Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6191-PGP
Timestamp: 2018-12-10 07:17:36+00:00
Document Index: 235372282

Matched Legal Cases: ["l'article 1594", "l'article 1594", 'art. 238', "l'article 239", 'art. 238', "l'article 1655", 'art. 238', 'art. 238', "l'article 238", "l'article 1594", "l'article 150", "l'article 238", "l'article 1594", "l'article 238", "l'article 1594", "l'article 239", 'art. 238', "l'article 238", "l'article 238", 'art. 238', 'art. 238', "l'article 201", "l'article 201", "l'article 221", '§ 2', "l'article 238", "l'article 238", "l'article 1594", "l'article 1655", 'art. 238', "l'article 238", "l'article 201", "l'article 221", "l'article 238", "l'article 1594", "l'article 238", "l'article 238", "l'article 238", 'art 238', "l'article 201", "l'article 201", "l'article 221", '§ 2', "l'article 238", "l'article 238", "l'article 238"]

BIC – Plus-values et moins-values – Régimes particuliers - Plus et moins-values en cours d'exploitation - Plus-values résultant de certains apports en société ou cessions de terrains à bâtir ou de biens assimilés
6191-PGPBIC – Plus-values et moins-values – Régimes particuliers - Plus et moins-values en cours d'exploitation - Plus-values résultant de certains apports en société ou cessions de terrains à bâtir ou de biens assimilés1
BOI-BIC-PVMV-40-10-50-20120912
La loi d'orientation foncière n° 67-1253 du 30 décembre 1967 a amendé le régime fiscal des plus-values dégagées dans certaines circonstances à l'occasion de la cession ou de l'apport en société de terrains non bâtis ou de biens assimilés au sens du A de l'article 1594-0 G du CGI,(ancien article 691 du CGI).
- les unes instituent, en vue de privilégier les opérations de cession ou d'échange visées à l'article L 130-2 du code de l'urbanisme, des règles particulières concernant la détermination du montant de la plus-value dégagée à cette occasion ;
Afin de permettre la sauvegarde des bois et parcs et, en général, des espaces boisés et sites naturels situés dans les agglomérations ou leurs environs, ainsi que pour en favoriser l'aménagement, l'article L 130-2 du Code de l'urbanisme prévoit la possibilité d'échanges entre les propriétaires d'une part et, d'autre part, l'État, les départements, les communes ou les établissements publics ayant pour objet la réalisation d'opérations d'urbanisme.
Les profits et plus-values résultant d'échanges effectués dans les conditions prévues à l'article L 130-2 du code de l'urbanisme doivent, en principe, être compris dans les bénéfices ou plus-values imposables de l'exercice en cours à la date de l'échange.
Si, au contraire, l'entreprise n'a pas dégagé de plus-value lors de l'échange (cf. ci-dessus n°s 100 à 120) la plus-value provenant d'une cession ultérieure du terrain reçu de la collectivité publique est, bien entendu, déterminée par rapport à la valeur comptable du terrain remis à cette collectivité, l'élément cédé étant réputé être entré dans l'actif à la date d'acquisition de ce dernier terrain.
Les articles 238 nonies à 238 undecies du CGI prévoient un report de la taxation des plus-values dégagées par l'aliénation ou l'apport en société de terrains non bâtis ou assimilés au sens du A de l'article 1594-0 G du CGI (ancien article 691 du CGI) dans les quatre cas suivants :
1° Cession à une collectivité publique (CGI, art. 238 nonies) ;
2° Apport à une société civile de construction visée à l'article 239 ter du CGI (CGI, art. 238 decies-I) ;
3° Apport à une société immobilière de copropriété visée à l'article 1655 ter du CGI (CGI, art. 238 decies II) ;
4° Cession rémunérée par la remise d'immeubles ou des fractions d'immeubles à construire sur le ou les terrains cédés (CGI, art. 238 undecies).
On examinera l'économie de ces régimes en distinguant les conditions générales d'application des articles 238 nonies à 238 undecies du CGI, des dispositions qui sont spécifiques à chacun d'eux.
Selon l'article 238 terdecies du CGI le report de taxation ne peut s'appliquer aux plus-values provenant d'opérations de cessions ou d'apport de terrains, non bâtis ou de biens assimilés, au sens de l'article 1594-0 G du CGI (ancien article 691 du CGI), intervenant moins de deux ans après l'acquisition du bien.
Depuis la loi de finances n° 2003-1311 du 31 décembre 2003 pour 2004, les articles 238 nonies à 238 duodecies du CGI ne s'appliquent pas aux plus-values imposées conformément à l'article 150 U du CGI,
Sous réserve de ce qui est dit ci-dessus aux numéros 210 et 220 en ce qui concerne les limitations apportées au report de taxation, il résulte des dispositions de l'article 238 nonies du CGI que, lorsque l'acquéreur d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé, au sens de l'article 1594-0 G du CGI (ancien article 691du CGI), est une collectivité publique, la plus-value taxable réalisée à cette occasion par le cédant peut, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, être rapportée, sur la demande expresse du redevable aux résultats de l'exercice au cours duquel l'indemnité a été effectivement perçue.
La consignation de l'indemnité d'expropriation peut intervenir dans différentes circonstances (art. R 13-65 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique), notamment :
Sous réserve de ce qui est dit ci-dessus aux n°s 210 et 220, il résulte des dispositions particulières de l'article 238 decies-I du CGI que, dans le cas d'apport de terrains non bâtis ou de biens assimilés au sens de l'article 1594-0 G du CGI (ancien article 691 du CGI) (faisant partie de l'actif immobilisé d'une entreprise industrielle et commerciale) à une société civile ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente et remplissant les conditions définies à l'article 239 ter du CGI , la plus-value correspondante n'est pas comprise immédiatement dans les résultats imposables de l'entreprise apporteuse.
Toutefois, il est rappelé que le différé d'imposition doit en tout état de cause être limité à cinq ans (CGI, art. 238 terdecies al. 2 ; cf. ci-dessus n° 210) ;
Il y a lieu à imposition des plus-values avant l'échéance du terme prévu à l'article 238 decies-I du CGI :
Les dispositions de l'article 238 decies-I du CGI n'ouvrent pas aux bénéficiaires la possibilité de choisir l'exercice de taxation des plus-values d'apport. Il est rappelé, toutefois, que ces mesures ont été prises en faveur des contribuables. Par suite, dans l'hypothèse où certaines entreprises estimeraient que le report de taxation leur est préjudiciable, elles peuvent y renoncer et demander à être imposées au titre de l'exercice de transfert de propriété.
- lorsqu'il s'agit d'une entreprise individuelle, en cas de décès de l'apporteur avant que la plus-value n'ait été rattachée aux bénéfices imposables ; celle-ci doit alors être comprise dans les bases de l'imposition immédiate à établir au titre de l'année du décès (CGI, art. 238 decies-I, 1, al. 2) ;
- en cas de cession, par l'entreprise apporteuse, des droits sociaux reçus en rémunération de son apport ou des immeubles ou fractions d'immeubles reçus en représentation de ses droits ; dans ces hypothèses, la plus-value dégagée par l'apport du terrain est comprise dans les résultats de l'exercice en cours à la date des dernières cessions de droits sociaux ou d'immeubles effectuées par l'entreprise (CGI, art. 238 decies-I-2).
Pour l'application de cette règle, il y a lieu de considérer que, lorsque le terrain apporté faisait partie de l'actif d'une entreprise individuelle qui vient à être cédée ou à cesser son exploitation avant que la plus-value d'apport n'ait été rapportée aux bénéfices imposables dans les conditions indiquées ci-dessus, l'apporteur doit être considéré comme ayant, du fait de cette cession ou cessation totale d'entreprise, cédé l'ensemble de ses droits sociaux ou des immeubles reçus en représentation de ses droits. La plus-value précédemment dégagée par l'apport du terrain doit, par suite, être comprise dans les bases de l'imposition immédiate à établir en vertu des dispositions de l'article 201 du CGI.
La plus-value d'apport dont la taxation a été précédemment différée doit également faire l'objet d'une imposition immédiate lorsque, l'entreprise apporteuse étant une personne morale, il y a lieu de lui appliquer les dispositions, soit de l'article 201 du CGI, soit de l'article 221 du CGI (§ 2, 2 ter ou 3) .
Conformément aux dispositions du III de l'article 238 decies du CGI, lorsqu'une plus-value dégagée lors de l'apport d'un terrain a bénéficié du report de taxation prévu au I dudit article, elle doit être ultérieurement soumise au régime fiscal qui lui aurait été applicable, si elle avait été normalement imposée au titre de l'exercice de la réalisation de l'apport.
Par analogie avec les dispositions précédentes (cf. ci-dessus points 310 à 390) et sous réserve des mêmes conditions et limitations, communes aux différents cas de report de taxation (cf. ci-dessus n°s 210 et 220), l'article 238 decies-II du CGI accorde le bénéfice du report de taxation aux plus-values dégagées à l'occasion d'apports de terrains non bâtis ou de biens assimilés au sens de l'article 1594-0 G du CGI (ancien article 691 du CGI) consentis à une société immobilière de copropriété dotée de la « transparence fiscale » et répondant à la définition de l'article 1655 ter du CGI.
Toutefois, il est rappelé que le différé d'imposition doit, en tout état de cause, être limité à cinq ans (CGI, art. 238 terdecies, al. 2).
Il est précisé, d'autre part, qu'aux termes mêmes de l'article 238 decies-II du CGI précité la cession est réputée porter sur la totalité du terrain ou du bien pour la détermination de la plus-value correspondante.
La même solution est applicable lorsque, l'apporteur étant une personne morale, il y a lieu de lui appliquer les dispositions, soit de l'article 201 du CGI, soit de l'article 221 du CGI, paragraphes 2, 2 ter ou 3 du même code.
Sous réserve des conditions et limitations exposées ci-dessus aux n°s 210 et 220, l'article 238 undecies du CGI prévoit que, lorsque la cession d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G du CGI (ancien article 691 du CGI) est rémunérée par la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à édifier sur ce terrain, l'imposition de la plus-value dégagée à l'occasion de cette opération n'est pas comprise immédiatement dans les bénéfices imposables de l'entreprise cédante.
En outre, le report de taxation prévu à l'article 238 undecies du CGI est subordonné à la condition que l'acte de vente du terrain indique expressément que le "paiement" sera réalisé par la remise d'immeubles à édifier sur ce terrain.
En ce qui concerne la forme juridique des opérations visées, il y a lieu de considérer que le législateur n'a pas entendu subordonner l'application de l'article 238 undecies du CGI, à l'emploi par les contractants d'un type de convention déterminé. Les intéressés peuvent donc donner à leur contrat la forme de leur choix dès lors que le résultat correspond à celui prévu par le texte.
Il convient d'admettre que, quelle que soit la formule adoptée, les dispositions de l'article 238 undecies du CGI trouvent leur application dès lors que le résultat de l'opération correspond à celui que le texte prévoit.
En fait, cette disposition ne conserve d'intérêt que lorsque la plus-value a été réalisée et que l'achèvement des constructions est intervenu antérieurement au 1er janvier 1977. En effet, à compter de cette date, le différé d'imposition doit, en tout état de cause, être limité à cinq ans (CGI, art 238 terdecies, al. 2 ; cf. ci-dessus n°s 210 et 220).
Par suite, de même que dans l'hypothèse du décès de l'exploitant individuel, la plus-value dont la taxation a été différée doit être comprise dans les bases de l'imposition immédiate à établir au titre de l'exercice de la cession, de la cessation ou du décès dans les conditions prévues à l'article 201 du CGI.
Ladite plus-value doit également faire l'objet d'une imposition immédiate lorsque, l'entreprise cédante étant une personne morale, il y a lieu de lui appliquer les dispositions, soit de l'article 201 du CGI , soit de l'article 221 du CGI (§ 2, 2 ter ou 3) .
Dans le cas particulier où la cession est rémunérée, en partie par la remise d'immeubles à construire sur le terrain cédé et en partie par un autre moyen quelconque (remise d'espèces par exemple), il est admis, par mesure de tempérament, que la fraction de la plus-value globale qui correspond au prix acquitté par la remise d'immeubles à construire puisse bénéficier du report de taxation prévu à l'article 238 undecies du CGI. Cette fraction de plus-value est calculée en appliquant à la plus-value globale le rapport existant entre, d'une part, la valeur des immeubles à construire devant revenir à l'entreprise cédante, telle qu'elle est retenue pour le calcul de la plus-value globale et, d'autre part, le prix total de cession (qui est constitué par la valeur des mêmes immeubles, augmentée de la valeur du complément de prix transféré à l'entreprise cédante, par exemple, en espèces).
En droit strict, les dispositions de l'article 238 undecies du CGI précité ne sont applicables que si les immeubles ou fractions d'immeubles remis en rémunération de la cession du terrain sont édifiés sur ce même terrain.
Dans une telle situation, il y a lieu d'admettre que le report de taxation prévu à l'article 238 undecies du CGI est applicable.
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