Source: https://www.eporady24.pl/wykonanie_prac_remontowych_za_zgoda_sadu,pytania,4,213,13371.html
Timestamp: 2019-09-18 05:19:55+00:00
Document Index: 90661694

Matched Legal Cases: ['art. 201', 'art. 199', 'Art. 201', 'Art. 199', 'SA/Po ', 'SA/Po ', 'SA/Sz ', 'art. 209', 'Art. 209', 'art. 199', 'art. 209', 'art. 199', 'art. 209', 'art. 209']

Autor: Tomasz Ciasnocha • Opublikowane: 30.09.2015
Mój sąsiad otrzymał zgodę zastępczą sądu na wykonanie remontu w kamienicy za poprzednią współwłaścicielkę od której kupiłem udziały. Mam udziały w tej nieruchomości w tej samej wysokości co sąsiad. Od ponad roku sąsiad nie wykonuje żadnych remontów, bo nie ma pieniędzy, mi nie pozwala ich dokończyć, a nieruchomość niszczeje. Co mogę zrobić w tej sytuacji?
Jeżeli sąsiad (współwłaściciel) sam nie wykonał remontu, i nie pozwala Panu na jego wykonanie, powinien Pan uczynić to samo co on – tj. wystąpić do sądu rejonowego o zgodę na wykonanie remontu.
Domyślam się, że Pana udział w prawie własności kamienicy wynosi 50 procent, więc jest Pan uprawniony do wystąpienia o zgodę bez względu na to, czy remont nie przekracza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.), czy też zwykły zarząd przekracza (art. 199 K.c.) – w tym przypadku do wystąpienia o zgodę byliby tylko legitymowani współwłaściciele z udziałami co najmniej 50%.
„Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”
„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”
Przepisy prawa nie wskazują jakie czynności przekraczają a jakie nie przekraczają zakres zwykłego zarządy rzeczą wspólną. Pewne zasady wypracowała doktryna i orzecznictwo.
Można najogólniej uznać, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (zob. J. Ignatowicz, Prawo…, s. 131; por. także Z. K. Nowakowski (w:) System…, s. 412; S. Rudnicki, Komentarz…, s. 239; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks…, s. 475). Zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.
Według orzecznictwa remontami przekraczającymi zwykły zarząd będą:
– zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego (por. uchwała SN z dnia 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93, OSN 1993, nr 12, poz. 213);
– przebudowa budynku stanowiącego współwłasność (por. wyrok NSA z dnia 29 marca 1990 r., IV SA 33/90, ONSA 1990, nr 2-3, poz. 35);
– przebudowa elewacji (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 22 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1874/00);
– przebudowa i modernizacja poddasza (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 1 lutego 2002 r., II SA/Po 1876/00);
– wykorzystanie komina w celu włączenia pieca gazowego centralnego ogrzewania do przewodu spalinowego (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie z 23 sierpnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 687/99).
Jeżeli jednak Pana udział w nieruchomości wspólnej wynosi 50% jest Pan legitymowany do wystąpienia do sądu o zgodę zarówno do dokonania prac remontowych nie przekraczających, jak i przekraczających zwykły zarząd.
Gdyby Pana udział był mniejszy niż 50%, a prace remontowe przekraczałyby zakres czynności zwykłego zarządu, bez zgody sąsiada i sądu może Pan wykonać te czynności, które pozwalają zachować substancję budynku we właściwym stanie w oparciu o art. 209 K.c.
„Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.”
Tu zacytuję wyrok, część orzeczenia Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny z dnia 23.05.2013 r., sygnatura akt I C 366/11:
„Nie budził wątpliwości Sądu także fakt, iż w postępowaniu o sygnaturze akt (…) I. B. wystąpiła o upoważnienie jej do wykonania remontu dachu nieruchomości budynku położonego na przedmiotowej nieruchomości, a tutejszy Sąd wniosek ten oddalił wskazując na brak spełnienia niezbędnej przesłanki z art. 199 K.c., tj. na nieposiadanie przez powódkę przekraczającego 50% udziału w nieruchomości.
Wskazane rozstrzygnięcie nie zamykało jednak powódce drogi do wykonania remontu dachu jak i uzyskania od pozwanych stosownych kwot tytułem partycypacji w jego kosztach, a zasadność roszczenia powódki o zwrot części kosztów poniesionego przez nią remontu wynikał z treści regulacji art. 209 K.c. i 207 K.c.
I tak też zgodnie z art. 199 K.c. do wykonania czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody jedynie współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać stosownego rozstrzygnięcia przez sąd. Powyższa regulacja nie stanowi jednak przeszkody, aby współwłaściciel posiadający udział w częściach wspólnych budynku wynoszący mniej niż połowa, a więc tak jak powódka, nie mógł skorzystać z innego uprawnienia – tj. ze wskazanej wcześniej normy art. 209 K.c., wedle której każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Tym samym zadaniem Sądu w niniejszej sprawie pozostawało ustalenie czy w zaistniałym stanie faktycznym powódka w ramach remontu dokonała czynności niezbędnych do zachowania substancji budynku i czy w braku wykonania tegoż remontu doszłoby do negatywnych konsekwencji w postaci utraty, względnie znacznego uszczuplenia przysługujących stronom praw, a więc w istocie czy czynności podjęte w ramach remontu miały charakter czynności zachowawczych, tj. zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Zakwalifikowanie danej czynności jako zachowawczej oznacza bowiem, że każdy ze współwłaścicieli jest legitymowany do samodzielnego jej dokonania.”
Wykonanie prac remontowych za zgodą sądu lub na podstawie art. 209 K.c. daje Panu w stosunku do sąsiada roszczenie o zwrot połowy kosztów remontu.
Wpisz wynik równania (liczba): 7 minus trzy =