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Timestamp: 2018-06-19 10:54:05
Document Index: 272434671

Matched Legal Cases: ['§ 575', '§ 549', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 575', '§ 575', '§ 575', '§ 573']

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Untermietvertrag befristet mit Scheingrund
6.1.2016 Thema abonnieren Zum Thema: Untermietvertrag
Frage vom 6.1.2016 | 17:25
amz431798-65
folgende Situation. Ich wohne in einer WG. Das ganze Haus in dem die Wohnung ist gehört einer Person (Besitzer). Dieser hat das gesamte Haus an eine Frau Vermietet (Vermieterin). Im Erdgeschoss befindet sich das Restaurant der Vermeiterin, darüber ihre Wohnung und im 2. Stock die Wohnung unserer WG. In dieser Wohnung sind mein Mitbewohner und ich beide nur als Untermieter eingemietet. Unsere Mietverträge sind dabei befristet auf 6 Monate (1 Jahr beim Mitbewohner), da die Vermieterin so die Kontrolle behalten will. Mein Mitbewohner hat das Spiel 3 Jahre mitgemacht, ich bin erst seit 3 Monaten drin. Nachdem die Wohnung in einem schlechten Zustand ist (Teppichboden und Tapeten min. 20 Jahre alt) haben wir den Besitzer aufgefordert eine Renovierung durchzuführen zu der er auch bereit ist. Nun hat aber unsere Vermieterin verkündet, dass wir im September ausziehen müssen. Sie will die Wohnung komplett renovieren und sie dann an andere Vermieten.
Nun zur eigentlichen Frage: Ist es überhaupt rechtmäßig, dass der Mitvertrag befristet ist? Im Vertrag ist als Befristungsgrund "Eigenbedarf" genannt. Bei normalen Mitverträgen weiß ich, dass dies nicht rechtsgültig ist, solange sie nicht nachweißt, dass sie den Wohnraum benötigt. Gilt dies für Untermietverträge genauso? Insbesondere auf Grund der Tatsache, dass sie dies seit Jahren so handhabt, kann dass doch nicht rechtens sein oder?
Antwort vom 6.1.2016 | 20:16
Junior-Partner (5576 Beiträge, 2940x hilfreich)
Es gilt § 575 BGB. Google mal danach und du wirst diverse Seiten dazu finden. Deine Schilderung klingt nicht so, als ob ein wirksamer Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde. Prüfe zur Sicherheit aber nochmal, ob für dich uneingeschränkt das Mietrecht anzuwenden ist (§ 549 (2) BGB).
Antwort vom 6.1.2016 | 21:09
Ist das eine abgeschlossene Wohnung?
Ja, könnte es sich um eine Einliegerwohnung handeln. Die Kündigungsfrist ohne Grund beträgt dann 6 Monate.
Nein: könnte es sich tatsächlich um Untervermietung handeln. Jetzt ist noch entscheidend, ob die "Wohnung" möbliert oder unmöbliert vermietet wurde?
Ist die Wohnung nicht abgetrennt und möbliert, gibt es ein erleichtertes Kündigungsrecht.
Antwort vom 6.1.2016 | 22:37
Die Wohnung ist eine eigenständige Wohnung, wie in einem normalen Mehrfamilienhaus. Möbel waren zwar drin, aber von den Studenten vor mir und nicht explizit im Mietvertrag erwähnt.
Vorhin hat sich die Vermieterin gemeldet. Am 31.03. läuft mein befristeter Mietvertrag aus und sie möchte für danach direkt noch in dieser Woche einen neuen unterzeichnen. Ich vermute dann befristet bis September.
Nun stellt sich mir die Frage: Muss ich überhaupt einen neuen Vertrag unterzeichnen oder kann ich sie damit konfrontieren, dass die Frist im aktuellen Vertrag nicht gültig ist und der Vertrag somit unbefristet ist. Ich würde eigentlich ungern im September ausziehen.
Oder soll ich den neuen Vertrag unterzeichnen?
Oder soll ich sie darauf aufmerksam machen, dass eine solche Befristung nicht möglich ist?
Ich denke bei einem normalen Mietvertrag wäre die Sache einfacher, aber bei Untermietverträgen bin ich mir sehr unsicher.
PS: Ich bin mir im klaren, dass hier gegebene Auskünfte kein Gewähr leisten und ich mich darauf im Ernstfall nicht verlassen oder berufen kann.
Antwort vom 7.1.2016 | 00:35
Zitat (von amz431798-65):
Die Wohnung ist eine eigenständige Wohnung, wie in einem normalen Mehrfamilienhaus.
Dann ist es - trotz Möblierung - keine Untervermietung.
Auch wenn es eine eigenständige Wohnung ist, ist es doch ein 2 Familienhaus?! Und die andere Wohnung wird von der Vermieterin genutzt. Dann gilt ein vereinfachtes Kündigungsrecht. siehe hier http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k2_kuend/k_einlwhg.htm
D.h. auch wenn es einen unbefristeten Mietvertrag geben sollte, kann die Vermieterin innerhalb von 6 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen.
Ob es sinnvoll ist einen neuen Vertrag zu unterschreiben? Keine Ahnung. Vermutlich wird man mit einer Weigerung schlafende Hunde wecken.
okay! Die Tatsache, dass die Vermieterin selbst nur Mieterin des ganzen Hauses ist ändert daran nichts?
Antwort vom 7.1.2016 | 09:53
Die Tatsache, dass die Vermieterin selbst nur Mieterin des ganzen Hauses ist ändert daran nichts?
Nein. Auch wenn die Mieterin selbst Teile ihres gemietetet Hauses vermietet. Vielleicht hat sie deshalb Eure Verträge als "Untermiete" bezeichnet. Aus der Sicht ihres Vermieters (Eigentümer) braucht sie nämlich die Erlaubnis zur Untervermietung.
Antwort vom 7.1.2016 | 10:43
Daran würde ich mal zumindest ein kleines Fragezeichen machen. Offenbar gibt es 2 Wohnungen und eine Gewerbeimmobilie in dem Haus. Ich bin mir nicht sicher, ob die Gewerbeimmobilie die Anwendbarkeit des § 573a BGB aushebelt. Unerheblich scheint mir zu sein, dass die Vermieterin Restaurant und Wohnung benutzt ( siehe BGH, 17.11.2010 - VIII ZR 90/10, da gings aber um eine vom Vermieter genutzte Wohnung und Einliergerwohnung). Ein zweites Fragezeichen habe ich, weil nicht die komplette Wohnung an die Mieterin vermietet wurde. Es gibt mindestens 2 getrennte Mietverträge der Vermieterin mit 2 unterschiedlichen Mietern. Das scheint mir mit dem § 573a BGB nicht wirklich vereinbar.
Solange der neue Vertrag dich nicht schlechter stellt als der alte, würde ich das Spiel mitspielen. Es schadet dir meiner Meinung nach nicht. Sollte die Vermieterin dann tatsächlich irgendwann nicht mehr vermieten wollen, kann man immernoch die Karte unbefristeter Mietvertrag ziehen. Dauernd neue befristete Mietverträge würden dann nur die Argumentation unterstützen.
Empfehlen würde ich jedoch, Beweise zu sichern. Vielleicht kannst du vom anderen Mieter Kopien seiner Mietverträge erhalten. Damit lässt sich dann bei Bedarf begründen, das kein korrekter Befristungsgrund vorlag.
Antwort vom 7.1.2016 | 12:52
Daran würde ich mal zumindest ein kleines Fragezeichen machen. Offenbar gibt es 2 Wohnungen und eine Gewerbeimmobilie in dem Haus. Ich bin mir nicht sicher, ob die Gewerbeimmobilie die Anwendbarkeit des § 573a BGB aushebelt.
Ich denke schon. § 573a BGB bezieht sich auf Wohnungen und nicht Mieteinheiten.
Das scheint mir mit dem § 573a BGB nicht wirklich vereinbar.
Wenn das in der 2. Wohnung nicht wirklich selbstständige Einheiten sind (= eigenes Bad und eigene Küche) ist das ein einzige Wohnung und nicht zwei verschiedene. Es ist nur keine Untervermietung.
Antwort vom 7.1.2016 | 13:29
@Ver: Sicher bin ich mir auch nicht. Dem Wortlaut von § 573a BGB nach müsste der Mieter die Wohnung gemietet haben, was hier jedoch nicht der Fall ist. Er hat nur Teile der 2.Wohnung gemietet. Es ist bezüglich der Anzahl der Mietverträge eher ein Dreifamilienhaus und nicht ein Zweifamilienhaus. Aber das war ja eh nicht die Ausgangsfrage. Auf die Wirksamkeit einer Befristung hat das eh keinen Einfluss.
Antwort vom 7.1.2016 | 14:01
also grundsätzlich habe ich sowieso starken Zweifel ob das alles mit rechten Dingen zugeht. Die Vermieterin ist Koreanerin, spricht sehr schlechtes Deutsch und hat von deutschem Mietrecht wenig bis keine Ahnung.
Laut Mietvertrag bin ich Mieter des gesamten 2.OG. Mein Mitbewohner hat den selben Vertrag und ist somit ebenso Mieter des gesamten 2. OG.
Allein das lässt mich schon an der Rechtmäßigkeit zweifeln.
Des Weiteren handhabt die Vermieterin das schon immer so, das die Bewohner der Wohnung im 2. OG befristete Verträge wahlweise über 6 Monate oder 1 Jahr erhalten. Begründung der Befristung ist immer Eigengebrauch.
Das kann doch auch nicht ganz rechtens sein oder?
Auf jeden Fall hat sie mir eröffnet, dass ich die Wahl habe zum 31.03. auszuziehen oder einen neuen Vertrag von 01.04.-30.09. zu unterzeichnen und dann nach Ablauf dieses Vertrages auf jeden Fall auszuziehen.
Meiner Bitte diesen Vertrag dann wenigstens nur bis Ende Juli zu befristen (Beginn Semesterferien) hat sie eine Absage erteilt.
Momentan weiß ich nicht, wie ich weiter vorgehen soll. Vor Juli möchte ich eigentlich nicht Ausziehen.
Antwort vom 7.1.2016 | 14:34
Dem Wortlaut von § 573a BGB nach müsste der Mieter die Wohnung gemietet haben, was hier jedoch nicht der Fall ist.
Nein, im Gesetz steht eindeutig: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen.....
Da steht nichts von Anzahl der Mietverträge.
Antwort vom 7.1.2016 | 14:41
Wieviel Stress willst du dir antun? Wenn du eh im Juli ausziehen willst, so könntest du theoretisch Mitte März der Vermieterin mitteilen, dass sie die Vorgaben des § 575 BGB nicht erfüllt hat (prüfe das aber nochmal, der voraussichtliche Eigenbedarf muss soweit ich weiß genau im Vertrag angegeben sein). Dann kann sie eh maximal mit Wirkung Ende Juni kündigen (wenn überhaupt).
Gerade bei ausländischen Vermietern kann das aber natürlich in Stress enden, weil diese vermutlich in der Tat unser Mietrecht nicht verstehen (wer tut das schon) bzw. akzeptieren. Und das wird dann alles andere als lustig. Also versuche dir schonmal jemand zu suchen, der der Vermieterin erklärt, dass sie dich nicht einfach rausschmeissen darf. Sonst stehst du eines Tages vor verschlossener Tür. Das wäre dann zwar illegal und würde für die Vermieterin ernsthafte Konsequenzen haben, aber die Probleme hast dann erstmal du.
Antwort vom 7.1.2016 | 14:55
Wieviel Stress willst du dir antun?
So wenig wie möglich eigentlich. Ausziehen würde ich im Juli ja nur, weil ich nicht noch August und September Zahlen will, wenn ich in dieser Zeit nicht in der Wohnung bin und danach eh ausziehen MUSS.
Wenn du eh im Juli ausziehen willst, so könntest du theoretisch Mitte März der Vermieterin mitteilen, dass sie die Vorgaben des § 575 BGB nicht erfüllt hat (prüfe das aber nochmal, der voraussichtliche Eigenbedarf muss soweit ich weiß genau im Vertrag angegeben sein). Dann kann sie eh maximal mit Wirkung Ende Juni kündigen (wenn überhaupt).
An sich hatte ich es mir ähnlich gedacht. Vor allem weil im Mitvertrag angekreuzt ist, dass sie die WOhnung danach für sich selbst braucht. In dem Fall müsste sie ja dann im Rechtstreit nachweisen, dass sie darin wohnt. Was sie ja nicht tun wird.
Ich habe nur die Befürchtung, dass ich dann ohne Rechtstreit meine 400 € Kaution nicht bekomme. Wäre zwar immernoch besser als 2 Monate Miete, aber nicht viel besser.
An sich nur sehr ärgerlich, weil ich die dringend notwendige Renovierung angestoßen habe und jetzt zum Opfer dieser Renovierung werde.
Antwort vom 8.1.2016 | 10:36
Nehmen wir an, ich mache es wie beschrieben und berufe mich mitte April auf das Gesetz und kündige ihr zu Ende Juli. Mit ziemlich großer Sicherheit wird sie mir dann jedoch meine Kaution nicht zurück geben.
Kann ich schon einen Monat vorher einfach keine Miete (300 € mehr zahlen und sie darauf verweisen, dass sie die Kaution dafür einbehalten kann (400€ ?
Ich weiß, das sind mehr als unfeine Züge, aber ich habe es lange im Guten mit ihr versucht und bin mit meiner Geduld am Ende.
Auf einen Rechtsstreit würde ich es in diesem Fall ankommen lassen.
Antwort vom 8.1.2016 | 10:51
Nein. Die Kaution darf nicht abgewohnt werden.
Mit ziemlich großer Sicherheit wird sie mir dann jedoch meine Kaution nicht zurück geben.
Dann wirst du sie frühestens 6 Monate nach Wohnungsübergabe an die Vermieterin zunächst auf eine Kautionsabrechnung und dann auf Rückzahlung der Kaution verklagen müssen.
Einziger Ansatzpunkt: Wenn du eine Barkaution geleistet hast, so hast du ein Recht darauf, dass die Vermieterin die insolvenzsichere Anlage der Kaution getrennt von ihrem eigenen Vermögen nachweist. Du kannst sie also nachweisbar schriftlich und unter Fristsetzung von vielleicht einem Monat dazu auffordern, einen solchen Nachweis zu erbringen. Tut sie das nicht, dann bist du berrechtigt, einen der Kaution entsprechenden Mietanteil bis zum Erhalt des Nachweises zurückzuhalten. Sobald der Nachweis aber erbracht ist, muss die komplette einbehaltene Miete sofort nachgezahlt werden.
Das es nicht rechtens ist die Kaution abzuwohnen dachte ich mir schon. Es wäre ja auch wie gesagt unter dem bewussten Risiko geschehen, dass ich damit einen Rechtstreit vom Zaun breche. Wobei ich eben darauf hoffen würde, dass sie den nicht beginnt.
Ziemlich verzwickt das Ganze. Und meine überlegten Methoden gefallen mir selbst so garnicht, aber ein Rechtstreit ist die Sache eigentlich auch nicht wert, schon garnicht als Student ohne eigenem geregelten Einkommen.
Antwort vom 8.1.2016 | 11:27
Nachdem die Wohnung in einem schlechten Zustand ist (Teppichboden und Tapeten min. 20 Jahre alt) haben wir den Besitzer aufgefordert eine Renovierung durchzuführen zu der er auch bereit ist.
Das sind auch keine Renovierungen, sondern Schönheitsreparaturen. Was ich persönlich sehr perfide finde, ist, dass jemand in diese verwohnten Räume einzieht und dann nach einer umfassenden Renovierung verlangt. Das hätte man mit etwas Geschick selbst streichen können?! Oder waren neue Böden und neue Tapeten im Mietvertrag zugesichert worden?
Ja, die Geister die ich rief.....
Deshalb würde ich entweder im März oder im September ausziehen. Der Stress ist doch jetzt sonst vorprogrammiert. Zumal wir hier im Forum nicht wissen, ob die "Untermietverträge" nicht doch gültig sind.
Die Vermieterin braucht auch gar nicht selbst einziehen, sondern kann auch Angestellte dort unterbringen.
Antwort vom 8.1.2016 | 11:39
Wohl ein wenig wahr. Leider konnte ich die Wohnung vorher nicht besichtigen und habe sie nur via skype gesehen. Das war natürlich ein Risiko meinerseits, dass sich nun rächt. Das eine Wohnung in einem derart desolaten Zustand freiwillig von "normalen" Menschen bewohnt wird, war für mich bis dato schwer vorstellbar.
Eine kleine Korrektur meiner vorigen Formulierung nimmt jedoch vielleicht die Perfidität. Wir haben den Besitzer nicht aufgefordert, sondern ihn gefragt ob er dazu bereit wäre.
Des Weiteren ist der Besitzer des Hauses ja sowieso sofort dazu bereit gewesen diese Arbeiten durchzuführen, nur die Vermieterin stellt sich quer.
Selbst hätte man die Arbeiten übrigens nicht durchführen können, da sowohl Wände als auch der Teppichboden wirklich in einem sehr schlechten Zustand sind, und das in der ganzen Wohnung.
Auf jeden Fall werde ich den Vetrag jetzt Verlängern und mich dann beim Mieterbund beraten lassen.
Antwort vom 8.1.2016 | 12:01
Klar, wenn der Eigentümer Eurer Vermieterin die Kosten aufdrücken kann, weil der von einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel ausgeht. Deshalb könnte sie sich auch querstellen.....
Bei einer frisch renovierten Wohnung kann sie natürlich auch teuerer Vermieten, um die Ausgaben wieder reinzubekommen.
Das eine Wohnung in einem derart desolaten Zustand freiwillig von "normalen" Menschen bewohnt wird, war für mich bis dato schwer vorstellbar.
Dann macht man bei der Übernahme eine Mängelanzeige und fordert zur Mängelbeseitigung auf. Allerdings gilt hier "gemietet wie gesehen". Oder macht auf dem Absatz kehrt und sucht sich was anderes......
Auch 20 Jahre alte Tapeten lassen sich streichen.
Antwort vom 8.1.2016 | 12:07
Die Kosten hätte der Besitzer übernommen.
Und ja, auch diese kann man theoretisch streichen. Praktisch haben sie jedodch fast überall Luftblasen, müssen also gänzlich erneuert werden.
Aber gut, über solche Themen müssen wir hier ja nicht ausführlich diskutieren.
Ich Danke jedenfalls allen beteiligten für die Hilfe!
Antwort vom 10.1.2016 | 00:13
Unbeschreiblich (30885 Beiträge, 10453x hilfreich)
Eine Befristung nach § 575 BGB setzt voraus, dass dafür ein Grund angegeben wird. Die Angabe "Eigenbedarf" recht dafür nicht aus. Vielmehr muss auch angegeben werden für wen und warum am Ende der Befristung Eigenbedarf voraussichtlich vorliegen wird. Eine Kettenbefristung ist ohnehin nichtzulässig.
Da die Befristung somit unwirksam ist, handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag, für den die gesetzliche Kündigungsfrist gilt. Ob hier ggf. der § 573a BGB greift, ist mir nicht ganz klar geworden. Wieviele Wohnungen sind denn nun im Haus? Hat die Mitbewohnerin eine eigene abgeschlossene Wohnung oder nutzt Ihr gemeinsam Bad und Küche?
Antwort vom 10.1.2016 | 01:17
Wieviele Wohnungen sind denn nun im Haus? Hat die Mitbewohnerin eine eigene abgeschlossene Wohnung oder nutzt Ihr gemeinsam Bad und Küche?
Hallo und Danke für die weitere Auskunft. Hier die Aufteilung im Haus.
EG: Restaurant Vermieterin
1.OG: 1 Wohnung bewohnt von Vermieterin
2.OG: 1 Wohnung bewohnt von mir und Mitbewohner
insgesamt also 2 Wohnungen und ein Restaurant
Antwort vom 10.1.2016 | 09:59
Was ich sage. Bei 2 Wohnungen, von denen 1 Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht. Ohne Grund ist der Mieter nach 6 Monaten draußen.
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