Source: https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/fuer-unternehmen/umsatzsteuer/informationen/option-zur-steuerpflicht-bei-vermietung-und-verpachtung-von-grundstuecken-sowie-bei-leistungen-von-wohnungseigentumsgemeinschaften.html
Timestamp: 2020-08-14 17:18:14
Document Index: 220962487

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 10', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6']

Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie bei Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften (§ 6 Abs 1 Z 16 und Z 17 iVm. § 6 Abs 2 UStG)
Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (§ 6 Abs 1 Z 16 iVm § 6 Abs 2 UStG)
Die Möglichkeit nach § 6 Abs 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG zu verzichten, wird insoweit eingeschränkt, als der Vermieter/Verpächter davon nur Gebrauch machen kann, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen".
Die leistende Unternehmerin/Der leistende Unternehmer kann für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte, auf die Anwendung der Steuerbefreiung verzichten. Erforderlich ist allerdings, dass der Mieter/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil nahezu ausschließlich (d.h. mind. 95 Prozent) für Umsätze verwendet, die seine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ist dies der Fall und liegt ein an keine besondere gesetzliche Form gebundener Nachweis vor, dass der Mieter/Pächter die gesetzliche Voraussetzung erfüllt, so kann die leistende Unternehmerin/der leistende Unternehmer weiterhin zur Steuerpflicht für den betreffenden Vermietungs-/Verpachtungsumsatz optieren.
Die Vermietungsumsätze des V sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG). Die Geschosse des Gebäudes sind baulich abgeschlossene, selbständige Grundstücksteile. Die Frage der Option ist für jeden Grundstücksteil gesondert zu prüfen.
1. Obergeschoss: V kann auf die Steuerbefreiung verzichten, weil der Rechtsanwalt den Gebäudeteil für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. In diesem Fall sind die laufenden Mietentgelte steuerpflichtig.
Die Regelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 beginnen. Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern die faktische Begründung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses, somit die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäude(-teils). Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet in diesem Zusammenhang für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis.
Unter die Regelung fallen – unabhängig vom Vorliegen eines aufrechten Miet- bzw. Pachtverhältnisses – nur jene Fälle, in denen "mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde." Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.
Von § 6 Abs.2 UStG nicht erfasst sind jene Fälle, bei denen das Gebäude durch den Vermieter/Verpächter vor dem 1. September 2012 errichtet oder mit der Errichtung durch den leistenden Unternehmer bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, und zwar unabhängig vom Beginn des Miet- oder Pachtverhältnisses.
Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, so gilt § 6 Abs.2 UStG für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die ab dem 1. September 2012 beginnen.
V kann auf die Befreiung nicht verzichten, da weder das Mietverhältnis, noch die Errichtung vor dem 1. September 2012 begonnen hat.
Durch die Neuregelung des § 6 Abs 2 UStG kommt es zu keiner Änderung bei der steuerpflichtigen Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken (zehn Prozent Steuersatz gemäß § 10 Abs 2 Z 4 lit. a UStG) und der damit verbundenen Vorsteuerabzugsberechtigung (z.B. bei "Vorsorgewohnungen").
Ebenfalls unverändert bleibt die Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen, da diese nicht unter die Steuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG fällt, sondern mit dem Normalsteuersatz (20 Prozent) zu versteuern ist.
Umsatzsteuerrichtlinien 2000, Rz 899a ff
Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften (§ 6 Abs 1 Z 17 iVm § 6 Abs 2 UStG)
Um eine Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern zu erreichen, wird durch § 6 Abs 2 UStG die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 17 UStG zu verzichten, ebenfalls eingeschränkt. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft kann von dieser wiederum nur Gebrauch machen, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen".
Die Regelung des § 6 Abs 2 UStG ist anzuwenden auf "Wohnungseigentum, das nach dem 31. August 2012 erworben wird".
Umsatzsteuerrichtlinien 2000, Rz 923 und Rz 1217
(Für den Fall, dass der Mieter/Pächter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist)
Errichtung durch vermieter
Beginn V+V
Option zur Stpfl. möglich
VSt-Abzug Vermieter
Großreparatur (GR)
Verkauf oder
VSt-Berichtigung
2010 2011 ja ja - - 2018 3/10
2011 10/2012 ja ja - - 2018 14/20
10/2012 2013 nein nein - - 2025 8/20*)
2010 2011 ja ja 2020 ja 2035 5/20 (für GR)
2011 10/2012 ja ja 2020 ja 2035 5/20 (für GR)
10/2012 2013 nein nein 2020 nein 2035 5/20* (für GR)
*) positive Vorsteuerberichtigung