Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0114-kdip3-2-4011-106-2018-3-ls
Timestamp: 2018-05-27 16:14:29+00:00
Document Index: 78736022

Matched Legal Cases: ['art. 30', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 155', 'art. 158', 'art. 155', 'art. 158', 'FSK ', 'art. 21', 'art. 158', 'art. 73', 'art. 21', 'art. 21']

♦ › Nieruchomości › 0114-KDIP3-2.4011.106.2018.3.LS
W konsekwencji, w odniesieniu do przedmiotowej kwoty Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, wobec czego kwota ta podlega opodatkowaniu na zasadach, wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2018 r. (data wpływu 20 lutego 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 marca 2018 r. (data nadania 28 marca 2018 r., data wpływu 5 kwietnia 2018 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4011.106.2018.1.KW1 z dnia 19 marca 2018 r. (data nadania 20 marca 2018 r., data doręczenia 23 marca 2018 r.) oraz pismem z dnia 26 kwietnia 2018 r. (data nadania 27 kwietnia 2018 r., data wpływu 7 maja 2018 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4011.106.2018.2.LS z dnia 18 kwietnia 2018 r. (data nadania 18 kwietnia 2018 r., data doręczenia 23 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 20 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca nabył nieruchomość 30.06.2016 r. nr 1.
Wnioskodawca sprzedał nieruchomość 30.08.2016 r. nr 11.
W momencie nabycia nieruchomości Wnioskodawca ustalił ze zbywającym, że drugą transzę przekaże dopiero po sprzedaży swojej nieruchomości. Powyższe ustalenia zostały spisane w akcie notarialnym. Płatność transzy miała miejsce 29.08.2016 r. z racji otrzymania należności od nabywcy nieruchomości Wnioskodawcy w dniu 28.08.2016 r.
Pismem z dnia 19 marca 2018 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.106.2018.1.KW1 wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:
czy w nabytej nieruchomości Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe?
jaka część (udział) kwoty ze sprzedaży nieruchomości nr 11 została przeznaczona na zakup nieruchomości nr 1?
W odpowiedzi na niniejsze pytanie nie należy podawać wyliczeń, a jedynie odnieść się do udziału kwoty przeznaczonej na zakup nieruchomości 1 pochodzącej ze sprzedaży nieruchomości nr 11 w ogólnej kwocie za jaką zakupiono nieruchomość nr 1.
wskazanie organu podatkowego właściwego dla Wnioskodawcy ze względu na sprawę będącą przedmiotem interpretacji indywidualnej (nazwa i adres organu podatkowego – Naczelnika Urzędu Skarbowego).
wskazanie przepisów ustawy podatkowej mających być przedmiotem interpretacji indywidualnej wraz z nazwą aktu prawnego bez konieczności przytaczania ich treści (wypełnienie część E poz. 69 wniosku ORD-IN(8)).
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawca w części E złożonego wniosku w poz. 69 wskazał „podatek od nieruchomości”, natomiast z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca oczekuje interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z powyższym należy wskazać przepisy prawa podatkowego, które mają być przedmiotem interpretacji indywidualnej.
dokonanie stosownej opłaty od wniosku na rachunek bankowy Krajowej Informacji Skarbowej Nr 25 1010 1212 0064 6422 3100 0000 i doręczenie kserokopii dowodu uiszczenia opłaty do uzupełnienia wniosku, a w przypadku gdy opłata została wniesiona doręczenie kserokopii dowodu uiszczenia opłaty.
wskazanie sposobu zwrotu nienależnej opłaty (część F poz. 72 wniosku ORD-IN(8).
Pismem z dnia 28 marca 2018 r. (data wpływu 5 kwietnia 2018 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:
W nabytej nieruchomości realizuje własne (z rodziną) cele mieszkaniowe. Na zakup nieruchomości: 1 Wnioskodawca przekazał całą kwotę ze sprzedaży nr 11. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej, działalności gospodarczej. Sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej.
Następnie pismem z dnia 18 kwietnia 2018 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.106.2018.2.LS ponownie wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:
Doprecyzowanie stanu faktycznego o następującą informacje:
wskazanie daty nabycia sprzedanej w dniu 30 sierpnia 2016 r. nieruchomości (nr 11).
Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 r. (data wpływu 7 maja 2018 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:
Nieruchomość nabył 12.04.2012 roku na podstawie repertorium 7. Jednak Wnioskodawca lokal zamieszkiwał wcześniej tj. od 5/2011 – data udzielenia kredytu hipotecznego przez bank. Opóźnienie z podpisaniem aktu wynikało z problemów po stronie dewelopera.
Czy w związku z powyższą sytuacją Wnioskodawca jest zobligowany do zapłacenia podatku z tytułu sprzedaży?
Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku mimo, iż według dat przekazania i zbycia nieruchomości wynika, że najpierw nabył, a dopiero później sprzedał. Istotą sprawy jest przeznaczenie całej kwoty ze sprzedaży na nową nieruchomość, którą Wnioskodawca kupił w czerwcu 2016 r.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści wniosku oraz uzupełnienia wynika, że Wnioskodawca dnia 30 sierpnia 2016 r. sprzedał nieruchomość nr 11. Z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości nabytej 12 kwietnia 2012 r. nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie sprzedaż ta stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ww. ustawy.
Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł(art. 30e ust. 5 tej ustawy).
Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie sprecyzował warunki, od spełnienia których uzależnione jest prawo podatnika do skorzystania z ulgi podatkowej. W pierwszej kolejności istotny jest zapis, z którego wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu. Organ analizując sytuacje Wnioskodawcy nie kwestionuje spełnienia warunku dotyczącego okresu wydatkowania przychodu począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Fakt poniesienia wydatku nie jest jednak jedyną przesłanką uprawnienia do skorzystania ze zwolnienia. Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że nie chodzi o poniesienie jakiegokolwiek wydatku mieszkalnego, ale o wydatek na własny cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wyjaśnić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnie ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest wiec m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizacje celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki nie wymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.
Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b na realizacje własnego celu mieszkaniowego jakim jest m.in. poniesienie wydatku na nabycie budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Nie chodzi zatem o poniesienie jakiegokolwiek wydatku mieszkaniowego, lecz o poniesienie wydatku na nabycie. Innymi słowy wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia ma służyć nabyciu np. budynku mieszkalnego. Wynika stąd, że nabycie musi nastąpić po zbyciu poprzedniego lokalu. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia, czyli ponieść wydatek na nabycie.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459), a art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.
W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Naczelny Sad Administracyjny w wyroku z 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11 wskazał, że (...) „Nabycie, o którym mowa w ust. 25 lit. a)-c) art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Tak wiec dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (...)”.
Z powyższych informacji wynika, że nabycie wiąże się z przeniesieniem własności danej nieruchomości na kupującego i następuje w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Skoro zatem, w celu skorzystania ze zwolnienia, podatnik ma wydatkować uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przychody na własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, to warunek ten będzie spełniony wówczas, gdy zarówno nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem będą dokonane po sprzedaży nieruchomości. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia, czyli ponieść wydatek na nabycie. Wynika stąd, że nabycie budynku mieszkalnego musi nastąpić po uzyskaniu przychodu ze zbycia nieruchomości.
Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt omawianej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie wydatkował środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie nowej nieruchomości, gdyż nabycie ww. nieruchomości nastąpiło w dniu 30 czerwca 2016 r.
Sprzedaż nieruchomości miała tymczasem miejsce w dniu 30 sierpnia 2016 r., a to oznacza, że w momencie sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało już prawo własności nowej nieruchomości. Logiczne jest więc, że Wnioskodawca nie może wydatkować środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie nowej nieruchomości, bowiem Wnioskodawca nie może wydatkować środków na nabycie czegoś (nieruchomości), czego już wcześniej był właścicielem. Tym samym nie mógłby nabyć budynku mieszkalnego, który już wcześniej posiadał. Wnioskodawca nie spełnił zatem warunku wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie nowej nieruchomości, bo nabycie miało miejsce przed sprzedażą nieruchomości, a więc poniesienie wydatku nie służyło już nabyciu, bo miało ono miejsce wcześniej.
Reasumując, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w dniu 30 sierpnia 2016 r. nieruchomości, wydatkowany na zapłatę ceny zakupu nieruchomości nabytej w dniu 30 czerwca 2016 r., nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okres, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie oznacza, że należy jedynie ponieść wydatek związany z budynkiem mieszkalnym, ale również, że należy nabyć w tym okresie ten budynek, przy czym okres na nabycie liczy się począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Wnioskodawca tymczasem nabył nową nieruchomość przed sprzedażą nieruchomości.
0114-KDIP3-2.4011.106.2018.3.LS