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Timestamp: 2020-03-30 16:02:51
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Seite 5 – BETHGE
Ausgabe:2018/07
Gewerbliches Mietrecht: Schadensersatz bei eigenmächtiger Inbesitznahme und Ausräumung
Bau- und Architektenrecht: Vorbereitende Bauteilöffnung ist Sache des Beweisführers
Wohnraummietrecht: Über die Grenzen der Räumpflicht
In 51 Tagen tritt die Datenschutz-Grundverordnung in Kraft. Wir empfehlen diese 10 Maßnahmen.
Nimmt der Vermieter ohne einen gerichtlichen Titel die vermieteten Räume in Besitz und räumt diese eigenmächtig aus, obwohl der Mieter die Räume erkennbar nicht aufgegeben hat, ist dies verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe des Vermieters. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die eigentlich vermietete Halle wegen eines undichten Daches ausgeräumt und die dort vom Mieter gelagerten Maschinen in eine andere Lagerhalle verbracht. Sodann klagte er auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung. Seine Klage blieb erfolglos, da (für die andere Lagerhalle) weder ein vertraglicher noch ein bereicherungsrechtlicher Zahlungsanspruch besteht. Selbst wenn ein solcher Anspruch bestehen würde, stünde dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsersatz für die andere Halle der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen der rechtwidrigen Selbsthilfe in gleicher Höhe entgegen.
Der konkrete Fall zeigt, wie wichtig die Kommunikation zwischen den Parteien ist. Sicherlich hatte der Mieter ein eigenes Interesse an der Sicherung seiner eingelagerten Maschinen vor dem undichten Dach und wäre ggf. mit einer Räumung einverstanden gewesen. Das eigenmächtige Verhalten des Vermieters lässt seine Ansprüche aber entfallen.
Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017, 5 U 1426/16, BeckRS 2017, 141171
In einem Bauprozess hat der Sachverständige die vorbereitende Bauteilöffnung, welche die Feststellung des Befunds erst ermöglicht, gegen seinen Willen nicht durchzuführen. Verweigert er die erforderliche Maßnahme, kann keine gegenteilige Anweisung durch das Prozessgericht erfolgen. Lehnt also der beweisbelastete Kläger die Veranlassung der notwendigen Bauteilöffnung ab und wird beispielsweise die konkrete Mangelursache deshalb nicht festgestellt, so bleibt der Kläger beweisfällig und unterliegt im Klageverfahren.
Wie überwiegend von der Rechtsprechung vertreten wird, hält das Oberlandesgericht Schleswig den gerichtlichen Sachverständigen in der vorbenannten Konstellation für nicht verpflichtet. Er muss den Eingriff in die Bausubstanz nicht vornehmen. Der Bundesgerichtshof selbst hat sich zu dieser Frage bisher noch nicht geäußert. Abzugrenzen ist diese Konstellation von der Bauteilöffnung, die unmittelbar zur Feststellung der Befundtatsache führt. Diese ist originäre Angelegenheit des Sachverständigen. Weigert sich der Sachverständige in diesem Fall, kann der Sachverständige nach überwiegender Rechtsprechung dazu vom Gericht verpflichtet werden. Hat der Sachverständige anlässlich der Begutachtung einen Substanzeingriff vorgenommen, hat er diesen auch wieder zu beheben.
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 24.11.2017, 1 U 49/15, BeckRS 2017, 141409
Der Vermieter muss nur auf seinem Grundstück Schnee räumen. Das gilt auch, wenn auf dem öffentlichen Gehweg nach der Räumung durch die Gemeinde ein schmaler Streifen Schnee und Eis vor der Haustür liegen bleibt, die der Mieter überqueren muss. Diesem ist es zumutbar, einen solchen Streifen vorsichtig zu überqueren und so zum geräumten Teil des Gehweges zu gelangen. Im konkreten Fall stürzte der Mieter auf dem öffentlichen – ungeräumten – Teil des Gehweges und brach sich dabei den Knöchel. Er verlangte deshalb von seinem Vermieter Schadensersatz. Damit hatte er jedoch keinen Erfolg.
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Räumung seines Grundstückes von Schnee und Eis zuständig, um seinen Mietern, aber auch Gästen oder Lieferanten den sicheren Weg in das Gebäude zu ermöglichen. Diese Räumpflicht endet jedoch unabhängig davon, ob der angrenzende öffentliche Weg durch die Gemeinde vollständig geräumt wird, an der Grundstücksgrenze. Verläuft die Grundstücksgrenze – wie im konkreten Fall – direkt an der Türschwelle, fällt die Räumung des Gehweges nicht mehr in den Aufgabenbereich des Vermieters. Kommt es in einer solchen Konstellation direkt vor der Haustür, aber auf dem öffentlichen Gehweg, zu einem Unfall, kann der Vermieter nicht haftbar gemacht werden.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 21.02.2018, VIII ZR 255/16 – www.bundesgerichtshof.de
Am 25. Mai 2018 tritt die neue europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft und damit ein neues Datenschutzrecht in Deutschland und der EU. Die DSGVO gilt für Sie, wenn in Ihrem Unternehmen personenbezogene Daten natürlicher Personen verarbeitet werden. Ab dem 25. Mai 2018 müssen sämtliche Anforderungen des neuen Rechts eingehalten werden. Es gibt keine Übergangsfristen. Bei Verstößen drohen aufsichtsrechtliche Maßnahmen und hohe Bußgelder in Höhe von bis zu 20 Mio. Euro oder 4 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes. Wenn Sie die folgenden 10 Maßnahmen schon umgesetzt haben oder dabei sind, sind Sie auf einem guten Weg:
Sie haben zusätzliche Arbeit in das Thema Datenschutz investiert und notwendige Anpassungen Ihrer Systeme, Prozesse und internen Anweisungen unternommen.
Sofern Sie dazu verpflichtet sein werden, haben Sie einen internen oder externen Datenschutzbeauftragten benannt.
Sie haben in Ihrem Unternehmen klar definierte Verantwortungsbereiche für die Umsetzung der DSGVO geschaffen.
Alle verantwortlichen Entscheidungsträger sind rechtzeitig mit Information über die Anforderungen der DSGVO und deren Sanktionen versorgt worden.
Sie haben Ihren Mitarbeiter die nötigen Informationen zur DSGVO und etwaigen neuen Pflichten, Prozessen und Arbeitsanweisungen gegeben, zum Beispiel über die Meldepflicht bei Verstößen.
Sie haben Ihre IT-Struktur und Datenverarbeitungsprozesse überprüft und ein Datenverarbeitungsverzeichnis – eine sogenannte Data-Map – erstellt.
Auf der Grundlage des Data-Mapping haben Sie Lücken oder Verbesserungsmaßnahmen identifiziert (eine sogenannte Gap-Analysis), um die Sicherheit bei der Verarbeitung und hinsichtlich Verschlüsselung, Stabilität und Wiederherstellbarkeit zu erhöhen.
Sie haben Zugriffskontrollen und Berechtigungsprüfungen bei der Datenverarbeitung ein- und durchgeführt.
Sie haben Ihre Datenschutzmaßnahmen und internen Richtlinien schriftlich niedergelegt und die Umsetzung von (neuen) Datenschutzmaßnahmen aufgrund von Lücken, die sich anhand der Gap-Analysis gezeigt haben, dokumentiert.
Sie sind bereit, den Aufsichtsbehörden Ihre Dokumentationen und Richtlinien in kurzer Zeit vorzulegen, sollten diese Einsichtnahme von Ihnen verlangen.
Ausgabe:2018/06
Grundstücksrecht: Wer unberechtigt nutzt, muss zahlen!
Grundstücksrecht: Was ist von einer Vollmacht mit Mindestverkaufspreis gedeckt?
Bau- und Architektenrecht: Fortwirkung der Gefahren einer mangelhaften Werkleistung
Bau- und Architektenrecht: Rücktritt ohne Fristsetzung bei versäumtem Baubeginn zulässig!
Stellt ein Alttextilunternehmer unberechtigt Altkleidercontainer auf einem (privaten) Grundstück auf, so ist er dem Grundstückseigentümer zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen bzw. des Gebrauchsvorteils verpflichtet. In dem zugrunde liegenden Fall stritten der Grundstückseigentümer und der Alttextilunternehmer über das unbefugte Aufstellen von Altkleidercontainern und die Höhe einer etwaigen zu gewährenden monatlichen Entschädigung. Das Gericht sprach dem Grundstückseigentümer den Herausgabeanspruch für die gezogenen Nutzungen zu. Zu erstatten sei der tatsächliche objektive Marktwert der Sachnutzung. Dies entspreche dem durchschnittlichen Entgelt, das am Markt für einen vergleichbaren Standort zur Containeraufstellung aufzuwenden gewesen wäre – unabhängig davon, ob die Aufstellung im konkreten Fall dann noch rentabel ist.
Alttextilcontainer sind in vielen Kommunen ein großes Ärgernis, von dem auch immer häufiger Private betroffen sind. Das Urteil zeigt rabiat vorgehenden Alttextilunternehmern Grenzen auf. Wer fremde Grundstücke für seine eigenen Zwecke nutzt hat hierfür eine Entschädigung zu zahlen.
Fundstelle: LG Marburg, Urteil vom 13.10.2017, 5 S 13/17, BeckRS 2017, 129883
Wird ein Vertreter zum Verkauf einer Eigentumswohnung mit einem Mindestkaufpreis bevollmächtigt, deckt diese Vollmacht auch einen Kaufvertrag ab, bei dem der Mindestkaufpreis dadurch erreicht wird, dass Inventar und die Instandhaltungsrücklage mitverkauft werden und im Kaufpreis enthalten sind. Die Käuferin einer Eigentumswohnung begehrte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Dies verweigerte das Grundbuchamt, da der Kaufvertrag nicht von der mit dem Mindestpreis versehenen Vollmacht gedeckt sei. Die Beschwerde der Käuferin hatte Erfolg! Denn im Zweifel erstrecke sich der Veräußerungswillen der Parteien auch auf das Zubehör des Grundbesitzes. Gemessen hieran könne die Vollmacht ohne weiteres dahin ausgelegt werden, dass sie zum Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages und der Auflassungserklärung ausreiche.
Es zeigt sich am vorliegenden Fall wieder einmal, wie wichtig es ist, sich präzise auszudrücken. Insbesondere in einer Vertretervollmacht sollte der eigene Wille genau festgelegt werden. Nur so ist zu vermeiden, dass hinterher Unklarheiten über das tatsächlich Gewollte bestehen oder Nachteile entstehen.
Fundstelle: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 25.01.2018, 3 W 95/17 – www.landesrecht.rlp.de/jportal/portal/t/7qe/page/bsrlpprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&doc.id=JURE180003281&doc.part=L
Ein Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen. Dies stellte der BGH aktuell klar. Im vorliegenden Fall beauftragte die auf Mallorca lebende Klägerin die Beklagte mit Mängelbeseitigungsarbeiten an einem Heizungs- und Warmwassergerät in einer unbewohnten Wohnung. Drei Monate später befand sich auf dem Boden eine 1 cm hohe Wasserschicht. Streitig war, ob die Ursache des außergewöhnlichen Schadensausmaßes in der mangelhaften Dichtung oder in der Sphäre der Klägerin gelegen habe. Diese hatte ihre Wohnung nicht mehrmals wöchentlich kontrolliert. Der BGH gab der Klage statt. Im Wasserschaden hätten die besonderen Gefahren fortgewirkt, die durch die mangelhafte Werkleistung der Beklagten verursacht worden seien. Ein Mitverschulden der Klägerin könne nur beachtet werden, wenn feststehe, dass unterlassene Kontrollen mitursächlich für den Schaden gewesen seien.
Um die Frage der Mitursächlichkeit mangelnder Kontrollen erst gar nicht aufkommen zu lassen, empfiehlt es sich, nach Beendigung von Mängelbeseitigungsarbeiten die Wohnräume in regelmäßigen Zeitabständen auf etwaige Schäden zu kontrollieren.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.01.2018, VII ZR 74/15, BeckRS 2018, 1281
Der Auftraggeber kann vom Bauvertrag zurücktreten, wenn der Auftragnehmer nicht rechtzeitig zum vereinbarten Termin mit seinen Arbeiten beginnt. Der Auftraggeber erklärte hier den Rücktritt von einem Vertrag über die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses und klagte auf Rückzahlung der Vorschusskosten. Zu Recht, urteilte der Senat! Der Rücktritt vom Vertrag sei wegen verspäteter Leistung wirksam – auch ohne angemessene Fristsetzung. Die Parteien hatten einen fixen Termin für den Baubeginn vereinbart. Für den Auftragnehmer sei daher unzweifelhaft erkennbar gewesen, dass das Geschäft für den Auftraggeber mit der Einhaltung dieses Termins „stehe und falle“. Somit bestehe auch der Anspruch auf Rückzahlung.
Nicht jede verspätete Leistung berechtigt zu einem Rücktritt ohne angemessene Fristsetzung. In erster Linie kommt es darauf an, was die Parteien vereinbart haben. Ist für den Auftragnehmer ersichtlich, dass die Einhaltung des Termins für den Auftraggeber von höchster Priorität ist, bedarf es ausnahmsweise für den Rücktritt vom Vertrag keiner Fristsetzung, da die verspätete Leistung für den Auftragnehmer keine Erfüllung mehr darstellt.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.8.2017, 29 U 271/16, IBRRS 2018, 0819
Ausgabe:2018/04
Grundstücksrecht: Wirkung von Sondernutzungsrechten
Grundstückskauf: Kein Schadensersatz bei geplatztem Immobilienkauf
Grundstücksrecht: Für nachträgliche Änderungen erneut zum Notar?
Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision fällig auch bei Kauf durch Dritten?
Eine Eigentümergemeinschaft kann Gebrauchsregelungen für bestimmte, im Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Liegenschaft vereinbaren. Für diese Teile wird einem bestimmten Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht zugeordnet und alle anderen Eigentümer werden von der Nutzung ausgeschlossen, z. B. an einem PKW-Stellplatz. Diese so genannten Sondernutzungsrechte sind ohne Eintragung im Grundbuch jedoch nur zwischen den an der Vereinbarung beteiligten Eigentümern wirksam. Sobald das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, ist es verbindlicher Inhalt des Eigentums und nur mit Mitwirkung aller Eigentümer zu verändern. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind problemlos – und im Grundbuch nachvollziehbar – übertragbar.
Sondernutzungsrechte werden in der Praxis häufig bereits in der Teilungserklärung für Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet. Oft sind gerade (auch) diese Flächen für die Interessenten einer Wohnung relevant. Soll eine Eigentumseinheit gemeinsam mit einem Sondernutzungsrecht verkauft werden, ist deshalb die Eintragung im Grundbuch sinnvoll. Die Eintragung klärt die Verhältnisse und macht damit das Wohnungseigentum insgesamt verkehrsfähig.
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 22.12.2017, 34 Wx 139/17, IBBRS 2018, 0159
Grundstücksrecht: Kein Schadensersatz bei geplatztem Immobilienkauf
Gemäß dem BGH bedürfen Änderungen am Grundstückskaufvertrag ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung (dingliche Einigung der Parteien zur Eigentumsübertragung), aber vor Eigentumsumschreibung erfolgen. Da der Veräußerer durch Erklärung der Auflassung seine Vertragsverpflichtungen erfüllt habe, sei ein weiterer Schutz nicht erforderlich, so der BGH. Das OLG Stuttgart sieht das anders. Im vorliegenden Fall stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Ja, so das OLG. Gemäß dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag stets der notariellen Beurkundung. Diese Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig, auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.
Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation des Oberlandesgerichts im Revisionsverfahren vor dem BGH Bestand haben wird. Das OLG beruft sich auf eine Gesetzesänderung, wonach auch der Erwerber durch die Formbedürftigkeit geschützt sei. Für diesen bestehe auch noch nach Auflassung ein Schutzbedürfnis. Bisher sind gemäß herrschender Meinung vom Formerfordernis lediglich Vereinbarungen ausgenommen, die dazu dienen, unvorhergesehen auftretende Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017, 10 U 140/16, BeckRS 2017, 139536
Kauft nicht der Maklerkunde, sondern ein Dritter das vermittelte Grundstück, besteht im Falle einer wirtschaftlichen Identität der Verträge dennoch ein Anspruch des Maklers gegen seinen Kunden auf das vereinbarte Honorar. Diese Identität liegt vor, sofern eine enge persönliche oder ausgeprägte wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Vertragspartner und dem Dritten besteht. Im vorliegenden Fall klagte ein Makler gegen seinen Kunden auf Zahlung der Provision, da dessen Bruder, der das Grundstück kaufte, zahlungsunfähig war. Mit Erfolg. Denn der Kunde habe sich mit der Nachweisbestätigung verpflichtet, die Maklerprovision für den Fall des Erwerbs oder der Anmietung des Objekts durch ihn oder durch ein mit ihm „verbundenes Haus“ zu zahlen. Darin liege eine eigene Verpflichtung des Beklagten auch für den Fall, dass ein anderer das Objekt erwirbt, unabhängig davon, ob dieser selbst ebenfalls zur Zahlung der Provision verpflichtet ist oder nicht.
Diese Entscheidung führt die bisherige Rechtsprechung fort. Weiterhin offen bleibt die Frage, ob der Maklerkunde auch dann wegen der wirtschaftlichen Identität der abgeschlossenen Verträge auf Zahlung der Provision in Anspruch genommen werden kann, wenn der Makler gegen den mit dem Kunden verbundenen Dritterwerber ebenfalls einen Maklerlohnanspruch geltend machen kann.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 14.09.2017, I ZR 261/16, BeckRS 2017, 134011
Ausgabe:2018/03
Bau- und Architektenrecht: Kündigung wegen Überschreitung einer Kostenobergrenze wirksam!
Bau- und Architektenrecht: Keine wirksame Veränderungssperre bei unerreichbaren Planzielen!
Grundstücksrecht: Voraussetzungen der Arglist
Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung wegen Gebrauchsbeschränkung?
Ist zwischen Bauherrn und Architekten eine bestimmte Bausumme als Kostenrahmen vereinbart und hält der Architekt sich bei seinen Planungen nicht an diesen Rahmen, kann der Bauherr den Vertrag fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Die verbindliche Kostenobergrenze ist als Beschaffenheitsvereinbarung zu qualifizieren. Diese kann auch dadurch vereinbart werden, dass der Bauherr bereits vor Vertragsschluss erklärt, ein bestimmter Geldbetrag stelle für ihn eine absolute Obergrenze dar.
Der Architekt muss auf eine Überschreitung hinweisen, um sicherzustellen, dass der Bauherr sich darüber bewusst ist, dass bei späteren Änderungswünschen die Obergrenze möglicherweise überschritten wird. Gleichzeitig ist er verpflichtet, die durch die Änderungswünsche entstandenen Kosten planerisch durch weniger teure Ausführungen zu kompensieren. Dafür kann er jedoch kein gesondertes Honorar nach der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) verlangen, da diese für Alternativleistungen des Architekten keine gesonderte Vergütung vorsieht.
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28.11.2017, 10 U 68/17, IBRRS 2018, 0240
Wird mit dem Aufstellungsbeschluss eines Bebauungsplans ein gesetzlich nicht normiertes Planungsziel verfolgt und darauf beruhend eine baurechtliche Veränderungssperre erlassen, so ist diese unwirksam. Im konkreten Fall griff ein Bauherr mit einer Normenkontrolle eine für sein Grundstück erlassene Veränderungssperre an. Mit Erfolg! Denn die Bauleitplanung, die auf die Festsetzung eines „Einheimischenmodells für junge Leute und Studenten“ gerichtet war, sei unwirksam. Eine solche Festsetzung verfolge keine rechtmäßigen bzw. im Gesetz vorgesehenen städtebaulichen Ziele. Eine hierauf begründete Veränderungssperre sei erkennbar eine sog. Verhinderungsplanung und somit unzulässig.
Die baurechtliche Veränderungssperre wird von Kommunen gerne benutzt, um unliebsame Bauvorhaben zu verhindern. Dies ist jedoch nur dann erfolgsversprechend, wenn mit der Bauleitplanung ein legitimes Planungsziel verfolgt wird, da der Plangeber für eigentumsbeschränkende Festsetzungen eine gesetzliche Grundlage braucht. Welche planerischen Festsetzungen verfolgt werden können, ist abschließend im Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) geregelt.
Fundstelle: VGH Bayern, Urteil vom 17.10.2017, 15 N 17.574, IBRRS 2017, 3836
Verschweigt der Verkäufer einer Immobilie einen Mangel arglistig, so kann der Käufer auch bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss Schadensersatz geltend machen. Arglistig handelt der Verkäufer allerdings nur, wenn er den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt geschlossen hätte; eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers kann daher nur bejaht werden, wenn der Verkäufer von den äußerlichen Anzeichen auf einen Mangel und dessen Ursache schließt und dem Käufer dies nicht offenbart. Im konkreten Fall hatte der Verkäufer den Mangel der Immobilie fälschlicherweise auf Pflasterarbeiten – und nicht auf Feuchtigkeit – zurückgeführt und dem Käufer dies bei der Besichtigung mitgeteilt. Diese Aussage war, so das Oberlandesgericht Koblenz, nicht arglistig, so dass kein Schadensersatzanspruch bestand.
Die rechtliche Tragweite arglisten Handelns ist erheblich. Sollte der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen haben, kann sich der Käufer – selbst bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss – im Ernstfall vollständig vom Vertrag lösen. Dementsprechend hoch sind die Voraussetzungen an ein arglistiges Handeln des Verkäufers zu stellen.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017, 5 U 363/17, IBRRS 2017, 4139
Wird eine gewerbliche Fläche zu einem anderen Zweck vermietet, als es die Baugenehmigung zulässt, kann die Baubehörde eine Gebrauchsbeschränkung aussprechen. Die Miete kann allerdings nur gemindert werden, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung durch die Baubehörde rechtswirksam gegenüber dem Mieter untersagt wird oder eine solche Untersagung zeitnah bevorsteht. Im konkreten Fall war eine Lagerhalle für Lackierarbeiten vermietet worden, wobei diese Nutzung nicht von der Baugenehmigung erfasst war. Die Baubehörde leitete deshalb ein Ordnungswidrigkeitsverfahren gegen den Vermieter ein. Gegenüber dem Mieter erfolgte jedoch keine konkrete Nutzungsuntersagung durch die Behörde. Der Mieter musste auch während des gegen den Vermieter eingeleiteten Verfahrens die volle Miete zahlen.
Die Miete kann nur gemindert werden, wenn der Gebrauch für den Mieter auch tatsächlich eingeschränkt ist. Dafür muss die Baubehörde die aktuelle Nutzung konkret untersagen. Solange dies noch nicht geschehen ist, kann der Mieter das Objekt weiter nutzen. Ein bereits gegen den Vermieter eingeleitetes Ordnungswidrigkeitsverfahren betrifft den Mieter zunächst nicht.
Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 01.06.2017, 5 U 477/17, IBRRS 2017, 4107
Ausgabe:2018/02
Bau- und Architektenrecht: Veränderter technischer Standard bei Abnahme
Grundstücksrecht: Gefahren des Miteigentums
Wohnraummietrecht: Kosten der Gemeinschaftsanlage – Umlage möglich?
Kennen und beachten Sie die neuen Spielregeln! Wir unterstützen Sie dabei gerne. Aus diesem Grund laden wir Sie auch sehr herzlich zu unserer Schulung
„Das neue Bauvertragsrecht im praktischen Kontext“ am 07. Februar 2018, 18 Uhr
in unsere Kanzlei ein.
Die Teilnehmerzahl ist auf 30 Personen begrenzt. Um Anmeldung wird daher bis zum 02. Februar 2018 gebeten.
Mehr zum Inhalt der Schulung und das Anmeldeformular finden Sie hier.
Vom 19.02.2018 – 21.02.2018 findet der 28. Jahresauftakt für Immobilienentscheider statt. Neben zukunftsweisenden Vorträgen und kontroversen Diskussionsrunden ist QUO VADIS auch Plattform für Networking auf höchstem Niveau.
bethge | ist auch 2018 Partner beim QUO VADIS! Der bethge | Thementisch findet am 20.02.2018 statt. Diskutieren Sie am Tisch mit uns zum Thema „Real Estate + Legal Tech – digitale (R-)Evolution in der Immobilienbranche?“.
Näheres zur Veranstaltung und zur Anmeldung finden Sie im Programm.
Ändern sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Bauvertragsschluss und Abnahme, ist der Stand zum Zeitpunkt der Abnahme maßgeblich. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, den Auftraggeber über die Risiken der Bauausführung zu informieren. Besteht der Auftraggeber auf die Einhaltung der neuesten Regeln, muss der Auftragnehmer dies beachten und umsetzen, hat allerdings für ein aufwendigeres Herstellungsverfahren gegebenenfalls auch einen Anspruch auf Anpassung der Vergütung. Alternativ kann der Bauherr die Errichtung nach den veralteten technischen Vorschriften ohne die anfallenden Mehrkosten akzeptieren.
Um das Risiko, dass sich die Regeln der Technik verschärfen, auf den Auftraggeber zu verlagern, kann vertraglich vereinbart werden, welcher Stand der Technik entscheidend sein soll. Beispielsweise kann hierfür der Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder etwa der Baugenehmigung ausgewählt werden. Andernfalls trägt bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung ausschließlich der Auftragnehmer das Kostenrisiko für eine Veränderung des technischen Standards bis zum Zeitpunkt der Abnahme.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14, BeckRS 2017, 134031
Ist ein im Miteigentum mehrerer stehendes Grundstück durch eine Eigentümergrundschuld belastet und deswegen die Versteigerung praktisch unmöglich, kann jeder Miteigentümer die Zustimmung der anderen zur Löschung der Grundschuld verlangen. Eine Eigentümergrundschuld wird eingetragen, wenn das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen abgezahlt und an den Eigentümer abgetreten ist. Bei einer Versteigerung wird sie in voller Höhe in das Mindestgebot eingerechnet. Übersteigt der Wert der eingetragenen Grundschuld den Wert des Grundstücks, so ist eine Versteigerung praktisch unmöglich. Der andere muss der Löschung zustimmen, damit das Grundstück versteigert werden kann.
Besonders relevant ist diese Entscheidung, wenn es sich – wie im konkreten Fall – bei den Miteigentümern um zwischenzeitlich geschiedene Eheleute handelt. Denn der Anspruch auf Zustimmung zur Löschung ist unabhängig davon, wer die Schulden getilgt hat oder wer in der Immobilie lebt. Im konkreten Fall hatte der Ehemann während der Ehe als Alleinverdiener die Schulden getilgt und lebte nach der Scheidung weiterhin in der so gemeinsam erworbenen Wohnung. Trotzdem muss er – ohne Anrechnung der Schuldentilgung – die Versteigerung ermöglichen, also der Löschung der Eigentümergrundschuld zustimmen.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.07.2017, 2 UF 52/17, IBRRS 2017, 3748
In Betriebskostenabrechnungen dürfen die Kosten für Gemeinschaftsanlagen selbst dann umgelegt werden, wenn diese auch durch Mieter umliegender Objekte mitgenutzt werden und diese an den Kosten nicht beteiligt sind. In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Vermieter auf Zahlung der Betriebskosten, die der Mieter mit Verweis auf einzelne Positionen verweigerte. Das Gericht verurteilte den Mieter zur Zahlung. Dass die Mieter eines Objektes allein mit den Kosten für die Erholungsflächen belastet würden, sei nicht erheblich. Dies gelte auch dann, wenn diese Flächen von den Mietern der umliegenden Objekte mitgenutzt würden. Entscheidend sei vielmehr, ob ein Bezug zur Mietsache besteht. Sinn und Zweck einer Betriebskostenabrechnung sei es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.
Tatsächlich umgelegt werden können Betriebs- und Nebenkosten nur dann, wenn dies explizit vertraglich geregelt ist. Hierfür reicht nach der Rechtsprechung ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung zwar grundsätzlich aus. Erfasst sind dann aber nur die dort aufgeführten Kosten. Will der Vermieter Weiteres umlegen, wie z. B. weitere Wartungskosten, muss dies ausdrücklich vereinbart werden.
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017, 63 S 33/17, IMR 2018, 2203