Source: http://www.administrator24.info/artykul/id11803,na-czym-polega-zarzad-powierzony
Timestamp: 2020-04-07 00:39:42+00:00
Document Index: 121647309

Matched Legal Cases: ['art. 18', 'art. 18', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 26', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 26', 'art. 21', 'art. 22', 'art. 26', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 16', 'art. 22', 'art. 13', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 29', 'art. 18', 'art. 21', 'art. 18', 'art. 21', 'art. 18', 'art. 38', 'art. 331', 'art. 18', 'art. 96', 'art. 86', 'art. 33', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 33']

Na czym polega zarząd powierzony? | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Eugenia Śleszyńska	| Administrator 12/2019 | 18.01.2020
Zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 UWL nie działa jako organ, ale jako podmiot umocowany do działania w imieniu wspólnoty
Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy? »
Jakie umocowanie do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej ma zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali? – pyta Czytelnik.
Według orzecznictwa Sądu Najwyższego pod pojęciem zarządcy nieruchomości wspólnej należy rozumieć wspólnotę mieszkaniową jako osobę ustawową, natomiast zarząd wspólnoty w rozumieniu art. 21 UWL jest organem wspólnoty, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Podmioty prawne typu korporacyjnego, a takim jest wspólnota, składają oświadczenia woli poprzez swoje organy.
Zakres kompetencji zarządu jako organu wspólnoty obejmuje:
wykonywanie samodzielnie czynności (i decyzji) związanych z bieżącym zarządem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, mieszczących się w pojęciu zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 UWL);
działanie w granicach udzielonych zarządowi pełnomocnictw według przepisów prawa (art. 21 ust. 3 UWL);
reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, w tym w sądzie i w stosunkach wewnętrznych pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 UWL);
działanie na rzecz utrzymania stanu technicznego, sanitarnego nieruchomości wspólnej (art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 oraz art. 26 UWL);
prowadzenie spraw finansowych wspólnoty, w tym w stosunkach zewnętrznych, wobec organów podatkowych i wobec dostawców towarów i usług i wobec właścicieli (art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 oraz art. 26 UWL);
zawieranie w imieniu umów z dostawcami towarów i usług, dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, w tym dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej (art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 oraz art. 26 UWL);
wykonywanie wobec właścicieli lokali obciążeń i rozrachunków z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i innych opłat (art. 15 ust. 1 UWL, a w stosunku do innych opłat na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego);
wykonywanie za wspólnotę funkcji wierzyciela, żądającego od właścicieli lokali uiszczenia należnych opłat i podjęcie czynności zmierzających do egzekucji kwot należności od właścicieli lokali, także wnioskowanie o wyrażenie przez właścicieli lokali zgody na wystąpienie do sądu z pozwem o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, a po wyrażeniu przez nich takiej zgody – prawo i obowiązek podjęcia czynności zmierzających do pozbawienia własności lokalu (art. 15 ust. 2, art. 16 ust. 1 i art. 22 ust. 3 pkt 7 UWL);
żądanie zezwolenia na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (gdyby właściciel odmawiał takiego zezwolenia, wspólnocie przysługuje roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania w nim określonych prac) – art. 13 ust. 2 UWL;
żądanie rozstrzygnięcia przez sąd w razie braku zgody większości właścicieli lokali na podjęcie uchwały, która w opinii zarządu jest niezbędna dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości (art. 24 UWL);
organizacja zebrań z właścicielami lokali;
indywidualne zbieranie głosów w celu podjęcia uchwały przez właścicieli lokali (art. 23 UWL);
żądanie okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali (art. 29 ust. 1e UWL);
wykonywanie wielu innych czynności według kompetencji, o ile tak wynika z innych przepisów prawa, np. z prawa podatkowego, z ustawy o rachunkowości.
Zakres obowiązków zarządu jako organu wspólnoty obejmuje obowiązki z Ustawy o własności lokali, organizacyjne, proceduralne, faktyczne dotyczące utrzymania nieruchomości. Warto tu wyjaśnić, że pozycja zarządu wspólnoty jako organu jest zupełnie inna niż zarządcy (osoby fizycznej lub prawnej), któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 UWL, ponieważ umocowanie zarządu wspólnoty ma swą podstawę w art. 21 UWL – zarząd wspólnoty działa za wspólnotę mieszkaniową.
Z kolei zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 UWL nie działa jako organ, ale jako podmiot umocowany do działania w imieniu wspólnoty, na jej rzecz i ze skutkiem dla niej. Kwestie te wyjaśnia orzecznictwo Sądu Najwyższego.
Według uchwały SN z dnia 21 stycznia 2009 r. (sygn. III CZP 129/08), „reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy”. Ponadto „nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 UWL do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy.
Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 331 KC), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 UWL jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 KC oraz art. 86 i 87 KPC). Ponadto w art. 33 UWL, zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialno-prawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego.
Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu, samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy lub uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy”.
Odpowiadała Eugenia Śleszyńska
Czytaj też: Lustracja w spółdzielni mieszkaniowej >>
[zarząd wspólnoty, zarządca wspólnoty, wspólnota mieszkaniowa, osoba ustawowa, upoważnienie zarządcy, zarząd powierzony]
osoba ustawowa |
upoważnienie zarządcy |
Czasowe ograniczenie zebrań wspólnot mieszkaniowych
Wyświetleń: 13629|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 6981|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 10587|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 8800|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 7797|Ocena: 3.5