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Timestamp: 2018-05-28 03:29:19
Document Index: 124459942

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 560', '§ 559', '§ 34']

Neuer Mietspiegel für Düsseldorf Stand November 2016 - Jenckel Skrobek Rechtsanwälte
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Neuer Mietspiegel für Düsseldorf Stand November 2016
Der Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e.V. und der Mieterverein Düsseldorf e.V. haben die neue Mietrichtwert-Tabelle – Stand 01.11.2016 für die Landeshauptstadt Düsseldorf herausgegeben. Die ausgewiesenen ortsüblichen Entgelte steigen teilweise erheblich an. Es wurden zudem strukturelle Änderungen vorgenommen, die von den Mietvertragsparteien fortan im Mieterhöhungsverfahren zu berücksichtigen sein werden.
Nach § 558 BGB kann der Vermieter von Wohnraum von dem Mieter unter den dort angegebenen Voraussetzungen die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen hat der Vermieter gemäß § 558a Abs. 1 BGB zu begründen. Als Begründungsmittel kann er hierzu unter anderem einen Mietspiegel verwenden. Dieser Mietspiegel ist für Düsseldorf die von den oben genannten Vereinen herausgebende Mietrichtwert-Tabelle.
Die nunmehr herausgegebene Mietrichtwert-Tabelle Stand 01.11.2016 ersetzt die vorangegangene Tabelle Stand 01.01.2014.
Die folgenden Änderungen stechen ins Auge:
1. Höhere ortsübliche Entgelte
Wie aufgrund der Zeitspanne zwischen den Veröffentlichungen nicht anders zu erwarten, weist die neue Tabelle durchgängig höhere ortsübliche Entgelte auf. Je nach Baujahr und Wohnlage reichen diese Erhöhungen von etwa 6 % bis zu annähernd 15%.
Im Vergleich zur alten Tabelle beinhalten die ortsüblichen Entgelte jetzt allerdings schon die Zuschläge für Kabelanschluss (0,05 €/qm) und Isolierverglasung (0,35 €/qm). Weist die Mietsache diese Ausstattung nicht auf, ist ein entsprechender Abzug von den angegebenen Entgelten vorzunehmen. Dies mindert die oben dargestellten Erhöhungen teilweise erheblich.
2. Zu-/Abschläge für Stadtquartiere
Für besonders stark oder wenig stark nachgefragte Stadtquartiere sind nunmehr konkrete Zu- und Abschläge in den Mietspiegel aufgenommen worden. Je nach Stadtteil kommen Zuschläge bis zu 10% oder Abschläge bis zu 5% in Betracht.
3. Umfangreiche Modernisierungen
Künftig enthält die Mietrichtwert-Tabelle Düsseldorf detaillierte Regelungen für Wohnungen mit einem Baujahr bis 1976, die über einen besonderen Modernisierungszustand verfügen. Die Tabelle benennt hierzu sechs Merkmale (Wärmeisolierung von Fassade und Dach, Neuzeitliche Ausstattung von Bad und Elektroanlage sowie Erneuerung von Fußböden und Heizung). Erfüllt eine Wohnung mehr als drei dieser Merkmale, so können hierfür Zuschläge angesetzt werden. Erfüllt eine Wohnung keines dieser Merkmale, so ist ein Abschlag vorzunehmen.
4. Zu-/Abschläge für Ausstattung
Auch die Zu- und Abschläge für besondere Ausstattungen wurden inhaltlich überarbeitet. Hinzugekommen ist u.a. ein Zuschlag von 0,05 €/qm für Türsprechanlagen bei Wohnungen mit einem Baujahr bis einschließlich 1976.
Die in der Neufassung enthaltenen inhaltlichen Spezifizierungen sind begrüßenswert. Durch diese Klarstellung dürften eine Reihe von aktuell noch schwelenden Streitpunkten zwischen Vermieter und Mieter künftig wegfallen.
Durch die strukturellen Änderungen bietet die Mietrichtwert-Tabelle künftig Gelegenheit, Wohnungen mit ihren konkreten Vorzügen und Nachteilen belastbarer in den Entgeltspannen zu verorten. Diese Möglichkeit war bei den doch sehr pauschalen Aussagen des alten Mietspiegels – wenn überhaupt – nur sehr eingeschränkt gegeben. Ob sich die neuen Regelungen in der täglichen Praxis bewähren, bleibt abzuwarten.
Festzuhalten bleibt, dass sich Vermieter und Mieter mit den Änderungen in der Neufassung vor ihrem nächsten Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB eingehend zu beschäftigen haben werden.
Gerne stehen wir ihnen in diesem Zusammenhang mit unserem Team zur Seite.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die
Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch
Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu
erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.