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Timestamp: 2016-10-21 13:20:19+00:00
Document Index: 19538353

Matched Legal Cases: ['art. 108', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 108', 'art. 130', 'art. 118', 'art. 81', 'art. 63', 'art. 134', 'art. 108', 'art. 846', 'art. 808', 'art. 108', 'art. 118', 'art. 108', 'sentenza ', 'art. 81', 'art. 64', 'art. 797', 'art. 108', 'DTF ', 'DTF ', 'art. 142', 'art. 42', 'art. 797', 'art. 68', 'DTF ', 'art. 118', 'art. 108', 'art. 108', 'art. 797', 'art. 108', 'art. 134', 'art. 142', 'art. 42']

115 III 5512. Sentenza 10 maggio 1989 della Camera delle esecuzioni e dei fallimenti nella causa Banca Popolare Svizzera contro Banca Cantonale di Zurigo
Immeubles donn�s en gage s�par�ment et r�alis�s en bloc (art. 108 et 118 ORI). Situation dans laquelle la r�alisation en bloc, bien qu'elle permette d'obtenir un produit sup�rieur � celui de mises � prix s�par�es, peut d�favoriser certains fonds au profit d'autres immeubles. Dans de telles circonstances, il faut pr�voir dans les conditions de vente que la part revenant � chaque fonds suite � la r�alisation en bloc devra �tre au moins �gale � l'offre la plus haute faite pour ce m�me immeuble dans le cadre de l'ench�re s�par�e. Faits � partir de page 56
BGE 115 III 55 S. 56
A.- Nella massa del fallimento decretato l'8 settembre 1987 a carico della ditta Zurpac Unternehmungen S.A. figurano le particelle n. 146, 1157, 1158 e 1159 RFD di Aldesago, frazione di Lugano, tutte edificate con case unifamiliari. Le condizioni dell'incanto depositate il 1o dicembre 1988 presso l'Ufficio esecuzione e fallimenti di Lugano, Circondario 1, prevedevano la vendita separata dei quattro fondi. Contro tale modo di realizzazione la Banca Cantonale di Zurigo, detentrice di cartelle ipotecarie al portatore gravanti le particelle n. 1157, 1158 e 1159, � insorta alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello del Cantone Ticino, autorit� di vigilanza, facendo valere che i quattro immobili formano un complesso unico e che la licitazione singola della particella n. 146 avrebbe svalutato in larga misura gli altri fondi. Con sentenza del 16 marzo 1989 la corte ha accolto parzialmente il reclamo e ordinato un doppio turno d'asta: prima per oggetti separati e poi in blocco; l'aggiudicazione sarebbe avvenuta al migliore offerente di ogni singolo oggetto o del blocco, secondo il valore complessivo del ricavato.
B.- La Banca Popolare Svizzera, detentrice di una cartella ipotecaria al portatore sulla particella n. 146, ha introdotto alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale un ricorso del 31 marzo 1989 in cui chiede che, concesso al rimedio effetto sospensivo, la sentenza cantonale sia annullata e l'asta in blocco eliminata dalle condizioni dell'incanto. Il Presidente della Camera, statuendo il 4 aprile 1989, ha conferito al ricorso effetto sospensivo nel senso che l'asta non avrebbe potuto aver luogo fino al sindacato del Tribunale federale. Invitato a pronunciarsi, l'Ufficio esecuzione e fallimenti conferma le osservazioni con le quali si rimetteva al giudizio dell'autorit� di vigilanza. La Banca Cantonale di Zurigo postula il rigetto del gravame.
1. L'autorit� di vigilanza ha accertato che sulle particelle n. 1157, 1158 e 1159 sorgono tre case contigue (una su ogni fondo); per raggiungere da tali stabili la sovrastante strada cantonale � necessario attraversare la particella n. 146, su cui si trovano - oltre alla quarta casa unifamiliare - tutte le autorimesse e una torre d'ascensore con scala a lato. Nessun diritto d'uso o di BGE 115 III 55 S. 57passaggio � iscritto per� a favore dei tre terreni inferiori, le cui case non sono nemmeno censite nel registro fondiario. La corte ha constatato quindi che la particella n. 146 � non solo - secondo la perizia agli atti - il bene di maggior valore, ma anche quello pi� ambito poich� garantisce gli accessi dei fondi inferiori alla strada cantonale. Alienato in blocco con gli altri, perderebbe simile privilegio; per contro le particelle n. 1157, 1158 e 1159 acquisirebbero un valore notevole, dal momento che tutti i fondi apparterrebbero a un medesimo proprietario e non sussisterebbero problemi di accesso, d'uso o di attraversamento (condotte dell'acqua potabile, della luce elettrica). Il litigio verte sulle modalit� di realizzazione che l'Ufficio deve adottare in circostanze del genere.
2. L'art. 108 cpv. 1 e 1bis RFF, applicabile alla procedura di fallimento in virt� dell'art. 130 cpv. 1, stabilisce che fondi costituiti in pegno separatamente possono essere venduti in blocco o per gruppi soltanto se formano un'unit� economica non smembrabile senza una forte diminuzione del valore. I maggiori offerenti dell'asta per i singoli fondi restano vincolati fintanto che non ha avuto luogo l'asta in blocco o per gruppi; se questa raggiunge un prezzo globale pi� alto, l'aggiudicazione spetta ai maggiori offerenti del blocco o dei gruppi: il ricavato � suddiviso allora sui diversi fondi in proporzione alla stima attribuita al singolo fondo nella procedura di appuramento dell'elenco oneri (art. 118 RFF).
a) La corte cantonale ha ritenuto che in concreto l'alienazione singola dei quattro fondi sarebbe, sotto il profilo del ricavato complessivo, meno redditizia della vendita in blocco e che l'incanto separato della particella n. 146 provocherebbe una netta svalutazione delle particelle n. 1157, 1158 e 1159. Tali accertamenti sul valore dei fondi non possono essere ridiscussi in sede federale (art. 81 con rinvio all'art. 63 cpv. 2 OG). La ricorrente, per altro, non contesta n� che le singole aste sarebbero meno proficue di un'alienazione globale, n� che l'incanto separato della particella n. 146 andrebbe decisamente a scapito delle particelle n. 1157, 1158 e 1159. Afferma, certo, che la vendita in blocco tornerebbe a detrimento della particella n. 146. L'art. 134 LEF impone all'Ufficio, nondimeno, di fissare le condizioni dell'incanto "in modo da ottenere la maggior somma possibile": che la vendita in blocco sia idonea a raggiungere questo scopo � fuori dubbio. L'esistenza di un'unit� economica nel senso dell'art. 108 cpv. 1 RFF non pu� quindi essere negata.
BGE 115 III 55 S. 58
b) La ricorrente obietta che, comunque sia, nel caso in esame l'unit� economica � opera della societ� fallita, la quale nel 1983 ha scorporato la superficie delle particelle n. 1157, 1158 e 1159 dalla primitiva particella n. 146 per procedere all'edificazione delle tre case contigue grazie ai mutui ipotecari concessi dalla Banca Cantonale di Zurigo. La tesi si vale tuttavia di circostanze non accertate in sede di reclamo e risulta irricevibile. A prescindere dal fatto, inoltre, che la ricorrente stessa ammette di aver consentito a suo tempo lo svincolo delle particelle n. 1157, 1158 e 1159 dall'originaria particella n. 146 (art. 846 combinato con gli art. 808 segg. e 833 CC), la genesi di un'unit� economica non ha rilievo alcuno per l'art. 108 cpv. 1 RFF. Poco importa altres� che l'indivisibilit� del complesso immobiliare non trovi riscontro in "un adeguato regolamento dei rapporti nel registro fondiario", l'unit� dell'insieme dovendo essere valutata - per definizione - secondo la realt� economica, non secondo lo statuto giuridico delle varie particelle. Ne discende che l'asta in blocco ordinata dall'autorit� di vigilanza appare legittima. Rimane da chiarire quali conseguenze essa esplichi in caso di riuscita, nel caso cio� in cui l'introito dovesse superare il provento globale delle aste singole.
c) L'art. 118 RFF prevede che nell'ipotesi di una vendita in blocco a norma dell'art. 108 RFF il ricavato � suddiviso "sui diversi fondi nella proporzione della stima attribuita ai singoli fondi nella procedura di appuramento dell'elenco degli oneri". La ricorrente sottolinea che qualora la particella n. 146 fosse alienata in blocco con le altre, la quota di riparto che ne deriverebbe sarebbe inferiore al ricavato di un'asta singola, e ci� quand'anche l'introito della licitazione in blocco debba risultare pi� alto del provento globale conseguibile con le singole aste. Tale accertamento non figura espressamente nella sentenza impugnata, ma si desume dalle osservazioni che l'Ufficio circondariale ha introdotto all'autorit� di vigilanza e pu� essere ripreso a titolo integrativo (art. 81 con rimando all'art. 64 cpv. 2 OG). Ora, l'esigenza di non pregiudicare con un'asta in blocco complessivamente pi� vantaggiosa delle singole licitazioni i creditori pignoratizi di determinati fondi non � senza peso. Il Tribunale federale ha gi� avuto modo di ricordare che gli art. 797 e 816 CC garantiscono al creditore pignoratizio il diritto di essere pagato sul ricavo del fondo specifico; l'art. 108 RFF disciplina solo la procedura di realizzazione in blocco e nulla muta al riguardo: sarebbe incompatibile con il principio della BGE 115 III 55 S. 59specialit� del pegno che, in seguito a una vendita del fondo in blocco con altri, il creditore pignoratizio ricevesse un importo inferiore a quello che otterrebbe con un'asta singola (DTF 63 III 11supra). Se nella fattispecie l'asta in blocco avesse luogo senza cautele, come l'autorit� di vigilanza dispone, tale risultato rischierebbe di prodursi. Occorre intervenire dunque sulle condizioni dell'incanto.
d) La giurisprudenza ha gi� precisato che nel caso di una vendita in blocco � lecito inserire nelle condizioni dell'incanto una clausola secondo cui il ricavato deve permettere di attribuire a ogni fondo una quota per lo meno uguale all'offerta pi� alta conseguita dal fondo medesimo nell'asta singola (DTF 61 III 134seg.). Una riserva del genere non � solo consentita, ma si impone nel caso precipuo ove l'asta in blocco, per ovviare al grave deprezzamento di tre particelle, sfavorisce una quarta. � vero che la migliore offerta avanzata nel quadro dell'asta singola pu� essere influenzata dalle previsioni relative all'asta in blocco: tale pericolo � legato tuttavia all'istituto stesso della doppia licitazione (che � applicabile anche in altre circostanze: art. 142 LEF, art. 42, 57, 104 RFF) e non contrasta - di per s� - con l'individualit� del pegno. La Banca Cantonale di Zurigo sembra eccepire che la particella n. 146 � valorizzata, oltre che dalla sua ubicazione, da manufatti (tre autorimesse e una torre dell'ascensore con scala esterna) costruiti grazie ai mutui ipotecari accesi dalla societ� fallita sulle particelle n. 1157, 1158 e 1159. Indipendentemente dalla circostanza per� che con un minimo di attenzione - sulla base di una semplice planimetria - la banca avrebbe potuto appurare l'uso dei mutui, resta il principio che il titolare di un pegno ipotecario non pu� pretendere di rivalersi su pegni altrui ove non riesca a ricuperare interamente il proprio credito. Un'ipotesi simile sarebbe, come si � illustrato, contraria agli art. 797 e 816 CC. Se ne conclude, in sintesi, che l'Ufficio circondariale dev'essere tenuto a perfezionare le condizioni dell'incanto in blocco nel senso che la quota di riparto spettante a ogni fondo dovr� risultare almeno uguale all'offerta pi� elevata conseguita dal fondo medesimo nell'asta singola. Ci� comporta il parziale accoglimento del ricorso.
3. Nessuna indennit� per ripetibili � riconosciuta in sede di reclamo (art. 68 cpv. 2 TarLEF). Identico criterio vige per la procedura di ricorso dinanzi al Tribunale federale (DTF 112 III 58 consid. 6 con richiami).
112 III 58
art. 118 RFF,
art. 108 cpv. 1 RFF,
art. 108 RFF,
art. 797 e 816 CC suite... ,
art. 108 cpv. 1 e 1bis RFF,
art. 134 LEF,
art. 142 LEF,
art. 42, 57, 104 RFF