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Timestamp: 2019-09-18 04:02:04+00:00
Document Index: 104862840

Matched Legal Cases: ['art.1105', 'art. 2034', 'art. 1105', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1134', 'art. 1134', 'art. 1134', 'art. 1134', 'art. 1134', 'art 1134', 'Cass. Sez. ', 'art.1110', 'art. 1110']

LA GESTIONE DELLE URGENZE IN CONDOMINIO: LE COMPETENZE DELL’AMMINISTRATORE E LE EMERGENZE GESTITE DAI CONDOMINI
Studio Amministrazioni dott MECCA Luca Amministratore di condominio in Torino
GIORNALE DEL CONDOMINIO
CHI SIAMO: AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO IN TORINO E PROVINCIA
LA MATERIA CONDOMINIALE CON GLI OCCHI DI CHI VIVE IL CONDOMINIO
LA GESTIONE DELLE URGENZE IN CONDOMINIO:LE COMPETENZE DELL’AMMINISTRATORE E LE EMERGENZE GESTITE DAI CONDOMINI
La gestione delle urgenze (Art. 1134).
Nuova distinzione tra Urgenza e Necessità..
Premessa: la Negotiorum Gestio (Art. 2028).
Le competenze dell’amministratore..
La ratifica a posteriori (Art. 2032).
Le emergenze gestite dai condomini
La gestione delle urgenze (Art. 1134)
Definizione di Urgenza:
La Cassazione Sez. SECONDA CIVILE, Sentenza n.9280 del 16/04/2018 (link) definisce l’urgenza dell’intervento in base a:
Indefettibilità
potenziale dannoso (ipotetico)
senza possibilità di preavvertire
“L'urgenza degli interventi è nozione distinta dalla mera necessità di eseguirli, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione[1], detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., 6.12.1984, n. 6400; Cass., 26.3. 2001, n. 4364) o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. 19.12.2011, n. 27519; Cass. 19.3.2012, n. 4330). Nel valutare l'urgenza occorre che le opere debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore (cfr., Cass.23.9.2016, n. 18759). In carenza di tali inderogabili condizioni non sono ammissibili indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato, la quale è riservata agli organi del condominio, essendo previsti strumenti alternativi (art.1105 c.c., comma 4) al fine di ovviare alla inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell'edificio (cfr., da ultimo, Cass. 30.8.2017, n. 20528).
Nuova distinzione tra Urgenza e Necessità
Urgenza è quanto sopra; meramente necessario è, residualmente, tutto ciò che non è urgenza.
Premessa: la Negotiorum Gestio (Art. 2028)
Negotiòrum gèstio [Gestione di affari; cfr. artt. 2028-2032 c.c.]
Era una delle obbligazioni non contrattuali da atto lecito (categoria di obbligazioni definita, dai compilatori giustinianei, quasi ex contractu).
Per (—) s’intendeva la gestione di affari altrui, intrapresa spontaneamente e non sollecitata dall’interessato (dòminus).
Dal fatto della gestione nasceva per il gestore l’obbligo di condurre a termine l’attività intrapresa fino al compimento dell’affare o degli affari.
Contestualmente nasceva in capo all’interessato l’obbligo di accettare la gestione e quello di assumersi gli effetti di questa e, cioè, di rivalere il gestore di tutte le spese sostenute.
Requisiti dell’istituto erano:
— il compimento di un atto che importasse gestione di affare altrui, atto che poteva essere sia materiale (per es. riparazione) sia giuridico (per es. vendita);
— la volontà di gestire un negozio altrui (ànimus alièna negòtia gerèndi [vedi]);
— l’assenza di un contratto di mandato [vedi mandatum];
— l’utilità della gestione (utìliter cœptum). Tale requisito doveva valutarsi con riguardo al momento iniziale della gestione, a nulla rilevando il risultato finale di essa;
— l’assenza della c.d. prohibìtio dòmini [vedi].
A tutela del dominus era accordata un’àctio negotiorum gestòrum [vedi] diretta, mentre a tutela del gestore era prevista un’actio contrària; quest’ultima, riconosciuta in origine nel solo caso di gestione in favore di persona assente, fu poi considerata di carattere generale.
Caso particolare di (—) fu quello tutelato dall’actio funeraria [vedi]. D
Le competenze dell’amministratore
Valutare attentamente quando ci si trova di fronte all’urgenza oppure alla mera necessità di intervento.
Proviamo a ragionare sui casi in cui è urgente e non necessario un intervento sempre tenendo a mente i tre nuovi pilastri a) Indefettibilità, b) potenziale dannoso (ipotetico), c) impossibilità di preavvertire.
La ratifica a posteriori (Art. 2032)
Il problema principale è il Quantum
Quanti preventivi hai fatto?
Quanti fornitori hai contattato?
C’erano soluzioni alternative / migliori?
Non si poteva attendere?
Non si poteva far deliberare / decidere della spesa all’assemblea?
Il problema principale è che:
Quanto alle spese non urgenti, si ritiene in dottrina che, trattandosi di adempimento di obbligazione naturale (art. 2034 del c.c.), non nascerebbe il diritto alla ripetizione.
“Non è ammessa la ripetizione di quanto è stato spontaneamente (1) prestato (2) in esecuzione di doveri morali o sociali (3), salvo che la prestazione sia stata eseguita da un incapace.
I doveri indicati dal comma precedente, e ogni altro per cui la legge non accorda azione ma esclude la ripetizione di ciò che è stato spontaneamente pagato, non producono altri effetti.”
Senza la ratifica a posteriori non si ha diritto alla restituzione di quanto anticipato.
Anche le emergenze gestite dai condomini hanno le stesse caratteristiche di quelle gestite dall’amministratore, tuttavia vi sono ulteriori regole.
Art. 1134 Codice civile
“Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.”
Sono urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio (es. riparazione di una tubatura rotta che ha causato l'allagamento delle scale) e senza che vi sia il tempo di avvertire l'amministratore o gli altri condomini.
Il rimborso delle spese anticipate da parte del singolo condomino si regge sui due presupposti oggettivi dell'urgenza e della trascuranza, intesa come omissione nella cura che si richiederebbe.
Se non si forma la maggioranza oppure non si delibera? Adire all’Autorità giudiziaria e decide il giudice (art. 1105 Codice civile)
Un caso pratico:
Sez. Seconda CIVILE, Ordinanza n.620 del 14/01/2019
“a seguente ORDINANZA sul ricorso proposto da:
BARILE LINA, NAPPO MASSIMO
- ricorrenti –
contro LO REGIO RAFFAELE , PICCOLO PASQUALINA,
- controricorrenti –
avverso la sentenza n. 654/2017 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI
Lina Barile e Massimo Nappo propongono ricorso per cassazione.
Resistono con distinti controricorsi Raffaele Lo Regio e Pasqualina Piccolo, nonché Antonia Allocca.
La Corte d'Appello di Napoli ha confermato la decisione di primo grado resa dal Tribunale di Noia n. 635/2011, la quale aveva rigettato la domanda proposta da Lina Barile e Massimo Nappo nei confronti dei convenuti Raffaele Lo Regio, Pasqualina Piccolo e Antonia Allocca, diretta al pagamento della somma di € 250.000,00 "a titolo di risarcimento danni patrimoniali subiti a seguito del mancato pagamento di quota dovuta sulla somma a pagarsi anticipata dagli istanti".
Gli attori avevano dedotto di aver eseguito a proprie spese lavori di manutenzione e riparazione di un cortile e di un viale d'accesso comuni all'appartamento di proprietà esclusiva Barile e Nappo ed all'appartamento sovrastante di proprietà esclusiva Lo Regio e Piccolo, cortile e viale gravati altresì da servitù di passaggio in favore della proprietà Allocca.
La Corte d'Appello di Napoli, nella sentenza impugnata: 1) ha condiviso la qualificazione della domanda come riconducibile all'art. 1134 c.c., avendo gli attori dedotto a sostegno della loro pretesa la comproprietà dei beni oggetto delle opere e l'urgenza di queste ultime; 2) omissis; 3) omissis 4) ha ritenuto non provato il presupposto dell'urgenza delle opere ex art. 1134 c.c. per la domanda proposta da Lina Barile, proprietaria dell'appartamento; 5) ha escluso che fosse stata data prova dell'impedimento ai fini della rimessione in termini rispetto al deposito della memoria istruttoria e evidenziato come la prova per testi dedotta dagli attori in citazione mancasse di formulazione in articoli separati e specifici. Il primo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., invocando l'operatività della prima norma e comunque ravvisandosi l'urgenza ex art. 1134 c.c., visto l'oggetto dei lavori e la loro esatta ubicazione.”
“la Corte d'Appello di Napoli ha deciso la questione di diritto, inerente all'applicabilità dell'art. 1134 c.c. con riferimento ad un condominio cd. minimo, in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte. Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.
Ai fini dell'applicabilità dell'art 1134 c.c., va dunque considerata 'urgente' non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. Sez. 6 -2, 08/06/2017, n. 14326). Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art.1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido a rimborsare a Raffaele Lo Regio e Pasqualina Piccolo, le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi C 5.200,00, di cui C 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, nonché a rimborsare ad Antonia Allocca le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi C 5.200,00, di cui C 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Omissis”
L’art. 1110 del Codice Civile:
“Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.”
Conclusione e riflessioni“Dum Romae consulitur, Saguntum expugnatur”
Tito Livio, Storie, XXI, 7, 1
Roma tergiversò e dopo otto mesi di combattimenti la città si arrese e Annibale la rase al suolo. Questo attacco fu il casus belli della Seconda guerra punica.
[1] Diligenza del buon padre di famiglia e non Professionale
Luca MECCA
Amministratore di Condominio e Supercondominio in Torino e Provincia
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