Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2017/BGH/Nutzungsentschaedigung-des-Vermieters-wegen-der-Vorenthaltung-der-Mietsache-Bestimmung-der-ortsueblichen-Miete-fuer-die-Dauer-der-Vorenthaltung-der-Mietsache-bei-Zurueckhaltung-dieser-durch-den-Mieter-nach-Beendigung-des-Mietverhaeltnisses-Bestimmung-der-Miete-anhand-der-bei-Neuabschluss-eines-Mietvertrages-ueber-die-Wohnung-ortsueblichen-Miete-Marktmiete
Timestamp: 2020-08-03 09:35:47
Document Index: 233123160

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 546', 'BGH', '§ 546', '§ 558', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 546', '§ 546', '§ 558', '§ 558', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 546', '§ 558', '§ 546', '§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 557', '§ 546', '§ 558', '§ 546', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 557', 'BGH', 'BGH']

Nutzungsentschädigung des Vermieters wegen der Vorenthaltung der Mietsache; Bestimmung der ortsüblichen Miete für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache bei Zurückhaltung dieser durch den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses; Bestimmung der Miete anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) - Rechtsportal
BGH - Entscheidung vom 18.01.2017
BGB § 546a Abs. 1 2. Alt.
MietRB 2017, 125
BGH, Urteil vom 18.01.2017 - Aktenzeichen VIII ZR 17/16
DRsp Nr. 2017/1483
Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB ), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.
BGB § 546a Abs. 1 1.-2. Alt.;
Die Beklagten waren seit 1993 Mieter eines in München gelegenen Einfamilienhauses der Kläger mit einer Wohnfläche von 105 m2. Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30. Oktober 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung der Kläger. Zum 15. April 2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Bis dahin entrichteten sie die vertraglich geschuldete Miete in Höhe von monatlich 944,52 € nebst 102,39 € Heizkostenvorauszahlung.
Die Kläger können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den Beklagten entrichtete vereinbarte Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB ), sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB ) verlangen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB ) bestimmt.
1. Das Berufungsgericht hat - ebenso wie bereits das Amtsgericht - die Neuvertragsmiete, ausgehend vom Befund der erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen, anhand der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietsache bestimmt. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die - im Revisionsverfahren nicht angegriffene - Heranziehung der vorgenannten Wohnwertmerkmale beruht nicht auf der Anwendung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB , sondern ergibt sich schon daraus, dass diese Gegebenheiten die Mietpreisbildung im Marktgeschehen prägen.
2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ) bei der Bemessung des Anspruchsumfangs zu Recht außer Betracht gelassen. Der in einem laufenden Mietverhältnis über Wohnraum für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gesetzlich vorgegebene Bezugszeitraum von vier Jahren ist für den Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB nicht maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter keine Neuvermietung beabsichtigt, sondern die Mietsache - wie im Fall der hier erklärten Eigenbedarfskündigung selbst nutzen will.
a) Allerdings entspricht es einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreiteten Auffassung, dass sich die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete im Sinne von § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB bei der Beendigung von Wohnraummietverhältnissen nicht nach der ortsüblichen Neuvertragsmiete bestimme. Vielmehr sei gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB der dort vorgegebene vierjährige Bezugszeitraum zu berücksichtigen. Die Beurteilung der Nutzungsentschädigung als "vertraglicher Anspruch eigener Art" sowie der Gesetzeszweck rechtfertigten es, dem Vermieter diejenige Miete zuzubilligen, die andere Vermieter aufgrund von § 558 BGB durchsetzen könnten (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 546a Rn. 34; ebenso Scheuer/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. V.A Rn. 143; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 111; NK-BGB/Klein-Blenkers, 3. Auflage, § 546a Rn. 16; Spielbauer/Schneider/Kern, Mietrecht, 2013, § 546a BGB Rn. 35; wohl auch Palandt/Weidenkaff, BGB , 76. Aufl., § 546a Rn. 11; siehe auch AG Köln, ZMR 2013, 204 , 205).
Nach anderer Ansicht ist bei verspäteter Rückgabe der Mietsache auch bei beendeten Wohnraummietverhältnissen für den Anspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich; auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten vier Jahre komme es nicht an (Staudinger/Rolfs, BGB , Neubearb. 2014, § 546a Rn. 53; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB Rn. 59; Soergel/Heintzmann, BGB , 13. Aufl., § 546a Rn. 15; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 546a Rn. 13; BeckOGK-BGB/Zehelein, Stand: Oktober 2016, § 546a Rn. 58 f.; Lützenkirchen, Grundeigentum 2013, 1176, 1178).
bb) Mit Recht hat das Berufungsgericht des Weiteren auf die Gesetzessystematik abgestellt. Anders als § 546a BGB , der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf (laufende) Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten.
So entsteht der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB etwa nicht erst - wie von § 558a BGB für den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgesehen - durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, nach deren Zugang sich die Vierjahresfrist des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt. Vielmehr hat der Vermieter, dem nach Beendigung des Mietverhältnisses Räume vorenthalten werden, von vornherein einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete, der auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 1999 - XII ZR 215/97, BGHZ 142, 186 , 189 ff. [zu § 557 BGB aF]; siehe auch BTDrucks. 14/4553, S. 44 f.).
(a) Die Materialien zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ) stellen ausdrücklich darauf ab, dass es im Rahmen von § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB auch im Wohnraummietrecht darauf ankommt, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre. Die für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. BGB geltenden Beschränkungen sind im Gesetzgebungsverfahren hingegen nicht herangezogen worden.
(aa) Der Bundesgerichtshof hat ausgesprochen, dass durch die Regelung des § 546a Abs. 1 BGB im Rahmen des nach Beendigung des Mietvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses ein vertragsähnlicher Anspruch begründet wird (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 80; vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, NZM 2003, 871 unter II 1; vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 , 290 mwN), durch den ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen (BGH, Urteile vom 22. März 1989 - VIII ZR 155/88, BGHZ 107, 123 , 129; vom 10. Oktober 1990 - VIII ZR 370/89, NJW-RR 1991, 176 unter B II 1 d [zu § 557 BGB aF]; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NZM 2004, 354 unter II 2 a; vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 unter II 2; vom 27. Mai 2015 - XII ZR 66/13, NJW 2015, 2795 Rn. 21). Das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien ist in der Vorenthaltungszeit nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache angelegt, die vom Willen des Mieters abhängig ist (BGH, Urteil vom 27. Mai 2015 - XII ZR 66/13, aaO).
Verkündet am: 18. Januar 2017
Vorinstanz: AG München, vom 21.04.2015 - Vorinstanzaktenzeichen 417 C 8389/13
Vorinstanz: LG München I, vom 27.01.2016 - Vorinstanzaktenzeichen 15 S 8361/15
Zitieren: BGH - Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) - DRsp Nr. 2017/1483