Source: http://jpm-copro.com/Cass%2002-07-2008-2.htm
Timestamp: 2019-08-25 03:02:15+00:00
Document Index: 304767854

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Cass 02/07/2008-2
Droit d’usage exclusif sur une partie commune
Droit de propriété (non)
Partie privative d’un lot de copropriété (non)
Mesurage Carrez ; Prise en compte de la superficie (non)
Cassation civile 3e 2 juillet 2008 Cassation
Cour d’appel de Paris du 4 avril 2007
N° de pourvoi: 07-14639
Attendu que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 avril 2007), que les consorts X... ont vendu le 27 janvier 2005 à la société Etudes et Conseils un lot de copropriété composé d’un local commercial avec la jouissance exclusive d’une cour couverte pour une superficie déclarée dans l’acte de 403,50 m² et au prix de 1 372 041,16 ; qu’invoquant un nouveau mesurage réalisé à l’occasion de sa revente, qui ramenait la superficie à 270,30 m² en établissant qu’avait été comprise à tort dans celle du lot vendu la superficie de la cour commune sur laquelle les vendeurs n’avaient qu’un droit de jouissance exclusif, la société Etudes et Conseils a assigné le 22 mars 2005 les consorts X... en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
Attendu que pour débouter la société Etudes et Conseils de sa demande, l’arrêt retient que celle-ci ne contestait pas avoir visité les lieux, qu’elle avait été pleinement informée sur la partie privative, d’une part, et la partie à usage privatif, d’autre part, que le certificat du cabinet Bati-Plans avait pris soin de détailler chaque partie des locaux avec sa propre superficie, la cour étant identifiable et déterminable en superficie et sur le plan joint au relevé des surfaces, que l’ensemble de ces éléments devait, en l’absence de mauvaise foi alléguée des vendeurs, primer sur le non-respect de la règle formelle posée par le texte, que la vente d’un lot de 268 m² environ pour un prix du mètre carré de 5 000 environ, sans compter l’intérêt procuré par une surface à usage exclusif de plus de 134 m² comparé à une vente à la même époque dans le même immeuble d’un bien pour le prix de 6.473 /m² était modéré et que la société Etudes et Conseils avait, après division mais sans justifier des travaux qu’elle avait pu faire effectuer, revendu ces biens en août 2005 et avril 2006 pour 700 000 , d’une part, et 1 000 000 , d’autre part ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que dans l’acte le vendeur avait déclaré que le lot n° 60 avait une superficie de 403,50 m², la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 avril 2007, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer la somme de 2 500 euros à la société Etudes et Conseils ;
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite loi Carrez) avait pour objet d’améliorer l’information de l’acquéreur au sujet de la superficie du bien vendu. Curieusement, elle ne s’applique qu’aux ventes de lots ou de fractions de lots de copropriété. Il eût été plus opportun de renforcer les dispositions générales de l’article 1619 du Code civil en interdisant notamment l’introduction de clauses de non-garantie de la superficie indiquée dans les actes. Mais le Législateur français a un goût prononcé pour les surfaces corrigées ou pondérées.
Les dispositions méticuleuses du mesurage Carrez, établies par les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1997, ont généré un important contentieux.
L’année 2008 aura été marquée par plusieurs arrêts de la Cour de cassation relatif au cas dans lequel le bien vendu comporte un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. La « superficie de ce droit », qui n’est pas un droit de propriété, ne doit pas être prise en compte dans le mesurage Carrez.
Cette solution ouvre à de nombreux acquéreurs la possibilité d’obtenir une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.
On pourrait reprocher au législateur d’avoir omis de traiter cette question, alors que par ailleurs le décret d’application traite de la déduction des embrasures des portes et fenêtres. Il faut noter à sa décharge que la notion de droit de jouissance exclusif sur une partie commune a considérablement évolué depuis dix ans. On pourrait aussi bien reprocher au Législateur de 1965 d’avoir méprisé les modalités antérieures d’utilisation du droit de jouissance exclusif. La Cour de cassation n’hésite plus, de nos jours, à annuler des lots constitués, en guide de partie privative, d’un droit de jouissance exclusif comme des emplacements de stationnement par exemple.
Dans le même temps s’est posé le problème de la valorisation d’un droit de jouissance exclusif.
Il apparaît clairement dans l’affaire qui a fait l’objet de l’arrêt du 2 juillet 2008.
Un acquéreur est lésé quand il a acheté un appartement dont la superficie était indiquée pour 130 mètres carrés alors qu’elle n’est réellement que de 121 mètres carrés. Il est concevable qu’il obtienne une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’existence d’un droit de jouissance privatif sur un jardin partie commune apporte une valorisation spécifique à la partie privative qui n’est pas négligeable. Le retranchement de la « superficie du droit de jouissance » se présente alors comme une solution injuste.
C’est ce qu’a proclamé la Cour d’appel de Paris dans son arrêt. Elle a veillé à caractériser la qualité de l’information fournie à l’acquéreur, puis à analyser l’économie du contrat de vente pour conclure à l’absence de tout préjudice.
Mais, pour motiver sa décision, elle a dû ajouter « que l’ensemble de ces éléments devait, en l’absence de mauvaise foi alléguée des vendeurs, primer sur le non-respect de la règle formelle posée par le texte ».
Or l’article 46 de la loi est d’ordre public. La cassation s’imposait mécaniquement.
Faute du métreur ? L’arrêt d’appel indique « que le certificat du cabinet Bati-Plans avait pris soin de détailler chaque partie des locaux avec sa propre superficie, la cour étant identifiable et déterminable en superficie et sur le plan joint au relevé des surfaces ».
C’est plutôt le notaire qui est implicitement mis en cause par la Cour de cassation. La vente a été signée le 27 janvier 2005. A cette date il avait déjà été jugé que la « superficie du droit de jouissance exclusif » ne doit pas être prise en considération (CA Versailles 4e chambre 12/03/2001 Administrer juin 2001 et la note de Me Bouyeure). Il lui aurait suffi de mentionner la surface de la partie privative au titre de la déclaration Carrez et de faire mention séparément de la « superficie du droit de jouissance exclusif » en veillant à ce qu’il n’y ait pas confusion possible entre les deux éléments du bien vendu.
Cette affaire montre que l’adaptation des dispositions du Code civil est souvent préférable à la multiplication de textes tatillons qui ne laissent aucune place au rôle modérateur du Juge. Elle montre aussi la nécessité absolue pour les professionnels de suivre l’évolution de la jurisprudence, ce qui n’est pas toujours facile. Nous avons déjà indiqué qu’en matière de copropriété, la sécurité juridique est très relative.
A un niveau plus élevé, elle incite à traiter sérieusement le problème de la valorisation propre du droit de jouissance privative et des conditions du rattachement de cette valeur à celle du lot auquel il est attaché. A cet égard, elle est dans le vent de la restructuration inéluctable du droit de copropriété.