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Timestamp: 2020-07-06 11:06:58
Document Index: 377981992

Matched Legal Cases: ['§ 543', 'BGH', '§ 2', '§ 27', '§ 2', 'BGH', 'BGH']

Wenn der Vermieter Betriebskosten vom Mieter verlangt, braucht er eine ausdrückliche (mindestens bestimmbare) Umlagevereinbarung!
Immer wieder führen Fälle zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, in denen Vermieter Betriebskosten vom Mieter verlangen, ohne durch eine Umlagevereinbarung gedeckt zu sein.
In diesen Fällen geht es nicht alleine um Forderungen aus Abrechnungen, die in Zahlungsklagen geltend gemacht werden. Es geht auch um den Streit über die Berechtigung des Vermieters, dem Mieter außerordentlich und fristlos nach § 543 BGB zu kündigen, wenn diese Abrechnungsforderungen nicht bezahlt werden.
Vereinbarung der „Betriebskosten“
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für das Wohnraummietrecht reicht schon eine Umlagevereinbarung aus, in der die Umlage der „Betriebskosten“ vereinbart wird (BGH, Urteil vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10, juris Rn. 14), damit der Mieter wirksam zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet wird.
Im Gewerberaummietrecht ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob bei der Umlage die Bezugnahme der „Betriebskosten“ ausreichend ist, um eine wirksame Umlagevereinbarung herbeizuführen.
Vereinbarung der „Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung“
Hinreichend bestimmt ist eine Umlagevereinbarung im Wohnraummietrecht erst recht, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten (ergänzend) auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung bzw. auf § 2 Betriebskostenverordnung Bezug nimmt (BGH, wie zuvor).
Für das Gewerberaummietrecht (OLG Celle, Urteil vom 09. November 2018 - 2U 81/18, juris Rn. 21; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015 - 10 U 126/14, juris Rn. 51; Landgericht Paderborn, Urteil vom 08.02.2019 - 4 O 382/18) wird das ebenfalls angenommen.
Offen ist für das Gewerberaummietrecht, ob mit der Verwendung des Wortes „Nebenkosten“ an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, wie zuvor) zu »Betriebskosten« angeknüpft werden kann.
Vereinbarung von »sämtlichen Betriebskosten, z.B. …«
Streitbehaftet sind die Fälle, in denen
-	„sämtliche Betriebskosten/Nebenkosten“ und hieran anschließend ein Katalog an Betriebskostenarten beschrieben werden, der mit den Worten „zum Beispiel“ beginnt. Neben den ausdrücklich genannten Betriebskostenarten berufen sich Vermieter wegen der Wortwahl »sämtliche Betriebskosten/Nebenkosten« sodann darauf, dass auch die nicht genannten Betriebskosten umgelegt werden können.
Hier zeigt die einzelfallbezogene Mietvertragsauslegung häufig, dass wegen der Worte »zum Beispiel« und der nicht abschließenden Aufzählung der Vermieter gerade die Betriebskosten nicht umgelegt werden können, die nicht genannt werden (OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2U 81/18, juris Rn. 29; Landgericht Paderborn, Urteil vom 08.02.2019 - 4O 382/18).
-	»Nebenkosten zu entrichten sind für …« und die (…) einzutragenden Kosten nicht genannt werden.
Nach Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 - 10 S 53/18) sollen nur die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser umgelegt sein.