Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F110-II-466%3Afr
Timestamp: 2016-10-24 14:18:16+00:00
Document Index: 199796597

Matched Legal Cases: ['art. 218', 'art. 218', 'art. 218', 'art. 218', 'art. 218', 'art. 218', 'art. 218', 'ATF ', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 218', 'art. 218', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 104', 'art. 50', 'ATF ', 'art. 4', 'art. 37', 'art. 38', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 22', 'art. 24', 'art. 25', 'art. 30', 'art. 32', 'ATF ', 'art. 6', 'ATF ', 'art. 218', 'art. 218', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 218', 'art. 218', 'art. 218', 'art. 218', 'art. 6']

110 II 46688. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour civile du 13 septembre 1984 dans la cause Compagnie pour le dessalement de l'eau de mer S.A. contre Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re du canton de Vaud (recours de droit administratif)
Art. 218 CO. Parcelles devenues des terrains � b�tir en vertu d'un plan de quartier, approuv� par le Conseil d'Etat et susceptible d'�tre appliqu� imm�diatement, qui les classe en zone industrielle. Elles ont perdu leur caract�re agricole m�me si, momentan�ment, le plan n'est pas entr� en vigueur de mani�re formelle. Faits � partir de page 466
A.- Par acte authentique du 12 juillet 1976, la soci�t� L. M. Campiche S.A., � Pully, a vendu � la Compagnie pour le dessalement de l'eau de mer S.A., � Lausanne (ci-apr�s: la Compagnie), les parcelles Nos 273 et 276 de la commune de Savigny, sises � La Claie-aux-Moines, d'une surface totale de 9111 m2, qu'elle avait acquises le 6 mai 1964. La parcelle No 273, d'une superficie de 8430 m2, comporte divers b�timents, savoir une habitation de 199 m2, un d�p�t de meubles de 82 m2 (ant�rieurement � 1982, rural), un poulailler de 12 m2 et un atelier de 101 m2, une place-jardin de 1611 m2 et un pr�-champ de 6425 m2. La parcelle No 276 est un pr�-champ de 681 m2.
La Compagnie avait achet� ces immeubles en vue de projets qui ne se sont pas r�alis�s. Elle a souhait� les revendre, car elle n'en avait pas l'utilit�. Le conservateur du registre foncier du district de Lavaux a refus� d'inscrire la vente des deux parcelles pr�cit�es, conclue par acte authentique du 7 juillet 1982 entre la Compagnie et Gilbert Moulin, architecte, domicili� � Savigny, pour le prix de 500'000 francs, estimant qu'elles �taient des immeubles agricoles qui, en vertu de l'art. 218 al. 1 CO, ne pouvaient �tre ali�n�s pendant 10 ans � compter de leur acquisition.
Par requ�te du 29 novembre 1982, la Compagnie a sollicit� l'autorisation de vendre � Moulin, avant l'�coulement du d�lai l�gal de 10 ans, les parcelles pr�cit�es pour le prix convenu. Par d�cision du 10 d�cembre 1982, la Commission fonci�re du canton de Vaud, Section I, a refus� l'autorisation demand�e, au motif que les parcelles vis�es sont des immeubles agricoles au sens des art. 218 ss CO, et que les conditions des exceptions � l'interdiction, pr�vues aux art. 218 al. 2 et 218bis CO, ne sont pas r�alis�es.
B.- La Compagnie a attaqu� le refus du conservateur du registre foncier aupr�s de la Direction cantonale du cadastre, laquelle a sursis � son prononc� jusqu'� droit connu sur le recours interjet� � la Commission cantonale vaudoise de recours en mati�re fonci�re contre la d�cision pr�cit�e de la Commission fonci�re.
C.- La Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re (ci-apr�s: la Commission de recours), par d�cision du 28 octobre 1983, a rejet� le recours form� par la Compagnie et a maintenu le prononc� attaqu�.
D.- La Compagnie a form� un recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral. Elle demande que le prononc� attaqu� soit annul� et que l'autorisation d'ali�ner les parcelles Nos 273 et 276 de la commune de Savigny lui soit accord�e.
Le D�partement f�d�ral de justice et police, Office f�d�ral de la justice, propose le rejet du recours, de m�me que la Commission de recours.
2. La Commission de recours consid�re, d'une part, que les deux parcelles litigieuses sont des immeubles agricoles au sens de l'art. 218 CO et que, partant, elles ne peuvent �tre vendues avant l'�coulement du d�lai d'interdiction d'ali�nation de 10 ans. Elle estime, d'autre part, qu'il n'y a pas de justes motifs, au sens de l'art. 218bis CO, permettant leur vente avant l'expiration du d�lai pr�cit�. Sur ce dernier point, la recourante n'attaque pas la d�cision cantonale. Le recours ne porte que sur le caract�re d'immeuble agricole des parcelles en cause. La recourante persiste � le nier et pr�tend que la Commission de recours a viol� l'art. 218 CO en l'admettant.
a) La notion d'immeuble agricole (art. 218 al. 1 CO) n'est pas d�finie par le l�gislateur. La jurisprudence (ATF 95 II 429 /430 consid. 2b) et la doctrine (CAVIN, La vente, l'�change et la donation, Trait� de droit priv� suisse, tome VII, 1, p. 137; PIDOUX, Droit foncier rural, RDS 1979 II, p. 398/399; KAUFMANN, Fonds agricoles, FJS 961, p. 2/3) recourent � cet �gard � la d�finition de l'ordonnance du Conseil f�d�ral visant � pr�venir le surendettement des biens-fonds agricoles, du 16 novembre 1945 (RS 211.412.121). L'art. 1er al. 2 � 4 de cette ordonnance a la teneur suivante:
"Est r�put�e bien-fonds agricole toute surface de terrain qui tire
sa valeur propre des soins donn�s au sol et de l'utilisation des
propri�t�s naturelles du sol, ou qui fait partie d'une entreprise servant
principalement � faire produire par le sol des mati�res organiques et �
Sont consid�r�s notamment comme biens-fonds agricoles les immeubles
qui servent � la culture des champs, des prairies, de la vigne, du ma�s,
du tabac, des fruits, des l�gumes en plein champ et des semences, ou �
l'�conomie alpestre.
La pr�sente ordonnance s'applique �galement aux biens-fonds faisant
principalement � la culture des l�gumes ou des fruits en pleine terre."
Selon la jurisprudence, la grandeur, le prix ou la valeur de rendement de l'immeuble n'importent pas pour lui reconna�tre ou lui d�nier le caract�re agricole; c'est le mode d'utilisation du fonds qui est d�terminant. L'affectation du fonds � l'agriculture peut ne pas �tre un crit�re suffisant; il faut encore que la valeur r�elle et durable du sol d�pende d'une telle affectation et non de la possibilit� de b�tir (ATF 97 II 285).
L'interdiction d'ali�nation pendant 10 ans � compter de leur acquisition ne s'applique pas aux immeubles agricoles (art. 218 al. 1 CO) qui sont en m�me temps des terrains � b�tir (art. 218 al. 2 CO).
La notion de terrain � b�tir n'est pas non plus d�finie par le l�gislateur. C'est la jurisprudence qui a d�gag� cette notion. Une parcelle constitue du terrain � b�tir lorsque, selon des crit�res objectifs, elle est imm�diatement constructible (ATF 92 I 338 /339 consid. 4). Les intentions du propri�taire ou de l'acqu�reur ne sont pas d�terminantes pour juger si l'on est en pr�sence d'un terrain � b�tir; le point d�cisif est de savoir si les conditions objectives permettent d'�lever sans d�lai une construction sur la parcelle; cette hypoth�se est r�alis�e quand l'autorit� comp�tente pour d�livrer le permis de construire constate que rien ne s'oppose � ce BGE 110 II 466 S. 469que le fonds soit imm�diatement b�ti (ATF 95 II 430 /431 bb, ATF 92 I 338 /339). M�me un immeuble non raccord� � une canalisation peut �tre consid�r� comme terrain � b�tir (ATF 95 II 431 bb), r�serve �tant faite des prescriptions de police sur l'�vacuation des eaux us�es (ATF 93 I 604; PIDOUX, op.cit., p. 409).
Saisi d'un recours de droit administratif, le Tribunal f�d�ral revoit librement avec plein pouvoir d'examen (art. 104 lettre a OJ, 218 quater CO), et non pas seulement sous l'angle restreint de l'arbitraire, si l'autorit� cantonale a admis avec raison qu'un immeuble est agricole ou du terrain � b�tir.
- les deux parcelles sont bord�es au nord par la route Lausanne-Savigny, au sud par un champ cultiv�, � l'est par une scierie et ses d�p�ts et � l'ouest par un terrain sur lequel se trouvent une habitation et un chemin carrossable;
- il y a, sur la partie pr�-champ, plusieurs arbres fruitiers;
- une ligne �lectrique port�e par des poteaux plant�s dans la parcelle No 273 la traverse du nord-ouest au sud-ouest;
- les b�timents situ�s sur la parcelle No 273 ont une surface totale de 394 m2;
- la pr�c�dente propri�taire, L. M. Campiche S.A., utilisait les b�timents comme bureaux et atelier de r�parations;
- l'herbe �tait fauch�e pour servir de fourrage;
- l'administrateur unique de la Compagnie travaillait � l'�poque en collaboration avec l'Ecole polytechnique f�d�rale de Lausanne � la mise au point d'un proc�d� pour le dessalement de l'eau de mer;
- il esp�rait obtenir un brevet dans ce domaine et pensait installer ses bureaux dans les locaux sis sur la parcelle No 273;
- actuellement, les b�timents sont occup�s par Gilbert Moulin, architecte � Lausanne, qui en est locataire et qui d�sire les acheter; il se trouve oblig� de vendre la maison familiale dont il est propri�taire � Savigny �galement et affirme qu'il pourra habiter les immeubles achet�s et y transf�rer ses bureaux;
- il est possible de faire pa�tre plusieurs t�tes de b�tail dans les pr�s et d'utiliser l'herbe qui y pousse comme fourrage.
L'autorit� cantonale estime que la valeur r�elle des parcelles d�pend ainsi maintenant essentiellement de l'affectation du sol � l'agriculture. Elle retient que, selon le nouveau plan de quartier, BGE 110 II 466 S. 470les parcelles litigieuses sont "en zone de constructions artisanale ou industrielle", que ce plan, qui a �t� approuv� par le Conseil d'Etat, n'est pr�sentement pas encore entr� en vigueur, ce dernier ayant d�cid�, conform�ment � l'art. 50 al. 3 de la loi vaudoise sur les constructions et l'am�nagement du territoire, de faire co�ncider cette "entr�e en vigueur avec la date du transfert de propri�t� et des autres droits r�sultant du remaniement parcellaire". Il n'est pas �tabli, dit-elle, que les op�rations de remaniement parcellaire seront achev�es dans de brefs d�lais; au surplus on ne sait pas si ce remaniement aura des effets sur les parcelles en cause. La Commission de recours consid�re qu'en l'absence de tels �l�ments les biens-fonds litigieux ne sont pas imm�diatement constructibles, et que, "d'une mani�re que l'on peut qualifier de durable", leur "caract�re reste essentiellement agricole". Elle souligne qu'il n'est pas arbitraire de refuser la qualit� de terrain � b�tir � des parcelles qui se pr�tent � l'agriculture, m�me si momentan�ment elles n'y sont pas affect�es, ou qui se trouvent dans le p�rim�tre d'un plan de zones ou de constructions entr� en vigueur (ATF 88 I 5 ss).
c) Dans l'appr�ciation juridique des faits qu'elle constate, la Commission de recours se trompe en qualifiant d'agricoles les immeubles de la recourante. Ils ont certes eu ce caract�re jusqu'� une �poque que le dossier ne permet pas de d�terminer avec exactitude, mais ne l'ont plus actuellement quand bien m�me ils sont, dans la majeure partie de leur superficie, en nature de pr�-champ, et que le propri�taire ou locataire doit, dans cette mesure, les faire faucher. On ignore si le fourrage r�colt� est vendu ou utilis� par le propri�taire ou le locataire, et si du b�tail vient r�ellement y pa�tre. On ne sait pas non plus dans quel �tat se trouvent les arbres fruitiers, ni ce qu'ils produisent. L'autorit� cantonale ne constate pas que ces pr�s-champs soient afferm�s � un agriculteur qui les cultive, ni qu'ils feraient partie de la sorte d'une exploitation agricole. Dans ces conditions, la nature de pr�-champ des surfaces non b�ties des parcelles litigieuses et leur utilisation n'ont gu�re de poids, comme indices, pour d�terminer si les immeubles litigieux sont agricoles ou non.
En revanche, d'autres �l�ments d'appr�ciation conduisent � donner � cette question une r�ponse n�gative.
Les immeubles ont �t� acquis tant par la pr�c�dente propri�taire, L. M. Campiche S.A., que par la recourante, pour �tre utilis�s � des fins non agricoles. La premi�re se servait des locaux situ�s dans BGE 110 II 466 S. 471les b�timents pour ses bureaux et son atelier de r�parations; l'administrateur unique de la seconde travaillait, pour sa part, � la mise au point d'un proc�d� de dessalement de l'eau de mer et voulait installer ses bureaux dans lesdits locaux, mais son projet n'a pas abouti.
Les parcelles de la Compagnie se sont trouv�es plac�es, comme le constate la Commission de recours, en zone interm�diaire dans le plan d'extension (plan de zones) de la commune de Savigny, qui avait �t� adopt� par le Conseil communal le 19 d�cembre 1980 et que le Conseil d'Etat du canton de Vaud a approuv� le 27 f�vrier 1981. Le r�glement de ce plan pr�voit � l'art. 4 que le territoire de la commune est divis� en 12 zones et en plans sp�ciaux (plans de quartier, plans d'extension partiels), dont les p�rim�tres respectifs figurent sur le plan des zones d�pos� au Greffe municipal, savoir: zone de restructuration (1.), zones de villas A B C D (2.3.4.5.), zone interm�diaire (6.), zones d'�quipements collectifs A B (7.8.), zone agricole (9.), zone de verdure (10.), for�ts (11.), zone de boisement (12.). Les immeubles de la recourante ne sont pas en zone agricole, mais, comme on l'a vu, en zone interm�diaire. Selon l'art. 37 du r�glement, cette derni�re "doit �tre consid�r�e comme une zone d'attente ..., destin�e � �tre d�velopp�e ult�rieurement sur la base de plans sp�ciaux (plans de quartier, plans d'extension partiels, etc.), conform�ment au plan directeur d'extension" (al. 1); elle "est inconstructible", � l'exception "de constructions d'utilit� publique, et pour autant qu'elles ne compromettent pas l'organisation et l'affectation du secteur concern�" (al. 2). Aux termes de l'art. 38, les b�timents existants peuvent �tre restaur�s, transform�s ou reconstruits, voire agrandis. Six mois d�j� apr�s l'approbation par le Gouvernement vaudois du plan d'extension pr�cit�, savoir le 31 ao�t 1981, le Conseil communal de Savigny a adopt� un "plan de quartier industriel La Claie-aux-Moines", qui, comme le rel�ve l'autorit� cantonale, "s'applique int�gralement aux parcelles Nos 273 et 276, les situant pour partie en zone A (affect�e � l'industrie et � l'artisanat) et pour partie en zone B (affect�e � l'artisanat, l'administration et l'habitation s'y rapportant)". Ce plan de quartier a �t� approuv� le 13 avril 1983 par le Conseil d'Etat vaudois, qui a d�cid�, comme on l'a vu, "de faire co�ncider la date d'entr�e en vigueur du plan et de son r�glement avec la date du transfert de propri�t� et des autres droits r�sultant du remaniement parcellaire en cours". Les BGE 110 II 466 S. 472op�rations du remaniement parcellaire n'�tant pas achev�es, le plan n'est pas encore entr� en vigueur. Le chapitre II du r�glement, comprenant les art. 3 � 11, r�git la zone de construction A du plan de quartier industriel pr�cit�. Selon l'art. 3, la zone de construction A "est r�serv�e aux �tablissements de type industriel ou artisanal compatibles avec l'environnement imm�diat et qui ne constituent pas un danger pour la nappe d'eau souterraine". Des habitations peuvent �tre incorpor�es aux b�timents industriels si elles sont n�cessaires en raison d'une "obligation de gardiennage" (art. 4). Les constructions doivent se faire dans "l'ordre non continu" (art. 5). C'est le chapitre III, art. 12 � 21, qui r�gle les constructions dans la zone B, laquelle "est affect�e � l'artisanat, � l'administration et � l'habitation s'y rapportant" (art. 12 al. 1); elle est compos�e de b�timents existants ou nouveaux et de prolongements ext�rieurs de ces b�timents (art. 12 al. 3a et b). Le r�glement comprend en outre des dispositions sur la zone de verdure (chapitre IV art. 22 et 23), l'arborisation (chapitre V art. 24), la circulation (chapitre VI art. 25 � 29), les canalisations (chapitre VII art. 30 et 31), et des dispositions g�n�rales et finales (chapitre VIII art. 32 � 38). Le plan de quartier industriel "La Claie-aux-Moines" est ainsi compl�tement achev� et r�gle dans le d�tail les modalit�s des constructions pouvant �tre �lev�es dans ces diff�rentes zones � b�tir, comme aussi des am�nagements des autres zones. Il est susceptible d'�tre appliqu� imm�diatement si c'est n�cessaire, quand bien m�me il n'est pas encore formellement entr� en vigueur. D�s lors qu'elles sont comprises dans ce plan, les deux parcelles litigieuses sont des terrains industriels et non plus agricoles, comme les autres immeubles qui y sont class�s. La circonstance que de l'herbe est fauch�e sur leurs surfaces en nature de pr�-champ ne change rien � leur caract�re de terrain industriel, ni non plus la pr�sence de quelques arbres fruitiers. C'est un fait notoire que l'herbe qui pousse sur des terrains � b�tir est en g�n�ral r�guli�rement fauch�e aussi longtemps qu'aucune construction n'y est �difi�e.
La valeur r�elle des parcelles de la recourante ne d�pend en aucune mani�re essentiellement de l'affectation du sol � l'agriculture, comme l'affirme � tort la Commission de recours, mais, au contraire, du fait que, de par leur destination selon le plan de quartier "La Claie-aux-Moines", des b�timents industriels pourront y �tre construits dans un avenir proche. Dans le m�me BGE 110 II 466 S. 473sens, selon la jurisprudence de l'arr�t ATF 97 II 285 /286, le droit de pr�emption de l'art. 6 al. 2 LPR ne peut pas �tre exerc� sur des terrains industriels ayant fait partie d'une exploitation agricole avant d'�tre class�s en zone industrielle, pas plus que ne s'y appliquerait le droit successoral paysan avec attribution � la valeur de rendement (ATF 83 II 113 /114).
L'art. 218 al. 1 CO, dont le but est de pr�venir de rapides changements de mains des terrains agricoles afin de lutter contre la sp�culation et les hausses de prix qui en r�sultent (CAVIN, op.cit., p. 137), ne saurait s'appliquer aux parcelles litigieuses, lesquelles sont des terrains industriels. Leur soumission � cette prohibition d'ali�nation avant l'expiration de 10 ans � compter de leur acquisition viole manifestement la disposition pr�cit�e.
La d�cision du Conseil d'Etat, fixant � la date du transfert de propri�t� et autres droits r�sultant du remaniement parcellaire l'entr�e en vigueur du plan de quartier industriel "La Claie-aux-Moines", qu'il a approuv� le 13 avril 1983, est sans incidence sur la qualification de terrains � b�tir des immeubles compris dans ce plan. Ces derniers ne sauraient, contrairement � leur classement en zone industrielle, demeurer de mani�re seulement formelle des immeubles agricoles au sens de l'art. 218 CO.
L'autorit� cantonale se trompe �galement lorsqu'elle dit que les parcelles litigieuses conservent leur caract�re agricole parce qu'elles ne sont pas imm�diatement constructibles, le plan n'�tant pas encore en vigueur (ATF 88 I 6/7). Ces parcelles ne sont plus affect�es � l'agriculture et sont comprises dans un plan de quartier industriel. Elles ont perdu, partant, leur caract�re agricole et sont, en vertu de ce plan, du terrain � b�tir, m�me si momentan�ment le plan n'est pas entr� en force de mani�re formelle. Il est sans importance que le remaniement parcellaire puisse �ventuellement avoir des effets sur lesdits immeubles. Contrairement � ce que pense la Commission de recours, la proc�dure de remaniement parcellaire n'a pas d'incidence sur le droit des propri�taires de disposer des parcelles comprises dans le p�rim�tre (ATF 95 II 28 consid. 4).
d) Il suit de l� que le recours est fond�, que la d�cision attaqu�e doit �tre annul�e et l'interdiction d'ali�nation de l'art. 218 al. 1 CO d�clar�e inapplicable aux parcelles litigieuses.
97 II 285,
95 II 429,
95 II 430 suite... ,
93 I 604,
88 I 5,
88 I 6,
95 II 28
Art. 218 CO,
art. 218 al. 1 CO,
art. 218 al. 2 et 218bis CO,
art. 218 al. 2 CO suite... ,
art. 6 al. 2 LPR