Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/der-mieter-hat-einen-betriebskostenvorschuss-in-hoehe-von-zu-zahlen-342759
Timestamp: 2020-07-05 15:36:34
Document Index: 286494035

Matched Legal Cases: ['§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', 'BGH', '§ 1', '§ 26']

"Der Mieter hat einen Betriebskostenvorschuss in Höhe von ... zu zahlen" | Rechtslupe
"Der Mie­ter hat einen Betriebs­kos­ten­vor­schuss in Höhe von … zu zah­len"" title=""Der Mieter hat einen Betriebskostenvorschuss in Höhe von ... zu zahlen"" srcset="https://www.rechtslupe.de/wp-content/uploads/2019/01/office-1209640_1920-3.jpg 1920w, https://www.rechtslupe.de/wp-content/uploads/2019/01/office-1209640_1920-3-300x200.jpg 300w, https://www.rechtslupe.de/wp-content/uploads/2019/01/office-1209640_1920-3-768x512.jpg 768w, https://www.rechtslupe.de/wp-content/uploads/2019/01/office-1209640_1920-3-1024x683.jpg 1024w" sizes="(max-width: 880px) 100vw, 880px">
Eine Ver­ein­ba­rung die­ses Inhalts muss dem Miet­ver­trag aller­dings klar und ein­deu­tig zu ent­neh­men sein. Es bedarf des­halb einer aus­drück­li­chen, inhalt­lich bestimm­ten Rege­lung, aus der sich ergibt, dass der Mie­ter neben der Grund­mie­te ganz oder antei­lig Betriebs­kos­ten zu tra­gen hat. Letz­te­re müs­sen der Art nach kon­kre­ti­siert wer­den. Nur dann ist es dem Mie­ter mög­lich, sich zumin­dest ein gro­bes Bild davon zu machen, wel­che zusätz­li­chen Kos­ten auf ihn zukom­men kön­nen [1].
Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind selbst bei einer for­mu­lar­mä­ßi­gen Ver­ein­ba­rung in einem Wohn­raum­miet­ver­trag erfüllt, wenn der Ver­trag zur Umle­gung der Betriebs­kos­ten eine Ver­wei­sung auf die Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung ent­hält, sofern es sich nicht um "sons­ti­ge Betriebs­kos­ten" im Sin­ne von Nr. 17 der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung han­delt [2]. Denn der all­ge­mei­ne Ver­weis auf die Anla­ge 3 gibt dem Mie­ter hin­sicht­lich der Nr. 116 hin­rei­chen­de Klar­heit dar­über, mit wel­chen Neben­kos­ten er jeden­falls dem Grun­de nach zu rech­nen hat, weil die­se dort im Ein­zel­nen auf­ge­führt sind.
Ob eine der­art gestal­te­te Ver­ein­ba­rung grund­sätz­lich als hin­rei­chend bestimm­te Rege­lung über die Über­nah­me von Betriebs­kos­ten im Sin­ne der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung durch den Mie­ter ange­se­hen wer­den könn­te, bedarf im vor­lie­gen­den Fall kei­ner Ent­schei­dung. Auch wenn die Ver­wen­dung des Begriffs "Betriebs­kos­ten" hier­für teil­wei­se als aus­rei­chend ange­se­hen wird [3], kann dies hier jeden­falls nicht gel­ten.
Die Ver­ein­ba­rung einer Vor­aus­zah­lung deu­tet aller­dings dar­auf hin, dass jeden­falls ein­zel­ne Betriebs­kos­ten umge­legt wer­den soll­ten. Inso­fern kann die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen ein Indiz für den Umfang der Betriebs­kos­ten­um­le­gung sein [4]. Im vor­lie­gen­den Fall belau­fen sich die Vor­aus­zah­lun­gen auf rund 40 % der Mie­te, obwohl Heiz­kos­ten, die in der Regel einen beträcht­li­chen Anteil der Betriebs­kos­ten aus­ma­chen, gera­de nicht in dem Betrag ent­hal­ten sind. Ange­sichts die­ser Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen kann aber nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass mit "Betriebs­kos­ten" bzw. "Neben­kos­ten" auch Posi­tio­nen gemeint sein soll­ten, die in der Anla­ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung nicht ent­hal­ten sind. Infol­ge der inso­fern bestehen­den Unklar­heit ist eine inhalt­lich bestimm­te Ver­ein­ba­rung über die Umla­ge von Betriebs­kos­ten nicht zustan­de gekom­men.
Die­sem Ergeb­nis steht das BGH-Urteil vom 9. Dezem­ber 20009 [5] nicht ent­ge­gen. In dem sei­ner­zeit ent­schie­de­nen Fall waren die "Kos­ten der kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung" neben wei­te­ren aus­drück­lich genann­ten Miet­ne­ben­kos­ten in einer im Miet­ver­trag in Bezug genom­me­nen Auf­stel­lung auf­ge­führt. Zur Aus­fül­lung des Begrif­fes konn­te auf die im Wesent­li­chen über­ein­stim­men­den Defi­ni­tio­nen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung zurück­ge­grif­fen wer­den, wes­halb die erfor­der­li­che Bestimmt­heit gege­ben war. Ein sol­cher Rück­griff ist im vor­lie­gen­den Fall – wie aus­ge­führt – nicht mög­lich.
Bei die­ser Sach­la­ge ist nicht nur davon aus­zu­ge­hen, dass eine Umle­gung von Betriebs­kos­ten nicht ver­ein­bart wor­den ist. Viel­mehr ist durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten eine Ände­rung der Miet­struk­tur im Sin­ne einer Brut­to­mie­te bzw. einer Tei­lin­k­lu­siv­mie­te erfolgt [6]. Denn den Ver­trags­par­tei­en war – jeden­falls seit dem Jahr 2000 – die feh­len­de Umle­gungs­ver­ein­ba­rung bewusst. Gleich­wohl hat die Beklag­te wei­ter­hin die "Vor­aus­zah­lun­gen" geleis­tet, ohne dass die Betriebs­kos­ten abge­rech­net wur­den. Der Klä­ge­rin ist es auch des­halb ver­wehrt, die gefor­der­te Nach­zah­lung zu ver­lan­gen, ohne dass es auf die Fra­ge ankommt, ob es sich bei dem Miet­ver­trag um einen Indi­vi­du­al– oder um einen For­mu­lar­ver­trag han­delt.