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Timestamp: 2016-10-21 23:56:32
Document Index: 188367790

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 55', 'BGE', 'Art. 55', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 55', 'Art. 63', 'BGE', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 18', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 156', 'Art. 159']

4C.268/2006 (07.11.2006)
4C.268/2006 /ruo
vertreten durch Advokat Jakob Tr�mpy,
Berufung gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, vom 10. Mai 2006.
Die Ehegatten A.A.________ und B.A.________ (Kl�ger) bewohnen seit dem 1. Juni 1989 eine 2-Zimmer-Wohnung in einer im Eigentum des X.________ (Beklagter) stehenden Liegenschaft in Basel. Der Mietvertrag vom 30. Januar 1989 war lediglich von B.A.________ unterzeichnet. Darin war f�r Nebenkosten eine Pauschale von Fr. 75.-- f�r Heizung, resp. f�r Heizung und Warmwasser vorgesehen. Mit Datum vom 26. Oktober 1993 zeigte X.________ der Mieterin mittels des amtlich genehmigten Formulars an, dass die Nebenkosten per 1. April 1994 auf Fr. 120.-- erh�ht w�rden und stellte ihr gleichzeitig einen neuen Mietvertrag in der Fassung des "Basler Mietvertrags", Ausgabe 1992, zu. Auf dessen Titelblatt figurieren unter der fettgedruckten Rubrik "Mietzins, Neben- und Betriebskosten (� 1)" die Unterrubriken "Mietzins (netto) Monatlich" sowie "Neben- und Betriebskosten monatlich", unter letzterer untereinander aufgelistet "Heizung, Warmwasser, Hauswart, Radio/TV, allg. Strom, Serviceabo", wof�r monatlich akonto Fr. 120.-- zu zahlen seien. Weiter wird ebenfalls in Fettdruck darauf hingewiesen, dass ausserdem "die allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag ...", Ausgabe 1992, Bestandteil des Mietvertrages seinen. Diesen Vertrag hat auch A.A.________ unterzeichnet. Eine Anfechtung der Mietzins�nderung gem�ss Formular, das eine Rechtsmittelbelehrung enth�lt, erfolgte nicht.
Die Kl�ger belangten den Beklagten am 28. September 2005 vor dem Zivilgericht Basel-Stadt auf Zahlung von Fr. 11'781.50 nebst Zins. Damit verlangten sie die R�ckerstattung bereits gezahlter Nebenkosten gem�ss Vertrag vom 26. Oktober 1993 mit der Begr�ndung, diese seien nicht g�ltig vereinbart worden. Das Zivilgericht Basel-Stadt, Dreiergericht, wies die Klage am 20. Dezember 2005 ab. Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde der Kl�ger wies das Appellationsgericht Basel-Stadt am 10. Mai 2006 ab.
Die Kl�ger beantragen dem Bundesgericht mit eidgen�ssischer Berufung die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Gutheissung der Klage. Der Beklagte schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grunds�tzlich an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden (BGE 132 III 564 E. 5.2 S. 564 mit Hinweis). Ausnahmen von dieser Bindung kommen nur in Betracht, wenn die Vorinstanz bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat, wenn ihr ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist (Art. 63 Abs. 2 OG) oder wenn der von ihr ermittelte Sachverhalt im Hinblick auf die Anwendung des Bundesrechts der Erg�nzung bedarf (Art. 64 OG). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106; 115 II 484 E. 2a S. 485 f., je mit Hinweisen). Eine Erg�nzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht f�r unerheblich gehalten oder �bersehen worden sind, was wiederum n�her anzugeben ist. Ohne diese Angaben gelten Vorbringen, die �ber die tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehen, als neu und sind damit unzul�ssig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 127 III 248 E. 2c S. 252). Erg�nzungen des Sachverhalts haben nur zu erfolgen, soweit sie entscheidwesentliche Tatsachen betreffen (BGE 132 III 545 E. 3.3.2 S. 548; 128 III 163 E. 3b S. 167; 111 II 471 E. 1c S. 473). Blosse Kritik an der vorinstanzlichen Beweisw�rdigung ist im Berufungsverfahren unzul�ssig (BGE 127 III 73 E. 6a S. 81; 126 III 10 E. 2b S. 13; 119 II 84 E. 3 S. 85).
Die Kl�ger halten die mit dem Formular mitgeteilte Mietzinserh�hung mangels pr�ziser Bezeichnung auf dem Formular selbst sowie mangels Begr�ndung f�r nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR). Die Vorinstanz nahm jedoch an, mit Blick auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages, der ohne Druck seitens der Vermieterschaft erfolgt sei, liege keine einseitige Vertrags�nderung vor. Mit dem zus�tzlich zugestellten Formular, welches klar auf die Erh�hung der Nebenkosten durch den neuen Vertrag von Fr. 75.-- auf Fr. 120.-- hinweise, seien die Mieter zudem �ber die Anfechtungsm�glichkeit informiert worden. Der Vertrag sei daher von einem Konsens getragen gewesen, der nach der Rechtsprechung den Verzicht auf den formellen Schutz, wie ihn die Formularpflicht gew�hre, rechtfertige (BGE 123 III 70 E. 3b S. 74). Da die Kl�ger mithin in Kenntnis ihrer rechtlichen M�glichkeiten den Vertrag freiwillig unterzeichnet und die Erh�hung der Nebenkosten nicht angefochten h�tten, sei der neue Mietvertrag per 1. April 1994 g�ltig zustande gekommen.
2.1 Auch die Kl�ger halten eine einvernehmliche Vertrags�nderung ohne Formular f�r zul�ssig, sofern feststeht, dass der Mieter nicht unter Druck steht. Daf�r sei aber der Vermieter beweispflichtig, der aus dem fehlenden Druck das Recht ableiten wolle, auf das Formular verzichten zu d�rfen. Dieser Einwand hilft den Kl�gern nicht weiter. Die Vorinstanz hat festgehalten, ein wie auch immer gearteter Druck des Vermieters auf die Mieter sei weder behauptet noch ersichtlich. Darin liegt eine f�r das Bundesgericht nicht �berpr�fbare Beweisw�rdigung (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; Art. 63 Abs. 2 OG; BGE 130 III 136 E. 1.4 S. 140; 120 II 97 E. 2b S. 99). �berdies war der Beklagte nicht gehalten, die negative Tatsache des fehlenden Drucks n�her zu substanziieren. Vielmehr w�re es Sache der Kl�ger gewesen, darzulegen, inwiefern sie bei der Unterzeichnung des Vertrages unter Druck gehandelt haben. Dass sie entsprechende Behauptungen aufgestellt h�tten, machen sie jedoch nicht geltend. (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f.; 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; vgl. auch 119 II 114 E. 4c S. 117; 118 II 142 E. 3a S. 147).
2.2 Weiter erblicken die Kl�ger einen unl�sbaren Widerspruch zwischen der Aussage der Vorinstanz, die Kl�ger h�tten dem Formular die Anfechtungsm�glichkeit entnehmen k�nnen, und jener, wonach die Verwendung des Formulars nicht notwendig gewesen sei. Dem angefochtenen Entscheid ist indessen klar zu entnehmen, dass die Vorinstanz dem Formular einzig als Mittel zur Belehrung der Kl�ger �ber die Anfechtungsm�glichkeit Bedeutung beimass. Eine Verletzung von Bundesrecht ist insoweit nicht erkennbar.
2.3 Soweit die Kl�ger anf�gen, der Beklagte habe das Formular selbst beigelegt und damit klar zu erkennen gegeben, dass er keine konsensuale Vertrags�nderung anstrebe, erweitern sie den Sachverhalt, wie ihn die Vorinstanz f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt hat, auf unzul�ssige Weise (E. 1 hiervor). Im �brigen erg�be die Beilegung und Gegenzeichnung des neuen Vertrages keinen Sinn, wenn die Behauptung der Kl�ger zutr�fe. Aus der Zustellung von Vertrag und Formular l�sst sich demnach ebenso schl�ssig ableiten, der Beklagte habe eine konsensuale �nderung des Mietvertrages angestrebt, diese sicherheitshalber aber auch noch per Formular der bisherigen Mieterin angezeigt.
3.1 F�r den Fall, dass sich die Vereinbarung �ber die Nebenkosten im Vertrag vom 26. Oktober 1993 als grunds�tzlich rechtsbest�ndig erweisen sollte, nahmen die Kl�ger im kantonalen Verfahren den Standpunkt ein, zumindest f�r Wasser und Abwasser sei nichts geschuldet, weil die beiden Positionen nicht im Vertrag selbst, sondern lediglich in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AGB) enthalten seien, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht gen�ge, zumal die Wasserkosten in den AGB unter dem Titel "Mietzins" in � 1 Ziff. 3 Abs. 2 "versteckt" seien. Die Vorinstanz folgte dieser Argumentation nicht. Sie st�tzte sich auf eine Lehrmeinung, nach welcher die "besondere Vereinbarung" auch konkludent geschlossen werden kann (Higi, Z�rcher Kommentar, N. 13 f. zu Art. 257a-257b OR) und folgerte daraus, dass eine entsprechende Vereinbarung in einem standardisierten Vertragszusatz, der im individuellen Vertrag ausdr�cklich als "Bestandteil dieses Mietvertrages" bezeichnet werde, gen�gen m�sse, zumal die Regelung keineswegs ungew�hnlich sei, sondern einer weit verbreiteten �bung entspreche und den Mietern vom urspr�nglichen Mietvertrag her vertraut gewesen sei. Bei Unterzeichnung des Mietvertrages vom 26. Oktober 1993 sei ihnen durchaus bewusst gewesen, dass sie die anteilsm�ssigen Wasser- und ARA-Geb�hren zus�tzlich zu den auf dem Titelblatt des Mietvertrages aufgelisteten Nebenkosten abzugelten h�tten.
3.2 Gem�ss Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grunds�tzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur f�r diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002, E. 2.1, publ. in mp 2002 S. 163 ff., je mit Hinweisen). Art. 257 Abs. 2 OR statuiert eine besondere Auslegungsregel, nach welcher alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Bundesgerichtsurteil 4C.190/2001 vom 16. November 2001, E. 2c mit Hinweisen). Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume" gen�gt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgf�ltigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten �berbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umst�nden auf deren �bernahme durch den Mieter geschlossen werden (zit. Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002, E. 2.4.2 und 2.4.3). An dieser Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither konstant festgehalten (Bundesgerichtsurteile 4P.309/2004 vom 8. April 2005, E. 3.2.2; 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006, E. 1.1).
3.3 Die Vorinstanz kritisiert diese Rechtsprechung in ihrem Entscheid unter Verweis auf ein Urteil des Zivilgerichts als "�berschiessend". Sie f�hrt jedoch keine Argumente an, die eine �nderung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nahe legen w�rden. Die Frage braucht indessen nicht weiter verfolgt zu werden, da die Vorinstanz f�r das Bundesgericht verbindlich festh�lt, den Kl�gern sei bei Unterzeichnung des Vertrages vom 26. Oktober 1993 durchaus bewusst gewesen, dass die anteilsm�ssigen Wasser- und ARA-Geb�hren zus�tzlich zu den auf dem Titelblatt des Mietvertrags aufgelisteten Nebenkosten zu ihren Lasten gehen. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tats�chlich erkennt, welche weiteren, in den speziellen Vertragsbestimmungen nicht erw�hnten Nebenkosten ihm vertraglich aufgeb�rdet werden sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichnet, ist Art. 257a Abs. 2 OR Gen�ge getan, und er kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen. Nach der allgemeinen Auslegungsregel des Art. 18 OR, welche durch Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert, aber nicht aus den Angeln gehoben wird, greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien tats�chlich �bereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f., 268 E. 2.3.2 S. 274 f.). Zwar bringen die Kl�ger in der Berufung vor, sie h�tten im kantonalen Verfahren dargelegt, sich im Irrtum �ber die Zahlungspflicht befunden zu haben. Sie setzen sich aber mit der erw�hnten Feststellung nicht auseinander und erheben insbesondere keine zul�ssigen R�gen im Sinne von Art. 63 oder 64 OG. Somit ist vom Sachverhalt auszugehen, wie er dem angefochtenen Urteil zugrunde liegt.
Unter den gegebenen Umst�nden hat die Vorinstanz im Ergebnis kein Bundesrecht verletzt, wenn sie annahm, eine Vereinbarung �ber die Tragung der anteilsm�ssigen Wasser- und ARA-Geb�hren durch die Kl�ger sei g�ltig zustande gekommen. Dies f�hrt zur Abweisung der Berufung. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Kl�ger kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG), unter solidarischer Haftbarkeit.
Die Kl�ger haben den Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.