Source: https://www.akademie-wohnungseigentuemer.de/beschlussmuster-musterbeschluss-weg/
Timestamp: 2018-12-16 12:59:35
Document Index: 157710480

Matched Legal Cases: ['§ 16', '§ 648', '§\u2005648', '§ 14', 'BGH', '§ 49', 'BGH', '§ 28', '§ 28', '§ 28']

Beschlussmuster / Musterbeschluss für die WEG-Versammlung - Akademie für Wohnungseigentümer
Beschlussmuster / Musterbeschluss für die WEG-Versammlung
Beschlüsse der WEG als Musterbeschluss
Beschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnung (Hauptgemeinschaft)
Beschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnung (Untergemeinschaft)
Baumaßnahmen (Instandsetzung, Instandhaltung, Modernisierung, Kostenumlage
Instandsetzung / Instandhaltung / modernisierende Instandsetzung
Modernisierung – Zusatzbeschluss Berücksichtigung Belange vermietender Eigentümer
Aus der Instandhaltungsrücklage
Als Sonderumlage
Finanzierung über Kredit
Umlagebeschluss nach § 16 Abs. 4 WEG ( Kostentragung der jeweiligen Begünstigten)
Änderung Verteilungsschlüssel
Neubestellung / Verwaltervertrag
Wiederbestellung WEG-Verwalter
außerordentliche Abberufung WEG-Verwalter / Kündigung Verwaltervertrag
Wahl-Beirat">Wahl Beirat
Vertragsabschluss mit Firmen
Liquiditätsumlage (auch wegen Wohngeldrückständen)
Wir empfehlen folgende Feststellung der Beschlüsse:
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Die Jahresgesamtabrechnung für das [Jahr] insgesamt sowie die jeweiligen Einzeljahresabrechnungen [Jahr] [Beschränkung / Zusatz] werden genehmigt.
hinsichtlich der Positionen [Aufzählung]
mit dem Druckdatum [Datum]
Zusatz (Mehrfachauswahl möglich):
Mit der Maßgabe, dass die Position [Benennung] wie folgt abgerechnet werden: [Abrechnungsschlüssel / Abrechnungsbedingung]
Die Einzelabrechnungen können unter diesem Link [LINK] abgerufen werden. //Die Abrechnungen sind vorher hochgeladen worden
Die Gesamtabrechnung kann unter diesem Link [LINK] abgerufen werden. //Die Abrechnung ist vorher hochgeladen worden
Zahlungen der Eigentümer auf die Einzelabrechnungen sind innerhalb von 10 Kalendertagen nach der Beschlussfassung fällig. Liegt eine Einzugsermächtigung vor, wird die Verwaltung zum Fälligkeitstermin davon Gebrauch machen.
Guthaben aus Einzelabrechnungen sind innerhalb von 10 Tagen nach der Bestandskraft des Beschlusses zur Auszahlung fällig, sofern der anspruchsberechtigte Eigentümer der Verwaltung seine Bankverbindung mitgeteilt hat.
Mehrheit:
Sieht die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vor, gilt eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Die Jahresgesamtabrechnung der Untergemeinschaft [Benennung] für das Jahr [Jahr] insgesamt sowie die jeweiligen Einzeljahresabrechnungen Jahr [Jahr] [Beschränkung] werden genehmigt.
Sieht die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vor, gilt eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen der Untergemeinschaft
„Der Wirtschaftsplan für das Jahr [Jahr] insgesamt sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne [Jahr] für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember [Jahr] [Beschränkung] werden beschlossen.“
Der Wirtschaftsplan gilt so lange, bis ein neuer bestandskräftig Wirtschaftsplan beschlossen wird.
Die sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden monatlichen Zahlungspflichten sind fällig zum dritten Werktag eines Monats. Sollte sich ein Eigentümer mit mehr zwei oder mehr monatlichen Teilzahlungen in Verzug befinden, wird der Restbetrag für das laufende Wirtschaftsjahr sofort fällig.
Gilt der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr, sind Zahlungen für die zum Zeitpunkt des Beschlusses schon zurück liegenden Monate zum nächsten Zahlungstermin fällig.
Liegt eine Einzugsermächtigung vor, wird die Verwaltung zum Fälligkeitstermin davon Gebrauch machen.
Die Einzelwirtschaftspläne können unter diesem Link [LINK] abgerufen werden. //Die WP sind vorher hochgeladen worden
Der Gesamtwirtschaftsplan kann unter diesem Link [LINK] abgerufen werden. //Die WP ist vorher hochgeladen worden
„Die Eigentümer beschließen folgende [modernisierende] Instandsetzungs- / Instandhaltungsmaßnahme:
[Maßnahme]
Zur Beschlussfassung liegen [Anzahl] Angebote von Fachunternehmen hinsichtlich der vorbezeichneten Instandsetzungsmaßnahme vor.
Aufgrund der Empfehlung der Verwaltung soll zunächst über das Angebot der Firma [Angebot] abgestimmt werden.
Die Firma [Angebot] wird mit der oben bezeichneten Maßnahme beauftragt. Die Verwaltung wird ermächtigt den Vertrag mit der Firma abzuschließen.
Die Kosten dieser Maßnahme werden in einem separaten Beschluss verteilt.“
Beachten Sie, dass bei der Finanzierung von Baumaßnahmen am Bauwerk stets mit 110 % der Summe finanziert sein sollten, denn das jeweilige Unternehmen kann gemäß § 648a BGB eine Sicherheit in Höhe von 110 % des Auftragsvolumens verlangen. Die Gemeinschaft muss insofern stets für eine entsprechende Finanzierung sorgen.
Der Unternehmer kann bei Nichtstellung der Sicherheit gem. § 648a Abs. 5 BGB ohne Vorwarnung eine Frist zur Beibringung der Sicherheit setzen (zum Beispiel: 14 Tage), nach Fristablauf den Vertrag kündigen und (mindestens) 5 % der vereinbarten Vergütung verlangen.
Ein separater Beschluss über die Kosten ermöglicht die BEstandskraft bei möglichen Fehlern. Der Beschluss muss jedoch in der selben Eigentümerversammlung erfolgen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind vor einer Beauftragung Vergleichsangebote einzuholen. Die Mindestanzahl wird derzeit mit drei Angeboten von den Gerichten angenommen. Wenn davon abgewichen wird, sollte ein Hinweis auf die Anfechtbarkeit erfolgen. Eine Ausnahme kann bei kleinen Maßnahme gelten. Wann eine Abweichung möglich ist, kann derzeit mit Sicherheit nicht gesagt werden. Jedenfalls ab 2000 € sollten die Vergleichsangebote eingeholt werden.
Unterscheidung Instandsetzung/Instandsetzung (Herstellung des ursprünglichen Zustandes), modernisierende Instandsetzung (sinnvolle Modernisierung im Rahmen des Instandhaltungsbedarfs), Modernisierung (technische Erneuerung ohne Instandsetzungsbedarf) und bauliche Veränderung (keine Instandhaltung, Modernisierung, sondern Abweichung vom ursprünglichen Zustand).
„Die Eigentümer beschließen folgende Modernisierungsmaßnahme:
Zur Beschlussfassung liegen [Anzahl] Angebote von Fachunternehmen hinsichtlich der vorbezeichneten Modernisierungsmaßnahme vor.
Die Firma [Angebot] wird mit der oben bezeichneten beauftragt. Die Verwaltung wird ermächtigt den Vertrag mit der Firma [Firma] abzuschließen.
Sieht die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vor, gilt eine doppelt qualifizierte Mehrheit solange die die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird. Sonst gilt Einstimmigkeit.
doppelt qualifizierte Mehrheit:
3/4 der stimmberechtigten Miteigentümer ( Es gilt das Kopfprinzip, jeder unterschiedliche Eigentümer hat 1 Stimme). Es sind alle Eigentümer der WEG zu berücksichtigen, nicht nur die anwesenden.
mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile müssen dafür stimmen
„Mit Rücksicht auf die Belange vermietender Miteigentümer wird Folgendes beschlossen:
Der Verwalter soll die Ausführungsfristen mit der unter TOP [NR] beauftragten Firma so vereinbaren, dass die vermietenden Eigentümer den Ablauf der dreimonatigen Frist der Modernisierungsankündigung einhalten können.
Mit der Firma ist zu vereinbaren, dass diese nach Abschluss der Arbeiten eine Berechnung vorlegt, die ausweist, wie hoch der Modernisierungsanteil an den Gesamtkosten war und wie hoch der Instandhaltungsanteil, damit die vermietenden Miteigentümer gegenüber ihren Mietern eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen können.“
„Die Verwaltung soll ein Rechtsanwaltsbüro mit der Erstellung eines Musters einer Erhaltungs- und Modernisierungsankündigung beauftragen, das den vermietenden Miteigentümern zur Verfügung gestellt werden soll.
Es liegen hierzu 3 Kostenangebote vor. Aufgrund der Empfehlung der Verwaltung soll zunächst über das Angebot des Rechtsanwalts [Angebot] abgestimmt werden.
Die Verwaltung soll das beauftragte Rechtsanwaltsbüro dabei unterstützen und ihm die erforderlichen Daten des Gebäudes und der durchzuführenden Arbeiten liefern. Die Verwaltung kann das Rechtsanwaltsbüro auch zu weiteren im Zuge der beschlossenen Maßnahmen eventuell auftretenden rechtlichen Fragen hinzuziehen. Die Beauftragung des Rechtsanwaltsbüros kann zum Stundensatz (bis 200 EUR netto) erfolgen; die Kosten sollen 3.500 EUR (brutto) nicht übersteigen. Die vermietenden Miteigentümer werden aufgefordert, sich in Textform bei der Verwaltung zu melden, damit die Verwaltung ihnen das vorgenannte Muster zukommen lassen kann. Sie werden ferner schon jetzt aufgefordert, ihren Mietern gegenüber unverzüglich nach Erhalt des Musters die beschlossenen Maßnahmen anzukündigen.“
Der Zusatz über die Beauftragung eines Rechtsanwaltsbüros kann ggf. anfechtbar sein, falls ein Gericht zu der Auffassung kommt, dass hier jeder vermietende Eigentümer selbst verantwortlich ist. Dies kann aber dazu führen, dass ggf. eine Modernisierung mangels Ankündigung ggf. vom Mieter vereitelt werden kann. Dies sollte vermieden werden. Rechtssprechung in diesem Zusammenhang ist diesseits unbekannt.
„Die Eigentümer beschließen folgende bauliche Maßnahme:
Sieht die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vor, gilt eine einfache Mehrheit zusätzlich zur Zustimmung aller Eigentümer, die über das Maß des § 14 Abs. 1 WEG beeinträchtigt werden. Eine Beeinträchtig liegt stets vor, wenn eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objekte Verschlechterung der Situation.
„Die unter dem Tagesordnungspunkt [NR] beschlossene Maßnahme wird über die Instandhaltungsrücklage finanziert. [ZUSATZ]“
Sieht die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vor, gilt eine einfache Mehrheit.
„Die unter dem Tagesordnungpunkt [NR] beschlossene Maßnahme wird finanziert in Höhe der voraussichtlichen Kosten des Beschlusses nebst 10 % potenzielle Nebenkosten in Höhe von insgesamt [HÖHE] € wird eine Sonderumlage erhoben. Die Sonderumlage ist der Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Die Maßnahme wird aus der Instandhaltungsrücklage finanziert.“
Die Sonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen auf jede jeweiligen Eigentümer umgelegt.
Die Sonderumlage wird nach Sondereigentumseinheiten auf den jeweiligen Eigentümer umgelegt.
Die Sonderumlage ist [ANZAHL] Tage nach der heutigen Beschlussfassung zur Zahlung fällig.
„Die Wohnungseigentümer werden darauf aufmerksam gemacht, dass nach aktueller BGH-Rechtsprechung eine grundsätzliche Beschlusskompetenz für eine langfristige Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft besteht. Ob eine solche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls abhängig. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei der Aufnahme längerfristiger Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft die Wohnungseigentümer eine Nachschusspflicht im Hinblick auf das Risiko der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer treffen kann. Weiter weist er darauf hin, dass die Beschlussfassung über eine langfristige Kreditaufnahme auf Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer hin für unwirksam erklärt werden könnte. In diesem Zusammenhang gibt der Verwalter weiter zu bedenken, dass im Fall der erfolgreichen Beschlussanfechtung den übrigen beklagten Wohnungseigentümern die Kosten des Verfahrens auferlegt würden. Des Weiteren könnte der anfechtende Wohnungseigentümer eine einstweilige Verfügung auf Aussetzung der Beschlussdurchführung erwirken.
In Kenntnis dessen wird der Verwalter durch die Wohnungseigentümer von jeglicher Haftung im Zusammenhang mit der nachfolgenden Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme befreit. Dies gilt für sämtliche Kosten einer Beschlussanfechtungsklage, die dem Verwalter seitens des Gerichts auf Grundlage von § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden könnten.“
Die unter dem Tagesordnungpunkt [NR] beschlossene Maßnahme wird finanziert in Höhe der voraussichtlichen Kosten des Beschlusses nebst 10 % potenzielle Nebenkosten in Höhe von insgesamt [HÖHE] € durch die Aufnahme eines Kredites.
Zur Beschlussfassung liegen [Anzahl] Angebote von Kreditinstituten hinsichtlich der vorbezeichneten Finanzierung vor.
Aufgrund der Empfehlung der Verwaltung soll zunächst über das Angebot der Bank [Angebot] abgestimmt werden.
Die Bank [Angebot] soll mit der Kreditfinanzierung gemäß des Angebots in Höhe von beauftragt werden. Die Verwaltung wird ermächtigt den Vertrag mit der Bank [Firma] abzuschließen.
Hinweis: Bevor ein Kredit für eine Maßnahme aufgenommen wird, sollte allen Eigentümern das Risiko und die Konsequenzen vor Augen geführt werden (ggf. auch für einen Verkauf). Wegen der Dimension wird auch hier eine Mehrheit von Angeboten zu fordern sein.
„Die Kosten der Durchführung des Beschlusses zu TOP x sind in der Jahresabrechnung folgendermaßen zu verteilen: Von den Kosten des Fensteraustausches trägt jede Einheit die für sie angefallenen Kosten. Die verbleibenden Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.“
„Die Eigentümer beschließen die Bestellung des Verwalters für die Zeit vom [Beginn Datum] bis zum [Ende Datum].
Zur Beschlussfassung liegen [Anzahl] Angebote von WEG-Verwaltern vor.
Aufgrund der Empfehlung des Verwaltungsbeirats soll zunächst über das Angebot der Firma [Angebot] abgestimmt werden.
Das Angebot über den Verwaltervertrag sieht folgende wesentlichen Vertragsbedingungen vor:
Kosten pro Einheit: ____ €
Der Entwurf des Verwaltervertrags lag bei der Beschlussfassung vor.
Die Firma [Name] wird für den obigen Zeitraum zum WEG-Verwalter bestellt.
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats werden bevollmächtigt, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem bestellten Verwalter einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit über die gesamte Bestelldauer unter Zugrundelegung des vorgelegten Vertragsentwurfs abzuschließen.
Es soll ein Sonderkündigungsrecht nach 1 Jahr für die WEG vereinbart werden.
Bei jeder Neubestellung des Verwalters müssen mindestens 3 Vertragsangebote eingeholt werden. Gleiches gilt, wenn sich seit der Wiederbestellung des Verwalters die Voraussetzungen (Kosten, Arbeitsumfang, etc) geändert haben. Die Wiederbestellung eines Verwalters als solche ist ohne Einholung weiterer Kostenangebote durch die Verwaltung möglich. Es steht jedem Eigentümer aber frei, selbst Vergleichsangebote mitzubringen.
„Die Eigentümer beschließen die Bestellung des bisherigen Verwalters für die Zeit vom [Beginn Datum] bis zum [Ende Datum].
Der WEG-Verwalter die [ Name Verwalter] ist bis zum [Datum] als WEG-Verwalter bestellt.
Es besteht jedoch für einen Großteil der Eigentümer keine Basis mehr für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Nur beispielhaft wird darauf verwiesen, dass [Aufzählung Gründe der Abberufung]
Der WEG-Verwalter wird mit sofortiger Wirkung abberufen. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats werden jeweils einzeln beauftragt und bevollmächtigt, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag außerordentlich zu kündigen.
HINWEIS: Liegt kein wichtiger Grund vor und der Beschluss wird bestandskräftig und die Kündigung durch den Beirat erklärt, bleibt der Vergütungsanspruch des WEG-Verwalters bestehen.
ordentliche Abberufung WEG-Verwalter / Kündigung Verwaltervertrag
Der WEG-Verwalter wird mit Wirkung zum [Datum] als Verwalter ordentlich abberufen. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats werden jeweils einzeln beauftragt und bevollmächtigt, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag zu kündigen.
Die Liquiditätsumlage dient dem Ausgleich eines im Wirtschaftsplan nicht vorgesehenen Defizits in den Finanzen der WEG.
Der einfache Fall ist dabei die Liquiditätsumlage wegen neuer Kosten. Ein Beschlusstext wäre wie folgt zu fassen:
„Wegen einer Unterdeckung der Finanzen der WEG ___ wird eine Liquiditätsumlage in Form einer Sonderumlage in Höhe der voraussichtlichen Unterdeckung von ___ € beschlossen. Die Sonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.
Grund der Unterdeckung ist: [Beschreibung Grund und Höhe der Unterdeckung]“
HINWEIS: Bitte beachten Sie, dass eine Inanspruchnahme der Instandhaltungsrückstellung für Liquiditätsumlagen in der Regel nicht in Betracht kommt.
Die Liquiditätsumlage wegen Wohngeldrückständen hingegen ist in der Regel schwieriger durchzusetzen, da die betroffenen Eigentümer meist nicht bereit sind, für Dritte in Vorleistung zu gehen. Eine saubere Beschlussfassung ist deshalb notwendig. Mangels Entscheidungen kann hier als Grundlage nur das Urteil desm BGH vom15. Juni 1989, V ZB 22/88 herangezogen werden. Dort heißt es:
b) Da die Festsetzung einer Sonderumlage einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft bildet und diesen ändert oder ergänzt, muß der Umlagebeschluß entsprechend § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen. Der Beschluß begründet sodann für die Wohnungseigentümer eine Pflicht zur Vorschußzahlung (§ 28 Abs. 2 WEG), die zu den planmäßigen Vorschüssen hinzutritt. …
Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Grund zu der Annahme hat, der auf den Nachlaß entfallende Umlageanteil lasse sich vorläufig nicht durchsetzen (a.M. Hauger, Wohnungseigentum 1989, 15, 16). …
Ist vorauszusehen, daß Teile einer zur Deckung von Wohngeldrückständen nötigen Sonderumlage von dem säumigen Schuldner wiederum nicht aufgebracht werden können, so kann es eine ordnungsmäßige Verwaltung erforderlich machen, die Höhe der Sonderumlage von vornherein so zu bemessen, daß ein erneuter Ausfall aufgefangen wird. Dann würden zwar die anderen Wohnungseigentümer zunächst einmal in gleicher Höhe belastet wie ohne Mitbeteiligung des säumigen Wohngeldschuldners; das Erfordernis der anteilmäßigen Einbeziehung aller Wohnungseigentümer wäre aber gewahrt. Nur wenn feststünde, daß die Forderung im Nachlaßkonkurs ausfällt, wäre die Heranziehung des Nachlasses sinnlos. Dafür besteht hier jedoch kein Anhaltspunkt, weil der Anspruch auf Zahlung des Umlageanteils keine bloße Konkursforderung darstellt, sondern aus der Masse zu befriedigen ist.
Dies vorausgeschickt, sollte ein Beschluss wie folgt aussehen:
„Wegen einer Unterdeckung der Finanzen der WEG ___ wird eine Liquiditätsumlage in Form einer Sonderumlage notwendig. Es besteht ein Finanzbedarf von [Höhe] €. Grund der Unterdeckung ist: [Beschreibung Grund und Höhe der Unterdeckung]
Da durch die von den Eigentümern [Name Eigentümer] verursachte Unterdeckung davon ausgegangen wird, dass diese abermals auch die Sonderumlage nicht zahlen werden, wird die Sonderumlage zur Vermeidung eines Verstoßes gegen § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG entsprechend so erhöht, dass die zahlungsfähigen / zahlungswilligen Eigentümer die Liquiditätslücke zunächst alleine schließen könnten.
Die Sonderumlage beträgt deshalb [Höhe] €.
Die Sonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.
Für den Fall, dass wider erwarten mehr Eigentümer die Sonderumlage tatsächlich zahlen, wird die Verwaltung angewiesen, Zwischenabrechnungen vorzunehmen und den Betrag der über den Finanzbedarf hinausgeht, jeweils an die Eigentümer im Verhältnis ihrer anteiligen tatsächlichen Zahlung zurückzuführen.
Musterbeschlüsse – Beschlüsse fassen ist nicht schwer (Schwerpunkt Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum) | Seminar am 26. November2018
Rechte und Pflichten von Beirat, Verwalter und Eigentümer – Die Kompetenzen in der WEG | Seminar am Montag den 29.10.2018 um 18.30 Uhr
Thema: Musterbeschlüsse – Beschlüsse fassen ist nicht schwer (Schwerpunkt Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum)
Seminarinhalt im Detail:Musterbeschlüsse – Beschlüsse fassen ist nicht schwer (Schwerpunkt Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum) | Seminar am 26. November2018
Datum: Montag 26. November .2018 um 18.30 Uhr:
Ort: Internationales Handelszentrum (IHZ), Friedrichstr. 95, 10117 Berlin, Etage: 7 oder 8; Bitte beim Empfang fragen.
Preis: 25,00 Euro, für VDWE Mitglieder 20,00 Euro (Zahlung: bar vor Ort)
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