Source: http://retro.lagen.nu/dom/nja/2002s142
Timestamp: 2019-06-18 08:47:09+00:00
Document Index: 45077133

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ']

NJA 2002 s. 142 (NJA 2002:18) | Lagen.nu
NJA 2002 s. 142
S.k. dold samäganderätt, som i rättspraxis har godtagits i vissa situationer av familjerättslig karaktär, har ansetts inte kunna uppkomma i en relation mellan två juridiska personer (bostadsrättsföreningar). (Jfr t.ex. NJA 1980 s. 705, NJA 1981 s. 693 och NJA 1982 s. 589)
(Jfr NJA 1980 s. 705, 1981 s. 693 och 1982 s. 589)
HSB:s Bostadsrättsförening Volten i Täby (Volten) förde vid Södra Roslags TR den talan mot HSB:s Bostadsrättsförening Farmen i Täby (Farmen) som framgår av TR:ns dom.
Beträffande bakgrunden till tvisten mellan parterna anfördes i TR:ns dom bl.a. följande.
Under första hälften av 1960-talet planerades i samarbete mellan bland andra Täby kommun och HSB-rörelsen en utbyggnad av Täby centrum. I detta syfte tillkom HSB:s Bostadsrättsförening Farmen i Täby (Farmen) och HSB:s Bostadsrättsförening Volten i Täby (Volten). Mellan de båda föreningarnas interimsstyrelser rådde fullständig personell identitet. Farmen registrerades hos Patent och registreringsverket d. 21 febr. 1964 och Volten registrerades d. 3 dec. 1964. Bostadsrättsföreningarnas förvaltning sköttes av en särskild förvaltningsorganisation inom HSB, HSB Täby-Roslagen ekonomisk förening (HSB Täby-Roslagen).
Farmen är ägare till fastigheterna--- med adress Åkerbyvägen i Täby. Volten är ägare till fastigheterna--- med adress Marknadsvägen i Täby. Medlemmarna i Farmen och Volten innehar de av respektive förening med nyttjanderätt upplåtna lägenheterna i de på fastigheterna uppförda bostadshusen. Antalet lägenheter upplåtna med bostadsrätt är i Farmen 866 och i Volten 830.
Farmen sökte bygglov för en panncentral d. 11 sept. 1964 och bygglov beviljades d. 24 sept. 1964. Enligt köpebrev d. 29 dec. 1964 med därå d. 31 dec. 1964 tecknad transport förvärvade Farmen stadsägan nr 2585 A i Täby köping för en köpeskilling om 30 000 kr. Den 24 febr. 1965 beviljade inskrivningsdomaren i Södra Roslags domsaga lagfart för Farmen å stadsägan, numera med beteckningen Täby-Tibble 8:2. Under åren 1965 och 1966 uppfördes på denna fastighet en panncentral i enlighet med bygglovet. Panncentralen kom att förse såväl Farmen som Volten med värme och varmvatten.
Den 21 febr. 1968 ingick Farmen och Volten ett servitutsavtal avseende värmeleveranser från panncentralen belägen på stadsägan 2585 A. Avtalet undertecknades av L. P. som en av företrädarna för såväl Farmen som Volten. Avtalet återges här.
A1. Volten äger för all framtid rätt att för uppvärmning av å Voltens fastigheter nu eller framdeles befintliga byggnader samt för erhållande av varmvatten begagna den värmecentral och varmvattenanläggning som nu eller framdeles finnes inrättad å stadsägan 2585 A för fastigheternas gemensamma bruk, ävensom att hava härför erforderliga ledningar framdragna till dessa anläggningar.
A2. Farmen åligger att ständigt underhålla i A1. angivna värmecentral och varmvattenanläggning jämte alla dithörande rörledningar m.m. vid äventyr att Volten, som är berättigad att för tillsyn bereda sig tillträde till anläggningarna, eljest äger verkställa de arbeten, som därtill erfordras. Underhållskostnaderna skall delas mellan Farmen och Volten efter de beräkningsgrunder som framdeles kommer att bestämmas.
Bl. Volten åligger att ständigt hålla de å Voltens fastigheter befintliga ledningarna till den gemensamma värmecentralen och varmvattenanläggningen i sådant skick att drivandet av den å stadsägan 2585 A befintliga anläggningen icke försvåras, äventyras eller fördyras.
B2. Farmen äger rätt att erhålla och bereda sig tillträde till Voltens fastigheter jämte därå befintliga byggnader för att utöva tillsyn, underhåll och reparationer, därest under punkt Bl. föreskriven underhållsskyldighet åsidosättes.
B3. Volten äger icke utan medgivande av Farmen och inteckningshavare i berörda fastigheter inreda självständig värmecentral och varmvattenanläggning. C. Härmed medgives att ovan under A1. och A2. angivna upplåtelser må såsom servitut till förmån för Voltens fastigheter intecknas i stadsägan 2585 A samt att under B2. och B3. angivna upplåtelser må såsom servitut till förmån för stadsägan 2585 A intecknas i Voltens fastigheter.
Den 6 mars 1968 beviljade inskrivningsdomaren i Södra Roslags domsaga inteckning i stadsägan 2585 A i Täby köping till säkerhet för servitut enligt punkterna A1. och A2. i servitutsavtalet mellan Farmen och Volten.
Värmeförsörjningen i området har skötts och sköts genom att värmen produceras i panncentralen och leds via ett kulvertnät till fem undercentraler i de på Farmens fastigheter uppförda byggnaderna och till lika många undercentraler i byggnaderna på Voltens fastigheter. Den energi som går ut från panncentralen mäts med en värmemängdsmätare. I varje undercentral mäts den energi som levereras från kulvertnätet. Värmeförlusterna i kulvertnätet kan bestämmas med ledning av mätningarna från den energi som levererats från panncentralen till kulvertnätet och summan av den till varje undercentral levererade energin. Differensen mellan dessa värden utgör kulvertförluster.
Vad gällde kostnaderna för värmeförsörjningen betalade Volten en anslutningsavgift, dvs. en del av produktionskostnaderna, samt kostnader för kulvertförluster, underhåll och förbrukning. Enligt beslut 1988 av föreningarnas styrelser gällde att fördelningen av kulvertförlusterna skulle ske så att Farmen stod för 40 % och Volten för 60 %, att kostnaderna för driften skulle delas lika samt att energikostnaderna skulle beräknas med utgångspunkt i den registrerade förbrukningen i undercentralerna.
Från panncentralen levererades värme och varmvatten förutom till Farmen och Volten även till en bussdepå, en skola och två daghem samt ytterligare en bostadsrättsförening, allt i Täby. - - - Enligt leveransavtalen erlade köparna i samtliga fall inte någon anslutningsavgift och tillhandahölls värmen till marknadsmässiga priser.
Under hösten 1992 uppkom meningsskiljaktigheter mellan Volten och Farmen angående i varje fall fördelningen av kostnadsansvaret mellan parterna för kulvertförlusterna och Voltens möjligheter till insyn vad gällde driften av panncentralen. Ett antal möten ägde rum mellan styrelserna för föreningarna, varvid bl.a. J-O. H. och I. U. från HSB deltog. Överläggningarna resulterade i att ett samarbetsavtal träffades mellan parterna d. 1 mars 1993. Avtalet innehåller under rubriken Bakgrund följande.
Brf. Farmen är ägare av fastigheten Täby-Tibble 8:2, Täby kommun. På fastigheten finns en värmecentral som ägs av Brf. Farmen. I servitutsavtal dagtecknat den 21 februari 1968 anges att Brf. Volten har rätt att för all framtid erhålla leverans av värme från den värmecentral som finns på Brf Farmens fastighet.
Fortsättningsvis redovisas i samarbetsavtalet under rubriken Bakgrund det huvudsakliga innehållet i övrigt i servitutsavtalet. Därefter anges i avtalet att parterna mot angiven bakgrund träffat en överenskommelse om att en samarbetsgrupp skulle inrättas med deltagare från Farmen, Volten och HSB Täby-Roslagen, vilken grupp hade till uppgift att bl.a. utöva tillsyn över skötseln av panncentralen och föreslå budget för verksamheten. I avtalet anges vidare hur fördelningen av kostnaderna inkl. ersättningen för kulvertförluster skulle ske mellan Farmen och Volten. Den lösning som valdes var en hälftendelning, dock att energikostnaderna skulle ersättas enligt uppmätt förbrukning. Överenskommelsen upptas i tio punkter. Enligt punkten 7 förklarar parterna att de i och med samarbetsavtalet inte har några ytterligare anspråk mot varandra. Av punkten 8 framgår att avtalet gällde från d. I jan. 1993 till och med d. 31 dec. 1994, att avtalet kunde sägas upp och att det, om det inte sades upp, förlängdes på två år i sänder. Om samarbetsavtalet skulle upphöra att gälla skulle, enligt vad som stadgas i samma punkt, servitutsavtalet reglera förhållandet mellan parterna. Avtalet undertecknades av bl.a. B. O. som företrädare för Farmen och H. A. som företrädare för Volten.
Farmen sålde d. 23 sept. 1997 Täby-Tibble 8:2 jämte den därå belägna panncentralen till Stockholm Energi AB med tillträde d. 1 okt. 1997. Köpeskillingen uppgick till 28,5 miljoner kr, varav 3,5 miljoner kr utgjorde köpeskilling för Farmens kulvertsystem. Köpeskillingen för själva fastigheten med panncentral uppgick således till 25 miljoner kr.
TR:n (rådmännen Wahlberg och Camitz samt tingsfiskalen Lindström) anförde i dom d. 15 jan. 1999: Yrkanden. Volten har efter ansökan om stämning å Farmen yrkat att Farmen skall förpliktas att till Volten utge ett belopp om 12,5 miljoner kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från dagen för Stockholm Energi AB:s tillträde till Täby-Tibble 8:2. Volten har vidare förbehållit sig rätten att senare yrka skadestånd eller annan ersättning till följd av överlåtelsen d. 23 sept. 1997.
Farmen har bestritt Voltens talan. Farmen har dock vidgått att det yrkade beloppet utgör hälften av köpeskillingen enligt överlåtelseavtalet d. 23 sept. 1997. Om TR:n skulle finna att dold äganderätt för Volten till hälften av Täby-Tibble 8:2 föreligger har Farmen vitsordat att en beräkning skall ske med utgångspunkt från nämnda belopp. Om Voltens anspråk skulle befinnas vara av annan karaktär, t.ex. skadestånd, har Farmen förklarat sig inte kunna vitsorda något belopp. Farmen har vitsordat ränteyrkandet i och för sig, dock med den invändningen att ränta skall utgå först från dagen för delgivning av stämningsansökan. Farmen har efter ansökan om genstämning å Volten yrkat att TR:n fastställer att Volten inte har bättre rätt än Farmen till någon del av fastigheten Täby-Tibble 8:2.
Volten har bestritt genkäromålet. Grunder.
Volten. Volten har som grund för huvudkäromålet åberopat att föreningen gemensamt med Farmen har, i första hand, äganderätt eller, i andra hand, en med äganderätt jämställd rätt till såväl fastigheten Täby-Tibble 8:2 som därå uppförd anläggning, varför Volten har ett anspråk på halva köpeskillingen härrörande från Farmens försäljning av fastigheten. Volten har för det tredje åberopat att det på grund av vad som förevarit vid tillkomsten och vid driften av värmeförsörjningsprojektet i varje fall uppstått ett rättsligt förhållande mellan parterna med avseende på den gemensamt finansierade anläggningen, vilket vid en upplösning av förhållandet innefattar rätt för Volten till ersättning med hälften av värdet av fastigheten inklusive därå befintlig anläggning. Volten har slutligen hävdat att det under åren inte inträffat någon omständighet som utsläckt Voltens rätt till Täby-Tibble 8:2, varvid Volten särskilt gjort gällande att samarbetsavtalet inte reglerat äganderättsförhållandet utan endast frågor om kulvertförluster och insyn i driftsförhållandena.
För den händelse att TR:n skulle finna att samarbetsavtalet 1993 innefattat en reglering av äganderätten till fastigheten har Volten hävdat att avtalet inte får göras gällande på grund av att det enligt 33 § avtalslagen skulle strida mot tro och heder att åberopa det. Alternativt har Volten gjort gällande att avtalet i den del det anses reglera Voltens rätt till fastigheten skall jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen.
Volten har som grund för yrkandet om rätt att senare föra talan mot Farmen om skadestånd eller annan ersättning åberopat att det kan komma att visa sig att Volten kunnat utnyttja sin rätt till fastigheten på ett ekonomiskt mer fördelaktigt sätt än vad som skett.
Farmen. Farmen har som grund för sitt bestridande åberopat att Volten inte har och aldrig har haft någon äganderätt eller därmed jämställd rätt samt att det inte heller på grund av vad som förevarit vid tillkomsten och driften av projektet uppkommit någon rätt för Volten att vid upplösningen av förhållandet mellan parterna tillgodogöra sig någon del av fastighetens värde.
För den händelse Volten skulle befinnas ha haft någon sådan rätt som gjorts gällande har Farmen åberopat att denna rätt bortfallit på grund av Voltens passivitet. Alternativt har Farmen hävdat att det, oavsett den rättsliga kvalifikationen av parternas förhållande, av samarbetsavtalet följer att Farmen haft oinskränkt äganderätt till fastigheten med panncentral och att Volten inte har andra anspråk mot Farmen än som framgår av detta avtal.
Farmen har hävdat att det inte finns skäl för Voltens invändningar om att samarbetsavtalet inte skall få göras gällande på grund av förhållanden som anges i 33 och 36 §§ avtalslagen.
Vad gäller den genstämningsvis förda fastställelsetalan har Farmen åberopat att den är nödvändig på grund av att Volten förbehållit sig rätten att framställa ytterligare anspråk mot Farmen och att Farmen saknar möjlighet att vidta nödvändiga ekonomiska åtgärder intill dess frågan om Voltens anspråk slutligt har reglerats.
Pläderingsvis har Farmen i anslutning till den tidigare angivna grunden att en eventuell rätt för Volten till någon del av Täby-Tibble 8:2 bortfallit på grund av att Volten inte vidmakthållit sin påstådda rätt gjort gällande att rätten upphört till följd av preskription eller hävd. Volten har bestritt att denna invändning får åberopas, eftersom en invändning om att rätten upphört på grund av preskription eller hävd är av en helt annan art än en invändning om förlust av ifrågavarande rätt på grund av passivitet samt invändningen framställts så sent att Volten inte getts tillfälle att bemöta den.
Utveckling av talan.
Volten. Av tekniska, ekonomiska och miljömässiga skäl var det uteslutet att i samband med nyexploatering varje fastighet skulle ha t.ex. en egen värmecentral. Redan i samband med planeringen av bostadsområdena i Täby var avsikten således att värmeförsörjningsanläggningen skulle vara gemensam för Volten och Farmen. På samma sätt planerades och tillkom värmecentraler, som var gemensamma för flera andra föreningars fastigheter. Den i mitten av 1960-talet gällande lagstiftningen om gemensamhetsanläggningar var inte anpassad till anläggningar av denna art. Anläggningslagen med bestämmelser om gemensamhetsanläggningar trädde i kraft först 1974. Man övervägde därför olika konstruktioner som skulle kunna binda samman fastigheterna och de gemensamma anläggningarna samtidigt som det skulle finnas ett låneunderlag och ett skydd mot tredjemansanspråk. Inom HSB-rörelsen valdes den konstruktionen att en förening stod som ägare till den fastighet, där den gemensamma anläggningen uppfördes, och att en eller flera andra föreningar genom servitut fick rätt att nyttja anläggningen. Således valdes denna konstruktion för Volten och Farmen liksom för HSB:s Bostadsrättsföreningar City, Venus och Jupiter, alla i Täby.
Då Volten och Farmen bildades uppdelades de visserligen på två självständiga enheter med två styrelser men personellt förelåg till en början full identitet mellan de två styrelserna. Pann- och kulvertsystemet var en för Volten och Farmen gemensam anläggning. Det var en tillfällighet att Farmen blev formell ägare. Anledningen härtill var att den för Farmen avsedda bostadsbebyggelsen blev klar först. Under något år kom panncentralen därför att förse endast Farmen med värme via en mobil enhet. Sedan även bebyggelsen på Voltens fastigheter färdigställts kom den avsedda gemensamma värmeförsörjningen från en permanent anläggning till stånd. Fastigheten med panncentralen kom således formellt att tillföras Farmen med äganderätt medan Volten blev servituts innehavare. Servitutsavtalet var ett standardavtal som användes i alla liknande fall. Gentemot tredje man framstod således äganderätt och servitutsrätt som reella men Volten och Farmen var ense om att äganderätten var gemensam. Dessutom var konstruktionen sådan att ingen av parterna kunde lämna gemenskapen. Anläggningen skulle bekostas och drivas enligt en strikt självkostnadsprincip. Sedan samarbetets början har Farmen och Volten i princip delat alla kostnader för investeringar, drift och underhåll. Verksamheten har styrts av en samrådsgrupp. Voltens andel i den ursprungliga produktionskostnaden uppgick till 2,7 miljoner kr, vilket belopp utgjorde hälften av kostnaden. Fortlöpande har Volten investerat minst 19 miljoner kr i anläggningen.
Vid tillkomsten av panncentralen förutsattes det inte och förutsågs över huvud taget inte att det kunde bli aktuellt med en försäljning av panncentralen. En upplösning av gemenskapen reglerades därför inte. Om en sådan möjlighet hade varit tänkbar hade parterna inte valt den aktuella konstruktionen. Denna möjlighet uppkom först i och med av regleringen av elmarknaden i mitten av 1990-talet.
Värdet av panncentralen med anläggningar togs upp som en del av Voltens förmögenhetsmassa i samband med fastighetstaxering enligt en notering i Voltens årsredovisning med förvaltningsberättelse för år 1972.
Vad gäller samarbetsavtalet d. 1 mars 1993 så var den formella äganderättsfrågan då inte av intresse för Volten. Diskussionen gällde i stället Voltens möjligheter till insyn i verksamheten och fördelningen av kostnaderna för kulvertförlusterna mellan parterna. Sedan parterna hade funnit en godtagbar lösning av dessa frågor fann Volten därför inte anledning att närmare beröra frågan om hur rätten till fastigheten Täby- Tibble 8:2 med panncentral skulle karakteriseras. Äganderättsförhållandet reglerades över huvud taget inte av samarbetsavtalet. Den med Farmen gemensamma äganderätten eller med äganderätt jämställda rättigheten utgör tvärtom den grund som avtalet vilar på.
Vidare har frågan om äganderätten aldrig varit föremål för utredning i de av Farmen åberopade utredningarna från HSB. Det är därför inte möjligt att med utgångspunkt i dessa utredningar dra några slutsatser om parternas uppfattning i äganderättsfrågan.
Vad gäller de externa abonnenter som fått värmeleveranser från panncentralen har intäkterna från dessa avtal kommit att ingå i anläggningens räkenskaper. Vid beräkningen av den kostnad för anläggningen som skulle bestridas av respektive part gjordes avdrag för intäkterna från avkastningen av panncentralen. Intäkterna har således i form av täckningsbidrag tillgodoförts både Volten och Farmen.
Beträffande andra panncentraler, som varit föremål för samma konstruktion som Volten och Farmen, har bostadsrättsföreningarna enats om att överskottet vid en eventuell försäljning skall delas mellan den formelle ägaren och servitutshavarna.
Farmen. Farmen och Volten var ända från början två helt från varandra fristående föreningar. Farmen förvärvade fastigheten ensam och har från 1965 fram till försäljningen år 1997 ensam haft full lagfart. Det har inte ens påståtts att Farmen skulle ha överlåtit någon andel av Täby- Tibble 8:2 till Volten och någon dold samäganderätt föreligger inte.
Avsikten från början var att värmecentralen skulle uppföras endast för Farmens räkning. Efter propåer från Täby kommun och Volten beslöts att Volten skulle få ansluta sig till anläggningen. Om syftet vid tillkomsten av panncentralen varit att Volten skulle vara hälftenägare hade detta varit enkelt att ombesörja genom att Volten hade förvärvat halva Täby-Tibble 8:2 och då erhållit motsvarande lagfart. Fastigheten har intill överlåtelsen varit samtaxerad med Farmens övriga fastigheter och har inte haft något eget taxeringsvärde.
Anläggningen uppfördes av Farmen som ensam beställare och betalare. Den har därefter visserligen skötts av HSB Täby-Roslagen som förvaltare men Farmen har hela tiden haft det fulla ägaransvaret.
Även om Voltens påstående om att parterna mer eller mindre delat på såväl anskaffningskostnaderna som de löpande driftskostnaderna avseende panncentralen skulle vara riktigt kan inte denna fördelning medföra att Volten skulle erhålla någon äganderätt eller annan rätt till Täby-Tibble 8:2 eller panncentralen.
Förutom Volten, som erhållit värmeleveranser på grund av servitutsavtalet, har fem externa abonnenter fått värmeleveranser från panncentralen Farmen. Samtliga dessa abonnenter har ingått avtal med Farmen. Volten nämns däremot inte som avtalspart i dessa avtal.
Farmen ingick i sin egenskap av fastighetsägare år 1968 servitutsavtal med Volten och Täby kommun avseende Voltens och Täby kommuns fastigheters nyttjande av panncentralen. Av servitutsavtalen framgår att Farmen var ägare till Täby-Tibble 8:2.
I HSB:s Riksförbunds utredningar 1992 och 1993 om panncentralen och kulvertförluster respektive om avtal om värmeleveranser anges att panncentralen ägs av Farmen.
För värmeleveranserna förekom två avtalskonstruktioner. I det ena fallet erlades en hög anslutningsavgift eller anpart, varefter köparen endast betalade driftskostnadsavgäld. I andra fall utgick ingen eller endast en mindre anpart, varefter köparen betalade både kapital- och driftskostnadsavgäld. Den första avtalskonstruktionen tillämpades för leveranserna till Volten, som därför kunnat få värme till ett pris långt under marknadspris. Vad Volten således har haft är ett mycket förmånligt avtal men ingen äganderätt. Något värmeleveransavtal motsvarande det som träffats mellan HSB:s Bostadsrättsföreningar City, Venus och Jupiter d. 1 april 1966 och som bygger på självkostnadsprincipen har inte funnits mellan Farmen och Volten. Däremot har det träffats muntliga avtal. Såväl Volten som Täby kommun har av kostnaderna för anläggningen betalat ett belopp, en anpart, motsvarande ett beräknat leveransbehov.
Volten har enligt servitutsavtalet haft rätt till kontinuerlig insyn i förhållandena kring panncentralen. Trots detta har Volten inte framställt anspråk på att vara - eller bli - ägare till del av Täby- Tibble 8:2 förrän i brev år 1992, då Volten föreslog "ett samägande (50/50)". Av skrivningen i nämnda brev framgår att Volten vid detta tillfälle inte uppfattade sig som delägare men att man måhända önskade att ett samägande skulle komma till stånd.
Diskussionerna mellan Volten och Farmen ledde till att samarbetsavtalet träffades 1993 avseende panncentralen. Detta avtal, vilket undertecknats av företrädare för Volten och Farmen, återspeglade parternas gemensamma vilja. Bland annat angavs hur, och på vilka villkor, värmeleveranser till Volten skulle ske och hur panncentralen skulle skötas. Äganderättsfrågan var en av de viktiga frågor som avhandlades innan samarbetsavtalet undertecknades. En avgörande förutsättning för att samarbetsavtalet överhuvudtaget skulle ingås mellan parterna var att Volten bekräftade Farmens äganderätt till såväl Täby-Tibble 8:2 som till panncentralen. Därutöver påfordrade Farmen att det av samarbetsavtalet skulle framgå att Volten inte hade några kvarstående anspråk mot Farmen, t.ex. anspråk på äganderätt eller andra motsvarande anspråk rörande panncentralen. Samarbetsavtalet angav inte att Volten skulle vara ägare eller att Volten skulle ha något kvarstående äganderättsanspråk, dolt eller icke. Däremot utsades explicit i avtalet under rubriken Bakgrund att Farmen var ägare till fastigheten Täby-Tibble 8:2 samt i punkten 7 att parterna i och med avtalet inte hade några ytterligare anspråk mot varandra.
Samarbetet enligt avtalet 1993 pågick till 1997 då Volten till Farmen översände ett förslag till ett nytt avtal. Också i detta avtalsförslag, som således upprättades av Volten, angavs i ingressen att Farmen var ägare till Täby-Tibble 8:2.
Bevisning. --- På Voltens begäran har H. A. och B. D., föreningens ordförande respektive vice ordförande sedan 1992 hörts under sanningsförsäkran. Vittnesförhör har hållits med auktoriserade revisorn hos BoRevision AB, en revisionsfirma knuten till HSB, H. K. samt med f.d. direktören i HSB Täby-Roslagen och ordföranden i Farmens och Voltens interimsstyrelser L. P. På Voltens begäran har också hörts f.d. tekniske planeringschefen S. N., f.d. ekonomichefen M. K., f.d. förvaltningschefen R. S. och juristen I. U., samtliga tidigare verksamma inom HSB. Vidare har som vittne hörts ingenjören J. E., ledamot i Voltens styrelse 1992-1993.
På Farmens begäran har som vittnen hörts kronofogden B. O. och postiljonen S. E. W., båda styrelseledamöter i Farmen 1992-93, samt f.d. HSB-direktören J-O. H.
Rätten till Täby-Tibble 8:2. HD har i en rad rättsfall under 1980-talet (NJA 1980 s. 705, 1981 s. 693 och 1982 s. 589) slagit fast att dold äganderätt till fastighet kan uppkomma under vissa omständigheter för den ena kontrahenten i ett äktenskap eller ett samboförhållande. HD kan sägas ha accepterat att dold äganderätt kan uppkomma till följd av en - ofta underförstådd - överenskommelse mellan makar eller sambor att båda skulle bli ägare, trots att den ene av dem formellt står som förvärvare. En sådan tyst överenskommelse har härletts ur omständigheterna vid köpet. I de fall dold samäganderätt har ansetts föreligga har en av makarna eller samborna köpt fast egendom för att tjäna som parternas gemensamma bostad medan den andre underlättat förvärvet genom ekonomiskt tillskott och därigenom uttryckt en önskan om samäganderätt till egendomen, vilket den öppne förvärvaren också insett eller i vart fall bort inse. En gemensam partvilja eller ett gemensamt avtal avseende samäganderätt har därmed ansetts föreligga.
Även rättsläget i förhållandet till tredje man har belysts i rättspraxis. I samband därmed har HD uttalat att ett dolt anspråk på äganderätt inte begränsar den öppne ägarens behörighet att förfoga över fastigheten genom överlåtelse eller pantsättning, oavsett om den tredje man till vilken överlåtelsen eller upplåtelsen skett varit i god eller ond tro (jfr NJA 1984 s. 772, 1985 s. 97 och 1993 s. 324). Däremot kan den dolde ägaren ha ett skadestånds- eller redovisningsanspråk mot den öppne ägaren, om den öppne ägaren överlåtit fastigheten till tredje man utan beaktande av den dolda äganderätten (NJA 1985 s. 615 och Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, 1985, s. 92).
Makes och samboendes anspråk på samäganderätt bygger på att ett avtal om ett gemensamt förvärv intolkats i det interna mellanhavandet på köparsidan. Det är här fråga om ett kommissionsköp av fastighet, enligt vilket köparen har förvärvat fastigheten i eget namn men på annans uppdrag och för hans räkning. Köparen blir mellanman i fråga om den andelsrätt som anses vara förvärvad för den andres räkning. Innehavaren av den dolda äganderätten blir huvudman beträffande sin andelsrätt (Agell, s. 43).
Ett dolt anspråk på äganderätt till en fastighet kan även uppkomma utan att de på köparsidan inblandade personerna behöver vara makar eller samboende (NJA 1993 s. 329 och Agell, s.10). Frågan är då om omständigheterna vid förvärvet av Täby-Tibble 8:2 grundat en dold äganderätt för Volten till hälften av fastigheten och den därå senare uppförda anläggningen. Anläggningen utgör tillbehör till fastigheten och ingår därför i den fasta egendomen. I fortsättningen refereras således enbart till fastigheten Täby-Tibble 8:2.
Genom utredningen i målet, främst vittnesförhören med L. P., S. N. och M. K., har följande framkommit. Under 1960-talets första hälft projekterades bl.a. de aktuella bostadsområdena i Täby. Planeringen av områdena, som omfattade ett flertal fastigheter, skedde gemensamt. Det var av tekniska, ekonomiska och miljömässiga skäl uteslutet att varje fastighet skulle ha en egen värmecentral. Det stod därför klart redan innan byggnationen påbörjades och bostadsrättsföreningarna bildades att värmeförsörjningen i stället skulle ske gemensamt för de bostadshus som sedan kom att uppföras av Farmen och Volten. För detta ändamål uppfördes på fastigheten Täby-Tibble 8:2 den aktuella panncentralen. Inom HSB-rörelsen övervägdes olika avtalskonstruktioner och bedömningen var att den valda konstruktionen med en ägare till den fastighet, där värmeanläggningen uppfördes, och en eller flera servitutshavare var den lämpligaste för att skapa ett varaktigt förhållande mellan parterna och samtidigt tillgodose kraven i förhållande till tredje man, bl.a. i fråga om kreditgivning. Det fanns ingen tanke på att fastigheten betingade något värde för en utomstående och att det således kunde bli aktuellt med en försäljning. Grundtanken var att föreningarna för all framtid skulle dela på kostnader och intäkter på lika villkor.
I. U. har i samband med att hon hörts om vad som förevarit vid tillkomsten av samarbetsavtalet uttalat följande. Hon reagerade personligen mycket negativt på de avtal som tidigare träffats inom HSB, inte bara mellan Farmen och Volten utan även inom andra föreningar, enligt vilka två eller flera föreningar satsat pengar i en anläggning men endast den ena föreningen blivit formell ägare. Hon uppfattade konstruktionen, som gav upphov till en hel del problem, som tokig. I. U. blev förvånad när hon hörde talas om att Farmen sålt fastigheten och således tillgodogjort sig köpeskillingen för en anläggning som de facto till hälften betalats av en annan förening.
Det är ostridigt att Farmen förvärvade fastigheten genom köpebrev, att lagfart beviljades för Farmen och att Farmen i samtliga avtal som träffats om värmeleveranser angivits som ägare eller säljare samt att Farmen i eget namn upptagit lån i fastigheten. Det är således klarlagt att Farmen, såsom Farmen också framhållit, i alla sammanhang i förhållande till tredje man agerat som ensam ägare till fastigheten.
Den i mitten av 1960-talet gällande lagstiftningen om gemensamhetsanläggningar ansågs lägga hinder i vägen för samlade lösningar för förvaltning av anläggningar av den aktuella arten. Syftet med anläggningslagen (1973:1149), som trädde i kraft d. 1 juli 1974, var bl.a. att förenkla och förbilliga förvaltningen av anläggningar som betjänade samma krets av fastigheter genom att skapa regler för ett gemensamt utnyttjande av sådana anläggningar (jfr NJA II 1974 s. 4). Det saknas därför anledning att ifrågasätta uppgifterna om att man vid den aktuella tidpunkten inom HSB bedömde att den valda konstruktionen var den som bäst tillgodosåg parternas intressen. Det saknas vidare skäl att ifrågasätta Voltens uppgift om att det förhållandet att det blev Farmen som formellt förvärvade Täby-Tibble 8:2 berodde på annat än en tillfällighet, nämligen att bostadshusen på Farmens fastigheter färdigställdes först.
Det är således klarlagt att värmeanläggningen på Täby-Tibble 8:2 projekterades och kom att uppföras för gemensamt brukande av Farmen och Volten och att avsikten redan vid tidpunkten för Farmens förvärv av fastigheten var att Farmens och Voltens brukande skulle regleras i princip på det sätt som framgår av servitutsavtalet. Av detta framgår att parterna knutits till varandra genom ömsesidiga rättigheter och förpliktelser. Det är vidare utrett att avsikten var att självkostnadsprincipen skulle gälla och att således investerings- och underhållskostnaderna för anläggningen skulle fördelas lika mellan parterna medan energikostnaderna skulle beräknas i förhållande till förbrukningen. Att detta varit avsikten stöds av att det genom H. K.s utredning och förhöret med honom får anses styrkt att Volten rent faktiskt också betalat hälften av produktionskostnaden för värmeanläggningen. Vidare synes denna princip ha gällt åtminstone i huvudsak fortlöpande under åren. Denna konstruktion skiljer sig således från de kommersiella avtal som gällt i förhållande till övriga energiköpare. Det kan också i sammanhanget anmärkas att Farmen och Volten inte bara delat på kostnaderna utan även på intäkterna.
Av väsentlig betydelse för bedömningen är frågan om vad som skulle hända vid en upplösning av förhållandet mellan parterna. Denna fråga berörs inte i servitutsavtalet och har såvitt framkommit inte varit på tal parterna emellan. Utgångspunkten för dem torde ha varit att de för all framtid var bundna till varandra. Förutsättningarna för en upplösning uppkom först i och med avregleringen på elmarknaden under 1990-talet. Det saknas därför anledning att betvivla Voltens uppgift att ingen av parterna förutsåg att en upplösning av förhållandet skulle kunna bli aktuellt och att man, om en sådan upplösning hade varit tänkbar, inte skulle ha valt ifrågavarande konstruktion.
Med utgångspunkt i ovan angivna omständigheter, nämligen att fastigheten förvärvades för parternas gemensamma värmeförsörjning, att gällande bestämmelser om gemensamhetsanläggningar ansågs hindra samlande lösningar i fråga om rättsregler och organisation för anläggningar av den aktuella arten och att det var en tillfällighet vem av parterna som blev formell ägare samt att parterna i princip delat på samtliga produktionskostnader och att de synes ha förutsatt att anläggningen på fastigheten i huvudsak skulle drivas av dem gemensamt på lika villkor för all framtid, skall Volten anses ha förvärvat en mot Farmen gällande äganderätt till hälften av fastigheten.
Betydelsen av samarbetsavtalet. Vad härefter gäller frågan om Volten avstått från sin rätt genom samarbetsavtalet eller genom vad som förevarit vid tillkomsten av detta avtal antecknas följande.
Genom förhören med styrelseledamöterna i Volten H. A., J. E. och B. D. har följande framkommit. Vid diskussionerna med Farmen, i vilka J-O. H. och I. U. från HSB deltog, var de för Volten viktiga frågorna de som gällde kulvertförlusterna och möjligheterna till insyn i driftsförhållandena. Visserligen hade Volten i ett brev d. 17 nov. 1992 till Farmen föreslagit ett samägande men Volten avstod från att driva den frågan vidare eftersom föreningen fick igenom sina krav vad gällde de väsentliga frågorna. Då avtalet skulle skrivas under i mars 1993 reagerade H. A. emellertid på ingressen, i vilken det angavs att Farmen var ägare till såväl fastighet som panncentral. B. Ö. från Farmen hotade då att riva sön der avtalet. Inför detta hot skrev företrädarna för Volten under avtalet. Detta innebar emellertid inte att Volten avstod från den rätt som man ansåg sig ha till fastigheten. Vad man avstod från var att då driva frågan vidare för att i stället få till stånd en överenskommelse i de frågor som man bedömde var väsentliga. Äganderättsfrågan var därvid av mindre betydelse eftersom Volten fått igenom sina krav beträffande kulvertförluster och insyn. Någon tanke på att Farmen skulle kunna sälja fastigheten fanns inte heller vid den tidpunkten. Punkten 7 i avtalet innebärande att parterna inte hade några ytterligare anspråk på varandra tillkom med anledning av att Volten från början krävt retroaktiv ersättning för tidigare kulvertförluster men avstått från sådan ersättning i den slutliga överenskommelsen.
Ledamöterna i Farmens styrelse B. O. och S. E. W. har uppgivit bl.a. följande. Det var en väsentlig förutsättning för fortsatta diskussioner med Volten om kulvertförluster och insynsmöjligheter att Volten avstod från alla äganderättsanspråk. Detta gjorde Farmen klart för Volten på ett tidigt stadium. I ingressen till samarbetsavtalet fastslogs också att Farmen var ägare till fastigheten och panncentralen. Punkten 7 tillkom på B. O:s initiativ i den slutliga versionen för att klargöra att Volten avstod från ytterligare anspråk inklusive äganderättsanspråk.
J-O. H. från HSB Täby-Roslagen har vid förhöret med honom bekräftat vad B. O. och S. E. W. uppgivit om förutsättningen för vidare diskussioner med Volten och om tillkomsten av punkten 7. Han har vidare uppgivit att avtalet innebar stora eftergifter från Farmens sida, särskilt i fråga om kostnadsfördelningen, utan att Farmen fick något i gengäld.
I. U., som då var anställd som jurist hos HSB:s Riksförbund, har uppgivit bl.a. följande. Hon engagerades av J-O. H. som medlare i tvisten mellan Farmen och Volten angående ersättnings- och inflytandefrågorna. Hon uppfattade inte att det förekom någon diskussion över huvud taget vad gäller äganderättsfrågan. Däremot markerade B. Ö. mycket starkt att Farmen var ägare, vilket H. A. reagerade negativt på. I. U. upprättade ett förslag till ett samarbetsavtal mellan parterna. Vad som i detta angavs under rubriken Bakgrund om att Farmen var ägare var endast en redovisning av rådande faktiska förhållanden. Det var ju ostridigt så att Farmen var lagfaren ägare till fastigheten. Ingressen innefattade inget ställningstagande såvitt gällde förhållandet mellan Farmen och Volten. I. U. har inga minnesbilder i fråga om innehållet i punkten 7. Det kan möjligen vara så att hon inte deltog i utformandet av den punkten och vid det sista mötet mellan parterna. Hon borde ha kommit ihåg om Volten avstått från eventuella äganderättsanspråk. Anledningen härtill var bl.a. hennes negativa inställning till avtalskonstruktionen, enligt vilken två eller flera föreningar satsat pengar i en anläggning men endast den ena föreningen blivit formell ägare. Vid tidpunkten för samarbetsavtalet var det inte aktuellt med någon försäljning. TR:ns bedömning.
Samarbetsavtalet innehåller under rubriken Bakgrund en redogörelse för faktiska förhållanden. Mot denna bakgrund förklarar parterna att de är överens om bl.a. inrättandet av samarbetsgrupp och fördelningen av kostnaderna. De förklarar vidare i punkten 7 att de inte har ytterligare anspråk mot varandra. Med utgångspunkt i ordalydelsen och sammanhanget syftar denna förklaring på vad som anförts under punkterna 1-6 i fråga om i huvudsak samarbetet och kostnadsfördelningen. Att avtalet var uppsägningsbart (punkten 8) tyder också på att äganderättsanspråket inte reglerats genom punkten 7. Samarbetsavtalet innehåller således inte något som omedelbart kan tolkas som att Volten avstått från att i framtiden hävda rätt till fastigheten.
I fråga om vad som muntligen förevarit mellan parterna i samband med tillkomsten av samarbetsavtalet står uppgift mot uppgift. Farmens företrädare har hävdat att Volten uttryckligen avstått från att göra gällande någon äganderätt till fastigheten, vilken ståndpunkt stöds av J-O. H., medan representanterna för Volten med stöd av I. U. hävdat att Volten endast motvilligt accepterat att Farmens formella äganderätt angavs i avtalet; detta för att få till stånd ett avtal. Vid sådant förhållande och med beaktande av vad som ovan anförts om tolkningen av avtalet i sig kan det inte anses visat att Volten avstått från sitt anspråk på äganderätt till fastigheten.
Eftersom Farmen före huvudförhandlingen åberopat de omständigheter som ligger till grund för invändningarna om att Volten förlorat sin rätt till fastigheten på grund av preskription eller till följd av hävd kan invändningarna inte lämnas utan avseende enligt 43 kap. 10 § RB och skall därför prövas.
Voltens anspråk på äganderätt till fastigheten är emellertid inte av beskaffenhet att kunna gå förlorad på grund av passivitet eller preskription. Omständigheterna är inte heller sådana att Farmen kan göra gällande hävd till Voltens anspråk på del av fastigheten. Farmens invändningar i dessa delar kan därför inte medföra ett ogillande av Voltens talan.
Ovan har konstaterats att den öppne ägarens rätt att förfoga över fastigheten inte begränsas av den dolde ägarens anspråk. Farmen har därför varit behörig att överlåta fastigheten utan Voltens samtycke. Voltens anspråk på äganderätt till hälften av fastigheten har således ersatts av ett skadestånds- och redovisningsanspråk. Volten har i målet framställt krav att Farmen till Volten skall betala hälften av köpeskillingen. Farmen, som vidgått att hälften av köpeskillingen uppgår till 12,5 miljoner kr, har inte vitsordat något belopp som i och för sig skäligt men har därvid inte gjort gällande att Farmen har rätt till avdrag för t.ex. eventuella inteckningsskulder. Vid sådant förhållande skall Farmen förpliktas att betala hela det yrkade beloppet. Ränta på beloppet skall utgå från dagen för delgivning av stämning i målet.
Vad gäller Voltens yrkande om rätt att senare kräva skadestånd eller annan ersättning föreligger inte hinder mot att medge det begärda förbehållet, särskilt som omfattningen och giltigheten av ett förbehåll under alla omständigheter får prövas utifrån den rättskraft som denna dom i en framtida process kan bedömas ha i förhållande till då framställda anspråk och åberopade omständigheter. Förbehållet är således inte avsett att sätta åt sidan annars gällande verkan av domens rättskraft.
Fastigheten har numera överlåtits. Ovissheten om äganderätten till fastigheten kan därför inte längre sägas medföra förfång för parterna. Det finns således inte förutsättningar för prövning av Farmens fastställelsetalan, varför denna skall avvisas.
1. Farmen förpliktas att till Volten betala 12 500 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från d. 2 mars 1998 till dess betalning sker.
2. Volten förbehålls rätt att senare i mån av befogenhet föra talan om skadestånd eller annan ersättning till följd av överlåtelsen d. 23 sept. 1997.
Farmen överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle ogilla Voltens talan.
Volten bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Anders Holmstrand, Eva Wagner, referent, och Roland Halvorsen samt tf. hovrättsassessorn. Mikael Andersson) anförde i dom d. 16 juni 2000: Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder och omständigheter samt utvecklat sin talan i enlighet med vad som framgår av TR:ns dom.
När det gäller bedömningen av frågan om äganderätt till fastigheten T äby-Tibble 8:2 lägger HovR:n till grund samma omständigheter som TR:n gjort samt därutöver att de båda bostadsrättsföreningarna vid tiden för fastighetsförvärvet hade interimsstyrelser i vilka samma personer ingick och att förvärvet finansierades av HSB:s Riksförbund. Värderingen av de omständigheter som HovR:n sålunda lägger vikt vid leder till samma slutsats som TR:n dragit, nämligen att Volten skall anses ha förvärvat en mot Farmen gällande äganderätt till hälften av fastigheten; HovR:n instämmer i de av TR:n härvid anförda skälen.
Vad sedan gäller det mellan parterna ingångna samarbetsavtalet kan av dess utformning och innehåll inte anses framgå annat vad gäller äganderättsfrågan än att avtalet beskriver att Farmen var lagfaren ägare till fastigheten Täby-Tibble 8:2 med tillhörande panncentral. De frågor varom parterna enligt avtalet är överens och sålunda träffade avtal om rör annat än äganderätten. Detta överensstämmer också med 1. U:s uppfattning. Mot denna bakgrund och då inte heller utredningen i övrigt ger stöd för att Volten i samband med avtalets tillkomst avstått från att göra gällande sin äganderätt finner HovR:n att de faktiska äganderättsförhållandena inte förändrats genom samarbetsavtalet.
Även i övriga frågor delar HovR:n TR:ns bedömning. TR:ns dom skall således fastställas.
Farmen, nu Bostadsrättsföreningen Farmen i Täby, överklagade och yrkade att HD skulle ogilla Voltens talan i dess helhet.
HD (JustR:n Gregow, Lars K Beckman, Lennander, referent, Thorsson och Regner) beslöt följande dom: Domskäl. Av utredningen i målet framgår bl.a. följande. Bostadsrättsföreningarna Farmen och Volten tillkom i ett gemensamt projekt inom ramen för HSB-rörelsen under mitten av 1960-talet. Föreningarnas interimsstyrelser hade samma ordförande och samma styrelseledamöter, alla tillsatta av HSB. Först under 1970-talet tillsattes ledamöter som representerade de boende i respektive förening. Redan innan byggnationen av de två bostadsområdena påbörjades och bostadsrättsföreningarna bildades stod det klart att värmeförsörjningen skulle ske gemensamt. För detta ändamål förvärvades d. 31 dec. 1964 den fastighet som numera benämns Täby-Tibble 8:2, på vilken den aktuella panncentralen uppfördes under åren 1965 och 1966. I enlighet med HSB:s riksförbunds centrala direktiv valdes en avtalskonstruktion där den förening som bildades först (Farmen) förvärvade fastigheten, varefter den andra (Volten) erhöll servitut. Inom HSB-rörelsen gällde självkostnadsprincipen. Grundtanken var att den nämnda investeringen skulle finansieras gemensamt och att föreningarna därefter skulle dela kostnader och intäkter på lika villkor. Det föresvävade ingen att panncentralen i sig skulle representera något eget värde. I enlighet med dessa intentioner betalade Farmen och Volten i stort sett hälften var av kostnaderna för uppförandet av panncentralen, varefter de delade kostnaderna för investeringar, drift och underhåll. Intäkterna från panncentralen avräknades från dessa kostnader och kom på så sätt båda föreningarna till godo. Anläggningen förvaltades av HSB Täby-Roslagen.
Tvisten i målet gäller huruvida Volten har rätt till halva köpeskillingen, sedan Farmen sålt fastigheten Täby-Tibble 8:2 med den tillhörande panncentralen. Volten har i första hand gjort gällande att föreningen har en dold samäganderätt till fastigheten.
Med begreppet dold samäganderätt åsyftas närmast det anspråk på äganderätt som i rättspraxis ansetts kunna tillkomma en make eller sambo till egendom när förvärv av denna är underkastat formkrav och den andra maken eller sambon formellt framstår som ägare, framför allt då det gäller fast egendom eller bostadsrätt, avsedd att tjäna som parternas gemensamma bostad. (Se t.ex. rättsfallen NJA 1980 s. 705, 1981 s. 693 och 1982 s. 589 samt Agell, Äktenskap, samboende, partnerskap, 2 uppl. 1998, s. 70 ff. och Walin, Samäganderätt, 2000, s. 54 ff.)
"Dold" äganderätt till fast eller lös egendom i allmänhet kan uppstå genom ett uttryckligt uppdragsavtal, varigenom en mellanman får i uppdrag att köpa viss egendom i eget namn, men för huvudmannens räkning (kommission). Då ett sådant uppdrag ges kan det ibland föreligga ett bulvanförhållande, där syftet är att dölja existensen av huvudmannen som den verklige köparen. Den familjerättsliga dolda samäganderätten kan ses som en variant av kommissionsköpet. Det som sär skilt utmärker denna rättsfigur i jämförelse med ett vanligt uppdragsförhållande är att uppdraget eller, med andra ord, överenskommelsen om en gemensam äganderätt inte behöver vara klart uttalad utan kan vara mer eller mindre underförstådd.
De krav som uppställs för att en familjerättslig dold samäganderätt skall godtas är att egendomen inköpts för gemensamt bruk, att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt att båda parterna avsett att äganderätten skall vara gemensam. Sistnämnda rekvisit kan emellertid, som nyss antyddes, uppfyllas genom att en tyst överenskommelse intolkas i omständigheterna i samband med köpet. Avgörande för bedömningen är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet.
Till grund för erkännandet av en sådan dold samäganderätt kan anföras vissa rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur. Konstruktionen ger den make eller sambo som inte varit formell köpare ett ekonomiskt skydd. Med hänsyn till den speciella gemenskap som uppstår i ett make/sambo-förhållande, där dessutom besittningen är gemensam och formlösa och underförstådda överenskommelser vanliga, kan det ses som en naturlig utgångspunkt att egendom som inköps för gemensamt bruk av den ena maken eller sambon, med bidrag från den andra, skall ägas gemensamt.
Undantagsvis skulle även utanför det rena make/sambo-förhållandet motsvarande principer kunna tänkas vara tillämpliga i relationen mellan t.ex. syskon eller ett par vänner i ett enkelt bolag eller i en liknande situation av mer familjär natur. (Jfr Nial, Om handelsbolag och enkla bolag, 3 uppl. 1992, s. 382 f. och Walin, Samäganderätt s. 58 och 98. De uttalanden som görs i rättsfallen NJA 1985 s. 615 och 1993 s. 324, liksom hos Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, 1985, s. 10, tar inte sikte på den typ av underförstådda överenskommelser som aktualiseras vid dold samäganderätt.) Då det gäller relationer mellan juridiska personer är utgångspunkten annorlunda. Här saknas utrymme för de speciella hänsyn som ligger till grund för den lösning av främst familjerättslig karaktär som kan anses motiverad av vardagslivets realiteter. I affärslivet kan krav ställas på att viktiga avtal ingås uttryckligen, helst naturligtvis i skriftlig form. En dold äganderätt till exempelvis fast egendom som grundar sig på underförstådda önskemål och presumerade överenskommelser har knappast sin plats i sådana sammanhang. I dessa fall måste därför krävas att ett verkligt avtal mellan parterna föreligger.
Av det sagda följer att Volten inte kan göra gällande någon dold samäganderätt till Täby-Tibble 8:2.
Volten har emellertid också gjort gällande att det på grund av vad som förevarit vid tillkomsten och driften av värmeförsörjningsprojektet i varje fall uppstått ett rättsligt förhållande mellan parterna med avseende på den gemensamt finansierade anläggningen, vilket vid en upplösning av förhållandet innefattar rätt för Volten till ersättning med hälften av värdet av fastigheten inklusive därå befintlig anläggning.
Den situation som är för handen i förevarande fall är speciell. Det är inte fråga om ett normalt affärsmässigt förhållande som mellan leverantör och konsument eller entreprenör och dennes uppdragsgivare. Inte heller är det fråga om en situation där ena parten endast bidragit till löpande underhåll och förbättringar men inte till den ursprungliga investeringen (jfr rättsfallet NJA 1960 s. 454). Mellan Farmen och Volten förelåg från början en nära gemenskap inom HSB-rörelsen. Förvärvet av fastigheten Täby-Tibble 8:2 och uppförandet av panncentralen skedde för gemensam värmeförsörjning. Volten erlade i det närmaste halva investeringskostnaden. Under de följande decennierna delade föreningarna inte bara kostnader utan även intäkter i form av den avkastning panncentralen genererade, allt i enlighet med de intentioner som förelåg redan från projektets början. Innebörden av det arrangemang som ursprungligen gjordes med avseende på värmeförsörjningen får anses vara att värmeförsörjningsprojektet var gemensamt för Farmen och Volten oavsett hur det formella rättsförhållandet mellan föreningarna gestaltade sig. Vid starten måste frågan hur en upplösning av gemenskapen skulle ske ha saknat realitet. Det är därför inte märkligt att den frågan inte blivit föremål för någon reglering mellan föreningarna. När nu frågan visat sig uppkomma måste den lösas i belysning av föreningarnas inbördes relation. Med hänsyn till det som anförts om värmeförsörjningsprojektet som gemensamt för föreningarna får det anses att Volten vid rättsförhållandets upplösning skall ha rätt till del av den försäljningsintäkt som utgör resultatet av den av dem båda bekostade investeringen. Anledning saknas att beräkna Voltens andel till annat än hälften av köpeskillingen om 25 milj. kr. Ersättningsanspråket uppkom vid försäljningen och är inte preskriberat.
Farmen har hävdat att det av det samarbetsavtal som parterna ingick år 1993 framgår att Volten därefter inte hade några kvarstående anspråk mot Farmen, t.ex. anspråk på äganderätt eller andra motsvarande anspråk rörande panncentralen; i avtalets ingress utsägs under rubriken Bakgrund att Farmen är ägare till fastigheten Täby-Tibble 8:2 och i punkten 7 att parterna i och med avtalet inte har några ytterligare anspråk mot varandra.
Av utredningen får anses framgå att parterna då samarbetsavtalet ingicks tillade avtalet olika innebörd i nu aktuellt hänseende och att detta måste ha stått mer eller mindre klart för båda. Under sådana förhållanden får avgörande vikt tillmätas avtalets objektiva innehåll, framför allt punkten 7 tolkad med hänsyn till i första hand dess ordalydelse sedd i relation till avtalets innehåll i övrigt. Samarbetsavtalet innehöll, efter en ingress vilken som bakgrund angav faktiska förhållanden, en reglering rörande inrättandet av en samarbetsgrupp, vars arbetsuppgifter skulle bestå i att utöva tillsyn över skötseln av panncentralen, m.m. Vidare angavs bl.a. hur de löpande kostnaderna skulle fördelas. Enligt punkten 8 gällde avtalet under två år, med förlängning om inte uppsägning skedde. De anspråk som avses i punkten 7 måste anses hänföra sig till de frågor som regleras i själva avtalet och inte till det som anges i bakgrunden till detta. Klausulen kan därför inte tilläggas den innebörden att Volten avstått från sådana anspråk rörande panncentralen som rätt till del i köpeskillingen vid en eventuell framtida försäljning av denna.
Någon rätt för Volten att senare kräva skadestånd eller annan ersättning av Farmen i anledning av försäljningen kan inte anses föreligga. HovR:ns domslut skall således fastställas med det undantaget att Volten inte skall förbehållas rätt att senare föra talan mot Farmen.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut, med det undantaget att HSB:s Bostadsrättsförening Volten i Täby inte förbehålls rätt att senare föra talan om skadestånd eller annan ersättning till följd av överlåtelsen d. 23 sept. 1997 (TR:ns domslut punkt 2).
HD:s dom meddelades d. 20 mars 2002 (mål nr T 2877-00).
T2877-00
NJA 1960 s. 454
NJA 1980 s. 705
NJA 1985 s. 615
NJA 1993 s. 324
NJA 2004 s. 397: En make har till den andra maken överlåtit en fritidsfastighet som hade förvärvats för makarnas gemensamma bruk. Talan av en borgenär till den överlåtande maken om att den maken haft dold...
NJA 2008 s. 826: En sambo har för båda sambornas gemensamma bruk förvärvat en fritidsfastighet med ekonomiskt bidrag från den andra sambon. Föreligger s.k. dold samäganderätt?