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Timestamp: 2017-01-18 10:05:43+00:00
Document Index: 184192219

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 69', 'art. 1138', 'art. 1136', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 69', 'art. 68']

Anagrafe di Condominio: richiesta documenti ed atti necessari per la sua formazione ed aggiornamento | immobilio - Forum Immobiliare
Anagrafe di Condominio: richiesta documenti ed atti necessari per la sua formazione ed aggiornamento
Discussione in 'Amministratori di Condominio' iniziata da Gastone, 23 Luglio 2010.
vi sarei grato, poichè mi sto occupando della questione insieme all'amministratore del mio supercondominio, se potreste darmi valide indicazioni sulla costituzione ed aggiornamento della c.d. "anagrafe di condominio".
In particolare sono molti anni che si trascina un annosa questione nel mio parco, dove molti cespiti sfuggono alla contribuzione delle spese condominiali. Ciò avviene, soprattutto, perchè i titolari di diversi immobili si nascondono varie unità, facendo venir meno entrate, con danno per le quote dei piccoli proprietari. Nel supercondominio non sono mai state realizzate le tabelle millesimali, ed in questo periodo si sta tentando di porre rimedio anche a questa situazione, con la futura assegnazione ad un tecnico dell'incarico volto alla redazione del doppio livello di tabelle (tabelle per i singoli edifici + tabelle delle aree supercomuni).
Fino ad oggi le spese necessarie per la manutenzione ordinaria/straordinaria sono state ripartite, in assenza di tabelle supercondominiali, in base al numero dei singoli appartamenti, chiamando anche a uguale contribuzione locali deposito di notevole superficie. Non volendo scendere nel merito - in quanto tale ripartizione è per molti versi ingiusta, poichè non tiene conto del peso ponderato di tutti i cespiti presenti nel complesso residenziale con evidente non equità di suddivisione delle quote -visto che si è nella fase che dovrebbe portare alla definitiva redazione delle tabelle millesimali, ci si è posti il problema di quale documentazione è necessaria ed è possibile richiedere ai singoli proprietari per una corretta realizzazione dell'anagrafe di condominio.In merito io riterrei che i proprietari siano tenuti ad agevolare al massimo il lavoro dell'aministrazione, non frapponendo ostacoli se l'amministratore dovesse richiedere la seguente documentazione:
- copie dei titoli di proprietà e/o convenzioni particolari che regolano i loro
- visure catastali aggiornate ed eventuali planimetrie dei loro immobili;
- notifica e/o esibizione di eventuali contratti di locazione; - certificazione sostitutiva che i titoli e documenti presentati sono
corrispondenti alla realtà ed allo stato di fatto attuale dei loro diritti. Pongo questo quesito in quanto diversi proprietari, nel sentire che a loro sarebbero stati richiesti i documenti sopraelencati, hanno già opposto la loro negazione, riguardo alla quasi totalità delle copie e documentazione che avevamo intenzione di richiedere.
In merito ritengo essenziali le copie e convenzioni dei diritti di proprietà, in quanto potrebbero anche avere al loro interno un contenuto regolamentare, migliorativo e/o diminutivo delle facoltà dei titolari, ed aventi rilevanza per tutta la comunità dei condomini.
Per questo richiedo, se avete esperienza in merito, di indicarmi quali documenti tra quelli elencati posso essere richiesti agevolmente dall'amministratore (se possibile indicando anche eventuali riferimenti normativi e/o giuresprudenziali)? Posto che la richiesta della predetta documentazione è giustificata, mi viene spontanea anche la seguente domanda: riguardo eventuali eccezioni che potrebbero essere opposte in merito - anche a seguito ad una loro interpretazione distorta al diritto alla privacy - come è possibile pretendere la esibizione dei sopra citati atti e documenti?
Vi ringrazio anticipatamente e resto in attesa di una vs. risposta in merito.
non dici in quale zona d'Italia ti trovi
presupponendo che non stai nella zona dove vige il catasto tabellare trieste, bolzano etc...
è necessario conoscere con esatezza chi sono i proprietari di ogni u.i. per questo motivo sono necessarie le prime 2/3pag dei rogiti, dove trovi nome ed estremi catastali dell'u.i.
non sono dati soggetti a privacy, perchè sono dati pubblici i nomi dei propreitari indicati al catasto, sono indicativi, non sono una prova della reale proprietà dell'immobile
Questa tua opinione è totalmente errata <<In merito ritengo essenziali le copie e convenzioni dei diritti di proprietà, in quanto potrebbero anche avere al loro interno un contenuto regolamentare, migliorativo e/o diminutivo delle facoltà dei titolari, ed aventi rilevanza per tutta la comunità dei condomini.>>
se in un atto successivo al 1° rogito si afferma che la sala condominiale non è più proprietà comune come risultava nel 1° rogito, vale quanto affermato nel 1° rogito
l' UNICO CONTENUTO REGOLAMENTARE è QUANTO INDICATO NEL 1° ATTO DI VENDITA FATTO DALL'ORIGINARIO PROPRIETARIO
il condominio è nato con il 1° atto di vendita, dove potrebbero essere stati citati eventuali regolamenti registrati "prima"
A Gastone piace questo elemento.
In merito riferisco che il supercondominio si trova in provincia di Napoli, quindi giustamente non siamo in presenza di regimi particolare come quello tavolare.
Riguardo le copie degli atti di proprietà che vorremmo andare a richiedere sono essenzialmente quelle originarie, ovvero quelle che come tu puntualizzi riguardano l'ipotetica nascita del condominio (complesso residenziale costruito circa 40 anni fà) e probabilmente contenenti clausole aventi natura e rilievo regolamentare.
Ad ogni modo precisando che, dalla costruzione del complesso, non sono avvenuti molti passaggi di proprietà, ritengo che pur richiedendo copia di qualche atto che non sia originario e quindi non risalente alla vendita principale, lo stesso debba riportare anche riferimenti ai titoli di acquisto precedenti.
Per cui mi domando ancora, in quanto non trovo logici motivi, se i proprietari possano lecitamente opporre eccezioni alle ns. richieste. Ringrazio e resto in attesa di chiarimenti.
non possono opporsi, ma se non ottemperano cosa fai?
attendi che siano morosi e incarichi l'avvocato di fare il d.i. (decreto ingiuntivo) facendo prima una verifica su chi sia veramente il proprietario
il vero problema è la mancanza di tab millesimali e quindi di un riparto spese a prova di opposizione ai d.i.
Comunque, preciso che il problema principale in questo momento è quello di creare i presupposti per una redazione corretta e quanto più aderente alla realtà delle tabelle supercondominiali e, successivamente, del regolamento generale di supercondominio.
Per questo motivo occorre, nell'ottica di facilitare ed agevolare il tecnico che sarà incaricato, procurare tutti i titoli di proprietà ed eventuali convenzioni collegate.
Se i proprietari non li forniscono con il resto della documentazione, diciamo nell'arco di 10 gg. dalla ricezione della richiesta dell'amm.re, penso che lo stesso potrà indicare e prevedere, nel corpo della richiesta, che la produzione della documentazione necessaria sarà ottenuta con specifico incarico ad un tecnico, ed in danno degli inadempienti.
Per quanto riguarda l'attuale mancanza di tabelle approvate, il criterio seguito finora del riparto per quote uguali in capo alle singole unità immobiliari dovrebbe reggere agevolmente, altrimenti ci troveremmo nella paralisi totale di funzionamento, e non è questa la ratio a cui sottendono le norme legali e le pronunce giuresprudenziali.
Pertanto, dimmi se secondo te è possibile inserire che l'adempimento circa la documentazione da produrre all'amm.re (atti e convenzioni di proprietà + visure catastali e planimetrie), potrà essere eseguito anche in danno ed a spese degli inadempienti.
In attesa della tua risposta ti ringrazio nuovamente.
se l'assemblea delibera per la formazione delle tab millesimali, i tecnico incaricato potrò a spese di tutti, cercare quanto gli serve se i rogiti non te li danno, non hai diritto di cercali e addebitare la spesa fino a quando non esiste un motivo come la necessità di fare un d.i.
le convenzioni di proprietà come le chiami tu, successive al 1° rogito, non valgono nulla
Assemblea straordinaria con all'odg
1) consegna da parte dei condomini della copia delle prime 2/3 pag del rogito di proprietà e/o modulo allegato da compilare
2) incarico ad un tecnico di formare le tab millesimali (portare preventivi, specificando che bisognerà procedere alle varie ricerche di documentazione e una buona rilevazione a campione sul posto per verificarne la corrispondenza con la realtà)
quando il tecnico avrà fatto le tab, bisognerà procedere all'approvazione all'UNANIMITà
non ci riuscirete, pertanto non il condominio, ma i condomini che le vogliono, dovranno, ricercare gli atti di proprietà di tutti, citare tutti i condomini contrari o silenti sulla tab millesimale, e chiedere al tribunale di approvarle
auguri ! meglio vendere la casa....
Perchè sei così pessimista e pensi che non ci riusciamo?
Tieni presente che se su circa 60 unità (appartamenti) circa 35 sono i piccoli che trarrebbero vantaggio da una rielaborazione dei criteri di partecipazione mediante tabelle.
Dei 35 poi circa 20/25 sarebbero disposti ad anticipare le spese per andare dal giudice, posta così la questione gli altri (i riluttanti) già dovrebbero capire che gli conviene accettare di prestare assenso, in quanto altrimenti avrebbero spese in loro danno di oltre tre volte superiori.
Secondo me costituendo un blocco deciso ad andare senza indugio dal giudice basterà a convincerli a seguirci e collaborare su tutta la questione.
Come la vedi? Hai esperienze dirette in merito?
Non rispondo ai quesiti iniziali, ma vorrei dare una alternativa al pessimismo per altro giustificato che è emerso.
Se lo scopo principale da raggiungere è una più equa ripartizione delle spese di suopercondominio, potrebbero essere percorse altre soluzioni. Mutuo quella adottata dal nostro supercondominio, che mi sono ritrovato e mi sembra funzioni.
Da noi, in fase costitutiva, un insieme di condomini confinanti nati pressappoco negli stessi anni, hanno stipulato inizialmente una convenzione, per mettere a fattor comune la quota di terreno non edificata, stabilendo di realizzare un parco comune, la viabilità interna ecc.
Sono poi state prese in considerazione le volumetrie lorde edificate da ciascun condominio: le spese di supercondominio (la parte conferita da ciascun condominio all'utilizzo comune) sono state ripartite per condominio in ragione di queste volumetrie: poi ciascun condominio ripartisce la quota di spesa ricevuta in funzione dei millesimi di proprietà di ciascuna U.I.
I millesimi di ogni singolo condominio sono noti ed accettati
Le volumetrie attribuibili ad ogni condominio all'interno del supercondominio si ricavano facilmente da disegni o misurazioni.
Non sono richiesti documenti personali, e non si tirano in ballo approvazioni di nuove tabelle millesimali.
(E' vero che anche accettare il conteggio dei volumi e la ripartizione in proporzione ha lo stesso significato, ma ha una tale dose di buon senso che forse trova minore dissenso: e soprattutto rimangono invariati i millesimi interni al condominio)
Se invece il discorso di supercondominio è un'escamotage per rivedere proprio questi ultimi, allora sarebbee meglio aprire in modo diverso il post.
da quanto dici avete buone probabilità di avere la maggioranza necessaria per far fare la tab millesimale
ma poi và approvata all'unimità
vuoi non trovarlo lo ******o che dice no? o semplicemente se ne stà a casa e non manda mai la sua approvazione per iscritto? se non ci sono dei no, potete approvarla salvo diritti imprescrittibile in più o in meno, .... esattamente la formula più coretta da citare non la ricordo
il tuo amministratore avrà un legale esperto in questioni condominiali che gli possa suggerire come procedere nel modo più corretto per evitare il peggio se qualcuno impugna i consuntivi che riportano tab non approvate all'unanimità ?
oppure 60 appartamenti si sono rivolti al solito deficente che costa poco ?
chiarisci a tutti coloro che non fanno parte dei 20/25 disposti ad andare dal giudice, che per le tab millesimali, non è possibile astenersi
se 25 ricoronno al giudice, questi 25 devono chiamare in causa, ognuno degli altri 35, nessuno escluso, un atto per ognuno dei 35
non un atto unico per tutti
non è una causa condominiale!
non è nemmeno una decisione condominiale !
o si è da una parte o si è dall'altra
Ciao e grazie a Procicchiani e Bastimento,
con la presente vorrei rispondere ad entrambi con l'obiettivo di trarne ulteriori suggerimenti operativi.
Vi premetto che io non sono totalmente a digiuno di materia condominiale in quanto, sia per gli studi fatti, che per le ricerche di documentazione compiute in questo ultimo periodo, ho acquisito una discreta conoscenza sia dell'istituto del condominio che delle pronunzie della suprema corte di cassazione che si sono avute nel corso del tempo. Cerco di rispondere velocemente prima a 'Bastimento' che è la mail più vecchia.
In merito alla citazione di esperienza diretta avuta nel suo complesso residenziale - dove i diversi edifici hanno avuto l'accortenza di stipulare una convenzione per regolare i servizi e spese supercondominiali - posso anche io affermare che, pure per le palazzine del parco dove vivo, esiste una convenzione che ha come oggetto la manutenzione e le spese delle aree comuni.
Senonchè tale pattuizione/convenzione risale alla fine degli anni '60, ovvero quando l'originario proprietario di tutto il suolo dove è edificato il parco stabilì, in tutti gli atti di vendita dei diversi lotti di terreno, che nell'edificare le diverse palazzine i singoli proprietari avrebbero dovuto lasciare uno spazio da ogni fronte di 5 mt., di cui 3 mt. dalla linea mediana dei singoli lotti avrebbero costituito la strada del viale (di 6 mt. totali ) e gli altri 2 mt. da destinare a verde su ciascun fronte. La convenzione prevedeva che successivamente le spese per il mantenimento e la mutenzione, delle predette aree destinate ad uso comune ed i servizi collegati, "sarebbe avvenuta in base al numero dei vani di ciascuno". Tale pattuizione pur avendo rilievo contrattuale (è contenuta in tutti i singoli atti di acquisto originari e penso anche richiamata nelle compravendite successive) non è stata mai applicata nelle gestione supercondominiale: infatti le spese si sono sempre ripartite suddividendole per le sole unità immobiliari costituenti appartamenti, ufficialmente note. Ad ogni modo, anche applicando il criterio di ripartizione della convenzione, in base al numero dei vani, vi sarebbe stata iniquità perchè sarebbero sfuggiti al conteggio i locali cantinati non tutti risultanti garage e pertinenze degli appartamenti, ma in larga misura variati di destinazione ed adibiti a depositi e locali commerciali (per tali locali deposito e commerciali non è possibile applicare alcun criterio per vani).
Infatti la convenzione era nata anche col presupposto che, in base alla famosa legge urbanistica 765/1967 (c.d. legge ponte) tali locali sarebbero dovuti essere destinati a garage per raggiungere il rapporto corretto tra aree destinate a parcheggio e la cubatura degli appartamenti. Orbene io sò, in via ufficiosa, che le licenze di costruzione per gli edifici, rilasciate nell'anno '69, imponevano il rispetto della citata normativa urbanistica, impedendo la variazione di destinazione dei locali originariamente previsti come garage, ed anche la loro vendita separata dagli appartamenti.
Dimenticavo di riferire che in questa situazione, a seguito di furberie varie da parte dei maggiori proprietari, e sciattezze amministive, ci troviamo di fronte al fatto che circa 10 unità immobiliari (oltre le 60 note) sfuggono a qualsiasi pagamento con incrementi di quote per i piccoli proprietari di circa il 15%. Quindi ci troviamo in una realtà per cui soltanto impostando le tabelle in maniera complessiva - livello A delle singole palazzine + livello B delle aree supercomuni, come prevede anche la sentenza della cassazione n. 1206/1996 - potremmo avere una corretta risoluzione di tutte le problematiche e creare un sistema di contribuzioni che rispetti i criteri legali di equità. Preciso quindi che il fatto di affidare l'incarico ad un unico tecnico per la realizzazione dei due livelli di tabelle non è una furberia per evitare di passare per le norme della revisione di cui all'art. 69 disp. att. c.c.. L'incarico unico risponde anche alla necessità di applicare, una volta per tutte, gli stessi criteri e parametri per avere una determinazione omogenea delle superfici virtuali.
E adesso rispondo a Procicchiani :
o si è da una parte o si è dall'altra[/QUOTE]
In merito sono consapevole che la formazione (anche assembleare) e/o la revisione di una tabella millesimale richiede l'unanimità secondo l'orientamento attualmente consolidato della suprema corte. Però mi sento di ricordare, in merito, che qualche mese fà è stata rimessa una decisione alle sezioni unite della cassazione in quanto, a seguito di orientamenti divergenti sorti in seno alle stesse sezioni civili, si componesse un orientamento definitivo riguardo soprattutto ai criteri di approvazione - modifica e revisione - delle tabelle millesimali. Infatti la divergenza è nata sul presupposto della corretta applicazione dell'art. 1138 in tema di regolamento di condominio e criteri di ripartizione delle spese.
Esiste anche la tesi che consentirebbe l'approvazione delle tabelle per facta concludentia, ovvero dopo il passaggio in assemblea e l'approvazione a maggioranza di cui al 2^ comma dell'art. 1136, verrebbero le stesse notificate agli assenti e dissenzienti ed applicate, da quel momento, salvo conguaglio aspettando il decorso del tempo oppure un'eventuale impugnativa da parte di alcuno.
Vero è che, le tabelle così formate, potrebbero essere sempre tacciate di nullità radicale; ma l'impugnazione del singolo come tu stessa hai riferito richiederebbe una convocazione ad hoc per ognuno dei condomini presenti nel complesso residenziale, per dar luogo al litisconsorzio necessario tra tutti (l'approvazione delle tabelle, incidendo sui diritti individuali, è definita anche negozio di accertamento, quindi sottratto alla volontà collegiale ed al principio maggioritaritario che regola il funzionamento dell'assemblea dei condomini). Quindi mi pongo la domanda - immedesimandomi nel punto di vista del condomino che si accingerebbe ad impugnare le tabelle già approvate con una grossa maggioranza in applicazione dell'art. 1136 c.c. - chi si accollerebbe da solo tali spese processuali per avere una minima speranza di vedersi dato ragione dal giudice, visto anche che l'approvazione delle stesse avrebbe già avuto il grosso supporto degli altri condomini, con l'aggiunta in fase di approvazione anche di una dettagliata descrizione dello stato dei luoghi e delle deprecabili situazioni giuridiche sottostanti (convenzione non rispettata e mancata contribuzione da parte di diverse unità immobiliari)? Esposte le mie considerazioni, vi chiedo un vs. gradito parere in merito sperando che possiate anche supportarlo con esperienze personali Saluti e ringraziamenti a tutti.
Dimenticavo di riferire che in questa situazione, a seguito di furberie varie da parte dei maggiori proprietari, e sciattezze amministive, .........Clicca per allargare...
Non era sfuggito a nessuno che verosimilmente eri lo stesso Gastone che aveva aperto un post parallelo in merito al mancato reperimento dei documenti relativi alle licenze edilizie ed alle responsabilità dei pubblici dipendenti ed amministratori. Per questa ragione concludevo il mio intervento con il seguente dubbio:
Se invece il discorso di supercondominio è un'escamotage per rivedere proprio questi ultimi, (millesimi interni ai singoli condominj) allora sarebbe meglio aprire in modo diverso il postClicca per allargare...
Non mi è chiaro se ciascuna palazzina sia di un unico proprietario o sia a sua volta un condominio. Forse originariamente era posseduta da un unico proprietario e poi, a seguito di interventi edilizi autorizzati e/o abusivi, si sono modificate le cose e aggiunti nuovi proprietari all'interno di ciascuna palazzina? Se siamo in presenza di villette realizzate su un terreno lottizzato dal proprietario originario, queste non sono condomini, quindi non c'è nemmeno supercondominio, bensì una comunione su un terreno comune alle villette.
Venendo poi alle domande poste con l'ultimo intervento, rimango a livello di parere personale dicendo che:
1) Mi pare che l'avvertimento di Procicchiani sia stato letto al contrario: siete voi, a mio parere, che dovete avere l'unanimità o citare singolarmente di fronte al giudice ogni singolo dissenziente le nuove tabelle millesimali, e non viceversa come esponi.
2) Se una convenzione contrattuale esiste, sia pure del 1860, questa resta in vigore e se ne può/deve pretendere l'applicazione. 3)Sembra esistere un amministratore di questo "supercondominio" o "cosa comune" che sia: basta che uno opponga la convenzione all'amministratore comune.
4) La modifica della convenzione, anche a causa di variazioni nella consistenza degli aventi diritto, richiede l'unanimità, e occorre convocare in giudizio ciascuno dei comunisti che non accettano la nuova ripartizione.
Come riferimento propongo la visione delle seguenti sentenze: Cassazione 13/11/2009 n 24132: La modifica dei millesimi contenuti nel regolamen
Cassazione, 02/02/2009, n. 2568 (ordinanza): Rimessione al primo presidente per
Cassazione SSUU 18/12/2009 n. 26629: In caso di impugnazione delle tabelle mille
P.S.: Pensare di adeguare nel tempo le convenzioni in funzione delle variazioni di destinazioni d'uso mi sembra un pò velleitario: per cui mi pare ancora valido il consiglio di valutare globalmente la cubatura lorda di ciascun edificio, che contribuirà in proporzione ad essa alle spese del parco. Come poi ciascuna palazzina suddivida questa spesa tra i vari proprietari delle U.I. presenti, se la vedrà ciascuna palazzina. Il criterio sarebbe solo una adeguamento generalizzato al vecchio criterio dei vani (quali vani? effettivi, catastali, abitativi?, commerciali....).
gli stessi criteri e parametri per avere una determinazione omogenea delle superfici virtuali.Clicca per allargare...
perchè parli di superfici virtuali? Se si rivedono i parametri è proprio per imputare le superfici REALI!.
Capisco che non è per tutti un passatempo: ma sono ansioso di leggere i commenti di Procicchiani ! Bastimento,
Ok Bastimento ritengo valide ed opportune le tue puntualizzazioni, ma nel contempo ti rispondo anche in merito ai dubbi da te sollevati circa la fattispecie di comunione e/o supercondominio ed al fine di descrivere meglio la realtà presente nel contesto residenziale, in maniera da rendere più concrete ed applicabili le disposizioni sul condominio.
In particolare ci troviamo di fronte a n. 5 palazzine composte di circa 40 appartamenti suddivisi tra altrettanti proprietari + altre 4 palazzine più piccole che facevano capo, in origine, a tre proprietari per un totale di circa 20 appartamenti.
Soprattutto le 4 palazzine che definirei a conduzione familiare hanno subito diverse vicende: es. mutazione dei cespiti con variazione di fatto da garage ad appartamenti e variazione della titolarità legale degli stessi per vicende legate a passaggi e frazionamenti della proprietà ( successioni e donazioni a favore dei figli dei proprietari originari etc..).
In questa situazione generale già un legale (su richiesta di alcuni proprietari), agli inizi degli anni 2000, aveva convocato un'assemblea generale tutti i condomini nella quale fù costituito formalmente il supercondominio. Era stato anche disposto, nella stessa convocazione, la discussione circa la predisposizione delle tabelle millesimali di supercondominio con annesso regolamento. La discussione in merito alla tabelle ed al regolamento fù rinviata ad un'assemblea successiva; da allora, nonostante le indicazioni del legale, non si è ancora provveduto alla realizzazione delle stesse.
E' accertato, quindi, che ci troviamo in una situazione di supercondominio e non di comunione.
Fra l'altro l'esistenza formale del supercondominio è stata ribadita, testualmente, anche da una assemblea straordinaria programmatica svoltasi l'anno scorso in cui si precisava l'esigenza di pervenire alle nuove tabelle con un'adeguata sistemazione normativa per tutto il complesso; di ciò veniva incaricato un nuovo amministratore, nominato con la stessa assemblea del 2009, che avrebbe dovuto convocare le future assemblee per l'ottenimento degli obiettivi programmatici.
Quest'ultima assemblea, in seconda convocazione, ebbe una grossa partecipazione (circa 45 condomini su 60) ed approvò tutti i punti all'unanimità. Nessuno attualmente si è mai sognato di contestare l'esistenza giuridica del supercondominio, registrato anche all'ag. entrate l'anno scorso.
Ora il problema delle realizzazione delle tabelle supercondominiali è strettamente interconnesso anche con quello delle tabelle delle singole palazzine anche per i motivi ed enunciazioni normative/giurisprudenziali che riporto qui di seguito: a tal proposito, si precisa che, i criteri di impostazione, per quanto riguarda la realizzazione delle tabelle millesimali di un supercondominio, sono ricordati da una sentenza della Cassazione (16 febbraio 1996, n. 1206). In tale pronunzia viene indicato che devono esistere necessariamente due tabelle. La prima riguarda i millesimi supercondominiali, che stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. La seconda tabella stabilisce i millesimi di ciascun condomino del supercondominio ed è quella che scaturisce dal prodotto della prima per la normale tabella generale interna ad ogni edificio.
Non sussiste l’esigenza di una terza tabella che dovrebbe tenere conto della prima e della distanza dei singoli edifici dall’ingresso, nella fattispecie in questione, sarebbe coincidente con la prima, perché, essendovi due ingressi al parco agli opposti termini della strada comune, la somma dei tragitti dagli stessi ai singoli fabbricati è uguale per tutti gli edifici: pertanto, la stessa risulterebbe del tutto superflua.
Risulta necessario sottolineare che, in applicazione dei principi enunciati dalla dottrina giuridica, la situazione che emerge con particolare evidenza nel contesto condominiale è l’interesse di ciascun condomino a vedersi riconosciuto il legittimo peso espresso in millesimi; ciò tanto per il fondamentale motivo di consentire il corretto calcolo ai fini della valida costituzione dell’assemblea supercondominiale, che per la indispensabile verifica del raggiungimento del quorum necessario per le singole decisioni. Il calcolo corretto dei millesimi del proprietario di una qualsiasi unità immobiliare risulta, oltremodo, importante, quando è in gioco la determinazione dell’equa e giusta partecipazione alle spese condominiali, nonché quando vi sia la necessità di ricorrere verso gli inadempienti, nei casi, non infrequenti, di mancati pagamenti condominiali.
In merito, la suprema corte di cassazione è intervenuta diverse volte escludendo tassativamente che la partecipazione all’assemblea di supercondominio, possa validamente avvenire con la presenza dei soli amministratori/rappresentanti dei singoli edifici, ritenendo illegittima qualunque norma presente nei regolamenti condominiali che non consente la partecipazione diretta all’assemblea da parte dei singoli condomini, ne consegue che solo ai condomini dei diversi fabbricati che compongono il supercondominio spetta il diritto a partecipare all’assemblea di persona, o mediante delega, e non ad altri (vedesi sentenze Cass. Civ. 28 sett 1994, n.7894 e 06 dic 2001, n.15476). Risulta, quindi, essere di vitale importanza la determinazione del “peso” dei singoli condomini ai fini assembleari nell’ambito del supercondominio. Peraltro, pur non esistendo una normativa che precisi come devono essere elaborati i valori millesimali negli edifici in condominio: alcune indicazioni in tal senso sono contenute in una circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26.03.1966 e n. 2945 del 1993 e l.m.i., in quanto tali documenti costituiscono la fonte normativa riconosciuta che riguarda però direttamente solo le “norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese tra i singoli soci”. Tale normativa è considerata, tuttavia, in assenza di altri migliori disposizioni, come riferimento di massima nella predisposizione degli elaborati millesimali.
A questo punto è importante sottolineare che la redazione delle tabelle millesimali prevede un accurato studio del complesso condominiale e comporta l’esecuzione o il reperimento delle planimetrie delle varie unità immobiliari nonchè l’esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori come definiti dalle circolari sopra richiamate.
I predetti coefficienti in questione sono indicati con un valore minimo e uno massimo, quindi, notevole può essere la differenza tra elaborati eseguiti da tecnici diversi: esiste infatti un significativo margine di discrezionalità.
Pertanto, anche, alla luce della precedente esposizione normativa si ritiene come opportuno e propedeutico, che l’elaborazione delle tabelle supercondominiali sia preceduta dall’opera di attenta armonizzazione ed omogeneizzazione dei criteri e coefficienti utilizzati per la redazione di tutte le tabelle esistenti dei singoli condomìni/edifici. Per cui, se ne deduce che, soltanto tali modalità operative saranno in grado di assicurare che il lavoro prodotto dia la garanzia di un risultato coerente con la necessità di ottenere una situazione “fotografica”, al momento della redazione delle tabelle supercondominiali, di tal guisa che la realizzazione delle stesse risulti anche attendibile e rispondente ai criteri indicati nelle precedenti indicazioni dottrinali e giurisprudenziali.
Si puntualizza, ulteriormente, che risulta opportuno e necessario che l’assegnazione dell’incarico venga così predisposta, anche e soprattutto per ottenere l’indispensabile omogeneità di applicazione dei parametri per la redazione delle tabelle millesimali, di tal guisa che, il calcolo delle superfici virtuali, venga effettuato in maniera uniforme per tutte le unità immobiliari che sono presenti nel complesso residenziale. Questo è uno stralcio della relazione a cui il tecnico dovrà attenersi nella stesura delle predette tabelle, ed è condivisa dalla maggior parte dei piccoli proprietari.
Sei d'accordo con quanto in essa esposto e dedotto ?
Resto in attesa di una tua risposta
Questo è uno stralcio della relazione ...........Clicca per allargare...
Per fortuna che era uno stralcio....! Sono arrivato in fondo in apnea totale. Scusa, non sono e non amo molto i lugulei ed il loro linguaggio, per cui perdonami se non mi soffermo a commentare punto su punto quanto esponi. Non credo qui dobbiamo riscrivere o discettare sulle modalità di formazione dei millesimi.
(per altro la tua esposizione sembra presa dal sito ANCI dove appunto troverai o hai trovato i riferimenti alla formazione delle tabelle milesimali..)
Credo sia opportuno sintetizzare. Da quanto ci hai esposto, si dovrebbe concludere che:
1) Esiste un complesso pevalentemente residenziale da circa 40 anni
2) composto da 5 palazzi da 8 U.I. ed evantuali pertinenze e da altre 4 palazzine da 5 U.I. con relative pertinenze, per un totale di circa 60 proprietari. 3) ogni palazzo ( o gruppo di palazzine) costituisce un autonomo condominio
4) Ogni palazzina (condominio) ha dalla costituzione conferito una parte del proprio lotto, al fine di realizzare un parco comune all'intero complesso; questo parco coi suoi servizi costituisce il supercondominio.
5) Ogni condominio dovrebbe avere ... (esiste da 40 anni...) la sua tabella millesimale con totale 1000 ed il proprio amministratore.
6) all'interno di alcuni condominii si sono modificate le situazioni urbanistiche originali, con cambio di destinazione d'uso delle superfici/volumetrie disponibili
7) Al conferimento dell'area da adibire a parco (supercondominiale) è stata stipulata una convenzione tra i singoli fabbricati/condominii dove avete stabilito di attribuire le quote supercondominiali in ragione dei vani di ciascun fabbricato.
Questa convenzione, disattesa non piace ad alcuni/molti/tutti, ma esiste!
Il guaio è che i vani abitativi originari sono mutati, con cambi di destinazione d'uso. Ma la convenzione è di tipo contrattuale.
Così descritta la cosa ripeto quanto gia proposto. Non partirei dal supercondominio per arrivare alla modifica dei millesimi di ciascun condominio=palazzina. Ma viceversa
Ogni condominio si regola come vuole, quindi se al proprio interno le eventuali modifiche hanno avvantaggiato tutti senza variare i rapporti millesimali interni, questo rimane con la tabella millesimale iniziale.
Il problema assume rilevo nei confronti del supercondominio, che adesso si trova ad avere alcuni condominii=palazzine che hanno sfruttato le volumetrie esistenti in modo più intensivo. (A parità di volumetria edificata sono cresciuti i vani o mq utilizzati)
I temi sono quindi 2:
I rapporti all'interno di ciascun condominio
I rapporti fra i diversi condominii
Il primo è di competenza esclusiva, e lo lascerei agli specifici condominî
Il secondo non può rincorrere nel tempo le distinazioni d'uso dei vani: cercate quindi di accordarvi per "pesare" ciascuna palazzo/palazzina nella sua volumetria complessiva e aggiornare la convenzione che faceva riferimento ai vani, convertendola in metri cubi propri a ciascun condominio. Fatto questo la formulazione delle quote millesimali del singolo proprietario in ambito supercondominiale sarà una semplice proporzione aritmetica, (3° elementare) : e con quella parteciperà, se ne avrà voglia, anche all'assemblea super.
Palazzina A-B-C-D-E: 3300 mc CIASCUNA = 124,52/1000
Palazzina F-G-H-I : 2500 mc ciascuna = 94.34 /1000
Totale: 26500 mc = 1000/1000
Caio Gregorio proprietario di un appartamento grande nella palazzina B, con 200/1000 nel condominio B, in ambito supercondominiale peserà per 200 * 124,52/1000= 24,904/1000 supercondominiali.
Non rileva a parer mio l'omogeneità di valutazione dei criteri assunti per i rispettivi edifici al proprio interno. La convenzione contrattuale stabilisce che ciascun edificio pesi nel complesso in base alla sua dimensione, (letteralmente =vani; sarebbe già molto se li convertiste in mc) e non in base ad esposizione, posizione, illuminazione, rumore ecc. ecc. .... auguri. Bastimento,
Senonchè tale pattuizione/convenzione risale alla fine degli anni '60, ovvero quando l'originario proprietario di tutto il suolo dove è edificato il parco stabilì, in tutti gli atti di vendita dei diversi lotti di terreno, che nell'edificare le diverse palazzine i singoli proprietari avrebbero dovuto lasciare uno spazio da ogni fronte di 5 mt., di cui 3 mt. dalla linea mediana dei singoli lotti avrebbero costituito la strada del viale (di 6 mt. totali ) e gli altri 2 mt. da destinare a verde su ciascun fronte. La convenzione prevedeva che successivamente le spese per il mantenimento e la mutenzione, delle predette aree destinate ad uso comune ed i servizi collegati, "sarebbe avvenuta in base al numero dei vani di ciascuno". Tale pattuizione pur avendo rilievo contrattuale (è contenuta in tutti i singoli atti di acquisto originari e penso anche richiamata nelle compravendite successive) non è stata mai applicata nelle gestione supercondominiale:Clicca per allargare...
questa è una norma contrattuale, per modificarla ci vuole l'unanimità
chiunque può impugnare i vostri riparti o le delibere per uso di una tabella sbagliata (facendo opposizione ai d.i) non le tab millesimali
se mi dici di che zona sei, forse, non te lo prometto, ti indico un legale decente che posso evitarvi disastri
Gentili Bastimento e Procicchiani,
rispondo nuovamente ad entrambi per cercare di chiarire ancora meglio la situazione in quanto dall'esterno, non conoscendo le vicende, si presenta molto ingarbugliata.
Con riferimento a Bastimento, vedo che dopo la mia risposta di ieri, contenente ulteriori dettagli della situazione di fatto integrata dai riferimenti legali, stiamo iniziando ad avvicinarci rispetto alla tesi da me sostenuta, che è anche condivisa da un nutrito gruppo di condomini.
Tengo comunque a precisare che non intendo fare alcuna dissertazione sulle modalità di formazione delle tabelle millesimali, né tanto meno ho tratto il materiale dal sito dell’ANCI, ma lo stralcio riportato nella mia risposta precedente deriva da una relazione composta dal sottoscritto insieme ad un altro amico/condomino laureto in legge (non esercitante la prof. di avvocato: questo però non vuol dire che non sia bravo, poiché alcune ha dimostrato di saperne di più ed essere meglio di un legale) con una ulteriore partecipazione di un condomino architetto + suggerimenti ulteriori di altro professionista sempre architetto.
Rispondendo a Bastimento vedo che più o meno ha capito come sono composte le palazzine, ovvero esistono 5 palazzine con un numero di appartamenti da un min. di 6 ad un max 10 per un totale di circa 40 u.i. con proprietari quasi tutti diversi; a cui si aggiunge la discordia delle proprietà familiari di n. 4 palazzine che vanno da un numero di appartamenti min. di 3 ad un max di 7 più altri cespiti aggregati adibiti a garage/deposito/locali commerciali. In questa situazione con circa 60 appartamenti (senza contare gli altri cespiti: garage non pertinenziali, depositi e locali commerciali), soltanto tre palazzine, per un totale di circa 28 u.i., hanno delle tabelle interne + regolamento di tipo contrattuale, predisposte dal costruttore ab origine. Per tali uniche tabelle, interne alle palazzine, è stato dimostrato che sono stati commessi grossolani errori in fase di redazione, nonché successivamente sono state eseguite costruzioni ed abusi per cui esistono tutti i presupposti di cui all’art. 69 disp.att. c.c. per far valere la revisione delle stesse. Un proprietario hà già presentato istanza formale in tal senso in assemblea e si accinge, nel caso il condominio non provveda, a proporre l’azione di revisione innanzi al giudice (con litisconsorzio nei riguardi di tutti) . Inoltre per le palazzine che chiamo di proprietà familiare, nonostante la titolarità degli appartamenti non appartiene più ad un unico capostipite, i loro proprietari continuano a far resistenza dall’adottare, internamente alle loro palazzine, la forma giuridica del condominio. E’ ovvio che secondo le norme il condominio esiste di fatto già quando nello stabile i proprietari siano più di uno, ma l’amministratore può essere imposto soltanto se sono superiori a quattro proprietari.
Quindi questi dettagli dimostrano che sostanzialmente, nel complesso residenziale, non esistono tabelle valide né di primo livello (interne alle palazzine) né di secondo livello (aree supercomuni).
L’unico dato forse applicabile è la famosa convenzione stilata nell’anno 1969 dall’originario venditore/lottizzatore, di tutto il terreno del complesso, il quale ha dovuto imporre tale pattuizione anche per ottenere la licenza edificatoria a suo nome, dovendo sottostare al rispetto di quelle che erano le norme imposte dalla nuova legge urbanistica dell’epoca (famosa legge ponte n. 675/1967). Tale convenzione così recita testualmente: “ la strada privata che si diparte dalla via ………… e che costituisce l’accesso all’appezzamento di suolo in oggetto, nonché agli altri appezzamenti di proprietà xxxxxx, xxxxxx e xxxxxx (i proprietari familiari), denominata per la identificazione “ Viale xxxxxxxxx”, dovrà essere sistemata, in un primo tempo, per la parte attigua a ciascuna proprietà o lotto, dai frontisti mediante colmate e spianate del terreno e successivamente mantenuta a cura e spese degli stessi frontisti, secondo il fronte posseduto e ciò fino a quando non verrà data una sistemazione giuridica, ad iniziativa dei venditori e dei loro aventi causa, i quali, attraverso un’amministrazione, dovranno assumersi l’onere della sistemazione definitiva della manutenzione della sede stradale non più secondo il fronte ma secondo il numero dei vani legali posseduti e ciò fino a quando non verrà deciso diversamente…....” Questa è la parte importante della convenzione, che nel nostro caso non è alquanto illuminante, perché innanzitutto non dichiara subito come operativo il criterio dei vani legali, ma lo rimette all’iniziativa dei venditori e dei loro aventi causa. Inoltre il criterio dei vani legali applicato sict e simpliciter non risolve il problema dei garage sia pertinenziali e non, dei locali deposito e dei locali commerciali, che non possono essere valutati in vani ma in superficie, quindi li esenterebbe ingiustamente dalla contribuzione.
Sorge però un altro importante dubbio, ovvero la parola vani legali cosa vuol dire esattamente? Trattatandosi di un atto notarile datato (oltre 40 anni fa) non si aveva ancora tutta l’impalcatura giurisprudenziale prodotta fino ad oggi, e non era ancora chiaro il concetto del condominio orizzontale (o supercondominio) per cui alcuni facevano confluire, erroneamente, chiare e diverse fattispecie nella disciplina della comunione, quando invece l’istituto appropriato era quello più particolare del condominio.
Stando così le cose, secondo voi “vani legali” cos’è? Non sarà proprio una formulazione criptica dell’epoca che voleva dire il calcolo del valore dei vani secondo la legge, ovvero applicando il criterio di calcolo dei millesimi?
Infatti non si parla affatto di vani catastali ma di vani legali che, con l’interpretazione sistematica delle norme e l’inquadramento temporale della situazione, ci porta a concludere che, sotto questo profilo, trattandosi di valore dei vani determinati secondo la legge si tratta delle vere e proprie tabelle. Soltanto con tale conclusione logica e, per il fatto che si tratta di un valore legale dato ai diversi cespiti del complesso, il criterio sarà applicabile a tutte le u.i. siano esse appartamenti, garage, depositi e locali commerciali. Quindi, gentile Bastimento, io non dibatto affatto circa i criteri di calcolo dei millesimi attribuibili ai supercondomini, una volte note le sub tabelle delle palazzine, in quanto in questo caso sarebbero da impostare delle facili proporzioni risolvibili con semplici operazioni aritmetiche; ma la mia esposizione dimostra che tutte le sub tabelle sono inesistenti, per cui non è possibile procedere ad operare le proporzioni per il calcolo dei millesimi di ciascun supercondomino, come prevede tassativamente la giurisprudenza. E’ proprio questo il punto, ovvero la centralità ed il valore dato, dalla suprema corte, al calcolo partecipativo e contributivo di ciascun condomino anche in ambito supercondominiale, che in assenza di valide tabelle interne a ciascun edificio è impossibile da realizzare.
Inoltre, a detta anche dei pareri tecnici, rilevano e sono importanti anche i criteri e parametri di calcolo delle superfici virtuali al fine di creare una omogeneità di valutazione per tutto il complesso. Per questo la soluzione da noi prospettata (supportata anche dal parere tecnico operativo di alcuni architetti) è quella che, l’assemblea dell’ente di gestione supercondominiale, provveda sin da subito ad approvare l’incarico di realizzazione di entrambi i livelli di tabelle (tabelle millesimi di proprietà delle palazzine + tabelle dei volumi delle aree supercomuni) restando libere le stesse palazzine di approvarle in seno ai loro condomini. Sia però ben chiaro che, soltanto, una ragione di opportunità pratica e di razionalità, dovrebbe spingere i singoli condominii ad approvare internamente ciò che è stato realizzato a livello supercondominiale. Resta pure chiaro che dal punto di vista formale nulla può imporre al riguardo, purtroppo, l’ente supercondominiale anche se sostanzialmente composto delle stesse persone costituenti i condominii delle palazzine. Dopo l’esposizione, che spero abbia chiarito i dubbi di Bastimento, penso che anche Procicchiani abbia meglio inquadrato tutta la situazione e possa ravvisare la correttezza, nonché l’opportunità di procedere nel modo come da me supportato; tutto ciò al fine di giungere correttamente all’obbiettivo finale che è quello di calcolare correttamente il peso in millesimi di ogni singolo supercondomino.
Aspettando quindi anche l’esposizione di eventuali vostri punti in disaccordo con la mia conclusione, porgo vivi e cordiali saluti.
... Dopo l’esposizione, che spero abbia chiarito i dubbi di Bastimento, penso che anche Procicchiani abbia meglio inquadrato tutta la situazione e possa ravvisare la correttezza, nonché l’opportunità di procedere nel modo come da me supportato; tutto ciò al fine di giungere correttamente all’obbiettivo finale che è quello di calcolare correttamente il peso in millesimi di ogni singolo supercondomino.
Aspettando quindi anche l’esposizione di eventuali vostri punti in disaccordo con la mia conclusione, porgo vivi e cordiali saluti.Clicca per allargare...
no, mi rifiuto di leggere tutto
la convenzione contrattuale c'è, trovo vergognoso e estremamente pericoloso per l'amministratore che non la applichiate
è a rischio la validità di ogni vs assemblea, di ogni vs riparto ....
in presenza di una tab contrattuale, anche la decisione di far redige la tab millesimale per buona parte della giurisprudenza, và presa all'unanimità, perchè se non c'è per redigerla, non c'è nemmeno per l'approvazione e tanto vale farle redigere direttamente dal tribunale con la richiesta di modificarle
Spero che la discussione non travalichi i limiti di spazio e di tempo ragionevolmente ipotizzati per un forum di questo tipo. In ogni modo sono nuovamente interpellato e trovo corretto rispondere.
Non sarei così fiducioso che siamo molto allineati nel condividere il comportamento e le deduzioni: anzi.
stiamo iniziando ad avvicinarci rispetto alla tesi da me sostenuta, che è anche condivisa da un nutrito gruppo di condomini.Clicca per allargare...
son contento se siete TUTTI concordi, ma non mi sono affatto espresso nel condividere la tua tesi.
tanto meno ho tratto il materiale dal sito dell’ANCI, ma lo stralcio riportato nella mia risposta precedente deriva da una relazione composta dal sottoscritto insieme ad un altro amico/condomino laureto in leggeClicca per allargare...
devo correggere il mio riferimento: dovevo scrivere ANACI, non ANCI: per il resto era chiarissimo che il testo era scritto da un luguleio....: nella sostanza disserta sulle modalità di formulazione dei millesimi.
soltanto tre palazzine, per un totale di circa 28 u.i., hanno delle tabelle interne + regolamento di tipo contrattuale,Clicca per allargare...
.. appunto, e sono fatti loro se non sono più adeguate. Chi tra LORO ritiene di avere argomenti per adire ad un giudizio è libero, a sue spese, di procedere alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali per via giudiziaria, se non ottiene l'unanimità.
questi dettagli dimostrano che sostanzialmente, nel complesso residenziale, non esistono tabelle valide né di primo livello (interne alle palazzine) né di secondo livello (aree supercomuni).Clicca per allargare...
... non condivido affatto. Le tabelle di primo livello esistono dove esistono, e sono valide fino a prova contraria, stabilita se non all'unanimità, dal giudice. ... dove non esistono, non c'è nemmeno obbligo di regolamento condominiale, cui riferire l'art. 68 d.a.c.c.
L’unico dato forse applicabile è la famosa convenzione stilata nell’anno 1969Clicca per allargare...
.. tutt'altro che forse. Non applicarla invalida tutte le decisioni finora prese! Semmai dovete aggiornarla: non facile ma lecito.
non si parla affatto di vani catastali ma di vani legaliClicca per allargare...
non vedo cripticità di sorta. Chi l'ha scritta non era forse un legale; ma voleva far riferimento ai volumi legalmente realizzati....
Per questo la soluzione da noi prospettata (supportata anche dal parere tecnico operativo di alcuni architetti) è quella che, l’assemblea dell’ente di gestione supercondominiale, provveda sin da subito ad approvare l’incarico di realizzazione di entrambi i livelli di tabelle (tabelle millesimi di proprietà delle palazzine + tabelle dei volumi delle aree supercomuni)Clicca per allargare...
... certamente gli architetti, geometri ecc. si faranno pagare dai soli committenti ottime parcelle.
Quanto alla possibilità di trasferire le tabelle millesimali ai vari condomini, mi scappa da ridere. Vogliamo capire che le assemblee possono deliberare solo sulle cose effettivamente comuni e non su quelle esclusive? Prova a generalizzare il principio!
Post scritto: ho visto in altra finestra la risposta di Procicchiani, che quoto completamente.
Conclusione: sostanzialmente avete bisogno di attualizzare la convenzione. Ma nemmeno io condivido il vostro percorso e molte delle cosiddette dimostrazioni deduttive. Hai avuto pareri, spesso discordanti da quanto da te immaginato. Personalmente non ho niente da aggiungere: cordialmente.
Dimenticavo una piccola postilla: spero abbia chiarito i dubbi di Bastimento, penso che anche Procicchiani abbia meglio inquadrato tutta la situazione e possa ravvisare la correttezza, nonché l’opportunitàClicca per allargare...
Mi sembra chiaro che ne Bastimento nè Procicchiani abbiano avuto dubbi in merito al quesito: i dubbi li aveva un certo Gastone, il quale non è detto si sia chiarito ciò che può fare e cio che può ottenere. Ma questo non dipende dalla buona volontà e disponibilità dei lettori del forum. Bastimento,
Gentili Procicchiani e Bastimento,
mi rendo conto che sotto il profilo strettamente formale voi avete ragione.
Se le cose stanno così, e visto che probabilmente la vicenda è molto complicata, incomincio anche a dubitare che il rimedio del ricorso al giudice ci porti veramente alla risoluzione dei problemi, ossia il raggiungimento di una corretta contribuzione in capo ai diversi proprietari, che tenga anche conto delle diverse intensità di utilizzo dei beni comuni (leggasi: per quanto riguarda gli immobili adibiti ad attività commerciale e/o uso non residenziale abitativo).
Infatti penso che ci troviamo in una situazione per cui, pur volendo applicare la convenzione, la stessa non può essere immediatamente operativa, in quanto avrebbe bisogno di correttivi per applicarla a tutti i cespiti. Tali correttivi, a stretto rigore formale, dovrebbero essere approvati all'unanimità.
Quindi da ciò deduco praticamente che la convenzione è attualmente inapplicabile senza creare disparità di trattamento, in quanto i locali comm.li, i garage e depositi, non sono valutabili secondo i c.d. vani legali.
A questo punto è molto probabile - se non ci si renderà conto che è necessaria l'adesione di tutti - che dovremo ricorrere al giudice.
A proposito Procicchiani mi aveva prospettato la possibilità di indicarmi un legale molto ferrato in materia, e che esercita la professione nella mia zona, per cui attendo gentilmente una sua risposta in merito (vedi anche mio messaggio privato inviato a Procicchiani).
Quindi concludo rassegnandomi, aspettando gli sviluppi della ns. situazione per intraprendere le azioni legali più opportune.
Vi prometto che non mancherò di informarvi sulla evoluzione e gli esiti futuri di tutta la vicenda, nel contempo vogliate gradire i miei ringraziamenti e riconoscenti saluti.
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