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Timestamp: 2019-09-15 18:58:12+00:00
Document Index: 163251610

Matched Legal Cases: ['art. 1590', 'art. 1591', 'art. 1591', 'art. 1591', 'art. 1950', 'art. 1951']

RICONSEGNA CASA IN AFFITTO: IN CASO DI DANNI GRAVI, L’INQUILINO PAGA ANCHE IL CANONE – Studio Legale Avvocato Yasmin Cavallaro, Milano, Pisa
Pubblicato il 20 Marzo 2019 Studio Legale Cavallaro
Con una recente pronuncia, la Corte di Cassazione ha condannato il conduttore di un immobile riconsegnato in pessimo stato, al pagamento, in favore del locatore, di una somma pari all’importo dei danni arrecati e al canone di locazione per tutto il periodo in cui l’immobile è stato sottoposto a lavori di ristrutturazione. (Cassazione Civile , Sez. III , 07/03/2019 , n. 6596).
Nella vicenda da cui trae origine la sentenza, il proprietario di un immobile aveva convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Catanzaro l’inquilino che aveva rilasciato l’appartamento locato in pessime condizioni, chiedendo sia il risarcimento dei danni subiti, sia il canone di locazione per tutto il periodo dei lavori, non avendo potuto riaffittare l’appartamento.
Il Tribunale aveva accolto la domanda del locatore, ma la Corte d’Appello, riformando in parte la sentenza, aveva dichiarato che nessuna somma spettava al proprietario a titolo di indennizzo per la mancata possibilità di locare il bene durante la ristrutturazione, mancando la prova che, in assenza di danni, quest’ultimo avrebbe immediatamente concluso una nuova locazione.
Avverso tale decisione, il proprietario ha proposto ricorso per cassazione. La Suprema Corte ha aderito ad un principio di diritto già affermato da precedenti pronunce, secondo cui: “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. Civ. Sentenza n. 13222 del 31/05/2010; nello stesso senso, Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998, Rv. 516843 – 01).
Tale conclusione trae origine dal dettato normativo, codificato dall’art. 1591 Codice Civile, secondo cui: “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno“. Secondo la Corte: “E’ palese, pertanto che ogniqualvolta il locatore, per fatto del conduttore, non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire il corrispettivo convenuto, nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza” e ha precisato che si ha “mancata disponibilità” della cosa locata non solo quando, “scaduto il termine per la restituzione, il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come – ad esempio, nell’ipotesi in cui l’immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell’art. 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino”.
Il risarcimento per la mancata disponibilità dell’immobile sottoposto a lavori di ristrutturazione non costituisce un danno in re ipsa, benché non sia necessario di prova. La giurisprudenza, infatti, ha equiparato, quanto agli effetti, il periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori alla ritardata restituzione dell’immobile, disciplinata dall’art. 1591 del Codice Civile, con la conseguenza che al proprietario spetterà il canone convenuto, salva la prova del maggior danno, gravante sul locatore.
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