Source: http://docplayer.it/4195788-Contratto-di-locazione-di-immobile-destinato-ad-uso-diverso-dall-abitazione-tra.html
Timestamp: 2018-12-15 08:20:58+00:00
Document Index: 80535946

Matched Legal Cases: ['art. 34', 'art.27', 'art.4', 'art. 6', 'art. 9', 'art. 23', 'art. 28']

Flaviano Grimaldi
1 CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE DESTINATO AD USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE TRA: Il CENTRO REGIONALE S. ALESSIO MARGHERITA DI SAVOIA PER I CIECHI con sede in ROMA (RM), ROMA (RM) VIA DEL CASALE DI S. PIO 48, codice fiscale , in persona del Direttore, di seguito denominata parte locatrice E: La/il nato a il codice fiscale, riconosciuta a mezzo, di seguito denominata parte conduttrice SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE 1. La parte locatrice concede in locazione alla parte conduttrice, che accetta, l'immobile di sua proprietà sito in, VIA n., piano con estremi catastali identificati da sezione urbana, foglio, subalterno particella numeratore,, categoria, rendita catastale Euro da adibirsi ad esclusivo uso commerciale, il tutto come risulta dalla planimetria allegata al presente contratto. Ogni diversa destinazione e' vietata pena la risoluzione del contratto. Ai fini dell'indennità prevista dall art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, le parti dichiarano che l'attività cui deve essere adibito l'immobile comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. 2. La locazione avrà durata dal al ai sensi dell'art.27 della legge n.392/78 e, alla prima scadenza, la parte locatrice può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 pag. 1 di 10
2 della legge n.392/78. Per la successione nel contratto si fa riferimento a quanto previsto dall'articolo 37 della legge n.392/ Il canone di locazione viene pattuito nella misura di Euro annuali. oltre oneri accessori. A decorrere dall'inizio del secondo anno il canone, come sopra definito, verrà' aggiornato automaticamente di anno in anno, nella misura massima prevista dalla legge, della variazione ISTAT famiglie e operai verificatasi nell anno precedente determinata utilizzando l'indice mensile del secondo mese anteriore a quello di inizio della locazione. Il canone deve essere pagato in n. 12 rate mensili anticipate, ciascuna di Euro ( ) oltre oneri accessori fatta salva la decurtazione prevista al successivo art.4 da versare entro il 10 di ogni mese presso la tesoreria del Centro Regionale locatore a mezzo RID. E' tassativamente esclusa la possibilità di i diverse forme di pagamento salvo autorizzazione scritta del locatore. Il mancato pagamento, anche parziale, del canone pattuito entro 20 giorni dalla data di scadenza di ciascuna rata produrrà ipso iure la risoluzione di diritto del contratto, ai sensi di quanto previsto dall art del Codice Civile. Il pagamento del canone di locazione o di quant'altro dovuto non potrà essere ritardato per nessun motivo od eccezione, qualunque ne sia il titolo; qualora la parte conduttrice avesse da far valere delle eccezioni, dovrà farlo separatamente, senza potersi rivalere sul canone locatizio. La permanenza del conduttore nell'immobile, oltre la scadenza del contratto, e' considerata occupazione senza titolo anche nel silenzio del locatore e nonostante il versamento di somme a qualsiasi titolo. Sarà, pertanto, legittima da parte del locatore l esercizio dell'azione di rilascio e pag. 2 di 10
3 corresponsione della relativa indennità A tal fine, si conviene che l'indennità di occupazione. di occupazione nel periodo di ritardata consegna dell'immobile concesso in locazione, e' pari all'ultimo importo corrisposto a titolo di canone di locazione, maggiorato del 30%. 4. Il conduttore dichiara di aver preso visione, unitamente a tecnico di propria fiducia, dell'immobile oggetto del presente contratto e trovarlo idoneo all'uso convenuto e conseguentemente di accettare, incondizionatamente, la realizzazione dei lavori di ristrutturazione di cui alle allegata "scheda lavori" (all. sub 1) pertanto le Parti convengono quanto segue: A il Centro Regionale scomputerà mensilmente in quote fisse ed uguali pari ad Euro per i primi sei anni di contratto l'importo dei lavori cosi come indicati e determinati dall'agenzia del Territorio e cosi come cristallizzati nella allegata sub 1 "scheda lavori" che si intende non modificabile negli importi e che viene espressamente accettata dal conduttore. Il Centro Regionale, oltre l'importo di cui sopra, non effettuerà e non riconoscerà sotto alcuna forma alcun tipo di lavori e/o migliorie sull'immobile in questione il quale viene espressamente accettato nello stato manutentivo di fatto e di diritto in cui trovasi. B per l'esecuzione dei lavori di cui alla allegata "scheda lavori" (all. sub 1), il Centro Regionale, oltre alla decurtazione di cui al precedente capoverso, concede al conduttore, che accetta, di iniziare a corrispondere il suddetto canone di locazione a partire dal terzo mese dalla stipula del contratto ( ) a seguito di verifica da parte dell'ufficio tecnico della regolare esecuzione dei lavori suddetti. Il conduttore espressamente rinuncia a far valere qualsiasi eccezione relativa all'effettivo inizio di utilizzo dell'immobile locato e pag. 3 di 10
4 all effettivo termine dei lavori pattiziamente concordati. C Al termine dei lavori, cosi come sopra richiamati, il conduttore dovrà consegnare tutta la documentazione tecnica comprovante l'effettiva realizzazione degli stessi secondo la regola dell'arte ivi comprese le certificazioni di conformità ove richieste x legge. Il conduttore sarà considerato unico responsabile relativamente alla esecuzione delle opere che dovranno essere realizzate nel rispetto delle disposizioni di legge, regolamenti e usi vigenti ed a tal riguardo manleva il Centro Regionale da qualsiasi responsabilità circa l'esecuzione dei lavori in deroga all art del C.C. 5. Per la successione nel contratto si fa riferimento a quanto previsto dall articolo 37 della legge n. 392/ La parte conduttrice dichiara di trovare l'immobile adatto all'uso convenuto, ed esente da vizi che possano recare pregiudizio alla salute di chi lo utilizza e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, impegnandosi a riconsegnarlo alla scadenza del contratto nel medesimo stato, salvo il normale uso. Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati, alla loro destinazione ed agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. 7. Le eventuali migliorie ed addizioni che venissero, comunque, eseguite, anche con la tolleranza del Locatore, resteranno a favore di quest ultimo, a conclusione del contratto, senza obbligo di corrispondere indennizzo o compenso alcuno, a cui il conduttore espressamente rinuncia sin da ora, in deroga agli artt e 1593 del Codice Civile. In caso contrario, il conduttore avrà l obbligo, a semplice richiesta del locatore, pag. 4 di 10
5 della remissione in pristino, senza spese. 8. E' fatto espresso divieto alla parte conduttrice di sublocare in tutto o in parte, anche gratuitamente la cosa locata, di modificare, anche temporaneamente, la destinazione contrattuale dell immobile e di cedere, anche parzialmente, ad altri il contratto, pena la risoluzione di diritto ex art C.C., fatto salvo quanto previsto dall'articolo 36 della citata legge n. 392/ Sono a carico della parte conduttrice le riparazioni di ordinaria manutenzione di cui agli articoli 1576 e 1609 c.c. ed espressamente, fra esse, quelle relative agli impianti di acqua, luce, gas e sanitari, alle serrature e alle chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri e dei soffitti e degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento. 10. Come già specificato all'art. 6 del presente contratto, e' vietata qualsiasi modifica, innovazione o trasformazione ai locali senza il preventivo consenso scritto dalla parte locatrice, fermo restando che ogni spesa, anche se autorizzata, ivi comprese quelle relative alle pratiche amministrative che fossero necessarie, rimarrà ad integrale carico della parte conduttrice e che gli eventuali lavori, o le innovazioni o modificazioni, ove richiesto dalla parte locatrice, verranno rimosse al termine della locazione, sempre a cura e spese della parte conduttrice. I lavori autorizzati dovranno eseguirsi nel pieno rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente e solo a seguito delle prescritte autorizzazioni tecnico amministrative che dovranno essere consegnate, anche in copia conforme all originale, alla parte locatrice. In caso di adeguamento degli impianti tecnici dovrà essere consegnata alla parte locatrice copia dei certificati di conformità, pena la risoluzione del contratto ex art del Codice Civile. Ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i locali oggetto di locazione ed ogni altra pag. 5 di 10
6 innovazione, pur autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito. Sono poste per intero a carico della parte conduttrice tutti gli adeguamenti, aggiunte e/o innovazioni che sopravvenute norme di legge o in corso di emanazione dovessero imporre per lo svolgimento dell attività' cui e' destinata la presente locazione. Il conduttore si impegna, altresì, ad eseguire, a sua esclusiva cura e spese, le eventuali opere che dovessero essere richieste nel rispetto delle vigenti norme tecnico igienico sanitarie, anche in corso di emanazione, in relazione all attività' esercitata presso i locali oggetto della presente locazione, previa autorizzazione del locatore. 11. La parte locatrice si riserva il diritto di visitare, o far visitare da un tecnico di sua fiducia, con preavviso di qualche giorno, l'immobile per motivata ragione. In caso di messa in vendita dell'immobile, la parte conduttrice si impegna a consentire la visita dell immobile almeno una volta la settimana in orari da stabilire, previo preavviso. 12. La parte conduttrice e' costituita custode della cosa locata e ne risponderà in caso di danni attribuiti a sua colpa, negligenza o abuso. Inoltre, esonera espressamente la parte locatrice da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivare a se o a terzi frequentatori dell immobile da fatti od omissioni, proprie, dei propri dipendenti e/o collaboratori a qualsivoglia titolo, di altri comproprietari od inquilini dello stabile o di terzi, impegnandosi a tenere indenne il locatore da qualsiasi pretesa avanzata nei suoi confronti direttamente o indirettamente, riconducibile, anche, a opere o lavori realizzati nell immobile. La parte conduttrice si obbliga, altresì, a osservare e far osservare le regole di pag. 6 di 10
7 buon vicinato, a non tenere depositi di materiali pericolosi, a non destinare i locali ad uso contrario all'igiene, alla sicurezza, alla tranquillità e al decoro dell'edificio, a non esporre all'esterno cartelli e/o insegne non autorizzati, impegnandosi a riconsegnare l immobile alla scadenza libero da persone e cose anche interposte, pulito in ogni sua parte. Il conduttore e' direttamente responsabile verso il locatore e/o eventuali terzi dei danni causati per sua colpa da incendio, spandimento d'acqua, fughe di gas e da ogni altro abuso o trascuratezza nell'uso della cosa locata. 13. Qualsiasi modifica al presente contratto non potrà avere luogo e non potrà essere provata se non per iscritto. 14.A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice corrisponde alla parte locatrice, che con la firma del presente contratto ne rilascia quietanza,la somma di Euro a titolo di deposito cauzionale pari a tre mensilità del canone, non imputabile in conto affitto. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà'restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unita' immobiliare e sempre che la parte conduttrice abbia adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto e dalle leggi vigenti. Il deposito sarà fruttifero di interessi legali, che le parti concordano siano restituiti solo al termine del rapporto di locazione. 15. Oltre al canone di locazione sono poste interamente a carico della parte conduttrice anche le spese per oneri accessori, secondo quanto previsto dall'art. 9 della legge n. 392/78. Ed, in particolare, sono poste a carico del conduttore tutte le spese, in quanto esistenti, relative al servizio di pulizia, fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento, dello spurgo pozzi neri e latrine. pag. 7 di 10
8 Sono, inoltre, poste interamente a carico del conduttore gli oneri inerenti la tassa per l asporto rifiuti e quella delle acque fognarie. 16.Le clausole nn. 1, 3, 4, 7, 8, 10, 12, 14, 16 del presente contratto hanno carattere essenziale, sicchè per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse comporterà la risoluzione del contratto ai sensi art CC e senza necessità di costituzione in mora. 17. Sono a carico della parte conduttrice l'imposta di bollo per il contratto e le quietanze, l'imposta di registro se di obbligo nella misura del 50%. Come già espressamente indicato all art. 23 del presente contratto, in caso di recesso anticipato della parte conduttrice, l'imposta di registro per la risoluzione del contratto sarà a suo carico. La registrazione del contratto verrà eseguita a cura della parte locatrice. Rimarranno a carico della parte conduttrice tasse e imposte inerenti l'attività da esso esercitata nell'immobile locato, ivi compresa quella per l'asporto rifiuti. Per quanto non previsto si farà riferimento alle leggi vigenti e alle norme del Codice Civile. 18. Le parti si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi con il rapporto di locazione secondo quanto previsto dal codice della privacy di cui al D.lgs 30/06/2003 n La parte conduttrice ha diritto di prelazione in caso di vendita e di nuova locazione dell'immobile da esercitarsi secondo quanto previsto dagli artt. 38, 39 e 40 della legge n. 392/ Il Conduttore si impegna a rispettare le norme del regolamento dello stabile, che dichiara di bene conoscere, soprattutto in relazione ai divieti ed alle limitazioni d'uso. Si impegna, altresì, ad osservare, in caso di condominio, le deliberazioni pag. 8 di 10
9 dell'assemblea dei condomini. In ogni caso, e' fatto divieto al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possano arrecare molestia agli altri condomini. 21.E' onere esclusivo del conduttore l'ottenimento e/o il rinnovo delle prescritte autorizzazione dell'esercizio dell attività nell'immobile locato. 22.A tutti gli effetti del presente contratto, ivi compresa la notifica degli atti esecutivi, nonché ai fini della competenza a giudicare, la parte conduttrice elegge domicilio presso l'immobile locato e, qualora, non lo occupi più o non lo detenga, presso la Casa Comunale del Comune di Roma. 23. Il conduttore, laddove ricorrano gravi motivi, potrà recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore con lettera raccomandata A/R, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso avrà esecuzione impegnandosi, altresì, a corrispondere la relativa imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto. 24.Per qualsiasi controversia dovesse insorgere in merito all'interpretazione e/o esecuzione del presente contratto, le parti ritengono esclusivamente competente il foro di Roma, ai sensi dell'art. 28 c.p.c.. 25.Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile, alla Legge 27/07/1978, n. 392, nonché alle altre disposizioni di legge vigenti in materia. Letto, approvato e sottoscritto. ROMA, La parte locatrice La parte conduttrice pag. 9 di 10
10 Le parti dichiarano di aver preso esatta visione delle clausole e delle condizioni di cui sopra ed, in particolare, delle disposizioni di cui agli articoli 2( Durata della locazione ), 3 (Canone di locazione),4 (Lavori di cui all'allegata scheda lavori), 6 (Condizione dell immobile e divieto di modifiche), 8 (Divieto di sublocazione e cessione del contratto), 9( Manutenzione e riparazioni ordinarie della cosa locata), 10 (Innovazioni, migliorie ed opere di manutenzione straordinaria), 12 (Esonero da responsabilita' ), 14 (Garanzie), 15 (Oneri accessori),16 (Risoluzione di diritto), 23 (Recesso anticipato) e 24 (Foro competente) del presente contratto, le cui clausole Œ rilette ed approvate Œ vengono dalle parti accettate ad ogni conseguente effetto ed, in particolare, ai sensi e agli effetti di cui agli artt e 1342 del Codice Civile. La parte locatrice La parte conduttrice pag. 10 di 10