Source: https://www.123recht.de/Vermieter-moechte-Wohnung-verkaufen-__f280937.html
Timestamp: 2018-11-21 16:00:54
Document Index: 32097610

Matched Legal Cases: ['§ 573', 'BGH', 'Art. 14', '§ 19', '§ 6', '§ 19']

Vermieter möchte Wohnung verkaufen Mietrecht Forum 123recht.de
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5.1.2011 Thema abonnieren Zum Thema: Mieter Teil Miete Wohnung
ich bin Mieter einer Eigentumswohnung, wo vorher der Vermieter drinnen gewohnt hat und aus Geldnot die Wohnung an mich vermietet hat. Ich bin Mieter jetzt seit 1 1/2 Jahren.
Er rief mich Anfang des Jahres an und teilte mir mit, dass er die Wohnung aus Geldnot verkaufen wird, was ja soweit okay ist (so lange ich nicht raus muss und der Nachvermieter mich behält ;-) ).
Er sagte mir aber auch, dass es sein kann, dass sein Gutachter einen höheren Schätzwert hat, wenn kein Mieter drinnen ist (was ich nicht glaube, da es eine kleine 2 Raum-Whg. ist und eher für Kapitalanläger interessant ist). Er würde mich deshalb vll. Ende Januar mit 3 Monate Kündigungsfrist kündigen...
Geht denn das überhaupt?! Meines erachtens nicht.
Ich habe noch eine zweite Frage: Mein Kühlschrank ist defekt welches im Mietpreis/-vertrag enthalten ist. der Vermieter würde ihn auch austauschen, hat aber kein Geld. Weshalb wir uns geeignigt haben das ich einen Kaufe und ihm 3 Monatsraten ein Teil von der Miete abziehe, damit er sozusagen diesen "abbezahlt".
Ist dies sinnvoll in dieser Situation oder bruache ich mir da keine bedenken zu machen? Oder soll ich lieber ein Proforma-Schreiben vorbereiten welches er unterschreiben sollte?
Mieter Teil Miete Wohnung
Mein Kühlschrank ist defekt welches im Mietpreis/-vertrag enthalten ist
Dann heißt es wohl bei euch "das Kühlschrank"?
Kapitalanläger
Er sagte mir aber auch, dass es sein kann, dass sein Gutachter einen höheren Schätzwert hat, wenn kein Mieter drinnen ist (was ich nicht glaube, da es eine kleine 2 Raum-Whg. ist und eher für Kapitalanläger interessant ist)
...dem ist leider so. Überlege, wenn ein potentieller Käufer da steht und die Wohnung selber beziehen möchte, dann hat der die Arbeit mit dir. Sorry, klingt hart, aber so ist es.
Ja jetzt heißt es erstmal abwarten... sonst hast du recht, um die Ohren hauen! ;-)
Was sollte in den Proforma-Schreiben auf jeden Fall drinnen stehen? Oder soll ich eine Art Kaufvertrag machen mit Adresse-Verkäufer/Käufer, Gegenstand und Zahlungsweise (Monatsrate xx EUR über Teilabzug der monatl. Miete).
Ich glaube nicht. Kauf bricht nicht Miete, d.h. der Erwerber tritt in den MV ein. Sonderkündigungsrecht o.ä. gibt es nicht. Eigenbedarf wäre natürlich denkbar.
An was der Vm. denkt ist die ordentl. Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, § 573 (2) Nr. 3 BGB.
VIII ZR 8/08, BGH
"b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. ..."
Wegen dem Kühlschrank sollte es, ist ja im MV geregelt, ausreichen, dass der Vm. eine Ablichtung der Rechnung erhält und einen 1-Zeiler, dass die ratenweise Verrechnung mit der Miete erfolgen wird.
Er sagte mir aber auch, dass es sein kann, dass sein Gutachter einen höheren Schätzwert hat, wenn kein Mieter drinnen ist
Nein, ein höherer Schätzwert kann sich dadurch nicht ergeben, da der Gutachter Sachwert und Ertragswert als Grundlage seiner Wertermittlung nimmt.
Diese Frage kann nur ein Gutachter klären.
Und was ist mit dem Vergleichswert? In allen GA die mir bekannt sind wird der bei marktgängoigen Objekten auch ermittelt. Nach WertV ist er zwangsläufig zu ermitteln.
Tut man das wird man feststellen, dass am Markt vermietete Objekte 5 - 10 % weniger erbringen, als unvermietete. Wenn das so ist, fliesst das in die WE ein und mindert den Schätzwert.
Da der Immobilienmarkt sich nicht nach statistisch-mathematischen Regeln richtet, sondern häufig subjektiven Entscheidungen der mehr oder weniger gut informierten Marktteilnehmer folgt, kann das Ergebnis eines Vergleichswertverfahrens kaum die besondere Wertigkeit einer Immobilie im Einzelfall wiedergeben, sondern wird häufig nur den statistischen Mittelwert des jeweiligen Teilmarktes darstellen. Damit sind Ungenauigkeiten von 20 % und mehr in der Praxis nicht zu vermeiden.
-- Editiert am 05.01.2011 10:54
Danke für die angeregten Diskussionen.
Ein Verwandter ist Verwalter einer Wohnsiedlung. Er meinte, dass meine Wohnung relativ uninteressant für Eigengebrauch wäre für einen neuen Vermieter, weshalb er zu 90% annimmt, dass der neue Vermieter an der Anlage interessiert ist und diese weiter vermieten wird. Aber gut, dass ist Spekulation.
(Die Wohnung ist unter 55 qm)
Ich werde jetzt abwarten was passiert und mich ruhig verhalten; Ende Januar habe ich ein Termin mit dem Gutachter ausgemacht, der sich die Wohnung anschauen wird.
Dann solltest du vielleicht den Gutachter wechseln. Beim Ertragswertverfahren ist von Gestzes wegen der Bodenwert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln:
Das Mietrecht lässt ja eine Mieterhöhung nur begrenzt zu. Das schlägt auf den Verkehrswert durch. Ein GA, der das nicht berücksichtigt, wäre sein Geld nicht wert.
Das Mietrecht lässt ja eine Mieterhöhung nur begrenzt zu. Das schlägt auf den Verkehrswert durch.
Wie weit möchtest Du da denn gehen ?
Das ist laut ImmoWertV § 19 (1) Nr. 3 als Mietausfallwagnis bereits berücksichtigt also da nicht nachhaltig, wesentlich irrelevant.
Letztendlich bestimmt der Markt den Wert einer Immobilie. Nicht der Gutachter. Im Idealfall "trifft" das Gutachten den Verkehrswert.
Vergessen: Der Einfluss des sozialen Mietrechts auf die Wertfindung ist jetzt in § 6 Abs.2 ImmoWertV zu finden:
Das ist laut ImmoWertV § 19 (1) Nr. 3 als Mietausfallwagnis bereits berücksichtigt
Bei einem übergroßen Grundstück mit Baureserve mitten in der Stadt oder einer Villa, die überwiegend aus Marmor und Edelmetall besteht, sieht das natürlich anders aus.
Bei EFH, DHH, Reihenhäusern sicher nicht.
Teil der Wohnung unbewohnbar
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