Source: https://www.predoehl-immobilien.de/blog/page/3/
Timestamp: 2020-02-25 15:43:44
Document Index: 40068881

Matched Legal Cases: ['§ 687', '§ 812', '§ 21', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123']

Aktuelles – Seite 3 – Predoehl Immobilien
Dirk Predoehl 12. Juli 2019
Das Gesetz ermöglicht privaten Investoren, befristet für vier Jahre fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen – zusätzlich zur bereits geltenden linearen Sonderabschreibung über zwei Prozent. Damit können in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden.
Quelle: Plenarsitzung des Bundesrates am 28.06.2019
Dirk Predoehl 5. Juli 2019
Damit sollen kleine und mittelgroße Unternehmen sowie Vereine entlastet werden. Die Pflicht, einen betrieblichen Datenschutzbeauftragten zu stellen, gilt nach geltendem Recht schon für Unternehmen, bei denen sich „in der Regel mindestens zehn Personen ständig mit der automatisierten Verarbeitung personenbezogener Daten beschäftigen“.
Der BVI e.V. begrüßt diese neue Entwicklung. Schon vor einem Jahr bei Einführung der neuen DSGVO warnte BVI-Präsident Thomas Meier vor „den enormen personellen und finanziellen Belastungen vor allem für kleine und mittelständische Unternehmen“. Mit der jetzt zu erwartenden Entschärfung des Bundesdatenschutzgesetzes könnten innovative, digitale Geschäftsmodelle in der Immobilienverwaltung vor unnötiger Bürokratie geschützt werden.
Dirk Predoehl 28. Juni 2019
Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen.
Die gesamte Pressemitteilung des BGH können Sie hier nachlesen: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019080.html?nn=10690868
Dirk Predoehl 7. Juni 2019
Die vom BGH zu beurteilenden Sachverhalte betrafen zum einen eine inzwischen über 80 Jahre Mieterin mit attestierter Demenzerkrankung, deren Wohnung der klagende Vermieter zwischenzeitlich erworben hat. Hier meinte das Gericht im Rahmen der Härtefallprüfung, dass diese zu Lasten des Vermieters ausgehe, da der Eigenbedarf bereits bei Erwerb der Wohnung absehbar gewesen sei und der Kläger zudem von vornherein mit dem Einwand von Härtegründen bei einer Kündigung habe rechnen müssen (VIII ZR 180/18).
Das andere Verfahren betraf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Diese wurde unter anderem damit begründet, dass man die Wohnung zur besseren Unterstützung einer pflegebedürftigen Angehörigen benötige. Der Widerspruch der Mieter wurde unter anderem damit begründet, dass ein Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen nicht zumutbar sei (VIII ZR 167/17).
Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 22. Mai 2019
Dirk Predoehl 26. April 2019
Dirk Predoehl 12. April 2019
Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen „mehrheitsfesten“ Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums.
Paragraph 13 WEG Abs. 1: „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“
Zur Aufbewahrungspflicht von Mieterselbstauskünften
Dirk Predoehl 4. April 2019
Ist ein Mietvertrag auf ihrer Basis geschlossen, verwirkt das Dokument seine Nutzungsbestimmung und wird lediglich bei ausfallender Annahme des Mietverhältnisses durch den Vermieter/Eigentümer längstens für sechs Monate gemäß den Bestimmungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) aufbewahrt. Eine Rechtsvorschrift zur Löschung dieses Dokuments besteht nicht. Es ist allein der Charakter dieses Dokuments und die Einzelabwägung entscheidend.
Die Mieterselbstauskunft dient allein der Prüfung durch den Vermieter/Eigentümer, ob der Mieter über die entsprechende Solvenz (Bonität) verfügt und weiteren Ansprüchen entspricht. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages wird die Grundlage für die Selbstauskunft sinnbildlich gelöscht. Wurden die in ihr enthaltenen Angaben inhaltlich vollständig und gewissenhaft belegt und geprüft, verliert die Selbstauskunft automatisch ihre Gültigkeit. Es liegt dann ein Dokument vor, das Daten beinhaltet, die zum Zeitpunkt der Schließung des Mietvertrages relevant und stimmig waren, sich jedoch kurzfristig ändern können. Daher besteht aus Sicht unseres Datenschutzbeauftragten keine Aufbewahrungspflicht, allenfalls in der Folgeabschätzung als Beweismittel wegen eines Rechtsstreites z.B., weil der Mieter sofort mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug geraten ist oder gemachte Angaben in der Selbstauskunft sich als unrichtig herausgestellt haben (§ 123 ff. BGB). In diesen Fällen wäre eine Speicherung oder Vorhaltung der Mieterselbstauskunft für längstens ein Jahr vertretbar und notwendig.
Dirk Predoehl 21. März 2019
Bund und Länder haben sich auf Eckpunkte für eine Reform der Grundsteuer geeinigt und das bisher kursierende Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz an einigen Punkten vereinfacht. Scholz‘ wertabhängiges Modell, bei dem auch die Mietkosten in die Berechnung einfließen sollten, soll somit verschlankt und entbürokratisiert werden. Die Länder beauftragten den Bundesminister mit der Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs. Die Integration weiterer Vorschläge ist jedoch weiterhin möglich.
Das Baujahr wird ein Berechnungsfaktor sein, wird aber erst für Gebäude ab 1948 detailliert erhoben. Davor genügt die Einstufung als „Gebäude erbaut vor 1948”.
Bodenrichtwerte werden in die Berechnung einfließen, können allerdings zu größeren Zonen, z. B. als „Ortsdurchschnittswert”, zusammengefasst werden.
Ob der nun ausgehandelte Kompromiss wirklich in die Tat umgesetzt wird, bleibt jedoch fraglich. So sperrt sich Bayern gegen die Änderungsvorschläge und sieht diese als „nicht zustimmungsfähig” an, so Ministerpräsident Markus Söder. Demnach sei das jetzige Konzept zu bürokratisch und führe zu Mieterhöhungen. Zudem seien verfassungsrechtliche Fragen nach wie vor ungeklärt. Bayern plädiere daher weiterhin für ein Flächenmodell und verlangt einen kompletten Neustart der Verhandlungen. Aber auch eine landesspezifische Regelung der Grundsteuer wird in Bayern nicht ausgeschlossen.
Dirk Predoehl 1. März 2019
Provisionsanspruch nur noch gegenüber dem Besteller
Der Referentenentwurf sieht vor, dass Maklerverträge zukünftig nur noch in Textform geschlossen werden dürfen. Besonders entscheidend: Künftig soll der Verkäufer verpflichtet werden, die Maklervergütung zu bezahlen, wenn er den Makler beauftragt. Nur wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Käufers tätig wird, darf er vom Erwerber ein Entgelt fordern. Allerdings ist ein Makler nur dann ausschließlich im Interesse des Käufers tätig, wenn dieser ihm Immobilien vorstellt, die sich noch nicht in seinem Bestand befinden und für die betreffenden Objekte auch sonst noch keinerlei Abrede zwischen Verkäufer und Makler bestehen. Hat der Verkäufer den Makler vorher eingeschaltet (z. B. durch einen Vertrag oder das Überlassen des Objekts zur Vermarktung, das sog. „An-die-Hand-geben”), ist diese Ausschließlichkeit nicht mehr gegeben. Ähnlich wie beim Bestellerprinzip bei der Vermietung führt dies jedoch dazu, dass angebotene und dann vom Käufer abgelehnte Immobilien für den Makler „verbrannt” sind und er sie keinem weiteren Interessenten anbieten kann. Bei Missachtung drohe dann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 30.000 Euro.
Barley: Verbraucher schützen und fairen Wettbewerb stärken
Das Justizministerium begründet den Referentenentwurf damit, dass insbesondere auf angespannten Immobilienmärkten Käufer teilweise die volle Provision alleine tragen müssen, obwohl sie weder auf deren Höhe noch auf die Auswahl des Maklers Einfluss nehmen können. So müssen Käufer beispielsweise in Berlin, Hessen und Hamburg ohne Mitspracherecht die volle Provision zahlen. Eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen sei dadurch erheblich erschwert. Schließlich sei das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Provisionshöhe zu verhandeln, umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfällt. Sofern von den regional üblichen Sätzen abgewichen werde, erfolge dies zumeist zugunsten des Verkäufers, so das Bundesjustizministerium. Um Verbraucher vor der Ausnutzung dieser Zwangslage zu schützen, solle nach dem Willen des Justizministeriums das Prinzip „Wer bestellt, bezahlt.” verwirklicht werden. „Das sorgt für einen echten Wettbewerb und faire Preise bei den Maklerkosten”, sagte die Ministerin der Süddeutschen Zeitung.
Vorschlag stößt auf Widerstand bei CDU und FDP
Jan-Marco Luczak, stellvertretender rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, sieht den Vorschlag kritisch, da sich die Wohnungsmärkte in Deutschland regional sehr unterscheiden. So gebe es in den meisten Regionen einen ausgeglichenen Immobilienmarkt, die vom Justizministerium angeführte „faktische Zwangslage” bestehe nur in Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Das Bestellerprinzip wäre zudem ein erheblicher Eingriff in die Privatautonomie und Berufsfreiheit, so Luczak. Zielführender wären eine Absenkung der Grunderwerbsteuer und die Einführung von Freibeträgen. Daniel Föst, wohnungspolitischer Sprecher der FDP, erwartet, dass Verkäufer die Provision auf den Preis umlegen würden und sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhe. Auch das Bauministerium sendet kritische Signale. „Wir sehen keine positiven Effekte durch die Maklerumlage”, sagt der Parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz.
Viele Verwaltungen makeln – DDIV sprach sich gegen das Bestellerprinzip aus
Rund 40 Prozent der Immobilienverwaltungen vermitteln inzwischen Immobilien, so ein Ergebnis des 6. DDIV Branchenbarometers. Verwaltungen sind nicht zuletzt durch die oftmals langjährige Zusammenarbeit mit Eigentümergemeinschaften mit den Objekten und Liegenschaften vertraut und zudem bewährter Ansprechpartner für Eigentümer und Mieter.
Der DDIV war bereits im November 2018 zu einem Vorgespräch im Justizministerium geladen und sprach sich dort gegen die Einführung des Bestellerprinzips aus. Die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer sollte nach Ansicht des Spitzenverbands gewahrt bleiben.
Dirk Predoehl 22. Februar 2019
Nach dem BID-Symposium unter dem Titel „Um-Steuern – Steuerpolitik im Fokus“ sehen sich die sechs Spitzenverbände der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland in ihrer Positionierung gestärkt: Die BID plädiert für ein wertunabhängiges Flächenmodell bei der zukünftigen Berechnung der Grundsteuer. Über das aktuelle Reformvorhaben hatte die BID vergangene Woche mit namhaften Vertretern aus Politik, Wissenschaft und Wirtschaft im Haus der Deutschen Parlamentarischen Gesellschaft diskutiert.
Deutliche Kritik an den Reformplänen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz übte im Zuge dessen Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV): „Die notwendig gewordene Reform der Grundsteuer darf nicht zu überbordender Bürokratie führen oder Eigentümer künftig deutlich stärker zur Kasse bitten. Das würde die Bemühungen der Bundesregierung, mehr Wohneigentum zu schaffen, konterkarieren. Wir brauchen ein einfaches, überschaubares und aufkommensneutrales Modell. Der jetzige Kompromiss von Bund und Ländern reicht dafür nicht aus.”
Die in diesem Zusammenhang diskutierte Streichung der Umlagefähigkeit lehnen die BID-Verbände ab. Dies wäre verfassungswidrig, weil die Grundsteuer damit zu einer speziellen Vermögensteuer für Immobilien führen würde. Nach Ansicht der BID ist nur das Flächenmodell geeignet, die verfassungsrechtlichen Vorgaben zu erfüllen. Es könne ohne großen Verwaltungsaufwand innerhalb kurzer Zeit umgesetzt werden. Es sei wenig streitanfällig, da die Fläche ein Sachverhalt sei, der objektiv festgestellt und von den Steuerpflichtigen nachvollzogen werden könne. Die Fläche als Steuergegenstand sei auch gerecht, weil die Grundsteuer ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur darstelle.