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Timestamp: 2020-08-09 21:25:02
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Matched Legal Cases: ['artículo 24', 'artículo 177', 'artículo 7', 'artículo 24', 'artículo 177', 'artículo 18', 'artículo 254', 'artículo 110', 'artículo 24', 'artículo 11', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 254']

BOE.es - Documento BOE-A-2020-7201
Documento BOE-A-2020-7201
Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
«BOE» núm. 183, de 3 de julio de 2020, páginas 47045 a 47052 (8 págs.)
BOE-A-2020-7201
Mediante escritura autorizada el día 14 de octubre de 2019 por el notario de Palma de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, con el número 916 de protocolo, don B. G. L y doña E. I. H. vendieron el pleno dominio de la finca registral número 4.380 del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 8 a doña L. M. B. por el precio de 185.000 euros, parte del cual se declaraba recibido con anterioridad mediante transferencia, y parte se pagaba mediante la entrega de tres cheques bancarios en el día del otorgamiento.
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 8, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Nombre Autoridad: don Jesús María Morote Mendoza.
1. Con fecha catorce de octubre de dos mil diecinueve, ha sido presentada telemáticamente en este Registro, una copia electrónica de la escritura de compraventa, de fecha 14 de octubre de dos mil diecinueve, otorgada por el notario de Palma de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, cuya inscripción se suspendió por falta de liquidación del Impuesto. En fecha catorce de noviembre de dos mil diecinueve, fue presentado telemáticamente en este Registro, carta de pago del impuesto de TP-AJD y justificante de comunicación al Ayuntamiento de Palma, para el pago de la Plusvalía.
2. Se suspende la inscripción del precedente documento por cuanto:
2.1 No consta en la escritura el NIE de la compradora doña L. M. B., en la cual el notario autorizante ya advierte que la ausencia del NIE impedirá la inscripción, en su caso, del documento en el Registro, de acuerdo con lo que establece el art. 254.4 de la L.H., haciendo constar además que la Sra. B., autoriza al Notario autorizante a incorporar por diligencia copia del certificado de asignación de Número de Identificación de Fiscal, la cual no se acompaña.
2.2 Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican correctamente todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, puesto que en la estipulación C) apartado b.–“Forma y medio de pago” del precedente documento, se hace constar que se satisface el precio de venta, entre otros, con los siguientes cheques bancarios: – 34.089,68 euros mediante cheque bancario nominativo a nombre de don B. G. L. (…), emitido por Deutsche Bank, y – 34.089,69 euros, mediante cheque bancario nominativo a nombre de doña E. I. H. (…), emitido por Deutsche Bank, cuya copia exacta se protocoliza, si bien del cotejo de dichas copias, resulta que: – el citado cheque de 34.089,68 euros, es a favor de doña E. I. H. y tiene el (…) y no a favor de don B. G. L. y (…), como consta erróneamente en el precedente documento, – y el citado cheque de 34.089,69 euros, es a favor de don B. G. L. y tiene el (…), y no a favor de E. I. H. (…), como consta erróneamente en el precedente documento.
2.1 Artículos 18 y 21.1 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, art. 143 y 173 del Reglamento Notarial, y además de los arts. citados el 254,2 Ley Hipotecaria y artículo 7.Dos de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la Prevención del Fraude Fiscal y art. 33 del Reglamento Hipotecario.
2.2 Art. 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, art. 143 del Reglamento Notarial, art. 21.1 de la Ley Hipotecaria, art. 148, 173 y 177 del Reglamento Notarial, art. 10 de la Ley Hipotecaria, art. 7 párrafo 2.º de la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, art. 24.4 de la Ley del Notariado y además de los arts. citados el 254,2 Ley Hipotecaria.
El registrador. Este documento ha sido firmado digitalmente por el registrador: don Antonio Coll Orvay con firma electrónica reconocida».
Contra la anterior nota de calificación, don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 9 de diciembre de 2019 en virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente:
“Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican correctamente todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, puesto que en la estipulación C) apartado b.–‘Forma y medio de pago’ del precedente documento, se hace constar que se satisface el precio de venta, entre otros, con los siguientes cheques bancarios: – 34.089,68 euros mediante cheque bancario nominativo a nombre de don B. G. L. (…), emitido por Deutsche Bank, y – 34.089,69 euros, mediante cheque bancario nominativo a nombre de doña E. I. H. (…), emitido por Deutsche Bank, cuya copia exacta se protocoliza, si bien del cotejo de dichas copias, resulta que: – el citado cheque de 34.089,68 euros, es a favor de doña E. I. H. y tiene el (…) y no a favor de don B. G. L. y (…), como consta erróneamente en el precedente documento, – y el citado cheque de 34.089,69 euros, es a favor de don B. G. L. y tiene el (…), y no a favor de E. I. H. (…), como consta erróneamente en el precedente documento”.
Los artículos del Reglamento Notarial que cita el Registrador en su calificación resultan irrelevantes para el presente caso. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria solo habilita al Registrador para denegar la inscripción si hubiera defectos “en las formas extrínsecas” del documento presentado. Evidentemente aquí no se trata de eso, sino, bajo el pretexto de analizar las formas extrínsecas, entrar en el contenido de la escritura, extendiendo ilegalmente sus competencias más allá de las que legalmente tiene, y además de forma totalmente desproporcionada en su concepto, pues se pretende elevar un error material nimio en nada menos que defecto en las formas extrínsecas de la escritura.
Es evidente que el error padecido, de ínfima trascendencia, como se ha argumentado, no puede ser obstáculo para la inscripción de la compraventa, habida cuenta de que no se trata de un defecto de las formas extrínsecas de la escritura y no es función que el ordenamiento atribuya al cargo de Registrador de la Propiedad la de examinar si los notarios cometen o no errores en las escrituras y la gravedad que estos errores puedan tener en el desempeño de su trabajo, cuestión para la cual ya hay órganos que tienen atribuida exclusivamente esa competencia, entre los cuales no se encuentra precisamente el Cuerpo de Registradores de la Propiedad y Mercantiles».
El registrador de la propiedad suscribió informe el 18 de diciembre de 2019 y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Vistos los artículos 1, 10, 18, 21, 22 y 254 de la Ley Hipotecaria; 1, 17, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; 6 y 7 de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal; 153 y 177 del Reglamento Notarial; 51.7.ª del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero y 15 de febrero de 2002, 24 de junio de 2004, 14 de diciembre de 2005, 16 de abril de 2008 y 6 de marzo de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre de 1992, 12 de junio de 1993, 5 de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 27 de mayo de 2003 y las citadas en sus «Vistos», 23 y 26 de septiembre de 2005, 14, 20 y 28 de febrero y 18 de mayo de 2007, 26 de mayo de 2008, 2 de junio, 6, 7, 8 y 9 de julio y 5 de septiembre de 2009, 5 de marzo y 2 de junio de 2010, 5 de mayo y 2 y 6 de julio de 2011, 10 de julio de 2012, 11 de marzo de 2013, 2 de septiembre de 2016 y 4 de septiembre de 2017.
1. Se discute en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en el que el registrador señala como único defecto que es objeto de recurso que no se identifican correctamente todos los medios empleados por las partes, concretamente:
– En la estipulación c), apartado b) («forma y medio de pago») del precedente documento, se hace constar que se satisface el precio de venta, entre otros, con los siguientes cheques bancarios:
• 34.089,68 euros mediante cheque bancario nominativo a nombre de don B. G. L. número (…)-4, emitido por «Deutsche Bank», y
• 34.089,69 euros, mediante cheque bancario nominativo a nombre de doña E. I. H. número (…)-5, emitido por «Deutsche Bank», cuya copia exacta se protocoliza.
– Del cotejo de dichas copias, resulta que:
• El citado cheque de 34.089,68 euros, es a favor de doña E. I. H. y tiene el número (…)-5 y no a favor de don B. G. L. y número (…)-4, como consta erróneamente en el precedente documento,
• Y, el citado cheque de 34.089,69 euros, es a favor de don B. G. L. y tiene el número (…)-4, y no a favor de E. I. H. número (…)-5, como consta erróneamente en el precedente documento.
2. La acreditación de los medios de pago.
Dispone el artículo 254 de la Ley Hipotecaria: «1. Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir. 2. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen. 3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. 4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados. 5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo».
Por su parte el artículo 24.4 de la Ley del Notariado establece que «en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que «en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley».
Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su exposición de motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».
Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «(...) sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».
1) Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
2) Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.
3) En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
4) Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.
3. Como así lo ha reconocido el notario en su recurso, existe en el presente caso una contradicción entre los cheques testimoniados y las manifestaciones de los comparecientes en la escritura. No obstante, dicho error es de escasa entidad, claramente constatable de que ha de prevalecer el contenido del cheque testimoniado, sobre lo manifestado.