Source: https://ris.komuna.net/marquartstein/Agendaitem.mvc/Details/13438537/4283
Timestamp: 2020-05-28 00:05:36
Document Index: 50158527

Matched Legal Cases: ['§ 13', 'Art. 49', '§ 1004', '§ 37', '§ 3', 'Art. 14', '§ 1', '§ 1', '§ 13', '§ 9', 'Art. 14', '§ 9', '§ 8', '§ 13', '§ 9']

Änderung des Bebauungsplanes "Bruckfeld" im Bereich der Grundstücke Fl.-Nr. T. a. 309, T. a. 1425/17, T. a. 1757, 1757/1, T. a. 1757/2, 1757/3, T. a. 1757/10 und 1758 im Bereich der Bundesstraße B305 gemäß § 13a BauGB (Furch u. a.); Behandlung der Stellungnahmen im Rahmen der öffentliche Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange - Satzungsbeschluss.
Daten angezeigt aus Sitzung: Sitzung des Gemeinderates, 20.01.2020
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein) Sitzung des Gemeinderates 04.02.2019 ö 3
Bau- und Umweltausschuss Marquartstein (Gemeinde Marquartstein) Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 17.06.2019 ö 5
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein) Sitzung des Gemeinderates 24.06.2019 ö 7
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein) Sitzung des Gemeinderates 20.01.2020 ö 4
Gemeinderat Entfellner persönlich beteiligt gemäß Art. 49 Abs. 1 GO. Gemeinderat Entfellner nimmt an Beratung und Abstimmung nicht teil.
Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen:
25.07.2019: Eingang des Schreibens der Rechtsanwälte Hanslmaier & Kollegen, Erding, vom 24.07.2019, die die Eheleute Maria und Georg Heilmeier, Eigentümer des Gebäudes Enzianstraße 36a, vertreten:
Meine Mandanten sind Miteigentümer zu ½ der Fl.-Nr. 1757, Enzianweg 36, Gebäude und Freifläche zu 0,202 ha. Zwischenzeitlich wurde für die Doppelhaushälfte meines Mandanten eine eigene Flurnummer vergeben, sodass die Doppelhaushälfte meines Mandanten, die westlich gelegen ist, die Hausnummer 36a hat.
Nachfolgend nehme ich zu dem derzeitigen Bebauungsplanentwurf Stellung. Der derzeitige Bebauungsplanentwurf sieht in dem Sondernutzungsrecht meiner Mandantschaft 8 Stellplätze vor. 3 Stellplätze sind direkt vor den Garageneinfahrten. Die Garagen werden von Westen her angefahren. Es handelt sich um eine Doppelgarage. Bei dem Entwurf des Bebauungsplanes wurden hier wohl die rechtlichen Verhältnisse nicht beachtet. Beiliegend übersende ich Ihnen die Teilungserklärung. Aus der Teilungserklärung ist ersichtlich, dass mein Mandant Eigentümer der Nummer 1 ist. Mein Mandant ist grundsätzlich hälftiger Grundstückseigentümer, jedoch gibt es Sondernutzungsrechte, die mit blauer und gelber Farbe gekennzeichnet sind. Aus dem Plan sieht man eindeutig, dass der westliche Grundstücksteil mit Ausnahme der Zufahrt angrenzend zur Fl.-Nr. 1757/10 alleiniges Sondereigentum und Sondernutzungsrecht meiner Mandanten ist. Eine bauliche Veränderung ist dort nicht möglich. Mein Mandant hat hier eine Doppelhaushälfte, die in einem sehr guten baulichen Zustand ist mit 2 Terrassen und Garten angelegt. Stellplätze werden dort zu keinem Zeitpunkt errichtet werden. Aus rechtlichen Gründen ist dies bereits nicht möglich. Warum dies im Rahmen der Bebauungsplanerstellung nicht berücksichtigt worden ist, ist nicht nachvollziehbar. Die Stellplätze für das Grundstück und für die anderen Wohneinheiten können hier keinesfalls in diesem Grundstücksbereich nachgewiesen werden. Damit funktioniert der gesamte Stellplatznachweis nicht. Mein Mandant wird hier den Bereich seines Sondernutzungsrechts nicht verändern. Mein Mandant hat das Grundstück im Jahr 2004 erworben und die Doppelhaushälfte fertiggestellt. Damals hieß es, dass entlang der B305 keine weitere Baugenehmigung in zweiter Reihe erteilt wird und es keine Zufahrten von der Bundesstraße her gibt. Mein Mandant ist seit dem Kauf bestrebt hier eine Realteilung des Grundstückes durchzuführen. Die Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist dazu bislang aber nicht bereit gewesen.
Es ist wenig nachvollziehbar, warum hier die Gemeinde nicht mit den beteiligten Grundstückseigentümern gesprochen hat und die baurechtliche Situation beachtet. Insbesondere, dass hier eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht mit Sondernutzungsrechten. Die Sondernutzungsflächen meines Mandanten können hier nicht einfach mit Stellplätzen überplant werden, die für den anderen Grundstückseigentümer bestimmt sind, um dessen Stellplatznachweis zu erfüllen. Hier wurde nicht einmal berücksichtigt, dass die Garagen von Westen angefahren werden und daher die 3 Stellplätze vor den Garagen aus diesen Gründen nicht möglich sind. Unabhängig davon, dass es sich auch dort um das Sondernutzungsrecht meiner Mandanten handelt. Auf die beiliegenden Pläne (blaue Farbe = Eheleute Heilmeier) verweise ich.
Meine Mandantschaft wird sich hier auch nicht an irgendwelche Erschließungskosten für das Restgrundstück beteiligen. Nach den Regelungen der Teilungserklärung kann der andere Miteigentümer zwar im Bereich seiner Sondernutzungsflächen eine bauliche Entwicklung durchführen, ist dafür jedoch vollständig für die dadurch entstehenden Kosten verantwortlich. Dies betrifft die bauliche Entwicklung im gelben Bereich. Zudem ist mein Mandant nicht damit einverstanden, dass eine Erschließung über die Gemeinschaftsfläche (rot eingezeichnet) für das hinterliegende Grundstück erfolgt. Insofern bitte ich Sie bei den künftigen Planungen die Eigentumsverhältnisse und die Sondernutzungsrechte meines Mandanten zu beachten.
Zunächst ist einmal festzuhalten im Gegensatz zu Absatz 2 des Schreibens, dass die Doppelhaushälfte keine eigene Flurnummer aufweist und dass es sich um die Enzianstraße, nicht um den Enzianweg handelt.
Der Gemeinde war zwar bekannt, dass sich das Grundstück Fl.-Nr. 1757 im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet und dass Teilungserklärungen mit Sondernutzungsrechten bestehen, jedoch wurden bislang diese nicht offengelegt. Die Gemeinde hat hier sehr wohl Gespräche geführt und entsprechend ins Rathaus eingeladen.
Auf dem Hintergrund der nunmehr vorgelegten Unterlagen ist die Stellplatzaufteilung zu korrigieren. Dabei wird auch eine optionale Grundstücksteilung orientiert an den Sondernutzungsrechten planerisch dargestellt und die Stellplätze anhand der 6 festgesetzten Wohneinheiten aufgeteilt. Durch die festgesetzte Erweiterungsmöglichkeit nach Osten im Sondernutzungsbereich der anderen Eigentümerin werden hier 4 Wohneinheiten festgesetzt und im westlichen Sondernutzungsbereich der Eheleute Heilmeier 2 Wohneinheiten. Letztere bedürfen somit 4 Stellplätze (2 in Garage, 2 Stellplätze auf dem Areal des eigenen Sondernutzungsbereichs; dies ist optional, je nach Anzahl der faktischen Wohneinheiten). Die östliche Eigentümerin benötigt 8 Stellplätze (2 in ausgewiesener noch nicht errichteter Doppelgarage, sowie 6 Stellplätze; dies ist optional, je nach Anzahl der faktischen Wohneinheiten). Die Planung wurde entsprechend angepasst.
Wie schon aus der bisherigen Planung ersichtlich, wird weder ein Bauen in zweiter Reihe angestrebt, noch soll über die Gemeinschaftsfläche erschlossen werden.
26.08.2019: Eingang des Schreibens von Frau Gabriele Schnaiter vom 21.08.2019:
Am 28.06.2019 habe ich von der Gemeinde Marquartstein ein Schreiben bekommen, in dem steht, dass in der Änderung des Bebauungsplanes „Bruckfeld“ die folgende textliche Festsetzung mit der Nummer 4 aufgenommen wird: „Von den angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen können trotz ordnungsgemäßer Bewirtschaftung Emissionen ausgehen (Lärm und Geruch), die zu dulden sind“. Leider konnte ich davon bei der erneuten Auslegung des Bebauungsplanes nichts lesen. Ich bitte Sie deshalb nochmals dies in den Bebauungsplan mitaufzunehmen.
Das Grundstück Fl.-Nr. 1758 ist zwar nun als landwirtschaftlich genutzt gekennzeichnet, ich bitte Sie aber nochmals die Fläche nicht als Grünfläche zu bezeichnen, sondern als landwirtschaftliche Nutzfläche, da auch die anderen unbebauten Flächen als Grünflächen bezeichnet werden, wie z. B. bei Punkt 2.5.3. „Der Erhalt der Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens soll durch festgesetzte Grünflächen und … bestmöglich gesichert werden“. Mir wurde zwar erklärt, dass es sich bei diesen Grünflächen um die Gartenflächen handelt, allerdings scheint es mir gerade in diesem Fall sehr ungenau beides als Grünflächen zu bezeichnen, da ich nicht möchte, dass das Grundstück Fl.-Nr. 1758 zukünftig zur Wasseraufnahme zur Verfügung stehen muss.
Der Passus bezüglich der Emissionen aus der Landwirtschaft wird, wie in der Ursprungsplanung vorhanden, selbstverständlich wieder eingefügt, da dieser bei der Überarbeitung und Ergänzung der Nr. 4 der textlichen Festsetzungen bezüglich des Immissionsschutzes offensichtlich verloren ging. Dieser Passus erhält folgende Fassung: „Von den landwirtschaftlichen Nutzflächen können trotz ordnungsgemäßer Bewirtschaftung Emissionen ausgehen (Lärm und Geruch), die zu dulden sind“.
In den textlichen Festsetzungen wurde die „private Grünfläche, landwirtschaftlich genutzt“ geändert in „landwirtschaftliche Nutzfläche“ und auf der Plandarstellung statt als „private Grünfläche“ nunmehr ebenfalls als „landwirtschaftliche Nutzfläche“ beschrieben.
21.08.2019: Eingang der Email von Sabine und Ursula Breuninger:
Als Miteigentümer Enzianstr. 34 (GR 7. und 2.) wenden wir uns gegen die o.g. neue Bebauungsplanänderung:
Entgegen der Begründung in 2.1 würde für GR 2. eine Bebauung in "2. Reihe" vorliegen, die angeblich verhindert werden soll.
Die Erschließung ist völlig ungesichert, da sie auf etwaige unsichere Lösungen in Abhängigkeit von privaten Dritten angewiesen wäre.
Darüber hinaus ist der Plan falsch:
eine enorm hohe Stellplatzzahl von 12, d. h. 8 zusätzlich zu heute, sind im Bereich der heutigen Bestandsbebauung 7. GR geplant, davon alleine 4 faktisch unmöglich innerhalb der bestehenden Zufahrt. Damit defacto ohne Abriss des Bestandsgebäudes unmöglich und weitere je 2 bis an die Mauer des bestehenden Wohnhauses.
der Bestand auf GR 7. ist ebenfalls wie in der Enzianstr 32 GR 6. mit einer OK RD 541,65 ü NN vermerkt. Dies ist falsch.
Die Bestandsbebauung Enzianstr. 34 steht mehr als 30cm niedriger als das Nachbargrundstück. Die Geländeoberkante entspricht der EG-Bauoberkante.
In den textlichen Festsetzungen zum Plan wird vermerkt, dass die OKRD anzugleichen ist, sofern von dem rechtsgültigen Bebauungsplan abweichend. In dieser Feststellung würde das auch für die Bestandsbebauung gelten.
Dies kann so wohl kaum gefordert werden, da bei der aktuellen Bauausführung faktisch unmöglich, ohne die EGe ins Souterrain zu verlegen.
Insofern läuft das Regenwasser bei Starkregen abschüssig von der Aufschüttung Furch, bevor es versickern kann. Bei weiteren Aufschüttungen auf GR 1. und u. U. auch GR 2. und 3. läuft GR 7. voll.
Der Vermerk in der Begründung unter 2.5.3, dass die Baumaßnahmen nicht zu einem Grundwasseranschnitt führen, ist nicht zutreffend: Die Wanne des UG der Nr. 34 steht sehr wohl im Grundwasser. Auch Untergeschosse von Nachbarhäusern auf der gegenüberliegenden Straßenseite stehen noch im Grundwasser.
Die Parzelle 2 stellt keine Bebauung in zweiter Reihe dar. Die Bezeichnung „in zweiter Reihe“ bezieht sich in der Begründung auf die Erschließung und nicht auf eine im Moment gefühlte, räumliche Wahrnehmung. Die bauleitplanerische Zielsetzung ist es, dort wo es möglich ist, auf Erschließungen (Stichstraßen) durch bestehende Grundstücke zu verzichten, um einerseits die Verkehrsbelastung zwischen den Grundstücken zu minimieren andererseits aber auch die Erschließung mit öffentlichen Infrastrukturen auf möglichst kurzem Weg sicher zu stellen.
Die Erschließung (Fahrtrecht und Erschließung der Sparten) wird grundbuchrechtlich gesichert. Entsprechende Festsetzungen werden im Planteil eingearbeitet.
Die in der Bebauungsplanänderung in den einzelnen Parzellen dargestellten Stellplätze sind, wie alle Angaben, planerische Zielsetzungen, unabhängig von der bestehenden Situation. Für das Grundstück 1757/2 sind zukünftig 6 Wohneinheiten zulässig und damit ein Stellplatzbedarf von 12 Stellplätzen. Es handelt sich immer um eine sog. Angebotsplanung.
Die im Bebauungsplan in den einzelnen Parzellen dargestellten und definierten Höhen (OK Rohdecke) sind, wie alle Angaben, planerische Zielsetzungen. Ausgangslage war die in der letzten B-Planänderung festgesetzte Höhe des bereits gebauten Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück 1757/3 von 541,65 m. ü. NN. Diese Zielsetzung gilt im Zusammenhang des Gleichheitsprinzips auch für zukünftige Bebauungen auf den Nachbargrundstücken im Änderungsbereich an der Enzianstraße. Die in der aktuellen B-Planänderung dargestellten Höhenangaben lassen aber keinen Rückschluss auf den Bestand zu, der von der Zielsetzung abweichen kann und darf.
Jeder Bauwerber muss unter Berücksichtigung aller baulichen Maßnahmen (Zuwegungen, Stellplätze, Gebäude, Tiefgaragen, etc.) durch eine Entwässerungsplanung samt Berechnung nachweisen, dass das Niederschlagswasser auf dem eigenen Grundstück versickert und/oder zurückgehalten wird (Sickerschächte, Rigolen, Zisternen). Damit ist im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben kein erhöhtes Risiko für den Nachbarn vorhanden. Nach Abwägung der privaten (Hochwassergefahr durch Verdichtung) und öffentlichen (Für die Niederschlagswasserbeseitigung ist der Grundstückseigentümer verantwortlich gemäß § 1004 BGB i. V. m. § 37 WHG) Belange hält der Gemeinderat an seiner Planung fest.
Das Grundwasser weist in der Regel einen ausreichenden hohen Flurabstand auf. Laut vorliegendem Bodengutachten der Firma Gebauer vom 27.05.2016 liegen die Grundwasserstände zwischen 538,1m ü. NN und 537,6m ü. NN. Für die östlichen Parzellen des Änderungsbereiches bleibt damit ein Abstand von 3,10m – 3,60m bis OKRD (541,20m ü. NN), für die westlichen Parzellen an der Enzianstraße beträgt der Abstand zum Grundwasser 3,55m – 4.05m bis OKRD (541,65m ü. NN). Somit liegt der Regelstand des Grundwassers auch bei eingeschossig unterkellerten Gebäuden ausreichend tief unterhalb der Fundamentsohle. Nur bei Starkregenereignissen kann es laut vorliegendem Gutachten zu einem kurzfristigen Anstieg bis max. 0,75m unter GOK kommen. Aus diesem Grund muss für die Bauzeit der Keller sicherheitshalber mit einer entsprechenden Wasserhaltung gerechnet werden. Alle notwendigen Keller und Tiefgaragen sind als sog. „Weiße Wannen“ auszuführen. Die Baumaßnahmen führen allerdings nicht zu einem dauerhaften Grundwasseranschnitt. Eine andauernde Beeinträchtigung der Fließrichtung oder Fließgeschwindigkeit des Grundwassers ist nicht zu erwarten. Die Begründung wurde entsprechend konkretisiert.
22.08.2019: Eingang des Widerspruchs vom 20.08.2019 von Gabriele Heinke (Eigentümerin der Doppelhaushälfte Enzianstr. 36 samt Miteigentumsanteil am Grundstück Fl.-Nr. 1757) durch die Rechtsanwaltsgesellschaft Labbé & Partner, München. Folgende Einwände werden erhoben:
Die Gemeinde Marquartstein beabsichtigt die Änderung des Bebauungsplanes „Bruckfeld“ im Bereich der Grundstücke Fl.-Nr. 309, 1425/17, 1757, 1757/1, 1757/2, 1757/3, 1757/10 und 1758 der Gemarkung Marquartstein. Es handelt sich dabei um einen Teilbereich des bestehenden Bebauungsplanes „Bruckfeld“.
Unsere Mandantin ist Sondereigentümerin des Grundstückes Fl.-Nr. 1757 der Gemarkung Marquartstein. Veranlasst wurde die Planung durch das Baugesuch auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3. Auf dem südlichen Grundstücksteil sollen 6 neue Wohneinheiten entstehen. Unseren Einwendungen im Verfahren nach § 3 Abs. 1 BauGB wurde teilweise nachgekommen. Dies begrüßen wir ausdrücklich. Dennoch weist die Planung weiterhin massive Defizite auf.
Die Änderung des Bebauungsplanes wirft eine Vielzahl von Problemen auf, die durch die Planung nicht gelöst werden. Insbesondere leidet die Planung weiterhin unter zahlreichen Abwägungsfehlern, die zu fehlerhaften Festsetzungen führen. Im Einzelnen:
2.1. Verletzung des Abwägungsgebotes:
Nach Maßgabe der Grundsatzentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts in BVerwG 34, 301, 309 ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Schließlich ist auch verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Insofern weist die Planung folgende Abwägungsfehler auf:
Abwägung zu 2.1.:
Eine gerechte Abwägung habe nicht stattgefunden:
Alle Entscheidungen wurden gemeinsam mit den fachlich beteiligten Stellen der Unteren Bauaufsichtsbehörde in vielen gemeinsamen Terminen und Besprechungen in eine sachgerechte Abwägung privater und öffentlicher Belange gebracht.
2.1.1. Festsetzungen hinsichtlich des Bauraums
Zudem besteht auch eine massive Ungleichbehandlung hinsichtlich der östlichen, entlang der B305 festgesetzten Bauräume. Dem „Veranlassergrundstück“ werden insgesamt 14 Wohneinheiten zugebilligt. Auf dem direkt nördlich angrenzenden Grundstück sind hingegen nur 9 Wohneinheiten zulässig, auf dem Grundstück unserer Mandantin sind nunmehr 10 Wohneinheiten festgesetzt. Dies obgleich die drei Grundstücke in etwa gleich groß sind. Das maximal überplante Veranlassergrundstück geht insofern zulasten der benachbarten Grundstücke. Diese müssen die starke Verdichtung wieder ausgleichen. Diese Ungleichbehandlung verletzt die Eigentümer ungerechtfertigt in ihrem Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG. Insofern sind die Wohneinheiten aneinander anzugleichen.
Überdies ist unsere Mandantin an einer zukunftsfähigen Planung im Hinblick auf barrierefreies Wohnen interessiert. Dies bedeutet größere Türen, hohe Kniestöcke, Einbau eines Fahrstuhles etc. Die Bauräume sind deshalb zu vergrößern. Bezüglich der Wandhöhen werden diese auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 auf 6,40 m, für die östlichen Gebäude auf den Grundstücken Fl.-Nr. 1757/2 und 1757 jedoch lediglich auf 5,80 festgesetzt. Diese sind zumindest ebenfalls auf 6,40 m festzusetzen da die Ungleichbehandlung weder gerechtfertigt, noch verhältnismäßig:
In der Begründung zum Bebauungsplan wird ausgeführt, dass die Reduzierung der Bebauungsdichte in Richtung Norden erfolgt, um zum Ortsrand hin eine kleinteiligere und aufgelockerte Bebauung zu erreichen. Dies rechtfertigt die Reduzierung der Grundfläche aus mehreren Gründen nicht. Zum einen endet der Ort in Richtung Norden nicht mit dem Plangebiet. Vielmehr befindet sich auch nördlich des Plangebietes noch Bebauung entlang der B305. Und zum anderen hat eine aufgelockerte Bebauung zum Erhalt der Wohnqualität nicht nur am Ortsrand zu erfolgen. Vielmehr ist eine heterogene, aufgelockerte Bebauung gerade innerhalb des Ortes wichtig. Die Wohnqualität am Ortsrand wird bereits durch die Randlage mit dem Blick auf freie Felder gewährleistet. Im Ortsinnern ist der Erhalt der aufgelockerten Bebauung für die Wohnqualität hingegen umso wichtiger. Die Auflockerung der Bebauung zum Ortsrand hin ist nicht erforderlich.
Darüber hinaus würde auch das Argument der Reduzierung der Bebauungsdichte die hier festgesetzte drastische Reduzierung nicht rechtfertigen. Die zulässigen Wohneinheiten werden trotz gleicher Grundstücksgrößen auf benachbarten Grundstücken weiterhin um ein Drittel reduziert. Die Wandhöhe wird von einem zum anderen Grundstück um mehr als einen halben Meter reduziert. In der Summe ergibt sich hierdurch eine Reduzierung des Baurechts auf direkt benachbarten Grundstücken, die den Eigentümern nicht zumutbar sind. Die Bevorzugung des Grundstückes Fl.-Nr. 1757/3 ist jedoch weder durch sachliche Gründe gerechtfertigt, noch verhältnismäßig.
Betrachtet man die Umgebung der Grundstücke und auch die Festsetzungen innerhalb des hiesigen Plangebietes, ist das geplante Gebäude auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 völlig überdimensioniert. Bereits das westlich bestehende Gebäude auf dem Grundstück sticht aufgrund seiner Größe im Luftbild des Bayernatlas heraus. Durch ein weiteres Gebäude dieser Größe ergibt sich auf dem Grundstück eine Bebauungsdichte, die in der Umgebung in dieser Dimension nicht zu finden ist. Dies zeigt auch die Notwendigkeit einer Tiefgarage mit 14 Stellplätzen für das Bauvorhaben, das sich in einem Allgemeinen Wohngebiet eines Luftkurortes mit ca. 3.100 Einwohnern befindet. Von einer maßvollen und angemessenen Innenverdichtung kann hier nicht gesprochen werden.
Eine Ungleichbehandlung besteht zudem hinsichtlich der naturschutzrechtlichen Festsetzungen. Bisher besteht von Norden auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/1 bis zu südlichen Spitze auf dem Grundstück Fl.-Nr. 316 ein durchgängiger grüner Streifen, der als Ortsrandeingrünung dient. Zugunsten des Bauvorhabens auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 soll dieser nun durchbrochen werden. Dort war vormals eine dichte Baumbepflanzung festgesetzt, die nun der Bebauung weichen soll. Auf den Grundstücken Fl.-Nr. 1757/2 und 1757 soll hingegen ein Grünstreifen festgesetzt werden, der bisher nicht durch Bebauungsplan festgesetzt war. Die bestehende Festsetzung einer „grünen Zone“ wird daher auf die Nachbargrundstücke verschoben. Dies ist nicht gerechtfertigt. Wiederum herrscht eine unverhältnismäßige Ungleichbehandlung der Grundstückseigentümer. Zudem wird kein Ausgleich geschaffen.
Um die maximale Bebauung des Flurstücks 1757/3 zu erreichen, wurde zudem die in der Umgebung fast ausschließlich vorzufindende Giebelausrichtung von Ost nach West gedreht auf eine Nord-Süd-Ausrichtung.
Die Planung ist insgesamt allein zugunsten des Veranlassers ausgerichtet und wird auf die anderen Grundstücke lediglich ausgeweitet, wobei diese die hohe Verdichtung auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 ausgleichen sollen. Das auf dem Grundstück gewährte Baurecht wird auf den Rücken der anderen Grundstückseigentümer ausgetragen. Die willkürliche Planung zulasten dieser vom Umgriff umfassten Grundstückseigentümer verstößt gegen den Gleichheitssatz. Insofern war die Abwägung hinsichtlich der Festsetzungen der Wohneinheiten und Höhen der Gebäude fehlerhaft, da sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Die Ansprüche, die sich aus den Eigentumsrechten ergeben, werden hier verkannt und nicht ausreichend gewichtet.
Abwägung zu 2.1.1.:
Zur Missachtung des Gleichheitssatzes durch Einbindung des Gesamtgrundstückes Fl.-Nr. 1757/3:
Der westliche Grundstücksteil der Fl.-Nr. 1757/3 wurde nur deshalb in den Änderungsbereich aufgenommen, um eine ausreichende Sicherstellung der Parkflächen durch die gemeinsam genutzte Tiefgarage sicher zu stellen (Forderung des Gemeinderates).
Durch die geplante Neuaufstellung des Bebauungsplanes „Bruckfeld“ in den nächsten Jahren erfolgen eine Gesamtüberarbeitung und damit eine Anpassung. Dabei wird jedes einzelne Grundstück bezüglich seiner Verdichtungsmöglichkeit geprüft und in Grundfläche und Höhe neu definiert.
Die vorgeschlagenen Grundstücksteilungen haben nebenbei keinen Einfluss auf die Größe der geplanten Gebäudevolumen. Diese wurden in Abwägung der städtebaulichen Gegebenheiten festgelegt.
In einer ersten Besprechung mit den Eigentümern der Grundstücke im August 2018 wurden übrigens von diesen keine Bestrebungen genannt, das Baurecht für die bestehenden Gebäude erhöhen zu wollen.
Zur Missachtung des Gleichheitssatzes durch größere Grundfläche, Höhe und Anzahl der WE:
Die Abstufung der Gebäudehöhen und auch der Wohneinheiten ist ausschließlich auf die Abwägungen städtebaulicher Fragen des Umgangs mit dem Ortsrand (aufgelockerte, kleinteiligere Bebauung) und der tatsächlich vorhandenen Grundstücksfläche zurückzuführen. Das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 ist entsprechend größer, was auch eine größere Grundfläche rechtfertigt.
Städtebaulich bzw. ortsplanerisch ist eine Abstufung in der Gebäudehöhe und auch in der Bebauungsdichte (Grundfläche) sinnvoll und richtig. Selbst wenn das Ortsschild in weiter Zukunft einmal vor dem angedachten Kreisverkehr im Norden im Bereich des Ortsteils Pettendorf liegen sollte, besteht das ortsplanerische Ziel, die beiden Ortsteile Pettendorf und Marquartstein als eigenständige Siedlungen zu erhalten. Damit ist und bleibt die sanfte Eingliederung des Ortsrandes des Ortsteils Marquartstein ein hohes städtebauliches Ziel.
Die angesprochene Gewährleistung der Wohnqualität ist dabei ein ganz anderes Thema und muss selbstverständlich im Innenbereich, als auch in den Randbereichen, sowie im Außenbereich gewährleistet sein. Dazu sind in der Bayerischen Bauordnung Abstandsflächen definiert.
Die Aussage, dass es sich um gleiche Grundstücksgrößen handle, ist falsch.
Zu: Das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 erhält eine Bebauungsdichte, die in der Umgebung nicht vorhanden sei (Tiefgarage wird als Begründung angeführt):
Auch diese Aussage ist falsch. Erst vor 2 Jahre wurde mit dem Projekt „Neue Heimat“ eine noch dichtere Wohnbebauung im Bereich des Bebauungsplanes „Bruckfeld“ erstellt (auch mit Tiefgarage). Ferner sei darauf hingewiesen, dass die geplante Verdichtung auf dem Grundstück insgesamt einer Geschoßflächenzahl von 0,40 entspricht. Dies entspricht durchaus der Umgebungsbebauung, die zahlreiche Häuser zeigt, die eine Grundfläche von 200 bis 250 m² aufweisen und die bisherige max. Geschoßflächenzahl im Bebauungsplan „Bruckfeld“ mit 0,45 sogar ausschöpfen.
Zu: Grünstreifen wird auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 durchbrochen und auf den Grundstücken Fl.-Nr. 1757/2 und 1757 soll ein Grünstreifen festgesetzt werden:
Diese Aussage ist ebenfalls falsch. Ein Grünstreifen wird auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1758 (!) definiert, der landwirtschaftlich genutzt wird. Um die Ortsrandeingrünung wie im bisherigen Bebauungsplan fortzuführen, wurden Baumpflanzungen festgesetzt, die im Wesentlichen das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 mit 4 zu pflanzenden Bäumen betrifft. Fl.-Nr. 1757 muss mit 3 Bäumen und Fl.-Nr. 1757/2 mit 1 Baum den Vorgaben folgen. Die auf dem Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 ursprünglich im Bebauungsplan festgesetzte dichtere Bepflanzung war auch dem Umstand des Immissionsschutzes geschuldet, da dieser Bereich als „außerorts“ einzustufen war, was mit Abschluss der jetzigen Planung in den Status „innerorts“ übergehen wird, durch Versetzung des Ortsschildes nach Norden.
Zu: Die Giebelausrichtung diene der maximalen Ausnutzung der Fläche:
Wiederum eine falsche Aussage. Die Giebelausrichtung eines jeden Gebäudes wurde unter der städtebaulichen Vorgabe und Abstimmung mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde (heterogene Giebelstellung und Gebäudestellung; eine Gleichausrichtung der Giebel wurde abgelehnt) und in Abwägung der von Seiten des Anwalts selbst bereits angeführten Wohnqualität (Ausrichtung der Wohneinheiten, bestmöglicher Lärmschutz) definiert.
2.1.2. Stellplätze
Wir begrüßen, dass nunmehr auch der westliche Grundstücksteil des Grundstückes Fl.-Nr. 1757 Teil der Planung ist und ein erhöhtes Baurecht erhält. Der insofern festgesetzte Bauraum berücksichtigt jedoch die Eigentumsverhältnisse auf dem Grundstück nicht und ist daher nicht vollzugsfähig. Das bestehende Grundstück Fl.-Nr. 1757 ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt in zwei Miteigentumsanteile. Das Sondereigentum unserer Mandantin bezieht sich insofern auf die östliche Doppelhaushälfte und die östliche Grundstücksfläche. Der neu festgesetzte, vergrößerte Bauraum befindet sich daher auf der Sondereigentumsfläche unserer Mandantin. Die zugehörigen Stellplätze wurden jedoch im westlichen Bereich des Grundstückes festgesetzt, das nicht im Sondereigentum der Mandantin liegt. Die potentiell vorgenommene Parzellenteilung im Bebauungsplan ist insofern für unsere Mandantin unpraktikabel.
Abwägung zu 2.1.2.
Der Gemeinde war zwar bekannt, dass sich das Grundstück Fl.-Nr. 1757 im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet und dass Teilungserklärungen mit Sondernutzungsrechten bestehen, jedoch wurden bislang diese nicht offengelegt. Auf dem Hintergrund der nunmehr vorgelegten Unterlagen ist die Stellplatzaufteilung zu korrigieren. Dabei wird auch eine optionale Grundstücksteilung orientiert an den Sondernutzungsrechten planerisch dargestellt und die Stellplätze anhand der 6 festgesetzten Wohneinheiten aufgeteilt. Durch die festgesetzte Erweiterungsmöglichkeit nach Osten im Sondernutzungsbereich der Mandantin werden hier 4 Wohneinheiten festgesetzt und im westlichen Sondernutzungsbereich der anderen Eigentümer 2 Wohneinheiten. Letztere bedürfen somit 4 Stellplätze (2 in Garage, 2 Stellplätze auf dem Areal des eigenen Sondernutzungsbereichs; dies ist optional, je nach Anzahl der faktischen Wohneinheiten). Die Mandantin östlich benötigt 8 Stellplätze (2 in ausgewiesener noch nicht errichteter Doppelgarage, sowie 6 Stellplätze; dies ist optional, je nach Anzahl der faktischen Wohneinheiten). Die Planung wurde entsprechend angepasst.
2.1.3. Verletzung des Gebotes der Konfliktbewältigung
Der Bebauungsplanentwurf verstößt zudem gegen das aus § 1 Abs. 7 BauGB folgende Gebot der Konfliktbewältigung, wonach jeder Bebauungsplan die von ihm selbst geschaffenen oder sonst zurechenbaren Konflikte zu lösen hat, indem die von der Planung berührten Belange in einen gerechten Ausgleich gebracht werden (vgl. OVG NRW, B. v. 13.01.2014 – 10 B 1323/13; BVerwG U. v. 12.09.2013 – 4 C 8/12). Eine Verlagerung der Konfliktlösung auf das spätere Genehmigungsverfahren ist nicht zulässig (vgl. Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl., 2014, § 1 Rn. 115 ff). Dies gilt sowohl für die bereits bestehenden als auch für die durch die durch Planung neu aufgeworfenen Konflikte. Insofern dürfen bestehende Konflikte jedenfalls nicht verstärkt oder verfestigt werden. Die durch diverse Deckblattänderungen erreichte ungleichmäßige Verteilung des Baurechtes wird durch das Änderungsverfahren nicht bereinigt, sondern noch weiter verstärkt. Der Bebauungsplan wird dadurch einer Forderung nach einem Gesamtkonzept nicht gerecht. Vielmehr verstößt er gegen das Gebot der Konfliktbewältigung.
Abwägung zu 2.1.3.:
Eine Verletzung des Konfliktgebotes ist in keiner Weise erkennbar. Baurechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen, in dem die festgesetzten Grundflächen im Verhältnis zu den unterschiedlichen Grundstücksgrößen bestimmt wurden, auch unter Berücksichtigung des noch bestehenden Bebauungsplanes, der aber in den nächsten Jahren, wie bereits durch den Gemeinderat beschlossen, neu aufgestellt und entsprechend detailliert angepasst wird. Immissionsschutzrechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen, dass sich dieser Änderungsbereich an der Bundesstraße in Abstimmung mit der Unteren Straßenverkehrsbehörde, dem Staatlichen Bauamt und der Polizei künftig nicht mehr außerorts, sondern innerorts befinden wird. Naturschutzrechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen, dass eine Eingrünung sowie Pflanzgebote festgesetzt wurden; eine naturschutzrechtliche Eingriffsregelung kommt aufgrund der Verfahrenswahl (§ 13a BauGB) nicht in Frage. Nachbarrechtlich wurde dem Konfliktgebot Rechnung getragen in dem über eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung hinaus, im Vorfeld das Gespräch mit den betroffenen Bürgern gesucht wurde. Aus alledem resultierte dann das Abwägungsgebot, das über dem des Konfliktgebotes steht.
2.1.4. Erschließung
Zudem wurden die Belange der Eigentümer auch hinsichtlich der Erschließungsflächen nicht berücksichtigt. Durch die Vielzahl und Größe an einzelnen Erschließungsflächen kommen auf die Eigentümer unverhältnismäßig hohe Erschließungskosten zu.
Unserer Mandantin ist insofern eine Erschließung von Seiten der Enzianstraße möglich und wird aufgrund der bereits bestehenden Zufahrtsfläche bevorzugt. Die Verlängerung der bisherigen Erschließung für ein weiteres Gebäude ist wirtschaftlich sowie verkehrstechnisch sinnvoll.
Zudem wird in der Planung nicht berücksichtigt, dass aufgrund der Erschließung von jeweils zwei Grundstücken über eine Wegefläche Dienstbarkeiten notwendig sind. Die Planung sieht vor, dass das östliche Gebäude auf dem Grundstück unserer Mandantin über ein fremdes Grundstück erschlossen wird. Insofern ist zumindest eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB, nämlich eine Fläche, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten des Grundstückes Fl.-Nr. 1757 zu belasten ist, notwendig. Andernfalls ist die Planung hinsichtlich der Erschließung wiederum nicht vollzugsfähig.
Abwägung zu 2.1.4.:
Die Zufahrten zu den im Änderungsbereich befindlichen Grundstücken über die Enzianstraße zu erschließen, ist nach Ansicht der Unteren Verkehrsbehörde und auch der Unteren Bauaufsichtsbehörde nicht sinnvoll und mündete in die Forderung, die Erschließung von der Bundesstraße aus zu gewährleisten. Anzumerken ist für das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3, dass die Zufahrt von der Enzianstraße eine Engstelle mit rund 2,40 m Breite aufweist und eine private Erschließungsstraße für das zweite geplante Gebäude weder hinsichtlich eines vorbeugenden Brandschutzes (Feuerwehrfahrzeug könnte das zweite Gebäude nicht erreichen) noch für den Rettungsdienst geeignet ist (Rettungswagen könnte das zweite Gebäude womöglich nicht erreichen).
Durch die beiden zusätzlichen Einfahrten von der Bundesstraße aus wird dann auch ganz bewusst der innerörtliche Ortscharakter für diese Grundstücke geschaffen. Hinsichtlich der Erschließungsflächen ist anzumerken, dass diese flächenmäßig bedeutend größer ausfallen würden, wenn die Erschließungen über die Enzianstraße in zweiter Reihe erfolgen würden; dann erst wären insgesamt für den Änderungsbereich die Erschließungskosten für die Privatzufahrten unverhältnismäßig.
Die Erschließung (Fahrtrecht und Erschließung der Sparten) wird grundbuchrechtlich gesichert. Entsprechende Festsetzungen wurden im Planteil eingearbeitet.
2.1.5. Defizitäre Ermittlung der Belange
Vorliegend wurden die Belange der einzelnen von der Planung betroffenen Eigentümer schon nicht ausreichend ermittelt. Die Planung ist lediglich auf die Bedürfnisse des Veranlassers ausgerichtet, berücksichtigt jedoch die Belange der anderen Eigentümer nicht. Insofern räumt die Planung zwar allen Eigentümern Baurecht ein, bevorzugt den Veranlasser aber unverhältnismäßig. Die Interessen und Belange der anderen Eigentümer wurden daneben nicht in die Abwägung mit eingestellt. Die Planung wurde letztlich für den Veranlasser „maßgeschneidert“, eine Berücksichtigung der Belange der anderen Grundstückseigentümer fand hingegen nicht statt. Dies führt zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in ihr Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG ein.
Abwägung zu 2.1.5.:
Die Interessen der Eigentümer wurden nicht in die Abwägung eingestellt:
Alle Eigentümer wurden über die Änderungsplanung informiert. Jeder Eigentümer hatte die Möglichkeit seine Belange zur Planung mehrfach vorzubringen. Die bisher eingegangenen privaten Belange wurden in Abwägung mit den öffentlichen Belangen und Zielsetzungen der Gemeinde in die Überlegungen der Planung eingebracht.
2.2. Immissionsschutz
Hinsichtlich des Immissionsschutzes ist das bestehende Gutachten von hoock farny ingeniure nicht Teil der Auslegung, obgleich es sich um umweltbezogene Informationen handelt.
Abwägung zu 2.2.:
Nr. 4 der textlichen Festsetzungen beruht auf dem Gutachten. Ergänzend wird angefügt, dass das Gutachten einen Bestandteil der Bebauungsplanänderung darstellt.
Die Planung wurde zugunsten des Veranlassers erstellt und geht einseitig zulasten der anderen im Plangebiet bestehenden Eigentümer. Einer Nachverdichtung steht unsere Mandantin grundsätzlich positiv gegenüber. Ein hierdurch entstehendes Baurecht sollte jedoch angemessen und gleichmäßig auf die Eigentümer verteilt werden.
Wir beantragen daher, 1. Das Baufester auf dem Grundstück unserer Mandantin zu vergrößern, die Zulässigkeit von 6 Wohneinheiten als auch eine Wandhöhe von 6,40 m festzusetzen und 2. Die Erschließung für das Grundstück unserer Mandantin von Westen über die Enzianstraße festzusetzen, hilfsweise die östliche private Straßenverkehrsfläche als eine mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten des Flurstückes 1757 zu belastende Fläche festzusetzen.
Abwägung zur Zusammenfassung:
Eine Vergrößerung des Baufensters ist bereits erfolgt und das Maß der baulichen Nutzung wurde erhöht. Für die Zulässigkeit von 6 Wohneinheiten ist das Grundstück im Verhältnis zu den anderen Grundstücken zu hoch. Max. 4 Wohneinheiten bleiben daher festgesetzt. An der seitlichen Wandhöhe wird festgehalten, ebenso an der Zufahrt von der Bundesstraße, wie bereits zuvor begründet. Die Erschließung (Fahrtrecht und Erschließung der Sparten) wird grundbuchrechtlich gesichert. Entsprechende Festsetzungen werden im Planteil eingearbeitet.
22.08.2019: Eingang des Einspruchs der Eheleute Martin und Susanne Scholz vom 20.08.2019:
Als Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft Enzianstraße 34, FI.-Nr. 1757/2 erheben wir hiermit Einspruch und bringen folgende Einwände gegen den in der Betreffzeile genannten Bebauungsplan vor:
1. Planteil: Änderungsbereich, Planstand 07.06.2019
Hier sind technische Grundlagen nicht korrekt. Im Plan werden folgende Höhenangaben verwendet: Fl.-Nr. T. a. 1757/3 OKRD EG 541,65 ü. NN und Fl.-Nr. T. a. 1757/2 OKRD EG 541,65 ü. NN. Diese Höhenangaben auf den Grundstücken können nicht richtig sein, da ein deutliches Gefälle von Fl.-Nr. T. a. 1757/3 zu Fl.-Nr. T. a. 1757/2 besteht, siehe Anlage.
Hier sind technische Grundlagen nicht korrekt. Auf dem Grundstück Fl.- Nr. T. a. 1757/2 befindet sich unsere Tiefgargeneinfahrt, neben dem Grundstück mit der Fl.-Nr. T. a. 1757/3, die von der Enzianstraße aus befahren wird. Im Plan sind dagegen 3 oberirdische Pkw Stellplätze eingezeichnet.
Hier sind technische Grundlagen nicht korrekt. Lt. Plan ist auf dem Grundstück Fl.-Nr. T. a. 1757 im Bereich der Enzianstr. ein Gebäude mit 6WE eingezeichnet. Es befinden sich aber in diesem Bereich 2 bewohnte Doppelhaushälften.
Die Erschließung des Grundstücks FI.-Nr. T. a. 1757/2 ist nicht gesichert. Für eine Erschließung von Fl.-Nr. T. a. 1757/2 bedarf es der Einräumung eines privatrechtlich gewährten Wegerechts. Durch den Bebauungsplan muss die Erschließung gesichert werden, sie darf nicht von privatrechtlichen Auseinandersetzungen unter den Parteien abhängig gemacht werden.
Begründung zur Änderung des Bebauungsplanes „Bruckfeld" vom 06.07.2019 - siehe 2.1. Bebauung in „zweiter Reihe": Durch die in Top4 geschilderte Situation entsteht sehr wohl eine Bebauung in der „zweiten Reihe" für FI.- Nr. T. a. 1757/2.
Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderates Marquartstein vom 24 Juni 2019; siehe Abwägung zu 1: ... Schaffung zukünftigen Wohnraums durch eine verträgliche Verdichtung als Zielsetzung Begründung zur Änderung des Bebauungsplanes „Bruckfeld" vom 06.7.2019 - siehe 2.1. Ortsplanerische Zielsetzung: Nach Süden hingegen wird, durch die Erhöhung der maximalen Wandhöhen sowie der zulässigen Wohneinheiten, eine Verdichtung spürbar. Einer verträglichen Verdichtung steht eine maximal zulässige Verdichtung gegenüber.
Begründung zur Änderung des Bebauungsplanes „Bruckfeld" vom 06.7.2019 - siehe 2.1.: Trotzdem ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum eine entscheidende Maßnahme, um Familien eine Existenzmöglichkeit zu bieten..... Siehe 2.2.: Vor der Ostfassade des Gebäudes auf Parzelle 1 wird der geltende Immissionsgrenzwert auch während der Nachtzeit verletzt, so dass eine Gefahr gesundheitsgefährdender Umwelteinwirkungen durch Verkehrsgeräusche besteht....
Auch wenn bekannt ist, dass auf Parzelle 1 (Fl.-Nr. T. a. 1757/3) eine Gefahr gesundheitsgefährdender Umwelteinwirkungen durch Verkehrsgeräusche besteht, hält die Gemeinde Marquartstein selbstlos daran fest, dort bezahlbaren Wohnraum für Familien zu schaffen?
Die bestehende Tiefgarage auf der Fl.-Nr. 1757/2 wurde in die Planung übernommen. Oberirdische Stellflächen wurden entsprechend reduziert.
Das ist richtig. Wie in Top 1 bereits beschrieben, stellt ein Bebauungsplan eine Zieldefinition dar – unabhängig der bestehenden Situation. Somit sind für das Grundstück 1757 zukünftig 6 Wohneinheiten erlaubt. Es handelt sich immer um eine sog. Angebotsplanung.
Der Einwand ist zutreffend. Es war immer davon die Rede, dass die Zufahrt grundbuchrechtlich eingetragen werden muss, ein Hinweis darauf fehlt aber im Planteil. Eine entsprechende, zusätzliche Eintragung im Planteil, entsprechend der Zufahrt zum Grundstück Schnaiter wird eingearbeitet. Damit ist die Zufahrt für das Grundstück Teil aus 1757/2 gesichert. Das gleiche gilt auch für das Grundstück Teil aus 1757.
Die Bezeichnung „in zweiter Reihe“ bezieht sich in der Begründung auf die Erschließung und nicht auf eine im Moment gefühlte, räumliche Wahrnehmung. Die bauleitplanerische Zielsetzung ist es, dort wo es möglich ist, auf Erschließungen (Stichstraßen) durch bestehende Grundstücke zu verzichten, um einerseits die Verkehrsbelastung zwischen den Grundstücken zu minimieren, andererseits aber auch die Erschließung mit öffentlichen Infrastrukturen auf möglichst kurzem Weg sicher zu stellen.
Die Zusammenführung der Begriffe „Maximale Wandhöhe“ und „zulässige Wohneinheiten“ zur Aussage einer „maximal zulässigen Verdichtung“ ist nicht korrekt. Auch sehr geringe Wandhöhen müssen mit „maximaler Wandhöhe“ bezeichnet werden, da alle darunter liegenden Höhen bis eben zur maximal erlaubten Höhe auch möglich sind (Im mathematischen Sprachgebrauch könnte man auch den Begriff „kleiner-gleich“ verwenden). In Abstimmung mit der für die Bauleitplanung des Landratsamtes zuständigen Fachplanungsabteilung handelt es sich bei der vorliegenden Bebauungsplanänderung um eine verträgliche Verdichtung mit entsprechend unterschiedlich definierten, maximalen Wandhöhen und entsprechend einer verträglichen Verdichtung unterschiedlich definierten maximalen Anzahl an Wohneinheiten.
Das Gutachten weist richtiger Weise auf die Gefahren des Verkehrslärms hin. Um diese Gefahren zu vermeiden und damit entsprechenden Wohnraum schaffen zu können, werden im selben Gutachten auch Maßnahmen beschrieben, die dazu geeignet sind den Lärm aus den entsprechenden Räumen so zu reduzieren, dass eben keine Gefahr mehr besteht. Diese Maßnahmen sind Teil der Festsetzungen des Bebauungsplanes und müssen bei der Umsetzung der Gebäude entsprechend berücksichtigt werden.
26.08.2019: Eingang des Schreibens von Herrn Wolfgang Niedhammer vom 22.08.2019:
Gegen den Bebauungsplan erheben wir hiermit mit folgender Begründung Widerspruch:
Bei den Grundstücken 1757 und 1757/2 sieht es nach einer Bebauung in der zweiten Reihe aus, da der Zugang zu den geplanten Grundstücken nur über die Nachbargrundstücke möglich ist. Das ist für die Zukunft wegen des Wegerechts kritisch zu sehen und wird zu Unstimmigkeiten führen.
Wir zweifeln an, dass die OKRD bei den Häusern 1757/2 und 1757/3 gleich ist, da das Grundstück Fl.-Nr. 1757/3 nachweislich zwischen 30 und 40 cm höher ist.
Der neue Bebauungsplan weist außerdem einige Fehler auf: Bei Grundstück 1757/2 fehlt die Einfahrt in die Tiefgarage, dafür sind an dieser Stelle drei Stellplätze eingezeichnet. Auf Grundstück 1767 steht ein Doppelhaus und kein Wohnhaus mit 6 Wohneinheiten.
Die im Bebauungsplan in den einzelnen Parzellen dargestellten und definierten Höhen (OK Rohdecke) sind, wie alle Angaben, planerische Zielsetzungen. Ausgangslage war die in der letzten Bebauungsplanänderung festgesetzte Höhe des bereits gebauten Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück 1757/3 mit einer festgesetzten Höhe von 541,65 m. ü. NN. Diese Zielsetzung gilt im Zusammenhang des Gleichheitsprinzips auch für zukünftige Bebauungen im Änderungsbereich an der Enzianstraße. Die in der aktuellen Bebauungsplanänderung dargestellten Höhenangaben lassen aber keinen Rückschluss auf den Bestand zu, der von der Zielsetzung abweichen kann und darf.
Die bestehende Tiefgarage auf der Fl.-Nr. 1757/2 wurde in die Planung übernommen.
Hinsichtlich der zulässigen Anzahl an Wohneinheiten stellt ein Bebauungsplan eine Zieldefinition dar – unabhängig der bestehenden Situation. Somit sind für das Grundstück 1757 zukünftig 6 Wohneinheiten erlaubt. Es handelt sich immer um eine sogenannte Angebotsplanung. Diese stimmt in der Regel nicht mit dem Altbestand überein.
16.07.2019: Eingang der Stellungnahme der Unteren Verkehrsbehörde des Landratsamtes Traunstein per Email; es wird auf die Stellungnahme vom 28.05.2019 hingewiesen, ansonsten bestehen keine Einwände.
Inhalt der Stellungnahme vom 28.05.2019: Der Verlegung der Ortstafel in Marquartstein an der B 305, aus Richtung Staudach/Grassau kommend, wird seitens der Unteren Verkehrsbehörde zugestimmt. Voraussetzung hierfür ist aber zwingend die beginnende Bebauung des erweiterten Baugebiets „Bruckfeld“ rechts der B 305 am künftigen Ortseingang von Marquartstein. Sofern Ihrerseits also bekannt wird, dass bzw. ab wann dort mit der Bebauung begonnen wird, bitten wir Sie, die Verlegung der Ortstafel kurz per Email bei uns zu beantragen. Bitte senden Sie dann auch einen Lageplan mit dem zu bebauenden Grundstück mit. Eine entsprechende verkehrsrechtliche Anordnung zur Versetzung der Ortstafel wird dann sogleich erfolgen.
25.07.2019: Eingang der Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes Traunstein vom 23.07.2019; es wird auf die Stellungnahme vom 12.06.2019 (identisch mit der Stellungnahme vom 08.05.2019) hingewiesen.
Folgende Einwände werden vorgebracht:
Die Änderung des Bebauungsplanes „Bruckfeld befindet sich am nördlichen Ortsausgang der Gemeinde Marquartstein im Zuge der B 305.
Die verkehrsrechtliche Ortsdurchfahrt beginnt etwas südlich des o.g. Aufstellungsbereichs ca. bei Station 0,300. Das heißt, die betroffenen Grundstücke befinden sich derzeit verkehrsrechtlich an der freien Strecke. Die zulässige Geschwindigkeit beträgt 100 km/h.
Die baurechtliche Ortsdurchfahrt (Verknüpfungsbereich) beginnt derzeit bei Station 0,473, knapp 300 m südlich des geplanten Bebauungsgebietes. Daher sind nach derzeitigem Stand folgende Auflagen und Bedingungen einzuhalten:
Der Mindestabstand vom Rand der befestigten Fahrbahn für Neupflanzungen von Bäumen muss 7,5 m betragen.
Entlang der freien Strecke von Bundesstraßen gilt gemäß § 9 FStrG für bauliche Anlagen bis 20 m Abstand vom äußeren Rand der Fahrbahndecke Bauverbot. Die Anbauverbotszone kann auf 15 m Abstand vom äußeren Rand der Fahrbahndecke reduziert werden, da die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs hierdurch nicht beeinträchtigt wird und für zukünftige Bauabsichten bzw. Straßenraumgestaltungen noch ausreichend Platz zur Verfügung steht. Ein Geh- und Radweg ist westlich der Bundesstraße bereits vorhanden. Die entsprechende Anbauverbotszone ist im Bauleitplan darzustellen.
Aufgrund der Lage der Änderung des o.g. Baugebietes an der freien Strecke der Bundesstraße 305, gelten Zufahrt nach § 8a FStrG als Sondernutzung. Zufahrten an der freien Strecke sind zu vermeiden und anliegende Grundstücke rückwärtig zu erschließen.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich das Bauvorhaben im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen befindet. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger können daher gemäß der Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR 97) durch den Eigentümer nicht geltend gemacht werden.
Von Seiten der Straßenbauverwaltung ist es grundsätzlich vorstellbar, das nach Rechtskräftigkeit und nach tatsächlichem vorhanden sein der zusätzlichen geplanten Bebauung die Ortstafel entsprechend versetzt werden könnte und der Bereich möglicherweise baurechtlich als Verknüpfungsbereich festgesetzt werden könnte. Eine Festsetzung als Erschließungsbereich ist unseres Erachtens nicht möglich.
Die Vorgaben des Staatlichen Bauamtes werden beachtet. Die Stellungnahme zielt zunächst auf die Ist-Situation ab, also dass sich das Gebiet noch außerorts befindet. Unter dem vorausgesetzten Ziel, dass mit einer ersten Bebauung die Ortstafel nach Norden versetzt wird, wie von der Unteren Verkehrsbehörde zugesichert, verändert sich der Sachverhalt grundlegend. Von Seiten der Unteren Verkehrsbehörde erfolgte mit Schreiben vom 28.05.19 noch eine dezidiert schriftliche Bestätigung hinsichtlich des Hinaussetzens der Ortstafel, sodass das Staatl. Bauamt eine Neubewertung im Sinne der vorliegenden Planung in Aussicht stellt.
07.08.2019: Eingang der Stellungnahme der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Landratsamtes Traunstein vom 02.08.2019; es bestehen keine Einwände. Folgende fachliche Informationen und Empfehlungen werden zur Kenntnis gebracht:
Die Bebauungsplanänderung wird zur Kenntnis genommen.
Um Überprüfung bzw. Überarbeitung folgender Punkte wird gebeten:
Die Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen sollte nicht nochmal für jeden einzelnen Stellplatz gegliedert werden, da es sich laut BauNVO um eine Umgrenzung handelt. Dadurch würde im Übrigen auch die Massivität der Stellplatzflächen, die jetzt neu im Zuge der Erweiterung des Änderungsumgriffes entlang der Enzianstraße auftritt gemindert werden. In diesem Zusammenhang wird auch empfohlen, weitergehende Festsetzungen zur Durchgrünung und Gestaltung zu treffen. Zum Beispiel, dass je 4 Stellplätze mindestens ein mittelkroniger Baum gepflanzt wird und mindestens die Stellplatzflächen versickerungsfähig auszubilden sind.
Weitere Hinweise im Sinne der Vereinfachung:
Grundflächen und Wandhöhen sind doppelt festgesetzt, hier kann man sich für die Plan- oder Textvariante entscheiden.
In der Legende reicht es aus, eine private Verkehrsfläche und eine öffentliche Verkehrsfläche festzusetzen. Da es sich nicht immer um „Straßen“ handeln muss (z. B. Radweg, Zufahrten, Wendemöglichkeit etc.), ist die allgemeinere Bezeichnung sinnvoller, weil es in jedem Fall um „Verkehrsflächen“ geht.
Die vorgebrachten Empfehlungen wurden in die überarbeitete Planung eingearbeitet.
12.08.2019: Eingang der Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde des Landratsamtes Traunstein per Email; es bestehen keine Einwände. Folgende fachliche Informationen und Empfehlungen werden zur Kenntnis gebracht:
Die o.g. Planung wurde bereits mit der Stellungnahme vom 18.3.2019 fachlich beurteilt.
Zur neuerlichen fachlichen Beteiligung liegen der Plan vom 07.06.2019, die Begründung vom 06.07.2019 sowie der Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des GR Marquartstein am 24.6.2019 vor.
Die BPL – Änderung soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden.
Mit der Planung soll zur Innenverdichtung bisher auch aus Gründen des Lärmschutzes freigehaltene Flächen unmittelbar an der B 305 mit Wohnhäusern bebaut werden.
Grundsätzlich wurde der Lärmkonflikt erkannt. Es wurde dazu die schalltechnische Untersuchung vom 23.5.2019, Projekt Nr.: MAS-3408-02 der Hoock Farny Ingenieure eingeholt.
Diese schalltechnische Untersuchung wurde fachlich geprüft und ist in Ordnung. Im Ergebnis wird der schalltechnische Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ zur Nachtzeit flächendeckend überschritten. Der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutz-VO) zur Nachtzeit wird an bis zu 3 Gebäudeseiten im Planungsgebiet zum Teil deutlich überschritten. An der Ostfassade der Parzelle 1 wird der Grenzwert nachts zur Lärmsanierung verletzt. Es werden im BPL mit Ausnahme der Parzelle 1 nur passive Maßnahmen zum Lärmschutz festgesetzt. Es wird eine offene Bauweise bevorzugt. Aus städtebaulichen Gründen sind aktive Lärmschutzmaßnahmen wie Wand oder Wall nicht in Betracht gezogen worden. Aus fachlicher Sicht wird bei der Planung der Schutz der späteren Bewohner vor Verkehrslärm gegenüber dem städtebaulichen Aspekt hinten angestellt.
Es bleibt der Gemeinde vorbehalten dies in der Abwägung zu würdigen.
Abschließend ist festzustellen, dass gegenüber der Abwägung im Rahmen der Vorabbeteiligung und der Unterrichtung der Öffentlichkeit, keine neuen bauplanungsrechtlichen Einwendungen vorgebracht wurden, die mit der Planung vom 07.06.2019 im Rahmen der Billigung bereits gewürdigt und eingearbeitet worden sind. Die nunmehr überarbeitete Planung wurde lediglich redaktionell, grundbuchrechtlich und den Teileigentumsverhältnissen angepasst.
Der Gemeinderat beschließt daraufhin auf Grund der § 9 und 10 des Baugesetzbuches, den von der INTEC Architektur, Traunstein, gefertigten Änderungsplan zum Bebauungsplan „Bruckfeld“ im Bereich der Grundstücke Fl.-Nr. T. a. 309, T. a. 1425/17, T. a. 1757, 1757/1, T. a. 1757/2, 1757/3, T. a. 1757/10 und 1758 im Bereich der Bundesstraße B305 in der überarbeiteten Fassung vom 20.12.2019 samt Begründung als Satzung.
Vor Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses und somit vor Erlangung der Rechtskräftigkeit der Bebauungsplanänderung sind die entsprechenden Grunddienstbarkeiten zum einen für die straßenmäßige Erschließung, sowie für die Leitungstrassen für Wasser und Abwasser und zum anderen, um eine Nutzung der neu entstehenden Wohnungen auf den Parzellen als Zweitwohnungen auszuschließen, vorzulegen.
Gemeinderat Lloyd stimmt gegen diesen Beschluss.
Datenstand vom 12.02.2020 08:00 Uhr