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Timestamp: 2017-08-18 04:58:23
Document Index: 107562802

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 556', '§ 315', '§ 259', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 14', 'BGH', 'BGH', '§ 313', 'BGH', '§ 20', '§ 21', '§ 25', '§ 27', '§ 3', '§ 315']

Techem: 4 - Verteilungsschlüssel und verschiedene Wirtschaftseinheiten
BGH Urteil vom 06.04.2016, Az.: VIII ZR 78/15, WUM 2016, S. 357 ff.
§ 556a I 2, II 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gem. § 556a II 1 BGB schließt es nicht aus, dass Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.
BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, WUM 2016, S. 170
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf den Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; eine Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung BGH vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06 und 09.10.2013 XIII ZR 22/13)
AG Ludwigsburg, Urteil vom 15.05.2015, Aktenzeichen 7 C 3065/14 in WM 2015, Seite 429
Bestimmt der Mietvertrag getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten, sind damit zwei Abrechnungspreise festgelegt, die auch unterschiedlich zu behandeln sind. Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ab, kann ein Guthaben aus dem einen Abrechnungskreis nicht mit Nachforderungen des anderen Abrechnungskreises verrechnet werden.
BGH-Urteil vom 05.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 257/13 in WM 2015, Seite 33
Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.
LG Münster, Urteil vom 03.12.2013, Aktenzeichen 03 S 123/13 in WM 2014, Seite 146
Die Angabe der Gesamtkosten und des Umlageschlüssels ist auch in einer Betriebskostenabrechnung für ein Objekt erforderlich, in dem sich nur zwei Wohnungen befinden, für die die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten je hälftig abgerechnet werden sollen. Fehlen diese Angaben, ist die Abrechnung formal nicht ordnungsgemäß.
LG Stuttgart, Urteil vom 24.04.2013, Aktenzeichen 13 S 26/13 in WM 2013, Seite 361
Ist im Mietvertrag keine von § 556a BGB abweichende Regelung zur Umlage der Betriebskosten vereinbart, gilt grundsätzlich der Umlagemaßstab nach dem Anteil der Wohnfläche. Der Mieter kann jedoch einen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabs haben, wenn der tatsächliche Verbrauch vom Umlagemaßstab evident und erheblich abweicht und die Änderung für den Vermieter nicht unzumutbar ist.
(§ 556a, 242 BGB)
BGH, Beschluss vom 22.11.2011, Aktenzeichen VIII ZR 228/11 in WM 2012, Seite 97
Die Frage, ob der Vermieter mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung der Mietwohnung. In formeller Hinsicht ist die nähere Bezeichnung der von der Abrechnungseinheit erfassten Gebäude nicht geboten.
BGH, Beschluss vom 13.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 45/11 in WM 2011, Seite 684
1. Die Bildung einer Abrechnungseinheit der an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossenen Gebäude im bestehenden Mietvertrag ist ohne vorhergehende Ankündigung auch nach neuer Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage und auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung zulässig.
2. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer- gemeinschaft.
3. Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keiner Angaben über die Kosten des Betriebsstroms oder - über die Angabe der verbrauchten Wärmemenge (Fernwärme) hinaus - über die der Zählerstände.
4. Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln.
5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedaf es keinen Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung "direkt" an den Mieter weitergeben.
BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 97/11 in WM 2011, Seite 682
Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Artikel 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556 a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem in Kraft treten des Mietsrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.
AG Saarbrücken, Urteil vom 12.05.2011, Aktenzeichen 42 C 464/10 (09) in WM 2011, Seite 630
Es ist das Risiko des Vermieters einer Eigentumswohnung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kostenumlagenschlüssel durch Beschluss ändert. Der Vermieter kann den mietvertraglichen Betriebskosten-Umlageschlüssel in folge dessen nicht einseitig ändern.
LG Itzehoe, Urteil vom 26.11.2010, Aktenzeichen 9 S 35/10, Revision wurde zugelassen, WuM 2011, Seite 17
Hat der Mieter mehrere Abrechnungsobjekte zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammengefasst, so steht dies der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung jedenfalls dann nicht entgegen, wenn sich aus dieser sowohl die Tatsache, dass eine Abrechnungseinheit gebildet wurde, als auch die Abrechnungsobjekte, die zu dieser Abrechnungseinheit zusammengefasst worden sein sollen, ergeben. Wird eine Abrechnungseinheit gebildet, so ist eine Abrechnung, in der die Abrechnungsobjekte unvollständig genannt sind, jedenfalls dann formell ordnungsgemäß, wenn sich die vollständige Aufzählung der Abrechnungsobjekte aus der Einzelabrechnung ergibt. Ist im Falle preisfreien Wohnraums im Mietvertrag nichts anders bestimmt und daher die Bildung von Abrechnungseinheiten nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB zulässig, so kann die Bestimmung der Abrechnungsobjekte durch die Abrechnung erfolgen. Dieser kann bei Angabe von vertraglich nicht vereinbarten Abrechnungsobjekten ein – über ihre grundsätzliche Funktion als Darstellung eines Rechenvorgangs im Sinne des § 259 BGB hinausgehender – rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt zukommen. Der Vermieter ist berechtigt, durch einseitige Erklärung in Textform in analoger Anwendung des § 556 a Abs. 2 BGB die Kostenposition Kaltwasser und Entwässerung im Zuge einer Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Umlage aus dem Abrechnungskreis der “kalten“ Betriebskosten herauszulösen und in den Abrechnungskreis der Wärmekosten einzugliedern.
BGH Urteil vom 20.10.2010, Aktenzeichen VIII ZR 73/10, WuM 2010, Seite 742
Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn noch hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier. Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.
BGH Urteil vom 06.10.2010, Aktenzeichen VIII ZR 183/09, WuM 2010, Seite 685
§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leer stehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. In einem Formularmietvertrag hält die nachfolgend wiedergegebene Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet. Die entsprechende Klausel lautete: Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).
BGH Urteil vom 15.09.2010, Aktenzeichen VIII ZR 181/09, WuM 2010, Seite 683
LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Aktenzeichen 2 S 55/09, WuM 2010, 361
Wird in einer Betriebskostenabrechnung ein Teil der Positionen nach dem Personenschlüssel abgerechnet, müssen die Gesamtpersonenzahl und die Zahl der Nutzer der abgerechneten Wohnung in der Abrechnung nicht (etwa durch Beifügung einer Belegungsübersicht des Hauses) erläutert werden, damit diese formell wirksam ist. Ist der Mieter unverschuldet an der Erhebung einer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung gehindert, so hat er die Einwendung spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses nachzuholen; ansonsten ist er mit der Einwendung ausgeschlossen. Die Revision wird zugelassen.
BGH, Urteil vom 25.11.2009, Aktenzeichen VIII ZR 69/09, WuM 2010, 35
BGH, Urteil vom 11.11.2009, Aktenzeichen VIII ZR 221/08, WuM 2010, 33 ff.
a. Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
b. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
LG Köln, Urteil vom 25.06.2008, Aktenzeichen 10 S 352/07, WuM 2009, 741
Die Betriebskostenabrechnung der Mietwohnung muss die Gesamtkosten, aus denen der auf die Wohnung entfallende Anteil ermittelt wird, auch dann angeben, wenn der Anteil aus den auf mehrere Gebäude erhobenen Kosten (hier: Müllgebühren) ermittelt wird.
(LG Darmstadt, Urteil vom 06.06.2008, Az. 6 S 46/08) (rechtskräftig, nicht veröffentlicht).
Befinden sich mehrere benachbarte Mehrfamilienhausgrundstücke im Eigentum desselben Vermieters, darf der Vermieter die Betriebskosten für alle Grundstücke ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nur dann einheitlich abrechnen, wenn eine objektbezogene Abrechnung „unmöglich“ ist. Daran fehlt es, wenn der Vermieter bestimme Dienstleistungsaufträge ohne weiteres für jedes Haus gesondert vergeben kann.
(AG Dortmund (nicht rechtskräftig), Urteil vom 04.11.2008, Az. 425 C 4180/08) WM 2008, S. 671.
Die Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheiten muss den Gesamtbetrag der Kosten angeben, bevor dieser etwa um Abzugsbeträge oder Verteilungsbeträge bereinigt wird. Inhaltlich bedarf die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten einer vertraglich beschriebenen oder als zulässig darzulegenden Aufteilung der Kostenpositionen.
(LG Hamburg Urteil vom 22.06.2007, Az. 311 S 133/06) WM 2008, 404.
Die Betriebskostenabrechnung im gemischt genutzten Gebäude muss eine nachvollziehbare Kostentrennung nach Gebäudeteilen auch enthalten, soweit Kostenteile nicht auf den Wohnungsmieter dem Grunde nach umgelegt werden.
(BGH, Urteil vom 23.01.2008, Az. IIX ZR 82/07) WUM 2008, 151.
(LG Hamburg, Urteil vom 22.06.2007, 311 S 133/06) WM 2007, S. 694
Die Nachvollziehbarkeit der für den Wohnraum in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters angesetzten anteiligen Kosten bedarf einer Ableitung aus den Gesamtkosten auf die vermietete Wohneinheit auch bei einer Mehrhaus-Wohnungseigentumsanlage.
(LG Berlin, Urteil vom 24.08.2007, Az. 63 S 363/06) WM 2007, S. 626 f.
Die Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung mit Flächenmaßstäben oder bestimmten Primärenergieverbrauchsmengen erfordert dann eine Erläuterung der Flächenansätze bzw. Verbräuche, wenn in einer Gesamtschau mehrere Abrechnungen nach Abrechnungsperioden die angesetzten Werte eines jeden Jahres schwanken und unverständlich werden. Die Revision wird zugelassen.
(BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 279/05) WM 2006, S. 686 ff.
Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im einzelnen umlegen will.
(BGH, Urteil vom 25.10.2006, - VIII ZR 251/05) WM 2006, S. 685
Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug, der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist.
(LG Aachen, Urteil vom 11.08.2006, - 5 S 68/06) WM 2006, S. 615
Der Vorwegabzug der im gemischt genutzten Gebäude auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten ist erforderlich, wenn die durch die Gewerbeeinheiten verursachten Mehrkosten als nicht unerheblich anzusehen sind. Dies ist dann der Fall, wenn die Mehrkosten 3 % der Gesamtkosten übersteigen.
(BGH Urteil vom 31.03.2006 - VIII ZR 159/05) WM 2006, S. 440
Wenn die kalten Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtgrundfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertragliche vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.
(AG Pinneberg, Urteil vom 19.05.200, - 69 C 216/04, nicht rechtskräftig) WM 2006, 379 ff.
Die Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheit bedarf der mietvertraglichen Vereinbarung. Regelmäßig ist die Abrechnung auf das Gebäude, in dem sich die nicht preisgebundene Wohnung befindet, zu beziehen. Entstehen Betriebskosten für mehrere Gebäude ist eine genaue Aufteilung vorzunehmen (hier: Hausmeister und Material). Versicherungen sind nach Möglichkeit für die einzelnen Gebäude auf dem Grundstück abzuschließen.
(AG Holzminden Urteil vom 07.02.2007 - Az. 10 C 221/06 (I)) WM 2007, S. 197
In der Betriebskostenabrechnung sind die nach Wohnfläche abzurechnenden Positionen auf die tatsächliche und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu beziehen, auch wenn die Flächenabweichung weniger als 10 % ausmacht.
(BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 ) NJW 2007, 211 ff
Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der Auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senat, NJW 2006, 1419).
1. Für die Kosten des Betriebes zentraler Warmwasserversorgungsanlagen in Häusern, in denen keine zentrale Heizungsanlage besteht, gilt im Beitrittsgebiet keine Kappungsgrenze von 0,40 DM/m2.2. Wenn eine Warmwasserversorgungsanlage aufgrund technischer Überalterung einen außerordentlich hohen Bedienungsaufwand erfordert und angesichts der damit verbundenen Lohnkosten nur extrem unwirtschaftlich zu betreiben ist, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Grenze für einen wirtschaftlichen Betrieb einer reinen Warmwasserversorgungsanlage ist im Größenbereich von 1,20 DM/m2 anzusiedeln.
1. Die Kappungsgrenze für Heiz- und Warmwasserkosten nach der Betriebskostenumlageverordnung ist auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung zu beachten.2. Der Mieter kann sich auch auf die Kappungsgrenze berufen, wenn sein Verbrauch deutlich über den Durchschnittswerten der anderen Mieter des Hauses liegt.Eine Ausnahme davon besteht bei einer vom Vermieter zu beweisenden sittenwidrigen Schädigung durch den Mieter. Unentschieden bleibt, ob der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen positiver Forderungsverletzung geltend machen kann.
Ist im Mietvertrag der Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr nicht vereinbart, so ist die Bestimmung des Maßstabes der Wohnungsgröße grob unbillig, sofern eine Abrechnung nach der Anzahl der im Haus lebenden Personen für den betroffenen Mieter zu einer Halbierung der anteiligen Betriebskosten führen würde.Eine Änderung des Verteilungsmaßstabes kann der benachteiligte Mieter nur für die Zukunft verlangen, da (hier) dem Vermieter eine Änderung der bereits erstellten Abrechnungen unzumutbar ist.
Zur Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung in dem zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzten Gebäude sind die auf den Geschäftsraum entfallenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen.Ist eine getrennte Erfassung nicht möglich, bedarf dies der Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung.
Für eine abgelaufene Abrechnungsperiode kann der Vermieter die ihm vorbehaltene Befugnis zur Änderung des Umlageschlüssels der Betriebskosten nicht mehr geltend machen.Die Betriebskostennachforderung kann im Einzelfall verwirkt sein, wenn der Mieter im Vertrauen darauf, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, bestimmte Dispositionen getroffen hat.
Der Vermieter ist grundsätzlich befugt, die Wasserkosten im Verhältnis der angemieteten WohnflÀ¤chen umzulegen, wobei auftretende Ungenauigkeiten vom Mieter hinzunehmen sind.
1. Der zur Abrechnung von Betriebskosten einmal vereinbarte und vom Vermieter bestimmte Verteilerschlüssel ist für beide Vertragspartner bindend. Eine abändernde Regelung kann nur vom Vermieter und Mieter gemeinsam getroffen werden.2. Alleine aus dem Umstand, dass der Mieter den auch den vorhergehenden Betriebskostenabrechnungen zugrundegelegten, jedoch vom Mietvertrag abweichenden Verteilerschlüssel nie beanstandet hat, kann nicht auf einen dahingehenden Rechtsbindungswillen geschlossen werden, dass der Mieter mit dem vom Vermieter verwandten Verteilerschlüssel bislang einverstanden war. Der Vermieter kann sich insoweit nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, die Zahlungen des Mieters so verstanden zu haben, dass dieser damit einverstanden sei, einen anderen als den vereinbarten Verteilerschlüssel zu akzeptieren.
1. Eine pauschale Vorwegerfassung der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten nach dem umbauten Raum ist nur dann zulässig, wenn die auf das Gewerbe entfallenden Kosten nicht gesondert ermittelt werden können.2. Bei der Grundsteuer ist für die Kostenverteilung die Aufteilung nach dem Steuermessbetrag vorzunehmen. Teilt der Vermieter die der Hauptveranlagung zugrunde liegenden Daten nicht mit, so ist zu vermuten, dass die Wohnungsmieter wegen der höheren Gewerbemieten unbillig mit Grundsteueranteilen belastet werden.3. § 20 Abs. 1 NMV (Gebot der Wirtschaftlichkeit) und § 21 Abs. 2 NMV gebieten für den Vermieter die Vorwegerfassung des Wasserverbrauchs, der auf Gewerbeeinheiten entfällt.4. Auch bei den Kosten der Müllentsorgung sowie Versicherungskosten ist konkret darzulegen, dass Wohnraummieter nicht aufgrund einer teils gewerblich genutzten Gesamtfläche mit höheren Kosten belastet werden.
Das Umlageausfallwagnis nach § 25a NMV ist für den freien Wohnungsbau nicht umlagefähig.Die Position "Abrechnungsservice" in der Nebenkostenabrechnung betrifft Verwaltungskosten, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 der II. BV gehören.
Das LG München II nimmt Bezug auf zwei Bestimmungen des Mietvertrages. In der einen ist geregelt, dass Umlegungsmaßstab und Abrechnungszeitraum vom Vermieter nach billigem Ermessen geändert werden können, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung es erfordern, z. B. bei Umstellung der Heizung. In der anderen ist festgelegt, dass Erhöhungen der Betriebkosten wegen baulicher Veränderungen, soweit die Erhöhungen gesetzlich zulässig sind, nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften umgelegt oder erhoben werden.Die Belastung des Mieters mit Wärmebezugskosten ist nicht unbillig. Das Gericht weist auf den Willen des Gesetzgebers und die größere Umweltfreundlichkeit hin. Festgestellt wird, dass das Entgelt für die Wärmelieferung auch die Investitionskosten umfasst, die einen nach außen unbeachtlichen Kalkulationsposten des Wärmelieferers darstellen. Dabei hat das Gericht auch gewürdigt, dass keine Mieterhöhung nach § 3 MHG erfolgt ist.Das LG München II hat mit weitgehend gleicher Begründung in mehreren Parallelverfahren ebenso entschieden.
(OLG Köln, Beschluss vom 24.04.1998, 16 Wx 28/98) HKA 2001, 15
(AG Hamburg, Urteil vom 14.05.1999, 44 C 391/98) MieterJournal 4/99, 10
Der Verteilungsschlüssel für eine Betriebs - und Heizkostenabrechnung muss so gewählt sein, dass der Mieter die Möglichkeit hat, diesen auf seine Richtigkeit hin zu überprüfen.
(LG Bautzen, Urteil vom 19.06.2002 - 1 S 117/01) WM 2002, 497
(AG Köln, Urteil vom 28.10.2002 - 222 C 217/02) WM 2003, S. 153
Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen lässt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so dass es im Streitfall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen.Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter nach §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig vereinbarten Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Ladenpassage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat.
(LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.12.1998 - 16 S 185/98) WM 99, 403 f.
(AG Leipzig, Urteil vom 16.10.1998 - 45 C 9357/98) WM 99, 467
(LG Freiburg, Urteil vom 17.12.1998 - 3 S 114/98) WM 2000, 614
UrteileBetriebskostenabrechnung4 - Verteilungsschlüssel und verschiedene Wirtschaftseinheiten