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Timestamp: 2020-08-06 22:13:49
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Matched Legal Cases: ['artículo 7', 'artículo 11', 'artículo 258', 'artículo 7', 'artículo 11', 'artículo 15', 'artículo 23', 'artículo 6', 'artículo 24', 'artículo 47', 'artículo 6', 'e contrario', 'e contrario', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 11', 'artículo 254', 'artículo 9']

BOE.es - Documento BOE-A-2020-6348
Documento BOE-A-2020-6348
«BOE» núm. 170, de 18 de junio de 2020, páginas 41690 a 41698 (9 págs.)
BOE-A-2020-6348
En el recurso interpuesto por don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, don Gonzalo Álvarez de Lara y Maza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Mediante escritura otorgada el día 2 de agosto de 2019 ante el notario de Madrid, don Norberto González Sobrino, con el número 1.507 de protocolo, se formalizó un préstamo concedido por «Kutxabank, S.A.», para financiar la adquisición de una vivienda habitual por el prestatario, persona física; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.
Presentada el mismo día 2 de agosto de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«El Registrador de la Propiedad que suscribe, previa calificación del precedente documento, en unión de los complementarios en su caso aportados, y tras examinar los antecedentes del Registro, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento para la ejecución de la misma, ha acordado:
Suspender la inscripción del mismo por observar el/los siguiente/s defecto/s subsanable/s:
1. No consta el número del identificador único del depósito de las cláusulas contractuales en el Registro de las condiciones generales de la contratación.
Dicho acuerdo ha sido tomado en consideración a los siguientes:
Primero. El día 02/08/2019 ha sido presentada en este Registro, causando el asiento 51 del Diario 134, la escritura autorizada el 02/08/2019, por el Notario Norberto González Sobrino, bajo el número 1507/2019 de su Protocolo, el 16 de septiembre se aportó copia autorizada liquidada, que es ahora objeto de calificación.
Primero. En cuanto al defecto 1, artículo 7.1 de la Ley 5/2019 Ley de contratos de crédito inmobiliario; artículo 11.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y la instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019.
Una vez subsanados los defectos notificados, no serán objeto de inscripción aquellas cláusulas o parte de ellas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación el interesado podrá (…)
Torrejón de Ardoz (Madrid), treinta de septiembre del año dos mil diecinueve. El Registrador de la Propiedad. Fdo.: Gonzalo Álvarez de Lara y Maza».
Solicitada calificación conforme al cuadro de sustituciones, correspondió la misma a la registradora de la Propiedad de Madrid número 13, doña María de los Ángeles Galto-Durán Rivera, quien, el día 3 de octubre de 2019, emitió calificación confirmando en todos sus términos la calificación del registrador sustituido.
Contra la nota de calificación sustituida, don Norberto González Sobrino, notario de Madrid, interpuso recurso el día 16 de octubre de 2019 mediante escrito con los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero. La calificación recaída no contiene una motivación suficiente del defecto del título ya que se limita a expresar que se suspende la inscripción de la escritura porque “no consta el número del identificador único del depósito de las cláusulas contractuales en el Registro de la (sic) condiciones generales de la contratación”.
La calificación negativa recaída no expresa los fundamentos de derecho de la misma, limitándose a hacer una cita rutinaria de dos preceptos (artículo 7.1 LCCI y artículo 11.2 LCGC) y de una Instrucción de la DGRN, sin justificar la razón por la que esos preceptos son de aplicación ni la interpretación que de ellos ha de efectuarse para que la escritura sea defectuosa.
Segundo. La calificación no aclara qué es o en qué consiste el número del identificador único del depósito, ya que los preceptos citados no hacen referencia alguna a tal número ni a su composición o asignación. Tampoco se indica en la nota la normativa reguladora de ese número ni el Boletín Oficial donde se publicó.
Por ese motivo, la calificación debe ser revocada ya que no puede exigirse que se exprese “algo”, un número, que ninguna norma jurídica vigente define lo que es.
Tercero. En el supuesto de que legalmente existiese en nuestro Derecho ese “número del identificador único del depósito de las cláusulas contractuales”, habría que determinar si su omisión en la escritura debe ser un defecto que impida la inscripción de la hipoteca.
Los preceptos legales que cita el Registrador como fundamento de derecho en su nota de calificación no exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese número. La Instrucción de la DGRN de 13 de junio de 2019 tampoco alude a esa exigencia y parece dar a entender que ni siquiera la posible falta de depósito del formulario utilizado.constituye un defecto que impida la inscripción de la hipoteca y que tampoco debe ser obstáculo para la autorización de la escritura pública de préstamo, y para su inscripción registral, el hecho de que existan discrepancias entre las estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones generales depositadas, ya que tales cláusulas pueden ser válidas como condiciones particulares del contrato o como pactos objeto de negociación individual.
Por consiguiente, ninguna norma vigente exige la constancia de ese número ni este Notario conoce la norma que define su composición y atribuye la competencia para su asignación.
Cuarto. Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, no se exigía para la inscripción de una hipoteca que se expresara en la escritura ese “número”.
Si la Ley 5/2019, de 15 de marzo, hubiera introducido en nuestro Derecho positivo el requisito de que en las escrituras de préstamo hipotecario se consigne ese número al que se refiere la calificación registral lo lógico es que la ley lo hubiera establecido de una forma expresa, clara y terminante, tal como se hace en el artículo 15.7 LCCI al exigir la reseña del acta notarial de comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Quinto. La escueta nota de calificación recaída no permite conocer el fundamento jurídico por el que la omisión de ese “número” debe impedir la inscripción de la hipoteca, obligando al recurrente a tratar de averiguar ese posible fundamento que no puede ser otro que el de que esa omisión impide al Registrador comprobar un posible incumplimiento del principio de transparencia material del préstamo que se formaliza en la escritura. Debe examinarse en este recurso, por lo tanto, el control de transparencia que la ley exige al Notario y al Registrador.
El artículo 23 LCGC no obliga al Notario a hacer constar el número al que se refiere la calificación, sino solo a advertir de la obligación legal de depositar las condiciones generales de contratación. En la escritura de préstamo hipotecario calificada el Notario ha hecho constar esa advertencia y ha hecho constar que ha dado debido cumplimiento a todas las obligaciones legales que se le exigen al Notario en relación a esas condiciones.
El artículo 6 Código Civil solo establece la nulidad como sanción cuando la norma imperativa o prohibitiva vulnerada no prevé algún efecto distinto para el caso de su contravención, resultando que tanto la LCGC como la LCCI establecen sanciones de naturaleza puramente administrativa (multas e inhabilitaciones) para el incumplimiento de la obligación de depósito (y en ningún caso la nulidad de los contratos celebrados). Así resulta del artículo 24 LCGC y del artículo 47 LCCI, que se remite a los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, que solo prevén sanciones administrativas (de multa, suspensión o inhabilitación).
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha flexibilizado la rígida aplicación del artículo 6 del Código Civil, de tal modo que la sanción de nulidad solo cabe aplicarla a la vista del caso concreto y atendiendo a la específica índole y finalidad de la norma contrariada, habiendo afirmado el TS que cuando la Ley infringida no establezca expresamente la sanción de nulidad para el caso de contravención los Tribunales solo deben aplicarla cuando el acto pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, moral u orden público, a la vista de la índole y finalidad de la norma contrariada y de las circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados (STS 10 abril 2007).
En conclusión, la LCCI no prevé la sanción de nulidad del contrato celebrado para el caso de incumplimiento por parte del prestamista de la obligación de depósito de las condiciones generales de la contratación, por lo que ni el Notario ni el Registrador tienen medios ni competencias para determinar a priori dicha sanción, correspondiendo únicamente a los Tribunales valorar si el incumplimiento de la obligación de depósito es un acto que pueda calificarse de gravemente contrario a la ley, moral u orden público.
En este sentido se pronuncia la Instrucción del DGRN de 13 de junio de 2019 cuando dice que “la legislación no precisa la eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general, sin que el control formal que deben desempeñar notarios y registradores sobre el cumplimiento de dicha obligación suponga atribuir a su inobservancia una nulidad patente y de pleno derecho de la misma”.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario tampoco impone al Registrador la obligación de comprobar ese previo depósito, sino que solo condiciona la inscripción a la reseña en la escritura de préstamo del acta del artículo 15, estableciéndose que los registradores de la propiedad no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esa Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7 LCCI.
Sexto. También deben ponerse de manifiesto las dificultades prácticas que pueden existir para que el Notario o el Registrador comprueben si en el Registro de Bienes Muebles se han depositado unas determinadas condiciones generales de la contratación.
Esa comprobación solo será posible si se aporta una certificación expedida por el Registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de Bienes Muebles. Es evidente que la exigencia de esa certificación registral dificultaría extraordinariamente la formalización de los préstamos hipotecarios sujetos al ámbito de la LCCI, por lo que debe descartarse.
La comprobación dicha sólo podría hacerse por medio de una consulta telemática al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pero, a nuestro juicio, esa consulta telemática, por exigencias del principio de la seguridad jurídica, no podrá servir para impedir la inscripción de una hipoteca en el Registro de la Propiedad por las siguientes razones:
2. La propia página web de acceso telemático al contenido del RCGC incluye el siguiente: “Aviso legal: CORPME no puede garantizar la fiabilidad, utilidad o veracidad de absolutamente toda la información contenida en la Web, ni tampoco de la utilidad o veracidad de la documentación puesta a disposición a través del mismo. En consecuencia, CORPME no garantiza ni se hace responsable de: (i) la continuidad de los contenidos del Sitio Web; (íi) la ausencia de errores en dichos contenidos.”
En conclusión, solo una certificación registral, que es un documento público, acreditaría el contenido de las condiciones generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles. La mera consulta telemática de la web del Colegio de Registradores, aunque se exprese en la escritura de préstamo hipotecario el número del identificador del depósito al que se refiere la calificación que se recurre, no garantiza en modo alguno el contenido del Registro ni permite comprobar fehacientemente el contenido de las condiciones generales depositadas en ese Registro, por lo que no puede admitirse que la escritura sea defectuosa por el hecho de que en ella se haya omitido la expresión del número del identificador único del depósito.
Séptimo. Además, debe tenerse en cuenta que, por razones de congruencia, si el Registrador de la Propiedad debiera llevar a cabo un control de transparencia material del préstamo hipotecario formalizado en la escritura comprobando las condiciones generales de la contratación depositadas en el Registro de Bienes Muebles, no debería limitarse a comprobar solo la realidad de dicho depósito y el contenido de las condiciones generales depositadas en el Registro de Bienes Muebles, sino que también debería comprobarse por ese funcionario calificador que el depósito fue anterior a la fecha de la comercialización de los préstamos, ya que así lo exige el artículo 11.2 LCGC. No resultaría ciertamente fácil acreditar ese hecho ya que no se nos ocurre el medio de prueba que debería aportarse al Registrador de la Propiedad para acreditar fehacientemente la fecha en la que la entidad prestamista comenzó la comercialización de un determinado préstamo hipotecario.
Octavo. Existen casos en los que la omisión de un número en la escritura impide la inscripción del acto. Sin embargo, esos casos son muy excepcionales en nuestro Derecho y, por razones de seguridad jurídica, esa consecuencia tan radical solo se produce cuando una norma así lo establece de una manera expresa, clara y terminante. Así ocurre en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, que dispone que no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos en los que no se expresan los Números de Identificación Fiscal (N.I.F.) de los comparecientes. La norma legal es perfectamente clara: la omisión de ese Número de Identificación Fiscal impide la inscripción del acto que se formaliza en esa escritura pública.
Sin embargo, la regla general es que la mera omisión de un número en una escritura pública no debe impedir la inscripción registral de dicho acto.
La referencia catastral identifica oficialmente una finca en el Catastro Inmobiliario y es un código alfanumérico que permite identificarla en una concreta cartografía, pero la omisión de esa referencia catastral no impide la inscripción registral de la escritura.
El Código Registral Único al que se refiere el artículo 9 de la LH identifica registralmente a cada finca, pero su omisión en la escritura tampoco impide su inscripción registral.
Ninguna norma jurídica vigente de nuestro Derecho exige que en la escritura de préstamo hipotecario conste el número identificador único del depósito al que se hace referencia en la calificación registral, por lo que carece de todo fundamento jurídico su exigencia para la inscripción de la escritura».
El registrador de la Propiedad de Torrejón de Ardoz número 1, don Gonzalo Álvarez de Lara y Maza, emitió informe mediante escrito de fecha 23 de octubre de 2019 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual por el prestatario, persona física; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.
Según la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción solicitada porque «no consta el número del identificador único del depósito de las cláusulas contractuales en el Registro de las condiciones generales de la contratación».
2. En la referida Instrucción de 13 de junio de 2019 de esta Dirección General, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad –a la que se remite la reciente Instrucción de este Centro de 20 de diciembre de 2019–, se analizan tres cuestiones en relación con todo el conjunto normativo examinado: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito; y el tratamiento que debe darse al hecho de que en una cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones Generales.