Source: http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/eigentuemerwechsel.html
Timestamp: 2017-03-23 00:14:21
Document Index: 378573495

Matched Legal Cases: ['§ 57', '§ 577', '§ 577', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 152', '§ 573', '§ 312', '§ 14', '§ 123', '§ 25', '§ 26']

In den letzten Jahren hat der Verkauf von Wohnungen in Berlin stark zugenommen. Viele ehemals kommunale Wohnungen gehören nun privaten Kapitalgesellschaften, vor allem Immobilienfonds, und diese verkaufen einen großen Teil der Wohnungen weiter. Manche Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert, zum Teil an sogenannte Kapitalanleger. Es kann schnell passieren, dass die von Ihnen bewohnte Wohnung den Eigentümer wechselt (manchmal sogar mehrmals in kurzen Abständen) und Sie so mit einem neuen Mietvertragspartner konfrontiert sind. Manche werden dem alten Vermieter keine Träne nachweinen. Wer aber mit dem bisherigen Vermieter gut ausgekommen ist, wird sich Sorgen machen. Denn meistens bedeutet ein Eigentümerwechsel für die Mieter/innen nichts Gutes: Die neuen Vermieter werden in aller Regel versuchen, ihre Einnahmen rasch zu steigern, z. B. durch Mieterhöhungen, Modernisierung oder Umwandlung in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.Dass Mieter/innen „verkauft“ worden sind, erfahren diese oft erst durch einen Brief oder gar nur durch einen Aushang im Hausflur: Der neue Eigentümer verlangt, dass Sie die Miete künftig auf sein Konto überweisen. Und da fangen die Probleme auch schon an ...Inhalt der Infoschrift „Eigentümerwechsel“ Was wird aus dem Mietverhältnis? An wen die Miete zahlen? Volle Vermieterrechte erst nach Grundbucheintragung Einsicht ins Grundbuch nehmen Hüten Sie Ihren Mietvertrag! Mietunterlagen ordnen Umgang mit Besichtigungen Eigentumswechsel ist kein Kündigungsgrund Mit Mieterhöhung rechnen Kaution bleibt sicher Betriebs- und Heizkostenabrechnung Mängelbeseitigung Keller und Dachboden Keine Verhandlungen an der Haustür Rechtsschutz sichern Sie können die Infoschrift „Eigentümerwechsel“ auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken. Was wird aus dem Mietverhältnis?
Ein neuer Eigentümer hat es meist eilig, die Miete zu kassieren. Unser Rat: Lediglich die unverbindliche Kenntnis vom Eigentümerwechsel verpflichtet Sie nicht ohne Weiteres, die Miete sofort an den Erwerber zu zahlen. Teilt Ihnen der vorherige Vermieter schriftlich mit, dass er das Haus verkauft hat und fordert Sie auf, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen, sollten Sie dieser Aufforderung unbedingt folgen (diese Aufforderung bleibt verbindlich, selbst wenn der Verkauf scheitert). Zahlen Sie dennoch weiter an den alten Vermieter, kann es passieren, dass der neue Vermieter die Miete ebenfalls einfordert und Sie ein zweites Mal zahlen müssen.Werden Sie offiziell vom Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt, nachdem Sie die Miete für den laufenden Monat bereits an den alten Vermieter gezahlt haben, haben Sie Ihre Mietzahlungspflicht erfüllt. Der neue Vermieter hat dann erst ab dem folgenden Monat Anspruch auf die Miete. Erhalten Sie die Mitteilung über den Eigentumsübergang nach dem 15. des Monats, dürfen Sie auch im Folgemonat noch an den alten Vermieter zahlen. Teilt Ihnen der Erwerber mit, dass er Ihr neuer Vermieter ist und Sie die Miete an ihn zahlen sollen, muss er seine Berechtigung nachweisen. Der Käufer kann die Miete erst verlangen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich in solchem Fall den Eigentumsübergang nachweisen. Aber: Der Verkäufer kann seine Ansprüche auf die Mieteinnahmen auch an den Erwerber abtreten oder diesen bevollmächtigen, seine Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Auch das ist Ihnen gegenüber in geeigneter Weise nachzuweisen. Mit voreiligen Mietzahlungen an den neuen Eigentümer sollten Sie also vorsichtig sein, damit Sie nicht an den Falschen zahlen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten. Achtung: Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erwerber bereits mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter; der Beschluss ist als Nachweis ausreichend. Bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft werden die Erben sofort Eigentümer/Vermieter, hier genügt die Vorlage eines Erbscheins bzw. eines notariell eröffneten Testaments. Fehlen die erforderlichen Nachweise (und ist der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen), zahlen Sie Ihre Miete vorerst weiter an den alten Vermieter. Ist dies nicht möglich, können Sie die Miete zunächst auch auf einem gesonderten Konto abrufbereit „parken“. Verlangen mehrere angebliche Vermieter, dass Sie die Miete an sie zahlen und können Sie keine Klarheit erzielen, sollten Sie die Miete beim zuständigen Amtsgericht (in Berlin AG Tiergarten, Turmstraße 91, 10548 Berlin) hinterlegen. Lassen Sie sich beraten!
Solange der Erwerber nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu sagen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder mit Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen. Nur wenn er nachweislich im Auftrag Ihres Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden. Achtung: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen den Erwerber noch nicht zum Eigentümer. Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch können Monate vergehen. Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der neue Eigentümer vor seiner Eintragung z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung verschicken darf. Tut er es trotzdem, können diese unwirksam sein. Lassen Sie sich in solchem Fall die Berechtigung schriftlich nachweisen.
Aber: Beachten Sie die Ausnahmen für Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung, für Erben und Bevollmächtigte.Wenn sich die Person, die sich als neuer Eigentümer ausgibt, nicht schriftlich legitimieren kann und im Haus unbefugt tätig wird oder gar Mieter/innen bedroht, sollten Sie die Polizei rufen. Unsere Empfehlung: Verständigen Sie sich mit Ihren Nachbarn. Gemeinsam wird es Ihnen leichter gelingen, den neuen Eigentümer – wenn nötig – in seine gesetzlichen Schranken zu weisen.
Wichtig ist, dass Sie dem neuen Eigentümer alle Ihre Rechte beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft (auch durch eine Wohnungsbesichtigung, s. u.) und versucht, Schwachstellen zu finden und auszunutzen. Sie sollten deshalb alle Ihre Mietunterlagen, sofern noch nicht geschehen, schnellstens ordnen. Hierzu gehört: wichtige Schriftstücke kopieren und die Originale gesondert verwahren undin einem Ordner alle Mietunterlagen chronologisch sammeln (Kopie des Mietvertrags, jeden Briefwechsel und jede Mieterhöhung, ggf. Protokolle, Fotos, Zeugenaussagen).Bei allen wichtigen Schreiben an den Vermieter müssen Sie beweisen können, dass er diese erhalten hat. Am einfachsten gelingt Ihnen dies durch: Einschreiben (am besten als Einwurf-Einschreiben)persönliche Empfangsbestätigung des Vermieters oder eines Beauftragten (beispielsweise Verwalter oder Poststelle bei Wohnungsbaugesellschaften) auf der Kopie Ihres Schreibens oderEinwurf in den Briefkasten des Vermieters unter Zeugen (der Zeuge muss den Inhalt des Schreibens kennen, darf nicht Mitmieter und sollte möglichst kein Verwandter sein).Haben Sie mit dem alten Vermieter mündliche Vereinbarungen getroffen, sollten Sie sich diese möglichst noch schriftlich von ihm bestätigen lassen oder in einem Protokoll Zeit, Ort und Inhalt der Absprache festhalten und von einem bei dem Gespräch anwesenden Zeugen unterschreiben lassen.
Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und auch nicht im Fall einer Erbschaft hat der Erwerber das Recht, das Mietverhältnis mit Ihnen unter Berufung auf den Erwerb zu kündigen. Der neue Vermieter kann das bestehende Mietverhältnis nur aus den gesetzlich genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten (längeren) Fristen kündigen. Kündigung nach Zwangsversteigerung
Nach einer Zwangsversteigerung verkürzen sich lediglich die Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 57 a Zwangsversteigerungsgesetz). Der Erwerber ist aber an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden und Ihnen bleiben alle Möglichkeiten des Widerspruchs. Kündigung wegen Eigenbedarfs
Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sollten Sie nicht kopflos werden: Lassen Sie sich umgehend beraten, welche Schritte Sie dagegen unternehmen können. Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen und Eigenbedarf relativ leicht zu begründen ist, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführt: Der Vermieter darf frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577 a Absatz 1 BGB).Die Bundesländer – also auch das Land Berlin – können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Absatz 2 BGB). Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).Die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren umfasst auch Kündigungen des Vermieters wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.Achtung: Die verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren gilt nur für die Mieter/innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung vertragsgemäß wohnen (es zählt hier die Überlassung der Wohnung, nicht der Vertragsabschluss!)Weitere Informationen finden Sie in unseren Infoschriften „Kündigung durch den Vermieter“ und „Umwandlung und Wohnungsverkauf“. Mit Mieterhöhung rechnen
Der neue Vermieter hat kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Aber Sie müssen damit rechnen, dass er versuchen wird, nicht ausgeschöpfte oder versäumte Mieterhöhungen nachzuholen. Wappnen Sie sich und gehen Sie zur Beratung! Näheres zur Mieterhöhung können Sie in unserer Infoschrift „Mieterhöhung“ nachlesen. Kaution bleibt sicher
Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist der Erwerber gemäß § 566 a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Er muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Das gilt auch bei mehreren Verkäufen (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 304/10). Achtung: Die Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich ihm gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter/innen müssen das beweisen (BGH, Urteil vom 28. September 2005, AZ: VIII ZR 372/04).Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückzahlung. Das gilt freilich nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.Will sich der Verkäufer gegen zukünftige Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter/innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen vor dem Eigentümerwechsel aus, gilt das nach überwiegender Auffassung als Aufhebung der mietvertraglichen Kautionsvereinbarung, der Erwerber kann dann von den Mieter/innen nicht verlangen, dass diese eine Mietsicherheit an ihn leisten (so LG Berlin, Urteil vom 15. März 2011, AZ: 65 S 283/10). Anders ist es bei Verweigerung der Zustimmung der Mieter/innen zur Übertragung an den neuen Eigentümer. Zahlt der alte Vermieter in dem Fall die Kaution aus, hat der neue Eigentümer einen Anspruch auf die Kautionszahlung.Wird das Haus oder die Wohnung unter Zwangsverwaltung gestellt, können die Mieter/innen die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter fordern. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mieter/innen gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. Weiteres zur Kaution entnehmen Sie bitte unserer Infoschrift „Mietsicherheit“.
Bei Vermieterwechsel hat der alte Vermieter für die Zeiträume abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind. Nur wenn sich der neue Vermieter gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, die Abrechnung auch für den bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum vorzunehmen, ist er dazu verpflichtet. Tritt der neue Eigentümer während der Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, muss er über den gesamten Zeitraum abrechnen und bei der Abrechnung auch alle bis dahin gezahlten Vorschüsse berücksichtigen.Beispiel: Erfolgt der Eigentümerwechsel am 1. Juni 2015, muss der alte Vermieter die Betriebskostenabrechnung nur noch für das Jahr 2014 erstellen. Für das Jahr 2015 muss der neue Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, auch wenn er von Januar bis Mai noch gar nicht Eigentümer war (vorausgesetzt, der Abrechnungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr).
Wenn der neue Eigentümer eine Modernisierung oder Umwandlung beabsichtigt, wird er versuchen, im Keller und im Dachgeschoss „freie Bahn“ zu schaffen.Sorgen Sie deshalb dafür, dass Ihr Keller verschlossen und mit Ihrem Namen versehen ist. Sie können auch vorsorglich ein Schild anbringen: „Bei unbefugtem Öffnen oder Betreten erfolgt Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschädigung!“Wenn Sie das Recht haben, den Dachboden als Trockenraum, Speicher oder zu anderen Zwecken zu nutzen, sollten Sie die Schlüssel nicht aus der Hand geben und den neuen Vermieter schriftlich auf Ihr Zugangsrecht hinweisen.Auch der neue Vermieter hat die Möglichkeit, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (zum Beispiel Abstellräume, Keller oder Dachboden) zu kündigen, wenn er diese zu Wohnungen ausbauen oder Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will (Teilkündigung – § 573 b BGB). Er muss die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Auch bei einer Teilkündigung können Sie Widerspruch einlegen bzw. können Sie eine Mietsenkung durchsetzen.Lassen Sie sich nicht überrumpeln und verteidigen Sie Ihr Recht – notfalls auch vor Gericht – und lassen Sie sich zur zweckmäßigen Vorgehensweise in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten.
Wichtig: Überrumpelt Ihr Vermieter Sie und trifft mit Ihnen bei Gelegenheit eines Hausbesuchs nicht angekündigte Vereinbarungen, fällt dies in den Geltungsbereich des Haustürwiderrufsrechts (§ 312 BGB), d. h. Sie können innerhalb von zwei Wochen den Vertrag/die Vereinbarung schriftlich widerrufen. Die kurze Frist gilt nur, wenn Sie über das Widerrufsrecht belehrt wurden. Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn Ihr Vermieter als Unternehmer (§ 14 BGB) handelt. Bei Wohnungsunternehmen ist das klar, bei einem privaten Vermieter ist die Abgrenzung schwierig. Deshalb sollten Sie stets sehr genau überlegen, bevor Sie bei einem Vermieterbesuch in Ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu Ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben.Haben Sie voreilig eine Unterschrift geleistet und kommen Ihnen danach Zweifel, sollten Sie unverzüglich anwaltlichen Rat in einer unserer Beratungsstellen einholen.
Musteraushang:Warnung!Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollte jemand unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten, so werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung und Diebstahls erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25, 26 StGB), als auch gegen den Vermieter/ Hausverwalter/ Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).Stefanie Standfest Rechtsschutz sichern