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Timestamp: 2020-04-08 05:47:40+00:00
Document Index: 296364163

Matched Legal Cases: ["l'article 10", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 10", "l'article 10", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 80", 'arrêt ', 'arrêt ']

Droit de préemption en cas de vente consécutive à une division d'immeuble : décision du Conseil constitutionnel du 9 janvier 2018
Par assouslegrand le 26/03/18
Le Conseil Constitutionnel a été saisi le 9 octobre 2017 par le Conseil d'État d'une question prioritaire de constitutionnalité.
Elle est relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Le requérant reproche à ces dispositions d'être entachées d'une incompétence négative qui affecte par elle-même le droit de propriété et le principe d'égalité devant les charges publiques, en ce que le champ d'application du droit de préemption ne serait pas suffisamment défini, en raison de l'imprécision de la notion de vente « consécutive » à la division de l'immeuble et de l'imprécision des conditions auxquelles la commune peut exercer son droit de préemption.
Il soutient par ailleurs que ces dispositions portent au droit de propriété une atteinte inconstitutionnelle, dans la mesure où elles ne prévoient pas de délai maximum entre la division des locaux et l'exercice du droit de préemption ni ne limitent l'exercice de ce droit aux seules ventes spéculatives.
Le requérant critique également, au regard du droit de propriété, le régime du droit de préemption instauré au profit des communes, qui allongerait excessivement les délais de vente et ne serait pas justifié par un motif d'intérêt général.
Enfin, le requérant estime que ces dispositions violent le principe d'égalité. Il critique la différence de traitement qui résulterait du fait qu'une vente consécutive à une cession à titre onéreux entre parents ne serait pas considérée comme une première vente soumise à droit de préemption alors qu'il en irait ainsi de la vente consécutive à une transmission, à titre gratuit, entre parents.
Par conséquent, la question prioritaire de constitutionnalité porte sur les quatre premiers et les deux derniers alinéas du paragraphe I de l'article 10, ainsi que sur la deuxième phrase du paragraphe III de ce même article.
Sur le fond le conseil constitutionnel a retenu concernant ces différentes argumentations que s'agissant du droit de préemption de la commune , les deux derniers alinéas de l'article 10 instaurent un droit de préemption au profit de la commune où est établi l'immeuble vendu, qui ne peut être mis en œuvre qu'à défaut d'exercice par le locataire ou l'occupant de bonne foi de son propre droit de préemption. La commune à laquelle le prix et les conditions de la vente sont, dans ce cas, notifiés, peut décider d'acquérir le bien, dans un délai de deux mois, au prix déclaré ou proposer de l'acquérir à un prix inférieur. À défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation.
D'une part, si en instaurant ce droit de préemption, n'a pas restreint l'usage que la commune est susceptible de faire du bien ainsi acquis. En particulier, il n'a imposé à la commune aucune obligation d'y maintenir le locataire ou l'occupant de bonne foi à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation.
D'autre part, si l'exercice de ce droit de préemption par la commune répond aux mêmes garanties prévues au paragraphe III de l'article 10, le dernier alinéa du paragraphe I de l'article 10 prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix de vente est fixé par le juge de l'expropriation et que le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l'absence de paiement, qu'à l'échéance d'un délai de six mois après la décision de la commune d'acquérir ce bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction de l'expropriation ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.
Il résulte de ce qui précède que les dispositions contestées portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
Aussi, les deux derniers alinéas du paragraphe I de l'article 10 doivent être déclarés contraires à la Constitution.
A titre de rappel ces deux alinéas prévoyaient :
En cas d'absence d'acceptation par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente mentionnées aux premier et troisième alinéas, le bailleur communique sans délai au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'ensemble des locaux pour lesquels il n'y a pas eu acceptation de ces offres de vente. A défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle.
La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d'acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur. A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. En cas d'acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En l'absence de paiement ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien.
Ce sont les motifs pour lesquels le Conseil Constitutionnel décide que les deux derniers alinéas du paragraphe I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sont contraires à la Constitution.
Décision n° 2017-683 QPC
JORF n°0008 du 11 janvier 2018 texte n° 49
ECLI:FR:CC:2018:2017.683.QPC
Une maison d' habitation doit être vendue avec un système de chauffage viable
Par assouslegrand le 20/03/18
Par acte notarié du 3 février 2012, M. Rémy X..., Mmes Dorine X..., Aline X... et Evelyne X... ont vendu une maison d'habitation à M. et Mme Z....
Faisant valoir que, lors de leur entrée dans les lieux, l'installation de chauffage était hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l'effet du gel, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement de diverses sommes sur le fondement d'un manquement à leur obligation de délivrance et, subsidiairement, de la garantie des vices cachés .
La Cour de cassation retient que le système de chauffage, dont une maison d’habitation doit être pourvue, constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et que l’absence d’un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d’état de fonctionner constitue effectivement un manquement à l’obligation de délivrance.
La cour de cassation n’a pas suivi l’argumentation des vendeurs se prévalant d'une clause de non garantie des vices cachés, privilégiant le fondement juridique de l’obligation de délivrance à la charge du vendeur.
Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 16-27.650, n° 180 D
N’est pas fautif le notaire qui a procédé à la notification d’une vente dans le cadre du délai de rétractation de 10 jours par lettre recommandée, alors que l’acquéreur n’a pas réclamé ce courrier.
Par assouslegrand le 13/03/18
Par acte sous seing privé du 19 juillet 2010, Mme X... a vendu un immeuble à usage d'habitation à M. C... et Mme D... ( les acquéreurs) ;
Les 19 et 28 juillet 2010, cet acte a été notifié à l'adresse de M. C... au moyen de deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception expédiées par M. Y..., notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique ;
La première lettre est revenue à l'étude notariale avec la mention " pli non distribuable" et "boîte non identifiable".
La seconde a été retournée à l'expéditeur avec la mention "non réclamée".
Les acquéreurs ayant refusé de réitérer la vente, Mme X... (venderesse) les a assignés en paiement du montant de la clause pénale stipulée à l'acte .
Un jugement du 5 janvier 2012, devenu irrévocable, a rejeté ses demandes au motif que le compromis de vente n'avait pas été notifié à M. C....
La venderesse, Mme X... a assigné les notaires en responsabilité et indemnisation du fait du refus des acquéreurs de réitérer la vente.
Pour accueillir la demande, la cour d’appel retient que, les deux lettres recommandées adressées à M. C... n'ayant pas été réceptionnées par celui-ci, le délai de rétractation de 10 jours prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru à son égard.
La cour d’appel fait valoir qu'il appartenait au notaire de prendre toutes mesures nécessaires afin d'assurer l'efficacité de la notification du compromis de vente, et de tenter une notification par un autre mode de délivrance et d'avertir Mme X... ( venderesse) de la difficulté rencontrée .
La Cour de cassation ne partage pas cette position retenant qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations, que, régulièrement avisé le 29 juillet 2010, M. C... ( acquéreur) s'était abstenu d'aller retirer sa lettre recommandée à la poste, la cour d'appel a violé les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et 1240 du code civil.
Civ. 1re, 14 févr. 2018, F-P+B, n° 17-10.514
la responsabilité du notaire face à une simple tolérance de passage
Le notaire est tenu d'informer clairement l'acquéreur sur la fragilité d’une tolérance de passage, ayant fait l’objet de contentieux s’agissant d’une situation de fait.
A défaut sa responsabilité peut être mise en jeu.
Suivant acte reçu le 1er février 2005, par M. Z…, notaire, M. et Mme X… (les acquéreurs) ont acquis, une propriété.
Les acquéreurs, de nationalité russe et assistés d’une traductrice assermentée, ont déclaré, au chapitre des servitudes, avoir été « parfaitement informés » qu’un conflit avait opposé le vendeur aux propriétaires du fonds mitoyen (les consorts C…) sur l’usage d’un chemin carrossable appartenant à ces derniers et qu’un arrêt du 29 avril 1976, annexé à l’acte, avait débouté le vendeur de ses prétentions.
Les acquéreurs ont indiqué en « faire leur affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur et du notaire ».
Le vendeur pour sa part, a déclaré avoir eu l’usage public, paisible et continu du chemin depuis l’issue du procès.
Cependant, les consorts C..., propriétaires du chemin, ont fermé son accès en 2011.
Les acquéreurs ont alors assigné les propriétaires du chemin en désenclavement ainsi que le notaire en responsabilité et indemnisation, pour manquement à son obligation de conseil et de mise en garde sur les risques inhérents aux conditions de desserte du fonds.
La Cour de cassation rappelle que le notaire est tenu d'éclairer les parties et doit appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
La Cour de cassation retient qu'il incombait au notaire d'informer clairement et précisément les acquéreurs sur la portée et les effets de la tolérance de passage, librement révocable, dont le vendeur déclarait avoir bénéficié depuis 1976, en procédant à la qualification juridique de cette situation de fait et en appelant l'attention des parties, en des termes accessibles, sur les risques qu'elle induisait au regard des conditions de desserte du fonds vendu.
Selon la cour d’appel, pour exclure la responsabilité du notaire, le manquement à l'obligation de mise en garde du notaire fut-il établi, ne démontre pas avec certitude qu'à la date de l'acte authentique, une information plus complète aurait amené les acquéreurs à ne pas contracter.
La Cour de cassation ne partage pas ce raisonnement indiquant qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dûment mis en garde sur le risque de révocation de la tolérance de passage qui permettait d'accéder au fonds en voiture, les acquéreurs n'aurait pas renoncé à l'acquérir en raison de l'état de santé de Mme X..., .
D’autre part la cour d’appel ajoute que l'indemnisation de la perte de valeur du fonds vise, en réalité, à un rééquilibrage de la convention qui n'est pas opposable au notaire et que ce préjudice ne présente aucun caractère actuel et certain dès lors qu'un pourvoi est en cours dans la procédure en désenclavement suivie contre les propriétaires du chemin.
De nouveau la Cour de cassation désapprouve la cour d’appel au motif que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et qu'est certain le dommage résultant de la réalisation d'un risque contre lequel le notaire a omis de mettre en garde l'acquéreur, quand bien même la victime disposerait, contre son cocontractant ou contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et susceptible d'y remédier.
Il résulte de cette décision que, si l’acquéreur peut effectivement décider de faire son affaire personnelle d’une situation précaire affectant l’accessibilité du bien à la voie publique, encore faut-il que ce soit en parfaite connaissance de cause.
Cass. 1re civ., 31 janv. 2018, n°16-10.961, n°115 D
Vices cachés : mise en jeu de la clause de non garantie en cas de pollution du sol
Par assouslegrand le 06/03/18
Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 30 août 2016), par acte authentique du 8 décembre 2012, M. et Mme Z... ont vendu à M. X... et Mme Y... une maison d'habitation et des parcelles attenantes.
Soutenant que le sol était contaminé par la présence de déchets toxiques, M. X... et Mme Y... ont, après expertise, assigné les vendeurs en résolution de la vente et dommages-intérêts.
La Cour de cassation relève que la cour d’appel ayant retenu, par une interprétation souveraine :
- que la clause d'exclusion de garantie était susceptible de s'appliquer au vice concernant l'état du sol,
- que des analyses en laboratoire avaient été nécessaires pour mettre en évidence les substances dangereuses pour la santé,
- et que les vendeurs ignoraient le vice affectant la chose vendue,
la cour d'appel a pu en déduire que la clause de non garantie des vices cachés était applicable et que les demandes des acquéreurs devaient être rejetées.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 25 janvier 2018 N° de pourvoi: 16-26558
La compétence du juge judiciaire en matière de démolition d’éoliennes
Selon l'arrêt attaqué, par arrêté du 8 avril 2005, le préfet du Morbihan a délivré à la société ZJN Grundstucks-Verwaltungs GmbH un permis de construire quatre éoliennes et un poste de livraison sur une parcelle située sur le territoire de la commune de Guern .
Par arrêt du 7 avril 2010, la cour administrative d'appel de Nantes a annulé l'arrêté préfectoral du 8 avril 2005 autorisant la construction des quatre éoliennes.
L'Association contre le projet éolien de Guern, M. X... et quatorze autres riverains ont assigné la société, sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l'urbanisme et 1382, devenu 1240 du code civil, pour voir ordonner le démontage des éoliennes et du poste de livraison et obtenir le paiement de dommages-intérêts soulevant l'incompétence de la juridiction judiciaire pour connaître de la demande tendant à la démolition desdites installations.
Cependant la Cour de cassation rappelle qu’il n'appartient qu'à la juridiction administrative de connaître de la demande tendant à l'enlèvement d'une éolienne, au motif que son implantation ou son fonctionnement serait susceptible de compromettre la commodité du voisinage, la santé, la sécurité, la salubrité publiques, l'agriculture, la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, l'utilisation rationnelle de l'énergie, ou la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique .
En revanche, lorsque le permis autorisant la construction d'une telle installation a été annulé par la juridiction administrative, le juge judiciaire est compétent pour ordonner la démolition de l'éolienne implantée en méconnaissance des règles d'urbanisme .
D'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, la circonstance qu'une mesure de démolition remettrait en cause la poursuite d'une activité relevant de la législation ICPE ne privait pas le juge judiciaire de sa compétence.
Cour de cassation chambre civile 1 Audience publique du mercredi 14 février 2018 N° de pourvoi: 17-14703
Eléments caractéristiques d’une annexe aux bâtiments dans les zones agricoles, naturelles ou forestières
Une réponse du Ministère de la cohésion des territoires (JO Sénat du 22/02/2018 - page 821) à une question écrite n° 01342 de M. Hervé Maurey (Eure - UC) (JO Sénat du 28/09/2017 - page 2968 ), permet de faire la lumière sur la notion d’annexes aux bâtiments dans les zones agricoles naturelles ou forestières, notamment dans les communes dotées de cartes communales.
Aux termes de la réponse du Ministère de la cohésion des territoires l'objectif national de lutte contre la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers, fonde le principe d'inconstructibilité dans les zones A ou N des plans locaux d'urbanisme (PLU).
Ainsi, les articles R. 151-23 et R. 151-25 du code de l'urbanisme indiquent que les constructions ne sont pas autorisées en zones A et N.
Toutefois, peuvent être autorisées des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, « dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ».
Par ailleurs, pour gérer le bâti d'habitation existant dans les zones A ou N, l'article 80 de la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques a inséré à l'article L. 151-12 un alinéa autorisant, sous réserve du respect strict de certaines conditions, les extensions et les annexes aux bâtiments d'habitation.
Pour mémoire, une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale.
Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage.
Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale (lexique national d'urbanisme - ministère de la cohésion des territoires).
Le législateur n'a pas souhaité étendre le dispositif aux territoires couverts par une simple carte communale.
Ces territoires sont en effet placés dans une situation différente de ceux dotés d'un plan local d'urbanisme.
S'il est possible d'autoriser, dans les secteurs non constructibles d'une carte communale, l'extension des constructions existantes (article R. 161-4 du code de l'urbanisme), il en va en revanche différemment de la réalisation d'annexes indépendantes (notamment des garages, abris de jardins, piscines) sur des terrains situés en dehors des secteurs constructibles des cartes communales.
Si cette règle peut paraître stricte, elle est largement justifiée par l'objectif de limiter l'urbanisation diffuse dans des zones naturelles, agricoles ou forestières, par principe inconstructibles.
Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents qui souhaitent pouvoir, dans certaines situations, permettre la construction de ce type d'annexes peuvent tout à fait prescrire l'élaboration d'un plan local d'urbanisme.
Rép. min. n° 1342 : JO Sénat Q, 22 févr. 2018, p. 821
Acquisition d'un chemin par prescription trentenaire
Selon l'arrêt de la cour d’appel attaqué (Nîmes, 30 juin 2016), Mme X..., propriétaire de diverses parcelles traversées par un chemin, a souhaité clore ce chemin.
La commune de [...] s'y est opposée en soutenant que ce chemin était un chemin rural.
Mme X... a assigné la commune sur le fondement de la voie de fait résultant de l'appropriation de l'assiette du chemin par elle.
L'arrêt de la cour d’appel de Nîmes a retenu que le chemin litigieux est un chemin rural et rejete les demandes de Mme X…..
La Cour de cassation relève que la commune, dont la possession était demeurée paisible, s'était comportée pendant plus de trente ans en propriétaire du chemin, et retient que la cour d'appel, a pu en déduire que la commune avait acquis le chemin par prescription trentenaire.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 1 février 2018 N° de pourvoi: 16-23200