Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/quotenabgeltungsklausel-bei-schoenheitsreparaturen-nach-aktuellem-bgh-beschluss-vor-dem-ende_055990.html
Timestamp: 2019-04-22 02:25:42
Document Index: 62491930

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Das Ende der Quotenabgeltungsklausel bei der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Wohnraummietvertrag? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 352/12 -, juris).
Bei Ende des Mietverhältnisses verlangt der Vermieter regelmäßig Schönheitsreparaturen vom Mieter. Häufig vergessen wird dabei, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich originär eine des Vermieters ist. Nur wenn die Übertragung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter erfolgt, ist der Mieter überhaupt verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an eine solche Vereinbarung mitten im Mietvertrag immer weiter verschärft. Hintergrund: Es handelt sich regelmäßig um vorformulierte Vertragsbedingungen, die dem Mieter vom Vermieter diktiert werden. Bei der Überwälzung von derart wichtigen und grundlegenden Vermieterpflichten im Rahmen solcher vorformulierten Klauseln besteht immer die Gefahr, dass die Klausel eine Konstellation mit erfasst, bei deren Anwendung der Mieter im Ergebnis unangemessen benachteiligt wäre. Dann ist eine solche Klausel unwirksam. Der Vermieter kann vom Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen dann nicht verlangen.
Die Quotenabgeltungsklausel ist ein Instrument, vor dessen Anwendung ich Vermieter in der Praxis seit Jahren warne. Im Rahmen einer solchen Klausel wird der Mieter verpflichtet die Kosten für die Schönheitsreparaturen nach bestimmten Prozentsätzen zu bezahlen, obwohl an sich die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgrund der Mietdauer bei Vertragsbeendigung noch nicht fällig gewesen wäre.
Der Bundesgerichtshof erklärte eine derartige Klausel ausdrücklich auch im Fall der Vermietung einer unrenovierten, bzw. renovierungsbedürftigen Wohnung für wirksam, wenn „die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen." (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 06. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88 -, BGHZ 105, 71-88)
Der Bundesgerichtshof: „Die dargestellte Argumentation könnte zur Folge haben, dass bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung auch bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als unangemessen benachteiligend anzusehen wäre. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat."
Es sei nämlich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs äußerst fraglich, „ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 352/12 -, juris)."
Fazit: Die Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen ist damit beerdigt. Wer sie weiterverwendet, riskiert eine Unwirksamkeit der Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt. In jedem Falle ist aber die Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Das gilt auch für Altverträge. Das Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung ist nicht geschützt. Die Rechtsprechung dürfte im Übrigen auch auf Gewerberaummietverträge anwendbar sein.
Vorsicht bei der Formulierung der Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Weniger ist hier mehr. Wer es übertreibt und dem Mieter zu viel übertragen will, riskiert eine Unwirksamkeit der Klausel insgesamt. Die Folge: Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Wenn Sie bereits einen Mietvertrag mit zweifelhaftem Inhalt abgeschlossen haben, sollten Sie jedenfalls dann, wenn Mieter die Durchführung der Arbeiten verweigert, Rechtsrat einholen.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Bredereck, ich wende mich an Sie, da ich Ihren Rechtstipp "Quotenabgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturen nach aktuellem BGH-Beschluss vor dem Ende" gelesen habe. (Bitte beschreiben Sie hier Ihre Situation bzw. Ihren rechtlichen Beratungsbedarf mit möglichst vielen relevanten Details.)
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