Source: https://www.jusmeum.de/urteil/olg_hamm/ab4e5cceb84323f18106005436660b67c1d69fe346910c4d36d5c67df316ecfc
Timestamp: 2019-12-16 04:48:33
Document Index: 244731038

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 6', '§ 4', '§ 6', '§ 179', '§ 823', '§ 263', '§ 263', '§ 264', '§ 6', '§ 4', '§ 6', '§ 9', '§ 141', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 195', '§ 128', 'BGH', 'BGH', '§ 7', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 6', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7', 'BGH']

OLG Hamm, 27 U 42/01: OLG Hamm: erhöhung des kapitals, hotel, fusion, kapitalerhöhung, festpreis, ausschluss der haftung, kapitalanlage, erhöhung des gesellschaftskapitals, emissionsprospekt, beitrittserklärung
Urteil des OLG Hamm vom 08.11.2001, 27 U 42/01
Aktenzeichen: 27 U 42/01
OLG Hamm: erhöhung des kapitals, hotel, fusion, kapitalerhöhung, festpreis, ausschluss der haftung, kapitalanlage, erhöhung des gesellschaftskapitals, emissionsprospekt, beitrittserklärung
Oberlandesgericht Hamm, 27 U 42/01
Vorinstanz: Landgericht Bielefeld, 23 O 20/95
Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird – unter Zurückweisung des gegen die Beklagte zu 2) eingelegten Rechtsmittels – das am 14. Dezember 2000 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld abgeändert.
Die Leistungsanträge zu 1) und 3) werden gegenüber den Beklagten zu 1), 3) und 4) dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten zu 1), 3) und 4) mit der Annahme der vom Kläger angebotenen Abtretung der von der Beklagten zu 4) als Treuhänderin gehaltenen Kommanditbeteiligungen an der Q GmbH & Co KG mit Sitz in F in Höhe von nominal 2 Mio. DM und von 400.000,- DM in Verzug befinden.
Die Klage gegenüber der Beklagten zu 2) bleibt abgewiesen.
Zur Entscheidung über die Höhe der dem Kläger zustehenden Beträge aus den Leistungsanträgen wird der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen; diesem wird auch die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2), übertragen.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) werden dem Kläger auferlegt.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten zu 2) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000, DM abzuwenden, sofern die Beklagte vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beiden Parteien wird gestattet, die Sicherheit auch durch
Prozessbürgschaft eines in Deutschland als Zoll- und Steuerbürge zugelassenen Kreditinstitutes zu erbringen.
Das Urteil beschwert den Kläger und die Beklagten zu 1), 3) und 4) mit mehr als 60.000, DM.
2Der Kläger begehrt von den Beklagten zu 1) bis 4) unter anderem aus den Gesichtspunkten der fehlerhaften Anlageberatung und der Prospekthaftung Schadensersatz aufgrund seiner Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds "Fonds T KG" (nachfolgend: Fonds T). Die vom Kläger ursprünglich auch gegen die unstreitig nicht existente "F mbH" erhobene Klage ist erstinstanzlich zurückgenommen worden.
3Gegenstand des 1988/89 gegründeten Fonds T waren die Errichtung und der Betrieb des Hotels Q in F. Komplementärin der KG war die I GmbH, deren Geschäftsführer K2 war. Gründungskommanditisten waren die K GmbH (künftig: K GmbH) sowie die Beklagte zu 3), deren Prokurist der Beklagte zu 1) und deren Geschäftsführerin die Beklagte zu 2) ist. Die Konzeption des Fonds sah vor, dass die K GmbH einen Anlageprospekt vorbereiten und herausgeben, die Funktion eines Treuhandkommanditisten übernehmen und als Generalübernehmerin den Hotelneubau schlüsselfertig errichten und einrichten sollte, während es der Beklagten zu 3) obliegen sollte, zur Finanzierung des zunächst auf 9,32 Mio. DM begrenzten Kommanditkapitals weitere Anleger, die entweder selbst Kommanditisten werden oder sich mittelbar über die Treuhandkommanditistin beteiligen sollten, zu werben. Ausweislich des Prospektes hatte sich die K GmbH gegenüber dem Fonds T durch Generalübernehmervertrag verpflichtet, das Hotel zu einem "Festpreis" von 9,52 Mio. DM schlüsselfertig zu errichten. Die Gesamtinvestitionen von 13,32 Mio. DM sollten ausweislich des Investitionsplans (Bl. 70 d.A.) in Höhe von 9,32 Mio. DM durch Kommanditkapital und in Höhe der restlichen 4,0 Mio. DM durch Grundschulddarlehen aufgebracht werden. Nachdem die K GmbH als Treuhandkommanditistin ein Treuhandkapital von 800.000, DM übernommen hatte, wurde im Hinblick auf ihre Funktion als Generalübernehmerin als weitere Treuhandkommanditistin die Beklagte zu 4), die der K GmbH Generalvollmacht erteilt hatte, eingesetzt. Komplementärin der Beklagten zu 4), die schließlich ein Treuhandkapital von 10.250.000, DM verwaltete, ist die Beklagte zu 3).
4Der Kläger, ein gelernter Bauingenieur und geschäftsführender Gesellschafter einer Gesellschaft für Vermögensanlagen, Bauplanung und Konstruktion, wurde im April 1989 von der Beklagten zu 3) auf eine Beteiligung an dem Fonds T aufmerksam gemacht (Bl. 398 d.A.). Der Beklagte zu 1) stellte dem Kläger in einem persönlichen Gespräch am 10.05.1989 den Fonds vor, wobei er erstinstanzlich unstreitig - erläuterte, dass der Fonds das als "First-Class-Stadthotel" konzipierte und prospektierte Hotel Q durch die K GmbH als Generalübernehmerin zu einem Festpreis, dessen Zustandekommen nicht weiter besprochen wurde, errichten lassen wollte. Auf der Grundlage des dem Kläger ausgehändigten Emissionsprospektes beschrieb er den Fonds T als eine Geldanlage
mit überdurchschnittlicher Rendite, die nicht nur auf Steuervorteile, sondern auch auf ein zu erwartendes positives Betriebsergebnis ausgerichtet sei. Der Beklagte wies den Kläger auch darauf hin, dass das zu errichtende Hotel mit einem bereits von dem früher gegründeten Fonds T2, dessen Kommanditisten K3 und die K GmbH als Treuhänderin waren, auf dem Grundstück errichteten H-Hotel baulich verbunden und dass der Hotelbetrieb langfristig einheitlich betrieben werden sollte, wobei der Fonds T2 seine Hotelapartments an den Fonds T vermieten sollte.
5Der Kläger zeichnete daraufhin unter dem 31.05.1989 seinen Beitritt zum Fonds T in Höhe von 2 Mio. DM (Bl. 57 d.A.). Die Beteiligung des Klägers sollte mittelbar über die Beklagte zu 4) erfolgen, die den Kommanditanteil treuhänderisch halten sollte. Die Beklagte zu 4) nahm unter dem 05.06.1989 die Beitrittserklärung des Klägers und dessen gleichzeitiges Angebot zum Abschluss eines Treuhandvertrages an. In der Beitrittserklärung wird auf den Gesellschaftsvertrag und den Entwurf eines Treuhandvertrages verwiesen, wobei dort fälschlich noch – entsprechend der ursprünglichen Konzeption - die K GmbH als Treunehmerin ausgewiesen ist (Bl. 71 ff. d.A.).
6Am 24.08./26.08.1989 schlossen der Kläger und der Beklagte zu 1) einen Stimmbindungsvertrag (Bl. 105-107 d.A.), wonach die Parteien bei künftigen Entscheidungen in der Gesellschafterversammlung des Fonds T auf der Grundlage eines zuvor zu treffenden Beschlusses einheitlich abstimmen sollten. Als Grundlage ist in dem – von einem Rechtsanwalt des Klägers entworfenen – Vertrag ausgeführt, dass sowohl der Kläger als auch der Beklagte zu 1) jeweils mit einem Kommanditanteil von 2 Mio. DM an dem Fonds T beteiligt seien. Der Kläger erteilte dem Beklagten zu 1) außerdem eine Vollmacht zur Ausübung seiner Stimmrechte in den Gesellschafter- bzw. Treugeberversammlungen (Bl. 108 d.A.).
7Mit Schreiben vom 23.05.1990 (Bl. 112 d.A.) wandte sich die Generalübernehmerin an die Kommanditisten des Fonds T und teilte mit, dass auf Veranlassung des Beklagten zu 1) eine Anhebung des Qualitätsstandards für das Hotel geplant sei und der Mehraufwand 15 % des ursprünglich vorgesehenen Kapitals (ca. 2 Mio. DM) betrage. Dieser Mehraufwand solle durch die Anwerbung neuer Kommanditisten und durch die Erhöhung der Darlehensmittel abgedeckt werden. Hierdurch sei eine überproportional ansteigende Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Unternehmens zu erwarten. Zum Zeitpunkt dieses Schreibens hatten der Fonds T und die Generalübernehmerin, jeweils vertreten durch K2, bereits mit schriftlichem Nachtragsvertrag vom 10.05.1990 (Bl. 725 d.A.) "zur Anhebung des Qualitätsstandards des Hotels" durch eine Reihe in einer Anlage im einzelnen aufgeführter Positionen eine Zusatzpauschale von netto 2. Mio. DM vereinbart. Der Kläger, dem dieser Vertrag nicht bekannt gegeben wurde, widersprach der angekündigten Kostenerhöhung mit an die Beklagte zu 3) gerichtetem Schreiben vom 15.06.1990 (Bl. 115 d.A.) und bestand auf Einhaltung des prospektierten Festpreises. Die Generalübernehmerin erläuterte ihm daraufhin mit Schreiben vom 05.07.1990 (Bl. 116-119) die Vorteile der Anhebung des Qualitätsstandards, was am 02.08.1990 Gegenstand einer Besprechung des Beklagten zu 1) mit dem Kläger war. Mit Schreiben vom 07.08.1990 bat der Kläger den Beklagten zu 1), sich bei der nächsten Gesellschafterversammlung dafür zu verwenden, das zur Finanzierung des Mehraufwandes benötigte Kapital in Form von Eigenkapital durch Zeichnung weiterer Kommanditanteile durch in erster Linie bereits mittelbar beteiligte Kommanditisten zu erbringen. Auf Antrag der Beklagten zu 4) führte die Geschäftsführung des Fonds T am 24.08.1990 eine einstimmige schriftliche Beschlussfassung über die Änderung des § 4
des Gesellschaftsvertrages durch, durch die der persönlich haftende Gesellschafter "unberücksichtigt von § 6 Abs. 1 d" zur Erhöhung des Kommanditkapitals bis zu einem Gesamtbetrag von 11.070.000, DM berechtigt wurde (vgl. Bl. 351 f.). Der Kläger wurde von dieser Beschlussfassung nicht informiert.
8Nach der am 07.09.1990 vorgenommenen Eröffnung des Hotel Q fand am folgenden Tag eine Gesellschafterversammlung des Fonds T statt, in der eine Erhöhung des Kapitals der Gesellschaft von bis zu 2,5 Mio. DM beschlossen wurde, wovon 1,75 Mio. DM als Kommanditkapital und der Rest durch Kredit erbracht werden sollte (Bl. 125 d.A.). Nachdem die Generalübernehmerin dem Kläger eine Abrechnung und gemeinsame Analyse der Mehraufwendungen zugesagt hatte, zeichnete der Kläger Ende Oktober 1990 eine weitere von der Beklagten zu 4) am 14.11.1990 angenommene - Beitrittserklärung zum Fonds in Höhe von 400.000, DM (Bl. 133-134 d.A.), um so zu verhindern, dass sein Stimmrechtsanteil durch die Aufnahme weiterer Kommanditisten gemindert würde. Er teilte der K GmbH hierzu mit Schreiben vom 30.10.1990 (Bl. 136 d.A.) mit, die Beitrittserklärung erfolge "im Hinblick auf unsere Einigung über den Modus der Ermittlung des exakten Betrages der notwendigen Kapitalaufstockung". Der Betrag von 400.000, DM wurde vom Kläger am 02.11.1990 gezahlt.
9Am 23.04.1991 (Bl. 139 d.A.) übersandte die Generalübernehmerin dem Kläger eine Übersicht, in der die Gesamtherstellungskosten für das betriebsbereit eingerichtete Hotel Q entsprechend ihrer Schlussrechnung vom 04.04.1991 (Bl. 169 d.A.) mit 11.809.550, DM beziffert wurden, wobei sich dieser Betrag aus dem vereinbarten Festpreis von 9.520.000, DM und nicht näher erläuterten Beträgen von 2 Mio. DM für die "Anhebung des Qualitätsstandards" und von 289.550, DM für weitere Verbesserungen ergab. In einem am 14./15.08.1991 zwischen dem Kläger und einem Mitarbeiter der Generalübernehmerin geführten Abrechnungsgespräch (Gesprächsprotokoll: Bl. 149- 157 d.A.) wurde dem Kläger erklärt, dass die Erhöhung der Baukosten von rund 2 Mio. DM nicht auf einer Ausschreibung beruhe, sondern von der Generalübernehmerin festgelegt worden sei. Der Nachweis der tatsächlich angefallenen Kosten wurde durch die Generalübernehmerin in Form einer Kostenfortschreibung – eine Auflistung der einzelnen Handwerkerrechnungen - vom 29.12.1988 bis zum 18.07.1991 erbracht. Nachdem der Kläger weiter den fehlenden Nachweis der Qualitätsverbesserungen beanstandete, teilte die Generalübernehmerin dem Kläger schließlich am 11.02.1993 mit, dass der prospektierte Festpreis auf einer Schätzung auf der Grundlage eines bestimmten Preises pro Kubikmeter umbauten Raumes sowie eines bestimmten Betrages pro Zimmereinrichtung und nicht auf einer Summierung spezifizierter Einzelleistungen beruhe. Deshalb sei es auch nicht möglich, die im Rahmen der Anhebung des Qualitätsstandards erfolgen Mehraufwendungen einzeln und konkret im Verhältnis zum ursprünglich geschuldeten Leistungsumfang zu benennen.
10Bereits für den 14.11.1992 war eine Gesellschafterversammlung des Fonds T einberufen worden, um über eine vom Beklagten zu 1) initiierte Fusion des Fonds mit dem Fonds T2 abzustimmen. Mit Schreiben vom 05.11.1992 bat der Kläger den Beklagten, er solle mit den gemeinsamen Stimmen gegen die geplante Fusion stimmen, woraufhin der Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 10.11.1992 (Bl. 226 d.A.) antwortete, er werde auf der Gesellschafterversammlung komplett mit "Ja" stimmen, weil die Fusion für beide Fonds vorteilhaft sei. Mit Schreiben vom 12.11.1992 (Bl. 228 d.A.) bat der Kläger den Beklagten unter Hinweis auf seine Verhinderung sodann, für ihn den Kläger - mit "nein" zu stimmen. Auf der nachfolgenden Gesellschafterversammlung wurde mit 867
Ja-Stimmen gegen 240 Nein-Stimmen, hierbei handelt es sich um die auf den Kläger entfallenden Stimmen, die Fusion der Fonds beschlossen. Der Anteil des Klägers am Fonds reduzierte sich infolge der Fusion von 21,87 % auf 18,06 %.
Der Kläger beansprucht nun von den Beklagten im Wege des Schadensersatzes Rückgängigmachung des getätigten Anlagegeschäfts und macht unter Abzug von Steuervorteilen in Höhe von 500.743,76 DM sowie von Rückzahlungen auf das eingezahlte Kommanditkapital von 360.000, DM Rückzahlung von insgesamt 1.539.256,24 DM sowie unter Hinweis auf durch anderweitige Anlage des Kommanditkapitals in den Jahren 1989 bis 1994 zu erzielende Zinserträge weiteren Schadensersatz von 724.548,48 DM geltend.
12Er hat behauptet, der Beklagte zu 1) habe ihm gegenüber vor Zeichnung der Beteiligung Anfang Mai 1989 geäußert, dass er privat mit der Beklagten zu 2) einen Anteil von 2 Mio. DM an dem Fonds T halte und dass dieser Anteil als Altersvorsorge dienen solle. Der Beklagte zu 1) sei bei dem Gespräch als Unternehmensinhaber aufgetreten und habe erklärt, sein Unternehmen sei äußerst erfahren in der Abwicklung von geschlossenen Immobilienfonds. Auch die an diesem Gespräch beteiligte Beklagte zu 2) habe die gleichen Erklärungen über die eigene Beteiligung an dem Fonds und über dessen Geeignetheit als Altersversorgung abgegeben. Der Beklagte zu 1) habe ihm erläutert, er der Beklagte - könne zusammen mit ihm dem Kläger - einen maßgeblichen Einfluss auf den Fonds ausüben. Zu diesem Zwecke sei der Abschluss des Stimmbindungsvertrages vereinbart worden.
13Der Kläger hat den Beklagten insbesondere vorgeworfen, sie hätten ihm die Grundlage des mit der Generalübernehmerin vereinbarten Festpreises sowie die von vornherein geplante Fusion der Fonds verschwiegen, zudem habe die Beklagte zu 4) durch unzureichende Kostenkontrolle den Treuhandertrag verletzt. Er hat hierzu behauptet, eine Qualitätsanhebung bei der Bauausführung des Hotels sei nicht erfolgt, da schon eine Vier-Sterne-Ausführung prospektiert und Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung gewesen sei. Die mit den Beklagten verflochtene Generalübernehmerin habe den Festpreis jedoch nicht einhalten können und die entstandenen Mehrkosten unter dem Deckmantel der Qualitätsverbesserung an die Anleger weitergegeben. Selbst wenn tatsächlich der Qualitätsstandard angehoben worden sei, könne dadurch kein besseres Betriebsergebnis für das Hotel erzielt werden, da eventuelle Mehreinnahmen durch höhere Ausgaben aufgezehrt werden würden. Der Kapitalerhöhung des Fonds T und der damit verbundenen Erhöhung seines treuhänderisch gehaltenen Kommanditanteils habe er nur unter der Bedingung zugestimmt, dass die Generalübernehmerin eine detaillierte Baukostenabrechnung zum 31.12.1990 vorlegen würde, wobei der Mehraufwand analysiert und eventuelle Mehrund Minderkosten bei der Gesamtabrechnung festgestellt werden sollten. Von der geplanten Fusion der Fonds T2 und Fonds T habe er erstmals durch die Einladung zur Gesellschafterversammlung vom 14.11.1992 Kenntnis erlangt. Die Beklagten hätten diese Fusion von vornherein beabsichtigt, weil sie am Fonds T2 wirtschaftlich und organisatorisch in gleicher Weise wie am Fonds T beteiligt gewesen seien. Der Fonds T sei überhaupt nur zur Sanierung des wirtschaftlich nicht erfolgreichen und überlebensfähigen Fonds T2 initiiert worden. Durch die Fusion seien für den Fonds T nur wirtschaftliche Nachteile entstanden.
Der Kläger hat weiterhin behauptet, der Fonds T habe das prospektierte Betriebsergebnis bisher nicht erreicht und könne es wegen der Mehrausgaben von 11
2,5 Mio. DM nicht mehr erreichen, so dass der Fonds als Altersversorgung ungeeignet sei und seine Beteiligung keinen Marktwert habe. Er der Kläger – hätte sich nicht an dem Fonds beteiligt und jedenfalls seine Beteiligung nicht noch aufgestockt, wenn er von der Festlegung des Festpreises auf der Basis einer bloßen Schätzung sowie von der wirtschaftlichen Beteiligung der Beklagten an dem missglückten Fonds T2 und der geplanten Fusion gewusst hätte.
15Der Kläger hat schließlich geltend gemacht, die Beklagten zu 1) und zu 2) hätten unter der Scheinfirma "F mbH" gehandelt und sich deshalb das Handeln dieses Unternehmens persönlich zurechnen zu lassen.
Der Kläger hat beantragt, 16
18die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.539.256,24 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 01.12.1994 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der von der Beklagten zu 4) als Treuhänderin für ihn den Kläger - gehaltenen Kommanditbeteiligung an der Q GmbH & Co. KG mit dem Sitz in F in Höhe von 2 Mio. DM und 400.000, DM an einen der Beklagten;
20festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme der von ihm angebotenen Abtretung der von der Beklagten zu 4) als Treuhänderin gehaltenen Kommanditbeteiligung an der Q GmbH & Co. KG mit Sitz in F in Höhe von 2 Mio. DM und 400.000, DM in Verzug befinden;
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 724.548,48 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 01.12.1994 zu zahlen. 22
Die Beklagten haben beantragt, 23
25Sie haben geltend gemacht, die Anteile der ausschließlich von der Generalübernehmerin initiierten Fonds T2 und Fonds T seien durch die Beklagte zu 3) sowie durch die K mbH & Co. KG vertrieben worden. Die Beklagten zu 1) und 2) hätten in der Vergangenheit ausschließlich im Namen der Beklagten zu 3) als deren Vertreter mit dem Kläger Geschäfte gemacht. Der Beklagte zu 1) habe dem Kläger bei Vorstellung des Fonds nicht erklärt, er sei persönlich an diesem Fonds beteiligt, sondern lediglich geäußert, dass die Beklagte zu 4) für ihn persönlich eine Einlage in Höhe von 2 Mio. DM halte, die er jedoch noch an weitere Interessenten zu übertragen gedenke. Der Abschluss des fälschlich auf eine direkte Kommanditbeteiligung des Klägers und des Beklagten zu 1) hinweisenden Stimmbindungsvertrages sei bei Abgabe der Beitrittserklärung des Klägers zu dem Fonds noch nicht besprochen worden, sondern erst später, nachdem der Kläger sich entschlossen habe, nicht dem Beirat des Fonds anzugehören. Dem Kläger sei bekannt gewesen, dass er auch mit dem Beklagten zu 1) zusammen nie ein mehrheitliches Stimmrecht gehabt habe.
26Der Grund für die Erhöhung des Kapitals des Fonds T sei die gewünschte bessere Ausstattung des ursprünglich nur als Drei-Sterne-Hotel geplanten Bauvorhabens gewesen, nicht hingegen der Umstand, dass die Generalübernehmerin den vertraglich garantierten Festpreis nicht habe einhalten können. Die angewandte Methode der Kostenschätzung zur Ermittlung des Festpreises für den Bau des Hotels, die im Übrigen auch sie – die Beklagten - vor Beitritt des Klägers zum Fonds nicht gekannt hätten, sei üblich und geeignet, die zu erwartenden Baukosten möglichst genau zu prognostizieren. Es sei unstreitig - bei den Vertragsverhandlungen nie die Rede davon gewesen, dass der Festpreis für den Hotelbau auf einer Einzelkostenkalkulation beruhe. Die Kapitalerhöhung sei aufgrund des geänderten § 4 des Gesellschaftsvertrages und nicht auf der Grundlage des § 6 Nr. 1 d des Gesellschaftsvertrages vorgenommen worden. Parallel zur Kapitalerhöhung des Fonds T sei auch das garantierte jährliche Betriebsergebnis um 20 % angehoben worden; dieses Betriebsergebnis habe auch erwirtschaftet werden können.
27Zur Fusion der Fonds haben die Beklagten geltend gemacht, keiner von ihnen sei zu irgendeinem Zeitpunkt mittelbar oder unmittelbar an dem – keinesfalls wirtschaftlich missglückten - Fonds T2 beteiligt gewesen. Die Fusion der Fonds, die nicht von vornherein geplant gewesen sei, sei erst nach Inbetriebnahme des Hotels zur Erreichung von Synergieeffekten in Betracht gezogen worden. Der Fonds Fonds T2 sei ein profitables Unternehmen gewesen, das in das Gesamtkonzept des Fonds T passe. Das prognostizierte Betriebsergebnis des Fonds T könne auch nach der Fusion noch erreicht werden.
Die Beklagten haben schließlich die Einrede der Verjährung erhoben. 28
29Das Landgericht hat die Klage nach uneidlicher Vernehmung der Zeugen I2 und N abgewiesen mit im wesentlichen folgender Begründung: Der Kläger könne im Zusammenhang mit seiner Beteiligung an dem Fonds T keinen Schadensersatz von den Beklagten beanspruchen.
30Er habe zunächst keine Ansprüche gegen den Beklagten zu 1). Mangels direkter vertraglicher Beziehung zum Kläger hafte der Beklagte nicht aus pVV eines Auskunftsvertrages. Der Beklagte habe sich nicht persönlich gegenüber dem Kläger verpflichtet, ihn über die Anlagemöglichkeiten des Fonds zu unterrichten, sondern insoweit erkennbar als Prokurist der Beklagten zu 3) gehandelt, so dass seine Erklärungen dieser zuzurechnen seien. Der angebliche Hinweis des Beklagten auf seine Erfahrung in der Abwicklung von geschlossenen Immobilienfonds habe vom Kläger nicht so verstanden werden können, dass der Beklagte auch persönlich für die Richtigkeit seiner Auskünfte habe einstehen wollen. Der Kläger habe gegen den Beklagten zu 1) auch keinen Anspruch aus c.i.c. (Prospekthaftung im weiteren Sinne), weil nicht feststellbar sei, dass der Beklagte einen besonderen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen habe, er biete für die Richtigkeit der Prospektangaben oder der sonstigen Auskünfte auch persönlich Gewähr. Zwar könnte die behauptete Erklärung des Beklagten, er selbst sei zur eigenen Alterssicherung mit einer Einlage von 2 Mio. DM an dem Fonds beteiligt, einen entsprechenden Vertrauenstatbestand begründen. Der Kläger habe jedoch eine solche Äußerung des Beklagten nicht beweisen können, weil zwar die Zeugin I2 eine entsprechende Erklärung des Beklagten bestätigt, der Zeuge N sie aber verneint habe und keine Anhaltspunkte für oder gegen die Richtigkeit einer dieser Aussagen vorhanden seien. Allein der Umstand, dass der
Beklagte zu 1) auf seine eigene Erfahrung in Anlagegeschäften hingewiesen habe, begründe schließlich nicht eine Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens. Vielmehr sei es für Kapitalgeschäfte typisch, dass der Kunde auf die besondere Erfahrung des Mitarbeiters eines Anlageberaters vertraue. Schadensersatzansprüche des Klägers gegen den Beklagten aus einer sog. Prospekthaftung im engeren Sinne schieden schon deshalb aus, weil für diese die kurze Verjährung von längstens drei Jahren nach Anteilserwerb gelte, so dass die Klageerhebung am 19.01.1995 die Verjährung nicht mehr habe unterbrechen können.
31Der Kläger könne auch keinen Schadensersatz aus pVV wegen Verletzung von Pflichten aus dem Stimmbindungsvertrag beanspruchen. Dieser Vertrag sei jedenfalls für die Abstimmung über die Fusion des Fonds T mit dem Fonds T2 konkludent dahingehend abgeändert worden sei, dass der Beklagte entsprechend der Forderung des Klägers mit dessen Stimmen gegen die Fusion habe stimmen dürfen.
32Der Beklagte zu 1) hafte dem Kläger auch nicht aus § 179 BGB als vollmachtloser Vertreter einer in Wahrheit nicht existenten juristischen Person. Er habe nicht den Rechtsschein gesetzt, für die tatsächlich nicht existente "F mbH" zu handeln. Der von der Beklagten zu 3) verwendete Briefbogen mit der Überschrift "F" lasse deutlich die korrekte Firma der Beklagten erkennen.
33Der Kläger habe schließlich keine Ansprüche gegen den Beklagten zu 1) aus §§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 263, 264 a StGB. Der Kläger habe nämlich keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich eine konkrete Bereicherungsabsicht des Beklagten gem. § 263 StGB ergebe. Ein Verstoß gegen § 264 a StGB scheide aus, weil eine eigene Informationspflicht des Beklagten aus den angeführten Gründen nicht bestanden habe.
34Der Kläger habe auch keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu 2), da sie als Geschäftsführerin der Beklagten zu 3) keine eigenen rechtsgeschäftlichen Beziehungen zum Kläger unterhalten und ebenfalls keinen Vertrauenstatbestand gesetzt habe, der ihre persönliche Haftung begründen würde.
35Der Kläger habe auch keine Ansprüche gegen die Beklagte zu 3). Er könne sich weder bezüglich der ersten noch der zweiten Beitrittserklärung zum Fonds T auf pVV eines Auskunftsvertrages durch die Beklagte berufen. Zwar sei zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3) konkludent ein Auskunftsvertrag geschlossen worden, weil die Auskünfte der Beklagten über die Kapitalbeteiligung für den Kläger erkennbar von erheblicher Bedeutung gewesen seien und weil die Beklagte für die Auskunftserteilung sachkundig gewesen sei und ein eigenes wirtschaftliches Interessen gehabt habe. Deshalb sei sie verpflichtet gewesen, den Kläger über die Geschäftsrisiken umfassend aufzuklären. Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung lasse sich jedoch nicht feststellen, weil der Kläger nicht substanziiert vorgetragen habe, dass der von der Beklagten verwendete Emissionsprospekt unrichtig gewesen sei. Die Behauptung des Klägers, in dem Prospekt seien Verflechtungen zwischen den Beklagten und dem Fonds T2 nicht offengelegt, sei unsubstanziiert, weil konkreter Vortrag zu einer Beteiligung der Beklagten an dem Fonds T2 oder zu einer Beziehung zu der Generalübernehmerin fehle. Die von den Beklagten vorgelegte Aufstellung der Gesellschafter des Fonds T2 lasse eine Beteiligung der Beklagten nicht erkennen. Der Emissionsprospekt sei auch nicht bezüglich der prognostizierten Rendite des Fonds unrichtig. Insoweit habe der Kläger nicht vorgetragen, dass in dem Prospekt eine Renditeangabe enthalten gewesen sei, die von Anfang an nicht realisierbar gewesen sei. Der Prospekt sei auch nicht
hinsichtlich des zunächst vereinbarten Festpreises für die schlüsselfertige Erstellung des Hotelgebäudes fehlerhaft. Der Kläger behaupte insoweit nur pauschal, es sei von vornherein klar gewesen, dass der Festpreis nicht einzuhalten gewesen sei und dass eine Kapitalaufstockung notwendig werden würde. Dass die Festpreisabrede mit der Generalübernehmerin tatsächlich gar nicht geschlossen worden sei, werde vom Kläger konkret nicht behauptet. Die Kalkulationsgrundlage für den Festpreis mit der Generalübernehmerin habe im Prospekt nicht offen gelegt werden müssen, weil diese nur die Generalübernehmerin betroffen habe. Für die Anleger sei ohne Belang gewesen, ob nur eine grobe Schätzung der Kosten bezüglich der Größe des umbauten Raumes bestand oder ob eine genaue Aufstellung der Einzelleistungen vorhanden war. Zwar sei die Generalübernehmerin zugleich auch Gründungs- und Treuhandkommanditistin des Fonds gewesen, so dass fraglich sei, ob der Fonds gegenüber der Generalübernehmerin tatsächlich auf Einhaltung des Festpreises bestanden hätte. Diese Verflechtung zwischen der Generalübernehmerin und dem Fonds T sei aber in dem Emissionsprospekt offenbart worden, so dass die Anleger sich hierauf hätten einstellen können. Der Emissionsprospekt sei schließlich auch nicht bezüglich der geplanten Zusammenarbeit des Fonds mit dem Fonds T2 unrichtig. Es sei vielmehr ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass das neu zu errichtende Hotel gemeinsam mit dem schon errichteten H-Hotel betrieben werden und eine Anmietung der Räume dieses Hotels erfolgen sollte. Dementsprechend sei tatsächlich in der ersten Zeit verfahren worden. Selbst wenn der Beklagte zu 1) als Prokurist der Beklagten zu 3) tatsächlich langfristig eine Fusion der Fonds geplant haben sollte, hätte auf diese vage unternehmerische Absicht in dem Emissionsprospekt nicht hingewiesen werden müssen. Ob sich eine entsprechende Mehrheit für die Fusion der beiden Immobilienfonds finden würde, sei für die Beklagten im Jahr 1988/1989 nicht absehbar gewesen.
36Die Beklagte zu 3) habe auch in Bezug auf die Kapitalerhöhung des Klägers an dem Fonds keine Auskunftspflichten verletzt. Zwar sei ihr bekannt gewesen, dass der Kläger einer Erhöhung der Baukosten wegen angeblicher Qualitätssteigerungen zunächst nicht habe zustimmen wollen. Sie habe deshalb bezüglich der Frage, inwieweit die angeblichen Qualitätssteigerungen beim Hotelbau tatsächlich nachweisbar waren, zwischen dem Kläger und der Generalübernehmerin vermittelt. Letztlich habe sich der Kläger dann nach eigenen intensiven Kontakten mit der Generalübernehmerin dazu entschlossen, seinen Anteil an dem Fonds T zu erhöhen, was nicht auf Auskünften der Beklagten beruht habe. Die Behauptung des Klägers, die Erhöhung seiner Beteiligung sei unter einer Bedingung erfolgt, werde durch die vorgelegten Unterlagen nicht bestätigt.
37Der Kläger habe schließlich auch keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu 4). Diese hafte zunächst aus den angeführten Gründen nicht wegen Fehlern des auch von ihr verwendeten Emissionsprospekts, aber auch nicht wegen Verletzung vertraglicher Pflichten aus dem mit dem Kläger geschlossen Treuhandvertrag. Zwar sei sie als Treunehmerin verpflichtet gewesen, die Rechte des Klägers sachverständig wahrzunehmen, sich Kenntnis über die rechtlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Grundlagen der Gesellschaft zu verschaffen, Mitwirkungs-, Kontroll- und Überwachungsrechte auszuüben und den Kläger über alle für ihn wesentlichen Punkte aufzuklären. Gegen diese Pflichten habe die Beklagte jedoch entweder nicht verstoßen, oder der Verstoß sei zumindest nicht kausal für einen Schaden des Klägers geworden. Soweit der Kläger rüge, dass die Beklagte die Fusion der Fonds T2 und Fonds T nicht verhindert habe, sei eine eventuelle Pflichtverletzung jedenfalls nicht kausal für einen
Schaden des Klägers geworden. Eine solche Fusion, die durch den Gesellschaftsvertrag des Fonds T nicht ausgeschlossen gewesen sei, sei durch Änderung des Gesellschaftsvertrages möglich gewesen. Es könne dahinstehen, ob die Fusion Nachteile für den Kläger gehabt und ob die Beklagte den Kläger hierüber im Vorfeld der Abstimmung hinreichend aufgeklärt habe. Die Beklagte habe nämlich auf Weisung des Klägers mit dessen Stimmen gegen die Fusion gestimmt, so dass eine sachgerechte Aufklärung keinen Einfluss auf die Abstimmung über die Fusion gehabt habe. Dass die Mehrheit der anderen Anleger für eine Fusion der beiden Fonds gestimmt habe, sei der Beklagten nicht anzulasten. Der Beklagten könne auch keine fehlende Überwachung im Hinblick auf die Kapitalerhöhung zur Finanzierung der Mehrkosten des Hotelbaus vorgeworfen werden. Zwar seien möglicherweise die Voraussetzungen des § 6 Nr. 1 d des Gesellschaftsvertrages, nach denen eine Kapitalerhöhung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich gewesen sei, nicht eingehalten worden. Die tatsächlich durchgeführte Kapitalerhöhung sei jedoch unabhängig von dieser Regelung auf eine ordnungsgemäß beschlossene Änderung des § 4 des Gesellschaftsvertrages gestützt worden, durch die die Komplementärin des Fonds – auch ohne die besonderen Voraussetzungen des § 6 - zu einer Kapitalerhöhung ermächtigt worden sei. Schließlich könne der Beklagten auch nicht vorgeworfen werden, dass sie die Einhaltung der Festpreisabrede nicht hinreichend überwacht und dem Kläger nicht mitgeteilt habe, dass die vermeintlichen Qualitätssteigerungen im einzelnen nicht nachweisbar seien. Eine solche eventuelle Pflichtverletzung habe keinen Schaden des Klägers verursacht. Der Kläger habe nichts Konkretes dafür vorgetragen, dass die Überschreitungen des geplanten Investitionsvolumens für die Beklagte schon im Mai 1989, zum Zeitpunkt seines Beitritts zum Fonds, absehbar gewesen seien. Als die Generalübernehmerin die Anhebung des Qualitätsstandards für das Hotel erstmals angeregt habe, sei er hingegen dem Fonds bereits beigetreten gewesen. Unabhängig von eventuell versäumten Aufklärungen durch die Beklagte sei der Kläger zunächst mit einer Überschreitung der Baukosten nicht einverstanden gewesen. Wenn ihm die sodann von der Generalübernehmerin erteilten Auskünfte über die tatsächlich entstandenen Qualitätsverbesserungen und Mehrkosten nicht ausgereicht hätten, hätte er als Treugeber darauf drängen können, dass die Beklagte der Qualitätserhöhung und einer Erhöhung des Gesellschaftskapitals nicht zustimmte. Dass der Kläger dann selbst mit einer Kapitalerhöhung und einer Erhöhung seiner Beteiligung Einverstanden gewesen sei, beruhe auf seiner eigenen Entscheidung. Im Übrigen hätte die Beklagte es allein mit den Stimmen des Klägers nicht verhindern können, dass die Gesellschafterversammlung letztlich den Mehrkosten und der Kapitalerhöhung zustimmte. Sofern der Kläger schließlich rüge, dass die Beklagte zu 4) zum Nachteil der Anleger mit der Generalübernehmerin zusammengewirkt habe, sei dieser Vortrag des Klägers unsubstanziiert. Konkrete entsprechende Verhaltensweisen der Beklagten seien nicht dargelegt worden. Die Struktur des Fonds und das Verhältnis zur Generalübernehmerin seien im Emissionsprospekt offengelegt.
38Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein erstinstanzliches Begehren uneingeschränkt weiter verfolgt. Die Beklagten hätten mit falschen Angaben über den Fonds T geworben, obgleich von Anfang an klar gewesen sei, dass abweichend vom Emissionsprospekt weder ein "First-Class-Hotel" projektiert noch eine tragfähige Festpreisabrede getroffen worden sei. Erst nach dem Kapitalerhöhungsbeschluss habe man ihm gegenüber eingeräumt, dass eine Konkretisierung der Ausstattungsmerkmale des Hotels im Generalübernehmervertrag fehle und dass juristisch durchsetzbare
Ansprüche auf den Bau eines First-Class-Hotels aus dem Festpreisvertrag nicht hätten geltend gemacht werden können. Die Beklagte zu 4) hafte aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung sowie auch aus c.i.c. des Treuhandvertrages, weil sie ihn durch falsche Prospektangaben, für die sie hafte, zur Beteiligung am Fonds bewegt habe. Der von der Beklagten mehrfach verwendete Begriff des "First-Class-Hotels" habe nach der Verkehrsauffassung auf ein Hotel der 4-Sterne-Kategorie hingedeutet, obgleich unstreitig nur ein 3-Sterne-Hotel geplant gewesen sei. Selbst die Errichtung eines solchen Hotels sei durch den Generalübernehmervertrag, dessen Existenz im Übrigen bestritten werde, nicht gesichert gewesen, weil der Festpreisabrede jedenfalls keine konkrete Leistungsbeschreibung zugrunde gelegen habe. Da so Zusatz- und Mehrleistungen von vornherein nicht abgrenzbar gewesen seien, sei der Generalübernehmervertrag nicht als Festpreisvertrag im Sinne des Emissionsprospektes zu qualifizieren. Der Beklagten sei vorzuwerfen, die vertraglichen Grundlagen vor Übernahme der Treuhänderstellung nicht hinreichend überprüft und ihn den Kläger - nicht auf die Unrichtigkeit bzw. Wertlosigkeit der Prospektangaben hingewiesen zu haben. Auch die Kapitalerhöhung sei auf die Pflichtverletzung der Beklagten zu 4) zurückzuführen, weil sie ihn spätestens vor der Kapitalerhöhung habe darauf hinweisen müssen, dass nachprüfbare Grundlagen für die Preisgestaltung fehlten. Stattdessen habe sie ihm weiterhin vorgespiegelt, die Erhöhung der Kosten transparent kontrollieren zu können. Erstmals mit Schreiben der Generalübernehmerin vom 09.09.1991 (Bl. 176 d.A.) sei er – der Kläger – darauf hingewiesen worden, dass eine exakte Ermittlung der Mehrkosten unmöglich sei. Die Haftung der Beklagten sei durch den Treuhandvertrag nicht wirksam auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt worden, weil die entsprechende Regelung ebenso wie die vertraglich vorgesehene Verkürzung der Verjährungsfrist gegen § 9 Abs. 2 AGBG verstoße.
39Die Beklagte zu 3) hafte als Anlagevermittlerin wegen der aufgeführten Fehler des Emissionsprospektes nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren und im weiteren Sinne, weil unkontrollierbare Nachforderungen der Generalübernehmerin, die die Berechnungen der Rentabilität zunichte machten, von vornherein absehbar gewesen seien. Auch anlässlich der Kapitalerhöhung habe die Beklagte zu 3) ihre Aufklärungspflichten verletzt, weil sie ihn – den Kläger – nicht jedenfalls jetzt über die Unmöglichkeit der Kostenkontrolle hingewiesen habe. Die Beklagte zu 3) hafte schließlich als im Emissionsprospekt erwähnte Gründungskommanditisten auch als Prospektverantwortliche.
40Die Beklagte zu 2) hafte nach der Rechtsprechung schon als hinter den Gesellschaften stehende Verantwortliche aus typisiertem Vertrauen, im Übrigen, weil sie als Geschäftsführerin der Treuhandkommanditistin bei den Vertragsverhandlungen einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen habe. Aus denselben Gesichtspunkten ergebe sich auch die Haftung des Beklagten zu 1). Die Inanspruchnahme besonderen Vertrauens ergebe sich bezüglich seiner Person auch aus dem Abschluss des Stimmbindungsvertrages sowie aus seiner Stellung als Beiratsmitglied, als das er – aus Sicht des Klägers – maßgeblichen Einfluss auf die Führung der Geschäfte im Fonds gehabt habe.
Der Kläger beantragt, 41
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.539.256,24 DM nebst 43
10 % Zinsen seit dem 01.12.1994 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der von der Beklagten zu 4) als Treuhänderin für ihn den Kläger - gehaltenen Kommanditbeteiligung an der Q GmbH & Co. KG mit dem Sitz in F in Höhe von 2 Mio. DM und 400.000, DM an einen der Beklagten;
45festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme der von ihm angebotenen Abtretung der von der Beklagten zu 4) als Treuhänderin gehaltenen Kommanditbeteiligung an der Q GmbH & Co. KG mit Sitz in F in Höhe von 2 Mio. DM und 400.000, DM in Verzug befinden;
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 724.548,48 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 01.12.1994 zu zahlen. 47
Die Beklagten beantragen, 48
50Sie verweisen erneut darauf, dass der Kläger die Beteiligung als unternehmerische Beteiligung gesehen habe und insoweit erhebliche Erfahrungen in Bezug auf Immobilienfonds besitze. Sein Begehren sei unverständlich, weil der streitgegenständliche Fonds T die prospektierten Ziele im wesentlichen erreicht habe. Im Übrigen seien die in der Berufungsinstanz erhobenen Angriffe gegen die Prospektangaben unzutreffend. Der Prospekt verwende nicht die Bezeichnung "First- Class-Hotel", sondern beschreibe das Hotel nur als "erste Adresse" in F. Nur diese Prospektbeschreibung sei Gegenstand der Beteiligungsverhandlungen gewesen, was der Kläger mit seiner Beitrittserklärung ausdrücklich bestätigt habe. Weitergehende letztlich nichtssagende – Angaben in den Anbahnungsschreiben seien deshalb irrelevant, zumal der Kläger den Standard des geplanten Hotels genau gekannt habe. Unzutreffend sei auch der Vorwurf der fehlenden Festpreisabrede. Der eine Festpreisabrede enthaltene Generalübernehmervertrag beschreibe den Vertragsgegenstand hinreichend bestimmt. Eine rechtliche Überprüfung dieses Vertrages habe nicht zu ihren Aufgaben gezählt. Der Kläger habe zudem am 08.09.1990 – nach Fertigstellung des Hotels - der Kapitalerhöhung zugestimmt, die der Generalübernehmerin überhaupt erst die Durchsetzung eines höheren Vergütungsanspruchs erlaubt habe.
51Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
52Die Akten HRA 3137 und HRA 3059 AG Emden sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
53Der Senat hat den Kläger und den Beklagten zu 1) gemäß § 141 ZPO informatorisch angehört. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung wird auf den Vermerk des Berichterstatters zur mündlichen Verhandlung vom 08.11.2001 verwiesen.
Entscheidungsgründe 54
55Die Berufung des Klägers hat bezüglich seines Schadensersatzbegehrens gegenüber den Beklagten zu 1), 3) und 4) im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, während seine Berufung gegen die Abweisung der gegen die Beklagte zu 2) gerichteten Klage unbegründet ist. Die Beklagten zu 1), 3 und 4) sind dem Kläger dem Grunde nach zur Rückabwicklung seiner Beteiligungen am Fonds T und zum Ersatz seines infolge seines Verzichts auf anderweitige Kapitalanlage entstandenen Schadens verpflichtet, während die Beklagte zu 2) aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann.
57Zunächst scheiden zwar Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten aus sog. Prospekthaftung im engeren Sinne, wie das Landgericht zutreffend und von der Berufung nicht angegriffen ausgeführt hat, schon im Hinblick auf die erhobene Verjährungseinrede aus. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne, die nicht an persönliches, sondern an typisiertes Vertrauen anknüpft (vgl. BGH in NJW 2001, 437; 1992, 228; Assmann, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 2. Aufl., S. 249 f.), in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers, spätestens aber drei Jahre nach dem Erwerb des Anteils verjähren (BGH in NJW 1985, 380; 1984, 2523). Dies gilt auch für Prospekthaftungsansprüche nach einem Eintritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds (vgl. BGH in ZIP 2001, 369; Schmidt/Weidert in DB 1998, 2313). Die kurze Verjährung erfasst allerdings nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht parallel bestehende Ansprüche aus pVV oder aus c.i.c. wegen Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens im Zusammenhang mit Verträgen über eine Anlagevermittlung oder aus Treuhandverträgen, und zwar auch dann nicht, wenn ein Prospekt Grundlage der Information des Anlegers gewesen ist (BGH in NJW 1995, 130; 1987, 2677; OLG Karlsruhe in OLGR 1999, 92; Kiethe in BB 1999, 2257; Schmidt/Weidert in DB 1998, 2312); diese verjähren vielmehr regelmäßig gemäß § 195 BGB erst nach dreißig Jahren.
59Hingegen haften die Beklagten zu 1), 3) und 4) aus c.i.c. (Prospekthaftung im weiteren Sinne) wegen falscher Information des Klägers über die Kapitalanlage, und zwar die Beklagte zu 4) aufgrund des mit dem Kläger geschlossenen Treuhandvertrages (1.), die Beklagte zu 3) schon als Komplementärin der Beklagten zu 4) aus § 128 HGB, im Übrigen auch aufgrund ihrer Vermittlungstätigkeit (2.) und der Beklagte zu 1) im Hinblick auf die Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens im Rahmen der Vertragsverhandlungen (3.). Hingegen scheiden Ansprüche aus c.i.c. gegen die Beklagte zu 2) aus (4.).
Die Beklagte zu 4) ist dem Kläger aus c.i.c. wegen mangelhafter Information des Klägers vor Abschluss des Treuhandvertrages zum Schadensersatz verpflichtet. 61
Der Treuhandkommanditist ist dem Anleger nicht nur unter dem Gesichtspunkt der 63
Prospekthaftung, sondern auch nach hergebrachten Grundätzen vorvertraglicher Haftung schadensersatzpflichtig, wenn und soweit er in Kenntnis oder schuldhafter Unkenntnis der wahren Verhältnisse einen in wesentlichen Punkten unrichtigen, unvollständigen oder irreführenden Emissionsprospekt herausgegeben oder die Prospektangaben gegenüber dem künftigen Anleger bei den Beitrittsverhandlungen nicht richtig gestellt hat (BGH in NJW 1995, 130; BGH in WM 1994, 2192; WM 1985, 533; WM 1982, 758 = ZIP 1982, 834; Kiethe in BB 1999, 2258; Schmidt/Weidert in DB 1998, 2312; Heymann, Bankenhaftung bei Immobilienanlagen, 14. Aufl., S. 195 f.; Assmann, a.a.O., § 7, Rn. 109 f.). Zu den Pflichten eines Treuhandkommanditisten zählt es, die Interessen der Treugeber bei der Konzeption, Durchführung, Abrechnung und Kontrolle der Anlage sachverständig wahrzunehmen (BGH in WM 1986, 1320; Heymann in NJW 1999, 1580) und alles Erforderliche zu tun, um deren Beteiligung und ihren wirtschaftlichen Wert zu erhalten, und dementsprechend alles zu unterlassen, was sie gefährden konnte (BGH in ZIP 1982, 834). Dementsprechend muss er sich schon im Vorfeld des Vertragsschlusses mit dem Anleger umfassend über die rechtlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Grundlagen des Anlageobjektes unterrichten und den Anleger über sämtliche wesentlichen Punkte aufklären (BGH in WM 1995, 344; NJW- RR 1991, 1121; BGHZ 84, 141; OLG Köln in OLGR 1999, 343; Assmann, a.a.O., § 6, Rn. 208). Sieht sich der Treuhandkommanditist mangels entsprechender Sachkenntnis oder Informationen über das konkrete Anlagekonzept zu einer solchen umfassenden Information nicht in der Lage, so muss er die Übernahme der Treuhänderstellung ablehnen oder aber den Beitrittsinteressenten auf die unterlassene, an sich gebotene Überprüfung bestimmter Umstände hinweisen (BGH in ZIP 1982, 834).
65Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat die Beklagte zu 4) ihre Aufklärungspflicht gegenüber dem Kläger verletzt, weil die von ihr mit ihrer Vertretung beauftragten Beklagten zu 1) und 2) den Kläger über die Kapitalanlage sachlich unzutreffend informiert haben und der Emissionsprospekt bezüglich wesentlicher Punkte unzutreffende, im Rahmen der Vertragsverhandlungen nicht richtig gestellte Angaben über das Anlageobjekt enthält. Da der Beitrittsinteressent im allgemeinen keine eigenen Unterrichtungsmöglichkeiten hat, sondern darauf angewiesen ist, sich anhand des Emissionsprospektes über das zu finanzierende Vorhaben zu informieren, darf er erwarten, dass er durch den Prospekt ein zutreffendes Bild von dem Beteiligungsobjekt erhält und dass er sachlich richtig, vollständig und unmissverständlich über alle für die Beitrittsentscheidung relevanten Tatsachen informiert wird (BGH in NJW 1995, 130; WM 1991, 1543; NJW 90, 2461; Kiethe in ZIP 2000, 219; Assmann, a.a.O., § 7, Rn. 63). Die Beklagte zu 4) hätte den Kläger danach vor Annahme des Angebotes zum Abschluss des Treuhandvertrages sowie der Beitrittserklärung entweder darauf hinweisen müssen, dass der Prospekt in wesentlichen Punkten unzutreffend über die Kapitalanlage informiert, oder den Kläger jedenfalls über die unterlassene eigene Überprüfung der Prospektangaben informieren müssen.
aa) 66
Insoweit kann letztlich dahin stehen, ob die Anlageentscheidung des Klägers darauf beruhte, dass er unzutreffend bzw. irreführend über den Qualitätsstandard des geplanten Hotels informiert worden ist. Zwar stellten die den eigentlichen Vertragsverhandlungen vorausgehenden Anschreiben der Beklagten zu 3) von April 1989 (Bl. 389 d.A.) und vom 03.05.1989 (Bl. 103 d.A.) das geplante Objekt unstreitig als 67
"First-Class-Stadthotel" bzw. "First-Class-City-Hotel" vor. Diese Objektinformation, die sich die Beklagte zu 4) als von der Beklagten zu 3) vertretene Gesellschaft zurechnen lassen muss, war angesichts der unstreitig geplanten Errichtung eines 3Sterne-Hotels und des damals bereits vergebenen Auftrags zum Bau eines "Hotels gehobenen Standards" ohne weiteres sachlich unzutreffend, weil ein 3SterneHotel angesichts des im Verhältnis zu 4Sterne-Hotels geringeren Standards nicht als First-Class-Hotel bewertet werden kann, woran auch die von den Beklagten hervorgehobenen Zusätze "City-Hotel" oder "Stadt-Hotel" nichts zu ändern vermögen. Eine Korrektur dieser unzutreffenden Beschreibung erfolgte auch nicht durch den Anlageprospekt; weil dieser hinsichtlich der Qualität des geplanten Hotels schon an sich unbestimmt, jedenfalls aber mangels präziser Beschreibung des angestrebten Hotelstandards keineswegs geeignet war, eine zuvor erweckte unzutreffende Erwartung, es sei ein "First-Class-Hotel" konzipiert, richtig zu stellen. Die streitige Frage, ob der Kläger trotz des an sich falschen Hinweises auf eine Planung eines First-Class-Hotels, für dessen Richtigstellung im Rahmen der Vertragsverhandlungen die Beklagten nichts vorgetragen haben, den tatsächlich geplanten Qualitätsstandard des Objekts gekannt hat, wofür sein Schreiben vom 07.08.1990 (Bl. 120 d.A.) sowie seine Erklärung vor dem Senat, der Prospekt entspreche in etwa seiner Vorstellung von der geplanten Hotelanlage, sprechen könnten, bedarf im Hinblick auf die weiteren Fehlinformationen durch den Prospekt keiner Klärung.
69Der der Information und späteren Zeichnung des Klägers zugrunde liegende Anlageprospekt informiert jedenfalls unzutreffend über die Investitionskosten des Immobilienfonds. Diesbezüglich wurde mehrfach auf den mit der Generalübernehmerin vereinbarten Festpreis von 9,52 Mio. DM für die schlüsselfertige Errichtung und betriebsbereite Einrichtung des Hotels hingewiesen. Dieser Festpreis wird unter anderem in den Anlagen des Gesellschaftsvertrages, nämlich im Investitionsplan sowie in der Auflistung "Leistungen während der Investitionsphase", erwähnt und im Prospekt unter dem Stichwort "Vorbildliche Sicherheiten" werbend hervorgehoben. Die Information betraf auch keinen für den Anleger nur unerheblichen Umstand (vgl. zum Erfordernis der Erheblichkeit des Fehlers: Assmann, a.a.O., § 7, Rn. 66). Die Relevanz dieser gerade deshalb betonten - Angaben zu den zu erwartenden Baukosten für die Entscheidung eines Anlegers, dem Immobilienfonds beizutreten, liegt vielmehr sogar auf der Hand (vgl. auch BGH in NJW 1995, 131). Im Übrigen wird sie bezüglich des Klägers durch dessen Schreiben vom 22.06.1989 (Bl. 109 d.A.) belegt, mit dem er auf die Bedeutung dieser Festpreisabrede für seine Anlageentscheidung hinwies und ergänzende Informationen hinsichtlich der Möglichkeiten zur Überschreitung des Gesamtaufwandes erbat.
70Die Hinweise auf den vereinbarten Festpreis mit der Generalübernehmerin waren für den Anlageinteressenten zumindest irreführend. Die aufgrund des Prospektes von Anlegern zu erwartende Sicherheit bezüglich des vom Fonds insgesamt zu erbringenden Finanzierungsaufwandes war nämlich von vornherein deutlich eingeschränkt, weil die von der Generalübernehmerin zu erbringenden Leistungen vertraglich nicht hinreichend präzise festgelegt worden waren. Dabei kann letztlich dahin stehen, ob der von den Beklagten vorgelegte, auf den 22.12.1988 datierte Generalunternehmervertrag vor Zeichnung des Klägers überhaupt schon existierte oder der Behauptung des Klägers entsprechend erst nachträglich erstellt wurde. Denn auch dieser Vertrag bot ersichtlich für den gegenüber den Anlageinteressenten besonders
hervorgehobenen Festpreis keine hinreichende Sicherheit. Er verpflichtete zwar die Generalübernehmerin zur schlüsselfertigen Errichtung und Einrichtung eines Hotels, ohne allerdings Einzelheiten bezüglich der Ausstattung des Gebäudes konkret und verbindlich festzulegen. Im Vertrag heißt es hierzu, geschuldet sei der "Neubau eines schlüsselfertigen, betriebsbereit eingerichteten 5-geschossigen Hotels gehobenen Standards ..", wobei Vertragsgrundlagen die genehmigten Bauantragsunterlagen und die Baubeschreibung im Prospekt (Bl. 722 d.A. ) sein sollten. Weiter ist ausgeführt, dass sich das Objekt, soweit die technische Beschreibung nicht vollständig sein sollte, "in jedem Ausführungspunkt am Gesamtstandard des Hotels orientiert, das den Rang des "ersten Hauses am Platze" anstrebt. Schon diese vage Beschreibung der angestrebten Qualität, die sich nicht an greifbare Parameter, wie etwa der in der Hotelbranche üblichen Sternekategorie, orientiert, ließ dem Generalübernehmer erheblichen Spielraum bezüglich der Bauausführung und insbesondere bezüglich der Zimmerausstattung. Nähere Einzelheiten zu den Qualitätsanforderungen hinsichtlich der einzelnen Bestandteile des Gebäudes, etwa des Verblenders, der Sanitärausstattung, der Bodenbeläge, der Zimmereinrichtungen, der Küchenausstattung, u.s.w., oder zu den insoweit anzusetzenden Preiskategorien sind in dem Vertrag nicht festgelegt worden, ebenso wenig Einzelheiten der von der Generalübernehmerin herzustellenden Außenanlagen (Leuchtreklame, Pflasterung, Bepflanzung, Laubengänge, Brunnen). Zwar setzt eine Festpreis- oder Pauschalpreisvertrag nicht zwingend voraus, dass der Gegenstand des Bauvertrages im einzelnen detailliert festgelegt worden ist, sondern läßt an sich auch pauschalierte Leistungsbeschreibungen zu (vgl. Pastor, Der Bauprozess, 9. Aufl., Rn. 1188 ff.). Diese pauschale Beschreibung des geschuldeten Erfolges belässt jedoch dem Generalübernehmer erhebliche Spielräume für die Bauausführung (vgl. Pastor, a.a.O., Rn. 193) und macht von vornherein spätere Streitigkeiten über die geschuldete Ausführung und über Zusatzvergütungen für angebliche Mehrleistungen möglich, wenn nicht gar wahrscheinlich. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Spielraum bezüglich der Ausführung des Bauvorhabens für den Unternehmer im Hinblick auf die Größe des Bauvorhabens und auf fehlende Parameter für die erforderliche Ausstattung groß ist. Da von einer typischen Ausstattung eines Hotels des "gehobenen Standards" oder eines "ersten Hauses am Platz" kaum die Rede sein kann, vielmehr auch in diesem Bereich erhebliche Qualitätsunterschiede etwa bezüglich der Ausstattung der Zimmer denkbar sind, war bei Abschluss des Generalübernehmervertrages mit der K GmbH die geschuldete Leistung der Generalübernehmerin nur in eingeschränktem Umfang zu konkretisieren. Vor diesem Hintergrund relativierte sich die vom Anleger aufgrund der Prospektangaben erwartete Sicherheit des Festpreisvertrages deutlich. Das vorbeschriebene, schon aufgrund der fehlenden Beschreibung der Bau- und Ausstattungsdetails bestehende Risiko für den Anlageinteressenten erhöhte sich dabei noch deutlich dadurch, dass wie dargelegt – auch der Qualitätsstandard des Hotels im Vertrag nicht nach den üblichen Parametern fixiert worden war,