Source: http://www.sprava-nemovitosti-praha.cz/novinky/stavebni-upravy-bytu-provadene-najemcem.html
Timestamp: 2018-07-23 13:25:18+00:00
Document Index: 12382069

Matched Legal Cases: ['§ 694', '§687', '§ 687', '§ 11', '§ 4', '§ 91', 'zákona č. 151', '§ 17', 'zákona č. 110', '§ 711', '§ 667', '§ 693', '§ 667']

Stavební úpravy bytu prováděné nájemcem | Portfolium
Stavební úpravy prováděné nájemcem v případě nájmu bytu se částečně řídí samostatnou právní úpravou, kterou naleznete v § 694 ObčZ.
Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. Nájemce tedy nesmí v bytě například odstraňovat či zřizovat nové příčky, měnit okna nebo činit jiné stavebně technické úpravy bytu vedoucí například ke změně funkčnosti jednotlivých místností bytu.
I když občanský zákoník výslovně nevztahuje zákaz na provádění nepovolených změn na společné prostory domu, je třeba tento zákaz vyvodit z obecné ochrany vlastnického práva pronajímatele.
Co není zakázanou úpravou
Pro posouzení, zda se jedná o zákonem nedovolenou stavební úpravu, nezáleží na tom, zda je ke stavební úpravě bytu třeba stavební povolení či ohlášení, či zda lze úpravu provést bez oznámení stavebních úprav stavebnímu úřadu. Je však třeba zdůraznit, že zakázanou stavební úpravou nejsou drobné opravy bytu, ke kterým je povinován nájemce (§687 odst 3 ObčZ). Nájemce též může provést takové stavební úpravy bytu či domu, ke kterým sice je povinován pouze pronajímatel, ale pronajímatel vady bytu či domu přes upozornění nájemce neodstraní. Zakázanou úpravou bytu též není provádění takových stavebních prací, které směřují k odstranění škod na bytě či domě, které způsobil nájemce, osoby, které s nájemcem bydlí nebo osoby, kterým nájemce do bytu umožnil přístup.
Televizní a rozhlasové antény
Zvláštní postavení má pak umístění venkovních televizních a rozhlasových antén.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 3. 2005; sp. zn. 26 Cdo 291/2004.
"Obsahem vztahu nájmu bytu jsou nejen uvedené povinnosti nájemce, ale i povinnosti pronajímatele, mezi něž patří i povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1 ObčZ). Právo nájemce užívat byt v sobě nepochybně zahrnuje i právo využívat služeb rozhlasových a televizních medií, o čemž svědčí též i okolnost, že používání společné televizní a rozhlasové antény bylo dle § 11 odst. 3 vyhlášky č. 176/1993 Sb. součástí plnění poskytovaných s užíváním bytu; uvedené zásadně platí dosud v nájemních vztazích vzniklých před datem, k němuž byla citovaná vyhláška zrušena (tj. do 31. 12. 2001) a u bytů družstevních (srov. § 4 vyhl. č. 85/1998 Sb.).
Realizaci tohoto oprávnění nájemce (a tomu odpovídající povinnosti pronajímatele) upravuje ustanovení § 91 odst. 6 zákona č. 151/2000 Sb., o telekomunikacích, podle kterého vlastník domu, bytu nebo nebytových prostor je povinen umožnit uživatelům tohoto domu, bytu nebo nebytových prostor příjem rozhlasového a televizního vysílání provozovatelů ze zákona za podmínky, že v místě příjmu je signál přiměřené kvality. Dále je povinen umožnit zřízení vnitřního telekomunikačního rozvodu, včetně koncového bodu. Dojde-li mezi vlastníkem domu, bytu nebo nebytových prostor a uživateli tohoto domu, bytu nebo nebytových prostor ke sporu o rozsahu této povinnosti, rozhodne obecný stavební úřad. Pro úplnost lze dodat, že tuto otázku (byť poněkud odchylně) upravoval i zákon č. 110/1964 Sb., o telekomunikacích, který byl zrušen shora citovaným zákonem č. 151/2000 Sb.; i zde byla realizace oprávnění uživatele podmíněna souhlasem vlastníka nemovitosti (srov. § 17 odst. 5 zákona č. 110/1964 Sb.)."
Nájemce ovšem nesmí umístit, např. satelitní anténu ve společných částech budovy sám o své vůli bez souhlasu pronajímatele. Takové jednání je třeba považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy. V případě, že pronajímatel nedá souhlas k umístění antény, musí se nájemce obrátit na místně příslušný stavební úřad, který posoudí místní podmínky, tedy zda například si nemůže nájemce příjem signálu zajistit přímo z prostor bytu, zda již není rozvod antén v domě zajištěn jiným způsobem apod.
Právo vypovědět nájemní vztah, odstoupení
Pronajímatel může v případě, že nájemce provádí nepovolené změny předmětu nájmu, čímž se dopouští hrubého porušení svých povinností plynoucích z nájemní smlouvy, nejenom dát výpověď dle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ, ale za předpokladu, že by mu hrozila značná škoda, může též od nájemní smlouvy odstoupit dle § 667 odst. 2 ObčZ.
Odstranění nepovolených změn
Pronajímatel má právo, aby nájemce všechny provedené nepovolené změny bytu odstranil. Na rozdíl od obecné právní úpravy se odstranění provedených změn může pronajímatel domáhat již v průběhu nájemního vztahu a nikoliv až po jeho skončení. Pronajímatel nemůže změny bytu odstranit sám a následně požadovat úhradu nákladů s tím spojených po nájemci. tento postup by však mohl pronajímatel využít v případě, kdy by nájemcem provedené změny představovaly závadu (poškození) bytu či domu. Pak by mohl pronajímatel zvolit postup dle § 693 ObčZ.
Pokud se týká práva nájemce na náhradu nákladů spojených se změnami nebo práva nájemce na úhradu případného zhodnocení pronajatého bytu, je třeba postupovat podle obecné právní úpravy uvedené v § 667 ObčZ, na kterou tímto odkazujeme.
11.4.2013, Mgr. Pavla Krejčí, Zdroj: Verlag Dashöfer