Source: http://www.podpowiada.gofin.pl/253452/firma/spolka-cywilna-zakladanie-prowadzenie-likwidacja/gdy-do-majatku-wspolnego-wspolnikow-wchodzi-nieruchomosc
Timestamp: 2020-07-09 05:24:18+00:00
Document Index: 102746776

Matched Legal Cases: ['art. 196', 'art. 197', 'art. 866', 'art. 865', 'art. 201', 'art. 199', 'art. 864', 'art. 370', 'art. 198', 'art. 863', 'art. 158']

GOFIN podpowiada (strona główna) » Firma » Spółka cywilna zakładanie, prowadzenie, likwidacja » Gdy do majątku wspólnego wspólników wchodzi nieruchomość
Wniesienie wkładu w postaci nieruchomości do majątku wspólników spółki cywilnej, nawet w przypadku, gdy krąg osób wnoszących taki wkład pokrywa się z kręgiem uczestników spółki, wpływa w sposób zasadniczy na sposób zarządzania nieruchomością.
Współwłasność występująca pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej jest tzw. współwłasnością łączną. Jak wynika z art. 196 § 2 K.c., regulują ją przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące spółki cywilnej. Natomiast do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy zawarte w art. 197-221 K.c.
Sposób dokonywania czynności z zakresu zarządu nieruchomością wchodzącą w skład majątku wspólników zależy od obowiązujących w spółce zasad reprezentacji. Jeśli zastosowanie mają w niej przepisy kodeksowe, to każdy wspólnik może samodzielnie dokonywać czynności, które nie przekraczają zakresu tzw. zwykłych czynności spółki. Pozostałe czynności muszą być dokonane z udziałem wszystkich wspólników (art. 866 i art. 865 § 2 K.c.). Zasady te mogą być modyfikowane postanowieniami umowy spółki, która może np. przewidywać, że do dokonywania wszelkich czynności w imieniu wspólników wystarczy zgodne współdziałanie przynajmniej dwóch wspólników.
To system wyraźnie różniący się od obowiązującego w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych. Tam do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 K.c.). Z kolei do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).
Wszyscy wspólnicy spółki cywilnej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zaciągane przez nią zobowiązania (art. 864 K.c.). Dotyczy to również zobowiązań zaciąganych w związku z posiadanym przez spółkę mieniem nieruchomym (np. ponoszenia kosztów remontów, ale również tzw. zobowiązań realnych, np. obowiązku uiszczania opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu).
Zobowiązania zaciągane przez współwłaścicieli w częściach ułamkowych dotyczące ich nieruchomości również mają charakter solidarny, ale wynika to z tego, że są to zobowiązania dotyczące wspólnego mienia (art. 370 K.c.).
W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać (zbyć, obciążyć) swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.c.). Inaczej jest, gdy rzecz, w tym nieruchomość, wchodzi w skład majątku wspólników spółki cywilnej. Jak wynika z art. 863 § 1 K.c., wspólnik nie może rozporządzać swoim udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. Do czasu więc, gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, żaden z nich nie posiada swojego udziału w niej i w związku z tym nie może go sprzedać czy obciążyć hipoteką.
Forma czynności prawnych dotyczących nieruchomości dokonywanych z udziałem wspólników spółki cywilnej
» Wniesienie tytułem wkładu - forma aktu notarialnego (art. 158 K.c.). Na skutek wniesienia dochodzi do zmiany właściciela. W miejsce wspólnika wnoszącego wkład w postaci nieruchomości właścicielami stają się wszyscy wspólnicy.
» Współwłaściciele wspólnikami - forma aktu notarialnego. Do zmiany właściciela dochodzi również w przypadku, gdy wspólnikami spółki mają być te same osoby, które zawierają umowę spółki i wnoszą do niej wkład w postaci nieruchomości (postanowienie SN z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 182/12).
» Małżonkowie wspólnikami - forma aktu notarialnego. Wniesienie nieruchomości z majątku wspólnego małżonków do tworzonej przez nich spółki cywilnej również wymaga formy aktu notarialnego. Obie masy majątkowe podlegają bowiem rządom innych reżimów prawnych.
» Z majątku spółki w ręce wspólników - forma aktu notarialnego. Czynności odwrotne do wyżej wymienionych również wymagają dochowania formy aktu notarialnego (w odniesieniu do przeniesienia nieruchomości z majątku wspólnego wspólników do ich majątków indywidualnych - postanowienie SN z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03).
» Nowy wspólnik - forma aktu notarialnego. Aneks do umowy spółki, mocą którego nowy wspólnik ma zostać współuprawniony do składników majątku wspólnego, w skład którego wchodzi nieruchomość, również musi być zawarty w formie aktu notarialnego (por. uzasadnienie do uchwały 7 sędziów SN z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10).
» Wypowiedzenie umowy spółki - podpis notarialnie poświadczony. Jeżeli majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo wieczystego użytkowania, wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (uchwała 7 sędziów SN z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10). Wypowiedzenie w zwykłej formie pisemnej też jest skuteczne, ale nie wystarcza do ujawnienia zmian w księdze wieczystej (wyrok SN z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 485/11).