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Timestamp: 2016-10-26 00:38:42+00:00
Document Index: 17681042

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 11', 'in casu', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 51', 'art. 51', 'art. 51', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 107', 'art. 8', 'art. 270', 'art. 105', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 1', 'art. 270', 'in fine', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 58', 'art. 27', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 12', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 243', 'art. 247', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 11', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 29', 'art. 270', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 42', 'art. 270', 'art. 66']

4A_475/2012 (06.12.2012)
4A_475/2012
Mmes et MM. les Juges f�d�raux Klett, pr�sidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
X.________, repr�sent�e par Me Guillaume Perrot,
Y.________ SA, repr�sent�e par Me Jean-Christophe Diserens, avocat,
bail � loyer, contestation du loyer initial d'un logement sis dans un immeuble ancien,
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 23 avril 2012.
Par contrat conclu le 18 mars 2009 avec Y.________ SA (la bailleresse), X.________ (la locataire) a pris � bail d�s le 15 avril 2009 un appartement de quatre pi�ces, avec hall, cuisine agenc�e, salle de bains, WC s�par� et balcon, au cinqui�me �tage de l'immeuble sis au chemin des ... � Lausanne. Le loyer net �tait fix� � 1'380 fr. par mois, plus mensuellement 180 fr. � titre de � forfait de chauffage et eau chaude et frais accessoires g�n�raux �; l'art. 5 du contrat pr�cisait que les frais mis � la charge du locataire �taient per�us sous la forme d'un forfait et qu'aucun d�compte n'�tait �tabli en fin d'exercice.
Par contrat de bail � loyer du m�me jour, Y.________ SA a c�d� � X.________ � compter du 15 avril 2009 l'usage d'une place de stationnement dans le parking de l'immeuble pr�cit�, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 70 fr.
Toujours le 18 mars 2009, usant d'une formule officielle, la bailleresse a communiqu� � X.________, avec la mention du nouveau loyer, que le locataire pr�c�dent avait vers� un loyer mensuel net de 1'070 fr. Sous la rubrique de la formule intitul�e � Acpte chauffage, eau chaude et frais accessoires �, aucun montant n'�tait indiqu�, alors que sous la rubrique � Forfait chauff./eau chaude � figurait le montant de 150 fr. que devait acquitter le locataire pr�c�dent. L'augmentation du loyer et des charges �tait motiv�e ainsi: � Art. 269 a CO lettre a) : Se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier. Adaptation du montant de l'acompte de charges afin de couvrir les co�ts �.
Le 18 mars 2009 �galement, la bailleresse a �tabli une seconde formule officielle en rapport avec la place de stationnement, informant la locataire du nouveau loyer et du loyer mensuel net d� par le pr�c�dent locataire, qui se montait � 40 fr. La hausse de loyer se r�f�rait derechef au motif pr�vu � l'art. 269a let. a CO.
Il a �t� retenu que le b�timent susmentionn� a �t� construit en 1969, sur un terrain acquis par la bailleresse le 7 novembre 1966.
Par lettre du 20 avril 2009 adress�e au repr�sentant de la bailleresse, la locataire a fait �tat de divers d�fauts de l'appartement lou� et requis leur suppression. Il r�sulte de ce courrier ainsi que du constat d'�tat des lieux de l'appartement que la locataire a pris � sa charge divers travaux de r�fection, dont le changement du lavabo et de la robinetterie de la salle de bains.
B.a Par requ�te du 7 mai 2009 adress�e � la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne, la locataire a contest� le loyer initial convenu. La tentative de conciliation a �chou�.
Par demande du 31 juillet 2009 d�pos�e devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, la locataire a conclu � ce qu'il soit dit que le loyer de l'appartement qu'elle a pris � bail est excessif au sens des art. 269 et 269a CO, que le loyer net soit ramen�, d�s le 15 avril 2009, au montant de 880 fr. par mois, que le forfait de chauffage, eau chaude et frais accessoires g�n�raux soit fix� d�s la m�me date � 150 fr. par mois, le loyer de la place de stationnement �tant r�duit � partir du m�me terme � 40 fr. par mois.
La bailleresse a conclu au rejet des conclusions de la demande.
Par requ�te du 31 juillet 2009, la demanderesse a requis production par la d�fenderesse des pi�ces utiles afin qu'il soit proc�d� � un calcul de rendement.
Par ordonnance du 10 septembre 2009, la Pr�sidente du Tribunal des baux a ordonn� � la bailleresse la production de toutes les pi�ces justifiant le crit�re des loyers usuels qu'elle a invoqu� � l'appui de la fixation du loyer litigieux, ainsi qu'une � note de calcul du rendement de l'immeuble �, accompagn�e des pi�ces justificatives y relatives.
La bailleresse a fait valoir qu'un calcul de rendement n�cessiterait de se r�f�rer � l'int�gralit� des pi�ces comptables depuis 1966, ann�e o� elle a acquis le terrain, et que celles-ci n'�taient plus disponibles, de sorte qu'� son sens une expertise devrait �tre ordonn�e.
En cours d'instance, la bailleresse a produit des fiches comparatives concernant onze appartements sis dans les hauts de Lausanne, dont quatre se trouvaient au chemin de ..., deux au chemin du ..., deux au chemin des ..., un � la route du ..., un � l'avenue ... et le dernier � l'avenue du ....
De son c�t�, la locataire a produit une expertise priv�e r�alis�e le 6 novembre 2009 par l'entreprise A.________s SA. Selon l'expert priv�, le syst�me de chauffage de l'appartement dont le loyer est litigieux, qui se pr�sente sous la forme d'un monobloc pulsant de l'air chaud pour toutes les pi�ces, est extr�mement rare et moins souple qu'un syst�me conventionnel, du moment qu'il ne permet pas de r�glage diff�renci� selon les pi�ces, qu'il est relativement bruyant et r�partit moins bien la chaleur.
Par jugement du 2 septembre 2010, dont les motifs ont �t� communiqu�s le 4 ao�t 2011, le Tribunal des baux a accueilli partiellement la demande en ce sens que le loyer initial net de l'appartement a �t� r�duit � 1'070 fr. par mois (I), que le forfait mensuel de chauffage, eau chaude et frais accessoires g�n�raux a �t� ramen� � 160 fr. (II) et que le loyer mensuel net de la place de stationnement a �t� fix� � 40 fr. (III). Les premiers juges ont admis tout d'abord que la locataire �tait recevable � contester son loyer initial au regard de l'art. 270 al. 1 CO, �tant donn� qu'elle avait �t� contrainte de conclure le bail en raison de la situation du march� local (let. a) et que, du reste, le loyer litigieux avait �t� major� de mani�re sensible par rapport � celui de l'ancien locataire (let. b). L'anciennet� de l'immeuble faisait obstacle � un calcul de rendement, de sorte qu'il convenait d'examiner les logements de comparaison propos�s par la bailleresse, afin d'�tablir les loyers usuels de l'art. 269a let. a CO. Le Tribunal des baux a estim� que les particularit�s du syst�me de chauffage install� dans l'appartement remis � bail � la demanderesse ne permettaient pas une comparaison avec d'autres logements satisfaisant aux exigences de l'art. 11 OBLF. De toute mani�re, sept des onze logements comparatifs devaient �tre �cart�s, de sorte que la bailleresse avait �chou� � apporter la preuve des loyers usuels dans le quartier ou la localit�, dont le fardeau lui incombait. Le loyer initial de la demanderesse �tant ainsi abusif, il convenait de l'arr�ter au montant pay� par le pr�c�dent locataire, aucun �l�ment ne justifiant de le fixer � un montant inf�rieur. S'agissant du forfait de chauffage, eau chaude et frais accessoires, la fixation de ce poste �tait nulle car la hausse initiale n'avait pas �t� motiv�e de mani�re claire et pr�cise. Sur le vu de leur exp�rience g�n�rale en la mati�re, les premiers juges, en l'absence d'autres �l�ments, ont arr�t� le forfait litigieux � 160 fr. par mois. A propos de la place de stationnement, retenant que la bailleresse n'avait fourni aucun �l�ment de comparaison, lesdits magistrats ont consid�r� que le loyer y relatif �tait abusif et qu'il devait �tre fix� � la hauteur de celui pay� par le pr�c�dent locataire, soit 40 fr. par mois.
B.b Saisie d'un recours de la bailleresse, qui voulait que le loyer initial de l'appartement soit fix� � 1'380 fr. par mois plus 180 fr. de charges mensuelles et 70 fr. par mois pour la place de stationnement, et d'un recours joint de la locataire, qui requ�rait que le loyer initial du logement soit r�duit � 880 fr. par mois, avec un forfait de 150 fr. de charges mensuelles, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 23 avril 2012, a rejet� le recours joint, admis partiellement le recours principal et r�form� les chiffres I et III du jugement pr�cit� dans le sens o� le loyer initial mensuel net d� par la locataire pour l'appartement a �t� fix� � 1'380 fr. et o� le loyer initial mensuel net d� par celle-ci pour la place de stationnement a �t� arr�t� � 70 fr., le jugement �tant confirm� pour le surplus.
La motivation adopt�e par la cour cantonale dans l'arr�t susrappel� peut �tre r�sum�e comme il suit.
1. La locataire peut in casu invoquer, pour s'en prendre au loyer initial, tant l'augmentation importante op�r�e par rapport au loyer ant�rieur (art. 270 al. 1 let. b CO) que la p�nurie de logements confirm�e dans le canton de Vaud par l'application de la loi vaudoise du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire (LFOCL, RSV 221.315; art. 270 al. 1 let. a CO). Pour d�terminer le loyer initial, comme le b�timent date de 1969, il sied d'�carter la m�thode de calcul de rendement au profit du crit�re des loyers usuels de l'art. 269a let. a CO. Conform�ment � la doctrine majoritaire, il appartient au locataire de supporter le fardeau de la preuve du caract�re abusif du loyer initial convenu. Lorsque le bailleur invoque l'art. 269a let. a CO pour motiver la fixation du loyer initial, il doit contribuer � la contre-preuve de d�montrer que le loyer se tient dans les limites usuelles. Pour que la contre-preuve aboutisse, il est seulement exig� que la preuve principale soit affaiblie, mais pas que le juge soit convaincu de l'exactitude de la contre-preuve. L'instruction doit �tre compl�te sur la contre-preuve avant que le juge ne statue sur les cons�quences d'un �ventuel �chec de celle-ci. Il n'y a cependant pas de motif de traiter diff�remment le cas o� le locataire a fait d'embl�e porter le d�bat sur les loyers du quartier et celui o� le bailleur a invoqu� lui-m�me ce crit�re, en vertu de l'inversion de la priorit� entre les crit�res absolus de fixation de loyer lorsque l'immeuble a �t� acquis il y a quelques d�cennies. Renverser ou affaiblir le fardeau de la preuve incombant au locataire dans cette hypoth�se reviendrait � d�savantager le propri�taire de longue date. Il suffirait au locataire de rester purement passif pour obtenir que le loyer initial soit arr�t�, au pire pour lui, au niveau du pr�c�dent loyer, sans devoir �tablir d'abus de la part du bailleur. Puisque l'art. 270 CO constitue une d�rogation au principe de la libert� contractuelle, il est conforme au principe g�n�ral de l'art. 8 CC d'exiger de celui qui pr�tend que son loyer initial est abusif et qui requiert une adaptation du loyer convenu qu'il l'�tablisse et qu'il subisse ainsi l'�chec du fardeau de cette preuve.
S'il est vrai que les particularit�s du syst�me de chauffage de l'appartement lou� forment un obstacle � l'aboutissement de la contre-preuve de la bailleresse, la locataire a toujours la possibilit� de d�montrer que des loyers sont pratiqu�s dans la r�gion pour des locaux analogues, sans les inconv�nients de ce chauffage, � des prix �gaux ou inf�rieurs au loyer initial. A l'inverse, la bailleresse, � consid�rer ce chauffage tr�s rare, qui d�pr�cie la chose lou�e, ne peut pratiquement pas prouver les cinq exemples comparatifs exig�s par la jurisprudence. En l'esp�ce, tant la locataire, dans la preuve du caract�re abusif, que la bailleresse dans sa contre-preuve �chouent. En application de l'art. 8 CC, cette carence des deux parties doit amener au rejet de l'action de la locataire en contestation du loyer initial, le recours principal �tant donc admis et le recours joint �tant rejet� sur la question de la fixation du loyer.
2. A propos du forfait de charges, il ne s'agit pas de d�montrer le caract�re abusif dudit forfait, d�monstration qui, comme pour le loyer proprement dit, appartient au locataire, mais bien d'examiner les cons�quences de la nullit� d'une notification sur formule officielle, rendue inefficace par l'absence d'une motivation claire de la hausse des charges. Faute de tout �l�ment apport� par les parties, ce forfait doit �tre arr�t� au montant retenu par les premiers juges.
3. Quant � la place de stationnement, il faut se r�f�rer au r�gime juridique qui s'applique dans le cadre de l'examen du loyer initial de l'appartement. Compte tenu du fardeau de la preuve � charge de chacune des parties et vu l'absence au dossier d'�l�ments d�montrant le caract�re abusif du loyer de cette place de parc, l'action de la locataire sur ce point doit �tre rejet�e, ce qui entra�ne l'admission sur cet objet du recours principal.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Invoquant une violation des art. 8 CC, 270 CO, 4 OBLF et 29 Cst., la recourante, � titre principal, reprend ses conclusions de premi�re instance. Subsidiairement, elle requiert l'annulation de l'arr�t attaqu� et le renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente ou aux premiers juges pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
1.1 Le recours �tant dirig� contre une d�cision finale, la valeur litigieuse doit �tre d�termin�e d'apr�s les derni�res conclusions prises devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF). La divergence que celle-ci devait trancher s'�levait en capital (art. 51 al. 3 LTF) � 6'000 fr. par an (16'560 fr. (1'380 fr. x 12) - 10'560 fr. (880 fr. x 12)), uniquement en ce qui concerne la fixation du loyer net (sans les charges) de l'appartement. En multipliant ce seul chiffre par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399), la valeur litigieuse de l'esp�ce d�passe nettement celle de 15'000 fr. qui est requise en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF, de sorte que le recours est recevable ratione valoris.
Interjet� pour le reste par la partie demanderesse qui a enti�rement succomb� dans ses conclusions en r�duction des loyers initiaux convenus et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
S'il admet le recours, le Tribunal f�d�ral peut statuer lui-m�me sur le fond ou renvoyer l'affaire � l'autorit� pr�c�dente pour qu'elle prenne une nouvelle d�cision (art. 107 al. 2 LTF).
La recourante soutient que c'est en violation de l'art. 8 CC que la cour cantonale lui a fait supporter l'�chec de la preuve des loyers du quartier. A son sens, il appartenait � la bailleresse, soit � l'intim�e, de d�montrer que le loyer initial se situait dans les limites des loyers usuels de la localit� ou du quartier en produisant cinq exemples comparatifs. Cette conception serait conforme � la finalit� sociale des dispositions imp�ratives du droit du bail. Elle se concilierait en outre avec la jurisprudence relative � l'art. 270b CO, qui fait supporter au bailleur le fardeau de la preuve des loyers comparatifs en cas de contestation par le locataire d'une hausse de loyer en cours de bail. La recourante affirme que le bailleur, s'il motive une hausse du loyer initial en se r�f�rant aux loyers du quartier, a d� pr�alablement effectuer les recherches comparatives n�cessaires � la fixation de ce nouveau loyer. A l'en croire, le bailleur est ainsi mieux � m�me de r�unir les informations sur cinq objets de comparaison que le locataire, en raison notamment des relations qu'il entretient avec les milieux professionnels de l'immobilier.
Pour la recourante, le renversement du fardeau de la preuve pr�conis� par la Chambre des recours aboutit � priver le locataire de tout moyen de contester son loyer initial dans le cas o� la chose lou�e se trouve dans un immeuble ancien. Les propri�taires de ces immeubles pourraient augmenter drastiquement le loyer initial en fonction des loyers usuels de la localit� ou du quartier, cela sans la crainte d'avoir � apporter la preuve des loyers comparatifs. Autrement dit, seuls les locataires assez ais�s pour louer un appartement plus cher dans un immeuble r�cent seraient en mesure de contester leur loyer initial, puisque de tels locataires peuvent requ�rir un calcul de rendement et que les pi�ces justificatives permettant ce calcul doivent �tre produites par le bailleur en vertu de la jurisprudence.
La recourante en d�duit que la bailleresse n'ayant pas produit des nombres suffisants d'exemples de comparaison, le loyer initial litigieux doit �tre consid�r� comme abusif.
2.1.1 Il r�sulte des faits d�terminants (art. 105 al. 1 LTF) que les parties sont li�es depuis le 15 avril 2009 par deux contrats de bail � loyer conclus le 18 mars 2009, le premier portant sur un appartement de quatre pi�ces sis dans un b�timent construit au chemin des ... � Lausanne, le second portant sur une place de stationnement situ�e dans le parking de cet immeuble.
Les loyers initiaux ont �t� notifi�s le 18 mars 2009 par la bailleresse � la locataire au moyen de deux formules officielles. La formule officielle dont il est question ici a pour but d'informer le locataire qu'il a la possibilit� de saisir l'autorit� de conciliation pour contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles, exig�es par l'art. 19 OBLF (ATF 137 III 547 consid. 2.3 p. 548). L'usage de la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail a �t� rendu obligatoire par le canton de Vaud sur son territoire, en application de l'art. 270 al. 2 CO (art. 1 et 3 LFOCL).
Il n'est plus contest� que la recourante pouvait invoquer, pour s'en prendre aux loyers initiaux, tant la situation de contrainte engendr�e par le march� local (cf. art. 270 al. 1 let a in fine CO) que les augmentations sensibles en rapport avec les loyers vers�s par le pr�c�dent locataire (art. 270 al. 1 let. b CO), alors qu'il suffisait qu'une seule de ces conditions soit remplie pour qu'il faille entrer en mati�re sur la demande de contestation desdits loyers (cf. ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84). En effet, s'agissant de la derni�re condition, le loyer net pay� par la recourante pour l'appartement est sup�rieur de 28,97% � celui de l'ancien locataire, celui de la place de stationnement d�passant de 75% le loyer du locataire pr�c�dent. Or il est de jurisprudence que l'augmentation est sensible si elle exc�de d�j� dix pour cent (ATF 136 III 82 consid. 3.4 p. 89).
2.1.2 Les formules officielles �tablies le 18 mars 2009 indiquaient, conform�ment � l'art. 19 al. 3 OBLF, singuli�rement les montants des loyers du pr�c�dent locataire et ceux des nouveaux loyers; elles pr�cisaient aussi que les hausses des loyers initiaux reposaient toutes deux sur le crit�re des loyers usuels instaur� par l'art. 269a let. a CO.
Les majorations entrant en ligne de compte ne sont donc pas nulles au regard de l'art. 269d al. 2 let. a CO, par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO. Il est en outre constant que la recourante a saisi la commission de conciliation en temps utile (art. 270 al. 1 CO).
L'art. 270 al. 1 CO ne r�gle que les conditions formelles � la contestation du loyer initial. Les crit�res mat�riels permettant de juger du bien-fond� d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 243).
Dans les formules officielles de notification des loyers initiaux, l'intim�e s'est pr�value des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) pour justifier la hausse des loyers par rapport � ceux pay�s par le pr�c�dent locataire. Selon la jurisprudence, le nouveau locataire peut raisonnablement admettre que seuls les motifs invoqu�s par le bailleur dans la formule officielle ont entra�n� une augmentation du montant de son loyer initial par rapport � celui du pr�c�dent loyer. La bonne foi du nouveau locataire m�rite d'�tre prot�g�e (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367). Ce pr�c�dent a �t� approuv� par la doctrine r�cente (PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2e �d. 2012, n� 5 ad art. 270 CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail � loyer, 2011, adaptation fran�aise de la 3e �d. du SVIT Kommentar de RAYMOND BISANG ET AL., n� 28 ad art. 270 CO p. 594; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, ch. 2.3.3, p. 394; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e �d. 2011, n� 13 ad art. 270 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, ch. 2644 p. 388). Autrement dit, le bailleur est li� par les facteurs de hausse qu'il a mentionn�s sur la formule officielle (immutabilit� des motifs invoqu�s par le bailleur).
Il suit de l� que le juge ne saurait examiner l'admissibilit� du loyer initial � la lumi�re d'autres crit�res que ceux figurant dans la formule officielle, � moins que le locataire ne r�clame, de son c�t�, un tel examen, qui ne peut alors pas lui �tre refus� (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367).
In casu, dans les deux formules officielles de notification des loyers initiaux, l'intim�e s'est pr�value des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) pour justifier la hausse des loyers par rapport � ceux vers�s par le pr�c�dent locataire. Pour sa part, la recourante a invoqu� devant le Tribunal des baux un rendement abusif tel que l'entend l'art. 269 CO et requis production par sa partie adverses des pi�ces utiles pour que soit effectu� un calcul de rendement.
S'agissant des cantons (� l'instar du canton de Vaud) ayant rendu obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail, les indications du bailleur figurant sur la formule officielle fixent a priori le cadre du d�bat judiciaire si le locataire conteste en temps utile le loyer initial; mais le locataire peut d�cider de faire porter l'examen du loyer sur d'autres motifs que ceux qu'a invoqu�s le bailleur ( PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n� 28 ad art. 270 CO; LACHAT, [Le bail � loyer], ch. 2.3.3 et la note de bas de page 78, p. 394).
En principe, lors d'une contestation du loyer initial, le locataire doit �tre admis � apporter la preuve, par un calcul selon la m�thode absolue, que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269 CO (ATF 124 III 310 consid. 2b).
Mais, pour les immeubles anciens o� il y a impossibilit� � �tablir le rendement excessif faute de conna�tre les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les pi�ces comptables n'existent plus ou laissent appara�tre des montants qui ne sont plus en phase avec la r�alit� �conomique), la hi�rarchie des crit�res absolus est invers�e. Ainsi si le loyer initial ne d�passe pas les limites des loyers usuels, il n'est pas consid�r� comme abusif, sans qu'il se justifie de proc�der � un calcul de rendement (arr�t 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2, in SJ 2012 I p. 377; arr�t 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.3, r�sum� in Jdt 2012 II p. 113).
Un immeuble est dit � ancien � s'il a �t� construit ou acquis il y a plusieurs d�cennies (arr�t 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 d�j� cit�, consid. 3.3, in SJ 2012 I p. 377; arr�t 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in fine, in SJ 2002 I p. 434).
Il a �t� constat� que le b�timent dans lequel se trouve l'appartement remis � bail � la recourante a �t� construit en 1969 sur un terrain acquis par l'intim�e � la fin 1966. Il s'agit donc manifestement d'un immeuble ancien au sens de la jurisprudence susrappel�e.
Par cons�quent, en l'esp�ce, l'ordre de priorit� entre les crit�res absolus de fixation du loyer instaur� par l'ATF 124 III 310 doit �tre invers�. En d'autres termes, les loyers initiaux litigieux doivent �tre d�termin�s sur la seule base des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO), crit�re absolu que l'intim�e a invoqu� dans les formules officielles du 18 mars 2009. On voit donc que, vu les circonstances ayant entour� la naissance du litige, la recourante ne pouvait plus faire porter le d�bat judiciaire sur un autre motif que celui qu'avait invoqu� l'intim�e dans les formules officielles, si bien que la locataire s'est pr�value en vain du rendement excessif de la chose lou�e devant le Tribunal des baux.
2.1.3 En cas de contestation du loyer initial, la question de savoir � qui incombe le fardeau de la preuve des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier (motif invoqu� par le bailleur dans la formule officielle), lorsque le d�bat judiciaire ne peut sortir de ce cadre en raison de l'anciennet� de l'immeuble, n'a pas encore fait l'objet d'un arr�t de principe publi� par le Tribunal f�d�ral au Recueil officiel (cf. art. 58 al. 1 du R�glement du Tribunal f�d�ral du 20 novembre 2006 (RS 173.110.131), pris en application de l'art. 27 al. 3 LTF).
Dans un arr�t 4A_250/2012 du 28 ao�t 2012 consid. 2.3, le Tribunal f�d�ral a �crit que le locataire qui conteste le loyer initial doit apporter la preuve des faits permettant de constater le caract�re abusif du loyer convenu, notamment par la production de statistiques officielles sur les loyers moyens du quartier. Mais ce pr�c�dent se rapporte � un bail commercial pour lequel, contrairement aux baux d'habitations, l'usage de la formule officielle n'est pas requis (ATF 117 Ia 328 consid. 3). On ne peut donc rien tirer de cet arr�t non publi�.
2.1.3.1 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle all�gue pour en d�duire son droit. Cette r�gle est consid�r�e comme le principe de base de la r�partition du fardeau de la preuve en droit priv�. Selon la conception dominante, qui suit la th�orie des normes (Normentheorie), il en d�coule en principe que le rapport existant entre les normes mat�rielles applicables est d�terminant pour la r�partition du fardeau de la preuve. Ce rapport d�termine de cas en cas si le fait � prouver fait na�tre un droit (fait g�n�rateur), s'il �teint ou modifie un droit (fait destructeur) ou s'il tient en �chec cette naissance ou cette extinction (fait dirimant). Celui qui fait valoir une pr�tention doit �tablir les faits dont d�pend la naissance du droit. En revanche, celui qui invoque la perte d'un droit ou qui conteste sa naissance ou son applicabilit� a le fardeau de la preuve des faits destructeurs ou dirimants. Il sied cependant d'observer qu'il s'agit l� d'une r�gle g�n�rale (Grundregel) qui, d'une part, peut �tre renvers�e par des r�gles l�gales concernant le fardeau de la preuve et qui, d'autre part, doit �tre concr�tis�e dans le cas d'esp�ce (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 128 III 271 consid. 2a/aap. 273; sur la th�orie des normes: PAUL-HENRI STEINAUER, Le Titre pr�liminaire du Code civil, TDPS II/1, 2009, ch. 695 � 702, p. 261 � 264; HANS-PETER WALTER, in Berner Kommentar, 2012, n�s 213-216 et n�s 254 ss ad art. 8 CC; SCHMID/LARDELLI, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 4e �d. 2010, n�s 38 ss ad art. 8 CC).
2.1.3.2 La probl�matique de la r�partition du fardeau de la preuve en mati�re de contestation du loyer initial lorsque l'examen porte sur les loyers comparatifs divise la doctrine en deux courants d'importance in�gale.
Un premier courant, largement majoritaire, pr�ne que c'est au locataire qui requiert la diminution du loyer initial d'en prouver le caract�re abusif eu �gard aux principes instaur�s par l'art. 269a CO et donc de supporter le fardeau de la preuve des loyers usuels, si le terrain judiciaire se limite � ce cadre (HEINRICH, op. cit, n� 4 ad art. 270 CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n� 27 ad art. 269a CO et n� 47 ad art. 270 CO; DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n� 7 ad art. 270 CO; WEBER, op. cit., n� 8 ad art. 270 CO; RICHARD PERMANN, Kommentar zum Mietrecht, 2e �d. 2007, n� 10 ad art. 269a CO et n� 8 ad art. 270 CO; LACHAT ET AL., Das Mietrecht f�r die Praxis, 8e �d. 2009, ch. 17/2.3.4, p. 291; LACHAT, [Le bail � loyer], ch. 2.3.3, p. 394; PIERRE ENGEL, Contrats de droit suisse, 2e �d., 2000, ch. 3 de la p. 198; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 1998, n� 79 ad art. 270 CO; S�BASTIEN FETTER, la contestation du loyer initial, 2005, p. 234 ch. 511; ISABELLE SALOM� DA�NA, Le caract�re abusif du loyer initial: qui doit prouver quoi ?, CdB 4/2009, p. 99).
Un second courant est d'avis qu'en mati�re de contestation de la hausse du loyer initial fond�e sur les loyers du quartier, il appartient au bailleur, qui s'est pr�valu de ce crit�re dans la formule officielle, d'en apporter la preuve (PATRICIA DIETSCHY, in Droit du bail � loyer, BOHNET/MONTINI [�d.], 2010, n� 63 ad art. 270 CO p. 960; JEAN-JACQUES SCHWAAB, La fixation et la contestation du loyer initial, 15e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2008, ch. 153/154 p. 38; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, ch. 2602 p. 382).
Selon le Message du Conseil f�d�ral concernant la r�vision du droit du bail � loyer et du bail � ferme, du 27 mars 1985, le fardeau de la preuve concernant le loyer initial qu'il consid�re abusif est � la charge du locataire (FF 1985 I p. 1473 in medio).
Il convient de pr�f�rer l'opinion dominante pour des raisons dogmatiques d�duites de la th�orie des normes. En effet, l'abus de droit est un fait dirimant, dont le fardeau de la preuve incombe � la partie adverse du titulaire du droit (STEINAUER, op. cit., ch. 709 et la note de bas de page 165, p. 267; SCHMID/LARDELLI, op. cit., n� 63 ad art. 8 CC). Ainsi, en droit du travail, il a �t� jug� que la preuve du cong� abusif incombait au plaideur qui s'en pr�valait (ATF 123 III 246 consid. 4b). Et, en droit du bail, la jurisprudence a pos� qu'il appartenait au destinataire du cong� de d�montrer que celui-ci contrevenait aux r�gles de la bonne foi (ATF 120 II 105 consid. 3c in fine).
Il suit de l� que le fardeau de la preuve du caract�re abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est pr�valu des loyers usuels, dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport � celui de l'ancien locataire.
2.1.4 Dans le cas pr�sent, il faut ainsi examiner si la recourante a apport� la preuve de faits qui permettraient de constater que sont abusives les diff�rences de quotit� entre les loyers initiaux contest�s et ceux que versait � l'intim�e le pr�c�dent locataire.
Il r�sulte des formules officielles que les augmentations par rapport aux pr�c�dents loyers sont massives, puisque la hausse est de pr�s de 29% pour l'appartement et qu'elle atteint 75% pour la place de stationnement (cf. consid. 2.1.1 ci-dessus).
Or il est notoire que le taux hypoth�caire de r�f�rence, bas� ant�rieurement sur les taux variables pour les hypoth�ques des banques cantonales (i.e. la Banque Cantonale Vaudoise pour le canton de Vaud), puis, depuis 2008, sur le taux hypoth�caire moyen des banques publi� trimestriellement par le D�partement f�d�ral de l'�conomie (art. 12a OBLF), a amorc� une lente d�crue depuis le 1er f�vrier 2000, passant de 4,5% � 2,25% � compter du 2 juin 2012. De m�me, la hausse annuelle des prix � la consommation n'a pas d�pass� depuis l'ann�e 2001 le taux de 1,2%, l'ann�e 2008 �tant la seule exception, du reste contrebalanc�e par l'ann�e 2009 o� le taux d'inflation �tait n�gatif.
On voit donc que la conjoncture �conomique actuelle rend injustifiables de pareilles augmentations de loyer.
Partant, il convient de constater, sur la base des �l�ments contenus dans le dossier, que les diff�rences de loyer sont tr�s certainement abusives.
2.2 A ce stade de l'appr�ciation des preuves, la bailleresse a le devoir d'apporter des contre-preuves et de d�montrer, malgr� les apparences, qu'il s'agit d'un cas exceptionnel et que les loyers initiaux arr�t�s contractuellement ne sont pas abusifs.
En effet, selon les principes g�n�raux tir�s des r�gles de la bonne foi, le bailleur qui n'a pas la charge de la preuve doit collaborer loyalement � l'administration des preuves en fournissant tous les �l�ments en sa possession, qui sont n�cessaires � la v�rification du motif qu'il a all�gu� dans la formule officielle (cf. sur ce devoir en g�n�ral: ATF 115 II 1 consid. 4; arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I p. 34; SCHMID/LARDELLI, op. cit., n� 71 ad art. 8 CC). Ce principe r�sulte d�j� de la maxime inquisitoriale sociale pr�valant en droit du bail, qui impose � l'autorit� de conciliation et au juge de premi�re instance d'�tablir les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO; cf. art. 243 al. 2 let. c et art. 247 CPC). Cette maxime n'oblige certes pas le juge � instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position; en revanche, elle le contraint � interroger les parties et � les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge � soup�onner que les all�gations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il n'est pas li� par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-m�me des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des d�clarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de m�me inviter cette partie � compl�ter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (arr�t 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid 2.2, r�sum� in Jdt 2012 II 114; ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80).
Ce devoir du bailleur de collaborer � l'administration des preuves trouve tout son sens dans l'hypoth�se o� ce dernier, comme en l'esp�ce, a augment� chacun des nouveaux loyers de plus de 10% par rapport aux loyers anciens.
2.3 Au vu de ce qui pr�c�de, l'intim�e �tait tenue de participer � l'administration des preuves en fournissant au moins cinq �l�ments de comparaison pr�sentant des caract�ristiques semblables aux choses lou�es (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s.; 123 III 317 consid. 4a p. 319).
Il a �t� retenu que l'intim�e n'a pr�sent� que quatre �l�ments r�pondant aux exigences de l'art. 11 OBLF. Ce chiffre est insuffisant pour �tablir les loyers usuels du quartier.
Partant, la bailleresse n'est pas parvenue � prouver que les loyers initiaux incrimin�s restaient dans les limites des loyers usuels.
On en reste ainsi � la constatation que, dans la conjoncture actuelle, une augmentation massive des loyers initiaux par comparaison avec ceux que versait le locataire pr�c�dent ne saurait se justifier, de sorte que la preuve de l'abus est apport�e.
Il s'ensuit que la cour cantonale aurait d� retenir que les loyers litigieux sont abusifs.
2.4 Il appartient d�sormais au Tribunal f�d�ral d'arr�ter lui-m�me les loyers initiaux.
2.4.1 A propos de la fixation des loyers admissibles, la recourante fait valoir que le loyer mensuel net de son appartement doit �tre arr�t� � 880 fr., ce qui repr�sente 190 fr. par mois de moins que l'ancien loyer. Elle pr�tend que si le juge �tait emp�ch� d'arr�ter le loyer en dessous de la somme vers�e par le pr�c�dent locataire, le bailleur serait incit� � � tenter � d'augmenter le loyer initial par rapport au pr�c�dent loyer en pouvant d'embl�e compter que le montant du loyer initial ne sera en tout cas pas arr�t� plus bas que celui de l'ancien loyer.
Quant au loyer de la place de stationnement, la recourante requiert qu'il soit fix� � 40 fr., ce qui correspond au loyer vers� par le pr�c�dent locataire.
2.4.2 Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appr�ciation (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64; arr�t 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4a, in SJ 1998 p. 718).
Comme on l'a vu, il fallait proc�der � la d�termination du loyer usuel.
Or les cinq �l�ments de comparaison, n�cessaires pour que soient �tablis les loyers usuels (cf. ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 79 s. susmentionn�), n'ont pas �t� apport�s au juge. En cons�quence, celui-ci ne disposait pas des �l�ments lui permettant d'arr�ter le loyer usuel selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral.
Il y a donc carence de preuves, alors que le juge doit n�anmoins statuer sous peine de commettre un d�ni de justice.
2.4.3 En ce qui concerne l'appartement, la recourante voudrait que le juge fixe le loyer � un montant inf�rieur � celui que payait l'ancien locataire.
Si le locataire entend que son loyer initial soit r�duit en dessous du seuil constitu� par le loyer du pr�c�dent locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l'ancien loyer �tait lui-m�me abusif. La diff�rence entre le loyer convenu initialement et celui du pr�c�dent locataire suffisait dans la conjoncture actuelle, comme on l'a vu, � rendre hautement vraisemblable le caract�re abusif de ce surplus et obligeait le bailleur � une contre-preuve. Mais ces consid�rations n'autorisent pas la d�duction que l'ancien loyer a �t� arr�t� abusivement. Dans un tel cas, le bailleur ne peut plus �tre tenu de participer � l'�tablissement des loyers comparatifs. De toute mani�re, on imagine mal le bailleur �tre contraint de se procurer lui-m�me des exemples de comparaison afin d'�tablir que le loyer dont il �tait convenu avec l'ancien locataire �tait �galement abusif.
En l'esp�ce, la recourante n'a apport� aucune preuve dans ce sens.
Dans une telle situation, � d�faut de la production par les parties de statistiques officielles, il para�t conforme au droit f�d�ral de s'en tenir au loyer pay� par l'ancien locataire, cela tant pour le logement que pour la place de stationnement.
Le Tribunal f�d�ral a d�j� dit qu'un tel raisonnement �tait admissible (arr�t 4A_576/2008 du 19 f�vrier 2009 consid. 2.5; arr�t 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, in SJ 1998 p. 718).
Il convient donc de fixer le loyer mensuel net de l'appartement � 1'070 fr. et le loyer de la place de stationnement � 40 fr. par mois.
Dans un dernier moyen, se pr�valant d'une violation de l'art. 29 Cst., la recourante estime que la cour cantonale n'a pas motiv� les raisons pour lesquelles elle a arr�t� le forfait de charges au montant qu'avaient retenu les premiers juges, � savoir 160 fr. par mois. Elle fait encore valoir que la Chambre des recours a enfreint les art. 270 CO et 4 OBLF en ne ramenant pas le montant du forfait � hauteur de celui pay� par l'ancien locataire, qui �tait de 150 fr. par mois.
3.1 Le droit d'�tre entendu consacr� � l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment l'obligation pour le juge de motiver sa d�cision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorit� de recours puisse exercer son contr�le (ATF 134 I 83 consid. 4.1; 133 III 439 consid. 3.3). Savoir si la motivation pr�sent�e est convaincante est une question qui n'a rien � voir avec le droit � obtenir une d�cision motiv�e. A partir du moment o� l'on peut discerner les motifs qui ont guid� l'opinion des juges, le droit � une d�cision motiv�e est respect�, m�me si la motivation est erron�e (arr�t 4A_25/2007 du 25 mai 2007, consid. 3.3).
Dans l'arr�t critiqu�, les juges cantonaux ont retenu que la notification des charges, par formule officielle du 18 mars 2009, �tait nulle selon l'art. 270 al. 2 CO, en raison du manque de clart� des motifs de hausse, lesquels se r�f�raient aux termes antinomiques d'acomptes et de forfait. En l'absence du d�p�t de probatoires par l'intim�e, ces magistrats ont admis que le forfait, �valu� par les premiers juges � 160 fr. par mois, n'�tait pas critiquable.
Quoi qu'en dise la recourante, cette motivation est limpide, de sorte qu'aucune transgression du droit d'�tre entendu n'entre en ligne de compte. Ce pan du moyen est infond�.
3.2 La seconde branche du grief est exempte de toute d�monstration de violation du droit f�d�ral, au m�pris de l'art. 42 al. 1 et 2 LTF. A son appui, la recourante se contente de se plaindre de la solution adopt�e, sans dire en quoi elle ne serait pas en accord avec les normes de droit f�d�ral (art. 270 CO et 4 OBLF) dont elle s'est pr�value. Ce volet du grief est irrecevable.
Il suit de l� que le recours doit �tre partiellement admis et que l'arr�t attaqu� doit �tre annul�. Il est prononc� que le loyer initial mensuel net de la recourante est fix� � 1'070 fr., que le forfait initial mensuel de charges est fix� � 160 fr. et que le loyer initial mensuel net de la place de stationnement est fix� � 40 fr.
La cause sera renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour d�terminer � nouveau les frais et d�pens de la proc�dure cantonale.
La recourante obtient, concernant l'appartement, une r�duction du loyer initial de 22,5% alors qu'elle requ�rait une baisse de 36,2% et, concernant les charges, une r�duction du forfait initial de 11,1% alors qu'elle concluait � une baisse de 16,6%. En revanche, concernant la place de stationnement, elle obtient l'entier de la r�duction � laquelle elle concluait, ce qui repr�sente 42,8%.
Tout bien pes�, il convient de mettre les frais de justice de l'instance f�d�rale par trois quarts � la charge de l'intim�e et pour un quart � la charge de la recourante. L'intim�e versera � la recourante une indemnit� de d�pens r�duite selon cette proportion (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours est partiellement admis, l'arr�t attaqu� est annul� et il est prononc� ce qui suit:
I. Le loyer initial mensuel net d� par la recourante X.________ pour l'appartement de 4 pi�ces que l'intim�e Y.________ SA lui loue au chemin des ... � Lausanne, selon contrat du 18 mars 2009, est fix� � 1'070 fr.
II. Le forfait initial mensuel de chauffage, eau chaude et frais accessoires g�n�raux d� par la recourante sur la base du contrat susmentionn� est fix� � 160 fr.
III. Le loyer initial mensuel net d� par la recourante pour la place de parc n� 32 que l'intim�e lui loue au parking du chemin des ... � Lausanne, selon contrat du 18 mars 2009, est fix� � 40 fr.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 3'500 fr., sont mis � raison de 2'625 fr. � la charge de l'intim�e et � raison de 875 fr. � la charge de la recourante.
L'intim�e versera � la recourante une indemnit� de 2'000 fr. � titre de d�pens r�duits.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud