Source: http://www.portalobydleni.cz/zpravy/1496-cervnovy-serial-sprava-domu-bytovym-druzstvem/
Timestamp: 2018-10-19 11:51:59+00:00
Document Index: 39374557

Matched Legal Cases: ['zákona č. 458', '§ 552', '§ 727', '§ 729', '§ 1202', 'zákona č. 89', '§ 657', '§ 751', '§ 752', '§ 751', '§ 751', '§ 744']

Portál o bydlení: Červnový seriál. Správa domu bytovým družstvem
Bytové družstvo je vlastníkem bytového domu. Z tohoto pohledu je třeba nahlížet na rozsah jeho práv a povinností při správě vlastního majetku.
Právní úprava je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech
(zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“). Při studiu právní úpravy je třeba vyjít z obecné družstevní úpravy (§§ 552 – 726 ZOK) a přihlédnout ke specifické úpravě bytových družstev (§§ 727–757 ZOK), které upravují odlišnosti pro tuto skupinu družstev. Nadto však bude třeba nezapomenout na dílčí úpravu oblasti nájemného podle občanského zákoníku a na stanovy bytového družstva, kterým je velká část pravidel chování a jednání družstva a jeho členů ponechána k úpravě.
Platí, že družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor, který se nachází v budově ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo ho pronajalo svému členovi, který se sám nebo jeho právní předchůdci podíleli členskými vklady na jeho pořízení (§ 729 odst. 1 ZOK). Tato konstrukce tak pamatuje nejen na nemovitosti, které jsou jako celek vlastněny bytovým družstvem, ale též na budovy, kde se jen část prosto nachází ve vlastnictví bytového družstva. Nejčastěji půjde o současně existující bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek v jednom bytovém domě.
Tomu odpovídá i způsob družstevní správy bytového domu. Zatímco v prvním případě koná a jedná bytové družstvo ve věcech jako vlastník budovy, ve druhém případě při existenci společenství vlastníků jednotek jedná jen v rozsahu vlastníka jednotky, případně jednotek. Může nastat i situace, kdy bytové družstvo převádí jednotky do vlastnictví svým členům, přičemž společenství vlastníků jednotek ještě nevzniklo (viz postup podle §§ 1202 a 1203 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějšího předpisu).
Správa bytového domu není zákonem o obchodních korporací nijak zvlášť upravena. Kompetence jsou svěřeny do rukou statutárního orgánu, vyjma případů, kdy si nějakou kompetenci vyhradí nejvyšší orgán, tj. členská schůze, případně shromáždění delegátů u velkých družstev (§ 657 ZOK), anebo případů, kdy je tak dáno stanovami bytového družstva. Často půjde o omezení kompetencí statutárního orgánu, například co do výše nákladů, které může odsouhlasit v souvislosti s opravou či údržbou domu bez přivolení členské schůze.
V nakládání s nemovitostí je však omezeno, co do dispozičních práv. Bytové družstvo totiž nesmí:
převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (§ 751 odst. 1 ZOK),
nesmí zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty, nebo budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů (§ 752 odst. 1 ZOK).
Souhlasy musí mít v obou případech písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas:
je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila (srovnej §§ 751 odst. 2 a 752 odst. 2 ZOK).
První omezení pak neplatí v případech, jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci (§ 751 odst. 3 ZOK).
Správou bytového domu se v případě bytového družstva rozumí předně správa společných částí domu a pozemku, kde se svým rozsahem i obsahem neliší od činnosti společenství vlastníků jednotek (evidence členů, předpisy nájemného a záloh na služby související s užíváním bytu či nebytového prostoru a společných částí domu, vedení účetnictví, dodávek médií a energií, rozúčtování a vyúčtování, zajištění údržby a oprav bytového domu, revizí, povinných prohlídek technologií v domě a plnění předpisů BOZP, pojištění, apod.).
Naznačení rozsahu činnosti bytového družstva je pak obsaženo v § 744 ZOK, kde se uvádí povinnost člena družstva a nájemce bytu či nebytového prostoru hradit v nájemném bytovému družstvu účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.
Velkou část agendy bytových družstev zabírá i správa bytů a nebytových prostor, zejména pak u nové družstevní bytové výstavby, kde je třeba upravit i režim pro uplatňování vad z nedodělků a vad v rámci záruční lhůty od dodavatele stavby. I v těchto případech platí, že jde o agendu bytového družstva, byť logicky vedenou v úzké vazbě na členy družstva a nájemce uvedených prostor. Stanovy bytového družstva pak určují rozsah oprav, které si v bytě hradí sám člen družstva – nájemce.
Zpracoval:	Mgr. Martin Kroh, ČSRB