Source: http://docplayer.cz/1369689-Duvodova-zprava-i-obecna-cast-a-stavajici-pravni-uprava-vlastnictvi-bytu-a-jeji-zhodnoceni.html
Timestamp: 2018-02-24 06:40:56+00:00
Document Index: 57065638

Matched Legal Cases: ['čl. 11', 'Soud ', 'soud ', 'čl. 11', 'zákona č. 563', 'soud ', 'čl. 11', 'zákona č. 72', 'Soud ', 'soud ', 'čl. 36', 'čl. 1', 'čl. 11', 'čl. 36']

Důvodová zpráva I. Obecná část a) Stávající právní úprava vlastnictví bytů a její zhodnocení - PDF
Důvodová zpráva I. Obecná část a) Stávající právní úprava vlastnictví bytů a její zhodnocení
Download "Důvodová zpráva I. Obecná část a) Stávající právní úprava vlastnictví bytů a její zhodnocení"
1 Důvodová zpráva I. Obecná část a) Stávající právní úprava vlastnictví bytů a její zhodnocení Východiskem právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostorů je občanský zákoník, který obsahuje v 118 úpravu jednotlivých předmětů občanskoprávních vztahů, mezi které patří i právo vlastnické. Předmětem vlastnického práva podle občanského zákoníku může být pouze věc movitá nebo nemovitá a příslušenství věci, které je rovněž samostatnou věcí. Současně z úpravy občanského zákoníku vyplývá, že předmětem vlastnického práva nemůže být součást věci, tj. vše co k věci náleží a nemůže být od věci odděleno, aniž by se věc znehodnotila. Tato ustanovení občanského zákoníku respektují skutečnost, že byt nebo nebytový prostor nejsou fakticky reálně oddělitelnými částmi budovy, a proto není možné jejich nabývání do vlastnictví jako věci automaticky bez dalšího, nýbrž pouze tehdy, jsou-li splněny podmínky stanovené zvláštním zákonem. V rámci úpravy občanského zákoníku může být byt nebo nebytový prostor předmětem zejména závazkových vztahů. Ačkoli občanský zákoník připouští v 118 odst. 2, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být i byty a nebytové prostory, neumožnil tím tedy jejich nabývání do vlastnictví. Z tohoto důvodu bylo do občanského zákoníku doplněno ust. 125, které vytvořilo předpoklady pro vznik vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům přijetím úpravy obsažené ve zvláštním zákoně, aniž by se však vymezil předmět tohoto vlastnictví. Absence základní úpravy vlastnictví jednotek v občanském zákoníku pak následně vyvolává matoucí dojem, že předmět závazkových vztahů (byt nebo nebytový prostor) nebo některých věcných práv podle občanského zákoníku, je totožný s předmětem vlastnických vztahů podle zákona o vlastnictví bytů. Tak tomu ovšem není. Předmětem vlastnictví podle zvláštního zákona není byt v rozsahu předmětu vztahů podle občanského zákoníku, ale jednotka, tak jak ji vymezuje zvláštní zákon. Vztahy k jednotce se pouze řídí ustanoveními občanského zákoníku a dalších předpisů, které se týkají nemovitostí. Není tedy dnes bohužel řečeno, že jednotka by byla nemovitostí. Vlastnictví bytů a nebytových prostorů představuje v našem právním řádu zvláštní formu spoluvlastnictví (zahrnující současně vlastnictví bytu či nebytového prostoru a k němu akcesoricky přistupujícího spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě též pozemku) se zvláštním režimem výkonu práv a povinností plynoucích z tohoto spoluvlastnictví domu s jednotkami. Platnou právní úpravu vlastnictví bytů obsahuje zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který nabyl účinnosti dnem 1. května 1994 (dále jen byt. z. ). Zákon č. 72/1994 Sb. byl celkem jedenáctkrát novelizován, jmenovitě zákonem č. 273/1994 Sb., nálezem Ústavního soudu ČR vyhlášeným pod č. 280/1996 Sb., a zákony č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb., č. 179/2005 Sb. a č. 296/2007 Sb. Dvě z uvedených novelizací provedené zákony č. 103/2000 Sb. a č. 451/2001 Sb. představují zásadní novelizace, dotýkající se především právního postavení a právních poměrů společenství vlastníků jednotek (dále jen společenství ), nově jako právnické osoby. Prováděcím předpisem k zákonu o vlastnictví bytů je nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství, ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. Toto nařízení stanoví, že do doby schválení stanov společenství nebo do doby, kdy schválené stanovy společenství nabudou účinnosti, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami společenství uvedenými v příloze k tomuto nařízení. Příslušné ustanovení vzorových stanov se použije také v případě, že stanovy společenství neobsahují některou z povinných náležitostí uvedených v ust. 9 odst. 14 byt. z. Zákon č. 72/1994 Sb. nahradil původní právní úpravu osobního vlastnictví bytů, která byla 1
2 do našeho právního řádu poprvé zavedena v roce 1966 zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Změny v právní úpravě vlastnictví bytů, které byly provedeny v roce 1994, odpovídaly zásadním změnám vyplývajícím z odstranění deformací vlastnictví z období před rokem Novelizace zákona o vlastnictví bytů provedené v letech 1996 až 2007 byly vedeny snahou odstranit některé sporné otázky, které vyplynuly z praktických zkušeností s aplikací zákona. Nedostatky spočívaly především v nedůsledném vymezení forem správy a údržby společných částí domu, včetně odpovědnosti za její výkon. Nedostatečně byly řešeny i vztahy k zastavěným pozemkům. V zákoně chyběl jeden z nosných prvků pojetí vlastnictví bytů, pro které je specifické spojení výlučného práva vlastníka s ideálním spoluvlastnictvím společných částí domu ve smyslu zajištění výkonu spoluvlastnických práv všem spoluvlastníkům a současně i nutné omezení výlučných vlastnických práv (tradičně je tato forma spoluvlastnictví označována jako kondominium). V roce 1994 Parlament ČR bohužel neakceptoval zásadu, podle níž by pro zajištění řádné správy a provozu domu s více jednotkami měla přímo ze zákona vzniknout právnická osoba, jejímiž členy by se stávali vlastníci jednotek. Zákon ponechal na vůli vlastníků, zda pro zajištění správy a provozu společných částí domu právnickou osobu založí či nikoliv; nebylo pamatováno v dostatečné míře na případy, kdy mezi vlastníky bytů k dohodě o účinné formě zajištění správy a provozu domu a o jejich odpovědnosti za neplnění povinností nedojde. Funkce správce domu se ukázala pro tyto případy jako velmi málo účinná. Dalším podstatným nedostatkem zákona byla značná složitost a zbytečně administrativně náročný postup při vzniku vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu. Nedostatečně zákon řešil i otázky spojené s převodem vlastnictví k pozemku zastavěnému budovou, v níž mají být jednotky převáděny, a v těch případech, kdy vlastník budovy není totožný s vlastníkem pozemku. Na potřebu odstranění těchto nedostatků reagoval zákon č. 103/2000 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1. července 2000, který představoval jedinou zásadní novelizaci platného zákona. Nejvýznamnější změnou byla úprava společenství vlastníků jednotek (dále jen společenství ), které má od novely č. 103/2000 Sb. charakter právnické osoby vznikající za určitých podmínek přímo ze zákona. Společenství se stalo právnickou osobou ve smyslu ust. 18 odst. 2 písm. d) obč. z. Charakteristika společenství jako právnické osoby byla dána vymezením předmětu činnosti společenství a jeho způsobilostí zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen správa domu ). Společenství mělo již od účinnosti novely č. 103/2000 Sb. pouze vymezenou (omezenou) způsobilost, která byla dána zákonným určením jeho předmětu činnosti. Podle této novely společenství vzniká přímo ze zákona (nikoliv tedy procesem založení a vzniku zápisem do příslušného rejstříku), jakmile nastanou zákonem výslovně určené skutečnosti. Společenství jako právnická osoba nikdy nevznikne v domě s dvěma až čtyřmi jednotkami; bez ohledu na počet vlastníků jednotek, společenství nevznikne ani v domě s více než pěti jednotkami, budou-li ve vlastnictví pouze dvou vlastníků. Pro vznik společenství je při převodu družstevních bytů postavených s finanční podporou státu stanovena výjimka, jíž dochází k určitému odložení vzniku společenství jako právnické osoby do doby, než spoluvlastnický podíl někdejšího stavebního bytového družstva nebo lidového bytového družstva na společných částech domu poklesne na méně než jednu čtvrtinu ( 9 odst. 4 byt. z.). Společenství se podle této novely zapisovalo do obchodního rejstříku; zápis neměl konstitutivní účinky. Na základě dalších poznatků z aplikace zákona v praxi vyplynula nutnost dopracovat některá ustanovení zákona zejména týkající se společenství jako právnické osoby. Zápis společenství do obchodního rejstříku měl nechtěný a neočekávaný dopad společenství, byť nebylo založeno za účelem podnikání (jeho účelem je správa, provoz a opravy společných částí domu), zápisem do obchodního rejstříku získalo povahu podnikatele podle 2 odst. 2 písm. a) obchodního zákoníku. Z toho vyplývaly pro společenství i další povinnosti zejména v oblasti daňově a 2
3 v oblasti účetnictví. Proto byla přijata další novela zákonem č. 451/2001 Sb. Touto novelou zůstaly zachovány základní principy vzniku a úpravy právních poměrů společenství. Byly však provedeny zásadní změny především v tom smyslu, že namísto zápisu společenství do obchodního rejstříku byl vytvořen samostatný rejstřík společenství, vedený týmiž soudy, které vedou obchodní rejstřík. Touto právní úpravou došlo k vyřazení společenství z režimu podnikatele ve smyslu obchodního zákoníku, což se mj. projevilo také v záležitostech povinnosti registrovat se u příslušného správce daně a ve vedení účetnictví. Novela č. 451/2001 Sb. stanovila, že se společenství zapisuje do rejstříku společenství vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku. S účinností od byl založen zvláštní rejstřík společenství, který vedou krajské soudy [ 9 odst. 3 písm. a) občanského soudního řádu]. Na to navázaly i změny související s účtováním společenství (možnost volby soustavy účetnictví) a povinnosti registrace společenství u místně příslušného správce daně (daně z příjmů). Současně byl zpřesněn předmět činnosti společenství jako právnické osoby ( 9 odst. 1 byt. z.) a to tak, že je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou domu. Do zákona bylo doplněno ustanovení o možnosti společenství nabývat i majetek (věci, práva a majetkové hodnoty, včetně bytů a nebytových prostorů), avšak jen v souladu s výkonem správy, provozu a oprav společných částí domu. Novelou č. 229/2001 Sb. byla stanovena povinnost bytového družstva převést s převodem vlastnictví jednotky fyzické osobě současně bezplatně spoluvlastnický podíl pozemku, který byl bytovému družstvu bezplatně převeden (to platí i pro družstevní řadové rodinné domky). Již v průběhu projednávání novely č. 451/2001 Sb. se projevila potřeba upravit některé další otázky; k jejich řešení se však již nepřistoupilo. Mezi ně patřilo především zpřesnění úpravy práv a povinností vlastníků jednotek, správy společných částí domu a pozemku a právních poměrů společenství tak, aby nemusely být tyto záležitosti nahrazovány až podzákonnou právní úpravou ve vzorových stanovách, vydávaných vládou podle zmocňovacího ust. 9 odst. 10 byt. z. Současně vyplynula potřeba přijmout odpovídající právní řešení pro případy, kdy vlastníci jednotek jsou nečinní a nestarají se o zabezpečení provozu a oprav společných částí domu a nejsou zvoleny či nevykonávají činnost orgány společenství. Dále to byly některé otázky systematiky zákona i legislativně technické otázky. Předkladatel Ministerstvo pro místní rozvoj proto zpracoval v průběhu roku 2002 návrh rozsáhlejší novely, která měla řešit výše uvedené nedostatky; ta však zůstala pouze pracovním materiálem, do připomínkového řízení nebyla postoupena s tím, že je nezbytné zvážit novou právní úpravu vlastnictví bytů a nebytových prostorů. V dalším období byly shromažďovány a vyhodnocovány poznatky z aplikace zákona v praxi za uplynulé období a zpracována analýza současné právní úpravy a zároveň srovnání platné právní úpravy se zahraničními právními úpravami. V souvislosti s reformou veřejné správy a zrušením okresních úřadů byl zákonem č. 320/2002 Sb., o změně a zrušení některých zákonů v souvislosti s ukončením činnosti okresních úřadů, novelizováno i ust. 22 odst. 5 byt. z. K převodu bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení, pokud byl zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je nutný souhlas Ministerstva pro místní rozvoj (původně okresního úřadu příslušného podle místa stavby). Další novelizaci zákona přestavuje zákon č. 437/2003 Sb., kterým se mění zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který v čl. VI zrušil ust. 9a odst. 4 byt. z. V návaznosti na novou právní úpravu účtování bylo zrušeno ustanovení o možnosti společenství účtovat v soustavě jednoduchého účetnictví. Na základě poslanecké iniciativy byla přijata další novela - zákon č. 171/2005 Sb. s účinností od 27. dubna Zákon reagoval na časté námitky z řad vlastníků jednotek k obtížnosti získání souhlasu všech vlastníků jednotek při hlasování o provedení oprav a rekonstrukcí společných částí domů, a tím i bránění výkonu řádné správy domu (správy, provozu a oprav společných částí domu). Touto novelou došlo ke změně ust. 11 odst. 5 byt. z., podle kterého je nadále souhlasu všech vlastníků jednotek zapotřebí pouze k přijetí usnesení o změně stavby a 3
4 změně v užívání stavby. V případě modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu, jimiž se nemění zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Další novelu představuje zákon č. 179/2005 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti se zrušením Fondu národního majetku České republiky. Tento zákon v části třicáté čl. XXXI v návaznosti na změnu zákona o konkursu a vyrovnání (zákon č. 328/1991 Sb.) doplňuje nové ust. 30a byt. z., podle kterého ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, platí i pro správce konkursní podstaty, včetně ustanovení o převodech vlastnictví budovy, jednotky a pozemku nebo spoluvlastnického podílu na pozemku. Poslední novelou č. 296/2007 Sb., bylo novelizováno ust. 30a byt. z. s odkazem na přijatý nový insolvenční zákon. b) Nezbytnost navrhované právní úpravy v jejím celku Přes shora uvedené změny obsažené v příslušných novelách zákona o vlastnictví bytů zůstala nedořešena řada zásadních problémů a nedostatků. Jedná se zejména o nutnost přesného vyjádření předmětu vlastnictví a jeho příslušenství jako prostorově vymezených částí budovy, dále o vymezení společných částí domu, přičemž současně je navrhováno řešení ekonomických vztahů k těm společným částem domu, které užívají jen někteří vlastníci jednotek (výhradně užívané části domu). Ustanovení o vzniku vlastnictví bytů jsou roztroušena nesystematicky na několika místech a nenavazují na úpravu prohlášení. Je proto nezbytné uvést do souladu úpravu prohlášení, vzniku vlastnictví jednotek a náležitostí smluv o převodu vlastnického práva k jednotkám. Za zásadní nedostatek, který je třeba urychleně odstranit, je možnost zpochybnit platnost prohlášení vlastníka budovy, pokud je učiněno v rozporu se zákonem nebo nemá náležitostí zákonem stanovené, a tím i možnost zpochybnit vůbec vznik vlastnických práv k jednotkám zapsaným do katastru nemovitostí na základě chybných údajů v prohlášení. Vymezení působnosti a způsobu přijímání usnesení orgánů společenství je v dosavadním zákoně pro praxi příliš složité, takže si vyžaduje zjednodušení a zásadně výraznější možnost přijímání usnesení vlastníků jednotek jako členů společenství také mimo jednání shromáždění společenství. Stejně tak je nezbytné přímo zákonem upravit základní záležitosti týkající se majetkového postavení společenství a jeho hospodaření, včetně dořešení otázek, co se považuje za příjmy společenství. Zejména z uvedených důvodů je nezbytné přijmout nový zákon o vlastnictví bytů, v němž budou uplatněny také koncepční změny, takže pojetí návrhu nového zákona přesahuje možnosti pouhé novelizace. Ministerstvo pro místní rozvoj proto již v roce 2005 zpracovalo návrh nového zákona o vlastnictví bytů, který byl po vyhodnocení připomínkového řízení předložen vládě a jako vládní návrh zákona byl v rámci legislativního procesu postoupen k projednání Parlamentu ČR. Poslanecká sněmovna postoupila vládní návrh zákona (tisk 1118) do druhého čtení, avšak vzhledem ke končícímu funkčnímu období Poslanecké sněmovny v červnu roku 2006 již nebyl návrh zákona projednán. S poukazem na výše uvedené je předkládán nyní nový návrh zákona, který byl rozsáhle přepracován na základě následných odborných diskusí, dále podle dalších poznatků z praxe a také s přihlédnutím k záměrům rekodifikace ve sféře občanského práva. V rámci těchto prací byla také posuzována možnost založit institut vlastnictví bytů přímo v občanském zákoníku, který má být komplexním kodexem upravujícím celou oblast věcí a majetkových vztahů všech právních subjektů. Pro současnou právní úpravu byly sice vytvořeny dílčí předpoklady novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 509/1991 Sb. s účinností od roku 1992, když v 125 odst. 1 obč. z. se odkazuje pokud jde o úpravu vlastnictví na zvláštní zákon a v ust. 118 odst. 2 obč. z. stanoví, že byty a nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů. K přímému založení institutu vlastnictví bytů a nebytových 4
5 prostorů však tehdy nedošlo a občanský zákoník pouze odkazuje na zvláštní zákon. V připravovaném novém občanském zákoníku, který vychází z věcného záměru schváleného vládou usnesením z 18. dubna 2001 č. 345, se navrhuje prohlásit byty a nebytové prostory za nemovité věci s tím, že jejich úprava bude, tak jako dosud, ponechána zvláštnímu zákonu. V 890 odst. 2 návrhu se stanoví, že Zvláštní zákon upravuje vlastnické právo k bytům a nebytovým prostorům.. Z tohoto důvodu je ponechána úprava vlastnictví bytů a nebytových prostorů ve zvláštním samostatném zákonu. c) Odůvodnění hlavních principů navrhované úpravy Navrhované řešení se v právním řádu promítne v jednom zákoně, který nahradí dosavadní zákon o vlastnictví bytů a prováděcí právní předpis, tj. nařízení vlády k tomuto zákonu, jímž jsou vydány vzorové stanovy společenství. Jedním ze základních východisek při tvorbě současného návrhu zákona bylo na jedné straně neprovádět změny právní úpravy v těch věcech, kde se dosavadní úprava osvědčila a není věcného či legislativního důvodu k provedení změn, na druhé straně je však vhodným způsobem třeba přistoupit k těmto změnám. Ad 1) Základní premisou je zvýraznit výslovně předmět vlastnictví včetně příslušenství a záležitostí s tím souvisejících, a to při zachování dosavadního dualistického pojetí (tj. podíl na společných částech domu a byt nebo nebytový prostor vymezený jako jednotka předmět vlastnického práva). Ad 2) Je třeba umožnit opravu vad prohlášení vlastníka budovy bez možnosti napadnout jeho platnost, resp. jen v případě zákonem stanovených a to takovým způsobem, aniž by došlo k zásahu do práv třetích osob. Lze se na základě poznatků z praxe důvodně domnívat, že existuje velké množství chybně zapsaných prohlášení vlastníků budovy, a tím i zpochybnitelných následných převodů jednotek včetně zapsaných vlastnických práv k těmto jednotkám. Tento stav je nadále neudržitelný a je třeba bezprostředně situaci řešit tím, že pokud došlo k chybně zapsaným údajům, je možná jejich oprava, ale nikoliv zpochybnění vlastnických práv. Případné neřešení tohoto závažného problému by výhledově mohlo způsobit velkou právní nejistotu a řadu závažných problémů na trhu nemovitostí. Ad 3) Nově je koncipován soubor ustanovení o výstavbě domu. Ad 4) Je třeba zjednodušit rozhodování vlastníků jednotek (ať vzniklo společenství jako právnická osoba či nikoliv) a odstranit dosavadní pro výklad složitá ustanovení o tom, kdy se rozhoduje kvalifikovanou většinou. Podle návrhu zákona se zásadně bude rozhodovat nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek pouze v několika případech většina tříčtvrtinová a výjimečně ve výslovně určených záležitostech (podle výslovného ustanovení zákona) se bude vyžadovat souhlas všech vlastníků jednotek. Ad 5) Pro soubor ustanovení o společenství platí, co je shora uvedeno pro nové pojetí zákonné úpravy správy domu a pozemku, zařazené v širší podobě do návrhu zákona. Také v případě společenství obsahoval dosavadní zákon pouze základní rámec právní úpravy, v němž chyběla ustanovení blíže upravující činnost společenství. Především však chyběl soubor ustanovení, který by uceleně upravil náležitosti týkající se postavení a činnosti orgánů společenství, včetně nezbytných společných ustanovení o orgánech společenství; zvláště to platilo o postavení a úkolech statutárního orgánu, kdy bližší úprava byla zařazena až do vzorových stanov. Takové řešení v podzákonném právním předpisu bylo ještě více problematické než zařazení bližší úpravy správy domu a pozemku až do vzorových stanov. Proto, stejně jako u správy domu a pozemku, je oproti dosavadnímu zákonu navrhována u společenství taková právní úprava, která vytváří podmínky pro fungování této formy správy domu a pozemku, při určité liberalizaci způsobu rozhodování a přijímání rozhodnutí. Jde o jednu z důležitých oblastí předmětu úpravy zákona o vlastnictví bytů, která spolu s úpravou správy domu a pozemku a s úpravou práv a povinností vlastníků jednotek vytváří právní základ pro praktické fungování vlastnického bydlení v režimu tohoto zákona. 5
6 Dosavadní úprava řady náležitostí právních poměrů společenství až ve vzorových stanovách činí obrovské problémy v praxi. Na rozdíl od úpravy právního postavení a právních poměrů jiných druhů právnických osob v našem právním řádu chybí v zákonné normě některé základní náležitosti, a jsou předmětem úpravy až podzákonného normativního právního aktu, což je naprosto nevyhovující, neboť jen zákonem lze ukládat práva a povinnosti fyzickým a právnickým osobám. Navrhovaným řešením v nové právní úpravě tedy dojde rovněž v těchto věcech k odstranění citelného nedostatku dosavadního zákona o vlastnictví bytů. Ad 6) Dále jsou navrženy zásadní změny v záležitostech vzniku společenství jako právnické osoby. Navrhuje se, aby společenství vznikalo v případech v zákoně uvedených sice povinně, nikoliv však automaticky ze zákona jako dosud, nýbrž procesem založení a vzniku, přičemž společenství by vznikalo zápisem v rejstříku společenství, kterému by byl nově přiznán konstitutivní charakter. Tím by došlo k odstranění dosavadní anomálie vzniku společenství přímo ze zákona, která byla vyvolána potřebami a situací v době přijímání dosavadního zákona o vlastnictví bytů. Spolu s tím se navrhuje upravit mechanismus, který by motivoval ke splnění povinnosti založit společenství tak, že nebude možné převádět jednotky, aniž by došlo ke vzniku společenství, pokud zákon vznik společenství vyžaduje tj. v domě, kde je 5 a více jednotek. Ad 7) Nově se navrhuje, aby v případech, kdy povinnost založit společenství vůbec nevzniká (např. dům s méně než pěti jednotkami), bylo možné dobrovolně založit společenství jako právnickou osobu. Ad 8) Návrh zákona liberalizuje pojetí příslušných ustanovení zákona tak, aby byl rozšířen prostor pro uplatnění projevu vůle a rozhodování vlastníků jednotek i mimo rámec formalizovaného způsobu rozhodování na jednání shromáždění (ať již vzniklo společenství či nikoliv), a to zavedením zásadně širší možnosti rozhodovat i mimo jednání shromáždění. Ad 9) Převody družstevních jednotek se i nadále budou realizovat, ovšem v zájmu kontinuity a právní jistoty oprávněných členů bytových družstev plně podle dosavadních právních předpisů. Zákon dosavadní právní úpravu nepřejímá, nýbrž na její aplikaci normativně odkazuje v přechodných ustanoveních. Ad 10) Návrh zákona ani nadále nepočítá s tím, že by bylo možno vytvořit společenství pro více domů. Jednak po ničem takovém není dnes v praxi poptávka, jednak taková úprava by byla extrémně složitá. Kromě toho by takto začala vznikat společenství s mnohdy i tisíci členy, což je organizačně extrémně složité (když dnes jsou mnohdy obtíže zajistit fungování i společenství s několika málo desítkami členů). Zahraniční zkušenosti ukazují, že taková společenství jsou často zcela nefunkční a v praxi je často zájem je spíše zrušit než vytvářet. (Z těchto i dalších důvodů je ostatně řada zahraničních států stejně jako Česká republika nedovoluje.) Ad 11) Současně jsou navrženy také dílčí novelizace příslušných zákonů vyvolané návrhem nového zákona, které jsou uvedeny v samostatném změnovém zákonu. d) Soulad navrhovaného řešení s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, a se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii, s předpisy Evropských společenství a s ústavním pořádkem ČR Předložený návrh není v rozporu s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, ani se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii. Není v rozporu ani s předpisy Evropských společenství, neboť tyto předpisy se problematikou, která je předmětem navrhované právní úpravy, nijak nezabývají. Předložený návrh je rovněž v souladu s ústavním pořádkem ČR. e) Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, další hospodářské a sociální dopady, dopady na životní prostředí Navrhovaná právní úprava nebude mít žádný dopad na státní rozpočet ani na ostatní veřejné rozpočty. Předpokládaná soudní ochrana vlastníků jednotek by se neměla významně projevit ve 6
7 zvýšeném nápadu soudních případů projednávaných před obecnými soudy; naopak zdokonalená právní úprava by měla podstatně více předcházet případným soudním sporům. Obdobně tak se nepředpokládají žádné další nároky na financování činnosti rejstříkových soudů. V souvislosti s navrhovanou novelou zákona o daních z příjmů nelze finanční dopady vyčíslit, neboť nepeněžité příjmy, jejichž osvobození je navrhováno, jsou předmětem daně z příjmů pouze naprosto výjimečně. Žádné další hospodářské či sociální dopady rovněž navrhovaná právní úprava nevyvolá. Měla by však příznivěji působit na vztahy při výkonu správy domů ve vlastnictví podle navrhovaného zákona a na větší vědomí právní jistoty jednotlivých vlastníků bytů či nebytových prostorů. Vzhledem k detailní precizaci jednotlivých zákonných ustanovení existuje reálný předpoklad, že by alespoň některá společenství a vlastníci jednotek mohli ušetřit finanční prostředky, které dnes vynakládají za poskytování právních služeb v důsledku nutnosti zajistit si alespoň nějaký výklad dnes nepříliš srozumitelného zákona; jakékoliv exaktní vyčíslení je však nemožné. f) Dopady na rovnost mužů a žen Předkládaný návrh nemá na problematiku rovnosti mužů a žen žádné dopady, věcně se těchto otázek nijak netýká. II. Zvláštní část K 1: V rámci určení předmětu úpravy je zdůrazněna existence zvláštního (akcesorického) spoluvlastnictví domu, které je rovněž podílové, od klasického podílového spoluvlastnictví se však také nemálo odlišuje. K 2: Vymezení pojmů pro účely zákona je oproti stávajícímu zákonu zásadně přepracováno se záměrem vytvořit legislativní podmínky pro odstranění či alespoň zásadní omezení nejasností a sporů v praxi při určení předmětu spoluvlastnictví a vlastnictví. Potřeba tohoto přesnějšího vymezení spočívá jak v potřebě vymezit zejména příslušenství jednotky, a pokud jde o společné části domu, tak v potřebě vytvořit spolehlivější základ pro určování, kdy zajišťuje údržbu, opravy apod. na své náklady vlastník jednotky a kdy údržbu, opravy, provoz apod. zajišťuje společenství a hradí je z příspěvků na správu domu a pozemku, placených vlastníky jednotek podle rozhodnutí společenství. Mezi vymezované pojmy se nově zařazuje vymezení pojmu místnost, vzhledem k jeho použití v rámci vymezení některých dalších pojmů v tomto zákonném ustanovení. Zařazení nového pojmu související pozemek souvisí s tím, že zákon bude nově upravovat možnost vymezit v prohlášení vlastníka budovy také náležitosti týkající se souvisejícího pozemku jako pozemku, jehož podílové spoluvlastnictví je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky. V návrhu zákona se dále blíže vymezuje pojem jednotka tak, aby byly odstraněny dosavadní různé výklady zabývající se tím, co se z hlediska zákona považuje za jednotku a to způsobem jejího prostorového vymezení v domě, a co se považuje za společné části domu; nově se proto uvádí příkladmým způsobem výčet součástí jednotky. Kromě uvedeného jsou na základě získaných zkušeností některé další pojmy doplněny či upraveny tak, aby byly snadněji aplikovatelné v praxi a nepůsobily výkladové problémy. K 3: Určuje se podmínka minimálního počtu bytů nebo nebytových prostorů v budově, která musí být splněna, aby bylo možno vlastnictví budovy přeměnit na vlastnictví jednotek. 7
8 K 4: Vymezuje se zde vztah zvláštní úpravy podle navrhovaného zákona k obecné právní úpravě v občanském zákoníku. Práva a povinnosti plynoucí ze zvláštního druhu spoluvlastnictví domu se řídí především tímto zákonem. Jestliže je však jednotka v podílovém spoluvlastnictví několika osob, řídí se práva a povinnosti z tohoto podílového spoluvlastnictví občanským zákoníkem. Návrh zákona však připouští jednu výjimku, a to pro případy převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce (jde o parkovací místa umístěná v jednotce hromadné garáži v podílovém spoluvlastnictví) vylučuje užití předkupního práva podle občanského zákoníku. Mají se tím usnadnit převody těchto spoluvlastnických podílů, které současná právní úprava nad míru přiměřenou poměrům iracionálně omezuje. K 5 až 8: Právní úprava vlastnictví jednotek (=vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru) je koncipována na základě tzv. dualistické konstrukce akcesorického spoluvlastnictví, které tvoří vždy společný a neoddělitelný celek tvořený vlastnictvím jednotky (tj. vlastnictvím bytu nebo nebytového prostoru) a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. V předmětných ustanoveních se upravují kogentním způsobem právní vztahy ke společným částem domu a k zastavěnému a souvisejícímu pozemku. Přitom právní vztahy k podílům na společných částech domu a na pozemcích vždy důsledně sledují právní osud jednotky. Věcně se tato úprava oproti dosavadnímu stavu mění jen velmi málo. Doplňuje se však do zákona výslovně celá řada normativních principů (dovozovaných doposud toliko v právní praxi a v doktríně) tak, aby adresáti zákona nebyli zbytečně na pochybách a nemuseli se spoléhat toliko na výklady zákona. K 9: K originárnímu vzniku vlastnictví jednotek může dojít jedině některým ze způsobů uvedených v odstavci 1 zápisem údajů z prohlášení vlastníka budovy spolu s vkladem vlastnického práva k prvé jednotce nebo i dříve před prvým převodem anebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě. Jde-li o vznik vlastnictví jednotek vkladem do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka budovy, znamená to, že dosavadní budova se mění na dům. V odstavcích 2 až 4 jsou uvedeny další způsoby vzniku vlastnictví jednotky dohoda nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů. Tyto dohody musí obsahovat náležitosti stanovené pro prohlášení vlastníka budovy. K 10: Účelem úpravy je vyvážení zájmu vlastníka budovy a zájmů nájemců bytů. Existence nájemního práva nemůže bránit právu vlastníka přeměnit vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek, stejně jako zájem vlastníka na přeměně nemůže suspendovat právo nájemce na ochranu. Nelze zde žádný zájem absolutizovat, nýbrž je třeba oba zájmy pouze spravedlivě vyvážit. K 11 a 12: Ustanovení o prohlášení vlastníka budovy jsou oproti dosavadní právní úpravě zpřesněna a doplněna především ve věcech určení a popisu společných částí domu, věcných a jiných práv či povinností přecházejících na nabyvatele jednotek. Pravidla pro přispívání na náklady spojené se správou domu a pozemku a pro úhrady ceny služeb a pravidla pro správu domu a pozemku, a pro užívání společných částí domu a pozemku a pro údržbu a opravy výhradně užívaných částí domu budou podle odstavce 4 nedílnou součástí prohlášení vlastníka budovy pouze v případě, že půjde o dům, v němž podle zákona povinně nevzniká společenství. V ostatních případech půjde totiž o povinné náležitosti stanov společenství. 8
9 K 13: Návrh zákona důsledně sleduje linii řešení právních vztahů k pozemkům v tom smyslu, že tam, kde je původní vlastník budovy vlastníkem budovy i pozemku, je povinen tento pozemek vymezit jako zastavěný. Ve vztahu k souvisejícímu pozemku se však takové omezení nestanoví bezpodmínečně, protože tento pozemek není zastavěn budovou. Původní vlastník budovy může mít vlastní, legitimní důvod, proč pozemek za související pozemek vymezit nechce, což zákonná předloha respektuje. To ovšem neplatí v těch případech, kdy by takový postup výrazně znemožnil či komplikoval správu domu (např. v situaci, kdy na souvisejícím pozemku je příslušenství domu typicky např. domovní kotelna v samostatné vedlejší stavbě) nebo znemožnil přístup do domu (např. do domu by nebylo možno se dostat z veřejného chodníku, atp.); zde povinnost vymezit pozemek jako související je dána. K 14: V návaznosti na potřeby praxe a s přihlédnutím k zahraničním zkušenostem se nově dovoluje vymezit v prohlášení vlastníka budovy právo výhradního užívání jednoho nebo více parkovacích míst nebo sklepních kójí. Toto právo, které je neoddělitelně spojeno vždy s konkrétní jednotkou, tak bude mít vždy její konkrétní vlastník. Tím se vlastníkům jednotek, s nimiž toto právo bude spojeno, zaručuje, že o toto své výhradní užívací právo nikdy nebudou moci být připraveni proti své vůli pouhým rozhodnutím většiny.existence tohoto výhradního užívacího práva ovšem nic nemění na tom, že se i nadále jedná o součást společných částí domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. K 15: Prohlášení vlastníka budovy je (stejně jako obdobné dokumenty v zahraničních právních úpravách vlastnictví bytů) koncipováno jako dokument trvalé povahy, který lze i po vzniku vlastnictví jednotek měnit. Je proto možné, že např. bude prohlášení vlastníka budovy absolutně neplatné pro rozpor se zákonem podle 39 obč. z. nebo pro svoji neurčitost nebo nesrozumitelnost podle 37 odst. 1 obč. z. Takový stav ovšem ohrožuje právní jistotu jak vlastníků jednotek, tak i třetích osob v míře hraničící až s porušením ústavně zaručené ochrany vlastnického práva podle čl. 11 Listiny práv a svobod, neboť absolutní neplatnost prohlášení vlastníka budovy se nikdy nepromlčuje ani nikdy nezaniká, může tudíž být kdykoliv určena, což bude mít za následek, že vlastník ve skutečnosti nikdy vlastnictví jednotky nenabyl, neboť právně neexistuje předmět jeho vlastnického práva (i když byt nebo nebytový prostor fakticky existuje), a to třeba i po 100 letech; věc není řešitelná ani vydržením, neboť nelze vydržet něco, co právně neexistuje a tudíž není způsobilým předmětem vlastnického práva. Je nezbytné zajistit, aby vlastnické právo k jednotkám nemohlo být (z důvodu nejrůznějších, někdy jen vysloveně formálních chyb v prohlášení vlastníka budovy) zpochybněny. Zároveň je třeba zajistit možnost efektivní opravy neplatného nebo i jinak chybného prohlášení vlastníka budovy, a to buďto konsensem všech vlastníků jednotek nebo rozhodnutím soudu (toto specifické řešení je zde zcela nezbytné, neboť absolutně neplatný právní úkon jinak nikdy nelze opravit). Soud nebo i jiný orgán veřejné moci může proto konstatovat absolutní neplatnost prohlášení vlastníka budovy, toto určení však nijak nemění skutečnost, že došlo ke vzniku vlastnictví jednotek. Stejně tak zákon nijak nezakazuje, aby si soud nebo jiný orgán veřejné moci ad hoc neposoudil otázku platnosti prohlášení vlastníka budovy jako otázku předběžnou v konkrétním soudním nebo jiném řízení, je-li to potřebné. To nepochybně může, ne však na úkor nevinných třetích osob. Úprava přitom nemá za následek zásah do principu, že nikdo nemůže nabýt více práv, než sám má. Nezakládá se zde ani nabytí vlastnického práva od nevlastníka, ani jakákoliv modifikace nabytí vlastnického práva oproti dosavadnímu stavu, resp. obecným občanskoprávním předpisům. Pokud vydá prohlášení vlastníka budovy nevlastník, nemá nemožnost zneplatnění vzniku 9
10 vlastnictví jednotek za následek, že by pravý vlastník přišel o své vlastnické právo. Poté, co se domůže svého vlastnického práva (v praxi zpravidla soudní cestou), bude muset pouze přeměnit vlastnictví jednotek zpět na vlastnictví budovy (anebo zůstat vlastníkem všech jednotek). K 16 až 20: Návrh zákona nově upřesňuje rozhodování o změnách prohlášení vlastníka budovy. V souvislostech s celkovým pojetím upřesnění právní úpravy, pokud jde o rozhodování vlastníků jednotek a potřebné většiny k přijetí jejich rozhodnutí, je tento princip promítnut i do rozhodování o změnách prohlášení vlastníka budovy. Zákon zásadně omezuje požadavek jednomyslnosti všech vlastníků jednotek jen na ty případy, kdy je bezprostředně dotčeno: a) vlastnické právo k jednotce a s ním spojený spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, b) právní režim souvisejícího pozemku (nelze z ústavněprávních ani z praktických důvodů dovolit, aby se měnil právní režim souvisejícího pozemku jinak než na základě shody všech vlastníků jednotek = spoluvlastníků souvisejícího pozemku, protože se tím podstatně zasahuje do práv jeho všech spoluvlastníků), c) mění se užívání kterékoliv jednotky; nelze připustit, aby např. vlastník bytu v bytovém domě si jednostranně nebo jen na základě většinového rozhodnutí rekolaudoval byt na nebytový prostor a tím se podstatným způsobem dotkl i práv nesouhlasící menšiny, a d) v domech, ve kterých nevzniká společenství, právní režim správy domu. V ostatních případech se rozhoduje na základě souhlasu většiny všech vlastníků jednotek podle velikosti spoluvlastnických podílů. Vždy je však bezpodmínečně nutný souhlas těch vlastníků jednotek, kteří jsou změnou prohlášení vlastníka budovy dotčeni na svých právech a povinnostech. Tato klauzule dopadá např. na situaci, kdy se v konkrétním domě většina vlastníků jednotek rozhodne dosavadní sušárnu přeměnit na dílnu a poskytnout ji do výhradního užívání jen některému z vlastníků. V takovém případě je nezbytné, aby měl menšinový vlastník, který doposud mohl sušárnu užívat, právo veta, neboť se tím významným způsobem zasahuje i jeho práv. Rozhodování většinovým způsobem není totéž co diktát většiny. Vzhledem k tomu, že se zde jedná o mimořádně závažnou otázku, která se týká ústavně zaručené ochrany vlastnického práva (čl. 11 Listiny práv a svobod), jde předloha cestou podrobné úpravy tak, aby tato otázka byla v praxi řešena sice podrobně, avšak zároveň i srozumitelně a zejména jednoznačně. Pokud na dotčených jednotkách váznou věcná práva ve prospěch třetích osob, mohou být tyto změny prohlášení vlastníka budovy prováděny pouze se souhlasem osoby oprávněné z věcného práva. K 21 a 22: Návrh zákona obsahuje speciální ustanovení o povinných náležitostech smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce. K 22: Nově se zařazuje povinnost společenství vydat zájemci o nabytí vlastnictví jednotky potvrzení o dluzích dosavadního vlastníka převáděné jednotky vůči společenství, popřípadě potvrzení, že dluh nevznikl. Úprava se však vztahuje jen na společenství, nikoliv na osoby zajišťující správu domu, ve kterých společenství nevzniklo. V těchto případech zde totiž není subjekt, který by potvrzení mohl vydat. A dále, v domech, ve kterých společenství nevzniklo, se přímo uzavírají smlouvy a vznikají tudíž i dluhy nebo pohledávky přímo mezi vlastníky jednotek a třetími osobami (v praxi zejména dodavateli služeb a 10
11 energií); s osobou správce již navrhovaná právní úprava nepočítá a proto jej ani neupravuje (když funkce správce plní zpravidla společenství samo, pokud vzniklo). K 23: Dosavadní úprava tzv. prvé a druhé nabídky při vydání prohlášení vlastníka budovy a převodu vlastnického práva k bytu v ust. 22 byt. z. byla dobově podmíněna zejména privatizací státního, obecního a podnikového bytového fondu. Dnes, kdy je tato privatizace již (až na výjimky) skončena, nemá tato úprava již téměř žádného významu. Předloha nicméně tuto úpravu zcela neruší, neboť nelze apriori vyloučit, že by ještě někdy mohla mít tato úprava svůj význam. Celkově je však úprava v zájmu zjednodušení, zefektivnění a zrychlení celého procesu zjednodušena pouze na tzv. prvou nabídku, která se konstruuje na osvědčené bázi zvláštního zákonného předkupního práva, které je tradiční a plně pro tyto účely využitelné. K 24: Nově se zařazují rovněž zvláštní podmínky pro převody jednotek ve vlastnictví právnické osoby, jehož nájemcem je člen nebo společník, který se (nebo jeho právní předchůdce) podílel na financování bytu či nebytového prostoru nebo budovy, v níž se tento byt či nebytový prostor nachází. V rámci koncepce návrhu zákona o vlastnictví bytů se uplatňuje záměr nerozlišovat právnické osoby jako původní vlastníky budov, pokud je to možné, tj. v případě, kdy právnická osoba za majetkové účasti svých členů či společníků pořídí (ať koupí či výstavbou, apod.) bytový dům s byty či nebytovými prostory určenými k pronájmu členům či společníkům, kteří se na jejich pořízení podíleli; není důvod rozlišovat např. mezi společností s ručením omezeným a bytovým družstvem, pokud jde o režim tohoto zákona. K 25: Z dosavadního ust. 22 odst. 7 byt. z. se přejímá omezení, podle něhož smlouvy týkající se jednotek nebytových prostorů civilní obrany, lze uzavřít jen s předchozím souhlasem k tomu příslušného orgánu veřejné moci. Tím se i nadále zachovává veřejná kontrola nad těmito velmi specifickými jednotkami. K 26 a 27: Vlastnictví všech jednotek v domě zanikne podle těchto ustanovení zpětnou přeměnou domu na budovu, tj. dům s jednotkami se opětovně stane budovou, v níž je zrušeno členění na jednotky a společné části domu podle tohoto zákona. K 28 a 29: Zákon důsledně zachovává princip (doposud dovozovaný pouze v právní doktríně a v praxi), že vznik nebo zánik vlastnictví jednotek se nesmí dotknout jakýchkoliv práv třetích osob, a to práv věcných i závazkových (obligačních); stejný závěr však platí i ve vztahu k povinnostem vlastníka jednotky nebo budovy. Tato práva a povinnosti vždy trvají nedotčena při přeměně vlastnictví z budovy na jednotku nebo z jednotky na budovu, popř. při přeměně vlastnictví budovy jen na tu jednotku nebo jednotky, kterých se týkají (např. nájem bytu). Jakýkoliv jiný závěr je z hlediska principů právního státu a právní jistoty nepřijatelný, neboť jakékoliv jiné řešení by umožňovalo vlastníkovi budovy nebo vlastníkům jednotek zbavit se přeměnou vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek (nebo obráceně) svých závazků. Pokud se při vydání prohlášení vlastníka budovy na některá (zejména závazková) práva a povinnosti zapomene (či naopak nebudou úmyslně do prohlášení vlastníka budovy dány), pak tato skutečnost nemá vliv na to, že stejně veškerá práva a povinnosti týkající se budovy nebo její části nebo pozemku zůstanou nedotčena. Tato norma dopadá na situaci, kdy se již v praxi objevily pokusy zbavit se nájemců bytů přeměnou vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek, s tím, že bylo účelově dovozováno, že právo nájmu, které nebylo v prohlášení vlastníka budovy uvedeno, 11
12 přeměnou na vlastnictví jednotek zaniklo, což je naprosto nepřijatelné. K 30 až 35: Smlouva o výstavbě je významným způsobem vzniku vlastnictví jednotek. Zákon vychází z principu, podle kterého je povinnost uzavřít smlouvu o výstavbě v případě, kdy má být uskutečněna nová výstavba domu s jednotkami, nebo v případě, kdy provedením změny dokončené stavby (ve smyslu stavebního zákona), tj. změny domu s jednotkami (nástavba, přístavba, stavební úpravy) má dojít ke změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu u všech vlastníků jednotek v domě. Obecná úprava platí jak pro případy výstavby nového domu s jednotkami, tak pro ostatní případy vzniku vlastnictví jednotek v domě. Smlouva o výstavbě je obligačním právním institutem, zvláštním typem smlouvy upraveným zákonem o vlastnictví bytů a má specifický věcně právní účinek, kterým je vznik vlastnictví jednotek. Věcně právní účinky smlouvy o výstavbě se projeví (pokud se nejedná o vznik spoluvlastnictví rozestavěné budovy a o převody vlastnictví k pozemkům) až po dovedení výstavby do fáze vzniku rozestavěných jednotek, kdy je také možno zapsat jednotky vystavěné podle smlouvy o výstavbě a jejich vlastníky do katastru nemovitostí. Pokud by byla prováděna více stavebníky výstavba domu nikoli podle smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona, ale podle obecných předpisů, nebylo by možno po skončení výstavby provést zápis jednotek do katastru nemovitostí, ale musela by být nejprve zapsána celá budova do podílového spoluvlastnictví stavebníků, budova by byla potom rozdělena na jednotky a dohodou by bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví stavebníků. V rámci určení stran smlouvy o výstavbě jsou vymezeny jednotlivé formy výstavby, které se neomezují pouze na výstavbu nové budovy. Návrh zákona výslovně vymezuje okruhy osob, které mohou smlouvu o výstavbě uzavřít, a to podle možných variant výstavby. Neužívá se již pojmu stavebník, protože tento pojem se v jiném významu používá ve stavebním zákoně; proto se v návrhu důsledně užívá pojmu strana smlouvy o výstavbě. Pro vztahy stran smlouvy o výstavbě k pozemkům platí obecná úprava podle tohoto zákona. Návrh zákona dále upravuje náležitosti smlouvy o výstavbě, aniž by výslovně opakovalo náležitosti prohlášení vlastníka budovy. Výslovně je zmíněno, že smlouva o výstavbě musí obsahovat označení jednotek, které se po výstavbě stanou vlastnictvím jednotlivých stran smlouvy o výstavbě. Pokud se týká způsobu výstavby jednotek, je třeba připustit možnost, že některé strany smlouvy o výstavbě si mohou nechat vystavět jednotky do svého vlastnictví jinými stavebníky oproti finanční úhradě. Významnou náležitostí smlouvy o výstavbě je i otázka finančního vypořádání. Smlouva o výstavbě je povinnou přílohou ohlášení vlastnictví rozestavěných nebo dokončených jednotek v domě k zápisu do katastru nemovitostí. Dále se nově upravují možnosti sjednání odchylek ve skutečném provedení stavby a to stanovením možné míry odchylek od sjednané podoby jednotek a společných částí domu. Jde o praktické řešení, které by mělo odstranit případné problémy v této věci, neboť se jedná o častý problém realizace výstavby podle smlouvy o výstavbě. Nové řešení vychází z toho, že smlouvu o výstavbě již v tomto případě není potřebné měnit, protože smlouva byla splněna. K 36 a 37: Upravuje se také výstavba nového domu s jednotkami. Strany smlouvy o výstavbě jsou zde podílovými spoluvlastníky rozestavěné budovy od jejího vzniku až do vzniku rozestavěného domu s jednotkami. Teprve až vznikem rozestavěných jednotek v domě se mění podílové spoluvlastnictví rozestavěné budovy na vlastnictví jednotek podle tohoto zákona. I ve stadiu rozestavěné budovy se přitom může její vlastník nebo spoluvlastníci rozhodnout o její přeměně na dům s jednotkami. Návrh zákona upravuje ty případy výstavby domu s jednotkami podle smlouvy o výstavbě, kdy se nestaví nový dům, ale provádí se pouze změny stavby na již existující budově či domu. Jedná se o případ změny stavby, kdy vlastník budovy či spoluvlastníci se rozhodli na provedení takových změn dokončené stavby, kterými vzniknou nové jednotky. 12
13 K 38 a 39: Zákon zde stanoví základní práva vlastníka jednotky. Zákon reaguje na četné a dodnes ne zcela uzavřené spory týkající se užívání těch společných částí domu, které jsou reálně uživatelné jen vlastníky jedné nebo více jednotek, nikdy však vlastníky všech jednotek. Konstrukce zákona je taková, že společné části domu jsou vždy ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, ovšem spoluvlastnictví a užívání není totéž. Jestliže je určitá společná část domu reálně uživatelná přímo na základě zákona nebo na základě zákona vydaným prohlášením vlastníka budovy jen vlastníkem jedné nebo více jednotek, pak jen tito vlastníci jednotek jsou oprávněni ji užívat (i když je i nadále tato společná část domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě); vlastníci ostatních jednotek jsou z užívání vyloučeni. [Původní návrhy spočívající v konstituování tzv. vymezených společných částí domu jako společných částí domu, které jsou určeny jen k užívání jedním nebo více, nikdy však všemi vlastníky jednotek, se zde nerealizují pro jejich komplikovanost a obtížnou praktickou realizaci. Takové řešení by nebylo vhodné zejména proto, že by původního vlastníka budovy při vydání prohlášení vlastníka budovy nebo vlastníky jednotek při jeho změně nutilo vymezovat komplikovaně, které společná část domu je vymezená k výhradnímu užívání a která ke společnému užívání. Dále by vznikaly nepochybně četné spory tehdy, kdy by prohlášení vlastníka bylo buďto v rozporu se zákonem anebo v rozporu s objektivní realitou. Se zřetelem k těmto důvodům stanoví konkrétní rozlišení zákon přímo, přičemž vedlejším pozitivem tohoto přístupu bude významné zjednodušení tvorby prohlášení vlastníka budovy.] K 39: Zákon zde stanoví další práva vlastníka jednotky plynoucí z existence jeho vlastnictví jednotky. K 40 až 42: Oproti dosavadní právní úpravě jsou podrobněji vymezeny zejména povinnosti vlastníka jednotky při provádění údržby, oprav či stavebních změn jednotky, jejích součástí a příslušenství, dále je stanovena za podmínek určených stanovami nebo pravidly pro užívání společných částí domu povinnost opravovat a udržovat na svůj náklad výhradně užívané společné částí domu, které je oprávněn užívat. Tato úprava je vedena snahou vytvořit legislativní podmínky pro odstranění častých nejasností a sporů v těchto věcech. Nově se zařazuje povinnost hlásit společenství nebo osobě zajišťující správu domu, ve kterém společenství nevzniklo, změny v počtu osob, a to pro účely změny plateb, jejichž výše je odvislá od počtu osob užívajících byt. Zákon podrobně reguluje negativní tendence objevující se v praxi, zejména jednostranné nezodpovědné pokusy měnit svévolně jednostranně vzhled domu, ovšem při zajištění přiměřené ochrany před případnými neadekvátními omezeními ze strany společenství; smyslem úpravy je vyvážení legitimních zájmů celku i jednotlivce při nepreferování ani jedněch, ani druhých zájmů. Zákon vychází z toho, že vlastnictví jednotek je specifickou formou spoluvlastnictví. Z toho plyne, že nelze ani jednostrannými zásahy či změnami jednotky (např. různé rekonstrukce v bytech, posouvání bytových příček, bourání domovních jader v panelových bytech, apod.) zasahovat do vlastnictví jiných osob či byť i jen potenciálně ohrožovat práva vlastníků ostatních jednotek v domě. Proto zákonodárce stanoví, že vlastník jednotky je kromě stavebněprávních omezení veřejnoprávního charakteru omezen i soukromoprávně ve výkonu svých vlastnických práv. Proto se v zájmu zamezení nejrůznějších takovýchto svérázných jednostranných rekonstrukcí, které mnohdy vedou až k ohrožení statiky domu, přijímá omezení jednotlivých vlastníků jednotek, a to povinností předchozího souhlasu shromáždění nebo všech ostatních vlastníků jednotek v domě, ve kterém nevzniklo společenství. (Výjimkou plynoucí z povahy věci jsou jen takové zásahy, které nemohou nikdy ohrozit práv ostatních vlastníků jednotek, např. vymalování bytu nebo jiné obdobné 13
14 úpravy.) Nikdo není povinen být vlastníkem jednotky; pokud jím však je, musí se tomu přizpůsobit (zejména respektovat veřejný zájem na bezpečnosti a ochrany zdraví všech osob a práva vlastníků ostatních jednotek v domě na nerušeném výkonu jejich vlastnických práv). Pro odstranění pochybností zákon výslovně určuje, že povinnosti podle tohoto zákona má vlastník jednotky vždy; tato norma reaguje na nejrůznější pokusy o tzv. přenosu povinností na nájemce, apod. K 43: Zákon reaguje se na četné obtíže spojené s doručováním zejména pozvánek na jednání shromáždění u vlastníků, kteří nemají své sídlo nebo bydliště v jimi vlastněné jednotce. Pro tyto případy se nově zavádí povinnost nahlásit společenství tzv. doručovací adresu, kam se jim tato korespondence bude zasílat. Doručovací adresa musí být na území České republiky; zejména z praktických důvodů nelze požadovat, aby se vlastníkům jednotek musela korespondence zasílat do ciziny. K 44: Toto ustanovení vymezuje činnosti, které se podle navrhovaného zákona považují za správu domu a pozemku. Spolu s vlastní správou domu a pozemku, jejich udržováním, provozem a opravami jsou do pojmu správa domu a pozemku zahrnovány také další činnosti podle tohoto zákona s tím spojené, včetně práva nabývat majetek pro účely správy domu a pozemku. Oproti dosavadní úpravě je správa domu a pozemku vymezena podrobněji tak, aby byla blíže určena vymezená (resp. omezená) právní subjektivita společenství, neboť jedním z důležitých účelů zákona je právě vymezení společných činností, které představují správu domu a pozemku v celém rozsahu. Dosavadní úprava ve vzorových stanovách byla problematická, neboť se takto upravovaly záležitosti, které zřejmě byly v řadě případů nad rámec možností úpravy v podzákonném právním předpisu. Navíc však podle tohoto zákona spojené nebyly vzorové stanovy závazné pro společenství, která přijala své vlastní stanovy a navíc společenství nebyla povinna se při tvorbě vlastních stanov řídit ustanoveními vzorových stanov. Nově se za správu domu podle tohoto zákona považují rovněž činnosti spojené s přípravou a realizací změn společných částí domu formou změny dokončené stavby formou nástavby a přístavby nebo změny v užívání stavby. Zákonná ustanovení o podrobnějším vymezení správy domu a pozemku budou základem pro ustanovení v prohlášení vlastníka budovy v případech, kdy nevzniká společenství, nebo pro stanovy společenství v případech, kdy společenství podle zákona musí vzniknout. K 45: Na stanovení obecné povinnosti vlastníků jednotek přispívat na úhradu nákladů na správu domu a pozemku navazuje v tomto ustanovení povinnost přispívat podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nestanoví-li zákon jinak. Zákon přitom důsledně respektuje princip proporcionality. Jestliže je určitá osoba zvýhodněna nebo naopak znevýhodněna z hlediska možnosti užívat určitou společnou část domu, pak se tato skutečnost musí projevit na zvýšené povinnosti přispívat na správu domu; naopak byla-li určitá osoba znevýhodněna z hlediska možnosti užívat společnou část domu, pak jí tato skutečnost musí být kompenzována. Dále je stanoven způsob podílení se na nákladech spojených se správou domu a pozemku v případech, kdy je s jednotkou spojeno výhradní užívání některé ze společných částí domu nebo výhradní užívací právo k pozemku. Základ navrhované úpravy v těchto případech spočívá v tom, že pro účely výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku se velikost podlahových ploch všech těchto jednotek v domě zvětšuje o jednu polovinu podlahových ploch těchto výhradně užívaných společných částí domu, nejde-li o místnosti, nebo o celé podlahové plochy, jsou-li tyto výhradně užívané společné části domu místnostmi. Takto vypočtená velikost podlahové plochy se však 14
15 použije pouze pro účely výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku, nikoliv pro výpočet velikosti hlasu vlastníka jednotky při rozhodování shromáždění nebo vlastníků jednotek v domech, ve kterých společenství nevzniklo. Přitom je vždy zachována možnost vlastníků jednotek dohodnout se písemně jinak. Zákon však vyžaduje jednomyslnost všech vlastníků, neboť takovéto ujednání se podstatným způsobem dotýká všech vlastníků jednotek v domě. (Úprava je tu i tak liberálnější než valná většina zahraničních úprav vlastnictví bytů, které zpravidla žádnou odchylku v tomto ohledu nedovolují.) K 46 až 49: Zákon vymezuje základní pojetí společenství jako zvláštního typu právnické osoby podle tohoto zákona s omezenou (nikoliv univerzální) speciální právní subjektivitou, založené výhradně za účelem zajišťování správy domu a pozemku, jejímiž členy jsou ze zákona všichni vlastníci jednotek v domě. Dále se vymezuje předmět činnosti společenství, které může pro účely správy domu a pozemku nabývat věci, práva a jiné majetkové hodnoty; nesmí se však společenství podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikajících osob. V návrhu zákona jsou uvedeny případy, kdy společenství činí právní úkony vlastním jménem a kdy zastupuje vlastníky jednotek při uplatňování práv z odpovědnosti za vady a další případy. S ohledem na speciální subjektivitu společenství a jeho pojetí neziskové právnické osoby se vymezuje možnost sdružování společenství a dále možnost členství ve sdružení společenství či svazu sdružujícím společenství a s tím související možnost poskytování členských příspěvků. Pořízení majetku, který společenství potřebuje k účelům zabezpečení správy domu a pozemku, je v návrhu zákona jednoznačně odůvodněno pouze potřebou této správy. Názory k problematice vlastnictví k pořízenému majetku se doposud různily, což budilo i rozpaky při účtování pořízení tohoto majetku. Navržená úprava předpokládá při pořízení dlouhodobého majetku postup podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví, tzn. vytvoření vlastního jmění společenství jakožto neziskové právnické osoby soukromoprávního charakteru. Toto řešení určuje i užití případných příjmů z tohoto majetku (např. při prodeji) opět k účelům správy domu a pozemku, tzn. v podstatě vlastníkům jednotek. K 50: V tomto ustanovení se upravují základní otázky založení a vzniku společenství. I nadále bude zákonem určena povinnost vzniku společenství, jakmile nastanou zákonem určené skutečnosti. Povinná existence společenství jakožto právnické osoby s povinným členstvím jednotlivých vlastníků jednotek a s jejich ručením za dluhy společenství je ústavněprávně i mezinárodněprávně zcela obvyklá a neodporuje žádným mezinárodně ani vnitrostátně uznávaným principům. Jednak se jedná o institut ve světě zcela obvyklý (z vyspělých států světa nezná existenci povinné právnické osoby toliko právní úprava SRN, ta však vychází z dosti odlišné a ve světovém kontextu částečně atypické konstrukce vlastnictví bytů, která je v SRN v odborné literatuře i praxi kritizována a je i nikoliv bezvýznamným prvkem brzdícím rozvoj této formy vlastnictví), jednak o imanentní rys tzv. kondominiálního vlastnictví (vlastnictví bytů). Ústavnost této konstrukce byla v průběhu posledních několika desetiletí již zkoumána celou řadou ústavních soudů ve světě, a bezvýjimečně vždy byla shledána za ústavně plně konformní. Stejný závěr ostatně již před lety zaujal i Ústavní soud ČR ve svém nálezu publikovaném pod č. 128/2001 Sb., kterým potvrdil, že omezení práv jednotlivých vlastníků jednotek vyplývají ze spoluvlastnické koncepce této zvláštní právní úpravy, kdy zajištění hospodaření s domem jako celkem sebou nutně nese omezení vlastnických práv jednotlivců ve prospěch celku, je v souladu s Ústavou ČR i Listinou práv a svobod. Zákonná úprava zde koncipuje celou řadu různě zásadních změn. Obecné pravidlo je i nadále takové, že vzniká vždy jedno společenství pro jeden dům, ledaže 15
16 zákon připouští, aby v některých domech společenství vůbec nevznikalo. Povinnost k založení a vzniku společenství se bude vztahovat i nadále na dům, který má 5 a více jednotek. Povinnost k založení společenství obecně zavazuje původního vlastníka budovy, který je povinen se postarat o jeho založení a vznik. Do doby vzniku společenství nelze jednotky do vlastnictví třetích osob převádět. Toto zdánlivé omezení však původního vlastníka budovy ve skutečnosti nijak neomezuje, neboť je jen na jeho vůli, kdy zajistí založení a vznik společenství a pak již může převádět vlastnické právo k jednotkám bez jakýchkoliv omezení. Smyslem této normy není nic jiného, než zajistit, že původní vlastník budovy svoji zákonnou povinnost opravdu splní. Nicméně může se stát, že společenství dosud nevzniklo, a přesto dojde v důsledku přechodu vlastnického práva k jedné či více jednotkám (např. v důsledku úmrtí původního vlastníka budovy, kdy jednotlivé jednotky zdědí dva nebo více jeho dědiců) k vzniku plurality vlastnictví jednotek. I v takovém případě jsou všichni vlastníci jednotek povinni zajistit založení a vznik společenství, ovšem s tím, že žádné omezení převoditelnosti vlastnického práva k jednotkám zde zákon již nezavádí, neboť vzhledem k povinnosti jednomyslného projevu vůle všech vlastníků jednotek by snadno mohla nastat situace, že by řádní a dbalí vlastníci dopláceli na absenci součinnosti nedbalého vlastníka; není přitom ústavně konformní omezit vlastnické právo jedné osoby proti její vůli jen proto, že druhá osoba je nedbalá svých zákonných povinností. Zákon přitom výslovně umožňuje nahradit chybějící projev vůle nedbalých či nedostupných vlastníků jednotek rozhodnutím soudu. Pro odstranění případných pochybností v praxi zákon výslovně určuje, že vznik společenství je možný až po vzniku vlastnictví jednotek, protože nelze připustit vznik společenství, které by nemělo ani jediného člena. V praxi nehrozí v tomto ohledu ani potíže s rejstříkovými soudy, kterým bude muset být výpisem z katastru nemovitostí vznik vlastnictví jednotek doložen; bez tohoto doložení nebude možno společenství do rejstříku zapsat, a tudíž nebude možný jeho vznik. [Návrh se zde významným způsobem odchyluje od původního návrhu předloženého do Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR v r. 2006, jakož i od předchozích verzí návrhu předložených vládě ČR, které počítaly se založením společenství až po prvém převodu vlastnického práva k jednotce a tedy s tím, že zde musí být alespoň 2 různí vlastníci jednotek. Úprava byla zjevně nevyhovující prakticky, ale i z hlediska ústavně zaručené ochrany vlastnického práva pod sankcí zákazu převodu vlastnického práva na další osoby, protože neřešila situaci, kdy některý z vlastníků jednotek bude nedostupný anebo třebas i vědomě odmítne společenství založit. Není z hlediska čl. 11 Listiny práv a svobod o ochraně vlastnického práva akceptovatelnou taková úprava situace, že by řádný a dbalý vlastník doplácel na absenci součinnosti druhého nedbalého vlastníka; není přitom ústavně konformní omezit vlastnické právo jedné osoby proti její vůli jen proto, že druhá osoba je nedbalá svých zákonných povinností.] K 51: V případech, kdy zákon nestanoví povinnost k založení a vzniku společenství (domy s méně než 5 jednotkami), bude možné založit společenství dobrovolně. Zákon tím vyhovuje volání řady vlastníků jednotek v domech, kde dnes společenství nevzniká, kteří by si společenství (z důvodu jednoduší a efektivnější správy domu) rádi založili, za současné právní úpravy však nemohou (což v praxi vede někdy k vymýšlení dosti bizarních způsobů, jak docílit vzniku společenství). Lze proto důvodně očekávat, že tato úprava nebude praxí ignorována a že se počet domů, v nichž společenství nevzniklo, významně sníží. K 52: Návrh zákona upravuje i problematiku jednání jménem založeného, dosud však nevzniklého (=předběžného) společenství. Inspiračním vzorem je tu úprava této otázky v ust. 64 obchodního zákoníku. Tato úprava se však přejímá s určitými omezeními s tím, že jednat jménem předběžného společenství smí jen zvolený statutární orgán společenství, resp. jeho členové, nikdo jiný; není totiž věcně žádoucí, aby jménem předběžného společenství mohla jednat i jiná, třetí osoba. 16
17 K 53: Společenství již nebude vznikat přímo ze zákona (ex lege), nýbrž na základě procesu založení a vzniku, jak je běžné v našem právním řádu u všech soukromoprávních právnických osob založených na principu členství; pro případ porušení této povinnosti se formuluje zvláštní ochranný režim, kdy absenci vůle meškajících vlastníků nahradí na návrh soud. Po svém (povinném či dobrovolném) založení vznikne společenství až zápisem společenství do rejstříku. Jde o zásadní změnu oproti dosavadní právní úpravě, kdy společenství vzniká ze zákona a zápis v rejstříku společenství tedy nemá konstitutivní, nýbrž pouze deklaratorní povahu. Tato navrhovaná úprava má odstranit dosavadní naprosto nevyhovující právní stav, kdy dnes podle 9 odst. 3 byt. z. vznikají ex lege společenství jako právnické osoby, a tyto právnické osoby právně sice existují, avšak existují případy, kdy si tento právní stav vlastníci jednotek resp. původní vlastníci budovy neuvědomují, či jsou k tomuto právnímu stavu lhostejní, leckdy svolají první (ustavující) shromáždění až po dlouhé době od vzniku společenství ze zákona, neřídí se vzorovými stanovami společenství schválenými vládou a fungování činnosti společenství je v těchto případech mnohdy dosti živelné; spíše se rozhodování odehrává v realitních kancelářích zajišťujících pro společenství správu domu. Zákon konečně upravuje i přechod všech práv a povinností spojených se správou domu, které vzniknou v onom mezidobí mezi vydáním prohlášení vlastníka budovy a vznikem společenství, na společenství, a to ex lege. Jedná se o ta práva a povinnosti, která nevznikla v důsledku jednání statutárního orgánu předběžného společenství podle 56, nýbrž v důsledku jejich přechodu z původního vlastníka budovy na vlastníky jednotek při vydání prohlášení vlastníka budovy, případně i jiná práva a povinnosti vzniklá v mezidobí před založením společenství. K 54: Zákon přejímá z dosavadního ust. 10 byt. z. úpravu rejstříku společenství bez významnějších změn, pouze s potřebnými stylistickými a legislativně technickými úpravami. K 55: V zájmu jednoznačnosti a srozumitelnosti právní úpravy, jakož i se zřetelem ke skutečnosti, že neexistuje dnes žádná právní úprava, která by jasně stanovila okruh závazných listin přikládaných k návrhům na zápis do rejstříku společenství, stanoví přímo zákon seznam těchto listin způsobem kogentním a taxativním tak, aby tato úprava byla srozumitelná i laické veřejnosti. K 56: V návaznosti na provedené změny je v zákoně doplněna úprava neplatnosti společenství (obdobně jako je tomu již dnes v ust. 68a platného obchodního zákoníku a jak to obsahuje i návrh nového občanského zákoníku), jejímž smyslem je zabránit zpochybňování existence společenství založených v rozporu se zákonem. Přednost tu má zásada ochrany dobré víry třetích osob, ale i členů společenství, před případnými formálními chybami v procesu založení a vzniku společenství. K 57: Zákonem předepsaný povinný obsah stanov odpovídá běžnému pojetí stanov soukromoprávních právnických osob v našem právním řádu. Stanovy musí obsahovat rovněž pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, přispívání na správu domu a úhradu cen služeb a dále určení podmínek pro provádění oprav a údržby společných částí domu. K 58 a 59: Úprava povinného ručení a členství vlastníků jednotek ve společenství je převzata z dosavadní právní úpravy. Věcně se však jedná o úpravu zcela standardní, a to i v kontextu všech vyspělých západních států, které vlastnictví bytů ve svých právních řádech upravily. Jak již bylo opakovaně potvrzeno řadou zahraničních soudů i Ústavním soudem ČR (nález byl publikován pod č. 128/2001 Sb.), tato úprava je plně konformní s ústavními systémy těchto zahraničních států, resp. 17
18 s platným ústavním pořádkem ČR. Členství vzniká a zaniká přímo ze zákona spolu se vznikem či zánikem vlastnictví jednotky, a je tedy neoddělitelně spojeno s vlastnictvím nebo spoluvlastnictvím jednotky podle tohoto zákona. Ručení je založeno na principu dílčího ručení (nikoliv solidárního, jak se občas laická veřejnost mylně domnívá); každý člen společenství ručí sice neomezeně co do výše, avšak jen v rozsahu svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Je třeba zdůraznit, že úprava zákonného neomezeného ručení členů společenství za jeho dluhy je ve světě zcela obvyklá a normální. Není přitom dosti dobře možné tento princip anulovat, protože jinak by velmi snadno mohla nastat situace, že by se společenství zadlužilo, a následně by odmítlo svého dluhy splácet, přičemž jeho majetek by byl nulový nebo nepatrné hodnoty a věřitelé by se nemohli domoci úhrady svých pohledávek po členech společenství; taková úprava by otevírala cestu jen pro klamavé jednání. K 60: K základním právům a povinnostem vlastníka jednotky přistupují další práva a povinnosti vlastníka jednotky, která vyplývají z jeho členství ve společenství. Dále jsou upravena práva a povinnosti člena společenství ve vztahu ke společenství, který je povinen dodržovat stanovy a plnit usnesení shromáždění, a vznik a zánik členství a společné členství ve společenství. K 61 a 62: Zde se určuje, které orgány společenství jsou povinné, a připouští se i volba jiných orgánů než toliko orgánu statutárního (např. kontrolní komise nebo revizor). K 63 a 64: Úprava shromáždění jakožto nejvyššího orgánu společenství tvořeného všemi členy společenství se koncepčně nemění, zákon však nově obsahuje značné množství norem dnes v zákoně neobsažených a praxí citelně postrádaných; extrémní stručnost současné zákonné úpravy vede k velkému množství interpretačních nejasností a zbytečných problémů v praxi. Výslovně se umožňuje, aby společenství zajišťovalo některé provozní, technické či správní činnosti prostřednictvím podnikatele zabývajícího se správou nemovitostí (v praxi se jedná zejména o bytová družstva a realitní agentury), ovšem pouze s předchozím souhlasem shromáždění; výslovná úprava této otázky dnes v zákoně chybí, což praxe pociťuje jako nedostatek. K 65 až 70: Návrh zákona (stejně jako současný zákon) naprosto nepřipouští rozhodování na tzv. náhradních jednáních shromáždění. Je třeba si uvědomit, že člen společenství je zde vlastníkem jednotky a spoluvlastníkem společných částí domu a pozemku, který společenství nevlastní, nýbrž pouze spravuje. V tom je zásadní rozdíl oproti společnostem, kde majetek obchodní společnosti nepatří společníkovi, nýbrž právě oné korporaci (společník je v obchodní společnosti vlastníkem pouze akcií nebo podílů, o kterých se však na valné hromadě nebo členské schůzi nerozhoduje). Bylo by ústavně naprosto neakceptovatelné, kdyby jedna či více osob mající menší než nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných částech domu rozhodovala o majetku jiných osob jiných členů společenství. Vzhledem k tomu, že by však nebylo rozumné ani spravedlivé, aby při nedbalosti nebo nedosažitelnosti většiny vlastníků nebylo možno vůbec rozhodovat, a společenství by tak pro nefunkčnost svého nejvyššího orgánu bylo ochromeno, stanoví návrh zákona nouzový mechanismus, kdy na návrh společenství nebo kteréhokoliv z členů může ve věci vymezené v návrhu rozhodnout soud; tím je chráněna i ona svědomitá menšina. Návrh dále stanoví podrobnější pravidla pro svolání jednání a pro vlastní jednání shromáždění. Zde se oproti dosavadnímu stavu snižuje počet hlasů, které musí mít členové společenství požadující svolání jednání shromáždění, z dnešních 25 % tak, že požadovat svolání jednání shromáždění může požadovat kterýkoliv z členů společenství. Úprava vychází z toho, že se zde jedná o výkon vlastnického práva, a proto má každý z členů společenství právo žádat svolání 18
19 jednání shromáždění k projednání toho, co jej tíží. Stejné právo má dnes sice výslovně zákonem neupravené, ale právní doktrínou dovozované a soudní rozhodovací praxí kontinuálně dovozované i kterýkoliv z podílových spoluvlastníků v režimu ust. 137 a násl. obč. z., a není věcného důvodu stejné právo neposkytnout i členům společenství. Zneužití tohoto práva nehrozí, neboť nesejde-li se dostatečný počet členů a shromáždění tedy nebude usnášeníschopné, může se svolávající člen toliko obrátit na soud, aby ve věci rozhodl (sám však přijmout rozhodnutí v režimu náhradního jednání shromáždění nemůže). Zachovává se současné pravidlo, podle něhož váha hlasu každého člena odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu člena společenství na společných částech domu. Zjednodušuje se úprava hlasování. Vzhledem k tomu, že návrh zákona i nadále zachovává výjimku pro domy s méně než 5 jednotkami, ve kterých povinně nevzniká společenství, je oddělena úprava rozhodování o změnách prohlášení vlastníka budovy, která je sice též v působnosti shromáždění, použijí se však pro ni speciální zákonná pravidla stanovená v 16 až 20 návrhu jednotně pro všechna společenství. Z dosavadní právní úpravy se věcně přejímá povinnost jednomyslnosti při jiném než zákonném režimu příspěvků na správu domu a povinnost 75 % většiny hlasů při schvalování úvěrů nebo půjček společenství. Nově se doplňuje povinnost jednomyslnosti tehdy, jestliže se volenému orgánu společenství nebo jeho členovi odpouští povinnost k náhradě škody, kterou způsobili při výkonu funkce; smyslem této speciální úpravy je zamezit tam, kde je vlastník disponující velkým, popř. i nadpolovičním podílem hlasů, aby mohl odpouštět povinnost sám sobě nebo svým lidem. To má totiž zásadní význam z hlediska skutečnosti, že by takto mohli být poškozeni ostatní členové společenství, kteří přitom ručí za dluhy společenství, a kteří by nemohli přijetí takového usnesení účinně zabránit. Ve všech ostatních případech se rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů všech členů společenství. K 71: Zákonodárce vždy musí velmi pečlivě vyvažovat oprávněné (legitimní) zájmy všech zainteresovaných osob. Přitom musí být vždy chráněny osoby, které by mohly bez vlastního přičinění utrpět újmu. Vzhledem k tomu, že by chod společenství mohl být při nedohodě nebo nedostatečném počtu potřebných hlasů členů společenství zcela zablokován, což by mohlo mít důsledky i pro menšinu členů (jež by tak mohla snadno doplatit na nekompetentnost, neschopnost dohody nebo i svévoli většiny členů nebo dokonce majoritního člena), je třeba v takových případech zajistit jejich ochranu. S ohledem na to, že se zde jedná o zásah do vnitřních záležitostí společenství soukromoprávní právnické osoby, svěřuje se rozhodnutí o této otázce soudu. Věcně je tato úprava jen s určitými dílčími úpravami převzata z dosavadního ust. 11 odst. 2 věty druhé a třetí byt. z. Dosavadní zkušenosti s aplikací této úpravy (která byla již v roce 1994 začleněna do zákona č. 72/1994 Sb. jako tehdejší ust. 11 odst. 8) ukazují, že plní svůj základní, totiž výchovný efekt, když sporů tohoto druhu bylo soudy řešeno jen minimum (a to ještě některé žaloby byly v průběhu řízení vzaty zpět na základě uzavřeného mimosoudního smíru). Koncepčně se tedy připouští jak možnost rozhodnutí soudu při absenci přijetí usnesení, tak i v zájmu ochrany případného přehlasovaného člena společenství možnost, aby se tento člen mohl v zákonné prekluzívní lhůtě obrátit na soud, který ve věci rozhodne. Soud přitom nemůže však suplovat situaci, kdy se shromáždění vůbec není svoláno tehdy, kdy statutární orgán společenství porušil svoji zákonnou povinnost a nesvolal je ani žádný z členů společenství. V takovém případě tu vůbec kompetence soudu není a ani nemůže být dána, protože soud nemůže rozhodovat tehdy, nemá-li nikdo o svolání a rozhodování shromáždění zájem. Nově se v reakci na určité pochyby ze soudní praxe výslovně doplňuje okruh účastníků řízení, když se stanoví, že účastníkem řízení jsou kromě navrhovatele a společenství i všichni členové společenství. To sice může v některých případech vyvolávat určité těžkosti týkající se doručování (tam, kde by účastníkem řízení byl větší počet osob), s ohledem na právo na spravedlivý proces (čl. 36 odst. 1 Listiny práv a svobod) však není jiná úprava možná; nelze totiž stanovit, že by 19
20 někdo byl vázán rozhodnutím soudu, jež se ho bezprostředně týká, jestliže by nebyl účastníkem řízení a nemohl se k věci ani vyjádřit. K 72: Zásadní novinkou, kterou návrh zákona přináší, je zde podrobná úprava rozhodování členů společenství i bez formálního svolání jednání shromáždění, což dosavadní právní úprava výslovně neřešila (a v důsledku mlčení zákona tak nebyl tento způsob rozhodování přípustný, i když se občas objevovaly i opačné názory a v praxi se tak dokonce i místy dělo, byť v rozporu se zákonem). Tzv. přijímání rozhodnutí per rollam je koncipováno se zřetelem k obvyklým úpravám tohoto institutu jednak v zahraničních právních řádech, a zejména tak, aby byla vždy důsledně chráněna práva a povinnosti všech členů společenství a bylo zamezeno účelovým manipulacím či zneužití tohoto institutu. Proto se vyžaduje i předchozí připuštění tohoto způsobu rozhodování ve stanovách společenství. K 73 až 76: Další zásadní novinku představuje právní úprava neplatnosti usnesení shromáždění. Obecně platí, že usnesení shromáždění společenství jakožto nejvyššího orgánu korporativně strukturované soukromoprávní právnické osoby, byť odporuje právnímu předpisu nebo stanovám, nelze prohlásit za neplatné po uplynutí neúměrně dlouhé doby, neboť by to složitě strukturované poměry těchto právnických osob a zejména právní jistotu třetích osob (např. v případě zpochybnění platnosti souhlasu uděleného s určitou majetkovou transakcí) znejistilo. Tomu odpovídá i obecná konstrukce neplatnosti usnesení shromáždění. Tato obecná úprava však není použitelná pro dva mimořádné případy. Prvou výjimku představuje situace, kdy se usnesení shromáždění ocitne v rozporu s dobrými mravy, protože takovou situaci nemůže a nesmí sanovat pouhé plynutí času, nebo se usnesením shromáždění změní stanovy společenství tak, že se ocitnou v rozporu s kogentními ustanoveními tohoto zákona nebo jiného právního předpisu. Druhou výjimku představují usnesení, kterými se mění prohlášení vlastníka budovy. Zde není zákonná speciální úprava relativní neplatnosti usnesení akceptovatelná, a to ze dvou důvodů zásadní povahy. Jednak nelze připustit, aby platila jiná pravidla pro posuzování neplatnosti změny prohlášení vlastníka budovy ve společenstvích s právní subjektivitou a bez právní subjektivity; to by bylo v rozporu s ústavně zaručenou zásadou rovnosti před zákonem (čl. 1 Listiny práv a svobod). A dále tato speciální úprava není na proces změn prohlášení vlastníka budovy akceptovatelná i věcně, a to z toho důvodu, že by vlastníkům jednotek nad míru přiměřenou zásadám spravedlnosti a slušnosti odnímala právo na ochranu jejich vlastnického práva, což by bylo v rozporu s čl. 11 Listiny práv a svobod obecně, a třetím osobám (v praxi zejména osobám oprávněným z věcného práva, např. zástavním věřitelům, nebo osobám uplatňujícím tvrzený vlastnický nárok, aj.) by pak odnímala právo na soudní ochranu, neboť podle 72 odst. 1 návrhu zákona by vůbec neměli aktivní legitimaci, což by bylo v rozporu s čl. 36 odst. 1 Listiny práv a svobod. K 77 až 79: Předkládaný návrh zásadním způsobem precizuje ustanovení o statutárním orgánu společenství, kterým je výbor nebo pověřenec, podle toho, co určí stanovy společenství. K 80: Návrh zákona i nadále zachová možnost, aby společenství mělo jednočlenný (monokratický) statutární orgán, který se nadále označuje jako pověřenec. Dosavadní termín pověřený vlastník se nepřebírá, neboť pověřencem může být i nečlen (=nevlastník). K 81 a 82: 20