Source: https://www.epravo.cz/top/clanky/jak-se-lze-branit-proti-kradezim-nemovitosti-93632.html
Timestamp: 2018-03-18 21:01:16+00:00
Document Index: 50472673

Matched Legal Cases: ['§ 984', '§ 980', '§ 986', '§ 984', '§ 7', '§ 986', '§ 984', '§ 18']

Jak se lze bránit proti krádežím nemovitostí? | epravo.cz
ID: 93632upozornění pro uživatele
Jak se lze bránit proti krádežím nemovitostí?
Nabytí nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka umožní ustanovení § 984 odst. 1 NOZ, které stanoví: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. (...)“ Účinky předvídané tímto ustanovením a dalšími souvisejícími ustanoveními NOZ (§ 980 - § 986) nastanou ke dni 1. 1. 2015.[3]
Cílem tohoto ustanovení je zejména posílit právní jistotu a zvýšit ochranu těch, kteří budou jednat v dobré víře ve správnost údajů uvedených v katastru nemovitostí. V minulosti totiž nebyly nijak výjimečné případy, kdy kupující koupil nemovitost v dobré víře od prodávajícího, který byl v katastru nemovitostí zapsán jako její vlastník. Skutečný vlastník pak po mnoha letech řádného užívání nemovitosti novým nabyvatelem a před uplynutím 10 leté vydržecí doby úspěšně uplatnil své vlastnické právo u soudu. Novému nabyvateli pak nezbylo nic jiného než nemovitost i třeba po 9 letech držby vyklidit a domáhat se vrácení kupní ceny po prodávajícím, což bylo značně obtížné.
Podvodník se ani podle nové právní úpravy vlastníkem nestane. Podle ustanovení § 984 odst. 1 NOZ však postačí, aby podvodník (nebo jím nastrčená osoba) zapsaný v katastru nemovitostí prodal nemovitost třetí osobě, která bude jednat v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Skutečný vlastník tak o nemovitost přijde (k obraně skutečného vlastníka viz níže). Podvedený skutečný vlastník bude samozřejmě ve většině případů v domnění, že i ona třetí osoba nejednala v dobré víře. Bude však na skutečném vlastníkovi, aby to před soudem nejen tvrdil, ale také prokázal. Podle § 7 NOZ totiž platí vyvratitelná domněnka, že „ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.“ Jinými slovy, dobrá víra se předpokládá.
Zákonodárce si však byl výše uvedeného rizika vědom. Nový občanský zákoník a také nový katastrální zákon[4] proto obsahují řadu opatření, která mají zabránit situaci, aby skutečný vlastník o svou nemovitost snadno přišel.
Předně je zde ustanovení § 986 NOZ, které umožňuje skutečnému vlastníkovi, který se dozví, že je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník nemovitosti někdo jiný, domáhat se u katastrálního úřadu výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo v katastru nemovitostí poznamenáno – jedná se o tzv. poznámku spornosti zápisu.
Účelem poznámky spornosti zápisu je zabránit, aby třetí osoby jednaly v dobré víře v rozporovaný zápis uvedený v katastru nemovitostí. Zapsání poznámky spornosti zápisu do katastru nemovitostí tak především způsobí, že osoby, které by po jejím vyznačení podaly katastrálnímu úřadu návrh na vklad ohledně dané nemovitosti, nebudou jednat v dobré víře a nebudou se tak moct dovolávat ustanovení § 984 odst. 1 NOZ.
To by však nepostačovalo v případě, kdy do katastru nemovitostí již byla jako nový vlastník zapsána osoba jednající v dobré víře v předchozí zápis. Proto je třeba, aby poznámka působila i do minulosti, tedy i vůči osobě, která jednala v dobré víře a je již zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník. Pro tento zpětný účinek poznámky spornosti zápisu je však nutné, aby skutečný vlastník podal žádost katastrálnímu úřadu o její vyznačení ve lhůtě 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl.[5] O sporném zápisu se může skutečný vlastník dozvědět různými způsoby - např. sám v rámci nahlédnutí do katastru nemovitostí, od katastrálního úřadu či jinak. K tomu, aby se skutečný vlastník o zápisu dozvěděl, slouží ustanovení § 18 odst. 3 nového katastrálního zákona. Po povolení a provedení vkladu totiž katastrální úřad zašle původnímu vlastníkovi (i v případě, kdy je ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem) vyrozumění o provedení vkladu.
[7] Viz dostupné na www, k dispozici >>> zde.
Mgr. Petr Kolář ( Glatzová & Co. )