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Timestamp: 2016-10-26 17:21:47+00:00
Document Index: 210036864

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 19']

111 II 20142. Arr�t de la Ire Cour civile du 6 ao�t 1985 dans la cause hoirs B. contre V. et consorts (recours en r�forme)
Art. 19 AMSL. Baisse de loyer; possibilit� pour le bailleur d'opposer en compensation des facteurs de hausse; entr�e en vigueur de la modification. 1. A d�faut de r�serve expresse dans l'avis de majoration pr�c�dant la derni�re adaptation du loyer, le bailleur ne peut se pr�valoir ult�rieurement, notamment � l'occasion d'une demande de baisse du preneur, d'un facteur de hausse ant�rieur � la derni�re fixation du loyer (consid. 1; confirmation de jurisprudence). 2. La baisse de loyer prend effet au prochain terme pour lequel la r�siliation du bail pouvait �tre donn�e, � compter du moment o� le preneur a pris contact avec le bailleur, ou � la date pour laquelle le bailleur s'est spontan�ment d�clar� dispos� � r�duire le montant du loyer (consid. 2). Faits � partir de page 202
A.- Les demandeurs sont - ou ont �t� - tous locataires d'appartements dans un b�timent appartenant � B., situ� � Moutier.
De novembre 1980 � mai 1982, le propri�taire a notifi� quatre hausses de loyer, qui furent accept�es par les locataires. La formule de hausse et la lettre du bailleur mentionnaient comme motif de hausse: "augmentation des taux hypoth�caires". La derni�re modification de loyer portait effet au 1er mai 1982.
Par lettre du 25 janvier 1983, B. a annonc� aux locataires une r�duction de loyer de 13 francs par mois d�s le 1er mai 1983, en raison de la baisse de l'int�r�t hypoth�caire. La lettre pr�cisait que l'adaptation � la baisse n'�tait que partielle, compte tenu de divers facteurs compensatoires de hausse, tels que le maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques.
Par lettre du 31 janvier 1983, les locataires ont communiqu� au bailleur qu'� leurs yeux la baisse de loyer �tait insuffisante.
Certains locataires admirent le montant demand� � titre de nouveau loyer. En revanche, les locataires parties � la pr�sente proc�dure n'y consentirent pas. Aucune entente n'intervint devant l'Office des locations.
B.- Par requ�te du 9 juillet 1984, les locataires susmentionn�s prirent les conclusions ci-apr�s:
"1. Constater que la baisse de loyer de 13 francs par mois, annonc�e par le requis selon lettre du 25 janvier 1983 adress�e aux requ�rants, est insuffisante.
2. Constater que le loyer de chacun des requ�rants doit subir une baisse de 35 francs par mois d�s le 1er mai 1983."
B. a conclu au d�boutement des requ�rants, en demandant en outre au juge de
"Constater que l'�volution des facteurs de hausse et de baisse au 1.5.1983 autorisent un loyer de BGE 111 II 201 S. 203
Par jugement du 30 novembre 1984, le Pr�sident du Tribunal du district de Moutier a constat� que la baisse de 13 francs par mois �tait insuffisante et que le loyer de V., R., H., G. et T. devait subir une baisse de 35 francs par mois d�s le 1er mai 1983.
Saisie d'un appel de B., d�c�d� depuis lors, la Cour d'appel du canton de Berne, par arr�t du 19 mars 1985, a constat� que la baisse mensuelle de 13 francs �tait insuffisante et que le loyer de V. devait subir une baisse mensuelle de 32 francs 25, celui de H. de 32 francs par mois et ceux de R., G. et T. de 32 francs 75 par mois, le tout d�s le 1er mai 1983.
C.- Les h�ritiers de B. interjettent un recours en r�forme contre cet arr�t. Ils reprennent les conclusions au fond du d�fendeur pr�sent�es en instance cantonale.
Les cinq intim�s concluent au rejet du recours.
Le Tribunal f�d�ral rejette le recours pour les motifs suivants:
1. a) Les recourants font tout d'abord valoir que la cour cantonale s'est �cart�e sans raison de la jurisprudence du Tribunal f�d�ral concernant la possibilit�, pour le bailleur, de compenser des facteurs de baisse de loyer avec des facteurs de hausse. C'est ainsi qu'elle aurait d� tenir compte du rench�rissement du co�t de la vie �galement pour la p�riode ant�rieure � la derni�re modification du loyer (1er mai 1982), puisque dans ses quatre avis de hausse pr�c�dents le d�fendeur avait invoqu� comme seul motif de hausse de loyer l'augmentation du taux hypoth�caire.
b) Selon la jurisprudence, la modification des bases de calcul qui entre en consid�ration pour une baisse de loyer, selon l'art. 19 AMSL, doit �tre survenue depuis la derni�re fixation du loyer, celle-ci constituant le moment d�terminant pour la comparaison des anciennes et des nouvelles bases de calcul (ATF 108 II 138 et les arr�ts cit�s). Il faut entendre par derni�re fixation de loyer, en dehors de la d�termination du loyer en d�but de bail, la modification du loyer correspondant � une adaptation � de nouvelles bases de calcul. "Sauf r�serve expresse et pr�cise de la part du bailleur - notification d'une hausse nettement limit�e � un facteur d�termin�, indication de facteurs pr�cis de hausse dont il d�clare faire abstraction - le loyer ainsi adapt� est en effet cens� apporter au bailleur une couverture normale de ses charges et un BGE 111 II 201 S. 204rendement convenable; il sert donc de base pour examiner si l'�volution ult�rieure des charges justifie ou non une nouvelle adaptation" (ATF 108 II 138/9). L'arr�t pr�cit�, du 4 mai 1982, est d�terminant et l'emporte sur les termes utilis�s dans l'arr�t ant�rieur, non publi�, du 27 avril 1982 en la cause Pax c. Fagen, qu'invoquent les recourants et dont ils voudraient inf�rer que le seul fait de ne pas mentionner une cause de hausse dans l'avis de majoration du loyer constituerait une r�serve tacite, autorisant le bailleur � se pr�valoir ult�rieurement d'un tel facteur de hausse ant�rieur � la derni�re fixation de loyer. Le Tribunal f�d�ral n'a pas de raisons de s'�carter de cette jurisprudence (cf. �galement ATF 106 II 168 /9, 360), qui a �t� confirm�e depuis lors � diverses reprises dans des arr�ts non publi�s. Il en r�sulte que des r�serves implicites ne sont admissibles que si elles ressortent clairement et indubitablement pour le preneur de l'avis de hausse. Aussi, en l'absence de toute r�serve expresse quant au rench�rissement ou de toute autre r�serve ressortant clairement de l'avis de hausse, la cour cantonale �tait-elle fond�e � ne prendre en consid�ration, comme facteur de hausse, que le rench�rissement intervenu depuis le 1er mai 1982, date de la derni�re modification du loyer.
2. a) Les recourants soutiennent �galement que la cour cantonale n'aurait pas d� fixer l'entr�e en vigueur de la baisse de loyer au 1er mai 1983. Du moment que la lettre des locataires du 31 janvier 1983 �tait parvenue au bailleur en f�vrier, la r�duction des loyers ne pouvait, compte tenu des d�lai et terme de d�dite, devenir effective que le 1er novembre 1983.
b) Dans l'arr�t publi� aux ATF 107 II 260 ss, le Tribunal f�d�ral, tout en �tant conscient que des arguments pouvaient �tre invoqu�s aussi en faveur de la th�se inverse, a interpr�t� l'art. 19 AMSL en ce sens que la baisse de loyer intervenue en application de cette disposition portait effet au prochain terme pour lequel la r�siliation pouvait �tre donn�e. Depuis lors, il s'est tenu � cette jurisprudence, dans ses arr�ts publi�s (ATF 108 II 323) et non publi�s. Il n'y a pas de raisons de la remettre en cause ici.
Bien que la lettre du 31 janvier 1983 par laquelle les locataires demandaient une plus forte r�duction du loyer � leur bailleur soit parvenue trop tard � ce dernier pour que le d�lai de pr�avis de trois mois f�t respect�, la cour cantonale a fix� l'entr�e en vigueur de la r�duction au 1er mai 1983. On peut cependant, en l'occurrence, confirmer son point de vue pour des motifs tir�s de la bonne foi entre partenaires au bail. En effet, par sa lettre du 25 janvier 1983, BGE 111 II 201 S. 205le bailleur a d'embl�e fait comprendre aux locataires qu'il �tait d'accord avec un r�ajustement du loyer prenant effet au prochain terme de r�siliation, soit au 1er mai 1983. Selon la jurisprudence, il suffit, pour que le d�lai de r�siliation soit respect�, que le preneur ait pris contact avec le bailleur en vue d'une baisse de loyer conform�ment � l'art. 19 al. 1bis AMSL (ATF 107 II 263/264). Or l'effet est le m�me si, dans le d�lai pr�vu, le bailleur se d�clare spontan�ment dispos� � r�am�nager le montant du loyer; le d�lai d'adaptation du loyer peut alors courir d�s ce moment-l�, � moins que le bailleur ne consente pas d'embl�e � une adaptation plus proche du loyer. Cette conclusion s'impose d'autant plus au regard des faits du cas particulier. En effet, les locataires pouvaient penser que, s'ils n'�taient eux-m�mes pas d'accord avec le montant propos�, le moment o� la modification du loyer devrait intervenir n'�tait pas litigieux. Une rigueur particuli�re � leur �gard, � ce sujet, se justifie d'autant moins que, s'ils avaient d� respecter le d�lai de r�siliation de trois mois pour fin avril 1983, ils n'auraient dispos� que de tr�s peu de temps depuis le moment o� ils re�urent l'avis du bailleur, dat� du 25 janvier 1983. Ensuite, en proc�dure judiciaire, les conclusions prises par les deux parties montrent qu'elles situaient toutes le moment d�terminant, pour la modification du loyer, au 1er mai 1983. Aussi les preneurs pouvaient-ils raisonnablement compter que cela ne serait plus remis en question; � d�faut, ils eussent pu �tre amen�s � demander que l'on prenne en consid�ration l'�volution intervenue entre le 1er mai 1983 et le prochain terme possible de r�siliation. Au demeurant, les effets de la th�se soutenue actuellement par les recourants - qui obligerait � calculer s�par�ment la baisse au 1er mai 1983 sur la base de la lettre du bailleur du 25 janvier 1983 et au terme suivant de r�siliation selon la demande des preneurs - d�montrent ce qu'elle aurait d'inacceptable.
Aussi est-ce avec raison que la cour cantonale a situ� les effets de la modification de loyer au 1er mai 1983.
108 II 138,
107 II 260,
108 II 323 suite... ,
art. 19 al. 1bis AMSL