Source: https://www.ra-kotz.de/vergleichsmiete_ermittlung.htm
Timestamp: 2018-02-18 05:24:55
Document Index: 39782365

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 26', '§ 2', 'BGH', '§ 558', '§ 292', '§ 287', 'BGH']

Vergleichsmiete (ortsübliche) – Ermittlung - RA Kotz
KG Berlin 8. Zivilsenat
Az: 8 U 106/09
Vorinstanz: AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.05.2009, Az: 103 C 558/08
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 13. Mai 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg zu 103 C 558/08 abgeändert:
Von einer Sachverhaltsdarstellung wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde wäre gemäß § 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO unzulässig, weil die Parteien durch das Urteil nicht um mehr als 20.000,00 € beschwert werden. Die Beschwer liegt bei (12 Monate x 3,5 x 59,86 €/Monat =) 2.514,12 €, §§ 2, 9 ZPO (vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2006 zu VIII ZB 9/06, zit. nach juris)
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Wohnung nicht in das Feld L 2 der Berliner Mietspiegeltabelle 2007 (Altbau) einzuordnen. Zwar befindet sich das Haus in guter Wohnlage. Es ist auch vor 1918 bezugsfertig gewesen. Die streitgegenständliche Wohnung hat eine Größe von 90,43 m². Sie verfügt aber nicht über ein Bad.
Es ist danach allerdings nicht erforderlich, dass sich im dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken befindet, da in der Definition des Mietspiegels hiervon nicht die Rede ist. Zudem zeigt die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, dass ein Bad im Sinne des Mietspiegels nicht zwingend ein Handwaschbecken benötigt, weil es in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC das wohnwertmindernde Merkmal „Kein oder nur kleines Handwaschbecken” gibt (vgl. AG Mitte, Urteil vom 27. Mai 2009 zu 9 C 17/08, GE 2009, 911; Kinne, GE 2009, 873 f.; a.A. AG Mitte, Urteil vom 28. April 2004 zu 21 C 213/03, juris Rn. 20).
Zwar handelt es sich um ein Feld, das wegen der geringen Zahl der erhobenen Mietwerte (hier: 15 bis 29; sog. „Sternchenfeld”) nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels ist, so dass sich die Vermutungswirkung des Berliner Mietspiegels 2007 (§ 558 d Abs. 3 BGB i.V.m. § 292 ZPO) hierauf nicht bezieht. Es ist aber zulässig, die ortsübliche Vergleichsmiete durch Schätzung gemäß §§ 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO zu ermitteln, wobei auch auf die Teile des Mietspiegels zurückgegriffen werden darf, die nicht die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllen (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2005 zu VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 zur Verwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung). Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten wäre mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zur Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung außer Verhältnis steht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mietspiegel als geeignete Schätzgrundlage zur Verfügung steht und die Angaben im einschlägigen Mietspiegelfeld immerhin auf mindestens 15 Mietwerten basieren (vgl. Senat, Beschluss vom 26. März 2009 zu 8 U 10/09, GE 2009, 1044).
Die Spanne des Feldes L 1 reicht von 2,81 €/m² bis 3,09 €/m², bei einem Mittelwert von 3,00 €/m². Selbst unter Berücksichtigung des oberen Spannenwertes läge die ortsübliche Vergleichsmiete (3,09 €/m² x 90,43 m² = 279,43 €) unter der derzeit geschuldeten Miete (299,32 €).
Die Merkmalgruppe 2: Küche ist ebenfalls neutral zu bewerten. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Wandfliesen im Arbeitsbereich” ist nicht erfüllt, weil es beim Einzug unstreitig keine Fliesen gab und der Beklagte sie auf eigene Kosten eingebracht hat.
Die Merkmalgruppe 3: Wohnung dürfte neutral zu bewerten sein. Das wohnwerterhöhende Merkmal „großer, geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Wintergarten” kann nicht festgestellt werden, weil die Klägerin auf das Bestreiten des Beklagten nicht konkret zur Größe des Balkons vorgetragen und hierzu Beweis angetreten hat. Dagegen dürfte der Beklagte zum wohnwertmindernden Merkmal „Wohnräume überwiegend schlecht belichtet/besonnt” nicht ausreichend schlüssig vorgetragen haben, was im Ergebnis aber dahinstehen kann.
Die Merkmalgruppe 4: Gebäude ist unstreitig neutral zu bewerten, da dem wohnwertmindernden Merkmal „Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung” das wohnwerterhöhende Merkmal „repräsentativer Eingangsbereich” gegenübersteht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt danach allenfalls bei (3,00 €/m² x 90,43 m² =) 271,29 €.
Es kann dahinstehen, ob die Frage, welcher Mietspiegel heranzuziehen ist, grundsätzlich klärungsbedürftig ist, weil es im Ergebnis nicht hierauf ankommt. Nach dem Berliner Mietspiegel 2009 liegt die Spanne des weiterhin einschlägigen Felds L 1 (das jetzt Teil des qualifizierten Mietspiegels ist) zwischen 2,85 €/m² und 3,53 €/m² bei einem Mittelwert von 3,11 €/m². Da es im Berliner Mietspiegel 2009 das wohnwertmindernde Merkmal der Merkmalgruppe 3 „Wohnräume überwiegend schlecht belichtet/besonnt” nicht mehr gibt, müsste in jedem Fall vom Mittelwert ausgegangen werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete läge demnach mit (3,11 €/m² x 90,43 m² =) 281,24 € immer noch unter der derzeit geschuldeten Miete.