Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c3125425.html
Timestamp: 2020-02-25 12:21:19+00:00
Document Index: 273375834

Matched Legal Cases: ['art. 473', 'arrêt ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 276', 'art. 276', 'art. 16', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 16', 'art. 26', 'art. 26', 'art. 40', 'arrêt ', 'art. 169', 'art. 169', 'art. 40', 'art. 40', 'art. 169', 'art. 169', 'art. 169', 'art. 266', 'art. 169', 'art. 298', 'art. 169', "l'article 169", 'art. 169', 'art. 4', 'art. 7', 'art. 16', 'art. 27', 'art. 255', 'art. 266', 'art. 272']

DFR - BGE 125 III 425
BGE 125 III 425
A., B. et dame C. sont propriétaires en main commune de trois parcelles. Leur mère, dame D., en a la jouissance en vertu d'un usufruit au sens de l'art. 473 CC.
Le fermier et sa famille n'ayant pas quitté les lieux à l'expiration du bail, A., B., dame C. et dame D. (ci-après: les demandeurs) ont déposé, le 2 mai 1997, une requête d'expulsion dirigée contre K.
Agissant par la voie du recours en réforme, les demandeurs invitent le Tribunal fédéral à constater que le bail à ferme a été valablement résilié pour le 1er mai 1997 et à ordonner l'expulsion immédiate du fermier, au besoin avec l'assistance de la force publique. A titre subsidiaire, ils sollicitent le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt fédéral. Selon eux, l'art. 266n CO n'est pas applicable au contrat de bail à ferme agricole, de sorte que le congé notifié par écrit au seul fermier est parfaitement valable.
3.- La cour cantonale considère que l'absence, dans la loi fédérale sur le bail à ferme agricole du 4 octobre 1985 (LBFA; RS 221.213.2), d'une disposition comparable à l'art. 266n CO, relatif à la forme du congé donné par le bailleur lorsque le bail à loyer porte sur le logement de la famille, résulte d'une lacune de la loi. A son avis, pour combler cette lacune, il faut accorder au fermier la protection prévue par l'art. 266n CO, si le bail à ferme agricole a également pour objet le logement occupé par la famille du fermier. Les demandeurs soutiennent, au contraire, que la prétendue lacune constitue, en réalité, un silence qualifié du législateur.
a) Une véritable ou authentique lacune (lacune proprement dite) suppose que le législateur s'est abstenu de régler un point qu'il aurait dû régler et qu'aucune solution ne se dégage du texte ou de l'interprétation de la loi. Si le législateur a renoncé volontairement à codifier une situation qui n'appelait pas nécessairement une intervention de sa part, son inaction équivaut à un silence qualifié. Quant à la lacune improprement dite, elle se caractérise par le fait que la loi offre certes une réponse mais que celle-ci est insatisfaisante. D'après la jurisprudence, seule l'existence d'une lacune authentique appelle l'intervention du juge, tandis qu'il lui est en principe interdit, selon la conception traditionnelle, de corriger les lacunes improprement dites, à moins que le fait d'invoquer le sens réputé déterminant de la norme ne soit constitutif d'un abus de droit, voire d'une violation de la Constitution (cf. ATF 124 V 271 consid. 2a; 122 I 253 consid. 6a et les arrêts cités).
Il convient, dès lors, de rechercher si c'est par inadvertance ou à dessein que le législateur fédéral n'a pas posé de règle spécifique, dans la LBFA, au sujet du logement de la famille et, en particulier, de sa résiliation par le bailleur, alors qu'il l'a fait dans le code des obligations pour le bail à loyer (art. 266n CO). Une telle démarche implique que l'on interprète la loi spéciale. C'est le lieu de rappeler que la loi s'interprète d'abord selon sa lettre. Toutefois, si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il faut alors rechercher quelle est la véritable portée de la norme ou de l'ensemble de normes entrant en ligne de compte, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment les travaux préparatoires, le but et l'esprit des règles posées, les valeurs qui les sous-tendent, ainsi que leur relation avec d'autres dispositions légales. Pour rendre la décision répondant de manière optimale au système et au but de la loi, le Tribunal fédéral utilise, de manière pragmatique, une pluralité de méthodes, sans fixer entre elles un ordre de priorité (ATF 125 II 238 consid. 5a p. 244 et les arrêts cités).
Il ne s'ensuit pas pour autant que l'art. 266n CO doive nécessairement s'appliquer au bail à ferme agricole. A cet égard, il ne faut pas perdre de vue que ce type de bail fait l'objet d'une réglementation spéciale, laquelle a, en principe, le pas sur la réglementation générale que constitue le code des obligations ("lex specialis derogat legi generali"; cf. ATF 123 II 534 consid. 2d et les références; voir aussi: TERCIER, Les contrats spéciaux, 2e éd., n. 2231). Le texte français de l'art. 1er al. 4 LBFA n'est pas suffisamment explicite, de ce point de vue, qui déclare simplement le code des obligations applicable lorsque l'une des exceptions susmentionnées n'est pas réalisée. En revanche, les versions allemande et italienne de la même disposition accordent, comme il se doit, la priorité à la loi spéciale ("Soweit dieses Gesetz ... keine besondern Vorschriften enthält, gilt das Obligationenrecht (OR), ..."; "Nella misura in cui la presente legge ... non contiene disposizioni speziali, si applica il Codice delle obbligazioni, ..."). L'art. 276a CO en fait du reste de même (cf. STUDER, Commentaire bâlois, 2e éd., n. 1 ad art. 276a CO), puisqu'il soumet les baux à ferme agricoles à la LBFA, "en tant qu'elle contient des dispositions spéciales" (al. 1), l'application du code des obligations, sous réserve de certaines exceptions, ne devant intervenir qu'"au surplus" (al. 2). La LBFA règle elle-même la question de la forme de la résiliation du bail à ferme agricole à son art. 16 al. 1 ainsi libellé: "la résiliation d'un bail à ferme ne vaut qu'en la forme écrite. L'intéressé peut demander que le congé soit motivé." Cette disposition n'exige donc pas que le bailleur donne le congé en utilisant une formule agréée par le canton (art. 266l al. 2 CO), ni qu'il le communique séparément au locataire et à son conjoint, contrairement à l'art. 266n CO. Or, cette dernière disposition est placée, avec trois autres (art. 266l, m et o CO), sous le titre marginal "IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux." Son objet est ainsi le même que celui de l'art. 16 al. 1 LBFA, à savoir la forme de la résiliation du bail. Il est logique, dans ces conditions, d'accorder la préférence à la norme qui s'applique spécifiquement au type de bail considéré. De plus, la LBFA règle elle-même la prolongation judiciaire du bail à ferme (art. 26 à 28) et elle ne confère la qualité pour agir dans ce sens qu'à la "partie au bail" qui a reçu le congé (art. 26 al. 1).
Ce bref aperçu de l'évolution législative dans le domaine du bail depuis les années quatre-vingt jusqu'à ce jour tendrait ainsi à accréditer la thèse du silence qualifié plutôt que celle de la lacune proprement dite.
dd) L'art. 40 LDFR, sur lequel la cour cantonale fonde son argumentation, n'infirme en rien ce qui précède (dans ce sens, au sujet de l'arrêt présentement attaqué, cf. Yves Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural 1994-1998, n. 267). En vertu de cette disposition, le propriétaire ne peut aliéner une entreprise agricole qu'il exploite avec son conjoint ou une part de copropriété sur ladite entreprise qu'avec le consentement de son conjoint (al. 1). S'il ne peut obtenir ce consentement ou si ce dernier lui est refusé sans motif valable, il peut saisir le juge (al. 2). L'art. 169 du code civil, destiné à protéger le logement familial, est réservé (al. 3). Comme il appert de son texte même, ainsi que des titres du chapitre ("Contrats d'aliénation") et de la section ("Restrictions générales du pouvoir de disposer dans les cas d'aliénation") dans lesquels elle figure, la disposition citée ne vise que l'aliénation de l'entreprise agricole et non la résiliation du bail à ferme agricole. Que l'art. 169 al. 1 CC traite aussi de la résiliation du bail n'y change rien. En effet, si l'art. 40 al. 3 LDFR réserve cette disposition, c'est uniquement afin de rendre le consentement du conjoint également nécessaire pour l'aliénation d'une entreprise agricole - dans le cas où la condition de l'exploitation commune, au sens du premier alinéa de la même disposition, n'est pas remplie - lorsque la famille risque de perdre son logement (cf. Message du Conseil fédéral à l'appui de la LFDR, in FF 1988 III 889 ss, 908 et 957; DONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural, n. 390; STUDER, in Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, n. 21 ad art. 40 LDFR). Au demeurant, les commentateurs récents de l'art. 169 CC sont d'avis que la résiliation du bail à ferme agricole ne tombe pas sous le coup de cette disposition (HAUSHEER/REUSSER/GEISER, Commentaire bernois, 2e éd. [1999], n. 33 ad art. 169 CC; BRÄM/HASENBÖHLER, Commentaire zurichois, n. 26 ad art. 169 CC). Il n'y a donc pas de raison pour qu'il en aille autrement en ce qui concerne l'art. 266n CO (anc. 271a CO), lequel n'est que le pendant de l'art. 169 CC, s'agissant de la résiliation du bail d'un logement familial.
Pour ce qui est du congé donné par le bailleur, la doctrine majoritaire estime qu'il ne doit pas être communiqué séparément au fermier et à son conjoint, même si l'entreprise agricole comprend une habitation qui sert de logement à la famille du fermier (STUDER/HOFER, ibid.; STUDER, in dernier op.cit., n. 4 ad art. 298 CO; HAUSHEER/REUSSER/GEISER, ibid., avec d'autres références; les mêmes, in Kommentar zum Eherecht, vol. I, n. 33 ad art. 169 CC et 271a CO; DONZALLAZ, Pratique et jurisprudence..., n. 265 à 268, va apparemment dans le même sens; cf. aussi, indirectement: HEGNAUER/BREITSCHMID, Grundriss des Eherechts, 3e éd., n. 17.20, et BRÄM/HASENBÖHLER, ibid.; d'un autre avis: DESCHENAUX/STEINAUER, Le nouveau droit matrimonial, p. 99; NÄF-HOFMANN, Das neue Ehe- und Erbrecht im Zivilgesetzbuch, 2e éd., n. 119; quant à VOLLENWEIDER, Le logement de la famille selon l'article 169 CC: notion et essai de définition, thèse Lausanne 1995, le passage de son ouvrage cité par la cour cantonale (p. 89) ne l'est pas à bon escient, comme le soulignent avec raison HAUSHEER/REUSSER/GEISER, Commentaire bernois, n. 33 ad art. 169 CC, p. 388, puisqu'il a trait au problème - différent - du local mixte).
Selon l'art. 4 al. 1 LBFA, le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. Il ressort de cette définition légale du bail à ferme agricole que le fermier conclut un tel contrat dans le but de pouvoir utiliser, par son activité, les possibilités et qualités frugifères offertes par la chose affermée (PAQUIER-BOINAY, op.cit., p. 104). Aussi est-ce non seulement sa place de travail, mais encore les fondements de son existence économique et familiale que le fermier trouve sur le bien-fonds qu'il a pris à ferme (STUDER/HOFER, op.cit., p. 18). D'où la nécessité de renforcer sa protection. Tel était le but principal assigné à la LBFA par le Conseil fédéral (cf. le message ad hoc, in FF 1982 I 270 ss). Pour atteindre cet objectif, le législateur a, entre autres mesures, fixé à neuf ans au moins la durée initiale du bail à ferme portant sur une entreprise agricole (art. 7 al. 1 LBFA), à une année le délai de congé minimal (art. 16 al. 2 LBFA) et à six ans la durée maximale de la prolongation judiciaire du bail (art. 27 al. 4 LBFA). Sous cet angle, le fermier bénéficie donc d'une protection bien supérieure à celle du locataire titulaire d'un bail à loyer portant sur une habitation. En effet, le code des obligations ne prévoit aucune durée initiale minimale pour ce type de bail (art. 255 CO), se contente d'un délai de résiliation de trois mois (art. 266c CO) et limite à quatre ans la durée de la (ou des deux) prolongation(s) judiciaire(s) du bail (art. 272b al. 1 CO). La situation du conjoint du locataire apparaît ainsi nettement moins favorable que celle du conjoint du fermier, de sorte que la nécessité de protéger le logement familial ne s'impose pas avec la même force dans le domaine du bail à ferme agricole que dans celui du bail à loyer.