Source: http://docplayer.se/3536909-Vi-vill-paminna-om-vara-kurser-och-frukostmoten-som-du-kan-lasa-om-pa-sidan-25.html
Timestamp: 2016-10-24 21:55:01+00:00
Document Index: 7899383

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'DOMSTOLEN ', 'domstolen ']

⭐VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 25.
Download "VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 25."
1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 44 / September 2012 Välkommen till Experten i Huset nr 44 I DETTA NUMMER går vi igenom åtta rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik. I ett av rättsfallen har advokatfirman uppträtt som ombud. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 25. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Petter Ingemarsson, Sofie Johansson och Camilla Kjelldén Ekdahl Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 20082 Innehållsförteckning RÄTTSFALL Fråga om en hyresgäst haft rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande på grund av konstaterad brist i lokalen... sid 3 Hyresvärden fick tillstånd att utföra förbättringsarbeten i hyresgästernas bostadslägenheter...sid 6 Fråga om hyresgästens hyresrätt var förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning. Även fråga om tillstånd till överlåtelse...sid 8 Hyresvärden kunde inte bevisa att hyresgästen fortsatt mata fåglar från sin balkong efter tillställd rättelseanmaning...sid 11 En bostadshyresgästs avtal hade sagts upp på grund av förverkande. Hyresgästens maka får nu överta hyresrätten för egen del...sid 14 Trots att hyresgästen var avförd från folkbokföringen kunde inte hyresvärden bevisa att hyresgästen inte bodde permanent i prövningslägenheten... sid 16 Fråga om kvittning av fordran får ske i mål avseende verkställighet... sid 20 Fråga om en hyresgäst som arbetade utomlands haft rätt att behålla sin hyresrätt...sid 23 KPI, referensränta m.m... sid 25 Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 23 Rättsfall Fråga om en hyresgäst haft rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande på grund av konstaterad brist i lokalen En hyresgäst sa upp sitt lokalhyresavtal till omedelbart upphörande och angav i första hand som skäl att hyresavtalet förfallit i och med att hyresvärden själv hade tagit i anspråk en del av lokalen utan hyresgästens godkännande. I andra hand menade hyresgästen att hyresvärdens ianspråktagande av en del av lokalen i vart fall inneburit en sådan väsentlig brist som inte kan avhjälpas utan dröjsmål, varför hyresgästen haft rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Hyresvärden, som biträddes av Advokatfirman Steinmann, medgav att det förelegat en brist, men invände att bristen inte varit av väsentlig betydelse samt att den avhjälpts utan dröjsmål och att hyresgästen därför inte haft rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Hyresvärden ansökte om stämning och krävde att hyresgästen skulle betala hyra fram till hyrestidens utgång. Tingsrätten biföll hyresvärdens talan. Enligt 11 och 16 hyreslagen (HL) har en lokalhyresgäst under vissa förutsättningar rätt att säga upp ett hyresavtal till omedelbart upphörande. I dom meddelad av Solna tingsrätt den 7 maj 2012 prövades frågan om hyresgästen haft rätt att säga upp sitt hyresavtal till omedelbart upphörande. I målet var utrett att hyresvärden utfört renoveringsarbeten i del av hyresgästens lokal under hösten 2009/vintern 2010 samt att hyresvärden av misstag hyrt ut denna del till annan hyresgäst. Bakgrunden till att detta misstag kunde ske var att hyresgästen i ett tidigare skede hade hyrt ut del av sin lokal i andra hand till den hyresgäst som hyrde intilliggande lokal. Detta hade inneburit att lokalen kommit att avskiljas genom att befintliga innerväggar rivits och en ny brandcellsdörr hade satts upp. När andrahandshyresgästen därefter lämnat sina ytor hade hyresvärden, som förvärvat fastigheten efter det att avgränsningen av lokalen skett, utgått från att lokalens verkliga omfattning enligt hyresavtalet överensstämde med dess faktiska avgränsning, vilket alltså inte var fallet. Lokalens totala yta uppgick till kvm och var uppdelad i två våningsplan. Den del som hyresvärden ianspråktagit uppgick till 120 kvm. En bidragande orsak till hyresvärdens misstag var även att hyresgästen inte bedrev verksamhet i någon del av lokalen utan att denna var tomställd. Så snart hyresgästen uppmärksammade misstaget skickade denne i slutet av februari 2010 en hävningsförklaring till hyresvärden med innebörd att hyresavtalet sades upp till omedelbart upphörande. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 34 Tingsrätten prövade först frågan om hyresavtalet förfallit i och med hyresvärdens intrång som innebar att lokalens omfång och yta förändrades. Tingsrätten konstaterade härvid att det faktum att ett hyresobjekt förändras på grund av ena partens agerande inte innebär att det mellan parterna gällande hyresavtalet per automatik upphör. Hyresgästens förstahandsinvändning kunde därför inte vinna bifall. Tingsrätten gick därefter vidare och prövade frågan om hyresgästen haft rätt att häva hyresavtalet enligt allmänna avtalsrättsliga principer. Hyresgästen hade gjort gällande att hyreslagens regler inte var tillämpliga på aktuell situation då hyresvärden med en aktiv handling brutit mot hyresavtalet. Enligt hyresgästens uppfattning gäller hyresgästens uppsägningsrätt enligt 11 och 16 HL endast i de fall då hyresvärden är passiv. Hyresvärden menade å sin sida att den aktuella situationen skulle bedömas enligt hyreslagens bestämmelser. Angående denna fråga angav tingsrätten att som en allmän rättsprincip gäller att vid konflikt mellan olika lagar och rättsregler har särskild lagstiftning företräde framför allmän lagstiftning. Bestämmelser om lokalers skick och hinder i hyresrätten under hyrestiden finns i hyreslagen. Hyresvärdens åtgärd i aktuell lokal har inneburit att hinder och men har uppstått för hyresgästen. Hyreslagens bestämmelser fick därmed anses tillämpliga på den i målet uppkomna situationen. Enligt hyreslagens bestämmelser krävs att det har uppkommit ett hinder eller men som är av väsentlig betydelse. För att en brist ska anses vara av väsentlig betydelse krävs att den har medfört en verklig och avsevärd olägenhet för hyresgästen. Nästa fråga för tingsrätten att ta ställning till var därför på vilket sätt bristen i lokalen påverkat hyresgästen. Av förhör med företrädare för hyresgästen hade framkommit att hyresgästen inte använt lokalen på flera år, utan att lokalen utgjorde en resurs för det fall hyresgästens verksamhet skulle utökas och antalet anställda skulle komma att öka. Genom dessa uppgifter ansåg tingsrätten det utrett att hyresgästens verksamhet i princip inte påverkats mer än att det rent faktiskt var ett intrång i lokalen. Därtill konstaterade tingsrätten att de renoveringsåtgärder som hyresvärden vidtagit endast hade berört en mindre del av hyresgästens totala förhyrning. Vidare anförde tingsrätten att det var visat att hyresvärden hade iordningsställt större delen av lokalen i maj Oavsett om lokalen var att anse som helt återställd eller inte under våren 2010 gjorde tingsrätten bedömningen att hyresvärdens renoveringsåtgärder i lokalen knappast kunde ha inneburit ett sådant hinder av väsentlig betydelse som ger en hyresgäst rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Hyresavtalet hade därför inte upphört varken i samband med att hyresgästen vidtog renoveringsåtgärderna i lokalen eller i samband med hyresgästens hävningsförklaring. Hyresgästen hade i tredje hand gjort gällande att hyresavtalet i vart fall hade upphört i samband med att hyresgästen flyttade från lokalerna och återlämnade nycklarna, vilket skedde i april Hyresvärden hade invänt att en hyresgäst inte endast genom att flytta från en lokal och återlämna nycklarna kan få ett hyresavtal att upphöra. Avseende denna fråga redogjorde tingsrätten för bestämmelsen i 27 HL som stadgar att om en hyresgäst överger lägenheten får hyresvärden genast återta den samt att syftet med bestämmelsen är att hyresvärden, i de fall det står klart att en hyresgäst har övergett lägenheten, ska kunna förfoga över lägenheten utan att först säga upp den. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 45 Tingsrätten konstaterade därefter att bestämmelsen inte innebär någon skyldighet att återta lägenheten ifall den är övergiven. Det faktum att hyresgästen flyttat från lokalen och återlämnat nycklarna i kombination med att hyresvärden fört diskussion med andra intressenter om att hyra ut lokalen föranleder inte att hyresavtalet har upphört på denna grund. Sammanfattningsvis hade hyresgästen inte någon framgång med dennes olika invändningar. Tingsrätten biföll således hyresvärdens talan i sin helhet, vilket innebar att hyresgästen förpliktades att betala full hyra fram till hyrestidens utgång. Domen överklagades inte av hyresgästen. Vill du läsa mer >> se Solna tingsrätts dom i mål nr T Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 56 Hyresvärden fick tillstånd att utföra förbättringsarbeten i hyresgästernas bostadslägenheter Hyresvärden hade beaktansvärt intresse av att få utföra begärda förbättringsarbeten i hyresgästernas bostadslägenheter. De begärda arbetena ansågs heller inte vara oskäliga mot hyresgästerna. Hovrätten avslår nu hyresgästernas överklagande och ger hyresvärden tillstånd att utföra förbättringsarbeten i hyresgästernas bostadslägenheter. Av 18 d - f hyreslagen framgår att hyresnämnden ska ge en hyresvärd tillstånd att utföra standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde eller annars inte oväsentliga åtgärder i en lägenhet, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att åtgärderna genomförs. Vid oskälighetsprövningen ska hyresvärdens intresse vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärderna inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig till den enskilde hyresgästen beaktas. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 5 juni 2012, mål nr ÖH och ÖH , behandlas frågan om hyresvärdens intresse av att genomföra förbättringsarbeten väger över hyresgästernas intresse av att åtgärderna inte genomförs. Hyresvärden yrkade vid hyresnämnden att hyresnämnden skulle godkänna standardhöjande arbeten i hyresgästernas bostadslägenheter. Hyresvärden begärde tillstånd att utföra åtgärder innebärande bl.a. installering av nya köksmaskiner och inläggande av nya golv i köken samt helkaklande av badrummen. Två av hyresgästerna bestred hyresvärdens yrkande och godkände inte de arbeten hyresvärden ville genomföra bl.a. då ingen kunnat tala om vad hyran skulle bli efter arbetena. Hyresnämnden konstaterade att det ankommer på hyresvärden att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som bestämmer omfattningen av de reparations- och förbättringsåtgärder han anser nödvändiga för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Resulterar dessa åtgärder i en upprustning som inte går längre än att lägenheterna får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet, får hyresvärden antas ha ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna kommer till stånd. Då huset, som byggdes på 1960-talet, var i behov av upprustning och hyresgästerna inte ifrågasatt detta ansåg hyresnämnden att hyresvärden hade ett beaktansvärt intresse av att få utföra de begärda åtgärderna. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 67 Mot hyresvärdens beaktansvärda intresse av att åtgärderna genomförs ska ställas att åtgärderna inte är oskäliga mot hyresgästerna. Hyresnämnden ansåg inte att de åtgärder som hyresvärden begärt tillstånd till i hyresgästernas lägenheter stod i strid med vare sig de intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärderna inte vidtas eller i strid med någon av de enskilda hyresgästernas intressen. Vid avvägningen var hyresnämnden oförhindrad att väga in den hyreshöjning som kunde bli en följd av åtgärderna. En kommande höjnings storlek var dock inte känd för parterna, vilket skapade en osäkerhet hos hyresgästerna. Hyresnämnden förklarade att den hade förståelse för hyresgästernas oro men konstaterade samtidigt att frågan om hyreshöjning var föremål för förhandling mellan hyresmarknadens parter. Det fick därför förutsättas att frågan om eventuell hyreshöjning skulle hanteras inom ramen för gällande regler men utanför prövning i målet. Hyresnämnden fann vid en sammanlagd avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästernas intressen att hyresvärdens intresse av att genomföra åtgärderna vägde över hyresgästernas intresse av att åtgärderna inte skulle genomföras. Hyresvärdens ansökan bifölls således i dess helhet. Hyresgästerna överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden. Hovrätten ansåg att det som framkommit av utredningen i målen inte motiverade någon annan bedömning än den som hyresnämnden gjort. Hovrätten avslog således hyresgästernas överklagande. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH och ÖH Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 78 En hyresgästs hyresrätt har ansetts vara förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning. Ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten har skett för sent för att kunna läka den olovliga andrahandsuthyrningen Hyresrätt har ansetts vara förverkad på grund av olovlig uthyrning av lägenhet i andra hand. Ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten har inte ansetts kunna läka den olovliga andrahandsuthyrningen, då ansökan skett först elva veckor efter att hyresgästen tillställts rättelseanmaning. Fastighetsägaren vid tiden för prövningen i respektive instans har funnits vara rätt part i målet när fastigheten sålts under pågående process. Enligt 42 första stycket 3 hyreslagen (HL) är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet, om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte vidtar rättelse utan dröjsmål. Enligt lagrummets femte stycke är hyresrätten inte förverkad om det som ligger hyresgästen till lags är av ringa betydelse. Om hyresrätten är förverkad har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet, enligt 46 första stycket 1 HL. Om hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra bifalls, får hyresnämnden i beslut, i enlighet med 52 första stycket HL, medge hyresgästen skäligt uppskov med att avflytta, om hyresgästen eller hyresvärden begär det. I beslut av Svea hovrätt meddelat 30 juli 2012, mål nr ÖH , behandlas frågorna om en hyresrätt på grund av otillåten andrahandsuthyrning skulle anses vara förverkad och att hyresavtalet därmed inte skulle förlängas samt om en ansökan om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten har kunnat läka den olovliga andrahandsuthyrningen. Fråga var även om vem som varit rätt part i målet när fastigheten sålts under pågående process, därtill prövades frågan om hyresgästen skulle erhålla uppskov med avflyttning. I en handling daterad den 19 augusti 2011 sade hyresvärden upp hyresavtalet till upphörande den 30 november 2011 och hänsköt tvisten om förlängning till hyresnämnden. Hos hyresnämnden yrkade hyresvärden att avtalet skulle förklaras upphöra att gälla sistnämnda dag och att hyresgästen skulle förpliktas att flytta från lägenheten. Den 6 september 2011 inkom hyresgästen med en ansökan till hyresnämnden avseende överlåtelse av bostaden till samboende. Bakgrunden till hyresvärdens uppsägning var att hyresgästen upplåtit hyresrätten i andra hand utan tillstånd. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 89 Hyresgästen bestred att hyresavtalet skulle upphöra och begärde, för det fall hyresnämnden skulle finna att hyresavtalet skulle upphöra, uppskov med avflyttning till den 31 januari Hyresgästen yrkade för egen del att hyresnämnden skulle lämna honom tillstånd att överlåta lägenheten till hans moder. Hyresgästen anförde följande. Han hade hyrt lägenheten, en bostadslägenhet om ett rum och kokvrå om cirka 28 kvm, sedan Under åren 1996 till 1999 bodde han och hans mor tillsammans i lägenheten. Han flyttade ut 1999 och bodde sedan dess med sin sambo och dotter på annan adress. Modern hade sammanlagt bott i lägenheten i 15 års tid, varav de tre första åren tillsammans med honom. Orsaken till att modern inte ändrade sin folkbokföringsadress till lägenheten var att hon separerat utan att göra någon bodelning, och hon var rädd att en förändring i folkbokföringen skulle försämra hennes ekonomiska ställning i den fastighet hon var hälftenägare till. Slutligen anförde hyresgästen att hyresvärden, ett kommanditbolag, inte var rätt part i målet eftersom en bostadsrättsförening avsåg att förvärva fastigheten. Hyresvärden medgav begärt uppskov med avflyttningen men bestred yrkandet om överlåtelse. Hyresvärden vitsordade att hyresgästen och dennes moder var närstående men bestred att de varaktigt sammanbott i lägenheten. Hyresvärden ansåg det inte vara trovärdigt att en vuxen son och mor bott tillsammans i en lägenhet om 28 kvm. Vidare anförde hyresvärden att hyresgästens moder, enligt egen uppgift, självständigt nyttjat lägenheten i 12 års tid och därvid hade en otillåten andrahandsuthyrning skett till henne. Vid en besiktning av lägenheten i juni 2011 kunde hyresvärden konstatera att lägenheten endast var bebodd av en kvinna. Hyresgästen tillställdes en rättelseanmaning den 22 juni Då någon rättelse inte vidtogs gjordes en uppsägning två månader senare. Hyresgästens ansökan om överlåtelse skedde först den 6 september 2011 till hyresnämnden. Hyresgästen hade därmed förverkat sin hyresrätt och hade ingen hyresrätt att överlåta på sin moder. Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att hyresgästen inte kunnat precisera när äganderätten av fastigheten skulle övergå till bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden utgick därför från att kommanditbolaget, i egenskap av hyresvärd, fortfarande var rätt part i målet. Hyresnämnden konstaterade vidare att hyresvärdens uppgift, om att det var vid en besiktning i juni 2011 som hyresvärden upptäckte att lägenheten var olovligen upplåten till annan, inte hade ifrågasatts. Rättelseanmaningen skickades till hyresgästen den 22 juni 2011 och hyresgästen ansökte om överlåtelse hos hyresnämnden den 6 september 2011, d.v.s. knappt 11 veckor därefter. En olovlig andrahandsupplåtelse kan läkas genom att hyresgästen söker och beviljas tillstånd till överlåtelse. Ett villkor är dock att det sker utan dröjsmål. Enligt praxis har ansetts att sex veckor är för lång tid för att ansökningen skulle kunna anses vara gjord utan dröjsmål. Mot bakgrund av detta fann hyresnämnden att hyresrätten var förverkad och hyresvärdens talan bifölls. Eftersom hyresrätten var förverkad hade hyresgästen inget hyresavtal att överlåta och hyresgästens talan lämnades därför utan bifall i denna del. Hyresgästen fick dock uppskov med avflyttning på sätt som hyresvärden medgivit. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 910 Efter att hyresnämnden meddelat sitt beslut överläts den fastighet som hyresavtalet avsåg till en bostadsrättsförening, som därefter övertog hyresvärdens talan i målet. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade att hovrätten i första hand skulle återförvisa målet till hyresnämnden och i andra hand att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden och istället medge förlängning av hyresavtalet samt tillåta överlåtelse av hyresrätten till hans moder. Vidare yrkade hyresgästen uppskov med att flytta till den 31 december Som grund för yrkandet om återförvisning hade hyresgästen hänvisat till att bostadsrättsföreningen inträtt som ny part i målet. Hyresvärden motsatte sig återförvisning till hyresnämnden samt ändring av hyresnämndens beslut, men medgav hyresgästen uppskov med att avflytta till den 30 september Hovrätten konstaterade att det förhållandet att bostadsrättsföreningen inträtt som part i målet inte utgjorde skäl att återförvisa målet till hyresnämnden. I övrigt anslöt sig hovrätten till hyresnämndens bedömning och överklagandet avslogs. Hovrätten medgav dock uppskov med avflyttning från lägenheten till den 30 september Vill du läsa mer >> Svea hovrätts beslut den 30 juli 2012 i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1011 Hyresvärden kunde inte bevisa att hyresgästen fortsatt att mata fåglar från sin balkong efter att hyresgästen tillställts en anmodan att vidta rättelse Hyresvärden kunde inte bevisa att hyresgästen fortsatt att mata fåglar från sin balkong efter att hyresgästen tillställts en anmodan att vidta rättelse. Hovrätten, som ändrar hyresnämndens beslut, bifaller nu hyresgästens överklagande och hyresgästens hyresavtal ska fortsätta att gälla med oförändrade hyresvillkor. Har hyresvärden sagt upp ett hyresavtal gäller enligt 46 första stycket hyreslagen (HL) att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när bl.a. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid (punkten 1) eller när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (punkten 2). I beslut meddelat av Svea hovrätt den 13 juni 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om hyresvärden kunde bevisa att hyresgästen fortsatt mata fåglar från prövningslägenhetens balkong även efter att hyresgästen tillställts en anmodan att vidta rättelse. Hyresvärden yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra och att hyresgästen skulle åläggas att avflytta samt att beslutet skulle få verkställas även om det inte vunnit laga kraft. I första hand gjorde hyresvärden gällande att avtalet var förverkat och i andra hand gjordes gällande att hyresgästen i vart fall hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. De åsidosatta förpliktelserna bestod i att hyresgästen vid upprepade tillfällen hade utsatt intillboende för störningar av sådan art och grad att de skäligen inte behövde tålas samt att hon vid sin användning av lägenheten inte hade iakttagit allt som fordrades för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresvärden hade under lång tid mottagit klagomål från intillboende om att hyresgästen matade fåglar från sin balkong. Då prövningslägenhetens balkong var placerad högst upp i ett sexvåningshus blev inte bara prövningslägenhetens utan även de intillboendes balkonger fulla av bl.a. fågelspillning och matrester. De intillboende upplevde fågelmatningen som en olägenhet och kommunens miljönämnd hade, efter inspektion på platsen, i oktober 2010 meddelat beslut om förbud för hyresgästen att mata fåglar från lägenheten. Hyresvärden tillställde hyresgästen i juni 2011 en anmodan att vidta rättelse och upphöra med fågelmatningen vid äventyr av uppsägning av hyresavtalet. Då rättelse inte vidtogs sa hyresvärden upp hyresavtalet och hänsköt tvisten till hyresnämnden. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1112 Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkanden och förklarade bl.a. att hon vidtagit rättelse redan efter kommunens beslut samt att hon inte längre matade fåglar från sin balkong. Hyresnämnden, som företagit en besiktning av prövningslägenheten i februari 2012, konstaterade inledningsvis att det var bevisat att hyresgästen matade fåglar från balkongen även efter kommunens beslut. Detta mot bakgrund av uppgifter som grannar lämnat till kommunen samt att det vid hyresnämndens besiktning uppehöll sig ett stort antal fåglar på och invid hyresgästens balkong. Grannarna hade under lång tid påtalat olägenheter av fågelmatningen, främst i form av nedsmutsning av balkonger. Olägenheterna framgick av fotografier samt hade redovisats i ingivna namnlistor och i beslutet från kommunen. Det fanns enligt hyresnämnden inget som talade för att förhållandena hade blivit bättre efter kommunens beslut och genom olägenheterna hade grannarna utsatts för störningar i boendet som skäligen inte borde tålas. Vidare hade hyresgästen underlåtit att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresvärden hade i första hand gjort gällande att hyresrätten var förverkad. För förverkande krävs dock att det av utredningen framgår att det efter anmodan att vidta rättelse men före uppsägningen har skett en störning eller åsidosättande av sundhet, ordning eller gott skick. Då det inte fanns någon precisering av vid vilka tillfällen fågelmatning hade skett bedömde hyresnämnden att utredningen inte var tillräcklig för att anse att hyresrätten var förverkad. Däremot ansåg hyresnämnden att hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresnämnden biföll således hyresvärdens talan i den delen och hyresgästen ålades att flytta. Dock ansåg hyresnämnden att hyresvärdens yrkande om att avflyttningsåläggandet skulle kunna verkställas även om det inte vunnit laga kraft inte kunde bifallas då hyresrätten inte var förverkad. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bl.a. att hovrätten skulle lämna hyresvärdens talan vid hyresnämnden utan bifall. Hovrätten konstaterade att det är hyresvärden som har bevisbördan för sitt påstående om att hyresgästen genom att mata fåglar från sin balkong antingen har förverkat hyresrätten eller så allvarligt åsidosatt sina förpliktelser att hyresavtalet inte bör förlängas. Av utredningen i målet, som bestod av fotografier samt viss skriftlig bevisning som åberopades av hyresvärden, framgick bl.a. att klagomål hade framförts från hyresgästens grannar i juli 2010 samt att det fanns vissa problem med fågelspillning i anslutning till prövningslägenhetens balkong. Vidare hade hyresnämnden vid besiktningen noterat att ett stort antal fåglar på och invid lägenhetens balkong. Enligt hovrätten visade inte utredningen att hyresgästen hade fortsatt att mata fåglar från sin balkong efter det att hon enligt egen uppgift hade vidtagit rättelse i oktober Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1213 Det var därför inte heller visat att hyresgästen genom att mata fåglar från balkongen efter denna tidpunkt hade orsakat olägenheter för de kringboende. Hyresgästen hade således varken förverkat sin hyresrätt eller åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skulle upphöra. Hovrätten biföll således hyresgästens överklagande och hyresgästens hyresavtal ska fortsätta att gälla med oförändrade hyresvillkor. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1314 En bostadshyresgästs hyresavtal med hyresvärden hade sagts upp på grund av förverkande. Hyresgästens maka får nu överta hyresrätten för egen del Hyresavtalet mellan hyresvärden och en bostadshyresgäst hade sagts upp på grund av förverkande med anledning av att hyresgästen hade missat att betalat en månadshyra. Hovrätten som avslår hyresvärdens överklagande förklarar nu att hyresgästens maka har rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del på de villkor som gällt för den tidigare hyresgästen. Om en hyresgäst, som är gift eller sammanboende och vars make eller sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten enligt 47 andra stycket hyreslagen (HL) rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 17 juli 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om en bostadshyresgästs maka skulle få hyresavtalet förlängt för egen del när hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden upphört på grund av förverkande med anledning av att hyresgästen missat att betalat en månadshyra. En hyresgäst bodde tillsammans med sin maka (nedan kallad makan ) i prövningslägenheten. Hyresgästen hade innehaft hyresrätten till lägenheten men hyresavtalet mellan honom och hyresvärden hade upphört på grund av förverkande. Hyresvärden hade därefter anmodat makan att flytta och ansökt till hyresnämnden om prövning av förlängningsfrågan för makan. Hyresvärden yrkade vid hyresnämnden att makan inte skulle få hyresavtalet förlängt för egen del samt att hon skulle åläggas att avflytta från lägenheten. Vidare yrkades att beslutet skulle få verkställas även om det inte vunnit laga kraft. Hyresvärden gjorde gällande att makan inte var berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del eftersom hyresvärden inte skäligen skulle behöva nöja sig med henne som hyresgäst. Hennes make hade betalat hyran för sent och hyresrätten blev då förverkad. Makan hade inte möjlighet att betala hyran då hon saknade inkomst och då hon hade restförda skulder hos Kronofogdemyndigheten om kr samt saknade utmätningsbara tillgångar. Hennes borgensman hade en årsinkomst om kr och hade haft restförda skulder hos Kronofogdemyndigheten samt saknade år 2009 utmätningsbara tillgångar. Malmö stads intyg om bistånd innebar inte att hyresbetalningen garanterades eller att hyran betalades direkt till hyresvärden och biståndet kunde när som helst upphöra att utgå. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1415 Makan bestred hyresvärdens yrkande och anförde i huvudsak följande. Hennes make hade bott i lägenheten sedan 1998 utan anmärkning, förutom att han missat att betala hyran för mars 2011 vilket lett till att hyresrätten förverkats. Maken hade inte insett vikten av att betala in hyran inom återvinningsfristen och betalat hyran två dagar efter fristens utgång. Hon flyttade in i lägenheten 2007 och hade inga skulder som avser hyror. Makarna hade skött hyresbetalningarna förutom den enda hyran för mars månad 2011 som missades vilket fick en mycket allvarlig konsekvens för hyresgästen. Makans skulder var inga konsumtionsskulder. Hon levde på ekonomiskt bistånd och hade ingen annan inkomst. Socialförvaltningen hade skriftligen garanterat att den skulle betala hyran om hon fick bo kvar. Hon hade en person som var beredd att gå i borgen för henne. Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att även om en hyresgäst till en bostadslägenhet har fått sin hyresrätt förverkad, framgår av 47 andra stycket HL, att en make/maka till hyresgästen har rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del om hyresvärden kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Hyresvärden hade gjort gällande att makan inte skäligen kunde godtas som hyresgäst på grund av att hon inte hade den ekonomiska förmåga som krävdes för att betala hyran. Hyresnämnden anförde att vid bedömningen ska makans möjlighet att betala hyran och dennas skötsamhet som hyresgäst beaktas. Annat hade, enligt hyresnämnden, inte framkommit än att makarna skött betalningen av hyran för lägenheten under många år bortsett från en enda månadshyra, som resulterat i att hyresrätten för hyresgästen förverkats. Hyresvärden hade inte heller visat någon annan misskötsamhet av betydelse för frågan. Av intyg från Malmö stad framgick att makan skulle få ekonomiskt bistånd till hyreskostnaden för lägenheten så länge hon var berättigad till ekonomiskt bistånd. Med hänsyn till vad som framkommit om makans personliga och sociala förhållanden syntes detta enligt hyresnämnden bestå för lång tid framöver. Även om makan hade skulder hos Kronofogdemyndigheten, fick hon på grund av det ekonomiska biståndet anses ha ekonomisk möjlighet att betala hyran för prövningslägenheten. Hyresvärden borde därför skäligen låta sig nöjas med henne som hyresgäst. Hyresnämnden avslog således hyresvärdens ansökan och förklarade att makan hade rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del på de villkor som gällt för den tidigare hyresgästen. Hyresvärden överklagade beslutet till hovrätten och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden. Hovrätten konstaterade att det som förekommit i hovrätten inte motiverade någon annan bedömning än den som hyresnämnden hade gjort. Hovrätten avslog således hyresvärdens överklagande och hyresgästen hade rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del på de villkor som har gällt för den tidigare hyresgästen. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1516 Trots att hyresgästen var avförd från folkbokföringen såsom utflyttad från Sverige kunde inte hyresvärden bevisa att hyresgästen inte bodde permanent i prövningslägenheten Hyresgästen var avförd från folkbokföringen såsom utflyttad från Sverige. Enligt hovrättens praxis bör utgångspunkten vara att folkbokföringen korrekt återspeglar personens bosättning om inte särskilda omständigheter talar emot det. Det får då normalt anses åligga personen att visa att sådana omständigheter finns. I det aktuella fallet ansåg hovrätten att denna presumtion var mindre lämplig. Då hyresvärden inte visat att hyresgästen inte bodde i lägenheten bifaller nu hovrätten hyresgästens överklagande och hyresgästen får bo kvar varvid hyresvillkoren ska gälla oförändrade. Har hyresvärden sagt upp ett hyresavtal gäller enligt 46 första stycket hyreslagen (HL) att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte kan förlängas (46 första stycket punkt 2 HL) eller det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 första stycket punkt 10 HL). I beslut meddelat av Svea hovrätt den 29 maj 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om hyresgästen hade sitt permanenta boende i prövningslägenheten eller om han hyrde ut den olovligen i andra hand. Hyresvärden, som hade sagt upp hyresgästens hyresavtal till upphörande, yrkade vid hyresnämnden att hyresgästens hyresavtal inte skulle förlängas samt att hyresgästen skulle åläggas att avflytta från lägenheten. Grunden för uppsägningen var att hyresgästen genom att hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillstånd åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Vidare saknade hyresgästen behov av lägenheten. Vid friställande av lägenheten skulle den lämnas till bostadssökande i hyresvärdens interna kö alternativt till bostadssökande i Bostad Stockholm. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande. Hyresgästen anförde att han hade behov av lägenheten och att han bodde där stadigvarande tillsammans med sin son. Lägenheten var inte upplåten i andra hand. Hyresnämnden redogjorde inledningsvis för de uppgifter hyresvärden åberopat till stöd för sin talan. I ärendet hade en handling ingetts som angav Skatteverkets beslut om avregistrering av hyresgästen fr.o.m från folkbokföringen såsom utflyttad från Sverige. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1617 Vidare hade ingetts Skatteverkets beslut daterat innebärande att Skatteverket beslutade att från och med utan anmälan avregistrera hyresgästen från folkbokföringen i Sverige som utflyttad till okänt land. Skatteverkets beslut överklagades till förvaltningsrätten 2011 som genom dom avslog överklagandet. Förvaltningsrätten fann att det fick anses som sannolikt att hyresgästen vid tiden för Skatteverkets beslut kunde antas regelbundet ha tillbringat sin dygnsvila utom landet under minst ett år. Då överklagandet inkom drygt två år efter beslutet om avregistrering fattades talade detta för att hyresgästen inte befann sig i Sverige under tiden efter beslutet. Hyresgästen borde då rimligen ha fått del av beslutet vid en tidigare tidpunkt. Skatteverket ansågs enligt förvaltningsrätten således ha fog för sitt beslut om avregistrering. Hyresgästen hade åberopat personbevis som utvisade att han var folkbokförd på prövningslägenhetens adress sedan och hade anfört att han startat ett nytt företag och börjat bearbeta nya kunder. Mot bakgrund av vad som framkommit genom Skatteverkets utredning och den prövning som skett i förvaltningsrätten samt med hänsyn till vad som i övrigt framkommit rörande hyresgästens boendeförhållanden, bl.a. att han inte gick att få kontakt med i samband med hyresvärdens stambyte, fann hyresnämnden att hyresgästen fick anses sakna behov av lägenheten. Det hyresgästen anfört rörande folkbokföring, nystart av företag och påbörjad annan sysselsättning ändrade inte hyresnämndens bedömning. Det var därför inte oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphörde. Hyresnämnden ansåg att hyresvärden hade åberopat sakligt skäl för uppsägningen och i ärendet var det enligt hyresnämnden ostridigt att hyresgästens son hade bott och bodde i lägenheten. Mot bakgrund av hyresnämndens bedömning avseende hyresgästens boendeförhållande skulle sonen anses som andrahandshyresgäst. Då inget tillstånd till andrahandsuthyrningen hade lämnats av hyresvärden ansågs hyresgästen olovligen ha hyrt ut lägenheten i andra hand till sonen. Hyresgästen hade därmed åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärdens ansökan bifölls således i dess helhet. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten i första hand skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden och i andra hand ge honom uppskov med avflyttningen. Hovrätten konstaterade inledningsvis att då hyresvärden hade gjort gällande att hyresgästen var avförd från folkbokföringen såsom utflyttad från Sverige innebar det att det var hyresgästen som hade att bevisa sitt påstående att han bodde permanent i lägenheten. Vid bedömningen av var en person har sin permanenta bostad gäller enligt hovrättens praxis (se RH 2003:60) att utgångspunkten bör vara att folkbokföringen korrekt återspeglar personens bosättning om inte särskilda omständigheter talar emot det. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1718 Det får då normalt anses åligga personen att visa att sådana omständigheter finns. De omständigheter som legat till grund för Skatteverkets beslut om folkbokföring var, enligt hovrätten, i flera avseenden desamma som åberopats till stöd för påståendet i aktuellt mål att hyresgästen inte bodde i lägenheten och därmed inte hade behov av den i hyreslagens mening. I folkbokföringsärendet hade det inte förekommit några uppgifter om på vilken adress eller ens i vilket land hyresgästen skulle bo. Vid sådana förhållanden var det enligt hovrätten mindre lämpligt att lägga folkbokföringen till grund för en presumtion om hyresgästens bosättning och att flytta den bevisbörda som normalt åvilar hyresvärden till hyresgästen. Enligt hovrättens mening var det därför i det aktuella målet hyresvärden som skulle bevisa sitt påstående att hyresgästen inte bodde i lägenheten. I frågan angående huruvida hyresgästen bodde i lägenheten eller inte hade hyresvärden åberopat viss skriftlig bevisning. Denna bevisning talade enligt hovrätten för att hyresgästen på senare år inte hade vistats i Sverige och i lägenheten på ett sådant sätt att han skulle anses ha sin bostad i lägenheten. Mot detta skulle dock ställas de uppgifter hyresgästen själv hade lämnat vid förhör under sanningsförsäkran och de vittnesuppgifter som sonen samt en av hyresgästens vänner lämnat. Hyresgästens uppgifter om omfattningen av vistelse i Sverige respektive utomlands under 2000-talet var påtagligt svävande. Hyresgästen hade dock uppgett att hans enda bostad var prövningslägenheten och att han regelbundet vistades där under hela den tid han hyrt lägenheten. Sonens uppgifter stödde också påståendet att hyresgästen haft sin bostad i lägenheten, även om det framkom att fadern också rest en del. Vännen bekräftade uppgiften att hyresgästen bodde i lägenheten tillsammans med sin son. Sammantaget ansåg hovrätten inte att utredningen i målet var sådan att det var visat att hyresgästen inte bodde där och därmed inte hade behov av lägenheten. Gällande hyresvärdens andrahandsyrkande att hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand till sin son och till annan person som varit folkbokförd på lägenhetens adress konstaterade hovrätten bl.a. följande. Hyresgästen hade uppgett att den andra personen aldrig bott i lägenheten utan endast fått använda lägenhetens adress som folkbokföringsadress. Någon bevisning om andrahandsuthyrning till den andra personen utöver uppgiften om folkbokföring fanns inte. Någon sådan uthyrning var därmed inte bevisad. Hyresvärdens påstående om andrahandsuthyrning till sin son byggde på att hyresgästen själv inte bott i lägenheten. Då hovrätten ansåg att detta inte hade bevisats i målet kunde hyresvärdens talan inte heller på denna grund fastställas. Hovrätten biföll således hyresgästens överklagande och hyresvillkoren ska gälla oförändrade. En ledamot i hovrätten var av skiljaktig mening och ansåg att det inte framkommit sådana särskilda omständigheter som innebar att folkbokföringen inte skulle läggas till grund för en presumtion om hyresgästens bosättning. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1819 Mot bakgrund av att hyresgästen inte hade visat att prövningslägenheten varit hyresgästens bostad under aktuell tid kunde inte heller sonen ha varit sammanboende där. Hyresgästen hade enligt den skiljaktiga ledamoten gjort sig skyldig till en otillåten andrahandsupplåtelse och hade därigenom åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 1920 Kvittning av fordran får ske i mål avseende verkställighet Genom en tingsrättsdom i maj 2010 ålades fastighetsbolaget Atrium en viss betalningsskyldighet mot Musikbutiken Farsta. Den fordran som domen avsåg hade Musikbutiken Farsta förvärvat av Musikbutiken Drottninggatan. Musikbutiken Farsta ansökte hos Kronofogdemyndigheten om verkställighet av domen. Atrium invände mot verkställigheten genom att till kvittning åberopa en tingsrättsdom meddelad i april 2008, enligt vilken Atrium hade en fordran mot Musikbutiken Drottninggatan. Högsta domstolen fastslår nu att Atrium haft rätt att åberopa sin fordran till kvittning i verkställighetsmålet och verkställighet av domen som meddelades i maj 2010 får inte äga rum. 3 kap. 21 utsökningsbalken (UB) reglerar invändningar mot verkställighet. Av paragrafens första stycke framgår att verkställighet inte får äga rum, om svaranden till kvittning åberopar en fordran som har fastställts genom en exekutionstitel som får verkställas eller som grundas på ett skuldebrev eller ett annat skriftligt fordringsbevis, om det i övrigt finns förutsättningar för kvittning. I beslut meddelat av Högsta domstolen (HD) den 15 juni 2012, mål nr Ö , behandlas frågan om kvittning får ske i verkställighetsmål. Bakgrund Musikbutiken Farsta ansökte den 9 juni 2010 om verkställighet vid Kronofogdemyndigheten av en dom meddelad den 27 maj 2010 i vilken Atrium ålagts att till Musikbutiken Farsta betala bl.a kr (nedan kallad huvudfordran). Under målets handläggning förvärvade Musikbutiken Farsta från Musikbutiken Drottninggatan huvudfordran mot Atrium. Enligt en dom meddelad den 28 april 2008 hade Atrium en fordran på Musikbutiken Drottninggatan om ca kr (nedan kallad motfordran). Sedan Kronofogdemyndigheten, efter Atriums invändning, beslutat att det förelåg hinder mot verkställighet såvitt avsåg huvudfordran överklagade Musikbutiken Farsta Kronofogdemyndighetens beslut till tingsrätten. Tingsrätten Tingsrätten konstaterade inledningsvis att förutsättningarna för att åberopa en fordran kvittningsvis såsom invändning om hinder mot verkställighet framgår av 3 kap. 21 första stycket UB. För kvittning krävs att fordran ska ha fastställts genom exekutionstitel (t.ex. en dom) vilken får verkställas eller grundas på skuldebrev eller annat skriftligt fordringsbevis samt att förutsättningar för kvittning i övrigt föreligger. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 2021 När allmänna förutsättningar för kvittning föreligger betyder det i huvudsak att det ska vara samma parter i de båda gäldsförhållandena, att motfordringen går ut på en prestation som är duglig till uppfyllelse av huvudfordringen samt att den är förfallen till betalning. I de fall då huvudfordran och motfordran har uppkommit ur samma rättsförhållande (när fordringarna är s.k. konnexa) föreligger enligt tingsrätten ofta en vidgad möjlighet till kvittning. Då såväl huvudfordran som motfordran hade sin grund i Atriums och Musikbutiken Drottninggatans hyresförhållande fick fordringarna enligt tingsrätten anses ha uppkommit ur samma rättsförhållande och var därmed konnexa. Med hänsyn till detta förelåg en vidgad kvittningsmöjlighet. Angående frågan om Atrium gentemot Musikbutiken Farsta kunde åberopa fordran på Musikbutiken Drottninggatan konstaterade tingsrätten att beträffande fordringar är de regler om kvittning som finns i skuldebrevslagen analogt tillämpliga. Av 27 skuldebrevslagen följer att när ett enkelt skuldebrev överlåts erhåller inte den nye borgenären bättre rätt än den som överlåtaren hade gentemot gäldenären. Av 28 samma lag får gäldenären kvitta fordran som denne har gentemot överlåtaren, så länge fordran inte är förvärvad efter det att gäldenären fick kännedom om överlåtelsen. Tingsrätten ansåg att det inte utifrån förarbetena till 3 kap. 21 UB kunde utläsas att avsikten varit att inskränka gäldenärens möjlighet att åberopa motfordran mot överlåtaren enligt 28 i skuldebrevslagen. Musikbutiken Farsta kunde således inte komma i bättre ställning än överlåtaren av fordran (dvs. Musikbutiken Drottninggatan). Då motfordran uppkommit före överlåtelsen av huvudfordran hade Atrium i och för sig rätt att åberopa motfordran gentemot Musikbutiken Farsta. Gällande huruvida Atriums rätt att åberopa motfordran var prekluderad 1 genom domen över huvudfordran anförde tingsrätten att av 17 kap. 11 rättegångsbalken följer endast att fordran som åberopats till kvittning omfattas av en doms rättskraft. Avseende en doms rättskraft får skillnad göras mellan en invändning avseende en fråga som prövas i en rättegång, vilken prekluderas oavsett åberopande, och en motfordran, vilken prekluderas endast efter åberopande. Det är endast rättsfaktum med avseende på den aktuella rättsföljden som prekluderas genom en doms rättskraft. Tingsrätten konstaterade därvid att det i processen om huvudfordran stod Atrium fritt att åberopa den i det förevarande målet aktuella motfordran. Att så inte skett innebar inte att Atrium förlorat rätten att åberopa motfordran kvittningsvis mot Musikbutiken Farsta i målet om verkställighet. Varken motfordran eller Atriums rätt att göra en invändning om kvittning var således prekluderade. Tingsrätten ansåg att det saknades skäl att göra någon annan bedömning än den Kronofogdemyndigheten gjort och avslog Musikbutiken Farstas överklagande. 1 Inom processrätten innebär preklusion att en part avskärs från att företa vissa processhandlingar, t.ex. åberopa ny omständighet eller ny bevisning i målet. Skulle Atriums motfordran vara prekluderad skulle den således inte kunna åberopas i målet. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 2122 Musikbutiken Farsta överklagade tingsrättens beslut till hovrätten och yrkade att hovrätten skulle undanröja tingsrättens beslut bl.a. i den del som avsåg hinder mot verkställighet. Hovrätten Hovrätten, som meddelade prövningstillstånd, instämde i tingsrättens bedömning och avslog således Musikbutiken Farstas överklagande. Musikbutiken Farsta överklagade hovrättens beslut till HD och yrkade bl.a. att HD skulle upphäva Kronofogdemyndighetens beslut om hinder mot verkställighet. Högsta domstolen Majoriteten av justitieråden i HD (fyra stycken) förklarade att enligt 28 skuldebrevslagen har efter överlåtelse av ett enkelt skuldebrev gäldenären rätt att kvitta mot ett krav från förvärvaren med en fordran mot överlåtaren, om motfordringen i övrigt är kvittningsgill. Det gäller utom i vissa undantagsfall som inte var aktuella i målet. Bestämmelsen anses tillämplig även på s.k. enkla fordringar utan skuldebrev. Enligt 3 kap. 21 första stycket andra meningen UB får verkställighet inte äga rum, om svaranden till kvittning åberopar en fordran som har fastställts genom en exekutionstitel som får verkställas eller som grundas på ett skuldebrev eller ett annat skriftligt fordringsbevis, om det i övrigt finns förutsättningar för kvittning. Motfordran som Atrium hade åberopat i målet om verkställighet var i sig kvittningsgill och den hade fastställts genom en exekutionstitel som fick verkställas. Enligt HD var de i 3 kap. 21 UB angivna förutsättningarna för kvittning i verkställighetsmålet uppfyllda. Den omständigheten att Atrium inte åberopade sin motfordran i den rättegång där Musikbutiken Farsta gjorde sin rätt gällande innebar inte att Atrium var fråntagen sin kvittningsrätt. Enligt 17 kap. 11 andra stycket rättegångsbalken omfattar en doms rättskraft en kvittningsgill motfordran endast om den har åberopats och prövats i målet. En motfordran består alltså även om den inte åberopats i rättegången om huvudfordringen. HD ansåg således att Atrium hade haft rätt att åberopa sin fordran till kvittning i verkställighetsmålet och verkställighet fick inte äga rum varför Musikbutiken Farstas överklagande avslogs. Ett justitieråd var av skiljaktig mening och ansåg bl.a. att Atrium inte skulle ha rätt att kvitta sin fordran mot kravet i verkställighetsärendet. Hinder mot verkställighet förelåg inte och justitierådet ansåg att överklagandet skulle bifallas. Vill du läsa mer >> se Högsta domstolens beslut i mål nr Ö Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 2223 Fråga om en hyresgäst som arbetade utomlands haft rätt att behålla sin hyresrätt En hyresgäst som arbetade utomlands och spenderade cirka 60 dagar om året i Sverige har inte ansetts haft sin permanenta bostad i prövningslägenheten. Lägenheten har inte heller funnits vara en nödvändig komplementbostad. Enligt 46 första stycket 10 hyreslagen (HL) får en hyresgästs rätt till förlängning av avtalet vika om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör förutsatt att hyresvärden har sakligt skäl för uppsägningen. I beslut av Svea hovrätt meddelat den 16 juli 2012, mål nr ÖH , behandlas frågan om en hyresgäst som arbetade utomlands kunde anses ha sin permanenta bostad i prövningslägenheten eller om lägenheten kunde anses vara en nödvändig komplementbostad. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande den 30 juni 2011 och hänsköt tvisten om förlängning till hyresnämnden. Hos hyresnämnden yrkade hyresvärden att avtalet skulle förklaras ha upphört att gälla nämnda dag och att hyresgästen skulle förpliktas att flytta från lägenheten. Grunden för yrkandet var att hyresgästen saknade skyddsvärt behov av lägenheten då hyresgästen hade sitt boende ordnat på annat håll. Som sakligt skäl för uppsägningen angav hyresvärden att lägenheten initialt skulle nyttjas som evakueringslägenhet vid renovering, för att därefter hyras ut till bostadssökande för permanentboende. Hyresgästen bestred att hyresavtalet skulle upphöra och yrkade för egen del att hyresavtalet skulle löpa vidare på oförändrade villkor. Hyresgästen anförde att han, sedan hösten 2010, hade ett tidsbegränsat arbete utomlands och att han där hyrde en tillfällig bostad tillsammans med sin fru och son. Familjen besökte dock Sverige regelbundet; hyresgästen tillbringade cirka 2 månader per år i Sverige och hustrun och sonen spenderade cirka 4 månader i Sverige per år. Hyresgästens anställning utomlands sträckte sig till hösten 2013, med en option på förlängning, och han avsåg därefter att återvända till Sverige och till lägenheten. Hyresnämnden konstaterade att hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheten som evakueringslägenhet och för permanentboende var ett sakligt skäl för uppsägning. Mot detta skulle hyresgästens behov av lägenheten vägas. Hyresnämnden fann inte anledning att ifrågasätta hyresgästens uppgifter om att denne hyrde sitt boende på årsbasis och att han avsåg att återvända till Sverige och till lägenheten hösten Hyresgästens arbete och boende utomlands ansågs därför vara av temporär karaktär och hyresgästen ansågs ha sitt egentliga hem i lägenheten. Experten i Huset Nr 44 September 2012 / sid 23 Visa mer
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 50 / April 2014 Välkommen till Experten i Huset nr 50 I DETTA NUMMER redogör redaktionen bland annat för en utredning som föreslår att Läs mer Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 46. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 46 / Juli 2013
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 46 / Juli 2013 Välkommen till Experten i Huset nr 46 I DETTA NUMMER går vi igenom nio rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik. Läs mer Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 41. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 41 / Oktober 2011
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 41 / Oktober 2011 Välkommen till Experten i Huset nr 41 I DETTA NUMMER går vi igenom regeringens direktiv att tillsätta en särskild utredare Läs mer Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 52. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 52 / November 2014
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 52 / November 2014 Välkommen till Experten i Huset nr 52 I DETTA NUMMER redogör redaktionen för den intresseavvägning som hyresnämnden Läs mer VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 14.
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 37 / December 2010 Välkommen till Experten i Huset nr 37 I DETTA NUMMER GÅR VI IGENOM regeringens förslag till ny fastighetsmäklarlag som Läs mer Advokatfirman Steinmann önskar er fortsatt trevlig läsning, en God Jul och ett givande 2015!
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 53 / December 2014 Välkommen till Experten i Huset nr 53 Nu börjar det närma sig årets slut och i och med det tar vi farväl av vårt nyhetsbrev Läs mer I DETTA NUMMER går vi igenom den nya lagen om medling i vissa privaträttsliga tvister samt förändringar i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 47 / September 2013 Välkommen till Experten i Huset nr 47 I DETTA NUMMER går vi igenom två intressanta rättsfall som berör vitt skilda Läs mer VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 12.
Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 35 / April 2010 Välkommen till Experten i Huset nr 35 I DETTA NUMMER GÅR VI IGENOM regeringens propositioner om dels en enklare planoch Läs mer Mer ändamålsenliga regler om ändringsarbeten i bostadsrättslägenheter
Mer ändamålsenliga regler om ändringsarbeten i bostadsrättslägenheter Promemorians huvudsakliga innehåll I denna promemoria föreslås att bostadsrättslagen (1991:614) ändras så reglerna gällande de ändringar Läs mer DOM 2013-05-10 Meddelad i Huddinge
1 Meddelad i Huddinge Mål nr PARTER KÄRANDE Tord LENNART Egon Johansson, 730825-0195 c/o Erik Mattsson Ulricehamnsvägen 31 Lgh 1301 121 39 Johanneshov Ombud: Jur.kand. Anna Rogalska Hedlund c/o Centrum Läs mer Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i 9-10 kap.
Bostadsrättslagen Källa: regeringskansliets rättsbas SFS nr: 1991:614 Departement/myndighet: Justitiedepartementet L1 Rubrik: Bostadsrättslag (1991:614) Utfärdad: 1991-05-30 Ändring införd: t.o.m. SFS Läs mer Rättshjälpslagen (1996:1619)
Rättshjälpslagen (1996:1619) - Sammanställning av intressant praxis - version 2 FÖRORD Den 1 december 1997 trädde en ny rättshjälpslag i kraft. Den viktigaste förändringen i förhållande till den tidigare Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 104/03 Mål nr B 127/02
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 104/03 Mål nr B 127/02 Sammanfattning Fråga om en börsmäklare frånträtt sin anställning med verkan att han har rätt till skadestånd med stöd av allmänna skadeståndsrättsliga principer. Läs mer Handläggning av försöks- och träningslägenheter. Förslag till RIKTLINJER SOCIALTJÄNST- OCH ARBETSMARKNADSFÖRVALTNINGEN
Bilaga 2 Bilaga 1 Handläggning av försöks- och träningslägenheter Förslag till RIKTLINJER SOCIALTJÄNST- OCH ARBETSMARKNADSFÖRVALTNINGEN AVDELNINGEN FÖR STADSÖVERGRIPANDE SOCIALA FRÅGOR SOCIALTJÄNST- OCH Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 40/09 Mål nr B 46/08
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 40/09 Mål nr B 46/08 Sammanfattning Fråga om arbetsgivaren har avskedat arbetstagaren eller om hon frånträtt anställningen och om det förelegat skäl för avskedande. Även fråga om Läs mer C-UPPSATS. Dold samäganderätt till fast egendom. En redogörelse av förutsättningarna ur ett familjerättsligt perspektiv.
C-UPPSATS 2009:119 Dold samäganderätt till fast egendom En redogörelse av förutsättningarna ur ett familjerättsligt perspektiv Kajsa Segerlund Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen Läs mer H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2004 s. 220 (NJA 2004:23)
H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2004 s. 220 (NJA 2004:23) Målnummer: T3590-03 Avdelning: 2 Domsnummer: Avgörandedatum: 2004-04-30 Rubrik: En i ett skuldsaneringsärende okänd fordran som görs gällande Läs mer Taxering och uppbörd samt folkbokföring
Taxering och uppbörd samt folkbokföring 2012/13:JO1 Kritik mot Skatteverket för att ha grundat ett beslut om ändring av barns folkbokföring på en vårdnadshavares muntligt lämnade uppgifter (Dnr 3667-2011) Läs mer H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2013 s. 421 (NJA 2013:41)
H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2013 s. 421 (NJA 2013:41) Målnummer: Ö3182-12 Avdelning: 2 Domsnummer: Avgörandedatum: 2013-05-31 Rubrik: Förutsättningarna för att pant eller annan säkerhet ska anses Läs mer 16. RESTAURANG SHOP OCH KIOSK 16.1 Inledning Följande utredning behandlar de juridiska aspekter som aktualiseras när en golfklubb avser att hyra in
16. RESTAURANG SHOP OCH KIOSK 16.1 Inledning Följande utredning behandlar de juridiska aspekter som aktualiseras när en golfklubb avser att hyra in (det vill säga upplåta) lokaler till utomstående part Läs mer DOM 2012-11-06 Stockholm
1 SVEA HOVRÄTT Avdelning 07 Rotel 0703 2012-11-06 Stockholm Mål nr T 10209-11 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Stockholms tingsrätts dom i mål nr, se bilaga A KLAGANDE OCH MOTPART KS Omtanke AB, 556686-0283 Gjutarplan Läs mer Socialtjänst. (Dnr 4034-2011)
Socialtjänst 2013/14:JO1 Två tjänstemän vid en socialförvaltning gjorde ett hembesök i ett s.k. barnavårdsärende; fråga om de mot moderns vilja fick fotografera i bostaden för att dokumentera förhållandena Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 55/09 Mål nr A 67/08
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 55/09 Mål nr A 67/08 Sammanfattning En övergång av verksamhet, enligt 6 b anställningsskyddslagen, har skett från ett handelsbolag till ett aktiebolag. Fyra arbetstagare har sagts Läs mer Den dolda samäganderätten
Niklas Fjällström Examensarbete VT 2013 Umeå Universitet Handledare: Viola Boström Den dolda samäganderätten En avvägning mellan olika intressen Innehållsförteckning 1. Inledning... 4 1.1 Syfte och frågeställningar... Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 11/03 Mål nr B 58/02
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 11/03 Mål nr B 58/02 Sammanfattning Fråga om en arbetstagare över huvud taget haft rätt till övertidsersättning när frågan inte uttryckligen reglerats i anställningsavtalet. Postadress Läs mer Årsbok 2006 Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden
Inledning Inledning Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som Läs mer ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 33/10 Mål nr A XXX/07
ARBETSDOMSTOLEN Dom nr 33/10 Mål nr A XXX/07 Domen kommer inte att refereras i publikationen Arbetsdomstolens domar. Postadress Telefon Box 2018 08-617 66 00 kansliet@arbetsdomstolen.se 103 11 STOCKHOLM Läs mer H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2014 s. 892 (NJA 2014:76)
H ö g s t a d o m s t o l e n NJA 2014 s. 892 (NJA 2014:76) Målnummer: T2674-13 Avdelning: 1 Domsnummer: Avgörandedatum: 2014-12-12 Rubrik: Tillämpning av de aktiebolagsrättsliga kapitalbristreglerna. Läs mer DOM 2012-12-19 Stockholm
1 SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Rotel 0616 DOM 2012-12-19 Stockholm Mål nr M 7995-11 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Växjö tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2011-09-15 i mål nr M 616-06, se bilaga Läs mer 2016 © DocPlayer.se Sekretesspolicy | Användarvillkor | Kontakta oss