Source: https://wohnungswirtschaft.online/mietendeckel-berlin/
Timestamp: 2020-02-19 07:23:35
Document Index: 317243763

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 6', '§ 1', '§ 5', '§ 9', '§ 558', '§ 3', '§ 6', '§ 4', '§ 3', '§ 558', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 3', '§ 6', '§ 3', '§ 3', '§ 6', '§ 4', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 7', '§ 3', '§ 6', '§ 7', '§ 5', '§ 6', '§ 8', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 2', '§ 3', '§ 6', '§ 8', '§ 8', '§ 3', '§ 8', '§ 3', '§ 8', '§ 8', '§ 9', '§ 2', '§ 11', '§ 6', '§ 11', '§ 11', '§ 2', '§ 5', '§ 7', '§ 2', '§ 2', '§ 10', '§ 68', '§ 68', '§ 10', '§ 80', '§ 10', '§ 2', '§ 2', 'Art. 74', '§ 3', '§ 3', '§ 6', '§ 6', '§ 8', '§ 6', '§ 6', 'BGH']

Mietendeckel Berlin - wohnungswirtschaft.online
3. Februar 2020 Stefan Pfeiffer Wohnraummietrecht
Update: Am 14. Februar 2020 teilte der Berliner Senat mit, dass das am 30. Januar 2020 vom Abgeordnetenhaus verabschiedete „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin”, mit dem der Mietendeckel in Berlin eingeführt wird, am 22. Februar im Gesetzblatt veröffentlicht und somit am 23. Februar in Kraft treten wird.
Ab dem 23. Februar 2020 sind in Bestandsmietverhältnissen bis zum 22. Februar 2025 keine Mieterhöhungen mehr zulässig, außer in den Fällen, die das MietenWoG Bln selbst zulässt. Mieterhöhungen, die zwischen dem 18. Juni 2019 und dem 22. Februar 2020 vorgenommen wurden, sind unwirksam.
Ab dem 23. Februar 2020 dürfen in neuen Mietverträgen nur die Stichtagsmieten, höchstens jedoch die Mietobergrenzen vereinbart werden. Es gilt immer die dem Mieter günstigere Regelung.
Ab dem 23. Februar 2020 müssen den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete (=Stichtagsmiete) sowie die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände schriftlich oder elektronisch mitgeteilt werden.
Bis zum 22. April 2020 muss allen Mietern Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände erteilt werden. Ein Schreiben dazu finden Sie unten bei den Mustern. Achten Sie darauf, dass Sie wie bei der Betriebskostenabrechnung nachweisen können, dass die Mieter das Schreiben bekommen haben.
Ab dem 23. November 2020 gilt die Regelung zu den überhöhten Mieten. Sie müssen bis dahin überprüfen, ob bei Ihnen überhöhte Mieten im Sinne des § 5 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln vorliegen. Wenn ja müssen Sie sie von sich aus absenken, da andernfalls zivil- und ordnungsrechtliche Konsequenzen drohen.
Im folgenden geht es um eine der Mietpreisgrenzen im freifinanzierten Wohnungsbau, den Mietendeckel Berlin durch das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” (Näheres zu anderen Mietpreisgrenzen in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”). Dieses gilt für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen.
Gegen das Gesetz gibt es umfangreiche politische und verfassungsrechtliche Bedenken (siehe Ziffer 13.). Es haben bereits mehrere Fraktionen im Deutschen Bundestag sowie im Abgeordnetenhaus des Landes Berlin verfassungsgerichtliche Normenkontrollverfahren gegen das Gesetz angekündigt. Unabhängig davon müssen sich Mieter und Vermieter in Berlin zunächst einmal darauf einstellen, solange nicht das Verfassungsgericht eine vorläufige oder endgültige Entscheidung gegen das Gesetz getroffen hat.
Das Gesetz sieht folgende Eckpunkte vor:
Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten erfolgt durch ein Landesgesetz, welches das Abgeordnetenhaus von Berlin beschlossen hat.
Es wird ein Mietenstop in bestehenden Mietverhältnissen für fünf Jahre auf der Basis der am 18. Juni 2019 bestehenden Mieten eingeführt. Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen sind nicht zulässig (Preiserhöhungsverbot). Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von bis zu 1,3 % pro Jahr geschaffen.
Es werden verbindliche Mietobergrenzen für neue Mietverträge festgelegt. Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Der Berliner Mietspiegel 2019 spielt keine Rolle.
Bei der Vermietung von Wohnungen nach Inkrafttreten des Gesetzes darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Stichtagsmiete), höchstens jedoch der Betrag der Mietobergrenze.
In Mietverhältnissen sind überhöhte Mieten verboten (Dies gilt für Bestands- und Neuverträge). Sie sind überhöht, wenn sie um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt.
Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/qm umgelegt werden. Es besteht eine Anzeigepflicht bei der IBB.
Verstöße gegen die Anforderungen des Gesetzes werden als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet.
Der Mietendeckel Berlin
Anwendungsbereich, Inkrafttreten
Mietenstop und Preiserhöhungsverbot
Härtefälle und Mietzuschuss
Zuständigkeiten und Rechtsbehelfe
Politische und verfassungsrechtliche Bewertung
Muster Mietendeckel
1. Der Mietendeckel Berlin
Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat in seiner 53. Sitzung am 30. Januar 2020 das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin” verabschiedet, im allgemeinen Sprachgebrauch als „Mietendeckel” bezeichnet. Es ist als dessen Artikel 1 Teil des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung”.
Zugrunde liegt dem Gesetz eine Vorlage des Senats von Berlin vom 28. November 2019 (Drucksache 18/2347), überarbeitet durch einen Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen vom 22. Januar 2020 (Drucksache 18/2437).
Den Gesetzestext finden Sie unter Ziffer 14 am Ende dieses Beitrages.
Es gibt 2 wichtige Zeitpunkte in dem Gesetz: Das ist einmal der 18. Juni 2019, der sogenannte „Stichtag”. An diesem Tag hat der Senat von Berlin seinen Grundsatzbeschluss gefasst, einen Mietendeckel für die Stadt auf den Weg zu bringen. Der andere Tag ist der des Inkrafttretens des Gesetzes, am Tag nachdem es im Gesetzblatt verkündet wurde. Dieser Tag dürfte Mitte bis Ende Februar 2020 liegen.
Der Mietendeckel sieht zwei Mietpreisgrenzen vor:
Als relative Grenze die sogenannte „Stichtagsmiete”. Das ist in der Regel die am 18. Juni 2019 vereinbarte Miete, unabhängig von ihrer Höhe (Siehe nachfolgend Ziffer 3).
Als absolute Grenze die sogenannte „Mietobergrenze”. Das ist die sich aus der Tabelle in § 6 MietenWoG Bln ergebende Höchstmiete (Siehe nachfolgend Ziffer 4).
2. Anwendungsbereich, Inkrafttreten
Nach § 1 MietenWoG Bln gilt das Gesetz gilt für Wohnraum. Es gilt also nicht für Gewerberäume.
Ausgenommen von dem Gesetz sind:
Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde
Wohnraum, der im Einzelfall dauerhaft unbewohnbar war oder unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,
Wohnraum in einem Wohnheim
Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.
Bei den öffentlich geförderten Wohnungen gibt es eigene Rechtssysteme zur Mietpreisbindung (Nähres dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”).
Neubauten und neubauähnliche Sanierungen sind ausgenommen, um Investitionen nicht zu bremsen. In dieser Ausnahme steckt zum einen das Eingeständnis, dass der Mietendeckel eine Bauinvestitionsbremse ist. Außerdem verkennt er, dass für die meisten Investoren neben der Rentabilität des jeweiligen Projektes auch entscheidend ist, welche Erträge sie mit ihren sonstigen Wohnungsbeständen erwirtschaften können.
Nach Artikel 4 Absatz 1 des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” tritt das Gesetz am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. § 5 (überhöhte Mieten) tritt neun Monate nach der Verkündung in Kraft.
Nach Artikel 4 Absatz 2 des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” tritt das Mietendeckelgesetz fünf Jahre nach seinem Inkrafttreten außer Kraft. Die §§ 9 bis 11 sind auch nach dem Außerkrafttreten anzuwenden, soweit und solange sie Wirkung für den Geltungszeitraum dieses Gesetzes entfalten.
Vor und auch nach dem Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes bleiben die Vorschriften des BGB in vollem Umfang auch in Berlin in Kraft. Das Mietendeckelgesetz verdrängt als öffentliches Landesrecht das privatrechtliche Mietrecht nicht (Ob diese feinsinnige Unterscheidung verfassungsrechtlich haltbar ist, wird das Verfassungsgericht zu prüfen haben). Das MietenWoG Bln legt für einen begrenzten Zeitraum öffentlich-rechtliche Obergrenzen bei den Mieten fest und stellt ausdrücklich keinen Ersatz für das BGB dar. Will man als Vermieter gegen das Gesetz vorgehen, muss man seinem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff BGB zusenden und ihn dann ggfls. auf Zustimmung verklagen (Näheres dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”). Im Rahmen des Zustimmungsprozesses müsste dann das Amtsgericht prüfen, ob das MietenWoG Bln anzuwenden ist oder nicht. Bevor es soweit kommt werden jedoch die angekündigten Organsteitverfahren bereits für eine Klärung sorgen.
3. Mietenstop und Preiserhöhungsverbot
Grundlage des Mietenstops ist die sogenannte „Stichtagsmiete”. Nach § 3 Absatz 1 MietenWoG Bln ist (Vorbehaltlich der auf diese Regelung folgenden Ausnahmen) ab Inkrafttreten des Gesetzes eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet (=Mietenstop).
Dies bedeutet zunächst einmal, dass
keine Mieterhöhungen mehr zulässig sind,
und alle seit dem 18. Juni 2019 vorgenommenen Mieterhöhungen ebenfalls unwirksam sind.
Diese Vorschrift gilt zunächst für Bestandsmietverhältnisse, da sie eine wirksam vereinbarte Miete voraussetzt. Mieterhöhungen, die nach dem Stichtag vorgenommen wurden, sind rückwirkend unwirksam. Zahlungen über der Stichtagsmiete können von den Mietern ab Inkrafttreten des Gesetzes verweigert werden. Die Frage, ob sie auch für die Vergangenheit zurückgefordert werden können, dürfte wegen des Rückwirkungsverbotes aber zu verneinen sein.
Ob die Stichtagsmieten die Mietobergrenzen des § 6 MietenWoG Bln einhält, spielt bei den Bestandsmietverhältnissen keine Rolle, da sie nach § 4 MietenWoG Bln nur gelten, wenn Wohnraum nach Inkrafttreten des Gesetzes wieder vermietet wird.
Wird Wohnraum nach dem 18. Juni 2019 wiedervermietet und besteht dieses Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fort, so ist die wirksam vereinbarte Miete nach § 3 Absatz 2 Satz 2 MietenWoG Bln für den Mietenstop maßgeblich.
Dies gilt nicht nur für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). Wurde vertraglich eine Staffelmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) oder Indexmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Indexmiete”) vereinbart, ist die zu diesem Stichtag geschuldete Miete maßgeblich.
Wurde Wohnraum, der bis zum 18. Juni 2019 noch nie als Wohnraum vermietet war, zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes erstmalig vermietet (Z.B. umgenutzter ehemaliger Gewerberaum), so ist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 MietenWoG Bln ebenfalls die wirksam vereinbarte Miete für den Mietenstop maßgeblich. Dieser Fall wurde zwar extra geregelt, dürfte aber in der Praxis nur selten vorkommen.
Besteht ein Mietvertrag am Stichtag und besteht er am Tag des Inkrafttretens fort, ist die Stichtagsmiete die vom 18. Juni 2019.
Wird eine Wohnung zwischen dem Stichtag und dem Tag des Inkrafttretens neu vermietet und besteht das Mietverhältnis am Tag des Inkrafttretens fort, ist die wirksam vereinbarte Miete für den Mietenstop maßgeblich. Das gleich gilt für Wohnraum, der bis zum 18. Juni 2019 noch nie als Wohnraum vermietet war und zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes erstmalig vermietet wird.
Wird Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes neu vermietet, ist die nach den beiden vorgenannten Varianten berechnete Miete maßgeblich. Allerdings ist nach § 4 auch die Mietenobergrenze zu beachten.
Miete im Sinne dieses Gesetzes ist nach § 3 Absatz 5 MietenWoG Bln die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben nach § 3 Absatz 1 Satz 3 MietenWoG Bln bei der Bestimmung der Stichtagsmiete außer Betracht.
Beträgt die nach diesen Regelungen zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung zwei Merkmale nach § 6 Absatz 3 MietenWoG Bln auf, erhöht sich nach § 3 Absatz 3 MietenWoG Bln die zulässige Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Eine Erhöhung im laufenden Mietverhältnis ist hingegen nicht möglich. Dort bleibt es bei der niedrigeren Stichtagsmiete.
Da das Gesetz fünf Jahre gelten soll (Auch wenn die meisten Beobachter davon ausgehen, dass es nach dieser Zeit verlängert wird, siehe Mietpreisbremse), hat der Gesetzgeber in § 3 Absatz 4 MietenWoG Bln eine Anpassung der Mieten vorgesehen. Danach erhöhen sich die Höchstwerte ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag (18. Juni 2019) eingetretenen und durch das Statistische Bundesamt zum 31. Dezember des Vorjahres festgestellten Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent. Dies gilt aber nicht, wenn dadurch die Obergrenzen aus der Mietentabelle nach § 6 MietenWoG Bln überschritten werden. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung stellt den maßgeblichen Prozentsatz durch Rechtsverordnung fest.
Wird Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet oder wird Wohnraum, der zuvor noch nie als Wohnraum vermietet war, erstmalig vermietet, ist zunächst einmal die Stichtagsmiete zu beachten. Sie darf in der Regel nicht überschritten werden.
Darüber hinaus ist nach § 4 MietenWoG Bln für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete verboten, welche die Mietobergrenzen überschreitet, die sich aus den §§ 6 (Mietobergrenzen) und 7 MietenWoG Bln (Modernisierungen) ergeben.
Die Miete darf also nicht höher sein als die Stichtagsmiete, höchstens jedoch die Mietobergrenze erreichen, auch wenn die Stichtagsmiete höher ist. Es gilt zu Gunsten der Mieter die niedrigere der beiden Grenzen.
§ 6 Absatz 1 MietenWoG Bln legt Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete in Abhängigkeit von der Wohnfläche und der erstmaligen Bezugsfertigkeit und Ausstattung einer Wohnung nach Maßgabe der dort folgenden Mietentabelle. Sie reichen von 3,92 € pro qm für Wohnungen bis 1918 für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad bis 9,80 € pro qm für Wohnungen aus den Jahren 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad.
Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze gemäß § 6 Absatz 2 MietenWoG Bln um zehn Prozent.
Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach § 6 Absatz 3 MietenWoG Bln um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a).
Zur näheren Bestimmung dieser Merkmale kann auf die Rechtsprechung zurückgegriffen werden, die zum Berliner Mietspiegel ergangen ist.
Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ist gemäß § 6 Absatz 5 MietenWoG Bln verpflichtet, die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben.
Das Gesetz greift auch in das Modernisierungsrecht ein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”).
Nach § 7 Absatz 1 MietenWoG Bln müssen Vermieterinnen und Vermieter, die nach durchgeführter Modernisierung
die Miete nach Inkrafttreten dieses Gesetzes erhöhen, dies der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzeigen.
Die zulässige Miete gemäß § 3 MietenWoG Bln (Stichtagsmiete) und § 6 MietenWoG Bln (Obergrenze) erhöht sich im Fall solcher Modernisierungsmaßnahmen um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter. Dies ist weniger als nach dem geltenden Mietrecht des BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”).
Auch im Falle mehrfacher Modernisierung im Geltungszeitraum dieses Gesetzes darf sich dadurch die nach dem MietenWoG Bln zulässige Miete insgesamt um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Dies gilt nach § 7 Absatz 2 MietenWoG Bln entsprechend für Modernisierungsmaßnahmen, die zwischen dem Stichtag (18. Juni 2019) und dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind.
Die Mieterhöhung (Bis zu 1 Euro) ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass die Mieterhöhung ohne Anzeige unzulässig ist.
6. Überhöhte Mieten
Die Mietobergrenze ist die Grundlage der Regelungen über die überhöhten Mieten. Sie gilt für Bestands- und für Neumietverträge.
Eine Miete ist nach § 5 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht nach § 8 MietenWoG Bln genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlagen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.
Die Wohnlagenzuordnung erfolgt nicht automatisch nach der des aktuellen Berliner Mietspiegels (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”). Vielmehr wird nach nach § 5 Absatz 3 MietenWoG Bln die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.
Eine überhöhte Miete ist nach § 5 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln verboten. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung überwacht nach § 5 Absatz 2 MietenWoG Bln die Einhaltung dieses Verbots. Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind.
Die genauen Konsequenzen einer überhöhten Miete sind unklar. Die ursprünglich geplante Absenkung auf Antrag der Mieter durch die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ist durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen aus dem Gesetz gestrichen worden. Stattdessen bestimmt § 5 Absatz 2 MietenWoG Bln, dass die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung die Einhaltung des Verbots überwacht und von Amts wegen alle Maßnahmen treffen kann, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind. Was dass heißt, bleibt allerdings unklar.
Unabhängig davon sollten Vermieter von sich aus ihre Mieten auf eine Mietpreisüberhöhung prüfen und die Mieten auf ein zulässiges Maß absenken. Das ist bei Neumietverträgen die Mietobergrenze und bei Bestandsmietverträgen ein Betrag von 20 % über der Mietobergrenze.
Überhöhte Mieten dürften die ersten sein, gegen die die Ordnungsbehörden mit Bußgeldern vorgehen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass § 5 MietenWoG Bln erst neun Monate nach Verkündung des MietenWoG Bln in Kraft tritt (Siehe unter Ziffer 2.). Das heißt auch, dass auch erst ab diesem Zeitpunkt die Mieten abgesenkt werden müssen und Bußgelder verhängt werden können.
Das Gesetz sieht an verschiedenen Stellen eine ganze Reihe von Informationspflichten insbesondere für die Vermieterinnen und Vermieter vor.
Mieterinnen, Mieter, Vermieterinnen und Vermieter sowie die für diese handelnden Personen sind nach § 2 Absatz 3 MietenWoG Bln verpflichtet, der zuständigen Stelle (siehe nachfolgend Ziffer 10) auf Verlangen die zur Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen. Welche Auskünfte und Unterlagen das sind, ist nicht näher definiert. Es dürfte jedoch in einem sehr weitgehenden Sinne zu verstehen sein.
Nach § 3 Absatz 1 Satz 3 MietenWoG Bln haben Vermieterinnen und Vermieter
den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages
und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter
oder des zuständigen Bezirksamtes
die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete (=Stichtagsmiete) schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.
Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern nach § 6 Absatz 4 MietenWoG Bln unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Diese Auskunftspflicht ist von besonderer Bedeutung, da sie alle bestehenden Mietverhältnisse betrifft und ohne ein Auskunftsbegehren eines Mieters oder einer öffentlichen Stelle innerhalb der vorgegebenen Zeit erfüllt werden muss. Die Vermieter müssen also von sich aus tätig werden. Die gleiche Pflicht trifft die Vermieterinnen und Vermieter neuen Mieterinnen und Mietern gegenüber vor Vertragsabschluss.
Der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung gegenüber ist auf deren Verlangen in jedem Fall diese Auskunft zu erteilen.
8. Härtefälle und Mietzuschuss
Wenn es in Gesetzen um Härtefälle geht, sind in der Regel die Mieter gemeint. Im Zusammenhang mit dem Mietendeckel geht es jedoch um die Vermieter. Das Gesetz richtet sich politisch in erster Linie gegen die “Abzocke” durch börsengetriebene Großvermieter und reiche Immobilienbesitzer, die die Mieter mit Mieterhöhungen finanziell an den Rand der Armut drängen. Bei diesen geht man davon aus, dass für sie der Mietenstop und eventuelle Mietabsenkungen finanziell zumutbar sind, dass sie es gewissermaßen “verdient” haben.
Der Gesetzgeber hat allerdings gesehen, dass es durchaus auch andere Vermieter gibt, die nur eine oder wenige Wohnungen haben und die durch diesen staatlichen Eingriff in die Mietverhältnisse in ernste Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten. Daher hat er für diese sogenannten „Härtefälle” in § 8 MietenWoG Bln eine Sonderregelung getroffen.
Nach § 8 Absatz 1 MietenWoG Bln kann die Investitionsbank Berlin zur Vermeidung einer unbilligen Härte aufgrund dieses Gesetzes auf Antrag der Vermieterinnen und Vermieter für das laufende Mietverhältnis sowie alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln zulässige Miete genehmigen, soweit dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist. Im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter können dabei zum Beispiel liegen: Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.
Eine unbillige Härte liegt nach § 8 Absatz 2 MietenWoG Bln insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen.
Eine Wirtschaftseinheit ist nach § 8 Absatz 2 Satz 4 MietenWoG Bln eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.
Die Regelung ist gespickt mit unbestimmten Rechtsbegriffen (Wann reichen die Erträge für die Erhaltung nicht mehr aus?). Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird daher in § 8 Absatz 3 MietenWoG Bln ermächtigt, durch Rechtsverordnung die für einen Härtefall maßgeblichen Kriterien näher zu bestimmen.
Genehmigt die IBB einem Vermieter eine höhere Miete, so könnte dies Mieter mit geringem Einkommen in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Nach § 9 MietenWoG Bln können die davon betroffenen Mieterinnen und Mieter daher einen Mietzuschuss entsprechend den Bestimmungen des § 2 des Wohnraumgesetzes Berlin bei der Investitionsbank Berlin beantragen. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.
Beim MietenWoG Bln handelt es sich nicht um Zivilrecht, sondern um Verwaltungsrecht. Dies spielt bei der Frage eine Rolle, ob das Land Berlin überhaupt eine Gesetzgebungskompetenz für die darin geregelten Sachverhalte hat (Näheres dazu im folgenden Abschnitt). Es führt aber auch dazu, dass Verstöße gegen das Gesetz nicht nur vertragsrechtliche Konsequenzen haben, sondern auch bußgeldbewehrt sind.
Nach § 11 Absatz 1 MietenWoG Bln handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig
die Auskunft nach § 6 Absatz 4 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt oder
Die Ordnungswidrigkeit kann nach § 11 Absatz 2 MietenWoG Bln mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.
Da das Gesetz die Stichtagsmiete rückwirkend zum 18.06.2019 festlegt, werden viele Vermieter, die sich nicht gleich ab diesem Tag an das noch nicht bestehende Gesetz gehalten haben, formal betrachtet gegen § 11 Absatz 1 Nummer 4 verstoßen. Dies wäre jedoch ein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot für Strafen. Daher können auch nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln keine Bußgelder in solchen Fälle verhängt werden, die zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln gegen die Bestimmungen des MietenWoG Bln verstoßen.
10. Zuständigkeiten und Rechtsbehelfe
Anders als im Mietrecht, in dem es immer Aufgabe des Mieters ist, seine Interessen gegen den Vermieter durchzusetzen, sieht das MietenWoG Bln auch eine Reihe von Befugnissen für Behörden und die IBB vor.
Nach § 2 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln werden Aufgaben nach § 5 MietenWoG Bln (überhöhte Miete) von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung durchgeführt.
Die Durchführung der Aufgaben nach den §§ 7 bis 9 MietenWoG Bln (Modernisierung, Härtefälle und Mietzuschuss) obliegt nach § 2 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln der Investitionsbank Berlin.
Im Übrigen obliegt die Durchführung der Aufgaben nach diesem Gesetz nach § 2 Absatz 1 Satz 3 MietenWoG Bln den Bezirksämtern. Sie überwachen die Einhaltung der Vorschriften des Gesetzes, soweit nicht andere Behörden für die Durchführung zuständig sind. Sie können dazu von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung des Gesetzes erforderlich sind. Sie sind auch für die Verfolgung und Ahnung von Ordnungswidrigkeiten zuständig.
Soweit Behörden im Rahmen des Gesetzes tätig werden und eine Regelung treffen, ist dafür nicht der Zivilrechtsweg zu den Amtsgerichten, sondern der Verwaltungsgerichtsweg gegeben. Nach § 10 Absatz 1 MietenWoG Bln ist in diesen Fällen (Anders als nach § 68 VwGO) ein Vorverfahren nach § 68 der Verwaltungsgerichtsordnung ist auch dann erforderlich, wenn ein Verwaltungsakt nach diesem Gesetz von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung erlassen worden ist.
Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach diesem Gesetz haben gemäß § 10 Absatz 2 Satz 1 MietenWoG Bln keine aufschiebende Wirkung (Anders als nach § 80 VwGO). Geht es beispielsweise um Bußgelder müssen diese daher zunächst gezahlt werden.
Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung entscheidet nach § 10 Absatz 2 Satz 2 MietenWoG Bln über den Widerspruch gegen einen auf Grundlage des Gesetzes erlassenen Verwaltungsakt und damit verbundene Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung.
Nach § 2 Absatz 3 MietenWoG Bln sind die zuständigen Stellen befugt, personenbezogene Daten zu verarbeiten und insbesondere einander zu übermitteln, soweit dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist.
Darüber hinaus sind sie ermächtigt, Mieterinnen und Mietern auch jenseits eines konkreten Verwaltungsverfahrens Auskunft über die nach diesem Gesetz zulässige Miethöhe zu erteilen.
12. Ausführungsvorschriften
Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird nach § 2 Absatz 4 MietenWoG Bln ermächtigt, Ausführungsvorschriften für die Anwendung des Gesetzes zu erlassen.
13. Politische und verfassungsrechtliche Bewertung
Die Vermieterverbände halten den Mietenstop für wohnungspolitisch falsch und für rechtlich unzulässig. So wendet der GdW ein:
Die abschließende Gesetzgebungskompetenz für das Mietpreisrecht liege gemäß Art. 74 Abs.1 Nr. 1 GG beim Bund (Siehe dazu beispielsweise das Gutachten des früheren Präsidenten des BVerfG Prof. Papier im Auftrag des GdW).
Mit der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenzenverordnung habe der Bund den Ländern bereits einen engen Rahmen vorgegeben, den die Länder mit angespannten Wohnungsmärkten nutzen können.
Länder könnten nicht beschließen, Bundesrecht nicht anzuwenden. Bundesrecht breche Landesrecht – nicht umgekehrt.
Die Zuständigkeit der Länder für das Wohnungswesen beschränke sich allein auf öffentlich- rechtliche Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung und nicht auf die im BGB geregelte Höhe der Miete.
Ein Mietenstop greife elementar in die Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG und das Verbot der Verlustrechnung ein. Durch das Einfrieren der Mieten wären sämtliche Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen. Nicht einmal ein Inflationsausgleich wäre noch möglich.
Auch der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat in einem Gutachten festgestellt, dass eine Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer für freifinanzierte Wohnungen nicht bestehen dürfte. Die Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Wohnungswesen beschränkt sich danach auf öffentlich-rechtliche Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung, nicht aber auf die ausschließlich zivilrechtlich geregelte Miethöhe im freifinanzierten Wohnungsbau.
Die Auswirkungen des Mietendeckels sind umstritten. Unmittelbar wird er dazu führen, dass für einen Zeitraum von 5 Jahren die Nettokaltmieten in Berlin (Außer bei Neubauten) nicht mehr steigen. Man muss aber auch die mittelbaren Folgen im Auge behalten:
Durch den Mietendeckel wird Wohnraum in Berlin in den nächsten Jahren nicht teurer, bestimmte Mieten werden sogar sinken, bei steigenden Einkommen werden die Mieten relativ sinken. Dadurch wird der ohnehin schon starke Zuzug nach Berlin zusätzlich stimuliert. Die Wohnungsnachfrage wird dadurch noch größer.
Im Wettbewerb um die dann insgesamt preiswerteren Wohnungen wird sich nichts ändern. Die Vermieter werden die Wohnungen trotzdem weiterhin an diejenigen Mietinteressenten mit den höchsten Einkommen und der besten Bonität vermieten.
Die Haushalte können sich aufgrund des geringeren Mietpreises mehr Wohnfläche leisten und werden diese auch nachfragen, also beispielsweise eine Wohnung mit 75 qm statt 65 qm anmieten – selbst wenn sie die zusätzliche Fläche nicht unbedingt benötigen. Sie nehmen damit Wohnfläche vom Markt, die anderen Haushalten fehlt.
Der gleiche Effekt wird bei den Bestandsmietern eintreten. Wer wegen der Miete in eine kleinere Wohnung umziehen wollte (Auch dann, wenn es darauf beruht, dass sich die persönlichen Lebensumstände geändert haben), wird diese Absicht entweder aufschieben oder sogar ganz aufgeben.
Der Mietendeckel wird zu Verunsicherung bei den Investoren führen. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass der Wohnungsbau nicht anzieht, sondern eher weiter nachlässt. Die Berliner Politik hat es in diesem Zusammenhang auch versäumt, zusammen mit dem Mietendeckel ein nachvollziehbares Konzept vorzulegen, wie der Wohnungsbau weiter angekurbelt werden soll.
Zulegen wird höchstens der Bau von Eigentumswohnungen und die Umwandlung von bestehendem Wohnraum, weil für diesen die Mietregulierung des Mietendeckels nicht gilt. Konsequenterweise müsste der Senat überlegen, ob er nicht auch noch die Möglichkeit dazu für 5 Jahre aussetzt.
Auch wenn weniger neu gebaut und modernisiert würde, müssten die Wohnungsunternehmen trotzdem weiterhin Bauleistungen in Anspruch nehmen, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten und Mängel zu beseitigen. Handwerks- und Bauleistungen würden sich dennoch weiter verteuern (Oder soll etwa auch ein Lohnstop für die Bauwirtschaft verordnet werden?). Diese für die Bestandsbewirtschaftung oder Instandhaltung unumgänglichen Kostensteigerungen können dann nicht mehr refinanziert werden.
Als Reaktion werden viele Vermieter weniger in ihre Häuser und Wohnungen investieren. Modernisierungen werden zurückgestellt. Bei Neuvermietungen werden die Wohnungen unsaniert vermietet. Die Qualität wird insgesamt zurückgehen. Einer BBU-Umfrage vom Juni 2019 unter seinen Berliner Mitgliedsunternehmen zufolge gehen 24 % davon aus, dass sie dann ihre Neubauinvestitionen ganz einstellen müssten; weitere 30 % sehen eine deutliche Reduktion vorher. Sogar fast 90 % würden ihre Modernisierungsinvestitionen voraussichtlich ganz oder deutlich einschränken müssen, fast 55 % sehen deutliche Abstriche bei der Instandhaltung vorher. Gespart werden müsste auch bei Projekten zur energetischen Modernisierung (22 % völlige Einstellung, 69 % deutliche Reduktion) oder der Wohnumfeldgestaltung (rd. 19 % völlige Einstellung, 71 % deutliche Reduktion).
Ein Problem des Mietendeckels besteht auch darin, dass er nicht nur denen zugute kommt, die Schutz benötigen, sondern allen Berliner Mietern. Das bedeutet, dass er sowohl finanziell schwächere als auch finanziell stärkere Haushalte subventioniert. Es wird also nicht nur im Interesse von Mietern mit geringem Einkommen in das Eigentumsrecht der Vermieter eingegriffen, sondern auch zu Gunsten von gutverdienenden oder vermögenden Mietern.
Die Intervention in den Markt durch den Mietendeckel lässt sich auch nur schwer wieder beenden, weil nicht zu erwarten ist, dass die Situation in 5 Jahren besser ist als heute. Wenn der Zuzug in die Stadt anhält, der Wohnungsbau nicht merklich anzieht und die vorstehend beschriebenen Effekte eintreten (Was sehr wahrscheinlich ist), wird man bei gleicher politischer Konstellation wie heute in 5 Jahren keine neuen Argumente haben, die es rechtfertigen würden, den Mietendeckel auslaufen zu lassen.
Der Senat ist sich laut eigener Aussage darüber bewusst, dass er mit der Einführung eines Mietendeckels juristisches Neuland betritt, mit allen damit verbundenen Unwägbarkeiten. Es sei aber keine Option, die Mietpreisentwicklung und damit die existenzielle Entscheidung darüber, ob Menschen in unserer Stadt ihr Zuhause verlieren, dem Markt zu überlassen.
14. Der Gesetzestext
von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohn- raum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,
§ 3 Mietenstopp und Preiserhöhungsverbot
Wird Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet oder wird Wohnraum, der zuvor noch nie als Wohnraum vermietet war, erstmalig vermietet, ist unbeschadet der Regelungen des § 3 für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete verboten, welche die Mietobergrenzen überschreitet, die sich aus den §§ 6 und 7 ergeben
(1) Eine überhöhte Miete im Sinne dieses Gesetzes ist verboten. Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht nach § 8 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.
Miettabelle zum Berliner Mietendeckel
15. Muster zum Mietendeckel
Für die meisten freifinanzierten Wohnungen in Berlin gilt ab Februar 2020 der Mietendeckel. Die Vermieter müssen dafür bei Abschluss neuer Mietverträge Vorsorge treffen. Wir raten zu einer Anlage zum Mietvertrag.
Der Mietendeckel Berlin soll nach fünf Jahren wieder außer Kraft treten. Es könnte auch sein, dass er durch das Verfassungsgericht vorläufig oder endgültig für unwirksam erklärt wird. Trotzdem ist er zunächst einmal geltendes Recht und muss von Vermietern beachtet werden.
Der Mietendeckel ändert nicht das bundesgesetzliche Mietrecht. Dies lässt er unberührt. Der Bundesgesetzgeber wird es auch nicht an das Berliner Landesrecht anpassen. Daher muss der Vermieter beim Abschluss neuer Mietverträge nach Inkrafttreten des Mietendeckels sowohl das Mietrecht des BGB als auch den Mietendeckel beachten. Außerdem muss der temporäre Charakter des Mietendeckels in die Regelungen einbezogen werden.
Wir empfehlen daher, weiterhin einen ganz normalen Wohnungsmietvertrag abzuschließen, der auf der aktuellen mietrechtlichen Lage einschließlich des gültigen Mietspiegels beruht. Die aus dem Mietendeckelgesetz folgenden Regelungen und Informationspflichten sollten in einer Anlage zusammengefasst werden.
Muster_Mietvertrag Anlage Mietendeckel_20200202
Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern nach § 6 Absatz 4 MietenWoG Bln unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die erforderlichen Angaben dazu ergeben sich aus den §§ 6 Absatz 1–3 MietenWoG Bln. Unser Muster zeigt beispielhaft, wie ein solches Auskunftsschreiben gestaltet werden könnte.
Muster_Vermieterschreiben Auskunft Mietendeckel_20200204
Bild: studio-v-zwoelf_AdobeStock
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