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Timestamp: 2017-12-11 05:31:34
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Matched Legal Cases: ['artículo 6', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'Artículo 56', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 128', 'artículo 2123', 'artículo 2151', 'artículo 2151', 'artículo 56', 'artículo 2116', 'artículo 2116', 'artículo 2151', 'artículo 2151', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1545', 'artículo 1', 'artículo 56', 'artículo 2116', 'artículo 2151', 'artículo 1546', 'artículo 2116', 'artículo 2151', 'artículo 1545', 'artículo 2116', 'artículo 2116', 'artículo 2151', 'artículo 2151', 'artículo 1489', 'artículo 1437', 'artículo 2284', 'artículo 578', 'artículo 56', 'artículo 71', 'artículo 173', 'artículo 1546']

ABOGADO: RESOLUCION DE COMPRAVENTA POR ESTAFA (NN se hizo pasar por dueño) Y RESPONSABILIDAD CORREDOR DE PROPIEDADES
RESOLUCION DE COMPRAVENTA POR ESTAFA (NN se hizo pasar por dueño) Y RESPONSABILIDAD CORREDOR DE PROPIEDADES
Santiago, treinta de mayo de dos mil once.
En estos autos rol N° 5.044-2001 del Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, sobre resolución de contrato, caratulados ?Sirisa Inversiones Limitada con Propiedades Alaluf Asociados Limitada?, Juan Carlos Kantor Edelstein, en nombre y representación de Sirisa Inversiones S. A., a la fecha de la demanda Sirisa Inversiones Limitada, interpone demanda de resolución de contrato e indemnización de perjuicios en contra de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, persona jurídica dedicada al corretaje de propiedades, representada por Jack Guido Alaluf Gluzmán, solicitando se declare resuelto el contrato de corretaje y condenar a la demandada a pagar la indemnización correspondiente, por los daños y perjuicios sufridos, sobre cuya especie y monto se reserva el derecho para discutirlos en la etapa de ejecución del fallo, con costas.
Argumenta que con fecha 23 de septiembre de 1998 Sirisa Inversiones S. A. celebró contrato de compraventa con Máximo Emilio Enrique Errázuriz De Solminihac, por escritura pública otorgada ante el notario Alvaro Bianchi Rosas, de la propiedad ubicada en calle El Roquerío N° 2.515 y Avenida Santa Blanca N° 2.491, correspondiente al sitio N° 4A de la Manzana Q del plano respectivo, Comuna de Lo Barnechea. El título se inscribió a fojas 53.693, con el N° 53.895 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 1998. El precio pactado fue la suma de $ 114.880.311, pagado de contado y en dinero en efectivo.
Esta compraventa se gestó por intermedio de la oficina de corretajes ?Propiedades Alaluf Asociados Limitada?, en circunstancias que Sirisa Inversiones S. A. había encomendado la compra de un sitio en el sector de Las Pataguas de La Dehesa, Comuna de Lo Barnechea, a Pauline Kantor Pupkin, para lo cual se contactó con diversas corredoras de propiedades, entre otras, Propiedades Alaluf Asociados Limitada, empresa a la cual concurrió en varias oportunidades, recibiendo información de distintas propiedades, efectuando una oferta respecto de una de ellas, la que no aceptó el mandante de la oficina de corredores. Es así que Myriam Gluzman de Alaluf, funcionaria de la oficina de propiedades aludida, les alertó de la existencia del sitio antes individualizado, antes de la publicidad de su venta mediante avisos. Luego los avisos fueron publicados en el diario El Mercurio, los días 11,12 y 13 de septiembre de 1998, a un valor de 5 Unidades de Fomento el metro cuadrado.
Luego de formulada la oferta por la señora Kantor se le avisó por la señora Myriam Gluzman que tenía otra oferta por la suma equivalente a 5,2 UF el metro cuadrado, formulando la señora Kantor una nueva oferta de 5,4 UF el metro cuadrado, la que fue aceptada, haciendo entrega de un cheque por una suma equivalente al 10 % del valor de la propiedad, informándose que igual obligación pesaba sobre el vendedor.
Propiedades Alaluf Asociados Limitada hizo entrega a Sirisa Inversiones S. A. de la documentación correspondiente para el estudio de títulos, labor que se encomendó al abogado Vicente Eguiguren Guzmán, todo lo que concluyó en la firma del contrato, comparecencia que efectuó en representación de Sirisa Inversiones S. A. el abogado Agustín Salas García-Huidobro, obrando con poder especial, luego de lo cual se pagó del precio y se procedió a la inscripción del título, pagando cada una de las partes una comisión del 2 % del valor de la venta a Propiedades Alaluf Asociados Limitada, tomando posesión del inmueble.
El 19 de noviembre de 1999 Sirisa Inversiones S. A. fue notificada de la demanda ordinaria de nulidad del contrato de compraventa de 22 de septiembre de 1998 y la reivindicación de la propiedad, intentada por Máximo Emilio Enrique Errázuriz De Solminihac, como consecuencia de un fraude de que habría sido víctima, mediante una supuesta suplantación en el mencionado contrato. Mediante sentencia de 21 de agosto de 2000 el Juez del Octavo Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda, declarando nula absolutamente la escritura pública, ordenó la cancelación de la inscripción del mismo y la entrega material del inmueble.
Se presentó querella criminal por estos hechos ante el Tercer Juzgado del Crimen de Santiago, la que no ha tenido resultados.
De la investigación de los hechos se pudo constatar que la estafa de que fue objeto se logró fruto de una serie de actuaciones negligentes por parte de la oficina de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, la que no tomó las mínimas medidas de precaución para desempeñar el servicio para el cual fue contratada, actuando con una inexcusable negligencia, haciendo caso omiso de una serie de irregularidades y desdeñando múltiples señales que indicaban la existencia de una situación extraña y muy sospechosa.
En el evento que la demandada hubiese desempeñado su encargo con el cuidado y diligencia debidos, se habría percatado que el vendedor no era el propietario del inmueble que pretendía vender. En efecto, fácilmente se podría haber detectado la suplantación, tomando básicas y simples precauciones, tales como pedir la cédula de identidad, verificar domicilio, pedir cheque en garantía o pedir informes comerciales.
Declarando Elba Padilla Quezada, en la causa seguida ante el 8° Juzgado Civil de Santiago, rol 576-1999, caratulada ?Errázuriz con Sirisa?, quien fuera la funcionaria de la empresa encargada de gestionar la compraventa del inmueble, expresa: ?Me parece importante tener presente que en Alaluf Propiedades no se cumplían los requisitos necesarios y legales en las transacciones que se realizaban, se actuaba con bastante negligencia.?
?En el mismo sentido, el Informe de la Policial de Investigaciones de Chile N° 945/00816 (Bridec) concluye categóricamente que la demandada, ?Propiedades Alaluf Asociados Ltda.? actuó ? negligentemente en cuanto a no haber solicitado la documentación correspondiente que en conc lusión hubiese permitido detectar la comisión del ilícito??
En efecto, en tales circunstancias la actora no habría adquirido el inmueble en cuestión o, al menos, habría tomado mayores precauciones, si hubiese tenido conocimiento, entre otros aspectos, que al vendedor:
1.- No se le pidieron antecedentes. Según lo declarado por Elba Padilla Quezada, ante el 8° Juzgado Civil de Santiago en causa rol 5576-1999, caratulada ? Errázuriz con Sirisa?, se indica: ?No se le pidió ningún antecedente sobre la propiedad, lo normal y lo legal era que a los clientes se les pidiera junto con firmar la orden de venta fotocopia de la escritura de compraventa y/o un certificado de dominio vigente que acreditara que la propiedad ere de él, fotocopia de la C. de Identidad, certificado de deudas y contribuciones, certificado de matrimonio?.?
2.- No presentó su cédula de identidad.-
3.- No tenía ningún documento relativo al inmueble, ni siquiera copias de la escritura de compraventa.-
4.- No tenía cuenta corriente.
5.- No tenía domicilio en la ciudad de Santiago.-
6.- Se negó categóricamente a poner un aviso en el mismo inmueble promocionando la venta.-
7.-No tenía teléfono fijo sino sólo un celular en el que no se le podía ubicar.-
8.- No firmó ningún documento en la oficina de corretaje que lo obligara a la venta.
9.- No entregó cheque en garantía, no obstante haber cumplido con esa exigencia la compradora.
10.- No tenía domicilio comercial.
11.- No conocía la forma ni sabía la superficie del terreno.
Junto con lo anterior hay un hecho que por si solo no resulta determinante, pero que unido a las circunstancias indicadas precedentemente y a que la propiedad se encuentra en un exclusivo barrio residencial, debió haber despertado inmediatas sospechas de la demandada, cual es el hecho que la persona que suplantó al real propietario del inmueble, en opinión de Elba I. Padilla era ??mal vestido, se notaba que no era una persona con educación o cultura??, y en opinión de María Penna R. ? No se veía una persona muy fina??.Las opiniones anteriores son importantes, pues se trata de las dos funcionarias que en algún momento estuvieron a cargo de gestionar la venta del inmueble ya referido.
Hace presente que las circunstancias indicadas sí despertaron las sospechas de los funcionarios de la oficina de corretaje, pero lamentablemente no se atendió la voz de alarma que doña Elba Padilla Q. hizo a sus superiores. En efecto, la Sra. Padilla ante el 8° Juzgado Civil de Santiago, en causa 5576-199 caratulada ?Errázuriz con Sirisa? y frente a la pregunta? ??si al momento de realizarse la operación de venta sospechó o dudó de la veracidad de la operación?, declaró,?? Como yo no recibí la propiedad a la venta, sino que la gestión me fue encargada después no (me) percaté que no se había identificado al vendedor, sino hubiera sospechado. De todas maneras me pareció bastante raro el procedimiento?, y luego declara, ?Se lo comenté a María Angélica Penna, a la Sra. Miriam Gluzman y nadie me hizo caso?.
Sostiene que para su representada fue imposible percatarse de las irregularidades que precedieron a la firma del contrato prometido, pues ninguna de ellas ocurrió en su presencia. Todas las circunstancias relatadas precedentemente ocurrieron ante funcionarios de la empresa de corretaje quienes, como se dijo, llevaron a cabo toda la negociación. En este sentido, expresa que sólo el mismo día de la firma de la escritura de compraventa esta parte conoció y se contactó con el vendedor, todo lo cual ocurrió en las oficinas de la Notaría ante la cual se firmó el contrato de compraventa.
Junto con lo anterior, el vendedor, esto es, el supuesto señor Errázuriz De Solminiahc, concurrió a la Notaría señalada acompañado por la empleada de Alaluf Propiedades, señora Elba Padilla, circunstancia que pone de manifiesto el compromiso del corredor de propiedades con el éxito de la operación.
En este entendido, le era imposible al mandatario de la actota, dudar que la persona con quien estaba contratando, era aquella que decía ser, razón por la que firmó la compraventa, cancelando acto seguido, el precio convenido de contado y en dinero efectivo, inscribiéndose posteriormente la propiedad a nombre de "Sirisa Inversiones S.A.", hoy "Sirisa Inversiones Ltda.", en el registro conservatorio correspondiente.
Haciendo fe de lo declarado por doña Elba Padilla Q., la demandada, "PROPIEDADES ALALUF ASOCIA DOS LTDA. más que preocuparse por desempeñar correcta y eficientemente su encargo, estaba preocupada de obtener sus honorarios. En efecto, la Sra. Padilla en el proceso individualizado precedentemente y frente a la pregunta "... si el Sr. Alaluf estaba al tanto de la operación??, declaró "... Sabía perfectamente y me presionaba para que saliera este negocio rápido porque estaba apurado por cobrar esta comisión."
Hace presente que los hechos relatados ocasionaron considerables perjuicios económicos a la demandante, los cuales no sólo se limitan a la pérdida de la suma cancelada por concepto de precio, sino que también a los honorarios de abogados, arquitectos y a la propia oficina de corretaje, todos los cuales demostraré oportunamente. Asimismo, se ocasionó a "Sirisa Inversiones S. A." hoy "Sirisa Inversiones Ltda." un importante daño moral.
Respecto del Derecho sostiene que el contrato suscrito por "Sirisa Inversiones S.A." hoy "Sirisa Inversiones Ltda.", se celebró con "PROPIEDADES ALALUF ASOCIADOS LTDA.", el que presenta, entre otras características, la de ser un contrato principal, porque su vigencia no depende de otro contrato, ni siquiera de que se celebre el negocio encomendado. Es, también, un contrato consensual puro y simple, pues nace a la vida jurídica al producirse el simple acuerdo de las partes. Asimismo, es bilateral pues de él emanan obligaciones reciprocas para las partes contratantes y, como tal, le son aplicables las instituciones propias de este tipo de contratos. No obstante participar de las características de otros contratos, el corretaje de propiedades es un contrato innominado, pues las normas que lo regulaban han sido derogadas.
En 1943 la Ley N° 7.747 desprendió del conjunto de los corredores de Comercio a los dedicados al corretaje de propiedades y consagró legalmente esta profesión, la cual fue regulada por el Decreto Supremo N° 1.205 del 27 de Octubre de 1944 y complementada por una serie de Decretos Supremos posteriores. Sin embargo, con el transcurso de los años se fueron derogando sucesivamente las normas que regulaban la actividad de corredor de propiedades, hasta que el 24 de Mayo de 1989, se publicó en el Diario Oficial la Ley 18.796, cuyo artículo 6 derogó definitivamente la normativa aún existente.
De esta forma, el corretaje de propiedades se rige, hoy en día, por las e stipulaciones de las partes y por las normas del derecho común, contempladas básicamente en el Código Civil.
Para definir el contrato de corretaje de propiedades debemos apartarnos de la definición contemplada en el Código de Comercio, puesto que es elemento esencial de ella ?...la mediación asalariada a los comerciantes..." ocurriendo que, en la práctica, la actividad del corredor de propiedades se circunscribe a mediar generalmente entre personas que no son comerciantes.
En este sentido, destaca que, no obstante haber sido derogado, es aún valedero el concepto de corredor de propiedades dado en el artículo l° del "Reglamento de Corredores de Propiedades (D. S. 1.205 del 27 de Octubre de 1.944), quién calificaba como tales a quienes "...ejecutan habitualmente actos de mediación remunerada entre contratantes para facilitar la conclusión de operaciones sobre inmuebles...".
De esta forma, por tratarse de un contrato, es aplicable a la convención celebrada entre mi Sirisa Inversiones S. A. y "PROPIEDADES ALALUF ASOCIADOS LTDA.? lo dispuesto por el artículo 1.545 del Código Civil, que al efecto establece: "Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales."
La norma transcrita consagra el principio de la fuerza obligatoria de los contratos, en virtud del cual cada contratante debe cumplir fielmente con aquello a que se ha obligado. Asimismo, es aplicable, también, el principio de la "buena fe", el cual representa una de las vías más fecundas de irrupción del contenido ético-social en el orden jurídico, concretamente, el valor de la confianza. La buena fe, en materia contractual, implica que cada contratante se entrega confiadamente a la conducta leal de la otra en el cumplimiento de sus obligaciones, confiado en que ésta cumplirá fielmente aquello a que se obligó.
Este importante principio ha sido recogido por nuestro legislador en el artículo 1.546 del Código Civil en los siguientes términos, "Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente no sólo obligan a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella". Con esta norma, se optó por un sistema objetivo de buena fe, es d ecir, no basta que uno de los contratantes crea encontrarse en una situación jurídica regular, aunque en la realidad no sea así. Tratándose de la buena fe objetiva, el sujeto que opera en virtud de un error o de una situación de ignorancia no es merecedor de la protección o de la exoneración de la sanción, que se otorga en el caso de la buena fe subjetiva, donde lo esencial es la convicción interna.
En la especie, "PROPIEDADES ALALUF ASOCIADOS LTDA." violó ambos principios puesto que, desatendiendo una de sus obligaciones esenciales, no desarrolló su gestión con la diligencia y cuidado que le imponía el tipo de relación convenida.
En efecto, según lo dispone el artículo 1.547 del Código Civil, por estar, el contrato de marras, establecido en beneficio de ambas partes, estas responden de la culpa leve. Lo anterior, significa que los contratantes deben actuar con la diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. De esta forma, si una de las partes se aparta de esa diligencia o cuidado, se incurre en responsabilidad por los perjuicios causados.
La falta de diligencia y cuidado incurrida por la demandada, resulta evidente al tenor de los hechos relatados precedentemente, puesto que no es aceptable que en el desempeño de sus obligaciones no haya, al menos, verificado la identidad de la persona que concurrió a sus oficinas, ofreciendo en venta una propiedad. Al respecto, hace presente que el propio legislador ha entendido que la verificación de identidad es un requisito mínimo en el actuar de un contratante que realiza una función similar a la de la demandante. Efectivamente, entre las obligaciones que el Código de Comercio establece para los corredores está, entre otras, junto con ejecutar la negociación que se le encomiende, "Responder de la identidad que las personas que contrataren por su intermedio y asegurarse de su capacidad legal" (Artículo 56 N° 1, Código de Comercio).
Junto con lo anterior, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.489 del Código Civil, en todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria, de modo que de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, puede, el otro, pedir, a su arbitrio, el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, en ambos casos con la correspondiente indemnización de perjuicios. Por ser el contrato celebrado entre la actora y la demandada de carácter bilateral, y habiendo esta última dejado de cumplir lo pactado, procede que se declare la resolución del mismo, con la consiguiente indemnización de perjuicios, cuya determinación en especie y monto, me reservo para discutir en la etapa de ejecución del fallo.
Por último, en el evento improbable que se estimase que los hechos relatados precedentemente no son generadores de responsabilidad contractual, de todas maneras la demandada está obligada a indemnizarlos en virtud de lo establecido en el artículo 2.314 del Código Civil, que al efecto dispone: ?El que ha cometido un delito o cuasidelito que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización; sin perjuicio de la pena que le impongan las leyes por el delito o cuasidelito."
Contestando la demanda, Propiedades Alaluf Asociados Limitada solicita el rechazo de la acción:
1.- Por que la demandada no ha celebrado contrato con la actora, cuya existencia niega. Varias son las razones de hecho y de Derecho que avalan esta afirmación.
a) Por una parte, en ningún momento recibió de Sirisa Inversiones el encargo de que se le buscara una propiedad. Según lo señala en el propio libelo de la demanda, ésta habría encomendado a doña Pauline Kantor Pupkin tal búsqueda, quien habría contactado a diversos corredores y, entre ellos, a mi representada (fs. 9 de autos). Luego que Alaluf Propiedades publicara en el diario El Mercurio la oferta de venta del sitio ubicado en calle El Roqueño N° 2515, con fecha 15 de septiembre de 1998, doña Pauline Kantor formuló por escrito y a través de esa oficina, dejando un cheque de garantía por $ 10.000.000 girado en contra de su cuenta corriente en el Banco de A. Edwards, cuyo número es 991-1765. Desde ahí en adelante, la gestión de intermediación prácticamente cesó, pues a requerimiento de la señora Kantor, los títulos del inmueble le fueron entregados para que fueran estudiados por el abogado señor Vicente Eguiguren Guzmán, designado por ella misma. Cabe hacer presente, además, que la designación del comprador definitivo (Inversiones Sirisa) lo decidió la propia oferente y que la confección del contrato de compraventa fue hecha por el mismo abogado, quien encargó directamente y sin intervención de mi representado, la confección de la matri z de la respectiva escritura pública en que consta el contrato de compraventa (Notaría de don Alvaro Bianchi Rosas, 23.09.98).
Como se probará en la secuela de este proceso, la relación de intermediación que tuvo Propiedades Alaluf fue con quien aceptó la oferta pública de venta del inmueble (hecha mediante avisos en el diario El Mercurio), esto es doña Pauline Kantor y no con la sociedad demandante, quien fue la que en definitiva adquirió el inmueble. El que entre ésta y dicha sociedad haya existido un mandato, agencia oficiosa o encargo, es inoponible a Propiedades Alaluf.
b) Por otra parte e independientemente a considerar si quien actuó ante Propiedades Alaluf fue doña Pauline Kantor o Sirisa Inversiones, tampoco es admisible sostener que entre la primera y cualesquiera de las otras dos existe un contrato. La intervención de Propiedades Alaluf en su calidad de corredora de propiedades está circunscrita a la ejecución de actos de mediación o intermediación entre un vendedor y un comprador, para facilitar entre ambos la conclusión del respectivo contrato de compraventa, obteniendo por ello una remuneración que se conoce como "comisión". En la especie, Propiedades Alaluf recibió el encargo de un tercero de ofrecer públicamente a la venta un inmueble, lo que hizo mediante publicación de avisos en un periódico y contactando telefónicamente a eventuales interesados para que formularan su oferta. El que un eventual interesado por adquirir un inmueble manifieste a un corredor de propiedad su interés y solicite se le informe cuando a este último se le encargue la venta de un predio con las características requeridas, no hacer nacer espontáneamente a la vida jurídica un contrato principal, consensual puro y simple y bilateral, como pretende la actora.
La voluntad es la fuente creadora de actos jurídicos y debe manifestarse o exteriorizarse mediante el lenguaje (escrito o hablado) o la ejecución de hechos que suponen tal voluntad. En los actos bilaterales (contratos y convenciones), esta voluntad debe ser concorde entre las partes para que así se forme el consentimiento. Sin este elemento (comunión de voluntades) el pretendido contrato es inexistente. El Código Civil no define el consentimiento ni contiene reglas relativas a su formación, pero hay normas dispersas que lo sugieren. Tal es el caso del art. 1 412 y del art. 1445 que señala que "para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario .... N° 2 que consienta en dicho acto y su consentimiento no adolezca de vicios. El principio de formación del consentimiento es la oferta de una parte y la aceptación de la otra. Entre ésta y la otra debe haber perfecta concordancia, vale decir, debe haber correspondencia respecto de las cosas, naturaleza y modalidades del contrato que se proyecta celebrar. En el caso que nos ocupa, ¿cuál fue la oferta; quién la hizo; cuál fue la aceptación; quién aceptó? ¿qué correspondencia respecto a un eventual contrato hubo entre las partes?; ¿el contrato que se habría formado entre las partes está aún vigente?. Como señala Planiol: "Para que el resultado jurídico sea logrado, es indispensable que la voluntad exista; en seguida, es necesario que reúna ciertas cualidades, porque sin ellas la voluntad está viciada y no produce sino frágiles efectos. Por eso es que deben distinguirse dos situaciones: ausencia total de voluntad y el simple vicio de la voluntad expresada".
La ausencia de voluntad y con mayor razón, la de consentimiento, está relacionada con la inexistencia del acto jurídico. Según los autores Aubry y Rau, acto jurídico inexistente "es aquel que no reúne los elementos de hecho que supone su naturaleza u objeto y en cuya ausencia es imposible concebirlo".
Sin perjuicio de lo dicho y aún en el evento improbable que se estimare que entre Propiedades Alaluf y Sirisa Inversiones existe un contrato vigente, cabe preguntarse cuáles serian las características del mismo, para así determinar con precisión los derechos y obligaciones entre las partes y sus efectos jurídicos.
El propio actor manifiesta en su demanda que el contrato de corretaje es innominado, pues las normas que antaño lo regulaban fueron derogadas y que en la práctica, ?la actividad de corredor de propiedades se circunscribe a mediar generalmente entre personas no comerciantes. Recuérdese, además, la actora sostiene que este contrato innominado se rige por las estipulaciones de las partes y por las normas del Derecho común, (fs. 18 vta.).
Esta mediación del corredor de propiedades a la que nos hemos referido es entre terceros contratantes para facilitar la concreción de operaciones sobre inmueble s, tales como compraventas, permutas, arrendamientos, etc.
2. Consideraciones en relación con el mandato.
Conforme con la definición dada por el art. 2116 del Código Civil: "El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera ..."
Conforme con lo anterior, los elementos del mandato son: (i) se trata de un contrato; (ii) en virtud de ello, el mandante confía al mandatario la gestión de uno o más negocios; y (iii) el mandatario se hace cargo de los negocios por cuenta y riesgo del mandante. En cuanto al primer elemento debemos decir que, conforme con lo prescrito por el art. 2124 del Código citado, "el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario", la que puede ser expresa o tácita. La falta de aceptación acarrea la inexistencia o nulidad del mandato.
Afirma que el Código Civil ha sentado el principio general de que el acto jurídico unilateral no genera obligaciones, sólo el concurso real de voluntades es fuente eficaz (art. 1437). Si no hay concurso de voluntades entre mandante y mandatario, el mandato no se forma y, en consecuencia, este último no queda obligado ni contrae responsabilidad alguna. "Si da principio a la ejecución del encargo actúa simplemente como agente oficioso y no tiene más derechos y obligaciones que los señalados por la ley a propósito del cuasicontrato de agencia oficiosa...? (David Stítchkin B., "El Mandato Civil", pg. 115). La diferencia con el mandatario es que obra sin el consentimiento de la persona cuyos negocios gestiona, sino por propia iniciativa En cuanto a los otros dos elementos, debemos señalar que lo substancial del mandato "consiste en la confianza que una persona deposita en otra para correr los riesgos del beneficio o la pérdida que le puede acarrear le gestión de un negocio jurídico o económico, que afectará exclusivamente al mandante y que administrará y realizará él mandatario" (David Stitchkin B., id., pg. 63).
Cabe preguntarse si, a la luz de lo precedentemente dicho y los hechos expuestos en esta contestación, la intermediación hecha por Alaluf Propiedades, en su calidad de corredor de propiedades, respecto de la compraventa del inmueble de calle El Roqueño N° 2515, puede ser calificada como un mandato entre éste y do 1a Pauline Kantor o más aún, con Sirisa Inversiones.
Habría que investigar primeramente cuándo y cuál fue el encargo que doña Pauline Kantor y/o Sirisa Inversiones habría hecho a Propiedades Alafuf. La mera manifestación en una oficina de corretaje de propiedades del interés de adquirir una propiedad con tales o cuales características y en un sector geográfico determinado ¿constituye un mandato o es una oferta? El hecho que esa oficina de corretaje comunique al interesado de la existencia de una orden de venta que un tercero le ha puesto respecto de un inmueble que podría cumplir con las características demandadas ¿es aceptación de una oferta o más aún, representa consentimiento para perfeccionar un contrato de mandato entre ambos?. Pareciera que no es suficiente. Suponiendo aún que hubiere existido un mandato, no ponemos en duda que el consentimiento puede aún prestarse tácitamente (por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra) (art. 2124 del C.C.). La aceptación tácita consiste en cualquier acto de ejecución del mandato, pero es una cuestión de hecho que debe determinar soberanamente US. con el mérito de las pruebas que en este proceso se le rindan.
La regla general es que el mandato sea un contrato bilateral y por consiguiente, acarrea no sólo obligaciones al mandatario sino también al mandante. Entre éstas, proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato; a reembolsar los gastos razonables causados por la ejecución del mandato; etc. (art. 2158 del C.C.) En el caso que nos ocupa, no tenemos noticia que la señora Kantor (o Sirisa Inversiones), supuestos mandantes, hayan proveído a Propiedades Alaluf "de lo necesario para ejecutar el mandato" o le hayan "reembolsado los gastos razonables causados" para la ejecución del supuesto mandato.
5.- El contrato de mandato y la Condición resolutoria tácita.
En su demanda, el actor ha afirmado enfáticamente que existe entre él y la demandada un contrato bilateral y pide su resolución por un supuesto incumplimiento de esta última. Al respecto, es importante señalar que en el contrato de mandato no existe normalmente la aplicación de la condición resolutoria tácita que va envuelta en todo contrato bilateral (art. 1489 del C.C). Recuérdese que es posible terminar este contrato por voluntad de cualquiera de las partes: revocación del mandante o renuncia del mandatario. Además, las consecuencias del incumplimiento están expresa y especialmente resueltas por la ley, tanto respecto de uno u otro. En efecto, varios preceptos legales determinan los efectos que acarrea la inejecución de las obligaciones contraídas por una u otra parte. Ejemplo: arts. 2159 y 2167 del Código Civil. Como podrá comprobarse, en todos esos casos la ley se refiere sólo a la responsabilidad de las partes en caso de incumplimiento y a la terminación del mandato, más no su resolución. A mayor abundamiento, el art. 2163 dispone que el mandato "termina" por la expiración del término o por el evento de la condición prefijada para su terminación. No se refiere a su resolución y esta circunstancia, unida al hecho de haberse regulado en la ley los efectos que produce el incumplimiento del contrato, es una demostración evidente que no tiene cabida en el mandato la condición resolutorias tácita.
De esta forma, si se estimara que entre demandante y demandado las relaciones de corretaje o intermediación se regulan por las reglas del mandato, conforme a lo dicho no cabe accionar solicitando la resolución del contrato.
En relación al tema, el profesor Stitchkin señala que no son aplicables al contrato de mandato las normas relativas a la resolución del contrato en virtud de la condición resolutoria tácita y a las restituciones recíprocas posteriores que deberían hacerse las partes, conforme con los arts. 1487 y 1488 del Código Civil. Funda su aserto en que "el legislador no ha querido dejar en situación incierta a los terceros de buena fe que contratan con el mandatario que ha expirado en sus funciones, entendiendo que están de buena fe aquéllos que ignoran la extinción del mandato o a la época del contrato" (Ob. Cit, pg. 179). Agrega que si es el mandante quien no cumple aquello a que es obligado, el art. 2159 autoriza al mandatario para desistir de su encargo, o sea, para dar por terminada su gestión y si es el mandatario el que se constituye en mora de cumplir lo pactado, el mandante puede demandar la rendición de cuentas (si se ha dado principio a la ejecución) más la indemnización de perjuicios (arts. 2161 y 2167 del C.C.), o bien, demandar la indemnización si se trata de un incumplimiento total (arts. 2167 y 1553). En caso de incumplimiento parcial no procede la acción resolutoria porque dicha ejecución parcial no obliga al mandante sino en cuanto le aprovechare (art. 2161 del C.C). Por ello, carece de objeto intentar; la acción resolutoria para dejar sin efecto un acto o contrato que no le afecta, que le es inoponible.
Si el incumplimiento es total, la acción resolutoria también carece de objeto, porque el mandante puede poner término al contrato de mandato por su sola voluntad, mediante la revocación y en cuanto a la restitución de lo que hubiere entregado al mandatario, puede obtenerla mediante la acción de rendición de cuentas, conjuntamente con la indemnización de perjuicios, sea por el incumplimiento, sea por la mora del mandatario en restituir el saldo que resultare en su contra (art 2156 del C.C.).
6.-Corretaje de propiedad y contrato de mandato.
Como hemos indicado anteriormente, en opinión de la demandada la correduría no constituye mandato. Las funciones propias de un corredor no son las de hacerse cargo por cuenta y riesgo del interesado, de la gestión de uno o más negocios de éste, sino la de buscar, y acercar a quien desea vender un inmueble con quien desea comprarlo (a quienes desean contratar), interponiendo sus buenos oficios. Podría llegar a ser un comisionista (especie de mandatario), si es que actúa por cuenta del mandante y contrata para él, sea en nombre propio o de aquél.
En el caso de autos, en ningún momento Alaluf Propiedades se hizo cargo por cuenta y riesgo de doña Pauline Kantor de adquirir un inmueble para ésta y menos por cuenta y cargo de la demandante, Sirisa Inversiones.
Finalmente, debe tenerse presente que las obligaciones que nacen del mandato son siempre contractuales y su alcance, extensión, y eficacia, se determinan primeramente por la voluntad de las partes y subsidiariamente por las disposiciones de la ley (arts. 1545 y 1560 del C.C.). Así las cosas, de estimarse que hubo entre doña Pauline Kantor (o Sirisa Inversiones) y Propiedades Alaluf un contrato de mandato, corresponde entender que la alegación que hace el actor en cuanto a que hubo un contrato consensual e innominado que es ley para las partes, obliga primeramente a atenerse a la voluntad de éstas y luego a las disposiciones legales. La pregunta es: ¿cuál fue esa voluntad de las partes?
7. La agencia oficiosa y gestión de neg ocios ajenos.
Como lo señala el art. 2286 del Código Civil: "La agencia oficiosa o gestión de negocios ajenos, llamada comúnmente gestión de negocios, es un cuasicontrato por el cual el que administra sin mandato los negocios de alguna persona, se obliga para con ésta, y la obliga en ciertos casos".
De los propios dichos del demandante se colige que en ningún momento Propiedades Alaluf actuó ante terceros como agente oficioso de la señora Pauline Kantor o de Sirisa Inversiones. Si bien la gestión de negocies ajenos incide en el mismo objeto que el del contrato de mandato, la diferencia entre una y otro está en la circunstancia que a la gestión del mandatario ha precedido una convención mientras que en la del agente oficioso o gestor, se desarrolla independientemente de la voluntad del principal.
Como se ha dicho, las obligaciones que nacen .del mandato son siempre, contractuales, y su alcance, extensión, y eficacia, se determinan primeramente por la voluntad de las partes y subsidiariamente por las disposiciones de la ley. En cambio, las obligaciones que emanan de la agencia oficiosa se determinan simplemente por la ley, por cuanto se trata de cuasicontrato.
Conforme con los propios dichos del demandante, el demandado nunca actuó sin consentimiento de la señora Kantor (o de Sirisa Inversiones), por lo que en la especie no es-posible sostener que Propiedades Alaluf es un agente oficio de la primera.
8.- La -recomendación de negocios ajenos.
El Mandato puede referirse a un negocio que no interesa al mandante ni al mandatario, sino exclusivamente un tercero. En este caso, mandante y mandatario adquieren los derechos y contraen las obligaciones que deriven del respectivo contrato, sin que al reclamarse su ejecución pueda el mandatario alegar la falta de interés del mandante en la acción deducida. Y esto, porque este último tiene interés en la acción, puesto que al encomendar el negocio contrae respecto del tercero las responsabilidades del agente oficioso, si ha obrado sin su autorización. Desde luego, lo dicho tiene lugar siempre que el que encomiende la gestión de negocios ajenos lo haga con la intención de obligarse, de asumir por su parte los riesgos del negocio, contrayendo los derechos y deberes propios del mandante. En otras palabras, la propuesta del mandante debe consistir en una oferta seria de contratar. Si el que propone a otro la gestión de un negocio ajeno no lo hace con la intención de obligarse como mandante, no hay mandato sino una simple "recomendación de negocios ajenos" (art. 2121 del Código Civil). En este caso, el que hace la recomendación no entiende obligarse, no se forma el contrato y por lo mismo, no existen ni acreedor ni deudor.
Como señala el profesor Stitchkin, "la distinción entre el mandato y la recomendación es una cuestión de hecho que depende de las circunstancias que rodean la oferta o la recomendación. Si la oferta se ha hecho con la intención de obligarse, habrá mandato; en caso contrario, simple recomendación" (op_ cit. pg. 250).
Cabe preguntarse si al concurrir hasta las oficinas de mi representada doña Pauline Kantor lo hizo con intención de conferirle un mandato expreso de compra o nada más se trataba de la recomendación de un negocio ajeno (que adquiriera para Sirisa Inversiones un inmueble).
O a la inversa, si cuando Propiedades Alaluf le comunicó que le había sido puesto para la venta el inmueble de calle El Roquerío N° 2515, éste último fue el que le hizo una recomendación.
Dado que la recomendación de negocios ajenos no es un mandato, el recomendante no contrae responsabilidad contractual alguna, aunque el recomendatario haya llevado a efecto el negocio. "Pero si la recomendación se ha hecho de mala fe o con culpa, bien puede generarse una responsabilidad delictual o extracontractual para el recomendante ya que, por regla general, todo el que por el hecho suyo, culpable o doloso, causa daño en el patrimonio ajeno, es obligado a la reparación de perjuicios" Stichkin, op. cit. pg. 230). En este caso, el perjudicado deberá probar el dolo o culpa del recomendante. Recordemos, sin embargo, que el actor pretende una culpa contractual de parte de Propiedades Alaluf.
9. De lo expuesto queda de manifiesto que entre doña Pauline Kantor y Propiedades Alaluf no ha existido un contrato bilateral y menos entre este último y Sirisa inversiones. Y en el caso improbable que se llegara a estimar que ha existido un contrato de esta naturaleza, corresponderá a la demandante acreditar cuáles habrían sido las cláusulas del mismo en que Propiedades Alaluf consintió; cuáles fueron las obligaciones infringidas; cuál es la relación de causalidad entre esas supuestas infracciones y el eventu al daño producido; si el contrato está aún vigente y procede pedir su resolución. Esto, sin perjuicio de establecer, además, las normas supletorias de Derecho Común que le son aplicables.
10. Por otra parte, no es efectivo que haya existido inexcusable negligencia de Propiedades Alaluf en la gestión de intermediación y que producto de ello la demandante no haya podido ?percatarse de la gran cantidad de irregularidades que rodearon la negociación que concluyó en el contrato de compraventas indicado..? (pg. 12 y 13).
Esta y otras aseveraciones del mismo tenor, contenidos en el escrito de demanda, resultan infamantes. Olvida el actor que a requerimiento suyo, Propiedades Alaluf le entregó al abogado señor Vicente Eguiguren Guzmán (designado por doña Pauline Kantor, no por Propiedades Alaluf), el legajo de títulos del inmueble de calle El Roquerío y que el estudio de esos títulos, la aprobación de ellos por ajustarse a Derecho y la redacción de la escritura de compraventa corrió por cuenta y riesgo de la señora Kantor y su abogado, sin que mediara intervención alguna de Propiedades Alaluf, olvida que la elección de la Notaría. (Alvaro Bianchi Rosas) en que se otorgó la escritura en que constaba el contrato de compraventa fue de la propia señora Pauline Kantor, quien así lo estableció en su oferta de compra; que a la firma de esa escritura concurrió el señalado abogado; que en la designación de Sirisa Inversiones como comprador definitivo Propiedades Alaluf no tuvo intervención alguna; que la escritura de compraventa fue suscrita por un apoderado de Sirisa Inverisones, el abogado don Agustín Salas García - Huidobro; y que el Notario dio fe de la firma e identidad del vendedor. ¿Acaso no todos ellos fueron víctimas del engaño, pudiendo cada uno haber tomado las providencias necesarias para que ello no sucediera, en especial las personas letradas que intervinieron, quienes en razón de su oficio deberían haber extremado el celo y precauciones?
El demandante cita el precepto contenido en el N° 1 del art. 56 del Código de Comercio, que obliga a los corredores a ''Responder de las personas que contratan por su intermedio y asegurarse de su capacidad legal". Sin perjuicio que Propiedades Alaluf hizo las gestiones para asegurarse de la identidad de quien simuló ser el dueño del inmueble , US. debe recordar que el precepto citado es sólo aplicable a los que hace mediación asalariada a los comerciantes, que no es el caso.
Debe recordarse, además, que es el Notario autorizante el que tiene la obligación legal de constatar la identidad de las personas que ante él comparecen a celebrar escrituras públicas. Así aparece de varias disposiciones del Código Orgánico de Tribunales, pudiendo citarse al efecto los arts. 399, 400 y 412 N° 2. No dudamos que esta obligación fue cumplida a cabalidad por el Notario suplente don Andrés Urrejola del Río, que autorizó la escritura de compraventa del 23 de septiembre de 1998. No obstante, quien fraguó el engaño lo hizo de tal manera que aún constatándose su identidad por los medios usuales, pudo engañar a todos quienes tuvieron una participación en los hechos (Propiedades Alaluf, abogado informante de los títulos, abogado apoderado de Sirisa Inversiones que firmó la escritura y Notario). Tal es así, que en el proceso criminal seguido a instancias de la propia demandante en el 3o Juzgado del Crimen de Santiago, no se ha establecido responsabilidades que afecte a Propiedades Alaluf, sus agentes o al Notario autorizante.?
En la réplica la actora insiste en sus argumentaciones y sobre lo expuesto por la demandada expresa: La demandada, Propiedades Alaluf Asociados Limitada, al contestar la demanda, básicamente alega tres circunstancias, las que, según se demostrará, son totalmente improcedentes.
En primer lugar, la demandada niega la relación contractual con la actora, Sirisa inversiones Limitada, ya que, según ella, "... en ningún momento recibió de Sirisa Inversiones Ltda. el encargo de que se le buscara una propiedad.", lo que por el contrario, si habría recibido de doña Paulina Kantor Pupkin.
Sin embargo, la afirmación anterior es totalmente errónea y son múltiples los hechos y circunstancias que lo demuestran.
Primeramente, que por carecer las personas jurídicas de existencia natural, no pueden realizar personalmente sus propios actos, debiendo recurrir, en consecuencia, a personas naturales que actúen por ellas, que fue precisamente la calidad en la cual doña Paulina Kantor recurrió a la demandada, Propiedades Alaluf Asociados Limitada.
De aceptarse lo sostenido por la actora, llegaríamos al absurdo que nunca se pod ría entender que se celebró un acto o contrato con una ejecutarían por una persona natural. A este respecto, debemos entender en consecuencia, que Sirisa Inversiones Ltda. nunca "actuó con Propiedades Alaluf Asociados Limitada, sino que lo hizo con doña Myriam Gluzman A., funcionaria de la demandada que realizó las gestiones de corretaje.
Según se señaló precedentemente, hay múltiples circunstancias que demuestran que el Contrato de Corretaje se celebró entre la demandada y Sirisa Inversiones Ltda. En efecto, basta para acreditar lo anterior el hecho que quién pago los honorarios de la oficina de corretaje fue precisamente la actora, lo que sólo puede entenderse si fue esta empresa quién celebró el contrato. Asimismo, está el hecho que quién efectivamente celebró el Contrato de Compraventa sobre el inmueble ofrecido por Propiedades Alaluf Asociados Limitada, fue también la actora.
Por último, hace presente que la demandada estaba en total conocimiento que quien había recurrido solicitando sus servicios era la empresa Sirisa Inversiones Ltda. y no doña Paulina Kantor, lo cual queda en evidencia al tenor de lo declarado por doña Elba I. Padilla Quezada, empleada de la oficina de corretaje, quien a fojas 267 y siguientes del proceso caratulado "Errázuriz con Sirisa", rol 5576-99, seguido ante el 8° Juzgado Civil de Santiago, declaró, "...comparecían ambos, como comprador el representante de Sirisa Inversiones...".
En segundo lugar, la actora niega la existencia de un contrato ya sea con la propia demandante, Sirisa Inversiones Ltda., o con doña Paulina Kantor. Lo anterior, según señala, por cuanto la actividad de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, sólo se circunscribió a la ejecución de actos de mediación entre un vendedor y un comprador, lo que no constituye un contrato.
Sin embargo, lo sostenido por la demandada no se compadece con la realidad, cual es la existencia real y efectiva de un contrato legalmente celebrado entre ella y la actora. Ambas partes celebraron un acuerdo de voluntades tendiente a crear derechos y obligaciones recíprocos, lo que unánimemente se ha entendido como contrato.
En efecto, Propiedades Alaluf Asociados Limitada se comprometió, entre otras prestaciones, a mediar entre mi representada y la persona que le vendió el inmueble, por su parte, Sirisa Inversion es Ltda. se obligó a pagar dichos servicios de mediación
Según lo demostrará durante el período probatorio, los servicios de la demandada no se limitaron a ofrecer por medio de un periódico una propiedad, por el contrario tuvo una participación completamente activa en las negociaciones, obteniendo incluso un aumento del precio de venta del inmueble, según lo declaró doña Myriam Gluzman A., funcionaria de la demandada. Asimismo, la demandada no sólo fue quién recopiló y luego entregó a la demandante los títulos de la propiedad, sino que además fue quien requirió y luego retiró la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
En relación a lo anterior, hago presente a SS. lo declarado por doña Elba 1. Padilla Quezada, empleada de la oficina de corretaje, quien a fojas 267 y siguientes del proceso caratulado "Errázuriz con Sirisa", rol 5576-99, seguido ante el 8° Juzgado Civil de Santiago, declaró, "La Sra. Miriam Gluzman me encomendó que me hiciera cargo de gestionar la operación", "... solicité todos los antecedentes legales a una empresa de abogados que trabaja en forma externa para Jack Alaluf y a ellos les encargué que me sacaran los documentos legales...", "... yo requerí la inscripción y la retiré...".
En tercer lugar, la demandada desconoce su responsabilidad en los hechos, alegando que no existió negligencia en su actuar. Sin embargo, junto con negar terminantemente tal afirmación, señalo a SS. que durante el transcurso del proceso se demostrará que efectivamente la empresa de corretaje, Propiedades Alaluf Asociados Ltda., actuó negligentemente lo que ocasionó un grave perjuicio a mi representada.
En la dúplica la demandada reitera sus planteamientos, aludiendo que: La actora manifiesta en su escrito de dúplica que mi representada ha alegado básicamente tres circunstancias al contestar la demanda, a saber: (i) niega la relación contractual entre Propiedades Alaluf Asociados Limitada (hoy, Desarrollo Inmobiliario Alaluf Limitada) y Sirisa Inversiones Limitada; (ii) niega la existencia de un contrato entre Sirisa Inversiones Limitada o doña Pauline Kantor con Propiedades Alaluf Asociados, por cuanto la actividad de esta última sólo se circunscribió a la ejecución de actos de mediación entre un vendedor y un comprador; y (iii) que mi representada desconoce su respons abilidad en los hechos, alegando que no existió negligencia en su actuar.
1. Inexistencia de un contrato entre Sirisa Inversiones y Propiedades Alaluf Asociados Limitada (hoy, Desarrollo Inmobiliario Alaluf Limitada).
Quien es sujeto activo de este proceso es la sociedad Sirisa Inversiones Limitada y no doña Pauline Kantor. Es esta sociedad quien pretende que entre ella y la demandada existe un contrato vigente y, finalmente, es esta sociedad quien solicita se declare la resolución del contrato y se reserva el derecho a demandar perjuicios. Pero, el caso es que quien suscribió los documentos formulando una oferta de compra por el inmueble, puso las condiciones de la compraventa y caucionó con un cheque la seriedad de dicha oferta, fue doña Pauline Kantor y no Sirisa Inversiones Limitada. En ninguno de dichos documentos se dejó constancia que actuaba como mandataria de esta última y por consiguiente, mal mi representada pudo estar en condiciones de conocer dicha circunstancia y serle oponible un eventual mandato que pudiere haber existido entre las partes. La circunstancia que en definitiva haya sido Sirisa Inverisiones Limitada quien suscribió el contrato de compraventa, escapa a la voluntad de su representada, puesto que fue una decisión respecto de la cual ella no tuvo ninguna injerencia. Debe recordarse que el estudio de los títulos del inmueble, así como la redacción del texto del contrato de compraventa y la elección de la Notaría en que se suscribió dicho contrato, fue de exclusivo cargo y responsabilidad de doña Pauline Kantor (o eventualmente de Sirisa Inversiones Limitada, circunstancia que no podía conocer mi representada). Inexistencia de un contrato entre Propiedades Alaluf Asociados Limitada v Sirisa Inversiones Limitada o doña Pauline Kantor. Debemos reiterar que la intervención de Propiedades Alaluf Asociados Limitada se circunscribió a la ejecución de actos de mediación o intermediación entre un vendedor y. un comprador para facilitar entre ambos la conclusión del respectivo contrato de compraventa, obteniendo por ello una comisión.
La inexistencia del contrato que pretende la demandante queda de manifiesto al constatarse que entre los supuestos contratantes (Sirisa y Propiedades Alaluf) nunca ha existido consentimiento respecto de la celebración de éste.
Eventualidad de que existiere un contrato entre Ala luf Propiedades Asociados y Sirisa Inversiones Limitada o doña Pauline Kantor.
La contestación a la demanda consideró la eventualidad que se pudiera estimar que entre mi representada y alguna de las partes antes individualizadas, existiere un contrato vigente. Se procura indagar en ella, cuáles serían las características de dicho contrato, con el objeto de determinar con precisión los derechos y obligaciones entre las partes y sus efectos jurídicos. Esto es de suma importancia, puesto que el propio demandante sostiene que se trataría de un contrato innominado que se rige por las estipulaciones de las partes y por las normas del Derecho Común (fs. 18 vta).
Como en ninguna parte constan las estipulaciones por las que las partes habrían decidido regirse, es necesario revisar cuáles serían las normas del Derecho Común que son aplicables a la relación de corretaje. Para lo anterior, se hacen algunas consideraciones en relación con el mandato para determinar si la intermediación hecha por Alaluf Propiedades Asociados Limitada, en su calidad de corredor de propiedades, respecto de la compraventa del inmueble de calle El Roquerío N° 2515 puede ser calificada como una mandato entre ésta y doña Pauline Kantor o Sirisa Inversiones Limitada. Al respecto, se destacó que las obligaciones que nacen del mandato son siempre contractuales y su alcance, extensión y eficacia, se determinan primeramente por la voluntad de las partes y subsidiariamente por las disposiciones de la ley (arts. 1545 y 1560 del C.C.)
Luego, para efectos de precisar si tiene asidero jurídico la pretensión de la actora en cuanto a que se declara resuelto el contrato que existiría entre mi representada y ésta, se examina si en el mandato opera la condición resolutoria tácita, llegando a la conclusión que no. Esto, porque si se llegara a estimar que entre demandante y demandado las relaciones de corretaje o intermediación se regulan por las reglas del mandato, conforme a lo dicho no cabe accionar solicitando la resolución del contrato. Finalmente, se colige que tampoco le son aplicables las normas referidas a la agencia oficiosa o gestión de negocios ajenos y las referidas a la recomendación de negocios ajenos.
No ha existido inexcusable negligencia de Propiedades Alaluf Asociados Limitada.
Siendo ésta una cuestión de hecho, corresponderá a la demandante - que es quien la imputa- probarla durante la secuela del proceso. Mi parte reitera que su actuación no fue negligente.
Mediante sentencia de primera instancia de fecha 18 de octubre de 2005, escrita de fojas 261 a 281, se rechazó la demanda, sobre la base de las siguientes consideraciones:
4º Que en ausencia de legislación que regule directamente la actividad conocida como corretaje de propiedades, resulta fundamental determinar si tiene la naturaleza de contrato, y de ser así, las características, derechos y obligaciones que de él emanan.
5º Que absolviendo las interrogantes de la motivación anterior, podemos concluir que estamos ante un contrato de prestación de servicios en que una parte se obliga a mediar entre personas naturales y/o jurídicas que requieren vender y/o comprar un inmueble, facilitándole la conclusión del contrato, y obteniendo por ello una comisión. Así las cosas, entre otras características éste sería: a) innominado; b) principal, pues si bien la parte que solicita la mediación de la corredora tiene por objeto final la compra o venta de un inmueble, en la práctica su obligación de pagar la comisión acordada nace al momento de que su oferta es aceptada por un tercero, habiendo mediado previamente en el acuerdo de ambas voluntades la corredora, independiente de que la compraventa posteriormente no se verifique por causales ajenas a la voluntad de la comisionista; c) bilateral; d) sujeto a una condición suspensiva casual, pues para que nazca el derecho de la corredora a percibir la comisión se requiere la aceptación de la oferta de que es emisario por parte de un tercero; e) conmutativo. Finalmente en lo que dice relación con los derechos y obligaciones que emanen de la convención deberá estarse a lo estipulado por las partes y a las normas de derecho común, excluyéndose en el caso de marras la aplicación del título III del Código de Comercio, pues éste regula específicamente a aquellos oficiales públicos que dispensan su mediación asalariada a los comerciantes facilitándoles sus negocios.
6º Que determinado el carácter bilateral del contrato sub-lite, es procedente la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Habiéndose arribado a dicha conclusión, resulta de meridiana importancia determinar quienes celebraron el contra to y cuáles son los derechos y obligaciones que de éste emanan.
7º Que la actora alega haber contratado con la demandada por intermedio de su mandataria doña Paulina Kantor Pupkin, afirmación que, además de controvertida por la corredora, no le empecería pues nunca se le habría informado del supuesto mandato. Así las cosas, y dado el tenor del segundo punto de prueba fijado en autos, la actora satisfizo la carga de la misma, pues desechadas en las primeras motivaciones las tachas opuestas a dos de los testigos de la actora, los que junto a un tercero se encuentran contestes respecto a la existencia y circunstancias esenciales de un mandato entre la actora y doña Paulina Kantor, habida consideración de que dicho contrato se reputa perfecto incluso por la aceptación tácita del mandatario, de que siendo a la fecha de celebración del mismo la demandante una sociedad anónima éste se reputa comercial, y de que en conformidad a lo dispuesto en el artículo 128 del Código de Comercio la prueba de testigos es admisible en negocios mercantiles, sin importar la cantidad que importe la obligación que se trate de probar , salvo los casos que la ley exija escritura pública, lo que no ocurre en la especie, pues el mandato fue otorgado para buscar un sitio en el sector de Las Pataguas y cerrar negocio por el mismo. Aún cuando fuere otorgado para la adquisición de un inmueble, cuya compraventa debe ser celebrada por escritura pública, dicha solemnidad no se comunica al mandato, pues la ley no prescribe que dicho encargo deba contenerse en un instrumento auténtico. Sólo una errada interpretación de la parte final del artículo 2123 del Código Civil y la confusión entre dos actos jurídicos distintos, esto es, el mandato y la convención cuya celebración se encomienda, han llevado a un sector de la doctrina y la jurisprudencia a la interpretación contraria. En primer lugar, se ha entendido que el mandante que encarga la compra o la venta de un inmueble manifiesta a través del mandato su consentimiento y como la ley prescribe que este requisito de existencia revista una solemnidad determinada en la adquisición de dichos bienes, resulta necesario que lo contenga un instrumento con iguales formalidades. Por último, se ha advertido que la citada disposición contiene como excepción al carácter consensual del mandato, el caso en que éste deba c onstar en un instrumento auténtico. Sin embargo, del examen de las disposiciones que regulan la materia se concluye que el mandato conferido para la celebración de un acto o contrato solemne no se haya sujeto a las mismas formalidades de éste último, a menos que la ley lo disponga así expresamente, como ocurre en el mandato para comparecer en juicio o el mandato para contraer matrimonio. En este mismo orden de ideas, y en conformidad a la teoría de la representación como modalidad del acto jurídico, no debe entenderse que es el mandante el que manifiesta su consentimiento en la celebración del negocio encomendado, sino que se limita a facultar al mandatario para celebrar un contrato dentro de los límites del mandato, siendo justamente éste quien manifestará su consentimiento, sin embargo al actuar en representación del primero los efectos del acto o contrato se radicarán en su patrimonio, reafirma esta conclusión lo dispuesto en el artículo 2151 del Código Civil que habilita al mandatario para contratar a su propio nombre o al del mandante.
8º Que si bien se ha tenido por acreditada la existencia del mandato, no se ha probado que la demandada haya tenido conocimiento de éste, pues con excepción de la propia mandataria, los otros deponentes se limitan a señalar que existe un cierre de negocios y que posteriormente la compraventa fue perfeccionada por Sirisa a nombre de quien se emitió la factura por la comisión, por lo que presumen que la demandada debía estar en conocimiento del mandato. A contrario sensu de lo pretendido por la actora, el cierre de negocio u oferta de compra, al que se adjunta un cheque por $10.000.000 de la cuenta personal de doña Pauline Kantor que viene a documentar una eventual multa en caso de incumplimiento de la oferta, se encuentran precisamente suscritos por ésta, sin hacer mención alguna de que actúa en representación o por poder de otro, por lo que es dable colegir, en virtud de lo dispuesto en el precitado artículo 2151, que aún siendo mandataria contrató a su propio nombre.
9º Que en este mismo orden de ideas la instrumental acompañada a fs. 125 a 126, si bien da cuenta de que el pago de la comisión de la demandada por los servicios de corretaje y publicidad fueron hechos por la actora, no desvirtúa el hecho que dichos servicios hayan sido solicitados y contratados por la Sra. Kantor para sí y no en nombre y/o representación de un tercero, pues como ya se ha señalado el contrato sub-lite se perfecciona al momento de la aceptación de la oferta, de que es emisaria la corredora, por parte de un tercero, independiente de la posterior celebración de la compraventa. En consecuencia, si es irrelevante la realización misma de la compraventa para que el corretaje tenga efectos jurídicos, con mayor razón lo será quien finalmente suscriba dicho contrato, aún cuando sea éste quien pague la comisión de la corredora, y siempre que, como ocurre en el caso sub-lite, la comisionista desconociera, a la fecha de celebración del contrato de corretaje, que quien requirió sus servicios lo hacía como mandatario de un tercero.
10º Que, así las cosas, el llamado contrato de corretaje se celebró entre la demandada y doña Pauline Kantor Pupkin, por lo que, aún cuando hubiese existido negligencia en el actuar de la corredora, la actora carecería de legitimación activa.
11º Que finalmente, y a pesar de parecer innecesario dado lo concluido en la motivación anterior, cabe desechar la pretensión de la actora respecto al incumplimiento por parte de la demandada, fundado en la eventual negligencia de ésta en la individualización del vendedor. En primer lugar, no existe disposición alguna que obligue a las corredoras de propiedades a dar fe de la identidad de las personas que recurren a sus servicios de mediación, habida consideración de que como señala la propia demandante el artículo 56 nº1 del Código de Comercio no es aplicable al caso sub-lite, sino sólo a los corredores instituidos como oficiales públicos para dispensar su mediación asalariada a los comerciantes. En segundo término, de existir un contrato anulable y que haya provocado perjuicio a la actora, éste sería la compraventa propiamente tal y no el contrato sub-lite, en el que la demandada no tiene participación directa, pues a él concurren como comprador Sirisa Inversiones Ltda. representada por uno de sus directores, quien además es abogado, y como vendedor el supuesto propietario del inmueble. De la identidad de ambos debió dar fe el notario ante quien se otorgó, en conformidad a lo dispuesto en los artículos 401 nº1, 405 y 409 del Código Orgánico de Tribunales. Por último, el mismo grado de cuidado que reclama de la demandada fue el qu e debió emplear en el contrato de compraventa, cuya posterior nulidad es la que le causa perjuicio toda vez que en conformidad al mérito de autos se ha establecido que la demandada puso a su disposición todos los antecedentes relativos a los títulos de dominio de la propiedad, los que fueron revisados por un abogado dispuesto por la actora. Asimismo fue don Agustín Salas García-Huidobro, abogado, quien fuera director de la sociedad mientras estaba constituida como Sociedad Anónima, el que suscribió la escritura de compraventa en representación de la compradora, oportunidad en que conoció al vendedor, por lo que cabe preguntarse ¿Si existieron instancias en que de haber empleado la debida diligencia podría haberse percatado de la suplantación que importó la posterior nulidad, por qué no lo hizo? La respuesta parece ser la misma que, entre otras consideraciones, exime de responsabilidad a la demandada, esto es, la identidad de los otorgantes se acreditó ante notario, en el caso del vendedor mediante un ardid tan pulcramente ejecutado, que incluso el competente funcionario dió fe de ella. En atención a las consideraciones anteriores deberá desecharse la demanda de lo principal de fs. 7.
En contra de la sentencia indicada se interpusieron los recursos de casación en la forma y de apelación. El primero fue declarado inadmisible por no estar patrocinado por abogado habilitado para el ejercicio de la profesión y se concedió el segundo, elevándose los autos a la Corte de Apelaciones de Santiago, la cual al conocer del mismo, confirmó la sentencia sin modificaciones con fecha 26 de mayo de dos mil nueve.
Respecto de esta última determinación se interpuso recurso de casación en el fondo, el que se ordenó traer en relación.
PRIMERO: Que el recurso de casación en el fondo se sustenta en la infracción de las disposiciones legales previstas en los artículos 1545, 1546, 2116 y 2151 del Código Civil, con influencia substancial en lo dispositivo de lo resuelto, solicitando a esta Corte Suprema que se lo acoja, se invalide la sentencia de segundo grado y se dicte sentencia de reemplazo por la que haga lugar a la demanda.
SEGUNDO: Que constituyen antecedentes a considerar en la resolución de este recurso:
a.- Juan Carlos Kantor Edelstein, en nombre y representación de Sirisa Inversiones S. A., a la fecha de la demanda Sirisa Inversiones Limitada, interpone demanda de resolución de contrato e indemnización de perjuicio en contra de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, persona jurídica dedicada al corretaje de propiedades, representada por Jack Guido Alaluf Gluzmán, solicitando se declare resuelto el contrato de corretaje y se le condene a pagar la indemnización correspondiente, por los daños y perjuicios sufridos y sobre cuya especie y monto se reserva el derecho para discutirla en la etapa de ejecución del fallo, con costas.
b.- Propiedades Alaluf Asociados Limitada, contestando la demanda, solicitó su rechazo, por cuanto niega la existencia de un contrato con la actora Sirisa Inversiones S. A.; niega la existencia de un contrato entre Paulina Kantor Punkin y Propiedades Alaluf Asociados Limitada; desconocía la existencia de un contrato entre Paulina Kantor Punkin y Sirisa Inversiones S. A.; niega igualmente la demandada que por su parte existiera negligencia en las actividades desarrolladas. Expresa que la intervención de Propiedades Alaluf Asociados Limitada se circunscribió a la ejecución de actos de mediación o intermediación entre vendedor y un comprador para facilitar entre ambos la conclusión del respectivo contrato de compraventa, obteniendo por ello una comisión. La circunstancia que haya sido Sirisa Inversiones Limitada quien suscribió el contrato de compraventa, escapa a la voluntad de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, decisión en la que no tuvo injerencia.
c.- Recibida la causa a prueba se fijaron los siguientes puntos:
1°.- Naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes del juicio y demás cláusulas pactadas.
2°.- Si se celebró un mandato entre doña Pauline Kantor y la sociedad demandante, en la afirmativa, a qué clase de mandato se refiere, en qué fecha se habría estipulado y demás cláusulas pactadas.
3°.- Si se produjo un incumplimiento en la ejecución del contrato por parte de la demandada, y si producto de este incumplimiento se le causaron perjuicios a la actora, en la afirmativa, clase y monto de los perjuicios sufridos por ésta.
Acogiendo un recurso de reposición se suprimió la última frase del N° 3.
d.- La sentencia de primera instancia, confirmada por la de segundo grado rechazó la demanda.
TERCERO: Que, por esta r de acuerdo las partes, ser el supuesto fáctico considerado para resolver la litis y en torno a los cuales no se han efectuado alegaciones que pretendan desvirtuarlos mediante la interposición de los recursos legales, los siguientes deben ser considerados hechos de la causa:
a.- Sirisa Inversiones Sociedad Anónima, corresponde actualmente a Sirisa Inversiones Limitada, teniendo la calidad de actora en esta causa;
b.- Propiedades Alaluf Asociados Limitada, actualmente Desarrollo Inmobiliario Alaluf Limitada, es la demandada en este proceso;
c.- Pauline Kantor Pupkin se contactó con Propiedades Alaluf Asociados Limitada, específicamente con Myriam Gluzman de Alaluf, funcionaria de esa empresa;
d.- Pauline Kantor Pupkin encomendó a Propiedades Alaluf Asociados Limitada la búsqueda de un inmueble para adquirir en la Comuna de Lo Barnechea.
e.- Pauline Kantor Pupkin tomó conocimiento, por intermedio de Myriam Gluzman de Alaluf, funcionaria de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, del ofrecimiento al público de la venta de la propiedad ubicada en calle El Roquerío N° 2.515 y Avenida Santa Blanca N° 2.491, correspondiente al sitio N° 4A de la Manzana Q del plano respectivo, Comuna de Lo Barnechea, con anterioridad al 11 de septiembre de 1998.
f.- La oferta al público en general de la mencionada propiedad se efectuó por Propiedades Alaluf Asociados Limitada mediante publicaciones en el diario El Mercurio, los días 11, 12 y 13 de septiembre de 1998.
g.- Pauline Kantor Pupkin efectuó una oferta para la compra de la propiedad ubicada en calle El Roquerío N° 2.515 y Avenida Santa Blanca N° 2.491, correspondiente al sitio N° 4A de la Manzana Q del plano respectivo, Comuna de Lo Barnechea.
h.- La oferta de Pauline Kantor Pupkin fue aceptada por quien dijo ser el propietario del inmueble.
i.- Pauline Kantor Pupkin se enteró, por intermedio de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, que el propietario del referido inmueble era Máximo Emilio Enrique Errázuriz De Solminihac.
j.- Pauline Kantor Pupkin tomó conocimiento por Propiedades Alaluf Asociados Limitada de la aceptación de la oferta por el propietario del inmueble.
k.- Con la aceptación de la oferta se efectuó cierre de negocios.
l.- Pauline Kantor Pupkin giró cheque por el equivalente al 10 % del precio acordado de la propiedad para garantizar la celebra ción del contrato de compraventa de la propiedad.
m.- Propiedades Alaluf Asociados Limitada proporcionó la documentación de la propiedad para que se realizara el estudio de títulos.
n.- El estudio de títulos de la propiedad en referencia lo efectuó el abogado Vicente Eguiguren Guzmán, para y a requerimiento de Sirisa Inversiones S. A.
ñ.- Con fecha 23 de septiembre de 1998 Sirisa Inversiones S. A. celebró contrato de compraventa con Máximo Emilio Enrique Errázuriz De Solminihac, por escritura pública otorgada ante el notario Alvaro Bianchi Rosas, de la propiedad ubicada en calle El Roquerío N° 2.515 y Avenida Santa Blanca N° 2.491, correspondiente al sitio N° 4ª de la Manzana Q del plano respectivo, Comuna de Lo Barnechea, por la suma de $114.880.311, que se pagó al contado, en dinero en efectivo.
o.- El título anterior se inscribió a fojas 53.693, con el N° 53.895 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 1998.
p.- En el contrato de compraventa comparece Máximo Emilio Enrique Errázuriz De Solminihac como vendedor y Sirisa Inversiones S. A., representada por Agustín Salas García-Huidobro, por la compradora, las identidades de los comparecientes, se expresa en la escritura, se acreditó mediante la exhibición de las cédulas de identidad respectivas.
q.- La personaría de Agustín Salas García-Huidobro, para representar a Sirisa Inversiones S. A., consta de escritura pública de fecha 17 de septiembre de 1998, otorgada ante la misma notaría de Alvaro Bianchi Rosas.
r.- Propiedades Alaluf Asociados Limitada con fecha 29 de septiembre de 1998 extendió factura a nombre de Sirisa Inversiones S. A., por los servicios de corretaje y publicidad ascendente a la suma total, IVA incluido, de $ 2.711.175, correspondiente a la comisión del 2% del precio de la venta por concepto de corretaje.
s.- El 19 de noviembre de 1999 Sirisa Inversiones S. A. fue notificada de la demanda ordinaria de nulidad del contrato de compraventa de 22 de septiembre de 1998 y la reivindicación de la propiedad, intentada por Máximo Emilio Enrique Errázuriz De Solminihac, como consecuencia de un fraude de que habría sido víctima, mediante una supuesta suplantación de que habría sido objeto en el contrato de compraventa de fecha 23 de septiembre de 1998. part.- Mediante sentencia de 21 de agosto de 2000 el Juez del Octavo Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda, declarando nula absolutamente la escritura pública, ordenó la cancelación de la inscripción del mismo y la entrega material del inmueble.
CUARTO: Que los magistrados del fondo dieron por establecidos los siguientes antecedentes de hecho para resolver la contienda:
a.- Entre Sirisa Inversiones S. A. y Pauline Kantor Pupkin se celebró un contrato de mandato comercial para la búsqueda de un sitio en el sector Las Pataguas, comuna de Lo Barnechea y cerrar negocio para la compra del mismo.
b.- Los servicios prestados por Propiedades Alaluf Asociados Limitada a Pauline Kantor Pupkin corresponden a un contrato de corretaje de propiedades, que genera obligaciones entre personas naturales y/o jurídicas que requieren vender y/o comprar un inmueble, facilitándole la conclusión del contrato y obteniendo por ello una comisión.
c.- No se acreditó que la demandada, Propiedades Alaluf Asociados Limitada haya tenido conocimiento del mandato de Sirisa Inversiones S. A. a Pauline Kantor Pupkin.
d.- La factura por la comisión de Propiedades Alaluf Asociados Limitada fue emitida a Sirisa Inversiones S. A.
e.- La identidad de las partes en el contrato de compraventa fue acreditada ante notario.
QUINTO: Que los jueces de la instancia para rechazar la demanda lo hicieron sobre la base de las siguientes calificaciones de carácter jurídico:
a.- Que si bien Sirisa Inversiones S. A. otorgó mandato a Pauline Kantor Pupkin, ésta contrató un corretaje de propiedades con Propiedades Alaluf Asociados Limitada a nombre propio y no a nombre de un tercero (Sirisa Inversiones S. A.).
b.- El contrato de corretaje se perfecciona al momento de la aceptación de la oferta, de que es emisora la corredora, por parte de un tercero, independiente de la posterior celebración del contrato de compraventa. Es irrelevante la celebración de la compraventa para que el corretaje tenga efectos jurídicos, con mayor razón es irrelevante quien finalmente suscriba dicho contrato de compraventa, aún cuando quien lo suscribe sea la persona que paga la comisión de la corredora, y siempre que, como ocurre en el caso sub-lite, la comisionista desconociera, a la fecha de celebración del contrato de corretaje, que quien requirió sus servicios lo hac 'eda como mandataria de un tercero.
c.- Por lo anterior carece de legitimación activa para interponer la acción de autos la demandante Sirisa Inversiones S. A., hoy Sirisa Inversiones Limitada.
d.- En todo caso, los hechos en que la actora hace recaer la negligencia de la corredora demandada, Propiedades Alaluf Asociados Limitada, no los constituyen.
SEXTO: Que el recurso de casación en el fondo sostiene:
1.- haber sido dictada la sentencia recurrida con infracción a lo dispuesto en el artículo 2116 del Código Civil, en la medida que se ha desconocido que los actos del mandatario se radican en el mandante.
La sentencia de primera instancia, confirmada por la I. Corte de Apelaciones de Santiago, reconoce que entre doña Pauline Kantor y ?Sirisa Inversiones Ltda.? existió un contrato de mandato por el cual se le encomendó la compra de un inmueble en la comuna de Lo Barnechea, razón por la cual la Sra. Kantor contrató los servicios de ?Propiedades Alaluf Asociados Ltda.?. Así lo señala el considerando 8° del fallo de primera instancia.
El fallo recurrido debió rechazar la alegación de la demandada en canto a la falta de legitimación activa para demandar por parte de Sirisa Inversiones. Sin embargo, la sentencia rechaza la demanda, señalando que, no se ha probado que la demandada haya tenido conocimiento del mandato referido.
De esta manera, el fallo desconoce el elemento del contrato de mandato, que emana del artículo 2116 del Código Civil, en cuanto a que los actos del mandatario se radican en el mandante, en la medida que: Por una parte el sentenciador extiende los efectos del mandato a nombre propio por las obligaciones que asume el mandatario con terceros, a las obligaciones que dichos terceros tendrían con el mandante. El recurrente no comparte y rechaza la sentencia en cuanto ésta señala que en el caso de autos sería aplicable el artículo 2151 del Código Civil, que contempla el mandato a nombre propio. Sin embargo aún aceptando esta situación tal circunstancia ?que se está en presencia de un mandato a nombre propio ? en caso alguno puede eximir al tercero (Propiedades Alaluf), del cumplimiento de sus obligaciones con el mandante.
El artículo 2151 del Código Civil señala: ?El mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, co ntratara a su propio nombre o al del mandante; si contrata a su propio nombre, no obliga respecto de terceros al mandante.? Lo anterior ? afirma ? es una protección que la ley otorga al tercero, de manera tal que el mandatario no pueda eximirse del cumplimiento de las obligaciones contraídas, con la excusa de haber actuado a nombre de otro, que el tercero desconocía. Dicho de otra manera, si el mandante ? desconocido para el tercero con el cual se contrata ? se niega a cumplir con las obligaciones contraídas por el mandatario, el tercero en cuestión podrá hacer exigibles dichas obligaciones al mandatario.
Pero lo señalado no es lo que ocurre en el caso que nos ocupa.
En efecto, no es el tercero el que está exigiendo el cumplimiento de las obligaciones al mandante o al mandatario, sino que es el mandante quien ha pretendido hacer exigibles las obligaciones de cargo del tercero. De tal manera que en este caso bastará acreditar que existía el mandato, para que el tercero tenga que cumplir con las obligaciones que se reclaman ante el mandante y en este sentido, la sentencia es clara en cuanto reconoce que había un mandato entre doña Pauline Kantor y Sirisa Inversiones.
Incluso ? expresa ? aceptando por un momento lo alegado por la contraria, en cuanto afirma que "desconocía" que la Sra. Kantor actuaba como mandataria. Una vez notificada la demanda a Propiedades Alaluf, ésta tuvo conocimiento que la Sra. Kantor era mandataria y ello era suficiente para que tuviera que cumplir con las obligaciones contratadas; ya no para el mandatario sino para el mandante.
Notificada la demanda a Propiedades Alaluf, tuvo claro que lo que "creyó" deber a la Sra. Kantor, lo debía en realidad al mandante de ésta, Sirisa Inversiones.
Así lo ha señalado la Corte Suprema al indicar que en el caso del mandato a nombre propio, "..., el contrato únicamente afecta a las partes que lo celebran y las acciones recíprocas que de él nacen competen sólo al mandatario que contrató a su propio nombre y a los terceros, supuesto, naturalmente, que no haya habido intención manifiesta o probada de que los efectos del acto hubieran de recaer sobre el patrimonio del mandante.' (C. Suprema, 14 diciembre 1943., R., t. 41, sec. 1a, p. 490.)
Aún cuando se acepte como válido lo señalado por Propiedades Al aluf, en cuanto que, previo a la notificación de la demanda no sabía que la Sra. Kantor era mandataria de Sirisa, no hay duda que la intención de la mandataria de actuar a nombre de otro, quedó de manifiesto al ser notificada de la demanda Propiedades Alaluf; cuestión que la propia sentencia reconoce al declarar la existencia del mandato alegado.
El mandato a nombre propio supone la intención por parte del mandatario de ocultar el mandato. El profesor Arturo Alessandri R. al referirse al mandato sin representación expresa: "Pero en otros casos el mandato se oculta; el que contrata con una persona cree que contrata directamente con ella, cuando en el fondo no es sino un mandatario que obra por cuenta ajena. La mandante aquí, por diversas razones, puede tener interés en no dar a saber a los terceros que la operación se celebra por su cuenta." (Pag. 538. Derecho Civil Alessandri y Somarriva. Editorial Nacimiento. 1942).
Dicho lo anterior, sostiene el recurrente, queda claro para que exista un "mandato sin representación", es necesario que el mandante tenga interés en no dar a conocer el mandato frente a terceros; cuestión que en el caso sub-lite no ocurre, en la medida que es el mandante - Sirisa Inversiones-, quien interpone la demanda haciendo valer el mandato en cuestión; resultando evidente que no hay de su parte intención alguna de ocultar nada; sumado al hecho que, según consta de autos, fue la propia Sirisa Inversiones quien pagó a Propiedades Alaluf la comisión por el corretaje realizado, siendo una señal más que nunca tuvo la intención que la mandataria actuara a nombre propio.
De tal manera, se equivoca la sentencia en la medida que desconoce el efecto que tiene el mandato, en cuanto niega el derecho al mandante de exigir el cumplimiento de sus obligaciones al tercero con el cual el mandatario contrató; más aún cuando el tercero ha sido puesto en conocimiento, incluso mediante notificación judicial, que el referido mandato existía.
Apoya lo señalado, lo dicho por el voto de minoría en la sentencia de segunda instancia en cuanto a que se "...acreditó de modo fehaciente el carácter con que actuó ante la demandada Doña Pauline Kantor, quien lo hizo por la Sociedad Sirisa Inversiones S. A., hoy Sirisa Inversiones Ltda., persona jurídica que, en definitiva, fue la que suscribió el contrato de compraventa, objetivo final que a juicio de este disidente, tuvo el contrato pactado con la demandada, el que en ese instante se debe entender cumplido por el corredor y da lugar a la obligación del comitente de pagar el monto de la comisión acordada. Así entonces, se está en presencia de un contrato innominado, principal, bilateral, sujeto a una condición y conmutativo; todo ello con la salvedad de lo precedentemente expuesto, respecto del momento en que nace la obligación de pagar la comisión."
2.-Haber sido dictada la sentencia recurrida con infracción a lo dispuesto en el artículo 1.546 del Código Civil en cuanto dicha norma señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente no sólo obligan a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación.
El artículo 1.545 del Código Civil establece: ?Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.? La norma precedentemente transcrita consagra el principio de la fuerza obligatoria de los contratos, en virtud del cual cada contratante debe cumplir fielmente con aquello a que se ha obligado. Tal es la importancia de este principio, que el legislador le asigna la categoría de ley para las partes.
El principio de la fuerza obligatoria de los contratos es unánimemente aceptado y reconocido. Al respecto la Corte Suprema ha señalado: ?El artículo 1545 dando fuerza de ley entre las partes a los contratos válidamente celebrados, eleva las estipulaciones en ellos contenidas a la calidad de una ley obligatoria para dichas partes y como tal deben ser respetadas por dichas partes y por los tribunales encargados de fijar el alcance de tales estipulaciones. Si se infringen éstas hay violación de ¡a ley general representada por el aludido precepto? ( C. Suprema, 12 nov. 1926 R. t. 24, sec. 1o, p. 289.)
El demandado incumplió el contrato de corretaje existente con su representada, en la medida que no cumplió con las obligaciones que le imponía el referido contrato, pues no empleó la debida diligencia y cuidado a que estaba obligada. En efecto, según consta en autos, la oficina de propiedades actuó con una inexcusable negligencia, haciendo caso omiso de una serie de irregularidades y desdeñand o múltiples señales que indicaban la existencia de una situación tremendamente extraña y sospechosa. Lo anterior, ocasionó un gravísimo perjuicio a su representada, pues producto de la intermediación de la oficina de corretaje, no se pudo percatar de la gran cantidad de irregularidades que rodearon la negociación.
Es así como el demandado infringió un principio aún más importante que el de la fuerza obligatoria de los contratos, como lo es el de la "buena fe", el cual representa una de las vías más fecundas de irrupción del contenido ético-social en el orden jurídico, concretamente, el valor de la confianza.
La buena fe, en materia contractual, implica que cada contratante se entrega confiadamente a la conducta leal de la otra en el cumplimiento de sus obligaciones, confiado en que ésta no lo engañará y que, por lo tanto, cumplirá fielmente aquello a que se obligó.
Este importante principio ha sido recogido por nuestro legislador en el artículo 1.546 del Código Civil en los siguientes términos: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente no sólo obligan a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella". Con esta norma, se optó por un sistema objetivo de buena fe, es decir, no basta que uno de los contratantes crea encontrarse en una situación jurídica regular, aunque en la realidad no sea así.
Según se ha señalado, en la especie, Propiedades Alaluf violó el principio de la buena fe, en cuanto no tomó las mínimas precauciones para saber quién estaba contratando por su intermedio, quebrando de esta manera la confianza que mi representada había puesto en él al celebrar el Contrato de corretaje.
La sentencia de autos, para argumentar el rechazo de la demanda, sostiene que no existe la obligación para los corredores de propiedades de dar fe sobre la identidad de las personas que requieren sus servicios, afirmación que esta parte jamás ha negado. Lo que se imputó a la demandada, es haber obrado con una inexcusable negligencia, puesto que no tomó medidas básicas de seguridad, que la obligaban a considerar las múltiples señales que demostraban la existencia de una situación irregular, las que de haberlas comunicado a mi parte le habrían p ermitido suspender la operación de compraventa o, al menos, realizar gestiones para verificar la identidad del vendedor.
Asimismo, esta parte tiene claro y así lo sostuvo en la demanda, que lo dispuesto en el artículo 56 N° 1 del Código de Comercio, que hace responsable a los corredores de la identidad de las personas que contrataren por su intermedio, no le es aplicable a los corredores de propiedades. Lo que se pretendía al citar esta norma, era ilustrar sobre la extensión que el legislador le da a las obligaciones de este tipo de profesionales. ("Donde existe la misma razón debe existir la misma disposición").
Se sostiene también en la sentencia, que "...de existir un contrato anulable y que haya provocado perjuicios a la actora, éste sería la compraventa propiamente tal y no el contrato sub-lite, en el que la demandada no tiene participación directa...". Si bien es cierto lo anterior, lo que esta parte ha sostenido en el proceso, es que producto del actuar negligente de la demandada en su calidad de corredor, mi parte celebró confiadamente el contrato de compraventa que le ocasionó importantes perjuicios. La culpa de la demandada se configura en cuanto no tomó las mínimas medidas de seguridad, ni atendió las múltiples señales que le indicaban la existencia de una circunstancia irregular.
En este sentido resulta útil citar el voto de minoría del fallo de segunda instancia, que señala: "En cuanto a la negligencia en el actuar de la demandada, y, si bien, no existe disposición alguna que obligue a estos comerciantes a cumplir tareas especificas; es de la esencia de su actuación profesional, emplear el máximo cuidado que es dable exigir con el objetivo de llevar a feliz término el negocio para el cual han mediado. En caso contrario, se llegaría al absurdo de consagrar la irresponsabilidad absoluta de los corredores de propiedades, y con ello, dar lugar a un enriquecimiento sin causa, en consecuencia ilícito, al momento de percibir el valor de la comisión. Lo menos que se podía exigir al prestador del servicio de mediación, conforme se señala en estos autos, era cerciorarse de alguna forma de la identidad real de su cliente o, por último, advertir a su cliente comprador las sospechas que le surgieron a sus agentes, respecto del vendedor, las que se encuentran claramente descritas y acreditadas, tanto en estos autos, como en aquellos del Octavo Juzgado Civil de Santiago, cuyas piezas autorizadas fueron legalmente acompañadas en el periodo probatorio. Por último se comparte lo expresado en la sentencia, en el sentido de que se está en presencia de un ardid pulcramente ejecutado que, incluso, sorprendió al notario. Pero, este disidente insiste en que el actuar de los personeros de la demandada, debe considerarse al menos culpable en el sentido de que los indicios o las dudas respecto de la persona del vendedor, eran tales que, en primer término debieron al menos intentar verificar la identidad de su cliente, de no ser ello posible, advertir al comprador frente a una operación ejecutada de contado e incluso, por último alertar de sus temores al propio notario autorizante de la escritura, para evitar se consumara un ilícito como aquel de que se da cuenta en estos autos.?
Precisa que la forma como se han concretado las infracciones de ley: a) Respecto de la primera causal alegada, el fallo recurrido infringe la ley al rechazar la demanda acogiendo la falta de legitimidad activa alegada por la demandada, desconociendo el elemento propio del mandato establecido en el artículo 2116 del Código Civil, y alegado por la actora, en cuanto a que los actos del mandatario se han de radicar en el mandante, y por el contrario, dando una errada aplicación del artículo 2151 del Código Civil que consagra el mandato sin representación; b) Respecto de la segunda causal alegada, también se infringió la ley por cuanto se desconoció el principio de buena fe que emana de todo contrato legalmente celebrado, consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, en la medida que el fallo dispone ?equivocadamente-, que no existe obligación alguna que obligue a los corredores de propiedades de dar fe de la identidad de las personas que recurren a sus servicios de mediación.
La influencia substancial en lo dispositivo del fallo, la expresa, manifestando que la inobservancia del artículo 2116 y 1546 del Código Civil, importó una flagrante infracción de la ley.
En efecto, de haberse aplicado correctamente el art. 2116 en relación con el artículo 2151 del Código Civil, se habría rechazado la alegación de demandada en cuanto a que su representada carecía de legitimación activa, y que en definitiva se habría acogido la demandada presentada. Tales errores s e evidencian en los considerandos octavo y undécimo del fallo que se recurre, los que reproduce.
SEPTIMO: Que en lo relativo a la aplicación del derecho, el recurso de casación en el fondo plantea la incorrecta determinación a que se llega por los jueces de la instancia, producto de la errada interpretación que se hace de las normas de los artículos 2116 y 2151 del Código Civil, que regulan el mandato.
OCTAVO: Que, en la interpretación de los hechos, actos, contratos o convenciones los jueces deben ceñirse a las disposiciones que establece el legislador, atribuyéndoles y deduciendo los efectos y alcances que sobre la base de tales reglas de interpretación es posible otorgarles. En efecto, en un somero análisis de los artículos 19, 1069 y 1560 del Código Civil, la doctrina ha expresado que el legislador adhirió al sistema subjetivo de interpretación, sin embargo, de una lectura comparativa de estas dos últimas disposiciones con las del Código Civil francés se observa que don Andrés Bello complementó la significación de la forma verbal en participio ?manifestada?, agregando el adverbio ?claramente?, por lo que se recurrirá a la intención del testador o de las partes en la convención o contrato cuando ella se desprende y distingue perfectamente, de lo contrario no resulta procedente construir intenciones o voluntades presuntas o virtuales, sino que se debe recurrir a otros criterios de interpretación o mejor dicho de determinación de la voluntad, con un carácter más objetivo, sin que se pueda concluir que simplemente exigió como presupuesto básico de esta actividad la oscuridad del acto o convención, pues es sabido que esta sola precisión lleva envuelta una interpretación. En este sentido debe distinguirse entre lo que es la estipulación propiamente tal y la calificación que pueda hacerse de ella, circunstancia, esta última, que excede la simple interpretación, la que está referida a determinar su sentido y alcance en el acto o convención, sin que deba considerarse para ello los efectos que tendrá.
La precisión de los elementos de relevancia jurídica es lo que permitirá efectuar la subsunción de los supuestos de hecho en la norma, está constituida por el producto de la interpretación de los hechos, actos, contratos o convenciones, por lo que excede dicha actividad, al precisar los antecedentes o bases aisladas que tienen relevancia en el derecho, pero para un correcto análisis deben ser considerados en su conjunto, no de manera aislada.
En la calificación jurídica nos encontramos con la actividad tendiente a aplicar el ?derecho a los hechos, con el fin de determinar su naturaleza jurídica, o sea, la denominación atribuida por la ley a una situación de hecho determinada, especialmente en lo referente a los actos y contratos, en los cuales ella ha dado reglas que deben ser observadas, toda vez que no hayan sido derogadas por acuerdo de las partes, en cuyo silencio entra a suplirlas? (José Florencio Infante Díaz, Causales de Casación de Fondo en Materia Civil, páginas 98 y 99), para Capitánt es ?la determinación previa de la naturaleza jurídica de una relación de derecho, con el fin de clasificarla en una de las categorías jurídicas existentes?. Sea una actividad previa o esté comprendida en la misma la precisión de la naturaleza jurídica, la calificación jurídica indudablemente lleva a ella.
La determinación legal de los hechos, está constituida por la actividad que encierra el establecimiento de todas aquellas circunstancias, condiciones, caracteres, requisitos o elementos que debe reunir un hecho, acto o contrato, encaminados a la producción que un efecto determinado.
La determinación de las disposiciones legales aplicables al caso es una labor que resulta como consecuencia de las actividades anteriores, en que se verá la normativa llamada a ser aplicada al litigio, de la que se presume su mayor conocedor el es juez.
Los efectos jurídicos que de tales normas derivan para el caso concreto, son las consecuencias en los derechos de las partes que genera la aplicación de las disposiciones legales, los que serán decididos y declarados por el tribunal como la culminación de la actividad jurisdiccional.
La Corte Suprema, como antes se advirtió, al conocer de un recurso de casación en el fondo, está impedida de revisar la forma en que se establecieron los hechos por los jueces de la instancia, pero, en el evento que el tribunal de la instancia altere el onus probandi; admita pruebas que la ley no permite se acrediten ciertos hechos o circunstancias; rechace una prueba que la l ey considera apropiada a dicho fin; desconozca una prueba validamente rendida o su valor probatorio, cuando la ley le asigna uno determinado de carácter obligatorio, o altera el orden de procedencia que la ley dispone, permite, de manera excepcional, la revisión de la labor de esos tribunales por la Corte de Casación, pues estas leyes tienen el carácter de reguladoras de la prueba. La apreciación individual de cada prueba y la que se desarrolle en conjunto para las diversas en cantidad, pero idénticas en su naturaleza, como en la labor comparativa de los medios probatorios de diversa naturaleza, queda dentro de la competencia exclusiva de los jueces del fondo, quienes fijarán soberanamente los hechos acudiendo a tales circunstancias.
Por otra parte, indudablemente queda dentro de la competencia de la Corte de Casación la revisión de la calificación jurídica de los hechos, la determinación del carácter legal de los mismos, como de las disposiciones legales aplicables y los efectos que de tales normas derivan para el caso concreto, por cuanto ?lo que le corresponde ver a la Corte de Casación es si establecido un hecho cualquiera ? éste ? reúne los caracteres o requisitos fijados por la ley para que produzca un efecto determinado, y ver si las consecuencias jurídicas que los jueces sentenciadores han sacado de los hechos constatados soberanamente, están ajustadas a derecho, o por el contrario si se han negado a admitir las consecuencias que de ellos se deducen? (J. F. Infante D., obra citada, página 100). En este mismo sentido se expresa Luis Claro Solar al señalar que ?todo lo que toca a la calificación legal de los hechos y todo lo que se refiere a las consecuencias de esta calificación legal, bajo el punto de vista de la aplicación de la ley, entra forzosamente en el dominio de la Corte de Casación, porque corresponde al terreno del Derecho? (Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, Tomo XI, N° 1032, página 474).
Controversia causa la precisión de los elementos de relevancia jurídica, pues algunos la entienden como una labor que queda comprendida dentro de la interpretación, pero lo cierto es que de ser efectivo que la integran sería en todo caso interpretación legal y quedaría incluida dentro del control de posibles vicios in iudicando.
El ma yor problema se ha planteado en nuestra jurisprudencia respecto de la interpretación de los contratos, que se ha dicho ha pasado por diferentes etapas, desde la posición absoluta que es una cuestión de hecho, pero este máximo Tribunal ? siguiendo a don Luis Claro Solar ?, ha estimado en reiteradas ocasiones que queda comprendida dentro del control de la Corte de Casación en el evento que fijado el alcance del contrato éste es desnaturalizado, para llegar alguna doctrina a estimar que la interpretación de los contratos no es una cuestión de hecho. Sin embargo, precisados los términos de un contrato, los efectos que de ello de desprende ?son elevados por el legislador a la categoría de ley obligatoria? (Héctor Brain Rojas, citado por Jorge López Santa María, Pág. 114, Interpretación y calificación de los contratos). En todo caso, como se ha indicado, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de cláusulas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se pactaron, se llega a desnaturalizarla y, en tales circunstancias, ?el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato? (Luis Claro Solar, obra citada, página 474). La correcta forma de entender tales argumentaciones está dada por la labor desarrollada para llegar a una decisión, en que la Corte de Casación examina la convención directamente y determina el alcance de sus estipulaciones, única forma para establecer los aspectos que encierra su determinación. Establecido en tal labor la errónea interpretación del contrato por los jueces del fondo, la Corte procede a anular su decisión.
Sin duda la competencia de la Corte Suprema al conocer del recurso de casación en el fondo se refiere al establecimiento de la infracción de ley que constituye uno de los errores de derecho denunciados por el recurso, que al tener influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia, permite sea acogido, puesto que es el legislador, quien por este medio cuida se respete su voluntad, pero más que eso, la soberanía que importa la dictación de las leyes, agregando un objetivo unificador de la jurisprudencia, que pretende dar certeza y seguridad jurídica a las personas al interior del Estado, todo lo cual no puede ser desatendido.
De esta forma, precisar las partes en un contrato es una cuestión de relevancia jurídica y, con mayor razón, a quienes vincula una determinada convención, como los efectos de la misma, por lo cual corresponde que esta Corte de Casación emita pronunciamiento al respecto, examinando la situación jurídica concreta, según los hechos que se han dado por establecido por los jueces del fondo.
NOVENO: Que, como se ha expresado con anterioridad, las partes y el tribunal concuerdan en el hecho que Sirisa Inversiones S. A. celebró un contrato de mandato con Pauline Kantor Pupkin. Esta determinación impone hacer referencia al contrato de mandato, el cual se ha entendido por el legislador como aquel ?en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera? (artículo 2116 del Código Civil). La doctrina se ha detenido en el análisis de cada uno de los elementos que la definición legal precisa, fijándose en su calificación contractual, haciendo aplicable la teoría general de los contratos; remarcando el componente de confianza, que importa un ?factor subjetivo del que comete el encargo y que consiste en la fe que le inspira el mandatario? (David Stitchkin Branover, El Mandato Civil, Editorial Jurídica, 1975, página 48); cuyo objeto puede estar determinado fundamentalmente por prestaciones de hacer, que digan relación con negocios jurídicos, civiles, comerciales u otras materias, como, además, de gestión, administración, conservación o cualquier acto de naturaleza personal o económica; que los efectos jurídicos de los actos realizados por el mandatario se radican en el mandante, única forma de entender que las responsabilidades y beneficios que reporte el obrar del agente se incorporen al patrimonio de quien formula el encargo, puesto que en tales acciones el mandatario ha cumplido lo solicitado por el mandante. ?El mandatario actúa siempre por cuenta y riesgo del mandante, pues sea que contrate a nombre propio, sea que lo haga a nombre del mandante, en último término sólo éste aprovechará los beneficios y soportará las pérdidas del negocio cometido, incluso los gastos, expensas y perjuicios que hubiere sufrido el mandatario sin culpa y a causa o con ocasión del mandato. Es un error, por tanto, sostener que cuando el mandatario contrata a su propio nombre no obra por cuenta y riesgo de su mandante. Los artículos 2116 y 2151 dejan de manifiesto lo contrario? (Stitchkin, obra citada, página 54).
No resulta inoficioso insistir en la diferencia de los efectos del contrato de mandato y que los efectos del negocio se radiquen en el mandante, por cuanto constituyen nociones absolutamente diversas, al estar relacionados los primeros con los derechos y obligaciones de las partes durante el iter contractual del mandato, en cambio la segunda noción está referida en reconocer que las consecuencias de lo obrado por el mandatario empecen al mandante.
En lo relativo al caso de autos, todo lo obrado por Pauline Kantor Pupkin con motivo de la compra del inmueble intermediado por Propiedades Alaluf Asociados Limitada, se incorpora al patrimonio de Sirisa Inversiones S. A.
Este es el efecto fundamental de estar ante un contrato de mandato con motivo de la gestión encomendada a Pauline Kantor Pupkin por Sirisa Inversiones S. A.
DECIMO: Que para avanzar en el segundo capítulo del recurso, corresponde detenerse en precisar los elementos fundamentales del contrato de corretaje de propiedades, puesto que, invocando el voto en contra de la sentencia de segunda instancia, el actor impugna los alcances que se otorgan a este contrato, especialmente el momento en que nace la obligación de pagar la comisión o, en otros términos, la ocasión en que se cumplen las obligaciones que emanan de éste y que dan nacimiento a dicha obligación.
Siguiendo a Fernando Fueyo Laneri (Derecho Civil, Tomo Quinto, Imprenta y Lito. Universo S. A., 1963, páginas 90 a 95), se puede observar que entrega diez definiciones doctrinarias y jurisprudenciales, todas las cuales se refieren de manera descriptiva o substancial al corretaje, sin embargo, todas ellas dejan en claro la obligación de resultado, que culminan al perfeccionarse el negocio que se ha tenido en vista al contratar el corretaje: ?subordinando la eficacia del contrato a la condición de que el negocio se perfeccione?, Carlo Varelli; ?para el caso de que ella facilite con su actividad la conclusión de un determinado negocio?, Stolfi; ?Aquí surgen sólo obligaciones a cargo del mediado, el cual pagará el premio si se llega a concluir el negocio?. ?Por eso se dice que el mediador no trabaja `obligationis causa?, sino conditionis implemendae causa?, José Bonet Correa; ?el mediador recibe y asume el encargo de buscar la contraparte de un negocio, a cambio de una recompensa, pagable siempre y cuando el negocio se concluya?, Salamandra; ?es poner en relación entre sí a las partes que han de celebrar un futuro contrato?, ?es un contrato por el que una de las partes (el mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, que habrá de buscar al efecto?, Rodrigo Uría; ?aquel contrato por el que una persona promete a otra una retribución o precio por indicarle la ocasión de celebrar un contrato o por mediar en el mismo?, Larenz (permitiendo la legislación alemana el contrato de corretaje de mera información); ?es el que tiene lugar cuando la intervención de una persona queda reducida a poner en relación a otras dos para la celebración de un contrato?, en que la ?retribución que al mediador ha de darse sólo se debe en el caso de que el negocio principal se concluya?, Tribunal Supremo de España, sentencia de 3 de junio de 1950; ?es el acuerdo entre comitente y corredor por el que éste se obliga, mediante retribución, a buscar la persona o cosa necesaria para que se concierte el contrato proyectado por el comitente?, ?sin intervenir en ellos en representación del comitente, ni, en general, de ninguna de las partes, pues sólo las aproxima para que sean ellas quienes contraten?, combinación de algunos fallos argentinos; ?es aquel que tiene por objeto poner en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio?, Código italiano de 1942; ?contrato preparatorio general, con individualidad propia, cuya esencia consiste en la interp osición neutral de un sujeto, llamado corredor o mediador, quien presta un servicio profesional y autónomo, con el objeto de señalar la oportunidad de contratar o de ayudar eficazmente a la conclusión de un negocio, y cuyo efecto de `facio ut des? tiene por característica servicios a cambio de remuneración condicionada a la conclusión efectiva del contrato proyectado?, Fernando Fueyo Laneri.
?El antiguo Estatuto del Sindicato Profesional de Corredores de Propiedades, ensayaba en su art. 5° una definición de ellos al decir en la parte pertinente: `considerándose como tales los que hacen profesión habitual de la administración de bienes inmuebles ajenos y de la oferta pública de operaciones relacionadas con bienes raíces, poniendo en contacto a los interesados en la compraventa, permuta, arrendamiento, hipoteca, etc., relacionadas con dichos bienes, y percibiendo una comisión como retribución por los contratos que se celebren como consecuencia de sus servicios? (Rafael Lasalvia Copene, De los Corredores de Propiedades, Editorial Jurídica de Chile, 1953, página 19). Este autor concluye, en la misma página, que ?los corredores de propiedades son personas naturales que, cumpliendo con los requisitos legales, prestan habitualmente su mediación asalariada para la conclusión de operaciones contractuales sobre bienes inmuebles?.
?El contrato de mediación es aquel por el que una persona se obliga a abonar a otra, llamada mediador o corredor, una remuneración por servirle de intermediario en la celebración de un negocio jurídico con un tercero. El corredor intermedia facilitando la conclusión del contrato de que se trata y su remuneración está condicionada generalmente a que el negocio se celebre? (Ricardo Sandoval López, Derecho Comercial, Tomo III, Editorial Jurídica de Chile, 2001, página 321). Agrega Sandoval que el ?derecho a la remuneración del mediador, que se denomina comisión, nace o se devenga en el momento de la celebración del contrato cuya conclusión ha facilitado, sin que ello dependa del cumplimiento de dicho contrato por las partes que lo celebraron. Pero la obligación de pago de tal comisión presupone que el contrato que se perfeccione sea el que corresponda al encargado al mediador? (obra citada, pá gina 322).
Profundizando el tema el mencionado jurista Fernando Fueyo, expresa que el mediador tiene derecho a la remuneración por el hecho de concluirse el contrato, agregando, además, que para que nazca este derecho, ?la intervención del corredor debe tener, sin embargo, relación de causalidad con el resultado positivo. Esto es, debe asignarse a la actuación del corredor, en alguna medida substancial, el efecto de contratación?. ?No bastará, pues, la presencia del corredor, o un simple ofrecimiento de éste, si las gestiones se realizan efectivamente entre los interesados directamente, o con la participación de otro corredor que el que pretende la remuneración? (Obra citada página 115).
?El corredor o mediador tiene el derecho a percibir su remuneración, a condición de que se concierte la relación entre los interesados, como que se trata de un contrato de resultado positivo y no meramente de servicios remunerados, y siempre que entre la actividad del mediador y el negocio resultante haya un nexo de causalidad, que oportunamente precisé de `cooperación eficaz? en su contenido? (Fueyo, obra citada página 121). Idénticos conceptos expresa Jorge Cortes-Monroy de la Fuente, en su memoria ?Para una teoría general de los contratos preparatorios?, de la Universidad de Concepción, 1982, página 142, sin hacer la referencia a Fueyo.
De la exposición anterior del estado de la doctrina nacional, que encuentra una corriente diversa en ciertas concepciones de Fueyo (obra citada página 121) y en Alvaro Puelma Accorsi (Contratación Comercial Moderna, Editorial Jurídica de Chile, página 56 y 57), pero que no llegan a variar la corriente expuesta, en orden a que la comisión de los corredores se hace exigible al perfeccionarse el contrato tenido en vista al contratar sus servicios; condicionalidad del pago que los jueces del fondo comparten, pero anticipan a la oportunidad en que se acepta la oferta, lo que esta Corte rechaza, pues este acto pretérito a la formación de la voluntad final, no entrega certidumbre en el resultado, al cual está vinculado el corretaje, de lo contrario se constituiría en una simple prestación de servicios, la que siempre debería ser remunerada, transformándose en una obligación de medio y no de resultado
En iguales términos se plantearon las partes, puesto que al momento de aceptarse la oferta sólo generó la entrega de documentos para garantizar la seriedad de la misma, correspondiente al 10 % del precio pactado. Se paga la comisión del 2 % del precio al corredor sólo una vez que se concluye el contrato de compraventa de la propiedad, ocasión en que se extiende la factura por parte de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, no antes.
UNDECIMO: Que sobre la base de lo anterior, para la calificación del mandato y del mismo corretaje, resultan determinantes aquellos hechos establecidos, pero que se estiman carentes de relevancia por los jueces de la instancia, cuales son que, si bien Pauline Kantor Pupkin celebró contrato de mandato con Sirisa Inversiones S. A. y de corretaje con Propiedades Alaluf Asociados Limitada, esta última no podía dejar de considerar que la persona que en definitiva fue parte del contrato de compraventa y a cuyo nombre se inscribió el inmueble fue, precisamente, Sirisa Inversiones S. A. Además, corresponde a la sociedad que pagó la comisión de Propiedades Alaluf Asociados Limitada, previa emisión de la factura a su nombre por la corredora indicada. Sin que Pauline Kantor Pupkin ocultara el hecho que obraba para la Sirisa Inversiones S. A.; hecho que, en todo caso, quedó de manifiesto para Propiedades Alaluf Asociados Limitada, con anterioridad a la consumación de los efectos del contrato de corretaje. De esta forma, Propiedades Alaluf Asociados Limitada aceptó que los efectos del contrato de corretaje se radicaran en Sirisa Inversiones S. A., alterando lo convenido y aceptando la realidad, esto es, que la interesada en el contrato de compraventa era precisamente esa sociedad y no Pauline Kantor Pupkin. De lo contrario, al no comparecer a celebrar el contrato de compraventa, como adquirente, Pauline Kantor Pupkin y hacerlo Sirisa Inversiones S. A., no se genera el hecho que motiva el pago de la comisión a la corredora.
Fue, precisamente, la modificación comentada, la que no solamente deja de manifiesto el conocimiento de Propiedades Alaluf Asociados Limitada que la compra la haría Sirisa Inversiones S. A. y que con ello se modificaba el negocio jurídico existente entre las partes. De lo contrario deja sin causa la factura y el pago realizado por la mencionada sociedad, motivo que le debió llevar a oponerse a la celebración del contrato de co mpraventa en que figurara como compradora Sirisa Inversiones S. A., lo que no hizo.
Esta interpretación de los hechos, lleva a esta Corte a considerar que, si bien en una primera etapa de la negociación Pauline Kantor Pupkin actuó en virtud del mandato de Sirisa Inversiones S. A., luego fue esa misma sociedad la que, interviene directamente y representada en forma legal en la contratación, circunstancia aceptada por parte de Propiedades Alaluf Asociados Limitada.
DUODECIMO: Que de esta forma se ha producido el error de derecho denunciado por la recurrente, en cuanto no radica en el mandante, la actora Sirisa Inversiones S. A., hoy Sirisa Inversiones Limitada, los efectos de los actos desarrollados por la mandataria Pauline Kantor Pupkin, con lo cual se infringe el artículo 2116 del Código Civil. Del mismo modo, al desestimar la actuación de la referida demandante en el iter contractual de manera directa y representada, se infringe en esta ocasión el artículo 2151 del mencionado Código, puesto que se no se reconocen efectos y, por el contrario, se omite considerar la comparecencia de Sirisa Inversiones S. A. Error de derecho que el recurrente sostiene se produce al aplicar, al caso de autos, el artículo 2151 del Código Civil, que contempla el mandato a nombre propio, circunstancia que rechaza en los términos que se entendió por los jueces del fondo.
DECIMO TERCERO: Que las infracciones de ley anotadas tienen influencia substancial en lo dispositivo del fallo, puesto que permitieron determinar que la demandante, Sirisa Inversiones Limitada, continuadora de Sirisa Inversiones S. A., carecía de legitimación activa para interponer la acción de autos, razonamiento que llevó a los magistrados recurridos a confirmar el rechazo de la demanda por este motivo.
Las argumentaciones expresadas llevan a esta Corte a acoger el recurso de casación en el fondo interpuesto.
DECIMO CUARTO: Que se estima inapropiado a un recurso de casación en el fondo expresar argumentaciones en un escenario hipotético y que, en todo caso, quien impugna el obrar de los magistrados del fondo no comparte, lo cual lleva a omitir todo pronunciamiento a su respecto.
De conformidad a lo expuesto y disposiciones legales citadas, como lo normado por los artículos 764, 765, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casació n en el fondo interpuesto por el abogado Juan S. Palacios Urrutia, en contra de la sentencia de segunda instancia de fecha veintiséis de mayo de dos mil nueve, escrita a fojas 300 y 301, la que se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin previa vista, pero separadamente a continuación.
Redacción del Ministro señor Muñoz
Rol N° 5.229-09
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Adalis Oyarzún M., Sergio Muñoz Sra. Margarita Herreros M., Sres. Juan Araya E. y Guillermo Silva G.
No firman los Ministros Sr. Oyarzún y Sra. Herreros, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso el primero y con licencia médica la segunda.
En Santiago, a treinta de mayo de dos mil once, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Se reproduce la sentencia de primera instancia, con excepción de sus fundamentos octavo a undécimo.
Y tendiendo en su lugar y, además, presente:
1°.- Que en la sentencia ejecutoriada de veintiuno de agosto de dos mil, dictada por la magistrado del Octavo Juzgado Civil de Santiago, en los autos rol N° C-5576-1999, caratulados ?Errázuriz con Sirisa?, que en copia autorizada se agregó a fojas 191, se lee en su considerando Décimo Quinto: ?Que con el mérito de la prueba documental, pericial y testimonial rendida por el demandante, siendo especialmente relevante el informe caligráfico realizado por el perito designado por el Tribunal, coincidente en su conclusión con los peritajes caligráficos acompañados por el demandante, permite a este tribunal llegar a la convicción de que el demandante (Máximo Emilio Enrique Errázuriz de Solminihac) fue suplantado en el momento de firmarse la escritura pública de compraventa de 23 de septiembre de 1998 en la Notaría Bianchi, y que la firma estampada en dicho instrumento como la del vendedor no corresponde a su persona.?
?Lo ant erior permite concluir que no consintió en dicho acto y que, por lo tanto, la escritura pública que lo contiene es falsa y la compraventa misma nula de nulidad absoluta.?
?Ello conlleva restituir a las partes al mismo estado en que se hallarían de no haber existido el acto o contrato nulo.?
?Así las cosas, desaparece el título de dominio del demandado, debiendo cancelarse la inscripción correspondiente.?
En el fundamento Décimo Séptimo de la mencionada sentencia, se indica: ?Que habiéndose establecido la nulidad del contrato referido, y consecuentemente la procedencia de la cancelación de la respectiva inscripción de dominio a nombre de la demandada en el Registro Conservatorio, y siendo dueño el actor del inmueble que reivindica, cuya posesión material ostenta la demandada, sólo cabe concluir que se configuran los requisitos de procedencia de la acción reivindicatoria deducida.?
En la parte resolutiva se expresa: ?III.- Que ha lugar (a) la demanda deducida a fojas 27, sólo en cuanto se declara nula, de nulidad absoluta, la escritura pública de compraventa de fecha 23 de septiembre de 1998 otorgada en la notaría de don Alvaro Bianchi Rosas, y consecuencialmente, del contrato de compraventa materia de dicha escritura, ordenándose la cancelación de su inscripción practicada a fs. 53.693 N° 53.895 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 1998.?
?IV.- Que la demandada deberá restituir al actor el inmueble materia de dicha compraventa.?
2°.- Que el efecto de cosa juzgada que corresponde atribuir a la determina judicial reproducida, lleva a dejar consignado como un hecho de la causa que el contrato de compraventa intermediado por la demandada Propiedades Alaluf Asociados Limitada, entre Máximo Emilio Enrique Errázuriz de Solminihac y Sirisa Inversiones S. A., por el que se vende, cede y transfiere el inmueble ubicado en calle El Roquerío número dos mil quinientos quince y Avenida Santa Blanca número dos mil cuatrocientos noventa y uno, que corresponde al Sitio número cuatro a de la Manzana Q del plano respectivo, Comuna de Las Condes, hoy día Comuna de Lo Barnechea, Región Metropolitana, inscrita en el Conservador de Bie nes Raíces de Santiago, con una superficie de mil cuatrocientos setenta y un metros cuadrados aproximadamente, celebrado por escritura pública de veintitrés de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, ante el Notario Público Andrés Urrejola del Rio, Suplente del titular Alvaro Bianchi Rosas, fue declarado nulo absolutamente, ordenando la cancelación de la inscripción practicada en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Santiago y la restitución material de la propiedad a Máximo Errázuriz de Solminihac.
3°.- Que teniendo presente lo razonado en la sentencia de casación, en que se atribuyó en el contrato de corretaje, a quien desempeña la labor de intermediación, el carácter de obligación de resultado a su encargo, esto es, que efectivamente se celebre el acto y/o contrato tenido en vista al solicitar sus servicios, en el caso de la especie, originar el título constituido por un contrato de compraventa válido respecto de la propiedad cuya adquisición fue encargada al demandado, como el modo de adquirir representado por la tradición realizada al proceder a la correspondiente inscripción; encargo que en definitiva no fue cumplido válidamente, puesto que judicialmente se declaró su nulidad, deja en evidencia el incumplimiento de tal obligación.
Es dicho escenario, en el que señala el juez de la causa, que se cumple la obligación con el acuerdo del cierre de negocio e incluso con las teorías más extremas que radican una obligación de medio en el corredor, se llega a igual conclusión, puesto que todas ellas precisan que la labor desarrollada debe conducir a una actuación válida, de lo contrario no se cumple la obligación del corredor y, por lo mismo no se genera el pago de su comisión o, en su caso, se impone la restitución de la percibida.
4°.- Que, al haberse dejado resuelta en el fallo de casación la pertinencia y legitimación activa por parte de Sirisa Inversiones Sociedad Anónima, hoy Sirisa Inversiones Limitada para interponer la acción deducida en autos, teniendo presente los efectos de los contratos, en especial ante el incumplimiento, se impone declarar la resolución del contrato de corretaje celebrado por Propiedades Alaluf Asociados Limitada y Pauline Kantor Pupkin, conforme lo autoriza el artículo 1489 del Código Civil.
ab 5°.- Que dispuesta la resolución del contrato de corretaje, procede emitir pronunciamiento sobre la declaración de la indemnización de perjuicios solicitada, cuya especie y monto se solicitó fuera diferida a la etapa de cumplimiento de la presente sentencia. Sin embargo, corresponde precisar si se tiene derecho a la misma.
En efecto, el incumplimiento por sí solo genera la obligación de cumplir forzadamente la prestación, en naturaleza o por equivalencia, se genera así la responsabilidad civil. Teniendo en cuenta los distintos rubros de que se puede componer la indemnización, que es la obligación que tiene una persona de indemnizar o reparar los perjuicios a otra ocasionados, procede indicar que en autos concurren los presupuestos de la responsabilidad contractual. En efecto, el artículo 1437 del Código Civil ubicado en el Libro Cuarto del Código Civil, relativo a las obligaciones en general y de los contratos prescribe: "Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasi contratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos sujetos a patria potestad". Por su parte el artículo 2284 las simplifica a convenciones, ley y hecho voluntario de una de las partes, dividiendo estos últimos en hechos lícitos o cuasicontrato e ilícitos que dan nacimiento a los delitos y cuasidelitos. En fin, el artículo 578 reconoce que los derechos personales que pueden reclamarse de ciertas personas, son aquellos que tienen su origen en un hecho suyo o la sola disposición de la ley.
De estos preceptos se desprende que en la responsabilidad contractual existe un vínculo preexistente, de cuya violación resulta el deber de indemnizar. De este modo, la indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual puede definirse como "la cantidad de dinero que debe pagar el deudor al acreedor y que equivalga o represente lo que éste habría obtenido con el cumplimiento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación." René Abeliuk M., Las Obligaciones, pág. 518).
6°.- Que en esta causa se ha demandado la declaración de una indemnización de perjuicios basada en el régimen de responsabilidad contractual, atendida la vinculación jurídica habida entre la demandante y el demandado con motivo de la prestación de servicios profesionales de corretaje de propiedades que se requirió a la demandada.
La acción indemnizatoria en el estatuto de la responsabilidad contractual consiste en ?la sujeción a la sanción impuesta a un ilícito contractual?, consistente en la reparación de los perjuicios ocasionados. En un plano general, la ilicitud del obrar se califica por ?el daño causado a otro por la infracción de una obligación o relación jurídica preestablecida, sea que derive ella de un contrato, un cuasicontrato o de una disposición de la ley, como la obligación alimenticia. Su sanción es la de reparar o indemnizar el daño causado por dicha infracción.? (Arturo Alessandri R., Manuel Somarriva U. y Antonio Vodanovic H., Tratado de las Obligaciones, Ed. Jurídica de Chile, pág. 251).
7°.- Que, a su vez, la indemnización de perjuicios ha sido concebida sobre la base de varios fundamentos. En palabras de don René Abeliuk Manasevich: a) Es el principal medio establecido por la organización jurídica a fin de que el lesionado obtenga su resarcimiento en todos aquellos casos en que la protección del Estado es importante para obtener el cumplimiento del mismo; b) Constituye una sanción civil al acto ilícito, violatorio de la norma jurídica, que lleva envuelto el incumplimiento y, c) La indemnización de perjuicios tiende por ello mismo a forzar al deudor a cumplir (Las Obligaciones, T.II. Ed. Jurídica de Chile, pág. 809).
8°.- Que en el contexto al que atañe el presente litigio, ha de tenerse en cuenta que son varios los presupuestos copulativos que hacen viable la indemnización de perjuicios, a saber: a) Existencia de una vinculación jurídica; b) Establecimiento de obligaciones que debe satisfacer el deudor al acreedor; c) Incumplimiento de una obligación previamente establecida, d) Imputación del incumplimiento, culpabilidad o la concurrencia de una acción u omisión culpable o dolosa; c) Acreditación de perjuicios; d) Relación de causalidad entre incumplimiento y los perjuicios, e) Ausencia de causales de exención y extinción de responsabilidad del deudor, y f) Mora del deudor.
9°.- Que siendo un hecho pacífico, y por ende no controvertido, la existencia de un vínculo contractual, el cual se ha dispuesto se tiene legitimación activa para ser invocado por el actor, del que se desprenden obligaciones que el demandado debía satisfacer y, al no hacerlo válidamente, se ha declarado la resolución del mismo.
En efecto, en la litis, por una parte, no ha sido discutida por las partes la efectividad de la contratación y el tribunal resolvió la extensión de su vinculación. Además, es pacífico el hecho de la prestación de los servicios de intermediación por el demandado hacia la actora, quien los remuneró pagando la comisión según la factura que fue extendida a su nombre, circunstancia ésta que tampoco ha dado pié a controversia entre los litigantes. Corresponde determinar si se cumplen los demás requisitos de procedencia de la indemnización, puesto que establecida está la circunstancia objetiva del incumplimiento de la obligación esencial por parte del demandado, a la que está supeditada la legitimación de la comisión que se le pagó.
10°.- Que para seguir en el análisis resulta pertinente tener en consideración las circunstancias de hecho referidas en los considerandos tercero y cuarto del fallo de casación y, además, que:
a.- Se publicó aviso ofreciendo por Alaluf Propiedades un sitio ubicado en equina Santa Blanca con El Roquerío de 1491 metros cuadrados en el diario El Mercurio los días 11, 12 y 13 de septiembre de 1998, según consta de las fotocopias agregadas a fojas 71, 72 y 73, como del listado de propiedades ofrecidas por Propiedades Alaluf, agregado a fojas 74;
b.- Propiedades Alaluf Asociados Limitada recibió, con fecha 7 de septiembre de 1998, orden para ofrecer en venta una propiedad, por parte de una persona individualizada como Máximo Errázuriz; específicamente del sitio ubicado en El Roquerío 2515, esquina Santa Blanca 2491, conforme se desprende de la Orden de Venta agregada a fojas 75;
c.- Paulina Kantor Pupkin encargó la compra de la propiedad ubicada en El Roquerío 2115, Lo Barnechea a Propiedades Alaluf, con fecha 15 de septiembre de 1998, expresando: ?En el caso de ser aceptada esta oferta por el propietario? se compromete a pagar la comisión que se expresa, conforme se despr ende del documento agregado a fojas 76;
d.- Un sujeto que no ha sido identificado a la fecha, se presentó como Máximo Errázuriz de Solminihac, firmando el contrato de compraventa de la propiedad ubicada en calle El Roquerío 2515, esquina Santa Blanca 2491, Lo Barnechea, Santiago; transacción que fue llevada a cabo por intermedio de Alaluf Propiedades, empresa que actuó negligentemente, en cuanto a no haber solicitado la documentación correspondiente que hubiera permitido detectar la suplantación del propietario y la comisión de un hecho ilícito, al no verificar la identidad del vendedor y la legitimidad de los documentos pertinentes, según se desprende de la investigación policial, copia, no objetada, acompañada a fojas 127.
11°.- Que el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española le asigna a negligencia el significado equivalente a descuido, omisión, falta de cuidado y falta de aplicación. Negligente es quien mira con indiferencia. Escriche expresa que es ?la omisión del cuidado que se debe poner en los negocios? (Joaquín Escriche, Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia, Impresores Eugenio Maillefert y Compañía, París, 1861, página 1334). Conforme a una noción unitaria, ?la negligencia significa descuido en las tareas u ocupaciones, omisión o falta de preocupación o de aplicación en lo que se hace o debe hacerse? (Enciclopedia Jurídica Omega, Tomo XX, Bibliografia Omega, Buenos Aires, Argentina, página 193).
En general el derecho se refiere a la negligencia y extrae consecuencia de su concurrencia. De esta forma la tardanza en realizar un trámite o los defectos de forma en las peticiones, el derecho procesal los declara inadmisible, son reflejo de una conducta negligente.
En términos amplios se vincula la negligencia con la falta de actividad, por lo que pudo ser evitada desplegando acciones adecuadas para cumplir los estándares de la función o materia específica. Se sanciona esta inactividad por cuanto puede condicionar el cambio de curso normal de los sucesos que permite mantener controlados los riesgos previsible; riesgos que si bien no crea, puede permitir que ocurran con mayores probabilidades, aumentando la magnitud o intensidad de los mismos, de lo que puede desencadenar en un resultado dañino, en circunstancias que cumpliendo dili gentemente el cometido minimiza o impide que el riesgo se produzca, de manera tal que no se produce el perjuicio.
?Desde el punto de vista psicológico, la negligencia deriva del funcionamiento defectuoso de la memoria y de la asociación, respecto a la atención, de modo que no surjan recuerdos que la activen, imponiendo el debido comportamiento. Así, la negligencia bien puede ser considerada como una forma de desatención, de inercia psíquica? (Raúl Sepúlveda Olivares, De los cuasidelitos penales. Universidad Católica de la Santísima Concepción. 2003, página 38).
En relación a la negligencia se ha señalado que proviene del latín ?negligo?: descuido y ?nec-lego?: dejo pasar, con lo cual se llega a conceptuarla como el descuido, omisión o falta de aplicación o diligencia, en la ejecución de un acto. Es decir, es la carencia de atención durante el desempeño de la función para la que fue contratada una persona. Puede configurar un defecto o una omisión o un hacer menos, dejar de hacer o hacer lo que no se debe. Es no guardar la precaución necesaria o tener indiferencia por el acto que se realiza. La negligencia es sinónimo de descuido y omisión. Es la forma pasiva de la imprudencia y comprenden el olvido de las precauciones impuestas por la prudencia, cuya observación hubiera prevenido el daño.
El fundamento de la incriminación en imprudencia y negligencia es la imprevisión por parte de quien desarrolla la intermediación en el corretaje de propiedades, según un resultado previsible. La responsabilidad llega hasta donde alcanza la previsibilidad. En los actos que se desarrolla directamente al público, conforme a los hechos conocidos en nuestro medio, corresponde, como aspecto mínimo, en la intermediación, identificar, sin ninguna reserva y verificando todos los antecedentes a quienes toman parte en él. Sin que importe una obligación exigible en este caso a la demandada, pero que no debe dejar de alumbrar su cometido, está la norma del artículo 56 N° 1° del Código de Comercio, que dispone: ?Los corredores están obligados: 1° A responder de la identidad de las personas que contraten por su intermedio y a asegurarse de su capacidad legal? y la del artículo 71 del mismo cuerpo de leyes que indica: ?El corredor es re sponsable de la autenticidad de la última firma de los documentos que negociare?, lo cual impone, a quien intermedia en las relaciones de las personas, la obligación mínima de prevenir posibles perjuicios, circunstancia que no cumplió la demandada, razón por la que corresponde imponer que responsa de los perjuicios ocasionados, cuya especie y monto serán determinados en la etapa de ejecución de esta sentencia o en un juicio diverso, según ha sido solicitado por la actora y lo autoriza el artículo 173 del Código de Procedimiento Civil.
12°.- Que refuerza la determinación anterior la regla o principio de la buena fe objetiva, la cual impone a los contratantes el deber de comportarse correcta y lealmente en sus relaciones mutuas. En este sentido cobra plena aplicación el artículo 1546 del Código Civil, en cuanto exige de las partes un comportamiento ético y leal, de modo que se requiere de ellas cumplan sus cargas contractuales de acuerdo a todo lo que les sea exigible teniendo en principal consideración tales parámetros de confianza y fidelidad, los que corresponde reclamar con mayor intensidad en quienes ofrecen sus servicios al público, con ciertos contornos de certidumbre.
De conformidad a lo expuesto, disposiciones legales citadas y lo normado en los artículos 1489, 1545, 1546, 2116 y 2151 del Código Civil, 160, 174 y 186 del de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de dieciocho de octubre de dos mil cinco, escrita de fojas 261 a 281, en cuanto a las determinaciones por las que se rechaza la demanda y dispone que cada parte pagará sus costas y, en su lugar, se decide:
I.- Que se acoge la demanda interpuesta. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de corretaje de propiedades celebrado entre María Paulina Milada Kantor Pupkin con Propiedades Alaluf Asociados Limitada, actualmente Alaluf Desarrollo Inmobiliario Limitada, para la compra de un sitio ubicado en calle El Roquerío 2515 esquina Santa Blanca 2491, Comuna de Lo Barnechea, Santiago;
II.- La parte demandada deberá pagar los perjuicios ocasionados a la actora, con motivo del contrato cuya resolución ha sido dispuesta.
III.- La determinación de la especie y monto de los perjuicios se reservan para ser declarados en la etapa de cumplimiento de la presente sentencia o en otro juicio diverso.
IV.- Se condena a la parte demandada al pago d e las costas de la causa.
Rol N° 5229-09.
Publicado por MARIA CECILIA DE LA FUENTE FUENZALIDA en 12:47