Source: http://noticiasdelforo.blogspot.com/2017/01/
Timestamp: 2019-02-16 15:14:49
Document Index: 334021652

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo7', 'artículo 9', 'artículo 8', 'artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 4', 'artículo 1', 'artículo 23', 'artículo 13', 'artículo 2', 'artículo 13', 'artículo 3', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 7', 'artículo 9', 'artículo 5', 'in fine', 'artículo 17']

Desde el foro: enero 2017
Llevan tiempo Gobierno y oposición - desde que se publicó la STJUE de 21 de diciembre de 2016, que declaró que la nulidad de la cláusula suelo debía surtir efecto desde el inicio del contrato - negociando un mecanismo para articular la devolución por los Bancos del dinero cobrado de más por las cláusulas suelo de las hipotecas, habiéndose aplazado en varias ocasiones por no llegar a un acuerdo respecto a los términos del mismo, pero con la vista puesta en el previsible incremento del número de demandas de los consumidores, como señala el preámbulo la propia exposición del RD-Ley 1/2017, de 20 enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo (BOE de 21/01/2017), y el previsible impacto perjudicial –vía costes y mayores retrasos - que podría tener en una Administración de Justicia secularmente colapsada falta de personal y de medios.
Como tantos otros, he seguido las noticias entorno a los dimes y diretes, amagos y bravuconadas de gobierno y oposición en torno al proyectado RDL, y puesto que, como vienen señalando juzgados y tribunales, la cláusula suelo es lícita y el problema ha sido la falta de transparencia en la comercialización de la hipoteca – que es lo que dice la STS de 9 de mayo de 2013 – siempre he creído que tanto debate iba a parar en nada frente a las expectativas creadas, que todo iba a quedar en fuego de artificio, y así ha sido finalmente, recordándome el papel desempeñado por gobierno y oposición aquel estrambote del soneto de Cervantes “Y luego, incontinente, caló el chapeo, requirió la espada, miró al soslayo, fuese y no hubo nada.”
Es solo una opinión, pero creo que hay razones fundadas para hacer esta afirmación, y no las he encontrado hasta ahora para la contraria, sobre todo si tenemos en cuenta el proceso que se han seguido normalmente en estas reclamaciones de nulidad de cláusula suelo.
Publicado por José Ignacio Martínez Pallarés en 19:07:00 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: cláusula suelo, cláusulas abusivas, costas procesales, crédito, cuotas, hipoteca, intereses, liquidación, préstamo
La subrogación hipotecaria para la mejora de condiciones financieras; problemas relacionados con la oferta vinculante y la enervación
Cuando una persona, física o jurídica, decide o se ve en la necesidad de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, el hecho de ser un prestatario diligente e informado y de tratar de buscar, e incluso elegir y contratar la mejor de entre las ofertas de hipoteca disponibles en ese momento, no garantiza que el préstamo elegido siga teniendo las mejores condiciones financieras del mercado a lo largo de toda su vida, porque las condiciones y situación económicas varían, las entidades financieras reaccionan y se acomodan rápidamente a esas nuevas condiciones modificando su oferta, e incluso - hay quienes recordamos que un día existió – puede haber competencia entre ellas por ganar clientela, fidelizarla (que no hacerla rehén), y ganar cuota de mercado.
La cuestión que se plantea es que el prestatario, en un contexto de bajadas de tipos de interés, y/o de incremento de la competencia para ofertar mejores condiciones financieras lo tenía francamente difícil para cambiar de Entidad y conseguir mejores condiciones para su hipoteca. Siempre ha existido la posibilidad de la novación subjetiva por subrogación (poner a uno en el lugar de otro) de un tercero en los derechos del acreedor, regulada en el artículo 1.211 CC al señalar que “El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.”, con el efecto de que (artículo 1.212 CC) el crédito, con todos sus derechos anexos, incluidas las garantías, se transferían al subrogado, pero, dados los elevados costes implicados en esa operación (elevadas comisiones por cancelación anticipada, de estudio y apertura o subrogación del nuevo préstamo, los gastos de cancelación de uno y de constitución de otro – notaría, Registro, gestión -, y los impuestos), la realidad es que esa posibilidad era más teórica que real.
Para tratar de solucionarlo, precisamente en un contexto de bajadas de los tipos de interés del que los prestatarios no se podían beneficiar, se promulgó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los Préstamos Hipotecarios (BOE 4 abril 1994) cuyo artículo 1 establece que “Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.”, es decir, que la subrogación prevista en esta Ley solo opera entre entidades financieras, siendo de aplicación a todos los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que fuera su fecha, y aunque no constara en el mismo la posibilidad de amortización anticipada.
Los beneficios del procedimiento de subrogación establecidos en la Ley quieren remover esos obstáculos económicos, y a tales efectos prevé la exención fiscal de Actos Jurídicos Documentados de las escritura de subrogación (artículo7), y de novación modificativa (artículo 9), una importante reducción de honorarios notariales y de aranceles registrales (artículo 8), además de una importante limitación de la comisión por amortización anticipada del préstamo.
En cuanto a los requisitos y procedimiento de subrogación vienen dados en el artículo 2 de la Ley 2/1994 que, pese a su extensión, es inevitable transcribir – en su versión actual, tras su última reforma por Ley 41/2007, de 7 de diciembre -,al menos en parte, para poder referirnos después a las cuestiones que nos plantearemos. Dice el artículo:
“El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará indicación expresa que se efectúa a tal efecto. El Notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria, así como que no se ha producido la enervación a que se refiere el párrafo anterior, a cuyo fin, la entidad subrogada deberá presentar copia del acta notarial de notificación de la oferta de subrogación de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogación….. …… ……”.
Parece un mecanismo sencillo, pero resulta no serlo tanto, y se pueden plantear algunas cuestiones, especialmente con la oferta vinculante y el derecho de enervación de la entidad acreedora, que es preciso abordar para aproximarnos a los derechos y deberes implicados.
- La primera cuestión que nos planteamos es sobre la oferta vinculante que debe presentar al deudor la Entidad que se quiera subrogar en el préstamo hipotecario, la que hace esa oferta de mejora de las condiciones, cuya aceptación por escrito por el deudor pone en marcha el mecanismo trascrito, que debe contener las “condiciones financieras” del nuevo préstamo hipotecario, aquellas que la Entidad acreedora tendrá que igualar o mejorar para poder enervar la subrogación, es decir, impedirla; y la cuestión que se plantea es, ¿a qué se refiere el precepto con la expresión “condiciones financieras”? ¿Es posible reducir dicho concepto al tipo de interés ordinario aplicable al préstamo? No a mi juicio, por varias razones:
1. En primer lugar porque si el legislador así lo hubiera querido así lo habría expresado, y la realidad es que cuando la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios se refiere a este concepto, comprende todas las condiciones recogidas en su Anexo II, como son, además de los tipos de interés aplicables, el capital, el plazo y cuotas, y comisiones y gastos, conceptos casi todos que influyen en el coste real para el prestatario que viene expresado en el TAE (Tasa Anual Equivalente); y la vigente Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, exige además de ello, entre otras cosas, que en la Ficha de Información Precontractual en la que se oferta un préstamo hipotecario se contemplen todos los productos o servicios que han de ser contratados conjuntamente con el préstamo para conseguirlo en las condiciones ofertadas. Es decir, se mire como se mire el concepto de “condiciones financieras” es un concepto más amplio que el de “tipo de interés”.
2. En segundo lugar porque el artículo 4 de la Ley 2/1994, que originalmente contemplaba como contenido de la escritura de subrogación solo la “mejora de las condiciones del tipo de interés”, tras el RDL 2/2003 desapareció el requisito de la mejora y añadió la posibilidad de ampliar el plazo, y la Ley 41/2007,que le da la redacción actual, se refiere, en el nuevo apartado 2 – cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de la Ley, lo que parece apuntar a una posible ampliación del ámbito subjetivo – no solo a las condiciones del tipo de interés, sino a la ampliación o reducción de capital, alteración del plazo, sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo, además de a la prestación o modificación de garantías personales.
3. Y en tercer lugar, pero no por ello menos importante, porque el concepto “condiciones de tipo de interés” ha de entenderse en un sentido amplio, comprendiendo no sólo el tipo sino todo lo que tenga que ver con el cálculo y pago de los intereses, como es la clase de tipo de interés, si es fijo, variable o mixto, el tipo de interés fijo, el índice de referencia en caso de interés variable (EURIBOR, MIBOR, IRPH…) y el diferencial aplicable, incluyendo los periodos de variabilidad y la forma de cálculo, la periodicidad y fechas de pago de los intereses, la existencia o no de límites a la variabilidad (cláusula suelo y/o techo), y también el establecimiento de circunstancias – contratación de productos o servicios, exigencias de saldos en cuenta, domiciliaciones, etc. – en cuanto supongan una bonificación en el tipo de interés realmente aplicable al préstamo, y, en general, cualquiera circunstancias que afecten a la fijación y forma de pago de los intereses.
En definitiva, todo aquello que incida en el coste efectivo real para el prestatario constituye el contenido propio de la escritura de subrogación, debe estar por ello incluido en la oferta vinculante presentada a la entidad anterior acreedora, puesto que es relevante a los efectos del ejercicio del derecho de enervación, y a ello se debe referir la posibilidad de enervar.
En cuanto al plazo de vigencia de la oferta vinculante para el prestatario la Ley no dice nada, pero podría ser de aplicación el plazo no inferior a catorce días naturales desde su entrega a que se refiere el artículo 23 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, y, una vez aceptado por el deudor, la entidad financiera queda obligada a continuar el resto de los trámites hasta la conclusión de la subrogación, sin que pueda retirarse unilateralmente, y en caso de no hacerlo sería responsable de los daños y perjuicios que se causaran al prestatario.
- La siguiente cuestión que nos planteamos se refiere a la notificación por conducto notarial a la entidad acreedora de la existencia con el contenido de la oferta vinculante realizada por la nueva Entidad que quiere subrogarse, y el requerimiento para que en el plazo máximo de siete días naturales entregue certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamo a subrogar, como requisito para la enervar la subrogación y cómo se ejercita este derecho.
La relevancia de esta notificación es clara puesto su entrega se erige en requisito previo para poder ejercer el derecho a enervar la subrogación, dado el tenor literal del precepto [Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar…], y aunque pueda parecer una exigencia excesiva, si solo se incurre en un retraso, y aun cuando pueda razonarse que ambos plazos empiezan al mismo tiempo y si se va a enervar para qué se va a entregar la certificación del débito, y aun cuando su falta puede ser suplida y no es requisito imprescindible para la subrogación, lo cierto es que la Ley 2/1994 dice lo que dice, y pese a las sucesivas reformas el ejercicio de ese derecho aparece directamente vinculado a la obligación de entregar la certificación del débito de forma que si no se cumple con esta obligación no nace el derecho. Así lo ha reconocido la RDGRN de 23/09/2009 en un supuesto en el que se cierra el acta notarial antes del transcurso de los 15 días para la enervación, porque no se había certificado el débito en el plazo de 7 días previsto.
Entregada a certificación, sigue la norma, “la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si ..., manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante”, lo que puede suscitar la duda de si la enervación se produce con la simple manifestación de esa “disposición" a igualar o mejorar las condiciones, o es un requisito previo para poder enervar con la oferta de una propuesta concreta; y la cuestión no es baladí desde el momento en que nos podemos plantear que si para la enervación basta esa simple manifestación, qué ocurre si luego la entidad financiera no cumple ese compromiso y no suscribe finalmente una modificación de las condiciones que, efectivamente, iguale o mejore la oferta vinculante, u ofrece otras condiciones distintas de la oferta vinculante que no se entiende por el deudor que iguale o mejore esa oferta ni, tal vez, las condiciones del préstamo ya existente.
Qué duda cabe que para el deudor la segunda interpretación apuntada - que la manifestación de esa “disposición” a mejorar es solo un requisito previo para poder enervar, es la más deseable, por cuanto ello implicaría el mantenimiento de la oferta vinculante hasta tanto se concretara esa “disposición" en una oferta vinculante de la entidad acreedora, una oferta que debería cumplir con los requisitos de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, y si no se efectuara dejando constancia de ello en el notario, no se habría producido la enervación y éste podría continuar con la tramitación de la subrogación. Pero lo cierto es que, no solo la Ley 2/1994 no prevé esa solución, ni trámite ni plazo para ello, sino que ese trámite sí existía en el párrafo cuarto de la Ley 2/1994, en su redacción inicial, cuando establecía que el plazo de 15 días lo era para formalizar con el deudor una novación modificativa del préstamo hipotecario, de forma que no bastaba la manifestación de esa “disposición” por sí sola para entender ejercitado el derecho de enervación, y si no se formalizaba en plazo esa novación modificativa continuaba la subrogación; la modificación, introducida por el artículo 13 de la Ley 41/2007, de la Ley 2/1994 parece dejar poco margen para la duda, la enervación se produce con la simple manifestación de esa “disposición", duda que se despeja más todavía cuando se observa que el siguiente apartado del mismo artículo 2, el quinto, introducido por la misma Ley, indica que el notario autorizante de la escritura de subrogación debe verificar que no se ha producido la enervación comprobando que en la copia del acta notarial no aparece respuesta que produzca ese efecto, lo que quiere decir que dicha respuesta, por sí sola, implica la enervación y la subrogación queda bloqueada.
La realidad, salvo superior parecer, es que, tras la Ley 41/2007, basta esa simple manifestación de “disposición” a mejorar, hecha por persona con facultades representativas suficientes de la entidad financiera, para que se entienda que la enervación está realizada, y si la indicada entidad luego se resiste a formalizar una modificación que, al menos, iguale las condiciones de la oferta vinculante, será el deudor el que tendrá que exigirle que cumpla lo ofrecido y, en su defecto, además de recurrir en su caso al defensor del cliente y plantear la correspondiente reclamación ante el servicio de disciplina del Banco de España, deberá plantear la correspondiente reclamación en vía judicial para exigir el cumplimiento de la obligación asumida de hacer efectiva la oferta que realizó en su día y a la que estaría vinculada conforme a los artículos 2 y 4 de la Ley 2/1994, y exigir los daños y perjuicios ocasionados.
Hay pasos para atrás que son incomprensibles, y esta modificación introducida por el artículo 13 de la Ley 41/2007 es uno de ellos, sin que el preámbulo de la Ley dé explicación alguna, aunque enmarcado dentro de la “extraordinaria expansión del mercado hipotecario”, a que se refiere dicho preámbulo, vinculada a la burbuja inmobiliaria, y de las medidas flexibilizadoras adoptadas pese a ello, algunas cosas adquieren un sentido que no nos gusta.
Publicado por José Ignacio Martínez Pallarés en 11:58:00 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: acción, Banca, comisiones, condiciones financieras, enervación, hipoteca, intereses, oferta vinculante, préstamo, requisitos, subrogación
Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.
Es indudable, por tanto, que a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas en particular, que es el tema que ahora nos ocupa, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, prevé expresamente que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada, incluyendo su imagen, su configuración, los huecos de puertas o ventana, elementos de cierre, revestimientos exteriores, etc., afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del artículo 17.6ª LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Publicado por José Ignacio Martínez Pallarés en 10:56:00 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
Etiquetas: acuerdos, comunidad de propietarios, elementos comunes, fachada, junta de propietarios, propiedad horizontal, unanimidad
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