Source: https://www.ra-kotz.de/immobilienverkauf-beschaffenheitsvereinbarung-nutzung-als-vermietungsobjekt-zu-wohnzwecken.htm
Timestamp: 2019-03-19 05:03:28
Document Index: 706582

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 7', '§ 7', '§ 434', '§ 9', '§ 1', '§ 1', '§ 7', '§ 540', '§ 7', '§ 511', '§ 529', '§ 513', '§ 437', '§ 441', '§ 346', '§ 437', '§ 441', '§ 346', '§ 434', '§ 437', '§ 437', '§ 434', '§ 434', '§ 434', 'BGH', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', '§ 434', 'BGH', '§ 434', '§ 133', '§ 434', '§ 434', '§ 7', '§ 1', 'BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 1', '§ 1', '§ 9', '§ 1', 'BGH', '§ 434', '§ 1', '§ 9', '§ 7', '§ 434', '§ 7', '§ 1', '§ 7', '§ 7', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 444', '§ 446', '§ 437', '§ 441', '§ 440', '§ 437', '§ 441', '§ 323', '§ 439', 'BGH', '§ 440', '§ 281', '§ 440', 'BGH', '§ 440', '§ 442', '§ 442', '§ 442', '§ 442', 'BGH', 'BGH', '§ 442', '§ 441', '§ 441', '§ 287', '§ 441', '§ 441', '§ 441', '§ 441', '§ 437', '§ 441', '§ 346', '§ 439', '§ 812', '§ 437', '§ 439', 'BGH', '§ 439', '§ 439', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 439', 'BGH', '§ 439', '§ 1', '§ 439', '§ 439', 'BGH', 'BGH', '§ 439', '§ 439', '§ 439', '§ 441', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 437', '§ 280', '§ 280', '§ 434', '§ 437', '§ 280', '§ 286', '§ 291', '§ 92', '§ 543']

OLG Saarbrücken, Az.: 4 U 30/16, Urteil vom 22.06.2017
In dem Rechtsstreit hat der 4. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 11.5.2017 für Recht erkannt:
I. Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das am 23.2.2016 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken Az. 3 O 58/15 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 71.263,80 Euro nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 64.028,80 Euro seit dem 1.1.2015 sowie aus weiteren 7.235,00 Euro seit dem 13.3.2015 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 1.580 Euro zu zahlen.
II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 7% und die Beklagte 93%. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 2% und die Beklagte 98%.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% der auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Minderung und Schadensersatz wegen Mängeln einer käuflich zum Zwecke der Vermietung erworbenen Gebrauchtimmobilie in Anspruch.
Die Klägerin erwirbt gewerblich Immobilien zu Vermietungszwecken. Die Beklagte ist ein Unternehmen, das seinerseits Immobilien kauft, renoviert und verkauft. Ihr jetziger Geschäftsführer war und ist langjähriger Immobilienmakler. Der Zeuge A. T., bei dem es sich um den Vater des Geschäftsführers der Beklagten handelt, führt die Geschäfte der Beklagten in wesentlichem Umfang mit, er leitet u.a. die Ankauf- und Sanierungsmaßnahmen.
Mit notariellem Kaufvertrag des Notars Dr. P. L. vom 18.1.2013 (Urk.-Nr. XX/…) erwarb die Klägerin von der Beklagten das Anwesen … zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro. Das Anwesen besteht aus einem Vorderhaus sowie aus einem kleineren zurückliegenden Hinterhaus, das über einen im Vorderhaus befindlichen Flur und einen dahinterliegenden Innenhof zu erreichen ist.
In dem notariellen Kaufvertrag, wegen dessen Einzelheiten im Übrigen auf die Anlage K 1, GA 15 ff., Bezug genommen wird, heißt es unter Ziffer § 1 Ziffer 2 “Nutzung” wie folgt:
“Auf dem Vertragsgegenstand steht ein Mehrfamilienhaus [Objektadresse: …].
Der Vertragsgegenstand ist vermietet. Einzelheiten zu den bestehenden Mietverhältnissen ergeben sich aus der dieser Urkunde als Anlage 1 beigefügten Mieterliste, welche vom Notar verlesen wurde; auf die Anlage wird verwiesen. Der Erwerber ist darauf hingewiesen worden, dass das Mietverhältnis im 4. OG zum 31.1.2013 gekündigt wurde und ein neuer (unbefristeter) Mietvertrag (mit einer Nettokaltmiete in Höhe von 650 Euro bei zwei Monatsmieten Kaution) zum 1.2.2013 mit Frau B. M. abgeschlossen werden soll, wozu der Erwerber sein Einverständnis erklärt.
Der Veräußerer steht dafür ein, dass das neue Mietverhältnis mit Frau B. M. zum Zeitpunkt des Besitzübergangs rechtswirksam besteht (und zu diesem Zeitpunkt nicht gekündigt ist) und hat den Erwerber anderenfalls so zu stellen, als ob das Mietverhältnis so bestehen würde wie zugesichert. Die Gewährleistung gilt solange, wie ein auf den Zeitpunkt des Besitzübergangs neu abgeschlossenes Mietverhältnis erstmals ordentlich gekündigt werden könnte.
Die dem Erwerber bekannten übrigen Mietverhältnisse werden vom Erwerber übernommen. Auf eine Beifügung des Wortlauts der Mietverträge zu dieser Urkunde wird verzichtet.”
In der als Anlage 1 zum Grundstückskaufvertrag genommenen Mieterliste ist an letzter Stelle für den “Anbau Hof” als Mieter beginnend ab 1.5.2012 auf einer Wohnfläche von 75,12 m² bei einer Kaltmiete von 435 Euro bzw. 5,79 Euro/m² ein Herr G. M. bezeichnet.
Hinsichtlich der Haftung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel enthält der notarielle Kaufvertrag in §§ 7, 9 auszugsweise nachfolgende Bestimmungen:
“§ 7 Sachmängelhaftung, Baulasten
1. Dem Erwerber ist die in Anlage 4 (aus Beweissicherungsgründen) beigefügte Kurzübersicht Schimmelpilzaufnahme bekannt.
Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, werden – vorbehaltlich der Regelungen in Abs. 2, 3 und 4 – die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Vertragsgegenstands ausgeschlossen; der Erwerber erklärt, dass hinsichtlich des Vertragsgegenstands mit dem Veräußerer keine Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 BGB und keine Garantien vereinbart wurden.
Vom Sachmängelhaftungausschluss ausgenommen sind Fälle von vom Veräußerer arglistig verschwiegenen Mängeln; der Veräußerer erklärt, keine ihm bekannten (versteckten) Mängel verschwiegen zu haben.
§ 9 Rechtsmängelhaftung (Grundbuchlasten), Mietverhältnisse
3. Der Erwerber tritt im Verhältnis zum Veräußerer mit allen Rechten und Pflichten zum Zeitpunkt des Besitzübergangs in die ihm bekannten Mietverhältnisse (vgl. § 1 Abs. 2) ein. Ab diesem Zeitpunkt stehen ihm auch die Mietnutzungen zu, die der Veräußerer dem dies annehmenden Erwerber aufschiebend bedingt durch die Kaufpreiszahlung abtritt. Der Erwerber wird vom Veräußerer ermächtigt, ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs dem Mieter gegenüber alle mietrechtlichen Erklärungen abzugeben.
Der Veräußerer versichert, dass
– die in § 1 Abs. 2 gemachten Angaben zu den Mietverhältnissen (wie aus Anlage 1 näher ersichtlich) zutreffend sind,
Das Hinterhaus war ursprünglich als Werkstatt bzw. Lagerraum genutzt worden bis es die Beklagte, die ihrerseits das Anwesen im Jahr 2011 erworben hatte, im Jahr 2012 zu einem Wohnobjekt mit einer Einzelwohnung umbauen ließ. Die Wände des Kellers wurden dabei mit Gips verputzt, die Wände der zukünftigen Wohnräume mit grünen Rigipsplatten verkleidet. Die im Jahr 2012 eingezogenen Erstmieter des Hinterhauses, die Eheleute G. M., stellten im Winter 2012 Schimmelbildung in den Wohnräumen fest und teilten diesen Umstand auch der Beklagten mit. Die Beklagte, handelnd durch den Zeugen A. T., holte daraufhin zu der Schimmelproblematik ein Kurzgutachten des Sachverständigen Sch. ein, wegen dessen Inhalt auf die Anlage K 2, GA 25, Bezug genommen wird. Bei dem Kurzgutachten handelt es sich um die in § 7 Abs. 1 Satz 1 des Grundstückskaufvertrags erwähnte Anlage 4.
Das Hinterhaus wurde im Gegensatz zum Vorderhaus vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags durch die Klägerin nicht besichtigt.
Nach Übergabe des Anwesens rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten Feuchtigkeit im gesamten Mauerwerk des Hinterhauses. Hierauf kam es zu einer Vereinbarung zwischen den Parteien, nach der zur Behebung der Feuchtigkeitsproblematik eine Abdichtung der Außenwand durch die Firma T. B. aus S. angebracht und die Kosten jeweils hälftig geteilt werden sollten.
Das rückwärtige Anwesen blieb jedoch auch nach Durchführung dieser Maßnahme, die der Klägerin von der Firma T. B. unter dem 27.3.2014 mit einem Betrag i.H.v. 7.958,50 Euro in Rechnung gestellt wurde, durchnässt. Dies veranlasste die Klägerin, den Sachverständigen Dipl. Ing. R. mit der Erstellung eines Privatgutachtens zu Ausmaß und Ursachen des Feuchtigkeitsschadens zu beauftragen. Der Sachverständige kam in seinem Privatgutachten vom 10.11.2014 zu dem Ergebnis, dass die von der Firma T. B. durchgeführten Maßnahmen nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen und zur Behebung der Feuchtigkeitsproblematik im Hinterhaus untauglich waren. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 4, GA 28 ff., Bezug genommen.
Die Klägerin hat behauptet, der Geschäftsführer der Beklagten habe, nachdem anlässlich eines Besichtigungsversuchs das Hinterhaus verschlossen gewesen sei, auf Befragen zu dem Zustand des Hinterhauses geäußert, dass dieser mit dem Vorderhaus vergleichbar sei. In dem Hinterhaus gebe es nur ein kleineres Schimmelproblem, welches durch Lüften entstanden sei. Die Klägerin habe auf diese Aussage und den Inhalt des Kurzberichts des Sachverständigen Sch., der die Entstehung des Schimmelpilzes auf fehlerhaftes Lüften zurückgeführt habe, vertraut und auf einen weiteren Besichtigungstermin verzichtet. Bei Kenntnis des Mangels hätte sie das Anwesen nie zu dem vereinbarten Kaufpreis erworben. Durch die Vorlage des Kurzgutachtens des Sachverständigen Sch. sei sie in die Irre geführt und in dem Glauben gelassen worden, ein über den Inhalt des Kurzgutachtens hinausgehender Feuchtigkeitsschaden liege nicht vor. Der Mangel habe bereits bei Abschluss des Kaufvertrags vorgelegen und sei nicht erst durch die nachträgliche Anbringung der Außenabdichtung entstanden.
Die Beklagte habe Kenntnis von der Feuchtigkeitsproblematik im Hinterhaus gehabt und es arglistig unterlassen, hierüber aufzuklären. Die Beklagte habe die Umbaumaßnahmen gerade in einer Art und Weise ausgeführt, um die Feuchtigkeitsbelastung des Hinterhauses zu verschleiern.
Die Klägerin begehrt eine Minderung des gezahlten Kaufpreises in Höhe von 61.400 Euro, die sie darauf stützt, dass die Nutzungsmöglichkeit des Hinterhauses vollständig entfallen sei. Daneben verlangt sie Erstattung der ihr für die vergeblichen Abdichtungsarbeiten durch die französische Firma entstandenen Kosten in Höhe von 7.958,50 Euro, hilfsweise in Höhe von 3.979,25 Euro, sowie Ersatz von Sachverständigenkosten in Höhe von 3.128,27 Euro für das außergerichtliche Gutachten R. Diese Beträge zuzüglich eines in der Berufungsinstanz nicht mehr streitgegenständlichen weiteren Schadensersatzbetrags in Höhe von 3.900 Euro hat die Klägerin erstinstanzlich zum Gegenstand ihrer der Beklagten am 12.3.2015 zugestellten Klage gemacht, nachdem eine außergerichtliche Zahlungsaufforderung unter Fristsetzung bis zum 30.12.2014, Anlage K 6, GA 80 ff., erfolglos geblieben war. Als Nebenforderung hat die Klägerin zudem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.880,20 Euro gefordert.
Die Klägerin hat beantragt, die die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 76.386,77 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.1.2015 zuzüglich vorgerichtlicher Anwaltsgebühren in Höhe von 1.880,20 Euro zu zahlen.
Die Beklagte hat in Abrede gestellt, vom Zustand des Hinterhauses Kenntnis gehabt zu haben und behauptet, sie habe sich auf das Kurzgutachten des Sachverständigen Sch. verlassen und darauf vertraut. Sie habe zwar den Gipsputz im Keller aufgetragen, allerdings seien die Wände zu dieser Zeit trocken gewesen und es habe keine Anzeichen eindringender Nässe gegeben.
Eine komplette Durchfeuchtung der Wände des Hinterhauses habe bei Abschluss des Kaufvertrages noch nicht vorgelegen. Nach Abschluss des Kaufvertrages sei es in der Wohnung des Hinterhauses zu einer Überschwemmung gekommen. Diese Überschwemmung und die mangelhaften Arbeiten der französischen Firma hätten den Zustand des Hinterhauses nach Vertragsschluss gravierend verschlechtert.
Ansprüche der Klägerin, so die Meinung der Beklagten, seien auch deswegen ausgeschlossen, weil ihr der Zustand des Hinterhauses bei einer Besichtigung habe auffallen müssen. Da die Klägerin darauf verzichtet habe, stünden ihr keinerlei Ansprüche zu.
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung einer Reihe von Zeugen, einschließlich des Privatgutachters Dipl. Ing. R. als sachverständigem Zeugen, sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens des Dipl. Ing. W. nebst mündlicher Erläuterung.
Mit dem angefochtenen Urteil vom 23.2.2016, auf dessen tatsächliche Feststellungen der Senat gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug nimmt, hat das Landgericht die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 72.407,52 Euro nebst Zinsen und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in beantragtem Umfang zu zahlen.
Im Wege der hiergegen eingelegten Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches Ziel auf vollständige Klageabweisung weiter. Sie beanstandet die Beweiswürdigung des Landgerichts und rügt eine fehlerhafte Rechtsanwendung.
Zum Umfang der Aufklärungspflicht habe das Landgericht nicht unterschieden zwischen der Feuchtigkeit der Räume unterhalb der Mietwohnung und der Mietwohnung selbst. Aus dem unstreitigen erstinstanzlichen Sachvortrag ergebe sich, dass die Räume unterhalb der Wohnung als Keller nicht nutzbar gewesen seien, weil sie nicht über die erforderliche Höhe verfügt hätten. Den Mietern der Wohnung im Hinterhaus sei deshalb ein separater Kellerraum zugewiesen gewesen. Der Sachverständige Dipl. Ing. W. habe das Baujahr des Hinterhauses mit “um 1900” angegeben. Bei einem Haus dieses Alters könnten Horizontal- und Vertikalsperren nicht erwartet werden. Das Fehlen derartiger Abdichtungen stelle keinen Mangel der Kaufsache dar, so dass insoweit auch keine Aufklärungspflicht bestehe, auch wenn die Beklagte bei Kenntnis der Feuchtigkeit des Kellers hierauf hingewiesen hätte (GA 366/367).
Bezüglich der Wohnung des Hinterhauses sei kurz vor Verkauf des Anwesens an die Klägerin von den Mietern erstmals das Auftreten von Schimmel gegenüber der Beklagten gerügt worden. Der Zeuge A. T. habe daraufhin einen Kurzbericht des Sachverständigen Sch. eingeholt. Diesen Kurzbericht habe die Beklagte der Klägerin über den Makler noch vor Abschluss des Notarvertrags zukommen lassen. Er sei als Anlage 4 dem Kaufvertrag beigefügt worden. Eine weitergehende Aufklärung sei von der Beklagten nicht geschuldet gewesen, insbesondere nicht über die Ursachen des Schimmels, die sie selbst nicht gekannt habe (GA 367).
Das Landgericht sei fehlerhaft der Auffassung gewesen, die Übergabe des Kurzberichts an die Klägerin stelle eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dar, mit der die Freiheit von Baumängeln zugesichert worden sei. Der Verkäufer habe schon nicht die Pflicht, über die Anzeige eines ihm bekannten Mangels hinaus das Verkaufsobjekt bezüglich der Ursache dieses Mangels begutachten zu lassen. Tue er dies dennoch und überlasse er anschließend das Ergebnis auch dem Kaufinteressenten, so bringe er damit nicht den Willen zum Ausdruck, für die fachliche Richtigkeit einstehen zu wollen. Der Gutachter Sachverständige Sch. sei auch nicht der Erfüllungsgehilfe der Beklagten gewesen, da die Erforschung der Ursache des Schimmels von ihr als Verkäuferin nicht geschuldet gewesen sei. Gerade weil die Ursachenforschung von ihr nicht geschuldet gewesen sei, sei es wenig praxisnah, anzunehmen, die Beklagte habe ohne Nachfrage zum Zustand des Hinterhauses durch die Klägerin durch die Übergabe des Kurzberichts konkludent erklären wollen, für das Fehlen von Baumängeln einzustehen (GA 369).
Das Landgericht habe eine Vielzahl von Indizien aufgeführt, aus denen es die Arglist der Beklagten hergeleitet habe. Die von dem Landgericht festgestellten Indizien lägen aber nicht vor (im Einzelnen: GA 369 ff. und 375 ff.). Der Zeuge A. T., dessen Kenntnis sich die Beklagte zurechnen lassen müsse, habe das Hinterhaus im unrenoviertem Zustand beim Kauf durch die Beklagte im April 2011 besichtigt und hierbei – was die Klägerin mit Nichtwissen bestreitet – keine Feuchtigkeit festgestellt, da diese ansonsten im damaligen Kaufvertrag aus dem Jahr 2011 Niederschlag gefunden hätte. Auch der damalige Verkäufer habe – was die Klägerin ebenfalls mit Nichtwissen bestreitet – keine Kenntnis von der Feuchtigkeit des Hinterhauses gehabt. Der Zeuge A. T. habe den Keller vor der Renovierung im Jahr 2012 mit dem Zeugen W. und nach der Renovierung im Mai 2012 mit dem Zeugen G. M., dem Mieter des Hinterhauses, besichtigt. Gemäß dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei die Feuchtigkeit des Kellers zu keinem Zeitpunkt für die vernommenen Zeugen erkennbar gewesen. Die erstinstanzliche Annahme von Arglist maßgeblich auf dem Gutachten des Gerichtssachverständigen Dipl. Ing. W., der im Jahr 2015 die Erkennbarkeit der Feuchtigkeit im Keller des Hinterhauses sowohl im Januar 2013 bei dem Verkauf an die Klägerin als auch im Jahr 2011 bei Erwerb des Anwesens durch die Beklagte attestiert habe (GA 368). Das Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. W. bestätige lediglich, dass das Hinterhaus zum Zeitpunkt des Kaufs feucht gewesen sein müsse. Dies werde nicht mehr bestritten. Bestritten werde aber, dass dies der Beklagten aufgefallen sei. Die Beklagte selbst habe das Anwesen erst im April 2011 gekauft und weder ihr noch dem damaligen Verkäufer sei die Feuchtigkeit aufgefallen (GA 373). Der Sachverständige Dipl. Ing. W. habe ebenso wie das Landgericht übersehen, dass sich ausweislich des Sachverständigengutachtens Dipl. Ing. R. der Feuchtigkeitszustand des Hinterhauses aufgrund der nach dem streitgegenständlichen Verkauf im Jahr 2014 durchgeführten, unfachmännischen Abdichtungsmaßnahmen erheblich verschlechtert habe. Durch diese, nach Abschluss des Kaufvertrags im Auftrag der Klägerin durchgeführten Abdichtungsarbeiten, insbesondere die von außen angebrachte Noppenbahn, habe die Feuchtigkeit, die von unten in das Mauerwerk eingedrungen sei, oberhalb des Geländes – also auf Höhe der Wohnung – nicht mehr austrocknen können (GA 374).
Ebenso habe der Sachverständige Dipl. Ing. W. nicht berücksichtigt, dass sich beim Umbau des Hinterhauses im Jahr 2012 die Lüftungsverhältnisse verändert hätten. Soweit der Sachverständige bei seiner mündlichen Befragung erklärt habe, die Veränderung der Lüftungsverhältnisse habe keine Auswirkung auf die Sichtbarkeit der Feuchtigkeit gehabt, seien diese Ausführungen falsch. Der Sachverständige Dipl. Ing. W. habe den Zustand des Anwesens vor der Renovierung nicht gekannt. Seine Ausführungen anlässlich seiner mündlichen Anhörung seien ins Blaue hinein erfolgt (GA 375). Das Hinterhaus habe ursprünglich aus einem einzigen großen Raum bestanden, der bei der Renovierung in eine Wohnung und einen nicht benutzbaren Keller aufgeteilt worden sei. Von der Wohnung aus gehe eine Treppe in den Keller hinunter. In der Regel sei der Keller durch eine Klappe in der Wohnung verschlossen. Dadurch ändere sich die Belüftung des unteren Bereichs erheblich und wirke sich auch auf die Sichtbarkeit der Feuchtigkeit aus (GA 375).
Das Landgericht habe rechtsfehlerhaft den Gesichtspunkt des Mitverschuldens an dem entstandenen Schaden nicht berücksichtigt (GA 404). Die Klägerin habe weder vor, noch nach Erhalt des Gutachtens Sachverständigen Sch. den Wunsch nach einer Besichtigung gegenüber der Beklagten zum Ausdruck gebracht. Dieses Verhalten sei grob fahrlässig gewesen im Hinblick auf die Wahrnehmung eigener Interessen. In diesem Zusammenhang sei auf die Ausführungen des Sachverständigen Dipl. Ing. W. auf Seite 27 seines Gutachtens hinzuweisen, wonach in der Erdgeschosswohnung aufgrund der optischen Anzeichen jeder Laie habe erkennen können, dass das Mauerwerk nicht trocken gewesen sei. Wenn dem so sei, sei die Feuchtigkeit der Mietwohnung im Hinterhaus einer Besichtigung durch den Käufer zugänglich gewesen. Dafür spreche auch der von dem Zeugen G. M. kurz vor dem Verkauf festgestellte Schimmel. Der Verzicht der Klägerin auf eine Besichtigung des Hinterhauses führe daher zum Gewährleistungsausschluss, zumindest aber zu einem überwiegenden Mitverschulden an dem eigenen Schaden (GA 404/405).
Mit Schriftsatz vom 15.5.2017 ergänzt die Beklagte ihr bisheriges Berufungsvorbringen um den Einwand, dass auch in Bezug auf die Nutzbarkeit des Kaufgegenstands als Mietobjekt keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden sei. § 7 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrags enthalte die Erklärung der Käuferin, dass keine Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien vereinbart worden seien. Zweck dieser Regelung, bei der es sich um eine Standardformulierung des Notars Dr. Dr. P. L. handele, der eine inhaltsgleiche Formulierung auch gewählt habe, als die Beklagte selbst zwei Jahre zuvor das Anwesen erworben habe, sei gewesen, dass keine Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen sein sollten. Der Notar Dr. Dr. P. L. sei von der Klägerin ausgesucht worden (GA 439 -441).
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des am 23.2.2016 verkündeten Urteils des Landgerichts Saarbrücken, Az. 3 O 58/15, die Klage abzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Eine Unterscheidung zwischen der Feuchtigkeit unterhalb der Mietwohnung und der Mietwohnung selbst habe nicht getroffen werden müssen. Beide Parteien seien immer von dem Hinterhaus in seiner Gesamtheit ausgegangen. Die aus dem Kellergeschoss aufsteigende Feuchtigkeit mache nicht an der Geschossdecke halt, sondern ziehe auch in die darüber liegenden Räumlichkeiten, so dass eine sachliche Trennung nicht möglich sei (GA 392).
Die Mangelhaftigkeit des Kaufgegenstands ergebe sich insbesondere daraus, dass die Nutzung als vermietetes Mehrfamilienhaus vertraglich vereinbart gewesen sei, was nach den Feststellungen des Gerichtssachverständigen Dipl. Ing. W. allerdings nicht möglich sei. Das gesamte Gebäude sei feuchtigkeitsbedingt so geschädigt, dass Bedenken an Tragfähigkeit und Stabilität bestünden und sogar eine Gefährdung von Leib und Leben nicht ausgeschlossen werden könne. Das hintere Gebäude sei in seiner Gesamtheit gemäß den Feststellungen des Sachverständigen als Mieträumlichkeit nicht nutzbar (GA 392/393 und GA 417). Der Klägerin sei – was unstreitig geblieben ist – die frühere Nutzung des Hinterhauses als Halle nicht bekannt gewesen, ebenso wenig die Umgestaltung von einer Halle in eine Mietwohnung. Der Klägerin habe man nur die Information gegeben, dass in dem Hinterhaus eine Mietwohnung sei und diese hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit und des Aussehens vergleichbar mit den Mietwohnungen im Vorderhaus sei (GA 399 und 409/410).
Zu Recht habe das Landgericht eine Beschaffenheitsvereinbarung insoweit angenommen, als durch die mit Miteinbeziehung des Gutachtens Sch. in den Kaufvertrag die Beklagte zugesichert habe, es liege lediglich ein lüftungsbedingtes Schimmelproblem vor und kein Baumangel (GA 394). Das Gutachten habe bei dem objektiven Betrachter und so auch der Klägerin den Eindruck erweckt, es liege nur einen lüftungsbedingtes Schimmelproblem vor, welches durch wenig Aufwand wieder in den Griff zu bekommen sei (GA 395). Gerade vor dem Hintergrund der weitreichenderen Kenntnis der Beklagten und der unterbliebenen Besichtigung des Gebäudes durch die Klägerin sei von einer Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass im hinteren Gebäude kein Baumangel vorliege. Nach dem Zugang des Gutachtens Sch. sei eine Besichtigung aus Sicht der Klägerin nicht mehr angezeigt gewesen, da aufgrund des Gutachtens und der Aussage des Zeugen A. T., Vorder- und Hinterhaus seien gleichwertig, davon auszugehen gewesen sei, dass keine Mängel vorliegen. Eine Besichtigung des Hinterhauses habe deshalb nicht stattgefunden, weil die Beklagte eine Besichtigung bewusst verhindert habe. Allerdings hätte die Feuchtigkeit im Falle einer Besichtigung aufgrund der von der Beklagten veranlassten Maßnahmen zu deren Verdeckung auch nicht erkannt werden können (GA 395).
Die Beklagte habe der Klägerin gegenüber einen Wissensvorsprung gehabt und sei verpflichtet gewesen, über die ihr bekannte Feuchtigkeit aufzuklären, insbesondere auch über das vermeintliche Gutachten hinaus, welches als Anlage zum Kaufvertrag genommen worden sei. Die Beklagte habe Kenntnis davon gehabt, dass ein Feuchtigkeitsschaden im Gebäude vorgelegen habe und versucht, diesen durch Auftragen von Gips zu beseitigen(GA 393). Sowohl der Gutachter Dipl. Ing. R. als auch der Sachverständige Dipl. Ing. W. seien davon ausgegangen, dass die Feuchtigkeit sowohl bei Durchführung der Renovierungsarbeiten als auch bei dem Verkauf des Anwesens an die Klägerin vorhanden gewesen sein müsse. Da der Zeuge A. T. zu den jeweiligen Zeitpunkten auch den Keller besichtigt habe, müsse dieser von der Feuchtigkeit, die nach den Aussagen des Sachverständigen Dipl. Ing. W. für jeden Laien erkennbar gewesen sei, Kenntnis erlangt haben (GA 393/394). Der Zeuge A. T. als auch sein Sohn, der Geschäftsführer der Beklagten, seien – was unstreitig ist – keine Laien im Bau- und Renovierungsgewerbe (GA 394).
Mit Schriftsätzen vom 15.5.2017 und 24.5.2017 hat die Klägerin behauptet, der Notar Dr. Dr. P. L. sei auf Veranlassung der Beklagten eingeschaltet worden.
Hinsichtlich des Sachverhalts im Übrigen und des Parteivortrages im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschriften des Landgerichts vom 13.5.2015 (GA 133 ff.), vom 27.5.2015 (GA 162 ff.), vom 23.6.2015 (GA 179 ff.), vom 8.7.2015 (GA 189 ff.), vom 5.8.2015 (GA 218 ff.), vom 12.1.2016 (GA 312 ff.) und des Senats vom 11.5.2017 (GA 431 ff.) Bezug genommen.
Die nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässige Berufung der Beklagten ist weitgehend unbegründet, denn die Tatsachen, die der Senat gemäß den §§ 529, 531 ZPO seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, rechtfertigen nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine der Beklagten rechtlich vorteilhaftere Entscheidung, § 513 ZPO.
1. Der Klägerin steht ein Anspruch auf teilweise Rückzahlung des Kaufpreises wegen Minderung gemäß § 437 Nr. 2, § 441 Abs. 4 Satz 1, § 346 Abs. 1 BGB in zuerkannter Höhe (61.400 Euro) zu. Das Vorliegen der hierzu erforderlichen Haftungsvoraussetzungen hat das Landgericht zutreffend bejaht. Die hiergegen erhobenen Berufungsrügen greifen im Ergebnis nicht durch.
a) Aus § 437 Nr. 2, § 441 Abs. 4 Satz 1, § 346 Abs. 1 BGB ergibt sich zu Gunsten des Käufers ein Anspruch auf teilweise Rückzahlung des Kaufpreises, wenn dem Kaufgegenstand zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs ein Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB anhaftete, in Bezug auf diesen Mangel erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde, §§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 1, 323 Abs. 1 Satz 1 BGB oder eine solche Frist entbehrlich ist, §§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 1, 323 Abs. 2, 440 BGB, und der Verkäufer gegen seine Inanspruchnahme auch nicht mit Erfolg einwenden kann, dass seine Haftung für den gerügten Mangel aufgrund eines vertraglichen oder gesetzlichen Haftungsausschlusses ausscheidet. Der Verkäufer einer mangelhaften Sache hat nach den genannten Vorschriften den Mehrbetrag zu erstatten, wenn der Käufer mehr als den geminderten Kaufpreis gezahlt hat.
b) Diese Voraussetzungen sind im Streitfall gegeben. Zunächst ist das Landgericht mit Recht davon ausgegangen, dass dem streitgegenständlichen Hinterhaus zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs eine vereinbarte Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gefehlt hat.
aa) Zwar kann dem Landgericht nicht in seiner Annahme gefolgt werden, in der zum Kaufvertrag genommenen Anlage 4 liege die konkludente Erklärung der Beklagten, dass das rückliegende Hinterhaus an einem bloß lüftungsbedingten Schimmelproblem und nicht an einem Baumangel leide und die Parteien hierauf gestützt eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung für das Hinterhaus getroffen haben (vgl. LGU 5 unter I.1.b). Dieser Vertragsauslegung vermag sich der Senat nicht anzuschließen.
(1) Nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kaufsache frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat. Als Beschaffenheit einer Sache im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB sind nach höchstrichterlicher Ansicht sowohl alle Faktoren anzusehen, die der Sache selbst anhaften, als auch alle Beziehungen der Sache zur Umwelt, die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben (BGH, Urteil vom 15.6.2016 – VIII ZR 134/15; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 434 Rn. 10). Vereinbarung über die Sachbeschaffenheit heißt, der Vertrag enthält die Verpflichtung, die Sache in dieser Beschaffenheit zu übertragen (JurisPK BGB/Pammler, 8. Aufl., § 434 Rn. 42; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 434 Rn. 15). Es gelten die allgemeinen Regeln über das Zustandekommen von Verträgen, das heißt die Beschaffenheit kann auch konkludent und stillschweigend in den Vertrag aufgenommen werden (Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB (2013), § 434 Rn. 64). Ob und wenn ja mit welchem Inhalt die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben, ist durch Auslegung zu ermitteln (BGH, Urteil vom 29.6.2016 – VIII ZR 191/15; JurisPK BGB/Pammler, aaO, § 434 Rn. 43). Erklärungen und Handlungen sind im Hinblick auf die Frage, ob eine Vereinbarung getroffen wurde, nach dem Empfängerhorizont zu beurteilen, §§ 133, 157, 242 BGB (JurisPK BGB/Pammler, aaO, § 434 Rn. 42).
(2) Unter Beachtung dieser Grundsätze sind die Angaben des von der Beklagten beauftragten Privatgutachters Sachverständigen Sch. in der Anlage 4 zum Kaufvertrag, Anlage K 2, GA 25, nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB geworden, denn der Tatsache, dass die Beklagte Ende des Jahres 2012 auf die Beanstandungen der seinerzeitigen Mieter des Hinterhauses, der Eheleute G. M., den Privatgutachter Sch. beauftragt hat, um Feststellungen zur Ursache des in der Hinterhauswohnung aufgetretenen Schimmels zu treffen, und das Ergebnis dieser Begutachtung sodann als Anlage zum Kaufvertrag genommen wurde, kann nicht der Erklärungswert beigemessen werden, dass die Beklagte hierdurch der Klägerin gegenüber Gewähr für die Richtigkeit des Inhalts des Privatgutachtens Sch. übernehmen wollte. Die Beklagte hat unwiderlegt vorgetragen, dass der für sie handelnde Zeuge A. T. aus seinen Erfahrungen in dem bei dem 1. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts unter dem Az. 1 U 132/12 (NJW-RR 2013,1523) geführten Verfahren auf “Nummer sicher” gehen wollte. In besagtem Verfahren, das knapp 3 Wochen nach Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrags durch Urteil vom 6.2.2013 sein Ende fand, war es dem Zeugen als arglistiges Verhalten angelastet worden, über einen bestehenden Verdacht des Mangels in der Außenabdichtung einer Immobilie nicht aufgeklärt zu haben. Die Beklagte hat vorgetragen, der Zeuge A. T. habe durch die Zurverfügungstellung des Gutachtens Sch. der Offenbarungspflicht der Beklagten als Verkäuferin genügen wollen. Eben für dieses Ansinnen spricht auch der Wortlaut des Kaufvertrags, wonach gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 die Anlage 4 “aus Beweissicherungsgründen” beigefügt wird und deren Inhalt dem Erwerber bekannt ist. Der Beklagten ist darin beizupflichten, dass die Klägerin diese Erklärung redlicherweise nicht so verstehen durfte, dass die Beklagte für die Richtigkeit des Inhalts der Anlage 4 Gewähr übernimmt, denn eine Pflicht des Verkäufers, das Verkaufsobjekt auf seinen Wert und auf etwaige Bauschäden hin zu überprüfen, besteht nicht. Tut er es dennoch und überlässt er anschließend das Ergebnis auch dem Kaufinteressenten, so bringt er damit nicht den Willen zum Ausdruck, für die fachliche Richtigkeit auch einstehen zu wollen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 12.3.2012 – 22 U 53/11).
bb) Zuzustimmen ist dem Landgericht jedoch darin, dass die Parteien als Soll-Beschaffenheit des gesamten Kaufgegenstands zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs dessen Nutzung als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken vereinbart haben (LGU 5 unter I.1.a). Damit geht die Zusage einher, dass der Kaufgegenstand einen baulichen Zustand aufweist, der diese Nutzung zulässt. An dieser Soll-Beschaffenheit fehlt es für das Hinterhaus, denn auf der Grundlage der insoweit nicht angefochtenen, überzeugenden Ausführungen des Gerichtssachverständigen Dipl. Ing. W. war das gesamte rückwärtige Gebäude bereits bei Vertragsabschluss feuchtigkeitsbedingt so geschädigt, dass dessen Nutzung als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken nicht gewährleistet war.
(1) Die Vereinbarung einer Beschaffenheit des gesamten Kaufgegenstands als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken ergibt sich konkludent aus § 1 Abs. 2 des Kaufvertrags in Verbindung mit der Anlage 1 zum Kaufvertrag. Nach den oben angeführten Grundsätzen kann die für eine Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung auch konkludent in der Weise erzielt werden, dass der Käufer dem Verkäufer bestimmte Anforderungen an den Kaufgegenstand zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 96/12 unter Hinweis auf BT-Drucks. 14/6040, S. 213). Ebenso kann eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dadurch getroffen werden, dass in der im Vertrag enthaltenen Beschreibung des Kaufobjekts durch den Verkäufer zugleich eine auf Bindung angelegte Aussage über seinen Charakter und damit einem diesem Charakter entsprechende Beschaffenheit enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 29.6.2016 – VIII ZR 191/15; ferner: Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB (2013), § 434 Rn. 65). In diesem Sinne liegt es hier. In § 1 Abs. 2 des Vertrags ist zur Nutzung des Kaufgegenstands angegeben, dass auf dem Vertragsgegenstand ein Mehrfamilienhaus steht, das vermietet ist, wobei wegen der bestehenden Mietverhältnisse auf die Anlage 1 Bezug genommen wird. Aus dieser Anlage 1 ergibt sich für das Hinterhaus, dort bezeichnet als “Anbau Hof”, die Vermietung einer Wohnfläche von 75,12 m² bei einer Kaltmiete von 435 Euro bzw. 5,79 Euro/m² an einen Herrn G. M. Diese Angaben sollten nicht lediglich eine Wissenserklärung des Verkäufers darstellen, sondern erkennbar Rechtsfolgen auslösen. Die Beklagte wusste, dass die Klägerin die streitgegenständliche Immobilie als Renditeobjekt zum Zwecke der Vermietung erwarb. Die Beklagte handelte als gewerbliche Verkäuferin, die das Objekt zwei Jahre zuvor angekauft und vor der Weiterveräußerung an die Klägerin selbst saniert hatte. Vor diesem tatsächlichen Hintergrund durfte die Klägerin der Beschreibung des Kaufgegenstands in § 1 Abs. 2 i.V.m. der Anlage 1 redlicherweise den Erklärungswert beimessen, dass das Objekt nicht nur tatsächlich in angegebenem Umfang vermietet ist, sondern auch eine bauliche Beschaffenheit aufweist, die diese Nutzung objektiv ermöglicht. Anderenfalls wäre auch die in § 9 Abs. 3 des Kaufvertrags, erster Unterpunkt, gemachte Zusicherung, wonach der Veräußerer versichert, dass die in § 1 Abs. 2 gemachten Angaben zu den Mietverhältnissen (wie aus Anlage 1 näher ersichtlich) zutreffend sind, ohne nachhaltigen Wert. Die Klägerin als Käuferin durfte bei einer derartigen Erklärung nicht nur erwarten, dass die aufgelisteten Mietverhältnisse tatsächlich bestehen. Nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der wechselseitigen Interessen und der Umstände des Einzelfalls durfte sie die entsprechende Erklärung auch als Zusage verstehen, dass der Kaufgegenstand einen baulichen Zustand aufweist, der die versprochene Nutzung objektiv ermöglicht.
(2) Entgegen der Auffassung der Berufung widerspricht diese Auslegung nicht der höchstrichterlichen Entscheidung vom 6.11.2015 (V ZR 78/14, BGHZ 207, 349), in der der Bundesgerichtshof den Grundsatz aufgestellt hat, dass Beschreibungen von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden, in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führen. Die hier vertretene Auslegung steht mit dieser Entscheidung im Einklang. Denn im vorliegenden Fall hat die Beschreibung der Beklagten, dass der Vertragsgegenstand eine bauliche Beschaffenheit aufweist, die eine Wohnraumvermietung erlaubt, in der notariellen Urkunde gerade Niederschlag gefunden. Auf § 1 Abs. 2 in Verbindung mit der Anlage 1 sowie § 9 Abs. 3, erster Unterpunkt, wird Bezug genommen.
(3) Auch die Formularerklärung in § 7 Abs. 1 Satz 2, Hs. 2 des notariellen Kaufvertrags, wonach der Erwerber erklärt, dass hinsichtlich des Vertragsgegenstands mit dem Veräußerer keine Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 BGB getroffen wurden, veranlasst nicht zu einer abweichenden Auslegung. Unbeschadet der Uneinigkeit der Parteien über die Frage, auf wessen Veranlassung der beurkundende Notar Dr. Dr. P. L. ausgewählt wurde, hat die Beklagte im Schriftsatz vom 15.5.2017 mitgeteilt, dass es sich bei der Klausel in § 7 Abs. 1 Satz 2 um eine Standardformulierung des Notars handelt. Nach deren einleitendem Passus gilt die Regelung nur, “soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist”. Die Erklärung in § 1 Abs. 2 in Verbindung mit der Anlage 1 stellt aber im Streitfall eine andere Vereinbarung in diesem Sinne dar, weil in der dort von der Verkäuferseite vorgenommenen individuellen Beschreibung des Kaufobjekts zugleich eine Aussage über seinen Charakter als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken und damit eine diesem Charakter entsprechende Beschaffenheit enthalten ist, die erkennbar für die Kaufentscheidung der Klägerin als Erwerberin und den vereinbarten Kaufpreis von entscheidender Relevanz war. Die Formularerklärung in § 7 Abs. 1 Satz 2, Hs. 2 ist daher nach dem insoweit maßgeblichen wechselseitigen Empfängerhorizont interessengerecht und nach Treu und Glauben für den vorliegenden Einzelfall auf den Inhalt zurückzuführen, dass die Erwerberin erklärt, über die in dem notariellen Vertrag getroffenen Vereinbarungen hinaus in Bezug auf den Kaufgegenstand keine Beschaffenheit vereinbart zu haben.
(4) Der in § 7 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 vereinbarte allgemeine Gewährleistungsausschluss für Sachmängel bezieht sich nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Beklagte für den Mangel einstehen muss.
(a) Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, kann dieser in der Regel nur dahin ausgelegt werden, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gelten soll (grundlegend: BGH, Urteil vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86; zuletzt bestätigt in BGH, Urteil vom 6.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349). Die Auslegungsregel, nach der sich ein zwischen den Parteien vereinbarter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erstreckt, gilt auch, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache nicht ausdrücklich, sondern “nur” konkludent vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 6.11.2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 m.w.N.).
(b) Die Beklagte hat nichts dazu vorgebracht, warum diese Auslegungsregel im Streitfall nicht Platz greifen sollte, deshalb ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht in LGU 7 oben ausgeführt hat, durch die Klausel in § 7 Abs. 1 habe die Vereinbarung der Beschaffenheit als Miethaus nicht abbedungen werden können.
(5) Weil der pauschale Ausschluss der Sachmängelhaftung in § 7 Abs. 1 Satz 2 sich nicht auf die getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erstreckt, kann offen bleiben, ob der Beklagten in Ansehung der massiven Feuchtigkeitsschäden im Hinterhaus auch Arglist im Sinne von § 444 Hs. 1 BGB zur Last fällt, wovon das Landgericht aufgrund verschiedener Indizien ausgegangen ist (LGU 7/8), was die Berufung jedoch mit Vehemenz bekämpft.
(6) Die tatsächliche Beschaffenheit des Hinterhauses entsprach bei Gefahrübergang nicht dem vereinbarten Soll. Ausgehend von den überzeugenden Ausführungen des Gerichtssachverständigen Dipl. Ing. W. war das gesamte rückwärtige Gebäude bereits bei Vertragsabschluss feuchtigkeitsbedingt so geschädigt, dass es zum maßgeblichen Zeitpunkt der Übergabe (§ 446 Satz 1 BGB) für den Nutzungszweck einer Wohnraumvermietung objektiv nicht geeignet war.
(a) Der Sachverständige Dipl. Ing. W. hat im Rahmen seines Ortstermins festgestellt, dass in der streitgegenständlichen Wohnung im Hinterhaus, die zu diesem Zeitpunkt nicht mehr bewohnt war, trotz gekippter Fenster ein muffiger Geruch herrschte. Im Bereich verschiedener Bauteilöffnungen konnte der Sachverständige an dem freigelegten Ziegelmauerwerk Feuchtigkeitsschäden in Form von Ausblühungen und Verfärbungen feststellen. An einer Gipskartonplatte konnte er Schimmelbildungen und Verfärbungen erkennen. Im Kellerraum waren auf dem Gipsputz Ausblühungen, Verfärbungen und Absandungen festzustellen. An einer Stelle hatte sich der Gipsputz infolge übermäßiger Feuchteaufnahme aus dem Fels und dem Natursteinmauerwerk großflächig vom Untergrund gelöst. An der Stahlträgerdecke im großen Kelleraum stellte der Sachverständige starke Korrodierungen an den unteren Flanschen der Stahlträger fest. In der Raummitte war eine starke Durchbiegung der Trägerdecke zu erkennen und an dem Gefach neben der Treppe zeigten sich starke Rissbildungen im Beton. Der Sachverständige hielt die Untersuchung der Kellerdecke durch einen Statiker für erforderlich, da eine Gefährdung für Leib und Leben nicht ausgeschlossen werden könne. Auch in den kleineren Kellerräumen stellte der Sachverständige an der dort befindlichen Kappendecke starke Korrosionserscheinungen an den sichtbaren Flanschen fest (Gutachten Seite 20/21, GA 259/260). Die von dem Sachverständigen durchgeführten Feuchtemessungen ergaben, dass in der Wohnung die rückseitige Gebäudewand an den Stellen, an denen die Gipskartonvorsatzschale entfernt war, bis auf eine Höhe von 1,00 m komplett durchfeuchtet ist. Diese Durchfeuchtung sei auch für die noch mit Gipskartonplatten verkleideten Wände anzunehmen. In den darunter liegenden Kellerräumen stellte der Sachverständige an allen Wänden über die gesamte Raumhöhe stark erhöhte Feuchtigkeit fest. Auch die an die Außenwände angrenzenden Kappen der Geschossdecke seien stark durchfeuchtet (Gutachten Seite 24/25, GA 263/264).
(b) Zur Ursache und dem Entstehungszeitpunkt der festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen hat der Sachverständige ausgeführt, dass mit Blick auf das geschätzte Baujahr des Gebäudes um 1900 das Kellermauerwerk mit Sicherheit weder horizontale noch vertikale Feuchtigkeitssperren aufweise. Das aber bedeute, dass seit dem tatsächlichen Baujahr kontinuierlich im angrenzenden Erdreich vorhandene Bodenfeuchtigkeit kapillar in das Mauerwerk habe eindringen können und auch eingedrungen sei. Dies sei zum einen vertikal über die Fundamente und zum anderen horizontal über die erdangeschütteten Außenwände geschehen. Außerdem müsse es, da es bis 1973 noch nicht üblich gewesen sei, eine Dränage einzubauen, zu regelmäßigen Wassereintritten in die Kellerräume durch aufstauendes Schichtenwasser gekommen sein. Der beim Ortstermin vorgefundene Durchfeuchtungsgrad und die festgestellten sichtbaren Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk seien bereits lange vor dem Zeitpunkt des Kaufvertrags vom 18.1.2013 vorhanden gewesen (Gutachten Seiten 25-27, GA 264-266). In seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige ergänzt, der Zustand, den er gesehen habe, sei schon über Jahrzehnte vorher so gewesen mit dieser extremen Feuchtigkeit (GA 315). Eine Sanierung hält der Sachverständige für nicht vertretbar. Die Wohnung werde immer Feuchtigkeit haben (GA 318).
(c) Abgesehen davon, dass die Berufung gegen die vorstehenden Feststellungen des Sachverständigen Dipl. Ing. W. keine Einwendungen erhoben hat, sie vielmehr konzediert, dass das Hinterhaus zum Zeitpunkt des Kaufs mangels Dränage und Abdichtung feucht gewesen sein muss, werden die Feststellungen des Gerichtssachverständigen auch durch das vorgerichtliche Privatgutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. R. bestätigt. Der Sachverständige Dipl. Ing. R. – wie der Sachverständige Dipl. Ing. W. ein anerkannter und erfahrender Gerichtsgutachter – hat im Oktober 2014 Feuchtemessungen an der rückwärtigen Außenwand der Wohnung im Hinterhaus durchgeführt und in weiten Teilen Werte festgestellt, die eine Bezeichnung des Mauerwerks als nass rechtfertigen (Gutachten Seiten 9/10, GA 38/39). In Bezug auf die Stahlträgerdecke im großen Kellerraum hat der Sachverständige zum Teil starke Korrosion an den Stahlträgern festgestellt, was auf eine längere Feuchtigkeitsbelastung der Bauteile hindeute (Gutachten Seite 10 und 12, GA 39 und 41). Auch die Stahlträger der Kappendecken in den beiden anderen Kellerteilen wiesen starke Korrosion auf (Gutachten Seite 12, GA 41). Teile des Innenputzes seien völlig durchnässt und in der Aufweichung begriffen (Gutachten Seite 11, GA 40). Im Bereich verschiedener Bauteilöffnungen stellte der Privatgutachter Wurzelbildungen fest, die ebenfalls ein deutlicher Hinweis auf vorhandene Feuchtigkeit seien (Gutachten Seite 11, GA 40). Das Hinterhaus habe an der Hausrückwand, insbesondere im linken Teil, ein massives Feuchtigkeitsproblem. Ursache des Problems sei die Feuchtigkeit, die von außen und von unten in das Bruchsteinmauerwerk eindringe und darin aufsteige. Das Kellermauerwerk sei nach unten nicht gegen eindringende Feuchtigkeit geschützt. Das Feuchtigkeitsproblem der Wand sei schon alt, was sich auch daran zeige, dass im Keller sogar eine Rinne und ein Pumpensumpf angelegt seien, um anfallendes Wasser abzuführen (Gutachten Seite 15, GA 44).
(d) Der Einwand der Berufung, der Sachverständige Dipl. Ing. W. habe ebenso wie das Landgericht übersehen, dass sich ausweislich des vorgerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens Dipl. Ing. R. der Feuchtigkeitszustand des Hinterhauses aufgrund der nach dem streitgegenständlichen Verkauf im Jahr 2014 durchgeführten, unfachmännischen Abdichtungsmaßnahmen erheblich verschlechtert habe, ist unbehelflich. Der Sachverständige Dipl. Ing. R. hat zwar im Zuge seiner privatgutachterlichen Beurteilung angenommen, der Feuchtigkeitszustand des Hinterhauses habe sich nochmals dadurch verschlechtert, dass auf der Außenseite eine Bitumendickbeschichtung zu hoch aufgetragen worden sei (Gutachten Seite 15, GA 44). Entgegen der Darstellung der Berufung trifft es jedoch nicht zu, dass das Gutachten des gerichtlich beauftragten Sachverständigen Dipl. Ing. W. sich hierzu nicht verhält. Auf Seite 28 seines Gutachtens, GA 267, führt der Sachverständige Dipl. Ing. W. aus, die nach dem Verkauf ausgeführten Abdichtungsarbeiten seien, wie dem Gutachten Dipl. Ing. R. entnommen werden könne, zum einen fachlich falsch ausgeführt worden und zum anderen baukonstruktiv sinnlos. Eine Veränderung der im Mauerwerk vorhandenen Feuchte zum Negativen hin könne infolge der Abdichtung nicht erfolgt sein. Der Sachverständige Dipl. Ing. W. bestätigt demnach das Privatgutachten darin, dass die im Einvernehmen der Parteien nach Kaufvertragsabschluss und Gefahrübergang zum Zwecke der Behebung der Feuchtigkeitsproblematik veranlassten Arbeiten der französischen Firma T. B. aus Saarguemines ihrerseits mangelhaft und zudem untauglich waren, aber er widerspricht dem Privatgutachter in dessen Einschätzung, dass die Abdichtungsarbeiten zu einer weiteren Verschlechterung des Feuchtigkeitszustands geführt haben. Eine weitere Aufklärung in diesem Punkt war nicht geboten, denn selbst wenn die Einschätzung des Privatgutachters zuträfe fiele dies im Ergebnis auf die zum Zeitpunkt der Beauftragung der französischen Firma gemäß §§ 437 Nr. 1, 439 BGB nachbesserungspflichtige Beklagte zurück. Die gescheiterte Mängelbeseitigung durch die Firma T. B. ist mit Blick auf die unstreitig gebliebene Tatsache, dass deren Beauftragung durch die Klägerin auf einen gemeinsamen Ortstermin mit dem für die Beklagte handelnden Zeugen A. T. und eine Angebotshereinholung durch diesen zurückgeht (vgl. GA 96/97), der Beklagten als fehlgeschlagener Nachbesserungsversuch zuzurechnen.
(e) Selbst wenn, wie die Berufung in Widerspruch zu den Ausführungen des Sachverständigen Dipl. Ing. W. in dessen mündlicher Anhörung behauptet, sich durch den Umbau des Hinterhauses im Jahr 2012 die dortigen Lüftungsverhältnisse verändert und der Umbau sich ungünstig auf die Sichtbarkeit der Feuchtigkeitserscheinungen ausgewirkt hätte, würde dies keine abweichende Beurteilung der Haftungsfrage rechtfertigen. Für den Umbau im Jahr 2012 und eine etwaig dadurch bedingte Veränderung der Luftverhältnisse im Hinterhaus ist die Beklagte verantwortlich. Sie war es, die nach Erwerb des Anwesens das Hinterhaus von einer Werkhalle in ein Wohnobjekt umbauen ließ und beim Weiterverkauf an die Klägerin im Jahr 2013 die Nutzbarkeit zur Vermietung als Wohnraum versprochen hat.
c) Zu einer Frist zur Nacherfüllung nach §§ 441 Abs. 1, 323 Abs. 1 Satz 1 BGB fehlt es klägerseits an Vortrag. An der Berechtigung der Klägerin zur Minderung ändert dies jedoch nichts, weil ihr spätestens nach dem gescheiterten Einsatz der französischen Firma T. B. und dem anschließend durch Einschaltung des Privatgutachters Dipl. Ing. R. zu Tage getretenen Ausmaß der Feuchtigkeitsproblematik im Hinterhaus eine weitere Nacherfüllung durch die Beklagte nach § 440 Satz 1 Alt. 3 BGB nicht mehr zumutbar war.
aa) Das Recht des Käufers, wegen eines Sachmangels Minderung zu verlangen, setzt nach § 437 Nr. 2 i.V.m. § 441 Abs. 1, § 323 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich voraus, dass der Käufer dem Verkäufer unter Setzung einer angemessenen Nachfrist erfolglos Gelegenheit zur Nacherfüllung nach § 439 BGB gegeben hat (vgl. BGH, Urteil vom 1.7.2015 – VIII ZR 226/14). Nach § 440 Satz 1 Alt. 3 BGB ist eine Nacherfüllungsaufforderung jedoch entbehrlich, wenn dem Käufer die ihm zustehende Art der Nacherfüllung unzumutbar ist. Die Unzumutbarkeit ist anders als bei den in §§ 281 Abs. 2, 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelten Tatbeständen aus der Sicht des Käufers zu beurteilen (JurisPK BGB/Pammler, aaO, § 440 Rn. 44). Für die Wertung, ob die Nacherfüllung für den Käufer unzumutbar ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen, insbesondere die Zuverlässigkeit des Verkäufers, diesem vorzuwerfende Nebenpflichtverletzungen oder der Umstand, dass der Verkäufer bereits bei seinem ersten Erfüllungsversuch, also bei Übergabe, einen erheblichen Mangel an fachlicher Kompetenz hat erkennen lassen und das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig gestört ist (BGH, Urteil vom 15.4.2015 – VIII ZR 80/14).
bb) Dies berücksichtigend liegen die Voraussetzungen des § 440 Satz 1 Alt. 3 BGB im Streitfall vor, ohne dass es entscheidend auf den Nachweis eines arglisten Handelns der Beklagten ankäme. Aufgrund der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass das als Vermietungsobjekt verkaufte Hinterhaus bereits bei Übergabe massive Mängel in Form fortgeschrittener Feuchtigkeitserscheinungen einschließlich Korrosion und Durchbiegung u.a. an sicherheitsrelevanten Bauteilen (Decken im Keller) aufwies und diese Mängel bei einer ordnungsgemäß durchgeführten Sichtprüfung für die Beklagte erkennbar gewesen wären. Die Beklagte, handelnd durch den Zeugen A. T., der das Hinterhaus unstreitig vor Durchführung der Sanierungsarbeiten ohne den Gipsputz im Keller und ohne die Vorsatzschale aus Rigipsplatten in der Wohnung gesehen hat, hat das Ausmaß der Feuchtigkeitsproblematik im Hinterhaus zumindest fahrlässig verkannt. Dies folgt aus den Feststellungen des Sachverständigen Dipl. Ing. W., der sich klar und eindeutig dahin festgelegt hat, dass die massive Feuchtigkeitsproblematik aufgrund der optischen Anzeichen auch für Laien erkennbar war (Gutachten Seite 27, GA 266). Hiervon ausgehend steht für den Senat fest, dass die Beklagte bereits bei Übergabe des Kaufobjekts einen erheblichen Mangel an fachlicher Kompetenz hat erkennen lassen, der bereits für sich gesehen geeignet war, das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zu stören. Diese aufgetretene Störung wurde durch das nachvertragliche Verhalten der Beklagten nur noch verstärkt. Nachdem die Klägerin die Durchfeuchtung des Mauerwerks nach Vertragsabschluss festgestellt hatte, hat sie sich an die Beklagte gewandt und diesen Mangel gerügt. Es gab einen gemeinsamen Ortstermin, bei dem der Zeuge A. T. für die Beklagte Vermutungen zu den Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen äußerte (GA 5). Im Vertrauen auf die Angaben des Zeugen A. T., die der Klägerin schlüssig erschienen (GA 5), ließ diese durch den Zeugen A. T. drei Angebote von Firmen zur Behebung der Feuchtigkeitsprobleme einholen (GA 96), u.a. von der Firma T. B. aus Sarreguemines, welche sodann den Auftrag erhielt und Arbeiten zur nachträglichen Herstellung einer Außenabdichtung durchführte. Nachdem das Anwesen trotz dieser Abdichtungsarbeiten unter massiver Feuchtigkeit und Nässe litt, ließ die Klägerin den Privatgutachter Dipl. Ing. R. Ausmaß und Ursachen des Feuchtigkeitsschadens sachverständig begutachten. Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Dipl. Ing. R. stellte sich dann heraus, dass die auf die Vermutungen des Zeugen A. T. hin zum Zwecke der Behebung der Feuchtigkeitsproblematik veranlassten Bauarbeiten nicht nur fachlich falsch sondern zudem baukonstruktiv sinnlos und daher untauglich waren. Angesichts dieser Gesamtumstände war der Klägerin spätestens nach Vorlage des Gutachtens Dipl. Ing. R. eine weitere Nachbesserung durch die Beklagte nicht mehr zumutbar, weil jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit und Fachkompetenz der Beklagten zerstört sein durfte.
d) Entgegen der Auffassung der Berufung ist der Gewährleistungsanspruch der Klägerin auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie infolge grober Fahrlässigkeit das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit verkannt hätte, § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB.
aa) § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB regelt im Wege eines gesetzlichen Haftungsausschlusses, dass der Verkäufer bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers nicht haften muss, es sei denn es liegen arglistiges Verschweigen eines Mangels oder eine Beschaffenheitsgarantie seitens des Verkäufers vor. Unkenntnis meint, dass dem Käufer teilweise oder ganz die Kenntnis des Mangels im Sinne des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB fehlt (JurisPK BGB/Pammler, aaO, § 442 Rn. 30). Grobe Fahrlässigkeit erfordert einen objektiv schwerwiegenden und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (BGH, Urteil vom 20.2.2013 – VIII ZR 40/12).
bb) Im Streitfall ist der Klägerin entgegen der Sichtweise der Berufung unter Berücksichtigung der Gesamtumstände kein Fahrlässigkeitsvorwurf dahingehend zu machen, nicht auf eine Besichtigung des Hinterhauses vor Abschluss des Kaufvertrags bestanden zu haben. Insoweit gilt im Ausgangspunkt, dass es einem Käufer im Allgemeinen nicht als Sorgfaltsverstoß angelastet werden kann, wenn er sich auf die Angaben des Verkäufers zum Kaufgegenstand verlässt und deshalb keine eigenen Nachforschungen anstellt (BGH, Urteil vom 20.2.2013 – VIII ZR 40/12). Eine Obliegenheit des Käufers, den Kaufgegenstand vor dem Abschluss des Kaufvertrags auf etwaige Mängel zu untersuchen, um sich seine Gewährleistungsrechte zu erhalten, wird durch § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht begründet (Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 6.7.2016 – 2 U 54/15). Dies gilt im Ausgangspunkt auch für einen Käufer, der gewerblich handelt (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, aaO für einen gewerblichen Autohändler). Die Klägerin hat das Vorderhaus unstreitig zweimal besichtigt. Auch das Hinterhaus wollte sie ursprünglich besichtigen, aus streitigen Umständen ist es hierzu jedoch vor Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrags nicht mehr gekommen. Selbst wenn man den Vortrag der Beklagten als richtig unterstellt, dass die unterbliebene Besichtigung nicht ihr anzulasten ist, sie insbesondere eine Besichtigung der Klägerin nicht aktiv verhindert hat, kann es der Klägerin nicht als Sorgfaltsverstoß angelastet werden, dass sie nicht auf einer Besichtigung des Hinterhauses vor Kaufvertragsabschluss bestanden hat. Es kann dahinstehen, ob die Beklagte der Klägerin vor oder erst nach Vertragsschluss erklärt hat, der Zustand des Hinterhauses sei mit demjenigen des Vorderhauses vergleichbar. Denn selbst wenn der Zustand des Hinterhauses zwischen den Parteien nicht erörtert wurde, ist nicht ersichtlich, wieso andererseits die Klägerin von sich aus hätte Misstrauen hegen und annehmen müssen, das Hinterhaus weiche hinsichtlich des baulichen Zustands von dem von ihr besichtigten Vorderhaus ab. Das Vorderhaus ist unstreitig mangelfrei und baulich in gutem Zustand. In diesem Zusammenhang spielt auch eine Rolle, dass die Außenansicht des Hinterhauses augenscheinlich keinerlei Hinweise auf nicht fachgerechte Umbaumaßnahmen respektive das Vorhandensein gravierender Baumängel lieferte. Die bei den beiden Gutachten befindlichen Lichtbilder (vgl. Abb. 1, 2 in der Fotodokumentation zum Gutachten Dipl. Ing. R., GA 47 sowie Bild Nr. 1 im Gutachten Dipl. Ing. W., GA 246) dokumentieren, dass das Hinterhaus von außen optisch einen guten bis sehr guten und zugleich modernen Eindruck hinterlässt. Von der Außenansicht her ist nicht zu erkennen, dass es sich bei diesem Gebäude um eine mehr als hundert Jahre alte ehemalige Werkhalle handelt, die unter massiven – wenngleich altersbedingt als normal einzustufenden – Baumängeln leidet. Nach dem unstreitig gebliebenen Sachvortrag der Klägerin war ihr nicht bekannt, dass das Hinterhaus erst durch die Beklagte zu einem Wohnobjekt umgestaltet worden ist. Veranlassung für weitere Nachforschungen zum Zustand des Hinterhauses hätten sich vor diesem Hintergrund allenfalls aufgrund eines entsprechenden deutlichen Warnhinweises durch die Beklagte ergeben können, der jedoch unstreitig nicht erfolgt ist. Der Klägerin wurde zwar vor Abschluss des Kaufvertrags beklagtenseits durch Vorlage des Kurzberichts des Sachverständigen Sch. offenbart, dass in der Wohnung im Hinterhaus durch die Mieter eine Schimmelbildung beanstandet worden ist. Die Beklagte nimmt indes selbst für sich in Anspruch, dass sie auf das Gutachten Sachverständigen Sch. vertraut hat (vgl. Klageerwiderung Seite 4, GA 94). Es erschließt sich daher nicht, warum für die Klägerin nicht selbiges gelten sollte. Der Kurzbericht Sachverständigen Sch. verschleiert durch die Tatsache, dass von den beiden formularmäßig vorgesehenen Alternativen “Lüftungsmangel” oder “Baumangel” lediglich die Alternative “Lüftungsmangel” angekreuzt ist, dass die Schimmelproblematik tatsächlich auf einen grundlegenden Bauwerksmangel zurückzuführen ist. Durch seine Empfehlungen (GA 25 Rs) erweckt der Gutachter bei dem unbefangenen Leser den Eindruck, die Schimmelproblematik sei durch verstärkte Lüftungsmaßnahmen des Mieters in den Griff zu bekommen. Der Kurzbericht legte nicht den Schluss auf einen gravierenden möglichen Sachmangel des Hinterhauses nahe, weshalb es unter Berücksichtigung der Gesamtumstände und des bereits gewonnenen Eindrucks von dem Vorderhaus schon nicht sorgfaltswidrig, jedenfalls aber nicht unverständlich erscheint, dass die Klägerin auf den Kurzbericht vertraut und von einer Besichtigung des Hinterhauses abgesehen hat.
cc) Davon abgesehen ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin den Mangel während eines hypothetischen Besichtigungstermins hätten erkennen können. Aus dem eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. W. ergibt sich entgegen dem Berufungsvortrag mitnichten, dass die Feuchtigkeit in der Mietwohnung im Hinterhaus einer Besichtigung durch den Käufer ohne Weiteres zugänglich war. Die Ausführungen des Sachverständigen zu einer Erkennbarkeit der Feuchtigkeitsanzeichen auch für einen Laien beziehen sich auf diejenigen Stellen, in denen zum Begutachtungszeitpunkt in der Wohnung die Wand bereits freigelegt war bzw. im Keller die Wände nicht bzw. nicht mehr mit Gips verkleidet waren (Gutachten Dipl. Ing. W. Seite 27, GA 266). In seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige auf die Fragen der Beklagten zu einer Erkennbarkeit der Feuchtigkeitserscheinungen bei einer hypothetischen Besichtigung im Jahr 2013 erklärt, die Durchfeuchtung des Mauerwerks in der Mietwohnung sei für die Klägerin nur dann erkennbar gewesen, wenn auch zu diesem Zeitpunkt bereits eine Wand einsehbar gewesen wäre (GA 316/317). Da das Mauerwerk in der Wohnung jedoch zum Zeitpunkt der Veräußerung unstreitig durchgehend mit einer Vorsatzschale aus Rigipsplatten verdeckt war, folgt hieraus, dass auch eine Besichtigung der Klägerin die grundlegende Feuchtigkeitsproblematik in der Wohnung nicht offenbart hätte. Für eine Besichtigung des Kellers im Hinterhaus bestand ohne Warnhinweis der Beklagten aus Käufersicht kein Anlass, da der Keller, wie die Beklagte selbst in der Berufung vorträgt, ohnehin aufgrund seiner geringen Höhe nicht zur Nutzung durch die Mieter des Hinterhauses vorgesehen war.
e) Der Höhe nach hat das Landgericht der Klägerin mit Recht einen Anspruch auf teilweise Erstattung des Kaufpreises i.H.v. 61.400 Euro zugebilligt.
aa) Gemäß § 441 Abs. 3 Satz 1 BGB ist bei der Minderung der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. § 441 Abs. 3 Satz 2 BGB eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit der Schätzung nach § 287 ZPO. Eine Verhältnisrechnung nach § 441 Abs. 3 BGB (zur Berechnungsformel siehe: Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB (2013), § 441 Rn. 13 ff.), deren Ziel es ist, einen Ausgleich für Mängel unter Aufrechterhaltung des vereinbarten Preis-/Leistungsverhältnisses zu erreichen, ist entbehrlich, wenn sich der Verkehrswert der Sache in mangelfreiem Zustand mit dem Kaufpreis deckt (Staudinger/Matusche-Beckmann, aaO, § 441 Rn. 16). In einem solchen Fall braucht nur der Minderwert der Sache mit Mangel festgestellt zu werden. Hierfür ist auf den Verkehrswert der Sache mit Mangel abzustellen (Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB (2013), § 441 Rn. 17).
bb) Die Klägerin hat den Minderungsbetrag dergestalt errechnet, dass sie den Verkehrswert der Sache mit dem Kaufpreis gleichgesetzt hat, ohne dass die Beklagte hiergegen Einwendungen erhoben hat. Für die Berechnung des Minderwerts des Vertragsgegenstands in mangelbehaftetem Zustand hat sie zunächst als Bezugspunkt die aus der Anlage 1 ersichtlichen Gesamtmieteinnahmen bei Vertragsabschluss herangezogen. Hieraus ergaben sich für das Gesamtanwesen Gesamtmieteinnahmen von 3.435 Euro netto/Monat, hiervon entfielen 435 Euro auf das Hinterhaus, das entspricht 12,66% des Gesamtmietzinses. Bezogen auf den Kaufpreis von 500.000 Euro ergäbe sich hieraus ein Betrag von 63.300 Euro als Minderwert, da der entsprechende Mietzins für das Hinterhaus derzeit und auf der Grundlage der sachverständigen Feststellungen mangels Rentabilität der Sanierung auch zukünftig insgesamt nicht mehr erzielt werden kann. Das Hinterhaus ist unbewohnbar, es müsste kernsaniert werden, was der Sachverständige Dipl. Ing. W. für wirtschaftlich nicht vertretbar hält. Als alternativen Bezugspunkt für die Berechnung der Minderungshöhe hat die Klägerin die Quadratmeterzahl des Hinterhauses in das Verhältnis zu der sich aus der Anlage 1 zum Vertrag ergebenden Gesamtnutzungsfläche gesetzt. Die Gesamtnutzungsfläche beträgt hiernach 628,6 m², auf das Hinterhaus entfällt eine Nutzfläche von 75,1 m², das entspricht einem Anteil von 11,9% bezogen auf die Gesamtnutzungsfläche. Bezogen auf den Kaufpreis von 500.000 Euro ergäbe sich hieraus ein Betrag von 59.500 Euro für den Minderwert. Die Klägerin hat aus beiden Berechnungsmethoden für den Ansatz des Minderungsbetrags den Mittelwert von 61.400 Euro herangezogen, ohne dass die Beklagte hiergegen in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht Einwände erhoben hätte. Der Senat sieht sich daher nicht gehindert, der Berechnung der Klägerin zu folgen und legt deshalb seiner Schätzung zugrunde, dass der Wert des von der Beklagten erworbenen Grundstücks in mangelhaftem Zustand um rund 12,22% niedriger liegt als sein Wert in mangelfreiem Zustand. Bei einem vereinbarten Kaufpreis von 500.000 Euro als Gegenwert der Sache in mangelfreiem Zustand beträgt der Gegenwert für die Kaufsache in mangelhaftem Zustand 438.600 Euro. Hieraus errechnet sich der zugesprochene Minderungsbetrag von 61.400,00 Euro, den die Klägerin als zuviel entrichteten Betrag gemäß § 437 Nr. 2, § 441 Abs. 4 Satz 1, § 346 Abs. 1 BGB von der Beklagten zurückfordern kann.
2. Der Klägerin steht daneben i.H.v. 7.235 Euro ein Anspruch auf Erstattung der vergeblichen Aufwendungen für die Einschaltung der Firma T. B. zu.
a) Dem Grunde nach ergibt sich die Erstattungspflicht der Beklagten aus § 439 Abs. 2 BGB und hilfsweise auch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, denn es handelt sich um Aufwendungen, die der Klägerin im Einvernehmen mit der Beklagten zum Zwecke der Mängelbeseitigung an dem Hinterhaus entstanden sind, zu deren Tragung von Rechts wegen gemäß § 437 Nr. 1, § 439 Abs. 2 BGB aber allein die Beklagte verpflichtet gewesen wäre (vgl. BGH, NJW 2009, 580, ferner: Staudinger/Matusche-Beckmann, aaO, § 439 Rn. 91). Bei § 439 Abs. 2 BGB handelt es sich nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung um eine Kostentragungsregelung mit Anspruchscharakter, die die Unentgeltlichkeit der Nacherfüllung für den Käufer gewährleisten soll (BGH, Urteil vom 13.4.2011 – VIII ZR 220/10, BGHZ 189, 196 Rn. 23 ff., 37; zuletzt bestätigt: BGH, Urteil vom 30.4.2014 – VIII ZR 275/13, BGHZ 201, 83 Rn. 11). Die Klägerin kann deshalb von der Beklagten grundsätzlich die vollständige Erstattung der durch die Einschaltung der Firma T. B. entstandenen Kosten beanspruchen, ohne dass es eine Rolle spielt, dass deren ausgeführte Arbeiten im Ergebnis vergeblich waren, denn auch die Kosten einer fehlgeschlagenen Nachbesserung gehen zu Lasten des Verkäufers (vgl. JurisPK BGB/Pammler, aaO, § 439 Rn. 55 ff., 63).
b) Die angefallenen Kosten sind mit Vorlage der Rechnung vom 27.3.2014, Anlage K 3, GA 27, grundsätzlich belegt. Die Beklagte hat hiergegen keine Einwände erhoben. Infolge der Vorsteuerabzugsberechtigung der Klägerin beschränkt sich die Erstattungspflicht der Beklagten allerdings auf den in der Rechnung ausgewiesenen Nettobetrag, denn angefallene Umsatzsteuer ist nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ersatzfähig, soweit der Geschädigte sie als Vorsteuer abziehen kann. Hier greifen die Grundsätze des Vorteilsausgleichs. Den in der Abzugsmöglichkeit liegenden Vorteil muss sich der Geschädigte auf seinen Schaden anrechnen lassen (BGH, NJW 2014, 2874 Rn. 17 m.w.N.). Dieser Grundsatz ist auch auf den hier in Rede stehenden, aus der Nacherfüllungspflicht der Beklagten resultierenden Aufwendungsersatzanspruch der Klägerin aus § 439 Abs. 2 BGB zu übertragen. Die Klägerin hat auf Nachfrage des Senats ihre Vorsteuerabzugsberechtigung eingeräumt. Die in Rede stehenden Werkleistungen sind an einem im Inland gelegenen Grundstück für die im Inland ansässige, unternehmerisch handelnde Klägerin ausgeführt worden, weshalb es sich um steuerbare Umsätze im Sinne von §§ 1, 3a UStG handelt. Infolge der Berechtigung der Klägerin zum Vorsteuerabzug begrenzt sich ihr Erstattungsanspruch auf den in der Rechnung vom 27.3.2014 ausgewiesenen Nettobetrag von 7.235 Euro. In Höhe des überschießenden Rechnungsbetrags von 723,50 Euro ist die landgerichtliche Entscheidung abzuändern und die Klage abzuweisen.
3. Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht eine Erstattungspflicht für die Kosten für das Privatgutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. R. ausgesprochen. Der Klägerin steht insoweit ein Erstattungsanspruch i.H.v. 2.628,80 Euro zu.
a) Auch die außergerichtlich angefallenen Sachverständigenkosten sind dem Grunde nach aus § 439 Abs. 2 BGB zu ersetzen. Denn zu den erstattungsfähigen Aufwendungen aus § 439 Abs. 2 BGB gehören auch die Kosten für Gutachten von Sachverständigen, soweit diese zur Klärung der Mangelursache erforderlich sind (BGH, Urteil vom 30.4.2014 – VIII ZR 275/13, BGHZ 201, 83 Rn. 11 ff.; JurisPK BGB/Pammler, aaO, § 439 Rn. 65). Ausweislich des Seite 1, GA 30, des Gutachtens Dipl. Ing. R. ergibt sich, dass dieser von der Klägerin mit der Erstellung eines Parteigutachtens zu Ausmaß und Ursachen des Feuchtigkeitsschadens im streitgegenständlichen Hinterhaus beauftragt wurde.
b) Einer Erstattungspflicht aus § 439 Abs. 2 BGB steht nicht entgegen, dass die Klägerin nach der Erstellung des Privatgutachtens nicht mehr gemäß § 439 Abs. 1 BGB Nacherfüllung von der Beklagten verlangt, sondern gemäß § 441 BGB den Kaufpreis gemindert hat (BGH, Urteil vom 30.4.2014 – VIII ZR 275/13, BGHZ 201, 83 Rn. 18). Dies ändert nichts daran, dass die angefallenen Sachverständigenkosten jedenfalls zum Zeitpunkt ihrer für den Ersatzanspruch maßgeblichen Entstehung zumindest auch zum Zwecke der Nacherfüllung als dem anderen Gewährleistungsrechten vorgeschalteten Gewährleistungsrecht aufgewandt worden sind und aus damaliger Sicht zur Klärung der Ursache des Mangels und seiner Zurechnung erforderlich waren (vgl. BGH, aaO).
c) Weil es sich bei den entstandenen außergerichtlichen Gutachterkosten zugleich um einen Mangelfolgeschaden handeln dürfte, folgt die Ersatzpflicht der Beklagten dem Grunde nach parallel auch aus § 434 Abs. 1, § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 BGB. Das insoweit zusätzlich erforderliche Verschulden der Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Die Beklagte hat sich nicht entlastet.
d) Die Höhe des Anspruchs, den die Klägerin durch Vorlage der Rechnung vom 17.11.2014, Anlage K 5, belegt hat, ist nicht im Streit. Aus den unter 2. b) angeführten Gründen reduziert sich die Erstattungspflicht der Beklagten auf den in der Rechnung ausgewiesenen Nettobetrag von 2.628,80 Euro. In Höhe des Differenzbetrags von 499,47 Euro war die landgerichtliche Entscheidung auf die Berufung abzuändern und die Klage abzuweisen.
4. Unter dem rechtlichen Gesichtspunkt einer Schadensersatzpflicht nach § 434 Abs. 1, § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 BGB ergibt zuletzt auch ein Anspruch auf Erstattung außergerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten, wobei auch insoweit die Vorsteuerabzugsberechtigung der Klägerin zu einer geringfügigen Korrektur der erstinstanzlichen Entscheidung dahingehend führen musste, dass sich der Erstattungsanspruch wie folgt berechnet:
– 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV-RVG bei einem außergerichtlichen Streitwert von 69.428,27 Euro: 1.560,- Euro
– Auslagenpauschale Nr. 7002 VV-RVG: 20,- Euro
– insgesamt: 1.580,00 Euro.
5. Die erstinstanzliche Zinsentscheidung rechtfertigt sich überwiegend aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Die Beklagte befindet sich, wie das Landgericht mit Recht und von der Berufung unbeanstandet ausgeführt hat, aufgrund des klägerischen Schreibens vom 9.12.2014 seit dem 1.1.2015 in Schuldnerverzug. Allerdings beinhaltet dieses Schreiben (vgl. Anlage K 6, GA 80 ff.) nur eine Inverzugsetzung hinsichtlich des Anspruchs auf Minderung des Kaufpreises in Höhe von 61.400 Euro, des Anspruchs auf Erstattung der Kosten für das Sachverständigengutachten Dipl. Ing. R. i.H.v. 3.128,27 Euro und der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten (für letztere macht die Klage keine Zinsansprüche geltend). Der Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Beauftragung der Firma T. B. wird in dem Schreiben nicht erwähnt, auch eine anderweitige Inverzugsetzungshandlung ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit kann die Klägerin daher nur Rechtshängigkeitszinsen nach §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen. Die Klagezustellung erfolgte am 12.3.2015, so dass aus einem zugesprochenen Teilbetrag i.H.v. 7.235,00 Euro ein Anspruch auf Zinsen erst ab dem 13.3.2015 besteht. Auch insoweit bedurfte die erstinstanzliche Entscheidung einer geringfügigen Korrektur.
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Dem Antrag der Beklagten, die Revision zuzulassen, war nicht stattzugeben. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung betrifft die Anwendung gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechungsgrundsätze auf den Einzelfall.