Source: http://www.bulletin-advokacie.cz/zprostredkovani?browser=mobi
Timestamp: 2019-10-17 07:42:12+00:00
Document Index: 41973777

Matched Legal Cases: ['§ 642', '§ 2445', '§ 2447', '§ 2450', '§ 2454', '§ 644', '§ 644', '§ 2447']

ZPROSTŘEDKOVÁNÍ :: Bulletin Advokacie
Základní ustanovení, podstatné náležitosti smlouvy
Smlouva o zprostředkování je v o. z. řazena mezi smlouvy o obstarání záležitostí pro jiného, kam jako specifický druh příkazní smlouvy přísluší.
Podle důvodové zprávy nahrazuje smlouva o zprostředkování dosavadní smluvní typ, který o. z. upravil jako smlouvu o obstarání věci (jedná se o úpravu z původní koncepce občanského zákoníku jako kodexu o službách). Úprava se inspiruje obchodním zákoníkem (§ 642 a násl.) s přihlédnutím k některým tradičním úpravám.
Smlouvou o zprostředkování se podle § 2445 o. z. zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. (Ve smlouvě je třeba identifikovat strany smlouvy a vymezit třetí osobu.)
Nemusí však být zprostředkováváno uzavření určité smlouvy, ale může být obstarána jen příležitost k uzavření této smlouvy.
Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. Odměna - provize přitom může být sjednána různým způsobem, např. pevnou částkou nebo určením výpočtu provize podle určitých kritérií apod.
Jak vidíme, zprostředkovatel v konkrétním případě může např. zprostředkovat pouze obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Zprostředkovatel se přitom zavazuje vyvíjet činnost. Pokud se takto chová a zprostředkovávaná smlouva přesto není uzavřena, nedošlo tím k porušení jeho povinnosti podle smlouvy o zprostředkování a má právo na provizi.
Podle tradiční judikatury, byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na ni nárok i tehdy, došlo-li k směně nemovitosti, pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná stanovené prodejní ceně.
Rovněž podle tradiční judikatury pro nárok zprostředkovatele na odměnu stačí, že smluvníci projevili souhlasnou vůli, že uzavírají zprostředkovatelský obchod. Lhostejno, že k uskutečnění obchodu nedošlo průtahem jedné ze zprostředkovávaných stran.
Ustanovení § 2447 odst. 1 o. z. nemluví o vzniku nároku (jak upravoval obchodní zákoník) na provizi, ale o její splatnosti. Provize je splatná hned, je-li uzavřena smlouva, jež je předmětem zprostředkování. Jak je zřejmé, v případě, že je mezi smluvními stranami ve smlouvě sjednána odkládací podmínka a provize je splatná až jejím splněním, lze sjednat i postupné splácení provize v souladu s platebními podmínkami, případně též nejzazší termín pro splacení celé provize. Může však být ujednáno i jen obstarání příležitosti. Dokazování skutečnosti, že zprostředkovatel vytvořil příležitost k uzavření smlouvy, je na jeho straně.
Je možné dohodnout, že provize náleží již při obstarání příležitosti k uzavření smlouvy nebo při jejím uzavření anebo též, že na ni vznikne právo, až teprve třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy. Bylo-li dohodnuto, že právo na provizi vznikne, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, pak je třeba splnění této povinnosti.
Je též možno dohodnout velmi náročnou povinnost pro zprostředkovatele, a to, že za splnění povinnosti ze zprostředkovávané smlouvy ručí.
Činnost zprostředkovatele v rozporu se smlouvou a v souladu se smlouvou
Nárok na provizi podle ustanovení § 2450 o. z. nevzniká, jestliže je zprostředkovatel v rozporu se smlouvou činný pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy. To platí i o úhradě nákladů. Pokud činnost pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy není v rozporu se smlouvou, pak se na takovou činnost toto ustanovení nevztahuje a zprostředkovatel má právo na provizi i na úhradu nákladů.
Prvorepubliková judikatura k tomu uvedla, že pokud nebylo nic jiného ujednáno a nevylučují-li se navzájem zájmy stran, jichž má zprostředkovatel dbát, není mu zabráněno, aby nepřijal příkaz od obou stran a dal si od obou slíbit odměnu, takže když obě strany použily jeho služeb, může zpravidla žádat od každé celou odměnu s ní ujednanou.
Zákon tedy ukládá zprostředkovateli povinnost uschovat pro potřebu zájemce doklady, jichž nabyl v souvislosti se zprostředkovatelskou činností, a to po dobu, po kterou mohou být tyto doklady významné pro ochranu zájmů zájemce. Protože tato povinnost platí pochopitelně i po splnění závazku ze zprostředkovatelské smlouvy tak, aby se vyloučily eventuální spory o tom, kdy končí doba, kdy jsou doklady ještě významné, lze zde dát přednost případné dohodě o délce doby při uzavření smlouvy. Doba, po kterou mohou být tyto doklady významné (např. vzhledem k běhu záručních nebo promlčecích lhůt) se bude lišit podle povahy těchto dokladů a podle předmětu zprostředkované smlouvy.
Důvěryhodnost třetí osoby
Zprostředkovatel neručí za plnění závazku třetích osob, s kterými zprostředkoval uzavření smlouvy (ručení za splnění závazku třetích osob však může být případně sjednáno - viz výše; to však nebude typické); nesmí však navrhovat zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Takové pochybnosti může např. získat při plnění povinností třetích osob v předchozích případech.
Zákon tedy zakazuje zprostředkovateli navrhovat uzavření smlouvy s osobou, o níž by měl vědět (např. z jiných obchodních případů, které s ní uskutečnil), že ohledně splnění jejich závazků je důvodná pochybnost. Porušení povinnosti obecně je přitom sankcionováno možností uplatňovat náhradu škody.
Této otázce doby se věnovala i judikatura z první republiky. Stanovila, že zprostředkovatelská smlouva o prodeji stroje, jež nebyla časově omezena ani odvolána, může být zprostředkovatelem plněna i po drahné době.
Právo na provizi po zániku závazku
Právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy - viz § 2454 o. z.
Podle znění tohoto ustanovení pokud zprostředkovatel splnil svůj závazek, pak vzniku práva zprostředkovatele na provizi nebrání skutečnost, že teprve po zániku závazku ze smlouvy o zprostředkování je s třetí osobou uzavřena smlouva, popřípadě splněna smlouva, na kterou se vztahovala jeho zprostředkovatelská činnost. Podmínkou ovšem je, že k uzavření smlouvy došlo po dříve vyvíjené činnosti zprostředkovatele. Jde o řešení, které se osvědčilo již podle právní úpravy provedené obchodním zákoníkem.
Jak je zřejmé z našeho pojednání, lze široce využít smluvní volnosti a provést smluvní ujednání podle okolností daného případu a vůle smluvních stran. Dispozitivní úprava může být přitom v jednotlivých otázkách předlohou či vodítkem vhodných smluvních řešení.
Pokud zprostředkovatel neprokáže, popř. nenavrhne takové důkazy, z nichž by vyplývalo, že zájemci poskytl informaci o příležitosti uzavřít nájemní smlouvu s určitou osobou, s níž jako zprostředkovatel jednal, popř. neprokáže, že nájemní smlouva poté zájemcem uzavřená s touto osobou byla uzavřena na základě jeho zprostředkovatelské činnosti, nevznikne mu nárok na provizi dle § 644 obchodního zákoníku.
Pozn.: Problematiku § 644 - 647 obchod. zák. upravuje § 2447 - 2450 o. z.