Source: https://openjur.de/u/332104.html
Timestamp: 2020-02-24 15:37:53
Document Index: 165446566

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 3', '§ 818', '§ 3', '§ 7', '§ 812', 'BGH', '§ 3', '§ 817', '§ 817', '§ 291', '§ 817', '§ 813', '§ 813', '§313', '§ 3', 'BGH', '§ 3', '§3', '§ 280', '§ 246', '§ 812', '§3', '§ 134', '§ 12', '§ 306', '§ 817', '§817', 'BGH', '§ 813', '§ 813', '§ 3', '§ 246', '§ 128', '§ 305', '§ 305', '§ 305', '§ 7', '§ 2', 'BGH', '§ 306', '§ 349', '§ 349', '§ 305', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 7', '§ 4', '§ 3', '§ 3', '§ 6', '§ 3', '§ 7', '§ 7', '§ 6', '§ 3', '§ 6', '§ 3', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 6', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 7', '§ 3', '§ 7', '§ 3', '§ 307', '§ 307', '§134', 'BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', '§ 9', 'BGH', '§ 307', '§ 1', '§ 3', '§ 307', '§ 6', '§ 3', '§ 3', '§ 307', '§ 307', '§ 3', '§ 306', '§ 306', '§ 3', '§ 273', '§ 3', '§ 3', '§ 307', '§ 7', '§ 3', '§ 7', '§3', '§ 7', '§ 7', '§ 3', '§ 307', '§ 307', '§ 91', '§ 101', '§ 709', '§ 63', '§ 3']

LG München I, Urteil vom 05.05.2011 - 11 O 14092/10 - openJur
Urteil vom 05.05.2011 - 11 O 14092/10
LG München I, Urteil vom 05.05.2011 - 11 O 14092/10
openJur 2012, 115963
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird zunächst auf 71.393,17 € festgesetzt, für die Zeit ab 19.11.2010 (Eingang Klageerhöhung) stattdessen auf 86.576,28 €.
I.) Unstreitiges
Der Kläger und seine damalige Lebensgefährtin (nachfolgend: Zedentin) schlossen am 29.5.2007 einen Bauträger-Kaufvertrag mit der Beklagten über eine Wohnung, die der Kläger für 631.900,-- € kaufte, und zwei TG-Stellplätze, die die Zedentin für 59.800,-- € kaufte.
Die Zedentin hat dem Kläger ihre bereicherungsrechtlichen Ansprüche abgetreten (K 8, Blatt 6). Im Zeitpunkt, der der letzten mündlichen Verhandlung entspricht, hat sie vorsorglich auch Schadenersatzansprüche abgetreten (Schriftsatz Kläger 6.4.2011, Seite 1, K 14 a), wie der Kläger bereits im Verhandlungstermin angekündigt hatte (Blatt 139, vorletzter Absatz).
Die Objekte waren belastet mit einer Grundschuld zugunsten der A-Bank, Nennbetrag 84.000,-- €.
Die A-Bank ist in diesem Prozess die Streithelferin: Sie ist mit Schriftsatz vom 2.2.2011 dem Rechtsstreit beigetreten (Blatt 83).
Die Beklagte zog Raten ein (K 2, K 3), und zwar
- beim Kläger 189.570,-- €
- bei der Zedentin 17.940,-- €,
und gab dafür im Sommer 2007 Bürgschaften (K 2) beim Notar in Verwahrung (K 1)
Der Notar teilte am 3.3.2009 dem Kläger und der Zedentin mit, die Fälligkeitsvoraussetzungen nach § 3 Absatz 1 MaBV lägen vor (Blatt 3,4), und er werde die Bürgschaft der Beklagten zurückgeben (K 4). Beigefügt übersandte der Notar eine Pfandfreigabeerklärung der A Bank im Sinne von § 3 Absatz 1 Nr. 3 MaBV, so genannte Lastenfreistellungserklärung (K 5).
Dann bezahlten der Kläger (Blatt 5) und die Zedentin (Blatt 6) weitere Raten, die ihnen die Beklagte berechnete (K 7).
Nach der Abtretung forderte der Kläger (am 2.7.2010) von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises nebst Nutzungsersatz für die Zinsen, die die Beklagte erspart habe. Hierfür setzte er Frist bis zum 12.7.2010 (Blatt 6, K 9). Der Kläger erneuerte diese Aufforderung unter Fristsetzung zum 26.7.2010 (Blatt 6, K 10). Der Kläger schrieb dazu, dass die Beklagte statt einer Rückzahlung auch eine "MaBV-konforme Bürgschaft" stellen oder eine "MaBV-konforme Lastenfreistellung" überreichen könne, oder aber die Grundschulden der A.- Bank am Objekt löschen könne (Blatt 6).
II.) Der Kläger bringt vor:
Er könne die ersparten Zinsen von der Beklagten herausverlangen, weil er einen Nutzungsersatzanspruch gegen die Beklagte nach §§ 818 Abs. 1, 817 S. 1 BGB habe. Denn diese habe unter Verstoß gegen §§ 3, 7, 12 MaBV und 134 BGB die Kaufpreisraten entgegengenommen (Blatt 8).
Hilfsweise stütze er die Klage auf einen Schadenersatzanspruch auf Erstattung eigener Zinsen in Höhe von mindestens 4 % (Blatt 7), die der Kläger und die Zedentin hätten erzielen können, wenn sie das vor Fälligkeit bezahlte Kapital derweil anders angelegt hätten.
Die Beklagte habe die Raten zu Unrecht vereinnahmt, weil sie dabei gegen §§ 7 und 3 MaBV verstoßen habe.
Denn sowohl die Lastenfreistellungserklärung als auch die Bürgschaft seien ungenügend gewesen, jedoch mit ihrem Inhalt wirksam.
Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass die von der Streithelferin verwendeten Klauseln überraschend oder AGB-widrig seien. Erstens verstoße ein solcher Einwand gegen Treu und Glauben (Blatt 66). Zweitens dürfe die Bürgschaft nicht geltungserhaltend um jene Klauseln bereinigt werden, die gegen die Sicherungsinteressen des Erwerbers nach MaBV verstoßen (Blatt 66). Drittens seien die Klauseln nicht schon deshalb als AGB unwirksam, weil sie die Voraussetzungen der MaBV untergrüben, denn die verwendende Bank (Streithelferin) unterliege in eigner Person schließlich nicht den Beschränkungen der MaBV.
Der Bürgschaftstext bestehe zwar aus allgemeinen Geschäftsbedingungen der Streithelferin, hingegen sei die Lastenfreistellungserklärung zwischen der Beklagten und der Streithelferin ausgehandelt im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter, nämlich des Klägers und der Zedentin. Der Kläger und die Zedentin hätten aber an der Lastenfreistellung nicht mitgewirkt (Schriftsatz vom 6.4.2011 S. 3/4, für sich unstreitig), und daher werde "mit Nichtwissen bestritten, dass es sich bei der Lastenfreistellungserklärung überhaupt um allgemeine Geschäftsbedingungen der Streithelferin handele. Es sei "davon auszugehen", dass die Beklagte mit der Streithelferin die Bedingungen der Lastenfreistellung individuell ausgehandelt habe und sodann die einzelvertragliche Vereinbarung zwischen Beklagter und Streithelferin lediglich für die jeweiligen Käufer gleichlautend ausgefertigt wurde. Das mache rechtlich aber noch keine allgemeine Geschäftsbedingung aus (Schriftsatz 6.4.2011, S. 4).
Zwar sei es eine Pflicht der Beklagten, dem Kläger die Lastenfreistellungserklärung beizubringen, und hierzu sei die Streithelferin Erfüllungsgehilfin der Bank. Aber bei einem echten Vertrag zugunsten Dritter sei die Wirksamkeit von AGB stets nur im Deckungsverhältnis (Beklagte ./. Streithelferin, also zwischen Vollkaufleuten), nicht aber im Valutaverhältnis (Beklagte ./. Kläger) zu prüfen (Schriftsatz vom 6.4.2011, Seite 6).
Der Anspruch ergebe sich aus § 812 BGB (Blatt 67). Rechtsgrund für eine Entgegennahme sei der Bauträgerkaufvertrag nicht, da er nicht zur vorzeitigen Entgegennahme berechtigte.
a.- (das Personen-Argument)
Die Mängel der Bürgschaft und Lastenfreistellung würden nicht durch Anwendung des AGB-Rechts ausgemerzt, denn die Bank (Streithelferin A) sei als Verwenderin nicht an dem Maßstab "MaBV-Konformität"zu messen, da sie in eigener Person der MaBV (die überdies kein Zivilrecht ist) nicht unterliegt (Blatt 120, zuletzt wiederholt im Schriftsatz vom 6.4.2011, S. 5).
b.- (das Argument "fehlender Automatismus")
Eine Klausel sei nicht automatisch deshalb AGB-rechtlich unwirksam, weil sie der MaBV widerspricht (Blatt 120/121, BGH VII ZR 240/06 zu OLG Nürnberg 22.2.2006, 4 U 2591/05). Anderenfalls könne praktisch keine Klausel mehr MaBV-widrig sein, da sie bei unangemessener Abweichung von der MaBV immer durch die AGB-Kontrolle ausgemerzt würde (Schriftsatz 6.4.2011, S. 3/4).
c.- (das Günstigkeits-Argument)
Außerdem könne sich die Gegenseite nicht auf die AGB-rechtliche Unwirksamkeit der von der Streithelferin A gestellten Klauseln berufen, da diese den Kläger begünstige, nämlich die Fälligkeit der Kaufpreisraten ausschließe (Blatt 121).
d.- (das Argument "Verbot geltungserhaltender Reduktion")
Ferner stelle sich bei der Lastenfreistellungserklärung sehr wohl das Problem geltungserhaltender Reduktion. Da diese verboten sei, halte der Kläger den gesamten Vorbehalt für unwirksam, kraft dessen die Bank bei Nichtvollendung des Bauwerks die Wahl treffen kann, ob sie den Kaufpreis bis zum anteiligen Bauwerkswert auszahlt oder die Grundschuld löschen lässt (Blatt 121). Was an die Stelle einer solchen unwirksamen Bestimmung treten solle, sei nicht ermittelbar, da es ein gesetzliches (zivilrechtliches) Leitbild der Lastenfreistellung nicht gebe und die MaBV selber kein Zivilrecht ist (Blatt 121).
Enthalte nämlich die Lastenfreistellung keine Regelung für den Fall der Nichtvollendung so widerspreche sie § 3 Abs. 1 S. 3 MaBV (Blatt 121, OLG Karlsruhe 12 U 232/09)
e.- (das rechtspolitische Argument "Verbraucherschutz").
Effektiver Verbraucherschutz erfordere die Wertung, dass die "den Kläger benachteiligenden Klauseln in der Bürgschaft und der Lastenfreistellungserklärung sicherlich nicht geeignet sind, die Fälligkeit des Kaufpreises zu erzeugen" (Blatt 122).
Wer hingegen die Klauseln im Wege der AGB-Kontrolle um die unangemessenen Elemente bereinige und dem Erwerber ansinne, die Raten zu bezahlen, der zwinge den Erwerber, sich im Folgeprozess mit dem Bürgen über die AGB-Widrigkeit von dessen Klauseln streiten zu müssen (Schriftsatz vom 6.4.2011, Seite 6); das dürfe nicht sein. Dem Erwerber sei "somit allein damit geholfen", wenn die MaBV-widrigen Klauseln in der Bürgschaft bzw. Lastenfreistellungserklärung gerade nicht als taugliche Absicherung eingestuft werden und man daher schon dem Bauträger die Berechtigung abspricht, die Raten zu vereinnahmen (ebd.).
Daneben bestehe ein Anspruch aus § 817 S. 1 BGB.
Rechtsfolge sei, dass die Beklagte gemäß §§ 817 S. 1, 819 Abs. 2, 818 Abs. 4 "alternativ verschärft nach den allgemeinen Vorschriften" hafte (Blatt 23), nämlich §§ 291, 288 S.1 BGB, somit mindestens auf Zinsen für die entgegengenommenen Zahlungen in Höhe von 5 % über Basiszins (Blatt 23). Außerdem hafte die Beklagte aus §§ 817 S. 1, 818 Abs. 1 BGB unmittelbar auf die tatsächlich durch sie ersparten Zinsen (Blatt 23).
Insbesondere habe die Beklagte leichtfertig gehandelt, d.h. bewusst die Augen davor verschlossen, dass sie zur Entgegennahme der Raten nicht berechtigt gewesen sei (Blatt 24/26), wobei an die Leichtfertigkeit - so man sie überhaupt für erforderlich hält – keine überhöhten Anforderungen zu stellen seien: Sich in der MaBV auszukennen, sei Kernbereich des Bauträgers (Blatt 25, Blatt 67) und der Beklagten auch aus langjähriger Erfahrung geläufig (Blatt 71). Ebenso sei es ureigene Bauträgeraufgabe, eigenständig zu prüfen, ob Zahlungen, die der Bauträger entgegennehmen möchte, fällig im Sinne der MaBV sind.
Das Verhalten der Bank sei der Beklagten zuzurechnen, da sie sich dieser zur Erfüllung ihrer eigenen Verbindlichkeit bediene, nämlich den Klägern lastenfreies Eigentum zu verschaffen (Blatt 25, Blatt 71/72), und die Bank stelle wissentlich ihr eigenes Interesse an Risikominimierung über das berechtigte Anliegen der Käufer, MaBV-konform abgesichert zu werden (Blatt 26).
Die Beklagte könne durch den rechtzeitigen Abschluss entsprechender Verträge mit der sie finanzierenden Bank sicherstellen, dass diese MaBV-konforme Bürgschaften und Lastenfreistellungen herausgibt (Blatt 68, Blatt 69). Deren Text habe die Beklagte – insoweit unstreitig – auch gekannt (Blatt 69/70). Wolle sich die Beklagte hingegen jeden Einflusses auf diese Inhalte begeben haben, so habe sie es an jedweder organisatorischen Vorkehrung fehlen lassen, die für die Sicherung des Erwerbers nötig war. Damit liege gerade angesichts dessen vorsätzliches Handeln nahe (Blatt 70).
Die Beklagte könne sich auch nicht auf die Komplexität der Rechtslage berufen, da sie vorliegend insgesamt 11 Verstöße gegen die MaBV zu verantworten habe (Blatt 125). Warnhinweise der Bundesnotarkammer habe sie nicht beachtet, gängige Mustertexte nicht benutzt (Blatt 125). Die Verstöße seien zum Teil evident (Blatt 126).
§ 813 Absatz 2 BGB zeige, dass eine Leistung vor Fälligkeit grundsätzlich kondizierbar sein muss, da sonst § 813 Absatz 2 BGB überflüssig wäre (Blatt 23). Der Bautenstand führe nicht über §313 Absatz 2 BGB zum Kondiktionsausschluss (Blatt 72), denn solange die Voraussetzungen von §§ 3 Abs. 1, 7 MaBV nicht vorliegen, ist dem Bauträger verboten, auch nur Teilzahlungen entgegen zu nehmen, daran ändere auch der Bautenstand nichts. Das beklagtenseits zitierte Urteil BGH VII ZR 268/05 sei nämlich zu einem Fall ergangen, wo es nur an den Voraussetzungen des § 3 Absatz 2 MaBV gefehlt habe, nicht aber an denen des §3 Absatz 1 MaBV (Blatt 73/74, OLG München NJW-RR 2001, 13 und OLG Karlsruhe 12 U 232/09).
Die Beklagte hafte alternativ auf Schadenersatz (§ 280 BGB), worauf man die Klage im Sinne einer Hilfsbegründung stütze wegen entgangener Zinsen.
Zur Höhe des Anspruchs sei auszuführen:
Die Beklagte hafte verschärft auf 5 % über Basiszins (Blatt 26), so dass der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht insgesamt 63.226,18 € beanspruchen könne (Blatt 27). Oder sogar 74.331,54 € (Schriftsatz vom 6.4.2011, Seiten 7/8).
Oder aber man stelle auf die Herausgabe ersparter Finanzierungszinsen (7 %) der Beklagten ab, dann ergebe sich sogar der höhere Betrag von 71.393,17 € aus eigenem und abgetretenem Recht. Das ist die ursprüngliche Klageforderung in der Hauptsache. (Blatt 28). Oder gar: von 86.576,28 € (Blatt 78/79), das ist die erhöhte Klageforderung (Blatt 80). Wenn die Beklagte die 7 % pauschal bestreite, sei das unsubstanziiert (Blatt 122). Es lägen seit dem Börsengang der Beklagten hinreichende Anhaltspunkte für weit höhere Finanzierungskosten vor (Blatt 122/123). Die Beklagte solle ihren Darlehensvertrag mit der Streithelferin vorlegen, das solle das Gericht ihr aufgeben (Blatt 123).
Avalkosten seien nicht gegenzurechnen, da die Bürgschaft nichts tauge und die Streithelferin daher in dieser Höhe der Beklagten Schadenersatz schulde (Blatt 123).
Oder man rechne mit der Hilfsbegründung "Schadenersatz" entgangene Habenzinsen aus (Blatt 77/78), was für Kläger und Zedentin zusammen immerhin noch derzeit 49.472,72 € ergebe (Blatt 79/80).
Kläger und Zedentin hätten das Objekt komplett eigenfinanziert und hätten das für die vorzeitigen Zahlungen aufgewandte Geld produktiv angelegt und damit Gewinne erzielt, die ihnen durch das – zu vermutende und evidente – Verschulden der Beklagten entgangen seien (Blatt 76, Parteieinvernahme des Klägers, Zeugin ..., Blatt 126).
Entgangene Habenzinsen von 4 % seien ein nach § 246 BGB gesetzlich anerkannter Mindestschaden (Blatt 76/77, OLG Karlsruhe 12 U 232/09, OLG München 17 U 2623/09). Erträge von 4 % hätte man mit Aktien erzielt (Blatt 127).
Hypothetische Kapitalertragssteuern seien nicht gegenzurechnen, denn wenn das Gericht den Schadenersatzbetrag zuspreche, müsse er hernach ohnehin versteuert werden (Blatt 127).
Der Kläger und die Zedentin hätten zuvor Vermögen angelegt gehabt. Diese Anlagen habe man für die Anschaffung des Objekts aufgelöst, diese hätten aufrecht erhalten werden können, wenn die Beklagte die Raten nicht abgefordert hätte, und dann hätte man Erträge erwirtschaftet durch Aktien und Gold (Schriftsatz 6.4.2011, S. 2/3, K 16).
III.) Anträge:
Der Kläger hatte in der Hauptsache zunächst 71.393,17 € verlangt (Blatt 1). Er beantragt klageerhöhend (Blatt 80) zuletzt (Blatt 138 unten):
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag von 86.576,28 € nebst 5 % Zinsen über Basiszins aus 70.335,67 € seit 27.7.2010 bis Rechtshängigkeit sowie aus 71.292,17 € seit Rechtshängigkeit bis zur Rechtshängigkeit der Klageerweiterung sowie aus 86.576,28 seit Rechtshängigkeit der Klageerweiterung zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger eine Nebenforderung in Höhe von 2.714,03 € nebst 5 % über Basiszins seit 27.7.2010 zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt Klageabweisung, ebenso die Streithelferin.
IV.) Die Beklagte, sekundiert von der Streithelferin, bringt vor:
Die Klage sei unbegründet, denn der Kläger und die Zedentin hätten MaBV-konforme Sicherungen erhalten, so dass die Beklagte die Zahlungen zu Recht vereinnahmt habe.
Außerdem wären etwaige Verstöße der Bürgschaft und der Lastenfreistellungserklärung, da es sich jeweils – unstreitig – um AGB der Streithelferin A handelt, denknotwendig zugleich unwirksam, nämlich als überraschende Klauseln oder als solche, die den Erwerber unangemessen benachteiligen.
Lasse man sie hiernach entfallen, ergäbe sich denknotwendig das Ergebnis, dass die Bürgschaft und die Lastenfreistellung MaBV-konform sind.
Im einzelnen gelte:
Aus § 812 BGB ergebe sich ohnehin kein Anspruch, da Rechtsgrund der Zahlungen ja der Bauträgerkaufvertrag sei. Es könne nicht sein, dass der Kläger einerseits "wertige" Sicherheiten erhält und andererseits Rückzahlung der besicherten Raten verlange (Blatt 85/86).
Eine solche Konstellation liege auch den klägerseits zitierten obergerichtlichen Judikaten jeweils meist nicht zugrunde (Blatt 86). Diese bezögen sich im wesentlichen auf Fehler des Bauträgervertrages (z.B.: Ratenstaffel verstößt gegen §3 Absatz 2 MaBV, Bürgschaft fehlt völlig, Vormerkung ist nicht eingetragen), und ließen deswegen die Wirksamkeit des Zahlungsplans im ganzen entfallen.
Entscheidend sei aber, dass der Kläger hier Beanstandungen aus seinem Rechtsverhältnis zur Streithelferin A geltend macht (nämlich Defizite der Bürgschaft und der Lastenfreistellung); der Kläger übersehe gelegentlich, dass beide (Bürgschaft und Lastenfreistellungserklärung) auch dann als solche wirksam bleiben, wenn einzelne Klauseln hieraus gegen den Standard der MaBV verstoßen würden (Blatt 87/88).
a.- (zum Personen-Argument):
Es sei zuzugeben, dass die Bank selbst nicht der MaBV unterliegt. Doch übernehme sie Bürgschaften und gebe eine Lastenfreistellungserklärung ab mit dem Anspruch, dass diese MaBV-konform sein sollen, und einen solchen Schutz könne der Kläger als Bürgschaftsempfänger auch erwarten.
b.- (zum Argument "MaBV-widrig heißt nicht automatisch AGB-widrig"):
Daher sei die Frage, ob der Kläger durch einzelne Gestaltungen unangemessen benachteiligt werde, am Standard der MaBV zu messen, auch wenn die Bank dieser selbst nicht unterliegt (Blatt 89) und eine inhaltsgleiche Gestaltung nach § 134 BGB i.V.m § 12 MaBV zugleich nichtig wäre, soweit der Bauträgervertrag sie enthielte.
c.- (zum Günstigkeits-Argument):
Der Kläger beanstande Klauseln, die ihm ungünstig seien. Daher könne die Beklagte ebenso wie die Streithelferin A sich wirksam darauf berufen, dass die Klauseln – wenn nicht MaBV-konform – als AGB unwirksam wären. Hierauf könne sich der Verwender nur dann nicht berufen, wenn die Klausel – sofern wirksam – dem Kläger günstig wäre.
d.- (zum Argument "Verbot geltungserhaltender Reduktion"):
Dass die Bürgschaft und die Lastenfreistellung für sich genommen wirksam seien und lediglich um etwaige Diskonformitäten gegenüber dem MaBV-Standard zu bereinigen seien, habe mit geltungserhaltender Reduktion der einzelnen Klauseln nicht zu tun (Blatt 90), sondern folge aus § 306 BGB, da es sich bei den Texten (Bürgschaft und Lastenfreistellung) um AGB der Streithelferin A handelt (Blatt 89), die darauf zu untersuchen wären, ob sie den Erwerber überraschen oder/und unangemessen benachteiligen.
e.- (zum Argument "Verbraucherschutz"):
Ließe man in solchen Fällen die Verträge der Erwerber mit der Bank (Bürgschaft und Lastenfreistellungserklärung) insgesamt unwirksam sein, so wäre der Erwerber völlig schutzlos gestellt; diese Kontrollüberlegung zeige, dass beide Verträge wirksam bleiben, selbst wenn sie in einzelnen Punkten nicht ganz den von der MaBV geforderten Schutz vermitteln würden (Blatt 88).
Aus § 817 BGB ergebe sich kein Anspruch, denn selbst wenn die Beklagte durch die Entgegennahme der Raten gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hätte, wäre dies ohne positive Rechtskenntnis geschehen, die §817 BGB indes voraussetze (Blatt 51/52). Daran zweifle auch die klägerseits zitierte Entscheidung des OLG Karlsruhe (20.5.2010, 12 U 232/09) nicht (Blatt 97).
Die Beklagte habe im übrigen noch nicht einmal leichtfertig gehandelt, denn die beanstandeten Texte seien vom Notar und von der Streithelferin (einer deutschen Großbank) tausendfach verwendet und geprüft (Blatt 114). Die hier interessierende Konstellation sei auch noch nicht höchstrichterlich entschieden, nämlich die Besonderheit, dass der Kläger nicht im Bauträgervertrag selbst, sondern in den Sicherungsinstrumenten Bürgschaft und Lastenfreistellung Defizite erblickt und ausnahmslos Verstöße sieht, die gerade nicht im Rechtsverhältnis "Bauträger ./. Erwerber" angelegt sind (Blatt 114). Das Vorbringen des Klägers zeige, dass die hier diskutierten Rechtsfragen dogmatisch durchaus unterschiedlich betrachtet werden können. Gerade weil hier nicht "ein Blick auf den Vertrag und ein Blick in die MaBV" genügen, um den Fall zu lösen, könne der Kläger, selbst wenn seine Beurteilung der Rechtslage zuträfe, nicht erwarten, dass ein Bauträger "die hier in Rede stehenden Problemfelder" erkennt (Blatt 114).
Die vom Kläger herangezogenen Entscheidungen beträfen wesentlich leichter ersichtliche Verstöße des Bauträgers, der im Fall Düsseldorf (14.10.2008 I-23 U 36/08) eine MaBV-widrige Ratenstaffel vereinbart und im Fall München (17.6.1999, 19 U 6498/98, NJW-RR 2001, 13) die Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht abgewartet hatte (Blatt 94). Komme man vorliegend zu unzulässigen Vorbehalten der Lastenfreistellungserklärung, so handele es sich dabei jeweils um Rechtsfragen, die in der einschlägigen Literatur kontrovers diskutiert werden (Blatt 95/96).
Davon abgesehen habe ein etwaiger Rückforderungsanspruch ohnehin nur so weit reichen können, wie den Raten noch kein entsprechender Baufortschritt gegenüber gestanden habe (Blatt 52, BGH VII ZR 268/05), entsprechend könne der Kläger dann auch nur aus diesem Volumen Zwischenzinsen verlangen (Blatt 52), denn insoweit greife nach der vorzitierten Rechtsprechung der Rechtsgedanke des § 813 Absatz 2 BGB. Den Raten sei – insoweit unstreitig – der gebührende Baufortschritt gegenübergestanden (Blatt 52 unten).
Bereicherungsansprüche seien wegen § 813 Absatz 2 BGB gesperrt. Der Kläger wohne – insoweit unstreitig – in der abgenommenen Wohnung. Der Baufortschritt sei erzielt (Blatt 98) und deshalb keine ungesicherte Vorleistung des Klägers anzunehmen. Auch § 3 Absatz 1 MaBV wolle den Kläger letztlich nur vor einer solchen schützen.
Auch ein Schadenersatzanspruch bestehe nicht.
Die Beklagte habe keine Pflicht verletzt, sondern die Beträge entgegen nehmen dürfen (Blatt 53). Sehe man es anders, so gelte auch hier: Bürgschaft und Lastenfreistellungserklärung seien um etwaige Defizite nach AGB-Recht zu bereinigen und daher im Ergebnis voll wirksam. Habe die Beklagte hiernach vollwertige und MaBV-konforme Sicherheiten gestellt, so scheide auch dann eine Pflichtverletzung aus.
Anderenfalls treffe sie jedenfalls kein Verschulden (Blatt 53). Soweit die Abläufe überhaupt ihrem Einflussbereich unterlagen, habe sie mit der erforderlichen Sorgfalt gehandelt.
Im übrigen sei zur Schadenshöhe nicht ausreichend vorgetragen. "Hilfsweise" bestreite man den klägerseits behaupteten Schaden von 37.936,-- € des Klägers und von 3.559,53 € bei der Zedentin. Beide hätten nämlich – insoweit unstreitig – in einer Finanzierungsbestätigung Ende Mai 2007 angegeben, dass das Objekt in Höhe von 500.000,-- € mit Eigenkapital finanziert sei; hiernach habe nur noch ein Fremdfinanzierungsvolumen von 191.700,-- € bestehen können (Blatt 53). Dass Kläger und Zedentin sich voll aus Eigenmitteln finanziert hätten, bestreite man hingegen (Blatt 118). Beide hätten das Kapital nicht anderweit angelegt und im übrigen auch keine 4 % Zinsen erzielt. Die Rechtsprechung habe eine Schätzung in solchen Fällen zwar an § 246 BGB orientiert, aber solche Entscheidungen stammten aus einer Hochzinsphase, während im hier interessierenden Zeitraum mehr als 1 % nicht zu erzielen gewesen wäre (Blatt 118).
Schließlich sei die Klage schon "unzulässig" gewesen, soweit der Kläger Schadenersatzansprüche der Zedentin liquidieren wolle, denn solche habe ihm diese in K 8 (noch) nicht abgetreten gehabt, sondern laut K 8 lediglich Bereicherungsansprüche (Blatt 99).
Zur Höhe des Anspruchs sei vorzutragen:
Die Beklagte hafte ohnehin nicht verschärft auf 5 % über Basiszinssatz. In dieser Höhe habe sie sich auch nichts erspart (Blatt 116).
Die Beklagte habe nicht Zinskosten von insgesamt 63.226,18 oder gar 71.393,17 € erspart (Blatt 53, Blatt 98). Sie habe erstens "nicht Finanzierungszinsen in klägerseits angegebener Höhe erspart", zweitens seien 7 % "nicht marktüblich" (Blatt 116, SV).
Jeder Ersparnis seien aber Avalkosten der Beklagten gegenzurechnen (Blatt 116) in Höhe von 5.380,67 € bezogen auf den Kläger und 509,20 € bezogen auf die Zedentin (Blatt 117).
Die entgangenen Zinsen (Schadenersatzanspruch) bestreite man, nämlich dass der Kläger oder die Zedentin den Kaufpreis aus eigenen liquiden Mitteln bestritten hätten – es könnten ja genauso gut Gelder Dritter (Familie) sein (Blatt 100/101). Bezeichnenderweise bringe der Kläger nicht vor, wie die Beträge zuvor angelegt gewesen sein sollten. Ein Ertrag von 4 % sei nicht erzielbar gewesen und werde von den Obergerichten auch nicht schematisch angenommen (Blatt 101). 4 % seien im hier fraglichen Zeitraum nicht erzielbar gewesen (Blatt 101, SV). Der Kläger übersehe im übrigen, dass er auf Zinsen Kapitalertragssteuer hätte zahlen müssen in Höhe von 25 % mindestens (Blatt 101).
V.) Prozessuales:
Die Kammer hat im Termin vom 15.2.2011 die Sach- und Rechtslage Punkt für Punkt mit den Erschienenen gut zwei Stunden lang erörtert (Blatt 130/139) und sich mit ihnen dann auf eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren geeinigt (Blatt 140). Der anberaumte Verkündungstermin musste aus dienstlichen Gründen einmal um zwei Wochen nach hinten verlegt werden, die Frist des § 128 Absatz 2 Satz 3 ZPO ist indes nicht abgelaufen.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat in der Hauptsache keinen Anspruch auf Herausgabe oder Schadenersatz. Daran scheitern auch die Nebenforderungen, insbesondere auf Verzugs- und Rechtshängigkeitszinsen.
Die Beklagte hat in der Hauptsache weder ersparte Zinsen herauszugeben noch dem Kläger entgangene Zinsen zu ersetzen. Denn die Raten hat die Beklagte weder zu Unrecht noch vorzeitig bezogen.
Der Kläger und die Zedentin waren gemäß dem von der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vorgesehenen Standard besichert, denn die Sicherungsinstrumente (zunächst Bürgschaft, dann Lastenfreistellungserklärung)
-erfüllten zum Teil diesen Standard,
-zum Teil erfüllten sie ihn nicht, aber diese Einschränkungen werden durch Gestaltungen vermittelt, die allgemeine Geschäftsbedingungen der Streithelferin waren und im Wege der Klauselkontrolle entfallen.
In beiden Fällen ist die rechtliche Folge dieselbe (weshalb das Gericht die Frage zum Teil dahinstehen lassen konnte), nämlich: dass die Sicherungsinstrumente sich im Ergebnis als MaBV-konform erweisen. Darauf kann sich die Beklagte berufen, ohne sich treuwidrig zu verhalten. Auch allgemeine Verbraucherschutzerwägungen stellen dies Ergebnis nicht durchgreifend in Frage.
98Entgegen der Rechtsansicht des Klägers sind auch die Klauseln der Lastenfreistellungserklärung rechtlich unzweifelhaft als allgemeine Geschäftsbedingungen der Streithelferin einzustufen, die diese gemeinsam gegenüber dem Kläger und der Zedentin verwendet hat. Dies gilt gerade dann, wenn man dem tatsächlichen Vorbringen des Klägers (Schriftsatz vom 6.4.2011) folgt: Haben nämlich die Beklagte und die Streithelferin diese Klauseln miteinander ausgehandelt und hat die Streithelferin sodann diesen Text in den Rechtsverkehr gebracht und die Beklagte jeweils diese Erklärung den Erwerbern beigebracht, so war dies Teil eines Gesamtkonzepts, über das die Beteiligten im Bilde waren und das allseits so gewollt war. Die Freistellungserklärung wendet sich ihrem Wortlaut nach zwar grundsätzlich an jedermann, da es um dingliche Rechte geht und sie als "Allgemeine Freistellungserklärung" überschrieben ist (K 5). Die Freistellungserklärung soll aber nach dem übereinstimmenden Willen von Erwerber, Bauträger und Bank dazu dienen, den Erwerber abzusichern. Sie ist daher in erster Linie ein Versprechen der Bank an den Erwerber. Es kann offen bleiben, ob es sich um einen echten oder unechten Vertrag zugunsten des Erwerbers als Dritten handelt oder – wohl am ehesten – um einen einseitig verpflichtenden Vertrag der Bank mit dem Erwerber. Denn die Lastenfreistellung soll jedenfalls den Erwerber berechtigen, und zwar gerade gegenüber der Streithelferin. Damit ist der Erwerber "andere Vertragspartei" im Sinne von § 305 Absatz 1 BGB und die Streithelferin "Verwenderin" gegenüber dem Erwerber.
Sähe man dies anders, so müsste man die §§ 305 ff erweiternd auslegen oder analog anwenden, wie dies z.B. für einseitige Erklärungen vorgeschlagen wird, die durch Abweichung von gesetzlichen Leitbildern die Stellung des Kunden schwächen (Palandt-Grüneberg § 305 Rn 6). Das Ergebnis wäre das selbe.
Im einzelnen ist hierzu in der von den Parteien gewählten Reihenfolge und Gliederung auszuführen:
I.- Verstoß gegen § 7 MaBV
1.- (Verzicht auf Einrede der Vorausklage).
Unstreitig steht in der Bürgschaft: "Darüber hinaus ist eine Inanspruchnahme aus dieser Bürgschaft nur möglich, wenn und soweit der Verkäufer den durch diese Bürgschaft gesicherten Anspruchs schriftlich anerkannt hat oder durch rechtskräftiges Urteil zur Zahlung eines Betrages in Erfüllung des gesicherten Anspruchs verurteilt worden ist" (K 2). Andererseits ist die Bürgschaft (K 2 S. 1) als "selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit …" formuliert.
Der Kläger bringt vor, demgemäß enthalte die Bürgschaft keinen Verzicht auf die so genannte Einrede der Vorausklage (Blatt 9/10), was aber nach § 2 Abs. 2 S. 3 MaBV erforderlich wäre. Also sei die Bürgschaft nicht ausreichend.
Die Beklagte wendet ein, die Bürgschaft sei ausdrücklich als selbstschuldnerisch formuliert (K 2 S. 1 unten). Die zitierte Klausel werde – soweit sie unwirksam sei – nicht Vertragsbestandteil, da sie überraschend sei (Blatt 42, BGH VII ZR 276/05). Die beanstandete (im Bauträger-Kaufvertrag nicht enthaltene) Klausel entfalle dann aus dem Bürgschaftsvertrag, die Bürgschaft bleibe im übrigen wirksam und sichere den Kläger daher weiterhin in dem Umfang, den die MaBV insoweit vorschreibt.
Dabei gehe es nicht um geltungserhaltende Reduktion der beanstandeten Klauseln, sondern: Wären sie unwirksam, würden sie voll entfallen, aber die Bürgschaft bleibe nach § 306 BGB im übrigen wirksam (Blatt 117).
Die Streithelferin ergänzt: gesetzliches Leitbild einer Bankbürgschaft sei § 349 HGB, also eine selbstschuldnerische Bürgschaft (Schriftsatz vom 7.4.2011, Seite 5). Somit könne eine Klausel, die das Merkmal "selbstschuldnerisch" beseitigen oder einschränken wolle, in einer Bankbürgschaft sehr wohl der AGB-Kontrolle unterliegen (ebd., entgegen der vorläufigen Rechtsauffassung des Gerichts - Blatt 130 -).
Die Klausel ist nicht als AGB unwirksam, da sie zwar entgegen dem Leitbild der Handelsgeschäfts-Bürgschaft (§ 349 HGB) an der Einrede der Vorausklage festhält, aber schon nicht in den Vertrag einbezogen ist und daher den "Weg zur AGB-Kontrolle" gar nicht mehr antritt (§ 305 c Abs. 1 BGB).
Die Klausel ist nämlich überraschend. Denn da auf Seite 1 die Bürgschaft als "selbstschuldnerische" etikettiert wird und sich auf Seite 2 im Text eine dem krass widersprechende Einschränkung findet, braucht der Geschäftsgegner des Verwenders mit letzterer nicht zu rechnen. Das Gericht hat hierauf hingewiesen (Blatt 131).
Die Klausel ist nach alledem schon nicht wirksam einbezogen und kann daher denknotwendig nicht gegen die MaBV verstoßen. Der Kläger und die Zedentin waren somit nicht hierwegen unzureichend gesichert, und die Beklagte hat nicht hierwegen zu Unrecht die Raten in Empfang genommen.
2.- (Austausch von Sicherheiten "Bürgschaft gegen § 3 Abs. 1 MaBV")
Die Bürgschaft erlischt ihrem Wortlaut nach (K 2 S. 2 Mitte) automatisch, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen des § 3 MaBV eintreten (Blatt 10), ist also auflösend bedingt. Insbesondere will sie erlöschen, "… wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind und ein den auf vorgenanntes Konto geleisteten Zahlungen entsprechender Bautenstand im Sinne von § 3 Absatz 2 MABV erreicht ist..."
Der Kläger meint, daher sei die Bürgschaft unzureichend, weil § 7 Absatz 1 S.4 MaBV, der ein Austauschrecht des Bauträgers vorsieht, damit denknotwendig voraussetze, dass der Erwerber die Bürgschaft allenfalls durch Herausgabe verliert. Da die Bürgschaft den Bauträger auch von den Verpflichtungen der §§ 4 und 6 MaBV (zweckentsprechende Verwendung und getrennte Verwaltung der Mittel) befreien solle, entstehe eine Sicherungslücke zulasten des Erwerbers, wenn die Bürgschaft nach Eintritt der Voraussetzungen von § 3 MaBV automatisch erlischt und noch nicht sichergestellt ist, dass der Bauträger das Geld zweckentsprechend verwendet und getrennt verwaltet.
Die Beklagte wendet ein, der Kläger übersehe, dass die Bürgschaft nur einen Rückzahlungsanspruch des Klägers, und zwar einzig in Ansehung der ersten Kaufpreisrate sichert (Blatt 43). Sie trete an die Stelle der Notarsbestätigung im Sinne von § 3 Absatz 1 MaBV, wie § 6 Ziffer 2 des Vertrages (K 1) zeige. Die Bürgschaft sichere nicht Ansprüche auf Rückzahlung späterer Raten. Es handele sich lediglich um einen Sicherheitentausch (Blatt 44), der den Kläger nicht benachteilige und laut MaBV zulässig sei.
Der Beklagten ist hierin beizutreten. Die Erlöschensklausel benachteiligt den Erwerber vorliegend nicht unangemessen, ist also wirksam. Umgekehrt verstößt sie nicht gegen § 3 MaBV. Der Kläger und die Zedentin waren insoweit nicht unzureichend besichert, so dass die Beklagte nicht hierwegen zu Unrecht die Raten vereinnahmt hat.
3.- (Wechselwirkung Bürgschaft-Lastenfreistellung)
Die Lastenfreistellung (K 5) hängt ihrem Wortlaut nach davon ab, dass "… eine von uns evtl. zugunsten des Käufers gegenüber einem Dritten im Rahmen der Käuferfinanzierung übernommene Bürgschaft und/oder gegenüber dem Käufer übernommene Bürgschaft gemäß § 7 MaBV nicht mehr besteht und die Bürgschaft(en) an uns zurückgegeben wurde(n)".
Der Kläger meint: Der Erwerber werde auch durch die Abhängigkeit zwischen Bürgschaft und Lastenfreistellung benachteiligt, gemessen am Standard der MaBV: Die Bürgschaft "muss" erlöschen, damit der Erwerber die Lastenfreistellung erhält. Denn so wie die Lastenfreistellungserklärung (K 5) formuliert ist, wird die Bank nur dann das Objekt von Lasten freistellen, wenn die Bürgschaft nach § 7 MaBV nicht mehr besteht (Blatt 11/12) und der Bank zurückgegeben wird. Wolle also der Erwerber aus der Bürgschaft vorgehen, bekomme er keine Lastenfreistellung (Blatt 12).
Die Beklagte wendet ein, auch hier übersehe der Kläger, dass die Bürgschaft nur zur Sicherung des Anspruchs auf etwaige Rückzahlung gerade und nur der ersten Rate diene (Blatt 44), somit nicht zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen. Der Vertrag sieht vor, dass sie "zurückzugeben" ist, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen nach § 6 Ziffer 1 a) bis c) des Vertrages vorliegen.
Die Streithelferin ergänzt dies wie folgt:
Was die Bürgschaft sichern solle, sei unter Berücksichtigung des Bauträger-Kaufvertrags zu ermitteln. Wenn die Bürgschaft nur als vorläufiger Ersatz für die noch fehlende Absicherung nach § 3 Absatz 1 MaBV gestellt sei (so wie hier nach K 1 § 6), dann sichere sie nur den lastenfreien Erwerb, nicht aber Rechte wegen Baumängeln. Lediglich soweit die Bürgschaft an die Stelle einer Absicherung nach § 3 Absatz 2 MaBV trete – vorliegend nicht – , sichere sie auch Ansprüche wegen Mängeln des voranschreitenden Bauwerks (Blatt 91/92, BGH VII ZR 206/09). Denn ohne Bürgschaft gälte ja gleichfalls, dass die Sicherungsinstrumente nach § 3 Absatz 1 MaBV den Erwerber nicht vor den Folgen etwaiger Baumängel schützen würden. Eine Bürgschaft, die die Sicherungsinstrumente nach § 3 Absatz 1 MaBV (vorläufig) ersetzen soll, könne also keinen weiter gefassten Schutzzweck haben (Blatt 92).
Im übrigen berücksichtige der Bauträgervertrag in § 6 Abs. 3 Buchstabe a) zutreffend die Besonderheit, dass es sich um ein Umbauvorhaben handelt und der Bau allein wegen der vorhandenen Altbausubstanz als "begonnen" gelten darf(Blatt 93).
Dem Standpunkt der Beklagten und der Streithelferin ist beizutreten. Die Bürgschaft schützte vorliegend nie vor Baumängeln (vgl. auch BGH 9.12.2010, VII ZR 206/09, IBR 2011, 88), denn sie war nur das Surrogat für die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen, nicht für den Baufortschritt.
Die Klausel verstößt sonach nicht gegen die MaBV. Ein Sicherungsdefizit des Klägers und der Zedentin bestand insoweit nicht, so dass die Beklagte nicht hierwegen zu Unrecht Raten vereinnahmt hat.
4.- (Bürgschaftserlöschen mit Rückgabe)
Die Bürgschaft erlischt ihrem Wortlaut (K 2 am Ende) nach spätestens mit ihrer Rückgabe.
Der Kläger meint (Blatt 12/13 und Blatt 131): Das verstoße gegen das in der MaBV normierte Erfordernis, dass die Bürgschaft unbefristet sein müsse. Denn wenn sie "durch den Realakt der Rückgabe erlischt" sei sie "nicht mehr unbefristet".
Oder (Schriftsatz vom 6.4.2011): Es sei "darauf hinzuweisen, dass nach allgemeiner Auffassung sowohl Befristungen als auch Bedingungen, seien sie aufschiebend oder auflösend bedingt, gegen §§ 3, 7 MaBV verstoßen". Beide würden nämlich dazu führen, dass "die Grundlage zur Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber (die Sicherung der Lastenfreiheit gemäß § 3 Abs. 1 MaBV bzw. die Bürgschaft gemäß § 7 MaBV) nachträglich entfällt". Damit wäre "die Lastenfreistellung nicht nachhaltig gesichert" und auch bei einer "aufschiebend oder auflösend" erklärten Bürgschaft wäre eine "nachhaltige Sicherung nicht gewährleistet" (Schriftsatz 6.4.2011, S. 7).
Die Beklagte wendet ein: Die Klausel entspreche dem Mustertext einer Bürgschaft nach Anlage 7 MaBVvW und sei schon deshalb nicht unwirksam (Blatt 45). Bezüglich der ersten Rate gebe es ein Sicherungsbedürfnis des Klägers spätestens in jenem Zeitpunkt nicht mehr, in dem der Kläger die Notarbestätigung über das Vorliegen der Voraussetzungen von § 3 MaBV samt Lastenfreistellungserklärung erhalten habe (Blatt 46). Und wenn die Bürgschaft per Rückgabe erlösche, habe das mit einer Befristung nichts zu tun (Blatt 131).
Letzterem ist beizutreten. Das Gericht hat darauf hingewiesen (Blatt 131). Befristungen bestehen darin, dass man das Ende einer Zeitspanne (Frist) kennt oder rechnerisch ermitteln kann. Wer nur weiß, dass eine Bürgschaft durch Rückgabe erlischt, kann dieser Information einen Erlöschenszeitpunkt weder entnehmen noch ihn anhand der vorgenannten Angabe berechnen.
Was der Kläger im Schriftsatz vom 6.4.2011 noch zu "auflösend oder aufschiebend bedingten Bedingungen" als Argument heranziehen will, überzeugt nicht: Wenn der Erwerber durch eine Bürgschaft so lange und so gut wie nötig besichert wird und die Bürgschaft sodann zurückgibt, entfällt nicht nachträglich die Besicherung, an die die Fälligkeit der zwischenzeitlich gezahlten Raten geknüpft war. Die Gestaltung "Erlöschen durch Rückgabe" begründet kein Sicherungsdefizit des Erwerbers gegenüber dem Standard der MaBV.
Die Rückgabe-Klausel verstößt somit nicht gegen die MaBV. Die Sicherung des Klägers und der Zedentin war insofern nicht lückenhaft, so dass die Beklagte nicht hierwegen zu Unrecht Raten eingezogen hat.
5.- (Erlöschen durch Inanspruchnahme der Bürgin seitens des Käufer-Kreditors)
Die Bürgschaft will nach ihrem Wortlaut erlöschen, "soweit wir aus einer Bürgschaft, die wir dem kaufpreisfinanzierenden Kreditgeber des Käufers gestellt haben, in Anspruch genommen werden" (K 2 S. 2).
Der Kläger meint: Die Bürgschaft sei auch deshalb unzureichend, weil sie erlöschen soll, falls die Bürgin vom Kreditgeber des Käufers in Anspruch genommen wird (Blatt 13, K 2). Denn wenn die Streithelferin nicht nur dem Kläger (Käufer), sondern zugleich der käuferfinanzierenden Bank gebürgt hat (und von dieser in Anspruch genommen wird), dann sei dies ein rein zufälliges Zusammenfallen, dürfe aber nicht vermischt werden mit den Vertragsverhältnissen aus dem Bauträgerkaufvertrag, insbesondere dürfe es nicht dazu führen, dass das Kapital des Käufers den Schutz des § 7 MaBV nur noch eingeschränkt genießt.
Außerdem meint der Kläger: Es sei unklar, was der Rechtsgrund jener Bürgschaft sei, aus der die Bank hier in Anspruch genommen zu werden befürchte (Blatt 132).
Die Beklagte meint, es liege in der Hand des Käufers, wie er sich finanziert. Bediene er sich zur Kaufpreisfinanzierung zufällig der Bürgin, so liege das nicht in der Einfluss-Sphäre des Bauträgers (Blatt 45).
Die Klausel ist nach Auffassung des Gerichts nicht unklar, denn die Streithelferin hat in ihrem Bürgschaftstext (K 2 Seite 2, vorletzter Spiegelstrich) deutlich genug gemacht, dass sie den Fall meint, selbst von der käuferfinanzierenden Bank aus irgendeiner Bürgschaft in Anspruch genommen zu werden. Da das nur eine Bürgschaft sein kann, die der Erwerber seiner (der käuferfinanzierenden) Bank zu stellen hatte oder haben wird, weiß der Erwerber denknotwendig stets, um welchen Rechtsgrund es sich handelt.
Aber die Klausel benachteiligt den Erwerber unangemessen in der Weise, dass der von der MaBV angestrebte Standard, den der Kläger von der Streithelferin erwarten kann, ihm vorenthalten bleibt.
Zwar trägt auch der Erwerber zur Doppelrolle der Bank (Bürgin für Kauf/Bürgin für Erwerb) bei, wenn er seinen Kauf bei jener Bank finanziert, die ihm für den Bauträger bürgt. Ebenso ist zuzugeben, dass die Bank im Grundsatz ein anerkennenswertes Interesse haben wird, eine doppelte Inanspruchnahme zu vermeiden.
Die Klausel verstößt dennoch gegen den Sicherheitsstandard der § 3 ff MaBV:
Denn erstens begibt sich auch die Bank ihrerseits freiwillig in eine Doppelrolle, wenn sie sowohl für die Käuferfinanzierung als auch für den Bauträgererwerb bürgt.
Zweitens und vor allem benachteiligt es den Erwerber in unfairer Weise, dass die ihm gestellte Bürgschaft bereits in dem Zeitpunkt erlöschen soll, in dem die Streithelferin auch nur in "Anspruch genommen" wird – was ja nicht heißt, dass sie "erfolgreich" in Anspruch genommen wird. Kann sie die Inanspruchnahme seitens der käuferfinanzierenden Bank abwehren, bleibt dennoch die Bürgschaft erloschen. Das schießt über jedes schützenswerte Ziel der Streithelferin weit hinaus.
Hierauf kommt es aber im Ergebnis nicht an, denn der Kläger und die Zedentin waren ausreichend besichert. Das ergibt sich aus folgender rechtlicher Alternativerwägung:
Wenn die Klausel beanstandungsfrei wäre, dann weil sie insbesondere nicht gegen die Erwartung des Erwerbers verstieße, gemäß dem Standard der MaBV besichert zu werden. Waren aber Kläger und Zedentin insoweit stets ausreichend besichert, so war die Beklagte insoweit nicht gehindert, die Raten entgegen zu nehmen.
Da die Klausel indessen nach Ansicht der Kammer gegen den Standard der MaBV und damit gegen die legitimen Erwerberinteressen verstößt, ist sie als AGB der Streithelferin unwirksam:
Zwar ergibt sich die Unwirksamkeit nicht schon "automatisch" aus der Abweichung von der MaBV, denn an diese ist die Streithelferin persönlich nicht gebunden, und die MaBV regelt auch nicht etwa ein "gesetzliches Leitbild des Bauträgervertrages" (ein solches existiert nach Ansicht der Kammer nicht).
148Aber die Unwirksamkeit folgt daraus, dass die Streithelferin mit der Klausel die berechtigten Erwartungen des Erwerbers (Klägers) unterläuft, die sich aus seinen – auch der Streithelferin bekannten – Sicherungsinteressen ergeben. Dies verstößt gegen Treu und Glauben (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB) und gefährdet den Zweck der hier interessierenden Bürgschaft, der nach dem Verständnis aller Beteiligter dahin gehen sollte, einen MaBV-konformen Schutz des Klägers zu schaffen (§ 307 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Das Gericht hat hierauf hingewiesen (Blatt 135).
Die Klausel verstößt sonach wegen ihrer eigenen Unwirksamkeit nicht gegen die MaBV.
Nicht überzeugend ist der Einwand des Klägers, wenn im Ergebnis jede MaBV-widrige Klausel nach AGB-Recht aus einer Vertragsgestaltung eliminiert würde, gäbe es fast schon begrifflich keine Konflikte zivilrechtlicher Gestaltungen mit der MaBV (Schriftsatz vom 6.4.2011, Seite 4/6), während es doch umfangreiche Rechtsprechung der Obergerichte zu Verstößen gegen die MaBV gebe. Damit meint der Kläger Entscheidungen, in denen der Bauträgervertrag selbst Gestaltungen enthielt, die gegen die MaBV verstießen; da diese schon nach §134 BGB nichtig sind, kommt es in solchen "klassischen" Fällen auf keinerlei AGB-Kontrolle mehr an. Hier geht es hingegen um Sicherungsinstrumente der Streithelferin, die der MaBV selbst nicht unterliegt und die Gestaltungsfreiheit zulasten einer Vielzahl von Erwerbern einseitig in Anspruch nimmt. Darum ist nicht ersichtlich, was die Kammer hindern sollte, konsequent AGB-Recht anzuwenden.
Genauso wenig überzeugend ist der Einwand des Klägers, auch der BGH habe bestätigt, "dass eine Klausel in einer Lastenfreistellung AGB-konform sein kann, ohne dass über deren Vereinbarkeit mit § 3 Abs. 1 MaBV entschieden wurde"(zuletzt im Schriftsatz 6.4.2011, Seite 6). Dem hierzu angezogenen Beschluss des Bundesgerichtshofs (VII ZR 240/06) ist hingegen schlicht folgendes zu entnehmen: Der BGH hatte das Urteil OLG Nürnberg 22.2.2006, 4 U 2591/05 vorliegen sowie eine Nichtzulassungsbeschwerde hiergegen. Letztere weist der BGH zurück und begründet seine Entscheidung ausdrücklich nicht, sondern weist nur "darauf hin, dass sich hier nicht die Frage stellt, ob die verwendete Klausel den Anforderungen der MaBV entspricht". Das OLG Nürnberg hatte sich indes in dem angegriffenen Urteil nirgends mit der Frage beschäftigt, ob die verwendete Klausel den Anforderungen der MaBV entspricht. Diese Frage mag der Nichtzulassungsbeschwerdeführer aufgeworfen haben – das OLG Nürnberg hatte lediglich eine Klausel in einer Lastenfreistellungserklärung daraufhin geprüft, ob sie gegen (damals) § 9 AGBG verstieß. Dabei hatte es abgestellt auf die "Interessen der normalerweise an solchen Geschäften beteiligten Kreise" und gefordert, dass "die Interessen der Erwerber" …zu berücksichtigen seien. Die Entscheidungen BGH und OLG Nürnberg bieten nirgends Argumente gegen die Annahme, dass die "Interessen der Erwerber" davon geleitet sein werden, mindestens so besichert zu werden, wie das die MaBV den Bauträgern vorschreibt. Diese naheliegende Erwägung hat mit "Automatismus" nichts zu tun. Das Gericht hat darauf hingewiesen, Blatt 136.
Auf den Entfall der Klausel darf sich die Beklagte berufen.
Verwender der Klauseln aus der Bürgschaft ist unumstritten allein die Streithelferin. Der Verwender kann sich auf die Unwirksamkeit eigener allgemeiner Geschäftsbedingungen dann nicht berufen, wenn diese dem Geschäftsgegner günstig sind. Geschäftsgegner ist vorliegend der Kläger. Die hier interessierende Klausel (und weitere, dazu nachfolgend) ist dem Kläger im Verhältnis zur Streithelferin ungünstig, weil sie ihn gegenüber der Streithelferin benachteiligt.
Es kommt nicht darauf an, dass der Kläger die Klausel "günstig" findet, solange er lediglich daran denkt, daraus im vorliegenden Prozess gegen die Beklagte Argumente zu generieren. Dass die Klausel ihm ungünstig (im Rechtssinne) ist, wird augenfällig, wenn man an einen imaginären Aktivprozess des Klägers gegen die Streithelferin denkt. Das Gericht hat hierauf hingewiesen (Blatt 136). Gerade der Kläger "sieht"sich in diesem Sinne auch durch die Klauseln benachteiligt, worauf er in seinem Vortrag immer wieder abstellt; auch hierauf hat das Gericht eigens hingewiesen (Blatt 137, 1. Absatz).
Diese Ausführungen zum "Berufen-Dürfen" gelten auch nachfolgend, soweit das Gericht die AGB-rechtliche Unwirksamkeit von Klauseln feststellt (und nicht jedes Mal wieder eigens diese Frage diskutiert).
Bezüglich der Lastenfreistellungserklärung (auf die später näher einzugehen ist) kann zwar neben der Streithelferin auch die Beklagte die darin enthaltenen Klauseln mit der Streithelferin entwickelt haben, aber gegenüber dem Kläger ist "Verwenderin" allein die Streithelferin. Denn gegenüber dem Erwerber nimmt nur sie einseitig Gestaltungsfreiheit in Anspruch, um ihre Lastenfreistellungspflicht zu dessen Nachteil gegenüber jenem Standard zu reduzieren, den ein Erwerber üblicherweise erwartet, nämlich den gemäß MaBV. Und die Interessen der Erwerber wären selbst dann zu berücksichtigen, wenn sie insoweit nicht als vertragsschließende, sondern nur als leistungsberechtigte Dritte anzusehen sein sollten (so auch ausdrücklich die vom Kläger zitierte Entscheidung OLG Nürnberg 22.2.2006, 4 U 2591/05).
Auch rechtspolitische Argumente des Verbraucherschutzes rechtfertigen keine andere Entscheidung.
Zwar meint der Kläger: Wenn die Gerichte Bürgschaften und Lastenfreistellungserklärungen wie hier per AGB-Kontrolle "reinwüschen" von erwerberfeindlichen Gestaltungen, so könnten die Banken sich versucht sehen, solche Gestaltungen in großer Zahl zu verwenden und abzuwarten, wie die Gerichte darauf reagieren. Die Bauträger werden dann im Zweifel wenig motiviert sein, gegenüber den Sicherungsgebern auf durchgängig MaBV-konformen Sicherungsinstrumenten zu bestehen. Derweil hätten die Erwerber in Aktivprozessen gegen die bürgenden Banken und ebenso gegen die Bauträger einen schweren Stand.
Dem ist aber entgegenzusetzen:
Wenn die Gerichte in den Prozessen wie dem vorliegenden (Erwerber gegen Bauträger) verbraucherfeindliche Gestaltungen der bürgenden Banken trotz deren AGB-widrigkeit für zivilrechtlich wirksam erachten würden, so müssten die Gerichte konsequenterweise die gleiche Ansicht auch in Prozessen von Erwerbern gegen bürgende Banken betätigen. Das würde den Erwerbern (Verbrauchern) noch viel ärger schaden, da diese sich dann an vorgedruckten Klauseln der Banken festhalten lassen müssten, die sie unangemessen benachteiligen. Das unterliefe jede Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB und würde daher bedeuten, dass ein Kernstück verbraucherschützender Gesetzgebung nicht mehr griffe. Das Gericht hat hierauf hingewiesen (Blatt 137 Mitte).
Verbraucherschutz ist im übrigen nicht dazu da, von Gerichten durch politische praeter-legem-Argumente in Zivilurteilen über vermögensrechtliche Streitigkeiten erkämpft zu werden. Das wäre noch nicht einmal bei rein politischer Betrachtungsweise erforderlich, da die Möglichkeiten der §§ 1, 3 UklaG zur Verfügung stehen, wenn es darum geht, zu verhindern, dass verbraucherschutzferne Praktiken einreißen.
Diese Ausführungen gelten auch nachfolgend, soweit das Gericht die Unwirksamkeit von Klauseln feststellt (und nicht jedes Mal wieder eigens das politische "Verbraucherschutz"-Argument behandelt).
II.- Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV
1.- Vorbehalt 1 (Anzeige)
Die Lastenfreistellungserklärung besagt (in K 5 Ziffer III): "Der Freistellungsanspruch des Käufers aufgrund dieser Erklärung entsteht erst, wenn uns der Erwerbsvorgang und der Käufer durch Zusendung einer beglaubigten Abschrift des Kaufvertrages oder eines etwaigen sonstigen Vertrages innerhalb eines Monats nach dessen Abschluss angezeigt wird".
Der Kläger meint, schon aus dieser aufschiebenden Bedingung (Blatt 15, Blatt 132) folge, dass die Freistellung ungenügend sei, denn so müsse der Notar, um den Zugang binnen des Monats nachweisen zu können, einen Gerichtsvollzieher einschalten. Der Erwerber werde von Einzelheiten der Anzeige und des Zugangs abhängig gemacht. Werde die Monatsfrist versäumt, so entstehe womöglich der Freistellungsanspruch nicht mehr.
Die Beklagte meint, erstens sei dieser Vorbehalt wirksam, zweitens irrelevant.
Wirksam deshalb, weil die Bank ein berechtigtes Interesse habe, die Person des Käufers zu erfahren, und der Käufer in seinen Sicherungsinteressen dadurch nicht benachteiligt werde, zumal der Notar die Kaufvertragsabschrift immer der finanzierenden Bank vorlege (Blatt 47).
Irrelevant deshalb, weil die Bedingung im vorliegenden Fall bereits (durch diese Erledigung seitens des Notars) hinfällig geworden sei, bevor der Kläger die Lastenfreistellungserklärung erhalten habe; damit sei diese im Zeitpunkt ihres Eingangs beim Käufer insoweit nicht mehr bedingt gewesen (Blatt 47 unten).
Die Lastenfreistellungserklärung selbst werde im übrigen von der Bank beigebracht und vom Notar geprüft und durchgereicht, ohne dass die Beklagte hierauf Einfluss nehmen könne. An etwaigen Mängeln der Lastenfreistellungserklärung treffe die Beklagte daher kein Verschulden.
Die Klausel widerspricht nicht dem von der MaBV vorgestellten Standard. Sie statuiert ausdrücklich, dass der Freistellungsanspruch "erst" entsteht, wenn die Bank die Anzeige und den Kaufvertrag erhält. Dass das "binnen eines Monats" geschehen soll, ist folglich eine hiervon losgelöste Zeitbestimmung, denn sonst hätte formuliert werden müssen, dass der Freistellungsanspruch "nur" entstehe, wenn binnen eines Monats Anzeige und Kaufvertrag überreicht werden. Auf diesen Gesichtspunkt hat das Gericht hingewiesen (Blatt 132 unten). Die vom Kläger befürchtete Ausschlussfrist ist der Klausel somit nicht zu entnehmen.
Darauf kommt es indes nicht an: Wäre die Klausel als unklar zu werten (also u.U. als Ausschlussfrist verstehbar anzusehen), so würde der Erwerber infolge einer solchen Intransparenz nicht mehr geordnet disponieren können und wäre daher dadurch unangemessen benachteiligt mit der Folge, dass die Klausel entfiele (§ 307 Absatz 1 Satz 2 BGB) und damit nicht mehr gegen die MaBV verstoßen könnte.
In beiden Fällen wäre ein Besicherungsdefizit nicht anzunehmen und hätte die Beklagte nicht hierwegen zu Unrecht Raten vereinnahmt.
2.- Vorbehalt 2 (Vertretenmüssen)
Die Lastenfreistellung will, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet ist, davon abhängen, dass der Käufer dieses nicht zu vertreten hat (Blatt 15, K 5). Jedenfalls sagt die Erklärung: "Sofern das Bauvorhaben aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, nicht vertragsgemäß vollendet werden sollte, werden wir den jeweiligen Kaufgegenstand aus der Pfandhaft für unsere in Ziffer II aufgeführte(n) Grundschuld(en) entlassen, wenn …".
Der Kläger meint: Das sei eine Hintertür für die Bank, denn wenn der Käufer während der Bauphase von Zurückbehaltungsrechten Gebrauch mache, könne ihm die Bank die Lastenfreistellung unschwer mit der bloßen Behauptung verwehren, er habe schuldhaft gehandelt.
Ein derartiger Vorbehalt sei unzulässig, weil Vorwürfe des Bauträgers an den Käufer allein deren Rechtsverhältnis betreffen und das Rechtsverhältnis Käufer-Bürge mit diesen nicht sachfremd belastet werden dürfe (Blatt 16). Außerdem dürfe sogar der Bauträger selbst bei solchen Streitigkeiten nicht die Lastenfreistellung verweigern (Blatt 16), sondern könne zwar Schadenersatzansprüche gegen den Käufer haben, diese aber nicht zum Anlass nehmen, eigene Primärleistungspflichten zu verweigern, außer der Bauträger träte vom Vertrage zurück (Blatt 16). Das bedeute: Die Bank behalte sich in der Lastenfreistellungserklärung sogar Rechte vor, die so ohne weiteres noch nicht einmal dem Bauträger selbst zustehen.
Der genannte Vorbehalt widerspreche auch dem Bauvertrag (K 1, § 6 Ziffer 1 c), nämlich der unbedingten Verpflichtung der Beklagten, entweder den Kaufpreis zurückzuzahlen oder aber dem Käufer lastenfreies Eigentum zu verschaffen (Blatt 17).
Die Klausel sei im ganzen unwirksam mit der Folge, dass die Lastenfreistellung danach keine (wirksame) Regelung für den Fall der Nichtvollendung (mehr) enthalte (Blatt 134 oben), und das mache dann den vorliegenden Fall jenem vergleichbar, den das OLG Karlsruhe entschieden habe, nämlich eine Lastenfreistellung, die nichts dazu besagte, was im Falle der Nichtvollendung gelten solle.
Die Beklagte meint, die Klausel besage nichts dazu, ob freizustellen sei, wenn das Objekt aufgrund eines Verschuldens des Käufers nicht fertiggestellt wird (Blatt 48). Die Klausel enthalte auch keinen Vorbehalt der Bank, die Lastenfreistellung zu verweigern, sofern den Käufer an der Nichtvollendung ein Verschulden trifft (Blatt 48).
Letzteres glaubt das Gericht nicht. Die Bank will sich mit der Klausel eindeutig die Einwendung offen halten, der Käufer habe die Nichtvollendung des Baus zu vertreten (beispielsweise durch unberechtigte Einbehalte). Das Gericht hat hierauf hingewiesen (Blatt 133).
Die Klausel bürdet dem Erwerber gleich zwei Schwierigkeiten auf: Erstens soll hier eine in der MaBV (§ 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV) nicht vorgesehene zusätzliche Voraussetzung für die Lastenfreistellung statuiert werden, die als "Einbruchsstelle" für vielfältige Einwendungen der Bank gegen den Freistellungsanspruch des Erwerbers dienen kann. Zweitens soll dem Erwerber die Beweislast für eine "Negativbehauptung" aufgebürdet werden, nämlich dass er die Nichtvollendung nicht zu vertreten haben solle. Das ist umgekehrt für die Bürgin eine formidable Beweiserleichterung, wie schon der Vergleich mit der Situation des Bauträgers zeigt: Wollte nämlich der herstellungsverpflichtete Bauträger in einem vorgestellten Prozess mit dem Erwerber diesen für die Nichtfertigstellung ganz oder zum Teil verantwortlich machen, so wäre der Bauträger hierfür in der Regel voll darlegungs- und beweisbelastet.
Die Klausel will sonach dem Erwerber jenen Standard versagen, den § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV zu seinen Gunsten vorsieht. Aus der Natur der hier interessierenden Bürgschaft (§ 307 Absatz 2 Nr. 2 BGB) ergibt sich, dass sie "an sich" ein MaBV-konformes Sicherungsmittel sein soll. Gleiches gebietet aufgrund der – auch der Bank bekannten – Interessenlage eine Betrachtung nach Treu und Glauben (§ 307 Absatz 1 S. 1 BGB).
Die Klausel ist daher unwirksam, weil und soweit sie hinter der berechtigten Erwartung des Erwerbers zurückbleibt, nach dem Standard des § 3 Abs. 1 S. 2 MaBV besichert zu werden (§ 306 Absatz 1 BGB). Daher entfällt im Wege der Teilunwirksamkeit nach § 306 Absatz 1 Fall 1 BGB der Zusatz "aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat". Im übrigen bleibt der oben zitierte Text bestehen, d.h. Bestand behält der Satz wie folgt: "Sofern das Bauvorhaben nicht vertragsgemäß vollendet werden sollte, werden wir den jeweiligen Kaufgegenstand aus der Pfandhaft für unsere in Ziffer II aufgeführte(n) Grundschuld(en) entlassen, wenn …".
Mit diesem Bestand ergibt der Text einen eigenständigen Sinn. Daher liegt in der gedanklichen Streichung des unwirksamen Einschubs keine geltungserhaltende Reduktion der Klausel, sondern die bare Feststellung der Teilnichtigkeit. Schon deshalb sieht die Kammer - anders als dem Kläger - den hiesigen Fall nicht als vergleichbar an mit einer Lastenfreistellungserklärung, die den Fall der Nichtvollendung ungeregelt und unerwähnt lässt.
Durch den Teilentfall lag und liegt kein Verstoß (mehr) gegen die MaBV vor, insbesondere insoweit kein Sicherungsdefizit des Klägers und der Zedentin, so dass nicht hierwegen die Beklagte zur Unzeit Raten entgegengenommen hat.
3.- Vorbehalt 3 (Kaufpreis anteilig, Vormerkung)
Bleibt der Bau stecken, so behält sich die Bank in der Erklärung (K 5) vor, statt Lastenfreistellung dem Käufer den anteiligen Kaufpreis (d.h. gemindert um den Wert des Vertragsobjekts) zu zahlen, jedoch auch das nur Zug um Zug gegen Löschung der Vormerkung und ggf. sonstiger für den Käufer eingetragenen Belastungen (Blatt 17).
Der Kläger meint: Diese Gestaltung sei nicht vereinbar mit dem Wortlaut der MaBV und nicht von den vertraglichen Vereinbarungen (K 1) gedeckt. Dem Käufer werde zugemutet, nur einen anteiligen Kaufpreis ohne Zinsen und flankierenden Schadenersatz zurückzuerhalten und dafür noch seine formelle Grundbuchposition opfern zu müssen, statt sie als Druckmittel zur Durchsetzung eigener Ansprüche gegen den Bauträger einsetzen zu können (Blatt 18).
Zwar sei zuzugeben, dass die Verweisung auf den anteiligen Kaufpreis als solche zulässig ist, wie schon aus § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV folgt (Blatt 134). Dagegen wende man daher auch nichts ein, sondern man beanstande an der Klausel gerade den Zug-um-Zug-Vorbehalt (Blatt 134). Denn es gebe weitere Ansprüche, insbesondere auf Ersatz von Begleitschäden, des Erwerbers gegen den Bauträger außerhalb der reinen Kaufpreisrückzahlung. Um diese beim Bauträger durchzusetzen, benötige der Erwerber noch das Sicherungsinstrument der Vormerkung (Blatt 134).
Die Beklagte meint, erstens sei dieser Vorbehalt allgemein üblich (Blatt 48), daher zweitens nicht überraschend, denn das zeige ein Vergleich mit dem Fall, dass der Bauträger selbstfinanziert arbeitet: Dann nämlich kann er bei Rückabwicklung des Vertrages die Rückzahlung des Kaufpreises zurückhalten (§ 273 BGB), bis die Auflassungsvormerkung gelöscht ist (Blatt 48). Also müsse das hier auch die den Bauträger finanzierende Bank dürfen, denn es sei nicht ersichtlich, warum sich der Kläger allein dadurch besser stehen sollte, dass die Beklagte bankfinanziert arbeitet (Blatt 49).
Auf letzteres Argument kommt es dem Gericht indessen nicht an. Entscheidend ist aus Sicht der Kammer vielmehr, die vom Kläger herangezogene Anspruchskonstellation genauer zu beleuchten: Bleibt der Bau stecken, so möchte der Erwerber vom Bürgen den anteiligen Kaufpreis zurückerhalten und zugleich seine Begleitschäden (im Wege "großen Schadenersatzes") vom Bauträger ersetzt bekommen. Der Bauträger und (nach der hier untersuchten Klausel) auch die Bank können beide ein Zurückbehaltungsrecht einreden, nämlich dass der Erwerber das Grundbuch zu räumen habe. Räumt er es (einmal), so erledigt er damit die Einwendungen beider Gegner (Bauträger und Bank) gleichzeitig. Das benachteiligt ihn (für sich genommen) nicht (OLG Nürnberg 22.2.2006, 4 U 2591/05).
Letztlich käme es hierauf vorliegend noch nicht einmal an: Sähe man den Zug-um-Zug- Vorbehalt als unangemessene Benachteiligung des Erwerbers an, so wäre er, da AGB der Streithelferin, unwirksam. Diese Unwirksamkeit würde zum Entfall des Zug-um-Zug-Vorbehalts und somit dazu führen, dass der Kläger und die Zedentin insoweit gemäß dem Standard von § 3 Abs. 1 S. 3 MaBV gesichert waren. Auch dann hätte die Beklagte nicht hierwegen zu Unrecht Raten kassiert.
4.- Vorbehalt 4 (Eigentumsrück- oder –weiterübertragung)
Die Bank macht in der Erklärung (K 5) die Rückzahlung (durch die sie die Lastenfreistellung abwenden darf) ihrerseits davon abhängig, dass der bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Käufer den Vertragsbesitz nach Wahl der Bank an den Bauträger, die Bank oder Dritte zu übereignen hat.
Der Kläger meint: Das sei bei Rückabwicklung des Kaufvertrages so nicht möglich, da der Käufer dann das Objekt einzig dem Bauträger herausgeben muss (und nur diesem), es also Dritten oder der Bank gar nicht übereignen darf. Der Vorbehalt belaste den Käufer daneben mit Abwicklungskosten und nehme ihm sein Zurückbehaltungsrecht am Eigentum. (Blatt 19/20).
Die Beklagte wendet ein: Auf Dauer solle doch der Erwerber nicht einerseits den anteiligen Kaufpreis zurückerhalten und das Eigentum am Objekt behalten dürfen (Blatt 134).
Die Lastenfreistellungserklärung K 5 besage im übrigen nicht das, was der Kläger ihr entnehmen will: Sie mache doch nicht die Lastenfreistellung, sondern nur die Rückzahlung von der Eigentumsrückübertragung abhängig (Blatt 49).
Letzteres ist zwar richtig und für sich unstreitig (vgl. Hinweis des Gerichts Blatt 134). Dennoch hat der Kläger hier darin recht, dass ihn die Klausel unangemessen benachteiligt: Sie drängt den Erwerber in eine "Zwickmühle" (Blatt 135), da er bei Rückabwicklung des Bauträgerkaufvertrags das Objekt dem Bauträger (oder dessen Insolvenzverwalter) herausgeben muss und andererseits die (an die Stelle der Freistellung gesetzte) Rückzahlung des anteiligen Kaufpreises u.U. nur erhält, wenn er bereit ist, das Objekt stattdessen der Bank oder einem von dieser zu benennenden Dritten weiter zu übereignen. Das gefährdet den erkennbaren Zweck der hier interessierenden Bürgschaft, den Kläger so zu besichern, wie er es als Standard der MaBV erkennbar erwartet (hier insbesondere § 3 Absatz 1 Satz 3 MaBV).
Anders als der Kläger meint, ist aber auch diese Gestaltung unwirksam (§ 307 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nr. 2 BGB). Der Vorbehalt entfällt daher, so dass nicht hierwegen ein Sicherungsdefizit des Klägers bestand und nicht hierwegen Kaufpreisraten zur Unzeit vereinnahmt sind.
5.- Vorbehalt 5 (Bürgschaft darf nicht mehr bestehen)
Die Lastenfreistellungserklärung will ihrem Wortlaut nach erst gelten (K 2 S. 2 oben Ziff.3), wenn "eine von uns evtl. … gegenüber dem Käufer übernommene Bürgschaft gemäß § 7 MaBV nicht mehr besteht und die Bürgschaft(en) an uns zurückgegeben wurde(n).".
Der Kläger meint, das sei nicht MaBV-konform, wobei der Kläger hier den Aspekt hervorhebt, dass die Bürgschaft auch Gewährleistungsansprüche abdecke, die bestehen können ohne dass der Vertrag rückabzuwickeln wäre. Der Vorbehalt in der Lastenfreistellungserklärung sinne dem Kläger an, die Bürgschaft aufzugeben um der Lastenfreistellung willen. Das sei auch in diesem Zusammenhang nicht zumutbar (Blatt 20).
Die Beklagte meint: Auch hier gelte, dass die Bürgschaft nur die erste Rate und nicht bereits Gewährleistungsansprüche absicherte, und die Klausel sei schlicht Ausdruck der Ersetzungsbefugnis des Bauträgers:
Der Käufer werde entweder über § 3 oder über § 7 MaBV abgesichert, also
- entweder (§3) dadurch, dass er nur insoweit zahlen muss, als seine Erwerbsaussicht bezüglich des Grundstücks rechtlich gesichert ist und der Baufortschritt faktisch nachgewiesen ist (Blatt 49/50),
- oder aber dadurch (§ 7), dass sein Rückzahlungsinteresse durch eine Bürgschaft geschützt wird.
Nach § 7 Abs. 1 Nr. 4 MaBV sei ein Austausch zwischen beiden Sicherungssystemen zulässig. Der Käufer könne nicht kumulativ aus beiden Systemen Sicherheit beanspruchen (Blatt 50).
Dem ist beizutreten. Ein Sicherungsdefizit gegenüber dem Standard der MaBV bestand nicht, so dass nicht hierwegen Raten zur Unzeit vereinnahmt sind.
6.- Vorbehalt 6 (Käuferfinanzierung)
Die Lastenfreistellungserklärung bestimmt (K 5 Ziffer IV, 2., 3) dass die Bank, wenn sie statt der Lastenfreistellung die Kaufpreisrückzahlung wählt, letztere von folgenden Voraussetzungen abhängig machen kann: Erstens muss der Käufer, wenn er von der Bürgin Kredite zur Finanzierung des Objekts erhalten hat, diese zurückgeführt haben. Zweitens muss er Bürgschaften zurückgeben, wenn solche Dritten für die Käuferfinanzierung gewährt waren.
Der Kläger meint, das sei unvereinbar mit § 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV, da die Lastenfreistellung nicht verknüpft werden dürfe mit Problemen aus anderen Vertragsverhältnissen des Käufers.
Die Beklagte wendet auch hier ein: Es sei Sache des Käufers, wie er seine Kaufpreisfinanzierung absichere, also ob er hierfür eine Bürgschaft jener Bank in Anspruch nehme, die (zugleich) das Bauvorhaben des Veräußerersfinanziert. Komme es zu einer "Vermischung", dann liege diese nicht im Einflussbereich des Bauträgers, sondern in der Sphäre des Erwerbers (Blatt 45, Blatt 50/51).
Die Problemlage ist hier ähnlich zu sehen wie bei der bereits erörterten Doppelrolle der Bank als Finanzier des Kaufs und Bürgin für den Erwerb. Das Gericht hat auf diese Ähnlichkeit hingewiesen mit dem – vereinfachenden – Bemerken, beide seien "strukturell gleich" (Blatt 135).
Auch hier gilt jedenfalls, dass es im Ergebnis auf die Streitfrage nicht ankommt:
Wertet man die Klausel als AGB-rechtlich beanstandungsfrei, dann behauptet man damit rechtlich insbesondere, dass sie nicht gegen die berechtigte Erwartung des Klägers und der Zedentin verstieß, nach dem Standard der MaBV besichert zu werden. Das hieße: "Der Kläger und die Zedentin waren insoweit stets ausreichend besichert, der Beklagten war es insoweit nicht verwehrt, die Raten entgegen zu nehmen".
Kommt man zu der Ansicht, die Klausel benachteilige den Erwerber, weil sie ihn nicht seiner Erwartung gemäß MaBV-konform besichere, dann wäre die Klausel bei der hier gegebenen Fallgestaltung denknotwendig als AGB der Streithelferin unwirksam.
Zwar ergäbe sich die Unwirksamkeit auch hier nicht "automatisch" aus der Abweichung von der MaBV, denn an diese ist die Streithelferin nicht gebunden, und sie regelt nicht das gesetzliche Leitbild eines Bauträgervertrages (ein solches gibt es nicht).
Aber die Unwirksamkeit würde daraus folgen, dass die Streithelferin mit der Klausel die berechtigten Erwartungen des Erwerbers (Klägers) unterliefe, die sich aus seinem – auch der Streithelferin bekannten – Sicherungsinteressen ergeben; dies verstieße gegen Treu und Glauben (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB) und würde zugleich den Zweck der hier interessierenden Bürgschaft gefährden, der nach dem Verständnis aller Beteiligter "an sich" dahin gehen sollte, einen MaBV-konformen Schutz des Klägers zu schaffen (§ 307 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Das Gericht hat hierauf hingewiesen (Blatt 135).
Die Klausel würde also im zweiten Falle wegen ihrer eigenen Unwirksamkeit nicht gegen die MaBV verstoßen.
Unter beiden vorangegangenen Annahmen wäre ein Sicherungsdefizit des Klägers nicht festzustellen. Damit entfällt in diesem Punkt jede Begründung, warum die Beklagte die Raten (noch) nicht habe entgegennehmen sollen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Absatz 1 ZPO, bezüglich der Nebenintervention ergänzend aus § 101 Absatz 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basiert auf § 709 Satz 2 ZPO.
Der Streitwert war durch Beschluss (räumlich aufgenommen in den Urteilstenor) endgültig nach § 63 Absatz 2 GKG festzusetzen. Maßgeblich war der Nennbetrag der jeweils geltend gemachten Hauptforderung (§ 3 ZPO).
Permalink: https://openjur.de/u/332104.html (https://oj.is/332104)