Source: https://www.hantkepartner.de/2067/weg-recht-kann-die-gemeinschaft-die-nutzung-einer-wohnung-ferienwohnung-verbieten-bgh-v-zr-112-18/
Timestamp: 2019-08-25 18:55:36
Document Index: 336681824

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 15', 'BGH', 'BGH', '§ 13', 'BGH', 'BGH', '§ 13']

WEG-Recht: Kann die Gemeinschaft die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung verbieten? (BGH V ZR 112/18) – Dr. Hantke & Partner
Am 12.04.2019 hat sich der V. Zivilsenat des BGH (V ZR 112/18) mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss einem Eigentümer die Nutzung seiner Eigentumswohnung als Ferienwohnung untersagen kann. Bisher ist das Urteil noch nicht veröffentlicht; der Pressemitteilung ist insoweit zu entnehmen, dass ein solches Verbot durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich ist, sondern einer Zustimmung sämtlicher Eigentümer bedarf, weil damit die Nutzung jeder Wohneinheit eingeschränkt würde und damit alle Eigentümer betroffen wären.
Die Teilungserklärung der betroffenen Eigentümergemeinschaft sieht eine Regelung vor, wonach eine kurzzeitige Vermietung der Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet wird. Gleichfalls sah die Teilungserklärung vor, dass die Regelungen in der Teilungserklärung durch einen Beschluss mit einer Mehrheit von 75 % geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer, dass eine Überlassung der Eigenuzmswohnungen an Feriengäste, welche täglich oder wöchentlich wechseln, nicht mehr zulässig sein sollte. Hiergegen wandte sich die Klägerin gegen die übrigen Eigentümer mit der Anfechtungsklage.
Sowohl das Amtsgericht Papenburg, als auch das Berufungsgericht Landgericht Aurich gaben der Klage statt. Die Beklagten legten also Revision ein, sodass der BGH sich mit der Frage auseinanderzusetzen hatte. Nach der Pressemitteilung hat der BGH die Revision zurückgewiesen und zwar aus folgenden Erwägungen:
"Die Revision war erfolglos. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte; deshalb ist der Beschlussmängelklage zu Recht stattgegeben worden.
Die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer werden hierdurch nicht außer Acht gelassen. Allerdings erfordern Regelungen, die - wie das Verbot der kurzzeitigen Vermietung in einer reinen Wohnungseigentumsanlage – die Zweckbestimmung aller Einheiten betreffen, eine allstimmige Beschlussfassung; diese zu erreichen, kann sich gerade in größeren Anlagen als schwierig erweisen. Den übrigen Wohnungseigentümern stehen aber ggf. andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Was die Kurzzeitvermietung angeht, müssen damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht hingenommen werden; sie können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen. Solche Störungen machen die Beklagten allerdings - soweit ersichtlich - nicht geltend. Der von ihnen vornehmlich angeführte Umstand, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt für sich genommen keine Störung dar."
Der BGH lehnt eine Änderung der Teilungserklärung durch einen Mehrheitsbeschluss mit einer Mehrheit von 75 % ab und verlangt die gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen hierfür: Die Zustimmung aller. Als wesentliche Begründung führt der BGH den Minderheitenschutz an. Denn grundsätzlich könne der Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung ja machen was er wolle - § 13 Abs. WEG. Mit der beschlossenen Änderung der Teilungserklärung würde diese Freiheit aber eingegrenzt und das beträfe sämtliche Eigentümer bzw. Wohnungen. Deshalb komme es nicht auf die Regelung in der Teilungserklärung an, sondern auf die gesetzlich vorgesehene Regelung.
Das Argument des BGH ist nachvollziehbar. Die Folge dieser Argumentation führt aber dann zu der Frage, ob derartige Öffnungsklauseln (Änderung der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 %) dann überhaupt rechtwirksam sind bzw. in Zukunft noch "Sinn machen". Denn bestimmte Regelungen in der Teilungserklärung dienen ja oftmals gerade dem Zweck vom Gesetz abweichende Bestimmungen zu treffen. Es bleibt nun aber die Veröffentlichung des Urteils abzuwarten, um die Hintergründe der Entscheidung bewerten zu können.
Veröffentlicht unter Aktuelles mit den Schlagworten 75%, Änderung der Teilungserklärung, Beschlusskompetenz, BGH, Bundesgerichtshof, Einschränkung der Nutzung, Ferienwohnung, Haucke, Mehrheitsbeschluss, Nutzung zulässig, Öffnungsklausel, Pressemitteilung, Rechtsanwalt Haucke, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18, Verbot der Nutzung, WEG, Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungseigetumsrecht, Zustimmung aller, § 13 Abs. 1 WEG.