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Timestamp: 2017-04-24 22:51:31
Document Index: 249411199

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 307', '§ 633', '§ 633', 'BGH', '§ 6', '§ 522', '§ 642', '§ 642', '§ 13', '§ 17', '§ 13']

25 Urteile, die es zu beachten gilt! 1. Fehlende Baugenehmigung (4. Juni 2013, 22. Juni 2013, 4. Juli 2013)
Sachmangel!
Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar; die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung - ohne Bindung an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid - zu beantworten. Bei dem im Jahr 2009 beabsichtigen Weiterverkauf einer im Jahre 2005 gekauften Eigentumswohnung stellte sich heraus, dass für die sanierte Dachgeschosswohnung und den dazu gehörenden Balkon keine Baugenehmigung vorlag.
Der Eigentümer verlangte daraufhin zunächst unter Fristsetzung die Beibringung der Baugenehmigungen von dem Voreigentümer und erklärte sodann den Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit bestandskräftig gewordenem Bescheid untersagte das Bauamt im Juni 2009 gänzlich die Nutzung zu Wohnzwecken, hob diese Untersagung aber später hinsichtlich des Balkons wieder auf und erteilte schließlich im September 2009 eine Baugenehmigung unter Auflagen. Den der Genehmigung zugrunde liegenden Bauantrag nahm der Beklagte allerdings nach Widerspruchseinlegung zurück.
Eine fehlende Baugenehmigung stelle zwar regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar, weil die Baubehörde die Nutzung der Wohnung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, und zwar unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können. Dabei bestehe der Sachmangel bereits darin, dass es an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt für den vertraglich vorausgesetzten Zweck zu nutzen. Aber die Frage, ob bauliche Veränderungen überhaupt genehmigungsbedürftig sind, hätten die Zivilgerichte als Vorfrage der Fehlerhaftigkeit der Kaufsache zu beantworten. Da die Nutzungsuntersagungsverfügung in dem vorliegenden Fall erst nach Gefahrübergang ergangen ist, hänge die Annahme eines Sachmangels davon ab, ob die von dem Voreigentümer vorgenommenen baulichen Veränderungen im Zeitpunkt des Gefahrübergangs genehmigungsbedürftig waren. Diese Frage, so der BGH, haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung - ohne Bindung an einen erst später ergangenen baubehördlichen Bescheid - zu beantworten.
Zudem trage der Eigentümer (als damaliger Käufer) die Darlegungs- und Beweiskraft hinsichtlich sämtlicher tatsächlicher Umstände, die ein arglistiges Verschweigen des Voreigentümers begründen. Dabei setze die Arglist Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis des Voreigentümers genüge dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist nach der Rechtsprechung des BGH nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
BGH – AZ: V ZR 266/11 vom 12. April 2013
2. Zweck verfehlt Unternehmer schuldet Funktionstauglichkeit!
Ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn es die vereinbarte Funktion - hier: Gebrauch des Kamins im geschlossenen und offenen Betrieb - nur deshalb nicht erfüllt, weil die vom Besteller zur Verfügung gestellten Leistungen anderer Unternehmer, von denen die Funktionsfähigkeit des Werkes abhängt, unzureichend sind. Der Unternehmer kann in diesen Fällen aber der Verantwortlichkeit für den Mangel seines Werkes durch Erfüllung seiner Prüfungs- und Hinweispflicht entgehen; Rahmen und Grenzen der Prüfungs- und Hinweispflicht ergeben sich aus dem Grundsatz des Zumutbaren, wie sie sich nach den Umständen des Einzelfalls darstellt.
Die Gebrauchsabnahme eines Kamins durch den Schornsteinfeger ist nicht mit der werkvertraglichen Abnahme gleichzusetzen.
OLG Brandenburg – AZ: 4 U 5/11 vom 15. Mai 2013
3. Schallschutzvorschriften
Baujahr entscheidet!
Der Kläger beanstandete im Jahr 2007 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von insoweit 20 Prozent. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche. Der Kläger hat die Beklagte – wegen des nicht ausreichenden Schallschutzes - auf Rückzahlung von 20 Prozent der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede - eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen.
Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 Prozent der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt. Der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung sind daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten.
BGH – AZ: VIII ZR 287/12 vom 5. Juni 2013
Wie intensiv muss diese sein?
Die Bauüberwachung durch den Architekten darf sich auch bei einfachen, gängigen Tätigkeiten nicht darauf beschränken, die von den jeweiligen Auftragnehmern vorgelegten Papiere zur vorgesehenen Bauausführung (hinsichtlich Materialien bzw. Arbeitsweisen) einer bloßen Durchsicht vom Büroschreibtisch aus zu unterziehen, ob sie mit den Vorgaben der Planung vollständig übereinstimmen. Vielmehr muss der wegen seiner besonderen Fachkunde mit der Bauüberwachung betraute Architekt seine Fachkunde auch vertragsgemäß dahingehend einsetzen, dass er - zumindest stichprobenhaft - Überprüfungen an Ort und Stelle vornimmt.
Arbeiten im Bereich des Bodenaustauschs zwecks fachgerechter Gründung einer Industriehalle gehören (ebenso das Betonieren/Bewehren von Sohlplatten) zu gefahrenträchtigen Arbeiten mit typischen Gefahrenquellen im Rahmen eines kritischen Bauabschnittes, bei denen verschärfte Anforderungen an die Bauüberwachung durch den Architekten zu stellen sind, da die Gründung eines Gebäudes für dessen mangelfreie Errichtung und dauerhaften schadlosen Bestand von grundlegender Bedeutung ist und sich nachträgliche Feststellungen dazu regelmäßig als außerordentlich schwierig und aufwendig darstellen.
Verschärfte Anforderungen an die Bauüberwachung sind auch dann zu stellen, wenn die Baugründung auf Basis eines Baugrundgutachtens mit besonderen Vorgaben an die Materialien (einschl. deren in der Fachwelt bereits diskutierten hinreichenden Raumbeständigkeit bei Verwendung im Hochbau), an deren Be-/Verarbeitung bzw. an sonstige Einzelheiten eines danach notwendigen Bodenaustauschs erfolgen soll.
Verschärfte Anforderungen an die Bauüberwachung des Architekten bestehen auch dann, wenn die Planung durch handschriftliche Abänderungen des Leistungsverzeichnisses durch einen anderen Fachunternehmer geändert worden ist.
Liegen Mängel des Bauwerks vor, die typischerweise entdeckt werden mussten, so spricht der Anscheinsbeweis für eine Bauaufsichtspflichtverletzung des Architekten.
OLG Düsseldorf – AZ: 23 U 156/11 vom 6. November 2012
5. Unwirksame Abnahmeklausel
Renner im Bauträgervertrag!
Sieht die Abnahmeklausel in den AGB eines Bauträgervertrages vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person (insbesondere den Erstverwalter) bevollmächtigen muss bzw. darin bereits tatsächlich bevollmächtigt, ist sie unwirksam. Eine solche "verdrängende" Abnahmeklausel greift in das originäre Abnahmerecht des Erwerbers ein, weil er ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes, der auch zum Widerruf einer an sich unwiderruflichen Vollmacht berechtigt, faktisch keine Möglichkeit hat, eine Abnahme durch den vorab notarvertraglich bevollmächtigten Verwalter zu verhindern.
Eine Abnahmevollmacht muss daher zwangsläufig widerruflich erteilt werden. Um dem Erwerber nicht zu suggerieren, dass nur der bevollmächtigte Verwalter abnehmen darf, muss die Klausel im Sinne des Transparenzgebots gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB zusätzlich ausdrücklich klarstellen, dass die Vollmacht nicht nur frei widerruflich ist, sondern der Erwerber jederzeit auch selbst die Abnahme erklären (bzw. verweigern) kann.
In einer als AGB vorformulierten Abnahmeklausel kann jedenfalls nur eine Person mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut werden, die nicht aus dem potentiellen Lager des Bauträgers stammt, d.h. neutral ist. Damit scheidet regelmäßig ein vom Bauträger bestellter oder gar mit ihm personenidentischer bzw. von ihm abhängiger Erstverwalter als taugliche Abnahmeperson aus.
Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrages über den Erwerb eines Bauwerks (hier: "Reihenhaus") vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung, wobei die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes (d.h. der Beeinträchtigung durch Geräusche) maßgeblich sind. Dabei ist eine Gesamtabwägung vorzunehmen, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern bei der auch die erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfeldes, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch sowie die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen sind.
Für die Beurteilung des notwendigen Schallschutzes kommt es grundsätzlich nicht auf die Rechtsform des Objekts an (Realteilung bzw. eigenes Grundbuchblatt oder Wohnungseigentum), sondern auf die vertragliche Sollbeschaffenheit bzw. die bautechnischen Gegebenheiten.
OLG Düsseldorf – AZ: 23 U 112/11 vom 23. Oktober 2012
6. AG gibt die Dicke der Bodenplatte vor
Keine Prüfung der Gesamtplanung!
Vereinbaren die Parteien eines Bauvertrags, dass die Bodenplatte einer Werkhalle eine Stärke von 15 cm aufzuweisen hat, handelt es sich um die vereinbarte Beschaffenheit (BGB § 633 Abs. 2 Satz 1). Für die Anwendbarkeit des § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die Leistung frei von Sachmängeln ist, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte bzw. sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und die bei Werken der gleichen Art übliche Beschaffenheit aufweist, die der Besteller nach der Art des Werks erwarten kann, bleibt bei der ausdrücklichen Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit - hier: Dicke der Bodenplatte - kein Raum.
Der mit der Errichtung einer Halle beauftragte Auftragnehmer muss aus den äußeren Umständen - Nutzung der Halle, Art des Gewerbes des Auftraggebers, Größe der Hallentore oder andere Umstände - nicht antizipieren, dass die Halle mit schweren Fahrzeugen befahren werden soll. Diese Punkte muss der Auftragnehmer nur klären, wenn die Beschaffenheit nicht vereinbart ist und ihm somit die Dimensionierung der Bodenplatte obliegt.
Der Umstand, dass der Auftraggeber an einer Stelle schlechte planerische Vorgaben macht, begründen keine eigenständigen Prüf- und Hinweispflichten des Auftragnehmers in Bezug auf die gesamte Planung. Dies gilt namentlich dann, wenn es sich um die Dimensionierung eines Bodenaufbaus handelt, die für sich gesehen keinen technischen Mangel erkennen lässt, sondern nur im Zusammenhang mit einer intern vom Auftraggeber vorgesehenen bestimmten Nutzungsart unzureichend ist.
OLG München – AZ: 13 U 1425/12 Bau vom 5. Juni 2013
Auftragnehmer entscheidet wie!
Liegt der Schwerpunkt eines Werkvertrags auf der Erbringung von Bauleistungen, handelt es sich auch dann nicht um einen Ingenieur- oder Architektenvertrag, wenn der Auftragnehmer planerische, zeichnerische und/oder statische Vor- bzw. Nebenleistungen zu erbringen hat.
In der Schlussrechnung liegt die Erklärung der Fertigstellung, so dass die Leistung im VOB-Vertrag nach Ablauf von zwölf Werktagen als abgenommen gilt. Das gilt auch dann, wenn die Rechnung nicht ausdrücklich als Schlussrechnung bezeichnet worden ist.
Welche Maßnahmen zur Herstellung der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit zu unternehmen sind, entscheidet grundsätzlich der Auftragnehmer, der dabei die Wahl zwischen allen geeigneten Maßnahmen hat. Insoweit gerät der Auftragnehmer nicht in (Schuldner-) Verzug, wenn der Auftraggeber unberechtigt auf eine bestimmte Art der Nacherfüllung beharrt; vielmehr gerät der Auftraggeber insoweit seinerseits in (Gläubiger-/Annahme-) Verzug.
Der Auftragnehmer wird von seiner Nachbesserungsverpflichtung nicht deshalb frei, weil der Auftraggeber eine bestimmte Nachbesserungsmaßnahme vorschlägt oder gar verlangt. Der Auftragnehmer bleibt vielmehr - auch im Falle des Annahmeverzugs des Auftraggebers - grundsätzlich zur Herbeiführung eines vertragsgemäßen Zustands bzw. Werkerfolgs verpflichtet und kann nach Abnahme die Zahlung des (Rest-) Werklohns nur Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung fordern.
OLG Düsseldorf – AZ: 23 U 143/11 vom 30. August 2012
8. Angaben zu Boden- und Grundwasserverhältnissen
Auftraggeber verantwortlich!
BGH – AZ: VII ZR 257/11 vom 15. Mai 2013
9. Qualität des Tritt- und Luftschallschutzes
Abhängig vom Sanierungsgrad!
10. Mangelbeseitigung vor der Abnahme
Bauträger darf nicht unterschreiben! Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.
Beim Bauträgervertrag spricht der Anscheinsbeweis für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen.
OLG Brandenburg - AZ: 12 U 162/12 vom 13. Juni 2013
11. Anrechenbare Kosten
Verweis auf „Erfahrungswerte" nicht ausreichend!
Der Verweis auf Drittobjekte ist nicht geeignet, um die vom Architekten grundsätzlich geschuldete Ermittlung der anrechenbaren Kosten zu ersetzen.
Die anrechenbaren Kosten sind entweder nach fachlich allgemein anerkannten Regeln der Technik - faktisch also gemäß DIN 276 (2008) - oder nach Verwaltungsvorschriften auf der Grundlage ortsüblicher Preise zu ermitteln. Der Verweis auf "Erfahrungswerte" aus früheren Bauverfahren genügt diesen Anforderungen nicht, da für einen das Referenzobjekt nicht kennenden Dritten diese "Erfahrungswerte" im Regelfall nicht durchschaubar sind.
Das Architektenhonorar richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf der Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit eine solche nicht vorliegt, auf der Grundlage der Kostenschätzung (HOAI 2009 § 6 Abs. 1, siehe auch HOAI 2013). Dementsprechend wird die eigentlich als Entscheidungsgrundlage für den Auftraggeber dienende Kostenermittlung auf Grundlage der DIN 276 gleichsam für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten zur Bestimmung des Architektenhonorars für alle Leistungsphasen "zweckentfremdet".
Bei der Kostenermittlung muss nicht zwangsläufig das Formblatt der DIN 276 verwendet werden. Auch die Einhaltung des Gliederungsschemas der DIN 276 ist nicht zwingend erforderlich. Ausreichend ist stattdessen, dass der Architekt zu den einzelnen Kostengruppen Angaben macht.
OLG Celle – AZ: 14 U 202/12 vom 17. Juli 2013
12. Betonwerkstein auf Stahlkonstruktion verlegt: Auftragnehmer haftet zu einem Drittel!
Erklärt der Auftraggeber nach Abnahme und Schlussrechnungsprüfung, keinerlei Nacherfüllungsleistungen mehr entgegen zu nehmen, liegt darin die ernsthafte und endgültige Ablehnung jeglicher Nachbesserung. Der Auftraggeber kann dem berechtigten Vergütungsanspruch des Auftragnehmers dann kein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln (mehr) entgegenzuhalten.
Der Auftraggeber kann Kostenvorschuss nur im Rahmen des Erforderlichen verlangen. Er hat insoweit eine Nachweispflicht, etwa durch Vorlage eines Kostenvoranschlags oder eines Gutachtens.
Weisen verlegte Betonwerksteinplatten zahlreiche Risse auf, kann der Auftraggeber einen Komplettaustausch verlangen, wenn das Entfernen der Platten mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Beschädigung der Nachbarplatten führt.
Wenn ein Planungsverschulden des Architekten und ein Fehler des Auftragnehmers zusammenkommen, der als Fachmann die fehlerhafte Planungsvorgabe hätte erkennen und darauf hinweisen müssen, haftet der Auftragnehmer nur zu einer Quote. Der Architekt hat in diesen Fällen in der Regel den größeren Anteil zu tragen.
OLG Düsseldorf – AZ: 5 U 129/07 vom 29. November 2012 13. Architekt
System muss funktionstüchtig sein!
Der Architekt schuldet - als Planungsleistung - ein funktionstüchtiges System. Das folgt aus dem Grundcharakter seiner Planungspflicht. Deshalb ist selbst bei einem detaillierten Leistungsprogramm für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit eine funktionale Betrachtung geboten.
Die Nutzung eines nicht vollständig errichteten Bauwerks kann nicht als konkludente Abnahme der Architektenleistung ausgelegt werden.
Die verjährungsunterbrechende Wirkung von Vorschuss- und Schadensersatzklage gegen den Architekten erfasst auch spätere Erhöhungen der Forderung, sofern sie denselben Mangel betreffen. Das gilt unabhängig davon, ob der Erhöhungsbetrag von vornherein in die Klageforderung hätte einbezogen werden können, ob sich die Erhöhung erst aus zwischenzeitlichen Kostensteigerungen ergab oder ob neue Erkenntnisse zu einem größeren Schadensumfang führen.
Der Übergang vom Vorschussanspruch wegen planungsbedingter Baumängel zum Schadensersatzanspruch in der Berufungsinstanz ist eine Klageänderung, weil die Ansprüche unterschiedliche Streitgegenstände betreffen. Ein solcher Übergang ist zulässig, weil er sachdienlich ist und auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Entscheidung ohnehin zu Grunde zu legen hat.
OLG Celle – AZ: 16 U 94/11 vom 17. Januar 2013 14. Schlussrechnung
Abnahme der Leistung!
Eine Duldungsvollmacht ist gegeben, wenn der Auftraggeber es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt und der Auftragnehmer dieses Dulden dahin versteht und auch verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist. Da es um wissentliches Dulden geht, kann schon ein einmaliges Gewähren lassen eine Duldungsvollmacht begründen.
Nimmt ein Sachverständiger auf Veranlassung des Auftraggebers den Abnahmetermin wahr und unterzeichnet er das Abnahmeprotokoll ausdrücklich "für den Auftraggeber" mit dem Zusatz "i.A." für "im Auftrag", ist die Abnahme erfolgt.
Die Leistung kann im VOB-Vertrag auch stillschweigend abgenommen werden, wenn eine förmliche Abnahme vereinbart ist. Eine solche Abnahme kommt insbesondere in Betracht, wenn der Auftragnehmer die Schlussrechnung übersendet, ohne die förmliche Abnahme zu fordern, und der Auftraggeber seinerseits keine förmliche Abnahme verlangt.
Die Prüfbarkeit der Schlussrechnung ist kein Selbstzweck. Die Anforderungen an die Prüfbarkeit ergeben sich vielmehr aus den Informations- und Kontrollinteressen des Auftraggebers. Diese bestimmen und begrenzen den Umfang der Differenzierung der für die Prüfbarkeit erforderlichen Angaben der Schlussrechnung.
In welchem Umfang die Schlussrechnung aufgeschlüsselt werden muss, damit sie den Auftraggeber in die Lage versetzt, sie in der gebotenen Weise zu überprüfen, ist eine Frage des Einzelfalls, die abgesehen von den Besonderheiten der Vertragsgestaltung und der Vertragsdurchführung auch von den Kenntnissen und Fähigkeiten des Auftraggebers abhängt.
Ist ein Pauschalpreis vereinbart, genügt für die Prüfbarkeit der Schlussrechnung, dass der Auftragnehmer der Gesamtvergütung jeweils die in Abzug gebrachten Abschlagszahlungen gegenübergestellt und saldiert. Weiterer Angaben bedarf es nicht.
OLG Düsseldorf – AZ: 5 U 127/12 vom 11. April 2013
15. Egal was im Leistungsverzeichnis (LV) vereinbart ist:
Abdichtung muss dicht sein!
Die Herstellungspflicht des Auftragsnehmers beschränkt sich nicht auf die Einhaltung der vereinbarten Leistung bzw. Ausführungsart. Das Werk ist deshalb auch dann mangelhaft, wenn die vereinbarte Leistung bzw. Ausführungsart nicht zu einer zweckentsprechenden und funktionstauglichen Leistung führt. Dabei ergibt sich aus der Natur der Leistung, dass ein Bauwerk und dessen Teile so abgedichtet sein müssen, dass keine Feuchtigkeit eintritt.
Auch wenn Ausschreibungen, Planungsleistungen und sonstige Leistungsvorgaben des Auftraggebers oder Vorleistungen Dritter unzureichend sind und es deshalb zu einem Mangel kommt, ist der Auftragnehmer grundsätzlich haftbar. Er wird nur dann von der der Mängelhaftung frei, wenn er seiner Prüfungs- und Bedenkenhinweispflicht nachgekommen ist.
Der Auftragnehmer hat die verbindlichen Vorgaben des Auftraggebers und auch die Vorleistungen Dritter daraufhin zu untersuchen, ob sie geeignet sind, ein zweckentsprechendes und funktionstaugliches Werk entstehen zu lassen. Er hat dabei erkennbare Fehler solcher Vorgaben bzw. Vorleistungen aufzudecken und die sich daraus ergebenden Bedenken dem Auftraggeber mitzuteilen.
Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die Leistungsbeschreibung und die Anordnungen des Auftraggebers, die vorgeschriebenen Stoffe oder Bauteile und die Vorleistungen anderer Unternehmer auf ihre Eignung für eine mangelfreie Herstellung des Werks zu prüfen, wobei der Umfang der Prüfungspflicht von den Gesamtumständen im Einzelfall abhängt. Bei einem Spezialunternehmer müssen höhere Anforderungen an seine Prüfungspflicht gestellt werden. Er darf sich auf die Fachplanung nicht verlassen, wenn deren Lücken bzw. Mängel für ihn erkennbar sind. Der Umstand, dass eine Fachplanung vorliegt, entlastet als solcher nicht und entbindet den Auftragnehmer nicht von seiner eigenen Prüfungspflicht.
Im Rahmen eines pflichtgemäßen Bedenkenhinweises müssen die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben bzw. Planung nämlich konkret dargelegt werden, damit dem Auftraggeber die Tragweite der Nichtbefolgung hinreichend verdeutlicht wird.
Der vom Auftraggeber mit der Bauleitung beauftragte Architekt bzw. Bauleiter sind regelmäßig als Empfangsbevollmächtigter für Bedenkenhinweise des Auftragnehmers anzusehen. Gleichwohl muss der Auftraggeber selbst vom Auftragnehmer informiert werden, wenn sich der Architekt bzw. Bauleiter den vom Auftragnehmer geäußerten Bedenken gegenüber verschließt.
Der Architekt schuldet eine mängelfreie und funktionstaugliche Planung, die insbesondere den Regeln der Baukunst/Technik entspricht. Weist die Architektenplanung einen Fehler auf, der bei deren Verwirklichung zu einem Mangel am Bauwerk führt, so haftet diese dem Architektenwerk unmittelbar an.
Im Rahmen der LP 5 (Leistungsphase 5 - Ausführungsplanung) ist der Architekt verpflichtet, die Ausführungsdetails umfassend zeichnerisch darzustellen. Insbesondere die - gefahrenträchtige - Abdichtung gegen Feuchtigkeit ist sorgfältig im Sinne einer bis ins kleinste Detail gehenden Ausführungsplanung zu planen, die dem Auftragnehmer alle maßgeblichen Details in einer jedes Risiko ausschließenden Weise verdeutlicht.
Beruhen die Fehlerhaftigkeit des Werks oder der weitere Schaden (auch) auf einem Fehlverhalten des Auftraggebers, so haftet der Auftraggeber für eigenes Mitverschulden bzw. Mitverschulden seiner Erfüllungsgehilfen und muss sich an den Mängelbeseitigungskosten bzw. dem entstandenen Schaden im Umfang seiner Haftungsquote beteiligen. Die Gewichtung des Anteils der Mithaftung des Auftraggebers ist - unter Berücksichtigung der Prüfungs- und Bedenkenhinweispflicht des Auftragnehmers einerseits und der Planungsverantwortung des Auftraggebers andererseits - von den Umständen des Einzelfalls abhängig.
OLG Düsseldorf – AZ: 23 U 185/11 vom 5. Februar 2013
16. Bauvertrag Leistungsumfang wird durch konkrete Angaben im LV bestimmt!
Haben die Parteien eines Bauvertrags den Umfang der geschuldeten Leistungen durch konkrete Angaben im Leistungsverzeichnis näher (detailliert) festgelegt und damit die konkrete Werkleistung gerade (anders als beim Globalpauschalvertrag) nicht pauschaliert, bestimmen diese konkreten Vertragsgrundlagen Art und Umfang der für den insoweit vereinbarten Pauschalpreis zu erbringenden Werkleistungen. Später notwendig werdende oder geforderte Leistungsänderungen bzw. Zusatzleistungen werden dann nicht von dem (Detail-)Pauschalpreis erfasst, selbst wenn dieser im Vertrag als "Festpreis" bezeichnet wird.
Die Herstellungspflicht des Werkunternehmers beschränkt sich nicht auf die Einhaltung der vereinbarten Ausführungsart, wenn diese nicht zu einer zweckentsprechenden und funktionstauglichen Werkleistung führt. Die Leistungsvereinbarung der Parteien wird überlagert von der Herstellungspflicht, die dahin geht, ein nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes und funktionstaugliches Werk zu erbringen.
Sind Leistungsvorgaben des Auftraggebers, Vorleistungen anderer Unternehmer oder auch vom Auftraggeber selbst gestellte Baubestände unzureichend und kommt es deshalb zu einem Mangel, ist der Werkunternehmer grundsätzlich haftbar.
Der Werkunternehmer hat für ihn erkennbare Fehler von Vorgaben, Vorleistungen anderer Unternehmer und auch der vom Auftraggeber selbst gestellten Baubestände, Bauteile bzw. Vorleistungen aufzudecken und die sich daraus ergebenden Bedenken sodann dem Auftraggeber im Sinne einer Bedenkenhinweispflicht mitzuteilen. Er erfährt eine Befreiung von der Mängelhaftung, wenn er seiner Prüfungs- und Bedenkenhinweispflicht genügt hat.
Von seiner Mängelhaftung wird der Werkunternehmer auch dann befreit, wenn er trotz gebotener Prüfung die Fehlerhaftigkeit der verbindlichen Vorgaben des Auftraggebers, die Vorleistungen anderer Unternehmer und auch die vom Auftraggeber selbst gestellten Baubestände nicht erkennen konnte und infolgedessen sein Werk mangelhaft ist.
Ein Korrosionsschutz- und Malerbetrieb, der sich nicht auf Betonschutz und Instandsetzung spezialisiert hat, muss keine den Spezialkenntnissen eines Fachplaners überlegene Kenntnisse haben. Vielmehr darf er sich grundsätzlich auf die Fachplanung verlassen.
OLG Düsseldorf – AZ: 23 U 87/12 vom 26. März 2013 17. Planervertrag gekündigt:
Ein Architektenvertrag kann vom Auftraggeber aus wichtigem Grund gekündigt werden, wobei der wichtige Grund zur Kündigung in einer schweren schuldhaften Verletzung oder einer sonstigen Zerstörung des vertraglichen Vertrauensverhältnisses bestehen kann, die eine Fortsetzung des Vertrags für den Auftraggeber unmöglich macht.
Als wichtige Gründe zur Kündigung eines Architektenvertrags reichen auch mehrere, im Einzelfall nicht schwerwiegende Verstöße gegen Vertragspflichten aus, die in ihrer Fülle bzw. Gesamtschau zu einer derart erheblichen Erschütterung des Vertrauensverhältnisses geführt haben, dass dem Auftraggeber ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist.
Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund ist eine Abmahnung und Setzung einer Nachfrist nicht erforderlich, wenn eine Korrektur der Vertragsverletzung nicht mehr möglich oder das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien bereits zerstört ist.
Wird ein Architektenvertrag aus wichtigem Grund gekündigt, kann der Architekt für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen das darauf entfallende vereinbarte Honorar beanspruchen. Dabei hat der Architekt im Einzelnen darzulegen, wie sich der Honoraranspruch zusammensetzt, das heißt, er hat die erbrachten und die nicht erbrachten Leistungen im Einzelnen vorzutragen, voneinander abzugrenzen und die entsprechenden Honoraranteile - ggf. im Wege der prozentualen Schätzung - darzustellen bzw. zuzuordnen.
OLG Düsseldorf – AZ: 23 U 102/12 vom 26. März 2013 18. Planungsfehler des Architekten
Bedenken- und Hinweispflicht des Auftragnehmers!
Die Beklagte führte bei diesem Bauvorhaben die Abdichtung des Kellergeschosses aus. Nach Fertigstellung traten Feuchtigkeitsschäden auf, die wegen unzureichender Außenabdichtung des Kellers aufgrund von Planungs- und Ausführungsfehlern entstanden sind. Der Kläger begehrte von der Beklagten die Hälfte des an den Auftraggeber geleisteten Schadensersatzes, da der Beklagten Fehler bei der Bauausführung in Form der fehlenden Abdichtung im Bodenbereich, das Fehlen einer Hohlkehle und eine unzureichende Schichtdicke vorzuwerfen seien, die mitursächlich für den eingetretenen Schaden gewesen sein sollen. Die Beklagte habe erforderliche Bedenken gegen die Bauausführung zu keinem Zeitpunkt angemeldet.
Das LG Mainz hat der Klage des Architekten in Höhe von 1/3 stattgegeben. Nach Auffassung des LG haften der Architekt und die ausführende Firma wegen der festgestellten Feuchtigkeitsschäden als Gesamtschuldner. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass eine hinreichend dicke Betonbeschichtung eine ordnungsgemäße Abdichtung gewährleistet hätte. Im Übrigen ergab sich aus den baulichen Umständen die Erforderlichkeit des Einbaus einer Drainage und einer Hohlkehle. Die Beklagte hätte insoweit Bedenken gegen die Art und Weise der Ausführung anmelden müssen.
Das OLG stellt fest, dass die Beklagte mögliche Bedenken gegen die vom Kläger vorgegebene Ausführung der Abdichtung nicht vorgetragen hat, obwohl die Ungeeignetheit des ausgeschriebenen Abdichtungssystems für sie erkennbar war. Beim Ortstermin war ohne weiteres zu erkennen, dass bindiges Bodenmaterial mit geringer Versickerungsfähigkeit vorlag, was Anlass gab, eine Klärung über die fachlich richtige Vorgehensweise herbeizuführen. Dies hat die Beklagte indessen unterlassen und damit gegen ihre Prüfungs- und Hinweispflichten verstoßen. Diese Prüfungs- und Hinweispflichten hatte die Beklagte nach Auffassung des OLG auch hinsichtlich der Planung des Architekten verletzt, und zwar selbst dann, wenn dieser das Bauvorhaben überwacht.
Bestehen unzureichende Vorgaben des Architekten, so muss der Auftragnehmer weitergehende Hinweise von diesem einfordern. Auftragnehmer müssen bei der Ausführung von Bauleistungen besondere Sorgfalt walten lassen und dürfen sich nicht ohne weiteres auf die Richtigkeit von Vorleistungen, insbesondere auch nicht solchen von Architekten verlassen. Vielmehr ist eine kritische Prüfung erforderlich und erkennbare Unzulänglichkeiten oder Fehler müssen ausnahmslos mitgeteilt und aufgeklärt werden, wenn eine (Mit-) Haftung verhindert werden soll.
OLG Koblenz - AZ: 5 U 843/11 vom 11. Juni 2012
19. Technisches Neuland
Leistung muss funktionieren!
Wer mit der von ihm versprochenen Werkleistung "technisches Neuland" betritt, haftet bei Nichteintritt des Erfolgs auch dann, wenn er sein eigenes Leistungsvermögen und die technische Beherrschbarkeit der anstehenden Probleme falsch eingeschätzt hat.
Die Behauptung, der Dauerbetrieb eines Holzgasheizkraftwerks scheitere nur daran, dass die vom Besteller eingesetzten Betriebsstoffe ungeeignet seien, ist unerheblich, solange der Werkunternehmer nicht aufzeigt, welche Betriebsstoffe sich für den Dauerbetrieb eignen und wo der Besteller sie beschaffen kann.
Die tatsächliche Nutzung einer Werkleistung oder wesentlicher Teile derselben bringt nur dann den Abnahmewillen des Bestellers zum Ausdruck, wenn es irgendeinen Anhalt dafür gibt, dass die Nutzung Ausdruck der Absicht ist, das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß zu akzeptieren. Daran fehlt es, wenn die vorübergehende Nutzung nur der Minderung des ansonsten drohenden Betriebsausfallschadens dient.
Auch in Sachen von "existentieller Bedeutung" ist eine Beschlussentscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO statthaft, wenn eine mündliche Verhandlung keinen Erkenntnisgewinn verspricht.
OLG Koblenz – AZ: 5 U 324/12 vom 30. Januar 2013
20. Leistungsänderung vorgeschlagen:
Dann muss auch richtig geplant werden!
Die Planung der Bauleistungen obliegt im VOB-Vertrag grundsätzlich dem Auftraggeber. Schlägt der Auftragnehmer die Ausführung einer geänderten Leistung vor (hier: Einbau einer Erdwärmeheizung anstelle einer Gasbrennwertkesselanlage), muss er die hierzu erforderlichen Planungsleistungen erbringen.
OLG Brandenburg – AZ: 4 U 191/11 vom 14. August 2013
21. § 642 BGB: Besteller nicht für das Wetter verantwortlich!
§ 642 BGB regelt einen verschuldensunabhängigen Entschädigungsanspruch. Er knüpft an die Obliegenheit des Bestellers an, bei der Herstellung des Werks mitzuwirken. Unterlässt der Besteller diese Mitwirkungshandlung und gerät er in Gläubigerverzug, kann dem Unternehmer über den Ersatz der Mehraufwendungen hinaus ein Anspruch auf angemessene Entschädigung zustehen.
Eine Mitwirkungsobliegenheit des Bestellers kommt auch bei ungünstigen Witterungseinflüssen in Betracht, etwa dann, wenn die Baugrube voll Regenwasser steht. Dann muss sie unter Umständen - und zwar in der Regel vom Besteller - ausgepumpt werden. Es besteht keine Obliegenheit des Bestellers, dem Unternehmer ein für die Bauausführung auskömmliches Wetter zur Verfügung zu stellen. Der Besteller kommt deshalb nicht in Annahmeverzug, wenn der Unternehmer aufgrund unvorhergesehener Witterungsverhältnisse vorübergehend nicht leistungsfähig ist.
OLG Brandenburg – AZ: 11 U 36/12 vom 26. Juni 2013 22. Fenster lässt sich nicht normal öffnen: Mangel!
Ein Dachflächenfenster, das ohne technische Hilfsmittel nicht geöffnet werden kann, eignet sich nicht für die gewöhnliche Verwendung und ist mangelhaft.
Verzichtet der Auftraggeber auf eine Ausführungsplanung durch einen Architekten, bedeutet das nicht, dass der Auftragnehmer die Aufgabe der Erstellung einer Ausführungsplanung zu übernehmen hat. Ist dem Auftragnehmer allerdings bekannt, dass er ohne Ausführungsplanung bauen soll, kann er dem Auftraggeber die fehlende Planung nicht zur Last legen.
Dem Auftraggeber steht kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten zu, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung verweigert, weil sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist.
Der Streit der Vertragsparteien über den Umfang der vom Auftragnehmer geschuldeten und mit der vereinbarten Pauschalvergütung abgegoltenen Leistung steht der Prüfbarkeit der Schlussrechnung nicht entgegenstehen. Für die Prüfbarkeit der Schlussrechnung kommt es vielmehr allein darauf an, ob der Auftraggeber erkennen kann, welche Leistungen der Auftragnehmer der Pauschalpreisvereinbarung zugeordnet und als solche abgerechnet hat.
OLG Brandenburg – AZ: 4 U 100/12 vom 11. September 2013
23. DIN-Normen beachtet: Leistung dennoch mangelhaft!
Die Leistung kann auch dann mangelhaft sein, wenn der Auftragnehmer die Vorgaben der einschlägigen DIN-Normen (hier: für den Abstand zwischen Fußbodenschutzschicht und Türzargen) eingehalten hat.
Auch wenn § 13 Abs. 5 VOB/B keinen ausdrücklichen Vorschussanspruch enthält, kann der Auftraggeber auch im VOB-Vertrag einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten verlangen.
Die Höhe des für die Ersatzvornahme zu beanspruchenden Vorschusses bemisst sich nach den voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen, die sich durch Gutachten oder Einholung von Angeboten ermitteln lassen, abzüglich jener Kosten, um die das Werk bei ordnungsgemäßer Ausführung von vornherein teurer geworden wäre. Auch die anfallende Mehrwertsteuer kann geltend gemacht werden.
Im Rahmen des Mängelbeseitigungsverlangens muss der Auftraggeber den Auftragnehmer nicht auf die Möglichkeit des nach fruchtlosem Fristablauf bestehenden Selbstvornahmerechts hinweisen.
Erklärt der Auftraggeber die Abnahme, obwohl er weiß, dass die Leistung mangelhaft ist, kann er keinen Kostenvorschuss für die Beseitigung des Mangels verlangen. Von der notwendigen positiven Kenntnis des Auftraggebers ist auszugehen, wenn er aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes des Werks auf einen Mangel schließen und insoweit eine Ursache/Wirkungsbeziehung erkennen kann.
OLG Brandenburg – AZ: 12 U 183/12 vom 29. August 2013
24. DIN-Norm beachtet: Treppe trotzdem mangelhaft!
Ein Werk ist mangelhaft, wenn es - soweit keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen ist und auch nach dem Vertrag keine besondere Beschaffenheit vorausgesetzt ist - sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art nicht üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes deshalb nicht erwarten muss.
Bei der Bestimmung der üblichen Erwartungen an die Beschaffenheit der Bauleistung ist dabei auf die typischen Eigenschaften der in Frage stehenden Bauleistung zurückzugreifen, wobei diese unter Berücksichtigung des Vertragsinhalts und der sich hieraus ergebenden Besonderheiten des Bauwerks zu bestimmen ist.
Soweit für die Bauleistung allgemein anerkannte Regeln der Technik bestehen, beschreiben diese die im allgemeinen Rechtsverkehr erwartete Beschaffenheit und die stillschweigend vereinbarte Mindestqualität, sodass ein Verstoß gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik im Regelfall zu einem Mangel führt. Maßgebend ist aber letztlich nicht die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, sondern der dadurch mögliche Erfolg, nämlich die Gebrauchsfähigkeit der Bauleistung.
Eine schwer begehbare Treppe kann auch dann als mangelhaft anzusehen sein, wenn die Treppe den einschlägigen DIN-Normen (noch) entspricht.
OLG Brandenburg – AZ: 12 U 115/12 vom 26. September 2013
25. Abwicklung
Vorzeitig beendeter GÜ-Vertrag!
Bei einem Generalübernehmervertrag betreffend den Umbau und die Sanierung eines Altbaus handelt es sich regelmäßig um einen Werkvertrag.
Wird ein solcher Vertrag vorzeitig beendet, steht dem Unternehmer der auf erbrachte Leistungen entfallende Vergütungsanteil unabhängig vom Kündigungsgrund zu.
Mit der - auch verschuldeten - Kündigung und der Abnahme der bis dahin erbrachten Leistungen werden der Vergütungsanspruch und alle sich aus der vorzeitigen Beendigung ergebenden vergütungsgleichen Ansprüche regelmäßig ohne weiteres fällig.
Dem Besteller kann auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist gem. § 17 Nr. 8 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 13 Nr. 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 VOB/B ein Zurückbehaltungsrecht zumindest an einem Teil des Gewährleistungseinbehalts zustehen, wenn er seine Mängelansprüche vor Fristablauf geltend gemacht hat und es hierdurch zu einer Quasi-Unterbrechung der Verjährung gekommen ist.
OLG Düsseldorf – AZ: 21 U 10/13 vom 5. September 2013