Source: https://www.ateneoweb.com/approfondimenti-fiscali/esecuzioni-immobiliari-i-rapporti-riepilogativi-del-delegato-alla-vendita.html
Timestamp: 2018-02-23 22:25:30+00:00
Document Index: 164951845

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 591', 'art. 591', 'art. 591', 'art. 591', 'art. 41', 'art. 41']

Note pratiche per il Professionista delegato alla vendita nelle esecuzioni immobiliari.
Ai Delegati alla vendita sono stati imposti nuovi oneri di relazione per effetto delle modifiche introdotte dal Decreto-Legge 3 maggio 2016, n. 59(.1), convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119 (2.).
In particolare, il comma 2 dell'art. 4 del D.L. n. 59/2016, modificando il comma 9-sexies dell'art. 16-bis del D.L. n. 179/2012, ha introdotto in capo al professionista delegato alla vendita immobiliare l'obbligo di depositare una relazione iniziale, una o più relazioni successive (con cadenza semestrale) ed un rapporto riepilogativo finale.
La legge 119/2016 di conversione, che è entrata in vigore il 3 luglio, ha apportato modifiche al testo dell'originario D.L. n. 59/2016 e pertanto i nuovi obblighi informativi - che sono relativi a tutte le procedure delegate non ancora concluse - riguardano tutte le procedure aperte alla data del 3 luglio 2016 e le procedure che verranno delegate successivamente.
In qualità di Professionisti delegati alla vendita, ci permettiamo di esprimere perplessità in merito all'urgenza sentita dal legislatore nell'introduzione di una tale norma.
E' infatti già ora buona prassi, oltre che dovere del Professionista delegato in base alla delega, relazionare tempestivamente il Giudice dell'Esecuzione e porre alla sua attenzione, su tutte le situazioni che veramente lo richiedono.
A nostro parere, queste nuovi rapporti riepilogativi aumentano significativamente gli adempimenti a carico del delegato, ma anche dei Giudici delle Esecuzioni Immobiliari (che hanno il dovere di controllo), senza apportare miglioramenti all'iter normale della procedura, già costellato di relazioni e riepiloghi, tutti regolarmente depositati telematicamente nel fascicolo dell'esecuzione.
Per tornare ai nuovi adempimenti, trascriviamo il testo del nuovo comma 9 sexies dell'art. 16-bis D.L. 18/10/2012, n. 179 convertito dalla legge 17/12/2012, n. 221, così come recentemente modificato:
"Il professionista delegato a norma dell'art. 591-bis del codice di procedura civile, entro trenta giorni dalla notifica dell'ordinanza di vendita, deposita un rapporto riepilogativo iniziale delle attività svolte.
A decorrere dal deposito del rapporto riepilogativo iniziale, il professionista deposita, con cadenza semestrale, un rapporto riepilogativo periodico delle attività svolte.
Le nuove norme hanno chiaramente posto a carico del Professionista delegato alla vendita immobiliare (ex art. 591 bis c.p.c.), l'obbligo di invio telematico (3.), ai fini dell'inserimento nel fascicolo dell'esecuzione, dei seguenti rapporti riepilogativi delle attività svolte:
un rapporto riepilogativo iniziale (da depositare entro trenta giorni dalla notifica dell'ordinanza di vendita);
un rapporto riepilogativo finale (da depositare entro dieci giorni dalla comunicazione dell'approvazione del progetto di distribuzione effettuata dalla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari).
Si evidenzia che la norma non ha previsto esclusioni e pertanto si ritiene che il Professionista delegato abbia l'obbligo di redigere i rapporti riepilogativi per tutte le espropriazioni in corso.
La legge ha pertanto stabilito in modo preciso i tre tipi di rapporti riepilogativi che il Professionista delegato deve redigere nel corso dell'incarico ed i termini entro i quali gli stessi devono essere telematicamente depositati, ma nulla ha espressamente previsto in merito al contenuto di tali rapporti.
Quali informazioni devono pertanto essere fornite al Giudice dell'Esecuzione con questi rapporti riepilogativi ?
La legge non lo dice né risulta al sottoscritto un particolare schema fornito dai Giudici dell'Esecuzione di qualche Tribunale.
Per tali motivi quanto scritto è frutto dell'elaborazione degli autori, che se ne assumono la responsabilità.
A parere di chi scrive, i rapporti riepilogativi devono essere schematici e di immediata comprensione, rappresentare l'attività svolta e mettere in evidenza al G.E. le eventuali problematiche.
La relazione non deve riepilogare tutto quanto operato dal Professionista Delegato a partire dalla nomina, ma deve - in aderenza al disposto normativo - comunicare al G.E. l'attività iniziale svolta e tutto quanto successivamente operato nei periodi successivi in modo che il G.E., se lo ritiene opportuno, possa farsi un'idea del controllo della procedura da parte del Delegato e delle problematiche in corso. Solo leggendo di seguito tutte le relazioni sarà possibile avere una visione completa dell'attività svolta.
Per comprendere in quale modo impostare le varie relazioni occorre innanzitutto esaminare il contenuto della delega ricevuta, ai sensi dell'art. 591 bis del c.p.c. . (4.).
Ogni Giudice dell'Esecuzione decide la delega che vuole conferire al Professionista, nell'ambito delle previsioni dell'art. 591 bis cpc e gli obblighi che ne conseguono, con l'obiettivo del corretto svolgimento del processo esecutivo e del controllo di ogni fase della procedura.
Partendo da questi concetti, gli scriventi hanno formato uno schema riepilogativo, che permette di rappresentare in modo immediato quanto richiesto dalla legge, mediante l'utilizzo di crocette e l'aggiunta di commenti in nota a piè di margine.
Lo schema dovrà naturalmente avere le normali intestazioni di ogni singola istanza, che permettono di immediatamente identificare a quale procedura si riferisca la relazione, il nome del debitore, del Giudice dell'Esecuzione e del Professionista Delegato.
Il rapporto riepilogativo iniziale delle attività svolte dal professionista delegato alla vendita dovrà opportunamente riportare la data della notifica dell'ordinanza di vendita, in quanto la relazione deve essere depositata entro trenta giorni.
Presumibilmente, nel corso dei primi trenta giorni dalla delega, il Professionista delegato avrà provveduto alla fissazione dell'asta, alla redazione dell'avviso di vendita e agli adempimenti conseguenti, che indicherà in modo sintetico, ma preciso:
Deposito telematico dell'ordinanza di vendita e avviso asta
Notifica ordinanza di vendita e avviso d'asta ai Creditori iscritti non intervenuti
Richieste pubblicità al Comune dove è ubicato l'immobile per affissione all'Albo Pretorio
Deposito ordinanza di vendita e avviso d'asta in Tribunale per l'affissione
Notifica in Cancelleria (o in altro domicilio eletto) dell'avviso d'asta al debitore esecutato.
Queste le indicazioni che, a parere di chi scrive, il Professionista delegato deve fornire al Giudice dell'Esecuzione in occasione del rapporto riepilogativo iniziale.
Entro i sei mesi successivi al deposito del rapporto riepilogativo iniziale il professionista delegato alla vendita deve depositare il primo rapporto riepilogativo periodico semestrale delle attività svolte.
Si tratta presumibilmente delle attività svolte dopo la redazione dell'avviso di vendita (che hanno fatto parte del riepilogativo iniziale) e fino all'aggiudicazione o all'assegnazione dei beni.
Nella prima relazione semestrale il Professionista delegato darà conto delle operazioni di vendita dei singoli lotti, indicando i beni in vendita, il prezzo base, la data dell'asta e il suo esito, indicando - in caso di aggiudicazione, il relativo prezzo.
L'aggiudicazione del bene apre quindi la fase di trasferimento della proprietà (che è compresa nell'attività svolta dopo la vendita).
Apertura conto corrente bancario e versamento assegno a cauzione per l'aggiudicazione del bene all'asta
Comunicazione delle coordinate bancarie all'aggiudicatario per il pagamento del saldo prezzo
Determinazione dell'importo che l'aggiudicatario deve versare direttamente al creditore fondiario ex art. 41 TUB
Controllo dei versamenti da parte dell'aggiudicatario
Conferma del versamento da parte dell'aggiudicatario al creditore fondiario ex art. 41 TUB entro il termine.
A seguito del controllo, nel caso in cui non venga versato nei termini il saldo del prezzo, il Professionista delegato presenterà istanza al G.E. per far dichiarare la decadenza dell'aggiudicatario e l'incameramento della cauzione versata in sede di esperimento di vendita.
Viceversa, in caso di corretto saldo prezzo nei termini, il Professionista delegato dovrà dare atto dell'avvenuta redazione della bozza del decreto di trasferimento (o del solo controllo, nel caso in cui il decreto di trasferimento sia redatto da altro soggetto) e di tutti gli adempimenti successivi necessari alla firma del decreto.
Naturalmente, ogni relazione semestrale darà conto dell'attività svolta nel semestre dal Professionista delegato.
Il rapporto riepilogativo finale delle attività svolte dal Professionista delegato (da depositare entro dieci giorni dalla comunicazione dell'approvazione del progetto di distribuzione) darà conto di tutte le attività svolta nel periodo intercorrente dall'ultimo riepilogativo semestrale ed in particolare di quelle relative alla fase di distribuzione della somma ricavata, che possono così essere riepilogate: (5.).
Comunicazione al debitore dell'avvenuta vendita, con indicazione della data dell'udienza per l'approvazione del progetto di distribuzione
Udienza per la discussione del progetto di distribuzione, con indicazione dell'approvazione
In un'apposita sezione in fondo alla relazione il Professionista evidenzierà le altre notizie che ritiene utili portare all'attenzione del Giudice dell'Esecuzione.
Sono questi, a parere di chi scrive, i contenuti "pratici" che devono avere le relazioni periodiche del Professionista delegato.
E' utile, in ogni caso, che il Professionista delegato, non appena ricevuto l'incarico, effettui un esame e un controllo dell'intero fascicolo, al fine della verifica della regolarità formale della procedura esecutiva.
AteneoWeb ha predisposto un software che permette la gestione organizzata ed automatizzata on line delle relazioni periodiche del Professionista delegato.
Si tratta di uno schema sintetico, che permette di svolgere in modo immediato il nuovo obbligo informativo richiesto dalla legge, mediante l'utilizzo di crocette e l'aggiunta di commenti in nota a piè di margine.
1. Decreto-Legge 3 maggio 2016, n. 59 denominato "Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonchè a favore degli investitori in banche in liquidazione." (su GU n.102 del 3-5-2016 ) - entrata in vigore il 04/05/2016
2. Il Decreto-Legge 3 maggio 2016, n. 59 è stato convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119." (su GU 02/07/2016, n. 153) - entrata in vigore il 03/07/2016
3. nel rispetto della normativa anche regolamentare concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici, nonché delle apposite specifiche tecniche del responsabile per i sistemi informativi automatizzati del Ministero della Giustizia
4. Articolo 591 bis c.p.c. - Delega delle operazioni di vendita
Il giudice dell'esecuzione, ..., con l'ordinanza con la quale provvede sull'istanza di vendita ai sensi dell'articolo 569, terzo comma, delega ad un notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi di cui all'articolo 179-ter delle disposizioni di attuazione del presente codice, il compimento delle operazioni di vendita secondo le modalità indicate al terzo comma del medesimo articolo 569. Con la medesima ordinanza il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte ai sensi dell'articolo 571 e il luogo ove si procede all'esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell'eventuale incanto. Si applica l'articolo 569, quarto comma.
5. Tale rapporto finale non potrà ovviamente dare conto del pagamento in esecuzione dell'approvato progetto di distribuzione, che avverrà successivamente il termine stabilito per il deposito del rapporto riepilogativo finale.
Una volta completate le operazioni di pagamento, il professionista delegato dovrà depositare nel fascicolo della cancelleria gli originali del decreto di trasferimento e di tutte le formalità effettuate (corrispondenza, documenti relativi alla pubblicità, alla volturazione, estratti conto bancari, distinte di pagamento, ecc.).