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Timestamp: 2020-08-03 21:21:13
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Matched Legal Cases: ['artículo 11', 'artículo 2', 'artículo 141', 'artículo 141', 'artículo 133', 'artículo 1184', 'artículo 1603', 'artículo 20']

Sentencia nº 2356 de Suprema Corte de Justicia, del 15 de Diciembre de 2017. - Jurisprudencia - VLEX 736198309
Exp. núm. 2012-2838
J.O.A.A. y J. de la C.A.L. vs.J.A. delC.P.A. e Inmobiliaria Casa Reyna, C. por A.
Sentencia No. 2356
Cristiana A. Rosario V., Secretaria General de la Suprema Corte de Justicia, Certifica: Que en los archivos a su cargo hay un expediente que contiene una sentencia de fecha 15 de diciembre del 2017, que dice así:
Sobre el recurso de casación interpuesto por J.O.A.A., dominicano, mayor de edad, médico, portador de la cédula de identidad y electoral núm. 012-0013164-5, domiciliado y residente en la calle José Amado Soler
56, ensanche P., de esta ciudad; J. de la C.A.L., dominicano, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad y electoral núm. 012-0013100-0, domiciliado y residente en la calle José Amado Soler
56, ensanche P., de esta ciudad y G.M.A.B., dominicana, mayor de edad, casada, portadora de la cédula de identidad y electoral núm. 012-0012433-5, domiciliada y residente en la calle J.A.S. Exp. núm. 2012-2838
56, ensanche P., de esta ciudad; C.A.G.S., dominicano, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad y electoral núm. 026-0055132-5, domiciliado y residente en la calle E núm. 3, Residencial Gacela, km. 10 de la carretera S., de esta ciudad y Dilcia María Montilla, dominicana, mayor de edad, casada, portadora de la cédula de identidad y electoral núm. 013-0034373-6, domiciliada y residente en la calle E núm. 3, Residencial Gacela, km. 10 de la carretera S., de esta ciudad; Asmín
Aquino Rodríguez, dominicano, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad y electoral núm. 090-0011752-4, domiciliado y residente en la
Tetelo Vargas núm. 25, A.. 202, sector N., de esta ciudad y Adis Mayerlin Thomas Herrera, dominicana, mayor de edad, casada, portadora de la cédula de identidad y electoral núm. 001-0381321-8, domiciliada y residente en la
Tételo Vargas núm. 25, A.. 202, sector N., de esta ciudad, contra la sentencia núm. 107, de fecha 29 de marzo de 2012, dictada por la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Departamento Judicial de Santo Domingo, yo dispositivo figura copiado más adelante;
Oído en el dictamen de la magistrada procuradora general adjunta de la República, el cual termina: Único: Que en el caso de la especie, tal y como señala Exp. núm. 2012-2838
segundo párrafo del artículo 11 de la Ley No. 3726-53, de fecha 29 del mes de diciembre del año 1953, sobre Procedimiento de Casación, por tratarse de un asunto que no ha sido objeto de comunicación al Ministerio Público por ante los del fondo, “Dejamos al criterio de la Suprema Corte de Justicia, la solución del presente recurso de casación”;
Visto el memorial de casación depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 2 de julio de 2012, suscrito por los Lcdos. M.M.L. y E.V., abogados de la parte recurrente, J.O.A.A., J. de la C.A.L., G.M.A.B., C.A.G.S., D.M.M., A.A.A.R. y A.M.T.H., en el cual se invocan los medios de casación que se indicarán más adelante;
Visto el memorial de defensa depositado en la Secretaría General de la Suprema Corte de Justicia, el 24 de julio de 2012, suscrito por el Dr. R.M.S.P., abogado de la parte recurrida, J.A. delC.P., Inmobiliaria Casa Reyna, C. por A., J.R.P.A. y M.R.B.;
Vistos, la Constitución de la República, los Tratados Internacionales de Derechos Humanos de los cuales la República Dominicana es signataria, las Exp. núm. 2012-2838
decisiones dictadas en materia constitucional; la Ley núm. 25-91, de fecha 15 de octubre de 1991, modificada por la Ley núm. 156-97, de fecha 10 de julio de 1997, artículos 1 y 65 de la Ley núm. 3726-53, sobre Procedimiento de Casación, de
29 de diciembre de 1953, modificada por la Ley núm. 491-08, de fecha 19 de diciembre de 2008;
La CORTE, en audiencia pública del 7 de julio de 2014, estando presentes los magistrados V.J.C.E., presidente; J.A.C.A. y F.A.J.M., asistidos de la secretaria;
Visto el auto dictado el 11 de diciembre de 2017, por el magistrado F.A.J.M., presidente de la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte
Justicia, por medio del cual llama a los magistrados M.A.R.O.B.R.F.G., jueces de esta sala, para integrarse a esta en la deliberación y fallo del recurso de casación de que se trata, de conformidad con la núm. 926-35, de fecha 21 de julio de 1935, reformada por el artículo 2 de la núm. 294-40, de fecha 20 de mayo de 1940 y después de haber deliberado los jueces signatarios de este fallo;
Considerando, que la sentencia impugnada y los documentos a que ella se refiere, revelan que: a) con motivo de la demanda en cobro de valores por ejecución de cláusula penal, rescisión de contratos de compraventa, restitución de Exp. núm. 2012-2838
valores entregados y reparación de daños y perjuicios incoada por J.O.A.A., J. de la C.A.L., G.M.A.B., C.A.G.S., D.M.M., A.A.A.R. y A.M.T.H., en contra de J.A. delC.A. e Inmobiliaria Casa Reyna, C. por A., la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia de la provincia Santo Domingo, municipio Este dictó, el 25 de febrero de 2011, la sentencia civil núm. 450, cuyo dispositivo, copiado textualmente, es el siguiente: “PRIMERO: ACOGE parte la presente demanda en COBRO DE VALORES POR EJECUCIÓN DE ÁUSULA PENAL, RESCISIÓN DE CONTRATOS DE COMPRA VENTA Y RESTITUCIÓN DE VALORES, incoada por los señores JOSÉ OLMEDO ACOSTA ANGOMÁS, JOSÉ DE LA CRUZ A.L., G.M.A.B., C.A.G.S., D.M.M., ASMÍN ABEL AQUINO RODRÍGUEZ Y ADIS MAYERLIN THOMAS HERRERA, Acto No. 358/2009, de fecha nueve (09) del mes de septiembre del año 2009, instrumentado por el Ministerial RAMÓN A. POLANCO CRUZ, alguacil ordinario de la Presidencia de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia de la Provincia Santo Domingo Este, contra de la señora J.A.D.C.A. y la Exp. núm. 2012-2838
INMOBILIARIA CASA REYNA C. POR A., por los motivos anteriormente expuestos, en consecuencia: A) Acto de venta bajo firma Privada de fecha 17 de Noviembre del año 2007, suscrito entre ANGÉLICA DEL CARMEN PÉREZ AQUINO Y JOSÉ OLMEDO ACOSTA ANGOMÁS, en efecto CONDENA a la parte demandada a la RESTITUCIÓN de la suma de CUATROCIENTOS QUINCE
PESOS ORO DOMINICANOS (RD$415,000.00) a favor del demandante anteriormente mencionado; B) Acto de venta bajo firma Privada de fecha 17 de Noviembre del año 2007, suscrito entre ANGÉLICA DEL CARMEN PÉREZ AQUINO y JOSÉ DE LA CRUZ A.L.C.G.M.A.B., en efecto CONDENA a la parte demandada a la RESTITUCIÓN de la Suma de CUATROCIENTOS QUINCE MIL PESOS ORO DOMINICANOS (RD$415,000.00) a favor de los demandantes anteriormente mencionados; C) Acto de venta bajo firma Privada de fecha 17 de noviembre del o 2007, suscrito entre ANGÉLICA DEL CARMEN PÉREZ AQUINO y C.A.G.S.C.D.M.M., en efecto CONDENA a la parte demandada a la RESTITUCIÓN de suma de CUATROCIENTOS QUINCE MIL PESOS ORO DOMINICANOS (RD$415,000.00) a favor de los demandantes anteriormente mencionados; D) Acto de Venta Bajo firma Privada de fecha 17 de noviembre del año 2007, suscrito entre Exp. núm. 2012-2838
A.D.C.P.A. y ASMÍN ABEL AQUINO RODRÍGUEZ con ADIS MAYERLIN THOMAS HERRERA, en efecto CONDENA la parte demandada a la RESTITUCIÓN de la suma de CUATROCIENTOS QUINCE MIL PESOS ORO DOMINICANOS (RD$415,000.00) a favor de los demandantes anteriormente mencionados; E) Acto de Venta Bajo firma Privada de fecha 17 de noviembre del año 2007, suscrito entre ANGÉLICA DEL CARMEN PÉREZ AQUINO y JOSÉ OLMEDO ACOSTA ANGOMÁS, en efecto CONDENA la parte demandada a la RESTITUCIÓN de la suma de CUATROCIENTOS QUINCE MIL PESOS ORO DOMINICANOS (RD$415,000.00) a favor del demandante anteriormente mencionado; SEGUNDO: CONDENA a la parte demandada J.A.D.C.A., y la INMOBILIARIA CASA R.C.P.A., al pago de: A) La suma de UN MILLÓN DE PESOS ORO DOMINICANOS (RD$1,000,000.00) a favor y provecho señor JOSÉ OLMEDO ACOSTA ANGOMÁS en virtud de que el mismo fue adquiriente de buena fe de dos apartamentos; B) La suma de QUINIENTOS MIL PESOS ORO DOMINICANOS (RD$500,000.00) a favor y provecho de los señores
É DE LA CRUZ A.L.C.G.M.A.B.; C) La suma de QUINIENTOS MIL PESOS ORO DOMINICANOS (RD$500,000.00) a favor y provecho de los señores CRISTIAN ALBERTO Exp. núm. 2012-2838
GONZÁLEZ SANTANA Y DILCIA MARÍA MONTILLA; D) La suma de QUINIENTOS MIL PESOS ORO DOMINICANOS (RD$500,000.00) a favor y provecho de los señores A.A.A.R. y ADIS MAYERLIN THOMAS HERRERA; en virtud de los Actos de Venta Bajo Firma Privada suscrito entre las partes; TERCERO: CONDENA a la parte demandada al de las costas del procedimiento con distracción de los abogados concluyentes LICDOS. M.M. y EZER VIDAL”; b) no conformes dicha decisión, interpusieron formal recurso de apelación, de manera principal, J.O.A.A., J. de la C.A.L., Gladys
Angomás Beltré, C.A.G.S., D.M.M., A.A.A.R. y A.M.T.H., mediante acto
151-2011, de fecha 1ro. de junio de 2011, instrumentado por el ministerial R.A.P.C., alguacil de estrados de la Presidencia de la Cámara Civil
Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de Santo Domingo, en ocasión del cual la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Departamento Judicial de Santo Domingo dictó, el 29 de marzo de
12, la sentencia civil núm. 107, hoy recurrida en casación, cuyo dispositivo, copiado textualmente, es el siguiente: “PRIMERO: ACOGE, en la forma, los recursos apelación principal e incidental interpuestos, de una parte, por los señores JOSÉ DE Exp. núm. 2012-2838
LA CRUZ ACOSTA LUCIANO, G.M.G.S., D.M.M., M.T.H.; y de la otra parte por RESIDENCIAL CASA REYNA, C.P.A., respectivamente, en contra de la sentencia
No. 450, dictada por la Cámara Civil y Comercial, Primera Sala del Distrito Judicial Santo Domingo, en fecha 25 de febrero de 2011, por haber sido incoados conforme a la
SEGUNDO: RECHAZA en cuanto al fondo el recurso de apelación principal interpuesto por los señores JOSÉ OLMEDO ACOSTA ANGOMÁS, JOSÉ DE LA CRUZ A.L., G.M.A.B., C.A.G.S., D.M.M., ASMÍN ABEL AQUINO RODRÍGUEZ Y ADIS MAYERLIN THOMAS HERRERA, por improcedente, mal fundado y contrario a derecho; TERCERO : ACOGE el recurso de apelación incidental incoado por RESIDENCIAL CASA REYNA, C.P.A., por las razones dadas en el cuerpo de esta sentencia; CUARTO : REVOCA en todas sus partes la sentencia apelada por ser contraria a derecho, y en consecuencia, la Corte, actuando por autoridad y contrario imperio, RECHAZA la demanda en cobro de pesos, rescisión contrato y reparación de daños y perjuicios interpuesta por los nombrados en los ordinales anteriores de esta sentencia mediante acto No. 358/2009 de fecha nueve (9) de septiembre de 2009, por las razones dadas; QUINTO : CONDENA a dichos señores JOSÉ OLMEDO ANGOMÁS y COMPARTES, previamente mencionados en los ordinales primero y segundo de este dispositivo, al pago de las costas, y ordena su distracción en Exp. núm. 2012-2838
provecho del DR. R.S.P., quien afirmó haberlas avanzado en su totalidad”;
Considerando, que la parte recurrente propone contra la sentencia impugnada, los siguientes medios de casación: “Primer medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Constitucionalidad: Violación al derecho de defensa al violentar el artículo 141 del Código de Procedimiento Civil. Aspecto: Omisión y sustitución de conclusiones; Segundo medio: Cuestión Constitucional del Bloque de la Constitucionalidad: Violación al derecho de defensa por violación de los artículos 141 del Código de Procedimiento Civil y 17 de la Ley 91 el Colegio de Abogados. Aspecto: Omisión del nombre de los representantes de las partes; Tercer medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Constitucionalidad: Violación al derecho de defensa al violentar el artículo 141
Código de Procedimiento Civil. Aspecto: Desnaturalización de los hechos por de relación incompleta de documentos depositados; y por efecto de
atribución errónea de documentos depositadas y de la parte depositante; Cuarto Medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Constitucionalidad: Violación al derecho de defensa y el principio de contradicción al no valorar escrito ampliatorio de fundamento de conclusiones, modificándolas. Vicio omisión de estatuir; Quinto Medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Exp. núm. 2012-2838
Constitucionalidad: Violación al derecho de defensa al violentar el artículo 133 del Código de Procedimiento Civil. Desnaturalización (falsedad por alteración) de las conclusiones respecto a las costas de procedimiento. Fallo extrapetita; Sexto Medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Constitucionalidad: Violación al derecho de defensa del recurrente principal en apelación al desconocer los artículos 78 y 141 del Código de Procedimiento Civil. Aspecto: Falta de ponderación del escrito ampliatorio de argumentos de conclusiones depositados el recurrente principal en apelación. Sentencia carece de base legal; Séptimo Medio: Cuestión Constitucional: Violación al efecto devolutivo del recurso de apelación. Ponderación del mérito de la sentencia impugnada en apelación antes de los documentos y hechos invocados por los apelantes. Sentencia carece de base por desnaturalización; Octavo Medio: Cuestión Constitucional y del Bloque Constitucionalidad: Desnaturalización de la función juzgadora: Omisión de estatuir; violación al efecto devolutivo. Aspecto: Falta de ponderación de demanda en cobro de valores por efecto de clausula penal. Sentencia carece de legal; Noveno Medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Constitucionalidad. Violación al derecho de defensa por desnaturalización de la nción juzgadora: Exceso de poder, sentencia dictada en base a supuestos no comprobados. Carencia de base legal. Fallo ultra petita; Décimo Medio: Cuestión Exp. núm. 2012-2838
Constitucional y del bloque de Constitucionalidad: Desnaturalización de la función juzgadora: Exceso de poder, falsedad por desnaturalización del valor probatorio de documentos. Violación de los principios del debido proceso e imparcialidad. Carencia de base legal; Décimo Primer Medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Constitucionalidad: Desnaturalización de la función juzgadora: Falsedad por desnaturalización de los hechos y pretensiones las partes. Violación de los principios del debido proceso e imparcialidad. Carencia de base legal; Décimo Segundo Medio: Violación a la ley. Falta de motivos. Aspecto: la corte no indica porqué revoca la sentencia de primer grado. Ejercicio abusivo del poder de revocación de una sentencia carencia de base legal; Décimo Tercer Medio: Cuestión Constitucional y del Bloque de Constitucionalidad: Desnaturalización de la función juzgadora. Violación de los principios del debido proceso e imparcialidad. Carencia de base legal; Décimo Cuarto Medio: Cuestión Constitucional del Bloque de Constitucionalidad; Desnaturalización de la función juzgadora. Violación de los principios del debido proceso, derecho de defensa e imparcialidad. Fallo extra petita. Carencia de base
Considerando, que en el desarrollo del cuarto, séptimo, octavo, décimo y décimo primer medio de casación, los cuales se reúnen para su examen por estar Exp. núm. 2012-2838
estrechamente vinculados, la parte recurrente alega, en síntesis, lo siguiente: “la a qua no estatuyó sobre la violación manifiesta de los recurridos principales
y recurrentes incidentales en grado de apelación a través de su escrito ampliatorio fundamentos y argumentaciones de conclusiones, ya que como se puede
apreciar, la sala apoderada, en el mismo se modifican las conclusiones al fondo que fueron vertidas in-voce han sido sustancialmente modificadas en dicho escrito; lo único que se puede hacer en dicho escrito es verter con cuidadoso desarrollo los fundamentos de las conclusiones de fondo; la corte a qua incurrió en vicio de omisión de estatuir, dejando de cumplir con sus responsabilidades y perjudicando con ello a los recurrentes principales y recurridos incidentales quienes no tuvieron la oportunidad de defenderse ante la maniobra deleznable perpetrada en su perjuicio por su contraparte; (…) que la corte a qua debía realizar propia comprobación de los hechos para aplicar el derecho respecto de las pretensiones de las partes, y luego examinar la actuación del juez inferior, pero todo lo contrario, al basar su decisión examinando lo que hizo el juez que dictó la sentencia impugnada ante sí, y a partir de ello formarse una idea de la litis y asumir posición respecto a las pretensiones de las partes; la corte a qua ha dejado base legal la sentencia impugnada en casación; (…) este tribunal no pudo conocer en su justa extensión las pretensiones de los exponentes, ahora en lo que Exp. núm. 2012-2838
respecta a la reclamación de valores por ejecución de la cláusula penal inserta en contratos de compra-venta de inmuebles; en la cláusula quinta de cada
contrato suscrito entre los exponentes y la vendedora de los apartamentos en cuestión, se expresa que: 1) fue fijada una fecha para la terminación de los apartamentos; 2) si la vendedora no podía cumplir, tendría la oportunidad de fijar nueva fecha; 3) si no cumplía la nueva fecha, operaba en su perjuicio una cláusula penal: el uno por ciento (1%) del valor de venta de cada apartamento; como la vendedora no cumplió con la primera fecha: septiembre del 2008, puso nueva noviembre del 2008; que al no cumplir con esta última, de pleno derecho comenzaba a computarse a favor de los compradores los valores correspondientes la cláusula penal. De hecho, conforme comunicación de fecha 20.04.2009 (anexo
17), la vendedora anunciaba que los apartamentos estaban en fase de terminación, por comunicaciones de fecha 31.08.2009 (anexos del 18 al 20) informaba que los
apartamentos ya habían sido concluidos, prueba suficiente para entender que la cláusula penal en su perjuicio operando a favor de los actuales exponentes; que el a quo, frente a esta reclamación de los compradores de los apartamentos, exponentes, razonó equivocadamente para proceder al rechazo de estas pretensiones; habiendo sido objeto expreso de impugnación en apelación el razonamiento y posterior decisión del juez a quo, la corte a qua debía examinar, Exp. núm. 2012-2838
consecuencia del efecto devolutivo del recurso de apelación, estas pretensiones de los compradores, ahora exponentes. Pero no lo hizo, por lo que ha incurrido en el vicio de omisión de estatuir, dejando en consecuencia sin base su decisión; (…) que el juez a quo acogió la demanda en rescisión del contrato de compra-venta de los apartamentos adquiridos por los exponentes al examinar como prueba del fundamento de los alegatos que dichos apartamentos cumplían con la condición de “primera”, según había sido pactado. Esta prueba se hizo por el avalúo realizado por el tasador V.T., contratado porque las instituciones de intermediación financiera o de desarrollo de la vivienda contactadas exigen conocer el valor real de un inmueble para el que se solicita el financiamiento, sujetando el momento del préstamo concedido según el precio del bien inmueble sobre el cual recaería la garantía de las sumas prestadas; la base de los informes presentados por el referido tasador, todas las instituciones de intermediación financiera o de desarrollo de la vivienda contactadas valoraron que el precio de los apartamentos había sufrido una merma debido a la mala calidad de los mismos, tanto en su construcción (vicios estructurales) como en la terminación. Por ello el monto a financiar estaría adecuado a dichos informes; estos informes estuvieron a disposición tanto del a quo como de la corte a qua. En ninguna de estas instancias, la contraparte, Exp. núm. 2012-2838
actuales exponentes, manifestaron oposición a los mismos, razón por la que el a quo hubo de valorarlos, y a fortiori, la Corte a qua debía valorarlos,
igualmente. Pero inexplicablemente, la corte a qua rechaza el valor probatorio de documentos que no habían sido objetados por la parte a quien se les
oponían, con lo que ha violentado el debido procedimiento, desnaturalizando la función juzgadora, atropellando el principio de imparcialidad y fallando cosas no pedidas; (…) la corte a qua ha desnaturalizado las pretensiones de los exponentes, variar los alegatos de los mismos, y por vía de esta desnaturalización proceder tomar decisión perjudicándoles por demás; la corte a qua, sin saberse de dónde tales conclusiones, ha atribuido a los exponentes incoar acciones en justicia pretendiendo la rescisión de los contratos de compra venta de inmuebles por supuestamente atribuir a los vendedores no entregarles los apartamentos (…). Lo que ha motivado las actuaciones de los exponentes es la mala calidad estructural y terminación de los apartamentos, por violación de las normas de construcción ingeniería y utilizando materiales de mala calidad, violando lo pactado entre vendedores y compradores, y la paralización injustificada de los trabajos de construcción del área de recreo”;
Considerando, que la corte a qua fundamentó su decisión en los motivos que textualmente se transcriben a continuación: “(…) que el examen de los contratos Exp. núm. 2012-2838
objeto de la decisión, cuyo contenido es el mismo, salvo las particularidades referentes a los adquirientes, así como a la ubicación de los apartamentos adquiridos, dispone en la cláusula segunda que el precio convenido por las partes contratantes fue fijado en la suma de CIENTO VEINTICINCO MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO DÓLARES CON 53 CENTAVOS (US$125,188.53) o su equivalente en pesos, CUATRO MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL PESOS
DOMINICANOS (RD$4,150,000.00), los cuales serían pagados de la manera siguiente: un primer pago por la suma de TRESCIENTOS MIL PESOS (RD$300,000.00) a la firma del contrato, y el pago de VEINTE MIL PESOS (RD$20,000.00) mensuales consecutivos los días treinta (30) de cada mes, hasta completar el diez por ciento (10%) como inicial, pagos que serían realizados a partir del treinta (30) del mes de diciembre de 2007 hasta el mes de septiembre de que esta cláusula segunda cierra el párrafo disponiendo que “el apartamento deberá estar saldado para ser entregado”; que la cláusula quinta dispone que la fecha de entrega del apartamento será para el mes de septiembre del año 2008, y que cualquier retraso debería ser informado dos meses antes de la fecha acordada, y que de no cumplir con la nueva fecha señalada, la empresa sería penalizada con el pago a favor del comprador del uno por ciento (1%) diario del valor del apartamento hasta ser entregado; que la cláusula sexta reitera la fecha de Exp. núm. 2012-2838
entrega al señalar que la misma sería para el mes de septiembre del año 2008, y añade, a guisa de enfatizar lo pactado en la cláusula quinta, que cualquier retraso debería ser informado dos meses antes de la fecha acordada, y que, de no cumplirse con la nueva fecha señalada, la empresa sería penalizada con el pago a del comprador del uno por ciento (1%) diario del valor del apartamento ser entregado; que figura también en el expediente, un documento contentivo de compromiso de construcción de área de recreo, pactado por las mismas partes en causa, en fecha dos (02) de enero de 2008, por el cual se convino construir una terraza en la azotea del bloque C del residencial Casa Reyna, describiéndose sus especificaciones como un gazebo en madera de 20 metros cuadrados, piso de exteriores, un jacuzzi, medio baño, una ducha, un muro de lindero para separar la azotea de este bloque de apartamentos de las de los bloques restantes; que la recurrente principal alega que la recurrida no ha dado cumplimiento a ninguno de los compromisos contraídos, y que, aún más, los resultados de la tasación realizada a cada apartamento por el ingeniero V.T. es una prueba de esa falta de cumplimiento, en razón de que dichos resultados hicieron fehacientes los vicios graves de construcción y de terminación que están afectados; que los recurrentes principales afirmaron en su escrito de sustentación de conclusiones, en el numeral 10 de la relación de los hechos, que la Exp. núm. 2012-2838
vendedora les informó, en septiembre de 2008, que no podía concluir los apartamentos en la fecha prevista, septiembre de 2008, por lo que les solicitaba sesenta días (dos meses) más; que ellos consintieron, y confiaron en que la entrega produciría en noviembre de 2008; que la vendedora no cumplió y sin dar yores explicaciones comunicó que cuando los apartamentos estuvieran listos entrega les llamaría; que es en el mes de julio de 2009, ocho meses después la segunda fecha prometida, que la vendedora les comunica que estaba en disposición de entregar; que si bien es cierto que la nueva fecha se estableció para mes de septiembre de 2008, y que es en fecha 31 de agosto de 2009 que la Constructora informa a su contraparte que los apartamentos están listos para la entrega, no es menos cierto que, conforme a los contratos, los pagos debían ser hechos a partir del 30 de diciembre de 2007 hasta el mes de septiembre de 2008, y en los contratos se especificó, además, que los apartamentos debían estar saldados para ser entregados; que quedó establecido, en efecto, en la cláusula segunda de dichos contratos, el compromiso de pago total previo a la entrega; que consta que los compradores hubieran gestionado la notificación de ofrecimiento de pago final antes de incoar su demanda en fecha nueve (9) de septiembre de 2009, mediante acto No. 358/2009; que como la Constructora le informó en fecha 31 de agosto de 2009, es decir, antes de que los compradores Exp. núm. 2012-2838
demandaran, estos pudieron haber ofrecido el pago total y luego actuar como entendieran de lugar; pero no lo hicieron así; que ante la circunstancia señalada tribunal es del criterio que la demanda no tiene fundamento, y esto es así, sobretodo, porque como no hubo una oferta de pago final, y habiéndose establecido en el contrato que los apartamentos no serían entregados sin que se cumplimiento a la condición de saldo, la vendedora no estaba obligada a entrega porque ella acordó, es cierto, la finalización de la construcción pero entrega estuvo supeditada al pago total de los apartamentos; que siendo esto la vendedora conservó su derecho de retención, cuyo fundamento halla su en la voluntad misma de las partes: cada una de ellas se ha ligado bajo la condición de que la otra ejecutará su compromiso. Este derecho reposa en el mismo principio de la acción en resolución del artículo 1184 del Código Civil, y se por medio de la excepción non adimpleti contractus. Ella supone que una de partes reclama a la otra la ejecución de su compromiso sin ofrecer lo que ella reclamo que en buen derecho es inadmisible; que los compradores han alegado que para obtener un financiamiento hipotecario los bancos exigen que se determine el valor real del inmueble mediante tasación por un profesional, y que ingeniero agrimensor V. TORRES indicó que los apartamentos no cumplen con los estándares para ser considerados apartamentos de primera, Exp. núm. 2012-2838
porque todos y cada uno tienen vicios graves de terminación y de construcción; sobre dicho alegato, no consta en los contratos que las partes en causa
hubieran estipulado que el pago final de los apartamentos se haría mediante un financiamiento bancario, razón por la cual se rechaza dicho argumento; que se rechaza también el alegato en el sentido de que el informe del tasador perito en el sentido de que los apartamentos han sufrido depreciación en un 18% del valor por mala terminación, y se rechaza, porque dicho perito ha actuado como mandatario de los compradores, y es de conocimiento elemental que en materia de prueba nadie puede fabricar las suyas propias”;
Considerando, que antes de proceder al examen de los medios de casación propuestos por el recurrente y para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, es oportuno describir los siguientes elementos fácticos y jurídicos de tipo procesal que envuelven el caso bajo estudio, los cuales se derivan del fallo impugnado, a saber: a) que mediante diversos contratos de compraventa de inmuebles suscritos en fecha 17 de noviembre de 2007, los hoy recurridos A. delC.P.A. e Inmobiliaria Casa Reyna, C. por A. vendieron a los actuales recurrentes, J.O.A.A., J. de la
A.L., G.M.A.B., C.A.G.S., D.M.M., A.A.A.R. y Adis Mayerlin Exp. núm. 2012-2838
T.H., distintos apartamentos del bloque C del Residencial Casa Reyna, ubicado en el núm. 153 de la calle S.S. del sector de Gascue; b) que dichas ventas se concertaron por la suma de RD$4,150,000.00, pagaderos de la siguiente manera: la suma de RD$300,000.00, a la firma del contrato y la suma de RD$20,500.00 mensuales consecutivos los días 30 de cada mes hasta completar el 10% como inicial, a partir del 30 de diciembre de 2007 hasta septiembre de 2008, y no entregar los apartamentos en septiembre de 2008, salvo circunstancias justificadas que podría variar y fijarse una nueva fecha, la vendedora de no cumplir pagaría una penalización del 1% del valor del apartamento por cada día de incumplimiento; c) que en fecha 2 de enero de 2008, los anteriores contratantes suscribieron un acuerdo de compromiso para la construcción de área de recreo, en cual los condóminos pagarían por la construcción de la referida terraza RD$581,374.82 pagaderos de la siguiente forma: un primer pago de RD$200,000.00 la firma del contrato y los pagos restantes al inicio de la ejecución de cada partida conforme presupuesto previamente acordado entre las partes; d) que en
9 de noviembre de 2009, mediante acto núm. 358-B-2009, del ministerial R.A.P.C., alguacil de estrado de la Presidencia de la Cámara Civil
Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial Santo
Domingo, J.O.A.A., J. de la C.A.L., G. Exp. núm. 2012-2838
A.B., C.A.G.S., D.M.M., A.A.A.R. y A.M.T.H. demandaron cobro de valores por ejecución de cláusula penal, rescisión de contratos de compra-venta de inmuebles, restitución de valores y reparación de daños y perjuicios; e) que apoderada de dicha demanda, la Primera Sala de la Cámara y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, dictó la sentencia núm. 450, de fecha 25 de febrero 2011, mediante la cual ordenó la rescisión de los contratos suscritos entre las partes de manera individual y por separado, ordenó la restitución de los valores entregados por cada uno de los compradores, rechazó la ejecución de la cláusula penal por no ser compatible con la rescisión de los contratos y condenó a J.A. delC.A. y la Inmobiliaria Casa Reyna, C. por A. al pago de una indemnización por el valor de RD$1,000,000.00 a favor de J.O.A.A., adquiriente de dos apartamentos; RD$500,000.00 la favor de J. de la Cruz Acosta Luciano y Gladys
Angomás Beltré; RD$500,000.00 a favor de C.A.G.S. y D.M.M. y RD$500,000.00 a favor de A.A.A.R. y A.M.T.H.; f) que dicha sentencia fue objeto de recursos de apelación incoados tanto por los hoy recurrentes como por los actuales recurridos, los primeros solicitando la revocación parcial en cuanto al Exp. núm. 2012-2838
aumento de los montos y los segundos la revocación total de la sentencia, dictando la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Departamento Judicial de Santo Domingo, la sentencia núm. 107, de fecha 29 de marzo de 2012, recurrida en casación, mediante la cual rechazó el recurso de apelación principal, acogió el incidental, revocó la decisión de primer grado y rechazó la demanda;
Considerando, que la desnaturalización de los hechos y documentos de la es definida como el desconocimiento por los jueces del fondo de su sentido y preciso, privándolos del alcance inherente a su propia naturaleza; que ha juzgado en reiteradas ocasiones por esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia que, como Corte de Casación, tiene la facultad excepcional de observar si los jueces de fondo han dotado a los documentos aportados al debate de su verdadero sentido y alcance y si las situaciones constatadas son contrarias o no a las plasmadas en las documentaciones depositadas; que en la especie, de las motivaciones precedentemente transcritas se puede inferir que la corte a qua hizo una incorrecta aplicación del derecho, al entender que “el hecho de que no había constancia por parte de los vendedores de ofrecimiento total de pago hacía que la demanda careciese de fundamento, pues el referido tribunal debió hacer el ofrecimiento previo a la interposición de Exp. núm. 2012-2838
demanda en razón de que la entrega estaba supeditada al pago total de los apartamentos, por lo que la vendedora actuó correctamente al conservar su derecho de retención”;
Considerando, que además, esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte Justicia ha mantenido el criterio, que reitera en esta ocasión, de que en virtud del principio de interdependencia de obligaciones de los contratos sinalagmáticos, deduce la posibilidad, para el acreedor que no ha obtenido la ejecución de su deudor, de suspender la ejecución de sus propias obligaciones, en virtud de la excepción non adimpleti contratus, la cual está sustentada en las disposiciones de artículos 1183 y 1184 del Código Civil1 y es evidente que en contratos de compraventa de inmuebles en los que las obligaciones respectivas del comprador el vendedor están sometidas a un término, como el de la especie, en caso de contestación judicial, los tribunales no solo pueden limitarse a valorar lo estrictamente pactado en el contrato inicial, sino que también deben ponderar la conducta de las partes en su ejecución, puesto que resultaría del todo irrazonable, retener en perjuicio de los compradores una falta parcial de pago cuando la vendedora no solo no ha terminado la construcción del inmueble en la fecha prevista, sino que todavía en la segunda fecha pactada lo ha incumplido, y adicional a eso han sido alegados fallos estructurales que el tribunal debió
verificar; que tal inejecución se caracteriza como un incumplimiento contractual de la vendedora;
Considerando, que conforme el artículo 1603 del Código Civil pesa sobre el vendedor no solo la obligación de entrega sino también la de garantizar que lo que se entrega es lo pactado en el contrato y que si bien la corte a qua dentro de su poder soberano de apreciación de las pruebas aportadas podía rechazar el peritaje aportado aun cuando la parte a la que se le oponía no lo había objetado, esta jurisdicción entiende que se imponía por prudencia la verificación de las referidas condiciones a través de una medida similar a los fines de establecer si ciertamente la cosa objeto de la venta poseía o no las características de terminación de primera pactadas en el contrato y que conforme al informe pericial depositado en el expediente no poseía; que además, la corte a qua no se refirió en cuanto a la devolución del dinero aportado en los convenios firmados por los comparadores la vendedora para la construcción del área social, incurriendo en el vicio de omisión de estatuir, y dejando en cuanto a esa parte en un limbo jurídico la demanda que en virtud del efecto devolutivo conocía;
Considerando, que es útil señalar, que ha sido criterio inveterado de esta jurisdicción, que la sentencia adolece de falta de base legal cuando los motivos dados por los jueces no permiten comprobar si los elementos de hecho y de Exp. núm. 2012-2838
derecho necesarios para la aplicación de la ley se hayan presentes en la decisión, que este vicio proviene de una incompleta exposición de los hechos de la
causa, así como de una exposición general de los motivos que no hace posible reconocer si los elementos de hecho necesarios para la aplicación de las normas jurídicas cuya violación se invoca, existen en la causa o han sido violados, resultando obvio, en tales condiciones, que la Suprema Corte de Justicia no puede ejercer su poder de control casacional y decidir si la ley ha sido bien o mal aplicada, tal y como ocurre en el presente caso, pues al fallar la corte a qua en la indicada ha incurrido en el vicio de falta de base legal, por tanto la sentencia impugnada debe ser casada;
Considerando, que de acuerdo a la primera parte del artículo 20 de la Ley Procedimiento de Casación, la Suprema Corte de Justicia, siempre que
casare un fallo, enviará el asunto a otro tribunal del mismo grado y categoría que aquel de donde proceda la sentencia que sea objeto del recurso;
Considerando, que cuando la sentencia es casada por una falta procesal a de los jueces como en el caso ocurrente, las costas pueden ser
compensadas, al tenor del numeral 3 del Art. 65 de la Ley 3726 del 29 de
Por tales motivos, Primero: Casa la sentencia núm. 107, de fecha 29 de Exp. núm. 2012-2838
de 2012, dictada por la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación Departamento Judicial de Santo Domingo, cuyo dispositivo aparece copiado en parte anterior del presente fallo, y envía el asunto por ante la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, en las mismas atribuciones; Segundo: Compensa las costas.
Así ha sido hecho y juzgado por la Sala Civil y Comercial de la Suprema de Justicia, como Corte de Casación, y la sentencia pronunciada por la
misma en la ciudad de Santo Domingo de G., en su audiencia pública del 15 diciembre de 2017, años 174º de la Independencia y 155º de la Restauración.
(Firmado) F.A.J.M..- M.A.R.O. .- B.R.F. .-
La presente copia se expide en Santo Domingo, Distrito Nacional, hoy día 06 de agosto del 2018, los fines correspondientes. Exonerada de pagos de impuestos internos y sellos de impuestos internos.