Source: http://www.condominionews.com/2016/08/ripartizione-della-spesa-per-la_8.html
Timestamp: 2017-07-23 14:35:01+00:00
Document Index: 2165267

Matched Legal Cases: ['art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1123', 'art. 1125', 'art. 1126', 'art. 1125', 'art. 1125', 'art. 1123', 'art. 1125']

Condominio News - Il condominio a portata di mano: Ripartizione della spesa per la manutenzione della superficie di utilità condominiale che funge anche da lastrico di copertura
Follow @CondominioNews_ lunedì 8 agosto 2016
Ripartizione della spesa per la manutenzione della superficie di utilità condominiale che funge anche da lastrico di copertura
Fatta sempre salva una diversa disciplina di ripartizione della spesa contenuta nel regolamento di condominio di tipo contrattuale o nel titolo (Cass. 15093/13 caso relativo ad un giardino pensile), in un certo senso invertita rispetto al caso del lastrico solare è l’ipotesi in cui una superficie di utilità condominiale (cortile e/o giardino condominiale o passaggio comune) sia destinata a fungere da copertura di locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini (per esempio boxes, cantine etc). Appare evidente come applicare nella fattispecie l’art. 1126 c.c.condurrebbe a conseguenze del tutto esagerate ed esorbitanti. Per tale motivo la Corte di Cassazione ha stabilito, nella specie, che occorra fare ricorso ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. (che disciplina il riparto delle spese nel caso di volte e soffitti), sulla scorta della più generale regola di cui all’art. 1123 comma 2 c.c. (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012). In realtà la giurisprudenza di legittimità sul punto prima di confermare con citate sentenze l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., ha assunto vari orientamenti che possono cosi riassumersi:
1° orientamento: applicazione del criterio di cui
all’art. 1126 c.c. in virtù dell’equiparazione alla
terrazza a livello (1/3 a carico di condomini e
2/3 della proprietà sottostante) in quanto la funzione
di copertura risulta essere principale e non
sussidiaria (Cass. 3542/1994; Cass. 11283/1998;
Cass 13858/2001; Cass. 110296/2003);
2° orientamento: nel confermare il principio di
cui al precedente orientamento, ha statuito che
la parte soprastante (cortile e/o giardino) non
costituisce una semplice copertura ma è dotato
di una propria autonomia strutturale e funzionale
che ne obbliga il proprietario a sopportare l’intera
spesa (Cass. 7472/2001). Nel caso di specie
è stata decisa la seguente ripartizione in applicazione
in parte sia dell’art. 1125 che 1126 c.c.:
a) spese di rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile e di viali pedonali e carrai, sono a totale carico del proprietario del giardino stesso, (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota),b) spese riguardanti la guaina sottostante devono essere ripartite per 1/3 a carico del proprietario del giardino (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota) ed i restanti 2/3 a carico dei condomini sottostanti, nel caso di specie i proprietari dei soli boxes. Questo perché pur essendo il giardino soprastante comune e di suo comune a tutti anche in via potenziale, la guaina svolge una funzione di copertura del corpo boxes.
3° orientamento (preferibile): applicazione integrale in via analogica dell’art. 1125 c.c. in quanto stante l’utilità assolta dal bene comune (cortile e/o giardino) si verifica “un’applicazione partico lare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2 c.c.” e non può essere equiparato al lastrico solare (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012) con la conseguenza che la spesa sarà ripartita in misura del 50% tra i condomini (parte di calpestio) ed il restante 50% a carico della proprietà sottostante che gode della c.d. copertura. Infine, si pensi al caso in cui un giardino/terrazzo in proprietà esclusiva assolva, oltre alla funzione di calpestio, alla funzione di copertura di una sola proprietà esclusiva sottostante. In questo caso l’applicazione all’art. 1125 c.c. in via analogica è molto facilitata in quanto la situazione di fatto è equiparabile a quella espressamente disciplinata dal predetto articolo.
lastrico solare,