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Timestamp: 2020-07-07 00:59:32+00:00
Document Index: 292029958

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 4", "l'article 1596", "l'article 1596", "l'article 1596", "l'article 550", "l'article 550", "l'article 1596", '§ 12', "l'article 4", 'arrêt ']

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 septembre 2016, 15-15.129 15-17.434 15-26.360, Publié au bulletin | Legifrance
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 septembre 2016, 15-15.129 15-17.434 15-26.360, Publié au bulletin
N° de pourvoi: 15-15129 15-17434 15-26360
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delvolvé et Trichet, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt du 11 juin 2015 de dire que celui du 16 février 2015 n'est pas entaché d'une erreur matérielle, alors, selon le moyen, que, dans leurs conclusions récapitulatives du 24 décembre 2014, les consorts X... sollicitaient la confirmation du jugement en ce qu'il avait « condamné la SCI Kal » à leur « rembourser l'ensemble des loyers et indemnités perçus depuis le 13 avril 2007, outre intérêts au taux légal … » ; qu'en estimant qu'elle n'avait été saisie d'aucune demande de remboursement des loyers jusqu'à la date de son arrêt, là où les consorts X... sollicitaient, dans leurs écritures, le remboursement de l'ensemble des loyers perçus par la SCI Kal depuis le 13 avril 2007, ce qui incluait nécessairement les loyers perçus entre la date du jugement et la date de l'arrêt, la cour d'appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Aux motifs adoptés que « sur les responsabilités encourues : la SCI Kal a acquis un immeuble dont ses propres dirigeants, par l'intermédiaire du Cabinet Maréchal, étaient en charge de sa vente, en utilisant pour le compromis de vente un prêtenom, tout en ayant connaissance de cette incompatibilité. Ainsi, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la SCI Kal a commis une faute en ne démontrant pas avoir clairement informé les vendeurs de la nullité réelle de la vente encourue du fait de ce lien, de sorte que sa responsabilité est engagée à leur égard. S'agissant du notaire : En droit, le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente et de conseiller les parties. Or, en l'espèce, il convient de relever que le notaire a accepté d'authentifier la vente du 13 avril 2007 alors qu'il savait qu'elle était passée en violation de l'article 1596 du code civil. À cet égard, l'attestation, rédigée pour les besoins de la cause, par Maître G..., partie au procès, est sans effet sur la nullité encourue et dont il avait connaissance. Et le courrier signé de M. Octave X... ne permet nullement de s'assurer que le notaire a rempli son office en informant clairement l'ensemble des parties des incompatibilités prévues par ce texte et des conséquences encourues par l'acte en terme de nullité. Ce courrier doit, ainsi, davantage être assimilé à une tentative de régularisation qui ne saurait pourtant avoir le moindre effet, puisque, d'une part, il ne fait pas référence expressément au vice et à la nullité encourue et, d'autre part, car il n'est pas signé par les nu-propriétaires également concernés. (...) En conséquence, il convient de dire que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. S'agissant de l'agent immobilier : Comme déjà mentionné, les dirigeants du Cabinet Maréchal, en charge d'un mandat de vente de l'immeuble, se sont, par le biais de la SCI Kal dont ils sont associés, portés acquéreurs de l'immeuble en cause, alors que l'article 1596 du code civil interdit clairement ce type d'opération. De même, l'agent immobilier n'a pas rempli son mandat en ne justifiant pas avoir réellement mis en vente le bien sur le marché. Aussi, il convient de retenir, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, que le Cabinet Maréchal a commis une faute en régularisant le compromis de vente par l'intermédiaire d'un prête nom, M. Z..., sans justifier avoir porté à la connaissance de ses mandats la nullité encourue par l'acte, de sorte que sa responsabilité est engagée à leur égard ; que sur les préjudices complémentaires invoqués par les consorts X... (...) : les consorts X... rappellent que la vente réalisée en 2007 leur a fait bénéficier d'une exonération des plus-values en raison de la durée de la détention de l'immeuble, dispositif dont ils ne peuvent plus bénéficier désormais, la loi fiscale imposant les plus-values immobilières pour les cessions intervenues à compter du 1er février 2012, en ne les exonérant que pour une durée de détention supérieure à 30 ans. Cependant, le régime fiscal ne peut constituer un préjudice indemnisable. Par ailleurs, les consorts X... ne précisent nullement le lien de causalité entre ce préjudice éventuel et les fautes reprochées à la SCI Kal, au Cabinet Maréchal et au notaire » ;
Aux motifs adoptés que « en droit, le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente et de conseiller les parties. Or, en l'espèce, il convient de relever que le notaire a accepté d'authentifier la vente du 13 avril 2007 alors qu'il savait qu'elle était passée en violation de l'article 1596 du code civil. À cet égard, l'attestation, rédigée pour les besoins de la cause, par Maître G..., partie au procès, est sans effet sur la nullité encourue et dont il avait connaissance. Et le courrier signé de M. Octave X... ne permet nullement de s'assurer que le notaire a rempli son office en informant clairement l'ensemble des parties des incompatibilités prévues par ce texte et des conséquences encourues par l'acte en terme de nullité. Ce courrier doit, ainsi, davantage être assimilé aune tentative de régularisation qui ne saurait pourtant avoir le moindre effet, puisque, d'une part, il ne fait pas référence expressément au vice et à la nullité encourue et, d'autre part, car il n'est pas signé par les nu-propriétaires également concernés. En conséquence, il convient de dire que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité (…) ; que sur les préjudices complémentaires invoqués par les consorts X... : Les consorts X... formulent diverses demandes de dommages et intérêts constituant, selon eux, la perte de chance de vendre l'immeuble dans des conditions financières plus favorables, qu'il convient d'examiner comme suit. À titre liminaire, il convient de rappeler qu'en droit, seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et non une perte de chance purement hypothétique. Sur le montant de la commission perçue par le Cabinet Maréchal, soit 184. 184 € TTC : les consorts X... soutiennent que le montant de cette commission a diminué d'autant le prix de vente de l'immeuble qu'ils auraient pu retirer du marché. Cependant, il convient de relever d'abord que cette commission a été versée par la SCI Kal, société acquéreuse, au Cabinet Maréchal, et non par les consorts X.... Par ailleurs, force est de constater que les consorts X... ont donné mandat au Cabinet Maréchal de vendre leur bien au prix de 2. 200. 000 €, prix qu'ils ont effectivement obtenu, comme cela résulte de la pièce A2-1 qu'ils versent aux débats où ils marquent leur accord pour un prix de vente net global à hauteur de ce montant.
Et aux motifs propres que « le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente et de conseiller les parties, a manqué à ses obligations (…) ; qu'en effet si la mauvaise foi de l'acquéreur a été retenue au sens de l'article 550 du Code civil, il convient d'observer que même face à un professionnel de l'immobilier, le notaire, qui reste le professionnel de l'acte, est tenu à un devoir de conseil ; que l'opération envisagée n'était pas illicite à condition de la conduire en toute transparence et de s'assurer du consentement éclairé des intéressés (...) ; qu'outre le paiement de la commission de l'intermédiaire, demande étudiée ci-dessus, les consorts X... sollicitent :-94. 804 € en réparation du préjudice résultant du surcoût fiscal consécutif au retard dans la réalisation de la vente-961. 422 euros en réparation résultant de la perte de la valeur locative ;-100. 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils invoquent en premier lieu la modification du régime fiscal des plus-values qui est aujourd'hui moins favorable qu'en 2007. C'est à juste titre que le jugement déféré a souligné que l'évolution du régime fiscal ne peut caractériser un préjudice indemnisable étant observé en outre que le préjudice ainsi causé relève du choix délibéré des consorts X... de mettre en oeuvre une nullité relative dans un contexte qui ne leur était pas préjudiciable. Pour cette même raison, ainsi que parce qu'ils n'établissent en rien avoir subi une perte de valeur locative, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef. Enfin, le préjudice moral allégué n'est pas davantage indemnisable dans la mesure où la faute retenue, au sens de l'article 550 du code civil, ne permet pas de caractériser un fait dommageable en rapport causal avec le trouble allégué. La probité de M. X... n'est nullement mise en cause par la méconnaissance des dispositions de l'article 1596 du code civil et les conséquences du défaut de purge des droits du locataire sont débattues. Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande » ;
Alors que dans leurs conclusions récapitulatives du 24 décembre 2014 (p. 38, § 12), les consorts X... sollicitaient la confirmation du jugement en ce qu'il avait « condamné la SCI Kal » à leur « rembourser l'ensemble des loyers et indemnités perçus depuis le 13 avril 2007, outre intérêts au taux légal … » ; qu'en estimant qu'elle n'avait été saisie d'aucune demande de remboursement des loyers jusqu'à la date de son arrêt, là où les consorts X... sollicitaient, dans leurs écritures, le remboursement de l'ensemble des loyers perçus par la SCI Kal depuis le 13 avril 2007, ce qui incluait nécessairement les loyers perçus entre la date du jugement et la date de l'arrêt, la cour d'appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie et violé l'article 4 du code de procédure civile.
ECLI:FR:CCASS:2016:C301011
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai , du 16 février 2015
Titrages et résumés : VENTE - Nullité - Effets - Restitutions - Garantie du notaire - Etendue - Détermination
La restitution des loyers et des dépôts de garantie prononcée à la suite de l'annulation d'un contrat de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable. Dès lors, doit-être cassé l'arrêt qui condamne le notaire à garantir l'acquéreur d'un immeuble à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre au titre du remboursement des loyers et des dépôts de garantie
OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Rédaction des actes authentiques - Vente - Annulation - Acquéreur - Effets - Garantie du notaire - Exclusion - Cas - Restitution des loyers et des dépôts de garantie
OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Rédaction des actes authentiques - Vente - Annulation - Demande en restitution des loyers et des dépôts de garantie - Absence de caractère indemnitaire - Portée