Source: https://openjur.de/u/2111494.html
Timestamp: 2018-09-25 00:18:47
Document Index: 25495590

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 17', '§ 311', '§ 17', '§ 17', 'BGH', 'BGH', '§ 17', '§ 17', '§ 17']

BGH, Urteil vom 30.08.2018 - III ZR 506/16 - openJur
Urteil vom 30.08.2018 - III ZR 506/16
BGH, Urteil vom 30.08.2018 - III ZR 506/16
openJur 2018, 413
a) Zu den Voraussetzungen, unter denen die Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG unschädlich sein kann.
Die im Dezember 2003 gegründete O. GmbH (im Folgenden auch: Bauträgerin) beabsichtigte, den sanierungsbedürftigen und unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitz "O. " in T. instand zu setzen, in 15 Wohnungseinheiten aufzuteilen und sodann als Eigentumswohnungen zu veräußern. Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 900.000 € erhielt die - im Übrigen nicht mit Kapital ausgestattete - O. GmbH von der P. AG, einer Gesellschafterin, ein Darlehen über 450.000 €. Zu dessen Sicherung wurde eine erstrangige Grundschuld an dem Objekt bestellt und im Grundbuch eingetragen. Der offene Restkaufpreis wurde ebenfalls durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert. Der Beklagte beurkundete sowohl den Gesellschaftsvertrag als auch den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellungen.
In der Folgezeit kam es zu Unstimmigkeiten zwischen der O. GmbH und der P. AG, die den Darlehensvertrag kündigte. Auf Antrag der P. AG ordnete das Amtsgericht K. am 7. März 2005 die Zwangsversteigerung des gesamten Grundbesitzes "O. " an. Daraufhin wurde am 11. März 2005 ein Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch eingetragen.
Am 31. März 2005 schlossen die P. AG und die O. GmbH einen widerruflichen Vergleich, in dessen Folge der Zwangsversteigerungsvermerk am 4. April 2005 wieder gelöscht wurde. Dies ergab sich auch aus dem vom Beklagten vor der Beurkundung angeforderten - aktuellen - Grundbuchauszug vom 5. April 2005.
a) Der Notar soll bei Verbraucherverträgen - ein solcher liegt hier vor - darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unterliegen, geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.
aa) Die Frist kann im Einzelfall unterschritten werden. Insbesondere soll sie sich nicht als unnötige "Beurkundungssperre" auswirken. Damit der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund tritt, kommt ein zulässiges Abweichen von der Regelfrist aber nur dann in Betracht, wenn nachvollziehbare Gründe - auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers - es rechtfertigen, die ihm zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz muss auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein (zu allem Vorstehenden: Senatsurteil vom 25. Juni 2015 aaO). Dabei ist es für eine zulässige Abweichung von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht nötig, dass in einem Fall, in dem der gesetzlich geforderte Übereilungsschutz in ausreichendem Maße anderweitig gewährleistet ist, zusätzlich (kumulativ) ein sachlicher Grund für die Abweichung vorliegen muss (Senat aaO Rn. 18).
a) Allerdings muss der zur Verfügung zu stellende Text Informationen enthalten, die der Verbraucher benötigt, um die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des Rechtsgeschäfts zu prüfen oder prüfen lassen zu können (BeckOGK/Regler, § 17 BeurkG, Stand: 13. Mai 2016, Rn. 200). Nach überwiegender Auffassung muss er jedenfalls eine Wiedergabe der wesentlichen Vertragsinhalte - insbesondere die essentialia negotii, mithin Angaben zum zu erwerbenden Grundbesitz, zum Vertragspartner und zum (noch verhandelbaren) Kaufpreis - beinhalten (vgl. BGH, Urteil vom 24. November 2014 - NotSt(Brfg) 3/14, BGHZ 203, 273 Rn. 20; Winkler, Beurkundungsgesetz, 18. Aufl. § 17 Rn. 167; Armbrüster, in Armbrüster/Preuß/Renner, Beurkundungsgesetz und Dienstordnung für Notarinnen und Notare, 7. Aufl., § 17 Rn. 221; Regler, aaO; Staudinger/Hertel, BGB, Neubearbeitung 2017, Beurkundungsgesetz Rn. 527; vgl. auch Haug/Zimmermann, aaO, Rn. 599). Der Zweck der Vorschrift des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG, dem Verbraucher Gelegenheit zu geben, sich ausreichend auf die Beurkundungsverhandlung vorzubereiten, um dort Fragen stellen zu können, und sich über die wirtschaftlichen, steuerlichen oder sonstigen Aspekte des Geschäfts (z.B. die Angemessenheit des Kaufpreises oder die Person seines Vertragspartners), die von der Schutzfunktion der notariellen Beurkundung nicht erfasst sind, zu informieren und gegebenenfalls extern beraten zu lassen, oder die Finanzierung zu klären (Senatsurteil vom 25. Juni 2015 aaO Rn. 19; Seger aaO Rn. 80 ff), legt nahe, dass der Grundbuchstand und insbesondere die auf dem Grundstück liegenden Lasten und/oder deren beabsichtigte Löschung oder Übernahme eine wesentliche Information für den Verbraucher darstellen. Es dürfte auch der bereits praktizierten notariellen Übung entsprechen, die Grundstücksbelastungen in den Vertragsentwurf aufzunehmen (vgl. dazu auch Grziwotz, in ZfIR 2009, 627, 629; Junglas, in NJOZ 2012, 561, 564; Winkler, aaO). Dass solche Informationen auf einer zeitnah vorgenommenen Grundbucheinsicht beruhen sollten, ist ebenso naheliegend.
Hätte der Beklagte seiner - unterstellten - Pflicht entsprechend gehandelt, wäre die zwischenzeitliche Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ebenfalls unbekannt geblieben. Dann wäre der Entwurf mit derselben Information über den Grundbuchstand versandt worden, wie tatsächlich geschehen, und die Dinge hätten denselben Verlauf genommen.
Herrmann Arend Böttcher Vorinstanzen:
LG Krefeld, Entscheidung vom 29.07.2015 - 2 O 397/07 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.10.2016 - I-14 U 12/16 - OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.10.2016 - I-14 U 12/16 -
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