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Timestamp: 2020-08-03 12:16:50
Document Index: 173941570

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STS 210/1989, 9 de Marzo de 1989 - Jurisprudencia - VLEX 76213392
Número de Resolución: 210/1989
Fecha de Resolución: 9 de Marzo de 1989
COMPRAVENTA. CUMPLIMIENTO. ARRAS O SEÑAL. La función resolutoria que contienen, circunstancia cuya falta en el caso presente obliga a rechazar la pretensión que, contra la interpretación de instancia, pretende el recurrente lo que determina, a su vez, la claudicación de estos dos motivos quinto y sexto que se examinan y en los cuales, a mayor abundamiento, es omitido el dato bien significativo, de que el vendedor no se apartó en general de señalar, en sus repelidas intervenciones posteriores al contrato de 24 de octubre de 1985, intervenciones que van desde el requerimiento de 14 de febrero de 1986 a la confesión prestada en autos, pasando por la reconvención, como motivo básico de la resolución que postula el de las incumplidas promesas (del comprador) de proporcionarle otra vivienda de más reducida extensión, en vez de invocar, lisa y llanamente, la facultad resolutoria del contrato, que hubiera sido lo procedente de estar en el caso del artículo 1.454 del Código Civil ahora postulado. Se desestima la casación.
Núm. 210.-Sentencia de 9 de marzo de 1989
MATERIA: Cumplimiento de contrato de compraventa. Prevalencia del criterio del Juzgador. Función
de las arras.
NORMAS APLICADAS. Arto. 1.124, 1.454, 1504 CC .
JURISPRUDENCIA CITADA Sentencias de 14 de febrero, 22 de marzo, 6, 9 y 18 de diciembre de
1985; 25 de mayo, 7 de julio y 9 de octubre de 1987; 26 de enero de 1988.
DOCTRINA: De las tres funciones tradicionalmente asignadas a las arras, como señal en la
celebración de un contrato o prueba de su cumplimiento (arra confirmatoria), como entrega de
cantidad para responder del cumplimiento del contrato o arras penales que tienen una función
estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden si el contrato se incumple, pero que no
permiten desligarse del mismo y, como arras penitenciales que facultan la resolución del contrato
perfeccionado, siendo a estas últimas, a cuyo cometido de garantía de cumplimiento se une la
facultad de resolver el contrato, a las que el artículo 1.454 del Código Civil se refiere, debiendo
serles atribuido un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas
contractuales en que se establezcan, de modo que, la nota genérica de no presunción de las arras,
alcanza en éstas su mayor rigor, exigiendo su constancia si no denominándolas expresamente con
su específico nombre, sí haciendo constar, inequívocamente, la función resolutoria que contienen,
circunstancia cuya falta en el caso presente obliga a rechazar la pretensión.
En la villa de Madrid, a nueve de marzo de mil novecientos ochenta y nueve.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de San Sebastián, sobre cumplimiento de contrato; cuyo recurso fue interpuesto por donHumberto , representado por el Procurador de los Tribunales don Enrique Sorribes Torra y asistido del Letrado don José María Redondo Rivero; siendo parte recurrida doña Yolanda , representada por el Procurador de los Tribunales don Felipe Ramos Cea, y asistida de Letrado, el cual no compareció al acto de la vista.
La Procuradora doña María Luisa Linares Frías, en representación de doña Yolanda , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de San Sebastián número 1 demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, Contra don Humberto , sobre cumplimiento de contrato, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que estimando la demanda interpuesta se condene al demandado al cumplimiento del contrato privado de compraventa suscrito con fecha 24 de octubre de 1985, entre don Humberto y doña Yolanda , debiendo otorgar don Humberto , cuantos documentos fueren precisos para la transmisión de la titularidad de la vivienda piso letra C, planta NUM000 , de la casa número NUM001 , del paseo de DIRECCION000 , de San Sebastián, a la demandante doña Yolanda , y específicamente, la escritura pública de compraventa, en las condiciones pactadas en el citado contrato, en cuyo momento percibirá el demandado, la cantidad de
7.000.000 de pesetas, resto del precio adeudado de la compraventa, con expresa imposición de costas a la parte demandada. Admitida la demanda y emplazado el demandado don Humberto , compareció en los autos en su representación el Procurador don Alejandro Rodríguez Lobato, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia, desestimando la demanda interpuesta de contrario y absolviendo a don Humberto de las pretensiones de la misma, con la condena en costas de la parte demandante y formuló reconvención en base a los hechos que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que estimando la misma se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado entre don Humberto y doña Yolanda , con la condena en costas de esta reconvención de la parte demandante reconvenida. Conferido traslado a la demandante para que contestase a la reconvención ésta se opuso alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictase sentencia conforme a lo interesado en su escrito de demanda no ¿ando lugar a la reconvención. Convocadas las partes a la comparecencia prevista por la Ley, ésta tuvo lugar en el día sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y unidas a los autos las pruebas practicadas, se convocó a las partes para ponerles las pruebas de manifiesto y por ambas partes se presentó el resumen de pruebas; con lo que quedaron los autos sobre la mesa del proveyente para dictar la oportuna sentencia. El señor Juez de Primera Instancia de San Sebastián número 1 dictó sentencia de fecha 12 de enero de 1986 , cuyo fallo es como sigue: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña María Luisa Linates Farias en nombre y representación de doña Yolanda , contra don Humberto representado por el Procurador don Alejandro Rodríguez Lobato, debo condenar y condeno a dicho demandado al cumplimiento del contrato de 24 de octubre de 1985 debiendo otorgar el demandado cuantos documentos fueran precisos para la transmisión de la titularidad de la vivienda letra C, planta NUM000 , del número NUM001 del paseo de DIRECCION000 , de San Sebastián, y específicamente, la escritura de compraventa, en las condiciones pactadas en dicho contrato, en cuyo momento el demandado percibirá el resto del precio fijado en
7.000.000 de pesetas, resto adeudado del precio total; y desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el mencionado demandado contra la actora, debo absolver y absuelvo a ésta de las peticiones contra ella deducidas, con expresa imposición de costas al demandado don Humberto .
Interpuesto recurso de apelación contra sentencia de primera instancia por la representación del demandado don Humberto , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, dictó sentencia con fecha 24 de junio de 1987 , con la siguiente parte dispositiva: Desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Humberto contra la sentencia de fecha 12 de enero de 1987, dictada por el señor Juez de Primera Instancia número 1 de San Sebastián en juicio de menor cuantía número 243/1986, debemos confirmar y confirmamos la meritada resolución; con imposición de costas de esta segunda instancia al apelante.
El día 25 de septiembre de 1987, el Procurador don Enrique Sorribes Torras, en representación de don Humberto ha interpuesto recurso de casación, contra la sentencia pronunciada por la Sala, de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona, con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos, al amparo del artículo 1.692 ordinal cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil . 2.º Por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos al amparo del artículo 1.692, ordinal cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Del documento de contrato de compraventa no se deduce como aprecia la sentencia de la Audiencia Territorial que para la completa consumación de lo concertado era preciso el otorgamiento de la escritura pública y pago subsiguiente en el acto y fecha acodada, obligación, tal como resultó indubitado, no se ha cumplido por el demandado. 3.º Por infracción de Ley y de la doctrina legal al amparo del artículo 1.692,ordinal quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por infracción del articulo 1.279 del Código Civil y su inaplicación, dado que no es óbice para que el comprador pague el precio, la falta de otorgamiento de escritura pública. 4.º Por infracción de Ley de la doctrina legal al amparo del artículo 1.692 ordinal quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil dado que para pronunciar la resolución de un contrato en aplicación de una condición resolutoria impuesta en las obligaciones recíprocas, no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento sino que es necesario examinar éste. 5." Por infracción de Ley y doctrina al amparo del artículo 1.692 ordinal quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Indebida aplicación del artículo 1.281 del Código Civil por interpretación absurda de los Juzgadores de instancia y omisión en su aplicación del artículo 1.255 del Código Civil en relación al 1.091 del mismo Código . 6.º Al amparo del artículo 1.692, ordinal quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por infracción de Ley e indebida aplicación del artículo 1.454 del Código Civil . La sentencia de la Audiencia Territorial atribuye en sus considerandos a esta parte una actuación contraria a lo que disponen las arras. Dice en su fundamento tercero que no hay petición alguna en los suplicos de contestación a la demanda, reconvención, ni explícita precisión de resolución o desistimiento con pago de indemnización, como efecto de que en la cláusula cuarta se establecía.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 2 de marzo de 1989.
Contra la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Pamplona que, confirmando la de primera instancia procedente del Juzgado número 1 de los de San Sebastián condenó al demandado vendedor en el contrato de 24 de octubre de 1985, al cumplimiento del mismo, otorgando cuantos documentos fueran precisos para la transmisión, al demandante comprador, de la vivienda objeto de dicho contrato, debiendo percibir aquél de éste en el momento del otorgamiento de la escritura,
7.000.000 de pesetas resto adeudado del precio total, se alza el demandado articulando, frente a dicha sentencia, seis motivos de casación al amparo los dos primeros del apartado 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba y, bajo el apartado 5.° de la misma norma de cobertura procesal, los restantes, en denuncia de estar incursa la resolución impugnada en infracción de los artículos 1.279, 1.124, 1.281 en relación con los 1.255 y 1.091 y, por último, en indebida aplicación del artículo 1.454 del Código Civil todos .
Los dos iniciales motivos del recurso, en los que el demandado acusa la existencia de error en la apreciación de la prueba, son manifiestamente inestimables atenidos, por lo que hace el primero de ellos, que afirma la existencia en el contrato de compraventa del piso de una cláusula, verbalmente convenida, que condicionaba la validez de la venta a que, la compradora, facilitase al demandado, otra vivienda de menor tamaño que la vendida, a que tal estipulación, improbada según la instancia, permanece en la misma situación después del recurso en el que se pretende lo contrario deduciéndolo del certificado de la Caja de Ahorros de Guipúzcoa expresivo de 'haber ingresado el actor en su libreta, el mismo día del contrato, 2.000.000 de pesetas y no los 2.030.000 pesetas que en la estipulación 2.ª a) del documento privado de venta aparecen entregados por la vendedora, circunstancia que por sí está lejos de acreditar que, esas 30.000 pesetas no ingresadas, se destinasen al pago de gestiones de la nueva vivienda que se afirma prometida y mucho menos, que el supuesto compromiso en cuestión se asumiese por la compradora y no por el Agente intermediario y además precisamente como condición de la venta documentada, la cual, entrando ya en el otro motivo también por error de hecho e igualmente inestimable, tampoco aparece condicionada al pago de la cantidad que restaba del precio total convelido, como insiste el recurrente, cuya tesis se desvanece sin más que la lectura de la estipulación en la que pretende apoyar el condicionamiento que dice, lectura de la que, textualmente resulta, que el resto, es decir, 7.000.000 de pesetas, será abonado en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y cuya fecha será el 16 de diciembre del presente año, literalidad que confirma, bien claramente, en relación con el resto del contrato, inequívoco en punto a la cosa y determinación del precio, la existencia de un contrato de compraventa de un piso que cumple con los requisitos del artículo 1.445 del Código Civil como proclaman el segundo fundamento jurídico de la sentencia combatida, cuya corrección y la de primera instancia confirmada, tampoco puede ser puesta en cuestión, entendiendo como se hace en los motivos tercero y cuarto que, puesto que la Ley -artículo 1.279 del Código Civil - no exige el previo otorgamiento de escritura pública para que el comprador pague el precio, la falta de abono del convenido después de hecho el oportuno requerimiento determina la resolución que establece el artículo 1.504 del propio Ordenamiento, razonamiento y conclusión inatendibles cuando, como acaba de exponerse, expresamente se pacta la simultaneidad de la escritura pública y el pago del resto del precio ya que, el acuerdo de interdependencia de las obligaciones en tal caso, impide hablar de que el comprador haya incumplido cuando la escritura aún no se ha otorgado y, mucho menos, de que, desde ningún punto de vista, se de la voluntad reacia al cumplimiento a que aquel artículo 1.504 delCódigo Civil está sujeto por aplicación del genérico 1.124 del propio Código (Sentencias de 14 de febrero, 22 de marzo de 1985, 7 de julio y 9 de octubre de 1987 y 26 enero de 1988 entre tantas otras).
Los dos motivos, quinto y sexto del recurso que faltan por examinar, obedecen a un mismo punto de partida cuya improsperabilidad determina su perecimiento, ya que, ambos se articulan sobre la base de entender que la cláusula 4.a del contrato privado suscrito el 24 de octubre de 1985, expresiva de que por la falta de cumplimiento por la compradora de las obligaciones contraídas en el propio documento perderá la cantidad de 1.000.000 de pesetas cuyo importe quedará en poder del señor Humberto (vendedor) en concepto de indemnización por daños y perjuicios sufridos por anulación del contrato. Asimismo si don Humberto incumpliere lo estipulado en el mismo, vendrá obligado a devolver a la señora Yolanda la cantidad, de 2.000.000 de pesetas equivalentes a la suma percibida como señal más 1.000.000 en concepto de indemnización, tiene la significación de ser una estipulación que puede reconducirse -dice el recurrente- a las arras, artículo 1 454 del Código Civil , afirmando así la existencia de unas arras penitenciarias, negadas por la interpretación del juzgador de instancia, que les atribuye la naturaleza de arras penales previstas para caso de incumplimiento ( art. 1.152 del CC ) como se deduce del contexto general del contrató (art. 1.285) y de la propia conducta confusa, sigue diciendo la sentencia, del demandado que achaca el supuesto incumplimiento, por un lado, a la obligación (incumplida) de facilitarle un apartamento y, de otro, al impago del precio convenido, interpretación que ha de ser confirmada, no sólo por respeto al criterio interpretativo del Tribunal de instancia prevalente salvo error, falta de lógica o contrario a normas de hermenéutica (Sentencias de 6, 9 y 18 de diciembre de 1985 y 25 de mayo de 1987), sino porque aquel criterio es coincidente, en sus conclusiones, con el de una reiterada doctrina jurisprudencial de la que igualmente se hace eco la resolución combatida, contenida, entre otras, en las sentencias de 20 de mayo de 1967, 26 de diciembre de 1970 y 12 de febrero de 1982, la cual es conforme en que de las tres funciones tradicionalmente asignadas a las arras, como señal en la celebración de un contrato o prueba de su cumplimiento (arra confirmatoria), como entrega de cantidad para responder del cumplimiento del contrato o arras penales que tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo y, como arras penitenciales que facultan la resolución del contrato perfeccionado, siendo a estas últimas, a cuyo cometido de garantía de cumplimiento se une la facultad de resolver el contrato, a las que el artículo 1.454 del Código Civil se refiere, debiendo serles atribuido un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de modo que, la nota genérica de no presunción de las arras, alcanza en éstas su mayor rigor, exigiendo su constancia si no denominándolas expresamente con su específico nombre, sí haciendo constar, inequívocamente, la función resolutoria que contienen, circunstancia cuya falta en el caso presente obliga a rechazar la pretensión que, contra la interpretación de instancia, pretende el recurrente lo que determina, a su vez, la claudicación de estos dos motivos quinto y sexto que se examinan y en los cuales, a mayor abundamiento, es omitido el dato bien significativo, de que el vendedor no se apartó en general de señalar, en sus repelidas intervenciones posteriores al contrato de 24 de octubre de 1985, intervenciones que van desde el requerimiento de 14 de febrero de 1986 a la confesión prestada en autos (posición 6.a), pasando por la reconvención (hecho II), como motivo básico de la resolución que postula el de las incumplidas promesas (del comprador) de proporcionarle otra vivienda de más reducida extensión, en vez de invocar, lisa y llanamente, la facultad resolutoria del contrato, que hubiera sido lo procedente de estar en el caso del artículo 1.454 del Código Civil ahora postulado.
La claudicación de los motivos de casación lleva consigo la desestimación del recurso con el efecto en cuanto a costas y pérdida del depósito que prevé el artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Humberto , contra la sentencia que, en fecha 24 de junio de 1987, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Pamplona ; se condena a dicho recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y pérdida del depósito constituido. Y líbrese a la citada audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Matías Malpica González Elipe.-Alfonso Barcala T. Figueroa.-Gumersindo Burgos P. de Andrade.-Teófilo Ortega Torres.- Rafael Casares Córdoba.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don RafaelCasares Córdoba, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando de celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a 9 de marzo de 1989