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Timestamp: 2015-03-02 03:29:28
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Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 15', '§ 15', '§ 2', '§ 2', '§ 15', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 42', '§ 175', '§ 173', '§ 42', '§ 4', '§ 141', '§ 140', '§ 238', '§ 1', '§ 16']

Gewerblicher Grundstückshandel im Steuerlexikon smartsteuer – Steuererklärung online machen und Steuern sparen Start Tour Preise Service Blog Steuertipps (300+ Tipps) Für Arbeitnehmer Für Selbstständige Für Vermieter Für Rentner/Pensionäre Für Auszubildende/Studenten Zu Geldanlage/Finanzen Zu Gesundheit/Vorsorge Alle Steuertipps Lexikon (700+ Artikel) Kinderfreibetrag Schulgeld Abfindungen Steuerbescheid Leibrente Eigenheimzulage Solidaritätszuschlag Alle Lexikon-Artikel Weitere Services Newsletter Anmeldung Lohnrechner Alle Steuerrechner Musterbriefe und Vorlagen Steuerformulare Checkliste Einkommensteuererklärung Steuerkarte/-Bescheinigung Steuernummer Technischer Support (0800) 7 238 222 7 Tage die Woche, rund um die Uhr – kostenfrei! Oder senden Sie uns einfach jederzeit eine E-Mail an hilfe@smartsteuer.de Twitter Facebook Twitter Wenig Zeit reinstecken –
Mit weniger Aufwand zur Steuerrückerstattung. Jetzt Steuererklärung starten Start Service Steuertipps Arbeitnehmer und Angestellte A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z Gewerblicher Grundstückshandel Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 2. Private Vermögensverwaltung 2.1. Voraussetzung 2.2. Private Veräußerungsgeschäfte 3. Abgrenzung zwischen gewerblicher Tätigkeit und landwirtschaftlichen Hilfsgeschäften 4. Merkmale des gewerblichen Grundstückshandels 4.1. Die Fünf-Jahres-Grenze und die Drei-Objekt-Grenze 4.1.1. Allgemeines 4.1.2. Indizien für die Veräußerungsabsicht 4.1.3. Überschreiten des Fünfjahreszeitraums 4.1.4. Errichtung von Objekten 4.1.5. Erwerb von Objekten 4.1.6. Modernisierung von Objekten 4.2. Objekte i.S.d. Drei-Objekt-Grenze 4.2.1. Allgemeines 4.2.2. Unbebautes Grundstück 4.2.3. Eigentumswohnungen 4.2.4. Mehrfamilienhaus 4.2.5. Gescheiterte Grundstücksverkäufe 4.2.6. Durch vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung übernommene Grundstücke 4.2.7. Einbringung eines Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft 4.2.8. Übertragung von Grundstücken im Wege der Realteilung 4.2.9. Die Grundstücksteilung als Voraussetzung für das Vorliegen eines Objekts 4.3. Keine Objekte i.S.d. Drei-Objekt-Grenze 4.3.1. Durch Erbfall übernommene Grundstücke 4.3.2. Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen 4.3.3. Grundstücksübertragungen ohne Gewinnerzielungsabsicht 4.3.4. Garagen 4.3.5. Erbbaurechte 4.4. Drei-Objekt-Grenze bei Eheleuten 4.5. Gesellschaft als Grundstückshändler 4.5.1. Grundstücksgeschäfte der Gesellschaft und der Gesellschafter 4.5.2. Veräußerung des Anteils an der Grundstücksgesellschaft 4.6. Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze ist kein rückwirkendes Ereignis 5. Gewerblicher Grundstückshandel ohne Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze 5.1. Allgemeines 5.2. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen 5.3. Andere Objekte 5.4. Bauherrenmodelle 5.4.1. Abgrenzung des Bauherrn zum Erwerber 5.4.2. Behandlung der Kosten 6. Kein gewerblicher Grundstückshandel bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze 6.1. Längerfristig vermietete Objekte 6.2. Keine Wiederholungsabsicht 7. Gewerblicher Grundstückshandel bei Zwischenschaltung einer GmbH 8. Gewinnermittlung und Betriebsvermögen beim gewerblichen Grundstückshandel 8.1. Gewinnermittlung 8.2. Betriebsvermögen 8.3. Beginn des gewerblichen Grundstückshandels 8.4. Beendigung des gewerblichen Grundstückshandels 9. Beispiel 10. Literaturhinweise 11. Verwandte Lexikonartikel Zurück zur Übersicht »G« 1. Allgemeines
Zur Abgrenzung zwischen privater » Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel nimmt das BMF-Schreiben vom 26.3.2004 (BStBl I 2004, 434) Stellung.
Zu den Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels hat der BFH mit Urteil vom 20.11.2012 (IX R 10/11, LEXinform 0928438) entschieden, dass allein die Planung der Errichtung und Veräußerung von vier Objekten noch nicht die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels rechtfertigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die geplante Bebauung und Veräußerung aus baurechtlichen Gründen von vornherein nicht zu realisieren war.
In Fällen, in denen ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen ist, ist zu prüfen, ob der Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 EStG zu besteuern ist (» Private Veräußerungsgeschäfte).
Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb wird überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt (BFH Beschluss vom 3.7.1995, GrS 1/93, BStBl II 1995, 617). Dabei haben die Zahl der veräußerten Objekte und der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb des Grundstücks oder der Errichtung von Gebäuden und dem Verkauf eine indizielle Bedeutung. Eine nicht steuerbare Vermögensverwaltung ist in der Regel überschritten, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte wieder veräußert werden (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 5). Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist allerdings keine starre Grenze (BFH Urteil vom 18.9.2002, X R 28/00, BStBl II 2003, 133 und BFH Beschluss vom 20.3.2003, III B 174/01, BFH/NV 2003, 1166; BFH Urteil vom 5.5.2004, XI R 25/03, BFH/NV 2004, 1399; BFH-Urteil vom 15.6.2004, VIII R 7/02, BStBl II 2004, 914).
(Veräußerungs-)Tätigkeiten, die zur Überschreitung der Drei-Objekte-Grenze führen, sind nicht nur erfolgreiche, sondern auch letztlich erfolglose Versuche, ein Objekt zu fremdüblichen Konditionen zu veräußern (Schmidt-Wacker, § 15 EStG, Rn. 56). Dementsprechend gelten unentgeltliche Übertragungen, Veräußerungen zum Selbstkostenpreis oder darunter sowie Übertragungen im Rahmen der Auseinandersetzung einer Gesellschaft nicht als Veräußerungen, die zu einer Überschreitung der Drei-Objekte-Grenze führen können (Schmidt-Wacker, § 15 EStG, Rn. 56).
Grundsätzlich unerheblich für die Zuordnung eines veräußerten Objekts zur privaten Vermögensverwaltung oder zum gewerblichen Grundstückshandel sind die konkreten Anlässe und Beweggründe für die durchgeführten Veräußerungen, da diese im Regelfall nicht geeignet sind, die aufgrund der Zahl der veräußerten Objekte und dem zeitlichen Abstand der maßgebenden Tätigkeiten vermutete (bedingte) Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung oder Errichtung auszuschließen (BFH Urteil vom 17.12.2009, III R 101/06, BStBl II 2010, 541). Demgegenüber ist allerdings eine Veräußerung, die auf einer Zwangslage beruht, für die Feststellung, ob bereits bei Erwerb Veräußerungsabsicht bestand, ohne Aussagekraft. Eine derartige Zwangslage ist anzunehmen, wenn sich ein Stpfl. im Ergebnis der Veräußerung eines Objekts ohne Inkaufnahme wirtschaftlicher Nachteile nicht entziehen konnte (FG Münster Urteil vom 11.3.2011, 14 K 991/05 G, EFG 2011, 1254, LEXinform 5011990, Revision eingelegt, Az. BFH: III R 19/11, LEXinform 0928463; s.a. Anmerkung vom 6.10.2011, LEXinform 0941010).
Selbstständiges Objekt i.S.d. Drei-Objekt-Grenze ist grundsätzlich jedes selbstständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt (Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Recht nach dem WEG), und zwar unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen (BFH Urteile vom 3.8.2004, X R 40/03, BStBl II 2005, 35; vom 12.7.2007, X R 4/04, BStBl II 2007 und vom 5.5.2011, IV R 34/08, BStBl II 2011, 787, Rn. 34). Hierbei folgt nach ständiger Rspr. die selbstständige Veräußerbarkeit grundsätzlich der sachenrechtlichen Qualifizierung. Die dem Grundsatz nach an das bürgerliche Recht anknüpfende Bestimmung des »Objekts« wird allerdings durch wirtschaftliche Gesichtspunkte unter Beachtung der Verkehrsanschauung geprägt (BFH Urteil 3.8.2004, X R 40/03, BStBl II 2005, 35).
Grundstück im Rechtssinne ist der räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes auf einer eigenen Nummer eingetragen ist. Indes ergeben sich Ausnahmen hiervon unter dem rechtlichen Aspekt der wirtschaftlichen Einheit (§§ 2, 93 BewG). Der BFH orientiert die Objektzählung nicht ausschließlich am Grundstücksbegriff des BGB. Selbstständige Grundstücke können in ihrer Zusammenfassung als eine wirtschaftliche Einheit ein einziges Objekt sein. Der Rechtsbegriff »wirtschaftliche Einheit« (§ 2 BewG), der in vollem Umfang vom BFH überprüfbar ist, wurde als Typusbegriff in das Bewertungsrecht eingeführt, um den Bewertungsgegenstand abzugrenzen. Ihm wird von der Rspr. zum sog. gewerblichen Grundstückshandel Bedeutung beigemessen für die Frage, was »Objekt des Handels« ist. Die nach § 15 Abs. 2 EStG gebotene Quantifizierung des händlertypischen – kurzfristigen und häufigen – Umschlags hebt darauf ab, was nach der Verkehrsauffassung »typischerweise« Gegenstand des Handelsverkehrs ist. Was eine wirtschaftliche Einheit ist, bestimmt sich gem. § 2 Abs. 1 Satz 3 BewG nach der Verkehrsauffassung, mithin vornehmlich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Dabei sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen (BFH Urteil vom 22.7.2010, IV R 62/07, BFH/NV 2010, 2261, LEXinform 0588887, Rn. 29 und 30).
In die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind auch Grundstücke, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkung übertragen und vom Rechtsnachfolger in einem zeitlichen Zusammenhang veräußert worden sind (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 9). Für die Frage des zeitlichen Zusammenhangs ist in diesen Fällen auf die Anschaffung oder Herstellung durch den Rechtsvorgänger abzustellen (s.a. unten »Schenkungen an Angehörige«). Nach dem BFH-Urteil vom 20.4.2006 (III R 1/05 unter 2. Buchst. d, BStBl II 2007, 375) bleibt die Veräußerung von Grundstücken, die durch Erbschaft oder unentgeltlich erworben wurden, für die Beurteilung der Drei-Objekt-Grenze unberücksichtigt. Denn in dieser Art des Erwerbs ist keine Anschaffung zu sehen, so dass die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels unter dem Aspekt händlertypischen Verhaltens ausscheidet, sofern nicht ein Missbrauchsfall gegeben ist.
Die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke ist jedoch gewerblich, wenn über die Veräußerung hinaus erhebliche weitere Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten – ähnlich denen eines Bauträgers oder Erschließungsunternehmers – entfaltet wurden, etwa durch umfangreiche Modernisierung bebauten Grundbesitzes oder die Erschließung und Baureifmachung unbebauter Grundstücke.
Nach dem BFH-Urteil vom 19.9.2002 (X R 51/98, BStBl II 2003, 394) kann die Einbringung eines Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft durch ihren Alleingesellschafter gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten und Übernahme von grundstücksbezogenen Verbindlichkeiten eine Grundstücksveräußerung i.S.d. Rechtsgrundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel sein (Rz. 7 des BMF-Schreibens vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434).
4.2.8. Übertragung von Grundstücken im Wege der Realteilung
4.2.9. Die Grundstücksteilung als Voraussetzung für das Vorliegen eines Objekts
4.2.9.1. Allgemeines zur wirtschaftlichen Einheit
Liegt indes ein solcher Ausnahmesachverhalt nicht vor, wird die in der rechtlichen Selbstständigkeit zum Ausdruck kommende Trennung allein durch die Lage der Objekte zueinander (Aneinandergrenzen bzw. Übereinanderliegen) grundsätzlich nicht aufgehoben. Das bloße Aneinandergrenzen von rechtlich selbstständigen bebauten Grundstücken macht diese nach der Verkehrsauffassung nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit. Es gibt grundsätzlich keine Verkehrsauffassung, die es zulassen oder gar erfordern würde, selbstständig nutzbare und veräußerbare Mehrfamilienhäuser zu einer Einheit zusammenzufassen (BFH Urteil vom 3.8.2004, X R 40/03, BStBl II 2005, 35). Eine nach der Verkehrsauffassung zu berücksichtigende Zusammenfassung zu einem einzigen Raumkörper ist insbesondere nicht gegeben, wenn sich etwa Wohnungen in voneinander durch Wände getrennten Bauteilen mit eigenen Hauseingängen und Treppenhäusern befinden. Dann muss eine lediglich rechtstechnische Zusammenfassung zu einem einzigen Objekt gegenüber dem tatsächlichen Befund zurücktreten. Der nach § 2 Abs. 1 BewG gebotene Maßstab für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit hindert es, baulich getrennte Teile eines Gebäudekomplexes als nur ein Grundstück i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1 BewG anzusehen (BFH Urteil vom 17.5.1990, II R 104/87, BFH/NV 1991, 799). Hiermit stimmt überein, dass der BFH Doppelhaushälften – durch eigene Brandmauern getrennte Haushälften jeweils mit eigener Hausnummer und eigenem Eingang – als gesonderte wirtschaftliche Einheiten behandelt, sofern sie ohne wesentliche bauliche Veränderungen selbstständig veräußert werden können; dies ist auch dann der Fall, wenn gemeinsame Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen vorhanden sind (BFH Urteil vom 2.10.1970, III R 163/66, BStBl II 1970, 822; BFH Urteil vom 14.2.1990, II R 2/87, BFH/NV 1991, 798).
4.2.9.2. Doppelhäuser
4.2.9.3. Verkauf von zwei in Eigentumswohnungen aufgeteilte Mehrfamilienhäuser
4.2.9.4. Verkauf eines ungeteilten Grundstücks mit fünf Mehrfamilienhäusern
4.2.9.5. Unbebaute Grundstücke
Nach dem BFH-Urteil vom 20.4.2006 (III R 1/05, BStBl II 2007, 375, unter 2. Buchst. d) bleibt auch die Veräußerung von Grundstücken, die unentgeltlich erworben wurden, für die Beurteilung der Drei-Objekt-Grenze unberücksichtigt (s.o. »Durch vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung übernommene Grundstücke«).
Der oben dargestellte Grundsatz gilt allerdings dann nicht, wenn der Stpfl. – bevor er sich zur Schenkung an die Kinder entschloss – die Absicht besaß, auch diese Objekte am Markt zu veräußern. In diesem Fall hätten die später verschenkten Objekte bereits von Anfang an zum Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels gehört; die unentgeltliche Übertragung auf die Kinder hätte sodann eine mit dem Teilwert zu erfassende Entnahme dargestellt. Selbst wenn die Objekte von vornherein an die Kinder hätten verschenkt werden sollen, könnten diese unentgeltlichen Übertragungen bei der Frage des Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze mit einzubeziehen sein, wenn
nach den Grundsätzen über die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen Angehörigen (» Verträge zwischen Angehörigen) die Übertragungen als unbeachtlich zu qualifizieren wären;
die Übertragungen als » Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten i.S.d. § 42 AO gewertet werden müssten.
Unter diesen Umständen sind die Veräußerungen der von den Kindern unentgeltlich erworben Objekte durch die Kinder dem Stpfl. zuzurechnen.
Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der sog. Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben (BFH Urteil vom 17.12.2008, IV R 72/07, BStBl II 2009, 529).Abb.: Beteiligung an Grundstücksgesellschaften
Sachverhalt und Lösung sind dem BFH-Urteil vom 22.8.2012 (X R 24/11, BStBl II 2012, 865) entnommen. In diesem Urteil hat der BFH die Rechtsauffassung des FG Köln (1 K 3094/09, LEXinform 5010938) bestätigt.
Der Gesellschafter tätigt Grundstücksgeschäfte in eigener Person, zusätzlich sind ihm Veräußerungen einer Mitunternehmerschaft, die als solche bereits einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt, zuzurechnen (BFH Beschluss vom 3.7.1995, GrS 1/93, BStBl II 1995, 617). In diesem Zusammenhang ist insbesondere hervorzuheben, dass die Mitunternehmerschaft trotz des Grundsatzes der ertragssteuerrechtlichen Einheit der Personengesellschaft keine Abschirmwirkung gegen eine Zurechnung der von ihr getätigten Geschäfte an den Gesellschafter entfaltet.
Nach dem BFH-Urteil vom 6.7.1999 (VIII R 17/97, BStBl II 2000, 306) ist die Veräußerung eines vierten Grundstücks im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels kein rückwirkendes Ereignis i.S.v. § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO. Nach Vfg. der OFD Koblenz vom 12.4.2001(S 0351 A – St 53 1, FR 2001, 713) kommt die Vorschrift des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO, bezogen auf die Veranlagungen des Jahres der (ersten) Grundstücksanschaffung und der Folgejahre bis zum Jahr der Veräußerung des vierten Objekts, in Betracht (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 33).
Die Zahl der Objekte und der zeitliche Abstand der maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung und Verkauf der Grundstücke) hat für die Beurteilung, ob eine gewerbliche Betätigung gegeben ist oder nicht, eine indizielle Bedeutung. Allerdings besteht einerseits die Möglichkeit, dass trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen ist, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Andererseits können auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Daher darf die Drei-Objekt-Grenze nicht als Freigrenze oder Mindestgrenze verstanden werden (BFH Urteil vom 5.5.2004, XI R 25/03, BFH/NV 2004, 1399).
Der große Senat des BFH hat mit Beschluss vom 10.12.2001 (GrS 1/98, BStBl II 2002, 291) über eine Anfrage des X. Senats zum gewerblichen Grundstückshandel entschieden. Der X. Senat hatte die Frage vorgelegt, ob die Errichtung von Wohnobjekten und die hiermit in sachlichem sowie zeitlichem Zusammenhang stehende Veräußerung dieser Objekte unabhängig von ihrer Zahl eine gewerbliche Tätigkeit darstelle, weil sie dem »Bild des Bauunternehmers« entspreche. Der Große Senat hat diese Frage verneint und der Auffassung, dass die Tatbestandsmerkmale »Nachhaltigkeit« und »keine Vermögensverwaltung« eine unterschiedliche Auslegung danach erfordern, ob es um den (bloßen) Handel mit Grundstücken oder um eine grundstücksbezogene unternehmerische Wertschöpfung durch Bebauung geht, eine Absage erteilt. Als Beispiele für die Nichtanwendbarkeit der Drei-Objekt-Grenze nennt der Große Senat z.B. die Fälle, in denen das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird. Nach dem BFH-Urteil vom 13.8.2002 (VIII R 14/99, BStBl II 2002, 811) handelt es sich beim Verkauf von Wohnobjekten vor der Bebauung des Grundstücks immer um einen gewerblichen Grundstückshandel (s.a. BFH-Urteil vom 17.12.2003, XI R 22/02, BFH/NV 2004, 1629).
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen kann auch der Verkauf von weniger als vier Objekten in zeitlicher Nähe zu ihrer Errichtung zu einer gewerblichen Tätigkeit insbesondere in folgenden Fällen führen (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 28):
Nach dem BFH-Urteil vom 14.10.2002 (VIII R 70/98, BFH/NV 2003, 742) kann ein gewerblicher Grundstückshandel auch bei der Veräußerung eines Objekts vorliegen, wenn der Veräußerer maßgeblich auf die Finanzierung des Objekts und auf die Bauplanung Einfluss nimmt.
Aufwendungen, die nicht auf den Erwerb des Grundstücks mit dem bezugsfertigen Gebäude gerichtet sind und die auch der Erwerber eines bebauten Grundstücks außerhalb eines Gesamtobjekts als Werbungskosten abziehen könnte, sind nicht den Anschaffungskosten des Objekts zuzurechnen. Hierzu zählen insbesondere Zinsen der Zwischen- und Endfinanzierung.
Veräußert der Alleingesellschafter-Geschäftsführer ein von ihm erworbenes unaufgeteiltes Mehrfamilienhaus an »seine GmbH«, die er zur Aufteilung bevollmächtigt und die die entstandenen vier Eigentumswohnungen noch im selben Jahr an verschiedene Erwerber veräußert, so können die Aktivitäten der GmbH nur dem Anteilseigner zugerechnet werden, wenn die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs vorliegen (» Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten i.S.d. § 42 AO).
Für einen Gestaltungsmissbrauch kann insbesondere neben weiteren Umständen sprechen, dass die Mittel für den an den Anteilseigner zu entrichtenden Kaufpreis zu einem erheblichen Teil erst aus den Weiterveräußerungserlösen zu erbringen sind (BFH Urteil vom 18.3.2004, III R 25/02, BStBl II 2004, 787; H 15.7 (1) [Gewerblicher Grundstückshandel] EStH). Mit Urteil vom 26.9.2006 (X R 27/03, BFH/NV 2007, 412) hat der BFH entschieden, dass Grundstücksverkäufe einer GmbH einem Stpfl. jedenfalls dann nicht zugerechnet werden können, wenn dieser nur einen GmbH-Anteil von 25 % hält.
Eine Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG kommt für einen Grundstückshändler in Betracht, wenn dieser die Grenzen des § 141 AO nicht überschreitet und nicht nach § 140 AO i.V.m. § 238 HGB buchführungspflichtig ist. Ein Grundstückshändler, dessen Betrieb nach Art und Umfang keinen in einer kaufmännischen Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert, betreibt kein Handelsgewerbe und ist kein Kaufmann i.S.d. HGB (§§ 1 und 238 HGB), es sei denn, der Betrieb ist im Handelsregister eingetragen (» Buchführungspflicht).
Für die Frage, ob ein nach Art und Umfang in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich ist, sind beim gewerblichen Grundstückshändler insbesondere der Umfang der An- und Verkaufsgeschäfte, die Komplexität der Beschaffungs- und Veräußerungsvorgänge (Marktbeobachtung, Akquisition von Kunden), während der Besitzzeit stattfindende erhebliche Baumaßnahmen/Bearbeitungen, die typischerweise erfolgende Kreditfinanzierung, die Gewährung von Zahlungszielen und der Bestand des Umlaufvermögens zu berücksichtigen. Der Bau und Verkauf von bis zu zehn Wohnungen ist als überschaubares Projekt zu beurteilen, das regelmäßig keinen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. Auch ein in der Immobilienbranche regelmäßig hoher Umsatz bedeutet nicht zwangsläufig eine komplexe Unternehmensstruktur, die mit einer Verpflichtung zur Buchführung und damit zur Gewinnermittlung nach Bestandsvergleich einherginge (Berlin-Brandenburg Urteil vom 21.6.2011, 5 K 5148/07, EFG 2012, 217, LEXinform 5012357, rkr.; s.a. Anmerkung vom 1.12.2011, LEXinform 0941194).
Die Grundstücke stellen » Umlaufvermögen dar (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 33). Zum Umfang des notwendigen Betriebsvermögens beim gewerblichen Grundstückshandel s.a. BFH Urteil vom 5.5.2004 (XI R 7/02, BStBl II 2004, 738). Danach gehören zum notwendigen Betriebsvermögen nicht nur die Objekte, deren Veräußerung zur Annahme des gewerblichen Grundstückshandels geführt hat, sondern auch nicht in zeitlichem Zusammenhang mit ihnen veräußerte Objekte, die jedoch von vornherein eindeutig zur Veräußerung bestimmt waren. Abschreibungen und Sonderabschreibungen können – als Umlaufvermögen – nicht geltend gemacht werden. Nach dem Urteil des FG München vom 30.4.2009 (5 K 1656/07, LEXinform 5008426) stellt das einzige Grundstück einer Gesellschaft, die als Bauträger tätig geworden ist, Umlaufvermögen dar, wenn bereits zum Zeitpunkt des Kaufs des Grundstücks feststand, dass das Grundstück nach der Bebauung und Vermietung der erstellten Gebäude veräußert werden sollte. Die Veräußerung dieser einzigen wesentlichen Betriebsgrundlage ist als laufender Gewinn zu versteuern und unterliegt der GewSt.
Ein Zuordnung einer Immobilie zur privaten Vermögensverwaltung kommt nur in Betracht, wenn der Erwerb eindeutig privat veranlasst ist und aufgrund der vorliegenden objektiven Tatsachen klar von den betrieblich veranlassten Immobiliengeschäften zu unterscheiden ist, wie z.B. bei einer Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder deren langfristiger Vermietung (BFH Urteil vom 12.12.2002, III R 20/01, BStBl II 2003, 297).
Beispiel und Lösung entsprechen dem BFH-Urteil vom 12.5.2011 (IV R 36/09, BFH/NV 2011, 2092, LEXinform 0927356).
Stellt ein Unternehmer seine werbende gewerbliche Tätigkeit ein, so liegt darin für sich genommen noch nicht ohne weiteres eine » Betriebsaufgabe. Denn die Einstellung kann als » Betriebsunterbrechung zu beurteilen sein, die den Fortbestand des Betriebs unberührt lässt. Der BFH hat in ständiger Rspr. entschieden, dass die » Betriebsverpachtung aus Nachweisgründen als bloße Betriebsunterbrechung behandelt wird, solange der Stpfl. dem FA gegenüber nicht erklärt, seinen Betrieb aufzugeben. Andere Fälle der Betriebsunterbrechung können nicht anders beurteilt werden, wenn die bei der Betriebseinstellung zurückbehaltenen WG jederzeit die Wiederaufnahme des Betriebs gestatten. Wird keine Aufgabeerklärung abgegeben, so geht die Rspr. deshalb davon aus, dass die Absicht besteht, den unterbrochenen Betrieb künftig wieder aufzunehmen, sofern die zurückbehaltenen WG dies ermöglichen (s.a. § 16 Abs. 3b EStG).
Der Stpfl. erwarb und veräußerte folgende Objekte:AnschaffungVeräußerungObjekt 1 ETW20.12.0426.10.09Objekt 2 ETW20.12.0418.2.13Objekt 3 ETW eigengenutzt seit 1.9.0618.6.0615.10.13Objekt 4 unbebautes Grundstück4.3.0815.8.09Objekt 5 unbebautes Grundstück29.3.083.11.09Objekt 6 ETW9.5.085.3.13Objekt 7 ETW26.10.099.3.13
Der Sachverhalt und die Lösung ergeben sich aus dem BFH-Urteil vom 16.10.2002 (X R 74/99, BStBl II 2003, 245).
Nicht in den gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen ist das Objekt 3 – eigengenutzte Eigentumswohnung. Der Stpfl. hatte die in Rede stehende Wohnung nach eigenem glaubhaften Bekunden von vornherein zum Zwecke der nicht nur vorübergehenden Eigennutzung erworben und entsprechend den Wohnbedürfnissen seiner Familie hergerichtet und ausgebaut, insbesondere einen Wintergarten angebaut. Nach der Anschaffung wurde die Wohnung über einen nicht unbeträchtlich langen Zeitraum von über sieben Jahren ununterbrochen vom Stpfl. und seiner Familie zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine nicht nur vorübergehende Selbstnutzung des Wohnobjekts war demnach nicht nur von Anfang an geplant, sondern auch tatsächlich vollzogen worden. Diese Sachlage kommt in ihrer rechtlichen Wertung und Gewichtung der Konstellation einer langfristigen – d.h. auf die Dauer von mindestens fünf Jahren fest angelegten – Vermietung gleich. Der vom Stpfl. schon bei Anschaffung des Objekts gefasste Entschluss zur langfristigen Eigennutzung und dessen anschließende tatsächliche Umsetzung über eine Zeitspanne von mehr als sieben Jahren bilden unter den gegebenen Verhältnissen derart gewichtige Umstände, dass einer im Grunde stets bestehenden bedingten Veräußerungsabsicht keine Bedeutung zukommt.
Kempermann, Der gewerbliche Grundstückshandel nach der Entscheidung des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001, DStR 2002, 785; Söffing, Gewerblicher Grundstückshandel – Anmerkungen zum BMF-Schreiben vom 26.3.2004, DStR 2004, 793; Lüdicke u.a., Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel – Zugleich kritische Anmerkungen zum BMF-Schreiben vom 26.3.2004, DB 2004, 1796; Paus, Umfang des Betriebsvermögens bei gewerblichem Grundstückshandel, FR 2004, 1268; Redding, Gewerblicher Grundstückshandel – Fallstudie –, Steuer & Studium 2005, 213; Götz, Gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung eines Anteils an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft, FR 2005, 137; Fratz u.a., Gewerblicher Grundstückshandel: Besonderheiten bei der Veräußerung von Anteilen an Personengesellschaften, DStR 2005, 1044; Kratsch, Zum Umfang des Betriebsvermögens beim gewerblichen Grundstückshandel, INF 2005, 898; Kempermann, Gewerblicher Grundstückshandel: Nachhaltigkeit in »Ein-Objekt-Fällen«, DStR 2006, 265; Tausch u.a., Änderungen durch die Gesetze zur Eindämmung missbräuchlicher Steuergestaltungen und zur Förderung von Wachstum und Beschäftigung, DB 2006, 800; Apitz, Gewerblicher Grundstückshandel im Fokus der Betriebsprüfung, Die steuerliche Betriebsprüfung 2006, 371; Pelke, Gewerblicher Grundstückshandel, NWB Fach 3, 14311; Obermeier, Gewerblicher Grundstückshandel und Drei-Objekt-Grenze, NWB Fach 3, 14379; Obermeier, Gewerblicher Grundstückshandel bei Personengesellschaften, NWB Fach 3, 14519; Söffing u.a., Gewerblicher Grundstückshandel: Private Vermögensverwaltung trotz Veräußerungsabsicht, DStR 2007, 1841; Schießl, Gewerblicher Grundstückshandel, Steuer & Studium 2008, 502; Habil u.a., Einbringung eines nicht fertiggestellten Objekts in eine GmbH, NWB 2009, 3404; Figgener u.a., Gewerblicher Grundstückshandel allein durch Zurechnung der Verkäufe von Personengesellschaften und Gemeinschaften – Anmerkung zum BFH-Urteil vom 22.8.2012, X R 24/11, DStR 2012, 2579.
Autor(en): Josef Schneider Steuer-Rechner 15000 60000 120000 Bruttojahresgehalt (€): 0 5 10 Anzahl Ihrer Kinder: Weiter Verwandte Lexikonartikel Grundstück Umlaufvermögen Vermögensverwaltung Weitere Lexikonartikel mit »G« Garagen, Abschreibung Garagenüberlassung des Arbeitnehmers an den Arbeitgeber Garantieleistung in der Kfz-Wirtschaft Garantieverzinsung Geburts- und Heiratsbeihilfen Gebäude auf fremdem Grund und Boden Gebäude, Ausbau/Umbau Gebäude, Begriff Gebäude, Finanzierung Gebäude, Herstellungskosten/Erhaltungsaufwand Interessante Steuertipps Kreditzinsen nach dem Hausverkauf Sonderwünsche beim Hausbau Feriendomizil besser nicht verschenken! Verbilligte Wohnungsvermietung Arbeitsecke als Arbeitszimmer? Verkauf eines Mietwohngrundstücks smartsteuer Blog In vier Schritten den Steuerbescheid prüfen Steuerliche Stolperfalle: Riesterrente Arbeiten von zuhause aus – was kann man dabei steuerlich geltend machen? Geld stinkt nicht. Oder: Was sind eigentlich Steuern? Kaffee oder Tee? Was alles versteuert wird Top-Themen bei smartsteuer Lohnsteuerklassen Vorsorgepauschale Entfernungspauschale Photovoltaikanlage Nebenberufliche Tätigkeit Einsatzwechseltätigkeit Eigenheimzulage Gewerbesteuerrechner Weitere Tipps Steuer online Abgabefristen Steuererklärung Steuererklärungspflicht Vorsorgeaufwendungen Altersentlastungsbetrag Doppelte Haushaltsführung Steuertipps Freiberufler Geringwertige Wirtschaftsgüter Technischer Support (Kundenservice) (0800) 7 238 222 7 Tage die Woche, rund um die Uhr –kostenfrei! Oder senden Sie uns einfach jederzeit eine E-Mail an die Adresse hilfe@smartsteuer.de Impressum AGB Presse Datenschutz Bestellung und Zahlung Partnerprogramm Jobs Newsletter Kann man das absetzen? steuern.de ©