Source: https://www.hugaugsburg.de/klimaschutz_02-2020.html
Timestamp: 2020-02-20 17:16:15
Document Index: 309437273

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 4', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 35', '§ 35', '§ 559', 'BGH', '§ 555', '§ 554']

Klimaschutz ist nicht nur in aller Munde, sondern generiert zum „Hype“. Jenseits jeder Blockbildung in Befürworter und „Leugner“ führt die Beratungspraxis in diesem komplexen Gebiet sehr zügig zu Fragen, die sich mit technischen Empfehlungen zum Beispiel für neue Heizsysteme, mit dem insgesamten Gebäudemanagement zwischen Sanierung und Modernisierung und insbesondere mit den Auswirkungen für den Immobilienbestand befassen, unterschieden nach selbst bewohntem Eigentum, vermietetem Eigentum, Einzeleigentum und Wohnungseigentümergemeinschaften. Natürlich begleitet auch die Frage nach Fördermitteln Überlegungen, das eigene Haus energetisch zur ertüchtigen. Hier die häufigsten Fragen und Antworten:
Gesetzlicher Sachstand
Das Bundesklimaschutzgesetz, das die allgemeinen Ziele der Energiewende innerhalb der Anstrengungen zum Klimaschutz vorgibt und die Rahmenbedingungen zur Umsetzung des beschlossenen Klimapakets 2030 ressortübergreifend formuliert, ist in Kraft getreten; ebenso die Grundregeln zur steuerlichen Umsetzung (Gesetz zur Einführung eines Bundes-Klimaschutzgesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 12.12.2019, BGBl I 2019, 2513 ff; Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht vom 21.12.2019, BGBl. I 2019, 2886).
Ergänzend zu Bundesregelungen schaffen einzelne Bundesländer auf Landesebene Klimaschutzgesetze, um die landeseigenen Spezifika mit einzubinden (zum Beispiel Entwicklung der Windenergie in Niedersachsen und Entwicklung der Solarenergie in Bayern).
Für die Umsetzung des Klimaschutzes durch energetische Optimierung von Immobilien befindet sich ein „Gebäudeenergie-Gesetz“ (GEG) im Entwurfsstadium. Mit seinem Inkrafttreten spätestens im Sommer 2020 ist zu rechnen.
Zur besseren Übersicht und Abstimmung bündelt das neue GEG die bisherigen energierechtlichen Vorschriften im EnEG, der EnEV und des EE-Wärmegesetzes. Leitgedanke des neuen Gesetzes ist:
Durch eine bessere Dämmung der Gebäudeaußenhaut und dort verbauter Bauteile soll der Energiebedarf der Immobilie weiter gesenkt werden. Der bestehen bleibende Restbedarf soll durch neue regenerative Energieträger unter möglichster Vermeidung eines CO2-Ausstoßes erfüllt werden. Um dafür möglichst wenig Energie einzusetzen, soll eine effiziente Heiztechnik möglichst auf der Basis regenerativer Energieträger und mit möglichst geringem Energieverbrauch verbaut werden. Schließlich soll das Maß des Energieverbrauchs engmaschiger kontrolliert werden können.
Ja, ab dem Jahre 2026 dürfen keine reinen Ölheizungen mehr verbaut werden. Befreiungen davon können auf Antrag erteilt werden, wenn der Immobilienstandort keinen anderen Energieträger technisch zulässt oder dies mit unzumutbaren wirtschaftlichen Folgen verbunden wäre.
Hybridheizungen, die neben fossilen Brennstoffen regenerative Energien verarbeiten, bleiben ebenfalls zulässig.
Der Bundesrat fordert darüber hinaus ein Betriebsverbot für Ölheizungen ab 2026 und dessen Ausdehnung auf alle Heizkessel mit festen fossilen Brennstoffen (BR-Drs. 584/19 B).
Bis zum Ende des Jahres 2025 stehen auch noch Heizungsmodernisierungen mit Öl-Brennwerttechnik im Einklang mit dem Klimapaket. Staatliche Förderungen dafür gibt es seit 2020 nicht mehr.
Ja, Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler, die neu installiert werden, müssen ab dem 25.10.2020 fernablesbar sein, damit Verbraucherinformationen auch unterjährig bereitgestellt und abgerufen werden können. Dies betrifft sowohl den Neubau als auch den Immobilienbestand.
Im Immobilienbestand müssen vorhandene und nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler bis zum 1. Januar 2027 nachgerüstet oder durch fernablesbare Zähler ersetzt werden.
Nicht nur die Ablesemöglichkeiten sollen damit vereinfacht werden, sondern der Energieverbrauch soll auf diese Weise einfacher und besser erfasst und ständig auch durch die Nutzer kontrollierbar sein.
Mieter können sich dagegen nicht wehren. Sie müssen auch nicht ausdrücklich ihr Einverständnis erklären. Denn der Einbau funkbasierter Ablesegeräte stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Die Räume müssen zu Ablesezwecken nicht mehr betreten werden (so: BGH, Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 326/10). Eine Duldungspflicht folgt auch aus § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV.
In Wohnungseigentumsanlagen muss der Einbau der neuen funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräte zunächst beschlossen werden. Der Verwalter muss darauf hinwirken. Kommt der Beschluss nicht zustande, darf der Verwalter dem gesetzlichen Gebot nicht nachkommen. Da er andererseits für den bauordnungsrechtlichen Zustand der Immobilie verantwortlich gemacht wird, kann das Mandat in diesen Fällen nur niedergelegt werden.
In beiden Fällen ergeben sich datenschutzrechtlich keine Bedenken. Innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften existiert nur ein eingeschränkter Datenschutz (dazu BGH, Urteil vom 4.12.2009 - V ZR 44/9, NJW 2010, 2127 zur Nennung der säumigen Zahler innerhalb der Jahresabrechnung). Die Wohnungseigentümergemeinschaft bildet datenschutzrechtlich eine geschlossene Gemeinschaft, in der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen sowie die Einholung von Auskünften der Zweckbestimmung des Gemeinschaftsverhältnisses dienen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11, ZMR 2013, 291; BGH, Urteil vom 11.2.2011 - V ZR 66/10, Z MR 2011, 568; OLG München, Beschluss vom 9.3.2007 - 32 Wx 177/06, ZMR 2007, 720; zur datenschutzrechtlichen Verantwortlichkeit im Außenverhältnis zu Dritten: AG Mannheim, Urteil vom 2.8.2019 - 5 C 1733/19, DWW 2020, 26 ff).
Ja, für Selbstnutzer gibt es einen neuen § 35 c) EStG. Danach sollen Aufwendungen für energetische Modernisierungen, also zum Beispiel eine verbesserte Dämmung oder eine neu angeschaffte Heizung, von der Steuerschuld abgezogen werden dürfen. Die Einzelheiten:
Energetische Sanierungsmaßnahmen im Immobilienbestand in Häusern ab einem Alter von 10 Jahren mit Baubeginn nach dem 31.12.2019 und einem Abschluss vor dem 1.1.2030 sollen dabei nach dem Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht vom 21.12.2019 (BGBl. I 2019, 2911 ff) mit einer Steuerermäßigung von 20 % der Aufwendungen, maximal 40.000 € je begünstigtem Objekt, gefordert umsetzbar sein. Abgezogen wird wie gesagt von der Steuerschuld, nicht nur von der Steuerbemessungsgrundlage! Dabei gilt eine Kappungsgrenze von 7 % der Kosten, höchstens 14.000 € pro Maßnahme im Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr sowie im übernächsten Kalenderjahr von 6 % der Aufwendungen (höchstens 12.000 €). Je begünstigtem Objekt beträgt dann der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40.000 €. Förderfähig sind folgende Maßnahmen, soweit sie von einem Fachunternehmen gegen Rechnung ausgeführt werden (Details in § 35 c EStG):
Wärmedämm-Maßnahmen an Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung der Fenster oder Außentüren, Erneuerung oder Aufbau einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Verbrauchsoptimierung, die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, soweit sie älter als 2 Jahre sind.
Zusätzlich müssen die einzelnen Maßnahmen energetische Mindestanforderungen erfüllen. Näheres dazu soll in einer „Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden“ bestimmt werden, die jetzt das Bundesfinanzministerium in Gestalt eines Diskussionsentwurfs (Stand 4.11.2019) vorgelegt hat. Auch hier handelt es sich also noch nicht um geltendes Recht, muss aber schon jetzt bei energetischen Gebäudemanagement beachtet werden.
Zunächst ist eine Austauschprämie für den Austausch vorhandener Heizsysteme in neue Techniken, die mit erneuerbarer Energie betrieben werden, geplant. Nach dem augenblicklichen Diskussionsstand soll ein Förderanteil von 40 % für ein neues und effizienteres Heizsystem bezogen werden können. Diese Förderung wird vom Bund ausgereicht und gilt für den Umstieg von Heizöl und anderen ausschließlich auf Basis fossiler Brennstoffe betriebenen Heizungen auf erneuerbare Wärme, oder, wenn dies nicht möglich ist, auf effiziente hybride Gasheizungen, die anteilig erneuerbare Energie einbinden.
Zusätzlich wurden die Fördersätze der bestehenden KfW-Förderprogramme um 10 % bei neu angeschaffter Heiztechnik und bei der Dämmung von Außenwänden zum 24.1.2020 angehoben. Dies betrifft im Einzelnen die folgenden Programme:
Wird Energie eingespart, so stellt dies einen Unterfall einer modernisierenden Baumaßnahme dar. Erhöht werden kann dann nach den näheren Maßgaben des Gesetzes (§§ 559 ff BGB) mit 8 % der verauslagten Baukosten jährlich unter Berücksichtigung der neuen Kappungsgrenzen. Sowohl in dem vorbereitenden Ankündigungsschreiben als auch in der Mieterhöhungserklärung ist besonderer Wert auf eine rechtskonforme, insbesondere plausible und für den Mieter nachvollziehbare Dokumentation eingesparter Energie nach der Sanierung zu legen (vgl. zu den Anforderungen an die Ankündigung bei der energetischen Modernisierung: BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 332/18).
Die Alternative zu diesem einseitigen und deshalb immer noch risikoreichen Vorgehen lautet: Abschluss einer zweiseitigen Modernisierungsvereinbarung gemeinsam mit dem Mieter (§ 555 f BGB).
Das GEG als Teil des Klimaschutzpaketes ändert an den bislang energetisch geschuldeten Standards nichts und sieht insbesondere von Verschärfungen ab. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich weiter steigende Kosten bei der Realisierung bauenergetischer Verschärfungen außer Verhältnis zu Energieeinsparungen verhalten (mangelnde Wirtschaftlichkeit). Im Jahre 2023 soll untersucht werden, ob es weitergehende Regelungen geben kann. Das neue Energierecht belässt es also genau wie der bisherige Zustand dabei, dass im Mietrecht für den geschuldeten vertragsgemäßen Zustand allein die Abrede der Parteien im Mietvertrag, bei fehlender Abrede der nach den bei Errichtung des Gebäudes einschlägigen Bauvorschriften geschuldete Zustand, ausschlaggebend ist. Das bedeutet:
Zur Zeit steht die Antwort noch ganz in Ihrem Belieben. Denn nach dem aktuellen Rechtszustand handelt es sich um eine sogenannte „Mietermodernisierung“, auf die er keinen Anspruch hat. Sie können also zustimmen und dulden, müssen dies aber nicht. Noch gilt:
Der Mieter kann nur den vertraglichen Zustand der Mietsache von Ihnen verlangen, der bei Vertragsabschluss nach dem übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien als vertragsgemäß geschuldet beschrieben wurde. Mehr nicht. Alles weitere darüber hinaus - wie zum Beispiel die Verbesserung der Mietsache durch eine elektrische Ladeinfrastruktur – ist „on top“ und deshalb als Modernisierung einzuordnen. Als Vermieter sind Sie frei, diese Baumaßnahmen entweder selbst vorzunehmen oder dem Mieter zu erlauben.
Der Gesetzgeber plant, gesetzliche Ansprüche des Mieters auf Duldung des Vermieters einer Realisierung derartiger Stromtankstellen auf Kosten des Mieters einzuführen (Referentenentwurf zur Novellierung des Wohnungseigentumsrechts auch mit mietrechtlichen Inhalten: „Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes - WEModG - Stand 14. Januar 2020, § 554-E BGB). Anspruchsgrenze ist die Unzumutbarkeit des Duldungsverlangens für den Vermieter oder für andere Mitmieter. Bezogen auf Ihren Fall könnte hier die notwendige neue Leitungstrasse von über 25 m unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten eine Rolle spielen. Dazu ist anzunehmen, dass dann quer über das ganze Grundstück ausgeschachtet werden muss, was erhebliche Folgeschäden und Folgekosten zu deren Beseitigung nach sich zieht. Zumindest dürften die Baumaßnahmen schon aufgrund der zu überwindenden Streckenlänge umfangreich werden. Rein tatsächlich hinzukommen muss dazu noch, dass das vorhandene Leitungssystem und die abrufbaren Stromkapazitäten überhaupt einen solchen Einbau erlauben. Das ist nicht nur Sache des Vermieters, sondern nicht zuletzt auch Sache des Energieversorgers.
Insgesamt soll der Zumutbarkeitsschluss durch eine Abwägung der widerstreitenden Interessen festgestellt werden, was die Regelung bereits wieder streitanfällig macht.
Mit einem Inkrafttreten dieses Gesetzes wahrscheinlich in der 2. Hälfte des Jahres 2020 ist zu rechnen.
Im Sommer überhitzende Mietwohnungen werden nicht als mangelhaft betrachtet, wenn zumindest ein Hitzeschutz entsprechend der Bauvorschriften besteht, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung galten. Dies gilt selbst bei einer Dachgeschosswohnung (AG Leipzig, Urteil vom 6.9.2004 - 164 C 6049/04, juris; AG Hamburg, Urteil vom 10.5.2006 - 46 C 108/04, WuM 2006, 609).
Ebenso ist es bei gewerblich vermieteten Objekten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.9.2019 - 24 U 197/18), wenngleich für diesen Bereich streitig diskutiert wird, ob die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung, der Arbeitsstätten-Richtlinie und der DIN 1946 (Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zusätzliche und schärfere Anforderungen auch für den Bereich des Mietrechts vorsehen. Nach den genannten Regelwerken soll ein Mangel vorliegen, wenn die Innentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur“ von 26 °C übersteigen, bzw. wenn sie bei Außentemperaturen von über 32 °C nicht mindestens 6 °C unter der Außentemperatur liegen (zum Meinungsstand: KG, Urteil vom 5.3.2012 - 8 U 48/11, Rn. 53 mit weiteren Nachweisen; OLG Rostock, Urteil vom 17.5.2018 - 3 U 78/16, Rn. 45 mit weiteren Nachweisen, jeweils juris).