Source: https://www.anwalt.de/rechtstipps/schoenheitsreparaturen_061965.html
Timestamp: 2020-07-06 09:17:57
Document Index: 188854882

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 8', '§ 12', '§ 8', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen - wirksame und unwirksame Vertragsklauseln
Viele Mieter werden während eines laufenden Mietverhältnisses aufgefordert, einer Änderung des Mietvertrages zuzustimmen, mit welcher eine ungültige Regelung über Schönheitsreparaturen durch eine gültige ersetzt werden soll. Der Vermieter hat hierauf keinesfalls einen Anspruch. In Berlin hat die Wohnungsgesellschaft Degewo mit derartigen Anspruchsschreiben für viel Unruhe gesorgt. Mieter müssen allerdings beachten, dass der Vermieter bei unwirksamer Vertragsklausel versuchen kann, die Miete zu erhöhen. Hierzu muss er auf das Vergleichsmietenverfahren zurückgreifen und kann sich nicht auf eine Erhöhung nach Mietspiegel stützen. Die meisten Vermieter schrecken vor der Anwendung des vergleichsweise aufwendigen Vergleichsmietenverfahrens zurück.
Was überhaupt Schönheitsreparaturen sind, wird von dem Gesetz nicht definiert. In der Regel wird hierunter verstanden das Tapezieren, Anstreichen oder auch Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper und auch der Heizrohre, das Streichen der inneren Türen von beiden Seiten, der Außentür von der Innenseite sowie schließlich der Fenster von innen. Diese Konkretisierung gilt sowohl in der Wohnraummiete als auch in der Geschäftsraummiete. Wenn der Fußboden mit Teppichboden belegt ist, gehört zu den Schönheitsreparaturen auch die Teppichreinigung. Der Bundesgerichtshof hat dies für einen Gewerbemietvertrag Ende 2008 höchstrichterlich entschieden. Bei farbigen Bodendielen dürfte auch die Verpflichtung zum Überstreichen eine noch zulässige Belastung des Mieters darstellen. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden kann aber nicht verlangt werden. Sieht eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dies vor, ist die gesamte Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Regel hinfällig, BGH NJW 2009, S. 1408.
Der von dem Mieter übernommene Umfang von Schönheitsreparaturen kann wegen Unzumutbarkeit zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel führen, wenn der Umfang deutlich über das hinausgeht, was der Vermieter nach dem Gesetz an Schönheitsreparaturen zu übernehmen hätte. Aus dieser etwas umständlichen Formulierung folgt praktisch, dass die Schönheitsreparaturenklausel insbesondere dann unwirksam ist, wenn der Mieter auch dann Reparaturen durchführen muss, wenn diese im Einzelfall tatsächlich gar nicht erforderlich sind. Nach diesem Maßstab ist beispielsweise eine Schönheitsreparaturenklausel unwirksam, die den Mieter pauschal zur Renovierung der Wohnung gleich zu Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet, ohne dass der Mieter hier für eine Gegenleistung erhält, insbesondere eine gewisse mietfreie Zeit. Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter nach so genannten starren Fristen turnusmäßig zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne dass explizit in der Klausel dem Mieter im Einzelfall die Möglichkeit gegeben wird, geltend zu machen, dass – etwa wegen langer Abwesenheit oder besonders sorgsamen Umgang mit der Wohnung – der Grad der Abnutzung Schönheitsreparaturen noch überhaupt nicht erforderlich macht. Ist die Klausel so formuliert, dass der Mieter die Beweislast hierfür hat, obwohl im Ausgangspunkt der Vermieter den Anspruch auf Schönheitsreparaturen durchsetzen will, so wird allein in dieser Beweislastumkehr ebenfalls ein Unwirksamkeitsgrund gesehen. Eine Schönheitsreparaturenklausel mit bestimmten Fristen dürfte deshalb nur dann wirksam sein, wenn sprachlich unmissverständlich diese Fristen nur Leitlinien sind und der Vermieter die Beweislast behält, dass die geforderten Arbeiten auch im Einzelfall tatsächlich erforderlich sein sollen. Diesen Anforderungen halten Formulierungen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs beispielsweise stand, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen grundsätzlich nach Ablauf der Fristen auszuführen hat oder auch wenn die an sich starr formulierten Fristen vom Vermieter nach billigem Ermessen zu verlängern sind. Es soll auch ausreichen, wenn die Schönheitsreparaturen in der Regel “spätestens nach … Jahren” auszuführen sind.
Unwirksam ist eine sogenannte Ausführungsklausel, die Vorgaben zur Durchführung der Schönheitsreparturen macht (z. B. Ausführung in neutralem/einheitlichem Erscheinungsbild), hierbei aber nicht eindeutig zwischen Schönheitsreparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses differenziert (vgl. aktuell AG Charlottenburg, Urteil vom 23. April 2010, Az 207 C 47/10, LG Berlin Grundeigentum 2010, Seite 1744).
Von dem Bundesgerichtshof entschieden ist auch die Wirksamkeit der Klausel, dass der Mieter nach Einzug in die Wohnung alle erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat. Dies ist nicht zu beanstanden, weil hier eindeutig auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung abgestellt wird. Wenn auch nur ein Teil der Regelungen über Schönheitsreparaturen unwirksam ist, erfasst die Unwirksamkeit in der Regel die Verpflichtung des Mieters insgesamt. Zu dem gleichen Ergebnis kommt der so genannte Summierungseffekt. Hiernach soll insbesondere dann, wenn die Verpflichtung zur Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen an sich wirksam vereinbart ist, an anderer Stelle aber der Mieter rechtswidrig ohne Ausnahme zur Durchführung einer Endrenovierung verpflichtet wird, die Gesamtverpflichtung im Rahmen der Schönheitsreparaturenregelung unwirksam sein. Sieht man beide Regelungsteile als Einheit, kommt man nicht nur über den Summierungseffekt, sondern auch über die allgemeine Regel der so genannten Gesamtnichtigkeit zu diesem Ergebnis.
"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen (...)" (unwirksam: BGH Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 -).
Aber Vorsicht, jedes Wort ist wichtig. Allein ein Zusatz wie "im Allgemeinen" oder "üblicherweise" führt zu einem anderen Ergebnis. Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen (...) spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten (...) spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen unwirksam(BGH Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04 -).
Die formularmäßige Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier - fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre)" enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 -).
Eine Klausel, dass je nach Mietdauer ein Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen ist, verliert ihre Rechtsgrundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf die Mieter/innen unwirksam ist: "Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet (...). Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. (...) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o. g. Fristen ausgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind" (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 -).
Viele Vermieter wollen selbst bestimmen, wann die Fristen enden. Dies kann zu einer Unsicherheit führen, denn der BGH meint, dass sich das Ermessen des Vermieters "auf null" reduziert, soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert. Über folgende Klausel war zu entscheiden, die wirksamist: "Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen" (BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04 -).
Ganz wichtig ist ein Urteil des BGH. Wer eine unwirksame Klausel in seinem Vertrag hat und erst später in einem individuell ausgehandeltem Wohnungsprotokoll sich zu einer Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss renovieren. Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde: Der Mietvertrag wurde am 12. Februar 2000 abgeschlossen (BGH, Urteil vom 14.01.2009 - VIII ZR 71/08 -). Er enthielt eine unwirksame, starre Renovierungsklausel. Der Mieter wäre nicht verpflichtet gewesen zu renovieren. Drei Wochen später, bei Einzug am 6. März 2000, unterzeichnete der Mieter das Übergabeprotokoll in dem u. a. folgendes stand: "(Der Mieter) verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."
Turnusgemäße Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
In einigen Mietverträgen ist neben der Verpflichtung zur Durchführung der turnusgemäßen Schönheitsreparaturen eine sogenannte Endrenovierungsklausel vereinbart worden. Dazu gibt es verschiedene Vertragsgestaltungen - und Urteile: Eine Vertragsklausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter/innen, wonach die Abwälzung flankiert wird durch die Fußnote "im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre", die kombiniert ist mit der weiteren Klausel "hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet", ist wirksam (BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 230/03).
Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit die Unwirksamkeitder Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich genommen unwirksam ist. Folgende Klausel wurde untersucht: "§ 8 Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen fachmännisch auszuführen, (...). § 12 Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 (...) vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch dekoriertem Zustand zurückzugeben" (BGH, Urteil vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02 -).
Auch die schlichte Formulierung "bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben" ist neben einer Verpflichtung zur laufenden Renovierung unwirksam (BGH, Urteil vom 25.06. 2003 - VIII ZR 335/02 -).
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter "verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam" (BGH, Urteil vom 05.04.2006 -VIII ZR 109/05 -).
Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02 -).
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher die Mieter/innen verpflichtet sind, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen unwirksam. Das gilt auch, wenn die Mieter/innen zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet sind (BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 -).
Anfangsrenovierung und laufende Schönheitsreparaturen
Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach die Mieter/innen alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen haben und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahingehend auszulegen, dass die den Mieter/innen auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt die Mieter/innen nicht unangemessen. Die Klausel lautete: "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: (...) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich (…)" (BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04 -).
Der vorstehende Artikel versteht sich als erste Orientierung und soll keine qualifizierte Rechtsberatung ersetzen. -
Sehr geehrter Herr Geißler, ich wende mich an Sie, da ich Ihren Rechtstipp "Schönheitsreparaturen" gelesen habe. (Bitte beschreiben Sie hier Ihre Situation bzw. Ihren rechtlichen Beratungsbedarf mit möglichst vielen relevanten Details.)
Rechtsanwalt Radebeul Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht