Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/jak-doreczyc-lokatorce-wymowieniem-najmu,215,p.html
Timestamp: 2019-06-20 17:44:21+00:00
Document Index: 33743414

Matched Legal Cases: ['art. 659', 'art. 659', 'art. 664', 'art. 680', 'art. 681', 'art. 687', 'art. 78', 'art. 687', 'art. 670']

Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2017-05-24
Wynajmuję moje mieszkanie lokatorce, która zalega z opłatami za czynsz (3 miesiące). Chciałabym wypowiedzieć mieszkanie i odzyskać zaległe opłaty. W podpisanej umowie mam napisane ze „wypowiedzenie umowy najmu musi być dokonane w formie pisemnej i doręczone listem poleconym”. Czy teraz mogę wysłać list z wymówieniem najmu, czy też muszę napisać list polecony o zapłacie zaległych czynszów? Jak doręczyć lokatorce te przesyłki i w jakiej kolejności? Do tej pory wysyłałam SMS-y i e-maile.
Najem niewątpliwie potrafi być bardzo korzystny i przysparzać wiele zysków, ale niekiedy potrafi być równie kłopotliwy. Największe problemy, jakie sprawiają najemcy, to niszczenie mienia, mieszkania oraz oczywiście niepłacenie umówionego czynszu. Oczywiście wynajmujący nie jest w takiej sytuacji bezradny i przysługują mu pewne uprawnienia.
Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym, w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne Kodeksu cywilnego. Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659, jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 664 wynajmujący ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Wówczas wynajmujący ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres, kiedy rzecz miała wady. Większość przepisów dotycząca najmu odnosi się również do najmu lokalu, choć istnieją pewne odrębności. Z tego względu przepisy od art. 680 do 692 Kodeksu cywilnego normują wyłącznie najem lokalu. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 681 Kodeksu cywilnego to najemcę obciążają drobne nakłady czynione na rzecz lokalu, np. malowanie ścian, drobne naprawy drzwi, okien itp.
Z Pani punktu widzenia najważniejsze w przedmiotowej kwestii będą przepisy związane z możliwością wypowiedzenia najmu oraz możliwościami wynajmującego, gdy najemca nie płaci umówionego czynszu. Problematykę tę reguluje art. 687 Kodeksu cywilnego. Zawarty jest tam zapis, że gdy najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Z tego, co Pani pisze, opóźnienie wynosi już 3 miesiące, czyli jest to więcej, niż przewiduje ustawa. Jednakże widzi Pani, że zgodnie z przepisami konieczne jest, aby uprzednio najpierw uprzedzić o tym i wymagane jest, aby zostało to uczynione na piśmie. SMS czy e-mail tutaj nie wystarczają. Zasadne jest odwołanie się w tym miejscu do art. 78 Kodeksu cywilnego, gdzie uregulowana została forma pisemna. Dla zachowania formy pisemnej potrzebne jest złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Pani oświadczeniem woli byłaby chęć wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu niepłacenia czynszu. Zgodnie z przywołanymi tu przepisami widać, że forma SMS-a czy e-maila nie będzie wystarczająca. Dodatkowo umowa zawarta między Państwem dodatkowo modyfikuje rygor formy pisemnej poprzez dodanie zapisu, iż winno to być doręczone listem poleconym.
W związku z tym, aby uniknąć zarzutu działania niezgodnego z przepisami, powinna Pani najpierw napisać pismo, w którego treści będzie informacja, iż w związku z faktem, że najemca dopuścił się zwłoki z płatnością czynszu, zamierza Pani wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, i wysłać je listem poleconym.
Można tu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.06.2011 r., sygn. akt II CSK 587/10. Sąd Najwyższy stwierdził w nim, że złożenie oświadczenia o niezwłocznym wypowiedzeniu najmu bez dopełnienia obowiązku uprzedzenia i dania dodatkowego miesięcznego terminu nie jest czynnością nieważną. Sąd Najwyższy dopuścił możliwość wypowiedzenia najmu bez takiego wezwania, pod jednym jednakże warunkiem, że wynajmujący zażąda opuszczenia lokalu dopiero po minimum miesiącu od oświadczenia o wypowiedzeniu. Tym samym daje on czas najemcy na przygotowanie się i ewentualne zdobycie środków oraz zapłatę zaległego czynszu. Najważniejsze jest, aby ten termin miesiąca zachować, gdyż, jak Sąd Najwyższy podkreślił, z art. 687 wynika zakaz ustanawiania krótszego niż miesięczny termin dodatkowy do zapłaty zaległego czynszu i wyprowadzenia się.
W związku z tym najpierw powinna Pani sporządzić pismo, iż zamierza Pani wypowiedzieć najem z powodu braku płatności i wyznacza Pani dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie żąda Pani natychmiastowego wydania lokalu oraz zapłaty zaległego czynszu. Aby uniknąć wszelkich zarzutów co do nieprawidłowości wypowiedzenia, powinna Pani sporządzić najpierw pismo o zamiarze wypowiedzenia, wysłać je listem poleconym zgodnie z umową, odczekać miesiąc i wówczas już wysłać wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym i żądanie wydania lokalu oraz zapłaty zaległego czynszu.
W razie problemów z odzyskaniem zaległego czynszu chciałabym również przypomnieć, że zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego wynajmującemu dla zabezpieczenia czynszu i świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że są to rzeczy niepodlegające zajęciu. Prawo to jednak wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte z mieszkania. Jest to pewna ewentualność pozwalająca niekiedy na przymuszenie dłużnika do zapłaty, gdy inne środki zawiodą.