Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/laerm-von-bolzplatz-und-schulgelaende-und-die-situationsgebundenheit-des-mietgrundstuecks-395818
Timestamp: 2020-02-19 17:59:56
Document Index: 297676650

Matched Legal Cases: ['§ 22', '§ 536', '§ 906', '§ 22', '§ 535', '§ 242', '§ 22', '§ 22', 'Art. 1', '§ 22', '§ 7', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 22', '§ 535', '§ 906', '§ 535', '§ 536', '§ 535', '§ 535', '§ 276', 'Art 19', '§ 242', '§ 242', '§ 535', '§ 906', '§ 906', '§ 275', '§ 242', '§ 906', '§ 906', '§ 906', '§ 906', '§ 22', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 276', '§ 276', 'BGH', '§ 276', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 22', '§ 22', 'BGH', 'BGH']

Lärm von Bolz­platz und Schul­ge­län­de – und die Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks | Rechtslupe
Die in § 22 Abs. 1a BIm­SchG vor­ge­se­he­ne Pri­vi­le­gie­rung von Kin­der­lärm ist auch bei einer Bewer­tung von Lär­mein­wir­kun­gen als Man­gel einer gemie­te­ten Woh­nung zu berück­sich­ti­gen. Nach­träg­lich erhöh­te Geräuschim­mis­sio­nen, die von einem Nach­bar­grund­stück aus­ge­hen, begrün­den bei Feh­len anders­lau­ten­der Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen grund­sätz­lich kei­nen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung, wenn auch der Ver­mie­ter die Immis­sio­nen ohne eige­ne Abwehr- oder Ent­schä­di­gungs­mög­lich­keit nach § 906 BGB als unwe­sent­lich oder orts­üb­lich hin­neh­men muss. Inso­weit hat der Woh­nungs­mie­ter an der jewei­li­gen Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks teil 1.
Ob nicht mehr sozi­al­ad­äqua­te Geräuschim­mis­sio­nen, wel­che ins­be­son­de­re von Jugend­li­chen und jun­gen Erwach­se­nen auf­grund der Benut­zung des benach­bar­ten Bolz­plat­zes außer­halb der durch die Beschil­de­rung auf dem Platz aus­ge­wie­se­nen Zei­ten aus­ge­hen, einen zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung dar­stel­len, kann nicht an § 22 Abs. 1a BIm­SchG gemes­sen wer­den. Sol­che Lärm­be­läs­ti­gun­gen beur­tei­len sich viel­mehr anhand ande­rer recht­li­cher Maß­stä­be:
Soweit danach kon­kre­te Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, beant­wor­tet sich die Fra­ge, was im Ein­zel­nen zu dem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand der in Rede ste­hen­den Woh­nung gehört, den der Ver­mie­ter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wäh­rend der Miet­zeit zu erhal­ten hat, nach den gesam­ten Umstän­den des Miet­ver­hält­nis­ses und den dar­aus in – gege­be­nen­falls ergän­zen­der – Aus­le­gung abzu­lei­ten­den Stan­dards, ins­be­son­de­re nach der Miet­sa­che und deren beab­sich­tig­ter Nut­zung sowie der Ver­kehrs­an­schau­ung unter Beach­tung des in § 242 BGB nor­mier­ten Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben 2.
Dabei kommt es dar­auf an, wel­che Rege­lung die Par­tei­en bei sach­ge­rech­ter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te als red­li­che Ver­trags­part­ner getrof­fen hät­ten, wenn ihnen bei Ver­trags­schluss die von ihnen nicht bedach­te Ent­wick­lung, also die künf­ti­ge Errich­tung eines Bolz­plat­zes auf dem benach­bar­ten Schul­ge­län­de und des­sen unbe­schränk­te Zugäng­lich­keit und Benut­zung durch die Öffent­lich­keit über den "nor­ma­len" Schul­be­trieb hin­aus sowie die dadurch ver­ur­sach­te erhöh­te Lärm­be­las­tung, bewusst gewe­sen wäre 3. Das führt nicht not­wen­dig zu einer unbe­ding­ten Ein­stands­pflicht der Ver­mie­ter für die­se nach­tei­li­ge Ent­wick­lung und damit zu einem Man­gel der Miet­sa­che, der die Mie­ter ohne Wei­te­res zur Min­de­rung der Mie­te berech­tigt.
Wird die Fra­ge, ob die fest­ge­stell­te erhöh­te Lärm­be­las­tung einen Man­gel der Miet­woh­nung dar­stellt, im Wesent­li­chen nur an dem § 22 Abs. 1a BIm­SchG und einem danach zu tole­rie­ren­den Kin­der­lärm gemes­sen, wer­den nicht nur die hier her­an­zu­zie­hen­den Beur­tei­lungs­maß­stä­be unzu­läs­sig auf die­sen Maß­stab ver­engt. Es wird auch über­se­hen, dass vor­lie­gend der als Man­gel bewer­te­te Lärm mög­li­cher­wei­se gar nicht oder nur unwe­sent­lich von Kin­dern, son­dern von Jugend­li­chen und (jun­gen) Erwach­se­nen aus­geht und auf einem Bolz­platz ent­steht, so dass ein Sach­ver­halt vor­liegt, auf den § 22 Abs. 1a BIm­SchG nach sei­nem Anwen­dungs­be­reich nicht zuge­schnit­ten ist.
Der durch Art. 1 des Zehn­ten Geset­zes zur Ände­rung des Bun­des-Immis­si­ons­schutz­ge­set­zes – Pri­vi­le­gie­rung des von Kin­der­ta­ges­ein­rich­tun­gen und Kin­der­spiel­plät­zen aus­ge­hen­den Kin­der­lärms vom 20.07.2011 4 in § 22 BIm­SchG ein­ge­füg­te Absatz 1a bestimmt, dass Geräuschein­wir­kun­gen, die von Kin­der­ta­ges­ein­rich­tun­gen, Kin­der­spiel­plät­zen und ähn­li­chen Ein­rich­tun­gen wie bei­spiels­wei­se Ball­spiel­plät­zen durch Kin­der her­vor­ge­ru­fen wer­den, im Regel­fall kei­ne schäd­li­che Umwelt­ein­wir­kung sind, und dass bei der Beur­tei­lung der Geräuschein­wir­kun­gen Immis­si­ons­grenz- und richt­wer­te nicht her­an­ge­zo­gen wer­den dür­fen. Für den Begriff der Kin­der, deren Lärm als Aus­druck eines beson­de­ren Tole­ranz­ge­bots der Gesell­schaft durch die Vor­schrift pri­vi­le­giert wer­den soll, hat der Gesetz­ge­ber die Defi­ni­ti­on in § 7 Abs. 1 SGB VIII her­an­zie­hen wol­len, wonach Kind ist, wer noch nicht 14 Jah­re alt ist, und Jugend­li­cher, wer 14, aber noch nicht 18 Jah­re alt ist 5. Hin­sicht­lich der gegen­ständ­lich in die Pri­vi­le­gie­rung ein­be­zo­ge­nen Kin­der- und Ball­spiel­plät­ze hat der Gesetz­ge­ber mit Blick auf den Nut­zer­kreis zugleich klar­ge­stellt, dass davon zu unter­schei­den sind Spiel- und Bolz­plät­ze sowie Ska­ter­an­la­gen und Street­ball­fel­der für Jugend­li­che, die groß­räu­mi­ger ange­legt sei­en und ein ande­res Lärm­pro­fil hät­ten als Kin­der­spiel­plät­ze 6. Dass die danach erfor­der­li­chen Pri­vi­le­gie­rungs­vor­aus­set­zun­gen des vom Beru­fungs­ge­richt für ein­schlä­gig erach­te­ten § 22 Abs. 1a BIm­SchG im vor­lie­gen­den Fall über­haupt gege­ben sind, kann den getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen indes nicht ent­nom­men wer­den.
Wenn von Kin­dern aus­ge­hen­der Lärm eine wesent­li­che Ursa­che für die als Man­gel bean­stan­de­ten Geräuschim­mis­sio­nen gewe­sen sein soll­te, wäre ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts aller­dings § 22 Abs. 1a BIm­SchG zur Bewer­tung der Lär­mein­wir­kun­gen als Man­gel der gemie­te­ten Woh­nung mit her­an­zu­zie­hen. Denn die­se Pri­vi­le­gie­rungs­re­ge­lung ist nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers dar­auf ange­legt, über sei­nen eigent­li­chen Anwen­dungs­be­reich und das damit viel­fach ver­klam­mer­te zivil­recht­li­che Nach­bar­recht hin­aus auch auf das sons­ti­ge Zivil­recht, ins­be­son­de­re das Miet­recht und das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, aus­zu­strah­len, sofern die­ses jeweils für die Bewer­tung von Kin­der­lärm rele­vant ist 7.
Die­se Aus­strah­lungs­wir­kun­gen, die zugleich die Ver­kehrs­an­schau­ung zu Art und Maß der als sozi­al­ad­äquat hin­zu­neh­men­den Geräuschim­mis­sio­nen prä­gen, wür­den sich ins­be­son­de­re dahin äußern, dass bei einer – hier man­gels abwei­chend ver­ein­bar­ter Stan­dards erfor­der­li­chen – Aus­le­gung der bei­der­sei­ti­gen miet­ver­trag­li­chen Rech­te und Pflich­ten Kin­der­lärm der in § 22 Abs. 1a BIm­SchG beschrie­be­nen Art jeden­falls bei Beach­tung des Gebots zumut­ba­rer gegen­sei­ti­ger Rück­sicht­nah­me 8 in der Regel als den Miet­ge­brauch nicht oder nur uner­heb­lich beein­träch­ti­gend ein­zu­stu­fen wäre. Dass das hier­in zum Aus­druck kom­men­de Tole­ranz­ge­bot erst im Jahr 2011 und damit lan­ge nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges sei­nen gesetz­li­chen Nie­der­schlag in § 22 Abs. 1a BIm­SchG gefun­den hat, stün­de – anders als das Beru­fungs­ge­richt meint – sei­ner Berück­sich­ti­gungs­fä­hig­keit nicht ent­ge­gen. Denn abge­se­hen davon, dass die­ses Gebot ohne­hin nur die Kon­kre­ti­sie­rung einer bereits bei Miet­ver­trags­schluss zumin­dest ange­leg­ten Ver­kehrs­an­schau­ung ent­hält 9, könn­te eine Wei­ter­ent­wick­lung der Ver­kehrs­an­schau­un­gen jeden­falls im Hin­blick auf hin­zu­neh­men­de Umwelt­ein­wir­kun­gen bei Feh­len kon­kre­ter ver­trag­li­cher Rege­lun­gen zum "Soll-Zustand" auch zu gewis­sen Anpas­sun­gen des ver­trag­lich geschul­de­ten Stan­dards einer Gebrauchs­ge­wäh­rung füh­ren 10.
Auf der Grund­la­ge der im vor­lie­gen­den Fall getrof­fe­nen Fest­stel­lung, wonach die vom Schul­ge­län­de aus­ge­hen­den Lärm­stö­run­gen außer­halb des Schul­be­triebs nach Schul­schluss eine erheb­li­che Lärm­be­las­tung dar­stell­ten, weil nament­lich an Wochen­en­den und nach 18 Uhr ein Spiel­be­trieb auf dem Schul­ge­län­de und ins­be­son­de­re auf dem Bolz­platz statt­fin­de, der etwa durch Schüs­se mit dem Ball gegen den Metall­zaun erheb­li­che Lärm­be­läs­ti­gun­gen zur Fol­ge habe, lässt sich auch dann, wenn § 22 Abs. 1a BIm­SchG als her­an­zu­zie­hen­der Beur­tei­lungs­maß­stab aus­schei­den soll­te, die Fra­ge nicht abschlie­ßend beant­wor­ten, ob die­se Geräuschim­mis­sio­nen einen zur Min­de­rung der Mie­te berech­ti­gen­den Man­gel der Woh­nung der Mie­ter dar­stel­len.
Aller­dings sind die Maß­stä­be, die bei Feh­len kon­kre­ter Par­tei­ab­re­den an eine Hin­nah­me von nach­träg­lich ent­ste­hen­den oder sich ver­grö­ßern­den Geräuschim­mis­sio­nen auf die Miet­sa­che durch Drit­te und die damit zusam­men­hän­gen­de Gebrauchs­er­hal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzu­le­gen sind, umstrit­ten.
In Tei­len der Instanz­recht­spre­chung 11 sowie im miet­recht­li­chen Schrift­tum 12 wird maß­geb­lich dar­auf abge­stellt, ob der Mie­ter bei Abschluss des Ver­tra­ges ins­be­son­de­re auf­grund der Lage des Miet­grund­stücks und der das Grund­stück umge­ben­den Nach­bar­schaft bereits kon­kre­te Anhalts­punk­te für einen Ein­tritt oder eine Zunah­me bestimm­ter Geräuschim­mis­sio­nen hat­te, aus die­sem Grun­de mit dem Ent­ste­hen einer spä­ter als Man­gel gerüg­ten Geräusch­ku­lis­se ohne Wei­te­res rech­nen muss­te und dies des­halb bei Bemes­sung der Miet­hö­he (ermä­ßi­gend) berück­sich­ti­gen konn­te 13. Dabei wird zugleich ganz über­wie­gend ange­nom­men, dass die im Nach­bar­schafts­recht gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB bedeut­sa­me Orts­üb­lich­keit kei­nen Maß­stab für die miet­recht­li­che Gebrauchs­er­hal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bil­den kön­ne 14.
Dem­ge­gen­über wird von einem ande­ren Teil der Instanz­recht­spre­chung eine abwei­chen­de Auf­fas­sung dahin ver­tre­ten, dass bei Feh­len kon­kre­ter Beschaf­fen­heits­ab­re­den nach der Ver­kehrs­an­schau­ung nicht schon jede nach­tei­li­ge Ver­än­de­rung des Wohn­um­felds und der Geräusch­si­tua­ti­on als Man­gel der Miet­sa­che ange­se­hen wer­den kön­ne. Viel­mehr müs­se ein Mie­ter grund­sätz­lich in Rech­nung stel­len, dass es im wei­te­ren oder nähe­ren Umfeld sei­ner Woh­nung zu Ver­än­de­run­gen kom­men kön­ne, die sich auf die Miet­sa­che nach­tei­lig aus­wir­ken könn­ten. Es sei des­halb zu fra­gen, ob der Mie­ter bestimm­te Eigen­schaf­ten sei­nes Wohn­um­fel­des als unver­än­der­lich habe vor­aus­set­zen dür­fen oder ob er mit bestimm­ten nach­tei­li­gen Ände­run­gen etwa wegen bestehen­der Gemenge­la­gen grund­sätz­lich habe rech­nen müs­sen 15.
Der Bun­des­ge­richts­hof hat zu die­ser Fra­ge noch nicht abschlie­ßend Stel­lung genom­men. Er hat aller­dings in einer Fall­ge­stal­tung, in der es dar­um ging, ob in der durch die zeit­wei­li­ge stra­ßen­bau­be­ding­te Umlei­tung des Ver­kehrs ver­ur­sach­ten erhöh­ten Lärm­be­las­tung ein zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­der Man­gel zu sehen ist, aus­ge­spro­chen, dass bei einer ver­mie­te­ten Woh­nung, die sich in einer bestimm­ten Innen­stadt­la­ge und damit in einer Lage befun­den hat, bei der jeder­zeit mit Stra­ßen­bau­ar­bei­ten grö­ße­ren Umfangs und län­ge­rer Dau­er zu rech­nen ist, die Mie­ter die mit den Arbei­ten ver­bun­de­ne (erhöh­te) Lärm­be­las­tung red­li­cher­wei­se hin­zu­neh­men haben. Eine sol­che vor­über­ge­hen­de erhöh­te Lärm­be­las­tung stellt des­halb unab­hän­gig von ihrer zeit­li­chen Dau­er jeden­falls dann, wenn sie sich inner­halb der in sol­chen Innen­stadt­la­gen übli­chen Gren­zen hält, kei­nen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel dar 16.
In einem wei­te­ren Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof ange­nom­men, dass die in einem Licht­hof von den Zu- und Abluft­lei­tun­gen aus­ge­hen­den Geräuschim­mis­sio­nen auch bei ihrer nach­träg­li­chen Zunah­me dann nicht zu einem Man­gel der Miet­sa­che füh­ren, wenn bei Feh­len einer Abre­de der Miet­ver­trags­par­tei­en zum Maß einer Immis­si­ons­be­las­tung der zum Licht­hof hin gele­ge­nen Räum­lich­kei­ten die hier­für maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men ein­ge­hal­ten sind. Denn ein Mie­ter kann bei Feh­len gegen­tei­li­ger Abre­den nicht ohne Wei­te­res erwar­ten, dass der Ver­mie­ter Ver­än­de­run­gen, die durch die Nut­zungs­be­dürf­nis­se ande­rer Mie­ter erfor­der­lich wer­den, unter­lässt, wenn dadurch die Geräuschim­mis­sio­nen zwar stei­gen, die Belas­tung aber auch nach der Ver­än­de­rung noch den tech­ni­schen Nor­men genügt, deren Ein­hal­tung vom Ver­mie­ter geschul­det ist. Weist das Gebäu­de im Zeit­punkt der Begrün­dung des Miet­ver­hält­nis­ses tat­säch­lich einen Immis­si­ons­stan­dard auf, der bes­ser ist als der, den der Mie­ter nach den maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men vom Ver­mie­ter ver­lan­gen kann, kann er gleich­wohl im All­ge­mei­nen nicht davon aus­ge­hen, dass der Ver­mie­ter ihm gegen­über dafür ein­ste­hen will, dass die­ser Zustand wäh­rend der gesam­ten Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses erhal­ten bleibt 17.
Der Bun­des­ge­richts­hof führt die­se Recht­spre­chung nun­mehr dahin fort, dass nach­träg­lich erhöh­te Geräuschim­mis­sio­nen durch Drit­te jeden­falls dann grund­sätz­lich kei­nen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Miet­min­de­rung füh­ren­den Man­gel der Miet­woh­nung begrün­den, wenn auch der Ver­mie­ter sie ohne eige­ne Abwehr- oder Ent­schä­di­gungs­mög­lich­keit als unwe­sent­lich oder orts­üb­lich hin­neh­men muss.
Die nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Miet­ver­trag ent­ste­hen­de Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, dem Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit zu gewäh­ren, gestal­tet § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum einen dahin aus, dass der Ver­mie­ter die Miet­sa­che dem Mie­ter in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu über­las­sen hat (Über­las­sungs­pflicht). Zum ande­ren trifft den Ver­mie­ter danach auf Dau­er die Ver­pflich­tung, die Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit in die­sem Zustand zu erhal­ten (Erhal­tungs­pflicht), was zugleich die Pflicht beinhal­tet, eine nach Über­las­sung ein­ge­tre­te­ne Ver­schlech­te­rung der Miet­sa­che zu besei­ti­gen und den zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand wie­der­her­zu­stel­len 18.
Das dem Ver­mie­ter durch die­se Rege­lun­gen auf­er­leg­te Besitz­ver­schaf­fungs­ri­si­ko (vgl. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat jedoch nicht not­wen­dig zur Fol­ge, dass die Über­las­sungs­pflicht und die Erhal­tungs­pflicht in jeder Hin­sicht deckungs­gleich sind. Wäh­rend die Über­las­sungs­pflicht an einen gegen­wär­ti­gen Zustand der Miet­sa­che anknüpft, über den der Ver­mie­ter sich ohne Wei­te­res ver­ge­wis­sern und des­sen Beherr­schung ihm des­halb auch ohne Wei­te­res zuge­mu­tet wer­den kann, bedarf es zur Erhal­tungs­pflicht und der Beherrsch­bar­keit der dabei jeden­falls durch äuße­re Ein­flüs­se auf die Miet­sa­che ein­wir­ken­den Risi­ken eines pro­gnos­ti­schen Blicks in die Zukunft, deren Ent­wick­lung nicht in jeder Hin­sicht über­schau­bar ist.
Dem­entspre­chend bedarf es für den Umfang der Erhal­tungs­pflicht einer dif­fe­ren­zier­te­ren Betrach­tung. Denn auch für die Beur­tei­lung eines über­nom­me­nen Beschaf­fungs­ri­si­kos ist es aner­kannt, dass die­ses sich bei Feh­len gegen­tei­li­ger Anhalts­punk­te nicht dar­auf erstreckt, schlecht­hin für jedes Unver­mö­gen zur Erfül­lung der über­nom­me­nen Pflich­ten ein­ste­hen zu wol­len, son­dern nur auf die Fähig­keit zur Über­win­dung der typi­schen Beschaf­fungs­hin­der­nis­se bei Geschäf­ten der frag­li­chen Art 19. Die Über­nah­me eines Beschaf­fungs­ri­si­kos schließt des­halb ins­be­son­de­re die Berück­sich­ti­gung des unvor­her­ge­se­he­nen Ein­tritts höhe­rer Gewalt oder ähn­li­cher Umstän­de nicht aus, wel­che nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) das Ver­lan­gen des Gläu­bi­gers nach unein­ge­schränk­ter Leis­tung als unbil­lig und unge­recht­fer­tigt erschei­nen las­sen 20. Es ist in die­sen Fäl­len viel­mehr bereits durch Aus­le­gung des Ver­tra­ges zu ermit­teln, wie weit eine im Ver­trag über­nom­me­ne Beschaf­fungs­pflicht nach die­sen Maß­stä­ben reicht 21.
Die­ser Gesichts­punkt ist auch bei der hier vor­zu­neh­men­den – ergän­zen­den – Aus­le­gung des Miet­ver­tra­ges der Par­tei­en zur Beant­wor­tung der Fra­ge zu berück­sich­ti­gen, was im Ein­zel­nen zu dem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand der in Rede ste­hen­den Miet­woh­nung gehört, den die Ver­mie­ter ins­be­son­de­re nach deren Lage und deren beab­sich­tig­ter Nut­zung sowie der Ver­kehrs­an­schau­ung unter Beach­tung des in § 242 BGB nor­mier­ten Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wäh­rend der Miet­zeit in Bezug auf Geräuschim­mis­sio­nen zu erhal­ten haben. Dabei ist nament­lich zu fra­gen, ob die Par­tei­en, wenn sie bei Ver­trags­schluss die spä­te­re Ent­wick­lung der Ver­hält­nis­se auf dem benach­bar­ten Schul­grund­stück in Betracht gezo­gen hät­ten, die­se als den geschul­de­ten Miet­ge­brauch nun­mehr prä­gend hin­ge­nom­men hät­ten, oder ob die Par­tei­en die Ver­mie­ter als ver­pflich­tet ange­se­hen hät­ten, den Miet­ge­brauch jeden­falls im Wesent­li­chen nach dem bei Ver­trags­schluss bestehen­den Immis­si­ons­stan­dard auf­recht­zu­er­hal­ten.
Inso­weit ergibt eine Aus­le­gung des Miet­ver­trags der Par­tei­en, die der Bun­des­ge­richts­hof selbst vor­neh­men kann, da das Beru­fungs­ge­richt sie unter­las­sen hat und wei­te­re Fest­stel­lun­gen nicht erfor­der­lich sind 22, dass Letz­te­res zu ver­nei­nen ist.
Hät­ten die Par­tei­en bei Ver­trags­schluss die ein­ge­tre­te­ne Ent­wick­lung mit den dar­aus resul­tie­ren­den erhöh­ten Geräuschim­mis­sio­nen bedacht, hät­te sich ihnen die Fra­ge auf­drän­gen müs­sen, ob und mit wel­chem Ergeb­nis die Ver­mie­ter über­haupt in der Lage sein wür­den, dem erhöh­ten Immis­si­ons­an­fall zu begeg­nen. Zwar trifft einen Ver­mie­ter – und zwar unab­hän­gig von etwai­gen eige­nen Abwehr­mög­lich­kei­ten des Mie­ters – im Rah­men sei­ner Ver­pflich­tung zur Erhal­tung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands der Miet­sa­che grund­sätz­lich auch die Pflicht, von Drit­ten aus­ge­hen­de Stö­run­gen vom Mie­ter fern­zu­hal­ten und zu die­sem Zweck gegen den Stö­rer jeden­falls im Rah­men des recht­lich und tat­säch­lich Mög­li­chen vor­zu­ge­hen 23. Hier­bei wären aber zugleich die Gege­ben­hei­ten des nach­bar­recht­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses und die in § 906 BGB kon­kre­ti­sier­ten Dul­dungs­pflich­ten sowie die dar­aus abge­lei­te­ten Abwehr- und Aus­gleichs­mög­lich­kei­ten zu beden­ken gewe­sen, die auch bei Immis­sio­nen einer – wie hier – hoheit­lich betrie­be­nen Anla­ge den Maß­stab bil­den 24.
Dass die Par­tei­en vor die­sem Hin­ter­grund davon aus­ge­gan­gen wären, die Ver­mie­ter hät­ten den ursprüng­lich bestehen­den Immis­si­ons­stan­dard unge­ach­tet etwa nach § 906 BGB bestehen­der Dul­dungs­pflich­ten unver­än­dert gewähr­leis­ten sol­len, kann red­li­cher­wei­se nicht ange­nom­men wer­den. Denn damit hät­ten die Mie­ter ihnen eine Erhal­tungs­pflicht abver­langt, deren Erfül­lung gemäß § 275 Abs. 1, 2 BGB tat­säch­lich oder jeden­falls wirt­schaft­lich unmög­lich gewe­sen wäre. Dass sich die Ver­mie­ter hier­auf ein­ge­las­sen hät­ten oder bil­li­ger­wei­se hät­ten ein­las­sen müs­sen, liegt fern. Viel­mehr hät­ten sich die Par­tei­en nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) dar­auf ver­stän­digt, die Stö­rung durch Geräuschim­mis­sio­nen Drit­ter nur dann als Man­gel der Miet­woh­nung anzu­se­hen, wenn die Ver­mie­ter selbst die­se Immis­sio­nen gemäß § 906 BGB nicht oder jeden­falls nicht ent­schä­di­gungs­los dul­den müss­ten. Im Fal­le einer Dul­dungs­pflicht gegen Ent­schä­di­gung wäre die­se Ver­stän­di­gung dahin gegan­gen, dass sich ein dann gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bestehen­der Aus­gleichs­an­spruch in einer adäqua­ten Min­de­rung der ver­ein­bar­ten Mie­te hät­te nie­der­schla­gen müs­sen.
Ent­ge­gen einer ver­brei­tet ver­tre­te­nen Auf­fas­sung 25, die aller­dings die vor­ste­hend dar­ge­stell­te Risi­ko­ver­tei­lung außer Acht lässt, spricht gegen das dar­ge­stell­te Aus­le­gungs­er­geb­nis auch nicht, dass § 906 BGB im Ver­hält­nis der Miet­ver­trags­par­tei­en unter­ein­an­der kei­ne Anwen­dung fin­det 26. Denn das schließt eine Beach­tung der nach­bar­recht­li­chen Aus­strah­lungs­wir­kun­gen die­ser Norm zur nähe­ren Bestim­mung der miet­ver­trag­li­chen Rech­te und Pflich­ten der Par­tei­en nicht aus. Viel­mehr nimmt der einem Mie­ter zukom­men­de Miet­ge­brauch bei Feh­len ent­ge­gen­ste­hen­der Abre­den an der jewei­li­gen Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks und der aus der Nach­bar­schaft ent­stam­men­den Ein­wir­kun­gen ein­schließ­lich der damit ver­bun­de­nen Ver­än­de­rungs­ri­si­ken jeden­falls in einem Umfang teil, den der an § 906 BGB gebun­de­ne Ver­mie­ter ange­sichts des ihm danach bil­li­ger­wei­se zuzu­mu­ten­den Gebrauchs­über­las­sungs­ri­si­kos nicht beein­flus­sen kann.
Daher ist ins­be­son­de­re zu prü­fen, ob es sich bei dem Bolz­platz nach sei­ner Grö­ße und Gestal­tung über­haupt um einen Kin­der- oder Ball­spiel­platz im Sin­ne des § 22 Abs. 1a BIm­SchG han­delt, ob und in wel­chem Aus­maß die von ihm aus­ge­hen­den Geräuschim­mis­sio­nen von Kin­dern oder von ande­ren Per­so­nen ver­ur­sacht wer­den und nach wel­chen (Lärm­schutz)Stan­dards sich danach eine Wesent­lich­keit der behaup­te­ten Immis­sio­nen im Ein­zel­nen bestimmt. Fer­ner wird es – gege­be­nen­falls nach ergän­zen­dem Sach­vor­trag der Par­tei­en – zu prü­fen haben, ob die Ver­mie­ter nach den immis­si­ons­schutz- und bau­pla­nungs­recht­li­chen Gege­ben­hei­ten oder etwai­gen sons­ti­gen Emis­si­ons­um­stän­den die Geräuschim­mis­sio­nen zu dul­den haben und ob ihnen beja­hen­den­falls zumin­dest ein Aus­gleichs­an­spruch – etwa gegen die Streit­hel­fe­rin – zusteht. Denn danach beur­teilt sich, ob ein Man­gel vor­liegt, der zur Min­de­rung berech­tigt.
Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/​14
Fort­füh­rung der BGH-Recht­spre­chung, vgl. BGH, Urtei­le vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17[↩]
vgl. BGH, Urtei­le vom 07.06.2006 – XII ZR 34/​04, NZM 2006, 626 Rn. 13; vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/​04, WuM 2007, 381 Rn. 8; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, aaO Rn. 11; vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, aaO Rn. 8; jeweils mwN[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 03.12 2014 – VIII ZR 370/​13, WM 2015, 306 Rn. 26 mwN[↩]
BT-Drs. 17/​4836, S. 4, 6[↩]
BT-Drs. 17/​4836, S. 6[↩]
BT-Drs. 17/​4836, S. 7; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 204/​11, WuM 2012, 515 Rn. 11[↩]
vgl. dazu OVG Koblenz, NVwZ 2012, 1347, 1349[↩]
vgl. BVerwG, NJW 1992, 1779, 1780[↩]
vgl. BGH, Urtei­le vom 07.06.2006 – XII ZR 34/​04, aaO; vom 10.05.2006 – XII ZR 23/​04, NZM 2006, 582 Rn. 10[↩]
BayO­bLG, NJW 1987, 1950, 1951; OLG Mün­chen, NJW-RR 1994, 654 f.; LG Itze­hoe, Urteil vom 11.10.2010 – 3 O 509/​09 24; LG Ber­lin, Urteil vom 13.03.2013 – 65 S 321/​1120[↩]
Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 536 Rn. 29a f. mwN; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 536 Rn. 18; Leh­mann-Rich­ter, NZM 2012, 849, 852; ähn­lich auch Krae­mer, WuM 2000, 515, 519[↩]
nur eine posi­ti­ve Kennt­nis des Mie­ters für maß­geb­lich hal­tend: Blank, WuM 2012, 175, 178[↩]
BayO­bLG, aaO S.1952; OLG Mün­chen, aaO S. 654; LG Itze­hoe, aaO; Leh­mann-Rich­ter, aaO S. 850; Blank, aaO S. 176; Börs­t­ing­haus, NZM 2004, 48, 49; aA LG Ber­lin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 641/​10 27[↩]
KG, NZM 2003, 718; LG Ber­lin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 641/​10, aaO Rn. 25 f.; LG Hei­del­berg, NJOZ 2010, 2557 f.; LG Ham­burg, WuM 1998, 19[↩]
BGH, Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, aaO Rn. 12[↩]
BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, aaO Rn. 15, 17[↩]
BGH, Urtei­le vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/​13, NJW 2015, 699 Rn. 25 mwN; vom 03.04.2003 – IX ZR 163/​02, NZM 2003, 472 unter – II 2[↩]
BT-Drs. 14/​6040, S. 132; Beck­OK-BGB/­Lo­renz, Stand: 1.03.2011, § 276 Rn. 42; Erman/​Westermann, aaO, § 276 Rn.19 mwN[↩]
RGZ 99, 1, 2; vgl. auch BGH, Urtei­le vom 12.07.1972 – VIII ZR 200/​71, WM 1972, 1251 unter – III 1 b; vom 01.12 1993 – VIII ZR 259/​92, WM 1994, 301 unter – II 2 b[↩]
Münch­Komm-BGB/Grund­mann, 6. Aufl., § 276 Rn. 179 mwN[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 93/​04, NJW 2005, 2004 unter – II 4[↩]
vgl. BGH, Urtei­le vom 23.02.1966 – VIII ZR 63/​64, WM 1966, 763 unter – II 1; vom 10.12 1986 – VIII ZR 349/​85, BGHZ 99, 182, 191[↩]
vgl. nur OVG Ber­lin-Bran­den­burg, BIm­SchG-Rspr. § 22 Nr. 187; VGH Mann­heim, BIm­SchG-Rspr. § 22 Nr. 216; jeweils mwN[↩]
BayO­bLG, aaO S.1951 f.; OLG Mün­chen, aaO; LG Itze­hoe, aaO; Leh­mann-Rich­ter, aaO; Blank, aaO; Börs­t­ing­haus, aaO[↩]
BGH, Urteil vom 12.12 2003 – V ZR 180/​03, BGHZ 157, 188, 192 f.[↩]
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