Source: https://www.geiger-rechtsanwalt.de/immobilienrecht/mietrecht/mieterhoehung-wohnraum/
Timestamp: 2020-07-12 23:18:24
Document Index: 50595486

Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 557', '§ 557', 'BGH', 'BGH', '§ 559', '§ 560', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mieterhöhung für Wohnraum - Rechtsanwalt Armin Geiger LL.M.
Üblicherweise entrichtet der Mieter an den Vermieter den zu Beginn des Mietverhältnisses im dem Mietvertrag vereinbarten Mietzins. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mietzins jedoch auch während des laufenden Mietverhältnisses erhöht werden.
Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung für Wohnraum sind in den §§ 557 – 561 BGB geregelt. Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB). Die Vertragsparteien können auch künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren. Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach §§ 558 – 560 BGB verlangen.
Ausgenommen von Mieterhöhungen für Wohnraum nach §§ 557 – 561 BGB sind:
Preisgebundener Wohnraum,
Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist,
Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie oder Personen überlassen wird, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
sowie Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist und
Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Vermieter bei Vertragssschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
Preisgebundener Wohnraum unterliegt den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes. Für diesen gelten u.a. besondere Kündigungsbestimmungen. Die anderen, vom Geltungsbereich der §§ 557 – 561 BGB ausgenommenen, Wohnraumgruppen sind frei kündbar, sodass der Vermieter einer Regelung der Miethöhe nicht bedarf.
Voraussetzungen einer wirksamen Mieterhöhung
Das Gesetz sieht keine automatische Mieterhöhung nach einem einseitigen Verlangen des Mieters vor. Der Anspruch des Vermieters geht vielmehr dahin, dass der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erteilt. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter die Mieterhöhung unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich im Wege der Leistungsklage (sog. Zustimmungsklage) durchsetzen. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Mieterhöhung bei frei finanziertem Wohnraum
Bei frei finanziertem Wohnraum (Privateigentum ohne Zweckbindung) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur verlangen, wenn folgende drei Voraussetzungen vorliegen:
a) Die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit 12 Monaten unverändert ist,
b) die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit) in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind (ortsübliche Vergleichsmiete) und
c) die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht (sog. Kappungsgrenze).
Zwischen zwei Mieterhöhungen (bzw. ab Vertragsbeginn) soll der Mieter ein Jahr Ruhe haben (Ausnahme: Mieterhöhung wegen Modernisierung oder Betriebskosten). Das nächste Erhöhungsschreiben darf frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Bekommt er vorher eine Mieterhöhung, ist diese unwirksam (BGH RE WuM 93, 388). Der Vermieter muss also dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist eine neues Mieterhöhungsverlangen zusenden. Zur Jahresfrist kommt dann jeweils noch die Überlegungsfrist von mindestens 2 Monaten hinzu, wodurch die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein muss. Die Jahresfrist wird allerdings nicht ausgelöst, wenn der Mieter einer unwirksamen Mieterhöhung teilweise zustimmt und der Vermieter die ursprünglichen Mängel im Laufe des Zustimmungsprozesses beseitigt (BGH WuM 2010, 161).
Erhöhungen nach den § 559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) und § 560 BGB (Veränderung von Betriebskosten) werden beim Lauf der Jahresfrist nicht berücksichtigt. Hat der Vermieter also aufgrund dieser Vorschriften innerhalb des letzten Jahres die Miete rechtsgestaltend erhöht, hindert in das nicht, ein Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB zu stellen.
b) Ortsübliche Vergleichsmiete
Die mit der Mieterhöhung verlangte neue Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist aufgrund des Vierjahreszeitraums (gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem die Miete beim Mieter ankommt) also nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, also z. B. den Preisen, die in Wohnungsanzeigen oder von Maklern genannt werden. Auch Mieten, die seit vielen Jahren unverändert sind, spielen keine Rolle. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise, die für die jeweilige Wohnungskategorie in einer bestimmten Gegend bezahlt werden.
In vielen Gemeinden ist dieser Durchschnittswert aus dem Mietspiegel abzulesen. Voraussetzung ist, dass der Mietspiegel von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Gibt es in einer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, wird vermutet, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Miete zutreffend wiedergeben. Gerichte können die Vergleichsmiete aber auch einem einfachen Mietspiegel entnehmen, wenn Mieter und Vermieter keine Einwände gegen diesen Mietspiegel erheben (BGH WuM 2010, 505).
Stellt der Vermieter eine möblierte Wohnung zur Verfügung, ist ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt.
Keinen Einfluss auf die Vergleichsmiete haben behebbare Mängel in der Wohnung des Mieters. Ist jedoch die zugrunde liegende Wohnfläche nicht korrekt, darf der Vermieter bei einer mehr als 10 Prozent größeren Wohnung nur die vereinbarte Fläche zugrunde legen, bei einer mehr als 10 Prozent kleineren Wohnungfläche als vereinbart muss der Mieter nur einer Mieterhöhung für die tatsächliche Wohnfläche zustimmen. Bis zur einer Flächenabweichung von bis zu 10 Prozent muss der Mieter die Mieterhöhung für die vereinbarte Fläche zahlen, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist (BGH WuM 2009, 460).
Der Vermieter hat vier Möglichkeiten, um das Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen:
Der Vermieter kann auf einen Mietspiegel verweisen.
Der Vermieter kann auf eine Mietdatenbank Bezug nehmen.
Der Vermieter kann das vollständige Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beifügen, das nicht älter als zwei Jahre ist.
Der Vermieter kann aber auch drei vergleichbare Wohnungen am Ort benennen, in denen die Miete genauso hoch ist. Diese muss er detailliert beschreiben.
c) Kappungsgrenze
Der Vermieter muss nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, er muss auch die Kappungsgrenze einhalten. Diese liegt bei 20 Prozent und bedeutet, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen darf, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Ausgenommen sind hier aber auch Mieterhöhungen für Modernisierungen und gestiegene Betriebskosten. In Gebieten mit einer anspannten Wohnungssituation können die einzelnen Bundesländer eine Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent beschließen (z. B. ab 01.06.2014 für die Stadt Münster).
Form des Mieterhöhungsverlangens
Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erklärt werden. Eine persönliche Unterschrift ist nicht erforderlich, die Mieterhöhung muss nur lesbar sein, die Person des Absenders muss angegeben und das Verlangen nach Abschluss einer Erhöhungserklärung erkennbar gemacht werden. Es genügt also für die Mieterhöhung die Textform, also eine Kopie, ein Fax oder Computerfax. Das Mieterhöhungsverlangen kann vom Vermieter selbst oder von einer bevollmächtigen Person unterzeichnet werden. Die Originalvollmacht muss beigefügt werden, andernfalls kann der Mieter das Erhöhungsverlangen unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht ohne weitere Prüfung zurückweisen; die Mieterhöhung wird dann unwirksam. Eine Zurückweisung muss aber unverzüglich erfolgen, länger als 14 Tage nach Erhalt sind im Regelfall zu spät (OLG Hamm NJW-RR 88, 282).
Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen, er muss also die für seine Forderung maßgeblichen Gründe mitteilen. Im Falle einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen muss auf Kürzungsbeträge aufgrund von Fördermitteln hingewiesen werden, ebenso den Zweck, den Umfang und die Bedingungen der Fördermittel. Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter noch nicht beweisen, dass die verlangte Miete ortsüblich ist. Er muss dem Mieter nur soviele Hinweise an die Hand geben, dass dieser selbst nachprüfen kann, ob die Forderung berechtigt ist (BVerfG WuM 82, 146). Der endgültige Beweis muss erst in einem eventuellen Gerichtsverfahren geführt werden.
Die Miete erhöht sich nicht automatisch, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters alle genannten Voraussetzungen einhält. Die Miete erhöht sich nur dann und in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Deshalb muss in einem Mieterhöhungsschreiben deutlich zum Ausdruck kommen, dass der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Die Erklärung ist unwirksam, wenn der Vermieter in dem Schreiben den Eindruck erweckt, dass er die Mieterhöhung einseitig geltend machen kann; die Erklärung ist in einem solchen Fall unwirksam (BGH WuM 2005, 581).
Für die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist keine bestimmte Form vorgeschrieben. Der Mieter kann sie also mündlich, in Textform (z. B. per Email) oder schriftlich erklären. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn der Erhöhung nicht zugestimmt werden soll. In diesem Fall sollte unter keinen Umständen einfach die höhere Miete gezahlt werden (z.B. durch Änderung des Dauerauftrags). Viele Gerichte sehen darin eine konkludente oder stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung.
Überlegungsfrist von mindestens 2 Monaten
Vor der Erklärung der Zustimmung sollte der Mieter jedoch unbedingt von der ihm gesetzlich eingeräumten Überlegungsfrist von mindestens 2 Monaten Gebrauch machen. Sobald der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen von seinem Vermieter zugestellt bekommt, hat er den Monat, in dem der Brief bei ihm eingeht und die beiden folgenden Monate Zeit zu prüfen, ob die neue Miete tatsächlich den ortsüblichen Preis am Ort darstellt.
Ergibt die Prüfung, dass die Mieterhöhung nur zu einem Teil berechtigt ist, kann der Mieter in diesem Umfang zustimmen und den darüber hinaus gehenden Teil der Vermieterforderung ablehnen.
Wie bereits erwähnt berechtigen behebbare Mängel den Mieter nicht dazu, die Zustimmung zur Mieterhöhung ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Mieterhöhung im Übrigen in Ordnung ist. Solche Mängel können nach einer erfolglosen Fristsetzung zur Beseitigung an den Vermieter im Wege einer Mietminderung Berücksichtigung finden.
Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung
Stimmt der Mieter der Mietererhöhung innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Die Klagefrist hängt vom Zugang der Mieterhöhung ab, sie verschiebt sich nicht dadurch, dass der Vermieter dem Mieter eine längere Überlegungsfrist einräumt.
Erhebt der Vermieter Klage, bevor die Überlegungsfrist des Mieters abgelaufen ist, ist diese Zustimmungsklage zulässig, wenn die Frist im letzten Verhandlungstermin abgelaufen war oder der Mieter zuvor seine Zustimmung endgültig verweigert hat.
Stimmt der Mieter allerdings vor Ablauf der Überlegungsfrist während des Rechtsstreits dem Mieterhöhungsverlangen zu, muss der Vermieter die Kosten des Verfahrens tragen. Ist die Klagefrist abgelaufen, muss der Vermieter zunächst wieder außergerichtlich die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Er kann dies nicht zusammen mit der Klage tun.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs?
Der Vermieter kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen bei Zahlungsverzug mit der Miete kündigen. Im Falle der Mieterhöhung gilt jedoch: Stimmt der Mieter einer Mieterhöhungserklärung nicht zu und wird er daraufhin vom Vermieter auf Zustimmung verklagt, kann der Vermieter bei rechtskräftiger Verurteilung des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen aufgelaufenen Erhöhungsbeträge im Rückstand ist (BGH WuM 2005, 458). Aber Vorsicht: Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn dieser mit der alten Miete in Zahlungsverzug ist. Daher muss der Mieter auch während eines Streites um eine Mieterhöhung weiterhin zumindest die alte Miete fristgemäß in der vereinbarten Höhe an den Vermieter entrichten.
Ist der Mieter im Zustimmungsprozess verurteilt worden, einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zuzustimmen, muss er die Erhöhungsbeträge für die Vergangenheit (ab dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhung) nachzahlen. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen tritt aber erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein. Erst ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen (BGH WuM 2005, 396).
Die zum Thema Mieterhöhung für Wohnraum ergangene Rechtsprechnung ist vielfältig und zahlreich.
Für den Mieter ist daher zu empfehlen: Aufgrund der langfristigen wirtschaftlichen Nachteile, die eine vorschnelle Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters birgt, sollte bei Erhalt eines Mieterhöhungsverlangens und dem Verdacht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen vom Vermieter nicht eingehalten worden sind, unbedingt zeitnah rechtlicher Rat eingeholt werden.
Der Vermieter sollte sich vor dem Ausspruch einer Mieterhöhung ebenfalls beraten lassen, da das Mieterhöhungsverlangen nach dem Gesetz und der Rechtsprechung an zahlreiche formelle und materielle Voraussetzungen gebunden ist. Eine schlecht vorbereite Mieterhöhung kann zu vermeidbarem Zeitverlust, einer verlorenen Zustimmungsklage und in beiden Fällen erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen und Kosten führen.