Source: https://www.jean-pimor-avocats.fr/actualites/droit-de-la-copropriete/proprietaires-bailleurs
Timestamp: 2020-08-10 09:11:45+00:00
Document Index: 193493347

Matched Legal Cases: ['in fine', "l'article 1752", "l'article 22", "l'article 1740", "l'article 22", "l'article 2024"]

07-04-2020 - L'état d'urgence sanitaire ou le confinement du[..]
Quelles garanties contre les risques locatifs?
De nombreux propriétaires, non occupants de leur bien immobilier, sont de plus en plus hésitants voire réticents à envisager de le donner en location, alors que la crise du logement reste d'actualité, et que de nombreuses familles ont toujours de grandes difficultés à trouver un logement, en particulier les plus modestes.
La hausse vertigineuse des prix de l'immobilier, constatée ces dernières années, ne facilite, par ailleurs, pas l'accès des ménages à la propriété immobilière, même si les taux d'intérêts bancaires demeurent particulièrement bas.
Reste alors la location.
Cependant, le bailleur ne doit pas exclure, sauf à solliciter d'importantes garanties de son locataire, d'éventuels loyers impayés et in fine le recours à la procédure d'expulsion longue et coûteuse, avant que de pouvoir recouvrer la jouissance de son bien, sans compter les dégradations dont il aura pu être l'objet.
Seront ici abordés les solutions classiques de garantie des loyers et la dernière en date qu'est la garantie des risques locatifs dite « GRL ».
1°/ Les solutions classiques de garantie de paiement des loyers
a) Le privilège sur les meubles du locataire
En cas de non paiement du prix du bail par le preneur, le bailleur dispose, outre ses actions en paiement et en résiliation de bail, d'une action sur les meubles du locataire.
Il s'agit du privilège du bailleur régi par l'article 1752 du Code Civil selon lequels :
« Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. »
Aussi, le preneur a l'obligation de garnir les lieux loués sous peine d'expulsion, et à défaut de conférer des sûretés au bailleur, capable de répondre du loyer.
Il est précisé que les biens insaisissables comme l'argent, les créances et les meubles incorporels, ne font pas partie du gage.
Les meubles devant garnir les lieux loués doivent avoir une certaine valeur qui sera souverainement appréciée par le juge du fond saisi, le cas échéant, d'une action en résiliation de bail par le bailleur, qui s'estime non suffisamment garanti de ce chef.
b) Le caractère prioritaire des créances de loyers
Pour sécuriser les loyers et redonner confiance aux bailleurs, la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 (J.O du 19.01) de programmation pour la cohésion sociale, reconnaît un caractère prioritaire aux créances des bailleurs dans la procédure de surendettement.
Autrement dit, l'article L -333-1-1 du Code de la Consommation, donne dans ce cadre à la créance de loyers, une priorité par rapport aux créances bancaires et aux créances des établissements de crédit à la consommation.
c) Le traditionnel dépôt de garantie
De manière générale, et on le retrouve dans l'habituel formulaire « TISSOT ». Le bail stipule le versement d'un dépôt de garantie, lors de sa conclusion, afin de garantir l'exécution des obligations locatives du preneur.
La somme versée par le locataire ne sera restituée par le bailleur aux termes du bail, que sous déduction des loyers, des charges impayées, ou des sommes dues au titre des réparations locatives.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleur et locataire en ce qui concerne les locaux à usage d'habitation a précisément réglementé les dépôts de garantie :
En application de l'article 22 de la loi, « Il ne peut être supérieur à deux mois de loyer. En revanche, il n'est pas exigible si le loyer est stipulé payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. »
Pendant la durée du bail, ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne peut être révisé.
d) le cautionnement d'une tierce personne
Cette garantie est souvent confondue dans l'usage courant avec le dépôt de garantie appelé à tort caution.
Le cautionnement, garantie personnelle, n'est, en effet, pas un dépôt de garantie.
Il constitue l'engagement d'une tierce personne de payer les loyers à la place du locataire en cas de défaillance de celui-ci.
Le cautionnement est une garantie efficace d'autant que la solidarité est, en général, stipulée.
Cela signifie que le bailleur peut, en cas de défaillance du locataire, actionner à son choix et pour la totalité de la dette de loyers et charges impayés, le bailleur ou le locataire, ou bien encore les deux à la fois.
Il n'aura pas à fractionner ses recours, à charge pour la caution de se retourner contre le locataire défaillant dans le cadre d'une action récursoire.
En principe, la caution est engagée pour la durée du bail, sauf stipulation d'une durée plus courte.
Lorsque le bail est conclu pour une durée indéterminée, la caution peut résilier son engagement à tout moment.
En cas de contrat de bail à durée déterminée, l'article 1740 du Code Civil dispose que « la caution cesse à l'arrivée du terme et ne s'étant pas aux obligations résultant de sa prolongation » par la suite d'un renouvellement exprès ou d'une tacite reconduction.
« La poursuite de la caution au-delà du terme suppose une clause du contrat initial en ce sens « (CA Versailles 1ère B - 25.06.99) ou « un nouvel accord du tiers lors de la prolongation ».
En ce qui concerne le bail d'habitation, s'appliquent en la matière les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en leur alinéa 2 selon lesquelles :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
Sur la formalisation du cautionnement
Il est rappelé que le contrat de cautionnement est soumis aux exigences manuscrites formulées par les articles 1326 et 2015 du Code Civil.
Aux termes de ceux-ci :
- l'engagement de caution doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
- la caution doit porter sa signature sous son engagement et la mention écrite de sa main du montant de la remise ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.
Enfin, la protection de la caution réside dans l'article 2024 du Code Civil qui dispose que le montant de la dette résultant du cautionnement ne peut avoir pour effet de priver celle-ci d'un minimum de ressources fixées par l'article L 331-2 du Code de la Consommation.
e) la garantie contre les loyers impayés
Cette garantie peut être souscrite par le bailleur auprès d'une compagnie d'assurance.
Son coût varie entre 2,5 % et 4 % du montant du loyer.
Cependant, ces assurances privées relativement coûteuses pour le bailleur, restaient un frein à la mise en location de locaux pourtant disponibles.
Alors un nouveau système a été mise en place par le Ministère du Logement en partenariat avec les assurances.
2°/ Une nouveauté : la garantie des risques locatifs dite « GRL »
La garantie des risques locatifs (GRL) est une véritable caution publique :
Elle résulte de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 (JO 27.07) relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale et du Décret n° 2007-92 du 24 janvier 2007 approuvant un cahier des charges établi par l'Union Economique Sociale du Logement (UESL) que doivent respecter les assureurs, qui peuvent bénéficier de compensation de dommages dans le cadre de la souscription auprès d'eux du contrat d'assurance contre les risques locatifs.
Les objectifs de l'instauration de la GRL sont les suivants :
- favoriser l'accès et le maintien dans leur logement locatif des ménages qui sont l'objet de discrimination en raison de leurs revenus, en évitant que - des garanties supplémentaires comme des cautions leur soient réclamées.
- permettre de mettre fin à l'inflation des cautions et des garanties
- mettre un terme à la vacance des logements due à l'inquiétude et la méfiance des propriétaires.
A qui s'adresse la GRL ?
La GRL vise à aider les locataires titulaires de contrat à durée déterminée, les travailleurs à temps partiel, les jeunes en formation, les étudiants, les employés de maison, les jeunes fonctionnaires...qui font souvent l'objet de discriminations parce qu'ils ne peuvent pas présenter des garanties suffisantes pour les bailleurs.
Que se passe-t-il en cas d'impayés ?
La GRL a vocation à indemniser les propriétaires bailleurs en cas d'impayés du locataire, et ce, à tout moment pendant la durée du bail.
Pendant cette période, la situation du locataire sera examinée afin que sa situation puisse être régularisée et un suivi social sera organisé pour les locataires les plus en difficultés.
Ce système GRL présente des avantages par rapport au Loca-Pass existant qui ne garantit que 18 mois de loyers au cours des trois premières années du bail, sans que le propriétaire puisse engager l'action contre le locataire de mauvaise foi pendant cette période.
Au contraire, le contrat GRL permet de garantir le paiement des loyers à tout moment du bail et sans cette limitation à 18 mois.
Aussi, en cas de loyers impayés, le bailleur percevra de l'assureur les loyers correspondants, à charge pour ce dernier de se retourner, ultérieurement, vers GRL Gestion.
Le bailleur doit souscrire un contrat d'assurance contre les impayés de loyers dit « contrat GRL » auprès d'un assureur qui a signé une convention avec la société GRL Gestion.
Le coût du contrat GRL Gestion est plafonné à 2,5 % du loyer contre un coût habituellement constaté à 4,5 % du loyer environ.
Cependant, lorsque les bailleurs souscrivent la GRL par l'intermédiaire d'un groupe comme une association de propriétaires ou un administrateur de biens, ils doivent régler une cotisation égale à 1,8 % du montant des loyers, charges comprises, au lieu de 2,5 %.
En résumé, gageons que ce nouveau dispositif qui devrait palier les limites des garanties classiques exigées par des bailleurs de plus en plus réticents à louer leurs biens, puissent réellement donner l'accès au logement aux ménages les plus modestes.
Les bailleurs qui ne peuvent exiger de ces derniers les garanties habituellement demandées, grâce à cet important « coup de pouce » de l'Etat, seront peut être davantage enclins à leur ouvrir leurs portes !