Source: http://www.lawportal.cz/prolongace-jako-novy-zpusob-terminace-najemniho-vztahu-dle-noz/?replytocom=232
Timestamp: 2019-05-21 13:24:15+00:00
Document Index: 2542157

Matched Legal Cases: ['§ 1993', '§ 2230', '§ 2285', '§ 710', '§ 2235', '§ 2285', '§ 1', '§ 2311', '§ 2285', '§ 2285']

Prolongace jako „nový způsob terminace“ nájemního vztahu dle NOZ | Law Portal
Prolongace jako „nový způsob terminace“ nájemního vztahu dle NOZ
19th Srpen 2013
Dle oficiálních stránek Ministerstva spravedlnosti může zaniknout nájem bytu podle NOZ třemi způsoby. Výpovědí, odstoupením od smlouvy a nakonec asi nejběžnějším způsobem – uplynutím doby. Kromě toho, že NOZ zná i další způsoby (nejen tyto tři) zániku nájemního vztahu (např. splynutí, které známe i dnes; v NOZ ustanovení § 1993-1994), názývá ministerstvo na svých stránkách „uplynutí doby“ prolongací. Je to však ex definitione nesmysl, prolongace znamená totiž opak – prodloužení platnosti smlouvy.
Tato prolongace je u obecného nájmu v NOZ upravena v § 2230, u nájmu bytu pak v § 2285. Rozdíl oproti stávající úpravě (viz § 710 odst. 3 OZ) tkví v tom, že pokud smlouva nestanoví jinak, nájem se automaticky prodlužuje; dle stávajícího OZ je tomu naopak – pokud se nestanoví jinak, nájem takto prodloužit nelze. K nahlédnutí zde: http://obcanskyzakonik.justice.cz/smluvni-pravo/konkretni-zmeny-ve-zvlastni-casti/najem-a-pacht/
Zdroj obrazového materiálu: Flickr.com, John Kannenberg
Když NOZ stanoví, že - není-li ujednáno jinak - se nájem prodlužuje, a to pak nejvýše o dobu dvou let, jak silnou lze chápat tu možnost dispozice?
"Není-li ujednáno jinak, nájem se prodlužuje". A to maximálně na 2 roky, přičemž tato horní hranice je kogentní..? Nebo je dispozitivní vše a můžeme si sjednat, že se nájem prodlouží třeba o maximálně deset let ;)? Díky.
Tato horní hranice je kogentní, pokud se ve smlouvě o prolongaci vůbec nemluví. V takovém případě se nájem prodlouží na tutéž dobu, na kterou byl sjednán, maximálně ale na dva roky.
Mám ale za to, že ve jménu autonomie vůle se dá sjednat např. ustanovení, které bude říkat, že jestliže pronajímatel nevyzve nájemce k opuštění bytu do oněch 3 měsíců, nájem se prodlužuje o 5/7/10 let. Proč ne...
Kdyby to ustanovení říkalo totéž, jen s tím, že se nájemní vztah prodlužuje na neurčito, i to by mohlo podle mě projít.
To vše se dá najít pod dodatkem "to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného". Tato dispozice naráží pouze na dobré mravy, v tomto případě si ale myslím, že by to proti dobrým mravům nebylo.
26.11.2013 at 19:14
§ 2235/1
Zkracuje?
27.11.2013 at 14:24
Dobrý den, paní doktorko, to právě nevíme. Resp. otázkou je, co všechno spadá v § 2285 pod onu část věty za středníkem "; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného". Zda se myslí, to že
"(nájem se zásadně prodlužuje, a to maximálně na dva roky); strany si ale mohou ujednat, že se neprodlužuje", tedy prodloužení na max. 2 roky (ex lege), nebo nic (ex contractu), nebo
"nájem se zásadně prodlužuje, (ale maximálně na dva roky; nesjednají-li si strany něco jiného)"; tedy nájem se prodlouží vždy, ale dispozitivní je, na jak dlouho (ex lege dva roky, ex contractu cokoli jiného).
Na základě výkladu tohoto ustanovení potom můžeme posoudit, zda ujednání zkracuje nájemcova práva, nebo ne.
27.12.2013 at 21:41
Kolegové, mám za to, že je třeba zejména vnímat to, že "odchýlení se od normy, jejímž účelem je ochrana slabší strany v její neprospěch, vede (...) k neplatnosti", jak praví Filip Melzer s Petrem Téglem ve svém komentáři k § 1 odst. 2 NOZ (viz Velký komentář od Leges).
Mám však za to, že jiná situace je v případě nájmu prostoru sloužícího podnikání vzhledem k tomu, že podle § 2311 se § 2285 použije i pro tento subtyp nájmu. V tomto případě bych akceptoval i naprosté vyloučení aplikace § 2285.