Source: https://www.anil.org/analyses-juridiques-credit-immobilier-protection-emprunteur/
Timestamp: 2020-07-07 13:06:39+00:00
Document Index: 300542000

Matched Legal Cases: ['art.2', 'art.26', 'art.23', 'art.9', 'art.9', 'art.9']

Crédit immobilier : renforcement de la protection des emprunteurs - ANIL
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Le régime du crédit immobilier, réglementé par le Code de la consommation, a fait l’objet d’évolutions dans le cadre de la transposition de la directive 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (directive MCD).
Pour mémoire, un cadre juridique harmonisé est institué à l’échelle européenne pour la distribution du crédit immobilier et du crédit hypothécaire, visant à garantir un niveau élevé de protection des consommateurs notamment dans les relations précontractuelles.
Plusieurs textes portent transposition de la directive et modifient le régime du crédit immobilier :
l’ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation ;
le décret n°2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation ;
le décret 2016-622 du 19 mai 2016 portant transposition de la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010 ;
Par ailleurs, dans le cadre de la recodification du Code de la consommation :
l’ordonnance du 14 mars 2016 a procédé à la recodification de la partie législative du Code ;
le décret du 29 juin 2016 en a recodifié la partie réglementaire (notamment les dispositions réglementaires des deux décrets cités ci- dessus). Désormais, le régime du crédit immobilier fait l’objet du livre III du nouveau Code de la consommation. Les dispositions relatives au crédit immobilier sont codifiées aux articles L.313.1 et suivants; celles sur le crédit à la consommation aux articles L.312.1 et suivants.
Les modifications du régime concernent :
le champ d’application du crédit immobilier (CC: L.313-1 1 à 3°; L.314-10) ;
les règles en matière de publicité (CC : L.313-3 à L.313-5, R.313-1 et 313-2) ;
l’assiette et le mode de calcul du TAEG1 (CC: L 314-1 et 2 R.314-1 et suivants) ;
le formalisme de l’offre de prêt (CC : L.313-24 et L.313-34) ;
les obligations d’information en cas de prêt à taux révisable, de remboursement anticipé et de prêts en devises étrangères à l’Union européenne (CC : L.313-46, L.313-47 à 49 ; L.313-64 et R.313-30 à 32),
le régime des sanctions (CC : L.341-21 à 51 et R.341-20 à 27).
Par ailleurs, de nouvelles obligations, qui, pour certaines, existaient déjà en pratique (notamment dans le cadre du code de bonne conduite adopté par de nombreux établissements prêteurs), sont inscrites dans le Code de la consommation. Elles concernent :
la mise à disposition pour les consommateurs d’informations générales sur les prêts (CC : L.313-6 et R.313-3) ;
l’information précontractuelle personnalisée de l’emprunteur : remise d’une fiche d’information standardisée européenne1 (CC : L.313-7-annexe I R.314- 4 à7) ;
l’encadrement de la décision du prêteur : évaluation de solvabilité, évaluation (facultative) du bien, devoir de mise en garde, devoir d’explications.
Enfin, un nouveau service est mis en place : le service de conseil, distinct de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation (CC : L.313-13, R.313-11 et 12)
Ces nouvelles dispositions sont en vigueur depuis le 1er juillet 2016, hormis pour certaines dispositions entrées en vigueur le 1er octobre 2016 (publicité, informations générales, TAEG, FISE).
À noter que ces textes prévoient également d’autres dispositions relatives à la formation des prêteurs et des intermédiaires en opérations de crédit qui ne sont pas commentées dans cette analyse. Elles entrent en vigueur le 1er janvier 2017, le 21 mars 2017 ou le 21 mars 2019.
1- Ces deux éléments sont aux termes de la directive « d’harmonisation maximale » (cf. art.2). Aussi, dans le cadre de la transposition, les États membres ne peuvent maintenir ou introduire d’autres dispositions que celles prévues dans la directive.
Code de la consommation : L 311-1
Dans le cadre du crédit immobilier, le Code de la consommation dans sa version antérieure définissait uniquement les notions d’acquéreur et de vendeur (CC : L.312-1 ancien).
Depuis le 1er juillet 2016, une série de 16 définitions, communes au crédit immobilier et au crédit à la consommation, est codifiée dans le code de la consommation. La majorité d’entre elles existaient déjà pour le crédit à la consommation depuis la loi du 1er juillet 2010 du portant réforme du crédit à la consommation.
Ainsi, un prêteur est une personne qui consent ou s’engage à consentir un crédit dans le cadre de ses activités commerciales ou professionnelles.
De même, est défini comme emprunteur ou consommateur toute personne physique qui est en relation avec un prêteur ou un intermédiaire de crédit dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle.
L’intermédiaire de crédit est une personne, qui, dans le cadre de ses activités commerciales ou professionnelles habituelle et contre une rémunération ou un avantage économique, apporte son concours à la réalisation d’une opération de crédit, mais sans agir en qualité de prêteur.
Les opérations ou contrats de crédit désignent les prêts, quelle que soit la forme sous laquelle ils sont consentis par un prêteur.
Le coût total du crédit représente la totalité des coûts supportés par le consommateur, pour la conclusion et l’exécution du prêt jusqu’à son terme. Il s’agit des sommes correspondant aux intérêts, frais, taxes, commissions ou rémunérations de toute nature, directe ou indirecte qui satisfont à des conditions cumulatives :
En revanche, le coût total du crédit ne comprend pas les frais liés à l’acquisition des immeubles, ni les frais d’acte notarié, ni les frais dont l’emprunteur est redevable en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles.
L’ensemble de ces coûts est défini par décret en Conseil d’État (cf. § TAEG).
Le taux débiteur est exprimé en pourcentage, fixe ou variable, appliqué au capital emprunté ou au montant utilisé, sur une base annuelle. Il est fixe lorsqu’il est constant sur toute la durée du crédit ou sur des périodes partielles prédéterminées. Dans les autres cas, il est considéré comme révisable ou variable. Rappelons que les variations de taux ne peuvent se faire qu’en fonction d’un index publié et non à la discrétion de l’établissement prêteur.
Le support durable est défini comme tout instrument permettant à l’emprunteur de conserver les informations qui lui sont adressées personnellement, d’une manière qui permet de s’y reporter aisément à l’avenir pendant une durée adaptée aux fins auxquelles les informations sont destinées (en général, jusqu’à deux ans après la dernière échéance du prêt) et qui permet la reproduction identique des informations stockées.
Le service accessoire correspond à un service proposé à l’emprunteur en rapport avec un contrat de crédit entrant dans le champ du crédit (exemple : assurance).
Enfin, le crédit relais est un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale , et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en vendre un autre avant la vente du premier bien.
Par ailleurs, on notera que la notion de contrat de crédit (CC : L.313-29) se substitue à la notion de contrat de prêt. L’offre de crédit se substitue à la notion d’offre de prêt (CC : L.313-7). De même, dans la fiche d’information standardisée, la notion de versements se substitue à la notion d’échéances.
Champ d’application du crédit immobilier
Code de la consommation : L.313-1 , L.313-2, L.314-10).
Afin de tenir compte de la directive européenne sur le crédit, la réglementation du crédit immobilier concerne depuis le 1er juillet 2016 tous les crédits garantis par une hypothèque et souscrits par des particuliers.
Crédits hypothécaires (CC : L.313.1 2°)
Le régime du crédit immobilier concerne l’ensemble des crédits accordés aux emprunteurs personnes physiques, indépendamment de leur objet et de leur montant, dès lors qu’ils sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation (privilège de prêteur de deniers), ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation (nantissement de parts de société civile d’attribution).
S’ils concernent des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte, les crédits garantis par un établissement spécialisé qui se porte garant de l’emprunteur (cautionnement bancaire) sont soumis à la réglementation relative au crédit immobilier (cf § crédits concernant des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte).
Reclassement des prêts travaux
En conséquence, depuis le 1er juillet 2016, tous les crédits finançant des dépenses d’entretien, d’amélioration ou d’entretien relèvent du crédit à la consommation, quel qu’en soit le montant, sauf s’ils sont garantis par une hypothèque ou assimilé.
Les prêts pour des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble qui n’étaient pas liés à l’acquisition étaient soumis, depuis le 1er mai 2011, au régime du crédit immobilier s’ils dépassaient 75.000 €. En deçà, ils étaient soumis au régime du crédit à la consommation.
Nota : en revanche, les catégories d’usure sont les mêmes que celles qui existaient avant la réforme; les prêts travaux d’un montant supérieur ou égal à 75.000 € restent dans la même catégorie (crédits immobiliers) qu’avant la réforme (cf. Habitat Actualité n°151). Les prêts travaux garantis ou non par une hypothèque d’un montant inférieur ou égal à 75.000 € restent dans la catégorie d’usure des crédits à la consommation.
De même, les prêts travaux d’un montant de prêt inférieur ou égal à 75.000 euros ne sont pas soumis à l’obligation de remise d’une fiche standardisée d’information (CC : L.313-10 - cf. Habitat Actualité n°144).
Crédits concernant des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (CC : L.313-1 1°)
Sans changement par rapport au dispositif précédent, relèvent de la réglementation relative au crédit immobilier les prêts aux personnes physiques qui ont pour objet de financer l’acquisition, l’acquisition-amélioration ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains destinés à la construction de tels immeubles.
À noter que les dispositions relatives au crédit immobilier concernent aussi les contrats de crédits souscrits par des personnes morales de droit privé (associations non professionnelles, fondations, syndicats), lorsque le crédit ne finance pas une activité professionnelle (CC : L.313.1.3°). Pour ces opérations, l’objet du prêt doit financer l’acquisition, l’acquisition amélioration, la construction d’immeubles à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation, achat de terrain pour la construction (Cc : L.313.1.3°).
Exclusions (CC: L 313.2)
Le Code de la consommation comprend dix exclusions de contrats de crédits au régime du crédit immobilier.
Comme précédemment, les prêts consentis aux personnes morales de droit public, les prêts destinés à financer une activité professionnelle sont exclus.
De même, sont exclus : les opérations de crédit qui ne sont assorties d’aucun intérêt, ni d’aucun frais autres que les frais couvrant les frais couvrant les coûts liés à la garantie du crédit2 ; les contrats qui sont l’expression d’un accord intervenu devant une juridiction, les contrats résultant d’un plan conventionnel de redressement conclu devant la commission de surendettement des particuliers, dans le cadre des mesures de surendettement, le prêt viager hypothécaire.
Par ailleurs, on rappellera que les prêts aux syndicats de copropriétaires ont un régime propre de crédit (loi du 10.7.65 : art.26-4 à 26-8 – analyse juridique n °2013-09). La loi du 6 Août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (art.23) a prévu que les dispositions du crédit immobilier relatives à la publicité et au taux effectif global3 s’appliquent à ces prêts.
Regroupement de crédits (Code de la consommation : L 314.10 à L 314.14, R 314-14 à 18
L’opération de regroupement de crédits consiste à substituer un contrat de crédit unique à plusieurs contrats de crédit préexistants et présentant des caractéristiques différentes. Les contrats antérieurs font l’objet d’un remboursement anticipé. Jusqu’à la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, ces opérations ne bénéficiaient d’aucune réglementation spécifique.
Depuis le 1er juillet 2016, toute opération de regroupement de crédits garantie par une hypothèque ou assimilé est soumise, indépendamment de son objet, au régime du crédit immobilier.
Les autres dispositions sont inchangées. Ainsi, en cas d’opération de regroupement de crédits mixtes (crédits à la consommation et crédits immobiliers), la part de crédit immobilier doit être supérieure à 60 % du montant total de l'opération de regroupement de crédits, pour relever du crédit immobilier. En deçà, ce sont les règles du crédit consommation qui s’appliquent.
2 - Les prêts à taux zéro devraient théoriquement être exclus du champ d'application de la réglementation du crédit immobilier. Cependant, ils restent dans le champ du crédit immobilier par une application volontaire des établissements de crédit
3 - Dans le cadre du projet de loi de ratification, il est proposé que le renvoi se fasse sur les articles actuels du code de la consommation (L 313-4, L 313-5 1°et L 314-1 à L 314-5).
L’information en matière de crédits immobiliers au stade précontractuel
De nombreuses dispositions renforcent l’information des emprunteurs au stade précontractuel (avant l’émission de l’offre de crédit).
Les règles en matière de publicité (Code de la consommation : L.313-3 à L.313-5, R.313-1 et 313-2)
Jusqu’ici, les règles en matière de publicité étaient prévues aux articles L.312.4 à 6 du Code de la consommation. Elles ne faisaient pas l’objet de dispositions réglementaires et les sanctions en cas de non-respect étaient précisées à l’article L.312-32 (amende jusqu’à 30 000 €). Depuis 1er octobre 2016, les règles en la matière sont renforcées : toute publicité relative à un crédit immobilier doit préciser, dès lors qu’elle comporte un taux d’intérêt ou des éléments de chiffrage du coût du crédit, des informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit.
Ainsi, elle doit notamment comporter : le taux d’intérêt et sa nature fixe, variable ou révisable, ou une combinaison des deux, le montant total du crédit et sa durée, le taux annuel effectif global du crédit, le montant total dû par l’emprunteur, le cas échéant, un avertissement relatif aux éventuelles fluctuations du taux de change susceptibles de modifier le montant dû par l’emprunteur (Code de la consommation : R.313-1 et 313--2).
Ces informations doivent être données à l’aide d’un exemple représentatif répondant aux caractéristiques suivantes :
un montant total du crédit accordé égal à 50 000 € ou à un multiple de cette somme qui ne peut dépasser 500 000 € ;
une durée de remboursement égale à cinq ans ou à un multiple de cette durée qui ne peut excéder 30 ans.
Le montant total du crédit et la durée de remboursement choisis par le prêteur devront correspondre au mieux aux caractéristiques du contrat de crédit dont il fait la publicité.
Lorsque la publicité mentionne un taux promotionnel ou des modalités spécifiques d’utilisation qui dérogent au fonctionnement normal du crédit concerné, applicables à titre temporaire, l’exemple représentatif illustre les conditions normales d’exécution du contrat.
En cas de taux variable, l’exemple représentatif indique également si le taux d’intérêt est plafonné ou non.
La publicité indique que l’exemple représentatif a valeur d’exemple. Il est présenté dans une taille de caractère au moins aussi importante que celle utilisée pour les autres informations.
En outre, lorsque la conclusion d’un contrat portant sur un service accessoire, notamment une assurance, est obligatoire pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées et que le coût de ce service ne peut être déterminé préalablement, l’obligation de conclure ce contrat est mentionnée avec le taux effectif global.
Il est toujours interdit, comme précédemment, d'assimiler, dans toute communication publicitaire et commerciale, les mensualités de remboursement à des loyers ou de faire référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurées pendant toute la durée du contrat.
De même, dans ces communications, il est interdit de faire figurer toute formulation susceptible de faire naître chez le consommateur de fausses attentes concernant la disponibilité ou le coût d'un crédit.
Le montant de l’amende auquel s’expose l’annonceur qui ne respecte pas les obligations est inchangé : 30 000 € (Code de la consommation : L.341.21).
Les informations générales sur les crédits (Code de la consommation : L.313.6 et R.313-3)
Ces nouvelles dispositions visent la documentation commerciale des prêteurs ou des intermédiaires. Depuis le 1er octobre 2016, les prêteurs ou, le cas échéant, les intermédiaires de crédit, tiennent à disposition de manière permanente, sur papier, sur tout autre support durable ou sous forme électronique, des informations générales sur la gamme de crédits qu’ils proposent aux consommateurs.
les types de taux proposés et leur nature (fixe, variable ou révisable), ou une combinaison des deux;
les formes de sûreté possibles pour garantir le prêt, leur nature et leur fonctionnement ;
un exemple représentatif du montant total du crédit, du coût total du crédit, du taux annuel effectif global ; l’intermédiaire de crédit n’étant pas soumis à cette obligation dès lors qu’il agit en vertu d’un mandat délivré par un client ;
l’indication d’autres coûts éventuels supportés par l’emprunteur en lien avec le contrat de crédit qui ne sont pas compris dans le coût total du crédit ;
les conditions de remboursement anticipé ;
les services accessoires que l’emprunteur est obligé de souscrire pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées (par exemple, une assurance) et, le cas échéant, la précision que les services peuvent être acquis auprès d’un fournisseur autre qu’un prêteur ;
le cas échéant, la nécessité de faire expertiser le bien concerné et/ou un avertissement relatif aux éventuelles fluctuations du taux de change dans le cas de prêts en devises autres qu’en euros ….
Pour mémoire, depuis 2002, de nombreux établissements prêteurs, dans le cadre du code de bonne conduite, donnaient déjà aux emprunteurs potentiels des informations générales sur les différents types de prêts offerts.
Le manquement à ces obligations expose le prêteur ou l'intermédiaire de crédit à une amende de 30 000 € (CC : L.341-23)
L’information personnalisée et standardisée de l’emprunteur : la FISE (fiche d’information standardisée européenne / CC : L.313.7, annexe I à l’article R.313-4 à R 313-7)
Depuis le 1er octobre 2016, dans le cadre de l’information précontractuelle de l’emprunteur, le prêteur ou, le cas échéant, l’intermédiaire de crédit, doit, au plus tard lors de l'émission de l'offre de crédit, communiquer à l’emprunteur, sous la forme d’une fiche d'informations standardisées européenne (FISE), les informations personnalisées. Elle permet à l’emprunteur :
et, enfin, de se déterminer en toute connaissance de cause sur l'opportunité de conclure un contrat de crédit.
La fiche est délivrée gratuitement. Elle est conforme à un modèle qui renseigne 15 points, relatifs notamment au prêteur, aux caractéristiques du prêt, aux conditions de remboursement anticipé, au risque, le cas échéant, d’une fluctuation du taux de change, aux autorités habilitées à assurer le contrôle du respect de la réglementation.… Toutefois, les explications relatives au mode de rémunération de l’intermédiaire (cf. modèle section 2-4°) entreront en vigueur le 1er janvier 2017.
Lorsque le contrat de crédit permet des adaptations du taux d’intérêt, cette faculté et les effets possibles sur les montants dus et sur le taux annuel effectif global sont mentionnés dans la fiche. A cette fin, un taux annuel global supplémentaire illustrant les risques éventuels liés à une augmentation substantielle du taux d’intérêt est communiqué à l’emprunteur. En outre, lorsque le taux débiteur n’est pas plafonné, ces informations sont complétées par un avertissement rappelant que le coût total du crédit pour l’emprunteur peut évoluer. Ces informations ne concernent pas les contrats de crédit pour lesquels le taux est fixé pour une période initiale de cinq ans au moins, au terme de laquelle une négociation est menée sur le taux d’intérêt (CC : R.313-6).
Toutes les informations complémentaires que le prêteur souhaite donner à l’emprunteur sont fournies dans un document distinct de la fiche.
Le prêteur ou le cas échéant, l’intermédiaire de crédit, trouvent dans la partie B de la FISE annexée à l’article du Code de la consommation, les instructions sur la manière de compléter le FISE.
Cette fiche doit accompagner l’offre de prêt lorsque ses caractéristiques sont différentes des informations contenues dans la fiche d’information fournie précédemment (Code de la consommation : L.313-24).
Le prêteur qui accorde un crédit sans avoir communiqué la FISE s’expose à une déchéance du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge (CC : L.341-26).
Nota : la FISE est identique dans tous les pays de l’Union européenne.
L’encadrement de la décision du prêteur
L’un des objectifs de la directive européenne est de développer le crédit responsable. Plusieurs dispositions sont insérées dans ce sens dans le Code de la consommation.
L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur (Code de la consommation : L.313-16 à 18, R.313-13 à 16)
Le Code de la consommation prévoit que le crédit n’est accordé que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectés conformément à ce qui est prévu dans le contrat (Code de la consommation : L.313.16).
Aussi, depuis le 1er juillet 2016, l’évaluation rigoureuse de la solvabilité à laquelle procède le prêteur, avant la conclusion d’un crédit immobilier, est réglementée par le Code de la consommation.
Dans ce cadre, les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur sont recueillies auprès de sources internes ou externes pertinentes, y compris de l’emprunteur. Elles comprennent notamment les informations fournies, le cas échéant, par l’intermédiaire de crédit.
L’emprunteur est informé par le prêteur au stade précontractuel, de manière claire et simple, des informations nécessaires à la conduite de l’évaluation de solvabilité et des délais dans lesquels celles- ci doivent être fournies.
L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, doit être fondée sur les revenus de l’emprunteur, son épargne et ses actifs, ses dépenses régulières, ses dettes et autres engagements financiers.
Lorsque le consommateur ne fournit pas les informations, le prêteur l’avertit qu’il ne peut évaluer sa solvabilité et que, par conséquent, le prêt ne peut lui être accordé. Le professionnel conserve la trace de cet avertissement.
Dans le cadre de l’évaluation, le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé comme une augmentation possible du taux ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro.
Comme en matière de crédit à la consommation, le prêteur a l’obligation de consulter le fichier des incidents de paiement.
En cas de refus de sa demande de crédit, l’emprunteur en est informé, dans les meilleurs délais. Lorsque la décision de rejet est fondée sur le résultat de la consultation du fichier national des incidents de paiement caractérisés (FICP), le prêteur lui communique ce résultat ainsi que les renseignements issus de cette consultation.
Une fois le contrat de prêt conclu, le prêteur ne peut ni résilier, ni modifier le contrat de prêt au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu’il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans l’hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l’emprunteur.
En cas de demande d’augmentation significative du montant du prêt après la conclusion du contrat de prêt initial, le prêteur réévalue la solvabilité de l’emprunteur sur la base d’informations actualisées.
Il est prévu réglementairement que les procédures et informations sur lesquelles repose l’évaluation de la solvabilité du candidat à l’emprunt soient documentées et conservées par le prêteur tout au long de la durée du prêt.
L’évaluation du bien immobilier (Code de la consommation : L.313-20 à 23 / R.313-17 à 20 / D 313.20)
Dans les autres pays européens, les prêteurs qui consentent des crédits aux particuliers pour le financement de leur résidence principale, le font souvent en exigeant une garantie de type hypothécaire et s’assurent de la valeur de l’assiette de leur garantie (à savoir, le bien concerné par le crédit) par le biais d’une expertise immobilière indépendante. En revanche, en France, le financement n’est pas lié à la valeur du bien mais à la capacité pour l’emprunteur de rembourser son crédit.
Depuis le 1er juillet 2016, cette possibilité est introduite en droit français. Le prêteur qui procède ou qui fait procéder à l'évaluation (facultative) du bien immobilier à usage d'habitation financé à l'aide d’un crédit immobilier doit notamment veiller à ce que l’évaluateur respecte des conditions de compétences prévues à l’article R.312-0-9 du code de la consommation et qu’il soit indépendant du processus de décision d’octroi du prêt, afin de fournir une évaluation impartiale et objective.
L’évaluation donne lieu à un document d’expertise prenant en compte les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d’établir la valeur du bien immobilier.
Le coût de cette évaluation est, le cas échéant, intégré dans le taux annuel effectif global (cf. § TAEG).
Le devoir de mise en garde (Code de la consommation : L.313-12)
Le devoir de mise de garde du professionnel (prêteur ou intermédiaire) qui était jusqu’ici une création jurisprudentielle devient une obligation légale pour le prêteur ou l’intermédiaire de crédit. Le professionnel doit mettre en garde l’emprunteur d’éventuels risques spécifiques induits par un contrat de prêt, du fait de sa situation financière (Code de la consommation : L.313.12).
Explications adéquates en direction de l’emprunteur (Code de la consommation : L.313.11)
Depuis le 1er octobre 2016, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit fournit gratuitement à l’emprunteur les informations adéquates lui permettant de déterminer si les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires (exemple : assurance) sont adaptés à ses besoins et à situation financière.
les informations contenues dans la FSI;
les principales caractéristiques du ou des crédits et des services accessoires proposés.
Lorsque la garantie est constituée par un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement professionnel, le prêteur informe également l’emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l’emprunteur.
Code de la consommation : L.313-13 à 15, R.313-11 et R.313-12
Depuis le 1er juillet 2016, l’activité de conseil, distincte de l’octroi de crédit et de l’intermédiation, vise à orienter le particulier dans son choix de crédit. Le service de conseil proposé par l’établissement préteur ou par l’intermédiaire de crédit consiste en la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à la situation financière de l’emprunteur sur la base de la prise en considération :
par les prêteurs ainsi que les intermédiaires4, qui agissent dans le cadre d’un mandat délivré par le prêteur, d’un nombre suffisamment important de contrats de crédits de leur gamme de produits ;
par les intermédiaires (courtiers), lorsque ceux-ci agissent en vertu d’un mandat délivré par un client au sens de l’article L.519-2 du code monétaire et financier, d’un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché.
Avant la conclusion d’un contrat portant sur ce service, le professionnel doit notamment préciser, par écrit ou sur tout autre support durable :
si la recommandation faite dans le cadre de ce service porte sur sa propre gamme de produits ou sur une large gamme de contrats de crédits disponibles sur le marché (cas des courtiers) ;
s’il s’agit d’un conseil indépendant au sens de l’article L.313-14 du Code de la consommation, cette notion exigeant qu’il n’y ait pas de rémunération autre que celle versée par le consommateur et que le conseil soit rendu à partir d’un nombre suffisamment important de contrats disponibles sur le marché.
L’emprunteur doit être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, le consommateur est renseigné sur son mode de détermination.
De son côté, l’emprunteur doit fournir les informations nécessaires sur sa situation personnelle et financière ainsi que sur ses préférences et ses objectifs.
Le candidat à l’accession est renseigné sur le nombre de contrats examinés et la dénomination des établissements de crédit dont les contrats de crédit ont été examinés. La recommandation personnalisée des contrats de crédit appropriés est établie au regard d’un minimum de trois contrats de crédit distincts.
La recommandation est motivée au regard des informations recueillies.
4 - Pour mémoire, les 4 catégories d’intermédiaires en opérations de banque sont définies dans le code monétaire et financier (COMEFI : R.519-4)
Code de la consommation : L.313-24 et L.313-34
L’émission de l’offre de crédit (Code de la consommation : L.313-24 et L.313-34)
Depuis le 1er juillet 2016, l’offre de crédit n’a plus à être adressée obligatoirement par voie postale. Le prêteur peut formuler par écrit une offre adressée gratuitement sur papier ou sur un autre support durable. Elle est adressée à l'emprunteur ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques.
Nota : dans le cadre de la transposition de l’ordonnance, une disposition prévoyant un modèle d’offre de prêt a été insérée dans le Code de la consommation (CC : L.313-26). Cette disposition devrait être supprimée dans le cadre de la loi de ratification de l’ordonnance et remplacée par la disposition antérieure qui prévoyait qu’un modèle d’offre peut en tant que de besoin, être fixé. A noter que dans le cadre du régime précédent, ce modèle n’a jamais été fixé.
Le délai de validité (30 jours) de l’offre de prêt et le délai de réflexion (10 jours) sont inchangés, de même que les neuf mentions obligatoires.
L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de la lettre faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur. Dans le cadre d’une renégociation de prêt, le même formalisme est prévu (CC : L.313-39).
Le taux annuel effectif global : nouvelles modalités de calcul et évolution de son assiette (Code de la consommation : L.311-1 7° et L.314-1 et 2 R.314-1 et suivants)
À compter du 1er octobre 2016 (date d’émission de l’offre de crédit), la notion de taux annuel effectif global (TAEG) se substitue à la notion de taux effectif global (TEG). L’assiette du TAEG et son mode de calcul sont désormais communs au crédit à la consommation et au crédit immobilier.
L’assiette du TAEG
Sont compris dans le TAEG l’ensemble des coûts supportés par le consommateur si le contrat de prêt va à son terme. Il s’agit des sommes correspondant aux intérêts, frais, taxes, commissions ou rémunérations de toute nature, directe ou indirecte qui satisfont à des conditions cumulatives :
ces frais doivent être connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou leur montant.
Ainsi, l’assiette du taux annuel effectif global est la suivante :
les frais d’ouverture et de tenue d’un compte, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ;
les frais liés à l’acquisition des immeubles (taxes et frais d’acte notarié) ;
les frais à la charge de l’emprunteur en cas de non-respect de l’une de ses obligations ;
les charges liées aux garanties ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le TAEG lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement avant la conclusion définitive du contrat.
Ce taux est calculé selon la méthode actuarielle et non plus proportionnelle. Pour mémoire, les crédits à la consommation et les prêts d’épargne logement étaient déjà calculés selon cette méthode. Le taux issu de la méthode actuarielle est légèrement supérieur au taux calculé dans l’autre méthode (ex : un taux de 2 % calculé selon la méthode proportionnelle équivaut à un taux de 2.018% en taux actuariel)
Nota : dans le cadre du projet de loi de ratification de l’ordonnance du 25 mars 2016, il est prévu que les nouvelles dispositions relatives au TAEG concernent les renégociations de prêt prévues à l’article L.313.39 dont les avenants seront émis à compter de l’entrée en vigueur de cette loi.
L’exécution du contrat de crédit
De nouvelles informations mises à la charge du prêteur et en direction de l’emprunteur sont introduites.
L’information en cas de modification du taux débiteur pour les prêts à taux révisable (CC : L 313-46)
En cas de modification du taux débiteur, l’emprunteur en est informé par écrit, ou sur tout support durable, avant que la modification n’entre en vigueur. Cette information indique le montant des échéances après l’entrée en vigueur du nouveau taux débiteur ainsi que, le cas échéant, toute modification du nombre ou de la périodicité des échéances.
Lorsque la modification du taux débiteur résulte d’une variation du taux de référence, que ce nouveau taux est rendu public et que l’information relative au nouveau taux de référence est également disponible dans les locaux du prêteur, les parties peuvent prévoir contractuellement que cette information est communiquée périodiquement à l’emprunteur avec le montant des nouveaux paiements périodiques.
L’indice de référence doit être clair, accessible, objectif et vérifiable. Le prêteur doit conserver des archives des indices utilisés pour calculer le taux débiteur.
L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions est fixée au 1er juillet 2016. Elles s’appliquent aux offres de prêt émises à compter de cette date (décret du 13.5.16 : art.9 I et VIII).
Pour les offres antérieures, le prêteur est toujours tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital à rembourser (CC : ancien L.312-14-2).
L’information en cas de remboursement anticipé (CC : L.313.47 à 49)
Une obligation spécifique d’information est mise à la charge de l’établissement prêteur.
Le prêteur a l’obligation de communiquer, gratuitement, sur support papier ou sur un autre support durable, à l’emprunteur qui demande un remboursement par anticipation, les informations nécessaires (notamment le montant des pénalités) à l’examen de cette faculté. Les autres dispositions sont inchangées, notamment les trois cas de dispense du paiement d’indemnités de remboursement anticipé pour les contrats conclus à compter 30 juin 1999 (CC : L.313-48) :
L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions est fixée au 1er juillet 2016 (décret du 13.5.16 : art.9 I et VIII).. Elles s’appliquent aux offres de prêt émises à compter du 1er juillet 2016.
L’information en cas de crédit libellé dans une devise étrangère à l’union européenne (CC : L.313-64 et L.341-32 / R.313-30 à 32)
Les prêts libellés en devises étrangère souscrits par un emprunteur personne physique font l’objet d’un régime dérogatoire instauré par la loi de sécurité et de régulation des activités bancaires du 26 juillet 2013 et effectif depuis le 1er octobre 2014 (L.312-3-1 R.312-0).
Depuis le 1er octobre 2016, pendant la vie du prêt, le prêteur avertit régulièrement l'emprunteur sur le risque de change, sur papier ou sur un autre support durable, au moins lorsque la valeur du montant total restant dû payable par l'emprunteur ou des versements réguliers varie de plus de 20 % de ce qu'elle serait si le taux de change entre la monnaie du contrat de crédit et l'euro au moment de la conclusion du contrat de crédit était appliqué.
Le même avertissement informe l’emprunteur d’une augmentation du montant dû, le cas échéant du droit qu’il lui est ouvert de convertir ce montant en euros et des conditions pour ce faire, ainsi que de tout autre mécanisme applicable pour limiter le risque de change auquel il est exposé.
Lorsque le contrat de crédit prévoit la possibilité pour l'emprunteur de convertir le contrat de crédit en euros, le taux de change auquel la conversion est effectuée est celui du marché applicable le jour de la demande de conversion, sauf disposition contraire figurant dans le contrat de crédit. Pour mémoire, ces prêts font également l’objet de mesures spécifiques dans le cadre de la publicité, des informations générales et de l’information personnalisée (cf supra).
L’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions est fixée au 1er octobre 2016 (décret du 13.5.16 : art.9 I et VIII). Elles s’appliquent aux offres de prêt émises à compter du 1er octobre 2016.
CC : L.341-21 à L.341-51 R.341-20 à 27
En remplacement des anciens articles du code de la consommation L.312-32 à L.312-35, le régime des sanctions (pénales et civiles) fait l’objet des articles L.341-21 à L.341-51.
Dans le cadre des sanctions civiles, le nouveau régime prévoit deux niveaux de sanctions.
Ainsi, les manquements jugés les plus graves (exemple : acceptation de l’offre de prêt sans date, prêt accordé sans remise de FISE, sans étude de solvabilité…) peuvent être sanctionnés par la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts, le juge conservant le pouvoir de moduler les effets de la sanction.
En revanche, pour d’autres manquements à la réglementation, la déchéance du droit aux intérêts demeure fixée par le juge mais dans la limite d’un montant qui ne peut excéder 30% des intérêts plafonnés à 30.000 € (absence d’explications adéquates, absence de mise en garde, non-respect des règles d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur).
Dans le cadre des sanctions pénales, des amendes (de 1.500 € à 300.000 €) sont prévues pour les manquements en matière de publicité, d’informations générales, d’absence de mise en garde, d’absence d’étude de solvabilité, de versement avant l’acceptation de l’offre de prêt …
1er Juillet 2016 Champ d’application du crédit immobilier L.313-1 et 2
L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur L.313-16 à 18, R.313-13 à 16
L’évaluation du bien immobilier L.313-20 à 23. R.313-17 à 20, D.313.20
Le devoir de mise en garde L.313-12
Le service de conseil L.313-13 à15, R.313-11 et R.313-12
L’émission de l’offre de prêt L.313-24 et L.313-34
Le remboursement anticipé (offre de prêts émises à compter du 1.7.16) L.313.47 à 49
Les règles en matière de publicité L.313-3 à L.313-5, R.313-1 et 313-2
Les informations générales sur les crédits L.313.6 et R.313-3
Fiche d’information standardisée européenne L 313.7, annexe I à R.313-4 à R.313-7
Explications adéquates envers l’emprunteur L.313.11
Le taux annuel effectif global L.314-1 et 2 R.314-1 et suivants
Prêts libellés dans une devise autre que l'euro L.313-64 et R.313-30 à 32