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Timestamp: 2019-11-12 19:40:56+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 6', 'art. 1526', 'art. 2', 'art. 10', 'art. 26']

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Notariato, affitto riscatto: 3. Applicazione dell’Iva
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Il Consiglio Nazionale del Notariato torna ad occuparsi dell’affitto riscatto, poco tempo dopo aver richiesto al Governo, tramite l’accesso avuto il 25 giugno scorso alla Commissione Finanze del Senato in cui ha chiesto due soli interventi:
riforma della tassazione degli immobili e
strumenti negoziali per stimolare le contrattazioni. (l’affitto-riscatto)
Il Notariato crede quindi all’affitto-riscatto e chiede meno imposte perché si sviluppi. (Leggi l’articolo di Domoforum)
Il 5 agosto 2013 il Settore Studi del Notariato ha pubblicato infine lo Studio Tributario n. 490-2013/T
Approvato dal Consiglio Nazionale nella seduta del 25-26 luglio 2013.
(Sommario: 1. Premessa: l’esigenza del mercato; 2. Descrizione del fenomeno contrattuale e finalità del presente studio; 3. L’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto; 3.1. riduzione del prezzo della cessione; 3.2 imputazione dei canoni al prezzo della cessione; 4. L’applicazione dell’imposta di registro; 5. L’imposizione diretta; 6. Considerazioni conclusive.)
Segue da: Notariato affitto riscatto 2 : descrizione del fenomeno contrattuale e da
Notariato, profili fiscali affitto riscatto: 1. premesse.
Il 5 agosto 2013 il Settore Studi del Notariato ha pubblicato lo Studio Tributario n. 490-2013/T
QUESTIONI IN TEMA DI PROFILI FISCALI DEL CD. RENT TO BUY: L’applicazione dell’IVA
3. L’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto
Le operazioni di “affitto riscatto” o “rent to buy“, a prescindere da una loro eventuale configurazione unitaria o separata in due contratti distinti, sono comunque caratterizzate dalla presenza di elementi negoziali riconducibili ad un contratto di locazione destinato a dare luogo ad una successiva compravendita.
Pertanto non si può prescindere dal considerare che, agli effetti dell’iva, ai sensi dell’art. 2 comma 2 D.P.R. n. 633/1972, sono equiparate alle cessioni “le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti“, le quali assumono rilievo, ai fini dell’individuazione del momento impositivo, fin dalla stipulazione del contratto (art. 6 D.P.R. n. 633/1972).
Pertanto, l’imposta Iva si applica sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso dall’imposta.
Non è chiaro, però, afferma il Notariato, se a tale disciplina fiscale debbano ricondursi solo le fattispecie per le quali il trasferimento si produce automaticamente senza necessità dì ripetizione del consenso (v. art. 1526, ult. co., cod. civ.), oppure se rientrino in tale ambito anche quelle fattispecie per le quali è prevista la successiva conclusione di un contratto di trasferimento, per cui l’operazione può essere realizzata mediante la combinazione di un contratto di locazione e un preliminare, a cui può seguire la vendita.
In quest’ultimo senso pare orientata l’Agenzia delle entrate (circ. 28/E del 21 giugno 2011), la quale, al punto 1.5 pagina 11, definisce la locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, agli effetti dell’iva, come il contratto con cui le parti, da un lato, dispongono di attribuire immediatamente il godimento del bene oggetto dello stesso, stipulando una locazione e, dall’altro, si obbligano entrambe a concludere successivamente un atto a contenuto traslativo della proprietà del medesimo bene locato.
Pertanto, se nell’operazione di affitto riscatto o “rent to buy” si ravvisa una locazione combinata ad un contratto preliminare (due contratti) con obbligo bilaterale e la stessa è effettuata in regime iva di imponibilità, obbligatoria o per opzione (e quindi deve trattarsi di operazione posta in essere dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice del fabbricato abitativo), essa potrebbe essere considerata dall’Agenzia delle entrate fin da subito quale cessione di beni, con la conseguenza dell’immediata tassazione sull’intero prezzo (in tal caso restando irrilevanti quindi le pattuizioni relative al “recupero” dei canoni in sede di pagamento de! prezzo).
Assumendo, dunque, l’operazione rilevanza fin dalla stipulazione del predetto contratto di locazione quale cessione agli effetti dell’iva, coerentemente si dovrebbe ritenere che con riferimento a tale momento impositivo si debbano valutare anche i requisiti e le condizioni di applicazione dell’aliquota iva, tra cui quelli richiamati al n. 21 della tabella A allegata al D.P.R. n. 633/19/2,per l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 4 per cento ai fini delle cosiddette agevolazioni prima casa.
Quanto al successivo contratto di cessione, lo stesso dovrebbe essere registrato con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa perché relativo ad un’operazione soggetta ad Iva.
In altri casi le operazioni di affitto riscatto o “rent to buy” si configurano come locazione combinata con un’opzione (o un preliminare con obbligo unilaterale), in base alla quale l’inquilino, ad una determinata scadenza e ad un prezzo pattuito, ha facoltà di acquistare la proprietà.
Si tratta del cosiddetto contratto di locazione con contratto di opzione, in cui il contratto di locazione ha effetti reali ed immediati e quello di opzione resta un contratto differito ed aleatorio, dipendendo dall’esercizio o meno della facoltà di acquisto concessa dal Concedente (proprietario) all’opzionario (Conduttore)
Ritenendosi applicabile, in queste ipotesi, afferma il Notariato, in primo luogo la disciplina iva del contratto di locazione e, successivamente, quella della cessione, si pone il problema dell’eventuale rilevanza, agli effetti di tale imposta, del “recupero”, in sede di pagamento del prezzo di vendita, delle somme già corrisposte nel corso della locazione come canoni.
Peraltro, si noti come il problema si ponga anche qualora, nel caso di locazione collegata ad un preliminare di vendita con obbligo bilaterale, non si ritenga applicabile l’assimilazione alla cessione di cui all’art. 2 comma 2 D.P.R. n. 633/1972.
Quanto al “recupero” delle somme versate periodicamente, durante !a fase della locazione, dalla prassi emerge come a volte esso si realizzi mediante una riduzione del prezzo di vendita, rapportato alla durata del godimento dell’immobile, mentre altre volte è lo stesso importo corrisposto periodicamente che è da valere come prezzo.
3.1. riduzione del prezzo della cessione
Nella prima ipotesi, sotto il profilo dell’iva, quest’ultima si applicherebbe ordinariamente sui canoni di locazione (laddove l’operazione sia posta in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici del fabbricato abitativo che abbiano esercitato l’opzione per l’imponibilità ai sensi dell’art. 10 n. 8 D.P.R. n. 633/1972) e poi sarebbe applicata, con riferimento alla cessione (e quindi con le aliquote previste per tali operazioni), solo sulla somma “residua”, che rappresenta il principio, poiché il corrispettivo della cessione è contrattualmente fissato nella misura risultante al netto degli importi corrisposti come canoni).
3.2 imputazione dei canoni al prezzo della cessione
Nella seconda ipotesi (cioè importi periodici da valere come prezzo di vendita), se parte degli importi corrisposti periodicamente sono qualificati fin dall’inizio come acconti della cessione, devono essere assoggettati alla relativa disciplina iva, mentre la parte di somma qualificata come canone segue la tassazione delle locazioni.
Laddove invece l’intero importo da corrispondere periodicamente sia inizialmente qualificato come canone di locazione e solo al momento della stipula della cessione sia imputato (sulla base dell’iniziale previsione contrattuale), spesso (ma non sempre solo) parzialmente, al prezzo di vendita (contrattualmente fissato, perciò, nella misura, complessiva, comprensiva anche degli importi da imputare), a prescindere da come vengano costruite e qualificate le clausole ed in particolare questo meccanismo di imputazione da un punto di vista civilistico, sotto il profilo fiscale esiste un problema di contabilizzazione e di duplicazione dell’imposizione rispetto alle somme prima qualificate e tassate come canoni di locazione e successivamente considerate nell’importo del prezzo della cessione, duplicazione che emerge sia quanto alle imposte dirette che alle indirette (vedi anche infra).
Tuttavia, la nuova disciplina agli effetti dell’iva, che ha ampliato l’applicabilità del tributo su opzione, non solo per le cessioni degli immobili abitativi ma anche per le locazioni degli stessi, consentendo all’imprese costruttrici e ristrutturatrici (che sono per lo più tra gli attori di queste vicende) di mantenere l’intera operazione in campo di imponibilità iva, potrebbe ovviare in un certo senso al rischio della duplicazione di tassazione attraverso il sistema delle variazioni di cui all’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972.
Se si ritenesse infatti che, per effetto dell’imputazione al prezzo della cessione, le somme inizialmente corrisposte come canoni “mutino” titolo o funzione al momento della cessione, divenendo componenti del relativo prezzo, in tal modo riducendo (anche se ex post) le somme corrisposte a titolo definitivo di locazione, si potrebbe ritenere ammissibile una variazione in diminuzione (facoltativa) della precedente fatturazione relativa ai canoni (ragionando, nella specie, nei termini di una successiva riduzione dell’imponibile per una “riduzione del corrispettivo già prevista inizialmente nel contratto”, e quindi da ritenersi ammissibile anche qualora avvenga oltre l’anno dall’effettuazione dell’operazione).
La variazione in diminuzione, però, non si traduce di per sé in un diritto del contribuente al rimborso da parte dell’amministrazione finanziaria (potendo solo diminuire il debito iva del locatore in dichiarazione), né tantomeno esclude in linea di principio l’addebito dell’iva per rivalsa, rispetto alla compravendita, sull’acquirente-già inquilino, ma della stessa le parti potranno tenere conto nell’ambito della “contrattazione” delle loro partite di dare e avere, tenuto conto che per effetto della variazione in diminuzione l’acquirente-inquilino ha diritto alla restituzione dell’iva addebitatagli per rivalsa sui canoni di locazione.
Scarica lo Studio Tributario n. 490-2013/T pubblicato il 5 agosto 2013
Scarica anche lo studio del Consiglio Notarile di Torino, sugli aspetti normativi delle varie modalità affitto riscatto.
Leggi l’articolo: Il Notariato crede all’affitto-riscatto e chiede meno imposte.
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Notariato, affitto riscatto: L’ Imposta di Registro
Notariato, affitto riscatto: Le imposte dirette.
Notariato, affitto riscatto: Considerazioni conclusive.