Source: https://www.weka.at/wohnrecht/Judikatur/1-Ob-8-13b-OGH-7.-Maerz-2013
Timestamp: 2020-07-10 22:07:21
Document Index: 258581350

Matched Legal Cases: ['OGH', 'OGH', 'OGH', 'OGH', '§ 1', '§ 1091', '§ 1']

1 Ob 8/13b; OGH; 7. März 2013 - Wohnrecht online
HomeJudikaturEntscheidungen1 Ob 8/13b; OGH; 7. März 2013
Dokument-ID: 575092
1 Ob 8/13b; OGH; 7. März 2013
GZ: 1 Ob 8/13b | Gericht: OGH vom 07.03.2013
Mit Mietvertrag vom 23.12.1998 mietete der Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin das Geschäftslokal top 9–10 in einem näher bezeichneten Haus als Büro und Lager im Zusammenhang mit seinem Teppichreinigungsunternehmen. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das Geschäftslokal bildet den Mittelpunkt des Geschäftsbetriebs des Beklagten. Zum Betrieb seines Unternehmens benötigte der Beklagte zwei Stellplätze im Hof des Hauses, die er mit den Mietverträgen vom 23.12.1998 (dieser ersetzte einen früheren Mietvertrag) und 30.05.2003 anmietete. Nach dem Willen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und des Beklagten sollten beide Stellplätze zum Geschäftslokal dazu gemietet werden und – entgegen den jeweils in den Mietverträgen enthaltenen Klauseln „gegen jederzeitigen Widerruf“ – das rechtliche Schicksal des Geschäftslokals teilen.
Im Jahr 2009 kaufte die Klägerin die Liegenschaft und bestellte einen neuen Hausverwalter. Dieser erhielt vom Vorverwalter zwar die Mietverträge vom 23.12.1998 über das Geschäftslokal und vom 23.12.1998 über einen Stellplatz (sowie weiters den darüber zuvor abgeschlossenen Mietvertrag, von dem er aber nicht wusste, dass dieser nicht mehr aufrecht war), nicht aber den Mietvertrag vom 30.05.2003 über den zweiten Stellplatz. Von dessen Existenz wusste er auch nichts. Die Vereinbarung zu den Mietverträgen über die Stellplätze, dass diese entgegen dem Wortlaut der Verträge zum Geschäftslokal dazu gemietet wurden und mit dem Mietvertrag über das Geschäftslokal eine Einheit bilden, war ihm ebenfalls nicht bekannt und wurde ihm vom Vorverwalter auch nicht mitgeteilt.
Die Klägerin kündigte daraufhin mit Schreiben des Hausverwalters vom 30.11.2009 die Mietverträge über beide Stellplätze im Hof zum 31.12.2009 außergerichtlich auf und bot dem Beklagten gleichzeitig den Abschluss eines neuen „Einstellvertrags“ ab 01.01.2010 zu einem erhöhten Mietzins pro Stellplatz an. Zugleich mit dem Kündigungsschreiben schickte sie dem Beklagten den neuen Mietvertragsentwurf über die zwei Stellplätze. Der Beklagte nahm das Kündigungsschreiben kommentarlos zur Kenntnis. Er unterfertigte den vom Hausverwalter übersandten neuen Mietvertragsentwurf und retournierte diesen. Ein persönliches Gespräch oder den Abschluss irgendwelcher Zusatzvereinbarungen hielt der Beklagte nicht für notwendig, weil seiner Ansicht nach „alles beim Alten“ bleiben und nur der Preis für die beiden Stellplätze angehoben werden sollte, was ihm sachgerecht schien. Der Hausverwalter zeichnete den vom Beklagten unterfertigten Mietvertrag gegen und schrieb dem Beklagten beginnend mit 01.01.2010 den Mietzins für die beiden Stellplätze auf Basis des neuen Mietvertrags vor. Die Ansicht des Beklagten, dass der neue Vertrag nach wie vor im Zusammenhang mit dem Mietvertrag über das Geschäftslokal stehe, war ihm nicht bekannt.
Im neuen Mietvertrag über die zwei Autoabstellplätze im Hof des Hauses ist festgehalten, dass dieser nicht dem MRG unterliegt. Das Mietverhältnis beginnt demnach mit 01.01.2010 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Monats aufgekündigt werden. Ausdrücklich ist festgehalten, dass neben diesem Vertrag keine sonstigen Abreden bestehen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform.
Mit Schreiben des Hausverwalters vom 22.03.2011 kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten den (neu geschlossenen) Mietvertrag über die Stellplätze zum 30.04.2011 außergerichtlich auf.
Die Klägerin begehrte als Vermieterin die Räumung der im Hof ihrer Liegenschaft gelegenen zwei Kfz-Stellplätze, die der Beklagte mit Mietvertrag vom 01.12.2009 angemietet habe. Das MRG finde auf dieses Mietverhältnis keine Anwendung, sodass dieses infolge außergerichtlicher Aufkündigung zum 30.04.2011 rechtswirksam geendet habe. Der Beklagte habe eine Kündigung der alten Mietverträge über die zwei Stellplätze akzeptiert und einen neuen „Stellplatzvertrag“ abgeschlossen.
Der Beklagte wendete im Wesentlichen ein, die Mietverträge „vom 01.01.1999“ und „vom 01.06.2003“ stünden im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag über das von ihm gemietete, auf der Liegenschaft befindliche Geschäftslokal. Die Stellplätze dienten ausschließlich zur Nutzung des Gewerbebetriebs und bildeten daher mit dem Geschäftslokal eine einheitliche Bestandsache, sodass das MRG Anwendung finde. Mit Wechsel der Hausverwaltung sei von ihm bezüglich der beiden Pkw-Abstellplätze als Verlängerung der vorhergehenden zwei Mietverträge ein einziger Mietvertrag vom 01.12.2009 unterfertigt worden, der weiterhin im unmittelbaren Zusammenhang mit der Geschäftsraummiete stehe. Grund sei die einvernehmliche Erhöhung des Mietzinses sowie die weitere Verlängerung der vorherigen beiden Mietverträge gewesen. Einer Änderung der „ursprünglichen Vertragsstruktur“ habe er nicht zugestimmt.
Das Erstgericht gab dem Räumungsbegehren über die beiden Kfz-Stellplätze statt. Der Wille der ursprünglich vertragschließenden Parteien sei auf eine Einheit zwischen Geschäftslokal und Stellplätze gerichtet gewesen. Nach dem Wechsel der Liegenschaftseigentümerin und der Hausverwaltung habe der Beklagte die Kündigung eines der beiden Stellplätze kommentarlos akzeptiert und gleichzeitig einen neuen Mietvertrag über zwei Stellplätze abgeschlossen. Wenn der Beklagte subjektiv der Meinung gewesen sei, auch der neue Vertrag bilde eine Einheit mit dem Mietvertrag über das Geschäftslokal, so habe er dies jedoch der Klägerin gegenüber nicht zum Ausdruck gebracht. Mangels eines vom schriftlichen Vertragstext abweichenden übereinstimmenden Parteiwillens habe es bei dem zu bleiben, was die Parteien durch Unterfertigung der Urkunde erklärt hätten. Nach dem Wortlaut des schriftlichen Mietvertrags solle das Mietverhältnis über beide Stellplätze von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende jedes Monats aufgekündigt werden können. Ein Hinweis auf die bestehende Geschäftsraummiete finde sich darin nicht. Damit hätten die Parteien erklärt, den Mietvertrag über die beiden Stellplätze als rechtlich selbstständig und daher nicht dem MRG unterliegend zu betrachten. Dass die innere Vorstellung (des Beklagten) vom tatsächlich Erklärten abgewichen sei, sei ohne Bedeutung. Mangels Anwendbarkeit des MRG sei die außergerichtliche Aufkündigung rechtswirksam erfolgt und das Räumungsbegehren berechtigt.
1. Gemäß § 1 Abs 1 MRG gilt dieses Bundesgesetz (unter anderem) für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im Besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen). „Mitgemietet“ unterliegen auch für sich allein nicht unter das MRG fallende Objekte (Garagen, Flächen, Einrichtungsgegenstände) den gleichen Regelungen des MRG wie die Hauptsache (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I22 § 1 MRG Rz 39; vgl auch 1 Ob 315/98z). Wesentlich ist daher, ob die mit Mietvertrag vom 01.12.2009 gemieteten zwei Autoabstellplätze im Hof des Hauses mit dem Mietvertrag vom 23.12.1998 über das Geschäftslokal ein einheitliches Bestandobjekt bilden.
2. Anlässlich des Abschlusses der Mietverträge vom 23.12.1998 und vom 30.05.2003 über die beiden Abstellplätze im Hof des Hauses bestand zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin der gemeinsame Parteiwille, einen einheitlichen Bestandvertrag (Geschäftslokal und Abstellplätze) zu schließen. Nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien wurden die beiden Stellplätze zum Geschäftslokal dazu gemietet und teilten – entgegen der in den Mietverträgen enthaltenen Klausel „gegen jederzeitigen Widerruf“ – das rechtliche Schicksal des Geschäftslokals, sodass sie auch dem Kündigungsschutz des MRG unterlagen.
Der Klägerin waren die Mietverträge über das Geschäftslokal sowie über zwei Stellplätze bekannt, nicht jedoch, dass entgegen dem Wortlaut der Vertragstexte die Stellplätze zum Geschäftslokal dazu gemietet wurden. Mündliche Vertragsverhandlungen oder sonstige Gespräche gingen dem Abschluss des Mietvertrags über die Stellplätze vom 01.12.2009 nicht voran.
Nach dem damit maßgeblichen Inhalt des schriftlichen Mietvertrags über die zwei Autoabstellplätze vom 01.12.2009 unterliegt dieser nicht dem MRG, kann von beiden Parteien ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Monats aufgekündigt werden und es bestehen dazu auch keine sonstigen Abreden. Damit haben die Parteien einvernehmlich erklärt, dass die zwei Pkw-Einstellplätze nicht mehr als einheitliche Bestandsache mit dem zuvor abgeschlossenen Mietvertrag über das Geschäftslokal anzusehen sind. Bei dieser Sachlage (getrennte Vertragsabschlüsse; ausdrücklicher Hinweis auf die gesonderte Kündigungsmöglichkeit; separate Mietzinsvereinbarung und kein Hinweis auf eine einheitliche Bestandsache im Mietvertrag vom 01.12.2009) konnte der Beklagte nicht mehr darauf vertrauen, dass durch Abschluss des neuen Mietvertrags weiterhin eine Erweiterung seines Bestandobjekts besteht. Dass die Stellplätze im Hof für den Geschäftsbetrieb des Beklagten unerlässlich sind, lässt nur einen Schluss auf die Parteienabsicht zu. Dieser Umstand ist hier jedoch aufgrund der konkreten Umstände des neuen Mietvertragsabschlusses und der fehlenden gemeinsamen Absicht der Parteien, dass beide Bestandverhältnisse und Bestandobjekte dasselbe rechtliche Schicksal haben sollten, nicht maßgeblich.
3. Diese Erwägungen führen zur Beurteilung, dass der Mietvertrag vom 01.12.2009 über die beiden Autoabstellplätze als Flächenmiete nicht den Bestimmungen des MRG unterliegt und die Klägerin mit außergerichtlicher Aufkündigung vom 22.03.2011 den Bestandvertrag über die zwei Autoabstellplätze rechtswirksam auflöste. In Stattgebung der Revision ist daher das Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen.