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Timestamp: 2020-08-08 20:06:16
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BGH Urteil vom 8.7.2020 zur Kostenübernahme Schönheitsreparaturen – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 – MK Rechtsanwälte
Schönheitsreparaturen – Wann muss der Vermieter zahlen ?
Entscheidung des BGHvom 8.7.2020:
Muss der Vermieter nun die Schönheitsreparaturen bezahlen:
Mit heutigem Datum wurden zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshof veröffentlicht (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18), wonach für Schönheitsreparaturen unter bestimmten Umständen auch der Vermieter verpflichtet ist, während des laufenden Mietverhältnisses Kosten zu übernehmen.
Auf dem ersten Blick erscheint es also so, dass der Vermieter auch während eines laufenden Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden kann, einen Teil der Schönheitsreparaturen (Maler, Tapezieren, Anstreichen) der Wohnung zu übernehmen.
Ganz so einfach ist es jedoch nicht:
Für die Geltendmachung eines solches Anspruches sind drei Grundvoraussetzungen nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs erforderlich:
Die Wohnung wurde unrenoviert überlassen.
Der Zustand der unrenovierten Wohnung hat sich gegenüber dem Zeitpunkt der Überlassung verschlechtert. Dies ist nach den Angaben des BGH dann anzunehmen, wenn das Mietverhältnis schon eine erhebliche Zeit besteht, hier kann man davon ausgehen, dass dieser Zeitraum mindestens 5 – 8 Jahre umfasst.
Weitere mietvertraglichen Formulierungen zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mietern sind unwirksam.
Nur wenn alle drei der oben genannten Punkte eingetreten sind, kann der Mieter überhaupt einen Anspruch gegen den Vermieter geltend machen.
Ist die Wohnung renoviert worden, dann dürfte nach den oben genannten Urteilen kein Anspruch bestehen.
Allerdings wird sicherlich in der nächsten Zeit auch darüber ein Streit entbrennen, da man gut argumentieren kann, dass im Falle einer renoviert übergebenen Wohnung, deren Zustand sich über einen Zeitraum von 8 – 10 Jahren verschlechtert und deren im Mietvertrag vereinbarte Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, nicht auch ein solcher Anspruch ergeben könnte, da ja nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Darüber hinaus müssen die Verpflichtungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unwirksam sein.
In fast allen Mietverträgen sind derartige Pflichten aufgenommen. Aufgrund der Entscheidung des BGH aus dem Zeitraum ab 2004 sind aber eine erhebliche Anzahl von Klauseln mittlerweile als unwirksam anerkannt worden. Soweit also noch ein alter Mietvertrag besteht, besteht durchaus eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass dort noch unwirksame Schönheitsreparaturklauseln aufgeführt sind, die dann zu einem Anspruch führen könnten.
Als Rechtsfolge sieht das Gericht jedoch an, dass bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung, deren Zustand sich verschlechtert hat und deren Schönheitsreparaturpflichten nicht übertragen wurden, zwar einerseits der Vermieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparatur auszuführen.
Durch die Ausführung der Schönheitsreparaturen würde der Mieter aber besser gestellt werden als zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung, so dass hier eine Kostenbeteiligung des Mieters vorzunehmen ist. Diese Aufteilung soll nach Ansicht des BGH in der Regel einer hälftige Teilung entsprechen.
Der Vermieter hat dadurch den Vorteil, dass er eine nun renovierte Wohnung vermietet. Der Mieter wird aber durch seinen Eigenanteil dazu verpflichtet, das Mehr gegenüber dem Zeitpunkt der Anmietung zu vergüten.
Trotz allem erscheint jedoch dieses Urteil wegweisend. Es wird im Zweifel dazu führen, dass eine Vielzahl von Mietern sich nunmehr doch überlegen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da sie hierfür unter den oben genannten Voraussetzungen auch den Vermieter mit in Anspruch nehmen können. Der Vermieter selber hat ehrlich gesagt nur dann etwas davon, wenn das Mietverhältnis demnächst beendet wird, da er durch die Beteiligung des Mieters nur halb so hohe Aufwendungen hat, die Wohnung zu renovieren. Im laufenden Mietverhältnis dürfte vielmehr nur der Mieter von der Zuschusspflicht des Vermieters einen Vorteil haben.
Dementsprechend dürfte es zumindest für Mieter, die bereits lange Zeit in ihrer Wohnung wohnen und denen sowohl eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde und mit denen eine unwirksame Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen, verienbart wurde, interessant werden. Dabei könnte mindestens die Übernahme der Materialkosten zur Hälfte an den Vermieter möglich sein, andererseits auch die Übernahme der gesamten Arbeitskosten im Rahmen der Durchführung durch einen Fachbetrieb.
Allerdings wirft das Urteil auch einige Folgefragen auf:
So stellt sich , wie oben bereits thematisiert, die Frage, ob auch bei renoviertem Wohnraum und unwirksamer Schönheitsreparaturklausel ein Anspruch auf Teilübernahme der Kosten besteht. Derzeit ist für mich ehrlich gesagt kein Argument ersichtlich, warum das nur bei unrenoviertem Wohnraum möglich sein soll.
Auch stellt sich die Frage, ob nicht auch der Vermieter im Umkehrschluss einen solchen Anspruch auf Schönheitsreparatur gegen den Mieter geltend machen kann. Denn nach dem Gesetz ist der Vermieter auf Grund der unwirksamen Regelungen ja verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenn der Vermieter nun nach einem langen Mietverhältnis zu einer Schönheitsrepartur auffordert, müssten die Grundsätze des oben genannten Urteils ja weiter gelten, da auch dann der Mieter ein „Mehr“ gegenüber dem Ursprungszustand. Auf diese Weise könnte der Vermieter zumindest die Wohnung unter Beteiligung des Mieters renovieren, auch wenn er keine Gewissheit über den Auszug des Mieters hat. Es wäre aber mit Sicherheit ein Druckmittel gegenüber dem Mieter.
Das Urteil des BGH führt also zu neuen mietrechtlichen Problemen und Verfahren, deren Umfang jetzt noch nicht abschätzbar sind.
Die Kanzlei Mielke Koy hat eine langjährige Expertise im Bereich für Mietrecht sowohl für Vermieter als auch Mieter. Gerne unterstützen wir Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche und Abwehr von ungerechtfertigten Forderungen.
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ragk 9. Juli 2020 9. Juli 2020 Aus der Praxis, Immobilienrecht, Wohnraummietrecht, Wohnraummietrecht
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