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Timestamp: 2016-10-26 19:19:55+00:00
Document Index: 202881136

Matched Legal Cases: ['art. 106', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 11', 'ATF ', 'art. 11', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 66']

4A_58/2013 (16.05.2013)
repr�sent�e par Me Rodrigue Sperisen, avocat,
bail � loyer; r�siliation pour des motifs �conomiques; loyers usuels du quartier,
17 d�cembre 2012 par la Chambre des baux et loyers
Par contrat de bail � loyer du 22 mars 2001, A.Y.________ et B.Y.________ se sont fait c�der l'usage d'un appartement de 4 pi�ces au 3�me �tage d'un immeuble sis � la rue xxx (GE). Le loyer annuel a �t� fix� en dernier lieu � 13'320 fr., charges non comprises, selon avis de majoration prenant effet le 1er mai 2009.
Le 1er octobre 2009, la propri�t� de l'immeuble a pass� � la soci�t� X.________ SA. Quelques jours apr�s, soit le 9 octobre 2009, la nouvelle bailleresse a d�clar� r�silier le contrat des locataires pr�cit�s pour le 30 avril 2010. Le cong� �tait motiv� par la volont� de meubler l'appartement et de le relouer � un tiers pour un loyer sup�rieur.
B.a Les locataires ont saisi l'autorit� de conciliation, qui a annul� le cong�. Le 19 octobre 2010, la bailleresse a d�pos� une requ�te par-devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, en l'invitant � constater la validit� du cong�. Les locataires ont conclu � l'annulation du cong�, subsidiairement � une prolongation de bail d'une dur�e de quatre ans.
B.b La bailleresse a produit 22 exemples de loyers comparatifs, ainsi qu'une fiche d�crivant son immeuble et l'appartement lou� aux locataires cong�di�s. Il en ressort notamment que l'immeuble n'est pas raccord� au t�l�r�seau collectif et que l'appartement, d'une surface de 71 m2, est pourvu de doubles vitrages dans un quartier calme. Les locataires contestent certains �l�ments, en particulier la surface indiqu�e et le caract�re calme du quartier.
Il est constant qu'un restaurant est exploit� au rez-de-chauss�e de l'immeuble.
B.c Statuant par jugement du 24 novembre 2011, le Tribunal des baux a annul� le cong� signifi� pour le 30 avril 2010 et d�bout� les parties de toutes autres conclusions. Les juges sont arriv�s � la conclusion qu'aucun des 22 exemples propos�s n'�tait comparable avec l'appartement litigieux. Comme la bailleresse n'avait pas d�montr� qu'elle pourrait obtenir d'un tiers un loyer sup�rieur non abusif, le cong� devait �tre annul�.
B.d La bailleresse a fait appel aupr�s de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, laquelle a confirm� le jugement par arr�t du 17 d�cembre 2012.
La bailleresse a saisi le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile, tendant � faire constater la validit� du cong� et � d�bouter les locataires de toutes autres ou contraires conclusions.
La Chancellerie de la Cour de c�ans a inform� les locataires et l'ASLOCA du d�p�t de ce recours, en rappelant que ladite association n'avait pas le pouvoir de repr�sentation devant le Tribunal f�d�ral. Par ordonnance du 22 f�vrier 2013, adress�e sous pli recommand� aux locataires personnellement, la chancellerie les a invit�s � d�poser leur �ventuelle r�ponse dans un d�lai �ch�ant le 15 mars 2013. Ledit courrier a �t� distribu� le 25 f�vrier 2013, selon l'accus� de r�ception.
Par lettre du 25 f�vrier 2013, r�ceptionn�e le jour suivant, Me Maurice Utz a fait savoir qu'il �tait charg� de d�fendre les int�r�ts des deux locataires intim�s. Aucune r�ponse n'a �t� d�pos�e.
La Cour de justice s'est r�f�r�e � son arr�t.
Le droit d'�tre entendu des intim�s a �t� respect� d�s lors qu'un d�lai leur a �t� imparti pour d�poser d'�ventuelles d�terminations. Dans la mesure o� ils n'ont pas d'embl�e d�sign� un mandataire apr�s l'avis de d�p�t du recours, il leur incombait, le moment venu, de transmettre � leur conseil les courriers re�us dans l'intervalle. Des personnes d�pourvues de connaissances juridiques sont � m�me de comprendre l'importance d'un d�lai judiciaire et la n�cessit� de le communiquer � leur conseil. Il sied enfin d'apporter la pr�cision suivante, m�me si elle ne rev�t pas d'incidence dans le cas concret: l'avocat inscrit au registre cantonal ne peut pas repr�senter devant le Tribunal f�d�ral des locataires dont il a assur� la d�fense devant les instances cantonales en tant qu'employ� d'une association de protection des locataires (arr�t 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1, destin� � la publication).
Le Tribunal f�d�ral applique la loi d'office, � l'exception des droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il appr�cie librement la port�e juridique des faits, sans �tre li� par l'argumentation des parties, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente. Eu �gard, toutefois, � l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine d'ordinaire que les griefs invoqu�s, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1; 134 III 102 consid. 1.1; 133 II 249 consid. 1.4.1).
Est en l'occurrence litigieuse la validit� du cong� donn� pour des motifs �conomiques.
3.1 Il est en principe licite de r�silier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev� que celui vers� par l'actuel occupant des lieux. Toutefois, le cong� ne doit pas servir de pr�texte � la poursuite d'un but illicite: il faut donc que le bailleur soit en droit d'exiger un loyer sup�rieur � celui pay� par le preneur cong�di�. La r�siliation est annulable si l'application de la m�thode de calcul absolue permet d'exclure que le bailleur puisse majorer l�galement le loyer, parce que celui-ci est d�j� conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement parce qu'il lui procure d�j� un rendement suffisant (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110).
3.2 Ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs les loyers qui se situent dans la limite des loyers usuels du quartier ou de la localit� (art. 269a let. a CO). Selon l'art. 11 OBLF (RS 221.213.11), les loyers d�terminants pour le calcul des loyers usuels sont ceux de logements comparables � la chose lou�e quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (al. 1), � l'exclusion des loyers d�coulant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le march� (al. 3).
D'ordinaire, il faut fournir cinq loyers de comparaison au moins (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80). Le juge doit proc�der � des comparaisons concr�tes avec l'appartement litigieux, en fonction des crit�res mentionn�s � l'art. 11 al. 1 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325). Les logements pris en r�f�rence doivent pr�senter, quant � l'emplacement, des avantages analogues (environnement, infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables (exposition au bruit, odeurs; ATF 123 III 317 consid. 4b/ee p. 322). Une diff�rence d'exposition aux nuisances sonores exclut � elle seule toute comparaison (ATF 139 III 13 consid. 3.3.2 p. 22); un logement �quip� d'un double vitrage dans un quartier tranquille n'est pas comparable � un appartement dot� d'un vitrage simple dans un quartier que le bailleur lui-m�me ne peut qualifier de calme (arr�t 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 consid. 4b/dd, in SJ 2001 I 247). En 2001, il a �t� jug� qu'un logement pr�sente un confort inf�rieur � la norme usuelle lorsqu'il ne permet pas de recevoir la t�l�vision par c�ble, faute de raccordement au t�l�r�seau (arr�t 4C.265/2000 pr�cit� consid. 4b/ee).
4.1 La bailleresse reproche en substance � la Cour de justice d'avoir exclu de l'examen comparatif les immeubles qui n'abritaient pas un restaurant au rez-de-chauss�e, alors qu'il n'est pas prouv� que les locataires intim�s subissent concr�tement des d�sagr�ments ou nuisances caus�s par la pr�sence d'un restaurant. En outre, il ne serait pas admissible de se fonder sur le seul crit�re du raccordement au t�l�r�seau pour exclure des exemples comparatifs. Tenir compte d'�l�ments distinctifs aussi pr�cis reviendrait � rendre impossible l'application du crit�re des loyers comparatifs. Quand bien m�me les exemples ne r�pondraient pas aux exigences de comparaison, il faudrait constater que les diff�rences de loyer par rapport au montant pay� par les intim�s sont tellement flagrantes qu'il est manifestement possible d'augmenter l�galement le loyer actuel.
4.2.1 Dans son arr�t, la Cour de justice constate que la pr�sence d'un restaurant au rez-de-chauss�e de l'immeuble occasionne n�cessairement des nuisances particuli�res (principalement sonores et olfactives), ce qui justifie d'op�rer une comparaison uniquement avec d'autres immeubles abritant un restaurant. La cour d'appel para�t s'�tre fond�e exclusivement sur l'exp�rience de la vie pour retenir de telles nuisances. Or, si l'on se place � ce niveau, il faut admettre que divers facteurs peuvent avoir une incidence sur les nuisances inh�rentes � ce type d'�tablissement public, notamment l'emplacement des appartements, la ventilation ou encore l'emplacement de l'immeuble; l'on peut ainsi admettre que dans un quartier d�j� bruyant, les nuisances sonores caus�es par un restaurant auront tendance � "se fondre" dans le bruit ambiant. De prime abord, il para�t trop absolu de postuler de fa�on abstraite qu'un restaurant situ� dans un immeuble locatif occasionne par principe � tous les occupants de l'immeuble, o� qu'ils se trouvent, des nuisances particuli�res excluant d'embl�e toute comparaison avec un immeuble d�pourvu de restaurant.
4.2.2 Il faut admettre qu'en pratique, il se r�v�le souvent difficile de fournir cinq exemples d'appartements comparatifs, y compris dans des localit�s ou quartiers pr�sentant une forte densit� d'immeubles locatifs. La doctrine met en garde contre le risque d'effectuer une comparaison trop pointilleuse des appartements et immeubles, qui peut aboutir en pratique � une n�gation du crit�re des loyers comparatifs retenu dans la loi (cf. par ex. Le droit suisse du bail � loyer, Commentaire SVIT, 2011, n�s 15 et 23 s. ad art. 269a CO et les r�f. cit�es; pour DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 459, une certaine souplesse est de mise dans la comparaison des �quipements). Il est vrai qu'� l'art. 11 al. 1 OBLF, le l�gislateur exige que les logements soient seulement "comparables", et non pas identiques; il commande en outre d'effectuer la comparaison sur la base de crit�res relativement larges, qui sont l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (cf. PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1998, n� 87 ad art. 269a CO).
4.3 Ces remarques g�n�rales �tant faites, il sied de constater que le grief de la recourante n'est pas fond�. Celle-ci reproche en effet � la Cour de justice d'avoir �cart� des logements pour le seul motif qu'ils se trouvaient dans un immeuble sans restaurant, ou qu'ils �taient reli�s au t�l�r�seau. Or, la lecture des d�cisions cantonales montre que tel n'est pas le cas.
Certes, le jugement de premi�re instance, repris � son compte par la Cour de justice, affirme que les immeubles sans restaurant doivent �tre d'embl�e �cart�s de la comparaison (cas d�crits aux pi�ces 5, 8, 9, 25, 27, 30, 32, 33, 35, 37 et 39). Il ajoute toutefois dans la foul�e que ces cas se distinguent des locaux concern�s quant � leur �quipement et leur �tat d'entretien. Or, la recourante ne discute pas les autres crit�res de distinction invoqu�s par les juges genevois. Elle ne s'attache pas � d�montrer, par une comparaison circonstanci�e, qu'il aurait �t� justifi� de retenir au moins cinq cas en faisant abstraction du crit�re du restaurant. La m�me remarque peut �tre faite � propos du crit�re du t�l�r�seau.
A d�faut de motivation suffisante, la Cour de c�ans n'a pas � examiner plus avant dans quelle mesure les autres crit�res d'exclusion pris en compte sont fond�s ou non. Peut en outre rester ind�cise la question de savoir si les r�cents d�veloppements technologiques relativisent l'importance d'un raccordement au t�l�r�seau. Enfin, il n'y a pas non plus � revoir les motifs ayant conduit � exclure de la comparaison les cas d'immeubles abritant un restaurant, faute de grief soulev� en ce sens.
Le m�me d�faut de motivation insuffisante entache le grief selon lequel la diff�rence de loyer avec les appartements cit�s en exemple serait tellement "flagrante" qu'elle autoriserait sans autre une hausse de loyer. La recourante se contente � cet �gard de relever que tous les loyers invoqu�s sont sup�rieurs de 20 % au moins � celui pay� par les locataires intim�s; elle ne cherche pas � d�montrer que cinq cas pr�senteraient des traits suffisamment homog�nes pour �tre rapproch�s de l'appartement litigieux, tout en pr�sentant une diff�rence de loyer flagrante. La Cour de c�ans n'a d�s lors pas � entrer en mati�re sur cette question.
Quant � l'argument consistant � dire que tous les appartements du quartier susceptibles d'�tre compar�s ont �t� propos�s en exemple, il se fonde sur une all�gation non prouv�e (sur la notion de quartier, cf. ATF 136 III 74 consid. 2.2). On ne saurait d�s lors y voir une d�monstration de ce que les autorit�s cantonales auraient appliqu� de mani�re trop rigoureuse les exigences de similitude dans les comparaisons.
4.4 Au vu de ce qui pr�c�de, il n'est pas d�montr� que l'autorit� pr�c�dente aurait enfreint le droit f�d�ral en consid�rant que la preuve d'une possible augmentation de loyer selon la m�thode absolue n'�tait pas rapport�e. Partant, la cons�quence qu'elle en a tir�e, � savoir le caract�re abusif du cong�, n'est pas non plus contraire au droit f�d�ral.
Ces consid�rations privent d'objet le grief tir� de la garantie constitutionnelle de la propri�t�.
4.5 En d�finitive, le recours est rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Les frais de la pr�sente proc�dure sont mis � la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Aucune indemnit� de d�pens n'est due aux intim�s, qui n'ont pas d�pos� d'�criture.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la Cour de justice du canton de Gen�ve, ainsi qu'� l'avocat d�sign� par les intim�s, pour information.