Source: http://docplayer.cz/16561223-Znalecky-posudek-cislo-2167-132-2010.html
Timestamp: 2019-01-22 17:41:03+00:00
Document Index: 26585480

Matched Legal Cases: ['zákona č. 120', 'zákona č. 151', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120']

Znalecký posudek číslo 2167/132/ PDF
Download "Znalecký posudek číslo 2167/132/2010"
1 Znalecký posudek číslo 2167/132/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 93 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 170 a pozemcích parc.č.st. 170, parc.č. 130, 131/2 a 131/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Pozlovice, obec Pozlovice, okres Zlín vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 3746/07-7 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: Tento posudek obsahuje 14 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,
2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 12 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 598) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 598, k.ú. Pozlovice, vyhotovený dne dálkovým přístupem, potvrzeno Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Zlín, řízení PÚ: 236/09. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Pozlovice v měřítku 1 : 1000 ze dne , mapový list Zlín 5-8/11. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. 1.e.: Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb. a č. 456/2008 Sb. 1.f.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a přítelkyně spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí p. Chovance. 1.g.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 3746/07-7 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 93 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 170 a pozemcích parc.č.st. 170, parc.č. 130, 131/2 a 131/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Pozlovice, obec Pozlovice, okres Zlín vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 598 pro k.ú. Pozlovice ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Chovancová Jarmila, Pod Větrníkem 93, Pozlovice, Luhačovice, (705816/4234), podíl ½ Chovanec Petr, Pod Větrníkem 93, Pozlovice, Luhačovice, (680324/0499), podíl ½ LV č. 598 Katastrální území Pozlovice (kód ) Obec, okres Pozlovice ( ), Zlín (CZ 0724) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Pozlovice, 93, rod. dům, St. 170, 339 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St. 170, 339 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 130, 220 m 2, zahrada 131/2, 446 m 2, zahrada 131/3, 277 m 2, ostatní plocha, jiná plocha parc.č. 130 a 131/2 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá p. Chovanec s rodinou. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 598 ze dne pro k.ú.pozlovice v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno omezení převodu nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 598). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení převodu nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 598 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Pozlovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 598 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Pozlovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Městys Pozlovice, ve kterém se nachází oceňovaná nemovitost, leží ve Zlínském kraji, ve vzdálenosti cca 18 km jižně od centra okresního města Zlína a cca 2 km severně od centra Luhačovic. Městys se rozkládá na jižním okraji Vizovické vrchoviny v nadmořské výšce 302 m na hranici CHKO Bílé Karpaty u Luhačovické přehrady. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 93, který je situován na severním okraji Pozlovic při slepé ul. Pod Větrníkem. Jedná se samostatně stojící objekt, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím s vikýřem. Nachází se zde dvě bytové jednotky každá o velikosti 2+1. Stáří rodinného domu je cca 50 let, jeho současný stav je zhoršený a údržba zanedbaná. Součástí ocenění je objekt původní chaty (nyní dřevník) situovaný severně nad rodinným domem (tento objekt není zakreslen v katastrální mapě) a menší vedlejší stavby umístěné přímo u domu. Rodinný dům je umístěn ve svažitém terénu na břehu potoka na pozemku parc.č.st Součástí ocenění jsou dále pozemky zahrady parc.č. 131/2 (zde se nachází objekt dřevníku) a parc.č. 130 a zarostlý pozemek parc.č. 131/3. Přístup k objektu je umožněn po asfaltové komunikaci ul. Pod Větrníkem. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
6 Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 93, objektem dřevníku, ostatními vedlejšími stavbami, venkovními úpravami (zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení, studna), trvalými porosty a pozemky parc.č.st. 170, parc.č. 130, 131/2 a 131/3. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, plyn a kanalizaci. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p Dřevník 3. Ostatní vedlejší stavby 4. Venkovní úpravy 5. Trvalé porosty 6. Pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č.p Popis Jedná se o samostatně stojící objekt, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod členitou střechou s vikýřem. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce jsou zděné bez omítek. Střecha je sedlová a valbová krytá taškami s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi, krov je dřevěný, stropy objektu mají rovný podhled. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady standardní keramické. Schody spojující jednotlivé podlaží jsou betonové, nášlapné vrstvy podlah jsou z PVC, dlažby a koberců. Okna jsou dřevěné, dvojité, dveře dřevěné. Vytápění je ústřední plynové, dále je řešeno krbovými kamny a tuhými palivy. Je provedeno napojení na elektřinu (elektroinstalace 220/380 V), zdrojem vody je studna, ohřev je řešen bojlerem. Odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací. Vnitřní hygienické vybavení tvoří umyvadla, vana, sprchový kout v podkroví a samostatné splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák, na objektu je bleskosvod. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, plynovod a kanalizaci. Dispoziční řešení : - 1.PP prádelna, sklepní prostory, - 1.NP chodba, kuchyně, koupelna, WC, 2 x pokoj, - podkroví ložnice, kuchyně, obývací pokoj, koupelna. Poznámka : Pozn.1: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, bylo vybavení a dispozice rodinného domu popsáno na základě ústních informací získaných od přítelkyně spoluvlastníka nemovitostí p. Chovance. Pozn.2: Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, není věcná hodnota stanovována, neboť nebylo možno provést měření výměr objektu a nelze posoudit jeho technický stav. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
8 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá p. Chovanec s rodinou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
9 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Pozlovicích a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Oceň. objekt Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Pozlovice 2x2+1 ne 1 Kaňovice 5+2 ne 2 Sehradice 5+1 ano 3 Újezd 4+1 ano 4 Újezd 5+2 ne 5 Podhradí 4+1 ne 6 Haluzice 5+1 ano 7 Rudice 4+1 ano Jiné samostatně stojící, podsklepený RD, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, s vedlejší stavbou dřevníku a menšími vedlejšími stavbami u domu, ve zhoršeném stavu, se zahradou, IS - elektřina, kanalizace, plyn, studna samostatně stojící, dvougenerační RD (3+1 a 2+1 s možností dobudovat další pokoje v podkroví), byty mají samostatný vchod, se zahradou samostatně stojící, podsklepený RD, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím (možno vybudovat další pokoje), s garáží, IS - elektřina, možnost napojení na plyn, vodovod a kanalizaci, vlastní studna, septik samostatně stojící, jednopodlažní RD s podkrovím a sklepem, s garáží, v dobrém stavu, IS - elektřina, plyn, voda, vlastní studna samostatně stojící, dvoupodlažní RD, k menší rekonstrukci, IS - elektřina, kanalizace, plyn částečně podsklepený, jednopodlažní RD s možností vybudování podkroví, k rekonstrukci, s velikou zahradou, na pozemku je ještě jeden RD určený k demolici, u domu jsou veškeré IS jednopodlažní RD s podkrovím pod sedlovou střechou, k bydlení i jako celoroční rekreační sídlo, po rekonstrukci z devadesátých let, s garáží, s rybníkem, zahradní chatkou, IS - elektřina, kanalizace, vodovod, studna částečně podsklepený, jednopodlažní RD s možností dalšího bydlení v podkroví, s garáží, IS - elektřina, plyn, vodovod, vlastní studna, s udržovanou zahradou Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
10 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,99 1,02 1,00 1,10 0,97 1,04 1, , ,99 1,00 1,05 1,04 0,97 1,03 1, , ,97 1,00 1,05 1,20 0,96 1,05 1, , ,97 1,03 1,00 1,03 0,98 1,00 1, , ,99 1,00 1,00 0,97 1,05 1,00 1, , ,98 1,00 1,05 1,20 1,03 1,05 1, , ,98 0,99 1,05 1,05 1,00 1,02 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč, průměrnou hodnotou je ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení v blízkosti lázeňského města Luhačovice - napojení na tyto IS elektřinu, plynovod a kanalizaci Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - objekt ve zhoršeném a zanedbaném stavu - objekt bez garáže Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
11 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena jako průměrná po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : devětsettisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou není stanovena 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
12 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 598 ze dne pro k.ú. Pozlovice nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 598 ze dne pro k.ú.pozlovice v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno omezení převodu nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 598). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení převodu nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá p. Chovanec s rodinou. Rodinný dům č.p. 93 se nachází ve zhoršeném stavebně technickém stavu, jeho údržba je zanedbaná. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 598 ze dne je zhotovitelem ocenění navržena na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
13 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 93 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 170 a pozemcích parc.č.st. 170, parc.č. 130, 131/2 a 131/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Pozlovice, obec Pozlovice, okres Zlín vše zapsáno na listu vlastnictví č. 598 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : čtyřistapadesáttisíc korun českých). V Brně, dne 21.listopadu 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
14 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2167/132/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 21.listopadu 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14