Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/grundsteuer/
Timestamp: 2019-01-22 01:53:15
Document Index: 74913879

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 2', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Betriebskosten: Grundsteuer - Was Mieter und Vermieter zur Umlage wissen müssen. - Betriebskostenabrechnung
Die Grundsteuer darf der Vermieter auf seine Mieter vollständig umlegen, § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Erforderlich ist dafür aber, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag auch vereinbart ist.
Dazu muss der Vermieter die Position „Grundsteuer“ genau bezeichnen oder pauschal auf die BetrVK verweisen. Auch wenn für die Grundsteuer ein Umlageschlüssel vereinbart wurde bzw. diese kraft Gesetz nach der Wohnfläche zu verteilen wäre: Manchmal darf der Vermieter die Grundsteuer so an den Mieter weitergeben, wie sie ihm von der Kommune berechnet wurde.
Grundsteuer und öffentliche Lasten sind umlagefähig
Die öffentlichen Lasten des Grundstücks – namentlich die Grundsteuer – sind umlagefähig, § 2 Nr. 1 BetrVK. Dabei richtet sich die Höhe der Grundsteuer zum einen nach dem vom Finanzamt bestimmten Einheitswert. Zum anderen ergibt sich die Höhe aus dem individuellen Hebesatz der Kommune, womit diese ihre Steuereinnahmen beeinflussen kann. In der Regel sind die Hebesätze in Ballungsräumen höher als im ländlichen Bereich.
Zu den weiteren öffentlichen Lasten, die der Vermieter umlegen kann, gehören etwa regionale Abgaben wie die Zweitwohnungsteuer oder die Deichabgabe. Keine öffentlichen Lasten sind persönliche Abgaben, Kosten und Steuern des Vermieters. Davon umfasst sind etwa Anliegergebühren, Hypothekenzinsen, Vermögenssteuer u. ä.
Wann die Grundsteuer 1:1 an den Mieter weiter gegeben werden darf – und wann nicht
Bei Eigentumswohnungen darf der Vermieter – unbeschadet der mietvertraglichen Vereinbarung – die Grundsteuer so in die Betriebskostenabrechnung einstellen, wie sie ihm gegenüber festgesetzt wurde (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.04.2013, Az.: VIII ZR 252/12). Damit sind die Karlsruher Richter von ihrer früheren Rechtsprechung abgerückt, wonach der Inhalt des Mietvertrages vorrangig war. Das BGH-Urteil dürfte zudem auf vermietete Teileigentums-Einheiten übertragbar sein.
In allen anderen Fällen, also wenn die Grundsteuer nicht konkret für die jeweilige Eigentumswohnung oder das Teileigentum berechnet wurde, gilt der mietvertraglich vereinbarte Umlage- bzw. Verteilerschlüssel. Wurde hier nichts festgelegt, richtet sich die Umlage nach der Wohnfläche, § 556 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer: Vorbehalt sinnvoll
In der Praxis kommt es häufiger vor, dass die Grundsteuer erst rückwirkend (also nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist) festgesetzt wird, was zugleich mit einer Erhöhung verbunden ist. Damit stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Erhöhung noch auf seine Mieter abwälzen kann. Hierzu hat der BGH entschieden, dass die verspätete Festsetzung der Grundsteuer nicht vom Vermieter zu vertreten ist und er daher die Grundsteuer auch nachträglich auf die Mieter umlegen kann (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12). Das muss allerdings innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des verspäteten Festsetzungsbescheids geschehen.
Aber Vorsicht! In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter in den Betriebskostenabrechnungen für die zurückliegenden Jahre einen Vorbehalt aufgenommen. Danach behielt er es sich hinsichtlich der zu erwartenden rückwirkenden Grundsteuer vor, eine Nachberechnung durchzuführen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Vermieter daher einen solchen Vorbehalt ausdrücklich in der jeweiligen Betriebskostenabrechnung oder direkt im Mietvertrag aufnehmen.
Wenn das Mietobjekt auch gewerblich genutzt wird
Bestehen im Objekt Gewerbeeinheiten (etwa Geschäfte oder Läden), ist der für die gewerblich genutzten Flächen zu zahlende Grundsteueranteil regelmäßig höher als derjenige für die Wohnfläche. Hier muss der Vermieter die Grundsteuer aufteilen, bevor er diese auf die Gewerbeflächen- und Wohnraum-Mieter umlegt. Wie die Aufteilung zu erfolgen hat, ergibt sich aus dem Grundsteuermessbescheid. Darin ist der zu besteuernde Wert der Gewerberaumfläche und der Wohnfläche vom Finanzamt festgelegt worden. Aus dem prozentualen Verhältnis beider Werte ist der auf die jeweiligen Mieter-Gruppen entfallende Anteil zu berechnen und umzulegen.
Fehlt eine solche Aufteilung (Vorwegabzug), liegt kein formeller Fehler vor, aufgrund dessen die Betriebskostenabrechnung nicht automatisch unwirksam wird. Vielmehr obliegt es dem Mieter, den inhaltlichen Fehler in der Abrechnung konkret darzulegen und zu beweisen. Dazu kann der Mieter den Grundsteuermessbescheid beim Vermieter einsehen (BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10).
Fanna Mieterin at 22:42 Antworten
Darf der Vermieter mehrere Grundsteuerbescheide addieren und auf alle Mieter einer Abrechnungseinheit umlegen? Für alle Häuser dieser Abrechnungseinheit gibt es einzelne Bescheide. Der Vermieter hat schon immer diese Bescheide addiert und umgelegt, wie ich nach meiner Einsicht in die Belege erfahren habe. Im Jahr 2015 gab es eine rückwirkende Erhöhung nur eines Bescheides, wodurch sich der Gesamtbetrag vervierfacht hat. Habe ich Anspruch auf getrennte Umlegung der Bescheide? Die Belegeinsicht war am Freitag, am Dienstag bekomme ich die Mahnung inkl. Gebühren. Ist das in Ordnung? Mahngebühren sind im Mietvertrag nicht vereinbart. Muss ich trotz meines Widerspruchs zahlen. Danke und Gruß
Betriebskostenabrechnung.com at 09:17 Antworten
Hallo Fanna, ich kenne leider die Situation nicht. Lassen die prüfen, warum die Bescheide in der Vergangenheit addiert wurden, Handelt es sich zum Beispiel um mehrere Häuser mit gemeinsamen Garten? Viele Grüße Dennis Hundt
Fanna Mieterin at 20:24 Antworten
Hallo Dennis Hundt, ja genau, es gibt einen gemeinsamen Innenhof, auch Müllgebühren und Versicherungen u.a. werden für diese Abrechnungseinheit gemeinsam umgelegt. Die Mitarbeiterin aus der Betriebskostenabteilung sagte als Begründung, der Vorstand (des genossenschaftlichen Vermieters) hätte beschlossen, auch diese einzeln vorhandenen Bescheide zu addieren und ein Vermieter dürfe das, wenn die Häuser/ Wohnungen alle ähnlich seien, was auch mehr oder weniger zutrifft. Außer auf die Ausstattung mit Bädern, diese wurden von einigen alteingesessenen Mietern noch selbst eingebaut. Erst vor 10 Jahren etwa hat die Genossenschaft angefangen, bei Mieterwechsel "offizielle" Bäder und Fliesenspiegel in den dann verkleinerten Küchen einzubauen. - Es gibt also inzwischen schon Unterschiede in der Bewertung der Häuser. Mir leuchtet aber nicht der Vorteil ein. Eine Betriebskostenabrechnung ist ja auch nicht dazu da, die die Mietverwaltung komfortabel zu machen. Vor allem, wenn sich nur ein Bescheid erhöht, ergeben sich vermeidbare Nachteile für die Mieter der anderen Häuser. Ich habe inzwischen unter Vorbehalt gezahlt, weil der Vermieter in der Mahnung mit Rechtsanwalt gedroht hat. Werde aber eine geänderte Abrechnung einfordern, was die Genossenschaft sicher ablehnen wird. Aus den vorherigen Abrechnungen hatte ich immer eine Gutschrift von 20-30 €. Bei der aktuellen habe 98 € nachgezahlt. Ein Verlust von ca. 130 €. Hätte ich Chancen auf Erfolg, wenn ich einen Rechtsanwalt mit Einklagung beauftrage? Falls es relevant ist, Ende Mai bin ausgezogen. Danke für Ihre Einschätzung. VG Fanna Mieterin
Betriebskostenabrechnung.com at 09:57 Antworten
Hallo Fanna, es ist üblich, dass bei solchen Wohnanlagen die Kosten "zusammengezogen werden". Sie sollten prüfen, ob Ihren Nachzahlung tatsächlich nur aufgrund der Grundsteuer zustande gekommen ist. Viele Grüße Dennis Hundt
Christel Wien at 16:13 Antworten
Grundsteuer Verteilung! Gibt es einen Verteilerschlüssel für die Grundsteuer nach Mietwert? Also: Grundsteuer : Gesamtmiete = Betrag pro Einheit x Bruttomiete = Kostenanteil Mit Dank im Voraus
Betriebskostenabrechnung.com at 21:50 Antworten
Hallo Christel, die Miethöhe ist kein mir bekannter Umlageschlüssel. Viele Grüße Dennis Hundt
Christiane Heck at 18:40 Antworten
Guten Tag Meine Frage kann die Grundsteuer für das komplette Jahr angerechnet werden obwohl man erst im Oktober eingezogen ist?
Betriebskostenabrechnung.com at 10:39 Antworten
Hallo Christiane, wie alle anderen verbrauchsunabhängigen Kosten werden auch die Kosten für die Grundsteuer zeitanteilig aufgeteilt. 9/12 bis September und 3/12 ab Oktober. Viele Grüße Dennis Hundt
Ulrike Baumann at 20:35 Antworten
Hallo, ich wohne seit 15 Jahren in einer Mietwohnung. Der Vermieter hat immer p.A. 200 Euro Grundsteuer berechnet ohne daß es im Mietvertrag oder sonstwo aufgeführt war. Jetzt habe ich ihn auf Anraten von Freunden drauf aufmerksam gemacht und er sagt nur "Pech gehabt". Kann ich die 3000,-- Euro einklagen? Vielen Dank und liebe Grüße Ulrike
Betriebskostenabrechnung.com at 21:24 Antworten
Hallo Ulrike, hier ein Link für Sie: Widerspruchsfrist gegen Betriebskostenabrechnung. Viele Grüße Dennis Hundt
Peter Schliemann at 15:18 Antworten
Guten Tag, ich habe auf meinem Grundstück vier Hallen vermietet und mir eine Anlage für Niederschlagswasser einbauen lassen (Staukanal mit Einlauf- und Drosselbauwerk) in Höhe von 50.000,00 EURO dieses Wasser wird in einen Fluss geleitet somit fällt keine Abrechnung für Niederschlagswasser an. Nun meine Frage; kann ich die Anlage in den Betriebskosten auf vier gewerbl. Mieter Umlegen z. B. Dachentwässerung und wenn ja wie wird es berechnet. Auf eine rasche Antwort würde ich mich freuen. Mit freundlichen Grüßen P. Schliemann