Source: http://www.erwin-ruff.de/grundsteuer_eigentumswechsel.html
Timestamp: 2019-04-25 09:48:17
Document Index: 242801738

Matched Legal Cases: ['§ 446', '§ 446', '§ 103', '§ 446', '§ 446', '§ 22', '§ 17', '§ 446', '§ 446', '§ 446', '§ 22', '§ 17', '§ 446', '§ 9', '§ 22', '§ 10', '§ 17', '§ 10', '§ 45', '§ 1', '§ 28', '§ 28', '§ 28', '§ 184', '§ 11', '§ 219', '§ 68', '§ 70', '§ 93', '§ 191', '§ 11', '§ 11', '§ 12', '§ 11', '§ 12', '§ 12', '§ 191', '§ 77', '§ 12', '§ 11', '§ 12', '§ 191', '§ 103', '§ 103', '§ 446', '§ 446', '§ 10', '§ 10', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11']

Grundsteuer beim Verkauf einer Immobilie
Übergang der Steuerschuld und Haftung durch den Käufer
Nach § 446 Satz 2 BGB trägt der Käufer einer Immobilie von der Übergabe an die Lasten des Grundstücks. Weil es sich in § 446 BGB um dispositives Recht handelt, kann im Kaufvertrag auch vereinbart werden, dass der Käufer die Grundstückslasten erst zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise ab dem 1. Januar des folgenden Jahres, übernimmt. Zu den Lasten der Sache gehören nach § 103 BGB auch die regelmäßig wiederkehrenden Lasten, wozu u.a. die Grundsteuer zählt.
Zwar trägt der Grundstückskäufer nach der gesetzlichen Regelung in § 446 Satz 2 BGB ab der Übergabe der Immobilie regelmäßig die Grundsteuerlast, was aber nicht bedeutet, dass er ab diesem Tag auch Schuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde, in den Stadtstaaten gegenüber dem Finanzamt, ist. Die zivilrechtliche Vorschrift in § 446 Satz 2 BGB geht nämlich von einem anderen Stichtag aus als die öffentlich-rechtliche Steuerpflicht. Für den Übergang der Steuerpflicht auf den Grundstückskäufer gilt ausschließlich § 22 BewG und § 17 GrStG. Was es damit auf sich hat, wird nachstehend erläutert.
Im Kaufvertrag wird vereinbart, wann der Verkäufer die Immobilie an den Käufer zu übergeben hat. Üblicherweise gehen mit der Übergabe des Besitzes auch Nutzen und Lasten auf den Käufer über, wenn nichts anderes vereinbart ist.1 Lasten sind Leistungspflichten privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Natur, die den Eigentümer als solchen treffen. Zu den Lasten gehört auch die jährlich anfallende Grundsteuer.2 Der Tag der Besitzübergabe ist daher der Abrechnungsstichtag zwischen Verkäufer und Käufer (Tag des wirtschaftlichen Übergangs). Regelmäßig wird die Besitzübergabe erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgen. Auf diese Weise wird der Verkäufer dagegen abgesichert, dass der Käufer die Wohnung oder das Haus schon bewohnt, aber nicht zahlen kann. Kommt eine Besitzübergabe nicht in Betracht, weil die Immobilie in vermietetem Zustand verkauft wird, ist in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung zugleich der Tag des wirtschaftlichen Übergangs. Die gesetzliche Regelung in § 446 Satz 2 BGB entspricht hinsichtlich der laufenden Lasten regelmäßig auch dem Interesse von Verkäufer und Käufer am besten, weil der Käufer nicht erwarten kann, das Objekt nutzen und darüber verfügen zu können, aber der Verkäufer die Lasten tragen soll. Deshalb trägt der Käufer für die Nutzung der Immobilie zum Ausgleich die Lasten der Sache.3 Weil der Verkäufer die Grundsteuer an die Gemeinde zahlt, er im Innenverhältnis aber nicht zur Leistung verpflichtet ist, kann er vom Käufer gemäß § 446 Satz 2 BGB Ersatz verlangen.
Grundsteuerschuldner ist der jeweilige Eigentümer am 1. Januar
Mit der schuldrechtlichen Auferlegung der Grundsteuerlast im Kaufvertrag wird der Grundstückskäufer aber nicht zugleich auch der steuerrechtliche Abgabenschuldner gegenüber der Gemeinde, weil ein Eigentumswechsel im laufenden Jahr im GrStG nicht vorgesehen ist. Der zivilrechtliche, sich aus § 446 Satz 2 BGB oder aus dem Kaufvertrag ergebende Stichtag ist ein anderer als der steuerrechtliche Stichtag, der sich aus § 22 BewG und § 17 GrStG ergibt. Die Lastenregelung aus § 446 Satz 2 BGB gilt allein im Verhältnis Verkäufer/Käufer. Drittbeziehungen bleiben davon unberührt. Wer im Außenverhältnis leistungspflichtig ist, richtet sich somit allein nach den insoweit einschlägigen Vorschriften, hier nach dem GrStG. Der Eigentumsübergang wird danach erst zum 1. Januar des dem Kaufvertrag folgenden Jahres steuerrechtlich wirksam. Wer am 1. Januar des Jahres Grundstückseigentümer ist, wird gemäß § 9 Abs. 1 GrStG zum vollen Jahresbetrag herangezogen.4
Das steuerrechtliche Prozedere zur Umschreibung des Grundsteuerpflichtigen wird ausgelöst, sobald der beurkundende Notar eine Abschrift des Kaufvertrags an das örtlich zuständige Finanzamt schickt. Gemäß § 22 Abs. 2 BewG wird bei einem Eigentumswechsel über die Zurechnung der Immobilie eine neue Feststellung durch das Finanzamt getroffen.5 Zeitpunkt dieser sogenannten Zurechnungsfortschreibung ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt. Das bedeutet, dass der Grundstücksverkäufer hinsichtlich der Grundsteuer im Jahr des Kaufvertrags für das ganze restliche Jahr weiterhin zahlungspflichtig bleibt. Beim Grundstückskäufer beginnt die Steuerpflicht erst ab dem 1. Januar des folgenden Jahres. Eine anderslautende privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien hat auf die gesetzliche Grundsteuerpflicht gegenüber der Gemeinde keine Auswirkungen. Sie hat nur Bedeutung für die Verrechnung der Grundsteuer zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer im Jahr des Verkaufs.
Wird beispielsweise eine Eigentumswohnung am 3. Februar verkauft und der Grundsteuerbescheid durch die Gemeinde dem seitherigen Eigentümer am 15. Februar bekannt gegeben, ist gegenüber der Gemeinde der Verkäufer Grundsteuerschuldner für das ganze Jahr, weil er am 1. Januar Eigentümer war. Weil der Käufer die Immobilie ab Übergabe für das restliche Jahr nutzen kann, ist es gerechtfertigt, dass er für diesen Nutzungszeitraum die schuldrechtliche Zahlungsverpflichtung für die zeitanteilige Grundsteuer übernimmt. Je später im laufenden Jahr die Eigentumsumschreibung erfolgt, umso weniger Grundsteuer entfällt für das Restjahr auf den Käufer. Ob es sich lohnt, wegen einer verbleibenden Grundsteuerschuld von beispielsweise 70 € eine vertragliche Verrechnung zu vereinbaren, mag jeder Verkäufer selbst entscheiden.
Denkbar ist auch eine vertragliche Regelung dahingehend, dass der Grundstückskäufer die Grundsteuer ab dem Zeitpunkt des Nutzungsübergangs zur unmittelbaren Zahlung an die Gemeinde übernimmt. Hierzu muss dem Käufer der aktuelle Grundsteuerbescheid ausgehändigt werden, woraus sich das Buchungszeichen bei der Gemeinde ergibt. Ohne dieses kann eine Zahlung eines anderen als des Steuerpflichtigen bei der Gemeinde nicht ohne weiteres zugeordnet werden. Jedoch hat diese Verfahrensweise auch seine Tücken, wenn der Käufer sich nicht an die vierteljährlichen Zahlungstermine des Steuerbescheids hält. Dann wird nämlich der eigentliche Grundsteuerschuldner von der Gemeinde gemahnt und auch noch mit Mahngebühren und Säumniszuschlägen belastet. Auch wenn er einen vertraglichen Freistellungsanspruch gegenüber dem Käufer hat, kann dem Verkäufer diese Art der Grundsteuerübernahme durch den Käufer nur eingeschränkt empfohlen werden.
Steuerschuldner ist derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Im amtlichen Sprachgebrauch des § 10 Abs. 1 GrStG wird das mit „derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist“ ausgedrückt.6 Dass es bei Mietwohnungen und verpachteten Gewerbeimmobilien üblich ist, die Grundsteuer als Betriebskosten an den Mieter/Pächter weiterzugeben, ändert nichts an der Steuerschuldnerschaft des Eigentümers.7 Deshalb haftet der Mieter nicht für die Grundsteuer, auch wenn er sie mietvertraglich als Betriebskosten an den Vermieter zahlen muss.8
Bei einem Eigentumswechsel setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag gemäß § 17 Abs. 1 GrStG auf den 1. Januar des auf den Eigentümerwechsel folgenden Jahres neu fest. Erst wenn die Gemeinde vom Finanzamt die Zurechnungsmitteilung erhält, geht die Steuerpflicht auf den neuen Grundstückseigentümer über und er bekommt den Grundsteuerbescheid. Mehrere Grundstückseigentümer sind nach § 10 Abs. 3 GrStG Gesamtschuldner; hier kann die Gemeinde wählen, von welchem Miteigentümer sie den vollen Steuerbetrag verlangt.9 Dabei muss sie ihre Auswahlentscheidung, wer von mehreren Gesamtschuldnern zur Zahlung herangezogen wird, in der Regel nicht begründen.10 Bei Wohnungseigentum besteht keine Gesamtschuldnerschaft für das gemeinschaftliche Eigentum. Vielmehr schuldet jeder Wohnungseigentümer nur die Grundsteuer für sein Wohneigentum.11
Eine Besonderheit für die Zurechnung des Eigentums gilt bei der Gesamtrechtsnachfolge durch Erbschaft, wo die Steuerschuld des Verstorbenen gemäß § 45 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 2 Nr. 2 AO ohne weiteres auf den Erben übergeht.
Folgen für ein SEPA-Lastschriftmandat
Die Grundsteuer wird gemäß § 28 Abs. 1 GrStG zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Die Kleinbetragsregelung des § 28 Abs. 2 GrStG ist für Wohnimmobilien nicht relevant; von der auf Antrag des Steuerschuldners zulässigen jährlichen Zahlungsweise gemäß § 28 Abs. 3 GrStG wird in der Praxis kaum Gebrauch gemacht. In den allermeisten Fällen haben die Steuerpflichtigen der Gemeinde ein SEPA-Lastschriftmandat (früher Einzugsermächtigung genannt) erteilt, so dass die Gemeinde die vierteljährlichen Grundsteuerraten durch Abbuchung vom Girokonto einzieht.
Sofern der bisherige Grundsteuerschuldner sein SEPA-Lastschriftmandat nicht sofort nach dem Grundstücksverkauf widerruft, wird die Gemeinde die noch offenen Grundsteuerraten des laufenden Jahres weiterhin von seinem Konto abbuchen. Ein widerrufenes SEPA-Lastschriftmandat ist für die Gemeinde bindend.12 Für die Zahlung noch fälliger Grundsteuerraten muss der bisherige Eigentümer dann selbst sorgen und die rechtzeitige Überweisung veranlassen, wenn er keine Mahnung riskieren will. Der Hinweis auf den Kaufvertrag und die Vereinbarung zur Übernahme der Grundstückslasten hilft hier nicht weiter, weil die Grundsteuer eine Jahresschuld ist und sich Veränderungen erst im folgenden Jahr auswirken. Die Zahlungsforderung der Gemeinde ist korrekt, bis ihr die Zurechnungsfortschreibung des Finanzamts zugeht. Wenn das Finanzamt die Zurechnungsfortschreibung durchgeführt hat und der Gemeinde eine Zurechnungsmitteilung zugegangen ist, wird ein vorliegendes SEPA-Lastschriftmandat automatisch hinfällig, ohne dass es widerrufen werden muss. Der bisherige Grundsteuerschuldner kann sich darauf verlassen, dass die Gemeinde im folgenden Jahr keine Grundsteuer mehr einzieht.
Unbürokratischer Schuldnerwechsel im laufenden Jahr
Für den juristischen und steuerrechtlichen Laien mag es unverständlich sein, dass er im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Übernahme der Grundsteuer unterschrieben hat, das aber gegenüber der Gemeinde keine Wirkung haben soll, weil diese sich auf die gesetzliche Regelung im GrStG beruft, die einen anderen Stichtag vorgibt. Beim Verkäufer wird es auch Irritationen geben, wenn das Finanzamt es nicht schafft, die Zurechnungsfortschreibung rechtzeitig für das folgende Jahr vorzunehmen, so dass der frühere Eigentümer auch nochmals für das dem Verkauf folgende Jahr zur Grundsteuer veranlagt wird. Die Gemeinde ist allerdings gemäß § 184 AO so lange an die bisherige Zurechnung gebunden, bis das Finanzamt eine Änderung vornimmt. Im Interesse einer bürgerfreundlichen Steuerveranlagung haben manche Gemeinden freiwillig und abweichend vom GrStG eine unbürokratische pragmatische Lösung zur Hand. Sie bieten an, den Eigentumsübergang, und damit die Umschreibung der Grundsteuer, zum Ersten des Monats nach der Übergabe des Objekts vorzunehmen. Die bisherigen Berechnungsgrundlagen (Einheitswert, Grundsteuermessbetrag) bleiben für den Grundsteuerbescheid bestehen und gelten auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Um dieses Verfahren zu ermöglichen, müssen allerdings der Verkäufer und der Käufer eine „Erklärung zum Eigentumsübergang“ vollständig ausgefüllt und unterzeichnet an die Gemeinde schicken. Das Formular hierzu gibt es bei der Gemeinde, es wird meistens auch auf deren Homepage bereitgestellt.
Allerdings ist der vereinfachte Grundsteuerwechsel nicht möglich, wenn nur ein Teil eines Grundstücks verkauft worden ist. Hier ist die Zurechnungsmitteilung des Finanzamts mit den neuen Bemessungsgrundlagen Voraussetzung für die Veranlagung des Erwerbers zum nächsten 1. Januar. Ein vorgezogener Wechsel in der Person des Steuerpflichtigen scheidet auch aus, wenn der Gemeinde bereits die Zurechnungsmitteilung des Finanzamts vorliegt. Es ist sowieso zu empfehlen, die Vorabumschreibung bei der Gemeinde zeitnah nach dem Verkauf einzureichen, damit diese berücksichtigt werden kann. Allerdings ist eine Gemeinde nicht verpflichtet, eine freiwillige Schuldnerfortschreibung durchzuführen. Das GrStG sieht dieses Verfahren nämlich nicht vor, weshalb es auch keinen Rechtsanspruch hierauf gibt.
Der Käufer haftet für rückständige Grundsteuer
Für den Grundstückskäufer kann es eine unliebsame Überraschung geben, wenn der Verkäufer Grundsteuerschulden bei der Gemeinde hat. Hier sieht § 11 Abs. 2 Satz 1 GrStG eine persönliche Haftung des Grundstückskäufers mit seinem gesamten Vermögen für rückständige Grundsteuer vor. Der Unterschied zwischen Schuld und Haftung besteht darin, dass der Steuerschuldner seine eigene Steuer zu entrichten hat, der persönlich Haftende dagegen für eine fremde Schuld in Anspruch genommen wird.13 Der Grundstückserwerber stellt dabei keinen Ersatzschuldner zum Steuerschuldner dar, sondern steht von Gesetzes wegen als Gesamtschuldner neben diesem auf derselben Stufe.14 Dadurch soll der Gemeinde eine effektive Steuerbeitreibung durch einen zusätzlichen Schuldner gesichert werden. Gesamtschuldner bedeutet jedoch nicht, dass sich die Gemeinde unmittelbar an den Haftungsschuldner wenden kann. Sie kann sich gemäß § 219 AO erst an den Haftungsschuldner wenden, wenn die Heranziehung des Steuerschuldners erfolglos geblieben ist.15 Hier entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass die Gemeinde nicht alle denkbaren Vollstreckungsmöglichkeiten gegenüber dem Steuerschuldner erfolglos ausgeschöpft haben muss, bevor sie an den Haftungsschuldner herantritt.16 Ausreichend ist dabei, dass die Gemeinde zu der Annahme gelangt ist, eine Vollstreckung werde ohne Erfolg sein.
Die persönliche Haftung des Grundstückserwerbers ist jedoch nicht unbeschränkt, sondern betrifft nur die Zeit ab dem Jahr vor der Übereignung, also für das vergangene und das laufende Jahr.17 Dies soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:
Herr V ist Eigentümer eines Hauses mit drei gleich großen Eigentumswohnungen. Eine dieser Wohnungen wurde an Herrn K verkauft. Am 10. Oktober 2016 wurde Herr K als neuer Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen. Herr V schuldet der Gemeinde für drei Jahre pro Wohnung je 200 € und damit insgesamt folgende Grundsteuer: 2014: 600 €, 2015: 600 €, 2016: 600 €. Herr K haftet als Käufer für den Teil der Grundsteuer, der dem erworbenen Grundstücksanteil entspricht. Maßgebend für den Beginn seiner Haftung ist der Zeitpunkt, zu dem er Eigentümer geworden ist, in diesem Beispiel mit dem Grundbucheintrag am 10. Oktober 2016. Auf das Datum des Kaufvertrags kommt es nicht an. Er haftet somit für die Grundsteuer 2015 und 2016. Weil jedes Wohnungseigentum als ein Grundstück i.S.v. § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 70 Abs. 1, § 93 Abs. 1 BewG gilt und damit einen selbstständigen Steuergegenstand bildet, ist jeder Wohnungseigentümer daher – unabhängig von der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gesamtobjekts – Schuldner der Grundsteuer für sein Wohnungseigentum. Da die Haftung auf eine gekaufte Wohnung begrenzt ist, kann die Gemeinde von Herrn K 400 € rückständige Grundsteuer fordern, nämlich je 200 € für 2015 und 2016. Um ihre Forderung gegenüber Herrn K durchzusetzen, muss sie ihm gemäß § 191 Abs. 1 AO einen Haftungsbescheid schicken. Gegen diesen Bescheid ist das Rechtsmittel des Widerspruchs zulässig, was in der Praxis jedoch in aller Regel nicht zum Erfolg verhilft.
Eine Versicherung der Verkäufers, dass Steuerrückstände nicht bestehen, ist im Kaufvertrag zwar üblich, sie ist aber wertlos, wenn sie der Verkäufer mutwillig abgegeben hat. Sie kann den Käufer vor der persönlichen Haftung nicht schützen.18 Um derartige Probleme nicht aufkommen zu lassen, kann sich der Grundstückskäufer bei der Gemeinde vor Abschluss des Kaufvertrags nach eventuellen Steuerrückständen erkundigen. Ob er eine Auskunft bekommt, ist offen, weil sich die Gemeinde auf das Steuergeheimnis berufen kann. Andererseits ist eine Gemeinde nicht verpflichtet, von sich aus den Grundstückskäufer auf Grundsteuerrückstände des Voreigentümers oder auf ihre Beitreibungsversuche gegen den Voreigentümer von Amts wegen aufmerksam zu machen.19 Wenn der Käufer ganz sicher gehen will, dass keine Steuerrückstände bestehen, könnte er den Verkäufer bitten, ihm eine Bescheinigung der Gemeinde zu übergeben, woraus der aktuelle Zahlungsstand ersichtlich ist. In Verdachtsfällen hinsichtlich rückständiger Grundsteuer könnte auch der Notar bei der Gemeinde eine entsprechende Bescheinigung einholen.20 Sollte es zu einer persönlichen Haftung des Grundstückskäufers kommen, hat er einen Rückgriffsanspruch gegen den Verkäufer, wenn er ihn denn verwirklichen kann.
Abweichend von § 11 Abs. 2 Satz 1 GrStG entfällt nach § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG die persönliche Haftung des Erwerbers bei Erwerben aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren. In diesen Fällen kann sich die Gemeinde jedoch aufgrund der dinglichen Haftung des Grundstücks aus § 12 GrStG befriedigen, die neben der persönlichen Haftung des Steuerschuldners und des Erwerbers besteht.
Dingliche Haftung des Grundstücks
Neben der persönlichen Haftung der Erwerbers gemäß § 11 Abs. 2 GrStG ist auch noch auf die dingliche Haftung des Grundstücks (Sachhaftung) gemäß § 12 GrStG hinzuweisen, auch wenn dieser Tatbestand in der Praxis eher selten vorkommt. Die Grundsteuer ruht gemäß § 12 GrStG als dingliche Last auf dem Grundstück. Gemäß § 191 Abs. 1 Satz 1 AO kann die Gemeinde den Erwerber als neuen Eigentümer durch Duldungsbescheid in Anspruch nehmen. Die öffentliche Last begründet dabei keine persönliche Schuldnerschaft des jeweiligen Grundstückseigentümers, sondern hat den Inhalt, dass der Grundstückseigentümer mit dem Grundstück auch dann für die Steuerschuld haftet, wenn er nicht persönlich steuerpflichtig ist, weil er das Grundstück von einem Voreigentümer erworben hat.21 Die materielle Duldungspflicht des Grundstückskäufers folgt aus § 77 Abs. 2 Satz 1 AO i.V.m. § 12 GrStG. Danach hat der Eigentümer wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf dem Grundbesitz ruht, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden.22 Die Inanspruchnahme des neuen Grundstückseigentümers ist zunächst nicht nach § 11 Abs. 2 GrStG ausgeschlossen, wenn sich die rückständige Grundsteuer auf einen Zeitraum bezieht, der länger als der Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zurückliegt. Diese Vorschrift normiert allein eine zeitliche Beschränkung der persönlichen Haftung und ist aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts des § 12 GrStG nicht – auch nicht im Wege der Analogie – auf die Inanspruchnahme als Duldungspflichtiger anwendbar. Der ohne zeitliche Beschränkung mögliche Erlass eines Duldungsbescheides setzt nur voraus, dass der zugrunde liegende Steueranspruch gegen den (Vor-)Eigentümer festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist. Eine zeitliche Beschränkung ergibt sich nur insoweit, als die Forderungen noch nicht durch Zahlungsverjährung erloschen sein dürfen.23 Für die Gemeinde ist die dingliche Haftung vor allem dann vorteilhaft, wenn es zu einem Insolvenzverfahren gegen den bisherigen Grundsteuerschuldner kommt.24
Bei der Entscheidung darüber, ob ein Duldungsbescheid nach § 191 Abs. 1 Satz 1 AO wegen rückständiger Grundbesitzabgaben erlassen werden soll, ist die Aufgabe der Gemeinde als Abgabengläubiger zu berücksichtigen, Steuerausfälle zu verhindern. Hierbei ist allerdings die Inanspruchnahme des persönlichen Steuerschuldners, also des Grundstücksverkäufers, vorrangig zu verfolgen, so dass die Gemeinde im Rahmen ihrer Ermessensausübung berücksichtigen muss, ob die Abgabenschuld gegenüber dem persönlichen Steuerpflichtigen ohne Weiteres geltend gemacht werden kann.25 Die ermessensgerechte Inanspruchnahme eines Duldungspflichtigen liegt regelmäßig erst dann vor, wenn erkennbar wird, dass der persönlich Steuerpflichtige zur Erfüllung seiner Schuld nicht (mehr) willens oder nicht (mehr) in der Lage ist.26
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am 1. Januar des Jahres festgesetzt und ist somit bis zum Ende des laufenden Jahres vom alten Eigentümer an die Gemeinde zu entrichten, unabhängig von einem Verkauf während des laufenden Jahres. Ein Eigentümerwechsel im Laufe eines Jahres wirkt sich steuerlich erst zum Beginn des nächsten Jahres aus. Weil die gesetzliche Grundsteuervorschrift im Regelfall nicht den Interessen der Beteiligten entspricht, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag die Grundsteuer schuldrechtlich so aufzuteilen, dass sie der Erwerber ab dem Zeitpunkt der Nutzung übernimmt.
Krüger, in: Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 10. Aufl. 2012, Rn. 573.
Ellenberger, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 103 Rn. 3; Völzmann-Stickelbrock, in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 11. Aufl. 2016, § 103 Rn. 2; Faust, in: Beck'scher Online-Kommentar BGB Bamberger/Roth, 40. Edition, Stand 1.8.2014, § 446 Rn. 21.
Büdenbender, in: Dauner-Lieb/Langen, BGB – Schuldrecht, 3. Aufl. 2016, § 446 Rn. 18.
BayVGH, Urteil vom 7.2.1996 – 4 B 94/3727, VGHE BY 49, 29 = NJWE-MietR 1996, 214 = BayVBl 1996, 631; VG Ansbach, Urteil vom 16.6.2010 – AN 11 K 10.00565; AN 11 K 10.00827; AN 11 K 10.009, juris.
Groß, in: Horschitz/Groß/Schnur, Bewertungsrecht, Erbschaftsteuer, Grundsteuer, 17. Aufl. 2010, Kapitel 2 Teil B, Rn. 3022.
OVG LSA, Beschluss vom 11.10.2002 – 2 M 323/02, JMBl LSA 2003, 27; VG des Saarlandes, Urteil vom 29.5.2009 – 11 K 2084/07, juris; VG Neustadt, Urteil vom 17.6.2015 – 1 K 1043/14.NW, DWW 2015, 313.
Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 10 Rn. 2.
Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl. 2011, Kapitel 18, S. 1667, Rn. 29.
OVG NRW, Urteil vom 9.4.1990 – 22 A 2718/89, HGZ 1990, 383 = NJW-RR 1990, 1298 = KKZ 1990, 255.
SächsOVG, Urteil vom 11.1.1999 – 2 S 518/98, NVwZ-RR 1999, 788 = SächsVBl 1999, 111; OVG NRW, Beschluss vom 7.8.2012 – 14 A 2512/11, juris.
Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 10 Rn. 5.
Fiebig, Rechtsprobleme bei der Erhebung der Grundsteuer, Städte- und Gemeinderat 12/2015, 18.
VG Dresden, Urteil vom 30.3.2010 – 2 K 351/08, juris.
Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 11 Rn. 4.
Schneider, Grundsteuer, 20. Aktualisierung, September 2014, § 11 Nr. 5.
VG Dresden, Urteil vom 30.3.2010 – 2 K 351/08 juris; VG Gießen, Urteil vom 14.6.2012 – 8 K 2454/10.GI, NJW 2012, 3804 = NVwZ-RR 2012, 908 = DÖV 2012, 775; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 25.8.2016 – 5 K 5407/15, juris.
VG Dessau, Urteil vom 9.11.2001 – 2 A 94/00, KKZ 2006, 34; Schneider, Grundsteuer, 20. Aktualisierung, September 2014, § 11 Nr. 3; Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl. 2014, § 11 Rn. 4.
BVerwG, Urteil vom 13.2.1987 – 8 C 25.85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634.
Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rn. 3431.
VG Köln, Beschluss vom 3.6.2014 – 14 L 692/14, juris.
SächsOVG, Beschluss vom 8.1.2009 – 5 A 168/08, juris.
BVerwG, Urteil vom 13.2.1987 – 8 C 25.85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634; BayVGH, Beschluss vom 4.6.2003 – 4 ZB 03.668, juris; VG Potsdam, Urteil vom 20.12.2013 – 11 K 682/09, KKZ 2015, 164; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 31.8.2016 – 5 K 3808/15, juris.
Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl. 2011, Kapitel 18, S. 1668, Rn. 30.
BFH, Urteil vom 29.9.1987 – VII R 54/84, BFHE 151, 111 = BStBl II 1988, 76; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 23.5.2011 – 13 K 2586/10, juris.
BVerwG, Urteil vom 13.2.1987 – 8 C 25.85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634; VG Köln, Beschluss vom 3.6.2014 – 14 L 692/14, juris.