Source: https://wirtschaftsrecht-news.de/2016/01/schoenheitsreparaturen-und-quotenabgeltungsklauseln-die-neue-rechtssprechung-des-bgh/
Timestamp: 2019-02-19 22:38:24
Document Index: 160715866

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 535', '§ 28', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 28', 'BGH']

Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln – Die Neue Rechtssprechung des BGH – aktuelles Wirtschaftsrecht
Bisher konnten Vermieter in Mietverträgen mit Hilfe von AGB die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen und deren Durchführung an einen Fristenplan binden egal in welchem Ausgangszustand sich die Wohnung befand. In sogenannten Quotenabgeltungsklauseln konnte der Mieter nun bei Beendigung des Mietverhältnisses wiederum verpflichtet werden einen bestimmten Prozentsatz der Kosten zu tragen, die ihm laut Fristenplan auferlegt wurden, aber noch nicht fällig geworden sind. Solche Klauseln können besonders teuer für den Mieter werden, weshalb sie immer wieder heftig diskutiert werden und Gegenstand vieler Rechtsstreitigkeiten sind.
Die üblichen Klauseln verpflichten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und stellen nicht auf den Zeitpunkt der Verursachung etwaiger dekorativer Mängel ab, sondern auf den Zeitpunkt der Renovierungsbedürftigkeit. Dieser wird meist durch einen flexiblen Fristenplan im Mietvertrag festgelegt. Jedoch ist davon auszugehen, dass der Zeitpunkt der Renovierungsbedürftigkeit bei unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Wohnräumen in der Regel wesentlich schneller eintritt, als bei renoviert übergebenen Wohnräumen. Das heißt, dass der neue Mieter regelmäßig zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein wird, dessen Verursacher er selbst nicht ist. Zusätzlich würde der Mieter regelmäßig die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgewähren als er sie bei der Anmietung vorfand.
Für den Fall in dem die Quotenabgeltungsklausel zum Tragen kommt, zeigt sich das Problem, dass der auf den Mieter entfallende Kostenanteil für die Zukunft nicht verlässlich ermittelbar ist. Zusätzlich ist bei Vertragsabschluss nicht eindeutig, welche Kosten zukünftig auf den Mieter zukommen könnten.
Zur Auflösung dieser Konfliktkonstellationen – insbesondere bei unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Mietsachen – hat der BGH nun festgestellt, dass beide Klauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen und somit einer AGB Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht mehr standhalten.
Generelle Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln
Die Begründung des BGH liegt darin, dass bei Vertragsbeginn die zum Mietende geschuldete Leistung auf Grund eines
„auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts“
nicht einschätzbar ist und somit den Mieter unangemessen benachteiligt. Wichtig ist ebenfalls, dass Quotenabgeltungsklauseln nun auch bei Altverträgen unwirksam sind, da diese ebenfalls diesen spekulativen und somit unvorhersehbaren Charakter hinsichtlich ihrer Berechnung besitzen. Auf den Zustand der Wohnung als solches, kommt es hier nicht an.
Entscheidend ist es den Begriff „Schönheitsreparaturen“ von den sogenannten originären Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen des Vermieters aus § 535 BGB abzugrenzen. Etwaige Verschlechterungen des Zustandes der Mietsache unterfallen danach den Pflichten des Vermieters. Instandhaltung ist der Aufwand, etwaige Mängel, entstanden durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung zu beseitigen. Sie umfasst ebenfalls vorbeugende Maßnahmen, um den erwarteten Eintritt von Schäden zu verhindern und so den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern. Die Instandsetzungsverpflichtung umfasst in der Regel alle Kosten aus Reparaturen und Wiederbeschaffung, die auch im Rahmen der Instandhaltung auftreten.
Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug die vereinbarte Miete zu entrichten und die Mietsache vertragsgemäß zu gebrauchen. Eine originäre Pflicht zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung trifft den Mieter nicht. Jedoch kann der Vermieter formularmäßig bestimmte Instandhaltungspflichten auf den Mieter Übertragen, solange dieser dabei nicht einseitig benachteiligt wird, indem er den vollen Mietpreis entrichtet und zusätzlich für etwaige Instandhaltungen aufkommen muss. Konkret dürfen dem Mieter auch nur solche Instandhaltungen auferlegt werden, die durch seine Nutzung der Mietsache entstehen.
An diese Stelle tritt das Konzept der Schönheitsreparaturen, das nur ganz bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen erfasst, bei denen anerkannt ist, dass diese genau so zu den Hauptpflichten des Mietern gehören, wie die Entrichtung der vereinbarten Miete. Sie ergeben sich u.a. aus dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ihrer daraus möglichen Veränderung oder Verschlechterung. Unter Schönheitsreparaturen selbst versteht man lediglich das malermäßige Überarbeiten der Mietsache im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BerechnungsVO:
„Sie umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Es handelt sich also im Wesentlichen um Malerarbeiten, die der Instandhaltung der Mietsache dienen. Instandsetzungsarbeiten, also Reparaturen fallen nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. Wichtig ist somit, dass alle Verschlechterungen der Mietsache, die nicht unter die Schönheitsreparaturen fallen auch nicht Gegenstand von Ansprüchen des Vermieters aus einer vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturklausel gegenüber dem Mieter sein können.
Das Ausgleichsprinz des BGH
Gerechtfertigt wird die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch das sogenannte Ausgleichsprinzip, nach dem sich der Vermieter von der Last der Schönheitsreparaturen und damit von einem Teil seiner Instandhaltungskosten befreit, jedoch gleichzeitig eine um die Entlastung geringere Miete mit dem Mieter vereinbart. Unbedenklich ist die formularvertragliche Abwälzung jedenfalls dann, wenn der Mieter nur zu solchen Renovierungsleistungen verpflichtet wird, die während seiner eigenen Vertragslaufzeit entstehen.
Betrachtet man dieses Prinzip, so steht die neue Rechtssprechung im Einklang damit, da nun konsequent auf die eigenen Abnutzungsspuren während des Mietzeitraums abgestellt wird. Die bisher üblichen Klauseln stellen jedoch auch bei der Festlegung eines flexiblen Fristenplans immer auf den Zeitpunkt des Renovierungsbedarfs an sich ab, sodass im Ergebnis der Mieter bei unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Wohnraum immer auch die Spuren des Vormieters beseitigen musste, ohne eine angemessene Entschädigung dafür zu erhalten. Hier folgt der BGH nun konsequent dem von ihm aufgestellten Ausgleichsprinzip und stellt für solche Fälle eine unangemessene Benachteiligung fest.
Wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen – Varianten
Im Umkehrschluss kann die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen in der Regel nur erfolgen, wenn es sich um eine renovierte Wohnung handelt. Hier wird der Mieter keinerlei Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen müssen und ist nur für die eigenen Abnutzungsspuren verantwortlich.
Auch der „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ reicht aus, um Schönheitsreparaturen auf den Mieter vertragsmäßig abwälzen zu können. Hier kommt es entscheidend darauf an, dass die Gebrauchsspuren nur „unerheblich“ sind. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn
„die Gebrauchsspuren bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, sodass sie den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln“.
In solchen Fällen muss im Zweifel immer auf den Einzelfall abgestellt werden, da es unmöglich ist, Gebrauchsspuren zu definieren, die „nicht ins Gewicht fallen“. Darüber hinaus ist auch die Unterscheidung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kritisch, da beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren bezeichnen und hier ein fließender Übergang absehbar ist.
Für den Fall, dass eine Wohnung nun unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig vermietet werden soll, kann der Vermieter den neuen Mieter nur formularmäßig zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn dieser einen angemessen Ausgleich dafür erhält. Laut BGH reicht hier der gängige Mietnachlass eines halben Monats jedoch nicht aus, um die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in diesen Fällen zu gewährleisten. Entscheiden ist, dass der Ausgleich werthaltig ist, das heißt eine angemessene Höhe hat und der Mieter von den Nachteilen der Abnutzungen durch den Vormieter wirtschaftlich freigestellt wird. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen trifft den Mieter dann nur noch hinsichtlich seiner eigenen Gebrauchsspuren. Die Kosten zur Beseitigung der vorangegangen Spuren trägt der Vermieter. Die Berechnung dieses Ausgleichs ist von entscheidender Bedeutung für die nachfolgende Wirksamkeit der Klauseln zu Schönheitsreparaturen. In aller Regel wird es einer Individualvereinbarung bedürfen, um allen Umständen des Einzelfalls gerecht werden zu können, ohne eine unangemessene Benachteiligung sowohl auf Mieter als auch eventuell auf Vermieter Seite zu verursachen. Hier kann auch die Schönheitsreparaturenpauschale nach § 28 Abs. 4 der II. BerechnungsVO als Anhaltspunkt für die angemessene Beteiligung des Vermieters herangezogen werden.
Die Urteile vom 18. März 2015 haben einen deutlichen Umschwung im Mietrecht zu Folge, dessen Auswirkungen sich erst noch aufzeigen werden. Auf Mieterseite zeigt sich eine eindeutige Stärkung des Schutzes vor einer unangemessenen Benachteiligung im Gegenleistungsverhältnis zum Vermieter. Jedoch trifft den Mieter zukünftig auch mehr Eigenverantwortung hinsichtlich der genauen Dokumentation des Ausgangszustandes einer Wohnung, die nicht unterschätzt werden sollte. Insbesondere, wenn nicht eindeutig festgestellt werden kann, ob die Wohnung nun den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung macht, lediglich unrenoviert oder schon deutlich renovierungsbedürftig ist. Günstig ist weiterhin bei der Anmietung einer eindeutig unrenovierten Wohnung, dass der Mieter nun nicht mehr verpflichtet werden kann fremde Abnutzungsspuren zu beseitigen.
Für Vermieter wird die neue Rechtsprechung jedoch noch weitreichendere, konkret wirtschaftliche Folgen haben. Insbesondere bedacht werden müssen nun Altverträge, die in der Regel alle Quotenabgeltungsklauseln enthalten werden und die nun auch unter die neue Rechtsprechung fallen. Hier kann es auf Vermieterseite noch zu erheblichen und vor allem unerwarteten Renovierungsmehrkosten kommen, wenn diese Verträge beendet werden. Des Weiteren gilt es für zukünftige Verträge auf sehr genau formulierte Klauseln zu achten, soweit diese überhaupt noch vorformuliert sein können. Es zeichnet sich deutlich ab, dass es durch die neue Rechtsprechung zu vielen Einzelfällen kommen wird, die nicht mehr durch vorformulierte Klauseln abgedeckt werden können und somit auf Dauer zu einem erheblichen finanziellen und bürokratischen Mehraufwand für Vermieter – insbesondere für große Wohnungsgesellschaften – führen werden.
Abschließend kann festgehalten werden, dass die neue Rechtsprechung des BGH für mehr Rechtssicherheit gesorgt hat. Besonders die Abschaffung der Quotenabgeltung bringt erhebliche finanzielle Sicherheit und Planbarkeit für Mieter. Die eindeutige Bestimmung, wann man zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, trägt ebenfalls dazu bei. Auf Vermieterseite wird ein Umdenken notwendig sein.
Oskar Becker 7. Januar 2016 at 21:45
Interessante Entwicklung. Neben den Initiativen des Gesetzgebers, die Mieten nicht mehr allzu schnell erhöhen zu können, tritt nun auch die Rechtsprechung, die Kosten von Schönheitsreparaturen nicht mehr unter allen Umständen auf den Mieter abwälzen zu können. So wird es immer teurer eine Immobilie zu unterhalten. Da lohnt sicht bald nur noch der Verkauf! Gesegnet sind da die, die eine Immobilie in einer Großstadt haben, denn nur dort steigen die Preise! :)
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