Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4897-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-RICI-230-30-10-20130318
Timestamp: 2020-08-04 02:42:53+00:00
Document Index: 264902407

Matched Legal Cases: ['§ 30', '§ 10', '§ 80', '§ 450', '§ 320', '§ 60', '§ 110', '§ 230', '§ 260', '§ 380', '§ 570', '§ 290', '§ 330', '§ 190']

IR - Réduction d'impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » - Modalités d'application - Assiette de la réduction d'impôt | Bofip-impots.gouv.fr
BOI-IR-RICI-230-30-10
Version en vigueur du 18/03/2013 à aujourd'hui Version en vigueur du 12/09/2012 au 18/03/2013
Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.
Les dispositions applicables aux investissements pour lesquels un délai d’achèvement doit être respecté ainsi que les modalités d’appréciation de ce délai avant les modifications opérées par l’article 75 de la loi n°2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 (cf. § 30 ci-dessous) sont récapitulées dans le tableau suivant :
(1) Pour plus de précisions sur ces investissements, BOI-IR-RICI-230-10-30-10.
Le 3 du I de l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), dans sa rédaction issue du 2° du A du I de l’article 75 de la loi de finances pour 2012 :
Date d’achèvement du logement. Sur ce point, il convient de se reporter § 10 ci-dessous.
La fraction du prix d’acquisition ou de revient global du logement qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement est également comprise, si elles font l’objet d’un bail commun avec le logement, dans la base de l’avantage fiscal (voir toutefois § 80 ci-dessous).
Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, dans les conditions énoncées au IV-D-2-b du § 450 du BOI-IR-RICI-230-20-20, la fraction du prix global d’acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réduction d’impôt. De même, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre d’une part, les frais afférents à l’acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de l'avantage fiscal, d’autre part, les frais afférents à l’acquisition du garage ou exclus de cette base.
Ainsi, lorsqu’une telle société, qui comporte trois associés à parts égales, acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 400 000 euros, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 100 000 euros pour chacun des trois associés.
L’article 75 de la loi de finances pour 2012 instaure des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable pour la détermination de la base de la réduction d’impôt. Ces plafonds, qui varient en fonction du lieu de situation du logement, sont prévus par l’article 46 AZA octies A de l’annexe III au CGI issu du décret n° 2012-305 du 5 mars 2012, publié au Journal officiel du 7 mars 2012.
Elle est définie par l’article 46 AZA octies A de l’annexe III au CGI. La surface habitable à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de prix de revient relatifs aux logements situés en métropole s’entend de celle définie au troisième alinéa du a de l’article 2 duodecies de l'annexe III au CGI.
La notion de surface habitable est précisée au BOI-IR-RICI-230-20-20 § 320 à 380.
La surface habitable à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de prix de revient relatifs aux logements situés outre-mer s’entend de celle définie au III de l’article 46 AG terdecies de l'annexe II au CGI.
Les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable mentionnés au premier alinéa du IV de l’article 199 septvicies du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 75 de la loi de finances pour 2012 et fixés par l’article 46 AZA octies A de l’annexe III au CGI, sont récapitulés dans le tableau suivant :
Zone A(2)
Zone B1(2)
Zone B2(2)
(1) La liste des communes de la zone A bis figure dans l'annexe à l'arrêté du 22 décembre 2010.
(2) La liste des communes comprises dans les zones A, B1 et B2 est mentionné dans l'annexe de l'arrêté du 29 avril 2009.
Pour les logements situés outre-mer, le plafond de prix de revient est fixé à 4 000 € par mètre carré de surface habitable.
L’application des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable n’a pas pour effet de modifier la limite annuelle de la base de la réduction d’impôt qui reste, en tout état de cause, fixée à 300 000 € (sur ce point, cf. § 60 à 100 ci-dessus). Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique avant la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.
Exemple 1 : Un contribuable acquiert un logement situé dans la zone A bis pour la somme de 300 000 €. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable de ce logement est de 7 500 €/m2. et la surface habitable du logement est de 40 m2.
L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 200 000 € (5 000 € x 40 m2). L’assiette de l’avantage fiscal relatif à cet investissement sera donc de 200 000 €, ce montant étant inférieur à la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.
Exemple 2 : Un contribuable acquiert un logement situé zone A bis pour la somme de 525 000 €. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2. et la surface habitable du logement est de 70 m2.
L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 350 000 € (5 000 € x 70 m2). Toutefois, compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relatif à cet investissement est réduite à ce montant.
Par exception, compte tenu de la date de publication du décret fixant les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable (cf. § 110 ci-dessus), soit au Journal officiel du 7 mars 2012, il est admis que ces plafonds ne soient applicables dans certains cas qu’à compter du 8 mars 2012 selon les modalités récapitulées n° 200 ci-dessus.
Enregistrement du contrat de réservation au plus tard le 7 mars 2012(1)
Enregistrement d’une promesse synallagmatique de vente ou promesse d’achat au plus tard le 7 mars 2012(2)
(1) C’est-à-dire contrat préliminaire de réservation visé à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 7 mars 2012.
Ces dispositions sont précisées § 230 à 490 ci-dessous.
Sont en revanche exclus de la base de la réduction d'impôt, la valeur d’acquisition ou le prix de revient des constructions existantes ainsi que les frais de démolition de ces constructions. Si ces constructions ont été acquises en même temps que leur terrain d’assiette, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre, d’une part, les frais afférents à l’acquisition du terrain nu tels que définis au§ 260 ci-dessus entrant dans la base de la réduction d’impôt et, d’autre part, les frais afférents à l’acquisition de l’immeuble destiné à être démoli, exclus de cette base. Le travail personnellement effectué par le contribuable n’est également pas pris en compte dans la base de l’avantage fiscal.
Les travaux d’addition de construction réalisés sur un immeuble existant autres que les travaux d’agrandissement mentionnés au § 380 ci-dessous peuvent entrer dans le champ de la réduction d’impôt lorsque les conditions prévues au IX-A-1 § 570 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10 sont réunies. La base de la réduction d’impôt est différente selon que la construction initiale est placée ou non sous le régime de la déduction au titre de l’amortissement prévue au f (« Périssol »), g (« Besson ») ou h (« Robien/Borloo ») du 1° de l’article 31 du CGI.
Lorsque la construction initiale n'est pas placée sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement, la réduction d’impôt est calculée sur le prix payé pour l’addition de construction tel que défini ci-dessus pour les immeubles que le contribuable fait construire. Elle comprend également une quote-part du prix ou de la valeur d’acquisition du terrain d’assiette de l’ensemble de l’immeuble déterminée en multipliant le prix ou la valeur totale d’acquisition du terrain nu par le rapport existant entre la surface hors œuvre nette des locaux nouvellement construits et la surface hors œuvre nette de l’ensemble de l’immeuble, après addition de construction.
Exemple : le propriétaire d’une maison d’habitation d’une surface hors œuvre nette de 400 m² située sur un terrain de 600 m² estimé à 100 000 euros, acquiert une parcelle supplémentaire de 200 m² pour un prix de 36 000 euros et réalise une addition de construction (étage supplémentaire ou bâtiment contigu à la construction initiale). La surface hors œuvre nette de la nouvelle construction est de 100 m² et le coût des travaux s’élève à 300 000 euros. La superficie nécessaire à la réalisation de l’addition de construction est, en vertu des règlements d’urbanisme applicables dans la commune considérée, de 150 m². On suppose que la valeur au m² de la parcelle nouvellement acquise est uniforme.
300 000 + (100 000 x (100/500)) + (36 000 x (150/200) x (100/500)) = 325 400 €.
Hypothèse 2 : la construction initiale est placée sous le régime de l’amortissement. La base de la déduction afférente à l’addition de construction est égale à : 300 000 + (36 000 x (150/200)) = 327 000 €.
La base de la réduction d’impôt est constituée du prix d’acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition. Elle comprend également le montant des travaux de transformation en logement (BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au V § 290 et s.).
Les travaux de reconstruction et d’agrandissement s’entendent normalement de ceux qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. D’une manière plus générale, la jurisprudence assimile à une reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation dans des locaux précédemment affectés à un autre usage.
Lorsque l’opération de transformation porte sur un immeuble mixte (BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au V-B-2-b § 330), la base de l’avantage fiscal comprend la fraction, évaluée par le contribuable sous le contrôle de l’administration, du prix d’acquisition du local et des frais afférents à cette acquisition correspondant aux seuls locaux affectés à un usage autre que l’habitation et à partir desquels il y a création de logements pouvant faire l’objet d’une utilisation distincte. Les travaux de transformation réalisés sur lesdits locaux ainsi que la quote-part des travaux réalisés sur les parties communes à condition qu’ils soient indissociables de l’opération de transformation desdits locaux sont également pris en compte.
La base de la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière. Elle comprend également le montant du prix des travaux de réhabilitation mentionnés au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III au CGI.
Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de VIR est souscrit entre l’acquéreur et le vendeur (BOI-IR-RICI-230-10-30-10, III-B § 190). Dans ce cas, la base de la réduction d’impôt est déterminée par le prix d’acquisition du logement majoré de la part des travaux de réhabilitation tels que stipulés sur les contrats de VIR.
Lorsque les travaux sont réalisés après l’acquisition du logement par le contribuable qui entend bénéficier de l’avantage fiscal, la base de la réduction d’impôt est majorée du montant de ces travaux, qui ne sont dès lors pas déductibles au titre des revenus fonciers. Dans cette situation, la base de l’avantage fiscal s’apprécie à la date d’achèvement des travaux. Il s’ensuit que les travaux réalisés postérieurement à cet achèvement ne sont pas compris dans la base de l’avantage fiscal. Ces dépenses de travaux peuvent, le cas échéant, être admises en déduction dans les conditions de droit commun pour la détermination des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-30) ;