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Timestamp: 2019-12-12 14:23:11+00:00
Document Index: 186398402

Matched Legal Cases: ["l'article 1", 'arrêt ', "l'article 552", "l'article 1", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 24", "l'article 1"]

Copropriété, Syndic et ASL Soumission d'un état descriptif de division en volumes à une copropriété voisine
Discussion : Soumission d'un état descriptif de division en volumes à une copropriété voisine
21/04/2015, 00h33 #1
je suis, avec ma soeur, propriétaire d'un immeuble imbriqué à chaque étage dans un immeuble voisin. Notre immeuble est sur une cour tandis que le voisin donne sur la rue. Il n'y a pas de parties communes ni de servitudes.
Nous sommes vendeurs.
Le cadastre et le fichier immobilier sont incorrects.
Pour résoudre l'imbrication entre notre immeuble et l'immeuble voisin, nous avons fait appel à un géomètre qui a établi un état descriptif de division en volumes (EDDV) qui a été annexé à la promesse de vente en date du 21/10/2014, prorogée jusqu'au 30 avril 2015.
Cet EDDV montre trois volumes superposés pour une surface au sol de 15m2: la cave, le rez de chaussée qui nous appartiennent et les deux étages qui font partie de la copropriété voisine
Le 15 avril 2015, notre notaire nous dit que cet EDDV doit être soumis à l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'immeuble voisin. Elle se réunit en juin.
Selon lui, l'EDDV doit être approuvé à la majorité des copropriétaires, ce qui devrait être obtenu. Comme il y a un copropriétaire non occupant qui ne paye pas ses charges et ne participe pas aux AG, un délai de deux mois est imposé pour permettre une éventuelle opposition à la décision de l'AG.
La réalisation de la vente est repoussée à septembre 2015 !
- cette procédure vous semble t-elle normale ?
- pour quelles raisons juridiques dépend t-on de la copro voisine ?
- la vente serait t'elle impossible si l'AG n'approuvait pas l'EDDV ?
Merci pour le temps que vous avez pris pour lire et pour celui que vous allez passer pour répondre.
Dernière modification par Tomtim ; 21/04/2015 à 00h45.
21/04/2015, 01h19 #2
Y'a un truc qui m'intrigue dans cette "division en volume". Que voulez-vous dire exactement ? Selon cette division, à qui appartiennent les sols, les planchers, de ces 15 m2? Et le terrain où ils sont bâtis ? Que se passe-t-il, par exemple, si le plafond de votre rez de chaussée s'écroule et que votre voisin du dessus ne veut pas réparer?
Ici un article sur la division en volumes.
Division en volumes | Le blog du droit de l&#039;urbanisme et de l&#039;aménagement
Si vous êtes imbriqués les uns dans les autres, il semble normal que vous ne puissiez pas décider seul de la façon juridique de gérer cette imbrication, sans l'accord de l'immeuble voisin.
Il me semble assez logique que oui.
21/04/2015, 07h58 #3
J'ai deja vu cela lorsque j'ai failli acheter un immeuble imbriqué dans un autre, et il me paraissait logique que ce soit l'ensemble qui forme une copropriété, et non pas deux sous-ensemble qui forment deux copropriétés distinctes.
Dans votre cas l'affaire est mal engagée du fait des problèmes liés à l'autre copropriété, problèmes internes.
La solution du géomètre est un cautère sur une jambe de bois, mais ma foi, si les acheteurs l'acceptent, pourquoi pas.
Que se passe-t-il, par exemple, si le plafond de votre rez de chaussée s'écroule et que votre voisin du dessus ne veut pas réparer?
La remarque de Ermeline est pertinente, ou s'arrête l'immeuble voisin, ou commence le votre, que faites vos si la copropriété voisine veut raser et reconstruire?
21/04/2015, 09h30 #4
c'est bien compliqué, je vous l'accorde.
L'ilot cadastral de ces 15m2 au sol nous appartient, car il figure sur notre acte de propriété, en principe du tréfonds (sous-sol) jusqu'au ciel. Mais il s'agit d'une erreur cadastrale, car nous n'avons pas accès aux étages qui sont des lots de la copro voisine. Il s'agit d'un habitat ancien pour lequel il n'y a pas eu de mutation depuis plus de 30 ans.
L'objectif de cet EDDV est de redonner à chacun son volume et régulariser un état de fait. Il n'y a aucune modification de l'état descriptif de la copro voisine, ni de parties communes, ni de servitudes.
Le futur acquéreur de notre rez de chaussée est déjà propriétaire du rez de chaussée de l'immeuble voisin (la copro). Il reconstitue ainsi une unité immobilière. Il est aussi propriétaire de l'appartement situé au dessus, au premier étage. Si le plafond s'écroule, il en fera son affaire, certainement couvert par une assurance.
Il a acquis ces biens il y a quatre/cinq ans, et personne n'a mis le doigt sur le problème. En effet, il a acquis un appartement au dessus d'un ilot casdastral qui ne lui était pas vendu, et aucune division en volumes n'avait été réalisée à l'époque.
Dernière modification par Tomtim ; 21/04/2015 à 09h48.
21/04/2015, 11h26 #5
Je suis d'accord avec Ribould, cette solution ne tient pas la route. Qui vous l'a conseillée? Cette personne vous a-t-elle écrit, noir sur blanc, en engageant sa responsabilité, que c'était possible légalement ?
Si le plafond s'écroule, il en fera son affaire, certainement couvert par une assurance.
Vous ne comprenez pas ma question. Imaginez:
Je suis propriétaire au 1er étage
Un autre est propriétaire du 2ème
Le plafond du 1er, qui est aussi le sol du 2ème, s'écroule. Qui doit réparer?
En copropriété, la chose est précisée: c'est une partie commune, qui, donc, appartient à tous les copropriétaires. C'est au syndicat (donc à tous) de réparer. Sachant que les assurances ne vous rembourseront pas le remplacement de poutres vétustes.
Là, vous dites, qu'il n'y a ni parties communes, ni servitudes. Donc que dit cet EDDV sur ce sol/plafond? A qui appartient-il ? A celui du dessus ? A celui du dessous? On ne sait pas?
Et que fait l'autre si celui à qui ça appartient ne répare pas? Comment l'y obliger si il n'y a pas de servitude ni partie commune ?
Honnêtement, pour moi votre solution est illégale. Ces 15m2(au minimum, et si les toits sont séparés) devraient être en copro, ou il devrait y avoir une copro pour l'ensemble.
Et le risque pour vous est que le ou les acheteurs se retournent contre vous après l'achat.
Dernière modification par Ermeline ; 21/04/2015 à 11h28.
21/04/2015, 13h09 #6
Il est bien possible de régler un débord d'un bâtiment sur un autre par une division en volumes. Mais dans ce cas, pour que ça fonctionne, l'état descriptif de divison en volumes ne suffit pas. Il faut le compléter par un cahier des charges avec des servitudes réciproques. Et notamment une servitude oneris ferendi à la charge du volume inférieur. Il est évident que le bâtiment dans le volume supérieur a besoin d'une construction dans le volume inférieur pour pouvoir s'appuyer. Et que donc il faut grever ce volume inférieur l'obligeant à toujour avoir un bâtiment, en état de réparation, au profit du bâtiment supérieur.
Mais lorsque des bâtiments distincts sont partiellement imbriqués l'un dans l'autre, c'est la division en volumes qui est adaptée, plus que le droit de la copropriété. Dans l'hypothèse, par exemple, d'un bâtiment élevé de simple rez-de-chaussée, avec une maison mitoyenne élevée d'un étage, mais pour laquelle il a été construit une extension de la chambre du premier étage en venant s'appuyer sur le toit-terrasse de l'autre, c'est la copropriété qui n'est pas adaptée, et les volumes qui le sont plus. Dans un tel cas, on est clairement dans un cas où on peut déroger au droit de la copropriété, par application de l'article 1 de la loi de 1965.
De la même manière, si vous avez deux bâtiments entièrement distincts, qui ne viennent s'emboîter que sur 15 m², comme dans le cas d'espèce, avec clairement l'un construit au-dessus de l'autre (le rez-de-chaussée ouvrant sur le premier bâtiment, et les étages n'ouvrant que sur le second bâtiment), il n'y pas vraiment de justification pour créer une copropriété de 15 m², alors que les volumes peuvent être plus simples (et moins lourd en gestion). Si tout est en copropriété, il est plus simple de créer des parties communes spéciales par bâtiment. Mais lorsque ce sont des propriétés individuelles qui s'emboîtent, et que l'élément "commun" est l'exception, le volume est plus adapté, de très loin, que la copropriété : on s'évite le formalisme contraignant, les risques de blocage à 50/50 s'il n'y a que deux concernés, etc.
Maintenant, qui dit EDV avec cahier des charges, dit accord unanime de tous les concernés. Et donc de la copropriété qui serait titulaire d'un des lots de volume en question. S'il y a refus de leur part, alors il faut considérer que se maintient la situation antérieure. Qui est peu claire. Mais qui n'interdit pas de vendre en l'état, dès lors qu'est clairement stipulée que la situation est foireuse et obscure, et ses inconvénients. Sinon, c'est un risque de garantie d'éviction contre le vendeur.
Sinon, par défaut, dans ces situations de bâtiments imbirqués l'un dans l'autre, sur une même assiette cadastrale, et alors que rien dans les actes ne le justifie, mais que la situation perdue depuis plus de 30 ans, la jurisprudence a très souvent tendance à considérer qu'il y a, selon l'importance croissante de l'imbrication :
- dans les cas minimes (un balcon en saillie, par exemple), simple servitude de débord d'une fraction de bâtiment sur la propriété voisine,
- dans les cas plus sérieux (comme une cave sous le bâtiment de l'autre ), des propriétés imbriquées (par dérogation à la règle que la propriété du sol implique la propriété du dessus), soit le genre de situation que crée un état descriptif en volumes, sauf qu'il n'y a pas d'état descriptif, et que la délimitation des lots se fait par la possession et la prescription,
- dans les cas où les éléments imbriqués sont substantiels, une copropriété d'un immeuble bâti, régie par la loi de 1965, nonobstant l'abence de règlement de copropriété et d'état descriptif de division, la délimitation des lots résultant là encore de la possession et de la prescription.
Comme c'est un joyeux foutoir, et que seul un juge peut trancher, il est quand même préférable que tous s'entendent sur la situation actuelle du bien, et régularisent un acte en ce sens. Dont l'EDV qu'on vous propose. Mais, comme tout acte amiable, ça suppose l'accord de tous. Sinon, si on veut une certitude, il faut saisir la Justice pour trancher. Et je ne suis pas sûr que personne soit bien motivé pour le faire. Donc, toujours la même alternative : vendre en l'état en expliquant clairement le risque d'éviction (et l'acquéreur va vouloir négocier le prix à la baisse) ; trouver une solution commune avec les voisins au préalable.
Dernière modification par Caepolla ; 21/04/2015 à 13h19.
21/04/2015, 14h01 #7
Ok, mais le problème c'est que Tomtim nous dit que
l'EDDV doit être approuvé à la majorité des copropriétaires,
Et pas l'unanimité.
Donc pour moi, et au vu de ce que vous dites, y'a toujours un truc qui cloche gravement dans cette solution telle qu'on la lui propose.
Sans compter qu'il ne dit pas à qui appartiennent les sols, plafonds, toit,et gros oeuvre en général dans cet EDDV.
Dernière modification par Ermeline ; 21/04/2015 à 14h03.
21/04/2015, 14h03 #8
pour moi, y'a un truc qui cloche gravement dans cette solution telle qu'on la lui propose.
Pour moi aussi, mais il ne vous échappe pas que nous assistons à un 'refilage de bébé'
21/04/2015, 14h17 #9
Et y'a quand même des choses qui m'interrogent dans ce que vous dites Caepolla
Je pensais qu'une servitude de surplomb pour un balcon n'était pas possible ? Qu'il n'y avait aucune prescription possible pour ça ?
Même chose ici: si, (comme il me semblait, mais je peux faire erreur) la servitude d'empiètement n'existe pas, quelle que soit l'ancienneté de l'empiètement, sur quelle base juridique le juge décide-t-il que le lot X appartient en pleine propriété à quelqu'un d'autre que le propriétaire du sol?
Après, y'a effectivement des décisions bizarres (en tous cas je les comprends pas) comme celle-ci
http://www.legifrance.gouv.fr/affich...774&&fastPos=1
Où la cour dit d'abord:
1°/ qu'une servitude ne confère pas le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ; que dès lors en se fondant sur l'existence d'une servitude de surplomb pour rejeter la demande de M. X... tendant à faire cesser l'empiétement commis par M. Y... sur sa parcelle, la cour d'appel a violé les articles 544, 545, 552 et 637 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la toiture, édifiée il y a plus de trente ans avec l'immeuble dépassait de toutes parts sur le fonds X... et souverainement retenu que, la servitude étant continue, M. Y... pouvait se prévaloir d'une possession utile pour l'acquisition d'une servitude de surplomb sur le fonds voisin,
La seule explication que je vois à cette contradiction c'est qu'on pourrait acquérir une servitude de surplomb pour un élément utile, parce qu'elle existe depuis plus de 30 ans, mais qu'on n'aurait pas le droit de la créer aujourd'hui... ???
Et il me semble que, quand bien même la parcelle ne fait que 15m2, le cas de Tomtin est bien celui d'une imbrication "substantielle".
Dernière modification par Ermeline ; 21/04/2015 à 14h39.
21/04/2015, 16h00 #10
Je délaisse le cas particulier, pour répondre juste sur les éléments généraux.
Sur les servitude d'empiètement, la synthèse usuellement faite, désormais, de la jurisprudence est que :
- il n'est pas possible de stipuler une servitude pour un empiètement au sol (genre, une partie de la maison qui dépasse chez le voisin),
- mais il est possible de créer des servitudes de débord aérien (notamment pour un toit ou un balcon qui fait saillie chez le voisin). Et comme la servitude est à la fois continue et apparente, elle peut résulter de tous les modes de création d'une servitude : accord conventionnel entre voisins, prescription trentenaire ou destination du père de famille.
L'arrêt de 2013 auquel vous faites référence est une illustration, justement, de cette nouvelle jurisprudence. La Cour de cassation y reconnaisant expressément la servitude de surplomb par prescription (contre le pourvoi qui lui opposait sa jurisprudence antérieure, estimant qu'aucun empiètement ne pouvait se régulariser par une servitude). Mais si c'est possible par prescription, à plus forte raison c'est possible par convention entre voisins (toutes les servitudes peuvent se créer par convention ; pas toutes, seulement les apparentes et continues le peuvent par prescription).
Pour ce qui est de reconnaître deux propriétaires simultanés sur des volumes différents (genre, la cave sous l'immeuble du voisin), la jurisprudence se fonde sur l'article 552 du Code civil. En principe, ce texte édicte que le propriétaire du sol est propriétaire de ce qui est dessus et dessous. Mais ce texte n'est pas d'ordre public. On peut y déroger. On peut y déroger par convention, et créer, par exemple, un droit de superficie, l'un étant propriétaire du sol et du tréfonds, et l'autre propriétaire des constructions dessus. Et on peut y déroger de manière plus complex eencoreen créant des lots de volumes.
Aussi, logiquement, même sans convention, la jurisprudence considère que la prescription peut aboutir à créer des situations de propriétés superficiaires, des formes de "volumes" sans état descriptif de volumes.
Pour un exemple, dans le cas d'une terrasse construite sur le toit du voisin :
http://www.legifrance.gouv.fr/affich...XT000007039114
Au final, par la prescription, l'un est propriétaire de la remise, l'autre de la terrasse, alors que, au cadastre, c'est tout sur la même parcelle.
Dernière modification par Caepolla ; 21/04/2015 à 16h11.
21/04/2015, 16h06 #11
S'agit-il d'une servitude (on doit supporter un débord occasionnant une occupation en volume, un déversement des eaux, une occultation lumineuse) ou d'une imbrication
Ici un étage de A soutient un étage de B lequel soutien un étage de A
Il n'y a aucune indépendance, et A est lié a B. Aucun des deux ne peut se libérer de l'action de l'autre, A et B ne peuvent pas se libérer l'un et l'autre de leur servitude puisque des morceaux appartenant à la fois a A et a B concourent à l'immeuble;
A qui appartient la partie dite commune structure entre les étages? On ne peut pas dire qu'elle apaprtienne a la partie commune de A ou la partie commune de B, amis elel est commune à A et B
Je ne vois donc pas comment on peut gérer une structure entre ces morceaux d'étage come étant juste des servitudes.
21/04/2015, 18h52 #12
Je suis comme Ribould, je vois pas comment cette division en volume peut s'appliquer, concrètement, à des locaux entièrement superposés.
A qui appartiendrait le sol de l'un qui est aussi le plafond de l'autre?
A qui appartient le mur porteur au rez-de-chaussée, qui soutient le mur porteur au 1er?
Car si ce n'est pas des partie communes, il faut tout de même bien que ça appartienne à quelqu'un. En pleine propriété, donc. Et donc ce quelqu'un fait ce qu'il veut de ce qui lui appartient. Le danger est évident. Il faut donc, comme vous le dites, un cahier des charges.
Si vous créez un cahier des charges qui puisse protéger tout le monde il vous faut définir:
- comment obliger le propriétaire d'un élément structurel indispensable à plusieurs lots à l'entretenir?
- comment empêcher le propriétaire d'un élément structurel indispensable à plusieurs lots d'y faire des travaux qui mettraient le voisin en péril?
En deux temps trois mouvements, vous aurez créé un cahier des charges qui ressemblera furieusement à la loi de 1965.
C'est, il me semble, ce que dit l'article posté plus tôt en lien:
Or, je ne vois pas comment des locaux superposés sur toute leur surface peuvent être fonctionnellement autonomes?
Dernière modification par Ermeline ; 21/04/2015 à 18h55.
22/04/2015, 00h48 #13
Il n'empêche en droit, le volume ne ne se fait pas pour des bâtiments indépendants, mais bien et surtout pour des trucs imbriqués de toute part. La Défense à Paris, ou la Part-Dieu à Lyon, c'est des volumes dans tous les sens. Et quand vous regardez un point particulier en vue de dessus, il peut y avoir quatre ou cinq propriétés superposées les unes sur les autres, avec, souvent, du domaine public entre deux couches de propriétés privées. Et non, le cahier des charges, effectivement complexe, n'a surtout pas pour but de recréer la loi de 1965. Sans compter que, dans ce cas, c'est blindé d'ASL pour gérer tous les équipements communs aux volumes. Le but n'est pas ici d'être plus simple, mais plus adapté que la loi de 1965, qui est formaliste et rigide lorsqu'on est dans son champ d'application.
Maintenant, dans les cas plus simples, et pas du tout rares dans ma région, de celui qui a un bout de pièce qui déborde et s'appuie sur la propriété du voisin, la pratique est aussi clairement de préférer le volume à la copropriété. Pour le petit bout qui s'emboîte, lot 1 comprenant un espace du plafond jusqu'à l'infini en sous-sol, lot 2 qui part du plancher jusqu'à l'infini au-dessus. Et servitudes reciproques (ce qui est aussi facile, sinon plus, à faire respecter qu'un RC-EDD), obligeant le maintien des appuis, l'entretien, les passages de canalisations, etc. Surtout pas une copropriété ingérable, avec partage des voix a 50/50, alors que chaque bâtiment est fonctionnellement autonome (pas d'entrée ou d'allée commune, aucun réseau commun même en partie, tous les branchements et canalisations indépendants de chaque côté), mais ne partage qu'un bout de gros œuvre commun (plus exactement, l'un sur l'autre) et à une assise et un gros œuvre indépendant pour l'essentiel.
Dernière modification par Caepolla ; 22/04/2015 à 01h16.
22/04/2015, 02h10 #14
La Défense à Paris, ou la Part-Dieu à Lyon, c'est des volumes dans tous les sens.
Certes, mais là vous parlez de division en volume sur de très gros ensembles immobiliers.
La première difficulté étant de définir ce qu'est un ensemble immobilier au sens de l'article 1 alinea 2 de la loi de 1965.
Si cet EDDV ne concerne que les 15 m2 et ce qui est au dessus, et ça semble être le cas puisque tomtim nous dit :
Il n'y a aucune modification de l'état descriptif de la copro voisine,
alors même que certains lots de ces 15 m2 appartiennent à la copro voisine, j'ai un peu du mal à voir où est l'"ensemble immobilier" ? D'autant que ces 15 m2 sont une unité parcellaire distincte de l'immeuble d'à côté . On aura même, semble-t-il, , dans l'exemple de tim tom, des locaux communicant situés pour partie sur une parcelle avec un bâtiment divisée en volume, et pour partie sur une autre parcelle soumise au régime de la loi de 1965..
Ici un arrêt de la cour de cassation
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 février 1999, 97-14.368, Publié au bulletin | Legifrance
Et ici l'analyse faite par de plus calés que moi :
21 . le régime juridique de la division en volumes de la propriété immobilière - Jérôme chambron
Ainsi, l'arrêt de 1999 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation4 précité pose la question de savoir si la division en volumes peut s'appliquer à tout immeuble. Ce même arrêt pose que dans le cas d'un immeuble formant une unité homogène la division en volumes est interdite. En revanche, dans le cas d'un immeuble formant un ensemble immobilier complexe, hétérogène ; la division en volumes trouve à s'appliquer.
Le "hétérogène" s'entendant, à la lecture de la plupart des analyses, comme hétérogénéité des propriétaires (public et privé) et/ou des utilisations (centre commercial et habitations et bureaux, par exemple) et/ou des bâtiments.
Peut-on vraiment avoir ça sur 15m2? Quand bien même on aurait à la fois un local commercial et des habitations?
Pour moi, la description faite par tim tom ne correspond à rien de tout ca. On a un batiment homogène coincé entre deux autres, le tout sur 3 parcelles. Et il se trouve que celui à qui appartient le sol (timtom) n'est pas celui à qui appartient l'ensemble du bâti, contrairement à ce qui devrait être. Situation qui, vu le temps depuis lequel elle perdure, ne pourra, à défaut d'accord amiable, être résolue que par un juge.
La solution la plus simple à mon avis serait, si c'est possible, une copro sur au moins 2 des parcelles (qu'alors on réunirait en une seule), la troisième étant totalement indépendante, sans aucun "volume" imbriqué dans la parcelle voisine. Ou sur les 3 parcelles si les lots de celle du milieu communiquent des deux côtés.
De plus, pour la création de tels ensembles immobiliers comme la défense, vous aurez pléthore d'avocats et de notaires pour rédiger le cahier des charges et définir les servitudes, etc...
Dans ce fil, il est question de 15 m2 sur deux étages et un sous-sol. Dans ce cas, est-ce un bien que :
Et non, le cahier des charges, effectivement complexe, n'a surtout pas pour but de recréer la loi de 1965.
Un ensemble immobilier divisé en volume devra aussi avoir un organe gestionnaire.: ASL, AFUL...
On part du principe qu'une gestion "hors loi de 1965" est plus souple, donc plus simple. Est-ce vrai?
Pour gérer la piscine ou le local poubelle d'un lotissement, sans doute.
Pour gérer un immeuble homogène ? Ca se discute. Les statuts, avec des contraintes moindres que pour un RC, seront plus ou moins bien faits, , la loi régissant ces associations n'ayant pas été conçue pour la gestion du gros oeuvre d'un bâtiment, alors que c'est, en gros, la mission première et principale de la loi de 1965. Et ne parlons pas du cahier des charges et des servitudes... mal rédigés, c'est pareil, il vous faudra X années de procédures pour obliger votre voisin dont le lot est un héritage en indivision, inoccupé, à réparer le gros oeuvre dont il est propriétaire... Là où en copro, une décision d'AG à l'article 24 vous aurait suffi...
De ce que je vois d'après certaines questions posées ici-même sur les ASL, on peut enfin se retrouver dans des situations pas mieux, voire pire qu'en copro. En copro, les abus manifestes des uns ou des autres, voire des clauses de certains RC, peuvent la plupart du temps être résolus judiciairement, ce qui est moins évident pour une organisation dont les statuts sont rédigés de façon plus "libre", quitte à être taillés sur mesure pour certains seulement..
Et pour terminer, si j'étais membre de la copro voisine, une telle organisation signifierait que je dois me taper les contraintes de la loi de 1965 + celles de l'ASL (ou autre)... Donc plus de "dirigeants", plus d'AG, plus de tout, plus de frais... plus de lois à comprendre, plus d'em*****ments, en gros... Personnellement, je voterais non. Et triplement avec une division en volume bâclée, sans servitudes ni cahiers des charges, parce que là, c'est surtout: plus de procès en perspective...
Dernière modification par Ermeline ; 22/04/2015 à 02h38.
22/04/2015, 07h56 #15
Le but n'est pas ici d'être plus simple, mais plus adapté que la loi de 1965, qui est formaliste et rigide lorsqu'on est dans son champ d'application.
Merci Caepolla, je me demandais toujours comment on fait les choses bien dans ces cas la.
On fait donc appel à quels textes de lois, on les trouve ou?
Comment se prennent les décisions puisque vous indiquez que c'est moins rigide et moins formaliste?
22/04/2015, 10h36 #16
Et voici un bon exemple de la "souplesse" de gestion "hors loi de 1965"
http://forum-juridique.net-iris.fr/i...re-pv-dag.html
Les choses ne s'arrangent pas.
L'ancien président refuse de réunir le nouveau bureau pour l'élection du nouveau président et comme dans les statuts il est écrit que c'est le président qui convoque le bureau. Que faire ? (rappel nous sommes en ASL)
Dernière modification par Ermeline ; 22/04/2015 à 10h42.
22/04/2015, 11h12 #17
Pour éclairer la discussion, je colle ici une partie du texte anonymisé de l'EDDV rédigé par le géomètre, que j'ai complété par des annotations en gras.
J'ai coupé les chapitres 5 et 6, respectivement "Définition numérique" et "Tableau récapitulatif & Tableau des coordonnées" qui ne présentent que des données chiffrées de points repérés selon x,y,z.
En raison de l’imbrication et de la superposition de programmes de statuts différents, qui sont techniquement autonomes, il a été décidé d’organiser cet ensemble immobilier en volumes et de créer une association chargée d’assurer notamment la gestion des éléments d’équipements utiles à deux ou plusieurs volumes. Chaque volume de l’ensemble immobilier complexe constitue un immeuble juridiquement
indépendant et autonome par rapport aux autres volumes,sans aucune quote-part de propriété indivise. Sous réserve des stipulations figurant au Cahier des règles d’usage et d’occupation et au chapitre des servitudes ci-après, chaque volume pourra faire l’objet notamment de tous les droits réels habituels, et donc de toute convention en découlant.
Les parcelles qui constituent l’assiette de la présente division en volumes, sont cadastrées:
commune de XXXXXXX,
>section AAA pour une contenance cadastrale de 15ca.
Ce tènement est confiné: au nord et à l'ouest par la parcelle section BBB, au sud et à l'est par la parcelle section CCC.
Le présent ensemble immobilier est divisé en 3 volumes :
Volume 1 : les propriétaires du rez-de-chaussée au 12 rue rrrrrrrrrrrrr (ma soeur et moi)
Volume 2 : les propriétaires de la cave du 12 rue rrrrrrrrrrrrrrrrrrrr (ma soeur et moi)
Volume 3 : les copropriétaires des étages du 14 rue rrrrrrrrrrrrrrrr (la copro vosine)
4 - COMPOSITION DES VOLUMES
Pour les besoins de la définition géométrique, chaque volume correspondant à un ensemble irrégulier et continu, est décomposé en tranches horizontales superposées, correspondant chacune à un niveau de la construction ou de l’espace.
Chaque «tranche» intermédiaire s’entend comme étant la partie du volume correspondant à une surface donnée s’exerçant entre deux cotes altimétriques, généralement de demi-épaisseur de dalle inférieure, à demi-épaisseur de dalle supérieure.
Les limites de volumes passent généralement par le milieu de l’épaisseur des murs, dalles et cloisons séparatifs et, lorsque cela est possible, par l’axe des joints de dilatation séparant des bâtiments distincts.
Par dérogation à cette règle, les murs séparant un volume construit d’un volume non construit resteront appartenir au volume construit.de coupe A-A'
7. SERVITUDES
7-1. CARACTÈRE DES SERVITUDES
En raison de la superposition et de l’imbrication des volumes composant cet ensemble immobilier, les différents propriétaires des ouvrages qui y sont inclus devront respecter les servitudes ci-après.
Au regard des obligations réelles qui découleront de ces servitudes, chacun des volumes pourra être considéré à l’égard des autres comme fonds servant et fonds dominant et réciproquement, et ceci sans aucune indemnité.
Ces servitudes sont stipulées à titre perpétuel et réel, et s’imposeront en conséquence à tous les propriétaires de volumes ainsi qu’à leurs ayants droit, le tout sans aucune indemnité.
7-2. SERVITUDES GÉNÉRALES
7-2a. Servitude générale d’appui, de vues, de prospect, de surplomb et d’accrochage -
Les ouvrages qui supportent de quelque manière que ce soit d’autres ouvrages appartenant à d’autres propriétaires sont grevés de toutes les servitudes d’appui, ainsi éventuellement que de toutes servitudes de vue, de prospect et de surplomb rendues nécessaires par la structure même des bâtiments.
Chaque volume aura la propriété exclusive et particulière de tout ce qui sera situé à l’intérieur et notamment de tous les murs, dalles, éléments de gros oeuvre ou structure porteuse quelconque compris dans ce volume, même si cet élément présente une utilité quelconque à l’égard d’un autre volume en vertu notamment du paragraphe précédent.
Il est rappelé que, généralement, les murs et cloisons séparatifs entre deux volumes sont assimilés à des murs mitoyens, c’est-à-dire que l’enveloppe du volume passe par le milieu de l’épaisseur du mur ou de la cloison, sauf stipulation contraire des présentes.
Par dérogation à cette règle, et sauf stipulation contraire, les murs séparant un volume construit d’un volume non construit resteront appartenir au volume construit.
Cependant, lorsque une dalle constituant le plafond d’un volume appartient au volume du dessus, ou lorsque un mur séparatif entre deux volumes appartient à un de ces volumes, le volume propriétaire de cette dalle ou de ce mur sera grevé d’une servitude d’accrochage au profit de l’autre volume, pour y fixer, encastrer tous éléments d’équipements nécessaires à la desserte de ce volume tels que gaines, canalisations, faux plafonds, éléments de décoration, cette énonciation étant indicative et non limitative. L’usage de cette servitude ne devra en aucune manière porter atteinte à la solidité de la dalle ou du mur séparatif, ni entraîner aucune détérioration. Le bénéficiaire de cette servitude devra supporter les frais d’entretien et éventuellement de remise en état des équipements ainsi installés.
7-2b. Canalisation, gaines et réseaux divers -
Les différents volumes sont grevés de servitudes réciproques pour le passage, l’entretien, la réfection et le remplacement de toutes canalisations, gaines (câbles, colonnes, coffrets de comptage), qu’ils soient publics ou privés, nécessaires à l’alimentation et l’évacuation technique de toutes les parties de l’ensemble. Ces servitudes devront être exercées de manière à gêner le moins possible l’utilisation et
l’usage normal des volumes grevés. Lorsque ces canalisations, gaines et réseaux sont, sur une fraction de leur parcours, d’usage collectif à deux ou plusieurs volumes, sans intéresser tous les autres volumes, leur remplacement et entretien sera exécuté par les propriétaires concernés à frais partagés au prorata de leurs SHON respectives.
De la même façon, les volumes supérieurs devront supporter, en toiture, l’installation et l’entretien de tous dispositifs de réception du son et de l’image desservant les autres volumes. Dans la mesure où ils ne demeureront pas la propriété de la puissance publique ou de la société concessionnaire, les canalisations, gaines et réseaux affectés à l’usage d’un volume seront la propriété de ce volume à partir des
canalisations générales.
7-2c. Droit d'échelage -
Pour permettre à tout propriétaire de volume d'entretenir, de réparer, le cas échéant, de reconstruire les bâtiments et ouvrages édifiés le long de la limite séparative de propriété, il est constitué un droit d'échelage sur tous les volumes.
Dernière modification par Tomtim ; 22/04/2015 à 11h22.
22/04/2015, 11h21 #18
Mouais, je n'aime pas trop le ton de ce fil. Et je n'ai pas le temps d'y répondre sérieusement, encore moins de contredire les gens qui savent tout.
Pour qui s'intéresse sérieusement à la question de savoir comment il faut interpréter l'article 1 de la loi de 1965, et savoir à quel point il est possible de stipuler des volumes au lieu de la copropriété, il y a l'excellent article de synthèse de J. Lafond, justement intitulé "Volumes et copropriété" au JCP N 2007, (le n° 37), qui recense bien mieux la question que ce que vous me donnez en lien sur Internet, en faisant le tour de la doctrine et de toute la jurisprudence au jour de son article.
Pour le dire en deux mots : la Cour de cassation ne définit pas ce qu'elle entend par hétérogène et homogène. Et, tant en doctrine qu'en jurisprudence, on trouve un courant strict et un courant libéral sur comment il faut comprendre l'idée. Par exemple, Cour d'appel de Rennes, du 22 juin 2004, qui décide, dans une situation finalement assez proche de ce qu'on nous explique au message précédent :
La loi du 10 juillet 1965 n'est pas nécessairement applicable dès lors que l'acte de donation partage qui a institué une division en volumes de l'immeuble a, d'une part, attribué le rez-de-chaussée, la cave, et les quatre étages de l'immeuble à des propriétaires différents, d'autre part organisé diverses servitudes entre les fonds et une répartition des dépenses de gros entretien sans créer de parties communes ou indivises, en précisant que la totalité du sol de l'immeuble restait appartenir au propriétaire des portions sises au rez-de-chaussée.
Dernière modification par Caepolla ; 22/04/2015 à 11h24.
22/04/2015, 12h14 #19
Qui a dit qu'il savait tout? Moi, Ribould, vous?
Vous fonctionnez uniquement d'après la lecture de textes théoriques et de jurisprudences sur la division en volumes, et vous en déduisez ce qui n'est qu'une opinion (respectable, mais ça n'est qu'une opinion) que la division en volume serait "plus adaptée" (dans quel cas?) que la loi de 1965.
Personnellement, je suis plus terre à terre. Je me dis simplement : qui décidera quoi, comment, quels sont les gardes fous?
Et je suis désolée, mais à la lecture de ce qu'a posté Tomtim (tout à fait différent de ce qu'il disait puisqu'il existe effectivement un maillage de servitudes, alors qu'il écrivait au départ qu'il n'y en avait pas), je maintiens ma position.
Cette division en volume telle que rédigée n'est qu'une façon d'appeler différemment ce qu'en copro on nomme "parties communes".
Ce qui n'est pas dit dans le post de Tomtim c'est: comment je décide de faire des travaux sur cette dalle dont la moitié m'appartient? Comment j'oblige celui qui ne veut pas à les faire et/ou payer sa part ?
C'est peut-être dit dans les statuts de l'association mentionnée?
Pour 3 volumes de 15m2 chacun, qui pour l'instant appartiennent à deux copros seulement, mais ça peut changer, on a donc autant de simili "copros à deux" que de dalles, plus des simili "copros à tous" pour les tuyauteries, etc, etc... Le tout soumis, j'imagine, aux lois définissant les servitudes.
Autant je peux comprendre la manip pour un énorme ensemble immobilier qui comprendra outre une division en volume, des copros ou autres, autant le sens de la manip, qu'elle soit ou pas possible, m'échappe dans le cas de tomtim.
Où est la simplification?
Une copro avec parties communes spéciales par bâtiment serait à mon sens largement plus simple.
Dernière modification par Ermeline ; 22/04/2015 à 12h16.
22/04/2015, 12h24 #20
De grâce, Ermeline, ne me mélangez pas dans cette affaire.
J'avoue ne rien connaitre aux affaires dont parle Caeoplla et je suis prêt a apprendre, puisque apparemment je comprends que même le droit de la copropriété ne viendrait pas correctement au secours de telles imbrications.
La position de Caeoplla a de plus le grand avantage de donner une justification a l'écrit du géomètre que présente Tomtin, donc avant de détruire, si jamais il fallait le faire (le faut-il?), écoutons...
22/04/2015, 13h46 #21
Désolée Ribould, mais je ne "vous mélange pas". Caepolla n'ayant pas dit de qui il parle, je pose la question. J'aime bien que les gens appellent un chat un chat.
On est 3 (+ tomtim) à participer à cette discussion, oui ou non?
Et quoi que vous en pensiez, j'essaye tout autant que vous de comprendre les conséquences (donc l'intérêt) d'une division en volumes. Si ce n'est que, par nature, je me méfie énormément des solutions présentées comme simples. Parce que partager la propriété d'un bâtiment, ça n'est pas simple du tout.
---------- Message ajouté à 13h46 ---------- Précédent message à 13h13 ----------
A part ça, j'ai des questions pour vous Tomtim, pour essayer de comprendre
Le volume qui appartient à"la copro voisine", ça veut dire quoi exactement ,
- Il fait partie d'un lot de la copro voisine, lot appartenant à un des copropriétaires de la copro voisine ?
- Ou il appartient au syndicat des copropriétaires voisin?
Votre volume communique-t-il directement avec l'immeuble d'à côté qui vous appartient ?
Et le volume de la copro voisine communique-t-il directement avec l'immeuble de "la copro voisine" ?
Ou bien il y a, sur ces 15m2, un escalier montant aux étages ?
Dernière modification par Ermeline ; 22/04/2015 à 13h36.
22/04/2015, 15h06 #22
Je rappelle que nous sommes vendeurs et nous avons trouvé les acheteurs.
Notre préoccupation est concentrée sur le délai de réalisation de la vente qui s'allonge de trois mois à chaque fois qu'on approche de la date de fin des promesses de vente (21 octobre 2014) et maintenant il est question du 30 septembre 2015 vu les délais imposées par l'entré en jeu de la copro.
La préoccupation principale est plus la soumission des EDDVs au vote de la copro voisine (en fait, il y en a deux. Pour faire simple, je n'en ai cité qu'un seul. A celui que je cite, s'ajoute l'imbrication, à tous les étages, de notre immeuble et de l'immeuble de la copro voisine, qui datent du 18 siècle, construction en poutres et torchis).
Je recherche tout moyen pour accélérer le processus d'acceptation des EDDVs par la copro, éventuellement, contourner cette étape par tout moyen légal, bien sûr ! car ce que nous redoutons le plus, c'est l'impossibilité de conclure cette vente.
Nous sommes propriétaires (usus + fructus + abusus), mais nous n'aurions pas la possibilité de disposer de notre bien pour le vendre.
Quelque chose me dit qu'il y a une loi qui dépasse celle de 1965 sur les copro qui doit nous rétablir dans notre droit, et c'est ce que je pensais trouver en créant ce fil de discussion.
Voici les réponses à vos questions, Ermeline :
Je n'ai aucune information pour le moment sur l'association à créer. Il est d'ailleurs curieux que dans le second EDDV, il n'y a pas de création ni de citation d'une telle association.
L'imbrication des volumes est complexe à décrire, mais en simplifiant, cela pourrait donner ceci :
Notre immeuble donnant sur la cour est accessible par un passage couvert en partie par lui même et en partie par celui de la copro. Dans notre (cadastre à l'appui) passage, nous avons le volume 1, situé sous la copro. Le seul accès à ce volume 1 se fait par notre passage. La cave de l'immeuble s'étend sous notre immeuble et se poursuit dans le volume 2 sur 15 m2 sous le volume 1. Le volume 3, les étages sont des lots de la copro. le premier étage appartient à l'acheteur du volume 1, le second étage appartient à un autre copro.
Le volume 1 ne communique pas avec la copro, une porte donne sous le passage couvert et je m'aperçois que je n'ai pas copié/collé jusqu'au bout, il manque ceci :
Il est constitué une servitude de passage sur le fonds servant (immeuble) au profit du fonds dominant (volume1) afin de lui permettre l'accès à son local (volume1).
Le fonds dominant devra participer aux charges d'entretien du passage couvert à hauteur de 6%.
Dernière modification par Tomtim ; 22/04/2015 à 15h08.
22/04/2015, 15h35 #23
Envoyé par Tomtim
Tout d'abord, on va peut-être arrêter de parler de ces histoires de volume. Il me semble logique que dans votre cas il n'y a pas d'association. Et qu'il y avait des servitudes, même si vous pensiez le contraire. Bref, je passe, vu que vous dites vous-même que ce n'est pas ça qui vous importe. On va donc postuler que les volumes sont une solution possible.
Comme je vous ai déjà dit : vous êtes tout à fait libre de vendre en l'état, avec une situation juridique peu claire sur la relation avec le voisin. Sans état de division en volumes ou sans état descriptif de division en copropriété.
Sauf que, faire ainsi, c'est une bombe à retardement puisqu'on ne sait pas exactement qu'elle est la situation juridique des immeubles voisins. Et ça resterait à l'appréciation d'un juge.
De ce fait, même si vous trouvez un acquéreur qui accepte d'acheter en l'état, il faut clairement qu'il ait conscience du problème où il met les pieds, sinon il peut se retourner contre vous en garantie d'éviction.
Pour cette raison, il est logique que l'acquéreur ne veuille pas acheter tant qu'aucune régularisation n'est faite. Et donc, ça traîne.
Par contre, dès lors qu'on adopte un projet de transaction sur la situation actuelle, il faut bien que tous les concernés l'entérinent. La copropriété voisine, si elle avait voté en ce sens, ne pourrait vous l'imposer. Et bien c'est la même chose dans l'autre sens : le géomètre, pour votre compte, propose d'organiser la situation par des volumes. Très bien, mais encore faut-ils que vos voisins l'accepte.
Et là, ce n'est pas parce que vous êtes propriétaire, que vous pouvez obligez vos voisins à accepter cette solution. Ils sont en copropriété, c'est plus long qu'une décision prise par un seul propriétaire. Mais, en tout cas, non, aucun moyen de leur forcer la main ou de passer outre (sauf à prendre votre bâton de pélérin auprès de vos voisins pour que ça aille plus vite, et les convaincre de l'importance de la chose, pour eux aussi).
P. S. : pour la personne qui me demande d'appeler un chat un chat. Personnellement, même s'il m'arrive de lâcher un message un peu acide sur ces forums (parce que, des fois, on se demande bien ce que certains ont dans le crâne), ma préférence lorsque je participe sur ce forum est de privilégier les fils à 0 réponse. Parce que, au moins, je m'y sens utile. Je n'aime pas trop les fils à multiples réponses, et encore moins les fils où les contributeurs perdent de vue le problème initial, pour débattre entre eux à coup de citations Légifrance ou de trucs piochés sur Internet. Clairement, ça me gonfle, pour le gaspillage de temps que ça demande pour le faible profit retiré. Je suis sur Internet depuis les débuts, ça fait un moment, pour ma santé mentale, que j'ai renoncé à corriger toutes les erreurs qu'on peut y lire. Mais en plus, quand je crois lire de la condescendance ou de l'ironie à mon endroit, j'avoue que ça me donne encore moins envie de débattre.
Dernière modification par Caepolla ; 22/04/2015 à 15h50.
22/04/2015, 16h29 #24
Merci pour votre réponse Caepolla.
Dans notre cas particulier, l'acquéreur est déjà copropriétaire d'au moins deux lots dans la copro, à savoir le rdc, où sa sarl (gérant majoritaire) exploite un restaurant ,et un appartement au premier étage. Il envisage l'achat du volume 1 (rdc) pour en faire sa cuisine, aux dernières normes, car son actuelle cuisine a de l'age.
Il a déjà entrepris, avec notre autorisation, au départ des travaux de déblaiement, puis des travaux de second oeuvre et je pense que, maintenant il est sur le point d'installer son matériel professionnel. Son projet, initié lors de la promesse de vente d'octobre 2014, était d'ouvrir cette cuisine pour le printemps, en ce moment.
Il me demande de lui faire un bail précaire pour pouvoir exploiter. Je trouve que c'est un peu inconvenant de lui faire supporter financièrement les retards créés par les notaires et le géomètre qui s'y est repris en plusieurs fois pour produire ces EDDVs.
Il connait bien la situation et souffre de ces retards. Je vais lui proposer la signature au plus tôt de la vente avec le problème qu'il pourra régler à posteriori.
Ce sont les deux notaires, le mien et le sien qui se sont mis sur la position commune de faire voter la copro avant la vente.
Leur responsabilité serait-elle engagée en cas de problème ultérieur avec la copro?
Dernière modification par Tomtim ; 22/04/2015 à 16h30.
22/04/2015, 16h45 #25
pour la personne qui me demande d'appeler un chat un chat.
"La personne", elle a un nom. Que vous ayez vu de l'ironie , c'est fort possible, à 12h14 exactement, il y en avait, en réponse à votre post précédent.
Pour la "condescendance", quand on ne prend même pas la peine de nommer les gens, sans parler du dernier paragraphe de votre dernier post, je crois que vous me battez très largement.
Mais je comprends tout à fait pourquoi vous préférez les fils à 0 réponses.....(et oui, c'est de l'ironie).
Après, pour en revenir à Tomtim, il est pour moi en train de monter une uzine à gaz, mais au fond, il s'en moque, puisqu'il veut vendre.
Le seul moyen que vous avez, Tomtim, d'accélérer le mouvement est de proposer de payer vous même les frais d'une AG rapide. Et prier que la réponse soit oui.
Dernière modification par Ermeline ; 22/04/2015 à 16h55.
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