Source: https://www.eigenbedarfskuendigung.com/vorgetaeuschter-eigenbedarf-schadensersatz/
Timestamp: 2019-01-18 22:38:47
Document Index: 256258670

Matched Legal Cases: ['§ 573', '§ 280', 'BGH', 'BGH', '§ 249', '§ 573']

Vorgetäuschter Eigenbedarf - Schadensersatz - Beispiele und Urteile
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Eigenbedarfskündigung: Kann das zum Schadensersatzfall werden?
Ist der angemeldete Eigenbedarf vorgetäuscht, wird Schadensersatz fällig.
Ist der durch den Vermieter angemeldete Eigenbedarf nicht rechtens, kann dies schwerwiegende Folgen haben. Denn liegt nachweislich ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor, ist Schadensersatz meist nur eine der Konsequenzen.
Doch wie kann es überhaupt dazu kommen? Wann muss bei einer nicht gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung Schadensersatz durch den Vermieter gezahlt werden? Wann wird der Mieter schadensersatzpflichtig?
Diese Fragen und die Grundlagen der rechtlichen Situation sollen im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.
1 Eigenbedarfskündigung: Kann das zum Schadensersatzfall werden?
1.1 Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung: Wie sieht hier die rechtliche Lage aus?
1.2 Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz wird fällig, wenn der Vermieter rechtswidrig handelt
2 Welche Art von Schadensersatz kann bei einer Eigenbedarfskündigung erfolgen?
2.1 Schadensersatz bei ungerechtfertigtem Eigenbedarf – weitere Gründe
2.2 Kündigung wegen Eigenbedarf: Schadensersatz, wenn der Mieter nicht auszieht?
Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung: Wie sieht hier die rechtliche Lage aus?
Nach Abschluss eines Mietvertrags bestehen auf beiden Seiten sowohl Pflichten als auch Rechte. Werden diese durch eine Seite missachtet, können Schadenersatzansprüche daraus entstehen. Verletzt also der Vermieter, durch eine nicht gerechtfertigte Kündigung, diese Pflichten schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Andersherum kann dies, unter bestimmten Umständen, auch auf den Mieter zu treffen.
Wird eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, obwohl keine hinreichenden Gründe vorliegen und der Mieter im Glauben gelassen, dass er zum Auszug verpflichtet ist, handelt der Vermieter vertragsbrüchig. Dies wird als vorgetäuschter Eigenbedarf gewertet. Schadensersatz und die Erstattung der Umzugskosten an den Mieter sind in diesem Fall fast immer die Folge.
Rechtlich gesehen hat ein Vermieter kaum eine Möglichkeit, ein Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden. Gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann dies nur geschehen, wenn der Vermieter im Einzelfall ein berechtigtes Interesse daran hat.
Allerdings können nicht viele Gründe angeführt werden, die ein berechtigtes Interesse rechtfertigen.
Kündigung wegen Eigenbedarf: Schadensersatz wenn der Bedarf nicht gerechtfertigt ist.
Will der Vermieter die Miete erhöhen und für diesen Zweck einen neuen Mietvertrag abschließen, wird dies als Kündigungsgrund nicht anerkannt. Um den Mieter in diesen Fällen dennoch zum Auszug zu bewegen, nutzen Vermieter den oftmals einzig zulässigen Grund: die Eigenbedarfskündigung.
Meist ist es für den Mieter schwer zu überprüfen, ob der zugrunde gelegte Bedarf tatsächlich besteht. Denn ein Nutzungswillen seitens des Vermieters reicht als Kündigungsgrund aus, wenn dieser ausführlich und eindeutig dargelegt werden kann.
Ist der Nutzungswille jedoch nur vorgeschoben, führt ein vorgetäuschter Eigenbedarf neben dem Schadensersatz auch zur Unwirksamkeit der Kündigung. Hier liegt im Sinne des Gesetzten kein berechtigtes Interesse vor. Aufgrund der meist nicht möglichen Nachprüfbarkeit ziehen die Mieter aus und der Vermieter hat das eigentliche Ziel erreicht. Diese Art der Kündigung ist eine Täuschung und bleibt, wenn doch nachweisbar, nicht ohne Folgen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz wird fällig, wenn der Vermieter rechtswidrig handelt
Zieht der Vermieter oder die von ihm benannte Bedarfsperson nach dem Auszug des Mieters nicht in die überlassene Wohnung ein, kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegen. Schadensersatz muss dann gezahlt werden, wenn dies auffällt und angezeigt wird.
Ist die Täuschung des Mieters im Nachhinein erkennbar oder hat der Vermieter versäumt, einen nachträglich entfallenen Eigenbedarf dem Mieter mitzuteilen, wird die Kündigung unwirksam. Der Vermieter hat in diesem Fall rechtsmissbräuchlich gehandelt. Dem Mieter steht Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung zu, die nachweislich unwirksam ist. Dies geschieht dann gemäß § 280 Abs. 1 BGB.
Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung kann einem Mieter unter Umständen auch dann zustehen, wenn ein Aufhebungsvertrag zwischen den Mietvertragsparteien geschlossen wurde. Dies kann jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen geschehen, da der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses zugestimmt hat. Hier hängt ein Anspruch oft davon ab, vor welchem Hintergrund der Aufhebungsvertrag geschlossen wurde.
Schadensersatz bei ungerechtfertigtem Eigenbedarf: Hierzu gibt es unter anderem auch ein Urteil vom BGH.
Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und geht der Mieter bei Unterzeichnung des Aufhebungsvertrages davon aus, dass der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ohnehin aussprechen würde, ist dieser Vertrag unwirksam. Dem Mieter stehen hier die gleichen Rechte zu wie bei einer unwirksamen Kündigung wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf. Ein Schadensersatz muss auch in diesem Fall geleistet werden. Dies bestätigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 08.04.2009 (BGH – VIII ZR 231/07).
Hier muss allerdings auch beachtet werden, dass, wenn im Aufhebungsvertrag eine Abstandszahlung für die Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde, der Mieter keinen Anspruch auf die volle Höhe des Schadensersatzes hat. Auch wenn ein vorgetäuschter Eigenbedarf nachweisbar ist, Schadensersatz kann nur in der Höhe geltend gemacht werden, die nicht schon durch die Abstandszahlungen abgedeckt wurde. Die Anstandszahlungen werden dann angerechnet.
Zweifelt der Mieter den angemeldeten Eigenbedarf des Vermieters an, auch wenn dieser vorgetäuscht ist und wird hier ein Vergleich zur Beendigung des Streits geschlossen, kann der Mieter keinen Schadensersatzanspruch geltend machen.
Zieht der Mieter aufgrund des Vergleichs aus und erhält eine Abstandszahlung oder einen Verzicht auf Schönheitsreparaturen als Gegenleistung vom Vermieter, kann er keinen Schadensersatz verlangen. Auch nicht, wenn sich nachträglich ein vorgetäuschter Eigenbedarf herausstellt. Der Schadensersatz ist mit der Gegenleistung und dem Schluss des Vergleichs abgegolten.
Welche Art von Schadensersatz kann bei einer Eigenbedarfskündigung erfolgen?
Ist nach einer Eigenbedarfskündigung ein Schadensersatz zugesprochen worden, muss der Vermieter nach § 249 Abs. 1 BGB den Zustand wiederherstellen, der ohne diese Kündigung bestehen wurde. Da der Mieter die Wohnung ohne die Täuschung nicht verlassen hätte, kann die Wiedereinräumung verlangt werden. Aufgrund der Unwirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf, besteht der Schadensersatz zum Teil auch in der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Gebrauch der Mietsache muss also weiterhin gewährt werden.
In den meisten Fällen erfolgt solch eine Wiedereinräumung jedoch nicht. Entweder ist die Wohnung bereits anderen Mietern überlassen worden oder der Mieter hat kein Interesse daran, da bereits eine Ersatzwohnung gefunden wurde.
Daher ist es häufig so, dass ein nachweislich vorgetäuschter Eigenbedarf Schadensersatz in Form von Geldleistungen zur Folge hat. Dies umfasst alle finanziellen Schäden, die dem Mieter entstanden sind.
Kosten für einen Rechtsanwalt, wenn die Kündigung rechtlich überprüft wurde
Alle Kosten, die mit dem Umzug zusammenhängen, wie etwa Inseratskosten, Maklerkosten, Kosten für die Ummeldung (Telefon, Nachsendeauftrag usw.). Hinzu kommen hier die Kosten für den Umzug selbst, wie Räumungs- und Transportkosten
Kosten für die Renovierung der neuen Wohnung
Aufwendung für die bei Wohnungsbesichtigungen verbrauchten Urlaubstage
Mehrkosten, die durch die Anmietung der gleichwertigen Wohnung (Qualität und Ausstattung) entstanden sind
Mieter sollten hier jedoch auch beachten, dass ein Schadensersatz bei ungerechtfertigtem Eigenbedarf auch gemindert werden oder ganz wegfallen kann, wenn ein Mitverschulden des Mieters vorliegt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn von einem Mieter erwartet werden konnte, sich gegen die Kündigung zu wehren, da das Fehlen eines Kündigungsgrundes eindeutig war.
Schadensersatz bei ungerechtfertigtem Eigenbedarf – weitere Gründe
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz als Folge.
Ein vorgetäuschter Eigenbedarf muss für Schadensersatz nicht unbedingt vorliegen. War der Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung vorhanden und auch eindeutig, war die Kündigung wirksam. Allerdings muss der Vermieter den Mieter über einen nachträglichen Wegfall des Bedarfs informieren.
Solange das Mietverhältnis noch besteht, also innerhalb der Kündigungsfrist, ist der Vermieter vertraglich verpflichtet, den Wegfall des Kündigungsgrundes mitzuteilen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Hält der Vermieter an einer Kündigung trotz Wegfall des Grundes fest, führt das nachträglich zur Unwirksamkeit dieser.
In diesem Fall hat ein Mieter die gleichen Rechte wie sie ein vorgetäuschter Eigenbedarf hervorruft. Ein Schadensersatz muss auch in dieser Situation gezahlt werden, da der Vermieter seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist.
Kündigung wegen Eigenbedarf: Schadensersatz, wenn der Mieter nicht auszieht?
Wurde der Mietvertrag ordnungsgemäß gekündigt und der Mieter zieht nicht aus, dann wird eine Nutzungsentschädigung nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig. Vermieter können vom Mieter eine Nutzungsentschädigung für die Zeit zwischen Ende des Mietverhältnisses und der Räumung der Wohnung verlangen.
Die Nutzungsentschädigung kann aber nur so lange verlangt werden, wie die Nutzung stattfindet. Darüber hinaus können Vermieter auch Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf der Mieter nicht auszieht.
Weileder says
Als Schadenersatz wird stets von den Maklergebühren geschrieben, wenn sich der Mieter eine neue Mietwohnung über einen Makler sucht.
ABER: Was ist, wenn der Mieter nicht mehr zur Miete sucht, sondern sich eine Wohnung kauft und hierfür einen Makler beauftragt. Diese Maklerkosten liegen den ja bei ca. dem 5-fachen von den Maklergebühren für eine Mietwohnung!!!
Ist dies auch zu zahlen oder ggf. nur bis zur Höhe einer Maklergebühr bei Mietwohnungsuche???
Hallo Weileder,
als Schadensersatz können sämtliche durch die Kündigung entstandene Kosten gelten. Auch Maklerkosten, die entstehen, wenn ein neuer Wohnraum gesucht werden muss, können hier in der Regel hinzugezogen werden. Da wir keine Rechtsberatung durchführen dürfen, empfehlen wir hier einen Anwalt zu kontaktieren. Dieser kann sie bezüglich der Maklerkosten im Zusammenhang mit Schadensersatzforderungen beraten.
21. November 2016 at 9:56
Guten Morgen, wegen meiner Scheidung habe ich der Mieterin meiner einzigen kleinen Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt und derweil selbst eine andere Wohnung angemietet. Die Mieterin hatte 9 Monate Kündigungsfrist, sie hat die Kündigung anerkannt und wohnt nun noch einen zehnten Monat einvernehmlich in der alten Wohnung. Inzwischen habe ich aber jemanden kennengelernt und überlege, innerhalb des nächsten halben Jahres mit dieser Person zusammenzuziehen – und die gekündigte Eigentumswohnung gar nicht erst zu beziehen. Wie verhalte ich mich korrekt? Muss ich einen “Wegfall” des Eigenbedarfs mitteilen? Der eigentliche Grund (Scheidung) besteht aber nach wie vor.
21. November 2016 at 10:49
entfällt die Absicht die Wohnung zu nutzen, sollte dies in der Regel dem Mieter mitgeteilt werden. Da wir keine Rechtsberatung durchführen, empfehlen wir Ihnen sich an einen Anwalt zu wenden. Dieser kann mit Ihnen das korrekte Vorgehen besprechen.
mein Vermieter hat mir gekülndigt, da er in der Wohnung zukünftig eine Pflegekraft unterbringen möchte.
Ich gehe von einer vorgeschobenen Kündigung aus, da mir das so mitgeteilt wurde und dies zeitnah zu meiner Nachfrage bzgl der zu hohen und falschen Nebenkosten mitgeteilt wurde.
Muss ich einer Wohnungsbesichtugung durch Mietinteressenten zustimmen?
wenn Sie von einem vorgetäuschten Grund für den Eigenbedarf ausgehen, ist es immer ratsam sich an einen Mieterverein oder direkt an einen Anwalt zu wenden. Da wir keine Rechtsberatung durchführen dürfen, können ein Anwalt oder eine rechtliche Beratung bei einem Mieterverein Ihnen hier besser weiterhelfen.
In der Regel muss eine Besichtigung durch Mieter geduldet werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung hat.
W. Schröter says
uns wurde unsere Wohnung wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt. Die Gründe für den Eigenbedarf waren im Kündigungsschreiben plausiebel dargelegt.
Im Vorfeld hatten wir aber immer wieder Auseinandersetzungen mit unserem Vermieter, der der Meinung war, dass Gesetze für ihn nicht gelten und er in seinem Haus machen kann, was er will.
Beispielsweise hatten wir uns in 2014 erlaubt, um Einsicht in die Belege zur Nebenkostenabrechnung zu bitten, da die Kosten für den Hausmeister gegenüber dem Vorjahr um ein vielfaches gestiegen waren. Diese Einsicht wurde uns bis heute nicht gewährt.
Ein weiteres Beispiel: Am 26.11. rief unser Vermieter bei uns an und teilte uns mit, dass er ab 01.12. 50,00 € mehr Kaltmiete haben möchte. Wir haben dies so abgelehnt und ihm mitgeteilt, dass wir grundsätzlich nichts gegen eine gerechtfertigte Mieterhöhung haben, aber auf die Regelungen des BGB verwiesen. Insbesondere haben wir auf Fristen, Textform und Mietspiegel bzw. drei Vergleichsmieten verwiesen.
Wir sind dann, nachdem wir eine vergleichbare Wohnung gefunden haben, ausgezogen, haben aber schriftlich darauf hingewiesen, dass wir ausschließlich auf Grund der Eigenbedarfskündigung umziehen.
Nun mussten wir feststellen, dass er die Wohnung zu keiner Zeit bewohnt hat. Es wurden Umbauarbeiten durchgeführt und eine Küche eingebaut. Jetzt wird die Wohnung inseriert mit einem um 150,00 € höheren Mietpreis.
Meine Frage: Ist es in diesem Fall gerechtfertigt, Anzeige wegen Betrug zu erstatten?
Kann ich Kosten, die mir für meinen jetzt 15 km weiteren Arbeitsweg entstehen, auch als Schadenersatz geltend machen?
25. April 2017 at 7:54
Hallo W. Schröter,
bei dieser Sachlage ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen oder eine Beratung bei einem Mieterverein einzuholen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen, können wir leider keine Beurteilung vornehmen. Bestand der Bedarf nachweislich bei der Kündigung nicht, darf üblicherweise eine Eigenbedarfskündigung nicht ausgesprochen werden. Fällt der Bedarf während der Kündigungsfrist weg, müssen Vermieter die betroffenen Mieter darüber informieren.
In der Regel können Kosten, die durch den nicht notwendigen Umzug entstanden sind, als Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn der Eigenbedarf ein vorgeschobener Kündigungsgrund war. Auch bei dieser Frage, ist die Konsultation eines Anwalts empfehlenswert.
Wie kann man einen vorgeschobenen Eigenbedarf nachweisen? Wie lange darf. z.B. die Wohnung, aus der man auziehen musste, nicht weitervermietet werden? Meiner Mutter wurde gekündigt, nachdem sie eine Mieterhöhung mithilfe des Mieteschutzbundes abgewehrt hat (Quadratmeter waren falsch berechnet udn Miespiegel nciht berücksichtigt, sie zahle also ohnehin jetzt schon zu viel). Es heisst nun, der Sohn der Vermieterin (Arzt), werde in die kleien Mietwohnung einziehen, um sich um die Mutter (angeblich ein Pflegfall) zu kümmern. Dies ist sehr unwahrscheinlich. Reicht es, wenn er demnächst nur ein Namensschild anbringt und sich z.B. mit Nebenwohnsitz dort anmeldet? Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Hallo Dagmar S.,
ein angemeldeter Eigenbedarf muss nach dem Auszug der Mieter auch tatsächlich genutzt werden. Das heißt, die Person, für die der Bedarf angemeldet wurde, muss dort einziehen oder die Wohnung nachweislich als Zweitwohnsitz nutzen. Die Gründe für diesen Bedarf müssen zudem auch nachvollziehbar und nachweisbar sein. Haben Sie Zweifel, sollten Sie sich an einen Anwalt oder den Mieterverein wenden, diese können Ihnen rechtlich beistehen und Sie bezüglich des weiteren Vorgehens beraten.
Karsten U. says
Folgender Fall liegt vor!
Mein Schwager hatte meiner Frau mir und meinem Schwiegervater nach einem längeren Familienstreit die von meinem Schwiegervater an seinem Sohn übertragene (verkaufte) Wohnung aufgrund von Eigenbedarf gekündigt.
Die Eigenbedarfskündigung erfolgte mit dem Hinweis das er behindert wäre und das er nicht mehr in seiner jetzigen Eigentumswohnung aufgrund einer zwei Geschosdigkeit nicht mehr leben kann.
Er benötige daher die von uns gemiete Wohnung (ebenfalls Zweigeschossig) um diese Behindertengerecht umzubauen.
Dieser Umbau ist bis heute nicht geschehen und seine alte Eigentumswohnung ist bis heute nicht vermietet und auch noch in der Finanzierung.
Mein schwager ist seit drei Jahren Berufsunfähig und bewegt sich in der Öffentlichkeit , wenn er beobachtet wird mit einem rollstuhl.
in unbeobachteten Momenten fährt er Auto und transportiert Eigenhändig schwere Winterräder auf dem Hof.
Aufgruund der Kündigung waren wir gzwungen eine entsprechende Wohnung zu suchen im Umkreis der Arbeit meiner Frau und von mir die allerdings teurer ist als die vorherige Wohnung!
Jetzt stehe ich vor der Konsequenz aufgrund des Verdachtes der Vortäuschung einer Eigenbarfskündigung hier Schadensersatz einzuklagen.
Besteht die Aussicht auf Erfolg?
Hallo Karsten U.,
vermuten Sie einen vorgetäuschten Bedarf ist eine rechtliche Beratung bei einem Mieterverein bzw. bei einem Anwalt für Mietrecht zu empfehlen. Wir können diese nicht anbieten und daher die Sachlage rechtlich auch nicht beurteilen. Eine Aussage bezüglich der Erfolgsaussichten können wir ebenfalls nicht treffen.
Michel A. says
5. März 2018 at 4:06
meine Vermieterin hat mit ihrem vor drei Jahren verstorbenen Mann, über 25 Jahre in ihrer Wohnung gelebt.
Ich wohn seit fünf Jahren in der oberen Wohnung im selben Haus.
Jetzt hat meine Vermieterin einen neuen Freund und mir mündlich mitgeteilt, dass wenn er zu ihr zieht,
er nach oben in die Wohnung ziehen möchte.
Kann sie mir wegen Eigenbedarf kündigen?
Für mich wäre das nur ein vorgeschobener Grund, denn sie hatte ja auch mit ihrem verstorbenen Mann unten gewohnt.
handelt es sich um ein Zweifamilienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt, bedarf es in der Regel keiner Eigenbedarfskündigung. Gemäß § 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist eine Kündigung dann sogar vereinfacht möglich. Ein berechtigtes Interesse muss dann üblicherweise nicht vorliegen. Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein bezüglich Ihrer Möglichkeiten beraten. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.