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Timestamp: 2018-10-20 04:19:26
Document Index: 34714984

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 557', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 3', '§ 3', '§ 3']

ï»¿ Recht und Pflichten des Vermieters von GewerberÃ¤umen bei schlechtem Zustand der RÃ¤ume sowie bei SchÃ¶nheitsreparaturen
Recht und Pflichten des Vermieters von GewerberÃ¤umen bei schlechtem Zustand der RÃ¤ume sowie bei SchÃ¶nheitsreparaturen
1. Ich bin Mieterin von Praxisräumen, die ich im Februar übernommen habe. Mein Vorgänger zahlte für ca. 230 qm 1670 Euro Monatsmiete, ich zahle laut Vertrag 2400 Euro. Darf man so viel erhöhen? Ist das dem Mietspiegel der Stadt entsprechend?
2. Die Räume sind in schlechtem Zustand. Fenster sind undicht, Deckenlampen defekt etc.
3. Der letzte Anstrich war vor 10 Jahren laut Vermieterin (die Wände sind zum Teil grauschwarz statt weiß). Sie ist der Meinung, dass ich das Streichen (Kostenvoranschlag 4200 Euro) selbst zahlen muss.
1. Recht des Vermieters von Gewerberäumen, die Miete deutlich über der des Vormieters zu vereinbaren; Berücksichtigung des Mietspiegels
2. Rechte des Mieters bei schlechtem Zustand der Mieträume
3. Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
Im Mietrecht sind zwei Bereiche deutlich zu unterscheiden: Zum einen die Vermietung von Wohnraum und zum anderen die Vermietung von Gewerberäumen/Geschäftsräumen. Der sog. Mieterschutz, der im deutschen Mietrecht eine hohe Ausprägung gefunden hat, ist im Gewerbemietrecht kaum wiederzufinden. Hier ist vieles frei vereinbar, was im Wohnraummietrecht nur eingeschränkt möglich ist.
So finden zwar die §§ 535 bis 548 BGB auch auf Geschäftsräume Anwendung; die Regelungen über die Miethöhe (§§ 557 bis 561 BGB) hingegen nicht mit der Folge, dass der Mietspiegel nicht zur Anwendung gelangt. Im Gewerbemietrecht ist kann die Miethöhe stets frei ausgehandelt werden. Die Grenze liegt hier allenfalls in der Sittenwidrigkeit. Im Übrigen unterliegt die Miethöhe stets dem Ergebnis von Verhandlungen. Sie waren bei Abschluss des Vertrages keineswegs gezwungen, die vorgeschlagene Miethöhe zu akzeptieren. Andererseits kann Ihre Vermieterin nach dem vorgelegten Mietvertrag die Miete während der Vertragslaufzeit nicht einseitig erhöhen.
Bei undichten Fenstern und defekten Deckenlampen handelt es sich um Mängel der Mietsache. Gem. § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Tut er dies nicht, d. h. beseitigt er Mängel trotz Anzeige und Aufforderung durch den Mieter nicht, kann der Mieter gem. § 536 a BGB die Miete mindern. Kommt der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und gem. § 536 a Abs. 2 BGB Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Dies gilt gem. § 3 Nr. 7 des Mietvertrages auch für kleine Instandsetzungen.
Im Gegensatz zu den Schäden und Mängeln der Mietsache handelt es sich bei den zu Ihrer dritten Frage angesprochenen Beeinträchtigungen um die sog. Schönheitsreparaturen. Diese werden in nahezu allen Mietverträgen, ob Wohnraum oder Gewerberaum auf den Mieter abgewälzt. In Ihrem Fall sind die Schönheitsreparaturen jedoch gem. § 3 Nr. 6 des Mietvertrages vom 06.03.2009 vom Vermieter auf dessen Kosten auszuführen. Sie können Ihre Vermieterin daher auffordern, die von Ihnen gewünschten Renovierungen vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.
Hinweis: In § 3 Nr. 6 und Nr. 7 des Mietvertrages ist jeweils das Kästchen Vermieter angekreuzt. Die freiwillige Übernahme von kleinen Instandsetzungen und vor allem Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ist mir in meiner langjährigen Praxis noch kein einziges Mal vorgekommen. Ich kann nur vermuten, dass dies beim Ankreuzen der Kästchen im Mietvertrag versehentlich geschah. Es ist jedenfalls völlig unüblich und außergewöhnlich.
Ihre Vermieterin ist allerdings hieran gebunden. Bei genauem Hinsehen lässt das Formular kein anderes Ergebnis zu. Im Übrigen gilt bei formularmäßigen Verträgen der alte Grundsatz: Ambiguitas contra stipulatorem
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