Source: https://www.rheine.de/rathaus-service/dienstleistungen/bw_/Wohnbaulandkonzept/40.Oft-gefragte-Services.html?detID=2243
Timestamp: 2019-04-22 03:03:34
Document Index: 194055630

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 12', '§ 11']

Die Bereitstellung neuen Wohnbaulandes erfolgt nach dem 1997 vom Rat beschlossenen Wohnbaulandkonzept im Rahmen des städtischen Durchgangserwerbes, städtebaulicher Verträge und der Bodenordnung.
Beschreibung: Das Rheine Wohnbaulandkonzept
1. Leitlinie und Zielvorgaben
Das seit 1997 geltende Wohnbaulandkonzept der Stadt Rheine soll dazu beitragen, dass kontinuierlich preiswertes Wohnbauland für die Bürgerinnen und Bürger bereitgestellt wird und daß die neuen Baurechte zügig realisiert werden.
Die Stadt Rheine, das heißt die Allgemeinheit der Bürgerinnen und Bürger in der Stadt, kann die Kosten angesichts der schon bestehenden finanziellen Belastungen nicht allein tragen, die bei der Planung und Entwicklung neuer Wohngebiete anfallen. Deshalb ist es erforderlich, dass die planbegünstigten Grundstückseigentümer an den Kosten für diese Entwicklung neuer Wohnbaugebiete angemessen beteiligt werden. Daher wird ein Teil der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen, die den Grundstückseigentümern zugute kommen, zur Finanzierung der Kosten der Baulandentwicklung, also insbesondere für Bauleitplanung, Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, Erschließung, Bau der sozialen Folgeeinrichtungen (zum Beispiel Kindergarten) und Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft, herangezogen.
Gleichzeitig soll auch noch bestimmten sozialen, ökologischen und ökonomischen Zielsetzungen Rechnung getragen werden.
2. Grundvoraussetzung des Konzeptes
Grundvoraussetzung für die Schaffung neuen Wohnbaulandes ist, dass der jeweilige Grundstückseigentümer bereit ist, die Eckpunkte des Wohnbaulandkonzeptes zu akzeptieren.
Liegt diese Bereitschaft nicht vor, werden die entsprechenden Flächen nicht überplant und entwickelt. Sofern die Mitwirkungsbereitschaft vorliegt, kommen - je nach Situation - folgende Strategietypen zur Anwendung:
2.1 Städtischer Durchgangserwerb
Zunächst wird geprüft, ob ein städtischer Durchgangserwerb des künftigen Baulandes sinnvoll und möglich ist. Bei diesem Weg werden die Flächen potentieller Baugebiete von der Stadt Rheine frühzeitig erworben, um dann das Gebiet zu überplanen, von den Grundstücksverhältnissen her neu zu ordnen, zu erschließen und anschließend die Baugrundstücke an Bauwillige zu veräußern.
Die Kosten dieser Baulandentwicklung sollen aus der Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis finanziert werden können. Dazu ist es erforderlich, dass der planbegünstigte Grundstückseigentümer seine Grundstücksflächen zu einem entsprechend niedrigen Preis an die Stadt veräußert.
Die einzelnen Baugrundstücke werden dann später von der Stadt zum Verkehrswert und mit entsprechenden Baupflichten an Bauwillige veräußert.
2.2 Städtebauliche Verträge
Der städtische Durchgangserwerb kann an der fehlenden Veräußerungsbereitschaft des Eigentümers oder an dessen zu hohen Preisvorstellungen scheitern. Wenn der Grundstückseigentümer aber bereit ist, die für die Entwicklung des neuen Baugebiets erforderlichen Maßnahmen selbst durchzuführen (Privatentwicklung) oder aber der Stadt die Kosten der von ihr durchgeführten Maßnahmen zu erstatten (private Refinanzierung kommunaler Entwick-lungsmaßnahmen), werden vor der Offenlage des Bebauungsplanentwurfs entsprechende städtebauliche Verträge zwischen Grundstückseigentümer und Stadt geschlossen.
In diesen Verträgen werden dann Durchführung oder Refinanzierung der Maßnahmen geregelt, die Voraussetzung oder Folge der Entwicklung des neuen Baugebiets sind. Außerdem werden die unentgeltliche Abtretung der Erschließungs- und sonstigen Gemeinbedarfsflächen (Flächenbeitrag) in einem gesonderten Umlegungsverfahren oder einem gesonderten notariellen Vertrag sowie auch ein finanzieller Beitrag (in Höhe von 2,5 % des beitragspflichtigen Baulandwerts) für die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen vereinbart.
Schließlich werden auch entsprechende Baupflichten geregelt, um eine zügige Bebauung der neuen Baugebiete zu gewährleisten. Die Grundstückseigentümer können dann ihre Baugrundstücke später frei vermarkten.
Wenn sich ein Vorhabenträger findet, der sich verpflichtet, auf der Grundlage eines mit der Stadt abgestimmten Plans (Vorhaben- und Erschließungsplan) die jeweiligen Wohnbauvorhaben und die dafür erforderlichen Erschließungsmaßnahmen selbst durchzuführen, wird der Weg eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit dem Abschluß eines entsprechenden Durchführungsvertrags gewählt.
2.3 Bodenordnung durch Umlegung
Durch unterschiedliche Festsetzungen der städtebaulichen Planung für Gemeinbedarfs- und Wohnbauflächen auf den Grundstücken im Plangebiet kann eine Neuordnung der Grundstücke erforderlich sein. In diesen Fällen werden die Eckpunkte des Wohnbaulandkonzepts in den betreffenden Umlegungsregelungen festgeschrieben. Teilweise kommt eine Kombination von Umlegungsregelung und städtebaulichem Vertrag zum Zuge.
3.1 Eckpunkte für die Privatentwicklung beziehungsweise Privatvermarktung von Bauflächen auf der Basis von städtebaulichen Verträgen oder Umlegungsregelungen
Im Rahmen der städtebaulichen Verträge oder in den Umlegungsregelungen werden folgende Vereinbarungen getroffen:
Durchführung oder Refinanzierung der Maßnahmen, die Voraussetzung oder Folge der Entwicklung des neuen Wohnbaugebiets sind
Externe Planungen, insbesondere Gutachten Grundstücksfreilegung und Altlastensanierung
Äußere und innere Erschließung, insbesondere die Übernahme des 10 prozentigen Gemeindeanteils am beitragsfähigen Erschließungsaufwand
Anlagen/Einrichtungen des Gemeinbedarfs, wie zum Beispiel Kinderspielplätze, Kindergärten, öffentliche Grünflächen Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft
sonstige Maßnahmen, die Voraussetzung oder Folge der Planung sind
Unentgeltliche Abtretung der Gemeinbedarfsflächen (Flächenbeitrag) einschließlich der Vertragskosten (Notar, Vermessung und Grunderwerbsteuer) im Rahmen der Umlegung oder aufgrund eines gesonderten notariellen Vertrags
Beitrag ( 2,5 Prozent des beitragspflichtigen Verkehrswertes des künftigen Baulandes) für die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen
Bauverpflichtung mit gleichzeitigem Recht auf Veräußerung der neuen Baugrundstücke (in der Regel innerhalb von 3 Jahren nach
Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans)
Verpflichtung zur Weitergabe der Bauverpflichtung an Käufer
3.2 Eckpunkte für den Weg des städtischen Durchgangserwerbs (Vorgaben für die Bestimmung des Ankaufspreises)
Bei der Bestimmung des Ankaufspreises wird vom geschätzten zukünftigen Verkehrswert der baureifen Grundstücke des jeweiligen Baugebiets ausgegangen. Von diesem Ausgangswert werden dann aber die entwicklungs- und vermarktungsbedingten Kosten abgezogen. Es gilt also folgendes Kalkulationsschema:
Ausgangswert = Verkehrswert des baureifen, beitragspflichtigen (Erschließungs- und Kanalanschlußbeitrag) Wohnbaulandes
der voraussichtlich entstehenden Kosten und Aufwendungen, die auch bei einer privaten Entwicklung von Wohngebieten und bei einer anschließenden Vermarktung der Wohnbaugrundstücke anfallen würden:
Externe Planungen, insbesondere Gutachten
Wert der (im Fall der Privatvermarktung unentgeltlich abzutretenden) Gemeinbedarfsflächen
Grundstücksfreilegung und Altlastensanierung
Äußere und innere Erschließung, insbesondere der 10 prozentige Gemeindeanteil am beitragsfähigen Erschließungsaufwand
Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere Kinderspielplätze, Kindergärten, öffentliche Grünflächen
Beitrag ( 2,5 Prozent des beitragspflichtigen Verkehrswertes des künftigen Wohnbaulandes) für die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen
Nebenkosten (Gebühren für Notar, Grundbuch, Steuer, Vermessung)
Vorfinanzierungskosten für die Zeit zwischen An- und Verkauf
Sach- und Personalkosten (Ersparnis des Eigentümers bei der Privatvermarktung)
Risikoabschlag für Planungs- und Vermarktungsrisiken
= Ankaufspreis
Die rechtlichen Grundlagen für dieses Wohnbaulandkonzept ergeben sich insbesondere aus den §§ 11 und 12 Baugesetzbuch (BauGB).
Der § 11 BauGB enthält die wichtigsten Vorgaben für städtebauliche Verträge.
Nach Abs. 1 Nr. 1 dieser Vorschrift kann die Stadt die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen auf den Vertragspartner übertragen (Vorbereitungs- und Durchführungsverträge).
Die Stadt kann sich aber auch gemäß § 11 Abs. 1 Ziffer 3 BauGB von den Eigentümern oder Vorhabenträgern die Kosten und sonstigen Aufwendungen erstatten lassen, die ihr für die Entwicklung des neuen Wohnbaugebiets entstehen oder entstanden sind und die gleichzeitig auch Voraussetzung oder Folge der Entwicklung dieses Baugebietes sind (Kostenerstattungsvertrag oder auch Folgekostenvertrag genannt).
Ein Beitrag zur Durchführung oder Refinanzierung der notwendigen Aufschließungsmaßnahmen kann auch durch eine unentgeltliche Flächenabtretung geleistet werden (gemäß § 11 Abs. 1 Ziffer 1 Neuordnung der Grundstücksverhältnisse sowie § 11 Abs. 1 Ziffer 3, 2. Halbsatz BauGB).
Andere Regelungen in den städtebaulichen Verträgen, wie zum Beispiel die Bauverpflichtungen oder der Beitrag zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen, stützen sich auf § 11 Abs. 1 Ziffer 2 BauGB, wonach die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele vereinbart werden kann (Zielbindungsverträge).
Die Rechtsgrundlage für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und den damit verbundenen Abschluß eines Durchführungsvertrages liefert § 12 BauGB.
Städtischer Durchgangserwerb
Der Weg des städtischen Durchgangserwerbs, also des frühzeitigen Ankaufs der Flächen des künftigen Baugebiets, hat seine Rechtsgrundlage unter anderem in § 11 Abs. 1 Ziffer 1 BauGB (Neuordnung der Grundstücksverhältnisse).
Herr Jürgen Rotthues
Telefon: 05971 939 316
Fax: 05971 939 8 316
E-Mail: juergen.rotthues@rheine.de