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Timestamp: 2018-06-24 17:42:10
Document Index: 363955016

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', 'BGH']

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BVI magazin. Die Zeitschrift des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V Jahrgang. Seite 4.
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1 Jahrgang BVI magazin Die Zeitschrift des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. KfW-Förderung Energetisch Bauen und Sanieren Bundesregierung beschließt Aufstockung der Mittel für das CO₂-Gebäudesanierungsprogramm auf 1,5 Mrd. Euro Seite 4 Gehören Thermostatventile zum Sondereigentum? Instandsetzung und Austausch von Thermostatventilen obliegen nach neuem BGH-Urteil den Eigentümern Seite 15 Foto: GEBE Immobilienmanagement mbh
2 ANZEIGE Jeder Wechsler ist ein LichtBlick! Manche Immobilien rechnen sich. Und manche rechnen sich noch besser. Moderne Heizungstechnik kann Leerstände minimieren und Mieteinnahmen verbessern. Optimierte Systemlösungen für die Heizungsmodernisierung in der Wohnungswirtschaft Betriebswirtschaftlich sinnvolle Modernisierungskonzepte sind heute die Grundlage für jedes erfolgreiche Wohnungsunternehmen. Dazu gehören Wärmelösungen, die sowohl zuverlässig als auch energiesparend sind. Wärmesysteme, die einerseits die gesetzlichen Forderungen der EnEV und BImSchV erfüllen und damit umweltschonend sind andernseits aber auch den steigenden Ansprüchen der Mieter gerecht werden, d. h. mehr Komfort bei möglichst geringen Nebenkosten. Nur wer auf den richtigen Partner bei der Heizungsmodernisierung setzt, vermeidet unzufriedene Mieter und sichert sich damit langfristige Wett bewerbsvorteile. Die Basis für eine rentable Modernisierung: Der Rat und die Planung vom Fachmann Die Junkers Wärmeexperten haben in den letzten Jahren Modernisierungslösungen entwickelt, die speziell auf die Anforderungen der Wohnungswirtschaft und den Gebäudebestand abgestimmt sind. Allesamt Wärmesysteme mit modernster, nachhaltiger Technologie. Ganz gleich ob zentrale oder dezentrale Lösungen, ob mit Heiz- oder Brennwertgeräten, wandhängend, bodenstehend oder in Kombination mit regenerativen Energien die Junkers Spezialisten beraten, planen und realisieren für jedes Objekt individuell angepasste, energie effiziente Lösungen, die letztendlich das Gleiche im Fokus haben, wie Sie: Ihre Gesamtrendite. Mit dem Wechsel zu LichtBlick setzen Sie ein klares politisches Signal. Denn als größter unabhängiger Energieversorger in Deutschland setzt sich LichtBlick konsequent und erfolgreich für den Klimaschutz und die Energiewende ein. Selbstverständlich garantieren wir Ihnen langfristig eine sichere und zuverlässige Versorgung zu einem fairen Preis-Leistungs-Verhältnis. Oft sind wir mit unserem sauberen Strom günstiger als der Grundversorger vor Ort. Und mehr als das, unser Kundenservice wurde mehrfach ausgezeichnet. Gut für die Umwelt und gut für mich Wir freuen uns, Ihnen ein kostenloses Angebot zu erstellen, um Sie dann vielleicht als Lichtblicker zu gewinnen. Werten Sie Ihre Objekte durch eine wirtschaftliche Heizungsmodernisierung auf. Kontaktieren Sie uns zur Vereinbarung eines persönlichen Beratungsgesprächs: Thomas Svetec Tel Anzeigen
3 Editorial Auf dem Weg zu einem rechtlich geschützten Berufsstand Damit Qualität sich durchsetzt Liebe Leserinnen und Leser, die Anforderungen an unseren Berufsstand wachsen stetig, doch um in Deutschland Immobilienverwalter zu werden, bedarf es lediglich einer Gewerbeanzeige. Und die Schere zwischen den niedrigen Einstiegsvoraussetzungen und den tatsächlichen Anforderungen an unsere Arbeit öffnet sich weiter. Die Folgen: höhere fachliche und persönliche Belastung, stärkerer Preis- und Konkurrenzkampf und drohender Imageverlust der gesamten Branche bei den Eigentümern. Doch diese Entwicklung bietet auch eine Chance: Wer es schafft, seine Professionalität und Qualität unter Beweis zu stellen, wird sich erfolgreich von dem Großteil der heute in Deutschland tätigen Immobilienverwalter abheben können. Dabei helfen Gütesiegel wie die Verbandsmitgliedschaft im BVI, aber auf lange Sicht wird das alleine nicht ausreichen. Was wir brauchen, ist eine gesetzliche Sicherung unseres Berufstandes durch rechtlich verankerte Zugangskriterien. Zu diesem Zweck hat sich im November dieses Jahres eine Arbeitsgruppe konstituiert, an der neben dem BVI auch der DDIV, der Hausgeld-Vergleich e. V., der Verband Deutscher Grundstücksnutzer e. V., wohnen im eigentum e. V., der Deutsche Mieterbund und eine Vertreterin des Schiedsgerichts für Wohneigentum teilnehmen. Grundlage der gemeinsamen Arbeit ist ein vom DDIV in Auftrag gegebenes Gutachten des renommierten Verfassungsrechtlers Prof. Dr. Rüdiger Zuck, das die Versicherungspflicht als zentrales Kriterium für einen professionellen Verwalter ausgemacht hat. Als Mitglieder des BVI verfügen Sie mit der satzungsmäßig vorgeschriebenen Betriebshaftpflicht-, Vermögensschadenhaftplicht- und Vertrauensschadenversicherung bereits über die geforderten Qualitätsmerkmale. Damit diese auf dem Markt schon von Gesetz wegen den gebührenden Unterschied machen, werden wir weiter für die rechtliche Regulierung des Zugangs und der Ausübung des Berufes Immobilienverwalter kämpfen im Interesse unser Mitglieder und der Sicherheit des Wohneigentums unserer Kunden. Thomas Meier Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. Thomas Meier, Präsident des BVI e. V. Inhalt 4 Schwerpunktthema 4 KfW-Förderung: Mittel des CO₂-Gebäudesanierungsprogramms werden für 2012 auf 1,5 Milliarden Euro aufgestockt 6 BVI-Veranstaltungen 6 Fundiert, praxisnah, vergnüglich das 28. Seminar des BVI-Landesbandes Nord in Hamburg 7 Wer, wenn nicht wir? Ökologisch und ökonomisch nachhaltiges Verwalten auf der Herbsttagung des BVI- Landesverbandes West 8 Trinkwassernovelle, Heizkostenverordnung und mehr die Landesveranstaltung des BVI-Bayern in Nürnberg 9 Mehr als 160 Teilnehmer die BVI-Veranstaltung der LV Hessen und Rheinland-Pfalz/Saarland verzeichnet Besucherrekord 10 Termine 11 BVI-Verwalter 11 Firmenjubiläum bei der Büth Wohnungsverwaltung in Ratingen-Lintorf 40 Jahre erfolgreich am Markt 12 Kundenorientierte Contracting-Lösungen für Immobilienverwalter Workshop der RheinEnergie AG in Nürnberg 11 Politik & Aktuelles 13 Peter Patt kommentiert: Das Zeitalter des digitalisierten Büros ist angebrochen 14 Management & Führung 14 Nicht immer wird die billigste Verwaltung wiederbestellt wie Sie die Qualität Ihres Unternehmens zur Geltung bringen, erklärt Thorsten Woldenga 15 Wirtschaft & Recht 15 BGH-Urteil zu Eigentumsverhältnissen an Heizkörpern: Sind Thermostatventile Sondereigentum? Und wenn ja, welche Folgen hat das für den Verwalter? 16 Zweckbestimmungen der Teilungserklärung definieren die Nutzungsrecht: Dr. Olaf Riecke schildert einen aktuellen Fall des LG München 17 In der kalten Jahreszeit gibt es gegen Hausschuldner ein probates, wenn auch letztes Mittel: Das sogenannte Ausfrieren 18 Energie & Umwelt 18 Diese Investition zahlt sich aus: Effiziente Fernwärme- Solarthermie-Kombination von Junkers senkt die Nebenkosten 19 BVI-Neumitglied goldgas nutzt Liberalisierung auf dem Erdgasmarkt zum Vorteil von Eigentümern und Verwaltern 19 BVI-Produkte & Leistungen 19 Die Kundenzeitschrift des BVI: Informieren Sie Ihre Eigentümer, Vermieter und Beiräte über Ihre Arbeit mit wohnen. Die Fachinformation 20 Gefahrenbeurteilung ist Pflicht: BVI-Rahmenvertrag mit der InRaCon GmbH bietet günstige Konditionen 21 Ist die Tätigkeit eines Eigentümers für die WEG sozialversicherungspflichtig? Hein-Klaus Albrecht beantwortet diese steuerliche Frage 22 Impressum, Hersteller & Dienstleister Inhalt
4 Schwerpunktthema Fotos: KfW-Bildarchiv Da energetische Sanierung ein kompliziertes Thema ist, fördert die KfW auch die Kosten eines baubegleitenden Sachverständigen mit einem Zuschuss bis zu Euro. KfW-Förderprogramme Energetisch Bauen und Sanieren: Wer Gutes tut, kriegt einen Staatskredit Gebäude verursachen etwa 40 Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland. Die Energie- und CO 2 -Einsparpotenziale sind immens. Deutschland hat sich für die Energiewende entschieden und stellt sich damit einer großen gesellschaftlichen Herausforderung. Um das Ziel zu erreichen, müssen erneuerbare Energien ausgebaut und neue Wege gefunden werden, um Energie zu sparen und diese effizienter zu nutzen. Mit dem Beschluss der Bundesregierung zum Atomausstieg bis 2022 ist das Thema aktueller denn je. Neben Teilen der Energiewirtschaft sind es vor allem Unternehmen, Kommunen und Privatpersonen, die in erneuerbare Energien zur Deckung ihres eigenen Strombedarfs sowie in Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz investieren viele von ihnen mit finanzieller Unterstützung der KfW. Die KfW Bankengruppe ist eine Anstalt öffentlichen Rechts, deren Aufgaben im Bereich Wohnen in der Finanzierung von energetischer Gebäudesanierung, altersgerechter Modernisierung von Wohnraum, energieeffizienten Neubauten sowie des Ausbaus erneuerbarer Energien wie z. B. durch Photovoltaik-Anlagen bestehen. Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften, die Wohnraum nach dem Effizienzhaus-Standard sanieren möchten, werden von der KfW mit einem zinsgünstigen Kredit von bis zu Euro pro Wohneinheit und einem zusätzlichen Tilgungszuschuss gefördert. Ausschlaggebend für die Höhe des Tilgungszuschusses ist der nach der Sanierung erreichte Effizienzhaus-Standard. So beträgt der Tilgungszuschuss beim KfW- Effizienzhaus 55 fünf Prozent des Darlehensbetrags, während er sich beim KfW- Effizienzhaus 40 auf zehn Prozent beläuft. Je besser die Energiebilanz nach der Sanierung ausfällt, umso höher ist der Tilgungszuschuss. Der WEG-Verwalter ist gemäß 27 Abs. 1 verpflichtet, die Wohnungseigentümer über einschlägige Gesetze, z. B. das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), Förder- und Ausgestaltungsmöglichkeiten energetischer Sanierung zu unterrichten. Ein Unterlassen führt zu einem Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer. Das Hausbankprinzip Entschließt sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur energetischen Sanierung des Gebäudes, muss in der Regel jeder Eigentümer seinen Darlehensanteil selbst bei der Hausbank beantragen. Der Antrag muss in jedem Fall vor Beginn einer Sanierungsoder Baumaßnahme gestellt werden, die Planungsphase bleibt dabei unberücksichtigt. Die Hausbank prüft dann, ob für das jeweilige Vorhaben ein KfW-Kredit genutzt werden kann, füllt den Kreditantrag aus und leitet ihn an die KfW weiter. Die KfW teilt ihre Entscheidung der Hausbank mit, die dann wiederum die Wohnungseigentümergemeinschaft informiert. Dieses Hausbankprinzip der KfW ist für Wohnungseigentümergemeinschaften oft nachteilig, weil sie nur selten die erforderlichen Sicherheiten stellen können. Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. fordert die Bundesregierung deswegen schon seit Jahren dazu auf, Bürgschaften für WEG-Gemeinschaften bereitzustellen. Doch auch die letzte erneut vom BVI befürwortete Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Finanzierung energetischer Sanierung in Wohnungseigentümergemeinschaften gab in dieser Frage keinen Anlass zur Hoffnung auf erleichternde Neuerungen. Häufig vereinfacht die KfW jedoch die Kreditgewährung, indem sie etwa einen Teil der Haftungsrisiken übernimmt. Bei bestimmten Förderprodukten übernimmt die KfW aktuell bis zu 80 Prozent des Kreditrisikos. Eine Ausnahme vom Hausbankprinzip ist die Gewährung von Zuschüssen. So gibt es aktuell Zuschüsse zu wohnwirtschaftlichen Investitionen im Energiebereich, die direkt bei der KfW beantragt und auch direkt von der KfW an die Empfänger ausgezahlt werden. Nützliche Links: Seite 4 BVI-Magazin
5 Schwerpunktthema Die Neuerungen für das Jahr 2012 Für das Jahr 2012 hat die Bundesregierung die Aufstockung der Mittel für das CO 2-Gebäudesanierungsprogramm auf 1,5 Mrd. Euro beschlossen. Dieselbe Summe ist jährlich bis 2014 eingeplant und soll für sanierungswillige Wohneigentümer Planungssicherheit schaffen. Der Zinssatz des Programms Energieeffizient Sanieren kann inzwischen zu 1 % p. a. angeboten werden und ist damit so attraktiv wie noch nie. Er gilt für eine Darlehenslaufzeit von zehn Jahren mit einer zweijährigen tilgungsfreien Anlauffrist. Auch bei anderen Laufzeiten liegen die Effektivzinssätze der KfW mit 1,26 bis 1,56 Prozent deutlich unter den üblichen Konditionen. Alternativ zum zinsgünstigen Kredit unterstützt die staatliche Förderbank Einzelmaßnahmen und umfassende energetische Haussanierungen mit Investitionszuschüssen. So gibt es im Rahmen des KfW-Programms Energieeffizient Sanieren 5 Prozent Investitionszuschuss, maximal Euro. Bei Kosten von beispielsweise Euro für ein Öl-Brennwertgerät einschließlich Installation können Modernisierer also 400 Euro von der KfW-Förderbank einkalkulieren. Die Förderung energieeffizienter Baumaßnahmen lohnt sich nicht nur für Umwelt und Klima. Sie stärkt auch die Konjunktur und den Arbeitsmarkt. Die KfW-Förderprogramme mobilisieren in erheblichem Maße private Investitionen. Der Bund steckte im Jahr ,4 Milliarden Euro als Zinsverbilligung in das Förderprogramm zum energetischen Bauen und Sanieren private Bauherren haben 21,5 Milliarden Euro investiert. Anders ausgedrückt: Jeder Euro Haushaltsmittel hat 16 Euro Investitionen angestoßen. INFOBOX Weitere Fördermöglichkeiten Die KfW-Förderung kann auch mit anderen Förderprogrammen kombiniert werden, beispielsweise mit dem Marktanreizprogramm für erneuerbare Energien (MAP) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU). Hier ein Überblick über die neuen Richtlinien des BMU zur Förderung der Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien: Solarkollektoren Erhöhung der Basisförderung für Solarkollektoren zur kombinierten Warmwasserbereitung und Raumheizung auf 120 /m² bis zum 30. Dezember 2011 Unbefristeter Kesseltauschbonus (Bonus für den zusätzlichen Austausch eines alten Heizkessels ohne Brennwertnutzung gegen einen neuen Brennwertkessel) von 600 Euro bis zum 30. Dezember 2011 Kombinationsbonus für Solarthermie plus Wärmepumpe oder Solarthermie plus Biomasse von 600 Euro bis 30. Dezember 2011 Biomassekessel Förderung von emissionsarmen Scheitholzvergaserkesseln durch Euro Förderung bei Pellet-Öfen mit Wassertasche, Pellet-Kesseln (auch Kombinationskessel) und Holzhackschnitzelanlagen Wärmepumpe Absenkung der zur Förderung geforderten Jahresarbeitszahlen Neuer Bemessungsmaßstab: statt Wohnfläche jetzt Wärmeleistung Die Bauinvestitionen kommen vor allem regionalen Handwerkern und Bauunternehmen zu Gute, an die die Neu- und Umbauaufträge meist vergeben werden. Dieses Jahr schufen und sicherten sie ca Arbeitsplätze. Diese Beschäftigungseffekte wirken sich in zweierlei Hinsicht auf die öffentlichen Haushalte aus: Auf der Einnahmenseite ergeben sich zusätzliche Abgaben und Steuern der Arbeitnehmer. Durch Neueinstellungen sinken darüber vor allem die Ausgaben für Arbeitslosengeld und Soziales. Cornelia Freiheit BVI-Magazin Seite 5
6 BVI-Veranstaltungen Hitzige Diskussion zum Schluss sind Heizungskörper denn nun Sondereigentum oder nicht? Gewußt wie das BVI-Seminar gab wertvolle Tipps zur Heizungssanierung und Schimmelprävention. 28. Seminar des BVI-Landesverbandes Nord Der BVI in der Hansestadt Hamburg fundiert, praxisnah, vergnüglich Zum 28. Seminar des LV Nord am 29. und 30. Oktober in Hamburg freute sich der BVI Landesbeauftragte Peter Waßmann, rund 80 Teilnehmer aus fast 40 Unternehmen begrüßen zu dürfen. Die Mitgliederversammlung war geprägt von der Wahl eines neuen Landesvorstandes, die durch das Vorstandsmitglied Dr. Klaus Nahlenz geleitet wurde. Peter Waßmann, geschäftsansässig in Walsrode, bewarb sich erneut um das Amt des Landesbeauftragten, Gudrun Busse aus Hemmingen und Hajo Oertel aus Bremen kandidierten wieder für die Stellvertretung. Das Trio wurde einstimmig im jeweiligen Amt bestätigt. Damit ist die erfolgreiche BVI-Verbandsarbeit in Norddeutschland gesichert. Das nächste Seminar des BVI-Landesverbandes findet am 2. und 3. November 2012 im Hotel Bergström in Lüneburg statt. Das Seminarprogramm begann mit Reinhold Okon, dem Datenschutzbeauftragten des BVI, und seinem Vortrag zur täglichen Pflicht und dem Chaos der bewältigung. Anschließend stellte Peter Patt die angesichts der demographischen Entwicklung in Deutschland provokante Frage Für wen verwalten wir noch?. Nach einer informativen Stadtrundfahrt durch die stark im Wandel begriffene Hansestadt und leckerem Kaffee und Kuchen in einer alteingesessenen Rösterei in der historischen Speicherstadt des Hafens kehrten die Teilnehmer mit neuer Kraft in den Seminarraum zurück. Dort erwartete sie Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht in Berlin, mit seinem Referat zu den zehn wichtigsten Punkten, die der Verwalter beim Hausgeldinkasso beachten muss. Interessant auch das Thema Instandhaltung Aufgaben und Pflichten des Verwalters des Landesbeauftragten Peter Waßmann. Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht in Hamburg-Blankenese, referierte über die aktuelle WEG- Rechtsprechung, der Verbandsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen e. V., RA Dr. Hans Reinhold Horst, über Die Folgen von Modernisierungsmaßnahmen für den vermietenden Wohnungseigentümer und Dr. Jan-Hendrik Schmidt, Rechtsanwalt in Hamburg, über das aktuelle BGH-Urteil zur Frage, ob Heizungskörper und Thermostatventile Sondereigentum sind. Aufschlussreich waren die Ausführungen von Alltrosan-Geschäftsführer Dr. Ernst Baumann. Er beschrieb, welche Rolle die Schimmelproblematik bei der Sanierung von Wasser- und Feuchteschäden spielt. Weitere technische Themen der Partnerunternehmen stellten nützliche fachliche Hilfestellungen dar. Das galt sowohl für den Vortrag zur Senkung des Energieverbrauches durch Optimierung der vorhandenen Wärmeversorgung von Utz Geßner, Cofely Deutschland GmbH, als auch den Beitrag von Stefan Roth, Caninenberg & Schouten GmbH, zur BVI- Vertrauensschadenversicherung, die auch Firmeninhaber in den Versicherungsschutz einbezieht und so einen klaren Wettbewerbsvorteil für den BVI-Verwalter darstellt. Ein Dinner und ein Mord Auch das Vergnügen kam nicht zu kurz. Im Maritim Hotel Reichshof erlebten Seminarteilnehmer, Referenten und Aussteller während des exquisiten 4-Gänge-Menüs mit dem Hund von Baskerville einen spannenden Krimi-Klassiker, gespielt vom Ensemble des Imperial Theaters. Eine gelungene Veranstaltung so die einhellige Meinung bei der Verabschiedung. Cornelia Freiheit Der Landesverband Nord dankt allen Fachausstellern, die die Veranstaltung in Hamburg unterstützten: AllTroSan Baumann+Lorenz Trocknungsservice GmbH & Co. KG, Caninenberg & Schouten GmbH, CAPAROL Farben Lacke Bautenschutz GmbH, Cofely Deutschland GmbH, Deutsche Kreditbank AG, DOMCURA AG, HAUSBANK MÜNCHEN eg, HausPerfekt GmbH & Co. KG, Holter GmbH Sanierungstechnik, Icopal GmbH, Innotec Abfall-Management GmbH, ista Deutschland GmbH, Kabel Deutschland GmbH, LichtBlick AG, Techem Energy Services GmbH, WEBAC Chemie GmbH. Seite 6 BVI-Magazin
7 BVI-Veranstaltungen Sind die Anforderungen der neuen Trinkwasserverordnung überhaupt umsetzbar? Dr. Oliver Elzer, Dr. Olaf Riecke und Rüdiger Fritsch (v.l.n.r.) diskutierten mit den Verwaltern. Der BVI-Landesverband West ist der mitgliederstärkste der insgesamt zehn Landesverbände diesmal traf er sich in Hürth. Wenn nicht wir, wer dann? Die Herbsttagung des BVI-Landesverbandes West in Hürth Ein zweitägiges Seminar zu Rechts- und Praxisthemen der Immobilienverwaltung begeisterte am 11. und mehr als 80 Teilnehmer im Ramada Hotel in Hürth-Köln. Wenn nicht wir, wer dann? Wenn nicht jetzt, wann dann? Mit diesen Worten schloss Dr. Guido Marx, Immobilienverwalter und Kernphysiker unter nicht enden wollendem Applaus seinen Vortrag bei der diesjährigen Landestagung. Das geht unter die Haut! Was hatte uns so beeindruckt? Herr Marx hat die Ziele der Bundesregierung zur Klimapolitik und CO 2 -Emission mal eben um knapp 90 Prozent unterschritten. Mit seiner Gebe Immobilienmanagement GmbH in Bornheim stellte er im Jahr 2010 alle Liegenschaften auf Ökostrom um, ließ Blockheizkraftwerke installieren, Solarpanel auf die Dächer bauen und gewann den gut dotierten Umweltpreis der Stadt Bonn. Und das mit Engagement und jeder Menge Herzblut beeindruckend! Umwelt- und Versicherungsschutz Auch die anderen Vorträge standen ganz im Zeichen von Ökologie und Umwelt. Natürlich fehlte der klassische Opener Aktuelle Miet- und WEG-Rechtsprechung, referiert durch Dr. Olaf Riecke, nicht. Dr. Jennißen brachte die Gemüter mit dem Dauerbrenner Hausgeldrückstände in Wallung. Wenn es spannend ist, ist die Zeit immer zu kurz Er hat doch eben erst angefangen, oder? Versicherungsschutz war ein anderes großes Thema, sehen doch die BVI-Statuten ab dem die Vertrauensschadenversicherung für BVI-Mitglieder vor. Stefan Roth von Caninenberg & Schouten zeigte auf, wie es geht. Herzlichen Dank an alle Referenten, wie Christian Termeer von der R&V Allgemeine Versicherung AG, RA Dr. Andreas Ott aus Berlin, Utz Gessner von der Cofely, Peter W. Patt, Vorstandmitglied des BVI, Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin, und RA Rüdiger Fritsch aus Solingen, die alle mit ihren Referaten und ihrer Präsenz zu einer gelungenen, informativen und harmonischen Veranstaltung beitrugen. Mörderischer Karneval Die Herbsttagung des LV West findet immer am zweiten Wochenende im November statt. Dass dies aber gerade der (Karnevalsbeginn im Rheinland) war ein absolutes Novum, und das auch noch im Jahr Wir Rheinländer feiern gerne, und so dachte wohl jeder der Teilnehmer, der gesellschaftliche Part des Abends stünde ganz im Zeichen des Karnevals. Weit gefehlt! Manch einer erschrak, als ein Teilnehmer mit dem Kopf in der Vorspeise landete und dann auch noch vermeintlich vergiftet zusammenbrach. Krimi-Dinner im Ramada Hotel in Hürth-Köln. Wer war der Täter und hat dem armen Mann nach dem Leben getrachtet? Es wurde gerätselt, gegessen und getrunken, und um Mitternacht der Komplize des Mörders aus unseren Reihen anhand seines Führerscheins identifiziert. Wie kam der Kommissar wohl an diesen Führerschein? Rätsel über Rätsel, und Magie war es wohl nicht. Bis tief in die Nacht saßen viele zusammen. Wie immer, wenn Freunde sich wiedersehen und zusammen klönen. Eine runde Sache unsere Tagung. Mir hat es wieder viel Freude gemacht, den LV West durchs Programm zu führen. Mein besonderer Dank gilt, wie immer an dieser Stelle, unseren Partnerunternehmen, die uns mit Rat und Tat zu Seite stehen und uns helfen, eine solche Veranstaltung durchzuführen. Auf ein Neues im Jahr 2012: Wieder am zweiten Wochenende im November, im Lindner Congress Hotel am Düsseldorfer Seestern. Wir sehen uns! Ihre Martina Schinke Landesbeauftragte LV West Der Landesverband West dankt allen Fachausstellern, die die Veranstaltung in Hürth unterstützten: AbflussKlar GmbH, AllTrosan Baumann+ Lorenz Trocknungsservice GmbH & Co. KG, Bosch Thermotechnik GmbH Junkers Deutschland, Caninenberg & Schouten GmbH, Cofely Deutschland GmbH, Deutsche Kreditbank AG, Dipl.-Ing. M. Jung Bauflächentechnik GmbH + Co. KG, DOMCURA AG, HausPerfekt GmbH & Co. KG, Holter GmbH Sanierungstechnik, LichtBlick AG, R+V Versicherungs AG, Techem Energy Services GmbH, Unitymedia NRW GmbH, WestWood Kunststofftechnik GmbH, Wowisat GmbH. BVI-Magazin Seite 7
8 BVI-Veranstaltungen Werner Brückner, BVI-Landesbeauftragter des LV Bayern, führte die rund 90 Teilnehmer durch die Veranstaltung. Die SICC GmbH war in Nürnberg zum ersten Mal Fachaussteller auf einer BVI-Veranstaltung und freute sich über das rege Interesse an ihren Energiesparfarben. Landestagung des BVI-Bayern am 17./ in Nürnberg Trinkwassernovelle, Heizkostenverordnung und mehr Das Maritim-Hotel in Nürnberg war erneut Treffpunkt der Teilnehmer der Landestagung des BVI-Bayern. Hochinteressante Themen lockten eine hohe Besucherzahl an. Nach der Begrüßung durch den Landesbeauftragten Werner Brückner und den Präsidenten des BVI, Thomas Meier, startete Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch aus Solingen mit dem wohl brisantesten Thema der Tagung, der neuen Trinkwasserverordnung. Alle Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen Wohnungen vermietet werden, müssen nach der neuen Trinkwasserverordnung einmal pro Jahr auf Legionellenkeime untersucht werden, wenn sie einen Warmwasserspeicher mit mindestens 400 Litern Inhalt und/oder Leitungslängen mit einem Inhalt von drei Litern und mehr aufweisen. Diese Liegenschaften sind unverzüglich den Gesundheitsämtern zu melden. Die Versicherungsgesellschaft Caninenberg & Schouten GmbH hat für Fälle der Veruntreuung von Rücklagengeldern durch den Firmeninhaber ein Konzept zur Absicherung der Eigentümergemeinschaften entwickelt. Die Vertrauensschadenversicherung ist schon für sehr geringe Beitragssätze, jedoch nur für Mitglieder des BVI erhältlich. Reinhold Okon, Datenschutzbeauftragter des BVI, brachte den Zuhörern die Problematik der -Verschlüsselung und -dokumentation nahe. s, die sensible Daten enthalten, müssen verschlüsselt werden. Instandhaltung und bauliche Veränderung Zu dem stets brisanten Themenkomplex Instandhaltung, modernisierende Instandhaltung und bauliche Veränderungen nahmen Thorsten Woldenga, Vorstandsmitglied des BVI, und Rechtsanwalt Horst Müller aus München Stellung. Wo Woldenga auf Grundsätzliches einging, berücksichtigte Müller speziell die Umlagemöglichkeit von Kosten auf die Mieter. Andreas Konecny von Techem Energy Services ging ausführlich auf 9 Abs. 1 der gültigen Heizkostenverordnung ein. Ab dem 1. April 2014 müssen Wärmezähler installiert werden, die die Energiemenge zur Aufbereitung des Warmwassers erfassen. Der erste Seminartag endete mit einem Dämmerschoppen von Caninenberg & Schouten und einem Nachtmarsch durch den Nürnberger Tiergarten. Dem schloss sich ein schmackhaftes Abendbuffet mit schauspielerischen Darbietungen an. Am nächsten Morgen eröffnete BVI-Präsident Thomas Meier die Veranstaltung mit einem Vortrag über Markenbildung. Fragen nach Zielgruppen und Marketing-Lösungen regten die Zuhörer dazu an, sich Gedanken über das Besondere und Einzigartige ihrer Dienstleistung zu machen. Jahresabrechnung Prof. Dr. Florian Jacoby von der Universität Bielefeld ging auf die Entscheidung des BGH vom ein. Sie besagt, dass Rücklagen nicht als Kosten bzw. Ausgaben in die Abrechnungen einzustellen sind. Dr. Stefan Demel aus Regensburg ist Coach, Psychotherapeut und Arzt. In seinem Vortrag erläuterte er, wie es zu Stress kommt und wie dieser vermieden werden kann. Die Neuregelung von 22 Abs. 1 WEG als Folge der Novellierung des WEG wurde von Prof. Dr. Stefan Hügel, Notar aus Weimar, kommentiert. Ob bauliche Veränderungen über den Beschlussweg oder lediglich durch Einholung von Zustimmungen der durch bauliche Veränderungen benachteiligten Eigentümer erfolgen können, gibt auch im Kreise der Fachjuristen Anlass zu Diskussion. Utz Geßner von der Cofeley Deutschland GmbH erläuterte, wie mit geringinvestiven Maßnahmen 20 Prozent Energie bei der Wärmeerzeugung eingespart werden können. Den letzen Vortrag bestritt Dr. Olaf Riecke, Richter am AG Hamburg-Blankenese, zu Rechtsprechungsänderungen. Nach einem BGH-Urteil vom muss der Mieter durch die Ankündigung von Modernisierungsarbeiten in die Lage versetzt werden, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten Maßnahmen zu machen. Die Erwartungen der Zuhörer erfüllte die Landesveranstaltung des BVI Bayern in höchstem Maße. Im Zuge der Verabschiedung äußerte der Landesbeauftragte Brückner die Hoffnung, die Anwesenden wieder als Gäste begrüßen zu dürfen und bedankte sich bei den Sponsoren und Ausstellern, ohne die die Durchführung einer solchen Veranstaltung nicht möglich wäre. Werner Brückner Seite 8 BVI-Magazin
9 BVI-Veranstaltungen Die Techem Energy Services GmbH ist seit 2008 der Hauptsponsor der Frankfurter Verwaltertage. In der Pause erläuterte Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt aus Solingen, die Feinheiten der letzten Trinkwassernovellierung. BVI-Veranstaltung der LV Hessen und Rheinland-Pfalz/Saarland Besucherrekord bei den Frankfurter Verwaltertagen 2011 Mehr als 160 Seminarteilnehmer fanden sich am 25. und 26. November 2011 zu den Frankfurter Verwaltertagen im Holiday Inn Frankfurt Airport-North ein. Fortbildungsbedarf bestand vor allem bei den hoch aktuellen Themen Trinkwassernovelle und Rauchwarnmelderpflicht. Helga Nees, Landesbeauftragte der BVI-Landesverbände Hessen und Rheinland-Pfalz/ Saarland und Vorstandsmitglied Dr. Klaus Nahlenz ließen es sich nicht nehmen, die BVI-Mitglieder und Gäste bei den bis dato teilnehmerstärksten Frankfurter Verwaltertagen persönlich zu begrüßen. Ihr besonderer Dank galt Peter Gerhardt, dem Vertreter des Hauptsponsors der Techem Energy Services GmbH, der mit großem persönlichen Einsatz die Frankfurter Verwaltertage unterstützt. Zusammen mit den weiteren Ausstellern ermöglicht Techem eine inhaltlich topaktuelle Veranstaltung in einem ansprechenden Ambiente, und das zu erschwinglichen Tagungsgebühren. Änderungen bei der Energieeinsparund Trinkwasserverordnung Peter Gerhardt von der Techem Energy Services GmbH trat auch als Referent in Erscheinung. Er erläuterte, welche Änderungen und Fristen bei der EnEV 2012 und der Heizkostenverordnung sowie dem Brandschutz gemäß DIN zu beachten sind. Handlungsempfehlungen bezüglich der neuen Trinkwasserverordnung, die am 1. November 2011 in Kraft getreten ist, gab Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen. In einem zweiten Vortrag erläuterte er, welche Pflichten und Handlungskompetenzen der Verwalter bei der Instandsetzung hat. Als weiterer Rechtsexperte kam Dr. Olaf Riecke, Amtsrichter aus Hamburg-Blankenese, zum Thema Aktuelle WEG- und Mietrechtsprechung zu Wort. Alle wichtigen Informationen bezüglich versand, -verschlüsselung und -archivierung vermittelte der BVI-Datenschutzbeauftragte Reinhold Okon. Ab dem 1. Januar 2012 verfügen alle BVI- Mitglieder über eine Vertrauensschadenversicherung. Welche Wettbewerbsvorteile diese Versicherung bietet, stellte Carsten Wiegel von der Caninenberg & Schouten GmbH dar, die das Versicherungskonzept zusammen mit dem BVI entwickelt hat. Dr. Ernst Baumann von der AllTroSan Baumann+Lorenz GmbH & Co. KG zeigte in seinem Referat auf, welche gesellschaftliche Bedeutung die Schimmelproblematik im Wohnbereich bereits besitzt und mit welchen Hilfsmitteln Schimmelbildung verhindert werden kann. Zusammen mit der WestWood Kunststofftechnik GmbH lud AllTroSan die Fachausteller und Organisatoren der Frankfurter Verwaltertage am Abend zu einer Weinverkostung auf das Kloster Eberbach ein. Pflichten zur Nachrüstung von Rauchwarnmeldern und Gefahrenbeurteilung der Arbeitsstätte Der zweite Seminartag stellte weitere hochaktuelle Themen in den Mittelpunkt. Im Bundesland Hessen müssen bis Rauchwarnmelder in allen Wohnungen nachgerüstet werden. Welche WEG- und mietrechtlichen Gesichtspunkte dabei zu beachten sind, referierte Dr. Olaf Riecke in seinem zweiten Beitrag. Bereits seit dem Juli 2010 stellt die Arbeitsstättenverordnung veränderte Anforderungen an den Verwalter. Jörg Wirtz von der InRaCon GmbH präsentierte den mit dem BVI geschlossenen Rahmenvertrag zur Gefährdungsbeurteilung des Arbeitsplatzes. Wie mit der Mehrwertsteuer in Objekten der Immobilienverwaltung zu verfahren ist, erläuterte Peter Patt, Verwalter der RHENUS Verwaltung GmbH und Vorstandsmitglied des BVI e. V. Im abschließenden Vortrag zählte Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht in Berlin, die zehn wichtigsten Punkte auf, die der Verwalter beim Hausgeldinkasso beachten muss. Die Landesbeauftragte Helga Nees resümierte die Frankfurter Verwaltertage 2011 mit den Worten Ich bin stolz darauf, dass wir die Teilnehmerzahl in diesem Jahr gegenüber 2010 verdoppeln konnten, und dass wir den Anwesenden ein aktuelles, vielseitiges und zu Diskussionen anregendes Programm bieten konnten. Ich freue mich auf ein Wiedersehen bei den Frankfurter Verwaltertagen Cornelia Freiheit BVI-Magazin Seite 9
10 BVI-Veranstaltungen Termine 2012 Seien Sie dabei! Der BVI informiert auf seinen regionalen und überregionalen Veranstaltungen regelmäßig über WEG- und Mietrecht und gibt Praxistipps. Münsteraner Verwalterkonferenz Offene überregionale Veranstaltung im Mövenpick Hotel Münster. Beginn: , Ende: Dresdner Verwaltertag Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Sachsen im Maritim Congress Center Dresden. Beginn: , Ende: Mietrechtsreform und Energiewende waren die Topthemen der diesjährigen Expo Real Dr. Andreas Scheuer, Parlamentarischer Staatssekretär beim BMVBS, suchte den Dialog mit den Verbandsvertretern, u.a. mit dem BVI-Vorstandsmitglied Dr. Klaus Nahlenz. Der BVI auf der größten Immobilienmesse Deutschlands EXPO REAL 2011 In Zeiten, in denen der Markt starken Veränderungen unterliegt, ist es wichtig, Präsenz zu zeigen und persönliche Kontakte zu pflegen. Die diesjährige EXPO REAL in München bot dafür die ideale Plattform. Auf der internationalen Gewerbeimmobilienmesse präsentierte sich der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. vom Oktober und baute seine Kontakte zu entscheidenden Marktteilnehmern aus. An drei Messetagen trafen sich über Immobilienprofis aus 71 Ländern. Neben Immobilienverwaltern besuchten auch Investoren und Geldgeber, Projektentwickler, Berater, Architekten und Vertreter von Städten und Wirtschaftsregionen die m² große Ausstellung. Der BVI präsentierte sich in Kooperation mit der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) auf einem Gemeinschaftsstand. Die zahlreichen Diskussionsrunden mit Gesprächspartnern aus der Politik und der Wohnungs- und Immobilienbranche lieferten Einblicke in aktuelle unternehmerische Trends und deren praktische Umsetzbarkeit. Am ersten Messetag eröffnete der Parlamentarische Staatssekretär beim Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Dr. Andreas Scheuer, gemeinsam mit dem BSI-Vorsitzenden Axel Gedaschko den Stand. Die geplante Mietrechtsreform stand im Mittelpunkt der ersten Diskussionsrunde. Am Folgetag stellten sich das BVI-Vorstandsmitglied Dr. Klaus Nahlenz und DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler den zahlreichen Fragen zu den aktuellen Herausforderungen der Immobilienverwaltungsbranche. Neben der Finanzierung energetischer Gebäudesanierung waren die Berufszugangskriterien für WEG- Verwalter die Hauptthemen dieser Runde. Am Abschlusstag drehte sich alles um die Aus-, Fort- und Weiterbildung für die Immobilienbranche, die sich auch der BVI seit seiner Gründung auf die Fahnen geschrieben hat. Cornelia Freiheit Erfurter Verwaltertag Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Thüringen im Pullmann Hotel Erfurt am Dom. Beginn: , Ende: Münchner Verwaltertage Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Bayern im NH München-Dornach. Beginn: , Ende: Deutscher Immobilien Kongress Gemeinsame Veranstaltung des BVI e. V. und BFW e. V. im MARITIM proarte Hotel Berlin. Beginn: , Ende: Weitergehende Informationen finden Sie auf unserer Website unter Etwaige Änderungen behalten wir uns vor! Münsteraner Verwalterkonferenz 2012 Der BVI lädt zur Münsteraner Verwalterkonferenz am 21. und 22. Januar 2012 ins Mövenpick Hotel Münster ein. Mit regelmäßig rund 400 Teilnehmern hat sich das Treffen von Immobilienverwaltern zu einer der Topveranstaltungen der Branche in Deutschland entwickelt. Die Münsteraner Verwalterkonferenz führt stets die aktuellsten Themen auf ihrer Agenda und präsentiert diese aus dem Munde von hochkarätigen Experten aus Justiz und Praxis. Dieses Jahr steht neben rechtlichen Aspekten der Immobilienverwaltung, wie der Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln, der Sondervergütung des Verwalters und der Veräußerung von Wohneigentum, auch die professionelle Bewältigung von Problemen während der Eigentümerversammlung im Mittelpunkt. Der BVI würde sich sehr freuen, Sie im Januar persönlich zur Münsteraner Verwalterkonferenz 2012 begrüßen zu können. Anmeldung unter: wohnungsverwalter.de/hp1779/veranstaltungen.htm Seite 10 BVI-Magazin
11 BVI-Verwalter Zum Tod von Heinz-Werner Engelleitner Völlig überraschend verstarb am unser Kollege Heinz-Werner Engelleitner aus Mainaschaff. Wer den Heinz gekannt hat, weiß, welch wunderbarer Mensch jetzt einfach nicht mehr da ist. Seine stets gute Laune und humorvolle Art ebenso wie sein unbedingtes Ja zum Leben waren seine Markenzeichen. Er trug seine Leidenschaft für unseren Beruf deutschlandweit nach außen ein großes Vorbild für die Verwalterbranche. Wie sehr muss er denen fehlen, die sein Leben mit ihm teilten. Ihnen und vor allem der Familie gilt unser Mitgefühl. Die BVI-Verbandskollegen Neue BVI-Mitglieder Hahn & Schürholz Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh, Berlin, Ordentliches Mitglied Haus & Grund GmbH Gelsenkirchen, Gelsenkirchen, Ordentliches Mitglied Immobilienverwaltung Stade/Hausverwaltung Hamburg Stefan von Bargen, Stade, Ordentliches Mitglied Städtische Wohnungsbaugesellschaft Vacha mbh, Vacha, Gastmitglied GGV-Immobilienverwaltung GmbH, Leverkusen, Ordentliches Mitglied CasaService Berlin GmbH, Berlin, Ordentliches Mitglied Dipl.-oec. Fred Kleingarn Hausverwaltungen, Hannover, Ordentliches Mitglied WestWood Kunststofftechnik GmbH, Petershagen, Fördermitglied Premium Werden auch Sie ein Mitglied. Mehr Informationen unter hp405/mitglied-werden.htm 40 Jahre Büth Wohnungsverwaltung Verwaltungsgesellschaft in Ratingen- Lintorf feiert Firmenjubiläum Am feierte die Büth Hausverwaltung in der Festhalle Tiefenbroich mit rund 250 Gästen ihr 40-jähriges Firmenjubiläum. Das langjährige BVI-Mitglied hat sich durch Fachkompetenz und Zuverlässigkeit am Markt behauptet und setzt alles daran, seine Erfolgsgeschichte in Zukunft fortzuschreiben. Im Jahr 1971 gründete der zuvor in Handel und Industrie tätige Kaufmann Manfred Büth in Lintorf seinerzeit Sitz der Verwaltung des Amtes Angerland ein Hausverwaltungsbüro, welches sich von Anfang an mit dem Fachgebiet Wohnungseigentumsverwaltung befasste. Die Wiege der Firma war eine Wohnanlage, in welcher die Familie Büth eine Eigentumswohnung erworben hatte. Durch Empfehlungen und die tatkräftige Unterstützung von Ehefrau Renate Büth vormals 10 Jahre bei einer Großbank tätig wuchs die Firma schnell und verfügte in kurzer Zeit über einen beachtlichen Bestand an verwalteten Wohnungseinheiten. Foto: Büth Hausverwaltung Manfred Büth kann mit Stolz auf seine Söhne Björn und Lars schauen: Sie führen die Büth Hausverwaltung weiter. Qualität und Wirtschaftlichkeit jetzt schon in der zweiten Generation 1975 wurde die Einzelfirma in Manfred Büth KG, Verwaltungsbüro für Wohnungseigentum umgewandelt. Durch den Einstieg der Söhne beide Kaufmann der Grundstücksund Wohnungswirtschaft und heutige Geschäftsführer lag es nahe, 1993 die KG in die Büth GmbH, Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum umzuwandeln. In den 40 Jahren des Bestehens hat sich die Büth GmbH zu einem der größten Verwalter von Wohnungseigentum im Raum Düsseldorf entwickelt. Zwischenzeitlich werden 82 Wohnungseigentümergemeinschaften mit rund Wohnungen verwaltet, von denen zwei Wohnanlagen seit der ersten Stunde durch die Firma betreut werden. Nicht nur bei ihren Objekten legen die Wohnungsverwalter Wert auf langjährige Kontinuität. Auch mit Geschäftspartnern und insbesondere mit den Mitarbeitern besteht eine langjährige Zusammenarbeit. Neben fünf Familienmitgliedern sind weitere zehn Mitarbeiter mit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften betraut. Geschäftsführer Manfred Büth ist Mitbegründer des seit über 25 Jahren tätigen BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter und war dessen erster Schatzmeister. Manfred Büth BVI-Magazin Seite 11
12 BVI-Verwalter Individuelle Energiekonzepte für die Immobilienwirtschaft Contracting-Workshop der RheinEnergie AG in Nürnberg Fotos: RheinEnergie AG Maßgeschneiderte kundenorientierte Lösungen sind im regionalen wie im überregionalen Markt ein entscheidender Erfolgsfaktor im Wettbewerb der Anbieter von Energiedienstleistungen. Heinz-Jürgen Pott, Hauptabteilungsleiter des Geschäftskundenvertriebs der RheinEnergie AG Der Workshop Am 13. Oktober 2011 organisierten Mitarbeiter der Abteilung Geschäftskundenvertrieb der RheinEnergie AG einen gut besuchten Workshop in Nürnberg. Energiedienstleistungen für die Immobilienwirtschaft war das Thema der vielfältigen Vorträge. Prof. Dr. Mojib Latif, diplomierter Meteorologe und Doktor der Ozeanographie, zeigte in seinem Referat die zukünftige Umweltentwicklung auf und hob die Bedeutung alternativer Energien hervor. Prof. Laitf wurde 2000 mit dem Max-Planck-Preis für allgemeine Wissenschaften ausgezeichnet und gehört zu den gefragtesten Experten in Sachen Klimaveränderung. RA Thomas Brandt stellte die rechtlichen Rahmenbedingungen im Contracting vor. Er ist Experte für Rechtsfragen im Contracting und gleichzeitig Autor des Buches Heizungen zum Nulltarif. Zu weiteren wichtigen Themen referierten fachkompetente Mitarbeiter der RheinEnergie: Jürgen Graf, Abteilungsleiter Vertrieb Energiedienstleistungen (EDL), ging der Frage nach, ob aus Sicht eines Gebäude-Verwalters das Energieliefer-Contracting ein Hemmnis oder eine Chance darstellt. Über die Entwicklung des Energiemarktes und die Kombinationsmöglichkeiten von KfW-Förderungen im Energieliefer-Contracting referierte Tim Winterscheid, Vertriebsleiter EDL. Andreas Malewicz, Leiter Betriebsführung EDL Technik, stellte Praxisbeispiele vor. Im Anschluss an die Vorträge vertieften die knapp 30 Teilnehmer meist aus der Immobilienwirtschaft und dem Gesundheitswesen in verschiedenen Diskussionsrunden ihr Wissen im Bereich Energiedienstleistungen. Das Unternehmen Die RheinEnergie zählt zu den größten regionalen Energie- und Trinkwasserversorgern in Deutschland. Sie trägt Verantwortung für die Energie- und Wasserversorgung von rund 2,5 Millionen Menschen sowie für die Geschäftskunden in der rheinischen Region. Dabei greift sie auf mehr als 135 Jahre Erfahrung zurück. Vor zirka 20 Jahren gründete die RheinEnergie einen Bereich, der sich ausschließlich auf Energiedienstleistungen und Contracting konzentriert. Die RheinEnergie Contracting setzt auf individuelle Beratung, um gemeinsam mit dem jeweiligen Kunden optimale Lösungen für dessen spezifische Anforderungen zu entwickeln. Das Spektrum reicht von der Planung über den Bau bis zum Betrieb der Anlagen und das bundesweit. So maßgeschneidert die Contracting-Lösungen sind, so übergreifend ist der Effekt: Der Einsatz neuester Technik schont das Klima und senkt deutlich die Energiekosten. Seite 12 BVI-Magazin
13 Politik & Aktuelles Peter Patt kommentiert: Papierloses Büro? Erfahrung aus dem IBM-Strategiezentrum in der Schweiz: Der pensionierten Generation faxen wir ihre s zu, unsere eigenen E- Mails drucken wir vorsichtshalber als Hardcopy aus, unsere Kinder kommunizieren beleglos (aber nicht spurenlos) über Facebook. Ist das papierlose Büro da noch ein Wunschdenken? Digitalisierte Verwaltungsprozesse sparen Zeit und Papier Peter Patt, Vorstandmitglied des BVI empfiehlt perfektrun. Ich habe ein solches gesehen, sogar bei einer Immobilienverwaltung: Konsequent zwei Bildschirme am Arbeitsplatz, einer für die elektronisch erfassten Belege und Schriftstücke, der andere für die Bearbeitung in der Software. Das ist ein guter Beginn, man muss es nur wollen. Eines Tages wird es eine bessere Volltexterkennung und höheren Austausch elektronischer Dokumente geben. Wenn dann die Verwaltungsprozesse bestmöglich standardisiert sind (z. B. mit Hilfe der Verbandssoftware perfektrun), könnten viele Routineaufgaben sogar vollautomatisch abgewickelt werden. So wie heute die Buchungen im Zahlungsverkehr. Also gar nicht utopisch? Andererseits scheinen die Zahl der elektronischen Briefe und der Pegel der Nachrichtenflut zu steigen. Vielleicht nehmen sie auch nur deswegen zu, weil wir sie leichter in der EDV speichern können. So wie wir mehr Fotos machen, weil sie digital nicht limitiert sind und einfach verwahrt werden können. Zeit- und Kosteneinsparung durch Digitalisierung Mit Überlegung und Bedacht könnte man auf manches verzichten! Vermeidbar ist z. B. die Unsitte von Doppelkopien bei Schriftsätzen zu Miet- und WEG-Streitigkeiten, die ja leider im Verwalteralltag nicht weniger werden. Routinemäßig senden Anwälte einen Durchschlag für den Mandanten des gegnerischen Anwalts mit, die Gerichte geben das weiter, am Ende landet es beim Verwalter. Was aber meist nicht dupliziert wird, sind die wichtigen Anlagen und Beweisstücke. Könnte dies alles nicht besser bereits an der Quelle eingescannt und elektronisch verteilt werden, was doch eigentlich heute technischer Standard ist? Verrückt wird es, wenn Schriftsätze doppelt als Fax gesandt werden nach dem Absender-Motto: spare nicht nur Porto, sondern auch den eigenen Drucker oder Kopierer. Ebenso ärgerlich sind einzeln eingescannte Seiten bei längeren Schriftsätzen und Anlagen dauert das Dateiöffnen quälend lange. Das papierlose Büro braucht also noch seine Zeit. Aber das digitalisierte Büro ist schon vorhanden. Nutzen wir es! Und vielleicht referieren Verwalter mal auf Juristenkongressen über die Praxis und die Chancen besserer Mandantenorientierung. Einen schönen Jahreswechsel wünscht Peter Patt BVI-Magazin Seite 13
14 Management & Führung Wie überzeuge ich meinen Kunden, dass ich mein Geld oder noch mehr wert bin? Thorsten Woldenga, Business-Coach und Vorstandsmitglied des BVI, erklärt s. Warum bieten meine Mitbewerber ihre Leistung so günstig an? Oder: Muss ich meine Preise anpassen? Nicht billigere Produkte sichern künftig unsere Wettbewerbsfähigkeit, sondern bessere. Sicherlich durften Sie sich schon mal mit Ihrem oder für Ihr Unternehmen bei einer Eigentümergemeinschaft um die Übernahme der Verwaltungstätigkeit bewerben? Dann kennen Sie vielleicht auch den Anruf des Verwaltungsbeirates am Morgen nach dem Versammlungsabend, an dem Sie in einem kargen Vorraum mit einem oder mehreren Mitbewerbern manchmal stundenlang ausharren durften, der Ihnen mitteilt, dass Ihre Bewerbung zwar sehr positiv aufgenommen wurde, man sich jedoch für ein anderes Verwaltungsunternehmen entschieden hat. Na klar, die haben das billigste Angebot gewählt! kann eine verständliche Erklärung für diese Entscheidung sein. Es kann aber auch ganz anders sein. Vielleicht hat Ihre Konkurrenz auf einem ganz anderen Feld die Nase vorn? Billig gewinnt nicht automatisch! Aus vielen erlebten und berichteten Bewerbungssituationen weiß ich, dass nicht regelmäßig die Verwaltung mit dem günstigsten Preis den Zuschlag erhält. Tatsächlich ist es sogar so, dass sich Eigentümergemeinschaften ab und an für das teuerste Angebot entscheiden. Die Idee, einfach den Preis anzupassen, basiert oft auf der Überlegung, dass dadurch neue Kunden gewonnen oder bestehende Kunden behalten werden können. Das ist betriebswirtschaftlich gesprochen ein fataler Irrtum! Thema Preispolitik Deshalb ist es interessant, einen Blick auf das Thema Preispolitik zu werfen. Preispolitik stellt bei einem erfolgreichen Marketing eine von vier wichtigen Säulen dar, aber eben nur eine. Daneben ist ein entscheidendes Element das Produkt- und Servicemanagement. Immobilienverwaltung ist eine hochqualifizierte Dienstleistung. Auftraggeber sind bereit, für eine gute Leistung ebenfalls einen guten Preis zu zahlen. Hier liegt meines Erachtens ein großes Wachstumspotenzial für Verwaltungsunternehmen, das in unserer Branche noch nicht ausreichend genutzt wird. Das beste Produkt nützt aber nichts, wenn es kein Kunde kennt. Damit sind wir bei der Vertriebspolitik. Welche Möglichkeiten haben Ihre potenziellen Neukunden, um Ihre attraktive Dienstleistung erhalten zu können? Franz M. Schmid-Preissler, dt. Unternehmensberater Das führt auf direktem Weg zur Kommunikation. Erfolgreiche Immobilienverwaltungen haben eines gemeinsam: es gelingt ihnen, ihre Dienstleistung bedürfnisgerecht anzubieten und diese mit der damit verbundenen Preisgestaltung kundenorientiert zu kommunizieren. Fazit Wenn Sie also das nächste Mal über die Veränderung Ihrer Preisstrategie nachdenken, können Sie vielleicht auch überlegen, ob und wie Sie Ihre Leistungen optimieren, zum Kunden transportieren und mit Blick auf seine Bedürfnisse kommunizieren können. Wer weiß, vielleicht diskutieren Sie dann endlich über Ihre Leistung und nicht mehr über Ihren Preis? Thorsten Woldenga Seite 14 BVI-Magazin
15 Wirtschaft & Recht Foto: Shutterstock Eigentumsverhältnisse an Heizungen Gehören Thermostatventile zum Sondereigentum? Jörg Schlüter, Sachverständiger für Wohnungseigentumsverwaltung, fasst die Folgen des aktuellen BGH-Urteils zusammen. Mit der Entscheidung vom (V ZR 176/10) hat der Bundesgerichtshof die Diskussion über die Zuordnung von Heizkörpern und Thermostatventilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum neu entfacht. In seinem Leitsatz heißt es, dass Heizkörper und dazu gehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden können. Sondereigentum seien dann vorbehaltlich anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile. Es bleibt die Frage, was gilt, wenn die Teilungserklärung keine Regelungen enthält. Die rechtlichen Grundlagen Der BGH führt aus, dass Zentralheizungen mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr ausgestattet sein müssen. Nach 26 Abs. 1 EnEV trifft den Eigentümer bzw. Bauherrn die Ausstattungspflicht, ihm sei das jeweilige Bauteil zuzuordnen. Das Thermostatventil gehöre dann zum Sondereigentum, wenn der Heizkörper per Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet ist. Damit widerspricht der BGH der Ansicht des OLG Hamm ( W 320/00), trifft jedoch keine Aussage darüber, was rechtlich gilt, wenn es keine wirksame Regelung in der Teilungserklärung gibt. Der BGH führt weiterhin aus, dass die an der Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer dienen, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gelte nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar wäre. Dies dürfte bei den meisten in Gemeinschaften verbauten Heizanlagen nicht der Fall sein, so dass man daraus schlussfolgern kann, dass immer dann, wenn die Heizkörper nicht für den gesamten Betrieb der Heizanlage unverzichtbar sind, diese dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Folgen für den Verwalter Dem BGH folgend dürfen Eigentümer die Heizkörper und -leitungen im Sondereigentum eigenmächtig verändern und beseitigen oder hinzufügen, da sich dies nicht von Sonderfällen abgesehen auf die Funktionsfähigkeit der Heizanlage auswirkt. Dies trifft demnach auch für das zum Sondereigentum gehörende Thermostatventil zu, so dass nun wieder der jeweilige Sondereigentümer für dessen Instandsetzung oder den Austausch verantwortlich ist. Der Verwalter ist somit von seiner Zuständigkeit befreit und darf hierfür keine Aufträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilen. Selbst ein Beschluss, der den Verwalter zur Instandsetzung von Heizkörpern oder Thermostatventilen binden würde, wäre entsprechend anfechtbar, da ihm die Kompetenz für das Sondereigentum fehlt. Die Anwendung bei der Kostenverteilung Problematisch werden die Fälle, die sich vor Verkündung der BGH-Entscheidung ergeben haben. In vielen Fällen wird der Verwalter einen Auftrag vergeben und die Kosten von der Gemeinschaft beglichen haben. Wie sind nun die Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung zu behandeln? Davon ausgehend, dass Heizkörper und Thermostatventile wirksam zum Sondereigentum gehören, hätte der Verwalter keine Kompetenz gehabt, einen Auftrag im Namen der Gemeinschaft zu erteilen. Er hätte somit die Möglichkeit, unter Bezugnahme auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung, vom Eigentümer die Erstattung der Kosten zu verlangen. Dies könnte jedoch daran scheitern, dass der Eigentümer sich auf die zum Zeitpunkt der Beauftragung geltende Rechtsprechung des OLG Hamm beruft. Meiner Ansicht nach lässt sich das Problem nur über die zukünftige Jahresabrechnung lösen. Da in der Jahresabrechnung Kosten, die ausschließlich einem Sondereigentümer zuzuordnen sind, auch diesem belastet werden müssen, können die Kosten für eine mögliche Instandsetzung des Thermostatventils dem entsprechenden Sondereigentümer über die Jahresabrechnung zugeordnet werden. Da die Erstellung der Jahresabrechnung und somit die Zuordnung zu Lasten des jeweiligen Sondereigentümers zeitlich nach der Entscheidung des BGH liegt, dürfte auch ein möglicher Einwand auf die bisherige anderslautende Rechtsprechung ins Leere gehen. Jörg Schlüter Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Wohnungseigentumsverwaltung BVI-Magazin Seite 15
16 Wirtschaft & Recht LG München I, Urteil vom , 1 S 16861/09 Zweckbestimmung und abweichende Nutzung Die Zweckbestimmungen der Teilungserklärung definieren die Nutzungsrechte und die zulässigen Nutzungsarten an den Sonder- bzw. Teileigentumseinheiten und regeln den Umfang der Nutzungen der Miteigentümer gegenüber den Nutzenden. 1. Ob eine zweckbestimmungswidrige Nutzung von Räumen mehr stört als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung, kann nur aufgrund einer typisierenden Betrachtung des konkreten Einzelfalls geklärt werden. 2. Bei der typisierenden Betrachtung des konkreten Einzelfalls ist der beabsichtigte zweckbestimmungswidrige Gebrauch nach seiner Art und Durchführung sowie den damit verbundenen Folgen zu konkretisieren und auf die örtlichen Gegebenheiten und zeitlichen Verhältnisse zu beziehen. Wenn es um Fragen der aktuellen WEG- und Mietrechtsprechung geht, hat Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, die richtigen Antworten parat. 3. An sensiblen Standorten (Wohngebiet mit Schule, Kindergarten, Kirche und Geschäften) führt der Betrieb einer Spielhalle mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer intensiveren Kriminalitätsbelastung und zu einer Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls und stört daher regelmäßig mehr als der Betrieb einer Gaststätte oder eines Imbisses. Sachverhalt Die WEG-Anlage befindet sich in einem Wohngebiet mit Schule, Kindergarten, Kirche und Geschäften. Die Teileigentumseinheit Nr. 4 wird in der Teilungserklärung als Imbissraum bezeichnet die Teileigentumseinheit Nr. 11 als Restaurant. Die übrigen Teileigentumseinheiten dienen teilweise der gewerblichen, überwiegend jedoch der Wohnnutzung. Die zuständige Behörde genehmigte eine Nutzungsänderung der Teileigentumseinheit Nr. 4 unter Einbeziehung der Kellerflächen und Personaltoiletten der Teileigentumseinheit Nr. 11 für den Betrieb eines Freizeitcenters und Billardcafés und für die Teileigentumseinheit Nr. 11 eine Nutzungsänderung als Freizeitcenter und Internetcafé. Die Beklagte verpachtete eine Fläche bestehend aus den Räumen der Teileigentumseinheit Nr. 4 sowie einer Teilfläche von der Einheit Nr. 11 im Untergeschoss zum Betrieb eines Internetcafés einschließlich des Betriebs von Geldspielautomaten. Der gegen die Inbetriebnahme gerichtete Unterlassungsanspruch war erfolgreich. Begründung Den klagenden Eigentümern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung ihrer Teileigentumseinheiten Nr. 4 und Nr. 11 zum Betrieb einer Spielhalle mit Internetcafé, sei es durch sie selbst oder einen Dritten, gemäß 1004 I BGB und 15 III WEG zu. 1.) Die Nutzung zum Betrieb einer Spielhalle mit Internetcafé widerspricht den in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarungen. Teilungserklärung und Nachtrag enthalten Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter im Sinne von 10 II, 15 I WEG (vgl. Spielbauer/Then, Rn 22 zu 13 WEG; Bärmann, 11. Aufl., Rn 20 zu 13 WEG). Durch die vereinbarte Zweckbestimmung wird das Recht des Eigentümers, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen in dem durch 13 I, 14 Nr. 1 WEG vorgegebenen Rahmen nach Belieben zu verfahren, eingeschränkt. 2.) Wegen der aus Art. 14 GG folgenden Eigentumsgarantie ist die sich aus der Zweckbestimmungserklärung ergebende Beschränkung der Eigentumsrechte ergänzend dahingehend auszulegen, dass eine von der im Grundbuch eingetragenen Zweckbestimmung abweichende Nutzung zulässig ist, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (Bärmann, 11. Aufl., Rn 26 zu 13 WEG, Spielbauer/Then, Rn 19 zu 14 WEG; BGH NJW 2010, 3093). 3.) Nach Überzeugung der Kammer ist vorliegend eine Beeinträchtigung der klagenden Eigentümer durch Nutzung der Einheiten Nr. 4 und 11 der Beklagten als Spielhalle mit Internetcafé in dem zuvor beschriebenen Sinne konkret zu besorgen ( 1004 I Satz 2 BGB). Dr. Olaf Riecke Seite 16 BVI-Magazin
17 Wirtschaft & Recht Versorgungssperre als ultima ratio Das Ausfrieren des Hausgeldschuldners Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt aus Solingen, bietet BVI-Mitgliedern unter schnelle und präzise Rechtsauskunft. Wohnungseigentümer, die ihrer Verpflichtung zum Ausgleich der beschlossenen und fälligen Beitragsverpflichtungen aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage nicht nachkommen, sind für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter ständiger Quell von Verdruss. Abgesehen von der zeitraubenden Titulierung der Hausgeldforderungen ist zu beobachten, dass die klassischen Vollstreckungsmaßnahmen oft nicht den gewünschten Erfolg bringen. In extremen Fällen ist daher zu überlegen, ob nicht weitere Sanktionsmöglichkeiten im Wohnungseigentumsrecht bestehen, die gegen den Beitragsschuldner ergriffen werden können. Die Versorgungssperre Abzuwägen ist, ob die Wohnungseigentümer nicht flankierend zu bereits eingeleiteten Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eine Versorgungssperre gegen den zahlungssäumigen Eigentümer verhängen sollen. Rechtsgrundlage einer solchen Versorgungssperre ist das Zurückbehaltungsrecht gemäß 273 BGB, wonach der Schuldner einer Leistung bei einem einheitlichen Rechtsverhältnis diese solange verweigern kann, bis der zu einer Gegenleistung verpflichtete Gläubiger diese selbst erbringt. Nach herrschender Meinung sind die von der Wohnungseigentümergemeinschaft erbrachten oder über sie abgewickelten Versorgungsleistungen als Leistungen im Sinne des 273 BGB anzusehen, da angenommen wird, dass der einzelne Wohnungseigentümer als Gegenleistung seine Beitragsverpflichtungen zu erbringen hat. Daher können die Wohnungseigentümer beschließen, gegen den zahlungssäumigen Miteigentümer eine Sperre für Versorgungsleistungen der Gemeinschaft vorzunehmen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Diese Vorgehensweise stellt durch den Eingriff in das Besitz- und Eigentumsrecht des betroffenen Wohnungseigentümers die ultima ratio der Maßnahmen der Wohnungseigentümer dar. Deshalb muss darauf geachtet werden, dass das Prinzip der Verhältnismäßigkeit nicht verletzt wird. Der Beschluss über eine Versorgungssperre ist nur dann rechtmäßig, wenn: erhebliche Beitragsrückstände (mehr als 6 Hausgeldzahlungen) zu verzeichnen, diese tituliert sind und er fruchtlos vollstreckt wurde (Jennißen, WEG 2. Aufl. 2010, 28 Rn. 221) die Maßnahme fruchtlos unter Fristsetzung angedroht wurde. Dies muss nach der Beschlussfassung, aber vor deren Umsetzung erfolgen. (OLG Dresden, Beschl. v W 0082/07, ZMR 2008, 140 (141) eine konkrete Höchstdauer der Maßnahme festgelegt ist und bestimmt ist, unter welchen Voraussetzungen die Maßnahme als unverhältnismäßig aufzuheben ist. Ob nur der eigennutzende Wohnungseigentümer oder auch dessen Mieter rechtmäßig ausgefroren werden können, ist umstritten (dagegen z. B. OLG Köln, Urt. v U 74/99, ZMR 2000, 639 = NZM 2000, 1026), aber nach zutreffender Auffassung zu bejahen (KG, Beschl. v W 7/01, ZWE 2002, 182; Scholz, NZM 2008, 387 ff.). Unterbrechen der Stromversorgung des Sondereigentums möglich? Nach Auffassung des LG München I soll sogar eine Absperrung von der Versorgung im Eigenbezug möglich sein (LG München I, Urt. v S 10608/10, ZMR 2011, 326). Da der einzelne Wohnungseigentümer die Elektrizität von einem Stromversorger bezieht, liegt indes keine dem Zurückbehaltungsrecht unterliegende Leistung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Das LG München I begründet die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts damit, dass die im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen dem einzelnen Wohnungseigentümer zu Durchleitung seines Stroms zur Verfügung gestellt werden und diese Leistung zurückgehalten werden könne. Fraglich ist hier, ob es hierbei tatsächlich um eine Leistung im Sinne des 273 BGB handelt, weshalb hinsichtlich solcher Ausfriermaßnahmen Zurückhaltung geboten scheint. Rüdiger Fritsch BVI-Magazin Seite 17
18 Energie & Umwelt Fotos: Junkers V. l. n. r.: Werner Reis, Außendienstmitarbeiter von Junkers, Oliver Hitzelberger, verantwortlicher Installateur von Käuffer & Co., Saarbrücken, Klaus Jungmann, Prokurist und Abteilungsleiter Bauunterhaltung bei der Immobiliengruppe Saarbrücken, Wolfgang Frisch, Leiter Projektsteuerung Technik bei der Immobiliengruppe Saarbrücken. Das Gebäude aus dem Jahr 1960 wurde komplett saniert. Im Erdgeschoss stehen Gewerbeflächen zur Verfügung, darüber insgesamt 21 Wohnungen. Das Large Solar System übernimmt das gesamte Warmwasser- und Heizenergiemanagement für das Mehrfamilienhaus. Diese Investition zahlt sich aus Effiziente Fernwärme-Solarthermie-Kombination von Junkers senkt die Nebenkosten in Saarbrücker Mehrfamilienhaus Solarthermie lässt sich auch bei Mehrfamilienhäusern wirtschaftlich und effizient in das Heizsystem einbinden das zeigt ein Beispiel der Immobiliengruppe Saarbrücken. Ein Gebäude mit insgesamt 21 Zwei- und Dreizimmerwohnungen war in die Jahre gekommen, die Folge waren steigende Leerstände. Die Verantwortlichen des städtischen Immobilienunternehmens entschlossen sich deshalb zur Modernisierung vom Keller bis zum Dach. Wir betrachten jede Modernisierungsmaßnahme auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten, sagt Klaus Jungmann, Prokurist und Abteilungsleiter Bauunterhaltung bei der Immobiliengruppe. Jede Investition muss sich langfristig rechnen, und der Mieter darf nicht über Gebühr belastet werden. Denn attraktive und bezahlbare Wohnungen, auch für künftige Generationen das ist der Anspruch des größten Immobilienunternehmens im Saarland. Die Wohnungen in der Hochstraße eignen sich hervorragend für Alleinstehende oder auch für junge Paare. Die Nebenkosten sind für diese Zielgruppen ein entscheidendes Auswahlkriterium, sagt Jungmann. Deshalb war der Immobiliengruppe Saarbrücken ein wirtschaftliches Heizsystem besonders wichtig. Ursprünglich war geplant, Heizung und Warmwasserversorgung ausschließlich über Fernwärme abzudecken. In enger Zusammenarbeit mit Junkers, einer Marke von Bosch Thermotechnik, entstand die Idee, auch regenerative Energieträger einzubinden und damit die Abhängigkeit vom Versorgungsunternehmen deutlich zu reduzieren. Unterstützung vom Dach Speziell für Mehrfamilienhäuser bietet der Thermotechnik-Spezialist ein Solarthermie- Großanlagenkonzept, mit dem sich Solarenergie mit nahezu jedem anderen Energieträger kombinieren lässt. Herzstück ist das sogenannte Large Solar System (LSS). Als Energiezentrale fasst es im Keller des Saarbrücker Mehrfamilienhauses die unterschiedlichen Energieträger zu einem Gesamtsystem zusammen. Die Idee, solare Energie mit Fernwärme zu kombinieren, hat uns überzeugt, weil bei dieser Lösung das Kosten- Nutzen-Verhältnis stimmt, sagt Wolfgang Frisch, Leiter Projektsteuerung Technik bei der Immobiliengruppe Saarbrücken. Maximaler Solarertrag Junkers empfahl der Immobiliengruppe das LSS-TC, ausgelegt auf bis zu 30 Wohneinheiten. Das LSS nutzt die Kraft der Sonne sowohl zur Warmwasserbereitung als auch zur Heizungsunterstützung. Der Installation gingen ausführliche Simulationen voraus. Die 13 Kollektoren auf dem Flachdach haben eine Gesamtfläche von mehr als 30 Quadratmetern. Sie sind exakt nach Süden ausgerichtet und liefern dadurch einen größtmöglichen Solarertrag. Bei der intelligenten Regelungstechnik gilt das Prinzip Verbrauch vor Speicherung. Das heißt: Je nach aktuellem Wärmebedarf und Wetter wird die Sonnenenergie zunächst da genutzt, wo am meisten gespart werden kann. Erst wenn aktuell kein Bedarf besteht, wird einer der beiden 850-Liter-Pufferspeicher von Junkers beladen. Nur wenn die Solarenergie nicht ausreicht, wird über den Fernwärmeanschluss nachgeheizt. Das Ergebnis: Dieses intelligente Zusammenspiel senkt den Energieverbrauch deutlich. Das Gebäude benötigt rund 13,5 Megawattstunden an Fernwärme pro Jahr weniger. Die Mieter profitieren deshalb von geringeren Nebenkosten für Heizung und Warmwasser. Die Immobiliengruppe kann nach der Modernisierung ein attraktives Gesamtpaket bieten nicht zuletzt aufgrund des neuen Heizsystems. Und das macht sich bereits bemerkbar: Alle Wohnungen sind wieder vermietet. Jens Mischke Seite 18 BVI-Magazin
19 Energie & Umwelt goldgas wird BVI-Fördermitglied Anders am Markt anders im Preis Umfangreiche Erfahrungen schon Immobilienverwaltungen zählen auf goldgas als Erdgasversorger. Das Nürnberger Unternehmen goldgas ist ein stark wachsender und unabhängiger Gasversorger. Seit der Gründung von goldgas im Jahr 2006 wurden die neuen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Gasmarkt-Liberalisierung konsequent genutzt. goldgas kauft Erdgas direkt günstig ein und finanziert nicht die Kostenstrukturen von Zwischenhändlern. Dies wie auch die schlanke Personalstruktur unterstreichen die Positionierung des Unternehmens als effizienter und wachstumsorientierter Gasanbieter. Mehr als Kunden Mit mehr als belieferten Privat- und Geschäftskunden und einer Liefermenge von mehr als 11 TWh im Jahr 2011 gehört goldgas bereits jetzt zu den großen Gasanbietern im deutschen Markt. Neben Privathaushalten und Geschäftskunden zählen hierzu auch viele Bündelkunden und Industriebetriebe. Visionär denken flexibel handeln Seit dem Markteinstieg von goldgas stellen Hausverwaltungen eine feste Kundengruppe dar, auf die das Unternehmen speziell eingeht. Preisvorteile können so direkt an Mieter bzw. Hauseigentümer weitergegeben werden. Neben individuellen Wünschen der Hausverwaltungen (z. B. Stichtagsabgrenzung und Abrechnungsmodalitäten) punktet der Gasversorger mit persönlichen Ansprechpartnern und Service vor Ort. Erdgas wird vom Unternehmen bundesweit und flächendeckend angeboten. BVI-Mitglieder können in goldgas einen verlässlichen und gleichzeitig dynamischen Partner sehen, der die neue Freiheit am Gasmarkt lukrativ nutzt. Olaf Liedtke Kunden binden Kunden gewinnen Mit der BVI-Publikation wohnen bei Verwaltungsbeiräten und Eigentümern präsent sein Das Tagesgeschäft eines Verwalters lässt oft zu wenig Zeit für die regelmäßige Kundenbetreuung. Der BVI will seine Mitglieder dabei unterstützen. Die neue BVI-Publikation wohnen. Die Fachinformation für Wohnungseigentümer und Vermieter richtet sich direkt an die Kunden von Immobilienverwaltern. Die Inhalte umfassen regelmäßig wichtige Themen der Immobilienbranche, aktuelle Informationen zur Rechtsprechung und zu den attraktiven Produkten und Leistungen der BVI-Partner. Darüber hinaus transportiert das Magazin die Zugehörigkeit zum Fachverband als Qualitätsmerkmal und Gütesiegel, vermittelt Kompetenz und stärkt so die Wettbewerbsposition der BVI-Mitglieder. wohnen erscheint mit vier Seiten jeweils im Februar und September und ist als Jahresabo bestellbar. Das Abo umfasst 100 Exemplare pro Ausgabe. Das Besondere: Mit einer eigens gestalteten Info-Box oder dem Firmenstempel auf der Titelseite können BVI-Mitglieder ihre Kunden ganz direkt ansprechen. Grafik- und Redaktionsleistung für die Box sind im Abo enthalten. Der Preis für das Jahresabos beläuft sich bei der Version mit Info-Box auf lediglich 550,- Euro und bei der Version mit dem Freifeld für den Firmenstempel auf sogar nur 180,- Euro plus MwSt. und Versand. Auf Bestellung können auch weitere Exemplare angefordert werden. Bei zusätzlichen 100 Stück verringert sich der Heftpreis nochmals. Eine einmalige Gelegenheit, Ihre Kunden langfristig zu binden! Greifen Sie zu! Cornelia Freiheit QR-Code scannen, um weitere Infos und Bestell- PDF online abzurufen. Für Bestellungen und weitere Auskünfte steht Ihnen Cornelia Freiheit zur Verfügung: Tel.: BVI-Magazin Seite 19
20 BVI-Produkte & Leistungen Fotos: Caparol Farben Lacke Bautenschutz GmbH Schalldämpfer aus leichtgewichtigem High-Tech- Material helfen Bürolärm zu minimieren. Novellierte Arbeitsstättenverordnung: Gefährdungsbeurteilung durch BVI-Rahmenvertragspartner Jörg Wirtz, Geschäftsführer der InRaCon GmbH Die Arbeitsstättenverordnung enthält grundsätzliche Anforderungen, die für das Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten erforderlich sind. Im Juli 2010 und Oktober 2011 traten Änderungen dieser Verordnung in Kraft, die auch in Verwaltungsunternehmen umgesetzt werden müssen. Um die Erfüllung der neuen Auflagen zu erleichtern, hat der BVI e. V. mit dem Fördermitglied InRaCon GmbH einen Rahmenvertrag geschlossen. Jörg Wirtz, Geschäftsführer der InRaCon GmbH, erläutert die Vorteile der Partnerschaft im Interview. Herr Wirtz, wozu dient die Arbeitsstättenverordnung eigentlich? Die Arbeitsstättenverordnung ist dazu da, Beschäftigte zu schützen, indem Arbeitsunfälle und Berufskrankheiten vermieden werden. Damit ist ihre konsequente Umsetzung ein erheblicher Kostensenkungsfaktor für die Unfallversicherungsträger, was letztlich wieder den Arbeitnehmern und den Unternehmen zugute kommt. Worin bestehen die wesentlichen Neuerungen der novellierten Arbeitsstättenverordnung? Die Änderung der Arbeitsstättenverordnung führt zu einer Reihe von formalen Anpassungen und inhaltlichen Ergänzungen. Besonders bedeutsam war die Einführung von zwei neuen Paragrafen: 3 Gefährdungsbeurteilung und 9 Straftaten und Ordnungswidrigkeiten. Außerdem wurden der Anwendungsbereich hinsichtlich der Sicherheitskennzeichnung ausgeweitet und die Unterkünfteregelung auf alle Tätigkeitsbereiche ausgedehnt. Desweiteren wurde die Forderung nach Sitzgelegenheiten am Arbeitsplatz unter der Ziffer 3.3 des Anhangs wieder eingeführt. Die Ziffer 3.7 des Anhanges wurde hinsichtlich des Lärmgrenzwertes an die LärmVibrationsArbSchV angepasst, das Lärmminimierungsgebot bleibt bestehen. Nicht zu vergessen ist die im gleichen Zuge erfolgte Änderung der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung (DGUV 2). Diese ermöglicht neben einer Vereinheitlichung der bestehenden Regelungen eine deutliche Flexibilisierung. Dies ist insbesondere für kleine und Kleinstunternehmen von Vorteil. Man darf nicht vergessen, dass eine Arbeitssicherheitsbetreuung bereits ab dem ersten Arbeitsplatz gefordert ist. Herr Wirtz, können Sie den neuen 3 Gefährdungsbeurteilung für uns näher erläutern? Bei der Gefährdungsbeurteilung hat der Arbeitgeber festzustellen, ob die Beschäftigten Gefährdungen beim Einrichten und Betreiben ihrer Arbeitsstätte ausgesetzt sind oder ausgesetzt sein können. Ist dies der Fall, hat er alle möglichen Gefährdungen der Gesundheit und Sicherheit der Beschäftigten zu beurteilen. Entsprechend dem Ergebnis hat der Arbeitgeber Schutzmaßnahmen nach dem Stand der Technik, Arbeitsmedizin und Hygiene festzulegen. Er ist auch dafür verantwortlich, dass die Gefährdungsbeurteilung fachkundig durchgeführt und aufrecht erhalten wird. Verfügt der Arbeitgeber nicht selbst über die entsprechenden Kenntnisse, hat er sich fachkundig beraten zu lassen. Neu ist, dass der Arbeitgeber die Gefährdungsbeurteilung unabhängig von der Zahl der Beschäftigten vor Aufnahme der Tätigkeiten zu dokumentieren hat. Es sind also alle Unternehmen von der Änderung betroffen. Wer ordnungswidrig handelt und eine Gefährdungsbeurteilung vorsätzlich oder fahrlässig nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig dokumentiert, muss mit Bußgeldzahlungen rechnen. Welche Leistungen deckt der Rahmenvertrag mit dem BVI e.v. ab? Unsere Kooperation bietet den Mitgliedern des BVI zu sehr günstigen Konditionen die Dienste einer externen Fachkraft für Arbeitssicherheit (FASi) an. Dieser Mitarbeiter von uns übernimmt die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Gefährdungsanalyse und führt ein vorbereitendes und nachbereitendes Gespräch mit dem verantwortlichen Geschäftsführer. Er macht außerdem die Sicherheitsunterweisung der Mitarbeiter und erstellt die geforderte Dokumentation und Maßnahmenliste. Für jedwede Unterstützung in Bezug auf die Arbeitsstättenverordnung steht er ganzjährig zur Verfügung. Die genauen Konditionen können BVI-Mitglieder abrufen unter: bvi-verwalter.de/hp414/rahmenvertraege.htm Das Interview führte Cornelia Freiheit Seite 20 BVI-Magazin