Source: https://enzuccio62.wordpress.com/page/8/
Timestamp: 2015-07-08 00:02:05+00:00
Document Index: 110792220

Matched Legal Cases: ['art. 1346', 'art. 42', 'art. 42', 'art. 28', 'art. 1571', 'art. 9', 'art. 1809', 'art. 1810', 'art. 16', 'art. 42', 'art. 21', 'art.33']

Enzo62's Weblog | Just another WordPress.com weblog | Pagina 8
marzo 20, 2012 La locuzione latina fumus boni iuris, in italiano «parvenza di buon diritto»,
A dire il vero sono stati loro a cambiare residenza più volte in questi anni e quindi a passare da una circoscrizione all’altra. «E comunque alle valutazione dei servizi sociali il Tribunale dei Minori aggiunge quelle degli esperti di Neuropsichiatria Infantile e risulta che ci troviamo di fronte a una genitorialità difficile da esercitare». Pubblicato su Uncategorized | Leave a Comment »
marzo 13, 2012 Tratto da https://docs.google.com/viewer? www.programma housing.org/resources/3SeminarioSintesi22-02-11WEB.pdf+principi+dell’hosing+sociale
MODELLI RESIDENZIALI TEMPORANEI:QUALI SOLUZIONI CONTRATTUALI POSSIBILI ?3° seminario dedicato agli enti beneficiari di contributinell’ambito del Programma Housing
Educatorio della Provvidenza – C.so Trento 13Torino, 2 dicembre 2010
INDICAZIONI EMERSEa cura di prof. Avv. Sergio Foà e Avv. Antonio Verrando
a cura del Programma Housing della Compagnia di San Paolo
Il Programma Housing in continuità con il percorso avviato nel 2009 di conoscenza e scambio diesperienze tra progetti finanziati nell’ambito dell’azione contributi a progetti esterni, ha organizzatoil 2 dicembre 2010 un incontro di approfondimento relativo alle tipologie di contratti che regolanola temporaneità della residenza nelle differenti strutture che ospitano progetti di housing sociale.La necessità di confronto con legali esperti di questo tema è emersa in modo consistente neiseminari precedenti, anche perché ad oggi manca una cornice normativa dedicata in specifico alleesperienze di housing sociale.
Il Programma Housing ha coinvolto due consulenti legali in un seminario di lavoro che ha previstoinizialmente un inquadramento legislativo generale, il commento ai contratti di locazione impiegatidagli enti partecipanti all’incontro (precedentemente inviati dagli enti) e la raccolta e la successivarisposta sulle criticità e necessità incontrate nelle diverse tipologie di interventi.
Il documento che segue è stato curato dagli esperti coinvolti: il prof. Avv. Sergio Foà e Avv. AntonioVerrando e riporta i contenuti trattati nel seminario di lavoro. Non deve essere considerato unaguida alla contrattualistica di housing sociale perché soltanto un’attenta disamina dei casi specificipermetterebbe di fornire indicazioni puntuali per elaborare appropriate soluzioni legali econtrattuali. Prima di avviare una qualsiasi procedura è assolutamente necessario interpellaredirettamente un’esperto legale.
Hanno partecipato all’iniziativa trenta organizzazioni.
1. L’ atipicità giuridica della locazione “sociale”
A titolo di premessa occorre segnalare la carenza di una definizione nel nostro ordinamentogiuridico di “social housing”; di conseguenza non sono espressamente previste e dedicate dallanormativa italiana corrispondenti tipologie contrattuali di riferimento.
Nel linguaggio convenzionale, seguito da qualche provvedimento amministrativo1, sono considerati“sociali” gli alloggi concessi in locazione alle famiglie disagiate, anche se in alcune esperienze dialtri ordinamenti rientrano nel concetto di social housing anche le abitazioni di proprietà dellecooperative e perfino una parte degli immobili in regime di proprietà privata.
La definizione comunemente accettata è quella data dal Cecodhas, Comitato Europeo per lapromozione del diritto alla casa, che definisce l’housing sociale come “l’insieme delle attività atte afornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà neltrovare un alloggio alle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite daproblematiche particolari”. Pertanto, non ricadono nella definizione di housing sociale gli alloggirealizzati, venduti o affittati secondo i principi del libero mercato.
Ciò premesso, l’oggetto del contratto con il quale chi dispone giuridicamente del bene lo concede ingodimento “sociale”, assume connotati propri, per un verso, del contratto di locazione (dovendovalutare caso per caso se l’uso abitativo esaurisca l’oggetto contrattuale) e, per altro verso, differentie variabili contenuti che riguardano servizi di “ospitalità”. La diversa incidenza degli elementicontrattuali indicati suggerisce un’attenta analisi del modello contrattuale utilizzabile nel casoconcreto.
2. L’oggetto del contratto
La premessa ha una inevitabile conseguenza giuridica: secondo l’art. 1346 cod. civ. l’oggetto delcontratto deve essere determinato o quantomeno determinabile, a pena di nullità.
Se i contratti “tipici”, cioè previsti da apposite norme di legge, non riescono nel caso concreto asoddisfare le esigenze che le parti intendono perseguire, si possono utilizzare modelli contrattuali“atipici” e di tipo misto, cioè tali da assumere elementi caratterizzanti differenti tipologie
1 Dalla Provincia di Torino ad esempio
contrattuali. Il limite all’autonomia delle parti è la determinatezza dell’oggetto: la chiara definizionedelle obbligazioni assunte dalle parti e, ovviamente, il rispetto dei principi generalidell’ordinamento giuridico.
Ecco perché il riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, laddove necessario (pressochénella totalità dei casi), richiede per le obbligazioni che riguardano l’utilizzo del bene, la pienaconoscenza ed il richiamo alla normativa riferita ai tipi di contratto che riguardanoquell’utilizzazione dell’immobile.
Più nel dettaglio, vista la varietà dei casi prospettati in sede seminariale, occorrerà:
A) richiamare nella redazione dell’accordo contrattuale gli estremi catastali nel caso in cui siaaffittata più di una stanza;
B)ottenere la certificazione degli impianti (termici, elettrici, cavo Tv nelle camere con scarico aterra) ai sensi di legge, per garantire l’inoffensività del luogo e fornire copia al conduttore;
C)ottenere la certificazione energetica nel rispetto della vigente legislazione statale e regionale;
D) se poi l’appartamento è ammobiliato è opportuno allegare una descrizione dettagliata delmobilio.
E) altro adempimento preliminare riguarda la previa definizione delle parti comuni e delle partiprivate, ai fini della corretta delimitazione delle obbligazioni delle parti e dei diritti di godimentodell’immobile.
Particolari disposizioni riguardano gli immobili di proprietà degli enti ecclesiastici.
3. Quale contratto e perché?
Come si è detto, la prima valutazione riguarda l’oggetto del contratto e le prestazioni che ividebbono essere contemplate: alla luce di tale valutazione si svilupperà il modello contrattuale dasottoscrivere. Anche la forma del contratto dipende dalla stessa valutazione.
Il modello dei contratti di locazione “tipici” che si avvicina alle esigenze dell’housing sociale,almeno sotto il profilo della durata, è quello “ad uso transitorio”2 , la cui durata non può essereinferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.
2 disciplinato dalla legge n. 431 del 1998
Le esigenze transitorie considerate dalla citata legge sono sia quelle dell’inquilino, che ha bisogno diun alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessitàdell’appartamento a breve. Il verificarsi dell’esigenza transitoria invocata nel contratto deve essereconfermato tramite Raccomandata AR da inviarsi prima della scadenza, comunque prima deltermine stabilito nello stesso contratto. L’esigenza transitoria dell’inquilino deve essere provata conapposita documentazione da allegare al contratto.
Ciò implica che per il contratto transitorio deve esserci una convenzione/accordo che qualifichil’essenza della transitorietà del contratto (cause della transitorietà devono essere puntualmenteespresse), che qualifichi gli obblighi reciproci. Il tutto accompagnato dalla documentazione relativa:per esempio contratti di lavoro, iscrizione a corsi di aggiornamento o stages eccetera.
Sotto il profilo delle finalità, i contratti riferiti all’ospitalità propria delle esperienze di Housingconsentirebbe di utilizzare un altro modello contrattuale: quello previsto dall’art. 42 della legge n.392 del 1978, che prevede la “destinazione degli immobili a particolari attività”. Tale disposizioneprevede che “I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attivitàricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quellistipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cuial primo comma dell’articolo 27 (cioè sei anni)”.
Esistono pronunce giurisprudenziali che affermano la strumentalità di tale modello contrattualerispetto ad esigenze tipiche dell’Housing: ad esempio affermando che l’attività assistenziale previstadall’art. 42 della L. 392/78 “è quella diretta a soddisfare le esigenze essenziali della vita ed adifendere i cittadini contro i principali rischi dai quali possono essere colpiti, sottraendoli al lorostato di bisogno economico, sanitario o sociale”3 .
La differenza più marcata di tale modello contrattuale rispetto a quello dei contratti ad uso abitativoo di quelli per uso diverso, è che questo gode di una tutela attenuata rispetto agli altri4, sicché ladisdetta risulta essere di per sé sufficiente a produrne la cessazione alla normale scadenza delcontratto.
Nel caso del contratto ad uso transitorio è di regola vietata la sublocazione: “l’immobile deve esseredestinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente conlui conviventi…………; salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sub-locazione, sia
3 Corte app. Potenza, 27 gennaio 1982, Ente Sviluppo Agricolo Basilicata c. Palese
4 infatti a tali contratti è applicabile il solo comma primo dell’art. 28 della legge citata e non anche il secondo
totale sia parziale”5 . Il carattere transitorio della locazione dovrebbe rafforzare il divieto disublocazione e quindi l’eventuale patto contrario dovrebbe avere una motivazione “rafforzata”.
Nel caso poi di destinazione ad attività assistenziali il divieto di sublocazione discenderebbedall’intuitu personae6 che caratterizza il rapporto contrattuale tra le parti.
1. Formalizzazione del contratto
È sempre obbligatorio formalizzare il servizio di ospitalità attraverso la stipula di un contratto?
Il “servizio di ospitalità” può assumere le forme più disparate, anche mediante l’assunzione da partedel concedente di veri e propri obblighi di servizi. Non è il servizio di ospitalità in quanto tale arichiedere la formalizzazione contrattuale, ancorché questa sia suggerita, ma le facoltà di godimentodel bene per un periodo concordato con obbligazioni in carico all’inquilino: in breve il contratto dilocazione o il contratto misto di locazione e servizi.
2. Contratto e comodato
Che tipo di contratto formulare quando l’ente che gestisce l’ospitalità non è proprietariodell’immobile in cui ospita, ma ha l’immobile in comodato da altro ente? Quale contratto quandoil comodato è su un immobile di proprietà di un ente religioso?
Il soggetto comodatario ha la disponibilità giuridica del bene; le facoltà di godimento e didisposizione giuridica del comodatario debbono essere espressamente contemplate nel contratto dicomodato con il comodante: in effetti non esiste un vero e proprio obbligo del comodante di fargodere il bene al comodatario (proprio, invece, della locazione già per definizione ex art. 1571 c.c.).Se questo è previsto ed il comodatario può disporre giuridicamente del bene, occorre dedurrecontrattualmente, nella locazione o nel contratto atipico stipulato dal comodatario con l’inquilino, leobbligazioni discendenti in capo alle parti dal contratto di comodato intercorso tra il proprietario delbene (comodante) ed il locatore (comodatario).
5 cfr. art. 9 del contratto tipo per la proprietà individuale, allegato C
6 La scelta del contraente dipende dal rapporto fiduciario tra una persona e l’altra Pag. 6
Il comodato gratuito prevede la restituzione dell’immobile su richiesta? Il comodato a termineimpedisce al soggetto che lo ha concesso di esigerlo indietro in qualsiasi momento?
Ai sensi dell’art. 1809 cod. civ. il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza deltermine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Seperò, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa,sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzioneimmediata.
Se invece il comodato è senza determinazione di durata né risulta un termine dall’uso a cui la cosadoveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede(art. 1810 cod. civ.).
3. Contratto e servizi
Quando la locazione coesiste con l’erogazione di servizi, quando devo fare un contratto diservizio e quanto di locazione? E’ possibile fare contratti misti?
Come si è evidenziato in premessa, è possibile stipulare un contratto atipico a causa mista purchésiano rispettati i principi dell’ordinamento giuridico e sia altresì rispettato il principio dellacorrettezza tra le parti nella delineazione delle obbligazioni reciproche. Ciò implica, caso per caso,di valutare quale sia la causa prevalente del contratto ed il “peso” delle singole attività affidate alleparti (servizi, natura giuridica, controprestazioni a fronte del godimento del bene, ecc.).
Se l’ospite/conduttore non rispetta il patto di adesione al progetto, può essere sfrattato? Qual è ilrapporto tra contratto di locazione e patto di adesione al progetto?
Non esiste una definizione giuridica di “patto di adesione al progetto”: esso è evidentementeun’altra forma di accordo tra le parti che probabilmente non assume natura contrattuale se non hacontenuto (o non produce) effetti patrimoniali. Ove previsto e sottoscritto, esso deve essererichiamato dal contratto per farne parte integrante, e potrebbe essere invocato e richiamato a titolodi clausola risolutiva espressa, così facendo presumere la gravità dell’inadempimento ai fini dellarisoluzione del contratto.
Quale tipo di contratto è adatto a regolare ospitalità temporanea di persone, per le quali l’enteche gestisce l’ospitalità e eroga servizi di accompagnamento sociale (es: formazione, tirocini,inserimento lavorativo, sostegno educativo, supporto alla ricerca altra abitazione più idonea), perle quali si prevede entro 6-12 mesi al massimo di raggiungere gli obiettivi educativi prefissati equindi di prevedere lo scioglimento del contratto e la dimissione?
Allo stato attuale delle cose, in attesa di predisporre un modello di contratto di locazione “sociale”,si può suggerire un contratto di locazione ad uso transitorio con l’apposizione di specifiche clausoleche ne accompagnino la durata ai percorsi di accompagnamento sociale. La causa contrattuale dovràessere corretta e integrata con la previsione delle tipologie dei servizi erogati e delle relativemodalità. Si può ricordare, in termini di analogia, il contratto di inserimento lavorativo, che è unatipologia contrattuale diretta a realizzare, attraverso un progetto individuale di adattamento dellecompetenze professionali del lavoratore ad un determinato contesto lavorativo, l’inserimento o ilreinserimento nel mercato del lavoro: tale tipologia contrattuale deve contenere il progettoindividuale, che ne forma parte integrante.
Se dopo 12 o 18 mesi l’inquilino non ha raggiunto gli obiettivi prefissati nel progetto e il suocontratto è scaduto è possibile farne uno ex-novo per altri 18 mesi, ma farlo durare solo altri 6mesi?
Nuovamente la risposta è condizionata dal tipo di contratto utilizzato. La locazione transitoria, perlegge, non è prorogabile, potendosi semmai chiedere al locatore di trasformarla in un contrattotradizionale della durata di quattro anni più quattro. Tale soluzione però non si attaglia alle esigenzedi Housing sociale, ove semmai è proponibile prevedere durate più brevi e rinnovabili. Anche in talcaso si suggerisce la cautela di non superare il periodo complessivo di 18 mesi previsto per lelocazioni, pena il rischio di contestazioni circa una simulazione contrattuale.
4. Contratto e rimborsi spese
Quale tipo di contratto è adatto a regolare per 12 mesi al massimo di ospitalità di persone per cuinon è richiesto un affitto mensile, ma bensì la corresponsione di una quota mensileprogressivamente più alta per la copertura delle spese delle utenze, delle spese di gestione (e
accantonamento per manutenzione) e/o di partecipare con il proprio lavoro mettendo in atto unaforma di restituzione sociale? Occorre specificare nel contratto a che cosa corrisponda la quotarichiesta e a quanto ammonti dal I al VI mese e dal VI al XII mese?
Si tratta di contratto atipico, che non segue la corrispettività delle prestazioni tipica per i contratti dilocazione. Il modello contrattuale deve essere appositamente costruito, specificando fin d’ora cheoccorrerà determinare la quota richiesta e l’ammontare dal I al VI mese e dal VI al XII mese diefficacia.
5. Contratto e residenza
Come tutelarsi quando il contratto scade, l’inquilino va via, rispetto al cambio di residenza (siaesso cittadino immigrato o abbia altro status)?
Si tratta di una esigenza prevalente del conduttore, che difficilmente ha interesse a mantenere lapropria residenza in un luogo ove non vive più. Può essere inserita un’apposita clausola contrattuale,alla quale far seguito, nell’ipotesi in cui non venga osservata alle conseguenti segnalazioni di abusopresso l’Autorità di P.S. ed anagrafica.
6. Coabitazione
Come formulare un contratto di ospitalità (massimo 12 mesi con un gruppo di coabitanti)prevedendo quote di rimborsi spese differenti (chi ha camera singola- chi condivide camera)? Ilcontratto deve essere rifatto quando cambia un coabitante?
Anche in questo caso si tratta di contratto atipico che non segue la corrispettività delle prestazionitipica per i contratti di locazione. Il modello contrattuale deve essere appositamente costruito,specificando fin d’ora che occorrerà determinare la quota richiesta e l’ammontare nei confronti diciascun occupante. Difficile comprendere l’esigenza di stipulare con un gruppo non stabile dipersone riunite fra loro. Essendo l’adempimento obbligazione personale, lo stesso dovrà essereincorporato con clausole sottoscritte da ciascun conduttore interessato.
7. Contratto e anziani
Quale tipo di contratto è adatto a regolare ospitalità di persone (over 65 anni) fin tanto chepermangono le loro autonomie personali (fisiche e mentali) e prevedere loro passaggio astruttura più idonea per provvedere a nuovi bisogni assistenziali?
Si suggerisce un contratto a causa mista, locatizia e di servizi, con apposite previsioni sulla durata.
Quali criteri non si possono utilizzare (es luogo di nascita e nazionalità) per costruiregraduatorie e regolare gli accessi a strutture per anziani autosufficienti, quando si vuole tutelarela popolazione locale che ha contribuito alla realizzazione della struttura e percepisce la strutturacome una parte della propria comunità?
La cittadinanza europea impedisce di subordinare l’erogazione di servizi e la possibilità dipartecipare a procedure selettive pubbliche al possesso di requisiti di territorialità, salvo esigenzeimperative di interesse generale. Tali voci di valutazione possono semmai essere considerate intermini di garanzia alla collettività territoriale di un servizio diversamente non presente, peresempio mediante criteri che favoriscano la prossimità territoriale dell’utenza, non rendendolatuttavia necessaria né tantomeno esclusiva.
8. Altra documentazione
Quale documentazione correlare al contratto: patto d’adesione, progetto educativoindividualizzato, regolamento di ospitalità? Quali caratteristiche /informazioni devononecessariamente contenere per supportare il carattere transitorio del contratto?
Tutti i documenti dai quali si assume discendano effetti sulla durata del contratto, che comportanoobbligazioni in capo alle parti debbono essere espressamente richiamati dal contratto, come si èchiarito sopra, al fine di correlare effetti giuridici anche in relazione ad eventuali ipotesi diinadempimento o verificarsi di eventuali condizioni sospensive o risolutive ad esso apposte.
Quali elementi deve contenere il contratto oltre ai riferimenti catastali e dei locali?
Il contratto per essere valido deve contenere l’indicazione dei soggetti, dell’oggetto, della causa.Ovviamente nella materia di che trattasi occorre enucleare schede contrattuali confacenti
all’esigenza che caso per caso debbono essere prudentemente valutate in ragione della specificaesigenza di housing sottesa alla formalizzazione di obblighi tra le parti.
9. Autorità di Pubblica Sicurezza
Occorre sempre trasmettere entro 48 ore l’identità del conduttore alle autorità di P. S.?
Le ipotesi in cui ricorre tale obbligo sono :
Quando si cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo si consente, per un temposuperiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicareall’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, lasua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona cheassume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, chedeve essere richiesto all’interessato;
Quando a qualsiasi titolo, si dà alloggio ovvero si ospita uno straniero o apolide, anche se parente oaffine, ovvero si cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, postinel territorio dello Stato, è obbligatorio darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore,all’autorità locale di pubblica sicurezza.In questo caso, la comunicazione comprende, oltre allegeneralità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o deldocumento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui lapersona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta. Sisegnala che in questa ipotesi non ricorre l’esimente7 per il lasso temporale inferiore ai 30 gg.
Nel contratto e nel regolamento va esplicitata la necessità di comunicare l’identità dell’inquilinoall’autorità di P. S.? Che cosa si intende per P. S.?
Non è indispensabile, ma occorre adempiere all’obbligo normativo appena ricordato.
La comunicazione va presentata all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza (Polizia di Stato) delluogo ove si trova l’immobile: Questura o Commissariato di P.S. del Comune capoluogo di
7 È possibile derogare dall’obbligo di segnalazione
provincia.Commissariato di P.S. nei comuni ove presente; o, ove questo manchi, al Sindacopresso il Comando Polizia Municipale od altro Ufficio comunale preposto.
Quali rischi per non avere comunicato alla P.S. l’identità dell’inquilino?
Si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 103,00 a euro 1549,00.La violazione è accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ovesi trova l’immobile. La sanzione è applicata dal sindaco ed i proventi sono devoluti al comune. Siapplicano, per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975 n. 706.Comunque, i sensi dell’art. 16 L. 681/81 è previsto il pagamento in misura ridotta entro 60 giornidalla notifica del verbale di accertamento dell’illecito amministrativo della somma di euro 206,00
10. Tipologie di contratti
Caratteristiche dei contratti alberghieri e casi in cui occorre impiegarli
La distinzione tra locazione e contratti di ospitalità di tipo ricettivo è ben spiegata dal giudiceamministrativo: mentre il secondo rapporto è accompagnato dalla prestazione di servizi personali(che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile), nella locazione, invece, lapersona del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i contraentisi esaurisce nella conclusione del negozio giuridico, senza che vi sia posto per rapporti di fatto,riconducibili alla nozione di ospitalità; conseguentemente, deve ritenersi illegittima l’intimazione acessare immediatamente l’attività ricettiva abusiva, qualora risulti accertato in via di fatto ilmancato svolgimento di quelle obbligazioni o servizi che caratterizzano l’attività di affittacamere eche possono dar vita a un tale tipo di contratto 8.
I contratti di tipo alberghiero possono essere utilizzati nelle residenze temporanee anche se non sitratta di strutture ricettive in senso stretto?
La risposta è negativa; semmai si possono utilizzare i contratti ad uso assistenziale, di cui si èparlato sopra, ai sensi dell’art. 42 della legge 392 del 1978.
8 ad esempio T.a.r. Toscana, sez. III, 04-­‐08-­‐2000, n. 1826
Quale tipologia di contratti adottare per regolare l’ospitalità di malati che non si sa quantorimarranno? Se inferiore ai 10 gg? Se inferiore al mese? Se superiore al mese? Al momentol’associazione ospitante non fa contratti e i malati fanno delle offerte per contribuire in parte allespese. L’associazione comunica la presenza dei malati alle autorità di P.S. E’ corretto?
Pare corretto. Non sono infatti ravvisabili gli estremi del contratto di locazione; in tal casotrattandosi di attività di ospitalità con erogazione di servizi socio-assistenziali.
Quali tipologie di contratti sono adatti a regolare l’ospitalità di operatori residenti per 12-24mesi? Per emergenza abitativa? Per studenti? Per city users (ossia persone che vengono in cittàper utilizzare i servizi o per partecipare ad eventi)?
Sicuramente contratti a causa mista, locatizia e di servizio, differenziati nell’oggetto, nella durata enelle clausole che regolano ed estinguono il rapporto tra le parti in ragione delle esigenze sociali divolta in volta ricorrenti.
E’ corretto che un ente pubblico faccia riferimento alla normativa vigente per l’ERPconiugandola con i patti educativi per gestire l’ospitalità di Housing sociale?
Anzitutto occorre ricordare che la legge n. 431 del 1998 (quindi, in particolare, le disposizioni sullalocazione ad uso transitorio) non si applica ai contratti stipulati dagli enti locali per soddisfare leesigenze abitative di carattere transitorio (cioè, ad esempio, le case prese in affitto per dare unalloggio temporaneo agli sfrattati).
Con riferimento all’ancoraggio all’ERP, la situazione in Piemonte è molto diversificata: da unaparte sono presenti i Comuni che non sono stati oggetto di investimenti in edilizia residenzialepubblica, i quali affrontano il disagio abitativo dei cittadini attingendo ad un ventaglio di soluzionicomposto sostanzialmente da beni di proprietà comunale, beni di proprietà di enti religiosi estrutture ricettive temporanee. Dall’altra parte sono presenti Comuni che sul proprio territorioospitano quote di edilizia residenziale pubblica e attraverso questa sono stati in grado di svilupparepolitiche abitative più sistematiche di risposta al disagio abitativo proveniente anche da specifichecategorie di popolazione. Il riferimento all’ERP per i primi Comuni è operazione di estensione
analogica di istituti non direttamente invocabili e dunque richiede un’attenta analisi dicompatibilità.
Nel caso in cui si ospiti gratuitamente occorre normare/regolare il rapporto tra chi offrel’accoglienza e chi l’accetta?
La questione pare essere prevalentemente di tipo probatorio. La mancata regolazione del rapportopuò sollevare maggiori criticità applicative, fermo restando che in caso ci contestazione spetta algiudice di merito desumere in concreto quale tipo di rapporto giuridico sussista, anche di naturadiversa rispetto quello dichiarato dalle parti (cfr. ad es. Cass., 28-02-1986, n. 1297 proprio su uncaso di prestazione di ospitalità o di servizio).
Come modificare un contratto in essere?
Mediante la stessa forma giuridica del negozio originario.
Se si è stipulato un contratto di una durata non prevista dalla normativa, quali possono essere glieffetti sul contratto stesso?
Si tratta di una ipotesi di nullità parziale del contratto. Il giudice, valutata la fattispecie, dichiaranullo il contratto per violazione di norma imperativa nella parte in cui prevede una duratainsufficiente rispetto alla corrispondente previsione normativa. Ad es. un contratto ad uso transitoriodel quale venga accertato che non esistano i presupposti legali della transitorietà, viene dichiaratodella durata normativamente prevista per il contratto generale per uso abitativo, di anni 4+4.
Quali contratti devono essere registrati?
La L. 449/97, art. 21 co.18, ha introdotto l’obbligo della registrazione per tutti i contratti dilocazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giornicomplessivi nell’anno. Per i contratti di locazione di beni immobili, ed esclusivamente per questi, è
prevista l’autoliquidazione da parte del contribuente. La registrazione del contratto ed il pagamentodell’imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti (o dall’inizio della loro esecuzione, incaso di contratto verbale).
I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata onon autenticata) sono soggetti all’imposta di registro nella misura fissa di 129,12 euro.
I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggettiall’imposta di registro.
Quali rischi per non avere registrato un contratto?
La legge n. 311/2004, meglio nota come la Finanziaria 2005, ha introdotto importanti modifiche alladisciplina delle locazioni degli immobili urbani. L’articolo I, comma 346, dispone che “I contratti dilocazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero diloro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.Quindi: se il contratto doveva essere registrato e non lo è stato, per il diritto è improduttivo dieffetti.
12. Domicilio e residenza
In quali casi è più opportuno fare richiesta per la residenza, in quali invece è preferibile larichiesta del domicilio (immigrati, ex detenuti, donne con figli, single, etc)?
L’”opportunità” per definizione, non può che essere valutata caso per caso. Si possono comunquefornire delle indicazioni di massima:
Lo straniero può stabilmente insediarsi sul territorio dello Stato, in funzione al tenore dell’atto chene ammette l’accesso al territorio medesimo: in forza di un cd. Visto turistico, appare improbabileche allo straniero venga consentito di acquisire la residenza in Italia. Se il visto è occasionato damotivi di lavoro, occorre verificare se il datore abbia, o meno dotato il lavoratore di una dimora, eper quanto tempo. Si tratta di valutazioni, foriere di risvolti anche giuridicamente delicati, dasvolgere di volta in volta, nella prospettiva di effettive esigenze di housing.
Quanto all’ex detenuto, occorre verificare se alla pena scontata non sia stata applicata una misuraaccessoria che ne limita il libero insediamento sul territorio dello Stato.
Come si può fare decadere la residenza quando l’inquilino ha lasciato l’appartamentolocazione?
Se si teme l’abuso da parte dell’ex conduttore, si segnala all’Autorità di P.S. Ed al servizioanagrafico del Comune che quella persona ha risolto il proprio contratto di locazione, con ognieffetto conseguente, al fine di consentire lo svolgimento di ogni necessario accertamento.
13. Gestione del contratto
Come tutelarsi quando il contratto scade, ma l’inquilino non intende lasciare l’appartamento?
Anche in questo caso la risposta è condizionata dal tipo di contratto utilizzato. Non pare infatti inlinea con lo spirito che anima le azioni di Housing sociale applicare le disposizioni sullo sfratto permorosità. Nella predisposizione del modello contrattuale a causa mista occorrerà prevederedifferenti ipotesi di recesso e di risoluzione del contratto, nella parte dedicata alla regolazione delleattività di ospitalità.
Qualità dei Servizi nel Settore dell’Edilizia Abitativa Sociale dell’Unione Europea -housing sociale
marzo 13, 2012 tratto da https://docs.google.com/viewer?
Cosa significa ‘qualità dei servizi’?
La nozione di qualità, secondo la CE, ha avuto modo di conformarsi agli obiettivi ed aiprincipi di organizzazione dei servizi sociali individuati nella comunicazione 2007 SGI/SSIG[1].Tra questi principi ci sono: l’orientamento alla persona, la non discriminazione, il rispettoper la diversità degli utenti, il radicamento nella tradizione locale, la prossimità tra op-eratore e utente, il principio di solidarietà, ecc. Chiaramente, questi principi sono troppograndi per essere misurati o valutati. Tuttavia, come gli esempi dei vari paesi mostranoin questa ricerca, i paesi e le regioni dell’Unione Europea hanno una varietà di strumentinormativi, per definire, misurare e valutare gli standards di qualità in una vasta diversitàdi modi.Standard ‘Tecnici’ e ‘Sociali’
Vi è una distinzione tra standard ‘tecnici’ e ‘sociali’ , come si può vedere dagli esempidei vari paesi presenti in questa ricerca. Nel campo degli alloggi, gli standard tecnici com-prendono i regolamenti edilizi, le norme ambientali, ecc. che sono obiettivi più misurabilirispetto agli standard di tipo sociale. Gli standard sociali tendono a essere legati ai servizial cliente e al rapporto tra i residenti ed il proprietario/gestore degli alloggi. Sono più‘soggettivi’ e sono stati sviluppati più di recente. In tutto il mondo le tendenze sono versoun maggiore coinvolgimento degli utenti come parte della modernizzazione dei servizisociali (cfr. Box 1a e 1 b).
Vale la pena notare che, nel campo dell’ edilizia sociale, gli standards ‘tecnici’ e ‘sociali’sono strettamente legati alla qualità del servizio. Infatti, mentre l’abitazione è un benefisico che richiede manutenzione tecnica, la natura specifica della prestazione di questobene (un servizio sociale), implica attenzioni sia tecniche che sociali.
Norme internazionali in materia di certificazione utilizzate da alcuni operatori di alloggisociali nell’UE
questi standard , Serie AA1000, sono basati su principi che costituiscono la base per migliorare la sos-tenibilità delle prestazioni delle organizzazioni. Questi sono applicabili alle organizzazioni di ogni settore,compreso il settore pubblico e la società civile, di qualsiasi dimensione e in ogni regione. Gli Standard sonosviluppati attraverso un’ampia consultazione con i membri, gli operatori e le altre persone interessate. Uncomitato tecnico di membri sovrintende allo sviluppo delle Serie AA1000.
Organizzazioni non governative (ONG) e gli analisti esaminano gli investimenti e le organizzazioni pervalutare le norme minime che sono sostenuti sul posto di lavoro per garantire che i lavoratori stianoricevendo un trattamento equo. Queste e altre parti interessate, ivi compresi i dipendenti, sono semprepiù l’elemento di valutazione dell’ impegno dell’ organizzazione a garantire un equo e giusto ambiente dilavoro e trasparenti pratiche commerciali. Lo standard più riconosciuto a livello mondiale per la gestionedi diritti umani nel posto di lavoro è la Social Accountability International SA 8000:2001. E’ il primo stan-dard verificabile, adatto per le organizzazioni di ogni dimensione in tutto il mondo.
Osservatorio Europeo del Social Housing
Focus tematico sugli standard dell’ edilizia sociale: l’invecchiamento e l’ambiente
In sintonia con le principali sfide previste dagli operatori dell’edilizia sociale nel prossimo futuro [2],sono nati degli standard qualitativi in questo settore. Qui ci si riferisce solo ad alcuni esempi che il-lustrano questa tendenza:
L’ “Habitat Senior Services” è un marchio che mira a integrare l’invecchiamento con delle strategiedegli operatori degli alloggi sociali in Francia. Attualmente, un certo numero di organizzazioni stannoattuando un progetto pilota su questo marchio.L’obiettivo è quello di rispondere alle esigenze degli anziani in ter-mini di gestione efficiente dello stock abitativo e fornitura di servizipersonalizzati e adattati agli anziani. L’ iniziativa è sostenuta da unnumero di ministeri e istituzioni (ad esempio, sanità, affari sociali,ecc) e cerca di affrontare questi problemi in un modo trasversale,toccando i temi della costruzione, ristrutturazione, dei servizi ai resi-denti, ecc.
Tuttavia, la situazione varia notevolmente tra i vari paesi per quanto riguarda l’esistenza diuno o dell’altro aspetto della qualità del servizio. Per esempio, mentre nelle Fiandre (Bel-gio) le norme tecniche per l’edilizia sociale sono considerate particolarmente specifiche epiuttosto di alto livello, la stessa regione non ha alcuna definizione di norme sulla qualitàdell’offerta di servizi nel settore dell’edilizia pubblica.
Nei Paesi Bassi, d’altro canto, non ci sono specifiche norme di qualità per l’edilizia socialerispetto al settore privato degli alloggi. Data l’elevata quota di affitto negli alloggi sociali aconfronto del costo sul libero mercato degli alloggi, le norme di qualità sono le stesse cheper il privato. Tuttavia, vi sono norme specifiche per la fornitura di servizi e prodotti pergruppi particolari, come ad esempio gli anziani. Il centro olandese di qualità per il settoreabitativo, ad esempio, ha un marchio di qualità per la fornitura di servizi in questo set-tore (ad esempio gli aspetti ‘di servizio ai clienti’). Un marchio di qualità simile è usato daHousemark in Inghilterra. L’ Ispettorato della Commissione Edilizia sta utilizzando una Lineachiave di lettura (KLOE’s) che contiene anche criteri per l’edilizia abitativa e la qualità delservizio. La Germania è un altro caso in cui le norme tecniche per la costruzione si applicanoper l’intero settore abitativo, con assenza di specifiche norme per l’edilizia sociale.
Le famiglie delle ISO 9000 e ISO 14000 sono tra gli standard ISO più noti. ISO 9001:2000 e ISO 14001 (leversioni 1996 e 2004) sono adottate da più di un milione di organizzazioni in 161 paesi.
La famiglia ISO 9000 indirizza la “gestione della qualità”. Ciò significa che l’organizzazione deve sod-disfare:
requisiti di qualità del cliente, erequisiti regolamentari applicabili, al fine dimigliorare la soddisfazione dei clienti, eraggiungere un miglioramento continuo delle proprie prestazioninel perseguimento di questi obiettivi.
La famiglia ISO 14000 indirizza la “gestione ambientale”. Ciò significa che l’organizzazione deve:
ridurre al minimo gli effetti nocivi per l’ambiente causati dalla sua attività, eraggiungere un miglioramento continuo delle proprie prestazioni ambientali.
La famiglia di norme ISO 9000 rappresenta un consenso internazionale sulle buone pratiche di gestionedella qualità. E’ la norma che fornisce una serie di requisiti standardizzati per una gestione dellaqualità del sistema, indipendentemente da ciò che l’utente fa, le sue dimensioni, o se sia nel settoreprivato o pubblico. Essa definisce le condizioni che un sistema di qualità deve soddisfare, ma non dicecome devono essere soddisfatte da una determinata organizzazione. Questo lascia grandi possibilità eflessibilità per l’applicazione in vari settori di attività e culture d’impresa, così come in diverse culturenazionali.
Qualità dei Servizi nel Settore dell’Edilizia Abitativa Sociale dell’Unione Europea
Quadro Giuridico e Normativo per gli Standard diQualità negli Alloggi Sociali: cinque paesi esempio
Gli operatori degli alloggi sociali in tutta l’Unione Europea sono soggetti a una grande varietà di leggi e regolamenti nazionali,regionali e locali che stabiliscono un altrettanto diverso contesto di principi di qualità e standards.
Mentre in alcuni paesi le leggi derivanti da diverse politiche settoriali istituiscono questi principi, in altri vi è uno specificoorganismo di regolamentazione incaricato del settore dell’edilizia sociale, che stabilisce principi e norme di qualità person-alizzate. Inoltre, molto spesso i fornitori hanno concordato su base volontaria le norme di qualità. Di conseguenza, abbiamodiviso questi standards in ‘minimi’ ed ‘extra’ (come definito in ciascun paese), distinguendo il tipo di impegno che li lega aglioperatori, vale a dire ‘obbligatorio’ o ‘volontario’.
Come si può vedere dalla nostra indagine nei cinque paesi selezionati (tabella 1), le norme minime tendono ad essere imposteper legge in tutti i casi, e coprono la maggior parte dei campi di indagine. Inoltre, vi è una varietà di norme ‘extra’, che vannoda obbligatoria a volontaria, che coinvolgono maggiormente l’ultimo settore.
Panoramica delgi standard di qualità in cinque Stati membri dell’Unione Europea secondo ilcampo di applicazione, il livello di qualità e il tipo di impegno
Esempi Nazionali
In Austria, gli operatori dell’alloggio ‘senza scopo di lucro’ sono regolati dalla legge austriaca sul no-profit, che esenta questiattori dai diritti commerciali e stabilisce restrizioni per il loro campo di attività/servizi. Anche se tali attività sono limitate all’“alloggio”, sono anche accettati “servizi aggiuntivi connessi con le abitazioni e i loro abitanti” .
Standard minimi di qualità in Austria sono obbligatori in tre settori di attività, ossia: abitazioni /edifici, ambiente/vicinato ele relazioni con il proprietario dell’alloggio. A livello di abitazione, gli standard sono definiti dal Codice Edilizio Provinciale(regionale) . Gli standard minini obligatori a livello di vicinato consistono nella realizzazione di strutture di supporto per gliabitanti, ad esempio, parchi gioco per bambini. Spazi verdi sono talvolta richiesti e consegnati tramite gara d’appalto. Vale lapena notare che ulteriori norme a livello di vicinato sono a volte su base volontaria.
AUSTRIA (continua)
Norme che regolano il settore delle relazioni con il proprietario dell’alloggio sono stabilite dal Codice dell’Affitto nazionale,che definisce gli standards in materia di contratto di locazione e gli obblighi per i proprietari e per gli inquilini; ad esempio, es-socomprende la presentazione dei bilanci annuali ai locatari. Inoltre, nelle cooperative hanno una posizione speciale i membri(inquilini) che hanno il diritto di partecipare e di votare in Assemblea Generale. Questo è legiferato nella ‘Legge Nazionale delleCooperative’.
In Austria ulteriori norme sono dettate da linee guida sia di natura obbligatoria che volontaria che riguardano i temi alloggio/edificio e relazione con il il proprietario. Ulteriori norme sui servizi aggiuntivi sono presenti a livello volontario.
In termini di contenuto, lo Schema di assetto della Promozione Provinciale (regionale) definisce qualità extra (ad esempio illivello energetico) per gli alloggi sovvenzionati in aggiunta alle norme minime di applicabilità descritte sopra. Allo stesso tempo,standards extra nel rapporto con il proprietario sono regolati dalla legge no-profit, che definisce un ulteriore controllo e la super-visione sull’efficienza finanziaria; vi è un livello massimo di spese per l’amministrazione e la gestione.
Sul tema abitazioni/edifici sono definiti altri standars su base volentaria chiamati “any with limits”; esistono livelli massimidefiniti dalla legge no-profit e dalla Promotion Acts che intervengono a prevenire il raggiungimento di livelli classificabili di“lusso”; ad esempio, si determina una dimensione massima delle abitazioni, un massimo di costi di costruzione, ecc. Per quantoriguarda il rapporto con il proprietario dell’alloggio, vale la pena notare il riadattamento delle attività e la partecipazione dei lo-catari. Standards extra in materia di servizi aggiuntivi sono stabiliti dalla legge no-profit nella norma che accetta “alloggi e serviziconnessi per gli abitanti”. Tra questi possono essere annoverati: i servizi di ristrutturazione per le abitazioni e di assistenza per ilcambiamento di residenza. Dialogare con i problemi sociali significa anche integrare nella “normale” gestione la realizzazione diservizi speciali “esterni”.
Ultime ma non meno importante, vale la pena menzionare la Tenant Act e la Consumers’ Protection Act le quali assicurano che idiritti degli affittuari siano rispettati. L’austriaca Tenant Act affronta anche Il principio di “continuità”, che accetta sia gli affittiillimitati che a breve termine. Infatti, il 95% dei contratti nell’ Housing No-Profit sono illimitati. Infine, i principi di trasparenza edi responsabilità sono assicurati dal fatto che i gestori dell’Housing No-Profit sono obbligati per legge a presentare annualmente icalcoli e i bilanci ai loro inquilini.
In Inghilterra, le attività degli operatori degli alloggi sociali sono regolati dalla Housing Corporation, l’ agenzia del governo na-zionale che finanzia nuovi alloggi a prezzi accessibili e regola le Housing Association (HA). La HC stabilisce le norme per le HA eha meccanismi per assicurare che queste siano soddisfatte. L’ Housing Corporation ha anche un apposito Centro per la ricerca eMarket Intelligence (CRMI). Il CRMI produce ricerche sulla qualità, analisi, innovazione e buone pratiche.Ogni associazione per l’alloggio con più di 250 abitazioni è continuamente valutata sul rendimento nel quadro di un codice diregolamentazione che giudica la redditività, la governance e la gestione, e su come ha utilizzato ogni fondo assegnatogli dallaCorporation. L’ Housing Corporation Assessment(HCAs) consiste in una sintesi delle prestazioni come un “semaforo” in quattrosettori chiave di prestazione e di una narrazione per dare informazioni più dettagliate.
In aggiunta alla Housing Corporation,le HA inglesi sono soggette a una serie di ‘codici’ che hanno fissato standards qualitativi indiversi campi, in particolare, la costruzione, la progettazione, l’ambiente, ecc. La Commissione di controllo, ad esempio -unorganismo indipendente che mira a guidare l’economia, l’efficienza e l’efficacia nei servizi pubblici locali- aiuta le autorità locali,l’ALMOs e gli alloggi a migliorare i loro servizi attraverso controllo, ispezione e ricerca. Essi inoltre collaborano con la HousingCorporation per contribuire a migliorare le prestazioni delle HA.
Norme minime in Inghilterra sono presenti per tre dei quattro settori della nostra indagine, vale a dire: abitazione/edificio,vicinato/ambiente, e relazione con il proprietario. A livello di abitazione/edificio, queste sono fissate dal governo nazionale at-traverso la costruzione di regolamenti e la ‘Decent Homes Standard’. Tale accordo prevede che una ‘casa dignitosa’ debba esserecalda, resistente e avere ragionevoli comfort moderni. Con questa politica, il governo mira a rendere tutte le case dei Comuni edelle associazione per la casa dignitose e vuole anche migliorare le condizioni per le famiglie vulnerabili in alloggi di proprietàprivata, in particolare per le famiglie con bambini.
Osservatorio Europeo Per il Social Housing
INGHILTERRA (continua)
A livello di ambiente /vicinato, il Codice per la Casa Sostenibile (livello 3) redatto dalgoverno centrale misura la sostenibilità di una nuova casa nei confronti di nove categoriedi progettazione sostenibile, dando un punteggio alla ‘casa’ come un pacchetto completo.Il codice utilizza un sistema di punteggio che va 1 a 6 stelle per comunicare la sostenibilitàglobale delle prestazioni di una nuova casa. Il Codice stabilisce standard minimi per l’energiae l’utilizzo di acqua ad ogni livello e, in Inghilterra, sostituisce lo schema per la Eco-casa,sviluppato dal Building Research Establishment (BRE).
Il rapporto con il proprietario è gestito dall’autorità di regolamentazione attraverso la legis-lazione in materia di spese, affitto, senzatetto, ecc.In aggiunta a queste norme obbligatorie, le associazioni perla casa inglese possono aderire ad una serie di norme diqualità in modo volontario; nel tema ambiente/quartiere, ilgoverno ha fissato il Codice per la casa sostenibile (livello4+), mentre nel campo delle relazioni con il proprietarioè stata istuituita la figura del Mediatore per la casa cheraccoglie i reclami. Il servizio di mediazione per la casa rac-coglie le denunce contro membri delle organizzazioni, e sioccupa di altre dispute relative alla casa. Housing Act del1996 impone a tutti i proprietari ‘sociali’ del territorio diavere tale servizio, ma non obliga gli enti locali: gli inquilinidelle proprietà pubbliche devono presentare denuncia alMediatore del governo locale. Esso comprende tutti i pro-prietari che sono registrati alle Housing Corporation e qual-siasi proprietario che gestisce case degli enti locali, comead esempio le ‘local housing company’.Il servizio comprende anche i proprietari che hanno aderito volontariamente. Tutti i resi-denti di case gestite da un proprietario o un agente che appartiene al Servizio possonoservirsene.
L’unico standard extra in Inghilterra nel settore degli alloggi sociali è al livello di abitazione/edificio, e sono gli Indicatori per la Progettazione e la Qualità (spazio standard), istituitodal legislatore. Lo Standard per la Progettazione e la Qualità è stato fissato dalle Racco-mandazione e richieste per le Corporation (2007) e riguarda tutte le nuove abitazioni chericevono finanziamenti dalla Corporation, esso comprende:
• un approccio razionalizzato alla definizione delle norme – verso tre principali standard perl’ambiente interno, l’ambiente esterno e la sostenibilità;
• case più forti sul tema della sostenibilità – così da raggiungere un minimo del codice per laCasa Sostenibile Livello 3;
• ulteriori norme specifiche per la maggiore densità abitativa della famiglia;
• disposizione BME, per gli alloggi pe ri disabili e gli alloggi per gli anziani.
Nello stesso settore ma su un livello di volontariato, vi sono ulteriori norme sullo spazio chele Housing Association possono rispettare. Inoltre, standards extra su base volontaria sono fis-sati dal HouseMark attraverso un sistema di analisi comparativa. HouseMark è una joint ven-ture tra il Chartered Institute of Housing (CIH) e la National Housing Federation (NHF) checerca di promuovere e consentire di miglioramento delle prestazioni: una condivisione traconoscenze e buone pratiche; fornire confronti significativi di efficacia; e fornire consulenzae sostegno. Lavorano con più di 640 organizzazioni aderenti e anche con la Housing Corpora-tion, la CLG, e l’Audit Commission Housing Inspectorate, laComunity Housing Cymru, l’ IDeA,la Nazional Federation delle ALMOs e altre importanti organizzazioni che aiutano le autoritàlocali, e gli ALMOs e le associazioni per la casa per migliorare l’erogazione del servizio.
Ulteriori norme volontarie in questo campo sono state istituite dalle CIH guidance per lebuone pratiche e la NHF codes. Inoltre, la NHF è attualmente nella fase di raccolta di infor-mazioni sugli standard di qualità sui servizi aggiuntivi per gli inquilini attraverso un controllodi tutte le attività dei membri. Nessuno di questi standards è un requisito imposto dal gov-erno o dall’autorità di regolamentazione.
Le attività degli operatori dell’ edilizia sociale francesi prestatori sono disciplinate da specifiche dis-
posizioni legislative e regolamenti, distinti dal diritto comune e regolamentato dal Codice di Costru-zione e degli Alloggi (Le code de la Construction et de l’Habitation, CCH). Attualmente, la qualitàdei servizi ha la priorità per gli operatori l’edilizia sociale.[2] Nel giugno 2003 tutti gli operatori dell’alloggio sociale, hanno adottato l’impegno professionale per la qualità dei servizi ( “Engagement deLille”). Esso misura i progressi nel lungo termine attraverso la valutazione fatta dagli inquilini ogni 3anni. La prima indagine ha avuto luogo nel 2004.
Dal 1998 tutte le competenze relative agli alloggi sono state trasferite alle Regioni, chedevono determinare le proprie linee d’azione, gli obiettivi e le finanze e definire le mo-dalità di intervento e di aiuto. L’Italia sta attraversando una drammatica carenza di al-loggi sociali. A partire dalla seconda metà degli anni ‘80, le politiche pubbliche relative aldiritto alla casa sono state caratterizzate da una assenza dello Stato. A causa di tagli neitrasferimenti dal bilancio nazionale, le Regioni hanno ridotto le loro politiche di sostegnoall’ edilizia pubblica. Inoltre, l’evoluzione della struttura socio-demografica del Paese hacomportato una diversificazione dell ‘offerta di alloggi sociali, attori, e il dover soddisfareuna diversità di tipi di famiglie (immigrati, anziani, giovani, single, ecc).
In questo contesto con mezzi decrescenti ed esigenze crescenti, i fornitori di alloggi so-ciali hanno adottato una serie di strumenti per rispondere alle esigenze di qualità in unambiente finanziario restrittivo. Il cosiddetto “Sistema Integrato”[3] riunisce una serie distrumenti per valutare e migliorare le prestazioni in una varietà di aspetti, che vanno daquelli fisici delle abitazioni e degli edifici, a quelli ambientali, ai servizi sociali per i resi-denti. Tra questi, il ‘Bilancio Sociale’ è un sistema di responsabilità sociale che riuniscegli aspetti di efficienza economica con quelli sociali, che è una caratteristica particolaredel settore dell’edilizia sociale. Ulteriori strumenti all’interno di questo quadro sono: la‘Carta de Servizi’, uno strumento destinato a chiarire i diritti e gli obblighi dei residentie dei proprietari; i sistemi di responsabilità sociale delle imprese (SA8000), ed i sistemi diprestazione energetica.
In Italia ci sono norme minime in tre dei quattro campi di indagine, che sono: abitazione/edificio, ambiente/vicinato e il rapporto con il proprietario. Interessante notare che ilsolo standard obligatorio in Italia fa riferimento ai regolamenti nazionali e regionali sultema dell’ abitazione/edificio, e sono i Regolamenti Edilizi. Gli altri due settori (ambiente/vicinato e relazione con il proprietario) corrispondono a ‘marchi’ come la responsabilitàsociale, ISO 9001, codici etici e bilanci sociali. Tali marchi sono basati su standard concor-dati a livello internazionale (si veda il riquadro 1 per maggiori dettagli). Questa situazionepotrebbe riflettere il ritiro dello Stato dal tema delle abitazioni, come descritto in prece-denza.
Come con gli standard minimi, in Italia ci sono extra standards nei primi tre campi, chesono tutti di natura volontaria. Mentre le norme supplementari a livello di abitazione/edifi-cio consistono di incentivi regionali, gli extra standards a livello di ambiente/vicinato e perquanto riguarda il rapporto con il proprietario si riferiscono agli stessi strumenti descrittiprecedentemente nelle norme minime, vale a dire sono ‘marchi’ (responsabilità sociale,ISO 9001, codici etici e bilanci sociali – si veda il riquadro 1 per maggiori dettagli).Inoltre, sui temi dell’abitazione/edificio e dell’ambientale, le coperative italiane possonosottoscrivere un codice di comportamento volontario in materia di ambiente, come adesempio il ‘codice concordato’ (Ancab) o l’etichetta “Qualità e sostenibilità”, di cui si tro-vano maggiori informazioni nel riquadro a pagina 2 di questo studio (Federabitazione).
Panoramica dei quadri normativi di standard di qualità per tema nel settore dell’ediliziapopolare in 5 Stati membri dell’Unione Europea
Attività normata
-livello energetico
-massima grandezza degli alloggi,massimi costi di costruzione
Riassunto dei punti chiave
• In alcuni paesi non vi sono norme specifiche per l’edilizia sociale, ma piuttosto normegenerali applicabili a tutto il settore abitativo (o per alcuni gruppi come gli anziani, i dis-abili, ecc.). Altri paesi, tuttavia, hanno un regolamento specifico di settore che stabiliscegli standards.
• I campi in cui le norme di qualità sono particolarmente ben sviluppate nel settoredell’Housing Sociale sono gli alloggi per gli anziani e l’ambiente. Questo coincide con duedelle principali sfide con cui l’edilizia abitativa in Europa si deve confrontare, cioè la trasfor-mazione demografica e la sostenibilità ambientale.
• La maggior parte dei paesi in esame hanno norme obbligatorie in quasi tutti i campi dellaricerca. Mentre gli standard minimi tendono ad essere obbligatori, quelli extra tendono adessere volontariamente adottati dagli operatori.
• Norme di qualità nel settore dell’edilizia sociale sono particolarmente ben sviluppate alivello dell’ ‘abitazione/edificio’ e nel ‘rapporto con il proprietario’. Norme sui ‘servizi ag-giuntivi ai locatari’ tendono ad essere di natura volontaria e meno diffuse in tutti i paesiesaminati.
• Standard di qualità ambientale (in particolare in materia di efficienza energetica) sono inrapido sviluppo nel settore dell’edilizia sociale in tutta l’UE.
• Norme di qualità a livello del’ ‘vicinato’ non sono definite in modo specifico, forse a causadella natura di interdipendenza e multi-settorialità di questo livello.
Il bisogno di meglio definire, misurare, valutare e migliorare la qualità dei servizi sociali è una necessità. Come i cinque paesi
analizzati mostrano, in materia di alloggi sociali, questa necessità è stata riconosciuta sia dai governi nazionali che dalle istituzi-
oni regionali, così come dagli operatori stessi, che, il più delle volte, si sono impegnati a rispetare tali principi di qualità a livello
volontario. Tuttavia, gli standards a livello dell’ Unione Europea presentano diverse sfide tecniche. In primo luogo, la grande di-
versità a livello nazionale e locale di condizioni (economiche, fisiche e sociali) rende difficile uniformare i criteri e gli indicatori.
Un altro ostacolo è la diversa disponibilità di dati, definizione, e cicli di raccolta; difficoltà che dovrebbero essere superate per
stabilire un credibile strumento di analisi comparativa a livello europeo. Inoltre, vi è la questione se le norme armonizzate sono
realmente utili per migliorare la qualità delle abitazioni in tutta l’UE. Mentre in alcuni casi, le norme comuni potrebbe servire
ad ottenere un ‘livello alto’, in altri potrebbe accadere il contrario. Tuttavia, in un contesto di intenso dibattito politico a livello
europeo circa la necessità di disporre di norme comuni, potrebbe essere opportuno lavorare sulla base di quanto è già stato fatto
in ciascun paese. E, questa ricerca è volta a dimostrare, non ci sono numerosi buoni esempi in tal senso.
[1] European Commission (2008) Open call forproposals VP/2008/004. Promoting quality ofSocial Services of General
[2] Czischke, D. and Pittini, A. (2007) HousingEurope 2007: Review of Social, Co-operativeand Public Housing in the 27 EU MemberStates. CECODHAS European Social HousingObserva-tory. Brussels.
[3] Cecchi, L (2008) Sistemi di gestione emodelli organizzativi per l’edilizia residen-ziale pubblica: il valore aggiunto del Sistemaintegrato. Intervento al seminario di Firenze,Italia del 22 Febraio 2008.
[4] CECODHAS Energy profiles. Available on:www.cecodhas.org
www.sa-intl.orgRingraziamentiLe seguenti persone hanno collaborato nella raccolta di informazioni per l’elaborazione di questa ricerca:Eva Bauer (GBV, Austria), Anna Maria Pozzo (Federcasa, Italy), Claus Hachmann (GDW, Germany), AnnRoberts (NHF, England) and Gerard van Bortel (OTB, TU Delft, the Netherlands), Virginie Toussain (USH,France).
www.communities.gov.uk/news/corporate/702993
www.casaqualita.it/casaeco/01/01introduzione–
progetto.php
www.communities.gov.uk/housing/decenthomes/
deliveringdecenthomes/whatis/
buildingregulations/legislation/englandwales/
codesustainable/
www.ihos.org.uk/
www.housemark.co.uk/
marzo 9, 2012 Tag: e Pubblicato su Uncategorized | Leave a Comment »
marzo 9, 2012 vincenzo segue: Says:
Postato martedì, 26 agosto 2008 alle 9:29 am da vincenzo62.wordpress.com/taeg /case popolari Tag: case popolari Pubblicato su Uncategorized | 1 Comment »
marzo 2, 2012 COMUNE DI Provincia del Riservato all’Ufficio
Tag: banbo case popolari, c Pubblicato su Uncategorized | Leave a Comment »
marzo 1, 2012 SCHEMA DI RICORSO AL CAPO DELLO STATO Prot. n° posta in arrivo sede in Roma, RICORSO IN MERITO ALLA LEGGGE 104/92 -PORTATORI DI HANDICAP vedasi trasferimenti ex art.33 comma 5 della Legge 104/92.
L’Amm.ne specifica la Sua necessità di “istituire una graduatoria, vigente nel tempo, relativa alle istanze non accolte per carenza di posti liberi e della priorità in base al grado di parentela; aspetti che precedono lo strumento della contrattazione collettiva, per le considerazioni svolte dal Consiglio di Stato nel parere n.589 del 27.6.01″.
Tag: ricorsi amministrativi Pubblicato su Uncategorized | Leave a Comment »
febbraio 29, 2012 ultimo aggiornamento 1 marzo 2012 Tag: case popolari, e ceti menoabbienti Pubblicato su Uncategorized | Leave a Comment »
Subisce sfratto.L’iacp ,interviene per mancata presentazione della domanda di subentro dalla cessione contratto ,risultante a nome dei genitori .
febbraio 16, 2012 15/02/2012 – notizie della stampa locale
–	Sfrattato da una casa popolare .
–	L’uomo minaccia di darsi fuoco. l’inquilino,desiste ,ma si arrende dopo 4 ore di trattative intercorse con il settore comunale casa .
L’uomo si era barricato in casa con tre taniche di benzina
Per non subire lo sfratto:
L’uomo si era barricato in casa con tre taniche di benzina.
Il sindaco di Rivoli si è impegnato a trovargli una sistemazione in alternativa
Angelo C., l’uomo di 43 anni che stamani aveva minacciato di darsi fuoco a causa dello sfratto, ha rinunciato al suo proposito dopo quattro ore di trattative. Barricato in casa con tre taniche di benzina, a Rivoli, C. è tornato sui suoi passi dopo che il Comune si è offerto di trovargli una sistemazione. Per i prossimi 15 giorni l’uomo alloggerà in un ostello e successivamente il sindaco Franco D. si è impegnato a trovargli un nuovo appartamento a prezzo calmierato.
L’appartamento di edilizia residenziale ( CASA POPLARE) in cui abitava è gestito dall’ iacp,ex ISTITUTO PER LE CASE POPOLARI) . È stata quest’ultima a fargli pervenire l’avviso di sfratto esecutivo in quanto l’appartamento era stato assegnato ai suoi genitori: AL TEMPO QUANDO FRANCO D,VIVEVA CON LA FAMIGLIA SENZA ESSERE SPOSATO , La madre è morta tempo fa e il padre nel 2009, quando l’Agenzia per la Casa POPOLARE ,ex IACP , Atc”AGENZIA TERRITORIALE CASA “ ha fatto partire le procedure per tornare in possesso dell’abitazione .
L’uomo aveva minacciato di farsi saltare in aria: «Di qui esco soltanto in ambulanza. Ho due bambine, devo andare a dormire in strada?», aveva detto.
PRECISAZIONI PERSONALI : OGGI A SEGUITO DELL’INTRODUZIONE DI NUOVE LEGGI ,NE E’ RESPONSABILE IL DIRIGENTE DI AREA ATC , IN QUANTO : SE NON DA ESITI DI UN CORRETTO PROCEDIMENTO RIVOLTO A DAR UN MIGLIOR IQUADRO INFORMATIVO AL CITTADINO ,NE RISPONDE DEL CATTIVO OPERATO SVOLTO DALL’AMMINISTRAZIONE .Evincibile dai censimenti ,o mancata relazion edei parametri reddituali .vedasi l’ultima dichiarazione del genitore risalente al 2009 ,a de cuius ,RITARDO DALL’ IACP ,anni due .il Dirigente andrebbe penalizzato su sanzione amministrativa .
Torino 15 /febbraio / 2012 Pubblicato su Uncategorized | Leave a Comment »