Source: https://issuu.com/medienm8/docs/zuhause_4_2018
Timestamp: 2018-08-15 17:50:32
Document Index: 150450348

Matched Legal Cases: ['§ 650', 'Art. 249', '§ 650', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 10', '§ 903', '§ 6', '§ 16', '§ 905', 'BGH', '§ 153', '§ 153', '§ 153', 'BGH', '§ 153', '§ 153', '§ 153', '§ 53', '§ 54', '§ 56', '§ 81', '§ 35', '§ 35', '§ 35', '§ 23', '§ 4', '§ 10', '§ 175']

Zuhause 4/2018 by Eberhard Franken - Issuu
25. Jahrgang, Nummer 04 Juli/August 2018
Jahreshauptversammlung: Vortrag regt zum Umdenken an Telekom-Block: Kaufvertrag ist unterzeichnet Internet: www.mielkeservice.de
Silicon Valley: Zum Leben zu teuer
Nachrichten aus Bochum Jahreshauptversammlung	Kaufvertrag für den Telekom-Block	ist unterzeichnet Grundstücksmarktbericht 2018
4 7	10
Aktuelle Informationen Heimliche Enteignungen:	Auch in Deutschland möglich	13 Silcon Valley:	Zum Leben zu teuer	17 Sanierungspflichten auch in aufgeteiltem Altbau	19 Streit vermeiden: Beim Bauen	auch an die Nachbarn denken	20 Warmwasserversorgung:	Zwingend auch im Sommer	23 KfW-Konditionen seit Mitte April für Modernisierer deutlich verändert	28
Impressum Herausgeber: HAUS + GRUNDEIGENTÜMER BOCHUM GmbH Viktoriastr. 63 • 44787 Bochum	Ruf: (0234) 96127-0 • Fax: (0234) 9612744 www.hausundbochum.de • eMail info@hausundbochum.de Chefredakteur: Rechtsanwalt Erwin Köhler
das Jahr schreitet mit großen Schritten voran, und einen wichtigen Schritt in diesem Jahr haben wir gerade getan: Am 04. Juli fand unsere Jahreshauptversammlung statt. Wir - das heißt Vorstand und Geschäftsführung - haben uns darüber gefreut, daß die Teilnehmerzahl im Vergleich zum Vorjahr wieder gestiegen ist. Das heißt für uns, daß wir mit der Auswahl des diesjährigen Hauptredners offensichtlich ein Thema ansprechen konnten, das für Sie als Vermieter wichtig ist, nämlich die Frage, wie eine langfristige Vermietung der eigenen Immobilie gewährleistet werden kann.
Der Gastredner Herr Postert riss in seinem lebendigen Vortrag viele AsVerlag: Medienbüro Franken • Hauptstr. 146 • 44892 Bochum pekte an, die für eine StadtentwickRuf: (0234) 920020 • eMail ef@medienm8.de CvD, Gestaltung & Anzeigen: Eberhard Franken (beim Verlag) lung und eine Entwicklung der eigeDruck: Zimmermann Druck + Verlag GmbH nen Immobilien relevant sind, konnte Widukindplatz 2 • 58802 Balve aber naturgemäß - der Komplexität ZUHAUSE ist das informative Magazin für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Das Magazin erscheint im 25. Jahrgang und wird des Themas geschuldet - keine einfazweimonatlich herausgegeben. Der Verkaufspreis beträgt 4 Euro. Der che Patentlösung präsentieren. Nach Bezugs­preis ist im Mit­glieds­beitrag der angeschlossenen Vereine enthalten. Ein Jahres­abonnement inkl. Porto kostet 27 Euro. Bei Nichtbeden Rückmeldungen, die wir von Ihlieferung ohne Ver­schul­den des Verlages besteht kein Anspruch auf Entschädigung. nen bekommen haben, konnten Sie Für unverlangt eingesandte Manuskripte übernehmen weder Herausgeaber für sich und die eigenen Verber noch Verlag eine Haftung. Namentlich ge­kenn­zeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Nachdruck – mietungskonzepte doch einiges an auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages. AZ_Wappen-Immobilien_Wappen_Immobilien.qxd 01.03.12 mitnehmen. 15:31 Seite 1 Anregungen Titelbild: - Telekomblock - Falk Franken
Lesen Sie hierzu gerne den ausführlichen Bericht über die Jahreshauptversammlung auf den Seiten 4 und 5. Wir bleiben trotz des anhaltend schönen Sommers nicht untätig und arbeiten wie angekündigt an der Umsetzung der Datenschutzgrundverordnung. Bitte verfolgen Sie die nächsten Ausgaben unserer Zeitschrift. Wir werden den jeweils aktuellen Stand hier für Sie veröffentlichen. Herzlichst, Ihre Dr. Stephanie Vornholz
Jahreshauptversammlung in Stadtwerke-Lounge beim VfL
Fotos (4): Volker Wiciok
Stefan Postert regt mit lebhaftem Vortrag zum Umdenken an
„Mehrwert schaffen? Nur mit dem Nachbarn machbar“ Nicht weniger als 123 Mitglieder trugen sich in der Stadtwerke-Lounge des VfL Bochum bei der diesjährigen Jahreshauptversammlung von Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. in die Anwesenheitsliste ein. Sie alle wurden schon am Eingang per Plakataushang darauf hingewiesen, dass Fotos für unsere Vereinszeitschrift gemacht werden und dass jeder das Recht hat, Einzelfotos von sich abzulehnen. Auch Vorsitzender Jörg Ehrhardt nahm dieses Thema noch einmal in seine Begrüßungsansprache auf. Er sprach kurz die unsicheren Zeiten im Hinblick auf die politische Situation und einen möglichen Koalitionsbruch an und betonte, dass im Gegensatz dazu die Immobilie weiterhin ein sicherer Hafen sei. Die Mieten würden nicht sinken, nicht stagnieren, sondern steigen, wenn auch schwankend. Datenschutz ist nicht nur im Bereich der Fotografie wichtig, sondern vor allem auch im Bereich Miete. So wird es zunehmend künftig digitale Mieterakten geben, der Schriftverkehr muss sicher verschlüsselt werden. Aufbewahrung und Verwaltung von Unterlagen sind ein wichtiger Punkt. Jörg Ehrhardt sicherte für diesen Be-
reich eine bestmögliche Unterstützung der Mitglieder durch den Verein zu. Abschließend dankte der Vorstand noch einmal insbesondere Ex-Geschäftsführer Erwin Köhler für seine langjährige Tätigkeit, aber auch den übrigen Angestellten wurde Dank ausgesprochen für ihre verlässliche Mitarbeit. Der Jahresbericht von Geschäftsführerin Dr. Stephanie Vornholz stand unter dem Motto: „Bleibt alles anders“. Zu Jahresbeginn hat sie die Nachfolge von Erwin Köhler angetreten, nachdem sie bereits 15 Jahre in der Rechtsberatung tätig war und sieben Jahre als Geschäftsführerin der Tochtergesellschaften Verantwortung übernommen hatte. Auch sie kam noch einmal auf die Datenschutzverordnung zurück und bat die Mitglieder des Vereins, sich nicht anstecken zu lassen von Unsicherheiten. Externe Datenschutzbeauftragte werden zwei Jahre lang beratend für den Verein tätig sein, um alles den Vorschriften entsprechend umzusetzen. Weitere Informationen erhalten die Mitglieder über das Magazin „Zuhause in Bochum“. Die Rechtsberater des Vereins, so betonte Frau Vornholz, seien
auf dem aktuellen Stand. Sie verwies auch noch einmal auf die Telefonberatung, die von vier Juristen abwechselnd durchgeführt wird und bat darum, bei komplexen Sachverhalten einen Termin zur Beratung abzustimmen. Zum Mietspiegel führte sie aus, dass dieser noch bis zum 31. Dezember 2018 gilt. Gesprächsrunden zur Aktualisierung laufen. Allerdings wird es wohl nicht zu einer Neuerhebung kommen, sondern zu einer Indexfortschreibung für ein bis zwei Jahre. Die Ergebnisse werden - wie üblich - im Mitgliedermagazin bekannt gegeben. Neues Angebot des Vereins: Marktpreiseinschätzung der Mitglieder- Immobilien Eine wichtige und für die Mitglieder des Vereins wertvolle Neuerung wird angeboten. Die sogenannte Marktpreiseinschätzung „Was ist meine Immobilie wert?“ Hier erhalten die Mitglieder auf Wunsch für 357 Euro ein Kurzgutachten zu ihrer Immobilie, erstellt nach gängigen Bewertungsverfahren und unter Einbeziehung der großen Erfahrung des Vereins und seiner Tochtergesellschaften in diesem Bereich. Weitere Infor-
mationen dazu gibt es über die Geschäftsstelle. Die für den Neubau des Vereinsgebäudes an der Viktoriastraße aufgenommenen Mittel sollen in sieben Jahren komplett getilgt sein. Die Restschuld werde, so Frau Vornholz, Ende 2018 unter 400.000 Euro liegen. Mit den finanziellen Angelegenheiten des Vereins ging es weiter. Annegret Hintz-Düppe verlas den Bericht der Rechnungsprüfer, der keine Beanstandungen enthielt. Schatzmeisterin Gabriela Schreinert stellte den Jahresrechnungsbericht 2017 und den Haushaltsplan 2018 vor. Die Bilanz ergab in 2017 einen Verlust von 12.000 Euro und soll in 2018 mit einem Gewinn von 5.500 Euro enden. Dem Vorstand wurde anschließend Entlastung erteilt, der Haushaltsplan 2018 genehmigt. Kassenprüfer und Schatzmeister wurden wiedergewählt. Vorsitzender Ehrhardt machte die Mitglieder noch auf das bestehende Maklergeschäft nach Versteigerungssystem aufmerksam, bei dem ein guter Verkaufspreis - höher als marktüblich - für die Immobilie der Mitglieder erzielbar sei. Kosten entstehen dabei für 4/2018
den Verkäufer nicht, sie gehen zu Lasten des Käufers. Wurde vorher ein Kurzgutachten zur Marktpreiseinschätzung angefertigt, werden die 357 Euro bei Abschluss eines Maklervertrages nicht erhoben. Eine Anregung eines Mitglieds, auch Marktpreiseinschätzungen für den geplanten Kauf einer Immobilie durch ein Mitglied anzubieten, wurde gerne angenommen. Gastredner Stefan Postert von der IHK zu Bochum, beschäftigt sich u.a. mit dem Thema Stadtentwicklung und stellte seinen Vortrag unter das Motto: „Mehrwert schaffen? Nur mit dem Nachbarn machbar!“. In seinem sehr lebhaft und launig vorgetragenen Beitrag stellte er anhand vieler Beispie-
„Mitziehen, nicht an Werte der Vergangenheit halten“
le sowie anhand von Fotos und Grafiken dar, wie sich die Städte verändern, was der OnlineHandel mit sich bringt, wie sich Produktionsstätten verändern, und vor allen Dingen, in welch rasanter Geschwindigkeit dies alles geschieht. Was bedeutet, so Postert, dass auch eine immer schnellere und aktuellere Planung von Nöten sei. Die Digitalisierung habe große Auswirkungen auf die Stadtentwicklung. So bestimmen „Megatrends“ heute unser Handeln. Und ob es uns gefällt oder nicht: die Technologie schreitet immer weiter fort und es wird uns nichts anderes übrig bleiben als mitzuziehen, um für die jetzigen und künftigen Bewohner unserer Stadt attraktiv zu sein und zu bleiben und damit gute Wohn- und Lebensverhält4/2018
nisse in unserer Stadt dauerhaft zu schaffen. „Was nicht immer einfach ist“, sagte Postert. „Jetzt schon haben wir in der Infrastruktur einen großen Investitionsstau, wir müssen die Klimaschutzanforderungen beachten und auch den demografischen Wandel.“ Immobilienbesitzer müssen sich klarmachen, so Postert, dass der Mieter entscheidet, wo er heute leben will. Seine Kriterien sind Stadtbild, Service. Der Konsum, meint Postert, sei dabei heute nicht so entscheidend, da man seine Ware immer mehr online bestellen und ganz kurzfristig erhalten könne. Der soziale Raum sei eher gefragt. Die Lage sei ihm, dem potenziellen Mieter, wichtig, ebenso wie das Image, das Sauberkeits- und Sicherheitsprogramm. Eine Stadtentwicklung ist ohne die Immobilienbesitzer also nicht möglich. Der Bestand muss weiterentwickelt werden. Und das am besten in Kooperation. Als große Beispiele nannte Postert das Bermudadreieck, auch die IBO, die Initiative Bochum City, in der sich auch Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. einbringt. Für Bochum, so Postert, brauchen wir mehr Wohnraum als zusätzlichen Handel. Positiv erwähnte er den ehemaligen Springerplatz, heute Molkteplatz, mit seinem Markt. Das Fahrverbot in der Brüderstraße z.B. sei nur möglich geworden, da sich die Immobilieneigentümer zusammengeschlossen hätten. Aber auch im kleineren Bereich seien Kooperationen unter Immobilienbesitzern wichtig und möglich. Hierzu zeigte er eine kleine Häuserzeile mit Einfamilien-
häusern, in der nur ein Gebäude einen neuen Anstrich erhalten hatte. Gemeinsames Handeln hätte einen positiven Eindruck und damit die Attraktivität des gesamten Straßenbildes verstärkt. Ein Mitglied merkte dazu an, dass er als Vermieter für seine Immobilie und seine Mieter einiges tut, der Nachbar Vonovia allerdings ganz und gar nicht mitzieht, sondern es eher dazu kommen lässt, alles zu vermüllen. Die Straßen im Umfeld seien in einem furchtbaren Zustand usw. Er stünde nun allein da. Leider konnte an die-
ser Stelle nicht weiter diskutiert werden, da Herr Postert noch einen anderen Termin hatte und die Veranstaltung deshalb frühzeitig verlassen musste. Unter dem Punkt „Verschiedenes“ bat schließlich ein Mitglied um Erläuterung des Urteils des Bundesgerichtshofes vom 28. Februar 2018, das wir in der letzten Ausgabe von „Zuhause“ abgedruckt hatten. Die Antwort und Erklärung von Rechtsanwalt Jörg Ehrhardt findet der Leser aus Platzgründen auf Seite 23 dieser Ausgabe. BT
Kaufvertrag für den Telekom-Block ist unterzeichnet Ein weiterer Meilenstein auf dem Weg zur weiteren Belebung der Innenstadt ist erreicht: Stadtbaurat Dr. Markus Bradtke und Andor Baltz, Geschäftsführer des Modehaus Baltz, haben mit ihrer Unterschrift den Verkauf des Telekom-Blocks beurkundet. Damit gehört das zukünftige „Haus des Wissens“, in dem auch eine urbane Markthalle Platz finden soll, nun offiziell der Stadt. „Mit dem Kauf der Immobilie erhalten wir die Gelegenheit, eine große Fläche in der Innenstadt im Ganzen als Handels-, Arbeits- und Freizeitbereich weiterzuentwickeln“, so Dr. Markus Bradtke. „Das wird ein bedeutender Schritt nach vorne, durchaus auch ästhetisch.“ Für Andor Baltz ist die Übernahme der Immobilie durch die Stadt „ein gutes Signal dafür, dass die Innenstadt klar im Fokus ist und die erhoffte Aufwertung nun erfolgen kann.“ Auch das Stadtbild wird merklich von der anstehenden Umnutzung und Neugestaltung des Telekom-Blocks geprägt werden. Das Telekomgebäude bildet mit dem historischen Rathaus am Willy-Brandt-Platz ein wichtiges städtebauliches Ensemble. Vis-à-vis zum Rathaus steht das Telekomgebäude an sowohl architektonisch als auch topographisch markanter Stelle in der Innenstadt. Mit seinem Innenhof kann es nun zu einem „Haus des Wissens“ umgebaut werden. Bib-
liothek und VHS können hier ihre neue Heimat finden und als lebendiger Baustein zur Wissenskultur beitragen. Ergänzt wird das „Haus des Wissens“ durch eine Markthalle, die zu einem Treff- und attraktiven Anziehungspunkt für Bochumerinnen und Bochumer, aber auch für auswärtige Gäste werden soll. Der Rat der Stadt hatte dem Kauf der Immobilie in seiner Sitzung im April zugestimmt. „Der Planungswettbewerb hat bereits begonnen“, so Dr. Bradtke. „Wir streben an, im nächsten Jahr einen Architekturwettbewerb starten zu können.“
lerin Ruhruniversität Bochum; Ute Schäfer, Staatsministerin a.D. für Familie, Kinder, Jugend, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen sowie drei Ratsmitglieder, die im September vom Rat gewählt werden. Stetige Gäste im Beirat sind: Dietmar Dieckmann, Stadt Bochum, Dezernent für Kultur, Bildung und Sport, Dr. Markus Bradtke, Stadt Bochum, Dezernent für Bauen, Umwelt und Mobilität und Ralf Meyer, Bochumer Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft, Geschäftsführer. Seit mehr als zehn Jahren wird über die Entwicklung der Innen-
Ein projektbezogener Beirat begleitet die Entwicklung. Seine Mitglieder sind: Antje Baltz, Unternehmerin; Andor Baltz, Unternehmer; Thomas Eiskirch, Oberbürgermeister der Stadt Bochum; Prof. Dr. Norbert Lammert, Bundestagspräsident a.D.; Aysel Osmanoglu, Vorstandsmitglied der GLS-Bank; Dr. Christina Reinhardt, Kanz-
stadt intensiv diskutiert. Die Erwartungen der Einzelhändler, Investoren, der Beschäftigten der Stadt, kurz: der Öffentlichkeit insgesamt sind sehr hoch. Nach einem intensiven Beratungsprozess hat der Rat der Stadt Bochum entschieden, auch das Umfeld des Historischen Rathauses baulich neu zu ordnen. Dort steht das stark
sanierungsbedürftige Bildungsund Verwaltungszentrum (BVZ). Statt für eine aufwändige Kernsanierung hat sich der Rat der Stadt für den Abriss der Immobilie ausgesprochen – und damit für eine große bauliche Neugestaltung und starke Aufwertung der Bochumer Innenstadt. So soll mit dem Telekom-Block und auf dem freiwerdenden Areal des ehemaligen Justizzentrums das neue ViktoriaKarree entstehen. Es will die dort bisher wenig frequentierte Viktoriastraße beleben und die Bochumer Innenstadt in ihrem Einkaufs- und Dienstleistungsangebot sowie mit einer Markthalle sinnvoll und hochwertig ergänzen. Ziel ist es, den gesamten Bereich entlang der westlichen Seite der Viktoriastraße – zwischen Appolonia-PfausPark, Technischem sowie Historischem Rathaus und Husemannplatz – mit Einzelhandel, Dienstleistungen, Verwaltungsangeboten, Bildungseinrichtungen, Wohnen und einer Markthalle neu zu beleben. Eingebettet werden diese verschiedenen Nutzungen in grüne „Inseln“ mit Verweilplätzen. Die neu gestaltete Viktoriastraße soll so zu einem starken Rückgrat für die Innenstadt werden und diese gegenüber der wachsenden Konkurrenz durch den jederzeit verfügbaren Online-Handel stärken. sbo 4/2018
Uni Bochum: Big Beautiful 800 neue Einheiten jährlich: Stadt stellt Bau-Pläne vor Building im Ruhrgebiet Die Ruhr-Uni Bochum zählt jetzt zu den "Big Beautiful Buildings" der Metropole Ruhr. Mit dem Label werden im Europäischen Kulturerbejahr 2018 beispielhafte Bauwerke der 1950er bis 1970er Jahre im Ruhrgebiet ausgezeichnet. "Big Beautiful Buldings - Als die Zukunft gebaut wurde" ist eine gemeinsame Kampagne von Stadtbaukultur NRW und der Technischen Universität Dort-
mund. Im Mittelpunkt stehen Bauwerke aus den Boom-Jahren des Ruhrgebiets. Damals entstanden zahlreiche neue Schulen und Rathäuser, Kirchen, Kaufhäuser und Wohnsiedlungen - und Universitäten wie die Ruhr-Uni Bochum, die ab 1963 als erste Universität im Ruhrgebiet im Zuge einer Bildungsoffensive entstand. Infos unter https://bigbeautifulbuildings.de
Bochum schaltet Behördennummer 115 frei Mit dem Beitritt zum „115“-Verbund am 29. Juni 2018 wurde der telefonische Service für über 360.000 Bochumer Bürgerinnen und Bürger mit der bundeseinheitlichen Behördennummer 115 noch einmal deutlich verbessert. Damit gibt es drei Kanäle, auf denen die Stadt für sämtliche Bürgeranliegen erreichbar ist: persönlich im Amt, online über das Portal „Mein Bochum“ und nun eben auch über die 115. Über die 115 erhalten Bürgerinnen und Bürger sowie Unternehmen Antworten zu den häufigsten Behördenanliegen
Mehr als nur eine Telefonzentrale – vom Reisepass über KFZAngelegenheiten bis hin zum Elterngeld. Dabei ist es unerheblich, welche Behörde, Verwaltungsebene oder Zuständigkeit betroffen ist. Montags bis freitags von 8 bis 18 Uhr ist das Service Center für die Bürgerinnen und Bürger erreichbar mit dem 115-Serviceversprechen: 75 Prozent aller künftigen Anrufe sollen innerhalb von 30 Sekunden angenommen, 65 Prozent ohne eine Weitervermittlung sofort beantwortet werden. Bei komplexen Sachverhalten werden die Anrufenden innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung – auf Wunsch auch per Fax oder E-Mail – erhalten. Grundlage für die telefonische 4/2018
Auskunft zu diesen Fragen ist die 115-Wissensdatenbank. Alle 115-Verbundteilnehmer stellen hier Informationen zu Verwaltungsleistungen zur Verfügung. So kann jedes 115-Servicecenter gängige Fragen auch zu jedem anderen 115-Teilnehmer in gleicher Qualität beantworten. Die Informationen der 115-Wissensdatenbank sind qualitätsgesichert und werden fortlaufend aktualisiert. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der 115-Servicecenter können so stets kompetent und zuverlässig Antworten geben. Die Einführung der Behördennummer 115 zählt zu den ersten 25 Kernaktivitäten der Bochum-Strategie und trägt wesentlich zur Erfüllung des Anspruchs der Stadtverwaltung bei, „Vorreiter modernen Stadtmanagements“ zu sein. Insgesamt beteiligen sich zwölf Bundesländer, die Bundesverwaltung mit 88 Bundesbehörden und bisher über 450 Kommunen an der 115. Über 38 Millionen Bürgerinnen und Bürger aus vielen Regionen Deutschlands können den Service anwählen. Ziel ist es, die 115 flächendeckend in Deutschland einzuführen und den Service funktional zu erweitern: Die 115 soll der einheitliche Behördenservice für Deutschland werden und künftig über alle gängigen Kommunikationskanäle erreichbar sein.
Der Leiter des Stadtplanungsamtes, Eckart Kröck, bei der Vorstellung der Pläne Foto/Text: Stadt Bochum 800 Wohneinheiten sollen in Bochum pro Jahr neu entstehen, 200 davon im öffentlich geförderten Wohnungsbau – so lautet das ehrgeizige Ziel des „Handlungskonzepts Wohnen“, das die Stadt im Herbst 2017 vorgestellt hat. Nun legt die Verwaltung Pläne vor, die die Flächen im Stadtgebiet zeigen, auf denen in den kommenden Jahren neue Wohnungen gebaut werden können – oder schon werden.
60 Projekte mit 3.800 Wohneinheiten bis 2020 realisierbar Die erfassten Flächenpotenziale lassen sich in unterschiedliche Kategorien einteilen. In der ersten Kategorie sind derzeit 60 Projekte mit einem kurzfristigen Baubeginn in den Jahren 2017 bis 2020 erfasst, durch die rund 3.800 Wohneinheiten realisiert werden können. Dabei geht es um Projekte, die entweder mehr als 20 Wohneinheiten haben oder für die ein Bebauungsplan benötigt wird. In der zweiten Kategorie gibt es derzeit 30 Flächen, die größer sind als ein Hektar. Die Verwaltung prognostiziert, dass auf diesen Flächen mittelfristig zwischen 2021 und 2025 mit dem Bau begonnen werden kann.
Diese bieten Potential für insgesamt 5.600 Wohneinheiten. Die Projekte verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet und sollen neue Wohnangebote sowohl in Ein- und Zweifamilienhäusern als auch in Mehrfamilienhäusern schaffen. Im Durchschnitt wurden von 2015 bis 2017 nur 360 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt. Um die Zielzahl von 800 Wohneinheiten pro Jahr zu erreichen, will die Stadt die in kurz- und mittelfristiger Perspektive verfügbaren Flächen konsequent entwickeln. Das Besondere am neuen Wohnbauflächenprogramm ist
Baubeginn auf weiteren Flächen zwischen 2021 und 2025 geplant ein Rahmenablaufplan, der die angestrebten Projektphasen und -laufzeiten abbildet. Dieser soll die Steuerung der einzelnen Projekte in einem gesamträumlichen Kontext ermöglichen. Eine Qualifizierung der Flächen, etwa durch Zielgruppenanalysen und städtebauliche Entwürfe, soll mit dem politischen Beschluss des Wohnbauflächenprogramms voraussichtlich im September 2018 angegangen werden.
Bisher 1,8 Prozent Anstieg der Baugenehmigungen
Warnung vor Problemen bei standardisierten Kellern
Von Januar bis Mai 2018 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 139.600 Wohnungen genehmigt. Darunter fallen alle Genehmigungen für Baumaßnahmen von neu errichteten sowie an bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 1,8
Bauherren, die sich für einen Systemkeller entscheiden, tun dies meist, weil sie annehmen, standardisierte Systeme seien ausgereift und erprobt. Sie erhoffen sich vom Systembau weniger Ärger und Mängel auf der eigenen Baustelle, beobachtet der Verband Privater Bauherren (VPB). In Deutschland bieten mehrere Baufirmen Systemkeller an. Sie haben sich auf die Erstellung von Stahlbetonkellern, wasserdichten Stahlbetonkellern oder Bodenplatten spezialisiert. Grundsätzlich sollte man davon ausgehen dürfen, dass die Mitarbeiter dieser Unternehmen wissen, was sie tun und wie sie arbeiten müssen, um einen Keller so herzustellen, wie vertraglich vereinbart. Das ist aber leider nicht immer der Fall. Eine wasserdichte Stahlbetonkonstruktion herzustellen ist alles andere als trivial. Die VPB-Bauherrenberater entdecken immer wieder gravierende Mängel. Das Abweichen von den vertraglich vereinbarten Beschaffenheiten ist keine Ausnahme. So wird zum Beispiel mitunter nur ein Teil der berechneten Bewehrung eingebaut. In Erdbebengebieten kann das die Standsicherheit des Kellers gefährden. Häufig ist die Betondeckung über dem Bewehrungsstahl nicht ausreichend. Oder die Lage der Bewehrung entspricht nicht den Planvorgaben. Auch bei der Anbringung der Perimeterdämmung erfüllen längst nicht alle Firmen die Vorschriften. Sie bauen die Dämmung schlicht falsch ein. Warum geht auch beim eigentlich doch standardisierten Systembau so viel schief? Ein Systemkeller ist zwar durchgeplant und theoretisch in Ordnung, aber die Pläne müssen eben auf der Baustelle auch korrekt ausgeführt werden. Die Mitarbeiter müssen geschult sein und gewissenhaft arbeiten. Und genau das klappt nicht immer. Zum einen haben die Firmen lange Anfahrtswege zu den weit verteilten Baustellen. Die kontinuierliche Begleitung und damit die hauseigene Quali-
Leichter Rückgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern Prozent oder 2 500 Baugenehmigungen von Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Ohne Berücksichtigung der Wohnungen in Wohnheimen stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 3,8 Prozent. In den ersten fünf Monaten 2018 ist die Zahl der Baugenehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser um 8,3 Prozent gestiegen. Dagegen ist die Zahl der Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser um
2,1 Prozent und für neue Zweifamilienhäuser um 2,3 Prozent zurückgegangen. Die Zahl der Neubaugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen ist stark gesunken (– 30,4 Prozent). Die Zahl der Wohnungen, die durch genehmigte Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden entstehen sollen, sank in den ersten fünf Monaten 2018 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,9 Prozent. Der umbaute Raum der genehmigten neuen Nichtwohngebäude erhöhte sich von Januar bis Mai 2018 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 9,1 Millionen Kubikmeter auf 90,1 Millionen Kubikmeter (+ 11,2 Prozent). Dabei ist der Anstieg sowohl auf die öffentlichen Bauherren (+ 2,0 Millionen Kubikmeter beziehungsweise + 31,9 Prozent) als auch auf die nichtöffentlichen Bauherren (+ 7,0 Millionen Kubikmeter bzw. + 9,4 Prozent) zurückzuführen.
tätssicherung durch die betriebseigene Bauleitung sind so nicht machbar. Zum anderen kann auch der Einsatz von häufig nicht ausreichend qualifizierten Nachunternehmern das Qualitätsniveau auf den betroffenen Baustellen ganz erheblich senken. Wollen Bauherren sichergehen, dass sie das, was sie bestellt haben und teuer bezahlen, auch bekommen, sollten sie sich einen eigenen unabhängigen Bausachverständigen suchen und diesen sowohl mit der Vertragsprüfung, der Planprüfung als auch mit der baubegleitenden Qualitätskontrolle beim Systemkeller beauftragen.
Bauabschnitt „Keller“ sollte besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden Abweichungen und Ausführungsmängel werden so frühzeitig erkannt und können umgehend beanstandet werden. Das ist wichtig, denn Bauherren, die nach dem neuen Bauvertragsrecht bauen, haben zwar einen Erfüllungsanspruch und das Recht auf ein mängelfreies Werk, aber vor der Abnahme kann die Baufirma im Rahmen der ihr zur Verfügung stehenden Ausführungszeit selbst entscheiden, wann sie monierte Mängel in Ordnung bringt. Die Erfahrungen zeigen, das klappt nicht immer und auch nicht immer zeitnah. Im schlimmsten Fall können die Bauherren dann nur noch die Abnahme des mangelhaften Kellers verweigern. Gut, wenn sie dann belegen können, dass sie Mängel frühzeitig entdeckt, gerügt und deren Beseitigung verlangt haben. Ein nicht abgenommener Keller bedeutet allerdings auch wieder Zeitverzug beim Bauen. Weil der Keller eine der wichtigen Schnittstellen beim Bauen ist und die gesamte restliche Bauleistung auf ihn aufbaut, rät der VPB Bauherren, der Bauqualität dieses Bauabschnitts die nötige Aufmerksamkeit zu widmen. 4/2018
Heizöl und Solarenergie: Eine gute Kombination aus bewährt und erneuerbar Menge Heizöl ein. Wird bei der Modernisierung ein modernes Öl-Brennwertgerät eingebaut und gleichzeitig eine Solarthermieanlage installiert, ergibt das eine Einsparung von bis zu 40 Prozent. Diese Kombination lohnt sich – daher werden auch neue Öl-Brennwertheizungen im Vergleich mit anderen Heizsystemen überdurchschnittlich oft mit einer Solarthermieanlage kombiniert. Die neuen treibhausgasreduzierten Brennstoffe werden wie gewohnt in den Heizöltank gefüllt – es ist keinerlei Umbau der Technik oder Infrastruktur notwendig. Foto: IWO Immer mehr Deutsche nutzen Solarenergie in ihren Häusern. Ob zur Stromproduktion oder für warmes Wasser: Die Kollektoren sind auf zahlreichen Häusern zu finden. Wird die Heizung mit der Kraft der Sonne unterstützt, ist für die Zeiten, in denen die Sonne nicht ausreichend scheint, ein starker Partner nötig. Eine überaus beliebte Kombination ist die aus Solarthermieanlage auf dem Dach und Ölheizung im Keller. Besitzer von Ölheizungen bin-
den oft erneuerbare Energien in ihr Heizsystem ein. Besonders beliebt sind dabei Holzkaminöfen und eben Solarthermieanlagen. Rund eine Million Ölheizungen werden bundesweit mit Solarwärmeanlagen unterstützt, das ist das Ergebnis der Anlagenbaubefragung, die das Institut für Wärme und Oeltechnik (IWO) jährlich durchführt. Solche Hybridsysteme aus bewährter Ölheizung und erneuerbarer Energie sparen eine
Einfamilienhäuser profitieren besonders Besonders für Einfamilienhäuser ist der Klassiker unter den Hybridheizungen geeignet: Das warme Wasser vom Dach kann in Bad und Küche genutzt werden, die Ölheizung bleibt aus und springt nur dann ein, wenn die Sonnenenergie für die Erwärmung des Wassers nicht mehr ausreicht. Ist die Kollektorfläche groß genug, kann die Solarenergie auch zur Heizungsunterstützung eingesetzt werden und das warme Wasser in den Heizkreislauf einspeisen. Während der Sommermonate reicht die Sonneneinstrahlung meist aus und die Solarthermie-
anlage kann ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit warmem Wasser versorgen, ohne, dass die Heizung zusätzlich einspringen muss. In der Winterzeit – in der gewöhnlich der Wärmebedarf in den Häusern am größten ist – ist ein verlässlicher Partner für die Sonne gefragt. Die Öl-Brennwertheizung springt dann ein und versorgt das Gebäude effizient und somit vergleichsweise kostengünstig mit Wärme und warmem Wasser. Hausbesitzer, die sich bei der Modernisierung für eine ÖlBrennwertheizung – natürlich auch in Kombination mit einer Solarthermieanlage – entscheiden, können staatliche Fördermittel beantragen. Mit der Aktion „Besser flüssig bleiben“, die das IWO gemeinsam mit Heizgeräteherstellern gestartet hat, gibt es den Fördermittelservice kostenlos dazu. Dabei übernehmen Experten die Suche und Beantragung der Gelder – und garantieren die höchstmögliche Fördersumme. Infos zur Aktion und zum Heizen mit Öl und Solarenergie gibt es auf www.zukunftsheizen.de.
Baupreise für Wohngebäude im Mai 2018 gestiegen Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland stiegen im Mai 2018 gegenüber Mai 2017 um 4,1 %. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+ 5,8 %). Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, hatte der Preisan-
stieg im Februar 2018 im Jahresvergleich bei 4,0 % gelegen. Von Februar 2018 bis Mai 2018 erhöhten sich die Baupreise um 1,0 %. Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer. Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von
Mai 2017 bis Mai 2018 um 4,6 %. Unter den Rohbauarbeiten erhöhten sich die Preise für Betonarbeiten um 5,4 %, für Mauerarbeiten um 3,7 % sowie für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten um 3,6 %. Zimmer- und Holzbauarbeiten waren um 4,3 % teu-
rer als im Mai 2017. Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im Mai 2018 gegenüber dem Vorjahr um 3,6 % zu. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) waren im Mai 2018 um 3,8 % höher als im destatis Vorjahr.
Dagobert‘s Dächer Werner Hellweg 435 • 44894 Bochum Telefon: 0234 - 588 44 444 Telefax: 0234 - 588 44 445 www.dagoberts-dachdecker.de 4/2018
Buch- und Lese-Tipps dtv - Verlag, 9,95 Euro
Als Einzige hat Quincy ein Massaker überlebt. Sie hat jede Erinnerung an damals aus dem Gedächtnis gelöscht und sich mühsam ein normales Leben aufgebaut. Zwei andere Frauen haben ähnlich Grauenvolles durchgemacht – ein Fest für die Medien, in denen die drei als »Final Girls« bekannt werden. Der Horror ist noch lange nicht zu Ende: Lisa wird tot aufgefunden. Der Schlüssel zu allem scheint in dem Massaker zu liegen, das nur Quincy überlebte. Verzweifelt versucht sie, sich zu erinnern, was dort geschah.
Wasserschlösser, Adelshäuser, Rittersitze – im Ruhrgebiet und Umgebung wurde die Geschichte nicht nur von Kohle und Stahl geprägt. Wenn diese jahrhundertealten Mauern erzählen könnten: Welche Menschen haben einst die Burg verteidigt? Wie haben sie im Schloss getafelt? Und wer tanzt heute im Rittersaal? Tauchen Sie ein in das Leben von Edelmann und Burgfräulein. Staunen Sie über Intrigen und Machtspiele, schmunzeln Sie über Eroberungen – auch auf dem Heiratsmarkt.
Verlosung / Gewinnspiel Werkstatt-Verlag, 19,90 Euro Oktober 2017: Der FC Bayern ist am Boden. In der Bundesliga liegen die Münchner abgeschlagen hinter Tabellenführer BVB, in der Champions League wurden sie gerade von Paris Saint-Germain gedemütigt. Da entscheiden die Bayern-Bosse: Fußballrentner Jupp Heynckes soll die Mannschaft retten. Wie der 73-Jährige das ge-
schafft hat, erzählt dieses Buch. Emotional, erfrischend und ganz nah dran. Autor Detlef Vetten war beim Training an der Säbener Straße, sprach mit Heynckes und vielen Wegbegleitern, beobachtete die entscheidenden Spiele aus nächster Nähe. Dazu kommen immer wieder Rückblicke auf das Leben von Heynckes. So entsteht eine packende Hommage an einen großen Trainer.
Möchten Sie an unserem Gewinnspiel teilnehmen und eines der Verlosungsexemplare gewinnen, bitte eine Postkarte mit dem Vermerk „Jupp “ an das: Medienbüro Franken, Hauptstr. 146, 44892 Bochum. Alle bis zum 10. August 2018 bei uns eingegangenen Postkarten (es gilt der Poststempel) nehmen an der Verlosung teil. Der Rechtsweg ist - wie immer - ausgeschlossen.
Grundstücksmarktbericht Bochum: 646 Mio. Umsatz Für den Berichtszeitraum 2017 sind dem Gutachterausschuss der Stadt Bochum ins. 2.596 Kaufverträge von den Notaren übersandt worden. Gegenüber dem Vorjahr (2.745 Verträge) ist die Anzahl der Kaufverträge leicht rückläufig (ca. 6 Prozent). Die Anzahl der für die Auswertung geeigneten Verträge ist im Vergleich zum Vorjahr um ca. 4 Prozent auf 2.117 gefallen. Bei den nicht geeigneten Verträgen (ca. 18 Prozent) liegen persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse vor. Hierbei handelt es sich in der überwiegenden Zahl um Übertragungen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbregelung. Es wurden 170 unbebaute Grundstücke verkauft, davon sind 92 für eine Wohnbebauung gedacht, 33 sind Grün-, Garten-, Verkehrs- und Arron-
dierungsflächen, 25 Gewerbe,Industrie- und Sonderbauflächen und immerhin noch 12 private Erholungsflächen. Von den bebauten Grundstücken waren 554 mit Ein- bzw. Zweifamilienhäusern belegt, bei 913 Verträgen handelte es sich um Wohnungseigentum. Die niedrigste Zahl der Verträge seit 1998 lag bei 2.295 im Jahr 2010, die höchste Anzahl gab es 2003 mit 3.152 Verträgen.
Der grobe Überblick der Markttendenzen
Der durchschnittliche Preis 2017 lag bei den unbebauten Grundstücken im Wohnungsbau (inkl. Erschließungsbeiträge) bei 303 €. Bei den bebauten Grundstücken für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag der durchschnittliche Kaufpreis
bei 380.000 € = 2.160 € für den Quadratmeter Nutz- bzw. Wohnfläche. Hier sind die Werte leicht gefallen. 2016 lagen sie noch bei 385.000 bzw. 2140 € pro qm. Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften mit mehr als 90 qm Wohnfläche erzielten 295.000 €, Reihenmittelhäuser mit mehr als 90 qm Wohnfläche 255.000 €. Mehrfamilienhäuser lagen bei 440.000 €, der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 950 €. Beim Wohnungseigentum wurden Kaufpreise für den Neubau/Erstverkauf von 320.000 € erzielt bei einem Preis pro qm von 3.160 €. Beim Weiterverkauf/Umwandlung älterer Objekte wurden noch 105.000 € erzielt. Beim Wohnungseigentum wurden
Garagen bzw. Stellplätze hier nicht berücksichtigt.
Insgesamt wurden bei einem Flächenumsatz von rd. 1.798.000 m² ca. 646 Millionen € umgesetzt. Um Einblicke über die Marktteilnehmer zu geben, wurden die Käufer- und Verkäuferkreise untersucht. Der Haupttransfer von Immobilien findet im Privatbereich statt. Die Verträge von Privat an Privat machen ca. 73 % der gesamten Verkäufe aus. Die meisten Immobilienverkäufe wickelten die Bochumer unter sich ab. Aus der Metropole Ruhr kamen z. B. aus dem Ennepe-Ruhr-Kreis 77 Käufer, aus Dortmund 59, aus Essen 65. Ausführlichen Bericht unter: https://www.boris.nrw.de 4/2018
Alarmanlagen tragen zur Lebensqualität bei Alle zwei Minuten wird irgendwo in Deutschland eingebrochen. Kein Wunder also, dass das Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit die Lebensqualität erheblich beeinflusst. Ein hochwertiges Türschloss allein ist jedoch kein ausreichender Einbruchschutz. Einbrecher kennen die Schwachstellen eines Gebäudes sehr gut. Haben sie dann genügend Zeit oder können unbeobachtet arbeiten, lässt sich
fast jede mechanische Sicherungsmaßnahme überwinden. Abhilfe bietet hier eine professionell eingebaute Alarmanlage, die einen Täter in vielen Fällen bereits vor der Tat abschreckt bzw. einen Einbruchsversuch an ein Wach- und Sicherheitsunternehmen oder eine sonstige Hilfe leistende Stelle melden kann. Fachfirmen für Alarmanlagen unterbreiten maßgeschneiderte Angebote. bhe
Verband Deutscher Versicherer:
Trendwende bei Einbrüchen ist nur eine Illusion Die Zahl der Einbrüche ist zurückgegangen, wie die interaktive Deutschland-Karte zeigt. Eine Ursache dafür sind die richtigen Präventionsmaßnahmen. Abschrecken und Versichern zahlt sich aus - ein Überblick. Für Einbrüche mussten die deutschen Versicherer 2017 so wenig Schadenersatz leisten wie zuletzt vor acht Jahren. Rund 360 Millionen Euro betrugen die versicherten Schäden laut Hochrechnung, während sie in den letzten fünf Jahren im Schnitt jeweils rund eine halbe Milliarde Euro ausmachten. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Rückgang rund 20 Prozent. Den Versicherern wurden im
Jahr 2017 rund 120.000 Einbrüche gemeldet. Das geht aus aktuellen Zahlen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) vor. In der Statistik sind auch Einbrüche in Keller, Dachböden oder Hauswirtschaftsräume enthalten. „Die vermeintliche Trendwende beim Thema Einbruch ist aber eine Illusion“, sagt GDV-Präsident Wolfgang Weiler. „Damit wir nicht wieder einen Anstieg wie vor zehn Jahren sehen, sind weiterhin alle Anstrengungen notwendig. Das Niveau der Einbruchzahlen bleibt hoch, die Unterschiede zwischen den Bundesländern erheblich.“
Private Vermieter: Mehrheit war schon mit Mietern vor Gericht ImmobilienScout24 hat rund 1.000 private Vermieter nach Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, dem Umgang mit dem Thema Hausverwaltung und der Frage nach dem Erwerb der Immobilien befragt. Von den privaten Vermietern gaben 62 % an, sich bereits in einem gerichtlichen Rechtsstreit mit einem ihrer Mieter befunden zu haben. Das ist ein hoher, aber nachvollziehbarer Wert. Private Vermieter haben oft mehrere Wohneinheiten, weshalb mancher Konflikt für viele Vermieter im Laufe der Jahre eskaliert. Dabei geht es häufig um die Frage nach den jeweiligen Verantwortlichkeiten und Renovierungspflichten, zum Beispiel bei Schimmelschäden oder beim Auszug. Trotz mancher Schwierigkeiten mit ihren Mietern scheuen viele private Vermieter das Outsourcing der Hausverwaltung. 63 %
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Private Vermieter verzichten häufig auf eine Hausverwaltung, da sie selbst meist über jahrelange Erfahrungen verfügen - und zudem gern unnötige Kosten sparen."
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geben in der Umfrage an, ihre Immobilien selbst zu verwalten. 18 % lassen sich teilweise unterstützen, 19 % vertrauen ganz auf eine Hausverwaltung.
Zwergseerosen-Blüten bezaubern selbst im Miniteich auf der Terrasse und dem Balkon
An Schönheit sind sie kaum zu überbieten: Die Blüten der Seerose (Nymphea) sehen aus wie gemalt. Die Wasserpflanzen gedeihen problemlos in einem Kübel oder Miniteich auf der Terrasse oder dem Balkon, wenn ein paar einfache Regeln beachtet werden. Viele Sorten gedeihen im Kübel. Das Element Wasser sollte in keinem Garten fehlen – und sei er auch noch so klein. Wer keinen Platz für einen großen Teich hat, kann sich mit einer Miniversion im Kübel oder Topf behelfen. Beliebt sind aufgeschnittene Weinfässer, Zinkwannen und Steintröge.
Auch Mörtel- oder Maurerkübel eignen sich gut als preiswertes Gefäß für viele Sumpf- und Wasserpflanzen. Dazu gehören Pflanzen, die komplett unter der Oberfläche wachsen, und solche, deren Blätter auf dem Wasser schwimmen; hinzu kommt die große Gruppe der Sumpfpflanzen. Bei ihnen stehen nur die Wurzeln unter Wasser, der größte Teil der Pflanze wächst oberhalb.
Viele Blütenfarben stehen zur Auswahl
Als „Königin des Gartenteichs“ zeigt sich die Seerose mit ih-
ren Schwimmblättern recht genügsam. Beim Kauf sollte jedoch nicht nur auf die Blütenfarbe geachtet werden, die von Weiß und Gelb über Rosa bis hin zu dunklem Rubinrot reicht. Denn mittelstark oder stark wachsende Sorten wuchern in flachem Wasser und blühen kaum. Zwergseerosen hingegen bevorzugen eine Tiefe bis maximal 40 Zentimeter. Für Einsteiger geeignet sind unter anderem die weiße Sorte „Walter Pagels“, die pinkfarbene „Fröbeli“ und die gelbe „Helvola“. Sie öffnen von Mai bis Ende September unermüdlich immer wieder neue, traumhafte Blüten. Dabei bevorzugen sie einen sonnigen, windgeschützten Platz. Ideal ist ein Gefäß mit 40 bis 50 Litern. Je größer die Wassermenge, desto geringer sind die Temperaturschwankungen und desto weniger Flüssigkeit muss nachgefüllt werden. Höhenunterschiede von fünf bis zehn Zentimetern stören das Wachstum in der Regel nicht.
Damit Wasserpflanzen nicht unkontrolliert wuchern, sollten sie generell in geschlossenen Töpfen bleiben. Mit Hilfe von grobem Kies oder Steinen können die Töpfe in der gewünschten Wassertiefe
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fixiert werden. Für Zwergseerosen empfiehlt sich ein Topfvolumen von drei bis vier Litern mit lehmiger Erde, in die Langzeitdünger eingearbeitet wird. Flüssigdünger schadet in Miniteichen hingegen eher, da er vor allem unerwünschtes Algenwachstum im Wasser fördert. Entscheidend für den Erfolg ist auch eine gute Pflanzenqualität. Wer jetzt im Gewächshaus vorgetriebene Seerosen in kaltem Wasser auspflanzt, riskiert, dass sie aufhören zu wachsen. Besser ist es, im Fachhandel abgehärtete Pflanzen aus Freilandkultur am Niederrhein zu kaufen, auch wenn sie vielleicht etwas länger brauchen, bis sie voll ausgetrieben sind. Blaue Seerosen sind nicht winterfest Seerosen sind in der Regel frosthart – auch im Miniteich auf der Terrasse oder auf dem Balkon. Eine Ausnahme bildet die blaublühende Sorte „Tina“, die aus den Tropen kommt. Ihre außergewöhnliche Farbe und rund 80 Blüten pro Saison entschädigen dafür, dass sie den Winter nicht überlebt. Alle anderen gängigen Sorten überstehen die kalte Jahreszeit unbeschadet, so lange das Gefäß nicht durchfriert. Insbesondere kleinere Gefäße sollten deshalb vor starkem Frost geschützt werden.
Stadtbevölkerung steigt bis 2030 weltweit um eine Milliarde Die Zahl der Stadtbewohner wird bis zum Jahr 2030 um rund eine Milliarde) auf 5,2 Mrd. Menschen steigen. Zur Jahresmitte 2018 lebten 4,2 der insgesamt 7,6 Mrd. Menschen weltweit in Städten. Das zeigen Daten der Vereinten Nationen (UN), die das Statistische Bundesamt anlässlich des Weltbevölkerungstages am 11. Juli veröffentlichte. Somit werden 2030 insgesamt 60 % der Weltbevölkerung in Städten leben. (derzeit 55 %.) Größte Stadt der Welt ist zurzeit der Ballungsraum Tokio, in dem 37 Mio Menschen leben. destatis 4/2018
Heimliche Enteignungen Unvorstellbares ist auch in Deutschland möglich Eine junge Familie bekam den Zuschlag für ein Grundstück bei Berlin in einem Zwangsversteigerungsverfahren. 51.000 Euro für immerhin fast 1.000 Quadratmeter. Total verwildert war es, viel Arbeit musste investiert werden, um zwei Jahre später in das neu erbaute Haus einziehen zu können.
Nach erfolgloser Suche wurde also an den Rechtsanwalt zugestellt und irgendwann die Zwangsversteigerung durchgeführt. Nach der Beschwerde des vermeintlichen Eigentümers, das ihm nichts über die Anordnung der Zwangsversteigerung bekannt war, und Aufhebung der
Weitere zwei Jahre später, also vier Jahre nach dem Zuschlag, kam die Nachricht: Der vermeintliche Voreigentümer habe sich beim Landgericht Potsdam beschwert, der Beschwerde wurde stattgegeben und der Zuschlag aufgehoben! Keine Anhörung der Erwerber, nichts. Die Familie erfuhr nach Rückkehr von einer Reise, dass ihnen das Grundstück nicht mehr gehörte. Unvorstellbar, denn eigentlich galt ein rechtskräftiger Zuschlag als nicht aufhebbar. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) muss nun klären. Man mag sich gar nicht vorstellen, was alles passieren könnte, sollte das Bundesverfassungsgericht die Aufhebung bestätigen.
Erwerber haben Verfassungsbeschwerde eingelegt
Was war passiert? Ein vermeintlicher Eigentümer (Erik S.) hatte Schulden bei der Stadt Freiburg. Er kam aus den USA, wurde vom Gericht zwar nicht gefunden, aber schnell war klar, dass ihm das besagte Grundstück gehörte. Die Zwangsversteigerung wurde beantragt, aber es lag immer noch keine zustellungsfähige Adresse des Erik S. vor. Er konnte nicht aufgefunden werden und so wurde ein Rechtsanwalt als Zustellungsvertreter benannt. Alles wurde getan, um Erik S. zu finden, bei allein 17 Meldeadressen in den USA und weitere im europäischen Raum.
Zwangsversteigerung ging der zuständige Richter in Pension und ein anderer Richter übernahm. Hier wurden die Erwerber zumindest gehört, sie brachten alles vor, was sie wussten, was sie mittlerweile zusammengetragen hatten. Der Richter ist darauf wohl nicht eingegangen. Einiges muss schief gelaufen sein, schon vor Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens. Die Stadt Freiburg als Betreiberin des Zwangsversteigerungsverfahrens gab an, dass es an der Aktivlegitimation des Herrn Erik S. Zweifel gab, da nach einem Testament einer Erna R. das Grundstück dem Sohn ihres in den USA lebenden Bruders nach ihrem Tod zukommen sollte, und das sei Frederik S. und nicht Erik S.. Frederiks Geburtsdatum habe auch ursprünglich im Grundbuch gestanden. Der zweite Richter lehnte die Beschwerde der Erwerber ebenfalls ab. Es bleibt ihnen die Verfassungsbeschwerde, ein teures „Vergnügen“. Und Kosten hatten die Erwerber zur Genüge: Erik S. hat sie mehrfach verklagt: u.a. das Haus abzureißen, für die Nutzung zu zahlen. Der Wert des Grundstücks hat
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sich mittlerweile verzehnfacht, so dass die Anwalts- und Gerichtskosten, die ja nach Streitwert bemessen werden, enorm sind. Die Rechtsschutzversicherung hat die Kosten nicht übernommen, wegen der geringen Aussicht auf Erfolg! Die rechtliche Situation scheint zweifelhaft. Ein rechtskräftiger Zuschlag ist nicht aufhebbar, sonst gäbe es ja niemals eine Rechtssicherheit. Und zwei Wochen nach dem Zuschlag tritt Rechtskraft ein. Der zweite Richter war der Meinung, Käufer im Zwangsversteigerungsverfahren müssten jedenfalls für fünf Jahre damit rechnen, dass der Zuschlag aufgehoben würde. Was das zur Folge hätte, ist kaum auszumalen: Welche Bank vergibt noch Kredite, wenn so eine Frist im Raume steht. Welch ein Durcheinander. Ein Richter, der die Zwangsverstei-
gerung aufhebt, weil ein vermeintlicher Eigentümer nichts von der Versteigerung gewusst hatte, da er unter den angegebenen mehr als 17 Adressen nicht auffindbar war und weil er dem Grundbuchamt seine aktuelle Anschrift nicht mitgeteilt hatte. Was übrigens auch nicht unbedingt notwendig ist. Für die Erwerber ist immer noch nicht klar, was jetzt geschieht. Verfassungsbeschwerde haben sie eingereicht, wie sie ausgehen wird, ist offen. Ebenso ob sie entschädigt werden, oder nicht. Oder in welcher Höhe und vor allen Dingen, von wem. Eventuell müssen sie noch die Stadt Freiburg als seinerzeitige Vollstreckungsgläubiger verklagen, um ihr Geld zurück zu bekommen. Ausführlich berichtet hat die Welt am Sonntag über diesen unglaublichen Fall. bt
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Überschuldung durchschnittlich mit dem 28fachen des Monatseinkommens
Preisindex für die Lebenshaltung im Juni 2018 Gesamtindex der Abteilungen Jahr/Monat
Index Gewich- Veränderung Veränderung gegenüber gegenüber 2010 = tung VorjahreszeitVormonat 100 in ‰ raum in % in %
Gesamtindex im Juni 2018
Adressenänderung ab dem Jahr 2018 Meine/unsere neue Adresse lautet wie folgt Vorname
Die durchschnittlichen Schulden einer überschuldeten Person, die 2017 die Hilfe einer Beratungsstelle in Anspruch genommen hat, betrugen 30.170 Euro. Das war das 28fache des durchschnittlichen monatlichen Einkommens dieses Personenkreises (1.072 Euro). Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren Schuldner in Rheinland-Pfalz durch ihre Schulden am stärksten belastet. Sie betrugen dort im Durchschnitt das 35fache des durchschnittlichen monatlichen Einkommens. In NRW das 32fache. Diese Relation verdeutlicht in einer Zahl das Ausmaß der finanziellen Schwierigkeiten einer überschuldeten Person. Sie drückt aus, um welchen Faktor die durchschnittlichen Schulden größer sind als das durchschnittliche monatliche Einkommen. Als Interpretationshilfe dient die hypothetische Vorstellung, dass eine Person, könnte sie ihr gesamtes Einkommen für den Schuldendienst einsetzen, nach ebenso vielen Monaten wieder schuldenfrei wäre.
Schornsteinfeger können auch Fördermittel beantragen Energieberatungen werden vom Staat gefördert. Zuschüsse gibt es u.a. beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für den individuellen Sanierungsfahrplan. Das mit einer speziellen Software erstellte Dokument bildet den energetischen IstZustand eines Gebäudes ab und gibt Vorschläge für einzelne, aufeinander abgestimmte Sanierungsmaßnahmen oder eine Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus. Der Energieberater berechnet mögliche Energie-, Heizkosten und CO2Einsparungen sowie die zu erwartenden Investitionskosten. Als neues Beratungsinstrument wird der individuelle
Sanierungsfahrplan im BAFAFörderprogramm „Energieberatung für Wohngebäude“ anerkannt. 60 % der Beratungskosten werden erstattet: max. 800 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und max. 1.100 Euro bei Wohnhäusern mit mindestens drei Wohneinheiten. Der Zuschuss wird an den Energieberater ausgezahlt, der diesen dann von seinem Honorar abzieht. Seit Dezember 2017 sind auch Schornsteinfeger antragsberechtigt, die als qualifizierte Gebäudeenergieberater beim BAFA gelistet sind. Hausbesitzer finden sie über die Online-Datenbank www. energie-effizienz-experten.de.
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Kreative Wohnideen und Freizeitgestaltung:
Vom ungenutzten Zimmer zum geschätzten Hobbyraum Die Kinder sind ausgezogen, ein Gästezimmer für künftige Besuche gibt es bereits – Zeit, die ehemaligen Kinderzimmer individuell umzugestalten. Denn bereits mit kleinem Budget und ein wenig Kreativität lassen sich langersehnte Wohnträume vom eigenen Heimkino, einer Werkstatt oder einem Fitnessraum verwirklichen. Folgend Tipps zur Ausstattung und Einrichtung des persönlichen Hobbyraums. Vom Schreibtisch in die Werkstatt Als Ausgleich zur Arbeit im Büro zieht es Hobby-Handwerker nach dem Feierabend in die eigene Werkstatt. Dort kümmern sie sich dann selber um anfallende Reparaturen und Modernisierungen. „DIY-Profis setzen so ihre individuellen Wohnträume in die Tat um und verwirklichen sich selbst“, weiß Großhauser. Was dabei jedoch nicht fehlen darf ist eine gute Ausstattung. Selbst für vermeintlich kleine Arbeiten kann eine ganze Reihe von Werkzeugen notwendig sein. So muss nicht für jedes neue Projekt der Weg zum Baumarkt angetreten werden. Freie Fahrt für Endorphine Wer viel im Sitzen arbeitet, powert sich gerne beim Sport so richtig aus. „Vielen ist es aber unangenehm, im Fitnessstudio auf engem Raum mit anderen zu schwitzen. Außerdem können die Wartezeiten für besetzte Geräte das Training stören“, so Großhauser. Die Alternative: ein eigener Fitnessraum zuhause. Dabei muss die Ausrüstung nicht zwingend teuer sein. Kurzhanteln, Widerstandsbänder oder Balancetrainer sind nicht nur günstig, sondern lassen sich auch flexibel für viele Übungen einsetzen. Ruhige Stunden im Lesezimmer Zeit zum Lesen ist heute oft purer Luxus. Für viele der Traum: ein eigenes Lesezimmer. Wer beim Aufbau seiner persönlichen „Bibliothek“ bei null beginnt, sollte sich zunächst die
Mit der ganzen Familie den Sommer im Garten verbringen. Für viele bedeutet das Freude und Erholung. Foto: Schwäbisch Hall
Frage stellen, wie er den Raum nutzen möchte: als zentralen Ablageort für die gesammelten Bücher, als Rückzugsort für ruhige Stunden oder um Gäste zu empfangen. Entsprechend sollten Ausstat tung und Deko angepasst werden. Je nach Größe der Immobilie kann die „Bibliothek“ entweder in einem eigenen Zimmer untergebracht oder als Leseecke in einen anderen Raum integriert werden. Die Kunst zum Entspannen Im eigenen Atelier oder Nähzimmer kann der Kreativität freien Lauf gelassen werden. Das Kernstück des Raums bildet dabei je nach Hobby entweder der Schreibtisch oder die Staffelei. Alte Apotheker- oder Karteischränke werten die Kreativoase nicht nur auf, sie sind auch wahre Stauraumwunder, in denen Materialien und Utensilien problemlos verschwinden. Tipp: Die beste Beleuchtung für den Arbeitsplatz ist natürliches Tageslicht durch große Fenster. Geselligkeit mit Freunden Ausgelassen feiern oder lange Spieleabende: ein Partykeller bietet Platz für schöne Stunden mit Familie oder Freunden. Ob der Raum nun für durchtanzte Partynächte oder für ein gemütliches Miteinander genutzt
wird, ein Tresen darf in beiden Fällen nicht fehlen. Hier kann nicht nur ein Kühlschrank samt Getränken verstaut werden, mit Barhockern wird er auch schnell zu einem Ort für angeregte Gespräche. Bunte Wände und Diskokugeln sorgen für die richtige Stimmung. Filmfans voraus Große Bilder, satter Sound: Von einem Heimkino in den eigenen vier Wänden träumen viele Filmliebhaber. Ob nun im ehemaligen Kinderzimmer im kleinen Rahmen, oder im großen Keller: Der Raum muss sich gut abdunkeln lassen. Für das optimale Wohlfühlerlebnis sind nicht nur Beamer, Leinwand und eine Stereoanlage unerlässlich, bequeme Sitz-
möbel garantieren tolle Stunden im eigenen Filmpalast. Eine Popcornmaschine sorgt für zusätzliches Flair. Buddeln macht glücklich Wer kein Zimmer frei hat, der kann sein Hobby in den Garten verlegen: Ob Kräutergarten, Gemüsebeete oder bunte Blumenwiesen – im Garten lassen sich Kreativität und Umweltbewusstsein prima kombinieren. Und die Tomaten aus dem eigenen Anbau schmecken auch gleich viel besser. Wer noch am Anfang seiner Gärtner-Karriere steht, kann sich Hilfe und lokale Tipps beim örtlichen Obst- und Gartenbauverein holen – dort kann auch die ein oder andere Gartenfreundschaft entstehen.
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Nein zur Ehe – Ja zum Haus Wenn unverheiratete Paare ein Haus erwerben oder modernisieren, sollten sie ihre Eigentumsrechte eindeutig klären. Schließlich bindet sie die finanzielle Entscheidung langfristig. Rund 2,9 Millionen Paare leben hierzulande in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Viele von ihnen erwerben zusammen Wohneigentum. Doch anders als bei Ehepartnern fehlen gesetzliche Vereinbarungen, die Rechte und Pflichten eindeutig regeln. Hier sollten unverheiratete Paare beim Immobilienkauf vorsorgen. Sonst sind im Fall einer Trennung Konflikte und wirtschaftliche Schäden vorprogrammiert. Beide Partner sollten sich als
Eigentümer eintragen lassen Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keine Eigentumsrechte – selbst dann nicht, wenn er Eigenkapital in die Immobilie investiert. Haben unverheiratete Paare ein Baudarlehen aufgenommen, lassen sich im Falle einer Trennung andere Regelungen finden. Die Finanzierung kann in Absprache mit der Bank oder Bausparkasse auch von einem der Ex-Partner allein fortgesetzt werden. Um Konflikten oder finanziellen Notlagen vorzubeugen, können die Lebensgefährten einen Partnerschaftsvertrag aufsetzen. Weitere Option: eine Gesell-
Immobilien kaufen ohne Reue: nur mit klaren Vereinbarungen für beide Partner / Quelle: Postbank
schaft bürgerlichen Rechts (GbR) für den Immobilienerwerb gründen. Die Partner regeln verbindlich, wer bei einer Trennung in der Immobilie bleibt und wie der andere abgefunden wird. Unverheiratete Paare sollten
zudem überlegen, wie die wirtschaftlichen Folgen im Falle des Todes eines der Partner zu bewältigen wären. Eine gute Lösung kann hier das Testament zugunsten des Lebensgefährten sein.
High-Tech-Welt: Silicon Valley - zum Leben zu teuer Ein Artikel aus der Welt am Sonntag zeigt das Leben im Silicon Valley auf. Berichtet wird über einen Google-Ingenieur, der mit einem Jahreseinkommen von mehr als 100.000 Dollar es sich gerade mal leisten kann, in einem fensterlosen Laderaum eines Lieferwagens, Baujahr 2006, auf engstem Raum, ausgestattet mit dem Allernötigsten, zu leben. Oder noch weniger, denn eine Küche oder ein Bad hat er nicht, sondern muss dazu den GoogleCampus nutzen. Würde er in eine 2-ZimmerWohnung ziehen, wäre er die Hälfte seines Gehaltes los. Das will er sich nicht leisten und ist damit nicht allein. In kleinen Städten nahe der Bürogebäude der Tech-Firmen gibt es viele Eigenheime auf Rädern, bewohnt von Menschen, die sich im übrigen Amerika von ihrem Einkommen kleine Villen leisten könnten. Stellt sich die Frage, was aus dem Tal Silicon Valley wird. Dort, wo u.a. Microchips und PC´s die Welt ganz entscheidend veränderten und wo hervorragend ausgebildete und gut verdienende Menschen es sich nicht mehr leisten können, zu leben!? Nirgendwo anders in den USA soll das Leben so viel kosten: Ein Haus mit Doppelgarage 1 4/2018
Mio. mindestens und für eine Zweizimmerwohnung zur Miete sind es gut 4.000 Dollar monatlich. Die ansässigen Firmen fürchten hinsichtlich der Wohnungsnot um ihr Wachstum. Mehrere Dutzend Start-ups sollen das Tal bereits verlassen haben und so wird es zum Tal der Giganten. Hier geben Apple und Facebook oder auch Google den Takt vor. Doch wie geht es weiter, wenn die Start-ups, die neue Ideen einbringen, nicht mehr vor Ort sein werden, weil es schlichtweg zu teuer ist, dort zu leben? Gestiegen sind die Preise sicherlich wegen der Lage. Im Westen sind es die Berge, im Osten das Meer, eine natürliche Begrenzung also. Und die Bürgermeister der kleinen Städte wehren sich gegen Wolkenkratzer. In den meisten Gegenden sind Gebäude, die höher als 15 Meter sind, verboten. In San Francisco zum Beispiel müssen Eigentümer neuen Bauprojekten in der Nachbarschaft zustimmen. Wer macht das schon, wenn das eigene Heim dann im Schatten liegt. Hört sich vielleicht erst einmal gut an, aber mittlerweile ist die Infrastruktur des Silicon Valley schon geschädigt. Man stelle sich vor, was eine Krankenschwester, ein Polizist
oder ein Lehrer im Gegensatz punkt der Technikszene sein zu den Ingenieuren verdient und damit auch der Start-ups. - wie sollen sich diese Men- Alles was Rang und Namen hat schen das Leben dort leisten in der Technikwelt ist dort verkönnen. Als Beispiel wird im treten. Im Silicon Valley findet Artikel eine Lehrerin mit einem man eine solche Veranstaltung monatlichen Einkommen von nicht. 3.100 Dollar genannt. Sie lebt Silicon Valley nachzuahmen in ihrem Volvo-Kombi in einem wird vermutlich nicht gelingen. Parkhaus, was eigentlich offi- Aber junge Firmen finden dort ziell verboten ist und zu man- in Texas niedrige Steuern bei chen Diskussionen mit der Po- laxen Vorschriften und werden lizei führt. ansässig. Und ihre Mitarbeiter In Texas wird vermutlich ein können es sich wohl noch gut neues Start-Up-Paradies ent- leisten, dort zu leben, sessstehen. In Austin findet jedes haft zu werden, vielleicht eine Jahr eine schillernde Veran- Familie zu gründen, was dem staltung der Digital- und Kre- Google-Ingenieur aus Silicon ativwirtschaft statt. „South by Valley bisher nicht gelungen southwest“ heißt die Veranstal- ist, in seinem stickigen, kleinen 507083Anz_HausMarkt_130x90.qxd 08.02.2007 9:24 Uhr Seite 1 tung, soll immer mehr TreffLieferwagen-Wohnersatz. bt
Neuer Ratgeber zur Baubeschreibung vorgelegt:
Baufirmen hebeln neue Verbraucherrechte aus Das neue Bauvertragsrecht ist noch nicht in der breiten Praxis angekommen, so das Fazit des Verbands Privater Bauherren (VPB). Das gilt u.a. für die sog. Baubeschreibung. Wer seit Anfang 2018 einen Verbraucherbauvertrag abschließen möchte, der hat das Recht auf diese konkrete Baubeschreibung. Geregelt wird das in den §§ 650i, 650J und 650k des BGB sowie im Art. 249 des Einführungsgesetzes zum BGB. Die Baubeschreibung ist unentbehrlich, denn nur so erfahren Bauherren rechtzeitig, was sie für ihr Geld bekommen. Die Baubeschreibung muss sehr konkret sein, denn sie wird im Regelfall später auch Vertragsbasis. Mit dem Instrument sollen Bauherren nun auch erstmals verschiedene Angebote unterschiedlicher Schlüsselfertigfirmen objektiv vergleichen können, bevor sie sich vertraglich binden.
Monate nach Einführung des neuen Rechts tappen Bauherren aber immer noch im Dunkeln. Beim VPB werden nach wie vor alte Baubeschreibungen aus den Vorjahren vorgelegt. Oft steht sogar noch die Jahreszahl 2016 oder 2017 darüber. Damit bleiben auch die Inhalte vage. Nach wie vor heißt es dort lapidar in der Konstruktionsbeschreibung "Mauerwerk". Konkrete Bezeichnungen, ob es sich um Kalksandstein, Porenbetonstein oder Mauerziegel handelt, fehlen komplett. Dabei sind die Unterschiede enorm. Unentbehrlich für Bauherren und deshalb verbrieftes Recht seit Anfang des Jahres ist auch die Nennung eines verbindlichen Fertigstellungstermins in der Baubeschreibung. Aber auch hier Fehlanzeige: Das kommt gar nicht vor, bemerkt der VPB. Termine werden allenfalls im Vertrag genannt, aber
nicht in der Baubeschreibung. Dort gehören sie aber hin - verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks. Steht der Baubeginn noch nicht fest, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahme angegeben werden. Nur so bekommen Bauherren Planungssicherheit um Finanzierung, Umzug, Wohnungskündigung zu organisieren. Gerade einmal 10 % aller Baubeschreibungen, die vom VPB in diesem Jahr geprüft wurden, entsprechen dem neuen Bauvertragsrecht. Diese wenigen sind vorbildlich detailliert. Es wird aber möglicherweise erst mal die Ausnahme bleiben, denn noch viele Bauverträge, die die VPB-Berater vorgelegt bekommen, sind fehlerhaft. Das beginnt bei falschen Abschlagszahlungsplänen und geht bis hin zum Versuch, den Hausbau in Einzelgewerke aufzuspalten und damit einen Ver-
braucherbauvertrag in normale Bauverträge nach § 650a BGB umzuwandeln. Das hat enorme Folgen für die Bauherren: Sobald der Vertrag in Einzelgewerke aufgespalten wird, handelt es sich nicht mehr um einen Verbraucherbauvertrag. Bauherren sollten sich darauf keinesfalls einlassen. Findet sich keine Firma, die bereit ist, den Verbraucherschutz ernst zu nehmen, rät der VPB zum Bau mit dem freien Architekten. Dann behalten Bauherren die Fäden selbst in der Hand. Der VPB-Ratgeber "Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau" kann gratis heruntergeladen werden unter: www.vpb.de im Servicebereich unter dem Menüpunkt "VPB-Ratgeber kostenlos" oder direkt unter http:// www.vpb.de/download/VPBRatgeber_Neues-Bauvertragsrecht-Baubeschreibung.pdf
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BGH-Urteil zu Sanierungspflichten in einem in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Altbau Urteil vom 4. Mai 2018 - V ZR 203/17 Der Bundesgerichtshof hat über einen Rechtsstreit entschieden, in dem Wohnungsund Teileigentümer darüber streiten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen. Sachverhalt: Die Parteien bilden eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden; sie werden in der Teilungserklärung als "Laden" bzw. "Büro" bezeichnet und derzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen, holte die WEG im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. In der Eigentümerversammlung vom 31. März 2015 wurde der zu TOP 2a gestellte Antrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden abgelehnt. Auch der weitere Antrag zu TOP 2b, wonach die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden erfolgen soll, fand keine Mehrheit. Zu TOP 2f beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen. Bisheriger Prozessverlauf: Gegen die genannten Beschlüsse zu TOP 2a, 2b und 2f wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage. Zugleich haben sie beantragt, die Beklagten zu verurteilen, den 4/2018
Beschlussanträgen zu TOP 2a und 2b zuzustimmen bzw. eine gerichtliche Beschlussersetzung vorzunehmen. Das Amtsgericht hat die Klage im Wesentlichen abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat ihr das Landgericht stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Beklagten erreichen, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird. Die Entscheidung des BGH: Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümer angenommen und die Revision deshalb zurückgewiesen. Der zu TOP 2a beantragte Grundlagenbeschluss über die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden musste durch das Gericht ersetzt werden, weil die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschafts-
bzw. Laden genutzt werden dürfen, müssen sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssen die Kläger deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte. Entgegen der Auffassung der Revision wird der Sanierungsanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um Souterraineinheiten in einem Altbau handelt. Die Sanierung ist den Beklagten auch zuzumuten. Ist der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Ist die Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert wird,
Kläger haben Anspruch auf Sanierung des durchfeuchteten Teileigentums eigentums haben. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungsoder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Um solche Mängel geht es hier; die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten sind massiv durchfeuchtet. Die Ursache liegt in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher ist die Sanierung (ebenso wie z.B. bei Mängeln des Daches) Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro
hier etwa durch eine Änderung dahingehend, dass die Teileigentumseinheiten (nur) als Keller dienen. Ob Durchfeuchtungen einer als Keller dienenden Teileigentumseinheit unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Anpassung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen können, hat der Senat offengelassen. Denn abgesehen davon, dass ein solcher Anpassungsanspruch nicht Gegenstand des Verfahrens ist, handelte es sich um einen äußerst gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer, die ihre Einheiten nicht mehr - wie zuvor – als Laden oder Büro nutzen könnten. Deshalb kann eine solche Anpassung der Teilungserklärung nur als ultima ratio in Ausnahmefällen und gegen Ausgleichszahlungen in Betracht gezogen werden. Von einem solchen Ausnahmefall
kann hier nicht ausgegangen werden. Nach den Feststellungen des Landgerichts lässt sich die Feuchtigkeit beheben. Die von den Klägern mit 300.000 € bezifferten Sanierungskosten sind zwar für sich genommen hoch. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stehen. Eine "Opfergrenze" für einzelne Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen. Die gerichtliche Beschlussersetzung musste auch im Hinblick auf den Beschlussantrag zu TOP 2b erfolgen. Auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens geht das LG rechtsfehlerfrei davon aus, dass im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung nur das in dem Beschlussantrag vorgesehene Sanierungsverfahren ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach; die näheren Details bleiben einer fachgerechten Sanierungsplanung vorbehalten. Schließlich ist auch den Beschlussanfechtungsklagen zu Recht stattgegeben worden. Den Wohnungseigentümern lagen nämlich schon im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung zwei Privatgutachten vor, die die Schadensursache übereinstimmend benannt und Sanierungsmöglichkeiten aufgezeigt hatten. Die Schlussfolgerung des LG, es habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, die Sanierungsanträge abzulehnen (TOP 2a und 2b) und stattdessen die Einholung eines weiteren Gutachtens zu beschließen (TOP 2f), lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Jedenfalls widersprach es ordnungsmäßiger Verwaltung, die erforderliche Sanierung mit den angefochtenen Beschlüssen weiter zu verzögern. Vorinstanzen: AG Hamburg – Urteil vom 7. Dezember 2015 – 11 C 22/15 LG Hamburg – Urteil vom 28. Juni 2017 – 318 S 9/16
Wichtig: Grundbucheintragung von dinglichen Rechten Wer sicher gehen will, dass ihm eingeräumte Rechte auf einer Sondernutzungsfläche auch wirklich dauerhaft Bestand haben, der sollte auf einer dinglichen Eintragung im Grundbuch bestehen. So ist es dem Urteil eines Zivilsenates des Oberlandesgerichts Düsseldorf, Az: I-3 Wx 46/17 - zu entnehmen. Der Fall: Dem Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit wurde das Recht eingeräumt, die nicht überbauten Teile eines Grundbesitzes als KfZStellplatz zu nutzen – und zwar unter Ausschluss aller übrigen Miteigentümer. Doch im Anschluss an diese Erlaubnis erfolgte nicht die mögliche und bewilligte Eintragung
dieser Sondernutzungsrechte ins Grundbuch. Das erwies sich für die Rechtsnachfolger des Betroffenen als ein schwerer Fehler. Das Urteil: Die Richter stellten fest, dass eine erneute Bewilligung zur Eintragung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen erforderlich sei. Im Urteil hieß es dazu: „Die Sondernutzungsrechte mögen (...) zwar zunächst wirksam vereinbart worden sein, sind aber mangels Eintragung nicht ´verdinglicht´ worden, so dass die nachfolgenden Eigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten diese nicht gegen sich gelten lassen müssen.“ LBS
Streit vermeiden: Beim Bauen an die Nachbarn denken Wo jede Baulücke gefüllt und Grundstücke bis zur äußersten Grenze bebaut werden, sind die Nachbarn schnell gestört. Um teure und lästige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, wird privaten Bauherren im Vorfeld zu einer nachbarrechtlichen Vereinbarung geraten. Grundsätzlich darf jeder Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück so verfahren, wie er möchte, so § 903 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eingeschränkt wird dieses Recht jedoch durch die Gesetze und Rechte Dritter. Bei privatbaulichen Angelegenheiten ist das in der Regel der Nachbar. Eines der häufigsten Probleme verursachen die sogenannten Abstandsflächen, also jene Freiflächen zwischen zwei Gebäuden, die für Belüftung, Belichtung und Besonnung des jeweiligen Grundstücks erhalten bleiben müssen. Wenn die Bauweise städteplanerisch jedoch geschlossen sein soll, entfallen diese Freiflächen. In allen anderen Fällen gilt es zu berücksichtigen, dass jedes Gebäude, gebunden an seine Architektur, eine Abstandsfläche „wirft“. Will der Neuhaus-Bauer das Grundstück möglichst gut ausnutzen, kommt es manchmal dazu, dass die Abstandsflächen des Gebäudes auf das
Nachbargrundstück fallen. Das ist nur möglich, wenn der Nachbar zustimmt. Dies sollte immer schriftlich geschehen, in Form einer nachbarrechtlichen Vereinbarung. Diese dient dazu, die gegenseitigen Interessen zu fixieren und sorgt dafür, dass diese eingehalten werden müssen. Im Regelfall wird dadurch der Gerichtsweg samt Kosten- und Zeitaufwand vermieden. Der Platzmangel in den Städten führt zu mehr Tiefgaragen und Keller-Bauten. Da das bestehende Nachbargebäude oft-
ein. Dem muss der Nachbar zustimmen (oder dulden), was ebenfalls am besten in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung geschieht. Inwieweit der Nachbar zur Duldung der Unterfangung verpflichtet ist, hängt vom Einzelfall und der Gesetzeslage im jeweiligen Bundesland ab. In Berlin ist dieses Thema beispielsweise in § 6 bzw. § 16 des Nachbarrechtsgesetzes geregelt. Dort ist die Gestattung der Unterfangung dann vorgesehen, wenn der Anbau an die Nachbarwand (die Wand,
Nachbarrechtliche Vereinbarungen treffen mals beides nicht besitzt, liegt die Bodenplatte des Neubaus möglicherweise deutlich tiefer als das Fundament des älteren Nachbarhauses. Bei nun stattfindenden Eingriffen ins Erdreich kommt es zwangsläufig zu Bewegungen im Baugrund, wodurch die Substanz des Nachbarhauses gefährdet werden kann. Um dies zu verhindern werden häufig sogenannte „Unterfangungen“ des Nachbarfundaments geplant, bei denen meist im Hochdruckinjektionsverfahren (HDI) Zement unter die Fundamente gebracht wird. Damit dringt der Bauherr in das Eigentum des Nachbarn
an die beide Nachbarn anbauen können) oder die Herstellung einer neuen Grenzwand (die neue Wand steht an der Grundstücksgrenze, so wie die Wand des Nachbargebäudes auch) eine tiefere Gründung der Wand voraussetzt und die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst keine Alternative zulassen bzw. diese nur mit unzumutbar hohen Kosten verbunden wäre. Weitere Voraussetzungen für eine Gestattung sind, wenn durch die Unterfangung nur geringfügige Beeinträchtigungen des Nachbarhauses zu befürchten sind und der Neubau öffentlich-rechtlich zulässig ist.
Kommt es jedoch zu keiner Einigung zwischen Bauherr und Nachbarn, weil dieser zum Beispiel eine Entschädigung fordert und der Bauherr trotzdem mit den Unterfangungsarbeiten beginnt, kann es zu einem Baustopp kommen, wenn der Nachbar eine einstweilige Verfügung beantragt. Das kann den Bauherrn wiederum viel Zeit und Geld kosten, weshalb auch hier zu einer nachbarrechtlichen Vereinbarung im Vorfeld des Baus geraten wird. Auch wenn diese Fragen geklärt sind, lauern beim eigentlichen Bau weitere Probleme. Z..B. darf der Kran grundsätzlich nicht über das Nachbargrundstück geschwenkt werden, da auch der Luftraum in das Eigentum des Grundstückeigentümers (§ 905 BGB) fällt. Eine Ausnahme gilt hier, wenn die Baustelle nicht ohne überschwenkenden Kranarm zu bearbeiten ist. Dann hat der Bauherr einen Duldungsanspruch gegenüber dem Nachbarn auf die vorübergehende Nutzung. Dem voraus geht dann aber so manches Mal ein – oder mehrere – einstweilige Verfügungsverfahren durch oder gegen den Nachbarn. Um die zu vermeiden, ist es ratsam, sich vorher mit dem Nachbarn in Form einer nachbarrechtlichen Vereinbarung zu einigen. arge 4/2018
Ein Mieter kann das Recht auf Einsicht in Einzelverbrauchsdaten aller Mietparteien haben Dass ein Mieter Anspruch darauf hat, die vollständigen eigenen Belege der Nebenkostenabrechnung einzusehen, ist keine Neuigkeit. Nun aber stellte die höchste Revisionsinstanz fest, dass auch die Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der anderen Nutzer eines Mietshauses angemessen und erforderlich sein kann. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 189/17) Der Fall: Ein Mieter einer 94 Quadratmeter großen Wohnung sollte für zwei Abrechnungsjahre eine Nachzahlung in Höhe von mehr als 5.000 Euro leisten. Das schien ihm nicht plausibel.
Er merkte an, die Summe entspreche umgerechnet nicht im Geringsten seinem Anteil an
der Wohnflächenverteilung in dem Haus mit insgesamt 720 Quadratmetern Wohnfläche.
Deswegen forderte er Einsicht in die Ablesebelege der anderen Einheiten. Der Eigentümer verweigerte dies. Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofes stellten fest, „zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen“ sei die Einsichtnahme des klagenden Mieters in die Abrechnungsunterlagen anderer Nutzer erforderlich gewesen. Bei derartig hohen Nachforderungen müsse ein Mieter nachprüfen können, ob die gegen ihn gerichteten Forderungen plausibel sind oder Bedenken gegen die Kostenverteilung bestehen.
Ein genau geführtes Wohnungsübergabeprotokoll bietet Sicherheit für Vermieter und auch Mieter Protokoll zur Wohnungsübergabe Name der Mietpartei: ________________________________________________________________ Adresse der besichtigten Wohnung:_____________________________________________________ Datum der Übergabe: ________________________________________________________________ Vor dem Einzug
Bei der Wohnungsbesichtigung am _________wurden In Ordnung Diele/Flur
 ja
Wer umzieht und dabei unnötiZweites Bad/WC  ja gen Ärger vermeiden möchte, Balkon  ja sollte beim Ein- und Auszug ein Schlafzimmer Wohnungsüber ja detailliertes Kinderzimmer erstellen. gabeprotokoll Dafür  ja bietet sich der Übergabetermin Arbeitszimmer  ja mit demWeitere Vermieter an. Räume  ja Die gemeinsame WohnungsKeller  ja begehung sollte genutzt werGarage  ja den, um detaillierte Notizen zur Wohnung zu machen, aber auch Zählerstände festzuhalStrom Zählernummer: ten und alle Schlüssel zu überGas Zählerstand: geben. So lassen sich UneiWasser Zählerstand: nigkeiten zwischen Mieter und Heizung zum Zählerstand: Vermieter Zustand der Wohnung oder sogar potentielle Rechtsstreits vermeiden. Wenn Mieter und Vermieter über Energiekosten, Reparaturen oder andere Mängel streiten, sind meist Unklarhei4/2018
folgende Mängel festgestellt: Bemerkungen
ten über die Verantwortlichkeiten beider Parteien schuld. Ein Übergabeprotokoll für die Mietwohnung kann hier Abhilfe schaffen. Es ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben - aber sowohl Mieter als auch Vermieter sollten darauf bestehen, denn es beugt Konflikte zum Zustand der Wohnung vor. Der richtige Zeitpunkt zum Anfertigen des WohnungsübergaStand: beprotokolls ist beim Ein- und Auszug,Stand: wenn alle Möbel aus Stand: der Wohnung geräumt und anfallendeStand:Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Hat der Vermieter kein Interesse an einer Protokollierung, sollte er in einem solchen Fall bedenken, dass sich der Mieter dennoch absichern kann. Mieter können selbst ein Protokoll
zur Mietwohnung in Anwesenheit eines neutralen Zeugen anfertigen und so den genauen Zustand der Wohnung protokollieren. Am Tag des Auszuges oder der Wohnungsübergabe ist der Rundgang durch die Wohnung zusammen mit dem Vermieter für ausziehende Mieter wichtig, damit sie möglichst schnell die Mietkaution zurückerhalten. Übrigens gilt: Ein Mieter muss bei der Wohnungsübergabe nicht anwesend sein, bei Bedarf kann der Schlüssel auch in den Briefkasten geworfen werden.
Für eine problemlose Übergabe sollten Mieter sich vorab informieren, welche Renovierungen sie übernehmen müssen und diese vor der gemeinsamen Begehung abgeschlossen haben. Sind im Wohnungsabnahmeprotokoll keine Mängel festgehalten, die der Mieter beheben muss, wird die Wohnung mit Unterzeichnung beider Parteien vom Mieter an den Vermieter übergeben. Damit steht der Auszahlung der Mietkaution in der Regel nichts mehr entgegen. immobilienscout24.de
Sportliche Aktivitäten am und im Haus führen häufig zu Nachbarschaftskonflikten Egal, ob es sich dabei um den klassischen Schulsport oder um Angebote im Rahmen der Ganztagesbetreuung handelt – die Gerichte betonen meist eine Sonderstellung solch schulischer Einrichtungen. Das Verwaltungsgericht Neustadt (AZ: 5 K 60/17.NW) sprach in einem Urteil von den „positiven Auswirkungen des Sports auf die Gesundheit der Schüler“ und von anderen Effekten, die bis hin zur „Einübung sozialen Verhaltens“ reichten. Die Anwohner waren mit ihrer Forderung nach mehr Ruhe nicht erfolgreich.
Sportliche Aktivitäten sind seit einigen Jahren wieder höchst angesagt. Weil aber die Menschen im Alltag immer weniger Zeit haben, versuchen sie häufig, den Weg ins Fitnessstudio oder zum Schwimmbad zu vermeiden und daheim Sport zu treiben – vor allem im Sommer in ihrem Garten. Hier einige einschlägige Urteile deutscher Gerichte, in denen es genau um diese Problematik geht. Manchmal ist häuslicher Sport ganz schön gefährlich – zumindest indirekt. Ein siebenjähriger Junge schoss einen Fußball in Richtung eines Nachbarkindes. Der Ball prallte zunächst auf ein Treppengeländer und von dort auf eine Außenleuchte, die zersplitterte. Schließlich traf ein Glassplitter das Nachbarskind und verletzte es schwer am Auge. Zwar erkannten die Richter des Oberlandesgerichts Nürnberg (AZ: 5 U 130/06) an, dass mit Kindern beim Spielen mal der Übermut durchgehen könne.
Aber hier habe der Schütze durchaus ahnen können, wie gefährlich seine Aktion werden könne, zumal er auch von den Eltern gewarnt worden sei. Es wurden 10.000 Euro Schmerzensgeld fällig. Fußball ist eine der Lieblingsbeschäftigungen von Kindern in Wohngebieten. Doch wenn sich an einem eigentlich dafür gar nicht vorgesehenen Ort eine Art fester „Bolzplatz“ etabliert, dann müssen das die Nachbarn nicht hinnehmen. Hier war das bei einem Wendehammer einer Gemeindestraße der Fall. Unter anderem wurde ständig gegen ein Trafohäuschen geschossen. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (AZ: 7 A 10789/07) forderte die zuständige Gemeinde auf, etwas gegen die andauernde Lärmbelästigung zu unternehmen. Geringe Chancen haben Nachbarn hingegen, wenn der hohe Geräuschpegel von einer Schulsportanlage ausgeht.
Schwimmen ist sicher eine der aufwändigsten Sportarten. Zumindest dann, wenn man nicht gerade an einem See oder an einem Fluss wohnt. Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung innerhalb einer Wohnanlage wollte aber trotzdem in den Genuss kommen. Er hob auf seiner Sondernutzungsfläche im Garten eine 4,5 mal 5,5 Meter große Baugrube für einen Pool aus. Die Nachbarn beschwerten sich und obsiegten vor dem Amtsgericht in München (Az: 484 C 5329/15). Das Sondernutzungsrecht beziehe sich nur auf die Oberfläche, nicht auf das darunter liegende Erdreich, so das Gericht. Etwas großzügiger kann die Angelegenheit gehandhabt werden, wenn es sich bei dem fraglichen Objekt nicht gleich um ein privates Schwimmbad, sondern lediglich um ein Trampolin handelt. Eigentümer hatten dieses Sportgerät für ihre Kinder im Ziergarten einer Wohnanlage aufgestellt. Ein Nachbar beschwerte sich, aber das Amtsgericht München (AZ: 485 C
12677/17) war nicht der Meinung, dass in einem Ziergarten ausschließlich „schmückende Pflanzen“ stehen dürfen. Das Trampolin habe nicht übermäßig gestört und dürfe deswegen bleiben. Es gibt auch so etwas wie ein Recht auf Spiel und Sport. Das machte ein Wohnungseigentümer in Bayern gegen seine WEG-Versammlung geltend. Die Anlage war einst nur unter der behördlichen Auflage genehmigt worden, dass Schaukel, Klettergerüst und ähnliche Einrichtungen errichtet und dauerhaft unterhalten werden müssen. Das geschah aber höchst unzureichend. Der Platz eignete sich kaum noch zum Spielen und Turnen. Der Eigentümer und Familienvater zwang die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Unterstützung des Amtsgerichts München (AZ: 481 C 17409/15) dazu, den verlotterten Spielplatz wieder aufzufrischen. Sport ist – häufig kaum zu vermeiden – mit Lärmentwicklung verbunden. Eine Gemeinde kann jedoch nicht für alle daraus entstehenden Widrigkeiten verantwortlich gemacht werden. So entschied es das Verwaltungsgericht Koblenz (AZ: 4 K 1006/16) am Beispiel einer Ortsgemeinde. Sie war die Eigentümerin eines Dorfplatzes mit einem in privater Trägerschaft betriebenen Jugendhaus. Nachbarn beschwerten sich wegen des Lärms durch Ballspiele, Boule und Tischtennis. Doch der Gemeinde war kein Vorwurf zu machen, entschieden die Richter. Sie habe klare Regeln erlassen und diese auch über Verbotsschilder kommuniziert.
Warmwasserversorgung BGH-Urteil zur Fristsetzung zwingend auch im Sommer von Schadensbeseitigungen Im Hochsommer ist es vielErläuterung durch Jörg Ehrhardt:
In der Jahreshauptversammlung wies ein Mitglied darauf hin, dass in der letzten Ausgabe von „Zuhause“ auf Seite 18 ein Urteil des Bundesgerichtshofs abgedruckt sei, allerdings keine Erklärung dazu, wie der Vermieter künftig zu verfahren habe. Der Vorsitzende des Vereins Jörg Ehrhardt machte noch einmal deutlich, dass es einen großen Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Schadensbeseitigungen nach Beschädigungen durch den Mieter gibt. Schönheitsreparaturen: Die Wohnung muss bei Mietende in dem Zustand zurückgegeben werden, wie sie sich zum Zeitpunkt der Übergabe befunden hat. Mehr nicht. Eine bei Einzug unrenovierte Wohnung muss nicht neu renoviert zurückgegeben werden. Sollte es einen Renovierungsstau geben, sollte eine Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Das og. Urteil befasst sich aller-
dings mit Beschädigungen der Mietwohnung, begangen durch den Mieter. Hier handelt es sich um einen sogenannten originären Schadensersatzanspruch. Und hier muss der Vermieter nicht erst einmal Fristen setzen und abwarten, bis er den Schaden beheben kann. Im Gegenteil: Er hat das Recht, die Schäden zu beseitigen und seinen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Die Verjährungsfrist ist in diesem Fall eine kurze Frist: sie beträgt sechs Monate.
Liebe Leser, wir richten gerne wieder die Rubrik „Leser fragen“ ein, wenn Sie uns Ihre Fragen zukommen lassen und sie nicht zu komplex sind, um sie hier zu beantworten. Als Bespiel dient der hier geschilderte Fall.
leicht für viele Mieter nicht ganz so wichtig wie im Winter, jederzeit über Warmwasser aus den Leitungen zu verfügen. Trotzdem besteht ein unbedingter Anspruch darauf, der im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann. So das Landgericht Fulda, Aktenzeichen 5 T 200/17.
Eines Tages Ende Juni stellte eine Familie mit zwei Kindern (zwei und acht Jahre alt) fest, dass die Heizung in der gemieteten Wohnung nicht mehr funktionierte. Das hatte zur Folge, dass auch kein Warmwasser mehr verfügbar war. Trotz etlicher Versuche kam keine Kontaktaufnahme zum Eigentümer zustande. Schließlich erließ das von den Mietern angerufene Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, wonach die Versorgung mit Warmwasser wiederhergestellt werden müsse. Der Eigentümer hatte zwar zwischenzeitlich für Abhilfe gesorgt, aber nun strit-
ten beide Parteien noch um die gerichtlichen Auslagen. Die Mieter hätten korrekt gehandelt, stellten die Richter fest, indem sie zunächst auf verschiedenen Wegen um eine Abhilfe baten und schließlich vor Gericht zogen. „Die Versorgung mit Warmwasser hat für die Körperhygiene des Menschen erhebliche Bedeutung, zumal im Hochsommer, da der menschliche Körper bei hohen Außentemperaturen verstärkt zum Schwitzen neigt“, hieß es in der Begründung. Der Eigentümer musste Gerichtskosten und Prozesskostenhilfe i.H.v. lbs rund 230 Euro bezahlen.
Drum prüfe, wer sich ewig bindet – Widerruf eines gemeinschaftlichen Testaments Ehepaare regeln ihren Nachlass häufig durch die Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments. Insbesondere im Fall der Trennung der Eheleute oder bei sonstigen Streitigkeiten in der Familie kommt allerdings die Frage auf, ob die Ehegatten an das gemeinschaftliche Testament gebunden sind oder sich einseitig davon lösen können. Für einen wirksamen Widerruf sind dabei besondere Anforderungen zu beachten. Anderenfalls droht den Beteiligten die sogenannte „Bindungsfalle“. Nach deutschem Erbrecht können Ehegatten ein gemeinschaftliches Testament errichten. Dies kann entweder durch eine notarielle Urkunde oder aber handschriftlich durch beide Ehegatten gemeinsam erfolgen. Ein Klassiker ist hierbei das sogenannte „Berliner Testament“: Die Ehegatten bestimmen sich gegenseitig zu Alleinerben und ihre Kinder zu Erben des Längstlebenden. Was aber, wenn das Testament geändert oder gar widerrufen werden soll? Unproblematisch ist das dann, wenn sich die Ehegatten einig sind. Dann können sie das Testament jederzeit gemeinschaftlich ändern oder widerrufen, beispielsweise durch ein weiteres gemeinschaftliches Testament oder einen notariellen Erbvertrag. Schwieriger ist es allerdings dann, wenn ein Ehegatte ohne Mitwirkung des anderen die im gemeinschaftlichen Testament niedergelegten Regelungen ändern oder aber widerrufen
möchte. Entscheidend ist hierbei, ob es sich bei den entsprechenden Regelungen um sogenannte „wechselbezügliche Verfügungen“ handelt. Hierunter fallen alle Verfügungen (Erbeinsetzungen, Vermächtnisse, Auflagen und eine Wahl des anzuwendenden Erbrechts), die so eng miteinander zusammenhängen, dass die eine nicht ohne die andere getroffen worden wäre und nach dem Willen der Erblasser miteinander stehen und fallen sollen.
ten im gegenseitigen Vertrauen getroffen haben, nicht heimlich hinter dem Rücken des anderen Ehegatten erfolgt. Daher ist auch eine Änderung durch ein einseitiges Testament nicht möglich, weil der Ehegatte hierüber nicht informiert würde. Der wirksame Widerruf einer wechselbezüglichen Verfügung führt zu ihrer Unwirksamkeit und grundsätzlich auch automatisch zur Unwirksamkeit der entsprechenden wechselbezüglichen Verfügungen des anderen Ehe-
Der Widerruf wechselbezüglicher Verfügungen muss zwingend notariell beurkundet sein und dem Ehegatten in Ausfertigung zugehen Bei einem Berliner Testament sind regelmäßig die gegenseitige Erbeinsetzung der Ehegatten und die Einsetzung der (gemeinsamen) Kinder zu Schlusserben wechselbezüglich. Auch solche wechselbezüglichen Verfügungen können grundsätzlich einseitig frei widerrufen werden. Hierbei sind jedoch besondere Voraussetzungen zu beachten. Einerseits muss der andere Ehegatte noch leben. Darüber hinaus muss der Widerruf notariell beurkundet sein, auch wenn das gemeinschaftliche Testament zuvor privatschriftlich errichtet wurde. Schließlich muss der Widerruf dem anderen Ehegatten in Ausfertigung zugehen. Der Gesetzgeber will durch diese Regelung sicherstellen, dass der Widerruf wechselbezüglicher Verfügungen, die Ehegat-
gatten. Dadurch, dass der andere Ehegatte von dem Widerruf Kenntnis erhält, kann er sich auf die neue Situation einstellen und seine Nachlassplanung überdenken. Mit dem Tod des anderen Ehegatten tritt eine Bindung des überlebenden Ehegatten ein. Dieser ist ab dann grund-
sätzlich daran gehindert, von den wechselbezüglichen Verfügungen abweichende oder diese beeinträchtigende Anordnungen zu treffen. Sofern im gemeinschaftlichen Testament nicht ausdrücklich festgelegt wurde, welche Verfügungen wechselbezüglich und welche bloß einseitig getroffen worden sind, muss der Wille des verfügenden Ehegatten durch Auslegung ermittelt werden. Hierbei kann es jedoch schnell zu Streit kommen. Es empfiehlt sich daher, vor der Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments eine fachkundige Beratung einzuholen, um Streitfälle von vornherein zu vermeiden. So erforscht ein Notar vor der Beurkundung eines gemeinschaftlichen Testaments den wirklichen Willen der Ehegatten und berät über Gestaltungsmöglichkeiten und deren Auswirkungen. In der Urkunde wird sodann die Nachlassregelung der Ehegatten klar und deutlich niedergelegt. BNotK
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Bundesgerichtshof urteilt zur Ermittlung der Bewertungsreserve in der Lebensversicherung Urteil vom 27. Juni 2018 – Verfahren mit dem Aktenzeichen: IV ZR 201/17: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Neuregelung zur Beteiligung des Versicherungsnehmers an Bewertungsreserven (sog. stille Reserven) in der Lebensversicherung gemäß § 153 Absatz 3 Satz 3 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) in der Fassung des Lebensversicherungsreformgesetzes vom 1. August 2014, in Kraft getreten am 7. August 2014, nicht verfassungswidrig ist. Sachverhalt: Der Kläger, ein gemeinnütziger Verbraucherschutzverein, begehrt von dem beklagten Lebensversicherer die Auszahlung von Bewertungsreserven aus abgetretenem Recht des Versicherungsnehmers nach Ablauf einer kapitalbildenden Lebensversicherung. Dieser unterhielt bei der Beklagten seit dem 1.9.1999 eine zum 1.9.2014 planmäßig beendete kapitalbildende Lebensversicherung. Mit Schreiben vom 1.7.2014 kündigte die Beklagte dem Versicherungsnehmer zum Vertragsablauf eine Versicherungsleistung in Höhe von 50.274,17 € an, wovon auf die Beteiligung an den Bewertungsreserven 2.821,35 € entfielen. Hinsichtlich der Beteiligung an den Bewertungsreserven wies die Beklagte darauf hin, dass diese endgültig erst zum Fälligkeitstermin feststünden und ggf. auch niedriger ausfallen könnten. Am 22.8.2014 teilte die Beklagte dem VN die endgültige Versicherungsleistung in Höhe von 47.601,77 € mit und erläuterte dies später unter Berufung auf ihren Sicherungsbedarf gem. § 153 Absatz 3 Satz 3 VVG dahin, dass auf die Bewertungsreserve ein Betrag von 148,95 € entfalle. Der Versicherungsnehmer trat in der Folge seine sämtlichen gegen die Beklagte aus dem streitbefangenen Lebensversicherungsvertrag in Betracht kommenden Rechte und Ansprüche an den Kläger ab. 4/2018
Mit seinem Hauptantrag begehrt der Kläger Zahlung von 2.672,40 €, nämlich den Differenzbetrag zwischen der im Schreiben der Beklagten vom 1.7.2014 angegebenen sowie der tatsächlich zur Auszahlung gelangten Bewertungsreserve. Hilfsweise begehrt er Auskunft über die mathematische Berechnung des Anteils der auf den Versicherungsnehmer entfallenden Beteiligungen an dem Überschuss und an den Bewertungsreserven einschließlich ihrer Berechnungsgrundlagen sowie anschließend Auszahlung der ihm zustehenden Überschussbeteiligung. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Hiergegen richtet sich die Revision des Klägers.
enthält zunächst eine unter dem Gesichtspunkt der Normenbestimmtheit und -klarheit präzisere Regelung gegenüber der Vorgängervorschrift des § 153 Abs. 3 Satz 3 VVG a.F., die lediglich bestimmte, dass aufsichtsrechtliche Regelungen zur Kapitalausstattung unberührt bleiben. Sie stellt auch keine unzulässige Rückwirkung auf bereits abgeschlossene Lebenssachverhalte dar. Inhaltlich hat der Gesetzgeber ferner verschiedene Maßnahmen getroffen, die sowohl die Interessen der ausscheidenden Versicherungsnehmer als auch derjenigen, die ihre Verträge noch in der Zukunft fortführen, sowie diejenigen der Anteilseigner berücksichtigen. Unter anderem hat er Änderun-
Ein Bilanzgewinn darf nur ausgeschüttet werden, wenn er einen etwaigen Sicherungsbedarf übersteigt Die Entscheidung des Senats: Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Nach Auffassung des Senats ist die Neuregelung des § 153 Abs. 3 Satz 3 VVG allerdings nicht verfassungswidrig. Sie führt im Ergebnis dazu, dass ein Versicherer Bewertungsreserven aus direkt oder indirekt vom Versicherungsunternehmen gehaltenen festverzinslichen Anlagen und Zinsabsicherungsgeschäften bei der Beteiligung der Versicherungsnehmer an Bewertungsreserven nur insoweit berücksichtigen darf, als sie einen etwaigen Sicherungsbedarf aus den Verträgen mit Zinsgarantie überschreiten. Grund für diese Neuregelung war, dass nach Auffassung des Gesetzgebers ein lang anhaltendes Niedrigzinsumfeld mittel- bis langfristig die Fähigkeit der privaten Lebensversicherungsunternehmen bedrohen würde, die den Versicherten zugesagten Zinsgarantien zu erbringen (BT-Drucks. 18/1772 S. 1). Die gesetzliche Neuregelung des § 153 Abs. 3 Satz 3 VVG
gen der Mindestzuführungsverordnung vorgenommen, die zu einer höheren Beteiligung der Versicherungsnehmer an den Risikoüberschüssen führen. Ferner hat er den Höchstsatz für die bilanzielle Anrechnung von Abschlusskosten herabgesetzt, um Vertriebskosten zu senken. Schließlich darf ein Bilanzgewinn an Anteileigner nur ausgeschüttet werden, wenn er einen etwaigen Sicherungsbedarf übersteigt. Verfassungsrechtliche Bedenken an der Wirksamkeit der gesetzlichen Neuregelung bestehen nach alledem auch unter Berücksichtigung des Einschätzungs- und Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers nicht. Im Einzelfall auftretende Härten führen nicht zur Verfassungswidrigkeit der Regelung insgesamt. Gleichwohl hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses hat nämlich keine Feststellungen zu der zwischen den Parteien streitigen Frage getroffen, ob die einfach-rechtlichen Voraussetzungen für eine Herabsetzung der Bewer-
tungsreserve wegen eines Sicherungsbedarfs der Beklagten bestanden. Vorinstanzen: LG Düsseldorf – Urteil vom 13. Juli 2017 – 9 S 46/16 AG Düsseldorf – Urteil vom 11. August 2016 – 50 C 35/16 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) (in der Fassung vom 1. August 2014, gültig bis 31. Dezember 2015) § 153 Überschussbeteiligung (1) Dem Versicherungsnehmer steht eine Beteiligung an dem Überschuss und an den Bewertungsreserven (Überschussbeteiligung) zu, es sei denn, die Überschussbeteiligung ist durch ausdrückliche Vereinbarung ausgeschlossen; … (2)… (3) Der Versicherer hat die Bewertungsreserven jährlich neu zu ermitteln und nach einem verursachungsorientierten Verfahren rechnerisch zuzuordnen. Bei der Beendigung des Vertrags wird der für diesen Zeitpunkt zu ermittelnde Betrag zur Hälfte zugeteilt und an den Versicherungsnehmer ausgezahlt; eine frühere Zuteilung kann vereinbart werden. Aufsichtsrechtliche Regelungen zur Sicherstellung der dauernden Erfüllbarkeit der Verpflichtungen aus den Versicherungen, insbesondere § 53c, § 54 Absatz 1 und 2, § 56a Absatz 3 und 4 sowie § 81c Absatz 1 und 3 des Versicherungsaufsichtsgesetzes bleiben unberührt.
Steuerbegünstigte Handwerkerleistungen müssen in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang stehen Öffentlicher Ausbau eines Weges zur Straße gehört nicht dazu für den Steuerzahler aus, denn diese kann er steuerlich geltend machen. Immer wieder gibt es allerdings zwischen Finanzbehörden und Bürgern Diskussionen darüber, wie der Begriff „haushaltsnah“ eigentlich auszulegen sei. Erschließungsbeiträge im Straßenbau zählen zu den kritischen Handwerkerleistungen. (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Az: 3 K 3130/17)
Haushaltsnah erbrachte Handwerkerleistungen zahlen sich
Der Fall: Eine Gemeinde ließ einen bis dahin unbefestigten Weg zu einer Straße ausbauen und verpflichtete im Gegenzug die Anwohner zu einer finanziellen Beteiligung an
dieser Maßnahme. Bei einem Grundstückseigentümer belief sich das auf knapp 3.300 Euro Vorausleistung und auf noch einmal dieselbe Summe nach Fertigstellung. Er machte den Lohnkostenanteil davon als haushaltsnahe Dienstleistung geltend. Der Fiskus verweigerte dies, weil er einen konkreten Bezug zur Haushaltsführung nicht erkennen konnte. Der Steuerzahler verwies darauf, es gehe für seine Familie schließlich auch um die besseren Transportmöglichkeiten zu Schule und Arbeitsplatz. Das Urteil: Die brandenburgischen Finanzrichter verneinten
den notwendigen Haushaltsbezug. Wenn man der „räumlichfunktionalen“ Bestimmung des Haushaltsbegriffs gerecht werden wolle, zähle ein Straßenausbau nicht dazu. Ein früheres, anders lautendes Urteil des Finanzgerichts Nürnberg erschien den Richtern „nicht plausibel“. Grundsätzlich gelte, dass zwar Anschlussleistungen von der Straße aus (für Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Telekommunikation) in Frage kommen, aber immer nur ab der Abzweigung vom Straßenland hin zum Grundstück des Steuerzahlers.
Auch bei Neuverlegung der öffentlichen Mischwasserleitung kann die Steuerermäßigung nicht geltend gemacht werden Urteil vom 21. Februar 2018 Aktenzeichen: VI R 18/16 Steuerpflichtige sind nicht berechtigt, bei der Neuverlegung einer öffentlichen Mischwasserleitung als Teil des öffentlichen Sammelnetzes die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in Anspruch zu nehmen. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 21. Februar 2018 VI R 18/16 zu § 35a Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) entschieden. Im Streitfall wurden die Kläger im Jahr 2011 an die öffentliche Abwasserentsorgungsanlage (zentrale Kläranlage) angeschlossen. Zuvor wurde das Abwasser über eine Sickergrube auf ihrem Grundstück entsorgt. Für die Herstellung der hierfür erforderlichen Mischwasserleitung als Teil des öffentlichen Sammelnetzes erhob der Abwasserzweckverband im Streitjahr (2012) einen als Baukostenzuschuss bezeichneten Betrag in Höhe von 3.896,60 €, von dem die Kläger einen geschätzten Lohnanteil in Höhe von 2.338 € als Handwerkerleistung geltend machten.
Das Finanzgericht gab diesem Begehren auch statt. Dem ist der BFH entgegengetreten und hat die Klage abgewiesen. Die tarifliche Einkommensteuer ermäßigt sich nach § 35a Abs. 3 EStG um 20 % (maximal 1.200 €) der Arbeitskosten für bestimmte in Anspruch genommene Handwerkerleistungen. Dies gilt nach einer früheren Entscheidung des BFH auch für Handwerkerleistungen, die jenseits der Grundstücksgrenze auf öffentlichem Grund erbracht werden (Urteil vom 20. März 2014 VI R 56/12, BFHE 245, 49, BStBl II 2014, 882, für die Verbindung des Wasser-Verteilungsnetzes mit der Anlage des Grundstückseigentümers). Die Handwerkerleistung muss dabei aber in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt werden und dem Haushalt des Steuerpflichtigen dienen. In Abgrenzung zu seinem Urteil VI R 56/12 hat der BFH nun klargestellt, dass der von § 35a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 4 Satz 1 EStG vorausgesetzte räumlich-funktionale Zusammen-
hang zum Haushalt des Steuerpflichtigen nicht gegeben ist, wenn für die Neuverlegung einer öffentlichen Mischwasserleitung als Teil des öffentlichen Sammelnetzes ein Baukostenzuschuss erhoben wird. Denn im Unterschied zum Hausanschluss kommt der Ausbau des allgemeinen Versorgungsnetzes nicht nur einzelnen Grundstückseigentümern, sondern vielmehr allen Nutzern des Versorgungsnetzes zugute. Er wird damit nicht „im Haus-
halt“ erbracht. Unerheblich ist, wenn der Baukostenzuschuss --wie im Streitfall-- beim erstmaligen Grundstücksanschluss an die öffentliche Abwasserentsorgungsanlage erhoben wird. Entscheidend ist somit allein, ob es sich um eine das öffentliche Sammelnetz betreffende Maßnahme handelt oder es um den eigentlichen Hausoder Grundstücksanschluss und damit die Verbindung des öffentlichen Verteilungs- oder Sammelnetzes mit der Grundstücksanlage geht.
Rentenerhöhung kann zu höheren Steuern führen Die gute Nachricht: Viele Senioren bekommen ab Juli eine höhere Rente. Die schlechte Nachricht: Das führt evtl. zu einer höheren Einkommensteuer oder zur Pflicht, erstmals eine Steuererklärung abgeben zu müssen. Zum 1. Juli 2018 stiegen die Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung in Westdeutschland um 3,22 Prozent und in den neuen Bundesländern um 3,37 Prozent. Damit legen die Altersbezüge der mehr als 20 Millionen Rentner auch in diesem Jahr wieder zu. Allerdings bleibt womöglich
nicht jeder Euro in der Tasche der Senioren, denn je höher die Rente und die Rentensteigerung ausfallen, desto mehr verdient der Fiskus mit. Denn auch die Rente muss grundsätzlich versteuert werden. Dabei gilt: Je später die Rente beginnt, desto mehr Rente muss versteuert werden. Während Senioren, die seit dem Jahr 2005 oder früher eine gesetzliche Rente bekommen, noch 50 Prozent der ersten Rente steuerfrei erhielten, gibt es für Senioren, die im Jahr 2018 in Rente gehen, nur noch einen steuerfreien Anteil von 24
Prozent. In konkreten Zahlen heißt dies, dass ledige Senioren, die keine weiteren Einnahmen haben, in diesem Jahr rund 17.500 Euro steuerfrei erhalten können – vorausgesetzt, die Rente begann 2005 oder früher. Wer beispielsweise erst 2017 in Rente ging, kann 2018 immerhin noch rund 14.250 Euro steuerfrei vereinnahmen, rechnet der Bund der Steuerzahler vor. Wer diese Beträge überschreitet oder noch weitere Einnahmen hat, zum Beispiel aus einer Betriebsrente oder aus Vermietung und Verpachtung, sollte
sich mit dem Thema Steuererklärung befassen. Wie hoch die Steuerlast tatsächlich ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Denn auch Senioren können Ausgaben steuermindernd absetzen, beispielsweise Kosten für Zahnersatz oder eine neue Brille. Auch wer einen Handwerker, Hausmeister oder eine Haushaltshilfe beschäftigt, kann diese Ausgaben in der Einkommensteuererklärung angeben und so seine Steuern senken. BStZ
Höchste Jahresbruttorente, die 2018 noch steuerunbelastet bleibt
Höchste Jahresbruttorente, die 2017 noch steuerunbelastet blieb
17.538 Euro
17.638 Euro
15.752 Euro
15.247 Euro
15.212 Euro
14.783 Euro
14.632 Euro
14.566 Euro
14.487 Euro
14.415 Euro
13.966 Euro
13.817 Euro
Die Tabelle stellt auszugsweise Zahlen dar, für Ledige, die ausschließlich Einnahmen aus der gesetzlichen Rentenversicherung, den landwirtschaftlichen Alterskassen oder den berufsständigen Versorgungswerken beziehen.
Wertsteigerung bei neuwertigem Objektzustand bis zu 50 Prozent
Investitionen vor Immobilienverkauf sind lohnenswert Neben der Lage der Immobilie und der Marktsituation gibt es weitere Faktoren, die den Wert und damit den Preis der Immobilie beeinflussen. Vor allem die Ausstattung des Hauses spielt eine wesentliche Rolle. ImmobilienScout24 analysierte die entscheidenden Werttreiber auf den Verkaufspreis. „Lage – Lage – Lage“ ist das wichtigste Wertmerkmal einer Immobilie. Auch das Angebot und die Nachfrage bestimmen maßgeblich den Preis. Derzeit gibt es mehr Kaufsuchende als Objekte am Markt, wodurch die Preise auf einem hohen Niveau sind. Doch auch die Ausstattungsmerkmale der Immobilien führen zu Zu- oder Abschlägen 4/2018
beim Preis. Neuwertige Objekte können im Vergleich zu Immobilien mit dem Merkmal „in gepflegtem Zustand“ einen Preisaufschlag bis zu 50 Prozent rechtfertigen. Um sich neuwertig nennen zu dürfen, braucht das Haus ein neu ein-
mit ebenfalls den Wert. So bedeutet ein Keller ein Preisaufschlag von bis zu 6 Prozent. Doch auch der Ernergiestandard hat einen großen Einfluss auf den Immobilienwert. Ist ein Haus sieben Jahre vor Veröffentlichung der ersten Wärme-
Auch ein gut gedämmter und belichteter Keller erhöht den Wert gedecktes Dach, neue Fenster, frische Bodenbeläge, eine neue Heizungsanlage sowie neue Sanitäranlagen und eine zeitgemäße Wärmedämmung. Ist ein Haus mit einem gut gedämmten und belichteten Keller ausgestattet, erweitert das den Wohnraum und erhöht da-
schutzverordnung erbaut, sind Abschläge im Wert von bis zu 22 Prozent möglich. Eine interaktive Grafik zu den Werttreibern beim Immobilienverkauf finden Sie unter: http://bit.ly/Faktoren_Wertsteigerung Auf Basis der ImmobilienS-
cout24-Datenbank mit rund 2,5 Millionen Objekten wurden Eckwerte eines Referenzhauses ermittelt, das die Basis für Zuund Abschläge darstellt. Das Referenzhaus weist folgende Eigenschaften auf: Einfamilienhaus, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 140 Quadratmeter Wohnfläche, 5 Zimmer, kein Keller, Objektzustand - gepflegt, Baualter: 35 Jahre, durchschnittlicher Kaufpreis 222.044 Euro. Das Referenzobjekt wurde mithilfe von statistischen Verfahren standardisiert. Außerdem wurden seine Eigenschaften (Größe, Ausstattung, Zustand usw.) mit Hilfe eines sogenannten hedonischen Preismodells bewertet.
KfW-Bank: Förderkonditionen für Modernisierer seit Mitte April 2018 deutlich verändert
Foto-Quelle: www.baufritz. com/BHW Bausparkasse Wer umbaut oder saniert, kann auch in Zukunft auf günstige Kredite der KfW Förderbank zählen. Doch die Konditionen für die Programme „Energieeffizient Bauen“ und „Energieef-
fizient Sanieren“ wurden Mitte April 2018 deutlich verändert. Die Zinserhöhungen am Kapitalmarkt schlagen sich auf die staatlichen Förderkonditionen für Modernisierer nieder. Alle
ab Mitte April 2018 eingehenden Anträge bei der KfW werden zu den neuen Konditionen genehmigt. Nach wie vor gilt, dass die Anträge vor Baustart einzureichen sind. Für das Programm „Energieeffizient Bauen“ sind nach der neuen Regelung der KfW nur noch maximal zehn Jahre Zinsbindung möglich, bislang waren es 20 Jahre. Je nach Bauprojekt und Investitionssumme kann das eine spürbare Größenordnung ausmachen. Zudem verkürzt die KfW die bereitstellungszinsfreie Zeit für Darlehen von einem auf ein halbes Jahr. Im Anschluss berechnet sie für einen noch nicht ausgezahlten Darlehensteil dann 0,25 Prozent pro Monat. Verzögert sich die Fertigstellung des Bauprojektes um ein halbes Jahr, ent-
stehen schnell einige Hundert Euro Zusatzkosten. Ebenfalls gestrichen hat die KfW kostenfreie Sondertilgungen. Modernisierer können ihr Darlehen im Rahmen der neuen Regelung nur noch gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vor Vertragsende tilgen. Gut zu wissen: Mit einem Bausparvertrag können sich Modernisierer deutlich längere Zinsbindungen sichern. Dabei erhalten sie ein Höchstmaß an Flexibilität. So haben Bausparer auch die Möglichkeit, die Laufzeit ihres Bauspardarlehens durch Sondertilgungen zu verkürzen, beispielsweise bei Bonuszahlungen vom Arbeitgeber oder wenn ein Erbe zufällt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.
Altersvorsorge durch Wohneigentumsbildung
Kein Kassenschlager: Geldabheben im Supermarkt
Eine neue Studie des PestelInstituts wurde in Berlin vom Verbändebündnis Wohneigentum vorgestellt. Das renommierte Institut belegt, dass über ein Drittel der Menschen in Deutschland ab 2030 eine gesetzliche Rente von 800 Euro und weniger bekommen wird. Damit könne nur auskommen, wer im Alter keine Miete mehr zahlen müsse. Der Verband privater Bauherren dazu: Das Baukindergeld kann ein erster Baustein sein, allerdings erreicht es wichtige Bevölkerungsgruppen mit Schwelleneinkommen noch nicht, die ebenfalls von Altersarmut bedroht sind, wenn sie weiter Miete zahlen müssen. Hierzu zählen vor allem Alleinstehende, Bewohner teurer Metropolregionen und heute 45- bis 55-Jährige, die ab 2030 massenhaft in Rente gehen. Diese geraten im Alter in die Armuts-Falle und sind dann auf teure Transferleistungen angewiesen. Im Übrigen holen sich die Gemeinden die mühsam gewonnene Förderung gleich wieder aus der Tasche der Bauherren.
Neun von zehn Deutsche versorgen sich mit Bargeld am Geldautomaten. Acht Prozent gehen zum Bankschalter. Das sog. „Cash-Back“, also die Möglichkeit, beim Einkauf an der Supermarktkasse Geld vom Konto abzuheben, nutzen bisher nur vier Prozent der Befragten, etwas häufiger die Frauen (fünf gegenüber zwei Prozent Männer), so die aktuelle OnlineUmfrage des Bankenverbands. Abgehoben werden vor allem
Wer zum Beispiel mit einem Kind für rund 171.000 Euro im Hamburger Umland baut, bekäme 12.000 Euro Baukindergeld, die er anschließend als Grunderwerbssteuer 1:1 wieder zurückzahlen müsste. Was wir deshalb zusätzlich zum Baukindergeld brauchen, sind Unterstützung beim Eigenkapitalaufbau durch Bürgschaften des Staates und Grunderwerbsteuer-Freibeträge sowie feste niedrige Zinsen über die gesamte Finanzierungszeit. Gewerbliche Bauherren bekommen beides schon lange in Gestalt von ShareDeal-Regelungen und Zinssonderkonditionen. Private Bauherren gucken bisher in die Röhre - der Staat lässt damit Viele sehenden Auges in eine Altersarmuts-Falle tappen, die sich heute mit etwas Unterstützung noch selbst davor bewahren könnten. Wichtig ist dafür auch das Angebot gut geplanter und gut angebundener kleiner Wohneinheiten – kostensparend, aber dadurch auch energie- und flächensparend, also im besten Sinne nachhalVPB tig.
Beträge bis zu 100 Euro (40 %) und bzw. zu 200 Euro (30 %) – und dies in der Regel einmal pro Woche oder 14-tägig. Die Deutschen horten trotz Niedrigzinsphase keine größeren Mengen Bares zu Hause. Laut Umfrage bewahren rund 20 % der Befragten manchmal größere Summen Bargeld (über 500 Euro) zu Hause auf, 80 % verneinen dies. Über ein Bankschließfach zur Aufbewahrung BVerb nutzen 10 %.
Steuerliche Entlastungen nach Regenfällen in NRW Laut Pressemitteilung der Finanzverwaltung NRW vom 8.6.2018, bietet das Finanzministerium NRW nun auch nach den Unwettern im Mai/Juni Bürgern, die Schäden erlitten haben, Unterstützung an - ähnlich wie nach dem Sturmtief „Friederike“ im März. Den Finanzämtern wurde mitgeteilt, dass bestehende Spielräume zugunsten der Steuerpflichtigen schnell und unbürokratisch ausgeschöpft werden können.
So können die Ämter Steuerpflichtigen insbesondere durch die Stundung von Steuern oder Herabsetzung von Vorauszahlungen entgegenkommen. In NRW haben gleich mehrfach schwere Gewitter mit heftigen Regenfällen zahlreiche Regionen getroffen, darunter z.B. die Städte Wuppertal, Aachen, Düsseldorf, Bochum oder Essen. Teilweise fielen Regenmengen von 100 Litern pro Quadratmeter. 4/2018
Verkauf des selbstgenutzten Eigenheims: Keine Spekulationssteuer auf häusliches Arbeitszimmer Der Gewinn aus dem Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer abgesetzt wurden. Dies hat der 8. Senat des Finanzgerichts Köln in seinem veröffentlichen Urteil vom 20.3.2018 (8 K 1160/15) entschieden. Die Kläger hatten innerhalb der
zehnjährigen Spekulationsfrist ihre selbst bewohnte Eigentumswohnung veräußert. In den Vorjahren hatten sie den Abzug von Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer i.H.v. 1.250 € erfolgreich geltend gemacht. Das Finanzamt unterwarf den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn von 35.575 € der Besteuerung, da insoweit keine steuerfreie
eigene Wohnnutzung im Sinne von § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) vorliege. Der 8. Senat folgte dem nicht und vertrat die Auffassung, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht zu einer anteiligen Besteuerung des Veräußerungsgewinns führe. Das Arbeitszimmer sei nämlich in den privaten Wohnbereich integriert und stelle kein selb-
ständiges Wirtschaftsgut dar. Eine Besteuerung stünde auch im Wertungswiderspruch zum generellen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1 EStG. Das beklagte Finanzamt hat die zugelassene Revision beim Bundesfinanzhof in München eingelegt, die unter dem Aktenzeichen IX R 11/18 geführt wird.
Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim gilt nicht für ein angrenzendes Gartengrundstück Mit Urteil vom 16.05.2018 hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden, dass sich die Erbschaftsteuerbefreiung für ein sog. Familienheim nicht auf ein angrenzendes Gartengrundstück erstreckt (Az. 4 K 1063/17 Erb). Die Klägerin ist die Witwe und Alleinerbin des Erblassers. Der Erblasser war Eigentümer von zwei Flurstücken, die aneinander angrenzen und im Grundbuch auf verschiedenen Blättern eingetragen sind. Das Flurstück 1 (ca. 1.800 qm) ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Das Flurstück 2 (ca. 1.700 qm) ist unbebaut. Beide Flurstücke sind aufgrund
einer im Jahr 1969 erteilten Baugenehmigung einheitlich eingefriedet. Die Klägerin nutzt beide Flurstücke zu eigenen Wohnzwecken. Bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer begehrte sie für beide Flurstücke die Anwendung der Steuerbefreiung für mit einem Familienheim bebaute Grundstücke. Das beklagte Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung nur für das Flurstück 1. Es vertrat die Ansicht, dass es sich um zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten handele. Das Flurstück 2 sei unbebaut und falle daher nicht in den Anwendungsbereich der Steuerbefreiungsvorschrift.
Mit der Klage begehrte die Kläger die Steuerfreistellung des Erwerbs beider Flurstücke. Sie machte geltend, dass es sich im Hinblick auf die einheitliche Bezeichnung und Adresse sowie Nutzung der Grundstücke nach der Verkehrsanschauung um eine wirtschaftliche Einheit handele. Dem ist das Finanzgericht Düsseldorf nicht gefolgt und hat dies wie folgt begründet: Der Begriff des mit einem Familienheim bebauten Grundstücks knüpfe nicht an den Begriff der wirtschaftlichen Einheit an. Es komme daher nicht darauf an, ob die Flurstücke 1 und 2 eine wirtschaftliche Einheit bilden, was aber als zutref-
fend unterstellt werden könne. Vielmehr sei dieser Begriff in einem zivilrechtlichen Sinn zu verstehen. Demnach sei ein Grundstück der räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts auf einer eigenen Nummer eingetragen sei. Das Flurstück 2, das an ein mit einem Familienheim bebautes Grundstück angrenze und im Grundbuch auf einer eigenen Nummer eingetragen sei, werde daher nicht von der im Streit stehenden Steuerbefreiungsvorschrift erfasst. Das Finanzgericht hat die Revision zum Bundesfinanzhof wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.
Verzögerungen bei der Denkmalbehörde dürfen nicht zu Lasten der Steuerpflichtigen gehen Bestandskräftige Einkommensteuerfestsetzungen können noch zugunsten der Steuerbürger geändert werden, wenn sie eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachreichen. Dies hat der 6. Senat des Finanzgerichts Köln in seinem veröffentlichten Urteil vom 26.4.2018 (6 K 726/16) entschieden. Die Kläger sind Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses, das sie selbst bewohnen. In den Jahren 2008 bis 2010 hatten sie Erhaltungsaufwand von insgesamt 29.000 Euro. 4/2018
Diese Kosten machten sie beim Finanzamt erst dann als Sonderausgaben für Baudenkmäler (§ 10 f EStG) steuermindernd geltend, nachdem sie in 2014 eine entsprechende Denkmalbescheinigung vom Amt für Denkmalschutz erhalten hatten. Das beklagte Finanzamt lehnte eine Änderung der bisherigen Steuerfestsetzungen ab, weil diese Veranlagungen endgültig durchgeführt und nach steuerrechtlichen Vorschriften nicht mehr änderbar seien. Insbesondere stelle die Be-
scheinigung der Denkmalbehörde keinen vollständigen Grundlagenbescheid dar, weil sie nur einige, aber nicht alle verbindlichen Regelungen zum Erhalt der Begünstigung enthalte. Dies sahen die Richterinnen und Richter des 6. Senats anders und gaben der Klage statt. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde stelle einen Grundlagenbescheid dar, auch wenn sie nicht sämtliche Voraussetzungen der Steuerbegünstigung verbindlich regele. Deshalb sei das Finanzamt
nach § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO nachträglich zur Änderung der Einkommensteuerbescheide verpflichtet. Hierfür spreche auch, dass Steuerpflichtige sonst um die Steuerbegünstigung für Baudenkmäler gebracht würden. Dass die Verfahren bei den Denkmalbehörden erfahrungsgemäß lange Zeit in Anspruch nehmen, dürfe schließlich nicht zu Lasten der Steuerbürger gehe. Der Senat hat die Revision zum Bundesfinanzhof in München zugelassen. jnrw
Einkommensmillionäre im Ruhrgebiet:
Zahl um 7,5 Prozent gestiegen
Im Jahr 2014 lebten in der Metropole Ruhr 771 Einkommensmillionäre - 7,5 Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Statistisch gesehen ergab sich im Ruhrgebiet eine Quote von 1,5 Millionären pro 10.000 Einwohner. Das haben Statistiker Ganz vorne: Mülheim/Ruhr und Ennepe-Ruhr-Kreis des Regionalverbandes Ruhr (RVR) auf Basis jetzt veröffentlichter Daten des Landesamtes IT.NRW errechnet. Besonders hoch war die "Millionärsdichte" in Mülheim an der Ruhr: Hier lag die Quote mit 3,5 Einkommensmillionären pro 10.000 Einwohner erheblich
über dem Landesdurchschnitt von 2,5. Auch im Ennepe-RuhrKreis lag die Quote mit 3,1 bemerkenswert hoch. Die Daten aus 2014 sind die aktuellsten. Sie werden von den Finanzbehörden erst nach Abschluss aller Veranlagungsarbeiten zur Verfügung gestellt. Das Statistische Bundesamt teilt mit, dass Deutschland in 2014 19.000 Einkommensmillionäre hatte, 1.600 mehr als in 2013. Das sind Ergebnisse der Lohn- und Einkommensteuerstatistik 2014. Diese Statistik ist aufgrund der langen Fristen zur Steuerveranlagung erst etwa dreieinhalb Jahre nach Ende des Veranlagungsjahres verfügbar.
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Je nachdem, wo man seinen Urlaub in diesem Sommer verbringt, bekommt man für den Euro mehr oder auch weniger für sein Geld. Denn die Kaufkraft des Euro ist im Ausland sehr unterschiedlich. So muss in den skandinavischen Ländern tiefer in die Tasche gegriffen werden als in Deutschland. Im Osten und Süden Europas können deutsche Touristen dagegen von einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis profitieren. In Polen beispielsweise kann man für einen Euro Waren und Dienstleistungen erhalten, die in Deutschland etwa 1,84 Euro kosten würden. Auch Ungarn
ist preisgünstig. Südliche Länder wie Portugal und Griechenland können immerhin noch Kaufkraftvorteile von gut 20 Prozent bieten (siehe Grafik). In unseren Nachbarländern Österreich und Frankreich ist das Preisniveau ähnlich wie in Deutschland. Traditionell teurer ist der Urlaub im nördlichen Nachbarland Dänemark, wo der Euro nur etwa 74 Cent wert ist. Unter den beliebten Urlaubsländern am teuersten bleibt die Schweiz, auch wenn der Wechselkurs des Schweizer Franken im Vergleich zum Vorjahr gegenüber dem Euro deutlich nachgegeben hat. BVDB
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