Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F04-09-2001-4C-82-2001
Timestamp: 2016-10-24 18:26:51+00:00
Document Index: 176476064

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 43', 'art. 367', 'art. 197', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 221', 'art. 201', 'art. 201', 'ATF ', 'art. 201', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 197', 'ATF ', 'in fine', 'art. 8', 'art. 156', 'art. 159']

4C.82/2001 (04.09.2001)
4C.82/2001
Composition de la Cour: MM. Walter, pr�sident, Corboz, juges,
et Pagan, juge suppl�ant. Greffier: M. Carruzzo.
d�fendeurs et recourants, repr�sent�s par Me Jacques
Philippoz, avocat � Leytron,
Dame L.________, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Laurent M�trailler, avocat � Monthey;
(vente immobili�re; garantie en raison des d�fauts)
A.- a) Par acte authentique du 31 ao�t 1994, A.________, C.________ et B.________ ont vendu � dame L.________, pour le prix de 520 000 fr., une part de propri�t� par �tages lui conf�rant un droit exclusif sur l'une des six villas mitoyennes sises au lieu-dit "...", sur territoire de la commune de ...
Au moment de la signature du contrat, la construction de la villa �tait d�j� pratiquement termin�e. Dame L.________ n'�tait pas cens�e intervenir dans l'ex�cution des travaux, sauf pour des questions de choix ou de finitions susceptibles d'engendrer des plus-values ou des moins-values.
Dans les conditions particuli�res du contrat, il �tait sp�cifi� que la vente se fondait sur les plans de l'atelier d'architecture X.________ et sur un descriptif intitul� "La R�sidence ... ", lequel avait �t� remis � dame L.________. Les plans, approuv�s par la commune de ..., d�crivaient la pi�ce qui fait l'objet du pr�sent litige comme �tant une chambre �quip�e d'un lit, d'une armoire, d'une table et d'une chaise; la pi�ce en question a �t� am�nag�e avant la signature de l'acte. Le descriptif pr�cisait que les travaux avaient �t� ex�cut�s selon les r�gles de l'art, "en tenant compte des conditions g�n�rales et sp�ciales �dit�es par la S.I.A.", et que l'isolation phonique �tait "sp�cialement soign�e ... afin de correspondre aux normes de haut standing pouvant donner toute garantie".
Une clause de l'acte disposait que les d�fauts de la chose vendue devaient �tre signal�s par l'acheteuse dans le d�lai d'une ann�e � compter de l'�tablissement de la garantie bancaire; cette derni�re d�marche a �t� effectu�e au plus t�t le 1er janvier 1995.
b) Dame L.________ a pris possession de la villa le 20 d�cembre 1994 et s'est adress�e tr�s rapidement au notaire, � l'architecte X.________ et aux promoteurs pour se plaindre de la qualit� de l'objet vendu en raison d'un "probl�me de bruit". En particulier, elle a t�l�phon� vers le 21 d�cembre 1994 au notaire, repr�sentant des promoteurs, pour lui dire que, de mani�re g�n�rale, il y avait un probl�me de bruit et, partant, un d�faut d'isolation phonique.
Le 24 mai 1995, dame L.________ a vers� aux promoteurs la somme de 180 000 fr. correspondant au solde d� sur le prix de vente.
Le probl�me de l'isolation phonique a fait l'objet d'une discussion lors d'une s�ance tenue le 19 septembre 1995 entre les promoteurs et l'acheteuse.
Les vendeurs ont fait parvenir � celle-ci, le 28 septembre 1995, un d�compte des plus-values et moins-values laissant appara�tre un solde de 36 684 fr.35 en leur faveur.
Dame L.________ a fait part de son d�saccord, le 20 novembre 1995, sollicitant une nouvelle rencontre entre les parties.
Cette entrevue s'est d�roul�e le 11 janvier 1996 en l'�tude du notaire et elle a fait l'objet d'un compte rendu qui a �t� adress� aux int�ress�s. On peut y lire notamment ce qui suit:
"2/ Isolation phonique:
Si Madame L.________ se plaint d'une mauvaise isolation qui lui permet d'entendre tousser et �ternuer son voisin dans la chambre � coucher, par contre les promoteurs d�clarent avoir, conform�ment aux r�gles de l'art, isol� l'immeuble.
En conclusion, les parties sont d'accord de mettre sur pied une expertise, dont le co�t sera support� par la personne qui succombera. Pour la bonne r�gle, il est fix� � Madame L.________ un d�lai venant � �ch�ance au 30.04.1996 pour mettre sur pied cette expertise.
Dans la n�gative, elle sera r�put�e avoir admis la situation.. "
Peu apr�s cette entrevue, dame L.________ a vers� la somme de 25 734 fr.35, cens�e repr�senter le solde d� par elle, en mains du notaire qui l'a transmise aux promoteurs, compte tenu des assurances donn�es par eux au sujet de l'ex�cution des travaux de r�fection.
c) Le 21 mars 1996, d'entente entre les parties, dame L.________ a mandat� Y.________, architecte, pour qu'il �tablisse un rapport relatif aux d�fauts entachant la construction de la maison. Une r�union a eu lieu sur place le 25 avril 1996 en pr�sence de X.________ et de A.________. A cette occasion, l'architecte X.________ a admis l'existence d'un d�faut d'isolation phonique et propos� d'examiner quelles mesures pourraient �tre prises pour y rem�dier.
Le proc�s-verbal que devait dresser X.________ � l'attention de dame L.________ et de Y.________ ne l'a pas �t� en d�pit de rappels du notaire dat�s des 28 mai et 26 novembre 1996.
D'apr�s le rapport �tabli par Y.________ le 20 d�cembre 1996 et transmis aux vendeurs en tout cas avant le 27 juin 1997, les exigences l�gales en mati�re de protection contre le bruit (Norme SIA 181, �dition 1988) n'avaient pas �t� respect�es. Le fait que dame L.________ entendait les bruits caus�s par son voisin � partir de sa chambre � coucher s'expliquait par la mauvaise qualit� de l'isolation phonique, inadapt�e au standing de la maison vendue. Le retard apport� � la pr�sentation de ce rapport a �t� le fait des vendeurs.
A la suite des interpellations �manant de dame L.________ et de son conseil, du 22 janvier au 20 octobre 1997, les promoteurs ont finalement r�pondu, le 22 d�cembre 1997, que l'expertise convenue n'avait pas �t� effectu�e dans le terme pr�vu.
Les frais engag�s par dame L.________ pour faire constater l'existence du d�faut d'isolation phonique se sont �lev�s � 2202 fr.40.
B.- Le 27 f�vrier 1998, dame L.________ a ouvert action contre A.________, C.________ et B.________, concluant � ce qu'ils fussent condamn�s � lui payer, avec les int�r�ts y aff�rents, une indemnit� pour moins-value de 43 000 fr.
ainsi que des dommages-int�r�ts de 7000 fr.
En cours d'instruction, Z.________, architecte, a �t� d�sign� comme expert judiciaire. Il a abouti aux m�mes conclusions que celles de Y.________ quant � l'isolation phonique d�fectueuse et a chiffr� � 35 000 fr. le co�t des travaux de r�fection n�cessaires.
Par jugement du 8 janvier 2001, la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais a condamn� solidairement les d�fendeurs � payer � la demanderesse 35 000 fr.
avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 24 mai 1995 et 2202 fr.40 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 15 f�vrier 1999. Qualifiant de vente immobili�re le contrat sign� le 31 ao�t 1994, les premiers juges ont estim� que la demanderesse avait donn� avis des d�fauts en temps utile et que, de toute mani�re, les d�fendeurs ne pouvaient de bonne foi exciper d'une tardivet� de l'avis des d�fauts, puisqu'ils avaient accept�, le 11 janvier 1996, de faire administrer une expertise, afin de mettre en �vidence un �ventuel d�faut d'isolation phonique et d'effectuer les travaux de r�fection n�cessaires. La cour cantonale a fix� ensuite � 35 000 fr. la moins-value r�sultant de l'isolation phonique d�fectueuse. Enfin, elle a condamn� les d�fendeurs � rembourser � la demanderesse les frais d'expertise hors proc�s se montant � 2202 fr.40.
C.- Les d�fendeurs interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral; ils y reprennent leurs conclusions lib�ratoires.
La demanderesse propose le rejet du recours et la confirmation du jugement attaqu�.
1.- a) Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral fonde son arr�t sur les faits tels qu'ils ont �t� constat�s par la derni�re autorit� cantonale, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a et les arr�ts cit�s).
Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 126 II 59 consid. 2a p. 65; 120 II 280 consid. 6c), ni contre l'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale (ATF 126 III 189 consid. 2a et les arr�ts cit�s).
Les faits nouveaux, soit notamment ceux qui ne figurent pas dans la d�cision attaqu�e, sont irrecevables (ATF 126 III 59 consid. 2a et les arr�ts cit�s).
b) Sur plus d'un point, les d�fendeurs ont m�connu les r�gles sus-indiqu�es, comme on le soulignera � l'occasion de l'examen des griefs articul�s par eux. Dans cette mesure, leur recours est irrecevable.
2.- a) Dans un premier moyen, les d�fendeurs reprochent � la cour cantonale d'avoir examin� le cas � la lumi�re des dispositions r�gissant le contrat de vente, alors qu'elle aurait d� appliquer, selon eux, les r�gles du contrat d'entreprise.
b) En argumentant ainsi, les d�fendeurs formulent un grief qui n'a aucune incidence sur le dispositif du jugement attaqu� et qui est en cons�quence irrecevable, puisqu'ils ne peuvent faire valoir aucun int�r�t � son examen (Poudret, COJ, n. 1.6.4 ad art. 43 OJ).
De fait, la garantie pour d�fauts de l'ouvrage (art. 367 ss CO) trouve son pendant dans la garantie du vendeur � raison des d�fauts entachant la chose vendue (art. 197 ss CO; ATF 100 II 30 consid. 2 p. 32; Gauch, Le contrat d'entreprise, adaptation fran�aise par Beno�t Carron, n. 1349; Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 444), si bien que, � l'exemple de l'acheteur, le ma�tre de l'ouvrage a le devoir de v�rifier celui-ci et d'aviser imm�diatement l'entrepreneur des d�fauts qu'il constate (Tercier, Les contrats sp�ciaux, 2e �d., n. 3518). De m�me, comme les r�gles sur la garantie en mati�re de vente et de contrat d'entreprise sont de droit dispositif, les parties peuvent y d�roger dans les deux cas (Tercier, op. cit. , n. 513 et 3486); il en est en particulier ainsi des incombances du ma�tre de l'ouvrage (Tercier, op. cit. , n. 3520).
Peu importe d�s lors, relativement au probl�me de l'avis des d�fauts, que les premiers juges aient qualifi� de vente plut�t que de contrat mixte la convention liant les parties.
3.- a) Les d�fendeurs contestent ensuite la validit� de l'avis des d�fauts donn� par la demanderesse.
A les en croire, cet avis aurait �t� formul� tardivement, soit post�rieurement au d�lai d'une ann�e d�s la fourniture de la garantie bancaire intervenue au plus tard le 1er janvier 1995. En effet, la seule r�clamation attest�e par une pi�ce du dossier serait celle que la demanderesse avait �lev�e au cours de la s�ance tenue le 11 janvier 1996 en l'�tude du notaire. La demanderesse, qui assumait le fardeau de l'all�gation et de la preuve � cet �gard, n'aurait rien �tabli quant � une r�clamation ant�rieure. Admettre, dans ces circonstances, que l'avis des d�fauts a �t� donn� en temps utile serait contraire � l'art. 8 CC.
Les d�fendeurs contestent �galement que l'avis des d�fauts respect�t, quant � son contenu, les exigences pos�es par la jurisprudence en la mati�re (ATF 107 II 172 consid. 1a p. 175 et les r�f�rences). Ils soulignent � ce propos que la demanderesse s'est content�e de signaler qu'elle entendait tousser et �ternuer son voisin dans la villa contigu�.
S'agissant du destinataire de l'avis des d�fauts, les d�fendeurs rel�vent, par ailleurs, que cet avis aurait d� leur �tre adress� personnellement et non pas pas l'interm�diaire du notaire, lequel n'�tait pas habilit� � le recevoir pour leur compte.
Les d�fendeurs soutiennent, en outre, que le local litigieux ne figurait pas sur le descriptif annex� � l'acte de vente - circonstance qui aurait �chapp� par inadvertance aux premiers juges -; qu'il n'avait jamais �t� pr�vu que cette pi�ce puisse servir de chambre � coucher; partant, que le local en question ne pouvait pas �tre soumis aux m�mes exigences en mati�re d'isolation phonique que les autres locaux mentionn�s dans ce descriptif.
Enfin, toujours selon les d�fendeurs, la demanderesse aurait accept� l'ouvrage tel quel puisqu'elle a pay� enti�rement le solde r�clam� par eux.
b) aa) Conform�ment aux r�gles de la vente mobili�re, applicables par analogie aux ventes d'immeubles (art. 221 CO), l'acheteur doit v�rifier l'�tat de la chose re�ue aussit�t qu'il le peut d'apr�s la marche habituelle des affaires et aviser sans d�lai le vendeur s'il d�couvre des d�fauts dont celui-ci est garant (art. 201 al. 1 CO). S'il ne proc�de pas ainsi, la chose est tenue pour accept�e, � moins qu'il ne s'agisse de d�fauts que l'acheteur ne pouvait d�couvrir � l'aide des v�rifications usuelles (art. 201 al. 2 CO).
L'avis des d�fauts, qui n'est soumis � aucune forme particuli�re, doit �tre motiv� en fait. A tout le moins, il indiquera exactement les d�fauts et exprimera l'id�e que l'acheteur ne tient pas la chose vendue pour conforme au contrat et invoque la garantie du vendeur; l'acheteur ne saurait se borner � exposer des consid�rations g�n�rales (ATF 107 II 172 consid. 1a; Tercier, op. cit. , n. 428).
L'art. 201 CO, d'apr�s lequel l'acheteur doit aviser le vendeur sans d�lai, est d'application stricte (ATF 107 II 172 consid. 1a et les nombreuses r�f�rences). En vertu de la r�gle g�n�rale de l'art. 8 CC, il incombe � l'acheteur, qui se pr�vaut des art. 197 ss CO, de prouver que l'avis des d�fauts a �t� donn� en temps utile; il lui appartient aussi d'�tablir � quel moment il a eu connaissance des d�fauts, � qui et comment il les a signal�s (ATF 118 II 142 consid. 3a; 107 II 172 consid. 1a in fine).
bb) En l'occurrence, il n'appara�t pas que la cour cantonale ait viol� ces principes et la tentative des d�fendeurs de d�montrer le contraire revient pour l'essentiel � pr�senter la situation de fait d'une autre mani�re que celle qui ressort du jugement attaqu�, ce qui est inadmissible dans la proc�dure du recours en r�forme.
Les juges pr�c�dents ont constat� que la demanderesse avait fait part tr�s rapidement, dans les jours suivant la prise de possession, de l'existence d'un d�faut d'isolation phonique au notaire et que ce dernier avait aussit�t transmis les dol�ances de l'acheteuse aux vendeurs. Les all�gations contraires de ceux-ci sont irrecevables.
Quant au contenu de l'avis des d�fauts, on ne voit pas ce qui aurait pu �tre exig� de plus de la demanderesse, s'agissant d'un probl�me d'isolation phonique, que l'indication du type de bruit (�ternuements) provenant de la pi�ce contigu� de son voisin. Le reste, c'est-�-dire le point de savoir si le bruit all�gu� d�passait la limite de d�cibels admissible, �tait affaire d'expertise.
Sur le vu de la correspondance �chang�e et des discussions relatives aux d�fauts et � l'�tablissement des d�comptes d�finitifs, la cour cantonale a admis que le notaire �tait autoris� � recevoir l'avis des d�fauts en sa qualit� de repr�sentant des promoteurs. Il s'agit l� d'une d�duction tir�e des preuves administr�es, laquelle rel�ve donc du domaine des faits et est soustraite, comme telle, � la connaissance de la juridiction f�d�rale de r�forme. Par cons�quent, les d�fendeurs contestent en vain que le notaire ait eu le pouvoir de recevoir l'avis des d�fauts pour leur compte. Quoi qu'il en soit, il est �galement �tabli que l'officier public leur a transmis sans d�lai les plaintes formul�es par la demanderesse.
Il est exact, comme le soulignent avec raison les d�fendeurs, que le local litigieux ne figure pas sur le descriptif, dat� du 16 f�vrier 1993, annex� � l'acte de vente.
La constatation inverse, faite � la page 3 du jugement attaqu�, proc�de d'une inadvertance. Celle-ci n'a toutefois aucune incidence sur le sort du proc�s. Il ressort, en effet, du jugement cantonal, �tay� sur ce point par les pi�ces du dossier, que le local en question, soit la chambre n� 4, r�sulte d'une modification du projet initial, approuv�e le 13 d�cembre 1993 par la commune, et qu'il a �t� am�nag� avant la signature de l'acte de vente. D�s lors, si les d�fendeurs entendaient r�duire, pour ce local, les exigences en mati�re d'isolation phonique qu'ils s'�taient engag�s � respecter dans ledit acte, il leur appartenait de modifier dans ce sens le descriptif susmentionn�, faute de quoi l'acheteuse pouvait admettre de bonne foi que les indications touchant l'isolation phonique, fournies sans r�serve dans ce document, valaient aussi pour la chambre n� 4.
La cour cantonale ayant constat� que l'avis des d�fauts avait �t� donn� valablement en l'esp�ce, on ne discerne pas en quoi elle aurait pu violer l'art. 8 CC. Le grief correspondant tombe manifestement � faux.
Pour le surplus, soutenir, comme le font les d�fendeurs, que la demanderesse aurait accept� l'ouvrage avec ses d�fauts d�s lors qu'elle avait pay� le solde du prix de vente confine � la t�m�rit�, tant il est �vident, sur la base des constatations de la cour cantonale, que l'int�ress�e n'a jamais manifest� pareille intention.
c) En tout �tat de cause, force est d'admettre que les d�fendeurs, qui ont accept�, lors de l'entrevue du 11 janvier 1996, de soumettre � expertise le probl�me d'isolation phonique soulev� par la demanderesse et d'assumer les frais d'expertise au cas o� celle-ci tournerait � leur d�savantage, ont manifest� de la sorte leur volont� d'entrer en mati�re. En invoquant ult�rieurement la tardivet� de l'avis des d�fauts, ils ont adopt� une attitude incompatible avec les r�gles de la bonne foi, que la cour cantonale a sanctionn�e � bon droit.
Enfin, comme les d�fendeurs �taient responsables du retard dans l'�tablissement de cette expertise, ils ne sauraient opposer une telle circonstance � la demanderesse.
4.- Cela �tant, le jugement d�f�r�, qui n'est pas critiqu� sur d'autres points, sera confirm�.
Les d�fendeurs, qui succombent, supporteront solidairement les frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 et 7 OJ, art. 159 al. 1 et 5 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 2000 fr. � la charge des recourants, solidairement entre eux;
3. Condamne solidairement les recourants � payer � l'intim�e une indemnit� de 2000 fr. � titre de d�pens;
4. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la II�me Cour civile du Tribunal cantonal valaisan.
Lausanne, le 4 septembre 2001 ECH