Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieter-stirbt-wer-zahlt-die-miete.html
Timestamp: 2020-04-04 18:49:14
Document Index: 320869858

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 563', '§ 580', '§ 580', '§ 563', '§ 563', '§ 563']

Mieter stirbt: Wer zahlt die Miete?
Stirbt der Mieter, stellt sich für Vermieter zwangsläufig die Frage, wie es mit dem Mietvertrag weitergeht. Dieser bleibt zunächst bestehen - und Hinterbliebene rücken automatisch als neue Mieter nach. Dennoch gibt es einiges zu beachten. Das müssen Vermieter wissen.
Der Tod eines Mieters stellt Vermieter und Angehörige vor viele Fragen. Der Mietvertrag bleibt aber zunächst bestehen: Mitbewohner des Verstorbenen dürfen in der Regel in der Wohnung bleiben. Foto: zinkevych/ fotolia
Der Tod eines Mieters ist für Angehörige ein schwerer Verlust – gleichzeitig stellt er den Vermieter vor viele offene Fragen. Denn im Mietrecht gelten beim Tod des Mieters strenge Vorschriften. Der Mietvertrag bleibt zunächst bestehen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt nämlich genau, wer als Nachfolger in den Mietvertrag eintritt. Dies orientiert sich vor allem daran, ob der verstorbene Mieter mit Angehörigen oder alleine in der Wohnung gelebt hat.
Mieter stirbt: Mietvertrag bleibt bestehen
Hat der Verstorbene mit mehreren Personen in der Wohnung gelebt, regelt sich die Nachfolge danach, wer außer ihm den Mietvertrag unterzeichnet hat: „Wenn beispielsweise der Ehegatte oder Lebensgefährte den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hat, tritt der überlebende Mieter in das Mietverhältnis ein“, erklärt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München.
Habe der Verstorbene den Mietvertrag aber alleine abgeschlossen, treten die Personen, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt führten, in folgender Rangfolge in den Mietvertrag ein:
Ehegatte oder Lebenspartner Kinder
Andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige
Sonstige Haushaltsangehörige
Unser Mietrechts-Experte: Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München Foto: Haus und Grund München
Doch es ist nicht möglich, dass plötzlich ein Onkel des ehemaligen Mieters auftaucht, um sich die schicke Stadtwohnung zu schnappen. „Um den Mietvertrag zu übernehmen, müssen die jeweiligen Personen beweisen, dass sie mit dem Verstorbenen dauerhaft in einem Haushalt gelebt haben“, sagt Stürzer. Der Experte betont außerdem, dass Eintrittsberechtigte im Zweifelsfall konkrete Beweise vorlegen müssen. Sie müssen belegen, dass sie mit dem Verstorbenen länger im gemeinsamen Haushalt zusammengelebt haben.
Manchmal möchten die überlebenden Mitbewohner aber auch einfach nicht alleine in der Wohnung zurückbleiben. Sie haben dann die Möglichkeit, dem Vermieter diese Entscheidung innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters mitzuteilen. Erhält der Vermieter innerhalb der sogenannten Überlegungsfrist ein Ablehnungsschreiben, bleibt der Mietvertrag dennoch bestehen. „Wenn kein Mitmieter, Lebenspartner oder Familienangehöriger die Wohnung übernimmt, tritt automatisch der Erbe in den Mietvertrag ein“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.
Form des Ablehnungsschreibens
Übrigens: Diese sogenannte Ablehnungserklärung muss in keiner bestimmten Form verfasst sein. Es genügt ein kurzes Schreiben mit eindeutigem Betreff und Unterschrift. Dieses müssen Vermieter dann als rechtskräftige Ablehnung akzeptieren.
Der Erbe übernimmt den Mietvertrag ebenfalls, wenn der Verstorbene alleine in seiner Wohnung gelebt hat.
Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter
Laut BGB treten Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führten, automatisch und unmittelbar nach dem Ableben des Mieters in das Mietverhältnis ein – egal ob derjenige dies zunächst möchte oder nicht. Vermieter können ebenfalls keinen Einfluss darauf nehmen, wer den Mietvertrag übernimmt.
Selbst wenn zwischen dem Vermieter und dem eingetretenen Mieter keine Sympathie herrscht, sind ihm die Hände gebunden. Denn es ist ihm nicht möglich, grundlos die Kündigung auszusprechen – der Vermieter muss sich also mit dem Nachfolger arrangieren.
Doch unter bestimmten Voraussetzungen räumt der Gesetzgeber dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. „Dafür muss der Vermieter jedoch einen wichtigen Grund haben, der das Mietverhältnis unzumutbar macht“, sagt Stürzer. Beispiele wären etwa:
Zwischen dem Mieter und dem Vermieter herrscht eine persönliche Feindschaft.
Der neue Mieter ist finanziell unzuverlässig
Der neue Mieter ist kriminell oder hat den Hausfrieden bereits mehrere Male gestört.
Kündigt der Vermieter dem Mietvertrag, müssen sich die Hinterbliebenen in der Regel um die Renovierung und Räumung der Wohnung kümmern. Foto: iStock/ KatarzynaBialasiewicz
Liegt einer oder mehrere dieser Gründe vor, darf der Vermieter dem neuen Mieter innerhalb der Überlegungsfrist außerordentlich mit gesetzlicher Frist von drei Monaten kündigen.
BGH stärkt Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter
Im Januar 2018 hat der BGH den Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter erneut gestärkt: Im verhandelten Fall ist der Lebensgefährte einer verstorbenen Mieterin in den Mietvertrag eintreten. Der Vermieter wollte dem Lehrling daraufhin kündigen, weil er vermutete, dass er die Miete nicht zahlen könne. Die Vermutung, dass der nachgerückte Mieter nicht zahlungsfähig sei, wertete das BGH nicht als wichtigen Grund. Daher wies das Gericht die Klage des Vermieters zurück.
Übernimmt jedoch der Erbe den Mietvertrag, benötigt der Vermieter keinen besonderen Grund, um ihm zu kündigen. Es genügt, sich an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu halten. Jedoch muss der Vermieter beachten, dass er sein Kündigungsschreiben an alle Erben richtet.
Übergang des Mietvertrags: Rechte und Pflichten von Vermietern
Wenn keine Partei kündigt, läuft der Mietvertrag laut BGB automatisch und unmittelbar mit dem Nachfolger weiter. „Damit sind beide Parteien geschützt: Mitbewohner des Verstorbenen dürfen in der Wohnung bleiben und der Vermieter kann seine Ansprüche aus dem Mietvertrag weiterhin geltend machen“, sagt Ropertz. Denn der Nachfolger übernehme alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag des Verstorbenen.
Vermieter müssten daher berücksichtigen, dass alle Konditionen des Altvertrages auch für den nachgerückten Mieter gelten: Abmachungen zu Schönheitsreparaturenoder Nebenkosten, die Vermieter mit dem verstorbenen Mieter getroffen haben, bleiben bestehen. Ebenfalls können Vermieter auch nicht einfach die Miete erhöhen. Möchten sie diese anheben, müssen sie dies durch eine Mieterhöhung durchsetzen, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Stirbt der Mieter, haften die nachgerückten Mieter für Schäden in der Wohnung – sie müssen also unter Umständen renovieren. Foto: iStock/ Tempura
Vermieter dürfen jedoch laut BGB vom neuen Mieter eine Kaution verlangen – auch dann, wenn der verstorbene Mieter keine zahlen musste (BGB § 563b Abs. 3).
Nachgerückte Mieter oder Erben müssen aber auch für die Schulden des Verstorbenen einstehen, erklärt Rudolf Stürzer: „Sie haften sowohl für Mietschulden, rückständige Betriebskosten als auch Schäden in der Wohnung.“ Problematisch könne es für Vermieter aber werden, wenn der Hinterbliebene sein Erbe ausschlägt – denn dann bleibe der Vermieter unter Umständen auf Renovierungs- und Räumungskosten sitzen.
Was passiert, wenn kein Erbe vorhanden ist?
Bei alleinstehenden Menschen kann es sein, dass es keine Erben gibt oder diese nicht auffindbar sind. Manchmal schlagen Erben ihre Erbschaft auch aus – Fälle, die für Vermieter besonders schwierig sind. Denn zum einen besteht die Gefahr, auf ausstehenden Kosten sitzen zu bleiben. Zum anderen soll die Wohnung auch schnellstmöglich weitervermietet werden. „Vermieter dürfen aber auf keinen Fall die Wohnung einfach betreten und leerräumen, wenn sich kein Erbe meldet“, warnt Mietrechtsexperte Stürzer. Denn dies käme einem Hausfriedensbruch gleich. Räumt der Vermieter außerdem die Wohnung aus und dann tauchen etwa doch noch Erben auf, könnten diese Schadensersatzansprüche geltend machen.
Melden sich keine Erben, sollten Vermieter zunächst das Nachlassgericht kontaktieren. Dort erfahren sie, ob es Erben gibt, an die sie sich wenden können.
Mietvertrag nicht vergessen!
Um beim Nachlassgericht herauszufinden, wer als Erbe der Wohnung infrage kommt, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse. In der Regel genügt es dafür, den bestehenden Mietvertrag mitzubringen.
„Falls sich die Erben auch dann nicht melden, sollten Vermieter beim Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung beantragen“, rät Stürzer. Das Amtsgericht beauftragt dann einen sogenannten Nachlasspfleger. Dieser kümmert sich als Stellvertreter der Erben um den Nachlass, also auch die Abwicklung des bestehenden Mietvertrages. Außerdem kann der Vermieter ihm gegenüber die Kündigung aussprechen. Je nach Auftrag kümmert sich der Nachlasspfleger dann um folgende Dinge:
Zahlen der ausstehenden Miete aus dem Vermögen des Verstorbenen
Begleichen von entstandenen Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung
Übrigens: Beauftragt der Vermieter einen Nachlasspfleger, entstehen ihm dadurch keine Kosten: In der Regel wird die Nachlasspflegschaft aus dem Vermögen des Verstorbenen bezahlt. Hat der Mieter kein Geld hinterlassen, kommen auf den Vermieter dennoch keine Kosten zu – die Kosten für den Nachlasspfleger trägt der Staat.
So sollten Vermieter bei ausstehenden Mietschulden handeln
Der Nachlasspfleger darf die Wohnung des Verstorbenen betreten, um den Wert des Nachlasses festzustellen. Foto: iStock/ georgeclerk
Die Mietschulden des Verstorbenen zählen zu den sogenannten Nachlassverbindlichkeiten. Diese werden grundsätzlich aus dem Nachlass oder von den Erben bezahlt. Problematisch kann es jedoch werden, wenn die Schulden den Nachlass übersteigen. Haben die Erben dann beispielsweise die Haftung auf den Nachlass beschränkt und eine Nachlasspflegschaft angeordnet bleiben Vermieter möglicherweise auf einem Teil der Schulden sitzen.
Gibt es keinen gesetzlichen Erben oder schlägt der Erbe die Erbschaft aus, geht der Nachlass ebenfalls auf den Landesfiskus über. Der Nachlasspfleger besichtigt dann in der Regel die Wohnung und versucht, das Hab und Gut des Verstorbenen zu verwerten. Manchmal besitzt der ehemalige Mieter nämlich noch Wertgegenstände, Bargeld im Schrank oder aber einen Bausparvertrag. Dann haben Vermieter gute Chancen, dass entstandene Schulden beglichen werden.
Besaß der Verstorbene aber kaum oder kein Vermögen, bleibt der Vermieter auf den Mietschulden oder einem Teil davon sitzen. Denn der Staat haftet nur bis zur Höhe des Nachlasswertes.
MietrechtTipps für VermieterTipps für Immobilieneigentümer
Kündigungsfrist Mietwohnung | Gesetzliche Frist & Ausnahmen
Dietmar am 12.02.2020 16:30
meine langjährige zuletzt allein lebende Mieterin ist versorben. Sie hatte einem Schwiegersohn eine Vollmacht gegeben.
Die Kinder sind nicht an der Wohnung interessiert, aber nicht immer einer Meinung.
Vermögen ist nicht vohanden.
Wer darf mir gegenüber die Kündigung aussprechen?
Wem darf ich die Mietkaution aushändigen?
Darf ich die Wohnung betreten, wenn mir die Schlüssel übergeben wurden?
Wie vermeide ich Ansprüche der jeweils nicht beteiligten Kinder?
Immowelt-Redaktion am 13.02.2020 08:43
in § 580 BGB heißt es: "Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen."
Dabei beträgt die gesetzliche Frist drei Monate. Wenn kein Vermögen vorhanden ist und somit nicht mit weiteren Mietzahlungen zu rechnen ist, wäre es ratsam sich mit den Erben/Verwandten des verstorbenen Mieters gütlich auf eine schnellere Übergabe zu einigen.
Dietmar am 13.02.2020 10:55
Die schnelle Übergabe ist eigentlich auch mein Ziel.
Nur werden die Kinder mir kurzfristig sicher keinen Erbschein vorlegen.
Und dann könnte hinterher ein anderes Kind kommen und Ansprüche auf die Wohnung oder die Mietkaution stellen,
Immowelt-Redaktion am 14.02.2020 08:35
die Erben der verstorbenen Vermieterin haben nicht alle möglichen Optionen. § 580 BGB regelt, dass sowohl Erben als auch Vermieter einen Monat lang, nachdem Sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, das Mietverhältnis kündigen können. § 563 BGB regelt das Eintrittsrecht bei Tod des Mieters: Nur Ehegatte oder Lebenspartner sowie ggf. Kinder, die in der Wohnung lebten, treten automatisch bei Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
Manalysis am 24.01.2020 11:29
folgender Sachverhalt: die versrorbene Person hat mit Ehepartner in der gemeinsamen Wohnung gelebt. Der Ehepartner ist aber kein Erbe.
Haben die Kinder (Erben nach Testament) dann das Anrecht auf die Hälfte der damals gezahlten Mietkaution?
Immowelt-Redaktion am 27.01.2020 07:44
Hallo Manalysis,
die Kaution gehört zum ganz normalen Vermögen und wird im Erbrecht insofern nicht anders behandelt als zum Beispiel ein Sparbuch-Guthaben. Wer wie viel davon erbt, hängt von den Regelungen im Testament bzw. den gesetzlichen Regelungen ab.
marion am 26.09.2019 16:31
Marion am 26.9.2019 16:27 ich habe eine frage unsere mutter ist am 21.7.19 vertsorben wir haben keinen Erbschein ,haben aber jetzt erfahren das unsere mutter die miete ein jahr lang gkürzt hat müssen wir das nachzahlen?
Immowelt-Redaktion am 30.09.2019 11:15
wenn Sie das Erbe antreten, dann erben Sie alles - gegebenenfalls auch Schulden. Aus der Ferne können wir jedoch nicht beurteilen, ob die Mietkürzung Ihrer Mutter rechtens war. Ist das der Fall, müssen Sie auch nichts nachzahlen.
Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort, wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder eine Mieterschutzvereinigung wie den Deutschen Mieterbund.
Petra am 17.08.2019 15:18
Unser Mieter ist plötzlich verstorben. Er hat keine Verwandschaft die das Erbe antreten.
Der gute Mann hat seiner Pflegerin eine Generalvollmacht gegeben.
Frage, ist sie verpflichtet die Wohnung zu kündigen und die Mieter zu bezahlen
Auch wenn sie behauptet das kein Geld mehr da wäre
Immowelt-Redaktion am 19.08.2019 10:44
die Kündigung der Mietwohnung ist in Fällen, in denen keine Erben vorhanden sind, an den Nachlasspfleger zu richten, auch sind an diesen etwaigie Mietrückstände geltend zu machen. Hat der verstorbene Mieter allerdings kein Vermögen, besteht die Gefahr, dass Sie leer ausgehen.
Supachris am 12.07.2019 23:06
Ist es möglich von vornherein im Mietvertrag zu vereinbaren, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters (Ehepartner A) automatisch endet? In diesem Fall würde der Mietvertrag dann nur mit Ehepartner A abgeschlossen werden, Ehepartner B zwar mit einziehen, aber nur der Ehepartner A wäre Mieter.
Ist es in diesem Fall möglich das oben beschriebene so bereits bei Mietvertrags zu vereinbaren?
Immowelt-Redaktion am 15.07.2019 10:38
Hallo Supachris,
Das Eintrittsrecht des überlebenden Haushaltsmitglieds ist in § 563 BGB geregelt. In Abs. 5 heißt es dort: "Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam."
Demnach dürfte eine vertragliche Regelung, die ein automatisches Enden des Mietverhältnisses beim Tod eines Mieters enthält, unwirksam sein.
Lucy am 17.06.2019 10:14
auf wen geht das Mietverhältnis über, wenn in der Wohnung der Mieter (jetzt verstorben) mit seinem minderjährigen Kind gewohnt hat? Das Mietverhältnis kann ja vermutlich nicht auf das Kind übergehen. Geht das Mietverhältnis dann auf die Eltern des verstorbenen Mieters über oder auf den Vormund des Kindes?
Immowelt-Redaktion am 17.06.2019 10:51
vielen Dank für Ihren Kommentar. Das Gesetz, hier namentlich § 563 Absatz 2 BGB, schränkt das Eintrittsrecht der Kinder in den Mietvertrag nicht nach Alter ein. Insofern kann auch ein minderjähriges Kind in das Mietverhältnis eintreten, ungeachtet der Tatsache, dass die Rechtsgeschäfte des Kindes möglicherweise von einem Vormund verwaltet werden.
larhen am 29.03.2019 11:15
Hallo, wie verhält es sich wenn der/die Verstorbene Person alleinlebend gewesen ist, und der Erben beziehen Arbeitslosengeld || wer soll dann die drei Monatsmiete zahlen?
Immowelt-Redaktion am 29.03.2019 12:36
Hallo larhen,
es gelten - unabhängig davon, ob der Erbe ALG bezieht - diejenigen Regelungen, die wir in dem Beitrag geschildert haben. Gegebenenfalls sollte versucht werden, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden, da dieser - unabhängig von den gesetzlichen Regelungen - nicht unbedingt ein Interesse daran hat, auf der Frist zu beharren, insbesondere dann, wenn er die Wohnung zügig und ggf. zu einer höheren Miete neu vermieten könnte.
gwendoloena am 21.03.2019 16:13
Wie verhält es sich, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist und der alleinstehende Mieter innerhalb der Kündigungsfrist verstirbt ? Wann darf die Wohnung betreten werden ?
Immowelt-Redaktion am 22.03.2019 08:57
mit Zustimmung der Erben jederzeit, ansonsten nach dem Ende der Kündigungsfrist. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend klären können. Im Zweifelsfall empfehlen wir immer die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Truckido am 19.03.2019 21:21
Habe eine Frage: Wie verhält es sich wenn der/die verstorbene Person alleinlebend gewesen ist. Müssen die Kinder noch drei Monate Km bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 20.03.2019 10:02
wenn diese Kinder die Erben des/der Verstorbenen sind, treten Sie in das Mietverhältnis ein und sind an die gesetzliche Kündigungsfrist gebunden. Das bedeutet, dass sie im verbleibenden Zeitraum des Mietverhältnisses nicht nur die Kaltmiete, sondern die gesamte Miete tragen müssen.