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Timestamp: 2019-05-25 04:53:33
Document Index: 286389011

Matched Legal Cases: ['artículo 2', 'artículo 515', 'Artículo 515', 'artículo 469', 'Artículo 469', 'artículo 392', 'Artículo 467', 'Artículo 472', 'Artículo 480', 'Artículo 487', 'artículo 480', 'Artículo 107', 'artículo 467', 'artículo 491', 'artículo 500', 'Artículo 501', 'Artículo 504', 'Artículo 505', 'Artículo 489', 'Artículo 503', 'Artículo 107', 'Artículo 107', 'Artículo 513', 'artículo 522', 'artículo 532', 'artículo 1280', 'artículo 594', 'artículo 545', 'artículo 543', 'Artículo 547', 'Artículo 546', 'artículo 546', 'artículo 1864', 'artículo 1864', 'artículo 1863', 'artículo 1867', 'Artículo 1867', 'Artículo 1867', 'artículo 1870', 'artículo 1868', 'artículo 1869', 'artículo 1872', 'artículo 194', 'artículo 1857', 'Artículo 196', 'artículo 138', 'artículo 1143', 'artículo 1146', 'Artículo 1857', 'Artículo 138', 'Artículo 106', 'Artículo 1874', 'artículo 119', 'artículo 110', 'artículo 111', 'Artículo 105', 'Artículo 105', 'artículo 1911', 'Artículo 1861', 'artículo 114', 'artículo 116', 'artículo 146', 'artículo 114', 'Artículo 115', 'Artículo 142', 'artículo 142', 'artículo 131', 'artículo 150', 'artículo 157', 'artículo 117', 'Artículo 1878', 'artículo 2', 'Artículo 1', 'artículo 2', 'Artículo 2', 'artículo 1211', 'Artículo 3', 'artículo 1', 'Artículo 4', 'Artículo 5', 'artículo 2', 'artículo 118', 'artículo 128', 'artículo 1', 'artículo 131', 'Artículo 682', 'Artículo 684', 'Artículo 158', 'Artículo 158', 'artículo 194', 'artículo 196', 'artículo 194', 'artículo 79', 'artículo 174', 'artículo 82', 'artículo 12', 'Artículo 16', 'Artículo 13', 'Artículo 5', 'Artículo 9', 'artículo 13', 'artículo 5', 'artículo 8', 'artículo 11', 'Artículo 79', 'Artículo 52', 'Artículo 53', 'artículo 42', 'Artículo 57', 'artículo 63', 'Artículo 70', 'artículo 52', 'artículo 65', 'artículo 14', 'Artículo 1522', 'Artículo 1525', 'Artículo 1067', 'Artículo 1636', 'artículo 25', 'Artículo 29', 'artículo 34', 'Artículo 31', 'artículo 25', 'Artículo 1507', 'artículo 1518', 'artículo 404', 'artículo 1520', 'artículo 14']

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Derechos reales de goce o limitados
Se denominan también derechos Reales limitados, junto al derecho de propiedad, forman un género que es el de los derechos Reales. Tienen las mismas características:
Son derechos subjetivos. El poder que está recogido en la ley para proteger sus intereses.
Son absolutos. Ejercitables “erga omnes”.
Presentan diferencias frente al derecho de Propiedad, ésta otorga amplias posibilidades de actuación y ejercicio. Los derechos reales limitados, se denominan así porque sólo otorgan algunas facultades. El CC se refiere a ellos como “otros derechos Reales.
Hay una enumeración en la Ley Hipotecaria de los derechos Reales Limitados en su artículo 2 párrafo 2, se refiere al registro de la propiedad.
1.º Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles
o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen
o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca,
censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes
inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a
otro o de invertir su importe en objeto determinado.
4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal
para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las
que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre
disposición de sus bienes.
5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
Artículo redactado por la disposición adicional 2ª de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre
6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales
que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.
La doctrina admite este artículo como una enumeración de los derechos reales en cosa ajena. Desde el punto de vista doctrinal y atendiendo a la función económica que cumplen se diferencian dos categorías:
de goce y disfrute. Otorgan a su titular un beneficio extraído inmediatamente de la cosa(explotan la cosa y obtienen frutos) o también pueden otorgar a su titular una utilidad parcial.(pasar por una finca ajena).
Derechos reales de garantía o de realización del valor. Desempeñan una función de garantía, su titular es acreedor de la prestación y se le permite realizar el valor de la cosa para con el producto producido por esa venta, cobrarse. Por ejemplo, la hipoteca.
derecho real de adquisición preferente. No hay unanimidad en la doctrina en cuanto a su inserción a Derechos Reales. Dan a su titular la posibilidad de adquirir una cosa de forma preferente a otros, incluso sobre la voluntad del propietario.
LECCIÓN 1 USUFRUCTO
1.- concepto, naturaleza jurídica.- caracteres.- sujeto y objeto
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa
De este artículo se desprenden las características:
Es un derecho subjetivo. Se otorga al titular(usufructuario) una situación de señorío sobre unos bienes de los que va a poder disfrutar y se le protege frente a terceros.
Es el derecho Real limitado por excelencia
Es absoluto, es ejercitadle “erga omnes”.
Participa de la “reipersecutoriedad”, la idea que da es que sea quien sea el titular, el Derecho Real persigue a la cosa. ( xj en una hipoteca aunque el hipotecado venda, se le exigirá al nuevo propietario)
Supone un gravamen para la propiedad con independencia de quien sea propietario.
Recae siempre sobre cosa ajena.
También de este artículo se deducen los límites que se establecen a las facultades de goce del usufructuario. Unos son los temporales, una vez acabado el usufructo, las facultades del usufructuario revierten al derecho de Propiedad.
Donde más se utilizan es en el ámbito hereditario, porque el testador quiere favorecer a una persona de forma vitalicia, el uso de unos bienes pero no quiere que esos bienes pasen a los herederos de la persona.
Por ejemplo, un hombre se casa de segundas con una mujer que tenía un hijo, si el hombre muera la segunda mujer puede quedarse en usufructo la vivienda, pero puede dejar dicho(el marido) que la casa cuando la mujer se vuelva a casar o muera pase a los herederos consanguíneos de nuevo. Caso Pedro Carrasco y Raquel Mosquera.
También es frecuente en el terreno de las donaciones.
Usufructuario, es el titular del usufructo. Puede serlo cualquier persona con capacidad general para realizar negocios jurídicos Inter.-vivos, o mortis- causa.
Nudo propietario, es el titular del derecho de propiedad, como es un acto de gravamen, ha de tenerse facultad de disposición del objeto.
En el caso de que el usufructuario sea persona jurídica, es posible y está recogido en el artículo 515 CC(Artículo 515 No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo, Corporación o Sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o la Sociedad se disolvieran, se extinguirá por este hecho el usufructo). Pero se limita temporalmente su disposición porque la duración de la persona jca se supone indefinida. La limitación está en 30 años.
Pluralidad de sujetos, es posible que se constituya usufructo con una o varias personas según el artículo 469CC(Artículo 469 Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible). Estaríamos ante una situación similar a la co-propiedad(artículo 392 y siguientes y 521)
El usufructo se puede constituir sobre derechos siempre que no sea personalísimo.
Pueden ser una o más cosas materiales, muebles o inmuebles, pero apropiables y susceptibles de goce y disfrute.
También se admite el usufructo sobre cosas inmateriales(obra intelectual, patente,...) porque pueden ser objeto de propiedad.
Puede recaer sobre todo o parte de la cosa o incluso sobre una parte alícuota( en el caso de pluralidad de sujetos.
2.- CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO.(epígrafe 4)
Puede nacer o bien de un negocio jurídico o bien de la propia ley:
Usufructo voluntario, puede constituirse Inter.- vivos(gratuito u oneroso). También puede constituir mortis-causa(usufructo testamentario).
En el caso de la constitución Inter.-vivos, se admiten 2 modalidades:
Por enajenación o retención, el constituyente atribuye al adquiriente el derecho de usufructo y de conservar la propiedad.
Realización por detracción o reserva, el constituyente enajena la propiedad y se reserva el usufructo.
3.- CONTENIDO de la relación jurídica de usufructo: los derechos y obligaciones del usufructuario y el nudo propietario.
Es derecho fundamental que de las facultades de uso y disfrute se desprende del 467(Artículo 467
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa). Este disfrute o goce se refiere a la posesión y a la adquisición de frutos, puede usar la finca y tiene derecho a la obtención inmediata y directa de la cosa usufructuada. Le corresponden según el 471 todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.
Lo que estuviera pendiente en el momento del usufructo es del usufructuario, los que están pendientes al finalizar el usufructo son del propietario(Artículo 472Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo, pertenecen al propietario. En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario. Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo).
Artículo 480 Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito; pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. Habla de la posibilidad del usufructuario de establecer usufructos.
También tiene posibilidad de realizar mejoras útiles y de recreo sin derecho a indemnización respetando la forma y sustancia de la cosa(Artículo 487 El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes).
Además del artículo 480 el 107.1 de la LH(Artículo 107 Podrán también hipotecarse: 1.º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyera por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que
se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el
usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin)considera la posibilidad de hipotecar el derecho de usufructo. Presenta una especialidad y es que va a extinguir siempre que el usufructo concluya por un hecho contrario a la voluntad del usufructuario(muerte de este). Si es por un hecho voluntario del usufructuario(renuncia), no perjudicará al acreedor hipotecario y la hipoteca seguiría subsistiendo.
La principal es la del artículo 467, es decir conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada.
El artículo 491establece otras obligaciones; “El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:
2. A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección.”
La siguiente obligación la encontramos en el art 497 “El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia.” Esta obligación deriva de lo establecido en el 511 “El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa”.
El artículo 500 “El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario”.
Artículo 501”Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas. “
Artículo 504 “El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.”
Artículo 505”Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital, serán de cargo del propietario. Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo.”
· Artículo 489 contiene tanto derechos como obligaciones:
derecho como propietario que es, puede enajenar...pero;
obligación, puede enajenarlo pero no puede hacer nada que perjudique al usufructuario.
· Posibilidad de poner servidumbres sin perjudicar al usufructuario.(art 595)
· Artículo 503 “El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.” Siempre salvando el derecho del usufructuario puede hacer mejoras y poner servidumbres siempre que no se devalúe el valor de la cosa usufructuada y perjudique al usufructuario.
OBLIGACIONES DE PROPIETARIO.
No perjudicar el bien usufructuado y al usufructuario.
Obligación de reparar reparaciones extraordinarias que son todas las que se excluyen de las ordinarias. Estas reparaciones extraordinarias pueden valorar la finca en un aumento.
Artículo 107.1 “Podrán también hipotecarse: 1.º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyera por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.”
Artículo 107.2” 2.º La mera propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.”
5.- Usufructos que no coinciden exactamente con el tipo legal normal. Examen especial del usufructo con facultad de disponer.
Figura problemática desde el punto de vista doctrinal. El usufructo es un derecho Real limitado sobre cosa ajena. Es un derecho de disfrute pero ¿puede que el nudo propietario le de una facultad al usufructuario para que se pueda enajenar el bien usufructuado?, es decir, cabe la posibilidad del usufructo con facultad de disponer. El problema estaría en si sería un verdadero usufructo. En realidad sería otra cosa porque el usufructo solo es dejar al usufructuario SOLO la facultad de disponer.
1.- ¿qué ocurre con el 467?” obligación de conservar forma y sustancia de la cosa por el usufructuario”. Esta obligación del usufructuario es ACCESORIA (el final del 467 dice que salvo que el acto de constitución diga otra cosa). Esta obligación de conservar la forma y sustancia se le puede exigir al usufructuario pero lo verdadero del usufructo es la facultad de disponer.
2.- ¿dónde es útil esta facultad de disponer? Donde suele aparecer es en el derecho de sucesiones.
El propietario en el acto constitutivo acuerda autorizar al usufructuario a enajenar “limitada o condicionalmente! Toda o parte de los bienes usufructuados.(xj una persona que deja un usufructuario en sucesión mortis-causa. Esta persona puede dejar en testamento que si el usufructo no cumple su finalidad podría esta persona dejar al usufructuario la posibilidad de enajenar... el bien usufructuado por la necesidad económica que puede tener el causante, usufructuario).
En conclusión, propietario deja al usufructuario la facultad de poder enajenar (a parte de la de disfrutar que es verdaderamente el usufructo) para cumplir el fin por necesidad económica que tenga el usufructuario y que el usufructo no cumple. El propietario lo dispone en un testamente).
6.- EXTINCIÓN. Temporalidad del derecho de usufructo.- usufructo establecido a favor de una persona física.- usufructo establecido a favor de varias personas físicas.- usufructo establecido a favor de una persona jurídica.- usufructo sometido a condición resolutoria o a termino final.
Artículo 513 El usufructo se extingue:
Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.(carácter temporal)
Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.(consolidación). Pero se tiene que dar una reunión TOTAL, no solo el traspaso de algunas facultades.
Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo. Si no se pierde totalmente el usufructo sobrevive sobre esa parte.
Por prescripción. (6 años para bienes muebles y 30 para inmuebles)
Se extingue por estos siete puntos pero no es exhaustivo porque no habla del acto nulo de constitución en este caso se extinguiría.
Terminada la extinción del usufructo:
El usufructuario tiene que devolver al propietario el bien usufructuado como se encuentre. Pero si hay disminución del bien usufructuado, entonces el usufructuario tendrá que indemnizar al propietario porque esa disminución sea por causa de que el usufructuario no ha cumplido alguna obligación. Pero el usufructuario puede decir que la disminución del valor del bien puede darse por “caso fortuito o fuerza mayor” pues la carga de la prueba la tendrá el usufructuario.
El artículo 522 “Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca”. El usufructuario tiene el llamado derecho de retención, si el propietario por ejemplo no paga los arreglos extraordinario que le debe. Una vez liquidado todo la cosa usufructuada vuelve al propietario.
LECCIÓN 3 (también lección 4)
EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE.
1.- Concepto.- fundamento.- caracteres.- elementos.-objeto de la servidumbre.
Surgen en el Dº Romano, concretamente por razones de utilidad y explotación colindantes. Surge también en lo que eran las ciudades cuando el nivel de organización en las construcciones dio la necesidad de establecer relaciones civiles entre ellas, surgen por necesidad de independencia, para compartir paredes, conductos del agua...surgen; para obtener una mayor producción.
Siguen existiendo porque favorecen una mejor explotación y utilización de los bienes.
Derecho Real Limitado que recae sobre cosa ajena.
Es un gravamen desde el punto de vista del sujeto pasivo, para el titular es un derecho Real.
Es una limitación del Derecho de Propiedad.
No se presumen, hay que probar su constitución.
Si fuese necesario hacer una labor interpretativa, esta interpretación sería de carácter restrictivo(art.3)
Pueden ser Inter. Vivos o mortis causa.
Solo se admiten las servidumbres que tengan utilidad. Sin utilidad no hay servidumbre. La esencia de la servidumbre es el aprovechamiento que tiene el predio predominante sobre el predio sirviente. Además este último tiene que reunir las condiciones que sean necesarias para soportar el gravamen. Sobre esto, se ha tenido que pronunciar el TS en varias ocasiones. La utilidad puede ser actual o futura.
Permanencia indefinida, se puede pactar lo contrario.
Parcialidad del disfrute o goce. Su contenido consiste siempre en un goce parcial sobre el predio sirviente(o especialidad de la servidumbre). Por esto no son válidas las que se constituyen con carácter general o universal.
Art. 534, Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.
Estas características se elaboran sobre las servidumbres prediales.
Es el predio sirviente, es la finca o predio sobre el que se constituye el gravamen, tiene que estar perfectamente determinado en el momento de la constitución. Como la servidumbre es de goce parcial, no tiene que afectar a todo el predio, puede que sea a una sola parte, pero tiene que estar perfectamente determinado. Debe de reunir una serie de REQUISITOS:
Condiciones necesarias para soportar el gravamen(la servidumbre).
Tiene que existir el predio en el momento de la constitución, aunque hay excepciones(por ejemplo, las urbanizaciones de chalet, se plantean las servidumbres recíprocas(o de “ida y vuelta”), son licencias de preconstrucciones.
2.-Clases de servidumbres.
Prediales y personales.
PREDIALES, las define el art. 530, “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”. Son las más importantes y consiste en poder servirte de una propiedad ajena obteniendo beneficio, es la más habitual.
PERSONALES, art. 531, “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”.
Art. 532,” Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.
Aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia”.
CONTINUA, son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho por parte del hombre, por ejemplo la servidumbre de luces.
DISCONTINUA, su uso es a intervalos más o menos largos con actuación del hombre. Por ejemplo, servidumbre de paso.
También reguladas en el artículo 532.
La doctrina tiene dudas sobre la aplicación de esta distinción en la actualidad.
Art. 533, “Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre”.
En el caso de las NEGATIVAS, el propietario no puede hacer algo que podría hacer lícitamente como propietario, en el predio. Es decir, algo que haría si no existiera la situación de servidumbre.
Forzosas(ó legales) o voluntarias.
Art. 536, “Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias”.
FORZOSAS, establecidas por la ley.
VOLUNTARIAS, establecidas por las partes.
3.- Régimen y contenido de las servidumbres(enlaza con el tema 4)
Las servidumbres se pueden constituir:
por ley(motivos de utilidad pública o privada)
por la voluntad de los particulares a través de negocios jurídicos(art 536).
También puede constituirse por usucapión.
Otra forma especial es la que se conoce como servidumbre de destino de padre de familia o servidumbre de signo aparente del art. 541,” La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura”.
CONSTITUCIÓN LEGAL(la establece la ley)
Tiene lugar en dos supuestos.
Aquellos casos en los que la servidumbre aparece de forma automática, ligada a un determinado acontecimiento(art 552, “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.
Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. “), por ejemplo servidumbres en materias de aguas, esta servidumbre la establece la ley de modo automático porque va unida a un acontecimiento.
Casos en los que la ley atribuye a una persona la facultad de exigir la constitución de la servidumbre. Aquí la servidumbre no se constituye inmediatamente, tiene lugar a través de un acto jurídico que puede ser:
un acuerdo entre los interesados.
Un acto de la autoridad(administrativa o judicial.
Un ejemplo de servidumbre administrativa es si tiene que pasar una carretera por una finca. No se debe confundir con la expropiación.
Normalmente suelen ser servidumbres administrativas. Se establecen por razones de utilidad pública o privada, razones económicas que afectan a toda la comunidad(en las públicas).
Son además típicas, es decir, que están reguladas y previstas expresamente en la ley.
Por voluntad de los particulares. Es la fuente principal de creación de servidumbres. Fundamentalmente se constituyen a través de negocio jurídico, siempre que éste sea válido. Puede ser Inter. Vivos o mortis -causa, oneroso o gratuito. El más habitual es el contrato.
Esos contratos pueden tener como finalidad sólo la servidumbre, o puede ser un contrato más amplio donde se aprovecha para constituir la servidumbre.
Si es mortis causa, puede ser por testamente o legado(a un legatario nunca se le puede dejar una deuda).
Puede constituirse además por tiempo determinado o bajo condición.
Esta constitución voluntaria, está afectada por límites de orden público, básicamente por normativa administrativa; de medio ambiente, ....
Art. 594, “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”.
El CC se refiere a esta forma de constitución con la denominación de “título”, cuando el CC emplea en materia de creación convencional la palabra título, no la está empleando de la misma forma que la emplea para los derechos Reales.
Generalmente en materia de propiedad título es contrario a uso. En las servidumbres de constitución voluntaria título es el negocio jurídico válido que sirve para llevar a cabo una modificación jurídico real. El artículo 1280 exige la inscripción en escritura pública algunos de estos contratos.
En el manual del profesor La cruz, nos encontraremos con la afirmación de que “es un negocio jurídico no formal, sin requisitos y puede elevarse en documento público”. En Diez Picazzo y Bullón, “es un negocio jurídico especial, y hay que tener en cuenta el 1280.1 en cuanto a la constitución en documento público”. Es una contradicción entre los dos manuales.
Con el 1279, se rompe el principio de libertad de forma de negocios jurídicos y se puede exigir que se eleve a documento público por el 1280. si no constara en escritura pública no habría reipersecutoriedad.
Una vez constituida debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. Debe constar en la inscripción por regla general. También puede hacerse constar en el FOLIO del predio dominante.
PERSONAS LEGITIMADAS PARA CONSTITUIR UNA SERVIDUMBRE
Según el artículo 594, legitimado está el propietario, pero también se admite que puedan ser personas legitimadas los titulares de un derecho Real limitado, en el que pueda incluirse la servidumbre en cuestión, es decir, siempre que te lo permita el derecho Real limitado, se podrá constituir.
No se pueden constituir servidumbres inútiles o que tengan un carácter universal o general.
Se puede decir que se puede constituir por usucapión una servidumbre según los artículos 1930 - 1940(art. De usucapión).
Además el CC contiene unas normas especiales para esta constitución recogidas en los art. 537-540.
Este tema plantea en nuestro derecho dos problemas:
Ámbito(¿se pueden establecer por usucapión todas las servidumbres?).
Servidumbres que se pueden establecer por usucapión.
Art 537”Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años”. Y 539” Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud del título”.
Poniendo en relación estos artículos limitan la eficacia de la usucapión para las servidumbres continuas y aparentes.
Establece además una excepción, porque establece un plazo único de 20 años sin referirse a ningún otro requisito(de las servidumbres, claro).
Pero según la doctrina, también tiene que reunir los requisitos generales a toda usucapión; publicidad, posesión pacífica e ininterrumpida.
Parece en principio que la usucapión de las servidumbres no aparentes y discontinuas no pueden ser, porque si no es aparente no hay publicidad, y si es discontinua no habrá posesión ininterrumpida.
Sin embargo, la doctrina dice que una cosa es la apariencia o no apariencia de una servidumbre(existencia de signo que la represente), y otra cosa distinta es la publicidad posesoria. Puede existir esa publicidad sin haber signo exterior. Por ejemplo, en un pueblo todos saben que dos sujetos tiene una servidumbre aunque no haya signo que la represente(porque en los pueblos se sabe todo de todos).
Por otro lado el carácter discontinuo no impide la intervención de la servidumbre, porque por ejemplo el que tiene una servidumbre de paso no la usa todo el día.
Por lo tanto la doctrina ha puesto en tela de juicio esa primera cuestión, dejando a parte las exclusiones del 539.
Pero atendiendo al CC según este artículo hay una posibilidad de adquirir por usucapión estas servidumbres, lo que implica que la constitución de estas servidumbres únicamente puede llevarse a cabo por título, si no hay puede suplirse a través de una escritura de reconocimiento por parte del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme.(art 540, “La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme”. )
Modo, en que tiene que computarse el tiempo.
La doctrina dice que no hay inconveniente en aplicar las reglas generales de la usucapión ordinaria a las servidumbres continuas y aparentes.
En estas reglas generales de la usucapión se establece un plazo distinto al del 537 con lo que es posible adquirir estas servidumbres por 10 años con título y los 20 años quedaría en los casos de usucapión extraordinaria(no hay título).
Dependiendo de que sea una servidumbre positiva o negativa: art 538 Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
Constitución por destino del padre de familia(o tácita, o por signo aparente)
Art 541 “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura”.
Tenemos dos fincas de un mismo propietario que ha establecido una especie de “servidumbre”(no puede ser servidumbre por que no se cumple el requisito de cosa ajena). Hay una finca que soporta un determinado servicio para una mejor explotación de la otra, pero no tienen por qué ser colindantes.
Si una de las fincas se vende o se enajena la “servidumbre” se mantiene. Si se vende, puede convertirse en una servidumbre real porque el signo aparente se considerará título para que la servidumbre continúe. A no ser que en el momento de la C-v, se manifieste lo contrario, o que se elimine el signo aparente antes de establecer escritura pública.
En conclusión, hay dos fincas de un solo propietarios, al no ser cosa ajena no puede establecer servidumbres, así que se establecen signos aparentes(=”servidumbres”), que se podrán convertir en servidumbres de verdad si se enajena o se vende la finca que tiene el signo aparente, siempre y cuando las partes lo quieran.
REQUISITOS DEL 541
tiene que tratarse de dos fincas de un mismo propietario. También se admite que sea una sola finca(en este caso el signo estaría en una parte de la finca)
Existencia de un estado de hecho que demuestre que una finca prestaba un servicio a la otra, o que una parte prestaba un servicio(en el caso de que sea solo una finca).
Además que sea clara la existencia de signo aparente.
Que el establecimiento de ese signo aparente provenga del propietario de ambas fincas. La jurisprudencia admite que lo haya establecido el causante del propietario.
Que el signo de apariencia persista cuando tenga lugar la transmisión.
Que en la escritura no se exprese nada en contra de la existencia de ese signo.
4.- Contenido de las servidumbres, modificación extinción.(epígrafe 2 t 4)
Comprenden una serie de facultades que se dan a su titular, unas se consideran fundamentales y otras accesorias(art 542 Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso). Para explicar unas y otras se acude a las servidumbres positivas, donde la facultad básica es una determinada utilidad del predio sirviente. Y las negativas, es donde se exige un comportamiento omisivo en el dueño del predio sirviente.
El titular del predio sirviente en las positivas tiene la obligación de dejar hacer y en las negativas no hacer lo que podría hacer si no hubiera servidumbre.(hasta aquí fundamentales).
Por exclusión todo lo demás es accesorio.
El art 598(El título, y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables), otorga un gran margen de la autonomía de la voluntad de las partes a la hora de constituir servidumbres. Dejando que sean éstas quienes elijan el contenido.
Subsidiariamente en defecto de pacto se aplican las normas del título 7º del CC.
El artículo 545(El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre), contiene un deber general de comportamiento que afecta al dueño del predio dominante y una exigencia para el del predio sirviente.
Acción confesoria, acción para defender los derechos reales de servidumbre. Se le otorga al dueño del predio dominante frente a la persona que perturbe su derecho real. Tiene por objeto el reconocimiento de ese derecho real de servidumbre.
Acción negatoria, la tiene el propietario de una finca en la se este “indebidamente” ejerciendo una servidumbre. Sirve para negar la servidumbre.
Acciones posesorias(lo que se llamaba interdictos posesorios), al dueño del predio dominante para defender su derecho real y al del sirviente para defender su tenencia.
El artículo 543 dice: El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.
Deberá elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente. Y el 544, Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás. Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
El CC recoge algunas causas de modificación:
1.- puede venir dada por convenio de los interesados, art 594 y 546(implícita en estos arts.).
Las servidumbres legales en interés particular, pueden ser modificadas por convenio siempre que no lo prohíba la ley. Si esta modificación afectara a terceros solo tendrá efectos frente a los propietarios y sus herederos, no así en cuanto a los terceros.
2.- Porque varía el derecho del dueño del predio sirviente, el “ius variandi”, de dueño del predio sirviente art 545, supone una virtud por el cual se establece un principio general, según el cual las servidumbres se deben constituir con el menor daño para el predio sirviente. Y se concreta en la variación del lugar establecido, esta variación tiene que reunir los requisitos del párrafo 2 del art 545
que en su configuración original la servidumbre se haya convertido en incómoda para el predio sirviente.
Que ofrezca un lugar cómodo o donde se pueda ejercer un ejercicio cómodo de la servidumbre
Que no suponga un inconveniente
Paga el predio sirviente.
3.- Como consecuencia del paso del tiempo. En estos supuestos es la propia ley la que determina esa modificación. Artículo 547 CC “La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera”. Se refiere a la prescripción de la forma por la que se obtiene la servidumbre. Es posible que por prescripción(usucapión) disminuya la servidumbre(su contenido). Esa variación la puede declarar la autoridad(por ejemplo judicial).
4.- por la modificación sobrevenida de los predios. Artículo 546.3“Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior”. La doctrina en este punto ubica la posibilidad de que el Estado de los predios haya variado y esto motive que no pueda ejercitarse la servidumbre y que haya que darle un nuevo uso. Según esto la servidumbre seguirá existiendo pero modificada.
El artículo 546 CC contiene unas causas de extinción, pero no son las únicas.
Causas de extinción del 546:
1 Por consolidación, es decir, reunirse en una misma persona la condición de predio dominante y sirviente. Para que pueda darse tienen que darse unos REQUISITOS:
la reunión tiene que ser definitiva e irrevocable.
No tiene que perjudicar a terceros(lo veremos en la hipoteca).
2 se extinguen las servidumbres por el NO uso durante 20 años, se cuenta desde que hubiera dejado de usarse, para una discontinua. O desde que tenga lugar un acto contrario si fuera continúa. El no uso debe ser continuado.
3 Pérdida de la cosa. Es cuando los predios vengan a tal estado que no puedan servirse de la servidumbre. Por ejemplo no se extinguiría si se demole un edificio para construir otro a no ser que pasen 20 años. Es una imposibilidad material.
4 Por vencimiento del plazo en las servidumbres temporales. O por cumplirse la condición en las servidumbres a condición.
5 Por la denuncia del dueño del predio dominante. La regla general es la renunciabilidad según el 6.2CC “2. La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros.”. Puede ser una renuncia expresa o tácita. Tiene que ser: CLARA, TERMINANTE E INEQUÍVOCA.
6 Por convenio extintivo. La doctrina dice que habría que añadir la posibilidad de que también renuncie el dueño del predio sirviente SÓLO si así se pactó en el acto constitutivo de la servidumbre.
Otros supuestos de extinción:
1 Supuestos de ineficacia sobrevenida del título constitutivo.
2 Por la adquisición por un tercero de la finca sirviente COMO LIBRE si la servidumbre no consta en el RP ni es aparente. Además el tercero actúa de buena fe e inscribe su adquisición en el RP.
3 Por usucapión del predio sirviente por un tercero que la posee como libre sin cargas.
4 Por ejecución de la hipoteca que gravaba el fundo sirviente y que era anterior a la constitución de la servidumbre.
5 Por decisión de la autoridad administrativa en cumplimiento de las leyes; en materia de expropiación forzosa, planificación urbanística....
Hasta aquí son para servidumbres prediales.
** Las servidumbres forzosas se extinguen además a iniciativa del dueño del predio sirviente por desaparecer la necesidad que dio lugar a su constitución. Un supuesto concreto de este último es el 568CC referente a las servidumbres de paso.(568 Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada”.
5.- SERVIDUMBRES FORZOSAS Y SERVIDUMBRES PERSONALES.
Para aclarar el concepto de las forzosas nos remitiremos primero a la distinción entre legales(o forzosas) y voluntarias. El 536CC “Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias”. Este artículo es el primero que habla de esta distinción y ha sido tachado por la doctrina de simplista e inexacto. Esta distinción solo se da respecto a las servidumbres prediales(las que afectan a los predios) porque las personales son siempre voluntarias.
Legales. Se trata en particular de servidumbres que consisten en unos tipos legales previstos, que consisten en servidumbres de especial necesidad para un inmueble cuyo titular tiene derecho a imponerlas al dueño del predio sirviente.
Por qué ha sido criticado el 536CC:
Para empezar no dice claramente que en realidad las servidumbres que llama legales, requieren o bien de un acto administrativo o una sentencia judicial, que se dictan a instancia del propietario beneficiario de la norma, o de otras personas interesadas, para poder ser constituidas. Por esto es SIMPLISTA.(**al decir que están previstas por ley significa que tienen que darse determinados supuestos de hecho que están recogidos en la ley).
Es INEXACTO, porque las que el CC dice voluntarias, resulta que su constitución puede derivarse de la ley. Por ejemplo es lo que ocurre cuando tiene lugar la constitución de la servidumbre por usucapión(538). Con lo que resultaría que las servidumbres que el CC llama legales no tienen origen inmediato en la ley, porque justifica su constitución pero no la determina, sino que su determinación viene dada por acto administrativo o judicial. En cambio las servidumbres voluntarias si se pueden determinar por la sola determinación de la ley como en el casi del 538 y 541CC(ya vistos).
Para superar estos inconvenientes la doctrina ha propuesto otra distinción entre servidumbres COACTIVA O FORZOSA, aquellas susceptibles de constitución por disposición legal aún en contra de la voluntad del dueño del predio sirviente; y S. VOLUNTARIAS, las cuales a veces su constitución no se debe sólo a la voluntad humana, pero en cuyo establecimiento siempre se contempla su iniciativa y los intereses que se persigan. Esta es la distinción que seguiremos.
MI CONCLUSIÓN. Todo esto significa, que no seguiremos lo de legales y voluntarias del 536 por lo que ha explicado la profe, que seguiremos el consejo de la doctrina.
Describen distintos supuestos legales en los que hay un denominador común y es la necesidad de un determinado inmueble(del dominante). Para imponerlas el legislador contempla una determinada necesidad socio- económica, que considera digna de tutela y protección, por parte del Ordenamiento Jurídico y para una mejor explotación del fundo.
En unos casos, la constitución de la servidumbre vendrá dada por la producción de unos hechos; y en otros se otorga la facultad de exigirla. Por ejemplo es una servidumbre forzosa la del 552” servidumbre de Agua”( Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.
Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven). Y el del 564” servidumbre de Paso”( El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen).
Supuestos de servidumbres forzosas:
552 CC “servidumbre de Aguas”
564 CC “servidumbre de Paso”.
586 - 588 CC “servidumbre de Desagüe de Edificios”.
531 CC “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”. Se refiere solo a las prediales. Sin embargo, las personales se constituyen en beneficio de una o varias personas sin que el gravamen comprenda un servicio prestado de finca a finca. Sino entre personas.
Lo que se amplia aquí es el concepto de utilidad, porque también van a quedar comprendidas las utilidades materiales.
Es ampliación ha causado problemas porque en ocasiones es difícil separar la servidumbre personal de un derecho de crédito.
En aquellos supuestos que se le ha adjudicado a una personal el carácter de Derecho Real, entonces participa de las características de las servidumbres prediales.
En la actualidad la doctrina se plantea si estas personales son de utilidad.
Servidumbres personales en el CC
S. De Pastos.
S. De Leñas.
S. De aprovechamientos forestales.
De balcón para presenciar eventos.
Estos supuestos son tradicionales y que en cierta medida hoy son anacrónicos.
Los franceses e italianos han optado por sacarlas de las servidumbres y meterlas en otros ámbitos. En cambio la doctrina española dice que si no perjudica a tercero, ni contradice la ley, ni choca,....se mantiene porque no perjudica a otra figura. Porque sirve para la satisfacción de intereses socio- económicos y se permite como manifestación del principio de autonomía privada siempre que no contradiga el Ordenamiento Jurídico.
Art 594 CC ” Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”.
LOS CENSOS Y EL DERECHO DE SUPERFICIE.
Es un derecho Real Limitado.
Consiste en un poder jurídico que se otorga a su titular para exigir un canon(prestación periódica) del propietario del bien de ese sujeto.
Art 1604 y siguientes es un ampliación normativa en materia de censos, en el 1604 se recoge la definición “Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”. En el 1605 está el censo enfitéutico que tiene relación con el derecho de superficie, “Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio”.
Participa de las características de los Derechos Reales Limitados.
Por contrato: oneroso o gratuito.
Las mismas que los otros derechos reales (546 CC).
2.- DERECHO DE SUPERFICIE.
Es un derecho Real Limitado que atribuye a su titular el poder de construir en terreno ajeno haciendo suya la propiedad de lo construido(modalidad urbana). También puede otorgar un derecho de plantar o sembrar en terreno ajeno haciendo suya la producción(modalidad rústica).
Especialidad. Tiene lugar una separación entre:
Dominio de lo construido(dominio útil)
Dominio directo(propiedad del suelo.
El titular del dominio útil sería el SUPERFICIARIO, y el dominio directo del suelo sería del CONCEDENTE DE LA SUPERFICIE.
El derecho de superficie supone la derogación del principio de accesión. Es decir, este derecho rompe con la regla general, es decir, el CC da preferencia al suelo, sin embargo, aquí la propiedad de la construcción se le da al superficiario, por eso se llaman supuestos de accesión invertida.
El CC lo regula en el 1655” Los foros y cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga que se establezcan desde la promulgación de este Código, cuando sean por tiempo indefinido, se regirán por las disposiciones establecidas para el censo enfitéutico en la sección que precede. Si fueren temporales o por tiempo limitado se estimarán como arrendamientos y se regirán por las disposiciones relativas a este contrato”. Lo encontraremos bajo el título de “los foros y otros análogos a la enfiteusis”. En ese “otros análogos a la enfiteusis”, es donde se ubica el derecho de superficie. Además con unas connotaciones que lo acercan mucho al censo enfitéutico. En el ámbito del derecho civil se puede constituir:
Por tiempo indefinido. Muy similar al censo, por esta razón la jurisprudencia ha apreciado que se divide la propiedad del suelo. El superficiario, en estos casos, tiene la carga de pagar una pensión o canon anual. Y además es redimible.
En la actualidad la jurisprudencia considera que estamos ante una relación que da lugar a un verdadero derecho Real que permite edificar sobre una finca ajena, y mantener esa edificación como propia. Y a esa propiedad se la denomina PROPIEDAD SUPERFICIARIA.
Se aplican las reglas generales de los censos, se puede constituir por:
ADVERTENCIA. En cuestión a los contratos de derecho de superficie a título gratuito, la doctrina está dividida, cuidado con los manuales.
Carácter indefinido o temporal. También es registrable.
En el ámbito de derecho privado se rige por lo que se haya establecido en su constitución. En caso de que no haya pacto se acude a la costumbre.
En muy raro encontrarse este derecho en el ámbito civil, cuando se encuentra su origen es consensual, así que si hay algún problema se va al acto constitutivo, si no dice nada se acude a los principios generales del derecho y si tampoco estos lo resuelven a la costumbre.
Las causas de extinción de los derechos reales limitados, cuando se extinga el derecho de superficie, se tendrá que liquidar la propiedad del suelo.
Puede pactarse que se quede con la propiedad el que lo ha plantado o sembrado.
Cabe la posibilidad de que se pacte atribuir el suelo al mejor postor y se repartirá entre el dueño del suelo y mejor postor.
Hay supuestos en que el acuerdo a que llegan es que el superficiario y el superficiante se queden como copropietarios.
El Registro Hipotecario contiene alguna norma sobre el derecho de superficie, pero solo se refiere en el art. 16(art 16 LH Los dueños de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro
título universal o singular, que no los señale y describa individualmente,
podrán obtener su inscripción, presentando dicho título con el documento, en
su caso, que pruebe haberles sido aquél transmitido, y justificando con
cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él los
bienes que traten de inscribir.), para indicar una serie de aspectos que tiene que constar para su inscripción registral.
La mayor importancia de este derecho de superficie lo encontramos en el Derecho Administrativo, se conocen como derecho de superficie urbanística. Tiene lugar la aplicación de normas cuando es constituido por personas públicas(la ley de sueles del 92 pone una serie de plazos de 75 años), cuando es concedido por el Ayuntamiento o persona pública y si es un derecho de superficie, es entre particulares pero con un fin público. Y si es un derecho de superficie está entre particulares pero con un fin público, son de 90 años, entonces al llegar estos años devolvemos la propiedad a su dueño(es como una concesión).
DERECHOS REALES DE GARANTÍA(en general)
1.- CONCEPTO Y CLASES. CARACTERES COMUNES: CARÁCTER REAL, ACCESORIEDAD, INDIVISIBILIDAD- SUJETOS- OBJETO: LA COSA GRAVADA.
Por garantía entendemos la medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su cumplimiento.
A través de ella atribuimos al acreedor una serie de facultades, un derecho subjetivo que le va a permitir dirigirse(a través de esta garantía), contra la cosa gravada con esa garantía, con la finalidad de cobrar su valor económico y cobrarse lo obtenido y satisfacer su derecho de crédito.[acreedor hipotecario, banco en caso de incumplimiento tendrá derecho de dirigirse a la cosa grada(Ej. mi casa) y me lo podrá quitar].
Recae sobre cosas determinadas(lo que esté gravado) y tiene efectos erga omnes.
Los bienes afectados van a quedar separados y van a quedar a disposición del acreedor por si no tiene lugar el cumplimiento del crédito, a cualquiera que sea su titular.
Se discute en la doctrina si esto es un auténtico derecho real; porque no otorgan un poder directo e inmediato de la cosa, entonces el derecho real de garantía como la hipoteca es un derecho real limitado? Lo que concede es PROMOVER UNA SUBASTA PÚBLICA. El banco, por ejemplo, no puede quedarse con la casa y venderla sino que tendrá que “promover” la subasta cuando se incumpla la obligación principal.
Sin embargo en la actualidad se mantiene que estamos en un derecho real porque participa de la característica erga omnes.
Por otro lado parte de nuestra doctrina se ha planteado otra cuestión; son oponibles erga omnes pero ¿por qué no lo incluía dentro del Derecho procesal?[lo veremos en la fase de ejecución de la hipoteca].
En la actualidad la mayoría entiende que se tratan de auténticos derechos reales. Con todos estos datos se puede definir como que estos derechos; aseguran el cumplimiento de una obligación principal mediante la concesión de un poder directo e inmediato sobre cosa ajena que va a permitir a su titular, si se incumple la obligación, PROMOVER su enajenación y con el precio obtenido pagarse lo que se ha incumplido. También puede servir ese precio obtenido para cubrir la responsabilidad a la que a dado lugar el incumplimiento.
Prenda, hipoteca y anticresis.
Son derechos reales según entiende la doctrina mayoritaria.
Derecho accesorio, porque siempre están garantizando una obligación principal. Implica que no se puedan transmitir por separado. Su validez y licitud dependerá de la obligación principal.
Son indivisibles, todo derecho de garantía. Porque se asegura toda la obligación principal hasta que tenga lugar su cumplimiento completo.(Ej. la hipoteca se tiene que pagar hasta el final).
¿qué ocurriría si lo que tenemos hipotecado se divide?. La hipoteca sigue subsistiendo en escritura pública, lo que ocurre es que sigue siendo la misma, es INDIVISIBLE, lo que pasa es que se puede dividir la carga de la cosa. Quien lleva la voz cantante es el acreedor hipotecario(banco).
Estos derechos reales de garantía corresponden al titular de la obligación principal o aseguradora.
Frente a él tenemos al dueño de los bienes. Art 1857 1886 CC.
Art. 1857 Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:
Son disposiciones comunes a la prenda e hipoteca, se recoge la posibilidad de que un tercero hipoteque sus bienes para pagar la hipoteca(aunque no sea él el dueño) de la obligación principal.
Se puede constituir por contrato o disposición testamentaria, y la capacidad que se exige para constituirlo es la capacidad general de obrar.
La COSA GRAVADA tiene que ser:
pertenecer en propiedad a la persona que esta gravando y además disponer de ella.
2 OBLIGACIONES ASEGURABLES.
Con los derechos reales de garantías se puede asegurar cualquier tipo de obligación(1861 Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria). Pueden ser consistentes en un pago de una cantidad de dinero(pecuniarias) o no. Si no son pecuniarias, solo se asegura la responsabilidad por incumplimiento, si se asegura una obligación pecuniaria también se asegura el dinero a parte de la responsabilidad por incumplimiento.
Se puede asegurar obligaciones de capital o de intereses de forma que responde del no pago del capital o del no pago de intereses, si solo se asegura el cumplimiento de una obligación de pago de intereses no se cumple el capital.
Pero si se asegura el cumplimiento de una obligación de capital si se cubre la de intereses.
[Ej., cosa hipotecada y quiero venderla, se puede llegar a un acuerdo con el banco, según el cual el banco me dice que por un tiempo solo tengo que pagar los intereses y el comprador, además, tendrá que darle el visto bueno al banco. El comprador se podrá subrogar a su hipoteca, y en ese tiempo solo paga intereses].
3.- REALIZACIÓN DEL OBJETO GRAVADO.
Si se incumple, el acreedor puede promover la enajenación del precio gravado para con el precio que se obtenga pueda cobrarse, pero lo que no puede es apropiarse de él. Tiene que ser autorizado por la autoridad(salvo pacto contrario). Al constituirse la garantía puede pactarse que si llega el momento de la obligación y si incumple puede quedarse con la cosa el acreedor, es decir con la propiedad. A esto se le denomina “pacto comisorio”(1859 El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas). Este pacto no podrá considerarse válido si no se ha producido una tasación pericial, si no se produce ésta, el pacto será nulo. Si se declara nulo pero no afecta a la garantía habrá que promover, enajenar....
Causas comunes de extinción de los derechos reales.
Como es un derecho accesorio también se extingue cuando pagas la obligación principal.
Por cambio de deudor en la obligación asegurada, se subroga en la hipoteca.
5.- DIFERENCIAS ENTRE PRENDA, HIPOTECA Y ANTICRESIS
Distinción de la anticresis con la prenda y la hipoteca.
Se diferencia de la hipoteca y la prenda en su concepto, la anticresis recae sobre bienes inmuebles. El acreedor podrá quedarse los frutos para con ellos pagar la deuda.
distinción entre prenda e hipoteca.
En principio se decía antes que esta diferencia era que la prenda recaía en bien mueble y la hipoteca en inmueble. Pero esto no vale porque existe la hipoteca mobiliaria.
Más tarde, se dijo que en la prenda hay desplazamiento y en la hipoteca no, pero resulta que esto no vale porque surgió la prenda sin desplazamiento.
Hoy día se combinan el tipo de bien y el desplazamiento, hay HIPOTECA, cuando se trata de un bien inmueble y no se desplaza, o se trata de determinados bienes muebles(como vehículos y maquinaria industrial).
Hay PRENDA, cuando la posesión se desplaza y se trata de un bien mueble(prenda tradicional) o bien cuando no se desplaza la posesión, pero se trata de determinados bienes muebles(como mercaderías) prenda sin desplazamiento posesorio.
LA PRENDA CON DESPLAZAMIENTO
El CC regula la prenda como un contrato real. Es aquel Dº Real de Garantía por el cual determinados bienes muebles que pueden ser del deudor o de un tercero van a quedar especial y PREFERENTEMENTE afectados al cumplimiento de la obligación principal. Para ello se desplaza su posición al acreedor o a un tercero pudiéndose realizar el valor de ese bien si se incumple la obligación garantizada.
El artículo 1864 CC recoge si el bien es mueble o inmueble: “ pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión”.
El desplazamiento de la posesión se realiza como control patrimonial y también de publicidad(porque al desplazar la posesión al acreedor asegura que el deudor no va a enajenar ese bien como si estuviera libre de cargas a un tercero).
Y además, sirve también para el control de publicidad: al desplazar la posesión al acreedor se notifica sobre la limitación que tiene la solvencia del patrimonio de ese deudor.
El inconveniente, de la prenda con desplazamiento es el propio desplazamiento, porque no puede ser utilizado por el deudor.
OBJETO. Las cosas que pueden darse en prenda son las recogidas en el artículo 1864 CC: bienes muebles susceptibles de posesión.
El CC la regula a través de contrato, Alvadalejo la considera a través de usucapión también. Ese contrato debe ser real, es decir, es necesaria la entrega de la cosa más el acuerdo.
El artículo 1863 CC dice que “ además de los requisitos exigidos en el artículo 1867 CC se necesita: para constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo”.
Se puede constituir también a través de un negocio jurídico “mortis causa”, tanto por legado de prenda como hereditario.
Acreedor pignoraticio.
Deudor o un tercero(que es el constituyente de prenda).
Un bien mueble, con ese valor es lo que se está garantizando para el cumplimiento de la obligación principal. Ese bien mueble dado en prenda tiene que permanecer de su propiedad (Art. 1857.2 CC “2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca”, no estará afectado por las disposiciones de disponer.
Este requisito de la entrega de la cosa es constitutivo entre las partes y también FRENTE A TERCEROS.
El Art. 1865 CC(“No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha”)dice que la prenda no surte efecto contra tercero si no consta de certeza de la fecha. Ese tercero del 1865 CC normalmente es otro acreedor del deudor(igual del constituyente). Entonces ara que pueda surtir efecto contra tercero tiene que estar constituida en un documento público y contener todos los datos para la completa identificación del bien mueble gravado. Si no consta la prenda en documento público NO tiene eficacia “erga omnes”.
a) derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio.
- Engloba las facultades de retener la cosa hasta que se cumpla con la obligación principal. Artículo 1867.
- Lo que no puede hacer es usar y disfrutar de ella. Artículo 1867 CC: “ el acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este código”.
- El artículo 1870 CC dice que: “ el acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin amortización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito”.
- el artículo 1868 CC “ si la prenda produce intereses compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital”.
- La propiedad(=dominio) sigue siendo del deudor. La jurisprudencia permite que aunque el acreedor NO sea el propietario, excepcionalmente en el caso del artículo 1869 CC “ mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueña de ella; esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que completan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero”.
- Esa posesión tiene que ser de buena fe, en concepto distinto del dueño. Y es simplemente un depositario de la cosa.
- Se mantendrá hasta que se satisfaga ese derecho de crédito(hasta que se pague).
- El 1870 CC nos dice que si hay autorización si puede usar la cosa.
- Puede instar la realización del valor de la cosa judicial (Dº procesal) o extrajudicialmente en base a lo establecido en el artículo 1872 CC “ El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder por ante notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública y con citación del deudor y de dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y si tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito.
Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderá en la forma prevenida por el Código de Comercio”.
b) Derechos y obligaciones del dueño de la cosa.
- Tiene la obligación de pagar el crédito, y si al final el acreedor realiza algún gasto se tendrá que abonar.
- Por las causas de todos los Dº Reales.
- Cuando se extinga la obligación principal porque este derecho es accesorio.
- Por renuncia del acreedor o por convenio del deudor.
5.- Prendas especiales.
a. prenda de cosa fungible.
Cuando el bien gravado es una cosa fungible pero considerada en su indivisibilidad específica. Por ejemplo: dinero, de modo que el acreedor cumplida la obligación devolverá el mismo bien que se le entregó.
b. Prenda irregular. Se da en prenda un bien mueble y se devuelve otro tanto de lo mismo, pero no precisamente la cosa entregada. El que entrega ese bien no conserva la propiedad, la trasmite el acreedor por eso es una prenda irregular.
La doctrina dice que constituye ese supuesto, NO un Dº Real de cosa ajena, sino un auténtico derecho de crédito a favor de quién constituye la prenda. Se le tiene que devolver otro tanto de lo mismo. (En realidad lo que se establece es un contrato de aseguramiento porque traslada el dominio y porque cuando llega el cumplimiento de la obligación y no se cumple, se imputará con el dinero entregado).
c. Prenda de derechos.
No son bienes muebles poseibles, sin embargo se admite la posibilidad de que se puedan dar en prenda Dº reales sobre bienes muebles susceptibles de posesión dentro del comercio de los hombres.
Dentro de los derechos de crédito, esto es una figura de garantía que la Doctrina califica como prenda, porque se produce la misma inmovilización que tiene la prenda al traspasar la posesión al acreedor. Consiste en la cesión de un crédito en garantía de la obligación. La prenda se constituye en documento público y se notifica al deudor.
Los “WARRANTS” NO constituyen en sentido estricto una prenda de derechos. Recaen sobre bienes muebles lo que ocurre es que están representados por un título. Todo empezó por un RD de 1917 de prenda agrícola sin desplazamiento que reguló los llamados resguardos de garantía(WARRANTS). Los emitían los almacenes generales de depósito.
Se caracteriza por su especialidad y por su determinación. En esa inscripción deben quedar detallados los bienes sobre los que recae y también la obligación cuyo cumplimiento está garantizado.
Tipos especiales de hipoteca.
Voluntarias y legales Art. 137 LH
Son hipotecas voluntarias las convenidas por las partes( a través de un contrato) o las constituidas por acto unilateral(Art. 138 LH Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por
disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan o sólo podrán
constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquellos o, en caso de
no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes).
Son hipotecas legales las admitidas por la ley, o por las personas en cuyo favor les ofrece la ley(le faculta a otro la posibilidad de hipotecar un bien). NO son supuestos de hipoteca automática.
Ordinarias o de tráfico y extraordinarias(atendiendo a la obligación que garantizan).
Las hipotecas de tráfico aseguran una obligación nacida y determinada mientras que las extraordinarias garantizan una obligación eventual(futura) que todavía no está determinada.
Dentro de esta categoría de extraordinarias se incluyen:
Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales. (Sometidas a condición suspensiva). Si esa condición se cumple la hipoteca nace, luego la hipoteca solo llega a nacer si se cumple la condición suspensiva.
Hipoteca en garantía de títulos al portador. La hipoteca de máximo garantiza una obligación cuya cuantía está indeterminada o puede variar pero especificando la garantía máxima, por eso se denomina hipoteca de máximo.
Expresas y tácitas.
Todas las hipotecas son expresas, puesto que deben ser inscritas en el RP(Registro de la Propiedad).
Ahora bien se habla de hipotecas tácitas en dos supuestos “excepcionalmente”, no será necesario ni un acto constitutivo no su inscripción en el RP para que exista. Estos dos supuestos son:
se trata de la hipoteca que directamente se otorga a favor del Estado, provincias y pueblos sobre los bienes de los contribuyentes cuando hubiesen dejado de pagar las contribuciones que graven los bienes inmuebles, para recuperar esa cantidad.
Art. 168.6 LH, “tendrán derecho a exigir hipoteca legal: 6.- El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo 194”
ART 194 LH. “ El Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles”.
ART 1875 CC “Además de los requisitos exigidos en el artículo 1857 CC, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el RP…..”
2.- la otorga a los aseguradores directamente(Art. 168 LH, 196 LH y 1875 CC). Artículo 196 LH “mientras no se devenguen las primas de los dos años o los dos últimos dividendos, en su caso, tendrá el crédito del asegurador preferencia sobre los demás créditos.
3.- Constitución de la hipoteca.
(Se va a referir a las expresas, el CC regula solamente el contrato de hipoteca. Se refiere a la forma habitual de la hipoteca, las hipotecas legales pueden constituirse por testamento).
Se requieren dos cosas:
Un título constitutivo. Es un contrato formal, en escritura pública siempre. Ese contrato será el título. Este se puede otorgar entre el acreedor hipotecario y el tercero titular del bien que se hipoteca(NO aparece el deudor de la obligación principal).
Inscripción de este título en el RP. Una vez que se ha concluido ese contrato para que nazca la hipoteca se tendrá que inscribir en el RP si no se inscribe NO nace el derecho(ni siquiera entre las partes del contrato).
La inscripción no tiene nada que ver con la forma del contrato, es decir, puede haber un contrato VÁLIDO (en forma) pero INEFICAZ, porque no ha habido inscripción. La inscripción es indisponible. Las partes NO pueden renunciar a ella. No pueden introducir cláusulas ni pactos de renuncia a la inscripción si hubiera renuncia a la inscripción, se considerará no válido(no eficaz). Los posibles cambios en las titularidades de la hipoteca tienen que inscribirse también en el RP.
El Registrados comprueba los requisitos etc. Una vez hecho esto, se inscribe ese título en el RP y a partir de ese momento NACE LA HIPOTECA SIN EFECTOS RETROACTIVOS(solo se entiende nacido ese título desde la fecha de inscripción).
Hipoteca constituida por acto unilateral(Art. 1874 y 1875 CC y 138 LH).
Sería un supuesto voluntario. Con esta figura introducida en 1946 se da entrada a una figura hasta entonces desconocida en nuestro derecho, denominado “ Principio del Consentimiento”. Es a partir de entonces cuando se da entrada también a la voluntad unilateral como fuente de las obligaciones.
El artículo 138LH hay que ponerlo en relación con el 141 LH “en las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada. La aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.
Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó”.
Se trata de un supuesto especial, una persona hipoteca sus propios bienes para asegurar el cumplimiento de una obligación, luego la inscribe en el RP y se le notifica al beneficiario(que será el acreedor).
A su vez, el beneficiario comunicará la aceptación. Si acepta se hará en notación marginal y se entiende nacida la hipoteca con efectos retroactivos( es decir, desde que nació la hipoteca). Ahora bien, si el beneficiario NO acepta( y transcurren dos meses desde el requerimiento o notificación) y no consta aceptación, se puede cancelar la hipoteca, (pero NO es obligatorio cancelar la hipoteca.
LA HIPOTECA INMOBILIARIA II
Acreedor hipotecario(obligación principal). Puede serlo toda persona física o jurídica y tiene que tener capacidad de obrar o a través de representante legal. Puede que esté compartida, entonces todos serán constitutores( derecho real indivisible) respecto del derecho de hipoteca si se ha pactado la solidaridad se aplica el artículo 1143 CC “La novación, compensación, confusión o remisión de la deuda, hechas por cualquiera de los acreedores solidarios o con cualquiera de los deudores de la misma clase, extinguen la obligación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1146. El acreedor que haya ejecutado cualquiera de estos actos, así como el que cobre la deuda, responderá a los demás de la parte que les corresponde en la obligación”.
Hipotecante (deudor) es el dueño del bien que se está hipotecando en garantía de esa obligación.
Artículo 1857 CC “son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 2º que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
Artículo 138 y 139 LH se puede constituir hipoteca a través de un apoderamiento pero debe tener un poder bastante( mandato expreso, constar en documento público)(Art. 1713” El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración.
Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso. La facultad de transigir no autoriza para comprometer en árbitros o amigables componedores” y 1280.5” 5. El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero” ).
a) Cosas o derechos hipotecables, no hipotecables o hipotecables con restricciones. Artículo 106 LH bienes susceptibles de hipoteca. ART. 106 LH “podrán ser hipotecados:
2º Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes impuestas sobre los mismos bienes”.
Artículo 1874 CC “Sólo podrán ser objeto de contrato de hipoteca:
2º Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes impuestas sobre bienes de aquella clase”.
Por lo tanto los bienes susceptibles de hipoteca son los bienes inmuebles ajenos o enajenables.
Puede ocurrir que una hipoteca recaiga sobre varias fincas(pero NO solidaridad objetiva) esto no se admite en nuestro sistema(la solidaridad objetiva consiste en que el acreedor elige la finca que quiera). Se refiere a esto el artículo 119 LH “ cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder”.
Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada Art. 109 y SS de la LH.
Sólo se refieren a la finca(bienes hipotecados). La doctrina dice que cuando se menciona los artículos 109 y siguientes LH, se habla de una extensión LEGAL, PACCIONADA y una extensión RESPECTO AL TERCER POSEEDOR.
La extensión legal recoge el artículo 110 LH es legal porque supone incluir en el objeto(inmueble) de la hipoteca determinados elementos aunque no se mencionen en el contrato, se entenderán hipotecados.
La paccionada se recoge en el artículo 111 LH “ si se pacta lo contrario SI se excluye”.
La extensión respecto al tercer poseedor se recoge en los artículos 112 y 113 LH. La finca pasa a manos de un tercero que no ha participado en la constitución de esa relación hipotecaria, por lo tanto el alcance objetivo de la hipoteca se va a reducir.
hipotecas especiales por razón de su objetivo( buscar solo en el libro porque son hipotecas especiales por razón de objeto).
LA HIPOTECA INMOBILIARIA III
1.- La obligación asegurada con hipoteca.
(Artículo 105 y 1861 CC)
Se pueden asegurar todas, pero en la práctica las únicas que se aseguran son las obligaciones pecuniarias.
Artículo 105 LH “ La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 CC”.
Artículo 1861 CC “los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya están sujetas a condición suspensiva o resolutoria”.
Obligación principal y extensión de la hipoteca a la obligación de intereses.
- ¿Qué ocurre con los posibles intereses? A ello responde el artículo 114 LH. Se puede pactar lo contrario, y en defecto de pacto se aplica el 114LH Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.
El artículo 116 se refiere a un supuesto concreto en materia de censos(no es importante).
El problema se puede plantear cuando la finca pasa a manos de un tercero adquirente o un nuevo acreedor, respecto a los intereses. En el RP no se pone la cantidad de intereses que se hayan devengado, lo que conlleva a estar en contra del “Principio de Fe Pública”, este problema se resuelve a través del artículo 146 LH “el acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dicho bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al artículo 114LH”.
-¿Qué ocurre en aquellos casos en los que no son suficientes para satisfacer estos intereses?.
Ampliación de Hipoteca. Artículo 115 LH “para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior, el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.
Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella. Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor, no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados”.
Hipotecas especiales por razón de obligación asegurada.
1.- Hipoteca en garantía de obligaciones futuras. Sometidas a condición o a término. Artículo 142 y 143 LH “Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla a condición
suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria la doctrina las incluye en las llamadas hipotecas de seguridad.”
Hasta que la obligación sea pura, el principal efecto frente a terceros( al que se refiere el artículo 142 LH) es la reserva de rango hipotecario.
Hasta que no se cumpla la obligación no nace la hipoteca, cuando nazca se cumplirá ésta y lo hará con el rango hipotecario correspondiente a su fecha de inscripción (en el momento en que se cumple la condición ya NO es una reserva de rango hipotecario).
2.- Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito.
La manifestación más característica son las hipotecas de máximo con la que se está garantizando una obligación, pero la cantidad exacta no aparece, lo que si aparece es el tope máximo que puede valer.
El crédito no queda limitado, lo que queda limitado es la garantía hipotecaría; en el contrato de apertura la disponibilidad de una cantidad de dinero(un máximo) Art. 153 LH. Podrá constituirse hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable, y, caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.
Si al vencimiento del término fijado por los otorgantes o de la prórroga, en su caso, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca por el procedimiento establecido en
los artículos 129 y siguientes. A la escritura y demás documentos designados en la regla 3.ª del artículo 131 deberá acompañar el que acredite el importe líquido de la cantidad adeudada. Para ello será necesaria la presentación del ejemplar que obre en poder del actor de la libreta que a continuación se dice.
Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad líquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados; uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro y entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente.
No obstante, en las cuentas corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de
Ahorro y Sociedades de crédito debidamente autorizadas, podrá convenirse que, a los efectos de proceder ejecutivamente, el saldo puede acreditarse mediante una certificación de la Entidad acreedora. En este caso, para proceder a la ejecución, se notificará judicial o notarialmente al deudor un extracto de la
cuenta, pudiendo éste alegar en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes, error o falsedad. Si el deudor opusiera error, el Juez competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de una de las partes, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia y, después de oírlas,
admitirá los documentos que se presenten y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que se dicte será apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.
Cuando se alegare falsedad, y se incoe causa criminal, quedará interrumpido el procedimiento hasta que en dicha causa caiga sentencia firme o auto de sobreseimiento libre o provisional. Opuesta por el deudor alguna de estas excepciones, no podrá aducirlas nuevamente en los juicios ejecutivos que, para hacer efectivo dicho saldo, puedan entablarse, sin perjuicio de que en su día ejercite cuantas acciones le competan en los procedimientos civiles o criminales correspondientes”
3.- Hipoteca en garantía de los títulos transmisibles por endoso o al portador.
También se sitúa dentro de las hipotecas de seguridad porque contiene una indeterminación. Aquí el importe se conoce, lo que no se conoce es el titular y por eso no se podrá inscribir en el RP, por lo que no está amparado por la fe pública.
Los cambios de titular no se van a reflejar en el RP artículo 150 LH “Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, el derecho hipotecario se entenderá transferido, con la obligación o con el título, sin necesidad de dar
de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro”
4.- Hipoteca en garantía de letras de cambio.
Se garantiza la obligación que está incorporada a una letra de cambio. Debe constar en escritura pública.
5.- Hipoteca en garantía de rentas y prestaciones periódicas.
Lo que se está garantizando es el pago periódico artículo 157 LH “Podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.
En la inscripción se hará constar el acto o contrato por el cual se
hubieran constituido las rentas o prestaciones y el plazo, modo o forma con que deban ser satisfechas.
El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los artículos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los bienes gravados con tal hipoteca los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de
pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. Iguales efectos producirá la hipoteca en cuanto a tercero, pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los artículos 114 y párrafos primero y segundo del 115 de esta
Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones”.
3.- Contenido del derecho de hipoteca.
Derechos y obligaciones del acreedor hipotecario:
El contenido básico del Dº de hipoteca consiste en poder solicitar la realización del valor de la cosa hipotecada cuando se haya incumplido la obligación. Tiene derecho a subasta judicial.
El menoscabo, destrucción, deterioro se traducirá en una reducción del valor de la cosa en subasta. Para evitar esto, a ley hipotecaria le concede una serie de instrumentos para que pueda evitarlo, se conoce con el nombre de “Acción de Devastación o de Deterioro”. Se concede al acreedor hipotecario frente a los posibles perjuicios materiales o jurídicos sobre el bien hipotecado. Para esto hacen falta 3 supuestos: deterioro de la finca, disminución de su valor, que se haya provocado por dolo, culpa o voluntad del dueño.
Esta acción de devastación se recoge en el artículo 117 LH “Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo el valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de primera instancia del partido en que esté situada la finca que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial. En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil se puede acudir a este artículo con carácter preventivo, esto es lo que opina la mayoría de la doctrina, cuando el deudor lleve a cabo acciones que pueda deteriorar el bien y disminuya su valor”
Hay opiniones en contra de esto, ahora bien, las opiniones favorables dicen que solo se podrá acudir con carácter preventivo aunque el daño no se hubiera producido todavía, cuando sea necesario, en aquellos casos en que la tasación sea muy ajustada.
Derechos y obligaciones del hipotecante.
tiene el derecho de propiedad.
La obligación de conservar la cosa diligentemente (la cosa = finca hipotecada).
LA HIPOTECA INMOBILIARIO IV
1.- El poder de disposición del acreedor hipotecario.
El crédito y la hipoteca no se pueden transmitir de forma independiente, van siempre unidos.
Artículo 1878 CC “ El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley”.
Art. 149 LH “ El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el registro.
Pero eso no significa que se quede inmóvil, se puede ceder, transmitir, etc.… pero no de manera independiente. Puede ser por cualquier causa tanto a título oneroso como a gratuito, pero si se hace a través de contrato se hará en escritura pública y con la correspondiente inscripción en el RP. Además hay que notificársela al deudor(Art. 149 LH “El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al
deudor y se inscriba en el Registro. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere”).Por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente).
A esta regla general hay excepciones: NO son transmisibles las hipotecas legales que no lo son, los créditos que garantizan (únicamente se transmitirá cuando haya llegado el momento de vencimiento).
Ante la incompatibilidad que pueda darse entre el contenido de varios derechos reales entre sí, rige el “ Principio de Primero en el tiempo mejor en Derecho”. Significa darle prioridad a uno de ellos, cuando interviene el RP y la inscripción de la hipoteca es constitutiva, esa prioridad va a quedar determinada por la fecha de su inscripción en el RP.
El lugar que ocupa cada derecho real en ese orden determinado por la inscripción es lo que constituye su RANGO. El rango tiene gran importancia económica.
Nuestro sistema de rango hipotecario es de “ avance de puestos”: la extinción de una hipoteca produce que avance la que venía detrás y suba.
A medida que se van extinguiendo hipotecas y van subiendo, van mejorando de rango (esto es importante a efectos de ejecución de la hipoteca).
Este orden puede ser alterado por las partes: (posibilidades)
Posposición de la hipoteca.
Supone un contrato o de un acto dispositivo llevado a cabo por el titular de la hipoteca, éste renuncia a su prioridad a favor de una hipoteca de rango posterior.
Se refiere a ella únicamente el RH en el 241 RH “Para que la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales, será preciso:
1.º Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la
2.º Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses,
costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima.
3.º Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo
La posposición se hará constar por nota al margen de la inscripción de
la hipoteca pospuesta, sin necesidad de nueva escritura, cuando se inscriba la hipoteca futura.
Transcurrido el plazo señalado en el número tercero sin que haya sido
inscrita la nueva hipoteca, caducará el derecho de posposición, haciéndose
constar esta circunstancia por nota marginal”.
Reserva de puestos.
Son supuestos en los que un propietario quiere gravar su finca con una hipoteca, pero resulta que se antepone otra que todavía no se ha constituido (es un caso similar al del 241) por eso se llama hipoteca futura.
Dos titulares se permutan el puesto de dos hipotecas(las razones son las que los estimen pertinentes).
SUBROGACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS.
Ley 30 de marzo de 1994. Con esta ley se ofrecen mejores condiciones a los deudores y se les mejora frente a posibles subidas de interés. Luego se facilita la subrogación y este se lleva a cabo en la forma prevista del 1211 CC(=artículo 2 de esta ley).
Artículo 1 Ámbito “1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada”.
Artículo 2 requisitos(liquidación notificación) ” El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardote la operación bancaria realizada con tal finalidad soluto ría.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y. tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario no la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes. En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el Juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes”.
Artículo 3 comisiones por amortización anticipada. “En las subrogaciones: que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
3ª. En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en esta ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido”
Artículo 4 escritura; se pretende colocar en una situación más ventajosa al deudor. “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo, o ambas”.
Artículo 5 para que pueda surtir efectos contra terceros. “El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero, si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresará las circunstancias siguientes:
Bastará para que el registrador practique la inscripción de la subrogación que la escritura cumpla lo dispuesto en el artículo 2 de esta Ley, aunque no se haya realizado aún la notificación al primitivo acreedor. No serán objeto de nueva calificación las cláusulas inscritas del préstamo hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podrá exigir la presentación del título de crédito”.
COMPRA VENTA DE FINCA HIPOTECADA
La hipoteca no deja fuera del tráfico jurídico a la finca, que afecte. Si el propietario decide enajenar la finca hipotecada surge la figura de tercer poseedor(es distinto al tercer hipotecario). A este se le llama así porque ha sido ajeno a la constitución de la hipoteca pero adquiere la finca con ese gravamen.
El deudor va a seguir siendo el mismo que era aunque haya enajenado la finca. Y además también sigue sujeta a esa responsabilidad de la finca hipotecada.
Se suele crear una cláusula de “Asunción de deuda”, por la cual el comprador se hace cargo de la hipoteca de la finca, en la práctica esto suele pasar siempre. Esto se conoce con el nombre de Novación subjetiva. Sigue existiendo la misma deuda y lo que cambia es el deudor. Se exige el consentimiento del acreedor. ( Art. 118.1LH exige el consentimiento “En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades
derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestase su consentimiento expreso o tácito”). De este consentimiento depende la liberación del deudor antiguo, mientras no se dé la asunción de deuda, sino asunción de cumplimiento(es decir no es lo mismo que se va a pagar, es lo que sería la asunción de cumplimiento, que el cambio de titularidad, es decir la asunción de deuda). El artículo 118.2 LH si no hay asunción de deuda lo llama la doctrina pago con subrogación especial.
2.- Realización de la hipoteca. La acción hipotecaria.
Consiste en que una vez vencido el plazo de la obligación y no cumplida, el acreedor puede promover la venta de la finca sin el consentimiento de su propietario y con el dinero obtenido satisfacer su Dº de crédito.
El acreedor hipotecario no puede quedarse directamente la cosa aunque tiene una excepción, los pactos comisorios.
Son los bienes hipotecables. La acción es la acción real hipotecaria y se dirige contra el propietario de los bienes hipotecados.
Hay otras acciones personales que tiene el acreedor por las otras obligaciones accesorias de la hipoteca.
El artículo 128 LH prescripción a los 20 años. “La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada”.
d) Procedimientos para hacer efectivo el crédito hipotecario.
La LEC modificó el Art. 129 LH (“La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura
de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario."
(Artículo redactado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
Redacción anterior: La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes
hipotecados, sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que se establece en el artículo 131 de esta Ley, sin que ninguno de sus trámites pueda ser alterado por convenio entre las partes.
Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá válidamente pactarse un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la acción hipotecaria, el cual será aplicable, aun en el caso de que existan terceros, con arreglo a los trámites fijados en el Reglamento hipotecario). La venta puede ser judicial o extrajudicial. La extrajudicial, puede haberse pactado en la escritura de constitución Art. 1258 CC tiene que estar forzosamente un notario.
La venta judicial lo regulan los artículos 681 y siguientes de la LEC.
Artículo 682 LEC ámbito. Requisitos” 1. Las normas del presente capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.” (ESTE ARTÍCULO CAE EN EXAMEN) incidencia de los requisitos.
Artículo 684 LEC competencia “1. Para conocer de los procedimientos a que se refiere el presente capítulo será competente:
2. El tribunal examinará de oficio su propia competencia territorial”
e) liquidación de cargas o distribución del precio.
692.1 LEC” 1. El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado”. Como se reparte el precio recogido en la subasta.
Art. 130 LH dice que la ejecución de la hipoteca solo afecta a lo que consta en la escritura de constitución de la hipoteca.
3.- Hipotecas legales.
Artículo 158 LH “Sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes
Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho. Lo que la ley establece no es una imposición, sino que se llaman legales porque están previstas en la ley.
Lo que concede es la posibilidad de exigir a una persona la ejecución de una hipoteca.
Artículo 158 y 159 LH “Para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se
necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan”.
Los casos de hipoteca legal aparecen en el 168 LH, nos habla de las personas legitimadas para exigirlo, y es una lista cerrada “Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:
4.º Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten en lugar de la fianza hipotecaria otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.
5.º El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos y administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeren éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.
6.º El Estado, sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo 194, y
7.º Los aseguradores, sobre los bienes de los asegurados, también en los
casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor
reconoce el artículo 196.. Pero la propia LH y el CC en algún punto dice que son supuestos de hipoteca legal los recogidos en el 168 y los admitidos expresamente por las leyes”.(NO HAY QUE APRENDERSELOS PERO SI TENER UNA IDEA)
Es decir, la del 168 es una lista cerrada pero puede haber supuestos en los que también habrá hipoteca legales permitidas expresamente por la ley, por otra norma.
HIPOTECAS LEGALES TÁCITAS.
Se establecían a favor del Estado, provincias, pueblos… sobre los impuestos de los contribuyentes cuando hubieran dejado de pagar. Por ejemplo, artículo 194 LH.
HIPOTECAS EXPRESAS.
Son las del 158.2 LH cuando las leyes hipotecarias se refieren a ellas, se refieren a su inclusión en escritura o en Registro.
4.- Extinción de la Hipoteca.
a) Extinción de la obligación principal, se extingue la hipoteca.
b) Las causas de extinción del 1156 CC Las obligaciones se extinguen:
c) Otras cosas que ampliamos al 1156.
d) Por las causas de extinción de los Dº reales.
e) hay que añadir específicamente las siguientes: por prescripción, por caducidad de la inscripción registral, por cancelación de la inscripción, y también con expediente de liberación de gravámenes.
A la cancelación se refiere el artículo 79 LH “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: 1º Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas. 2º Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado. 3º Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho. 4º Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley artículo 174 RH “La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido. Será necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo primera del artículo 82 de la Ley, cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la inscripción.
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de caducidad por ministerio de la Ley”..
LAS MODERNAS GARANTÍAS REALES MOBILIARIAS.
Por ejemplo, si un empresario compra una máquina para la que tiene que pedir un préstamo pero claro si la entrega no puede obtener beneficios para pagar el préstamo. Por lo que se establece una hipoteca sobre esa maquinaria industrial. Eso con la antigua idea de la hipoteca no se podía hacer porque exigía que fuera un bien INMUEBLE.
Se amplia el radio de acción de la hipoteca, también se amplían las opciones para garantizar su cumplimiento.
1- Consideraciones sobre la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento de posesión.
Surge entonces la LEY HIPOTECARIA MOBILIARIA de 16 diciembre de 1954, es una ley civil de carácter especial, que regula dos variedades de Dº de Garantías de bienes muebles y sin desposesión(no hay traslado):
Hipoteca Mobiliaria, que puede recaer sobre bienes muebles(no cualquiera) de segura identificación, es decir, que puedan ser inscritos en el RP. Si puede ser inscrito hipoteca mobiliaria, si no puede ser inscrito será prenda sin desplazamiento de posesión.
Prenda sin desplazamiento posesorio. También recae sobre bienes muebles pero menos identificables, no pueden acceder al RP. Pero que van a poder quedar en manos del pignorante “ sin demasiado riesgo de substracción”.
SON NUMERUS CLAUSUS LISTAS CERRADAS.
2.- La hipoteca mobiliaria. Concepto, caracteres y constitución.
El artículo 12 LHM se refiere a los bienes que pueden ser objeto de este tipo de hipoteca “ estacionamientos mercantiles, vehículos de motor, aeronaves…” Únicamente podrán ser hipotecados:
1. Los establecimientos mercantiles.
2. Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad particular.
3. Las aeronaves.
4. La maquinaria industrial.
5. La propiedad intelectual y la industrial.
No podrá hipotecarse el derecho real de hipoteca mobiliaria ni los bienes comprendidos en los artículos 52, 53 y 54”
(No hace falta aprendérsela).
Artículo 16 LHM “La hipoteca mobiliaria sujeta, directa e inmediatamente, los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”. El concepto y naturaleza jurídica es la misma que la de la hipoteca inmobiliaria, lo único que cambia es el objeto.
Artículo 13 LHM “Además de las circunstancias exigidas por la legislación notarial, la escritura de hipoteca mobiliaria deberá contener las siguientes:
5. Fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor”. Son los extremos que se deben contener en escritura pública. Tiene que constituirse en escritura pública.
Artículo 5 LHM “La hipoteca y la prenda se extenderán a toda clase de indemnizaciones que correspondan al hipotecante o pignorante, concedidas o debidas por razón de los bienes hipotecados o pignorados, si el siniestro o hecho que los motiva acaeciere después de la constitución de la hipoteca o prenda.
Si dichas indemnizaciones hubieren de pagarse antes del vencimiento de la obligación garantizada, el que haya de satisfacerlas entregará su importe con arreglo a lo convenido; en defecto de convenio, se consignará en la forma establecida en los artículos 1.176 y siguientes del Código Civil, siempre que en uno y otro caso hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca o de la prenda”, es igual que en la inmobiliaria.
Artículo 9. “Salvo pacto expreso, la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento, en garantía de una obligación que devengue intereses, asegurará, en perjuicio de tercero, además del principal, los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente”. Reproducción casi literal a la de la inmobiliaria.
OBLIGACIONES QUE SE PUEDEN GARANTIZAR.
Consiste generalmente en obligaciones dinerarias, se deduce del artículo 13.4 LHM” 4. Importe, en moneda nacional, del principal garantizado, plazo para su devolución, tipo de interés si se pactare, y cantidad que se señale para costas y gastos”.
El titular de este derecho tiene a su favor un poder directo e inmediato de la cosa, y en su caso de incumplirse podrá promover la realización del precio y cobrarse lo debido de ese precio. Con un carácter preferente.
En algún caso, EXCEPCIONALMENTE, como en los supuestos de hipoteca de propiedad intelectual e industrial, se concede al acreedor percibir de rendimientos que se deriven del objeto hipotecado(Art. 49 LHM “El acreedor que en virtud de pacto adquiera la facultad de cobrar el importe de los derechos del titular, en su totalidad o en una determinada proporción, imputará las sumas percibidas al pago de intereses, y en lo que excediere, a la amortización del capital. A estos fines, el citado pacto deberá notificarse auténticamente a la Sociedad de Autores”). En este caso se podrán imputar al pago de los intereses.
El titular de los bienes hipotecados, no deberá enajenarlos sin consentimiento del acreedor y de cuidarlo con la debida diligencia.
Tanto el crédito garantizado como el Dº Real de hipoteca mismo son trasmisibles. Esto se deduce del artículo 5.1 y también del artículo 8 “El crédito garantizado con hipoteca mobiliaria o con prenda sin desplazamiento podrá enajenarse o cederse en todo o en parte por escritura, en todo caso, con los requisitos y efectos de los artículos 149 y 151 de la ley Hipotecaria.
La notificación al deudor deberá ser hecha en todos los casos por acta notarial”
Si la obligación asegurada se incumple también puede el acreedor promover la venta del bien y con el precio cobrarse, también se recoge en 681 - 698 LEC(Procedimiento procesal).
Se extingue por las mismas causas que se extingue cualquier otro derecho de garantía. Como también es accesorio se extingue cuando se extinga la obligación principal.
El artículo 11LHM “La acción hipotecaria y la pignoraticia prescribirán a los tres años, contados desde que puedan ser legalmente ejercitadas habla de la acción hipotecaria mobiliaria prescribe a los 3 años”.
Artículo 79 LHM “Las inscripciones de hipoteca caducarán y se cancelarán de oficio o a instancia de parte, una vez transcurridos seis años, y las de prenda, una vez transcurridos tres años, contados, en ambos casos, a partir de la fecha del vencimiento de la obligación garantizada”, se refiere a la cancelación y caducación.
3.- La prenda sin desplazamiento: concepto caracteres y constitución.
Es difícil dar un concepto porque su naturaleza jurídica no aparece claramente en la ley.
Las cosas muebles que pueden ser objeto de esta son muy diversas.
En la exposición de motivos de la LHM 54 se establece como denominador común entre estas cosas, las cosas muebles que no pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria.
Objeto de prenda sin desplazamiento, pueden serlo los bienes muebles pero de difícil identificación registral, cuya posesión no puede trasladarse al acreedor por imposibilidad física o económica(en todos los casos).
Artículo 52. Podrán constituir prenda sin desplazamiento los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias sobre los siguientes bienes:
1. Los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el contrato.
2. Los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieren almacenados, se determinará el lugar en que hubieren de depositarse.
3. Los animales, así como sus crías y productos.
4. Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones.
Artículo 53. También podrá constituirse prenda sin desplazamiento sobre los bienes que a continuación se expresan, aunque no formen parte de las explotaciones a que se refiere el artículo anterior:
1. Las máquinas y demás bienes muebles identificables por características propias, como marca y número de fabricación, modelo y otras análogas, que no reúnan los requisitos exigidos en el artículo 42.
2. Las mercaderías y materias primas almacenadas
Recoge delimitaciones a los casos. Se trata de bienes muebles de difícil identificación registral y en determinados casos la imposibilidad física o económica de traspasar la posesión al acreedor, para el deudor, es necesario quedarse con la posesión para satisfacer el crédito.
Artículo 57 “Además de las circunstancias generales, la escritura o la póliza de prenda contendrán:
1. Descripción de los bienes que se pignoran, con expresión de su naturaleza, cantidad, calidad, estado y demás circunstancias que contribuyan a individualizarlos o identificarlos.
2. Determinación, en su caso, del inmueble en que se situaren esos bienes por su origen, aplicación, almacenamiento o depósito.
3. La obligación del dueño de conservarlos y de tenerlos a disposición del acreedor, para que éste pueda, en cualquier momento, inspeccionarlos y comprobar la existencia y estado de los mismos, en la forma pactada o, en su defecto, conforme al artículo 63.
4. Los seguros concertados, con referencia a la póliza correspondiente”.
El 57.3 tiene su aquel, porque la prenda tradicional presenta una desventaja, porque había que traspasar la posesión. Como ventaja el acreedor la podía tener en su poder y control. Para los escépticos que dijeron que la Prenda sin Desplazamiento era insegura, porque el deudor podía enajenarla. Por eso se crea el 57.3 porque es una obligación para el dueño de los bienes y un derecho para el acreedor, para que pueda inspeccionarlos etc., según la forma pactada.
Además este artículo compensa la facultad de identificación registral. Lo que se hubiera pactado en la escritura es como estará, es decir, en la escritura se hará una descripción del bien para garantizar que no se daría.
Artículo 70 “Los de prenda sin desplazamiento de posesión se inscribirán en el respectivo Registro de la Propiedad conforme a las siguientes reglas:
1. Los de prenda de frutos pendientes, cosechas esperadas y la de maquinaria y aperos comprendidos en el número 4. del artículo 52, en el Registro en cuya inscripción territorial se halle la finca en que se produjeren o se verifique la explotación a que estuvieren afectos.
2. Los de prenda de productos de explotaciones agrícolas, frutos separados o mercaderías y materias primas almacenadas, en el Registro correspondiente al lugar en que se halle el almacén donde estén depositados o hubieren de depositarse.
3. Los de prenda de animales, sus crías y productos, en el Registro donde se halle la finca a cuya explotación estuvieron adscritos o donde se hallen las cuadras, establos, viveros, criaderos, etc.
4. Los de prenda de bienes u objetos de valor artístico o histórico, máquinas o aparatos que no estén afectos a explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias, bienes muebles de características propias, en el Registro correspondiente al domicilio del pignorante.
5. Cuando la finca radique en territorio perteneciente a dos o más Registros se practicará la inscripción en cada uno de ellos”. Son títulos que pueden registrarse en la prenda sin desplazamiento(leer).
Si el deudor decide vender los bienes objeto de prenda(bienes pignotarios), necesita el consentimiento del acreedor artículo 65 “Cuando el deudor, con consentimiento del acreedor, decidiere vender, en todo o en parte, los bienes pignorados, tendrá el último derecho preferente para adquirirlos por dación en pago, siempre que el precio convenido para esa proyectada venta fuere inferior al total importe del crédito, y quedará subsistente por la diferencia”. En este caso el acreedor tiene un derecho de adquisición preferente.
Goza esta prenda de la preferencia que conceden los artículos 1922” Con relación a determinados bienes muebles del deudor, gozan de preferencia:
7. Los créditos por alquileres y rentas de un año, sobre los bienes muebles del arrendatario existentes en la finca arrendada y sobre los frutos de la misma. Si los bienes muebles sobre que recae la preferencia hubieren sido sustraídos, el acreedor podrá reclamarlos de quien los tuviese, dentro del término de treinta días contados desde que ocurrió la sustracción” y 1926 CC “Los créditos que gozan de preferencia con relación a determinados bienes muebles, excluyen a todos los demás hasta donde alcance el valor del mueble a que la preferencia se refiere.
4. En los demás casos el precio de los muebles se distribuirá a prorrata entre los créditos que gocen de especial preferencia con relación a los mismos”.
Todo lo que dijimos en los casos anteriores.
La mayor o menor identificabiliadad es respecto a los bienes, la constitución de la hipoteca si que hay que inscribirla.
Hay que saberse el tipo de bienes, no los listados.
LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN EN GENERAL.
1.- Los derechos reales de adquisición en general.
Es una categoría que ha introducido aquí la doctrina porque en general llegan a la conclusión de que estos derechos de adquisición reúnen las mismas características propias de los derechos reales de cosa ajena.
La eficacia de éstos consiste en otorgar a su titular la facultad de convertirse en propiedad del bien que es objeto de su derecho de retracto, tanteo u opción de compra(no influyen directamente en la cosa).
Se dice que son derechos reales limitados porque permiten a su titular que se haga una transmisión a su favor. Por parte del dueño y a cambio de un precio.
Si B es dueño de una finca gravada con un derecho de tanteo, si pretende vender a A y el derecho de tanteo, tiene como titular a C. C tiene preferencia a A. si B vende a A el tanteo se convierte en retracto, el retracto se produce después de la compra venta.
Influyen en el dominio, no en el objeto, es decir, limitan el derecho de propiedad, es por eso que se encajan en la categoría de Dº Reales.
Cuando se elabora esta estructuración, los detractores dicen que falta, a estos derechos, la nota de la inmediatividad y absolutividad propias de los derechos reales.
Los defensores dicen que la inmediatividad consiste que para su ejercicio no se necesita la intervención del propietario. Sobre la absolutividad, está en la posibilidad de inscribir en el RP(absoluto = oponible erga omnes). Como son inscribibles, se hacen públicas por tanto oponibles erga omnes.
La doctrina dice que son derechos reales limitados y limitativos porque pueden reunir a favor de su titular. La facultad de disposiciones de su dueño.
Son de tracto único porque se agotan en su ejercicio.
2.- Clases de derechos reales de adquisición.
Tanteo, retracto y opción de compra.
Estos derechos, tanto tanteo como retracto, nacen como enajenación de una cosa, se puede llevar a cabo a través de una compraventa. Van a permitir a su titular, en el caso del tanteo adquirir con preferencia a otro, y en el caso del retracto va a permitir subrogarse en la posición del que adquirió.
En cuanto a la opción de compra, puede o bien reservarse al vendedor, es lo que se llama opción de compra convencional, o también a otra persona. Va a permitir a su titular forzar al dueño a vende la cosa a un precio determinado.
El ejercicio del tanteo y retracto viene revocado por la enajenación de una cosa(por ejemplo compra venta), solo en ese momento se va a poder ejercitar, el precio a pagar es el que otra persona está dispuesta a pagar y por tanto solo se va a determinar en el momento que se produzca la enajenación.
Por su parte en la opción, el precio, se va a fijar o se van a establecer las pautas para fijarlo, o en la ley o en el contrato, pero siempre en el momento en que se crea el derecho.
En el tanteo o retracto, pueden tener un origen legal o convencional, pero en la práctica tienen origen legal. La opción de compra tiene un origen voluntario.
El CC no regula ninguno de los 3 de manera voluntaria. Sí se refiere a ellos por ejemplo en materia de compra venta en el Art. 1506 cuando nos habla de la resolución de la compra venta y el 1507 que se refiere al retracto convencional, el 1521 y siguientes son de retracto legal.
Fuera del CC estas figuras se han desarrollado fundamentalmente en el ámbito del derecho agrario y urbanístico. En el ámbito del derecho público, también los encontramos, en el ámbito de objetos de interés artístico e histórico. También en algunas legislaciones autonómicas.
4.- Plazo de ejercicio.
Varía dependiendo de si es tanteo, retracto u opción de compra. En general se tratan de plazos de caducidad.
Para la OPCIÓN DE COMPRA, hay que decir que como se da para adquirir antes de que se produzca el contrato de enajenación, pues el plazo PODRÍA comenzar, bien desde que se hubiere establecido en el contrato donde se establece el derecho(se atribuye la opción), o bien, si solo se trata de opción para adquirir, sólo en el caso de que el dueño quiera vender pues en el momento en que se notifique al titular la oferta que le ha hecho un tercero al dueño de la cosa.
En cualquier caso todo va a depende de lo que hayan establecido las partes.
El artículo 14.3 RH” 3.ª Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro
años” pone un tope máximo al derecho de opción en 4 años, hay una parte de nuestra doctrina que este plazo tiene que ser aplicado o cualquier derecho de opción y también cuando las partes no hayan pactado nada.
En el caso del TANTEO, podría empezar cuando su titular tuviese conocimiento del contrato, pero en el caso del tanteo legal, se exige que el dueño notifique al titular del tanteo ese contrato de enajenación.
Si esa notificación no se hace debidamente y la cosa se trasmita al tercero, el titular tendrá derecho a retrotraer.
Entiende la doctrina que no hay notificación del contrato, pero conoce de él por cualquier otro medio del contrato, empieza el plazo.
El RETRACTO, en cuanto al legal, hay que tener en cuenta en lo que consiste obtener del tercero que ha adquirido(adquirente) que nos trasmita a nosotros la cosa que le trasmitió el dueño, por lo tanto, antes de que se produzca esta transferencia no se puede ejercitar este derecho.
Para poder retraer(ejercitar el retracto), hace falta que se haya notificado la transferencia, el conocimiento tiene que ser completo o cumplido, es decir, tiene que ser exacto sobre todas las circunstancias de ese contrato.
Puede tener lugar de cualquier forma, es decir, que se admite en nuestro derecho, pero a veces la ley impone un deber de notificación y además la ley al regular algunos de esos retractos legales, equipara la inscripción de esos retractos en el RP(Art. 1524 CC” No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes”) al conocimiento defectivo de la transmisión.
Una vez inscrita la transmisión el plazo del retracto va a comenzar, lo conozca o no el titular.
Para los retractos voluntarios, el plazo será el que haya establecido las partes y en su defecto 4 años, que comienzan a contar desde la fecha del contrato.
5.- Colisión de derechos de adquisición.
Es difícil llevar un orden de preferencia. Hay doctrina que dice que el orden de preferencia será distinto dependiendo de si se hace solo en base al CC o a las leyes arrendaticias.
Por ejemplo, si el derecho de retracto por ejemplo hay que ejercitarlo en una vivienda o en un local de negocios.
También entiende que si son derechos de adquisición con mismo fundamento, como regla general se admite que cada interesado lo ejercite según la cuota que tenga del derecho, es decir, que va a depender del caso concreto, por ejemplo Art. 1523 CC También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite”.
A) Retracto de comuneros y el de colindantes.
Artículo 1522 CC “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
1522.1 Supuestos de ejercicio de derecho de retracto cuando se enajene una parte del resto de comuneros.
Esta situación de indivisión se considera perjudicial y con el retracto se pretende reducir ese perjuicio, impidiendo que se alargue la situación y además también impide que entre un extraño sin consentimiento de los demás.
También contempla la posibilidad de que más de uno quiera ejercer el retracto.
1523.1 “retracto de colindantes”.
1523.2 excluye los supuestos en los que no se aplicará el retracto de colindantes.
1523.3 posibilidad de que existan dos o más colindantes que quieran ejercer el derecho de retracto.
Ambos retractos se conceden directamente sin que tengan que ser precedidos del tanteo.
La cualidad de comunero o colindante debe darse en el momento de la enajenación del bien para poder ejercitar el retracto.
El plazo en este caso 1524 CC.
El conocimiento tiene que ser completo en el sentido de que los retrayentes deben haber conocido todos los extremos de ese contrato.
La inscripción del 1524, es la que se practica en el folio de la propia finca, no es suficiente que se haga en el asiento de presentación.
Es un plazo de caducidad de carácter civil(es decir, no se incluyen los días inhábiles).
En cuanto a su PROCEDIMIENTO, legitimado activamente están quienes sean copropietarios o colindantes en el momento que se perfecciona la enajenación.
Legitimado pasivamente es el comprador, adquirente. El problema se plantea cuando hay una cadena de adquirente.
La jurisprudencia dice que es necesario que se demande a todos los adquirentes anteriores. La doctrina dice que esto es absurdo, así que solo hay que dirigirse contra el adquirente sea el tercero o el cuarto. Y el adquirente tendrá derecho a la evicción con respecto a los transmitentes.
Artículo 1525 CC, remite al 1518, también se aplica a los retractos legales. El precio de la venta más los gastos para la venta más los gastos de la cosa lo tendrán que abonar el retrayente.
B) Retracto de coherederos.
Artículo 1067 CC “Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber “mismo fundamento que el anterior.
C) Tanteo y retracto en la enfiteusis.
Artículo 1636 CC Censo enfitéutico “Corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil el derecho de tanteo y el de retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica.
Esta disposición no es aplicable a las enajenaciones forzosas por causa de utilidad pública.”.
D)Tanteo y retracto en arrendamientos urbanos.
LAU 1994 Art. 25 “Derecho de adquisición preferente.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años”
Son arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto al de vivienda(por ejemplo, local de negocio).
El artículo 25 LAU 1994, arrendamientos de vivienda.
Artículo 29 arrendamientos para uso distinto al de vivienda.” Enajenación de la finca arrendada.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente lo requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”
Artículo 31.” Derecho de adquisición preferente.
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación los arrendamientos que regula este Título”
DERECHOS VOLUNTARIOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
1.- Los derechos voluntarios de adquisición
En virtud del principio de libertad contractual (1255 CC “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”), parece posible la concesión voluntaria por parte del propietario de un derecho de tanteo.
Es también posible la existencia e retractos convencionales( se llaman así porque su origen está en un pacto).
El problema se plantea en su eficacia frente a terceros y su inscripción en el RP.
Hay que tener en cuenta que esta adquisición preferente no depende de una situación como: propiedad colindante, relación de arrendamiento… sino que depende de un establecimiento voluntario. Cuando se establecen de forma voluntaria se pueden hacer con carácter REAL u OBLIGACIONAL.
Sobre el carácter REAL, la jurisprudencia del TS admite que se inscriban en el RP para que se pueda admitir esta inscripción, será necesario que se haya pactado un plazo de duración.
Lo que si va a depender de la inscripción es su juridicidad, en consecuencia, afectará a terceros de buena fe.
De tal manera que en el caso de retracto, constituido éste con carácter real y si NO ha sido inscrito en el RP cuando se haya transmitido el bien inmueble, se podrá ejercitar el derecho de retracto por su titular.
De manera voluntaria se admite establecerse en los casos de tanteo, retracto y opción de compra.
Se van a regir por las estipulaciones convenidas por las partes, y en defecto de pacto, se aplicarán las normas que correspondan a cada uno por analogía de los legales.
2.- Retracto convencional.
Artículo 1507 1520 CC.
1507 “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado”. Es decir, el que nace a favor del vendedor de una cosa que en ese contrato de compra venta se reserva la posibilidad de readquirirla posteriormente.
El retracto convencional recae directamente sobre la cosa y va a permitir recuperarla, no sólo del comprador sino también de otros adquirentes posteriores, salvo que este protegido por la ley es decir, sea tercero hipotecario.
La va a recobrar libre de los posibles gravámenes que le haya impuesto el comprador(si libre la dio libe la recibe).
En cuanto al plazo de ejercicio será el que hayan pactado las partes pero no puede ser mayor de 10 años, en defecto de pacto serán 4 años, empieza a correr a partir de la fecha del contrato.
En cuanto a las prestaciones (Art. 1518 CC “El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin rembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida”).
El vendedor para retrotraer no tiene que hacer nada. Hasta aquí ha sido la regla general, hay excepciones como la de los artículos:
1513 El comprador con pacto de retroventa de una parte de finca indivisa que adquiera la totalidad de la misma en el caso del artículo 404, podrá obligar al vendedor a redimir el todo, si éste quiere hacer uso del retracto
1514 Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que por su parte respectiva.
Lo mismo se observará si el que ha vendido por sí solo una finca ha dejado varios herederos, en cuyo caso cada uno de éstos sólo podrá redimir la parte que hubiese adquirido
Son casos concretos con reglas específicas.
El artículo 1520 CC “El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que este haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique” es la regla de cierre.
3.- Derecho de opción.
No está regulado en el CC, nace de un acuerdo de voluntades y no otorga ningún poder directo ni inmediato sobre una cosa, por esta razón en PRINCIPIO tiene una eficacia meramente personal, es decir, entre las partes que lo han acordado. Si se incumple sólo producirá indemnizaciones.
Sin embargo, se podrá ejercitar frente a un tercer adquirente si se ha inscrito en el RP, y en este caso el RH si se refiere a este derecho en su artículo 14 RH “Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúnan las siguientes:
En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento” donde recoge los requisitos que necesita la opción de compra para poder inscribir.
Se establece por contrato y generalmente respecto a bienes inmuebles.
Las opciones de compra siempre van dentro de un contrato y generalmente en uno de arrendamiento.
Hay algunas leyes autonómicas que si lo han regulado por ejemplo la catalana.
Enviado por: Annuskha
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