Source: http://san-vincenzo-livorno.blogspot.com/2016/11/urbanistica-ed-edilizia-creativa-in_19.html
Timestamp: 2018-10-17 03:23:11+00:00
Document Index: 64259498

Matched Legal Cases: ['art. 38', 'art.10', 'art. 10', 'art.10', 'sentenza ', 'art. 38', 'art. 38', 'art. 37', 'art 38', 'art. 38', 'art. 38']

San Vincenzo lavori in corso: Urbanistica ed Edilizia creativa in quel di San Vincenzo
Urbanistica ed Edilizia creativa in quel di San Vincenzo
Pare che a San Vincenzo vada per la maggiore la cosiddetta TEORIA dei BUCHI. Ovvero che le norme di salvaguardia del Piano Strutturale che impongono di non modificare lo sky line cittadino, visibile dal mare, con rialzamenti degli edifici esistenti sulla costa, valgano dovunque, dal confine nord del Comune fino alla fine di Riva degli Etruschi, salvo che in due piccole ENCLAVE priiviligiate nei dintorni di via Pianosa e del Paradisino.
MA E' PROPRIO COSI' ? - LE NORME SONO DAVVERO COSI' BIZZARRE ?
Come vedremo la risposta è certamente: NO
Il piano Strutturale di San Vincenzo classifica l’abitato sul mare di San Vincenzo in due zone:
1) L’Insediamento abitativo della Città Storica (ICS): il centro cittadino (dal Paradisino alla Perla)
2) L’insediamento abitativo della Città del Mare (ICM): tutto il resto dell’edificato sia a nord che a sud del centro cittadino.
In pratica questi due insediamenti comprendono il territorio sul mare che va dal confine con Castagneto, a nord, fino al villaggio di Riva degli Etruschi, compreso, a sud.
Per ambedue questi insediamenti la norma del PS (articoli 37 e art. 38) prescrive quanto segue:
«Per il patrimonio edilizio esistente posto a valle dell’ASSE urbano di corso Italia, corso Vittorio Emanuele (per l’ICS) e di viale Serristori e di via della Principessa (per l’ICM), gli interventi edilizi di recupero dovranno VIETARE IL RIALZAMENTO delle coperture, se non per esigenze tecniche di consolidamento statico, di adeguamento sismico ed igienico sanitario e riorganizzazione dei volumi esistenti, al fine di non pregiudicare lo SKY LINE urbano attuale e la percezione visiva del contesto dal mare»
Pur se scritta in modo discutibile la norma non presenta difficoltà interpretative, sia nel principio e nella ratio (chiarissimi), sia nell’enunciazione letterale che non può dar adito ad alcun dubbio.
Cioè per ambedue gli insediamenti (ICS e ICM), tutti gli interventi edilizi di recupero situati nella porzione di territorio ad ovest (a valle) dell’ASSE urbano (continuo, rettilineo e allineato) di viale Serristori, corso Vittorio Emanuele, corso Italia e via della Principessa, non potranno prevedere rialzamenti che pregiudichino lo sky line attuale percepito dal mare.
Tutto chiaro, quindi. In sintesi in parole ancora più semplici:
Nell’intero comparto edificato di San Vincenzo, per tutta la fascia di circa 100 metri dal mare, fino all’asse stradale cittadino nord-sud, sono vietati i rialzamenti. Semplice, lineare e facilmente comprensibile.
Nessuna persona ragionevole potrebbe mai nemmeno lontanamente pensare che questa norma possa prevedere che nella fascia continua di rispetto siano previsti due incredibili piccolissimi BUCHI ad personas, e che il progettista Giommoni prima e l'attuale Giunta e Consiglio Comunale dopo (5 agosto 2015), abbiano voluto conapevolmente inserire questi due piccolissimi BUCHI dove - uniche eccezioni puntuali sull'intero litorale - tutto è permesso ai proprietari privati, anche di rialzare da uno a tre piani in riva al mare, al contrario invece di TUTTI gli altri terreni sia a nord che a sud, dove ogni rialzamento è rigorosamante proibito.
Sarebbero ipotesi semplicemente assurde e impensabili.
Eppure si dice, si mormora, che qualche privato abbia avuto il CORAGGIO di avanzare davvero un'assurda ipotesi del genere, sostenendo che, per qualche metro, la proiezione ortogonale di corso Vittorio Emanuele lasci scoperta una piccola porzione di insediamento ICS, che invece risulta sì coperta dalla proiezione ortogonale di viale Serristori che però riguarderebbe solo l’adiacente insediamento ICM. E che quindi questa piccolissima porzione, (una specie di ENCLAVE extraterritoriale) formalmente con proiezione ortogonale di una via, invece che di un’altra, costituisca “un BUCO” piccolissimo, dove però si potrebbero realizzare anche dei grattacieli.
Scrive il nostro coraggioso:
Ipotesi evidentemente inconsistente e assurda,
in primo luogo perché la norma non parla di proiezioni ortogonali o perpendicolari ma di ZONE A VALLE DELL’ASSE URBANO di una certa via; asse urbano, che come ogni asse, costituisce una direzione che si proietta anche oltre la fine formale della via; Nel nostro caso l'asse urbano di via V.Emanuele si prolunga senza soluzione di continuità, nell'asse urbano di Via Serristori e viceversa;
in secondo luogo perché la chiarissima ratio generale della norma esclude qualsiasi interpretazione assurda, OFFENSIVA per il progettista del piano, OFFENSIVA per l'attuale Giunta e Consiglio Comunale, e priva di possibili motivazioni logiche, come questa furbata del buchetto casuale.
Un’interpretazione come questa, incongruente, illogica assurda, priva di qualsiasi ragionevolezza e di qualsiasi possibile ratio, ovviamente non potrebbe MAI essere né accolta, né tanto meno avallata da nessun Ufficio Comunale.
Se ciò dovesse per assurdo accadere, sarebbero allora di certo assessore e sindaco (GLI STESSI CHE L'HANNO APPROVATA IN C.C. E CHE QUINDI CONOSCONO BENE IL SIGNIFICATO - (SENZA STRANI BUCHI od ENCLAVE privilegiate) - DELLA NORMA, a intervenire sicuramente e subito IN AUTOTUTELA, bloccando il tutto, eliminando una CLAMOROSA CONTRADDIZIONE INTERNA e ripristinando una corretta applicazione della normativa.
INFATTI CI SI POTREBBE CHIEDERE
Il sindaco e la giunta comunale, il 5 agosto 2015, quando hanno approvato definitivamente il nuovo Piano Strutturale, davvero VOLEVANO PREVEDERE che solo in due piccolissimi lotti privati del territorio edificato sul mare di San Vincenzo, si potesse eseguire liberamente ogni tipo di rialzamento, al contrario di tutto il resto del litorale, dove invece è imposto il divieto di rialzamento ed il rispetto dello sky line esistente ???
1) Se la risposta alla domanda fosse, per assurdo, SI' (ma non lo credo assolutamente)... Allora si dovrebbe chiedere quale potrebbe esser stata la motivazione ragionevole che avrebbe spinto la giunta a prevedere queste due piccole eccezioni al divieto generale di rialzamento sul litorale. Perché proprio lì e solo lì ???
2) Se la risposta alla domanda è invece NO (come credo fermamente), allora, perché ai privati che chiedono, in quei due piccoli lotti, di rialzare liberamente, non viene risposto immediatamente di NO, dal momento che il Piano Strutturale approvato NON PREVEDE questa eccezione e che comunque l'amministrazione comunale NON HA MAI INTESO PREVEDERE , né HA MAI PREVISTO che il Piano includesse tale immotivata e immotivabile eccezione ???
Se il privato continuasse a sostenere - contro ogni logica e ragionevolezza - che comunque la norma prevede quei due buchi, allora, contro al DINIEGO del rilascio del permesso, o alla sua REVOCA in AUTOTUTELA, farà ricorso, e la magistratura deciderà chi ha ragione.
Ogni altra procedura aprirebbe invece un'inammissibile CONTRADDIZIONE fra la volontà politica che ha portato all'approvazione del piano e gli atti di governo attraverso i quali tale volontà dovrebbe, anzi DEVE, tradursi nei fatti.
E aprirebbe anche la possibilità di ingentissimi danni in caso di possibile annullamento del permesso, a costruzione già realizzata
AD ABUNDANTIAM...
Oltretutto la stessa norma di salvaguardia del Piano Strutturale, nello stesso articolo sullo sky line, prevede esplicitamente il divieto di cambio di destinazione d'uso per i locali al piano terreno adibiti, fra l'altro, a bar, pizzerie, ristoranti.
E non mi verrete mica a dire che viale Marconi, il lungomare di San Vincenzo, fino al Bucaniere e all'ex ristorante il Faro alla Punta, sono una zona "periferica e di margine urbano"? Lontana, isolata e depressa periferia, insomma?
Non credo proprio: l'unico lungomare cittadino di San Vincenzo: periferico e marginale? All'interno dell' ICS della Città Storica Consolidata? Non scherziamo.
Perché quindi ignorare bellamente questa norma e questo divieto ???
So che su questo punto e anche sugli spassosi "buchi" l'amministrazione ha sentito in questi giorni il progettista del Piano, l'architetto Giommoni. Pare che la risposta non sia riferibile.
S.U.L. DELLE MANSARDE
Si tratta di seguito del metodo creativo col quale viene da noi calcolata la SUL delle mansarde
sigla misteriosa che significa Superficie Utile Lorda, cioè la superficie (al lordo dei muri) che si può realizzare secondo le regole di PRG in un determinato intervento edilizio.
Per le mansarde, c'è un coraggioso delle nostre parti che interpreta la norma in maniera assai originale, cambiando le parole alla norma alla quale si riferisce e introducendo un parametro (Hin-medio) che la norma da lui stesso citata (art.10 comma 4, punto f.) invece non prevede.
Ovviamente le cose non stanno affatto così, basta leggere la "vera" norma art. 10 comma 4, punto f. citata dal nostro fantasioso interprete dove al posto della immaginata MEDIA c'è invece una reale NETTA.
Infatti l’articolo 10 del Regolamento 64R/2013 della Regione Toscana, valevole dappertutto, tratta minuziosamente questo argomento.
Per i sottotetti (alias mansarde - all'art.10 comma 4 lettera f) la norma è infatti chiarissima e scritta in buon italiano. Basta leggerla per intendere senza problemi che tutta la superficie di pavimento che ha un’altezza interna uguale o superiore a 1,80 ml., costituisce SUL cioè Superficie Utile Lorda, compreso i muri esterni che delimitano tale superficie.
Come detto la norma è chiarissima basta leggerla e tutti i Comuni della Toscana la applicano ovviamente così, salvo, pare, un paio di piccoli comuni costieri, isolati dal mondo.
E’ del tutto evidente dalla norma che l’altezza MEDIA del sottotetto non c’entra una beata mazza, nessuno la nomina, mentre si dice che le porzioni escludibili dalla SUL sono solo ed esclusivamente quelle con altezza NETTA interna "non superiore", quindi: INFERIORE a ml. 1,80. Tutte le altre costituiscono SUL. Non ci sono santi.
Pertanto nell’esempio generico della figura non è vero che tutto il sottotetto non costituisce SUL da momento che c’è un’altezza media di 1,77. Al contrario tutta la superficie con altezza pari o superiore a ml. 1,80 (colorata in giallo) costituisce SUL.
Se uno non dispone della SUL necessaria, quei sottotetti vanno abbassati dovunque al di sotto di 1,80 ml. o eliminati.
Tutto ciò è pacifico. Un Comune, ancorché costiero, non può infatti avere alcuna discrezionalità nell'interpretare una norma dalla chiarezza cristallina, mai messa in dubbio da nessuno.
Pertanto tutta la superficie colorata in rosso, al contrario di quanto enunciato nella tavola, costituisce "SUL", e relativo "Volume utile lordo" risultante da quella SUL moltiplicata per l'altezza media della superficie rossa (qui e solo qui si usa l'altezza media, ma non certo al punto f. dove al contrario conta la netta)
Aggiornamento del settembre 2017
(Nuovo permesso quasi gemello del 31/8/2017)
C’E’ UN BUCO IN QUELLO SKY LINE ?
Il 31 agosto scorso è stato rilasciato un permesso per costruire, in via Pianosa, tre villette a schiera fronte mare, lì dove una volta sorgevano le baracche e le tettoie del ristorante “il Faro”, ora in procinto di essere “recuperate”, ma con altre destinazioni, in forme assai più alte, più cementose e molto più corpulente.
Una sentenza del TAR in primavera aveva annullato il precedente permesso bocciando categoricamente l’audace “teoria dei 3 buchi” tanto cara a tutti noi sanvincenzini, ma purtroppo del tutto campata in aria, che però era stata tenacemente applicata per quel progetto.
Nel nuovo progetto quella ardimentosa teoria è stata quindi forzatamente abbandonata e si è deciso di rispettare l’odiatissimo art. 38 del Piano Strutturale, facendo rimanere il nuovo edificio interamente all’interno dello sky line degli edifici retrostanti, senza in alcun modo intaccarlo. Almeno così si enuncia nella relazione tecnica.
A parte che l’art. 38 prevederebbe (letterale): “il DIVIETO DI RIALZAMENTO delle coperture” e inoltre, per le attività commerciali e di vicinato, (letterale): “il DIVIETO DI VARIAZIONE delle destinazione d’uso del piano terreno”, divieti dei quali non si parla affatto, passando allegramente oltre, anche se il Tar su questi divieti non si è pronunziato, ma solo perché, con l'accoglimento del primo motivo, tutti i restanti motivi sono stati assorbiti.
Si dice invece che è tutto a posto in quanto (trascurando il problemino del divieto di rialzamento e di destinazione d’uso) ci si concentra sull’interpretazione autentica degli art. 37 e 38, emanata con ottimo tempismo nel Consiglio Comunale nel novembre 2016, dove si precisava calorosamente che lo sky line che l’art 38 vieta di intaccare, va inteso come “la linea del cielo” e cioè ancor meglio come “IL PROFILO DEL PANORAMA DAL MARE DELINEATO DAGLI EDIFICI PRESENTI E DAI LORO PUNTI PIÙ ELEVATI”, a valle della direttiva Serristori-Vittorio Emanuele.
Si sostiene quindi che il nuovo edificio elevato di due piani sopra la quota di via Pianosa, rispetta rigorosamente questo dettato e che, restando totalmente "nell'ombra" degli edifici retrostanti, non intacca minimamente la “linea del cielo” percepibile dal mare,
Segue una sommaria (assai sommaria) dimostrazione grafica del presunto rispetto dello sky line che però viene presentata in maniera apodittica, senza quotatura degli edifici retrostanti e mediante un solo unico prospetto, visto inoltre da un punto posto all'infinito, dalla direzione più favorevole e cioè dalla direzione (del tutto arbitraria) perpendicolare alla facciata del nuovo edificio.
Ma la norma non dice mica questo. Mica dice che il “panorama dal mare” va visto andando ad ancorare la barca al largo, esattamente in un punto all'infinito, perpendicolare alla facciata del nuovo edificio (oh Garloo… oh trovalo!). E neanche in direzione perpendicolare alla costa (e quale sarebbe poi questa direzione, in prossimità di una punta, con andamenti di costa variabilissimi?).
No, la norma prescrive semplicemente che non si deve intaccare il “profilo del panorama DAL MARE” dovunque ci si trovi in mare, quindi. E non potrebbe essere altrimenti, a pena di inapplicabilità della norme stessa, vista l’impossibilità (e l’assurdità) di individuare una direzione di visuale unica e arbitraria. E comunque non indicata né prescritta dalla norma stessa.
E allora? Quella porzione di cielo, percepibile dal mare, che si va a intaccare al di sopra dello sky line degli edifici esistenti (evidenziata in ROSSO) come si mette? A occhio, direi assai malamente.
Tecnici addetti, dateci un’occhiata. Così per sicurezza. Meglio essere pignoli.
E naturalmente se c'è un problema, meglio rendersene conto prima che dopo. Nell’interesse di tutti, ovviamente. Bayahibe docet.
https://www.facebook.com/groups/sanvincenzo/permalink/1256980887739166/
Aggiornamento del 28settembre 2017
(dopo il CC del 27/9/2017)
SKYLINE alterato? PIU' EVIDENTE DI COSI' !
Questa sotto sarebbe la giustificazione proposta ieri in Consiglio Comunale, per negare la lesione dello skyline provocata dal rialzamento fino a tre piani di un immobile che verso monte registra la presenza di immobili con soli due piani e quindi, inevitabilmente, svetta rispetto ad essi, andando così a modificare lo skyline del contesto, così come attualmente “percepito dal mare”.
Sia pure assai timidamente e in modo esitante si sostengono due tesi:
1) L’ UNICO disegno dello skyline proposto dal progettista consiste nella vista “PERPENDICOLARE alla costa”, e da quella direzione il progettista stesso si assume “la responsabilità” di certificare che la sagoma del nuovo edificio non fuoriesce da quella degli edifici retrostanti. (E, sottinteso, chi siamo noi per poterlo contraddire?)
2) L’unica vista proposta, con direzione “perpendicolare alla costa”, è corretta perché questa è “LA PRASSI”. Cioè non si dice che quella direzione è quella unica prevista dalla norma (art. 38 PS). No, la norma non conta, si può trascurare. Quello che conta è “la prassi”. Ma la PRASSI di chi? Del progettista o del Comune? E nel caso dove è registrata questa prassi, e perché conterebbe più della norma? Su questo si sorvola a piè pari.
3) Comunque, si dice: non risulta che una porzione dell’edificio fuoriesca “EVIDENTEMENTE” dalla sagoma degli edifici retrostanti e quindi dallo skyline esistente. “EVIDENTEMENTE” ? Ma da dove salta fuori quest’avverbio. Non certo dalla norma. E poi che vorrebbe dire? Che anche se fuoriesce dallo skyline, non lo fa in maniera “evidente”, ma che bisogna prestare un po’ di attenzione per accorgersene? Ma che discorso è? Una norma o si rispetta o si viola, o sì o no. L’EVIDENTEMENTE non c’entra un bel nulla.
4) In ogni caso visto i dubbi suscitati evidentemente da queste prassi perpendicolari e non evidenti, è stata ordinata “un’ulteriore verifica”, senza però nel frattempo sospendere, come prudenza vorrebbe, i lavori.
Le repliche a queste esitanti considerazioni sono assai semplici e facili:
1) La norma (art. 38 e sua interpretazione autentica) non parla mai di “vista perpendicolare”, ma di “PANORAMA DAL MARE” e di “PERCEZIONE VISIVA DEL CONTESTO DAL MARE”. Quindi da “QUALSIASI DIREZIONE DAL MARE”. Scegliersi un' unica vista a piacere, la più comoda e conveniente, non è consentito.
Le fantomatiche “Prassi” (peraltro mai finora conosciute) sono un espediente fantasioso, ma privo di alcun valore sostanziale e giuridico.
2) Se anche PER ASSURDO si volesse assumere come ammissibile la agognata vista “perpendicolare alla costa”, non sarebbe comunque quella proposta dal progettista e accettata a scatola chiusa, ma sarebbe quella della foto sotto riportata. Infatti la costa capricciosa in quel punto è storta e quindi lo è anche la sua “perpendicolare”.
- Non solo la non alterazione dello skyline deve essere percepita dal mare – da tutte le direzioni – e non certo da un’unica direzione a scelta.
- Ma se anche per assurdo la direzione da assumere (contro la norma) fosse solo quella perpendicolare alla costa, questa direzione non sarebbe comunque quella esposta nel progetto e invece sarebbe quella reale in quel punto della costa e quindi, anche in questo caso, lo skyline risulterebbe “evidentemente alterato”.
- Quindi non una ma lmeno due EVIDENTI motivazioni per poter dire che lo SKYLINE risulta evidentemente ALTERATO.
Poi se si vuol negare l’evidenza, va bene. Ognuno è libero.
https://www.facebook.com/groups/sanvincenzo/permalink/1264394853664436/
Pubblicato da Rimigliano a 09:41
Urbanistica ed Edilizia creativa in quel di San Vi...