Source: http://www.dalloz-avocats.fr/documentation/Document?id=CASS_LIEUVIDE_2017-06-15_1615916&ctxt=0_YSR0MT0xNi0xNS45MTbCp3gkc2Y9c2ltcGxlLXNlYXJjaA==&ctxtl=0_cyRwYWdlTnVtPTHCp3MkdHJpZGF0ZT1GYWxzZcKncyRzb3J0PcKncyRzbE5iUGFnPTIwwqdzJGlzYWJvPUZhbHNlwqdzJHBhZ2luZz1UcnVlwqdzJG9uZ2xldD1EWi9EWkZSwqdzJGZyZWVzY29wZT1GYWxzZcKncyR3b0lTPUZhbHNl&nrf=0_UmVjaGVyY2hlfExpc3Rl
Timestamp: 2017-07-28 00:52:08+00:00
Document Index: 311891409

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Cour de cassation – Troisième chambre civile – 15 juin 2017 – n° 16-15.916
n° 16-15.916
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 31 octobre 2014), qu'à la suite d'une annonce
déposée par M. X..., gérant des sociétés Music service et Cayola, M. Michel Y...a,
pour le compte de son fils, M. Christophe Y..., fait une offre d'achat d'un fonds
de commerce d'une discothèque et des murs ; que, soutenant qu'un accord était intervenu
entre les parties sur la chose et sur le prix, M. Christophe Y... a assigné les sociétés
Music service et Cayola en perfection de la vente et, à titre subsidiaire, en dommages-intérêts
pour rupture abusive des pourparlers ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande principale ; Mais attendu qu'ayant relevé que, par courriel du 27 octobre 2010, M. Y... avait confirmé
à M. X... l'offre d'achat au prix de 290 000 euros pour le bien immobilier et qu'il
n'avait à aucun moment été envisagé un autre prix de vente et retenu souverainement
que le projet de vente du bien immobilier pour un montant de 260 000 euros comportait
une erreur sur le prix, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite, a pu en déduire
qu'il n'y avait pas eu rencontre des consentements sur le prix de 260 000 euros et
que la vente du fonds de commerce ne pouvait plus intervenir en raison de l'indivisibilité
existant avec celle du bien immobilier ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande subsidiaire ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait des nombreux courriels échangés que
M. X... avait répondu avec patience à de multiples et incessantes nouvelles demandes
de M. Y... et retenu que celui-ci avait été de mauvaise foi en tentant de faire produire
effet au projet de vente comportant une erreur sur le prix et qu'il y avait eu absence
de transparence sur la personne même du ou des acquéreurs et sur leurs moyens de financement,
la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur
argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs que M. X... n'avait pas mis fin abusivement
aux pourparlers ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à des dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. Y... s'était emparé de l'erreur commise sur le
prix en sa faveur dans le projet de vente du bien immobilier, qu'il avait tenté de
lui faire produire des effets en l'enregistrant et qu'il avait été de mauvaise foi,
la cour d'appel a pu en déduire qu'il devait être condamné à des dommages-intérêts
dont elle a souverainement fixé le montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur
le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le
condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Music service et Cayola
; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé
par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour
M. Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de M. Y...
tendant à voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier situé à Château d'Olonne
; AUX MOTIFS QUE « toute demande portant sur un transfert de propriété immobilière doit
être publiée aux Hypothèques à peine d'irrecevabilité ; qu'il n'en est pas justifié
en l'espèce par M. Y... de sorte que la demande tendant à voir déclarer parfaite la
vente du bien immobilier situé à Château d'Olonne, cadastré section E n° 1280 et 1370
est irrecevable » ; ALORS QUE selon l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, sont soumises,
à peine d'irrecevabilité, à l'exigence de publicité foncière, les seules demandes
tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision
de droits résultant d'actes soumis à publicité ; que cette exigence ne concerne donc
pas les demandes portant sur un transfert de propriété et tendant à voir déclarer
une vente parfaite ; que la cour d'appel, qui a déclaré irrecevable, pour défaut de
publication, la demande de M. Y... tendant à voir déclarer parfaite la vente du bien
immobilier situé à Château d'Olonne, alors qu'une telle demande n'est pas soumise
à l'exigence de publicité foncière, a violé, par fausse application, les dispositions
de l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de M. Y... tendant à
voir déclarer parfaite la vente du fonds de commerce ; AUX MOTIFS QUE « par courriel du 27 octobre 2010, M. Michel Y... a confirmé à M. X...
" l'offre d'achat de votre bien " le Malibu " au prix total de 490. 000 € se décomposant
en fonds de commerce pour 200. 000 € et le foncier (…) pour 290. 000 € ", ce à quoi
M. X... donnait son accord par courriel en retour du même jour ; que de nombreux courriels
ont été échangés par la suite principalement sur des demandes de précisions de M.
Michel Y... ; que ce denier d'étonnait dans un courriel du 3 novembre 2010 qu'une
nouvelle annonce soit parue sur le site du " bon coin " et rappelait " l'accord formel
" confirmé par mail du 27 octobre 2010 ; qu'à aucun moment, il n'a été envisagé un
autre prix de vente que celui convenu le 27 octobre 2010 ; que des courriels ont à
nouveau été échangés sur l'établissement des compromis, l'un devant l'être par le
cabinet d'avocats Courtin, mandataire du vendeur et l'autre pour le notaire, sans
qu'une discussion ne resurgisse sur le prix ; que par courriel du 5 novembre 2010,
le cabinet Courtin a adressé à M. Michel Y... le projet de compromis de vente, qui
prévoit au nombre des conditions suspensives, celle de l'acquisition du bien immobilier
dans lequel est exploité le fonds au prix de 260. 000 € ; que par courriel du 30 novembre
2010, Me Z..., notaire a adressé à M. Y... le projet de compromis de vente concernant
les murs au prix de 260. 000 € ; qu'il était précisé que l'acquéreur ne recourait
pas à un prêt et finançait l'acquisition entièrement sur ces deniers personnels ;
par courriel du 3 décembre 2010 adressé au cabinet Courtin, M. Michel Y... déclarait
accepter, pour le compte de son fils Christophe, d'une part " votre nouvelle offre
de vente de l'immeuble " et d'autre part l'offre de vente du fonds ; qu'au ce stade
du projet de compromis, aucune pièce ne permet de déduire qu'il y aurait eu une nouvelle
offre de prix inférieur de 30. 000 € au prix sur lequel les parties s'étaient arrêtées
depuis le 27 octobre 2010 ; que le 4 décembre 2010, M. Michel Y... présentait une
demande de " pièces manquantes " et évoquait un problème de droit de passage et sollicitait
les certificats de garantie décennale concernant des travaux qui avaient été réalisés
; que M. X... répondait le même jour qu'il ne donnait pas suite à la vente ; que par
courrier du 8 décembre 2010 adressé à M. Y..., le cabinet Courtin a opposé l'absence
d'accord sur le prix d'une part, et d'autre part, les incertitudes concernant la personne
même de l'acquéreur et ses moyens de financement ; qu'il ne ressort pas des pièces
produites qu'il y aurait eu rencontre des consentements sur le prix de 260. 000 €
; que les pièce établissent par ailleurs que l'intention des parties était de lier
les ventes du fonds de commerce et du bien immobilier et que la seconde, à ce titre,
était stipulée dans le projet de vente du fonds de commerce comme condition suspensive
; que dès lors que la vente du bien immobilier ne pouvait intervenir au prix de 260.
000 € sur lequel aucun accord n'était intervenu, la vente du fonds de commerce ne
pouvait plus être envisagée en raison de l'indivisibilité existant entre les deux
ventes ; que la demande de M. Christophe est par conséquent mal fondée » ; ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QUE « qu'il ressort des pièces produites aux débats
que, faisant suite à une annonce de location-gérance du pub/ discothèque « Le Malibu
» parue sur le site www. le. boncoin. fr, Monsieur Christophe Y... sans autre précision
que son adresse Email bboxx. tel1 @ yahoo. fr a pris contact le 17 Octobre 2010 avec
Monsieur X..., Gérant de ladite discothèque ; que le 27 Octobre 2010, aux termes de
son courriel, Monsieur Michel Y..., indiquant représenter Monsieur David Y..., a fait
une proposition d'acquisition du fonds et de murs, pour le prix total de 490. 000,
00 € TTC, soit 200. 000, 00 € pour le fonds et 290. 000, 00 € pour les murs, sous
les conditions suspensives tenant à la délivrance d'un certificat d'urbanisme et de
diagnostics obligatoires, l'offre précisant qu'il sera substitué une SCI en formation
pour l'immeuble qui reprendra à son compte les engagements de son gérant associé Monsieur
David Y... ; qu'à réception de ce courriel, Monsieur Jean-Pierre X..., par la même
voie, a donné son accord sur les termes de l'offre concernant le fonds et les murs,
précisant prendre contact avec son avocat pour la préparation du compromis de vente
et s'engageant à fournir la liste du matériel inclus dans la vente ; que de multiples
échanges sont intervenus entre Monsieur Michel Y... et Monsieur Jean-Pierre X...,
lesquelles révèlent que des difficultés ont surgi notamment sur le principe même de
la vente de l'immeuble, puis sur son prix de vente, une difficulté tenant également
à une régularisation de TVA et celui-ci enfin sur le financement de cette acquisition,
auxquelles il convient d'ajouter les questionnements du vendeur sur l'identité de
l'acquéreur ; qu'il n'a pas été signé le moindre compromis que ce soit pour la vente
du fonds de commerce ou de l'immeuble, même si effectivement des projets ont été élaborés
puis transmis aux personnes intéressées ; qu'un premier projet de compromis de vente
du fonds a été élaboré par le Cabinet COURTIN début Novembre 2010 ce qui a donné lieu
à des demandes d'information complémentaires de Monsieur Michel Y... (contrats, registres
de sécurité, autorisation d'exploiter, bail commercial, taxations non échues, contrats
de travail), éléments nécessaires afin de finaliser le projet de compromis ainsi que
l'indique lui-même Monsieur Michel Y..., ce projet de compromis faisant état d'une
acquisition du fonds par Monsieur David Y... et Monsieur Christophe Y... ; qu'un projet
de compromis de vente des murs a été rédigé par Maître Z..., fin Novembre 2010, désignant
Monsieur Christophe Y... en qualité d'acquéreur ; que ce dernier, à réception des
projets de compromis, a fait connaître par l'intermédiaire de Monsieur Michel Y...,
son père et son mandataire, de ce qu'il acceptait la « nouvelle offre », offre de
Monsieur Jean-Pierre X... indiquant au nom de Monsieur Christophe Y... qu'il confirmait
son acceptation ferme de l'offre de vente au prix de 260. 000, 00 € pour l'immeuble
et de 200. 000, 00 € pour le fonds de commerce, stipulant que l'achat du fonds de
commerce était subordonné à l'acquisition de l'immeuble ; que Monsieur Christophe
Y... Christophe considère ainsi qu'il y a eu accord sur la chose et sur le prix valant
vente ; que cependant, un projet de compromis n'a aucune valeur contractuelle et ne
saurait être considéré comme une offre, s'agissant justement d'un projet, dont la
finalité est de définir précisément les modalités d'une vente, c'est-à-dire un support
relatant l'état des pourparlers en cours, avec faculté de modification, en vue de
parvenir à un accord ; qu'ainsi, à défaut d'existence d'une offre, Monsieur Christophe
Y... ne peut se prévaloir d'un quelconque effet juridique tiré de son courriel d'acceptation
du 03 Décembre 2010 ; que si une offre d'achat du fonds et de l'immeuble au prix total
de 490. 000, 00 € a été adressée le 27 Octobre 2010 à Monsieur Jean-Pierre X..., ès
qualité de Gérant des Sociétés MUSIC SERVICE et SCI CAYOLA, et acceptée par celui-ci
selon courriel du même jour, elle ne provenait que du seul Monsieur David Y..., qui
n'a plus donné suite à cet accord ; que par application des dispositions de l'article
1583 du Code Civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise
de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du
prix ; qu'en l'espèce, d'une part, Monsieur Christophe Y... n'était pas partie à l'accord
précité du 27 Octobre 2010 et il ne peut se prévaloir d'une quelconque faculté de
substitution à son profit, la seule qui était stipulée profitait à une SCI ayant pour
gérant et associé Monsieur David Y... et, d'autre part, l'accord sur la chose et sur
le prix n'est même pas établi puisque la vente concernant le fonds de commerce et
l'immeuble d'exploitation était projetée au prix global de 490. 000, 00 €, soit 200.
000, 00 € pour le fonds et 290. 000, 00 € pour l'immeuble et non pas 260. 000, 00
€ comme Monsieur Christophe Y... le prétend se prévalant d'une erreur figurant sur
le projet de compromis de l'immeuble ; que dans ces conditions, il convient de dire
Monsieur Christophe Y... mal fondé en ses demandes, fins et conclusions et de l'en
débouter » ; ALORS, DE PREMIERE PART, QU'en affirmant, d'un côté, qu'« à aucun moment, il n'a été
envisagé un autre prix de vente que celui convenu le 27 octobre 2010 », à savoir la
somme de 290 000 €, et qu'« aucune pièce ne permet de déduire qu'il y aurait eu une
nouvelle offre de prix inférieur de 30. 000 € au prix sur lequel les parties s'étaient
arrêtées depuis le 27 octobre 2010 », tout en constatant, de l'autre, que « par courriel
du 5 novembre 2010, le cabinet Courtin a adressé à M. Michel Y... le projet de compromis
de vente, qui prévoit au nombre des conditions suspensives, celle de l'acquisition
du bien immobilier dans lequel est exploité le fonds au prix de 260. 000 € » et que
« par courriel du 30 novembre 2010, Me Z..., notaire a adressé à M. Y... le projet
de compromis de vente concernant les murs au prix de 260. 000 € », ce dont il s'évince
que le prix du bien immobilier a, dans les deux compromis de vente, été fixé à 260
000 €, soit un prix différent de celui convenu le 27 octobre 2010 et précisément inférieur
de 30 000 € à celui-ci, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction
de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QU'en affirmant, par motifs propres, « par courriel du 3
décembre 2010 adressé au cabinet Courtin, M. Michel Y... déclarait accepter, pour
le compte de son fils Christophe, d'une part " votre nouvelle offre de vente de l'immeuble
" et d'autre part l'offre de vente du fonds. Or au stade du projet de compromis, aucune
pièce ne permet de déduire qu'il y aurait eu une nouvelle offre de prix inférieur
de 30 000 € au prix sur lequel les parties s'étaient arrêtées depuis le 27 octobre
2010 », ce dont il découlait que M. Christophe Y... s'était arrêté avec le vendeur
sur le prix de 490 000 € depuis le 27 octobre 2010, tout en retenant, par motifs adoptés
des premiers juges, que « M. Christophe Y... n'était pas partie à l'accord précité
du 27 octobre 2010 et il ne peut se prévaloir d'une quelconque faculté de substitution
[au] profit [de M. David Y...] », la cour d'appel a de nouveau entaché sa décision
d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile
; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la vente est parfaite lorsque les parties sont d'accord
sur la chose et sur le prix ; que la cour d'appel qui a rejeté la demande de M. Y...
tendant à voir déclarer parfaite la vente du fonds de commerce, laquelle était indivisible
de la vente du bien immobilier, aux motifs que la vente de ce bien ne pouvait intervenir
en l'absence d'accord sur le prix de vente, quand il résultait de ses propres constatations
que par un courriel du 5 novembre 2010, un compromis de vente a été adressé à M. Y...
pour l'achat du fonds de commerce, sous la condition suspensive de l'achat du bien
immobilier au prix de 260 000 €, que par un second courriel du 30 novembre 2010, un
compromis de vente a été adressé à M. Y... pour l'achat du bien immobilier au prix
de 260 000 € et que ces offres ont été acceptées par M. Y... par un courriel du 3
décembre 2010, ce dont il résulte que la vente du bien immobilier était parfaite,
n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé, par refus
d'application, l'article 1583 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait subsidiairement grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... de sa
demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ; AUX MOTIFS QU'« il ressort de nombreux courriels échangés entre M. X..., gérant des
sociétés venderesses et M. Michel Y... disant intervenir soit pour le compte de son
fils David, soit pour celui de son fils Christophe, que M. X... a répondu avec patience
à de multiples et incessantes nouvelles demandes de M. Y..., que ce dernier s'est
emparé de l'erreur commise sur le prix en sa faveur dans le projet de vente du bien
immobilier, tentant de lui voir produire des effets en l'enregistrant, qu'il a de
nouveau présenté des demandes le lendemain de l'envoi de son courriel du 3 décembre
et qu'ensuite, malgré l'offre du Cabinet Courtin de poursuivre les négociations sur
la base du prix de 290. 000 € (pièce 27 des sociétés intimées), il a maintenu que
l'envoi de son acceptation sur le prix de 260. 000 € devait produire effet ; que dans
ces conditions, révélant la mauvaise foi de l'acquéreur, à laquelle s'ajoutait l'absence
le vendeur a pu mettre fin aux pourparlers de manière non abusive » ; ALORS, DE PREMIERE PART, QUE le juge ne peut statuer sans analyser, fut-ce sommairement,
ni même mentionner, les éléments régulièrement versés aux débats au vu desquels il
forme sa conviction ; que la cour d'appel, qui s'est bornée à indiquer qu'« il ressort
des nombreux courriers échangés entre M. X..., gérant des sociétés venderesses et
M. Michel Y... disant intervenir soit pour le compte de son fils David, soit pour
celui de son fils Christophe » sans analyser, ne serait-ce que succinctement, ni même
mentionner les pièces sur lesquelles elle se fondait, a privé sa décision de motifs
et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les
demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont
soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel, qui
n'a pas examiné le courriel par lequel M. X... indiquait à M. Y..., le 4 décembre
2010, soit le lendemain de l'acceptation par celui-ci des termes des compromis de
vente, « j'ai fais [t] affaire avec quelqu'un d'autre ; c'est inutile de me recontacter
», ce qui établissait le caractère abusif de la rupture des pourparlers par M. X...,
a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la rupture fautive des pourparlers engage la responsabilité
délictuelle de son auteur ; que c'est par un courriel du 4 décembre 2010 que M. X...
a informé contre toute attente M. Y... de ce qu'il avait fait affaire avec quelqu'un
d'autre ; que ce courriel a été envoyé le lendemain de l'acceptation, par M. Y...,
des termes des compromis de vente qui lui avaient été adressés les 5 et 30 novembre
2010 ; qu'une rupture des pourparlers aussi soudaine que brutale, et à un stade où
les négociations avaient abouti est fautive ; qu'en jugeant le contraire, la cour
d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1382 du code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (TRES SUBSIDIAIRE) Il est fait subsidiairement grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR
condamné M. Y... à verser à la SARL Music Service et la SCI Cayola (ensemble) la somme
de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « la mauvaise foi telle que résultant des éléments cidessus exposés
conduit à faire droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5. 000 €,
le jugement étant infirmé de ce chef » ; ALORS, D'UNE PART, QUE le dol, en ce qu'il constitue une cause de nullité de la convention,
nécessite précisément qu'une convention existe ; que la cour d'appel, qui a jugé qu'aucun
contrat n'existait entre M. Y... et les sociétés défenderesses, de sorte la nullité
d'une quelconque convention ne pouvait être invoquée sur le fondement d'agissements
dolosifs, a violé, par fausse application, l'article 1116 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE seul l'auteur de la faute à l'origine
d'un dommage est susceptible d'être condamné à le réparer ; qu'en condamnant M. Y...
à verser aux sociétés défenderesses la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
sans caractériser la faute que le premier aurait commise, ni le préjudice qui en serait
résulter pour les secondes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au
regard de l'article 1382 du code civil. Composition de la juridiction : M. Chauvin (président), SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP François-Henri Briard
Décision attaquée : Cour d'appel Poitiers 2014-10-31 (Rejet)