Source: http://www.ilnostrocondominio.com/2009/10/
Timestamp: 2017-10-23 05:55:35+00:00
Document Index: 92722581

Matched Legal Cases: ['art. 1102', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art.1120', 'art 1117', 'sentenza ', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 614', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1125', 'art. 1102', 'art. 2', 'art. 26', 'in fine', 'in fine', 'sentenza ']

Il nostro condominio: ottobre 2009
Condominio tipico di Milano.
Condominio: le maggioranze per l’antenna tv.
Il rifacimento dell’impianto può essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi. In seconda convocazione basta il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio,in rappresentanza di almeno di un terzo del valore dell’edificio. La spesa,di regola si divide su base millesimale. L’assemblea può,a maggioranza,decidere di suddividerla in parti uguali,trattandosi d’impianto destinato a servire i condomini nella stessa misura ( Cassazione 2/8/1969,n. 2916 ).
Fonte: Massimo Fracaro su Corriereconomia
Termoregolazione e contabilizzazione al centro dei dubbi.
In caso di ristrutturazione integrale dell'impianto centralizzato, il Dpr 59/2009 impone l'adozione di una centralina di termoregolazione programmabile per ogni generatore di calore e dispositivi modulanti per la regolazione automatica della temperatura ambiente nei singoli locali o nelle singole zone degli appartamenti.
Non obbligatoria, ma decisamente caldeggiata, è anche la posa in opera di contatori appartamento per appartamento, che permettano di rivelare i consumi individuali. Si tratta della cosiddetta "contabilizzazione del calore" (sistema che consente anche di calcolare i consumi di ogni singola unità abitativa e di avere quindi una bolletta più calibrata al proprio fabbisogno energetico), che è oggetto delle maggioranze condominiali ridotte previste da un altro comma del l'articolo 26 della legge n. 10/1991. Si legge infatti al comma 5: «Per le innovazioni relative al l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile».
Si tratta, come si può notare, di un caso particolare: tutti gli interventi di risparmio energetico in condominio sono inclusi nel comma 2, tranne quelli di termoregolazione e contabilizzazione, che rientrano nel comma 5. Purtroppo quest'ultimo comma non è stato mai modificato e permangono dubbi sulla sua interpretazione.
Una sola cosa è certa: non occorre che il risparmio energetico sia provato con una certificazione o una diagnosi energetica.
Quel che resta incerto è la maggioranza prevista. Dovrebbe trattarsi della maggioranza ordinaria, necessaria per le decisioni più semplici, in quanto non diversamente specificato. E cioè la metà più uno degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi (in prima convocazione) o la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi (in seconda convocazione). Ma ci sono giudici che hanno deciso diversamente, per esempio accontentandosi della maggioranza dei presenti in assemblea oppure di quella dei millesimi o, invece, "pretendendo" la maggioranza dei millesimi e dei presenti.
In alcuni condomini, qualcuno si è opposto alla contabilizzazione dicendo che, prima di votarla, bisogna cambiare le clausole del regolamento condominiale contrattuale con cui si ripartiscono le spese di riscaldamento in base ai millesimi (e non in base ai consumi). Il che sarebbe un bel problema, dato che questo tipo di regolamento è modificabile solo all'unanimità. I giudici non si sono ancora pronunciati sul punto, ma il regolamento non dovrebbe essere di ostacolo alla delibera, dal momento che le norme di risparmio energetico hanno carattere di pubblico interesse, non derogabile contrattualmente. Anche, perché, se non fosse così, le maggioranze agevolate sarebbero inutili.
I posti auto non si assegnano con il criterio dei millesimi.
Parlando di cortili e posti auto, va innanzitutto tenuto conto che quando non vietato dal Regolamento di Condominio, non è legittimo che l’assemblea a maggioranza ne deliberi il mancato utilizzo per il parcheggio delle auto dei condomini.
In molti edifici che hanno il vantaggio di possedere un cortile possibile di destinazione a parcheggio delle auto dei condomini, spesso nelle assemblee chiamate a deliberare sull’assegnazione di quanti e quali spazi sia possibile occupare da parte di ogni condomino, alcuni proprietari avanzano l’ipotesi che l’assegnazione debba avvenire tenendo in massimo conto il peso millesimale di ognuno. (come dire più millesimi, più posti). Ipotesi da scartare già a partire dalla lettura dell’art. 1102 del codice civile che vieta l’uso della cosa comune in modo diverso dagli altri e tale da impedirne il pari uso.
Illegittima anche la possibilità di assegnare il posto auto in via esclusiva e nominalmente, in modo permanente e definitivo, tramite una delibera maggioritaria. Solo all’unanimità di tutti i proprietari sarà possibile una assegnazione come sopra detto.
Così, quando gli spazi soddisfano l’esigenze di parcheggio di almeno un’auto per ogni unità abitativa o diversa dall’abitazione, sarà alquanto semplice provvedere alla assegnazione provvisoria dei posti. Quando, invece, gli spazi risulteranno minori degli aventi diritto, sarà necessario provvedere a una turnazione che permetta a tutti di godere del posto auto per la stessa quantità di tempo.
Condominio: se l’edificio va in rovina condomini responsabili.
Una sentenza dello scorso 21 maggio,la numero 21401 della Corte di Cassazione,ha stabilito che,in caso di rovina di un edificio,l’amministratore non è responsabile se fa tutto ciò che è in proprio potere per evitare il fatto,ma viene ostacolato dall’inerzia dell’assemblea.
La premessa del pronunciamento riconosce che,qualora “un edificio condominiale minacci ( in tutto o in parte ) rovina,l’obbligo di rimuovere la situazione pericolosa incombe sui proprietari ovvero su chi per loro è obbligato alla conservazione dell’edificio,e cioè,in virtù del mandato conferitogli dai condomini,sull’amministratore”.
Ma la sentenza conclude,acquisendolo come principio consolidato,che non si può ipotizzare alcuna responsabilità dell’amministratore se la mancata formazione della volontà assembleare e l’omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo,non gli permettono di attuare interventi “che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva,nella veste,le necessarie provviste”.
In questo caso,la responsabilità ricade su ciascun condomino,indipendentemente dal fatto che l’origine della situazione di pericolo sia attribuibile agli stessi condomini. Che cosa deve fare un amministratore nel momento in cui si manifesti un pericolo dovuto alla rovina di un edificio ?
“Se,ad esempio,c’è il rischio di crolli di parti del cornicione o della caduta di parti del tetto – dichiara Sarah Pacetti, amministratore di condominio e consigliere provinciale dell’Anaci – l’amministratore,per prima cosa, deve convocare l’assemblea,allo scopo di mettere in sicurezza il palazzo, Deve,quindi,esporre kil problema ai condomini che decidono di appaltare il lavoro di ristrutturazione”.
Quando si può verificare l’inerzia dell’assemblea di cui parla la sentenza ? “ Molto spesso,dopo aver scelto un tecnico che redige il capitolato ed il computo metrico per stabilire l’entità dei lavori,in un’assemblea successiva si va all’apertura delle buste,per conoscre l’entità dei costi prevista dalle diverse ditte interpellate.
A quel punto i condomini rischiano di non trovare un accordo o di non volere procedere ai lavori perché la spesa si rileva troppo alta “. In poche parole,i condomini fanno ostruzionismo. L’amministratore non può certo impegnarsi da solo con la ditta,né la ditta può iniziare i lavori senza avere garanzie di essere pagata. E allora cosa succede ? “
L’amministratore,a questo punto,deve mettere a verbale l’urgenza,la pericolosità e l’indifferibilità dei lavori. E se non ci sono i fondi perché i condomini non sono disponibili ad approvarne la stanziamento,la responsabilità penale ricade,come spiega la sentenza,su ogni singolo condomino”,ci spiega Sarah Pacetti.
Fonte: Giorgio Sbordoni su Casa de Il Messaggero
Condominio: il diritto all’antenna non ammette rifiuti.
Il diritto di antenna riconosciuto dall’articolo 232,comma 2,del Dpr 29 marzo 1973 n. 156 e,prima ancora,dall’articolo 1 della legge 554 del 1940,è un diritto costituzionalmente garantito che si ricollega al diritto d’informazione e di manifestazione del pensiero. Si ritiene,pertanto, nel caso di rifiuto del condomino a consentire l’accesso,l’amministratore,se si tratta di antenna centralizzata,o il singolo condomino,se l’antenna è individuale,possano chiedere l’intervento del Giudice ( Cassazione civile 27 febbraio 1995,n. 2274 ).
Tuttavia,se sussiste un modo alternativo per eseguire gli interventi di manutenzione,prevarrà questo su quello che comporta una turbativa al godimento della proprietà privata ( Corte Appello Milano 30 giugno 1995 ).
Fonte: L’Esperto risponde “ su Il Sole 24 Ore
Il decoro architettonico nei condomini.
Riguardo alla figura di decoro architettonico, una recente pronuncia della Cassazione ha statuito che “per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti dì edifici di particolare pregio artistico, né rileva che detto decoro sia stato gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità”. Così si è pronunciata la Suprema Corte nella Sent. n. 14455 del 19 giugno 2009.
Tale pronuncia si sposa appieno con l'orientamento sino ad ora ottemperato dai Giudici della Suprema Corte, i quali, in precedenti e numerose pronunce, erano arrivati alle medesima conclusione (ad esempio, tra le tante: Cass. n. 27551 del 4/2/2005 e Cass. n. 851 del 16/1/2007).
In generale, per decoro architettonico deve intendersi l'estetica dell'edificio data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano l'edificio stesso e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia. Pertanto, ogniqualvolta possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, il decoro architettonico deve essere considerato come bene comune, ai sensi dell'articolo 1117 cod. civ..
Tale bene assume tanta rilevanza che, ai fini della tutela prevista dall'art.1120 cod. civ., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. n. 851 del 16/01/2007). Infatti, nell'ipotesi di "stravolgimento" della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale, il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sè meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione.
Addirittura, il cui mantenimento del decoro architettonico viene tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cass. n. 8830 del 04/04/2008) e, a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art 1117 c.c. espressamente annovera tra i beni comuni, il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso (Cass. n. 17398 del 30/08/2004). Infine non costituisce prova dell'insussistenza della lesione del decoro architettonico l'ipotesi per cui l'autorità Comunale abbia autorizzato l'innovazione considerata (Cass. n. 2552 del 1975).
D'altro canto, la modifica del decoro è lecita nel caso in cui la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini, che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa, non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di rimozione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore) (Cass. n. 21835 del 17/10/2007).
Inoltre, non sussiste illecito nel caso in cui l'innovazione sia di lieve entità, tale da non arrecare all'edificio (e ai condomini) alcun danno). Infatti, la tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono; pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità (Cass. N 4474 del 15/05/1987).
Infine, non sono pregiudizievoli per il decoro e l'aspetto architettonico dell'edificio condominiale e, pertanto, non se ne può imporre la demolizione, quei manufatti, posti in essere dai singoli condomini sulle rispettive proprietà esclusive, che non siano (o lo siano in modo inapprezzabile) visibili dall'esterno, essendo evidentemente determinante, in fatto di estetica, il criterio della visibilità dell'opera (Trib. Roma, 13/11/1990).
Nel caso in cui vengano poste in essere opere lesive del decoro dell'edificio, ciascun condomino è legittimato a a chiedere, in via dell'adempimento in forma specifica dell'obbligo di non facere, la demolizione delle opere illecitamente eseguite, oltre al risarcimento del danno. L'azione del condomino a tutela del decoro architettonico dell'edificio in condominio, estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile, in applicazione del principio per cui "in facultativis non datur praescriptio". L'imprescrittibilità, tuttavia, può essere superata dalla prova della usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva. (Cass. n. 7727 del 07/06/2000).
Condominio: il regolamento esige precisione.
Secondo la Cassazione (Sent. n. 16832 del 20/07/2009), il regolamento di condominio deve formulare le clausole limitative del diritto di proprietà dei singoli condomini in modo espresso ed inequivoco, in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni; trattandosi di materia che attiene alla compressione del diritto di proprietà, i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente chiare e non possono dare luogo ad interpretazioni estensive.
Il nostro ordinamento disciplina il regolamento di condominio all'art. 1138 del Codice Civile; la legge dispone che detto regolamento, obbligatorio negli stabili con più di dieci condomini e approvato a maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino la metà dei millesimi) disciplini, per lo più, l'uso della parti comuni, il decoro e le norme sulla gestione, con divieto di violazione o compromissione dei diritti dei condomini.
Accanto a detto regolamento e, storicamente, più risalente, la legge riconosce la legittimità del regolamento cd. contrattuale, approvato all'unanimità dai condomini ovvero richiamato nei singoli atti di acquisto in quanto imposto dal costruttore; il regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare di cui all'art. 1138 c.c., può non solo limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni, ma anche limitare l'uso delle stesse proprietà esclusive, ad esempio inibendo lo svolgimento di particolari attività commerciali o professionali o determinate condotte.
Nel caso in questione, il regolamento vietava espressamente che gli immobili dello stabile potessero essere adibiti a varie attività, tra le quali quella di “locanda”; la Corte d'Appello di Roma aveva ritenuto estendere la clausola anche alla “osteria” considerandola attività lesiva della tranquillità nello stabile e la Cassazione ha censurato la decisione in base ai criteri sopra riportati; il principio della S.C., pertanto, va nel senso che le clausole limitative delle facoltà del proprietario debbano essere espresse e non possano essere interpretate estensivamente.
In relazione al regolamento contrattuale nonostante sussista, tra i più, la convinzione che non sia modificabile che con l'unanimità dei consensi, in realtà la Cassazione (da ultimo, Sent. 14/08/2007 n. 17694) è orientata nel senso che solo le clausole di natura contrattuale (contenenti divieti, limiti, oneri reali, obbligazioni propter rem e diritti reali) necessitino dell'unanimità mentre per le altre clausole relative a materie contenute nell'art. 1138 c.c. (decoro, norme sull'amministrazione ecc.) sia sufficiente la maggioranza qualificata ancorché le clausole stesse siano contenute in regolamento di origine contrattuale.
Un'ultima considerazione in relazione al regolamento ci perviene dalla modifica del Codice di Procedura Civile; è un fatto noto che le condotte non sono mai eseguibili attraverso una pronuncia giudiziale e ciò è vero soprattutto in relazione ad obblighi e divieti contenuti nei regolamenti di condominio; ebbene il nuovo art. 614 bis dispone che il Giudice, nel caso di decisione su prestazioni infungibili, debba prevedere, quale misura sanzionatoria, il pagamento di una somma a carico del condannato in caso di inosservanza o ritardo nell'esecuzione del provvedimento; detta novella potrà consentire una cogenza maggiore delle regole nel condominio per le quali, fino ad oggi, non esisteva garanzia di ottemperanza o sanzione.
Fonte: Avv. Paolo Gatto Avvocato http://www.slpg.it/ su Overlex
Condominio: la responsabilità non è solidale.
L’assemblea può, a maggioranza, deliberare di ripartire fra gli altri condomini la quota dovuta dai proprietari morosi, ma solo in caso di effettiva, improrogabile urgenza: ad esempio se c’è in corso un’azione esecutiva contro il condominio o se si deve pagare la fornitura del carburante nell’imminenza dell’accensione dell’impianto di riscaldamento ( Tribunale Bari 25/10/2007, n. 2400 ). Nel qual caso la delibera può essere adottata, in seconda convocazione, con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio,in rappresentanza di almeno 334 millesimi. E’ bene ricordare che le Sezioni Unite della Cassazione, ponendo fine ad un contrasto che durava decenni, con sentenza n. 9148 dell’8/4/2008 hanno stabilito che la responsabilità dei condomini è parziale e non solidale. In pratica ognuno risponde solo della propria quota di debito. L’amministratore è tenuto ad attivarsi per il recupero coattivo del credito.
Fonte: Massimo Fracaro de Corriereconomia
Etichette: Ripartizione
Amministratori di condominio: dalle associazioni di categoria stop alla riforma.
"No al disegno di riforma del condominio, perché svilisce la figura dell'amministratore".
È questo l'esito dell'incontro che , a Roma, ha visto insieme per la prima volta sette associazioni di categoria (Anaci,Anammi, Alac, Anaip, Amministratori professionisti Anapi, Unai) che, nel complesso, rappresentano il 90% del mercato.
Contro il disegno di legge, ora in commissione Giustizia al Senato, le maggiori associazioni hanno deciso di fare fronte comune. Per i rappresentanti delle organizzazioni, infatti, "aggrava le procedure e i costi in carico al professionista di settore, senza però riconoscerne il ruolo socio-economico".
In particolare, non prevede i requisiti formativi e professionali dell'amministratore condominiale, senza così salvaguardare gli utenti finali, cioè i condomini. In tal senso, le organizzazioni condominiali si impegnano a redigere una proposta unitaria. Inoltre, rilanciano sul testo legislativo. "Nonostante le perplessità sul disegno di legge - afferma il coordinamento costituito dai rappresentanti delle sette sigle - intendiamo ribadire la nostra disponibilità a collaborare con la commissione e con le istituzioni. La nostra iniziativa vuole essere un contributo concreto a una riforma resa ormai necessaria dall'evoluzione del mondo condominiale e dalla crescita professionale della categoria".
Condominio Colibri.
Sfratto per morosità, mancato pagamento degli oneri accessori, immobile condominiale.
Trib. civ. Roma, Sez.VI, 17 febbraio 2009, n. 2684
In tema di sfratto per morosità relativo ad immobile inserito in un edificio condominiale, non può essere accolta la domanda di risoluzione per inadempimento derivante dal mancato pagamento degli oneri accessori, avanzata dal locatore, laddove la prova del fatto costitutivo di tale pretesa non sia raggiunta per non avere l'intimante prodotto in giudizio i verbali assembleari approvativi dei bilanci consuntivi e preventivi e i relativi piani di riparto.
Condominio: usufrutto al bivio responsabilità.
Qualcosa meno di un proprietario,qualcosa più di un inquilino. L’usufruttuario è un soggetto che compare sempre più spesso nella realtà dei condomini, creando dubbi e incertezze sui suoi diritti e obblighi. Un istituto che in passato dipendeva essenzialmente da successioni ereditarie o,comunque,da rapporti fra strettissimi congiunti. Ma che da alcuni ha visto una piccola trasformazione,con la cessione delle nude proprietà,spesso eseguita da persone anziane che intendono mettere a frutto parte del valore del patrimonio senza perdere la propria abitazione.
Con la conseguenza che,molto spesso,tra usufruttuario e nudo proprietario ci sono rapporti antagonistici,non collaborativi. Il diritto reale di usufrutto deriva da un atto che deve essere trascritto ed è quindi opponibile a tutti,compreso il condominio che ne deve rispettare la disciplina. In virtù delle disposizioni di legge sull’usufrutto, si può precisare che l’usufruttuario è obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia,all’amministrazione e manutenzione dell’immobile. A lui competono tutti i rapporti che sono comunque riconducibili al godimento della cosa,mentre il nudo proprietario deve provvedere alle riparazioni straordinarie e alle innovazioni.
L’usufruttuario,dunque,ha doveri più ampi di quelli del semplice conduttore,e dunque l’equivalenza usufruttuario-conduttore,che spesso viene messa in evidenza nelle assemblee condominiali,è inesatta. Le distinzioni sopra riferite e la suddivisione di obblighi e poteri traggono origine,essenzialmente,dalle disposizioni degli articoli 1004 e 1005 del Codice civile,norme che definiscono le regole più significative. Quanto alle assemblee,il nudo proprietario ha diritto di essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria; se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve essere dato avviso all’usufruttuario.
Quando l’ordine del giorno preveda argomenti dell’una e dell’altra natura,l’amministratore convocherà entrambi: anzi,cercherà di accrescere le convocazioni,sulla base del principio che “ ciò che abbonda non vizia “. La misura di cautela,opportuna per le convocazioni,non protegge quando si arriva alle votazioni. Infatti,l’usufruttuario non può votare nelle materie riservate al nudo proprietario e viceversa ( Cassazione sentenza n, 10611/1990 ). Simile rigore deve tenersi anche nella compilazione dei prospetti di riparto e nelle delibere di approvazione degli stessi.
Di fatto,spesso la giurisprudenza esige che nei prospetti di riparto siano tenute distinte le spese che competono all’usufruttuario da quelle del nudo proprietario. E non sono mancate sentenze che hanno ritenuto che la violazione di tale principio renda nulla la delibera di approvazione dello stato di riparto. Inoltre,è stato più volte affermato che l’assemblea è tenuta a suddividere le spese conformemente a quanto impongono gli articoli del Codice civile sull’usufrutto,e che il nudo proprietario non è tenuto,neppure in via sussidiaria o solidale,al pagamento delle spese condominiali,che incombono sull’usufruttuario.
Queste considerazioni sono state fatte proprie dalla maggior parte della giurisprudenza:anche grazie a esse la teoria della non solidarietà delle obbligazioni condominiali,che si è imposta dall’aprile del 2008 in virtù di una importante sentenza delle Sezioni unite della Cassazione ( la n. 9148 del 2008 ), trova rilevanti precedenti. In tema di usufrutto,da decenni si afferma che il creditore del condominio non può procedere con pignoramenti nei confronti del nudo proprietario:non può esigere da quest’ultimo le somme che l’usufruttuario ha omesso di versare.
Fonte: Eugenio Antonio Correale su Il Sole 24 Ore
Il diritto alla partecipazione assembleare è garantito a tutti i proprietari,anche in situazioni di conflitto di interesse.
Ci si chiede spesso se il condomino che dovesse trovarsi in potenziale conflitto d’interesse,debba essere o meno invitato all’assemblea che riguarderà fatti che direttamente e individualmente lo coinvolgeranno.
Prendendo spunto anche dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 1201/2002,si può tranquillamente affermare che il diritto alla partecipazione assembleare è garantito a tutti i proprietari,anche in situazioni di conflitto di interesse.
Ciò per garantire il confronto e la dialettica delle varie posizioni a ogni proprietario,tenendo in massimo conto il principio che l’assemblea sia il luogo dove si forma la volontà dei condomini.
Diversamente, la mancata convocazione comporterebbe l’eventuale annullabilità delle deliberazioni,che il condomino interessato può far valere entro i trenta giorni dall’avvenuta conoscenza delle decisioni assunte in quella assemblea che lo vedeva illegittimamente assente.
Anche per quanto riguarda le maggioranze necessarie, La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1201 del 2002 ha affermato che per la regolare costituzione e per la validità delle delibere le maggioranze sono sempre quelle richieste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell'edificio e che, anche nel caso di conflitto di interessi, le maggioranze si dovranno rapportare alla totalità dei partecipanti al condominio e all’intero valore dell'edificio, comprendendo quindi anche i condomini in potenziale conflitto di interessi . Con ciò definitivamente chiarendo che nemmeno un regolamento di natura contrattuale può modificare in misura minore le maggioranza costitutive e deliberative dell'assemblea.
Quello dei balconi è un argomento che molto spesso genera controversie e contenziosio in ambito condominiale.
Due sono gli elementi che caratterizzano le discussioni su questa parte dell’edificio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.
Quando si parla dei balconi, senza alcun riferimento alla conformazione strutturale dell’immobile, si sente spesso dire che il tema della proprietà di questa parte dell’edificio è dibattuto.
Il Supremo Collegio, infatti, ha in più occasioni ribadito che per definire l’assetto proprietario è fondamentale valutare la conformazione dello stabile condominiale.
Per balconi incassati, invece, s’intende fare riferimento a quelle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati.
La stessa pronuncia, nonché alcune successive (cfr. ad esempio Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), considera la soletta del balcone “incassato” in comproprietà, rispettivamente, tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore (cui la soletta serve da piano di calpestio) e quello del piano inferiore (cui la soletta fa da copertura).
Sempre in queste occasioni, la Cassazione, affrontando la questione della proprietà dei balconi, precisano che la parte frontale degli stessi è di proprietà condominiale laddove presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico (che è bene di proprietà comune).
Le ripercussioni principali sono relative alla ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi e all’utilizzo che si può fare delle parti del balcone.
Nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno a carico del proprietario dell’appartamento del quale il balcone costituisce prolungamento.
Il proprietario dell’appartamento del piano inferiore rispetto al balcone non potrà utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare tende da sole (cfr. Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), lampade ecc.
Ciò significa, ai sensi dell’art. 1125 c.c. che le spese per la manutenzione e ricostruzione […] dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
In tal caso il condomino del piano inferiore, potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune).
Fonte: avv. Alessandro Gallucci su Lavori in casa
Obblighi di sicurezza in condominio: i chiarimenti del Ministero del Lavoro.
Il punto di partenza da cui occorre muovere è l'art. 2 del D.Lgs 81/08 che, alla lettera c), individua come azienda "il complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro pubblico o privato" e, alla lettera t), indica come unità produttiva lo "stabilimento o struttura finalizzati alla produzione di beni o all'erogazione di servizi, dotati di autonomia finanziaria e tecnico funzionale".
Tutti gli obblighi di sicurezza gravano sui datori di lavoro aventi sede operativa nell'edificio.Diversamente, nel caso in cui il condominio commissioni, nella forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del D.Lgs 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l'amministratore è necessariamente qualificato come committente e, come tale, assoggettato agli obblighi di cui agli artt. 88 e seguenti del medesimo testo normativo. L'art. 26, comma 2, lett. b), prevede poi a carico dei datori di lavoro un obbligo di "informazione reciproca anche al fine di eliminare rischi dovuti ad interferenze tra i lavori delle diverse imprese coinvolte nell'esecuzione dell'opera complessiva", mentre, ai sensi del successivo comma 3 dell'articolo citato, le disposizioni riguardanti la redazione del DUVRI non si applicano ai rischi specifici propri dell'attività delle imprese appaltatrici o dei singoli lavoratori autonomi. Alla luce di quanto sopra, non è richiesta la produzione integrale della valutazione dei rischi ai fini della redazione del DUVRI da parte del legale rappresentante del condominio.
E' chiaro tuttavia, tenuto conto che il D.Lgs 81/08 si applica solo in caso di presenza di lavoratori nei luoghi di lavoro, che i condomini che non hanno personale dipendente o ad esso equiparato non sono tenuti ad elaborare il DUVRI.
Fonte: Pierpaolo Masciocchi e Chiara Leboffe su Il Sole 24 Ore
Responsabilità dei costruttori edili riguardo le infiltrazioni.
E' nulla la notifica di atti tributari fatta al condomino vicino di casa.
Cass. Civ., Sezione Tributi 15 luglio 2009 n. 16444.
Testo di riforma del condominio all'esame del Senato.
Torna la riforma delle norme sul condominio.
Fra le novità, maggioranze ridotte in assemblea, diritto di voto agli inquilini sulle decisioni ordinarie e non piщ solo in materia di riscaldamento, incarico biennale all'amministratore, contabilità più facile da interpretare. Novità anche in materia di morosità. Obbligatorio, anche, il ricorso al conto corrente condominiale.
Il testo è in esame e potrebbe cambiare totalmente o non essere mai approvato.
Ddl Senato 71 - Modifiche al codice civile in materia di disciplina del condominio negli edifici - Testo Unificato
«Art. 1117. – (Parti comuni dell'edificio).– Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, quali il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso l'insieme degli elementi architettonici e decorativi dei balconi;
2) le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, quali la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la sala per le riunioni di condominio, la lavanderia, gli stenditoi, gli impianti centralizzati;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini».
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). - Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari e di edifici abbiano parti che servono all'uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.
Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, se incompatibili con la condizione dei luoghi tenuto conto dell'amenità, della comodità e di ogni altra caratteristica ambientale.
Gli atti che comportano il godimento esclusivo di parti comuni, salvo prova contraria, si presumono tollerati dagli altri condomini ai sensi dell'articolo 1144.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni).– La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune, può essere approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, sesto comma.
La convocazione dell'assemblea, da effettuarsi mediante raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta giorni liberi prima della data di convocazione, individua, a pena di nullità, le parti comuni, indica l'oggetto della deliberazione e descrive il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni o modificazioni che i condomini che hanno richiesto la convocazione dell'assemblea intendono proporre.
La convocazione è affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.
La deliberazione, assunta con atto pubblico a pena di nullità, contiene la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui al secondo comma, e determina l'indennità che, ove richiesta, spetta ai condomini che sopportino diminuzione del loro diritto sulle parti comuni, in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d'uso). – In caso di attività contraria alle destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino, salva la facoltà di agire a tutela dei propri diritti e interessi, può chiedere all'amministratore di diffidare il condominio dal persistere in tali violazioni e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all'amministratore di convocare entro trenta giorni l'assemblea, inserendo all'ordine del giorno la richiesta di uno o più condomini di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. L'amministratore è tenuto a convocare senza indugio l'assemblea. Decorso il termine suindicato senza che sia stata convocata l'assemblea, il condomino richiedente può ricorrere all'autorità giudiziaria.
Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il giudice può ordinare il ripristino della situazione di fatto e di diritto violata e condannare il responsabile, al pagamento di una somma di denaro in favore del condominio, salvo il diritto al risarcimento del maggior danno, tenuto conto della gravità della violazione, dell'incremento di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati dall'interessato».
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti.
Gli atti e le sentenze che comportano modificazione del valore proporzionale di ogni unità immobiliare devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione, ai sensi dei numeri 14) e 14-bis) dell'articolo 2643.
Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione d'uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento nè aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
«Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino, ovvero esse siano state sottratte all'uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter».
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono valide, se approvate dall'assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio e a condizione che rispettino, se del caso, le disposizioni di cui al secondo comma dell'articolo 1117-ter, le deliberazioni aventi ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, salvo quanto disposto dall'articolo 1122-bis;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalla legge;
Ciascun condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma ne dà comunicazione, indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi proposti, all'amministratore che convoca l'assemblea entro trenta giorni».
«Art. 1122 – (Opere su parti di proprietà o uso esclusivo). – Ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l'uso esclusivo, non può eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d'uso indicata nel titolo, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Se le modifiche comportano l'esecuzione di opere, è data preventiva notizia all'amministratore».
«Art. 1122-bis. – (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). – Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettano le condizioni di sicurezza imposte dalla legge.
La mancanza delle condizioni di sicurezza di cui al primo comma si considera situazione di pericolo imminente rispetto all'integrità delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonchè rispetto all'integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o abitualmente vi accedono, anche ai fini della legittimazione alla tutela.
Nel caso in cui sussista il sospetto non infondato che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, l'amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell'edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinchè sia consentito l'accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l'eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.
L'interpellato può, d'accordo con il tecnico nominato, stabilire le modalità dell'accesso.
La documentazione amministrativa relativa all'osservanza delle normative di sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non è di per sè di ostacolo alla richiesta di accesso di cui al comma terzo.
Se risulta la situazione di pericolo di cui al secondo comma, il condomino comunica all'amministratore le modalità ed il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori per la messa in sicurezza degli impianti e delle opere, nonchè le modalità dell'accesso per la relativa verifica.
Nei confronti di coloro che negano immotivatamente il consenso all'accesso, o che contestano od ostacolano il piano di intervento concordato, possono essere richiesti al giudice gli opportuni provvedimenti cautelari. L'autorità giudiziaria, valutata ogni circostanza, può, anche in via provvisoria, porre le spese per il compimento degli atti e degli interventi successivi a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all'accesso od ostacolato l'esecuzione del piano d'intervento concordato.
Decorsi dieci giorni dalla diffida anche di un solo condomino, in caso di inerzia dell'amministratore, ognuno degli interessati di cui al secondo comma può adire l'autorità giudiziaria anche in via d'urgenza.
La documentazione amministrativa formata dopo l'esecuzione del piano di intervento è integrata con una relazione in cui sono elencati dettagliata mente i lavori eseguiti ed i materiali impiegati. Copia della documentazione è conservata negli atti del condominio. Tutti i soggetti indicati nel secondo comma hanno diritto ad ottenere, a proprie spese, copia della documentazione relativa a tutte le unità immobiliari.
Art. 1122-ter. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva coinvolte.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi. L'assemblea, convocata senza indugio dall'amministratore nelle forme e nei modi di cui al secondo comma dell'articolo 1117-ter, può prescrivere ragionevoli modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. L'assemblea può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
I condomini o i loro aventi causa devono consentire l'accesso alla loro proprietà esclusiva ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. In caso di impedimento all'accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l'autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza.
L'interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui anche nel caso di rimozione dell'impianto».
1. All'articolo 1123, secondo comma, del codice civile le parole: «che ciascuno può farne» sono sostituite dalle seguenti: «, anche potenziale e come determinato dalla legge o dal titolo, che ciascuno può farne».
2. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «(Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori)».
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l'assemblea non vi provvede, l'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario o revocato, nomina amministratore uno dei condomini o, in difetto di accettazione, un terzo.
Al momento dell'accettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo dell'incarico, l'amministratore dichiara i propri dati anagrafici, l'ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) del primo comma dell'articolo 1130, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dell'originale dall'amministratore che ne attesta la conformità.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore nonchè i dati relativi alla garanzia di cui al quinto comma.
L'amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell'assemblea, presta idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall'espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza sono privi di efficacia la nomina o il rinnovo dell'incarico. L'amministratore è tenuto inoltre a prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi di gestione straordinaria del condominio per un valore non inferiore agli oneri della medesima.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, prevedendo modalità idonee a consentire a ciascun condomino la consultazione della relativa rendicontazione periodica.
Per gli edifici di oltre nove unità immobiliari, l'assemblea che delibera l'approvazione del bilancio preventivo può altresì disporre le modalità e i limiti con i quali l'amministratore preleva le somme dal conto condominiale, eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di firma congiunta con l'amministratore. Analogamente l'assemblea può provvedere nel caso in cui abbia deliberato spese straordinarie. I creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari dell'amministratore ed ai creditori di ciascun condomino.
Il compenso dell'amministratore comprende i costi delle operazioni necessarie alla successione nel suo incarico. Nell'ipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto all'amministratore il compenso per i successivi venti giorni per il compimento delle operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall'incarico, fermo restando l'obbligo della consegna immediata della cassa, del libro dei verbali e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonchè a quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini.
L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del condominio di esercitare le azioni che spettano all'amministratore nei confronti dei condomini inadempienti, l'amministratore risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.
Salvo diversa deliberazione, l'amministratore dura in carica due anni e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera sulla nomina del nuovo amministratore.
L'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
Costituisce, tra le altre, grave irregolarità dell'amministratore, oltre alla comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al secondo comma:
a) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
b) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;
c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al sesto comma;
d) la gestione secondo modalità che generano possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore ovvero quelli di altri condominii gestiti dal medesimo;
e) l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
f) l'aver omesso di agire ai sensi del decimo comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato ed avere omesso di coltivare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva».
«Art. 1130. – (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, analoghe annotazioni relative ai titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento nonchè menzione delle attività svolte in attuazione della normativa di sicurezza. Tali elementi sono forniti in forma scritta dai singoli condomini all'amministratore entro sessanta giorni dalla variazione dei dati. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza della comunicazione da parte dei condomini, richiede a questi ultimi, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore incarica un tecnico per l'acquisizione di ogni informazione necessaria alla tenuta del registro anagrafico, addebitandone il costo al condomino inadempiente;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la tutela degli assenti, sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le discussioni svolte e le deliberazioni nonchè le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita; esso contiene una sola colonna per le entrate, nella quale sono annotate le somme riscosse e la relativa causale, e distinte colonne per le uscite, una per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo 1117-ter;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile sono aggiunti i seguenti:
«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale). Il rendiconto condominiale è redatto secondo il criterio di cassa e competenza, in forma chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del condominio nonchè dei fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale è accompagnato da una relazione esplicativa della gestione con l'indicazione anche degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel condominio. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
«Art. 1130-ter. – (Consiglio di condominio). L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di oltre nove unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
a) al primo comma sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «Quando l'amministratore rappresenta il condominio nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter ed esegue gli atti ad esse relativi, esercita i poteri di rappresentanza senza condizioni o limitazioni.»;
b) dopo il quarto comma sono aggiunti i seguenti:
«L'amministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dell'assemblea, può consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.
Ove non si prendano provvedimenti per l'amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio, sentiti l'amministratore, se esistente, ed il ricorrente, e può anche nominare amministratore uno dei condomini o un terzo, autorizzandolo a compiere gli interventi opportuni e a ripartire proporzionalmente le spese».
«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa del condomino). – Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente o che la gestione sia stata utilmente iniziata.
Se una deliberazione adottata dall'assemblea non viene eseguita, ciascun condomino, dopo aver diffidato l'amministratore, può intraprenderne l'esecuzione decorsi inutilmente trenta giorni dalla comunicazione della diffida. Se entro tale termine l'amministratore si oppone per iscritto all'iniziativa del condomino, questi può chiedere l'autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d'urgenza disponendo anche in ordine alle modalità e spese dell'esecuzione».
«Art. 1136. – (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). – L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti al meno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonchè le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter devono essere sempre approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere in un registro tenuto dall'amministratore».
«Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). – Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alle legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente o assente può adire l'autorità giudiziaria entro trenta giorni chiedendo l'annullamento della deliberazione. Il termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
La richiesta di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, ma il condomino che ha fondato motivo di temere che, durante il tempo occorrente per la decisione, il suo diritto sia minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, può chiedere al giudice competente, ai sensi degli articoli 669-bis e seguenti del codice di procedura civile, di disporne la sospensione.
Il termine di cui al secondo comma è sospeso, in caso di domanda cautelare anteriore alla causa, dal giorno del deposito del ricorso a quello della comunicazione della decisione. Il termine è altresì sospeso nel caso in cui la parte esperisca, nei confronti della delibera assembleare, procedure di conciliazione stragiudiziale delle controversie previste dalla legge o dal regolamento di condominio, e riprende a decorrere dalla comunicazione dell'esito della procedura, e comunque dopo il decorso di novanta giorni dall'avvio della stessa.
La sospensione dell'esecuzione della deliberazione impugnata può anche essere richiesta nell'atto di citazione, ai sensi dell'articolo 669-quater del codice di procedura civile.
In tal caso il giudice, se non ritiene di pronunciare il decreto di cui al secondo comma dell'articolo 669-sexies del codice di procedura civile, provvede sull'istanza cautelare nell'udienza di prima comparizione delle parti».
1. L'articolo 1139 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1139. – (Rinvio alle norme sulla comunione). Per quanto non è espressamente previsto dal presente capo si osservano, in quanto compatibili, le norme sulla comunione in generale».
1. All'articolo 2643 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il numero 14) è sostituito dal seguente:
«14) gli atti, incluse le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter, e le sentenze, che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti»;
b) dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:
«14-bis) gli atti che impongono, modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o complessi di beni».
1. All'articolo 2659 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) nel primo comma, al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii, devono essere indicati la denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale»;
«Le trascrizioni delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e degli atti che impongono, vietano o modificano specifiche destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro il condominio, si considerano eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis) dell'articolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le parti medesime».
1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori del condominio, esercitando le azioni che spettano all'amministratore nei confronti dei condomini inadempienti anche al di fuori del caso contemplato dall'articolo 1129, ottavo comma, del codice, non possono pretendere il pagamento dai condomini in regola con i versamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini. In ogni caso, i condomini in regola con i versamenti che subiscano pregiudizio per fatto di altri condomini o dell'amministratore hanno nei loro confronti diritto di rivalsa.
L'amministratore comunica ai creditori del condominio ancora insoddisfatti, a pena del risarcimento dei danni, le somme dovute e non corrisposte da ciascun condomino, nonchè l'eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell'articolo 1129, nono comma, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è diventato esigibile.
Il condomino che ha alienato l'unità immobiliare risponde in solido con l'avente causa nei confronti del condominio per le obbligazioni sorte fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che attua il trasferimento del diritto».
«Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente ».
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, specificando il luogo e l'ora della riunione. L'omessa, tardiva o incompleta convocazione dei condomini rende la deliberazione assembleare annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice ma la legittimazione spetta ai soli condomini dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando i condomini con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi, senza la necessità di nuove convocazioni».
«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un quinto del valore proporzionale.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis, i condomini di ciascun edificio e proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio designano, con la maggioranza dell'articolo 1136, quinto comma, del codice, il loro rappresentante. In mancanza provvede per sorteggio il presidente dell'assemblea. Il rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà in apposita tabella ad esso allegata, nonché quello di concorrere all'approvazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter del codice ed eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all'assemblea
L'usufruttuario, nonchè, salvo patto contrario, il conduttore, di un'unità immobiliare esercita il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato in via principale nei confronti del condominio a concorrere nelle spese relative.
Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta sempre al proprietario».
«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118 del codice, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice stesso, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano».
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e` notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano;
3) quando l'alterazione di cui al numero 2) è conseguenza di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa relativa e` a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni».
«Art. 71. – E' tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura l'Elenco pubblico degli amministratori di condominio.
L'iscrizione nell'elenco di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l'esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.
Per essere iscritti nell'elenco gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonchè l'ubicazione e il codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini dell'iscrizione e del successivo aggiornamento dell'elenco, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, nè sono sopravvenute, le condizioni ostative all'iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell'ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.
Nell'elenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data d'iscrizione nell'elenco, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonchè tutte le ulteriori variazioni.
L'esercizio dell'attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l'iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell'attività in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nell'elenco per i cinque anni successivi.
I dati contenuti nell'elenco sono gestiti con modalità informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per nome dell'amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.
Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nel registro dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio. In tal caso tuttavia l'amministratore comunica la denominazione e l'ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici, l'insussistenza delle condizioni ostative di cui all'ottavo comma, nonchè la data di inizio e di cessazione dell'incarico, affinchè tali dati siano separatamente riportati nell'elenco. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione.
Non possono essere iscritti nell'elenco coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile:
a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;
b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore di condominio.
La tenuta dell'elenco non comporta oneri a carico dello Stato».
1. Il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, determina con proprio decreto, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, l'importo del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nell'elenco di cui al primo comma dell'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, corrispondono alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare l'integrale copertura di tutte le spese di gestione dell'elenco, non può essere superiore al costo effettivo del servizio. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati dell'elenco, sull'attività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia conforme dell'elenco. L'importo dei diritti di segreteria di cui al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze.
2. Le disposizioni di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, entrano in vigore contestualmente all'entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I soggetti che, alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni già esercitino l'attività di amministratore di condominio, provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti previsti dalle medesime disposizioni.
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile». Art. 28
1. All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile » sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile». Art. 29
1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto- legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».