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Timestamp: 2018-01-22 09:15:40+00:00
Document Index: 85741087

Matched Legal Cases: ['artigo 7', 'artigo 101', 'artigo 102', 'artigo 104', 'artigo 101', 'artigo 78', 'artigo 2', 'artigo 78', 'artigo 2', 'artigo 58', 'artigo 1', 'artigo 183', 'artigo 9', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 191', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 10', 'artigo 216', 'artigo 1', 'artigo 216', 'artigo 236', 'artigo 25', 'artigo 37', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 5', 'Artigo 6', 'Artigo 7', 'artigo 2', 'artigo 5', 'artigo 30', 'Artigo 1', 'artigo 8', 'artigo 169', 'artigo 14', 'artigo 5', 'artigo 1', 'artigo 54', 'artigo 8', 'artigo 8', 'artigo 5', 'artigo 12', 'IN CASU']

ARISPJUS# 18 by ARISPJUS - issuu
No 18 Outubro/2017
ENTREVISTA Abrahão Jesus de Souza
Como escolheu prestar concurso para o extrajudicial? Como foi sua trajetória de estudos e concursos? Na verdade, foi o Extrajudicial que me escolheu. Eu estudava num ritmo bastante intenso para a Magistratura Estadual. Fiz parte do GEM (Grupo de Estudos para a Magistratura), coordenado pelo Dr. Marco Antonio Barbosa de Freitas, juiz da 1ª Vara Cível de São Vicente/SP. Trabalhava no 2º Cartório de Notas de São Vicente/SP, e meu chefe, o Sr. Ayres Lima Santos, sempre me incentivou muito, tanto psicologicamente como financeiramente. Lembro-me que eu não tinha o dinheiro suficiente para pagar a inscrição do 5º Concurso, então, o Sr. Ayres me presenteou. E assim, fui logrando êxito em cada fase do concurso, e, ao final, assumi a Serventia Registral de Santa Rita do Passa Quatro, onde atual-
mente exerço a delegação. Desde então, desisti da magistratura estadual. O que mais te motiva na atividade extrajudicial? Alguma curiosidade ou peculiaridade que entenda mais marcante no exercício da atividade de Registrador de Imóveis do interior? Várias coisas me motivam na atividade. Uma delas é o fato de o Registrador de Imóveis ser um agente guardião da propriedade privada. Trata-se de uma importante função dentro do sistema jurídico pátrio. Outro aspecto importante que eu poderia apontar é a colaboração com o Poder Judiciário na solução de conflitos. E nesse mister, tanto o Tabelião de Notas, na instrumentalização da vontade das partes e na sua orientação jurídica, como o Registrador na desjudicialização dos procedimentos (usucapião, retificação de área, regularização fundiária, etc.) O que o senhor espera do novo Conselho Deliberativo da ARISP? Espero que de fato sejamos coesos, em que pesem as possíveis divergências de opiniões. O debate é saudável e necessário. E a solução final certamente deverá ser focada no bem maior da Associação. Tenho bons pressentimentos acerca desse novo tempo. É um momento histórico, onde registradores do interior se unem aos da capital, de modo a promover uniformização de entendimentos, procedimentos e enunciados em prol da classe. Como conselheiro recém empossado do Conselho Deliberativo, quais são os principais projetos e as suas expectativas para esta nova fase associativa? Como coordenador da Comissão de Emolumentos, pretendo conjugar esforços e experiências de outros colegas a fim de que se promovam estudos e uma participação efetiva da ARISP junto às instâncias legislativas e administrativas, na defesa dessa peculiar prerrogativa, não menos importante que outras porque se consubstancia na sobrevivência da atividade, que é exercida em ARISP JUS 1
caráter privado. Nada obstante, pretendemos organizar, juntamente com os outros conselheiros, encontros regionais com debates e estudos de temas relevantes para a atividade. Quais as suas primeiras impressões jurídicas sobre a Lei 13.465/17? O que o senhor destaca de mais relevante no novo diploma legal? Sem ter a pretensão de descer às minúcias da nova lei, de antemão fico preocupado com a efetividade do procedimento da regularização fundiária. Retirou-se da presidência do Oficial de Registro o procedimento da regularização fundiária, entregando-se ao Município esse mister. E, ainda que muitos municípios sejam preparados para o enfrentamento da matéria, é certo que a maioria não é, sobretudo os de menor dimensão. Assim, a meu ver, a um retrocesso nesse sentido. Um exemplo disso é o que foi apontado pela Dra. Paola (RI Taubaté), em recente aula do curso de atualização promovido pela ARISP, do qual concordamos. Trata-se das Câmaras de Prevenção e Resolução Administrativas, órgãos municipais a serem criados para resolver as impugnações no curso do procedimento administrativo da regularização. Com isso, haverá uma oneração injustificada aos cofres públicos, o que não ocorreria se tudo continuasse a correr perante o Registro de Imóveis. Ainda assim, uma impugnação só retardava o processo quando o Oficial a considerava fundada, ou em caso de apelação de uma decisão do Oficial que afastava a impugnação, hipóteses em que os autos eram remetidos ao Juízo Corregedor Permanente para a decisão. Agora, não haverá solução de impugnações. Em termos práticos, me parece que qualquer impugnação provocará o travamento da regularização fundiária. Outro detalhe que nos chama atenção é que o Município é parte nesse processo, e por esse mesmo motivo não faz sentido que também seja o órgão mediador dos conflitos. Portanto, repito, a meu ver houve um retrocesso, uma vez que o Oficial Registrador é o profissional que melhor desempenha esse procedimento, como sempre o fez.
ARTIGO A LEI 13.465/2017 – VISÃO PANORÂMICA E REFLEXÃO PONTUAL NO TRATO DO LOTEAMENTO FECHADO E DO CONDOMÍNIO DE LOTES Por Vicente de Abreu Amadei
SUMÁRIO: 1. A Lei nº 13.465/2017 e a regularização fundiária. 2. A visão panorâmica da Lei 13.495/2017. 3. Loteamento fechado (ou de acesso controlado) e condomínio de lotes. 1. A Lei nº 13.465/2017 e a regularização fundiária Poucas matérias, nos últimos tempos, tiveram tantas inovações normativas (e em vários enfoques) como aquelas que tocam o ponto da regularização fundiária, a indicar que a sedimentação e a estabilidade jurídica das terras brasileiras ainda estão longe de ganhar fim. De qualquer modo, não se pode deixar de aplaudir o esforço legislativo no sentido de incluir no universo formal os vários modos de assentamentos informais existentes.
A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, conversão da Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, está nesta trilha, observando, de plano, que, tal como revela sua ementa, tem foco principal na regularização fundiária rural e urbana, para além do trato de outras matérias correlacionadas (v.g. a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e a instituição de mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União). E, para tanto, não apenas a disciplina com a edição de normas próprias, mas também altera, significativa e amplamente, a legislação brasileira (v.g. Leis 8.629/93, 13.001/2014, 11.952/2009, 13.340/2016, 8.666/93, 6.015/73, 12.512/2011, 10.406/2002 [Código Civil], 13.105/2015 [Código de Processo Civil], 11.977/2009, 9.514/1997, 11.124/2005, 6.766/79, 10.257/2001, 12.651/2012, 13.240/2015, 9.636/98, 8.036/90, 13.139/2015, 11.483/2007, e a 12.712/2012; Medida Provisória 2.220/2001; Decretos-Leis 2.398/87, 1.876/81, 9.760/46 e 3.365/41) e revoga vários dispositivos legais (v.g. da Lei Complementar 76/93 e das Leis 11.977/2009 e 13.347/2016). Percebe-se, pois, seu eloquente intento de completude no tema da regularização fundiária, buscando abarcar (i) da regularização rural à urbana; (ii) da regularização de área pública à de área privada; (iii) das questões de infraestrutura do núcleo em regularização às de titulação de cada unidade; (iv) da fixação de diretrizes ou de normas principiológicas à especificação de ferramentas (instrumentos), de modalidades (de regularização – v.g. Reurb S e Reurb E - e de formas jurídicas de acomodação dos assentamentos regularizados), bem como de procedimentos (administrativos e registrários) neste vasto campo da regularização fundiária. Contudo, uma coisa é a completude, outra é a sistematização das normas. A Lei nº 13.465/2017, com efeito, esforçou-se na completude, mas está longe da sistematização normativa integral da regularização fundiária, bastando notar ARISP JUS 3
sua opção em evitar a centralização (ou até mesmo a consolidação) normativa das várias leis ou regras de regularização, optando, em inúmeros pontos, pela alteração das diversas leis existentes, tal como se pode apontar na esfera da regularização fundiária rural e da regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal. Mas isso, em boa medida, nada obstante a mudança de paradigma no trato da regularização imobiliária - antes tópico na previsão de anistia às edificações irregulares, ou de regularização de loteamentos clandestinos, ou até mesmo na ampliação das modalidades de usucapião; agora, com larga abrangência e ordenação uniforme da matéria, que já se verifica em nosso ordenamento jurídico há algum tempo (sobretudo desde a Lei nº 11.977/2009) -, é compreensível ante a diversidade dos regimes jurídicos dos elementos que compõem a regularização fundiária (v.g. imóvel rural e urbano, de domínio público e de domínio privado, cada um com seu universo jurídico), bem como de variados vetores ou forças nela atuantes, nem sempre homogêneos e, ainda, pulverizados em leis, políticas e operações em todas as esferas (federal, estadual e municipal) de poder. A regularização fundiária, então, está elevada ao status de categoria jurídica, e a nova lei (Lei nº 13.465/2017) reforça isso. Regularização fundiária é, atualmente, categoria jurídica (i) diretiva, enquanto fim e direção da política de reengenharia rural e urbana, ou de saneamento dos males do campo e da cidade (v.g. art. 2º, XIV, EC); (ii) matriz, enquanto gênero de várias formas de regularizar, abarcando a multiplicidade dos aspectos de irregularidades prediais (da falta de titulação às graves desordens habitacionais, passando por deficiências de empreendimentos, de edificação, de parcelamento do solo, de uso e ocupação etc.); e (iii) procedimental, na medida em que abrange várias etapas, instrumentos e atos voltados à regularização singularmente considerada. Todavia, não se procure encontrar na Lei nº 13.465/2017, nada obstante seu esforço por completude, buscando abranger, no plano federal, tudo que se entendeu necessário e possível normatizar a respeito de regularização fundiária, o que 4
ela não tem, ou seja, a sistematização jurídica integral da matéria, com centralização ou, ao menos, consolidação das regras de direito correlatas. 2. A visão panorâmica da Lei nº 13.465/2017 Voo panorâmico é sempre um olhar à distância para compreensão do todo, sem preocupação com os detalhes ou particularidades do que se olha, e, assim, buscando extrair as linhas maiores do mapa, ajudar, pela visão geral, a iluminar a leitura de cada parte nele contida. O caminho mais adequado para essa análise de conjunto é, da própria lei, extrair seu modo de divisão, seu esqueleto. Examinando, pois, o esqueleto da Lei nº 13.465/2017, sua estrutura, verifica-se que está segregada em quatro títulos: o primeiro (Título I) destinado à regularização fundiária rural; o segundo (Título II), à regularização fundiária urbana; o terceiro (Título III), aos procedimentos de avaliação e alienação de imóveis da União; o quarto (Título IV), por fim, às disposições transitórias. Disso, em si, já se pode extrair a primeira e maior divisão no âmbito da regularização fundiária, a impor disciplina, política e medidas diversas: a rural e a urbana. Essa dicotomia (rural-urbano), aliás, que deita raiz na natureza das coisas, tem previsão constitucional e perpassa todo ordenamento jurídico positivo, não poderia deixar de estar presente no regramento da regularização fundiária. A outra dicotomia de fundo – não menos relevante, embora não evidenciada em títulos da lei nova, mas nela também presente –, a impor atenção, é aquela que há entre o bem público e o bem privado, ou seja, entre os imóveis de domínio público e os de domínio privado, pois, com regimes jurídicos diversos na base, embora tanto um como outro possam classificarse como áreas ocupadas regularizáveis, com alguns espaços de intersecção no emprego de instrumentos de regularização, exigem, em boa medida, previsões
normativas, políticas e medidas de regularização distintas. Com essas anotações, então, avança-se o exame panorâmico da lei, considerando sua própria estrutura. 2.1. Da regularização fundiária rural Ao tratar da regularização fundiária rural, o Título I da Lei nº 13.465/2017 limita-se a alterar ou inserir normas em outras leis. Assim faz na Lei nº 8.629/93, que disciplina a reforma agrária, alterando várias de suas regras, bem como na Lei nº 11.952/2009, que, estabelece o Programa Terra Legal e, então, dispõe sobre a regularização em terras da União, no âmbito da Amazônia Legal. E, não apenas leis que tocam diretamente a matéria da regularização fundiária rural foram alteradas, mas também outras, que, reflexivamente, a atingem, facilitando-a, como ocorre com a Lei nº 13.340/2016, que autoriza a liquidação e a renegociação de dívidas de crédito rural (modificada em seus artigos 2º, 4º, 10, 11 e 16), com a Lei nº 12.512/2011, que instituiu o Programa de Apoio à Conservação Ambiental e o Programa de Fomento às Atividades Produtivas Rurais (alterada pontualmente em seus artigos 17 e 18), e, ainda, com a Lei de Licitações, pela dispensa de licitação em alienação e concessão de direito real de uso de terras públicas rurais da União e do Incra (art. 17 da Lei nº 8.666/93 em sua nova redação). Por oportuno, cumpre salientar, neste livro da lei em exame, importantes inovações na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), quer pela inclusão de dois novos tipos de averbações (art. 167, II, 31 e 32, da LRP), quer pelas substanciais modificações no instituto da usucapião extrajudicial que o novo Código de Processo Civil deu luz (art. 216-A da LRP). Quanto aos novos tipos de averbações, uma delas é bem próxima à regularização fundiária no âmbito
da Amazônia Legal (por exemplo, na titulação da regularização rural, às regras de condições resolutivas: artigos 15 a 18 da Lei nº 11.952/2009), a saber, a averbação da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários (item 31). No entanto, para além da liberação de condições resolutivas dos títulos conferidos em regularização fundiária rural do Programa Terra Legal, na Amazônia Legal, qualquer certidão de liberação dessa ordem, em toda espécie de regularização fundiária (rural ou urbana), comporta a averbação em foco. O outro tipo de averbação - o do “termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização” (item 32) -, tem campo de incidência bem maior que o da regularização fundiária, observando que apanha os referidos termos de quitação não apenas relativos à imóveis rurais, mas também os urbanos, e não só aqueles oriundos de situação própria de empreendimento ou ocupação informal que foi regularizado, mas também a de empreendimentos regulares. Destaque, ainda, que essa averbação de amplo leque e fim específico, não atributivo de direito real (por não importar em transferência de domínio), não se confunde, não revoga nem inibe, quando o caso, o registro de propriedade do lote adquirido, mediante prova de quitação do compromisso, cessão e promessa de cessão de que cuida o art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, nem aquele registro similar de que cuida o art. 41 da Lei nº 6.766/79: afinal, lei geral não derroga a especial, sobretudo em esferas teleológicas distintas. ARISP JUS 5
Em relação à usucapião extrajudicial instituída pelo novo Código de Processo Civil, ao acrescer à Lei de Registros Públicos o art. 216-A, as inovações da Lei nº 13.465/2017 foram profundas e, obviamente, não estão restritas à usucapião de imóvel rural, pois também favorecem a usucapião de imóvel urbano, na medida em que essa figura da usucapião extrajudicial se reporta a toda espécie de imóvel usucapiendo, indistintamente. Em síntese, eis as novidades: (i) quanto à ata notarial (216-A, I): os fatos atestados ou documentados pelo tabelião também incluem os representados por imagens ou sons gravados em arquivos eletrônicos (art. 384 do CPC); (ii) quanto à planta e memorial descritivo (§2º): devem ser assinados pelos titulares de direitos registrados ou averbados, entenda-se os tabulares (e não, como antes, “pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados...”); (iii) quanto aos efeito da notificação dos titulares (§2º): o silêncio é interpretado como concordância (não como discordância, como constava na redação original), e aí está, acoplado às demais regras de flexibilização da anuência expressa, a modificação de maior densidade, por seu potencial de viabilizar, com maior sucesso, o emprego dessa via; (iv) quanto ao registro da aquisição por usucapião (§6º): em ordem e suficiente a documentação apresentada (sem exigência de “concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados”), basta, para o registro, o decurso de prazo do edital (15 dias) e a ausência de diligências pendentes; (v) inclusão dos §§ 11 a 15: para a dispensa de consentimento de confinantes e de todos condôminos, em usucapião de unidade condominial edilícia, bastando a notificação do síndico; viabilizando a notificação por edital, se inviável a pessoal do § 2º, interpretado o silêncio como concordância, bem como o edital em meio eletrônico, conforme regulamentação do juízo corregedor; admitindo, como prova supletiva, se necessário, a justificação administrativa na serventia extrajudicial de registro predial.
Título I (artigo 7º), mas em duas outras oportunidades, ou seja, também nos Título II (artigos 56 e 81) e IV (artigo 101), como se verá adiante.
Não se olvide, enfim, que a Lei de Registros Públicos foi alterada pela Lei nº 13.465/2017 não apenas neste seu
São apresentadas definições pontuais (art. 11) de aguda relevância para compreender e operacionalizar
2.2. Da regularização fundiária urbana O Título II, da regularização fundiária urbana, sem dúvida, é o mais denso da Lei nº 13.465/2017, quer em normatização, neste ponto com razoável sistematização, observada sua divisão em onze capítulos, quer em inovação, destacando-se, neste passo, por exemplo, a criação (i) dos instrumentos da (i.i) legitimação fundiária (para além da já existente legitimação de posse) e da (i.ii) arrecadação de imóvel abandonado; (ii) do instituto civil do direito real de laje e (iii) de novas figuras condominiais, como o (iii.i) condomínio de lotes e o (iii.ii) condomínio urbano simples, além de, na esfera registral imobiliária, prever (iv) o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), a ser implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do SREI (ONR). Seu Capítulo I (arts. 9º a 14) é dedicado às disposições gerais, ou seja, aos conceitos e noções elementares, aos princípios, fins e modalidades de regularização fundiária urbana (Reurb), bem como aos legitimados para a requerer. Nele, destaca-se a noção de regularização fundiária urbana (Reurb) como conjunto de intervenções que “abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (art. 9º), pautada pelos princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental, e de ordenação territorial eficiente e funcional (art. 9º, §1º), no fim maior de garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas (art. 10, VI), com efetivação das funções sociais da propriedade e da cidade (art. 10, VII e VIII).
os vários instrumentos da Reurb (v.g. núcleo urbano informal consolidado, demarcação urbanística, Certidão de Regularização Fundiária, legitimação de posse, legitimação fundiária e ocupante). Duas modalidades de Reurb, a de Interesse Social (Reurb-S) e a de Interesse Específico (Reurb-E), na linha do que já previa a Lei nº 11.977/2009, estão contempladas: aquela para a regularização de núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, com amplos benefícios; esta, modalidade residual, para as regularizações que não se qualificarem na anterior, não tão favorecidas, mas fomentadas. Por fim, o critério para indicação dos legitimados a requerer a Reurb é o da maximização, ou seja, ampliado quer na linha da pertinência subjetiva (dos proprietários aos loteadores e incorporadores; dos beneficiários às suas associações civis), quer na linha do interesse público (dos entes públicos da administração direta aos da administração indireta), quer na linha da tutela coletiva (do Ministério Público à Defensoria Pública).
a ideia maior, ora consolidada, de extrajudicialização da regularização fundiária, que se opera, por inteiro e a princípio, fora do poder judiciário, ou seja, sem necessidade de prestação jurisdicional ou de decisões administrativo-judiciais de juízes corregedores, diversamente, por exemplo, do previsto na Lei nº 6.766/79, para a regularização de parcelamento do solo urbano. Os Capítulos V, VI, VII, VIII, IX e X foram destinados à disciplina específica de novos institutos, direitos ou instrumentos para viabilizar, dar efetividade ou fomentar a regularização fundiária urbana. Neste quadro encontram-se o direito real de laje (com alteração do Código Civil, da Lei de Registros Públicos e do Código de Processo Civil), as novas figuras condominiais (condomínio de lote e condomínio urbano simples), a disciplina dos conjuntos habitacionais, a arrecadação de imóveis abandonados e a regularização da propriedade fiduciária do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) – (com alterações das Leis 11.977/2009 e 9.514/97).
Os Capítulos III e IV cuidam, respectivamente, do processo administrativo de regularização (nele disciplinando, inclusive, o projeto de regularização fundiária e seu trâmite até conclusão da Reurb) e do registro da regularização fundiária, extraindo-se daí
E, ainda, com as inovações deste título, também vieram novas hipóteses de registros (cf. art. 56 da Lei nº 13.465/2017, alterando o art. 167, I, da LRP): (i) o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) – (item 43) e (ii) o registro da legitimação fundiária ARISP JUS 7
(item 44); e, mais, ainda surgiu nova hipótese de abertura de matrícula (cf. art. 56 da Lei nº 13.465/2017, na redação dada ao art. 176, § 9º, da LRP): a instituição do direito real de laje opera-se com abertura de matrícula própria e averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca. Importa, por fim, salientar que, em disposições finais e transitórias deste Título II, há mais de quarenta artigos, com referências ou alterações de inúmeras leis, dentre as quais é oportuno destacar a extensão da concessão de direito real de uso especial para fins de moradia - CUEM – em área pública (com a alteração da MP 2.220/2001), bem como da Lei nº 6.766/79, com a orientação no sentido de sua não aplicabilidade, em regularização fundiária, salvo o prescrito nos artigos 37 a 42, 44, 47 e 52. 2.3. Dos procedimentos de avaliação e alienação de imóveis da União O Título III, por sua vez, ao cuidar dos procedimentos de avaliação e alienação de imóveis da União, tem campo de incidência bem delimitado na esfera da regularização fundiária dos imóveis ocupados da União. E, para tanto, o legislador prescreveu algumas normas gerais (arts. 83 a 90) e alterou diversas leis correlatas a essa matéria: (i) o Dec.-Lei nº 2.398/89, que dispõe sobre foros, laudêmios e taxas de ocupação de imóveis da União; (ii) a Lei nº 13.240/2015, que dispõe sobre a administração, a alienação, a transferência de gestão de imóveis da União e seu uso para a constituição de fundos; (iii) a Lei 9.636/98, que dispõe sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União; (iv) o art. 20, XIX da Lei nº 8.036/90, que dispõe sobre o FGTS; (v) o Dec.-Lei nº 1.876/81, que dispensa do pagamento de foros e laudêmios os titulares do domínio útil dos bens imóveis da União, nos casos que especifica.
2.4.	Disposições finais Em disposições finais, por fim, há normas de exceção (v.g. art. 98, que prevê a Reurb-E de área pública ocupada até 22/12/2016, com venda direta, dispensada a licitação, conforme procedimento a ser regulamentado; art. 99, que altera o art. 28 da Lei 11.483/2007 no trato das dívidas de contratos firmados pela extinta RFFSA referentes a imóveis operacionais e não operacionais), normas de autorização específica (v.g. o artigo 102, que autoriza a União a doar ao Estado de Rondônia as glebas públicas arrecadadas em nome da União e nele situadas, conforme normas especificadas; o art. 103 faculta a revisão de decisões administrativas denegatórias, ainda que judicializadas, no âmbito da Secretaria Especial de Agricultura Familiar e do Desenvolvimento Agrário, do INCRA e da SPU), normas de esclarecimento de sua aplicação (às ilhas oceânicas e costeiras: art. 106), de sua regulamentação (por decreto: art. 107) e de sua vigência (na data da publicação: art. 108), bem como de revogação de regras legais em forma explícita (art. 109), como é de costume em tal parte final da lei. Oportuno, contudo, salientar que, neste último título, também há duas normas de alterações legislativas de aguda relevância. Uma delas, é a inserta no artigo 104, que modifica a Lei das Desapropriações, acrescendo o art. 34-A no Dec.-Lei 3.365/41, no fim de prescrever a possibilidade de, em havendo concordância do expropriado, fazer com que a imissão provisória na posse implique na aquisição do domínio do imóvel pelo expropriante, com o consequente registro da propriedade na matrícula do imóvel e o levantamento, pelo expropriado, de 100% do depósito prévio efetivado, observando-se, contudo, que essa concordância não importa na renúncia do direito de questionar o preço ofertado em juízo. A outra, consta no artigo 101, que modifica, mais uma vez, a Lei de Registros Públicos, acrescendolhe o art. 235-A, para prever o denominado Código Nacional de Matrícula – CNM, que corresponderá à
numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional, vedada a sua reutilização (quando encerrada ou cancelada a matrícula assim numerada). Essa norma, contudo, não é autoaplicável, mas depende de regulamentação por ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, que indicará as características e a forma de implementação do CNM. 3. Loteamento fechado (ou de acesso controlado) e condomínio de lotes Vencida a leitura panorâmica da Lei nº 13.465/2017, em apenas dois de seus pontos, dedicamos uma pequena reflexão pontual ou particularizada, considerando a sua inovação, no plano da legislação federal, da previsão do conhecido loteamento fechado, denominado, com acerto, loteamento de acesso controlado, e da nova figura condominial chamada condomínio de lotes, antes, em projeto de lei (Projeto da Lei de Responsabilidade Territorial), indicado pela expressão condomínio urbanístico. O artigo 78 da Lei nº 13.465/2017 alterou o artigo 2º da Lei nº 6.766/79, indicando na redação que deu ao seu § 7º, que o “lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes”. Há, pois, lote em forma de imóvel autônomo, fruto de loteamento (aberto ou fechado) e há lote em forma de unidade imobiliária, fruto, pois, de condomínio especial (o condômino de lotes), que pode, ou não, ser antecedido da fase provisória da incorporação imobiliária. O referido artigo 78, outrossim, ainda acresceu, ao artigo 2ª da Lei nº 6.766/79, o § 8º, em que consta a definição do loteamento de acesso controlado (loteamento fechado), nos seguintes termos: Art. 2º, § 8º - Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será
regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. O artigo 58 da mesma Lei nº 13.465/2017, por sua vez, acresceu no Código Civil, em sua Parte Especial, Livro III, Título III, Capítulo VII, a Seção IV, com o art. 1.358-A, assim redigido: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. § 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. § 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Essas, pois, são as normas e as novas figuras em exame, destacando-se, antes de tudo, a necessidade de enfatizar a distinção entre loteamento e condomínio e, daí, entre “loteamento fechado” e “condomínio deitado” (como Elvino Silva Filho chamava o condomínio de casas), bem como entre “loteamento fechado” e “condomínio de lotes”. Loteamento é exercício de uma das faculdades do domínio, radicada na faculdade de dispor: quem pode dispor do que é seu, a princípio, pode dispor no todo ou em parte, e, então, para dispor em parte, pode parcelar, lotear/desmembrar. Não é, pois, modo de ser da propriedade ou de direto real algum, e isso vale para toda forma de parcelamento do solo - loteamento ou desmembramento, loteamento rural ou urbano, loteamento aberto ou fechado etc. -, que não é instituto ou figura de propriedade, ou seja, de direito civil, de direito real de propriedade.
Condomínio é um modo de ser do direito real de propriedade, e não o exercício de alguma das faculdades do domínio. Por isso, toda forma de condomínio – tradicional, edilício (de apartamentos ou de casas), de lotes, especial e proveniente da usucapião coletiva do Estatuto da Cidade (art. 10) ou, ainda, da Lei nº 13.465/2017 na figura do “condomínio urbano simples” (arts. 61/63) –, enquanto instituto ou figura jurídica condominial, depende de previsão normativa na lei civil (federal). Assim, não se pode confundir loteamento de acesso controlado (art. 2ª, § 8ª, da Lei nº 6.766/79) com condomínio de casas (art. 8ª da Lei nª 4.591/64) nem com o condomínio de lotes (art. 1.358-A do CC). O regime jurídico do loteamento (centrado na Lei nº 6.766/79), quer aberto, quer fechado, é diverso do regime jurídico condominial (centrado no Código Civil e, conforme o caso, com normas de apoio, secundárias, ou da Lei nº 4.591/64, quando edilício, ou da Lei nº 6.766/79, quando de lotes); no loteamento, a área loteada é parte privada (os lotes constituem imóveis autônomos e são de propriedade privada) e parte pública (logradouros, áreas verdes e institucionais, equipamentos públicos são de domínio público), mas, em condomínio especial toda área é privada, embora segregada, em unidades autônomas de domínio exclusivo (apartamentos ou casas, em condomínio edilício; lotes, em condomínio de lotes) e partes comuns condominiais (em condomínio de lotes, por exemplo, as vias de acesso às unidades imobiliárias denominadas lotes também são de domínio privado); apenas em condomínio, não em loteamento, há fração ideal de área do solo e das partes comuns; no Estado de São Paulo, o compromissário comprador da gleba não pode parcelar e o loteamento ilegal caracteriza crime contra a Administração Pública, mas o compromissário comprador do terreno pode incorporar (quando houver incorporação antecedente ao condomínio edilício ou de lotes) e a incorporação, quando ilegal, configura crime contra economia popular.
Quanto ao condomínio de lotes, aliás, é oportuno lembrar que, cuidando-se de condomínio especial (propriedade exclusiva + propriedade comum) e de lotes (descolado de edificação, e, assim, forjando abstração condominial de segundo grau), é inovação da Lei nº 13.465/2017, na medida em que inexistia, até então, sua previsão legal na lei no ordenamento jurídico. Havia, nada obstante, alguma tolerância administrativa a empreendimento imobiliário assim configurado, pela via do fato consumado ou por interpretação jurisprudencial (v.g. Estados do Rio Grande do Sul e de Santa Catarina; DF); a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, ante a falta de previsão legal específica, o proibia, depois o tolerou (Prov. 37/2013 – NSCGJ, II, XX, item 222.2) e, após, voltou à proibição (Prov. 02/2016). Agora, a partir da Lei 13.465/2017, com sua legalidade definida, admite-se não só a regularização dos assentamentos existentes assim concebidos, mas também novos empreendimentos (e registros) neste modelo (com ou sem prévia incorporação imobiliária). Quanto ao loteamento fechado, entretanto, considerando que a sua feição aberta ou fechada, a rigor, é matéria urbanística, de interesse local, com regramento na esfera da autonomia municipal, a tendência era considerá-lo regular, mesmo sem a previsão em lei federal, desde que concebido, na origem, com acesso controlado e apoio em lei municipal (cf. neste sentido, o teor do julgado pelo STF, no RE 607940, rel. Min. Teori Zavascki, Tribunal Pleno, em 29/10/2015, e tese, com Repercussão Geral, fixada no sentido de que “Os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”). Espancando, contudo, algum eventual posicionamento divergente que ainda poderia haver, agora, com a previsão do loteamento de acesso controlado no plano normativo federal, a partir da Lei nº 13.465/2017, não há espaço para dúvida acerca da regularidade, em tese, desse modelo de urbanização.
É verdade que, em sede de cobrança de taxas de conservação, os loteamentos fechados podem assemelhar-se ao regime condominial, como se fossem obrigações propter rem - há, contudo, divergência sobre o tema, e Repercussão Geral pendente de decisão no STF: RE nº 695.911/SP-RG, Tema 492, e a Lei 13.465/2017 (art. 78, na redação que deu ao art. 36-A da Lei nº 6.766/79), também buscou disciplinar esse ponto – contudo, isso em nada transmuda o parcelamento do solo urbano de acesso controlado em condomínio, nem autoriza confusão alguma com a figura do condomínio de lotes. É verdade, ainda, que o condomínio de lotes exige infraestrutura urbana, a impor limitações administrativas, direitos reais sobre coisas alheias, em benefício do poder público ou da população em geral, como prevê o art. 4º, § 4º, da Lei nº 6.766/79, mas isso também não refigura o condomínio em loteamento, nem justifica confusão alguma com a figura do loteamento fechado ou de acesso controlado. Assim, feitas essas distinções, é possível extrair os conceitos de cada instituto, reforçando os traços específicos deles, sem margem para os confundir. Loteamento fechado ou loteamento de acesso controlado, previsto no art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79, é modelo de desenvolvimento urbano no regime próprio de loteamento, regulamentado por ato do poder público municipal, cujo perímetro é cercado ou murado, com acesso controlado ao núcleo urbano, concebido para agregar segurança e qualidade de vida. É, pois, espécie de parcelamento do solo urbano com o perímetro da gleba cercado ou murado, e acesso controlado ao seu interior, vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados e cadastrados.
unidades autônomas (“propriedade exclusiva” – art. 1.358-A do CC) são constituídas de lotes (unidades ainda não edificadas, mas destinadas à edificação, e, daí, com potencial construtivo), aos quais correspondem fração ideal do terreno e das áreas de uso comum dos condôminos, com as vias de circulação e demais partes comuns de domínio privado, bem como implantação e infraestrutura com respeito à legislação urbanística (§2º do art.1.358-A do CC) e às exigências públicas impostas (como “limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros”- §4º do art. 4º da Lei 6.766/79). Não se olvide, por fim, que tanto numa como noutra figura é indispensável a licença urbanística e, quando for o caso, também a licença ambiental, mas, em suas qualificações registrárias, é suficiente, para o reconhecimento da legalidade formal do empreendimento, o ato de aprovação pelos órgãos públicos municipais e estaduais competentes, observando-se que matéria referente ao ataque de fundo do ato administrativo e até mesmo à constitucionalidade das normas que lhes dão sustentação é reservada ao controle judicial, no exercício da função jurisdicional (cf. CGJ-SP - Proc. nº 933/2006) e, por isso, não podem obstar o registro, quer na qualificação do oficial registrador, quer na eventual requalificação do juízo corregedor ou do Conselho Superior da Magistratura, em processo de dúvida de registro.
Condomínio de lotes, previsto no art. 1.358-A do CC e também referido nos arts. 2º, § 7º e 4º, § 4º, ambos da Lei 6.766/79, é modalidade de condomínio (especial) assemelhada ao condomínio edilício, cujas ARISP JUS 11
ARTIGO USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA Por Ulysses Silva
Reportando-se, agora, unicamente a imóvel urbano, o artigo 1.240 estabelece que aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Trata-se, como se percebe, da usucapião especial prevista no artigo 183 da Constituição Federal e que passou a constar, também, do Estatuto da Cidade, regulado pela Lei 10.257, de 10 de julho de 2.001, em seu artigo 9.º A propósito, esclarece o § 1.º do artigo 1.240, reiterando, por sinal, a norma contida no § 1.º do aludido 9.º do Estatuto da Cidade, que o direito será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil, prevendo-se a possibilidade de existência de união estável ou mesmo concubinato.
Antes de iniciarmos a abordagem do tema central deste pequeno estudo, consideramos oportuno relembrar as alterações introduzidas pelo atual Código Civil na legislação que disciplina a usucapião. Uma delas, ínsita no artigo 1.238, reduziu de 20 para 15 anos, o prazo para alguém adquirir a propriedade de um imóvel que possua como seu, independentemente de título ou boa-fé, esclarecendo o parágrafo único que esse prazo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido nele a sua moradia habitual, ou tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Outra modificação importante foi o transporte, para o artigo 1.239, do disposto no artigo 191 da Constituição Federal, segundo o qual aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, também adquirir-lhe-á a propriedade.
Acrescentado pela Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, o artigo 1.240-A levanta uma questão interessante ao estabelecer que aquele que exercer por 2 (dois) anos ininterruptamente, sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Merece atenção dos registradores, na leitura do teor dos artigos 1.239 e 1.240 e 1.240-A, acima referidos, dispondo, como dispõem, o primeiro, sobre usucapião de imóvel rural e os demais sobre usucapião de área urbana, a condição imposta pelo legislador de que o possuidor não seja proprietário de imóvel urbano ou rural, seja num caso ou no outro. Continuando, de conformidade com o artigo 1.242, também adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestavelmente, com justo título e bo-
a-fé, o possuir por dez anos, reduzindo-se esse prazo para 5 (cinco) anos, nos termos do parágrafo único, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Relativamente, ainda, a este assunto, não podemos deixar de mencionar a chamada usucapião coletiva, prevista, também, no Estatuto da Cidade, aprovado pela Lei 10.257, de 10 de julho de 2.001, em seu artigo 10, cujo teor, alterado que foi pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, é o seguinte: “Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.
Na sentença que apreciar a ação, o juiz atribuirá igual fração ideal a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos (parágrafo 3.º). Abordando, agora, os pontos essenciais dos procedimentos relacionados com pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, cumpre salientar que ele passou a ser processado diretamente perante o registro imobiliário da circunscrição de situação do imóvel, sem prejuízo da via jurisdicional, a partir do disposto no artigo 216-A da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, introduzido pelo artigo 1.071 da Lei 13.105, de 16 de março de 2015, atual Código de Processo Civil. Fundamentados, assim, no aludido artigo 216-A da Lei 6.015/73, assim como nas alterações nele introduzidas pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, observe-se que o pedido do interessado, representado por advogado, como determina a lei, será instruído com ata nota-
rial lavrada por tabelião, planta e memorial descritivo, certidões negativas dos distribuidores e justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. Assim instruído, o pedido será autuado e a documentação analisada pelo registrador, ficando, o prazo da prenotação, prorrogado até o acolhimento ou a rejeição do pedido, se, evidentemente, forem ultrapassados os 30 dias concedidos pela lei, o que é natural nos casos em que há publicações de editais. Relativamente à ata notarial, a lei determina que dela deverá constar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, para cujo fim o notário deverá colher todos os dados necessários, os quais poderão ser representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos. Ainda em relação à ata notarial, cumpre salientar que, ao contrário do que acontece em alguns países, ela não constitui, por si só, título hábil para registro da propriedade em nome do requerente, estando, portanto, sujeita, assim como a documentação anexada, à qualificação do registrador. É certo que o legislador poderia ter atribuído ao notário a tarefa completa de processar o pedido, caso em que ao registrador caberia apenas a função de registrar a aquisição da propriedade, mas, ao contrário, determinou o encaminhamento e o processamento do pedido diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis, ficando, dessa forma, o tabelião, apenas com o dever de lavrar a ata notarial com os dados necessários que demonstrem o tempo de posse do interessado exigido pela lei. Quanto à planta e memorial descritivo, ambos deverão ser assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ARISP JUS 13
ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
manifestar em 15 (quinze) dias, estando o registrador autorizado a solicitar diligências em caso de dúvida.
Examinada a planta e verificando-se a falta de assinatura de qualquer um dos titulares de direitos do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes, entre os quais se incluem titulares de domínio ou eventuais compromissários compradores, o ausente será notificado pelo registrador competente pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretando-se o silêncio como concordância.
Novidade interessante, trazida pela lei 13.465/17, quanto ao edital, é a possibilidade de sua publicação por meio eletrônico, desde que o juiz a que o registrador esteja subordinado a autorize, em substituição à publicação em jornais de grande circulação.
Para efeito do disposto no item anterior, se o notificando não for encontrado por se encontrar em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, caso em que promoverá a notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. Ainda em relação à planta, tratando-se de unidade autônoma de condomínio edilício, não haverá necessidade de assinatura dos titulares de direitos relativos aos imóveis confinantes, bastando a manifestação do síndico, seja na própria planta ou após eventual notificação. Se o imóvel confinante constituir-se de um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico, dispensada a notificação dos condôminos. Ponto importante a ser observado pelo Oficial no decorrer do procedimento é a ciência, a ser dada à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou, ainda, pelo correio, com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. Após a análise da documentação apresentada, o Oficial promoverá publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para conhecimento de terceiros eventualmente interessados, que poderão se 14 ARISP JUS
Transcorrido o prazo estabelecido no edital, sem pendência de diligências e achando-se em ordem a documentação, o registro da aquisição do imóvel será efetuado com a descrição apresentada, sendo permitida a abertura de nova matrícula, com as cautelas adiante recomendadas. Contrariamente, se houver rejeição do pedido, por falta ou irregularidade na documentação, cabe ao interessado o direito de suscitação de dúvida, se não preferir ajuizar a certidão na vara competente, desistindo, consequentemente, do procedimento extrajudicial. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direitos do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes, ou, ainda, por algum dos entes públicos ou mesmo terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará conciliar as partes e, não havendo acordo, remeterá, por meio eletrônico, os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei 13.105, de 16 de março de e 2015, Código de Processo Civil. Encerrando, aproveitamos o ensejo para observar que, sendo a usucapião, judicial ou extrajudicial, considerada forma originária de aquisição, fundada no
reconhecimento da posse, não se aplica a ela, evidentemente, a regra do princípio da continuidade. A despeito, entretanto, da existência de tal circunstância, não podemos desconhecer que quem perde a propriedade usucapida pode ter título registrado. É recomendável, assim, que o registrador, ao abrir nova matrícula para ela, pesquise o registro de origem e, encontrando-o, mencione-o, à guisa de esclarecimento, efetuando nele as anotações ou averbações que estabeleçam a sua ligação com a nova matriz.
A experiência tem demonstrado ser salutar essa prática, porque evita a transmissão do mesmo imóvel, feita pelo primeiro dono, usando de má-fé, a terceiro desavisado, não sendo impossível passar despercebido, do registrador, esse ato conflitante. Poderá, a falta de percepção, em apreço, como já ocorreu, ser motivada pela flagrante discrepância entre descrição, muitas vezes imprecisa, constante do título originário, e a nova caracterização, realizada por perito habilitado, e inserta em memorial descritivo ou mandado judicial, descrevendo as coordenadas e vértices definidores dos limites da propriedade.
ARTIGO BREVES APONTAMENTOS SOBRE A APLICAÇÃO DA LEI 13.460/2017 NO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. Por Luciano Lopes Passarelli
(artigo 236 da Carta Maior). Há prazos de vacatio legis previstos em seu artigo 25: trezentos e sessenta dias para a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios com mais de quinhentos mil habitantes; quinhentos e quarenta dias para os Municípios entre cem mil e quinhentos mil habitantes, e setecentos e vinte dias para os Municípios com menos de cem mil habitantes. Malgrado esses prazos, ela já fornece elementos doutrinários que merecem reflexão. A Lei 13.460/2017 estabelece os direitos dos usuários, inclusive não afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quando for o caso1, normatizando aspectos elogiáveis e necessários como dispor que os serviços e o atendimento do usuário serão realizados de forma adequada, observados os princípios da regularidade, continuidade, efetividade, segurança, atualidade, generalidade, transparência e cortesia2.
1. Aspectos gerais A Lei 13.460, de 26 de junho de 2017, dispõe sobre a participação, proteção e defesa dos direitos do usuário dos serviços públicos da administração pública, aplicando-se à Administração Pública direta e indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, ao regulamentar o artigo 37, inciso I, § 3º, da Constituição Federal, segundo o qual a “lei disciplinará as formas de participação do usuário na administração pública direta e indireta”. Aplica-se também, subsidiariamente, aos serviços públicos prestados por particular (artigo 1º, parágrafo terceiro), dicção que, parece-nos, não traz dúvidas de que abarca os notários e registradores. Aponta-se aqui que a redação do artigo 1º, parágrafo primeiro, alínea “c”, da Lei Estadual de São Paulo nº 10.294/1999, faz referência expressa ao serviço público prestado por particular por “delegação”, termo que aplica-se aos notários e registradores inclusive por previsão constitucional 16 ARISP JUS
Com este escopo, o artigo 5º deste diploma legal elenca várias diretrizes com vistas à adequada prestação dos serviços, como o dever de urbanidade, respeito, acessibilidade e cortesia no atendimento; a presunção de boa-fé do usuário; atendimento por ordem de chegada, ressalvadas as prioridades legais3, casos de urgência e a possibilidade de agendamento; igualdade de tratamento, vedada qualquer forma de discriminação; definição, publicidade e observância de horários e normas compatíveis com o bom atendimento ao usuário; adoção de medidas visando a proteção à saúde e a segurança dos usuários; manutenção de instalações salubres, seguras, sinalizadas, acessíveis e adequadas ao serviço e ao atendimento; observância dos códigos de ética ou 1 Art. 1º, § 2º, inciso II.	2 Art. 4º. Vale observar que regras similares já constavam das Normas da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, como, por exemplo, no item 2 do cap. XIII e no item 3 do cap. XX. Importante referir também que a Lei Paulista nº 10.294 cuidou deste tema já em 1999.	3 Pessoas com deficiência, idosos, gestantes, lactantes e pessoas acompanhadas por crianças de colo (art. 5º, III).
de conduta aplicáveis às várias categorias de agentes públicos; aplicação de soluções tecnológicas que visem a simplificar processos e procedimentos de atendimento ao usuário e a propiciar melhores condições para o compartilhamento das informações, dentre outros. Como já apontamos acima, São Paulo manteve posição de vanguarda nesse tema, já que, entre nós, desde 1999 vigora a Lei Estadual 10.294, que cuidou da proteção e defesa do usuário do serviço público paulista, e os direitos agora previstos na Lei 13.460/17 se encontram amplamente previstos na legislação estadual, como se pode ver dos seus artigos 6º e 7º4 , além dos demais institutos nela previstos. Além disso, e em sintonia com a lei paulista, as Normas da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo também trazem vários dispositivos normativos no mesmo 4 Artigo 6.º - O usuário faz jus á prestação de serviços públicos de boa qualidade. Artigo 7.º - O direito á qualidade do serviço exige dos agentes públicos e prestadores de serviço público: I - urbanidade e respeito no atendimento aos usuários do serviço; II - atendimento por ordem de chegada, assegurada prioridade a idosos, grávidas, doentes e deficientes físicos; III - igualdade de tratamento, vedado qualquer tipo de discriminação; IV - racionalização na prestação de serviços; V - adequação entre meios e fins, vedada a imposição de exigências, obrigações, restrições e sanções não previstas em lei; VI - cumprimento de prazos e normas procedimentais; VII - fixação e observância de horário e normas compatíveis com o bom atendimento do usuário; VIII - adoção de medidas de proteção á saúde ou segurança dos usuários; IX - autenticação de documentos pelo próprio agente público, à vista dos originais apresentados pelo usuário, vedada a exigência de reconhecimento de firma, salvo em caso de dúvida de autenticidade; X - manutenção de instalação limpas, sinalizadas, acessíveis e adequadas ao serviço ou atendimento; XI - observância dos Códigos de Ética aplicáveis às várias categorias de agentes públicos. Parágrafo único - O planejamento e o desenvolvimento de programas de capacitação gerencial e tecnológica, na área de recursos humanos, aliados a utilização de equipamentos modernos, são indispensáveis à boa qualidade do serviço público.
sentido. Sendo este trabalho singelo e sintético, nos limitamos a apontar o item 88 do capítulo XIII daquele caderno normativo, que traz prescrições acerca de terem os notários e registradores o dever de atender às partes com respeito, urbanidade, eficiência e presteza; atender por ordem de chegada, assegurada prioridade às pessoas com deficiência, aos idosos com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos, às gestantes, às lactantes, às pessoas com crianças de colo e aos obesos, exceto no que se refere à prioridade de registro prevista em lei; observar a igualdade de tratamento, vedado qualquer tipo de discriminação; manter as instalações limpas, sinalizadas, acessíveis e adequadas ao serviço ou atendimento, adotando, conforme a peculiaridade local exigir, medidas de proteção à saúde ou segurança dos usuários; observar as normas procedimentais e os prazos legais fixados para a prática dos atos do seu ofício; guardar sigilo sobre a documentação e os assuntos de natureza reservada de que tenham conhecimento em razão do exercício de sua profissão; atender prioritariamente as requisições de papéis, documentos, informações ou providências que lhes forem solicitadas pelas autoridades judiciárias ou administrativas para a defesa das pessoas jurídicas de direito público em juízo; assegurar ao usuário as informações precisas sobre o nome do notário ou registrador e dos prepostos que lhe atendem, procedimentos, formulários e outros dados necessários à prestação dos serviços. Acresça-se que o item 88.1 prevê que o atendimento prioritário da pessoa com deficiência é extensivo ao seu acompanhante ou atendente pessoal. Não se deve olvidar que o atendimento a pessoas com deficiências deve levar em conta os dispositivos do Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/2015), e que, dentre os idosos, aqueles maiores de oitenta anos terão preferência, nos termos da recente alteração no artigo 2º, parágrafo segundo, do Estatuto do Idoso (Lei 10.741/2003) pela Lei 13.466/2017. Todos os dispositivos do artigo 5º da Lei 13.460/2017 tem ampla aplicabilidade no Registro de Imóveis, mas ARISP JUS 17
queremos destacar alguns: 1) O inciso IV trata da vedação de imposição de exigências não previstas na legislação. Por certo que este dispositivo reflete o “princípio da legalidade”, e temos como curial que legalidade não é sinônimo de interpretação literal da lei. Todos os métodos hermenêuticos podem e devem ser utilizados, mas a formulação de exigências deve encontrar respaldo no resultado legítimo do trabalho exegético. As normas paulistas também trazem regra nesse sentido, dispondo o item 40.1 do capítulo XX que “a nota de exigência deve conter a exposição das razões e dos fundamentos em que o Registrador se apoiou para qualificação negativa do título, vedadas justificativas de devolução com expressões genéricas, tais como ‘para os devidos fins’, ‘para fins de direito’ e outras congêneres”	. Dos meios hermenêuticos disponíveis, este dispositivo parece prestigiar o teleológico, ao afirmar que deve haver uma adequação entre meios e fins, de sorte que o Registrador, aqui como intérprete e aplicador da lei ao caso concreto, deverá laborar em um esforço exegético que formule ou supere exigências que não tragam concretude ao fim maior do registro imobiliário, que é o de imprimir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos-imobiliários5. 2) O inciso VI do artigo sob comento dispõe sobre o cumprimento de prazos e normas procedimentais, reforçando os deveres já emergentes do artigo 30 da Lei 8.935/94. 3) O inciso IX disciplina que o próprio agente público deve autenticar documentos à vista dos originais apresentados pelo usuário, vedada a exigência de reconhecimento de firma, salvo em caso de dúvida de autenticidade. Portanto, entendemos que salvo previsão legal expressa, como é o caso dos artigos 221, II; 246, § 1º e 250, §2º, todos da Lei 6.015/73, para citar alguns 5 Artigo 1º da Lei 8.935/94.	18 ARISP JUS
exemplos, o Registrador não poderá exigir autenticações (se for apresentado o documento original) ou reconhecimento de firmas nos documentos apresentados. 4) O inciso XIV prescreve que deve ser utilizada linguagem simples, evitando o uso de siglas, jargões e estrangeirismos. Também aqui a Corregedoria Paulista traz norma elucidativa, ao determinar que as exigências devem ser formuladas de forma “clara e objetiva”, no item 40 do capítulo XX. 5) Por fim, ressaltamos o inciso XV, que veda a exigência de nova prova sobre fato já comprovado em documentação válida apresentada, para novamente lembrar que este aspecto já foi igualmente regulamentado pelo Corregedoria de São Paulo, no item 10 do capítulo XX, que dispõe que “quando a tramitação do título depender de informações disponíveis na própria unidade de serviço ou em serviços de informações de órgãos oficiais publicadas na Internet, deverá o Oficial obtê-las e certificar a fonte que acessou, evitando-se a devolução do título para cumprimento de exigências. Havendo incidência de taxas ou emolumentos, o pagamento deverá ser feito na retirada do título, desde que a busca das informações onerosas tenha sido previamente autorizada pelo apresentante”. 2. Deveres do usuário Se a explicitação dos direitos dos usuários do Registro Imobiliário é extremamente salutar, trazemos a colação observação de José Renato Nalini, que foi Corregedor-Geral da Justiça e Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, grande conhecedor da realidade do funcionamento dos cartórios, quando apontou na Revista ArispJus, edição de abril-agosto/2016, página 26, que “submetidos à implacável lex mercatoria, os devotados delegados das prestações extrajudiciais tiveram de se amoldar às exigências de um consumidor cada vez mais desperto para seus direitos, embora nem tanto para os seus deveres” (destaque nosso).
E aqui vale aplaudir a novel legislação que traz no seu artigo 8º os deveres do usuário, que se coadunam com a função social, econômica e ambiental que informa o registro imobiliário da propriedade privada no Brasil. Por questão de espaço, não desenvolveremos aqui esse tema com a profundidade que merece, mas entendemos que no Registro de Imóveis não se estabelece uma “relação de consumo” entre o Registrador e o usuário. A relação jurídica registrador-usuário é sui generis, porque sem dúvida o usuário tem uma legítima expectativa de ser bem atendido e ver seu direito concretizado na tábua registral, porém ele não tem só direitos nessa relação, mas também tem deveres de atendimento da função social, econômica e ambiental da propriedade imobiliária, publicizando adequadamente os elementos essenciais que devem ser dados a conhecer ao restante da sociedade e ao Estado, a saber: o objeto do direito (o imóvel), os direitos e ônus que recaem sobre esse objeto e os sujeitos de direito titulares dessas relações jurídicas. Entendemos que o registro é obrigatório por expressa previsão legal no artigo 169 da Lei 6.015/73, e ele é obrigatório porque para bem atender à função sócio-econômico-ambiental da propriedade imobiliária privada é necessário que os atos e negócios jurídicos respectivos sejam adequadamente publicizados a toda sociedade, e que apenas os atos e negócios jurídicos devidamente saneados e previstos em lei tenham a potência de adentrar aos álbuns imobiliários para gerar efeitos de forma eficaz e autêntica, atendendo assim aos reclamos da segurança jurídica. Ora, a propriedade “obriga”. Essa expressão consta do artigo 14.2, da Constituição Alemã, que complementa estabelecendo que “seu uso deve servir, ao mesmo tempo, ao bem comum”6 . Essa ideia sintetiza a “função social da propriedade” consagrada na nossa Carta Magna, no artigo 5º, inciso XXIII, e explicitada 6 https://www.btg-bestellservice.de/pdf/80208000.pdf. Acesso em 18.09.2017
no artigo 1.228 do Código Civil. Destarte, o que deve ficar bem claro é que a função social da propriedade é avessa ao oculto, ao clandestino. Não é compreensível que um adquirente que mantenha sua aquisição fora do álbum publicitário, ocultando essa informação da coletividade, esteja atendendo à função social da propriedade. Dar esta informação a conhecer a todos é condição inafastável para tal desiderato. A coletividade tem o direito de ter informação ampla, eficaz, cabal e completa do status juris de um imóvel, para decidir o que fazer, quando fazer, como fazer, ao entabular algum ato ou negócio jurídico que vá repercutir sobre referido imóvel. No Código Civil de 2002 foram consagrados os princípios da boa-fé objetiva, da lealdade, do dever de informar. Os credores precisam saber se há patrimônio disponível para execução. O Poder Público precisa da publicização do ato, seja para controle da arrecadação dos tributos sobre ele incidentes, seja para alimentar seus bancos cadastrais com informações multifinalitárias (ambientais, urbanísticas, estatísticas, etc.). Tanto é assim que a legislação vem caminhando no sentido de robustecer o que usualmente se identifica como “princípio da concentração” do registro imobiliário, como se vê da Lei 13.097/2015, que em seu artigo 54 disciplina que mesmo atos de constrição judicial não prevalecem em face de negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis, caso estas constrições não constem previamente do álbum imobiliário. Se o adquirente desrespeita um comando expressamente consignado na lei, estará ele atendendo à função social da propriedade? À boa-fé objetiva? Ao dever de lealdade? Ao dever de informar? A conclusão é que o usuário, longe de ser um mero consumidor de “serviços registrais”, ainda que individualmente vá se beneficiar do registro, posto que seu ARISP JUS 19
direito estará protegido pelo ordenamento, tem o dever jurídico-social de levar seus títulos ao fólio real para publicizá-los adequadamente, uma vez que a publicidade registral é pressuposto inafastável da função social da propriedade e, como lembra a Constituição tedesca, “a propriedade obriga”. Por estas razões, defendemos que a publicidade registral constitui direito difuso, transcendendo em muito o mero interesse do particular. Assim, pensamos que há uma relação de coordenação entre o Registrador, que atua como longa manus da função social da propriedade, e o usuário-adquirente, que deve levar seus negócios jurídicos à tábua registral em ordem a imprimir-lhes a publicidade a que estão destinados. Ambos - registrador e usuário - devem perseguir o registro, dentro das balizas legais, buscando inclusive superar eventuais exigências. Por isso, ao se defrontar com uma Nota de Devolução, e agora em face dos termos do artigo 8º da Lei 13.460/2017, deve o usuário agir com urbanidade e boa-fé (inciso I), prestando as informações pertinentes para consecução do registro (inciso II), o que poderá envolver juntada de novos documentos, prestação de declarações etc., tudo para colaborar para a adequada prestação do serviço registral imobiliário (inciso III). Voltando ao inciso I do artigo 8º, o usuário deverá utilizar adequadamente os serviços do Registro de Imóveis, e essa utilização adequada abrange inclusive a Suscitação de Dúvida quando for o caso, se ele entender que o título ostenta as condições necessárias para ingresso no fólio real, malgrado as exigências feitas pelo Registrador. Postas estas singelas considerações deste texto, entendemos que a Lei 13.460/2017 é bem-vinda, e renderá ainda muitos frutos doutrinários e jurisprudenciais na atividade registral imobiliária.
ÍNDICE DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 APELAÇÃO Nº 1024158-98.2015.8.26.0577 - Pág 22
DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 APELAÇÃO Nº 1006009-07.2016.8.26.0161 - Pág 24
DECISÃO JURISDICIONAL #1 RECURSO ESPECIAL Nº 850.937 - Pág 25
DECISÃO JURISDICIONAL #2 RECURSO ESPECIAL Nº 766.415 - Pág 27
DECISÃO JURISDICIONAL #3 RECURSO ESPECIAL Nº 766.415 - Pág 28
DECISÃO JURISDICIONAL #4 RECURSO ESPECIAL Nº 1.213.230 - Pág 31
DECISÃO JURISDICIONAL #5 RECURSO ESPECIAL Nº 1.213.230 - Pág 31 ARISP JUS 21
DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 102415898.2015.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são partes é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado PROGRESSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Sustenta o apelante, em síntese, que o registrador tem o dever de fiscalizar o recolhimento dos tributos; e que a diferença entre o valor recolhido e o devido é gritante (fls. 124/125). Contrarrazões de apelação a fls. 135/149. A Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 154/157). É o relatório.
São Paulo, 25 de agosto de 2017. PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR Apelação nº 1024158-98.2015.8.26.0577 Apelante: Ministério Público do Estado de São Paulo Apelado: Progresso Empreendimentos Imobiliários Ltda. Interessado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos Voto nº 29.792 Registro de Imóveis – Registro de escritura pública de dação em pagamento – Desqualificação – Suposta incorreção da base de cálculo utilizada para o recolhimento do ITBI – Dúvida julgada improcedente – Apelação interposta pelo Ministério Público –– Atuação que extrapola as atribuições do Oficial – Dever de fiscalização que se limita ao recolhimento do tributo e à razoabilidade da base de cálculo – Recolhimento antecipado do ITBI que não afronta as NSCGJ nem a legislação municipal – Recurso a que se nega provimento.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra a sentença de fls. 118/120, que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos, permitindo o registro na matrícula nº 179.839 de escritura pública de dação em pagamento, sob o argumento de que não houve erro flagrante no recolhimento do ITBI. 22 ARISP JUS
Logo após a celebração do instrumento particular, mais especificamente em 12 de janeiro de 2015 (fls. 19), a apelada promoveu o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Dois dias depois, em 14 de janeiro de 2015, o imóvel passou a ser considerado urbano, (cf. Av.4 da matrícula nº 179.839 fls. 27), o que gerou a mudança da base de cálculo para o pagamento do imposto. E quando da lavratura da escritura pública de dação em pagamento (8 de julho de 2015) e de sua apresentação a registro (28 de julho de 2015), a base de cálculo já não correspondia àquela utilizada para o cálculo do imposto efetivamente recolhido. Apresentada a registro a escritura de dação em pagamento (fls. 10/13), a Oficial do 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos desqualificou o título e exigiu o recolhimento da “diferença do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ITBI, devido à Prefeitura Municipal de São José dos Campos, referente ao objeto jurídico do presente título, devendo este ser recolhido tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel” (fls. 31). O MM. Juiz Corregedor Permanente julgou improcedente a dúvida, afastando o óbice (fls. 118/119). E correta foi a decisão prolatada em primeiro grau. Como já decidiu esse Conselho Superior, no julgamento da apelação nº 0002604-73.2011.8.26.0025, em voto da lavra do então Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini:
No caso, o valor do tributo recolhido foi de R$948,80; com a base de cálculo modificada, após o imóvel ser considerado urbano, o recolhimento seria de R$113.156,21 (fls. 5). Essa diferença de valores que não é pequena fundamentou a desqualificação do título. No entanto, isso não se justificava. Preceitua o artigo § 4º do artigo 5º da Lei Complementar nº 383/09 do município de São José dos Campos: § 4º. No caso de imóveis rurais a base de cálculo do imposto será o valor constante do instrumento de transmissão, respeitado, no mínimo o valor da declaração para fins de lançamento do Imposto Territorial Rural, do exercício da transmissão, atualizado monetariamente. (grifei) Considerando que o valor da transação que constou na escritura de dação em pagamento foi o mesmo utilizado para o cálculo do imposto de transmissão (R$47.440,00, cf. fls. 11 e 19), percebe-se que, no momento do recolhimento, que ocorreu antes do imóvel ser considerado urbano, o valor estava correto. A pergunta que deve ser feita é se o imposto de transmissão poderia ter sido recolhido em janeiro para um negócio cuja escritura só foi lavrada em julho, mesmo mês que o instrumento foi levado a registro. Dispõe o item 15 do Capítulo XIV das NSCGJ: 15. O Tabelião de Notas manterá arquivos para os seguintes documentos necessários à lavratura dos atos notariais, em papel, microfilme ou documento eletrônico: (...) b) comprovante ou cópia autenticada do pagamento do Imposto
sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, de direitos reais sobre imóveis e sobre cessão de direitos a sua aquisição ITBI e do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação ITCMD, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; Pelas Normas de Serviço, salvo autorização legal expressa, o comprovante de recolhimento de ITBI deve ser apresentado no momento da lavratura da escritura de compra e venda. Assim, ainda que o fato gerador do ITBI ocorra somente com a transmissão da propriedade o que ocorre com o registro do título na serventia imobiliária , fato é que as NSCGJ exigem que o tributo seja recolhido, em regra, de forma antecipada, no caso, antes mesmo da lavratura da escritura pública. E se por um lado o artigo 12 da Lei Complementar nº 383/09 do município de São José dos Campos preceitue que “o Imposto Sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis será recolhido até a data do ato de transmissão de bens ou direitos reais” o que autorizaria o recolhimento após a lavratura da escritura ; por outro, não existe dispositivo legal que proíba a antecipação do recolhimento do tributo para momento anterior à lavratura da escritura. Destaque-se que o recolhimento não foi feito em data aleatória. Ocorreu poucos dias após a assinatura pelos interessados de contrato de sociedade em conta de participação, por meio do qual os sócios participantes assumiram a obrigação de transferir à apelada a propriedade do imóvel matriculado sob nº 179.839 no 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos (fls. 19 e 54/64). Note-se que o próprio município, sujeito ativo da obrigação tributária, quase dois meses depois de o imóvel da matrícula nº 179.839 ter sido considerado urbano (cf. Av.4 da matrícula nº 179.839 fls. 27), por meio da certidão acostada a fls. 18, não questionou o valor recolhido pelos contribuintes a título de ITBI. Desse modo, embora zelosa, a atitude da registradora vai além de suas atribuições normais, pois não lhe cabe aferir se o montante do tributo recolhido está correto, devendo apenas zelar pela existência de recolhimento e pela razoabilidade da base de cálculo utilizada. E não se está aqui afirmando que o recolhimento está correto. O município, caso entenda que houve recolhimento a menor, poderá efetuar o lançamento da diferença e, se entender necessário, ajuizar execução fiscal. Reitera-se apenas o entendimento segundo o qual não cabe ao registrador agir como agente fiscal, exigindo a complementação Apelação nº 1024158-98.2015.8.26.0577 de tributo, cujo recolhimento, em princípio, nem o ente tributante parece questionar (fls. 18). ARISP JUS 23
Por todo o exposto, nego provimento à apelação, com a manutenção da sentença que julgou a dúvida improcedente. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça e Relator
DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1006009-07.2016.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são partes é apelante MÁRCIO PASCHOAL GIUDICIO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DE DIADEMA. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para determinar o registro do título, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA. São Paulo, 15 de agosto de 2017. PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR Apelação nº 1006009-07.2016.8.26.0161 Apelante: Márcio Paschoal Giudicio Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Diadema Voto nº 29.769
pólo passivo da lide. O caráter originário da aquisição por usucapião obsta questionamentos acerca da continuidade registral. Recurso provido. Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença da MMª Juíza Corregedora Permanente da Oficiala de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Diadema, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de carta de sentença expedida em demanda com pedido de usucapião, de cujo pólo passivo não figurou parte dos proprietários registrais do imóvel. O apelante afirma, em síntese, que usucapião é modo originário de aquisição da propriedade imóvel, de forma que não haveria que se falar em afronta ao princípio da continuidade, ainda que distintos os réus e os titulares registrários do bem. Sustenta haver tentado sanar a falha processual, pedido indeferido pela MMª Juíza por ter sido formulado ao tempo em que a r. sentença já estava transitada em julgado. A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso. É o relatório. Consoante resta incontroverso nos autos, parte dos coproprietários do imóvel usucapido não figurou no pólo passivo da demanda com pedido de usucapião (fls. 1). Por conseguinte, da carta de sentença extraída daqueles autos, e cujo registro se almeja, não constaram os nomes de parte dos proprietários registrais do bem. Eventual vício daí decorrente, porém, está adstrito à esfera processual, mácula intrínseca ao procedimento. E apenas aos órgãos jurisdicionais que atuam no feito é dado reconhecer suposta nulidade. À seara administrativa, como esta, correcional, escapam questões jurisdicionais. Segue sendo de rigor, indubitavelmente, a qualificação registral dos títulos judiciais, limitada, porém, a seus aspectos formais.
REGISTRO DE IMÓVEIS - USUCAPIÃO – AUSÊNCIA DE PARTE DOS COPROPRIETÁRIOS REGISTRAIS NO PÓLO PASSIVO DA LIDE – QUESTÃO PROCESSUAL, QUE ESCAPA À ANÁLISE DO REGISTRADOR – VÍCIO QUE NÃO MACULA A CARTA DE SENTENÇA – REGISTRO DEVIDO.
Títulos judiciais não escapam à qualificação registral. Todavia, a qualificação limita-se a questões formais. Não compete ao Sr. Registrador recusar registro com base em suposta nulidade do procedimento, por não constar parte dos proprietários registrais no
Por se cuidar de forma originária de aquisição da propriedade, indagação alguma haverá de ser feita acerca da continuidade. Rompem-se todos os vínculos preteritamente havidos sobre o bem, de tal arte que prescindível a estrita observância da continuidade,
diversamente do quanto afirmado pela Oficial. Estes os magistérios do Eminente Desembargador Benedito Silvério Ribeiro: “No referente ao cumprimento de mandado expedido em processo de usucapião, cabe ao oficial verificar se há menção ao trânsito em julgado da sentença transcribenda no seu aspecto formal, isto é, em relação às partes que foram chamadas e acudiram ao chamamento. Questões mais complexas, tais como aquelas derivadas de citações que deveriam ter sido feitas e não o foram, essas escapam ao âmbito da instância administrativa, sob pena de se erigir esta em obstáculo à força da coisa julgada, em seu aspecto material e formal.” (Tratado de Usucapião, São Paulo: Saraiva. 6ª ed., p. 1469)
Em seguida, versando especificamente acerca de eventual falta de citação de coproprietário do imóvel usucapido, pondera: “A ausência de convocação edital verificada pelo oficial do registro não rechaça o trânsito em julgado e, portanto, não impede o cumprimento do mandado. Trata-se de ineficácia relativa da sentença, como assinala Pontes de Miranda, podendo ser rescindida por infração do art. 942 e §§ 1º e 2º do Código de Processo Civil (art. 485, V). Da mesma forma, não cabe afastar o registro, se não foi citado no processo de usucapião o titular da transcrição constante do cadastro tabular, o cônjuge ou os confinantes” (Op. cit., p. 1470) Desta feita, descabida a recusa da Oficial, dou provimento ao recurso, para determinar o registro do título. PEREIRA CALÇAS PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Corregedor Geral da Justiça e Relator TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO Conselho Superior da Magistratura Apelação Cível 1006009-07.2016.8.26.0161 Procedência: Diadema Apelante: Márcio Paschoal Giudicio Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca VOTO (n. 48.966): 1. Averbo, de início, que adoto o relatório lançado pelo insigne Relator deste recurso. 2. Fez bem o ofício de registro de imóveis quando, desincumbindo-se do dever de qualificação de título (e os judiciais, como o mandado de registro de usucapião, não se furtam a esse exame), viu ponto duvidoso nas citações feitas e alertou o
interessado na inscrição. Se andou bem neste zelo, contudo, não por isto se deve denegar o pretendido registro stricto sensu como, de resto, salientou o r. voto de Relatoria. Tem-se admitido que a usucapião dá causa a uma aquisição originária isto o diz, com efeito, a controversa communis opinio, pois contra ela erguem-se, no direito romano, ressalvas que, nada mais, nada menos, vêm abonadas, por exemplo, pelo magistério de Alexandre CORREIA e Gaetano SCIASCIA (Manual de Direito Romano. 3.ed. São Paulo: Saraiva, 1957, I, p. 171, § 71) e de Álvaro D’ORS (Derecho Privado Romano. 9.ed. Pamplona: EUNSA, 1997, p. 217, § 158). Daí deriva, portanto, que eventual defeito nas citações, se pode acaso prejudicar a regularidade do processo, passa, entretanto, ao largo do fato jurídico da aquisição mesma, no qual a existência do direito anterior (e, assim, a relação que o usucapiente pudesse ter ou não com o titular prévio do domínio) não entra em linha de conta. Adicione-se a isto a circunstância de que, per fas et per nefas, o título está coberto com a égide da coisa julgada, de sorte que não é caso de dar-se por procedente a dúvida. TERMOS EM QUE, nego provimento à apelação, para manter a r. sentença de primeiro grau. É como voto.
Des. RICARDO DIP Presidente da Seção de Direito Público
DECISÃO JURISDICIONAL #1 AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 850.937 - RS (2016/0015412-7) AGRAVANTE: PAULO RENATO FARIAS BARBOSA ADVOGADOS: NARA REJANE MIRAPALHETE - RS035447 MÁRIO GONÇALVES SOARES - RS022202 MÁRIO GONÇALVES SOARES JUNIOR E OUTRO(S) RS051140 AGRAVADO: GUIDO ASTOR LIESENFELD ADVOGADO: RAUL ROTTA DE OLIVEIRA - RS015625 AGRAVADO: TANIA MARIA BARBOSA CARDOZO ADVOGADOS: CLEO ARMENDARIS ACOSTA - RS029073 MARCUS GODOLPHO AUCH AZAMBUJA - RS029632 RELATÓRIO O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator): 1. Cuida-se de agravo interno interposto por PAULO RENATO ARISP JUS 25
FARIAS BARBOSA contra decisão monocrática desta relatoria (fls. 1.219-1.224) que negou provimento ao agravo no recurso especial, por não se vislumbrar a alegada ofensa ao disposto nos arts. 535, inc. II, 333, inc. I, 334, ic. III, todos do CPC/1973; 166, II, IV, VI; 1.227, 1.245, § 2º, 1.246, todos do CC/2002 e 172, 186, 191 e 214 da Lei n. 6.015/1973. Por seu turno, nas razões do presente agravo interno (fls. 1.2281.239), o agravante, em apertada síntese, se insurge reafirmando as mesmas razões já apresentadas no recurso especial, quais sejam, de que teria havido omissão quanto à questão da adulteração de documento público - a averbação de benfeitoria em matrícula de imóvel - e equívoco na qualificação jurídica dos fatos quanto à prova de adulteração de referido documento que ensejaria sua invalidação, e pede a reforma da decisão. Sem contraminuta, consoante certidão à fl. 1.242. É o relatório. AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 850.937 - RS (2016/0015412-7) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE: PAULO RENATO FARIAS BARBOSA ADVOGADOS: NARA REJANE MIRAPALHETE - RS035447 MÁRIO GONÇALVES SOARES - RS022202 MÁRIO	GONÇALVES SOARES JUNIOR E OUTRO(S)	RS051140 AGRAVADO: GUIDO ASTOR LIESENFELD ADVOGADO: RAUL ROTTA DE OLIVEIRA - RS015625 AGRAVADO: TANIA MARIA BARBOSA CARDOZO ADVOGADOS: CLEO ARMENDARIS ACOSTA - RS029073 MARCUS GODOLPHO AUCH AZAMBUJA - RS029632 EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE AVERBAÇÃO DE BENFEITORIA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. INVALIDAÇÃO DE AVERBAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Não ocorre violação ao art. 535, II do CPC de 1973, quando a matéria impugnada em embargos de declaração foi devidamente analisada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão dos recorrentes. 2. O Tribunal a quo decidiu, com base nos elementos fáticos e probatórios, que por se tratar de benfeitoria sob condomínio das partes ora litigantes e do pai do autor e da ré, não é possível decretar a invalidação de uma delas, e apenas quando da extinção do condomínio, é que se poderá precisar a qual das frações e seus respectivos condôminos pertencerá a edificação ou benfeitoria realizada. Para rever esta conclusão, é necessário o reexame dos 26 ARISP JUS
fatos e provas, o que vedado em sede de recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. VOTO O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator): 2. Trata-se, na origem, de julgamento de apelação pelo Tribunal estadual que manteve a sentença, a qual julgou improcedente ação anulatória de averbação de benfeitoria em matrícula de imóvel ajuizada pelo recorrente contra os recorridos. Inconformado, o recorrente interpôs recurso especial, sendolhe negado seguimento na origem (fls. 1.148-1.162. Na sequência, houve negativa de provimento ao agravo no recurso especial, pois este relator não vislumbrou a indicada violação ao art. 535 do CPC/1973. No tocante às questões de fundo, ou seja, quanto ao exame de legalidade da averbação de benfeitoria em matrícula do imóvel em questão, matérias afetas aos arts. 166, II, IV, VI; 1.227, 1.245, § 2º, 1.246, todos do CC/2002 e 172, 186, 191 e 214 da Lei n. 6.015/1973, e às relativas ao ônus da prova, relacionadas ao art. 333, incs. 1 e II do CPC/1973, foi-lhe negado acolhimento da pretensão recursal, em virtude do óbice previsto na Súmula 7/STJ. 3. Irresignada, o agravante, nas razões do presente agravo interno (fls. 1.228-1.239), se insurge asseverando que houve equivoco e excesso de rigorismo formal deste relator, sem justo motivo, pois o acórdão recorrido teria silenciado sobre a questão do crime de adulteração documental efetuado pela segunda agravada, visto que a referida agravada teria omitido a (matrícula) AV 92-130, para dar origem a (matrícula) AV 93-130. Ocorre que a alegação de que o acórdão silenciou sobre a questão do suposto crime de adulteração praticado pela parte adversa não se sustenta, visto que o julgado se manifestou sobre as circunstâncias que levaram à averbação das benfeitorias realizadas nos imóveis em litígio, conforme se extrai do trecho abaixo transcrito, com grifos acrescentados (fls. 1.074-1.075): Com isso, percebe-se que a questão não se resume a simples prioridade do registro da benfeitoria, como alega o autor. Se é verdade que a segunda averbação não poderia ter sido efetuada, a primeira tampouco. Tanto autor como ré induziram em erro o Oficial do Registro de Imóveis. O autor porque, como se observa da Av. 92-130, levou tal serventuário a registrar que “o proprietário Paulo Renato Farias Barbosa edificou sobre a área de sua propriedade, adquirida
averbação, pois se Paulo Renato é proprietário da benfeitoria, Tânia Maria também o é, até a divisão da coisa comum. [...] Na hipótese, tanto Av. 92-130 quando Av. 93-130, relativamente à titularidade dos prédios de alvenaria, estão corretas, não existindo conflito da segunda, em face da primeira e tornando desnecessária a incidência do principio da anterioridade do registro, como quer o requerente. Cumpre ressaltar que apenas quando da extinção do condomínio, com a divisão da área, é que se poderá precisar com quem ficará a benfeitoria, para, então, requerer o cancelamento de uma das averbações.
pelos registros R-73; 75; 85 e 88-130, da presente matrícula, duas estruturas industriais de alvenaria com párea total de quatrocentos e trinta e um metros e trinta e um decímetros quadrados (431,31 m²), destinadas à instalação de bombas e comandos para irrigação, para as quais foi atribuído o valor de R$ 189.866,98”. (fl. 34 v), o que sabia não ser verdadeiro, pois, como dito, quem construiu a benfeitoria foi Vitor Barbosa. E a ré, por ter afirmado ao Oficial do Registro que a benfeitoria averbada sob o nº Av. 93-130 não correspondia àquela já averbada por seu irmão, no nº Av. 92-130.
Nesse contexto, não merece guarida a pretensão do autor. Como bem assentado no acordão recorrido, à fl. 1.071, a irresignação do recorrente, “na verdade, volta-se contra a análise da prova e as conclusões expendidas pelo juízo” a quo. 4. Por último, sobre a insurgência do recorrente de que, na presente hipótese, configura-se numa ilegalidade na averbação de benfeitoria em matrícula do imóvel em questão, em ofensa aos arts. 166, II, IV, VI; 1.227, 1.245, § 2º, 1.246, todos do CC/2002 e 172, 186, 191 e 214 da Lei n. 6.015/1973, e às relativas ao ônus da prova, relacionadas ao art. 333, incs. 1 e II do CPC/1973, como já dito, o Tribunal de origem, com base nas provas carreadas aos autos, concluiu que nenhuma das duas averbações deveriam ter sido realizadas, por se tratar de benfeitoria sob condomínio das partes ora litigantes e do Espólio de Vitor Barbosa - pai do autor e da ré -, de sorte que, apenas quando da extinção do condomínio, é que se poderá precisar a qual dos condôminos pertencerá a edificação. É o que se dessume, de outro trecho abaixo transcrito, com grifos acrescentados (fls. 1072-1080): Pela análise do depoimento supramencionado, tenho que a testemunha apenas fez a vistoria e medição de um levante já existente, fins de averbação, em nada corroborando à tese do autor de que tenha edificado em sua propriedade a benfeitoria que averbou, o que levaria à nulidade da benfeitoria averbada pela ré Tânia. Nota-se que o autor desistiu da realização de prova pericial, conforme fls. 482/483, devendo arcar com o risco assumido de não produzir toda a prova que poderia. Assim, não tendo o demandante se desincumbido do ônus probatório que lhe impõe o diploma processual, conforme o art. 333, I, do Código de Processo Civil, tenho pela improcedência dos pedidos. Desta forma, considerando os documentos que instruíram o feito e sendo do autor o ônus da prova dos fatos constitutivos de seu direito, do qual não se desincumbiu a contento, o caso é de improcedência da ação.” De doutro turno, se a titularidade da área de 111 ha e 6,14 m² é exercida em conjunto por Paulo Renato, Tânia Maria e o espólio de Vitor Barbosa, sem qualquer divisão de sua fração, ainda que no plano fático, a todos pertence a benfeitoria em questão. Disso resulta a impossibilidade de anulação da segunda
Assim, ao contrário do asseverado, não se trata de simples matéria de direito, ou de nova qualificação jurídica das premissas fáticas, mormente em se tratando de um caso em que as instâncias ordinárias formaram sua convicção à luz dos extensos elementos probatórios trazidos aos autos, inclusive se valendo de diversos depoimentos e documentos, como consignado no já referido julgado. Desse modo, verifica-se que o acolhimento da pretensão recursal exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, atraindo o óbice da Súmula 7 do STJ. Com efeito, vê-se que o agravante não trouxe qualquer argumento válido que pudesse infirmar a modificação da decisão ora recorrida, impositiva, pois, a manutenção do julgado. 5. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. É como voto.
DECISÃO JURISDICIONAL #2 AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 766.415 - MT (2015/0199296-7) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: DILERMANDO JOÃO THIESEN FILHO AGRAVANTE: CELIA FERREIRA DA SILVA THIESEN ADVOGADOS: RODRIGO CALETTI DEON - MT008447B JOSÉ FÁBIO P FERRARINI E OUTRO(S) - MT014864 AGRAVADO: AGROMEN SEMENTES AGRICOLAS LTDA ADVOGADOS: HÉLIO ARTUR DE OLIVEIRA SERRA E NAVARRO - SP164388 JULIANO CÉSAR CLEMENTE E OUTRO(S) - MT014340 EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO. TRIBUNAL A QUO ASSENTOU QUE HAVIA ARISP JUS 27
REGISTRO DA PENHORA EM DATA ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE REDISCUTIR BOA-FÉ. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal a quo assentou que não havia vícios na arrematação, pois o registro de penhora sobre o imóvel arrematado era anterior à aquisição deste pelos agravantes, que tinham, então, ciência da constrição. 2. Considerando as circunstâncias delineadas pelo eg. Tribunal a quo, a pretensão de discutir a boa-fé dos agravantes na aquisição do imóvel demandaria reexame de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, em face do óbice da Súmula 7/STJ. 3. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, em relação à admissibilidade do recurso especial pela alínea “c” do permissivo constitucional, para a correta demonstração da divergência jurisprudencial, deve haver o cotejo analítico, expondo-se as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, a fim de demonstrar a similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma, bem como a existência de soluções jurídicas díspares. 4. Agravo interno desprovido.
ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira (Presidente), Marco Buzzi e Luis Felipe Salomão votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília, 22 de agosto de 2017(Data do Julgamento) MINISTRO RAUL ARAÚJO Relator
DECISÃO JURISDICIONAL #3 AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 766.415 - MT (2015/0199296-7) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: DILERMANDO JOÃO THIESEN FILHO AGRAVANTE: CELIA FERREIRA DA SILVA THIESEN ADVOGADOS: RODRIGO CALETTI DEON - MT008447B JOSÉ FÁBIO P FERRARINI E OUTRO(S) - MT014864 AGRAVADO: AGROMEN SEMENTES AGRICOLAS LTDA ADVOGADOS: HÉLIO ARTUR DE OLIVEIRA SERRA E NAVARRO - SP164388 JULIANO CÉSAR CLEMENTE E OUTRO(S) - MT014340
RELATÓRIO EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAÚJO: Trata-se de agravo interno (fls. 813-819) interposto por DILERMANDO JOÃO THIESEN FILHO e CÔNJUGE contra decisão (fls. 807-809), desta relatoria, que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial, sob os seguintes fundamentos: a) o dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, nos termos do art. 541 do CPC/73, combinado com o art. 255, § 2º, do RI-STJ; b) considerando que o eg. Tribunal a quo assentou que havia registro de penhora sobre o imóvel no momento de sua aquisição pelos agravantes, a discussão quanto à boa-fé, e, portanto, o direito à retenção das benfeitorias necessárias e úteis, demandaria o reexame de matéria fático-probatória, pretensão inviável, conforme a Súmula 7/STJ. Nas razões do agravo interno, DILERMANDO JOÃO THIESEN FILHO e CÔNJUGE alegam, em apertada síntese, que “(...) postulam o reconhecimento ao direito de retenção das benfeitorias realizadas no imóvel, visto que os embargantes têm o direito de retenção das benfeitorias úteis e necessárias, até o efetivo ressarcimento da edificação/construção realizada no imóvel objeto da lide em epígrafe, na Ação de Rescisão de Contrato c/c Perdas e Danos Materiais e Morais, em face da Construtora Irmãos Lorenzetti Ltda (autos sob nº. 32/2003, em trâmite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT)” (fl. 815). Afirmam, também, que “(...) não sabiam da existência da referida penhora, agiram na boa-fé, ainda mais pelo fato que a boafé é presumida! Portanto, a boa-fé objetiva constitui um princípio geral, aplicável ao direito, assim os embargantes agiram de boa-fé, no momento em que adquiriram da Construtora Irmãos Lorenzetti Ltda o imóvel em questão” (fl. 816). Asseveram, ainda, que “(...) os agravantes apresentaram impugnação específica contra todos os fundamentos do Aresto recorrido, bem como no caso em tela, houve a violaçãode matéria de direito e divergência jurisprudencial, conforme fundamentação apresentada na peça recursal, motivo pelo qual não há que se falar na aplicação do art. 253, parágrafo único, II, a, do RISTJ, muito menos da Súmula 7 do STJ” (fl. 816). Ao final, pleiteiam a reconsideração da decisão agravada ou, se mantida, seja o presente recurso levado a julgamento na eg. Quarta Turma. Intimada, AGROMEN SEMENTES	AGRÍCOLAS LTDA apresentou impugnação às fls. 823-824. É o relatório. AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 766.415 MT (2015/0199296-7)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: DILERMANDO JOÃO THIESEN FILHO AGRAVANTE: CELIA FERREIRA DA SILVA THIESEN ADVOGADOS : RODRIGO CALETTI DEON - MT008447B JOSÉ FÁBIO P FERRARINI E OUTRO(S) - MT014864 AGRAVADO : AGROMEN SEMENTES AGRICOLAS LTDA ADVOGADOS: HÉLIO ARTUR DE OLIVEIRA SERRA E NAVARRO - SP164388 JULIANO CÉSAR CLEMENTE E OUTRO(S) - MT014340 VOTO O EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAÚJO (Relator): O recurso em apreço não merece prosperar, uma vez que os agravantes não apresentaram argumentos hábeis à modificação da decisão vergastada. Com efeito, os autos tratam de ação de anulação de arrematação proposta pelos ora agravantes, em desfavor de AGROMEN SEMENTES LTDA e YVYPYTÃ AGROPECUÁRIA LTDA, na qual pleiteiam anular a arrematação, realizada por AGROMEN SEMENTES LTDA, em desfavor de YVYPYTÃ AGROPECUÁRIA LTDA. Para tanto, os então promoventes, ora agravantes, suscitam diversos vícios na referida arrematação, em especial porque o edital não teria indicado que os ora agravantes seriam proprietários de benfeitorias lançadas sobre o imóvel. O il. Magistrado de piso julgou improcedente o pedido (sentença às fls. 600-613). Por sua vez, ratificando a sentença, o eg. Tribunal a quo assentou que inexistiram vícios na aludida arrematação, conforme v. acórdão, do qual se extrai o seguinte excerto (fls. 608-612): “Os apelantes ajuizaram ação de Anulação de Arrematação para desfazer atos expropriatórios realizados na Carta Precatória nº. 234/2001, extraída do Proc. no 379/1987, referente à ação de execução intentada por AGROMIEN SEMENTES LTDA contra YVYPYTÃ AGROPECUÁRIA LTDA, em trâmite pelo Juízo da 26ª Vara Cível da comarca de São Paulo/SP. A precatória foi expedida para avaliação e praceamento do Lote 04 da Quadra 25 da planta geral da cidade de Tangará da Serra/ MT, com área de 450 m2, e com divisas, metragens e confrontações indicadas no documento, imóvel pertencente a Antônio José Rosso Junqueira Vilela e Yamara Costa Leite Junqueira Vilela, representantes legais da Yvypytã Agropecuária Ltda (cf. auto de penhora de fls. 51/52). O referido imóvel foi avaliado em R$ 20.000,00 (c£. fis. 130/131), mas, somadas as benfeitorias nele realizadas (escritório, construção residencial e outra construção inacabada, todas feitas em alvenaria), chegou-se ao valor total de R$ 88.107,90. O edital de 1ª e 2ª praças (cf. fls. 153) foi publicado em 04/11/2003 e teve ampla circulação, inclusive em jornais locais (cf. fls. 159). Levado a praceamento, o bem só foi arrematado na 2ª Praça, realizada em 17/02/2004, pela própria credora exequente, ora
apelada, pelo valor de R$ 66.000,00. (cf fls. 174). Ajuizada a ação anulatória da arrematação, os autores/apelantes, desde a inicial, sustentam a nulidade da expropriação judicial por não ter o edital indicado o proprietário das benfeitorias lançadas no imóvel, e por falta de intimação pessoal do devedor/executado e do terceiro possuidor direto. (...) A tese de que os apelantes compraram o imóvel penhorado de boa-fé, já que desconheciam a restrição judicial que recaía sobre o bem foi dirimida nos autos da ação de Embargos de Terceiro (Código 1581), em trâmite pela 26ª Vara Cível da Comarca de São Paulo/SP, onde a sentença de improcedência do pedido ali proferida entendeu que, quando os apelantes compraram o imóvel da Construtora Irmãos Lorenzetti Ltda em 21/06/1999, já havia, inclusive, registro da penhora, este realizado em 25/03/1999 (cf. fis. 87), fato que irradia a presunção absoluta da cientificação de terceiros interessados (cli fis. 475/476). Sobre a tese da nulidade dos editais de hasta pública, como bem dito pela r. sentença, os editais observaram o disposto no art. 686 do CPC à época dos fatos (antes da vigência da Lei 11.382/2006), de forma que a ausência de referência aos proprietários das benfeitorias feitas no imóvel (apelantes) não implica nulidade. (...) Finalmente, quanto à intimção do ‘terceiro possuidor’, não é admissível anulação de arrematação em razão da não intimação daquele, notadamente porque estranho à lide executiva, não havendo, inclusive, previsão legal de sua intimação como condição de validade da hasta pública. Ademais, como já decidido nos autos dos Embargos de Terceiro (Código 1581), em trâmite pela 26ª Vara Cível da Comarca de São Paulo/S3 , se os apelantes são possuidores do imóvel, o são em razão de negócio jurídico anulado, já que entabulado em flagrante fraude à execução.” (grifou-se)
Por sua vez, a decisão ora agravada assentou que a pretensão dos ora agravantes de discutir sua boa-fé na aquisição do referido imóvel demandaria reexame de matéria fático-probatória, pois seria necessário rever o entendimento do eg. Tribunal Estadual quanto à existência de registro de penhora sobre o referido imóvel, antes da aquisição deste pelos ora agravantes. É o que se infere da leitura do seguinte excerto da referida decisão reprochada: “No que se refere à análise do direito de retenção das benfeitorias necessárias e úteis, cumpre ressaltar que o acórdão recorrido concluiu que ‘[...] quando os apelantes compraram o imóvel da Construtora Irmãos Lorenzetti Ltda em 21/06/1999, já havia, inclusive, registro da penhora, este realizado em 25/03/1999 (cf. fls. 87), fato que irradia a presunção absoluta da cientificação de terceiros interessados (cf. fls. 475/476)’ (e-STJ, fls. 609-610). Alterar tal conclusão, para acolher o argumento dos recorrentes no sentido de que ‘[...] compraram imóvel penhorado de boa-fé’ (e-STJ, fl. 690), demandaria o reexame de fatos e provas, o que é vedado na via especial, nos termos da Súmula nº 7/STJ.” (fls. 808-809 - grifou-se)
Nesse cenário, inexiste argumento hábil a modificar o entendimento ora externado. De fato, entendendo o Tribunal a quo que havia o registro da penhora sobre o imóvel, e, por tal razão, afastou a ARISP JUS 29
boa-fé dos ora agravantes, a revisão de tal posicionamento depende de reexame de matéria fático-probatória, pretensão inviável em sede de recurso especial, em face da Súmula 7/STJ. De fato, até mesmo no presente agravo interno demonstram que a discussão depende de reexame da matéria fático-probatória, como se infere da leitura das seguintes razões postas neste recurso (fls. 815-816): “Apenas para argumentar, os agravantes por meio da presente lide, postulam o reconhecimento ao direito de retenção das benfeitorias realizadas no imóvel, visto que os embargantes têm o direito de retenção das benfeitorias úteis e necessárias, até o efetivo ressarcimento da edificação/construção realizada no imóvel objeto da lide em epígrafe, na Ação de Rescisão de Contrato c/c Perdas e Danos Materiais e Morais, em face da Construtora Irmãos Lorenzetti Ltda (autos sob nº. 32/2003, em trâmite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT)! Ainda, a título argumentativo, insta salientar que é inconteste que a posse dos agravantes fora advinda de CONTRATO, com a maior Construtora da cidade! Ora Excelências, por qual motivo então, os agravantes teriam comprado o referido bem, a preço de mercado e realizado uma nova construção (o Sr. Avaliador Judicial certificou que no imóvel constrito havia uma nova construção em fase de acabamento, com piscina, escritório, residência e área de serviço, pertencentes ao Sr. Dilermando João Thiesen Filho ora primeiro agravante (fls. 111), se soubesse que sobre ele havia penhora? Que ele seria perdido? Nobre Ministro, nítido que os agravantes não sabiam da existência da referida penhora, agiram na boa-fé, ainda mais pelo fato que a boa-fé é presumida! Portanto, a boa-fé objetiva constitui um princípio geral, aplicável ao direito, assim os embargantes agiram de boa-fé, no momento em que adquiriram da Construtora Irmãos Lorenzetti Ltda o imóvel em questão.”
Melhor sorte não socorre os agravantes no que se refere ao apelo nobre pela alínea “c” do permissivo constitucional. Como sabido, a jurisprudência desta eg. Corte é pacífica no sentido de que, em relação à admissibilidade do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, para a correta demonstração da divergência jurisprudencial, deve haver o cotejo analítico, expondo-se as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, a fim de demonstrar a similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma, bem como a existência de soluções jurídicas díspares, nos termos do art. 541, parágrafo único, do CPC/73 (art. 1.029, § 1º, do CPC/2015) e art. 255, § 1º, do RISTJ. Nessa linha de entendimento, além dos precedentes já homenageados, destacam-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. INCIDÊNCIA DA SUMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTCO ENTRE O ACÓRDÃO PROFERIDO IN CASU E OS PARADIGMAS COLACIONADOS. NÃO CONFIGURAÇÃO DO DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 3. Para a análise da admissibilidade do recurso especial pela alínea ‘c’ do permissivo constitucional, torna-se imprescindível a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, a fim de demonstrar a divergência jurisprudencial existente, o que não ocorreu no caso em apreço. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1.006.075/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe de 29/03/2017 - grifou-se) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDICAÇÃO DOS NOMES E ENDEREÇOS COMPLETOS DOS ADVOGADOS. DISPENSÁVEL QUANDO EXISTENTES EM OUTROS DOCUMENTOS. EXCESSO DE EXECUÇÃO. OPOSIÇÃO DE EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.	DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. A ausência de demonstração da divergência, mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e a realização do cotejo analítico entre elas, nos moldes exigidos pelo art. 541, parágrafo único, do CPC/1973, impede o conhecimento do recurso pela alínea ‘c’ do permissivo constitucional. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no AREsp 290.038/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe de 02/03/2017 grifou-se)
Na espécie, a divergência não foi demonstrada, pois os então recorrentes, ora agravantes, não realizaram o cotejo analítico entre o v. acórdão recorrido e os dois paradigmas trazidos, um do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul e o outro do eg. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Com essas considerações, é forçoso concluir que o presente apelo não merece prosperar. Diante do exposto, nega-se provimento ao agravo interno. É como voto.
DECISÃO JURISDICIONAL #4
DECISÃO JURISDICIONAL #5
AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.213.230 - RS (2010/01784245)
RELATOR: MINISTRO OG FERNANDES AGRAVANTE: MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE ADVOGADO: LUÍS MAXIMILIANO LEAL TELESCA MOTA DF014848 AGRAVADO: COOPERATIVA DE CONSUMO DOS FUNCIONÁRIO DO BANCO DO BRASIL ADVOGADO: JOSÉ XAVIER DA SILVA - RS003838
AGRAVANTE: MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE ADVOGADO: LUÍS MAXIMILIANO LEAL TELESCA MOTA DF014848 AGRAVADO: COOPERATIVA DE CONSUMO DOS FUNCIONÁRIO DO BANCO DO BRASIL ADVOGADO: JOSÉ XAVIER DA SILVA - RS003838
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO AUTÔNOMO DO ACÓRDÃO. SÚMULA 283/STF. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS SOBRE O RESPECTIVO PREÇO. 1.Inexiste omissão no julgado apta a revelar a infringência ao art. 535 do CPC/1973, porquanto a Corte de origem manifestou-se de forma fundamentada sobre todas as questões relevantes para a solução da controvérsia. 2. Inviável o recurso especial que deixa de impugnar os fundamentos autônomos do acórdão. O vício na fundamentação do recurso permite a aplicação da Súmula 283 do STF. 3.De acordo com a orientação do STJ, “assinado o auto de arrematação de bem imóvel, não pode ele ser objeto de posterior penhora em execução fiscal movida contra o proprietário anterior, mesmo que ainda não efetivado o registro na respectiva carta no registro imobiliário” (REsp 866.191/SC, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJe 28/2/2011). 4.Agravo interno a que se nega provimento.
ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Mauro Campbell Marques, Assusete Magalhães (Presidente) e Herman Benjamin votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Francisco Falcão. Brasília, 05 de setembro de 2017(Data do Julgamento) Ministro Og Fernandes Relator
O SR. MINISTRO OG FERNANDES: Trata-se de agravo interno manejado pelo Município de Porto Alegre contra decisão que conheceu em parte do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento. Na decisão combatida, ficou consignado que inexiste violação do art. 535 do CPC/1973 e que o acórdão recorrido não destoa do entendimento desta Corte segundo o qual: “Assinado o auto de arrematação de bem imóvel, não pode ele ser objeto de posterior penhora em execução fiscal movida contra o proprietário anterior, mesmo que ainda não efetivado o registro na respectiva carta no registro imobiliário” (REsp 866.191/SC, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJe 28/2/2011).
Em oposição a esse desate, sustenta o agravante que o aresto combatido seria omisso quanto a tema aventado no recurso de apelação relativo ao: [...] prosseguimento da demanda executiva contra o atual executado pelo saldo remanescente dos créditos fiscais que constituem o seu objeto, não adimplidos pelo preço da arrematação. (e-STJ, fl. 154)
Outrossim, aduz a possibilidade do ente público prosseguir com a execução fiscal contra a anterior proprietária do imóvel pelo saldo restante, sob pena de permitir-se o enriquecimento sem causa da devedora. A parte agravada não ofereceu impugnação. É o relatório. AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.213.230 - RS (2010/0178424-5)
VOTO O SR. MINISTRO OG FERNANDES (Relator): A irresignação não merece acolhida. O Tribunal a quo, com relação ao tema reputado omisso, consignou, lastreado na prova dos autos, que o ora agravante recebeu por meio de alvará expedido pela Justiça Especializada a parcela do crédito correspondente ao IPTU, visto que sub-rogado no preço da arrematação, motivo pelo qual extinguiu a execução fiscal (e-STJ, fl. 76). Como verifico, inexiste omissão no julgado apta a revelar a infringência ao art. 535 do CPC/1973, porquanto a Corte de origem manifestou-se de forma fundamentada sobre todas as questões relevantes para a solução da controvérsia. Outrossim, observo que o argumento acima destacado sequer foi alvo de impugnação nas razões do recurso especial, o que enseja a aplicação da Súmula 283/STF. Além disso, diante do que concluiu a Corte local, é de se reconhecê-la em conformidade com a orientação deste Superior Tribunal de que: “Assinado o auto de arrematação de bem imóvel, não pode ele ser objeto de posterior penhora em execução fiscal movida contra o proprietário anterior, mesmo que ainda não efetivado o registro na respectiva carta no registro imobiliário” (REsp 866.191/SC, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJe 28/2/2011).
Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. ART. 130 DO CTN. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS SOBRE O RESPECTIVO PREÇO. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. “Assinado o auto de arrematação de bem imóvel, não pode ele ser objeto de posterior penhora em execução fiscal movida contra o proprietário anterior, mesmo que ainda não efetivado o registro na respectiva carta no registro imobiliário” (REsp 866.191/ SC, Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, Primeira Turma, DJe 28/02/2011). 2. Os créditos relativos a impostos decorrentes da propriedade subrogam-se sobre o respectivo preço quando arrematados em hasta pública, não sendo o adquirente responsável pelos tributos inadimplidos até a arrematação do bem, a teor do que disposto no parágrafo único do art. 130 do CTN. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 605.272/MG, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe 15/12/2014)
ARISPJUS# 18