Source: http://www.xn--berliner-rechtsanwlte-n2b.com/Rechtsinformationen/wegen-mietschulden-gekuendigt-was-tun.htm
Timestamp: 2019-10-19 14:47:54
Document Index: 170154007

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 545', '§ 569', '§ 574', '§ 259']

[§] Rechtsbeitrag von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai: Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?
Materieller Fehler meint, dass ein Kündigungsgrund nicht gegeben ist, z.B. weil der Mieter die Miete mindern durfte, der Vermieter dies aber bei der Berechnung des Rückstands nicht berücksichtigt hat. Die normale Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB kann nur wegen eines Rückstandes mit der Miete begründet werden. Miete bedeutet hier Nettokaltmiete sowie Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Weitere Forderungen, z.B. Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung, Forderungen aus Schadensersatzansprüchen oder Mahngebühren werden nicht hinzugerechnet (im Hinblick auf Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung ist diese Aussage aber mit Vorsicht zu genießen, da der Bundesgerichtshof diese Frage in einem Urteil aus dem Jahr 2016 ausdrücklich offengelassen hat). Solche Ansprüche können zwar eine Kündigung begründen, allerdings muss hier der Vermieter gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zunächst eine Frist zur Abhilfe setzen.
Nicht selten sind Vermieter dazu bereit, das Mietverhältnis fortzuführen, wenn der Rückstand ausgeglichen wird, am besten natürlich unverzüglich, in einer Zahlung. Die gerichtliche Durchsetzung eines Räumungsanspruchs ist immer mit Ungewissheit und einem erheblichen Kostenrisiko verbunden. Selbst wenn der Vermieter damit rechnen kann, die Wohnung teurer neu zu vermieten, scheuen eine ganze Reihe von Vermietern das Risiko und begnügen sich „mit dem Spatz in der Hand“. Sofern Sie Leistungen vom JobCenter erhalten, können Sie dem Vermieter zusätzlich anbieten, dass das JobCenter in der Zukunft die Mieten direkt ihn überweist.
Praxistipp: Es muss eine Vereinbarung über die Fortsetzung oder Neubegründung des Mietverhältnisses abgeschlossen werden. Dies kann zwar auch mündlich geschehen, sollte aber zu Beweiszwecken durch den Vermieter zumindest schriftlich bestätigt werden. Kündigung beendet den Mietvertrag ohne Wenn und Aber. Zwar sieht § 545 BGB vor, dass ein Mietverhältnis auch ohne ausdrückliche Vereinbarung wiederaufleben kann. Die meisten Formularmietverträge schließen dies aber wirksam aus. Wurde eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht vereinbart oder ist diese Vereinbarung später nicht nachweisbar, besteht für den Vermieter auch noch nach geraumer Zeit die Möglichkeit die Räumung der Wohnung zu verlangen.
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist – bis zu zwei Monat nach Zugang der Räumungsklage – abgewendet werden, wenn nicht bereits innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach Möglichkeit sollte schon deshalb, nachdem man vorher versucht hat, sich mit dem Vermieter zu einigen, die Zahlung unverzüglich erfolgen. Man sollte auch zahlen, wenn der Mietrückstand wegen einer Minderung entstanden ist. Dann muss aber dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Nachzahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen der Mängel erfolgt. Man kann dann die geminderte Miete von dem Vermieter zurückfordern.
Durch die Nachzahlung kann zwar zunächst nur die fristlose – und nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche – Kündigung geheilt werden (nach Ansicht der für das Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg zuständigen 66. Kammer des Landgerichts soll eine gleichzeitig mit einer (wirksamen) außerordentlich fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung überhaupt nicht wirksam sein, hierbei handelt es sich bislang aber um eine Einzelmeinung). Die Gerichte betrachten es jedoch wohlwollend, wenn der Mieter, wenn auch verspätet, seiner Pflicht zur Leistung der Miete nachkommt.
Praxistipp: Sehr häufig wird selbst bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs durch die Mieter der Widerspruch gegen die Kündigung erklärt. Dies macht nur in absoluten Ausnahmefällen Sinn! Ein Recht zum Widerspruch besteht nur bei der ordentlichen Kündigung. Gem. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung jedoch ausgeschlossen, wenn der Kündigungsgrund den Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (also immer im Fall der normalen Zahlungsverzugskündigung). Ist die fristlose Kündigung also berechtigt, dann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist abgewendet, steht einem Mieter gegen die ordentliche Kündigung überhaupt kein Recht zum Widerspruch zu. Praktische Auswirkung ist allein, dass der Vermieter nun unverzüglich Klage auf künftige Räumung der Mietsache erheben kann (§ 259 ZPO), weil er befürchten muss, dass Sie die Mietsache nicht räumen. Erklären Sie keinen Widerspruch, wird der Vermieter im Regelfall abwarten, ob Sie zum Räumungstermin ausgezogen sind. Der Vermieter kann also aufgrund des vollkommen wirkungslosen Widerspruchs sehr viel früher eine Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen.
Wenn Sie die Miete wegen Mängel gemindert haben und die Kündigung wegen des Mietrückstandes aufgrund ihrer Minderung erklärt wurde, müssen Sie diese Mängel unbedingt vor der mündlichen Verhandlung in Schreiben an das Gericht unter Beweisantritt (wie Fotos, Zeugen, Sachverständigengutachten) für das Gericht nachvollziehbar darstellen.
Wichtig ist und ebenfalls von Laien häufig nicht beachtet wird, dass der Mieter nicht alleine den Mangel nachweisen muss, sondern (zumindest) auch konkret darlegen muss, dass dieser dem Vermieter angezeigt wurde, bzw. bekannt war.
Praxistipp: Um die Kosten eines Sachverständigengutachtens nicht selber tragen zu müssen, sollten bedürftige Parteien Prozesskostenhilfeantrag stellen. Wird diese bewilligt, werden hiervon auch die Kosten des eigenen Rechtsanwalts abgedeckt.
Viele Mieter wissen nicht, dass ihnen bei einem Mangel der Mietsache neben der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. Dieses wird durch die Rechtsprechung regelmäßig zumindest mit dem monatlichen Minderungsbetrag angesetzt. Wenn man also nach Ansicht des Richters bei der Mietminderung übertrieben hat, kann einen dieses Zurückbehaltungsrecht vor der Kündigung wegen Zahlungsverzugs retten.
Wichtig ist aber, dass die zurückbehaltende Miete unverzüglich nachgeleistet werden muss, wenn der Mangel durch den Vermieter beseitigt wurde.
Sowohl der unnötige Verlust der Wohnung, weil die Kündigung abgewehrt werden könnte, als auch eine fehlerhafte Verteidigung gegen die Kündigung, weil diese eventuell berechtigt war, sind mit sehr erheblichen finanziellen Einbußen verbunden. Man sollte daher unbedingt einen qualifizierten Rechtsanwalt mit der Beratung und gegebenenfalls Interessensvertretung beauftragen, gerade da sich die Chancen, die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung erfolgreich angreifen zu können, in den letzten Jahren enorm erhöht haben. Bedürftige Mieter erhalten für eine solche Beratung stets von dem für sie zuständigen Amtsgericht einen Beratungshilfeschein und müssen dann alleine 15 € Selbstbeteiligung für die Beratung durch einen Rechtsanwalt zahlen.
Beitrag erstellt am Montag, 19. Mai 2014