Source: http://domoforum.it/2013/05/quorum-costitutivi-e-deliberativi-nel-nuovo-condominio/
Timestamp: 2019-03-25 23:06:23+00:00
Document Index: 1258446

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1136', 'art.1120', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art.1128', 'art.1136', 'art.1136', 'art.1136', 'art. 1120', 'art.1122', 'art. 1121']

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Quorum costitutivi e deliberativi nel nuovo condominio
1781/93, 2552/75, 6817/88, 945/13, Amministratore, art. 1117, art. 1136 cc, art.1120, assemblea condominio, Cass. Civ., Cass. Civ. Sez. II, Cass. Civ. Sez. Unite, Condominio, maggioranze condominiali, prima convocazione, quorum assemblea, quorum deliberativi, riforma condominio, Sez. II, validità deliberazioni condominio
Con la nuova disciplina del Condominio ( L. 220/2012) che entrerà in vigore il prossimo 18 giugno varia la costituzione dei quorum e delle maggioranze condominiali.
Viene modificato il primo e terzo comma dell’articolo 1136 c.c., che disciplina le maggioranze, e pertanto:
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. (per la prima convocazione)
Per cui, se in un condominio vi sono dieci partecipanti, in prima convocazione, per poter costituire l’assemblea, è necessario che siano presenti almeno 7 condomini che rappresentino però almeno 667 millesimi.
In questo contesto, salve le maggioranze previste ad hoc per specifiche decisioni, saranno valide tutte le deliberazioni assunte con il voto favorevole della maggioranza dei condomini (sette in relazione all’esempio) e della metà dei millesimi. (quindi 500 e non 501 come spesso si dice impropriamente).
In seconda convocazione non c’è un quorum costitutivo ma solamente quello deliberativo nella misura indicata dal terzo comma. (“se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio”)
Naturalmente se per una specifica decisione la legge prevede una maggioranza particolare, (qualificata) essa varrà tanto in prima quanto in seconda convocazione.
Dopo l’entrata in vigore della riforma, la situazione sarà diversa.
I nuovi primo, secondo e terzo comma dell’art. 1136 c.c. reciteranno:
1-L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
2- Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
3- Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. (e quindi non più anche un terzo dei partecipanti)
I quorum deliberativi di prima convocazione restano invariati.
Per la seconda convocazione, qui c’è la vera novità, è prevista l’introduzione di un quorum deliberativo; almeno un terzo dei condomini (per l’esempio 4 in quanto 3 sarebbe inferiore ad un terzo di 10) e 333 millesimi.
Si abbassano in pratica i quorum deliberativi: dal 18 giugno, in un condominio di 12 condomini, per approvare il rendiconto in seconda convocazione basterà il voto favorevole di 3 condomini che rappresentino 333 millesimi.
Leggi anche WikiJus il quorum deliberativo e costitutivo
Vi sono in ogni caso decisioni che prescindono dalle risicate suddette maggioranze:
ai sensi del IV comma dell’art. 1136 cod.civ. le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore;
le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio (art.1128 cod.civ.) o riparazioni straordinarie di notevole entità;
le deliberazioni di cui agli artt.1117 quater cod.civ.; 1120 cod.civ. II comma (non quelle di cui al I comma, per le quali dispone una maggioranza rafforzata il V comma dell’art.1136 cod.civ.),
1122 ter (installazione di impianti di videosorveglianza); Vedi anche l’art. Telecamere: unanimità del Condominio o decisione del singolo.
nonchè 1135, III comma cod.civ., devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal II comma dell’art.1136 cod.civ., vale a dire la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
E per le innovazioni:
Ai sensi del V comma dell’art.1136 cod.civ. le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal I comma dell’art. 1120 cod.civ. (innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) (Cass. Civ. Sez. II, 6817/88; Cass. Civ. Sez. II, 1781/93 ; Cass. Civ. Sez. Unite, 2552/75) nonchè quelle di cui al III comma dell’art.1122 bis cod.civ. devono essere sempre approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio;
Se l’innovazione implica un esborso molto gravoso o ha carattere voluttuario rispetto alle condizioni o all’importanza dell’edificio e consiste in opere, impianti o manufatti che siano suscettibili di utilizzazione separata i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo, essendo salva la facoltà di partecipare, in qualunque tempo, ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese della sua esecuzione e manutenzione (art. 1121 cod.civ.). Va poi chiarito che non ogni opera comunque incidente sul bene comune va qualificata come innovazione, ma soltanto quella che ne modifica l’entità materiale ne muta la destinazione (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 945/13).
Occrre chiarire la differenza tra assemblea del condominio ed assemblea di partecipanti alla comunione,per la quale manca ogni riferimento ad un quorum che venga computato sulla maggioranza dei partecipanti alla sessione assembleare.
In tema di comunione l’assemblea non è espressamente qualificata come tale dal codice civile, e non vi è ripartizione di competenze tra assemblea ed (eventuale) amministratore.