Source: https://www.voicarcereri.it/2019/11/
Timestamp: 2020-07-08 08:38:56+00:00
Document Index: 143158266

Matched Legal Cases: ['art. 1575', 'art.1576', 'art.1576', 'art.1578', 'art.1576', 'art. 10']

Novembre 2019 – Voi & Carcereri
2019 > Novembre
ANACI, Eventi, News
Gli Avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri del nostro Studio legale, saranno relatori all’importante convegno “Il condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica”.
Locazione di Immobili commerciali, manutenzioni straordinarie e risoluzione del contratto
Contratti, responsabilità e danni, Diritto delle locazioni, News
di Maurizio Voi, avvocato.
Nei contratti di importanti immobili commerciali come alberghi e grandi strutture dedicate anche al contatto con il pubblico è prassi che la manutenzione straordinaria si accollata al conduttore in deroga all’articolo 1576 c.c.
Il principio generale codificato nell’art. 1575 n.2) c.c., ossia mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto, trova la sua specificazione nell’art.1576 c.c. in forza del quale il locatore deve effettuare tutte le riparazioni necessarie per mantenere alla cosa la sua naturale destinazione.
La manutenzione è così intesa come un concetto generale, un’attività che sia il risultato finale per l’adempimento dell’obbligazione sopra detto.
Nelle clausole contrattuali si suole distinguere tra “manutenzione ordinaria” e “manutenzione straordinaria” per poi addossarle entrambe al conduttore sul quale così graverà quell’obbligo di conservazione del bene in funzione dell’uso convenuto.
Nel concetto di mantenimento del “buono stato locativo” vi è inizialmente da distinguere tra “guasti” e “vizi” sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto perché la loro incidenza rispetto al canone di locazione e conservazione dell’immobile non di proprietà può comportare una diversa valutazione nella generale economia contrattuale.
Per la giurisprudenza della cassazione le riparazioni necessarie per il mantenimento del buono stato locativo riguardano quegli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, ma l’art.1576 c.c. non può essere richiamato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti.
La prevista deroga contrattuale all’obbligo del locatore viene quindi meno e al conduttore non può essere richiesto l’intervento il quale potrà difendersi invocando l’art.1578 c.c. quindi la risoluzione del contratto. Quei vizi incidono in modo apprezzabile sull’idoneità dell’immobile a servire all’uso pattuito.
La manutenzione attiene quindi all’attività di ordinaria conservazione dell’immobile così, secondo la giurisprudenza della Corte di legittimità, non può mai intervenire per incidere sulla composizione, costruzione, funzionalità strutturale del bene.
Le necessità degli interventi “strutturali” non legittima il conduttore ad agire giudizialmente contro il locatore per ottenerne l’adempimento o effettuare direttamente le riparazioni, lo strumento protettivo del conduttore è la domanda di risoluzione del contratto o riduzione del canone.
La giurisprudenza si è anche espressa sui concetti di manutenzione ordinaria e straordinaria identificando la prima come quella diretta ad eliminare i “guasti” della cosa o comunque di periodica ricorrenza o prevedibilità; qui la spesa è modica.
La manutenzione straordinaria è qualificata come riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito della ordinaria durata del contratto, ovvero di una certa urgenza ed entità al fine di restituire al bene la sua integrità ed efficienza.
La giurisprudenza ha poi elaborato la categoria delle manutenzioni straordinarie di “notevole entità” cioè opere finalizzate ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo.
Quindi nell’ambito di un rapporto locatizio che in deroga all’art.1576 c.c. accolli le spese di manutenzione straordinaria al conduttore, se non precisamente individuati i tipi, le caratteristiche, le modalità degli interventi di manutenzione straordinaria, magari facendo riferimento ad “interventi programmati” in funzione di conservazione, tenuto conto dello stato dell’immobile e del canone di locazione, si pone il problema se il “particolare intervento “straordinario” rientri nel concetto di manutenzione derogata.
E se nell’ambito della ordinaria durata del rapporto si presentino costi di manutenzione straordinaria sproporzionati rispetto al corrispettivo della locazione, ovvero di “notevole entità” finalizzate ad impedire il “degrado edilizio”, l’obbligo d’intervento e del costo non può gravare sul conduttore.
Il conduttore potrà così richiedere la risoluzione del contratto tenendo conto che il sopravvenire di tali necessità non configurano un inadempimento contrattuale ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive (il sinallagma) consentendo la risoluzione o riduzione del canone di locazione.
Maurizio Voi relatore al convegno ANACI «La tutela del patrimonio condominiale»
Eventi, News, Real Estate and property management
MARTEDÌ 22 OTTOBRE 2019 PALAEXPO VERONA SECONDO PIANO – SALA ANACI
Maurizio Voi, senior partner dello studio Voi Carcereri, partecipa in qualità di relatore al convegno organizzato da ANACI alla Fiera di Verona – PalaExpo per il prossimo 22 ottobre e che avrà ad oggetto la tutela del patrimonio condominiale.
L’intervento di Maurizio Voi si concentra su «L’amministratore professionista Anaci e la capacità del problem solving nel condominio» ed esplora le buone pratiche che l’amminstratore del condominio deve applicare per risolvere le numerose e complesse problematiche poste dal suo lavoro.
Il Convegno si aprirà alle ore 9,30 e proseguirà per tutta la mattinata secondo il seguente
PROGRAMMA (scarica qui il programma in .pdf)
09:30 – 09:45 Saluti e introduzione al convegno
Michele Ischia Presidente provinciale ANACI Verona e Ing. Giovanni Bartucci Alperia Bartucci
09:45 – 10:30 L’amministratore professionista Anaci e la capacità del problem solving nel condominio
10:30 – 11:00 Soluzioni efficienziali e Digitali nel comparto Home&Building nazionale
Ing. Cristian Pulitano – Energy Strategy Group – PoliMi
11:00 – 11:30 Smart Home ed efficienza tecnologica nel residenziale
Prof.ssa Cavazzini – LabEe s.r.l. – UniPd
11:30 – 12:00 La certificazione di qualità nelle ristrutturazioni: ENERGY CHECK e CASACLIMA “R”
Arch. Luca Devigili M.sC. – Klima Haus
12:15 – 12:45 Alperia Bartucci
Ing. Elena Ardizzi – Riqualificazione energetica e sismica dei condomìni:
l’art. 10 del decreto crescita e le soluzioni di Alperia Bartucci
12:45 – 13:15 Alperia Bartucci
Ing. Mario Della Bella – Sybil: Intelligenza artificiale applicata alla climatizzazione dei condomìni
13:15 – 13:30 Domande
Per iscrizioni rivolgersi direttamente ad ANACI tramite l’indirizzo mail
info@anaci-verona.net