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Timestamp: 2017-01-24 23:54:50
Document Index: 88515062

Matched Legal Cases: ['Art. 7', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 4', 'Art. 5', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 6', 'Art. 20', 'Art. 32', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 35', 'Art. 9', 'Art. 10', 'Art. 25', 'Art. 1', 'Art. 1']

⭐Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung
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1 Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB) Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen in die Bau- und Nutzungsordnung () Empfehlung ( 15 ) Stand August 2011 L:\ARE\ _Nutzungsplanung\Grundlagen\Harmonis_Baubegriffe\IVHB_11_08\arbeitshilfeIVHB doc2 Inhaltsverzeichnis Seite 1. Einleitung, Zweck der Planungshilfe, Adressaten 1 2. Umsetzung und Verfahren 1 3. Bisheriges Recht, Übergangsbestimmungen 2 4. Übersicht und Handlungsbedarf 3 5. Erläuterung zu den einzelnen IVHB-Baubegriffen und Messweisen 4 6. Wichtige Empfehlungen zu ausgewählten Begriffen und Messweisen Bauhöhen 6.2 Gesamthöhe, IVHB Fassadenhöhe, IVHB Dachgestaltung, IVHB 6.3 Wichtigste Grundlagen Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005, inklusive Anhang 1 Begriffe und Messweisen und Anhang 2 Skizzen Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993, letzte Änderungen in Kraft seit 1. Januar 2010 Bauverordnung () vom 25. Mai 2011, in Kraft ab 1. September 2011 Muster Bau- und Nutzungsordnung (M-) Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, 5001 Aarau Bearbeitung: ARCOPLAN, Paul Keller, Limmatauweg 9, 5408 Ennetbaden3 1. Einleitung, Zweck, Adressaten Mit Beschluss des Grossen Rates vom 15. September 2009 ist der Kanton Aargau der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beigetreten. Das entsprechende Konkordat ist am 26. November 2010 mit dem Beitritt der erforderlichen Anzahl Kantone in Kraft getreten. Der Regierungsrat hat am 25. Mai 2011 mit der revidierten Bauverordnung () die kantonalen Ausführungsbestimmungen erlassen (Inkrafttreten am 1. September 2011). Die vorliegende Empfehlung zeigt auf, wie die en der Bau- und Nutzungsordnungen () in den Gemeinden gestützt auf die neu geltenden Begriffe und Messweisen und das revidierte kantonale Recht (BauG, ) vorgenommen werden können: Jeder Baubegriff aus der IVHB mit seiner zugehörigen Messweise wird im Einzelnen untersucht und es wird dargelegt, wie er umgesetzt wird, so dass möglichst geringe materielle Änderungen entstehen. Anhand eines detaillierten s der bisherigen und neuen Bestimmungen werden planerische Empfehlungen und abgegeben. Die Empfehlung richtet sich in erster Linie an die kommunalen Behörden und Verwaltungen sowie an die Fachberatenden der Gemeinden. Die Empfehlung zeigt auf, wie die 16 ff in der umgesetzt werden können. Sie ist weder rechtlich bindend noch abschliessend. Vielmehr muss jede ausgehend von den vorhandenen Siedlungstypologien und den topographischen Besonderheiten sowie den konkreten baurechtlichen Inhalten geprüft und situationsgerecht angepasst werden. Die Empfehlung wird periodisch aktualisiert. 2. Umsetzung und Verfahren Die Übernahme der Begriffe gemäss IVHB in die erfolgt sowohl bei einer Teilrevision wie auch bei einer Gesamtrevision im ordentlichen Verfahren nach 23 ff. BauG. Sie führt zu einer Harmonisierung im formellen Baurecht. Durch die teilweise abweichenden Messweisen der IVHB gegenüber dem bisherigen kantonalen und kommunalen Recht können jedoch auch materielle Auswirkungen entstehen. Entsprechend stehen folgende Fälle im Vordergrund: Revidiert eine Gemeinde ihre ausschliesslich zwecks an die IVHB im Rahmen einer Teilrevision, ist eine grösstmögliche Beibehaltung der materiellen Inhalte anzustreben. Die jeweiligen Massfestlegungen müssen dahingehend geprüft und wo nötig angepasst werden, dass möglichst geringe materielle Änderungen entstehen. Bei einer Gesamtrevision der Nutzungsplanung kann die der gleichzeitig mit den aktuellen Zielen und Bedürfnissen der Gemeinde umgesetzt werden. Grössere materielle Änderungen können hier im Rahmen einer Gesamtbetrachtung umgesetzt werden. Sobald Teile der revidiert werden, welche IVHB-relevante Begriffe enthalten, ist eine gesamthafte ans harmonisierte Recht nötig. Wie im bisherigen Aargauischen Recht werden auf den verschiedenen Gesetzes- und Verordnungsstufen nur rechtssetzende Bestimmungen aufgenommen. Auf Wiederholungen gleichlautender Bestimmungen soll verzichtet werden. Dies gewährleistet eine schlanke Gesetzgebung. 14 3. Bisheriges Recht, Übergangsbestimmungen Mit der Übernahme der Baubegriffe wird keine neue Planungswelle zur Revision der allgemeinen Nutzungsplanungen in den Gemeinden ausgelöst. Die Gemeinden haben für die Umsetzung eine Übergangsfrist von 10 Jahren ( 64 ). Die Baubegriffe sollen aber sobald als möglich übernommen werden. Die Gemeinden können die in einem separaten Nutzungsplanverfahren oder im Zusammenhang mit einer anstehenden Teil- oder Gesamtrevision vornehmen. Solange noch keine der an die IVHB-Begriffe und Messweisen erfolgt ist, gilt das bisherige Recht ( 64 ). Die alten gesetzlichen Grundlagen der A finden sich im neuen Anhang 3 der neuen Bauverordnung (). Bisherige und neue s, Grundlagen in Bisherige s Neue s Anhang 3 16 bis 31 Die IVHB-Begriffe und -Messweisen wurden mit Ausnahme der Geschossflächenziffer als Gesamtpaket übernommen. Anstelle der Geschossflächenziffer kann die Ausnützungsziffer AZ gemäss bisherigem Recht beibehalten werden. Die Definition findet sich in 32. Präzisierungen der Definitionen in der sind nur soweit möglich, als sie der Harmonisierung nicht widersprechen und dies die IVHB und die ausdrücklich vorsehen. Im Übrigen bildet die IVHB bzw. die neue, Anhang 1 und Anhang 2 abschliessendes Recht. Übersicht des Aargauischen Baurechts und seiner wichtigsten Bestandteile Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe Baugesetz BauG Aktualisiertes Gesetz, gültig seit IVHB Harmonisiertes Baurecht, gültig seit Bauverordnung Aktualisierte Verordnung, gültig ab Bau- und Nutzungsordnung Harmonisierte Begriffe + Festlegung Masse Gesetzliche Verankerung der IVHB in 50a BauG Kantonsspezifische Ergänzungen zur IVHB in den 16 ff Übernahme harmonisierte Begriffe der IVHB in die / sbereich der vorliegenden Empfehlung Die rechtskräftigen, nach bisherigem Recht erlassenen Sondernutzungspläne (Erschliessungsund Gestaltungspläne) gelten unverändert weiter und müssen nicht angepasst werden. Neue Sondernutzungspläne sind nach jenem Recht zu erlassen, das die der jeweiligen Gemeinde vorgibt. Dies gewährleistet die Einheitlichkeit und Übereinstimmung der anwendbaren Vorschriften. 25 4. Übersicht und Handlungsbedarf Eine Übersicht über das bisherige und das neue Recht sowie über den sbedarf in den der Gemeinden vermittelt folgende Tabelle: Begriffe IVHB Bisheriges kantonales Recht Neues kantonales Recht Kommunales Recht 1. Terrain IVHB / BauG / Regelungsbedarf Regelungsmöglichkeit 1.1 massgebendes Terrain gewachsenes Terrain 13 A IVHB 1.1 abschliessend Keiner Abweichendes massgebendes Terrain 2. Gebäude 2.1 Gebäude Gebäude, Teil von Bauten 6 BauG IVHB 2.1 abschliessend Keiner Keine 2.2 Kleinbauten Klein- und Anbauten 18 A 19 : Gebäudefläche, traufseitige Fassadenhöhe, Keiner Dachneigung, Grenzabstand 2.3 Anbauten Klein- und Anbauten 18 A Dachneigung, Grenzabstand Keiner Dachneigung, Grenzabstand 2.4 Unterirdische Bauten : Grenzabstand Keiner Grenzabstand 2.5 Unterniveaubauten Tiefbauten 18a A 20 : zulässiges Mass f, Grenzabstand Keiner Grenzabstand 3. Gebäudeteile 3.1 Fassadenflucht - - IVHB 3.1 abschliessend Keiner Keine 3.2 Fassadenlinie - - IVHB 3.2 abschliessend Keiner Keine 3.3 Projizierte Fassadenlinie - - IVHB 3.3 abschliessend Keiner Keine 3.4 Vorspringende Gebäudeteile untergeordnete Gebäudeteile 2 A 21 : zulässige Masse a und b Keiner Keine 3.5 Rückspringende Gebäudeteile - - IVHB 3.5 Keiner Möglich sind Tiefe (a), Breite (b) 4. Längenbegriffe, -masse 4.1 Gebäudelänge Gebäudelänge 11 A IVHB 4.1 abschliessend möglich möglich 4.2 Gebäudebreite - - IVHB 4.2 abschliessend möglich möglich 5. Höhenbegriffe, Höhenmasse 5.1 Gesamthöhe entspr. teilw. Firsthöhe 12 A IVHB 5.1 abschliessend vgl. 49 BauG vgl. 49 BauG 5.2 Fassadenhöhe entspr. teilw. Gebäudehöhe 12 A IVHB 5.2 abschliessend vgl. 49 BauG vgl. 49 BauG 5.3 Kniestockhöhe Kniestockhöhe 16 A IVHB 5.3 abschliessend, Höhenmass vgl. IVHB 6.3 Keiner Höhenmass abweichend festlegbar 5.4 Lichte Höhe Lichte Höhe / Geschosshöhe 9 / 14 A IVHB 5.4 abschliessend, Geschosshöhe in In der Regel nötig (Wohnhygiene) Lichte Geschosshöhe festlegbar 6. Geschosse 6.1 Vollgeschosse Vollgeschosse 14 A 22 Höhe Vollgeschosse, Durchschnittsmass vgl. 49 BauG Höhenmass Voll- und Attikageschosse 6.2 Untergeschosse Untergeschosse 14 / 15 A 23 Durchschnittsmass b Keiner Keine 6.3 Dachgeschosse Dachgeschosse 14 / 16 A 24 präzisiert, anlehnend bisheriges Keiner Kniestockhöhe, Mass Dachdurchbrüche Recht 6.4 Attikageschosse Attikageschosse 16a A 25 zulässige Masse der Zurücksetzung Keiner Keine 7. Abstände und -bereiche 7.1 Grenzabstand Grenzabstand 17 A 26 Grosser Grenzabstand Abstand nötig, vgl. 47 BauG Grosser Grenzabstand 7.2 Gebäudeabstand Gebäudeabstand 20 A 27 präzisiert (Abstand intern) Keiner Abstand auf gleichem Grundstück 7.3 Baulinien Baulinien 1b A 30 besondere Baulinien (für SNP) Keiner Keine 7.4 Baubereiche - - IVHB 7.4 abschliessend Keiner Keine 8. Nutzungsziffern 8.1 Anrech. Grundstücksfläche Anrechenbare Grundstücksfläche 9 A IVHB 8.1 abschliessend Keiner Keine 8.2 Geschossflächenziffer Ausnützungsziffer 9 A 32 Ausnützungsziffer belassen Aufnahme Ausnützungsziffer AZ wie bisher möglich 8.3 Baumassenziffer Baumassenziffer 10 A 31 offener Gebäudeteil Keiner Keine 8.4 Überbauungsziffer - - IVHB 8.4 abschliessend Festlegung Ziffer möglich Keine 8.5 Grünflächenziffer Grünflächenziffer 10 A IVHB 8.5 abschliessend Festlegung Ziffer möglich Keine Einstufung Kommunaler Handlungsbedarf Keine Definitionen in der zulässig, da im übergeordneten Recht abschliessend geregelt. Festlegungen sind unverändert anwendbar. Wortlaut in wenn die Gemeinden nichts anderes festlegen. In der Regel kann kantonales Recht übernommen werden. Definitionen sind abschliessend, jedoch können dafür die entsprechenden Masse in der festgelegt werden (IVHB 5.4, 8.4, 8.5) Von den drei Definitionen IVHB 5.1, 5.2 und 6.1 muss mindestens 1 Mass in der festgelegt werden ( 49 BauG). Bei Umrechnung sind örtliche Gegebenheiten zu beachten (IVHB 5.1, 5.2, 6.1, 6.3). 36 5. Erläuterung zu den einzelnen IVHB-Baubegriffen und Messweisen IVHB Massgebendes Terrain 1.1 Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden. bish. Regelung Gewachsenes Terrain 13 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 1.1 bisher / neu Die neue Definition natürlich gewachsener Geländeverlauf ist praktisch identisch mit der altrechtlichen Definition des gewachsenen Terrains, welche vom bestehenden Verlauf des Bodens ausgeht. Neu besteht die Möglichkeit, aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festzulegen. Generell abweichende Festlegungen sind nicht zulässig. In begründeten Fällen sind in einem Planungsverfahren abweichende Festlegungen des massgebenden Terrains möglich (NP oder SNP). Planerische Empfehlung Die Gemeinden prüfen im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung, allenfalls in einer Sondernutzungsplanung, ob ein Bedarf besteht, die Höhe des massgebenden Terrains in bestimmten (z.b. hochwassergefährdeten) Gebieten speziell zu regeln. Die Kriterien für abweichende Festlegungen des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs müssen im Interesse einer genügenden sachlichen und rechtlichen Vertretbarkeit auf einer übergeordneten planerischen Grundlage beruhen (z.b. Hochwasserschutz, Grundwassergefährdung). Eine abweichende Festlegung auf Grund der Siedlungsentwässerung (z.b. Höherlegung EG-Kote, damit Abwasser nicht gepumpt werden muss) ist lediglich auf der Basis einer gesamtheitlichen bzw. gebietsweisen Betrachtung möglich (z.b. Generelle Entwässerungsplanung GEP, Sondernutzungsplanung). Ob eine Abweichung im Einzelfall im Baubewilligungsverfahren möglich ist, wird weiterhin unter dem Aspekt einer Ausnahme ( 67 BauG) betrachtet. 47 IVHB Gebäude 2.1 Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen. bish. Regelung Gebäude gilt als Teilmenge von Bauten 6 BauG BauG / a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 2.1 bisher / neu Die neue Definition ortsfeste Bauten mit fester Überdachung und weiteren Abschlüssen ist praktisch identisch mit der bisherigen Definition mit dem Boden fest verbundene Objekte. Keine Der Begriff und die Definition Gebäude müssen übernommen werden. In der Regel entstehen keine oder höchstens geringfügige materielle Änderungen. 58 IVHB Kleinbauten / Anbauten 2.2 / Kleinbauten sind freistehende Gebäude, die in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht überschreiten und die nur Nebennutzflächen enthalten. 2.3 Anbauten sind mit einem anderen Gebäude zusammengebaut, überschreiten in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht und enthalten nur Nebennutzflächen. Skizzen bish. Regelung Klein- und Anbauten 18 Abs. 1 / 2 A bisher / neu Planerische Empfehlung a) Abschliessendes kantonales Recht 19 Abs. 1 lit. a. und b. ; Höchstmasse. Gebäudefläche 40 m 2. traufseitige Fassadenhöhe 3m; ist das massgebende Terrain geneigt, vergrössert sich die zulässige Höhe (Talfassade) um die Hälfte der Höhendifferenz innerhalb des Grundrisses 19 Abs. 1 lit. c. ; Dachneigung maximal Abs. 2 ; Grenzabstand 2 m, welcher mit schriftlicher Zustimmung der betroffenen Nachbarn reduziert oder aufgehoben werden kann. Die IVHB schafft zwei Begriffe mit unterschiedlichen, jedoch ähnlichen Definitionen, die bisher unter einem Begriff Klein- und Anbauten geregelt waren. Wintergärten weisen im Gegensatz zum bisherigen 2 Abs. 1b A kein Abstandsprivileg mehr auf (vgl. IVHB 3.4) und müssen daher den gleichen Abstand einhalten wie das Hauptgebäude, weil sie als Hauptnutzfläche gelten. Altrechtlich galt für Kleinbauten auf derselben Parzelle kein Gebäudeabstand. Diese Bestimmung wurde im neuen 19 Abs. 2 weggelassen. Dachneigung, Grenzabstand; Abweichungen gegenüber 19 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 können in der festgelegt werden. Die Masse der sind direkt anwendbar. Zwischen Kleinbauten auf derselben Parzelle sollte wenigstens ein Abstand von 2 m vorgesehen werden, damit sie für die Nachbarschaft nicht zu dominant erscheinen. Die Nebennutzflächen werden gemäss den Erläuterungen zur IVHB neu über die Norm SIA 416 definiert. 69 IVHB Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten 2.4 / Unterirdische Bauten sind Gebäude, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen. 2.5 Unterniveaubauten sind Gebäude, die höchstens bis zum zulässigen Mass über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Skizzen bish. Regelung Unterirdische Bauten und Unterniveaubauten fallen unter den altrechtlichen Begriff Tiefbaute 18a A a) Abschliessendes kantonales Recht 20 Abs. 1 ; Unterniveaubauten dürfen mit Ausnahme der notwendigen Erschliessung das massgebende Terrain und bei Abgrabungen das tiefer gelegte Terrain um höchstens 80 cm (Mass f) überragen. 20 Abs. 2 ; Grenzabstand von wenigstens 50 cm für Unterniveau- und unterirdische Bauten sowie für Parkierungs- und Verkehrsflächen, der mit schriftlicher Zustimmung der betroffenen Nachbarn reduziert oder aufgehoben werden kann. bisher / neu Tiefbauten sind neu unterteilt in unterirdische Bauten sowie in Unterniveaubauten. Unterniveaubauten sind ähnlich definiert wie Tiefbauten. Jedoch beschränken sich die neuen Begriffe auf Gebäude ( 6 Abs. 1a BauG), fallen also nicht unter den breiter gefassten Begriff Bauten gemäss 6 Abs. 1 lit. b-h BauG. Deshalb werden Parkierungs- und Verkehrsflächen im neuen 20 Abs. 2 zusätzlich erwähnt. Abweichungen von 20 Abs. 2 in der. Planerische Empfehlung Unterschiedliche Grenzabstände sind nur in sachlich begründeten Fällen vertretbar. Wie bisher können Unterniveaubauten bis auf 50 cm, mit schriftlicher Zustimmung des Nachbars sogar an die Grenze erstellt werden. 710 IVHB Fassadenflucht / Fassadenlinie / Projizierte Fassadenlinie 3.1 / 3.2 / 3.3 Skizzen 3.1 Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain. Vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt. 3.2 Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain. 3.3 Die projizierte Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung. 811 bish. Regelung Keine a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 3.1, 3.2, 3.3 bisher / neu Neu eingeführte Hilfsdefinitionen Keine 3.1 Die Fassadenflucht dient zur Bestimmung der Fassadenlinie (IVHB 3.2) und zur Definition des Attikageschosses (IVHB 6.4). 3.2 Die Fassadenlinie dient als Hilfsgrösse zur Bestimmung der Höhenmasse von Gebäuden (IVHB 5) und der Untergeschosse (IVHB 6.2) sowie zur Definition der Überbauungsziffer (IVHB 8.4). 3.3 Die projizierte Fassadenlinie dient als Hilfsgrösse zur Bestimmung der Abstände (IVHB 7.1 / 7.2) sowie der Gebäudelänge und -breite (IVHB 4.1 / 4.2). 912 IVHB Vorspringende Gebäudeteile 3.4 Skizzen Vorspringende Gebäudeteile ragen höchstens bis zum zulässigen Mass (für die Tiefe) über die Fassadenflucht hinaus und dürfen - mit Ausnahme der Dachvorsprünge - das zulässige Mass (für die Breite), beziehungsweise den zulässigen Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts, nicht überschreiten. bish. Regelung Untergeordnete Gebäudeteile 2 A a) Abschliessendes kantonales Recht 21 Abs. 1 ; Vorspringende Gebäudeteile ragen höchstens 1.5 m, bei Klein- und Anbauten höchstens 60 cm über die Fassadenflucht (Mass a) und dürfen - mit Ausnahme von Dachvorsprüngen und Vordächern - nicht breiter sein als ein Drittel des zugehörigen Fassadenabschnittes (Mass b). 21 Abs. 2 ; Die vorspringenden Gebäudeteile werden nicht in die Abstandsberechnung mit einbezogen. bisher / neu Vorspringende Gebäudeteile sind ähnlich definiert wie bisher. Nur Dachvorsprünge und Vordächer dürfen die zulässige Breite überschreiten (IVHB 3.4). Entsprechend der bisherigen Praxis gelten neu gemäss 21 Abs. 1 bei Klein- und Anbauten Dachvorsprünge mit einer Tiefe bis max. 60 cm als vorspringende Gebäudeteile. Wintergärten, die die genannten Masse überschreiten, gelten nach neuem Recht nicht mehr als vorspringende Gebäudeteile. Sie werden als Teil des Gebäudes betrachtet werden (vgl. Erläuterungen zu IVHB 3.4). Dementsprechend sind sie nicht mehr abstandsprivilegiert. 1013 Keine Der Begriff und die Definition vorspringende Gebäudeteile müssen übernommen werden. In der Regel entstehen, mit Ausnahme der Wintergärten, keine oder höchstens geringfügige materielle Änderungen. Allerdings verlangt das neue Recht - anders als das alte - nicht mehr, dass die vorspringenden Gebäudeteile nur untergeordneter Art sein dürfen. Nicht nur Dachvorsprünge, sondern auch Vordächer bis zu einer Tiefe von 1.5 m dürfen auf der ganzen Fassadenflucht vorspringen und die Abstände unterschreiten. Vordächer im Unterabstand entlang ganzer Einkaufspassagen bleiben demnach weiterhin zulässig. Gemäss Praxis musste der Dachvorsprung eines Attikageschosses, der grösser war als 30 cm, an die Grundfläche angerechnet werden. Neu soll das zulässige Mass sowohl für Attikageschosse wie auch für Klein- und Anbauten einheitlich 60 cm betragen. Vorspringende Gebäudeteile dürfen gestützt auf 21 Abs. 2 auch den Baulinien-, Grenz-, Wald-, Gewässer- und Strassenabstand unterschreiten. 1114 IVHB Rückspringende Gebäudeteile 3.5 Skizzen Rückspringende Gebäudeteile sind gegenüber der Hauptfassade zurückversetzt. bish. Regelung --- a) Abschliessendes kantonales Recht A IVHB 3.5 bisher / neu Neu eingeführte Definition. Die Verwendung des Begriffes rückspringende Gebäudeteile ist in der Nutzungsplanung oder bei Sondernutzungsplanungen möglich. Gegebenenfalls sind die Masse a und b festzulegen, wobei an jene der vorspringenden Gebäudeteile anzulehnen ist. Planerische Empfehlung Auf die Festlegung kann in der Regel verzichtet werden, da kaum ein Normierungsbedarf besteht. 1215 IVHB Gebäudelänge 4.1 Skizzen Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst. bish. Regelung Gebäudelänge 11 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 4.1 bisher / neu Ähnliche Definition Die und Regelung der Gebäudelänge ist möglich, aber nicht zwingend. Die Bezeichnung des maximal zulässigen Masses, insbesondere bezogen auf bestimmte Zonen, ist möglich. Planerische Empfehlung Die Gebäudelänge und die Masse, die bei Bedarf in der (oder auch in der Sondernutzungsplanung) festgelegt werden, können wie bisher angewendet werden. Die Festlegung einer maximalen (und eventuell auch minimalen) Gebäudelänge kommt vielfach in der oder in Sondernutzungsplänen zur, wenn in Zusammenhang mit der angestrebten Siedlungstypologie eine gewisse Körnung angestrebt wird oder monotone, zu lange Gebäudefluchten vermieden werden sollen. 1316 IVHB Gebäudebreite 4.2 Skizzen Die Gebäudebreite ist die kürzere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst. bish. Regelung --- a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 4.2 bisher / neu Neu eingeführte Definition Die und Regelung der Gebäudebreite ist möglich, aber nicht zwingend. Die Bezeichnung des maximal zulässigen Masses, insbesondere bezogen auf bestimmte Zonen, ist möglich. Planerische Empfehlung Die Gebäudebreite und die Masse, die bei Bedarf in der (oder auch in der Sondernutzungsplanung) festgelegt werden, können wie bisher angewendet werden. Die Festlegung einer Gebäudebreite kann aus ortsbaulichen Gründen, z.b. in traditionellen Dorfteilen, oder zur Sicherstellung lärmoptimierter Grundrisse sinnvoll sein. Abgestimmt auf den örtlichen Kontext ist die Bestimmung konkreter Masse jedoch vielfach erst in einem Gestaltungsplan zweckmässig. 1417 IVHB Gesamthöhe 5.1 Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Skizzen A 1 Bisherige Firsthöhe A 2 A 1 C Umrechnung B Höhendifferenz infolge Neigung Gelände A 2 B C Höhendifferenz infolge Dachform A 1 A 2 bish. Regelung Entspricht zum Teil der heutigen Firsthöhe 12 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 5.1 Andere Messweise; Neu grösster Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und dem lotrecht darunter liegenden Terrain. Die Gesamthöhe kann somit im Gegensatz zur bisherigen Firsthöhe auch im Gebäudeinnern liegen. Die Gesamthöhe gilt neu auch bei Flachdächern und bezieht das Attikageschoss mit ein. Eventuell als eine der Bauhöhen im Sinne von 49 BauG zu verwenden. Sofern in der bisherigen eine Firsthöhe festgelegt ist, muss diese auf die neue Messweise der Gesamthöhe umgerechnet werden oder die Bestimmung der Bauhöhen muss im Sinne von 49 BauG anderweitig geregelt werden, so dass dieser baugesetzlichen Vorgabe in genügendem Masse Rechnung getragen wird. 1518 Die Gemeinden prüfen bei der Revision der Nutzungsplanung anhand der vorhandenen Geländeneigung und der möglichen Dachformen, welche Masse der Gesamthöhe anstelle der bisherigen Firsthöhe in den jeweiligen Bauzonen zur kommen sollen. Für unterschiedliche Dachformen (Schrägdächer, Flachdächer mit Attika) können unterschiedliche Gesamthöhen zweckmässig sein. Planerische Empfehlung Die Festlegung der neuen Masse für die Gesamthöhe anstelle der bisherigen Firsthöhe erfordert eine vertiefte Auseinandersetzung mit den örtlichen Gegebenheiten. In der rein technischen Umrechnung sind vor allem die Einflüsse der vorhandenen Geländeneigung (B) und der möglichen Dachformen (C) mit einzubeziehen. Die Massdifferenz aus der Dachkonstruktion ist von untergeordneter Bedeutung (A). Im Hinblick auf die Umrechnung in der müssen in jeder Zone, die allenfalls bei stark unterschiedlichen Geländeverhältnissen zu unterteilen ist, folgende Abweichungen berücksichtigt werden: A Dachkonstruktion: Die Differenz zwischen dem höchstem Punkt der Dachkonstruktion (IVHB 5.1) und dem höchsten Punkt der Dachoberfläche ( 12 Abs. 2 A) beträgt in der Regel ca. 15 cm bis 20 cm. Dies bedeutet, dass die Firsthöhe um dieses Mass reduziert werden muss, um dieselbe Bauhöhe zu erhalten. Diese minimale Differenz kann in der Regel vernachlässigt werden, da sie optisch kaum wahrnehmbar ist. B Geländeneigung: Bei einer Anordnung des Firstes parallel zum Hang bzw. zu den Höhenkurven reduziert sich die Gesamthöhe in Abhängigkeit der Gebäudebreite und der vorhandenen Geländeneigung. Umrechnung gibt die Tabelle im Abschnitt 5.2 auf Seite 41. Bei einer Anordnung des Firstes quer zum Hang bzw. zu den Höhenkurven ist die Firsthöhe in der Regel in etwa identisch mit der Gesamthöhe, sofern die talseitige Fassade entlang der Höhenkoten verläuft (z.b. bei einem Satteldach, Pultdach, nicht aber bei einem Walmdach oder Krüppelwalmdach, weil sich bei diesen Dachformen der grösste Höhenunterschied ins Gebäude hinein verschiebt). C Dachform: Die Gesamthöhe kommt neu auch bei Flachdächern und bei Attikas zur. Dadurch ergeben sich unterschiedliche Gesamthöhen für Schrägdächer und Flachdächer, die stark abweichen können. Für ein Attikageschoss empfiehlt es sich, je nach Zonentyp und örtlichem Kontext, das Mass der Gesamthöhe gegenüber den Schrägdachlösungen zu reduzieren (vgl. Abschnitt 5.2, Seite 41). Dabei sind auch Ortsbild, Einpassung und Empfindlichkeiten mit einzubeziehen. Allenfalls sind vorhandene Dachformen gebietsweise zu prüfen und Festlegungen der zulässigen Dachformen in der in Betracht zu ziehen. Für gestaffelte und terrassierte Bauten vgl. IVHB 6.1 sowie 12 Abs. 3 Satz 2 AbauV. Gemäss den Erläuterungen zur IVHB sind bei einem Verzicht auf Regelungen zur Gesamthöhe in der Regel Bestimmungen über die Dachgestaltung erforderlich. Die IVHB-Bestimmung 6.3 definiert jedoch Dachgeschosse lediglich über das Mass der Kniestockhöhe und enthält keine Gestaltung von Dächern sowie zur Grösse und Definition von Dachdurchbrüchen. Eine sorgfältige Gestaltung von Dächern ist jedoch eine wichtige Voraussetzung für qualitativ gut gestaltete Bauten. Um zu verhindern, dass allzu wuchtige Mansarden- und Tonnendächer erstellt werden, lässt das kantonale Recht solche Dachformen nur zu, wenn die Gemeinde sie ausdrücklich zulässt ( 24 Abs. 3 ). 1619 IVHB Fassadenhöhe 5.2 Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie. Skizzen A B Bisherige Gebäudehöhe A vgl. Hinwei- se zur An- B wendung bish. Regelung Entspricht in etwa der heutigen Gebäudehöhe 12 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 5.2 bisher / neu Die traufseitige Fassadenhöhe entspricht in etwa der heutigen Gebäudehöhe bei Schrägdächern. Zum bisherigen Recht ergibt sich eine Änderung, weil bei Flachdachbauten die Fassadenhöhe gemäss IVHB bis zur Oberkante der Brüstung gemessen wird (auch bei durchbrochenen Abschlüssen wie Geländerkonstruktionen). In der bisherigen Aargauischen Praxis wurden teilweise durchbrochene Abschlüsse und transparente Brüstungen nicht eingerechnet. Die Differenz beträgt rund 1 m. Für traufseitige und giebelseitige Fassaden sowie für berg- und talseitige Fassaden können im Gegensatz zur bisherigen Gebäudehöhe unterschiedliche Masse festgelegt werden. Soll die talseitige Fassade bezüglich der Höhe, mit der sie in Erscheinung tritt, begrenzt werden, ist eine zusätzliche Bestimmung unter Berücksichtigung der Abgrabungen in der nötig. 1720 Planerische Empfehlung Eventuell als eine der Bauhöhen im Sinne von 49 BauG zu verwenden. Sofern in der bisherigen eine Gebäudehöhe festgelegt ist, muss diese auf die neue Messweise der Fassadenhöhe umgerechnet werden oder die Bestimmung der Bauhöhen muss im Sinne von 49 BauG anderweitig geregelt werden, so dass der baugesetzlichen Bestimmung in genügendem Masse Rechnung getragen wird. Die Gemeinden prüfen im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung, welche Masse für die Fassadenhöhe anstelle der bisherigen Gebäudehöhen in den jeweiligen Bauzonen zur kommen sollen. Um gegenüber dem heutigen Recht möglichst geringe Abweichungen zu erhalten, sollte eine traufseitige (für Schrägdächer) und ein talseitige (für Flachdächer) Fassadenhöhe mit demselben Mass festgelegt werden. A Bei der traufseitigen Fassadenhöhe von Schrägdächern ergibt sich lediglich eine minimale Differenz aus den unterschiedlichen Messpunkten; höchster Punkt der Dachkonstruktion (IVHB 5.2) bzw. höchster Punkt der Dachoberfläche ( 12 Abs. 1 A). Der Unterschied beträgt in der Regel ca. 15 cm bis 20 cm. Dies bedeutet, dass die bisherige Gebäudehöhe um dieses Mass reduziert werden muss, um die gleiche Wirkung zu erhalten. B Die Erläuterungen zur IVHB weisen darauf hin, dass die Brüstungen bei einer Zurückversetzung um ein festgelegtes Mass gegenüber der Fassadenflucht nicht angerechnet werden. Damit werden jedoch Anreize für architektonisch unbefriedigende Lösungen geschaffen. Deshalb ist im Aargauischen Recht keine solche Festlegung enthalten. Da die Definition in der IVHB abschliessend ist, können die Gemeinden kein solches Mass festlegen. Bei der talseitigen Fassadenhöhe (für Flachdächer) kann gegenüber dem altrechtlichen Mass ein Zuschlag von rund 1 m gemacht werden. Für gestaffelte und terrassierte Bauten gilt die bisherige Praxis weiterhin. Ergänzend zur Regelung der Fassadenhöhe sind Überlegungen zur Dachgestaltung nötig. Gemäss den Erläuterungen und Skizzen der IVHB kann eine Unterscheidung von traufseitigen und giebelseitigen sowie von bergseitigen und talseitigen Fassaden gemacht werden. Weil vor allem das optische Erscheinungsbild eines Gebäudes von öffentlichem Interesse ist, soll von der Talseite betrachtet eine Vermassung vorgenommen werden. Es steht den Gemeinden offen, solche Masse festzulegen. Sollen möglichst geringe massliche Abweichungen entstehen, so ist die bisherige Gebäudehöhe in der als talseitige gemessene, traufseitige Fassadenhöhe zu bezeichnen. 1821 IVHB Kniestockhöhe 5.3 Die Kniestockhöhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des Dachgeschossbodens im Rohbau und der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion. Skizzen Bisherige Kniestockhöhe A A IVHB B A IVHB bish. Regelung Entspricht in etwa der heutigen Kniestockhöhe 16 Abs. 3 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 5.3; 24 Abs. 1 lit. a und b besonderer Kniestockhöhen, Dachdurchbrüche, Dachneigungen. bisher / neu Mit der Messweise nach IVHB 5.3 verschieben sich die beiden Messpunkte A / B gemäss obiger Skizze nach unten. Der obere Messpunkt A liegt in den Dachschrägen gemäss IVHB 5.3 jeweils um 15 cm bis 20 cm tiefer. Diese Differenz ergibt sich aus den unterschiedlichen Definitionen; Dachoberfläche ( 16 Abs. 3 A) bzw. Oberkante der Dachkonstruktion (IVHB 5.3). Der untere Messpunkt B beim Dachgeschossboden liegt um ca. 10 cm tiefer, bedingt durch den Unterlagsboden, jedoch ohne Berücksichtigung einer Wärmedämmung. Die Differenz entsteht aus den unterschiedlichen Definitionen; Oberkante fertiger Dachgeschossboden ( 16 Abs. 3 A) bzw. Oberkante Dachgeschossboden im Rohbau (IVHB 5.3). Abweichungen bezüglich der Kniestockhöhe gegenüber 24 Abs. 1 lit. a und b können in der festgelegt werden (vgl. IVHB 6.3). 1922 Planerische Empfehlung Die Kniestockhöhen gemäss 24 können in der Regel übernommen werden. Die unterschiedlichen Messpunkte A / B führen dazu, dass die effektiv vorhandene Kniestockhöhe bei gleichem Konstruktionsaufbau in der Regel um 5 cm bis 10 cm kleiner wird. Dachgeschosse werden heute öfters zu beheizten Räumen ausgebaut. Dabei wird bei einer Beibehaltung von 1.2 m das innere Dachvolumen grösser (vgl. 24 / IVHB 6.3). Somit ist z.b. innerhalb der Dachkonstruktion eine bessere Dämmung möglich. Ist die Wärmedämmung über dem Dachgeschossboden angebracht, liegt diese innerhalb der Kniestockhöhe. Die Dämmung liegt über dem Dachgeschossboden und reduziert die lichte Raumhöhe im nicht beheizten Dachgeschoss. Die geringere Höhe gegenüber der alten Messweise der A betrifft in der Regel Estrichräume und dgl., was dem Zweck der Nutzung entspricht. 2023 IVHB Lichte Höhe 5.4 Die lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens und der Unterkante der fertigen Decke bzw. Balkenlage, wenn die Nutzbarkeit eines Geschosses durch die Balkenlage bestimmt wird. Skizzen bish. Regelung Lichte Raumhöhe (unter der anrechenbaren BGF) 9 Abs. 2 lit. a A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 5.4 bisher / neu Im bisherigen Recht nicht explizit definiert, wurde aber gleich interpretiert. Die durchschnittliche Höhe der Vollgeschosse wird von 3 m auf 3.2 m angehoben. In der können wie bisher die lichten Höhen von Vollgeschossen und Kellergeschossen festgelegt werden (wohnhygienische Bestimmung). Planerische Empfehlung Es handelt sich hier lediglich um eine Definition, die so anzuwenden ist. Gemäss Erläuterungen zur IVHB ist die lichte Höhe eine Hilfsgrösse zur Definition von wohnhygienischen und arbeitsphysiologischen Mindestanforderungen. Einzelne sichtbare Balken mindern die Nutzbarkeit der Raumhöhe noch nicht. Führt hingegen die Balkenlage zu einer wahrnehmbaren Reduktion des Raumvolumens, so muss die lichte Höhe auf die Unterkante der Balken bezogen werden. 2124 IVHB Vollgeschosse 6.1 Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse. Bei zusammengebauten Gebäuden und bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der Situation gestaffelt sind, wird die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil bzw. für jedes Gebäude separat ermittelt. Skizzen Bish. Regelung Vollgeschosse / Geschosshöhe 14 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB ; Wenn die Gemeinde die Geschosszahl festlegt, aber kein Mass für die Gesamt- oder Fassadenhöhe vorgibt, darf die Höhe der Vollgeschosse und des Attikageschosses im Durchschnitt höchstens 3.2 m betragen. bisher / neu Ähnliche Definition, jedoch enthält die IVHB 6.1 keine Geschosshöhen. bezüglich Definition, eventuell als eine der Bauhöhen im Sinne von 49 BauG zu verwenden. In der können abweichende Geschosshöhen festgelegt werden, die jedoch zu begründen sind. Planerische Empfehlung Es handelt sich hier um eine Definition, die so anzuwenden ist. Wie bisher sind die Höhenmasse für bestimmte Gebäudeteile separat zu bemessen, indem wenn eine Staffelung (IVHB 6.1) oder Terrassierung ( 17 ) vorliegt. Die Gemeinden können davon absehen, die Geschosszahl festzulegen, und stattdessen die zulässige Gesamthöhe und/oder die Fassadenhöhe begrenzen. Die Bauhöhen indirekt einzig mit der Vollgeschosszahl zu regeln ( 49 BauG), genügt in der Regel nicht, wenn eine qualitativ ansprechende Gestaltung von Einzelbauten und ein abgestimmtes volumetrisches Erscheinungsbild im Quartier gesichert werden muss. Insbesondere an Hanglagen sind zusätzliche Vorgaben zur Dachgestaltung oder die Festlegung einer Gesamthöhe nötig. Wo keine Vollgeschosszahl festgelegt wird oder die talseitige Fassade bezüglich der Höhe, mit der sie in Erscheinung tritt, begrenzt werden soll, ist eine Regelung in der erforderlich, welche die Abgrabungen soweit nötig einschränkt. 2225 IVHB Untergeschosse 6.2 Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens, gemessen in der Fassadenflucht, im Mittel höchstens bis zum zulässigen Mass über die Fassadenlinie hinausragt. Skizzen bish. Regelung Untergeschosse 15 A bisher / neu a) Abschliessendes kantonales Recht 23 Abs. 1 ; Untergeschosse dürfen im Mittel nicht mehr als 80 cm (Mass b) über die Fassadenlinie hinausragen. 23 Abs. 2 ; Soweit die Gemeinde nichts anderes festlegt, dürfen Untergeschosse auf höchstens einem Drittel der Fassadenlänge abgegraben werden. Mit der Messweise gemäss IVHB 6.2 gelten für die Überschreitung der Untergeschosse nicht mehr die beiden Masse von 80 cm in der Ebene und von 1.20 m am Hang gemäss altrechtlichem 15 Abs. 1 A, sondern ein Durchschnittsmass. In der können abweichende Masse für die Abgrabungen festgelegt werden. Planerische Empfehlung Die Definition der IVHB 6.2 und von 23 Abs. 1 sind abschliessend und so anzuwenden. 2326 Untergeschosse können höchstens bis zum zulässigen Mass für vorspringende Gebäudeteile (also 1.5 m gemäss 21 ) über die Fassadenlinie hinausragen. Ragen sie darüber hinaus, dann handelt es sich um Unterniveaubauten oder um unterirdische Bauten. Das Durchschnittsmass b wird wie folgt berechnet: Die Flächenanteile der Fassade des Untergeschosses, die oberhalb der Fassadenlinie liegen, werden addiert. Von dieser Summe werden die unter dem Terrain liegenden Flächenanteile zwischen Fassadenlinie und Oberkante fertig Boden des Untergeschosses subtrahiert. Das so entstehende Flächenergebnis wird alsdann dividiert durch die Gesamtlänge der projizierten Fassadenlinie. Berechnung Durchschnittsmass b (ergänzte Skizze IVHB) b Fassadenfläche über der Fassadenlinie minus Fassadenfläche unter der Fassadenlinie Länge der projizierten Fassadenlinie (Abwicklung) projizierte Fassadenlinie 2427 IVHB Dachgeschoss 6.3 Dachgeschosse sind Geschosse, deren Kniestockhöhen das zulässige Mass nicht überschreiten. Skizzen bish. Regelung Dachgeschoss 16 Abs. 1, 1bis, 2 A a) Abschliessendes kantonales Recht 24 Abs. 2 ; Als Dachdurchbrüche gelten Dachaufbauten, die der Vergrösserung der Nutzfläche dienen, sowie Dacheinschnitte, Dachflächenfenster und spezielle Giebelkonstruktionen. Bei dreieckigen Dachaufbauten wird die Breite auf einem Drittel der Höhe gemessen. 24 Abs. 1 ; Wenn die Gemeinden nichts anderes festlegen, a) darf die Kniestockhöhe (Mass b) nicht mehr als 1.2 m betragen, b) darf die grosse Kniestockhöhe bei Pultdächern (Mass d) nicht mehr als 3.5 m betragen. Legt die Gemeinde kein Mass für die Gesamthöhe oder die giebelseitige Fassade fest, darf die Gesamthöhe eines asymmetrischen Dachs die Gesamthöhe eines symmetrischen Dachs nicht überragen. c) darf die Dachfläche nur auf einem Geschoss und höchstens auf einem Drittel der Fassadelänge durchbrochen werden. Auf weiteren Dachgeschossebenen sind Belüftung nur vereinzelte Dachflächenfenster zulässig, die eine Einbaugrösse von höchstens 0.5 m 2 haben. d) darf die Dachneigung nicht steiler sein als 45 Grad. 24 Abs. 3 ; Mansarden- / Tonnendächer dürfen nur erstellt werden, wenn die Gemeinden sie ausdrücklich zulassen. 2528 bisher / neu Die IVHB 6.3 definiert die Dachgeschosse lediglich über das Mass der Kniestockhöhe. Grösse und Definition von Dachdurchbrüchen wie im bisherigen Recht fehlen jedoch im verbindlichen IVHB- gänzlich. Einzig in den Erläuterungen IVHB 6.3 wird ein Hinweis gemacht, dass die Dachfläche nur bis zum zulässigen Mass (für die Breite) durch Dachaufbauten durchbrochen werden kann. Grundsätzlich sind keine Regelungen nötig. In der können gestützt auf 24 Abs. 1 abweichende Festlegungen zur Dachgestaltung formuliert werden, die jedoch fachlich zu begründen sind. Wollen die Gemeinden Mansarden- / Tonnendächer zulassen, ist dies in der ausdrücklich zuzulassen. Planerische Empfehlung Die Masse der können in der Regel übernommen werden, so dass in der keine en nötig sind. Soll die mit speziellen Bestimmungen zu den Pultdächern sowie zu den Mansarden- und Tonnendächern ergänzt werden, so ist darauf zu achten, dass für diese Dachformen keine unerwünschten Vorteile entstehen. Im Gegensatz zur spärlichen Definition der IVHB hat sich in der Praxis gezeigt, dass die bisherigen Definitionen zum Dachgeschoss gemäss 16 A in jedem Fall beibehalten werden müssen. Nur so kann verhindert werden, dass die architektonische Vielfalt im Interesse gut gestalteter Ortsbilder und anschaulicher Quartiere einigermassen im Rahmen bleibt. Entsprechend ist die Definition des Dachgeschosses ergänzend zur IVHB im 24 im Sinne der bisherigen Formulierungen präzisiert worden. Zudem wurden spezielle Bestimmungen zu den Pultdächern sowie zu den Mansarden- und Tonnendächern aufgenommen, damit für diese Dachformen klare Regelungen bestehen und auch keine Vorteile gegenüber anderen Dachformen entstehen. Eine Problematik ergibt sich, weil die Dachgeschosse im harmonisierten Recht in Ergänzung zur Kniestockhöhe nicht wie bisher zusätzlich über eine Dachneigung von 45 definiert werden dürfen. Deshalb dürfen gemäss neuer Mansardenund Tonnendächer nur erstellt werden, wenn sie die Gemeinden ausdrücklich zulassen ( 24 Abs. 3 ). 2629 IVHB Attikageschoss 6.4 Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschosse. Das Attikageschoss muss bei mindestens einer ganzen Fassade gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zurückversetzt sein. Skizze bish. Regelung Attikageschoss 16a A a) Abschliessendes kantonales Recht 25 Abs. 1 ; Die Grundfläche eines Attikageschosses darf höchstens 60% der Fläche eines Vollgeschosses betragen. Das Attikageschoss muss so platziert sein, dass es auf einer Längs- oder Breitseite mindestens um das Mass seiner Höhe gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückversetzt ist. Soweit die Nachbargrundstücke nicht übermässig beeinträchtigt werden, ist im Übrigen die Anordnung der Grundfläche frei. 25 Abs. 2 ; Dachvorsprünge bis 60 cm sind ohne Anrechnung der Grundfläche zulässig. bisher / neu Planerische Empfehlung Mit der IVHB wird eine neue Definition der Attikageschosse eingeführt, die materiell vom bisherigen 16a A abweicht. Wesentlich ist, dass die ermittelte Fläche neu nicht mehr frei angeordnet werden kann: Das Attikageschoss muss bei mindestens einer ganzen Fassade gegenüber dem darunter liegendem Geschoss um das festgelegte Mass zurückgesetzt sein. Keine Die neue Definition zum Attikageschoss bildet abschliessendes kantonales Recht und ist so anzuwenden. Vor allem bei kleineren Grundrissen werden grössere Attikageschossflächen realisierbar als bisher. Gleichzeitig wird der prozentuale Flächenanteil des Attikas für unterschiedliche Gebäudeformen und -grössen ausgeglichener. In Zukunft stehen so der ortbauliche Kontext und die Frage der Einpassung bei der Wahl der Architektursprache im Vordergrund. 2730 bisher Die im neuen 25 enthaltenen Masse sehen, neben der Beschränkung der Attikafläche auf 60% eines Vollgeschosses, die Zurücksetzung auf einer Längsoder Breitseite vor. Die möglichen Auswirkungen auf unterschiedliche Grundrissformen sind in den nachfolgenden Skizzen dargelegt: neu Nach altem Recht war die Realisierung eines Attikageschosses auf Gebäuden mit schmalem Grundriss nicht möglich oder nicht rentabel, da die BGF zu klein war. Nach altem Recht (Praxis) musste der Dachvorsprung eines Attikageschosses, der grösser war als 30 cm, an die Grundfläche angerechnet werden. Neu soll das zulässige Mass sowohl für Attikageschosse wie auch für Klein- und Anbauten einheitlich 60 cm betragen. 2831 IVHB Grenzabstand 7.1 Skizzen Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze. bish. Regelung Grenzabstand 17 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB ; Legt die Gemeinde einen grossen Grenzabstand fest, so ist dieser senkrecht vor der Hauptwohnseite einzuhalten. Kriterien für die Bestimmung der Hauptwohnseite sind namentlich Grösse und Bedeutung der Fenster und der Fläche der betreffenden Räume. 29 ; Wenn die Gemeinde nichts anderes festlegt, muss gegenüber der Bauzonengrenze ein Abstand eingehalten werden,. der für Gebäude dem zonengemässen (kleinen) Grenzabstand (ohne Mehrlängenzuschlag) entspricht.. für Stützmauern und Einfriedigungen 60 cm beträgt. Für Stützmauern, die höher sind als 2.40 m, erhöht sich der Abstand um die Mehrhöhe. Ähnliche Definition für die normalen Grenzabstände. Gemäss Erläuterungen und Skizzen zur IVHB 7.1 werden der grosse Grenzabstand und der Mehrlängenzuschlag senkrecht zur Fassade gemessen und gegenüber Gebäudeecken gilt auf jeden Fall der kleine Grenzabstand. Die Gemeinden schreiben Grenz- und Gebäudeabstände vor ( 47 BauG). Die Gemeinden können in ihrer wie bisher einen grossen Grenzabstand einführen und das Mass festlegen. Die Gemeinden können den Abstand gegenüber dem Kulturland anders regeln. 2932 Planerische Empfehlung Die Grenzabstände können ohne Änderungen übernommen werden. Die Grenzabstände müssen grundsätzlich nicht verändert werden. Die Reduktion des Grenzabstandes mittels Dienstbarkeitsvertrag ist weiterhin möglich ( 47 BauG). Bei Klein- und Anbauten genügt eine schriftliche Vereinbarung. Die Kriterien für die Bestimmung der massgeblichen Fassaden für den grossen Grenzabstandes finden sich in 26. Die Abstände gegenüber Wald, Gewässer und Strassen werden weiterhin separat im BauG festgelegt. Wintergärten gelten nach neuem Recht nicht mehr als vorspringende Gebäudeteile (vgl. IVHB 3.4). Entsprechend entfällt die altrechtliche Abstandsprivilegierung. 3033 IVHB Gebäudeabstand 7.2 Der Gebäudeabstand ist die Entfernung zwischen den projizierten Fassadenlinien zweier Gebäude. Skizzen bish. Regelung Gebäudeabstand 20 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB Abs. 1 ; Fehlen besondere Vorschriften, ist der Gebäudeabstand gleich der Summe der vorgeschriebenen Grenzabstände. 27 Abs. 2 ; Wenn die Gemeinden nichts anderes festlegen, kann der Gebäudeabstand zwischen Gebäuden auf dem gleichen Grundstück reduziert oder aufgehoben werden, wenn die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. bisher / neu Grundsätzlich ähnliche Definition, insbesondere mit den Ergänzungen in der Die Gemeinden können in ihrer den Gebäudeabstand anders regeln, was jedoch begründet werden muss. Planerische Empfehlung Die Gebäudeabstände können ohne Änderungen übernommen werden. Die Reduktion des Gebäudeabstandes ist wie bisher möglich. 3134 IVHB Baulinien 7.3 Baulinien begrenzen die Bebauung und dienen insbesondere der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen sowie der baulichen Gestaltung. Skizzen bish. Regelung Baulinien a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB BauG 30 ; Die Gemeinden können besondere Baulinien festlegen, wie namentlich Pflichtbaulinien, die verpflichten, neue Gebäude und Gebäudeteile an die Baulinie zu stellen. bisher / neu Mit dem heutigem Recht nahezu identisch. Die Definition Mindestabstand von Erschliessungsanlagen, Gewässern, Wäldern und Schutzzonen wird ersetzt durch Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen. Baulinien begrenzen gemäss IVHB 7.3 nur die Bebauung, im Gegensatz zum altrechtlichen 1b A, welcher den Mindestabstand von Bauten und Anlagen ( 6 BauG) bezeichnet. Die stufengerechte Festlegung von Baulinien erfolgt in der Regel in Sondernutzungsplänen, wobei gestützt auf 30 andere Baulinientypen festgelegt werden können. Planerische Empfehlung Die Baulinien können in der Regel, wenn ihre bisherigen Definitionen der IVHB nicht widersprechen und so verwendbar sind, ohne Änderungen übernommen werden. 3235 Damit bei der zukünftigen klar ist, auf was sich Baulinien beziehen, muss deren Zweck definiert werden: z.b. alle Bauten und Anlagen ( 6 BauG), lediglich Gebäude und Gebäudeteile (IVHB 2), Geltungsbereich für bestimmte Geschosse (IVHB 6). Baulinien treten an die Stelle der generellen Abstandsvorschriften. Soweit nichts anders festgelegt ist, dürfen vorspringende Gebäudeteile, wie diese in IVHB 6.1 und ergänzend 30 formuliert sind, über die Baulinie hinausragen ( 21 Abs. 2 ). Baulinien können auch beim Wald-, Gewässer- und Strassenabstand zur kommen, sofern eine Abweichung gegenüber den Regelabständen festgelegt werden soll. Strassen- und Niveaulinien sind mit der IVHB nicht abgedeckt und werden weiterhin in 6 und in 7 aufgeführt. Die Gemeinden können in Sondernutzungsplänen weiterhin spezielle Baulinien festlegen (Pflichtbaulinien, Baulinien für Hochbauten, Baulinien für Klein- und Anbauten, Baulinien für bestimmte Geschosse, Baulinien für Einfriedigungen / Stützmauern, Gestaltungsbaulinien usw.). 3336 IVHB Baubereiche 7.4 Skizzen Der Baubereich umfasst den bebaubaren Bereich, der abweichend von Abstandsvorschriften und Baulinien in einem Nutzungsplanverfahren festgelegt wird. bish. Regelung --- a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 7.4 Im kantonalen Recht neu eingeführte Definition. Die stufengerechte Festlegung von Baubereichen erfolgt in der Regel in Sondernutzungsplänen. Planerische Empfehlung Der Begriff Baubereich kann in der Regel, wenn die Definition nach altem Recht der IVHB nicht widerspricht, wie bisher angewendet werden. Der Begriff Baubereiche wurde bisher in den Sondernutzungsplänen definiert. Entsprechend finden sich unterschiedliche Definitionen. Neu wird der Begriff einheitlich definiert. Die Gemeinden können im Rahmen von Sondernutzungsplänen weiterhin spezielle Baubereiche mit unterschiedlichen Gestaltungsvorgaben festlegen. 3437 IVHB Anrechenbare Grundstückfläche 8.1 Zur anrechenbaren Grundstücksfläche (agsf) gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile. Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet. Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung. bish. Regelung anrechenbare Grundstückfläche a) abschliessendes kantonales Recht IVHB 8.1 ähnliche Definition Keine 9 Abs. 4 A Planerische Empfehlung Die Definition der anrechenbaren Grundstücksfläche kann wie bisher angewendet werden. wie bisher 3538 IVHB Baumassenziffer 8.3 Die Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain (BVm) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen. Die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse (beispielsweise Wände) umgrenzt sind, werden zu einem festgelegten Anteil angerechnet. Skizze bish. Regelung Baumassenziffer 10 Abs. 1 A Planerische Empfehlung a) Abschliessendes kantonales Recht 31 ; Bei der Berechnung der Baumassenziffer werden die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt sind, nicht angerechnet. 34 ; Nutzungsübertragung in Analogie zur Ausnützungsziffer Grundsätzlich ähnlich definiert: Eine geringfügige Differenz ergibt sich durch die mögliche Anrechnung offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt sind. Wo die zulässige Dichte über eine BMZ festgelegt wurde, ist diese in die neue BMZ zu überführen. Wird ein anderes Dichtemass gewählt oder darauf verzichtet, sind gleichwertige planerische Massnahmen vorzusehen. Die Gemeinden können die Zulässigkeit von Nutzungsübertragungen abweichend zu 34 regeln. Die BMZ kann in der, wo eine solche festgelegt ist, beibehalten werden. Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt sind (z.b. überdachte Balkone), belasten wie nach bisherigem Recht die Baumassenziffer nicht. 3639 IVHB Überbauungsziffer 8.4 Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (agbf) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie. Skizze bish. Regelung --- a) abschliessendes kantonales Recht IVHB ; Nutzungsverschiebung in Analogie zur Ausnützungsziffer Im kantonalen Recht neu eingeführte Definition. a) Handlungsbedarf Wo bisher eine Überbauungsziffer festgelegt wird, ist diese in die neue Überbauungsziffer zu überführen. Die Gemeinden können die Nutzungsverschiebung in der in Analogie zur Ausnützungsziffer abweichend regeln. Die Festlegung einer Überbauungsziffer ist primär in Industrie-, Gewerbe- oder Arbeitszonen zweckmässig. Planerische Empfehlung Die Überbauungsziffer muss in der, sofern eine solche festgelegt ist, gemäss neuer Definition der IVHB angewendet werden. Der Begriff wurde bisher vereinzelt in den kommunalen Bau- und Nutzungsordnungen angewandt. Es ist keine eigentliche Dichteziffer. 3740 IVHB Grünflächenziffer 8.5 Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (agrf) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen. bish. Regelung Grünflächenziffer 10 Abs. 2 A a) Abschliessendes kantonales Recht IVHB 8.5 Planerische Empfehlung Parkplätze und (wohl auch) begrünte Flächen über Tiefgaragen können generell nicht mehr angerechnet werden, wodurch eine vollständig andere Ziffer entsteht. Die Möglichkeit der Gemeinden, einzelne Elemente an die Grünfläche anzurechnen, besteht nicht mehr. Bisherige Grünflächenziffern sind in die neue Grünflächenziffer zu überführen. Festlegung primär in Industrie-, Gewerbe- oder Arbeitszonen zweckmässig. Die Grünflächenziffer kann in der gemäss neuer Definition der IVHB angewendet werden. Die Grünflächenziffer muss, wo sie angewendet wurde, entsprechend den örtlichen Verhältnissen überprüft und wo nötig angepasst werden. Eher tiefe Grünflächenziffer von z.b. 10% sollte tendenziell beibehalten werden, da eine zweckmässige Überbauung weiterhin möglich sein dürfte. Bei grösseren Grünflächenziffern von z.b. 20% bis 30% kann voraussichtlich eine massvolle Reduktion gerechtfertigt sein. 3841 5. Wichtige Empfehlungen zu ausgewählten Begriffen und Messweisen 5.1 Bauhöhen Gemäss 49 BauG bestimmen die Gemeinden die zulässige Höhe von Gebäuden oder die Geschosszahlen. Sowohl das bisherige als auch das neue kantonale Recht überlassen es den Gemeinden, wie sie die Höhen der Gebäude im Einzelnen definieren. Gemäss bisherigem Recht werden dazu in der jeweiligen Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinden folgende typische Kombinationen verwendet: Kriterium I Kriterium II Kriterium III Variante I Gebäudehöhe Firsthöhe Vollgeschosse Variante II Gebäudehöhe Firsthöhe - Variante III Gebäudehöhe - Vollgeschosse Variante IV - - Vollgeschosse Variante V - Firsthöhe Vollgeschosse Aus der rein begrifflichen bzw. formellen Umsetzung ergeben sich nun folgende Kombinationsmöglichkeiten: Kriterium I Kriterium II Kriterium III Variante I Fassadenhöhe Gesamthöhe Vollgeschosse Variante II Fassadenhöhe Gesamthöhe - Variante III Fassadenhöhe - Vollgeschosse Variante IV - - Vollgeschosse Variante V - Gesamthöhe Vollgeschosse Bei der Wahl der Bauhöhen ist darauf zu achten, dass sich die Grundmasse einerseits gut ergänzen und andererseits das bauliche Volumen als Ganzes im beabsichtigten Rahmen erfasst wird. Um dies am ehesten gewährleisten zu können, sind in der Regel die Höhen an der Fassade (mittels Vollgeschosszahl oder Fassadenhöhe) wie auch am höchsten Punkt eines Gebäudes (mittels Gesamthöhe) zu definieren. Dabei können auch Überlegungen bezüglich der Proportionen zwischen den Hauptgeschossen sowie den Dach- und Attikageschossen mit einbezogen werden. Zu empfehlen ist, in der eine der beiden Varianten II oder V zu wählen. Insbesondere an Hanglagen sind oft zusätzliche Vorgaben zur Dachgestaltung oder die Festlegung einer Gesamthöhe notwendig. Auch sollten Überlegungen gemacht werden, ob zur Erreichung eines homogenen Erscheinungsbildes die Dachformen gebietsweise festgelegt bzw. eingegrenzt werden können. Wird die Zahl der Vollgeschosse nicht begrenzt, soll aber dennoch die talseitige Fassade nicht beliebig abgegraben werden dürfen, ist eine Regelung in der nötig, die die Abgrabungen einschränkt. Sollen grössere Abgrabungen zugestanden werden, als dies die bei Untergeschossen vorsieht, sind die Auswirkungen auf die kubische Erscheinung zu untersuchen. Die alleinige Festlegung der Bauhöhen ( 49 BauG) mittels einer Vollgeschosszahl genügt in der Regel nicht, um eine einigermassen einheitliche Volumetrie im Quartier zu erreichen und um eine 3942 ansprechende Gestaltung von Einzelbauten zu sichern, da keine masslichen Vorgaben zu den Volumen der Hauptdächer bestehen. Auch kann an Hanglagen in der Regel kaum auf die Festlegung einer Gesamthöhe verzichtet werden, da ansonsten optisch auffällige Schrägdachlösungen über mehrere Geschosse hinweg möglich wären. Schliesslich ist die alleinige Festlegung einer Gesamthöhe heikel, weil die Gefahr besteht, dass die Volumen unter dem zulässigen Mass in qualitativ unerwünschter Weise aufgefüllt werden. 5.2 Umrechnung Firsthöhe auf Gesamthöhe (IVHB 5.1) Die altrechtliche Firsthöhe entspricht bei gewissen Konstellationen der Gesamthöhe (vgl. IVHB 5.1). Neu wird jedoch nicht mehr talseitig gemessen, sondern lotrecht: die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und dem lotrecht darunter liegenden Terrain. Die Gesamthöhe kann somit im Gegensatz zur bisherigen Firsthöhe auch im Gebäudeinnern liegen. Die festzulegende Gesamthöhe kann, je nach zulässigen Gebäudetypen und möglichen Dachformen in den jeweiligen Bauzonen, sehr unterschiedlich sein. Bei der Festlegung einer Gesamthöhe muss sich die Gemeinde deshalb bewusst sein, welche Bauformen entsprechend den Zielen der jeweiligen Zonenvorschriften tendenziell gefördert bzw. eher verhindert werden sollen. In der Regel sind für unterschiedliche Dachformen (Schrägdächer, Flachdächer mit Attika) unterschiedliche Gesamthöhen zweckmässig. Unter den möglichen Kombinationen sind folgende masslichen Festlegungen situationsgerecht: Alle Dachformen Unterschiedliche Masse wegen Geländeneigung keine Unterscheidung der Gesamthöhe bis ca. 10% Geländeneigung Unterscheidung allenfalls sinnvoll bei steilerem Gelände und bei Gebäudebreite ab 10 m Flachdach ohne Attika Flachdach mit Attika Schrägdächer Unterschiedliche Masse wegen Dachform kann allein über Anzahl Vollgeschosse / Fassadenhöhe geregelt werden keine Unterscheidung der Gesamthöhe bis ca. 20 Dachneigung Unterscheidung allenfalls sinnvoll bei steileren Dächern keine Unterscheidung der Gesamthöhe bei Dachneigungen bis ca. 20 generell und bis 30 bei maximalen Breiten von ca. 9 m Unterscheidung allenfalls sinnvoll bei steilerem Gelände und grösseren Breiten, da die Differenz 1 m und mehr ausmacht Die sehr offen formulierte Gesamthöhe berücksichtigt zwar das gesamte Volumen eines Gebäudes, macht jedoch keine Aussagen zum Verhältnis Vollgeschoss / Dach und auch nicht zum optischen Erscheinungsbild eines Gebäudes. Um ein einigermassen einheitliches zonengemässes Erscheinungsbild innerhalb einer bestimmten Zone zu erhalten, genügt deshalb in der Regel die alleinige Festlegung einer Gesamthöhe nicht. Ergänzend sind die Bestimmungen zur Dachgestaltung wichtig. Zur Sicherstellung eines zonentypischen Erscheinungsbildes sollte in der Regel ein zweites Mass (Fassadenhöhe oder Vollgeschosszahl) festgelegt werden. 4043 Technische Umrechnung von der Firsthöhe zur Gesamthöhe Skizzen A 1 A 2 Bisherige Firsthöhe B Höhendifferenz infolge Neigung Gelände A 1 A 2 B C C Höhendifferenz infolge Dachform A 1 A 2 1. Differenz Dachkonstruktion / -oberfläche A Die Differenz zwischen dem höchstem Punkt der Dachkonstruktion (IVHB 5.1) und dem höchsten Punkt der Dachoberfläche ( 12 Abs. 2 A) beträgt in der Regel ca. 15 cm bis 20 cm. Dies bedeutet, dass sich die bisherige Firsthöhe um dieses Mass reduziert. 2. Geländeneigung Höhendifferenz B Annahmen gleichmässiges Satteldach, Firstrichtung parallel zu Höhenkurven Berechnungsformel: %-Satz Hangneigung / 100 x ½ Gebäudebreite Gebäudebreite 7m 8m 9m 10m 11m 12m 13m Neigung 0% 0.00m 0.00m 0.00m 0.00m 0.00m 0.00m 0.00m 3. Dachform 5% 0.18m 0.20m 0.23m 0.25m 0.28m 0.30m 0.33m 10% 0.35m 0.40m 0.45m 0.50m 0.55m 0.60m 0.65m 15% 0.53m 0.60m 0.68m 0.75m 0.83m 0.90m 0.98m 20% 0.70m 0.80m 0.90m 1.00m 1.10m 1.20m 1.30m 25% 0.88m 1.00m 1.13m 1.25m 1.38m 1.50m 1.63m Höhendifferenz C Gebäude mit Attika im Satteldach; Kniestockhöhe 1.20 m, Geschosshöhe Attika 2.8m Formel Tangens (Dachneigung) x ½ Gebäudebreite minus 1.6 m Gebäudebreite 7m 8m 9m 10m 11m 12m 13m Dachneigung m -0.15m +0.04m +0.22m +0.40m +0.58m +0.76m m +0.71m +1.00m +1.29m +1.58m +1.86m +2.15m m +1.76m +2.18m +2.60m +3.02m +3.44m +3.55m 4144 5.3 Fassadenhöhe (IVHB 5.2) bisher teilweise Gebäudehöhe Soll die bisher festgelegte Gebäudehöhe möglichst ohne materielle Änderung in die neu geltende Fassadenhöhe überführt werden, ist es notwendig, eine traufseitige Fassadenhöhe (für Schrägdächer) und ein talseitige Fassadenhöhe (für Flachdächer) mit demselben Mass festzulegen (vgl. Skizzen). Skizzen A B Bisherige Gebäudehöhe A B vgl. Hinweise zur Die Fassadenhöhe berücksichtigt das maximale Erscheinungsbild eines Gebäudes an der jeweiligen Fassade. Die IVHB lässt unterschiedliche Masse für traufseitige und giebelseitige Fassaden sowie für berg- und talseitige Fassaden zu. Im Hinblick auf möglichst einfach anwendbare Masse sollte jedoch darauf verzichtet werden. Die Festlegung einer Fassadenhöhe hat in der Regel zum Ziel, ein der örtlichen Situation angepasstes zonengemässes Erscheinungsbild mit einer bestimmten Geschosszahl zu erreichen. Weil sich der untere Messpunkt der Fassadenhöhe auf die Fassadenlinie und damit auf das massgebende Terrain bezieht, kann ohne ergänzende Bestimmungen durch die Freilegung des gesamten Untergeschosses an Stelle der zonengemässen Geschosszahl ein zusätzliches Geschoss sichtbar gemacht werden. Damit diese Zielsetzung nicht umgangen werden kann, empfiehlt es sich in der eine Bestimmung zu den Abgrabungen aufzunehmen, die auch bei der Fassadenhöhe zur kommt. 42 Mehr anzeigen
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