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Timestamp: 2016-10-23 16:26:20
Document Index: 24903140

Matched Legal Cases: ['Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 18', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 4', 'Art. 6', 'Art. 22', 'Art. 1', 'Art. 15', 'Art. 6']

121 I 24534. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 5. Juli 1995 i.S. B. und Erben H. gegen Gemeinde Wangen-Br�ttisellen, Regierungsrat und Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 22ter Cst.; planification locale. Erreur de planification; refus de classer en zone � b�tir un terrain remblay� qui ne sera pas, dans un avenir pr�visible, utilis� autrement qu'� des fins professionnelles ou commerciales. La planification doit, au besoin, �tre adapt�e � la situation effective; un classement en zone � b�tir n'entre toutefois en consid�ration que si cette mesure correspond aux principes et aux objectifs de l'am�nagement local (consid. 6b). L'existence d'une �ventuelle erreur de planification doit �tre examin�e principalement sur la base du plan directeur (consid. 6c-e/aa). Principes applicables � l'extension de la zone � b�tir entre deux localit�s, dans un secteur presque libre de constructions (consid. 6e/bb). Un plan d'am�nagement de d�tail peut-il �tre adopt� pour un p�rim�tre situ� hors de la zone � b�tir? �tat de la jurisprudence sur ce point; port�e des mesures pr�vues par le plan directeur; conditions dans lesquelles un plan d'am�nagement de d�tail pourrait �tre adopt� afin d'assainir les constructions pr�sentes dans un secteur ext�rieur � la zone � b�tir (consid. 8). Faits � partir de page 246
B. und den Erben H. geh�ren drei Grundst�cke, welche ein zusammenh�ngendes Ganzes bilden. Die Parzellen liegen entlang der Halden-Strasse in der Gemeinde Wangen-Br�ttisellen im Gebiet "F�rliwiesen". Die Halden-Strasse verbindet die Dorfteile Wangen und Br�ttisellen.
Der Gemeinderat von Wangen bewilligte B. unter anderem 1956 die Vornahme von Auff�llungen zur Errichtung eines Lagerplatzes. Im Jahre 1969 erteilte der Gemeinderat den Erben H. die Bewilligung f�r die Nutzung ihrer Parzelle als Lagerplatz f�r Maschinen; der Gemeinderat behielt sich vor, jederzeit auf die Bewilligung zur�ckzukommen. Am 15. September 1986 wurde die Beibehaltung der bestehenden, befristet bewilligten Bauten und Anlagen bis zum 31. Dezember 1993 erlaubt und �berdies die Bewilligung f�r den Anschluss der Liegenschaften an das Wasser- und Kanalisationsnetz erteilt.
Das Gebiet, in welchem sich die genannten Parzellen befinden, wurde im kantonalen Gesamtplan vom 10. Juli 1978 dem Bauentwicklungsgebiet zugeteilt. In der Folge wurde das Areal mit dem Zonenplan der Gemeinde vom 26. Juni 1984 der Reservezone zugewiesen. Veranlasst durch die am BGE 121 I 245 S. 2471. September 1991 beschlossene Teilrevision des kantonalen Gesetzes �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht vom 7. September 1975 (Planungs- und Baugesetz, PBG) �nderte die Gemeinde Wangen-Br�ttisellen am 26. Oktober 1993 unter anderem den Zonenplan. Dabei wurde das Gebiet "F�rliwiesen" einschliesslich der drei erw�hnten Parzellen der Gewerbezone G4 zugeteilt; eine Bautiefe entlang der Halden-Strasse wurde der Wohnzone 3-geschossig mit Gewerbeerleichterung zugewiesen. Dieser Einzonung verweigerte der Regierungsrat des Kantons Z�rich am 6. Juli 1994 die Genehmigung. Eine Beschwerde an das kantonale Verwaltungsgericht blieb ohne Erfolg.
B. und die Erben H. stellen mit staatsrechtlicher Beschwerde an das Bundesgericht den Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichtes aufzuheben. W�hrend des bundesgerichtlichen Verfahrens setzte der Kantonsrat von Z�rich einen neuen Richtplan fest. Danach verbleibt das Gebiet "F�rliwiesen" im Bauentwicklungsgebiet.
6. a) Die Nichtgenehmigung der Einzonung stellt in den Augen der Beschwerdef�hrer einen Planungsfehler dar (vgl. zum Planungsfehler die in BGE 106 Ia 329 nicht publizierte E. 4, sowie die nicht ver�ffentlichten Urteile des Bundesgerichtes vom 1. September 1994 i.S. Gemeinde Attelwil, E. 3b, und vom 20. Dezember 1993 i.S. Gemeinde Sagogn, E. 7b). Nach ihren nicht zu bezweifelnden Angaben ist es auszuschliessen, dass ihre Parzellen in absehbarer Zeit anders als zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Daraus leiten sie ab, eine Einzonung sei zur Wahrung ihrer verfassungsrechtlich gesch�tzten Eigentumsrechte (Art. 22ter BV) geboten.
b) Die Rechtsprechung anerkennt, dass Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in �bereinstimmung zu bringen und aus diesem Grunde Nutzungspl�ne zu �ndern bzw. anzupassen sind (BGE 114 Ia 32 E. 6 S. 33). Eine Einzonung kann aber auch in solchen F�llen nur in Frage kommen, wenn sie im Einklang mit den Planungszielen und -grunds�tzen erfolgt (in diesem Sinne der zitierte BGE 114 Ia 32 E. 6 S. 33, wo im Falle der Reduktion einer �berdimensionierten Bauzone auf die in Art. 15 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] zum Ausdruck kommenden Grunds�tze f�r die Bemessung des Baugebietes hingewiesen wird; vgl. BGE 113 BGE 121 I 245 S. 248Ia 444 E. 5b S. 455). Der Umstand, dass die fraglichen Grundst�cke seit langem gewerblich genutzt werden und sich dies in absehbarer Zeit nicht �ndern wird, zieht daher nicht ohne weiteres die Pflicht zu deren Einzonung nach sich.
c) Die Nichtgenehmigung der Einzonung kann vorab mit Blick auf die Richtplanung nicht als Planungsfehler betrachtet werden. Nach dem hier massgebenden Gesamtplan von 1978 liegen die drei Parzellen entgegen der Darstellung der Beschwerdef�hrer nicht im "Anordnungsspielraum", sondern im Bauentwicklungsgebiet. Mit dem neuen Richtplan hat sich daran nichts ge�ndert. Bei dieser Sachlage kann auch von einem unzul�ssigen Eingriff in das der Gemeinde zustehende Ermessen, im Rahmen des Richtplanes die Grenzen des Baugebietes selbst zu bestimmen (Art. 2 Abs. 3 RPG; BGE 112 Ia 281 E. 7a S. 285 f.), keine Rede sein.
d) Soweit die Beschwerdef�hrer eine Einzonungspflicht aus der "Weilerregel" des Gesamtplanes von 1978 (BGE 113 Ia 192 E. 2c/cc S. 193 f.) ableiten, ist ihnen ebenfalls nicht zu folgen. Bei ihren Grundst�cken handelt es sich um gewerblich genutztes Areal und nicht um eine Kleinsiedlung; von einem abgelegenen Ortsteil kann schon gar nicht gesprochen werden.
e) Ebenfalls nicht stichhaltig ist das Argument, eine Einzonung sei zul�ssig, weil es sich dabei nur um eine untergeordnete Abweichung vom Richtplan handeln w�rde (� 16 Abs. 2 PBG). Rein fl�chenm�ssig mag dies f�r die drei Grundst�cke wohl zutreffen. Das Bundesgericht hat jedoch wiederholt festgestellt, Kleinbauzonen seien nicht nur unzweckm�ssig, sondern grunds�tzlich gesetzwidrig (BGE 119 Ia 300 E. 3b S. 303; BGE 116 Ia 339 E. 4 S. 343). Das Verwaltungsgericht hat daher mit Recht darauf hingewiesen, die von der Gemeinde beschlossene Einzonung f�hre zu einer nicht sachgerechten Abgrenzung des Baugebietes.
aa) Die Liegenschaften der Beschwerdef�hrer liegen planerisch an einer heiklen Lage. Sie befinden sich ungef�hr in der Mitte des zwar nicht mehr unber�hrten, aber doch noch weitgehend un�berbauten Gel�ndes zwischen den beiden Ortsteilen Wangen und Br�ttisellen. Eine Einzonung, wie sie die Gemeinde beschloss, hat eine nicht zu untersch�tzende pr�judizielle Wirkung f�r ein k�nftiges Zusammenwachsen der beiden Ortsteile. Die Richtplanung, welche das Gel�nde als Bauentwicklungsgebiet bezeichnet, schliesst einen solchen Zusammenschluss nicht aus, doch soll er weder im heutigen Zeitpunkt realisiert noch durch eine verfr�hte Einzonung von Areal zwischen der Halden-Strasse und der Autobahn gef�rdert werden.
bb) Dass die Gemeinde das Gewerbegebiet zwischen der Halden-Strasse und der Autobahnkreuzung (Areal "Neuwiesen") im Zuge der "kleinen" Zonenplanrevision geringf�gig in Richtung "F�rliwiesen" ausgedehnt hat, hat nicht zur Folge, dass die Liegenschaften der Beschwerdef�hrer eingezont werden m�ssten. Der Grundsatz rechtsgleicher Behandlung hat im Planungsrecht nur eine abgeschw�chte Bedeutung. Parzellen �hnlicher Lage und Art k�nnen daher unter Vorbehalt des Willk�rverbotes v�llig verschieden behandelt werden (BGE 117 Ia 302 E. 4b S. 307; BGE 116 Ia 193 E. 3b S. 195). Die geringf�gige Erweiterung des Gewerbegebietes beim Autobahnkreuz lehnt sich an eine bereits bestehende Gewerbezone an und ist daher planerisch anders zu beurteilen als eine Einzonung in den "F�rliwiesen". Die Ausdehnung des Gewerbegebietes bei der Autobahn und die bereits in einem fr�heren Zonenplan festgesetzte Wohnzone mit Gewerbeerleichterung oberhalb der Halden-Strasse best�tigen im �brigen, dass eine Ausdehnung des Baugebietes im Raum zwischen den beiden Ortsteilen auch nach den Vorstellungen der Gemeinde prim�r nur schrittweise und angelehnt an bereits bestehendes Baugebiet erfolgen soll, was sachgerecht ist. Eine weitgehend isolierte Einzonung in den "F�rliwiesen" widerspricht bei dieser Sachlage den eingangs erw�hnten Planungsgrunds�tzen (E. 6e).
8. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einwendungen der Beschwerdef�hrer unbegr�ndet sind. Die staatsrechtliche Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
a) Trotz dieses Verfahrensausganges ist nicht in Abrede zu stellen, dass die gegebene planungsrechtliche Situation - Zuteilung der fraglichen Parzelle in die Reservezone - nicht in allen Teilen zu befriedigen vermag. Es ist wie gesagt davon auszugehen, dass sich die bestehende gewerbliche Nutzung in absehbarer Zeit nicht �ndern wird. Die vor Jahrzehnten bewilligten und in der Folge ausgef�hrten Terrainver�nderungen schliessen eine R�ckkehr zu einer landwirtschaftlichen Nutzung nach menschlichem Ermessen aus. Auch f�hrt die geltende Sach- und Rechtslage seit Jahren zu Unsicherheiten, welche sich in jeweils nur befristet erteilten Baubewilligungen manifestieren. Diese Bewilligungspraxis dauert bereits �ber zwanzig Jahre; die letzten befristeten Bewilligungen sind Ende 1993 abgelaufen. Seither besteht, wie aufgrund der Akten anzunehmen ist, f�r die BGE 121 I 245 S. 250von diesen Bewilligungen erfassten Bauten und Anlagen ein Schwebezustand. Eine solche Situation ist planungsrechtlich unerw�nscht und liegt weder im Interesse der Eigent�mer noch der Gemeinde. Der Regierungsrat hat dies erkannt und vorgeschlagen, f�r die Grundst�cke einen Gestaltungsplan gem�ss den �� 83 ff. PBG zu erlassen.
b) Im nicht publizierten Urteil vom 2. Februar 1995 i.S. Gemeinde W�denswil (E. 6b) liess das Bundesgericht die Frage offen, ob die zeitgem�sse Erneuerung und massvolle Erweiterung von seit Jahrzehnten bestehenden Gewerbebauten in der Landwirtschaftszone (nach dem Richtplan: im Landwirtschaftsgebiet) mit einem Gestaltungsplan realisiert werden k�nne, wenn die Grundnutzungsordnung nicht ge�ndert werde. Ein Gestaltungsplan war im betreffenden Fall (noch) nicht erlassen worden. In der Folge hielt das Bundesgericht in zwei ebenfalls nicht ver�ffentlichten Entscheiden vom 24. M�rz 1995 i.S. Gemeinde Oberembrach und i.S. Gemeinde Stallikon fest, der Erlass eines Gestaltungsplanes f�r die Realisierung neuer oder die Erweiterung bestehender Bauten (im betreffenden Fall um 128% der Betriebsfl�che) k�me der Festsetzung einer unzul�ssigen Kleinstbauzone gleich. Die fraglichen Grundst�cke waren der Landwirtschaftszone zugeteilt und lagen nach den Festlegungen des kantonalen Richtplanes auch nicht im Anordnungsspielraum (so ausdr�cklich das Urteil Stallikon, E. 4b). Die geplanten bzw. bestehenden Bauten und Anlagen waren nicht landwirtschaftlicher Natur; sie wiesen keinen Zusammenhang mit dem Produktionsfaktor Boden auf. Zudem waren, soweit dies aufgrund der von den kantonalen Beh�rden getroffenen Sachverhaltsfeststellungen beurteilt werden konnte, die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Bewilligung nach Art. 24 Abs. 1 oder 2 RPG nicht gegeben.
c) Im vorliegenden Fall kann die Frage, ob f�r die Grundst�cke ein Gestaltungsplan erlassen werden kann, um den Interessen der Beschwerdef�hrer entgegenzukommen, ebenfalls nicht abschliessend beurteilt werden, weil ein solcher Plan nicht festgesetzt wurde. Immerhin besteht Anlass, auf Unterschiede zu den vorstehend genannten drei F�llen hinzuweisen.
aa) Die Grundst�cke der Beschwerdef�hrer sind im Gegensatz zu den zitierten F�llen nicht einer Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) zugeteilt. Sie befinden sich in der Reservezone (� 65 PBG; BGE 116 Ia 328 E. 3 S. 330 f.). Dieser Zone werden unter anderem Gebiete zugeteilt, deren Nutzung erst sp�ter zugelassen wird (Art. 18 Abs. 2 RPG). Die "F�rliwiesen" werden im BGE 121 I 245 S. 251kantonalen Richtplan als Bauentwicklungsgebiet bezeichnet, was bedeutet, dass sie in 20-25 Jahren grunds�tzlich f�r eine bauliche Nutzung in Frage kommen und erschlossen werden sollen (� 21 Abs. 2 und 3 PBG). Wird beachtet, dass der Richtplan in den Grundz�gen bestimmt, wie sich ein Gebiet r�umlich entwickeln soll (Art. 6 Abs. 1 RPG), kann - aus der verlangten planerischen Gesamtschau heraus betrachtet (Art. 4 Abs. 3 der Verordnung �ber die Raumplanung vom 2. Oktober 1989 [RPV; SR 700.1]) - nicht gesagt werden, eine nutzungsplanerische Ordnung der (bestehenden) �berbauung laufe zum vorneherein der anzustrebenden Siedlungsentwicklung entgegen (vgl. Art. 6 Abs. 3 lit. a RPG).
bb) Die geltenden Festlegungen in der Zonenplanung haben wie erw�hnt in der Praxis zu Unsicherheiten namentlich bei der Erteilung von Bewilligungen gef�hrt, was nicht nur f�r alle Beteiligten unbefriedigend ist. Bei tats�chlichen Verh�ltnissen, wie sie hier vorliegen, und bei der gegebenen planerischen Ausgangslage ist nicht auszuschliessen, dass ein auf die Grundst�cke der Beschwerdef�hrer beschr�nkter Gestaltungsplan ein sachgerechtes Mittel darstellt, die bereits seit Jahrzehnten bestehende Gewerbenutzung in geordnete Bahnen zu lenken. Ein solcher Gestaltungsplan m�sste, soll er keine unzul�ssige Kleinbauzone darstellen, in erster Linie Sanierungszwecken dienen. Wie STEPHAN ESCHMANN (Der Gestaltungsplan nach z�rcherischem Recht, Diss. Z�rich 1984, S. 65 f.) darlegt, l�sst das Z�rcher Planungs- und Baugesetz einen Gestaltungsplan mit diesem Zweck zu, sofern - wie hier - die Neugestaltung einer bereits bestehenden �berbauung (auch) im �ffentlichen Interesse liegt.
cc) Die Beschwerdef�hrer lehnen zwar aus Kostengr�nden einen Gestaltungsplan ab. Sie werden jedoch in ihrem eigenen Interesse ihren Standpunkt �berpr�fen m�ssen. F�r eine planerisch sachgerechte L�sung m�ssen auch die Gemeinde und der Kanton Hand bieten. Nur so kann sichergestellt werden, dass f�r die drei Grundst�cke eine planerische Festsetzung gefunden wird, welche eine zweckm�ssige Bodennutzung sowie eine auch im Lichte des Grundsatzes der Rechtssicherheit geordnete �berbauung gew�hrleistet (Art. 22quater Abs. 1 BV, Art. 1 Abs. 1 RPG).
106 IA 329,
113 IA 192 suite... ,
Art. 15 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700],
� 16 Abs. 2 PBG suite... ,
� 21 Abs. 2 und 3 PBG,
Art. 6 Abs. 3 lit. a RPG,