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Timestamp: 2017-09-25 04:26:15+00:00
Document Index: 157842565

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DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA ACQUISTI CASA? BOLOGNA ? OCCHIO AI VIZI AI DIFETTI ALL'UMIDITA' | Avvocato a Bologna - Studio Legale Bologna Avvocato Sergio Armaroli
ACQUISTI CASA? BOLOGNA ? DIRITTO IMMOBILIARE BOLOGNA OCCHIO AI VIZI AI DIFETTI ALL’UMIDITA’al vizio occulto ed essenziale relativo al materiale
ACQUISTI CASA? BOLOGNA ? OCCHIO AI VIZI AI DIFETTI ALL’UMIDITA’al vizio occulto ed essenziale relativo al materiale
ordinanza 23 giugno 2017, n. 15742
sul ricorso 17441/2013 proposto da:
avverso la sentenza n. 1769/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 21/05/2012;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 20/04/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO.
– la vicenda oggetto del giudizio trae origine dal contratto preliminare stipulato il 19.6.2004, col quale (OMISSIS) promise di vendere ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) un appartamento all’ultimo piano dell’edificio sito in (OMISSIS) e dalla successiva scoperta – da parte dei promissari acquirenti del fatto che la copertura dell’edificio era realizzata in eternit (materiale in fibrocemento contenente amianto);
– a conclusione dei giudizi di merito, la Corte di Appello di Milano, in riforma della sentenza del locale Tribunale, rigetto’ la domanda con la quale i detti coniugi (promissari acquirenti) ebbero a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (in relazione al vizio occulto ed essenziale relativo al materiale utilizzato per copertura dell’edificio) e la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta;
– avverso la sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di tre motivi;
– (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
– il primo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alla mancata considerazione della nocivita’ dell’amianto quale nozione di fatto che rientra nella comune esperienza) e’ infondato, in quanto – contrariamente a quanto assumono i ricorrenti – la Corte territoriale ha tenuto conto della pericolosita’ dell’amianto in generale (in relazione all’eventualita’ che, per il cattivo stato di conservazione del materiale, siano rilasciate nell’ambiente fibre che possono essere inalate dall’uomo), ma l’ha esclusa nel caso specifico sulla base dell’accertamento eseguito dall’ARPA, che ha verificato l’assenza di attualita’ del pericolo (prescrivendo solo il monitoraggio della copertura in eternit), cosicche’ i giudici di appello legittimamente hanno ritenuto che l’appartamento promesso in vendita fosse attualmente idoneo ai fini abitativi e che la presenza della copertura in amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto;
– il secondo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione al disposto della L. n. 257 del 1992, articoli 1 e 12 e Decreto Ministeriale 6 settembre 1994, per la mancata valutazione della inevitabilita’ del deterioramento dell’eternit e dei rischi conseguenti) e’ infondato, in quanto la L. 27 marzo 1992, n. 257 – posta a tutela dell’ambiente e della salute – ha vietato per il futuro la commercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni (come quella oggetto di promessa di vendita) gia’ esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevendendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici (articolo 12) e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo (cfr., Cass., Sez. 2, n. 8156 del 23/05/2012, in motiv.);
– la presenza di copertura in eternit nell’edificio di cui fa parte l’immobile promesso in vendita si pone percio’ in linea con la normativa vigente, considerato che tale materiale e’ stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l’accertamento eseguito in concreto dall’ARPA ha escluso pericoli attuali per la salute;
– il probabile deterioramento del materiale nel corso del tempo e’ stato peraltro considerato dai giudici di appello, i quali hanno ritenuto che Io stesso avrebbe potuto giustificare (in luogo della risoluzione del contratto) una “modesta riduzione del prezzo”, nella specie non richiesta dai promissari acquirenti;
– il terzo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, relativamente alla mancata ammissione delle prove volte a dimostrare che il promittente venditore conosceva l’esistenza della copertura in eternit e al mancato esperimento di C.T.U.) e’ inammissibile, in quanto si e’ ormai formato il giudicato interno – per mancata impugnazione con l’appello – sulla statuizione della sentenza di primo grado che ha escluso la ricorrenza dell’errore riconoscibile e del dolo del promittente venditore (v. p. 7 della sentenza impugnata), mentre la nomina di C.Testo Unico – che la Corte territoriale ha ritenuto implicitamente superflua in presenza degli accertamenti tecnici eseguiti dall’ARPA – rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, il cui esercizio non e’ sindacabile in cassazione (Cass., Sez. 1, n. 4853 del 01/03/2007);
– ricorrono i presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater (applicabile ratione temporis, essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013) per il raddoppio del versamento del contributo unificato.
rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 2.500,00 (duemilacinquecento) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.
In ossequio al disposto di cui all’articolo 366-bis cod. proc. civ., sono formulati i seguenti quesiti di diritto: “(se) la clausola contrattuale, adietta al contratto preliminare di vendita, con cui il promittente venditore dichiara che il fondo “e’ libero da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura”, configura una clausola di stile meramente ripetitiva della garanzia naturale prevista dall’articolo 1489 cod. civ. in favore del promissario acquirente, e (se), nell’ipotesi in cui sul fondo insista la servitu’ di elettrodotto dell'(OMISSIS) ben visibile per opere apparenti, l’azione proponibile e’ quella di risoluzione per inadempimento, non quella di annullamento per errore vizio del contratto medesimo”; “(se) l’azione fondata sulla clausola contrattuale, portata dal contratto preliminare di vendita, con cui il promittente venditore dichiara che il fondo “e’ libero da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura”, si configura quale azione di risoluzione del contratto preliminare per vizio o mancanza di qualita’ o per consegna di aliud pro alio e non quale azione di annullamento per errore vizio del consenso”; “(se), nella concreta fattispecie di un contratto preliminare di vendita di un fondo a vocazione edificatori, contenente la dichiarazione del promittente venditore della liberta’ del fondo da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura, l’anzidetta liberta’ del fondo dalla servitu’ di elettrodotto in favore dell'(OMISSIS) puo’ validamente intervenire successivamente al preliminare e prima della stipula del contratto di vendita, non essendo applicabili al contratto preliminare, bensi’ al solo definitivo, le garanzie di cui agli articoli 1489 e 1497 cod. civ. che presuppongono il trasferimento del bene”.
4.3. – Il motivo e’ fondato con riferimento alla qualificazione dell’azione come di annullamento per errore anziche’ di risoluzione per inadempimento.
4.3.1. – E’ pacifico in atti che la promittente venditrice aveva prestato garanzia di liberta’ del fondo da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura, e pertanto la questione si concentrava nella verifica dell’adempimento dell’obbligazione che discendeva dalla garanzia prestata, e cioe’ nell’indagine sul momento attuativo degli interessi negoziali, non su quello genetico della stipula dei preliminari, che tra l’altro era stato ampiamente superato dal comportamento delle parti, con i successivi inviti a stipulare.
4.3.2. – La verifica dell’adempimento della promittente venditrice, peraltro, avrebbe dovuto essere svolta in riferimento al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, nel quale si realizza compiutamente l’interesse delle parti e assumono rilievo i vizi ovvero la mancanza di qualita’ del bene oggetto di trasferimento.
Come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, il promissario acquirente non puo’ valersi della disciplina relativa alla garanzia dei vizi della cosa venduta (articolo 1490 cod. civ.) o di quella di cui all’articolo 1497 cod. civ., relativa alla garanzia per mancanza di qualita’ della cosa venduta, le quali presuppongono la conclusione del contratto definitivo e sono estranee al contratto preliminare, che ha per oggetto non un “dare”, ma un “facere” (l’obbligo di concludere un contratto successivo e definitivo di compravendita), in ordine al quale quelle garanzie non trovano giustificazione (ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenze n. 16969 del 2005 e n. 477 del 2010).
Per altro verso, il promissario acquirente di un immobile gravato da pesi o vincoli, cui sia stato promesso il pieno, libero e pacifico acquisto del dominio sul bene, ben puo’ avvalersi del disposto dell’articolo 1481 c.c., articolo 1482 c.c., comma 1, e articolo 1489 c.c., comma 2, applicabili per analogia al preliminare di vendita, e cosi’ rifiutare il proprio consenso alla stipulazione del contratto definitivo fino a quando non gli sia stata fornita la dimostrazione della liberta’ del fondo (ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 781 del 1994; sentenza n. 3450 del 1984).
sentenza 14 ottobre 2014, n. 21681
sul ricorso 1782-2009 proposto da:
(OMISSIS) SNC (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
avverso la sentenza n. 2607/2008 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 27/06/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/06/2014 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto dei primi quattro motivi del ricorso principale e per l’accoglimento dei restanti motivi; per l’inammissibilita’ del ricorso incidentale condizionato.
1. – E’ impugnata la sentenza della Corte d’appello di Napoli, depositata il 27 giugno 2008, che, in riforma della sentenza del Tribunale di Avallino, ha accolto la domanda proposta da (OMISSIS) s.n.c. di (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS).
1.1. – Nel 1992 la societa’ (OMISSIS) aveva agito per l’annullamento per vizio del consenso, ovvero per la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare intervenuto tra la societa’ medesima e la sig.ra (OMISSIS), con conseguente restituzione delle somme versate e risarcimento del danno.
Aveva dedotto l’attrice che, con preliminare dell'(OMISSIS), successivamente integrato e modificato il (OMISSIS), la sig.ra (OMISSIS) aveva promesso di vendere un appezzamento di terreno edificabile sito in Comune di (OMISSIS), oggetto di lottizzazione gia’ stipulata con il Comune medesimo. Alla firma del preliminare la societa’ attrice aveva corrisposto lire 100 milioni, e successivamente ulteriori lire 100 milioni. I lavori non erano iniziati nei tempi contrattualmente stabiliti (cinque mesi dal preliminare) e il rogito era stato rinviato per due volte, perche’ la promittente venditrice non aveva provveduto ad eliminare le servitu’ che gravavano sul fondo (elettrodotto e telefonia) e a firmare la variante urbanistica.
1.2. – La convenuta aveva contestato la domanda e chiesto, in via riconvenzionale, l’esecuzione in forma specifica del preliminare e, in subordine, la risoluzione dello stesso per inadempimento della controparte, con condanna di quest’ultima al risarcimento dei danni subiti a causa della decadenza delle concessioni rilasciate dal Comune.
La convenuta aveva precisato che, a seguito della modifica del preliminare, la consegna del terreno veniva a coincidere con il rogito e con il pagamento della seconda rata di prezzo, mentre il saldo doveva avvenire sei mesi dopo il rogito; che la servitu’ di elettrodotto era stata rinunziata dall'(OMISSIS) in data 2 settembre 1992, in tempo utile per il rogito fissato per il giorno 7 settembre 1992; che alla predetta data la (OMISSIS) si era rifiutata di stipulare, adducendo la necessita’ di chiedere al Comune una variante urbanistica che la convenuta era disposta a sottoscrivere, come previsto nel contratto, con rinvio di un mese per la stipula; che al successivo incontro davanti al notaio, la societa’ si era nuovamente rifiutata di stipulare, pretendendo la garanzia del buon esito della domanda di variante, che non era prevista nel contratto.
1.3. – Il Tribunale aveva rigettato la domanda della (OMISSIS) e, in accoglimento della riconvenzionale subordinata, aveva dichiarato risolto il contratto per inadempimento della societa’, autorizzando la convenuta (OMISSIS) a trattenere l’importo di lire 100 milioni a titolo di risarcimento danni.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello la (OMISSIS), resisteva la sig.ra (OMISSIS).
2. – La Corte d’appello di Napoli accoglieva il gravame, osservando che la societa’ aveva proposto due domande, la principale – di annullamento del contratto preliminare per vizio del consenso -, la subordinata – di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice – e che, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, era fondata la domanda proposta in via principale, in quanto la promittente venditrice aveva taciuto l’esistenza della servitu’, e si era anzi impegnata a vendere il terreno libero da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura.
Secondo la Corte distrettuale, il contratto preliminare stipulato l'(OMISSIS) non era stato sostituito integralmente dalla scrittura sottoscritta il (OMISSIS), ma integrato e modificato, e nel preliminare dell'(OMISSIS) la convenuta aveva dichiarato che sul terreno non gravava alcuna servitu’.
Il terreno era stato promesso in vendita, e la (OMISSIS) aveva promesso di acquistarlo, in quanto rispondente al requisito della edificabilita’ e dunque libero da vincoli, con la conseguenza che l’esistenza della servitu’ di elettrodotto aveva cagionato un vizio del consenso, e sussistevano gli estremi per configurare la fattispecie dell’errore essenziale, ai sensi dell’articolo 1429 cod. civ..
Sul punto, la Corte d’appello riteneva non condivisibile la valutazione del Tribunale secondo cui, trattandosi di servitu’ apparente, la promissaria acquirente avrebbe dovuto accorgersi della stessa.
3. – Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di sei motivi.
Resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS) s.n.c. di (OMISSIS), che propone ricorso incidentale condizionato, affidato a due motivi.
1. – Il ricorso principale e’ fondato in riferimento al terzo motivo, nei limiti di seguito precisati.
1.1 – Con il primo motivo del ricorso principale e’ dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1370 e 2932 cod. civ. e articoli 99, 112 e 342 cod. proc. civ..
1.2. – E’ contestata l’interpretazione dei contratti effettuata dalla Corte d’appello, che ha ritenuto che il preliminare sottoscritto l'(OMISSIS) fosse stato solo integrato e non, invece, sostituito dal secondo accordo, sottoscritto in data (OMISSIS).
La violazione delle regole sull’interpretazione dei contratti risiederebbe nella mancata valutazione di tutte le clausole contrattuali e delle espressioni utilizzate dalle parti. Nel secondo contratto era espressamente richiamato il primo e tuttavia il legale rappresentante della (OMISSIS) aveva interlineato il testo del primo contratto e inserito la postilla con scritto “superato” in data (OMISSIS), seguita dalla firma.
1.3. – In ossequio al disposto di cui all’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile ratione temporis, e’ formulato il seguente quesito di diritto: “(se), con riferimento alla fattispecie in cui occorre definire il rapporto tra due contratti (preliminari) come di “integrazione” dell’uno con l’altro ovvero di “sostituzione” del secondo al primo, il giudice del merito incorre nella violazione delle norme degli articoli 1362 c.c. e ss. se non prende in considerazione tutte le clausole contenute nei due contratti al fine di ricavare dall’intero contesto la valutazione del rapporto intercorrente tra i due contratti”.
2. – Con il secondo motivo e’ dedotto vizio di motivazione, in assunto omessa o insufficiente, sulla interpretazione dei due contratti e del rapporto intercorrente tra gli stessi.
3. – Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente in ragione della evidente connessione, sono infondate.
3.1. – La clausola di garanzia secondo cui il terreno promesso in vendita dalla sig.ra (OMISSIS) era libero da vincoli era presente in entrambi i contratti sottoscritti dalle parti, con la differenza che nel secondo accordo si da atto che il terreno era gia’ picchettato.
Pertanto, se anche si accedesse alla diversa interpretazione invocata dalla ricorrente, secondo cui il secondo contratto aveva integralmente sostituito il primo, l’esito sarebbe irrilevante ai fini della decisione circa l’esistenza della indicata garanzia.
4. – Con il terzo motivo e’ dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1428 e 1453 c.c., articoli 1482 c.c. e ss., articoli 1489, 1497, 2697 e 2932 c.c., nonche’ dell’articolo 112 c.p.c. e articolo 115 c.p.c. e ss..
4.1. – Si contesta, in primo luogo, che la domanda della societa’ attrice avrebbe dovuto essere qualificata di risoluzione per inadempimento, ovvero per mancanza di qualita’, e non di annullamento per errore vizio del consenso.
Si assume, inoltre, che la servitu’ di elettrodotto era visibile, quindi il relativo onere era apparente, sicche’ la clausola di garanzia doveva essere considerata di stile, tanto piu’ che, come emerge dal secondo contratto, il fondo era gia’ picchettato.
Si rileva, infine, che la garanzia per vizi e’ dovuta solo per la compravendita, dunque per il contratto definitivo, e che, nel caso di specie, alla data fissata per la stipula del contratto definitivo vi era gia’ la rinunzia dell'(OMISSIS) s.p.a..
4.2. – In ossequio al disposto di cui all’articolo 366-bis cod. proc. civ., sono formulati i seguenti quesiti di diritto: “(se) la clausola contrattuale, adietta al contratto preliminare di vendita, con cui il promittente venditore dichiara che il fondo “e’ libero da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura”, configura una clausola di stile meramente ripetitiva della garanzia naturale prevista dall’articolo 1489 cod. civ. in favore del promissario acquirente, e (se), nell’ipotesi in cui sul fondo insista la servitu’ di elettrodotto dell'(OMISSIS) ben visibile per opere apparenti, l’azione proponibile e’ quella di risoluzione per inadempimento, non quella di annullamento per errore vizio del contratto medesimo”; “(se) l’azione fondata sulla clausola contrattuale, portata dal contratto preliminare di vendita, con cui il promittente venditore dichiara che il fondo “e’ libero da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura”, si configura quale azione di risoluzione del contratto preliminare per vizio o mancanza di qualita’ o per consegna di aliud pro alio e non quale azione di annullamento per errore vizio del consenso”; “(se), nella concreta fattispecie di un contratto preliminare di vendita di un fondo a vocazione edificatori, contenente la dichiarazione del promittente venditore della liberta’ del fondo da vincoli, ipoteche e servitu’ di qualsiasi genere e natura, l’anzidetta liberta’ del fondo dalla servitu’ di elettrodotto in favore dell'(OMISSIS) puo’ validamente intervenire successivamente al preliminare e prima della stipula del contratto di vendita, non essendo applicabili al contratto preliminare, bensi’ al solo definitivo, le garanzie di cui agli articoli 1489 e 1497 cod. civ. che presuppongono il trasferimento del bene”.
4.3.3. – Nel contesto specifico della negoziazione intervenuta tra le parti, non era comunque configurabile l’errore ricadente su una qualita’ dell’oggetto promesso in vendita determinante del consenso.
Innanzitutto, dal secondo preliminare datato (OMISSIS) risulta che il fondo era picchettato. Cio’ significa che le parti a quella data avevano proceduto a delimitare il fondo e che, di conseguenza, la promissaria aveva avuto modo di verificare la consistenza del fondo e constatare la presenza della servitu’ di elettrodotto, donde la non plausibilita’ dell’ipotizzata erronea rappresentazione della realta’ al momento della sottoscrizione del secondo preliminare, integrativo.
Inoltre, non esiste equivalenza tra edificabilita’ del fondo e liberta’ dello stesso da servitu’, come invece affermato dalla Corte d’appello, e l’incidenza della presenza della servitu’ di elettrodotto sulla regolamentazione di interessi sottesa ai preliminare avrebbe dovuto essere valutata accuratamente, ovviamente sulla base di dati forniti dalla parte che invocava l’errore, onde inferirne il carattere determinante del consenso, in disparte l’ulteriore verifica circa la riconoscibilita’ da parte dell’altro contraente.
5. – L’accoglimento del terzo motivo di ricorso, che impone al giudice del rinvio di riesaminare la domanda della societa’ promissaria come risoluzione per inadempimento, determina l’assorbimento dei rimanenti motivi con i quali la ricorrente principale deduce, rispettivamente, a) vizio di motivazione sulla incidenza della servitu’ di elettrodotto sulla edificabilita’ del terreno; b) violazione degli articoli 1362, 1428, 2697 e 2932 cod. civ. e articoli 99, 101, 112 e 115 cod. proc. civ., sull’assunto che l’eventuale incidenza avrebbe dovuto essere valutata all’atto della stipula del contratto definitivo; c) vizio di motivazione sulla conoscibilita’ della servitu’ di elettrodotto da parte della societa’ promissaria.
6. – Risulta del pari assorbito il ricorso incidentale condizionato.
6.1. – Con due motivi, nei quali si deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 1353, 1362, 1363, 1367, 1453, 1460 e 1470 cod. civ., la societa’ (OMISSIS) snc ripropone sostanzialmente la domanda di risoluzione per inadempimento. Come gia’ detto, le questioni relative a tale domanda saranno oggetto di esame da parte del giudice del rinvio per effetto dell’accoglimento del ricorso principale.
7. – Le spese del giudizio, anche di cassazione, saranno regolate dal giudice del rinvio, individuato come in dispositivo.
La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, accoglie per quanto di ragione il terzo motivo, assorbiti i rimanenti nonche’ il ricorso incidentale condizionato; cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli.
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