Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2014/BGH/Einsparung-von-faelligen-Instandsetzungsmassnahmen-mit-einer-Modernisierungsmassnahme-hinsichtlich-Umlage-des-auf-die-Instandsetzung-entfallenden-Kostenanteils-auf-den-Wohnraummieter-Darlegungslast-und-Beweislast-hinsichtlich-des-umlagefaehigen-Modernisierungsaufwands
Timestamp: 2020-06-07 08:17:00
Document Index: 394797973

Matched Legal Cases: ['§ 554', '§ 554', '§ 559', '§ 559', '§ 287', 'BGH', 'BGH', '§ 133', '§ 554', '§ 554', '§ 559', '§ 559', 'Art. 103', '§ 287', 'Art. 229', '§ 29', '§ 554', '§ 554', 'BGH', '§ 3', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 3', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 158', '§ 559', '§ 554', '§ 554', '§ 287', '§ 287', '§ 287', '§ 286', 'BGH', '§ 287', '§ 562', '§ 563', 'BGH']

Einsparung von fälligen Instandsetzungsmaßnahmen mit einer Modernisierungsmaßnahme hinsichtlich Umlage des auf die Instandsetzung entfallenden Kostenanteils auf den Wohnraummieter; Darlegungslast und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands - Rechtsportal
BGB a.F. § 554 Abs. 2
BGB a.F. § 554 Abs. 3 S. 1
BGB a.F. § 559
BGB a.F. § 559b Abs. 1
BGB § 287
BGH, Urteil vom 17.12.2014 - Aktenzeichen VIII ZR 88/13
DRsp Nr. 2015/2042
a) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).b) Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.c) Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.d) Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.
BGB § 133 ; BGB a.F. § 554 Abs. 2 ; BGB a.F. § 554 Abs. 3 S. 1; BGB a.F. § 559 ; BGB a.F. § 559b Abs. 1 ; GG Art. 103 Abs. 1 ; BGB § 287 ;
Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 112,34 € begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich 11,82 € für die neuen Rollläden, um monatlich 0,87 € für die neue Schließanlage, um monatlich 7,97 € für die Heizungsmodernisierung, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie geltend gemacht - April 2012, um monatlich 8,24 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 wegen der Errichtung der Pergola.
a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die §§ 554 , 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil der Klägerin die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind.
Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277 , 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313 ; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).
bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; SchmidtFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).
Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOKBGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444 ; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352 ; Erman/ Dickersbach, BGB , 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB , 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhöhungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestaltungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB , Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.
cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554 , 559 , 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554 , 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).
5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Anschlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Klägerin den Vortrag der Beklagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten hat. Die klagende Mieterin hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insbesondere im Hinblick auf den vom Berufungsgericht bereits festgestellten Mangel an einer Holzführungsschiene und den gemäß dem von der Klägerin angeführten Sachverständigengutachten nicht mehr dicht schließenden Rollladenkasten - tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO .
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil der Klägerin entschieden hat; insoweit ist das Berufungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO ). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ).
Verkündet am: 17. Dezember 2014
Vorinstanz: AG Berlin-Charlottenburg, vom 24.01.2012 - Vorinstanzaktenzeichen 233 C 182/11
Vorinstanz: LG Berlin, vom 13.03.2013 - Vorinstanzaktenzeichen 65 S 76/12
Zitieren: BGH - Urteil vom 17.12.2014 (VIII ZR 88/13) - DRsp Nr. 2015/2042