Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/co_zrobic_z_upartym_i_nieplacacym_najemca,128,p.html
Timestamp: 2020-02-25 13:40:36+00:00
Document Index: 40329786

Matched Legal Cases: ['art. 673', 'art. 673', 'art. 11', 'art. 10', 'art. 673', 'art. 667', 'art. 14', 'art. 13']

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-10-24
Trudno mi się odnosić do tego postępowania najemcy, bowiem nie widzę postanowień umowy najmu. Często bowiem wynajmujący (czyli Pani) zastrzegają, że kaucja jest przeznaczona na pokrycie szkód w lokalu oraz zaległości w czynszu i dodają, że nie jest możliwe potrącenie kaucji z ostatnim czynszem najmu.
Wracając do sprawy, najemca stwierdził, że brakujące 600 zł dopłaci, ale do dnia dzisiejszego tego nie zrobił.
Niestety już na podstawie tego, co Pani napisała, stwierdzam, że wypowiedzenie najmu lokalu jest bezskuteczne wobec najemcy, nawet mimo takiego brzmienia umowy najmu.
Ma Pani rację, że zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Jednak wbrew literalnemu brzmieniu art. 673 § 3 przepis ten nie znajdzie zastosowania po stronie Pani jako właściciela takiego lokalu. Powodem tego jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej ustawa o ochronie praw lokatorów) z 21 czerwca 2001 r.
Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4”.
Z porównania przedmiotowych przepisów, przy zastosowaniu reguł kolizyjnych, wysunąć można wniosek, że to ustawa o ochronie praw lokatorów ma prymat obowiązywania względem przepisów kodeksowych w zakresie uprawnień wynajmującego. Głosy w doktrynie, nie pozostawiają bowiem wątpliwości, iż w umowie najmu lokalu mieszkalnego ukształtowanego na czas oznaczony strony mogą ważnie zastrzec klauzulę wcześniejszego wypowiedzenia najmu tylko przez najemcę (Mirosław Nazar, Ochrona praw lokatorów, Cz. II, MoP 2001, Nr 20).
Możliwość zastosowania art. 673 § 3 wobec wynajmującego istnieje jedynie w przypadku najmu lokalu o charakterze niemieszkalnym oraz w przypadku najmu rzeczy innych niż lokale. Należy podnieść też, iż zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego lokal mieszkalny bez zachowania terminów wypowiedzenia tj. – art. 667 § 2, 672, 685 i 687 – jest wyłączone również ze względu na obowiązywanie ustawy o ochronie praw lokatorów.
W ten sposób Pani postanowienia umowy najmu dotyczącego wypowiedzenia są wyparte przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w tym zakresie – co do terminów i podstaw wypowiedzenia.
Wprawdzie brak płatności oraz użyczenie osobie nieuprawnionej są podstawą wypowiedzenia ale w konkretnych terminach. Ponadto to Pani musi udowodnić zarówno przesłankę braku płatności (co stosunkowo łatwe) jak i fakt podnajmowania (co może być trudne, jeżeli nie ma Pani świadków lub innych dowodów).
W tym zakresie Pani wypowiedzenie odnośnie braku płatności jest bezskuteczne, zaś odnośnie podnajmu osobie trzeciej (uznaję, że zamieszkanie z żoną i dziećmi nie jest użyczeniem dla osób trzecich) musi upłynąć dłuższy czas.
Pyta Pani o możliwości wobec najemcy – na pewno już na tym etapie (mimo niezakończenia najmu) może Pani wystąpić o zapłatę do sądu. Sugeruję jednak najpierw skierować do najemcy wezwanie do zapłaty listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru z zaznaczeniem, że po wyznaczonym terminie skieruje Pani sprawę na drogę sądową.
Usunąć siłą najemcy również Pani nie może. Najpierw więc należałoby skutecznie wypowiedzieć mu umowę najmu, a następnie skierować sprawę o eksmisję z lokalu do sądu.
Sąd, jeżeli uzna eksmisję za zasadną, orzeknie eksmisję, jednak zawiesi jej wykonanie, jeżeli uzna, że najemcy i jego rodzinie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów:
5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13 (generalnie chodzi o wykraczanie przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu)
Jeżeli więc sąd przyzna lokal socjalny, to do momentu zagwarantowania takiego lokalu przez gminę eksmisja będzie wstrzymana, nawet jeżeli najemca nie będzie płacił za czynsz i inne opłaty.
Pani w tym czasie będzie mogła żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu od najemcy lub odszkodowania od gminy za brak lokalu socjalnego, jednak w praktyce egzekucja z tych ludzi jest nieskuteczna, a odszkodowania od gminy niskie.
Reasumując, postanowienia Pani umowy najmu nie obowiązują o tyle, o ile są mniej korzystne dla najemcy niż przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Posiadam lokal zakładowy, w którym jestem zameldowana od 18 lat. 3 lata temu wybudowaliśmy z mężem w innej miejscowości dom. Czy fakt, że mam...