Source: https://www.aktuelle-bauzinsen.info/vorfaelligkeitsentschaedigung.html
Timestamp: 2019-04-20 22:46:16
Document Index: 247237912

Matched Legal Cases: ['§ 489', '§ 490', '§ 490', '§ 490', '§ 490', '§ 490', '§ 503', '§ 491', '§ 500', '§ 502', '§ 502', '§ 495', '§ 355', '§ 489', '§ 309', 'BGH']

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Vorfälligkeitsentschädigung: Anleitung und Musterbriefe
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Die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienkredit
Kreditinstitute stellen ihren Kreditkunden eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) in Rechnung, wenn ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens ein Zinsschaden entsteht. Vorzeitig ist eine Kredittilgung, wenn sie vor dem nächsten vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermin stattfindet.
1. Der Zinsschaden: Die Grundvoraussetzung einer Vorfälligkeitsentschädigung
2. Wann darf ein Kreditnehmer sein Darlehen ohne VFE zurückzahlen?
2.1 Rückzahlung zum Ablauf der Zinsbindungsfrist
2.2 Grundbuchlich nicht besicherte Darlehen: Jederzeitige Kündigungsmöglichkeit und begrenzte VFE
2.3 Keine VFE bei einem rechtswirksamen Widerruf des Darlehensvertrages
2.4 Variabel verzinste Immobilienkredite
2.5 Objekttausch: Meistens Verzicht auf VFE
2.6 Bauspardarlehen
3. Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung
3.1 Der Zinsschaden
3.2 Weitere Positionen bei einer VFE-Berechnung
3.3 Zinsschaden: Die Berechnungs-Methodik
3.4 Beispiele für eine VFE-Berechnung (Aktiv-Passiv-Methode)
4. VFE-Berechnung bei Ihrer Bank anfordern und überprüfen
4.1 Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrer Bank anfordern (Musterschreiben)
4.2 Vorfälligkeitsentschädigung stets sorgfältig prüfen
4.3 Neues VFE-Angebot der Bank einholen (Musterschreiben)
4.4 Rechtsanwalt einschalten
4.5 Kostenübernahme durch eine Rechtsschutzversicherung
Ohne Zinsschaden keine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Zinsschaden entsteht einer Bank, wenn
der Festzinssatz, der mit einem Kreditkunden vereinbart wurde, oberhalb desjenigen Zinssatzes liegt, zu dem das Kreditinstitut den vorzeitig zurückgezahlten Betrag nunmehr wieder anlegen könnte. Die Bank erleidet hingegen keinen Zinsschaden, wenn
sie für den gekündigten Darlehensbetrag ein Ersatzgeschäft zum gleichen oder zu einem höheren Zinssatz tätigen kann.
2. Wann darf ein Kreditnehmer sein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen?
In bestimmten Fällen dürfen Sie als Kreditnehmer Ihren Immobilienkredit ganz oder teilweise kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen.
Zum Ende einer Zinsbindungsfrist (oder wahlweise zu einem späteren Zeitpunkt nach Ende der Zinsbindung) ist eine Kreditrückführung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat möglich. Bei einer Zinsbindungsfrist bis zu einem Jahr besteht dieses Kündigungsrecht nur zum Datum des Zinsbindungsauslaufs (§ 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB).
Innerhalb der Zinsbindungsfrist: Nur ausnahmsweise Kündigungsrecht – und nur gegen Zahlung einer VFE
Innerhalb einer Zinsbindungsfrist steht dem Kreditnehmer nur ausnahmsweise ein Kündigungsrecht zu. Dies ist bei Immobiliendarlehen, die durch ein Grundpfandrecht gesichert werden, gemäß § 490 Absatz 2 BGB nur möglich, wenn
der Kreditnehmer ein „berechtigtes Interesse“ an der vorzeitigen Darlehensrückführung hat und
seit der vollständigen Darlehensauszahlung mindestens sechs Monate vergangen sind.
Außerdem ist eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten (§§ 490 Absatz 2 Satz 1, 488 Absatz 3 Satz 2 BGB). Das Kreditinstitut verfügt jedoch bei Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist über einen Anspruch auf Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Absatz 2 Satz 3 BGB).
Wann liegt ein „berechtigten Interesses“ vor?
Ein „berechtigtes Interesse“ an einer vorzeitigen Darlehensauflösung liegt vor allem dann vor, wenn der Kreditnehmer „ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwendung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat“ (§ 490 Absatz 2 Satz 2 BGB).
Ehescheidung von Miteigentümern einer Immobilie
Renditestärkere Anlagemöglichkeit für eine als Sicherheit dienende Kapitalanlage
Eine Umschuldung mit dem Ziel der Vereinbarung eines günstigeren Darlehens-Zinssatzes gilt jedoch nicht als "berechtigtes Interesse" im Sinne des § 490 Absatz 2 BGB.
Ist ein Kredit, mit dem eine Immobilie finanziert wurde, nicht mit einem Grundpfandrecht (meistens mit einer Hypothek oder einer Grundschuld) besichert, so gilt dieses Darlehen nicht als Immobiliardarlehensvertrag (§ 503 BGB), sondern als Verbraucherdarlehensvertrag (§ 491 BGB).
Ein Immobiliardarlehensvertrag liegt auch dann nicht vor, wenn ein früher bestehendes Grundbuchpfandrecht zwischenzeitlich durch das Kreditinstitut freigegeben wurde.
Verbraucherdarlehensverträge, die keine Immobiliardarlehensverträge sind, kann der Kreditnehmer ohne Fristeinhaltung kündigen. Vertraglich darf eine Kündigungsfrist von höchstens einem Monat vereinbart werden (§ 500 BGB).
Eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung ist bei solchen Verbraucherdarlehensverträgen auf ein Prozent des Rückzahlungsbetrages begrenzt (§ 502 Absatz 1 BGB).
Erfolgt die Kreditrückzahlung aus einer Versicherung, die zwecks Absicherung der Kreditrückzahlung abgeschlossen wurde, so darf die Bank dem Darlehensnehmer bei vorzeitiger Kreditrückführung keine VFE belasten (§ 502 Absatz 2 Ziffer 1 BGB).
Wenn Sie Ihr Darlehen wirksam widerrufen, sind Sie berechtigt, Ihr Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen.
Ein Darlehensvertrag kann innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Kreditvertrages durch Erklärung gegenüber dem Kreditinstitut widerrufen werden (§§ 495 Absatz 1, 355 Absätze 1 und 2 BGB).
“Ewiges Widerrufsrecht“
Die 14-tägige Widerrufsfrist nach § 355 Absatz 2 BGB beginnt erst, nachdem der Kreditnehmer über sein Widerrufsrecht in deutlich gestalteter Textform hingewiesen wurde. Wenn eine solche Belehrung nicht erfolgt oder wenn die Widerrufserklärung fehlerhaft ist, so kann der Darlehensvertrag zu jedem späteren Zeitpunkt widerrufen werden („ewiges Widerrufsrecht“).
Verbraucherzentralen: Widerrufsklauseln meistens fehlerhaft
Nach Schätzung von Verbraucherzentralen enthalten über zwei Drittel aller Darlehensverträge fehlerhafte Widerrufsklauseln. Ursache dieser hohen Fehlerquote ist nicht zuletzt, dass die von der Rechtsprechung wiederholt geänderten Anforderungen an die Widerrufsklauseln durch die Kreditinstitute oft erst mit zeitlicher Verzögerung in die Kreditverträge übernommen wurden.
Tipp: Schon ein vermeintlich kleiner Formfehler kann ein „ewiges Widerrufsrecht“ begründen.
fehlende optische Heraushebung einer Widerrufsklausel
nicht angegebene Postanschrift des Kreditinstituts
Weitere Informationen: "Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Der Widerrufs-Joker"
Variabel verzinste Darlehen kann der Kreditnehmer „jederzeit“ kündigen und zurückzahlen, ohne hierfür einen Grund angeben zu müssen (§ 489 Absatz 2 BGB). Variable Verzinsung bedeutet, dass das Kreditinstitut den Zinssatz entsprechend der Marktzins-Entwicklung anpassen darf und bei fallendem Marktzinsniveau zugunsten des Kreditnehmers auch dazu verpflichtet ist.
Die bei variablen Krediten einzuhaltende Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Möchte Sie Ihren Immobilienkredit bereits innerhalb der Kündigungsfrist zurückzahlen, so sind Sie ggf. zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bis zum Ende der Kündigungsfrist verpflichtet.
Kreditinstitute verzichten zumeist auf eine VFE-Berechnung, wenn ein Immobilieneigentümer ein finanziertes Objekt verkauft und zeitgleich eine andere Immobilie bei demselben Kreditinstitut finanziert.
Die „Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge“ sehen vor, dass Bauspardarlehen jederzeit, ohne zusätzliche Kosten und ohne Frist zurückgezahlt werden können.
Die wichtigsten Datengrundlagen für die Berechnung des Zinsschadens sind
die Differenz zwischen dem derzeitigen Zinsniveau und dem bei Abschluss des Darlehensvertrages vereinbarten Kreditzinssatz,
die Höhe des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrages sowie
der Zeitraum zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem Ende der laufenden Zinsbindungsfrist (Je weiter das vereinbarte Zinsbindungsende noch entfernt ist, desto höher ist eine Vorfälligkeitsentschädigung.)
Die Rechtsprechung erkannt bei Immobilienkrediten eine Gewinnmarge von 0,5 Prozent bis zum Zinsbindungsende an, die in die VFE-Berechnung einfließen darf.
VFE: Keine Verwaltungs- und Risikokosten für die Zukunft
Verwaltungskostenanteile, die im Darlehenszinssatz regelmäßig enthalten sind, müssen von der Bank aus der VFE herausgerechnet werden, soweit sie die Zeit nach der Darlehensrückzahlung betreffen.
Da nach einer vorzeitigen Darlehenstilgung kein Kreditrisiko mehr für die Bank besteht, ist die VFE auch um die in der Zinsmarge enthaltenen Risikokosten zu reduzieren.
Angemessenes Bearbeitungsentgelt
Allerdings darf das Kreditinstitut ein angemessenes Bearbeitungsentgelt für den Arbeitsaufwand verlangen, der ihr bei einer vorzeitigen Darlehensrückführung entsteht.
Keine Erstattung eines bei Darlehensauszahlung vereinnahmten Disagios
Bei Auszahlung eines Immobilienkredites wird oft ein Disagio (auch „Abgeld“ oder „Damnum“) vereinbart. Das Disagio vermindert den Kredit-Auszahlungsbetrag. Im Gegenzug wird der Nominalzinssatz reduziert. Zahlt der Kreditnehmer sein Immobiliendarlehen vorzeitig zurück, so hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung des Disagios – auch nicht zeitanteilig für die verbleibende Zinsbindungsfrist: Die Rechtsprechung beurteilt ein Disagio wie eine Zinsvorauszahlung. Der bei Disagio-Vereinbarung geringere Nominalzinssatz reduziert die VFE, da bei niedrigerem Festzinssatz auch der Zinsschaden der Bank vermindert.
Tipp: Ausnahmsweise Rückerstattung von Disagio-Anteilen
Der Darlehensnehmer hat einen Anspruch auf eine zeitanteilige Disagio-Erstattung
bei vorzeitigen Darlehenstilgungen, für die dem Kreditnehmer Sondertilgungsrechte zustehen und
soweit ein Disagio für einen über den nächsten Kündigungstermin hinausreichenden Zeitraum (z. B. das Ende des Zinsbindungszeitraums) vereinbart wurde.
Die Kreditinstitute können bei der Ermittlung ihres Zinsschadens zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen.
Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird der vereinbarte Kreditzinssatz mit dem Zinssatz verglichen, der bei Weiterverleihung des Rückzahlungsbetrages an einen anderen Darlehensnehmer zu erzielen wäre.
Bei Anwendung der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt das Kreditinstitut die Differenz zwischen dem vereinbarten Darlehenszinssatz und dem bei Anlage in Pfandbriefen aktuell erzielbaren Zinsgewinn.
Da die Pfandbriefrenditen gewöhnlich unter den Darlehenszinssätzen liegen, verwenden Banken gewöhnlich die für sie zumeist günstigere Aktiv-Passiv-Methode zur Ermittlung der VFE.
Ein mit vier Prozent fest verzinstes Darlehen über 100.000 Euro soll zwei Jahre vor Zinsbindungsende vorzeitig getilgt werden. Angesichts eines extrem niedrigen Zinsniveaus kalkulierten Banken im Februar 2015 mit leicht negativen Wiederanlagezinsen (ca. -0,10 Prozent).
Bei einer monatlichen Kreditrate (aus Zins und Tilgung) von 600 Euro errechnet eine Bank beispielsweise folgende Vorfälligkeitsentschädigung:
Zinsschaden 7.930,33 Euro
Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko -96,95 Euro
Erstattung aus Zinsmarge -290,84 Euro
Erstattung eingesparter Verwaltungskosten -200,00 Euro
Bearbeitungsgebühr 100,00 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung (netto) 7.442,54 Euro
Fall 2: Geringerer Zinsschaden durch höheren Wiederanlagezins
Ein geringere VFE ergibt sich, wenn die Bank (bei unverändert 4 Prozent Darlehenszinsen) den zurückgezahlten Kreditbetrag z. B. zu 2 Prozent wieder anlegen könnte:
Zinsschaden 3.830,65 Euro
Erstattungen und Bearbeitungsgebühr wie in Fall 1
Vorfälligkeitsentschädigung (netto) 3.351,02 Euro
Fall 3: Hoher Zinsschaden durch lange restliche Zinsbindungsdauer
Je länger die (zum Zeitpunkt der vorzeitigen Darlehensrückführung) verbleibende Zinsbindungsdauer, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung.
Im nachfolgenden Berechnungsbeispiel wird ein Zeitraum von acht Jahren bis zum vertraglich vereinbarten Zinsbindungsende angenommen (gegenüber zwei Jahren in Fall 1). Der von Kreditinstituten angenommene Wiederanlagezins lag für diesen längeren Anlagezeitraum im Februar 2015 bei ungefähr +0,35 bis +0,40 Prozent.
Zinsschaden 13.464,80 Euro
Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko -185,43 Euro
Erstattung aus Zinsmargen -556,30 Euro
Erstattung eingesparter Verwaltungskosten -400,00 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung (netto) 12.4213,06 Euro
Fall 4: Keine VFE, falls kein Zinsschaden
Abwandlung von Fall 3: Angenommen wird ein Zins-Szenario, nach dem der Zinssatz des abzulösenden Darlehens 2,5 Prozent beträgt, während die Bank zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kreditrückführung einen höheren Anlagezins von z. B. drei Prozent erzielen könnte.
Zinsschaden - 1.570,24 Euro
Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko -170,86 Euro
Erstattung aus Zinsmargen -512,57 Euro
Erstattung für eingesparte Verwaltungskosten -400,00 Euro
Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, da der Bank kein Zinsschaden entsteht. Der Kreditnehmer trägt lediglich die Bearbeitungsgebühr für den Aufwand, der der Bank bei der vorzeitigen Darlehensrückführung entsteht.
Fazit: Entscheidende Bedeutung des Wiederanlagezinses
Ausschlaggebend für die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung ist der Wiederanlagezins, den Ihre Bank der VFE-Berechnung zugrunde legt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung lohnt sich daher kaum, wenn der vereinbarte Darlehenszinssatz deutlich über dem Wiederanlagezinssatz liegt und wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist erst in etlichen Jahren ausläuft.
4.1 Fordern Sie zunächst eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrer Bank an
Als PDF-File (z.B. Acrobat Reader)
oder als DOCX-Dokument (z.B. MS-Office)
Grundsätzlich sollten Sie die VFE-Berechnung Ihrer Bank nicht ungeprüft akzeptieren, zumal die Berechnung bankindividuell erfolgt und häufig hohe vier- oder fünfstellige Euro-Beträge als Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden.
Teilweise deutlich überhöhte VFE-Forderungen der Banken
Der Bundesverband der Verbraucherzentralen berichtet, dass bei vierzig Prozent aller untersuchten VFE-Berechnungen mindestens um zehn Prozent zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen verlangt wurden. Bei jeder fünften VFE-Berechnung wurden sogar Überschreitungen von mindestens zwanzig Prozent festgestellt. In zwölf Prozent aller Fälle stellten die Verbraucherzentralen um mindestens dreißig Prozent überhöhte VFE-Forderungen fest.
Recht auf Durchführung eines Gegenbeweises
Da es sich bei Immobilienkreditverträgen regelmäßig um Formularverträge handelt, haben Sie nach § 309 Nummer 5 Buchstabe b BGB das Recht, den Gegenbeweis zu erbringen, dass der tatsächliche Schaden der Bank tatsächlich geringer ist als in der VFE-Berechnung des Kreditinstituts angegeben.
Sie haben Ihre Immobilie verkauft und wollen Ihren Immobilienkredit deshalb vorzeitig zurückführen. Die Bank fordert die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Ihr Kreditinstitut hat den Zinsschaden zwar nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet, also Zinserträge zugrunde gelegt, die die Bank derzeit bei Anlage in Pfandbriefen erwirtschaften könnte.
Nimmt die Bank jedoch sofort eine Ausleihung des von Ihnen vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrages an den Immobilienkäufer vor, um dieselbe Immobilie neu zu finanzieren, so entsteht der Bank kein oder nur ein geringerer Zinsschaden.
Prüfung der VFE-Berechnung auf Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit
Prüfen Sie, ob Ihre Bank auf alle Punkte nachvollziehbar eingegangen ist, die Sie in Ihrem Anschreiben an das Kreditinstitut aufgeführt haben. Achten Sie insbesondere auf den Ausweis von Zinsschaden und Bearbeitungsgebühr. Zu Ihren Gunsten sollten jedenfalls die eingesparten Risiko- und Verwaltungskosten berücksichtigt sein.
Externe Unterstützung bei der Überprüfung der VFE-Berechnung
Nutzen Sie externe Unterstützung bei der VFE-Überprüfung.
Verbraucherzentralen überprüfen die Ihnen berechnete Vorfälligkeitsentschädigung. Dazu benötigen die Verbraucherzentralen folgende Unterlagen:
die VFE-Berechnung Ihrer Bank
eine Kopie des Darlehensvertrages und Kopien eventueller Änderungs- und Verlängerungsverträge (einschließlich der jeweiligen Darlehensbedingungen)
die Angabe des Tages, an dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde
Informationen über ausgeübte Sondertilgungsrechte
Die Verbraucherzentralen erheben für die Überprüfung jedes einzelnen Darlehens sowie für die Vorprüfung der Widerrufsbelehrung eine Gebühr von ungefähr 70 Euro. Für individuelle Beratungen werden etwa 30 Euro berechnet.
Auch Finanzberater und Rechtsberater, die im Bereich Baufinanzierung fachkundig sind, können für Sie eine Überprüfung der VFE-Berechnung durchführen.
Empfehlung: Online-Rechner zur Ermittlung einer angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung
Kostenfrei steht Ihnen der leicht bedienbare Vorfälligkeitsentschädigungsrechner von Interhyp zur Verfügung, mit dem Sie die Größenordnung einer angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung ermitteln können.
4.3 Neues VFE-Angebot der Bank einholen
Falls eine Vergleichsrechnung ergibt, dass eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung unterhalb der von der Bank berechneten Werte liegt, so sollten Sie sich nochmals schriftlich an Ihre Bank wenden und um Erstellung eines neuen VFE-Angebotes bitten.
Bitte um Neuberechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Bleibt eine zufriedenstellende Antwort Ihrer Bank auf Ihr Schreiben innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist aus, so können Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Rechte beauftragen.
Bei der Auswahl eines Rechtsanwalts sollten Sie darauf achten, dass die betreffende Kanzlei (wegen der komplexen Rechtsmaterie) über Erfahrungen mit dem Widerruf von Kreditverträgen und der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen verfügt.
Erfragen Sie Referenzen oder informieren Sie sich über die Anzahl bereits durch die Kanzlei bearbeiteter VFE-Fälle.
Fragen Sie vor der Beauftragung eines Rechtsanwaltes nach den entstehenden Kosten.
Im Rahmen einer kostengünstigen Erstberatung führen einige Kanzleien eine Ersteinschätzung zu eventuell bestehenden Widerrufsrechten durch.
Ob Ihre Rechtsschutzversicherung die außergerichtlichen und/oder gerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung übernimmt, hängt von den Versicherungsbedingungen ab.
Rechtsschutzversicherer übernehmen die Rechtsverfolgungs-Kosten, die nach Abschluss der Versicherung und nach Ablauf einer eventuell vereinbarten Wartezeit entstanden sind.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für einen Rechtsschutzfall erst derjenige Zeitpunkt maßgeblich ist, zu dem die Bank ein Recht des Kreditnehmers bestreitet (BGH-Urteil vom 24.04.2014, Az. IV ZR 23/128). Es kommt für die Eintrittspflicht der Rechtsschutzversicherung also nicht unbedingt auf das Datum an, zu dem der Darlehensvertrag abgeschlossen wurde.
Über die Eintrittspflicht einer Rechtsschutzversicherung entscheidet bei einem Vertragswiderruf der Zeitpunkt, zu dem eine Bank einem Darlehens-Widerruf widerspricht.
Holen Sie bereits vor Einschaltung eines Rechtsanwaltes eine Deckungszusage von Ihrer Rechtsschutzversicherung ein.
Die von Banken durchgeführten Berechnungen von Vorfälligkeitsentschädigungen weisen nach Feststellung der Verbraucherzentralen sehr oft erhebliche Fehler zu Lasten der Kreditnehmer auf. Die Entschädigungsberechnung einer Bank sollten Sie daher sehr sorgfältig prüfen, um eventuell erhebliche finanzielle Nachteile auszuschließen. Holen Sie externen Rat z. B. von Verbraucherzentralen ein. Mit dem leicht bedienbaren Online-Vorfälligkeitsrechner von Interhyp ermitteln Sie rasch die Größenordnung einer angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung.
BGB: Darlehensvertrag
Verbraucherzentrale Bremen über fehlerhafte Widerrufsbelehrungen