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Timestamp: 2018-07-23 11:05:49+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 71', 'art.71', 'sentenza ', 'art. 71', 'art.2643', 'art. 71', 'art. 5', 'sentenza ']

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La Mediazione e il Condominio - Una scommessa culturale
Conciliazione e proposta di conciliazione del mediatore
Accordo e omologa
Regime tributario, esenzione e credito d’imposta. Tariffa di mediazione.
1 Cos’è la mediazione.
Con la riforma in materia di condominio di cui alla legge n.220/2012 è stato introdotto nel codice civile l’art. 71-quater con il quale si introduce l’uso della mediazione in conflitti con materia condominiale, già previsto nel Decreto Legislativo n.28/2010 che ne normava la obbligatorietà.
Prima di affrontare la problematica relativa alla mediazione in questa materia, è utile spiegare le caratteristiche e i vantaggi dell’uso della mediazione, quale strumento alternativo al contenzioso giudiziario.
Il Condominio ed i condomini, qualora avessero un problema con il Condominio o con i condomini, potranno rivolgersi ad un organismo di mediazione presente sul territorio in cui si trova lo stabile.
L’organismo di mediazione nominerà un mediatore per lo svolgimento del procedimento.
La mediazione viene svolta da un professionista specializzato in materia di condominio chiamato mediatore ed è finalizzata al raggiungimento di un accordo amichevole tra le parti ed anche alla possibile formulazione di una proposta da parte del mediatore per risolvere il conflitto.
Il mediatore svolge la mediazione singolarmente oppure collegialmente e la sua attività si svolge all’interno di organismi di mediazione che devono essere riconosciuti ed accreditati dal Ministero della Giustizia.
Il Condominio deve essere rappresentato dall’Amministratore del Condominio, il quale deve essere autorizzato con apposita delibera assembleare che deve essere assunta a maggioranza dei partecipanti all’assemblea dei Condomini.
Qualora alla seduta fissata dinanzi al mediatore, il Condominio non avesse ancora provveduto con delibera, il mediatore dovrà disporre, previa istanza del Condominio, un rinvio della seduta di mediazione.
Nella riunione dell’assemblea condominiale che avesse all’ordine del giorno l’autorizzazione alla partecipazione alla mediazione, sarebbe preferibile se i Condomini valutassero con l’Amministratore dei possibili scenari di accordo. E’ preferibile che all’amministratore sia data la possibilità di verificare altre possibili opzioni di accordo che potrebbero nascere grazie alla seduta di mediazione con il Condominio o altri soggetti terzi che abbiano un contenzioso con il Condominio.
Si pensi ad esempio alla possibilità del Condomino moroso che anziché procedere con pagamento in denaro sia d’accordo ad obbligarsi con una prestazione di fare di equipollente valore; ciò potrebbe scaturire da quanto viene detto in mediazione.
Per iniziare una mediazione, la parte o le parti interessate ad attivarla, anzitutto, scelgono un organismo dove svolgerla, presso tale organismo presentano la domanda di attivazione del procedimento di mediazione, solitamente utilizzando uno schema di domanda che lo stesso organismo fornirà alla/e parte/i.
In tale caso, è l’organismo che attraverso la sua segreteria contatterà l’altra parte e fisserà una data per l’incontro. Avviata la mediazione, grazie alle capacità dei mediatori nella gestione del procedimento e grazie, soprattutto alle parti e ai loro consulenti (avvocati, commercialisti…) si potrà giungere all’accordo finale.
Un ruolo di rilievo, per la diffusione di questo strumento è stato dato agli avvocati, i quali devono informare i clienti della possibilità di usare la mediazione prima di procedere giudizialmente.
Altresì, con la stesura dei nuovi Regolamenti di Condominio, previsti con la legge di riforma in materia, si potrà inserire la disposizione relativa all’uso della mediazione obbligatoria in caso di conflitti sorti nei Condomini e disponendo il conferimento dei poteri di rappresentanza all’Amministratore nei procedimenti di mediazione. Con tale clausola introdotta nel Regolamento condominiale, l’Amministratore non dovrà di volta in volta, convocare l’Assemblea per essere autorizzato a partecipare alla mediazione. Mentre, l’art.71-quater c.c. dice che ogni volta deve essere convocata un’assemblea per autorizzare l’Amministratore a partecipare alla mediazione.
Dal momento del deposito della domanda di mediazione scattano i termini di prescrizione e decadenza dell’azione giudiziaria. Il termine massimo è pari a 4 mesi.
La domanda di mediazione impedisce la decadenza per una volta, se il tentativo fallisce, la domanda deve essere proposta entro il termine di decadenza che decorre dal deposito del verbale negativo di mediazione.
Di conseguenza, in caso di impugnativa della delibera condominiale annullabile, il termine di impugnativa di 30 giorni si interrompe con la presentazione della domanda di mediazione all’Organismo scelto per il procedimento.
Più specificamente, una volta presentata la domanda, il responsabile dell’organismo di mediazione designerà un mediatore e fisserà il primo incontro non oltre 15 giorni dalla presentazione della domanda. La domanda e la data del primo incontro saranno comunicate alle parti. E’ evidente che la segreteria dell’organismo non provvederà in modo arbitrario a fissare l’incontro, ma concorderà la data con le parti medesime. Nel caso di controversie che trattano specifiche competenze tecniche, può essere prevista la presenza di un collegio di mediatori. In caso di più mediatori, è evidente, che accanto alle conoscenze tecniche degli stessi, si dovranno privilegiare quei professionisti abituati a lavorare in piccoli gruppi, non avvezzi a facili personalismi e protagonismi che andrebbero a svilire il lavoro di mediazione.
E’ stata prevista la presenza di consulenti esperti da scegliere tra quelli iscritti presso gli albi dei tribunali. La presenza del consulente tecnico, previsto dal D.Lgs. n. 28/2010 è scelto dal mediatore ma può essere utile solo se le parti hanno tra loro avviato un percorso di accordo.
In caso di lite sulla ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle millesimali, anziché usare l’accertamento tecnico preventivo si può andare in mediazione, percorso sicuramente più rapido nella durata (solamente 4 mesi) rispetto alla A.T.P. e può essere chiesto dalle parti la nomina da parte del mediatore di un tecnico esperto. Nel caso, ad esempio, di lite tra vicini per rumori, il misuratore del rumore, in presenza di parti che non bleffano, potrebbe essere dirimente. Con tale modalità, il percorso è più veloce, più economico e l’accordo trovato ha un valore equipollente ad una sentenza.
2. Le fasi del procedimento di mediazione
L’amministratore per sapersi muovere agevolmente nella mediazione deve conoscere il procedimento di mediazione caratterizzato per la sua mancanza di formalismi: è l’amministratore che parla in mediazione e può andarci accompagnato da un legale o altro esperto od anche da solo; è un procedimento orale, non servono memorie scritte: ogni parte può portare documenti che farà vedere al mediatore e se vuole all’altra parte ma deve spiegare tutto oralmente; il tempo da dedicare per ciascuna seduta è generalmente di un’ora massimo tre ore ma possono occorrere più sedute da svolgersi entro il limite temporale di 4 mesi.
C’è da dire che nella mediazione volontaria, se le parti lo vogliono il tempo può essere prolungato con richiesta espressa e sottoscritta delle parti. Bisogna far attenzione ai casi di prescrizione o decadenza riferita all’impugnativa di delibera, in quei casi il tempo previsto dalla legge, ovvero i 4 mesi di interruzione, deve essere rispettato pena la decorrenza del termine prescrittivo o decandenziale.
E’ evidente che l’esperienza del mediatore e le particolari esigenze delle persone presenti in mediazione, fanno sì che il procedimento possa e debba essere accessibile e adeguato ai presenti, ma sicuramente, si può individuare una fase iniziale di apertura della sessione di mediazione, una fase intermedia in cui si discute tra le parti in sessioni congiunte e separate (queste ultime chiamate caucauses) e una fase finale in cui si conclude la mediazione con un auspicato accordo.
Ci potrebbe essere il rinvio ad altra sessione di mediazione oppure le parti , verificato che non ci sono spiragli di accordo, decidono di abbandonare il tavolo della mediazione.
Fase di apertura.
Nella fase di apertura il mediatore presenta se stesso e chiede alle parti di presentarsi e di chiarire quali poteri di rappresentanza hanno in relazione a quanto si dovrà decidere nella mediazione. Qualora la parte non avesse poteri di rappresentanza, il mediatore può invitare a sospendere la mediazione. Nel casi dell’amministratore di Condominio, lo stesso dovrà portare copia della delibera assembleare o il Regolamento di condominio che prevede un conferimento di poteri in capo all’amministratore.
Una volta presentate le parti, il mediatore le invita a esporre la propria rappresentazione dei fatti. E’ opportuno concedere a tutti i presenti dei tempi di esposizione adeguatamente brevi ed identici.
Accumulare informazioni.
In questa fase il mediatore interviene con domande specifiche per entrare nel cuore del problema, le stesse parti ed i loro consulenti possono liberamente rivolgersi domande. Se i toni si fanno troppo alterati, il mediatore può intervenire e addirittura sospendere la mediazione nel caso in cui si superino dei parametri di buona educazione.
Seguire un’iniziale ordine del giorno.
Il mediatore, dalle prime fasi, deve considerare i bisogni, gli interessi e le relazioni tra le parti, per tale motivo, deve saper provvedere ad organizzare la conversazione, ovvero deve aiutare le parti a mettere a fuoco i loro interessi principali. L’Agenda deve essere sempre soggetta a cambiamenti, la flessibilità anzitutto. Un argomento e/o interesse primario, della parte, nel corso della sessione di mediazione potrebbe rilevarsi il meno importante per il raggiungimento dell’accordo.
Generare movimento.
I contendenti, spesso, sono imbrigliati nella loro posizione, non riescono a considerare punti di vista differenti dal proprio. Con la mediazione, attraverso le domande del mediatore, le parti possono iniziare a vedere e comprendere il punto di vista della controparte, ciò può accadere più volte nella mediazione e spesso accade che i litiganti possano elaborare diverse soluzioni al problema.
Nelle fasi individuali, i presenti sono portati ad aprirsi di più con il mediatore, si respira un clima di maggiore riservatezza e confidenza.
Il mediatore, in tal modo, comprende ancora meglio i punti di vista dei partecipanti all’incontro.
Peraltro, quanto detto nella fase separata (c.d. caucus) può rimanere segreto, parzialmente segreto, oppure la parte può autorizzare il mediatore a ripetere quanto detto alla controparte nella sessione congiunta.
Il mediatore può ascoltare le parti anche senza la presenza del consulente e/o di un parente, a volte portato quale spalla emotiva alla mediazione; è evidente che per fare ciò serve il consenso degli stessi.
E’ sconsigliato, invece, ascoltare i consulenti da soli senza le parti, visto che tutto è collegato alla loro libera volontà di definire la lite.
Fase finale della mediazione.
Finalmente, dopo l’incontro o più incontri, le parti giungono ad un pieno accordo che è formulato per iscritto. Saranno le parti a redigere l’accordo in tale caso l’Amministratore dovrà prestare attenzione affinché quanto detto oralmente sia trascritto nella sua completezza nell’accordo scritto.
Poiché l’accordo può divenire titolo esecutivo è necessario avere un buon grado di preparazione tecnico-giuridica e, di conseguenza, può essere utile la presenza di aiuto di un legale del Condominio.
Quando le parti raggiungono l’accordo amichevole, abbiamo visto che il mediatore in un verbale scriverà che l’accordo è stato raggiunto e tutte le parti firmeranno il verbale. L’accordo amichevole tra le parti, invece, deve essere redatto dalle parti e firmato esclusivamente dalle stesse, eventualmente dai loro legali in caso di pendenza di giudizio.
In caso di mancato accordo le parti potranno iniziare la causa dinanzi al Tribunale. In tale caso, il mediatore rilascia un verbale di mancato accordo, sottoscritto da tutte le parti presenti in mediazione.
3. Conciliazione e proposta di conciliazione del mediatore
Le parti di comune accordo possono chiedere al mediatore di formulare una proposta ed in tale caso il mediatore dovrà ipotizzerà una proposta di accordo. Tale attività valutativa del mediatore, se chiesta dalle parti, dovrà arrivare dopo una seduta di mediazione in cui le parti hanno ben evidenziato le proprie richieste. Il bravo mediatore non dovrà suggerire una soluzione prima ancora di avere ascoltato le parti. La presunta e/o presumibile verità che potrebbe discendere dagli atti depositati dalle parti molto spesso è distante da quanto le stesse parti narrano nelle sedute di mediazione.
Nel caso in cui le parti non raggiungano l’accordo, il mediatore può formulare una proposta di conciliazione, esercitando così una facoltà altamente discrezionale. Tale proposta, assume un significato delicato, visto che in caso di mancata accettazione da una delle parti o da entrambe le parti, sarà inviata al Tribunale competente insieme al verbale di mancato accordo. Se il giudice nei contenuti della sentenza accoglierà la proposta del mediatore, potrà escludere la ripetizione delle spese, a favore della parte che ha rifiutato la proposta del mediatore.
In ipotesi di presenza di una sola delle parti, il mediatore può formulare la proposta e scriverla nel processo verbale, dando atto dell’assenza di una delle parti. Tale proposta sarà inviata alla parte assente per iscritto ed entrambe le parti entro 7 giorni devono accettarla o rifiutarla. In caso di mancanza di risposta, la proposta si intende per rifiutata.
Nel Condominio, la proposta del Mediatore deve essere sottoposta e approvata dall’Assemblea dei Condomini. Ciò rende un po’ farraginoso il meccanismo di accordo finale, visto che l’Amministratore è limitato nei suoi poteri di rappresentanza. Sarebbe utile e opportuno, quanto meno sotto un profilo di economia e efficienza che nell’Assemblea in cui viene autorizzato l’Amministratore a partecipare alla mediazione, espressamente, gli venisse conferito un ampio potere di rappresentanza. Occorre però valutare se con una delibera di autorizzazione ampia a partecipare e sottoscrivere un accordo in mediazioni senza l’eventuale passaggio assembleare, la delibera non possa divenire oggetto di impugnativa, vista la violazione di quanto previsto dall’art. 71 – quater c.c.
Verosimilmente, sarebbe preferibile regolamentare, alla stregua dello Statuto societario, il Regolamento del Condominio che con una disposizione ad hoc preveda e regolamenti la materia relativa alla partecipazione in mediazione dell’Amministratore.
4. Accordo e omologa
Nel caso in cui si raggiunga l’accordo e lo stesso sia soggetto a trascrizione ex art.2643 c.c. ( atti soggetti a trascrizione), l’accordo dovrà essere autenticato da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. L’accordo potrà prevedere anche ipotesi di pagamento di somme di denaro per ogni violazione o inosservanza degli obblighi stabiliti ovvero per il ritardo dell’adempimento.
Il verbale di accordo costituisce titolo esecutivo utile per l’espropriazione forzata, l’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, in caso di mancato adempimento di una delle parti sottoscrittrici della conciliazione.
L’accordo diventa titolo esecutivo con l’omologa del verbale di accordo, che deve essere non contrario a norme imperative ed all’ordine pubblico, può essere omologato dal Presidente del Tribunale nel cui circondario ha sede l’organismo ed in caso di controversie transfrontaliere, l’omologa è del Tribunale in cui deve aversi l’esecuzione.
5. Regime tributario, esenzione e credito d’imposta. Tariffa di mediazione.
In caso di accordi che abbiano un valore economico entro i 50.000,00 euro, un ulteriore vantaggio è dato dalla esenzione al versamento dell’imposta di registro.
Inoltre, la legge sulla mediazione prevede anche il rimborso di quanto versato per la partecipazione al procedimento con recupero del credito d’imposta che è pari ad un massimo di € 250,00 in caso di mancato accordo e di un massimo di € 500,00 in caso di verbale di accordo.
Il vantaggio, dunque, diviene anche di valenza economica.
Per quanto riguarda le tabelle relative alla spesa, gli organismi di mediazione applicano le tariffe stabilite con Decreto Ministeriale n. 180/2010 diminuite di un terzo visto che la materia condominiale nel D.Lgs. n. 28/2010 era prevista come obbligatoria. Di conseguenza, in caso di valore di fascia tra € 10.001 e 25.000, la parte dovrà versare un contributo pari ad € 120,00 + € 50,00 di spese avvio procedura.
E’ di chiara evidenza che lo strumento di mediazione sia economico, svelto ed efficace grazie alla partecipazione dei mediatori e grazie anche alla professionalità e capacità delle parti a mediare.
In questo caso, sarà il buon Amministratore di Condominio che, in forza della sua esperienza ed alla stregua di un buon padre di famiglia, potrà presenziare e rappresentare l’Assemblea dei Condomini, con un atteggiamento assertivo volto alla definizione bonaria della lite.
L’art. 71 – quater – c.c. nel suo corpo rinvia all’art. 5, comma 1 del D.Lgs. n. 28/2010 che disciplina la materia del condominio oggetto di mediazione obbligatoria. Di conseguenza , per liti aventi ad oggetto questioni condominiali, prima di adire l’autorità giudiziaria si deve presentare istanza di mediazione presso un organismo di mediazione civile e commerciale, iscritta e riconosciuta dal Ministero della Giustizia.
In conclusione la mediazione può essere attivata dalle parti in vari momenti e modalità:
per legge. Abbiamo visto che per la materia condominiale è obbligatoria;
per inserimento di apposita clausola di mediazione nel regolamento di Condominio, con conferimento di rappresentanza all’Amministratore pro-tempore;
per domanda congiunta delle parti: Condomino / Condominio – Condominio / Società Appalti decidono volontariamente e congiuntamente di ricorrere alla mediazione;
per impulso dell’amministratore del Condominio (previa delibera del Condominio). Lo stesso invita il Condomino/la Società alla mediazione, depositando istanza all’organismo di mediazione dal medesimo scelto;
a controversia insorta, le parti vista la complessità dei fatti, per accelerare i tempi o per altre ragioni, decidono di andare in mediazione;
il giudice decide che le parti devono andare in mediazione. Le parti sono obbligate ad andare in mediazione.
In conclusione, si può valorizzare e implementare questo strumento alternativo e dirimente per le controversie nei Condomini, poiché con questa modalità celere, informale ed economica, si possono risolvere conflitti, possibilmente con l’auspicio di far abbassare i toni di conflitto molto spesso aspri tra i vicini di casa. L’esperienza di settore è positiva anche se al momento siamo in una fase di avvio. Lo sforzo culturale è nella conoscenza e diffusione dell’uso del procedimento.
Avv. Doriana Chianese
Scritto alle 11:52 nella ADR, Condominio | Permalink | Commenti (0) | TrackBack (0)
Tag: adr, condominio, mediazione
Scritto alle 17:37 nella ADR, Leggi e diritto | Permalink | Commenti (0) | TrackBack (0)
Clamoroso! La Corte Costituzionale boccia la mediazione obbligatoria
La Corte Costituzionale, con sentenza di ieri, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della mediazione obbligatoria per eccesso di delega legislativa.
A parere della suprema Corte la mediazione, per risolvere controversie civili o commerciali, non può essere obbligatoria, ma deve rimanere una facoltà.
Negli ultimi anni avevano aperto oltre 900 organismi di mediazione.
Scritto alle 10:09 nella ADR, Sentenze | Permalink | Commenti (1) | TrackBack (0)
Tag: adr, giustizia, mediazione
Da oggi mediazione obbligatoria per condomini e auto
Da oggi, 20/03/2012, la mediazione civile diventa obbligatoria anche per i contenziosi riguardanti liti condominiali e quelle relative a liti sulla circolazione di veicoli e natanti(automobili, moto, barche, etc.)
Scritto alle 09:55 nella ADR | Permalink | Commenti (0) | TrackBack (0)
Tag: adr, contenzioso, giustizia, medizione
Mediazione, chiarimenti operativi
Il ministero della giustizia, con la circolare del 20/12/2011, fornisce chiarimenti in merito al decreto interministeriale 145/2011.
La circolare fornisce chiarimenti in merito al controllo esercitato dalla amministrazione, al tirocinio e alle spese per il procedimento. Tra i chiarimenti più importanti il fatto che, nella mediazione obbligatoria, è necessario che la parte invitante sia presente al momento del tentativo di mediazione davanti al mediatore. Altrimenti non potrà essere rilasciato l'attestato di conclusione del processo di mediazione.
Scritto alle 10:19 nella ADR, Circolari | Permalink | Commenti (0) | TrackBack (0)
Tag: conciliazione, giustizia, mediazione
Mediazione, quando è obbligatoria
Il D.Lgs. n.28 del 4/03/2010 ha stabilito che è necessario ricorrere, in caso di controversia, primariamente alla mediazione al fine di poter poi procedere per le ordinarie vie giudiziarie; il legislatore ha indicato quali sono le materie per le quali la mediazione è "obbligatoria":
risarcimento relativo alla circolazione di automezzi o natanti
risarcimento del danno per responsabilità medica
risarcimento del danno per diffamazione
Scritto alle 15:15 nella ADR, Leggi e diritto | Permalink | Commenti (0) | TrackBack (0)
Tag: conciliazione, controversie, legge, mediazione
Scritto alle 10:12 nella ADR, Leggi e diritto | Permalink | Commenti (0) | TrackBack (0)