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Timestamp: 2018-05-27 09:41:51
Document Index: 212048161

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 538', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 17', '§ 17', '§ 17', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 538', '§ 28', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 538', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

ᐅ Gerechte und somit möglichst BGH-feste Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag - Aktuelle juristische Diskussionen und Themen - JuraForum.de
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Gerechte und somit möglichst BGH-feste Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag
Dieses Thema "ᐅ Gerechte und somit möglichst BGH-feste Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag - Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" im Forum "Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" wurde erstellt von GG-Fan, 28. April 2015.
GG-Fan Boardneuling 28.04.2015, 00:03
In Deutschland ist es aus unterschiedlichen Gründen (Gestaltungsfreiheit, unterschiedliche Vorstellungen, usw.) Usus entgegen BGB § 535 Abs. 1 und BGB § 538 im Wohnungsmietvertrag die Schönheitsreparaturen/Renovierungen auf den Mieter zu übertragen. Davon abzuweichen ist nicht einfach, da dies zwangsläufig auf die Höhe des Mietzinses Einfluss hätte.
Die in den Formular-Mietverträgen enthaltenen Klauseln sind - unabhängig davon, dass sie regelmäßig vom BGH angegangen werden – lückenhaft.
Der BGH hat in seinem Urteil VIII ZR 143/06 Abs. 20 auf die Problematik bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürtig überlassener Wohnungen aufmerksam gemacht, was er im konkreten Verfahren jedoch nicht zu entscheiden hatte.
… Ob daran auch in Zukunft fest-zuhalten ist oder ob mit Rücksicht auf die inzwischen vom Senat zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters geforderte Flexibilisierung von Fristenplänen und Quotenabgeltungsbestimmungen im Hinblick auf die konkrete Abnutzung durch den Mieter eine Änderung der Rechtsprechung bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen geboten ist, bedarf für den vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Für eine Änderung könnte sprechen, dass entweder - wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigeführt worden ist, oder der Mieter - wenn er im Laufe des Mietverhältnisses renoviert hat - doppelt belastet wird, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl bzw. weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt hat. Diesen Gesichtspunkten kommt jedoch im Fall einer - wie hier - dem Mieter renoviert übergebenen Wohnung keine Bedeutung zu ….
Diese vom BGH angesprochene Problematik ergibt sich insbesondere für Wohnungen, die nicht frisch renoviert vom Mieter übernommen und nach kurzer Zeit wieder gekündigt werden. Die üblichen Formularklauseln gehen m. E. darauf nicht wirklich ein. Entweder gehen sie von einer frisch renovierten Wohnung oder von einer langen Mietdauer aus.
Es gibt vermutlich keine aufwandsarme und einfache Lösung. Gäbe es ein allgemein anerkanntes Verfahren um den Wert einer Renovierungszustands zu ermitteln, wäre die Differenz zwischen Mieter und Vermieter auszugleichen. Zum Ende der Mietzeit müsste der Mieter einen geringeren Wert ausgleichen, der Vermieter eine Aufwertung der Wohnung. Dies würde anwendbar sein für Wohnungen, die frisch renoviert, teilrenoviert, nicht renoviert oder abgewohnt übergeben werden. Eine frische Renovierung wäre im Wert bei 100 % (Renovierungsguthaben).
Es haben sich sicher schon viele Juristen mit den Schönheitsreparaturklauseln befasst und trotzdem gibt es immer wieder Gründe, warum der BGH diese für unwirksam erklärt. Meine Hoffnung ist, dass es doch möglich ist eine Klausel und ein Verfahren zu entwerfen, dass gerecht und somit BGH-fest ist.
Hoffentlich gibt es gute Vorschläge und eine rege Diskussion.
GG-Fan Boardneuling 28.04.2015, 00:07
AW: Gerechte und somit möglichst BGH-feste Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag
Klauselentwurf vom Themenverfasser (Jura-Laie). Bitte nicht gleich verreißen. Ob er praxistauglich ist, sollte im 2. Schritt bewertet werden. Zunächst sollte es darum gehen eine Klausel zu entwerfen, die den rechtlichen Ansprüchen genügt.
1.	Der Mieter übernimmt die erforderlichen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer. Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
2.	Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Arbeiten sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter verpflichtet sich innerhalb von 3 Monaten nach Fertigstellung von Schönheitsreparaturen diese entweder zu belegen oder dem Vermieter eine Überprüfung zu ermöglichen.
3.	Bei Übernahme der Wohnung ist der Renovierungszustand/Abnutzungsgrad der Schönheitsreparaturen der Wohnung aufzunehmen. Dazu werden die einzelnen Räume und der Zustand der zugehörigen Wände, Decken, Böden und Fenster protokolliert (spätestens im Wohnungsübergabe-Protokoll).
4.	Entsprechend dem Erhaltungszustand der Wände, Decken, Böden und Fenster der einzelnen Räume ist sowohl bei Wohnungsübernahme als auch bei Wohnungsrückgabe der Abnutzungsgrad einvernehmlich durch Mieter und Vermieter zu protokollieren und zu dokumentieren. Wobei der jeweilige Abnutzungsgrad in Prozent anzuggeben ist: 0% (frisch renoviert) bis 100 % (Renovierung erforderlich). Ist kein Einvernehmen über einzelne Abnutzungsgrade zu erzielen, sind die Werte beider Vertragsparteien ggf. mit Begründung aufzunehmen. Zur Klärung kann der Vermieter ein Gutachten einholen. Die Kosten des Gutachtens tragen beide Parteien entsprechend des Kostenverhältnisses, das sich aus den Abweichungen der jeweilig genannten Abnutzungsgrade gegenüber denen des Gutachtens ergibt. Beispiel: Errechnet sich aus den Abweichungen eine Kostenabweichung von 500 Euro zu 1000 €, so trägt entsprechend die eine Partei ein Drittel und die andere Partei zwei Drittel der Gutachterkosten.
5.	Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
a)	alle 5 Jahre in Küchen, Bädern und Duschen,
b)	alle 8 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten,
c)	alle 10 Jahre in anderen Nebenräumen
6.	Aus dem festgestellten Abnutzungsgrad bei Wohnungsübergabe ergibt sich in Anlehnung an Abs. 5 die vorläufige Frist für die nächste Renovierung. Hiermit soll eine ausgewogene Bewertung des Abnutzungsgrads erzielt werden (hoher Abnutzungsgrad = frühere Renovierungspflicht, niedriger Abnutzungsgrad = hoher Restwert der vorhergegangenen Renovierung). Die Frist kann sich verlängern, wenn dies durch den Erhaltungszustand nach Ablauf der Frist begründet werden kann.
Ist ein Abnutzungsgrad von z. B. 40 % festgestellt worden so beträgt die vorläufige Frist (ggf. aufgerundet):
a)	60% Zeitanteil = 3 Jahre bei im 5-Jahres-Turnus zu renovierenden Räume (§ 17 Abs. 3 Buchst. a),
b)	60% Zeitanteil = 4 Jahre und 10 Monate bei im 8-Jahres-Turnus zu renovierenden Räume (§ 17 Abs. 3 Buchst. b),
c)	60% Zeitanteil = 6 Jahre bei im 10-Jahres-Turnus zu renovierenden Räume (§ 17 Abs. 3 Buchst. c).
7.	Renoviert der Mieter vor Ablauf der vorläufigen Frist, findet dies nur insoweit Berücksichtigung als der Restwert der vorgezogenen Renovierung bei Wohnungsrückgabe den Wert bei Wohnungsübernahme übersteigt. Renoviert der Mieter frisch renovierte Teile der Wohnung bei Einzug, entsteht kein zu berücksichtigender Vorteil, da die vorhergehende frische Renovierung zunichte gemacht wird.
8.	Nach Rückgabe der Wohnung wird anhand des Renovierungszustands bei Übernahme und Rückgabe der Wohnung der Wert der Abnutzung ermittelt. Dabei kann sich sowohl eine Nachzahlung (Renovierungsschuld) als auch eine Rückzahlung (Renovierungsguthaben) von Renovierungskosten für den Mieter ergeben. Die Berechnung ist mit aktuellen Leistungspreisen durchzuführen, da Renovierungsarbeiten nur zu diesen ausgeführt werden könnten. Die Berechnung erfolgt entsprechend Abs. 11.
9.	Bei der Rückgabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses müssen die Wände und Decken in neutralen, deckenden, hellen Farben gestrichen oder tapeziert sein. Ist dies zumindest teilweise nicht der Fall, gilt die gesamte betroffen Raumkomponente (Wand, Decke, etc.) als zu 100% abgenutzt.
10.	Renovierungen während der Mietdauer sind so auszuführen, dass bei anschließenden Renovierungen kein erhöhter Aufwand erforderlich ist.
11.	Für die Berechnung des Restwertes einer Schönheitsreparatur gilt danach Folgendes (Berechnungsbeispiel):
a)	Annahme: Wandfläche von 60 m² und einem m²-Preis von 5 € für Anstrich incl. Nebenarbeiten.
Bei einem Abnutzungsgrad von 30 % bei Wohnungsübernahme ergäbe sich: Restwert = 60 m² x 5 €/m² (100-30)/100 = 210 €.
Bei einem Abnutzungsgrad von 80 % bei Wohnungsrückgabe ergäbe sich: Restwert = 60 m² x 5 €/m² (100-80)/100 = 60 €.
Der ausziehende Mieter hätte die Differenz von 210 – 60 = 150 € auszugleichen.
b)	Annahme: Holzdeckenfläche von 25 m² und einem m²-Preis von 20 € für Lasieren incl. Nebenarbeiten.
Bei einem Abnutzungsgrad von 80 % bei Wohnungsübernahme ergäbe sich: Restwert = 25 m² x 20 €/m² (100-80)/100 = 100 €.
Bei einem Abnutzungsgrad von 20 % (wg. Renovierung durch Mieter) bei Wohnungsrückgabe ergäbe sich: Restwert = 25 m² x 20 €/m² (100-20)/100 = 400 €.
Der ausziehende Mieter bekäme die Differenz von 400 – 100 = 300 € durch den Vermieter ausgeglichen.
c)	Annahme: 3 Dachfenstern und einem Stückpreis von 70 € für den Innen-Anstrich incl. Nebenarbeiten.
Bei einem Abnutzungsgrad von 40 % bei Wohnungsübernahme ergäbe sich: Restwert = 3 Stück x 70 €/Stück (100-40)/100 = 126 €.
Bei einem Abnutzungsgrad von 80 % bei Wohnungsrückgabe ergäbe sich: Restwert = 3 Stück x 70 €/Stück (100-80)/100 = 42 €.
Der ausziehende Mieter hätte die Differenz von 126 – 42 = 84 € auszugleichen.
Abs. 5 bis 7 müsste evtl. gestrichen werden.
Oliver.Twist Star Mitglied 28.04.2015, 07:10
Die Überlegungen haben sich mittlerweile erledigt. Der BGH hat am 18.03.2015 zwei Urteile gefällt (Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13) und darin pauschal Schönheitsreparatur- und Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde.
Der BGH begründet das damit, dass er sagt, es würde den Mieter im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligen, wenn ihm die Renovierung von Schäden übertragen wird, die nicht durch ihn selbst, sondern durch die Vornutzer verursacht wurden.
Jegliche Überlegungen, den Mieter in AGBs zur Renovierung von Schäden zu verpflichten, die bei Übernahme der Wohnung bereits vorhanden waren, scheitern an diesem Argument.
fernetpunker V.I.P. 28.04.2015, 07:13
Entscheidend ist nach jüngster höchstrichterlicher Rechtsprechung, ob die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde. Falls das NICHT der Fall ist, erübrigen sämtliche Ausführungen zu den Klauseln. BGH VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13
cmd.dea V.I.P. 28.04.2015, 08:01
Wobei man dazu sagen muss, dass der BGH die Verpflichtung zur Durchführung Schönheitsreparaturen bei unrenoviertem Wohnraum nur dann als unzulässig ansieht, wenn der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhält. Das wird aber jedenfalls bei den bestehenen Verträgen ganz überwiegend der Fall sein.
GG-Fan Boardneuling 28.04.2015, 11:51
Vielen Dank für die guten Antworten. Wenn der BGH es so sieht, muss man sich darauf einstellen.
Als Nicht-Jurist will ich mir nicht anmaßen die BGH-Entscheidungen zu kritisieren. Als Bürger möchte ich jedoch meine Meinung dazu äußern.
Wird nun tatsächlich das normale Abwohnen einer Wohnung über die Zeit als einem Schaden gleichgestellt?
In meinem Vorschlag wird gerade verhindert, dass der Nachmieter für das Abwohnen des Vormieters gerade stehen muss. Vielmehr wird ihm ein Mehr an Renovierung - als er abgewohnt hat – gutgeschrieben. Wo ist da die unangemessene Benachteiligung zu sehen?
Wenn das Ziel sein soll, mit den genannten Urteilen den Mieter nicht unangemessen zu benachteiligen, so sehe eher die Gefahr, dass es letztendlich für alle Mieter im Schnitt teurer wird. Aufwand verschwindet nicht einfach.
Folgende Nachteile sehe ich darin, wenn bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung keine Klauseln mehr wirksam sein sollen:
1.	Die Benachteiligung findet auch zwischen den Mietern statt. Der Mieter, der eine kürzlich von ihm renovierte Wohnung aus persönlichen Gründen kündigen muss, erhält keinen Ausgleich. Der Nachmieter renoviert nicht und verlässt die Wohnung völlig abgewohnt. Der Vermieter muss renovieren (nicht jede Wohnung ist in einer begehrten Toplage) um gut weitervermieten zu können. Die Kosten versucht er über eine höhere Miete hereinzubekommen. Den Vorteil hat hier ein Mieter zu Lasten der beiden anderen Mieter.
2.	Der Zustand der Wohnungen wird sich vermutlich verschlechtern, weil Vermieter und Mieter sich bei Renovierungen zurückhalten werden.
3.	Familien brauchen große Wohnungen. Große Wohnungen bedeuten hohe Renovierungskosten. Ihr Einfluss auf ihren Aufwand wird geringer.
4.	Höhere Kosten beim Vermieter führen zu höheren Mieten oder – wenn nicht durchsetzbar – zu geringeren Leistungen und Ausstattung an anderer Stelle.
Arbeitnehmer müssen heute damit rechnen, dass sie öfter ihre Arbeitsstelle und damit ihren Wohnort wechseln müssen. Damit werden zunehmend Wohnungen weitgehend so bezogen wie sie gerade vorgefunden werden. Auch deswegen wird eine gerechte und brauchbare Lösung für die Verteilung des Renovierungsaufwands benötigt.
GG-Fan Boardneuling 28.04.2015, 13:34
Aus der Pressemitteilung zu den aktuellen Urteilen entnehme ich nicht, dass überhaupt keine Regelung bei Schönheitsreparaturen für eine unrenoviert oder renoviert übernommene Wohnung möglich sein soll. Die Anforderung ist, den Mieter nicht unangemessen zu benachteiligen und ihm keine Gebrauchsspuren des Vormieters aufzulasten.
Das Zitat in der Pressemitteilung
„Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.“
macht mir Hoffnung, dass mein Ansatz doch Aussicht hätte, in einer verbesserten Form den Anforderungen gerecht zu werden.
cmd.dea V.I.P. 29.04.2015, 16:08
So ganz scheint das Prinzip der Schönheitsreparaturen noch nicht durchdrungen zu sein.
Zitat von GG-Fan: ↑
Nein, ganz im Gegenteil. Bei Schäden muss der Mieter die Reparaturen ja bezahlen. Bei Abnutzungen nach § 538 BGB gerade nicht, es sein denn, diese stellen sich als Schönheitsreparaturen iSd. § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV dar und sind wirksam umgelegt. Gerade weil die Umlegbarkeit aber erheblich eingeschränkt ist, hat das noch weniger mit Schäden zu tun.
Die unangemessene Benachteiligung ergibt sich daraus, was auch schon seit Jahren so diskutiert wurde, dass bei unrenoviertem Wohnraum im Nachhinhein nicht mehr festgestellt werden kann, was von wem stammt. Somit läuft der Mieter erhebliche Gefahre, Abnutzungen des Vormieters zu beheben und daran scheitert die Umlage ebenso wie die Abgeltungsquoten.
1. Die Benachteiligung findet auch zwischen den Mietern statt. Der Mieter, der eine kürzlich von ihm renovierte Wohnung aus persönlichen Gründen kündigen muss, erhält keinen Ausgleich.
Das ist aber grundsätzlich sein Risiko. Er zahlt ja nur die Miete für eine unrenovierte Wohnung, wenn er sie dann selbst renoviert, unterliegt es seiner Planung, ob und wie lange er das nutzen kann.
Der Nachmieter renoviert nicht und verlässt die Wohnung völlig abgewohnt.
Hier kann aber eine Übertragung der Schönheitsreparaturen erfolgen, weil die Wohnung renoviert ist. Zudem zahlt er während der gesamten Zeit die idR höhere Miete für eine reonvierte Wohnung.
Der Vermieter muss renovieren (nicht jede Wohnung ist in einer begehrten Toplage) um gut weitervermieten zu können. Die Kosten versucht er über eine höhere Miete hereinzubekommen. Den Vorteil hat hier ein Mieter zu Lasten der beiden anderen Mieter.
Wiso ein Mieter (welcher) zu Lasten von beiden anderen Mietern (welchen)?
2. Der Zustand der Wohnungen wird sich vermutlich verschlechtern, weil Vermieter und Mieter sich bei Renovierungen zurückhalten werden.
Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen jederzeit einfordern, wenn sie fällig sind, denn das unterfällt der Instandhaltungspflicht des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB (die wird ja zT als Schönheitsreparaturen übertragen, wenn das möglich ist, verbleibt ansonsten bei Vermieter).
3. Familien brauchen große Wohnungen. Große Wohnungen bedeuten hohe Renovierungskosten. Ihr Einfluss auf ihren Aufwand wird geringer.
Das ist nicht verständlich? Wessen Einfluss auf welchen Aufwand?
4. Höhere Kosten beim Vermieter führen zu höheren Mieten oder – wenn nicht durchsetzbar – zu geringeren Leistungen und Ausstattung an anderer Stelle.
Die Zulässigkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen basiert ja nach dem Ausgleichsprinzip des BGH überhaupt nur darauf, dass die Miete aufgrund dessen geringer ist, als ohne deren Übertragung. Insofern ist das ein Nullsummenspiel. Die Miete ist ohne übertragene Schönheitsreparaturen höher, der Mieter schuldet aber auch keine kostenaufwendige Renovierung.
Was der BGH jetzt für unrenovierten Wohnraum entschieden hat, entspricht doch ohnehin wieder dem Leitbild des Gesetzes. Der Mieter zahlt Miete, dafür schuldet der Vermieter die Wohnung und ist verpflichtet, sie so zu erhalten, wie sie angemietet wurde. Was daran ungerecht sein soll, erschließt sich nicht. Die Möglichkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen ist eine rein vermieterfreundliche Rechtsprechung, die seit je her von den Mieterverbänden kritisiert wird. Das schafft der BGH nun langsam Stück für Stück wieder ab. Die einzigen, die sich hier beschweren, sind die Vermieter.
GG-Fan Boardneuling 30.04.2015, 00:48
Sorry, ich hätte das Zitat von Oliver.Twist anführen sollen, auf das ich mich bezog:
"Der BGH begründet das damit, dass er sagt, es würde den Mieter im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligen, wenn ihm die Renovierung von Schäden übertragen wird, die nicht durch ihn selbst, sondern durch die Vornutzer verursacht wurden."
Da habe ich mich wohl nicht klar genug ausgedrückt. Der ungeplant vorzeitig kündigende Mieter (M1) hat die Wohnung vor ein oder zwei Jahren renoviert. Somit müsste diese, da nicht frisch renoviert als unrenoviert eingestuft werden. Es ist anzunehmen, dass in den 1 oder 2 Jahren geringe Gebrauchsspuren entstanden sind. Wie lange kann eine Wohnung als renoviert gelten?
Höhere Miete für eine renovierte Wohnung? Dann müssten z. B. die Mietspiegel dies auch berücksichtigen. Ist das so? Wie soll es bewertet werden?
M2 übernimmt von M1 nicht frisch renoviert aber in fast makellosen Zustand und hinterlässt eine total abgewohnte Wohnung. Der nachfolgende M3 muss entweder selbst den Renovierungsaufwand tragen oder zahlt evtl. eine höhere Miete, weil der Vermieter renovieren muss. Nur M2 gewinnt, weil er keine frischrenovierte Wohnung übernommen hat und somit nicht zur Renovierung verpflichtet ist. M1 verliert zum Teil seine Investition in die Wohnung und M3 verliert, weil er entweder hohe anfängliche Renovierungskosten trägt oder eine höhere Miete zahlen muss.
Ich vermute, dass statt "...Mieters aus..." "...Vermieters aus..." gemeint ist.
Zugegeben, unglücklich ausgedrückt. Zugrunde liegt der Gedanke des Renovierungsguthabens.
Weil große Familien schlechter im Wettbewerb um eine Wohnung stehen, müssen sie die abgewohnten Wohnungen nehmen und entsprechend mehr investieren. Würde der Wert der Renovierung beachtet, könnten sie ihr meist knappes Budget mit Eigenleistung kompensieren und hätten daraus beim Auszug einen Mehrwert, wenn sie die Wohnung besser verlassen als sie diese übergeben bekommen haben.
Warum wird so sehr daran gezweifelt, dass man den Restwert der Renovierung bestimmen kann ohne den Mieter unangemessen zu benachteiligen. Würde man die gleichen Zweifel auf den Gebrauchtwagenhandel anwenden, müsste dieser eingestellt werden.
Natürlich ist es überhaupt nicht ungerecht, dass der Vermieter die Wohnung in dem Zustand erhält, wie sie angemietet wurde, wenn dies vereinbart wurde. Warum ist aber die umgekehrte Vereinbarung so verwerflich, wenn sich dies im Mietpreis-Niveau wiederspiegelt?
Das Problem liegt vermutlich darin, dass in unserem Kulturkreis die Mehrheit nicht das schlichte Standard-Kleid tragen möchte, das die meisten Vermieter anbieten würden. Ich denke, dass deswegen die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durchaus Sinn macht, weil ansonsten für den Mieter zumindest die Anfangsrenovierung des Vermieters nutzlos aber nicht umsonst wäre, wenn er die Wohnung nach seinen Vorstellungen gestalten und somit nochmal frisch renovieren würde.
In der Realität scheinen mir die einfachen Lösungen nur teilweise hilfreich.
Von dem Leitbild des Gesetzes abzuweichen, sollte speziell bei Mietwohnungen kein Tabubruch sein. Hätte ich eine Wohnung zu mieten, würde ich bewußt auf das Leitbild des Gesetzes verzichten. Worauf ich jedoch ungern verzichten würde, wäre ein Renovierungsguthaben bei Rückgabe der Wohnung. Auch wenn es nicht zu 100 % meinen Vorstellungen entspräche, könnte ich es akzeptieren, wenn ich mich nicht unangemessen benachteiligt vorkommen würde.
Wer sich mehr beschwert, scheint mir wie so oft eine Frage der Perspektive zu sein. Vermieter und Mieter sollten sich um gegenseitiges Verständnis bemühen, dass hilft beiden. Weil es Alternativen gibt, muss niemand in Wohnungen investieren. Wer keine eigene Wohnung hat, muss eine mieten können. Man sollte sich fragen, warum der Staat weitgehend aus dem sozialen Wohnungsbau ausgestiegen ist und die Gemeinden ihre Wohnungen an Wohnungsgesellschaften verschleudert haben. Man könnte fast meinen, dass es für Finanzminister und Kämmerer nicht genug in der Kasse geklingelt hat.
cmd.dea V.I.P. 30.04.2015, 12:06
Dann hätte der Nachmieter doch wieder das genannte Problem nicht. Wo ist jetzt die Ungleichbehandlung?
Höhere Miete für eine renovierte Wohnung? Dann müssten z. B. die Mietspiegel dies auch berücksichtigen. Ist das so?
Nein, der Mietspiegel berücksichtigt ausschließlich die Lage der Wohnung, deren Größe und Ausstattung. Der konkrete Zustand im Einzelfall ist nie ein Kriterium, dass dort aufgeführt wird.
M2 übernimmt von M1 nicht frisch renoviert aber in fast makellosen Zustand und hinterlässt eine total abgewohnte Wohnung.
Das ist ja auch wegen § 538 BGB in die Mietkalkulation eingestellt. M1 zahlt also auch dafür, dass er das darf.
Der nachfolgende M3 muss entweder selbst den Renovierungsaufwand tragen oder zahlt evtl. eine höhere Miete, weil der Vermieter renovieren muss.
Wieder: Das ist wirtschaftlich das selbe. Die Miete ist aufgrund des Zustandes geringer, durch die Eigenrenovierung dann aber wieder vergleichbar mit derjenigen des M2. Genau darauf bezieht sich ja die Mietkalkulation.
Oder die Miete ist höher, dann entspricht sie derjenigen von M2, weil der VM bei M2 schon die Berechtigung zur Abnutzung ohne Schönheitsreparaturen (wegen Teilabnutzung) berücksichtigt.
Nur M2 gewinnt, weil er keine frischrenovierte Wohnung übernommen hat und somit nicht zur Renovierung verpflichtet ist.
Nein, siehe oben. Seine Miete ist aufgrund des guten Zustandes und der fehlendern Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen höher. Sie ist, wenn M3 die Wohnung unrenoviert übernimmt, sogar höher aufgrund des Zustandes. Renoviert der VM vor ÜBergabe an M3, ist sie ebenfalls höher, da der Vermieter dann die Schönheitsreparaturen umlegt und das wiederum die Grundmiete senkt, da der Instandsetzungsanteil entsprechend rausfällt.
M1 verliert zum Teil seine Investition in die Wohnung
Das ist wie gesagt grundsätzlich sein Risiko. Er muss ja nicht renovieren oder nicht unrenoviert anmieten. Zudem kann der Mieter häufig bei Rückgabe einer verbesserten Wohnung den hierdurch zu erzielenden höheren Mietanteil nach Bereichungsrecht erstattet bekommen.
und M3 verliert, weil er entweder hohe anfängliche Renovierungskosten trägt oder eine höhere Miete zahlen muss.
Das stimmt nicht, siehe oben.
Weil große Familien schlechter im Wettbewerb um eine Wohnung stehen,
Das stimmt nicht. Größere Wohnungen sind viel leichter zu haben. Das wirkliche Knappheitsproblem besteht im Bereich der 1 - 3 Zimmer Wohnung.
müssen sie die abgewohnten Wohnungen nehmen und entsprechend mehr investieren.
Für renovieterte Wohnungen müssten sie aber mehr zahlen oder die Schönheitserparaturen regelmäßig durchführen, was wieder auf das gleiche hinaus läuft.
Würde der Wert der Renovierung beachtet, könnten sie ihr meist knappes Budget mit Eigenleistung kompensieren und hätten daraus beim Auszug einen Mehrwert, wenn sie die Wohnung besser verlassen als sie diese übergeben bekommen haben.
Die Eigenleistungen könnten Sie auch im Rahmen der Schönheitsreparaturen erbringen, wenn sie eine renovierte Wohnung anmieten, die aber wegen der Übertragung dieser wiederum billiger ist.
Der zweite Satz widerspricht den obigen Ausführungen, dass der Mieter einen Nachteil hätte, wenn er die unrenoviert angemietete Wohnung selbst renoviert und das aber nicht bis zum Auszug abwohnt.
Warum wird so sehr daran gezweifelt, dass man den Restwert der Renovierung bestimmen kann ohne den Mieter unangemessen zu benachteiligen.
Weil das schlicht Praxiserfahrungen aller am Mietprozess Beteiligten sind, sie sich seit Beginn des Problems Anfang der 80er verfestigt haben und nun auch vom BGH anerkannt sind.
Würde man die gleichen Zweifel auf den Gebrauchtwagenhandel anwenden, müsste dieser eingestellt werden.
Das ist nicht vergleichbar, weil die Schönheitsreparaturen Miete sind und der Mieter Gefahr läuft, die Miete seines Vorgängers zu zahlen. Und hier wird diese Mietzahlungspflicht in Form von Schönheitsreparaturen sogar durch AGB begründet.
Bei Gebrauchtwagen ist das schlicht eine Frage der Parteivereinbarung über den Wert einer Sache. Der Kaufpreis wird auch nicht vom Verkäufer durch AGB bestimmt.
Sie ist nicht verwerflich, das hat der BGH auch nicht gesagt. Sie ist nur nicht ausreichend klar zu bestimmen und verstößt daher gegen AGB-Recht.
Das ganze ist kein wirkliches Mietrechtsproblem, es ist AGB-Recht. Würden die Parteien die Schönheitsreparaturen individuell vereinbaren, würde das alles nicht gelten.
Das Problem liegt vermutlich darin, dass in unserem Kulturkreis die Mehrheit nicht das schlichte Standard-Kleid tragen möchte, das die meisten Vermieter anbieten würden.
Nein, es ist ein rein rechtsdogmatisches Problem und ein solches der Tatsachenfeststellung im Zivilprozess (bzgl. der Anteile der Abwohnung von Mieter und Vormieter).
Ich denke, dass deswegen die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durchaus Sinn macht,
Es hat niemand gesagt, auch nicht der BGH, dass es keinen Sinn macht. Der Gesetzgeber hat aber nunmal das AGB-Recht festgelegt und dort gelten bestimmte Anforderungen. Und die führen dazu, dass die Übertragung von Schöneitsreparaturen bei unrenoviertem Wohnraum wegen der Unbestimmbarkeit der Verursachungsanteile ebenso wie dei Abgeltungsquoten unzulässig sind. Mit Sinnhaftigkeit oder Sinnlosigkeit der Schönheitsreparaturen als solches hat das nichts zu tun. Individuell können die Parteien da praktisch vereinbaren, was sie wollen.
Von dem Leitbild des Gesetzes abzuweichen, sollte speziell bei Mietwohnungen kein Tabubruch sein.
Es geht hier nicht umTabus, sondern um AGB-Recht. Daher meinte ich eigangs, dass das ganze Problem erkennbar rechtlich nicht wirklich erfasst wurde.
Hätte ich eine Wohnung zu mieten, würde ich bewußt auf das Leitbild des Gesetzes verzichten. Worauf ich jedoch ungern verzichten würde, wäre ein Renovierungsguthaben bei Rückgabe der Wohnung. Auch wenn es nicht zu 100 % meinen Vorstellungen entspräche, könnte ich es akzeptieren, wenn ich mich nicht unangemessen benachteiligt vorkommen würde.
Außerhalb von AGB ist das auch völlig ok.
GG-Fan Boardneuling 04.05.2015, 12:08
Um die Übersicht nicht zu verlieren und aus Zeitgründen antworte ich auf einzelne Zitate.
In einer meinem vorhergehenden Auflistung von Nachteilen (hier ergänzt um Mx)
"1. Die Benachteiligung findet auch zwischen den Mietern statt. Der Mieter (M1), der eine kürzlich von ihm renovierte Wohnung aus persönlichen Gründen kündigen muss, erhält keinen Ausgleich. Der Nachmieter (M2) renoviert nicht und verlässt die Wohnung völlig abgewohnt. Der Vermieter muss renovieren (nicht jede Wohnung ist in einer begehrten Toplage) um gut weitervermieten (an M3) zu können. Die Kosten versucht er über eine höhere Miete hereinzubekommen. Den Vorteil hat hier ein Mieter zu Lasten der beiden anderen Mieter."
kam auf den fett hervorgehobenen Satz die Antwort von cmd.dea: „Hier kann aber eine Übertragung der Schönheitsreparaturen erfolgen, weil die Wohnung renoviert ist.“. Im von mir gebildeten Szenario war die Ausgangslage jedoch: „Der ungeplant vorzeitig kündigende Mieter (M1) hat die Wohnung vor ein oder zwei Jahren renoviert.“ Deshalb meine Frage, ob die von M1 zurückgelassene Wohnung noch als renoviert einzustufen ist. Gilt die Wohnung als nicht renoviert, hat natürlich der Nachmieter (M2) kein Problem, sondern den von mir angesprochenen Vorteil.
Das Szenario anders dargestellt: M1 verpflichtet sich statt dem Vermieter einen ganzen Kuchen (= Renovierung) zu kaufen. M1 kann aber nur 2 Stückchen essen und muss den Rest zurücklassen. M2 isst den Rest auf, geht jedoch ohne Gegenleistung. M3 oder der Vermieter müssen wieder einen ganzen Kuchen kaufen. Zahlt der Vermieter, muss M3 durch höhere Miete stückchenweise seinen Verzehr bezahlen oder er könnte andernfalls bei Auszug wieder das Problem von M1 haben.
M2 würde in anderen Situationen evtl. als Schmarotzer oder Zechpreller angesehen werden.
cmd.dea V.I.P. 04.05.2015, 12:58
Nein, weil M2 eine für die fast renovierte Wohnung in der er auch keine Schönheitsrepararturen durchführen muss, eine hierfür adäquat höhere Miete zahlen muss.
Das Prinzip ist doch jetzt umfassend erklärt worden.
GG-Fan Boardneuling 04.05.2015, 13:30
Bedenkt man, dass bei der Mietpreisdeckelung der Mietspiegel herangezogen wird, müsste dieses Kriterium Berücksichtigung finden, da zwangsläufig eine Ungleichbehandlung stattfinden würde.
GG-Fan Boardneuling 04.05.2015, 14:38
Soll es heißen „M2 zahlt also …“?
Oder die Miete ist höher, dann entspricht sie derjenigen von M2, weil der VM bei M2 schon die Berechtigung zur Abnutzung ohne Schönheitsreparaturen (wegen Teilabnutzung) berücksichtigt. .
Nein, siehe oben. Seine Miete ist aufgrund des guten Zustandes und der fehlendern Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen höher. Sie ist, wenn M3 die Wohnung unrenoviert übernimmt, sogar höher aufgrund des Zustandes. Renoviert der VM vor ÜBergabe an M3, ist sie ebenfalls höher, da der Vermieter dann die Schönheitsreparaturen umlegt und das wiederum die Grundmiete senkt, da der Instandsetzungsanteil entsprechend rausfällt. .
Der wiederkehrende Verweis auf die Mietkalkulation als Allheilmittel löst das Problem nur theoretisch. Betrachte ich meine Wahrnehmungen, ist dies m. E. ein Abstellgleis. In der Regel orientiert sich der Preis am Markt. Der Vermieter wird nur das Notwendige investieren, um die Wohnung zu seinen Preisvorstellungen vermietet zu bekommen. Auf die Mietkalkulation hat der Mieter höchstens indirekt beim Anmieten einen Einfluss. Die späteren Investitionen des Mieters spielen so keine Rolle; das sehe ich als ungerecht. Dass seine Schönheitsreparaturen bei der Mietpreiskalkulation berücksichtigt werden, kann man sich höchstens wünschen.
Bei dieser Sichtweise scheint mir aufgrund der vorhandenen Einflussmöglichkeiten, ein Ungleichgewicht zugunsten des Vermieters zu entstehen.
Ok, der Doofe (M1) verliert also wie immer. Dem kann man nicht helfen. Nimmt er mangels Risikobereitschaft oder knapper Kasse das Bereicherungsrecht nicht in Anspruch ist er ja selbst schuld.
Ich habe da eine andere - evtl. zu naive - Vorstellung.
GG-Fan Boardneuling 04.05.2015, 14:41
Ich glaube jetzt habe ich zumindest einiges verstanden.
Vor kurzer Zeit hat mir ein Bekannter (Mieter) den Entwurf eines Mietvertrages gezeigt, den der Vermieter-Anwalt erstellt hatte. In der Korrespondenz wurde der Eindruck vermittelt, dass der Mieter den Vertrag mitgestalten könne. Der Inhalt hat sich in den wesentlichen Punkten jedoch kaum vom AGB-Mietvertrag unterschieden.
Dann wird also der Anwaltsmietvertrag empfohlen. Der preisgünstige AGB-Mietvertrag wird bekämpft. Warum? Geht es hier vielleicht mehr darum das Arbeitsfeld einer Berufsgruppe zu bestellen?
Wird der Anwaltsmietvertrag doch vor Gericht als AGB-Mietvertrag eingestuft, dann hat der Vermieter Mehrkosten aber sonst nichts Besseres erreicht.