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Timestamp: 2020-07-05 04:20:36
Document Index: 199928383

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 31', 'Art. 59', 'Art. 14', '§ 9', 'Art. 81', '§ 11', '§ 9', '§ 34', '§ 1', '§ 30', '§ 34', '§ 35', '§ 5', '§ 31', '§ 9', '§ 30', 'Art. 71', '§ 5', '§ 188', '§ 2', '§ 3', '§ 4', 'Art. 32', '§ 2', '§ 8', '§ 1', '§ 30', '§ 34', '§ 9', '§ 1', '§ 9', '§ 9', '§ 30', '§ 9', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 6', '§ 9', 'Art. 1', '§ 9', 'Art. 7', '§ 9', '§ 30', '§ 34', '§ 34', '§ 9', '§ 5', '§ 1', '§ 5', '§ 188', '§ 188', '§ 34', 'Art. 14', '§ 34', '§ 42', '§ 9', '§ 34', '§ 9', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 5', '§ 9', 'Art 56', '§ 30', '§ 13', '§ 13', '§ 30', '§ 30', '§ 1', '§ 1', '§ 31', '§ 1', '§ 31', '§ 31', '§ 9', '§ 19', '§ 19', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 4']

Aufstellung des einfachen Bebauungsplanes "Ortskern Straußdorf" (Änderung des Bebauungsplanes westlich der Grafinger- / Aßlinger Straße und Erweiterung auf das Gebiet östlich der Grafinger- / Aßlinger Straße);
Der Stadtrat hat am 14.03.2017 die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Straußdorf – westlich der Grafinger/Aßlinger Straße“ und die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens für den Bereich „Straußdorf – östlich der Grafinger Straße“ beschlossen.
Zum einen sollen die im „westlichen Ortskern“ bestehenden Regelungen zur Erhaltung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur jetzt auch auf den „östlichen Ortskern“ erweitert werden. Auch dort stehen jetzt bauliche Veränderungen an, die im Interesse einer einheitlichen Entwicklung von Straußdorf einer bauleitplanerischen Steuerung bedürfen.
Zum anderen soll aber die geltende Beschränkung der Wohnungszahl geändert werden. Hier bestehen zum einen die (eigentumsrechtlichen) Interessen einzelner Grundstückseigentümer, insbesondere landwirtschaftliche Gebäude über die bisherige Obergrenze von 6 Wohnungen hinaus zu Wohnzwecken nutzen zu können bzw. durch entsprechende Mehrfamilienhäuser zu ersetzen.
Dem gegenüber besteht das Interesse – so auch aus dem Dorferneuerungsverfahren – ein Überhandnehmen der Wohnnutzung und die Errichtung dorfuntypischer Wohnanlagen zu unterbinden. Eine Erweiterung der Wohnungszahl (über 6 bzw. 7 Wohnungen hinaus) soll allenfalls für die Umnutzung ortsbildprägende Bestandsgebäude zugelassen werden.
Im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses wurde diese zentrale Festsetzung bereits kontrovers diskutiert. Man hat sich dort auf folgendes Planungsziel verständigt:
Um die zweckmäßige Nachverwendung vorhandener Bausubstanzen zu fördern, soll die zulässige Höchstzahl der Wohnungen wie folgt geregelt werden:
a) Je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohnung (Wohneinheit) zulässig.
Hiervon kann eine Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) zugelassen werden für Nutzungsänderungen von bestehenden Gebäuden, wenn
- das Vorhaben der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient,
- das Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild zur Wahrung des ländlichen Ortsbildes erhaltenswert ist (z.B. Hauptgebäude von Hofstellen) und
- die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt.
In begründeten Einzelfällen gilt das auch für die Neuerrichtung der Gebäude.
b) Je Wohngebäude sind maximal 8 Wohnungen zulässig. Hiervon kann in begründeten Einzelfällen eine Ausnahme zugelassen werden bis zu 10 Wohnungen. Ein begründeter Einzelfall liegt vor, wenn die Stadt Grafing ein Belegungsrecht für 1 Wohnung erhält.
Gegen die aus der Mitte des Stadtrats eingebrachte Regelung, dass eine Ausnahmeentscheidung von der Einräumung eines Wohnungsbelegungsrechtes abhängig gemacht wird, bestehen erhebliche rechtliche Bedenken. Im Hinblick auf das Vollzugsverbot rechtlicher Beschlüsse (Art. 59 Abs. 2 GO) und der Rechtsfolgen (Nichtigkeit des Bebauungsplanes) war die Rechtmäßigkeit dieser Regelung schon vorab näher zu prüfen.
In Grundrechte (Art. 14 GG) darf nur aufgrund eines Gesetzes im formellen Sinne eingegriffen werden bzw. Gesetze im materiellen Sinne (Bebauungsplan als Satzung) nur aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung erlassen werden. Die gemeindliche Planungshoheit kann folglich nur im Rahmen der gesetzlichen Schranken ausgeübt werden. Dabei kommt der Regelung des § 9 BauGB (ergänzt durch die Baunutzungsverordnung) und den landesrechtlichen Gesetzen (Art. 81 BayBO) zentrale Bedeutung zu. Diese Ermächtigungsregelungen bestimmen einen Katalog an Festsetzungen, der nicht erweiterbar ist. Den Gemeinden ist es also verwehrt, über diese abschließende Ermächtigung (BVerwG 24.04.1970) hinaus eigene Festsetzungen zu treffen. Dabei dürfen die Festsetzungen auch nicht mit normativer Wirkung erweitert bzw. auf weitere mit ihnen oder im Vollzug verbundene Fragen ausgedehnt werden (BVerwG, Beschluss 07.09.1988).
Das durch das Baugesetzbuch bereitgestellte Instrumentarium lässt es nur im Rahmen der besonderen Ermächtigung des § 11 BauGB (städtebauliche Verträge) zu, Vereinbarungen über die Deckung des Wohnbedarf von Personen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen oder der ortsansässigen Bevölkerung zu treffen. Hier sind aus dem weiten Kreis an Möglichkeiten auch Wohnungsbelegung, -besetzungsrechte denkbar. Diese Verträge unterliegen hinsichtlich der Grundstückseigentümer der Freiwilligkeit (kooperatives Verwaltungshandeln), und können von den Gemeinden nicht (durch hoheitliche Maßnahmen) erzwungen werden, etwa durch entsprechende Festsetzungen in einem Bebauungsplan (vgl. BVerwG 11.02.1993). Dafür fehlt die Rechtsgrundlage (§ 9 BauGB).
Zu Bedenken ist, dass hier nicht erstmaliges Baurecht geschaffen wird, sondern ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil überplant wird. Das Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB) kennt keine Zulässigkeitsgrenze für die Anzahl von Wohnungen. Will die Gemeinde dieses gesetzliche Eigentumsrecht beschränken, dann bedarf es dazu besonderer ortsplanerischer Gründe (Dorfstrukturerhaltung; Schutz der Landwirtschaft). Wenn die Stadt dann aber gleichzeitig Abweichungen von diesen Beschränkungen zuerkennen würde, die sie von sachfremden Beweggründen (Verbesserung der Wohnraumversorgung, also fiskalische oder soziale Gründe) abhängig macht, würde es auch an der Erforderlichkeit der Beschränkung selbst fehlen. Die Festsetzung wäre auch nach § 1 Abs. 3 BauGB nichtig.
Vom Bayerischen Gemeindetag wurde ebenfalls erklärt, dass diese Regelung eindeutig unzulässig ist und die Nichtigkeit der Regelung bzw. dann des gesamten Bebauungsplanes zur Folge hätte.
2.1 Bebauungsplan „Straußdorf West 1999“
Die Stadt Grafing b.M. hat in den Jahren 1994–1996 (also vor mehr als 20 Jahren) die damals geplante Neubebauung des Grundstücks Fl.Nr. 38 der Gemarkung Straußdorf (Grafinger Straße 15) zum Anlass genommen, mittels Bauleitplanung die Erhaltung der dörflichen Strukturen von Straußdorf zu steuern.
Es handelte sich dabei um das auch heute noch nicht bebaute Grundstück in der Ortsmitte, auf dem 2016 die alte Hofstelle beseitigt wurde. Die Freilegung erfolgte zur Vorbereitung einer geplanten Neubebauung mit 4 Doppelhäusern (Vorbescheid vom 07.04.2016).
Anfänglich wurde zum Bauantrag für 2 Wohnhäuser mit je 6 Wohnungen das gemeindliche Einvernehmen von der Stadt am 02.08.1994 versagt. Dann wurde das Vorhaben reduziert auf 2 Wohnhäusern mit jeweils 5 Wohneinheiten. Auch hierzu hat die Stadt das gemeindliche Einvernehmen (17.12.1996) zum Bauantrag versagt. Nachdem das Landratsamt Ebersberg aber die Rechtmäßigkeit des Vorhabens festgestellt hat, war die Stadt Grafing b.M. zur Verhinderung dieser den eigenen städtebaulichen Zielen zuwiderlaufenden Vorhaben angehalten, diese Planungsziele mit der Aufstellung eines Bebauungsplans und dem Erlass einer Veränderungssperre abzusichern.
Am 14.01.1997 hat dann der Stadtrat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst. Zur Verwirklichung des dort bestimmten Planungsziels (Bewahrung der gewachsenen Baustruktur mit dörflichen Charakter; Verhinderung des Überhandnehmens der Wohnbebauung, insbesondere durch Wohnanlagen) sollte die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden auf max. 3 Wohnungen beschränkt werden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde zunächst wegen des dort bestehenden Bauwunsches nur für den Teilbereich westlich der Staatsstraße beschränkt. Die erklärten Planungsziele galten zwar in identischer Weise auch für den östlichen Teil des Ortes. Dort erhoffte man einen „Selbstregulierungseffekt“ durch die gezeigte Vorgehensweise; die Aufstellung eines inhaltsgleichen Bebauungsplans für den östlichen Ortsteil sollte erst dann erfolgen, wenn auch dort eine übermäßige Wohnnutzung konkret beabsichtigt ist.
Nach einem 2-jährigen Bebauungsplanverfahren und mit Unterstützung der Obersten Baubehörde (Staatsministerium des Inneren) wurde dann am 06.07.1999 der Bebauungsplan „Straußdorf westlich der Grafinger/Aßlinger Straße“ (künftig „Straußdorf West 1999“) erlassen. Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB, womit neben den dortigen Festsetzungen weiterhin die Vorschriften des § 34 bzw. § 35 BauGB gelten.
Wesentliche Festsetzungsinhalte waren:
a) Festsetzung der Gebietsart („Dorfgebiet“, § 5 BauNVO)
b) Beschränkung der Wohnungszahl wie folgt:
- Pro Wohngebäude sind maximal 3 Wohneinheiten zulässig.
- Abweichend sind je Doppelhaus maximal 4 Wohneinheiten zulässig.
- Bei bestehenden Gebäuden sowie am Bestand orientierten Ersatzbauten können abweichend bis zu 7 Wohneinheiten pro Gebäude zugelassen werden, wenn es sich um ortsbildprägenden Baubestand bzw. dessen Ersatz handelt, die Wohnfläche von 80 m² je Wohneinheit nicht unterschritten ist.
Um ein Überhandnehmen der Wohnnutzung insgesamt zu verhindern und eine gemischte Nutzung zu erreichen, wurde je Grundstück eine Geschossflächengrenze für die Wohnnutzung festgelegt.
2.2 Bebauungsplan „Straußdorf West 2011“
Im Jahr 1999 war erneut das Grundstück Fl.Nr. 38 (Grafinger Straße 15) Ausgangspunkt für ein planerisches Handeln. Nachdem die Eigentümer für das Grundstück Fl.Nr. 38 wegen der Beschränkung der Wohnnutzug trotz vielfacher Versuche keine wirtschaftliche Bebauung bzw. keinen Verkauf erreichen konnten und das Grundstück zunehmend verwahrloste, sollte dorthin das „Straußdorfer Fitnessstudio mit Gesundheitsbereich“ verlegt werden. Das Vorhaben hätte aber die damals noch festgesetzte Geschossflächengrenze massiv überschritten. Damit waren Planungsgrundzüge berührt und eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ausgeschlossen. Die Realisierung des Vorhabens (Fitnessstudio mit Gesundheitsbereich) war also auf eine Änderung des Bebauungsplans angewiesen.
Nachdem aufgrund veränderter Rechtsprechung zum einen Nichtigkeitsmängel zu erkennen waren und zum anderen Festsetzungserleichterungen entstanden sind, hat sich die Stadt erneut dieser Aufgabe gestellt. So wurde die bisherige Rechtsprechung der Obergerichte aufgehoben, wonach – streng nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB – die Wohnungszahl nur für reine Wohngebäude nicht aber auch für gemischt genutzte Gebäude beschränkt werden kann. Außerdem war mittlerweile vom BayVGH eine Festsetzungskombination zur Wohnungszahl in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße erlaubt, was bessere Steuerungsmöglichkeiten eröffnete.
Der geänderte Bebauungsplan „Straußdorf – westlich der Grafinger- / Aßlinger Straße II“ (kurz: „Straußdorf West 2011“) wurde dann erneut als einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) am 21.12.2010 beschlossen und am 25.03.2011 im Wege des Neuerlasses in Kraft gesetzt.
Der Bebauungsplan trifft folgende geänderte Festsetzung zur Wohnungszahlbeschränkung:
• Je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohneinheit zulässig,
• insgesamt jedoch nicht mehr als 6 Wohneinheiten (pro Wohngebäude); Reihenhäuser sind unzulässig.
2.3 Bebauung Fl.Nr. 38 (Grafinger Straße 15)
Nach über 20 Jahren hat sich der Eigentümer des Anwesens Grafinger Straße 15 für eine Neubebauung des Grundstücks entsprechend den dort geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans „Straußdorf West 2011“ entschieden. Mit Vorbescheid vom 07.04.2016 wurde die Errichtung von 4 Doppelhäusern (8 DHH/Wohneinheiten) genehmigt und aufgrund dieser verbindlichen bauaufsichtlichen Zulassung (Art. 71 BayBO) dann der gesamte Baubestand beseitigt.
Auf Empfehlung der Dorferneuerungsgemeinschaft Straußdorf wurde dann der Versuch unternommen, eine Änderung der Planung zugunsten einer Neubebauung mit einem „dörflicheren Gebäudecharakter“ zu erreichen. Der Bauherr hat zuletzt aber seine Entscheidung mitgeteilt, das Grundstück entsprechend dem genehmigten Vorbescheid zu bebauen.
2.4 Dorferneuerung Straußdorf 2008/2016
Ausgelöst durch die Planfeststellung der Ostumfahrung von Grafing und der damit zu erwartenden Verschärfung der städtebaulichen Missstände in Straußdorf wurde vom Stadtrat schon am 09.12.2008 die Durchführung einer Dorferneuerungsmaßnahme für Straußdorf beschlossen. Die förmliche Einleitung des Verfahrens erfolgte dann im Jahr 2015.
Bei den Arbeitskreistreffen zur Vorbereitungsplanung der Dorferneuerung Straußdorf wurde vereinzelt auch angeregt, die Wohnungszahlbeschränkung des bestehenden Bebauungsplans zu überarbeiten, um leergefallene landwirtschaftliche Gebäude durch eine Umnutzung zu Wohnzwecken erhalten zu können. Damit könnte die sowohl vom Bebauungsplan, als auch der Dorferneuerung verfolgten Entwicklungsziele, die dörfliche Bebauungs- und Nutzungsstruktur zu erhalten, weiter gefördert werden. Zwar ist eine für Dorfgebiete typische gewerbliche Nutzung (gemischte Nutzung „Wohnungen und Gewerbe“) immer möglich, wird auf dem Grundstücksmarkt aber nur bedingt nachgefragt. Für die Umnutzung vorhandener Gebäude (Hofstellen) ist aber oftmals die bisher verlangte Mindestgrundstücksgröße von 650 m² je Wohnung ein Hindernis. Zugunsten einer Umnutzung von Bestandsgebäuden sollte diese Einschränkung aufgegeben werden.
Nach der sehr häufig vertretenen gegenläufigen Auffassung sollte unbedingt an einer Beschränkung der Wohnungszahl festgehalten werden. Ein weiteres Zurückdrängen der dorf-gebietstypischen Nutzung durch eine übermäßige Wohnbebauung würde dem erklärten Ziel zuwiderlaufen, die dörflichen Strukturen und auch die Bevölkerungszusammensetzung von Straußdorf zu erhalten und zu stärken. Hier stimmten die von der Stadt seit 20 Jahren verfolgten städtebaulichen Ziele auch mit den heutigen Zielen der Dorferneuerung überein.
Es besteht im Arbeitskreis Dorferneuerung auch mehrheitlich die Auffassung, dass eine Wohnungszahlbeschränkung weiterhin notwendig ist. Jedoch sollte eine Erleichterung für die Umnutzung von erhaltenswerten Bestandsgebäuden geprüft werden. Dabei wurde der im Bebauungsplan „Straußdorf West 1999“ noch enthaltene Ausnahmevorbehalt als Lösung vorgeschlagen. Ob dann mit 7 Wohnungen (1999) oder mit 6 Wohnungen (2011) als Obergrenze, wurde dabei offengelassen.
Übereinstimmung bestand auch darin, dass aus Gründen der Rechtsklarheit und der Einheitlichkeit die Regelung auch für den Bereich östlich der Grafinger- / Aßlinger Straße ausgeweitet werden soll.
Auch nach über 20 Jahren hat sich die städtebauliche Problematik in den dörflichen Ortsteilen nicht wesentlich geändert. Der Strukturwandel in der Landwirtschaft schreitet weiter fort. Gleichzeitig wird die Fortführung der wenigen verbliebenen Landwirtschaftsbetriebe durch die zunehmende Wohnnutzung und den dadurch entstehenden Spannungen erschwert. Hinzugekommen ist zuletzt die rasante Verteuerung von Wohnbauland und Wohnungsmieten, die auch die außenliegenden (dörflichen) Siedlungseinheiten erfasst haben. Der Anreiz zur Errichtung zusätzlicher Wohnungen hat sich dadurch natürlich erhöht.
Im Widerspruch dazu fehlen in den Dörfern die notwendigen Infrastruktureinrichtungen, die Voraussetzung sein sollten für eine bewusste Förderung des Wohnungsbaus. Die fehlende Nahversorgung für Güter des täglichen Bedarfs löst zwangsläufig einen erhöhten motorisierten Individualverkehr aus. Nicht zuletzt aus diesem Grunde hat sich die Stadt Grafing b.M. für den städtebaulichen Grundsatz entschieden (vgl. Flächennutzungsplan, Erläuterungsbericht Seite 43 und 44), die Siedlungsentwicklung auf die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof zu konzentrieren und eine bauliche Entwicklung der außenliegenden Ortsteile (Straußdorf u.a.) nicht zu beabsichtigen.
Die Ortsplanung hat also einen städtebaulichen Spagat zu meistern. Einerseits soll das überlieferte Bild der Dörfer mit seiner ländlichen Bau- und Nutzungsstruktur möglichst erhalten werden. Das verlangt auch Anreize, um die vorhandene Bausubstanz einer zweckmäßigen Nachverwendung zuzuführen. Anderseits soll entsprechend der gesetzlichen Zweckbestimmung (§ 5 Abs. 1 BauNVO: Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewebebetrieben …. Auf die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen) der Gebietscharakter eines „dörflichen Mischgebiets“ erhalten bleiben und deshalb eine Dominanz des Wohnens verhindert werden.
In diesem Sinne sollen nun aufgrund der Erkenntnisse aus den Vorbereitungsmaßnahmen für die Dorferneuerung die Bebauungspläne entsprechend fortgeschrieben werden. Gemäß § 188 Abs. 2 BauGB sollen die Ziele der Dorferneuerung und der Bauleitplanung aufeinander abgestimmt werden. Insoweit kann von einem gesetzlichen Planungserfordernis ausgegangen werden, das Dorferneuerungsverfahren in Straußdorf mit den Instrumenten der Bauleitplanung zu unterstützen.
Im Bebauungsplanverfahren wurde der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 25.05.2018 ortsüblich bekannt gemacht. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) für die Zeit vom 04.06.2018 bis 04.07.2018 durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung. Anschließend wurde am 24.08.2018 die Unterrichtung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt (§ 4 Abs. 1 BauGB).
Im Rahmen der Beteiligungsverfahren sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
4. Kreisheimatpfleger
5. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
6. Handwerkskammer für München und Oberbayern
7. Landesbund für Vogelschutz
8. Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern
9. Angela und Josef Hausstätter
10. Max Federauer
11. Anton Wieser
12. Florian Wieser
13. Marika und Leonhard Stadler
14. Christian Fellinger
15. Rechtsanwalt Schönfelder für Marianne Preis
16. Deutsche Telekom
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.
3.1 Prüfung der Stellungnahmen
Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Stellungnahmen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.
3.1.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.09.2018, Az.: P-2018-1629)
Mit der Aufstellung des einfachen Bebauungsplanes soll der Ortskern von Straußdorf bauleitplanerisch geregelt werden und sichergestellt werden, dass die dörfliche Struktur des Ortes beibehalten wird. Mit der Neuregelung werden auch derzeit gültige Bauleitpläne im Süden und Norden des Ortes überplant.
Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen und Einwände geäußert.
Geruchimmissionen aus der Landwirtschaft
Lage, Art und Größe der noch vorhandenen acht landwirtschaftlichen Betriebe in Straußdorf sind hier nicht bekannt und in den vorgelegten Unteralgen nicht dargestellt. Hier bleibt – wie in der Begründung enthalten – nur der Verweis darauf, dass die „Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Belange im Einzelfall in den nachgeschalteten Genehmigungsverfahren nachzuweisen“ ist.
Mit einer überschlägigen Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen der Staatsstraße 2080 können Beurteilungspegel von 65 dB(A) tags und 57 dB(A) nachts im unmittelbaren Nahbereich der Staatsstraße ermitteln werden. Dies bedeutet, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schalschutz im Städtebau“ von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts für Dorfgebiete deutlich überschritten werden.
Daten zur Lärmabschätzung: Straßenverkehrszählung 2015 DTV 4.572 Kfz (MT = 267, MN = 37), Lkw-Anteil tags 3,5% und nachts 3,7% bei 50 km/h und 5 m Abstand zur Straßenmittel.
Zum Verkehrslärm sind keine Aussagen in der Begründung enthalten, da – wie beim Thema Landwirtschaft – auf das nachgeschaltete Genehmigungsverfahren verwiesen wurde; dies ist aufgrund der Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes zulässig. Mit den abgeschätzten Lärmpegeln ist ein ungestörter Schlaf im unmittelbaren Nahbereich der Straße nicht mehr möglich.
Es wird die Aufnahme eines Hinweises in der Satzung empfohlen, in dem auf den einwirkenden Verkehrslärm hingewiesen wird, um bei Neubau oder Umbau von Wohnraum bereits bei der Planung auf Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm hinzuwirken. Der Text des Hinweises könnte wie folgt lauten:
Im unmittelbaren Nahbereich der Staatsstraße 2080 ist mit Verkehrslärmbelastungen zu rechnen, die über 45 dB(A) nachts liegen, so dass auch bei nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich ist. Es wird empfohlen durch entsprechende Gestaltung des Grundrisses darauf zu achten, dass schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer, ein Fenster ohne Sichtverbindung zur Straße erhalten. Eine Beratung über zusätzlich mögliche Lärmschutzmaßnahmen ist durch die Untere Immissionsschutzbehörde im Landratsamt Ebersberg möglich.
Im GIS-Luftbild aus dem Jahr 2015 ist die 20-kV-Freileitung, die Straußdorf von West nach Ost ca. in der Mitte durchschneidet, ersichtlich. In den jetzt vorgelegten Planunterlagen ist die Freileitung jedoch nicht enthalten.
Es ist zu prüfen, ob die Freileitung in der Satzung dargestellt werden muss (einschließlich des Schutzabstands von 5 m Breite des jeweils an den ruhenden äußeren Leiter angrenzenden Streifens bei Freileitungen unter 110 kV).
20-kV-Freileitung:
Die im Trassenverlauf bestehenden Bau- und Nutzungsbeschränkungen sind für das Verständnis des Bebauungsplanes und für die Beurteilung von Baugesuchen zweckmäßig. Die vorhandene 20-kV-Freileitung mit Schutzstreifen ist in der Planzeichnung nachrichtlich darzustellen.
Der als einfacher Bebauungsplan konzipierte Bebauungsplan trifft keine abschließende Festsetzung über die Bebaubarkeit. Insbesondere werden keine Bauflächen festgesetzt, die eine genaue Betrachtung der Immissionsorte und der Lärmbelastung erlauben. Hier bleibt es (§ 30 Abs. 3 BauGB) hinsichtlich der Verkehrslärmimmissionen bei den gesetzlichen Anforderungen des § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB, wonach gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sein müssen. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.
Damit wird den Mindestanforderungen entsprochen, wonach bei der Überplanung eines Baubestandes lediglich sicherzustellen ist, dass es zu keiner (planbedingten) Verschlechterung gegenüber der vorgefundenen Immissionssituation kommt. Jedoch handelt es sich bei den Belangen der Wohngesundheit um stets abwägungsbeachtliche Belange, die in der Bauleitplanung zu würdigen sind – das gilt auch bei einer bereits vorgefundenen Lärmbelastung (Vorbelastung). Hier ist situationsbedingt und anhand der Erheblichkeit der Lärmbelastung zu entscheiden, ob im Rahmen der Lärmvorsorge weitergehende Maßnahmen notwendig sind. Je höher die Verkehrslärmbelastung, umso eher muss die Gemeinde die verfügbaren Möglichkeiten für Schutzmaßnahmen treffen. Das gilt insbesondere auch deshalb, da der Bebauungsplan (C.2.1 Abs. 7) die Errichtung von Einfriedungen nur bis zu einer Höhe von 1,20 m erlaubt und damit die Errichtung von Lärmschutzwänden ausschließt.
Nach Einschätzung der Unteren Immissionsschutzbehörde wurden Beurteilungspegel von 65 dB(A) tags und 57 dB(A) nachts im unmittelbaren Nahbereich zur Straße ermittelt. Damit liegt derzeit die Lärmbelastung bereits nahe an der Grenze zur Gesundheitsbeeinträchtigung, die bei ca. 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts liegt. Dabei wurden für die Einschätzung noch die DTV-Verkehrszahlen 2015 zugrunde gelegt mit einer Verkehrsstärke von 4.500 Kfz. Nach den vorliegenden Verkehrsprognosen wird für das Jahr 2025 eine Verkehrsbelastung von täglich 6.000 Kfz erwartet. Aufgrund dieser Belastungssituation ist angesichts des hohen Gewichts der Wohngesundheit eine Festsetzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) für Lärmschutzmaßnahmen erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB).
Aktive Schutzmaßnahmen scheiden aufgrund der Bebauungssituation und aus gestalterischen Gründen aus. Glasvorbauten sind aus Gründen der Ortsbildgestaltung nachteilig. Jedoch ist es jedenfalls bei der Neuerrichtung von Gebäuden angemessen, den Belangen der Wohngesundheit größtmöglich durch eine lärmoptimierte Bauweise zu entsprechen. Hierfür wird folgende Festsetzung ergänzt:
a) Grundrissorientierung: Bei der Neuerrichtung von Wohnungen ist durch entsprechende Gestaltung des Grundrisses darauf zu achten, dass schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer, ein Fenster ohne Sichtverbindung zur Staatsstraße St 2080 erhalten.
b) Sofern eine solche Grundrissorientierung nicht möglich ist, ist 1 Fenster des schutzwürdigen Raumes mit einem lärmoptimierten Fenster auszustatten (Hamburg-Hafen-City-Fenster – Kastenfenster mit gegenläufig kippbaren Fensterflügeln, schallabsorbierend verkleideten Fensterlaibungen sowie einer Verringerung der Kippweite.)
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen unter Berücksichtigung folgender Anregungen zu den Änderungen des Bebauungsplanes „Ortskern Straußdorf“ der Stadt Grafing keine Einwände.
Bei der Beurteilung der grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes wurde festgestellt, dass besonders ortsbildprägende Einzelbäume an der Grafinger- und der Aßlinger Straße im Bebauungsplan nicht berücksichtigt wurden bzw. erfasst sind.
Es wird empfohlen, folgende besonders ortsbildprägende Baumbestände im Bebauungsplan mit aufzunehmen, um deren Erhalt und Bedeutung für das Ortsbild Straußdorfs langfristig zu sichern:
· Lindengruppe am Ortseingang auf Fl.Nr. 771/7 bitte nachrichtlich im Bebauungsplan aufnehmen
· Kastanie an der Straße bei dem Grundstück mit der Fl.Nr. 43/0
· Baumbestand neben der Kirche bei dem Grundstück Fl.Nr. 46/0
Aus naturschutzfachlicher Sicht wird begrüßt, dass die Grünflächen entlang der Hauptstraßen erhalten bleiben und der dörfliche Charakter Straußdorfs somit langfristig gesichert bleibt.
Auch in diesen Flächen sind Bäume vorhanden, die als besonders ortsbildprägend beurteilt werden und deshalb auch im Bebauungsplan als zu erhaltend dargestellt werden sollten.
Den Empfehlungen der naturschutzfachlichen Stellungnahme wird gefolgt. Die in der Stellungnahme bezeichnenden Bäume haben eine erhebliche Bedeutung für die dörfliche Gestalt des Ortsbildes. Diese Bäume liegen außerdem unmittelbar am Straßenrand. Deren dauerhafter Erhalt führt damit für die Bebaubarkeit der betroffenen Grundstücke zu keinen wesentlichen Einschränkungen. Die bezeichneten Bäume werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB als „zu erhalten“ festgesetzt. Hierfür wird auch für das Grundstück Fl.Nr. 771/7 der Geltungsbereich des Bebauungsplanes entsprechend erweitert.
3.1.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 27.06.2018, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt mit o.g. Bebauungsplan die Erhaltung des dörflichen Charakters, der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur sowie die Freihaltung unbebauter Sichtschneisen und eine Beschränkung der Wohnnutzung im Ortsteil Straußdorf.
Die Art der Nutzung wird gemäß § 9 BauNVO als Dorfgebiet (MD) festgesetzt. Die Aufstellung erfolgt als einfacher Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB. Der Regelungsumfang beschränkt sich im Wesentlichen auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung und auf die Regelung der Wohnungszahl.
3.1.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
(Schreiben vom 04.07.2018, Az.: 1-4622-EBE 11-11301/2018)
Der gegenständliche eigenständige Bebauungsplan „Ortskern Straußdorf“ ersetzt innerhalb des Änderungsbereiches die ursprünglichen Bebauungspläne.
Der Bebauungsplan verfolgt als Ziele die Erhaltung des dörflichen Charakters und der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur, das Freihalten von bisher unbebauten Sichtschneisen und den Erhalt von privaten Grünflächen. Ziele der Dorferneuerung und der Bauleitplanung sollen aufeinander abgestimmt werden. Der Regelungsumfang beschränkt sich im Wesentlichen auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung (Festsetzung als Dorfgebiet MD) und auf die Regelung der Wohnungszahl. Der Geltungsbereich erfasst ausnahmslos Flächen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile.
Geomorphologisch liegt das Plangebiet im Bereich einer Jungmoränenlandschaft. Wasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung sind gesichert. Der Anschluss von Straußdorf an die Kläranlage Grafing ist zwischenzeitlich erfolgt.
Der Satzungsentwurf enthält unter Punkt 4 Hinweise zur Wasserwirtschaft. Befestigte Flächen sind auf ein Minimum zu reduzieren bzw. mit wasserdurchlässigen Belägen auszubilden. Das von Dachflächen anfallende Niederschlagswasser soll oberflächig über die belebte Bodenzone versickert werden.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans besteht aus wasserwirtschaftlicher Sicht Einverständnis. Wir bitten um Beachtung folgender zusätzlicher Hinweise:
Die Versickerung unverschmutzten Niederschlagswassers ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) in Verbindung mit der TRENGW genehmigungsfrei. Je Versickerungsanlage dürfen dabei höchstens 1.000 m² befestigte Fläche angeschlossen werden.
Ist die NWFreiV nicht anwendbar, ist für die Niederschlagswassereinleitung eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich.
Im Moränengebiet ist grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen.
Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Sturzfluten als Folge von Starkniederschlägen können grundsätzlich überall auftreten und sind auf Grund der jüngsten Ereignisse und prognostizierten klimatischen Veränderungen stärker in den Focus gerückt. Die schädlichen und oftmals kostenintensiven Auswirkungen einer Sturzflut können jedoch bereits durch fachgerechte Planungen und angepasste Bauweisen verringert, teilweise sogar beherrscht werden. Das Planungsgebiet weist wegen Hanglage ein erhöhtes Risiko für die Entstehung einer Sturzflut auf. Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:
- Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ der Wohngebäude sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden.
Die Planer und Bauherren sollten sich über die Broschüre des BBK „Empfehlungen bei Sturzfluten“ weitergehend informieren. Dort sind die baulichen Aspekte einer wasserdichten Ausführung ausführlich behandelt.
Die Stadt Grafing b.M. folgt der Stellungnahme über die baulichen Vorkehrungen gegen Sturzfluten. Hier besteht aufgrund der topographischen Lage von Straußdorf mit der nach Osten hin anschließenden Geländehöhe eine besondere Gefahrenlage. Festsetzungen zur Höhenlage von Gebäudeöffnungen nach § 9 Abs. 3 BauGB stellen einen Mindestanspruch an Schadensvorsorge dar und sind bei der Neuerrichtung von Gebäuden (nur dort sind die Festsetzungen beachtlich) stets angemessen.
Folgende Festsetzung ist zu ergänzen:
Die Oberkante des EG-Rohfußbodens und die Öffnungen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.) von Gebäuden für Wohnzwecke und Gewerbe sind mit einem Abstand von mindestens 20 cm zur Geländeoberkante auszuführen.
Die Ausführungen zur Niederschlagswasserbeseitigung werden zur Kenntnis genommen und sind in der Begründung zu ergänzen.
3.1.4 Kreisheimatpfleger (Schreiben vom 28.06.2018 und 17.07.2018)
Aus der Sicht der Heimatpflege kann man den Ausführungen des Bebauungsplaninhaltes nur zustimmen. Bei einer Besichtigung der Örtlichkeiten muss ich leider feststellen, dass die Fassaden einiger Bauernanwesen Straußdorfs nicht zum Besten sind und zu „bröckeln“ beginnen. Hier steht die Gefahr im Raum, dass der Abriss des vor Jahren noch vorhandenen Bauernhofes und die folgende Ausweisung dieser nun leeren Flächen zum Präzedenzfall werden lässt und weitere, ortsverändernde Bebauungen zur Folge hätte. Den Straußdorfern müsste bewusstgemacht werden, was es für das Dorf bedeuten würde, wenn sich nicht nur das Ortsbild gravierend verändert, sondern durch möglichen städtischen Zuzug auch die Sozialstruktur.
Das Leitbild ist die Erhaltung des dörflichen Charakters von Straußdorf. Die Gestaltung sollte immer die dörfliche Baustruktur und das Landschaftsensemble mit seinen Sichtachsen im Blick behalten.
Vom Verwaltungsvertreter wurde in der nachfolgenden Diskussion darum gebeten, über den aus der Mitte des Stadtrates vorgeschlagenen Ausnahmevorbehalt, wonach in begründeten Ausnahmefällen auch 10 Wohnungen zugelassen werden, nochmals zu diskutieren. Nach kurzer Beratung sprach sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss letztendlich dann einstimmig dafür aus, die höchstzulässige Wohnungszahl von bisher 6 Wohnungen je Gebäude auf 8 Wohnungen festzulegen und nur im Rahmen einer Befreiung die Wohnungsanzahl auf 10 Wohnungen zu erhöhen. Der Beschlussvorschlag wurde seitens der Ersten Bürgermeisterin dahingehend angepasst.
In der weiteren Beratung äußerte sich ein Ausschussmitglied zum Wortlaut des Beschlussvorschlags (3. Absatz, 3. Satz: Zentrales Ziel ist es, ein Überhandnehmen der Wohnbebauung und die regelmäßig damit einhergehende nachteilige Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung abzuwehren und vor allem dorfuntypischen Geschosswohnungsbau auszuschließen) und hinterfragte, ob hier ethnische Zugehörigkeiten etc. gemeint seien. Falls die Formulierung nicht geändert wird, wurde vom Redner verkündet, die Zustimmung zu verweigern.
Vom Verwaltungsvertreter wurde daraufhin erklärt, dass die Formulierung keinesfalls diskriminierend sein sollte und gerne jederzeit geändert werden kann. Letztendlich einigte man sich dann darauf, den Text in der Beschlussfassung abzuändern (Zentrales Ziel ist es, ein starkes Überhandnehmen der Wohnbebauung abzuwehren und vor allem dorfuntypischen Geschosswohnungsbau auszuschließen).
Die Stellungnahme der Kreisheimatpflege bestätigt die Entscheidung der Stadt Grafing in aller Deutlichkeit. Das dörflich geprägte Straußdorf ist durch den Strukturwandel in der Landwirtschaft und der massiven Nachfrage nach Wohnungen und Wohnbaugrundstücken erheblich gefährdet, seinen überlieferten Charakter und seine überkommenen Bebauungs- und Nutzungsstruktur zu verlieren. Gerade der erhebliche – auch wirtschaftlich motivierte – Drang zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern würde mittelfristig zwangsläufig zum Identitätsverlust des Dorfbildes führen.
Bereits in den 1990er Jahren hat die Stadt Grafing sich dieser Aufgabe gestellt und – soweit die dafür verfügbaren Instrumente es zulassen – das Schlimmste verhindern können. In Wiederholung der 1990er Jahre erlebt die Region auch heute wieder eine Zeit mit einem dringlichen Wohnraumversorgungsproblem. Wie damals ist auch heute der Ruf nach einer Lockerung der vom Bebauungsplan festgesetzten Beschränkung der Wohnungszahl sehr intensiv.
Die Stadt Grafing setzt sich aber weiterhin für eine Bewahrung der Bau- und Nutzungskultur von Straußdorf (gleiches übrigens auch aktuell für Wiesham) ein. Die für die Westseite des Dorfkerns von Straußdorf geltenden Regelungen werden dafür auch auf die Ostseite erweitert. Zentrales Ziel ist es, ein zu starkes Überhandnehmen der Wohnbebauung abzuwehren und vor allem dorfuntypischen Geschosswohnungsbau auszuschließen. Hier sieht der Bebauungsplan mit einer Erweiterung der höchstzulässigen Wohnungszahl von bisher 6 Wohnungen je Wohngebäude auf max. 8 Wohnungen jedoch eine Lockerung vor.
An den aus der Mitte des Stadtrates vorgeschlagenen Ausnahmevorbehalt, wonach in begründeten Ausnahmefällen auch 10 Wohnungen zugelassen werden können, wird nicht festgehalten. Die höchstzulässige Wohnungszahl wird von bisher 6 Wohnungen je Gebäude auf 8 Wohnungen festgesetzt. Im Rahmen einer Befreiung kann die Wohnungsanzahl auf 10 Wohnungen erhöht werden. Für die Genehmigungspraxis wird man jedenfalls davon ausgehen müssen, dass es nicht schwerfallen wird, ausreichende Gründe für einen erhöhten Wohnbedarf und damit die Zulassung von 10 Wohnungen anzuführen. Der Ausnahmevorbehalt sollte gerade aufgrund der Stellungnahme der Kreisheimatpflege nochmals auf seine Rechtfertigung hin abgewogen werden.
3.1.5 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
(Schreiben vom 06.07.2018, Az.: P-2010-4566-2_S2)
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:
Baukörper der Neubauten sollen sich hinsichtlich der Kubatur dem Bestand annähern, d.h. wie ein Einfirsthof.
Die Denkmäler sind zunächst mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4–6 DSchG nachrichtlich zu übernehmen sowie im zugehörigen Planwerk als Denkmäler kenntlich zu machen.
Für jede Art von Veränderung an diesen Denkmälern und in ihrem Nähebereich gilt die Bestimmungen der Art. 4–6 DSchG. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 DSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.
Im oben genannten Planungsgebiet liegen folgende Bodendenkmäler:
D-1-7937-0143: Abgegangene Kirche des Mittelalters und der frühen Neuzeit
(„St. Margareth in Übling“) mit aufgelassenem Friedhof.
D-1-7937-0144: Untertägige frühneuzeitliche Befunde im Bereich der Kath. Kirche
St. Johann Baptist in Straußdorf. Nachqualifiziert
D-1-7937-0145: Abgegangene Kirche des Mittelalters und der frühen Neuzeit
(„St. Johannes d. Täufer in Straußdorf“) mit aufgelassenem Friedhof.
Das Plangebiet umfasst den gesamten historischen Ortskern von Straußdorf samt seinen oben genannten Bodendenkmälern. Wir bitten um angemessene Berücksichtigung in Begründung, ggf. Umweltbericht und zugehörigem Planwerk, gemäß § 9 Abs. 6 BauGB. Im Plangebiet ist mit weiteren bislang unbekannten Bodendenkmälern der frühen Ortsgeschichte zu rechnen.
Bodendenkmäler sind gem. Art. 1 BayDSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besitzt aus Sicht des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege Priorität. Weitere Planungsschritte sollten diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodeneingriffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege empfiehlt eine Umplanung des Vorhabens zu prüfen, um Eingriffe in die Denkmalsubstand zu vermeiden oder zu verringern. Dies könnte z.B. durch Verlagerung/Umplanung des Vorhabens an einen anderen Standort geschehen. Bei der Auswahl von aus denkmalfachlicher Sicht geeigneten Standorten berät das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege gerne.
Eine Orientierungshilfe bietet der öffentlich unter http://www.denkmal.bayern.de zugängliche Bayerische Denkmal-Atlas. Darüber hinaus stehen die digitalen Denkmaldaten für Fachanwender als Web Map Service (WMS) zur Verfügung und können so in lokale Geoinformationssysteme eingebunden werden.
Es ist daher erforderlich, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in der markierten Ausdehnung in den Bebauungsplan zu übernehmen, in der Begründung aufzuführen sowie auf die besonderen Schutzbestimmungen hinzuweisen (gem. § 9 Abs. 6 BauGB) und im zugehörigen Kartenmaterial ihre Lage und Ausdehnung zu kennzeichnen (PlanzV 90).
Die aktuellen Denkmalflächen können durch WMS-Dienst heruntergeladen werden.
Für Teilflächen kann eine fachgerechte, konservatorische Überdeckung Eingriffe in die Denkmalsubstand verringern. Bei der Planung und Durchführung dieser Maßnahmen berät das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege im Einzelfall.
Sollte nach Abwägung aller Belange im Fall der oben genannten Planung keine Möglichkeit bestehen, Bodeneingriffe durch Umplanung vollständig oder in großen Teilen zu vermeiden bzw. ist eine konservatorische Überdeckung des Bodendenkmals nicht möglich, ist als Ersatzmaßnahme eine archäologische Ausgrabung durchzuführen.
Wir bitten Sie folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1. BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren die fachlichen Anforderungen formulieren.
Archäologische Ausgrabungen können abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen und müssen frühzeitig geplant werden. Hierbei sind Vor- und Nachbereitung der erforderlichen Arbeiten zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde, bei Grabfunden auch Anthropologie).
Ist eine archäologische Ausgrabung nicht zu vermeiden, soll bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Gröhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2). Wir bitten darum, die Entscheidungsgremien mit diesem Hinweis zu befassen und stehen für die Erläuterung der Befunderwartung und der damit verbundenen Kostenbelastung aus derzeitiger fachlicher Sicht gerne zur Verfügung.
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.] wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z.B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan werden für den innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils von Straußdorf gelegenen Ortskern einzelne Festsetzungen getroffen, um dörfliche Nutzungs- und Bebauungsstruktur zu erhalten. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung und um die Beschränkung der Wohnungszahl.
Die Aufstellung erfolgt als einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB), der damit nicht die Grundlage schafft für eine zusätzliche, also nicht bereits nach § 34 BauGB zulässige, Bebauung. Außerdem erfolgt keine Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen, Baulinien) und damit einer Festlegung über die künftige Lage von Gebäuden. Diese bestimmt sich wie bisher nach den Regeln des Einfügungsgebotes (§ 34 BauGB); lediglich bestimmte Flächen werden als nicht überbaubar festgesetzt („Sichtschneisen“). Eine Kollision mit den Belangen des Denkmalschutzes wird deshalb systembedingt durch den Bebauungsplan nicht ausgelöst.
Es ist aber für das Verständnis des Bauplanungsrechts und der fachgesetzlichen Regelungen des Denkmalrechts erforderlich, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in der markierten Ausdehnung in den Bebauungsplan zu übernehmen, in der Begründung aufzuführen sowie auf die besonderen Schutzbestimmungen hinzuweisen (gem. § 9 Abs. 6 BauGB) und im zugehörigen Kartenmaterial ihre Lage und Ausdehnung zu kennzeichnen (PlanzV 90).
Weiter sind die textlichen Hinweise und die Begründung wie folgt zu ergänzen:
Lageplan mit Markierung der Bau- und Bodendenkmäler:
3.1.6 Handwerkskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 10.07.2018)
Hinsichtlich des o.g. Planvorhabens bestehen seitens der Handwerkskammer für München und Oberbayern prinzipiell keine Einwände; vielmehr sind insbesondere die angeführten Bemühungen der Stadt um die Erhaltung des überwiegend dörflich geprägten Gebietscharakters positiv hervorzuheben.
Die formulierte Zielstellung, entsprechend der baulichen Prägung auch die dörfliche Mischnutzung zu fördern und den Ortsteil Straußdorf in seinem Charakter als „Ländliches Mischgebiet“ (vgl. auch § 5 BauNVO) auch zukünftig weiterzuentwickeln, der nicht nur Raum für Wohnnutzung, sondern auch für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie (nicht wesentlich störende) Handwerks- und Gewerbebetriebe lässt, ist von unserer Seite zu unterstützen und zu begrüßen.
In der Nutzungsstruktur des Ortsteils sind ca. 10 Handwerksbetriebe aus unterschiedlichen Gewerken präsent.
Gerade jene Flächen in Dorf- und Mischgebieten stellen für kleine und mittlere, nicht wesentlich störende Handwerks- und Gewerbebetriebe wichtige Standorte dar – und damit auch Möglichkeiten, durch kleinteilige Nutzungsmischungen einen lebendigen Ortsteil mitzugestalten. Daher ist aus unserer Sicht die Sicherung der Mischbauflächen im Geltungsbereich des Planvorhabens, aber auch im gesamten Stadtgebiet ein wichtiges Unterfangen, wird hier doch ein gleichwertiges und gleichgewichtiges Nebeneinander von Wohnen und kleinstrukturiertem Gewerbe zugelassen, ohne dass die gewerbliche Nutzung zugunsten des Wohnens in ihrem Bestehen und ihren Entwicklungsmöglichkeiten zurückstehen muss.
Wir möchten Sie daher bitten, Ihre Bemühungen zur Ansiedlung von gewerblicher Nutzung in den ausgewiesenen Mischbauflächen grundsätzlich weiter zu verfolgen und neben einer ausgewogenen qualitativen vor allem auch eine quantitative Durchmischung des Gebietes anzustreben.
Weiterhin ist sicherzustellen, dass bestehende bestandskräftig genehmigte Gewerbebetriebe durch das Heranrücken der neu geplanten Wohnbebauung durch die – wenn auch maßvolle Verdichtung – nicht eingeschränkt werden – dies gilt sowohl hinsichtlich des ordnungsgemäßen Betriebsablaufs insbesondere in Bezug auf die von Ihnen ausgehenden betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch etc.) sowie den zugehörigen Betriebsverkehr genauso wie hinsichtlich angemessener Weiterentwicklungsmöglichkeiten am Betriebsstandort.
Die Stellungnahem unterstützt hier auch aus Sicht der Belange des Handwerks (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB) das erklärte Planungsziel, die Dorfstruktur zu erhalten. Dabei werden die zunehmenden Konflikte beschrieben, die im Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen entstehen und durch ein Überhandnehmen des Wohnens verstärkt werden. Auf ein quantitatives Mischungsverhältnis zwischen den hauptnutzungsarten Landwirtschaft, Gewerbe (Handwerk) und Wohnen soll geachtet werden.
Auch hier kommt die divergierende Interessenlage deutlich zum Ausdruck, die mit der Ausweitung der höchstzulässigen Wohnungszahl von bisher 6 Wohnungen je Wohngebäude auf max. 8 Wohnungen künftig einhergeht. Das private Interesse an einer intensivierten Nutzung konkurriert hier mit dem Interesse am Erhalt der dörflich gemischten Nutzungsstruktur und damit den Belangen der Landwirtschaft und des Gewerbes (Handwerk), nicht vermehrten Rücksichtnahmepflichten oder Betriebseinschränkungen ausgesetzt zu werden.
Zwar ist in einem festgesetzten Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) die typische (nicht wesentlich störende) gewerbliche Nutzung (gemischte Nutzung „Wohnungen und Gewerbe“) immer möglich, ist aber für die Grundstückseigentümer im Vergleich zum Wohnungsbau regelmäßig wirtschaftlich eine nachrangige Option. Deshalb wird die Lockerung der Wohnungsbeschränkung den Anreiz erhöhen, vorhandene Bauflächen oder Gebäude anstatt für gewerbliche Zwecke dann vorteilhafter für Wohnungen zu nutzen.
An den aus der Mitte des Stadtrates vorgeschlagenen Ausnahmevorbehalt, wonach in begründeten Ausnahmefällen auch 10 Wohnungen zugelassen werden können, wird nicht festgehalten. Die höchstzulässige Wohnungszahl wird von bisher 6 Wohnungen je Gebäude auf 8 Wohnungen festgesetzt. Im Rahmen einer Befreiung kann die Wohnungsanzahl auf 10 Wohnungen erhöht werden.
Der aus der Mitte des Stadtrates vorgeschlagene Ausnahmevorbehalt, wonach in begründeten Ausnahmefällen auch 10 Wohnungen zugelassen werden können, sollte auch im Zusammenhang mit den Belangen des Handwerks nochmals offen diskutiert werden.
3.1.7 Landesbund für Vogelschutz; Anruf 16.07.2018
Hinweis: Nistkästen aufhängen
Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, zur Förderung der Artenvielfalt und zum Vogelschutz geeignete Nistkästen für Vögel und Fledermäuse anzubringen.
3.1.8 Amt für ländliche Entwicklung in Oberbayern, (Schreiben vom 11.06.2018)
Die Änderung bzw. Aufstellung der Bebauungspläne wird vom Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern ausdrücklich begrüßt, weil die Ziele der Bebauungspläne, den dörflichen Charakter von Straußdorf zu erhalten, auch ein zentrales Ziel der Dorferneuerung Straußdorfs ist.
Das Amt für ländliche Entwicklung hat mit Bescheid vom 23.10.2018 das Verfahren „einfache Dorferneuerung Straußdorf“ eingeleitet. Das Verfahren dient vor allem auch dem Ziel, die dörfliche Bau- und Nutzungsstruktur von Straußdorf zu erhalten. Diese Ziele geraten aktuell stark in Gefahr, da der fast schon ungehemmte Drang zum Wohnungsbau kaum Rücksicht nimmt auf die überlieferten dörflichen Strukturen. Dadurch verlieren die Dörfer zunehmend ihre ureigene Identität.
In den 1990er Jahren war die Stadt Grafing b.M. mit diesem Konflikt bereits im westlichen Dorfkern konfrontiert und hat dort zur Wahrung der dörflichen Ordnung den Bebauungsplan „westlich der Aßlinger- / Grafinger Straße“ aufgestellt. Jetzt werden diese durchaus wirksamen Regelungen auf den gesamten Ortskern (jetzt auch im östlichen Teilgebiet) erweitert. Umstritten ist die damit einhergehende Lockerung der Wohnungszahlbeschränkung von 6 auf künftig 8 (bzw. sogar 10) Wohnungen je Wohngebäude.
Mit den o.g. Planungszielen kommt die Stadt ihrer gemäß § 188 Abs. 1 BauGB konkretisierten Planungspflicht nach, die Bauleitpläne auf die Ziele der Dorferneuerung auszurichten und abzustimmen. Die Beachtung der Abstimmungspflicht wird durch die Stellungnahme des Amtes für ländliche Entwicklung bestätigt.
3.1.9 Angela und Josef Hausstätter, Grafing b.M. (Schreiben vom 24.06.2018)
In unserem Grundstück Am Hang 2 (Fl.Nr. 48) wurde im südlichen Teil eine Grünfläche eingetragen.
Ich bitte Sie, diese Grünfläche aus dem Bebauungsplan zu entfernen, da diese Fläche in 5 bis 10 Jahren für unsere Kinder als Baugrund vorgesehen ist.
Laut Bebauungsplan sind auch keine Dachgauben zulässig. Wir finden, dass Dachgauben zugelassen werden sollten.
Von der Ersten Bürgermeisterin wurde die Anregung einiger Stadträte, den Bebauungsplanumgriff auf das Kerngebiet zu beschränken mit aufgenommen und hierüber zu getrennten Abstimmungen aufgerufen.
Ja: 7 Nein: 5
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss gegen 5 Stimmen, den unteren Bebauungsplanumgriff anzupassen und die wohnähnliche Bebauung zu streichen.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, den oberen Bebauungsplanumgriff ebenfalls anzupassen und auch hier die wohnähnliche Bebauung zu streichen.
Nachfolgend wurde von der Ersten Bürgermeisterin zur Abstimmung über die von Angela und Josef Hausstätter vorgebrachte Stellungnahme zur Abstimmung aufgerufen.
Die Einwendungsführer wenden sich gegen die Festsetzung des südlichen Teils des Hofgrundstücks Fl.Nr. 48 als „private Grünfläche; Zweckbestimmung: Hausgarten“.
Die Festsetzung als Grünfläche führt zur Rechtsfolge, dass sie dauerhaft von einer Bebaubarkeit jedweder ausgeschlossen ist und eben nur als Grünfläche (Hausgarten) nutzbar ist (vgl. auch Begründung Nr. 5.3).
Der Maßnahmenplan zur Dorferneuerung, der auch die bedeutsamen Grünflächen beurteilt und bewertet, enthält diese Fläche nicht. Die Festsetzung dient damit nicht der Abstimmung auf konkrete Ziele der Dorferneuerung (§ 188 Abs. 1 BauGB). Begründet wird die Festsetzung mit der grundlegenden Bedeutung der festgesetzten Grünflächen für das Ortsbild – entsprechend sind sie bereits im Flächennutzungsplan dargestellt und daraus entwickelt worden.
Hier wird vom Bebauungsplan übersehen, dass mit der Festsetzung einer bisher unbebauten Fläche ein bisher bestehender Bebauungsanspruch entzogen wird und damit ein erheblicher Eingriff in die Eigentumsrechte erfolgt. Die betroffene Fläche mit einer Größe von ca. 1.400 m² liegt inmitten der Bebauung und ist fraglos gemäß § 34 BauGB bebaubar. Ein Bebauungsplan, der zur bestandsorientierenden Bewahrung des Dorfcharakters eine Grünfläche festsetzt und sich dabei nur auf städtebauliche Belange beruft, ist unwirksam (BayVGH 07.03.2018).
Für ein ordnungsgemäßes Abwägungsergebnis ist es unerlässlich, sich auch mit dem Entzug des noch nicht ausgeübten Baurechts auseinanderzusetzen, also der Beschränkung des verfassungsrechtlichen geschützten Eigentums (Art. 14 GG).
Dieser Belang wiegt schwer. Die betroffene Grundstücksteilfläche hat eine Größe von ca. 900 m² und nimmt derzeit fraglos am Bebauungszusammenhang teil. Dieser Entzug des nach Maßgabe des § 34 BauGB derzeit bestehenden Baurechts ist ein enormer Wertverlust, der auf ca. 600.000 EUR abgeschätzt wird. Hinzu kommt, dass kein gesetzlicher Entschädigungsanspruch (§ 42 Abs. 2, 3 BauGB) auch keine Kompensation durch Baulandausweisung an anderer Stelle erfolgt.
Hinzu kommt auch das Interesse an einer nachhaltigen Innenentwicklung und der Erhaltung von Bauflächen für den besonders dringenden Wohnbedarf, die in der Abwägung mit dem Interesse am Erhalt als Grünflächen zu bedenken sind.
Demgegenüber ist die Bedeutung der Fläche für eine angemessene und für den Dorfcharakter prägende Durchgrünung und der Erhaltung von Freiräumen als eher gering zu bezeichnen. Allein der Umstand, dass es sich um eine der wenigen noch nicht bebauten Flächen handelt, rechtfertigt den vollständigen Baurechtsentzug noch nicht. So wäre zumindest auch an weniger einschneidenden Maßnahmen zu denken, wie einer maßvollen Bebauung mit angemessenen großen Gartenflächen.
Vor allem muss sich die Stadt entgegenhalten lassen, dass die im Flächennutzungsplan dargestellte Entwicklung einer mit dem Ortsrand verbundenen Grünfläche bereits nicht mehr realisierbar ist. Diese dem Ortsrand einfassenden Obstgärten sind es vor allem, die das Orts- und Erscheinungsbild von Straußdorf entscheidend prägen und sich hier in die Bebauung hinein verzahnt hatte. Diese städtebauliche Besonderheit ist aber mit der Zulassung der Wohnhäuser Am Hang 4 und 6a innerhalb dieser (im Flächennutzungsplan) dargestellten Grünflächen bereits hinfällig geworden. Einer jetzt als Insellage verbliebenen Fläche, die keine erkennbare Fern- und Außenwirkung mehr hat, eine wesentliche ortsplanerische Bedeutung beizumessen, fällt sehr schwer. Auch für die Gestaltung des Straßenbildes mit den dort dorftypischen Freiflächen fehlt jede Sichtbeziehung und Bedeutung. Jedenfalls kann ihr kein Gewicht beigemessen werden, das in der Lage ist, sich gegenüber dem besonders schwerwiegenden Eigentumsrecht durchzusetzen. In der Abwägung wird deshalb dem Eigentumsrecht der Vorzug eingeräumt und die Festsetzung der Fl.Nr. 48 als Grünfläche ersatzlos aufgegeben.
Gründe der Erhaltung und der Gestaltung des Ortsbildes verlangen keinen Ausschluss von Dachgauben, wie ihn auch der bisherige Bebauungsplan „westlich der Aßlinger- / Grafinger Straße“ nicht festgelegt hat. So sind in der vorhandenen Bebauung bereits mehrfach Dachgauben vorhanden, die auch die Gestalt der Dachlandschaft nicht störend beeinflussen. Bei der festgesetzten Dachneigungsspanne von 27–30° widersprechen Dachgauben auch nicht den anerkannten Regeln der Baukunst.
Auch im Interesse der Innenverdichtung und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums ist die Nutzung der Dachgeschosse für Wohnzwecken durchaus im Interesse der Stadt. Dabei ist es unzweckmäßig, als Belichtung allein Dachflächenfenster zuzulassen. Entsprechend der Einwendung wird der Ausschluss von Dachgauben aufgegeben.
Dennoch ist durchaus die Gefahr zu erkennen, dass Dachaufbauten in störender Größe und Zahl zu einem Verlust der überlieferten Dachlandschaft führen. Im Interesse der Erhaltung der dörflichen Baustruktur wird die Gestaltungsfestsetzung in C.2 Abs. 2 wie folgt neu gefasst.
Dachfenster, Dachaufbauten:
a) Dacheinschnitte sind unzulässig.
b) In der Dachfläche liegende Dachfenster sind zulässig bis zu einer Größe von jeweils max. 2 m².
c) Dachgauben sind zulässig bis zu einer Breite von jeweils max. 1,80 m. Dachgauben müssen einen Abstand von mindestens 2 m untereinander und zur Außenkante der Dachfläche aufweisen.
d) Je Dachseite darf die Summe der Dachein- und Dachaufbauten (Dachflächenfenster und Dachgauben) 1/3 der Gesamtlänge der Dachfläche nicht überschreiten.
3.1.10 Max Federauer, Grafing b.M. (Persönliche Vorsprache am 18.07.2018)
Der Entwurf des Bebauungsplanes setzt den bisher unbebauten Nordteil des Grundstücks Fl.Nr. 25 der Gemarkung Straußdorf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als private Grünfläche (Zweckbestimmung: Hausgarten) fest. Diese Festsetzung geht auf den Dorferneuerungsplan vom 14.03.2017 zurück, der diese Fläche als „ortsbildprägend und zu erhalten“ bezeichnet (Maßnahme NB). Nach der weiteren Maßnahmenbeschreibung soll diese Fläche in den öffentlichen Raum eingebunden werden, der dann „zum Verweilen und Ausruhen“ einlädt.
Herr Max Federauer als Grundstückseigentümer lehnt sowohl die vom Dorferneuerungsplan vorgesehene Nutzbarkeit für die Öffentlichkeit ab sowie auch die Festsetzung als Grünfläche.
Die betroffene Grundstücksteilfläche hat eine Größe von ca. 900 m² und nimmt derzeit fraglos am Bebauungszusammenhang teil. Mit der Festsetzung als Grünfläche wird sie dauerhaft von einer Bebaubarkeit ausgeschlossen (vgl. auch Begründung Nr. 5.3). Dieser Entzug des nach Maßgabe des § 34 BauGB derzeit bestehenden Baurechts ist ein enormer Wertverlust (bei aktuellen BRW knapp 400.000,00 EUR). Ein gesetzlicher Entschädigungsanspruch besteht zudem nicht.
Unzutreffend sind auch die Begründungsangaben, die Festsetzung der „privaten Grünflächen“ sei aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Das gilt gerade nicht für das Grundstück Fl.Nr. 25.
Hinsichtlich der Anforderungen an einer widerspruchsfreien und dem Gleichheitssatz entsprechenden Bauleitplanung ist auch zu erwähnen, dass die im Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellten Flächen „am Feuerwehrhof“ im Bebauungsplan nicht enthalten sind (Bebauung zugunsten der Stadt?) und östlich des „Pfarrhofes“ zwar vorgesehen, aber offenbar ebenfalls wegen Bauabsichten (zur Refinanzierung der Pfarrhof-Sanierung) wieder aufgegeben werden sollen.
Auf das Abwägungsergebnis zu Ziffer 3.1.9 wird entsprechend verwiesen. In der Abwägung zwischen dem bedeutenden Gewicht des Eigentumsschutzes und den städtebaulichen und baugestalterischen Belangen wird auch hier die Festsetzung des unbebauten Nordteils des Grundstücks Fl.Nr. 25 als Grünfläche aufgegeben.
Dieser Fläche kommt zwar eine wichtige Bedeutung für das Straßenbild zu (vgl. auch Maßnahmenplan Dorferneuerung). Anders als die an der Westseite entlang des Hauptstraßenzugs bereits festgesetzten Grünflächen ist diese Fläche aber bisher nicht im Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellt. Hier wird dem Grundstückseigentümer ein geschütztes Vertrauen zuerkannt, wonach die dort dargestellte Baufläche dem Grunde nach erhalten bleibt. Freiflächen in angemessener Größe und Gestaltung können auch bei einer hierauf rücksichtnehmenden Bebauung erhalten bleiben und verlangen nicht den Bebauungssauschluss für das gesamte Grundstück.
3.1.11 Anton Wieser, Grafing b.M. (Persönliche Vorsprache am 11.10.2018)
Herr Wieser hat zum o.g. Bebauungsplanverfahren folgende Einwendungen vorgebracht:
Der Entwurf des Bebauungsplanes setzt den bisher unbebauten westlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 13 der Gemarkung Straußdorf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als private Grünfläche (Zweckbestimmung: Hausgarten) fest. Diese Festsetzung geht auf den Dorferneuerungsplan vom 14.03.2017 zurück, der diese Fläche als ortsprägend und zu erhaltende Streuobstwiese bezeichnet (Maßnahme NA).
Herr Anton Wieser als Grundstückseigentümer lehnt sowohl die vom Dorferneuerungsplan vorgesehene Nutzbarkeit für die Öffentlichkeit ab sowie auch die Festsetzung als Grünfläche.
Die betroffene Grundstücksteilfläche mit einer Größe von ca. 1.600 m² liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils und ist damit bebaubar (§ 34 BauGB). Mit der Festsetzung als Grünfläche wird sie dauerhaft von einer Bebaubarkeit ausgeschlossen. Dieser Entzug des nach Maßgabe des § 34 BauGB derzeit bestehenden Baurechts ist ein enormer Wertverlust (bei aktuellen BRW knapp 0,5 Mio. Euro). Ein gesetzlicher Entschädigungsanspruch besteht zudem nicht.
Dass im Flächennutzungsplan diese Flächen bereits als Grünfläche dargestellt sind, ändert an dieser Rechtsfolge nichts. Ein Widerspruch zum Flächennutzungsplan ist bei der Beurteilung der Vorhabenzulässigkeit nach § 34 BauGB bedeutungslos (vgl. BayVGH 23.11.2012). Nicht der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan sondern eben erst der jetzt beantragte Bebauungsplan hat die verbindliche Rechtswirkung, um bestehendes Baurecht zu entziehen.
Hinsichtlich der Anforderungen an einer widerspruchsfreien und dem Gleichheitssatz entsprechenden Bauleitplanung ist auch zu erwähnen, dass die im Flächennutzungsplan als Grünflächen dargestellten Flächen „am Feuerwehrhof“ im Bebauungsplan nicht enthalten sind (Bebauung zugunsten der Stadt?) und östlich des „Pfarrhofes“ zwar vorgesehen, aber offenbar ebenfalls wegen Bauabsichten (zur Refinanzierung der Pfarrhof-Sanierung) wieder aufgegeben werden sollen.
Es wurde gebeten, von der Festsetzung der Grünfläche unbedingt abzusehen, da der Vermögensnachteil in keinem Verhältnis zum städtebaulichen Nutzen steht und damit unangemessen ist. Er widerspricht auch den Zielen der vorrangigen Innenentwicklung. Vor allem werden damit aber auch die Entwicklungsmöglichkeiten meines landwirtschaftlichen Betriebes, denen nach § 5 Abs. 1 BauNVO besondere Bedeutung beigemessen werden müssen, erheblich eingeschränkt. Denn mit der Festsetzung als Grünfläche ist auch jede bauliche Nutzung für landwirtschaftliche Zwecke auf diesen Flächen unzulässig.
Auf das Abwägungsergebnis zu den Ziffern 3.1.9 und 3.1.10 wird entsprechend verwiesen. In der Abwägung zwischen dem bedeutenden Gewicht des Eigentumsschutzes und der Belange der Landwirtschaft einerseits und den städtebaulichen und baugestalterischen Belangen andererseits wird auch hier die Festsetzung des nordwestlichen Grundstücks der Fl.Nr. 13 (zwischen der Hofstelle und dem Ortsrand) als Grünfläche aufgegeben.
Gleichzeitig wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes geändert und die dem Siedlungsrand vorgelagerte Hofstelle (Egglhof, Blumenstraße 10) insgesamt vom Bebauungsplan ausgenommen. Bisher erfasst der Bebauungsplan auch Flächen, die eindeutig dem Außenbereich zugeordnet sind und für die kein Regelungsbedarf zur Dorfstrukturerhaltung besteht. Etwa die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung (Dorfgebiet) würde zu Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten führen, die im Außenbereich bestehen.
Damit entfällt gleichzeitig der Regelungsbedarf für die Fläche zwischen der Hofstelle und dem Siedlungsrand.
3.1.12 Florian Wieser (Nachricht vom 06.07.2018)
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan „Ortskern Straußdorf“ trage ich folgende Äußerungen vor:
1. Fl.Nr. 43: Im Entwurf des Bebauungsplanes ist auf dem Pfarrgrund östlich des Pfarrhofes eine private Grünfläche eingetragen. In diesem Bereich wäre somit eine Bebauung ausgeschlossen. Im Rahmen des Maßnahmenpaktes „Dorfmitte“ der Dorferneuerung Straußdorf soll der Pfarrhof saniert und einer öffentlichen Nutzung zugeführt werden. Dazu wurde in Absprache mit dem Ordinariat und der Kirchenverwaltung Straußdorf vom Architekturbüro Linhuber bereits ein Nutzungskonzept entworfen, das in der Anlage beigefügt ist. Zur Finanzierung der Pfarrhofsanierung und Gestaltung sollen Flächen östlich des Pfarrhofes für den Bau von Wohneinheiten verkauft oder verpachtet werden.
Um dieses Vorhaben realisieren zu können rege ich an, den Bebauungsplan so zu gestalten, dass eine Bebauung mit Wohneinheiten realisiert werden kann.
2. Fl.Nr. 13: Südlich der Fl.Nrn. 13/2 und 13/3 ist eine private Grünfläche eingetragen. Die Intension ist sicherlich, den bestehenden Obstgarten in dem Bereich zu erhalten. Die südliche Linie der privaten Grünfläche liegt gemäß der Zeichnung vor der Baumlinie. Die Fläche schließt die bestehenden Obstbäume somit nicht ein.
Ich rege deshalb an, die Grünfläche soweit nach Süden auszudehnen, so dass die Bäume innerhalb des Bereiches der Grünfläche stehen.
3. 3.8. Bodendenkmäler: Im Text steht: „Hinweise auf Bodendenkmäler sind nicht bekannt.“ Das ist nicht richtig. Gemäß Bayernplan sind in Straußdorf drei Bodendenkmäler vorhanden. Entsprechende Informationen sind auch im Erläuterungsbericht zur Dorferneuerung von NRT Seite 15 angegeben.
4. 5.2. Beschränkung der Wohnungszahl: Im Text steht: „In begründeten Einzelfällen kann eine Ausnahme von bis zu 10 Wohnungen zugelassen werden. Diese Größenordnung erscheint aufgrund der bestehenden großen Baukörper der landwirtschaftlichen Hofstellen in Ausnahmefällen noch vertretbar.“ Lt. Beschluss des Stadtrates vom 14.03.20174 heißt es: „…. Ein begründeter Einzelfall liegt vor, wenn die Stadt Grafing ein Belegungsrecht für 1 Wohnung erhält.“ Ich rege dazu an, die Formulierung so zu ändern, dass 10 WE nicht alleine durch einen großen Baukörper begründet werden können.
5. Verschiedene redaktionelle Korrekturen (Schreibversehen)
(nicht abwägungsbeachtlich)
Hier wird auf das Abwägungsergebnis zur Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege verwiesen. Danach werden die Bau- und Bodendenkmäler gem. § 9 Abs. 6 BauGB in der Planzeichnung nachrichtlich dargestellt; die Begründung wird angepasst.
Wohnungszahlbeschränkung:
Der im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses aus der Mitte des Stadtrates eingebrachte Vorschlag über die Koppelung einer Ausnahmeentscheidung für mehr als 8 Wohnungen mit einem städtischen Belegungsrecht ist rechtswidrig. Aufgrund der zentralen Bedeutung der Festsetzung zur Wohnungszahlbeschränkung hätte das die Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplanes zur Folge. Für entsprechende Festsetzungen besteht keine Ermächtigungsgrundlage. Ein entsprechender städtebaulicher Vertrag würde auch gegen das Koppelungsverbot (vgl. Art 56 BayVwVfG) verstoßen mit der Rechtsfolge der Nichtigkeit. Der Stellungnahme kann deshalb nicht entsprochen werden.
Grünflächen (Ortsrandeingrünung):
Die dem Siedlungsrand vorgelagerten Obstbaumwiesen sind kennzeichnend für die Bau- und Freiflächenstruktur von Straußdorf (vgl. Begründung Nr. 3.4.2). Die Erhaltung dieser Obstgärten ist auch eine zentrale Darstellung des Flächennutzungsplanes, der insbesondere auch eine durchgehende Ortsrandeingrünung (Hausgarten) zwischen der „Blumenstraße“ und „Am Hang“ darstellt.
Dieses Planungsziel steht den Überlegungen einer weiteren Ortsrandbebauung nicht unveränderbar entgegen. Jedoch ist dann die Widerherstellung einer Eingrünung dann eben am erweiterten Ortsrand vorzusehen. Eine weitere Siedlungsentwicklung ist auch – aus Gründen der planerischen Einheit, des städtebaulichen Sachzusammenhangs und der Gleichbehandlung in der Bauleitplanung – nicht grundstücksbezogen zu regeln, sondern verlangt eine ganzheitliche Betrachtung (zumindest) für einen zusammenhängenden Teilbereich, möglichst aber für ganz Straußdorf. Nur damit gelingt es, die städtebauliche Ordnung insgesamt zu wahren, funktionierende und ganzheitliche Erschließungslösungen zu finden und – nicht zuletzt – die Baulandausweisungen vor unerwünschten Bezugnahmen abgrenzbar zu machen.
Diese Entscheidung ist aber schon deshalb nicht im gegenständlichen Bebauungsplanverfahren zu treffen, da es sich hier um die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes handelt (§ 30 Abs. 3 BauGB). Für die Erweiterung des Siedlungsbereiches über die Grenzen des Innenbereichs hinaus bedarf es zwingend eines (eigenen) qualifizierten Bebauungsplanes.
Aus diesem Grunde ist es auch nicht erkennbar, weshalb der Bebauungsplan hier die Flächen westlich des Bebauungszusammenhangs einbezieht und als Grünfläche festsetzt. Diese Flächen liegen im Außenbereich und sind nicht bebaubar. Damit besteht kein Regelungsbedarf für diese Flächen zur Sicherung als Grünflächen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird dort auf den Bebauungsabschluss zurückgenommen. Eine Überplanung der bisher als Grünfläche festgesetzten Fläche westlich des Pfarrhofes, die dann außerhalb des Geltungsbereiches liegt, entfällt damit insgesamt. Gleiches gilt für die Baumreihe auf Fl.Nr. 13.
3.1.13 Marika und Leonhard Stadler (Schreiben vom 14.06.2018)
Im Rahmen der Bürgerbeteiligung zum o.g. Bebauungsplan möchten wir uns zu unserem Grundstück mit der Fl.Nr. 58/T äußern.
Insbesondere ersuchen wir die Stadt Grafing, die im Westteil unseres Hofgrundstücks eingetragene Sperrfläche aufzulösen. Eine Sichtschneise zu dem südwestlich gelegenen Gegenhang des Atteltals, sowie in die Bergkette der nördlichen Voralpen ist hier nicht vorhanden. Der gewachsene Erdhügel im Bereich der mit grünen Wellenlinien Fläche ermöglicht jedenfalls auf unserem Grundstück keine Sichtverbindung. Zudem befindet sich in Richtung Süden (Bergkette) noch ein Einfamilienhaus und bauliche Anlagen vom Aschauer (Wirt) und die Autowerkstatt Speuser.
Die Bezeichnung als „Sichtschneise“ trifft hier für diese Fläche auf keinem Fall zu.
Also zerschneidet diese so genannte „Sichtschneise“ völlig sinnlos unser Grundstück was im Übrigen auch zu einem Wertverlust führt.
Ich möchte auch noch erwähnen, dass wir auf 3 Seiten unseres Grundstücks sowieso schon erheblich eingeengt sind (2 vorbeiführende Straßen und einem Nachbarn) die alle sehr nahe an unserem Grundstück sich befinden. Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns diese eine „freie“ Seite auf unserem Grundstück von Beschränkungen freihalten würden.
Abschließend würden wir uns sehr freuen, wenn Sie sich vor der Interessenabwägung selbst vor Ort ein Bild unserer Argumentation machen könnten und verbleiben in der Hoffnung auf eine für uns positive Nachricht.
Der begründeten Einwendung wird entsprochen. Die betreffende Sichtschneise entspricht (als einzige) nicht der Planungsintention, die Blickdurchlässigkeit zu den am Siedlungsrand vorgelagerten Grünflächen bzw. in das Atteltal zu erhalten (vgl. Begründung Nr. 3.4.2 bzw. schon in der Begründung Ziffer 1 zum Bebauungsplan 1999). Sie ist damit nicht erforderlich.
3.1.14 Christian Fellinger, 81249 München (Schreiben vom 06.07.2018)
Innerhalb der offenen Stellungnahmefrist wird stellvertretend für die unten genannten Eigentümer
Christian Fellinger, Lindacher Straße 27, 81249 München
Max Fellinger, Lochhausener Straße 17, 81247 München
Für das Grundstück Fl.Nr. 772/1 der Gemarkung Straußdorf, Attelstraße
Annemarie Hirschberger ACR Immo KG, Kastelgasse 19a,
83358 Seeon/Seebruck
Für das Grundstück Fl.Nr. 772 der Gemarkung Straußdorf, Attelstraße
Die Regelung der künftigen Bebauungsvorschriften für das gesamte Gemeindegebiet Straußdorf wird grundsätzlich begrüßt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans muss nachunserer Auffassung aber weiter gefasst werden und die westseitig gelegenen Grundstücke mit den Fl.Nrn. 772/1 und 772 integrieren. Die Einbeziehung dieser Grundstücke ist städtebaulich sinnvoll, wenn nicht gar zwingend.
Dies ergibt sich im Einzelnen aus folgenden Erwägungen:
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf verfolgt erkennbar das Ziel, die vorhandenen Pläne (Flächennutzungsplan und Bebauungspläne) zur Erhaltung des charakteristischen Ortsbildes in ein einheitliches Regelungswerk zusammenzufassen.
Dabei werden aus nachvollziehbaren Erwägungen bereits bebaute Grundstücke im westseitig gelegenen Teil des Bauungsplans neu in dessen Geltungsbereich aufgenommen, vgl. Fl.Nrn. 62, 62/2 und 62/3 sowie die Teilfläche der Grundstücke mit den Fl.Nrn. 59/11 und 67.
Die bandartige Siedlung am westlichen Ende der Moosstraße wurde nicht in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen, weil dieser der Darstellung im Flächennutzungsplan widerspricht und somit aus planerischer Sicht städtebaulich verfehlt ist (vgl. Ziff. 3.2.2. der Begründung zum Bebauungsplan).
Unklar ist allerdings, weshalb die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 768, 768/2, 768/3, 769, 769/2, 769/3, 769/4, 770, 770/1, 770/4 und 771/7 ebenso wie die Fl.Nrn. 28/2, 774 und 774/2 in der Planung unberücksichtigt geblieben sind.
Die Bebauung nördlich der Attelstraße gehöre laut Flächennutzungsplan bereits im Jahr 1986 zum Ortskern von Straußdorf.
Darüber hinaus zählen spätestens mit Erlass der Ortsabrundungssatzung Nr. 1001 auch die oben genannten, südlich der Attelstraße gelegenen Grundstücke zum Ortskern und setzen die vorhandene Bebauung homogen fort. Die derzeitige Planung, die auch den Geltungsbereich der Ortsabrundungssatzung ersetzen soll, führt aber dazu, dass dieses ursprünglich überplante Gebiet in Zukunft planerisch überhaupt nicht mehr erfasst wird. Eine städtebauliche Rechtfertigung ist hierfür nicht erkennbar.
Stattdessen stellt bei einheitlicher Betrachtung der vorgefundenen Bebauung entlang der Attelstraße die Einbeziehung der Fl.Nrn. 772/1 und 772 die konsequente Weiterführung der Ortsentwicklung bis zum Ende der gegenüberliegenden Bebauung nördlich der Attelstraße dar und drängt sich zur Abrundung des Ortsbildes geradezu auf.
Hierfür spricht auch der aus den Planungsunterlagen erkennbare Wille der Stadt Grafing, eine bauliche Fortentwicklung in Straußdorf nicht vollständig auszuschließen, sondern maßvoll und homogen zu gestalten. Deutlich wird dies insbesondere am derzeit größtenteils unbebauten Grundstück Fl.Nr. 13, das bisher im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesen war und künftig dem Geltungsbereich des Bebauungsplans unterfallen wird. Die Stadt Grafing trägt damit laut Begründung zum Bebauungsplan (vgl. dort Ziff. 1.3.) den Bauwünschen der Bevölkerung Rechnung.
Das Interesse an einer künftigen Bebauung besteht in gleicher Weise für die zuvor genannten Flurnummern. Die planerischen Voraussetzungen sind seit langem erfüllt; insbesondere sind die Grundstücke voll erschlossen.
Hierzu ist ergänzend anzumerken, dass bereits seit den 1970er Jahren die Thematik einer Bebaubarkeit des nordwestlichen Bereichs an der Straße mit der Stadt Grafing erörtert und zunächst in Aussicht gestellt wurde. Gerade vor diesem Hintergrund wurden die Fl.Nrn. 772/3 und 772/4 der Stadt Grafing zur Verfügung gestellt und sind seither Bestandteil der Attelstraße, die andernfalls nicht befahrbar wäre. Nur am Rande zu erwähnen ist dabei, dass der Unterzeichner nach wie vor als Eigentümer für das Grundstück Fl.Nr. 772/4 im Grundbuch eingetragen ist und einer Inanspruchnahme seines Grundstücks gestattet, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten.
Aus den vorgenannten Gründen und aus Gleichbehandlungsgrundsätzen müssen die zwei genannten Grundstücke südlich der Attelstraße aus städtebaulichen Gründen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans integriert werden.
Wir, die Unterzeichner, bitten daher um Einbeziehung der Grundstücke Fl.Nrn. 772/1 und 772 und um positive Bewertung dieser Stellungnahme bei der beratenden Sitzung.
In der anschließenden ausführlichen Diskussion konnten einige Ausschussmitglieder die Haltung der Verwaltung nicht nachvollziehen. Es wurde dafür plädiert, die Einwendungsführer nicht wieder zurückzuweisen, da keinerlei Gründe gegen eine Neubebauung der genannten Flächen vorliegen. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass sich der Stadtrat auch bereits in anderen gleichlautenden Bereichen für eine Neubebauung ausgesprochen hat, was dazu führt, dass eine Ablehnung im genannten Fall nicht begründet werden kann. Letztendlich sprachen sich einige Ausschussmitglieder dann sogar dafür aus, den Ortsteil Straußdorf komplett zu überplanen. Den Rednern war es durchaus bewusst, dass dies nur mit einer Änderung des Flächennutzungsplans einhergeht.
Die Erste Bürgermeisterin konnte den Diskussionsverlauf nicht nachvollziehen, zumal sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung vom 27.07.2017 noch strikt gegen eine Wohnbaulandausweisung auf den genannten Grundstücken ausgesprochen hat. Die Erste Bürgermeisterin hielt weiterhin daran fest, als nächsten Schritt den Bebauungsplan gemäß dem Dorferneuerungsprogramm anzupassen und derzeit von einer Änderung des Flächennutzungsplans Abstand zu nehmen.
Nach Sachvortrag und ausführlicher Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 4 Stimmen, wie folgt:
Für die Grundstücke Fl.Nrn. 772 und 772/1 der Gemarkung Straußdorf an der Attelstraße und dem langjährigen Bestrebungen der Eigentümer dieser Flächen (und auch der angrenzenden Grundstücke) wird auf die umfangreichen Ausführungen des Bau-, Werk- und Umweltausschusses in der Sitzung vom 27.07.2017 hingewiesen. Die Bemühungen zur Baulandausweisung für diese Außenbereichsgrundstücke gehen in die 1960er Jahre zurück. Zuletzt hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 27.07.2017 mit einem Antrag auf Erlass einer Einbeziehungssatzung befasst, der alternativ auch die Erweiterung des „Bebauungsplanes Straußdorf West“ auf der Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB zum Inhalt hatte.
Wiederholend zur dortigen Entscheidung muss auch das neuerliche Begehren zur Baulandausweisung abgelehnt werden.
Ob angesichts der ortsplanerischen Tragweite das erleichterte Bebauungsplanverfahren (befristet bis 31.12.2021) nach § 13b BauGB zur Anwendung gebracht werden kann, kann offengelassen werden. Jedenfalls die Erweiterung des Bebauungsplanes „Straußdorf – westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße“ oder jetzt des „Bebauungsplanes Ortskern Straußdorf“ scheidet von vornherein aus. Es handelt sich dort nur um einen einfachen Bebauungsplan, der ausdrücklich die Bereichszuordnung unverändert lässt (§ 30 Abs. 3 BauGB). Der (einfache) Bebauungsplan beschränkt sich deshalb auch nur auf den bereits bebauten Innenbereich (oder bauakzessorisch genutzte Randflächen) und trifft dort einzelne inhaltliche Regelungen. Neues Baurecht wird dort nicht begründet!
Die begehrte Baulandausweisung auf Außenbereichsgrundstücken bedarf dagegen zwingend eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB). Allein schon deshalb ist der Einwendung nicht zu entsprechen.
Es sind aber nicht die förmlichen Voraussetzungen, die gegen die beantragte Baulandausweisung (mittels Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes; § 1 Abs. 3 BauGB) sprechen, sondern vielmehr und weiterhin unverändert ortsplanerische Gründe.
So dürfte es außer Frage stehen, dass eine Erweiterung der spornartig in die Landschaft hinausgreifenden Bebauung in der Attelstraße (gleiches gilt für die Moosstraße) mit einer geordneten Siedlungsentwicklung nicht vereinbar ist, damit auch den Zielen der Bauleitplanung (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) widerspricht und gegen die Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung verstößt (vgl. G 3.3 LEP 2013).
Eine nach objektiven ortsplanerischen Maßstäben begründete Bauleitplanung kann nicht an beliebiger Stelle ansetzen (Gefälligkeitsplanung). Gesetzlicher Maßstab ist eine nachhaltige und geordnete Ortsplanung. Diese setzt auch in Straußdorf (wie in allen anderen Ortschaften und in den Hauptorten) eine ganzheitliche Betrachtung voraus. Das ist Aufgabe des Flächennutzungsplanes – als vorbereitender Bauleitplan für die Gesamtkoordination der Siedlungstätigkeit einer Gemeinde (oder zumindest eines gesamten Ortes). In diesem Zusammenhang darf aber nicht unerwähnt bleiben, dass bei einer objektiven ortsplanerischen Beurteilung der auffällige Siedlungsrücksprung im Osten von Straußdorf (zwischen der Blumenstraße und Am Hang) für eine Siedlungserweiterung in Straußdorf sehr viel besser geeignet ist als der hier betroffene westliche Ortsrand, auch wegen seiner Auswirkungen auf das sensiblere Landschaftsbild.
Jedenfalls ohne Neuausrichtung der ortsplanerischen Ziele insgesamt für das Gemeindegebiet Grafing oder zumindest für den gesamten Ort Straußdorf ist die beantragte (räumlich isolierte) Siedlungserweiterung im „Teilraum Attelstraße“ nicht mit einer vernünftigen Ortsplanung vereinbar. Eine Bebauung an der Attelstraße kann nur einhergehen mit einer großflächigeren Entwicklung am gesamten westlichen Ortsrand. Erst wenn diese Siedlungsentwicklung an die vorgelagerten Grundstücke an der Attelstraße heranreicht, können auch diese Flächen einbezogen werden. Eine mögliche Baulandausweisung kann aufgrund der Gegebenheiten also nicht auf die antragsgegenständlichen Grundstücke reduziert werden, sondern würde eine weitreichende Siedlungsentwicklung von Straußdorf voraussetzen bzw. auslösen. Diese Wirkung und die damit einhergehenden Aufgaben und Konflikte müssen bedacht werden. Das gilt zuvorderst schon für die dafür notwendige Erschließung, also den bei einer weitergehenden baulichen Entwicklung unverzichtbaren Bau neuer Siedlungsstraße. Allzu schnell würde bei einer partiellen Entwicklung sonst eine Situation entstehen, die einer nachhaltigen Lösung dauerhaft im Wege steht.
Die Entscheidung über die beantragte Baulandausweisung verlangt also ein städtebauliches Gesamtkonzept. Möglichst sollte sogar die langfristige Gesamtentwicklung des Ortes untersucht werden – einfach gesagt: Wieviel Siedlungsentwicklung ist verträglich für Straußdorf und an welcher Stelle?
Diese Aufgabe hat der Flächennutzungsplan (oder ggf. eine informelle Entwicklungsplanung) als vorbereitender Bauleitplan zu leisten. Erst in einem zweiten Schritt kann ggf. eine Siedlungsentwicklung an den Ortsrändern in Teilabschnitten gerechtfertigt werden.
Auch die Diskussionen im Rahmen der Dorferneuerung Straußdorf haben gezeigt, dass eine Siedlungsentwicklung größeren Umfangs in der Dorfgemeinschaft nicht unumstritten ist. Umso wichtiger ist weiterhin ein behutsames Vorgehen in Form einer schrittweisen und organischen Siedlungsentwicklung auf der Grundlage eines ortsplanerisch durchdachten Gesamtplanes.
Die beantragte Bebauung an der Attelstraße wird diesen ortsplanerischen Anforderungen also nicht gerecht. Selbst wenn sich in einem Flächennutzungsplanverfahren die Eignung des westlichen Ortsrandes für eine weitläufige Siedlungsentwicklung eignen würde, müsse zuvorderst ein schrittweises hinauswachsen der Bebauung abgewartet werden, bis an dieser vorgelagerten Stelle dann Bauland ausgewiesen werden kann.
3.1.15 Rechtsanwälte Schönfelder Ziegler Lehners für Mandantschaft Marianne Peis (Schreiben vom 02.07.2018)
Die Stadt Grafing b.München plant die Änderung des Bebauungsplans bzw. Aufstellung für den Ortskern Straußdorf Nr. 45.2. Namens und im Auftrag unserer Mandantschaft erheben wir hiermit folgende Einwendungen gegen die geplante Änderung bzw. Aufstellung des Bebauungsplans „Ortskern Straußdorf“ Nr. 45.2.
I. Unsere Mandantschaft hat einen rechtskräftigen Vorbescheid in Bezug auf die im Eigentum stehende Fl.Nr. 38, Gemarkung Straußdorf.
Der Vorbescheid sieht die Errichtung von acht Doppelhaushälften (insgesamt vier Doppelhäuser) innerhalb des Bebauungsplanumgriffs vor.
Durch die jetzige Aufstellung des Bebauungsplans bzw. dessen Änderung würde dieses Ziel konterkariert werden. Das geschaffene Baurecht, welches auch unter Zustimmung der Stadt Grafing erfolgte, ist durch den Bebauungsplan zu sichern.
Aus diesem Grund wäre es bereits an jetziger Stelle notwendig, aufgrund des rechtskräftigen gültigen Vorbescheids eine Ausnahme im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB für das Grundstück unserer Mandantschaft festzuhalten.
II. Die Ausführungen der Stadt Grafing Grafing im Rahmen der Begründung (Teil E) lassen, unter Beiziehung des Planteils nicht erkennen, wodurch entsprechende ortskernerhaltende Maßnahmen ergriffen werden.
Die Begründung zum Bebauungsplan (Teil E) stützt sich im Wesentlichen stets auf die Flurnummer unserer Mandantschaft, mithin die Fl.Nr. 38. Die eigentliche Ortskernthematik und Diskussion wird dabei lediglich angeschnitten. Es scheint vielmehr so, als würde der Bebauungsplan hier einzig und allein aufgestellt werden, um eine entsprechende Verdichtung auf dem Grundstück unserer Mandantschaft zu verhindern.
Auch ist nicht verständlich, wodurch mit der Festlegung der östlichen privaten Grünflächen und den schmalen Korridorstreifen, gewisse Bereiche vor baulichen Anlagen freizuhalten, sichergestellt werden soll, das sicherlich nachvollziehbares und sinnvolles Ziel, eine Dorfstruktur in Straußdorf zu erhalten, gesichert werden soll. Ein überzeugendes Konzept fehlt diesbezüglich.
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass mit dem streitgegenständlichen Planvorhaben städtebaulich nicht überwindbare bzw. nicht begründbare Betroffenheiten privater und öffentlicher Belange einhergehen.
Dies erfordert letztendlich die Aufgabe des Bebauungsplans.
Eine sachgerechte Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB muss daher zur Aufgabe der Planvorstellung führen bzw. zumindest zu einer Aufnahme einer Abweichung im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB in Bezug auf die streitgegenständliche Fläche der Einwendungsführer.
Namens und im Auftrag der Einwendungsführerin
wir hiermit, die erhobenen Einwände vollständig zu berücksichtigen, den Einwendungen entsprechend nachzukommen und drauf aufbauend entweder das Planvorhaben aufzugeben oder die entsprechende Ausnahme im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB für das streitgegenständliche Grundstück festzuhalten.
Abschließend dürfen wir Sie darum bitten, uns über die Beschlussfassung des Stadtrats und dem weiteren Fortgang des Verfahrens auf dem Laufenden zu halten und insbesondere über die Beschlussfassung des Stadtrats, bezogen auf die vorliegenden eingebrachten Einwendungen, einen entsprechenden Auszug aus dem Beschlussbuch des Stadtrats zu übermitteln.
Der Vorbescheid für die Bebauung des gegenständlichen Grundstücks wurde gemäß bauaufsichtlicher Genehmigung vom 24.07.2018 bis zum 24.07.2020 verlängert. Die Feststellungswirkung des Vorbescheides setzt sich damit gegen mögliche inhaltliche Änderungen des Bebauungsplanes durch.
Eine Befreiung wurde für die genehmigten 4 Doppelhäuser mit zusammen 8 Wohnungen von der Regelung in A.3.1 des Bebauungsplanes 2011 erteilt. Dort wird die Anzahl der zulässigen Wohnungen wie folgt beschränkt: „Je angefangene 650 m² Baugrundstück ist eine Wohneinheit zulässig, insgesamt jedoch nicht mehr als 6 Wohneinheiten“.
Im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens zum Vorbescheid wurde seitens der Stadt Grafing b.M. auf die rechtskonforme Auslegung der Regelung hingewiesen. So ist die Beschränkung der absoluten Wohnungszahl (6 Wohneinheiten) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB nur möglich für die Anzahl von „Wohnungen in Wohngebäuden“. Ziel ist es, dorfuntypische Geschosswohnungsanlagen für Straußdorf auszuschließen.
Nicht zulässig ist eine Beschränkung der Wohnungszahl bezogen auf das Baugrundstück (so ausdrücklich BayVGH 12.09.2000). Da die Doppelhaushälften jeweils eigene Wohngebäude mit jeweils 1 Wohnung darstellen, besteht – entgegen des Wortlautes – kein Widerspruch zum Festsetzungsinhalt.
Der geänderte Bebauungsplan berichtigt diese Unklarheit und regelt künftig eindeutig: Je Wohngebäude sind max. 8 Wohnungen zulässig.
Unverändert bleibt die relative Wohnungszahl mit max. 1 Wohnung je angefangene 650 m² Baugrundstück. Hinsichtlich der Bemessung der Baugrundstücksgröße wurde auf den Baugrundstücksbegriff des § 19 Abs. 2 BauNVO zurückgegriffen. Dort ist zwar vorrangig auf das Buchgrundstück zurückzugreifen; den räumlichen Grenzen von Bebauungsplänen kommt dabei – wegen des hier übergroßen Grundstücks mit ca. 37.000 m² – aber begrenzende Wirkung zu. Gleichwohl ist zuzugeben, dass die Festsetzung aus Gründen der Rechtsbestimmtheit den Grundstücksbegriff näher definieren muss. Damit wird auch den Unsicherheiten begegnet, wie mit festgesetzten Grünflächen zu verfahren ist (BayVGH 27.02.2018) und ob bei einfachen Bebauungsplan nur die im Innenbereich gelegenen Baugrundstücksflächen maßgeblich sind (König, K/R/S Rn. 19 zu § 19 BauNVO).
Die Festsetzung C.1.2 Abs. 1 wird deshalb wie folgt ergänzt:
„Baugrundstück ist die Größe des Buchgrundstückes (Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne) begrenzt durch den Geltungsbereich des Bebauungsplanes; private Grünflächen oder sonstige nicht bebaubare Flächen werden mitgerechnet“.
Das Grundstück Fl.Nr. 38 wurde mittlerweile neu vermessen. Das jetzt neu gebildete Grundstück Fl.Nr. 38/2 mit 4.603 m² liegt innerhalb des Geltungsbereiches (Instruktionsgrenzen) und ist maßgebliche Berechnungsgrundlage. Damit ist unter Berücksichtigung der geänderten Begriffsdefinition unstreitig, dass auch künftig 8 Wohneinheiten allgemein zulässig sind.
Zutreffend ist, dass die Bebauungsplanaufstellung im Jahr 1999 durch die damals geplante Neubebauung des Grundstücks Fl.Nr. 38 mit Mehrfamilienhäuser ausgelöst worden ist. Darum die konkrete und wiederholte Bezugnahme dieses Grundstück in der Begründung. Nachdem sich diese Problematik der Neubebauung/Nutzungsänderung mit Wohnungen und der Gefahr des Überhandnehmens der Wohnnutzung jetzt auch im Osten des Dorfkerns stellt, wird der Bebauungsplan entsprechend erweitert.
Die Festsetzung der „Sichtschneisen“ und der bereits im Flächennutzungsplan dargestellten ortsbildprägenden Grünflächen entlang des Hauptstraßenzuges sind von einer Bebauung freizuhalten. Dahinter steht der nachvollziehbare städtebauliche Grund, die dorftypischen Freiräume zu erhalten. Hier handelt es sich im Übrigen um widerholende Festsetzungen ohne Änderung gegenüber dem rechtkräftigen Bebauungsplan.
3.1.16 Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 26.06.2018)
Der (einfache) Bebauungsplan regelt allein die Steuerung der Bebauung innerhalb des bebauten Bereiches (Innenbereich). Neubauflächen werden nicht festgesetzt, ebenso wenig die überbaubaren Grundstücksflächen. Der Bebauungsplan schafft damit keine neuen Konflikte mit den Belangen der Telekommunikationslinien. Die weiteren Informationen werden zur Kenntnis genommen.
4.1 Der Entwurf mit Begründung und dem noch zu ergänzenden Umweltbericht vom 22.05.2016 wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).
4.2 Der gebilligte Entwurf des einfachen Bebauungsplans „Ortskern Straußdorf“ mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen wird zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).
4.3 Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
4.4 Gemäß § 4a Abs. 2. Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.