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Timestamp: 2016-10-26 19:13:38
Document Index: 137928399

Matched Legal Cases: ['Art. 72', 'Art. 76', 'Art. 74', 'Art. 100', 'Art. 44', 'Art. 75', 'Art. 8', 'Art. 6', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 6', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'Art. 99', 'Art. 99', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 75', 'Art. 75', 'Art. 130', 'Art. 75', 'Art. 274', 'Art. 274', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 67']

4A_62/2010 (13.04.2010)
Anfechtung der K�ndigung / Mieterstreckung,
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 30. Juni 2009 und den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts des Kantons Z�rich vom 28. Dezember 2009.
Gem�ss Mietvertrag vom 15. November 1993 vermietete die Y.________ AG (Vermieterin) der X.________ AG (Mieterin) zur F�hrung einer Autospenglerei und Spritzwerkstatt eine �berdachte Fl�che und Aussenabstellfl�chen an der F.________strasse 35a in G.________.
Nachdem zwischen den Parteien Streit dar�ber entstanden war, ob Mietereinbauten bestanden und welche Partei die erforderlichen Bewilligungen einzuholen habe, k�ndigte die Vermieterin mit Einschreiben vom 16. Dezember 2003 das Mietverh�ltnis per 31. Dezember 2004. Die Mieterin focht die K�ndigung bei der zust�ndigen Schlichtungsbeh�rde an.
Am 4. Mai 2004 wurden bei einer feuerpolizeilichen Kontrolle des Mietobjekts diverse zu behebende M�ngel und bewilligungspflichtige Einbauten festgestellt.
Noch vor Durchf�hrung einer Schlichtungsverhandlung konnten die Parteien ihren Streit g�tlich beilegen, indem sie sich am 9. M�rz 2004 auf einen neuen Mietvertrag einigten. Dieser ersetzte ab dem 1. April 2004 die bestehenden Mietvertr�ge. Im Anhang I sicherte die Vermieterin zu, den von der Mieterin bereits realisierten und auf der beiliegenden Planbeilage rot eingezeichneten Mieterbauten (ein B�ro, zwei Spritzkabinen einschliesslich dachdurchdringende Abluft, zwei �ltanks und diverse Zwischenb�den inkl. Treppen) schriftlich zuzustimmen, sofern diese beh�rdlich genehmigt w�rden. Die Mieterin verpflichtete sich, diese Bewilligungen innert drei Monaten nach Mietbeginn einzuholen.
Mit Verf�gung vom 23. September 2004 bewilligte der Hochbauvorstand der Gemeinde G.________ den damaligen baulichen Zustand des Mietobjekts mit der Auflage, bis zum 31. Dezember 2004 die bei der Abnahme festgestellten feuerpolizeilichen M�ngel gem�ss dem Protokoll der A.________ Brandschutzberatungen vom 20. September 2004 zu beheben. Am 15. Oktober 2004 sandte die Vermieterin die Verf�gung vom 23. September 2004 an die Mieterin und forderte diese auf, die im beigelegten Protokoll unter den Punkten 4.12 bis 4.16 aufgef�hrten M�ngel in der gesetzten Frist zu beheben.
Mit Einschreiben vom 16. August 2007 setze die Vermieterin der Mieterin eine Frist von 60 Tagen, um die sie betreffenden Arbeiten zu erledigen bzw. die Bewilligungen gem�ss den Punkten 4.12 bis 4.17 der Abnahmekontrolle vom 4. Mai 2004 beizubringen.
In ihrem anwaltlichen Schreiben vom 26. September 2007 legte die Mieterin dar, welche der beh�rdlich verlangten Arbeiten von ihr auszuf�hren seien. Sie gab an, die Handfeuerl�scher seien bereits revidiert und die �brigen Arbeiten in Auftrag gegeben worden oder w�rden noch in derselben Woche in Auftrag gegeben. Aufgrund mangelnder Verf�gbarkeit der entsprechenden Unternehmen w�rden nicht alle Arbeiten innert Frist erledigt werden k�nnen, weshalb die Mieterin um Erstreckung der Frist bis Ende Januar 2008 ersuche. Weiter beanstandete die Mieterin die Raumtemperatur unter 16-19 Grad Celsius sowie die im Protokoll Nr. 04-35 unter den Ziffern 4.124, 4.15.2, 4.16.2 und 4.17.3 beschriebenen Anforderungen als M�ngel des Mietobjekts, welche von der Vermieterin zu beheben seien.
In ihrer Stellungnahme vom 12. Oktober 2007 verl�ngerte die Vermieterin die der Mieterin gesetzte Frist bis zum 31. Oktober 2007 und im Schreiben vom 15. Oktober 2007 letztmals bis zum 15. November 2007.
Nachdem die Mieterin mit E-Mail vom 12. Dezember 2007 der Vermieterin mitgeteilt hatte, ihr Bewilligungsgesuch sei bei den Beh�rden nach wie vor pendent, eine Beantwortung des Gesuchs k�nne nicht vor Ende Januar 2008 erwartet werden, k�ndigte die Vermieterin das Mietverh�ltnis mit amtlichem Formular vom 19. Dezember 2007 per 31. M�rz 2009. Zur Begr�ndung gab sie am 4. Januar 2008 an, sie wolle das Mietobjekt einem anderen Mieter zur Verf�gung stellen, der sich an den Vertrag und an die �ffentlichrechtlichen Vorschriften halte.
Mit Eingabe vom 17. Januar 2008 beantragte die Mieterin bei der parit�tischen Schlichtungsbeh�rde in Mietsachen des Bezirkes Dielsdorf, die K�ndigung sei f�r ung�ltig zu erkl�ren, eventuell sei das Mietverh�ltnis erstmalig f�r die Dauer von vier Jahren zu erstrecken. Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung erkl�rte die Schlichtungsbeh�rde am 6. Juni 2008 die K�ndigung f�r ung�ltig.
Die Vermieterin (Kl�gerin) klagte am 5. August 2008 beim Mietgericht des Bezirks Dielsdorf mit den Begehren, die K�ndigung sei f�r g�ltig zu erkl�ren und das Mieterstreckungsbegehren der Mieterin (Beklagte) sei abzuweisen. Das Mietgericht wies mit Urteil vom 28. Oktober 2008 die Klage ab und stellte die Ung�ltigkeit der K�ndigung vom 19. Dezember 2007 fest.
Auf Berufung der Kl�gerin hin erkl�rte das Obergericht des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 30. Juni 2009 die K�ndigung des Mietverh�ltnisses zwischen den Parteien per 31. M�rz 2009 f�r g�ltig und erstreckte das Mietverh�ltnis letztmals bis zum 30. Juni 2010. Eine dagegen von der Beklagten erhobene Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons Z�rich am 28. Dezember 2009 ab, soweit es darauf eintrat.
Die Beklagte (Beschwerdef�hrerin) erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den Begehren, den Beschluss des Obergerichts vom 30. Juni 2009 aufzuheben und festzustellen, dass die K�ndigung des Mietverh�ltnisses zwischen den Parteien per 31. M�rz 2009 ung�ltig sei. Eventuell sei der Beschluss des Obergerichts aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Subeventuell sei der Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts vom 30. Juni 2009 aufzuheben und zu neuem Entscheid an das Kassationsgericht zur�ckzuweisen. Subsubeventuell sei Ziff. 3 des Beschlusses des Obergerichts aufzuheben und das Mietverh�ltnis zwischen den Parteien erstmals bis zum 31. M�rz 2013 zu erstrecken.
Weiter ersuchte die Beschwerdef�hrerin darum, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Diesem Gesuch wurde mit Pr�sidialverf�gung vom 18. Februar 2010 entsprochen.
Die Kl�gerin (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Ober- und das Kassationsgericht verzichten auf eine Vernehmlassung.
1.1 Gegenstand des Verfahrens bildet eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin sind im kantonalen Verfahren nicht vollst�ndig gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 und Abs. 6 BGG i.V.m. Art. 44 f. BGG).
1.2 Weiter setzt die Beschwerde in Zivilsachen voraus, dass das angefochtene Urteil letztinstanzlich ist (Art. 75 Abs. 1 BGG). Dabei ist zu beachten, dass der Beschluss des Obergerichts mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde nach � 281 ZPO/ZH beim Kassationsgericht des Kantons Z�rich angefochten werden konnte, was die Beschwerdef�hrerin auch tat. Der Beschluss des Obergerichts ist daher insoweit nicht letztinstanzlich, als er vom Kassationsgericht h�tte �berpr�ft werden k�nnen. Dies trifft auf R�gen der Verletzung von Art. 8, 9, 29 oder 30 BV oder von Art. 6 EMRK zu (� 285 Abs. 2 ZPO/ZH; vgl. dazu Urteil 5A_395/2009 vom 8. M�rz 2010 E. 1.2.1 mit Hinweisen). Als Verletzung des Willk�rverbots gem�ss Art. 9 BV kann das Kassationsgericht die R�ge der willk�rlichen Sachverhaltsfeststellung pr�fen (Beschluss des Kassationsgerichts vom 6. M�rz 2008, publ. in: ZR 107/2008, Nr. 21 S. 65 ff., 76). Der Beschluss des Obergerichts ist daher bez�glich der direkt dagegen gerichteten R�gen der willk�rlichen Sachverhaltsfeststellung und der Verletzung des rechtlichen Geh�rs gem�ss Art. 29 BV und von Art. 6 EMRK nicht letztinstanzlich. Auf diese R�gen ist somit nicht einzutreten. Dies gilt namentlich bez�glich der R�gen, das Obergericht habe gegen kantonales Recht verstossen, indem es direkt �ber das Erstreckungsgesuch entschieden habe und die entsprechenden Erw�gungen beruhten auf willk�rlichen tats�chlichen Feststellungen.
1.3 Die Nichtigkeitsbeschwerde ist grunds�tzlich ausgeschlossen, wenn das Bundesgericht frei �berpr�fen kann, ob der geltend gemachte Mangel vorliege (� 285 Abs. 1 und 2 ZPO/ZH). Dies betrifft R�gen der Verletzung von Bundeszivilrecht, weshalb hinsichtlich solcher R�gen der Beschluss des Obergerichts letztinstanzlich ist (vgl. Urteil 4A_398/2008 vom 18. Dezember 2008, E. 1.2.2).
1.4 Das Bundesgericht pr�ft die Verletzung von Grundrechten nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Wird eine Verletzung des Willk�rverbots geltend gemacht, muss daher anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246 mit Hinweise).
Da die Beschwerdef�hrerin gleichzeitig den Beschluss des Kassationsgerichts und das Urteil des Obergerichts anficht, muss aus ihrer Beschwerde klar hervorgehen, gegen welchen Entscheid sich ihre einzelnen R�gen richten. Artikel 100 Abs. 6 BGG beschl�gt lediglich den Fristbeginn f�r den Weiterzug an das Bundesgericht und erlaubt keine Vermengung von R�gen gegen zwei verschiedene Entscheide (Urteil 5A_440/2008 vom 19. M�rz 2009 E. 2.2.1). Demnach ist nicht auf die Beschwerde einzutreten, soweit die Beschwerdef�hrerin bereits in ihrer Nichtigkeitsbeschwerde gegen das Urteil des Obergerichts gerichtete R�gen wiederholt, ohne auf die entsprechenden Erw�gungen des Kassationsgericht einzugehen und aufzuzeigen, inwiefern dieses Grundrechte verletzen soll (BGE 134 II 244 E. 2.3 S. 246 f.). Dies gilt namentlich bez�glich der R�ge, die Feststellung des Obergerichts, die Beschwerdef�hrerin habe die ihr nach dem 16. August 2007 zur Verf�gung stehende Zeit nicht ausreichend genutzt, sei willk�rlich und beruhe auf einer Verletzung des rechtlichen Geh�rs. Ungen�gend begr�ndet ist auch die R�ge, das Kassationsgericht habe zu Unrecht die Aktenwidrigkeit der Feststellung verneint, wonach die Beschwerdef�hrerin im Zeitpunkt der K�ndigung nicht allen vertraglichen Verpflichtungen bez�glich der Erf�llung der Auflagen nachgekommen sei.
1.5 Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). So verh�lt es sich etwa, wenn die Vorinstanz ihr Urteil unerwartet auf einen Rechtstitel st�tzt, der im Verfahren nicht thematisiert wurde und damit Sachumst�nde erst durch den angefochtenen Entscheid Rechtserheblichkeit gewinnen (Ulrich Meyer, Basler Kommentar, BGG, 2008, N. 47 zu Art. 99 BGG; Urteil 8C_184/2009 vom 25. August 2009 E. 4.3.1). Dies trifft auf die bereits vor Obergericht zur Diskussion stehende Frage der Standortgebundenheit des Betriebes der Beschwerdef�hrerin nicht zu, weshalb ihr Novum, sie w�rde die Fahrzeuge beim Autovermieter holen und nach der Reparatur wieder zur�ckbringen, nicht zu h�ren ist.
2.1 Bei der Miete von Wohn- und Gesch�ftsr�umen ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst (Art. 271 Abs. 1 OR). Die K�ndigung muss auf Verlangen begr�ndet werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Allgemein gilt eine K�ndigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und sch�tzenswertes Interesse ausgesprochen wird. Eine K�ndigung verst�sst namentlich gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Begr�ndung offensichtlich bloss vorgeschoben ist (BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119). Bez�glich der K�ndigung durch den Vermieter werden in Art. 271a Abs. 1 OR beispielhaft K�ndigungsgr�nde genannt, welche mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar sind. So ist gem�ss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine K�ndigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Anspr�che aus dem Mietverh�ltnis geltend macht. Die Feststellung des K�ndigungsgrundes bzw. -motivs betrifft eine Tatfrage (BGE 115 II 484 E. 2b S. 486; 113 II 460 E. 3b S. 462).
2.2 Das Obergericht kam zum Ergebnis, die Beschwerdegegnerin habe die K�ndigung ausgesprochen, weil die Beschwerdef�hrerin sich nicht an den Vertrag und die �ffentlichrechtlichen Vorschriften gehalten habe. Dagegen sei nicht anzunehmen, das wahre K�ndigungsmotiv sei Rache f�r die Geltendmachung von M�ngeln im Schreiben vom 26. September 2007 gewesen.
2.3 Das Kassationsgericht trat auf die in diesem Zusammenhang erhobene R�ge der willk�rlichen und aktenwidrigen Feststellungen nicht ein, weil es annahm, die Beschwerdef�hrerin habe sich in der Nichtigkeitsbeschwerde nicht mit den tats�chlichen Feststellungen des Obergerichts im angefochtenen Urteil auseinandergesetzt.
2.4 Vor Bundesgericht wendet die Beschwerdef�hrerin ein, sie habe in der Kassationsbeschwerde (Rz. 31-32) vorgebracht, der Beschluss des Obergerichts sei willk�rlich, weil es nicht s�mtliche geltend gemachten Indizien gew�rdigt habe. Es treffe daher nicht zu, dass sich die Beschwerdef�hrerin nicht mit den tats�chlichen Feststellungen des Obergerichts auseinandergesetzt habe.
2.5 Die Beschwerdef�hrerin legt jedoch an der angef�hrten Stelle der Nichtigkeitsbeschwerde nicht dar, weshalb die Argumentation des Obergerichts unhaltbar sein soll. Damit konnte das Kassationsgericht insoweit willk�rfrei das Vorliegen einer rechtsgen�glich begr�ndeten R�ge verneinen.
2.6 Auf die R�ge, das Obergericht sei mit der Verneinung des Kausalzusammenhangs zwischen der M�ngelr�ge vom 26. September 2007 und der K�ndigung in Willk�r verfallen, ist mangels Letztinstanzlichkeit nicht einzutreten. Damit ist die Feststellung des Obergerichts, dass die Beschwerdegegnerin nicht deshalb k�ndigte, weil die Beschwerdef�hrerin M�ngel der Mietsache geltend gemacht hatte, f�r das Bundesgericht verbindlich. Insoweit ist keine Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR gegeben.
3.1 Das Obergericht erwog, eine an sich zul�ssige ordentliche K�ndigung wegen Vertragsverletzungen der Mieterin k�nne missbr�uchlich sein, wenn die Vermieterin diese Verletzungen w�hrend l�ngerer Zeit widerspruchslos geduldet habe und die Berufung darauf damit als widerspr�chliches Verhalten erscheine. Im vorliegenden Fall stehe fest, dass die Parteien immer wieder �ber die Erf�llung der Auflagen gesprochen h�tten. Umstritten sei dagegen, ob die Beschwerdegegnerin die Beschwerdef�hrerin diesbez�glich m�ndlich ermahnt habe. Die Frage k�nne jedoch offen bleiben, da bei einer ordentlichen K�ndigung keine vorg�ngige Abmahnung erforderlich sei. Selbst wenn gem�ss der Darstellung der Beschwerdef�hrerin angenommen w�rde, die Vertreterin der Beschwerdegegnerin habe anf�nglich erkl�rt, die Erf�llung der Auflagen eile nicht, habe die Beschwerdegegnerin sp�testens mit der schriftlichen Fristansetzung vom 16. August 2007 zum Ausdruck gebracht, dass sie ein z�giges Vorgehen verlange und ein weiteres Zuwarten nicht mehr dulden werde. Der Beschwerdegegnerin k�nne damit nicht vorgeworfen werden, sie habe die Situation zuerst geduldet und dann - ohne jegliche Ank�ndigung - unvermittelt das Mietverh�ltnis beendet.
3.2 Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das Obergericht h�tte nicht offen lassen d�rfen, ob ihr die Beschwerdegegnerin bez�glich der Erf�llung der Auflagen zeitlichen Aufschub gew�hrt habe, weil darin eine widerspruchslose Duldung der behaupteten Vertragsverletzung �ber l�ngere Zeit l�ge und die nachtr�glich Berufung auf diese Verletzung widerspr�chlich sei.
3.3 Auch gem�ss der Darstellung der Beschwerdef�hrerin hat jedoch die Beschwerdegegnerin die bereits im Oktober 2004 verlangte Umsetzung der Auflagen - �ber welche immer wieder gesprochen wurde - h�chstens zeitlich aufgeschoben bzw. "gestundet" und damit den vertragswidrigen Zustand erkennbar nur vor�bergehend hingenommen, weshalb die sp�tere Fristansetzung nicht als widerspr�chliches Verhalten qualifiziert werden kann. Dabei ist nicht entscheiderheblich, ob die Beschwerdegegnerin zun�chst ausf�hrte, die Umsetzung der Auflagen eile nicht. Demnach hat das Obergericht bundesrechtskonform erkannt, die K�ndigung sei nicht rechtsmissbr�uchlich.
4.1 Das Obergericht hat das Eventualbegehren der Beschwerdef�hrerin, die Sache sei zum Entscheid �ber das Erstreckungsbegehren an das Mietgericht zur�ckzuweisen, unter Berufung auf � 280 Abs. 2 ZPO/ZH abgelehnt und selber �ber die Erstreckung entschieden.
4.2 Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das Obergericht habe damit gegen das Art. 75 BGG zu Grunde liegenden Prinzip der "double instance" verstossen.
4.3 Die Beschwerdef�hrerin kann sich jedoch nicht auf den aus Art. 75 Abs. 2 BGG abgeleiteten doppelten Instanzenzug berufen, weil diese Bestimmung von den Kantonen erst mit der Einf�hrung der Schweizerischen Zivilprozessordnung umzusetzen ist (Art. 130 Abs. 2 BGG; Urteil 4A_315/2009 vom 8. Oktober 2009 E. 1.1). Damit kann offen bleiben, ob Art. 75 Abs. 2 BGG der oberen kantonale Instanz untersagt, �ber ein von der unteren Instanz nicht behandeltes Rechtsbegehren selbst zu entscheiden.
5.1 Sodann r�gt die Beschwerdef�hrerin, das Obergericht habe beim Entscheid �ber die Erstreckung Art. 274d Abs. 3 OR missachtet, der das Gericht verpflichte, sein Fragerecht auszu�ben und sich �ber die Vollst�ndigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbez�glich ernsthafte Zweifel bestehen.
5.2 Die Beschwerdef�hrerin legt jedoch nicht dar, weshalb das Obergericht an der Vollst�ndigkeit der Behauptungen und Beweise der anwaltlich vertretenen Beschwerdef�hrerin h�tte zweifeln sollen. Eine Verletzung der aus Art. 274d Abs. 3 OR abgeleiteten Fragepflicht ist somit nicht ersichtlich.
6.1.1 Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverh�ltnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete f�r ihn oder seine Familie eine H�rte zur Folge h�tte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen w�re (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei Gesch�ftsmieten kann eine H�rte entstehen, wenn der Umzug innert der ordentlichen K�ndigungsfrist nicht m�glich ist, weil im neuen Mietobjekt zeitraubende Anpassungsarbeiten n�tig sind, f�r die unter Umst�nden sogar beh�rdliche Bewilligungen vorliegen m�ssen (LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 641 Rz. 30/5.2). Insoweit kann als h�rtebegr�ndend ber�cksichtigt werden, dass die K�ndigung zur Gef�hrdung des Betriebs der Mieterin und damit zum Verlust von Arbeitspl�tzen f�hren k�nnte (vgl. 4C.343/2004 vom 23. Dezember 2004 E. 4.3, �bersetzt publ. in: mp 2005, S. 100 ff., 107; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, OR I, 4. Aufl. 2007, N. 4a zu Art. 272 OR; vgl. auch LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 641 Rz. 30/5.2). Bei der Interessenabw�gung ber�cksichtigt die zust�ndige Beh�rde insbesondere die Umst�nde des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrages, die Dauer des Mietverh�ltnisses, die pers�nlichen, famili�ren und wirtschaftlichen Verh�ltnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allf�lligen Eigenbedarf des Vermieters f�r sich, nahe Verwandte oder Verschw�gerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verh�ltnisse auf dem �rtlichen Markt f�r Wohn- und Gesch�ftsr�ume (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Dauer der Erstreckung betr�gt f�r Gesch�ftsr�ume h�chstens sechs Jahre. Im Rahmen der H�chstdauer k�nnen eine oder zwei Erstreckungen gew�hrt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so ber�cksichtigt die zust�ndige Beh�rde auch, ob er zur Abwendung der H�rte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war (Art. 272 Abs. 3 OR). Zu den zumutbaren Bem�hungen geh�rt namentlich die Suche nach Ersatzobjekten. Nach der Rechtsprechung sind Suchbem�hungen bereits im Ersterstreckungsverfahren zu ber�cksichtigen (vgl. BGE 125 III 226 E. 4c; 116 II 446 E. 3a). Solche Bem�hungen k�nnen jedoch nur beschr�nkt erwartet werden, wenn der Mieter die K�ndigung mit Aussicht auf Erfolg angefochten hat (Urteil 4C.343/2004 vom 11. Dezember 2004, E. 4.2, �bersetzt publ. in: mp 2005 S. 100 ff., 106; Urteil 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 3; WEBER, a.a.O., N. 13 zu Art. 272 OR). Ist anzunehmen, der Mieter w�rde auch k�nftig seine vertraglichen Verpflichtungen verletzen, spricht dies gegen eine Erstreckung (Urteil 4C.226/2000 vom 6. Februar 2001 E. 2d, �bersetzt publ. in: mp 2001, S. 215 f.).
6.1.2 Die Frage, ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gew�hren ist, ist aufgrund einer Abw�gung der Interessen der Parteien im Einzelfall zu beantworten, weshalb nicht allgemein von einem Regel-Ausnahmeverh�ltnis gesprochen werden kann (Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hinweis). Gem�ss Rechtsprechung und Lehre ist eine einmalige Erstreckung angezeigt, wenn im Zeitpunkt des Entscheids �ber das erste Erstreckungsbegehren klar ist, auf welchen Zeitpunkt hin der Mieter eine Ersatzl�sung finden wird oder wenn dem Vermieter selbst im Falle des m�glichen Fortbestandes der H�rte f�r den Mieter eine weitere Erstreckung - z.B. wegen Eigenbedarfs - nicht mehr zugemutet werden kann (Urteil 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994 E. 5b, publ. in: MRA 1995, S. 39 ff., 42; LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 653 Rz. 30/8.5; SVIT-Kommentar, Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 4 f. zu Art. 272b OR; WEBER, a.a.O., N. 2 zu Art. 272b OR; HIGI, in: Z�rcher Kommentar, Bd. V, 2b, 4, 4. Aufl. 1996, N. 42 zu Art. 272b OR; IR�NE SPIRIG, Grunds�tze im Erstreckungsrecht, mp 2008, S. 199 ff., 215 f.). Dagegen spricht f�r eine erstmalige Erstreckung, dass nur schwer abgesch�tzt werden kann, ob innert der gew�hrten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden kann und - namentlich unter Ber�cksichtigung der Suchbem�hungen des Mieters - zu einem sp�teren Zeitpunkt mit Blick auf die �rtlichen Verh�ltnisse auf dem Immobilienmarkt zus�tzliche Anhaltspunkte zu erwarten sind (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 7 zu Art. 272b OR; HIGI, a.a.O., N. 35 zu Art. 272b OR; vgl. auch LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 653 Rz. 30./8.4). Dies kann namentlich zutreffen, wenn Ersatzobjekte bestimmte Eigenschaften - wie z.B. eine besondere H�he einer Montagehalle - aufweisen m�ssen, welche nicht oft angeboten werden. Allenfalls kann der Ausschluss einer Zweiterstreckung durch eine lange Erstreckungsdauer ausgeglichen werden (SPIRIG, a.a.O., S. 214 f.).
6.1.3 Den Gerichten steht bez�glich der Art und Dauer der Erstreckung ein Ermessensspielraum zu (Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hinweisen). Derartige Ermessensentscheide �berpr�ft das Bundesgericht mit Zur�ckhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die h�tten beachtet werden m�ssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).
6.2 Das Obergericht ging davon aus, die K�ndigung f�hre f�r die Beschwerdef�hrerin zu einer H�rte, da das streitbetroffene Objekt eine Nutzfl�che von rund 1'400 m� aufweise und die Suche nach einem Objekt, das dem Platzbedarf der Beschwerdef�hrerin entspricht und bestimmte L�rmemissionen zul�sst, mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden sei. Nach den Angaben der Beschwerdef�hrerin seien beim Flughafen Z�rich ans�ssige Autovermieter ihre wesentlichen Kunden. Eine Laufkundschaft habe sie nicht. Das Ersatzobjekt k�nne somit innerhalb eines gr�sseren Umkreises um den Flughafen liegen. Die Beschwerdegegnerin habe an der erstinstanzlichen Hauptverhandlung drei Inserate von Objekten vorgelegt, welche dem Suchprofil der Beschwerdef�hrerin in weiten Teilen entsprochen h�tten. Besondere Schwierigkeiten aufgrund einer prek�ren Marktsituation l�gen damit nicht vor. Die Suche nach Ersatzobjekten werde auf Grund der finanziellen M�glichkeiten der Beschwerdef�hrerin nicht erschwert, da sie einen Mietzins von Fr. 16'963.35 pro Monat zu bezahlen verm�ge. Unabh�ngig davon, ob das Mietverh�ltnis seit 1993 oder 1998 bestehe, sei der Beschwerdef�hrerin eine gewisse Ortsverbundenheit zu bescheinigen. Dass die Beschwerdef�hrerin bis zur Schlichtungsverhandlung keine Suchbem�hungen unternommen habe, stehe einer Erstreckung nicht entgegen. Da die K�ndigung von der Beschwerdef�hrerin zun�chst erfolgreich angefochten worden sei, m�sse diese erst nach dem obergerichtlichen Entscheid �ber die G�ltigkeit der K�ndigung mit der Suche nach Ersatzobjekten beginnen. Das Interesse der Beschwerdef�hrerin sei der Weiterbestand ihres Betriebes und damit auch die Sicherung der wirtschaftlichen Existenz ihres Eigent�mers und ihrer Mitarbeiter. Dieses Interesse sei etwa gleichwertig wie das Interesse der Beschwerdegegnerin, in Zukunft eine vertragstreue Partei in ihren R�umlichkeiten zu wissen, die auch �ffentlichrechtliche Vorschriften beachte, ohne dass sie mit Vehemenz dazu angehalten werden m�sse. Zu Gunsten der Beschwerdef�hrerin sei festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin anerkannt habe, dass seit September 2008 die beh�rdlichen Auflagen weitgehend erf�llt seien. Es sei daher eine Erstreckung zu gew�hren. Bez�glich deren Bemessung sei zu ber�cksichtigen, dass die Beschwerdef�hrerin - nachdem die K�ndigung mit dem Urteilsdatum als g�ltig erkl�rt worden sei - einige Zeit ben�tige, um ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Angesichts dessen, dass die Beschwerdef�hrerin die K�ndigung selbst verschuldet habe, �ber ausreichende finanzielle Mittel verf�ge, um die Suche nach einem Ersatzobjekt zu beschleunigen und keine schwierige Marktsituation vorliege, gen�ge eine letztmalige Erstreckung von einem Jahr ab dem Urteilsdatum.
6.3 Die Beschwerdef�hrerin r�gt zusammengefasst, das Obergericht habe bei der Gew�hrung einer definitiven Erstreckung von sehr kurzer Dauer das ihm zustehende Ermessen �berschritten, indem es nach anerkannten Grunds�tze massgebende Umst�nden nicht beachtet habe. Der Interessenlage der Parteien sei eine erste Erstreckung bis zum 31. M�rz 2013 angemessen.
6.4 Die G�ltigkeit der K�ndigung per 31. M�rz 2009 wurde erstmals am 30. Juni 2009 durch das Obergericht festgestellt. Dieses hat daher aus dem Umstand, dass die Suche nach einem Ersatzobjekt, das dem Platzbedarf der Beschwerdef�hrerin entspricht und L�rmemissionen zul�sst, mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden ist, zu Recht abgeleitet, die K�ndigung bewirke f�r die Beschwerdef�hrerin eine H�rte, welche eine Erstreckung rechtfertige. Das Interesse der Beschwerdef�hrerin daran ist gewichtig, zumal sie ohne Ersatzlokal ihren Betrieb nicht weiterf�hren kann und damit der Verlust der durch sie zur Verf�gung gestellten Arbeitspl�tze droht. Demgegen�ber bezieht sich das Interesse der Beschwerdegegnerin einzig auf die Einhaltung �ffentlichrechtlicher Auflagen, welchen seit September 2008 anerkanntermassen weitgehend entsprochen wird. Entgegen der Ansicht des Obergerichts ist insoweit nicht entscheidend, dass die Beschwerdef�hrerin in der Vergangenheit �ffentlichrechtliche Auflagen nicht erf�llte und damit die K�ndigung bewirkte bzw. "verschuldete", zumal sich aus dem angefochtenen Urteil nicht ergibt, dass k�nftig mit der Verletzung wesentlicher Auflagen zu rechnen ist. Demnach k�nnen der Beschwerdef�hrerin im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids keine andauernden schwerwiegenden Vertragsverletzungen angelastet werden, welche eine l�ngere Erstreckung verbieten w�rden. Somit fehlen gewichtige Vermieterinteressen, welche eine einj�hrige einmalige Erstreckung rechtfertigen k�nnten. Eine solche w�re daher nur angezeigt, wenn sichergestellt w�re, dass die Beschwerdef�hrerin nach Ablauf der Erstreckung ein Ersatzobjekt beziehen kann, das namentlich in Bezug auf die Gr�sse und die Zul�ssigkeit von L�rmemissionen den besonderen Anforderungen ihres Betriebs entspricht. Dies hat das Obergericht jedoch nicht festgestellt und ist auch nicht ersichtlich, zumal aus dem angefochtenen Urteil hervorgeht, dass die Fortf�hrung des Betriebs der Beschwerdef�hrerin an einem anderen Ort die Installation von Spritzkabinen voraussetzt, deren Bewilligung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Diese Umst�nde hat das Obergericht bei der Gew�hrung einer bloss einmaligen Erstreckung missachtet und damit gegen anerkannte Grunds�tze verstossen. �ber die Erstreckung ist daher neu zu befinden. Da unsicher ist, wann die Beschwerdef�hrerin ein Ersatzobjekt finden wird, ist eine erstmalige Erstreckung angezeigt, zumal einer solchen keine gewichtigen Interessen der Beschwerdegegnerin entgegenstehen. Die Ersterstreckung ist mit R�cksicht darauf, dass die Beschwerdef�hrerin �ber eine gewisse Ortsverbundenheit verf�gt, keine besonderen finanziellen Schwierigkeiten hat und allgemein keine prek�re Marktsituation vorliegt, f�r zwei Jahre ab der G�ltigerkl�rung der K�ndigung durch das Obergericht, d.h. bis zum 30. Juni 2011 zu gew�hren.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde insoweit gutzuheissen, als in Aufhebung der Dispositivziffer 3 des Beschlusses des Obergerichts vom 30. Juni 2009 das Mietverh�ltnis zwischen den Parteien erstmals bis zum 30. Juni 2011 erstreckt wird. Im �brigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Demnach dringt die Beschwerdef�hrerin mit ihrem Hauptantrag auf Ung�ltigerkl�rung der K�ndigung nicht und mit ihrem Eventualantrag auf Verl�ngerung der Erstreckung teilweise durch. Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zu zwei Dritteln der Beschwerdef�hrerin und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Beschwerdef�hrerin hat der Beschwerdegegnerin eine entsprechend reduzierte Parteientsch�digung zu entrichten. Schliesslich ist das Verfahren zur Neuverlegung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen im kantonalen Verfahren an das Obergericht des Kantons Z�rich zur�ckzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziff. 3 des Dispositivs des Beschlusses des Obergerichts das Kantons Z�rich vom 30. Juni 2009 wie folgt neu gefasst: "Das Mietverh�ltnis zwischen den Parteien wird erstmals bis zum 30. Juni 2011 erstreckt." Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Sache wird zu neuer Entscheidung �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Z�rich zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden zu zwei Dritteln der Beschwerdef�hrerin und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin auferlegt.