Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/DECLARACION-DE-AMPLIACION-DE-OBRA-NUEVA-TERMINADA-5916-boe03072020-rDGRN04032020
Timestamp: 2020-08-10 11:39:58
Document Index: 296126436

Matched Legal Cases: ['Artículo 28', 'artículo 199', 'artículo 199', 'artículo 202', 'artículo 199', 'artículo 202', 'artículo 18', 'artículo 3', 'artículo 202', 'artículo 10', 'artículo 18', 'artículo 199', 'artículo 202', 'artículo 3', 'artículo 202', 'artículo 202', 'artículo 9', 'artículo 199', 'artículo 326', 'artículo 28']

RESOLUCIONES - DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA.
DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA.
Ley Hipotecaria, artículos 9, 10, 199, 202 y 326
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, texto refundido, Artículo 28
Resolución de 4 de marzo de 2020 , de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva terminada.
I Mediante escritura otorgada el día 31 de julio de 2019 ante el notario de Ponteareas, don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, con el número 2.283 de protocolo, doña M. I. C. A., como titular de la finca registral número 32.279 del término de Vigo, declaró la rectificación y ampliación de la edificación existente sobre la misma.
"Calificado el precedente título, y consultados los datos obrantes en este Registro, se acuerda calificación negativa en base a los siguientes:
1) El día 31 de julio de 2019, ante el Notario, Don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, se otorgó escritura pública de declaración de obra nueva terminada (rectificación de descripción y ampliación de obra), teniendo este negocio la obra cuya descripción se contiene en el citado documento público, y refiriéndose la expuesta declaración a la finca registral número 32.279.
2) Dicho título motivó una primera nota de calificación fechada el día 28 de agosto de 2019, siendo la exégesis de esta última la falta de identidad entre la finca registral y la parcela catastral a la que hace referencia el título, dadas la diferencias descriptivas puestas de manifiesto en ésta, y en la que también se hizo constar que una forma de identificar indubitadamente la finca sobre la cual se pretende inscribir la obra nueva que se declara podría ser la utilización de un procedimiento que permita inscribir la representación gráfica de la finca respectiva.
3) Ante esta situación, se solicitó la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; esta petición causó una segunda nota de calificación de fecha, 26 de septiembre del año 2019, y cuya justificación se asienta en la necesidad de concreción por la interesada acerca de la superficie gráfica de la parcela catastral/finca registral sobre la que hacer pivotar el expuesto procedimiento registral (el del artículo 199 de Ley Hipotecaria) dadas la diferencias superficiales existentes, y a las que también se había hecho referencia en la nota de calificación a la que se refiere el punto 2 de estos hechos.
4) Tras la notificación de la nota de calificación a la que se refiere el punto anterior de los presentes fundamentos fácticos, tuvo entrada en este Registro, el día 17 de octubre, escrito en cuyo contenido se pone de manifiesto que del artículo 202 de la Ley Hipotecaria no resulta la exigencia de la previa inscripción de la representación gráfica de la finca correspondiente, así como también que ...en dicha escritura queda bien claro que la superficie de la finca de la que se interesa dejar constancia, pues no se dijo lo contrario, es la de 667 m\"b2 que ya figura en el Registro... , y también lo que sigue: en base a lo anterior, aparte de desistir de la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH, solicito se proceda a la inscripción inmediata de la escritura reseñada, o, en su caso, a confirmar la calificación remitida con fecha 26 de septiembre 2019, a fin de ejercitar las acciones que legalmente correspondan."
La finalidad básica de la Ley 13/2015 de 24 de junio modificadora de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario, y tal y como así resulta de su Preámbulo, es la coordinación entre la Instituciones del Registro de la Propiedad y del Catastro Inmobiliario; dicha norma supuso una importante modificación de las dos leyes citadas, donde particularmente destaca, en este caso, la nueva redacción dada al artículo 202 de la Ley Hipotecaria; este último establece que "las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro".
Ante la manifestación contenida en el expuesto escrito y consistente en que la superficie de la finca es de 667 metros cuadrados, la cual coincide con la que figura en el Registro, cobra relevancia el contenido del artículo 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo, del que destaca la manifestación de conformidad o de disconformidad por parte del otorgante entre la realidad física y el contenido de la certificación catastral (que no se contiene en el título que se ha calificado) a la que se refiere el artículo 3.2 del mencionado texto legal (artículo, este último, que dice que "la certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles") y que se incorpora al título. Ante esta situación, y por lo que a la inscripción de la obra nueva se refiere, sin la previa inscripción de la representación gráfica de la finca correspondiente a través de alguno de los procedimientos admitidos por la Ley, y teniendo en cuenta las diferencias descriptivas antedichas y contempladas en las citadas notas de calificación, así como el dato de que parte de las construcciones se ubican en los límites de la parcela de referencia, no se tiene la certeza de si la totalidad de éstas se ubican, efectivamente, dentro de la finca registral número 32.279. Dicha operación previa a la inscripción de la obra nueva, es decir, la inscripción de la representación gráfica de la finca, se puede extraer de la regla resultante de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como la de 6 de febrero de 2017, en al que se establece que "como ya tuvo ocasión de pronunciarse esta Dirección General en el caso de la Resolución de 28 de septiembre de 2016, la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas no puede justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones descriptivas como incrementos superficiales o cambio de linderos..."; como se observa, los datos expresados y que afectan a la ubicación de parte de las construcciones, la modificación en los linderos, y las diferencias superficiales justifican tal operación. En este orden de cosas, en la misma Resolución se contiene que "...la cuestión principal que aquí se plantea es la de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación. A este respecto, Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique . La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Como se señala en el fundamento anterior, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como señalan las Resoluciones antes citadas (8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 de julio y 28 de septiembre de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara". Y que "Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir".
Por lo tanto, atendiendo al caso objeto de la presente nota de calificación, debe partirse de las diferencias descriptivas puestas de manifiesto entre la finca registral a la que se refiere la declaración de obra nueva, y la parcela catastral que se toma como base del indicado negocio, diferencias que afectan a los linderos, apareciendo incluso un lindero fijo (camino), y a una gran diferencia de superficie, discrepancias que se ponen de manifiesto, como se ha dicho, si se compara la información resultante del historial registral de la finca 32.279, la información contenida en el título que ha sido calificado, y los datos resultantes de la certificación catastral descriptiva y gráfica y la certificación expedida por Técnico competente; ante esta situación no es posible sostener con total seguridad si hay identidad entre la finca registral y la parcela catastral, extremo que adquiere importancia si el acto cuya inscripción se solicita es una declaración de obra que afecta a construcciones que incluso se sitúan en los límites de la parcela, por lo que, ante este hecho, se tiene que tener completa certeza de que las mismas se ubican dentro de la finca correspondiente, y no se extralimitan de ella, por lo que, una forma de disipar tales dudas seria inscribir la representación gráfica de la finca, sobre la base superficial que corresponda, por lo que, descartando por la interesada en la inscripción que la superficie de la finca registra1/parcela catastral sea la de 359 metros cuadrados (lo que obliga a tener en cuenta lo indicado en la nota de calificación fechada el 26 de septiembre del año 2019), la manifestación de que la superficie que se sostiene es la de 667 metros cuadrados, implica una clara disformidad con el contenido de la información catastral (advirtiendo que, como dice el artículo 10.1 de "la base de representación gráfica de las fincas regístrales será la cartografía catastral que estará a suposición de los Registradores de la Propiedad"), lo que obliga a que cobre relevancia el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, al que ya se hizo referencia, lo que, relacionado con lo expuesto, hace que se tenga que traer a colación el punto 2, del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para que, sobre la base de la representación gráfica alternativa, se pueda llegar a lograr una rectificación catastral, una inscripción de la representación gráfica de la finca correspondiente, y, en consecuencia, inscribir las obras declaradas sobre la finca registral número 32.279, sin ningún género de dudas sobre posible invasión.
Contra el presente acuerdo de calificación adoptado hoy (...)"
III Contra la anterior nota de calificación, don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, notario de Ponteareas, interpuso recurso el día 5 de diciembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
"(...) El Notario presentante del documento relacionado discrepa totalmente en este punto de la nota, sobre la línea argumental básica de que las reglas generales, en materia de derecho hipotecario, solo pueden tener las excepciones previstas legalmente, sobre todo cuando se trata de salvaguardar los asientos registrales, como es en este caso el dato relativo a la superficie de finca inscrita, puesto que de otro modo se abriría un camino harto peligroso para la propia seguridad jurídica que publicita la institución registral, amén de que dicha excepción no está contemplada en el artículo 202 LH, único precepto vinculante para este supuesto de hecho.
Primero. Hermenéutica del 202 Ley Hipotecaria
Como se deduce de la propia escritura que fue presentada el día 5 de agosto de 2019, no se interesó en la misma que se reflejara la superficie catastral de la finca, a saber, la de 359 m\"b2 que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompañó a los únicos efectos de cumplir con el principio de identificación de referencias catastrales previsto en el artículo 3.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario; en dicha escritura queda bien claro que la superficie de la finca de la que se interesa dejar constancia, pues no se dijo lo contrario, es la de 667 m\"b2 que ya figura en el Registro, y que, como tal, está salvaguardada por los órganos judiciales, al tratarse de un asiento de inscripción.
La escritura únicamente contiene una sencilla declaración de obra nueva terminada por antigüedad, para la que habrá que tener en cuenta el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley hipotecaria, en particular, en lo que a coordinación se refiere, al margen de los requisitos propios de certificación técnica de antigüedad y descripción de la misma, solamente precisa que la "porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica" como así efectivamente consta al final del certificado técnico incorporado a la escritura.
La georreferencia de la porción de superficie de la finca ocupada por la edificación, aun cuando se notifica al Catastro por el Registro, no afecta propiamente al concepto ni al proceso de coordinación geográfica entre finca registral y finca catastral, pues la coordinación se predica del contorno perimetral del terreno, es decir, comprende su ubicación y delimitación gráfica, independientemente de las construcciones interiores y de las titularidades jurídicas (R. 19.4.2016 y 5.7.2016); no se produce rectificación alguna en la cartografía catastral de la parcela (de su descripción gráfica), que conserva su delimitación geográfica y por tanto sus coordenadas georreferenciadas. Precisamente por ello resultan igualmente innecesarias las notificaciones a los colindantes y demás titulares de derechos sobre la finca.
El artículo 202 LH no exige -ni presupone- la previa inscripción de la delimitación gráfica de la finca en la que se ubica la edificación que se declara, en congruencia con el artículo 9 b LH que no la recoge entre los supuestos de georreferenciación obligatoria, de lo que se desprende su carácter voluntario. Se trata -aprovechando la incorporación de alteraciones interiores físicas de las fincas- que ésta se lleve a cabo con una mayor precisión, pero sin imponer la coordinación de la finca en su conjunto.
La comparación o análisis geométrico/espacial no precisa necesariamente de la previa o coetánea inscripción de la geografía de la finca, pues las dudas -en la mayor parte de los casos- se desvanecerán con las circunstancias que constan en la escritura y sus anexos gráficos, entre los que figura habitualmente la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (cuya referencia catastral, a su vez, constará en buena parte de las ocasiones en la propia inscripción registral de la finca). No debe olvidarse que, de alguna forma, en la declaración de obra nueva se está ante una concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad, luego la comparación habrá de ser entre la información registral y la que suministra la realidad (no es necesario incurrir en un ensimismamiento analítico, autista), es decir, no constituye un presupuesto ontológico del análisis geométrico/espacial la previa o simultánea inscripción gráfica de la finca, como poco más o menos sostiene la DGRN, en una pretendida construcción lógica que encierra un sofisma.
Segundo. Dudas acerca de la identidad de la finca.
Naturalmente la Sra. Registradora no debe tener dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y para ello se ha protocolizado un extenso y completo certificado gráfico y descriptivo elaborado por la Arquitecto técnico, Doña Y. Q. R., compuesto de 32 páginas, y quien con su desplazamiento físico in situ y al amparo de su estatuto profesional, ha suscrito un certificado, bajo la responsabilidad que le es inherente a su función técnica y competencial, repleto de datos gráficos, planos, coordenadas georreferenciadas y demás análogos, que no deja lugar a dudas acerca de la ubicación de la construcción principal y accesorias dentro de la finca inscrita, por mucho que la Sra. Registradora quiera argumentar que algunas accesorias son llevadas en el plano al límite de la finca, si bien están dentro de la finca .
En base a todo lo expuesto, solicito se proceda a revocar la calificación impugnada estimando el presente recurso a fin de practicar la inscripción pretendida de obra nueva."
IV La registradora de la Propiedad de Vigo número 3 emitió informe ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una escritura de declaración de ampliación de una edificación. Son circunstancias relevantes para la resolución de este expediente las siguientes:
- La finca 32.279 del término de Vigo, se describe en el Registro con una superficie de 667 metros cuadrados y según el certificado técnico que se incorpora al título, la edificación se ubica en una parcela de 359 metros cuadrados, expresando dicho certificado tanto las coordenadas georreferenciadas de la parcela como las de la porción de suelo ocupada por la edificación cuya rectificación y ampliación se pretende.
- La registradora, en una primera calificación suspende la inscripción por existir dudas de identidad de la finca a la que se refiere el certificado, atendiendo a la modificación de un lindero fijo y a la importante diferencia entre la superficie que figura en el Registro y en el cuerpo de la escritura y la que consta en el certificado técnico.
- Solicitado el inicio del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en una segunda calificación se suspende la tramitación del mismo por falta de correspondencia entre la finca que se describe en el título y la parcela que consta en el certificado georreferenciado, exponiendo detalladamente dudas de que la rectificación descriptiva obedezca a actos de modificación de entidades hipotecarias.
- A la vista de esta calificación el notario autorizante formula un escrito en el que solicita la inscripción de la edificación sin rectificar la superficie de la parcela, alegando que no es precisa la previa inscripción de la representación gráfica de la parcela para inscribir la ampliación de la obra nueva que se declara. En términos similares se pronuncia el escrito de recurso que se transcribe en los hechos de la presente resolución, circunscribiendo el objeto del mismo a este asunto, por lo que sólo a ello se referirá la presente Resolución (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).
Por ello, no puede estimarse la alegación del recurrente relativa a que se aporta un certificado técnico "repleto de datos gráficos, planos, coordenadas georreferenciadas y demás análogos, que no deja lugar a dudas acerca de la ubicación de la construcción principal y accesorias dentro de la finca inscrita", ya que no queda acreditada precisamente la correspondencia del mismo con la finca registral; así pues, como señala la registradora, no ha quedado acreditado que la edificación declarada se ubique en la finca registral en que se declara, por lo que el recurso ha de ser desestimado (cfr. Resolución de 19 de julio de 2019).
4. A ello cabe añadir que el certificado técnico que exige el párrafo a) del apartado 4 del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo, lo es "de la finca" con su descripción "coincidente con el título". Ahora bien, en el presente caso, la finca registral no coincide con la finca descrita en el certificado, siendo esta falta de coincidencia reconocida por el recurrente.
En base a dicho precepto, ya antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. "Vistos"), que el requisito de la "descripción coincidente" tiene dos aspectos. Por una parte, al hacer referencia a la finca, la descripción coincidente incide en la necesidad de identificación de la finca sobre la que se declara la obra nueva con la finca registral. Dicha identificación no se produce en este caso, pues aunque en el certificado técnico figure descrita una vivienda, no es posible determinar con los datos aportados, si la vivienda está construida sobre la finca descrita en el Registro. Pero el requisito de la coincidencia descriptiva no se agota en la necesidad de identificación, que es esencial y aquí no se produce; sino además, en la coincidencia de descripción de la parcela sobre la que se pretende declarar la obra nueva, que tampoco coincide, según ha quedado expuesto en el fundamento primero de esta resolución. No es lo mismo que sobre una finca de mayor extensión conste edificada una obra, que si consta sobre una parcela de superficie muy inferior, pues aparte de la falta de identificación, no existe "descripción coincidente" de la finca y el precepto exige no sólo la identificación de la obra sino la descripción coincidente de la finca, que tampoco aquí se produce.
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de diciembre de 2009, 10 de marzo de 2012, 29 de enero de 2015, 8 de febrero de 2016 y 4 de enero, 21 de febrero, 23 de abril, 14 y 16 de mayo, 12 de junio, 19 de julio y 4 de septiembre de 2019.