Source: https://www.jusmeum.de/urteil/olg_brandenburg/3a699ed840b3032366b20e075041c9a807492386cc7066f90ecb614efc378f6f
Timestamp: 2018-05-24 08:20:20
Document Index: 186775309

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 3', '§ 6', 'BGH', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 1', 'BGH', '§ 97', '§ 543', '§ 3', '§ 45']

OLG Brandenburg, 4 U 208/06: OLG Brandenburg: arglistige täuschung, eigentumswohnung, kaufpreis, vermittler, bausparvertrag, vergleich, darlehensvertrag, aufklärungspflicht, verkäuferin, unterzeichnung
Urteil des OLG Brandenburg vom 15.11.2006, 4 U 208/06
4 U 208/06
OLG Brandenburg: arglistige täuschung, eigentumswohnung, kaufpreis, vermittler, bausparvertrag, vergleich, darlehensvertrag, aufklärungspflicht, verkäuferin, unterzeichnung
Arglistige täuschung, Eigentumswohnung, Kaufpreis, Vermittler, Bausparvertrag, Vergleich, Darlehensvertrag, Aufklärungspflicht, Verkäuferin, Unterzeichnung
Norm: § 1 Abs 1 HTürGG
Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 4. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 19.03.2008
Aktenzeichen: 4 U 208/06
Kreditfinanzierter Immobilienkauf: Kausalitätsvermutung einer vorangegangenen Haustürsituation; arglistige Täuschung wegen falscher Angaben zu Mietpoolausschüttungen; Aufklärungspflicht bei einem Beitritt zu einem Mietpool; Aufklärungspflicht einer Bank über die Nachteile einer Finanzierungsart
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 15.11.2006 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagen vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
1Die Kläger möchten mit ihrer Klage in erster Linie unter dem Gesichtspunkt von Schadensersatz die Rückabwicklung eines am 29.11.1995 geschlossenen Darlehensvertrages über einen Darlehensbetrag von 209.000,00 DM zur Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung in der C. Straße 24 e in B. zu einem Kaufpreis von 169.606,00 DM erreichen.
2Die erste Kontaktaufnahme zwischen dem Vermittler M. S. und den Klägern erfolgte im Oktober 1995.
3Am 03.11.1995 unterzeichneten die Kläger einen Darlehensantrag und zwei Bausparanträge. In diesem Termin wurde auch das sog. Berechnungsbeispiel vorgestellt und auf diesen Termin bezieht sich der Besuchsbericht. Gleichzeitig unterzeichneten die Kläger die Vereinbarung über die Mietenverwaltung, die von der H. GmbH am 28.12.1995 angenommen wurde.
4Am 13.11.1995 erfolgte die Annahme der Bausparanträge.
5Das notariell beurkundete Kaufvertragsangebot der A. AG datiert vom 22.11.1995; die notarielle Beurkundung der Annahmeerklärung des Kaufvertrages durch die Kläger erfolgte am 29.11.1995. Gegenstand des Kaufvertrages war eine Eigentumswohnung in der Größe von 61,30 m² in der C. Straße 24 e in B..
6Ebenfalls am 29.11.1995 unterzeichneten die Kläger den am 22.11.1995 ausgefertigten Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe von 209.000,00 DM, dieses geschlossen mit der Beklagten zu 2..
7Am 06.12.1995 erfolgte die Bestellung einer Grundschuld zu Gunsten der Beklagten zu 1.
8Am 27.12.2000 schlossen die Kläger mit der Beklagten zu 1. einen Prolongationsvertrag, mit dem die Zinsbedingungen für das Darlehen geändert wurden.
9Am 24.05.2002 widerriefen die Kläger den Darlehensvertrag und im Rahmen der Klageschrift vom 17.11.2004 den Kaufvertrag unter Berufung auf ein Widerrufsrecht nach
Klageschrift vom 17.11.2004 den Kaufvertrag unter Berufung auf ein Widerrufsrecht nach dem HWiG.
10 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in der ersten Instanz wird auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
11 Das Landgericht hat zunächst am 24.05.2006 ein klageabweisendes Versäumnisurteil erlassen. Dieses Versäumnisurteil hat es mit Urteil vom 15.11.2006 aufrechterhalten. Es hat die Klage in Bezug auf die Hauptanträge unter Schadensersatzgesichtspunkten wegen Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten geprüft und als unbegründet erachtet. Die erstinstanzlich gestellten Hilfsanträge hat das Landgericht sowohl unter dem Gesichtspunkt eines Anspruches aus § 3 HWiG als auch unter dem Gesichtspunkt eines Anspruches auf Neuberechnung des Darlehens gemäß § 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG abgelehnt.
12 Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge allerdings nur teilweise, nämlich in Bezug auf die ursprünglichen Anträge zu 1., zu 2. nebst Zug-um-Zug-Angebot, sowie zu 4. und zu 6., weiterverfolgen. Hilfsweise begehren sie nunmehr die Feststellung, dass die Beklagten zum Schadensersatz in Höhe der Differenz der Kosten für die streitgegenständliche Finanzierung und den Kosten für ein Vorausdarlehen mit Ansparung eines Bausparvertrages zu 4,17 Promille verpflichtet sind und weiter die Feststellung, dass die Kläger Zinsen auf das Vorausdarlehen nur für einen Zeitraum von 8 Jahren schulden und schließlich den Ersatz des Schadens verlangen können, der sich aus der längeren Finanzierungsdauer des vereinbarten Darlehens im Verhältnis zu einem Darlehen ergibt, das durch einen einzigen Bausparvertrag mit tariflicher Ansparung abgelöst wird.
13 Sie machen geltend, die Beratungshandlungen des Zeugen M. S., die ein einheitliches Gesamtkonzept betroffen hätten, seien den Beklagten unter dem Gesichtspunkt eines institutionalisierten Zusammenwirkens zurechenbar. Insbesondere müssten sich die Beklagten etwaige Fehl- und Falschberatungen sowie falsche Angaben zum Wert der Immobilie und zur Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieteinkünfte zurechnen lassen. Der zu zahlende Kaufpreis von 169.606,00 DM habe zum werthaltigen Anteil des Kaufpreises in Höhe von 119.414,59 DM wegen der enthaltenen Vertriebsprovision von 21,75 %, eines "Handgeldes H." von 50,00 DM/m² sowie einer Zinssubvention von 167,00 DM/m² in einem Verhältnis von 70,40 % gestanden. Der werthaltige Anteil gemessen am Bruttodarlehen betrage sogar nur 55,43 %.
14 Mit Schriftsatz vom 26.09.2007 stützen die Kläger nunmehr ihre Schadensersatzansprüche auch darauf, dass der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag des Mietpools zu keinem Zeitpunkt Ausschüttungen in Höhe der in dem Berechnungsbeispiel genannten Mieteinnahmen von 515,- DM/monatlich habe erzielen können.
15 Im Wesentlichen tragen die Kläger ferner - und dies neu - zum Gesichtspunkt des sogenannten Differenzschadens vor. Sie vertreten die Auffassung, dass die Differenz zu einer Finanzierung im Verhältnis zu einem Vorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung bei nur einem Bausparvertrag zu tariflichen Ansparkonditionen zu ermitteln sei und stützen darauf ihre Hilfsanträge. Im Übrigen nehmen sie im Wesentlichen auf den Sachvortrag in der ersten Instanz Bezug.
16 Die Kläger beantragen,
171. die Beklagten jeweils gesamtschuldnerisch zu verurteilen,
18a) an die Kläger Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 71.809,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.07.2002 zu zahlen,
19b) die Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 22.11.1995, Kontonummer 4914806/202, freizustellen,
20c) die Verurteilung zu Ziffern a) und b) erfolgt jeweils Zug um Zug gegen notarielle Übertragung des im Hause C. Straße 24e in B. gelegenen und im Grundbuch des Amtsgerichts B. von B., Blatt 22066 eingetragenen Wohnungseigentumsrechts, bestehend aus einem 7,38/1.000 Miteigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 137 bezeichneten Eigentumswohnung sowie dem an gleicher Stellte eingetragenen Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 272 versehenen Pkw-Stellplatz, frei von über die zugunsten der Berufungsbeklagten eingetragenen Grundschuld hinausgehenden Belastungen in Abteilung III.
223. Es wird weiter festgestellt, dass sich die Berufungsbeklagten hinsichtlich der im Klageantrag zu 1.c) bezeichneten Immobiliar-Rechte in Annahmeverzug befinden.
23Hilfsweise:
24Es wird festgestellt, dass die Beklagten zum Ersatz des Schadens verpflichtet sind, der sich ergibt aus der Differenz der Kosten für die streitgegenständliche Finanzierung einerseits und einer Finanzierung dergestalt, dass ein Vorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung gegen Abtretung und Ansparung eines Bausparvertrages mit einer tariflichen Ansparung von 4,17 Promille zu im Übrigen gleichen Konditionen gewährt wird. Es wird weiter festgestellt, dass die Kläger Zinsen auf das Vorausdarlehen nur für einen Zeitraum von acht Jahren und in Höhe des zwischen den Parteien für das Vorausdarlehen vereinbarten Zinssatzes schulden und die Beklagte weitere Zinszahlungen nicht verlangen kann.
25Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten auch zum Ersatz des Schadens verpflichtet ist, der sich aus der im Vergleich zu einer Finanzierung über ein Vorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung gegen Abtretung und Ansparung eines Bausparvertrages mit tariflicher Ansparung längeren Finanzierungsdauer ergibt.
26 Die Beklagten beantragen,
27die Berufung zurückzuweisen.
28 Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrages. Sie treten insbesondere auch der Rechtsauffassung entgegen, ihre Haftung ergebe sich aus einer Täuschung über in dem Kaufpreis enthaltene Innenprovisionen oder andere sogenannte Weichkosten. Auch eine die Hilfsanträge begründende Aufklärungspflicht hätten die Beklagten nicht verletzt.
29 2. Es wird festgestellt, dass die Berufungsbeklagten auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet sind, soweit er im Zusammenhang mit dem Erwerb des im Antrag zu 1.c) näher bezeichneten Wohnungseigentumsrechts steht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrages wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.
30 Die Berufung ist zulässig, in der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
31 A. Den Klägern stehen die mit den Hauptanträgen geltend gemachten Ansprüche unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
32 I. Die Ansprüche sind nicht als Schadensersatzansprüche aus c.i.c. aufgrund der Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten durch die Beklagten begründet.
33 a) Eine den Beklagten zurechenbare Verletzung von Aufklärungspflichten durch den Vermittler S. im Pflichtenkreis der Beklagten als den die Vermögensanlage in Form des Kaufs einer Eigentumswohnung finanzierenden Kreditinstituten, die die von den Klägern mit den Hauptanträgen zu 1. bis 3. der Berufungsbegründung geltend gemachten Rechtsfolgen zeitigen könnten, lässt sich nicht feststellen.
34 Dies gilt sowohl für die nach dem Vortrag der Kläger fehlende Aufklärung in Bezug auf die Bedeutung des Disagio oder die Zinssubventionierung durch die A. AG als auch für die angeblich fehlende Aufklärung über Nachteile der Kombination eines Vorausdarlehens mit zwei hintereinander anzusparenden Bausparverträgen. Selbst wenn insoweit Pflichtverletzungen als solche bejaht werden könnten – was bereits zweifelhaft ist (vgl. dazu im Einzelnen nur: Senatsurteil vom 06.09.2006 – 4 U 175/05), könnten diese nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des BGH (vgl. dazu nur: Urteil vom 20.05.2003 – XI ZR 248/02 – Rn. 27; Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – Rn. 49) allenfalls einen Anspruch auf Erstattung des Differenzschadens zur Folge haben. Etwas anderes lässt sich – entgegen der Auffassung der Kläger – auch nicht damit begründen, dass es sich bei dem durch den Vermittler S. angebotenen Anlagegeschäft um ein "Gesamtpaket" gehandelt habe. Für die Geltendmachung eines Anspruches auf Zahlung der Differenz zwischen den Kosten der Finanzierung auf der Grundlage der tatsächlich getroffenen Vereinbarung und den Kosten einer Vereinbarung, wie sie im Falle – nach Auffassung der Kläger – ordnungsgemäßer Aufklärung getroffen worden
Falle – nach Auffassung der Kläger – ordnungsgemäßer Aufklärung getroffen worden wäre, als Teil des Zahlungsantrages zu 1. fehlt es aber an einem hinreichenden Vortrag zur konkreten Höhe des Differenzschadens.
35 2. Ein Anspruch aus c.i.c. ergibt sich auch nicht aus einem Fehlen einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung nach dem HWiG. Einer solchen Belehrung bedurfte es im vorliegenden Fall bereits deshalb nicht, weil die Kläger nicht durch eine Haustürsituation zum Abschluss des Vorausdarlehensvertrages bestimmt worden sind (§ 1 Abs. 1 HWiG). Selbst wenn man trotz der Ausführungen des Klägers zu 1. im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 25.10.2006 (Bl. 2145 d. A.) überhaupt noch davon ausgehen könnte, dass die Anbahnung des Geschäfts im Oktober 1995 bzw. im Rahmen des Treffens mit dem Vermittler am 03.11.1995 im Rahmen einer Haustürsituation stattgefunden hat, reicht der Vortrag der insoweit darlegungspflichtigen Kläger nicht für die Annahme, dass die Unterzeichnung des Darlehensvertrages am 29.11.1995 noch beeinflusst durch den Überrumpelungseffekt dieser Haustürsituation erfolgt ist. Zum einen liegen zwischen der behaupteten Haustürsituation am 03.11.1995 und der Unterzeichnung des Darlehensvertrages am 29.11.1995 immerhin 26 Tage mit der Folge, dass sich nicht bereits aus einem engen zeitlichen Zusammenhang eine Vermutung für die Kausalität herleiten lässt. Darüber hinaus hatten die Kläger im Hinblick auf das bereits am 20.11.1995 erfolgte notarielle Angebot der A. GmbH und den auf den 29.11.1995 bestimmten Notartermin zur Annahme dieses Angebotes, der unstreitig vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrages stattgefunden hat, nicht nur hinreichend Zeit, sondern auch konkrete Anlässe, ihre Entscheidung für den Kauf der Eigentumswohnung und die damit verbundenen Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag nochmals zu überdenken. Es kann nach der Lebenserfahrung davon ausgegangen haben, dass sie dies auch getan und damit die letztlich bindenden Entscheidungen am 29.11.1995 unbeeinflusst von der vorangegangenen Haustürsituation getroffen haben.
36 3. Ansprüche aufgrund eines eigenen Aufklärungs- bzw. Beratungsverschuldens der Beklagten im Hinblick auf Risiken aus dem Bereich des finanzierten Geschäfts, insbesondere im Hinblick auf die – nach Auffassung der Kläger – fehlende Werthaltigkeit der gekauften Eigentumswohnung lassen sich nicht darauf stützen, zwischen den Parteien sei konkludent ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Dafür reicht der Vortrag der Kläger nicht aus. Unstreitig hat es keinen unmittelbaren Kontakt zwischen den Klägern und den Beklagten gegeben; es ist auch kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass der ausweislich des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages (Anlage D 2; Bl. 310) für die I. Immobilien … GmbH und die B. GmbH tätige Vermittler zum Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen den Beklagten und den Klägern bevollmächtigt war (zu einer entsprechenden Argumentation vgl. nur: BGH Urteil vom 12.06.2007 – XI ZR 112/05 – Rn. 11 zitiert nach juris).
37 4. Soweit eigene Aufklärungspflichten von Kreditinstituten über die Risiken des finanzierten Geschäfts unter bestimmten Voraussetzungen auch unabhängig von einem Beratungsvertrag bestehen, kann im konkreten Fall ebenfalls keine Verletzung dieser Pflichten durch die Beklagten festgestellt werden.
38 Eigene Aufklärungspflichten bestehen insoweit für ein Kreditinstitut nur, wenn es
39 a) über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt,
40 b) einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen oder begünstigt,
41 c) seine Rolle als Kreditgeber überschreitet oder
42 d) sich in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befindet (zuletzt BGH Urteil vom 22.01.2008 – XI ZR 6/06 – Rn. 16) .
43 Der Vortrag der Kläger reicht jedoch unter keinem der vorgenannten Gesichtspunkte für die Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten aus.
44 zu a)
45 Dies gilt zunächst, soweit ein konkreter Wissensvorsprung der Beklagten in Betracht zu ziehen ist.
46 aa) Die Kläger haben zwar – jedenfalls in der ersten Instanz - vorgetragen, die Beklagten hätten Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises der Eigentumswohnung gehabt. Wäre dies tatsächlich zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Eigentumswohnung gehabt. Wäre dies tatsächlich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages der Fall gewesen, hätten die Beklagten die Kläger darauf hinweisen müssen.
47 Eine sittenwidrige Überteuerung wäre jedoch nur anzunehmen, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert der Eigentumswohnung um annähernd 100 % überstiegen hätte.
48 Der Vortrag der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger in der Berufungsinstanz, wonach der der werthaltige Anteil des Kaufpreises 70,40 % des vereinbarten Kaufpreis von 169.606,- DM ausmache, legt jedoch – was in der mündlichen Verhandlung vom 10.10.2007 auch ausdrücklich erörtert worden ist – bereits nahe, dass sie sich auf eine Abweichung des Kaufpreises von dem tatsächlichen (Verkehrs-)wert der Eigentumswohnung in einer Größenordnung von annähernd 100 % nicht mehr stützen wollen.
49 Allein der Vortrag aus der ersten Instanz reichte insoweit allerdings ebenfalls schon deshalb nicht aus, weil es an hinreichenden Angaben der Kläger zu den wertbildenden Faktoren der konkreten Eigentumswohnung fehlt. Vorgetragen ist lediglich, dass es sich um eine Wohnung in einem Objekt mit insgesamt 137 Wohnungen auf einem Grundstück in "Plattenbauten" aus den Baujahren 1973 und 1975 handele. Es fehlen dagegen jegliche Angaben etwa zur Lage, Ausstattung und den sonstigen die konkrete Wohnung betreffenden Faktoren.
50 Darauf, ob es darüber hinaus an einem hinreichenden Vortrag der auch insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger für die Kenntnis der Beklagten von der sittenwidrigen Überteuerung fehlt (BGH Urteil vom 23.10.2007 – XI ZR 167/05 – Rn. 16), kommt es deshalb nicht mehr an.
51 bb) Die Kläger können ihren Anspruch auch nicht mit Erfolg darauf stützen, die Beklagten hätten sie darüber aufklären müssen, dass sie von dem Vermittler oder der A. GmbH als Verkäuferin der Eigentumswohnung durch evident grob falsche Angaben über die erzielbaren Mieteinnahmen oder über die in dem Kaufpreis enthaltenen Weichkosten bzw. mit dem Kaufpreis zu zahlende verdeckte Innenprovisionen getäuscht worden seien.
52 Insoweit trifft es zwar zu, dass eine Bank, die weiß, dass der Kreditnehmer vom Partner des finanzierten Geschäfts oder auch einem Vermittler arglistig etwa über den Zustand einer verkauften Wohnung den Mietzins etc. getäuscht worden ist, gegenüber dem Kreditnehmer zur Aufklärung verpflichtet ist. In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen dem Verkäufer, den von ihm beauftragten Vermittler und der finanzierenden Bank kommt hinzu, dass dann, wenn die Angaben objektiv evident so grob falsch waren, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung gerade zu verschlossen, eine Beweislastumkehr zugunsten des Kreditnehmers dahin eingreift, dass die Kenntnis der Bank vermutet wird (dazu grundlegend nur: BGH, Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – Rn. 50 ff.).
53 Auch insoweit fehlt es jedoch bereits an einem hinreichenden Vortrag der Kläger dafür, dass sie durch evident falsche Angaben des Vermittlers oder die A. GmbH getäuscht worden sind.
54 aaa) Auf der Grundlage des Vortrages der Kläger lässt sich nicht feststellen, dass es sich bei den Angaben, die der Vermittler S. in dem den Klägern vorgelegten sog. "Berechnungsbeispiel" vorgenommen hat um evident falsche Angaben zu den erzielbaren Ausschüttungen aus dem Mietpool handelte.
55 Zwar hat der Mietpool, dem die Kläger mit Erklärung vom 03.11.1995 beigetreten waren, ausweislich der von ihnen vorgelegten Abrechnungen für die Jahre 1995 sowie 1997 bis 2000 nie ein Ergebnis erwirtschaftet, das bezogen auf die von den Klägern erworbene Eigentumswohnung eine Ausschüttung von 515,- DM = 8,40 DM/m² ermöglichte. Die nach den Mietpoolabrechnungen festzustellenden Abweichungen von den Angaben in dem Berechnungsbeispiel reichen jedoch für die Annahme einer arglistigen Täuschung, die evident falsche Angaben voraussetzt, nicht aus.
56 Es ist zu berücksichtigen, dass für einen Rückschluss auf eine arglistige Täuschung zum Zeitpunkt der Verhandlungen mit den Klägern nur relativ zeitnah nach dem Vertragsschluss erstellte Mietpoolabrechnungen herangezogen werden können. Schon insoweit bestehen Bedenken in Bezug auf die Schlüssigkeit des Vortrages der Kläger. Diese haben zwar eine Abrechnung für das Jahr 1995 (Anlage B 5; Bl. 2565) vorgelegt, die aber weder den Aussteller erkennen lässt, noch wegen des Ausgangspunktes der "Sollmieten" auch nur annähernd verlässlich das tatsächlich erwirtschaftete
"Sollmieten" auch nur annähernd verlässlich das tatsächlich erwirtschaftete Mietpoolergebnis nachvollziehen lässt. Die weiteren Abrechnungen beziehen sich auf die Jahre 1997 bis 2000, von denen allenfalls noch denjenigen für die Jahre 1997 und 1998 eine gewisse Aussagekraft beigemessen werden kann. Die Abrechnungen für die Jahre 1999 und 2000 sind dagegen schon deshalb außer Acht zu lassen, weil sie sich auf tatsächliche Verhältnisse abbilden, die zum Zeitpunkt der Angaben in dem Berechnungsbeispiel selbst für einen Fachmann kaum zu prognostizieren gewesen wären. Dass die erzielbaren Einnahmen aus dem Mietpool Schwankungen und insbesondere den Unsicherheiten des Miet- und Wohnungsmarktes in B. ausgesetzt sein würden, war auch für die Kläger bei Abschluss der streitgegenständlichen Verträge erkennbar.
57 Legt man danach die Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1995 (diese trotz der aufgezeigten Bedenken mit dem von den Klägern selbst angegebenen Ergebnis), 1997 und 1998 zugrunde, so ergibt sich daraus, bezogen auf die Größe der Wohnung der Kläger, für das Jahr 1995 ein Ertrag von 6,78 DM/m², für das Jahr 1996 ein Ertrag von 6,62 DM/m² (333.318,98 DM x Wohnflächenfaktor : 12 : 61,30 m²) und für das Jahr 1998 ein Ertrag von 7,55 DM/m² (375.389,30 DM x Wohnflächenfaktor : 12 x 61,30 m²). Die danach festzustellenden Abweichungen im Verhältnis zu der Angabe von 8,40 DM/m² in dem den Klägern vorgelegten Berechnungsbeispiel von nur 19,28 % bezogen auf 1995, 21,19 % bezogen auf das Jahr 1997 und sogar nur 10,12 % bezogen auf das Jahr 1998 sind nicht so gravierend, dass sie den Schluss auf eine evident grob falsche Angabe in dem Berechnungsbeispiel rechtfertigen könnten.
58 bbb) Eine die Beklagten zum Schadensersatz verpflichtende arglistige Täuschung der Kläger durch evident grob falsche Angaben des Vermittlers oder der A. GmbH ist auch weder im Hinblick auf in dem von den Klägern zu zahlenden Kaufpreis für die Eigentumswohnung angeblich enthaltene versteckte Innenprovisionen, noch im Hinblick auf die insgesamt angeblich in dem Kaufpreis enthaltenen sog. "weichen Kosten" anzunehmen.
59 (1) Selbst wenn die bestrittene Behauptung der Kläger zuträfe, wonach in dem an die A. GmbH zu zahlenden Kaufpreis allein 21,75 % verstecke Innenprovisionen enthalten sind, ist dem nach dem Vortrag der Kläger als Anknüpfungspunkt in tatsächlicher Hinsicht allein in Betracht kommenden Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (D 5; Bl. 310 d. A.) insoweit eine Falschangabe nicht zu entnehmen. Die Angaben in dem Objektund Finanzierungsvermittlungsauftrag beschränken sich darauf, dass von den Anlegern über den Kaufpreis hinaus eine Finanzierungsvermittlungsgebühr von 1.180,- DM an die B. GmbH D. und eine Courtage von 3,45 % an die I. GmbH D. zu zahlen sei. Dazu, ob die Verkäuferin der Eigentumswohnung einen Teil des Kaufpreises ihrerseits für weitere Provisionszahlungen verwenden würde, gibt es dagegen keine – und damit auch keine falsche - Angabe.
60 Gerade insoweit unterscheiden sich die Angaben in dem hiesigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag von denjenigen in dem der Entscheidung des BGH vom 10.07.2007 – XI ZR 243/05 – zugrunde liegenden Fall: Die dortige Falschangabe bezog sich darauf, in welchem Umfang aus den Mitteln des zu erwerbenden Fondsanteils Provisionen zu zahlen waren, was in dem dortigen Prospekt dahin aufgeschlüsselt war, dass der Fondsanteil Kosten des Grunderwerbs und u.a. Vertriebskosten in Höhe von 6,08 % deckte, während tatsächlich – von dem dortigen Kläger behauptet – aus dem Fondsanteil nicht nur 6,08 %, sondern insgesamt 15 bis 16 % Provisionen gezahlt worden waren.
61 Steht – wie hier – nur eine in dem Kaufpreis enthaltene verdeckte Innenprovision in Rede, verbleibt es dabei, dass die Bank – ebenso wie dies für einen Verkäufer gilt – nur dann ungefragt zur Aufklärung verpflichtet ist, wenn die versteckte Innenprovision mitursächlich dafür ist, dass der Erwerbspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Eigentumswohnung, so dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung ihres Kunden durch den Verkäufer ausgehen muss (vgl. nur: BGH Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – Rn. 47, BGH Urteil vom 22.01.2008 – XI ZR 6/06 – Rn. 18). Für eine Sittenwidrigkeit im vorgenannten Sinn fehlt es jedoch – wie bereits unter aa) ausgeführt - an einem hinreichenden Vortrag der Kläger.
62 (2) Etwas anderes als für die verdeckte Innenprovision ergibt sich auch nicht, wenn man die gesamten von den Klägern behaupteten in dem Kaufpreis enthaltenen sog. "weichen Kosten" berücksichtigt. Auch insoweit ist eine eine arglistige Täuschung der Kläger begründende falsche Angabe durch den Vermittler oder die Verkäuferin nicht feststellbar. Der Weichkostenanteil macht nach dem Vortrag der Kläger zudem insgesamt nur 34,69 % des Kaufpreises aus und ist damit weder allein noch – mangels
insgesamt nur 34,69 % des Kaufpreises aus und ist damit weder allein noch – mangels hinreichenden Vortrages der Kläger im Übrigen – unter dem Gesichtspunkt einer Mitursächlichkeit geeignet, die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises zu begründen.
63 zu b)
64 Auch für eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen Schaffens oder Begünstigens eines besonderen Gefährdungstatbestandes fehlt es an einem hinreichenden Vortrag der Kläger.
65 Insbesondere liegen diese Voraussetzungen nicht im Hinblick darauf vor, dass die Beklagten gemäß § 3 des Darlehensvertrages (Anlage A 7; Bl. 36 des Anlagenbandes) die Auszahlung des Darlehens vom Beitritt der Kläger in eine Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) abhängig gemacht haben.
66 Allein diese Bedingung als solche begründet ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren noch keinen besonderen Gefährdungstatbestand. Der Senat folgt insoweit der Rechtsprechung des BGH (vgl. nur: Urteil 20.03.2007 – XI ZR 414/04 – Rn. 18/19), wonach der Beitritt zu einem Mietpool dem banküblichen Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung trägt und für den Darlehensnehmer nicht notwendig nachteilig ist, sondern auch zu einer Risikoreduzierung führt, weil das Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wird.
67 Dass mit dem Beitritt zu dem konkreten Mietpool bezogen auf die C. Straße in B. den Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages bekannte spezifische Gefahren verbunden waren wie etwa eine Überschuldung des Mietpools oder eine bereits notwendig gewordene Darlehensgewährung, für die die Kläger hätten haften müssen (BGH Urteil vom 20.03.2007 – XI ZR 414/04 – Rn. 27), haben die Kläger nicht vorgetragen. Auch für eine mit dem konkreten Mietpoolbeitritt verbundene, den Beklagten bekannte Gefahr, die darin bestanden haben könnte, dass dieser systematisch überhöhte Ausschüttungen an die Mitglieder tätigte, reicht der Vortrag der Kläger nicht aus. Allein aus dem Umstand, dass der Mietpool ausweislich der von den Klägern vorgelegten Abrechnungen für 1995 sowie 1997 bis 2000 die ihnen gegenüber in dem Berechnungsbeispiel angegebenen und in den ersten Jahren auch tatsächlich an sie ausgeschütteten 8,40 DM tatsächlich nicht erwirtschaftete, lässt sich – aus den bereits unter a) bb) aaa) ausgeführten Gründen - ein hinreichend sicherer Schluss auf den Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages bekannte systematisch überhöhte Ausschüttungen nicht ziehen.
68 zu c)
69 Ein Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagten ist ebenfalls nicht feststellbar. Dieses setzt voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Verkäufers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. nur: Nobbe, WM Sonderbeilage Nr. 1/2007, S. 32 m.w.N.). Allein die Umstände, die ein systematisches, institutionelles Zusammenwirken der Beklagten mit der A. GmbH als Verkäuferin und der H.-Gruppe als Vermittler und Verwalter der Mietpoolgemeinschaften begründen, nämlich, die Finanzierung einer Vielzahl von Eigentumswohnungskäufen in demselben Objekt, die Ausstattung der Vermittler mit Anträgen auf Abschluss der Darlehens- und Bausparverträge oder das Abhängigmachen der Auszahlung des Darlehens von dem Beitritt zu dem Mietpool, reichen für eine nach außen erkennbare Übernahme von über die Finanzierung hinausgehenden Funktionen des Verkäufers oder Vertreibers durch die Beklagten nicht aus.
70 zu d)
71 Ebenso genügt allein der Umstand, dass aus der Finanzierung einer Vielzahl von in gleicher Weise vertriebenen Wohnungen der A. GmbH auf eine entsprechende vorherige Zusage der Beklagten zu schließen sein mag, nicht für die Annahme eines aufklärungspflichtigen schwerwiegenden Interessenkonfliktes.
72 II. Die mit den Hauptanträgen verfolgten Ansprüche der Kläger lassen sich – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - auch nicht aus § 3 Abs. 1 HWiG herleiten.
73 Dies gilt schon deshalb, weil – wie unter I. 2. ausgeführt – im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden kann, dass die Kläger durch eine Haustürsituation zum Abschluss
festgestellt werden kann, dass die Kläger durch eine Haustürsituation zum Abschluss des Darlehensvertrages bestimmt worden sind.
74 B. Die – nunmehr im Berufungsverfahren zulässigerweise geänderten - Hilfsanträge der Kläger sind ebenfalls nicht begründet.
75 Auch für die mit den Hilfsanträgen verfolgten Ansprüche auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung des Differenzschadens zwischen der streitgegenständlichen Finanzierung über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das durch zwei nacheinander anzusparende Bausparverträge abgelöst werden soll, und einer Finanzierung über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das mittels eines Bausparvertrages mit einer tariflichen Ansparung von 4,17 % abgelöst würde, kommt als Grundlage nur ein Anspruch aufgrund einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten in Betracht.
76 Aufklärung über die Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart im Verhältnis zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten – etwa einer Kombination eines Festkredits mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag im Verhältnis zu einem marktüblichen Annuitätendarlehen - schuldet eine Bank grundsätzlich nur im Rahmen eines Finanzierungsberatungsvertrages (Nobbe, WM Sonderbeilage 1/2007 S. 28). Etwas anderes kann auch nicht für die hier von den Klägern in Betracht gezogenen Nachteile der Kombination zwischen einem Festkredit mit zwei in der Ansparleistung dynamisch ansteigenden, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich mit der Kombination eines Festkredits mit nur einem Bausparvertrag zu über die Laufzeit der Ansparung unveränderten üblichen Tarifkonditionen gelten. Das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien lässt sich hier – wie bereits unter A I. 1. ausgeführt - nicht feststellen.
77 Außerhalb eines eigens geschlossenen Finanzierungsberatungsvertrages ist eine kreditgebende Bank zur Aufklärung über Nachteile einer bestimmten Finanzierungsart im Vergleich zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten allenfalls dann verpflichtet, wenn sie dem Kunden statt der von ihm ausdrücklich nachgefragten Finanzierungsart von sich aus eine andere Finanzierungsmöglichkeit anbietet – etwa statt eines vom Kunden gewünschten üblichen Ratenkredits einen Festkredit in Kombination mit einer Lebensversicherung. Über diese besondere Konstellation einer vom Kundenwunsch abweichenden Empfehlung hinaus sind hauseigene Mitarbeiter einer Bank – dies übersieht das LG Karlsruhe in seiner Entscheidung vom 24.10.2007 (dort S. 9/10) - dagegen außerhalb eines Finanzierungsberatungsvertrages zur Aufklärung über Nachteile des angebotenen Finanzierungsmodells auch bei einem Kombinationsmodell von Festzinskredit und Bausparvertrag nicht verpflichtet. Eine weitergehende Verpflichtung lässt sich deshalb auch nicht daraus herleiten, dass die Vermittler im Hinblick auf die Art der angebotenen Finanzierung im Pflichtenkreis der Beklagten gehandelt haben.
78 Etwas anderes lässt sich ferner nicht damit begründen, dass es sich bei der hier vorliegenden Finanzierungsart mittels eines Festkredites in Kombination mit zwei dynamischen nacheinander anzusparenden Bausparverträgen um eine für den Darlehensnehmer in ihren Auswirkungen auf die Dauer und die nach einiger Zeit eintretende Parallelität der Belastungen mit Zinszahlungen auf das Vorausdarlehen, Ansparbeiträgen auf den zweiten Bausparvertrag und Zins- und Tilgungsleistungen auf das erste Bauspardarlehen besonders schwer zu durchschauende Finanzierungskonstruktion handelte. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 06.09.2006 (4 U 175/05 – dort S. 18/19) ausgeführt hat, ergeben sich die wesentlichen Informationen, deren die Kläger auch hier zur Beurteilung der Finanzierungskonstruktion bedurften, mit hinreichender Deutlichkeit aus den Regelungen in dem von ihnen unterzeichneten Darlehensvertrag. So ist insbesondere in § 1 des Darlehensvertrages mehrfach darauf hingewiesen, dass das Darlehen in der Vorfinanzierungszeit nicht getilgt werde, die Tilgung durch die Bausparverträge nach deren Ansparung erfolge, wobei die Steigerung der Sparraten bis zum 10. Jahr ebenso genau beziffert wird wie die auf das jeweilige Bauspardarlehen zu erbringenden Tilgungsbeiträge. Schließlich ist darauf hingewiesen, dass das Bauspardarlehen von der Zuteilung der Bausparverträge abhängig ist. Diese Angaben sind jedenfalls so deutlich, dass sie den Klägern ermöglichten, ein etwaiges Informations- oder Verständnisdefizit zu erkennen und - sei es bei den Vermittlern, den Beklagten oder auch bei fachkundigen Dritten – von sich aus um weitergehende Auskünfte nachzusuchen.
79 Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen können die Hilfsanträge der Kläger aber auch deshalb keinen Erfolg haben, weil – dies würde selbst bei Bestehen eines Finanzierungsberatungsvertrages gelten – für eine schlüssige Darlegung der Verletzung
Finanzierungsberatungsvertrages gelten – für eine schlüssige Darlegung der Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagten auch ein hinreichend substantiierter Vortrag zu den konkreten wirtschaftlichen Nachteilen der tatsächlich vereinbarten Kombination eines Festkredites mit zwei dynamischen, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich zu einem Festkredit in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen erforderlich ist. Dazu bedarf es der Darlegung sämtlicher Vor- und Nachteile der beiden Finanzierungsmodelle (so für die Darlegung eines Beratungsfehlers bei der Kombination von Festzinskredit mit einer als Tilgungsersatz dienenden Kapitallebensversicherung im Vergleich mit einem Annuitätendarlehen: BGH Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 223/03). Auch insoweit reicht der Vortrag der Kläger nicht aus. Diese haben lediglich den in der längeren Dauer der Gesamtfinanzierung und der damit einhergehenden längeren Dauer der Tilgungsfreiheit und entsprechend höheren Belastung mit Zinsen für das Vorausdarlehens bestehenden Nachteil der vereinbarten Finanzierungsart dargestellt. Darin erschöpft sich der Unterschied zwischen der vereinbarten Kombination des Festkredits mit zwei dynamischen, nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich zu einem Festkredit in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen einer Ansparung von 4,17 % jedoch nicht. Immerhin bot das tatsächlich vereinbarte Finanzierungsmodell auch Vorteile in Form einer längeren Dauer der zu erwartenden staatlichen Förderung der Ansparleistungen auf die Bausparverträge durch Zahlung vermögenswirksamer Leistungen und Gewährung von Bausparprämien und die längere Dauer der Möglichkeit zur steuerlichen Geltendmachung der (höheren) auf das Vorausdarlehen zu zahlenden Zinsen. Zwar mag es zutreffen, dass den Klägern eine abschließende Bezifferung dieser Auswirkungen im Vergleich zu den hypothetischen Auswirkungen eines Festkredits in Kombination mit nur einem Bausparvertrag zu üblichen tariflichen Bedingungen einer Ansparung von 4,17 % derzeit noch nicht möglich ist. Dies mag die Zulässigkeit der Feststellungsanträge anstelle von bezifferten Zahlungsanträgen rechtfertigen. Es ändert jedoch nichts daran, dass ein – und sei es von bestimmten hypothetischen Annahmen ausgehender – Vergleich der Vor- und Nachteile der beiden zu vergleichenden Finanzierungsmodelle schon für eine hinreichende Darlegung des behaupteten Beratungsfehlers erforderlich gewesen wäre.
80 C. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
81 Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).
82 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 189.355,50 € festgesetzt. Dieser Streitwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Zahlungsantrages zu 1. a) in Höhe von 71.809,50 €, den Wert des Freistellungsantrages zu 1. b) in Höhe von 106.860,- € (Darlehenssumme: 209.000,- DM) sowie dem Wert des Feststellungsantrages zu 2., der gemäß § 3 ZPO mit 10 % der Darlehenshauptforderung bemessen wird. Der Hauptantrag zu 3. hat wertmäßig keine eigenständige Bedeutung.
83 Die Hilfsanträge sind für den Streitwert nicht gesondert in Ansatz zu bringen; sie sind vielmehr in ihrem wirtschaftlichen Wert von den Hauptanträgen mitumfasst und betreffen deshalb denselben Gegenstand im Sinne des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG.