Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3137-PGP.html?identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-40-20120912
Timestamp: 2018-09-21 12:09:52+00:00
Document Index: 75209876

Matched Legal Cases: ["l'article 257", "l'article 256", 'art. 250', "l'article 683", "l'article 1594", 'art. 1594', "l'article 684", "l'article 1594", "l'article 257", "l'article 268", "l'article 279", "l'article 1594", "l'article 268", "l'article 245", "l'article 257", "l'article 1594", "l'article 691", "l'article 256", "l'article 257", "l'article 1594", "l'article 256", 'art. 1594', 'art. 266', "l'article 279", "l'article 1594", "l'article 245", "l'article 257", "l'article 257", "l'article 244", "l'article 1594", "l'article 257", 'art. 1594', "l'article 1594", "l'article 1594", "l'article 1042", "l'article 1594", "l'article 1594", "l'article 1115", "l'article 1115"]

3137-PGPENR - Mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles - Mutations autres que les échanges - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles1
BOI-ENR-DMTOI-10-40-20120912
2012-09-12T06:00:00.000+02:002013-01-23T16:54:51.000+01:00
- à l'exonération liée à l'engagement de construire (II).
Les différentes catégories d'immeubles sont définies au 2 du I de l'article 257 du CGI : terrains à bâtir ou non, immeubles bâtis neufs ou achevés depuis plus de cinq ans (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).
Pour les notions de non assujetti et d'assujetti à la TVA utilisées ci-dessous au sens de l'article 256 A du CGI, cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-10
Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles doivent avoir donné lieu au paiement de la TVA ou à la justification de sa prise en charge (CGI, ann. II, art. 250 et 251).
Sous réserve des dispositions des articles 1115 et 1594-0 G du CGI (cf. II et BOI-ENR-DMTOI-10-50), sont soumises aux droits de mutation au taux de droit commun les acquisitions :
Sauf disposition particulière, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 683 du CGI est fixé par l'article 1594 D du CGI. Il peut être diminué par les conseils généraux dans certaines limites (CGI, art. 1594 D).
En application des articles 1584 et 1595 bis du CGI, une taxe additionnelle est perçue au profit des communes (cf. BOI-ENR-DG-60 et suivants)
En application des articles 683 bis, 1584, 1595 et 1595 bis du CGI, la fraction des apports d'immeubles ou de droits immobiliers réalisée à titre onéreux est assujettie à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux global de 5,00 %.
Quant aux échanges de biens immeubles, il est rappelé qu'ils sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux fixé à l'article 684 du CGI, sous réserve de l'intervention des régimes de faveur exposés aux II et BOI-ENR-DMTOI-10-50 quand ils trouvent à s'appliquer à raison de la situation des immeubles ou des coéchangistes. Les échanges d'immeubles dont la vente est susceptible de bénéficier d'une taxation globale inférieure à celle résultant de l'application du droit d'échange peuvent à la demande des parties être taxées au tarif des ventes (cf. BOI-ENR-DMTOI-20-30 III).
Le A de l'article 1594 F quinquies du CGI prévoit que sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux réduit les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d'immeubles neufs mentionnés au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI lorsqu'elles sont soumises à la TVA, sauf application des modalités de taxation sur la marge prévues à l'article 268 du CGI lorsque l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction (cf. BOI-TVA-IMM-10-20-10).
Lorsque l'immeuble a fait l'objet de travaux de second œuvre qui n'ont pas donné lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI et que tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, il demeure admis que le I du A de l'article 1594 F quinquies du CGI trouve à s'appliquer, nonobstant l'application éventuelle de l'article 268 du CGI, en ne prenant en compte que les cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI pour déterminer si l'immeuble a été rendu à l'état neuf au regard du d) du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI.
Le I du A de l'article 1594-0 G du CGI dispose que, sous réserve d'application de l'article 691 bis du CGI, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A du CGI lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI (en ce compris les travaux qui seraient nécessaires pour terminer un immeuble inachevé).
Sont susceptibles de bénéficier du régime de faveur visé à l'article 1594-0 G A-1 du CGI, les personnes assujetties à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI.
La notion d'assujetti est développée dans le chapitre consacré aux règles applicables aux opérations immobilières en matière de TVA : cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-10.
L'exonération de droits de mutation n'est applicable qu'à concurrence d'une certaine superficie qui varie selon que le terrain est destiné à la construction de maisons individuelles, d'immeubles collectifs ou d'immeubles non affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie totale, ou encore d'une surélévation à partir d'immeubles préexistants (CGI, art. 1594-0 G III et annexe III au CGI, art. 266 bis II ).
Une construction nouvelle s'entend de toute construction incorporée au sol (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) à partir d'un terrain nu ou qui lors de son acquisition était recouvert de bâtiments destinés à être démolis. L'exonération profite entièrement aux emprises occupées par les constructions elles-mêmes, ainsi que par les cours et dépendances lorsque il s'agit d'immeubles collectifs affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie totale, ou à défaut seulement par les dépendances nécessaires à l'exploitation. Les dépendances dont il s'agit sont notamment les voies d'accès, les cours, les aires de stationnement, les terrains nécessaires à l'entrepôt des biens qui font l'objet de l'exploitation. Le caractère de dépendance est également reconnu aux pelouses et jardins sous réserve que la superficie du terrain affecté à un tel usage soit en rapport avec l'importance des constructions.
Lorsque les travaux auxquels s'est engagé l'acquéreur ne donnent pas lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI, il demeure admis que dans la situation où tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, on considère pour l'application du II de l'article 1594-0 G du CGI que l'ensemble des éléments de second œuvre ont été rendus à l'état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI a été rendu à l'état neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers. A défaut de dépôt d'une déclaration spéciale n° 940 (CERFA, n° 10480*07) dès lors que la livraison à soi-même doit intervenir sur le fondement, non pas du 2° du 2 du I de l'article 257du CGI, mais sur celui du 2° du 1 du II de l'article 257 du CGI, la justification des travaux prévus dans l'engagement sera assurée par la communication au service des impôts d'une copie de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux déposée en mairie.
Les travaux nécessaires pour terminer un immeuble inachevé valent exonération de l'acquisition de cet immeuble dès lors qu'ils conduisent au dépôt de la déclaration spéciale mentionnée au I de l'article 244 de l'annexe II au code général des impôts.
Il demeure admis que l'engagement puisse être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l'immeuble en charge de l'enregistrement. En pareil cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l'article R*196-1 du livre des procédures fiscales.
L'application de l'exonération de taxe de publicité foncière (ou du droit d'enregistrement) aux ventes soumises à la TVA de terrains à bâtir ou de biens assimilés est subordonnée à la condition prévue à l'article 1594-0 G du CGI que l'acte d'acquisition contienne l'engagement par l'acquéreur d'effectuer, dans un délai de quatre ans les travaux les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257du CGI ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
Remarque : En cas d'acquisition d'un terrain compris dans le périmètre d'une association syndicale de remembrement, le délai de quatre ans ne commence à courir qu'à compter de la décision de clôture des opérations de remembrement (CGI, art. 1594-0 G-A-V).
Le bénéfice de l'application du régime de faveur lié à la souscription d'un engagement de construire est indépendant de la qualité du cédant. Toutefois, en cas d'acquisitions successives entre personnes assujetties à la TVA, le deuxième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du CGI précise que : « l'engagement pris par le cédant peut être repris par l'acquéreur auquel s'impose alors le délai imparti au cédant ». Cette faculté ne vaut que pour autant que ce délai n'ait pas été touché par la forclusion. Elle est ouverte sans préjudice de l'engagement de construire que le nouvel acquéreur souscrira pour son propre compte s'il entend que l'acquisition soit également enregistrée en application du même régime de faveur prévue au I du A de l'article 1594-0 G du CGI,
Pour autant, l'engagement du cédant peut être utilement repris aussi par une collectivité publique visée à l'article 1042 du CGI (ou par une société d'économie mixte à participation majoritaire qui bénéficie du même régime : cf. BOI-ENR-DMTOI-10-80-10 II), alors que celle-ci n'aura pas à souscrire le même engagement pour son propre compte dès lors qu'elle est, en tout état de cause, exonérée.
En cas d'acquisitions successives : Cf. II A 3 b 2°.
En application du deuxième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du CGI, la personne à laquelle s'impose un engagement de construire tel que mentionné à l'article 1594-0 G, A -I du CGI peut, dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par l'acquéreur (ou par le premier acquéreur en cas de mutations successives réalisées entre assujettis à la TVA) y substituer l'engagement de revendre prévu à l'article 1115 du CGI qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date.
Un marchand de bien A acquiert en novembre de l'année N un vieil immeuble auprès d'un investisseur privé pour lequel la cession présente un caractère patrimonial et souscrit un engagement de revendre sur le fondement de l'article 1115 du CGI. Il le revend en février de N + 1 à un promoteur B qui s'engage à construire un immeuble neuf, mais qui le revend lui-même l'année suivante à un autre promoteur C qui accepte de reprendre son engagement (outre l'engagement qu'il souscrit pour son propre compte : cf. II A 3 b 2°). En février de N + 5, C fait proroger la validité de l'engagement repris de B, mais doute de sa propre capacité à le mener à bien. Un promoteur D est disposé à racheter l'immeuble qui lui paraît présenter une opportunité de reconstruction à moyen terme, sans accepter pour autant en cas d'échec de supporter les intérêts de retard calculés depuis N + 1 (origine de l'acquisition de B qui est opposable à C). Avant le cinquième anniversaire de l'acquisition initiale de A le promoteur C pourra donc substituer à son engagement de construire un engagement de revendre (moyennant 0,715 % de droits sur son acquisition auprès de B et les intérêts de retard courus depuis mars N + 1 à raison de l'engagement repris auprès de B en février), puis céder l'immeuble à D, lequel sera alors en mesure de s'engager dans les conditions souhaitées.
L'acte complémentaire se rattachant comme accessoire à l'acte d'acquisition du demandeur, lequel donnait ouverture au droit proportionnel, celui-ci est exigible au taux global de 0,715 %, assorti de l'intérêt de retard décompté du premier jour du mois suivant la date d'expiration du délai légal de présentation à la formalité de l'acte qui fait l'objet de la substitution (cf. BOI-ENR-DG-20-20-40). Le demandeur se trouve alors libéré de l'engagement de construire qu'il avait souscrit (y compris dans les conditions décrites au BOI-ENR-DMTOI-10-50). Dans l'hypothèse où, pour les avoir repris dans les conditions décrites aux II A 3 b 2° il serait également tenu par d'autres engagements portant sur le même immeuble et dans une même proportion d'exonération, il sera également libéré de ceux-ci sous réserve d'acquitter l'intérêt de retard décompté selon les modalités décrites aux mêmes II A 3 b 2°, la substitution prévue par le législateur trouvant son plein effet à la date de la première acquisition associée à un engagement repris par l'intéressé.
/bofip/3137-PGP.html?identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-40-20120912