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Timestamp: 2016-10-25 12:06:19+00:00
Document Index: 142464756

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 51', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 42']

4A_204/2010 (29.06.2010)
tous les deux repr�sent�s par Me Pierre Heinis,
H.Z.________ et F.Z.________, repr�sent�s par Me Beatrice Sorgesa Mi�ville,
recours contre l'arr�t de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel
du 26 f�vrier 2010.
Par contrat du 14 octobre 2002, X.________ et Y.________ ont remis � bail � H.Z.________ et F.Z.________ un appartement de 4,5 pi�ces, situ� � ..., dans le canton de Neuch�tel. Le bail, initialement fix� pour une p�riode d�termin�e, du 1er novembre 2002 au 31 mars 2004, �tait ensuite renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e. Le loyer a �t� convenu � 1'590 fr. nets par mois, sur la base d'un taux hypoth�caire de 4% et de l'indice des prix � la consommation du mois de septembre 2001 de 101.9.
Souhaitant b�n�ficier de la baisse du taux hypoth�caire, les locataires ont, le 13 juin 2005, demand� une diminution de loyer pour la prochaine �ch�ance du bail, le 1er avril 2006. Leur requ�te a �t� refus�e par la r�gie repr�sentant les bailleurs, au motif que le montant du loyer ne procurait pas "un rendement admissible au sens de l'art. 269a CO".
Le 5 juillet 2005, les locataires ont saisi l'autorit� r�gionale de conciliation de Neuch�tel d'une requ�te en diminution du loyer. Apr�s avoir suspendu la proc�dure, cette autorit� a, le 3 avril 2007, constat� l'�chec de la tentative de conciliation et mis � la charge des bailleurs les frais de la proc�dure, estimant que ces derniers n'avaient pas satisfait � leur obligation de collaborer au sens de l'art. 274d al. 2 CO.
Les deux parties ont port� le litige devant le Tribunal civil du district de Boudry. Les locataires demandaient une diminution du loyer net de 7,08 % d�s le 1er avril 2006, ce qui portait � 1'477 fr.40 le montant du loyer mensuel.
Les bailleurs ont, pour leur part, contest� leur condamnation aux frais de la proc�dure de conciliation; ils ont, par ailleurs, oppos� � la demande de baisse de loyer le rendement insuffisant de la chose lou�e.
En cours de proc�s, une expertise a �t� confi�e � A.________, architecte. L'expert a d�pos� son rapport le 1er septembre 2008 et un rapport compl�mentaire le 7 octobre 2008.
Par jugement du 27 juillet 2009, le Tribunal a fix� � 1'477 fr.40 le loyer net des locataires, d�s le 1er avril 2006; il a arr�t� � 4'128 fr.75 les frais de justice et les a mis � la charge des bailleurs ainsi que les honoraires du mandataire des locataires.
Statuant le 26 f�vrier 2010 sur recours des bailleurs, la Cour de cassation civile du canton de Neuch�tel a admis partiellement le recours; elle a cass� le chiffre 4 du dispositif du jugement entrepris, qui condamnait les d�fendeurs � payer aux demandeurs les honoraires de leur mandataire et confirm� pour le surplus le jugement entrepris; elle a r�parti les frais de la proc�dure de recours � raison de 9/10 � la charge des bailleurs et � raison de 1/10 � la charge des locataires et condamn� les bailleurs � verser aux locataires une indemnit� de d�pens arr�t�e globalement � 5'800 fr. pour les deux instances.
Les motifs de cet arr�t seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Les bailleurs exercent contre cet arr�t un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant une appr�ciation arbitraire des preuves, ainsi qu'une violation des art. 8 CC et 274d al. 3 CO, ils demandent l'annulation du jugement entrepris en ce sens qu'il soit dit que la demande des locataires est mal fond�e. A titre subsidiaire, ils requi�rent le renvoi de la cause pour nouvelle d�cision devant l'une des instances pr�c�dentes, le tout sous suite de frais et d�pens.
1.1 L'affaire p�cuniaire qui a donn� lieu au prononc� de l'arr�t soumis � l'examen du Tribunal f�d�ral porte sur une diff�rence de loyer de 1'351 fr.20 par an (1'590 fr. - 1'477 fr.40 x 12). Le bail �tant de dur�e ind�termin�e, il faut multiplier ce montant par vingt, conform�ment � l'art. 51 al. 4 LTF, pour d�terminer la valeur litigieuse (ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399). Ainsi, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. exig�e en mati�re de bail � loyer est manifestement atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF).
1.2 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions relatives au montant du loyer d� (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le pr�sent recours en mati�re civile est donc recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Encore faut-il que la rectification demand�e soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
A titre pr�alable, il convient d'observer que les recourants ne d�noncent aucune violation du droit f�d�ral en lien avec la m�thode de calcul du rendement net de la chose lou�e, qui rel�ve du droit et non des faits.
3.1 Sous l'angle de l'appr�ciation des preuves, les recourants font grief aux juges cantonaux de s'�tre distanc�s, de mani�re insoutenable, de l'expertise judiciaire.
3.1.1 Dans l'appr�ciation des preuves et la constatation des faits, l'autorit� viole l'art. 9 Cst. lorsqu'elle ne prend pas en consid�ration, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, sur la base des �l�ments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Elle appr�cie librement la force probante d'une expertise. Dans le domaine des connaissances professionnelles particuli�res de l'expert, elle ne peut toutefois s'�carter de l'opinion de celui-ci que pour des motifs importants qu'il lui incombe d'indiquer (ATF 130 I 337 consid. 5.4.2 p. 345/346; 128 I 81 consid. 2 p. 86 in medio). Elle y est notamment autoris�e lorsque le rapport d'expertise pr�sente des contradictions ou s'il attribue un sens ou une port�e inexacts aux documents et d�clarations auxquels il se r�f�re (ATF 101 IV 129 consid. 3a p. 130).
3.1.2 Les recourants reprochent � l'autorit� cantonale de n'avoir pas pris en consid�ration le "co�t de revient de l'immeuble d�termin� dans l'expertise", chiffr� � 3'057'491 francs.
Dans le cadre du calcul du rendement net de la chose lou�e, la cour cantonale a arr�t� le co�t de revient effectif de celle-ci et s'est, pour ce faire, prononc�e sur la force probante de l'expertise. Sur ce point, elle a jug�, tout comme les juges de premi�re instance, qu'il y avait lieu de se distancer des conclusions de l'expertise, au motif que l'expert a proc�d� � des estimations. Les magistrats ont � cet �gard relev� que l'expert a pris appui, pour chiffrer le montant des honoraires d'architecte et de promotion, sur le co�t de construction all�gu� par les bailleurs, mais contest� et non �tabli par preuves.
Comme d�j� indiqu�, les recourants ne contestent pas la m�thode de calcul du rendement de l'immeuble, en particulier les crit�res � prendre en compte dans la d�termination du co�t de revient effectif de l'immeuble (sur la m�thode de calcul du rendement, voir notamment arr�t du Tribunal f�d�ral 4C_285/2005 du 18 janvier 2006, consid. 2.4). Dans leur critique des faits, ils assimilent le co�t de revient effectif de l'immeuble au co�t de construction retenu par l'expert et soutiennent que ce dernier co�t n'est en aucun cas issu d'une simple estimation, puisqu'il a �t� confirm� par l'architecte de l'immeuble.
A tort toutefois. L'intitul� du d�compte manuel de 1992 sur lequel l'expert a pris appui pour chiffrer le co�t de construction et calculer les honoraires d'architecte et de promotion fait �tat du "co�t estimatif de la construction", et non pas du co�t effectif. En outre, la confirmation par l'un des architectes du co�t figurant dans le d�compte n'a aucune force probante, d�s lors que l'architecte en question n'est autre que l'un des deux bailleurs recourants. Les recourants ne font par ailleurs �tat d'aucun autre �l�ment de preuve � m�me d'�tablir que le montant all�gu� correspond au co�t effectif de la construction.
Les magistrats cantonaux �taient donc fond�s, pour fixer le prix de revient total de l'immeuble, en particulier les honoraires d'architecte et de promotion, � ne pas tenir compte de l'opinion avanc�e par l'expert judiciaire. Cela �tant, il n'y a pas lieu de discuter plus avant les consid�rations �mises par ce dernier.
3.2 Les recourants pr�tendent que le montant des honoraires d'architecte s'�l�ve � 200'000 fr., et non pas � 25'000 francs. Ils soutiennent notamment que l'argumentation de l'autorit� cantonale relative au calcul th�orique des honoraires - qui a �t� r�fut� - est infond�e.
A d�faut de preuves et d'arguments concernant les frais effectifs d'honoraires d'architecte all�gu�s par les recourants, les autorit�s cantonales les ont arr�t�s � 25'000 francs. Pour ce faire, les magistrats se sont r�f�r�s au d�compte du 30 septembre 1997.
Mis � part l'expertise judiciaire, valablement �cart�e - comme relev� ci-dessus -, les recourants ne mentionnent pas l'existence de preuves que les magistrats cantonaux auraient omis de prendre en compte dans leur appr�ciation. Ils ne contestent pas l'absence de motivation de leur part concernant les chiffres pr�sent�s.
Le recours � un calcul th�orique des honoraires d'architecte n'est par ailleurs d'aucun secours aux recourants, d�s lors que, comme relev� par les juges pr�c�dents, seul est pertinent, dans le cadre du calcul de rendement, le co�t effectif.
C'est donc sans arbitraire que la cour cantonale a confirm� le montant des honoraires d'architecte fix�s par les premiers juges � 25'000 fr., r�f�rence faite au d�compte final du 30 septembre 1997.
3.3 Les recourants contestent �galement le montant des honoraires de promotion retenu par la cour cantonale. Ils articulent la somme de 70'000 fr., en lieu et place des 50'000 fr. arr�t�s par l'autorit� cantonale sur la base du d�compte du 8 mai 1992.
L'autorit� cantonale a �cart� les conclusions de l'expertise au motif qu'elle se fondait sur le d�compte manuel de 1992 qui n'�tait en d�finitive qu'une estimation et non pas un compte rendu des co�ts effectifs. Cela �tant, elle ne pouvait pas raisonnablement s'appuyer sur le d�compte en question pour fixer les honoraires de promotion.
La d�cision attaqu�e ne saurait pour autant �tre tax�e d'arbitraire, d�s lors que m�me si le montant all�gu� par les recourants devait �tre consid�r� comme �tabli - ce qui para�t douteux, dans la mesure o� le seul document cit� pour le justifier est l'expertise judiciaire -, il ne permettrait pas d'aboutir � un r�sultat diff�rent de celui auquel est parvenue l'autorit� cantonale. En effet, � supposer que l'on ajoute les 70'000 fr. all�gu�s au prix de revient de l'immeuble et que l'on proc�de � nouveau au calcul op�r� par l'instance cantonale, on aboutit au m�me r�sultat, � savoir que la baisse annuelle de loyer demand�e est inf�rieure � la baisse maximum possible au regard du rendement net admissible.
Le grief d'arbitraire ne peut donc �tre accueilli favorablement.
3.4 Les recourants d�noncent enfin une appr�ciation arbitraire des preuves en lien avec la charge des int�r�ts hypoth�caires.
L'autorit� cantonale a exclu la prise en compte des int�r�ts hypoth�caires au titre des charges de la chose lou�e, au motif que l'immeuble a �t� financ� exclusivement avec des fonds propres. Pour ce faire, elle s'est fond�e sur les propres d�clarations des bailleurs, confirm�es par les pi�ces litt�rales 3 et 19 qui font �tat du remboursement de l'emprunt intervenu � la fin 1998; dans son appr�ciation, la juridiction cantonale n'a accord� aucune force probante au bouclement comptable 2005, qui fait mention d'"int�r�ts hypoth�caires" sans autre pr�cision.
Les recourants pr�tendent que les diff�rents immeubles appartenant aux bailleurs font l'objet d'un seul et unique pr�t et que, partant, le remboursement de l'emprunt susmentionn� ne signifie en aucun cas que plus aucun int�r�t hypoth�caire n'�tait d�.
Le grief est infond�, d�s lors que l'existence d'un seul et unique pr�t ne ressort pas de l'�tat de fait souverain. Il est en outre rappel� qu'au regard de l'art. 269 CO, seul est d�terminant le rendement du logement ou du local commercial remis � bail, � l'exclusion du rendement de tout l'immeuble ou d'un groupe d'immeubles appartenant au m�me propri�taire (arr�t du Tribunal f�d�ral 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.1).
Par ailleurs, dans la mesure o� il n'est pas contest� que l'emprunt a �t� totalement rembours�, on ne voit pas en quoi il serait insoutenable, pour la cour cantonale, d'avoir exclu la prise en compte d'�ventuels int�r�ts hypoth�caires et donc de n'avoir pas accord� de force probante au bouclement 2005 qui en fait mention. En outre, contrairement � ce que soutiennent les recourants, l'autorit� cantonale a accord� le m�me poids � ce dernier titre s'agissant des charges li�es � la lessiverie que celles li�es aux int�r�ts hypoth�caires.
Parall�lement au grief d'appr�ciation arbitraire des preuves, les recourants d�noncent une violation de l'art. 274d al. 3 CO. Ils affirment en substance que les juges neuch�telois auraient d� ordonner une expertise compl�mentaire, afin de dissiper les doutes qu'ils pouvaient �prouver � la lecture de l'expertise judiciaire ordonn�e.
L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'�tablir d'office les faits et aux parties de lui pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne constitue cependant pas une maxime d'office absolue et ne lib�re pas les deux parties de collaborer activement � l'�tablissement des faits (arr�t 4C.316/1996 du 14 avril 1997 consid. 4b/aa, non publi� � l'ATF 123 III 171, et les r�f�rences cit�es).
Les recourants ne pr�tendent pas avoir sollicit� l'administration d'une expertise compl�mentaire et, encore moins, ne pas avoir pu faire valoir leurs moyens, lors m�me qu'il leur appartenait d'�tablir les montants permettant de calculer le rendement net de l'immeuble. D�s lors que les magistrats �taient en mesure de se forger une conviction sur la base des moyens de preuve � disposition et que la maxime inquisitoriale sociale pr�vue par l'art. 274d al. 3 CO ne permet pas d'�tendre � bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (arr�t 4C.199/2000 du 21 d�cembre 2000, publi� in SJ 2001 I p. 278 consid. 2a; ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238), les juges neuch�telois n'avaient pas � faire administrer une expertise compl�mentaire.
Cela �tant, on ne discerne aucune violation de l'art. 274d al. 3 CO.
Il n'y a enfin pas lieu d'entrer en mati�re sur le grief pris d'une violation de l'art. 8 CC, puisque les recourants n'y consacrent aucun d�veloppement (art. 42 al. 2 LTF).
A titre de partie qui succombe, les recourants doivent acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels les intim�s peuvent pr�tendre.
Les recourants verseront aux intim�s, solidairement entre eux, une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.