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Timestamp: 2020-07-05 04:18:01
Document Index: 106222678

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 91', '§ 708', '§ 511']

AG Witten, 2 C 995/04: AG Witten: abrechnung, nachzahlung, vermieter, wohnung, vollstreckung, vollstreckbarkeit, kontrolle, umrechnung, auflage, aufteilung
Urteil des AG Witten vom 25.11.2004, 2 C 995/04
Aktenzeichen: 2 C 995/04
AG Witten: abrechnung, nachzahlung, vermieter, wohnung, vollstreckung, vollstreckbarkeit, kontrolle, umrechnung, auflage, aufteilung
Amtsgericht Witten, 2 C 995/04
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der
Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 200,00 € abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Beklagten waren Mieter der Klägerin. Sie bewohnten in der Zeit von Mitte März 1
1987 bis zum 30.04.2002 eine 68,02 qm große Wohnung im Haus Sprockhöveler 2
I-Straße in Witten. 3
4Die Klägerin begehrt die Nachzahlung aus einer Heizkostenabrechnung vom 10.04.2003 für den Abrechnungszeitraum vom 01.12.2000 bis zum 30.11.2001.
5Nachdem die Klägerin für diesen Zeitraum zunächst unter dem 06.11.2002 eine Heizkostenabrechnung ( BI. 45,46 d.A.) vornahm, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 442,81 € für die Beklagten abschloss, korrigierte sie diese Abrechnung unter dem 10.04.2003 zugunsten der Beklagten. In dieser neuen Abrechnung vom 10.04.2003 - wegen des genauen Inhalts wird auf BI. 17, 18 d.A. Bezug genommen - verringerte sich der Nachzahlungsbetrag für die Beklagten auf 412,05 €.
6Die Klägerin mahnte bei den Beklagten mit Schreiben vom 11.08.2003 die Bezahlung der Heizkostenabrechnung erfolglos an. Sie berechnet für dieses Mahnschreiben Mahnkosten in Höhe von 2,50 €.
Die Klägerin hält die Heizkostenabrechnung vom 10.04.2003 für nachvollziehbar und 7
nicht weiter erläuterungsbedürftig. Da der Abrechnungszeitraum des Versorgungsun- 8
ternehmens vom 01.12.2000 bis zum 31.12.2001 gedauert habe, andererseits der 9
Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung nur die Zeit vom 01.12.2000 10
11bis zum 30.11.2001 erfasse, sei der überschießende Betrag nach Heizgradtagen ausgegrenzt worden.
12Die Klägerin ist der Auffassung, dass die nachträgliche Korrektur einer ursprünglich fristund ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnung nicht zwingend innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgen müsse.
14die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 414,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit ( Zustellung Mahnbescheid 07.11.2003) zu zahlen.
17Sie sind der Auffassung, die Klägerin habe die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht nachvollziehbar und unübersichtlich. Ein juristisch- und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Durchschnittsmieter könne diese Abrechnung und die darin verwendeten Rechenschritte nicht nachvollziehen. Auch sei nicht erkennbar, woher die jeweiligen Bezugsgrößen in der Abrechnung kämen und was die nicht erläuterte Abkürzung UE in der Abrechnung bedeute. Schließlich stelle das verwendete Gradtagszahlverfahren keine Methode der Kostenverteilung für den Normalfall dar, sondern könne nur in besonderen Situationen - etwa beim Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums - zur Anwendung gelangen.
18Wegen des Weiteren Sachvortrages der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.
Entscheidunqsgründe: 19
Der Klägerin steht der mit der Klage verfolgte Nachzahlungsanspruch aus der Heizkostenabrechnung vom 10.04.2003 in Höhe von 412,05 € nicht zu.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingehalten worden. Die ursprüngliche Abrechnung ist unstreitig innerhalb der bis zum 30.11.2002 laufenden Abrechnungsfrist erfolgt. Diese Abrechnung ist aufgrund eines Rechenfehlers korrigiert worden. Bei verständiger Würdigung der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bezieht sich der Ausschluss der Nachforderungen nicht starr auf 21
das Abrechnungsergebnis als solches, d.h auf den ausgeworfenen Endbetrag. Vielmehr geht darum, den Mieter nicht mit mehr Kosten zu belasten, als in den Ausgangspositionen angesetzt worden sind. Haben sich bei deren Umrechnung auf das einzelne Mietverhältnis Rechenfehler oder Zahlendreher eingeschlichen, die bei der Kontrolle der Abrechnung zutrage treten, würde der Schutzzweck der Norm überdehnt, wenn sie der Vermieter nicht korrigieren dürfte ( vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage, Teil G Rdnr. 78, Seite 245).
Die vorgelegte Heizkostenabrechnung vom 10.04.2003 ist jedoch formell nicht ordnungsgemäß. Sie kann daher keinen fälligen Nachzahlungsanspruch zugunsten der Klägerin begründen.
24Das erkennende Gericht schließt sich insoweit ausdrücklich der Auffassung des AG Dortmund in dem Urteil vom 10.08.2004 ( NZM 2004, 782) an.
25Ausgangspunkt für die Frage, ob eine Abrechnung ordnungsgemäß ist, ist die Überlegung, dass eine Betriebskostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgaben enthalten muss ( BGH NJW 1982, 573, 574). Eine Abrechnung muss den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachprüfen zu können. Der Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion wird nur erfüllt, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich ist. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters ( BGH NJW 1982, 573, 574). Hierzu ist eine übersichtliche Gliederung und klare Abfolge der einzelnen Rechenschritte erforderlich (Langenberg, WuM 2003, 670, 672). Diesen Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung wird die Abrechnung der Klägerin vom 10.04.2003 nicht gerecht.
26Die Wahl von zum Teil willkürlichen Abkürzungen stiftet Verwirrung. Die einzelnen Rechenschritte der Abrechnung sind nicht vollständig nachvollziehbar. Woher die Klägerin die eingestellten Werte entnommen hat, bleibt unklar. Es ist nicht aus der Abrechnung heraus verständlich, welcher eingesetzte Wert die Gesamtverbrauchseinheit im I-Straße darstellt und welcher Wert den wohnungsbezogenen Verbrauch der ehemaligen Wohnung der Beklagten.
27Zudem hat auf die Aufteilung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten zwingend nach § 9 Heizkostenverordnung zu erfolgen. Dabei ist alternativ nach Abs. 2 oder Abs. 3 zu verfahren. Nur wenn dies nicht möglich ist, können 18 % angesetzt werden. Diesen Wert hat die Klägerin jedoch ohne weitere Begründung ihrer Abrechnung als fixe Pauschale zugrundegelegt. Weder in der Abrechnung, wo dies nach Ansicht des Gerichts hätte erfolgen müssen, noch im Laufe des Verfahrens hat die Klägerin erklärt, warum sie die Warmwasserkosten nicht nach § 9 Abs. 2 oder § 9 Abs. 3 Heizkostenverordnung abgerechnet hat. Das Fehlen dieser Angaben in der Abrechnung stellt gleichfalls einen formellen Fehler dar.
Diese formell fehlerhafte Abrechnung kann keine Fälligkeit des Abrechnungssaldos auslösen. Da mittlerweile die Ausschlussfrist zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung unstreitig abgelaufen ist, ist die Klage endgültig abzuweisen ( vgl. Langenberg WuM 2003, 670, 673). Sie ist - entgegen der Auffassung des AG Dortmund NZM 2004, 782, 783 - nicht nur als z.Zt. nicht fällig abzuweisen. Der vom AG Dortmund 23
insoweit bemühte Schutzzweck der Norm erfordert eine derartige Nachbesserungsmöglichkeit für den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht ( vgl. dazu näher Derckx NZM 2004, Heft 21 Seite V, VI).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. 29
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 30
Die Berufung gegen dieses Urteil wird gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zugelassen. 31
32Eine Entscheidung des Berufungsgerichts ist für eine einheitliche Rechtsprechung über den Einzelfall hinaus von Bedeutung. Die Klägerin hat als großes Wohnungsunternehmen zahlreiche Wohnungen in Witten. Allein im Dezernat des erkennenden Richters sind derzeit mindestens zwei weitere Klagen auf Nachzahlung aus gleichgelagerten Heizkostenabrechnungen anhängig. Zudem betrifft auch die zitierte Entscheidung AG Dortmund NZM 2004, 782 eine Heizkostenabrechnung der Klägerin, die vom Druckbild her genau so aufgebaut ist, wie die Heizkostenabrechnung im streitgegenständlichen Fall.
Der Streitwert beträgt 414,55 . 33
2 C 995/04
Abrechnung, Nachzahlung, Vermieter, Wohnung, Vollstreckung, Vollstreckbarkeit, Kontrolle, Umrechnung, Auflage, Aufteilung