Source: http://artykuly.krn.pl/Dozywocie-zapomniana-forma-przeniesienia-wlasnosci-2_0_10.html
Timestamp: 2014-10-25 22:01:44+00:00
Document Index: 60094078

Matched Legal Cases: ['art. 908', 'art. 908', 'art. 908', 'art. 908', 'art. 16', 'art. 908']

Do�ywocie – zapomniana forma przeniesienia w�asno�ci
�redni kurs walut wg NBP1 EUR: 4,2245 PLN;1 USD: 3,3387 PLN;1 CHF: 3,5026 PLN
Tarn�w Grab�wka Tarn�w
Dzia�ka Izdebnik
Marii D�browskiej - III etap Krak�w
Umowa o do�ywocie, kiedy� powszechnie stosowana przy przeniesieniu w�asno�ci nieruchomo�ci na nast�pc�w prawnych (np. dzieci), obecnie w obrocie nieruchomo�ciami jest stosowana sporadycznie. Tymczasem do�ywocie daje wi�ksze bezpiecze�stwo i zabezpieczenie w�a�cicielom przekazuj�cym swoje mienie nast�pcom ni� powszechnie obecnie stosowana darowizna. Umowa do�ywocia mo�e by� te� z powodzeniem wykorzystywana w rynkowym obrocie nieruchomo�ciami. Umowa do�ywocia
Umowa o do�ywocie zosta�a uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 908-916. Zgodnie z art. 908, je�eli w zamian za przeniesienie w�asno�ci nieruchomo�ci nabywca zobowi�za� si� zapewni� zbywcy do�ywotnie utrzymanie (umowa o do�ywocie), powinien on – w braku odmiennej umowy – przyj�� zbywc� jako domownika, dostarcza� mu wy�ywienia, ubrania, mieszkania, �wiat�a i opa�u, zapewni� mu odpowiedni� pomoc i piel�gnowanie w chorobie oraz sprawi� mu w�asnym kosztem pogrzeb odpowiadaj�cy zwyczajom miejscowym. Je�eli w umowie o do�ywocie nabywca nieruchomo�ci zobowi�za� si� obci��y� j� na rzecz zbywcy u�ytkowaniem, kt�rego wykonywanie jest ograniczone do cz�ci nieruchomo�ci, s�u�ebno�ci� mieszkania lub inn� s�u�ebno�ci� osobist� albo spe�nia� powtarzaj�ce si� �wiadczenia w pieni�dzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, u�ytkowanie, s�u�ebno�� osobista oraz uprawnienie do powtarzaj�cych si� �wiadcze� nale�� do tre�ci prawa do�ywocia. Jak wynika z tre�ci art. 908 strony mog� swobodnie kszta�towa� tre�� obowi�zk�w nak�adanych na nabywc� nieruchomo�ci w zwi�zku z umow� do�ywocia, czyli to strony okre�laj�, co nale�y rozumie� pod poj�ciem do�ywotniego utrzymania, a dopiero w braku postanowie� umownych wchodz� �wiadczenia okre�lone w art. 908 kodeksu cywilnego. Przedmiotem przeniesienia w�asno�ci w drodze umowy do�ywocia b�dzie zawsze konkretna nieruchomo�� gruntowa lub lokalowa. Przedmiotem umowy mo�e by� nie tylko w�asno�� ca�ej nieruchomo�ci, ale r�wnie� udzia� w niej, nie mo�e by� natomiast – sp�dzielcze w�asno�ciowe prawo do lokalu mieszkalnego. Zbywc� nieruchomo�ci mo�e by� wy��cznie osoba fizyczna. Nabywc� natomiast mo�e by� zar�wno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Umowa do�ywocia, podobnie jak ka�da umowa przenosz�ca w�asno�� nieruchomo�ci (sprzeda�, darowizna) musi by� zawarta pod rygorem niewa�no�ci w formie aktu notarialnego. Tre�� prawa do�ywocia, uzyskiwanego w zamian za przeniesienie w�asno�ci nieruchomo�ci musi by� okre�lona w umowie w spos�b szczeg�owy. Postanowienia umowy s� wi���ce nie tylko dla stron, czyli zbywcy i nabywcy nieruchomo�ci, ale tak�e dla osoby bliskiej zbywcy, je�eli do�ywocie zosta�o dla takiej osoby zastrze�one. Zbywc� i osob� blisk� zbywcy, dla kt�rych do�ywocie zosta�o zastrze�one, nazywamy do�ywotnikami. Umowa powinna dok�adnie okre�la� rodzaj i wielko�� �wiadcze�, a tak�e ich zmian� w wypadku wyga�ni�cia prawa do�ywocia w stosunku do jednego z do�ywotnik�w, gdy pozostaje jeszcze drugi z nich. W innym wypadku prawo do�ywocia ustanowione na rzecz kilku os�b ulega w razie �mierci jednej z tych os�b odpowiedniemu zmniejszeniu. Przeniesienie w�asno�ci nieruchomo�ci na podstawie umowy do�ywocia nast�puje z jednoczesnym obci��eniem tej nieruchomo�ci prawem do�ywocia. Do takiego obci��enia stosuje si� odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Prawo do�ywocia jest prawem niezbywalnym, co oznacza, �e do�ywotnik nie mo�e przenosi� go na inn� osob� w drodze czynno�ci prawnej, nie mo�e te� ono by� przedmiotem dziedziczenia i wygasa najp�niej z chwil� �mierci do�ywotnika. Prawo to mo�e wygasn�� r�wnie� za �ycia do�ywotnika, gdy ten si� tego prawa zrzeknie. Natomiast prawo w�asno�ci nieruchomo�ci nabytej na podstawie umowy do�ywocia nie podlega �adnym ograniczeniom, mo�na je zar�wno zby�, jak i obci��y� ograniczonymi prawami rzeczowymi (s�u�ebno�ci� b�d� hipotek�). Jednak w odr�nieniu od umowy darowizny powszechnie stosowanej do przeniesienia w�asno�ci w stosunkach rodzinnych w razie zbycia nieruchomo�ci obci��onej prawem do�ywocia jej nowy nabywca ponosi tak�e osobist� odpowiedzialno�� za �wiadczenia tym prawem do�ywocia obj�te. Z chwil� zbycia nieruchomo�ci obci��onej do�ywociem dotychczasowy jej w�a�ciciel zostaje zwolniony z obowi�zk�w zwi�zanych z do�ywociem. Mo�e jednak ponosi� odpowiedzialno�� osobist� za �wiadczenia zaleg�e. Je�eli zobowi�zany z tytu�u umowy o do�ywocie zby� otrzyman� nieruchomo��, do�ywotnik mo�e ��da� zamiany prawa do�ywocia na do�ywotni� rent� odpowiadaj�c� warto�ci tego prawa. W wypadku, gdy mi�dzy nowym w�a�cicielem a do�ywotnikiem powstan� si� takie stosunki, �e nie mo�na wymaga� od stron, �eby pozostawa�y nadal w bezpo�redniej styczno�ci ze sob�, s�d na ��danie jednej z nich zamieni wszystkie lub niekt�re uprawnienia obj�te tre�ci� prawa do�ywocia na do�ywotni� rent� odpowiadaj�c� warto�ci tych uprawnie�. Z ��daniem zamiany �wiadcze� obj�tych tre�ci� prawa do�ywocia na do�ywotni� rent� mo�e wyst�pi� ka�da ze stron umowy. W wyj�tkowych wypadkach s�d mo�e rozwi�za� umow� o do�ywocie na ��danie zobowi�zanego lub do�ywotnika, je�eli do�ywotnik jest zbywc� nieruchomo�ci. Podatkowe aspekty do�ywocia
W odr�nieniu od darowizny umowa do�ywocia, tak jak sprzeda�, jest opodatkowana podatkiem od czynno�ci cywilnoprawnych. Obowi�zek podatkowy w podatku od czynno�ci cywilnoprawnych ci��y solidarnie na osobach fizycznych i osobach prawnych, b�d�cych stronami umowy do�ywocia. Przedmiotem opodatkowania s� rzeczy znajduj�ce si� w kraju lub prawa wykonywane w kraju, albo rzeczy znajduj�ce si� lub prawa wykonywane za granic�, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzib� w Polsce i czynno�� cywilnoprawna zosta�a wykonana w Polsce. Podstaw� opodatkowania w przypadku umowy o do�ywocie b�dzie warto�� rynkowa nieruchomo�ci lub prawa u�ytkowania wieczystego. Stawka podatku wynosi 2 proc. Ustawa o podatku od czynno�ci cywilnoprawnych przewiduje nieliczne zwolnienia. Zgodnie z ni� strony umowy do�ywocia nie zap�ac� podatku od przeniesienia w�asno�ci nieruchomo�ci lub ich cz�ci, wraz z cz�ciami sk�adowymi, z wyj�tkiem budynk�w mieszkalnych znajduj�cych si� na obszarze miast, pod warunkiem �e w rozumieniu przepis�w o podatku rolnym nabyte grunty stanowi� gospodarstwo rolne albo utworz� gospodarstwo rolne lub wejd� w sk�ad gospodarstwa rolnego b�d�cego w�asno�ci� nabywcy. Zatem nie zostanie opodatkowane na przyk�ad nabycie w drodze do�ywocia nieruchomo�ci rolnej o ��cznej powierzchni przekraczaj�cej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy wraz z budynkami le��cymi poza miastem. Do�ywocie zamiast darowizny
W�a�ciciele decyduj�c si� na przekazanie nieruchomo�ci swoim nast�pcom, bardzo cz�sto zastanawiaj� si�, jak to zrobi�, aby w pewnym momencie nie znale�� si� na bruku i m�c w spokoju prze�y� staro��. Powszechnie stosowan� umow� do przeniesienia w�asno�ci nieruchomo�ci w rodzinie jest umowa darowizny. Jednak ta umowa nie zapewnia daruj�cym �adnych praw i roszcze� w stosunku do os�b obdarowanych. Je�eli na przyk�ad rodzice na podstawie umowy darowizny daruj� dom swojemu synowi, oczekuj�c, �e b�dzie si� nimi zajmowa� do ich �mierci, to musz� wierzy� synowi na s�owo honoru, poniewa� takie zobowi�zanie nigdzie nie zostanie ujawnione i nie b�dzie dla syna wi���ce. Strony nie mog� bowiem kszta�towa� tre�ci samej darowizny poza mo�liwo�ci� ustanowienia przy okazji jej dokonania s�u�ebno�ci mieszkania na rzecz daruj�cych lub u�ytkowania gruntu. Nie mog� natomiast w zwi�zku z darowizn� na�o�y� �adnych obowi�zk�w na obdarowanego. Odmiennie jest w przypadku umowy do�ywocia, kt�rej tre�� strony mog� dowolnie kszta�towa� w ramach og�lnego „do�ywotniego utrzymania”. Zatem opr�cz s�u�ebno�ci do�ywotniego mieszkania w�a�ciciel mo�e sobie zastrzec na przyk�ad obowi�zek zapewnienia pomocy i piel�gnacji w chorobie oraz zapewnienia pogrzebu czy wyp�acania renty. Jak ju� wspomnia�em wy�ej, umowa do�ywocia jest opodatkowana podatkiem od czynno�ci cywilnoprawnych, umowa darowizny natomiast jest opodatkowana podatkiem od spadk�w i darowizn. Oba te podatki przewiduj� inne zasady ich naliczania i inne zwolnienia. Umowa do�ywocia w przypadku os�b najbli�szych mo�e by� w zwi�zku z tym mniej korzystna podatkowo, je�eli nabywca nieruchomo�ci ma zamieszka� w nabywanej nieruchomo�ci i nie jest w�a�cicielem innej nieruchomo�ci mieszkaniowej lub nie przys�uguje mu prawo do takiej nieruchomo�ci (sp�dzielcze, najem itp.). W przypadku darowizny taka osoba mo�e bowiem skorzysta� z du�ej ulgi w podatku od spadk�w i darowizn (art. 16), zgodnie z kt�r� z podstawy opodatkowania wy��cza si� 110 m kw. powierzchni u�ytkowej darowanego lokalu lub budynku. Natomiast w przypadku umowy do�ywocia nie ma takiej ulgi, a pokrewie�stwo mi�dzy stronami nie ma wp�ywu na wysoko�� podatku (nie powoduje jego obni�enia). Niezale�nie od pokrewie�stwa podatek ten przy umowie do�ywocia wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania. Mo�na zatem za�o�y�, �e przy przeniesieniu nieruchomo�ci na rzecz dalekiej rodziny lub osoby obcej umowa do�ywocia b�dzie powodowa�a mniejsze obci��enie podatkowe ni� darowizna. Przyk�adowo darowizna nieruchomo�ci o warto�ci 100.000 z� dokonana na rzecz osoby nie spokrewnionej z w�a�cicielem to podatek w wysoko�ci nawet 17.786,30 z�. Przekazanie tej samej nieruchomo�ci w drodze do�ywocia osobie nie spokrewnionej to podatek w wysoko�ci 2.000 z�. Nie mo�na jednak og�lnie powiedzie�, �e kt�ra� z tych um�w b�dzie zawsze rodzi� mniejsze obci��enia podatkowe, decyduj�ce b�d� okoliczno�ci konkretnego przypadku. Do�ywocie zamiast sprzeda�y Umowa do�ywocia mo�e mie� te� typowo rynkowe zastosowanie. Nasze spo�ecze�stwo starzeje si� w takim tempie jak spo�ecze�stwo w krajach Europy Zachodniej. Ka�dego roku mniej os�b pracuje na emerytury coraz wi�kszej rzeszy os�b nieaktywnych zawodowo. Powoduje to zmniejszanie si� �wiadcze� emerytalno-rentowych os�b starszych. Sposobem poprawy tej sytuacji mo�e by� zawarcie umowy do�ywocia, czyli zapewnienie sobie spokojnej staro�ci w zamian za pozbycie si� cz�ci swego maj�tku. Wielu w�a�cicieli, kt�rzy nie maj� bli�szych krewnych, ch�tnie sprzeda�oby swoje nieruchomo�ci nawet za po�ow� ceny w zamian za mo�liwo�� mieszkania w nich do ko�ca �ycia lub za comiesi�czn� rent�. W takich mieszkaniach, cz�sto bardzo atrakcyjnych i zlokalizowanych w dobrych dzielnicach du�ych miast, mieszkaj� zwykle starsze samotne osoby, utrzymuj�ce si� z niewielkiej emerytury. Ich jedynym maj�tkiem jest w�asne mieszkanie, w kt�rym �yj� kilkadziesi�t lat i z kt�rym trudno im si� rozsta�. Je�eli ci ludzie nie maj� �yj�cych dalszych krewnych, wiedz�, �e po ich �mierci mieszkanie stanie si� w�asno�ci� Pa�stwa. Niejednokrotnie zajmuj� oni du�e, wykupione kiedy� za grosze od gminy, znajduj�ce si� w centrach miast mieszkania, na kt�rych utrzymanie ich nie sta�. Tymczasem perspektywa sprzeda�y lokalu, szukania na rynku mniejszego i urz�dzania go na nowo jest dla ludzi starych przera�aj�ca. W takiej sytuacji znalezienie kogo�, kto – mimo formalnego przej�cia mieszkania – zapewni�by mo�liwo�� dalszego do�ywotniego w nim zamieszkania, wyp�aci�by kwot� r�wn� nawet po�owie rzeczywistej warto�ci mieszkania lub zapewni�by comiesi�czn� rent� umo�liwiaj�c� godne prze�ycie emerytury i pozwalaj�c� na pozbycie si� trosk finansowych, wydaje si� bardzo po��dane. Takie transakcje popularne na zachodzie Europy czy w USA, budz� wiele w�tpliwo�ci w�r�d Polak�w oraz brak zainteresowania w�r�d po�rednik�w przy kojarzeniu stron takich transakcji. W zwi�zku z tym ludzie maj�cy spore �r�d�a finansowe s� pozbawieni tego sposobu lokowania pieni�dzy, a niejeden emeryt niedojada i oszcz�dza na lekach, podczas gdy m�g�by prze�y� godniej reszt� swojego �ycia. Umowa do�ywocia jest w�a�nie jednym z lepszych rozwi�za� dla tego typu transakcji umo�liwiaj�cym zabezpieczenie zw�aszcza dotychczasowego w�a�ciciela nieruchomo�ci. B�dzie ona lepszym rozwi�zaniem dla do�ywotnika ni� umowa sprzeda�y z zastrze�eniem s�u�ebno�ci do�ywotniego mieszkania, gdy� w przypadku gdyby nowy w�a�ciciel sprzeda� t� nieruchomo��, nast�pny nabywca przejmuje wszystkie prawa wynikaj�ce z do�ywocia ustalone mi�dzy stronami. Podstawowy problem to znalezienie ch�tnych do zawarcia takiej transakcji. Ryzyko istnieje bowiem po obu stronach. Sprzedaj�cy po podpisaniu umowy znajduje si� w niewygodnej sytuacji – przesta� by� w�a�cicielem, a kto� nie mo�e si� doczeka� jego �mierci. Kupuj�cy mo�e si� natomiast obawia�, �e zamrozi pieni�dze na bardzo d�ugi czas, a nieruchomo�� otrzyma w posiadanie po wielu latach. Magnesem dla nabywc�w, kt�rych mo�e przyci�ga� ten typ transakcji s� niskie koszty nabycia takiej nieruchomo�ci w postaci np. renty b�d�cej de facto cen� sprzeda�y sp�acan� ratami przez wiele lat bez konieczno�ci zaci�gania kredytu bankowego i ponoszenia koszt�w jego obs�ugi. Zatem mimo wszystkich zastrze�e�, kupno mieszkania po du�o ni�szej cenie roz�o�onej jeszcze na raty, ale z mo�liwo�ci� do�ycia dla by�ego w�a�ciciela, to dobra inwestycja w przysz�o�� dokonana z my�l� o mieszkaniu dla ma�ych na razie dzieci lub czerpania w przysz�o�ci zysk�w z wynajmu i zapewnienia sobie w ten spos�b dodatkowej emerytury. Jest to te� dobre rozwi�zanie dla Polak�w mieszkaj�cych za granic�, kt�rzy chc� wr�ci� do Polski na staro��. Ponadto w zwi�zku z tym, �e nabywc� nieruchomo�ci w drodze umowy do�ywocia mo�e by� zar�wno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, dla pewnej kategorii os�b prawnych ten spos�b przeniesienia w�asno�ci mo�e by� bardzo atrakcyjny. Chodzi tutaj o zgromadzenia zakonne prowadz�ce domy opieki, czy powstaj�ce ostatnio w naszym kraju sp�ki prowadz�ce domy spokojnej staro�ci. Te osoby prawne mog� bowiem z powodzeniem wykorzystywa� tak� form� przeniesienia w�asno�ci jako form� pokrycia koszt�w do�ywotniego pobytu i utrzymania kuracjuszy w tych instytucjach.
Autor jest prawnikiem specjalizuj�cym si� w rynku nieruchomo�ci.
Autor: Pawe� Puch	�r�d�o: „Krakowski Rynek Nieruchomo�ci" nr 25/2004, 2004.12.23
dosta�em od ojca dzia�ke z domem.na dzia�ce jest staw rybny.w akcie jest wpis o do�ywotnim u�ytkowaniu tylko i wy��cznie stawu przez ojca co mnie blokuje w bankach.nie ma takiego wpisu w KW.czy mo�na w jakikolwiek sposob pozby� sie tej s�u�obne�ci-ojciec nie chce sie zrzec. Mo�na to jako� obej��?albo rozwi�za� bez zgody ojca?
Je�eli ma Pan wpisan� s�u�ebno�� osobist� na rzecz matki i siostry tak jak Pan to opisa�, to obie maj� prawo mieszka� w tym lokalu do�ywotnio. Aczkolwiek nie oznacza to, �e ma je Pan utrzymywa�. To jest prawo do mieszkania, a nie zapomoga. Istot� s�u�ebno�ci jest zapewnienie przez w�a�ciciela lokalu mieszkalnego prawa do zami...
Je�eli ma Pan wpisan� s�u�ebno�� osobist� na rzecz matki i siostry tak jak Pan to opisa�, to obie maj� prawo mieszka� w tym lokalu do�ywotnio. Aczkolwiek nie oznacza to, �e ma je Pan utrzymywa�. To jest prawo do mieszkania, a nie zapomoga. Istot� s�u�ebno�ci jest zapewnienie przez w�a�ciciela lokalu mieszkalnego prawa do zamieszkiwania i korzystania z okre�lonych cz�ci lub ca�o�ci lokalu mieszkalnego bez ponoszenia �adnych dodatkowych koszt�w, typu media. Ale to wszystko.
Umowa do�ywocia jest to umowa, moc� kt�rej osoba X sprzedaje mieszkanie osobie Y, ale pod warunkiem, �e osoba Y (nabywca) zapewni osobie X (zbywcy) do�ywotnie utrzymanie. I tu zakres jest szeroki, poniewa� Nabywca powinien przyj�� Zbywc� jako domownika, dostarcza� mu wy�ywienia, ubrania, mieszkania, �wiat�a i opa�u, zapewni� mu odpowiedni� pomoc i piel�gnowanie w chorobie oraz sprawi� mu w�asnym kosztem pogrzeb odpowiadaj�cy zwyczajom miejscowym. Polecam art. 908 KC.
I to jest podstawowa r�nica pomi�dzy s�u�ebno�ci� mieszkania, a umow� do�ywocia.
krystianknap@poczta.fm
03-09-2011 11:48
A ja chcia�bym sie dowiedzie� jak to jest!! Mamy z �on� w akcie notarialnym wpisane Matk� I Siostr�!!kt�re maj� zapis DO�YWOTNI� BEZP�ATN� S�U�EBNO�� ZAMIESZKANIA!!I moje pytanie brzmi- czy to jest to samo co UMOWA DO�YWOCIA?Zwracam tak�� uwag� �e �adnej umowy do�ywocia niemamy!!!!!Prosz� o �eteln� pomoc!!! chodzi mi te� o to...
A ja chcia�bym sie dowiedzie� jak to jest!! Mamy z �on� w akcie notarialnym wpisane Matk� I Siostr�!!kt�re maj� zapis DO�YWOTNI� BEZP�ATN� S�U�EBNO�� ZAMIESZKANIA!!I moje pytanie brzmi- czy to jest to samo co UMOWA DO�YWOCIA?Zwracam tak�� uwag� �e �adnej umowy do�ywocia niemamy!!!!!Prosz� o �eteln� pomoc!!! chodzi mi te� o to czy zgodnie z zapisem w akcie-B�DE M�SIA� UTRZYMYWA� SZWAGIERK� I TE�CIOW� - BEZ ZAWARCIA UMOWY DO�YWOCIA!!
14-09-2010 20:53
Przed podpisaniem umowy do�ywocia zastanowi�abym si� nad tym tysi�c razy. Wszystko wygl�da pi�knie nawet przez wiele lat...do czasu a� starszy cz�owiek zaczyna chorowa� i jego umys� przestaje prawid�owo przetwarza� fakty.
wiecej na ten temat, znalazlem tutaj:
http://obrot-nieruchomosciami.eprace.edu.pl/226,Umowa_dozywocia..html moze kogos zainteresuje
A jesli osoba kt�ra chce jest do�ywotnikiem jest chora (altzheimer)a rodzina sie juz dawno wypie�a i czeka na rych�a �mierc? Jak wtedy podpisac umowe do�ywocia?
ZNAKOMITE, brawo!! bardzo interesujaca i potrzebne informacje
Przeczytaj wszystkie komentarze (7)
Potrzeba odpowiedzialno�ci i wyobra�ni