Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Nach-Hauskauf-entpuppt-sich-das-Maengel-Gutachten-als-sehr-unvollstaendig--f212571.html
Timestamp: 2020-01-17 13:13:26
Document Index: 118786796

Matched Legal Cases: ['§ 839', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 439', 'BGH']

Nach Hauskauf entpuppt sich das Mängel-Gutachten als sehr unvollständig
www.frag-einen-anwalt.deBaurecht, ArchitektenrechtMangelNach Hauskauf entpuppt s...
| 08.02.2013 16:11 |
Ende letzten Jahres habe ich ein Anwesen mit 3 kleineren Häuschen erworben, für das bereits ein umfangreiches Mängel-Gutachten vorlag. Die Verkäufer liegen bereits mit dem Vorverkäufer im Prozessverfahren wegen verschwiegener Mängel und haben privat einen vereidigten Gutachter beauftragt, alle Mängel zusammenzustellen. Entsprechend kalkulierbar erschien mir das Risiko. Inzwischen hat sich jedoch herausgestellt, dass zusätzlich - neben verschiedenen kleineren Dingen - ein völlig marodes Dach inklusive der Folgeschäden erneuert werden muss. Die Verkäufer stellen sich auf den Standpunkt, dass sie keine Ahnung und deshalb den Gutachter beauftragt hätten. Arglistige Täuschung entfällt also. Kann man den Gutachter haftbar machen für nicht angegebene Mängel? Wer hält letztendlich den Kopf für die Kosten hin?
Mangel Mangel Kosten Verkäufer
Im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht gibt es für die Haftung eines Sachverständigen mit § 839a BGB eine eigene Anspruchsgrundlage. Ausserhalb eines Rechtsstreits sieht dies ein wenig anders aus.
Der Sachverständige wurde nicht von Ihnen beauftragt, so dass vertragliche Ansprüche zwischem dem Gutachter und Ihnen leider ausscheiden.
In Frage kommt aber der sogenannte Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass auch Dritte, an einem Vertrag
nicht unmittelbar beteiligte Personen in den Schutzbereich eines Vertrages einbezogen werden können mit der Folge, dass der Schuldner ihnen gegenüber zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet
ist (BGH, Urteil vom 21. Juli 2010 – XII ZR 189/08, X ZR 104/94, BGHZ 133, 168, 170 ff.).
So kann unter dem Gesichtspunkt des Vertrages mit
Schutzwirkung zu Gunsten Dritter ein Grundstückssachverständiger dem Käufer
des Grundstücks wegen mangelnder Sorgfalt bei der Erstellung eines vom Verkäufer in Auftrag gegebenen Wertgutachtens zum Schadensersatz verpflichtet sein (BGH, Urteil vom 10. November 1994 – III ZR 50/94, BGHZ 127, 378, 380 ff. mwN). An diesen Anspruch sind aber auch einige Voraussetzungen gebunden; z.B. hätte dem Gutachter die Vertagsnähe bekannt und erkennbar sein müssen.Dies müsste im Einzelnen näher geprüft werden. Prinzipiell ist der Anspruch gegen den Gutachter aber denkbar und keineswegs ausgeschlossen!
Wer den Kopf am Ende hinhält, ist leider auch nicht abschliessend zu beaurteilen. Wenn die Kaufsache i.S.d. § 434 BGB mangelhaft ist, stehen Ihnen möglicherweise die Rechte aus §§ 439 ff. BGB zu. Der Verkäufer eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks schließt aber im Grundstückskaufvertrag oft alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels der Altbausubstanz aus.Der Käufer kann dann Mängelrechte nur geltend machen, wenn er
dem Verkäufer - wie Sie auch erkannt haben- nachweist, dass dieser den Mangel arglistig verschwiegen hat, oder wenn der Verkäufer eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat.
Der Käufer kann in diesem Fall also gleichwohl Mängelbeseitigung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz verlangen oder vom Kaufvertrag zurücktreten. zur Beurteilung müsste aber der Kaufvertrag eingesehen werden.
Ihre Chancen lassen sich also gewissenhaft -anhand der vorliegenden Angaben - noch nicht abschliessend beaurteilen. Beide Wege- Mangelrechte und Ansprüche gegen den Gutachter- sind denkbar!
Ich hoffe, eine erste nützliche Orientierung gegeben zu haben.
Wie immer, der Hinweis: Bitte beachten Sie, dass es sich hier um eine erste Einschätzung des Falles handelt. Diese Erstberatung kann eine ausführliche Begutachtung natürlich nicht ersetzen. Für weitere Fragen, oder die Vergabe eines Mandats stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Rechtsanwalt T.Asthoff
Nachfrage vom Fragesteller	08.02.2013 | 16:55
Danke erstmal. In Bezug auf die Schutzwirkung für Dritte: In welcher Form und mit welchem Weg kann ich zum Nachweis bringen, dass das Gutachten unvollständig ist? Ein privat beauftragtes Gegen- bzw. Ergänzungsgutachten reicht hier wahrscheinlich nicht aus, oder?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2013 | 17:07
ob das Gutachten richtig ist, würde das Gericht ( wenn es soweit kommt) durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten überprüfen können, wenn Ihr Beweisantritt entsprechend ist.
Ein Privatgutachten kann nützlich sein, hat aber nur eingeschraenkte Beweiskraft. Es gilt die Regel:Welcher Bauherr wird wohl für ein Sachverständigengutachten bezahlen, das nicht die von ihm monierten Baumängel bescheinigt? In der Tat gibt es nicht wenige Gerichte, die einem Privatgutachten in der Regel keinen Beweiswert zusprechen und es deshalb für unbeachtlich halten. Aber diese pauschale Abwertung ist falsch - das hat der Bundesgerichtshof in einem jüngeren Urteil auch unmissverständlich festgestellt (BGH IV ZR 57/08).
Das Privatgutachten ist kostenaufwendig, hilft aber bei der Frage, ob der Mangel des Vorgutachtens bewiesen werden kann und ist eher in praktischer Hinsicht von Nutzen.
Ich hoffe,die Angaben reichen für eine erste Orientierung. Bitte denken Sie an die Bewertung. Vielen Dank.
Ergänzung vom Anwalt 08.02.2013 | 16:48
eine der oben genannten einschlägigen Entscheidungen ( Haftung des Gutachters- auch bei falschen Vorangaben) können Sie hier, auf den öffentlichen Webseiten von Prof. Lorenz finden :
http://lorenz.userweb.mwn.de/urteile/bghz127_378.htm
Bewertung des Fragestellers 08.02.2013 | 21:22
"Prompt, kompetent und so konkret, wie es halt der Spielraum verschiedener Rechtsauslegungen zulässt. Vielen Dank! "