Source: http://www.voipartners.it/it/blog/diritto-condominiale-e-immobiliare/balconi-lastrico-solare-breve-ricostruzione-dello-stato-della-giurisprundenza/
Timestamp: 2018-10-24 06:20:12+00:00
Document Index: 77888587

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1125', 'art. 1125', 'art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1123']

I balconi non sono parti comuni dell’edificio, ed essi non sono ricompresi nell’ elencazione dell’ ’art. 1117 c.c. (Cass. 21-1-2000 n.637; Cass. 7-9-1996 n.8159). Tecnicamente ed anche in giurisprudenza per balconi si intendono quelli “elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato”, in quanto “dal punto di vista strutturale sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante” (Cass. 17-9-1996 n.8159 e Cass. 24-12-1994 n.1115).
Vengono poi identificate due specie di balconi: quelli c.d. “aggettanti”, cioè balconi del tutto autonomi rispetto agli altri piani nel senso che possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri posti nel piano sottostante o sovrastante e balconi che seppur destinati al servizio dei piani o appartamenti cui accedono, “per la peculiare conformazione architettonica del fabbricato, possono essere considerati alla stessa stregua dei solai” (Cass.21-1-2000 n.637). In questo caso, il balcone funge da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. Rispetto agli elementi che compongono il balcone (piano di calpestio, rivestimento della fronte e della soletta), la giurisprudenza dominante distingue i seguenti casi: - pavimento e soffitto nei balconi aggettanti devono essere considerati di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui si accede; - parapetto: assume giuridica rilevanza come parte comune solamente quando esso, con relativi ornamenti, viene a costituire elemento essenziale della facciata; cioè “assolvano ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio (Cass. 21-1-2000 n.637 cit; Cass.7-9-1996 n.8159; Cass.28-11-1992 n.12792). L’accertamento va condotto rispetto alla prevalente funzione di rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio, mentre quando servono solo per il decoro dell’appartamento è esclusa l’inerenza al decoro architettonico dell’edificio (da ultimo anche Trib. Salerno 16-2-2001 n.542 ALC, 1991, 570). Discendono allora le seguenti conseguenze: 1) Per i soli balconi aggettanti, tranne il caso se siano di particolare pregio architettonico, poiché hanno la principale di affaccio dell’ appartamento e comunque il loro uso è lasciato nella piena disponibilità del proprietario, non possono essere considerate parti comuni. 2) Le spese per la manutenzione dei balconi suddetti sarà ad esclusivo carico dei proprietari degli stessi.3) Se Il parapetto o frontalino non ha nessuna funzione di ornamento o decoro essendo in calcestruzzo, le spese di manutenzione sono a carico del singolo proprietario o, se l’intervento è globale per tutti i balconi, divise per i metri di lunghezza del parapetto. 4) Balconi che svolgono anche la funzione di copertura di appartamenti sottostanti. Questi se per caratteristiche e misure, costituiscono prolungamento del solaio, in quanto pertinente ad edificio condominiale, sono soggetti alla disciplina dell'art. 1125 c.c. che ne sancisce la presunzione assoluta di comunione fra i proprietari dei due piani (Cass. 14-7-1983 n.4821). Consegue che a carico del proprietario del piano superiore vanno poste le spese di copertura del pavimento e della ringhiera, mentre il frontalino in parti uguali tra questi ed il proprietario del piano sottostante ex art. 1125 c.c
Lastrico solare – sommità edificio
Per lastrico solare si intende la copertura dell’edificio ed al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico (Cass. 28 aprile 1986 n. 2924). Se vi sono più lastrici solari in corrispondenza delle diverse scale o blocchi, le spese, per il principio generale dell’art. 1117 – 1123 III comma c.c. andranno suddivise per millesimi, fra tutti i condomini posti sotto la verticale del lastrico di pertinenza. La giurisprudenza appare pacifica. Se il lastrico solare per struttura e conformazione non è calpestabile, agibile o comunque fruibile, sporge dal muro perimetrale e copre solo un parte dell’immobile, la giurisprudenza, agganciandosi all’art. 1123 III e II comma c.c., stabilisce che: “Nella ripartizione delle spese di riparazione del tetto condominiale deve essere applicato il principio della funzione di copertura del tetto stesso. Pertanto non devono partecipare in alcun modo alle spese i condomini che, per la conformazione del condominio, non risultino coperti dal tetto” (Tribunale Bologna, 11 maggio 1995, in Gius 1995, 3367). Per cui con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123, comma 3, nell'ambito della piu' vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio e' attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117 c.c. (salva diversa attribuzione per titolo) (Cass. 19 giugno 2000, n. 8292). Ne discende anche qui la necessità di una precisa identificazione, per cui: ai condomini o al gruppo di condomini che sono coperti la lastrico andranno imputate tutte le spese di riparazione. Per la giurisprudenza della cassazione, infatti, in tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell'art. 1123 c.c., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio e', invece, quello della proporzionalita' tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo (Cass.13-7-1996 n.6359). Ciò poiché il comma 2 dell'art. 1123 c.c., è norma inspirata ad una esigenza di disciplina in funzione alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici.
Direttore Centro Studi Provinciale ANACI
DIRITTO DI PROPRIETA' IN GENERE SITUAZIONI GIURIDICHE AFFINI AL CONDOMINIO PARTI COMUNI RESPONSABILITA' RAPPORTI FRA BENI IN PROPRIETA' ESCLUSIVA E BENI COMUNI TUTELA GIUDIZIARIA DEL CONDOMINIO RESPONSABILITA' NEL CONDOMINIO STUDIO LEGALE