Source: http://www.ocl.cl/nota/?n=Dp3fP8mr
Timestamp: 2019-10-15 16:22:01
Document Index: 33593431

Matched Legal Cases: ['Artículo 5', 'Artículo 20', 'artículo 126', 'Artículo 20', 'artículo 133', 'Artículo 19']

Las graves consecuencias de mantener obras no regularizadas en un inmueble.
No se debe perder de vista que la existencia de obras no regularizadas en un inmueble puede devenir en diferentes consecuencias para su propietario, las cuales van desde el cobro de una multa hasta, incluso, la orden de demolición y paralización de obras, entre otras.
Muchas veces, las empresas o personas naturales se encuentran ante la decisión de adquirir una planta con construcciones u obras que no cuentan con permisos de edificación o recepción final, o bien, tratándose de viviendas, se encuentran ante departamentos cuya terraza ha sido ampliada, casas que han sido remodeladas, ampliadas, o que se han realizado nuevas construcciones en el jardín, entre otras.
Asimismo, en ocasiones hemos pensando en realizar dichas obras en las propias plantas de la empresa –o en nuestros inmuebles habitacionales- pensando que esto puede ser un negocio atractivo. Sin embargo, para que esto sea efectivo, dichas obras deberán encontrarse regularizadas y tramitadas conforme a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”) y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (“OGUC”), para contar con sus respectivos Permisos de Edificación y su Recepción Final o Definitiva otorgados por la Dirección de Obras de la Municipalidad correspondiente.
1. El Permiso de obra Menor u Obra Nueva respecto a inmuebles que tienen recepción final.
La Recepción Final es el último trámite que se debe realizar ante la Dirección de Obras de la Municipalidad correspondiente, mediante el cual, ésta última, certifica que una edificación ha sido realizada conforme al Permiso de Edificación concedido y que, dicha edificación o construcción, se encuentra en condiciones de ser habitada o utilizada.
Ahora bien, si una vez otorgada la Recepción Final a una edificación o construcción, se hace necesario o se quiere realizar modificaciones o alteraciones en las obras, se debe solicitar a la Municipalidad correspondiente un nuevo permiso, el cual podrá ser el permiso denominado “Permiso de Obra Menor” u “Permiso de Obra Nueva”, según corresponda, debiendo una vez efectuadas las modificaciones conforme a dichos permisos, tramitarse la correspondiente Recepción Final o Definitiva de dichas obras. Todo lo anterior, conforme a lo dispuesto a lo dispuesto en el Título 5 de la OGUC.
2. ¿Qué pasa con las modificaciones u obras no regularizadas?
Si bien es común y sabido que muchos inmuebles cuentan con obras no regularizadas (esto es, que sus obras, construcciones o ampliaciones no cuentan con los Permisos de Edificación y su Recepción Final correspondiente), dicha circunstancia puede dar lugar a múltiples consecuencias que son necesarias de conocer, a fin de poder evaluar realmente los riesgos a los que nos podemos ver enfrentados, ya sea al momento de adquirir un inmueble o industria con obras no regularizadas, o bien, al desarrollarlas en nuestra propiedad. Dichas consecuencias son las siguientes:
a) En aquellos casos en que se esté ejecutando una obra sin el permiso correspondiente, el Director de Obras de la Municipalidad competente podrá ordenar la paralización de las obras (Artículo 5.1.21. de la OGUC).
b) Cuando se haya ejecutado la obra sin el otorgamiento previo del permiso de edificación correspondiente y sin que se haya otorgado la Recepción Final del mismo, se podrá ordenar por el Alcalde la demolición de las obras (Artículo 20 y 148 y siguientes de la LGUC).
c) El infractor podrá ser sancionado con multas, a beneficio municipal, la que no será inferior a un 0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra al que se refiere el artículo 126 de la LGUC. En caso de no existir presupuesto, el Juez de Policía Local podrá disponer la tasación de la obra por parte de un perito o aplicar una multa de entre 1 a 100 UTM (Artículo 20 de la LGUC).
d) Recargo Municipal. El artículo 133 de la LGUC dispone que las construcciones que se ejecutaren sin el previo permiso de construcción, pagarán un recargo del 50% del derecho municipal que correspondiere pagar al momento en que el interesado solicitare regularizar su situación. Adicionalmente, indica que si el infractor no regulariza la situación, el Director de Obras podrá –en cualquier momento- formular ante el Juez de Policía Local una denuncia para la aplicación de las multas ya indicadas. Además, se podrá condenar al infractor a pagar el valor de los derechos correspondientes a la edificación que se hubiere levantado sin permiso, recargado en 100%.
e) Cobros retroactivos. Todas las propiedades se encuentran afectas al cobro del impuesto territorial, cuyo valor se actualiza de acuerdo a las edificaciones o construcciones de cada predio. Pues bien, si no se informan las ampliaciones o modificaciones que hayan efectuado en las propiedades, el Servicio de Impuestos Internos procederá a realizar cobros suplementarios de contribuciones, de forma retroactiva.
Estos cobros suplementarios corresponden a las diferencias de contribuciones, provenientes de las modificaciones que implican una mayor impuesto que el que figura en los roles semestrales de un inmueble y podrán realizarse retroactivamente, hasta por un período de tres años (Artículo 19 de la Ley número 17.235 sobre Impuesto Territorial).
3. Los impactos indirectos de mantener obras no regularizadas pueden ser aún más complejos.
Por último, no está demás decir que la existencia de construcciones u obras no regularizadas podría traer más de algún problema o inconveniente para la realización de operaciones con Bancos o Instituciones Financieras.
Lo anterior, pues dichas entidades podrían rechazar la solicitud de créditos o mutuos hipotecarios u otro tipo de financiamiento respecto de dichos inmuebles, o bien, aprobarlos sólo hasta el monto de las construcciones regularizadas. Lo mismo puede suceder respecto a la estipulación de tales inmuebles como garantía. En consecuencia, la falta de regularización de obras nuevas o menores podría incluso significar la pérdida de la venta o la compra, según corresponda, desestimando una oportunidad de negocio.
Para evitar cualquiera de estos problemas, es recomendable que, al momento de adquirir una propiedad con nuevas construcciones o modificaciones –ya sea como vivienda, oficina o para fines industriales- o al momento de decidir el desarrollo de tales construcciones en inmuebles propios; nos asesoremos con los profesionales competentes a fin de verificar que dichas obras se realicen conforme a la ley y, por consiguiente, se tramite la solicitud de los correspondientes permisos de edificación y recepción final. De la misma manera, se recomienda regularizar las construcciones existentes que no cuenten con sus respectivos permisos y/o recepción Final.
JAVIERA ZAMORA R.