Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F07-11-2013-4A_549-2013
Timestamp: 2016-10-20 19:41:10+00:00
Document Index: 35553292

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 257']

4A_549/2013 (07.11.2013)
4A_549/2013 � � Arr�t du 7novembre 2013
Mmes et M. les juges Klett, pr�sidente, Kolly et Niquille.
repr�sent�s par Me Leonardo Delc�,
bail � loyer; r�siliation et expulsion
recours contre l'arr�t rendu le 2 octobre 2013 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Le 14 mars 2013, usant de la proc�dure sommaire pr�vue par l'art. 257 CPC pour les cas clairs, Z.________ a ouvert action contre les �poux H.X.________ et F.X.________ devant le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois. Selon ses conclusions, les d�fendeurs devaient �tre condamn�s � �vacuer et restituer un appartement de trois pi�ces et demie qui leur �tait remis � bail � Renens, et l'ex�cution forc�e devait �tre d'ores et d�j� ordonn�e.
Le demandeur se pr�valait d'une r�siliation qu'il avait signifi�e aux adverses parties et fond�e sur l'art. 257d CO concernant la demeure du locataire.
Le Juge de paix s'est prononc� par une ordonnance du 28 mai 2013 dont il a communiqu� l'exp�dition compl�te le 14 juin suivant. Il a rejet� la demande au motif que la situation juridique n'�tait pas claire, cela parce que les d�fendeurs avaient acquitt� l'arri�r� de loyer et de frais accessoires huit jours seulement apr�s l'�ch�ance du d�lai comminatoire qui leur avait �t� fix�.
La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statu� le 2 octobre 2013 sur l'appel du demandeur. Accueillant l'appel, la Cour a r�form� l'ordonnance; les d�fendeurs sont condamn�s � �vacuer l'appartement et l'ex�cution forc�e est d'ores et d�j� ordonn�e; la cause est renvoy�e au Juge de paix pour fixer le d�lai d'�vacuation et, au besoin, pr�sider � l'ex�cution forc�e.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, les d�fendeurs requi�rent le Tribunal f�d�ral de confirmer l'ordonnance du Juge de paix.
Dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration, s'il y a lieu, la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 111 II 384 consid. 1 p. 386). En l'esp�ce, compte tenu d'un loyer mensuel sup�rieur � 1'600 fr., la valeur litigieuse minimum de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, apr�s r�ception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'� d�faut de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s avec un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
Selon l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation du bail est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Les d�fendeurs r�clament la protection de cette disposition; ils persistent � faire valoir qu'ils ont pay� l'arri�r� de loyer et de frais accessoires huit jours seulement apr�s l'�ch�ance du d�lai qui leur a �t� fix� conform�ment � l'art. 257d al. 1 CO.
Selon la jurisprudence, la r�siliation fond�e sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux r�gles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particuli�res. L'annulation entre en consid�ration lorsque le bailleur a r�clam� au locataire, avec menace de r�siliation du bail, une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, alors qu'il n'�tait pas certain du montant effectivement d� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33). L'annulation entre aussi en consid�ration lorsque l'arri�r� est insignifiant, ou lorsque ce montant a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'�tait toujours acquitt� � temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne r�silie le contrat que longtemps apr�s l'expiration de ce m�me d�lai (arr�ts 4A_472/2008 du 26 janvier 2009, consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C.430/2004 du 8 f�vrier 2005, consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311).
En l'occurrence, le montant en souffrance n'a pas �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai, mais seulement huit jours apr�s. Dans ces conditions, le moyen tir� de l'art. 271 al. 1 CO est manifestement priv� de fondement, ce qui conduit au rejet du recours en mati�re civile. Contrairement � l'opinion du Juge de paix, la situation juridique �tait claire et le demandeur usait � bon droit de la proc�dure sommaire pr�vue par l'art. 257 CPC.
A titre de parties qui succombent, les d�fendeurs doivent acquitter l'�molument � percevoir pa r le Tribunal f�d�ral. L'adverse partie n'a pas �t� invit�e � r�pondre et il ne lui sera donc pas allou� de d�pens.
Les d�fendeurs acquitteront un �molument judiciaire de 500 fr., solidairement entre eux.
Lausanne, le 7 novembre 2013