Source: https://www.rechtstipps.de/haus-wohnung-grundstueck/wohnung-eigentum/wohnungseigentum-beschluesse
Timestamp: 2017-07-21 02:43:50
Document Index: 249510497

Matched Legal Cases: ['§ 26', 'BGH', '§ 22', 'BGH', '§ 23', '§ 18', '§ 10', 'BGH', 'BGH']

WEG-Beschlüsse – eine alphabetische Übersicht
Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen ihre Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschluss regeln, es sei denn, Einstimmigkeit wird verlangt. Dann spricht man von Vereinbarung. Wann dies der Fall ist und über was überhaupt Beschlüsse gefasst werden können, lässt sich der nachfolgenden alphabetischen Übersicht entnehmen.
Der Verwalter kann gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch einen Eigentümerbeschluss abberufen werden, selbst dann, wenn er schon in der Teilungserklärung bestellt worden ist (BGH, Beschluss vom 20.6.2002, V ZB 39/01, NZM 2002 S. 788).
Das geht natürlich nicht nach Lust und Laune. Eine ordentliche Abberufung bei einem auf unbestimmte Zeit bestellten Verwalter ist zwar grundlos zulässig und somit jederzeit möglich (z.B. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6.5.2002, Wx 244/01, NZM 2002 S. 527). Eine jederzeitige Abberufung ist aber ausgeschlossen, wenn der Verwalter auf eine bestimmte Zeit bestellt ist. Die hierfür zulässige Höchstdauer beträgt bislang fünf Jahre.
Das heißt: Eine Abberufung kann hier nur beschlossen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Beispiel: Der Verwalter hat in schwerwiegendem Maße seine Aufgaben nicht oder schlecht erfüllt. Klassischer Fall ist hier natürlich der Griff in die Eigentümerkasse.
Üblicherweise wird die Abrechnung einmal im Jahr durch Mehrheitsbeschluss abgesegnet. Mit abgesegnet werden gleichzeitig die Einzelabrechnungen.
Da in der Regel in diesem Zusammenhang auch über die Entlastung des Verwalters abgestimmt wird, darf dieser hier, wenn er gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, nicht mit abstimmen. Beim Entlastungsbeschluss ist er vom Stimmrecht ausgeschlossen.
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die reine Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Deshalb kann die Eigentümergemeinschaft hierüber nicht mehrheitlich beschließen. Sie können entweder nur einstimmig beschlossen werden oder es kommt auf die Zustimmung gar nicht an. Das ist immer dann der Fall, wenn durch die bauliche Veränderung die Wohnungseigentümer nur unwesentlich beeinträchtigt sind (§ 22 Abs. 1 Satz 2). Nichtsdestotrotz werden hin und wieder Mehrheitsbeschlüsse über die Durchführung von baulichen Veränderungen getroffen, obwohl die Zustimmung aller erforderlich gewesen wäre. In diesem Fall heißt es aufgepasst. Denn ein solcher Beschluss ist nicht automatisch nichtig (BayObLG, Beschluss vom 15.1.2004, 2 ZBR 227/03, WuM 2004 S. 744). Er muss vielmehr innerhalb der einmonatigen Frist angefochten werden.
Wird ein solcher Beschluss allein durch die verstrichene Anfechtungsfrist bestandskräftig, müssen sich dann auch alle Wohnungseigentümer in ihr Schicksal fügen, das heißt, die Durchführung dulden. Selbstverständlich besteht auch kein Anspruch, im Nachhinein die Beseitigung der baulichen Veränderung zu verlangen (OLG Köln, Beschluss vom 12.1.2001, 16 Wx 156/00, NZM 2001 S. 253). Im entschiedenen Fall ging es um die Genehmigung einer Mobilfunkantenne.
Diese Maßnahme ist eine typische Maßnahme der sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung. Deshalb darf hier durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Ausnahme: Es besteht eine Vereinbarung, durch die etwas anderes gelten soll.
Aber auch hier gibt es Grenzen. Nichtig sind Vereinbarungen oder Beschlüsse, die die freie Verwalterauswahl beschränken. So ist zum Beispiel die Übernahme der Verpflichtung, einen bestimmten Verwalter zu bestellen oder ihn nur aus dem Kreis der Wohnungseigentümer heraus zu wählen, nichtig.
Auch wenn es um die wiederholte Bestellung des Verwalters geht, hat die Eigentümergemeinschaft das Sagen. Hier darf ebenfalls wieder ein Beschluss gefasst werden. Dieser Beschluss darf aber erst frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. Deshalb sind Vereinbarungen oder Beschlüsse unzulässig, durch die früher als ein Jahr vor Fristablauf für die Zeit nach deren Ablauf ein neuer Verwalter bestellt wird. Dasselbe gilt für einen Mehrheitsbeschluss, der den amtierenden Verwalter für eine weitere Periode bestellt, obwohl die Jahresfrist noch nicht begonnen hat. Aber: Ein verfrühter Wiederbestellungsbeschluss, der sofort wirksam werden soll und keine längere Stellungszeit als fünf Jahre beinhaltet, ist dagegen wirksam (BGH, Beschluss vom 23.2.1995, III ZR 65/94, NJW-RR 1995 S. 780).
Die Bestellung darf auch im schriftlichen Verfahren gemäß § 23 Abs. 2 WEG erfolgen. In diesem Fall muss allerdings Einstimmigkeit vorliegen. Stimmberechtigt ist auch hier der Wohnungseigentümer, der sich als Verwalter zur Wahl stellt.
Wird auf einer Sondernutzungsfläche ein Biergarten betrieben, darf die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen, den Betrieb nach 23:00 Uhr einzustellen. Hier spielt es keine Rolle, wenn eine öffentlich-rechtliche Erlaubnis besteht, den Gaststättenbetrieb im Freien bis 24:00 Uhr aufrechtzuerhalten. Denn diese Regelung gilt nicht im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern.
Die Eigentümergemeinschaft darf durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, dass alle Eigentümer zur Erteilung einer Einzugsermächtigung verpflichtet sind (BayObLG, Beschluss vom 26.6.2002, 2 ZBR 41/02, NZM 2002 S. 743)
Wohnungseigentümer dürfen per Beschluss darüber entscheiden, dass ein Miteigentümer seine Wohnung veräußern muss (§ 18 Abs. 3 WEG). Hierzu bedarf es einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, also nicht nur der in der Versammlung vertretenen Stimmen. Der Störer selbst ist vom Stimmrecht ausgeschlossen.
In Mehrhausanlagen bedarf es sogar der Mehrheit der gesamten Gemeinschaft und nicht nur des betroffenen Hauses.
Es gilt unbedingt das Kopfprinzip. Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung etwas anderes für sonstige Beschlüsse vorsieht, gilt dies nicht für die Entziehung des Wohneigentums (BayObLG, Beschluss vom 24.6.1999, Az. 2 ZBR 179/98, NZM 1999 S. 868).
Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, muss auch in der Wiederholungsversammlung die vorgeschriebene Mehrheit erreicht werden, wenn die Entziehung wirksam sein soll.
Veräußert der betroffene Wohnungseigentümer seine Wohnung nicht, was in der Regel der Fall sein wird, hat dann das Gericht darüber zu entscheiden, ob das Entziehungsverlangen berechtigt ist.
Wenn ein Fahrradkeller im Aufteilungsplan als solcher vorgesehen ist, darf die Eigentümergemeinschaft Regelungen hierzu beschließen (z.B. Schließregelungen).
Ist kein Raum als Fahrradkeller vorgesehen, wird aber einer nachträglich für Fahrräder oder Kinderwagen gewünscht, kommt es auf den Einzelfall an. Ist für den vorhandenen Raum schon eine anderweitige Nutzung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, kann die Umwidmung nur einstimmig erfolgen. Ist bislang keinerlei Nutzungsregelung vorgesehen, reicht ein Mehrheitsbeschluss.
Die Anschaffung und Montage von Fahrradständern oder Fahrradwandhaltern dürfen Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschließen (OLG Köln, Beschluss vom 13.5.1996, Az. 16 Wx 69/96, DWE 1997 S. 71).
Der Anbau eines Fahrstuhls an der Außenseite des Gebäudes ist auf jeden Fall eine bauliche Veränderung. Diese Maßnahme setzt deshalb Einstimmigkeit der Eigentümer voraus.
Wenn es um Nutzungsregelungen geht, darf hier die Mehrheit beschließen (z.B. Nutzungseinschränkung dahin gehend, dass Kleinkinder den Fahrstuhl nur mit Erwachsenen nutzen dürfen).
Feuerschutzregelungen
Ein Mehrheitsbeschluss über das Verbot, brennbare Stoffe in der Tiefgarage oder Motorräder im Keller aufzubewahren ist zulässig.
Insbesondere was den Vorplatz anbetrifft, gibt es immer wieder Streit innerhalb von Eigentümergemeinschaften, sodass gerne versucht wird, hier Beschlüsse herbeizuführen. Das hat allerdings Grenzen. So ist es zum Beispiel unzulässig, ein Verbot, Kraftfahrzeuge auf der Fläche vor einer Einzelgarage abzustellen, per Mehrheitsbeschluss zu erzwingen. Denn es muss zumindest möglich sein, vorübergehend sein Fahrzeug dort abzustellen, etwa zum Be- und Entladen. Und wenn andere Garagennutzer nicht dadurch behindert werden, etwa beim Rangieren, kann auch eine dauerhafte Nutzung dieser Fläche zum Beispiel für das Abstellen eines Zweitwagens oder als Besucherparkplatz nicht per Beschluss untersagt werden.
Üblich und zulässig sind dagegen Beschlüsse über die Nutzung von Tiefgaragen im Wege einer Garagenordnung. Diese darf zum Beispiel Regelungen über die Reinigung, Wartung und Reparaturarbeiten enthalten. Aber auch ein Verbot, bestimmte Gegenstände abzustellen, wie zum Beispiel Surfbretter oder fahruntaugliche Fahrzeuge, ist zulässig.
Auch hier darf eine Art Nutzungsordnung beschlossen werden. Es ist zum Beispiel zulässig, einen Beschluss zu fassen, wonach Grünflächen sowohl zum Sonnen als auch zum Spielen–mit Ausnahme von Ballspielen–genutzt werden dürfen. Es können aber auch per Beschluss bestimmte Spielzeiten festgelegt werden. Ebenso ist es zulässig, den Garten aufzuteilen in einen Bereich, der nur als Liegewiese genutzt werden soll, und einen Bereich, der als Spielplatz genutzt werden darf. Selbst ein Grillverbot im Garten kann beschlossen werden.
Steht eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass hierfür eine bestimmte Zweckbestimmung vorgegeben ist, dürfen die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen, dass diese als Hausmeisterwohnung genutzt werden darf.
Wenn nicht schon eine Hausordnung in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist, kann eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellt werden. Das Recht auf Hausordnung geht sogar so weit, dass ein einzelner Eigentümer dies bei Gericht beantragen kann, wenn kein Mehrheitsbeschluss zustande kommt.
Folgende Punkte lassen sich in einer Hausordnung regeln:
Die Benutzung einer gemeinschaftlichen Einrichtung wie Wasch-/Trockenraum, Treppenhaus, wenn es zum Beispiel um Fahrräder oder Kinderwagen geht, Waschmaschinen, Fahrstuhl, Schwimmbad/ Sauna, Garten, Kinderspielplatz, Garagen. Aber auch der Zutritt zu gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen kann geregelt werden.
Das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf den vorhandenen Parkplätzen oder Kraftfahrzeugstellplätzen.
Die Art und Weise, wie das Sondereigentum zu nutzen ist, zum Beispiel wenn es um das Musizieren, Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse, die Tierhaltung, das Wäschetrocknen auf dem Balkon oder der Terrasse oder die Balkon- und Terrassenbepflanzung geht.
Sicherheitsmaßnahmen und Gefahrverhütungsregelungen, wenn es zum Beispiel um Schließregelungen, Feuerschutzregelungen und Emissionsschutzbestimmungen geht.
Nicht geregelt werden kann dagegen die persönliche Durchführung anfallender Tätigkeiten, wie Streuen und Schneeräumen oder die Hausreinigung.
Selbstverständlich darf auch nicht alles beschlossen werden. Die Regelungsmöglichkeiten innerhalb einer Hausordnung sind begrenzt. So ist zum Beispiel ein absolutes Musizierverbot nichtig. Was hier im Einzelnen gilt, können Sie unter den jeweiligen Stichpunkten nachlesen.
→Tierhaltung
Hofflächen, die als Feuerwehrfahrzone frei bleiben müssen, dürfen nicht als Kfz-Stellplätze benutzt werden. Vereinbarungen oder Beschlüsse, die es dennoch vorsehen, sind wegen Verstoßes gegen zwingende öffentlich-rechtliche Vorschriften nichtig.
Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich beschließen, auf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grünfläche eine Kinderschaukel aufzustellen.
Die Einrichtung eines Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftseigentum kann in der Regel mehrheitlich beschlossen werden. Denn Kinderspielplätze müssen in der Regel aufgrund von baurechtlichen Auflagen bestellt werden.
Aber auch der Austausch von Spielgeräten darf beschlossen werden. Dasselbe gilt für die Bestimmung des Standortes. Dabei ist selbstverständlich auf eine möglichst geringe Beeinträchtigung der Wohnungen zu achten.
Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Kinderspielplatz weder öffentlich-rechtlich vorgeschrieben noch im Aufteilungsplan oder in den Bauplänen vorgesehen ist. Dann ist die erstmalige Anlage eine bauliche Veränderung, über die grundsätzlich einstimmig zu beschließen ist.
Zulässig ist dagegen ein Mehrheitsbeschluss in der Hausordnung, die das Spielen der Kinder hinsichtlich Zeit, Ort und Umfang einschränkt (z.B. Verbot des Ballspielens oder Radfahrens).
Bislang war ein Mehrheitsbeschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nichtig. Eine Änderung konnte hier nur einstimmig herbeigeführt werden.
Ab dem 1.7.2007 können Wohnungseigentümer z.B. mit Mehrheit beschließen, die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten zu ändern. Sollte keine Mehrheit zustande kommen, bestand schon in der Vergangenheit die Möglichkeit, den Verteilungsschlüssel bei grober Unbilligkeit gerichtlich ändern zu lassen.
Ab 1.7.2007 ist der Anspruch in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nun gesetzlich geregelt. Vorteil für den durch die bisherige hohe Hürde der groben Unbilligkeit benachteiligten Eigentümer: Die Schwelle für den Änderungsanspruch ist auf Unbilligkeit herabgesetzt worden.
Für konkrete Maßnahmen der Instandhaltung, der Instandsetzung, bei baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen wird ab 1.7.2007 den Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt, abweichende Kostenverteilungsmaßstäbe nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit mit Dreiviertelmehrheit (nach Köpfen) zu beschließen, wobei diese Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss.
Ohne besondere Bevollmächtigung darf ein Verwalter keinen Kredit im Namen der Eigentümergemeinschaft aufnehmen. Es darf aber mehrheitlich darüber beschlossen werden, einen Kontokorrentkredit bis zur Höhe von Beitragsvorauszahlungen für drei Monate aufzunehmen. Voraussetzung ist, dass dies wegen dringender, nicht anders ausgleichbarer Zahlungen erforderlich geworden ist und eine Sonderumlage nicht infrage kommt.
Achtung: Das Ganze gilt nur für kurzfristige Überziehung. Andernfalls ist der Mehrheitsbeschluss unwirksam.
→Einzugsermächtigung
Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, können mit Dreiviertelmehrheit (Kopfprinzip) beschlossen werden, wobei diese Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss. Die vorgesehenen Maßnahmen dürfen jedoch die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen. Ein individueller Anspruch auf Durchführung dieser Maßnahmen gegen den Willen der Mehrheit wird jedoch nicht eingeräumt.
Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen bleibt es bei der einfachen Mehrheit der in der beschlussfähigen Versammlung anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer.
Eine Müllschluckanlage darf nicht durch Mehrheitsbeschluss stillgelegt werden. Hier handelt es sich nämlich nicht um eine Gebrauchsregelung, sondern um einen Gebrauchsentzug. Ein entsprechender Beschluss ist deshalb nichtig (BayObLG, Beschluss vom 28.2.2002, Az. 2 ZBR 177/01, NZM 2002 S. 447).
Ein absolutes Musizierverbot ist sittenwidrig und deshalb nichtig. Es kann weder in der Gemeinschaftsordnung noch als Mehrheitsbeschluss in einer Hausordnung vereinbart werden (BGH, Beschluss vom 10.9.1998, Az. V ZB 11/98, NZM 1998 S. 955).
Selbst weitgehende Einschränkungen können einem Verbot gleichkommen und sind deshalb ebenso unzulässig (z.B. eine zeitliche Beschränkung auf weniger als zwei Stunden am Tag).
Einschränkungen des Musizierens
Vereinbarungen oder Beschlüsse hierzu sind grundsätzlich zulässig (z.B. Ruhezeiten ab 20:00 Uhr oder zwischen 12:00 Uhr und 14:00 Uhr).
Achtung: Ein einschränkender Beschluss sollte allerdings nicht zu unbestimmt sein. Dann ist er nichtig. So ist zum Beispiel eine Regelung, die das Musizieren in nicht belästigender Weise und Lautstärke gestattet, einfach zu vage.
Mangelt es an Parkplatzfläche, kann der Wunsch aufkommen, zum Beispiel eine Rasenfläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, in Kfz-Stellplätze umzuwandeln. Hierbei handelt es sich allerdings um eine bauliche Veränderung, die nicht mehrheitlich beschlossen werden darf. Es ist vielmehr ein einstimmiger Beschluss, das heißt eine Vereinbarung, erforderlich.
Geht es aber nur um die Parkordnung, reicht ein Mehrheitsbeschluss aus. Dasselbe gilt für die farbliche Einzeichnung abgegrenzter Parkflächen auf einem bereits als Parkplatz genutzten Hof.
Hierzu sind die Eigentümer aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften und auch aufgrund einer allgemeinen Verkehrssicherungspflicht verpflichtet. Wie das Ganze ausgestaltet werden soll, ist mehrheitsbeschlussfähig. Nur die persönliche Verpflichtung einzelner Eigentümer ist nichtig.
Ein Rauchverbot kann mehrheitlich für Gemeinschaftsräume beschlossen werden. Ist allerdings kein entsprechender Beschluss zustande gekommen, kann das Rauchverbot zurzeit gerichtlich nicht erzwungen werden. Redezeitbeschränkung
Das Rederecht ist automatisch fester Bestandteil des Teilhaberrechts an der Eigentümerversammlung. Allerdings muss es Möglichkeiten geben, ein Missbrauch des Rederechts zu verhindern. So darf die Redezeit durch Mehrheitsbeschluss beschränkt werden. Dabei muss die Beschränkung der Bedeutung der Sache, um die es geht, gerecht werden. Die Größe des Miteigentumsanteils darf keine Rolle spielen. Eine Redezeitbegrenzung auf fünf Minuten in einfachen Fällen und auf zehn Minuten in schwierigeren Fällen ist als angemessen anzusehen. Schallschutz
Gehen zum Beispiel von einem Treppenhaus wegen schlechter Schalldämmung für die Wohnungseigentümer unzumutbare Geräuschbelästigungen aus, kann mehrheitlich beschlossen werden, die Treppen mit Teppichboden zu belegen. Das Gleiche gilt für andere Schallschutzmaßnahmen.
Das Anbringen von Schildern im Bereich des Gemeinschaftseigentums (Namensschilder oder Praxisschilder) kann durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Schließregelungen
Ein Mehrheitsbeschluss ist zulässig, wenn es darum geht, eine Schließregelung zu treffen. So darf zum Beispiel beschlossen werden, die Hauseingangstür ständig geschlossen zu halten. Voraussetzung ist allerdings, dass eine elektrische Türöffnungs- und Sprechanlage vorhanden ist. Ebenfalls mehrheitlich beschlossen werden darf die Verpflichtung, die Haustüre nachts (z.B. zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr morgens) geschlossen zu halten. Wichtig: Ist eine Tür aus feuerpolizeilichen Gründen Fluchtweg, muss diese von innen her stets zu öffnen sein.
Ein Stilllegungsbeschluss ist, soweit nicht dringend erforderlich, nichtig. Hier geht es nicht um ein Mitgebrauchsrecht, sondern um den Gebrauchsentzug.
Ein mehrheitlich gefasster Beschluss, ein Schwimmbad nicht zu sanieren, ist dagegen nur anfechtbar.
Eine Benutzungsordnung für die Sauna darf durch Mehrheitsbeschluss gefasst werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 2.6.2003, Az. 3Wx 94/03, NZM 2003, S. 978). Im entschiedenen Fall wurde die Saunanutzung auf zwei Tage (Donnerstag, Freitag) in der Woche beschränkt. Sonderumlage
Hier ist ein Mehrheitsbeschluss zulässig, auch wenn die Umlage nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel erfolgt und somit alle betroffen sind.
Spielen auf Flächen des Gemeinschaftseigentums
Hierzu kann ein Mehrheitsbeschluss getroffen werden zum Beispiel durch Festlegung von Ruhezeiten. Ein gelegentliches Spiel auf einem gemeinschaftlichen Zufahrtsweg darf nicht untersagt werden (KG Berlin, Beschluss vom 29.4.1998, Az. 24 W 11107/98 NZM 1998, S. 633).
Die Tierhaltung darf durch Vereinbarung, aber auch durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss verboten werden. Nichtsdestotrotz kann im Einzelfall die Durchsetzung eines solchen Verbotes scheitern. Das ist zum Beispiel bei einem Blindenhund eines behinderten Eigentümers oder auch bei einem Tier möglich, von dem keinerlei Störungen ausgehen. Dazu zählen Zierfische und Goldhamster. Deshalb ist ein generelles Tierhaltungsverbot zunächst einmal unzulässig. Zulässig und deshalb per Mehrheit beschließbar ist ein generelles Hundehaltungsverbot.
Ein Tierhaltungsverbot darf auch Teil der Hausordnung sein. Ein Verwalter hingegen darf kein generelles Verbot aussprechen. Umzugskostenpauschale
Eine Umzugskostenpauschale kann einstimmig vereinbart werden. Ein Mehrheitsbeschluss darüber ist grundsätzlich nichtig.
Nach bisher geltendem Recht kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass die Veräußerung der Zustimmung Dritter, beispielsweise des Verwalters, bedarf. Diese Beschränkungen können künftig ab 1.7.2007 durch mehrheitliche Beschlussfassung aufgehoben werden.
Hierüber darf per Mehrheitsbeschluss entschieden werden, wenn keine entgegenstehende Vereinbarung besteht und den Wohnungseigentümern daraus kein Nachteil entsteht (BGH, Beschluss vom 20.6.2000, Az. VB 46/99, NZM 2000, S. 1010).
Der Einbau einer Videoanlage im Hauseingangsbereich ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung. Ein Mehrheitsbeschluss darüber kann deshalb nur Bestand haben, wenn die Überwachung den Vorgaben des Bundesdatenschutzgesetzes entspricht. Das heißt, die Überwachung muss so ausgestaltet sein, dass der Verwertungs- und Aufzeichnungsumfang klar ist und die vorgeschriebenen Löschungen sichergestellt sind. Eine Videoüberwachungsanlage im Bereich einer Tiefgarage ist in der Regel eine mehrheitlich zu beschließende modernisierende Instandsetzungsanlage. Hier dürfen die gewonnenen Aufzeichnungen auch ausgewertet werden, wenn es etwa zu Beschädigungen an einem der Fahrzeuge kommt.
Die Wohnungseingangstür gehört zwar von Gesetzes wegen zum Gemeinschaftseigentum, kann aber per Vereinbarung auch zum Sondereigentum erklärt werden. In diesem Fall ist ein Mehrheitsbeschluss, bei dem die Türen erneuert werden sollen, nichtig. Hier fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 4.1.2002, Az. Wx 293/01, ZNM 2002, S. 571).
Sind Sie ein Liebhaber von Saisondeko der Wohnungstür, kann Ihnen dies ebenfalls nicht durch einstimmige Vereinbarung oder Beschluss verboten werden. Es handelt sich um eine Form von zulässigem Gebrauch (LG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.1989, Az. 25 T 500/89, NJWRR 1990, S. 785).
Seit 1.7.2007 reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss, wenn es um die Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeit, Verzugsfolgen und Kosten für die besondere Nutzung geht.
Wenn bei der Errichtung der Eigentumsanlage von Anfang an eine Einzäunung des Grundstücks vorgesehen war, darf die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Einzäunung beschließen. Das selbe gilt, wenn der Zaun aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Allerdings sind Luxusausführungen nicht mehr von der Beschlusskompetenz abgedeckt.
Einzelkapitel: 1. Einleitung