Source: https://www.ra-kotz.de/betriebskostenabrechnung_mietereinwendungen.htm
Timestamp: 2019-10-20 02:27:16
Document Index: 69673633

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 556']

Az: VIII ZR 185/09
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2010 für Recht erkannt:
Mit seiner daraufhin erhobenen Klage hat der Kläger eine Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 – insgesamt 791,04 € nebst Zinsen – geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, der Mietvertrag sei dahin auszulegen, dass die Grundsteuer nicht umlagefähig sei; hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Zahlung des aus dieser Abrechnung noch offenen Betrages von 271,30 € nebst Zinsen mit der Begründung verurteilt, dass die Beklagten es versäumt hätten, gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 Einwendungen innerhalb der gesetzlichen Frist geltend zu machen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese weiterhin die Abweisung der Klage auch hinsichtlich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 begehren.
Das Amtsgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagten mit dem Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen seien. Die Beklagten hätten jedenfalls nicht bewiesen, dass sie innerhalb der ab Zugang der Betriebskostenabrechnung laufenden Zwölf-Monats-Frist gegenüber dem Kläger den Einwand, es fehle an einer Vereinbarung über die Umlage der Grundsteuer, mündlich oder schriftlich erhoben hätten. Das Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2006 betreffe die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 und nicht die erst am 14. Dezember 2006 erstellte Abrechnung für das Jahr 2005. Mit dem Schreiben vom 5. Januar 2006 hätten die Beklagten auch nicht vorsorglich bereits für alle zukünftigen, ihnen noch unbekannten Abrechnungen den Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung erhoben. Auch aus dem Zahlungsverhalten der Beklagten ergebe sich nicht, dass diese den Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2005 erhoben hätten. Zwar schreibe § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine besondere Form für die Einwendungen vor. Jedoch müsse der Einwand “mitgeteilt” werden. Allein der Umstand, dass die Beklagten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung ohne weitere Erläuterung nur einen Teilbetrag bezahlt hätten, lasse aus der Sicht eines objektiven Dritten nicht erkennen, warum die Beklagten weniger bezahlt hätten; auch aus der Höhe des Teilzahlungsbetrages (79,04 €) sei dies nicht ersichtlich.
Danach ist das Berufungsgericht mit Recht davon ausgegangen, dass die Beklagten erst im vorliegenden Rechtsstreit – mit Schriftsatz vom 8. Oktober 2008 – gegenüber der Betriebskostenabrechnung 2005 geltend gemacht haben, dass die Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht umlagefähig sei. Damit haben die Beklagten die in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geregelte Frist versäumt mit der Folge, dass sie die Einwendung der fehlenden Umlagevereinbarung für die Grundsteuer nicht mehr geltend machen können, da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass die Beklagten die Versäumung der Frist nicht zu vertreten hätten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
Der Senat hat entschieden, dass zu den Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, auch der Einwand gehört, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 24). Zu solchen Einwendungen gehört auch der von den Beklagten erhobene Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Da somit auch dieser Einwand unter § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB fällt, hat der Mieter den Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer nach dem Wortlaut dieser Bestimmungen gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung, in der die Grundsteuer umgelegt worden ist, innerhalb der Zwölf-Monats-Frist erneut geltend zu machen. Denn jede jährliche Betriebskostenabrechnung setzt eine neue Frist in Lauf.
Entgegen der Auffassung der Revision ist es, wie auch der vorliegende Fall zeigt, keine Selbstverständlichkeit, dass ein Mieter eine Einwendung gegen die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten, die er gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung erhoben hat, auch gegenüber einer späteren aufrechterhält. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Rechtslage -wie hier -zunächst zweifelhaft und auch im Zeitpunkt der späteren Abrechnung noch nicht geklärt ist. In einer solchen Situation ist es nicht ungewöhnlich, dass eine der Parteien auf ihrem Standpunkt nicht weiter beharrt – sei es, dass der Vermieter streitig gewordene Betriebskosten in einer späteren Abrechnung nicht wieder umlegt oder dass der Mieter eine gegenüber einer früheren Abrechnung erhobene Einwendung gegenüber einer späteren nicht wieder aufgreift. Deshalb ist es im Interesse der vom Gesetz angestrebten Rechtssicherheit erforderlich, dass der Mieter gegen frühere Abrechnungen erhobene Einwendungen, wenn sie seiner Auffassung nach fortbestehen, auch gegenüber späteren Abrechnungen innerhalb der für diese Abrechnungen laufenden Zwölf-Monats-Frist geltend macht. Anders ist Klarheit auch darüber, ob der Mieter an einer Einwendung gegen eine frühere Abrechnung auch gegenüber einer späteren Abrechnung festhalten will, nicht zu erlangen.
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