Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2011/03/
Timestamp: 2017-10-23 05:53:03+00:00
Document Index: 117091624

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 907', 'sentenza ', 'art. 2041', 'sentenza ', 'art. 2041', 'sentenza ', 'art. 2036', 'sentenza ', 'art. 1131', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1131', 'art. 1130', 'sentenza ']

Quando dare dell'incompetente all'amministratore non è reato.
Dare del latitante e dell'incompetente all'amministratore non è reato. La Cassazione (sentenza 3372/2011) ha confermato la decisione con cui i giudici di merito avevano assolto una donna dall'imputazione per ingiuria e diffamazione formulata nei suoi confronti per aver esposto, nell'atrio del palazzo, una lettera rivolta all'amministratore di condominio, giudicato come «latitante» e «incompetente».
I giudici di legittimità nel respingere il ricorso dell'amministratore hanno ritenuto necessario precisare la distinzione tra diritto di critica e diritto di cronaca. «Il primo non si concretizza, come l'altro, nella narrazione dei fatti, bensì nell'espressione di un giudizio o, più genericamente, di un'opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un'interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e comportamenti».
Per la Corte, le espressioni usate non avevano determinato un'aggressione gratuita alla sfera morale dell'amministratore, ma solo una censura alle attività non svolte; la parola «latitante», pertanto, è stata utilizzata per sottolineare la mancata presenza. La condomina, quindi, per i giudici, avrebbe esercitato il diritto di manifestare liberamente il proprio pensiero e di controllo sull'operato dell'amministratore lamentando le carenze di manutenzione dell'immobile.
La lettera affissa nell'androne aveva, infatti, quali naturali destinatari, gli altri condomini, e per tale motivo era stata rispettata la rilevanza sociale del diritto di critica esercitato e, di conseguenza, la sua condotta non era da censurare non integrando, a dire dei giudici di legittimità, gli estremi di ingiuria e diffamazione.
Va sottolineato, però, che, tale condotta se sul piano penale non rivesta il carattere di reato, in sede civile la Cassazione (sentenza 186/2011), riguardo il trattamento dei dati personali, e più precisamente della divulgazione, nella bacheca del l'androne condominiale, delle posizioni di debito del singolo condomino, ha disposto (in conformità a quanto ribadito dal Garante della privacy l'8 luglio 2010) che (tale divulgazione) «va al di là della giustificata informazione ai soggetti interessati nell'ambito della compagine condominiale» (il tribunale, invece, aveva ritenuto che l'esibizione dei dati sopra menzionati è funzionale alla buona amministrazione del condominio, consentendo a tutti coloro che vi partecipano l'esatta conoscenza delle spese condominiali e del riparto tra i condomini delle stesse, secondo le tabelle millesimali); «tale affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, non solo non è necessaria ai fini dell'amministrazione comune, ma, soprattutto, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile».
«Per essere lecito», il trattamento dei dati «deve avvenire nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti». I giudici penali non hanno ravvisato alcuna volontà diffamatoria della condomina nei contenuti della lettera esposta nell'androne, ma la messa a disposizione di quelle informazioni anche in favore di estranei, potrebbe postulare, forse, una indebita diffusione, come tale, illecita e fonte di responsabilità civile.
Limitazioni legali della proprietà: si alle tende di stoffa solo se scorrevoli e aperte per determinati periodi di tempo.
Trib. civ. Genova, sez. III, 9 dicembre 2009.
Ai fini della disposizione dell'art. 907 c.c., volta a salvaguardare l'esercizio delle vedute, il termine «costruzione» non va inteso in senso restrittivo di manufatto in calce o in mattoni o in conglomerato cementizio, ma in quello di ogni opera che abbia il carattere della stabilità e di una certa consistenza. ( ad es. tavolati, steccati, tettoie in plastica e simili).
Nella specie è stato rigettato il ricorso sostenuto da un condomino che si era lamentato dell’installazione di una tenda, collocata soltanto per determinati periodi di tempo e agilmente rimuovibile, slegando il cordino che la univa all’intelaiatura.
Tabelle millesimali errate: il condominio può chiedere il rimborso a chi non ha partecipato alle spese a causa dell'errore.
La Cassazione, con la sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011, va ad affrontare un tema che, incidendo direttamente sulla materia delle spese condominiali, non può non suscitare notevole interesse. In breve, qui di seguito, il quesito cui, di fatto, la Suprema Corte era stata chiamata a rispondere, la soluzione adottata.
Nel caso di tabelle millesimali errate il condominio, una volta chiestane ed ottenutane la revisione giudiziale, può, sulla base dei nuovi parametri, agire per ottenere il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa del vizio dello strumento di ripartizione? La risposta è positiva e gli ermellini, motivando la loro risposta, hanno altresì specificato che l'azione esperibile è quella per indebito arricchimento (art. 2041 c.c.). In tal senso, si legge in sentenza, la revisione ad opera del Tribunale delle tabelle di ripartizione delle spese non ha efficacia retroattiva: ciò perché la loro modificazione ha efficacia costitutiva e non dichiarativa. Come dire: la sentenza che sancisce la variazione dei millesimi dà vita ai nuovi valori e non si limita a dichiararli e suggellarli in un documento in quanto già esistenti. In ragione di ciò, proseguono dalla Corte, l'unica azione esperibile, da parte dei condomini (anche in persona del loro amministratore pro tempore contro il comproprietario beneficiario dell'errore "era appunto quella dì indebito arricchimento, ex art. 2041 c.c." (così Cass. 10 marzo 2010 n. 5690).
La risposta fornita dai giudici di piazza Cavour faceva riferimento ad un caso in cui si era imposta la revisione delle tabelle poiché a seguito d'un intervento di manutenzione straordinaria ci si era avveduti che uno dei condomini, essendo escluso dalle tabelle millesimali, aveva beneficiato dei lavori pur non partecipando alla spesa. A ben vedere se da un lato la soluzione offerta consente di eliminare le disparità di trattamento, di natura economica, che simili fattispecie possono presentare (non v'è motivo per ritenere che il principio espresso non possa essere applicato anche ai casi in cui le tabelle sono semplicemente errate senza necessità che il beneficiario dell'errore sia totalmente escluso), dall'altro lato per fare ciò si torna alla concezione delle tabelle come strumento di natura costitutiva dei millesimi, concetto ampiamente superato dalla nota sentenza n. 18477/10 delle Sezioni Unite che aveva legittimato l'approvazione (e revisione) a maggioranza delle tabelle millesimali. E' vero, in questo caso si tratta di revisione giudiziale e non assembleare ma la differenza, per quello che ci aveva spiegato la Corte in agosto, era inesistente. Il rischio che questo la pronuncia n. 18477 trovi smentita, quindi, non è del tutto scongiurato. Sarà interessante vedere come nel futuro la Corte prenderà nuovamente posizione sulle tabelle e le sentenze di revisione che le riguardano.
Amministratore, utilizzare per fini privati i soldi del condominio.
Trib. civ. Milano, sez. VI, 7 gennaio 2011, n. 140.
Nel caso in cui l’amministratore, nell’esercizio del mandato, utilizzi una parte della provvista condominiale per pagare debiti di un terzo (nella specie un fornitore di un altro condominio) non è ammissibile l’azione di ripetizione dell’indebito per difetto dell’errore scusabile. Pertanto il condominio danneggiato può agire in surroga legale ex art. 2036, terzo comma, cod. civ. subentrando nei diritti dell’originario creditore.
Comunicazione di convocazione di un'assemblea, contestazione, cosa succede se si riceve una busta vuota.
Tribunale Bologna Sezione 3 Civile, Sentenza del 24 gennaio 2011, n. 159.
Il condomino che contesti l'omesso invio della comunicazione di convocazione assembleare deducendo di aver ricevuto una busta vuota ha l'onere di dimostrare che il plico non conteneva nessuna lettera al suo interno. Nella sentenza si legge:
"La domanda di parte attrice non può trovare accoglimento in quanto l'omesso invio della comunicazione di convocazione dell'assemblea 27.10.05 risulta smentito dalla produzione documentale n. 4 della parte convenuta; al proposito si osserva che il Condominio ha ottemperato all'ordine di esibizione dell'originale del suddetto documento n. 4, inteso come busta da cui emerge inequivocabilmente la regolare notifica a mezzo posta per compiuta giacenza, potendosi presumere dalla datazione della busta medesima che il suo contenuto fosse la convocazione dell'assemblea 27.10.05; d'altro canto spettava all'attore, quale destinatario della missiva, l'onere di dimostrare che il plico non conteneva lettera alcuna al suo interno, ovvero ne conteneva una di contenuto diverso da quello indicato"
L’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
E’ questo il dictum delle Sezioni Unite (sentenze 18331 e 18332 del 2010) con il quale e’ stato definito il contrasto di giurisprudenza sulla necessità o meno che l’amministratore condominiale, per impugnare la sentenza sfavorevole al condominio, si munisca dell’autorizzazione assembleare.
E’ stato precisato che le decisioni menzionate esulano da quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, insegnano le Sezioni Unite, conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale e’ legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., quando si tratta:
•di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio;
•di disciplinare l’uso delle cose comuni, cosi’ da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini;
•di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
•di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.
Ne deriva che al di fuori di tali materie l’amministratore, allorché voglia proporre valido ricorso per cassazione, deve munirsi di autorizzazione dell’assemblea, eventualmente anche in ratifica del suo operato.
La mancanza di tale autorizzazione cagiona, alla luce dell’orientamento giurisprudenziale prevalso, l’inammissibilita’ del ricorso.
Divieto di tenere animali in condominio.
Come controllare i conti del proprio condominio: mini-guida per le assemblee.
Chi crede di aver sempre capito tutto della contabilità condominiale – fino all'ultimo centesimo – farebbe comunque bene a leggere questa pagina. Chi litiga puntualmente con quote, millesimi e conguagli, invece, potrà partire dalle dieci domande per fare il test di trasparenza al proprio rendiconto annuale (e al proprio amministratore). Con un po' di fantasia, si può anche tradurre il risultato in un voto: otto risposte positive segnano un buon livello di chiarezza, sei sono la sufficienza, cinque (o meno) fanno suonare un campanello d'allarme sulla gestione.
Le domande partono dalle "Linee guida per la redazione del rendiconto condominiale", elaborate dall'Anaci (associazione di amministratori immobiliari) insieme all'Ordine dei commercialisti di Napoli. Il testo è pensato per gli amministratori ma è utilissimo anche per i proprietari e gli inquilini – ora che si avvicina la stagione delle assemblee – perché costituisce un mini-manuale con le buone regole sulla contabilità.
Il consuntivo è redatto secondo il criterio di competenza ?
Il consuntivo riporta, per ogni categoria di costo, le spese preventivate, quelle a consuntivo e il conguaglio ?
Sono riportate le situazioni di cassa e banca al 31 dicembre ?
Nello stato patrimoniale sono evidenziati in dettaglio tutti i debiti e i crediti ?
E' presente il dettaglio di tutti gli esborsi e incassi dell'anno ?
Voci e importi della situazione di cassa trovano riscontro nel consuntivo e nello stato patrimoniale ?
Viene indicata l'attribuzione degli importi in millesimi ?
C'è il prospetto delle quote dovute da ciascun condomino con la specificazione di quelle versate e del conguaglio ?
L'amministratore ha allegato al rendiconto condominiale la relazione dettagliata sulla gestione ?
E' possibile esaminare con facilità le ricevute e gli altri documenti giustificativi di spesa ?
Fonte: C. Dell'Oste e S. Fossati de Il Sole 24 Ore
Condominio, vietato abbandonare oggetti sul pianerottolo.
Chi ha l'abitudine di abbandonare gli oggetti sul pianerottolo può essere costretto a pagare i danni agli altri condomini. La Cassazione (sentenza 5474/11) ha accolto il ricorso di un condominio di Genova che nei due precedenti gradi di giudizio si era visto negare i danni chiesti ad una condomina che lasciava oggetti sul pianerottolo davanti al suo appartamento. Il giudice di pace di Genova e il Tribunale avevano dato torto al condominio, ma la Suprema Corte ha accolto il ricorso perchè alla condomina era stato contestato «l’inadempimento del regolamento condominiale» ed era legittimo chiederle i danni. Ora si terrà un nuovo processo davanti al Tribunale di Genova che dovrà anche quantificare i danni a favore del condominio.
Cassazione: divieto di tenere animali in condominio, decidono i condomini all'unanimità.
(Cassazione civile n. 3705 del 15.2.2011)
Una controversia avente ad oggetto la possibilità di tenere animali nell’appartamento in condominio offre alla Corte di cassazione l’occasione di tornare ad occuparsi dell’approvazione e modifica del regolamento condominiale di natura “contrattuale”. Le clausole del regolamento che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una vera e propria “servitù reciproca”.
Ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale e, dunque, vanno approvate e possono essere modificate solo con il consenso unanime dei condomini. Più in particolare, secondo i giudici di legittimità l’unica fonte che giustifica atti dispositivi che limitano i diritti esclusivi di ciascun comproprietario va necessariamente individuata nella “volontà” dei singoli. La possibilità di imporre limiti all’esercizio della proprietà esclusiva, dunque, esorbita dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito il solo potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l’uso e il godimento.
Il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti condominiali, pertanto, limitando il diritto esclusivo di ciascuno, non può essere contenuto negli ordinari regolamenti approvati a maggioranza semplice, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi in via esclusiva (Cass. civ. n. 12028/93).
Alla luce di tali considerazioni, è stata confermata la nullità della delibera con la quale l’assemblea aveva disposto la modifica del regolamento nella parte in cui era previsto il divieto di tenere in casa e in qualsiasi spazio comune condominiale animali di qualsiasi genere, dovendo tale delibera essere necessariamente approvata all’unanimità e non a maggioranza semplice.
Riforma del condominio in attesa di modifiche.
Per la riforma del condominio gli esami non finiscono mai. E' iniziata, alla commissione Giustizia della Camera, la discussione del Ddl Ac 4041, già passato all'esame del Senato lo scorso gennaio. «Siamo pronti a ridefinire i punti che meritano di essere corretti - spiega Salvatore Torrisi (Pdl), relatore del provvedimento - ma l'impianto del testo uscito dal Senato mi sembra buono. E prevedo tempi di approvazione in commissione, dopo le audizioni dei rappresentanti di amministratori e proprietari immobiliari, entro uno o due mesi al massimo».
La riforma è uscita dal Senato con un voto quasi unanime (astenuti Udc e Idv) ma con un punto interrogativo, quello sulla capacità giuridica del condominio: Una questione molto dibattuta tra i giuristi ma considerata poco pertinente dal padre della riforma, Michele Costantino, docente all'università di Bari, che intervenendo al convegno organizzato da Anapi (amministratori immobiliari) in città il 4 marzo ha chiarito che la mancanza di un patrimonio condominiale diffuso rappresenta un ostacolo. E che l'introduzione di questa figura giuridica costituirebbe una complicazione, mentre la riforma ha lo scopo esattamante opposto
Nel testo della riforma è stabilito che l'amministratore, all'accettazione della nomina (ma solo se ne viene richiesto dall'assemblea) debba presentare ai condomini una polizza di assicurazione che copra un importo pari ad almeno il bilancio annuale. Un bel peso economico, che alle associazioni degli amministratori non va proprio giù. Nel testo di un Ddl giacente da mesi alla Camera, presentato da Lino Duilio (Pd), si parla invece di un fondo di garanzia alimentato da un prelievo del 4% sui compensi degli amministratori. «So di questo problema - prosegue Torrisi - e sono sicuro che anche su questo punto si troverà un accordo. Il mio scopo è di raggiungere una maggioranza il più possibile ampia e condividere il testo e le modifiche.
Tra queste ci sarà, comunque, un intervento sull'elenco degli amministratori condominiali presso le camere di commercio, che andrebbe reso più snello. In ogni caso siamo pronti a rivedere in dettaglio il testo della riforma, lasciandone però immutato l'impianto».
Riforma del condominio: manca la formazione degli iscritti al registro.
L'opportunità di una riforma della normativa codicistica sul condominio era evidenziata da moltissimi operatori del settore immobiliare. Una disciplina da completare nelle zone d'ombra almeno per recepire gli orientamenti giurisprudenziali formatisi, una disciplina nata prima della Costituzione e quindi da integrare per le finalità dell'articolo 2 (riconoscimento delle formazioni sociali) e dell'articolo 42 (funzione sociale della proprietà privata).
Tuttavia, le modalità di redazione della proposta di riforma approvata dal Senato e ora al l'esame della Camera appaiono di difficile coordinamento con la funzione di tutela degli interessi meritevoli di cui solitamente s'incarica una riforma legislativa. Da un novello "codice del condominio" i cittadini e gli operatori del settore si aspettano l'individuazione di più importanti interessi da privilegiare nella tutela fornita dalle nuove norme e non soltanto un testo di legge che recepisce, in parte, gli orientamenti giurisprudenziali.
In merito al testo approvato dal Senato il 26 gennaio, l'Anaci rileva che non garantisce i proprietari la possibilità prevista dal nuovo articolo 1117-ter di sostituire le parti comuni e modificarne le destinazioni d'uso (scelta per la quale oggi serve l'unanimità dei consensi), in quanto la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio (cioè 666,66 millesimi) potrebbe essere raggiunta da un numero limitato di proprietari: si pensi, ad esempio, al proprietario di un supermercato al pianterreno insieme a due o tre altri condòmini. Al riguardo, quando un solo condòmino rappresenta più della metà dei millesimi, la legislazione francese prevede l'automatica riduzione dei suoi millesimi a un numero pari alla somma dei voti espressi dai millesimi di tutti gli altri condomini.
L'Anaci ritiene inoltre superflua la nomina del rappresentante all'assemblea del supercondominio (articolo 22 del progetto di riforma), considerato che ogni condominio ha già il proprio rappresentante legale, cioè l'amministratore, che ne tutela gli interessi.
Positiva, invece, è l'indicazione del criterio di competenza per la redazione del rendiconto annuale, nella speranza di poter inserire alla Camera anche lo schema relativo al contenuto del rendiconto, appena concordato con l'Ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Napoli.
La commissione Giustizia del Senato si è dimostrata sensibile a emendare il testo iniziale per esigenze di semplificazione e di maggior tutela degli utenti del servizio, affidando nuove responsabilità di grande rilievo agli amministratori condominiali. Ma il loro ruolo resta ancora subalterno nell'ambito immobiliare, nonostante la tutela di interessi pubblici rilevanti, in quanto non è stata ancora fissata alcuna modalità di iscrizione al registro previsto dal codice civile, in particolare i richiesti compiti di promozione formativa e la garanzia per la vigilanza degli iscritti, recentemente individuati per altre categorie come i promotori finanziari.
Meraviglia, infine, la possibilità di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato prevista dal testo di riforma (articolo 3), nonostante i ripetuti richiami delle direttive europee per l'efficienza energetica, in quanto con il distacco si determinano potenze termiche complessivamente più rilevanti con utenti che avrebbero interessi diversificati e ricadute negative anche per l'ambiente e la sicurezza.
Fonte: Dott. Carlo Parodi Direttore Centro studi nazionale Anaci su Il Sole 24Ore