Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/itpb2-415-1129-14-rs
Timestamp: 2017-09-23 18:24:58+00:00
Document Index: 26274798

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'Art. 22', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 30', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22']

ITPB2/415-1129/14/RS | Interpretacja indywidualna
Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.
ITPB2/415-1129/14/RSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2014 r. (data wpływu 8 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest nieprawidłowe.
W dniu 8 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.
W dniu 30 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie za kwotę 156.000 zł, w tym 6.000 zł stanowiły środki własne a 150.000 zł pochodziło z kredytu mieszkaniowego udzielonego przez Bank. Mieszkanie nabyła na rynku wtórnym i wymagało remontu.
Ww. mieszkanie Wnioskodawczyni wyremontowała z własnych środków pieniężnych. W dniu 28 listopada 2011 r. sprzedała mieszkanie za kwotę 181.000 zł. Przez 20 miesięcy regularnie spłacała, wyznaczone przez bank w harmonogramie spłat, raty kredytu. Suma spłaconych przez Wnioskodawczynię rat wyniosła 18.437 zł 80 gr z czego spłacone do banku odsetki wyniosły 15.459 zł 70 gr a kapitał 2.978 zł 10 gr. Kredyt spłaciła w całości po otrzymaniu zapłaty za sprzedaż mieszkania. Zapłaciła również prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu w wysokości 2%.
W 2012 r. Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym PIT-39 wykazując dochód ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 22.700 zł. Jednak nie uwzględniła w tym zeznaniu wszystkich poniesionych przez Nią kosztów na nabycie i wyremontowanie tej nieruchomości. Spłatę podatku dochodowego odłożyła na 2 lata, ponieważ miała w planach zakup innej nieruchomości. Jednak w przeciągu 2 lat nie udało Jej się przeznaczyć wyżej wykazanych środków pieniężnych na zakup nieruchomości. W związku z zaistniałą sytuacją Wnioskodawczyni chciałaby złożyć w Urzędzie Skarbowym korektę zeznania podatkowego PIT-39, w której dochód ze sprzedaży mieszkania zostałby pomniejszony o faktycznie poniesione przez Nią koszty uzyskania tegoż przychodu takie jak materiały zakupione na remont, opłaty związane z zakupem nieruchomości np. notariusz, jak również wysokość odsetek kredytu mieszkaniowego spłaconych przez Nią do banku. Dopiero od takiego realnie osiągniętego przychodu Wnioskodawczyni chciałaby zapłacić podatek dochodowy.
Czy regularnie spłacane odsetki kredytu mieszkaniowego Wnioskodawczyni może wliczyć do kosztów uzyskania przychodów i tym samym pomniejszyć dochód wynikający ze sprzedaży tej nieruchomości...
Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty jakie poniosła zaciągając kredyt na zakup wyżej wymienionego mieszkania są wysokie i znacznie pomniejszyły Jej dochód wynikły ze sprzedaży nieruchomości. Spłacone przez Wnioskodawczynię do banku odsetki od tegoż kredytu to realny koszt jaki poniosła jako nabywca tego mieszkania. Gdyby nie kredyt Wnioskodawczyni nie byłaby w stanie dysponując własnymi środkami pieniężnymi nabyć tej nieruchomości. Raty kredytu spłacała regularnie jednak mimo wysokich miesięcznych rat kwota spłaconego przez Wnioskodawczynię kapitału była znikoma zaledwie 16% całej kwoty spłaconych rat. Resztę stanowiły odsetki. Wysokość tych odsetek, według Wnioskodawczyni, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi koszt uzyskania przychodu. Art. 22 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy mówi, iż kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Natomiast zgodnie z przepisem art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych kredytów. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 wyżej wymienionej ustawy, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań w tym również pożyczek (kredytów). W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacone odsetki dają możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów. W powołanym przypisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma wpływ na zmniejszenie tego przychodu. Wysokość odsetek jaką Wnioskodawczyni spłaciła do banku stanowiła Jej realny koszt i pomniejszył dochód ze sprzedaży nieruchomości.
Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub tego prawa oraz udokumentowane nakłady poczynione w trakcie ich posiadania, które zwiększyły wartość zbywanej rzeczy i prawa majątkowego.
Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup lokalu pochodzą z innego źródła, np. z oszczędności nabywcy.
Zauważyć przy tym należy, że ustawodawca nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Konwencja redakcyjna przepisu art. 30e ust 2, w tym zwłaszcza odesłania, którymi na jego gruncie operuje ustawodawca uzasadniają twierdzenie, że ma ona pierwszeństwo stosowania przed ogólną regulacją zawartą w przepisie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Za taką wykładnią przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, przemawia to, iż stanowi on odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem powinien on być interpretowany ściśle.
Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz ww. uregulowania prawne należy zatem stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni nie może zaliczyć poniesionych wydatków związanych z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, tj. odsetek od kredytu, gdyż nie stanowią one kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > ITPB2/415-1129/14/RS