Source: http://jordimarrot.blogspot.com/2013/09/el-computo-de-superficies-en-la.html
Timestamp: 2018-07-17 13:33:44
Document Index: 6693897

Matched Legal Cases: ['artículo 8', 'artículo 7', 'artículo 8', 'artículo 8', 'artículo 4', 'artículo 55']

CIENCIA Y TECNOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN: El cómputo de superficies en la edificación
Buenos días, después de leer el artículo sobre el cómputo de superficies, me surge una duda. Las terrazas o porches que están cerradas con carpintería de aluminio, ¿cómo computan al 50 o al 100%?. Gracias
Jordi Marrot Tico 18 de enero de 2015, 18:05
Tal y como puedes ver en el articulo todo depende de la finalidad para que se deba realizar el computo de superficies. Por lo que respecta a tu pregunta hay un paso previo imprescindible. ¿El cerramiento esta legalizado? O si quieres hago la pregunta de otra forma, ¿Dicho cerramiento de carpintería de aluminio consta en el titulo de propiedad como un espacio cerrado? ¿Y en el catastro?. ¿Urbanísticamente se puede cerrar?
Buenas tardes, repito el comentario porque no sé si lo he hecho bien. La finalidad es la tasación de una vivienda perteneciente a dos hermanos en proindiviso. En dicha vivienda se hicierton dos, una para cada hermano, pero uno de los hermanos se ha divorciado y quiere tasar su vivienda (bueno, las dos por el tema de proindiviso). Ambas viviendas constan de dos plantas y porche, las dos viviendas han cerrado dichos porches de forma totalmente ilegal; ya que no consta dicha superficie en ningún sitio, ni catastro ni nada, se cerraron posteriormente a la construcción de la vivienda, tampoco se solicitó licencia. Gracias
Jordi Marrot Tico 22 de enero de 2015, 9:39
Hola Anónimo. Como se comenta en el artículo y he comentado anteriormente el computo de superficies depende de la finalidad del encargo. Me comentas que es una tasación (supongo que una tasación hipotecaria). Las tasaciones hipotecarias se rigen por la norma Eco 805/2003 y según esta norma solo se ha de valorar lo que figura en la documentación necesaria para hacer la valoración que se establece en el artículo 8 o lo que es lo mismo no valores lo que no figura en escrituras o en documentación registral. Además en tu caso es especialmente importante el tema porque me dices que se trata de una construcción que en este momento no está legalizada. Tienes que pensar que el paso previo es legalizarlo y después valorarlo. Hace unos años una compañía de seguros que asegura a uno de los colectivos profesionales que más tasaciones hace en este país encargó a unos abogados que hicieran un estudio sobre las reclamaciones de responsabilidad civil en el ámbito de las tasaciones hipotecarias, ya que habían aumentado mucho (2008-2010). Estos abogados me encargaron un informe al respecto y mi conclusión es que muchos peritos no se han leído el artículo 7 de la norma ECO 805/2003 sobre las comprobaciones mínimas que ha de realizar el tasador. Es importantísimo hacer las comprobaciones urbanísticas y si puede ser tener justificación documental de que se ha realizado esta comprobación ya que muchos compañeros han sido demandados porque una vez la entidad financiera se ha tenido que quedar el inmueble, se ha encontrado que está afectado urbanísticamente modificando este aspecto el valor económico del inmueble y esta comprobación es una misión directa que hace la norma ECO 805/2003 al tasador. Por cierto estas demandas acostumbran a ser de importes importantes y en algunos casos no los cubre la compañía de seguros por tratarse de incumplimientos de normativa. En resumen la superficie a computar es la que figure en la documentación necesaria (artículo 8) que debes de solicitar y en su caso condicionar la tasación.
Anónimo 6 de marzo de 2015, 18:14
Buenas; resulta que soy algo nueva en esto y me han encargado mi primera tasación. Es un apartamento de veraneo y tiene dos terrazas que se las ha cerrado con cerramiento de aluminio, como la gran mayoría de los vecinos. En las ordenanzas pone que si la comunidad de propietarios lo admite perfecto pero deberá ser todos los cerramientos de la misma manera. A lo que voy es que las dos terrazas miden 7m cada una, debo ponerlas como 14m o solo como la mitad? Un saludo y gracias.
Jordi Marrot Tico 26 de marzo de 2015, 19:31
Buenas tardes Anónimo. Tal y como se comenta en el articulo la forma de computar las superficies depende de la FINALIDAD del documento. Tal y como se comenta en la entrada anterior las tasaciones hipotecarias se rigen por la norma Eco 805/2003 y según esta norma solo se ha de valorar lo que figura en la documentación necesaria para hacer la valoración que se establece en el artículo 8 o lo que es lo mismo no valores lo que no figura en escrituras o en documentación registral. En caso contrario debes de realizar una advertencia o condicionante según sea el caso. Sino esta legalizado que te encarguen su legalización y de esta forma te vas a sacar dos encargos, pero nunca asumas más cosas de las que te han encargado.
Anónimo 11 de marzo de 2015, 22:31
Buenas noches, he estado leyendo un artículo suyo y le agradecería que me contestara a una pregunta. Tenemos una duda en un edificio de 7 plantas y no sabemos a que atenernos. ¿El vierte aguas de una terraza es elemento común ó privado? En escrituras la terraza reza como elemento privado. El vecino del 5º tiene el gres que hace de voladizo roto y cuando llueve supuestamente le entra agua y cala el techo de la terraza del 4º piso y este quiere que la comunidad pague ese desperfecto. La aseguradora dice que no se hace responsable de esa rotura, claro. Muchas gracias y suerte con el blog.
Jordi Marrot Tico 26 de marzo de 2015, 19:40
Buenas tardes Anónimo. La forma de proceder es la siguiente. En primer lugar ¿En que la localidad se encuentra el edificio? La norma que rige las comunidades de propietarios y establece que es un elemento común y que no lo es es diferente en algunas comunidades autónomas que tienen competencias para su regulación. En segundo lugar. ¿La terraza es exterior o sea esta en la fachada? Si es así ha de tener presente que las fachadas siempre son un elemento comunitario: Lo es el revestimiento, la baranda y también el vierteaguas. Con todo ello tienes la información para poder solucionar el tema: 1r.- Buscar la norma que has de aplicar y el articulo. 2n.- Todo elemento exterior de una fachada es un elemento comunitario. Por cierto te puede interesar mirarte este articulo: http://jordimarrot.blogspot.com.es/2013/10/cerramiento-de-terrazas-en-edificio.html
Anónimo 26 de marzo de 2015, 18:53
Hola, buenas tardes, me han encargado un certificado para temas de notaria para certificar la composición de una finca i su superfície construida i la superfície de la parcel·la. No hay planos y la vivienda de pl. baja no està legalizada, yo he hecho un levantamiento pero hay una poca diferència con los datos cadastrales, cómo tendria que hacerlo, puedo referenciarme a los datos cadastrales? pongo la superfície que me sale con el levantamiento?
Muchas gràcias, me gusta mucho su blog.
Jordi Marrot Tico 26 de marzo de 2015, 19:45
Buenas tardes Anónimo. Los certificados de superficie son levantamientos de planos de las dimensiones reales. Lo que aporta el autor del certoificado con dicho documento es la medición de la realidad del inmueble. Es por ello que lo que importa es que hayas hecho el levantamiento correctamente y que indiques que norma utilizas para realizar el computo de superficies así como el criterio que has seguido para tomar una decisión u otra. No importa si tu medición es diferente al catastro. Lo que importa es que hayas hecho correctamente tu medición. Un saludo y mucha suerte.
Buenas noches, en primer lugar felicitarle por el artículo publicado, que a los profanos en la materia nos ilustra con sencillez y claridad. Sin embargo, en mi caso, y dadas las divergencias entre la Escritura Pública y el Certificado Catastral Telemático desearía me aclarase. Se trata de un ático que deseo vender. Tiene dos terrazas de 14,85 m2 cada una, cerradas por tres lados. La superficie habitable de la vivienda es de 65 m2 medidos por mi, sin incluir terrazas. En la Escritura consta "superficie aproximada" 61 m2. En el Certificado Catastral 97 m2, de los cuales 84 m2 de vivienda y 13 m2 de elementos comunes. La superficie del solar es de 712 m2 y el coeficiente de participación 2,56%. Pregunto: A la hora de vender ¿que superficie he de tomar para valorarla y anunciarla?. Saludos y mi sincero agradecimiento.
Jordi Marrot Tico 27 de marzo de 2015, 5:28
Buenos días. A efectos de tasación inmobiliaria se ha de computar la superficie que figura en la escritura de propiedad. Para valorar la superficie cerrada por las terrazas se ha de legalizar primero dicho cerramiento. Si se dispone de la documentación de legalización de las terrazas (proyecto, licencia de obras, etc....) se puede computar la superficie cerrada, especificando dicho hecho en el apartado de advertencias. De esta forma se puede advertir al notario de este hecho y mediante un certificado de superficies modificar la escritura de propiedad.
Concepto: A efectos de tasación inmobiliaria la superficie de la vivienda es la que consta en el título de propiedad.
Hola Jordi Ates que nada felicidades por tu blog y artículos. Leyendo esta entrada me surge una duda. Tenía entendido que en cuestiones jurídicas prevalece el Registro de la Propiedad (propietarios y cargas) mientras que si se trata de cuestiones físicas (superficies, lindes...) se utilizan los datos del Catastro.
Anónimo 8 de abril de 2015, 0:59
Buenas noches, para el cómputo de las superfícies útiles i construidas de un proyecto, con que norma se rigen? què criterios se sigue?, siempre me hago un lio con las escaleras se computa su superfíce i el bajo escalera con altura superior a 1,50m tambíen se computa? i los armarios empotrados, se computan?
Jordi Marrot Tico 17 de mayo de 2015, 22:39
Buenas noches Anónimo. Para computar la superficie en un proyecto has de comprobar la normativa municipal donde se ubique el edificio (algunas establecen requisitos específicos), la normativa autonómica de habitabilidad y diversos documentos básicos del Código Técnico de Edificación que te puedan afectar según el tipo de edificio que quieras computar: Vivienda unifamiliar, edificio plurifamiliar, edificio terciario, industrial, etc....
Anónimo 20 de abril de 2015, 2:44
Me gustaría hacerle una consulta a propósito de su interesante artículo. Hemos adquirido una vivienda VPO en L´Hospitalet de Llobregat comprada sobre plano. Nos hemos dado cuenta de que la superficie del parking real es inferior a la indicada sobre plano (comprada) según nuestra medición particular. Hay una columna a la entrada de la plaza a la izquierda que claramente es un obstáculo que limita el espacio útil de la plaza además de dificultar el acceso a la misma. Que la totalidad de la columna se encuentra en nuestra plaza.
Cómo se debe medir la plaza para determinar sus m2 útiles? Hay alguna normativa en la que se indique el proceder o es práctica generalizada? Nosotros no incluimos la columna ya que entendemos que delimita el espacio útil de la plaza de parking como comentábamos anteriormente. La promotora la incluye, midiendo de raya de izquierda a raya de derecha aunque realmente hay una zona muerta importante.
Por otra parte, si quisiéramos saber cuál es la normativa que rige las medidas de plazas de aparcamiento en L´Hospitalet de Llobregat para tener la certeza de que esa plaza cumple con las medidas mínimas , a que ordenanza o normativa tendríamos que dirigirnos?
Jordi Marrot Tico 17 de mayo de 2015, 22:51
Muchas son tus dudas sobre una cuestión muy controvertida y en la que me ha tocado de participar en diversas ocasiones como perito ya que no es ta definida y son diversas las interpretaciones y formas de como se ha de aplicar, donde se ha de medir, etc....
En todo caso las viviendas de protección oficial se rigen por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, que desarrolla el Real Decreto - Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda. Dicha normativa define la superficie útil de las viviendas en su artículo 4. No hay una definición de como se ha de computar las superficies de las plazas de aparcamiento en edificios de protección oficial.
Las viviendas de l'Hospitalet de Llobregat también les afecta la Ordenanza Metropolitana de Edificación OME, que en su articulo 55 dice lo siguiente: "Superficie útil: A efectos de lo previsto en esta sección se define como «superficie útil» , o habitable , la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio". Yo entiendo que esta definición se debería de aplicar a vuestra plaza de aparcamiento. Un saludo y suerte.
Anónimo 25 de mayo de 2015, 0:40
Buenas noches Sr Marrot.
Discúlpeme pero no me ha quedado clara su explicación. Entiendo que el artículo 55 por lo que he leído se centra en vivienda o si me apura en trastero. No se si será válido para plaza de aparcamiento por la falta de cierre.
Por otra parte, dada su experiencia cómo ha medido usted en sus peritajes una plaza con esta peculiaridad? Desde el borde de la columna hasta la línea de la derecha o desde línea a línea ( para lo que nos debemos trasladar a la mitad de la plaza ). Esta última medición contabiliza como espacio útil toda la zona que la columna deja sin servicio a sus espaldas.... Ruego me pueda aclarar.
Enaba 17 de mayo de 2015, 19:34
Antes de nada enhorabuena por el artículo y por compartir tus conocimientos respecto al tema. Para los que estamos verdes en estos temas este blog se agradece y mucho!
MI pregunta o duda es sobre el controvertido tema de las terrazas.
Estoy interesada en la compra de una vivienda y los datos que tengo son lo siguientes: según el propietario el piso tiene 40 metros útiles (45 construidos) y 30 de terraza. La terraza no es cubierta (se trata de un ático), pero se puede considerar que en tres de sus paredes esta cerrada. Teniendo en cuenta la proporción de metros de terraza y vivienda, tengo entendido que debería computarse aparte. Pero también he leído que al no estar cubierta no computa. Y si lo hace como o donde se calcula el valor de los metros de terraza?
Jordi Marrot Tico 17 de mayo de 2015, 23:07
Buenas noches Enaba.
Como se repite reiteradamente en este articulo, la forma de computar las superficies depende de la finalidad, ya que según se trate se aplica una normativa u otra. En el caso de las transacciones de compraventa que sean objeto de una tasación hipotecaria de regirán por la norma ECO 805/2003. Según esta norma la superficie útil de la vivienda que nos comentas sera de 55m2 y la construida de 45m2 +30 de terraza. (Ver definiciones de las superficies en este articulo).
Esther Sáez López 6 de junio de 2015, 11:06
estoy haciendo un plano de superficies de una parcela para el catastro. Se trata de una superficie de más de 800m2 en la que hay una vivienda, corrales, colgadizos, etc. Pero hay una zona de 213m2 que no está construida, de hecho no está vallada ni cerrada de ninguna forma, es decir, cualquiera puede caminar por esos 213m2, pero sí que están incluidos dentro de la propiedad. ¿Cómo computa esa superficie? ¿Superficie útil y/o construida? Muchas gracias
Jordi Marrot Tico 6 de junio de 2015, 11:41
Hola Esther. No comprendo la consulta. Puedes enviar una fotografia o especificar mejor de que se trata. ¿Si no esta construida, que es ese espacio que tu has observado? ¿De que se trata? De una terraza, un huerto, un campo, un jardin, etc... ¿Que uso tiene urbanisticamente esa superficie?, etc...
JuliàTor 6 de julio de 2015, 22:28
¿En el cálculo de la superficie al suelo se debe tener en cuenta la superficie un vacío técnico no accesible?
juanma 13 de julio de 2015, 20:43
Buenas tardes .. Tengo una vivienda unifamiliar con un pasillo de 2,9 x 10 m2 que lo ultilizo como garaje y tengo vado ayuntamiento y techado con uralita, abierto a jardin de mi propiedad y con puerta de garaje abatible a la calle. Me han efectuado regul. catastral y me incluyen los 29m2 como superficie construida. Mi preguenta es si es correcto esto ya que el cerramiento del techo no es permanente. Grac ias
Aqui lanzo mi pregunta a todos los lectores del blog.
Superficie construida: ¿computamos el suelo o el techo? parece rara la pregunta pero pensemos en un espacio con doble altura.
itzi 29 de diciembre de 2015, 13:33
Suelo, suelo, siempre suelo.
Anónimo 21 de agosto de 2015, 13:30
Hola! yo vivo en una casa antigua, e hicimos unos entrepisos de madera para subir los dormitorios, después de una inundación que sufrimos, eso cuenta como superficie construida?? porque una vecina hizo una denuncia y me llegó un acta. muchas gracias!!
Susana 13 de octubre de 2015, 0:24
Buenos días, Sr Marrot
Tengo un local comercial en Madrid, distrito de Arganzuela, que posee un patio interior cubierto por el forjado de la planta primera del edificio a unos 8 metros más o menos de distancia desde el suelo del local, según las escrituras el patio es en propiedad y especifica que el propietario de dicho local podrá sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de la Comunidad, cubrir su patio, mediante el correspondiente forjado a la altura del techo de su local que es coincidente con el nivel de la planta baja a unos 5 metros.
Después de visitar Gerencia de Urbanismo, me han comentado que no puedo hacer un forjado en dicho patio si esta agotada la edificabilidad del edificio, claro lógico.
Como puedo comprobar la edificabilidad de licencia con la edificabilidad del edificio, en todo caso tendría que comparar la superficie útil construida no??
y si ya esta agotada la edificabilidad y no puedo hacer un forjado, como puedo hacer una cubrición ligera para que no compute en edificabilidad.
Buenos dias, tenemos un atico que en escrituras esta definido como terraza cubierta, de 80metros, no encontramos la cedula de habitabilidad, pues mi madre fallecio en agosto y tiene un lio de papeles que para que....es posible que no exista la cedula de habitabilidad? y si para veder este atico, habria problemas por lo de terraza cubierta, aunque es una vivienda preciosa . con chimenea, 2 ventanas de velux, otros 2 ventanales a la terraza comunitaria, parquet, enfin lo que es una vivienda. gracias
Unknown 4 de diciembre de 2015, 23:54
leilo 25 de enero de 2016, 0:58
Hola, buenos días. En primer lugar quiero darle las gracias por su articulo, el cual encuentro de mucha utilidad. Quisiera saber si hay algun modo de saber con exactitud las medidas de una vivienda. Como comenta en su artículo en las escrituras de mi vivienda figura: "la casa consta de sesenta y dos metros cuadrados aproximadamente". El caso es que para optar a la compra de un piso de proteccion oficial una de las clausulas que eximen de carecer de vivienda en propiedad es el hecho de que la vivienda que se posea tenga menos de quince metros cuadrados por habitante de la casa. En mi caso concreto somos cuatro personas las que conformamos el núcleo familiar. Es por esto que es muy importante para mi saber con exactitud lo que mide mi vivienda. Se podria medir nuevamemte? En ese caso el nuevo documento tendría igual validez que la escritura?
Anónimo 29 de enero de 2016, 21:25
Buenas noches, para el calculo de metros para obtención de cedula de habitabilidad en madrid mis dos preguntas serian, 1 habitación puede estar dividida en 2 partes por puertas correderas y computar como 1 habitación?
2.- con paredes interiores de 18 cms de grosor, los 48cms por los 60 cms del ancho de la puerta tb se computan¿.
protectores aparcamiento 8 de abril de 2016, 18:46
Excelente artículo, queríamos conocer el valor catastral de la vivienda de nuestro padre porque ahora que ha fallecido queremos vender la casa
Anónimo 31 de mayo de 2016, 21:16
protectores aparcamiento 25 de agosto de 2016, 17:08
Gracias por la explicación porque es algo que hay que conocer bien a la hora de saber lo que compramos ya que muchas veces creemos que tenemos trastero o aparcamiento y no es así... Muy útil
Anónimo 13 de septiembre de 2016, 3:54
Soy la propietaria de un apartamento con jardín en un edificio de tres plantas.
Resulta que mi cuota de participación en los gastos de la comunidad es el doble que mis vecinos de los pisos superiores que tienen los mismos metros de vivienda que yo porque contabilizan los metros de jardín como si fueran de vivienda.
Como se han de contabilizar los metros del jardín?
Se contabilizan como las terrazas no cerradas al 50% o es correcto sumarlo a los metros de vivienda y contabilizarlos al 100?
Podría indicarme donde encontrar la normativa relacionada con esta cuestión para así presentarla a la reunión de vecinos.
Jesus 29 de septiembre de 2016, 20:33
Buenas noches, quisiera saber que diferencia hay en metros construidos segun titulo y metros segun medicion final, y si puedo reclamar los metros segun titulo. Gracias
Anónimo 20 de febrero de 2017, 20:13
Saludos me llamo Franklin, tengo una consulta.... necesito saber la superficie útil de una residencia para contratar el servicio de limpieza por catalogo electronico, pero el numero de metros cuadrados no estan establecidos. l ainformacion que disponemos es que el area de construccion es 2.427,39m2, como calculo la superficie útil en este caso....gracias
Jesús Navarro 15 de marzo de 2017, 14:05
En la superficie construida entran, además de las plantas de distribución de las viviendas y el portal, los sótanos y azoteas?. Entra también la superficie de la caseta del contador que hay dentro de la parcela del bloque?.
Anónimo 11 de noviembre de 2017, 13:22
para los coeficientes de las cuotas de comunidad que superficie se tiene encuenta, y si se techa una terraza tipo porche, que superficie queda modificada? gracias