Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/SEGREGACION-boe13032019-rDGRN18022019
Timestamp: 2019-03-25 03:51:01
Document Index: 220673503

Matched Legal Cases: ['artículo 199', 'artículo 342', 'artículo 200', 'artículo 199', 'artículo 198', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 18', 'Artículo 318', 'Artículo 318', 'artículo 199', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 199', 'artículo 9', 'artículo 199']

RESOLUCIONES - SEGREGACIÓN. - 18/02/2019
Ley Hipotecaria, Artículos 9, 10, 198, 199, 200 y 201
Resolución de 18 de febrero de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación.
En el recurso interpuesto por doña M. C. D. G., abogada, en nombre y representación de la mercantil "Calebus, S.A.U.", contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Almería número 5, don Segundo Miguel Pascual Soler, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación.
I Mediante escritura otorgada el día 22 de marzo de 2017 ante el notario de Almería, don Luis Enrique Lapiedra Frías, con el número 450 de protocolo, la mercantil "Calebus, S.A.U.", como dueña de la finca registral número 2.595 de Almería, solicitó la rectificación de la superficie, segregación y determinación de resto. Se acompañaba escritura de subsanación autorizada por el mismo notario el día 22 de septiembre de 2017, con el número 1.586 de protocolo.
II Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Almería número 5, una vez cumplido lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"El Registrador que suscribe, previo calificación del título presentado (Escritura de segregación de fincas rústicas autorizada por el Notario Don Luis Enrique Lapiedra Frías, el día 22 de marzo de 2017, n.º de protocolo 450, junto con escritura de subsanación autorizada por el mismo Notario el día 22 de septiembre de 2017 bajo el n.º 1.586 de su protocolo, insertándose en la escritura de segregación certificaciones catastrales descriptivas y gráficas y acompañándose archivo GML alternativo del perímetro de la finca matriz, porción segregada y resto, junto con escritos argumentado en contra de las alegaciones efectuadas durante el procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria y la respuesta del promotor del expediente a dicha alegaciones) que fue devuelta a este Registro el día 13 de septiembre de 2018,bajo el asiento n.º 219 del Diario 92, tras examinar los antecedentes del Registro, ha denegado la práctica de la operación registral solicitada con arreglo a los siguientes:
Mediante el título cuya inscripción se pretende y que motiva la presente calificación, la entidad mercantil Calebus, SA, de carácter unipersonal solicita la inscripción de la operación registral consistente en rectificación de cabida de una finca inscrita (la finca según Registro tiene una superficie de mil trescientas diecisiete hectáreas, cuarenta y tres áreas, setenta y dos centiáreas y veinte decímetros cuadrados, y una superficie según Catastro, de mil doscientas treinta y nueve hectáreas, cinco áreas y dos centiáreas) de una finca inscrita, segregación y determinación de resto, indicando las parcelas catastrales, tanto de la finca matriz, como de la porción segregada y porción resto.
Se hace constar en el Expositivo I, después de la relación de las parcelas catastrales en el apartado Común para las fincas segregadas descritas , que son las consignadas anteriormente y que así resulta de certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas, que dejo unidas a la presente escritura, manifestando el/los compareciente/s que ignora/n si coincide con la realidad física de esta finca.
Se expide, a instancia de Calebus, S.A. certificación registral de las alegaciones oponiéndose a las operaciones registrales solicitadas. Dicha certificación es emitida siguiendo el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 14 de noviembre de 2016, 21 de mayo y 20 de julio de 2018 y artículo 342 del Reglamento Hipotecario.
En vista de las certificación [sic] registral, Calebus, S.A. aporta escritos argumentado en contra de cada una de las alegaciones.
1. Se presenta escrito por parte de doña C. f. G., alegando que es coheredera, junto con sus hermanos de parte de la finca registral n.º 13.111, que en el Registro figura inscrita a nombre de F. F. C. Dicha finca, según manifiesta, se corresponde, en parte, con la parcela catastral 132 del Polígono 24 que figura catastrada a nombre de M. F. G. y hermanos.
La oposición consiste, dice, en haberse detectado discrepancias entre los datos catastrales reflejados en dicho expediente y la realidad física de la finca registral n.º 13.111, alegando fundamentalmente que la entidad Calebus, S.A nunca ha lindado ni linda, con su propiedad; que fraudulentamente la parcela catastral n.º 125 del polígono 24 de la que se titular catastral Calebus, S.A. invade parte de nuestra finca registral n.º 13.111, en cuyo trozo de tierra se incluye un pozo de agua potable; que la parcela 54 del Polígono 24, en la que también figura Calebus, S.A. como titular catastral, en la nueva parcelación catastral irregular, según manifiesta, colinde falsamente con su parcela 132 por la parte de Levante, haciendo desaparecer de la cartografía catastral un ancestral camino (se observa en la nota simple que la finca registral n.º 1.311, linda por Levante, con el Camino que va a la Sierra ); y que la entidad Calebus, S.A. no es colindante con la parcela 134 ni con ninguna otra de nuestra propiedad; alega finalmente que la entidad Calebus, S.A. está promoviendo una invasión y usurpación de fincas que no son de su propiedad en base a una errónea y falsa titularidad catastral, lo que está perjudicando gravemente los intereses de los legítimos propietarios.
Consultada la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela 132 del Polígono 24, obtenida por este Registro, se observa efectivamente que linda con la parcela 54 de la que es titular catastral Calebus, S.A. , y que en el Registro figura como lindero un camino fijo, un camino que va a la Sierra, que en la cartografía catastral no aparece. Por lo demás, la entidad Calebus, S.A. , si linda con la parcela 134, que no es propiedad de la entidad, salvo que sí exista realmente ese camino, que como dijimos, según nota simple de la finca registral n.º 13.111 si existe; y en cuanto a la existencia de un pozo en el interior de la parcela 132 alegando que la parcela 125 de la que es titular catastral Calebus, S.A. , pretende invadirla, no resulta claramente de la cartografía catastral ni del certificado técnico incorporado.
2. Se presenta escrito por don A. B. A., titular registral de las fincas n.º 19.849 (que se corresponde con la parcela catastral n.º 57 del polígono 24 de la que también es titular catastral) y la registral n.º 10 (que se corresponde con la parcela n.º 58 del polígono 24 de la que también es titular catastral) argumentado que la mercantil Calebus, SA ha modificado, al presentar representación gráfica georreferenciada alternativa a la existente catastralmente, a su antojo los linderos de la finca de la que es propietaria, desplazándolos de manera que ha invadido las fincas de las que es propietario, acompañando para ello notas simples y certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.
Ciertamente el tema de linderos y la posible invasión por mínima que sea de terrenos colindantes es el principal escollo en este expediente. Dada la magnitud de la extensión de terreno, la complejidad por el gran número de parcelas catastrales de la que es titular catastral la entidad Calebus, S.A. y su pretensión de hacer constar en el Registro dichas parcelas, así como la pretendida rectificación de superficie y al mismo tiempo hacer constar las operaciones registrales de segregación y determinación de resto, hace que realmente sea difícil apreciar la no invasión, por mínima que sea, de terrenos colindantes. La existencia de linderos fijos, según notas simples (véase la nota simple de la finca registral n.º 19.849 donde figura como lindero por el Oeste un camino que no aparece, sin embargo, en la certificación catastral de la parcela n.º 57 del polígono 24) que no se encuentran ubicados en las certificaciones catastrales hace difícil la tarea, por no decir, imposible, de no dudar de la identidad de la finca.
3. Se presenta escrito por parte de don J. M. R., titular catastral de la parcela 54 del polígono 19, de nombre (...), alegando que la promotora del expediente Calebus, S.A. , tiene algunas pequeñas fincas que se hallan cercanas, dentro y/o colindantes al referido (...) de Don J. M. R., acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica y un anexo de colindantes. Argumenta que se encuentran las parcelas 55, 56, 57, 63, entre otras, fincas que sí pertenecen a la promotora del expediente, tratando esta mercantil de agrupar estas fincas y que por error o mala fe tratan de apropiarse de la parcela 54, aprovechando que dentro de ésta, la mercantil posee algunas.
Es claro que el oponente comete un error al decir que se pretende una agrupación de fincas, cuando no es así. Si bien se observa que en ese Paraje, la parcela 54 linda con numerosas parcelas pertenecientes a la entidad promotora, pero que en ningún caso dicha parcela pretende atribuírsela Calebus, S.A. , como dice el oponente, si bien del contexto de la argumentación parece recaer nuevamente en el tema de linderos y la posible invasión, por mínima que sea, de su parcela, circunstancia ésta que atendiendo a la representación gráfica catastral no parece que ocurra, pero que al encontrarse enclavada y lindar por casi todos sus vientos con parcelas pertenecientes a Calebus, S.A. hacen plantearse la invasión, aunque sea mínima de la parcela del oponente, surgiendo dudas de la identidad de la finca.
4. Se presentan dos escritos por parte de don F. L. P. como apoderado de la entidad mercantil Res Silitur, S.L. , cotitular registral de la finca n.º 30.060, alegando que son propietarios de una serie de parcelas que la empresa Calebus, S.A. , pretende invadir y usurpar valiéndose de un error catastral que consiste en la asignación a dicha sociedad por la Gerencia del Catastro, de la titularidad catastral de unas parcelas de su propiedad, según manifiestan, en base a una mera declaración y sin contar con los legítimos propietarios, acompañando para ello certificación registral de la finca n.º 30.060, plano con respecto al Catastro del trozo de terreno de la finca n.º 30.060 que se sitúa a Levante del (...), nota simple de la finca n.º 2.595, y dos escrituras (fotocopias) una de segregación y otra de venta judicial.
Añade, además, que la sociedad Calebus, S.A. , propietaria registral de la finca n.º 2.595, afirma que las parcelas catastrales que dicen son de su propiedad y pertenecientes a esta finca, en realidad pertenecen y forman parte de su finca registral n.º 30.060. Expone también los continuos conflictos de Calebus, S.A. , con los propietarios de la zona, desde que adquirió la finca registral n.º 2.595, así como las reclamaciones presentadas por Res Silitur, S.L. , a la Gerencia del Catastro con la oposición sistemática de Calebus, S.A. .
En su segunda oposición, Res Silitur, S.L. , expone que la parcela 513, parcela que pertenecía a nuestra finca 30.060, fue vendida a otra sociedad, junto con otras parcelas, entre la que se encontraba la parcela 512, con la que lindaba por todos sus vientos. La finca resultante tras la venta fue pasó a ser la finca registral n.º 9.178, que en la actualidad pertenece a la Comunidad de Regantes Las Cuatro Vegas de Almería, y que la entidad Calebus, S.A. , no es colindante con la parcela 513 ni con ninguna otra del (...), ni con ninguno de sus colindantes. Aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela, nota simple, certificación registral y una escritura de segregación (una fotocopia).
En definitiva, se discute sobre la existencia de numerosas parcelas existentes en el Polígono 25, que la entidad Res Silitur, S.L. , defiende como de su propiedad, como titular registral de la finca n.º 30.060, que figuran catastradas a nombre de Calebus, S.A. , planteándose la controversia nuevamente sobre los linderos y la posible usurpación de terreno.
5. Se presenta escrito por parte de doña A. S. L., en representación de don M. f. M., copropietario de la finca registral n.º 45.599, alegando la existencia de una serie de parcelas en los polígonos 24 y 25 que la entidad Calebus, S.L. , pretende inscribir a su nombre y que, en realidad, ocupan la propiedad de su representado y del resto de copropietarios, la invasión de la finca propiedad del representado y aportando plano justificando dicho extremo. Acompaña acta de manifestaciones así como escrituras de su propiedad y planos (todos mediante fotocopias).
El hecho de que en Registro no figuren identificadas las fincas registrales (ni la finca de la que se promueve el expediente, ni la que cita Res Silitur, S.L. , como propietaria, ni la que cita don M. F. M. como propietario) con sus referencias catastrales, el hecho de encontrarse todas situadas en la misma zona, la considerable extensión superficial no sólo de la finca de la que se promueve el expediente, sino también de las fincas registrales cuyos titulares se oponen, el hecho de que la mayor parte del terreno la forman terrenos montuosos, el hecho de que las fincas registrales la formen innumerables parcelas catastrales, hace difícil, por no decir imposible, ubicar las parcelas existentes en cada finca registral, pues si bien es cierto que la entidad Calebus, S.L. , figura como titular catastral de las parcelas que dice que son de su propiedad, el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), en sus arts. 45 y siguientes, entiende que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca, siempre que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos, dudas que existen en el presente caso, por los argumentos expuestos.
- La principal finalidad del procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse.
- El art. 199. 2 de la Ley Hipotecaria referido a la incorporación deja representación gráfica alternativa se remite en cuanto al procedimiento al apartado 1. Este dispone expresamente que El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público... En los demás, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio... .
- Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
- Ello de conformidad con los arts. 9, 10, 198, 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria, 45 y siguientes del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 21 de octubre de 2015, 12 de febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 10 de octubre, 2, 14 y 28 de noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2017,21 de mayo y 20 de julio de 2018.
- Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).
En Almería, a 4 de octubre de 2018.-El registrador (firma ilegible) Fdo. Segundo Miguel Pascual Soler."
III Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. D. G., abogada, en nombre y representación de la mercantil "Calebus, S.A.U.", interpuso recurso el día 16 de noviembre de 2018 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
"I. que la mercantil Calebus, S.A.U. presentó en este Registro de la Propiedad escritura de segregación otorgada ante el notario de Almería don Luis Enrique Lapiedra Frías el día 22 de Marzo de 2017 con el número 450 de su protocolo. En la misma se procedía a solicitar la inscripción de una segregada procedente de la finca propiedad de Calebus que es la finca 2595 del registro de la propiedad y se determinaba el resto de la misma. La finca ostentaba según el registro de la propiedad, una superficie de mil trescientas diecisiete hectáreas, cuarenta y tres áreas setenta y dos centiáreas y veinte decímetros cuadrados y según el catastro, una superficie de mil doscientas treinta y nueve hectáreas, cinco áreas y dos centiáreas.
II. que el Sr. Registrador de la Propiedad n.º 5 de los de Almería procedió a iniciar expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de conformidad con lo previsto en la misma, se procedió a notificar a los propietarios de las fincas colindantes tanto de la finca segregada como la del resto el inicio del expediente.
III. que a la vista de tales alegaciones/realizadas, el sr. Registrador procedió, por el solo hecho de su presentación y sin entrar en el fondo de las mismas, a denegar la inscripción solicitada, por lo que, esta parte se procedió a solicitar copia de los mismas, con la finalidad de poder proceder a ejercer las correspondientes comprobaciones, y ejercer el derecho la defensa de mis derechos y solo por la vía de certificación es cuando se nos dio traslado de las mismas.
IV. de esos seis propietarios colindantes uno de ellos, el área de Fomento, Agricultura y Medio Ambiente, al decir del propio Registrador, finalmente mostró su conformidad con la operación Registral pretendida.
V. A la vista de la falta de fundamentos de hecho y de derecho que presentaban las mismas, esta parte procedió a presentar oposición a las mismas desmontando lo alegado pero aun así el Sr. Registrador procedió a denegar la inscripción de lo solicitado, en base a varios argumentos que consideramos, dicho en sea en términos de estricta defensa, que no se ajustan a derecho.
1.º Que según declara es la heredera junto con otros herederos (que no identifica) de parte de la finca registral 13.111 que no figura ni siquiera a nombre de ninguno de ellos sino a nombre de F. F. C.
2.º Por otra parte dice que son propietarios de parte de la finca 13111 sin que se acredite exactamente que parte de esa finca es la que le pertenece, limitándose a decir que es la parcela 132 del polígono 24 sin aportar certificación descriptiva y gráfica de la misma en la que por lo menos se pueda ubicar la propiedad de la alegante. Únicamente se ha limitado a aportar una medición de finca realizada a instancia de parte a un técnico particular sin que la misma esté visada oficialmente y sin que se acompañe de un informe en el que se pueda fundamentar tanto la ubicación como el derecho de propiedad de la que deriva.
3.º se dice por parte de la alegante que según la nota simple del registro de la propiedad de la finca 13111 la entidad Calebús, S.A.U. nunca ha figurado como colindante de su propiedad. A esta alegación podemos contestar lo siguiente:
- Es un hecho más que conocido en el ámbito hipotecario y registral que los colindantes solo se actualizan a instancia de la parte interesada y son arrastrados en una inscripción tras otra siendo obligación del titular interesado el actualizar tales titularidades.
- El único modo de conocer las titularidades actuales de los colindantes a una finca es a través de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas del Catastro en el que, su finalidad de carácter fiscal, hace que estén actualizadas las titularidades de las parcelas colindantes. Si no se les ha notificado es porque no tiene la condición de colindante, la alegante y por eso no se le ha notificado.
- Según ella misma reconoce en el expositivo de estas alegaciones su presunta propiedad (insisto en que no se ha demostrado el tracto sucesivo de la titularidad en ningún momento ni ha tenido acceso al registro de la propiedad ni al catastro) se centra en parte de la finca y no en la totalidad.
- Pero donde las alegaciones rozan el punto de lo esperpéntico y donde se deja entrever el profundo desconocimiento del alegante, es en el punto segundo de las alegaciones.
Efectivamente se dice de manera literal que tras una parcelación catastral reciente, a la que en ningún momento se nos ha emplazado, promovida por Calebus, S.A.U. nada más falso ni alejado de la realidad reservándose esta parte el derecho de ejercitar las acciones que legalmente nos corresponden.
Se habla a continuación de que esa parcelación catastral se ha sido utilizada para la iniciación del presente expediente de inscripción y que Calebus, S.A.U., ha conseguido que fraudulentamente la parcela catastral n.º 125 del polígono 24 que la mercantil aparezca fraudulentamente como titular catastral .
- No es titular registral de la finca por lo que carecería de interés legítimo para oponerse.
- Que considera el Sr. Registrador que el motivo por el que tiene en cuenta las alegaciones es que coinciden los apellidos del que aparece como titular catastral y de la alegante. Los referidos apellidos no son otros que los de F. G. apellidos tan comunes que no sería extraño que surja una mera coincidencia y más cuando no se ha acreditado en ningún momento mediante la documentación al efecto la realidad de tal parentesco y de tal derecho de propiedad.
- Reconoce el Sr. Registrador que lo que se ha aportado por esta parte es una nota simple de una finca y una medición de una finca realizada a instancia de parte interesada, sin firma legitimada notarialmente ni visado de colegio oficial Reconoce que obtenida certificación catastral descriptiva y gráfica, se observa claramente que uno de los colindantes es Calebus, que en la cartografía de la misma, realizada por el propio Catastro, no figura dibujado camino alguno y reconoce de igual manera que tampoco resulta la existencia de ningún pozo.
- Ha obviado que esta parte ha aportado ortofoto obtenida de la página oficial del catastro por la que se observa que a levante no figura camino alguno.
Se dice en la alegación primera del escrito de alegaciones que la representación gráfica georreferenciada de la finca a la que se refiere el presente expediente es alternativa a la existente catastralmente de tal modo que la mercantil Calebus, S.A.U. ha modificado a su antojo los linderos de la finca de la que se dice propietaria desplazándolos de manera que ha invadido las Juicas de las que soy propietario .
2.º [sic] Se alega que de la representación gráfica georreferenciada presentada por Calebus, S.A.U. resulta que se invade la parcela 57 y 58 pero en ningún momento se aportan los GML de las mismas. Se aportan por esta parte en este escrito, y así se puede observar como no solo no se invade terreno alguno sino que se respetan escrupulosamente los del alegante. Y es don A. B. A. en que en todo momento asegura que los GML de sus parcelas son los correctos a pesar de que no los aporta.
Efectivamente según la dicción literal del escrito de alegaciones se recoge lo siguiente: se dice que esta mercantil trata de agrupar estas pequeñas fincas del polígono 19 parcela 55, parcela 56, parcela 57 parcela 63 entre otras, fincas que sí pertenecen a la promotora del expediente Calebus, S.A.U, tratando de agrupar estas pequeñas fincas en la que trata de inscribir a través del presente expediente conforme al art 199 de la Ley Hipotecaria y que es propiedad del compareciente (parcela 54) .
A mayor abundamiento todo esto es reconocido por parte del Sr. Registrado en su nota de calificación diciendo de manera literal: que es claro que el oponente comete un error que en ningún caso dicha parcela pretende atribuírsela Calebus del contexto de la argumentación parece recaer nuevamente el tema de la invasión por mínima que sea de su parcela, circunstancia esta que atendiendo a la representación gráfica catastral no parece que ocurra .
En este procedimiento recayó sentencia n.º 200/2012 en la que se reconocieron como ciertos varios hechos (...).
- Se dice expresamente en el fundamento de derecho primero lo siguiente antes de la venta a los hoy demandados, una de las transmitentes, d.ª D. G. en un proceso judicial de Diligencias Previas 2736/02, seguidas ante el Juzgado de Instrucción n.º 1 de los de Almería, un plano que indicaba que la finca objeto del litigio les era ajena .
Nótese también como en el procedimiento en cuestión se hace constar la comparecencia en calidad de testigo del Sr. A. que hace constar que su padre era el encargado de la finca (...), que en la época de su padre las fincas eran de los P. M. estos señores eran los titulares anteriores de la finca 2595 propiedad hoy de Calebús y objeto de esta segregación.
a) se dice en el exponendo del escrito presentado por Res Silitur, que se opone al presente expediente aduciendo que no es colindante con Calebus, S.A.U. cuando tal situación de colindancia no es algo que nosotros hayamos alegado sino que resulta de las certificaciones descriptivas y gráficas de las parcelas que figuran a nombre de Calebús, S.A.U.
b) Se aduce que pretendemos invadir y usurpar valiéndonos de un error del catastro. Pues bien nada más lejos de la realidad. Tanto en el registro de la propiedad n.º 5 de los de Almería como en el Catastro figura un tracto sucesivo absolutamente impecable que va desde los Señores P. M. a la titularidad actual de Calebus, S.A. (se aportó junto con el escrito de oposición además copia de los libros antiguos del catastro en el que consta la titularidad de don F. P. C. (a la sazón antepasado de los P. M.) en las parcelas de lo que antes era el polígono 121 del municipio de Almería. Del propio mapa en el que se sitúa la finca (...) resulta la ubicación del polígono 121.
c) se habla del origen y existencia de la finca 2595 sin aportar ni un solo documento en el que pueda basarse tratándose en cualquier caso únicamente de meras afirmaciones de carácter subjetivas sin poder demostrar nada de lo alegado. Se habla de la existencia de algunas agrupaciones segregaciones de la finca 2595 etc. etc., que no determina ni acredita.
d) Por el contrario esta parte aporta un esquema del origen de la finca 3006, con origen en la 4296, de la que resultan la existencia de al menos 13 segregaciones y otras operaciones, lo que nos permite al menos dudar de la identidad de la finca de la mercantil que realiza las alegaciones.
e) de igual manera quiero hacer constar de una manera expresa por la incongruencia en la que cae que se dice que en la relación de propietarios que no se incluyeron en la finca 2595, están Doña S. M., sin más datos por otra parte, y dice que esa señora fue propietaria de la finca 4296 con una cabida de 60 fanegas que equivalen a un total de 38,64 hectáreas (...) Pues bien no coinciden en absoluto las cabidas pretendidamente reclamadas por Res Silitur, S.L. en base a lo que figura en la finca 4296, y la 30060 puesto que lo reclamado excede con mucho, a lo que se refleja en las fincas de las que dicen procede su titularidad no coincidiendo en ningún momento las cabidas.
Por otra parte es necesario hacer constar que el plano que se aporta en el procedimiento de Diligencias previas como indicativo de la finca (...), la parte señalada en la zona del levante del barranco (...) por la Sra G. como de su propiedad, tiene una extensión de 88 fanegas lo que equivale a 57 hectáreas.
f) se dice en la página cuatro del mismo escrito de alegaciones que "que su finca es una segregación de la finca registral 4296 (obviando de forma interesada la existencia de otras segregaciones previas) y se dice que se incluye el cortijo (...), también llamado Cortijo (...) esto es absolutamente falso y para acreditarlo aporta esta parte un plano del año 1900 procedente del archivo histórico en el que consta como el Cortijo (...) está a poniente del Barranco (...) y como el Cortijo (...) consta a levante del mismo.
1.º Esta parte ostenta la titularidad de la finca 2595 así como la titularidad en Catastro de las parcelas que son objeto de esta alegación y esa es la razón por la que todo expediente les ha sido denegado.
2.º que la pretensión de Res Silitur, s.l. y de los Señores G. V. de apropiarse de terrenos que nunca han sido suyos, no lo decimos nosotros sino ellos mismos, desde el momento en el que aportan al Juzgado un plano en el que indican ellos mismos, cuáles eran los terrenos de su propiedad, y después de manera absolutamente interesada incluyen parcelas que nunca han sido suyas.
3.º que el resto son afirmaciones meramente subjetivas, absolutamente faltas de prueba, que implican además un absolutamente desconocimiento de nuestra Ley Hipotecaria.
En este procedimiento recayó sentencia n.º 200/2012 en la que se reconocieron como ciertos varios hechos. Se aportó la referida sentencia (...) en el escrito de oposición dejando designados a efectos probatorios, tal y como designa la LEC los autos del referido procedimiento.
Se dice expresamente en el fundamento de derecho primero lo siguiente antes de la venta a los hoy demandados, una de las transmitentes, d.ª D. G. en un proceso judicial de Diligencias Previas 2736/02, seguidas ante el Juzgado de Instrucción n.º 1 de los de Almería, un plano que indicaba que la finca objeto del litigio les era ajena .
Solo teniendo en cuenta las parcelas 103, 120, 122, 295, 309 todas ellas del polígono 24, y todas ellas a nombre del alegante y otros, resulta una superficie a nombre del alegante de 84.374 metros cuadrados es decir triplica la superficie que consta en el registro de la propiedad a la que hay que añadir las que pretenden ser suyas a pesar de que constan a nombre de terceras personas que tienen títulos legítimos para poder acreditar de igual manera su propiedad (...).
2.º [sic] Los Planos del Catastro no han sufrido apenas variación en el trazado y delimitación de las fincas (...) plano del catastro anterior a 1940, en el que se ha delimitado en rojo la parte que ellos pretenden de su propiedad y para compararlo con los planos actuales nos remitimos a los incorporados por ellos mismos en su acta de manifestaciones (...).
3.º Por otra parte llama especialmente la atención que no se ha aportado ni un solo GML de la parcela que se pretende como de su propiedad.
Séptimo: Se dice por parte del Sr. Registrador que el artículo 199 (insistimos que ha sido utilizado este procedimiento de oficio y no a instancia de esta parte) está destinado a la protección de los colindantes pero ha obviado otras partes del mismo que paso a reflejar de manera literal: ... El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales... .
Por lo tanto, y. teniendo en cuenta las amplias facultades que el artículo 199 concede a los Registradores de la Propiedad a efecto de apreciar el alcance de las alegaciones, en el caso que nos ocupa, si se deniega la inscripción solicitada implica una autentica vulneración del artículo 18 de la Ley Hipotecaria cuya dicción literal es la siguiente: Los registradores calificaran bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en virtud de los cuales se solicite la inscripción, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro .
Por ello es necesario reflejar lo dispuesto no solo en la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento sino también los dispuestos en la Ley de Enjuiciamiento Civil en concreto en los siguientes que serían de directa aplicación: Artículo 318 Modo de producción de la prueba por documentos públicos.
Artículo 318 redactado por el apartado 1.10.ª de la disposición final sexta de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de mano, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y. financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria ( BOE 8 diciembre). Vigencia: 9 diciembre 2007.
Octavo: finalmente creo imprescindible hacer constar en este recurso la Resolución de este Centro Directivo de 27 de septiembre de 2018 y publicada en el "BOE" el día 16 de octubre de 2018 (es decir solo dos días antes de la notificación de la nota de calificación) en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria en la que se estima el recurso interpuesto y se revoca la nota de calificación del Sr. Registrador, haciéndose constar expresamente en los fundamentos de derecho de la misma que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento de jurisdicción contenciosa .
Creo también necesario hacer constar de esta Resolución lo siguiente recogido en el fundamento de derecho primero en cuanto al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de Junio se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, su ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) ... En caso de haberse manifestado oposición por parte de algún interesado, constituye uno de los principio [sic] de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria, que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continué su tramitación hasta que esté resuelto... .
e) El juicio de identidad de la finca por parte del Registrador ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante .
En el mismo sentido la resolución de 20 de julio de 2018 en la que también se estima el recurso y se revoca la nota de calificación del Registrador."
IV El registrador de la Propiedad de Almería número 5 emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una segregación de fincas, aportándose representación gráfica alternativa a la catastral de la porción segregada y del resto de finca matriz, comprendiendo una serie de parcelas catastrales. Además, se pretende la rectificación de superficie de la finca matriz que según Registro tiene una superficie de 1.317 hectáreas, 43 áreas, 72 centiáreas y 20 decímetros cuadrados, y una superficie según Catastro, de 1.239 hectáreas, 5 áreas y 2 centiáreas.
2. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre "tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se "inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices".
3. En cuanto al procedimiento y conjunto de tramites a través del cual haya de producirse la calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria se remite al artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa.
En este sentido la Resolución de 17 de noviembre de 2015 contempló como uno de los medios para inscribir rectificaciones superficiales el de las no superiores al 10% de la cabida inscrita, con simultanea inscripción de la representación geográfica de la finca: "este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que "una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria". Este concreto supuesto tampoco está dotado de tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, "el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los tramites del artículo 199 ya constare su notificación"".
5. En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, quedando identificadas las fincas y los titulares afectados. Sin duda, tal y como manifiesta el registrador en su calificación, las circunstancias físicas que caracterizan la finca objeto de este expediente dificultan que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción de literaria de la finca y la de sus colindantes que figura en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse, cuestión que encaja en la doctrina reiterada de este Centro Directivo según se ha expuesto en la letra c) del anterior fundamento.
6. En cuanto a la alegación del recurrente relativa a la falta de acreditación de la condición de heredero del titular o de apoderado por quien se opone, esta cuestión ya ha sido tratada por esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 6 de febrero, 21 de marzo, 16 de mayo y 5 de julio de 2018). Corresponde al registrador valorar la legitimación para intervenir en el procedimiento, sin que proceda en este trámite exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción de la transmisión de la finca. Debe recordarse que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en los procedimientos para la acreditación de un exceso de cabida: "la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión". Por ello, el recurso no puede extenderse a esta concreta cuestión, ya que se limita a la decisión de suspensión o denegación de la inscripción de la representación gráfica (cfr. artículos 199 y 326 de la Ley Hipotecaria).
Madrid, 18 de febrero de 2019.-El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2015, 12 de febrero, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio, 10 de octubre y 2, 14 y 28 de noviembre de 2016, 7 de abril, 1 de junio, 13 de julio, 4 de septiembre, 19 de octubre y 18 y 19 de diciembre de 2017 y 17 de enero, 6 de febrero, 21 de marzo, 24 de abril, 11, 16 y 21 de mayo y 5 de julio de 2018.