Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5809-PGP.html
Timestamp: 2020-02-23 18:24:04+00:00
Document Index: 307648408

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 92", '§ 90', '§ 380', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', '§ 90', 'arrêt ', "l'article 29", 'arrêt ', "l'article 29", '§ 60', '§ 90', "l'article 15", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1875", "l'article 1876", "l'article 1877"]

RFPI – Revenus fonciers - Revenus bruts imposables - Loyers ou fermages
5809-PGPRFPI – Revenus fonciers - Revenus bruts imposables - Loyers ou fermages2
BOI-RFPI-BASE-10-10-20140214
Version en vigueur du 14/02/14 à aujourd'hui.
Version en vigueur du 12/09/12 au 14/02/14
2014-02-14T17:53:58.000+01:00
Lorsque le prix du fermage est stipulé payable, en tout ou partie, en nature, le revenu correspondant est égal à la valeur réelle des produits livrés au bailleur. Cela étant, depuis l’intervention de la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 relative au prix du fermage, celui-ci est, pour les terres et les bâtiments d’exploitation, généralement fixé en monnaie.
Le loyer en principal comprend également la redevance prévue à l'article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime lorsque le bailleur a effectué, en accord avec le preneur, des investissements dépassant le cadre de ses obligations légales, ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime à L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime.
Ainsi, lorsque le locataire n'a pas payé le loyer stipulé au bail et que le bailleur ne lui a pas remboursé le montant de sa dette qui dépassait le montant du loyer à recevoir, le bailleur doit être regardé comme ayant perçu par compensation le montant du loyer prévu au contrat (CE, arrêt du 30 novembre 1973, n°86977).
Les loyers revenant à un propriétaire doivent être considérés comme étant à sa disposition dès leur perception par le mandataire de l'intéressé, sans qu'il y ait lieu de rechercher à quelle date ledit mandataire est appelé à rendre compte de sa gestion, ni quand il a effectivement reversé les loyers (CE, arrêt du 4 décembre 1974, n°87166).
Ainsi, le propriétaire qui n'a pas effectivement perçu le loyer d'un immeuble donné en location à son fils doit être regardé comme ayant disposé en faveur de celui-ci du revenu correspondant à ce loyer lorsque le défaut de paiement ne résulte d'aucune circonstance indépendante de sa volonté (CE, arrêt du 23 novembre 1977, n° 98227). En pareil cas, le loyer stipulé doit, par suite, être retenu pour la détermination du revenu brut foncier (CE, arrêt du 20 décembre 1943).
De la même manière, la circonstance qu'un dirigeant qui loue à la société des éléments mobiliers et immobiliers d'exploitation ait, postérieurement à la clôture de l'exercice, abandonné à la société les loyers que celle-ci avait inscrits en cours d'exercice au crédit de son compte courant, ne fait pas obstacle à ce que les loyers, à la date où ils ont été inscrits au crédit du compte courant, soient réputés disponibles pour l'intéressé. En abandonnant à la société les loyers qu'elle avait inscrits au crédit de son compte courant, le dirigeant bailleur a donc accompli un acte de disposition en faveur de la société. Par suite, les loyers en cause sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (CE, arrêt du 26 juin 1992, n° 72164).
De même, le non-encaissement de loyers à leur date d'échéance par le bailleur procède d'un acte de disposition constitutif d'une libéralité au bénéfice du preneur lorsque le bailleur invoque des difficultés de trésorerie du preneur sans en justifier. Par suite, les sommes en cause doivent être comprises dans les recettes pour la détermination du revenu foncier (CAA Paris, arrêt du 10 février 1994, n°92PA01190 et CE CAPC, arrêt du 6 février 1995, n° 157674).
Le contribuable imposable à raison de sa part dans une indivision ne peut se soustraire à l'impôt en abandonnant cette part à un coïndivisaire (CE, arrêt du 24 novembre 1976, n°94105).
- à défaut d'acte constatant la transmission de l'usufruit ou du rétablissement de la portée véritable de la donation-partage, l'administration est en droit de se prévaloir de l'apparence de l'acte ayant démembré la propriété au titre duquel l'usufruitier est seul bénéficiaire des fruits que l'immeuble peut produire. Les revenus résultant de la location de cet immeuble sont, en conséquence, imposables à son nom. L'abandon des loyers au profit du nu-propriétaire constitue une libéralité qui est sans influence sur le montant de son revenu imposable. Quant aux sommes encaissées par le nu-propriétaire, elles ont, dans la situation évoquée, le caractère de profits qui se renouvellent régulièrement. Dès lors, en application de l'article 92 du code général des impôts (CGI), ces sommes sont imposables au nom de l'intéressé dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.
Tel est notamment le cas de l'indemnité d'assurances versée au propriétaire au titre de la garantie du risque de loyers impayés (BOI-RFPI-BASE-10-20 au III-A § 90).
En ce qui concerne les sommes versées à titre de dépôt de garantie, voir II-E § 380.
L’article 33 quater du CGI prévoit que, pour la détermination du revenu foncier imposable des personnes qui sont redevables de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les loyers de leurs immeubles, les recettes brutes ainsi que les dépenses déductibles relatives aux immeubles sont retenues pour leur montant hors TVA.
Les sommes que le locataire verse au propriétaire en sus du prix annuel du loyer, à titre de « pas-de-porte », de « droit au bail », ou de « droit d'entrée » doivent, en principe, être prises en compte pour la détermination du revenu foncier, au même titre que le loyer proprement dit, dès lors que, leur versement constituant une des conditions de location et trouvant son origine dans l'exploitation de l'immeuble, elles présentent le caractère d'un supplément de loyer. (RM Suran n° 223, JO Sénat 10 septembre 1959 p.717 ; RM Jouault n° 8231, JO AN 25 février 1961, p.208).
Une société civile immobilière propriétaire de locaux à usage commercial destinés à être donnés à bail à des tiers soutenait que les sommes perçues de ses nouveaux locataires, à titre de droit d'entrée, ne constituaient pas des suppléments de loyer mais représentaient la contrepartie de l'abandon d'un élément de son patrimoine et de la dépréciation subie par le local loué, dès lors que le locataire pouvait prétendre au renouvellement de son bail. Le Conseil d'État a estimé qu'au vu des circonstances d'espèce, le droit d'entrée présentait le caractère d'un supplément de loyer dans la mesure où, même si la location était de nature à créer au profit du preneur un élément d'actif nouveau représenté par le droit au renouvellement du bail, la société propriétaire n'établissait pas avoir subi de ce fait une dépréciation de la valeur desdits locaux (CE, arrêt du 24 février 1978, n°97347 ; CE arrêt du 10 octobre 1979, n° 15483 ; CE arrêt du 11 mai 1994, n°126303 et CAA Nancy, arrêt du 13 mars 1997, n°94NC01512).
Le versement d'une indemnité destinée à dédommager le bailleur d'une dépréciation de son capital ne devrait pas être inclus dans les revenus fonciers de ce dernier, pour autant que cette dépréciation soit réelle et sous réserve des circonstances particulières susceptibles de motiver ce versement (RM Dejoie n°16768, JO Sénat 27 septembre 1984, p. 1544).
Le droit d'entrée ne constitue pas un supplément de loyer lorsque le loyer stipulé n'est pas anormalement bas et que ce droit d'entrée a, en fait, pour objet d'indemniser le bailleur de la dépréciation de son fonds (CE, arrêt du 28 septembre 1984, n°38704). L'indemnité d'entrée versée par le preneur, à l'occasion de la conclusion - pour un loyer normal - d'un bail civil de longue durée non résiliable, portant sur des locaux à vocation commerciale, doit être regardée non pas comme un supplément de loyer imposable, mais comme la contrepartie de la dépréciation partielle du patrimoine du bailleur résultant de la déspécialisation des biens donnés en location (CE, arrêt du 29 septembre 1989, n°68212).
L'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime prévoit le versement d'une indemnité par le bailleur, au preneur sortant, qui a par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué.
Le bailleur peut demander au preneur entrant le remboursement des sommes ainsi versées (code rural et de la pêche maritime, art. L. 411-76). Ce remboursement n'entre pas dans le champ d'application de l'impôt sur le revenu s'il concerne une indemnité qui n'a pas été admise en déduction lors de son versement, car couvrant des dépenses d'amélioration non déductibles par nature (sur ce point, il convient de se reporter au BOI-RFPI-SPEC-10 au II-C-1 § 90 et 100). En revanche, s'il concerne une indemnité admise en déduction, le remboursement prévu par l'article L. 411-76 du code rural et de la pêche maritime est soumis à l'impôt sur le revenu.
Il convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-10-30.
Par nature, les frais occasionnés par un remembrement, au sens de l’article L. 123-1 du code rural et de la pêche maritime qui redéfinit la notion de remembrement au profit de celle de nouvelle distribution parcellaire, ont pour effet d'accroître la valeur patrimoniale des terres concernées, notamment par les travaux d'infrastructures collectives et les travaux constituant des améliorations foncières permanentes tels l'arasement des talus, la création de fossés, le comblement des mares, etc.
Les sommes que verse l’un des indivisaires aux autres membres d’une indivision, en application de l’article 815-9 du code civil, représentent la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis (de telles sommes peuvent être dénommées « indemnités d’occupation »). Elles constituent pour celui qui les perçoit un revenu brut imposable, dès lors qu’elles se rapportent à la jouissance d’un immeuble nu.
- la somme versée au propriétaire par le locataire qui avait pris contractuellement l'engagement de remettre les lieux en état en fin de bail et qui, pour se libérer de cette obligation, a préféré remettre au bailleur une somme d'argent représentant le montant des travaux à exécuter (CE, arrêt du 18 avril 1966, n° 63452 ; dans le même sens, CAA Bordeaux du 28 juin 1995, n°94BX00457 et CE CAPC du 3 juillet 1996, n° 172193) ;
Les remboursements au bailleur de charges qui incombent légalement au locataire ne sont pas imposables. Parallèlement, la déduction du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires n'est pas admise (BOI-RFPI-BASE-20-40).
Les sommes reçues du locataire à titre de dépôt de garantie ne constituent pas, dès leur versement, des recettes imposables en application de l'article 29 du CGI (CE, arrêt du 8 mai 1981, n°19171 ).
Il est toutefois admis, à titre de mesure de simplification, que le bailleur s’abstienne de faire état des sommes correspondantes lorsque le chiffre à déclarer dans les recettes brutes est identique à celui porté en déduction. Cette condition implique notamment que les charges locatives dont le propriétaire obtient le remboursement par le biais d’une retenue effectuée sur le dépôt de garantie n’aient pas déjà été déduites au titre d’une année antérieure, soit en pratique avant l’imposition des revenus 2004 (BOI-RFPI-BASE-20-40).
Il convient de rattacher aux recettes brutes les revenus accessoires. Le second alinéa de l'article 29 du CGI prévoit notamment que sont comprises dans les recettes brutes de la propriété celles qui proviennent de la location du droit d’affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d’exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit.
Pour plus de précisions sur les revenus accessoires imposables, voir le II § 60 du BOI-RFPI-CHAMP-10-10 et II § 90 du BOI-RFPI-CHAMP-10-20.
Il est en outre rappelé que l'exonération permanente prévue par le II de l'article 15 du CGI en faveur des propriétaires qui se réservent la jouissance de leur logement ne s'étend pas aux revenus accessoires tirés des immeubles ou parties d'immeubles exonérés.
Doit être considéré comme anormalement bas le loyer qui est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location, sans que le propriétaire puisse justifier d'aucune circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle à la location des immeubles pour un prix normal (CE, arrêt du 26 mai 1976, n°98816 ; CE, arrêt du 23 novembre 1977, n°98227 et CE, arrêt du 13 février 1980, n°16937). Ces décisions ont le plus souvent été rendues dans des espèces où le bail était consenti à un membre de la famille du propriétaire.
Il est précisé que cette faculté doit être exercée uniquement pour des contrats à titre onéreux, ce qui exclut le prêt à usage ou commodat, défini par l'article 1875 du code civil, l'article 1876 du code civil et l'article 1877 du code civil, qui est le contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi ; ce prêt est essentiellement gratuit, et le prêteur demeure le propriétaire de la chose prêtée.
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