Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%201-4-3-1-5.htm
Timestamp: 2017-11-20 07:38:52+00:00
Document Index: 156172702

Matched Legal Cases: ['art. 271', "l'article 286", "l'article 289", 'art. 271', 'art. 212', 'art. 271']

TVA copropriété
1 / 4.3.1.5
Instruction (BOI 3 A-3-99, 5 mai 1999) et éléments complémentaires
Texte de l’instruction et commentaires
Éléments complémentaires à la suite
PRÉCISIONS SUR LES MODALITÉS D'APPLICATION
I – L'ACTIVITÉ DES SYNDICATS DE COPROPRIÉTAIRES.
1 – Dans la majorité des cas, l'action des syndicats de copropriétaires, dont la constitution est prévue à l' article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, se limite à la conservation d'un immeuble et à l'administration des parties communes d'une copropriété dont l'usage est limité au logement ou, éventuellement, à une occupation professionnelle (bureaux, commerces).
2. – L'activité des syndicats de copropriétaires s'analyse en une prestation de services à titre onéreux de gestion de la copropriété rendue aux copropriétaires. Le syndic intervient, quant à lui, en qualité de prestataire de services du syndicat de copropriétaires.
II. – LE CAS DES SYNDICATS DE COPROPRIÉTAIRES ASSURANT LA GESTION D'UNE COPROPRIÉTÉ TRADITIONNELLE DONT L'USAGE EST LIMITÉ À L'HABITATION OU À L'OCCUPATION PROFESSIONNELLE DES IMMEUBLES.
3. – L'article 267-II-2° du Code général des impôts, dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 1993, prévoit l'exclusion de la base d'imposition, sous certaines conditions, des dépenses engagées par des intermédiaires au nom et pour le compte de commettants.
4. – Agissant le plus souvent en leur nom propre, les syndicats de copropriétaires qui rendent aux copropriétaires un service de gestion de l'immeuble, devraient soumettre à la TVA l'intégralité des remboursements de charges qu'ils perçoivent et pourraient déduire, sous réserve des limitations et des exclusions de droit commun, la TVA grevant les dépenses qui leur sont facturées.
5. – Toutefois, pour tenir compte des contraintes inhérentes à leur activité, il a paru possible d'admettre que les syndicats de copropriétaires dont l'activité se limite à gérer des immeubles utilisés pour l'habitation ou pour une occupation professionnelle continuent à exclure de leur base d'imposition les versements effectués par les copropriétaires et destinés à couvrir les charges des syndicats ("remboursements de charges").
6. – Le bénéfice de cette mesure est strictement limité aux "remboursements de charges" afférents :
7. – Il est précisé que les charges concernées peuvent constituer des frais propres du syndicat, employeur du personnel ou propriétaire des matériels.
8. – L'exclusion de la base d'imposition est subordonnée dans tous les cas au respect des conditions suivantes :
9. – Les syndicats de copropriétaires qui ne réalisent aucune opération imposable à la TVA en application des dispositions qui précèdent ne peuvent pas déduire la TVA grevant les dépenses engagées pour le compte des copropriétaires (CGI, art. 271).
10. – Ils sont dispensés de souscrire la déclaration d'existence prévue à l'article 286-1° du Code général des Impôts.
11. – Il est rappelé que les copropriétaires qui exercent une activité imposable à la TVA ouvrant droit à déduction peuvent déduire, dans les conditions habituelles, la taxe sur la valeur ajoutée qui figure sur le relevé des charges qui leur est délivré, soit par le syndic s'il y en a un, soit par le syndicat des copropriétaires (cf. DB 1211 n° 12).
III. – LE CAS DES SYNDICATS DE COPROPRIÉTAIRES ASSURANT LA GESTION D'UNE COPROPRIÉTÉ FOURNISSANT DES SERVICES SUPPLÉMENTAIRES
12. – Il s'agit principalement du cas des résidences avec services (résidences pour personnes âgées, par exemple).
13. – Le syndicat de copropriétaires qui gère une résidence avec services exerce deux types d'activité : une activité liée à la gestion classique d'une copropriété et une activité liée à la gestion des services supplémentaires.
14. – Pour la première de ces activités, le syndicat bénéficie de la mesure prévue au II dans les mêmes conditions et limites.
15. – En revanche, les services supplémentaires (restauration, soins, blanchissage, services de coiffure, installations sportives autres que celles qui sont considérées comme des services courants [cf. II], animations, aide ménagère...) et le cas échéant, les livraisons de biens doivent être soumis à la TVA selon les modalités décrites dans l'instruction du 14 novembre 1998 (BOI 3 C-18-88 ; JCP N 1988, prat. 784).
16. – Ces opérations sont imposables qu'elles soient exécutées directement par le syndicat ou que celui-ci fasse appel à un fournisseur extérieur et quelles que soient les modalités selon lesquelles le prix en est réclamé aux copropriétaires : inclusion dans les charges communes de copropriété ou prix réclamé distinctement au copropriétaire.
17. – Doivent donc être comprises dans la base d'imposition à la TVA de ces opérations, non seulement les sommes payées par les utilisateurs au titre de ces services mais aussi la quote-part des charges de copropriété relative à ces services : charges correspondant à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes affectées à ces services, aux éléments d'équipement, aux frais de personnel...
18. – Précisions
1) Lorsqu'un syndicat de copropriétaires confie la gestion des services spécifiques à un organisme tiers avec mise à disposition des installations nécessaires, il est fréquent que celui-ci ne lui verse aucune contrepartie financière pour la mise à disposition des locaux. Dans cette situation, les charges de copropriété afférentes à l'entretien des locaux concernés que le syndicat réclame aux copropriétaires doivent être comprises dans la base d'imposition de l'organisme gestionnaire des services puisqu'elles constituent une quote-part du prix des services réclamé aux clients (cf. BOI 3 C-18-88). L'organisme gestionnaire ne peut pas, en revanche, déduire la TVA incluse dans les charges de copropriété afférentes aux locaux mis à sa disposition.Dans le cas où le syndicat de copropriétaires effectue une mise à disposition de ces locaux à titre onéreux, l'organisme gestionnaire pourra, selon les modalités habituelles, exercer un droit à déduction au titre de cette mise à disposition, le syndicat lui ayant délivré une facture établie à son nom et mentionnant la TVA conformément aux dispositions de l'article 289 du code.
Il est précisé que l'ensemble des règles qui précèdent s'appliquent aux organismes visés dans l'instruction 3 C-18-88 du 14 novembre 1988.
19. – La TVA afférente à la quote-part des charges de copropriété liée à la réalisation des services imposables est exigible lors de l'encaissement (sauf autorisation pour le paiement d'après les débits) qu'il s'agisse de provisions ou de régularisations sur charges.
20. – La TVA afférente aux sommes réclamées de manière spécifique aux copropriétaires au titre de tels services (ex : restauration, blanchisserie, etc.) ou des ventes imposables, est exigible selon les règles propres à la catégorie à laquelle appartient l'opération concernée.
21. – Les prestations de services et les livraisons de biens imposables doivent être soumises au taux qui leur est propre.
22. – Les soins sont imposables au taux normal.
23. – La fourniture des repas est en principe imposable au taux normal. Toutefois, les syndicats de copropriétaires bénéficient de la décision ministérielle du 4 septembre 1988 qui permet de soumettre la fourniture de repas au taux réduit sous certaines conditions (cf. BOI 3 C-18-88).
24. – La TVA ayant grevé les dépenses engagées exclusivement pour les besoins de la copropriété traditionnelle ne peut, bien entendu, faire l'objet d'aucune déduction (CGI, art. 271).
25. – Les droits à déduction afférents aux opérations des services supplémentaires s'exercent suivant les règles de droit commun propres à chacune de ces opérations (CGI, Ann. II, art. 212, 213 et 219 notam.).
26. – La part de la taxe déductible est déterminée en fonction du rapport suivant :
27. – Cela étant, il est admis que le syndicat détermine la part de taxe déductible à partir du critère qui est retenu pour la répartition des dépenses communes (ex : surfaces).
28. – Les syndicats sont tenus de justifier auprès du service des impôts de la nature et du montant exact des débours. Leur comptabilité doit permettre de s'assurer de la pertinence de la ventilation des dépenses entre les opérations de gestion de la copropriété traditionnelle et les services supplémentaires rendus.
29. – Il est précisé que, même s'ils sont utilisés pour la réalisation d'opérations imposées, les investissements, propriété indivise des copropriétaires, ne peuvent pas ouvrir droit à déduction compte tenu du fait que leur coût n'est pas supporté par le syndicat (CGI, art. 271). Il ne pourrait en être autrement que si le syndicat détenait une facture de ces dépenses, établie à son nom et répercutait leur coût dans le prix de ses services imposés.
IV. – SITUATION DES SYNDICATS DE COPROPRIÉTAIRES AU REGARD DE LA TAXE SUR LES SALAIRES
30. – Il est rappelé que les syndicats de copropriétaires dont l'activité est limitée à la gestion d'une copropriété traditionnelle (voir ci-dessus II) et qui par suite ne réalisent aucune opération soumise à la TVA sont redevables de la taxe sur les salaires, dans les conditions de droit commun, à raison de l'ensemble des rémunérations versées aux personnels salariés chargés du gardiennage et de l'entretien des immeubles de la copropriété (cf. DB 5 L 122 n° 23).
31. – Les syndicats de copropriétaires qui fournissent des services supplémentaires au-delà de la simple gestion de la copropriété sont redevables de la TVA à raison de ces services dans les conditions exposées au III ci-dessus.
32. – La taxe est calculée en appliquant à l'ensemble des rémunérations versées le rapport existant au titre de l'année civile précédant celle du paiement des salaires, entre le montant total des recettes et autres produits n'ayant pas ouvert droit à déduction de la TVA, y compris les "remboursements de charges" relatifs à la gestion traditionnelle de la copropriété, et le total des recettes et autres produits réalisés au titre de la gestion traditionnelle et des services supplémentaires.
V. – ENTRÉE EN VIGUEUR. RÈGLEMENT DU PASSÉ
33. – Les dispositions de la présente instruction s'appliquent à compter du 1er juillet 1998. Elles ne donneront lieu ni à rappel ni à restitution pour les opérations réalisées avant cette date.
Cette instruction précise les modalités d’application de la TVA aux « syndicats de copropriétaires assurant la gestion d’une copropriété fournissant des services supplémentaires ».
Son intérêt primordial est pourtant de faire connaître la conception que se fait le Ministère des Finances de l’institution juridique particulière qu’est une copropriété classique. On peut constater qu’elle est en singulier décalage avec la réalité et qu’on peut légitimement craindre un revirement ministériel futur quant à la tolérance dont les syndicats bénéficient actuellement.
L’instruction annonce d’emblée la couleur :
L’analyse, totalement incompatible avec les données du droit privé, a manifestement pour but de faire apparaître une activité économique et un fait générateur de valeur ajoutée alors que le syndicat, et le syndic comme représentant légal et agent d’exécution, se borne à gérer un bien commun et ses éléments d’équipement indivis et les services assurés par ces équipements indivis.
L’instruction prend ensuite le soin d’écarter l’exonération d’assujettissement pouvant résulter de l’article 267-II-2° CGI relatif aux dépenses engagées par des intermédiaires au nom et pour le compte des commettants.
Il suffit d’affirmer pour cela que les syndicats de copropriétaires agissent en leur nom propre pour rendre aux copropriétaires un service de gestion de l’immeuble. En conséquences ils devraient soumettre à la TVA l’intégralité des remboursements de charges qu’ils perçoivent et pourraient déduire la TVA grevant les dépenses qui leur sont facturées.
La critique de ce texte peut paraître inutile en pratique dès lors qu’en principe l’opération serait neutre. Le syndicat qui a payé 100 € ttc une fourniture se borne à répartir cette comme et à recouvrer la même somme. C’est oublier que, dans l’optique fiscale, le syndicat fournit aussi des services (le gardiennage par exemple) dont les coûts ne comportent pas de TVA. En droit privé, il répartit ces coûts. En droit fiscal il les facturerait !
L’instruction montre ensuite l’extrême mansuétude de l’Administration. Pour tenir compte des contraintes inhérentes à leur activité, il a paru possible d’admettre que les syndicats de copropriétaires (et les unions de syndicats de copropriétaires) continuent à exclure de leur base d’imposition les versements effectués par les copropriétaires et destinés à couvrir les charges des syndicats (« remboursements de charges »).
Cette disposition bénéfique est réservée aux immeubles utilisés pour l’habitation ou pour une occupation professionnelle.
L’instruction valide enfin la possibilité pour les copropriétaires exerçant une activité imposable peuvent déduire la TVA figurant sur les relevés de charges.
On s’est contenté jusqu’à présent de la bienveillance de l’Administration. En nos temps de disette, le risque d’un revirement de l’administration subsiste. Il nous semble nécessaire de contredire vigoureusement l’analyse du régime de la copropriété présentée dans cette Instruction.
Question écrite n° 21481 de M. Jean-François Picheral (Bouches-du-Rhône - SOC) publiée dans le JO Sénat du 23/12/1999 - page 4191
M. Jean-François Picheral attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur la situation des résidences avec services au regard du taux de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) sur les services d'aide à la personne. Ces établissements reçoivent un grand nombre de personnes âgées à mobilité réduite qui ne disposent pas particulièrement de revenus très élevés. Elles bénéficient des services d'un personnel assurant l'accueil et la sécurité, l'assistance paramédicale, la restauration, le ménage, les courses, etc. Aussi il lui demande s'il ne serait pas légitime de faire bénéficier ces établissements d'accueil du taux réduit de TVA à 5,50 %.
publiée dans le JO Sénat du 30/11/2000 - page 4076
Réponse. - L'article 7 de la loi de finances pour 2000 soumet au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter du 1er janvier 2000, les prestations d'aide à la personne fournies par les entreprises agréées en application du II de l'article L. 129-1 du code du travail. Il s'agit des prestations qui consistent exclusivement en des tâches à caractère familial ou ménager répondant aux besoins courants des personnes physiques et effectuées à leur domicile. De telles prestations, lorsqu'elles sont facturées par des entreprises agréées aux occupants des résidences avec services et sont fournies dans les logements de ces derniers peuvent bénéficier du taux réduit de la taxe. En revanche, les prestations réalisées par les organismes qui gèrent les résidences avec services ne rentrent pas dans le cadre de ces dispositions. Il est cependant admis, sur le fondement d'une décision ministérielle du 4 septembre 1988, que la fourniture de repas aux occupants des résidences avec services bénéficie du taux réduit dans les conditions prévues par l'instruction administrative 3 C-18-88 du 14 novembre 1988
Extrait de V. Prestations fournies par les résidences avec services