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Timestamp: 2019-08-19 23:04:53+00:00
Document Index: 144750023

Matched Legal Cases: ['art. 1417', 'art. 783', 'art. 2118', 'art. 2120', 'art. 2118', 'art. 2122', 'art. 2122', 'art. 2122', 'art. 2122', 'sentenza ', 'art. 5', 'sentenza ', 'art. 2118', 'art. 2122', 'art. 2645', 'art. 107', 'art. 24', 'sentenza ', 'art. 1472', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 8', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 7', 'art. 31', 'art. 7']

Fabrizio Noto, Autore presso www.officinanotarile.it
da Fabrizio Noto | Lug 28, 2019 | Immobili
Talvolta, al fine di eludere le previsioni in materia di successione ereditaria, il disponente e il destinatario della disposizione a titolo gratuito, pongono in essere una compravendita simulata, attraverso un’alienazione che, al contrario, nasconde una donazione, o, quanto meno, un negozio mixtum cum donatione. L’azione di riduzione, in questo caso, per essere esperita con successo, deve essere intrapresa dopo il preventivo esperimento della azione di simulazione.
Qual è il rapporto tra azione di riduzione e azione di simulazione?
L’azione di simulazione è un’azione avente ad oggetto un c.d. “accertamento negativo”, che si pone in rapporto di strumentalità con l’azione di riduzione che è ad accertamento costitutivo. Ciò significa che la proposizione dell’azione di riduzione, è legata a doppio filo con l’azione di simulazione, ed essa non può essere proposta senza il previo e positivo esperimento della prima.
Posso agire con l’azione di riduzione senza prima aver esperito l’azione di simulazione?
Se oggetto dell’azione è un contratto di compravendita, non è possibile agire senza il previo esperimento vittorioso dell’azione di simulazione, e, ciò implica che se non sia stata giudizialmente accertato che la vendita ha simulato una donazione, ai fini ereditari la finta vendita, o presunta tale, ed il suo oggetto rimane comunque al di fuori dell’asse ereditario del defunto.
L’atto di compravendita risale al 2005, ed il prezzo è stato dichiarato integralmente pagato in atto ma non vi è alcuna menzione nel rogito dei titoli di pagamento. L’atto è valido?
L’atto è certamente valido, in quanto, anteriormente al 2006, non vigeva alcun obbligo di documentazione nell’atto pubblico dei titoli pagamento della compravendita, obbligo che è stato introdotto solo di recente con il D.L. 223 /2006 convertito il L. 248/2006.
Pertanto, l’assenza di documentazione in atto dei titoli di pagamento non è causa sufficiente per agire in giudizio con un’azione di simulazione, che dovrà essere supportata, ad esempio da documentazione bancaria dell’epoca, che, evidentemente attesti il mancato passaggio di denaro tra venditore e acquirente, considerati, a torto o a ragione, presunto donante e presunto donatario.
Che prove possono essere utilizzate in giudizio, per provare la “finta vendita”?
L’art. 1417 c.c. consente ai soggetti terzi, quale può essere ad esempio un altro figlio del venditore, interessato ad accertare la donazione, la prova senza limiti, mentre, per quel che riguarda l’azione proposta dalla parte stipulante l’atto, e quindi il finto donante, che potrebbe avere interesse a far svelare la vera causa della cessione immobiliare, questa incontra i limiti del regime probatorio di diritto processuale, con conseguente onere di fornire la prova della c.d. controdichiarazione: non è infatti ammessa la prova della simulazione a mezzo testi, per presunzioni od ancora a seguito di interrogatorio formale.
L’atto di vendita, è stato stipulato nel 2014, sono ancora in tempo per agire giudizialmente per far dichiarare la natura donativa dell’atto?
Si. Come precisato di recente dall’ordinanza n. 125 del 7 gennaio 2019, la Cassazione ha sancito il principio secondo il quale “quando l’azione di simulazione relativa è finalizzata a fare emergere il reale cambiamento della realtà voluto dalle parti […] opera il termine di prescrizione ordinaria decennale, quando invece è volta ad accertare la nullità sia del negozio simulato che di quello dissimulato, per l’assenza dei requisiti di sostanza e di forma, tale azione non è soggetta ai termini prescrizionali”.
Se il venditore-donante è defunto, la vendita può essere contestata dai suoi eredi?
Si. Gli eredi del venditore defunto possono agire quali successori a titolo universali, ma non possono essere considerati terzi rispetto alle originarie parti del negozio, e, quindi, il figlio pregiudicato dall’atto di cessione dispositivo, assuntamente ritenuto a titolo gratuito, non può agire invocando la prova per testimoni.
La prova della simulazione di un contratto solenne – infatti – stipulato da un soggetto poi deceduto, da parte degli eredi al medesimo allo scopo di far ricomprendere l’immobile venduto tra i beni dell’asse ereditario, soggiace alle limitazioni di Legge, per la prova della simulazione tra le parti, poiché gli eredi, non possono legittimamente dirsi “terzi” rispetto al negozio.
Nei confronti di chi vanno proposte l’azione di simulazione e l’azione di riduzione?
Il legittimario che agisca per la simulazione deve azionare la relativa domanda non solo nei confronti del donatario simulato, ma, anche nei confronti degli altri discendenti del de cuius, considerati quindi litisconsorti necessari.
A tal proposito la Cass. Civ. del 2 settembre 2008 n. 22030, ha affermato il principio di diritto secondo cui “la simulazione relativa di una compravendita conclusa tra un fratello ed il comune genitore, poi defunto, dissimulante una donazione, ove sia dal legittimario dedotta quale oggetto di specifica ed autonoma domanda, e non già in via meramente strumentale o incidentale ai fini dell’esercizio dell’azione di riduzione, deve essere esercitata anche nei confronti degli altri fratelli divenuti eredi quali successori anch’essi del “de cuius””.
Nel 2015 è stata stipulata una compravendita, con relativo incasso del corrispettivo, ma successivamente il venditore ha restituito i soldi all’acquirente? L’atto è valido?
Si, l’atto è comunque valido. Tuttavia le dazioni di denaro effettuate successivamente all’atto di compravendita, a prescindere dalla causa in ragione della quale siano state effettuate, possono essere considerate donazioni di modico valore, ai sensi dell’art. 783 c.c., solo se le somme siano di modico valore in relazione al patrimonio del donante.
Sono da considerarsi donazioni nulle, in quanto prive della forma dell’atto pubblico, se invece gli importi oggetto di restituzione non sono di modico importo atteso il patrimonio del donante stesso. La conseguenza in questo caso, sarà la restituzione alla massa ereditaria di quanto percepito dal donatario, e dette somme dovranno essere quindi oggetto di divisione tra gli eredi.
da Fabrizio Noto | Mag 12, 2019 | Società
In caso di decesso del lavoratore dipendente sono previste delle indennità a favore degli eredi che verranno trattate qui di seguito.
In caso di morte del lavoratore, durante il rapporto di lavoro, quali sono le indennità spettanti agli eredi?
Oggetto dell’erogazione nei confronti degli eredi, sono due diverse indennità, ovvero l’indennità sostitutiva di preavviso (regolata dall’art. 2118 c.c.) e l’indennità di fine rapporto (regolata dall’art. 2120 c.c.)
Quando e come è dovuta l’indennità di preavviso di cui all’art. 2118 c.c.?
L’indennità sostitutiva di preavviso è dovuta in misura equivalente all’importo della retribuzione che sarebbe dovuta per il periodo di preavviso, in caso di cessazione del rapporto di lavoro, con riferimento alla posizione conseguita dal lavoratore, poiché, con la morte, il lavoratore è privato della possibilità stessa del preavviso.
I presupposti necessari, ai fini dell’erogazione dell’indennità di cui all’art. 2122 c.c. sono – quindi – l’esistenza di un rapporto di lavoro al momento del decesso e la morte del lavoratore.
Cosa succede nel caso in cui il rapporto di lavoro si sia già estinto al momento del decesso?
Qualora il rapporto di lavoro si fosse già estinto prima della morte del lavoratore, l’indennità di fine rapporto farebbe già parte del suo patrimonio e rispetto ad essa si darebbe luogo alla successione ordinaria mortis causa, sotto forma o, di somma di denaro se già erogata dal datore di lavoro, o, di credito se non ancora corrisposta. Pertanto, in caso di decesso successivamente alla fine del rapporto di lavoro, il diritto non si acquista iure proprio, bensì iure successionis, il che implica che il lavoratore ne può disporre anche con testamento, con i limiti previsti dalla Legge in tema di diritti dei legittimari.
Posso disporre in maniera diretta per testamento dell’indennità di fine rapporto?
Non sempre è possibile disporne, in quanto il lavoratore può disporre mortis causa mediante testamento, ed in qualunque sua forma (olografo o pubblico), dell’indennità ex art. 2122 c.c. solo se tale indennità è già entrata a far parte del suo patrimonio, e quindi sotto la condizione che al momento della redazione del testamento il rapporto di lavoro sia già cessato.
Il lavoratore/testatore, tuttavia, potrà disporre dell’indennità di fine rapporto liberamente, in mancanza dei soggetti rientranti nelle categorie di cui all’art. 2122 c.c, ovvero nei casi in cui non sia sposato, non abbia prole a carico, e non siano in vita parenti entro il terzo grado od affini entro il secondo.
Vi sono delle modalità “indirette” per disporre dell’indennità, in presenza di coniuge o prole a carico, ed in favore di terzi soggetti?
No. l’unico modo per disporne tramite testamento è quello di effettuare un legato, ovvero una disposizione a titolo particolare tramite testamento, di tali diritti a terzi, sotto la condizione dell’assenza dei soggetti indicati dall’art. 2122 c.c.
Se l’eredità è damnosa, posso rinunciare e ottenere comunque il diritto alla liquidazione dell’indennità sostitutiva e di fine rapporto?
Si, in quanto tali indennità si acquistano non in ragione della successione del defunto, bensì quale diritto proprio, e, pertanto, sono da intendersi non ricadenti all’interno dell’asse ereditario, pertanto, la liquidazione è dovuta a prescindere dall’accettazione dell’eredità, in qualunque sua forma, e, anche nel caso l’erede vi rinunzi.
Il convivente, ha diritto all’indennità di cessazione?
No, allo stato attuale, il soggetto convivente, pur se la convivenza sia stata registrata ai sensi del L. 76/2016 (c.d. L. “Cirinnà”), non ha diritto ad alcuna corresponsione delle indennità sostitutiva di preavviso e dell’indennità di fine rapporto.
Il coniuge divorziato ha diritto a tali prestazioni?
Perché il coniuge divorziato abbia diritto all’indennità sostitutiva di preavviso e all’indennità di fine rapporto, nei limiti di Legge, è necessario che sia stata pronunciata sentenza di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, passata in giudicato, ed il richiedente superstite non abbia contratto nuovo nozze, e, al momento del decesso del prestatore di lavoro, sia stato titolare dell’assegno c.d. divorzile, come previsto dall’art. 5 L. 898/1970 (c.d. Legge sul Divorzio). Il diritto alle suddette indennità spetta, comunque, solo nel caso in cui esse siano maturate dopo la proposizione della domanda di divorzio, e purché l’assegno divorzile avesse carattere periodico.
Non ha invece diritto all’indennità il coniuge separato e non divorziato, pur se il medesimo coniuge separato goda al momento della cessione del rapporto di lavoro dell’assegno di mantenimento. Il coniuge separato, in ogni caso, mantiene, fino alla sentenza di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, i diritti successori.
È possibile stipulare un atto notarile, con cui vengono, durante la vita del prestatore di lavoro, divise le relative quote di indennità previste dall’art. 2118 c.c. e 2120 c.c. tra gli aventi diritto?
No, ai sensi dell’art. 2122 co.4 c.c. è nullo ogni patto anteriore alla morte del prestatore di lavoro, con cui i suoi eredi, o, comunque gli aventi diritto alla liquidazione in seguito alla morte del lavoratore, dispongono di tali indennità, pertanto, se stipulato, anche mediante scrittura privata, non autenticata dal Notaio, tale negoziazione non ha alcun effetto.
In caso di disaccordo tra gli aventi diritto, come si procede alla ripartizione delle indennità?
Di regola, a seguito del decesso del prestatore di lavoro, se a questi sopravvivono il coniuge, i figli, e, se conviventi, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo, e tra loro non vi sia accordo per la ripartizione, dovrà essere instaurato un giudizio di cognizione civile avanti il Tribunale, nel quale il Giudice valuterà la distribuzione delle indennità, sulla base del bisogno di ciascuno, ed in particolare, tenendo conto anche dei mutamenti patrimoniali dei beneficiari, avvenuti dopo la morte del prestatore di lavoro.
da Fabrizio Noto | Mar 17, 2019 | Società
Cambiano, dal 16 marzo 2019, gli adempimenti per le imprese costruttrici in materia di contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire, intendendosi – quindi – gli immobili per il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato in data successiva al 16 marzo 2019.
Per il cittadino, ci sono effettivamente maggiori tutele in sede di acquisto?
Si, con la Legge n.155/2017 il governo ha previsto alcune novità, ed in particolare, la nullità relativa del contratto preliminare di immobile da costruire in caso di mancata consegna della c.d. “Polizza decennale postuma” che garantisce i difetti di costruzione e danni arrecati a terzi e l’obbligo di stipulare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, davanti al Notaio i contratti preliminari di immobili da costruire.
L’intervento del Notaio al momento del preliminare è necessario?
Si, i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire dovranno essere stipulati, davanti ad un Notaio, nella forma di atto pubblico o della scrittura privata autenticata. In caso di stipula di contratti in qualsiasi altra forma, e, quindi senza l’intervento del Notaio, la sanzione prevista è la nullità del contratto. Non sarà più possibile utilizzare lo schema di prassi nella contrattazione immobiliare, della proposta, cui poi seguiva un’accettazione da parte del venditore.
Il preliminare notarile quale vantaggi dà?
Il preliminare sottoscritto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, è soggetto a trascrizione, che come tale è una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile che viene reso legalmente valido verso chiunque e il venditore, da quel momento in avanti non potrà vendere l’immobile a terzi né concedere ipoteca, né subire da eventuali creditori un pignoramento. Pertanto, grazie all’effetto prenotativo previsto dall’art. 2645-bis c.c., qualunque evento che riguardi il venditore successivamente alla trascrizione del preliminare notarile è irrilevante per l’acquirente, in quanto dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” in via esclusiva proprio al futuro acquirente.
Queste nuove regole, valgono anche nel caso di acquisto di immobili in corso di costruzione tra privati?
No. Nel caso in cui sia un privato a cedere l’immobile, la disciplina non si applica, quindi non è previsto alcun obbligo di rilascio della polizza c.d. “decennale postuma”, né il rilascio di fideiussioni assicurative o bancarie, né la stipula obbligatoria del preliminare davanti al Notaio.
Quali sono gli obblighi in capo alle imprese costruttrici?
L’impresa costruttrice, oltre a dover rilasciare all’acquirente, al momento del contratto preliminare, una fideiussione bancaria od assicurativa che copra le somme che il costruttore abbia già riscosso, o riscuoterà, prima del contratto definitivo di compravendita, dovrà consegnare, a pena di nullità del contratto, agli acquirenti, una polizza assicurativa di durata decennale per risarcire eventuali danni all’immobile per rovina o difetti costruttivi manifestatisi dopo la stipula dell’atto di trasferimento immobiliare. In precedenza nessuna sanzione era prevista per il caso di violazione dell’obbligo di consegna, e, nella prassi molto spesso tale polizza non veniva consegnata. Pertanto si può senza dubbio affermare che la nuova Legge ha migliorato la disciplina previgente introdotta con il D.Lgs 122/2005.
Che tipologia di fideiussione deve essere rilasciata dal costruttore?
Il costruttore deve rilasciare una fideiussione che copra le somme che il costruttore abbia già riscosso, o debba riscuotere (eventuali acconti) prima del contratto definitivo, o i valori che il costruttore abbia già acquisito al momento della stipula del contratto. Con la nuova disciplina è previsto che i soggetti legittimati al rilascio della fideiussione siano solo Banche ed assicurazioni, mentre è sparito l’inciso della vecchia Legge che consentiva il rilascio agli intermediari finanziari iscritti all’Albo di cui all’art. 107 TUB. Pertanto una fideiussione rilasciata da un soggetto terzo, rispetto ad una Banca o ad un’Assicurazione, è da considerarsi nulla ed il Notaio rogante vigilerà sul contenuto della stessa, affinché essa sia rispondente al modello Standard previsto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Quando il costruttore deve consegnare la polizza c.d. “decennale postuma”?
Il costruttore deve consegnare la polizza decennale entro la data prevista prevista per la stipula del contratto definitivo, e, quindi, successivamente alla presentazione della comunicazione (c.d. s.c.i.a) di abitabilità al Comune prevista dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, da presentarsi entro 15 giorni dalla fine dei lavori dell’immobile. La nuova norma tutela particolarmente il promissario acquirente, proprio nel caso di mancata consegna della polizza decennale. Infatti se la polizza non viene consegnata, il promissario acquirente può comunicare al venditore la propria volontà di recedere dal contratto, richiedendo le somme ed escutendo le somme fino a quel momento corrisposte. Perché tale tutela sia efficace il Notaio vigilerà sulla contrattazione e il promissario acquirente dovrà dichiarare di non aver ricevuto entro la data fissata per il definitivo la relativa polizza decennale postuma.
Quali obblighi gravano in capo al Notaio in relazione a tale obbligo di consegna?
A tutela della parte acquirente, in capo al Notaio, è previsto, dal nuovo comma 1-quater della L. 122/2005 (modificata dalla L. 155/2017) l’obbligo di inserire nell’atto di compravendita, ovvero l’atto di attuazione del preliminare, la menzione degli estremi della polizza assicurativa stessa e la sua conformità al decreto ministeriale (anche tale polizza decennale, come la fideiussione, dovrà essere conforme al modello ministeriale, emanato in questo dal Ministero dello Sviluppo Economico). Gli atti notarili, senza i relativi identificativi, saranno nulli, pertanto il Notaio sotto propria personale responsabilità vigilerà sull’obbligo del rilascio.
La nuova disciplina si applica a tutti gli immobili in corso di costruzione?
No, queste modifiche non si applicheranno a tutti i contratti, ma solo ai contratti aventi ad oggetto immobili il cui titolo edilizio abilitativo è stato richiesto o presentato (ed è il caso della c.d. Super-s.c.i.a) successivamente all’entrata in vigore del decreto, quindi il 16 marzo 2019. Per tutti gli altri immobili (e nei primi mesi di entrata in vigore della Legge saranno comunque la maggioranza) edificati sulla base di titoli edilizi richiesti anteriormente al 16 marzo 2019, si applicherà il vecchio testo e quindi non vi sarà alcun obbligo di menzionare la polizza decennale nell’atto notarile a pena di nullità, e, in caso di mancata consegna alcuna sanzione è prevista in capo al venditore.
La nuova disciplina si applica anche alle c.d. “vendite su carta”?
Per “vendite su carta”, si intendono i contratti volti a trasferire la proprietà di unità immobiliari per cui non sia stato ancora rilasciato o presentato il relativo titolo edilizio abilitativo da parte delle competenti autorità. Infatti, se non è ancora stato richiesto tale titolo, non si applica il decreto 122/2005, con la conseguenza che i preliminari sopra indicati sono da ritenersi comunque validi, ma sprovvisti delle tutele previste e disciplinate dalla nuova normativa. A tal proposito una recente sentenza della Corte Costituzionale la n. 32/2018 che ha sancito il principio secondo cui le c.d. “vendite su carta” sono pienamente valide, applicandosi in questo caso le garanzie di cui all’art. 1472 c.c.. Tale sentenza ha sgombrato definitivamente il campo dai dubbi di alcuna parte della dottrina che riteneva tali contratti nulli, e quindi improduttivi di effetti, per illiceità dell’oggetto (in senso favorevole alla sentenza succitata anche lo Studio Civilistico n. 5813/C/2005, a firma Giovanni Rizzi “Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa”).
da Fabrizio Noto | Nov 18, 2018 | Immobili
Il nostro ordinamento conosce due fattispecie di prelazione del coltivatore diretto: la prima è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge 26 maggio 1965, n. 590), mentre la seconda è la prelazione del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817).
Quando sorge il diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto?
Il confinante coltivatore diretto ha diritto di prelazione in caso di vendita di appezzamento di terreno contiguo a quello da lui personalmente coltivato, che allo stesso tempo non sia già affittato ad altro coltivatore diretto da oltre due anni. È, inoltre, necessario che il confinante coltivatore diretto non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente.
Quando un fondo si intende “contiguo” ai fini dell’esercizio della prelazione?
Secondo l’interpretazione della giurisprudenza maggioritaria[1] devono intendersi contigui i terreni caratterizzati da contiguità materiale e fisica, nel senso che non possono essere considerati contigui i terreni separati da un corso d’acqua, da una strada, da una capezzagna ed in generale, tutti quei terreni che non sono idoneità essere coltivati “unitariamente”.
Poiché la valutazione circa la contiguità dei fondi non è sempre agevole, si consiglia sempre un’attenta valutazione, anche attraverso le organizzazioni di categoria competenti[2].
Come si effettua la notifica ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione?
La norma è chiara sul punto, e stabilisce l’art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965 che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”.
Il coltivatore diretto confinante, entro trenta giorni dalla ricezione della notifica, può esercitare il diritto di prelazione. La lettera della Legge è chiara nel prevedere quale strumento di notifica la lettera raccomandata (a cui può essere equiparata anche la notifica effettuata a mezzo p.e.c.), pertanto sono da ritenersi modalità non idonee di comunicazione le lettere consegnate a mano al confinante o la comunicazione effettuata solo verbalmente[3]
Cosa accade se non viene effettuata la notifica nei termini di Legge?
Nel caso in cui la notifica non sia stata effettuata in modo rituale o, addirittura, non sia stata affatto eseguita, il confinante coltivatore diretto che al momento del trasferimento possedeva i suddetti requisiti per esercitare il diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, esercitare il c.d. “retratto” che consiste nell’esercizio del riscatto del fondo nei confronti del terzo.
L’esercizio del retratto si effettua mediante il pagamento di una somma pari a quella indicata nell’atto di compravendita del terreno.
Cosa succede se più confinanti dichiarano di voler esercitare il diritto di prelazione?
Come stabilito dalla giurisprudenza, non è possibile per il venditore scegliere a chi vendere il terreno e sarà compito del Giudice valutare la situazione caso per caso, tenendo anche conto delle caratteristiche colturali, dell’ubicazione e dell’estensione delle diverse proprietà dei confinanti, al fine di accordare la preferenza ad uno od all’altro coltivatore diretto confinante: in ogni caso non è possibile affermare a priori a quale dei confinanti coltivatori diretti spetti tale diritto.
È possibile stipulare un contratto di rent to buy avente ad oggetto un fondo rustico?
Sì. È certamente possibile la stipula di un contratto di affitto di fondo rustico con riscatto da parte dell’affittuario. In caso di cessione anteriormente al decorso del biennio dall’inizio della locazione del fondo, il proprietario dovrà comunque notificare al confinante coltivatore diretto non affittuario la cessione operata a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto.
Dopo il decorso del termine biennale dall’inizio della locazione, il coltivatore diretto affittuario potrà riscattare il fondo rustico precedentemente condotto in locazione, purché nel biennio precedente non abbia alienato altri fondi rustici, ai sensi della L. 590/1965.
Tutti i contratti di affitto di fondo rustico danno diritto di prelazione all’affittuario?
No. Stante la definizione dell’articolo 31 della Legge 590/65, l’affitto di terreno ad uso pascolo e quello di terreni boschivi, nonché i contratti di c.d. “pascipascolo” (vendita di erbe), non danno diritto di prelazione all’affittuario.
Il confinante del terreno che intendo acquistare è coltivatore diretto ma il terreno confinante è un orto di piccole dimensioni pertinenziale alla sua casa di abitazione. Vi è prelazione?
No. In quanto il diritto di prelazione non spetta al proprietario di una casa di civile abitazione con annessi aia, stalla e piccolo orto confinante col fondo oggetto di compravendita, trattandosi di immobile che non configura in maniera propria un “terreno coltivato” e, quindi, terreno non idoneo a far sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante, pur se coltivatore diretto.
Ugualmente, non spetta il diritto di prelazione quanto il proprietario del fondo confinante sia coltivatore diretto, ma non coltivi il fondo adiacente.
Proprietario del fondo confinante è una società a responsabilità limitata agricola. A questa spetta il diritto di prelazione ai sensi dell’art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817?
No. Il Decreto Legislativo n. 99 del 2004 prevede che la società agricola possa rivestire qualsiasi forma (tipo) di società ma riserva il diritto di prelazione, di cui in esame, soltanto alle società agricole di persone, purché l’oggetto sociale prevede l’esercizio “esclusivo” delle attività finalizzate alla coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e attività connesse e, la ragione sociale contenga la menzione “Società agricola”.
Al fine di valutare la sussistenza dei requisiti è sempre opportuno, in questo caso rivolgersi al proprio Notaio.
Come è possibile conoscere chi sono i coltivatori diretti confinanti?
Ai sensi dell’art. 31 della Legge 590/65: “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi all’allevamento e al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella occorrente per la normale necessità del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”.
Quindi, per conoscere se il confinante è un coltivatore diretto è necessario interpellarlo e chiedere, in caso di risposta positiva, l’esibizione della relativa certificazione di coltivatore diretto.
[1] Ex multis, Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377
[2] Inoltre, l’art. 7 del D.Lgs n. 228 del 2001, al fine di individuare i criteri sulla base dei quali preferire il confinante coltivatore diretto prelazionante, ha dato particolare rilievo all”età del coltivatore diretto interessato e alle competenze nell’ambito della conduzione di aziende agricole.
[3] Cass. civ., Sez. III, 25/01/2011, n. 1731.