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Timestamp: 2016-10-27 20:50:19+00:00
Document Index: 164267420

Matched Legal Cases: ['art. 264', 'art. 264', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 264', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 9', 'art. 106', 'art. 97', 'art. 264', 'ATF ', 'art. 264', 'ATF ', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 105', 'art. 264', 'art. 264', 'art. 42', 'art. 66']

4A_504/2009 (06.01.2010)
4A_504/2009
toutes les 2 repr�sent�es par Me Christophe Zellweger,
Caisse Z.________, repr�sent�e par
recours contre le jugement de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 7 septembre 2009.
Par contrat de bail � loyer du 17 mai 1989, la Caisse Z.________ (ci-apr�s: Z.________) a remis � bail � T.________ des locaux commerciaux, situ�s au 1er �tage d'un immeuble, � Gen�ve. Le bail, conclu pour une dur�e initiale de cinq ans et quinze jours (soit du 15 mai 1989 au 31 mai 1994), �tait renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf cong� donn� au moins six mois � l'avance. Le loyer, index� � l'indice suisse des prix � la consommation, s'�levait � 28'176 fr. par an et la garantie de loyer a �t� fix�e � 7'044 fr., soit trois mois de loyer.
Le 12 juin 1989, Y.________ SA s'est substitu�e � T.________ en tant que locataire, puis celui-ci est redevenu locataire des locaux le 9 ao�t 1989, conjointement et solidairement avec Y.________ SA. Le 8 f�vrier 1999, X.________, administratrice de cette derni�re soci�t�, s'est substitu�e � T.________ et est devenue locataire conjointe et solidaire des locaux avec Y.________ SA. Malgr� les changements successifs de locataires, les autres clauses du bail sont rest�es les m�mes.
Par avenant du 4 juillet 2002, l'�ch�ance du bail a �t� report�e du 31 mai 2004 au 31 mai 2007. Par avis de majoration du 22 avril 2005, le loyer annuel a �t� fix� en dernier lieu � 37'560 fr., charges non comprises.
Le 30 novembre 2005, X.________ a inform� Z.________ de son intention de r�silier le bail par anticipation pour le 31 d�cembre 2005.
Le 9 d�cembre 2005, dans un courrier adress� � Y.________ SA et � X.________, la r�gie B.________ SA (ci-apr�s: la r�gie), mandataire de Z.________, a attir� l'attention de la derni�re locataire qu'� d�faut de trouver un locataire de remplacement au sens de l'art. 264 CO, elle demeurait tenue des obligations d�coulant du contrat jusqu'� sa prochaine �ch�ance, soit le 31 mai 2007.
Sur proposition de X.________, A.________ SA (ci-apr�s: A.________), soci�t� avec si�ge � Gen�ve, r�cemment inscrite au registre du commerce, a indiqu� � la r�gie qu'elle se portait candidate � la location des locaux. Elle a d'embl�e pr�cis� les conditions de son "inscription" comme suit:
"Loyer mensuel:
3'000.--/mois
Charges mensuels:
230.--/mois
Dur�e du bail:
5 ans (clause de r�siliation anticip�e sans p�nalit� apr�s 3 ans)
6 mois (garantie bancaire ou d�p�t)
Date d'entr�e:
souhait�e par le bailleur 15.09.2006
Id�ale (...) entre le 01.10.2006 et le 15.10.2006"
Par courriel du 31 ao�t 2006, la r�gie a inform� l'administrateur de A.________ que la candidature de la soci�t� �tait accept�e aux conditions suivantes:
"Loyer:
identique � celui de l'ancien locataire, soit CHF 3'130.00/mois.
CHF 230.00/mois.
5 ans index� avec clause de r�siliation anticip�e d�s la troisi�me ann�e.
6 mois si une personne physique suisse solvable est cotitulaire du bail, 1 ann�e si la soci�t� est seule titulaire du bail.
� d�finir."
Par courriel du 6 septembre 2006, l'administrateur de A.________ confirmait � la r�gie les "points convenus entre les parties" lors d'une r�union s'�tant tenue le m�me jour, de la fa�on suivante:
CHF 3'130.00/mois.
le lundi 18.09.2006
Caution de la Maison m�re C.________ � Paris � concurrence de 6 mois de loyer
D�p�t de garantie de A.________ SA, Gen�ve � concurrence de 6 mois de loyer"
Par courrier de leur mandataire du 26 septembre 2006, Y.________ SA et X.________ ont indiqu� � la r�gie qu'au vu de l'accord qui semblait avoir �t� conclu entre la bailleresse et A.________, elles consid�raient leur bail valablement r�sili� pour le 30 septembre 2006.
Le 29 septembre 2006, la r�gie a r�pondu qu'elle ne pouvait accepter la proposition formul�e par A.________ le 6 septembre 2006, en raison de la complication des d�marches qui devraient, le cas �ch�ant, �tre entreprises contre sa maison m�re C.________ � Paris, dont la solvabilit� �tait difficilement appr�ciable, en cas de d�faut de paiement de loyer.
X.________ ayant restitu� les cl�s des locaux le 9 octobre 2006, la r�gie a indiqu�, sur le re�u, que les cl�s �taient accept�es "sans lib�ration des locataires par anticipation" et que le cong� �tait admis pour le 31 mai 2007.
Apr�s un nouvel �change de courrier entre la r�gie et le mandataire de X.________, Z.________ a fait notifier, le 19 d�cembre 2006, un commandement de payer � cette derni�re portant sur la somme de 10'800 fr. plus int�r�ts (au titre d'arri�r�s de loyers et charges du 1er octobre au 31 d�cembre 2006). La locataire y a fait opposition. Le 22 mars 2007, le Juge de paix des districts de Nyon et Rolle a rejet� la requ�te de mainlev�e d�pos�e par Z.________.
Z.________ a fait notifier, le 12 janvier 2007, un commandement de payer � Y.________ SA. Le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve a prononc� la mainlev�e provisoire de l'opposition form�e par la locataire.
Y.________ SA a d�pos� une demande en lib�ration de dette et action en constatation n�gative de droit le 28 juin 2007. Suite � la non- conciliation devant la commission comp�tente, la demande a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers le 18 octobre 2007. Y.________ SA a conclu principalement � ce qu'elle soit lib�r�e, d�s le 1er octobre 2006, de toute obligation en rapport avec son contrat de bail.
Z.________ a dirig� une action en paiement contre X.________ qui a �t� port�e, la conciliation ayant �chou�, devant le Tribunal des baux et loyers le 19 novembre 2007. Elle a conclu � ce que la locataire soit condamn�e � lui payer la somme de 26'880 fr. plus int�r�ts, correspondants aux loyers et charges dus pour la p�riode du 1er octobre 2006 au 31 mai 2007.
Les parties ont requis la jonction des causes en une seule proc�dure.
Lors de l'instruction, deux t�moins - une courti�re aupr�s de la r�gie et le g�rant de l'immeuble en cause - ont �t� entendus. En substance, ils ont rapport� que d�s lors que A.________ �tait une soci�t� nouvellement cr��e et qu'il s'est av�r� difficile d'appr�cier la solvabilit� de sa soci�t� m�re sise en France, la propri�taire des locaux commerciaux avait consid�r� que les garanties propos�es par A.________ n'�taient pas suffisantes.
Ayant pr�alablement joint les causes, le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 17 d�cembre 2008, estim� que les locataires sortantes avaient suffisamment d�montr� que leur candidate �tait solvable et objectivement acceptable. Ayant par ailleurs retenu que A.________ avait accept� de signer un bail dont les conditions �taient globalement identiques � celles du bail d'origine, il a lib�r� Y.________ SA de toute obligation en rapport avec le contrat de bail conclu avec Z.________ et d�bout� cette derni�re de toute conclusion prise � l'encontre de X.________.
Saisi d'un appel de la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a, par arr�t du 7 septembre 2009, annul� le jugement attaqu� et, statuant � nouveau, condamn� X.________ � verser � Z.________ le montant de 20'160 fr., plus int�r�ts, et prononc� � due concurrence la mainlev�e de l'opposition form�e par Y.________ SA.
Les locataires exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 7 septembre 2009. Reprochant � la cour cantonale d'avoir viol� l'art. 264 CO en n'ayant pas consid�r� comme acceptable la locataire de remplacement qu'elles avaient propos�e � la bailleresse, les recourantes concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu� et, en substance, � la confirmation du jugement du Tribunal des baux et loyers du 17 d�cembre 2008.
L'intim�e conclut au rejet du recours form� par Y.________ SA et X.________, sous suite de d�pens.
1.1 Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions lib�ratoires (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire en mati�re de bail � loyer dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Il faut observer ici que l'arr�t attaqu� est fond� sur une double motivation. La cour cantonale a consid�r� que la locataire de remplacement n'a pas offert � la bailleresse de reprendre aux m�mes conditions le contrat de bail d'origine, mais qu'elle a d'embl�e demand� � celle-ci de conclure un nouveau contrat, d'une dur�e de cinq ans, dont les conditions �taient diff�rentes de celui du contrat d'origine. Elle a consid�r� que, pour cette raison d�j�, les conditions de l'art. 264 CO n'�taient pas remplies. Elle a ensuite jug� que la locataire de remplacement n'avait pas accept� les conditions fix�es par la bailleresse visant � garantir que sa solvabilit� �tait �quivalente � celle des locataires sortantes. Se conformant � l'exigence de recevabilit� pos�e par la jurisprudence (arr�t 4A_48/2009 du 26 mars 2009 consid. 1.2; ATF 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.), la recourante a attaqu� chacune de ces deux motivations alternatives.
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 63) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante ne peut critiquer les constatations de fait qu'en expliquant de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4 p. 140) et pour autant que la correction du vice all�gu� soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 La cour cantonale a observ� que A.________ avait d'embl�e offert � Z.________ de conclure un nouveau contrat de bail, d'une dur�e de cinq ans, avec facult� de s'en d�partir sans p�nalit� apr�s trois ans de location. Elle a d�s lors jug� que A.________ n'�tait pas pr�te � reprendre le bail aux m�mes conditions que celles du contrat d'origine et que, pour cette raison d�j�, les conditions de l'art. 264 CO n'�taient pas remplies. Dans sa motivation alternative, l'autorit� pr�c�dente a retenu que Z.________ avait cherch� � obtenir un candidat dont la solvabilit� �tait �quivalente � celle des locataires sortantes et qu'elle n'a pas abus� de son droit en r�clamant que la garantie de loyer soit port�e � un an, au lieu de trois mois, afin de compenser le risque accru d'insolvabilit� de la candidate, soci�t� anonyme nouvellement cr��e dot�e d'un capital de 100'000 fr. lib�r� � concurrence de 50'000 fr. La cour cantonale est arriv�e � la conclusion que, A.________ refusant d'offrir la garantie demand�e par la bailleresse, elle ne pouvait �tre consid�r�e comme une locataire de remplacement en vertu de l'art. 264 CO. Retenant qu'en principe les locataires sortantes �taient tenues de s'acquitter du loyer jusqu'� l'�ch�ance du contrat (soit fin mai 2007), elle a estim� qu'au regard des circonstances d'esp�ce (notamment vu l'absence de d�marches des locataires et de la bailleresse pour trouver un locataire de remplacement � partir du 9 octobre 2006 et la situation d�favorable des locaux), elles devaient �tre lib�r�es de leur obligation de payer le loyer d�s la date o� Z.________ aurait pu trouver un nouveau locataire en faisant diligence, soit le 1er avril 2007.
2.2 Les recourantes reprochent � la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte du fait que les parties � la n�gociation (A.________ et la bailleresse) se sont entendues sur tous les points du nouveau contrat de bail (y compris concernant les �ch�ances allant au-del� de la dur�e r�siduelle du bail initial), et que si le contrat n'a finalement pas �t� conclu, c'est exclusivement d� � un d�saccord sur la question des garanties. Elles soutiennent d�s lors que l'autorit� pr�c�dente ne pouvait retenir comme motif l�gitime de refus des �ch�ances, diff�rentes du contrat initial, auxquelles la bailleresse avait express�ment consenti. S'agissant des garanties (motivation alternative de la cour cantonale), les recourantes estiment que celles que A.________ proposait de fournir �taient parfaitement comparables � celles donn�es par les locataires sortantes. Elles reprochent � la bailleresse d'avoir voulu am�liorer les conditions de garantie du bail litigieux, sans aucune consid�ration pour les crit�res de l'art. 264 CO, et en violation de ses obligations d'informations et de transparence dont elle r�pond tant � l'�gard des locataires sortantes que du successeur envisag�. Elles sont ainsi d'avis que la locataire de remplacement propos�e par les recourantes aurait d� �tre consid�r�e comme acceptable par la cour cantonale.
2.3 L'argumentation des recourantes est bas�e sur le fait que A.________ et la bailleresse auraient trouv� un accord sur la dur�e du bail. Or, ce point de fait n'a pas �t� constat� par la cour cantonale qui s'est limit�e, dans la partie en fait de son arr�t, � pr�senter les propositions des parties au cours de la n�gociation. Les recourantes n'invoquent pas express�ment le grief de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits (art. 9 Cst.) et il est douteux que les critiques qu'elles soul�vent (selon lesquelles l'autorit� cantonale a pr�sent� un argumentaire juridique qui "occulte un aspect essentiel des n�gociations entre la r�gie B.________ et la candidate � la reprise du bail, A.________ SA, pourtant d�ment restitu� dans la partie en fait de l'arr�t entrepris") soient suffisantes pour admettre la recevabilit� du grief (art. 106 al. 2 LTF; cf. arr�t 4A_379/2009 du 21 octobre 2009 consid. 3.2.3). La question peut toutefois rester ouverte; le raisonnement juridique qu'il convient de mener en l'esp�ce sur le fond (cf. supra consid. 2.4 - 2.5) montre que la correction de l'�tat de fait telle que voulue par les recourantes n'est pas susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
2.4 Aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de mani�re anticip�e n'est lib�r� de ses obligations contractuelles que s'il pr�sente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le candidat propos� doit en outre �tre dispos� � reprendre le bail aux m�mes conditions.
L'id�e sous-jacente est que le bailleur doit se trouver dans la m�me situation que celle qui aurait �t� la sienne si le bail s'�tait poursuivi avec le m�me preneur (cf. ATF 117 II 156 consid. 3b p. 160; David Lachat, La restitution anticip�e de la chose lou�e (art. 264 CO): questions choisies, Cahiers du bail 1998, n. 19 p. 138; Pascal Terrapon, La restitution des locaux lou�s et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2002, p. 16). Ainsi, un candidat (locataire de remplacement) qui n'est dispos� � payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel peut �tre refus� par le bailleur (ATF 119 II36 consid. 3d p. 39). De m�me, le candidat doit accepter les modalit�s du bail relatives � la dur�e du contrat; lorsque la p�riode r�siduelle du bail est courte, il doit �galement s'en contenter (Fran�ois Chaix, L'art. 264 CO: � la recherche du locataire de remplacement, SJ 1999 p. 67; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 3e �d. 1993, no 43 ad art. 264 CO; Basil Huber, Die vorzeitige R�ckgabe der Mietwohnung, Th�se St-Gall 1999, p. 23; David Lachat/Jakob Tr�mpy, Die vorzeitige R�ckgabe der Mietsache (Art. 264 OR), 1999, p. 17; David Lachat/Ir�ne Spirig, Mietrecht f�r die Praxis, 8e �d. 2009, p. 587).
De son c�t�, le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilat�ralement au candidat des conditions plus d�favorables, comme une majoration de loyer (arr�t 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, op. cit., n. 34 p. 143 s.; SVIT-Kommentar, 3e �d. 2008, no 12 ad art. 264 CO et la r�f�rence). Le bailleur ne saurait refuser un locataire de remplacement qui �tait dispos� � reprendre le bail tel quel, mais qui a fini, en r�action � l'annonce par le bailleur de l'augmentation future du loyer, par solliciter des conditions plus favorables (notamment une r�duction de la dur�e du bail) (arr�t 4C.129/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b).
Le fait que le candidat ne soit pas dispos� � reprendre le bail aux m�mes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra �tre lib�r� de ses obligations envers le bailleur. Le candidat propos� et le bailleur ont en effet �galement la possibilit� de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, pr�voyant des conditions diff�rentes (cf. 4C.478/1997 du 6 avril 1998 consid. 2c; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n. 5.5.3 p. 618 s.; le m�me auteur, in Commentaire romand, CO I, 2003, no 8 ad. art. 264 CO).
2.5 Il ressort des constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF) que la candidate pr�sent�e par les recourantes n'�tait pas dispos�e � reprendre tel quel le bail dont l'�ch�ance �tait fix�e au 31 mai 2007, mais qu'elle a d'embl�e offert � l'intim�e de conclure un nouveau contrat, d'une dur�e de cinq ans, avec facult� d'y mettre fin sans p�nalit� apr�s trois ans de location. Les recourantes ne le contestent d'ailleurs pas; elles rel�vent elles-m�mes que la candidate et la bailleresse ont "�chang� leur consentement mutuel pour un nouveau bail d'une dur�e de 5 ans".
En l'esp�ce, ce n'est qu'apr�s avoir re�u l'offre de la candidate (A.________) relative � la dur�e du contrat que l'intim�e a communiqu� ses exigences quant � la garantie du loyer et que la discussion s'est poursuivie dans le cadre des n�gociations sur ce point. Ainsi, il n'est pas douteux que l'offre de A.________ n'a pas �t� faite en r�action aux exigences de l'intim�e.
L'argumentation des recourantes, selon laquelle la bailleresse ne saurait refuser la locataire de remplacement puisqu'elle a consenti � la dur�e du bail propos�e par cette derni�re, est erron�e. Les recourantes ne sauraient, d'un c�t�, tirer argument du fait que les parties � la n�gociation auraient trouv� un accord concernant certains points du nouveau contrat (notamment les modalit�s relatives � la dur�e du bail) et, d'un autre c�t�, soutenir que la bailleresse devait accepter A.________, celle-ci r�alisant, pour d'autres points (notamment la question de la garantie de loyer), les conditions du locataire de remplacement selon l'art. 264 CO. Soit le bail est repris aux m�mes conditions, soit il est question d'un nouveau contrat de bail. En l'occurrence, il a �t� retenu que A.________ n'�tait pas dispos�e � reprendre le bail aux m�mes conditions. La question n'est donc plus de savoir si la bailleresse devait accepter la locataire de remplacement eu �gard aux garanties fournies (� la lumi�re de l'art. 264 al. 1 CO); il s'agit d'examiner si un nouveau contrat a bien �t� conclu entre A.________ et la bailleresse, contrat qui permettrait de lib�rer les locataires sortantes de leurs obligations envers cette derni�re.
En l'esp�ce, l'arr�t attaqu� n'autorise pas � retenir que A.________ et l'intim�e auraient finalement conclu un nouveau contrat de bail. La r�gie B.________ a express�ment indiqu� qu'aucun bail n'a �t� conclu avec la candidate propos�e par les recourantes. Ces derni�res ont reconnu qu'aucun accord n'a �t� trouv� sur la question des garanties. Or, il s'agissait l� d'un point subjectivement essentiel (cf. sur la notion, entre autres auteurs: Eugen Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2e �d. 1988, p. 120; Theo Guhl/Alfred Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9e �d. 2000, n. 8 ad � 13). Sur ce point, la volont� de la bailleresse est manifeste; elle n'entendait pas se lier par le nouveau contrat en l'absence d'accord sur la question de la garantie. Des n�gociations entreprises entre la bailleresse et A.________, on comprend que cette derni�re l'avait bien saisi, cette question ayant �t� la plus discut�e. Les recourantes, qui se limitent � all�guer que les parties � la n�gociation se sont entendues sur la dur�e du nouveau bail, ne pr�sentent d'ailleurs pas une argumentation qui remettrait en question ce constat. Enfin, on rel�vera que, durant la proc�dure, les recourantes n'ont � aucun moment pr�tendu que c'est en se basant sur une garantie disproportionn�e au regard des risques encourus (cf. David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n. 2.2.2 p. 356 et les r�f�rences cit�es) que la bailleresse aurait refus� de conclure un nouveau contrat de bail portant sur des locaux commerciaux.
D�s lors, A.________ n'ayant pas repris le bail aux m�mes conditions que celles pr�vues dans le contrat initial, et aucun accord, portant sur des conditions diff�rentes, n'ayant �t� trouv� entre cette soci�t� et la bailleresse, c'est � bon droit que la cour pr�c�dente a consid�r� que A.________ ne pouvait �tre accept�e comme locataire de remplacement.
2.6 Les recourantes reviennent � la charge en indiquant que, la bailleresse ayant express�ment consenti � la dur�e du nouveau bail n�goci� avec A.________, toute argumentation de l'intim�e qui viserait � revenir sur ce point pour justifier le refus de la candidature de A.________ rel�verait de la mauvaise foi et serait constitutive d'un abus de droit.
Comme cela a d�j� �t� expos� (cf. infra consid. 2.5), il ne suffit pas de constater que A.________ et la bailleresse auraient pu se mettre d'accord sur un point sp�cifique du nouveau contrat (� savoir les modalit�s relatives � sa dur�e). Il convient d'examiner si les parties � la n�gociation ont trouv� un accord sur les points objectivement et subjectivement essentiels de la nouvelle convention n�goci�e. En l'esp�ce, un tel contrat n'a pas �t� conclu et l'on ne saurait donc retenir que les recourantes sont lib�r�es de leurs obligations envers la bailleresse. Dans cette perspective, on ne voit donc pas en quoi le comportement de l'intim�e serait constitutif d'un abus droit et ce moyen, dont la motivation (art. 42 al. 1 et 2 LTF) est par ailleurs douteuse, doit �tre �cart�.
Il r�sulte des consid�rants qui pr�c�de que le recours doit �tre rejet�.
Les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge des parties qui succombent (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 2'000 fr., sont mis solidairement � la charge des recourantes.
Les recourantes verseront solidairement � l'intim�e une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.