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Timestamp: 2018-02-25 20:34:50+00:00
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1 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER Hors Série spécial SIMI 2014
3 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER Hors Série spécial SIMI 2014 COMITÉDERÉDACTION L ÉQUIPE IMMOBILIER FIDAL PARIS 4-6 avenue d Alsace Paris La Défense cedex Tél. : Fax : SOMMAIRE : BAUX p1 CONSTRUCTION p5 ENVIRONNEMENT p6 LOGEMENT PROMOTION p7 AMENAGEMENT p8 OPCI INVESTISSEMENT p10 FISCALITÉ p11 BÉNÉFICE TVA p12 BAUX COMMERCIAUX Application du statut des baux commerciaux Action en revendication du statut et immatriculation Il est depuis longtemps admis que la condition d immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés posée par l article L I du Code de commerce pour bénéficier du statut des baux commerciaux, ne s apprécie qu à l expiration du bail, non au cours de celui-ci. Dans un arrêt en date du 22 janvier 2014 (Civ. 3 ème, 22 janvier 2014, pourvoi n ), la Cour de cassation a pourtant exigé que cette condition soit remplie par le preneur qui conteste le caractère saisonnier de divers baux successifs qui lui ont été consentis, à la date de son assignation en revendication du statut des baux commerciaux. Le défaut d immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés pourrait donc rendre irrecevable toute action en revendication du statut, si elle n a pas été précédée d une immatriculation. Bail de terrains nus Aux termes de l article 145-1, I, 2 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s applique aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit (pendant) le bail, des constructions à usage commercial, industriel et artisanal, à condition que ce soit avec le consentement exprès du propriétaire. La Cour de cassation rappelle l exigence de l accord du bailleur pour permettre au preneur de prétendre à la protection statutaire (Civ. 3 ème, 9 avril 2014, pourvoi n ). Requalification d un bail dérogatoire en bail commercial L article L du code de commerce dispose que les actions résultant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Mais selon la Cour de cassation, l action en requalification d un bail dérogatoire en bail commercial, du fait du maintien du preneur en possession des lieux à l expiration du bail dérogatoire, n est pas soumise à la prescription biennale (Civ. 3 ème, 1 er octobre 2014, pourvoi n ). La solution n est pas évidente car il s agit d une action statutaire. Elle conduit à un changement de régime de l action qui serait désormais soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l article 2224 du Code civil. DROITS ENR. p15 REDEVANCE p16 fidal Loyer Le loyer révisé Aux termes de l article L du code de commerce, si le bail est assorti d une clause d échelle mobile, la révision peut être demandée par l une ou l autre des parties, chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté de plus d un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Il était admis que lorsque les parties ont modifié le loyer au cours du bail par avenant, c est le nouveau loyer résultant de cet avenant qui constitue la base à partir de laquelle l évolution des 25% doit être calculée. Un arrêt de la Cour de cassation 5 ème le trouble sur les modalités de ce calcul, en retenant que le loyer de référence n est pas celui modifié en cours de bail pour tenir compte de la modification de la surface louée (Cass. 3 ème civ. 9 juillet 2014, pourvoi n ). Si elle devait être ultérieurement confirmée, cette solution risque d élargir les occasions de révision légale. Le loyer indexé La Cour de cassation a posé le principe de la validité de la clause d indexation comportant un indice de base fixe, dès lors que l application de cet indice n a pas conduit lors des indexations successives à une distorsion entre l intervalle de variation indiciaire et la durée s écoulant entre chaque indexation (Civ. 3 ème, 11 décembre 2013, pourvoi n ). L hypothèse d une distorsion qui
4 Hors Série spécial SIMI 2014 conduirait à rendre la clause illicite n est pas théorique. Cela peut-être le cas notamment lorsque les parties ont modifié le loyer en cours de bail, sans adapter la clause Transfert et extinction du bail Cession de bail et transmission universelle du patrimoine L article L alinéa 2 du code de commerce prévoit qu en cas de fusion de société ou d apport partiel d actif, la société issue de la fusion ou bénéficiaire de l apport est, nonobstant toute clause contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations en découlant. La Cour de Cassation a fait d indexation en actualisant dans l avenant l indice de base (Civ. 3 ème, 7 mai 2014, pourvoi n ). application de cette règle à la transmission universelle du patrimoine de la société locataire au bénéfice de son associé unique (Civ. 3 ème, 9 avril 2014, pourvoi n ). Cette solution est désormais légale, les dispositions du nouvel article L alinéa 2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, visant expressément la transmission universelle de patrimoine ainsi que les opérations de scission de sociétés. Les principales mesures de la réforme Pinel des baux commerciaux : fidal La Loi Pinel a été promulguée le 18 juin et publiée au journal officiel du 19 juin Son décret d application du 3 novembre 2014 a été publié le 5 novembre. Destinée à protéger les très petites entreprises et le commerce de proximité, la réforme opérée par la loi Pinel concerne toutefois l ensemble des baux commerciaux, qu il s agisse du commerce de détail, de la grande distribution, de l immobilier tertiaire ou de l activité logistique. L interdiction de principe du bail ferme La loi réforme l article L du Code de commerce en supprimant la possibilité de prévoir que le locataire renonce à la faculté de résiliation pour le terme d une période triennale. A ce principe d interdiction d ordre public, la loi prévoit quatre exceptions légales pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux consentis à usage exclusif de bureaux, les baux portant sur les locaux monovalents et les baux portant sur les entrepôts logistiques indépendants. La possibilité de délivrer congé par lettre recommandée avec demande d avis de réception Les parties peuvent dorénavant donner congé par lettre recommandée avec avis de réception, alors que jusqu à présent, seul le congé notifié par exploit d huissier était valable. La date du congé sera celle de la première présentation de la lettre. En revanche, la demande de renouvellement ainsi que la réponse donnée par le bailleur devront toujours être notifiées par acte extrajudiciaire. L obligation d établir un état des lieux Un nouvel article L crée l obligation, lors de la prise de possession des locaux, d établir un état des lieux d entrée contra - dictoire. A défaut, le bailleur ne pourra plus invoquer la présomption de l article 1731 du Code civil qui présumait le bon état des locaux loués. Il s agit d un texte d ordre public. L obligation d information du Bailleur La loi crée un nouvel article L qui impose un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et l indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Ce nouveau texte fait partie des règles à caractère impératif listées par l article L du Code de commerce, interdisant toute clause contraire. Le décret d application précise que cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au
5 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER plus tard le 30 septembre de l année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l exercice annuel. Par ailleurs, la loi Pinel prévoit l obligation pour le bailleur, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, de communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel, ainsi qu un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés au cours des trois années précédentes. Le décret précise que ces informations devront être communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. Enfin, en cours de bail, le bailleur devra communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire mais également tout document justifiant le montant de ces travaux ci-avant mentionnés. La fin du bail triple net : interdiction de refacturer certaines charges au locataire Le législateur a souhaité mettre fin à la pratique du bail dit triple net qui permettait de refacturer au preneur l ensemble des dépenses liées à la propriété de l immeuble. mentionnées, de sorte qu elles peuvent être mises à la charge du locataire. L absence de définition jurispru dentielle ou législative de la notion d embellissement conduira les Tribunaux à devoir caractériser, dans le cadre d un nouveau contentieux, les dépenses concernées. Par ailleurs, le locataire ne pourra pas se voir refacturer les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l immeuble. Toutefois, les parties pourront mettre à la charge du locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l usage du local ou de l immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. La taxe additionnelle d enlèvement des ordures ménagères étant une taxe addition - nelle à la taxe foncière, elle devrait donc pouvoir être refacturée. Les termes liés à l usage devant être interprétés comme visant la nature des locaux ou de l immeuble, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue en Ile de France devrait pouvoir continuer elle aussi d être refacturée. Enfin, le bailleur ne pourra imputer au locataire les charges suivantes : Hors Série spécial SIMI 2014 Dorénavant, ne pourront plus être mises à la charge du locataire : - les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; - les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations mentionnées à l article 606 du code civil. Toutefois, le décret précise que les dépenses se rapportant à des travaux d embellis sement dont le montant excède le coût du rempla - cement à l identique ne sont pas comprises dans les deux catégories de dépenses ci-avant - les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l immeuble faisant l objet du bail ; - dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d autres locataires. Le décret précise que la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l ensemble immobilier peut être convention - nellement pondérée. Le plafonnement de la hausse du loyer Dans le cas où le loyer du bail renouvelé devrait être déplafonné, la loi limite la hausse (mais pas la baisse) du loyer à 10 % du loyer acquitté au cours de l année précédente. Ce régime ne concerne pas les baux exclus de 3
6 Hors Série spécial SIMI 2014 fidal la règle du plafonnement. Il est applicable au renouvellement d un bail consenti pour plus de 9 ans, mais la loi ne vise pas le bail d une durée effective supérieure à 12 ans. L augmentation par dixi ème, incompatible avec la durée de 9 années, et l imprécision du mode de calcul du montant des paliers, inciteront les parties à déroger à l article L modifié, qui n est pas d ordre public. Pour la fixation du loyer révisé, en application de l article L ou de l article L du Code de commerce, le plafonnement de la hausse du loyer s applique en revanche à tout type de bail, et sans possibilité de clause contraire, s agissant de textes d ordre public. La suppression de l indice du coût de la construction Pour le calcul du loyer plafonné (en renouvellement ou en révision), seul l indice des loyers commerciaux (ILC) ou l indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) seront désormais applicables, l indice du coût de la construction étant exclu par la loi Pinel. Mais, l article L du Code monétaire et financier n ayant pas été modifié par la loi Pinel, l indice du coût de la construction demeure licite dans le cadre des clauses d échelle mobile (indexation). Le bail dérogatoire de trois ans Pour faciliter l implantation des nouveaux commerces, la loi a porté la durée du bail dérogatoire de 2 à 3 ans. Sa transformation automatique en bail commercial est reportée à l expiration d un délai d un mois suivant son terme. Mais désormais, la loi interdit expressément tout renouvellement du bail dérogatoire à l expiration du délai de 3 ans. Le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs La loi crée au bénéfice du locataire, en cas de vente du local loué, un droit de préférence analogue à celui qui existe en matière de baux d habitation. Il faudra désormais expressément exclure un droit qui auparavant n existait que s il était prévu au contrat. Les transferts d activité facilités La loi ajoute aux cas de cession du fonds de commerce, de fusion et d apport partiel d actif déjà prévus par l article L du Code de commerce, la transmission du plein droit du bail, nonobstant toute clause contraire, dans les hypothèses de scission et de transmission universelle du patrimoine. Dans le cadre d un plan de cession de l entreprise faisant l objet d une procédure collective, le Tribunal pourra autoriser l adjonction d activités connexes ou complé - mentaires à celle qui est prévue au bail. Dans le cadre d une cession, la garantie solidaire du cessionnaire par le cédant est désormais limitée aux trois années suivant la cession, et le bailleur doit aviser le cédant de toute défaillance de paiement dans le mois. La loi autorise les communes à déléguer l exercice du droit de préemption prévu par les articles et suivants du Code de l urbanisme en cas de cession de fonds ou de droit au bail et le délai de rétrocession est porté de 2 à 3 ans. Un ordre public élargi et une sanction alourdie des clauses contraires La loi Pinel ajoute des règles d ordre public en modifiant certains des articles visés par les articles L et L : faculté de résiliation triennale (L.145-4), transmission du plein droit du bail en cas de scission et de transmission universelle du patrimoine (L alinéa 2), état des lieux (L ), liste des charges locatives et état récapitulatif des travaux (L ), les nouveaux articles L et modifiant le régime de la clause de garantie solidaire. Les clauses contraires à l ordre public sont désormais «réputées non écrites» au lieu d être nulles ; la sanction est donc renforcée car aucune régularisation ni aucune prescription ne peuvent être invoquées. Entrée en vigueur En principe, la loi nouvelle entre en vigueur le lendemain de sa publication (à partir du 20 juin 2014) et s applique aux contrats signés à compter de cette date. L obligation d établir un état des lieux de sortie est toutefois applicable à toute restitution, dès le 20 juin 2014, d un local loué par bail (dérogatoire, commercial ou professionnel relevant de l article 57A) conclu avant l entrée en vigueur de la loi, pour lequel un état des lieux d entrée a été établi. L article 21 de la loi Pinel diffère l entrée en vigueur de certaines dispositions : celles
7 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER concernant le bail dérogatoire, la suppression de l ICC, le lissage de l augmentation du loyer, ainsi que l état triennal des travaux du bailleur s appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre L exigibilité de l inventaire des charges locatives et impôts s applique à compter de la publication du décret soit le 5 novembre Le droit de préférence du locataire s appliquera aux actes intervenant à compter du 6 ème mois CONSTRUCTION qui suit la promulgation de la loi soit le 1 er décembre Rien n est précisé s agissant des dispositions à caractère obligatoire ni de celles qui modifient les conditions d un droit de nature statutaire, qui pourraient être d application immédiate aux contrats en cours avant l entrée en vigueur de la loi Pinel. Hors Série spécial SIMI 2014 Responsabilité des constructeurs L acceptation délibérée des risques par le maître de l ouvrage est une cause d exonération de la responsabilité des constructeurs : Le maître de l ouvrage qui a choisi, en connaissance de cause, un procédé de construction risqué ne dispose d aucun recours contre le constructeur. La Cour de cassation dans son arrêt du 21 mai 2014 nuance ce principe : elle précise que le constructeur, bien qu ayant informé le maître de l ouvrage des risques encourus par le procédé retenu, doit en sa qualité de professionnel, faire des travaux conformes aux règles de l art et accomplir son travail avec sérieux, et ainsi refuser d exécuter les travaux qu il sait inefficaces. L obligation qui incombe ainsi au constructeur dépasse très largement son obligation de conseil et s analyse en une véritable obligation de ne pas faire (Cass. 3 ème civ., 21 mai 2014, n ). La Cour de cassation a de nouveau consacré une appréciation subjective de l impropriété à destination au sens de l article 1792 du code civil, en considérant qu un désordre esthétique rendait impropre un immeuble compte tenu du standing de la copropriété concernée (Cass. 3 ème civ., 14 janv. 2014, n ). Assurance construction La Cour d Appel de Versailles a considéré, par application de l article 126 du code de procédure civile, que l absence de déclaration de sinistre préalablement à l introduction d une action judicaire en violation des articles Amiante Selon la Cour d appel de Versailles, le diagnostiqueur dans le cadre d un DTA doit mener ses investigations de manière approfondie et signaler la présence d amiante dans une peinture apposée sur les projections de faux plafonds dès lors que ce constat peut être réalisé sans travaux destructifs et ce, alors que la peinture n avait pas en principe à être contrôlée (CA Versailles, 16 ème Ch. 2 octobre 2014, n 13/03685). La Cour de cassation a également rappelé que le diagnostic réalisé avant vente n est pas circonscrit à un examen visuel des lieux et doit L et A du code des assurances constitue une fin de non recevoir qui est donc régularisable en cours d instance (CA Versailles, 29 janv. 2014, n 13/03434). être mené de façon approfondie. En l espèce, la Cour a estimé que le diagnostiqueur a commis une faute en ne soulevant pas une trappe menant aux combles afin de s assurer de l absence d amiante (Cass. 3 ème Civ., 21 mai 2014, n ). Ces deux décisions tendent à élargir le périmètre d investigation du diagnostiqueur et la teneur de son obligation de conseil. L arrêt de la Cour de cassation est également notable dans la mesure où il condamne le diagnostiqueur à indemniser l acquéreur de l entier montant des travaux de désamiantage. 5
8 Hors Série spécial SIMI 2014 Accessibilité Selon la loi du 11 février 2005 les ERP doivent être rendus accessibles avant le 1 er janvier Prenant en compte les difficultés des propriétaires et exploitants à respecter cette échéance, le gouvernement a créé un Agenda d Accessibilité Programmé (Ad AP) leur permettant de se conformer à leurs obligations au-delà du 1 er janvier Sous réserve de l approbation de l agenda, les délais de mise en conformité sont ainsi reportés de 3 à 9 ans selon les cas. Des dispositions spécifiques ont également été introduites pour les immeubles en copropriété lorsque les copropriétaires s opposent à la réalisation des travaux (ordonnance n du 26 septembre 2014 et les décrets du 5 novembre 2014). Règlement du Marché Le Maître d Ouvrage, qui a mis fin à la mission de son architecte sans qu un contrat exprès n ait été régularisé au préalable, ne peut être condamné à régler les honoraires de ce dernier dès lors que le travail réalisé s est avéré inutile et inexploitable (Cass. 3 ème civ. 11 juin 2014 n ). ENVIRONNEMENT La Loi ALUR du 24 mars 2014 La loi met en place une véritable nouveauté, en instituant un nouveau débiteur de l obligation de réhabiliter un site industriel en fin d activité. Ce tiers intéressé (article L du code de l environnement) pourra se substituer à l exploitant, avec l autorisation de l administration. En cas de défaillance dans la réalisation de ces opérations, le dernier exploitant reprendra sa responsabilité et devra mettre en œuvre les mesures de réhabilitation requises avant l intervention du tiers. Cela devrait faciliter la tâche notamment des aménageurs urbains, qui effectuent déjà en pratique des opérations de dépollution de sites industriels sans disposer d un véritable outil juridique d intervention. Par ailleurs, un nouvel article L du code de l environnement met en place une procédure par laquelle le maître d ouvrage à l initiative d un changement d usage, définira des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettra en œuvre afin d assurer la compatibilité entre l état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publique, l agriculture et l environnement au regard du nouvel usage projeté. Le maître d ouvrage fera attester de la bonne mise en œuvre de ces mesures par un bureau d études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté ministériel ou équivalent. Enfin, un nouvel article L du code de l environnement érige le propriétaire immobilier en responsable de la pollution des sols ou de l abandon de déchets sur ce dernier, à titre subsidiaire, s il est démontré qu il a fait preuve de négligence ou qu il n est pas étranger à cette pollution. C est une nouvelle application du principe de deep pocket, conduisant à attraire, après des années de résistance, les propriétaires immobiliers dans la masse des débiteurs au titre de la dépollution. La transaction pénale en matière d environnement fidal Une faculté de transaction pénale a été étendue à tous les domaines du code de l environnement, par l article L du code, issu d une ordonnance du 11 janvier Un décret du 14 mars 2014 a apporté les précisions nécessaires à l application de cette possibilité de transaction étendue à de nombres délits du code de l environnement.
9 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER LOGEMENT SOCIAL Le logement intermédiaire L ordonnance du 20 février 2014 a ouvert aux organismes d HLM la possibilité de développer une activité principale de logement intermédiaire via des filiales dédiées. Les logements intermédiaires (article L du code de la construction et de l habitation) sont ceux qui (i) font l objet d une aide directe ou indirecte, (ii) sont destinés à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n excèdent pas certains plafonds, et (iii) dont le prix d achat ou le loyer n excède pas certains plafonds. Les territoires concernés et les conditions d accès au logement intermédiaire sont fixés par divers décrets et arrêtés. Les organismes d HLM peuvent désormais constituer des filiales destinées à construire des logements intermédiaires locatifs (articles L , L et L du code de la construction et de l habitation), qui pourront, sous certaines conditions, accueillir des opérateurs privés. Hors Série spécial SIMI 2014 SEM de construction et de gestion de logements sociaux et SA d HLM Les deux familles se rapprochent : Premier signe du rapprochement, la loi du 24 mars 2014 autorise désormais explicitement une SA d HLM à transmettre, par voie de fusion ou de scission, son patrimoine à une ou plusieurs SEM de gestion et de construction de logements sociaux. C est une nouvelle confirmation de la porosité entre les deux familles d organismes. Second signe, moins agréable pour les SEM, elles seront désormais soumises à un agrément pour leurs activités relevant de la fonction de construction et de gestion de logements sociaux (article L du code de la construction et de l habitation). Le rapprochement était inéluctable et doit être salué, dès lors que les deux familles d organismes concourent toutes deux à la production et la gestion de logements soumis également à des conditions de ressources et de loyer maximales. PROMOTION Impact de la Loi ALUR du 24 mars 2014 sur les transactions immobilières L information des acquéreurs est renforcée par la loi ALUR. Désormais, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, une information sur la présence d un risque de mérule doit être portée dans le dossier de diagnostic technique, sans qu une obligation de diagnostic soit prescrite, et sans que la sanction, en l absence d information, soit définie. Lors de la vente d un lot de copropriété, de nouvelles informations doivent être transmises dans l avant contrat de vente, et, en l absence d un tel contrat, dans l acte de vente portant sur un bien immobilier à usage total ou partiel d habitation. Il doit être annexé l état descriptif de division et tous les modificatifs publiés, les procèsverbaux des trois dernières années, le montant des charges réglées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente, les sommes restant dues par le vendeur et à devoir par l acquéreur, l état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette visà-vis des fournisseurs, le montant de la dernière participation du vendeur au fonds de travaux, le carnet d entretien, la mention de la superficie privative et de la surface habitable, éventuellement le nouveau diagnostic 7
10 Hors Série spécial SIMI 2014 technique global, une notice d information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement du syndicat et, enfin, une fiche synthétique ayant pour objet de regrouper les données techniques et financières essentielles! En l absence de ces documents (sauf le carnet d entretien, la notice informative générale et le diagnostic technique global) et jusqu à leur communication, le délai de rétractation et de réflexion visé à l article L du code de la construction et de l habitation ne court pas. Enfin, le n d immatriculation du syndicat des copropriétaires devra être indiqué dans l acte de vente. Il est également prévu que préalablement à la vente, le notaire notifie au syndic le nom de l acquéreur, ou des mandataires sociaux ou associés des SCI et SNC, ainsi que ceux de leur conjoint ou partenaire. Si l une de ces personnes est déjà copropriétaire dans l immeuble concerné et qu elle n a pas réglé ses dettes, à défaut de régulariser sa situation dans un certain délai, la vente ne peut pas être réalisée et l avant contrat signé est réputé nul et non avenu. Réitération de la promesse par acte authentique En matière de vente immobilière, la signature d un acte authentique est nécessaire pour effectuer les formalités de publicité foncière, il est d usage de reporter les effets de la vente (transfert de propriété et paiement du prix) à la date de la signature de l acte authentique. Il est aussi habituel de stipuler un délai pour la signature de cet acte, et sauf volonté expresse et contraire des parties, la stipulation d un tel délai n est pas une condition mais un terme. En conséquence, la mention d un délai pour la signature de l acte authentique ne conditionne pas la vente en remettant en cause ses effets en cas de défaillance. La survenance du terme, sans que soit précisé la sanction afférente à l écoulement du délai, n emporte pas par elle-même la caducité de l accord intervenu, le terme étant ainsi analysé comme un terme suspensif et non un terme extinctif. Il marque seulement le point de départ à partir duquel l une ou l autre des parties va pouvoir agir en résolution de la vente ou en exécution de la vente. La non réalisation de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente sans délai spécifique autre que celui fixé pour la réitération de la promesse par acte authentique n emporte pas la caducité de la promesse pour ce seul motif car l article 1176 du Code civil stipule que lorsqu aucun terme n est fixé pour la réalisation de la condition, elle n est censée être défaillie que lorsqu il est sûr que l évènement n arrivera pas : Cour de Cassation 3 ème chambre civile 15 janvier 2014 n Le dépassement du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique n emporte pas caducité de la promesse et l un des contractants peut mettre l autre partie en demeure de régulariser l acte authentique : Cour de Cassation 3 ème chambre civile 9 juillet 2014 n AMENAGEMENT, URBANISME, EXPROPRIATION fidal L actualité législative est particulièrement abondante dans les domaines de l aména - gement, de l urbanisme et de l expropriation, d autant que nombre de ces dispositions législatives sont applicables immédiatement. Ce n est qu en certains domaines : l exercice du droit de préemption ou plus précisément l instruction des déclarations d intention d aliéner (DIA), l autorisation d aménagement commercial ou plus précisément le nouveau régime du permis de construire valant autorisation d aménagement commercial et dans une certaine mesure la partie réglementaire du nouveau Code de l expro - priation que des décrets d application sont attendus pour que ces nouvelles mesures législatives entrent en vigueur.
11 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER La loi ALUR du 24 mars 2014 et la soi-disant modernisation de l urbanisme Comprenant 177 articles, alors que le projet n en comportait que 84, et représentant 157 pages, la loi ALUR a notamment pour objectif, selon ces auteurs, la modernisation de l urbanisme dans la perspective de la transition écologique des territoires. Afin d accroître l effort de construction de logements, tout en freinant l artificialisation des sols, elle contient un certain nombre de mesures visant : - la hiérarchisation des normes d urbanisme, la planification territoriale stratégique au travers des SCOT intégrateurs, une réécriture en profondeur des principes relatifs à l urbanisation limitée en l absence de SCOT ou de la constructibilité limitée en l absence de PLU ou de carte communale, l intercommunalisation incitée des PLU et une réécriture de leur règlement ; - le régime juridique des autorisations d urbanisme, permis de construire et permis d aménager, et notamment aux lotissements s agissant de leur péremption ou modification dans un objectif de densification ainsi qu à un certain nombre d autorisations administratives périphériques, installations classées pour la protection de l environnement, autorisation relative au changement d usage régie par le Code de la construction et de l habitation, autorisation d aménagement commercial ; - le régime des établissements publics fonciers d Etat ou locaux ainsi que le renforcement et la sécurisation des droits de préemption urbains et en ZAD se traduisant en particulier par un élargissement sensible du champ d application du droit de préemption et un allongement de leur délai d instruction ; - enfin, les procédures et outils d aménagement et de financement de l aménagement, tels que le retour au mandat d aménagement, un certain nombre d ajustements concernant les ZAC, la création des associations foncières urbaines de projet (AFUP) ou des projets d intérêt majeur (PIM) s inspirant des contrats de développement territorial de la loi Grand Paris, etc. Hors Série spécial SIMI 2014 La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises En matière d aménagement commercial : - elle défait ce qu avait fait la loi ALUR ; c est ainsi qu en matière d aménagement commercial, elle ressuscite dans les SCOT les documents d aménagement commercial (DACOM) qui avaient été supprimés par la loi ALUR en faisant de ces documents des documents facultatifs et en leur ajoutant une dimension artisanale ; - contrairement aux ambitions affichées, elle maintient les deux législations relatives à l urbanisme et à l urbanisme commercial, les deux régimes juridiques de l autorisation d aménagement commercial et du permis de construire en faisant en sorte que le permis de construire tient lieu de l autorisation d aménagement commercial et en créant de nouvelles complexités. La loi du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt Elle aussi, défait ce qu avait fait la loi ALUR : - tout d abord, elle créé de nouvelles exigences en matière de préservation des espaces agricoles, forestiers et naturels dans les SCOT et les PLU ; - elle revisite, en l assouplissant, le régime juridique des constructions d habitation existantes dans les zones agricoles et naturelles des PLU ; alors que l extension de ces constructions était interdites avec la loi ALUR, elle devient possible sous conditions avec la loi agricole. 9
12 Hors Série spécial SIMI 2014 Une nouvelle codification du Code de l expropriation pour cause d utilité publique. La loi n du 12 novembre 2013 a habilité le Gouvernement à procéder par ordonnance à la modification du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique afin d'y inclure des dispositions de nature législative qui n'ont pas été codifiées, d'améliorer le plan du code et de donner compétence en appel à la juridiction de droit commun. Elle permet également d'apporter les modifications nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes, harmoniser l'état du droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet. Cette nouvelle codification concernant la partie législative du Code de l expropriation a été opérée par une ordonnnance n du 6 novembre 2014 publiée au Journal officiel du 11 novembre En vertu de l article 8 de cette ordonnance, cettte nouvelle partie légisaltive entrera en vigueur le 1 er janvier 2015, ce qui suppose que la partie réglementaire du Code de l expropriation soit actualisée et publiée avant cette date. OPCI Avec la transposition en droit français de la directive AIFM (directive 2011/61/UE alternative investment funds managers), la gestion et la commercialisation des OPCI ont vu apparaître de nouvelles perspectives de développement. En classant les OPCI dans la catégorie des FIA, la directive crée une marque européenne en vue de faciliter la commercialisation des FIA dans les différents pays européens. La création d un passeport européen in permet à une société de gestion agréée dans l Union européenne de gérer ou de commercialiser en France un FIA de l Union européenne. Réciproquement, la création du passeport européen out permet à une société de gestion de portefeuille agréée en France de gérer ou de commercialiser dans les autres Etats de l Union européenne un FIA de l Union européenne. Les OPCI ont également vu leur compétitivité améliorée avec l inclusion dans l actif des immeubles par destination la possibilité d accéder directement au créditbail et la possibilité donnée aux OPCI professionnels de prévoir une évaluation annuelle des actifs immobiliers par un seul expert. INVESTISSEMENTS Information des salariés en cas de cession d une participation majoritaire fidal La loi n du 31 juillet 2014 relative à l économie sociale et solidaire a mis en place une nouvelle obligation d information individuelle des salariés lorsque le propriétaire d une participation représentant plus de 50% des parts sociales d une SARL ou des actions d une société par actions ou valeurs mobilières donnant accès à la majorité du capital d une société par actions envisage de les céder. Schématiquement, pour les cessions conclues après le 1 er novembre 2014, le représentant légal des sociétés concernées doit porter à la connaissance des salariés qu'une cession est envisagée et qu'ils peuvent présenter une offre de rachat, à peine de nullité de la cession. Le salarié intéressé par la reprise informe dans les meilleurs délais et par tout moyen le représentant légal lorsqu il se fait assister conformément à la loi. La personne qui assiste le salarié est tenue à une obligation de confidentialité en ce qui concerne les informations qu elle reçoit.
13 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER FISCALITE INTERNATIONALE Avenant à la convention fiscale entre la France et le Luxembourg du 5 septembre 2014 Les gains provenant de l aliénation d actions, parts ou droits dans une société, fiducie ou tout autre institution ou entité seront imposables en France (en principe, le prélèvement du tiers français de 33.1/3% serait applicable) si les actifs détenus directement ou indirectement par la société, fiducie, institution ou entité sont principalement composés de biens immobiliers situés en France ou de droits portant sur de tels biens (société à prépondérance immobilière). Selon la convention fiscale actuellement en vigueur, les gains provenant de telles cessions ne sont pas imposables en France. Aux termes de l avenant, et contrairement à d autres conventions signées par la France dans le passé, les gains de cessions de titres de sociétés luxembourgeoises détenant des titres de sociétés à prépondérance immobilière française seraient imposables en France. Ainsi, la modification du droit d imposer concernerait aussi les gains de cessions de titres de société luxembourgeoise détenant directement ou indirectement des biens immobiliers situés en France. La rédaction générale du nouvel avenant devrait également permettre à la France d imposer les gains de cession de titres d OPCI par des sociétés luxembourgeoises. Toutefois, l avenant ne modifierait pas le régime d imposition des OPCI eux-mêmes et le taux de retenue à la source applicable aux distributions de dividendes. Si le processus de ratification, et l échange des notifications entre la France et le Luxembourg, interviennent d ici au 30 novembre 2014, le nouvel avenant pourrait entrer en vigueur dès le 1 er janvier Dans le cas contraire, les dispositions du nouvel avenant n entreraient en vigueur qu à compter de Hors Série spécial SIMI 2014 Intégration fiscale horizontale Le second projet de loi de finances rectificative pour 2014 prévoit un aménagement du régime de groupe afin de permettre l intégration fiscale horizontale entre sociétés françaises sœurs, filiales à 95% au moins d une société mère européenne. Cet aménagement vise à tenir compte de l arrêt du 12 juin 2014 rendu par la Cour de Justice de l Union Européenne par lequel celle-ci a jugé contraire à la liberté d établissement la législation interne d un Etat membre limitant le mécanisme de l intégration fiscale aux seules sociétés résidentes au sein de ce même Etat. Cet aménagement s appliquerait aux exercices clos à compter du 31 décembre Nous reviendrons sur cette mesure dans notre prochaine Newsletter Suppression du représentant fiscal Le second projet de loi de finances rectificative pour 2014 prévoit la suppression de l obligation pour les non-résidents de désigner un représentant fiscal en France pour l application de certaines impositions notamment le prélèvement du tiers sur les plus-values immobilières. Cette suppression s appliquerait aux résidents d un Etat de l Union européenne (y compris les résidents d Islande et de Norvège) pour les plus-values de cession intervenues à compter du 1 er janvier Nous reviendrons sur cette mesure dans notre prochaine Newsletter. 11
14 Hors Série spécial SIMI 2014 Taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux et les locaux à usage commercial Le second projet de loi de finances rectificative pour 2014 met fin à la déductibilité de l impôt sur les sociétés de la taxe annuelle sur les bureaux et locaux à usage commerciale en Ile-de-France. Cette mesure entrerait en vigueur à compter des exercices clos le 31 décembre Nous reviendrons sur cette mesure dans notre prochaine Newsletter. DETERMINATION DU BENEFICE IMPOSABLE Apport partiel d actifs et reprise de provisions Par un arrêt en date du 25 septembre 2013 «Oddo et Cie», le Conseil d Etat précise le sort des provisions non déductibles transmises dans le cadre d un apport partiel d actif (solution transposable également aux fusions). En effet, selon le Conseil d Etat, dans la mesure où les provisions constituées par la société apporteuse sont prises en compte dans le calcul de la valeur de l actif net apporté, leur reprise ne peut faire l objet d une déduction extracomptable quand bien même la provision n aurait pas été déduite chez l apporteuse lors de sa dotation. Cette décision confirme l application de la théorie du «prix d acquisition», selon laquelle les charges de la société absorbée antérieures à la fusion ne peuvent être déduites par la société absorbante dès lors que ces charges sont déjà venues réduire l actif net apporté. TVA Transfert des droits à déduction et assujettissement des loyers à la TVA fidal Par suite de l adoption du décret n du 20 janvier 2014, l administration fiscale a récemment modifié sa doctrine concernant notamment l option pour l assujettissement des loyers à la TVA ainsi que la procédure de transfert des droits à déduction des personnes publiques. Rappelons en effet que ce décret a modifié la date de prise d effet de l option pour l assujettissement à la TVA des loyers en précisant que l option prenait à nouveau effet au premier jour du mois au cours duquel elle est formulée (alors que depuis le 13 septembre 2010, l option prenait effet au premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle était formulée). Cette modification permet ainsi aux bailleurs souhaitant assujettir leur activité locative à la TVA de revenir à une position plus souple et de limiter le risque de perte d une partie des droits à déduction afférente à cette activité. Par ailleurs, ce décret met fin à l'exigence d'enregistrement des baux ruraux pour pouvoir bénéficier de l'option pour la taxation à la TVA prévue au 6 de l'article 260 du CGI. Enfin et plus spécifiquement, l administration a apporté des précisions concernant le transfert du droit à déduction dans le cadre de délégation de service public. A titre liminaire, il convient de rappeler que les entreprises chargées de la gestion d'un service public peuvent déduire la taxe afférente aux investissements que l'etat, les collectivités locales ainsi que leurs groupements ou leurs établissements publics leur confient pour assurer l'exploitation d'un service public. Pour ouvrir droit à la procédure de transfert, la convention liant l'entreprise à une collectivité ou un organisme public doit présenter tous les caractères d'un contrat de concession, d'affermage ou de délégation de service public. L article 210 de l annexe II au Code général des impôts précise les modalités du transfert de droit à déduction dans ce cadre. Le décret a modifié les dispositions de cet article qui prévoit désormais qu est déductible
15 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER la TVA grevant les dépenses exposées pour les investissements publics que l'état, les collectivités territoriales ainsi que leurs groupements, ou leurs établissements publics n'utilisent pas pour la réalisation d'opérations ouvrant droit à déduction et qu'ils confient à une entreprise qui les utilise afin d'assurer, à ses frais et risques, la gestion du service public qu'ils lui ont déléguée. A partir du 1 er janvier 2014, de nouveaux taux de TVA sont entrés en vigueur, le taux normal étant fixé à 20%, le taux intermédiaire à 10%, le taux réduit restant lui à 5,5%. Les modifications des taux intermédiaire et normal s appliquent, en principe, aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1 er janvier En application de l article 269 du CGI, pour les prestations de services, le fait générateur de la TVA se produit lorsque la prestation est effectuée. Dès lors, devraient être soumises aux nouveaux taux les prestations effectuées à compter du 1 er janvier Ainsi, dorénavant, seules sont en principe éligibles à la procédure de transfert, les dépenses relatives aux investissements sup - portées par la collectivité délégante, pour autant qu'elle n'ait pas pu déduire la TVA qui les a grevées (en pratique lorsque la collectivité a mis à disposition les investis - sements à titre gratuit). Nouveaux taux de TVA pour les travaux de rénovation versement d un acompte de 30 % du total de la facture avant cette même date et que le solde soit facturé avant le 1 er mars 2014 et encaissé avant le 15 mars Afin de tenir compte des intempéries des mois de janvier et février 2014, le Gouvernement a décidé de reporter d un mois l'entrée en vigueur du nouveau taux de TVA applicable aux seuls travaux de rénovation réalisés en extérieur. L Administration vient de préciser les travaux concernés par cette mesure d assouplissement dans son instruction en date du 19 mars 2014 (BOFIP BOI-TVA-LIQ ). Hors Série spécial SIMI 2014 Ainsi, à l exception des travaux de rénovation énergétique qui bénéficient du taux de TVA à5,5%, les travaux réalisés dans les logements à usage d habitation achevés depuis plus de2 ans sont soumis au taux de TVA de 10% depuis le 1 er janvier 2014 (article bis du CGI). Toutefois, s agissant de ces travaux, une mesure de tolérance a été prévue par le législateur (article 21 de la loi n de finances rectificative pour 2013). Sur la base de cette disposition, le taux réduit de 7 % demeurait applicable à la triple condition qu un devis soit accepté et signé avant le 1 er janvier 2014, ayant donné lieu au Il s'agit de ceux portant sur l'extérieur du bâtiment (parois extérieures, toiture, menuiseries, fondations, cheminées et instal - lations d'évacuation des eaux pluviales),ainsi que les autres travaux d extérieur et assimilés visés par l article bis du CGI et notamment les travaux sur les balcons et terrasses, cours d'immeuble, voies d'accès principales à l'habitation, réseaux de canali - sations extérieures, clôtures et portails. Les professionnels ont désormais jusqu'au 15 avril 2014 pour pouvoir appliquer le taux de TVA à 7 %, avant qu'il ne passe définitivement à 10 %. TVA et franchises de loyer Pour des raisons économiques évidentes, de nombreux baux commerciaux ont été et sont conclus avec octroi au locataire d une franchise de loyers, ces mêmes baux prévoyant généralement une durée ferme pouvant aller jusqu à 12 ans ou plus. C est dans ce contexte que certains services vérificateurs ont entrepris depuis deux ans de notifier des redressements en matière de TVA tant au bailleur qu au locataire de ces baux commerciaux au motif que la franchise de loyers octroyée par le bailleur et la renonciation de la part du locataire à sa faculté de résiliation triennale s analysent comme un échange de services. L administration notifie ainsi un rappel pour chacune des parties qui n a pas collecté la TVA, ce rappel étant assorti des intérêts 13
16 Hors Série spécial SIMI 2014 de retard. Cette analyse est contestable en ce qu elle est contraire aux principes de la TVA : il n existe pas de lien direct et immédiat entre les services échangés, aucun avantage individualisé n est procuré à l une ou l autre des parties au bail commercial du fait de la franchise et/ou de la renonciation à la faculté de résiliation triennale. Au surplus, il est artificiel et contraire au principe d unicité d imposition, de morceler un contrat unique, conclu pour la mise à disposition de locaux professionnels moyennant le versement de loyers et d y trouver un ou plusieurs services détachables de la location. Loin d abandonner définitivement sa position, l administration fiscale a malgré tout donné gain de cause à une partie des opérateurs immobiliers ayant subi ce redressement, dans certaines situations particulières. Elle a, par la même occasion, défini quels sont les critères qui selon elle, permettent d identifier les services qui seraient détachables du bail, donc taxables. Ainsi, le principe suivant a été retenu : la franchise de loyers, octroyée dans le cadre de l économie globale du contrat, n est pas un service détachable de la location. Il s agit d une réduction de prix et l engagement du locataire de rester dans l immeuble ne peut, en tant que tel, remettre en cause ce principe. Par exception, l Administration maintient sa position en présence de baux commerciaux contenant des clauses dites de «sanction». Pourraient ainsi être concernés les baux qui prévoient, par exemple, qu en cas de résiliation anticipée du contrat par le locataire en contravention de son engagement de prendre l immeuble en location pendant une certaine durée ferme, ce dernier est tenu de rembourser au bailleur le montant de la franchise initialement octroyée. Ainsi, dès lors que les parties sanctionnent contractuellement le non-respect de leurs engagements liés à la franchise, l administration fiscale caractérise un lien direct entre franchise et renonciation à la faculté de résiliation et maintient ses redressements. Option à la TVA des locations nues Un décret en date du 20 janvier 2014 modifie la date de prise d'effet des options pour la taxation à la TVA des locations nues à usage professionnel et des terres et bâtiments d'exploitation à usage agricole (article et 6 du CGI. Celles-ci prennent désormais effet au premier jour du mois au cours duquel elles ont été formulées auprès du service des impôts et non plus au premier jour du mois suivant celui de sa déclaration. Il s agit donc d un retour au régime antérieur à la réforme de la TVA immobilière, qui en pratique, s avèrera beaucoup plus simple à gérer en particulier lors de la création de sociétés en vue de l acquisition d un bien immobilier. Par ailleurs, le décret restreint la procédure de transfert du droit à déduction prévue à l article 210 de l annexe II au CGI en faveur des personnes morales de droit public. Celle-ci est désormais réduite aux seules situations dans lesquelles la collectivité publique qui expose des dépenses pour investissements publics dont elle confie l exploitation à un délégataire est elle-même non assujettie à la TVA. fidal TVA et sous-traitance Pour les contrats de sous-traitance conclus depuis le 1 er janvier 2014, un mécanisme d autoliquidation de la TVA au niveau du preneur (l entreprise principale) est mis en place (la date du marché principal est indifférente). Ce dispositif issu de la Loi du 29 décembre 2013, a été commenté par l administration fiscale au BOFIP du 24 janvier 2014 (BOI-TVA-DECLA ). L administration fiscale vient de compléter ses commentaires par la mise en ligne, sur le site impôts.gouv.fr, d une FAQ qui apporte des précisions bienvenues notamment sur l entrée en vigueur de la mesure - en présence d avenants à des contrats de sous-traitance antérieurs au 1 er janvier et sur les modalités d application du dispositif en présence d un contrat unique de soustraitance comprenant des prestations soumises à l autoliquidation et d autres qui ne le sont pas.
17 LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER DROITS D ENREGISTREMENT Enregistrement des transactions en matière de contentieux de l urbanisme conclues depuis le 19 août 2013 Dans le contentieux de l urbanisme, il est le plus souvent mis fin à l instance par le désis tement du requérant. Utiles à la réalisation des projets de construction, de démolition ou d aménagement dans la majorité des cas, ces transactions qui accompagnent ces désistements sont parfois l aboutissement d un processus de chantage exercé par un requérant malveillant. Afin de limiter ces pratiques sans interdire la conclusion de telles transactions, l ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l urbanisme a introduit certaines mesures visant à réduire les abus et à soutenir les projets d urbanisme. Entré en vigueur le 19 août 2013, le nouvel article L du Code de l urbanisme issu de l ordonnance précitée dispose que toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du Code général des impôts. Désormais, à défaut d enregistrement au service des impôts, la transaction sera réputée sans cause et les sommes versées en contrepartie du désistement pourront être récupérées à tout moment dans un délai de cinq ans, soit par le promoteur directement, soit même par les acquéreurs successifs qui en auraient supporté le coût répercuté par le promoteur dans le prix qu ils ont acquitté pour l achat de leur bien. En conséquence, si l on est du côté du bénéficiaire des sommes, il est évident qu en cas d omission (ou d absence de preuve) de l enregistrement, le bénéficiaire aura tout intérêt à régulariser le défaut d enregistrement en soumettant ladite transaction à l enregi - strement et ce même après le délai d un mois prévu par l article 635 du CGI. Du côté de la partie versante, le régime dépendra des intentions de cette dernière. Soit la partie versante entend se ménager la faculté de réclamer le remboursement des sommes versées sans cause à défaut d enregistrement et alors cette dernière n aura aucun avantage à régulariser le défaut d enregistrement. Hors Série spécial SIMI 2014 La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature. Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi. Soit elle n entend pas revenir sur sa transaction et il paraîtrait alors plus satisfaisant de régulariser immédiatement le défaut d enregistrement car il ne paraît pas souhaitable d être réputé avoir procédé à des versements sans cause. En effet, on peut toujours se demander quelle appréciation pourrait tirer l administration fiscale du versement sans cause d une indemnité et du fait que le contribuable n ait pas exercé son droit à répétition. Hausse des droits de mutation applicables aux cessions d immeubles Conformément à l article 77 de la loi de Finances pour 2014, les conseils généraux de nombreux départements ont porté le taux du droit départemental de vente d immeubles à 4,5% depuis le 1 er mars Au 1 er janvier 2015, et jusqu au 29 février 2016, les cessions d immeubles sont donc as - sujetties aux droits de mutation au taux global maximum de 5,80665% au lieu de 5,09% auparavant sauf dans les 15
18 Hors Série spécial SIMI 2014 départements de l Indre (36), de l Isère (38), de Loire-Atlantique (44), de Mayenne (53), du Morbihan (56), de Paris (75), des Yvelines (78), de Martinique (972), de Guyane (973) et de Mayotte (976). Si, en principe, le taux des droits de mutation devraient être rétablis à leur valeur en vigueur avant la mise en œuvre de l augmentation, les départements pourront toutefois proroger la hausse par délibération expresse notifiée aux services fiscaux au plus tard le 31 janvier 2016 REDEVANCE POUR CREATION DE BUREAUX Pour rappel, l article L du Code de l urbanisme assujettit à la redevance les opérations de constructions, reconstructions, agrandissements, transformations et démolitions - reconstructions d immeubles à usage de bureaux, commercial ou stockage. Par exception et pour les permis obtenus avant le 1 er janvier 2014, l article L du même code prévoyait que les opérations de reconstructions n étaient assujetties à la redevance qu à raison des surfaces de construction nouvelles. Un amendement visant à prolonger le dispositif d exonération jusqu en 2015 avait été déposé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2014 mais n a pas été soutenu en séance. Dès lors, pour les permis obtenus à compter de 2014, la redevance s applique non seulement aux surfaces nouvelles, mais aux surfaces existantes dans les opérations de rénovation importantes ayant pour effet de qualifier l immeuble d immeuble neuf au sens de la TVA et ce même en l absence de démolition des planchers porteurs. Le tarif de la taxe pouvant atteindre jusqu à 380 par m² dans certaines zones, cette situation compromet définitivement la viabilité économique de certains projets et en conséquence, la création de milliers d emplois. Elle aboutit de surcroit à une double taxation des immeubles à la redevance (lors de sa construction puis lors d une réhabilitation ou rénovation). Une action groupée des acteurs majeurs du secteur de la promotion immobilière doit se mettre en place afin d obtenir la prolongation de l exonération et ainsi atténuer le coût disproportionné de la redevance et permettre le maintien des projets de réhabilitation d immeubles de bureaux en Ile-de-France. Les présidents de la région Ile-de-France et de la Chambre de Commerce et Industrie de Paris Ile-de-France auraient conclu un protocole d'accord sur le développement économique incluant notamment la nécessité d'une remise en place pérenne de l'exonération de la redevance pour création de bureaux sur les opérations de démolition-reconstruction en Ile-de-France. Nous reviendrons sur ce sujet dans notre prochaine Newsletter. FIDAL, parrain de l expertise juridique, lors de la 13 ème édition du SIMI les 3, 4 & 5 décembre prochains. Stand FIDAL A12 - Niveau I Retrouvez-nous sur notre site internet et sur les réseaux sociaux fidal
20 ABBEVILLE AGEN AIX-EN-PROVENCE ALBI ALENÇON AMIENS ANGERS ANGOULÊME ANNECY ARRAS AURILLAC AUXERRE AVIGNON BAYONNE BESANÇON BLOIS BORDEAUX BOULOGNE-SUR-MER BOURGES BREST BRIVE-LA-GAILLARDE BRUXELLES CAEN CALAIS CARCASSONNE CASTRES CHALON-SUR-SAÔNE CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE CHAMBÉRY CHARLEVILLE-MÉZIÈRES CHARTRES CHÂTEAUROUX CHERBOURG CHOLET CLERMONT-FERRAND COGNAC COLMAR CRÉTEIL DAX DIEPPE DIJON ÉPERNAY ÉPINAL FORT-DE-FRANCE GRENOBLE LA ROCHE-SUR-YON LA ROCHELLE LE CHESNAY LE HAVRE LE MANS LILLE LIMOGES LYON MÂCON MARSEILLE MEAUX METZ MILLAU MONTAUBAN MONTBÉLIARD MONTPELLIER MULHOUSE NANCY NANTES NEUILLY-SUR-SEINE NEVERS NICE NÎMES ORLÉANS OYONNAX PARIS LA DÉFENSE PAU PÉRIGUEUX PERPIGNAN QUIMPER REIMS RENNES ROUEN SAINT-BRIEUC SAINT-CLAUDE SAINTES SAINT-ÉTIENNE ST-ÉTIENNE-DU-ROUVRAY SAINT-LÔ SAINT-OMER SOPHIA-ANTIPOLIS STRASBOURG TOULON TOULOUSE TOURS TROYES VALENCE VALENCIENNES VANNES VICHY FIDAL PARIS 4-6, AVENUE D ALSACE PARIS LA DÉFENSE CEDEX TÉL : FAX : FIDAL - SOCIÉTÉ D AVOCATS SOCIÉTÉ D EXERCICE LIBÉRAL À FORME ANONYME À DIRECTOIRE ET CONSEIL DE SURVEILLANCE CAPITAL : EUROS RCS NANTERRE TVA UNION EUROPÉENNE FR APE 6910 Z SIÈGE SOCIAL : 4-6, AVENUE D ALSACE COURBEVOIE FRANCE TÉL : BARREAU DES HAUTS-DE-SEINE
www.fidal.com LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER COMITÉDERÉDACTION L ÉQUIPE IMMOBILIER FISCALITÉ Un nouvel avenant à la convention fiscale conclue entre la France et le Luxembourg a été signé le 5 septembre
. Actualités Juridiques Avril 2011 FISCALITE : La loi de finances rectificative pour 2012 : Principales dispositions TVA relèvement du taux normal L article 2V de la Loi prévoit à compter du premier octobre