Source: http://docplayer.cz/1246150-Insight-insight-c-no-06-leden-january-2014-rekodifikace-zmeny-ve-smlouve-o-najmu-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku.html
Timestamp: 2018-03-21 11:32:56+00:00
Document Index: 9780563

Matched Legal Cases: ['zákona č. 513', 'zákona č. 116', 'zákona č. 634', 'zákona č. 89', 'zákona č. 89', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 89']

INSIGHT INSIGHT Č. NO. 06 LEDEN JANUARY REKODIFIKACE Změny ve smlouvě o nájmu podle nového občanského zákoníku - PDF
INSIGHT INSIGHT Č. NO. 06 LEDEN JANUARY REKODIFIKACE Změny ve smlouvě o nájmu podle nového občanského zákoníku
Download "INSIGHT INSIGHT Č. NO. 06 LEDEN JANUARY 2014. REKODIFIKACE Změny ve smlouvě o nájmu podle nového občanského zákoníku"
1 INSIGHT INSIGHT Č. NO. 06 LEDEN JANUARY 2014 REKODIFIKACE Změny ve smlouvě o nájmu podle nového občanského zákoníku
2 EDITORIAL OBSAH 03 Změny ve smlouvě o nájmu podle nového občanského zákoníku Vážení klienti, dovolujeme si představit INSIGHT, který je ediční řadou odborných publikací vydávaných advokátní kanceláří Achour & Hájek s.r.o. INSIGHT je určen zejména pro klienty a obchodní partnery Achour & Hájek s.r.o. a další zájemce. INSIGHT přináší informace o aktuálních trendech a vybraných tématech zejména z oblasti fúzí a akvizic, nemovitostí a stavebního práva, práva veřejných zakázek a soudních sporů a rozhodčího řízení. Věříme, že předkládané vydání této publikace pro Vás bude přínosem. V případě Vašeho zájmu o bližší informace nás prosím kdykoliv kontaktujte. Gabriel Achour Partner
3 Změny ve smlouvě o nájmu podle nového občanského zákoníku JUDr. Gabriel Achour Mgr. Martin Pelikán Právní úprava smlouvy o nájmu prošla v novém občanském zákoníku zásadními změnami, které nespočívají pouze v dílčích úpravách některých práv či povinností nájemce a pronajímatele, ale je změnou koncepční. Dochází zároveň ke zrušení úpravy nájmu nebytových prostor v samostatném zákoně a jeho nahrazení zvláštními ustanoveními o nájmu prostor sloužících podnikání. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (nový občanský zákoník) (dále jen NOZ ) přináší významné změny v úpravě nájemní smlouvy oproti právní úpravě obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen ObčZ ) a v některých zvláštních právních úpravách, jakými jsou například nájem podniku podle zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění (dál jen ObchZ ) nebo nájem nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 S., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění (dále jen ZoNNB ). Na rozdíl od většiny smluvních typů se s NOZ nájemní smlouva proměňuje zcela zásadním způsobem, a to doslova od základů. Je tomu tak vzhledem k současnému chápání smlouvy o nájmu jako smlouvy o přenechání věci za úplatu nájemci jednak k dočasnému užívání, jednak ale i k dočasnému braní užitků (k tzv. požívání). Druhá z forem je přitom tradičně chápána nikoli jako nájem, ale jako odlišný smluvní typ nazývaný pacht. Proto se také dnešní nájem podniku, 1 popřípadě nájem zemědělských pozemků překlápí do nového typu pachtovní smlouvy. Kromě této koncepční změny došlo i k řadě drobnějších změn, z nichž za zřejmě nejmarkantnější můžeme označit možnost zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí (respektive i do jiného veřejného seznamu), což již v tuto chvíli znepokojuje některé pronajímatele. předpisů, pokud došlo k jejich uzavření do 1. ledna Pacht je v tomto případě třeba chápat v materiálním slova smyslu, tedy jako nájem podniku, zemědělského pozemku a dalších věcí, z nichž lze pobírat užitky. Můžeme tedy shrnout, že novou právní úpravou se budou řídit vztahy z nájemních smluv k nemovitým věcem s výhradou vztahů spočívajících ve vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých přede dnem účinnosti NOZ. Ostatní nájemní smlouvy (včetně pachtu, a to i pachtu k věcem nemovitým), se budou řídit dosavadními právními předpisy, pokud k jejich uzavření (včetně účinnosti!) došlo do účinnosti NOZ a strany se mezi sebou nedohodly jiným způsobem. 4 Nezabýváme se právní úpravou smlouvy o nájmu bytu, ale pouze obecnou úpravou nájmu s některými zvláštními typy nájmu, včetně pachtu, který je v dnešním právním pojetí jedním z druhů nájmu. 1. Povaha smlouvy o nájmu Právní teorie rozděluje smlouvy, kterými dochází k dočasnému přenechání určitých věcí a k jejichž navrácení proto musí po uplynutí určité doby dojít, podle nejrůznějších kritérií, kterými jsou zejména jejich úplatnost, 5 zastupitelnost, 6 doba trvání uvedeného vztahu 7 a také způsob, jakým je osobou oprávněnou takové právo využíváno. Právní úpravou NOZ se budou ve všech ohledech řídit ty nájemní smlouvy, k jejichž uzavření dojde po účinnosti NOZ, tedy po 1. lednu Práva a povinnosti z nájemních smluv vzniklých před touto dobou podléhají zásadně nové právní úpravě, a to přestože ke vzniku nájmu došlo před účinností NOZ, s výjimkou vzniku práv a povinností vzniklých přede dnem účinnosti NOZ, jež se posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí také pro nájem movitých věcí a pro pacht podléhající právní úpravě podle dosavadních právních 1 Ustanovení 488b až 496 ObchZ. 2 Ustanovení 3028 NOZ. 3 Ustanovení 3074 NOZ. 4 Některé další odchylky existují pro nájem bytu. Viz ustanovení 3074 odst. 2, 3075 a 3076 NOZ. 5 Například smlouva o výpůjčce (ustanovení 2193 až 2200 NOZ; ustanovení 659 až 662 ObčZ) věci je vždy smlouvou bezúplatnou, zatímco smlouva o nájmu vždy smlouvou úplatnou. 6 Například smlouva o zápůjčce (ustanovení 2390 až 2394 NOZ) předpokládá pouze věci zastupitelné. 7 Například smlouva o ubytování (ustanovení 2326 až 2331 NOZ) je uzavírána pouze na dobu přechodnou, zatímco smlouva o nájmu předpokládá i přes svůj dočasný charakter větší trvalost. INSIGHT 06 LEDEN
4 Právní úpravou NOZ se budou ve všech ohledech řídit ty nájemní smlouvy, k jejichž uzavření dojde po účinnosti NOZ, tedy po 1. lednu Práva a povinnosti z nájemních smluv vzniklých před touto dobou podléhají zásadně nové právní úpravě, a to přestože ke vzniku nájmu došlo před účinností NOZ, s výjimkou vzniku práv a povinností vzniklých přede dnem účinnosti NOZ, jež se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Podle současné právní úpravy přenechává pronajímatel nájemní smlouvou za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. 8 Oproti tomu nová právní úprava předpokládá od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele závazek přenechat nájemci věc k dočasnému užívání. 9 Závazek k přenechání věci k dočasnému užívání i požívání je podle NOZ jedním z hlavních znaků nového smluvního typu, tzv. pachtovní smlouvy (pachtu). 10 Ačkoli může znít tento termín poněkud archaicky, jedná se o tradiční institut upravený ve většině evropských občanských zákoníků. To, zda se tedy budou práva a povinnosti smluvních stran řídit právní úpravou nájemní smlouvy (ustanovení 2201 až 2325 NOZ) nebo podle právní úpravy smlouvy pachtovní (ustanovení 2332 až 2357 NOZ), je závislé na způsobu využívání dané věci (pouhé užívání či užívání se současným braním užitků). NOZ obsahuje také možnost zřízení věcného břemene (služebnosti) užívacího 11 a/nebo požívacího práva. 12 Od práva nájemního se zřízení těchto věcných práv odlišuje zejména jejich větší trvalostí. Užívací a požívací právo zřízené jako věcné břemeno působí zároveň také vůči jakékoli třetí osobě, 13 ačkoli se tyto rozdíly stále více stírají. 14 Pokud smlouvou dochází k přenechání více věcí, z nichž některé slouží k užívání a jiné k braní užitků (požívání), posoudí se smlouva podle povahy věci hlavní. 15 Nájemní smlouvou tedy dochází ke vzniku závazku pronajímatele přenechat věc nájemci k tomu, aby ji dočasně užíval, zatímco nájemce je na jejím základě povinen platit za toto pronajímateli nájemné. 16 Pronajmout je možné jednak věc nemovitou, jednak nezuživatelnou 17 věc movitou. Předmětem nájmu může být i část nemovité věci. 18 Část věci movité by tedy nemělo být možné pronajmout. Pronajmout lze výslovně i věc, která v budoucnu teprve vznikne, jestliže je možné ji dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy. 19 Tato možnost byla dosud předmětem teoretických a zčásti i praktických pochybností, které jsou tímto pro příště vyjasněny. Na obecná ustanovení o nájemní smlouvě navazuje speciální úprava nájmu bytu a domu. Druhou zvláštní skupinu nájmů představují místnosti a prostory, které k bydlení neslouží. V prvé řadě se jedná o garáže, studovny, prádelny, žehlírny, které slouží zásadně užitku člověka a jeho rodiny, dále klubovny a prostory k rozvíjení činnosti obecně prospěšné a přitom nevýdělečné. Jejich nájem se dnes v některých případech řídil zvláštní právní úpravou ZoNNB, 20 zatímco jiné podléhaly obecné právní úpravě nájmu. 21 Nově všechny tyto prostory podléhají obecným ustanovením o nájemní smlouvě s tím, že je na stranách, aby si konkrétní podmínky a specifika daného vztahu ujednaly ve smlouvě. Dalším typem prostor jsou kanceláře, studia, ateliéry, garáže jako servisní místa pro zákazníky, místnosti k vedení obchodu, skladovací prostory, výrobní a jiná místa sloužící k podnikání. Pro tyto případy platí zvláštní ustanovení NOZ o nájmu prostor sloužících k podnikání. Rovněž také činnost tzv. půjčoven, tedy podnikatelských zařízení, v nichž lze získat movitou věc do nájmu k vlastnímu prospěchu či užitku, ať podnikatelskému nebo nepodnikatelskému, je regulována zvláštními ustanoveními. 22 Ta byla vytvořena i pro nájem dopravního prostředku, ačkoli jeho výjimečnost není tak zřetelná jako ve výše uvedených případech. 8 Ustanovení 663 ObčZ. 9 Ustanovení 2201 NOZ. 10 Ustanovení 2332 až 2357 NOZ. 11 Ustanovení 1283 a 1284 NOZ. 12 Ustanovení 1285 až 1293 NOZ. 13 Jedná se totiž o tzv. věcné právo, mezi které se řadí například i právo vlastnické. 14 Obzvláště například s možností zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí. Viz ustanovení 2203 NOZ. 15 Ustanovení 2332 odst. 2 NOZ. 16 Ustanovení 2201 NOZ. 17 Ustanovení 500 NOZ stanoví: Movitá věc, jejíž běžné použití spočívá v jejím spotřebování, zpracování nebo zcizení, je zuživatelná; zuživatelné jsou i ty movité věci, které náleží ke skladu nebo k jinému souboru, pokud jejich běžné užití spočívá v tom, že jsou prodávány jednotlivě. Ostatní věci jsou nezuživatelné. 2. Zápis do veřejného seznamu Pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, 23 zapíše se do něj i nájemní právo, navrhne-li to 18 Ustanovení 2202 odst. 1 NOZ. 19 Ustanovení 2202 odst. 2 NOZ. 20 Například garáže jsou podle ustanovení 1 písm. (a) ZoNNB nebytovým prostorem. 21 Například prádelny, sušárny nebo kočárkárny výslovně nebyly nebytovými prostory ve smyslu ZoNNB, a jelikož se na ně nevztahovala ani právní úprava o bytech, bylo třeba aplikovat obecnou právní úpravu. Viz ustanovení 1 písm. (a) ZoNNB. 22 Takováto ustanovení platí i v současné době. Viz ustanovení 721 až 723 ObčZ. 23 Veřejným seznamem bude v praxi nejčastěji katastr nemovitostí. Může se však jednat také o evidenci patentů, ochranných známek, průmyslových práv; do budoucna se počítá s evidencí smluv o manželském majetkovém režimu. 4 INSIGHT 06 LEDEN 2014
5 NOZ obsahuje také možnost zřízení věcného břemene (služebnosti) užívacího a/nebo požívacího práva. Od práva nájemního se zřízení těchto věcných práv odlišuje zejména jejich větší trvalostí. Užívací a požívací právo zřízené jako věcné břemeno působí zároveň také vůči jakékoli třetí osobě. vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce. 24 Zápis nájemního práva je tedy závislý vždy na souhlasu pronajímatele, bez kterého ho nelze úspěšně provést. Naopak souhlasu nájemce není třeba. Jestliže si tedy nájemce zápis svého nájemního práva do veřejného seznamu nepřeje, měl by být vyloučen v nájemní smlouvě. Na druhou stranu ani takovéto vyloučení nebude bránit zápisu nájemního práva úřadu, který příslušnou evidenci vede (například katastrálnímu úřadu). Ten dokonce nebude moci zápis z tohoto důvodu odmítnout. Proto je vhodné zákaz zápisu nájemního práva vázat pro případ jeho porušení na smluvní pokutu (například ve výši nájemného s určitým dalším navýšením). Takové ujednání může být formulováno kupříkladu tímto způsobem: Pronajímatel není oprávněn provést zápis nájemního práva do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) bez výslovného písemného souhlasu nájemce. V případě, že pronajímatel přesto zápis nájemního práva provede, je povinen zaplatit nájemci smluvní pokutu ve výši [ ] Kč (slovy: [ ]korun českých) za každý jednotlivý případ porušení této povinnosti a dále smluvní pokutu ve výši nájemného podle této smlouvy za celou dobu, po kterou bude trvat zápis nájemního práva v rozporu s tímto odstavcem této smlouvy. Nájemce je oprávněn započíst si svou pohledávku vyplývající ze smluvní pokuty podle tohoto odstavce této smlouvy na jakoukoli pohledávku pronajímatele vůči nájemci vyplývající mu z této smlouvy. Zápis nájemního práva do veřejného seznamu je nicméně institutem sloužícím nájemci. Nevýhodou může být, pokud si nájemce nepřeje publicitu svého nájemního práva, a to jak z hlediska samotného zápisu, tak i s ohledem na založení nájemní smlouvy do sbírky listin. Pokud by si smluvní strany nepřály pouze zveřejnění konkrétních smluvních podmínek, za nichž k uzavření nájemní smlouvy došlo, pak lze uvažovat o uzavření co nejjednodušší nájemní smlouvy (zakládané do sbírky listin) doprovázené další smlouvou upřesňující ostatní práva a povinnosti stran. Povinnost zápisu nájemního práva může být uložena pronajímateli podobně jako jeho zákaz, a to například tímto způsobem: Pronajímatel je povinen provést zápis nájemního práva do katastru nemovitostí nejpozději do [ ] dnů od uzavření této smlouvy. Jestliže pronajímatel neprovede 24 Ustanovení 2203 NOZ. tento zápis v uvedené době, je povinen zaplatit nájemci smluvní pokutu ve výši [ ] Kč (slovy: [ ] korun českých) za každý den prodlení. Nájemce je oprávněn započíst si svou pohledávku vyplývající ze smluvní pokuty podle tohoto odstavce této smlouvy na jakoukoli pohledávku pronajímatele vůči nájemci vyplývající mu z této smlouvy. Veškeré náklady související se zápisem nájemního práva do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) nese strana YX. Podle důvodové zprávy k NOZ se počítalo s vyšším zpoplatněním návrhů na zápis nájemního práva, než u běžných zápisů do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nedávno schváleným zákonem č. 257/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o katastru nemovitostí, v platném znění nedošlo v tomto ohledu ke změně zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích (dále jen ZoSP ), nebyla provedena ani žádná změna v tomto ohledu a poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí nájemního práva tak odpovídá stejně jako v případě zápisu práv věcných (povinně zapisovaných), a to částce ve výši Kč. 25 Jelikož náklady orgánů provádějících zápis by neměly být vyšší než u ostatních zápisů vkladů, ke zvýšení tohoto poplatku by zřejmě nemělo dojít ani v budoucnu. Zápis nájemního práva nemá konstitutivní účinky a nájemní právo tedy vzniká standardním způsobem dnem uvedeným v nájemní smlouvě, respektive účinností nájemní smlouvy. Zápis nájemního práva je však podstatný vzhledem k dobré víře ve skutečnosti zapsané do veřejného seznamu. Zejména pro obchod s realitami má význam vědomí zájemce o koupi, zda je věc pronajata či nikoli, nebo alespoň možnost zájemce něco takového zjistit. Jestliže pronajímatel převedl vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o povinnostech pronajímatele, které zákon nestanoví. To však neplatí tehdy, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl. 26 Nájemce by proto měl mít zájem na tom, aby byla práva a povinnosti z nájemního vztahu známá každému potenciálnímu zájemci o koupi pronajaté věci. Nejlepším způsobem je tak právě uveřejnění nájemní smlouvy ve sbírce listin. Jestliže ta však nebude obsahovat některá smluvní ujednání, která upraví jiná než nájemní smlouva, pak jimi nový vlastník nebude zpravidla vázán. 25 Položka 120 příloh k ZoSP. 26 Ustanovení 2221 odst. 2 NOZ. INSIGHT 06 LEDEN
6 Na obecná ustanovení o nájemní smlouvě navazuje speciální úprava nájmu bytu a domu. Druhou zvláštní skupinu nájmů představují místnosti a prostory, které k bydlení neslouží. V prvé řadě se jedná o garáže, studovny, prádelny, žehlírny, které slouží zásadně užitku člověka a jeho rodiny, dále klubovny a prostory k rozvíjení činnosti obecně prospěšné a přitom nevýdělečné. Jejich nájem se dnes v některých případech řídil zvláštní právní úpravou ZoNNB, zatímco jiné podléhaly obecné právní úpravě nájmu. Nově všechny tyto prostory podléhají obecným ustanovením o nájemní smlouvě. Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat o tom, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců od doby, kdy se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. 27 Nový vlastník bude mít důvod vždy pochybovat o tom, že je věc pronajata, pokud bude nájemní právo zjevné z veřejného seznamu. Takový důvod však může být založen i jiným způsobem, například přítomností nájemníka či jeho věcí při prohlídce kupované věci apod. Zápis nájemního práva do veřejného seznamu je tak zásadně pro nájemce výhodný. Problematickým se pro něj stává pouze v případě, že ten si nepřeje veřejnost nájemního vztahu, ať již z jakéhokoli důvodu. Pronajímatel je fakticky jedinou osobou, která může zápis nájemního práva do katastru provést. Nájemce je k tomu oprávněn pouze se souhlasem pronajímatele. Nájemní právo tak vykazuje stále více znaků věcného práva k věci cizí (věcného užívacího práva), jelikož se vztahuje ke stále širšímu okruhu nezúčastněných osob. Míra ochrany nájemce vůči třetím osobám tedy bude záviset na vůli smluvních stran, která bude v praxi pravděpodobně tíhnout k zápisům zejména u dlouhodobějších pronájmů (pronájmů na dobu neurčitou). Nelze očekávat ve větším počtu zápisy nájemního práva k běžným bytovým jednotkám, u nichž se v některých případech objevují i smlouvy svou povahou podobající se spíše smlouvám o ubytování Doba nájmu Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Není-li však sjednána doba trvání nájmu nebo den jeho skončení, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. 29 Skončení nájmu na dobu neurčitou je možné zejména jeho výpovědí některou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční. V případě věci nemovité je výpovědní doba tříměsíční. 30 To lze nicméně upravit ve smlouvě i odchylným způsobem a stanovit výpovědní dobu pouze třeba v trvání jednoho týdne. Výpověď nemusí být zásadně odůvodněna. Má-li však strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, je třeba uvést i příslušné důvody. 31 Zákonná výpověď bez udání důvodů ve výpovědní době nepřichází v úvahu, jde-li o nájem na dobu určitou. 32 Ujednají-li si však smluvní strany nájem na dobu delší než padesát let, má se za to, že byl ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech ho lze vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. 33 Z okolností případu nebo z výslovně projevené vůle stran může tedy vyplývat i opačný závěr. Nemusí však postačovat prosté sjednání nájemní smlouvy na dobu určitou ve sjednané délce trvání. Vhodné by mohlo být například takovéto ujednání: Tato smlouva se sjednává na dobu [ ] let ode dne účinnosti této smlouvy. Pro vyloučení veškerých pochybností strany výslovně sjednaly, že si přejí, aby tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to i přestože je tato doba delší než padesát (50) let. Strany tímto výslovně vylučují uzavření této smlouvy na dobu neurčitou ve smyslu ustanovení 2204 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Nájem na dobu určitou musí být dán vždy určitou lhůtou, která však může existovat i jako odkaz na činnost (například na dobu studia, výkonu práce, dobu podnikání v určitém místě, apod.). Otázkou v takovém případě zůstává povaha této lhůty, neboť její konec není zcela zřejmý. Jelikož se však jedná o nájem s určením konkrétní doby, mělo by se k takovémuto vztahu přistupovat jako ke smlouvě na dobu určitou. Nájem ujednaný na dobu určitou může být některou ze smluvních stran vypovězen jen v případě, že byly ve smlouvě ujednány zároveň důvody výpovědi a výpovědní doba. 34 Tím není vyloučena možnost výpovědi i bez důvodu. To musí být však výslovně ujednáno, například tímto způsobem: Kterákoli ze stran může tuto smlouvu vypovědět i bez udání důvodu s výpovědní dobou [ ] dnů, která začíná běžet ode dne doručení výpovědi druhé straně. Výpověď musí být písemná, jinak se k ní nepřihlíží. 27 Ustanovení 2222 odst. 3 NOZ. 28 Ustanovení 2326 až 2331 NOZ. 29 Ustanovení 2204 odst. 1 NOZ. 30 Ustanovení 2231 odst. 1 NOZ. 31 Ustanovení 2231 odst. 2 NOZ. 32 To však nevylučuje výpověď ze zvláštních důvodů daných zákonem nebo smlouvou. 33 Ustanovení 2204 odst. 2 NOZ. 34 Ustanovení 2229 NOZ. 6 INSIGHT 06 LEDEN 2014
7 Dalším typem prostor jsou kanceláře, studia, ateliéry, garáže jako servisní místa pro zákazníky, místnosti k vedení obchodu, skladovací prostory, výrobní a jiná místa sloužící k podnikání. Pro tyto případy platí zvláštní ustanovení NOZ o nájmu prostor sloužících k podnikání. 4. Nájemné Nájemné se platí buď v ujednané výši a v případě, že ta není ujednána, pak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí a za obdobných podmínek. 35 Dané pravidlo v zásadě odpovídá současnému pojetí, kdy pokud nebylo nájemné ve smlouvě sjednáno, platí se nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. 36 Ačkoli se jedná o odlišnou formulaci, jde v podstatě o nájemné obvyklé v místě a čase. Lze ujednat i nájemné plněné jiným způsobem než v penězích. V takovém případě je rozhodná majetková hodnota poskytovaného plnění vyjádřená v penězích. 37 To bude mít význam však pouze v případě, kdy výše nájemného nebude výslovně sjednána. V odlišném případě by platila výše ujednaná mezi stranami a nebylo by třeba vycházet z hodnoty pronajaté věci a dovozovat z ní výši nájemného v jiném než peněžitém plnění. Jiná forma placení nájemného než v penězích může spočívat například v závazku provedení rekonstrukce věci. Nájemné se platí měsíčně pozadu. Obecná ustanovení o splatnosti 38 se v tomto případě nepoužijí a naopak se očekává ujednání stran. Na to by měl pamatovat zejména pronajímatel, kterému je nájemné placeno. znam zejména pro možnost pronajímatele vypovědět nájem i bez výpovědní doby. K tomu je vyžadováno mimo jiné porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem a současně způsobení značné újmy. 43 Znění NOZ je v tomto ohledu tak značně nesrozumitelné, jelikož na jednu stranu je zde patrný záměr umožnit pronajímateli v případě chybějícího souhlasu se zřízením podnájmu právo vypovědět smlouvu, na druhou stranu však není dodržena jednotná terminologie a přímý vztah tohoto porušení a práva výpovědi není zachován. 44 Jedná se zřejmě o legislativní chybu při přípravě NOZ a není proto možné určit jednoznačným způsobem, zda zřízení podnájmu bez souhlasu pronajímatele zakládá jeho právo vypovědět nájemní smlouvu bez dalšího či nikoliv. Jestliže nájemce umožní užívat věc třetí osobě, odpovídá za jednání této osoby stejně jako kdyby věc užíval sám. 45 Užívací právo (podnájem) lze třetí osobě zřídit jen po dobu nájmu věci. K odchylnému ujednání se nepřihlíží. 46 Při zániku nájmu proto zaniká i vztah podnájemní. Odlišným způsobem by bylo možné se dohodnout pouze ve vztahu mezi podnájemcem a pronajímatelem, což však již znamená vztah bez nájemce jakožto zřizovatele podnájemního práva. 5. Podnájem Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce třetí osobě zřídit užívací právo, tedy dát věc do tzv. podnájmu. 39 V současné době není takový souhlas vyžadován, nestanoví-li smlouva jinak. 40 Pokud byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje se i souhlas pronajímatele v této formě. 41 Jestliže nájemce zřídí třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu. 42 Takové porušení může mít vý- 35 Ustanovení 2217 odst. 1 NOZ. 36 Ustanovení 671 odst. 1 ObčZ. 37 Ustanovení 2217 odst. 2 NOZ. 38 Viz ustanovení 1958 až 1967 NOZ. 39 Ustanovení 2215 odst. 1 NOZ. 40 Není-li souhlas vymíněn ve smlouvě. Ustanovení 666 odst. 1 ObčZ. 41 Ustanovení 2215 odst. 1 NOZ. 42 Ustanovení 2215 odst. 2 NOZ. 6. Práva a povinnosti Pronajímatele Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje zejména k přenechání věci nájemci, a to takovým způsobem, aby ten ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, a dále k udržování této věci ve stavu způsobilém k příslušnému užívání a k zajištění nerušeného užívání věci po dobu nájmu. 47 Věc by měla být nájemci odevzdána v ujednané době. Pokud taková doba ujednána nebyla, platí, že touto dobou je den následující poté, co nájemce pronajímatele o odevzdání věci požádá. Vše potřebné k řádnému užívání věci musí být odevzdáno nájemci společně s věcí Ustanovení 2232 NOZ. 44 Hrubé porušení nájemcových povinností nemusí odpovídat zvlášť závažnému způsobu porušení povinností, stejně jako neodpovídá vážnější a značná újma. 45 Ustanovení 2216 NOZ. 46 Ustanovení 2215 odst. 3 NOZ. 47 Ustanovení 2205 NOZ. 48 Ustanovení 2206 NOZ. INSIGHT 06 LEDEN
8 Pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do něj i nájemní právo, navrhne-li to vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce. Zápis nájemního práva je tedy závislý vždy na souhlasu pronajímatele, bez kterého ho nelze úspěšně provést. Pronajímatel je po dobu nájmu povinen provádět veškeré nezbytné opravy a zajistit údržbu věci s výjimkou údržby běžné. 49 Nájemce tedy musí provádět zásadně pouze běžnou údržbu, která spočívá například ve výměně žárovky v bytu, umytí předního skla u auta apod. Smluvní strany se však mohou dohodnout odlišným způsobem, přičemž je třeba takové ujednání přizpůsobit vždy konkrétní pronajímané věci. Může tedy dojít například k tomu, že pronajímatel bude zavázán i k běžné údržbě věci (výměně žárovek v bytu apod.) nebo naopak nájemce i k ostatní údržbě (například k čištění komínu) nebo i k opravám pronajímané věci. Má-li pronajatá věc vadu, oznámí to nájemce pronajímateli ihned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl. 50 Za vadu věci, o které smluvní strany v době uzavírání nájemní smlouvy věděly a která nebrání užívání věci, pronajímatel neodpovídá. 51 Ostatní vady pronajaté věci je pronajímatel povinen odstranit. Oznámí-li nájemce řádně a včas vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neučiní-li tak bez zbytečného odkladu a nájemce proto může věc užívat jen s obtížemi, může požadovat nájemce přiměřenou slevu z nájemného nebo provést opravu sám a následně požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Jestliže však vada ztěžuje zásadním způsobem užívání nebo dokonce znemožňuje zcela užívání věci, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo na výpověď nájmu bez výpovědní doby. 52 Nájemce má právo započíst si to, co může požadovat jako přiměřenou slevu nebo jako prominutí nájemného od pronajímatele, a to až do výše nájemného za jeden měsíc (je-li doba nájmu kratší, pak za tuto dobu). 53 Ačkoli toto právo nájemce vyvolává dojem zvýhodnění nájemce, 49 Ustanovení 2207 odst. 1 NOZ. 50 Ustanovení 2214 NOZ. 51 Ustanovení 2207 odst. 2 NOZ. 52 Ustanovení 2208 odst. 1 NOZ. Výpověď nájmu bez výpovědní doby je výpovědí nájemní smlouvy s okamžitou účinností. 53 Ustanovení 2208 odst. 2 NOZ. může znamenat i omezení nájemce v rozsahu, ve kterém je oprávněn provést zápočet. Je proto vhodné zvážit například takovéto smluvní ujednání: Nájemce je oprávněn započíst si přiměřenou slevu z nájemného nebo prominutí nájemného za pronajímatelem podle ustanovení 2208 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, i ve výši přesahující nájemné za jeden měsíc, respektive ve výši odpovídající nájmu v případě kratší doby nájmu. Naopak v případě pronajímatele je výhodnější jakékoli oprávnění nájemce cokoli započítávat ve smlouvě výslovně vyloučit, a to například tímto způsobem: Nájemce není oprávněn započíst jakoukoliv svou pohledávku za pronajímatelem (splatnou nebo dosud nesplatnou) proti jakékoliv pohledávce nájemce za pronajímatelem (splatné nebo dosud nesplatné) bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Jestliže však nájemce neuplatní své právo na odstranění vady u pronajímatele nejpozději do šesti měsíců ode dne, kdy ji zjistil nebo alespoň zjistit mohl, soud mu právo nepřizná, jestliže pronajímatel namítne opožděné uplatnění tohoto práva. 54 Vady pronajímané věci se tak řídí podobným režimem jako vady věci převáděné na základě kupní smlouvy. V průběhu nájmu není pronajímatel oprávněn věc o své vůli měnit. 55 Na něčem takovém by se musel s nájemcem vždy dohodnout. Domníváme se, že i smluvní ujednání umožňující změnu věci ze strany pronajímatele by bez dalšího vždy neumožňovalo takovouto dispozici, jelikož by nepřiměřeným způsobem bránilo nájemci v realizaci jeho práva věc užívat. Pokud je tedy předpokládána určitá změna věci v průběhu trvání nájmu již při uzavírání smlouvy, měla by ta být ujednána i ve smlouvě o nájmu. Nájemce pak ačkoli mu určitým způsobem bude způsob užívání věci pozměněn společně se změnou věci, musel takovou skutečnost důvodně předpokládat, jelikož ta byla součástí nájemní smlouvy, s jejímž zněním souhlasil. Uplatňuje-li třetí osoba vlastnické nebo i jiné právo k pronajaté věci nebo žádá-li její vydání či vyklizení, ná- 54 Ustanovení 2208 odst. 3 NOZ. 55 Ustanovení 2209 NOZ. 8 INSIGHT 06 LEDEN 2014
9 Jestliže pronajímatel převedl vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o povinnostech pronajímatele, které zákon nestanoví. To však neplatí tehdy, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl. jemce je to povinen pronajímateli oznámit. Jestliže požádá nájemce o ochranu, pronajímatel mu ji musí poskytnout. 56 Takováto ochrana by měla spočívat zejména v ochraně právní, tedy například v podání zdržovací žaloby proti rušení vlastnického a nájemního práva, ale i v prostém prokázání vlastnického práva k věci nezatížené žádným právem třetí osoby. Pokud pronajímatel neposkytne nájemci dostatečnou ochranu, může nájemce nájem bez výpovědní doby vypovědět. 57 Pronajímatel tedy musí být v zajištění ochrany nájemního práva úspěšný, nejen se o něj pokusit. Jestliže proto nájemce bude nadále rušen třetí osobou ve výkonu svého práva užívat věc pronajímatele tím, že si na věc činí tyto osoby nárok, může nájem vypovědět. Neměl by tak však učinit, jestliže například pronajímatel poskytnul ochranu, o té však zatím nebylo rozhodnuto (zdržovací žaloba byla podána, ale soud dosud nerozhodnul). Pokud je nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil. 58 Takovéto právo by mělo být podmíněno uplatňováním vlastnického či jiného práva k věci nebo požadavkem takové osoby na vydání či vyklizení věci. Nelze však vyloučit ani jiné formy, kterými se třetí osoba dotkne práv nájemce v užívání věci. Může se jednat například i o určité formy sousedských imisí (hluk či zápach z vedlejšího domu apod.). Pronajímateli je dáno právo zadržet movité věci nájemce, které ten má na pronajaté věci nebo v ní, a to na úhradu pohledávky vůči nájemci. 59 Takové právo lze v nájemní smlouvě vyloučit, popřípadě alespoň omezit. 7. Práva a povinosti nájemce Nájemce je zejména povinen užívat věc jako tzv. řádný hospodář, a to k ujednanému účelu (popřípadě k účelu obvyklému), a platit pronajímateli nájemné. 60 Neznamená to však, že by pronajatou věc musel nájemce užívat, pokud si něco takového strany výslovně neujednaly, nebo jestliže by tím věc nebyla ohrožena nebo znehodnocena, 56 Ustanovení odst. 1 NOZ. 57 Ustanovení 2212 odst. 2 NOZ. 58 Ustanovení 2212 odst. 3 NOZ. 59 Ustanovení 2234 NOZ. 60 Ustanovení 2213 NOZ. popřípadě znehodnocována. 61 Z povinnosti pečovat o věc jako řádný hospodář vyplývá nájemci v prvé řadě povinnost starat se o věc takovým způsobem, aby na ni nevznikla škoda. 62 Ukáže-li se během nájmu potřeba provedení nezbytné opravy věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, třebaže mu provedení takové opravy způsobí obtíže nebo omezení v užívání věci. 63 Pokud však oprava trvá s ohledem na dobu nájmu nepřiměřeně dlouho nebo ztěžuje-li užívání věci nad míru obvyklou, může nájemce požadovat slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu. Jedná-li se o opravu, při jejímž provádění není možné věc vůbec užívat, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání věc jinou, nebo může i smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. 64 Jestliže ohrozí třetí osoba nájemce v jeho nájemním právu nebo způsobí-li nájemci porušením nájemního práva újmu, může se ochrany domáhat sám nájemce. 65 Nájemce se tedy nemusí v takovém případě obracet na pronajímatele, ale zjednat si ochranu svého nájemního práva samostatně. To sice umožňoval i současný ObčZ, ale poněkud nešťastným způsobem poskytnutím obdobných práv právům vlastníka pro toho, kdo je oprávněn mít věc u sebe. 66 Pronajatý byt, dům apod. přitom nájemce zpravidla u sebe nemá. Nájemce je tedy oprávněn domáhat se ochrany, nikoli však povinen toto právo využít. Je pouze věcí nájemcovy volby, zda se bude bránit sám, nebo zda bude požadovat po pronajímateli, aby mu zajistil nerušený výkon nájemního práva. Možné je však toto vyloučit a například zavázat nájemce k tomu, že bude-li mu někdo bránit ve výkonu jeho nájemního práva, nebude žádat ochranu po pronajímateli, ale zjedná si ji sám. Oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, je nájemce povinen mu umožnit v nezbytném rozsahu pro- 61 V současné době tento závěr vyplývá výslovně z ustanovení 665 odst. 2 ObčZ. Podle NOZ je třeba ho vyvozovat z povinnosti nájemce chovat se k pronajaté věci jako řádný hospodář. 62 To dnes stanoví ustanovení 670 ObčZ. 63 Ustanovení 2210 odst. 1 NOZ. 64 Ustanovení 2210 odst. 2 a 3 NOZ. 65 Ustanovení 2211 NOZ. 66 Ustanovení 126 odst. 2 ObčZ. INSIGHT 06 LEDEN
č.j.:./2015/smp14/1070
Smlouva o nájmu nemovité věci č.j.:./2015/smp14/1070 uzavřená dále uvedeného dne, měsíce a roku dle 2201 a následujícího zákona č. 89/2012 Sb., zákon Občanský zákoník, v platném znění, takto: 1. Účastníci