Source: http://www.elnotario.es/dgrn-resoluciones/9599
Timestamp: 2020-01-29 05:16:24
Document Index: 348119181

Matched Legal Cases: ['artículo 1713', 'artículo 98', 'artículo 1713', 'artículo 202', 'artículo 28', 'ARTÍCULO 199', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 78', 'artículo 44', 'artículo 68', 'artículo 10', 'artículo 17', 'artículo 26', 'artículo 202', 'artículo 174', 'artículo 65', 'artículo 46', 'artículo 20', 'artículo 1', 'artículo 166', 'artículo 1061', 'artículo 1062', 'artículo 675', 'artículo 22', 'artículo 139', 'artículo 27', 'artículo 1', 'artículo 67', 'artículo 69', 'artículo 70', 'artículo 67', 'artículo 173', 'artículo 112', 'artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 103', 'artículo 199', 'artículo 107', 'artículo 201', 'artículo 201', 'artículo 199', 'artículo 200', 'artículo 205', 'artículo 45', 'ARTÍCULO 199', 'artículo 199', 'ARTÍCULO 199', 'artículo 198', 'ARTÍCULO 201', 'artículo 201', 'ARTÍCULO 144']

Resoluciones de la DGRN. Número 87
COMPRAVENTA A FAVOR DE UN AYUNTAMIENTO: SE REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA NO SIENDO SUFICIENTE LA CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA ACREDITATIVA DE LA ADQUISICIÓN
Resolución de 21 de junio de 2019 (BOE 17 de julio de 2019). Descargar
Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una certificación administrativa en la que se hace constar que, consultados los datos obrantes de la Secretaría así como el inventario de bienes de la entidad, consta que se adoptó en sesión plenaria del Ayuntamiento acuerdo de adquisición de determinada finca registral, al considerar que no es título inscribible ya que siendo el contrato de compraventa un contrato privado, aun cuando lo celebre la Administración, el acceso al Registro de la Propiedad debe hacerse mediante escritura pública. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.
La facultad de realizar un acto de riguroso dominio debe constar de forma expresa en el poder
Así lo exige el artículo 1713 del Código Civil no siendo suficientes fórmula genéricas
Resolución de 3 de julio de 2019 (BOE 26 de julio de 2019). Descargar
En una escritura de permuta uno de los permutantes actúa en su representación como mandatario verbal de la otra parte, con la correspondiente advertencia del notario autorizante. Posteriormente se presenta en el Registro de la Propiedad la referida escritura acompañada de un poder que, concretamente autorizaba al mandatario verbal para “realizar toda clase de actos, diligencias y gestiones cerca de autoridades, empresas y personas naturales, formalizar, modificar o rescindir contratos, solicitar autorizaciones y permisos…” que la apoderada considera suficiente para realizar el contrato de permuta. El registrador suspende la inscripción, lo que confirma el Centro Directivo en base a las siguientes conclusiones: a) Se reitera en la doctrina legal y jurisprudencial de que el juicio de suficiencia es exclusivamente notarial y que el notario ha de hacer constar la consabida reseña notarial en los términos dispuestos por el artículo 98 de la Ley 24/2001; b) El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación; c) Por último, que los poderes han de interpretarse de forma estricta y que, cuando se trate de llevar a cabo por el apoderado un acto de riguroso dominio como es el de permuta, es necesario que el negocio conste de forma inequívoca, como se deriva del artículo 1713 del Código Civil. Por ello, un poder para “formalizar… contratos” no es suficiente para realizar permutas.
DIVISIÓN HORIZONTAL: CADUCIDAD Y TITULARIDAD DE LA LICENCIA DE OBRAS
Resolución de 20 de junio de 2019 (BOE 17 de julio de 2019). Descargar
El presente expediente se limita a estudiar la vigencia y titularidad de la licencia de obras que ampara una declaración de obra nueva en construcción y división horizontal. Señala la Dirección General a estos efectos:
A) Vigencia de la licencia: No tiene lugar la caducidad automática de la licencia por el mero transcurso del plazo previsto en la misma, sino que es necesario un previo expediente que así́ lo declare, con audiencia al interesado. La falta de pronunciamiento expreso o la falta de reacción del Ayuntamiento no puede desamparar al titular de la licencia, que se ha dirigido expresamente al mismo solicitándole que declare la vigencia de dicha licencia. Debe estimarse por tanto, el recurso en cuanto a este defecto. A estos efectos Resolución de 22 de julio de 2019 (BOE 9 de agosto de 2019), que se comenta en este mismo número de la Revista.
B) Titularidad de la licencia: La licencia urbanística de obras, señala, tiene carácter real, pues su objeto es controlar que la obra que se pretende realizar se ajusta a la legalidad, con independencia de la persona del solicitante, y además se entienden otorgadas a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero (art. 12 del Decreto de 17 de junio de 1955, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales).
La consecuencia de ello es que las licencias se pueden transmitir, salvo que el número de las otorgables fuere limitado, si bien el antiguo y el nuevo constructor o empresario deberán comunicarlo por escrito a la Corporación, sin lo cual quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren para el titular.
EN UNA OBRA NUEVA ES SUFICIENTE CON LA GEORREFERENCIACIÓN SOLO DE PORCIÓN OCUPADA
Resolución de 12 de junio de 2019 (BOE 9 de julio de 2019). Descargar
Se admite, por el Centro Directivo, la inscripción de la obra nueva de una cochera y un almacén, respecto de las que se aportan las coordenadas de la porción de suelo ocupada, sin necesidad de georreferenciar toda la finca sobre la que se alza la construcción, como exigía el registrador alegando que existe una diferencia de cabida de más del 10% entre la superficie inscrita y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
La georreferenciación de la finca sobre la que se alza la obra permite efectuar el análisis geométrico espacial que refleje sin dudas que la porción edificada está en su totalidad dentro de la finca sobre la se declara. Si la georreferenciación de la finca no consta, podría ser que el registrador albergue dudas. Pero éstas no pueden ser arbitrarias, sino fundadas y motivadas en criterios objetivos y razonados, y deberán referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes, o a que se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. No se manifiesta, en este caso, ninguna circunstancia justificativa de dudas sobre la extralimitación de la obra, como podría ser la ubicación del edificio respecto de los linderos o la existencia de modificaciones descriptivas no manifestadas en el título, por lo que se estima el recurso y se admite la inscripción.
REQUISITOS DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Resolución de 17 de junio de 2019 (BOE 17 de julio de 2019). Descargar
Constituye el objeto de este recurso determinar si procede la constancia registral de un acta de finalización de obra. La registradora opone como defectos que el libro del edificio aportado no resulta autentificado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente; que en el mismo figuran varios ficheros informáticos, debiendo a su juicio constar uno solo; y que respecto a las coordenadas georreferenciadas de la superficie de parcela ocupada por la edificación no consta la metodología utilizada y carece de la declaración del técnico suscriptor, bajo su responsabilidad, de haber ejecutado el trabajo cumpliendo las especificaciones técnicas.
La Dirección General admite el recurso señalando:
a) Que debe entenderse que del propio precepto regulador del libro del edificio se deduce que el mismo no es un único documento, sino la suma de varios, lo que justifica de modo evidente la posibilidad de que figure en varios ficheros informáticos, debiendo revocarse el defecto señalado.
b) Además, debe considerarse cumplida la exigencia de documentación autentica, considerando las circunstancias de que se ha autorizado un acta notarial en el que han comparecido los promotores de una vivienda unifamiliar, constando incorporado en la misma certificado de técnico que certifica de forma expresa que el libro del edificio se ha entregado al promotor y esta acta notarial junto con el libro se ha presentado por el mismo notario autorizante en el Registro de la Propiedad.
c) Por último, constando en el acta presentada el listado de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación cuya finalización pretende hacerse constar, queda debidamente cumplida la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGUEDAD MEDIANTE CERTIFICACIÓN TÉCNICA
Se plantea en el presente expediente si debe o no practicarse la inscripción, en la que la acreditación de la antigüedad se realiza por medio de certificación expedida por arquitecto técnico quien, después de describir la obra en que consiste la edificación, su superficie y valoración, concluye afirmando lo siguiente: “(…) Se estima que la finalización de las obras es de 1990”. El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesaria una certificación concluyente del técnico en lugar de una estimación sobre la finalización de la obra nueva.
La Dirección General estima el recurso, pues respecto a la fecha concreta de terminación de la obra, el registrador podía haber atendido -para despejar posibles dudas de interpretación de la certificación del técnico- a lo que conste en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, de suerte que si de la misma resulta que la antigüedad de la vivienda cuya declaración se pretende es anterior a los cuatro años que exige la legislación madrileña para que prescriba cualquier acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, se cumplen íntegramente los requisitos exigidos por el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL: AUSENCIA DE REFERENCIA A TERRAZAS. CONFIGURACIÓN ESTATUTARIA DEL DERECHO DE VUELO
Resolución de 26 de junio de 2019 (BOE 22 de julio de 2019). Descargar
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad y división en régimen de propiedad horizontal de un edificio con una configuración escalonada al ser progresivamente descendente la extensión de la superficie construida en cada una de las plantas baja, primera y segunda respectivamente. Los defectos apreciados por la registradora que son objeto de impugnación son la ausencia de referencia a las terrazas en la descripción del edificio que posteriormente se constituirá la propiedad horizontal y que luego figurarán integrando alguno de los elementos privativos y la falta de precisión respecto a la configuración estatutaria del derecho de vuelo que se reservan los propietarios, sin especificar si son los actuales o futuros.
Respecto al primero de los defectos, se señala que la especial configuración escalonada del edificio determina que nos encontremos ante un caso de terrazas a nivel, esto es, que la superficie de dichas terrazas se corresponde con la propia cubierta de la planta inferior, siendo posible su desafectación al no ser elementos comunes esenciales, si no por destino, en caso de haberse configurado como tales en el título constitutivo, o bien configurarse originariamente como elementos privativos, lo que ocurre en el presente caso; de tal forma que su superficie no computa como superficie construida, al ser mera cubierta de parte del edificio, no teniendo que ser incorporada a la descripción del conjunto del inmueble al efectuarse la declaración de obra nueva.
En cuanto al segundo de los defectos, si bien es cierto que la Dirección General alude a la falta de precisión en la redacción de la cláusula estatutaria, una interpretación gramatical, lógica y adecuada para que la misma surta efecto lleva a admitir que la misma atribuye el derecho de vuelo o sobreedificación a los que en cada momento sean propietarios de los elementos privativos, resultando innecesario precisar que se trata de quienes lo sean en el momento de constitución del régimen o quienes lo sean en el futuro.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO
Resolución de 4 de julio de 2019 (BOE 27 de julio de 2019). Descargar
En el presente expediente trata de decidir si es inscribible una declaración de obra nueva en la que simultáneamente se procede a rectificar la cabida de una finca conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria cuando existe una posible invasión de dominio público hidráulico, de cauce no deslindado, según informe emitido por la Confederación Hidrográfica del Júcar.
El recurrente alega las siguientes cuestiones:
1) Que no debió iniciarse el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria pues la diferencia de cabida es inferior al 10% y que, en todo caso debió procederse conforme al artículo 201 de dicha ley. El Centro Directivo lo niega sobre la base de que, si bien el inicio del procedimiento ha de ser rogado, éste se entiende implícito cuando se incorpora a la escritura el documento gráfico y además se rectifica, conforme a ella, la descripción de literaria de la finca. Que, en todo caso, el procedimiento del artículo 201 no impide que el registrador pueda oponer dudas cuando se invadan fincas limítrofes, muy especialmente cuando se existen indicios de invasión de dominio público.
2) Que la declaración de obra se ha realizado por antigüedad y que la misma es anterior al Plan de Ordenación Urbana y a la Ley de Aguas, por lo que no procede su demolición. Sin embargo la Dirección General opone a esto que tanto la Ley de Aguas de 1879, como el posterior Reglamento de 14 de noviembre de 1958, de Policía Fluvial, y el Decreto 1831/1968, de 11 de julio, dictado para el cauce del río Júcar, preveían una zona de servidumbre y otra de policía, recogiendo como contravención de las disposiciones contenidas en los mismos la ejecución, sin autorización, en cauces o zonas de policía de cualquier tipo de obras o plantaciones y las de desviación de corrientes. Las anteriores limitaciones fueron recogidas en el artículo 6 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas al sujetar las márgenes en toda su extensión longitudinal: a una zona de servidumbre de cinco metros y a una zona de policía de 100, a lo que el artículo 6 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico añade que en la zona de policía, “se condicionará el uso del suelo y las actividades que en él se desarrollen”.
En desarrollo de lo anterior, del artículo 78 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico de 11 de abril de 1986, se deriva que para hacer cualquier tipo de construcción en zona de policía de cauces, se exigirá la autorización previa al Organismo de cuenca, salvo que el Plan de Ordenación Urbana, hubiera sido informado por el Organismo de cuenca y hubiera recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto. Por tanto si el Plan de Ordenación Urbana no ha sido informado por el Organismo de Cuenca, en ese sentido, será precisa la obtención de la autorización del citado Organismo para inscribir en el Registro la declaración de obra nueva documentada.
DIVISIÓN HORIZONTAL CON OBRA NUEVA ANTIGUA. NECESIDAD DE APORTAR COORDENADAS GEORREFERENCIADAS
Resolución de 8 de julio de 2019 (BOE 29 de julio de 2019). Descargar
Se presenta una escritura de obra nueva antigua y de división horizontal junto con otras escrituras de subsanación en las que se varía la descripción de la construcción que obra en el Registro. Se plantea en primer lugar si se aplica la normativa de las obras nuevas. El Centro Directivo considera que sí se aplica porque existe modificación en cuanto a las superficies construidas descritas y que la normativa que ha de utilizar el registrador es la correspondiente al momento en que se presenta el título en el Registro. Por otro lado, no se expresa en la certificación del técnico la superficie construida total, porque las de las diversas plantas, que se dan por separado, coinciden con la superficie construida de los elementos privativos y después se añaden otras superficies de huecos, zonas comunes y terrazas. La Dirección General aclara que el registrador no puede cuestionar la superficies construidas que aparezcan en los informes técnicos, pero, en el caso presente, la nueva superficie construida no parece acreditada por ningún medio técnico. Por último, en el presente caso se modifica la parcela de suelo ocupada por la edificación sin que se haya aportado la expresión de las coordenadas georreferenciadas de parcela ocupada por la edificación. Y, si bien la Dirección General ha aceptado que en las modificaciones de obra nueva que no afecten a la superficie ocupada (por ejemplo, un nuevo piso en altura), las coordenadas no son necesarias, entiende que no se dan esas circunstancias fácticas en el caso, por lo que son exigibles al afectar a la ocupación del solar.
DIVISIÓN HORIZONTAL CON RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DEL EDIFICIO
Se plantea si es inscribible una escritura de división horizontal de un edificio en cuatro elementos independientes, en la que previamente se rectifica la superficie del edificio, pero no se solicita expresamente la rectificación de la superficie del solar. La registradora opone la falta de adecuada acreditación de la antigüedad de la edificación, la necesidad de rectificar la escritura en cuanto a la descripción, y la falta de georreferenciación de la obra nueva, sin que en el presente caso sea posible a través de las coordenadas que figuran en Catastro.
La Dirección General confirma la calificación en cuanto al tercer defecto y la revoca en cuanto a los dos primeros:
- En cuanto al primero ya que se incorpora a la escritura una certificación municipal en la que expresamente figura que el inmueble en cuestión, que se describe por su calle y número, titulares y antigua referencia catastral, no tiene abierto ningún expediente sancionador en materia urbanística o expediente de restauración de la legalidad urbanística en los últimos diez años. Todo ello, permite acreditar que cumple con la antigüedad suficiente para su inscripción.
- En cuanto al segundo defecto, señala que no puede mantenerse. Los efectos del incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral (o de la falta de coincidencia de la aportada con la finca registral) se regulan específicamente bajo este enunciado en el artículo 44 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. La claridad con la que se pronuncia esta disposición no deja lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento, aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral o el aportado no sea coincidente, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción, como ya ha tenido ocasión de afirmar la Dirección General (Resolución de 7 de agosto de 2006 y otra de 3 de noviembre de 2016).
- Y en cuanto al tercer defecto relativo a la falta de georreferenciación de la edificación, señala que debe ser mantenido, y ello por cuanto que, al describirse la finca conforme al informe pericial emitido en sede judicial, y, por tanto, prescindiendo de la descripción que consta en Catastro, no puede acudirse a la georreferenciación de unas coordenadas (las catastrales) que no se corresponden con las de la descripción declarada en el título.
NO ES POSIBLE UNA COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE UN ELEMENTO PRIVATIVO SIN CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Resolución de 19 de julio de 2019 (BOE 8 de agosto de 2019). Descargar
Se presenta una escritura de obra nueva por la cual se modifica la descripción del ático de un edificio, declarando dos viviendas y una oficina, y, entre éstas, creando una comunidad funcional o de intereses, si bien no hay ningún elemento común adscrito a ellas. Y todo ello sin acuerdo de los propietarios, lo que, a juicio del notario recurrente, no es necesario.
El recurso es rechazado por la Dirección General, que entiende, de acuerdo con la ley, que toda modificación de un elemento privativo que afecte, además, a un elemento común, requiere acuerdo de la junta de propietarios, y, seguidamente, analiza las diferencias entre terraza y cubierta en un edificio, y, finalmente, señala que el establecimiento de comunidades funcionales que contempla el artículo 68 del Reglamento Hipotecario para los garajes, y que la doctrina del Centro Directivo aplica también a los trasteros, no puede extenderse a las divisiones de elementos privativos, las cuales requieren, como establece el artículo 10.3.b) de la Ley sobre Propiedad Horizontal, tras exigir la necesaria autorización administrativa, “previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”, para, entre otros, “los actos de división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, cuando concurran los requisitos del artículo 17-6 de la Ley del Suelo de 2008 -hoy el citado artículo 26.6 de la Ley del Suelo de 2015”.
LA INSCRIPCIÓN DE UNA OBRA NUEVA REQUIERE LA PREVIA DELIMITACIÓN GEOGRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS DE LA FINCA EN QUE SE UBIQUE
Se pretende inscribir una edificación que se declara existente sobre una finca registral que, a su vez, está formada por dos parcelas catastrales. Además, la finca se encuentra afectada por la servidumbre de policía de un río. Al tener la registradora dudas fundadas sobre que la construcción esté en la finca registral, junto a no contar con la certificación administrativa de la Confederación Hidrográfica, se deniega la inscripción, lo que confirma el Centro Directivo, al señalar que La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique”.
LA CADUCIDAD DE UNA LICENCIA NO OPERA AUTOMÁTICAMENTE
Resolución de 22 de julio de 2019 (BOE 9 de agosto de 2019). Descargar
Una edificación sita en Andalucía, se construye una vez caducada la licencia de construcción, lo que impide, según la registradora la inscripción de la misma.
La Dirección General, estima el recurso, utilizando como argumento la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, de 21 de diciembre de 2000, cuyo pronunciamiento reproducimos, por su importancia: “1.º La caducidad no opera automáticamente sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente. 2.º La caducidad exige que haya plena constancia de la inequívoca voluntad del titular de la licencia de abandonar la obra y su proyecto de construir. 3.º Para su declaración no basta con la simple inactividad del titular sino que será precisa una ponderada valoración de los hechos, ya que no puede producirse a espaldas de las circunstancias concurrentes y de la forma en que los acontecimientos se sucedan. 4.º Al suponer la caducidad un poderoso impedimento para el ejercicio de auténticos derechos adquiridos, siempre ha de ser interpretada con carácter restringido”.
Como señala el Centro Directivo, otra cosa es que la Administración municipal pueda acordar la extinción o modificación de la misma por causa de alteración posterior de la ordenación urbanística -artículo 174 de la Ley 7/2002-, pero en ambos casos (se refiere también a la caducidad) debe tener reflejo en el Registro de la Propiedad bajo responsabilidad de la Administración actuante -artículo 65 de la Ley de Suelo estatal-.
DERECHO DE USO SOBRE MITAD DE FINCA NO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE
Se debate en el presente recurso si puede anotarse preventivamente una sentencia atributiva de un derecho de uso a favor de la madre y sus hijos. El primer defecto alegado es que la mitad de la finca sobre la que ha de anotarse la atribución de uso pertenece a, persona distinta del demandado, que no ha sido parte en el procedimiento. En el caso de este expediente el derecho de uso, aunque se pide que se inscriba sobre una mitad indivisa, se especifica que se concreta sobre la planta baja del edificio identificado en el mandamiento, planta baja en la que el mandamiento dice estar ubicado el domicilio familiar. Pero para ello debería haber sido parte en el procedimiento el otro copropietario, esto es, para consentir el derecho de uso sobre esa planta baja determinada.
El otro defecto alegado es que la planta baja del inmueble cuyo uso se atribuye no se identifica como tal registralmente. Se atribuye el derecho de uso “sobre el domicilio familiar sito en la planta baja” del inmueble que radica en una calle de Madrid, recogiéndose la descripción registral íntegra de la finca del Registro. Pero se estima el recurso ya que en el caso objeto de este recurso está claramente identificada la finca afectada por el derecho de uso, de manera que la determinación de la ubicación del domicilio familiar en la planta baja del inmueble que consta de tres plantas permite la práctica de la inscripción con esa especificación, ya que como se ha dicho son admisibles derechos de uso o usufructo o habitación sobre parte de finca sin necesidad de segregación.
PARTICIÓN: INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS DEL TRANSMITENTE
Resolución de 6 de junio de 2019 (BOE 3 de julio de 2019). Descargar
En la herencia del padre (primer causante), no hubo adjudicación de derechos hereditarios en abstracto en la herencia del padre sino de bienes o derechos concretos de dicha herencia, por cuanto se inventariaron determinados bienes sobre los que se concretaban dichos derechos hereditarios, entre los que se omitió uno de los bienes, por lo que se hace necesario la intervención en la herencia del padre de la heredera del hijo no adjudicataria de esos derechos hereditarios; sin embargo, si en la herencia del hijo hubiera habido una adjudicación de todos los derechos hereditarios abstractos que le correspondían en la herencia del padre bastaría en la herencia del padre la intervención de la adjudicataria de dichos derechos (en este caso la madre y viuda) sin intervención de los restantes herederos del hijo (en este caso hay una única heredera).
ENTREGA DE LEGADO EN VIRTUD DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA Y CON SUSTITUCIÓN VULGAR
Resolución de 14 de junio de 2019 (BOE 9 de julio de 2019). Descargar
La Dirección General deniega la inscripción, por la falta de acreditación del transcurso de los plazos para que una sentencia dictada en rebeldía pueda ser objeto de inscripción. Solo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar, tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.
Respecto a la sustitución, uno de los llamados ha premuerto y en su lugar entran, por derecho de sustitución vulgar, descendientes suyos no designados nominativamente, acreditándose tanto este fallecimiento previo al del causante mediante certificado de defunción, como el nacimiento de los hijos del sustituido mediante los certificados de nacimiento correspondientes. El registrador deniega la inscripción, y solicita la aportación del correspondiente acta de notoriedad, pero la Dirección General entiende que constando, en sede judicial, el fallecimiento de la heredera premuerta mediante el certificado de defunción, y la identificación sus hijos mediante sus certificados de nacimiento, no puede ser estimada la exigencia de que deba acreditarse nuevamente dicha inexistencia de otros descendientes ante el registrador.
La partición realizada por el contador-partidor no precisa de autorización judicial aunque intervengan en la herencia personas que carezcan de plena capacidad de obrar
Ya que las operaciones efectuadas por el contador-partidor se desarrollan dentro del ámbito puramente particional, gozando dicha partición de la misma eficacia que la efectuada por el testador
Dado el carácter unilateral del negocio particional efectuado por el contador-partidor testamentario, ningún heredero, ni por sí ni en representación de otro, actúa como otorgante del negocio partitivo, de tal forma que siendo parte interesada en la sucesión personas con la capacidad de obrar judicialmente modificada, no se precisa autorización judicial previa ni aprobación posterior, al mantenerse las operaciones efectuadas por el contador-partidor dentro del ámbito puramente particional, gozando dicha partición de la misma eficacia que la efectuada por el testador.
CURADOR: NO BASTA EL COMPLEMENTO DE CAPACIDAD SIN LA INTERVENCIÓN DEL SUJETO A CURATELA
Resolución de 28 de junio de 2019 (BOE 25 de julio de 2019). Descargar
Se suspende la inscripción de una escritura de renuncia, aceptación y adjudicación de herencia y extinción de usufructo, en la que se da la circunstancia de que uno de los herederos se encuentra sujeto a curatela y no comparece en el otorgamiento de la referida escritura, actuando en su nombre el hermano que ostenta el cargo de curador con autorización judicial obtenida en expediente de jurisdicción voluntaria. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora recordando los rasgos que configuran la naturaleza jurídica de la curatela: es un órgano de protección que no sustituye si no que complementa la capacidad del sujeto a ella, su ámbito es esencialmente patrimonial y la actuación del curador se reduce a actos determinados y esporádicos, siendo necesaria, por tanto, la comparecencia del sujeto a curatela para el otorgamiento de la referida escritura.
NECESIDAD DE CONCURRENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS EN LA PARTICIÓN
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora por la que deniega la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia al intervenir en el otorgamiento únicamente una de las dos coherederas nombradas, tras haber requerido notarialmente a la otra coheredera para que aceptase pura y simplemente la herencia, con beneficio de inventario o bien renunciase a la misma, no habiendo comparecido la misma en el plazo legalmente estipulado para hacer manifestación alguna. Recuerda la Dirección General que la aceptación y la adjudicación de la herencia son negocios jurídicos diferentes y si bien es posible admitir la aceptación separada por los herederos, la conversión de ese derecho hereditario abstracto en una titularidad concreta sobre cada uno de los bienes que integran la herencia requiere la concurrencia de todos los llamados a la sucesión. No concurriendo todos ellos, únicamente cabe solicitar la anotación preventiva del derecho hereditario siempre que se cumplan los requisitos exigidos por el artículo 46 de la Ley Hipotecaria.
INSTANCIA DE HEREDERA ÚNICA. FALTA DE TRACTO SUCESIVO
En un principio se inscribe un bien a favor del adquirente con el carácter de presuntivamente ganancial con su esposa, pero posteriormente, fallecida ya la esposa, se rectifica el asiento en base la vecindad civil y que estaban casados en separación de bienes para atribuírselo en exclusiva al adquirente. Ahora mediante instancia privada, la heredera única de la esposa requiere para que se inscriba a su nombre el bien, por ser haberse realizado la rectificación sin su consentimiento. El Centro Directivo confirma la nota en base a que, al tiempo de presentar la instancia, no existe ningún derecho inscrito a favor de la esposa, por lo que no se cumple el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley hipotecaria. Afirma también el Centro Directivo que la potestad para determinar si la rectificación de la inscripción se hizo de forma correcta corresponde a los Tribunales de justicia en base al artículo 1.3 y 40 de la referida Ley Hipotecaria.
LIQUIDACIÓN Y ADJUDICACIÓN PARCIAL. CONFLICTO DE INTERESES. FACULTADES DEL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR
El supuesto de hecho es el siguiente: liquidación parcial de la sociedad de gananciales y adjudicación parcial de herencia consistente en una plaza de garaje del haber hereditario del causante, casado, de cuyo matrimonio sobreviven cuatro hijos y dos nietos (hijos de hijo fallecido con anterioridad). Anteriormente había fallecido otro hijo sin descendientes. En estos términos se otorga la escritura por el albacea contador-partidor nombrado por el causante en su testamento y una de las hijas, que además actúa como tutora de otro de los hijos que estaba incapacitado y como apoderada mancomunada de otra de las hijas (luego ratificada la escritura por el potro apoderado).
Se señalan los siguientes defectos:
a) No consta haberse exhibido al notario autorizante copia autorizada de la escritura de poder. El Centro Directivo confirma el defecto. El artículo 166 del Reglamento Notarial dispone que puede el notario autorizante emitir su juicio de suficiencia aunque no se le exhiba la copia autorizada del poder siempre que: 1. El poder se encuentre en su protocolo; 2. El apoderado esté facultado para obtener copia; 3. No conste en la matriz nota de revocación.
b) No se ha acreditado la inscripción del cargo tutelar en el Registro Civil. El defecto es confirmado pues si bien es cierto que consta la remisión judicial del nombramiento para su inscripción, por coherencia con el sistema registral de oponibilidad frente a terceros, es preciso que conste la previa inscripción en el Registro Civil, antes de poder acceder al Registro de la propiedad cualquier acto de trascendencia inmobiliaria.
c) El tercer defecto trata de dilucidar si excede o no de las facultades del contador partidor la adjudicación de la única finca a la viuda con obligación de compensar el exceso en metálico. Se señala que el principio de homogeneidad e igualdad cualitativa del artículo 1061 del Código Civil al que está sujeto el contador no es absoluto. Es una excepción el artículo 1062 y este precepto supone un acto particional y no dispositivo siempre que en la herencia exista metálico suficiente para compensar a los herederos no adjudicatarios. Dado que estas circunstancias se cumplen, el Centro Directivo revoca la nota.
d) La Dirección General estima que no hay conflicto de intereses entre el tutor heredero y su tutelado heredero pues en el presente caso se ha formalizado el inventario con la necesaria citación de los representantes legales, lo que se cumple en este expediente. La Dirección General revoca la nota.
e) El Centro suspende la adjudicación hasta que se concreten los derechos del hijo premuerto y de los llamados por sustitución.
FIDEICOMISO DE RESIDUO Y USUFRUCTO CON FACULTADES DE DISPOSICIÓN. INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO
Se trata de decidir si es inscribible o no una escritura de aceptación, manifestación y adjudicación de herencia del único bien existente, otorgada solo por la viuda designada en el testamento como usufructuaria vitalicia con facultad de disposición. El problema fundamental gira en torno a la interpretación de la voluntad del testador para determinar si quiso establecer un fideicomiso de residuo vía pseudousufructo testamentario o un usufructo de disposición, figuras análogas, pero de las que resultan consecuencias distintas. La regla general en materia de interpretación testamentaria sentada tanto por la jurisprudencia del Alto Tribunal, como por la doctrina del Centro Directivo, en base al artículo 675 del Código Civil, es la literalidad de las palabras utilizadas en el documento sin perjuicio de utilizar otros elementos para llegar al fin último: la voluntad real del testador. Pero esta literalidad no ha de entenderse de forma restrictiva, sino teleológica, atendiendo al significado de las palabras utilizadas en el ámbito de una institución jurídica.
La Dirección General realiza una interesante distinción entre ambas figuras determinando que el pseudousufructo testamentario supone una disposición testamentaria en la que el testador lega el usufructo universal de la herencia a una persona (por regla general el cónyuge) disponiendo que a su fallecimiento se consolidará el pleno dominio en otra persona designada (un hermano usualmente). Pero se silencia la atribución de la nuda propiedad, esto es, no se nombra expresamente heredero universal. La mayoría de la doctrina y la jurisprudencia califican a esta institución de verdadera sustitución fideicomisaria. Se trata de una figura que refleja la voluntad de gran parte de los testadores casados y sin hijos: asegurar la tranquilidad de su cónyuge mientras viva, pero a su vez garantizar que al fallecer éste no pasen los bienes a su familia sino que se mantengan en la familia del testador.
Paralela a ella se sitúa el usufructo con facultad de disposición, que según la doctrina dominante hoy supone simplemente una yuxtaposición del poder de disposición al usufructo.
La Dirección General, que reconoce la dificultad de deslindar ambas figuras, entiende sin embargo que en este caso nos encontramos ante un usufructo con facultad de disponer y no ante un fideicomiso de residuo vía pseudousufructo, pues en el presente caso, existe una clara institución de heredero, por lo que es necesario el consentimiento de los herederos para llevar a cabo la adjudicación de los bienes hereditarios.
NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA EN EL PAÍS VASCO. ENTREGA DE LEGADO
El presente caso trata de dilucidar si es inscribible o no una escritura de manifestación y aceptación de legado en la que concurren las siguientes circunstancias: la causante fallece bajo aforamiento vasco, el 19 de junio de 2018, bajo testamento otorgado el 6 de junio de 2013 en el que, entre otras circunstancias determina una serie de legados de inmuebles a favor de personas determinadas autorizándoles a tomar los legados por sí mismos, e institución de herederos a todos sus hijos por partes iguales. La escritura se otorga por una sola de las prelegataria (hija de la causante) adjudicándose la finca legada.
En el presente caso se plantea una cuestión de derecho intertemporal e interregional que se resuelve en favor de la aplicación de derecho foral vasco conforme a la normativa estatal y vasca y las concretas circunstancias del caso.
Sentado ello, el caso concreto se resume de la siguiente forma: si en el derecho vasco la legítima es un derecho de crédito, o pars valoris, nada impide que el legatario, sin necesidad de la intervención de los legitimarios, puede adjudicarse la finca legada en escritura otorgada por él mismo; pero si se califica de pars bonorum o de pars valoris bonorum, entonces sí sería necesario. Después de analizar los exhaustivos argumentos del notario y del registrador, la Dirección General entiende que la legítima vasca se configura como pars valoris bonorum. De esta manera, declara la Dirección General, la legítima foral vasca es colectiva, cabe el apartamiento expreso o tácito de los legitimarios, pero ello no implica que su naturaleza sea un mero derecho de crédito, sino que el legitimario no apartado goza de uno mecanismos de defensa para el amparo de su derecho, por lo que, “aunque colectiva, la naturaleza sigue manteniéndose como una pars valoris bonorum”. En consecuencia, al existir legitimarios, se requerirá la necesaria intervención de éstos, que en el presente caso no han sido apartados ni expresa ni tácitamente pues todos han sido instituidos herederos.
EL PROPIO NOTARIO NO PUEDE AUTORIZAR PARA SÍ UNA ESCRITURA DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA EN LA QUE SE LE INSTITUYE HEREDERO
Resolución de 10 de julio de 2019 (BOE 2 de agosto de 2019). Descargar
Se presenta una escritura de herencia la cual es otorgada por el propio notario autorizante “por mí y ante mí”, indicando que la otorga para su protocolo, a la par que actuando en su nombre e interés, como hijo y heredero y que se adherirían a ese otorgamiento sus dos hermanos mediante escritura independiente autorizada por otro notario. En el otorgamiento se añade lo siguiente: “Primero.- Aceptación y adjudicaciones.- Don J. L., don C. y don A. G. A. (este último el notario autorizante), aceptan la herencia causada por sus padres (…), liquidan la sociedad conyugal disuelta y hacen la partición formalizando las siguientes, Adjudicaciones (…)”. Mediante sendas escrituras otorgadas por otros notarios, los dos hermanos del referido notario otorgante de la escritura de partición de herencias calificada aceptaron y se adhirieron a ésta, en los términos expresados en los Hechos de la presente resolución. El registrador deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, concurre el defecto de no ser admisible, por existir incompatibilidad, el otorgamiento por el notario de una escritura en la que él mismo -ni sus hermanos- adquieran bienes o derechos. Y fundamenta la calificación en lo dispuesto en los artículos 22 de la Ley del Notariado y 139 del Reglamento Notarial. La DGRN desestima el recurso afirmando que el notario no puede autorizar escrituras en la que adquiera personalmente derechos o lo hagan sus parientes hasta el cuarto grado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley del Notariado y el artículo 139 del Reglamento Notarial, lo cual constituye una incompatibilidad cuya infracción se sanciona con nulidad por el artículo 27 de la Ley del Notariado.
NULIDAD DE ACUERDOS SOCIALES: INNECESARIA DETERMINACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
Al presentarse testimonio de sentencia de nulidad de acuerdos sociales, el registrador no puede exigir, a los efectos de cancelar los asientos relativos a los acuerdos declarados nulos, “un pronunciamiento expreso sobre el contenido y alcance de la sentencia en relación a los asientos posteriores que, sin constituir obstáculos registrales, por la misma pudieran quedar afectados”, sin negar por ello la eficacia cancelatoria de la sentencia de nulidad, y su eventual mandamiento complementario, en relación con los asientos que reflejen los concretos acuerdos específicamente impugnados y anulados, es decir, desvinculando la necesidad de simultaneidad en la publicidad registral de la anulación de tales acuerdos y la de los posteriores que, por ser contradictorios con la sentencia anulatoria (por constituir actos de ejecución de los mismos o basarse en ellos), han de ser también cancelados, si bien no necesariamente de forma coetánea.
LA DENOMINACIÓN SOCIAL NO SIEMPRE DENOTA PROFESIONALIDAD
Según el Centro Directivo, la inclusión en la denominación social de palabras relativas a actividades profesionales no implica que la sociedad tenga carácter profesional a los efectos del artículo 1 de la Ley de Sociedades Profesionales. La denominación social puede ser indicativo, tanto de una sociedad profesional en sentido estricto (centro subjetivo de imputación del negocio jurídico establecido con el cliente o usuario), como de una sociedad entre profesionales.
SIMILITUD DE DENOMINACIONES
Resolución de 21 de junio de 2019 (BOE 17 de julio de 2019). Descargar. Otra Resolución de 3 de julio de 2019 (BOE 26 de julio de 2019). Descargar
Es objeto de recurso la negativa del registrador mercantil central a expedir certificación acreditativa del hecho de no estar registrada en la Sección de Denominaciones la de “Ardo Benimodo S.L.” por constar ya la existencia de la denominación “Hardo España, S.L.”. La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación del registrador fundamentando su decisión en el hecho de que lo que está prohibido en nuestro ordenamiento jurídico es la identidad absoluta o sustancial de denominaciones, pero no la simple semejanza, considerando que en los casos en los que existe identidad fonética, las diferencias gramaticales, unidas al topónimo empleado en el presente caso, son suficientes para considerarlas denominaciones claramente diferenciables.
Dada la personalidad jurídica diferenciada que se reconoce a las personas jurídicas y que estás funcionan en el tráfico a través de una denominación social es esencial que tales denominaciones no se confundan entre sí. Sin embargo la identidad de las denominaciones no se constriñe al supuesto de coincidencia total y absoluta sino que se admite la denominada como cuasi identidad o identidad sustancial: aquella que supone un nivel de aproximación objetiva, semántica y conceptual o fonética. No obstante, esta identidad sustancial no ha de llevarse al extremo de prohibir la simple semejanza.
LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD UNIPERSONAL
Se suspende una escritura de disolución y liquidación de una sociedad porque en el balance figura la cuenta “118: Aportaciones de socios” con signo negativo, y dicha cuenta solo puede ser positiva o con importe “0”, de modo que si, como ha manifestado el liquidador, se trata de una aportación a fondo perdido realizada por el socio único para compensar las pérdidas de la sociedad, su importe no puede ser negativo, pues, una vez compensadas las pérdidas, su resultado final sería cero.
La Dirección General estima el recurso afirmando que la información sobre las aportaciones del socio único resulta superflua a los efectos de la concreta liquidación societaria que se documenta en la escritura calificada, toda vez que es determinante que en dicha escritura el liquidador manifiesta que tal y como consta en el balance incorporado no hay activo ni pasivo exigible habiendo superado las pérdidas el importe correspondiente al capital social y habiendo sido necesario realizar por el socio único aportaciones a fondo perdido. Por lo que, dado que no existe haber partible, su cuota de liquidación asciende a 0 euros. A ello se une que, como tiene declarado la propia Dirección General de forma reiterada, a efectos de la cancelación de los asientos registrales debe admitirse la manifestación que sobre la inexistencia de activo y sobre la inexistencia de acreedores realice el liquidador bajo su responsabilidad confirmada con el contenido del balance aprobado.
La aportación no dineraria en sociedad anónima requiere informe de experto independiente aunque se trate de sociedad unipersonal
Ya que constituye un requisito exigido en interés no solo de los socios sino, especialmente, de los acreedores sociales y tiene la finalidad de asegurar la correcta composición cuantitativa del capital social, al evitar que sirvan de cobertura a éste prestaciones ficticias o valoradas con exceso
Resolución de 11 de julio de 2019 (BOE 2 de agosto de 2019). Descargar
Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza las decisiones del socio único de una sociedad anónima sobre desembolso de dividendos pasivos y aumento del capital social de la misma. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, puesto que el desembolso de dividendos pasivos del capital aumentado se realiza mediante aportaciones no dinerarias, debe acompañarse el informe elaborado por el experto independiente a que se refiere el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital, por no darse ninguno de los supuestos de excepción recogidos en el artículo 69, sin que sea suficiente el informe sustitutivo de los administradores sobre las aportaciones no dinerarias referido en el artículo 70 de la misma ley. El recurrente alega que, atendiendo al interés protegido y a la finalidad del artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital, puede prescindirse del informe de experto y sustituirlo por el informe de los administradores, puesto que aquél es tuitivo respecto de los intereses de los accionistas y en este caso se ha decidido por el socio único.
La Dirección General confirma la nota, señalando que la exigencia de valoración por experto independiente de las aportaciones no dinerarias tiene la finalidad de asegurar la correcta composición cuantitativa del capital social, al evitar que sirvan de cobertura a éste prestaciones ficticias o valoradas con exceso. Constituye así un requisito exigido en interés no solo de los socios sino, especialmente, de los acreedores sociales, por lo que no puede prescindirse del mismo por el hecho de que el aumento de cuyo contravalor se trata haya sido decidido por el único socio de una sociedad unipersonal.
LA PRIORIDAD REGISTRAL DEBE CEDER EN CASO DE DOCUMENTOS INCOMPATIBLES PRESENTADOS POSTERIORMENTE
Resolución de 15 de julio de 2019 (BOE 2 de agosto de 2019). Descargar
Se presenta en el Registro Mercantil una escritura de declaración de unipersonalidad y de cese y nombramiento de administrador social, si bien, pocas fechas después se presentan documentos que acreditan que no se ha producido tal unipersonalidad, e, incluso, la disolución de la sociedad.
La registradora niega la inscripción de aquella escritura, lo que la Dirección General confirma recordando su doctrina relativa a que el registrador mercantil deberá tener en cuenta en su calificación no solo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al examinarse en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces.
LA CONVOCATORIA DE JUNTA PUEDE HACERSE POR CORREO ELECTRÓNICO AUNQUE NO SE CONFIRME LA LECTURA DEL MISMO
Resolución de 19 de julio de 2019 (BOE 7 de agosto de 2019). Descargar
Es válida la disposición estatutaria que dispone la convocatoria con carácter alternativo del siguiente modo: “o en la dirección de correo electrónico facilitada por cada socio y que conste asimismo en el Libro Registro de Socios (con confirmación de lectura teniendo en cuenta que la negativa de confirmación a la petición de lectura del envío del correo de convocatoria producirá los efectos de la misma siempre que no hubiera sido devuelto por el sistema)”.
Y ello porque la Dirección General considera, en una interpretación teleológica y sistemática del artículo 173 de la Ley de Sociedades de Capital que, indudablemente, el sistema previsto permite asegurar razonablemente la recepción del anuncio por el socio, y el último inciso de la norma estatutaria trata de evitar el éxito de la actitud obstruccionista del socio.
CONCURSO DE ACREEDORES: SUSPENSIÓN DE FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 13 de junio de 2019 (BOE 9 de julio de 2019). Descargar
Se rechaza el depósito de cuentas anuales de una sociedad porque, constando que la sociedad ha sido declarada en concurso de acreedores, e incluso se ha abierto la fase de liquidación, se debe aportarse certificación del acuerdo de la junta general que haya aprobado las cuentas anuales con las circunstancias exigidas en el artículo 112 del Reglamento del Registro Mercantil, al haber quedado suspendidas las facultades de administración y gerencia del administrador de la sociedad.
FINCA HEREDADA JUNTO AL MAR: PRECISA CERTIFICADO DE NO INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
Cuando se pretende la inscripción de transmisiones que afectan al dominio público marítimo terrestre, según el artículo 36 Reglamento de Costas aprobado por Real Decreto 876/2014, se suspende la inscripción si la finca intersecta o colinda con el dominio público conforme a la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, quien debe suministrarla a la Dirección General en soporte electrónico. Pero mientras la correspondiente aplicación informática para el tratamiento de bases gráficas no disponga de la información gráfica correspondiente a la línea de dominio público y zonas de afección a servidumbres, la única forma de determinar si hay intersección o colindancia será la certificación del Servicio Periférico de Costas, cuya aportación solo será exigible respecto de aquellas fincas que, según el Registro, el Catastro y los demás datos a que tenga acceso el registrador por su cargo, linden con el dominio público o puedan estar sujetas a tales servidumbres.
Y, aunque se trate de una finca ya inmatriculada, no se excluye la aplicación del artículo 36 del Reglamento de Costas, ya que la certificación acreditativa de la no invasión es aplicable, no solo a las inmatriculaciones sino también a las segunda y posteriores inscripciones.
Asimismo, no puede inscribirse la representación gráfica alternativa si existen dudas razonables de invasión del dominio público.
ARRENDAMIENTO Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 7 de junio de 2019 (BOE 4 de julio de 2019). Descargar
En virtud del principio registral de legitimación y de tracto sucesivo no es posible inscribir el contrato de arrendamiento sin el consentimiento del titular registral actual de la finca, como ha advertido el notario autorizante.
SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO
Se discute en el presente expediente si es inscribible una escritura de elevación a público de un documento privado cuando la declaración de voluntad de la parte vendedora es suplida judicialmente en el seno de un procedimiento dictado en rebeldía procesal que concluyó con una sentencia firme. Según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva.
Sin embargo, en el presente expediente el supuesto fáctico es diferente ya que la sentencia declarada en rebeldía condena a la elevación a público de un documento privado, siendo posteriormente suplida la declaración de voluntad de la parte vendedora por el órgano judicial.
NO CABE ACTO DE CONCILIACIÓN REGISTRAL SOBRE UNA CUESTIÓN QUE YA HA SIDO OBJETO DE SENTENCIA JUDICIAL FIRME Y DE RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL
Resolución de 27 de junio de 2019 (BOE 25 de julio de 2019). Descargar
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador al tratarse de una materia indisponible que excluye la posibilidad de acudir a la conciliación registral conforme al artículo 103 de la Ley Hipotecaria.
SUPERFICIE DE FINCA NO DETERMINADA CON EXACTITUD
Se solicita la inscripción de una finca cuya superficie figura expresada en el título de la siguiente forma: “nueve metros de ancho por veintidós metros quince centímetros de largo”, al igual que en el historial de la finca en el Registro de la Propiedad. La registradora suspende la inscripción al entender que la superficie no está determinada con exactitud, exigiendo que se acredite la misma mediante la aplicación analógica de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la inscripción de los excesos de cabida. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación al existir total identidad entre la finca transmitida y la inscrita en el Registro y quedar su superficie perfectamente delimitada por la longitud de sus lados.
INSCRIPCIÓN DE TESTIMONIO DE AUTO DE ADJUDICACIÓN DIRECTA Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA CONTRA BIENES HIPOTECADOS. HERENCIA YACENTE. NECESIDAD DE ADMINISTRADOR JUDICIAL
Los principios de tracto sucesivo y fe pública registral en su vertiente de legitimación registral (arts. 20, 40 y 38 LH) exigen que para que el título tenga acceso al Registro de la Propiedad aquél debe venir otorgado por él o en procedimiento seguido contra él. En los casos de herencia yacente se exige o bien el nombramiento de administrador judicial, o bien la intervención de alguno de los herederos. Si bien es cierto que la exigencia de un defensor judicial se ha ido relajando, sigue siendo plenamente exigible en aquellos en que los herederos son desconocidos, y el llamamiento se haga de forma genérica sin que ningún interesado se persone. En el presente caso no es admisible la notificación mediante burofax a varios parientes dentro del cuarto grado del deudor fallecido intestado, pues éstos habían renunciado con anterioridad a la fecha de interposición de la demanda.
TRASLADO DE FINCA ENTRE REGISTROS
En el presente expediente se debate si procede o no acceder a una solicitud de traslado del folio real de determinadas fincas registrales, que actualmente constan inscritas en el archivo del Registro de la Propiedad de Murcia número 1, al número 5.
En el año 2000 se inscribió en el Registro 1 de Murcia el Proyecto de Compensación en el que las dos fincas iniciales como las resultantes aparecen descritas como radicantes en el Espinardo.
A las escrituras se incorporaron certificación municipal en la que se recoge acuerdo de la Gerencia de urbanismo por el que sustituyen 9 cédulas que pasan a situarse en Guadalupe.
La Dirección General revoca la calificación por no haber cuestionado la correspondencia de la certificación catastral con las fincas registrales, pero sin que ello signifique, proclamar que proceda la inscripción del documento ni la procedencia del traslado, por cuanto, debe prevalecer el principio de legalidad valorándose toda la documentación aportada.
Declara que la procedencia dependerá de la ubicación y delimitación de la finca con la del distrito hipotecario, mediante, por ejemplo, la aportación de la cedulas recogidas en la escritura pero no en la inscripción. Si así resultara, sí que sería procedente y obligado que la Registradora del Registro número 1, incluso de oficio, procediera a iniciar el traslado de todas aquellas fincas concretas cuya mayor parte de superficies estuviera ubicada dentro de la delimitación de la pedanía de Guadalupe. Si la finca formare parte de un régimen de propiedad horizontal, su traslado lo será en atención a la ubicación de la mayor parte del suelo en el que se ubique el referido conjunto.
INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Se presenta instancia privada por la que el titular registral solicita la coordinación gráfica de la finca conforme a los planos de concentración parcelaria acompañando representación gráfica alternativa a la catastral en formato GML. La registradora califica negativamente toda vez que al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el Ayuntamiento ha formulado oposición por posible invasión de dominio público. La Dirección General confirma la calificación y tras reproducir el citado artículo recuerda su doctrina sobre la interpretación de dicho precepto, en particular, que corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio, el cual, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 2018 NO CABE LA ADJUDICACIÓN DIRECTA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA EN LOS PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL
Dos Resoluciones de 6 de junio de 2019 (BOE 3 de julio de 2019). Descargar. Descargar. Idénticas Resoluciones sobre la misma materia: Resolución de 7 de junio de 2019 (BOE 4 de julio de 2019). Descargar. Resolución de 10 de julio de 2019 (BOE 2 de agosto de 2019). Descargar. Resolución de 4 de julio de 2019 (BOE 27 de julio de 2019). Descargar. Cinco Resoluciones de 5 de julio de 2019 (BOE 29 de julio de 2019). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Resolución de 8 de julio de 2019 (BOE 29 de julio de 2019). Descargar. Dos Resoluciones de 11 de julio de 2019 (BOE 2 de agosto de 2019). Descargar. Descargar. Cinco Resoluciones de 12 de julio de 2019 (BOE 2 de agosto de 2019). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar.
En procedimiento de apremio fiscal seguido por la Agencia Tributaria contra bienes inmuebles del deudor resulta desierta la subasta en primera y segunda licitación. La mesa de la subasta acuerda acudir al procedimiento de enajenación directa en fecha en la que ya estaba en vigor la nueva redacción del artículo 107 del Reglamento General de Recaudación. Concluido el procedimiento de enajenación, se pretende inscribir la certificación del acta de adjudicación directa. El registrador suspende la inscripción por entender que no procede la adjudicación directa en un procedimiento de enajenación abierto después del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la reforma del Reglamento General de Recaudación operada por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, que suprimió la posibilidad de que, desierta la subasta en segunda licitación, se acordara la enajenación de los bienes hipotecados por el procedimiento de adjudicación directa.
El recurrente se opone a la calificación por dos motivos: en primer lugar, por considerar que el registrador se extralimita en sus funciones calificadoras, y, en segundo lugar, por entender que tal prohibición solo era aplicable desde el 1 de septiembre de 2018. La Dirección General confirma la nota en su integridad.
RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE NO SUPERIOR AL 10%
En la inscripción de una finca resultante de agrupación consta su representación gráfica alternativa a la catastral. Ahora se admite la inscripción de la rectificación de su superficie, para hacer constar la que resulta del Catastro, con solicitud expresa en el título de que se ello se realice sobre la base del artículo 201-3-b de la Ley Hipotecaria, sin tramitar expediente de rectificación, por ser el exceso que se pretende inscribir menor del 1% de la cabida inscrita.
Independientemente de la pequeña entidad del exceso pretendido, la Dirección General no considera aplicable la vía del artículo 201-3-b. Inscrita la georreferenciación gráfica de la finca, es improcedente cualquier rectificación de superficie que no se realice con previa rectificación de la representación gráfica inscrita. De los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria no puede deducirse, como hace la calificación, que una vez inscrita una georreferenciación ésta devenga inalterable. La posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales sobre rectificación de asientos (art. 40 LH).
Se suspende la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca, que se pretende por la vía del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, entendiendo fundadas las dudas del registrador, por existir oposición de un colindante que aportan documentos fehacientes, de los que resulta la existencia de un litigio relativo a un camino incluido en la base gráfica cuya inscripción se pretende, por lo que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca. Podrá acudirse al procedimiento de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (art. 198 de la misma Ley).
INMATRICULACIÓN: TÍTULO PREVIO Y COINCIDENCIA CON EL CATASTRO
En las inmatriculaciones, las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas han de ser coincidentes con la descripción en el título y no se admiten representaciones gráficas alternativas a la catastral conforme dispone el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por lo que de existir discrepancias habrá que promover primero la rectificación catastral para que sea coincidente con la del título. La posibilidad de admisión de diferencias de cabida inferiores al 10% entre título y certificaciones catastrales solo es admisible en los supuestos de constancia registral de la referencia catastral en el folio real de fincas ya inmatriculadas, conforme al artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA FRUSTADO POR DUDAS REGISTRALES
No cabe inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en razón de dudas registrales sobre la posible invasión de un vial de dominio público. Además, la incorporación de la representación gráfica supone inscribir un exceso de cabida que la registradora considera procedente de la anexión de una superficie colindante. El cauce apropiado para ello es la previa inmatriculación de esta superficie y su agrupación con la finca.
REANUDACIÓN DEL TRACTO: REQUISITOS DE LAS NOTIFICACIONES
No se determina en el expediente el contenido de las notificaciones realizadas, sin embargo consta en el acta presentada la manifestación expresa del notario referida a que se han efectuado las notificaciones por remisión de los pertinentes oficios comprensivos de los extremos determinados en el artículo 203.1, norma quinta, de la Ley Hipotecaria, por remisión del artículo 208, enumerando a continuación nuevamente a todos los notificados. Por lo tanto, se considera suficientemente acreditado el contenido de las preceptivas notificaciones. Sin embargo, la correcta identificación del promotor del expediente y su reflejo en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, es fundamental no solo para determinar su idoneidad para conseguir la inscripción a su favor acreditando ser titular actual de la finca cuyo tracto se pretende reanudar, sino también para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar o los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones.
SUBSANACIÓN DE DESCRIPCIÓN REGISTRAL: EXCESO DE CABIDA
Consta en el Registro una reducción de cabida como consecuencia de una cesión gratuita para viales que posteriormente, manifiesta el recurrente, no se ha llegado a practicar. Se trata, por tanto, de la constancia registral de la reversión de “la cesión a su original propietario” que en ningún caso podrá practicarse por cualquiera de los expedientes previstos en nuestra legislación hipotecaria para la constancia registral de los excesos o defectos de cabida.
La Dirección General desestima el recurso exigiendo que la oportuna resolución que acredite la reversión de la cesión de la referida superficie y, por tanto, la reinscripción de la misma en favor del titular registral.
EXCESO DE CABIDA ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y PREVIO PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL
Resolución de 19 de junio de 2019 (BOE 17 de julio de 2019). Descargar
En el presente caso el registrador en la nota de calificación acoge las alegaciones de dos colindantes, los cuales aportan documentación en apoyo de las mismas, poniendo de manifiesto la existencia de un procedimiento judicial de expediente de dominio de exceso de cabida sobre la superficie de la finca ya concluido en los tribunales desestimando la pretensión de la recurrente.
La Dirección General entiende que si bien no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, la inscripción de la representación gráfica tiene como consecuencia la rectificación de la superficie de la finca, siendo, por tanto, un medio para lograr la inscripción de los excesos de cabida. Existiendo un previo pronunciamiento judicial con dicho objeto en el que no se accede a la pretensión de inscribir tal exceso, no cabe ahora ignorar el mismo, quedando como única posibilidad, tal y como se expresa en el auto judicial acudir al juicio declarativo, lo que por otra parte también contempla el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.
RECTIFICACIÓN DE CABIDA ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA EN CASO DE COLINDANCIA CON CATASTRAL EN INVESTIGACIÓN
El presente expediente tiene por objeto decidir si resulta o no inscribible un acta de protocolización de un expediente de rectificación de la cabida la registradora opone que entre las parcelas colindantes con dichas fincas se encuentran las parcelas las cuales, según las certificaciones catastrales aportadas, se encuentra “en investigación”, habiéndose practicado la notificación prevenida en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria a la “Gerencia Territorial del Catastro”, considerando la registradora que con dicha notificación no se cumple el requisito legal de notificar a la Administración Pública competente, pues la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, implica que en el procedimiento pueda resultar acreditado que el inmueble pertenece a la Administración General del Estado.
La Dirección General entiende que el órgano competente a quien debe dirigirse la notificación prevenida en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, como ha declarado ya este centro directivo en sus Resoluciones de 9 de abril de 2015 y 7 de noviembre de 2017, es el Director General del Patrimonio del Estado, de conformidad con los artículos 47 y 46 de la Ley 33/2003.
EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Se deniega la inscripción de un expediente de dominio para rectificación de superficie tramitado con arreglo al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, al albergar el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca objeto del mismo una vez comprobada la cartografía catastral del inmueble. La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador recordando que dicho expediente debe limitarse a la corrección de datos erróneamente reflejados al inmatricular la finca, debiendo denegarse todos aquellos que puedan encubrir inmatriculaciones de parcelas colindantes u operaciones de agrupación o segregación.
LA REANUDACIÓN DEL TRACTO POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA TAMBIÉN TIENE CARÁCTER EXCEPCIONAL
Mediante certificación administrativa del Ayuntamiento de Madrid se pretende reanudar el tracto interrumpido en dos fincas, segregar parcelas de las mismas y agruparlas. La registradora lo niega al entender que existen no resulta acreditada la propiedad del ayuntamiento -constando la oposición de terceros-.
La Dirección General extiende su doctrina referente a entender que el procedimiento de reanudación del tracto debe interpretarse restrictivamente y de forma excepcional, al tramitado por certificaciones administrativas.
ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA TRAS JUICIO CAMBIARIO
Resolución de 13 de junio de 2019 (BOE 9 de julio de 2019). Descargar. Dos Resoluciones de 4 de julio de 2019 (BOE 27 de julio de 2019). Descargar. Descargar. Resolución de 22 de julio de 2019 (BOE 9 de agosto de 2019). Descargar
La Dirección General asevera que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley. En este caso se omite toda referencia al letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50%.
INTERESES MORATORIOS EN CONTRATOS CON FINALIDAD MIXTA Y CON FIADOR CONSUMIDOR
Será de aplicación al contrato de garantía o fianza, en el que concurra la condición de consumidor en el garante, toda la normativa relativa a la información precontractual, requisitos de incorporación y transparencia material acerca de la concreta obligación que constituye su objeto, de sus condiciones económicas y de la transcendencia jurídica y económica de las obligaciones que el garante o fiador asume en caso de incumplimiento del deudor principal.
Aun cuando la aplicación de la legislación de consumo al contrato de fianza no provoca efectos sobre la cláusula de los intereses de demora en la relación jurídica bilateral entre el prestamista y el prestatario, sin embargo, dado que esta última, en este caso, queda igualmente sujeta a la referida legislación de consumo por tratarse de un préstamo de finalidad mixta en la que no se ha acreditado oportunamente en el trámite de la calificación su finalidad predominante profesional o empresarial, procede confirmar el defecto relativo a la nulidad por abusividad de la cláusula de los intereses de demora en los términos más arriba señalados.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CON EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS CANCELADA
La Dirección General entiende que la nota marginal de expedición de certificación interrumpe el cómputo de la prescripción, pero ésta debe volver a iniciarse desde la fecha de la nota, no desde la fecha de su cancelación. En el supuesto planteado habiéndose practicado la nota después del vencimiento de la obligación podrá cancelarse por caducidad transcurridos 21 años desde la fecha de la nota.
INTERÉS REMUNERATORIO Y FÓRMULA PARA SU CÁLCULO: EXCLUIDO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y DE LA PONDERACIÓN JUDICIAL
Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de préstamo hipotecario en la que la liquidación de los intereses ordinarios se calcula sobre la base del año comercial de 360 días en el denominador en vez del año natural de 365 días, así como la negativa a practicar la inscripción parcial de la misma con exclusión de la cláusula controvertida. Respecto a esta segunda cuestión, señala Dirección General que la fórmula para el cálculo del interés remuneratorio forma parte de inescindible de la contraprestación que recibirá el prestamista, constituyendo, a su vez, un elemento esencial para la determinación de uno de los conceptos garantizados con la hipoteca, no siendo posible la inscripción parcial si no se solicita al mismo tiempo la exclusión de la inscripción de la responsabilidad hipotecaria correspondiente a dicho concepto, lo que no ocurre en el presente caso.
Respecto a la primera cuestión, excluida por la Dirección General la calificación registral de la abusividad de la cuantía de determinado interés ordinario o remuneratorio, al ser definitorio del objeto principal del contrato, estima el recurso y revoca la nota de calificación al considerar que en el presente caso se han cumplido los filtros de información, al incorporarse a la escritura la ficha de información personalizada, y de transparencia material, al incorporarse a la escritura un documento de información personalizada complementaria firmado por los prestatarios en el que se informa sobre la fórmula de cálculo de interés ordinario. Sostiene la Dirección General que el desequilibrio originado al calcular los intereses ordinarios sobre la base del año comercial de 360 al que alude el registrador en su calificación no se produce en el presente caso, al preverse que los meses sean siempre de 30 días y que, en los periodos inferiores a un mes, se reste de 30 días los días transcurridos del mes, lo que conduce a que se equilibre lo posición de las partes.
Al hipotecante no deudor que tenga la condición de consumidor se le debe aplicar la normativa protectora de consumidores y usuarios
Dado el carácter autónomo de la obligación principal y de la accesoria, lo que obliga a contemplarlas desde perspectivas diferentes y aplicarles la normativa correspondiente, sin que la accesoria asuma per se la naturaleza de la principal
Se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que intervienen como prestatarios dos personas físicas en el ámbito de su actividad profesional y una persona jurídica, y como hipotecante no deudor una persona física que reúne el carácter de consumidora y usuaria, al considerar abusiva la cláusula referida al interés moratorio por ser superior en más de dos puntos porcentuales al interés ordinario pactado.
La Dirección General recuerda el carácter autónomo de la obligación principal y de la accesoria, reconocido por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, lo que obliga a contemplarlas desde perspectivas diferentes y aplicarles la normativa correspondiente, sin que la accesoria asuma per se la naturaleza de la principal. Por tanto, admitida la aplicabilidad de la normativa de protección de consumidores y usuarios al hipotecante no deudor, resulta necesario determinar el alcance registral de la misma, esto es, si tal aplicabilidad se extiende únicamente al contenido concreto del contrato de garantía, o alcanza también al contenido del contrato principal garantizado en el momento de practicar la inscripción, ya que el hecho de que en el momento de aplicarse la garantía, determinada cláusula del contrato de préstamo no le sea aplicable al avalista o al hipotecante de deuda ajena, no puede conducir a denegar la inscripción de tal cláusula cuando la misma sí es aplicable a los prestatarios no consumidores, ya que siendo la inscripción de la hipoteca constitutiva, privaría de la posibilidad de aplicar esa cláusula frente a las indicadas personas.
Por lo tanto, la Dirección General llega a la conclusión de que, si bien la cláusula de intereses moratorios y su correlativa cobertura hipotecaria deberán ser inscritas, es necesario configurar esta última y limitarla a aquel tipo máximo de interés moratorio que es susceptible de afectar al hipotecante no deudor consumidor, así como cumplir respecto de este último, los requisitos de incorporación y transparencia material a través de la suscripción de la de Ficha de Información Personalizada.
EMBARGO DE VIVIENDA FAMILIAR NO HABITUAL: NO SE APLICA EL ARTÍCULO 144 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Registralmente solo resulta que la finca embargada fue la vivienda habitual de su titular registral mientras estaba soltero, pero no que se trate de la vivienda que este haya fijado de común acuerdo con su cónyuge como vivienda familiar, Por tanto, será el órgano jurisdiccional el que debe decidir si procede acceder al embargo de la vivienda y si ha de llevarse a cabo con o sin notificación al cónyuge del deudor titular.
NECESIDAD DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR JUDICIAL O INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE ALGUNO DE LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA YACENTE PARA PODER PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Se confirma la doctrina de la Dirección General que exige que, en las demandas ejecutivas contra herencia yacente, la anotación del embargo decretado exigirá o bien el nombramiento de defensor judicial o que la demanda se haya dirigido contra personas determinadas, si bien limita la exigencia del nombramiento de defensor judicial a los casos en los que el llamamiento a los herederos desconocidos sea genérico y ninguno de los interesados en la herencia se haya personado en el procedimiento.
SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO CONSTITUIDA NI INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD PERO CON LIBROS LEGALIZADOS POR EL REGISTRADOR: SUFICIENTE PARA LA APLICACIÓN DE LA DOCTRINA DE LOS ACTOS COLECTIVOS
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora por la que se denegaba la práctica de una anotación preventiva de demanda de reconocimiento de servidumbre de paso dirigida contra una subcomunidad de propietarios al no figurar demandados los titulares de todos y cada uno de los elementos independientes resultantes de la división en régimen de propiedad horizontal de una determinada finca registral, consistente en dos bloques de edificios. La demanda se interpone contra la subcomunidad de propietarios del bloque I que, si bien no está constituida ni consta inscrita en el Registro de la Propiedad, tiene diligenciado el libro de actas por la propia registradora recurrente, lo que conduce a admitir de facto la existencia de una subcomunidad que reúne los requisitos legales suficientes para la aplicación de los actos colectivos si bien, al no estar inscrita, no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral.