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Timestamp: 2016-10-25 01:33:53
Document Index: 276089134

Matched Legal Cases: ['Art. 199', 'Art. 203', 'Art. 197', 'BGE', 'Art. 197', 'Art. 18', 'BGE', 'BGE', 'Art. 64', 'Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.267/2004 (23.11.2004)
Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hess,
Am 22. Februar 1999 verkaufte A.________ (Kl�ger) eine Eigentumswohnung mit zwei Autoabstellpl�tzen in Meggen zum Preis von Fr. 590'000.-- an B.________ und C.________ (Beklagte). Im Kaufvertrag wurde die Gew�hrleistung f�r M�ngel des Kaufgrundst�cks ausgeschlossen (Freizeichnungsklausel). In der Folge machten die Beklagten verschiedene M�ngel geltend und verweigerten die Bezahlung des ausstehenden Kaufpreises von Fr. 90'000.--.
Am 8. November 2000 beantragte der Kl�ger dem Amtsgericht Luzern-Land, die Beklagten seien zu verpflichten, ihm unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 90'000.-- nebst 5 % Zins seit dem 1. Juni 1999 zu bezahlen. Mit Urteil vom 22. November 2002 verpflichtete das Amtsgericht Luzern-Land die Beklagten, dem Kl�ger unter solidarischer Haftung Fr. 81'500.-- nebst 5 % Zins seit 1. Juni 1999 zu bezahlen. Gegen diese Urteil erhoben die Beklagten Appellation ans Obergericht des Kantons Luzern. Mit Urteil vom 18. Mai 2004 verpflichtete das Obergericht die Beklagten, dem Kl�ger unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 20'000.-- nebst 5 % Zins seit dem 1. Juni 1999 zu bezahlen.
Mit Berufung vom 1. Juli 2004 beantragt der Kl�ger dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 18. Mai 2004 sei aufzuheben und die Beklagten seien zu verpflichten, unter solidarischer Haftung Fr. 81'500.-- nebst Zins zu 5 % seit 1. Juni 1999 zu bezahlen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Obergericht hat im angefochtenen Urteil ausgef�hrt, der Kl�ger habe um die Schallprobleme in den betreffenden H�usern gewusst. Wegen absichtlicher T�uschung sei die Freizeichnungsklausel im Kaufvertrag vom 22. Februar 1999 unbeachtlich (Art. 199 OR). Der Einwand, die M�ngelr�gen seien nicht rechtzeitig erhoben worden, sei unzutreffend, weil sich der Verk�ufer bei absichtlicher Verschweigung von M�ngeln nicht auf eine allf�llige versp�tete R�ge berufen k�nne (Art. 203 OR). Abgesehen davon seien die R�gen ohnehin rechtzeitig erhoben worden. Dies ist im Verfahren vor Bundesgericht unbestritten.
Umstritten ist nur die Frage, ob der Kl�ger in Bezug auf die Schallisolation bestimmte Eigenschaften verbindlich zugesichert hat. Das Obergericht hat dazu ausgef�hrt, im Verkaufsinserat sei die Wohnung mit der Umschreibung "Alles in hervorragender Bauqualit�t gebaut" angepriesen worden. Zudem habe der Kl�ger in der Kaufsvereinbarung vom 29. Januar 1999 best�tigt: "Sie kaufen eine ausgezeichnete Immobilie mit einem sehr guten Baustandard". Die Beklagten als Adressaten dieser Erkl�rungen h�tten daher nach Treu und Glauben von einer erh�hten Schallisolation als zugesicherte Eigenschaft des Kaufsobjektes ausgehen d�rfen. Massgebend seien die Werte der SIA-Norm 181 (Ausgabe 1988), welche im Zeitpunkt des Verkaufs G�ltigkeit gehabt habe.
2.1 Gem�ss Art. 197 Abs. 1 OR haftet der Verk�ufer dem K�ufer f�r die zugesicherten Eigenschaften. Von "zugesicherten Eigenschaften" sind unverbindliche �usserungen des Verk�ufers zu unterscheiden. Als Zusicherung gilt die ernsthafte Behauptung einer bestimmten, objektiv feststellbaren Eigenschaft. Demgegen�ber fallen unverbindliche, reklamehafte Anpreisungen nicht unter den Begriff der Zusicherung (BGE 88 II 410 E. 3c S. 416; Hans Giger, Berner Kommentar, Bern 1980, N 15 zu Art. 197 OR; Schumacher/R�egg, Die Haftung des Grundst�ckverk�ufers, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundst�ckkauf, 2. Auflage, Bern 2001, S. 234 Rz. 174). Ob eine �usserung des Verk�ufers als verbindliche Zusicherung oder als blosse Anpreisung zu qualifizieren ist, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Der Inhalt eines Vertrages bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 OR). Wenn eine tats�chliche Willens�bereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten (BGE 129 III 118 E. 2.5 S. 123, 125 III 263 E. 4a S. 266, 121 III 118 E. 4b/aa S. 123, je mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall wird nicht eine Verletzung des Grundsatzes des Vorrangs der subjektiven vor der objektivierten Vertragsauslegung ger�gt. Vielmehr ist einzig die objektivierte Auslegung nach dem Vertrauensprinzip umstritten. Als Rechtsfrage kann diese Auslegung vom Bundesgericht im Berufungsverfahren �berpr�ft werden (BGE 121 III 118 E. 4b/aa S. 123 m.w.H.).
2.2 Der Beklagte macht zun�chst geltend, bei den umstrittenen Aussagen im Verkaufsinserat ("Alles in hervorragender Bauqualit�t gebaut") und in der Kaufsvereinbarung vom 29. Januar 1999 ("Sie kaufen eine ausgezeichnete Immobilie mit einem sehr guten Baustandard") habe es sich nur um allgemein gehaltene �usserungen und nicht um verbindliche Zusicherungen gehandelt. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Bei der Aussage im Zeitungsinserat "Alles in hervorragender Bauqualit�t gebaut" mag es zwar darum gegangen sein, das Interesse von m�glichen K�ufern zu wecken. Insofern spricht viel daf�r, derart allgemein gehaltene �usserungen in einem Zeitungsinserat f�r sich allein nicht als verbindliche Zusicherung, sondern als unverbindliche Anpreisung zu qualifizieren. Anders verh�lt es sich jedoch, wenn in der anschliessenden Kaufsvereinbarung dem K�ufer best�tigt wird: "Sie kaufen eine ausgezeichnete Immobilie mit einem sehr guten Baustandard". In dieser Phase der Vertragsverhandlungen geht es nicht mehr darum, das Interesse - durch Anpreisung - zu wecken, sondern den konkreten Vertragsinhalt - durch verbindliche Zusicherungen - zu definieren. Die Vorinstanz hat daher zutreffend festgehalten, dass die Beklagten aufgrund der genannten Umst�nde nach Treu und Glauben eine erh�hte Schallisolation als zugesicherte Eigenschaft des Kaufobjektes betrachten durften. Daran �ndern auch die Einw�nde des Kl�gers nichts. Unzutreffend ist zun�chst die Auffassung, es seien nicht konkret umschriebene, objektiv feststellbare Eigenschaften des Kaufobjektes zugesichert worden. Entscheidend ist, dass mit der Aussage "sehr guter Baustandard" insofern eine konkrete und objektiv feststellbare Eigenschaftsangabe gemacht wird, als sie nach Treu und Glauben so zu verstehen war, dass die verkaufte Wohnung den allgemein anerkannten Regeln der Baukunde entspreche, die in Bezug auf den Schallschutz im Hochbau in der SIA-Norm 181 definiert werden. Unbegr�ndet ist sodann auch der Einwand des Kl�gers, die pers�nlichen Eigenschaften des Beklagten 2, bei dem es sich um einen Baufachmann handle, seien bei der Vertragsauslegung ausser Betracht gelassen worden. Wenn wie im vorliegenden Fall ein "sehr guter Baustandard" zugesichert wird, darf auch ein Baufachmann nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass die allgemein anerkannten Regeln der Baukunde - d.h. bez�glich des Schallschutzes in Hochbauten die SIA-Norm 181 - eingehalten wird. Erg�nzende Sachverhaltsfeststellungen er�brigen sich (Art. 64 OG). Weiter ist die Berufung auch insoweit unbegr�ndet, als der Kl�ger geltend macht, die Beklagten h�tten sich nach Treu und Glauben nicht auf die erw�hnte Aussage in der Kaufsvereinbarung vom 29. Januar 1999 verlassen d�rfen, weil im Kaufvertrag vom 22. Februar 1999 eine Freizeichnungsklausel vereinbart worden sei. Wie bereits erw�hnt, hat die Vorinstanz unangefochten festgehalten, dass diese Freizeichnungsklausel wegen absichtlicher T�uschung unbeachtlich sei (vgl. oben, Erw. 1). Schliesslich ist auf die Berufung insoweit nicht einzutreten, als der Kl�ger geltend macht, die umstrittene �usserung sei nicht kausal f�r den Kaufentscheid der Beklagten gewesen. Das angefochtene Urteil enth�lt keine Feststellungen dar�ber, ob der Kaufentschluss auf die Zusicherung zur�ckzuf�hren ist, so dass der Kl�ger mit seiner erg�nzenden Tatsachendarstellung, ein nat�rlicher Kausalzusammenhang sei zu verneinen, nicht zu h�ren ist (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG, BGE 113 II 52 E. 2 S. 56 m.w.H.).
2.3 Weiter ist umstritten, ob die Einhaltung der zugesicherten Eigenschaft "sehr guter Baustandard" in Bezug auf den in der SIA-Norm 181 definierten Schallschutz nach Massgabe der Ausgabe 1976 oder 1988 zu pr�fen sei und ob dabei die Mindestanforderungen oder die erh�hten Anforderungen massgebend seien. Das Obergericht hat dazu festgehalten, anwendbar sei die SIA-Norm 181 (Ausgabe 1988), weil diese im Zeitpunkt des Verkaufs G�ltigkeit gehabt habe, und innerhalb dieser Ausgabe die erh�hten Grenzwerte, weil die Beklagten h�tten davon ausgehen d�rfen, dass die zugesicherte "sehr gute Bauqualit�t" �ber die Minimalanforderungen hinausgehe. Der Kl�ger wendet dagegen ein, die Beklagten h�tten gewusst, dass das Haus im Jahr 1987 gebaut worden sei, weshalb die SIA-Norm 181 (Ausgabe 1988), die am 1. Oktober 1988 in Kraft getreten sei, nicht anwendbar sei. Auch auf diese Beanstandung ist nicht einzutreten. Mit der Behauptung, die Beklagten h�tten davon Kenntnis gehabt, dass das Geb�ude 1987 erstellt worden sei, werden erg�nzende Sachdarstellungen vorgebracht, da das Wissen einer Prozesspartei eine Tatfrage beschl�gt (BGE 126 III 59 E. 4b S. 67). Mit seiner erg�nzenden Darstellung ist der Kl�ger nicht zu h�ren (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Nur nebenbei bemerkt wird in der Verkaufsdokumentation vom Januar 1999, die den Beklagten angeblich bekannt gewesen sein soll, entgegen der Sachdarstellung des Kl�gers nicht 1987 als Baujahr aufgef�hrt, sondern von "Baujahr 1987/1990" gesprochen. Es ist daher auf jeden Fall im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf die SIA-Norm (Ausgabe 1988) abgestellt hat. Im �brigen ist die Auffassung der Vorinstanz �berzeugend, angesichts der Zusicherung "sehr gute Bauqualit�t" sei von den erh�hten Anforderungen - und nicht von den Mindestanforderungen - der anwendbaren SIA-Norm 181 (Ausgabe 1988) auszugehen.
Aus diesen Gr�nden ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Kl�ger kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Der Kl�ger hat die Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 3'500.-- zu entsch�digen.