Source: https://www.ra-kotz.de/kauf_eigentumswohnung_wohnflaechenabweichung.htm
Timestamp: 2018-07-21 15:36:17
Document Index: 261831166

Matched Legal Cases: ['§ 434', '§ 633', '§ 536', '§ 323', '§ 444', '§ 133', '§ 305']

Az.: 8 U 450/10 – 121
Bei der Wohnfläche einer zu erwerbenden Wohnung handelt es sich aus Sicht des Käufers um ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal des Objekts, denn diese Angabe ist für den Verkehrswert der Wohnung, die Finanzierung, ihre künftige Wertentwicklung, ihre Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Miete von entscheidender Bedeutung. Weicht die Wohnfläche der Eigentumswohnung von der angegebenen Fläche ab, so kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Der Käufer der Eigentumswohnung kann Minderungsansprüche auch dann gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn die Wohnflächenabweichung unter 10 % beträgt.
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 20.467,77 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.10.2009 sowie zur Zahlung von vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 754,10 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.02.2010 verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, den Klägern stehe wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche unabhängig davon, ob man den Vertrag als Kauf- oder Werkvertrag qualifiziere, ein Anspruch auf Erstattung des Minderungsbetrages gemäß §§ 434, 437 Nr. 2 Alt. 2, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB bzw. gemäß §§ 633, 634 Nr. 3 Alt. 2, 638, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB zu. Die Wohnflächenabweichung – tatsächlich betrage die Wohnfläche nur 101,42 m² und nicht, wie in der Wohnflächenberechnung und der Grundrisszeichnung angegeben 111,59 m² – stelle einen Sachmangel dar. Zwar sei die Wohnfläche in dem notariellen Vertrag nicht ausdrücklich vereinbart worden. Es liege insoweit aber eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vor, denn die Kläger hätten durch ihre Anfrage nach einer Wohnflächenberechnung unmissverständlich deutlich gemacht, dass die Größe der Wohnung für sie ein entscheidendes Merkmal für ihre Kaufentscheidung ist. Hierauf habe die Beklagte ihnen die Wohnflächenberechnung ihres bauleitenden Architekten zur Verfügung gestellt, aus der sich in Übereinstimmung mit der ebenfalls übergebenen Grundrisszeichnung eine Wohnfläche von 111,59 m² ergeben habe. Sie habe deshalb Kenntnis von der Größenvorstellung der Kläger gehabt, die dem Abschluss des Kaufvertrages übereinstimmend zugrunde gelegen habe. Der Minderungsanspruch setze auch kein Überschreiten einer bei 10 % anzusetzenden Erheblichkeitsgrenze voraus, da eine solche – im Gegensatz zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB – nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz gemäß § 323 Abs. 5 S. 2 BGB nur noch den Rücktritt nicht aber die Minderung ausschließe. Der Minderungsanspruch sei auch nicht durch den in Ziffer IV des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Zwar sei eine Berufung auf den Haftungsausschluss nicht schon nach § 444 BGB ausgeschlossen, denn weder liege eine Beschaffenheitsgarantie vor noch könne arglistiges Verhalten der Beklagten festgestellt werden. Allerdings erstrecke sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf die vereinbarte Wohnfläche, was sich aus seiner Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ergebe. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass neben dem allgemeinen Gewährleistungsausschluss – der unter Ziffer IV. 1.a. konkret vereinbarte Gewährleistungsausschluss beziehe sich nur auf den Grund und Boden, nicht aber auf die Aufbauten; jedenfalls greife die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB – hinsichtlich der Wohnfläche eine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes vereinbart worden sei. Beide Regelungen stünden – zumindest aus Sicht des Erwerbers – gleichrangig nebeneinander und könnten deshalb nicht in dem Sinne verstanden werden, dass der umfassende Gewährleistungsausschluss die Unverbindlichkeit der Beschaffenheitsvereinbarung zur Folge haben solle, denn letztere wäre sonst ohne Wert.
Die Beklagte beantragt (GA 156, 254), unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen (GA 152, 254), die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Hiervon ausgehend kann den Klägern nicht vorgeworfen werden, dass ihnen die geringere Wohnfläche infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Zwar haben sie auch den vermaßten Grundriss der Wohnung erhalten, auf dem die Küche mit einer Wohnfläche von möglicherweise – eindeutig lässt sich die Zahl auf der dem Senat vorliegenden Kopie (GA 43) nicht entziffern – 10,61 m² angegeben ist. Dass ihnen die Angaben auf diesem vermaßten Grundriss nicht ausgereicht haben, ergibt sich aber daraus, dass sie trotzdem noch die Wohnflächenberechnung nach DIN angefordert haben. Dass sie dann auf die Richtigkeit der darin enthaltenen Angaben vertraut haben, kann ihnen jedenfalls nicht im Sinne grober Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden, zumal die Angabe der Gesamtwohnfläche in der Wohnflächenberechnung mit derjenigen übereingestimmt hat, die sich auf dem zuerst übergebenen, nicht vermaßten Grundriss und auch in dem Verkaufsprospekt wiederfindet. Vor diesem Hintergrund bestand keine Veranlassung für die Kläger, dieser Berechnung zu misstrauen und sie anhand des vermaßten Grundrisses nochmals nachzuvollziehen. Es stellt deshalb auch keinen unentschuldbaren Pflichtverstoß dar, dass den Klägern nicht aufgefallen ist, dass die Küche in der Wohnflächenberechnung mit 20,78 m² viel zu groß angegeben ist, weil sie nach dem Grundriss in etwa die gleiche Fläche hat wie die Diele, die in der Wohnflächenberechnung mit 10,85 m² angegeben ist. Auch aufgrund der Wochen vorher erfolgten Besichtigung der Wohnung bestand für die Kläger kein Anlass, den Angaben in der Wohnflächenberechnung zu misstrauen, da es sich nach ihren unwidersprochen gebliebenen Angaben nur um eine kurze Besichtigung einer dazu noch voll möblierten Wohnung gehandelt hat. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Kläger sich vor Vertragsabschluss mit dem Vertragsgegenstand sorgfältig befasst haben, bedeutet das noch nicht, dass ihnen die Wohnflächenabweichung infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Die Wohnflächenberechnung nach DIN haben sie ja gerade deshalb angefordert, weil sie mit den ihnen vorliegenden Grundrissplänen – vermaßt und unvermaßt – nichts anfangen konnten. Dann kann es ihnen aber nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie sich auf die Angaben in der – immerhin von dem bauleitenden Architekten – erstellten Wohnflächenberechnung verlassen haben, ohne diese nochmals mit dem Grundrissplan abzugleichen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der „Qualifikation des klägerischen Ehemannes als „Unternehmensberater“, denn es ist nicht ersichtlich, dass und warum er deshalb hätte erkennen müssen, dass die Wohnflächenberechnung unrichtig sein muss, zumal dies auch der Beklagten selbst bzw. dem von ihr beauftragten bauleitenden Architekten, von dem jedenfalls ein erhöhtes Maß an Sorgfalt bei der Aufstellung einer solchen Wohnflächenberechnung verlangt werden kann, nicht aufgefallen ist. Vielmehr findet sich die falsche Wohnflächenangabe auch auf dem unvermaßten Grundrissplan des Prospekts, bei den Angaben in dem Prospekt und in dem dem Kaufvertrag beigefügten Mietvertrag zwischen der Beklagten und der RVI Vermietung und Verwaltung GmbH. Auch hier ist die Flächenabweichung keinem der auf Seiten der Beklagten beteiligten Fachleute aufgefallen, obwohl gerade der Wohnflächenangabe in Mietverträgen erhebliche Bedeutung zukommt.
WEG-Beschluss – Anfechtung und Anfechtungsbegründungsfrist