Source: http://www.hev-zuerich.ch/der_zuercher_hauseigentuemer/jahr-2005/ms-art-200510-15.htm
Timestamp: 2015-04-27 22:11:31
Document Index: 365877052

Matched Legal Cases: ['Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 271', 'Art. 261', 'Art. 271', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 261', 'Art. 272', 'Art. 271', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 261']

Mietrecht | Die Auswirkung einer Handänderung auf Mietverträge | 10/2005
HEV 10/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht Die Auswirkung einer Handänderung
auf Mietverträge
* Christoph Felder Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie eine Handänderung einer Sache bewirkt werden kann: durch Kauf/Verkauf, Schenkung, Tausch oder auch Einlage der Sache in eine Gesellschaft. Handelt es sich bei der Sache um eine unbewegliche, braucht es, damit die Handänderung gültig vollzogen werden kann, eine öffentliche Beurkundung des Vertrages durch eine Urkundsperson. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch kann der Erwerber sodann über das erworbene Eigentum verfügen. Den Wechsel der Eigentümerschaft und dessen Auswirkung auf ein bestehendes Mietverhältnis regelt der Gesetzgeber in Art. 261 ff. OR. Veräussert der Vermieter die Sache nach dem Abschluss des Mietvertrages oder wird sie ihm in einem Schuld- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Der Erwerber übernimmt damit alle Rechte und Pflichten, welche auf der Sache lasten, von Gesetzes wegen, somit auch einen allfälligen Mietvertrag. Zu erwähnen sind noch einige Besonderheiten:
Erwerber tritt auch in ein gekündigtes oder bereits erstrecktes Mietverhältnis ein.
Erwerber ist an Sperrfristen nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gebunden. Diese gelten ausnahmsweise nur nicht, wenn er nach Art. 261 Abs. 2 OR das Mietverhältnis ausserordentlich aufgrund eines dringenden Eigenbedarfs kündigt (Art. 271a Abs. 2 lit. a OR), wie im Übrigen auch für Kündigungen nach Art. 257d OR (Zahlungsverzug) und Art. 257f OR (Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflichtverletzung) nicht.
Vollzieht sich der Eigentümerwechsel während eines hängigen Schlichtungsoder Gerichtsverfahren, welches Ansprüche aus dem Mietverhältnis zum Gegenstand hat, so tritt der Erwerber kraft Gesetz ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs als neuer Vermieter in das Verfahren ein, soweit der Sachverhalt des Verfahrens sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken vermag (z.B. Mietzinserhöhungen, Beseitigung eines bestehenden Mangels, Kündigung des Veräusserers und Erstreckung).
Position des Mieters
Auf der anderen Seite hat der Erwerber gegenüber dem Mieter den Anspruch, dass dieser ihm alle aus dem Mietvertrag mit dem Veräusserer vereinbarten Pflichten einhält (z.B. Bezahlung des Mietzinses, Einhaltung der Hausordnung). Hinsichtlich des Mietzinses ist festzuhalten, dass, obwohl der Erwerber grundsätzlich das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten übernimmt, also auch mit dem bisherigen Mietzins, es ihm trotzdem nicht verwehrt bleibt, diesen anzupassen. Dabei kann er nach der absoluten Mietzinsberechnungsmethode vorzugehen. Bei der absoluten Methode ist der Mietzins das Ergebnis einer Momentaufnahme. Die frühere Mietzinsgestaltung wird nicht berücksichtigt (deshalb absolut). Absolute Anpassungsgründe sind das Recht des Eigentümers auf eine angemessene Nettorendite, eine kostendeckende Bruttorendite (nur bei neueren Bauten) oder einen orts- und quartierüblichen Mietzins zu verlangen.
Nach dem soeben Erwähnten übernimmt der Erwerber mit dem Mietvertrag auch die vertragliche Mietdauer. Das Gesetz gibt dem Erwerber aber die Möglichkeit, das Mietverhältnis bereits vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer zu kündigen.
Gemäss Art. 261 Abs. 2 OR kann aber der neue Eigentümer bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (3 bzw. 6 Monate) auf den nächsten gesetzlichen Termin (Ortsüblichkeit) kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Der Eigenbedarf muss aktuell, ausgewiesen und ernsthaft sein. Dem Erwerber darf es dabei aus wirtschaftlichen und persönlichen Gründen nicht zumutbar sein, auf die Benutzung des erworbenen und vermieteten Objekts für längere Zeit zu verzichten. Hier gilt es aber zu erwähnen, dass der Richter oder die Schlichtungsbehörde auch bei einem ausgewiesenen Eigenbedarf dem Mieter eine Erstreckung nach Art. 272 gewähren kann. Die Frage, ob die Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs gegen Art. 271 Abs. 1 OR (Treu und Glauben) verstösst, ist strikte von der Erstreckung des Mietverhältnisses zu trennen. Das eine betrifft die Gültigkeit der Kündigung, während bei der Erstreckung, nachdem die Gültigkeit der Kündigung festgestellt wurde, lediglich eine grosse Härtesituation des Mieters abgefedert werden soll.
Kündigt der Erwerber das vom Veräusserer übernommene Mietverhältnis früher, als es der Vertrag vorsieht, so haftet der bisherige Eigentümer dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden (Art. 261 Abs. 3 OR). Der Schadenersatzanspruch des Mieters beginnt von dem Tag, an dem er das Mietobjekt dem Erwerber gemäss Kündigung zurückgeben muss, und endet mit dem Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis ordentlich hätte aufgelöst werden können. In sachlicher Hinsicht definiert sich der Schadensanspruch folgendermassen: Der Schaden besteht in der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Vermögensstande, wie er ohne die vorzeitige Kündigung wäre. Geschuldet ist somit nur der unfreiwillig und effektiv erlittene Schaden. Dieser kann beispielsweise in den Umzugskosten, in der Differenz zwischen altem und neuem Mietzins, im Ersatz für unvermeidliche Anpassungen oder Ersatzbeschaffungen oder dem Gewinn, den der Mieter am alten Ort bis Ablauf der regulären Mietdauer erzielt hätte, abzüglich dem Gewinn, den er am neuen Ort erzielt, bestehen.
Um einem möglichen Schadeneratzanspruch des Mieters vorzugreifen, lohnt es sich als Verkäufer deshalb, vertraglich zu formulieren, dass der Erwerber auf sein Recht, ausserordentlich zu kündigen, verzichtet.
Der in Art. 261 Abs. 1 OR erwähnte schuld- oder konkursrechtliche Entzug ist dem rechtsgeschäftlichen gleichgestellt. Der Eigentumsübergang erfolgt mit dem Zuschlag bei der Versteigerung. In den Steigerungsbedingungen kann mithin vorgesehen sein, dass ein bestehendes Mietverhältnis auf den Erwerber übergeht. Auch in einem solchen Falle entsteht nach einer Kündigung des Erwerbers nach Art. 261 Abs. 2 OR – wie oben ausgeführt – ein Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den ehemaligen Eigentümer.
Vorgemerkte Mietverträge
Wie sind nun die Auswirkungen der Handänderung auf im Grundbuch vorgemerkte Mietverträge? Eine Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Mietobjekt entsprechend dem Mietvertrag gebrauchen zu dürfen (Art. 261b OR). Hinsichtlich der gültigen Vormerkung genügt es, wenn die Parteien dem Grundbuchamt eine schriftliche Erklärung einreichen, welche sich darüber ausspricht, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt werden soll. Durch die Vormerkung wird das Gebrauchsrecht des Mieters eine Realobligation, was bedeutet, dass sie gegenüber jedermann (und somit auch gegenüber jedem Erwerber) Gültigkeit besitzt. Eine Ausnahme gilt nur für solche Personen, welche im Besitz eines vor der Vormerkung entstandenen beschränkt dinglichen Rechts sind und der Vormerkung nicht zugestimmt haben (häufig Grundpfandgläubiger). Diese können, falls es zu einer Verwertung des Eigentums des Veräusserers kommt, den Doppelaufruf verlangen.
* lic. iur., HEV Zürich