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Timestamp: 2017-05-27 09:46:34+00:00
Document Index: 58063309

Matched Legal Cases: ['art. 97', 'art. 32', 'arrêt ', 'art. 100', 'art. 45', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 76', 'arrêt ', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 72', 'art. 74', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 266', 'arrêt ', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 32', 'art. 266', 'art. 97', 'art. 66', 'art. 68']

4A_196/2016 (24.10.2016)
4A_196/2016 Arrêt du 24 octobre 2016
A. Par contrat de bail du 20 décembre 1999, B.X.________ a remis à bail à Z.________, née le 13 mars 1938, un appartement de deux pièces au deuxième étage d'un immeuble à Chêne-Bougeries (Genève), pour une durée d'un an, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, avec préavis de résiliation de trois mois, pour un loyer initial, charges comprises, de 1'080 fr. par mois. Tant dans le contrat de bail que dans l'avis de fixation du loyer, la bailleresse est indiquée comme représentée par sa régie.
B. B.a. Le 18 juin 2013, A.X.________, agissant par cette même régie, a résilié le bail pour le 31 décembre 2013, sans indication de motifs. Sous la rubrique " bailleur " de l'avis de résiliation, seul le nom de A.X.________ est indiqué; le nom de B.X.________ n'apparaît ni dans l'avis, ni dans la lettre d'accompagnement de la régie.
C. Contre cet arrêt, B.X.________ et A.X.________ exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant à ce qu'il soit réformé dans le sens jugé par le Tribunal des baux. Ils invoquent l'établissement manifestement inexact des faits (art. 97 LTF; 9 Cst.) et la violation des art. 32, 266a et 266l CO.
1. 1.1. L'arrêt cantonal ayant été notifié au mandataire des recourants le 18 février 2016, le délai de 30 jours (art. 100 al. 1 LTF) est venu à échéance le samedi 19 mars 2016, a été reporté au lundi 21 mars en vertu de l'art. 45 al. 1 LTF, premier jour des féries de Pâques, de sorte que le délai a expiré le jour après celles-ci, soit le 4 avril (art. 46 al. 1 let. a LTF; arrêts 5A_144/2007 du 18 octobre 2007 consid. 1; 4A_434/2007 du 20 mai 2008 consid. 1.1, non publié in ATF 134 III 337; 4A_195/2016 du 9 septembre 2916 consid. 1.1). Interjeté le 4 avril 2016 et donc en temps utile par les recourants, qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire de bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse excède 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable.
2. 2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La partie recourante qui soutient que les faits ont été constatés d'une manière arbitraire doit satisfaire au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF), c'est-à-dire soulever expressément ce grief et exposer celui-ci de façon claire et détaillée (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 133 II 249 consid. 1.4.2).
Le Tribunal fédéral se montre réservé en matière de constatations de fait et d'appréciation des preuves, vu le large pouvoir qu'il reconnaît en ce domaine aux autorités cantonales. Il n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 265; 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2).
3.1.1. Le contrat de bail de durée indéterminée, qui a été conclu entre le bailleur et le locataire, doit nécessairement être résilié par l'une des parties contractantes, qui doit communiquer cette résiliation à l'autre (art. 266a al. 1 CO). Si le bail a été conclu par des cobailleurs, ceux-ci doivent nécessairement résilier le bail en commun, car le rapport juridique créé par le bail ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les cocontractants (arrêt 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.3.1).
3.1.2. Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a).
3.2. 3.2.1. La cour cantonale a déclaré nulle la résiliation du bail pour trois motifs en cascade.
3.3. 3.3.1. Dès lors qu'il ressort clairement des faits constatés que, sous la rubrique " bailleur " de l'avis de résiliation, seul le nom de A.X.________ est indiqué, le nom de B.X.________ n'apparaissant ni dans l'avis, ni dans la lettre d'accompagnement de la régie, et que, sous la rubrique " représenté par " est indiqué le nom de la régie, il n'est pas possible d'en déduire, selon la bonne foi comme le voudraient les recourants, que la bailleresse aurait valablement résilié le bail en se faisant représenter par son époux, parce qu'il ne serait pas " nécessaire que le rapport de représentation ressorte de l'avis de résiliation ".
Lorsqu'ils invoquent la violation de l'art. 32 al. 2 CO, les recourants soutiennent à nouveau qu'il ne fait aucun doute que l'époux était autorisé à agir au nom et pour le compte de son épouse, et partant qu'il était autorisé à résilier valablement le bail. Dès lors que cela ne ressort pas de l'avis de résiliation, comme on l'a vu, cette argumentation est sans pertinence.
C'est donc à bon droit que la cour cantonale a considéré que le bail avait été résilié par un non-bailleur et, partant, que cette résiliation était nulle. Les griefs de violation des art. 266a, 266l et 32 al. 2 CO sont infondés.
3.3.3. Lorsqu'ils invoquent que la cour cantonale a, en violation des art. 97 al. 1 LTF et 9 Cst., ignoré les déclarations en audience de B.X.________ et l'allégué de leur mémoire de réponse, selon lesquels, depuis la séparation du couple en 2005, l'époux s'était vu attribuer l'appartement et sa totale gestion, dont ils déduisent un rapport de représentation, l'autorisant à gérer seul l'appartement et à résilier le bail, les recourants ne démontrent pas en quoi la cour cantonale serait tombée dans l'arbitraire en retenant que leurs déclarations contradictoires n'étaient pas crédibles. Le grief d'arbitraire est irrecevable.
4. Au vu de ce qui précède, le recours doit donc être rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais de leurs auteurs (art. 66 al. 1 LTF). Les recourants verseront en outre une indemnité de dépens à l'intimée (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
3. Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.