Source: http://www.pneumologenverband-nrw.de/thema/schimmel-mietminderung
Timestamp: 2019-09-19 17:12:27
Document Index: 61094076

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 569', '§ 543']

Schimmel Mietminderung | Reduzierung der Werkzeugmiete
Schimmel Mietminderung
Reduzierung der Werkzeugmiete
Nur der nicht wahrnehmbare und ungiftige Schimmelpilz ist für eine Mietminderung aufgrund von Mängeln in der Wohnung irrelevant. Es ist verständlich, eine Mietminderung durch Schimmelpilze zu rechtfertigen. Häufig ist eine Mietminderung für Sie nicht ausgeschlossen. Fazit Der klassische Fall: Schimmelpilze in der Wohnung. Mietreduktionsform - Wann darf der Mieter reduzieren?
Vorraussetzungen und Umfang der Ermäßigung
Bei Schimmelpilzen in einer Ferienwohnung kann ein Anspruch auf Mietminderung erwachsen. Aufgrund immer besserer Dämmstoffe und dichterer Scheiben ist auch bei Mietwohnungen das Entstehen von Schimmelpilzen ausgeprägt. Die anwaltliche Betreuung der Rechtsprobleme bei Schimmel spielt daher im Bereich des Mietrechts eine große Rolle.
Deshalb wollen wir uns hier als Anwälte mit den Gründen der Pilzbildung in Wohnungen und den Rechten und Verpflichtungen der Pächter mit Schimmelpilz in der Mietunterkunft befassen. Schimmelpilze werden als eine Vielfalt von Arten von Schimmelpilzen verstanden, die natürliche Bestandteile der Raumluft sind und sich durch die Bildung von Sporen ausbreiten können. Der Schimmelpilz, der mit dem bloßen Blick sichtbar ist, repräsentiert den fruchtbaren Körper und das Myzel der Schimmelpilze.
Den eigentlichen Pilz kann man nur im Mikroskop nachweisen. Schimmel kann verstaubt, fettig, fasrig oder schuppig mit Farbtönen wie z. B. weiß, dunkelgrau, grün, weiß, orange, rot oder sogar dunkelblau erscheinen. Es sind nicht alle Formen in der Lage, den Innenraum zu durchdringen. Die Ausbreitung von Pilzen wird insbesondere durch Feuchte und Nährstoffzufuhr verursacht.
Doch auch Baumaterialien wie Gipskarton, Gips, Tapete oder Teppiche beinhalten Substanzen, die einen speziellen Brutplatz für Formen ausbilden. Im Gebäudeinneren ist eine Luftfeuchtigkeit von mind. 70% notwendig, damit der Schimmelpilz wächst und gedeiht. Formen haben keine besonders hohe Anforderung an die Raumtemperatur. Schimmelbildungsursachen können, wenn überhaupt, nicht durch einen Anwalt, sondern nur durch Gutachten eruiert werden.
Das oft vom Mieter behauptete unkorrekte Nutzungsverhalten des Vermieters macht nur gut ein gutes Drittel aus. Bauschäden (z.B. Einsatz in feuchten Baustoffen, mangelnde Abdichtung, mangelnde Dämmung) sind in nahezu 50% der Fällen die Ursachen für Staunässe und nachfolgendes Schimmelwachstum. Beispielsweise bilden sich Schimmelpilze oft auf Kältebrücken.
Dadurch erhöht sich die Luftfeuchtigkeit im Wärmebrückenbereich, was zu Kondensation oder Feuchte und damit zu Schimmelpilzen führen kann. Jegliches Missverhalten des Vermieters kann auch die Quelle für Schimmelbefall sein. Die dadurch bedingte höhere Raumfeuchte fördert das Wachstum von Schimmelpilzen und sichert deren Ablagerung. Außerdem kann ein unsachgemäßer Umgang mit Trinkwasser dazu führen, dass der Bewohner die Räume befeuchtet.
Beim Neubau ist zu beachten, dass diese ggf. in der ersten Zeit noch austrocknen müssen (Neubaufeuchte) und diese durch das Fehlverhalten des Pächters vermieden werden kann, was zur Folge hat, dass das Mauerwerk weiter eine verstärkte Feuchte zeigt, die Schimmelpilzbelastung fördert. Unzureichende Reinigung der Lebensräume kann einen Brutplatz schaffen, der den Schimmel weiter fördert.
Auch Schimmelpilze können mehrere Gründe haben. Ein Wechselspiel von Bauschäden und unkorrektem Mietverhalten kann so zu Schimmelbildung führen. Ein Beispiel dafür ist, dass sich das Wohnklima aufgrund von Gebäudemängeln verändert und der Bewohner sein Benehmen, vor allem das Lüftungs- und Wärmeverhalten, nicht an diesen Sachverhalt anpaßt. Es ist jedoch zu beachten, dass die Auswirkungen von strukturellen Unregelmässigkeiten auch durch das angepasste Nutzungsverhalten des Mieters nicht vollständig kompensiert werden können.
Naturphänomene wie Hochwasser, Sturm oder steigende Grundwasserstände können aber auch zu Feuchtigkeit im Gebäude und der damit verbundenen Bildung von Schimmelpilzen beitragen. Schimmelpilzbelastung wird als Defekt des Mietobjektes erkannt. Daneben besteht bereits die nackte Betongefahr, dass es zu Feuchtigkeitsphänomenen und damit verbundenen Beschädigungen kommen kann, die einen Ausfall der vermieteten Wohnung rechtfertigen (LG Hbg. 11.07. 2000, Az. 316 S 227/99).
Etwaige Schimmelbefälle gemäß 536c Abs. 1 BGB hat der Pächter oder sein Bevollmächtigter dem Pächter sofort mitzuteilen, damit dieser einer weiteren und schadenintensiveren Verbreitung rechtzeitig gegensteuern kann. Selbst wenn kein Schimmelpilzbefall sichtbar ist, muss der Bewohner oder der Jurist den Eigentümer informieren, wenn nur ein Schimmelverdacht besteht.
Ein häufiger erster Schimmelpilz ist ein modriger und modriger Duft in den Wohnungen, so dass bei solchen Gerüchentwicklungen der Hausherr benachrichtigt werden sollte. Die Mieterin muss dann überprüfen, ob sich der vom/von der MieterIn geäusserte Argwohn bestätigte. Wenn sich der Tatverdacht nicht erhärtet, kann der Hausherr vom Bewohner keine Entschädigung für die mit der Inspektion verbundenen Ausgaben einfordern.
Die Mängelrüge sollte dem Leasinggeber eine vernünftige Nachbesserungsfrist setzen. Dem Leasingnehmer obliegt die Nachweislast, dass er den Fehler wirklich gemeldet hat (BGH 05.12. 2012, Az. 5. VIII ZR 74/12). Versäumt der Leasingnehmer die Mängelrüge, so kann er sich nicht auf einen Mietminderungsanspruch wegen des Fehlers berufen. 3.
Bei Vorliegen eines Mangels, der die Eignung des Mietgegenstandes negativ beeinflusst, gilt eine gesetzliche Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB. Allerdings spielen bei der Fragestellung, ob eine Mietminderung auch im Einzelfall zu rechtfertigen ist, die Ursachen des Schimmelpilzes eine große Rolle. 2.
Wenn sich die Ursachen für Feuchte und damit Schimmelbildung im Nutzungsverhalten des Mietinteressenten zeigen, ist ein Anspruch auf Mietminderung nicht gegeben. Die Mietvereinbarung verpflichtet den Vermieter zum sorgfältigen Umgang mit dem Mietobjekt. Die Mieterin muss alles tun, was zumutbar und möglich ist, um solche Beschädigungen zu vermeiden.
Die Mieterin ist verpflichtet, die Räume regelmässig zu beheizen und zu durchlüften. Erfüllt er diese Verpflichtung, gehört der Schimmelpilzbefall trotzdem nicht in seinen Einflussbereich. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung kann er für das Entstehen von Schimmelpilzen haftbar gemacht werden und eine Mietminderung ist auszuschließen (BGH 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11).
Wenn Feuchteschäden und Schimmelbildung jedoch nur durch über das übliche Ausmaß hinausgehendes übermäßiges Beheizen und Belüften vermieden werden können, besteht ein vom Vermieter nicht zu vertretender Defekt der Mietobjekte und eine Mietminderung ist möglich (LG Hbg. 29.08.1997, Az. 311 S 88/96). Der Leasingnehmer ist nicht verpflichtet, Sachmängel der gemieteten Sache durch für ihn unzumutbare Handlungen zu ersetzen.
Hat ein Bad kein Sichtfenster, sondern nur eine Innen- und/oder Zwangsbelüftung, kann der Pilzbefall im Bad nicht auf ein unkorrektes Belüftungsverhalten des Pächters zurückzuführen sein (LG BO 08.11. 1991, Ref. 5 S 100/91). Beim Einrichten einer Ferienwohnung muss der Vermieter darauf achten, dass sich hinter den Möbeln kein Kondenswasser ausbilden kann.
Daher ist es ausreichend, wenn der Pächter beim Aufbau der Einrichtung den Sockelleistenabstand einhält (LG Bln. 14.06. 1988, Az. 64 S 176/88). Außerdem hat der Leasingnehmer alle von ihm verursachten Ereignisse zu unterlassen, die zu einer erhöhten Feuchtebildung führen könnten. Sind in der gemieteten Wohnung viele Anlagen vorhanden, die das Raumklima beeinträchtigen, muss der Bewohner dies durch sein Belüftungsverhalten berücksichtigen.
Darüber hinaus ist der Eigentümer verpflichtet, den Nutzer zu informieren und zu informieren. Zeigt der Vermieter dem Mieter diese Fakten und die damit verbundenen Ansprüche an das Mieterverhalten nicht an, so obliegt es dem Mieter der Belastung, wenn es um die Formbildung geht, hat dies ohnehin nicht der Mieter zu repräsentieren und eine Mietminderung ist möglich (LG Mü. I 08.03.2007, Az. 31 S 14459/06).
Möglicherweise kann ein Fehler des Wirtes bei einem großflächigem Schimmelpilzbefall auch daraus resultieren, dass der Pächter den Wirt mit ersten Schimmelpilzspuren informiert hat, dies aber nicht einer Untersuchung oder Entfernung des Schimmelpilzes folgte und der Schimmel sich so verbreiten konnte (KG-Bl. 09.03.2006, Az. 22 W 33/05).
Ein konkreter Schätzwert für die entsprechende Mietminderung muss immer im Einzelfall ermittelt werden. Ausschlaggebend für die Mietminderung ist vor allem die Beeinträchtigung der Nutzung des Mietobjektes, dabei ist auch zu berücksichtigen, wie viele Räume von der Form in welchem Umfang beeinflusst werden. Für die Beurteilung der Mietminderung ist ausschlaggebend, ob der Schimmelpilzbefall eine gesundheitliche Gefährdung darstellen kann.
Die folgenden Fallbeispiele aus Gerichtsurteilen können daher nur eine ungefähre Orientierungshilfe geben, inwieweit eine Mietminderung zumutbar ist. In Zweifelsfällen ist es empfehlenswert, einen Anwalt oder spezialisierten Anwalt für Vermietungsrecht zu Rate zu ziehen. Im Falle eines Schimmelbefalls im Bad sollte eine Mietminderung von 10 Prozent gerechtfertigt sein (AG Schöneberg 10.04. 2008, Az. 109 C 256/07).
Wenn ein Weinkeller so nass ist, dass nur feuchtigkeitsbeständige Gegenstände darin aufbewahrt werden können, während andere Gegenstände (z.B. Holzmöbel, Pappkartons, Kleidung, rostgefährdete Metallgegenstände) die Schimmelbildung verursachen, ist eine Mietminderung von 10% angebracht (AG Bergheim 12.04.2011, Az. 28 C 147/10). Treten im Zimmer eines Kindes Schimmelpilze bis zu einer Körpergröße von 30 cm an drei Seiten auf, ist eine Mietminderung von 20% zu rechtfertigen (LG BO 22.08. 2003, Ref. 10 S 52/02).
Wenn sich in der KÃ?che durch eine nasse Mauer Schimmelpilze bilden und die KÃ?che in ihrer Nutzung erheblich beeintrÃ?chtigt wird, ist eine Mietminderung von 15% zu rechtfertigen (LG Bln. 15.10. 2010, Az. 65-60 S 136/10). Bei Schimmelbefall im Zimmer ist eine Mietminderung von 15% angebracht (LG Bln. 23.05. 2014, Az. 65 S 524/13). aa)
Sollte die niedrigere Siliconfuge aller Fenster der gemieteten Ferienwohnung von schwarzem Schimmel betroffen sein, ist eine Mietminderung von 7% berechtigt (AG Kn. 21.07. 2011, Az. 222 C 25/10). Bei Feuchteschäden in mehreren zur Ferienwohnung gehörigen Räumen (hier: Küchen, Zimmer, Kinderzimmer, Korridor, Wohnbereich), die ebenfalls zur Entstehung von kleinen Schimmelpilzflecken beitragen, ist eine 20%ige Miietreduktion angebracht (LG Bln. 26.11.2010, Ref. 63 S 188/10).
Kommt es dagegen in mehreren Räumlichkeiten zu Schimmelpilzbefall in größerem Umfang (hier: Schimmel bis 70 cm breit, teils deckenhoch), ist eine Mietminderung von 25% durchaus angebracht (LG Hbg. 17.09.2009, Az. 307 S 39/09). cc ) Wenn alle Aussenwände einer Ferienwohnung von Schimmelbefall betroffen sind und es kaum möglich ist, die Einrichtung ohne Verwendung der Aussenwände sinnvoll aufzustellen, ist eine Mietminderung von 20 Prozent gerechtfertigt (AG Köpenick 08.02.2001, Ref. 17 C 475/00).
Ist das Mehrfamilienhaus ein Erstbezugsgebäude, bei dem die Mauern aller Räume der gemieteten Wohnung mit Schimmelbefall behaftet sind und der Einbau von Mobiliar an diesen Mauern nicht möglich ist, wird eine Mietminderung von 75 Prozent als zweckmäßig erachtet ("LG Kn. 15.11. 2000, Ref. 9 S 25/00"). Eine Wasserschädigung, die in einer 2-Zimmer-Wohnung zu einem starken Schimmelpilzwachstum (hier vor allem im Bad) führen und solche Renovierungsarbeiten erfordern, dass der vom Schimmelpilz betroffene Wohnraum nicht temporär nutzbar ist und der Bewohner durch umfangreiche Bau- und Trockenarbeiten ebenfalls einer beträchtlichen Beeinträchtigung der Wohnraumnutzung unterworfen ist, begründet eine Mietminderung von 80% (AG Kn. 25.10.2011, Az. 224 C 100/11).
Ist nachweisbar, dass der in der Mietwohnung vorkommende Pilzbefall zu einer lebensbedrohlichen Krankheit des Mietinteressenten führen kann, kann der Mietzinsanspruch auf Null reduziert werden (LG Bln. 20.01. 2009, Az. 65 S 345/07). Allerdings muss das Ausmaß, in dem sich schädlicher Schimmelpilz entwickelt hat, berücksichtigt werden. Wenn z. B. nur das Wohnraum betrifft, kann der Bewohner nur eingeschränkt in andere Räume der Ferienwohnung umziehen, jedoch wird eine Mietminderung von maximal 50% als sinnvoll erachtet ( (Amtsgericht Hbg. 31.01.2008, Az. 307 S 144/07).
Mietrechtlich hat der Pächter oder sein Jurist die Nachweislast, dass ein Defekt, z.B. Schimmel in der Mietwohnung, in einem Mietminderungsverfahren liegt. Hierbei muss er oder der Jurist angeben, wo und in welchem Ausmaß Schimmelpilzblüten in der Ferienwohnung vorhanden sind.
Für die Ursachen des Schimmelbefalls besteht eine gestaffelte Beweis- und Erklärungspflicht. a) Der Hausherr oder sein Anwalt muss zunächst feststellen und nachweisen, dass die Fehlerursache nicht aus seinem Zuständigkeitsbereich kommt (BGH 18.05. 1994, Az. XII ZR 188/92). Dazu ist es notwendig, ein Gutachten zu der Fragestellung einzuholen, dass es keine physikalischen Defekte im Gebäude gibt, die die Ausblühungen verursachen.
Erst wenn der Mieter nachweisen kann, dass weder Bauschäden noch schlechte physikalische Verhältnisse Feuchtigkeitsschäden verursachen, kann er sich selbst mindern. Ist in der Vergangenheit schon einmal Schimmelpilzbefall aufgetreten und wurden die gemieteten Räume nachträglich renoviert, muss der Hausherr auch erklären und nachweisen, dass die durchgeführte Arbeit wirklich gelungen ist (BGH 01.03.2000, Az. XII ZR 272/97), wenn der Schimmel weiter vorkommt.
a) Kann der Hausherr oder sein Rechtsanwalt jedoch nachweisen, dass die Ursachen des Schimmelbefalls nicht in seinem Zuständigkeitsbereich liegen und wird auch klar, dass sich der Befall auf die Wohnbereiche des Pächters begrenzt (OLG KA 09.08. 1984, Az. 3 Rémiet 6/84), muss er nachweisen, dass er richtig gehandelt hat.
c ) Behauptet der Pächter oder sein Anwalt, dass der Schimmelpilzbefall eine gesundheitliche Gefährdung für ihn darstellt, so hat er dies nachzuweisen. Inwiefern und in wieweit eine gesundheitliche Gefährdung oder Beeinträchtigung durch Schimmelpilze besteht, kann oft nur durch ein Gutachten abgeklärt werden (BGH 18.04.2007, Az. 182/06).
Es gibt zwar Formen, die keine gesundheitlichen Nachteile haben, aber es gibt auch solche, die je nach Typ und Umfang das Abwehrsystem beschädigen und vor allem bei bereits exponierten Menschen, wie z.B. Allergiker, gesundheitsschädigende Einflüsse haben. Als Schadpilze werden in Gerichtsurteilen jedoch nur solche Formen erkannt, bei denen es sich um giftige Bakterien ausbildet.
Steht der begründete Verdacht einer toxischen Auswirkung bei Schimmelpilzbefall, kann die Gesundheitsbehörde mit der Prüfung des Schimmelpilzes zur Klärung der Fragestellung einer eventuellen gesundheitsschädigenden Auswirkung betraut werden. Bei gesundheitsgefährdendem, d.h. giftigem Schimmel, hat der Mieter gemäß § 569 Abs. 1 BGB das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Einen so wichtigen Umstand gibt es jedoch nur, wenn der Schimmelpilz eine beträchtliche Gefahr für die menschliche Gesundheit ist. Bei fristloser Beendigung des Mietverhältnisses aus gesundheitlichen Gründen hat der Leasingnehmer den Schaden zunächst dem Leasinggeber anzuzeigen und eine angemessene Nachfrist für die Beseitigung des Schadens zu bestimmen. Eine fristlose Beendigung ist nur möglich, wenn die Kündigungsfrist fruchtlos abgelaufen ist.
Die Frist kann jedoch entfallen, wenn sie keinen erfolgversprechenden Charakter hat oder eine weitere Wartezeit wegen des damit einhergehenden Risikos für den Vermieter unzumutbar ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).
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