Source: http://www.cabinet-avocats-fouques.com/02-05-2019-obtention-d-une-resiliation-de-bail-en-faveur-du-proprietaire.html
Timestamp: 2019-09-17 08:56:17+00:00
Document Index: 123081409

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 1728", 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 700"]

﻿ Avocat Droit Immobilier obtention d'une résiliation de bail
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE Arrêt du 02 Mai 2019
UN RAPPEL DE L'APPLICATION DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989
L'obtention d'une résiliation de bail en faveur du propriétaire
Le cabinet a été amené à défendre un propriétaire contre son locataire dans la mesure où ce dernier ne réglait plus ses loyers depuis plusieurs années.
Une affaire courante dans la région notamment pour un bien immobilier situé sur le littoral azuréen.
Dans un premier temps, nous avons saisi la juridiction de première instance après un commandement de payer qui s'est avéré infructueux.
Nos demandes ont porté notamment sur la résiliation du bail, une demande d'expulsion et une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.
La partie adverse nous a opposé que le bail d'habitation ne prévoyait qu'un loyer annuel et non mensuel.
Nous avons rappelé que : "les parties ayant trouvé un accord sur le loyer, cet accord a été matérialisé par un contrat de location standard pré-rempli à la disposition des particuliers, sans que ne soit relevé l'erreur matérielle se trouvant dans la case "loyers" qui visait un loyer "annuel" et non mensuel tel que l'ont consentis les parties".
Contre toute attente, le Tribunal a rejeté nos demandes au motif que le contrat de bail du 1er février 2000 prévoyait "un loyer annuel de 3.500 francs et qu'aucune indexation de loyer n'était prévue".
Nous avons alors interjeté appel en invoquant la mauvaise foi de notre locataire et nos demandes initiales afin de faire réformer la décision rendue.
La Cour d'Appel dans son arrêt rendu le 2 mai 2019 a réformé la décision rendue en première instance nous donnant gain de cause.
Il a été rappelé l'application de l'article 1728-2 du Code civil qui prévoit notamment parmi les obligations principales du locataire, celle qui réside dans le fait de payer le prix du bail aux termes convenus.
Il a été indiqué que :
"de toute évidence il s'agit d'une pure erreur matérielle
car un tel montant est mensuel et non annuel.
Il est incontestable que Monsieur n'aurait pas consenti un bail afférent
à ce bien immobilier pour un loyer aussi modique".
L'intérêt de cet arrêt réside dans le fait qu'il soit toujours nécessaire de maintenir son argumentation et de prouver le bien-fondé de sa requête.
En invoquant la loi du 6 juillet 1989, notre client a réussi à démontrer que son bail était valable et comportait une erreur de plume mais que son locataire de parfaite mauvaise foi n'avait pas remplie ses obligations.
De surcroit, ladite notamment en son article 17, régissant ce type de contrat, fait apparaitre plusieurs moyens permettant de déterminer le montant du loyer d'un bien immobilier par un « comparatif de loyers référentiel » qui consiste en une comparaison de bien similaires situés dans des zones géographiques similaires.
Le bail a alors été résilié permettant au propriétaire d'obtenir le recouvrement de sa créance et de récupérer son bien par le biais de l'expulsion.
Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, 02 mai 2019
Chambre 1-7
(anciennement dénommée 11e Chambre A)
ARRET AU FOND 02 MAI 2019
Jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 31 Octobre 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-17-0513.
Monsieur Z…
Représenté par Me T…, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE,
Assigné en étude huissier le 23/01/2018
L'affaire a été débattue le 27 Février 2019 en audience publique devant la cour composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2019.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2019.
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Selon acte sous seing privé en date du 1er février 2000, Monsieur Z... a consenti à Monsieur F… un bail d'habitation afférent à un appartement situé à Villeneuve Louvet (Alpes Maritimes) moyennant un loyer annuel de 3.500,00 Francs outre l'électricité et le gaz.
Par acte extrajudiciaire en date du 14 octobre 2016, Monsieur Z... a fait délivrer à Monsieur F… un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 21.347,94 euros.
Saisi par Monsieur Z... qui souhaitait notamment obtenir le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le tribunal d'instance de Cagnes sur Mer, par jugement en date du 31 octobre 2017, a:
Débouté Monsieur Z... de toutes ses demandes
Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,
Condamné Monsieur Z... aux entiers dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 1er décembre 2017, Monsieur Z... a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 20 avril 2018, Monsieur Z... demande à la cour notamment de:
Réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions,
Dire que le montant du loyer initial de 533,57 euros correspond à un loyer mensuel et non annuel,
Constater le défaut de paiement à la suite du commandement de payer,
Prononcer la résiliation du bail liant les parties,
Ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec en tant que de besoin le concours de la force publique,
A titre principal, condamner la partie adverse au paiement de 35.090,92 euros correspondant aux loyers dus à la date du 19 avril 2018,
Condamner la partie adverse au paiement de la somme de 795 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Il indique que:
S'agissant du montant du loyer le contrat de bail comporte une erreur matérielle car prétendre que le bien a été loué pour un loyer de 3.500 Francs annuel et non mensuel reviendrait à dire que cet appartement de type deux pièces a été loué pour 44,46 euros par mois,
Monsieur Z... n'a en aucun cas donné son accord pour qu'il soit contracté en ces termes,
Il apparait de manière évidente que la bonne foi de Monsieur F… a disparu en cours d'exécution de contrat,
Après avoir régulièrement satisfait à son obligation de paiement des loyers en contrepartie de la jouissance du bien, Monsieur F… a cessé tout paiement pendant une longue période,
Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à défaut du paiement des loyers.
Pour sa part Monsieur F… a été assigné devant la cour par acte d'huissier en date du 23 janvier 2018, étant précisé que cet acte extrajudiciaire a été signifié à étude d'huissier. Toutefois l'intimé n'a pas constitué avocat ni conclu en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2019.
SUR LE PRONONCE DE LA RESILIATION DU BAIL
L'article 1728 – 2° du Code civil prévoit notamment parmi les obligations principales du locataire, celle qui réside dans le fait de payer le prix du bail aux termes convenus.
De plus l'ancien article 1184 du même code dispose en substance:
"La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des partie aurait manqué à son engagement.
[…] La résolution doit être demandée en justice […] ."
Le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour décider, dans l'hypothèse où les manquements du locataire à ses obligations contractuelles sont dûment prouvées, si ils sont d'une gravité suffisante pour légitimer la résolution du contrat de bail en cause.
Au cas particulier la question se pose de savoir quel est l'exact montant dans le cadre du bail en cause. Dans l'instrumentum il est mentionné un loyer annuel (mention du reste pré-imprimée dans le contrat en question) de 3.500 Francs. Il s'agit là de toute évidence d'une pure erreur matérielle car en réalité un tel montant est mensuel et non pas annuel. En effet un montant annuel de 533.37 euros soit 44,46 euros s'agissant d'un logement de type deux pièces en bord de mer serait manifestement dérisoire. Il est incontestable que Monsieur Z... n'aurait pas consenti un bail afférent à ce bien immobilier pour un loyer aussi modique.
Par ailleurs, il n'est pas fait mention dans le contrat de bail en cause s'agissant de l'indexation éventuelle, d'un indice applicable. Par suite les sommes dues au titre des loyers et charges ne peuvent logiquement faire l'objet d'une quelconque indexation.
Ainsi au regard du décompte fourni et de la prise en compte minutieuse et exacte des loyers payés effectivement par le locataire et devant être défalqués, Monsieur F… est redevable de la somme de 21.718,97 euros à l'égard de Monsieur Z...
Cette carence massive et répétée du locataire dans l'exécution de l'obligation essentielle qui lui incombe de payer le loyer justifie pleinement qu'après infirmation sur ce point du jugement querellé, soit prononcée la résiliation du bail liant les parties avec toutes conséquences de droit.
Il y a lieu de plus de condamner Monsieur F… à payer à Monsieur Z... la somme de 21.718,97 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date du 19 avril 2018.
Il convient par ailleurs de condamner Monsieur F… à payer à Monsieur Z... une indemnité d'occupation de 533.47 euros jusqu'à la libération effective de lieux en cause si besoin est avec le concours de la force publique.
SUR LES DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS
Cette demande de dommages et intérêts formée par Monsieur Z... n'étant pas suffisamment justifié, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il l'a débouté de ce chef de demande.
SUR LE SURPLUS DES DEMANDES DE L'APPELANT
Compte tenu des observations qui précèdent, il y a lieu de débouter l'appelant du surplus de ses demandes.
SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Z... les frais irrépétibles exposés par lui et non compris dans les dépens.
Il y a lieu dès lors après infirmations sur ce point du jugement querellé de condamner Monsieur F… à payer à Monsieur Z... la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient, après infirmations sur ce point du jugement querellé, de condamner Monsieur F… qui succombe, aux entiers dépens tant de première instance que d'appel en ce compris le coût du commandement de payer.
Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,
PRONONCE la résiliation du bail liant les parties,
ORDONNE l'expulsion de Monsieur F… ainsi que de tous occupants de son chef des lieux en cause si besoin avec le concours de la force publique,
CONDAMNE Monsieur F… à payer à Monsieur Z... la somme de 21.718,97 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date du 19 avril 2018.
CONDAMNE Monsieur F… à payer à Monsieur Z... une indemnité d'occupation de 533.47 euros jusqu'à la libération effective de lieux en cause si besoin est avec le concours de la force publique,
DEBOUTE l'appelant du surplus de ses demandes
CONDAMNE Monsieur F… à payer à Monsieur Z... la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur F… aux entiers dépens tant de première instance que d'appel en ce compris le coût du commandement de payer.