Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/mieter-lange-zeit-im-ausland/
Timestamp: 2019-08-24 13:51:18
Document Index: 115879365

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 560', '§ 540', '§ 553', 'BGH', '§ 553']

Manchmal halten sich Mieter lange Zeit im Ausland auf, möchten ihre Mietwohnung aber trotzdem behalten. Die Gründe für den Auslandsbesuch können vielfältig sein und reichen vom auswärtigen Studium über berufliche Tätigkeiten bis hin zum Wintersitz in sonnigen Gefilden. Dabei dauert mancher Auslandsaufenthalt sogar einige Jahre.
Die Frage in diesem Fällen ist, wie sich die Abwesenheit des Mieters auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt und ob er die Betriebskosten dennoch in voller Höhe zahlen muss. Die Antwort darauf erfahren Sie in diesem Artikel.
Mietvertrag und Umlageschlüssel bleiben unverändert
Hält sich der Mieter lange Zeit im Ausland auf, ändert sich dadurch nichts an seinen mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen. Sind also im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss der Mieter diese trotz seiner Abwesenheit auch weiterhin leisten. Er darf nicht die Vorauszahlungen komplett einstellen und nur noch die Kaltmiete (Nettomiete, Grundmiete) zahlen, zumal dem Vermieter ein Großteil der umlagefähigen Betriebskosten auch während der Abwesenheit des Mieters entstehen (etwa Grundsteuern, Versicherungen, Schornsteinfeger usw.)
Ebenso wenig ändern sich die im Mietvertrag festgelegten und in der Betriebskostenabrechnung zugrundezulegenden Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) für die Betriebskosten. Ist eine Umlage nach Wohnfläche (qm²-Fläche) oder Miteigentumsanteilen (MEA) vereinbart, bleibt es trotz Abwesenheit des Mieters dabei. Ist eine Verteilung nach Personenzahl oder Wohneinheiten festgeschrieben, gilt dieser Umlageschlüssel auch beim Auslandsaufenthalt des Mieters. Diese Zahlungsverpflichtungen des Mieters bleiben bestehen, auch wenn er sich lange Zeit im Ausland aufhält.
Vom Mieter ungenutzte Wohnung ist nicht leer stehend
Nutzt der Mieter seine Wohnung wegen seines Auslandsbesuchs nicht, ist das allein seine Angelegenheit. Es handelt sich in diesem Fall nicht um eine „leer stehende Wohnung“ mit der Folge, dass der Vermieter die Betriebskosten zahlen muss.
Eine Wohnung steht nur dann leer, wenn sie nicht vermietet ist. Die Abwesenheit des Mieters berührt aber nicht den Bestand des Mietverhältnisses, so dass er die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin zu erbringen hat.
Auswirkungen nur auf verbrauchsabhängige Betriebskosten – und auf künftige Vorauszahlungen
Auf die Betriebskostenabrechnung hat der längere Auslandsaufenthalt des Mieters nur Auswirkungen, soweit verbrauchsabhängige Betriebskosten betroffen sind. Das gilt zum einen, wenn eine Erfassung nach Verbrauch (etwa durch Kaltwasseruhren) oder nach Verursachung (etwa beim Abfall) möglich und die verbrauchsabhängige Umlage
mietvertraglich vereinbart oder
durch spätere einseitige Bestimmung des Vermieters nach § 556a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt wurde.
Zum anderen ist für Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich eine Umlage nach Verbrauch durch die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vorgeschrieben, wobei 50% bis 70% der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind.
Ist der Mieter lange Zeit im Ausland, fallen keine verbrauchsabhängigen Kosten an, was sich auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt. Denn durch die nicht angefallenen verbrauchsabhängigen Kosten kann eine erhebliche Ersparnis eintreten. Hat der Vermieter – wie üblich – in den Betriebskostenvorauszahlungen auch die verbrauchsabhängigen Kosten einkalkuliert, kann sich durch den Wegfall dieser Kosten oder eines erheblichen Teils davon für den Mieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ergeben.
Ist der Mieter auch in Zukunft längere Zeit im Ausland und weist die erhaltene Betriebskostenabrechnung ein Guthaben aus, kann er einseitig eine Herabsetzung der künftigen Betriebskostenvorauszahlungen auf die angemessene Höhe vornehmen. Voraussetzung dafür ist, dass er dies gegenüber dem Vermieter schriftlich erklärt, § 560 Abs. 4 BGB.
Untervermietung kann Betriebskostenabrechnung beeinflussen
Um Betriebskosten und auch Miete zu sparen, ist es für den Mieter sicherlich eine Überlegung wert, bei längeren Auslandsaufenthalten seine Wohnung einem Untermieter zu überlassen. Soll eine Untervermietung der gesamten Wohnung erfolgen, benötigt der Mieter dazu die Erlaubnis des Vermieters. Wird die Erlaubnis verweigert, berechtigt dies den Mieter zur außerordentlichen Kündigung nach § 540 BGB,
wobei die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten sind und
der Vermieter die Erlaubnis nicht aus einem in der Person des Untermieters liegenden wichtigen Grund verweigern darf
Möchte der Mieter dagegen die Wohnung nur teilweise untervermieten, ist neben der Erlaubnis des Vermieters auch ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erforderlich, § 553 BGB. Ein solches Interesse ist bei einem längeren Auslandsaufenthalt gegeben, da der Mieter mit der Untervermietung eine Entlastung von seinen Reise- und Wohnungskosten bezweckt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13). Verweigern darf der Vermieter die Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nur, wenn
in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder
dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist
Bei einer Untervermietung muss der Mieter allerdings die mit dem Vermieter vereinbarten Umlageschlüssel beachten. Ändert sich etwa durch die Untervermietung die Personenzahl, ist dies im Untermietvertrag zu berücksichtigen und die Personenzahl dem Vermieter mitzuteilen.
Vermietet der Mieter nur einen Teil der Wohnung, darf er bei einer Umlage nach der Wohnfläche dem Untervermieter an sich nur die tatsächlich vermieteten Räume berechnen. Der Mieter müsste also die anteiligen Betriebskosten für die von ihm nicht untervermieteten Räume selber zahlen.
Der dafür anfallende Rechenaufwand kann vermieden werden, wenn zwischen Mieter und Untermieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird.
Lange Zeit im Ausland: Vertretung für Rasen mähen, Treppe putzen, Schnee schippen?
Befindet sich der Mieter lange Zeit im Ausland und hat er mietvertraglich die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und / oder den Winterdienstes übernommen, muss er für eine Vertretung sorgen. Andernfalls kann der Vermieter die dafür anfallenden Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen. Für den Mieter ist es daher ideal, wenn er solche mietvertraglichen Pflichten auf einen Untermieter delegieren kann.
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