Source: http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1555588/la-colocation-revisitee-par-la-loi-alur
Timestamp: 2018-10-17 11:45:28+00:00
Document Index: 1767805

Matched Legal Cases: ['art. 1751', 'art. 515', 'art. 1202', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 215', 'art. 15', 'art. 9']

Publié le 10/03/2014 à 10:00
La colocation existait en pratique sans que son régime soit précisé. Ce que fait la loi Alur. Le contrat liant bailleur et locataire est davantage encadré et un nouvel éclairage donné aux termes de solidarité, normes de décence, congé… Nos réponses à vos questions sur ce qui va changer.
Il est fréquent qu’un propriétaire loue à plusieurs locataires, qu’ils soient mariés, pacsés ou concubins, ou réunis par l’opportunité de partager le loyer et les charges: étudiants, jeunes actifs, seniors… La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) en formalise la pratique en commençant par lui donner une définition, par un nouvel article 8-1 dans la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides. «La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et les bailleurs.» Et elle modifie sensiblement les relations entre bailleurs et locataires. Mais il faudra attendre la promulgation de la loi Alur et la publication des décrets d’application pour qu’elle entre en vigueur. Jusqu’à cette date, l’ancienne réglementation reste applicable (voir LPI n° 296, "Bailleur, sécurisez votre colocation").
Le logement devra-t-il obéir à des normes particulières?
Des «normes de peuplement» et des règles liées à la «division en volume» s’imposent aux logements loués en colocation avec Alur. «Ces dispositions s’adressent aux marchands de sommeil. En cas de baux multiples, chaque locataire devra avoir la jouissance exclusive de parties privatives d’au moins 14 m² et 33 m3. Pour un bail unique, le logement devra avoir une surface d’au moins 9 m² pour une personne seule et d’au moins 16 m² pour deux personnes, en ajoutant 9 m² par personne supplémentaire jusqu’à huit personnes», précise l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). En outre, un décret adaptera les conditions de décence aux logements loués en colocation.
Qui est locataire?
La règle est simple. En principe, seules les personnes dont le nom figure au contrat de location ont la qualité de locataire. Les autres occupants du logement qui n’ont pas signé le bail n’ont aucun droit, même s’ils paient une partie du loyer. En tant que propriétaire, vous devez par conséquent être très vigilant lorsque vous rédigez et faites signer le bail. Mais qui dit règle, dit exception. Quel que soit leur régime matrimonial (communauté légale, séparation de biens…), les époux sont ainsi automatiquement cotitulaires du bail du logement familial, même si l’un des deux seulement l’a signé, que ce soit avant ou après le mariage (art. 1751 du Code civil). De fait, quand un locataire se marie, son conjoint devient locataire, sans autre formalité, alors même qu’il n’a pas signé le contrat de location. Cette cotitularité légale bénéficie aussi aux couples pacsés depuis la loi Alur mais pas aux concubins. Si seul l’un d’eux signe le bail, l’autre n’acquiert pas le statut de locataire… et devra quitter les lieux si le locataire en titre donne congé.
Contrat unique ou contrats multiples?
Le bailleur est libre de signer un bail avec chacun des locataires ou un bail unique avec l’ensemble des colocataires. Seule obligation: établir deux originaux, un pour lui, l’autre pour l’ensemble des colocataires. Sachant que, comme pour la location classique (location vide ou meublée), la loi Alur prévoit le recours à un contrat type pour la colocation, qui sera défini par décret. L’idée est d’interdire l’insertion de clauses abusives dans les baux.
Première formule: le bailleur signe un contrat de location avec chacun des locataires. S’il loue à quatre personnes, il devra donc rédiger quatre baux distincts pour le même logement. Dans ce cas, chaque locataire dispose du droit de jouissance exclusif d’une partie des lieux (chambre…) et de l’usage commun de certaines pièces (cuisine, salle de bains…). Cette solution est rarement adoptée, car elle oblige le bailleur à signer un nouveau bail à chaque changement de locataire, sans compter l’établissement d’un état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie, etc. En outre, à la suite des changements de locataires (départs et nouvelles arrivées), le propriétaire peut se retrouver, pour le même logement, avec des baux qui ne se terminent pas à la même date, ce qui peut poser une réelle difficulté s’il veut donner congé, puisqu’il doit respecter un préavis de six mois. Seconde formule: le bailleur signe un bail unique avec l’ensemble des colocataires. Les statistiques manquent, mais il semble que ce soit la solution la plus fréquente, car elle permet d’obtenir la garantie d’une solidarité entre colocataires et cautions. Bien entendu, le bail unique a aussi ses contraintes. Il faut ainsi veiller à rédiger un avenant à chaque départ ou arrivée d’un colocataire.
La durée initiale du bail commun ne concerne que les premiers colocataires du bail, car un nouveau colocataire le prend «en marche». Il ne dispose dès lors que d’un droit limité sur la durée du bail restant à courir. Par exemple, s’il succède à un colocataire ayant occupé le logement pendant deux ans, son droit à l’occupation du logement sera limité à un an, sauf reconduction ou renouvellement du bail.
Pour le paiement du loyer, en pratique, chaque colocataire paie la fraction de loyer et de charges qui lui revient, par exemple un quart du loyer et des charges s’il y a quatre colocataires. Toutefois, le bail mentionne le loyer global et n’a pas à stipuler la répartition entre les colocataires. Le bailleur n’est pas, quant à lui, contraint de percevoir un loyer fractionné. «En cas de solidarité, il est possible de prévoir dans le bail que “untel” sera chargé de collecter les loyers et de payer seul le bailleur», précise Frédéric Zumbiehl, juriste àl’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). L’idéal est de désigner, en accord avec les colocataires, l’un d’entre eux comme responsable de la colocation. Celui-ci enverra chaque mois un seul chèque du montant global du loyer et des charges, et servira d’interlocuteur privilégié pendant le bail. «Mais même à défaut d’une telle clause, le bailleur pourra théoriquement s’adresser à un seul des colocataires, à charge pour ce dernier de se faire rembourser», ajoute-t-il.
Qui est légalement tenu au paiement du loyer?
Seuls les conjoints et partenaires pacsés sont, de droit, tenus solidairement au paiement des loyers. En effet, c’est une conséquence de la cotitularité du bail, les époux sont solidairement tenus au paiement des dettes locatives (loyers, charges, réparations locatives…) vis-à-vis du bailleur. Pendant toute la durée du bail, celui-ci peut donc réclamer la totalité des sommes dues à l’un ou à l’autre des époux. Cette solidarité joue tant que le lien conjugal n’est pas rompu. Elle cesse en cas de divorce ou de séparation de corps. Elle est néanmoins maintenue en cas de séparation de fait ou pendant la procédure de divorce. Ainsi, si un époux donne congé et abandonne le domicile conjugal ou encore, s’il n’occupe plus les lieux car le juge aux affaires familiales a attribué à l’autre conjoint un droit de jouissance exclusif sur le logement loué, il reste quand même tenu de toutes ses obligations de locataire jusqu’au jour où il est fait mention du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil (cass. civ. 3e du 31.5.06, n° 04-16920). Bien entendu, la solidarité persiste pour les dettes antérieures au divorce.
Quant aux partenaires pacsés, étant cotitulaires de plein droit du bail, ils sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante, et donc des dépenses relatives au logement commun (voir aussi art. 515-4, al. 2 du Code civil). Une aubaine pour le bailleur: même si un seul pacsé est signataire du bail, il peut demander le paiement du loyer et des charges à son partenaire… qui n’est pas locataire et ce, jusqu’à la dissolution du pacs (mention en marge de l’acte de naissance)! En revanche, cette solidarité légale ne concerne ni les concubins ni les autres types de colocataires. Ces derniers sont solidaires du paiement du loyer uniquement si une clause de solidarité le prévoit expressément.
À quoi sert la clause de solidarité?
Cette clause est d’usage en cas de pluralité de locataires lorsque la solidarité n’est pas de droit, c’est-à-dire en dehors des cas de mariage ou de Pacs. Elle permet au bailleur de réclamer indifféremment l’intégralité des loyers, des charges, ainsi que des réparations locatives éventuelles, au locataire de son choix, sans tenir compte des quotes-parts prévues entre eux, et ce jusqu’à la fin du bail. À charge pour le colocataire sollicité de se retourner contre le ou les mauvais payeurs(s). L’article 1203 du Code civil est formel sur ce point: «Le créancier (le propriétaire) d’une obligation contractée solidairement peut s’adresser à celui des débiteurs (les locataires ou les cautions) qu’il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division.» Mieux vaut prévoir également dans la clause que la solidarité concernera également l’indemnité d’occupation, dans l’hypothèse où un locataire se maintiendrait indûment dans le logement après la résiliation judiciaire du bail. Cela permet d’exiger le paiement de l’indemnité des anciens colocataires au-delà de la résiliation du bail (cass. civ. 3e du 1.4.09, n° 08-13508).
Attention, la solidarité ne se présume pas. Elle ne joue que si elle est expressément prévue au bail (art. 1202 du Code civil). Mais la rédaction de la clause est libre. Ainsi, l’usage des termes «solidaire» ou «solidarité» n’est-il pas nécessaire. Pour être valable, il suffit que la clause indique clairement le lien de responsabilité financière unissant les colocataires jusqu’à la fin du bail en cours. En cas de doute, les magistrats écartent la solidarité, sur le fondement de l’article 1162 du Code civil. Si le bail ne prévoit pas expressément la solidarité des colocataires, ces derniers seront simplement tenus conjointement. Le bailleur ne pourra alors poursuivre l’un ou l’autre des colocataires que pour sa part du loyer, non pour son intégralité. Il est fréquent de lire dans un bail que les colocataires seront tenus «conjointement et solidairement» du paiement des loyers. Cette formulation est à proscrire. «Juridiquement, elle entretient une contradiction, qui risque de tourner en défaveur du bailleur en cas de litige, le juge pouvant estimer qu’au vu de cette contradiction, le bail doit être interprété en faveur des locataires. Le risque est qu’il conclue à la seule existence d’une obligation conjointe: le bailleur ne pourra alors poursuivre l’un des colocataires que pour sa part de loyer», avertit Frédéric Zumbiehl.
Combien de temps le locataire est-il lié par la solidarité?
Le colocataire solidaire qui quitte les lieux en donnant congé reste tenu du paiement des dettes locatives dues par les autres colocataires présents dans le logement, mais pas ad vitam aeternam. La loi Alur a établi, sur ce point, de nouvelles règles: «La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.» En clair, le colocataire sortant et sa caution seront libérés de la clause de solidarité prévue au bail si le bailleur a agréé un nouveau colocataire. À défaut d’accord du propriétaire, la solidarité prendra fin six mois après la date d’effet du congé du colocataire sortant.
Le bailleur peut-il multiplier les cautions?
Comme pour n’importe quelle location, vous pouvez exiger que chacun de vos colocataires apporte en garantie la caution d’un membre de sa famille ou d’une autre personne étrangère à la colocation. Celle-ci vous permet ainsi de cumuler autant de cautions que de locataires. Avec votre accord, les cautions peuvent limiter leur engagement au seul montant de la dette du colocataire cautionné. Par précaution, vous pouvez demander que la caution soit solidaire. Ainsi, en cas d’impayés, vous pourrez poursuivre directement la caution qui vous semble la plus solvable, sans même passer par les colocataires. Cette caution mise en jeu pourra se retourner ensuite vers les autres cautions ou les colocataires. À une réserve près, introduite par la loi Alur: «L’acte de cautionnement (…) identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.» A priori, la caution pourrait toujours être caution solidaire, mais son engagement cesserait lorsque le colocataire, pré-identifié dans le bail, donne son congé.
À défaut de précision, il s’agit d’une caution simple. Dans cette hypothèse, la caution peut contraindre le bailleur à se retourner d’abord contre le locataire en cas d’impayés, et en cas de pluralité de cautions, demander que le propriétaire réclame à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s’est engagée.
Sachez aussi que l’engagement de la caution peut être à durée déterminée ou indéterminée. Un cautionnement pour la durée du bail et son premier renouvellement éventuel est à durée déterminée. En revanche, un engagement pour la durée du bail et de ses renouvellements, ou sans indication, est à durée indéterminée. Ce point est important. En effet, si la caution s’engage pour une période déterminée, elle est tenue jusqu’à son terme. Alors que si son engagement est à durée indéterminée, elle pourra y mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Dans ce cas, elle restera toutefois tenue des dettes locatives jusqu’à la fin de la période locative en cours. Attention, le cautionnement n’est pas cumulable avec une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (art. 22-1 de la loi de 1989).
Le bailleur peut-il pratiquer le loyer de son choix?
Dans les zones dites «tendues», c’est-à-dire les agglomérations où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de biens locatifs, la loi Alur prévoit que «le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires» ne pourra être supérieur au loyer de référence local (dispositif d’encadrement des loyers). Les bailleurs qui colouaient pour augmenter le montant global du loyer par rapport aux valeurs de marché ne pourront donc plus le faire.
Comment s’organise la récupération des charges locatives?
La loi Alur ouvre la possibilité aux bailleurs, au choix des parties, de récupérer les charges pour leur montant réel ou forfaitairement. Au réel, le locataire paie une provision mensuelle et, au moins une fois par an, le bailleur procède à une régularisation (art. 23 de la loi de 1989). Au forfait, il est prévu que le locataire paie une somme, dont le montant et la périodicité de versement seront définis dans le bail et qui ne pourra donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges sera fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et pourra être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal (donc à l’indice de référence des loyers). Autre garde-fou, ce montant ne devra pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. «La mise en place du forfait de charges évitera aux colocataires restants de supporter à eux seuls la régularisation si un ou plusieurs colocataires ont donné leur congé avant et ne sont plus solidaires du bail», précise-t-on à l’Anil.
Qui doit souscrire l’assurance multirisque habitation?
Dès l’entrée dans les lieux, chaque colocataire doit être assuré au titre de l’assurance multirisque habitation. Le bailleur peut exiger chaque année un justificatif. Les colocataires peuvent souscrire un contrat unique, sous réserve que leurs noms à tous figurent dans la police d’assurance et que celle-ci soit modifiée en cas de turn- over. Ils peuvent aussi être assurés individuellement, sachant qu’il est alors plus simple de choisir la même compagnie pour éviter que les assureurs ne «se renvoient la balle» en cas de sinistre. Pas toujours simple en pratique. Aussi, la loi Alur prévoit-elle que les colocataires et le propriétaire pourront convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des locataires, récupérable auprès d’eux. En pratique, l’assurance sera souscrite une seule fois par le bailleur et le montant de la police d’assurance sera récupéré par douzième à chaque paiement du loyer. Le locataire conservera cependant la possibilité de souscrire à tout moment une assurance de son choix et, dans ce cas, le bailleur sera tenu de résilier le contrat souscrit pour le compte des colocataires dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur.
Quelles règles doivent respecter les colocataires pour donner congé?
Le congé de l’un de vos locataires doit respecter les règles de congé classiques: envoi par LRAR avec un préavis de trois mois (un mois en cas de préavis réduit: mutation professionnelle, perte d’emploi…). Sachez, d’une part, qu’un époux ne peut pas résilier le bail du logement familial sans le consentement de son conjoint (art. 215 du Code civil). Même s’il donne congé et quitte les lieux, il reste locataire jusqu’à la transcription du divorce sur les actes d’état civil. D’autre part, soyez sans crainte: le congé d’un colocataire n’engage que lui. Il est sans conséquences sur le bail commun, qui se poursuit avec le ou les colocataires restant dans le logement. Il en irait différemment si le congé était signé par tous les colocataires, ce qui mettrait fin au bail.
Par conséquent, vous êtes en droit de conserver la totalité du dépôt de garantie jusqu’au départ du dernier colocataire (cass. civ. 3e, du 21.11.90, n° 89-14827). Chaque locataire sortant ayant versé une quote-part du dépôt de garantie devra demander à ses colocataires de le rembourser, ou sera contraint d’attendre leur départ à tous.
Par ailleurs, lors du départ d’un seul locataire, vous n’avez pas à dresser avec lui un état des lieux de sortie. Celui-ci ne sera établi qu’au moment du départ de tous les colocataires et de la remise des clés. Sachez aussi que si les autres colocataires peuvent opérer une présélection de leur futur colocataire, c’est vous qui avez le dernier mot quant au choix final, en fonction de la qualité du dossier du candidat (solvabilité, caution solidaire…). Vous ne pouvez pas en revanche imposer un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires. Rappelons que le bail est avant tout un contrat, unissant bailleur et locataire(s), et qu’il est interdit de le modifier unilatéralement.
Qui a droit au préavis réduit?
Tout dépend de la situation des colocataires. Les époux étant cotitulaires du bail du logement familial, il suffit que l’un d’eux réponde à l’une des conditions prescrites pour que le préavis soit réduit à un mois - mutation professionnelle, perte d’emploi… -, pour en faire bénéficier l’autre (cass. civ. 3e du 19.9.12, n° 11-30369). La même solution est retenue pour des locataires pacsés ou concubins en raison de leur communauté de vie. En revanche, elle n’est pas étendue aux colocataires dès lors qu’il n’y a pas communauté de vie (colocations d’étudiants ou de jeunes actifs, par exemple). Dans ce cas, la réduction du préavis bénéficie au seul colocataire concerné par l’événement motivant la dérogation, par exemple l’obtention du premier emploi (Rép. min. n° 9426, JO Sénat du 16.10.03, p. 3078).
Quelles formalités doit suivre le bailleur qui veut donner congé?
Rappelons tout d’abord, que le congé ne peut être donné que pour la date d’expiration du bail, par LRAR ou par acte d’huissier, avec un préavis de six mois. D’autre part, il doit être motivé, soit par un motif légitime et sérieux, soit par la reprise du logement, soit par sa vente (art. 15 de la loi de 1989). Il doit être signifié à chacun des locataires. Si les colocataires ne sont ni mariés ni pacsés, les formalités diffèrent essentiellement en fonction de l’existence ou non d’une clause de solidarité. Si elle existe, le congé délivré à un seul colocataire vaut pour les autres (cass. civ. 3e du 20.7.89, n° 88-12676, à propos d’un bail rural). Dans le cas contraire, le bailleur doit en principe adresser un congé par LRAR, à chaque colocataire en nom propre.
Si les locataires sont mariés ou pacsés, l’obligation reposant sur le bailleur est différente selon qu’il a ou non connaissance de leur situation au moment de donner congé. Premier cas de figure: l’existence du conjoint ou du partenaire pacsé a été portée formellement à sa connaissance lors de la signature du bail ou durant la location. Dans ce cas, le bailleur doit adresser un congé à chacun des membres du couple. À défaut, ce congé n’est pas opposable à l’autre, qui reste donc locataire. La Cour de cassation a toutefois admis la validité d’une lettre recommandée unique adressée à «Monsieur et Madame», dès lors que l’avis de réception était signé par les deux époux (cass. civ. 3e du 2.2.00, n° 98-11471). La double signature indique, a priori, qu’ils ont tous deux pris connaissance de la teneur du courrier.
Deuxième cas de figure: le bailleur n’a jamais été formellement mis au courant du mariage ou de la conclusion du Pacs de son locataire. Dans ce cas, le congé adressé au seul locataire connu du bailleur est valable vis-à-vis de son conjoint ou partenaire de Pacs (art. 9-1 de la loi de 1989 et cass. civ. 3e du 29.10.13, n° 12-23138).
L’enjeu étant de taille, puisqu’il s’agit de la validité du congé, il est fortement conseillé au bailleur de le signifier par acte d’huissier. Ce dernier s’assurera que le locataire habite bien là. Dans l’affirmative, il signifiera l’acte. Si le locataire est absent, il déposera un avis de passage puis lui (ou leur) adressera une lettre simple contenant copie de l’acte, qui vaut alors signification du congé. Si vous préférez recourir à la LRAR, adressez une lettre à chacun des locataires et évitez la formulation «et/ou». Et quoi qu’il en soit, ne vous contentez pas d’une lettre simple.
Le syndicat des copropriétaires ne peut interdire la colocation dans un immeuble sans s’exposer au risque de discrimination
Le règlement de copropriété peut légalement interdire la colocation (CA de Paris du 23.05.12, n° 10/07710), sous réserve que cette interdiction soit justifiée par la destination de l’immeuble. Ce sera par exemple le cas si l’immeuble est de construction haussmannienne, situé sur une avenue prestigieuse, s’il compte un seul appartement par étage… Sinon, une telle clause serait réputée non écrite. Il faut également prendre en compte le risque de discrimination. La Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (Halde) a ainsi été saisie d’une réclamation relative à la résolution d’une assemblée générale visant à interdire à un bailleur de relouer son pavillon de cinq pièces à quatre colocataires étudiants dans une résidence parisienne, «dans la mesure où la location à des étudiants serait contraire, en soi, à la destination de l’immeuble». Le syndic menaçait le bailleur de poursuites judiciaires, affirmant que les «pavillons (étaient) destinés à recevoir une unité familiale, à savoir un couple ayant ou non des enfants». Dans son jugement, la Halde a rappelé que l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose «qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de (...) sa situation de famille» et que dès lors, le bénéfice d’une location ne pouvait être réservé aux seuls couples. De ce fait, interdire aux copropriétaires bailleurs de louer à des locataires distincts sous peine de poursuites judiciaires revêtait un caractère discriminatoire (délibération n° 2007-110 du 23.4.07).
Cour d'appel de Paris du 23/05/2012, n° 10/07710: colocation, règlement de copropriété
Cass. civ. 3ème, 01/04/2009, 08-13.508
Cass. civ. 3ème du 21/11/1990, n° 89-14.827: dépôt de garantie, remboursement
Cass. civ. 3 du 19/09/2012, n° 11-30.369: bail d'habitation, préavis réduit, licenciement
Rep. Min. n°9426, JO Sénat du 16/10/2003: Droit à réduction du délai de préavis pour les colocataires
Cass. civ. 3 du 02/02/2000, n° 98-11.471: bail, renouvellement, couple marié
Cass. civ. 3e du 29/10/2013, n° 12-23.138: bail d'habitation - mariage - congé par le proprietaire