Source: http://www.notbz.de/49156.htm
Timestamp: 2020-04-04 14:00:01
Document Index: 190199750

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 794', '§ 551', '§ 232', 'BGH', '§ 551', '§ 794', '§ 549', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 795', '§ 551', '§ 551', '§ 812', '§ 535']

BGH 14.6.2017, VIII ZR 76/16
Notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter sofortige Zwangsvollstreckung wegen laufender Mieten ist keine Sicherheit
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (Â§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit i.S.v. Â§ 551 Abs. 1, 4, Â§ 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, fÃ¼hrt daher nicht zur Unwirksamkeit der UnterwerfungserklÃ¤rung.
Die KlÃ¤ger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen UnterwerfungserklÃ¤rung. Mit Vertrag vom 3.12.2013 vermietete der Beklagte eine Wohnung in Berlin an die KlÃ¤gerin zu 2), eine GmbH, die sich mit der Verwaltung eigener Immobilien befasst, und an deren GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer, den KlÃ¤ger zu 1). Im Mietvertrag heiÃŸt es:
"Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafÃ¼r trÃ¤gt der Mieter."
Das MietverhÃ¤ltnis endete am 30.6.2014. Auf die vereinbarte mtl. Miete von rd. 2.000 â‚¬ zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen von rd. 500 â‚¬ zahlten die KlÃ¤ger unter Berufung auf angebliche MÃ¤ngel der Wohnung ab MÃ¤rz 2014 insgesamt 5.000 â‚¬ nicht. Wegen dieses Betrages zzgl. Zinsen und Kosten betrieb der Beklagte die Zwangsvollstreckung gegen die KlÃ¤ger aus einer von beiden KlÃ¤gern am 4.12.2013 abgegebenen notariellen ZwangsvollstreckungsunterwerfungserklÃ¤rung. Darin heiÃŸt es:
Die Mieter, Herr M. S. und die A-GmbH, unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag i.H.v. 2.500 â‚¬ mtl., einschlieÃŸlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag fÃ¼r die Folgemieten fÃ¤llig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 3.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes VermÃ¶gen.
Eine Umkehr der Beweislast soll durch sÃ¤mtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten."
WÃ¤hrend die KlÃ¤ger meinen, es liege ein WohnraummietverhÃ¤ltnis vor, und behaupten, die KlÃ¤gerin zu 2) sei auf Wunsch des Beklagten in den Mietvertrag aufgenommen worden, weil ihr GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer, der KlÃ¤ger zu 1), Ã¼ber kein Einkommen im Inland verfÃ¼gt habe und eine Schufa-Auskunft nicht mÃ¶glich gewesen sei, behauptet der Beklagte, ursprÃ¼nglich habe nur die KlÃ¤gerin zu 2) den Mietvertrag abschlieÃŸen wollen. Zwar habe der KlÃ¤ger zu 1) dort auch wohnen sollen. Er sei jedoch nur in den Mietvertrag mit eingetreten, um eine meldefÃ¤hige Anschrift fÃ¼r die deutschen BehÃ¶rden zu haben. Der KlÃ¤ger zu 1) begehrt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde fÃ¼r unzulÃ¤ssig zu erklÃ¤ren. Die KlÃ¤gerin zu 2) beantragte zuletzt, den Beklagten zu verurteilen, an sie rd. 2.800 â‚¬ zu zahlen.
Das AG wies die Klagen (als unbegrÃ¼ndet) ab. Das LG gab ihnen statt und verurteilte den Beklagten antragsgemÃ¤ÃŸ. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufungen der KlÃ¤ger gegen das Urteil des AG zurÃ¼ck.
Weder ist die Klage des KlÃ¤gers zu 1), die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde fÃ¼r unzulÃ¤ssig zu erklÃ¤ren, begrÃ¼ndet noch steht der KlÃ¤gerin zu 2) ein RÃ¼ckzahlungsanspruch wegen des von ihr beigetriebenen Betrages zu. Die Annahme des LG, bei der notariellen Unterwerfung handele es sich um eine Sicherheit i.S.d. Â§ 551 BGB ist ebenso von Rechtsfehlern beeinflusst wie seine weitere Auffassung, die KlÃ¤gerin zu 2) sei nicht Partei des Mietvertrages geworden und kÃ¶nne deshalb die von ihr beigetriebene Miete zurÃ¼ckfordern.
Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus Â§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete UnterwerfungserklÃ¤rung Ã¼ber konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines MietverhÃ¤ltnisses betreffende AnsprÃ¼che, nÃ¤mlich die laufenden Mieten fÃ¼r die streitige Wohnung, handelt. Es konnte offen bleiben, ob das VertragsverhÃ¤ltnis der Parteien als Wohnraummiete (Â§ 549 BGB) einzuordnen ist. Selbst wenn dies der Fall wÃ¤re, fÃ¼hrte das nicht zur Unwirksamkeit der notariellen UnterwerfungserklÃ¤rung nach Â§ 551 Abs. 4 BGB. Zwar begrenzt Â§ 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die hÃ¶chstzulÃ¤ssige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gem. Â§ 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das LG hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine UnterwerfungserklÃ¤rung einer Sicherheit i.S.d. Â§Â§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist.
Die UnterwerfungserklÃ¤rung des Schuldners bietet dem GlÃ¤ubiger keine zusÃ¤tzliche ZugriffsmÃ¶glichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfÃ¤ndetes Sparbuch) oder die BÃ¼rgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der AnsprÃ¼che, die Gegenstand der UnterwerfungserklÃ¤rung sind, sofort seine Befriedigung aus dem VermÃ¶gen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschlieÃŸlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon hingegen nicht berÃ¼hrt. Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gem. Â§Â§ 795, 769 ZPO - ggf. ohne Sicherheitsleistung - vorlÃ¤ufig eingestellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist.
Die pauschale ErwÃ¤gung des LG, Â§ 551 Abs. 4 BGB bezwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine UnterwerfungserklÃ¤rung, die - wie ausgefÃ¼hrt - lediglich eine schnellere Vollstreckung ermÃ¶glicht, den in Â§ 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleich zu stellen. Die Voraussetzungen einer analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger RegelungslÃ¼cke offensichtlich nicht vor. Der KlÃ¤gerin zu 2) steht ein Anspruch aus Â§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auf RÃ¼ckzahlung des von ihr beigetriebenen Betrages nicht zu. Einen Betrag von 2.500 â‚¬ nebst Zinsen schuldete die KlÃ¤gerin zu 2) gem. Â§ 535 Abs. 2 BGB als rÃ¼ckstÃ¤ndige Miete. Die Mieterstellung der KlÃ¤gerin zu 2) ergibt sich - eindeutig - aus der von ihrem gesetzlichen Vertreter unterschriebenen Vertragsurkunde, in der sie neben dem KlÃ¤ger zu 1) ausdrÃ¼cklich als Mieterin aufgefÃ¼hrt ist.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 03.08.2017 11:15
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