Source: https://www.notariofranciscorosales.com/venta-de-pisos-errores-frecuentes-en-el-certificado-de-deudas-con-la-comunidad-de-propietarios/
Timestamp: 2017-01-19 06:32:52
Document Index: 350865729

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 396', 'artículo 194', 'artículo 9', 'artículo 17', 'artículo 1454', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 17', 'Artículo 13', 'artículo 1902', 'artículo 17']

Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, venta de pisos
El certificado de deudas con la comunidad de propietarios necesario en la venta de pisos30 Dic, 2013 Autor Francisco Rosalescomunidad de propietarios, consumo, propiedad horizontal, venta de pisos, vivienda195 Comentarios
Supongo que todos sabemos que cuando se vende un piso (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).
No obstante son muchos y frecuentes los errores que se cometen en esta materia, especialmente en el tema de las derramas pendientes de pago al tiempo de la venta.
Antes que nada y por si algún lector no conoce la norma creo necesario aclarar algunas ideas sencillas.
1.- La primera es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. (Es bastante frecuente que se le entregue al Notario un certificado expedido por quién no tiene la facultad de certificar -especialmente si la comunidad tiene pocos propietarios).
El presidente (que ha de ser propietario) ostenta el cargo de secretario y administrador a falta de elección de estos (art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal) salvo que otra cosa digan los estatutos o la comunidad de propietarios por mayoría elija a un secretario y/o administrador.
2.- La segunda es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores (antes de esta reforma eran sólo la del año en curso y el año natural inmediatamente anterior). Y esta responsabilidad del piso (y por tanto del adquirente) se produce independientemente de que la escritura de compraventa se inscriba o no en el Registro de la Propiedad.
Hay que advertir que una cosa es que el piso responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. Deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un piso con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, evidentemente el comprador, si no quiere ver como se embarga y se ejecuta el piso, se ve afectado por la deuda y le conviene pagar, pero todo lo pagado podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas (cosa nada frecuente).
¿Cabe la renuncia?, si, pero es poco recomendable por lo expuesto, dado que el comprador del piso con deudas impagadas a la comunidad de propietarios se vería afectado seriamente por dichas deudas. La renuncia ha de ser expresa en escritura pública, en la que no obstante el vendedor debe de manifestar, si hay o no deudas pendientes, y la manifestación falsa del vendedor podría llevar aparejadas para este consecuencias penales.
El problema fundamental que tenemos los Notarios, es que no nos consta que quien firma el certificado sea la persona que dice ser y ostente el cargo que dice ostentar. Sólo la presentación al Notario del libro de actas, debidamente legalizado en el Registro de la Propiedad, le permitiría comprobar quién es el presidente, quién es el secretario y cotejar sus firmas.
El la práctica, pues nunca se me ha aportado este extremo, por ello en las escrituras lo que se pone es que el vendedor entrega “lo que el vendedor manifiesta que es el certificado al que se refiere el art 9 de la Ley de Propiedad Horizontal”. Dicho de otra forma, el Notario no da fe de que ese es el certificado, sino de que el vendedor entrega lo que el vendedor dice que es el certificado.
Pero la fuente principal de conflictos, que ocasiona que muchos se consideren estafados, cuando en realidad suele ser fruto de una deficiente redacción del certificado, es que es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
En muchas comunidades de propietarios hay administradores profesionales que tienen cuidado de este extremo, pero conviene leer detenidamente el documento, pues no es la primera vez que veo un certificado en el que se acredita que el vendedor está al corriente en sus deudas de la comunidad de propietarios pero nada se dice de derramas (últimamente frecuentes con ocasión de las Inspecciones Técnicas de Edificios, o necesidades de adaptación a minusválidos etc) de cuantía importante, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en cuotas a pasar conjuntamente con la cuota de la comunidad.
En el tema de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, nada dice la ley expresamente, pero considero que se aplica la misma regla que a las deudas ordinarias.
Dicho de otra forma, el acuerdo de una reparación o mejora que provoca una derrama es de la comunidad de propietarios; dicha comunidad carece de personalidad jurídica y está integrada por los propietarios de los pisos, no por los pisos; por lo que el acuerdo de derrama, respecto del adquirente entiendo que es “res inter alios acta” y el obligado al pago es quién acordó la derrama o no impugnó el acuerdo, esto es el transmitente.
Dado que la derrama no es un gasto general, considero que el adquirente no se vería, respecto de ellas afectado por la hipoteca tácita del art 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que al igual que respecto de las cuotas ordinarias de la comunidad el adquirente del piso no es deudor de las derramas no satisfechas al tiempo de la adquisición, pero el piso adquirido respondería de ellas; No obstante resulta algo desconcertante lo que dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone.
La discusión en la redacción de este artículo (como tantas normas nuevas de bastante deficiente redacción) está servida, pues es discutible en una obligación a plazo si es exigible desde que se contrae (cosa que a mi no me cabe la más mínima duda -arts 1113 y 1126 Cc-) o desde que el plazo vence (criterio ampliamente extendido y del que tampoco tengo duda alguna que es el que sigue el legislador).
En todo caso creo que la posibilidad de ejercer la acción correspondiente por cargas ocultas en la venta sería viable.
Sobre el tema he discutido con un grupo de compañeros en el linkedin, y me han facilitado una sentencia de la AP de Madrid, sección 25 de 4 de Noviembre de 2.013. Lamento disentir de dicho tribunal pues no creo que alguien pueda verse obligado por un pacto que no ha celebrado y que confunde el deudor con el responsable de la deuda.
En mis escrituras el texto a poner en relación a este tema lo tengo redactado en un modelo del siguiente tenor.
GASTOS DE COMUNIDAD.- La parte vendedora manifiesta estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad totalmente coincidente con su manifestación.
Me exhibe la parte transmitente, lo que manifiesta es el certificado expedido por el Secretario con el visto bueno del Presidente* de la Comunidad de Propietarios del edificio del que forma parte la finca transmitida en esta escritura, en el que se hace mención que la citada finca esta al corriente en los pagos de comunidad.
El referido Certificado se incorpora a esta matriz para que forme parte de ella y trasladar a sus copias en forma reglamentaria.
*Una de dos
Igualmente me manifiesta la parte transmitente
* que no existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.
*que desconoce si existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.
¿Se puede cobrar por ese certificado?
Nada dice la Ley de Propiedad Horizontal, pero entiendo que hay que distinguir según el certificado sea expedido por un profesional o no.
Si es expedido por: el presidente que ostente la condición de secretario y administrador, o por el secretario no administrador: como dichos cargos han de recaer en un propietario, y dado que la expedición del certificado es obligatoria considero que ha de ser gratuito, pues estaría en el ámbito de las obligaciones del cargo que le vienen a su vez impuestas por su condición de propietario.
No obstante si es expedida por un secretario/administrador, que no sea propietario y al que de modo profesional le sea encomendado el cargo, considero que como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios y habrá que estar a los términos del contrato de arrendamiento de servicios entre el profesional y la comunidad de propietarios para determinar si hay o no derecho a dicho cobro.
¿Puede ser el certificado correcto e incorrecto al mismo tiempo?
Ya hemos visto la deficiencia legislativa de pedir al Notario que acepte un certificado sin garantías sobre la autoría del mismo, pero el problema fundamental, que me comentan muchos administradores profesionales de fincas, es que resulta imposible certificar con seguridad.
Las comunidades (normalmente con carácter mensual) remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, y si el propietario ha dado orden de domiciliación bancaria de las cuotas ha de pagarlas, pero la trampa está en el plazo que marca la ley para devolver un recibo domiciliado bancariamente, de modo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté pagado, y con posterioridad sea devuelto por orden expresa del transmitente.
Supongo que cabe la posibilidad de querella por estafa y falsedad documental contra el transmitente, aunque me confieso lerdo en temas penales, pero si que entiendo que en este caso ninguna responsabilidad puede pedirse a quién expide la certificación, pues ésta es cierta al tiempo de expedirse (de todas formas no estaría de más una advertencia en el propio texto del certificado sobre esta posibilidad).
¿Concluyen aquí las obligaciones?
Por más que advierto en las escrituras, me comentan muchos profesionales que es en general desconocido el art 9.1.i de la Ley de propiedad Horizontal cuando dispone que propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la siguiente obligación:
Hay que tener en cuenta que el transmitente no sólo ha de acreditar ante el adquirente el estado de deudas que tiene con la comunidad, sino que también ha de comunicar a esta la transmisión, de modo que sea el nuevo propietario quien pague las cuotas de la comunidad posteriores a dicha transmisión.
La consecuencia de la falta de comunicación (que no requiere más forma especial que el que pueda acreditarse su recepción -por tanto cabe tanto el acta notarial como el correo certificado con acuse de recibo) es que su omisión hace al transmitente responsable solidario con el adquirente de las cuotas posteriores a la transmisión.
Esta responsabilidad es igual que la anterior. Una cosa es el deudor (el adquirente) y otra el responsable frente a la comunidad (tanto el adquirente como el transmitente que no lo comunique), de modo que si la comunidad demanda al transmitente que no comunica su transmisión, éste deberá pagar, aunque podría repetir contra el adquirente (tal y como dispone la norma).
#3.0NotarioCompartir:	195 Comentarios	Rafael Cofrade Carrion
Responder	Por lo hablado y leído de esta persona lo único que puedo expresar, es un inmenso agradecimiento. Te lo explica todo tan claro que no tienes que ir al diccionario para rebuscar ninguna aclaración o traducción.
Recomiendo a todo el que lo necesita que se ponga en contacto con el pues lo califico como una persona como las que ya van quedando pocas hoy en día. Me alegro de haberlo conocido por teléfono y no descarto la posibilidad de hacer una escapada y darle las gracias personalmente por la forma de comportarse y tratarme es y perdón por la expresión un tío cojonudo.
Persona fantástica, Agradable y la verdad que son muchos los calificativos que se le podrían poner . En fin da gusto tratar con personas asi .Muchisimas Gracias
Responder	Muchísimas gracias Rafael, tus palabras y sobre todo lo espontáneo y natural de las mismas me sirven de estímulo.
Si me permites, las extendería a cientos de compañeros Notarios que sin ningún género de dudas te hubieran tratado igual que yo, aunque en este caso la suerte de haber tratado contigo es mía.
Yo el halago te lo devuelvo a ti, todos los días muchos Notarios en nuestros despachos: atendemos a los ciudadanos, leemos, explicamos, nos preocupamos por sus problemas, volvemos a leer, a explicar a preocuparnos, a estudiar, a leer, y a explicar; pero normalmente pocos nos agradecen el esfuerzo que hacemos con unas palabras tan sencillas y sinceras como las que tu has escrito.
Decía mi abuela “es de bien nacidos ser agradecidos” y yo agradezco a la profesión que ejerzo el que me de el extraordinario privilegio de poder atender al ciudadano, ver sus problemas (que muchas veces compartes con él, pues poco más puedes hacer) y ayudarle a tomar las decisiones más adecuadas.
Gracias a ti, primero por tus cariñosas palabras hacia mi, pero sobre todo por el reconocimiento que con ellas haces a la labor de mis compañero Notarios.
Responder	Buenas tardes, La verdad es que el artículo es genial, queda explicado perfectamente. La verdad es que he aclarado algunas dudas que tenía, pero esto también se puede aplicar a casos de Juntas de Compensación? Se puede reclamar una derrama imprevista por unos gastos no previstos en la liquidación provisional de un proyecto de reparcelación?
Responder	Gracias Mireia, poco se abordan las juntas de compensación en las Notarías, pues los trámites se suelen llevar por vía administrativa, por lo que poco puedo aclararte con rigor, pero la ley de propiedad horizontal tiene su propia normativa, que es distinta de la normativa urbanística.
Con todas las prevenciones que supone el que no soy un experto urbanístico, y reconociendo que me planteas una pregunta interesantísima, lo único que se me ocurre decirte es que una liquidación provisional es eso “provisional” y por tanto no definitiva, así como que de los gastos de reparcelación (sean los que sean) responden los propietarios de las fincas situadas en la unidad de actuación.
Otra cosa es la carga urbanística que consta en el Registro de la Propiedad y la realidad que se plantea en España de la falta de recepción por los Ayuntamientos, lo que provoca que muchos años después de terminada la urbanización de los terrenos subsista la afección al pago de los gastos de urbanización.
Sería interesante, si algún lector sabe de urbanismo que aclarara el tema, por mi parte intentaré contactar con la Gerencia de Urbanismo de mi pueblo y les pediré el favor de que contesten aclarando tus dudas.
Responder	Hola Mireia. La referencia comentada de la LPH no es aplicable directamente a las Juntas de Compensación puesto que aquélla solo es aplicable,según su artículo 1, a la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del CC, que no es el caso de las JC, aunque se transmitan a ésta los terrrenos en pleno dominio. No obstante, cuidado con las disposiciones adicionales de los Estatutos de las Juntas de Compensación donde se dispone, a veces alegremente, que será de aplicación supletoriamente la LPH.
En cuanto a la reclamación de una derrama por unos gastos no previstos en la liquidación provisional de un proyecto de reparcelación, debemos tener en cuenta que la cuenta de liquidación provisional de un proyecto de reparcelación es eso, provisional en cuanto a su importe, pero no indefinida en cuanto a sus conceptos. Es decir, la cuenta de liquidación definitiva solo se diferenciará de la provisional en las cantidades, pero no en los conceptos. Por tanto, si los conceptos de la CLP son muy concretos y se pretende girar una derrama por un concepto distinto, debería modificarse la CLP. Moraleja: que los conceptos de la CLP sean amplios y genéricos (siempre relacionados, obviamente, con el proceso urbanizador), para que tenga cabida cualquier nueva derrama debidamente justificada
Responder	Sólo me queda agradecer a Jurista sus aportaciones, interviene de forma anónima, pero lo conozco y es un gran profesional y sabe muchísimo de urbanismo.
Jurista te debo un café, mañana me paso
Responder	Muchas gracias por el artículo, para mí el problema reside en los administradores de finca, por muy colegiados que estén, o no quieren o no les interesa dar una información precisa y a tiempo. Y luego es casi imposibles reclamarles, ni por del colegio de administradores. Os cuento mi caso, voy a comprar una vivienda, la propietaria me dice que está todo pagado. Escribo y llamo al administrador (no se pone al teléfono ni contesta al correo) y me dice la secretaria que aún quedan derramas, pero es incapaz de decirme durante cuánto tiempo o el estado actual de las obras. Para mí el problema es que uno piensa que está en manos de un profesional y por lo que yo he visto es imposible.
Para el notario, sería fácil comprobar que el certificado está emitido por una persona valida, bastaría con que el colegio de administradores validara dicha información. Lo dicho, para mí el problema está en el colegio de Administradores, que además tampoco parece muy interesado en auditar a sus colegiados o multar la malas prácticas. Como particular solo puedes ir por vía judicial, porque el administrador trabaja para la comunidad, no tienes ni la opción del ir a consumo.
Responder	Lamento profundamente la experiencia que me cuenta, pero afortunadamente no coincide con la que yo tengo.
Trabajo en Alcalá de Guadaíra, y afortunadamente aquí (y también en otros destinos que he tenido) jamás he visto un problema como el que Ud me describe, por lo que supongo que es un problema puntual de una comunidad en concreto y un administrador puntual; aunque hechos como los que narra, bajo ningún concepto deberían de tener lugar.
Por supuesto le recomiendo que se abstenga de firmar cualquier documento hasta que no le informen debidamente de cuales son esas derramas y su importe (pues puede ser una cantidad importante de dinero) y no estaría de más que interponga la correspondiente reclamación formalmente en el Colegio Profesional (pues muchas veces una cosa es lo que te dicen por teléfono y otra lo que sucede ante una reclamación formal).
De corazón le deseo suerte y lamento los hechos que Ud me cuenta, pero sinceramente creo que es una desagradable situación puntual (aunque ello a Ud probablemente le sirva de poco consuelo).
Responder	Muchas gracias por el excelente artículo. Estoy en disposición de comprar una vivienda a una persona que está pasando por una mala situación económica. Su problema es que tiene que vender la casa y no dispone de medios para pagar una abultada deuda que mantiene con la Comunidad de Propietarios y el IBI. ¿Podría pactarse en la escritura que yo, como comprador, retengo la parte necesaria del precio para abonar estas deudas, aportándose los certificados correspondientes de cada acreedor en los que se reflñeje el importe concreto adeudado?
Responder	Por supuesto que si.
El problema no es comprar una carga con cargas, sino comprar una casa con cargas desconocidas, el caso que Ud cuenta es similar (incluso si me apura más sencillo -pues nadie tiene que prestar el consentimiento- al de compra de una casa hipotecada..
Nada tengo que añadir, pues Ud misma ofrece la solución al problema y sin duda en cualquier Notaría de España le redactarán la escritura tal y como me la está planteando.
A raíz de leer su artículo, me ha surgido una duda que me voy a tomar la libertad de consultarle y que le agradecería mucho que me aclarase, si lo tiene a bien.
En una transmisión de una parcela perteneciente a una junta de compensación para la urbanización de un parque empresarial, en la escritura debe aparecer el estado de las deudas de la parcela según deduzco del artículo 194.2 del Decreto 305/2006 de 18 de julio de Reglamento de la Ley de Urbanismo, ¿no?.¿Qué pasa si existe una deuda pendiente y en la escritura no consta la certificación del estado de cuentas de la parcela? ¿Quién debe hacerse cargo de la deuda? ¿En qué ley se regula? ¿Tendría responsabilidad el notario que firmó la escritura?
Muchas gracias por su atención y su tiempo,
Responder	Como he dicho en otro comentario anterior el tema del Urbanismo no es mi fuerte como Notario de pueblo, mañana intentaré buscar a alguien del Ayuntamiento de Alcalá por si nos ayuda con más rigor, en todo caso tomo nota de esta pregunta y de la anterior y me pongo a estudiar para poder hablar con rigor.
Lo primero que me gustaría que me aclararas es si es la Junta de Compensación la que transmite o si se trata de una aportación a la Junta de Compensación.
Creo entender que es lo primero, y en ese caso en la Nota simple debe de constar la carga urbanística en la nota simple ¿sucede así?
Responder	Hola Nina. El Decreto 305/2006 de 18 de julio que citas constituye una norma reglamentaria autonómica que establece expresamente la obligación de que conste en la escritura una certifiación del estado de deudas con la entidad urbanística colaboradora. Dicho certificado lo ha de expedir el secretario que ha de estar inscrito en el registro autonómico de entidades urbanísticas. Por tabto la responsabilidad del notario se limitará, en el ámbito de dicha comunidad, a acreditar la existencia del certificado
Responder	Muchas gracias, a los dos, todo aclarado.
No es la junta de compensación quien transmite, sino un particular poseedor de una parcela a otro. El gasto pendiente no aparece en la nota simple porque tiene su origen en una derrama que se aprobó en Asamblea extraordinaria de la Junta de compensación (celebrada antes de que se produjese la venta), para hacer frente a un gasto extraordinario.
Responder	Pues me quedo perplejo, pues en principio no son de aplicación las normas de la propiedad horizontal, al igual que en el comentario anterior, intentaré contactar con el servicio de urbanismo de mi pueblo, haber si nos aclaran dudas.
Responder	Estimado Francisco, su artículo me ha aclarado muchas dudas, pero me queda una. Le expongo mi caso: Permuta de solar por vivienda, el bloque es embargado por el banco y hay que terminarlo y los gastos se reparten entre los propitarios y el banco pero uno de los propietarios es la persona embargada (constructor) y su parte tenemos que pagarla entre todos a través de una derrama especial de la comunidad para terminar las obras. Mi pregunta es si ese dinero se le podría reclamar al futuro comprador?
Responder	Me alegro de haberte servido de ayuda.
Respecto de tu pregunta, habría que ver la escritura, pero entiendo que es una permuta de solar por obra futura, por lo que no acabo de entender que verdaderamente tengan los compradores: pues no son deudores, de un lado y de otro tampoco son propietarios.
Hecha esta aclaración, es evidente que los compradores tienen interés en adquirir la propiedad de los pisos comprados (incluyo para simplificar al permutante como comprador -aunque no lo es-) y que probablemente les convenga pagar la deuda que motiva el embargo y financiar lo que queda de obra.
Eso no son deudas de la comunidad, sino que son gastos de la operación, que por supuesto pueden repetirse contra el constructor, pero se trata de uno de esos procedimiento judiciales tan de moda hoy en día en el que al mismo tiempo ganas y pierdes el pleito (ganas porque judicialmente se te reconoce el derecho a cobrar al constructor, pero pierdes porque el constructor es insolvente y no vas a cobrar -aunque aquí si hay ciertas expectativas si todos los pisos no se han vendido).
Creo que es este el supuesto que me planteas, si no es así, dame algún dato más y gustoso te atenderé, aunque te anticipo que lo más conveniente es que te pongas en manos de un abogado.
Responder	Por un lado está el banco con 9 viviendas y luego 4 propietarios (personas físicas) cada uno con su cuota de participación establecida en escrituras (de hecho ya tenemos las llaves y estamos terminando las zonas privativas) pero luego nos hemos enterado que el constructor posee a su nombre varias plazas de garaje y trasteros (con su correspondiente cuota de participación) y es esta parte la que el banco pretende dividir entre todos para poder terminar las zonas comunes y nos aseguran que esa deuda que se ha establecido como derrama pasa a los inmuebles afectados y que luego en un futuro podemos reclamar a quien compre esas plazas de garaje y trasteros.
Le agradezco sus palabras enormemente, son ya 7 años lo que llevamos con el tema. Muchisimas gracias.
Responder	Pues sinceramente aunque me aclaras algo el tema, siguen surgiéndome duda.
Supongo que si hay una derrama el banco tendrá el libro del acta de la reunión que así lo acuerde y podrá justificarlo, lo que sigo sin ver claro es esa transmisión de la propiedad sin haberse acabado el edificio (cosa posible pero muy infrecuente).
Lo que no tengo nada de claro es que se pueda reclamar contra los compradores, pues ellos sólo responderían de la derrama de estar pendiente el pago de las mismas al tiempo de hacer la compra, pero contra quién si que se puede reclamar es contra el constructor que no paga, es más pueden embargarse sus bienes y venderlos en pública subasta para poder obtener los fondos necesarios.
Insisto en que se pongan Uds en contacto con un abogado, pues sólo viendo el problema con todos los datos podrán encontrar una respuesta.
Muchisimas gracias por su amabilidad y sus palabras. Seguiremos el consejo. Un saludo.
Responder	Ante su artículo me surge una duda, si existe una derrama a la hora de la compra-venta de la vivienda y el vendedor asume la misma hasta su finalizacion ante el comprador, cómo se debe de registrar este acuerdo? en las escrituras o en otro tipo de documento? y otra pregunta si se refleja este acuerdo en la escritura o en otro tipo de documento, tienen carácter legal ante el impago de las siguientes cuotas de la derrama?
Responder	Gracias por tu participación Elena.
Te aclaro que los acuerdos no se registran, se celebran (es una precisión terminológica, pero de importantes consecuencias prácticas).
También te aclaro que el acuerdo siempre es legal, aunque cuestión distinta es que el comprador pueda oponerlo a la comunidad; dicho de otra manera, la comunidad puede reclamar al comprador, pero este puede repetir (esto es volver a reclamar al vendedor), es lo que precisamente reflejo en la entrada, lo que si que se puede hacer también (pues no nos engañemos que dos pleitos es algo muy duro) es fijar garantías.
Respondiendo de una forma más clara a tu pregunta, por supuesto que no es que pueda, es que debe de plasmarse ese acuerdo en escritura; la escritura no es un documento standard, es un documento formal y solemne, que refleja la voluntad de las partes, e igual que no hay dos acuerdos iguales, tampoco hay dos escrituras iguales.
Para ello te recomiendo, lo que siempre hago con todos los que acuden a mi despacho: habla con el Notario, no tengas prisas, se proactiva, cuenta tus miedos, tus temores tus inquietudes, pregunta lo que no entiendas y no firmes nada con lo que no estás conforme, la escritura te costará lo mismo ya tardes cinco minutos o cinco horas en la Notaría, y el Notario está para servirte, pero si tu no dices nada él no tiene manera humana de saber que piensas, que es lo que no has entendido ni que es lo que quieres o necesitas.
Responder	Muchas gracias por su respuesta
Voy a comentar un caso que me ha ocurrido en la compra de un piso a un banco, en concreto Bankiahabitat.
Firmé las escrituras el 23 de mayo de 2014, unos días antes fui a hablar con el presidente de la comunidad y me comunicó que tenía deudas. Llamé a la gestoría de la finca y me lo confirmaron pero por propiedad de datos no me podían decir ni cuánto ni cuotas, así como tampoco expedirme un certificado de deudas al no ser aún propietario.
En las escrituras se indica que hay deudas pendientes y que exonero de aportar documentación al respecto.
El día de las escrituras, en la notaría y con los representantes de Bankia afirman que se harán cargo de todas las deudas hasta el día de la firma y que sólo debo preocuparme pagar la comunidad a partir del mes siguiente.
Además, en las escrituras se indica como fecha de adjudicación del activo el 3 de diciembre de 2012 por lo que con la ley de propiedad horizontal en esa fecha corresponde el pago por parte del banco de 2011 y hasta la fecha de escritura. Por lo que al firmar en 2014 después del cambio de la LPH como actual propietario me correspondería el año actual y 3 anteriores, pero al cargar los gastos Bankia desde 2011 no contraería ninguna deuda.
Ahora me indican que ellos se hacen cargo de las deudas a partir de 2012 pues el secretario da fe el 18 de enero de 2013 y por lo tanto ellos son propietarios desde 2013 y por la LPH solo les corresponde a partir de 2012. Sin embargo, en ningún momento aparece en las escrituras ni se anexa la fecha indicada de enero de 2013 y sí la de diciembre de 2013.
Además, hay un punto en las escrituras que indica lo siguiente:
‘PRIMERO de esta escritura, libre de cargas y
gravámenes, libre de arrendatarios, al
corriente del pago de gastos de comunidad e
impuestos, y con cuanto le es anejo e
inherente. ————————————‘ La cual incumplen, pues no esta al corriente de gastos de comunidad. Además, no creo que sea legal haberme ocultado esa fecha de enero de 2013, si no no hubiera escriturado.
Y la gestoría me reclama el pago de 2011.
Responder	Como siempre recomiendo, ir a un abogado, que seguro que con toda la documentación le podrá informar mejor que yo.
Tal y como narra los hechos, coincido precisamente con lo que Ud cuenta al final, si le trasmiten libre de cargas y al corriente en el pago de los gastos (aunque reconozcan que hay alguno pendiente) es porque asumen la obligación de pago de esas cuotas pendientes (cosa distinta es que el Banco tenga derecho a repetir contra quien le transmitió, pero entiendo que Ud es un mero tercero).
Independientemente de lo dicho, tenga en cuenta que su piso si puede responder (no Ud) por lo que debería Ud pagar y repetir contra el banco, pero insisto en que lo más adecuado es que acuda a un abogado (aunque en principio creo que puede estar Ud bastante tranquilo)..
Responder	Hola Francisco, muchas gracias!
Justamente hoy me comunican desde la administradora de la finca que Bankia ha realizado el cargo de las deudas de 2012 a mayo de 2014, quedando las deudas de las cuotas de 2011 a mi cargo. Creo que además de lo comentado en el anterior post del banco, la gestoría de la finca (Zenitram Silber) ha sido incompetente por no reclamarlo anteriormente al banco y esperar a llegar a la persona física como propietario para reclamarlo.
El problema es que no sé el coste que me puede conllevar la contratación de un abogado para éste tema, y si merece la pena pagarlo en cuanto al importe de la deuda (656€ aproximadamente) ¿Qué me recomienda?
Responder	Me alegro de que parte del problema se haya resuelto, aunque no estoy conforme con el resultado.
Desde luego le recomiendo que pague, pues la finca (que no Ud) responde de las deudas, pero yo acudiría a un abogado, no se lo que le puede costar, pero seguro que le informa de sus honorarios, y desde luego no puede Ud hacer una dejación tan fácil de sus derechos por ahorrarse una consulta.
Yo me plantearía acudir también a consumo, que es económico.
Por favor téngame informado de sus gestiones, pues no me resulta nada agradable lo que me cuenta (aunque supongo que menos a Ud).
PD.- Intentaré que algún especialista en el tema le responda por aquí
Responder	Estimado Alfredo y Francisco:
El asunto realmente es sumamente desagradable a la par que complejo, y más común de lo que realmente debería ser.
Lo primero, con independencia de que ya está todo firmado, y coincido con Francisco en que acuda a un abogado que pueda ayudarle con la documentación en mano para poderle ofrecer un diagnóstico más claro sobre el asunto, me gustaría decirle que a los abogados hay que acudir antes de realizar cualquier transacción, se ahorra uno muchos problemas. En nuestro país no tenemos cultura de prevención, …, pero le garantizo que no es un dinero gastado es una inversiÓN… se ahorra uno muchos malos ratos, como el que tiene usted ahora.
Entrando en el asunto, y desde mi punto de vista como administradora de fincas, si no me he dispersado de la situación, y la he comprendido:
1) Por un lado, efectivamente, con la Ley de Protección de datos en la mano, los administradores no podemos ofrecer información sobre deudas salvo al propio propietario de la finca.
2) Lo lógico es que cuando se va a comprar una finca, el comprador exija al vendedor el certificado de deudas que expedimos los administradores de fincas, en mi despacho cobramos 35 euros más IVA. El cual sólo puede ser solicitado por el propietario de la finca. Si se hubiese expedido, usted hubiese sido conocedor de la deuda, y hubiese negociado tal vez precio de un modo diferente. Por ello le decía que es mucho mejor contar con el asesoramiento de un abogado.
3) Teniendo en cuenta que este certificado no es obligatorio como lo es el último recibo del IBI u otros datos, algo lamentable, y en mi humilide opinión circunstancia objeto de reflexión… (ahí queda eso a quien le corresponda), con idea de que no ocurra este tipo de situaciones… que ya le digo que son más comunes de lo que se supone. Me resulta extraño que como usted dice los representantes del banco le indiquen de forma verbal que ellos se harán cargo de las deudas, …, y esto no venga reflejado en la escritura, del mismo modo que resulta extraño …, y le digo por lo que usted relata, sin ver el documento, es extraño como digo que usted exonere al vendedor del certificado que le hubiera dado constancia de la realidad …, y me resulta más extraño aún que en alguna cláusula de esa escritura aparezca … “libre de cargas… y al corriende de pago de las cuotas de comunidad”… Ello me lleva a pensar … que algo no cuadra en su escritura, pero eso con el documento acuda a un abogado, verá… dígame en qué ciudad se encuentra y le diré alguno que le pueda asesorar … una consulta de un abogado puede costar entre 60 a no sé cuánto más, pero le aseguro que es dinero besado, es una inversión.
4) Si la administración de la finca ha sido incompetente o no, a la hora de reclamar las cuotas, no le puedo decir por cuanto desconozco la situación, que puede ser compleja, …, tenga en cuenta que los procedimientos de reclamación de las cuotas monitorios o verbales, se emprenden contran los titulares registrales… lo que a veces, dificulta bastante, y conlleva un complejo protocolo de requisitos en mi humilde opinión más que lento, pero en nuestro país el moroso está bastante más protegido de lo “normal”.
5) y por último, las cuotas del 2011… no veo por qué son de usted y no lo son del titular anterior a Bankia… ¿qué explicación tiene esto?, ¿porque le exonera del certificado?… cierto que la afección real existe, pero la comunidad tendría que emprender procedimiento … ¿contra usted o contra el titular registral en 2011? Sin ver documentos… no me atrevo a darle una opinión más ajustada.
Acuda a un abogado, ahora… y siempre que vaya usted a realizar una transacción jurídica, como le digo es una inversión.
Tal vez no le haya sido de ayuda, pero espero sirva de reflexión para que a otro comprador le ocurra.
Responder	Un auténtico lujo contar con tu aportación, tu experiencia y tus conocimientos Maribel.
Responder	Maribel/Francisco, muchas gracias por su ayuda, se lo agradezco enormemente.
Voy a tratar de esclarecer algunas dudas sobre sus puntos:
1) Efectivamente, ésto es lo que me indicaron por teléfono la administradora, y es entendible.
2) Sí que exigí el certificado de la finca al banco (e incluso me ofrecí a pagarlo yo si era necesario) desde la administradora me dijeron que lo habían expedido unos meses antes pero tendrían que hacer otro actualizado. No obstante, el banco no volvió a expedirlo y me dijeron que no habría problema, que venden los pisos así y luego pagan las deudas que es el procedimiento habitual. Llamé varias veces días antes de la firma al notario para notificarle la situación sobre las deudas de la comunidad y tan sólo me decía que no tendría por qué preocuparme que yo sólo me haría cargo de las cuotas a partir de la compra y que las deudas las tendrían que asumir los anteriores dueños. Ésto me hace pensar que ocurre la mayoría de veces y que hay un “compinche” banco-notario.
3) Esa misma duda la pregunté día antes a la asesoría y al notario, al notario el mismo día de la escrituras con los representantes de Bankia, y todos coincidían en que es así porque ellos son los que corresponderían con las deudas. La ciudad de la vivienda es Torrejón de Ardoz (Madrid).
4) Como anécdota, la administradora en año y medio tan sólo reclamó una vez al banco las deudas y a mí en tan sólo un mes 3 veces, por que entiendo que tienen más “fuerza” contra una persona que contra una entidad…
5) A mi me reclaman las cuotas de la comunidad porque en junio de 2013 cambia la ley de LPH por la cual las ventas realizadas a partir de ésta fecha las deudas asumidas por el propietario son el año actual y 3 años anteriores. Antes de ésta fecha, la ley indicaba el año actual y el anterior. Las cuentas que nos hicieron es que como la fecha de adjudicación de la vivienda por parte del banco según nota simple y escrituras es el 3 de diciembre de 2012, por lo que legalmente Bankia se haría cargo del año de adjudicación (2012) y el anterior (2011) y hasta la fecha de la venta (mayo 2014). Por lo que de todas formas yo no tendría deuda ninguna ya que a mi me correspondería 2014 y 3 años anteriores que es a partir de 2011 entonces podría estar tranquilo según ellos. Pero hace pocos días, me indican que se harán cargo sólo a partir de 2012 ya que para ellos la titularidad de la vivienda no es la fecha de adjudicación sino la que da fe el secretario judicial y ésta es el 18 de enero de 2013, por lo que les correspondería 2013 y el año anterior 2012 hasta la fecha de venta mayo 2014. Me quedé sorprendido, pues ésta fecha no tenía constancia, no aparece en el borrador de las escrituras, ni nota simple, ni escrituras (a no ser que el notario añadiera el anexo durante la firma sin yo saberlo, ya que visto lo visto no me puedo fiar, y tengo que revisar de nuevo la copia de la escritura) ni se me había comunicado…
Yo reclamo la fecha que aparece en la nota simple y escrituras (diciembre 2012), y al punto indicado donde se me da libre de cargas de comunidad, y aún así no lo conceden.
También solicité a la administradora que con la documentación que ellos tienen o deberían tener me indicaran la fecha desde la cual el banco era propietario de la vivienda, sin recibir contestación alguna, me reclaman 2011 porque Bankia les informó mediante un email que ellos son titulares desde enero de 2013 (pero no considero que un email sea un documento “oficial”)
Luego otro problema que me encuentro, es que el banco tiene una gestoría para la documentación, otra para las comunidades, un departamento para los activos, el personal de sucursal, etc. y de un sitio me envían a otro y de otro a otro “mareando” sin saber dónde ni cómo reclamar.
Envié un email a la notaría donde escrituré y el Sr. Notario me ha escrito lo siguiente:
“La fecha a la que se refiere Bankia, SA (dieciocho de enero de dos mil trece), es la fecha en que el Secretario Judicial expide el testimonio del Decreto de Adjudicación del inmueble, si bien, la aprobación de la adjudicación se produce mediante Decreto dictado el día tres de diciembre de dos mil doce, siendo esta última fecha, la de adquisición del inmueble por parte de Bankia, SA, y no la fecha de expedición del testimonio de adjudicación.”
“el Administrador de la finca tenga conocimiento del mismo, y dirija sus acciones contra el vendedor, y no contra Vd.”
“Por otra parte, debe exigir a la sociedad vendedora, el cumplimiento de la obligación asumida de transmitir el inmueble libre de todo tipo de carga o gravamen, con independencia de la fecha de adquisición del inmueble.”
Así que ya he notificado a la administración de la finca, como a la gestoría de Bankia, como a Bankiahabitat.
De todas formas, si me pudiera dar algún contacto de algún abogado especialista estaría agradecido. Por si lo rechazan.
Responder	Creo que mi compañero tiene bastante razón, en relación al abogado, no creo muy conveniente hacer publicidad de ninguno de ellos en este blog, aunque encantado le comentaría privadamente varios fantásticos profesionales que conozco en Alcalá de Guadaíra, en todo caso Maribel Orellana le contestó y se ofreció a ayudarle en este mismo blog, y me consta que es una fantástica profesional.
Responder	Muchas gracias Francisco, ya la envié un email y estoy esperando a que me conteste. Aunque por otros lados que he consultado, me dicen que por ese importe no me merece la pena realizar ningún procedimiento ¿realmente es así? Ésta sería mi última opción, pues no me gusta que quien no cumple con la ley y con sus responsabilidades, carguen contra otros más “indefensos” y se vayan “de rositas”.
Por otro lado, la gestoría de Bankia que se encarga de las comunidades Gutierrez Labrador es un bufete de abogados (¿casualidad?), a la cual he reclamado en numerosas ocasiones (la mayoría sin obtener contestación -y la última porque no dí los datos de la vivienda por lo que está bastante claro…-) incluso con las anotaciones del Notario (a ésta ya ni responden), que creo que ellos saben perfectamente que están incumpliendo una ilegalidad desde Bankia y aún así no entiendo cómo ellos no se lo comunican a Bankia su deber y su responsabilidad de liquidar ésta deuda (claro es su cliente…).
Responder	Si no he contestado es porque lo debo de haber dejado traspapelado entre los correos que recibo, por favor envíalo nuevamente.
Responder	Buenos días Alfredo,
Me gustaría saber como quedó tu caso finalmente ya que me encuentro en la misma situación y con el mismo banco enfrente.
Carola (carola_palmero@wanadoo.es)
Soy presidente de una comunidad de cien vecinos y tenemos contratado a un administrador profesional.
Uno de los vecinos ha solicitado el certificado de estar al corriente de pagos y el administrador está de acuerdo en realizarlo sin ninguna anotación cosa en la que yo NO estoy de acuerdo y él me exige que firme el visto bueno.
La comunidad de propietarios contrato hace seis años una rehabilitación integral de los bloques con una empresa como no estábamos de acuerdo con los trabajos realizados tanto por calidad como en tiempos, denunciamos a la empresa, la cual ganó el juicio en 1ª instancia pero está recurrido sin que tengamos noticias todavía.
En 1ª instancia estamos condenados a pagar 900.000€ mas intereses, de los cuales solo tenemos en cuenta 400.000€ y el resto dependería de una ayuda de la comunidad autónoma que ahora está en peligro por no terminar las obras en plazo.
Creo que son unas cantidades que aun divididas entre 100 son lo bastante importante como para que figure algo en el certificado y se entere el nuevo propietario.
¿Debe haber alguna nota aclaratoria?
¿Me puedo negar a dar el visto bueno al certificado?
¿En cualquier caso es imprescindible la firma del presidente?
Responder	Por supuesto que creo que debe de haber lo que Ud llama nota aclaratoria, y que yo simplemente llamo advertencia sobre la situación creada, y que nadie puede obligarle a Ud a firmar algo con lo que no está de acuerdo; es más Ud es responsable de todos los daños y perjuicios que ocasione la información inexacta, aunque el hecho del que el administrador sea profesional y Ud no quizá pueda jugar a su favor en un juzgado (cosa que no tengo nada claro).
La firma del presidente es indispensable, porque así lo marca la ley en el artículo 9.1.f que cito en esta entrada.
¿Qué problema hay por decir la verdad? ¿tan difícil es ponerese en el lugar del adquirente? ¿qué haría Ud si le entregan un certificado en el que se omite esa información tan importantísima?, coincido plenamente en su apreciación del tema y no sólo pondría una aclaración, sino que la destacaría en negritas para que queden claros los hechos y para excluir su responsabilidad.
Responder	Muchas gracias por su aclaración y consejo.
Tras leer este excelente artículo, me gustaría exponerle mi situación.
En la escritura de compra por mi parte de una parcela, estan incluidos, por un lado el certificado de la comunidad, fimado por el secretario y el presidente donde se indica “se encuentra a fecha de hoy al corriente de todas las cuotas, no debiendo ningún importe”; y por otro lado el certificado del administrador q dice “se encuentra al corriente de los pagos ordinarios y extraordinarios según resulta de la comprobacion de los antecedentes de esta Comunidad”.
A los 3 años de la compra me reclaman una derrama. ¿Que puedo hacer?
Responder	Precisamente ese es el problema que trato de denunciar en la entrada, pues no puede ser más desafortunada la redacción del certificado, que como claramente indica la ley se expide bajo la responsabilidad de quien lo firma (responsabilidad que obviamente tendrá que demandar judicialmente, salvo que se avengan a un acuerdo, por lo que le recomiendo que consulte a un abogado).
El tema de las derramas como le explico está muy defectuosamente regulado en el artículo 17.11 de la ley, pues dicha norma dispone que son a cargo de quien sea dueño al tiempo de ser exigibles, más entiendo que quién le vendió es el auténtico deudor, y que ese artículo fija más el responsable de la deuda que el deudor (pues no me parece sensato hacer responder a alguien de una deuda contraída por otro).
En todo caso, si creo que también puede reclamar a quien le vendió, pero nuevamente tengo que recomendarle encarecidamente que ponga el tema en manos de un abogado, pues la solución dudo mucho que se haga por vía distinta de la judicial.
Responder	Le agradezco la pronta contestacion. ¿Q posibilidades reales habria de ganar un proceso de estas caracteristicas? Es una cuantia de 3000€.
Responder	Yo creo que las hay, pero hablar de posibilidades en un procedimiento judicial es muy aleatorio, quizá la respuesta le parezca mal, pero me acuerdo que cuando fui a tener mi primer hijo le pregunté al ginecólogo ¿Qué posibilidades hay de que sea niño?, el sin inmutarse me contestó “el 100%” ¿cómo?…mira si nace niño es 100% que será niño, y si nace niña es 100% seguro que será niña.
El problema más que de ganar, es de poder cobrar al anterior propietario, y cual es el alcance de la responsabilidad de secretario, presidente y administrador.
Le insisto en que consulte a un abogado, pues yo no tengo práctica procesal, y no me parece honesto hablar del tema (eso si, creo que merece la pena que acuda al especialista).
Responder	Le agradezco su pronta contestación.
Si no he entendo mal, al leer el artículo, el comprador seria responsable de la deuda del vendedo del año en corriente a la compra y de los tres anteriores. ¿Si la derrama que se me reclama como comprador es anterior a esa fecha, me la podrían reclamar?
Otras dudas que me surgen son ¿qué diferencia hay entre cuota extraordinaria y derrama?, ya que en el certificado del administrador si se especifica que no se debe ninguna cuota ordinaria ni extraordinaria ¿na derrama se puede considerar como cuotra extraordinaria?
¿qué documentación le debo solicitar a la comunidad y/o administrador para me justifiquen la deuda de la derrama del vendedor? Considero que tendré que conocer en que fecha se acordó el pago de la derrama y en que terminos se realizó.
Gracias por dedicar tu tiempo en compartir tus conocimietos,para ayudar a personas de forma desinteresada.
Responder	El régimen de las derramas es distinto del de las cuotas, y la ley no especifica nada, sino que simplemente hace al dueño responsable de las mismas a quien sea dueño del piso en el momento de ser exigibles, por lo que es necesario comprobar si le están demandando una derrama acordada antes de su compra pero exigible (según el acuerdo) tras su compra, o si la derrama era exigible antes de su compra.
Tendrá que pedir el libro de actas o un certificado del mismo, para comprobar el contenido del acuerdo.
Por lo que se refiere a la diferencia entre derrama y cuotas extraordinarias, y salvo mejor criterio, pienso que no hay ninguna diferencia, aunque insisto en que mejor contrastar todo con un abogado, que será quién le lleve el procedimiento (aunque por mi parte encantado de resolverle, con mi modesta opinión las dudas que pueda tener).
¿En algun momento prescribiria esa deuda?
Responder	Por supuesto y se suele discutir si la prescripción de las deudas con la comunidad es a los 5 o a los 15 años (yo en un principio consideraba lo primero, pero tras leer un Artículo de Don Fabio Balbuena cambié de criterio -lamento no poder facilitarle en enlace, pues lo he perdido).
En todo caso, cualquier reclamación, interrumpe la prescripción, por lo que creo que pocas posibilidades tiene Ud en ese sentido.
Responder	Buenas tardes: En la comunidad que resido, un banco en el año 2013 se adjudico la propiedad de una vivienda, la cual llevaba sin pagar comunidad desde el año 2009. El auto de adjudicación del juzgado tiene fecha abril 2013, pero la inscripción en el registro de la propiedad no la hicieron hasta agosto de 2013. Los del banco dicen que sólo se hacen cargó de la deuda desde enero 2012, pues la fecha del auto de adjudicación fue anterior a la reforma de la LPH de 2013, en cambio el administrador les insiste que deben pagar desde enero de 2010, pues la inscripción fue posterior a la reforma. ¿Me podría usted dar su opinión sobre cual de las dos posturas le parece correcta?. Muy agradecido.
Responder	Entiendo que la postura correcta es la del banco, pues la inscripción de la propiedad no es constitutiva en España, sino que se adquiere por el título y el modo, e independientemente de que dicha adquisición esté o no inscrita en el Registro de la Propiedad.
Responder	Muy agradecido por su pronta respuesta.
Responder	Para evitar problemas al autor de este comentario he editado los nombres, pues las personas citadas podrían proceder judicialmente.
Apreciado Francisco Rosales, en principio darle las gracias por el blog que tiene y que nos es de gran utilidad a todos los neófitos en la materia y a muchos que saben mucho pero que lo utilizan en su favor y para estafar.
Mi caso es que iba a comprar un piso en la inmobiliaria xxxx de xxx (xxx). Redactaron ellos el contrato de arras, se les devolvió firmado y se realizó un ingreso en la cuenta de la inmobiliaria del importe solicitado de 6.000 € en concepto de señal.
Tras muchas vicisitudes pasadas con ellos (aplazamiento en el día de la firma, cambio continuado de las condiciones, del precio, de la entrega en el certificado energético, en la entrega del certificado de estar al corriente con la comunidad, querer que escrituráramos por menos dinero del real, que realizáramos un contrato privado y que dentro de seis meses se haría el resto y un largo etc.), resulta que cuando me entregaron la nota simple del registro de la propiedad, misteriosamente “SE OLVIDARON DE DARME LA HOJA Nº 2” en la que figuraba que había un usufructuario y servidumbre del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, además de la falta de pago de la plusvalía, todo ello desde el año 1989.
En la actualidad dicen que el propietario se echa atrás ya que hay otros compradores que le pagan más dinero.
Le exigimos la devolución del doble de la cantidad entregada, ya que no sólo nos corresponde por ley, sino que además figura en el apartado cuarto del contrato de arras y nos dicen que sólo nos pueden devolver 3.000 € que es la parte del propietario y que los otros 3.000 € son sus honorarios por la intervención en la venta.
Nos dicen también que los 3.000 € que devuelve el propietario, los pueden dejar en depósito para la adquisición de otra vivienda diferente
Se que el administrador es responsable y es él el que me tiene que devolver el doble de lo entregado según indica el artículo 1454 del CC y que los artículos 390, 391 y 392 del CP dicen que la inmobiliaria es responsable de la devolución del doble de la cantidad, incluso hay sentencias condenatorias del TSJ y de la AP de Madrid, que condenan al administrador de la inmobiliaria a devolver el dinero, a costas y al pago de los intereses de tramitación, acusándoles de un delito de apropiación indebida y otros delitos como el de incumplimiento de contrato y falsedad documental.
Les agradecería que me indicaran cuales son los pasos a seguir para recuperar mi dinero y la indemnización correspondiente:
¿Tengo que denunciarles ante el juzgado, ante la policía, me quedo en la inmobiliaria y llamo a la policía? ¿Puedo sentarme en la puerta de la inmobiliaria con unos cartelones diciendo las estafas a que se dedican? En fin ¿Cual es el camino más rápido para que me lo devuelvan? He leído que la justicia ordinaria puede tardar hasta diez años ¿Prescribe el delito?.
A la espera de su respuesta y dándoles las gracias por anticipado, reciba un cordial saludo
Responder	Ante todo siento decirle que hace muchísimos años que estudié derecho penal (de hecho estaba en vigor un Código distinto), por lo que lo más adecuado, igual que en el resto de los temas que plantea es que acuda a un abogado, pues evidentemente la historia es de lo más desagradable.
Nunca he defendido un camino que no sea el judicial (pese a que soy consciente, y he vivido en mis propias carnes, lo desesperantemente lenta que es la administración de justicia).
Respecto de ese contrato de arras, le ruego que lea una entrada de este blog en la que específicamente hablo de ellas.
Es difícil sin ver el contrato determinar qué tipo de arras son, pero le informo que lo más habitual es que se trate de arras confirmatorias y no penitenciales.
Distinto del contrato de arras es el contrato de agencia que Ud haya firmado con la inmobiliaria (nuevamente habría que verlo) aunque resulta sorprendente que con le pretendan cobrar tras el servicio que le han dado.
Me ha sorprendido mucho eso de la devolución del contrato firmado ¿no lo firmó Ud en presencia del vendedor?, y lo que Ud llama “olvido” es de una falta de profesionalidad rayana en la responsabilidad.
Le recomiendo que acuda a un abogado, que le entregue toda la documentación y que se deje asesorar, pero sobre todo que tenga muchísima paciencia porque el sistema judicial es lento y en ocasiones desesperante.
Responder	Gracias por su respuesta, el contrato lo firmá el administrador de la inmobiliaria y se lo remitió a mi hermana por email, ya que ella es realmente la que lo va a comprar y vive en MIAMI.
Tenemos todos los justificantes de los correos electrónicos recibidos en los que nos van cambiando cada vez de las condiciones del contrato.
Si Uds. me lo permite, le envío por email el contrato para ver si me puede orientar.
Responder	Le contesto por privado, aunque por público si me gustaría aclarar dos cosas importantes:
1.- Es muy sorprendente que firme el contrato quien no es dueño, salvo que esté debidamente facultado por un poder.
2.- Aunque la celebración de contratos a distancia está contemplada en nuestro odenamiento, acreditar la autoría, e integridad de un e-mail es muy complicado.
Sin perjuicio de la respuesta que le de, y por si alguien lee estas líneas me gustaría recomendarle dos entradas de este blog (aunque en su caso, hubiera sido mejor haberlas leído antes).
Recientemente hemos adquirido un piso supuestamente “libre de cargas”, asi consta ante notario, nos encontramos que tenemos que hacer frente a una gran suma de dinero por unas obras que se tienen que realizar en el edificio y que se acordaron en 2010, la mayoria de las personas han ingresado periódicamente una cantidad, pero la propietaria en cuestión debía el 100% del importe final, pues bien, ahora empiezan las obras y nos reclaman dicha cantidad. Nosotros como nuevos propietarios haremos frente a la misma, pero paralelamente podemos emprendere alguna medida legal con la antigua propietaria para reclamar este importe. Crees que tenemos razón al hacerlo?. Agradeciéndole em tiempo dedicado. Saludos
Responder	Precisamente planteo esa cuestión en la entrada, y aunque la ley de propiedad horizontal no lo resuelve con claridad, pues se centra exclusivamente en la responsabilidad, entiendo que si hay derecho de repetición, pero no por el hecho de haberse comprado o no libre de cargas, sino porque el acuerdo de gastos lo adoptó el transmitente, que es por tanto quién asumió la deuda.
Soy el presidente y administrador de una comunidad de vecinos que se encuentra en la siguiente situación. Hace 2 días obtuve mediante nota simple informativa la titularidad de una vivienda que adeuda mas de los 5 años de cuotas mensuales exigibles según el art. 1966.3 del c.c. Es una entidad bancaria que ha sido absorbida por otra. Una de mis preguntas seria a partir de que fecha la entidad absorbida era responsable según la L.P.H. y a partir de cual lo es la absorbente. ¿Fechas de inscripción en el registro de la propiedad, de absorción de las entidades, etc? Básicamente la urgencia es que no vaya prescribiendo la deuda mes a mes, independientemente del responsable de la misma. Muchas gracias por anticipado.
Responder	Otro dato. En la nota simple informativa, en las cargas de la finca, la primera afección es:
¿Será esa fecha la de adjudicación de la finca judicialmente? Gracias de nuevo.
Responder	Creo que la afección fiscal es irrelevante, la responsabilidad de la nueva entidad, es desde que se produjo la absorción, que es la fechan en la que la misma se inscribe en el Registro Mercantil.
Responder	Muchas gracias por responder tan rápido. La duda que me asalta es que si un propietario anterior a un embargo es responsable de la parte que no obliga la L.P.H. al nuevo propietario, aquí… ¿son dos bancos? ¿uno? ¿podré exigir al absorbido? En fin, aportare aquí toda la información sobre el estado del asunto. Gracias de nuevo.
No acabo de entender bien la pregunta, pero una cosa es quién es el deudor (quien es titular al tiempo de la deuda) y otra distinta la responsabilidad que tiene la finca, con independencia de quién es el deudor y que marca la ley.
En el caso concreto, hay que tener en cuenta que el banco absorbente sucede a título universal al absorbido (similar a una herencia), por lo que responde como banco de todas las cuotas.
Con el ejemplo de la “herencia” se disipan todas mis dudas. Gracias de nuevo.
Antes de hacerles mi consulta,quisiera avisarles que al no ser Español de nacicmiento mi castellano no es tan fluido y correcto como aparecen vuestros comentarios en este blog.
Mi consulta es la siguiente:la semana que viene voy a firmar la venta de mi piso ante notario,y aparte de todos los documentos a aportar,esta el famoso certificado de comunidad.
1) ¿Es OBLIGATORIO o solo recomendable aportarlo?.
2) El certificado que voy a aportar especifica que DEBO una cantidad de €€€. ¿Como hay que proceder? ¿Lo incorpora el notario el dia de la firma y acto seguido a mi salida del notario voy a abonarle la cantidad al administrador? O lo refleja el notario en la escritura y se resta del precio final?, ¿Como se suele proceder en el caso de aportar un certificado de deudas con deuda?.
3) El ultimo recibo de la comunidad es SEMESTRAL(hasta finales de 2014), y la venta se realizara a finales de octubre. ¿Como y quien proratea ese recibo antes de la compra? ¿El administrador? ¿El notario? ¿Acuerdo verbal(reflejado por notario en la escritura) entre comprador y vendedor?
Como veis,estoy hecho un lio…
Responder	Espero que sepa entenderme, pues muchas veces la palabra adecuada es muy importante (y más en el mundo del derecho, donde dos cosas que se parecen no son iguales).
El certificado es obligatorio, salvo que el comprador renuncie; pero lo verdaderamente importante es que Ud no deba nada a la comunidad, o si lo debe, que se lo indique claramente al comprador.
El Notario incorpora el certificado a la escritura, o deja constancia en esa escritura de lo que manifiesten las partes, y especialmente su manifestación de si debe o no a la comunidad, así como las cantidades adeudadas.
Si hay deudas se procede según acuerden las partes, pero lo más habitual es que el comprador retenga esa deuda del precio de compra, para poder pagar.
El que los recibos sean mensuales o semestrales o anuales es irrelevante, pues el vendedor es deudor de los gastos de comunidad hasta el momento de la venta y el comprador de dichos gastos a partir de la venta, pero dado que tiene Ud problemas con el idioma, y entiende la palabra prorrateo, me parece la más adecuada, aunque una cosa son los gastos de la comunidad, y otra la forma en la comunidad acuerda pagar los gastos. Ese prorrateo lo más adecuado es que lo acuerden las partes, y se refleje en la escritura
He intentado ser conciso con el objetivo de que me entienda, pero no dude en preguntar lo que considere oportuno, sea a mi, sea a mi compañero el día de la firma o antes.
Estupendo articulo! Muchas gracias por el mismo, me ha ayudado a adelantar gran parte de un trabajo para la carrera.
Sin embargo debido a mi inexperiencia y a que acabo de empezar la asignatura de Derechos reales y Sistema Inmobiliario Registral aún estoy algo verde con el tema y hay un punto que no se como tratar: Si se aprobase una derrama previa a la adquisición de un piso, ¿Cuál sería la eficacia real de las deudas sobre el bien inmueble?¿Qué ocurriría con los nuevos propietarios? Muchas gracias por todo!
Responder	Gracias a ti Jaime, es todo un honor que un universitario te tome como punto de referencia, aunque también te advierto que mis opiniones no son precisamente muy académicas.
El tema de las derramas creo que lo trato en este post, y lo aborda el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal que con una técnica jurídica bastante escasa dice que las derramas serán a cargo de quién sea propietario desde que la derrama sea exigible.
A mi modo de ver toda obligación es exigible desde que nace, y la fijación de un plazo, o de unos periodos de pago (fruto de la voluntad de las partes que acuerdan la derrama) no puede generar vínculo obligatorio para quién no sea parte en dicho acuerdo.
Dicho de otra manera, la derrama no tiene autonomía propia, ni es una figura especial, es simplemente el fruto de una obra o un servicio prestado a la comunidad por un tercero, aunque la comunidad carece de personalidad jurídica, y desde el momento en el que se presta el servicio o realiza la obra el tercero tiene derecho a cobro.
Los acuerdos que el tercero celebre con la comunidad de propietarios, o las formas de financiación que esta obtenga (por ejemplo al carecer de personalidad jurídica, jamás una comunidad de propietarios puede pedir un préstamo) no pueden generar vínculo obligatorio con el futuro comprador de una vivienda, que no ha sido parte de dicho acuerdo.
Insisto que este es mi criterio personalísimo, frente al que tienes el criterio de la AP de Madrid en su sección 25 con fecha 4 de Noviembre 2.013 que opina lo contrario.
¿Qué piensas tu? ¿Qué piensa tu profesor?
Me gustaría ver cómo desarrollas tus ideas (esto no es un examen y el derecho da margen para mucho).
Agradecería asesoramiento. Este año he comprado un piso y en la compra me han emitido el certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que se indicaba que estaba al corriente de pago el vendedor.
Ahora viene el problema la comunidad de propietarios está en deuda con un proveedor por desacuerdo con sus servicios.El proveedor ha demandado a la comunidad. Si finalmente se ha de abonar la deuda quién lo debe hacer (yo o el anterior propietario) pues la deuda se generó hace 2 años atrás.
Responder	Creo que habría que distinguir el demandado del responsable.
Si el proveedor está en desacuerdo no demanda a la comunidad (que carece de personalidad jurídica) sino a todos los propietarios, y lo razonable es que también a Ud, así como que si la sentencia es favorable al proveedor, condene a todos los actuales propietarios solidariamente (esto es, que pueda reclamar todo a cualquiera de los condueños).
Otra cosa distinta es si Ud puede repetir o no contra los condueños, e incluso si puede reclamar responsabilidades al administrador (cosa que entiendo factible), pero ese sería otro pleito distinto de Ud frente a la comuniddad y el anterior dueño así como contra el administrador.
Responder	Muchas gracias por su asesoramiento. intentaré que los causantes del desaguiso respondan por los gastos que me genere. Entiendo que si la comunidad tenia una deuda debía constar en el certificado de deudas.
Responder	Buenos días, a ver si alguien puede ayudarme, el pasado mes de Septiembre adquirí una plaza de garaje, la cuota de la comunidad para los garajes esta dividida en dos pagos al año, uno en abril y otro en Noviembre. La administradora me hizo un certificado en el que dice
” Certifico que el garaje nº 23 de dicha comunidad se encuentra hasta la fecha al corriente de pago de las provisiones de fondos ordinarias y extraordinarias acordadas ser ingresadas con cargo al mismo en las cuentas comunitarias, sin perjuicio del saldo final que resulte al cierre de la liquidación de ingresos y gastos del ejercicio con cierre al 31 de Diciembre de 2014″
Ahora me han cargado el segundo semestre de la comunidad de garajes en mi numero de cuenta, yo creí entender al notario que eso lo tenían que pagar los vendedores.
¿Alguien sabe si debo pagar yo ese recibo? muchas gracias de antemano.
Responder	Creo que debe de pagarlo, pues el certificado indica que no se debe nada del primer trimestre, ni de anualidades anteriores, pero es imposible que indique que se ha pagado la cuota de Noviembre, y su adquisición es anterior a dicha cuota.
Desconozco que le dijo mi compañero, y que entendió Ud, pero los Notarios no sabemos si las cuotas se pagan mensual, trimestral, semestral o anualmente, y lo que comprobamos es si la finca que se vende está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, cosa que era cierta al tiempo de la firma de la escritura.
Otra cosa es los posibles acuerdos que haya tenido Ud con el vendedor, sobre un posible prorrateo de la cuota del segundo semestre, para lo que habría que estar a la escritura, o en su defecto al contrato celebrado.
Responder	Hola, me parece el sitio ideal para aclara nuestras dudas.
Mi hija ha comprado un piso con una derrama de 6000 euros que admite pagar.
A la hora de querer hacer el ingreso le solicitan 400 euros más por los gastos judiciales por reclamación de la derrama al anterior propietario al que han enviado un burofax que no ha recogido.
Tiene mi hija que pagar dicha cantidad a mayores?.
Curioso el caso que me planteas, y respecto del que no siendo especialista en derecho procesal, te ruego que no tomes muy en consideración mis palabras, pero en la medida que puedan servirte de orientación (y creo que cualquier abogado del tema de costas procesales entiende infinitamente más que yo) mi criterio es que tu hija responde de la derrama pero no de las costas.
El motivo es que la responsabilidad por derramas, es una responsabilidad que pesa sobre la finca (ojo que una cosa es la responsabilidad y otra el deudor), y las costas procesales son una cantidad de la que responde el condenado a las mismas (que siempre es el litigante y lo el bien que haya provocado dicho litigio).
La comunidad no demandó al piso (pues obviamente una cosa no puede ser demandada) demandó al propietario, y el condenado por la sentencia no es por tanto el piso, sino el propietario, que por tanto es quien no sólo debe pagar esas costas, sino el único responsable de las mismas (a diferencia de la derrama, que por ministerio de la ley es una obligación de una persona, de la que responde un bien con independencia de su titular).
En todo caso, insisto que al no ser abogado, consultar a un profesional en el tema, que pueda confirmar o desmentir mi opinión es algo que considero sensato y económico.
Responder	Muchas gracias por su rápida respuesta.Le diré que lo consulte con un abogado
Responder	Don Francisco magnifica pagina y excelente articulo, le animo a seguir escribiendo y resolviendo las dudas que los profanos tenemos en materias legales. Expongo:
Soy el actual presidente de una comunidad de propietarios de naves industriales, un propietario que debe 4 cuotas anuales a la comunidad va a vender su nave en próximos días, no conocemos al propietario comprador y las preguntas son:
Como podemos hacer saber al comprador la deuda contraída por la actual propiedad?
Nos reclamaran un certificado por parte de la notaria(ojala si)?
Puedo yo en calidad de presidente emitir dicho certificado anotando claramente la deuda pendiente año por año y la suma total hasta fecha de certificado haciendo constar además que
No existen derramas extraordinarias pendientes y firmando en calidad de presidente y quizás con dos firmas de propietarios en calidad de testigos.
Nota aclaratoria: La comunidad es pequeña, no hay administrador profesional y no hay secretario.
Responder	El Notario pedirá el certificado a la parte vendedora, y salvo renuncia del comprador, lo incorporará a la escritura.
Tiene la parte vendedora la obligación de hacerle saber que se ha producido la transmisión, pero sólo una vez que se produzca.
No es que pueda, es que quien debe de expedir ese certificado es Ud y la forma que me indica es correcta.
Responder	Muchas gracias Don Francisco por la pronta y clara respuesta. Una duda, abusando de su confianza:
Si el comprador renuncia al certificado en la firma de la compraventa, ¿esta asumiendo la deuda con la comunidad de una manera fehaciente, aún sin el saberlo?
Responder	No asume deuda alguna, lo que sucede es que el inmueble responde con una hipoteca tácita de la anualidad en curso y las tres anteriores.
Parece un tecnicismo, pero una cosa es ser deudor y otra dueño de un bien que responde de una deuda. Dicho de otra manera el deudor sigue siendo el vendedor, aunque la comunidad puede pedir el embargo del bien (si asumiera la deuda por ejemplo no podría reclamar al vendedor lo pagado a la comunidad).
Como ve, en derecho cosas similares no son iguales, aunque desde la perspectiva de la comunidad de propietarios la diferencia sea irrelevante, dado que puede proceder contra ambos.
Responder	Gracias por la respuesta Don Francisco, si hubiese alguna resolución al respecto le informaré de los
Responder	Hola, gracias por el artículo y las competas respuestas, creo que tengo la respuesta a mi duda, pero se la planteo de todos modos. He asumido la presidencia, asi como la administración de mi comunidad. Un vecino ha vendido su piso y nos reclama según el “su parte” del dinero que tenemos en cuenta, que se ha ido acumulando por las cuotas establecidas de comunidad, nos lo exige porque el nuevo propietario no puede hacer uso de un dinero que ha aportado el anterior. Yo entiendo que el dinero es por decirlo de alguna manera de la vivienda, (para pagos, reparaciones…), pero no encuentro ninguna ley o norma que me lo corrobore para poder hacer entender a este vecino que no tiene razón. Me gustaría poder entregarle a este vecino un escrito donde se vea que tiene o no razón. Gracias y enhorabuena por su trabajo.
No acabo de entender bien tu respuesta, pero lo cierto es que pagada la cuota, el dinero deja de ser del comunero y es de la comunidad (aunque esta carezca de personalidad jurídica) ese dinero no se ha puesto porque si, sino para cubrir los gastos y el fondo de reserva, siendo que es una obligación, no una inversión, y el importe del dinero aportado está fijado por la ley.
Un saludo (espero que me aclares un poco más tu duda)
Responder	Agradecerle de nuevo su pronta y eficiente respuesta. Lo que necesitaba es el poder dar una respuesta por escrito al vecino que vende el piso, y si se puede en base a alguna ley. Pero me parece que con la respuesta que usted me ha facilitado es más que suficiente, sencilla, clara y contundente. Gracias.
Responder	Buenos días Sr. Rosales antes de nada desearle un Feliz Año y gracias por la oportunidad que nos da con este blog. Soy un vecino y secretario de la comunidad, son dos preguntas primera: Tenemos un piso y garaje de la Promotora del edificio, la cual en 2011 presento concurso de acreedores y cerraron la oficina. La comunidad ha estado año tras año haciendo la liquidación de las deudas consta en acta y tenemos un certificado de la deuda de cada año firmado por mi y el presidente, según el registro de la propiedad todavía el piso esta a nombre de la Promotora. Mi pregunta: es correcto lo que estamos haciendo para que el día de mañana cuando el juez se lo adjudique a un titular poder reclamarles las cuotas con lo que consta en acta y el certificado sin problemas. La otra: es un propietario de una plaza de garaje que no vive en el edificio y ha dejado de pagar todo este año la cuota y ha cambiado de domicilio y se ha marchado de la ciudad y no ha dicho el nuevo, como podemos informarle de su deuda o como podemos proceder para reclamarla. Gracias de nuevo Un Saludo
Lamentablemente me preguntas cosas más propias de un abogado que de un Notario, por lo que no me parece prudente hacerte recomendaciones sobre temas que van a acabar en juicio, por lo que os recomiendo encarecidamente que contactéis con un abogado.
En el primer caso, no podéis olvidar que vuestro deudor es la promotora y que deberíais de acudir al concurso; el comprador sólo responde de la anualidad en curso y de las tres anteriores, y hablar de temas concursales me parece muy arriesgado, máxime si no habéis concurrido al concurso reclamando vuestro crédito.
En el segundo caso, es obligación de el dueño comunicar el nuevo domicilio, por lo que supongo que reclamando la deuda en el domicilio que os consta podríais proceder ejecutivamente.
En todo caso insisto que son preguntas que es muchísimo más adecuado que hagáis a un Abogado, pues los Notarios no actuamos en juicio y la práctica procesal nos queda lejos.
Responder	Buenas D. Francisco, agradecerle su pronta respuesta, bueno lo que nos queda, como el concurso esta en marcha y no podremos incluirnos o personarnos, intentar cobrar lo que marca la Ley el año en curso y los tres anteriores cuando el piso tenga propietario, muchísimas gracias por su ayuda. Un saludo
Responder	Hola D. Francisco
Lo primero dar las gracias por este artículo que me ha quitado de dudas con las derramas a cobro a posterior de la compra de un piso .
En mi comunidad actualmente soy el presidente, un vecino ha vendido el piso y firma a mediados finales de febrero, me ha pedido el certificado y estoy redactando lo así como la autorización del vecino para que haga este documento, nosotros pasamos las cuotas al cobro trimestralmente, con lo que esta pagado enero, febrero y marzo. El vecino vendedor me pide que le devuelva el dinero perteneciente a la cuota de marzo y parte de febrero que ellos no son propietarios, debo devolvérselo?, es legal?, hay alguna ley que lo indique que hacer en estos casos?
Responder	Hola Pedro, un placer servirte de ayuda.
Tu pregunta tiene dos posibles respuestas al amparo del artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.
Mi particularísimo criterio es que toda derrama es exigible desde que se acuerda, por lo que debería de pagarla íntegramente el transmitente.
No obstante la mayoría de la doctrina parece entender que por exigibilidad hay que entender el momento en el que se acuerda reclamar cada cuota según el acuerdo.
Con esta interpretación, la respuesta variaría según el trimestre se cobre anticipadamente o a su vencimiento, parece que en el caso que comentas se cobra la cuota proporcional de derrama al comienzo de cada trimestre, por lo que sinceramente no veo que tenga razón ese propietario.
Responder	Hola Francisco muchas gracias por tan pronta respuesta.
No me expliqué bien, las cuotas que me pide son las ordinarias de marzo y parte de febrero(desde el dia de firma de venta del inmueble), nosotros tenemos pago trimestral de cuotas ordinarias en enero, abril, julio y octubre, como ya se ha pasado el recibo y pagado el primer trimestre que engloba enero, febrero y marzo, el vecino me esta reclamando el importe perteneciente a la cuota ordinaria del mes de marzo y parte de febrero, basicamente no quiere pagar ni un dia de mas de la cuota ordinaria de la comunidad que le pertenezca, y luego nosotros reclamarle esa parte al comprador.
Responder	En ese caso, se siga la opinión mía o la mayoritariamente extendida, creo que no tiene derecho a pedir devolución alguna.
Responder	muchas gracias por todo Francisco me ha sido de gran ayuda un saludo
Muchas gracias por el artículo, es de gran ayuda. De todas maneras sigo teniendo dudas en algunos aspectos.
Mi duda viene por las futuras derramas, obras previstas en el año en curso o en un futuro próximo.
La immobiliaria administradora de los pisos nos comenta que hay un par de derramas aprobadas ( aislamiento de humedades en una terraza y rehacer un tejado) pero que el pago de estas iria a cuenta del comprador (en este caso yo) porque no se tiene en cuenta la fecha de aprobación sino la fecha de emisión de la factura.
Esto es cierto?, o tendría que ir a cargo del actual propietario ( el vendedor)??
Responder	Complicado tema el que me planteas Oriol.
Creo que explico más o menos bien que a la vista de la Ley de Propiedad Horizontal es dudoso quién es el deudor y quien el obligado al pago, pero en el caso que comentas hablas de la promotora, por lo que habría que tener en cuenta la ley de defensa de consumidores y usuarios, y dudo muchísimo de la validez de ese acuerdo.
Sobre el tema no he visto jurisprudencia, pero la Ley de Propiedad Horizontal no aborda la cuestión, y que lo determinante sea la fecha de la factura lo veo más que discutible, sinceramente creo que deberías de abordar el tema con un abogado.
Responder	Muchas gracias por tu rápida respuesta Francisco.
No se trata de una promotora, simpelmente es una agencia immobiliaria que administra la comunidad y las cuentas en general, pero imagino que aún así su respuesta será la misma.
Responder	Efectivamente la respuesta sería la misma, pero es que mi respuesta tampoco es clara, porque sinceramente no veo nada clara la ley cuando habla de “momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras” aunque la respuesta más correcta quizá sea la que te han dado Oriol (lo cual no quiere decir que sea la que yo intentaría defender).
Responder	Entiendo, como los gastos no ascienden mas de 200€ por vecino entiendo que me saldrá mas caro los honorarios de un abogado que la parte proporcional que me tocaría abonar.
De nuevo muchas gracias por tus comentarios y tiempo.
Mis respetos Don Francisco, explica usted muy bien. A mi se me hace muy dificil comprende las leyes y más aun porque no naci en España ni me crié aqui, por lo tanto se me hacen extrañas algunas palabras y términos legales. Y por este particular, me han timado. Yo he leido su artículo dos y tres veces, tratando de entender y sacar conclusiones sobre lo que me hizo un señor, que no se si calificarlo de estafador , sinverguenza… no sé como llamarle.
Yo en mayo 2012 compre a una empresa de esas de dos socios que hacen compras y ventas de inmuebles, un piso por 45 mil euros y fuimos directo al Notario. El se encargo de todo y y o inocente, desconocedora de todo esto y confiada porque éste señor me inspiraba confianza y me facilitaba todo los trámites. Yo lo acompañaba siempre. El me llevo notario y yo lei y firmé todo. Y resulta que al año me mandan los adminstradores de la finca un comunicado pidiendome que pagara 22. mil y tantos euros de una derrama por rehabilitacion del edificio!!!. Este señor me mstró unos documentos donde el piso estaba al corriente de pagos, pero no era un certificado, eran como especie de recibos pagados por él., claro me mostró el ultimo. Cuando leo con calma mi documento ya registrado, hay una clausula que dice el Notario que el vendedor no presento certificado pero que declara que no hay deudas y que no sabe si las hay, pero que la compradora le libera de caulquier deuda!.. Yo no me percaté de eso hasta ese momento.
Qué ouedo hacer Don Francisco? El piso procede de un deshaucio, y lo compró una compañia (no se en que fecha) de estas quie hacen inversiones, compra y venta, financiamiento, etc y luego se la vendió en enero 2012 a los que me vendieron a mi en mayo 2012.
La derrama para la rehabilitacion del edificio se aprobo en junta el 28 octubre 2008 una derrama por 34.478 euros para cada propietario y luego la primera empresa que compra pagó 12.600, quedando pendiente la otra parte. Quiere decir que esta empresa le vende a la que me vendió a mi, un piso con una deuda pendiente. Que posiblemente pudo haber sido culpa de la Administradora, que no le pidió el pago total de la deuda, ya que esta derrama se aprobó cuando estaban los primeros propetarios (los desahuciados), por lo tanto, la Administradora no debió dejar que pagara solo 12.600 ya que los otros 22 mil euros corresponden a la parte subsidiada por el Ayuntamiento y que se tenía que devolver en caso de que el propietario vendiera el piso antes de 5 años. Estando en conocimiento de esto la Administradodra, debieron pedir a los nuevos propietarios el pago total de la derrama. Que opina usted Don Francisco? Ahora la Administradora se hace la vista gorda y me quiere cobrar a mi, indicandome que la deuda es del piso y la obligacion la tiene el propietario. EStoy desesperada, porque yo vine a vivr a España, como española que soy, porque en mi pais natal ya no se puede vivir y yo carezco de recursos para sostenerme en estos momentos. Muchas gracias.
Responder	Hola Yajaira, precisamente este post tiene por objeto evitar que haya personas que acaben como tu, y lamento muchísimo la historia, así como que lo hayas leido tarde.
Lo único que puedes hacer es demandar a quienes te vendieron (incluso tengo mis dudas sobre si la demanda podría ser o no penal por falsedad o estafa) pero poco puedo hacer desde este blog, salvo recomendarte encarecidamente que te pongas en manos de un abogado.
Responder	Muchas gracias Don Francisco, es usted muy amable. Y qué responsabilidad tiene la Administradora en este caso? Un cordial saludo.
Responder	Si nada ha certificado esa administradora de la comunidad de propietarios ¿qué responsabilidad se le puede reclamar?, cosa distinta es la que tiene quien vendió.
Responder	Muchas Gracias Don Francisco.
Responder	Si un propietario debe x dinero de un inmueble ,dinero del pago de comunidad , tienen que hacer una derrama y pagarlos los demas propitarios o se lo reclaman a este propietario ? Deuda mas de 3000 er que debe .gracias.
Responder	Pregunta complicada clemente, pues de la deuda con los proveedores responden todos los propietarios solidariamente y no sería desacertado acordar esa derrama para luego repetir contra el propietario moroso.
Responder	Hola Francisco, lo primero felicitarle por el blog, me ha servido de gran ayuda… aunque continuo con ciertas dudas. Le expongo mi caso:
Iba a firmar una escritura de compraventa con un banco, me facilitaron un borrador un día y medio antes (remarco esto porque para alguien que no esta acostumbrado no es suficiente tiempo para solucionar todas las dudas). Tras leer su blog me saltaron las alarmas ya que en la escritura pone que “exonero al vendedor de entregar el certificado de deuda”, en un principio no le di importancia porque unos parrafos antes expone “que el vendedor asume las deudas asociadas a la comunidad de vecinos hasta la firma de la escritura”.
Empecé a preocuparme porque en ese dia me he informado y la deuda asciende a uno 5000€ más una derrama por mejoras que no se menciona en la escritura.
Le he comentado mis dudas al banco y me remite al parrafo de que “asumen las deudas”, y que no me preocupe, como sigo con dudas me ha remitido al notario y este me dice lo mismo que el banco (y empecé a dudar de que el banco aunque este por escrito pague en poco tiempo la deuda, con lo que la tendria que asumir yo y no estoy por la labor y menos de meterme en pleitos con el banco para que me lo devuelva).
Aún así como hice los deberes y lei toda la información de esta pagina (comentarios incluidos, muchas gracias de nuevo) les he solicitado el certificado de deudas para tener por escrito la cuantía junto con las derramas existentes, y me han respondido que los bancos no funcionan así, que lo van a solicitar pero que no creen que puedan llegar a conseguirlo.
Mi duda llegados a este punto es que puedo hacer:
– continuar hasta que me den el certificado de deuda junto con posibles derramas??.
– Y si no me lo facilitan???
– y una vez tenga el certificado que me descuenten la deuda y derramas del precio final, o que dejen a cero y emitan un nuevo certificado, o que emitan un talon a favor de la comunidad… todo esto antes de firmar entiendo.
Y por otro lado, me han comentado que debo solicitar tambien un “certificado de cargas y gravámenes”, ya que aunque aseguran que “el piso se entrega libre de cargas y gravámenes” sólo adjuntan en el Anexo la “Informacion Registral Continuada, y certificado catrastal” y no me lo han enseñado todavia asique no se si estos certificados incluyen algo de cargas, hipotecas presentes, gravámenes, etc.
Informar que anulé como es lógico el proceso de firma hasta que me den respuestas sobre el certificado de deuda, a ver como responden. Aunque es una decepción porque pensé que iba a tener las llaves en breve, pero creo que no me arrepentiré en un futuro cercano. Muchas Gracias.
Responder	Hola Sasa.
Por supuesto que estás en tu derecho, aunque en ocasiones hay que buscar el equilibrio.
En cuanto a la práctica bancaria de no aportar el certificado, es cierto que los bancos tienen esa “costumbre”, pero ninguna ley les ampara, y obtener el certificado no es algo complejo, siendo muy infrecuente no obtenerlo en uno o dos días en la práctica.
Si te llamo a la tranquilidad, pues los bancos son entidades solventes (ojo que solvente quiere decir con dinero) y el compromiso en escritura pública de pagar deudas y derramas pendientes, te da un título ejecutivo contra el banco de no hacerlo, por lo que dudo mucho que no cumplan ese compromiso (pues tendrían que soportar y perder un pleito con sus correspondientes cuotas).
Si te digo que aclares bien el tema de las derramas, y sobre todo si están fraccionadas.
Respecto de cargas, el Notario antes de la firma pide nota simple para comprobar si hay o no cargas, por lo que puedes tranquilizarte en ese sentido.
Me queda por hablar del día y medio como plazo o no razonable para firmar la escritura, y sólo puedo decirte que cada persona es un mundo, que te tomes el tiempo que creas necesario, que acudas antes a la Notaría, cuantas veces creas preciso (no cuesta un duro hacerlo) y que absolutamente nadie te puede obligar a firmar ni antes ni después.
Responder	Muchas gracias Francisco por tu rápida respuesta.
Llevo un par de días nerviosa pero me dejas más tranquila.
Responder	Buenas tardes Don Francisco, en primer lugar agradecerle su articulo y la rápida contestación a las dudas que se le plantean y de forma tan desinteresada, dice mucho de Usted como persona.
Paso a exponerle mi caso, un propietario que recientemente adquirió su vivienda solicitó el certificado de deudas, el mismo fue emitido por el administrador de la comunidad que en nuestro caso es una gestoría, informando que el propietario anterior no mantenía ninguna deuda con la comunidad.
Dicho certificado esta emitido erróneamente puesto que el propietario anterior si tenía deudas con la comunidad.
En un caso como este quien es el responsable de la deuda, contra quien puede reclamar la Comunidad: ¿El propietario anterior, el actual que compro de buena fe con un certificado erróneo, asume la deuda la comunidad por haber emitido erróneamente el certificado y en caso de ser esta la solucion podria reclamar a la Gestoría?
Entiendo que el comprador responde de las deudas, pero que puede repetir contra el vendedor, y especialmente reclamar al administrador los daños y perjuicios ocasionados por ese certificado erróneo (supongo que la gestoría no tendrá problemas en responder -máxime si tiene seguro-).
Responder	En primer lugar decirle que es usted un CRACK por ayudar a las personas desinteresadamente. Me he leido varias veces veces lo que usted comenta, pero la sentencia que presenta AP de Madrid sección 25 de 4 noviembre de 2013 me ha surgido dudas, le comento mi caso. Yo le compre un piso al banco SANTANTER y en las escrituras dice exactamente y nada más: GASTOS DE COMUNIDAD.- La parte vendedora manifiesta estar al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad totalmente coincidente con su manifestación. Hace un inciso el notario y dice: “Advierto que el vendedor no presenta certificado de que esta a corriente de pago de la comunidad”.
Hablando con el presidente de la comunidad una vez comprado el piso me dijo que es cierto que esta al pago de todo y a dia de hoy de una derrama firmada por el representante del banco Santander que se produjo al poner un ascensor en el 2011 y yo el piso lo compre y escrituré en 2013. Desde que compre el piso empece y sigo pagando esa derrama que el banco me oculto, porque mis vecinos la verdad que algunos estan bastante mal economicamente y es una comunidad de vecinos muy pequeña. Mi pregunta es: debería reclamarle dicha derrama al banco que el acordo en 2011 y firmo el prestamo bancario junto a mis vecinos para el ascensor?? Muchas gracias por su atención.
Responder	Gracias por tus ánimos Nicolás, aunque en realidad lo único que hago en en Internet, lo mismo que cientos de compañeros míos hacen día a día en sus despachos.
El tema que cuentas lo abordo expresamente en el post, y creo que la redacción de la ley es bastante desafortunada, aunque mucho me temo que la postura que adopto quizá no tenga muchas posibilidades de éxito ante los tribunales (desconozco si hay jurisprudencia en el tema).
Si lees bien este post, comprobarás que mi criterio es que una cosa es a quién es exigible la deuda, y otra quién es el deudor, y como considero que SI puedes reclamar al banco (insisto que es un criterio estrictamente personal).
Responder	Muchas gracias, le hare un escrito a la atención del cliente del Banco Santander y si me lo deniegan ire a los tribunales cuando la justicia sea gratuita, porque si no me va a costar más el collar que el perro. Insisto que muchisimas gracias por su atención.
Responder	Fantástico artículo, que lo deja todo meridianamente claro.
Pero yo he llegado aquí realizando una consulta en Google y el caso es que me he quedado con la duda, que es la siguiente: Recientemente he comprado una vivienda e inmediatamente la he vendido y cuando le pido al administrador (entonces no sabía lo que se ahora respecto a quien debe firmar) el certificado de cargas, lo que recibo es un burofax del abogado de la comunidad exigiéndome las cuotas de este año, las de los tres años anteriores incrementadas en unos intereses demora del 30% según acuerdo de la junta del pasado mes de mayo justo de unos días después a haber comprado yo la vivienda.
¿Realmente me pueden reclamar los intereses de demora de una deuda en la que yo no soy el deudor por un acuerdo reciente entre los vecinos?
El caso es que ya lo he apalabrado, he cobrado la fianza de la venta y supongo que firmaremos en la notaría en tres o cuatro semanas. ¿Cómo me presento allí sin el certificado de deudas si la comunidad se niega a cobrarme si no les pago los intereses de demora?
Responder	Gracias Tristán.
Si se debe o no algo, no limita tu derecho a que te expidan el certificado, por lo que no entiendo bien la actitud de la comunidad, y muchísimo menos tanto la reclamación de intereses moratorios como la cuantía de los mismos.
Efectivamente tu no eres deudor, sino responsable, y desde luego la cuantía de los intereses moratorios las fijará en su caso el Juez, desde luego yo acudiría en queja al Colegio de Administradores de Fincas, y respecto del comprador, lo que si que me parece correcto es que asumas frente a el las deudas de las que actualmente eres responsable, pues en otro caso es razonable que se niegue a firmar.
Lamentable historia la que narras (a mi juicio9.
Responder	Gracias por tu respuesta. La historia es muy lamentable y es la primera vez que me ocurre algo parecido pues hasta ahora nunca me habían reclamado intereses de demora cuando he ido a pagar las deudas del anterior propietario.
He pensado requerirles para que me envíen en siete días naturales el certificado de deudas firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, junto con fotocopia del libro de actas en las que figuren las deudas del piso y manifestándoles igualmente que si la junta de propietarios decide cobrar unos intereses de demora por las cuotas impagadas, de ninguna manera pueden decidirlo con carácter retroactivo y de ninguna manera pueden empezar a correr esos intereses de demora antes de haberme requerido al pago de la deuda.
Igualmente les recordaré que la deuda no es mía por lo que tampoco valen los requerimientos que le hubieran podido hacer al anterior propietario.
Y desde luego que voy a seguir al pie de la letra tu consejo sobre quejarme al Colegio de Administradores de Fincas.
Responder	Compre un piso en diciembre de 2014 y ahora la comunidad me reclama el pago de una cuota que el anterior propietario dejó pendiente de abril de 2010 (el resto de cuotas están pagadas).
Además, en las escrituras se dejó reflejado que el anterior propietario es responsable de cualquier deuda con la comunidad o IBI hasta la fecha de compra.
– Dado que no se cumple el el período de año actual más tres anteriores, responde el piso sobre dicho deuda.
Entiendo que como bien dices, el inmueble no responde de deudas más allá de la anualidad corriente y las tres anteriores, por lo que si compras en 2014, sólo respondes de ese años, y de los periodos del 2011 al 2013 (así lo dispone la ley).
Si no responde el inmueble, mucho menos respondes tu (que de hecho tampoco respondes de dichas deudas, pues como explico en el post es una responsabilidad del piso que afecta al dueño, pero no una deuda del dueño).
Por supuesto que no pueden incluirte en el listado de deudores, pero más que incumplir la LOPD lo que te pueden es intentar privar del legítimo derecho de voto que si te corresponde, por lo que tendrías derecho a impugnar todos los acuerdos, si así sucediera.
Responder	Muchas gracias. Todo muy claro.
Quería plantearte un caso que me pilla de cerca. Se trata de la venta de un local en el que en la escritura de compraventa (año 2012) figura el siguiente texto: “Los gastos de comunidad, en cuanto a la parte vencida de la anualidad corriente y la inmediatamente anterior, los asume expresamente la parte vendedora, por lo que la parte compradora le exonera de la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios del inmueble del que forman parte la finca”
Ahora la Comunidad de Propietarios reclama al comprador la deuda anterior a la compraventa del local que se corresponde con cuotas impagadas del año 2012 hasta la fecha de la venta (el comprador ha pagado desde entonces dejando siempre pendiente dicha deuda la cual cree no le corresponde dado el texto de la escritura).
Debería haberse pedido el certificado para realizar la venta? O al determinarse que se hace cargo de todas las deudas que existieran se puede obviar? Debería la Comunidad dirigir su reclamación al nuevo propietario o al anterior?
Quizá no comprenda bien tu pregunta, pues expresamente el vendedor se ha obligado al pago.
Otra cosa distinta es lo que dice la ley y en esta se establecen dos reglas:
1.- Que el piso responde de las cuotas de la anualidad en curso y las tres anteriores independientemente de quién es su propietario (pero una cosa es que el piso responda y otra quien es el deudor) obviamente el dueño actual se ve afectado (y muy seriamente) por la deuda del dueño anterior, pero la finalidad de la ley es proteger a la comunidad de propietarios, dejando a un lado (pero no impidiendo) reclamaciones entre vendedor y comprador.
2.- Para evitar inconvenientes la ley pide certificado de deudas (aunque permite la renuncia) pero diga lo que diga el certificado no excluye la responsabilidad del piso (simplemente de no ser cierto el certificado hace responsable al que lo firma de los daños y perjuicios).
Por tanto la comunidad puede reclamar a quien quiera, cosa distinta es que de reclamar al comprador, este pueda interponer una nueva demanda contra el comprador (que si puede) o que de haberse expedido un certificado incorrecto pueda demandar a quien lo expidió (cosa que aquí no procede).
Por tanto el aportar o no certificado lo único que impide es una acción del comprador contra el órgano certificante, pero nada más.
Responder	Gracias por tu respuesta.
Mi pregunta va más encaminada a saber si al figurar expresamente en la escritura que el vendedor se hará cargo de la deuda anterior y estar informados de este hecho tanto la comunidad de propietarios desde el momento de la compra, como la administradora y los abogados, al reclamarle la deuda al nuevo propietario (ley y escritura en mano) éste se verá obligado a pagar la deuda y posteriormente repercutirla sobre el vendedor o si debe ser la comunidad la que directamente reclame dicha deuda al antiguo propietario.
La comunidad puede reclamar al comprador que luego repercutirá al vendedor, dado que es libre de decidir contra quien reclama, y el pacto entre vendedor y comprador es válido sólo entre ellos, pero no obliga a terceros (y la comunidad lo es).
Responder	Magnífico artículo. Un millón de gracias a Francisco no sólo por escribirlo sino también por contestar a todas las preguntas que los lectores le hacen y por hacerlo tan detallada y pacientemente. Leyendo muchas de las preguntas y respuestas me he dado cuenta que muchos lectores se preocupan por que, al comprar un piso, éste esté libre de cargas en lo que respecta al pago de la comunidad. Al pensar un poco más sobre el asunto me pregunto algo que va incluso un poco más allá en el nivel de dependencia: imaginemos que sí, que al comprar una vivienda nos hemos asegurado de que el anterior propietario esté al corriente en el pago de la comunidad, pero ¿cómo nos aseguramos de que la propia comunidad no tenga deudas? Me explico, si al comprar una vivienda pasamos a formar parte de la comunidad y ésta ha decidido, con anterioridad a dicha compra, que va a efectuar reformas (o lo que sea) por valor de X Euros y que cada vecino tiene que pagar una parte proporcional a esa cantidad: ¿es el nuevo propietario responsable de esa parte de la deuda de la comunidad de vecinos? Yo entiendo que sí, pero ¿cómo puede un potencial comprardor enterarse de esas deudas por parte de la comunidad de vecinos antes de comprar y así tomar una decisión informada? Muchas gracias.
Responder	Pues no me había planteado el tema sinceramente, y la pregunta es importante.
Lo cierto es que aunque los acreedores de la comunidad pueden reclamar sus créditos, y al carecer de personalidad jurídica la comunidad de propietarios, la demanda se dirige contra todos los dueños; deudores son quienes sean dueños al surgir el crédito, y por tanto el vendedor, no el comprador, siendo que la ley no establece una responsabilidad del piso por deudas de la comunidad, sino por deudas a la comunidad.
No obstante pensaré un poco más detenidamente el tema, pues el problema me ha pillado de sorpresa (así de golpe por ejemplo excluiría el caso de deudas de la comunidad con asalariados de la misma).
Muchísimas gracias (otra vez) por respondernos tan rápidamente. Le puedo decir que en Alemania cuando uno visita un piso para comprar, el agente inmobiliario le informa al detalle de las deudas adquiridas por la comunidad de vecinos y de qué parte (en caso de que así sea) sería responsable el nuevo propietario. Desafortunadamente, en España, después de visitar una docena de pisos, ningún agente inmobiliario me ha mencionado si quiera el tema. Entiendo que el derecho sajón es diferente al romano, pero creo que sería importante saber lo que ocurre en España. Le agradezco de antemano cualquier información que me pueda dar al respecto.
Responder	Desconozco cómo funcionan las cosas en Alemania.
Lo cierto es que en España, al firmar la escritura de venta y salvo renuncia del comprador (que lamentablemente es más frecuente de lo que parece) el Notario pide un certificado de deudas, el cómo trabajan las inmobiliarias es algo de lo que no debo de hablar, pues ni lo se ni me compete, aunque si creo que deben abordar este tema, y hasta donde conozco, muchas vienen a mi despacho consultando estos temas, si bien, no puedo comentar tu experiencia, que desde luego no me resulta agradable (en todo caso ya sabes que tienes que preguntar estos temas, y que tienen su importancia, por lo que te animo a ejercer tus derechos).
Responder	Buenos días, Previamente a escribirle, le agradezco esta entrada. Es un excelente artículo.
Me gustaría consultarle si, en el caso de tener la Comunidad de Propietarios reclamaciones judiciales contra el Vendedor en relación a una obras realizada por éste en el inmueble que afectaron a la Comunidad, entiende que ¿es potestativo u obligatorio hacerlo constar en el Certificado de Deudas?. ¿Puede el Vendedor oponerse a ello? Muchas gracias
Responder	Hola Elísabet.
Aunque evidentemente el texto de la ley se refiere a las deudas monetarias, no estaría de más indicar tal extremo al comprador, pues a fin de cuentas, la deuda es el deber jurídico derivado de una obligación, y la obligación puede ser: de dar, de hacer, o de no hacer (en este caso supongo que se reclama la demolición de dichas obras).
Desde luego el vendedor podrá o no oponerse, pero el certificado se expide por el secretario con el visto bueno del presidente, y bajo su responsabilidad; de hecho lo que no veo correcto es que el vendedor omita tal circunstancia al comprador.
Muy interesante toda la información indicada.
Tengo una duda respecto a la emisión y validez de este certificado. Al solicitar el certificado, ¿la fecha que se indica en el certificado es hasta la que no hay deudas? Es decir, ¿puedo pedir un certificado a día 8 de junio, por ejemplo, pagando las deudas correspondientes a esa fecha?
¿Qué periodo de validez tiene el certificado? Lo digo porque un administrador que hemos consultado dice que hay un periodo de validez de 5 días, pero no nos ha aclarado si es desde la fecha de emisión o fecha a la que se indica que no hay deuda. Entiendo que si se indica que a fecha 8 de junio no hay deudas, es valido durante los próximos 5 días…
El certificado no tiene que indicar tu historial de pagos, sino si al tiempo de expedirse tienes o no deudas pendientes; por lo que si antes de pedir el certificado pagas las deudas pendientes, no tienes deuda alguna.
El certificado no tiene periodo de validez ninguna, aunque si acredita la situación de la finca al tiempo de expedirse, por lo que vencido el mes, es recomendable expedir uno nuevo, dado que podría no haberse pagado la cuota del mes entrante.
Responder	Buenos días. Compré un piso el 30 de marzo de 2015. Se expidió certificado de la no existencia de derramas extraordinarias. Cuando me giran la primera cuota de la Comunidad se fija en 101 € de cuota normal y 73 de derrama extraordinaria. Parece ser que el día 23 de Marzo, antes de la venta que es el día 30, se celebró una Junta de Propietarios y decidieron fijar esa derrama extraordinaria de la que no me dijeron nada pero que ocultaron deliberadamente. Que puedo hacer?
Le ruego me conteste a mi e-mail.
Responder	Buenas tardes, me he leído todas las entradas y aunque me he enterado de cosas sigo teniendo algunas dudas. Le explico:
Compré un piso el 25 de marzo de este año, el día de la firma ante notario el intermediario de la venta entregó un certificado del administrador de fincas, en el cual ponía que a fecha de hoy, 23 de marzo se debía cierta cantidad de dinero. Ese dinero se le retiene al vendedor el día de la firma y soy yo quién lo recibe y hace el pago, con lo cual esa deuda queda saldada.
Desde la compra del piso me han pasado dos recibos a parte del de la comunidad, al llamar a administrador de fincas me dice que hay una derraba que pasan mensualmente y que quedan por pagar otras 9. Le digo que no tenía conocimiento de esa derrama y por qué en el certificado no aparece? y me contesta que en el certificado ponen el dinero que se debe hasta el día de la fecha, que como el resto de recibos no se han generado que no son deuda, y le pregunto que aunque no fueran deuda que por qué no lo anotaron en el certificado, para ver la situación real de la vivienda, me dice que no, que ellos lo hacen así.
Después de la parrafada vienen mis dudas.
En el certificado pone que se realiza con el visto bueno del Presidente de la Comunidad, pero no está firmado por él, va firmado por la administradora de la finca, con el cargo de secretaria-administra. Eso es correcto o debería aparecer la firma del presidente?
Están obligados a poner en el certificado la cantidad que queda pendiente de derrama aprobada en el año anterior? ya que ellos sabían que existía. Ya que igual que se retuvo el dinero que se debía, se podría haber negociado con la cantidad que queda pendiente.
Ya he pagado dos recibos de esa derrama, y quedan otros 9, ya que me han corfirmado que acordaron en junta que se pagaría en 18 cuotas. Es mi obligación pagarlos? Se los puedo reclarmar a alguien?
Responder	Hola Mamen.
Efectivamente el certificado ha de tener el visto bueno del presidente, y creo que el administrador es responsable por tal incumplimiento.
El tema de las derramas, es muy discutible, y aparentemente la ley dice que no es necesario indicarlo, más lo cierto es que el no hacerlo frustra el fin de la norma y genera una apariencia, por lo que creo que también pueden demandarse responsabilidades al administrador que cumple con el texto literal de la norma, pero no atiende al fin de la misma.
El tema es debatible, y que sepa no hay jurisprudencia sobre el tema, pero mi opinión personal (que no es sino la de un notario de pueblo) es que si cabe repetir contra el vendedor, y que cabe reclamar daños y perjuicios al administrador; lo mejor es que contactes con un abogado.
Responder	Muchas gracias por la respuesta, voy a ver cómo termino el tema, al menos voy a dar un poco de la lata y hablar con el Presidente de la Comunidad y que tenga en cuenta esto para próximos certificados y con el Administrador de la finca. Y según cómo actúen consultaré con un abogado.
Ante todo, agradecerte la enorme labor que haces con los artículos que publicas en tu web y tu infinita paciencia con nosotros.
Me he leido tu entrada y todos los comentarios y me queda una duda respecto al artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.
¿Cuándo son exigibles las cantidades? ¿En el momento de aprobación de la obra, de la aprobación de la derrama o de la aprobación del estudio de la obra?
Mi caso es el siguiente: compro vivienda en Noviembre de 2014 y ayer se celebra Junta de Propietarios que aprueba la realización de unas obras y el pago de éstas por valor de 100.000€. Yo compré (como todos ;)) libre de cargas y gravámenes y aluciné con lo que se trató en la Junta, cuya situación anterior me pasó a resumir el administrador porque yo no sabía nada de ésto al adquirir la vivienda. A principios de 2014, al pasar el edificio la ITE, se observan muchas deficiencias, se convoca Junta y en ésta se aprueba contratar a unos arquitectos para que analicen el estado real del edificio y pasen presupuesto del arreglo. El anterior propietario dejó pagada la derrama del estudio de los arquitectos, pero no me dijo nada de que la casa estaba en mal estado y que no había pasado la ITE. En la Junta de ayer se trajo el estudio de los arquitectos y el presupuesto y se aprobó la derrama.
En este caso, ¿puedo repetir contra el vendedor las derramas aprobadas? Él sabía que había que hacer las obras e incluso pagó su estudio. Si me lo llega a decir no compro, puesto que yo ahora no puedo permitirme pagar 300€ al mes durante 3 años, que es la parte que me corresponde, estando divorciada, con 2 hijos pequeños e hipoteca.
Muchísimas gracias por el tiempo que nos dedicas, saludos.
Como digo en este post, la redacción del artículo 17.11 de la LPH es bastante desafortunada.
Sin embargo el caso que comentas no es de una derrama, sino de vicios ocultos en la venta del inmueble, te recomiendo que acudas a un abogado.
Responder	Francisco, gracias por tu respuesta. El problema es que ya han pasado los 6 meses de plazo que da la ley para reclamar vicios ocultos, ya comenté que adquirí en Noviembre. Me parece tremendo que la ley dé un plazo tan breve para unos vicios ocultos, que no son visibles por nadie que no sea experto en el tema, pues se trata de problemas de cimentación. ¿Por qué el plazo computa desde la entrega de la casa y no desde que tienes conocimiento de esos vicios?
Responder	Entiendo que si, María, no obstante no he mirado jurisprudencia y puedo estar equivocado, si encuentro algo lo comentamos.
Eva Escarmena
Responder	Buenos días, En primer lugar felicidades por este blog, me ha resultado de mucha utilidad.
En concreto me gustaría exponer mi caso para que me dieran su opinión:
Ha una semana compré un piso a una entidad bancaria, según me indicaron libre de cargas y deudas, así lo expresó el notario que en ningún momento me informó de que el piso contraía deudas con la comunidad. Pues bien, el administrador de la finca me está reclamando el pago de la deuda, y no me queda claro si soy responsable del pago de la misma porque no comprendo la escritura; cito textualmente: “GASTOS COMUNIDAD: De conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente, la parte transmitente declara, bajo su responsabilidad, que está al corriente en los pagos de los gastos generales de la comunidad de propietarios de la que forman parte las fincas vendidas.
No me exhibe certificación sobre el estado
de deudas coincidente con tal declaración. La parte
compradora le exonera expresamente de esta obligación.
Serán de cargo de la parte vendedora hasta
la fecha del presente otorgamiento todos los gastos
ordinarios y extraordinarios que se devenguen autorizados
por la Junta de Propietarios.
Advierto de que, el adquirente responde con los propios inmuebles adquiridos de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad corriente y a los dos años naturales inmediatamente anteriores, quedando las fincas legalmente afectas al cumplimiento de esta obligación.”
¿Podrían ayudarme a interpretar este texto?
Sinceramente creo que es difícil interpretar el texto, pues lo veo clarísimo; no obstante lo intentaré.
La ley fija que el piso responde de la anualidad en curso y de las tres anteriores; es el piso el que está afecto al pago de dichas cantidades, con una hipoteca tácita, que se produce independientemente de quien sea el dueño del piso o el responsable de la deuda, con el objeto de defender los intereses de la comunidad de propietarios.
Al comprar el piso, se aporte o no certificado, el dueño se ve afectado por esa hipoteca tácita; dado que si no paga, podría incluso llegarse al embargo y venta en pública subasta de dicho piso por la comunidad de propietarios.
Tienes que imaginar la situación como un triángulo, en cada una de cuyas puntas estas tu, el banco y la comunidad de propietarios.
Si visualizas el triángulo verás que cada vértice se une co el otro mediante una línea; pero que las líneas son distintas.
De un lado el banco es deudor frente a la comunidad de propietarios y responsable frente a ti.
De otro tu casa responde frente a la comunidad de propietarios y tu, al verte perjudicado por el banco puedes proceder frente a dicho banco.
Finalmente la comunidad de propietarios puede reclamar la deuda al banco, o al dueño de la finca (en realidad más que reclamar la deuda lo que debe es pedir el embargo de la finca).
Si te fijas, cada uno tiene sus derechos y obligaciones y los ejerce como quiere; en todo caso, seguro que si hablas con el Banco resolverás el problema, pues es obvio que de tener que pagar la deuda, podrías seguidamente demandar al banco vendedor.
Antes de nada, gracias por tu blog. Paso a comentar mi caso: Voy a comprar un piso y la fecha de escrituración es el 16 de julio. La inmobiliaria me ha comentado que esta semana o la que viene va a haber una reunión extraordinaria de la comunidad para hacer frente a una derrama por humedades. Si esa derrama es anterior a las escrituras ¿quién es el que se tiene que hacer cargo:el que me vende el piso o yo? y si el pago de dicha derrama es fraccionado ¿el vendedor es el que se hace cargo hasta la fecha de la escritura y posteriormente me tocaría a mí? Según los de la inmobiliaria, se haría de esta forma, pero yo no las tengo todas conmigo. Muchas gracias!!
Como puedes leer en el post, el tema es más que discutible, desde luego y siendo consciente del tema, yo creo que lo adecuado es que abordes directamente el tema con el vendedor, aunque mi postura es que es un gasto que le corresponde a él (también confieso que creo que es una postura muy minoritaria).
Responder	“Si el Secretario y el Administrador son personas distintas, el secretario ha de ser propietario.”
¿ Por qué se exige la condición de propietario al Secretario ?. Qué normativa lo regula así ? Muchas gracias
Responder	Artículo 13 6 de la ley de propiedad horizontal, es el que establece que no tiene por qué ser propietario el administrador, o el secretario-administrador, por lo que si hay administrador y secretario no administrador (cosa infrecuente) este ha de ser propietario.
Adquirí un vivienda el pasado mes ajuntando en la escritura el certificado de deuda negativa de la comunidad de propietarios. Transcurrido un mes de la escritura, la Comunidad me reclama un recibo por aportación al fondo de reserva (expresamente dado como al corriente de pago en el certificado) fechado un día antes de la fecha en que el certificado declaraba la vivienda al corriente de pagos. Sin aportar documentación alguna, más que el requerimiento de pago por correo electrónico, el Administrador incluye mi datos personales como deudor en la convocatoria pública a la siguiente junta. Tengo dos preguntas: ¿Debo yo responder de esta deuda? ¿No se ha vulnerado la LOPD con la publicación de mis datos en la convocatoria? Muchísimas gracias por adelantado.
Responder	Hola Ramón.
No siendo especialista en LOPD no me atrevo a responder categóricamente, aunque puede que tengas razón.
Comento en este post, que la responsabilidad de la finca viene impuesta por ley, y que no se elude por razón del contenido del certificado, por lo que eres deudor de la comunidad, otra cosa es que puedas reclamar al administrador daños y perjuicios por razón de ese certificado indebidamente elaborado, y que puedas denunciar al Administrador a su colegio profesional (siempre y cuando sea Administrador de Fincas Colegiado).
Responder	Buenos dias, estoy pendiente de la compra de una vivienda la cual por problemas con el promotor esta inmersa en un juicio donde le reclaman al mismo una serie de defectos. Hasta ahora el propietario ha ido haciendo pago de las costas del mismo, sin embargo el proceso aun no ha finalizado, precisar de que se trata de una demanda de la comunidad, no de un vecino en concreto. Mi pregunta es, en caso de compra, a quien le corresponderia seguir pagando los gastos de este procedimiento iniciado con anterioridad? Y en caso de q se gane el juicio y haya indemnizacion , a quien le corresponderia el abono? Seria conveniente firmar algun contrato privado donde especificar todos estos aspectos para no tener que someternos a interpretaciones de la ley?.
Entiendo que eres tu la que se coloca en la posición del dueño, aunque habría que ver la demanda, y redactar bien el contrato, especificando los derechos y obligaciones de las partes.
Hace unos mese compre un trastero en mi barrio.
El administrador de la escalera me comentó ante mi asombro que el trastero tiene cargas de años anteriores.
En este momento, no quisiera desconfiar y prefiero pensar que es un malentendido hasta ponerme en contacto con el vendedor.
Por un lado porque el norario ya indicaba por palabra y escrituras que el trastero estaba libre de cargas y por otra, que era la que mas credibilidad me daba en aquel momento ,que los vendedores eran gente seria y de confianza.
Mi consulta seria en el caso que el anterior propietario no abone lo que se le reclama, me gustaria saber si el hecho de que en mis escrituras se indica que el inmueble esta libre de cargas y remarco que en las escrituras se indica LIBRE DE CARGAS
me libera del dicho pago de dichas cargas?
Responder	Hola Imano.
Resulta algo sorprendente que ante la advertencia del administrador, renunciaras al derecho que la ley te da a pedir el certificado al que alude este post.
La responsabilidad impuesta por la ley de propiedad horizontal, no es propiamente una carga (igual que la responsabilidad que tienen los inmuebles por razón del IBI), y no depende de lo que diga el vendedor, o de lo que tu y él hayáis acordada.
Responder	Le podría llamar a su teléfono?
Responder	Por supuesto, para eso está Pedro
Responder	Expongo mi caso, compro un piso en septiembre de 2015, el vendedor expone en la escritura que el piso esta libre de cargas, se presenta el certificado que pone que el vendedor esta al tanto de toda cuota de comunidad ( simplemente pone eso) el certificado esta firmado por el administrador solo, la firma del presidente de la comunidad no aparece por ningún lado, ahora viene lo bueno, el tema es que se cambia de administrador y el nuevo administrador al informarse sobre los pagos de la comunidad ve que hay una deuda de agua de la comunidad de 49mil €. Desde 2004 no se paga el agua, el piso tiene un solo contador y todos los vecinos pagan la cuota mensual de comunidad y d esa cuota se paga una parte para agua, el antiguo administrador no estaba pagando el agua d ningún vecino pero si recibía las mensualidades. K responsabilidad tiene el antiguo administrador? Y el presidente por no firmar el certificado? Yo debería pagar el agua y después reclamar a alguien? El antiguo dueño k ha pagado todas las cuotas d comunidad es responsable?
También se pidió un crédito para poner un ascensor,este crédito se firmó antes d yo escriturar, tampoco pone nada del crédito en la escritura y ahora estoy pagando el ascensor…. Debería pagar? Y por último.,debo d tomar medidas legales contra el administrador y o el presidente? Mil gracias
Ninguna responsabilidad tiene el presidente, pues nada ha firmado, y precisamente con ello no ha querido asumir la responsabilidad; el administrador entiendo que ha de responder de los daños y perjuicios que te haya causado su actuación vía artículo 1902 del Código Civil, por supuesto que el antiguo dueño es el deudor y responde, lo que no exime de tu responsabilidades (tal y como te explico en este artículo).
Respecto del crédito vale lo mismo que te he dicho.
Responder	Mi responsabilidad es pagar la cuota anual d agua del año k la compre y las tres anteriores, no? Y el resto de la antigua dueña?
Responder	Efectivamente Juan Antonio; en realidad no es responsabilidad tuya, es del piso (aunque obviamente al ser el piso tuyo, te afecta)
Responder	Lo primero agradecerle el magnífico artículo, ya que no se encuentra prácticamente información sobre el asunto, y menos de esta calidad.
En mi caso, la aprobación de la derrama en Junta fue anterior a la compraventa, siendo exigibles los diferentes pagos de la misma a posteriori, ya que todavía no estaba totalmente cerrado el presupuesto ni la empresa con la que se iba a llevar a cabo la obra, pero con la particularidad que al conocer la existencia de la aprobación de la derrama, se pactó y así se incluyó en la escritura de compraventa que “la parte vendedora, por medio de su representante, se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en la relación con los gastos de comunidad del inmueble del que forma parte lo adquirido en esta escritura, que legalmente corresponda (incluso por derramas ya aprobadas, aunque su importe sea girado o repercutido con posterioridad al día de hoy”.
Aún así, ahora que han pasado a cobro los importes derivados de la derrama, el antiguo propietario se niega a abonarlos amparándose en el artículo 17.11 de la LPH, por lo que después de estudiar la sentencia que menciona en el artículo, me temo que me va a tocar hacerme cargo de ella…
Responder	Hola Carlos, lamentablemente así parece que puede suceder, aunque has podido comprobar que personalmente sostengo lo contrario, dado el contenido de la escritura, yo al menos acudiría a un abogado y consultaría el tema.
Responder	No entiendo que el administrador tenga que cobrar por el certificado, pues si por ley lo ha de hacer el secretario (en la figura del administrador) y no el presidente ¿qué alternativa hay?. El administrador cobra por los servicios de administración, y estos comprenden los propios de una finca. Y no, no cada día vende un piso como para que el administrador tenga que hacer un certificado por día.
Por este motivo, cualquier consulta que se realice al administrador tendría vía libre para cobrar cuál médico de consulta.
Me parece una marranada que un administrador intente cobrar por un certificado obligatorio por ley.
Es una opinión, que no comparto, su obligación es administrar y responder de su gestión, pero expedir un certificado es un servicio adicional, que además no presta a la comunidad, sino a uno solo de los propietarios; por el mismo motivo el administrador no está para atender la consulta de un propietario, sino las de la comunidad.
Lo que nadie obliga es a que la comunidad tenga un administrador profesional, de hecho muchas no lo tienen; tampoco nada impide que al contratar sus servicios se contemplen estos u otros temas que comentas, pero el que una persona preste un servicio, entiendo que no obliga a prestarlos todos gratuitamente, máxime cuando al expedir la certificación asume una responsabilidad.
En todo caso respeto tu opinión, aunque no la comparto.
Gracias por el artículo. Es de gran ayuda, pero necesito me resuelva una duda enorme:
Estoy a punto de vender mi vivienda y necesito para la firma el certificado de estar al corriente pago.
En mi Comunidad somos 8 vecinos. Yo soy la secretaria-tesorera y las cuentas están al día. También estoy al día de pagos. Pero el presidente, desde que fue nombrado (ni estuvo en la reunión en la que se nos nombró, ni impugnó acta) no ha dado señales de vida. He intentado contactar con él y no me responde al teléfono. No vive en la finca y no tengo dirección donde enviarle comunicación tipo burofax.
He hablado con el resto de vecinos para hacer reunión donde, además de presentar cuentas y darme de baja como secretaria, destituir al actual presidente y nombrar nuevos presidente y secretario para que me firmen este certificado, además de hacerse cargo de la documentación que está en mi poder. No consigo el 25% de cuota para organizar la Reunión, ya que alegan que hasta que no se cumpla el año, no tienen porqué asumir algo que no les toca.
¿Hay alguna otra manera de aportar al notario el que se está al corriente de pago? Tengo todos los justificantes desde que compré la vivienda hasta día de hoy, los extractos del banco de la cuenta de la comunidad y el libro actas…no entiendo porqué no quieren ayudarme cuando yo siempre les he ayudado… Se cumple el contrato de arras y ¿no puedo hacer nada?
No hay otra forma, aunque con los antecedentes que cuentas, supongo que no tendrás problema alguno en convencer al comprador que acepte renunciar a ese certificado.
Responder	Muy agradecida.
Antes de nada, gracias por tu blog,
Voy a comprar un local de banco, tengo un contrato de arras donde pone que ( exonerando la compradora a la vendedora, del certificado de el estado de deuda), (esto es denunciable) el banco redacta el contrato con una clausula abusiva y ademas me entero por mi cuenta que hay deuda,
me pongo en contacto con ellos y dicen que es derrama que a ellos solo les coresponde asta la firma, hablo con el presidente y la gestora de la comunidad y me explica, que la deuda es de cuotas pendientes de el servicio de mantenimiento del ascensor y que se llego a un acuerdo con la empresa mantenedora, que se negocia el pago de la deuda en 16 mensualidades,
La sorpresa es que los del banco esto lo clasifican como derrama para no pagar.
¿Que tengo que hacer en este caso?
Responder	Hola Iván.
La situación es compleja, pues la renuncia es algo voluntario, más la obligación de pago de gastos de comunidad es del vendedor, lo que sucede es que si compras la finca responde de dicha deuda.
Efectivamente creo que la cláusula es abusiva, por lo que yo me negaría a firmar la escritura asumiendo dichos gastos y pediría la hoja de reclamaciones al banco para interponer una denuncia ante los organismos de consumo.
El problema es el tiempo que ello puede suponer, y especialmente que tengas que pedirle financiación al banco para dicha compra, por lo que te recomiendo que acudas a un abogado y estudies bien que te conviene hacer.
Muchas gracias por asesorarme y si acudire a un abogado.
He descubierto esta web de casualidad y estoy encantado. Enhorabuena. Estoy en proceso de compra de un bungalow pareado a un banco proveniente de un desahucio. En esa comunidad tengo amigos propietarios y han preguntado al administrador si tiene deudas y le han dicho que si, quese debe más de 3500€ y que tiene dos demandas más las costas. En la nota simple no aparece que tenga ninguna carga ni embargo. ¿Se puede firmar tranquilamente si en banco líquida lo pendiente?, ¿las demandas y las costas pueden llegar a influirme?
Tienes la tranquilidad de la solvencia del banco, lo cual hará difícil que la comunidad proceda contra el inmueble, más no imposible.
Las deudas de la comunidad no se reflejan en el Registro de la Propiedad, por lo que yo sería muy firme tratando y resolviendo el tema con el banco, pues la comunidad sigue conservando su derecho a cobrar ejecutando la sentencia y pidiendo el embargo de la casa (aunque dudo que lo haga).
Responder	Buenas tardes. La verdad es que sus explicaciones son muy claras. Mil gracias.
Le expongo mi duda: La semana pasada (13/3/2016) firmé un contrato de compraventa con arras penitenciales, La escritura se queda pendiente para el día 6 de abril por varios motivos: tengo pendiente la cancelación de la hipoteca (que seguramente mañana tendré lista) y porque en Valencia estos días es muy difícil encontrar cualquier servicio (por las Fallas). Además, viene Semana Santa y un viaje por parte de los compradores durante la última semana de marzo… Así que la compradora propuso firmar en abril.
A los dos días caí en la cuenta de que los gastos de la comunidad son trimestrales y que en abril se habrá iniciado un nuevo trimestre. Puesto que los compradores impusieron los gastos según ley y yo los tuve que aceptar, ahora me surge la duda de si el segundo trimestre debo pagarlo yo.
¿Se puede entender que la fecha del contrato es la fecha de nuestro acuerdo?
¿O es la fecha de la escritura la que lo determina?
¿Los gastos de la comunidad de propietarios se entienden incluidos en el pacto de gastos de la compraventa según ley?
Responder	Hola M Carmen.
Sin perjuicio de que debería estudiar el tema más profundamente, entiendo que no es cuestión de gastos, sino de propiedad, pues salvo que otra cosa diga el contrato de compraventa no hay transmisión al comprador hasta la escritura y por tanto el gasto corre de cuenta del que sea dueño en cada momento (en el caso que comentas el vendedor).
Responder	Buenas tardes Francisco, gracias por toda la información que aporta. Me gustaría comentar mi caso.
compro un piso a finales de 2014, el administrador colegiado indica por escrito que el piso está al día en las cuotas (y a mi por teléfono me dice lo mismo y añade que no hay ningún problema)
En la primera reunión de comunidad, a los 5 meses de la compra, “se recuerda” al nuevo propietario los problemas de humedad que causan las terrazas de mi piso en las de piso de abajo. Resulta que hay 4 cartas en 2 años reclamando esto al antiguo propietario.
El antiguo propietario, no me había dicho nada y tampoco me avisó el administrador
En una de las juntas de hace años, en la que todos los demás vecinos arreglaron las terrazas, menos en mi piso, se acordó que en el futuro cada propietario arreglaría sus terrazas.
La obra son 10.000€. ¿Quién tiene la responsabilidad?
En este caso parece que estamos más ante un vicio oculto, aunque mejor contacta con un abogado.
Responder	Buenas tardes Francisco. Enhorabuena por este artículo, igual de magnífico que todos los que escribe en el blog.
Le voy a plantear un hipotético caso, que no es real, pero que seguro pasa de vez en cuando y quisiera saber con certeza quien es responsable de las deudas de comunidad en ese caso.
Imaginemos que un señor llamado Juan compra una vivienda en un residencial en el año 2010. Debido a unos problemas económicos por los que atraviesa, decide vender a mediados del 2015. No ha pagado y debe todas las cuotas de la comunidad de los años 2013, 2014 y lo que va de 2015. La vivienda se la compra Paco en julio de 2015. Despues de la compraventa la vivienda queda afecta al pago de esas cuotas impagadas sin importar en este caso que Juan haya aportado o no el certificado de deudas de la comunidad. Paco no se hace cargo y no paga esas cuotas atrasadas, pero si sigue pagando las cuotas que le pertenecen desde que compró la vivienda. Pasados tres meses, Paco recibe una oferta de trabajo inmejorable de Alemania y decide vender todo e irse del país. Un señor llamado Luis le compra la vivienda a Paco. A la fecha de esta nueva compraventa, las cuotas impagadas de comunidad que no pago Juan (el primer propietario, y las cuotas adeudadas son los años 2013, 2014 y la mitad de 2015) siguen sin estar pagadas, aunque Paco si ha pagado las suyas desde que compró. ¿En este caso quien es el responsable de pagar esas cuotas atrasadas?
Si he entendido bien el artículo, quien debería pagarlas es el deudor original que no las pagó en el momento que corresponderían, que es Juan. Pero también Luis (el tercer propietario) debe pagarlas porque aunque no es el deudor, su vivienda si que responde de esa deuda y la comunidad podría ejecutar su título y sacar a subasta el piso (a través del juzgado). En medio nos queda Paco (el segundo propietario), que segun creo entender, después de haber vendido la vivienda ya no es responsable de nada y está liberado de cualquier tipo de deuda con la comunidad, y nada le pueden reclamar a él. ¿Estoy en lo cierto y es correcto mi razonamiento? ¿O estoy equivocado?
Responder	Razonamiento correcto Ivan, probablemente alguna acción quepa contra el vendedor, pero complicada.
Responder	Muchas gracias. Y le felicito de nuevo por el blog. Los artículos que escribe son muy buenos y didácticos.
Responder	Gracias a ti Ivan por tus cariñosas palabras y tus ánimos
Tengo una duda y después de haberme leído la ley de propiedad horizontal, no consigo aclararme.
El pasado año 2015, compre una vivienda de banco, en la firma de la hipoteca ponía que estaba libre de cargas y gravámenes, la notario recalco varias veces que si había alguna deuda pendiente a la firma se hacia cargo el banco. Que yo pagaba a partir de la fecha de la firma.
Ahora bien, nos llevamos una sorpresa en la primera reunión de la comunidad cuando nos dijeron que la casa tenía pendiente una deuda de comunidad. Le dijimos que nosotros no nos hacíamos cargo porque como explique arriba era el banco quien la pagaría.
A fecha de hoy el banco no ha pagado y nos han demandado.
Deberíamos preocuparnos??.
Responder	Tal y como te explico en esta entrada, si tienes que preocuparte, pues la finca responde de la anualidad en curso al tiempo de la venta y las tres anteriores.
Loliya Fernandez
Responder	Hola, buenas tardes, a ver si me puede ayudar, porque no se que hacer. Mi caso es el siguiente: herede un piso con unas deudas de 700 euros, a la comunidad y ademas la comunidad deberia haber arreglado la instalacion electrica de ese piso porque se estropeo por culpa de una inudacion debido a problemas en el tejado. No lo arreglo en su momento debido a esa deuda. Hablando com el administrador me dice que pague la deuda y ellos hacen el arreglo de la instalacion. En acta de reunion digo que pago la deuda pero ahora me dicen que pague la deuda y, despues ya veremos si hacen el arreglo o no. El piso lo herede en enero del 20016 y la deuda del año 2011. Pueden negarse a hacer el arreglo de la luz, me da la sensacion de que me estan tomando el pelo. Muchisimas gracias por su ayuda.
Responder	Hola Loliya.
No pueden, aunque si es cierto que tu tienes que probar que el problema eléctrico es por esos problemas en el tejado, y demostrar eso no digo que sea imposible, pero tampoco sencillo, lo mejor es que contactes con un abogado, pues si no pagan voluntariamente tendrás que demandar, lo que si te digo es que también ellos pueden demandarte el pago de las cuotas y que ese es un procedimiento distinto pero más rápido..
Responder	Hola, muchas gracias por su pronta respuesta. Me queda otra duda,no estaria exenta del pago de la deuda debida a que hubo una trasmision del piso por herencia y las deudas son anteriores al año en curso 2016 y los tres anteriores 2015, 2014, 2013. La deuda es por cuotas anteriores al año 2011. Muchas gracias por su ayuda. Saludos y enhorabuena por su estupendo blog.
Precisamente por haber recibido la finca por herencia no hay exención, dado que el heredero se subroga en la posición del causante y por tanto asume todas las deudas de este.
Verás que en el post explico que una cosa es el deudor y otra el dueño de bienes que garantizan el pago.
Loliya Lopez
Responder	Muchas gracias por su ayuda. Supuse que habia una adquicision por herencia y en ese supuesto entraba dentro de la lph articulo 9 apartado e, donde se habla de la adquicision de un piso con deudas a la comunidad. Gracias y un saludo.
Responder	Hola. Tengo una pregunta:
En caso de que el certificado sea emitido por un secretario-administrador, ¿a quién corresponde pagarlo, a la parte compradora o a la vendedora?.
Hay que distinguir las relaciones entre las partes, de las relaciones con el profesional.
Frente al profesional, quien reclama un servicio profesional ha de satisfacer los gastos de dicho servicio, por lo que el coste del certificado a ese secretario-administrador, es de cuenta de quien se lo pida.
Entre vendedor y comprador, estamos hablando de lo que entiendo es un gasto necesario, y por tanto un gasto que debe asumir el vendedor.
Responder	Hola Francisco, gracias por el artículo y el vídeo.
Mi pregunta es quién debe de pagar el certificado. En mi caso yo soy el comprador, y la comunidad de propietarios tiene contratada un administrador de fincas externo. La propietaria fue a por el certificado y le dijeron que valía 50 € y que lo tenía que pagar yo, el comprador. A mí me parece una tomadura de pelo porque considero que es ella quién debe demostrar que está al día con los pagos y que yo no tengo nada que ver ahí.
Responder	Veo que ya estaba formulada la pregunta. Gracias de todas formas.
Responder	Efectivamente ya está respondida Juan, en todo caso, muchas gracias por participar; me alegro de haber podido servirte de ayuda.
Pablo Alcaire
Responder	Hola y muchas gracias por el articulo que aclara muchas cosas.
Mi situation es la siguiente. Estamos en el proceso de comprar una vivienda a través de una inmobiliaria que debe al menos 4 años de comunidad. Al solicitar la cantidad de la deuda, la comunidad nos reclama los últimos 4 años de cuotas, unos 6.000€ pero ademas nos reclama las costas del proceso para reclamar a esas costas, unos 9.000€ mas de los cuales nos quitan el 50%, por lo que la deuda asciende a unos 12.500€. Pueden hacer esto? como lo pueden acreditar? Las costas de denunciar no deberian ser a cargo de la comunidad? no del nuevo inquilino.
Responder	Hola Palo.
Pues no estoy de acuerdo en que hayas de pagar esas costas, pues es un gasto del dueño.
Responder	compre a una vivienda una casa, pero ahora vienen facturas de trabajos de años anteriores y cobros de gastos anteriores de agua y luz y me lo piden a mi, es eso correcto. hablamos siempre de gastos de la comunidad. Yo entro según el certificado libre de cargas.
Responder	Hola Peter.
Tendría que ver las facturas y el certificado, para poder hablar con propiedad, pero el post te puede servir de orientación para entender cómo actuar.
Responder	Hola Francisco, primero agradecer este tipo de post que para gente como yo nos ayuda en muchos casos, voy a exponer el mío para ver si me puedes dar algún consejo.
Compré un piso hace unos meses, pedí la certificación de la comunidad y me dijo la inmobiliaria que se me aportaría en el momento de la firma, fui bastante insistente en conocer las cargas del piso hasta el punto de que la inmobiliaria se enfadó por dudar de su profesionalidad.
En el momento de la firma efectivamente el notario me facilitó el certificado, le lei y en ese momento vi que había una derrama de la cuál no se me había informado, exigí explicaciones y dije que ya que era solo hasta mayo de 2017 lo aceptaba y proseguí con la firma.
Posteriormente al hablar con el administrador de fincas por unas grietas importantes en el edificio me dijo que ya estaba presupuestado y que había una derrama hasta 2020 para pagarlo, yo le dije que en mi poder tenia un certificado de que la derrama era hasta 2017, cuando fui a releer el papel del certificado me doy cuenta que ese certificado que me dieron pertenece a otro piso distinto al mío, se habían equivocado de número de calle y la derrama que tenía era otra muy distinta a la que el piso que yo he comprado tiene.
En este caso entiendo que el culpable por omisión de información sería la propietaria, la inmobiliaria que facilitó un certificado erróneo al notario, el notario que no se dio cuenta del error y yo que en el momento de la firma no me dí cuenta que el piso del certificado no era el mío ( entre tantos papeles lo último que me podía esperar era que ese certificado no perteneciese a mi piso, en realidad creo que ni sabía bien cuál era la dirección exacta en ese momento ).
¿¿A quién puedo exigir responsabilidades??, ¿puede darme algún consejo?, muchas gracias y saludos.
Lo mejor es que consultes con un abogado, más entiendo que en principio, responsables son todos los que han intervenido en el proceso de venta, y por tanto desde el vendedor hasta el notario, incluyendo la inmobiliaria.
Responder	Yo he comprado un piso a xxxBanco(xxx Inmobiliaria del Banco), los exoneré de presentar el certificado y ellos expresaron ante el Notario que no tenían deuda pendiente con la Comunidad,! como no me iba a fiar de una empresa como xxxBanco!, después me manda la Administradora la deuda que tenia con la Comunidad, les mando un burofax y me mandan dos transferencias, una falsa porque la entidad bancaria donde tiene la cuenta la Comunidad me dice que no la ha recibido; mi abogado me dice que iniciemos ya el pleito penal, pero ya no sé que hacer, los llamo por teléfono a Servihabitat Comunidades y cada vez me cuentan un cuento chino. Creo que los voy a meter en el pleito penal.
Responder	En nuestra comunidad un vecino lleva desde 2010 sin pagar la comunidad y los gastos generados por su reclamación. Por un descontrol generalizado se ha estado unos años sin reuniones y sin presidente. En 2016 se ha retomado el control y se ha procedido a reclamar la deuda en el acta y por escrito al vecino. Una vez recibida, el vecino dice que, de acuerdo a la nueva normativa las deudas prescriben a los 5 años y que por tanto sólo va a pagar desde 2012 a 2016, cosa que ha hecho quedando 4 cuotas (2010 y 2011) pendientes.
Responder	Hola Felipe.
El problema es si estamos ante una acción real o personal y es muy debatido el plazo de prescripción, además de ello está el problema que indicas, y también hay discusiones sobre si la ley tiene o no efecto retroactivo, por lo que la única alternativa es litigar sobre el tema, en tanto no haya jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo.