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Timestamp: 2020-07-12 06:28:19+00:00
Document Index: 310133179

Matched Legal Cases: ["l'article 62", "l'article 5", "l'article 32", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 3", 'arrêt ', 'arrêt ']

ASL.. majorité changement des statuts - Droit de l'immobilier
ASL.. majorité changement des statuts
Publié le 19/05/202022/05/2020 Vu 779 fois 12 Par NINI@73
Je suis secrétaire d'une ASL de 51 propriétaires. Nous rédigeons les nouveaux statuts pour les mettre à jour. J'ai besoin de vos conseils pour la rédaction de l'article concernant la majorité requise pour la modification des nouveaux statuts. Les statuts actuels sont modifiables dans notre cas avec une majorité des 3/4 des proprietaires représentant les 2/3 des surfaces des lots. Pour les prochains statuts, nous pensons qu il est difficile d' obtenir les 3/4 des propriétaires des 51, et nous voudrions éviter d'annuler l'AGE, faute de ne pas réunir le nombre de voix. Nous pensions mettre un quorum à 34 propriétaires et faire une majorité au 3/4 des présents et représentés pour le vote. Mais je constate que dans ces conditons , il est plus facile d obtenir la modification des statuts, ce que nous ne voulons pas forcément. Aussi, est il obligatoire de refaire une AGE, si le nombre de voix n'est pas obtenue ? si on ne met rien, la modification des statuts ne pourra t elle se faire lors d une autre AGE en motivant un nombre plus important de propriétaires ? que peux ton proposer en toute légalité ?
Combien de mandats peut on accepter à chaque propriétaire lors des délibérations ?
Je vous remercie pour le temps consacré à la lecture des ces questions et leurs réponses.
Recevez mes respectueux sentiments Dernière modification : 20/05/2020 - par ESP Superviseur
Vous devez vous conformer aux statuts. Vous pouvez les modifier les statuts selon les modalités qui y sont inscrites, mais vous ne pouvezy déroger. Soit vous convoquez une nouvelle assemblée, soit vous modifiez les statuts pour vous éviter d'avoir à le faire. Vous n'avez pas d'autre choix.
Modification ou mise en conformité ?
Vos extraits de statuts sentent la loi du 21 juin 1865 qui a été abrogée.
Article 58 de l'ordonnance 2004-632
Article 60 de l'ordonnance 2004-632
Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du
décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. A l'exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l'autorité administrative ou, à défaut d'approbation, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires.
Article 5 de l'ordonnance 2004-632
Supprimé, tout le texte étant en majuscules ce qui est interdit par la charte car c'est plus difficilement compréhensible et cela signifie que vous hurlez. Merci de refaire en conséquence.
Je vous demande si vos statuts ont été mis en conformité avec l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaire et du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
une majorité des 3/4 des proprietaires représentant les 2/3 des surfaces des lots.
Cela sent à plein nez des stauts obsolètes de la loi du 21 juin 1865 (un siècle et demi) !
Sinon pas de possiblité de : ... pouvoir agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer !
Ce qui signifie que si un propriétaire ne s'acquite pas de ses charges il ne peut pas être poursuivi !
Commencez par répondre (en minuscules) à quoi correspond votre soi-disant mise à jour et l'on pourra vous dire ce que vous pouvez faire.
Il n’y a pas de majorité légale, il n’y a que les majorités statutaires. Si vous voulez modifier les conditions de majorité, sous devez recueillir la majorité inscrite dans les statuts dans leur rédaction actuelle, c’est à dire, selon vos dires, les 3/4 des associés représentant les 2/3 des surfaces des lots.
Ceci dans l’hypothèse où ces statuts permettent une telle modification autrement qu’à l’unanimité, ce qui demande peut-être à être vérifié.
Si vos statuts ont été rédigés sous l’empire de la loi de 1865, cela ne change rien. Votre ASL a perdu sa personnalité juridique mais elle n’en perdure pas moins et ses statuts demeurent le contrat qui lie les associés entre eux.
Même chose pour le nombre de mandats dont un associé peut être porteur : voir les statuts.
Cela dit, si vous vous contentez d’une simple mise à jour qui ne change rien aux conditions de majorité ni aux droits et obligations des associés mais se limite strictement aux conditions de forme et de publicité imposées par l’ordonnance de 2004, vous pouvez admettre qu’il ne s’agit que d’une décision ordinaire ne requérant que la majorité à atteindre pour la prise des décisions ordinaires.
Cette combine qui consisterait à vouloir supplanter la jurisprudence ne changera rien car les statuts ne seront toujours pas mis en conformité et l'ASL ne récupèrera pas les droits mentionnés à l'article 5 de l'ordonnance 2004-632.
Article 29 du décret du 18 décembre 1927 portant réglement d'administration publique pour l'execution de la loi du 21 juin 1865 - 22 décembre 1888, modifiée par le décret du 21 décembre 1926, sur les associations syndicales.
Les délibérations sont prises à la majorité absolue des suffrages. Toutefois, lorsqu'il s'agit de procéder à une élection, la majorité relative est suffisante au 2e tour de scrutin.
Les anciens textes abrogés ne prévoyaient qu'une majorité absolue ou une majorité relative pour une élection, et une mise à jour, même simple, n'est pas une élection.
Une ASL pour être une personne morale doit avoir la personnlité juridique soit de pouvoir agir en justice.
Sans ce pouvoir elle pert sa personnalité morale.
Résultat si aucun propriétaire s'acquite de ses charges, et comme elle ne pourra pas les poursuivre elle sera, pour le moins, en faillite.
Donc à moins que certains obtus ne lancent des procédures qui feront perdurer la perte de la personnalité morale, je me permet de conseiller, suite à une délibération (article 5 du décret 2006-504) du syndicat (article 32 décret du 18 décembre 1927), de mettre, en profondeur et pas par un simple toilettage, les statuts en conformité avec une unique majorité cantonnée à être relative, de donner le minimum de pouvoirs aux assemblées générales et le maximum au syndicat, ce qui est la volonté législative (article 9 de l'ordonnance 2004-632).
Exit directeur et voix calculées en fonction des surfaces (notion importante dans la France rurale de 1865) et tout ce qui est rétrograde et adapté à ce qu'était la société d'il y a plus d'un siècle.
C'est faux historiquement et juridiquement.
Historiquement : la loi de 1865 est restée en vigueur jusqu’en 2004. La très grande majorité des ASL alors existantes avaient été constituées à l’occasion de lotissements après guerre et non dans la France rurale du Second Empire..
Juridiquement : l’ordonnance de 2004 le dit on ne peut plus clairement : leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité.
La mise en conformité ne consiste qu'à la mise en place de nouveaux organes de gestion et à une nouvelle publicité.
Ni la loi de 1865 et son décret d’application, ni l’ordonnance de 2004 et son décret d’application n’imposent aucune condition de majorité à la différence du régime de la copropriété. Ces conditions de majorité sont fixées dans les statuts exclusivement. Il en résulte que, si l’on se limite à une mise en conformité à la législation nouvelle, les statuts modifiés conservent les conditions de majorité telles qu’elles sont stipulées dans leur rédaction antérieure.
Je le répète, si les statuts d’une ASL n’ont pas été mis en conformité dans le délai fixé par l’ordonnance de 2004, cette ASL perd la personnalité juridique, mais elle n’est pas pour autant dissoute. Elle continue à exister et les clauses de ses statuts continuent à s’appliquer aux associés.
Généralement, les statuts prévoient deux types de décision prise par l’assemblée des associés, les décisions ordinaires et les décisions extraordinaires. Une modification des statuts est une décision extraordinaire. Toutefois, si l’on se contente du minimum légal, qui, je le répète, ne porte pas sur les conditions de majorité mais sur les organes de gestion de l’ASL et la publicité, on peut admettre que l’approbation de la mise à jour soit une décision ordinaire.
Les statuts, dans leur rédaction actuelle, exigent la majorité des 3/4 des propriétaires représentant les 2/3 des surfaces des lots pour l’adoption d’une modification des statuts. Si l’on souhaite passer à une majorité des 3/4 des présents et représentés sous réserve d’un quorum de 34, cela doit être approuvé à la majorité des 3/4 des propriétaires représentant les 2/3 des surfaces des lots.
Je pense qu’il n’y a rien d’autre à dire.
Les anciens textes abrogés ne prévoyaient qu'une majorité absolue ou une majorité relative pour une élection,
Une fois de plus, c'est faux. L'article 29 du décret du 18 décembre 1927, ainsi que l'article 32 également mentionnés, que l'on peut consulter dans le journal officiel du 24 janvier 1928 page 1034, ne concernent pas les associations syndicales libres mais les associations syndicales autorisées. Il faudra apprendre à lire.
Exact pour les articles 29 et 32, de la part d'un novice mais, pour celui qui à pu consulter nombre de statuts issus des anciens textes abrogés, cette confusion était de règle pour les rédiger (articles 21 à 40 du décret).
Cour de cassation ; 13 septembre 2018 ; 17-22041
Organe de gestion implique leur mise en place (désignations) et leurs pouvoirs (modifications des statuts par exemple.
Les nouveau textes ne désignent pas explicitement l'entité qui délibère : assemblée générale, qui peut être restreinte ; syndicat ?
Pour les jurisprudences, en complément, je vous conseille :
Cour de cassation ; 3 juillet 1991 ; 89-13283
Cour de cassation ; 8 février 1995 ; 92-16876
Cour de cassation ; 4 février 2014 ; 11-20231
Cour de cassation ; 14 octobre 2014 ; 13-10621
Cour de cassation ; 12 novembre 2014 ; 13-25547
Cour de cassation ; 6 septembre 2018 ; 17-22815
Un point de droit ne peut être exact pour un novice supposé (dont en fait on se sait rien) et inexact pour un expert autoproclamé. Il est soit exact soit inexact, parfois controversé, mais il n'y a aucune controverse sur la matière de la présente discussion. Les règles de fonctionnement des ASL sont fixées librement, la loi n'impose rien. Point. Le fait que de nombreuses ASL aient librement adopté les dispositions relatives aux associations autorisées n'y change rien. Donc si l'on veut savoir à quelles conditions de majorité doit se décider telle ou telle chose, on se réfère aux statuts. Point. C'est ce que demanderait le juge : que disent vos statuts ? Et il faudra produire les statuts.
Les jurisprudences qui suivent n'apportent rien qui puisse aider à répondre à la question posée par NINI@78, réponse d'ailleurs déjà donnée.
Pour bien saisir la portée de l'arrêt du 13 septembre 2018, il faut impérativement avoir consulté plusieurs status « fantaisistes » d'ASL ciblés par l'arrêt.
Vous faites une très mauvaise lecture de l'arrêt :
Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'il appartient au juge judiciaire de vérifier la mise en conformité effective des statuts avec la nouvelle réglementation conditionnant le recouvrement par une association syndicale libre de son droit d'agir en justice.
Le juge n'a pas demandé de lui fournir des statuts obsolètes pour savoir qu'elles étaient les règles de majorité ; vous faites une anticipation pour le moins audacieuse.
Je constate que votre but serait de favoriser à tout prix, je n'ose croire ce que je soupçonne, de dissuader une mise en conformité dans le but de perdre la personnalité morale.
Cette dissuasion consisterait à souhaiter qu'un procédurier cherche à faire annuler une mise en conformité dans ce qui ne peut être que le but d'interdire de retrouver la personnalité morale.
Pour les jurisprudences elles sont pour le novice que vous êtes, qui n'a donc pas rédigé des statuts conformes, qui ignore le contenu des articles 3 et 6 de l'ordonnance en plus de celui de l'article 3 du décret.
Avec vos interventions, que l'on pourrait qualifier de belliqueuses, l'on peut être sûr d'une chose, c'est que vous l'on ne vous demandera pas une aide pour rédiger des statuts d'ASL.
Continuez de pérorer, en toute transparence.
L'arrêt du 13 septembre 2008 est hors sujet.
Un internaute nous a posé une question. Tout novice que je sois, j'y ai répondu. L'expert autoproclamé n'a fait que noyer le poisson.
Je reprends très brièvement : pour modifier vos statuts comme vous l'envisagez, il vous faut une approbation des 3/4 des proprietaires représentant les 2/3 des surfaces des lots.
Si vous ne faites qu'une mise en conformité en vous limitant strictement à appliquer l'ordonnance, l'approbation de la mise en conformité est une décision ordinaire pour laquelle la majorité requise pour les décisions ordinaires suffit. L'ordonnance ne vous dit pas de tout changer.
Si vous avez d'autres question à poser, j'y répondrai. Mais j'arrête là la polémique sans intérêt avec le pseudo--expert.
Deux fois péremptoire : « 3/4 des associés représentant les 2/3 des surfaces des lots ».
Puis, lors de la seconde fois, quelques lignes plus loin, le novice sort du chapeau une majorité pour les décisions ordinaires.
Si c’est réellement des statuts devant être mis en conformité, ils auraient dû être « modifiés » au 3 mai 2008 ; l’on est en 2020 soit douze ans plus tard ce qui signifie que l’ASL , depuis douze ans, n’a plus de personnalité morale et ne peut donc pas : agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.
Contrairement à des conseils inconscients la mise en conformité n’est pas un toilettage mais une refonte quasi complète car elle concerne l’administration, les mutations, la garantie des créances, la distraction, etc...
Dans une ASL ce n’est pas l’ensemble des membres qui l’administre, mais un syndicat, composé de membres élus, qui règle, par ses délibérations, les affaires de l'association (article 9 de l’ordonnance).
Le législateur a voulu arrêter les dérives des ASL régies par la loi du 21 juin 1865 pour « donner » au syndicat les pouvoirs décisionnaires les plus étendus, en plus de condamner tout toilettage, c’est ce qui ressort de l’arrêt du 13 septembre 2018 qui serait soi-disant hors sujet (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037425076&fastReqId=690761921&fastPos=1).
Rappel : La loi 65-557 du 10 juillet 1965 et l’ordonnance n° 2004-632 sont exclusives l’une de l’autre (voir les autres jurisprudences), et si l’on oppose les articles 3 et 6 de l’ordonnance c’est que l’on ne sait pas lire des articles de loi (les conditions prévues dans un article cela ne signifie pas que c’est l’article que l’on applique ; il suffit de le lire).
Enfin, la différence qui existe entre un véritable novice ignorant et un soi-disant pseudo-expert, c’est que ce dernier est membre d’une ASL qui à l’origine était un ensemble immobilier tel que défini au dernier alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 (qui sera modifié, au 1er juin, par l’ordonnance 2019-1101) ; comme il était impossible de réunir (présents et représentés) en AG la totalité des copropriétaires, comme l’imposait la jurisprudence (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007033500&fastReqId=1304849774&fastPos=1), nous avons mis trois ans pour récupérer les déclarations de chaque adhérent (article 3 du décret 2006-504), ce qui nous a permis de rechercher les jurisprudences, concernant les ASL, et de bien comprendre ce que devaient contenir des statuts conformes aux textes en vigueur pour les rédiger, puis de les déposer, en 2012, à la préfecture qui nous a alors délivré le récépissé pour permettre l’insertion au JO.