Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15330946_2019/1/
Timestamp: 2019-12-10 10:31:38
Document Index: 138425402

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 47', '§ 1']

Issue 2019 - Digitale Landesbibliothek Berlin - Zentral- und Landesbibliothek Berlin
Berliner Mietspiegel. Issue 2019
URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364645
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-1-15364645
1:Mietspiegel (Broschüre) 2:Mietspiegeltabelle 3:Straßenverzeichnis 4:Wohnlagenkarte
Berliner Mietspiegel 2019 | www.berlin.de/mietspiegel
1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2019 als »qualifizierter Mietspiegel«
7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum
7.1 Wohnlagenkarte Berliner Mietspiegel 2019
9. Berliner Mietspiegeltabelle 2019
10.1  Merkmale der Orientierungshilfe
10.2 Energetischer Zustand der Wohngebäude
10.3 Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung
©Thomas Hedrich
Wohnen ist ein Grundbedürfnis, ein Menschenrecht und die
soziale Frage unserer Zeit. Das Ziel, leistbare Mieten zu gewährleisten, gilt für Berlin mit über 85 Prozent Mietwohnungen im Besonderen. Die Bevölkerungszunahme und der
Investitionsdruck in unserer dynamisch wachsenden Stadt
führen jedoch zu steigenden Mieten, die viele Berlinerinnen
und Berliner nicht mehr schultern können. Für mich sind
daher eine aktive Wohnungs- und Mietenpolitik sowie ein
starkes Engagement im gemeinwohlorientierten Wohnungsneubau gleichermaßen wichtig.
Der aktuelle Mietspiegel bildet die Situation steigender
Mietpreise und damit Mehrbelastungen für viele Berlinerinnen und Berliner ab. Der Anstieg hat sich abgeschwächt
auf 2,5 Prozent jährlich, das ist der geringste Wert seit zehn
Jahren. Um tatsächlich eine Trendumkehr zu erreichen, gilt
es, die aktive Mietenpolitik des Senats fortzusetzen und
insbesondere auf Bundesebene deutlich mehr für langfristig leistbare Mieten zu tun.
Der Mietspiegel hat als etabliertes wohnungspolitisches
Instrument eine wichtige Funktion. Er gibt für rd. 1,4 Millionen mietspiegelrelevante Wohnungen das Mietniveau im
September 2018 mit verlässlichen Angaben wieder, schafft
Transparenz und setzt damit Grenzen für die künftige
Mietentwicklung.
Den Vermieterinnen und Vermietern gibt er eine Übersicht
über die ortsüblichen Mieten. Mieterinnen und Mieter können sich mit ihm vor Mieterhöhungen schützen, die über
das ortsübliche Maß für vergleichbare Wohnungen hinausgehen. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel leistet so einen
wichtigen Beitrag zum Rechtsfrieden in unserer Stadt.
Es ist erfreulich, dass der aktuelle Mietspiegel in diesem
Jahr wieder von allen in der Arbeitsgruppe Mietspiegel vertretenen Mieter- und Vermieterverbänden als qualifizierter
Mietspiegel anerkannt wurde. Damit wird von den Beteiligten die hohe Qualität der Datenerhebung und -auswertung
sowie insgesamt die vom Gesetz geforderte Erstellung nach
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bescheinigt.
Mit der Neubewertung der Wohnlagen durch eine statistische Analyse werden zudem neue Maßstäbe für die Objektivität des Verfahrens gesetzt. Ich bedanke mich ausdrücklich bei den Verbänden und gehe davon aus, dass die
Akzeptanz des Mietspiegels dadurch gestärkt wird.
Darüber hinaus möchte ich noch einmal die Mitwirkung der
vielen beteiligten Bürgerinnen und Bürger hervorheben. Sie
haben durch die Bereitstellung der Miet- und Ausstattungsangaben Ihrer Wohnungen den Mietspiegel 2019 erst möglich gemacht – vielen herzlichen Dank auch Ihnen!
und wozu dient er?
Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. So ist
es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 558c Abs. 1) festgeschrieben. Grundlage
für den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also
eine Mietenübersicht. Er wird gemeinsam in Berlin von Vertretern des Landes
sowie Interessenvertretern der Vermieterinnen und Vermieter und der Mieterinnen und Mieter erstellt. Er soll alle zwei Jahre aktualisiert werden.
Aus dem Mietspiegel lässt sich die maximal zulässige Netto-Kaltmiete bei Mieterhöhung für eine konkrete Wohnung ablesen und er hat auch Bedeutung bei
Neuvermietung. Er dient damit Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen
und Vermietern gleichermaßen. Mieterinnen und Mieter erfahren daraus, ab
welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist und bis wohin sie hinzunehmen
ist. Vermieterinnen und Vermietern bietet er eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen können und er ist auch Maßstab beim Abschluss
vieler neuer Mietverträge.
Wie wird die »ortsübliche
Vergleichsmiete« ermittelt?
Der Mietspiegel erfasst die abzubildende Marktsituation durch Erhebung von
Mieten. Dazu werden Mietänderungen und Neuvermietungen bisher jeweils
rückblickend für einen Zeitraum von vier Jahren betrachtet.
Dieser Betrachtungszeitraum ist gesetzlich auf Bundesebene geregelt (BGB
§ 558 Abs. 2). Nicht berücksichtigt werden Mieten für geförderte Wohnungen mit
Mietpreisbindung (z.B. Sozialwohnungen), ebenso wie nach 2017 fertiggestellte
Neubauwohnungen sowie Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern. Die erhobenen Mieten werden im Mietspiegel nach den gesetzlichen Merkmalen Art,
Lage, Größe, Baujahr sowie Ausstattung vergleichbar gemacht.
Wie ist der Mietspiegel
entstanden und gibt es
Der Mietspiegel als Datenquelle wurde im Jahr 1974 als ein Begründungsmittel
für Mieterhöhungen etabliert. Das 1971 eingeführte Vergleichsmietensystem
führt dazu, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht mehr zum Zweck der
Mieterhöhung einen bestehenden Mietvertrag kündigen dürfen.
Als Ausgleich für diese Regelung wurden gesetzlich beschränkte Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugelassen. Vermieterinnen und Vermieter sind zudem verpflichtet, Mieterhöhungen zu begründen. Damit stellte
sich die Frage, wie hoch diese ortsübliche Vergleichsmiete nun ist. So wurde der
Mietspiegel eingeführt.
Der ursprüngliche »einfache Mietspiegel« wurde im Jahr 2001 um die Alternative eines sogenannten »qualifizierten Mietspiegels« ergänzt und das Instrument
damit gestärkt. Nach § 558d Abs. 1 und 2 BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und mindestens von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden. Zudem ist er im Abstand von zwei Jahren (zum Beispiel durch eine
vereinfachte Erhebung) zu aktualisieren und alle vier Jahre neu zu erstellen.
Der Berliner Mietspiegel ist in diesem Sinne »qualifiziert«.
Seit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 hat der Mietspiegel in
Berlin auch Auswirkung bei Neuvermietungen. Die Bestimmungen zur Miethöhe
sind in § 556d BGB geregelt. Abgesehen von einigen Ausnahmen darf die Miete
bei Neuvermietungen nur max. 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Grundsätzlich können Vermieterinnen und Vermieter auch andere Begründungsmittel für Mieterhöhungen als einen Mietspiegel heranziehen, sich z.B. auf die
Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder auf ein Mietengutachten stützen. Das bedeutet jedoch einerseits Mehraufwand für die Vermieterinnen und Vermieter und erschwert es andererseits den Mieterinnen und Mietern, die Richtigkeit und Zulässigkeit der Forderung zu prüfen. Gibt es einen
qualifizierten Mietspiegel, müssen Vermieterinnen und Vermieter aber in jedem
Fall auf ihn hinweisen, damit sich die Mieterinnen und Mieter informieren können.
Warum setzt das Land Berlin
auf einen »qualifizierten
Mietspiegel«?
In Berlin gibt es Mietspiegel seit 1987 und seit 2003 auf dem höheren Qualitätsniveau als »qualifizierte Mietspiegel«. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel wird
mit großer Sorgfalt und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen erstellt.
Er bietet Rechtssicherheit für alle Beteiligten, ist verlässlich und hilft wesentlich,
Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Nur bei einem Bruchteil der Mieterhöhungsverlangen kommt es wegen der konkreten Wohnungsmiete zur Klage durch Vermieterinnen und Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung und zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Und in fast allen bekannten Fällen wurde dabei auf
die Angaben des Mietspiegels zurückgegriffen.
aktuellen Mietspiegel?
Eine grundlegende Neuerung gegenüber bisherigen Mietspiegeln betrifft das
Verfahren zur Wohnlageeinordnung.
Ob eine Wohnlage als einfach, mittel oder gut eingestuft wird, wurde nach einer
ersten kriteriengestützten Einordnung nach der Wiedervereinigung der Stadt
von der Arbeitsgruppe Mietspiegel entschieden. Für eine Änderung war bisher
jeweils ein Antrag der Vermieterinnen und Vermieter oder Mieterinnen und Mieter notwendig. Um eine objektive Lageermittlung zu ermöglichen, wurden
Wohnlagen jetzt für ganz Berlin mittels eines statistischen Verfahrens eingestuft. Dieses ermittelt in mehreren Rechenstufen anhand aussagekräftiger
Daten die Wohnlage. Der gesamte Prozess der Wohnlageeinstufung wurde
von der Arbeitsgruppe Mietspiegel gemeinsam erarbeitet und begleitet.
Wie viele Mietwohnungen
gibt es in Berlin?
1.906.400
auf die der Berliner
Quelle: Wohnungsmarktbericht 2018 und Berliner Mietspiegel 2019
Von allen Wohnungen in Berlin sind rd. 85 Prozent Mietwohnungen. Berlin ist
damit im Unterschied zu vielen anderen Metropolen eine echte Mieterstadt. Der
Mietspiegel findet so auch in großer Breite Anwendung und Geltung. Er trifft
Aussagen über Miethöhen für knapp 1,4 Millionen Wohnungen. Der Anteil von
Neuvertragsmieten im aktuellen Mietspiegel beträgt 35 Prozent und ist seit 2013
(41 Prozent) deutlich zurückgegangen.
Wie hat sich der prozentuale
Anstieg der durchschnittlichen
Mietspiegelmiete seit 2000
jährlich gegenüber den
Vormietspiegeln verändert?
Ø + 2,8 %
Quelle: Institute GEWOS, A&K und F+B aus Berliner Mietspiegel 2000 bis 2019, eigene Berechnungen SenStadtWohn
Der prozentuale Anstieg der durchschnittlichen Mietspiegelmiete 2019 ist mit
2,5 Prozent jährlich der geringste Wert seit zehn Jahren.
Wohnungsmarkt bietet der
Wohnungsmarktbericht:
→ www.stadtentwicklung.berlin.de/
wohnen/wohnungsmarktbericht
Der Berliner Mietspiegel 2019 wurde nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen als »qualifizierter Mietspiegel« gemäß § 558d BGB fortgeschrieben und vom Land
Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) und den nachfolgend genannten Interessenverbänden anerkannt:
Berliner Mieterverein e. V.,
An der Mietspiegelerstellung haben beratend mitgewirkt:
für Mieten für Grundstücke und Gebäude
Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind von
F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und
Umwelt GmbH Hamburg nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen primärstatistischen Repräsentativerhebung (Fortschreibung)
Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit
den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überprüft und
Dieser Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am
1. September 2018 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich
der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Diese
Mieten werden kurz »ortsübliche Vergleichsmieten« genannt, die sich aus den in den letzten vier Jahren neu vereinbarten oder geänderten Mieten bilden. Der Mietspiegel
hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558c, 558d BGB.
Die Mieten für die früheren östlichen Bezirke und WestStaaken1 sowie für die früheren westlichen Bezirke (ohne
West-Staaken) werden in einer einheitlichen Tabelle gemeinsam ausgewiesen, da die Wohnungsbestände baulich
und mietpreislich miteinander vergleichbar sind.
Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen für Wohnungsbestände, die zwischen 1973
und 1990 (einschließlich »Wendewohnungen2«) bezugsfertig geworden sind, werden diese getrennt in der Mietspie-
1 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.
2 Die sogenannten »Wendewohnungen« im Sinne dieses Mietspiegels sind die
Wohnungen, die mit »DDR-Mitteln« anfinanziert wurden und deren Baubeginn
vor dem 03.10.1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurden; für diese
Wohnungen galten z.B. auch die Regelungen aus dem Mietenüberleitungsgesetz.
geltabelle für die früheren östlichen Bezirke3 und WestStaaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie für die früheren
westlichen Bezirke3 ohne West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte
5) ausgewiesen.
Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen
Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage können sich die
Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen
einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für ein Gutachten aufwenden zu müssen.
Dieser Mietspiegel ist ein »qualifizierter Mietspiegel«
gemäß § 558d BGB. Für seinen Anwendungsbereich als
»qualifizierter Mietspiegel« (siehe Nr. 4) gilt gemäß § 558d
Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die im »qualifizierten Mietspiegel« angegebenen Entgelte die ortsübliche
Vergleichsmiete wiedergeben.
Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erläuterungen. Nur
dann können Sie den Mietspiegel richtig anwenden.
3 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der
Dieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin, die
bis zum 31. Dezember 2017 bezugsfertig geworden sind.
sowie in Reihenhäusern,
Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2018
bezugsfertig geworden sind,
preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen,
Die Mieten (ortsüblichen Vergleichsmieten) werden in einer
Mietspiegeltabelle (siehe Nr. 9) ausgewiesen.
Für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich »Wendewohnungen«) bezugsfertig geworden
sind, werden die Mieten noch weiterhin getrennt ausgewiesen: Für die im ehemaligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke
(nachfolgend genannt: »östliche Bezirke und West-Staaken4«) ist Spalte 6 der Mietspiegeltabelle (bezugsfertig von
1973 bis 1990 einschließlich »Wendewohnungen«) maßgeblich. Für die im ehemaligen Westteil Berlins liegenden
Bezirke (nachfolgend genannt: »westliche Bezirke ohne
West-Staaken4«) ist die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis
1990) maßgeblich.
Diese Zuordnung5 ist auch nach Bildung der neuen Bezirke
ab 1. Januar 2001 noch maßgeblich für den Geltungsbereich
der entsprechenden Baualtersklassen/Bezugsfertigkeit von
1973 bis 1990 (Spalten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle); das
heißt, z. B. für
4 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.
5 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000
vor der Gebietsreform.
Bezirk Mitte gelten
im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen
Bezirks Mitte die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis
1990 und »Wendewohnungen«) der Mietspiegeltabelle,
im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen
Bezirke Tiergarten und Wedding die Spalte 5
(bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle;
Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten
Bezirks Friedrichshain die Spalte 6 (bezugsfertig von
1973 bis 1990 und »Wendewohnungen«) der
im Gebiet des im Westteil Berlins liegenden ehemaligen
Bezirks Kreuzberg die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis
1990) der Mietspiegeltabelle.
Zu den ehemaligen östlichen Bezirken von Berlin gehören:
Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick,
Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg,
Treptow und Weißensee.
Wohnungen in West-Staaken gehören zum Geltungsbereich der Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke.
Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehören:
Charlottenburg, Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.
Die genaue Zuordnung einer Adresse zum Geltungsbereich
der entsprechenden Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem
Straßenverzeichnis (Amtsblatt vom 13.05.2019) zu entnehmen.
Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein fortgeschriebener
qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB, soweit sich
aus folgenden Absätzen nichts anderes ergibt. Er wurde
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der
Grundlage einer empirischen primärstatistischen Repräsentativerhebung (Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017) erstellt.
Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode werden ausführlich im Endbericht »Grundlagendaten für den
empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019« dargestellt, der auf der Internetseite der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Wohnen eingestellt wird.
Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als
qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich
vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 Angaben
für eine Wohnung enthält, für die der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels
2019 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf
ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Datenbank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ebenfalls im
Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2019 beschrieben.
Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhebung durch
eine Ausreißerbereinigung und die Anwendung einer
75-Prozent-Spanne eine Kappung der Mieten erfolgte, so
dass die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen unteren
und oberen Spannenwerte der ortsüblichen Vergleichsmieten nicht die Gesamtheit der erhobenen Mieten darstellen.
Diese sind aus dem Endbericht zum Mietspiegel 2019 er-
sichtlich. Mieten außerhalb der in der Mietspiegeltabelle
ausgewiesenen 75-Prozent-Spanne können im Einzelfall
aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfallen, wenn vermutet werden kann, dass die entsprechenden Wohnungen entweder überdurchschnittlich gut oder
überdurchschnittlich schlecht ausgestattet sind oder eine
besondere Größe (ab ca. 175 m²) aufweisen. Im Einzelfall
kann es daher bei derartigen Wohnungen angezeigt sein,
die ortsübliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung
z.B. eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.
Für die Ermittlung der zulässigen Miete zu Beginn des Mietverhältnisses von Wohnraum im derzeit geltenden gesetzlichen Rahmen kann jeder Wert der Spanne innerhalb des
maßgeblichen Mietspiegelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Auch in diesem Zusammenhang kann die ortsübliche Einzelvergleichsmiete im Einzelfall für überdurchschnittlich gut als auch überdurchschnittlich schlecht
ausgestattete Wohnungen unter Heranziehung z.B. eines
Sachverständigengutachtens ermittelt werden.
Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen
geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit »*« oder »**« gekennzeichnet), können wegen der insoweit nur eingeschränkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten
Mietspiegels zugeordnet werden. Gleiches gilt für die Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigem
Standard (siehe Nr. 9, mit »***« gekennzeichnet).
Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 10 und 11) handelt es sich um Aussagen, die vom
umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in
der Orientierungshilfe bestätigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden
fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum
qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet
werden (siehe BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04).
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es
sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche.
Die Beträge stellen die »Netto-Kaltmiete« dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB), also die Miete
ohne Kosten für Sammelheizung und
ohne die sogenannten »kalten« Betriebskosten,
ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge,
ohne etwaige Zuschläge wegen der Nutzung von
Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken.
Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete oder Teilinklusivmiete vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher
ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, muss die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen NettoKaltmiete durch Umrechnung hergestellt werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer
Brutto-Kaltmiete oder Teilinklusivmiete gebildet werden. In
diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die
ortsübliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einem
zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten
der ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden,
die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind
nur Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB ansatzfähig,
soweit diese Betriebskosten den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entsprechen.
Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für
Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen
Ausstattung und Beschaffenheit aus. Der Mietspiegel würdigt die Gegebenheiten auf dem mietspiegelrelevanten Berliner Wohnungsmarkt in der Art, dass als »ortsübliche Ver-
gleichsmiete« eine 3/4-Spanne der für jedes Mietspiegelfeld
erhobenen Mieten ausgewiesen wird. Damit werden in diesem Mietspiegel nicht alle tatsächlich erhobenen Mieten
Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte unter folgenden
Aspekten zu den Vergleichsmerkmalen:
Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart. Dieser Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern
(Gebäude mit mindestens 3 Wohnungen). Er gilt nicht für
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern.
Zur Bestimmung der Größe ist die Fläche in Quadratmetern
als verlässlicher Maßstab gewählt worden. Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die
Wohnfläche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vor-
schriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
ermittelt worden ist. Für Berechnungen nach diesem
Zeitpunkt kann die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet werden.
Die Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist die Ausstattung der
Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter
einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen – ohne
dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden –,
so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt.
Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von der Ausstattungsklasse »Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad
und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC)« aus. Bei
Minderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung,
ohne Bad, mit IWC oder Wohnungen mit Sammelheizung
oder mit Bad, mit IWC) sind Abschläge vorgesehen (siehe
Nr. 9 Mietspiegeltabelle).
Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgendes zu berücksichtigen:
Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der
Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder
Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer
oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher
ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann
auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser)
Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu
verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung
von einer zentralen Stelle aus geschieht.
Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-,
Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen
erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.
Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualität
der Ausstattungsmerkmale müssen unter Berücksichtigung
der Preisspannen gewürdigt werden.
Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel
durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert, weil
die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden
übliche Bauweise charakterisiert wird. Die Wohnung ist
grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen, in der das Gebäude erstellt
wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in
das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes
Eine davon abweichende Bezugsfertigkeit der Wohnung ergibt sich bei:
Wiederaufbau (z.B. nach vollständiger Zerstörung)
Wiederherstellung z.B. eines nicht mehr zu
Wohnzwecken geeigneten Hauses oder erstmalige
Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume
Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden
(z.B. Dachgeschossausbau, Anbau)
neubaugleicher Modernisierung wesentlicher Bereiche
der Wohnung, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde.
Zur Würdigung der unterschiedlichen Bauweisen während
verschiedener Zeitperioden und unter Berücksichtigung
noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur
bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den östlichen
Bezirken und West-Staaken sowie den westlichen Bezirken
(ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der
Bezugsfertigkeit vorgenommen:
Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919 - 1949;
Neubauwohnungen: 1950 - 1964, 1965 - 1972,
1991 - 2002, 2003 - 2017;
Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne WestStaaken): 1973 - 1990;
Neubauwohnungen (nur östliche Bezirke und WestStaaken): 1973 - 1990 und sogenannte
»Wendewohnungen«.
Die Lageeinteilung erfolgt in drei Kategorien: einfache,
mittlere und gute Wohnlage.
Die Wohnlageeinstufung einer Adresse spiegelt die Wertigkeit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes
im Vergleich zu anderen Adressen im gesamten Berliner
Stadtgebiet wider. Die Stadtgestalt ist sehr vielfältig. Das
heutige Berlin entstand aus der Vereinigung von sieben
Städten und 59 Landgemeinden. So gibt es in Berlin, anders
als in vielen anderen Städten, nicht nur ein Zentrum,
sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren, was in der
Bewertung der Lagequalitäten im Rahmen der Kategorien
»Zentren der Stadt« bzw. »Dezentrale Stadtbereiche«
Die ursprüngliche Wohnlageeinteilung Berlins erfolgte auf
wissenschaftlicher Basis in zwei Schritten. Zunächst benannte ein Gremium aus Wohnungsmarktexperten Stadtbereiche in Berlin, die nach allgemeiner Auffassung der
Marktteilnehmer als typische einfache, mittlere und gute
Wohnlagen zu werten sind. Ausgangsbasis der Bewertung
ist die mittlere Lage, die das Spektrum durchschnittlicher
Lagequalitäten in Berlin umfasst.
In einem zweiten Schritt wurden mit Hilfe rechnerischer
Verfahren statistische Daten und ihre Ausprägung identifiziert, die auf das Vorhandensein der jeweiligen Wohnlage
im Stadtgebiet hinweisen. Mit Hilfe dieser Indikatoren wurde die Wohnlage für alle Berliner Wohnadressen bestimmt.
Die Einstufung wird für jeden neuen Mietspiegel von der Arbeitsgruppe Mietspiegel aktualisiert. Bis zum Mietspiegel
2017 umfasste die Aktualisierung Adressen, für die sich Anhaltspunkte zur Veränderung der Lagequalitäten ergeben
haben, sowie neu entstandene Adressen. Die Entscheidung
zur Änderung oder Beibehaltung einer Wohnlageeinstufung wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel als Expertengremium getroffen. Zur Entscheidungsfindung stützte
sich das Gremium auf die Expertise eines externen wissenschaftlichen Instituts, das umfangreiche statistische Indikatoren aufbereitet und Vorschläge unterbreitet.
Im Mietspiegel 2019 wurde die Wohnlage flächendeckend
für die gesamte Stadt Berlin aktualisiert. Die Wohnlageeinstufung beruhte dabei auf einem nach wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellten Wohnlageermittlungsmodell. Dabei
wurden umfangreiche statistische Indikatoren aufbereitet,
in einem Datenmodell verarbeitet, geprüft und plausibilisiert. Auf dieser Grundlage erfolgte dann die Wohnlageeinstufung, die auf wissenschaftlicher Basis erstellt und Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels ist.
Die Wohnlagenkarte für Berlin gibt einen Überblick über die
Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten einer übersichtlichen graphischen Darstellung
werden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit überwiegend
einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten können Adressen verschiedener Wohnlagen
Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus
dem »Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019«.
Die nach Straßennamen in alphabetischer Reihenfolge geordnete Übersicht ist im Amtsblatt für Berlin vom
13.05.2019 veröffentlicht.
Ihr Bezirksamt und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (www.stadtentwicklung.berlin.de) können Auskunft über die genaue Zuordnung geben. Anschriften und Telefonnummern finden Sie auf den Seiten 30/31.
Folgende Wohnlagebeschreibungen (siehe Nr. 7) sollen zum
Verständnis der Wohnlageeinstufungen beitragen. Sie beschreiben Anhaltspunkte zur Einordnung der eigenen Lagequalitäten anhand häufig/typischerweise vorkommender
Lageausprägungen in Berlin.
Grundsätzlich gilt für alle Wohnlagen: Die Wohnlagebewertung soll gebietsprägend sein. Sie bezieht sich auf das weitere
Wohnumfeld. Es kann dabei zu Abweichungen bei Einzelbewertungen von Gebäuden/Wohnanlagen oder bei der Bewertung
von Gebietsgrenzen kommen.
In den Zentren der Stadt sind einfache Lagequalitäten von
Wohnungsbeständen insbesondere durch eine überwiegend geschlossene Bauweise, stark verdichtete und meist
homogene Bebauung gekennzeichnet, die ggf. mit Gewerbe
und Industrie durchmischt sind oder an diese angrenzen.
Außerdem weisen einfache Wohnlagen meist eine geringe
Durchgrünung und ein unterdurchschnittliches Image (einen niedrigen oder sehr niedrigen Statusindex im Monitoring Soziale Stadt) → Link auf. Die einfache Wohnlage kann
auch bei einer besseren Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und einem umfangreichen Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf vorliegen.
In den Dezentralen Stadtbereichen sind einfache Lagequalitäten geprägt von Wohnungsbeständen in geschlossener,
aber auch in offener Bauweise mit entsprechend unterschiedlicher Verdichtung, ggf. auch homogener Bebauung.
Darüber hinaus ist diese Wohnlage meist mit Gewerbe oder
Industrie durchmischt oder grenzt an diese Nutzungen an.
Sie weist eine für die dezentrale Lage eher geringe Durchgrünung und ein unterdurchschnittliches Image im Sinne
des Statusindex des Monitoring Soziale Stadt → Link auf.
Ungünstige Verkehrsverbindungen des öffentlichen Personennahverkehrs und wenige Versorgungsangebote für den
täglichen Bedarf können im Zusammenhang mit den oben
genannten Merkmalen ebenfalls Indikatoren für die einfache Wohnlage sein.
→ Link: www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/index.shtml
In den Zentren der Stadt sind mittlere Lagequalitäten von
Wohnungsbeständen insbesondere durch eine überwiegend geschlossene Bauweise, meist auch stark verdichtete
und z.T. verbreitet homogene Bebauung gekennzeichnet.
Es kann eine mittlere Durchgrünung und ein meist mittleres Image im Sinne des Statusindex des Monitoring Soziale
Stadt → Link vorliegen. Daneben können die Wohnungsbestände der mittleren Wohnlage in den Zentren der Stadt
auch durch ein unter- oder überdurchschnittliches Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf geprägt und unteroder überdurchschnittlich an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden sein.
In den Dezentralen Stadtbereichen liegen Wohnungsbestände mit mittleren Lagequalitäten in Gebieten mit geschlossener, aber auch offener Bauweise mit entsprechend
unterschiedlicher Verdichtung vor. Die Gebiete können
durch ein größeres Angebot an Grün- und Freiflächen und
ein meist mittleres Image im Sinne des Monitoring
Soziale Stadt → Link geprägt sein. Es können darüber hinaus auch ein unter- oder überdurchschnittliches Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf bzw. eine entsprechende Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr
In den Zentren der Stadt weisen gute Wohnlagen insbesondere eine überwiegend geschlossene Bauweise, häufig auch
eine stark verdichtete Bebauung auf. Die guten Lagen befinden sich meist in der Nähe zu den Zentrumskernen und
den damit verbundenen typischen Beeinflussungen. Darüber hinaus ist die Lage meist durch für die zentrale Lage
eher hohe Durchgrünung und ein gutes bis sehr gutes
Image im Sinne des Statusindex des Monitoring Soziale
Stadt → Link gekennzeichnet. Die gute Lage kann auch bei
eher mäßigem Versorgungsangebot für den täglichen Bedarf und einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr gegeben sein.
In Dezentralen Stadtbereichen liegen Wohnungsbestände
mit guten Lagequalitäten in Gebieten überwiegend offener
Bauweise vor. Es liegt meist eine homogene Nutzungsstruktur, ein umfangreiches Angebot an Grün- und Freiflächen und ein gutes bis sehr gutes Image im Sinne des
Statusindex des Monitoring Soziale Stadt → Link vor. Die
gute Lage kann aber auch bei schlechteren Versorgungsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr
7.1 Wohnlagenkarte
Gebiete ohne
Achtung: Die Karte soll lediglich
eine erste Orientierung über die
mögliche Wohnlagezuordnung geben. Über die genaue Einordnung
Ihres Wohnhauses in die zutreffende Wohnlage gibt Ihnen auch Ihr
Bezirksamt oder die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Wohnen Auskunft. Anschriften und
Telefonnummern finden Sie auf den
Seiten 30/31.
Übersichtskarte von Berlin 1 : 50 000 (ÜK 50), Stand 6/2016
Herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen  III
Aufgrund der weitestgehend angeglichenen Wohnungsund Mietpreisstrukturen in den bisherigen östlichen und
westlichen Bezirken werden die Mieten in einer gemeinsamen Mietspiegeltabelle ausgewiesen – mit Ausnahme der
von 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen.
Die eindeutige Zuordnung einer Wohnung (Adresse) zur anzuwendenden Spalte der Mietspiegeltabelle (entsprechend
dem jeweiligen Geltungsbereich) für Wohnungen »bezugsfertig von 1973 bis 1990« ergibt sich allein aus dem »Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019« (Amtsblatt
vom 13.05.2019). Die dortige Kennzeichnung »O« für die
östlichen Bezirke und West-Staaken sowie »W« für die
westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermöglicht die eindeutige Zuordnung Ihrer Adresse zu den zugehörigen Spalten 5 oder 6 der Mietspiegeltabelle. Für die Zuordnung zu
»östlichen« und »westlichen« Bezirken ist der Gebietsstand vor der Gebietsreform (31.12.2000) maßgeblich.6
Um nun die ortsübliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete)
für Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln,
sollten Sie wie folgt vorgehen:
Das für die Wohnung in Betracht kommende
Tabellenfeld der Mietspiegeltabelle finden Sie, indem Sie
die vorhandenen Merkmale der Wohnung mit denen aus
der Mietspiegeltabelle vergleichen. Größe, Ausstattung
und auch Bezugsfertigkeit der Wohnung werden Sie
kennen oder feststellen können.
Anschließend müssen Sie die Wohnlage für Ihre
Wohnung bestimmen. Hier liefert die beigefügte Karte
eine erste Orientierung. Die genaue Wohnlagezuordnung
kann jedoch nur dem vorgenannten »Straßenverzeichnis
zum Berliner Mietspiegel 2019« entnommen werden.
Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der
Mietspiegeltabelle das Feld, aus dem Sie die in Frage
kommenden Werte ablesen können.
Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungstyp in den
verschiedenen Tabellenfeldern jeweils die
Mietpreisspanne und den Mittelwert aus. Die Miete einer
normalen Wohnung mit Standardausstattung in üblicher
Qualität entsprechend ihrem Jahr der Bezugsfertigkeit
wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert
liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im
unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich
der Spanne einzuordnen sein.
Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete
(Netto-Kaltmiete) in Euro/m² monatlich aus.
6 Vgl. Ausführungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.
Berliner Mietspiegel 2015 | www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel
www.berlin.de/mietspiegel
1919 - 1949 1950 - 1964 1965 - 1972 1973 - 1990 1973 - 1990 1991 - 2002 2003 - 2017
Wendewohnungen
(SH), Bad und WC in
der Wohnung (IWC)
mit SH,
und IWC
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918)
mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in
der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche
Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche
monatlich 1,41 Euro unter den Beträgen der
ausgewiesenen Spalte 1***.
6,54 - 14,23
5,26 - 9,94
5,41 - 10,25
5,99 - 10,97
4,83 - 10,00
5,06 - 7,27
4,83 - 6,81
4,89 - 6,08
6,08 - 9,00
4,99 - 5,73
6,23 - 8,59
8,49 - 14,83
5,50 - 12,97
6,72 - 12,24
11,44 *
6,00 - 8,68
6,44 - 8,55
6,44 - 9,48
5,42 - 8,19
5,63 - 7,76
6,01 - 9,14
5,54 - 9,03
5,65 - 9,05
6,36 - 9,31
5,38 - 8,00
5,39 - 7,64
5,65 - 7,85
5,99 - 8,83
5,89 - 8,24
8,15 - 9,75
5,05 - 7,01
5,43 - 6,94
5,29 - 10,00
7,43 - 8,85
7,73 **
5,33 - 8,16
7,47 - 10,09
6,20 - 8,65
6,36 - 8,77
7,38 - 9,22
6,85 - 7,97
6,45 - 7,23
6,70 - 8,73
5,72 - 6,55
5,40 - 6,70
5,83 - 6,96
7,71 - 10,20
7,43 - 9,17
8,14 - 11,12
9,70 - 15,11
7,28 - 12,50
7,75 - 11,98
4,84 - 10,00
5,62 - 10,92
4,79 - 9,14
4,88 - 9,80
5,10 - 8,51
5,62 - 11,41
5,06 - 6,14
5,97 - 8,66
4,61 - 5,56
7,21 - 9,54
8,80 - 12,73
5,48 - 10,48
5,09 - 7,32
5,91 - 9,15
5,28 - 7,08
5,50 - 8,37
5,69 - 8,93
5,20 - 8,31
5,14 - 7,16
5,08 - 6,40
4,89 - 6,05
6,77 **
6,69 - 9,30
7,54 - 8,89
5,70 - 9,11
6,61 - 9,84
5,83 - 8,28
7,06 - 11,94
4,60 - 5,76
5,11 - 6,29
4,78 - 5,48
5,08 - 5,93
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918
und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung,
ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt
die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 2,20 Euro unter
den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 für
Bezugsfertigkeit bis 1918*** bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919
bis 1949***.
6,73 - 9,03
7,45 - 11,02
6,64 - 9,32
8,17 - 11,70
8,91 - 12,20
8,84 - 12,75
8,52 - 13,77
9,34 - 13,69
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis
1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit
WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche
monatlich 0,43 Euro unter den Beträgen der
ausgewiesenen Spalte 2***.
Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis
1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit
monatlich 1,45 Euro unter den Beträgen der
ausgewiesenen Spalte 3***.
Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem
Gebietsstand 02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke
basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der
Gebietsreform (siehe Erläuterung unter Nr. 3).
Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine
genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer
Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft
(* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).
Die mit *** versehenen Angaben haben wegen
geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte
Aussagekraft. Diese Abschläge können daher nicht dem
Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden.
In den Tabellenfeldern werden der jeweilige Mittelwert
(Median) sowie die 3/4-Spanne dargestellt.
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus
weitere Unterschiede aufweisen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die besonderen Nachteile
und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des
Mietspiegels durch Merkmale der »Orientierungshilfe für
die Spanneneinordnung« (siehe Nr. 11) berücksichtigt werden. Mängel bei der Standardausstattung können durch
andere Ausstattungen ausgeglichen werden. Die Miethöhe
kann zudem von weiteren Merkmalen abhängig sein, die in
der Tabelle nicht ausgewiesen sind (siehe auch Erläuterungen zu Nr. 10.1).
Es wird zur Berücksichtigung dieser Merkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deshalb die
nachfolgende »Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung« als Schätzgrundlage empfohlen; sie gehört allerdings nicht zum qualifizierten Teil dieses Mietspiegels (siehe auch BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04). Diese
Orientierungshilfe berücksichtigt dabei bisherige Erkenntnisse, die sowohl von der Praxis für die Einigung der Vertragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten für
ihre Entscheidungen zugrunde gelegt worden sind, aber
auch neuere Entwicklungen.
10.1 Merkmale der Orientierungshilfe
Das Annäherungsschema (siehe Nr. 11) nennt in den fünf
Merkmalgruppen »Bad/WC«, »Küche«, »Wohnung«, »Gebäude« und »Wohnumfeld« wohnwerterhöhende bzw.
wohnwertmindernde Merkmale. Je nach Häufung dieser
Merkmale liegt die ortsübliche Vergleichsmiete unter oder
über dem Mittelwert.
Die Aufzählung in der Orientierungshilfe berücksichtigt
nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe
Mietspiegel die wesentlichen Merkmale. Es können aber in
Einzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale im
Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen.
Die Umgestaltung des Wohngebäudebestandes unter energetischen Gesichtspunkten wird in den nächsten Jahren
und Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen die
Kosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei der Bewertung von Wohnraum für die Mieter zunehmend an Bedeutung.
Der Berliner Mietspiegel 2019 trägt der Entwicklung der
Energiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuften
Energiekennwertes Rechnung. Die Einbeziehung des energetischen Zustands in das Wertungssystem der Orientierungshilfe berücksichtigt sowohl die unterschiedlichen
Energiekennwerte, die sich für ein Wohngebäude aus dezentraler oder zentraler Warmwasserversorgung ergeben,
als auch Umsetzungshindernisse für energetische Sanierungsmaßnahmen, die sich aus denkmalschutzrechtlichen
Vorgaben ableiten.
Das gestufte Wertungssystem (je geringer der Energieverbrauch ist, umso stärker soll sich dies wohnwerterhöhend
auswirken – je mehr Energieverbrauch, umso stärker soll
sich dies wohnwertmindernd auswirken) bietet ein transparentes, leicht nachvollziehbares Instrument auf der Basis
von objektiven Energiekennwerten.
Folgende Spanneneinordung mittels der Orientierungshilfe
Die wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden
Merkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondert
ausgewiesen. Sie können aber die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne – ausgehend vom Mittelwert
positiv oder negativ – mit jeweils 20 Prozent für folgende
Merkmalgruppen beeinflussen:
Die Ausstattung des Bades/WC
Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, ist ein Zuschlag von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenober-
wert gerechtfertigt. Überwiegen die wohnwertmindernden
Merkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20
Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und
Spannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mit
jeder anderen Merkmalgruppe zu verfahren. Das Überwiegen der Merkmale innerhalb einer Merkmalgruppe ergibt
sich durch einfache Überzahl.
Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen dem
ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen.
Überwiegen in allen fünf Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete
am oberen Spannenwert. Überwiegen in allen fünf Kategorien die wohnwertmindernden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am unteren Spannenwert.
A) Umgang mit den Merkmalen zur Berücksichtigung des energetischen Zustandes von Gebäuden in der Merkmalgruppe
»Gebäude«
Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur möglich, entweder das Merkmal »Unzureichende Wärmedämmung
oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1988)« oder ein bzw. mehrere Merkmale zum
»Energieverbrauchskennwert« anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhöhenden Merkmalen: Entweder
das Merkmal »Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003 (wenn Bezugsfertigkeit des Gebäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)« wird ausgewählt oder
ein bzw. mehrere Merkmale zum »Energieverbrauchskennwert«. Wenn der »Energieverbrauchskennwert« ausgewählt
wird, dann ist es möglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen – je nach der Höhe des vorliegenden Energiekennwertes. Liegt der »Energieverbrauchskennwert« z.B. bei 240 kWh/(m²a) können alle drei Kästchen als wohnwertminderndes
Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z.B. bei 90 kWh/(m²a) können die zwei oberen Kästchen als wohnwerterhöhendes
Merkmal angekreuzt werden.
B) Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11)
es überwiegen
5. Wohnumfeld
daher +/+ 20 %
Handelt es sich z.B. bei der vorstehend bewerteten Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 50 m² groß, in einfacher Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle,
Mietspiegelfeld D2), dann ergeben sich folgende Werte:
Unterwert: 5,42 Euro
Mittelwert: 6,40 Euro
Oberwert: 8,19 Euro
< Spanne 0,98 Euro >
< Spanne 1,79 Euro >
Das Ergebnis von 20 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 1,79 Euro, sind (kaufmännisch gerundet) 0,36 Euro.
Die Anwendung der empfohlenen Orientierungshilfe ergäbe für diese Wohnung dann eine ortsübliche Vergleichsmiete
von 6,76 Euro/m² monatlich (= 6,40 Euro/m² monatlich + 0,36 Euro/m² monatlich).
Wohnwertmindernde Merkmale (-)
Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder im Bad nur
ein kleines Handwaschbecken (Außenmaß 50 x 25 cm
oder kleiner)
WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung
(wenn nicht feuchtraumgeeignet)
Bad oder WC nicht beheizbar oder Holz-/
Kohleheizung oder Elektroheizstrahler
(z.B. keine zentrale Warmwasserversorgung,
kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter)
Bad ohne separate Dusche mit frei stehender
modernisiertem Bad
Wände nicht ausreichend im Spritzwasserbereich von
Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest
Kleines Bad (kleiner als 4 m²); gilt nicht in der
Baualtersklasse 1973 bis 1990 Ost
Sehr großes Waschbecken (Außenmaß mindestens
80 cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei
Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B.
hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige
Badmöbel, Eckwanne, Rundwanne)
Innen liegendes Bad mit moderner, gesteuerter
Entlüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensor)
Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem
Spülkasten; gilt nicht in der Baualtersklasse ab 2003
Von der Badewanne getrennte zusätzliche Duschtasse
Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne
kein Durchlauferhitzer, kein Boiler)
Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder
Hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum,
hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett,
Terrazzo als Bodenbelag jeweils in gutem Zustand
Einbauküche mit Ober- und
Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (Fortsetzung)
Unzureichende Elektroinstallation, z.B. keine
ausreichende Elektrosteigleitung und/oder VDEgerechte Elektroinstallation (z.B. kein FI-Schalter,
Potentialausgleich)
Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf
Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder
(z.B. gefangenes Zimmer und/oder Durchgangszimmer)
Kein Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia und Winter-/
Dachgarten (gilt nicht, wenn das Merkmal aus baulichen
und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht
zulässig ist)
Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der
Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia
oder Winter-/Dachgarten (ab 4 m²)
Aufwändige Decken- und/oder Wandverkleidung
(z.B. Stuck, Täfelung) in gutem Zustand in der
Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler in vor 1991
bezugsfertigen Gebäuden/Wohnungen, wenn der Mieter
nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der
Betriebskosten trägt
Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit
in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/
Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der
Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung)
Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder
gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden
Wohngebäude/Wohnungen, die vor 2002 bezugsfertig
geworden sind: überwiegend Wärmeschutzverglasung
(Einbau ab 2002) oder Schallschutzfenster
Zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür
(z.B. hochwertige Sperrbügel und/oder Türschlösser
mit Mehrfachverriegelung) bei verstärkten Türen
Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in
Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen
Nutzung des Mieters vorhanden
Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde
Durchfeuchtung des Mauerwerks – auch Keller –, große
Putzschäden, erhebliche Schäden an der
Dacheindeckung)
Lage im Seitenflügel oder Quergebäude
bei verdichteter Bebauung
Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne
Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum
innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit
Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem
Grundstück (ausreichend dimensioniert)
Zusätzliche und in angemessenem Umfang
nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in
fußläufiger Entfernung (z.B. Gemeinschaftsraum)
Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s
Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel,
Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger
Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flurund Treppenbereich)
Merkmalgruppe 4: Gebäude (Fortsetzung)
Keine Gegen-/Wechselsprechanlage mit
Überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand
des Gebäude (-teil-)s, in dem sich die Wohnung
befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)
Gegen-/Wechselsprechanlage mit Videokontakt und
Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit
ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor
Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen
Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen
Heizanlage ab 01.01.2003 (wenn Bezugsfertigkeit des
Gebäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)
Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Für die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 Prozent zu erhöhen.
Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur
energetischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen
denkmalschutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen
Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 10.4
Lage in stark vernachlässigter Umgebung
Besonders lärmbelastete Lage (ein Indiz hierfür kann
die Ausweisung einer hohen Verkehrslärmbelastung
gemäß Erläuterungen unter Nr. 12 dieses Mietspiegels
Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen,
überregional ausstrahlenden Einkaufs-,
Dienstleistungs- und Wohnstandorten)
Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem
Grundstück (z.B. Kinderspielplatz – bei Bezugsfertigkeit
des Gebäudes vor 2003, Sitzbänke oder Ruhezonen,
gute Gehwegbefestigung mit Grünflächen und
Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)
Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne
Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit
Das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die
Wohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen in
Berlin. Zusätzlich gibt es Hinweise auf bestehende Verkehrslärmbelastung einzelner Adressen. Die Lärmkennzeichnung wird auf Basis einer von der Senatsverwaltung
für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz bereitgestellten Datengrundlage vorgenommen.
Die verkehrslärmbelasteten Adressen sind mit einem Sternsymbol »*« gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass
unter Umständen nicht alle Wohnungen an den gekennzeichneten Adressen lärmbelastet sind. So kann es z.B.
sein, dass einige Wohnungen einer Adresse zur Straße hin
gelegen und verkehrslärmbelastet sind, während andere,
rückwärtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslärm
betroffen sind. Weitere Wohnungen können trotz fehlender
Kennzeichnung ebenfalls hoch lärmbelastet sein (siehe
Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11,
Wohnumfeld).
Genauere Auskünfte zur Verkehrslärmbelastung von einzelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltung
für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, I C 32 (Tel. 030/
9025-2354) eingeholt werden.
Für den Mietspiegel 2019 wurden auf der Grundlage der
EU-Umgebungslärmrichtlinie7 für Berlin erhobene Daten
als Bewertungsgrundlage herangezogen. Die Ausweisung
der Verkehrslärmbelastung berücksichtigt die Lärmquellen
Straßenverkehr, schienengebundener Verkehr und Fluglärm. Die Berechnungen der Verkehrslärmdaten erfolgten
auf der Grundlage von Verkehrsstärken aus den Jahren
2014 (Kfz), 2010 (Flughafen Schönefeld), 2015 (Flughafen
Tegel), 2016 (Straßenbahn- und U-Bahn-Verkehr) sowie
2016 (S- und Fernbahn-Verkehr).
Da es sich bei den Verkehrslärmdaten in der Regel um die
aktuell verfügbaren und vollständigen Daten zur Verkehrslärmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auch
zur Lärmkennzeichnung im Mietspiegel herangezogen.
Die Lärmkarten werden entsprechend den gesetzlichen
Vorgaben (§ 47c Bundes-Immissionsschutzgesetz8) im
Abstand von 5 Jahren aktualisiert. Eine vollständig neue
Datenbasis steht daher frühestens mit der nächsten
Lärmkartierung Ende 2022 zur Verfügung.
Die Ausweisung von Straßen-, Schienen- und Fluglärm ist
bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des
qualifizierten Mietspiegels.
Die mit einem »*« gekennzeichneten Adressen weisen eine
hohe Verkehrslärmbelastung auf. Darunter ist ein Gesamtlärmindex LDEN9 von über 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder
ein Gesamtlärmindex LN9 über 55 dB(A) in der Nacht (22.00
bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstück der Fassade eines zur Adresse gehörenden Gebäudeteiles zu verstehen.
Straßenverkehr: Insgesamt 1.562 km des Berliner
Straßennetzes (damit ist bis auf geringe Ausnahmen
das gesamte Hauptverkehrsstraßennetz erfasst)
Straßenbahnnetz: Gesamtes Netz (201 km) und – soweit
oberirdisch verlaufend – U-Bahn (27 km)
S- und Fernbahn-Netz: Gesamtes Netz (1.108 km)
Die Lärmindizes LDEN und LN wurden im Zusammenhang mit
der von der EU-Umgebungslärmrichtlinie geforderten
Lärmkartierung und entsprechend der 34. BImSchV nach
den derzeit für die einzelnen Lärmarten geltenden vorläufigen Berechnungsmethoden ermittelt.
Beim Straßen- und Schienenverkehrslärm wurden die Immissionen nicht nur für die den Lärmquellen nächstgelegenen, sondern für alle davon betroffenen Wohngebäude
berechnet. Daher kann es z.B. vorkommen, dass ein Wohngebäude in einer Nebenstraße, zu der gar keine Verkehrszähldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen von
einer nahegelegenen Hauptverkehrsstraße oder Schienenstrecke als verkehrslärmbelastet ausgewiesen wird.
Zum Zeitpunkt der Berechnungen zum Fluglärm stand der
Eröffnungstermin des Flughafens Berlin Brandenburg
»Willy Brandt« noch nicht endgültig fest. Daher wurden
Daten der auch weiterhin frequentierten Flughäfen Tegel
und Schönefeld einbezogen.
Wenn auf ein Gebäude Immissionen von mehreren Verkehrslärmarten (Straßen-, Schienen-, Flugverkehr) einwirken, wurde durch ein spezielles Berechnungsverfahren
(energetische Addition) ein Gesamtlärmindex LDEN und LN
gebildet. Damit wird den besonderen Beeinträchtigungen
beim gleichzeitigen Einwirken mehrerer Lärmquellen Rechnung getragen.
Bei der Anwendung des Straßenverzeichnisses ist darauf zu
achten, dass bei der Erstellung der Lärmkarten der Straßenverkehrslärm nicht komplett erfasst werden konnte; so
wurde die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr für
Hauptverkehrsstraßen und im Innenstadtbereich für alle
Straßen mit einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von
50 km/h erfasst.
Die Lärmbelastung für das übrige Straßennetz (vorwiegend
Tempo-30-Zonen) blieb unberücksichtigt, was aber nicht
immer bedeutet, dass die Straßenverkehrslärmbelastung
an diesen Straßenabschnitten höchstens 65 dB(A) am Tag
und 55 dB(A) in der Nacht beträgt.
Die Strategischen Lärmkarten zu den einzelnen Verkehrslärmarten sowie die Gesamtlärmindizes LDEN und LN
sind im Umweltatlas der Senatsverwaltung für Umwelt,
Verkehr und Klimaschutz mit einer gebäudescharfen Darstellung veröffentlicht.
Berliner Betriebskostenübersicht 2019 | www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/
Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2017 (Diese Betriebskostenübersicht ist nicht Teil des Berliner Mietspiegels 2019.)
Es wurden für alle einzelnen Betriebskostenpositionen
Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den üblicherweise gezahlten Kosten ermittelt. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen hängt aber von einer Vielzahl von
Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nur
als Orientierung dienen, welche Beträge bei den einzelnen
Betriebskostenpositionen üblicherweise in Berlin im nicht
preisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden.
Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich.
Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2019 wurden
im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen bei Mietern und Vermietern
erfragt. Insgesamt lagen Angaben von rund 3.000 Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien
und Umwelt GmbH Hamburg hat die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2017 ausgewertet. In der nachfolgenden
Tabelle wurden für alle Betriebskostenpositionen der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet,
die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen
unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen
Werte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert der
4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin für das Jahr 2017
abgerechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenpositionen.
Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2017 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht
Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandnetzanschlusses
Sonstige »kalte« Betriebskosten
Sonstige »warme« Betriebskosten (z.B. Wartung Heizungsanlage)
der 4/5-Spanne Mittelwert der 4/5-Spanne
Für das Abrechnungsjahr 2017 wurden durchschnittliche »kalte« Betriebskosten in Höhe von 1,66 Euro/m² monatlich und
Kosten für Heizung und Warmwasser (»warme« Betriebskosten) in Höhe von 0,90 Euro/m² monatlich abgerechnet. Die
durchschnittlichen Betriebskosten ergeben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der oben abgebildeten Tabelle, weil nicht immer alle Betriebskostenpositionen anfallen.
Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Höhe
der einzelnen Betriebskostenpositionen für die eigene
Wohnung zu ermöglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die
einzelnen Betriebskostenpositionen für die konkrete Wohnung beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr
und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet
werden. Um für Ihre konkrete Wohnung einen vergleichbaren monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter
zu berechnen, muss der jährliche Betriebskostenbetrag
durch 12 Monate und die Wohnfläche in Quadratmeter geteilt werden.
Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden
81,00 Euro für die Gartenpflege für das Abrechnungsjahr
berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 75 m².
81,00 Euro : 12 Monate : 75 m²
= 0,09 Euro/m² monatlich
Achtung: Bei den Heizkosten kann auch die beheizte Wohnfläche zu Grunde gelegt worden sein.
Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenpositionen
Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der
Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersichtlich (Seite 27).
Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in obiger Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Beispielsweise können die Kosten
für die Schneebeseitigung auch in den Hauswartkosten enthalten sein, wenn die Schneebeseitigung nicht durch eine gesonderte Firma, sondern vom Hauswart selbst durchgeführt
wird. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten10. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu
Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben.
Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden meist Werte oberhalb des ausgewiesenen
Mittelwertes festgestellt.
Die Höhe der Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung ist neben den festgelegten Tarifen vor allem vom Ver10 Eine detaillierte Übersicht bietet hier die »Geislinger Konvention«, die von der
Wohnungswirtschaft und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt NürtingenGeislingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-konvention.de).
brauchsverhalten abhängig. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege
kann eine Rolle spielen. Nach dem Jahr 2017 stattgefundene
Preisänderungen konnten nicht berücksichtigt werden. Zum
1. Januar 2018 sank der Preis für Schmutzwasser (Entwässerung) für die Tarifperiode 2018/2019 um 4,0 Prozent. Der
Preis für das Niederschlagswasser stieg zum 1. Januar 2018
um 2,0 Prozent. Der Grundpreis und der Tarif für Trinkwasser
(Wasserversorgung) blieben zum 1. Januar 2018 unverändert.
Die Höhe der Kosten für den Aufzug steht in Abhängigkeit von
der Anzahl der Aufzüge und der Anzahl der Geschosse des
Wohngebäudes. Tendenziell konnte ein Zusammenhang von
der Geschosszahl und der durchschnittlichen Höhe der Aufzugskosten ermittelt werden; eher niedrigere Kosten bei neun
und mehr Geschossen und höhere Aufzugskosten bei Häusern
mit bis zu fünf Geschossen.
Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe
Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer
Höhe einen eher geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der
Betriebskosten. Nach dem Jahr 2017 stattgefundene Preisänderungen konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2018
fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2019 stiegen
die Straßenreinigungsgebühren der BSR für die Tarifperiode
2019/2020 durchschnittlich um 3,7 Prozent.
Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenpositionen (Fortsetzung)
Ein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und der Bezugsfertigkeit
der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem
Jahr 2017 stattgefundene Preisänderungen konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2018 fand keine Tarifänderung
statt. Zum 1. Januar 2019 stiegen die BSR-Tarife der Abfallwirtschaft für die Tarifperiode 2019/2020 durchschnittlich um
Die Hauswartkosten wiesen eine relativ hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Tendenziell wurden bei Wohngebäuden mit bis zu fünf Geschossen und nicht
umfassend sanierten Gebäuden höhere Kosten für den Hauswart/Hausmeister ermittelt.
Überdurchschnittliche Kosten wurden bei Wohngebäuden der
Bezugsfertigkeitsjahre 1973 bis 1990 der westlichen Bezirke
und neueren Wohngebäuden ab 1991 ermittelt.
Die im Vergleich zum Jahr 2016 ähnlich milden Temperaturen
in den Wintermonaten könnten zu den nahezu unveränderten
Kosten bei der Schneebeseitigung geführt haben.
Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist
groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus
bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.
Tendenziell unterdurchschnittliche Kosten für die Gartenpflege wurden im Altbau bis 1918 und in Wohngebäuden 1973 bis
1990 in den östlichen Bezirken ermittelt.
Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über dem Mittelwert waren vor allem bei neueren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit ab
1965 zu beobachten.
Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden vor allem
bei älteren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1964
und unsanierten Gebäuden ermittelt.
Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Tendenziell im unteren
Spannenbereich liegende Kosten wurden bei Gebäuden mit
sechs und mehr Geschossen festgestellt.
des Breitbandnetzanschlusses
Es war kein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Struktur der Wohngebäude (Bezugsfertigkeit, Geschosszahl und Sanierungsstand) und der Höhe dieser Betriebskostenpositionen
Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der abgerechneten
sonstigen Betriebskosten von der Struktur der Wohngebäude
war nicht feststellbar.
Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des
Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten
mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der
Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den
Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere
Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Beim Wärmecontracting (die Wärmeversorgung übernimmt ein externer Dienstleister) sind durchschnittlich höhere
Heizkosten abgerechnet worden. Nach dem Jahr 2017 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten
nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2018 sind die Preise für
Gas und Fernewärme nur leicht gestiegen, während der Heizölpreis deutlich angestiegen ist. Dies wird sich jedoch erst auf
die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2018 auswirken.
Auch die Warmwasserkosten sind zumindest zu 50 Prozent
nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der
Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen.
Sonstige »warme« Betriebskosten
Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Hier sind zwischen den verschiedenen
Energieträgern keine signifikanten Unterschiede festzustellen.
vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), die durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958)
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer
oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude,
Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend
entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag
angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung
eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf
nicht angesetzt werden.
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der
Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen
oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und
die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung
und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen
oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen
(Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern
sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der
Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten
des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der
Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage
und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach
dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der
Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie
die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung
sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms
und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der
auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und
die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen
entsprechend Buchstabe a
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der
Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft
sowie die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz;
Betriebskostenverordnung – BetrKV (Fortsetzung)
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung
entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern
der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung
der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der
damit zusammenhängenden Einstellung durch eine
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer
4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort bereits berücksichtigt sind,
entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung
und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die
öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden
Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des
Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die
Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure,
Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb
des Aufzugs;
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von
Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern
gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung
des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie
sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der
Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und
alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder
Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die
Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart
ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen
nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die
Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem
Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen
privaten Verteilanlage;
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a,
ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für
Breitbandanschlüsse;
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der
Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort bereits berücksichtigt sind;
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von
den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Hinweis auf Fundstelle: Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung
der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung –
HeizkostenV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009
Telefon 030/9029-13022
Telefon 030/90298-0
Alle Anliegen zu Wohngeld und Wohnbescheinigungen
sind über die Bürgerämter des Bezirkes zugänglich.
Telefon 030/90293-0
FB 1 - Bürgeramt
Telefon 030/90239-0
Telefon 030/90295-2601
Abt. Bürgerdienste und Ordnungsangelegenheiten
Teichstraße 65/Haus 1
Telefon 030/90294-5551
Telefon 030/90299-0
Tempelhofer Damm 165 (Rathaus)
Telefon 030/90277-6581
Abt. Bürgerdienste, Personal, Finanzen,
Amt für Bürgerdienste,
Telefon 030/902975205
Deutschen Mieterbund e. V.
Telefon 030/2168001
Telefon 030/9210230-0
Bund der Berliner Haus- und
Grundbesitzervereine e. V.
Telefon 030/2163436
Prüfung von Heizkostenabrechnungen,
Beratung zur Senkung des Strom- und
Heizkostenverbrauchs
Anmeldung: 0800-809802400
Telefon 030/90139-3000
Servicetelefon Miete 030/90139-4777
Genauere Auskünfte zur Lärmbelastung erteilt:
Telefon 030/9025-2354
Telefon 030/230958-0
Telefon 030/89781-0
Referat IV A Wohnungs- und Mietenpolitik,
Wohnungs(bau)förderung,
Die Zuordnung Ihrer Wohnadresse zu einer Wohnlage innerhalb des Mietspiegels finden Sie
wie bisher im Berliner Amtsblatt oder im Internet unter: www.berlin.de/mietspiegel
Im Anhang zu diesem Mietspiegel finden Sie die Berliner Betriebskostenübersicht, mit der
Transparenz zu den Betriebskosten geschaffen wird. Sie gibt eine Orientierung über die
üblicherweise gezahlten Beträge je Betriebskostenposition. Mit dieser Übersicht und der
letzten Abrechnung können Sie ermitteln, ob die abgerechneten Nebenkosten im üblichen
Für Fragen zum Berliner Mietspiegel und rund um das Thema »Miete« steht Ihnen bei der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein Servicetelefon zur Verfügung.
Telefonnummer: 030 / 90139-4777
Montag bis Donnerstag, 09.00 bis 14.00 Uhr
Der Berliner Mietspiegel online: Hier können Sie auch den bewährten Abfrageservice zum
Mietspiegel nutzen und die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung selbst ermitteln.