Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=18.03.2008&Aktenzeichen=XI%20ZR%20241/06
Timestamp: 2019-07-23 10:18:41
Document Index: 329979880

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 241', '§ 280', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 18.03.2008 - XI ZR 241/06 - dejure.org
https://dejure.org/2008,1735
BGH, 18.03.2008 - XI ZR 241/06 (https://dejure.org/2008,1735)
BGH, Entscheidung vom 18.03.2008 - XI ZR 241/06 (https://dejure.org/2008,1735)
BGH, Entscheidung vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06 (https://dejure.org/2008,1735)
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Voraussetzung der Pflicht einer kreditgebenden Bank zur Risikoaufklärung bei Bauherrenmodellen, Bauträgermodellen und Erwerbermodellen; Voraussetzungen der Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank bei Darlehensauszahlung unter Bedingung des Beitritt zu einem Mietpool; Beurteilung der Annahme eines"generell" betrügerischen System bei "im Regelfall" vorsätzlich überhöhten Mietpoolausschüttungen; Annahme einer Aufklärungspflicht über eine lediglich zu bankinternen Zwecken erstellte Beleihungswertermittlung; Annahme einer Aufklärungspflicht durch eine finanzierende Bank im Hinblick auf die Unangemessenheit eines Kaufpreises in Fällen des Zusammenwirkens der Bank mit dem Vertreiber des finanzierten Objekts
BGB § 241 § 280
Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank bei finanziertem Immobilienkauf mit Beitritt zu einem Mietpool
Keine generelle Aufklärungspflicht der Bank bei Beitritt des Kunden zu einem Mietpool -
Bank muss Erwerber sog. Schrottimmobilien über spezifische Risiken eines Mietpools aufklären
Bank muss Anleger über spezifische Risiken eines Mietpools aufklären
LG Karlsruhe, 18.07.2002 - 8 O 168/02
VersR 2008, 1498
Denn die der Rechtsprechung hierfür zu entnehmende Schwelle einer Abweichung beträgt ca. 30 % (vgl. Schoppmeyer , WM 2009, 10, 16;… BGH, Urt. v. 20.03.2007 - XI ZR 414/04 - NZM 2005, 540, Tz. 55: Evidenz bei 40 %-iger Überhöhung; Urt. v. 18.03.2008 -XI ZR 241/06 - zitiert nach juris, Tz. 42: Keine Evidenz bei um 11, 1 % oder 13, 4 % überhöhter Kalkulation der Nettomiete) und ist bei einer Abweichung von 60 % deutlich überschritten.
a) Eine Bank trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830…, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38…, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14…, vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 …und vom 23. April 2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn. 20).
Das ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (…Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47…, vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456 Rn. 13…, vom 26. Juni 2007 - XI ZR 277/05, WM 2007, 1651 Rn. 15…, vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 31…, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38, vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38…, vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14 …und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 16), wobei die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind (Senatsurteile vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38…, vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38…, vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, juris Rn. 29 …und vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24).
cc) Damit hat das Berufungsgericht gleichzeitig unter Verstoß gegen Denkgesetze (…BGH, Urteile vom 22. Januar 1991 - VI ZR 97/90, VersR 1991, 566, vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 31 und vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 905 f.) der Aussage des Zeugen R. eine Reichweite zugebilligt, die dieser weder ihrem Inhalt nach noch nach den ausdrücklichen Angaben des Zeugen zukommen kann (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 30 und XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 31), und dessen Angaben als Indiztatsachen zugrunde gelegt, obgleich diese einen Schluss auf die von ihm angenommene Haupttatsache nicht zulassen (vgl. dazu BGH, Urteile vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 906 f. und vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, WM 1997, 1493, 1497).
Dies hat der erkennende Senat bereits wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten entschieden (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 56, vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27 und vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, Umdruck S. 23, Tz. 45).
bbb) Ein schwerwiegender Interessenkonflikt ist nach der Rechtsprechung des BGH (…WM 2004, 620 Rdn. 32; BKR 2008, 249 Rdn. 37;… Urteil vom 22.01.2008 - XI ZR 34/06 - Rdn. 22 - jeweils zitiert nach juris) nicht schon allein deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers einer Immobilie ist oder dem Verkäufer eine globale Finanzierungszusage erteilt hat.
Nur in diesem Fall besteht eine widerlegliche Vermutung dafür, dass die Beklagte von einer arglistigen Täuschung der Kläger über die erzielbare Mietpoolausschüttung Kenntnis hatte (vgl. BGH, BKR 2008, 249 ff.).
Auf die Frage, ob die Forderung der finanzierenden Bank nach dem Beitritt des Darlehensnehmers in einen Mietpool unüblich ist, kommt es nicht an (BGH, BKR 2008, 249 ff.; WM 2007, 876 ff.).
Insbesondere ist weder ersichtlich, dass der Mietpool für das streitgegenständliche Objekt im August 1998 bereits überschuldet war, noch, dass dem Mietpool zu diesem Zeitpunkt Darlehen gewährt worden waren, für die der Anleger als Poolmitglied haftete (vgl. BGH, BKR 2008, 249 ff.).
Die Kläger haben gleichfalls nicht vorgetragen, dass die Beklagte den Beitritt zum Mietpool verlangt hat, obwohl sie wusste, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d. h. nicht auf nachhaltig erzielbare Einnahmen beruhen, so dass dem Anleger nicht nur ein falscher Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens vermittelt wird, sondern seine gesamte Finanzierung wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern droht (BGH, BKR 2008, 249 ff.; BKR 2008, 464 ff.).
Insbesondere ist weder ersichtlich, dass der Mietpool für das streitgegenständliche Objekt im April/Mai 1996 bereits überschuldet war, noch, dass dem Mietpool zu diesem Zeitpunkt Darlehen gewährt worden waren, für die der Anleger als Poolmitglied haftete (vgl. BGH, BKR 2008, 249 ff.).
Die Kläger haben gleichfalls nicht ausreichend dargelegt, dass die Beklagte zu 1) den Beitritt zum Mietpool verlangt hat, obwohl sie wusste, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d. h. nicht auf nachhaltig erzielbare Einnahmen beruhen, so dass dem Anleger nicht nur ein falscher Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens vermittelt wird, sondern seine gesamte Finanzierung wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern droht (BGH, BKR 2008, 249 ff.; BKR 2008, 464 ff.).
Da die Beklagte - wie der erkennende Senat bereits wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten entschieden hat (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, Tz. 56 , vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27 und vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, BKR 2008, 249, Tz. 45) - auch mit der H&B-Gruppe in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hat, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, dass die Voraussetzungen für eine Beweiserleichterung vorliegen und die Beklagte die gegen sie streitende Vermutung ihrer Kenntnis von der arglistigen Täuschung nicht widerlegt hat.
Auf die Frage, ob die Forderung der finanzierenden Bank nach dem Beitritt des Darlehensnehmers in einen Mietpool unüblich ist, kommt es nicht an (BGH BKR 2008, 249 ff.; WM 2007, 876 ff.).
Insbesondere ist weder ersichtlich, dass der Mietpool für das streitgegenständliche Objekt im September/Oktober 1997 bereits überschuldet war, noch, dass dem Mietpool zu diesem Zeitpunkt Darlehen gewährt worden waren, für die der Anleger als Poolmitglied haftete (vgl. BGH BKR 2008, 249 ff.).
Die Kläger haben gleichfalls nicht ausreichend dargelegt, dass die Beklagte zu 1) den Beitritt zum Mietpool verlangt hat, obwohl sie wusste, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d. h. nicht auf nachhaltig erzielbare Einnahmen beruhen, so dass dem Anleger nicht nur ein falscher Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens vermittelt wird, sondern seine gesamte Finanzierung wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern droht (BGH BKR 2008, 249 ff.; BKR 2008, 464 ff.).
Der Verweis auf einzelne Mietpools, die andere Objekte betreffen und defizitär gewesen sind, genügt nicht (vgl. BGH WM 2008, 971 ff.; BKR 2008, 249 ff.).
Dem Vortrag des Klägers lassen sich indes keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer der von der Rechtsprechung hierzu entwickelten Ausnahmefälle - Überschreiten der Kreditgeberrolle, Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes, Bestehen einer Interessenkollision oder Vorliegen eines konkreten Wissensvorsprunges (vgl. zuletzt BGH vom 18.3.2008, XI ZR 241/06, 22.1.2008, XI ZR 6/06) - entnehmen.
b) Eine Interessenkollision der Beklagten ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte zu 2) auch den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks für die Verkäuferin finanziert hat (vgl. insoweit BGH, Urteil vom 18.03.2008, XI ZR 241/06, Rz. 37 m.w.N., zitiert nach juris) oder Bürgschaften nach der Makler- und Bauträgerverordnung übernommen hat.
Indes ergeben sich nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung aus einer bankinternen Beleihungswertermittlung, die die Bank grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse vornimmt, ohnehin grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflichten (BGH, Urteile vom 18.03.2008, XI ZR 241/06, vom 29.04.2008, XI ZR 221/07, Rz. 19, und vom 03.06.2008, XI ZR 131/07, alle zitiert nach juris).