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Timestamp: 2019-04-25 21:53:15
Document Index: 316301955

Matched Legal Cases: ['§ 434', 'BGH', '§ 444', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Arglist bei Verschweigen von Feuchtigkeitsmängeln und Behebung kurz vor Verkauf | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 06.02.2013 – 1 U 132/12
1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen.(Rn.82)(Rn.87)
2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.(Rn.88)(Rn.95)
„2. Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, werden – vorbehaltlich der Regelung in Abs. 3 und Abs. 4 – die Rechte des Erwerbers wegen eines Sach- bzw. Werkmangels des Vertragsgegenstands ausgeschlossen; der Erwerber erklärt, dass hinsichtlich des Vertragsgegenstands mit dem Veräußerer keine Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 BGB und keine Garantien vereinbart wurden.
Der Kläger leitete daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren – Landgericht Saarbrücken, 5 OH 3/10 – ein, erklärte mit Schreiben vom 25. Juni 2010 (Bl. 38 f. d.A.) die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und forderte die Beklagte mit Schreiben vom 8. Oktober 2010 (Bl. 42 f. d.A.) auf, der Rückabwicklung des Kaufvertrages zuzustimmen.
– Grunderwerbssteuer: 4.095,00 Euro
– Maklerkosten: 4.176,90 Euro
– Notarkosten: 985,68 Euro
– Notarkosten, Grundschuldbestellung: 446,55 Euro
– Gebührenbescheid Vorkaufsrecht: 30,00 Euro
– Kosten Auflassungsvormerkung: 375,50 Euro
– Kosten Lösung einer Vormerkung: 316,25 Euro
– Gesamt: 10.425,88 Euro
Die Beklagte wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und ist der Ansicht, das Landgericht irre, wenn es der Beklagten positive Kenntnis vom Feuchtigkeitsmangel unterstelle. Sie habe – neben anderen Renovierungsarbeiten – den Versuch unternommen, mittels Spritztechnik die Wände trocken zu legen. Aus ihrer Sicht sei somit alles unternommen worden, um das Anwesen in einen mangelfreien, bewohnbaren Zustand zu versetzen. Die Beklagte habe die Maßnahmen im Einzelnen nicht überwacht, habe jedoch davon ausgehen dürfen, diese werden ordnungsgemäß durchgeführt. Der Geschäftsführer der Beklagten habe von der Fachkenntnis des Mieters, der die Arbeiten durchführte, ausgehen dürfen. Die Beklagte habe somit keine Kenntnis davon gehabt, dass die umfangreichen Maßnahmen nicht den gewünschten Erfolg hatten. Sie habe vielmehr davon ausgehen dürfen, dass nach Erneuerung der Drainage und des Einspritzens der Versiegelungsflüssigkeit das Feuchtigkeitsproblem beseitigt sei.
Da zum Zeitpunkt des Verkaufes für das Gegenteil keine Anhaltspunkte vorlagen – es habe keine feuchten Stellen oder gar Schimmelbildung gegeben – und der Immobilienmakler entsprechendes nicht mitgeteilte, habe sich die Beklagte in gutem Glauben befunden. Es sei nicht maßgebend, ob die Sanierungsmaßnahmen erfolgreich gewesen seien, sondern ob die Beklagte von deren Erfolg habe ausgehen dürfen.
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Ansicht, der Verkäufer habe den Käufer auf eine ungewisse Sanierungsmaßnahme aufmerksam zu machen. So müsse insbesondere über Feuchtigkeitsmängel ungefragt aufgeklärt werden. Der Geschäftsführer der Beklagten könne nicht glauben, die angebliche Abdichtung durch einen Laien stelle eine fachgerechte Mängelbeseitigungsmaßnahme dar. Für den vorliegend streitgegenständlichen Bereich der Trockenlegung habe – unabhängig davon, dass bestritten werde, dass solche Arbeiten überhaupt durchgeführt wurden – die Beklagte nicht davon ausgehen können, diese würden durch einen säumigen Mieter fachgerecht durchgeführt.
aa. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt – oder für möglich hält. Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang.
Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2006 – V ZR 249/05 -, NJW 2007, S. 835, 836). Das Merkmal der Arglist erfasst, ebenso wie bei § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, Rn. 24).
bb. Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Vor allem wesentliche Fehler einer Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87 -, NJW 1990, S. 975, 976). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, 1079).
Gerade solche stellen offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Außenabdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 9. September 2003 – 7 U 126/03 -, juris, Absatz-Nr. 13; OLG Koblenz, Beschluss vom 13. November 2009 – 2 U 443/09 -, NJW-RR 2010, S. 989, 990). Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, a.a.O.).
Zwar muss der Käufer eines älteren Hauses, das wie hier 1936 und damit zu einer Zeit errichtet wurde, wo die Anforderungen an Feuchtigkeitsabdichtungen wesentlich andere waren als heute, mit möglichen Abweichungen vom aktuellen Standard rechnen. Jedoch ist entscheidend, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein älteres Wohnhaus für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung als uneingeschränkt geeignet ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 -, NJW 2009, S. 2120; OLG Celle, Urteil vom 17. September 209 – 16 U 61/09 -, juris, Absatz-Nr. 13).
Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet anders als bei Gebäuden mit neuzeitlichem Standard, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen offenbarungspflichtigen Sachmangel. Da die Verwendbarkeit der Sache je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen unterschiedlich in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet, sind daher die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078; Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 -, NJW 2009, S. 2120, 2121; Urteil vom 7. November 2008 – V ZR 138/07 -, juris, Absatz-Nr. 13).
Hiernach begründet die Feuchtigkeit vorliegend einen Sachmangel, zu dessen Offenbarung die Beklagte auch angesichts des Baujahres des Hauses – 1936 – verpflichtet war.
Zwar dienen die beiden Kellerräume keinen Wohnzwecken. Das Haus wurde jedoch in saniertem Zustand verkauft. Entsprechende Sanierungsarbeiten hat auch die Beklagte vorgetragen. Nach den übereinstimmenden Angaben der Zeugen W. und der Zeugin E. waren zum Zeitpunkt der Besichtigung Verputzarbeiten abgeschlossen und lediglich noch Teile der Fliesenlegerarbeiten auszuführen. Auch im Prospekt des Maklers wird angegeben, dass das Haus 2008 komplett renoviert worden sei. Zudem ist der Punkt „Kellersanierung“ angegeben. Derartige Äußerungen eines vom Verkäufer beauftragten Gehilfen begründen Eigenschaften im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, die der Käufer erwarten darf (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, 1079).
(4.) Die Tatsachen, die der Beklagte bezüglich der Sanierung kannte, rechtfertigen nicht die Annahme seiner Gutgläubigkeit. Er musste vielmehr auch nach der Sanierung mit der Möglichkeit eines Fehlers – Eindringen von Feuchtigkeit – rechnen und handelte damit arglistig.
(a.) Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Arglistig handelt daher grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Zur Arglist ist aber nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Arglistig kann auch derjenige täuschen, der sich der ihm ohne weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich zusichert. Das arglistige Verhalten liegt hier gerade darin, dass dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlte und dass er gleichwohl diesen Umstand gegenüber dem anderen Teil verschwieg (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – IVa ZR 1/80 -, NJW 1980, S. 2460, 2461).
Zwar kann das erneute Auftreten von Feuchtigkeitserscheinungen maßgebend den Verdacht auf die Ungeeignetheit der Sanierungsbemühungen aufkommen lassen (so im Fall BGH, Urteil vom 5. März 1993 – V ZR 140/91 -, NJW 1993, S. 1703, 1704). Jedoch schließt das Fehlen derartiger sichtbarer Einwirkungen das arglistige Verhalten des Verkäufers vorliegend nicht aus.
Zwar ist eine Vermutung für das Weiterbestehen eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustandes, hier eines Vorsatzes der Beklagten hinsichtlich des Mangels, nicht anerkannt (vgl. BGH, Urteil vom 22. November 1991 – V ZR 215/90 -, NJW-RR 1992, S. 333, 334). Danach kann im Einzelfall einem Verkäufer, der den Mangel kannte, objektiv unzureichende Sanierungsbemühungen durchführte und das Anwesen erst lange Zeit später veräußerte, ohne dass zwischenzeitlich Schäden ersichtlich wurden, keine Arglist vorgeworfen werden.
LG Coburg, Urteil vom 02.09.2015 – 12 O 308/15 Arglistiges Verschweigen von Vorerkrankungen berechtigt zur…
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