Source: https://www.rbq.gouv.qc.ca/audience-et-decisions/decisions-arbitrales-plan-de-garantie/rechercher-par-sujet/sujet-specifique.html?tx_cspqsoquijrss_pi1%5Bid%5D=OAGBRNS000070&cHash=98d717acd304c629e859a0e105c5010e
Timestamp: 2020-02-20 18:15:01+00:00
Document Index: 194945843

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 25', 'art. 8', 'art. 1', "l'article 25", 'art. 25', "l'article 35", 'art. 27', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 25', 'art. 3', 'art. 19', "l'article 27", 'art. 3', 'art. 25', "l'article 25", 'arrêt ', 'art. 25', 'art. 7', "l'article 116", "l'article 26", "l'article 30", 'art. 3', "l'article 25", 'art. 1', 'art. 23', 'art. 37', 'art. 25']

SDC de la bâtisse Savage et Immobilier Versant Ouest inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S19-012101-NP, 2019-07-19
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble. L'administrateur a accueilli sa réclamation sur plusieurs points, étant d'avis qu'il était question de vices et de malfaçons apparents, dénoncés par écrit au moment de la réception des parties communes. Pour ce faire, l'administrateur a dû déterminer quelle était la date de réception des parties communes, point qui est contesté par l'entrepreneur. En effet, l'administrateur a fixé cette date au 30 janvier 2018, tandis que l'administrateur prétend que la réception des parties communes aurait eu lieu entre le 31 mars 2014 -- moment où le syndicat a été formé -- et le mois de février 2017, soit 3 mois après la publication de la déclaration de copropriété. Pour qu'il y ait réception des parties communes, une déclaration d'un professionnel du bâtiment déclarant la date de fin des travaux des parties communes doit être transmise à chaque propriétaire connu, au syndicat et à l'entrepreneur. Le professionnel du bâtiment doit avoir été choisi par le syndicat, alors que celui-ci n'est plus dirigé par l'entrepreneur. En l'espèce, même si le syndicat a été formé et enregistré en février 2014, l'entrepreneur était le seul présent jusqu'au mois de novembre 2017. C'est à ce moment que le syndicat a acquis son autonomie. Par ailleurs, même si ce n'est pas un professionnel du bâtiment qui a agi pour le syndicat, il y a lieu de recourir à l'équité et de retenir la date déterminée par l'administrateur comme la date de la réception des parties communes. Cela étant dit, il faut retenir que certains points en cause, tel que l'affirme l'entrepreneur, ne sont pas des vices ou des malfaçons. La décision de l'administrateur sera modifiée quant à ces points.
IMMOBILIER VERSANT OUEST INC., entrepreneur, et SDC DE LA BÂTISSE SAVAGE, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
SDC Villas Lussier et Habitations Nouvelles (1998) inc., M. Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 182706001, 2019-04-18
Moyens préliminaires. Accueillis en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points ainsi qu'une demande d'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur fait valoir que la majorité des éléments en cause n'ont pas été dénoncés dans un délai raisonnable. Il prétend aussi que le bénéficiaire ne pouvait formuler une réclamation en lien avec une évacuation déficiente des climatiseurs puisque ceux-ci relèveraient de parties privatives et non de parties communes. En ce qui a trait au délai de dénonciation, la décision rendue doit être maintenue quant aux points qui n'ont pas été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte par le bénéficiaire. Par ailleurs, il faut noter, lorsqu'il est question d'un vice qui apparaît graduellement, que la connaissance du vice débute au moment où sont remarquées sa gravité et son étendue. En ce qui concerne le problème de climatisation, il y a lieu de retenir la position du bénéficiaire selon laquelle la tuyauterie raccordée aux climatiseurs appartient aux parties communes du bâtiment. Le bénéficiaire se voit aussi donner raison: l'entretien des canalisations situées dans un mur commun n'est pas du ressort d'un copropriétaire.
SDC VILLAS LUSSIER, bénéficiaire, et LES HABITATIONS NOUVELLES (1998) INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
SDC du 3701, chemin Chambly inc. et 7503428 Canada inc., Me Pamela McGovern, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S17-061901-NP, 2018-06-04
L'entrepreneur conteste 179 points d'une décision de l'administrateur ainsi qu'une décision de ce dernier quant aux dates de la réception des parties communes, fixées aux 3 et 4 mars 2016. En l'espèce, il n'y a pas de document confirmant la réception des parties communes et l'entrepreneur soutient que la date à retenir serait le 7 mars 2015. Il n'a toutefois pas démontré que l'administrateur aurait commis une erreur. En effet, la première inspection préréception était incomplète en raison des nombreux travaux qui devaient être terminés selon une expertise faite le 5 mars 2015. À l'occasion d'une inspection ayant eu lieu en janvier 2016, il a été recommandé que le bénéficiaire mandate un expert pour procéder à la réception des parties communes, ce qui a été fait les 3 et 4 mars 2016. Il faut donc conclure que la date de réception des parties communes correspond à celles retenues par l'administrateur.
SDC DU 3701, CHEMIN CHAMBLY INC., bénéficiaire, et 7503428 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété Faubourg Les Rivières I et Habitations Francis Bouchard inc., Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 328-269-3, 328-269-4, 20170508, 20172011, 35304-17 et 35304-22, 2018-03-28
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une première réclamation au mois d'octobre 2013, quelques jours après la réception des parties communes de l'immeuble, dénonçant la présence de marques d'usure sur le parement extérieur. Dans une décision rendue au printemps 2014, l'administrateur a accueilli ce point de la demande et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Au mois de juin 2015, le bénéficiaire a déterminé certains éléments qui n'avaient pas été réparés à sa satisfaction. Il n'a toutefois pas été question du parement extérieur. Lors d'une visite de l'administrateur, ce point n'a pas été mentionné. Le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une autre réclamation mais, de nouveau, il n'a pas mentionné le parement. Au mois d'octobre 2016, le bénéficiaire a envoyé une réclamation dans laquelle il était question du parement et qui mentionnait que, à la suite des réparations, il n'était toujours pas conforme et que l'eau pourrait s'y infiltrer. À cet égard, l'administrateur a conclu que l'entrepreneur avait fait des travaux correctifs et que la garantie ne trouvait plus application. Cette décision doit être maintenue. En effet, il faut tenir compte du silence du bénéficiaire sur ce point entre avril 2014 et octobre 2016, période pendant laquelle il a eu plusieurs occasions de manifester son insatisfaction sur les réparations faites par l'entrepreneur. La réclamation portait aussi sur un refus de l'entrepreneur de procéder au remplacement d'un ventilateur défectueux dans la salle électrique de l'immeuble, ce qui fait en sorte que la température de la pièce est trop élevée. Ce refus est équivalent à n'avoir tout simplement pas installé de ventilateur dans cette pièce et, n'eussent été les moyens pris par le bénéficiaire pour tenter de maintenir la température ambiante de la salle électrique, des dommages importants aux transformateurs et à l'immeuble auraient pu se produire. Or, l'omission de l'entrepreneur de bâtir et d'équiper la salle électrique selon les règles de l'art est un vice de construction couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et il y a donc lieu d'accueillir cette demande du bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ FAUBOURG LES RIVIÈRES I, bénéficiaire, et LES HABITATIONS FRANCIS BOUCHARD INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat des copropriétaires Place Marien 6 et Développement Allogio inc (Développement Lupa inc.), Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 163003001, 2018-02-19
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui compte 28 unités, dont 16 qui ont des combles. En mai 2014, soit durant la deuxième année suivant la réception des parties communes, le bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'eau en provenance du grenier dans une unité. L'administrateur n'a pas constaté d'infiltration d'eau, mais il a pu remarquer des cernes d'eau au pourtour d'une trappe d'accès aux combles, de même que sur une ferme de toiture située au-dessus de cette trappe. Il a conclu que l'étanchéité au pourtour de la trappe posait problème et que l'air chaud et humide s'échappait dans les combles et s'y condensait. Il a aussi retenu qu'il était question d'une malfaçon et non d'un vice caché. Un rapport d'expert fait état d'un problème de condensation grave dans les combles de plus d'une unité. En l'espèce, il est possible de constater des dommages d'infiltration d'eau à plusieurs endroits dans les combles de toutes les unités qui en ont. Puisqu'il y a eu dénonciation d'une infiltration d'eau en provenance du grenier d'une unité, qu'il est question d'une problématique commune à l'ensemble des unités et que la dénonciation a été suffisante pour permettre de vérifier l'existence et la gravité du vice et de requérir une analyse de la cause pour déterminer les travaux nécessaires, l'arbitrage couvrira l'ensemble des combles et non seulement ceux de l'unité visée par la dénonciation initiale. Vu le désintéressement de l'entrepreneur, il appartiendra à l'administrateur, le cas échéant, de procéder aux travaux correctifs.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 6, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaires sous : DÉVELOPPEMENT LUPA INC.), entrepreneur défendereur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat des copropriétaires Le Cannet et Investissement Saba inc., Me Pamela McGovern, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 150909001, 2017-11-27
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une demande portant sur plusieurs points et l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer divers travaux correctifs. Or, puisque certaines unités n'étaient pas destinées à des fins résidentielles, l'administrateur a informé le bénéficiaire qu'il devrait supporter une portion du coût total des travaux. Il y a donc lieu de déterminer si l'administrateur peut refuser de couvrir, en partie, les parties communes du bâtiment puisque ce dernier comporte des unités à usage commercial, qui, selon l'administrateur, ne peuvent être couvertes par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En l'espèce, les propriétaires d'unités commerciales détiennent une quote-part totale de 19,8 % dans les parties communes du bâtiment. Or, il est difficile de voir pourquoi les propriétaires d'unités à vocation résidentielle devraient supporter une partie des coûts pour la réparation des parties communes parce que des propriétaires d'unités à vocation commerciale détiennent une quote-part de 19,8 % des parties communes alors que la garantie couvre des bâtiments destinés «à des fins principalement résidentielles». Par ailleurs, aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne vient limiter la couverture des parties communes d'un bâtiment lorsque certaines unités privatives de ce bâtiment sont utilisées à des fins commerciales. Dans ces circonstances, l'administrateur a une obligation indivisible envers le bénéficiaire pour les parties communes et il doit donc supporter le coût entier des travaux qui doivent être faits.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CANNET, bénéficiaire, et INVESTISSEMENT SABA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
SDC 130 Marcel-R. Bergeron et Gelcon inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 162502001, 161705001, 162909001 et 161810001, 2017-07-19
Les bénéficiaires sont les syndicats de copropriétaires d'immeubles où seulement certaines des unités ont été vendues par l'entrepreneur. L'administrateur a exigé que des travaux correctifs soient entrepris, mais il a décidé de limiter sa contribution au coût des travaux en fonction des unités vendues par l'entrepreneur. Ainsi, dans l'un des immeubles, où sept unités sur huit avaient été vendues par l'entrepreneur, il a exigé que le bénéficiaire supporte 12,5 % du coût des travaux relativement aux parties communes. Au soutien de sa décision, il indique que des unités avaient été vendues par une personne qui ne bénéficiait pas d'une accréditation auprès de lui et donc que ces unités ne pouvaient bénéficier du plan de garantie, de sorte que la quote-part de leur droit dans les parties communes devait être exclue de sa responsabilité. Cette position ne peut toutefois être retenue. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne limite pas expressément la garantie lorsque certaines des unités sont vendues par une personne autre qu'un entrepreneur dûment reconnu. Par son silence, il confirme une obligation de couverture de l'ensemble des parties communes en faveur du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le plan de garantie vise l'exécution des obligations légales et contractuelles d'un entrepreneur. Les obligations de ce dernier à l'égard d'un syndicat des copropriétaires bénéficiaire sont, pour les parties communes, indivisibles. L'administrateur a donc une obligation indivisible en ce qui concerne les parties communes et il doit supporter le coût entier des frais des travaux qu'il reconnaît.
SDC 130 MARCEL-R. BERGERON et SDC 151 MARCEL-R. BERGERON, bénéficiaires, et GELCON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administratur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat du 2685 Rushbrooke et Développements immobiliers BCG inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-050901-NP, 2017-06-28 (décision rectifiée le 2017-07-10)
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, conteste la date de réception des parties communes déterminée par l'administrateur. Il fait valoir que la réception s'est faite le 14 juin 2016, soit lorsque le bénéficiaire a reçu le rapport d'un professionnel engagé pour déclarer la date de fin des travaux. Autrement, le bénéficiaire prétend que, puisque le syndicat des copropriétaires n'a été formé que le 31 mars 2015, il faudrait conclure à une réception présumée des parties communes six mois après cette date, donc le 30 septembre 2015. L'administrateur soutient qu'il faudrait plutôt retenir la date du 20 juillet 2015 à titre de date de réception des parties communes. À cette date, dans une lettre, le président du bénéficiaire avait fait état de plusieurs problèmes qui n'avaient pas été corrigés depuis la construction de l'immeuble. En l'espèce, il faut retenir que les dernières étapes de la formation et de l'organisation du bénéficiaire remontent à la fin du mois de mars 2015. L'avis de fin des travaux est réputé avoir été reçu à cette même date et la réception des parties communes six mois plus tard, donc le 30 septembre 2015.
SYNDICAT DU 2685 RUSHBROOKE, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIER BCG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
SDC du 2587-2593, boul. Bastien et Claude Dion Entreprise inc., Me Luc Chamberland, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 162511002, 2017-06-01
Les copropriétaires ont fait l'acquisition d'unités en copropriété en se fondant sur une photographie comportant le logo de l'entrepreneur, sur laquelle on pouvait voir des colonnes de briques et des fenêtres aux portes du garage. Le produit final qui leur a été livré différait toutefois de la photographie, ce qui les a amenés à présenter, par l'entremise du bénéficiaire, une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a retenu que la photographie montrée aux copropriétaires faisait partie intégrante des contrats intervenus entre ceux-ci et l'entrepreneur et que les travaux de finition extérieurs étaient inachevés puisque les colonnes de maçonnerie et les fenêtres aux portes de garage étaient manquantes. Cette décision doit être maintenue. Même si l'entrepreneur a prétendu ne jamais s'être engagé à vendre un bâtiment conforme à la photographie, il faut retenir qu'il aurait été très simple pour ses représentants d'informer les copropriétaires que leur unité ne comprendrait jamais de colonnes de brique et de fenêtres aux portes de garage. Par ailleurs, dans la mesure où il est question d'une partie commune et où chaque bénéficiaire avait le droit d'avoir la façade pour laquelle il avait donné son consentement, l'entrepreneur devait faire la preuve d'une acceptation, en toute connaissance de cause, d'une façade différente. Enfin, bien que l'entrepreneur ait reproché au bénéficiaire de ne pas avoir dénoncé la situation dans un délai raisonnable, il ne peut invoquer ce point alors qu'il a lui-même manqué à ses obligations, notamment celle de participer à l'inspection du bâtiment avec le professionnel du bâtiment.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et SDC DU 2587-2593, BOUL. BASTIEN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Syndicat Abondance La Terre phase 2 et 9216-6784 Québec inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 150311001, 2016-09-27
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Il a fait valoir que la construction d'un garage faisait partie des travaux des parties communes qui devaient être faits par l'entrepreneur. Le fait que ce garage ne soit pas terminé signifierait qu'il n'y a pas eu fin des travaux et donc qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. En ce qui concerne la fin des travaux, il n'est pas possible de retenir la date de vente des parties privatives ou encore une date à laquelle le bâtiment était habité alors même que certains éléments de sécurité posaient problème. En l'espèce, au mois de mars, le bénéficiaire a été informé du coût d'une inspection préréception des parties communes et il faut en inférer une connaissance présumée de cette obligation préliminaire à la réception des parties communes. Il y a donc eu réception des parties communes à la suite de la réception du rapport de l'expert, qui déclarait les travaux terminés sauf pour le garage extérieur. La réception des parties communes sera fixée six mois après la réception de ce rapport, donc en janvier 2015. En ce qui concerne le garage, la structure est arrimée à la portion résidentielle du bâtiment. Les deux structures sont imbriquées l'une dans l'autre, il y aurait un raccordement aux services publics à même le bâtiment résidentiel, les murs extérieurs de façade ne doivent faire qu'un et les sections de toiture sont partagées. Il ne s'agira que d'un seul bâtiment du point de vue visuel pour un profane et d'un point de vue plus technique, selon les plans et l'auteur des plans, en matière de construction sous-terraine. L'administrateur devra prendre le parachèvement à sa charge, vu l'apparente déconfiture de l'entrepreneur.
SYNDICAT ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété le 950, Champagneur, Outremont et Habitations Armeca ltée, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 152609001, 2016-09-27
Moyen préliminaire.
La demande d'arbitrage en cause traite des aires communes d'un immeuble détenu en copropriété et elle a été présentée par l'un des copropriétaires. L'entrepreneur prétend que seul le bénéficiaire, soit le syndicat des copropriétaires, avait le pouvoir de formuler la demande. Or, le bénéficiaire individuel, notamment parce qu'il est un administrateur du syndicat des copropriétaires dûment mandaté aux fins de la demande, pouvait valablement intenter des procédures en ce qui a trait aux parties communes, et il n'y a pas lieu, dans ces circonstances, de rejeter la réclamation. Par ailleurs, il faut noter que le représentant du syndicat a reçu l'autorisation d'agir, à tout le moins, des membres du conseil d'administration et des bénéficiaires individuels en ce qui peut concerner les parties privatives.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE 950, CHAMPAGNEUR, OUTREMONT, bénéficiaire, et LES HABITATIONS ARMECA LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Desjarlais et 9119-3557 Québec inc. (Habitations Euphoria), Me Lydia Milazzo, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S14-040301-NP, 2015-07-08
La bénéficiaire, qui est propriétaire d'une unité en copropriété, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, elle aurait dénoncé à l'entrepreneur la présence d'une égratignure sur sa porte-fenêtre et indique qu'il aurait négligé ou refusé d'agir. Or, la bénéficiaire ne peut pas présenter une demande à cet égard puisque les portes-fenêtres ne sont pas des parties privatives. Malgré un droit de jouissance exclusive, il s'agit d'une partie commune à usage restreint. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation, si c'est nécessaire. La bénéficiaire se plaint aussi de la finition de ses armoires puisqu'elle a remarqué des traces de crayon correcteur et des éclats de finition. En ce qui concerne les traces de crayon correcteur, l'administrateur a conclu que la situation était décelable lors de la prise de possession et qu'elle aurait donc dû être dénoncée au formulaire d'inspection préréception. Or, ces corrections ont été apportées par l'entrepreneur après la prise de possession et la dénonciation a été faite dans les six mois ayant suivi leur découverte, donc dans un délai raisonnable. De plus, il est question de malfaçon. L'entrepreneur devra faire les correctifs nécessaires pour que le fini soit harmonisé. En ce qui concerne les éclats, l'administrateur est d'avis qu'ils étaient visibles, mais qu'ils n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession. La bénéficiaire a indiqué n'avoir remarqué ces déficiences qu'après la prise de possession. Puisqu'il est prématuré pour une armoire de présenter des éclats de finition tels ceux qui ont été observés, et en l'absence de preuve selon laquelle ces éclats auraient été causés par une mauvaise utilisation par la bénéficiaire, il faut conclure à la présence d'une malfaçon et exiger de l'entrepreneur qu'il fasse les travaux nécessaires.
MME. GISÈLE DESJARLAIS, bénéficiaire, et 9119-3557 QUÉBEC INC. LES HABITATIONS EUPHORIA, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Jones et 9207-6363 Québec inc. (Construction Ulysse), Me Tibor Holländer, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), PG 197829-1 et S12-120601-NP, 2013-11-13
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de construire un condominium qui serait érigé comme un cottage jumelé à un autre cottage. En mars 2012, les bénéficiaires ont appris que la conduite principale d'eau qui alimentait leur unité d'habitation et celle de leur voisin immédiat se trouvait dans leur sous-sol. Pour acheminer l'eau chez leur voisin, un tuyau relié à la conduite principale traverse le mur entre les deux propriétés. Les bénéficiaires ont demandé à l'entrepreneur de faire passer l'entrée d'eau de leur voisin ailleurs que par chez eux au motif qu'il y avait un empiétement sur leur partie privative. L'entrepreneur serait prêt à installer cette conduite d'eau sous la dalle de béton des bénéficiaires et à réparer la dalle par la suite. Les bénéficiaires refusent toutefois cette solution et ils sont d'avis que la conduite installée empiéterait sur leurs droits de propriété. En effet, ils prétendent que la conduite est exclusivement destinée à leur approvisionnement en eau, de sorte qu'il s'agirait d'une partie privative. Cet argument ne peut toutefois pas être retenu. D'une part, l'intention du promoteur au moment où la déclaration de copropriété a été constituée et enregistrée contre l'immeuble était que les conduites d'eau passeraient dans une des unités afin d'approvisionner les deux unités jumelles. Elles devaient donc constituer une partie commune. Le fait que la conduite passe sous la propriété des bénéficiaires est sans conséquence. De plus, un article de la déclaration de copropriété prévoit que les bénéficiaires ne peuvent de quelque façon que ce soit s'approprier ou occuper exclusivement tout espace commun général. Un autre article prévoit que certains empiétements nécessaires peuvent être faits. Dans le cas d'un approvisionnement en eau, ce qui est essentiel à la vie, la nécessité est claire. La conduite d'eau et le raccordement qui seront installés sous la fondation de la propriété des bénéficiaires n'empièteront donc pas sur leurs droits de propriété.
JACINTHE JONES et CHARLES SIMARD, bénéficiaires, et 9207-6363 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ULYSSE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété La Gondola et Me-Ra Développement inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-032101-NP, 2013-08-12
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes reliés au système de ventilation et au stationnement intérieur. Insatisfait de la décision de l'administrateur sur ces points, il demande l'arbitrage. Dans un premier temps, il y a lieu de clarifier la date du point de départ de la garantie. En effet, il est difficile d'établir la date de la réception des travaux des parties communes puisque le bénéficiaire a choisi de ne pas procéder à une inspection préréception, entre autres parce qu'il était couvert par le plan de garantie et qu'il ne voulait pas payer les frais d'une inspection. En l'espèce, il faut fixer la réception des travaux au mois de juillet 2010, soit six mois après que le bénéficiaire eut été informé de la fin de ceux-ci et des obligations au regard de la réception. En ce qui concerne le système de ventilation, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur quant à un manque d'isolation du conduit d'un extracteur de monoxyde de carbone, qui est tout de même fonctionnel, et à un problème apparent sur le plan de l'installation du système, lequel n'a pas été dénoncé dans le délai prévu. La réclamation du bénéficiaire devrait toutefois être accueillie en ce qui a trait au moteur du système de ventilation de la cage d'escalier. En effet, il n'a pas été démontré qu'un manque d'entretien par le bénéficiaire aurait pu être la cause de la défaillance totale de ce moteur. De plus, même s'il y a une garantie du fabricant, il demeure que l'entrepreneur est celui qui est tenu à un résultat. Relativement au terrain de stationnement, le bénéficiaire, qui prétend que l'allée et les places qu'il comporte sont trop étroites, n'a pas démontré l'existence d'une violation des limitations de droit public, donc d'une contravention au règlement municipal, ni une erreur de la ville quant à la délivrance d'un permis de construction. Par ailleurs, le bénéficiaire aurait dû dénoncer cette situation, qui est apparente, plus tôt.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA GONDOLA, bénéficiaire, et ME-RA DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Girard et 9119-3557 Québec inc. (Habitations Euphoria), Me France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 132602001 et 84272-5029, 2013-07-03
Le 20 avril 2012, le bénéficiaire initial a procédé à l'achat et à l'inspection de son unité en copropriété. Le formulaire d'inspection préréception a été signé le même jour avec la mention «aucune retouche». Quelques jours plus tard, le bénéficiaire initial est décédé. Les bénéficiaires ont acheté l'unité au mois d'août et, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé plusieurs défauts, dont le dénivelé des planchers dans l'ensemble des pièces. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires à cet égard, notamment car il était question d'une situation qui était existante et visible au moment de la prise de possession par le bénéficiaire initial et elle n'avait pas été dénoncée au cours des 3 jours ayant suivi la prise de possession. Une visite des lieux a permis de constater la présence d'un dénivelé important des planchers de l'unité. Il n'y a toutefois pas lieu de conclure que ce problème était apparent ou d'exiger d'un acheteur qu'il se couche sur le plancher pour mesurer le coupe-pied afin de détecter toute anomalie que celui-ci pourrait cacher. Cela étant dit, le problème est relié à la structure des planchers, donc aux parties privatives communes, plutôt qu'à leur revêtement, élément des parties privatives. C'est donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation à cet égard. Néanmoins, comme il est possible que le syndicat ne présente pas de réclamation ou qu'une réclamation éventuelle soit rejetée, il y a lieu de reconnaître la réclamation des bénéficiaires, le cas échéant.
LISETTE GIRARD et LAURENT BRODEUR, bénéficiaires, et 9119-3557 QUÉBEC INC (LES HABITATIONS EUPHORIA), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUEBEC, administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., Me Lydia Milazzo, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-091301-NP, 2013-04-21
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur, considérant qu'aucun avis de fin des travaux valide n'avait été envoyé par l'entrepreneur aux propriétaires et qu'aucune réception des parties communes par un professionnel n'avait été faite, a arbitrairement fixé la date de réception des parties communes au 31 mars 2010, soit au moment où le syndicat a dressé la liste des travaux à effectuer et l'a remise à l'entrepreneur. Ayant fixé la date de réception des parties communes, l'administrateur a ensuite conclu que la dénonciation des problèmes par le bénéficiaire avait été faite dans les délais, et il a accueilli sa réclamation quant à plusieurs points. L'entrepreneur prétend que l'administrateur n'a pas retenu la bonne date de réception des parties communes. Il fait valoir que la date de fin des travaux remonte à l'été 2007, date à laquelle l'immeuble pouvait servir à l'usage auquel il était destiné, et qu'une rencontre ayant eu lieu au mois de mars 2009 visait le transfert de l'immeuble et du syndicat, un processus qui a été retardé à son désavantage. Finalement, il prétend avoir respecté toutes ses obligations. En l'espèce, l'inspection des parties communes et la réception de celles-ci devaient se faire par un professionnel en bâtiment. En mars 2009, un tel professionnel n'avait pas été engagé par le bénéficiaire, mais aucun reproche ne pourrait être fait à cet égard alors que c'est la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque propriétaire qui déclenche l'inspection. En l'espèce, l'entrepreneur a envoyé un seul avis à tous les propriétaires, en février 2009, traitant du transfert du syndicat. Cet avis ne faisait mention ni de la fin des travaux ni de la réception des parties communes. En l'absence d'un avis de fin des travaux ou d'un avis informant le syndicat ou les propriétaires de leurs obligations quant à la réception, il fallait établir une date de réception des parties communes qui devait se situer après la date du transfert de contrôle, laquelle remonte en l'espèce au mois d'août 2009. Dans les circonstances, la date choisie par l'administrateur est appropriée puisqu'elle coïncide avec le parachèvement d'une liste de travaux et la remise de celle-ci à l'entrepreneur. Cela étant établi, il faut conclure que les problèmes qui ont été signalés dans la réclamation du bénéficiaire ont été dénoncés dans les délais prévus.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ SEIGNEURIE DE LAFONTAINE BLOC 2500, bénéficiaire, et GROUPE CITIPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriété Vallée des Pins, bloc 7 et Constructions Moreau & Frères inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2012-15-010 et 12-353FL, 2013-03-27
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation. L'administrateur, ayant noté qu'aucun avis de fin des travaux n'avait été remis à celui-ci et qu'aucune réception des parties communes n'avait été effectuée, a conclu qu'il serait dans l'intérêt des parties qu'une date de réception des parties communes soit fixée et a retenu à cette celle du 16 mars 2009. Le bénéficiaire conteste cette décision de l'administrateur, et les parties se sont entendues pour fixer la date de fin des travaux au 16 août 2010 et celle de la réception des parties communes au 1er septembre 2011. Par conséquent, une nouvelle décision quant à divers points sera rendue par l'administrateur en fonction de ces dates.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriétaires Anse St-Charles Bâtiment C et Questco inc., Me Jean Dallaire, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S11-013102-NP et 9964-21197, 2011-10-31
En novembre 2006, l'entrepreneur a retenu les services d'un architecte pour faire l'inspection des parties communes d'un immeuble. Ce dernier a rédigé un rapport détaillant les travaux à effectuer et les déficiences à corriger relativement aux parties communes. En mars 2007, Chagnon, un représentant du bénéficiaire, a remis une copie du rapport à l'administrateur. En 2010, le bénéficiaire a présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur au motif d'une absence de dénonciation auprès de l'entrepreneur. En effet, l'administrateur a refusé de considérer que le rapport de l'architecte pouvait constituer un avis de dénonciation et, selon lui, le processus de réclamation avait donc débuté au mois d'août 2010. La dénonciation est une procédure obligatoire et correspond à un geste qui est fait par une partie pour indiquer à une autre qu'elle n'a pas respecté ses obligations et pour réclamer que certaines mesures soient prises afin de corriger la situation.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES ANSE ST-CHARLES BÂTIMENT C, bénéficiaire, et QUESTCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 27, 34, et 116
Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est et 9101-9901 Québec inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-230701-NP, 2011-08-05
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires d'un immeuble qui contient huit unités d'habitation. Les travaux auraient été terminés au mois de février 2007, tel qu'il est indiqué à l'avis de fin des travaux rempli par l'entrepreneur. Le bénéficiaire fait toutefois valoir que cet avis n'a été envoyé ni à lui ni aux copropriétaires, de sorte qu'il n'y aurait jamais eu réception des parties communes. Il a fait parvenir deux dénonciations à l'administrateur, la première en décembre 2008 et la seconde en mars 2009. Puisqu'il n'aurait pas reçu l'avis de fin des travaux, il fait valoir que les dénonciations auraient été faites dans les délais prescrits. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été en mesure de démontrer qu'il a remis le formulaire de fin des travaux au mois de septembre 2007. Un avis a toutefois été reçu en février 2009, et ce n'est qu'à compter de ce moment qu'il est possible de conclure qu'il y a eu réception de l'avis. Or, pour déterminer la date de la réception des parties communes, il y a lieu de s'appuyer sur l'équité ainsi que sur le concept d'habitabilité de l'immeuble et de conclure que c'est en novembre 2007 qu'a eu lieu la réception, donc six mois après que l'entrepreneur eut transféré l'administration du syndicat au bénéficiaire. La date de réception des parties communes étant ainsi établie, il ressort que le bénéficiaire n'a pas dénoncé les problèmes constatés dans un délai raisonnable, et ses réclamations doivent par conséquent être rejetées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 14815 SHERBROOKE EST, bénéficiaire demandeur, c. 9101-9901 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 29, 33, 34, 35, 116, et 9999
Syndicat Hillsdale et 9127-6295 Québec inc. (Développements Hillsdale), Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-210701-NP, 2010-10-15
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 24 unités de condominium construites en 2006. Il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points problématiques. Les parties sont en désaccord quant à la date à retenir pour la réception des travaux. L'administrateur allègue qu'il faudrait fixer cette date au 9 juillet 2008, soit lorsque s'est tenue l'assemblée générale des copropriétaires à l'occasion de laquelle un conseil d'administration, indépendant du promoteur, a été élu. Le bénéficiaire suggère plutôt le 27 décembre 2008, date à laquelle une inspection du bâtiment a eu lieu. Un examen du procès-verbal de la réunion du 9 juillet permet de trancher cette question: l'entrepreneur aurait, à cette date, affirmé que le syndicat aurait la tâche de relever les problèmes que comportaient les parties communes et de les signaler au promoteur dans les six mois à compter de la livraison qui lui serait faite. Il a donc reconnu que la livraison des parties communes n'avait pas encore eu lieu, et le bénéficiaire n'a pu recevoir les parties communes. La date du 27 décembre sera retenue.
SYNDICAT HILLSDALE, bénéficiaire, et 9127-6295 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom DÉVELOPPEMENTS HILLSDALE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 25, 29, 34, 37, 38, et 39
Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson et Développement Magma inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-078ES et 090304001, 2010-03-15
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, plus précisément en ce qui a trait à la date qui a été fixée pour la réception des parties communes. L'administrateur a établi cette date au 28 septembre 2006, lorsqu'un architecte dont les services avaient été retenus par l'entrepreneur a procédé à une inspection des lieux et que le président de l'entrepreneur a reçu un avis de fin des travaux et a signé la déclaration de réception des parties communes du bâtiment au nom du syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a été formé en août 2007. L'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une procédure précise à suivre à l'occasion de la réception des parties communes d'un immeuble. L'entrepreneur doit notamment expédier un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire connu, donc à chaque acheteur. En l'espèce, il n'y avait pas encore d'acheteurs le 27 septembre 2006, les occupants de l'immeuble étant tous des locataires qui n'avaient pas encore signé de contrats de vente. L'article 25 prévoit également que l'avis de fin des travaux doit être envoyé au syndicat des copropriétaires. Or, toujours en date du 27 septembre 2006, ce syndicat n'avait pas encore été formé. Par ailleurs, l'entrepreneur n'avait pas le droit de mandater lui-même un architecte pour procéder à une inspection ni de signer la déclaration de réception des parties communes, ce pouvoir appartenant au syndicat des copropriétaires. La date à retenir pour la réception des parties communes est donc le 1er mai 2008, soit six mois après que le syndicat des copropriétaires a reçu les documents dont il avait besoin et qu'il a cessé d'être sous le contrôle de l'entrepreneur.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 31, 33, 116, et 9999
Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 20062 / 500500 et 091019001, 2010-03-03
En mars 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a adressé une lettre à l'entrepreneur exigeant qu'il répare dans les 21 jours le système d'alarme de son immeuble à la suite du déclenchement d'une alerte non fondée ainsi que le remboursement de l'amende que la ville a réclamée et de la réparation d'une porte défoncée par les pompiers. L'entrepreneur n'a pas agi et, dans les deux mois qui ont suivi, trois autres fausses alertes ont été déclenchées en raison d'une défectuosité du système d'incendie. Le bénéficiaire a présenté une réclamation à l'entrepreneur pour obtenir le paiement, notamment, des amendes reliées aux fausses alarmes et d'autres sommes qu'il a dû débourser en raison de ce problème. L'administrateur, qui a fixé la date de la réception des parties communes au mois de janvier 2009, a rejeté cette réclamation, reprochant au bénéficiaire de ne pas l'avoir avisé et de ne pas avoir prévenu l'entrepreneur avant de procéder aux réparations et de ne pas leur avoir ainsi laissé l'occasion de corriger la situation. La décision de l'administrateur doit être annulée, car la date que celui-ci a retenue pour la réception des parties communes est erronée. Les formalités nécessaires afin de procéder à la réception n'ont été remplies que le 27 mai et c'est donc à ce moment que cette dernière a eu lieu. Par conséquent, l'entrepreneur était responsable de la gestion de l'immeuble jusqu'au 27 mai et il devra rembourser au bénéficiaire les sommes qui ont été déboursées, à l'exclusion toutefois des amendes, que la ville ne réclame plus.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie
Syndicat de la copropriété du 4880, rue Beaubien Est, Montréal, Québec et 9036-7236 Québec inc. (Développements Héritage), Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-070101-NP et 12 913-28, 2009-12-14
En décembre 2008, l'administrateur a décidé que les réclamations du bénéficiaire avaient été faites à l'extérieur des délais permis en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour arriver à cette conclusion, il a considéré le témoignage de l'entrepreneur, qui avait affirmé que la réception des parties communes de l'immeuble avait eu lieu le 10 mai 2005. Il a donc conclu que cette date marquait le point de départ quant aux garanties portant sur l'immeuble. Toutefois, la date fournie par l'administrateur est erronée. En effet, en vertu de l'article 25.1 paragraphe 2 du règlement, pour qu'il y ait réception des parties communes, le syndicat de copropriété ne doit plus être sous le contrôle de l'entrepreneur. En l'espèce, ce n'est que le 5 décembre 2006 que l'entrepreneur a transféré le contrôle du syndicat aux copropriétaires. C'est cette date qui sera retenue comme date de réception des parties communes et, par conséquent, comme point de départ pour l'application des garanties. Cela implique que certaines des demandes qui avaient été rejetées au motif qu'elles étaient tardives sont maintenant recevables et bien fondées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4880 RUE BEAUBIEN EST, MONTRÉAL, QUÉBEC, bénéficiaire, c. 9036-7236 QUÉBEC INC. (LES DÉVELOPPEMENTS HÉRITAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 116
Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson et Développement Magma inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-078ES et 090304001, 2009-11-26
Le 4 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 18 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Copropriété Anse-St-Charles, bâtiment A et Questco inc., M. Jean Moisan, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S08-181201-NP, 2009-09-18
L'entrepreneur, lors de la construction d'un immeuble en copropriété divise, a fait signer des contrats de garantie par les acheteurs éventuels. Il a transmis ces contrats, avec les primes qui devaient être payées, à l'administrateur. L'un des acheteurs éventuels a par la suite décidé de renoncer à l'achat d'un «penthouse» dans l'immeuble. Ce penthouse a été transformé en deux unités de logement. Les acheteurs de ces deux unités ont rempli les documents nécessaires à l'achat, mais l'entrepreneur n'a pas transmis ces documents à l'administrateur. Aucune prime n'a été payée et les nouvelles unités n'ont pas fait l'objet d'un enregistrement auprès de l'administrateur. Donc, dans un immeuble qui est maintenant composé de huit unités d'habitation, six sont enregistrées auprès de l'administrateur et deux ne le sont pas. Des travaux qui coûteront 92 500 $ doivent à présent être effectués dans les parties communes. L'administrateur allègue qu'il ne serait responsable que des six huitièmes de cette somme. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit toutefois pas une limitation de la garantie dans une situation semblable, ce qui semblerait plutôt confirmer que l'administrateur doit couvrir l'ensemble des parties communes, qui sont d'ailleurs essentielles à chacun des propriétaires. L'administrateur devra couvrir en entier les coûts de 92 500 $ relatifs aux parties communes.
COPROPRIÉTÉ ANSE-SAINT-CHARLES, BÂTIMENT A (LE SYNDICAT), bénéficiaire, et QUESTCO INC. (QUESTCO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ (LA GARANTIE), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 26, 27, 30, 31, 78, et 9999
Syndicat des copropriétaires «La Seigneurie du Carrefour II» et Constructions Modutech (9117-6412 Québec inc.), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 093339-1 et 2009-08-002, 2009-07-27
L'immeuble visé est composé de six unités d'habitation. L'entrepreneur a procédé à la vente de trois unités alors qu'il était encore accrédité. Ces unités étaient donc couvertes par la garantie de l'administrateur. Les trois autres unités ont été vendues sans garantie alors que l'entrepreneur n'était plus accrédité. Le bénéficiaire a dénoncé le fait que l'ascenseur de l'immeuble, qui est une partie commune, n'était pas fonctionnel. Considérant que seules trois des six unités d'habitation étaient couvertes par la garantie, l'administrateur a conclu qu'il n'avait à supporter que 50 % de dépenses devant être faites relativement aux parties communes. La question qui se pose est donc de déterminer si la garantie s'applique totalement aux parties communes lorsque les unités n'ont pas toutes été vendues sous garantie. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne se prononce pas sur cette question. Toutefois, il serait injuste d'imposer à l'administrateur le paiement de la totalité des coûts nécessaire afin de rendre fonctionnel un ascenseur pour des unités qui ne sont pas couvertes par la garantie. Il serait aussi injuste envers les propriétaires des unités couvertes d'accorder aux autres propriétaires des privilèges semblables. La décision rendue par l'administrateur n'étant pas injuste ou contraire au règlement, il y a donc lieu de la maintenir.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE DU CARREFOUR II», bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MODUTECH (9117-6412 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 31, 32, 37, et 116
Desjardins et Vertex Construction inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2009-12-001 et A-20697 / U-508029, 2009-05-25
À la suite d'une réclamation par les bénéficiaires, l'administrateur a rendu une décision relativement à plusieurs points, dont une prise de courant manquante sur le mur continu joignant la cuisine au salon. Lors de l'inspection préréception, il y avait dans ce mur un trou d'où sortait un fil électrique pendant par terre. Après la réception des lieux, l'entrepreneur a dissimulé ce fil à l'intérieur du mur, sans y apposer une prise de courant. Or, les 2 prises dans ce mur sont séparées par une distance de 15 pieds, ce qui contrevient au Code de l'électricité, qui exige la présence d'une prise de courant tous les 12 pieds sur un mur continu. Il s'agit d'une malfaçon qui a été déclarée au cours de la première année et dénoncée dans un délai raisonnable, et la réclamation sur ce point doit être accueillie. L'entrepreneur devra installer, selon les règles de l'art, une prise de courant sur ce mur. Par ailleurs, il s'agit de travaux mineurs puisque le fil électrique se trouve déjà dans le mur. Les défauts de peinture et les égratignures sur les planchers étaient visibles lors de l'inspection préréception, mais elles n'ont pas été dénoncées. Le retrait à l'extrême droite avant du comptoir de cuisine était présent lors de l'inspection; cependant, il n'était pas apparent au premier coup d'oeil. Cette malfaçon a été découverte dans la première année suivant la réception et a été dénoncée dans un délai raisonnable, tout comme l'encoche dans la manette de la toilette, qui résulte d'un défaut de fabrication. Il n'est pas possible de se prononcer à l'égard du plafond qui ne contiendrait pas l'isolant ni les couches de gypse prévus aux plans et devis, étant donné qu'il s'agit d'une partie commune.
JACQUES DESJARDINS et une autre, bénéficiaires, et VERTEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Syndicat des copropriétaires Les Cours Montrougeau (905-925) et Construction Bernard & Lapointe inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 081121001 et 08-356FL, 2009-05-04
Le 6 novembre 2008, l'administrateur a rendu une décision relativement à 18 points soulevés par le bénéficiaire, rejetant 14 de ceux-ci. Ce dernier a porté cette décision en arbitrage, alléguant que la date de réception des parties communes que l'administrateur avait retenue pour fonder sa décision n'était pas la bonne. La réception des travaux peut être présumée lorsque quatre conditions sont remplies: 1) les travaux sont terminés, 2) le syndicat est formé et il n'est plus sous la direction de l'entrepreneur, 3) l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informe de la fin des travaux et de ses obligations au regard de la réception, et 4) il s'est écoulé un délai de six mois depuis la réception de cet avis par le syndicat, qui, sans motif, n'a pas reçu les parties communes. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il remplissait les quatre conditions. En effet, il prétend que la réception des travaux des parties communes a eu lieu le 13 novembre 2006. Toutefois, il a cédé la direction du syndicat aux copropriétaires le 18 décembre 2007, date de l'élection du nouveau conseil d'administration. La date de la réception des travaux des parties communes ne peut pas précéder la date de prise en charge du syndicat par les copropriétaires. Elle est fixée au 23 avril 2008, date à laquelle un professionnel choisi par le bénéficiaire a procédé à l'inspection des travaux. Il faut donc conclure que ce dernier a agi dans les délais. L'administrateur devra rendre une décision quant aux points rejetés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES COURS MONTROUGEAU (905-925), bénéficiaire, et CONSTRUCTION BERNARD & LAPOINTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 54
Syndicat de la copropriété du 840, chemin du Bord-de-l'eau et Groupe Écotherme entrepreneur général inc., Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 061116001 et 7288-1 GQH, 2009-03-06
En mars 2006, l'entrepreneur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, celui-ci n'ayant pas procédé à la réception des parties communes de l'immeuble. Un avis de fin des travaux portant la date du 1er septembre 2001 était annexé à cette lettre. Le bénéficiaire a procédé à une inspection et il a adressé une liste de réclamations à l'administrateur en juillet 2006. Tous les travaux relatifs aux parties communes étaient terminées à la fin de 2001 et toutes les unités de logement étaient occupées à cette date. La date de la fin des travaux peut donc être fixée au mois d'octobre ou de novembre de l'année 2001. Quant à la date de réception des parties communes, bien qu'il n'y ait pas eu d'inspection de celles-ci à l'époque, il faut tout de même tenir compte du fait que le syndicat a présenté des réclamations à l'entrepreneur, dont certaines ont été traitées. La réclamation de juillet 2006 a été déposée à l'extérieur des délais applicables et la demande d'arbitrage pour les points 2 et 6 doit être rejetée. Par ailleurs, les malfaçons dont il est question ont été dénoncées plus de quatre ans et demi et trois ans et demi, respectivement, après leur découverte. En matière de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année suivante, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois. Les frais d'expert réclamés par le bénéficiaire sont accordés en partie, car une portion de son travail a servi au règlement partiel du dossier. La tranche des frais liés à la préparation et à la présence de l'expert devant le tribunal n'est toutefois pas accordée, tous les arguments du bénéficiaire ayant été rejetés. L'administrateur supportera les frais d'arbitrage, vu l'entente de règlement partiel intervenue entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 840 CHEMIN DU BORD-DE-L'EAU, bénéficiaire demandeur, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 124, 138, 139, et 140
Syndicat 241, rue Deslières et Société en commandite Clairevue (9136-7243 Canada inc.), Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S08-090601-NP, 2008-12-05
Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à divers défauts que présentent les parties communes d'un immeuble dans lequel les copropriétaires ont commencé à habiter en juin 2005. À ce stade, il n'est question que de la détermination de la date de la réception des parties communes et de celle de la fin des travaux visant ces dernières. Afin de pouvoir faire réception des parties communes d'un immeuble, deux conditions doivent être remplies. D'une part, un expert en bâtiments choisi par le syndicat des copropriétaires doit déclarer la date de fin des travaux des parties communes, ce qui a été fait le 19 juin 2007. D'autre part, cette déclaration doit faire suite à la réception d'un avis de fin des travaux envoyé par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat des copropriétaires. Cette deuxième exigence n'a pas été respectée, à cause d'une omission négligente de l'entrepreneur. Par ailleurs, l'administrateur, qui avait une copie de cet avis, n'en a pas révélé l'existence au bénéficiaire. La date retenue pour la réception des parties communes est le 19 juin 2007, car le fait de retenir une autre date serait injuste pour le bénéficiaire. Quant à la date de la fin des travaux des parties communes, celle à laquelle des travaux de peinture de la cage d'escalier intérieure ont été terminés -- soit le 1er octobre 2005 -- est retenue: à compter de ce moment, tous les travaux qui avaient été convenus avec le bénéficiaire relativement aux parties communes avaient été exécutés et le bâtiment était en état de servir à l'usage auquel on le destinait. La date du 28 août 2006, suggérée par le bénéficiaire, est écartée, étant donné que les travaux qui ont été effectués à ce moment l'ont été à l'initiative de l'entrepreneur et sans qu'aucune plainte ait été faite par le bénéficiaire. Par ailleurs, comme énoncé précédemment, l'immeuble était déjà en état de servir au 1er octobre 2005.
SYNDICAT 241 RUE DESLIÈRES, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE CLAIREVUE (9136-7243 CANADA INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 25, 106, 116, et 120
Syndicat de la copropriété du 25 et 27 Maricourt et Habitations Raymond & Associés inc., Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 071115001 et 38093-1 GQH, 2008-11-28
Mark de Zoysa, président du bénéficiaire, a acheté une unité dans l'immeuble en septembre 2006. Au mois de mai 2007, il a adressé une réclamation à l'entrepreneur, alléguant que le béton qui avait été coulé pendant la construction ne l'avait pas été de façon égale et correcte et que, par conséquent, ses planchers présentaient une inclinaison à certains endroits. Un inspecteur de l'administrateur a constaté que la situation dénoncée n'était pas perceptible à l'oeil nu et que les différents écarts de dénivellation observés étaient acceptables. Il n'a toutefois pas été en mesure de vérifier le béton coulé au plancher, qui est un élément des parties communes. Il est nécessaire de se pencher, en premier lieu, sur l'identité du demandeur. En effet, la demande d'arbitrage a été faite par De Zoysa au nom du bénéficiaire, mais tous les faits démontrent que les réclamations précédentes ont été faites par et pour le copropriétaire De Zoysa. Celui-ci a confondu son rôle à titre personnel avec celui de président du bénéficiaire, tout comme il a confondu les parties communes et privatives. Ainsi, sa réclamation a manifestement été formulée à l'égard de sa partie privative et, comme il était insatisfait de la décision de l'administrateur, c'est lui qui aurait dû faire la demande d'arbitrage et non le syndicat des copropriétaires, bénéficiaire en l'instance. À ce seul titre, sa demande est irrégulière et doit échouer. Par ailleurs, le délai qu'a mis le bénéficiaire pour dénoncer la situation excède largement celui de six mois imposé par l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux problèmes allégués par le bénéficiaire, celui-ci n'en a pas fait la preuve, les dénivellations étant imperceptibles à l'oeil nu et les meubles ne semblant pas penchés. Eu égard à la dalle de béton, puisqu'il s'agit d'une partie commune du bâtiment, une réclamation ou une demande d'arbitrage à son égard aurait dû provenir du syndicat. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point, les frais de l'arbitrage sont partagés.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 25 ET 27 MARICOURT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS RAYMOND & ASSOCIÉS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 138, 139, et 140
Syndicat de copropriété Les jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc. (Jardins St-Hippolyte), Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-09-002 et 074352-1 (08-047 FL), 2008-11-20
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété de la première de deux phases d'un projet immobilier dans lequel la majorité des copropriétaires ont emménagé en 2005. L'entrepreneur a affirmé que les phases étaient liées et qu'elles devaient toutes deux être terminées afin qu'il puisse transmettre au bénéficiaire un avis de fin de travaux couvrant l'ensemble du projet et que la réception des parties communes puisse se faire. Toutefois, l'entrepreneur n'a jamais transmis d'avis de fin des travaux à quiconque. Le bénéficiaire a fait des réclamations auprès de l'administrateur en juin et en septembre 2007, mais celui-ci les a rejetées. L'administrateur a considéré que les deux phases étaient distinctes sur le plan légal et il a conclu qu'il y avait eu réception des parties communes de la phase I en juillet 2005. En réalité, il n'y a pas eu de réception des parties communes et on ne peut pas reprocher ce défaut au bénéficiaire. Celui-ci n'a pas manqué de diligence. L'absence de réception est plutôt attribuable à l'entrepreneur, qui n'a pas transmis l'avis de fin des travaux comme il devait le faire. Le bénéficiaire n'a pas à faire les frais des actions de l'entrepreneur. La date de réception qu'il a suggérée pour la réception des parties communes, soit le 27 février 2007, est retenue.
LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9129-2516 QUÉBEC INC. LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 35
Syndicat des copropriétaires Le vignoble du 4370 du Catamaran, Laval et Groupe Cama inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 08-099.1SP et 080603001, 2008-10-15
Le 10 juillet 2006, l'entrepreneur, sous la signature de Mathieu, a signé le formulaire «Étape 5A, Avis de fin des travaux des parties communes». Le même jour, Mathieu, au nom du syndicat des copropriétaires, a signé le formulaire «Étape 5B», déclarant avoir reçu l'avis de fin des travaux des parties communes et une copie de la déclaration de réception des parties communes du bâtiment. Au cours de l'été 2007, un sous-entrepreneur a décidé de se faire justice à cause de problèmes financiers de l'entrepreneur en retirant une pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur de l'immeuble. Le 17 octobre suivant, le bénéficiaire a dénoncé cette situation et, le 5 mars 2008, il a déposé une réclamation auprès de l'administrateur liée notamment à ce problème. Ce dernier a rejeté la réclamation quant à l'ascenseur en invoquant le fait qu'il ne pouvait cautionner un geste illégal. Selon lui, la réception des travaux des parties communes avait eu lieu le 10 juillet 2006, avant que ne soit retirée la pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur. L'entrepreneur aurait donc livré un ascenseur fonctionnel. Or, il appert que Mathieu a signé la déclaration de réception du bâtiment à la fois à titre d'entrepreneur et à titre de représentant du syndicat des copropriétaires. Tel que le rappelle la décision Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc. (O.A.G.B.R.N., 2006-06-07), SOQUIJ AZ-50391085, l'entrepreneur ne peut pas signer le formulaire de l'étape 5B en sa qualité d'entrepreneur et en tant que représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, la procédure suivie pour établir la réception des travaux des parties communes le 10 juillet 2006 n'était pas conforme à l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et aucun autre document ne prouve une telle réception conforme avant l'arrêt de l'ascenseur, au cours de l'été 2007. Force est de conclure que l'entrepreneur n'a pas livré un ascenseur fonctionnel au syndicat des copropriétaires, et il devra donc réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème dénoncé.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE VIGNOBLE DU 4370 DU CATAMARAN, LAVAL, bénéficiaire, et LE GROUPE CAMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 33, 35, et 37
Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 4512-1 et 2007-09-010, 2007-11-06
La construction de l'immeuble s'est terminée à la fin de décembre 2000. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des réclamations écrites les 16 août 2006 et 15 février 2007. L'administrateur a visité les lieux et à produit un rapport d'inspection le 17 avril suivant. Le syndicat a contesté les conclusions de celui-ci devant l'arbitre. Le procureur de l'administrateur du plan s'est opposé à la demande d'arbitrage, prétendant que le plan de garantie est inapplicable parce que la garantie est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Il fait référence à une lettre envoyée le 27 mars 2006 par le conciliateur principal de l'administrateur, qui mentionnait rétroactivement que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2001. Le recours du syndicat n'est pas prescrit et le dossier est renvoyé à l'arbitrage pour audience au fond. La lettre établissant rétroactivement et arbitrairement la date de fin des travaux n'est pas valide. En effet, il faut se référer au règlement, où la définition de «réception des parties communes» n'a pas changé. Celui-ci fait référence à la date de réception des travaux après l'envoi de l'avis de fin des travaux par l'entrepreneur. L'entrepreneur n'a jamais envoyé un tel avis. Les occupants n'ont pris possession de l'immeuble qu'en juin 2000 et le syndicat ne l'a fait inspecter que le 29 mai 2007. Le rapport d'inspection date du 4 juin suivant. Aucun avis de réception des travaux n'a été donné par le syndicat. Le nouveau règlement du mois d'août 2006, qui crée une réception présumée six mois après la fin des travaux, n'est pas rétroactif. L'avis de fin des travaux ayant été expédié avec la lettre du 27 mars 2006, c'est à ce moment que débute le délai de prescription de trois ans en vertu du Code civil du Québec. Comme l'ancien règlement ne prévoyait pas de délai pour la réception du bâtiment après la fin des travaux, la réception des parties communes a eu lieu le 4 juin 2007. La prescription n'est pas acquise. La date exacte où commence la période de garantie sera déterminée par l'arbitre chargé du fond de l'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficiaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 25, 27, et 37
Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis, Juge Michèle Monast, 505-17-002506-055, 2007-10-26
Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne renvoie au cas où l'inexécution de l'entrepreneur a lieu après la livraison d'une partie privative et avant celle des parties communes, comme c'est le cas en l'espèce. Qui plus est, c'est le syndicat qui est le bénéficiaire assuré en ce qui concerne les parties communes. Or, dans le cas présent, c'est l'entrepreneur qui agissait alors à titre d'administrateur, le syndicat n'ayant pas encore acquis son indépendance. En vertu de l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité lorsque les circonstances le commandent et notamment lorsque l'application stricte des dispositions législatives ne permet pas de remédier à une situation ou qu'elle risque d'entraîner une injustice contraire à son esprit et à l'objectif de protection des droits des parties. Par conséquent, l'arbitre était fondé à faire appel aux règles de l'équité et il n'a pas commis d'erreur révisable. La norme de contrôle de la décision manifestement déraisonnable s'applique. L'article 120 du règlement édicte que la décision arbitrale est finale et sans appel. De plus, l'objet du règlement, le caractère spécialisé de la garantie et le mécanisme de règlement des différends, qui est bien défini, militent en faveur de l'application de cette norme. L'arbitre a une certaine expérience dans l'application du plan de garantie et une formation professionnelle pertinente. En faisant appel aux règles de l'équité, il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter en faveur d'une partie. En l'espèce, les motifs de l'arbitre pour accorder un remboursement d'acomptes en vertu de l'article 26 paragraphe 1 s'expliquent sur le plan juridique. De plus, sa décision de retenir la limite de 100 000 $ prévue au paragraphe 4 de l'article 30 n'est pas manifestement déraisonnable, compte tenu des circonstances. La requête en révision judiciaire est rejetée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. CLAUDE DUPUIS, es-qualité d'arbitre, défendeur, et RAYMOND CHABOT INC., es-qualité de syndic à la faillite de LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CARRÉ DES COQS (6275) NORMAND PARSONS, MARIE-FRANCE MICHAUD, SERGE OUELLET, LISE GRAVEL, LISE MORIER, JEAN-PAUL RODRIGUE, JACQUES CHARLIER, DENISE DOMBRET, ÉRIC VOSS et CLAUDIA DIAS, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 5, 6, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 106, 112, 116, 120, et 128
Syndicat des copropriétaires 2860, rue Montcalm, Vaudreuil-Dorion et Groupe immobilier Farand inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070614002 et 082144-1, 2007-10-17
Les bénéficiaires sont un syndicat de copropriétaires. L'une des questions au coeur du litige et sur laquelle reposent les décisions de l'administrateur contestées par les bénéficiaires concerne la date de fin des travaux et la date de réception des parties communes du bâtiment. Il a été convenu que l'arbitre ne se prononcerait que sur ces questions, laissant ensuite à l'administrateur la possibilité de modifier ses décisions. En application des conditions de l'article 25.1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la réception présumée des parties communes est fixée au 8 septembre 2006. En juin 2005, le conseil d'administration du syndicat était formé et composé uniquement de copropriétaires et avait acquis son indépendance. Par ailleurs, l'avis de fin des travaux n'a été communiqué aux bénéficiaires que le 8 mars 2006. À cette date, les travaux étaient effectivement terminés, malgré quelques parachèvements requis et certaines malfaçons constatées par les bénéficiaires. Quant à la date de fin des travaux, elle est fixée au 14 juin 2005 puisque les parties privatives ont été notariées à la fin du mois de mai et que le syndicat a acquis son indépendance le 14 juin. Au surplus, selon les bénéficiaires, le bâtiment était relativement en bon état à cette date. L'administrateur devra rendre de nouvelles décisions en tenant compte de ces dates.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 2860, RUE MONTCALM, VAUDREUIL-DORION, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Syndicat Les Villas sur le parc Rembrandt et Villas sur le parc Rembrandt, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060309001 et 13334, 2007-03-08
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant considéré que la date de réception du bâtiment avait eu lieu le 18 septembre 2003, lors de la première assemblée des copropriétaires. Il considère que la réception des parties communes n'a pas encore eu lieu. La réception des parties communes a eu lieu le 8 avril 2004, puisque c'est à cette date qu'un premier document fait état d'un conseil d'administration du syndicat entièrement indépendant de l'entrepreneur.
SYNDICAT LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, bénéficiaire, et LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Syndicat de copropriétés du 3288 au 3296, boulevard René-Laënnec et Habitations Poissant inc., M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), PG 051202001, 2006-03-13
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble où la fin des travaux aux parties communes aurait eu lieu le 26 août 2003. À cette date, les parties n'ont toutefois pas procédé à une inspection, de telle sorte qu'une déclaration de réception des parties communes n'a jamais été signée. En mai 2005, l'administrateur a reçu une réclamation de la part du bénéficiaire. Il en a informé l'entrepreneur, lui précisant qu'il lui manquait certaines informations au dossier, soit l'«avis de fin des travaux» et la «liste préétablie d'éléments à vérifier et réception des parties communes». Une déclaration de réception a été signée le 17 août suivant. L'entrepreneur s'oppose à la décision de l'administrateur de retenir cette date à titre de date de réception des parties communes. Il prétend que cette décision aura pour effet de prolonger la durée de la garantie alors que tous ont reconnu que les travaux reliés à ces parties étaient terminés le 26 août 2003. La décision de l'administrateur sera maintenue. La réception des parties communes est l'acte par lequel un professionnel du bâtiment qui a été choisi par le syndicat des copropriétaires déclare la date de la fin des travaux, laquelle n'a eu lieu qu'en 2005.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS DU 3288 AU 3296 BOULEVARD RENÉ-LAËNNEC, bénéficiaire, et LES HABITATIONS POISSANT INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Vincent et Constructions Sydobert inc., Me Robert Masson, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S05-0501-NP, 2005-12-15
La demande d'arbitrage du bénéficiaire, datée du 2 mai 2005, est recevable puisque la réception du bâtiment a eu lieu le 29 septembre 2004, lors de la livraison de l'immeuble: la demande a donc été présentée dans les délais prescrits. La réclamation du bénéficiaire quant à la porte de l'unité résidentielle est rejetée, car il s'agit d'une partie privative appartenant aux parties communes à usage restreint. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant la correction de la moulure du cadre de porte. L'entrepreneur devra par ailleurs enlever la céramique installée dans l'espace laveuse-sécheuse et la remplacer par celle commandée par le bénéficiaire: il s'agit d'une obligation contractuelle qu'il n'a pas respectée. Comme l'inégalité des carreaux de céramique du plancher de la cuisine et la couleur ainsi que la largeur du coulis dont se plaint le bénéficiaire ne sont que des défauts qui ne nuisent pas à l'esthétisme de l'installation, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'appareil d'intercommunication de l'immeuble étant défectueux, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement.
RICHARD VINCENT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 8, 18, et 140
Charlier et Constructions Tradition inc. (faillie), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 068433, 2005-07-12
Requête en récusation. Rejetée.
Le bénéficiaire demande la récusation de l'arbitre aux motifs que ce dernier a rendu deux décisions dans un dossier mettant en cause l'entrepreneur dans le présent dossier et qu'il a déjà rendu une décision sur des faits presque identiques: il y aurait ainsi une crainte raisonnable de partialité, car on sait déjà quelle sera sa décision (art. 23 de la Charte des droits et libertés de la personne). La décision du soussigné dans la première cause concernait une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur à la suite de l'achat par le bénéficiaire d'une unité privative auprès de l'entrepreneur. Or, le présent dossier concerne le parachèvement des travaux des parties communes. Il n'y a donc pas de circonstances similaires entre les dossiers, contrairement à ce que soutient le bénéficiaire. La deuxième décision concernait une demande de parachèvement des travaux des parties communes comme dans la présente instance, mais la décision indiquait clairement qu'il s'agissait d'un cas d'espèce, non généralisé. Bien que le bénéficiaire puisse avoir peur de perdre sa cause, cela ne constitue pas une crainte raisonnable de partialité de la part du décideur ni un motif de récusation. Comme aucune preuve ne démontre que l'arbitre connaît les faits relatifs à la présente cause ou qu'il se soit déjà forgé une opinion sur le dossier, la requête doit être rejetée.
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37, 107, 116, et 127
St-Denis et Constructions Tradition inc. (faillie), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 062854, 2005-05-19
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant refusé de considérer trois points de sa réclamation au motif qu'il s'agissait de différends relatifs au parachèvement de travaux relatifs aux parties communes, situation non couverte par le plan de garantie. En l'absence d'entente entre le bénéficiaire et l'administrateur sur le parachèvement des travaux des parties communes à la suite du manquement de l'entrepreneur avant la réception de ces parties, la garantie ne peut s'appliquer. En effet, comme un professionnel du bâtiment a déclaré la fin des travaux relatifs aux parties communes le 16 novembre 2004, le bénéficiaire ne peut ultérieurement réclamer leur parachèvement. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
MARTIN ST-DENIS, ès qualités de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 292 MONCHAMP À SAINT-CONSTANT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 29, et 37