Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz/ibpb-2-2-4511-129-16-zuk
Timestamp: 2017-12-14 17:07:53+00:00
Document Index: 45136296

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 14', 'arty 21', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 45', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 21', 'art. 6', 'art. 112', 'art. 114', 'art. 114', 'art. 6', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 21']

Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
IBPB-2-2/4511-129/16/ZuKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 26 stycznia 2016 r. (data otrzymania 1 lutego 2016 r.), uzupełnionym 4 kwietnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy – jest prawidłowe.
W dniu 1 lutego 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy.
W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 24 marca 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-129/16/ZuK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku.
W dniu 18 września 2007 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny udział 1/2 w nieruchomości o powierzchni 1,5 ha. W dniu 12 grudnia 2012 r. na wniosek Wnioskodawcy sąd dokonał zniesienia współwłasności w ten sposób, że nieruchomość została przyznana na wyłączną własność Wnioskodawcy z obowiązkiem spłaty współwłaściciela. Orzeczenie zostało wykonane. W dniu 21 grudnia 2015 r. Wnioskodawca sprzedał część ww. nieruchomości o powierzchni 799 m2 na rzecz Urzędu Gminy na cele drogowe za 15.980 zł. Koszty nabycia w 2012 r. sprzedanej części wynosiły 1900 zł. Akt notarialny zawarty 21 grudnia 2015 r. zawiera następujące sformułowanie „Wójt Gminy oświadcza, że niniejszą umowę sprzedaży po stronie kupującej zawiera na postawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami a nabywana niniejszą umową sprzedaży nieruchomość wejdzie do gminnego zasobu nieruchomości.”
wartość sprzedanej nieruchomości wynosi 15.980 zł,
1/2 przychodu jest zwolniona gdyż minęło ponad 5 lat od daty nabycia, tj. 7.980 zł,
koszty uzyskania przychodu wynoszą 1.900 zł,
dochód do opodatkowania wynosi 6.080 zł,
podatek wynosi 6.080 zł x 19% = 1.152,20 zł.
Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia go z obowiązku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m. in.:
Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.
Wobec powyższego przepisu, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.
Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny zawartej 18 września 2007 r. nabył udział 1/2 w nieruchomości o powierzchni 1,5 ha. W dniu 12 grudnia 2012 r. dokonano zniesienia współwłasności w ten sposób, że Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty. Wnioskodawca 21 grudnia 2015 r. sprzedał na rzecz Urzędu Gminy nieruchomość o powierzchni 799 m2 na cel publiczny na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.
W tym miejscu wskazać należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380) – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Przed zniesieniem współwłasności Wnioskodawca posiadał udział 1/2 natomiast po zniesieniu współwłasności w 2012 r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem ww. nieruchomości. Tym samym data zniesienia współwłasności, tj. 2012 r. jest datą nowego nabycia udziału jaki Wnioskodawca zyskał ponad udział nabyty pierwotnie w drodze darowizny.
Mając na względzie powyższe wyjaśnienia, jak również powyższe regulacje prawne oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy przyjąć różne daty nabycia przez Wnioskodawcę poszczególnych udziałów w nieruchomości, a mianowicie:
2007 r. – kiedy w drodze darowizny Wnioskodawca nabył udział 1/2 w nieruchomości,
2012 r. – kiedy w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył pozostały udział 1/2 w nieruchomości z obowiązkiem spłaty.
Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udział 1/2 nabyty w 2007 r. w darowiźnie w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości przypadający na udział 1/2 nabyty w 2012 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie (2012 r.) do dnia sprzedaży (2015 r.) nie upłynął okres 5-letni, o którym mowa w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy sprzedaży tej działki zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) – podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Koszty uzyskania przychodów ustala się natomiast w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa. W przypadku jeżeli nabycie miało charakter odpłatny zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli natomiast miało charakter nieodpłatny stosować należy art. 22 ust. 6d ww. ustawy. W niniejszej sprawie udział 1/2 w sprzedanej nieruchomości Wnioskodawca nabył odpłatnie w wyniku zniesienia współwłasności, któremu towarzyszyła spłata, zatem zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy.
I tak stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.
Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.).
Zgodnie z art. 6 pkt 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami – celem publicznym jest m.in.: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze (art. 114 ust. 2 ww. ustawy).
Jak wynika z powyższych uregulowań prawnych, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – celem publicznym jest m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.
Jednakże aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość została odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.
Z analizy tego przepisu wynika również, że zwolnienie nie przysługuje jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:
W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości na rzecz Gminy nastąpiło po upływie 2 lat od daty nabycia tej nieruchomości. Oznacza to, że nie jest spełniony pierwszy warunek wyłączający ww. omawiane zwolnienie. A skoro w rozpatrywanej sprawie nie został spełniony chociażby jeden z dwóch warunków wyłączających możliwość zastosowania omawianego zwolnienia, tj. nabycie nieruchomości nastąpiło wcześniej niż w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem, to Wnioskodawcy przysługuje prawo do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w sytuacji Wnioskodawcy nie było konieczności analizowania drugiego warunku pod kątem jego spełnienia.
Podsumowując, przy sprzedaży w 2015 r. nieruchomości należało przyjąć dwie daty jej nabycia – 2007 r. jako datę darowizny oraz datę zniesienia współwłasności czyli 2012 r. Przy czym przychód uzyskany ze sprzedaży przypadający na udział w nieruchomości nabyty w 2007 r. w drodze darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okresu czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przypadający na pozostały udział nabyty w 2012 r. w wyniku dokonania zniesienia współwłasności, które było równoznaczne z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy co do zasady jest opodatkowany 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednakże przychód ten korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Sprzedaż > IBPB-2-2/4511-129/16/ZuK