Source: http://www.bufetecandanedo.com/quorum-y-mayorias/
Timestamp: 2020-04-01 18:06:39
Document Index: 373760384

Matched Legal Cases: ['artículo 43', 'artículo 51', 'artículo 51', 'artículo 53', 'artículo 45', 'artículo 56', 'artículo 32']

Quórum y Mayorias | My CMS Quórum y Mayorias – My CMS
En Propiedad Horizontal, es esencial entender estos conceptos. Parece simple, pero no lo es y a la hora de tomar decisiones los propietarios y administradores se encuentran confundidos.
Quórum es una palabra de origen latino, que para los efectos de la propiedad horizontal se refiere al número de individuos necesario para que un cuerpo deliberante tome válidamente ciertos acuerdos. La teoría jurídica nos enseña que el quórum a tomarse en cuenta es respecto a la totalidad de los propietarios y no respecto a los propietarios presentes.
Por mayoría debemos entender el número mínimo de votos favorable que debe reunir una resolución para que la misma tenga efectos vinculantes para todos los propietarios del respectivo inmueble.
La ley 31 utiliza en varios de sus artículos estos conceptos en forma equivocada. Cuando está hablando de mayorías en realidad se refiere a quórum y viceversa. Un ejemplo de ello es el artículo 43 No. 4. Lo que debe entenderse de este numeral es que se está refiriendo al quórum necesario para celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias. Y cuando hace mención de “acuerdos válidos”, se está refiriendo a mayorías. No obstante lo dispuesto en ese numeral, el artículo 51 menciona que el quórum en todas las reuniones ya sean ordinarias o extraordinarias, para que se consideren legalmente constituidas, debe ser de por lo menos, más de la mitad.
Adicional a lo anterior hay confusión respecto a quienes votan. En muchos artículos de la ley se hace referencia a que las decisiones las toman las unidades inmobiliarias y no los propietarios. Por solo citar unos pocos ejemplos, tenemos los artículos 9, numeral 2; 18 incisos tres y cuatro; 29 No. 7, 53.
Respecto al punto de las mayorías, la ley no es coherente, pues pareciera que la ley se inclina por otorgarle un privilegio a los propietarios que estén al día en sus obligaciones para con la propiedad; (entiendo por “estar al día” los que realicen sus pagos en el mes corriente).
Sin embargo, no faltan artículos que para los efectos de las decisiones a tomar, solo se refiere a los propietarios de las unidades inmobiliarias, sin entrar a calificar si están al día o no. Por otra parte el tema de las mayorías solo se reserva a los que están al día. Un ejemplo destacado lo encontramos referente a quienes son los que deben decidir el aumento de las cuotas de gastos comunes.
El artículo 51 habla solo del quórum para que la reunión sea válida; esto es, más de la mitad de los propietarios. Si pasada una hora sin el quórum de más de la mitad de los propietarios, se pueden adoptar decisiones válidas, con un quórum del 20% de los propietarios. Pero ese quórum queda sin efecto de acuerdo al artículo 53, que expresamente dice que “para que surta efecto legal y sea de obligatorio cumplimiento deberá ser aprobada por más de la mitad de todas las unidades inmobiliarias que estén al día con sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal” y nos remite a los artículos 32 y 51.
La norma general para los efectos de las mayorías, nos las da el artículo 45, cuando dice expresamente que “están inhabilitados para ejercer este derecho (el del voto) los propietarios que no se encuentren al día en el pago de las cuotas comunes y demás obligaciones financieras, pudiendo solo ejercer el derecho a voz”.
Vemos que el quórum es de propietarios (art 50), pero la mayoría solo de los que están al día en sus obligaciones. Pero para elegir una junta directiva (artículo 56) solo se requiere que estén los propietarios, sin importar sin están al día o no. ¿Puede entenderse que esta es una norma específica para la elección de la junta directiva? Creo que no y el principio sigue siendo de las mayorías de los que están al día.
Para la modificación de las cuotas de gastos comunes o la adopción de cuotas extraordinarias, la mayoría a tonar en cuenta es respecto al universo de los que estén al día y no respecto al total de los propietarios.
Así tenemos que de acuerdo al artículo 32 segundo párrafo, en la primera convocatoria, establecido el quórum de la mayoría de las propietarios, la decisión del aumento de la cuota o la “imposición” de una extraordinaria, la deben tomar “como mínimo”, el 66% de los propietarios que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal. De no estar presente el 66% de los que están al día, por inasistencia a la Asamblea de Propietarios, “bastará como en segunda convocatoria con la aprobación de, como mínimo del 33% de los propietarios…que estén al día en sus obligaciones financieras…”
En este último caso, es decir en segunda convocatoria, establecido el quórum, el universo a tomar en cuenta es solo el 33% de los que están al día. Si ese porcentaje, del total de los que están al día, aprueban los cambios, el mismo es vinculante para todos los propietarios.
En síntesis, la forma coherente de entender las disposiciones contradictorias respecto a quórum y mayorías es:
1) el quórum en todas las asambleas de propietarios debe ser siempre, más de la mitad de los propietarios.
2) en cualquier reunión solo pueden votar los que estén al día en sus obligaciones financieras para con la propiedad horizontal.
3) la mayoría a tomarse en cuenta es respecto a los que están al día.
4) solo votan los propietarios y no las unidades inmobiliarias.
Esto último parece obvio, pero en esta ley, el caballo blanco de Napoleón, no es blanco.