Source: http://www.bdidu.fr/archive/2019/07/11/pas-de-division-du-terrain-pas-de-vente-6161227.html
Timestamp: 2020-06-02 00:33:39+00:00
Document Index: 90909090

Matched Legal Cases: ["l'article 673", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 1583", "l'article 1583", "l'article 1583", "l'article 1134"]

Pas de division du terrain : pas de vente - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Les voisins séparés par une voie publique et l'article 673 du code civil
06h43 11 juil. 2019
Dans cette espèce une condition suspensive de division du terrain pour en vendre une partie ne s'est pas réalisée : la vente ne peut être considérée comme parfaite.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 29 décembre 2017), que M. et Mme D... ont promis de vendre à M. P... un terrain qui devait provenir de la division d'une plus grande parcelle et en constituer le lot n° 1 ; que la vente était soumise à la condition suspensive de l'avis favorable de division de la parcelle par l'administration ; qu'à la suite de l'absence de réponse de celle-ci, M. P... a assigné les vendeurs en perfection de la vente ;
Attendu que M. P... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la vente était soumise à la condition suspensive de délivrance par l'administration d'un avis favorable à la division du terrain en trois nouvelles parcelles et retenu que, tant que la division n'était pas opérée, si la parcelle sur laquelle portait la promesse était déterminée quant à sa superficie et sa localisation, la vente se heurtait à l'inexistence juridique du lot et, sans dénaturation, que l'indication selon laquelle cette condition était stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur était inadéquate et ne pouvait pas permettre la renonciation à un impératif de division qui ne dépendait ni de l'acquéreur ni du vendeur mais d'une autorité administrative, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande devait être rejetée ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. P... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme D... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. P....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. P... N... de sa demande tendant à voir reconnaître le caractère parfait de la vente du bien immobilier en exécution du compromis de vente conclu le 8 février 2008 avec les époux D...,
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande tendant à voir reconnaître le caractère parfait de la vente : attendu qu'il est constant que le compromis de vente était soumis à diverses conditions suspensives et notamment à ce qu'il soit délivré un avis favorable de la province Sud à la division du lot n°200 pie de la section PAITA en trois nouvelles parcelles ; que tant que la division n'était pas opérée, le terrain sur lequel portait le compromis était certes déterminé quant à sa superficie et sa localisation mais que la vente se heurtait à l'inexistence juridique du lot ; que l'indication dans le compromis que cette condition était stipulée ‘dans l'intérêt exclusif de l'acheteur qui pouvait donc y renoncer constitue clairement une inadéquation et ne saurait permettre pour autant la renonciation à un impératif de division qui ne dépend ni de l'acquéreur ni du vendeur mais d'une autorité administrative ; que l'on doit en effet relever que le compromis de vente comprenait toute une liste de ‘conditions suspensives de droit commun auxquelles le notaire a rajouté en caractères gras deux conditions spéciales tenant d'une part à la division du lot, d'autre part à la constitution d'une servitude et que l'indication ‘Mais ces conditions étant stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acheteur font partie de ce bloc de conditions suspensives de droit commun et doit être comprise comme une reprise automatique qui n'a pas tenu compte du rajout des deux conditions spéciales et à laquelle on ne peut conférer la portée qu'entend lui donner M. P... ; qu'en conséquence, M. P... est mal fondé à voir reconnaître le caractère parfait de la vente et que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'un compromis de vente a été signé concernant un futur lot n° 1, sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation de division du lot n° 200 pie de la Section PAITA dont il devait être détaché ; attendu que par courrier du 31 mai 2013, Maître G..., Notaire associé, a indiqué avoir vainement relancé la PROVINCE SUD sans obtenir d'avis favorable à une division du lot ; attendu que la condition suspensive n'ayant pas été réalisée, le lot n° 1 n'existe pas et n'a pu être individualisé, que dans ces conditions le tribunal déboutera Monsieur P... de sa demande tendant à voir reconnaître le caractère parfait de la vente et à voir dire et juger que le présent jugement vaut vente ;
1) ALORS QUE l'existence de la chose, à laquelle est conditionné le caractère parfait de la vente, ne fait défaut que si, au jour de la vente, la chose avait disparu matériellement, ou si le vendeur avait cessé d'en détenir la propriété ou les droits auxquels est subordonné son usage ; qu'en l'espèce, en écartant le caractère parfait de la vente de la parcelle litigieuse, dont il n'était pas contesté qu'elle existait matériellement et qu'elle était la propriété des époux D..., en ce qu'en l'absence de division du lot n° 200 pie de la section Païta et, partant, de la création du lot n° 1 section Païta mentionné dans le compromis de vente, cette parcelle relevait d'un lot juridiquement inexistant, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
2) ALORS QUE la détermination de la chose, à laquelle est conditionné le caractère parfait de la vente, n'est exclue en présence d'un immeuble que s'il n'est pas identifié dans sa consistance et sa localisation ; qu'en l'espèce, en écartant le caractère parfait de la vente de la parcelle litigieuse en ce qu'en l'absence de division du lot n° 200 pie de la section Païta et, partant, à défaut de la création du lot n° 1 section Païta mentionné dans le compromis de vente, cette parcelle relevait d'un lot juridiquement inexistant, quand elle constatait qu'elle était déterminée dans le compromis de vente quant à sa superficie et à sa localisation, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
3) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix ; qu'en l'espèce, en écartant le caractère parfait de la vente de la parcelle litigieuse eu égard à l'absence de division du lot n° 200 pie de la section Païta et, partant, à défaut de la création du lot n° 1 section Païta mentionné dans le compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
4) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, le compromis de vente prévoyait qu'en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives mentionnées, les parties seraient déliées de leur engagement, sauf pour l'acquéreur, dans l'intérêt exclusif duquel elles étaient stipulées, à y renoncer expressément pour demander la réitération immédiate de la vente ; qu'en retenant que M. N... P... ne pouvait renoncer à la condition suspensive tirée de l'obtention d'un avis favorable à la division du lot n° 200, en ce qu'elle avait été ajoutée par le notaire à des conditions suspensives de droit commun auxquelles aurait seule eu vocation à s'appliquer la faculté de renonciation de l'acheteur, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente en violation du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis, ensemble de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016."