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Timestamp: 2019-12-07 03:27:36+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 4', 'Artigo 3', 'Artigo 5', 'Artigo 7', 'Artigo 9', 'Artigo 10', 'Artigo 12', 'Artigo 13', 'Artigo 14', 'Artigo 15', 'artigo 213', 'Artigo 16', 'artigo 212', 'Artigo 17', 'Artigo 18', 'Artigo 19']

Provimento nº 14-2018 Regularização de Imóveis
Diário n. 2268 de 22 de Novembro de 2018
CADERNO 1 - ADMINISTRATIVO >
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA > GABINETE
PROVIMENTO Nº CGJ – 14/2018
A DESEMBARGADORA LISBETE MARIA
TEIXEIRA ALMEIDA CEZAR SANTOS, CORREGEDORA-GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA,
no uso das suas atribuições legais e regimentais consoante o disposto no art.87, 88 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
CONSIDERANDO que após a edição do Provimento CGJ nº 09/2013, diante do pedido de averbação ou registro, os
Oficiais de Registro de Imóveis precisam ajustar as matrículas dos imóveis ao quanto previsto no Código de Normas e Procedimentos Notariais e de Registros do Estado da Bahia (CNP);
CONSIDERANDO a ampla situação da cidade informal no Estado da Bahia, e a universalização do acesso ao registro
imobiliário, sua importância econômica e social; a função social do registro; CONSIDERANDO que a Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Bahia cumpre o dever de padronizar procedimentos,
e fomentar, dentro da legislação, meios para que os cartórios extrajudiciais possam, com segurança jurídica, praticar os atos necessários à efetivação de direitos e de outro a regularização de registros nascidos anteriormente à edição deste provimento.
CAPÍTULO I – DA PARTE GERAL
Registro atípico: Ato de averbação ou registro praticado sem a completa observância ao microssistema registral, à Lei Federal nº. 6.015/1973, leis especificas e normas de serviço do Estado da Bahia (notadamente seu Código de Normas);
Empreendimento atípico: Situação de edificação, voltada ou não à vida condominial, promovida ou não por prévia incorporação imobiliária, de uso residencial, comercial ou outro, cujo assentamento registral não encontre correspondência exata com os ditames da lei de registros públicos, com atos precedentes não registrados/averbados, descrição incompleta do imóvel, suas unidades, e demais caracteres, podendo já ter inclusive, matrículas específicas abertas para unidades em caso de
comunidades organizadas sob a forma de condomínio ou demais mecanismos de fracionamento da propriedade.
Parágrafo único. Os termos e concessões previstos neste provimento somente poderão ser aplicados para a regularização de áreas, edificações, incorporações ou demais atos de fracionamento da propriedade cuja situação seja já existente no Cartório de
Registro de Imóveis na entrada em vigor deste Provimento, exceto o seu artigo 4º, que poderá tratar também de situações futuras.
Artigo 3º. Na qualificação registral de qualquer título que ingressar na Serventia Extrajudicial, incluindo as hipóteses descritas neste Provimento, o registrador deverá verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel ou ao
titular do domínio ou de direitos reais, conforme descrito no art. 929, I, e arts. 1041 a 1046 do CNP, e, não podendo fazer as atualizações ou retificações de ofício, deverá apresentar nota devolutiva indicando as averbações preliminares necessárias, bem como os DAJE’s e documentos cabíveis para regularizar a matrícula, antes de proceder com o registro ou averbação requeridos.
Artigo 5º. O registrador deverá lançar averbação indicando, expressamente, que se trata de “averbação de construção para fins fiscais, conforme requerimento acompanhado de documentação comprobatória, na forma do Provimento CGJ nº XXX”.
CAPÍTULO III – DOS EMPREENDIMENTOS ATÍPICOS
SEÇÃO I – DA CONTINUIDADE
Artigo 7º. Será admitido registro do título de disposição, modificação, oneração do direito real vinculado especificamente à unidade autônoma, em continuidade aos atos desta, excepcionalmente, sem a prévia averbação de construção na unidade ou na matrícula matriz, Nos casos em que forem identificados empreendimentos imobiliários em situação atípica, mas que tenham sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades
autônomas, composição e fração ideal, e, concomitantemente, os documentos arquivados na serventia sejam suficientes para descrever e caracterizar estes itens.
§ 1º. No título que se pretende registrar deve constar, expressamente, que o adquirente foi alertado pelo Tabelionato de Notas e pelo Registro de Imóveis que, no caso de alienação, gratuita ou onerosa, deverá verificar a situação de adimplemento de cotas
condominiais junto à administração do prédio, e que eventuais débitos de natureza condominial passam a ser de sua responsabilidade, por força do art. 1.345 do Código Civil.
SEÇÃO II – DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO INDIVIDUAL
Requerimento com assinatura e firma reconhecida; Planta e memorial descritivo da unidade autônoma, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;
Habite-se ou declaração de que o imóvel não tem habite-se, neste caso, acompanhada de certidão de inscrição no
cadastro imobiliário municipal para fins de cobrança do IPTU.
§ 1º. Nas hipóteses de solicitação de inclusão de áreas (privativa, construída e/ou comum) não consignadas no registro de apartamentos já construídos, com registro anterior realizado em transcrição e cuja incorporação não tenha sido localizada, a averbação da área na unidade autônoma integrante de condomínio edilício, será procedida mediante comprovação através dos seguintes documentos: Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado; RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas; Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do
profissional técnico habilitado e do proprietário; Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.
SEÇÃO III – DA EXISTÊNCIA DA CONVENÇÃO PARA FINS DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
Artigo 9º. Quando já houver convenção de condomínio registrada para o empreendimento atípico descrito no art. 7º, fica
considerado instituído o condomínio por unidades autônomas, com base neste Provimento, e autorizado o oficial à prática de atos subsequentes, mediante comprovação através dos seguintes documentos:
Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do
profissional técnico habilitado;
Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do profissional
técnico habilitado e do proprietário;
Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de
Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.
SEÇÃO IV – DA ESPECIFICAÇÃO SIMPLIFICADA DO CONDOMÍNIO
Artigo 10. Nos casos em que o Oficial identifique empreendimento imobiliário em situação atípica no qual não tenham
sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades autônomas, composição e fração ideal, ou, ainda, quando os documentos arquivados na serventia não sejam suficientes para
descrever e caracterizar estes itens, só será admitido registro do título vinculado à futura unidade autônoma, sem a prévia averbação de construção, depois de realizado o procedimento simplificado de Especificação de Condomínio, mediante a apresentação dos seguintes documentos, em pelo menos 2 vias originais, sendo uma arquivada em cartório:
Certidões de Dados Cadastrais (ou Certidões de 1º lançamento, ou fichas cadastrais) de todas as unidades autônomas, emitidas pelo órgão municipal competente; Requerimento de instituição do condomínio por unidades autônomas, onde estejam declaradas as áreas comuns e frações ideais do empreendimento, bem como declarando ciência de que o empreendimento está em situação atípica perante o ente Municipal e/ou perante o Cartório de Imóveis, não tendo sido apresentado o habite-se para a averbação da construção das unidades.
§ 1º. O requerimento de instituição de condomínio deverá ser assinado pelos condôminos. § 2º. Caso haja divergência entre a descrição das unidades autônomas no memorial descritivo e nas matrículas que eventualmente já foram individualizadas, deverá, sendo o caso, retificar o memorial ou acompanhar o procedimento requerimento devidamente assinado e com firma reconhecida do proprietário tabular daquela unidade anuindo e solicitando
a averbação da alteração da descrição da sua unidade na matrícula, mediante pagamento do DAJE pertinente, nos termos do memorial e demais documentos a serem apresentados.
§ 4º. Caso algum condômino não assine o requerimento, este será notificado diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 (quinze) dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 5º. Não sendo encontrado o condômino que não assinou o requerimento, ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, publicado por 2 (duas) vezes em jornal local de grande circulação com intervalo inferior a prazo 15 dias, para que se manifeste em 15 (quinze) dias que serão contados da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade do procedimento.
§ 6º. Será presumida a anuência do condômino que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. § 7º. Oferecida impugnação motivada por condômino, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias.
Se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá na retificação caso o impugnante não recorra no prazo de dez dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares,
ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que situado o imóvel; ou Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente e o profissional que houver assinado a planta, na forma do caput, desta Seção, encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição, em que está situado o imóvel.
a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar § 9º. Não havendo impugnação, será feito o registro da especificação do condomínio na matrícula matriz do empreendimento, com a descrição da edificação tal qual apresentada no memorial. Tratando-se de empreendimento objeto de transcrição, admitir-se-á, com fundamento no art. 991, VII, do CNB, o registro da Instituição e Especificação do Condomínio no livro 03 (Registro Auxiliar), com a devida averbação de notícia em cada uma das matrículas abertas.
§ 10. Na hipótese de já terem sido abertas matrículas individuais antes das providências elencadas neste Provimento, o Registrador fará nelas constar, depois de pagas as custas, a publicidade do registro da instituição de condomínio e descrição do
empreendimento imobiliário na matrícula matriz, contendo, tal averbação, a descrição da unidade específica caso esta não conste na matrícula individualizada (composição interna, áreas privativas, comuns e frações ideais, etc.), e/ou a averbação da reforma com a nova descrição da unidade, se for o caso.
Artigo 12. O referido procedimento não atesta a habitabilidade da edificação, tampouco implica automática Instituição de Condomínio por Unidades Autônomas, servindo para proporcionar a correspondência entre os registros públicos e a realidade
fática, possibilitando a livre circulação dos bens imobiliários, ficando as averbações de construção pendentes até regularização dos imóveis junto à Prefeitura Municipal, conforme o disposto no art. 4º, “c”, deste provimento.
Artigo 13. Nas matrículas de todas as frações ideais abertas ou a serem abertas pelo Oficial de Registros, deverá estar consignado que se trata da “FRAÇÃO IDEAL VINCULADA AO APARTAMENTO/SALA/CASA/LOTE/ETC. nº XXXX, cuja construção se encontra pendente de regularização, sendo a prática deste ato autorizada pelo Provimento CGJ nº XXX/2018, publicado no Diário de Justiça do dia XX/XX/2018”, nos termos do art. 4º, “c”, deste provimento.
Artigo 14.Realizado o procedimento indicado no art.11 deste Provimento, poderá ser feito o registro da convenção de condomínio, nos termos dos artigos 1.406 a 1.410 do Provimento CGJ nº 001/2018, e art. 1334 e seguintes do Código Civil, devendo constar, contudo, no texto da Convenção Condominial, e no registro auxiliar que se trata de “registro de Convenção de Condomínio em que a construção se encontra pendente de regularização, sendo a prática deste ato autorizada pelo Provimento
CGJ nº XXX/2018, publicado no Diário de Justiça do dia XX/XX/2018”, nos termos do art. 4º, “c”, deste provimento.
CAPÍTULO IV – DOS LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS E DEMAIS CASOS DE PARCELAMENTOS ATÍPICOS
Artigo 15. Para regularização de glebas urbanas, nos casos de áreas que sofreram desmembramento ou sucessivos
desmembramentos sem que fossem devidamente indicados os remanescentes, deverá ser feito o procedimento de apuração de remanescente adotando o mesmo procedimento do artigo 213, II da Lei de Registros Públicos, e o quanto previsto no CNP para
retificação administrativa de área, com inclusão e alteração de medidas e confrontantes.
§ 1º. Não identificados os confrontantes tabulares, será aceita anuência dos ocupantes das áreas limítrofes, que deverá ser colhida por meio de ata notarial, a qual será lavrada com conteúdo econômico, referente ao valor de avaliação global da área
Escritura de compra e venda em que o outorgante seja o proprietário tabular, ou quem de direito, por relação inclusive de enfiteuse ou simular; Planta e memorial descritivo do imóvel adquirido, indicando os seus limites e confrontações;
CAPÍTULO V – DOS IMÓVEIS RURAIS
Artigo 16. Atendendo aos princípios da segurança jurídica, legalidade, especialidade objetiva, subjetiva e continuidade, nos casos em que as matrículas dos imóveis rurais não contiverem, suficientemente, medidas e/ou confrontantes, restando mpossibilitada a sua identificação e caracterização, não sendo possível a retificação de registro nos termos do artigo 212 ou 213 da Lei Federal 6.015/73, poderá ser feita a regularização da propriedade por meio de usucapião extrajudicial, a qual declarará o exercício da posse na propriedade tabular, sendo necessária certificação de não sobreposição de área pelo INCRA.
CAPÍTULO VI – DAS CONSTRUÇÕES EM NOME DE TERCEIROS
Artigo 17. Nas matrículas ou transcrições em que forem identificadas a atribuição de proprietários distintos para o terreno e para a construção, a averbação de construção em benefício de terceiro ou a averbação de transmissão de construção para terceiro, atendendo ao disposto no art. 112 do Código Civil, far-se-á averbação aperfeiçoando o ato, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor do destinatário da construção, haja vista a intenção de compra e venda
consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, mediante a apresentação de requerimento assinado pela pessoa identificada como “proprietário da construção”, com firma reconhecida, acompanhado dos documentos indicados no art. 4º e no art. 15, §3º, alíneas “b”, “c” e “d”, deste provimento.
§ 1º. Far-se-á a notificação da pessoa identificada na matrícula ou transcrição como “proprietário do terreno”, diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 (quinze) dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 2º. Não sendo encontrado a pessoa identificada como “proprietário do terreno”, ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial encarregado da diligência, promovendo-se a sua notificação mediante edital, publicado por 2 (duas) vezes em jornal local de grande circulação com intervalo inferior a prazo 15 dias, para que se manifeste em 15 (quinze) dias que serão contados da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade do procedimento.
§ 3º. Será presumida a anuência da pessoa identificada “proprietário do terreno” que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
§ 4º. Oferecida impugnação motivada pela pessoa identificada como “proprietário do terreno”, o oficial intimará o requerente, a fim de que se manifeste no prazo de 5 (cinco) dias.
a que o Oficial de Registro de Imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar § 6º. Não havendo impugnação, será feita a averbação aperfeiçoando a qualificação do imóvel, nos termos previstos no caput deste artigo.
Artigo 18. Na hipótese de áreas urbanas consolidadas prevista no §3º do art. 15, em que se verifique na matrícula ou transcrição mais de uma averbação de construção em nome de terceiro, far-se-á a abertura de matrícula para as respectivas averbações, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor da pessoa identificada como “proprietário da construção”, haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, averbando-se na transcrição ou matrícula matriz a informação das matrículas abertas, observado o procedimento previsto no art. 17.
Artigo 19. Nas matrículas ou transcrições em conste a expressão “terreno rendeiro”, após busca a ser realizada no cartório de origem e no cartório de situação do imóvel, uma vez não tendo sido identificado o registro da Constituição de Renda, nos moldes do ódigo Civil de 1916, far-se-á a averbação aperfeiçoando o ato, a fim de excluir a referida expressão, consolidando-se a propriedade plena do solo e suas acessões em favor da pessoa identificada como “proprietário da construção”, haja vista a intenção de compra e venda consubstanciada na declaração de vontade das partes, devendo constar no ato a referência a este provimento, observado o procedimento previsto no art. 17.
Registros de Imóveis do Brasil
Disponível Apresentação do bate papo do dia 29/12/2018