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Timestamp: 2019-05-27 07:26:28
Document Index: 335068530

Matched Legal Cases: ['§ 565', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 565', 'BGH', '§ 549', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 1', 'BGH', '§ 565', '§ 565', '§ 549', 'Art. 3', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 14', '§ 565', '§ 565', '§ 549', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 565', '§ 14', '§ 328', '§ 242']

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 311/14 - Mein-Nachbarrecht.de - Recht in Haus, Garten und Nachbarschaft
Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter - nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrages - die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95 , BGHZ 133, 142, 148 ).
Es stünde dem gewerblichen Handeln der Zwischenvermieterin auch nicht entgegen, wenn sie die streitgegenständlichen Mietverhältnisse vornehmlich zur Erfüllung ihres satzungsmäßigen Zwecks - der Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum - begründet haben sollte. Denn selbst die Anerkennung einer Genossenschaft als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen ändere grundsätzlich nichts daran, dass es sich dabei um ein eigenwirtschaftliches, selbstverantwortliches Unternehmen mit - wenn auch nur begrenzter - Gewinnorientierung handele (vgl. BGH NJW 1988, 3274, 3275 [BGH 29.02.1988 - StbSt (R) 1/87] ). Davon abgesehen habe sich das Handeln der S. eG nicht auf die Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder im streitgegenständlichen Objekt beschränkt. Zum hier maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrages sei die S. eG Eigentümerin einer weiteren Immobilie gewesen, deren Sanierung sie ebenfalls zum Zwecke der späteren Weitervermietung durchgeführt habe.
aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass eine gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 BGB eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraussetzt ( Senatsurteil vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95 , BGHZ 133, 142, 148 [zur Vorgängerregelung in § 549a BGB aF]). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht diese Voraussetzung aber bereits deshalb als erfüllt angesehen, weil es sich bei einer gemeinnützigen Genossenschaft um ein eigenwirtschaftliches, selbstverantwortliches Unternehmen handele. Denn damit lässt das Berufungsgericht jedes mehr als nur gelegentliche Anbieten von Leistungen gegen Entgelt genügen und hat es die Voraussetzung der Gewinnerzielungsabsicht jedenfalls im praktischen Ergebnis aufgegeben.
bb) Auf dieses Erfordernis kann jedoch bei der Definition der gewerblichen Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB - entgegen einer auch im Schrifttum vertretenen Auffassung (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 565 Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl. § 565 Rn. 8) nicht verzichtet werden. Zwar wird im Handelsrecht inzwischen zunehmend in Frage gestellt, ob eine gewerbliche Tätigkeit eine Gewinnerzielungsabsicht zwingend voraussetzt (vgl. Baumbach/Hopt, HGB, 36. Aufl., § 1 Rn. 16 mwN). Auch der Senat hat - für den Bereich des Verbrauchsgüterkaufs - entschieden, dass das Vorliegen eines Gewerbes und damit einer Unternehmerstellung nicht voraussetzt, dass die Geschäftstätigkeit mit der Absicht erfolgt, Gewinn zu erzielen ( Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 173/05 , BGHZ 167, 40 Rn. 16 ff. ).
Für den Bereich des § 565 BGB besteht jedoch für eine Ausweitung des Gewerbebegriffs - etwa in der Weise, dass alle Fälle einer auf Dauer angelegten entgeltliche Weitervermietung erfasst werden - kein Anlass. Dies ergibt sich aus dem Regelungszweck dieser Norm, der nicht darauf abzielt, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur für bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Anlass für die Schaffung der Regelung in § 565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerregelung des § 549a BGB aF) war die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mieterschutz bei Weitervermietung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodells (BVerfGE 84, 197 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 538/90] ). Jene Entscheidung hat einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt und dies damit begründet, dass bei diesem Vermietungsmodell dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages nicht der soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehe, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, obwohl keine gewichtigen Interessen des Eigentümers ersichtlich seien, die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes rechtfertigen könnten. Denn der Eigentümer habe die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen; die bloße Einschaltung eines gewerblichen Zwischenmieters könne daher eine Verkürzung des Kündigungsschutzes des Mieters nicht rechtfertigen (vgl. BVerfGE 84, aaO S. 202).
Im Gegensatz dazu besteht eine grundlegend andere Interessenlage, wenn der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolgt und die Zwischenvermietung deshalb vor allem in seinem und insbesondere des Endmieters Interesse liegt (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95 , aaO S. 150 ff.; vgl. auch BVerfGE 84, aaO; BeckOKBGB/Herrmann, Stand November 2015, § 565 Rn. 5.1); in diesem Fall dient die Zwischenvermietung gerade nicht dazu, die Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen anzubieten, und besteht ein gewichtiges Interesse des Eigentümers, die Wohnung nach Beendigung des Hauptmietvertrages zurückzuerhalten. Es besteht daher kein Anlass, von der bisherigen engen Definition der "gewerblichen Weitervermietung" in § 565 BGB abzurücken. Denn diese ermöglicht eine sachgerechte Abgrenzung der Zwischenvermietungsfälle, bei denen unter Berücksichtigung auch der Eigentümerinteressen ein sozialer Kündigungsschutz der Endmieter geboten ist; hierzu gehören die Fälle, in denen mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolgt werden, nicht. Nichts anderes gilt für den vorliegenden Fall, dass eine Selbsthilfegenossenschaft mit der Weitervermietung die Interessen ihrer Mitglieder wahrnimmt (dazu sogleich).
cc) Das Berufungsgericht hat ferner verkannt, dass es für § 565 BGB entscheidend darauf ankommt, ob die gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken Vertragszweck des Hauptmietvertrages ist (vgl. KG, MDR 2014, 645 [KG Berlin 06.01.2014 - 8 U 83/13] ; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 3 f.). Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, kommt es deshalb nicht darauf an, ob die S. eG im Hinblick auf die Weitervermietung eines ebenfalls zur Wohnanlage gehörenden Gewerberaums oder anderer von ihr sanierter Objekte gewerblich gehandelt oder sie aus Sicht der Finanzbehörden eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt hat. Im Rahmen des § 565 BGB ist vielmehr maßgeblich, ob nach dem Zweck des Hauptmietvertrages - hier also des Nutzungsvertrages zwischen der S. eG und der Rechtsvorgängerin der Klägerin - eine gewerbliche Weitervermietung der streitigen Wohnungen zu Wohnzwecken erfolgen sollte.
Der Senat kann diese Auslegung anhand der bisher getroffenen Feststellungen selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14 , NJW 2015, 2177 Rn. 40 mwN). Die Interessenlage der Beteiligten bei Abschluss des Nutzungsvertrages war dadurch gekennzeichnet, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger die Restitution ihres Eigentums erwartete, dessen Zustand sich seit dem Zeitpunkt der Enteignung stark verschlechtert hatte, so dass die Sicherung des Bestands und der Rentabilität des Eigentums eine umfangreiche Sanierung erforderte. Die damaligen Bewohner, die sich in der S. eG zusammengeschlossen hatten und bisher nur sehr geringe Mieten zahlten, hatten zwar einerseits durchaus ein Interesse an der Durchführung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, konnten aber einen deutlichen Anstieg der Mieten, wie er bei einer umfangreichen Sanierung durch den Vermieter zu erwarten gewesen wäre, kaum verkraften.
Der Nutzungsvertrag verfolgte einen Ausgleich dieser Interessen, indem die Rechtsvorgängerin der Kläger zwar einerseits die Immobilie für die Dauer von 20 Jahren an die S. eG für eine sehr niedrige Miete zu überlassen hatte, andererseits aber das Eigentum durch die - im Wesentlichen durch öffentliche Gelder finanzierte - Sanierung in seinem Wert wieder deutlich verbessert wurde. Für die bisherigen Nutzer brachte der Vertrag den Vorteil, dass die von ihnen bewohnten Wohnungen grundlegend saniert wurden und sie für eine sehr lange Dauer - 20 Jahre - vor jeglicher Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung geschützt waren und überdies sichergestellt war, dass während dieses Zeitraums das sehr niedrige Mietniveau erhalten blieb. Zusätzlich stellte § 14 des Nutzungsvertrages sicher, dass die Nutzer auch nach dem Ablauf des Nutzungsvertrages vor einer "Vertreibung" aus ihren Wohnungen geschützt waren. Denn die genannte Vertragsbestimmung räumte der S. eG das Recht ein, nach Ablauf der Mietzeit die bisherigen Nutzer gegenüber den Eigentümern als Mieter zu benennen, und verpflichtete die Eigentümer für diesen Fall, mit den Nutzern Mietverträge zu üblichen Bedingungen und ortsüblicher Vergleichsmiete abzuschließen.
Aus diesen Umständen ergibt sich ohne weiteres, dass die Weitervermietung, die die S. eG nach dem Nutzungsvertrag an ihre Mitglieder vornehmen sollte, nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft diente, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder (den Bewohnern des Gebäudes) und der Verwirklichung eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder herbeiführen sollte. Daraus, dass die S. eG die Weitervermietung an die Endmieter zu einer etwas höheren Miete vornehmen sollte, als sie selbst der Rechtsvorgängerin der Kläger zu entrichten hatte, ergibt sich - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass nach dem Hauptmietvertrag eine Weitervermietung unter Gewinnerzielung vorgesehen war. Denn die S. eG musste aus den Mieteinnahmen die während der Vertragsdauer erforderlichen und während dieser Zeit ihr obliegenden Instandhaltungsmaßnahmen finanzieren. Eine für die Anwendung des § 565 BGB erforderliche "gewerbliche Weitervermietung" lag daher gerade nicht vor.
a) Ein Mietverhältnis zwischen den Parteien kann nicht aufgrund einer analogen Anwendung des § 565 BGB bejaht werden. Wie der Senat zu § 549a BGB aF, der gleichlautenden Vorgängervorschrift des § 565 BGB , bereits entschieden hat, liegen die Voraussetzungen einer analogen Anwendung der Vorschrift nicht schon dann vor, wenn nach dem Hauptmietvertrag eine Weitervermietung vorgesehen ist. Vielmehr kann eine analoge Anwendung nur bei einer der gewerblichen Weitervermietung entsprechenden Interessenlage der Beteiligten (insbesondere Eigentümer und Endmieter) in Betracht gezogen werden.Eine solche vergleichbare Interessenlage ist regelmäßig nicht gegeben, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben an von ihm betreute Personen und Mitarbeiter weitervermietet ( Senatsurteil vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95 , aaO S. 149 ff.; ebenso KG NZM 2013, 313 [KG Berlin 23.08.2012 - 8 U 22/12] ; Palandt/Weidenkaff BGB, 75. Aufl., § 565 Rn. 2; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 565 Rn. 9; Riecke in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 565 Rn. 4; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 565 Rn. 4; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, § 565 Rn. 9; Kunze, NZM 2012, 740, 749).
aa) Bei der gewerblichen Zwischenvermietung stellt der Eigentümer den Wohnraum einem Zwischenmieter zur Verfügung, von dem er erwarten kann, dass dieser die Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt anbieten und zu marktgerechten Bedingungen weitervermieten wird (vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 75 [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94] ). Die Einschaltung einer Mittelsperson (des Zwischenmieters) beruht in diesen Fällen regelmäßig primär auf Interessen des Eigentümers, der dadurch etwa seine Steuerlast oder seinen Verwaltungsaufwand reduzieren will (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95 , aaO S. 152). In solchen Fällen ist kein Grund ersichtlich, warum der Endmieter nicht in gleicher Weise Kündigungsschutz genießen sollte, als wenn er direkt vom Eigentümer gemietet hätte. Entgegenstehende Interessen des Eigentümers, etwa mit Rücksicht darauf, dass die Endmietverhältnisse zu unüblichen (nicht marktgerechten) Bedingungen abgeschlossen werden, sind dann regelmäßig nicht zu besorgen.
Hinzu kommt, dass der Endmieter nicht in gleicher Weise schutzbedürftig ist, wenn der Zwischenmieter vorrangig in dessen Interesse tätig ist. Denn häufig wird der Zwischenmieter bei der Vertragsgestaltung bereits die Interessen der Endmieter im Auge haben und wahrnehmen. So liegen die Dinge auch hier. Die S. eG hat beim Abschluss des Mietvertrages mit der Rechtsvorgängerin der Kläger die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter, wahrgenommen. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und sie in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung Mietverträge zu einer ungewöhnlich niedrigen Miete erhielten. Zugleich hat sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag mit der Regelung in § 14 Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemessenen Bedingungen in den Wohnungen bleiben konnten. Denn darin war der S. eG das Recht eingeräumt, die bisherigen Nutzer als künftige Mieter zu benennen und hatte sich die damalige Eigentümerin - was als echter Vertrag zu Gunsten Dritter ( § 328 BGB ) einzuordnen sein dürfte - verpflichtet, mit den betreffenden Nutzern, die dies bei Beendigung des Hauptmietvertrages begehrten, Mietverträge zu üblichen Bedingungen und ortsüblicher Miete abzuschließen.
b) Schließlich lässt sich auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB ) nicht herleiten, dass sich die Kläger zumindest so behandeln lassen müssen, als bestünden die mit den Beklagten und der S. eG begründeten Mietverhältnisse zwischen den Parteien fort. Zwar hat der Senat in zwei Entscheidungen aus dem Jahr 2003 ( Senatsurteile vom 30. April 2003 - VIII ZR 162/02 , NJW 2003, 3054 unter II 2, und VIII ZR 163/02, WuM 2003, 563 unter II 2) angenommen, dass sich ein Endmieter, der von einem nicht gewerblichen Zwischenmieter angemietet hat, im Einzelfall gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters nach Beendigung der Zwischenvermietung auf die Kündigungsvorschriften des Wohnungsmietrechts berufen kann.
Ob hieran festzuhalten ist, bedarf keiner Entscheidung. Denn maßgeblich für die damalige Annahme des Senats war die Überlegung, dass die Anwendung der Kündigungsschutzvorschriften dem dort klagenden Eigentümer zumutbar war, weil bei dem zu beurteilenden Sachverhalt davon auszugehen war, dass der Eigentümer die Wohnung ohne die Zwischenvermietung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar an die vom Zwischenmieter ausgewählten Personen vermietet hätte. An dieser Voraussetzung fehlt es hier indes, denn die Rechtsvorgängerin der Kläger hat mit den Endmietern gerade keine unbefristeten Mietverträge zu einem ungewöhnlich niedrigen Mietzins abschließen wollen, sondern letzteres nur für die Vertragslaufzeit des Zwischenmietvertrages akzeptiert. Dabei ist den Interessen der Endmieter (Beklagten) - wie bereits ausgeführt - dadurch Rechnung getragen worden, dass der S. eG das Recht eingeräumt war, die bisherigen Nutzer nach Ablauf des Vertrages mit den Klägern als künftige Mieter zu benennen.