Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.04.1982&Aktenzeichen=VIII%20ARZ%2016/81
Timestamp: 2019-10-20 10:33:30
Document Index: 132439852

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 556', '§ 564', '§ 57', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 549', '§ 565', '§ 556', '§ 556', '§ 546', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 541', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 96', '§ 97', '§ 556', 'BGH', '§ 564', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', '§ 564', '§ 57', '§ 564', '§ 564', 'BGH', '§ 57', '§ 556', '§ 57', '§ 57', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81 - dejure.org
https://dejure.org/1982,135
BGH, 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81 (https://dejure.org/1982,135)
BGH, Entscheidung vom 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81 (https://dejure.org/1982,135)
BGH, Entscheidung vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 (https://dejure.org/1982,135)
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Mieterschutz bei gewerblicher Zwischenvermietung; Beendigung des Mietverhältnisses; gewerblicher Zwischenmieter; Bauherrenmodell; Räumungsanspruch; Räumungsanspruch gegenüber Untermieter; Mieterschutz; Kündigungsschutz
Zur rechtsmißbräuchlichen Kündigung eines Untermieters
Wohnungseigentümer; Vermietungsunternehmen; Untermiete; Kündigung; Einwand des Rechtsmissbrauchs
BGB § 242, § 556a, § 564b; ZVG § 57a
Der Räumungsschutz des gutgläubigen Untermieters (Dr. Ekko Reinelt; NJW 1984, 2869)
BGHZ 84, 90
NJW 1982, 1696
MDR 1982, 747
WM 1982, 770
a) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, die Endmieter hätten ihr Recht zum Besitz und zur Nutzung mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses verloren, weil ihnen die Zwischenvermietung bekannt gewesen sei, stützt sich zwar auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 114, 96 = NJW 1991, 1815; BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696).
Im Verhältnis zum Eigentümer hingegen ist der Mieter in diesen Fällen nach der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 84, 90 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]), der das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung gefolgt ist, nicht in gleicher Weise geschützt.
Bei der Schaffung der Sozialklauseln und der Kündigungsschutzvorschriften hat der Gesetzgeber die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung nicht vorausgesehen (vgl. BGHZ 84, 90 (97) [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]).
Die Rechtsprechung hat den Mieter dadurch zu schützen versucht, daß sie gegenüber dem Räumungsanspruch des Eigentümers den Einwand des Rechtsmißbrauchs durchgreifen ließ, sofern der Mieter nicht bei Abschluß des Mietvertrages gewußt hatte, daß sein Vermieter nicht der Eigentümer der Wohnung war (siehe insbesondere den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982, BGHZ 84, 90 ff. [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]).
Aus der Aufgabe des Gesetzgebers, im Mietrecht die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfGE 68, 361 (368)), kann daher ein sachlicher Grund für eine Besserstellung des Eigentümers, der die Wohnung einem gewerblichen Zwischenmieter vermietet hat, nicht hergeleitet werden (vgl. BGHZ 84, 90 (98) [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]).
Die von der Beschwerde angeführte Rechtsprechung (BGH, Beschl. v. 21. April 1981, VIII ARZ 16/81, NJW 1982, 1696, 1697 ff. [= BGHZ 84, 90 ff.];… Urt. v. 28. Februar 1996, XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886, 1887; BVerfG, NJW 1991, 2272 f.; 1993, 2601 f.) betrifft allein die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB a.F. (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 überholte - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer nach Treu und Glauben oder aus verfassungsrechtlichen Gründen die Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB a.F.) entgegenhalten lassen musste, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwischenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB a.F. (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nahm.
Auf diese - möglicherweise grundsätzliche - Frage, die das Berufungsgericht (BU S. 17 unter d) mit dem pauschalen Hinweis auf einen nicht einschlägigen und teilweise aufgegebenen (vgl. BGHZ 114, 96, 101 ff.) Rechtsentscheid des VIII. Senats (BGHZ 84, 90 ff.) verneint hat, stützt sich die Beschwerde jedoch nicht.
Der Anspruch auf Nutzungsherausgabe ergäbe sich aber entweder aus einer entsprechenden Anwendung dieser Vorschriften (…vgl. Senat, Urt. v. 14. Juli 1995, V ZR 45/94, NJW 1995, 2627, 2628) oder aus § 242 BGB (vgl. BGHZ 84, 90, 99), während die Mietzinsansprüche der R. gemäß §§ 541, 537 BGB a.F. (jetzt § 536 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 BGB) auf Null gemindert wären, weil die Endmieter von der Klägerin unter Berufung auf ihre tatsächlich bestehende alleinige Rechtsinhaberschaft zur Hinterlegung der streitbefangenen Mieten bewegt worden waren.
Das gilt auch dann, wenn dem Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages zwar bekannt war, daß sein Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, er aber nicht wußte, daß er gegenüber dem Eigentümer keinen Wohnraumkündigungsschutz genießt (teilweise Aufgabe von VIII ARZ 16/81).
Das auf die Berufung der Kläger mit der Sache befaßte Landgericht Mönchengladbach vermißt eine substantiierte Darlegung des berechtigten Interesses und möchte im übrigen ebenso entscheiden wie das Amtsgericht, sieht sich daran aber durch den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (BGHZ 84, 90 ff. [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]) gehindert.
a) Der Rechtsentscheid vom 21. April 1982 ist im Schrifttum überwiegend auf Zustimmung gestoßen (…Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. § 556 Rdn. 28;… Soergel/Kummer, BGB, Nachträge zur 11. Aufl. § 556 Rdn. 22;… Erman/Schopp, BGB, 8. Aufl. § 556 Rdn. 6;… Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl. § 96 Rdn. 18 a und § 97 Rdn. 10 a;… Palandt/Putzo, 50. Aufl. § 556 Rdn. 21;… Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. V A Rdn. 36; Maute, WuM 1982, 287, 288 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]; Reinelt, NJW 1984, 2869 f; Gather, DWW 1988, 131, 135).
Habe er jedoch gewußt, daß die Wohnung nicht dem Vermieter gehöre, verstoße das Räumungsverlangen des Eigentümers deswegen nicht gegen Treu und Glauben, weil der Untermieter dann habe erkennen können, daß er nur gegenüber seinem Vertragspartner Kündigungsschutz nach den §§ 564 b, 556 a BGB genieße (BGHZ 84, 90, 96 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]/97).
In dem Rechtsentscheid vom 21. April 1982 (BGHZ 84, 90 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]) hat der Senat es abgelehnt, einen im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodells zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Vermietungsunternehmen zur Weitervermietung der Wohnung abgeschlossenen Mietvertrag als Mietverhältnis über Wohnraum anzusehen.
In der mündlichen Verhandlung hat die Revision geltend gemacht, der Beklagten müsse gegenüber der Kündigung der Kläger der gleiche Schutz gewährt werden, der nach dem Rechtsentscheid des Senats vom 21. April 1982 (BGHZ 84, 90 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]) nach § 242 BGB den Bewohnern der Wohnanlage gegenüber einem Herausgabeverlangen der Kläger zugestanden werden müsse.
Dies entspricht der inzwischen herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. BGHZ 84, 90/100;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdn. B 577 jeweils m.w.Nachw.).
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (BGHZ 84, 90) betrifft lediglich die Frage, ob § 564 b BGB allgemein auch auf eine Kündigung nach § 57 a ZVG anzuwenden ist.
Dies gilt sowohl für die Einschränkung des Kündigungsrechts nach § 564 b BGB wie auch für die Sozialklausel des § 564 a BGB (BGHZ 84, 90/100 f.;… Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rdn. B 577;… Zeller/Stöber, aaO., § 57 a ZVG Anm. 6.4 jeweils m.w.Nachw.;… anders früher für das 1. WKSchG OLG Oldenburg, NJW 1973, 1841 und jetzt noch bezüglich der Anwendbarkeit des § 556 a BGB Steiner/Teufel ZVG 9. Aufl. § 57 bis 57 d Rdn. 47) und entspricht einer seit langem bestehenden Rechtsauffassung zum Verhältnis des § 57 a S. 1 ZVG zur Mieterschutzgesetzgebung (vgl. Witthinrich, Rpfleger 1987, 98 m.w.Nachw.).
Nach verbreiteter Auffassung erschöpft sich aber der Schutzzweck der Vorschrift in der Gewährung eines derartigen zeitlichen Vorteils (BGHZ 84, 90/100 f.; Witthinrich Rpfleger 1987, 98).
Der Klägerin als Hauptvermieterin stand nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Zeit des Vertragsschlusses dagegen der Herausgabeanspruch nach § 556 Abs. 3 BGB zu, wenn dem End- oder Untermieter bei Abschluß seines Mietvertrages bekannt war, daß sein Vermieter nicht Wohnungseigentümer ist, da er in diesem Fall hatte erkennen können, nur gegenüber seinem Vertragspartner, nicht aber gegenüber dem Wohnungseigentümer Kündigungsschutz zu genießen (BGHZ 84, 90, 96 f) [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81].
Der Anspruch des Hauptvermieters auf Zahlung einer angemessenen Nutzungsvergütung durch die Endmieter (vgl. BGHZ 84, 99 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]), der hier nicht in Frage steht, wird dadurch nicht berührt.
Die vom beschließenden Senat in seinem Rechtsentscheid vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 (= WM 1982, 770 [zu II 4], insoweit in BGHZ 84, 90 ff nicht abgedruckt) offengelassene Frage, ob und inwieweit das um den Erlaß eines Rechtsentscheids angegangene Gericht die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage in eigener Zuständigkeit nachprüfen darf, bedarf auch hier keiner Entscheidung.
Daß das Amtsgericht die Klage abwies und die Berufung der Kläger durch das Urteil der Berufungskammer vom 21. Januar 1983 zurückgewiesen wurde, obgleich sie vom Beklagten auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 11. Februar 1981 und vom 21. April 1982 a.a.O. nicht nur hingewiesen worden war, sondern er dem Gericht sogar Ablichtungen der Veröffentlichungen dieser Entscheidungen eingereicht hatte, beruht nicht auf dem Fehler, der dem Beklagten bei der Berechnung des Kündigungszeitpunktes in dem Schreiben vom 18. Februar 1982 unterlaufen war.
BGH, 24.04.1997 - I ZR 210/94
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