Source: https://www.imr-online.de/IBRUrteile/sachgebiete.php?zg=10&SGID=59&Sachgebiet=Immobilienanlagen
Timestamp: 2019-05-24 14:48:01
Document Index: 38962073

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 489', '§ 489', '§ 314', 'BGH', 'BGH', 'EuG', 'Art. 13', 'Art. 13', '§ 489', '§ 489', '§ 826', '§ 826', '§ 826', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 382', '§ 459', '§ 133', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 161', '§ 17', '§ 17', '§ 15', '§ 17', '§ 17', 'EuG', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art.1', 'Art. 1', '§ 1', 'BGH', '§ 167']

imr-online: Volltexturteile nach Sachgebieten
Volltexturteile nach Sachgebieten
Sachgebiet: Immobilienanlagen
Anzeige der letzten 50 Entscheidungen, sortiert nach Einstelldatum
IMRRS 2018, 0640
OLG München, Beschluss vom 03.12.2015 - 13 U 1517/15
IMRRS 2018, 0639
Bescheinigung des Verkehrswerts einer Immobilie sagt nichts über Fondgesellschaft
OLG München, Beschluss vom 03.11.2015 - 13 U 1517/15
Online seit 2017
IMRRS 2017, 0950
Keine "Kontogebühr" bei Gewährung eines Bauspardarlehens
BGH, Urteil vom 09.05.2017 - XI ZR 308/15
Die in den von einer Bausparkasse für eine Vielzahl von Vertragsverhältnissen vorformulierten Darlehensverträgen enthaltene Bestimmung
"Kontogebühr: derzeit je Konto 9,48 EUR jährlich (gemäß ABB)"
sowie die in den von der Bausparkasse regelmäßig verwendeten und in die Darlehensverträge einbezogenen Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) enthaltene Bestimmung
"Für ein Konto in der Darlehensphase beträgt die Kontogebühr 9,48 Euro."
sind im Verkehr mit Verbrauchern gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.*)
Volltext IMR 2017, 380
IMRRS 2017, 0571
Bausparkassen dürfen 10 Jahre nach Zuteilungsreife kündigen!
BGH, Urteil vom 21.02.2017 - XI ZR 185/16
Eine Bausparkasse darf im Regelfall einen Bausparvertrag gem. § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB in der bis zum 10.06.2010 geltenden Fassung (nunmehr § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) nach Ablauf von zehn Jahren nach Zuteilungsreife kündigen.*)
Volltext IMR 2017, 296
IMRRS 2017, 0332
Vertragspartner beleidigt: Fristlose Kündigung des Hausmeistervertrags!
OLG München, Urteil vom 01.03.2017 - 7 U 1146/16
1. Eine Objektgesellschaft (hier: Immobilie, die als Hochschule genutzt wird) kann Verwaltungs-, Finanzbuchhaltungs- und Hausmeisterbetreuungsverträge aus wichtigem Grund fristlos kündigen.
2. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien zerstört ist, sodass ein Festhalten an den Verträgen bis zum vorgesehenen Ablaufdatum nicht mehr möglich ist.
3. Eine Herabwürdigung des Vertragspartners ("Er sei kein Manager, sondern ein Mitläufer, ein reiner Verwalter des Elends, die ungeeignetste Person...") betrifft den Vertrauensbereich und macht es für den Vertragspartner unzumutbar, an den Verträgen festzuhalten.
4. Ein wichtiger Grund ist auch, wenn eine Partei kategorisch ablehnt, noch Weisungen entgegenzunehmen. Das ist ein vertragswidriges Verhalten, dass die Umsetzung der Verträge fundamental in Frage stellt.
5. Der Hausmeisterbetreuungsvertrag stellt einen Werkvertrag dar, sodass eine Kündigung innerhalb angemessener Frist erfolgen kann (§ 314 BGB).
IMRRS 2017, 0026
Geschlossener Immobilienfonds: Treuhänder haftet für widersprüchliche Prospekte!
OLG München, Urteil vom 08.11.2016 - 5 U 1353/16
1. Der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds ist widersprüchlich, wenn er einerseits darauf hinweist, dass sämtliche Genehmigungen für das geplante Projekt vorlägen, und andererseits darauf, dass die Gefahr bestehe, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen Sonderflächen nicht übernommen werden könnten.*)
2. Sind nach dem Inhalt des entsprechenden Prospekts mehr Stellplätze vermietet, als laut dessen Inhalt konkret geplant, ist dies von der Treuhänderin oder der die Beteiligung veräußernden Bank zu hinterfragen.*)
3. Prospekthaftung im weiteren Sinne setzt voraus, dass der in Anspruch genommene Initiator selbst das persönliche und nicht nur das anonymisierte (Prospekt-)Vertrauen des Anlegers in Anspruch nimmt.*)
4. Prospekthaftung im deliktischen Sinne setzt Darlegung und ggf. Nachweis der subjektiven Tatseite durch den Anleger voraus.*)
5. Ein Fondsanleger kann nicht allein aufgrund der Behauptung, sein Geld wäre sicher nicht ungenutzt geblieben, entgangene Zinsen auf den Anlagebetrag beanspruchen.*)
6. In Massenverfahren, in denen die Beklagten bekanntermaßen ihre Ersatzpflichten bestreiten, muss dargelegt werden, warum im jeweiligen Einzelfall die vorgerichtliche Beauftragung der massenhaft tätigen Klägervertreter erfolgversprechend war.*)
Online seit 2016
IMRRS 2016, 1611
Aufklärungspflichten bei Anpreisung wirtschaftlicher Rentabilität und von Steuervorteilen
BGH, Urteil vom 17.06.2016 - V ZR 134/15
1. Bei einem Schadensersatzanspruch wegen einer fehlerhaften Beratung über die Höhe der monatlichen Zuzahlung im Fall des Erwerbs einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage liegt die erforderliche Kenntnis anspruchsbegründender Umstände erst vor, wenn der Käufer nachvollziehen kann, worauf die höhere Zuzahlung zurückzuführen ist. Dies ist ihm regelmäßig erst nach Erhalt der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des Mietpools für den betroffenen Zeitraum möglich.
2. Wird als Kaufanreiz für eine Immobilie auf deren wirtschaftliche Rentabilität hingewiesen, muss der Verkäufer auch über die hierfür bedeutsamen tatsächlichen Umstände richtig und vollständig informieren. Er verletzt daher seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes Bild der Ertragserwartung oder des Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (Bestätigung von Senat, Urteil vom 15.10.2004 - V ZR 223/03, NJW 2005, 983).
3. Wird eine langfristige Finanzierung eine Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen und zugleich ein Annuitätendarlehen vorgeschlagen, ist über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufzuklären.
IMRRS 2016, 1213
Immobilienfonds: Kunde muss Anteil der "Weichkosten" leicht errechnen können
BGH, Urteil vom 21.06.2016 - II ZR 331/14
Der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds informiert den Anlageinteressenten zutreffend über den Anteil der Kosten, die nicht in das Fondsgrundstück fließen (sog. Weichkosten), wenn der Interessent den im Prospekt angegebenen Anteil dieser Kosten an den Gesamtkosten mittels eines einfachen Rechenschritts in den Anteil an der Anlagesumme umrechnen kann.*)
IMRRS 2016, 0834
Verwaltung von Immobilienfonds ist umsatzsteuerbefreit!
EuGH, Urteil vom 09.12.2015 - Rs. C-595/13
1. Art. 13 Teil B d Nr. 6 der Sechsten Richtlinie 77/388/EWG des Rates vom 17.05.1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern − Gemeinsames Mehrwertsteuersystem: einheitliche steuerpflichtige Bemessungsgrundlage in der durch die Richtlinie 91/680/EWG des Rates vom 16.12.1991 geänderten Fassung ist dahin auszulegen, dass Kapitalanlagegesellschaften wie die im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Gesellschaften, in denen Kapital von mehreren Anlegern gesammelt wird, die das Risiko tragen, das mit der Verwaltung des Vermögens verbunden ist, das in diesen Gesellschaften für den Ankauf, den Besitz, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien zur Erzielung eines Gewinns gesammelt wird, der an sämtliche Anteilsinhaber in Form einer Dividende auszuschütten ist, wobei diesen Anteilsinhabern auch aus der Wertsteigerung ihres Anteils ein Vorteil erwächst, unter der Voraussetzung als "Sondervermögen" im Sinne dieser Bestimmung angesehen werden können, dass der betroffene Mitgliedstaat diese Gesellschaften einer besonderen staatlichen Aufsicht unterworfen hat.*)
2. Art. 13 Teil B d Nr. 6 der Sechsten Richtlinie 77/388 ist dahin auszulegen, dass der in dieser Bestimmung enthaltene Begriff der "Verwaltung" die tatsächliche Bewirtschaftung der Immobilien eines Sondervermögens nicht umfasst.*)
IMRRS 2016, 0531
Auch die Bausparkasse kann den Bausparvertrag kündigen!
LG München I, Urteil vom 06.11.2015 - 3 O 241/15
1. Das Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gilt auch zu Gunsten eines Darlehensnehmers, der kein Verbraucher ist, insbesondere auch für Banken und Bausparkassen.
2. Mit Zuteilungsreife, die unstreitig spätestens jeweils zehn Jahre vor Erklärung der Kündigung erstmalig eingetreten ist, ist von einem "vollständigen Empfang" des Darlehens im Sinne des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB auszugehen.
IMRRS 2016, 0305
Geschlossener Immobilienfonds: Auf Altlastenverdacht ist hinzuweisen!
KG, Urteil vom 27.08.2015 - 2 U 57/09
1. Die Initiatorin eines geschlossenen Immobilienfonds und Prospektherausgeberin kann den Fondsanlegern auf Schadensersatz wegen vorsätzlich sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB haften, wenn sie Kenntnis von einem konkreten, behördlich festgestellten Altlastenverdacht in Bezug auf das Fondsgrundstück hat und im Fondsprospekt auf diesen Umstand nicht hingewiesen wird.*)
2. Ist Fondsinitiatorin und Prospektherausgeberin eine juristische Person, so muss die haftungsbegründende Kenntnis nicht zwingend bei deren gesetzlichem Vertreter vorliegen; es reicht vielmehr aus, dass die entsprechenden Informationen und Unterlagen in ihren Einflussbereich gelangt und von den fachlich zuständigen Mitarbeitern erfasst worden sind. Denn auch im Anwendungsbereich des § 826 BGB muss sich eine juristische Person das ihr einmal vermittelte, typischerweise aktenmäßig festgehaltene Wissen zurechnen lassen. Die vom Bundesgerichtshof zur Arglisthaftung beim Grundstückskaufvertrag entwickelten Grundsätze der "Wissenszusammenrechnung" sind, da ihr materieller Grund im Verkehrsschutz liegt, auf die deliktische Vorsatzhaftung zu übertragen. Auf den Schädigungsvorsatz der juristischen Person ist - wie bei einer natürlichen Person - aus der Kenntnis von den objektiven Umständen zu schließen, da § 826 BGB ein voluntatives Element, welches über die offensichtliche Inkaufnahme der negativen Folgen des eigenen Handelns für Dritte hinausgeht, nicht verlangt.*)
3. Ein "außergewöhnlicher Steuervorteil", den der geschädigte Anleger bei der Schadensberechnung im Wege der Vorteilsausgleichung in Abzug bringen muss, liegt bei einer Fondsgesellschaft in Form der GbR noch nicht vor, wenn die Verlustzuweisungen die Einlageleistungen des Anlegers geringfügig übersteigen, da die Verlustzuweisungen hier aufgrund der unbeschränkten persönlichen Haftung des Gesellschafters besonders hoch sind. Von einem "außergewöhnlichen Steuervorteil" ist jedoch dann auszugehen, wenn dieser das investierte Kapital abzüglich erhaltener Ausschüttungen übersteigt. Denn in einem solchen Fall ist - abgesehen von einem möglichen Gewinnentgang - eine Vermögenseinbuße rechnerisch nicht eingetreten.*)
IMRRS 2015, 0917
Verkäufer muss den "wahren" Wert der Immobilie nicht ungefragt offenlegen!
BGH, Urteil vom 20.05.2015 - 5 StR 547/14
1. Mit Rücksicht auf das Prinzip der Vertragsfreiheit ist grundsätzlich kein Raum für die Annahme konkludenter Erklärungen über die Angemessenheit oder Üblichkeit des Preises (hier: beim Verkauf von Immobilien als Anlageobjekte); es ist vielmehr Sache des Käufers, abzuwägen und sich zu entscheiden, ob er die geforderte Vergütung aufwenden will.
2. Für den Verkäufer besteht bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers grundsätzlich keine Pflicht zur Offenlegung des Werts des Kaufobjekts, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt.
2. Die Nichtoffenlegung von im Preis enthaltenen Provisionsanteilen stellt für sich genommen noch kein betrugsrelevantes Täuschungsverhalten dar.
IMRRS 2014, 0831
Anlageberater weist nicht auf erkennbare Prospektfehler hin: Schadensersatz!
OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.01.2014 - 9 U 159/11
1. Der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds muss dem Anleger die fehlende Fungibilität der Anteile erläutern. Dabei ist im Regelfall davon auszugehen, dass für den Anleger eine wirtschaftlich sinnvolle Möglichkeit, die Anteile zu einem von ihm gewählten Zeitpunkt zu veräußern, praktisch fehlt.*)
2. Ein Hinweis im Prospekt, ein "öffentlicher Markt" sei für die Anteile "zur Zeit" nicht vorhanden, ist unzureichend, wenn andere Formulierungen im Prospekt gleichzeitig die Möglichkeit einer Veräußerung suggerieren. Die Formulierung "Der Gesellschaftsanteil ist jederzeit ... veräußerlich" ist als unzutreffender Hinweis auf eine nicht vorhandene wirtschaftliche Chance zu verstehen, wenn nicht deutlich wird, dass die Formulierung - unabhängig von den wirtschaftlichen Aussichten - nur ein Hinweis auf die rechtliche Möglichkeit der Veräußerung sein soll.*)
3. Weist der Anlageberater im Beratungsgespräch nicht auf für ihn erkennbare Prospektmängel hin, ist er dem Anleger zum Schadensersatz verpflichtet.*)
4. Steuervorteile, die aus Abschreibungen resultieren, sind bei der Schadensabrechnung zu berücksichtigen, wenn seit der Geltendmachung durch den Anleger 10 Jahre verstrichen sind.*)
IMRRS 2014, 0607
Berater klärt Kunde nicht über Vorfälligkeitsentschädigung auf: Schadensersatz?
OLG Koblenz, Urteil vom 17.01.2013 - 1 U 377/12
1. Zum Pflichtenumfang eines Finanzberaters bei der Ablösung und Umschuldung eines Immobilienkredits (hier: Aufklärung über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung).*)
2. Zur Frage des Mitverschuldens und der Schadensdarlegung in einem solchen Fall.*)
IMRRS 2014, 0552
Beitritt zu geschlossenem Immobilienfonds: Aufklärungspflicht verletzt?
BGH, Urteil vom 11.02.2014 - II ZR 273/12
Die Ursächlichkeit einer Verletzung der Aufklärungspflicht für den Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds wird vermutet.*)
IMRRS 2014, 0293
Wohnung erst mit 78 abbezahlt: Keine Alterssicherung!
BGH, Urteil vom 17.01.2014 - V ZR 108/13
1. Bei einer Eigentumswohnung, deren Erwerb der Alterssicherung dienen soll, rechnet ein vernünftiger Erwerber grundsätzlich nicht damit, dass die vorgeschlagene Finanzierung erst mehrere Jahre nach Eintritt des Rentenalters vollständig abgeschlossen sein wird. Ist das der Fall, ist der Erwerber im Beratungsgespräch unmissverständlich darauf hinzuweisen. Unterlässt der Anlageberater einen solchen Hinweis, macht er sich schadensersatzpflichtig.
2. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und von dem Verwender jederzeit angenommen werden kann, sind auch dann unzulässig, wenn sich der andere Teil durch einen Widerruf von seinem Angebot lösen kann.
Volltext IMR 2014, 221
IMRRS 2014, 0128
Eigenkapitalvermittlungsprovision: Ausweisung im Prospekt?
BGH, Urteil vom 12.12.2013 - III ZR 404/12
Zur Frage, ob in einem Emissionsprospekt die Höhe der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen gesondert ausgewiesen werden muss.*)
IMRRS 2014, 0124
Prospektfehler: Gilt mündliche Abweichung durch Berater?
BGH, Beschluss vom 18.12.2013 - III ZR 169/13
Ein Beteiligungsprospekt, der Chancen und Risiken der Kapitalanlage hinreichend verdeutlicht, ist kein Freibrief für den Berater eines Immobilienfonds, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet beziehungsweise für die Entscheidungsbildung des Anlageinteressenten mindert.
IMRRS 2014, 0043
Wann haftet eine ein Fondobjekt finanzierende Bank?
BGH, Urteil vom 03.12.2013 - XI ZR 295/12
Zur Haftung einer das Fondsobjekt eines geschlossenen Immobilienfonds finanzierenden Bank wegen Beihilfe zu einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung der Anleger durch die Fondsinitiatoren.*)
IMRRS 2013, 2343
Prospektangabe zu Immobilienfonds: Welche Anforderungen?
OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.09.2013 - 1 U 314/11
1. Die Angabe im Prospekt zu einem geschlossenen Immobilienfonds, ein organisierter Markt wie etwa eine Aktienbörse bestehe für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds "derzeit" nicht, ist für sich genommen nicht als Prognose dahin zu verstehen, ein derartiger Markt werde in absehbarer Zeit errichtet werden (Abgrenzung zu OLG Köln, Urteil vom 19.07.2011 - 24 U 172/10, BeckRS 2011, 22969).*)
2. Der Erwerber derartiger Fondsanteile muss nicht explizit über die Selbstverständlichkeit belehrt werden, dass der bei einer späteren Weiterveräußerung der Anteile erzielbare Preis unsicher und mit einer Verkäuflichkeit zum Nennwert nicht ohne Weiteres zu rechnen ist.*)
IMRRS 2013, 0375
BGH, Urteil vom 27.11.2012 - XI ZR 146/11
IMRRS 2013, 0147
Immobilienanlagen -
OLG Stuttgart, Urteil vom 14.11.2012 - 14 U 15/12
Zur Haftung eines Kommanditisten eines geschlossenen Immobilienfonds für Darlehensansprüche der finanzierenden Bank, die zugleich Gründungskommanditistin und Mitinitiatiorin des Fonds ist, insbesondere dazu, ob die Haftung eines Kommanditisten für Drittgläubiger-Ansprüche eines Mitkommanditisten subsidiär ist und vorrangig die Gesellschaft in Anspruch genommen werden muss und ob und unter welchen Voraussetzungen die Inanspruchnahme gegen die Treuepflicht verstößt.*)
Online seit 2012
IMRRS 2012, 3308
Verkauf einer Schrottimmobilie: Bank muss Schadensersatz zahlen!
OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.11.2012 - 17 U 236/11
1. Eine Mietpoolkalkulation muss sämtliche von der Gemeinschaft der Mietpoolteilnehmer zu tragende Kosten und andere mietpoolrelevante Abschläge nach kaufmännischen Regeln der Wohnungswirtschaft ansetzen und von der Rohmiete in Abzug bringen. Zur ordnungsgemäßen Kalkulation gehören u.a. die Kosten für die von den Mietern oder Dritten nicht beizutreibenden Schönheitsreparaturen, für Anwalts- und Gerichtskosten zur Durchsetzung von Forderungen gegen Mieter sowie für Reparaturen im Sondereigentum (bei Mieterwechsel).
2. Bei einem institutionalisierten Zusammenwirken von Verkäufer, Vermittler und finanzierender Bank (hier: arglistige Täuschung über im Kaufpreis versteckte Provisionen) wird ein Wissensvorsprung der finanzierenden Bank bzgl. dieser Täuschung widerleglich vermutet.
3. Von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis der Kläger über eine Täuschung ist erst dann auszugehen, wenn diesen sowohl Umstände, die im Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begründen, als auch die Umstände bekannt waren, aus denen sich ergibt, dass auch die finanzierende Bank- obwohl nicht unmittelbar Geschäftspartnerin - als mögliche Haftende in Betracht kommt.
Volltext IMR 2013, 1081 (nur online)
IMRRS 2012, 2808
Schadensersatz wegen des Erwerbs von Beteiligungen
BGH, Urteil vom 25.09.2012 - VI ZR 287/11
IMRRS 2012, 2807
BGH, Urteil vom 25.09.2012 - VI ZR 382/11
IMRRS 2012, 2806
Schadensersatz wegen einer Kapitalanlage
BGH, Urteil vom 25.09.2012 - VI ZR 230/11
IMRRS 2012, 2288
Finanzierung zu 100%: Bank muss Preisangemessenheit prüfen!
OLG Dresden, Urteil vom 28.06.2012 - 9 U 1758/11
Die Finanzierung des Erwerbes einer Immobilie zu 100% durch eine Bank darf der Kreditnehmer als Beleg dafür werten, dass die Bank seine Einschätzung des Kaufpreises als angemessen teilt. Die Bank ist daher verpflichtet, die Angemessenheit des Preises vor Kreditvergabe zu prüfen. Unterlässt sie eine solche Prüfung, ist sie dem Kreditnehmer für den Fall der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises zum Schadenersatz verpflichtet.*)
Volltext IMR 2013, 1027 (nur online)
IMRRS 2012, 2223
Steuersparmodelle: Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank?
OLG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2012 - 4 U 182/11
1. Eine kreditgebende Bank ist bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben.
2. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann.
3. Eine kreditgebende Bank ist zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises ausnahmsweise nur dann verpflichtet, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.
IMRRS 2012, 2151
Aufklärung über Höhe der Innenprovision? Nur ausnahmsweise!
BGH, Urteil vom 05.06.2012 - XI ZR 149/11
Eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank über die Höhe einer "verdeckten Innenprovisionen", auf deren Anfall in unbestimmter Höhe der Käufer hingewiesen wurde, besteht nur, wenn es dadurch zu einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises kommt und die Bank dies weiß. Ansonsten führt bei grundsätzlichem Hinweis im Prospekt auch eine 18,25% hohe Innenprovision nicht zur Haftung der Bank.
Volltext IMR 2013, 160
IMRRS 2012, 1554
Sonstiges Zivilrecht - Keine Vereinsgründung zwecks Wohnungsvermietung!
OLG Schleswig, Beschluss vom 18.04.2012 - 2 W 28/12
1. Ein unbehebbares Eintragungshindernis kann nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung im Sinne des § 382 Abs. 4 FamFG sein.*)
2. Ein Verein mit dem Zweck, 27 Wohnungen zu erwerben und ohne Gewinnerzielungsabsicht an Mitglieder zu vermieten, ist auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet.*)
Volltext IMR 2012, 336
IMRRS 2012, 1025
Anlageberatung: Geschäftsrelevanter Prospektfehler = Haftung
OLG Frankfurt, Urteil vom 25.01.2012 - 9 U 71/10
Nimmt die anlageberatende Bank die Beratung auf der Grundlage eines Anlagesprospektes vor und ist der Prospekt fehlerhaft, hat sie den Anleger falsch beraten. Für ihren Vortrag, sie habe den Prospektfehler (hier: Umfang einer Mietbürgschaft) nicht erkennen können, ist die Bank darlegungs- und beweispflichtig. Da die Bank bei einerm Beratungsvertrag zu mehr als nur einer Plausibilitätsprüfung verpflichtet ist, kann dies im Einzelfall bedeuten, dass sie verpflichtet ist, den tatsächlichen Umfang der Mietbürgschaft über das Prospekt hinaus zu überprüfen.*)
IMRRS 2012, 0288
Keine Provision für Immobilientochtergesellschaft der Bank!
OLG Koblenz, Urteil vom 09.06.2010 - 1 U 1344/09
1. Ein das Entstehen des Maklerprovisionsanspruchs hindernder (unechter) Verflechtungstatbestand liegt nahe, wenn eine Bank nach Kündigung des Kreditengagements dem Verkäufer die freihändige Veräußerung des besicherten Grundstücks unter ihrer Obhut empfohlen hat und die Immobilientochtergesellschaft der Bank als Maklerin für den Käufer tätig wird.*)
2. Zur Auslegung der in einen notariellen Kaufvertrag aufgenommenen Maklerklausel. Die Entscheidung ist rechtskräftig.*)
IMRRS 2012, 0171
Kaufvertrag anfechtbar: Rückzahlung der Provision!
OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.12.2011 - 3 U 135/11
1. Es besteht ein Anspruch auf Rückzahlung des Maklerhonorars nach Rücktritt des Verkäufers vom vermittelten Grundstückskaufvertrag, wenn er diesen Vertrag statt den Rücktritt zu erklären auch wegen arglistiger Täuschung der Käufer über ihre Zahlungsfähigkeit hätte anfechten können.*)
2. Die das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründenden Umstände müssen nicht in der Rücktrittserklärung aufgeführt werden.*)
3. Die Käufer haben die Pflicht zur Aufklärung über ihre Zahlungsunfähigkeit (bei Kaufpreis von 1.9 Millionen Euro), wenn die einzige Chance, den Kaufpreis aufbringen zu können, in einem (wegen Voraussage einer Wahrsagerin erhofften) Lottogewinn in Millionenhöhe besteht.*)
Volltext IMR 2012, 122
IMRRS 2011, 3798
Immobilienprospekt falsch: Projektverantwortliche haften!
LG Köln, Urteil vom 17.02.2011 - 2 O 364/02
Projektverantwortliche haften Immobilienerwerbern wegen unrichtigen Prospektinhalten.
IMRRS 2011, 3791
Vertriebsprovisionen verschwiegen: Bank haftet!
OLG Oldenburg, Urteil vom 10.03.2011 - 8 U 53/10
Zur Haftung der finanzierenden Bank bei arglistiger Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovisionen im Rahmen eines Bauträgermodells.
Volltext IMR 2012, 1089 (nur online)
IMRRS 2011, 2609
Nichtanrechnung der Steuervorteile
OLG München, Urteil vom 12.09.2011 - 19 U 28/11
IMRRS 2011, 2532
Zugesicherte Mieten nicht realisierbar: Schadensersatz!
OLG Frankfurt, Urteil vom 13.04.2011 - 19 U 45/08
1. Die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne von §§ 459 Abs. 2, 463 S.1 BGB a.F. liegt vor, wenn der Verkäufer vertraglich die Gewähr für den Bestand einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und somit für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will.
2. Nach gefestigter Rechtsprechung sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben des Verkäufers über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind.
3. Die Angaben des Verkäufers zur Höhe der erzielten Mieten sind nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte vom Käufer nach §§ 133, 157 BGB grundsätzlich auch dahin zu verstehen, dass es sich um Erträge aus zulässiger Vermietung handelt.
Volltext IMR 2011, 466
IMRRS 2011, 2338
Aufklärungspflichtverletzung bei Objektfinanzierung
BGH, Urteil vom 31.05.2011 - XI ZR 190/08
1. Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Finanzierungsbank liegt vor, wenn die Bank Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde (st. Rspr., BGH, IMR 2010, 440).
2. Die Kenntnis der finanzierenden Bank von einer solchen arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb wird widerleglich vermutet, wenn die Unrichtigkeit der Angaben zum Anlageobjekt objektiv evident ist (BGH, IMR 2007, 199).
IMRRS 2011, 2213
Wann liegt gewerblicher Grundstückshandel vor?
BFH, Urteil vom 03.03.2011 - IV R 10/08
Für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels ist die bedingte Veräußerungsabsicht in "Ein-Objekt-Fällen" nicht ausreichend; vielmehr muss eine unbedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs oder des Bauauftrags vorliegen.
Volltext IMR 2011, 1090 (nur online)
IMRRS 2011, 1268
Quotale Haftung bei geschlossenem Immobilienfonds
BGH, Urteil vom 08.02.2011 - II ZR 243/09
Ist der Vertrag zwischen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und ihrem Gläubiger dahin auszulegen, dass die Haftung der Gesellschafter für die vertraglich begründete Gesellschaftsschuld auf den ihrer Beteiligungsquote entsprechenden Anteil beschränkt ist (sog. quotale Haftung) und Tilgungen aus dem Gesellschaftsvermögen oder Erlöse aus dessen Verwertung nur die Schuld der Gesellschaft, nicht jedoch anteilig auch den Haftungsbetrag jedes einzelnen Gesellschafters mindern, ist die Haftungsquote der Gesellschafter auch dann nicht aus der Restschuld nach Abzug des Verwertungserlöses zu berechnen, wenn der Gläubiger sich in Vergleichen mit einzelnen Gesellschaftern mit einem geringeren als dem ihrer Beteiligungsquote entsprechenden Haftungsbetrag begnügt hat; die Haftungsanteile der Gesellschafter im Innenverhältnis werden durch den (Teil-) Verzicht des Gläubigers gegenüber einzelnen Gesellschaftern nicht berührt.*)
Volltext IMR 2012, 1150 (nur online)
IMRRS 2011, 1182
Geschlossene Fonds: Haftungsvergütung nicht umsatzsteuerfrei
BFH, Urteil vom 03.03.2011 - V R 24/10
Die Festvergütung, die der geschäftsführungs- und vertretungsberechtigte Komplementär einer KG von dieser für seine Haftung nach §§ 161, 128 HGB erhält, ist als Entgelt für eine einheitliche Leistung, die Geschäftsführung, Vertretung und Haftung umfasst, umsatzsteuerpflichtig.*)
IMRRS 2011, 1073
Notarrecht - Notarielle Amtspflichten bei Vertrag über ausländische Immobilie
OLG Frankfurt, Urteil vom 12.05.2010 - 4 U 219/09
1. Die hinreichende Aufklärung der Urkundsbeteiligten hinsichtlich der rechtlichen Problematik der Beurkundung eines Verfügungsgeschäfts über ein in der Türkei belegenes Wohneigentum setzt gemäß § 17 III 1 BeurkG den Hinweis auf das möglicherweise zur Anwendung berufene ausländische Recht voraus.*)
2. Gemäß § 17 III 2 BeurkG muss ein Notar die Beteiligten zwar nicht über den Inhalt ausländischer Rechtsordnungen belehren; er muss indes die Beteiligten darauf hinweisen, dass eine Orientierung am deutschen Recht zur Unwirksamkeit des beurkundeten Rechtsgeschäfts führen kann.*)
3. Wenn sich die Beteiligten mit dem nicht zufrieden geben und auf der Beurkundung bestehen, kann der Notar nach § 15 I 1 BNotO eine Urkundstätigkeit ablehnen, oder er muss bei Zweifeln an der Wirksamkeit des Geschäfts gemäß § 17 II 2 BeurkG seine Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Urkunde vermerken.*)
4. Fehlt ein solcher Vermerk, so kehrt sich im Haftungsprozess die Beweislast dahingehend um, dass nicht der Anspruchsteller das Fehlen der Belehrung, sondern der Notar deren Erteilung zu beweisen hat.*)
5. Hat der Notar nicht in dem erforderlichen Umfang belehrt und erfährt er nach Beurkundung positiv von der Unwirksamkeit des Geschäfts, so hat er die Urkundsbeteiligten auf die Unwirksamkeit hinzuweisen, gemäß § 17 I 1 BeurkG den wahren Willen der Beteiligten zu erforschen und ihnen den zur Erreichung des Ziels geeigneten Weg vorzuschlagen.*)
IMRRS 2011, 0762
Eröffnung großer Einzelhandelseinrichtungen
EuGH, Urteil vom 24.03.2011 - Rs. C-400/08
Ein Mitgliedstaat kann die Eröffnung großer Einzelhandelseinrichtungen nicht von wirtschaftlichen Erwägungen - z. B. den Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandelsgeschäfte oder der Ansiedlung eines Unternehmens auf dem Markt - abhängig machen. Eine Beschränkung der Niederlassungsfreiheit kann nicht mit solchen Erwägungen gerechtfertigt werden.
IMRRS 2011, 0500
Täuschung über Vermittlungsprovision bei Objektfinanzierung
BGH, Urteil vom 11.01.2011 - XI ZR 220/08
1. Zur arglistigen Täuschung über die Höhe von Vermittlungsprovisionen mittels eines so genannten "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages" (im Anschluss an BGH, Urteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).*)
2. Zur Wirkung der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen im unstreitigen Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Januar 2007 - II ZR 334/04, NJW-RR 2007, 1434 Rn. 11 mwN).*)
Volltext IMR 2011, 163
IMRRS 2011, 0083
Erlaubnis nach Art.1 Abs. 1 RBerG nötig für Grundstückserwerb?
OLG Frankfurt, Urteil vom 27.09.2010 - 23 U 14/10
Derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung des Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells oder eines Immobilienfonds für den Käufer besorgt, bedarf der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG, weshalb ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag mit umfassenden Befugnissen nichtig ist.
IMRRS 2010, 3536
Nachhaltigkeit der Tätigkeit in "Ein-Objekt-Fällen"
BFH, Urteil vom 19.10.2010 - X R 41/08
1. Die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung sind überschritten, wenn beispielsweise das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist, wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung und nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird oder das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt. Neben diesen Ausnahmefällen können andere gewichtige Umstände auf eine gewerbliche Betätigung auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten schließen lassen, und zwar dann, wenn sich aus diesen Umständen ergibt, dass die maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung) in unbedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen worden sind.
2. Hierbei ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Wurde das Bauvorhaben beispielsweise nur kurzfristig finanziert, hat der Steuerpflichtige bereits während der Bauzeit eine Maklerfirma mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder selbst Veräußerungsannoncen geschaltet, wurde gar vor Fertigstellung des Bauwerks ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen oder hat er Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkäufen üblichen Rahmen hinaus übernommen, kann selbst dann eine unbedingte Veräußerungsabsicht vorliegen, wenn keiner der vom Großen Senat des BFH (Beschluss in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291) angesprochenen Ausnahmefälle greift.
3. Gewerbesteuerrechtlich gelten dieselben Grundsätze für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels wie für die Einkommensteuer.
4. Grundsätzlich ist eine Tätigkeit nachhaltig, wenn sie auf Wiederholung angelegt ist, also eine Wiederholungsabsicht in der Weise besteht, dass weitere Geschäfte geplant sind.
5. Ausnahmsweise kann nach der Rechtsprechung Nachhaltigkeit selbst dann zu bejahen sein, wenn der Steuerpflichtige nur ein einziges Geschäft oder einen einzigen Vertrag abschließt und sich keine Wiederholungsabsicht feststellen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Erfüllung dieses Geschäfts oder Vertrags eine Vielzahl von unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert, die in ihrer Gesamtheit die Würdigung rechtfertigen, der Steuerpflichtige sei nachhaltig tätig geworden.
6. Nur wenn ein Steuerpflichtiger beim Verkauf eines selbst bebauten Grundstücks über einen längeren Zeitraum Aktivitäten entwickelt, die nach Umfang und Gewicht hinter denen, die zum Bau mehrerer Objekte notwendig sind, nicht zurückbleiben, kann die Gesamttätigkeit als nachhaltig beurteilt werden.
Volltext IMR 2011, 1027 (nur online)
IMRRS 2010, 2981
Haftet Bank bei evident falschen Angaben beim Verkauf?
BGH, Urteil vom 21.09.2010 - XI ZR 232/09
In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber der finanzierten Kapitalanlage setzt die Vermutung für einen konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung der Anleger (lediglich) eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts voraus. Die Frage, ob die Bank im konkreten Fall die Unrichtigkeit erkennen konnte, stellt sich erst im Rahmen der Widerlegung der Vermutung (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.05.2008 - XI ZR 132/07, IMR 2008, 1026 - nur online).*)
Volltext IMR 2010, 535
IMRRS 2010, 2638
LG Berlin, Urteil vom 15.10.2009 - 28 O 291/08
1. Eine Beratungspflicht des Verkäufers als selbstständige Hauptpflicht aus einem Beratungsvertrag ist in Fällen zu bejahen, in denen der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers jeweils einen ausdrücklichen Rat erteilt.
2. Wird eine bestimmte Eigenschaft des Kaufgegenstandes als Instrument zur Vermittlung des Geschäfts vom Verkäufer eingesetzt, so steht dies einem ausdrücklich hierüber erteilten Rat gleich.
3. Die Verletzung einer solchen Beratungspflicht begründet eine Haftung des Verkäufers auch dann, wenn sich sein Verschulden auf Angaben über zusicherungsfähige Eigenschaften der Kaufsache bezieht und nur auf Fahrlässigkeit beruht.
4. Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer einem Vermittler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratervertrages aus den Umständen ergeben, § 167 BGB. Für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung sind keine zu strengen Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war.
5. Der Vermittler muss auf die Unsicherheit der steuerlichen Rechtslage aufmerksam machen. Unterlässt er dies, verstößt er gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt.
IMRRS 2010, 2597
Immobilien-Leasingraten sind Masseforderungen!
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.04.2010 - 24 U 199/09
Die von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zur außerordentlichen Kündigung der Leasingverträge durch den Insolvenzverwalter fälligen Immobilien-Leasingraten sind in der Insolvenz des Leasingnehmers Masseforderungen.*)
IMRRS 2010, 2593
Ersatz des positiven Interesses bei Kauvertragsrückabwicklung
OLG Stuttgart, Urteil vom 06.09.2010 - 5 U 114/09
1. Der Anspruch auf Ersatz des positiven Interesses umfasst bei Rückabwicklung eines Kaufvertrags über zur Vermietung bestimmte Gewerberäume, der als Steuersparmodell konzipiert war, auch den durch die Rückforderung der zunächst gewährten, in Folge der Rückabwicklung dann jedoch vom Finanzamt zurückgeforderten Steuervorteile entstandenen Schaden.*)
2. Der Anspruch besteht schon dann, wenn der Rückforderungsbescheid noch nicht rechtskräftig ist, die Steuern auf seiner Grundlage jedoch entrichtet sind. Der Käufer hat jedoch dem Verkäufer, der den Steuerbescheid für falsch hält, die Möglichkeit zu gewähren, über Rechtsbehelfe zu versuchen, die Korrektur des Steuerbescheids zu bewirken.*)
3. Schadensersatzansprüche auf Ersatz drohender, aber noch nicht eingetretener - weiterer - Steuerrückforderungen kann der Verkäufer noch nicht beziffert, sondern nur über ein Schadenersatzfeststellungsbegehren geltend machen.*)
4. Anspruch auf entgehende künftige Steuervorteile hat er nicht.*)
5. Der Käufer hat Anspruch auf Ersatz der zum Erwerb des Objekts aufgewandten eigenen Darlehenszinsen. Er hat jedoch keinen darüber hinausgehenden Anspruch auf Verzinsung des fremdfinanzierten Kapitals.*)
Volltext IMR 2010, 1052 (nur online)
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