Source: https://www.calvosobrino.com/portfolio-items/rlsg_titulo_iv/
Timestamp: 2018-12-11 11:46:22
Document Index: 223026039

Matched Legal Cases: ['Artículo 218', 'Artículo 93', 'artículo 93', 'Artículo 219', 'Artículo 94', 'artículo 94', 'artículo 94', 'Artículo 220', 'Artículo 95', 'Artículo 221', 'artículo 95', 'artículo 95', 'artículo 95', 'artículo 95', 'Artículo 222', 'Artículo 223', 'Artículo 96', 'artículo 96', 'Artículo 224', 'artículo 96', 'Artículo 225', 'Artículo 226', 'Artículo 227', 'Artículo 228', 'artículo 115', 'Artículo 229', 'Artículo 230', 'artículo 96', 'Artículo 231', 'artículo 96', 'Artículo 232', 'Artículo 233', 'Artículo 234', 'Artículo 97', 'artículo 71', 'artículo 97', 'artículo 97', 'artículo 97', 'artículo 97', 'artículo 97', 'Artículo 235', 'Artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 98', 'Artículo 236', 'Artículo 99', 'artículo 99', 'artículo 99', 'artículo 99', 'artículo 99', 'artículo 99', 'artículo 99', 'Artículo 237', 'Artículo 100', 'artículo 100', 'artículo 100', 'artículo 100', 'Artículo 238', 'Artículo 101', 'artículo 101', 'artículo 101', 'Artículo 239', 'Artículo 102', 'artículo 102', 'Artículo 240', 'Artículo 103', 'artículo 103', 'Artículo 241', 'artículo 237', 'Artículo 242', 'Artículo 243', 'Artículo 244', 'Artículo 104', 'artículo 104', 'artículo 104', 'artículo 104', 'Artículo 245', 'Artículo 246', 'Artículo 247', 'Artículo 248', 'Artículo 249', 'Artículo 105', 'Artículo 250', 'Artículo 251', 'Artículo 252', 'Artículo 253', 'Artículo 254', 'Artículo 255', 'Artículo 256', 'Artículo 257', 'Artículo 258', 'Artículo 259', 'Artículo 260', 'artículo 105', 'artículo 105', 'artículo 105', 'artículo 105', 'artículo 105', 'artículo 105', 'artículo 105', 'artículo 105', 'artículo 105', 'Artículo 261', 'artículo 105', 'Artículo 262', 'Artículo 263', 'Artículo 264', 'Artículo 108', 'Artículo 265', 'Artículo 106', 'Artículo 266', 'Artículo 267', 'Artículo 268', 'Artículo 269', 'Artículo 270', 'artículo 269', 'Artículo 271', 'artículo 106', 'Artículo 272', 'Artículo 107', 'artículo 107', 'artículo 250', 'artículo 251', 'artículo 253', 'artículo 254', 'artículo 255', 'Artículo 273', 'Artículo 274', 'artículo 107', 'artículo 107', 'Artículo 275', 'Artículo 114', 'artículo 114', 'artículo 114', 'Artículo 276', 'Artículo 277', 'Artículo 109', 'artículo 109', 'artículo 109', 'artículo 109', 'artículo 109', 'Artículo 278', 'Artículo 279', 'Artículo 280', 'Artículo 110', 'artículo 110', 'Artículo 281', 'artículo 251', 'Artículo 282', 'Artículo 283', 'Artículo 111', 'artículo 111', 'artículo 111', 'Artículo 284', 'Artículo 112', 'artículo 112', 'Artículo 285', 'Artículo 286', 'Artículo 113', 'artículo 113', 'artículo 113', 'artículo 113', 'artículo 113', 'artículo 113', 'Artículo 287', 'Artículo 116', 'artículo 116', 'artículo 116', 'Artículo 288', 'Artículo 289', 'artículo 275', 'Artículo 290', 'Artículo 117', 'artículo 117', 'artículo 117', 'artículo 117', 'Artículo 291', 'Artículo 118', 'Artículo 292', 'Artículo 293', 'artículo 292', 'artículo 118', 'artículo 118', 'artículo 118', 'artículo 118', 'artículo 118', 'artículo 118', 'artículo 118', 'artículo 118', 'artículo 52', 'artículo 118', 'Artículo 294', 'Artículo 119', 'artículo 119', 'artículo 119', 'artículo 119', 'artículo 119', 'Artículo 295', 'Artículo 296', 'Artículo 120', 'artículo 120', 'artículo 120', 'Artículo 297', 'Artículo 121', 'artículo 121', 'artículo 121', 'artículo 300', 'artículo 121', 'artículo 121', 'Artículo 298', 'Artículo 122', 'artículo 122', 'Artículo 299', 'Artículo 123', 'Artículo 300', 'Artículo 301', 'Artículo 302', 'Artículo 303', 'artículo 123', 'Artículo 304', 'artículo 299', 'artículo 303', 'Artículo 305', 'artículo 123', 'Artículo 306', 'Artículo 124', 'Artículo 307', 'artículo 251', 'Artículo 308', 'Artículo 125', 'Artículo 309', 'Artículo 126', 'artículo 126', 'artículo 126', 'artículo 126', 'Artículo 310', 'Artículo 311', 'Artículo 127', 'artículo 127', 'artículo 127', 'artículo 127', 'Artículo 312', 'artículo 123', 'artículo 123', 'Artículo 313', 'Artículo 128', 'artículo 128', 'artículo 128', 'Artículo 314', 'artículo 328', 'Artículo 315', 'Artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 129', 'Artículo 316', 'Artículo 130', 'artículo 130', 'artículo 130', 'Artículo 317', 'Artículo 131', 'artículo 131', 'artículo 131', 'Artículo 318', 'artículo 251', 'Artículo 319', 'Artículo 320', 'Artículo 321', 'Artículo 322', 'artículo 232', 'Artículo 323', 'Artículo 324', 'artículo 305', 'artículo 300', 'Artículo 325', 'Artículo 326', 'Artículo 327', 'Artículo 328']

Título IV. Ejecución del planeamiento urbanístico - Despacho CALVO SOBRINO
Home/Reglamento de la Ley del suelo de Galicia/Título IV. Ejecución del planeamiento urbanístico
Título IV. Ejecución del planeamiento urbanísticoJavier Calvo Salve2017-12-08T20:13:07+00:00
Artículo 218. Finalidad
Artículo 93. Finalidad de la LSG
La ejecución del planeamiento debe garantizar la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados, así como el cumplimiento de los deberes de cesión y urbanización (artículo 93 de la LSG).
Artículo 219. Competencias
Artículo 94. Competencias de la LSG
1. La ejecución del planeamiento urbanístico corresponde a los municipios (artículo 94.1 de la LSG).
2. Los particulares podrán participar en la ejecución del planeamiento a través de los procedimientos previstos en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y en este reglamento (artículo 94.2 de la LSG).
Artículo 220. Reglas generales comunes a los expedientes regulados en este título
Artículo 95. Presupuestos de la ejecución de la LSG
1. Los proyectos regulados en este título y sus sucesivas modificaciones, en su caso, se aportarán en soporte digital debidamente firmados y diligenciados, pudiendo exigir la Administración un ejemplar en formato papel con la finalidad de someterlo al trámite de información pública.
En el caso de los proyectos de equidistribución, expropiación y de normalización de fincas, el soporte digital se presentará en formato que contenga georreferenciadas las parcelas de resultado finales y sea compatible con los habitualmente utilizados por el municipio, el Catastro y el Registro de la Propiedad.
2. En los expedientes regulados en el presente título que deban someterse al trámite de información pública se cumplirán las siguientes reglas:
a) La información pública se desarrollará en los locales que señale el ayuntamiento interesado. Las dependencias que para este efecto se habiliten permanecerán abiertas un mínimo de cuatro horas diarias.
b) La aprobación definitiva expresa municipal deberá estar precedida de informes técnico y jurídico municipales respecto del proyecto que se someta a aprobación.
c) El acuerdo de aprobación definitiva se publicará en el Boletín Oficial de la provincia en el plazo máximo de un mes desde que se adopte, y se notificará a los propietarios e interesados afectados.
d) El coste de las publicaciones preceptivas correrá por cuenta del promotor del proyecto que motive la publicación.
3. La redacción de los planos de los proyectos regulados en el presente título respetará las siguientes reglas:
a) Se realizarán a la escala adecuada para la medición e identificación precisas de sus determinaciones, con la claridad suficiente para que se puedan percibir los lindes y demás grafismos.
b) La simbología gráfica y la numeración de las parcelas debe ser uniforme y unívoca en todo el proyecto. No se podrán utilizar símbolos que conduzcan a error o tengan un significado que no se explique en debida forma.
c) Se elaborarán utilizando, cuando resulte posible, las bases gráficas catastrales, de manera que resulten compatibles con el Catastro y los demás instrumentos coordinados con este, en especial el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la realidad física debidamente acreditada.
4. Una vez iniciada la tramitación en el ayuntamiento de alguno de los proyectos referidos en el presente título, no se podrá tramitar ningún otro proyecto de idéntica naturaleza que afecte al mismo ámbito en tanto el ayuntamiento no resuelva denegar la aprobación del primero.
Sección 2ª. Presupuestos de la ejecución
Artículo 221. Presupuestos de la ejecución
1. La ejecución del planeamiento requiere, en todo caso, la aprobación definitiva del planeamiento que contenga la ordenación detallada.
No obstante, podrán tramitarse de forma simultánea, en expedientes separados, el planeamiento que contenga la ordenación detallada, el instrumento de gestión y el proyecto de urbanización, teniendo en cuenta lo indicado en el apartado anterior (artículo 95.1 de la LSG).
2. En suelo urbano no consolidado se requerirá la previa aprobación del plan especial del polígono correspondiente, salvo que el plan general establezca la ordenación detallada (artículo 95.2 de la LSG).
3. En suelo urbanizable se requerirá la previa aprobación del plan parcial del sector correspondiente, salvo que el plan general establezca la ordenación detallada (artículo 95.3 de la LSG).
4. En suelo de núcleo rural se requerirá la previa aprobación del plan que contemple la ordenación detallada en los supuestos en que el planeamiento prevea en este suelo actuaciones de carácter integral (artículo 95.4 de la LSG).
Artículo 222. Exigencia de instrumentos de ejecución del planeamiento por categorías de suelo
La ejecución del planeamiento en suelo urbano no consolidado, en las áreas de núcleo rural en las que se prevean actuaciones de carácter integral y en el suelo urbanizable exigirá la aprobación definitiva de los correspondientes proyectos de equidistribución o expropiación y urbanización.
En suelo urbano consolidado y de núcleo rural no sometido a actuaciones integrales no procede la aprobación de ningún proyecto de equidistribución.
Sección 3ª. Ejecución y conservación de obras de urbanización
Subsección 1ª. Proyectos de urbanización
Artículo 223. Disposiciones generales
Artículo 96. Ejecución y conservación de obras de urbanización de la LSG
1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad ejecutar los servicios y dotaciones establecidos en el planeamiento (artículo 96.1 de la LSG).
2. Constituirán, en todo caso, instrumentos para el desarrollo de todas las determinaciones que el plan prevea en cuanto a obras de urbanización, tales como vialidad, abastecimiento de agua, red de saneamiento, energía eléctrica, iluminación pública, jardinería y otras análogas.
3. Dichos proyectos deberán detallar y programar las obras con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas, eventualmente, por personal técnico distinto del autor del proyecto.
En cualquier caso deberán estar suscritos por personal técnico con habilitación legal suficiente.
4. Las empresas suministradoras y distribuidoras de los servicios prestarán su colaboración en orden a garantizar la redacción del proyecto y su ejecución.
Artículo 224. Relación con el planeamiento
1. Los proyectos de urbanización no podrán modificar las previsiones del planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras, respetando, en todo caso, las condiciones de accesibilidad (artículo 96.2 de la LSG).
2. En ningún caso los proyectos de urbanización podrán contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de la edificación.
3. Los proyectos de urbanización deberán ajustarse a las determinaciones establecidas en las normas de urbanización contenidas en el planeamiento.
Artículo 225. Contenido del proyecto de urbanización
b) Planos de información y de situación debidamente referenciados.
c) Planos de proyecto y de detalle que definan, sobre una base cartográfica idónea y con la precisión y escala adecuadas para su correcta interpretación, los contenidos técnicos de las obras.
d) Pliego de prescripciones técnicas de las obras.
g) Presupuesto.
h) Estudios, programas y planes de seguridad y calidad que procedan.
2. Los proyectos de urbanización definirán la ejecución de las siguientes obras:
a) Ejecución o acondicionamiento de las vías públicas, red peatonal, aparcamientos y espacios libre públicos, incluida la explanación y pavimentación de calzadas, construcción y encintado de aceras y movimientos de tierras.
b) Abastecimiento de agua, incluida su captación, depósito, tratamiento y distribución, así como las instalaciones de riego y los hidrantes contra incendios.
c) Saneamiento, incluidas las conducciones y colectores de evacuación, las alcantarillas para la recogida de aguas pluviales y las instalaciones de depuración.
d) Suministro de energía eléctrica, incluidas las instalaciones de conducción, transformación, distribución y alumbrado público.
e) Infraestructuras comunes telefónicas y de telecomunicaciones.
f) Canalización e instalación de las redes de gas y de los demás servicios exigidos en cada caso por el planeamiento.
g) Jardinería de los espacios libres públicos, incluida la plantación de arbolado y de especies vegetales preferentemente sostenibles y la instalación de elementos de juego infantiles.
h) Señalización.
j) Previsión de espacio para la implantación de las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible.
k) Demolición de los elementos existentes incompatibles con el planeamiento.
3. Los proyectos de urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los sistemas generales y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos.
A tal fin, deberán prever las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios, y las de ampliación y refuerzo de las existentes fuera de la actuación, que resultasen precisas.
4. Los proyectos de urbanización contendrán las determinaciones necesarias para dar cumplimiento a las normativas técnicas sectoriales y de accesibilidad universal, debiendo adecuarse a criterios de calidad, sostenibilidad económica y ambiental y eficiencia energética.
Artículo 226. Procedimiento de aprobación
1. En la fase de redacción del proyecto de urbanización se solicitarán informes a las empresas suministradoras y distribuidoras de los servicios, interesando que se pronuncien sobre las medidas necesarias a adoptar en el proyecto considerando las infraestructuras y los servicios existentes y los previstos según el plan, debiendo las mismas aportar cuantos datos resulten necesarios para la redacción del proyecto.
El informe será solicitado por el promotor del proyecto de urbanización, teniendo la empresa del servicio el plazo de un mes para emitirlo, transcurrido el cual se podrá continuar con el procedimiento previsto en este artículo.
En los sistemas de actuación indirectos, el promotor justificará ante el ayuntamiento la petición y, en su caso, la evacuación de los referidos informes al tiempo de presentación del proyecto de urbanización para su tramitación.
2. Los proyectos de urbanización serán aprobados inicialmente por el órgano municipal competente y sometidos a información pública por plazo mínimo de un mes mediante anuncio que se publicará en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión en la provincia y notificación individual a los propietarios afectados.
3. Los proyectos de urbanización de iniciativa particular deberán ser aprobados inicialmente por el órgano municipal competente en el plazo máximo de tres meses contados a partir de su presentación en el ayuntamiento. Transcurrido este plazo sin que recayera resolución expresa, se entenderá otorgada la aprobación inicial por silencio administrativo.
4. Durante la fase de información pública del proyecto, el ayuntamiento deberá solicitar los informes y autorizaciones sectoriales preceptivas.
5. La aprobación definitiva deberá recaer en el plazo máximo de tres meses desde la conclusión del trámite de información pública. Transcurrido este plazo sin resolución expresa, el proyecto de urbanización se entenderá aprobado por silencio, siempre que se obtuvieran las autorizaciones e informes sectoriales preceptivos o se acredite, en su caso, que transcurrió el plazo legal para su expedición.
6. Los proyectos de obras ordinarias se tramitarán y aprobarán según el procedimiento establecido para los proyectos de obras sujetos a título habilitante municipal.
Artículo 227. Proyectos de obras ordinarias previos al proyecto de urbanización en parcelas dotacionales públicas
1. En suelo urbano no consolidado, urbanizable y de núcleo rural sujeto a actuaciones integrales, excepcionalmente y con la debida justificación del ayuntamiento podrán aprobarse, con carácter anterior a la aprobación definitiva del proyecto de urbanización del ámbito, proyectos de obras ordinarias que abarquen parte del ámbito global del proyecto de urbanización y que tengan por objeto la urbanización de parcelas dotacionales públicas.
2. Será obligatorio el cumplimiento de las siguientes reglas:
a) El contenido del proyecto de obras ordinarias se incorporará al proyecto de urbanización del ámbito.
b) El ámbito o ámbitos a los que pueda afectar el referido proyecto de obras constituirán áreas funcionales directamente utilizables, sin menoscabo de las condiciones urbanísticas del resto de las áreas.
c) En los sistemas de actuación indirectos, se cumplirán, además, las siguientes condiciones:
1ª. El ayuntamiento informará al promotor del sistema de actuación de las características, precio y términos básicos del proyecto de obras ordinarias, otorgándole con la notificación un plazo de audiencia de cuando menos diez días para la formulación de las alegaciones que tenga por conveniente.
En el caso de que no se constituyera la entidad urbanística promotora del sistema, se concederá el referido plazo de audiencia a los propietarios del ámbito.
En el supuesto de formulación de alegaciones, el ayuntamiento está obligado a resolver expresamente las mismas con carácter anterior a la contratación de las obras.
2ª. La contratación y ejecución de las obras correrá por cuenta del ayuntamiento.
3ª. El coste de la ejecución de las obras será considerado como un gasto de urbanización a costa del promotor del sistema de la actuación, sin perjuicio de que dicho gasto será adelantado por la Administración actuante, que se resarcirá del mismo en el momento en el que el promotor de la actuación gire las cuotas de urbanización.
4ª. El promotor del sistema de actuación aminorará de la garantía que haya de constituir con la aprobación definitiva del proyecto de urbanización el importe de las obras asumidas por el ayuntamiento.
Subsección 2ª. Obras de urbanización
Artículo 228. Régimen de contratación de las obras de urbanización
La contratación de las obras de urbanización se realizará siempre de acuerdo con los principios de publicidad y concurrencia. Cuando el organismo contratante sea la Administración, tendrá que respetar, además, las prescripciones de la legislación de contratos de las administraciones públicas (artículo 115 de la LSG).
Artículo 229. Ejecución de las obras de urbanización
1. La ejecución de la totalidad de las obras de urbanización del polígono es responsabilidad de quien ostente la condición de promotor, sin perjuicio de que los gastos de urbanización correspondan a los propietarios.
2. El acto de inicio de las obras de urbanización debe reflejarse en un acta de comprobación de replanteo que suscribirán su promotor, la empresa contratista y la dirección facultativa.
En los sistemas de actuación indirectos debe notificarse tal acto con antelación suficiente al ayuntamiento con la finalidad de que, si lo considera, pueda estar presente en el mismo.
3. Corresponde a la Administración urbanística actuante la facultad y obligación de vigilar la ejecución de las obras de urbanización.
En los sistemas de actuación indirectos, si alguna obra o instalación, o parte de las mismas, no se ejecutara de conformidad con el proyecto, la Administración podrá ordenar la demolición de la obra o el levantamiento de las instalaciones y la nueva ejecución con cargo al promotor del sistema, quien, a su vez, podrá repercutir sobre el contratista, si procede.
4. En los sistemas de actuación indirectos, el contrato de ejecución de las obras hará constar, además de las cláusulas que constituyen su contenido típico, las siguientes circunstancias:
a) El compromiso de la empresa constructora de realizar las obras de total conformidad con el proyecto de urbanización debidamente aprobado.
d) La garantía o la retención que, de cada pago parcial a cuenta, haya de efectuar el promotor, en garantía de la correcta ejecución de las obras. Estas retenciones no serán devueltas hasta que no se reciba definitivamente la obra.
e) El modo y plazos para el abono por el promotor de cantidades a cuenta en función de la obra realizada.
Artículo 230. Garantía de las obras de urbanización
En los sistemas de actuación indirectos, su promotor, con carácter anterior al inicio de las obras de urbanización, habrá de prestar ante el municipio la garantía del exacto cumplimiento de los deberes de ejecución del plan, por importe del 10 % del presupuesto de ejecución material del proyecto.
Esta garantía deberá constituirse mediante cualquiera de los mecanismos previstos en la legislación de contratos de las administraciones públicas, siendo beneficiaria de la misma la Administración actuante, y habrá de presentarse en el plazo máximo de seis meses desde la aprobación definitiva del proyecto de urbanización.
La garantía no será devuelta o cancelada hasta que, producida la recepción de las obras, transcurriese un año de garantía de las obras.
El incumplimiento por el promotor del sistema de las obligaciones de urbanización, incluso en el plazo de garantía, provocará la incautación por parte del municipio de la garantía prestada para satisfacer las responsabilidades derivadas de la ejecución de las obras de urbanización, sin perjuicio de la facultad que asiste al municipio de dirigirse contra el promotor en caso de que la garantía no resultase suficiente para atender a las responsabilidades expuestas (artículo 96.4 de la LSG).
Durante el plazo de garantía el promotor del sistema de actuación responderá de cuantos defectos y vicios de construcción sean apreciados, debiendo repararlos o corregirlos.
Artículo 231. Recepción de las obras de urbanización
1. La recepción por el ayuntamiento de las obras de urbanización en ejecución del planeamiento se regirá por lo dispuesto en la legislación de contratos del sector público cuando su ejecución corresponda a la Administración.
En los sistemas de concierto y compensación, en caso de que la Administración no resolviese expresamente sobre la recepción de las obras de urbanización en el plazo de tres meses desde que se inste tal recepción acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, se entenderán recibidas las mismas (artículo 96.5 de la LSG). A tal efecto, una vez terminadas y recibidas las obras de urbanización por su promotor, éste solicitará del ayuntamiento su recepción. La Administración actuante, dentro del plazo de tres meses que tiene para resolver, podrá, con suspensión del mencionado plazo, requerir la corrección de las deficiencias advertidas que deban corregirse. El requerimiento de corrección deberá señalar los defectos observados, las medidas precisas para remediarlos y el plazo máximo en el que estas deberán ser ejecutadas.
2. Las recepciones expresas deberán formalizarse en un acta de cesión de las obras de urbanización.
3. La recepción de las obras de urbanización tendrá como ámbito la urbanización total contenida en el proyecto de obras ordinarias o de urbanización.
Excepcional y justificadamente la recepción podrá referirse a áreas inferiores a las expuestas en el párrafo anterior, siempre que las mismas constituyan unidades funcionales directamente utilizables y eso no produzca menoscabo en el resto de la superficie del polígono pendiente de recepción.
4. La recepción se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso civiles, que asistan a la Administración o a los propietarios, por daños derivados de vicios ocultos.
Subsección 3ª. Conservación de la urbanización
Artículo 232. Principios generales
1. La conservación de la urbanización corresponderá al ayuntamiento.
2. Esta obligación se iniciará con la recepción de las obras. Hasta entonces el deber de conservación corresponderá al promotor del sistema de actuación, teniendo los costes correspondientes la consideración de gastos de urbanización.
3. El planeamiento urbanístico podrá prever la obligación de los propietarios de los solares resultantes de la ejecución de la urbanización de constituirse en entidad urbanística de conservación, correspondiendo, en este caso, la conservación de la urbanización a esta entidad por el plazo que señale el plan.
Asimismo, el pleno de la corporación, a petición de los propietarios de, al menos, el 50 % de la superficie del ámbito, podrá acordar la constitución obligatoria de una entidad urbanística de conservación que se haga cargo de la conservación de la urbanización del mismo. El acuerdo plenario determinará el plazo en el que la conservación de la urbanización corresponderá a la entidad urbanística.
4. Las obras de urbanización de titularidad privada serán conservadas y mantenidas por sus propietarios.
Artículo 233. Cuotas de conservación
1. Los propietarios de los solares incluidos en el ámbito de conservación quedarán incorporados obligatoriamente a la entidad urbanística de conservación, debiendo contribuir a los gastos de conservación en proporción a su aprovechamiento urbanístico.
Si sobre las parcelas se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los propietarios en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada comunidad.
2. Las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los miembros de la entidad urbanística de conservación serán obligatorias y exigibles por vía de apremio.
Artículo 234. Determinación
Artículo 97. Determinación de la LSG
1. Los planes generales de ordenación municipal habrán de delimitar áreas de reparto de cargas y beneficios en el suelo urbano no consolidado, en el suelo urbanizable y en el suelo de núcleo rural cuando se contemplen áreas de actuación integral que requieran de las mismas, sin perjuicio de lo dispuesto para los planes especiales en el artículo 71.2 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 179.3 de este reglamento (artículo 97.1 de la LSG).
2. En suelo urbano consolidado, los planes generales no podrán definir áreas de reparto ni ningún otro instrumento de distribución de cargas y beneficios (artículo 97.2 de la LSG).
3. En suelo urbano no consolidado, si el planeamiento general contiene la ordenación detallada, las áreas de reparto incluirán uno o varios polígonos y los sistemas generales que se les incluyan o adscriban a efectos de su gestión.
Si el plan general remite la ordenación detallada a un plan especial de reforma interior, las áreas de reparto contendrán el ámbito del plan especial y los sistemas generales que se les incluyan o adscriban a efectos de su gestión (artículo 97.3 de la LSG).
4. En el suelo urbanizable, las áreas de reparto incluirán uno o varios sectores completos y los sistemas generales que se integren en ellos o que se les adscriban a efectos de su gestión (artículo 97.4 de la LSG).
5. Las áreas de reparto podrán ser discontinuas (artículo 97.5 de la LSG).
Artículo 235. Reglas para la delimitación
Artículo 98. Reglas para la delimitación de la LSG
1. La delimitación de áreas de reparto se efectuará teniendo en cuenta el equilibrio de beneficios y cargas entre las distintas áreas, así como la proporcionalidad entre la edificabilidad resultante y las cargas y dotaciones previstas (artículo 98.1 de la LSG).
A tal efecto, el PGOM garantizará que no existan diferencias porcentuales de aprovechamiento general superiores al 20 % entre las distintas áreas de reparto que delimite, teniendo en cuenta las dotaciones previstas o adscritas para las mismas.
El aprovechamiento general de cada área de reparto se calculará dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluyendo el dotacional privado correspondiente a ella, en su caso, por la superficie total del área incluidos los terrenos de los sistemas generales adscritos a la misma, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas que no se hubiesen obtenido por expropiación anticipada en ejecución del plan, ya existentes en el momento de aprobación de aquel, y cuya superficie se mantenga.
2. Serán incluidos en las áreas de reparto los terrenos destinados a sistemas generales, salvo cuando su propia magnitud determine la improcedencia de que sean obtenidos a través de los sistemas de reparto de cargas y beneficios (artículo 98.2 de la LSG).
3. Cuando el plan general adscriba un sistema general a una determinada área de reparto, podrá hacerlo:
a) Adscribiendo el sistema general completo a una única área.
b) Adscribiendo el sistema general a varias áreas. En este caso, deberán delimitarse con claridad las superficies que se adscriben a cada área, de manera que resulte posible su posterior ejecución.
El plan general fijará la localización, delimitación, superficie y demás características y condiciones de dicho sistema general a fin de posibilitar su obtención y ejecución.
Artículo 236. Concepto y cálculo
Artículo 99. Concepto y cálculo de la LSG
1. Se entenderá por aprovechamiento tipo la edificabilidad unitaria ponderada en función de los distintos valores de repercusión del suelo de los usos característicos de la correspondiente área de reparto.
El resultado reflejará siempre, unitariamente, la superficie edificable del uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva (artículo 99.1 de la LSG).
2. El aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados edificables del uso y tipología edificatoria característicos, por la superficie total del área, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas que no hubieran sido obtenidos por expropiación anticipada en ejecución del plan, ya existentes en el momento de aprobación del mismo, y cuya superficie se mantenga (artículo 99.2 de la LSG).
3. En los supuestos en que el plan general no establezca la edificabilidad por medio de un coeficiente, el aprovechamiento tipo deberá deducirse de la edificabilidad resultante por aplicación de las condiciones generales de la edificación establecidas por el propio planeamiento (artículo 99.3 de la LSG).
4. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el planeamiento que contenga la ordenación detallada fijará, justificadamente, para el área de reparto, los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponderán valores superiores o inferiores, en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto. Igualmente, habrá de señalar la cuantía de las dotaciones públicas cuya superficie se mantenga (artículo 99.4 de la LSG).
Los coeficientes de ponderación serán fijados en atención a los respectivos valores de mercado.
5. En el momento de aprobación del instrumento de equidistribución podrá modificarse el aprovechamiento tipo del área de reparto en que se inserte, en atención a la adaptación del valor de los coeficientes de ponderación de los usos y tipologías a los valores reales o para adaptarlos a una medición exacta de las parcelas y dotaciones (artículo 99.5 de la LSG).
Cuando en un área de reparto formada por uno único sector o ámbito de suelo urbano no consolidado existan varios polígonos de gestión, la modificación del aprovechamiento tipo sólo podrá hacerse en una única ocasión, siendo necesario que en la misma se garantice la adaptación del valor de los coeficientes de ponderación de los usos y tipologías a los valores reales y la medición exacta de las parcelas y dotaciones en el polígono objeto de la equidistribución y en el resto de polígonos del área de reparto en los que aún no se aprobó definitivamente el instrumento de equidistribución.
6. Cuando el área de reparto contenga más de un sector o más de un ámbito de suelo urbano no consolidado, el aprovechamiento tipo será fijado por el plan general (artículo 99.6 de la LSG).
7. En ningún caso la alteración del aprovechamiento tipo generará derecho indemnizatorio alguno para la propiedad.
CAPÍTULO IV. Polígonos de ejecución
Artículo 237. Disposiciones generales
Artículo 100. Polígonos de la LSG
1. Los polígonos se configuran como los ámbitos territoriales que comportan la ejecución integral del planeamiento, siendo delimitados por el plan que contenga la ordenación detallada, de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de justa distribución de cargas y beneficios, de cesión y de urbanización en la totalidad de su superficie (artículo 100.1 de la LSG).
2. La ejecución del planeamiento se realizará por polígonos completos, salvo cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o las actuaciones aisladas previstas en los artículos 103 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 240 de este reglamento (artículo 100.2 de la LSG).
3. La delimitación de polígonos habrá de garantizar el equilibrio entre los beneficios y cargas dentro de cada área de reparto. A estos efectos, no podrán delimitarse polígonos que tengan una diferencia de aprovechamiento superior al 10 % en relación con el aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente ni que impliquen una desproporcionada diferencia de las cargas de urbanización (artículo 100.3 de la LSG).
4. La delimitación de los polígonos implicará la concreción de los sistemas generales, o fracción de los mismos, existentes en el área de reparto, que se adscriban a cada uno de los polígonos.
5. En todo caso, de la delimitación poligonal resultarán piezas que permitan una ejecución autónoma y técnicamente congruente.
Artículo 238. Polígonos con exceso de aprovechamiento real
Artículo 101. Polígonos con exceso de aprovechamiento real de la LSG
1. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en un polígono excedan de los susceptibles de apropiación por los propietarios incluidos en aquél, los excesos corresponderán al municipio (artículo 101.1 de la LSG).
2. Dichos excesos habrán de destinarse a compensar a propietarios con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación en el área de reparto en que se encuentren.
Se tras esta compensación existe aprovechamiento excedentario, habrá de destinarse a cualquiera de los fines del patrimonio municipal del suelo (artículo 101.2 de la LSG).
Artículo 239. Polígonos con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación
Artículo 102. Polígonos con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación de la LSG
Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento fueran inferiores a los susceptibles de apropiación por el conjunto de los propietarios, se compensará la diferencia con los excesos de aprovechamiento en otros polígonos del área de reparto que se encuentren en situación inversa (artículo 102 de la LSG).
Artículo 240. Actuaciones aisladas
Artículo 103. Actuaciones aisladas de la LSG
El municipio podrá promover actuaciones aisladas en suelo urbano o en suelo de núcleo rural para hacer posible la ejecución de elementos concretos previstos por el planeamiento. La obtención de los terrenos necesarios se realizará mediante la aplicación de los mecanismos previstos en los artículos 129.1 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 315.1 de este reglamento (artículo 103 de la LSG).
Sección 2ª. Reajuste de la delimitación de los polígonos
Artículo 241. Objeto y contenido del proyecto de delimitación poligonal
1. La delimitación de los polígonos definidos por el planeamiento podrá ser reajustada, de oficio o a instancia de parte, sin alterar en ningún caso la ordenación urbanística establecida por el planeamiento ni modificar el área de reparto en la que se sitúen.
En cualquier caso, el reajuste cumplirá con lo dispuesto en el artículo 237.3.
2. A tal efecto será necesario aprobar un proyecto de delimitación poligonal que contenga los siguientes documentos:
b) Relación debidamente justificada de propietarios e interesados afectados.
c) Plano parcelario de información.
d) Plano del polígono o polígonos del área de reparto según el planeamiento detallado aprobado definitivamente.
e) Plano del polígono o polígonos redelimitados y de los restantes del área de reparto, todos ellos con indicación de sus lindes y superficie.
Artículo 242. Legitimidad para la formulación del proyecto de delimitación poligonal
1. En el sistema de cooperación, la legitimidad para la formulación del proyecto de delimitación poligonal le corresponde a la Administración actuante o a los propietarios que reúnan el 25 % de la superficie del polígono contenido en el planeamiento aprobado y también en la delimitación que se propone.
2. En el sistema de concierto, la legitimidad para la formulación y presentación a trámite en el ayuntamiento del proyecto de delimitación poligonal le corresponde al promotor del sistema, el cual dispondrá de la titularidad del 100 % de la superficie del polígono contenido en el planeamiento aprobado y también en la delimitación que se propone.
3. En el sistema de compensación, la legitimidad para la formulación y presentación a trámite en el ayuntamiento del proyecto de delimitación poligonal le corresponde a la junta de compensación o, si la misma no estuviera constituida, a los propietarios que reúnan el 50 % de la superficie del polígono contenido en el planeamiento aprobado y también en la delimitación que se propone.
Artículo 243. Procedimiento de aprobación del proyecto de delimitación poligonal
1. Una vez aprobado inicialmente el proyecto de delimitación poligonal por el órgano municipal competente, se someterá a información pública por plazo mínimo de un mes a través de la correspondiente publicación en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión de la provincia, con notificación individualizada a los interesados.
2. La aprobación definitiva deberá recaer en el plazo máximo de tres meses desde la conclusión del trámite de información pública. Transcurrido este plazo sin resolución expresa, el proyecto de delimitación poligonal se entenderá aprobado por silencio.
CAPÍTULO V. Reglas generales para la equidistribución
Sección 1ª. Principios y criterios
Artículo 244. Objeto
Artículo 104. Objeto de la LSG
1. La equidistribución tiene por objeto distribuir justamente las cargas y los beneficios de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación de acuerdo con el planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas el aprovechamiento que, en su caso, corresponda al municipio (artículo 104.1 de la LSG).
Cualquiera de estas finalidades justifica por si sola la equidistribución, aunque no concurran las otras.
2. Se entenderá por instrumento de equidistribución la agrupación de fincas comprendidas en el polígono para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos. Además, la equidistribución supone la determinación de las indemnizaciones o compensaciones necesarias para que quede plenamente cumplido, dentro de su ámbito espacial, el principio de la justa distribución entre los interesados de las cargas y beneficios de la ordenación urbanística (artículo 104.2 de la LSG).
Las parcelas resultantes que se adjudiquen a los propietarios sustituirán a las primitivas, sin solución de continuidad en las respectivas titularidades, a todos los efectos.
3. A la equidistribución se le aplicarán de forma supletoria las normas de la expropiación forzosa (artículo 104.3 de la LSG).
4. Las previsiones contenidas en el presente capítulo serán de aplicación obligatoria a los instrumentos de equidistribución que se formulen bajo los sistemas de cooperación, concierto y compensación.
Artículo 245. Legitimidad y competencia para la formulación del proyecto de equidistribución
1. La legitimidad para la formulación del proyecto de equidistribución se regirá por las siguientes reglas:
a) En el sistema de cooperación, el proyecto de equidistribución será formulado de oficio por el municipio o por los propietarios que representen, como mínimo, el 25 % de la superficie del polígono.
b) En el sistema de concierto, el proyecto será formulado por el promotor del sistema.
c) En el sistema de compensación, el proyecto será formulado por los propietarios que reúnan más del 50 % de la superficie del ámbito o por la junta de compensación si la misma estuviese constituida.
2. El proyecto deberá estar suscrito por un/una abogado/a y un/una arquitecto/a o ingeniero/a de caminos, canales y puertos, debiendo disponerse de la licenciatura o el grado en dichas titulaciones así como la habilitación profesional procedente.
Subsección 2ª. Titulares y bienes de dominio público
Artículo 246. Titulares e interesados
1. Se tendrán como parte en los expedientes de equidistribución:
a) Los propietarios de las parcelas o parte de las mismas comprendidas en el polígono y, en su caso, en los sistemas generales que hayan de hacer efectivo su derecho en el polígono.
b) Los titulares de derechos de aprovechamiento urbanístico en el polígono.
c) Los titulares de derechos reales sobre las parcelas afectas a la equidistribución.
d) Los arrendatarios rústicos y urbanos.
e) Cualesquiera otros interesados que comparezcan y justifiquen en el expediente su derecho o interés legítimo, aunque sea contradictorio con el reconocido en el proyecto.
2. Se considerará propietario o titular a quien así conste en el Registro de la Propiedad. En el caso de parcela no inscrita, la propiedad se acreditará mediante la certificación negativa de inscripción expedida por el Registro de la Propiedad y el título de propiedad correspondiente.
3. Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal cuando:
a) No comparecieren en el expediente los propietarios o tuvieran un domicilio desconocido.
b) Los propietarios estuviesen incapacitados y sin tutor/a o persona que les represente.
4. En los supuestos de parcelas pertenecientes a menores o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, actuará quien ostente su representación legal.
5. En caso de que el titular tuviera la condición de extranjero/a o no residente, y no designara fehacientemente a un representante en el territorio español, se dará cuenta al consulado correspondiente.
Artículo 247. Acreditación de titularidad y superficie
1. Los propietarios y titulares de derechos afectados por la equidistribución están obligados a exhibir los títulos que posean, declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus parcelas y facilitar su calificación y valoración.
2. La omisión, error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al resultado objetivo de la equidistribución, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal que en su caso corresponda.
3. En los procedimientos de gestión y ejecución urbanística se observarán las presunciones y beneficios legales reconocidos a los titulares de derechos inscritos según la legislación hipotecaria. Asimismo prevalecerán, de forma motivada, las mediciones reales sobre las descripciones documentales que contradigan la realidad siempre que existan signos externos (cierres, caminos, etc.) que constaten de forma pacífica la realidad física alegada.
Con todo, las cuestiones de lindes podrán resolverse en el propio expediente de equdistribución, si media la conformidad de los interesados, acreditada mediante comparecencia o en cualquier otra forma fehaciente.
4. En el caso de discrepancia sobre la titularidad de los terrenos, y hasta su resolución por los órganos jurisdiccionales competentes, el proyecto de equidistribución calificará la titularidad de dudosa o litigiosa, y su representación corresponderá a la Administración actuante. Los gastos imputables a sus titulares podrán exigirse, en su caso, por la vía de apremio contra el que resulte vencedor del litigio.
Artículo 248. Bienes de dominio público
1. Las vías urbanas y caminos rurales que queden comprendidos en el polígono se entenderán de propiedad municipal, excepto prueba en contrario.
2. Cuando en el polígono existan bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquellos.
Los bienes de dominio y uso público se presumen adquiridos por cesión gratuita, excepto prueba en contrario.
3. En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público, anteriormente existentes, fuesen iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecución del planeamiento, se entenderán sustituidas unas por otras. Si fuesen superiores, la Administración percibirá el exceso, en la proporción que corresponda, en terrenos edificables.
Subsección 3ª. Contenido del proyecto de equidistribución
Artículo 249. Contenido
Artículo 105. Contenido del instrumento de equidistribución de la LSG
El contenido de la equidistribución se concretará en un proyecto, que deberá constar de los siguientes documentos:
b) Descripción de las parcelas de origen.
c) Valoración de derechos, edificaciones, plantaciones, obras e instalaciones existente.
d) Descripción de las parcelas de resultado de carácter patrimonial.
e) Correspondencia.
f) Descripción de las parcelas dotacionales públicas de cesión obligatoria.
g) Gastos de la actuación.
h) Cuenta de liquidación provisional.
j) Documentación complementaria.
Artículo 250. Memoria
La memoria del proyecto de equidistribución contendrá los siguientes apartados:
a) Antecedentes con los acuerdos de planeamiento y de gestión que motiven la equidistribución, con indicación de las fechas de publicación en los boletines y diarios oficiales.
b) Delimitación y descripción urbanística del polígono y de los sistemas generales afectados.
c) Se indicarán los datos de superficie, aprovechamiento tipo, edificabilidad, coeficientes de ponderación, dotaciones públicas que no fuesen obtenidas por expropiación anticipada en ejecución del plan, ya existentes en el momento de aprobación del mismo, y cuya superficie se mantenga y cuantos otros datos urbanísticos se consideren de interés.
d) Datos identificativos de cada propietario o interesado, así como de los titulares de cargas y gravámenes afectados por la equidistribución.
e) Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados, valorar las superficies adjudicadas y efectuar las adjudicaciones.
f) Breve descripción de construcciones, cargas y derechos, comprensivo de:
1º. La descripción o indicación de las construcciones existentes en las parcelas de origen, informando si están o no inscritas en el Registro de la Propiedad.
2º. La descripción o indicación de las construcciones que se mantienen con especificación de las parcelas de resultado en las que se localizan.
3º. Las cargas y derechos inscritos sobre las parcelas de origen que son objeto de cancelación o traslado a las parcelas de resultado.
4º. Especificación, en su caso, de otras cargas y derechos no inscritos sobre las parcelas de origen que sean objeto de cancelación o traslado a las parcelas de resultado.
g) Determinación de la existencia de derechos de realojo y retorno y previsiones para hacerlos efectivos.
h) En su caso, indicación o estimación de las parcelas, o parte de las mismas, reservadas para su enajenación con el fin de sufragar los gastos de la actuación.
i) Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se proponen así como las circunstancias y peculiaridades que en su caso concurran.
Artículo 251. Descripción de las parcelas de origen
1. En este documento se incluirá la descripción de cada una de las parcelas, partes de las mismas y unidades de aprovechamiento incluidas en el polígono y en los sistemas generales afectos, con inclusión también de los bienes de titularidad pública existentes, ya sean demaniais o patrimoniales.
2. El documento se iniciará con una breve memoria en la que se describan, en su caso, las circunstancias especiales de las parcelas, como la necesidad de efectuar segregaciones, inmatriculaciones o reanudaciones del tracto registral en el seno del proyecto.
Asimismo, se hará constar la existencia de parcelas no inscritas, de titularidad desconocida, dudosa o controvertida, los casos de doble inmatriculación y todas las discrepancias entre la realidad de las parcelas y los datos del Registro de la Propiedad, a los efectos de restablecer la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.
3. El documento incluirá tras la memoria un cuadro resumen en el que consten todas las parcelas, con indicación de su numeración en el proyecto, superficie y propietario.
El cuadro indicará la superficie total, resultado de la suma de las superficies de todas las parcelas.
4. Cada parcela tendrá una hoja o ficha independiente en el proyecto, en la que se consignarán los siguientes datos:
c) Descripción y plano, indicando en ambos casos los lindes y si existe o no construcción alguna sobre la parcela.
d) Inscripción registral.
e) Referencia catastral.
f) Título de adquisición.
g) Cargas y gravámenes.
h) Estado posesorio.
En el caso de segregaciones por causa de parcelas parcialmente incluidas en el ámbito de gestión, se describirán en hojas independientes y con los datos anteriores la parcela matriz original, la parcela que se segregue exterior al ámbito y la parcela de origen resultante de la segregación afecta al proyecto.
Se especificarán también respecto de cada parcela de origen las modificaciones que se produzcan en su descripción o en su titularidad, cuando los datos resultantes del registro no coincidan con los del proyecto.
En caso de que el proyecto lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las parcelas de origen que forman parte del polígono, se describirá la parcela agrupada, que deberá comprender solamente los terrenos físicamente incluidos en el polígono.
Artículo 252. Valoración de derechos, edificaciones, plantaciones, obras e instalaciones existentes
1. Este documento incluirá la descripción, localización y valoración de las edificaciones o construcciones, plantaciones, obras e instalaciones existentes en el ámbito del proyecto que sean incompatibles con el planeamiento y, por lo tanto, con el proyecto de equidistribución.
También incluirá las servidumbres y cargas, los derechos de arrendamiento y cualesquiera otros que, por ser incompatibles con la ejecución del plan, deban extinguirse con el acuerdo de aprobación definitiva de la equidistribución.
2. La valoración económica de los elementos incompatibles deberá estar suscrita por técnico competente y estar amparada en las normas de uso habitual en materia de valoraciones, debiendo estar precedida de la exposición y relación de los criterios seguidos para efectuar la misma.
Artículo 253. Descripción de las parcelas de resultado de carácter patrimonial
1. Este documento localizará y describirá las parcelas de resultado de propiedad privada y pública de carácter patrimonial formadas en virtud del proyecto, incluyendo por lo tanto las que correspondan a la Administración actuante por cesión obligatoria del aprovechamiento urbanístico.
2. Se incluirá en el documento un cuadro resumen de las parcelas.
3. Cada parcela de resultado tendrá una hoja o ficha independiente en el proyecto, en la que se consignarán los siguientes datos:
a) Denominación de la parcela de resultado. b) Adjudicatario.
d) Descripción, incluyendo la superficie y lindes. En el caso de bienes de la Administración se indicará que se trata de parcelas públicas de carácter patrimonial y, en su caso, su incorporación al patrimonio público del suelo.
e) Título de adquisición, indicando los casos en que se produce por subrogación de las parcelas originarias, con expresa mención de las mismas, por cesión obligatoria o por cualquier otro título.
f) Usos según el planeamiento urbanístico. g) Edificabilidad máxima.
h) Cuota de participación según la cuenta de liquidación provisional. i) Cargas y gravámenes.
j) Plano, incluyendo lo dispuesto en los párrafos a), b), c), g) y h), lindes, definición de la zona susceptible de edificación y alineaciones obligatorias. Potestativamente podrán incluirse en el plano otros datos como indicación de retranqueos obligatorios o elementos arquitectónicos definitorios de la edificación que pueda ser construida, tales como número de plantas, volumen edificable y altura máxima.
Artículo 254. Correspondencia
Este documento se formalizará en un cuadro que tendrá por objeto determinar la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos aportados al proyecto y las parcelas de resultado adjudicadas, conforme al mismo, a los titulares de las primeras.
Artículo 255. Descripción de las parcelas dotacionales públicas de cesión obligatoria
1. Este documento describirá las parcelas dotacionales públicas de cesión al ayuntamiento como consecuencia de la ejecución del planeamiento. Igualmente, describirá las parcelas que deban ser reconocidas a otras administraciones.
En todo caso estas parcelas tendrán la condición de bienes de uso y dominio público libres de cargas y gravámenes.
2. Cada parcela contendrá la ficha individualizada a la que se refiere el documento de descripción de las parcelas de resultado de carácter patrimonial, con los mismos datos referidos en el mismo, si bien en la descripción de las parcelas se indicará expresamente su carácter de dominio público y, en su caso, su incorporación al patrimonio público del suelo.
3. Se incluirá en el documento un cuadro resumen de estas parcelas dotacionales.
Artículo 256. Gastos de la actuación
1. En este documento se incluirán todos los gastos de urbanización y los generales de la gestión.
2. Se incluirán en los citados gastos los siguientes conceptos:
a) Gastos de gestión, incluyendo los siguientes:
1º. Gastos de honorarios profesionales, como el coste de elaboración de los instrumentos de planeamiento de desarrollo y de ejecución del planeamiento, los honorarios de la dirección técnica de las obras de urbanización y los originados, en general, por la gestión jurídica y técnica de la actuación.
Estos gastos también incluirán los que se puedan producir por levantamientos topográficos, planimetría digitalizada o estudios de contenido ambiental.
2º. Gastos derivados de la tramitación administrativa de los instrumentos de planeamiento y ejecución del planeamiento, incluyendo las publicaciones y tasas que sean de aplicación.
3º. Gastos derivados de actuaciones notariales y registrales.
4º. Gastos de constitución y gestión de las entidades urbanísticas colaboradoras.
b) El coste de la ejecución material de las obras de urbanización, infraestructuras y servicios previstas en el planeamiento y en el proyecto de urbanización, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación y mantenimiento de las redes de suministros con cargo a las entidades, titulares o concesionarias, que prestaran sus servicios, excepto en la parte en la que deban contribuir los propietarios.
Se considerarán gastos de urbanización los gastos de vigilancia, mantenimiento y conservación de las obras hasta su recepción por el ayuntamiento.
c) Las indemnizaciones procedentes por el cese de actividades, traslados, demolición de construcciones o edificaciones y destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exija la ejecución del plan.
También se incluirán las indemnizaciones por la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento o de superficie incompatibles con el planeamiento.
d) Los costes que resulten imputables para dar cumplimiento a los derechos de realojo y retorno.
e) Los intereses que se deban abonar por el pago de indemnizaciones transcurrido el plazo obligatorio de pago.
f) Cualquier otro asumido en los proyectos de equidistribución y urbanización.
3. El coste de las obras de urbanización se calculará según los datos contenidos en el presupuesto del proyecto de urbanización y, en su defecto, con sujeción a los importes que figuren en el planeamiento de desarrollo. En otro caso se calculará mediante una cifra estimativa que habrá de ser técnicamente justificada.
4. El documento incluirá un cuadro en el que se relacionen y cuantifiquen económicamente los citados gastos.
Artículo 257. Cuenta de liquidación provisional
a) Relación y cuadro de propietarios a los que, en su caso, se les sustituya su adjudicación por una indemnización en metálico.
b) Cuadro de compensaciones por excesos y defectos de adjudicación, valorándose el metro cuadrado edificable al precio medio de los solares resultantes.
c) Cuota de participación de cada parcela de resultado en los gastos de la actuación.
A estos efectos se aportará un cuadro en el que figuren las parcelas de resultado, sus titulares, superficie, edificabilidad máxima y cuota de participación de cada parcela en los gastos de la actuación.
d) Cuenta de liquidación propiamente dicha, en la que figurarán: el nombre de cada propietario, su aportación, la edificabilidad adjudicada, el importe económico de los costes que se le imputan, la indemnización a su favor, la compensación por exceso o defecto de adjudicación, el saldo final resultante y su cuota de participación en los gastos.
Artículo 258. Planos
b) Plano de ordenación de acuerdo con el planeamiento.
c) Plano de información de las parcelas de origen, con inclusión de los lindes, edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno.
d) Plano de los terrenos dotacionales existentes.
e) Plano de la totalidad de parcelas de resultado, incluyendo las dotacionales de cesión obligatoria.
f) Plano de las parcelas de resultado de carácter patrimonial. g) Plano de las parcelas dotacionales resultantes.
h) Plano de superposición de las parcelas de origen y de las parcelas de resultado.
Artículo 259. Documentación complementaria
1. Se incorporará como anexo la certificación registral de dominio y cargas de las parcelas incluidas en el ámbito del proyecto.
En el caso de parcelas no inscritas, se acompañará la certificación negativa de no inscripción expedida por el Registro de la Propiedad y el título de propiedad correspondiente.
2. En las actuaciones ejecutadas bajo el sistema de concierto se acompañarán como anexo los estatutos que resulten de aplicación, suscritos por el promotor del sistema, excepto que se trate de propietario o propietaria única.
3. En el caso de que sea necesario efectuar operaciones de actualización del tracto registral, u otras con incidencia registral, se acompañará como anexo la documentación necesaria a tal fin.
Subsección 4ª . Criterios del proyecto de equidistribución
Artículo 260. Criterios generales
a) El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas (artículo 105.1.a) de la LSG).
b) La valoración de las parcelas aportadas y de las resultantes deberá referirse al momento de inicio del procedimiento de aprobación del instrumento (artículo 105.1.b) de la LSG).
c) Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, debiendo satisfacerse su importe al propietario interesado con cargo al proyecto, en concepto de cargas de urbanización (artículo 105.1.c) de la LSG).
d) Las obras de urbanización no contrarias al planeamiento vigente al tiempo de su realización que resulten útiles para la ejecución del nuevo plan serán consideradas igualmente como obras de urbanización con cargo al proyecto, satisfaciéndose su importe al titular del terreno sobre el que se hubieran realizado (artículo 105.1.d) de la LSG).
e) Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado del polígono no destinada a un uso dotacional público habrá de ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la equidistribución (artículo 105.1.e) de la LSG).
f) El valor de las parcelas y las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que, en su caso, procedan se calcularán de conformidad con lo establecido en la legislación estatal sobre valoraciones (artículo 105.1.f) de la LSG).
g) Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén ubicadas en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares (artículo 105.1.g) de la LSG).
h) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algún propietario no permita que se le adjudique una finca independiente, se le adjudicará en pro indiviso con otros propietarios. No obstante, si la cuantía de esos derechos no alcanzara el 15 % de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico (artículo 105.1.h) de la LSG).
En las adjudicaciones en pro indiviso, la regla general será la creación de comunidades del menor número posible de comuneros.
i) Se promoverá el agrupamiento de los aprovechamientos urbanísticos de los propietarios, evitando su dispersión en distintas parcelas de resultado.
j) El acuerdo aprobatorio de la equidistribución podrá extinguir, total o parcialmente, los condominios existentes sobre las parcelas aportadas, salvo oposición expresa de todos los afectados. A tal fin, el proyecto propondrá las adjudicaciones en parcela independiente de los derechos correspondientes a las cuotas indivisas de cada copropietario.
2. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable ni superficies que no reúnan la configuración y las características adecuadas para su edificación de acuerdo con el planeamiento (artículo 105.2 de la LSG).
Artículo 261. Terrenos edificados de acuerdo con el planeamiento
1. Los terrenos edificados de acuerdo con el planeamiento no serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio, cuando fuera necesario, de la regularización de lindes y de las compensaciones económicas que procedan (artículo 105.3 de la LSG).
En el caso de tratarse de parcelas que estén parcialmente edificadas, la regla anterior sólo será aplicable a la parte de la parcela que esté edificada, pudiendo segregarse la superficie libre.
En cualquier caso los titulares que conserven sus propiedades primitivas tendrán la consideración de propietarios y adjudicatarios a todos los efectos en el proyecto de equidistribución.
2. Las construcciones que no fuesen respetadas por el plan serán objeto de tasación, procediéndose a su desalojo y demolición.
Artículo 262. Excesos y defectos de adjudicación
Los excesos y defectos de adjudicación no podrán ser superiores al 15 % de los derechos de los adjudicatarios, excepto que ello venga impuesto por las exigencias de la edificación existente y a conservar.
Los referidos excesos y defectos tendrán un carácter excepcional y motivado, priorizándose las adjudicaciones con sujeción a los derechos de cada propietario, procurando no incrementarlos ni reducirlos.
Artículo 263. Criterios en los sistemas de actuación indirectos
En los proyectos de equidistribución que se tramiten en los sistemas de actuación indirectos, para la definición de derechos aportados, valoración de las fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción en el Registro de la Propiedad del mencionado proyecto, se estará a lo dispuesto en este capítulo. No obstante lo anterior, por acuerdo unánime de todos los afectados pueden adoptarse criterios diferentes referentes a la definición de derechos aportados, valoración de las fincas resultantes y reglas de adjudicación, siempre que no sean contrarios a la ley o al planeamiento aplicable ni lesivos para el interés público o de terceros.
Artículo 264. Derecho de realojo y retorno
Los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual se ejercerán de conformidad con lo establecido en la legislación estatal aplicable (Artículo 108. Derecho de realojo y retorno de la LSG).
Subsección 5ª. Procedimiento de aprobación
Artículo 265. Competencia
Artículo 106. Procedimiento de aprobación del instrumento de equidistribución de la LSG
1. En el sistema de cooperación, la competencia para iniciar el procedimiento del proyecto de equidistribución le corresponde al ayuntamiento y a los propietarios que reunan el 25 % de la superficie del ámbito.
La competencia para tramitar el proyecto y aprobarlo inicial y definitivamente le corresponde en exclusiva al ayuntamiento.
2. En los sistemas de actuación indirectos, la competencia para iniciar el procedimiento y aprobar inicialmente el proyecto de equidistribución se atribuye a los propios promotores del mismo, siendo el ayuntamiento el competente para resolverlo definitivamente.
Artículo 266. Simultaneidad
1. En caso de que el plan general no estableciera la ordenación detallada del ámbito, podrán tramitarse en expedientes separados el plan de desarrollo y el proyecto de equidistribución, pero la aprobación definitiva de este último estará condicionada a la aprobación previa y con carácter definitivo del plan de desarrollo.
2. En el sistema de compensación, además de lo indicado en el número 1, la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución o compensación estará condicionada a lo siguiente:
a) Aprobación previa y definitiva del proyecto de estatutos y de bases de actuación.
b) Constitución de la junta de compensación.
c) Expropiación u ocupación con carácter definitivo de las parcelas de todos los propietarios no incorporados voluntariamente a la junta de compensación.
Artículo 267. Inicio del procedimiento
1. El procedimiento no podrá iniciarse sin haberse aprobado definitivamente el plan general, salvo en aquellas operaciones de ejecución del planeamiento que deriven de planes especiales formulados en ausencia de plan general y reguladas en los artículos 177.3 y 177.4.
2. El procedimiento se entiende iniciado con el acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que contenga la ordenación detallada del polígono o, en su caso, del expediente de delimitación poligonal.
Con todo, en el supuesto de tramitación simultánea del proyecto de equidistribución con el plan de desarrollo o con la delimitación poligonal, el procedimiento se entiende iniciado por acuerdo formal de su promotor. Dicho acuerdo no podrá ser anterior a la presentación ante el órgano ambiental correspondiente de la solicitud de inicio de evaluación ambiental estratégica del planeamiento, con la oportuna documentación, o a la aprobación inicial del proyecto de delimitación poligonal.
3. El acuerdo de inicio del procedimiento será publicado, para general conocimiento, en el Boletín Oficial de la provincia y se notificará a los propietarios afectados. Ambos trámites serán realizados por el ayuntamiento en el plazo máximo de un mes desde la adopción del acuerdo.
4. La autorización de obras tras el inicio del procedimiento de equidistribución conllevará la renuncia expresa del propietario al incremento del valor de las mismas.
5. La fecha de inicio del procedimiento determina el momento al que se han de referir las valoraciones de cualquier tipo contenidas en el proyecto de equidistribución.
Asimismo, el inicio del procedimiento determinará la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito o polígono de actuación al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la ejecución del planeamiento y del sistema de actuación de que se trate, en especial al pago de los gastos de urbanización que correspondan, con inscripción de tal afección en el Registro de la Propiedad conforme a la normativa estatal.
Artículo 268. Petición de datos al Registro de la Propiedad
1. Una vez iniciado el procedimiento de equidistribución, el promotor del mismo deberá solicitar de oficio, del Registro de la Propiedad correspondiente, la certificación de titularidad y cargas de todas las parcelas incluidas en el ámbito objeto de equidistribución.
En la solicitud se expresarán las parcelas, parte de las mismas y los aprovechamientos urbanísticos que resulten incluidos en el ámbito.
2. El registrador o registradora, al tiempo de expedir la certificación antedicha, extenderá anotación expresiva del inicio del expediente en los términos y con la duración y efectos previstos en la legislación hipotecaria.
Además de los efectos previstos en la legislación hipotecaria, la práctica de la nota marginal supondrá que los interesados que hagan constar su derecho en el registro con posterioridad a ella no tendrán que ser citados preceptivamente en el expediente. Con todo, en el caso de personarse en el mismo, seguirán con ellos las sucesivas actuaciones.
3. El registrador o registradora también informará sobre las parcelas no inscritas del ámbito, expidiendo certificación negativa de no inscripción de las mismas.
Artículo 269. Aprobación inicial
1. En el sistema de cooperación, la aprobación inicial del proyecto de equidistribución corresponde al ayuntamiento.
2. En los sistemas de actuación indirectos, la aprobación inicial del proyecto de equidistribución corresponde al promotor del mismo.
Producida dicha aprobación, deberá remitirse al ayuntamiento el proyecto aprobado debidamente diligenciado y certificación comprensiva del acuerdo.
Si el proyecto aprobado inicialmente estuviera incompleto, el ayuntamiento podrá requerir para que se complete el mismo, con indicación del plazo máximo para ello, o instar una nueva aprobación inicial en el caso de que se advirtiera un manifiesto incumplimiento en su contenido.
Artículo 270. Información pública
1. Una vez aprobado inicialmente el proyecto de equidistribución, y en el caso de los sistemas de actuación indirectos, remitida, además satisfactoriamente, al ayuntamiento la documentación citada en el artículo 269.2, se someterá el proyecto a información pública en el ayuntamiento por un plazo mínimo de un mes mediante:
a) Anuncio que se publicará en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión de la provincia. Esta última publicación no será preceptiva en el sistema de concierto.
b) Notificación individualizada a cargo de la Administración actuante a todos los propietarios e interesados en el polígono y en los sistemas generales afectados, considerando los datos catastrales y los que figuren en el Registro de la Propiedad según la certificación expedida a tal efecto en el seno del procedimiento. Asimismo, se notificará a los titulares de cargas y gravámenes afectados por la equidistribución.
La notificación incorporará para cada interesado la información contenida a su favor en la cuenta de liquidación provisional y las determinaciones de realojo y retorno del proyecto que le afectasen.
2. Cuando como consecuencia de las alegaciones presentadas o por cambios sustanciales en el plan de desarrollo en tramitación, el ayuntamiento acordase rectificar el proyecto, en términos que afecten sustancialmente a su contenido general o a la mayor parte de los afectados, será necesario repetir el trámite de información pública.
Artículo 271. Aprobación definitiva
1. La aprobación definitiva deberá recaer en el plazo máximo de tres meses desde la conclusión del trámite de información pública. Transcurrido este plazo sin resolución expresa, el instrumento de equidistribución se entenderá aprobado por silencio (artículo 106.2 de la LSG).
El plazo de tres meses se reducirá a un mes en el sistema de concierto.
En los sistemas de actuación indirectos, los citados plazos quedarán en suspenso si fuera necesario efectuar cambios en el proyecto, desde el momento en que se produjera notificación municipal al respecto y hasta que se aportase el proyecto corregido. La inobservancia del requerimiento municipal para efectuar cambios justificados en el proyecto, por un plazo superior a tres meses, habilitará a la Administración actuante para sustituir el sistema de actuación.
2. La Administración actuante está facultada para denegar la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución de forma motivada y por razones de legalidad.
Además, podrá aprobar definitivamente el proyecto con la condición de introducir en él rectificaciones de carácter menor, debiendo el acuerdo relacionarlas inequívocamente e indicar el plazo y los términos para actuar en consecuencia.
3. El acuerdo de aprobación definitiva relacionará las construcciones, derechos, cargas y otros elementos que se estimen incompatibles con el planeamiento, declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente según el proyecto.
Podrá acudirse ante el Jurado de Expropiación de Galicia en el caso de discrepancia con la valoración aprobada en el proyecto. A tal efecto, el afectado dispondrá del plazo máximo de veinte días, a contar desde la recepción de la notificación del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto, para manifestar por escrito al ayuntamiento su disconformidad con la valoración establecida en el expediente aprobado. En tal caso el ayuntamiento dará traslado de la referida valoración al Jurado de Expropiación de Galicia a efectos de fijar el justo precio.
Artículo 272. Inscripción registral del proyecto de equidistribución
Artículo 107. Efectos de la aprobación del instrumento de equidistribución de la LSG
1. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva del instrumento de equidistribución, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 107.3 de la LSG).
2. La equidistribución se inscribirá en los términos indicados en la legislación estatal y previa certificación administrativa expedida por el ayuntamiento en la que conste la aprobación definitiva del proyecto y los siguientes documentos del mismo:
a) Memoria, en los términos del artículo 250.
b) Descripción de las parcelas de origen, con el contenido exigido en el artículo 251.
c) Descripción de las parcelas de resultado de carácter patrimonial, aportando la documentación del artículo 253.3.
d) Correspondencia, según lo dispuesto en el artículo 254.
e) Descripción de las parcelas dotacionales públicas de cesión obligatoria, con el contenido exigido en el artículo 255.2.
f) Plano en el que se contenga la totalidad de las parcelas de resultado y los terrenos dotacionales.
g) Documentación necesaria para efectuar operaciones de actualización del tracto registral, u otras con incidencia registral.
La certificación incluirá la justificación, por la administración actuante, de la notificación a todos los propietarios en el expediente de los acuerdos de aprobación inicial y definitiva del proyecto y considerará la subsanación de las rectificaciones que, en su caso, se solicitaran con la aprobación definitiva del proyecto.
3. El promotor del proyecto de equidistribución actualizará en el Catastro la titularidad y configuración de las parcelas tras su aprobación definitiva.
Artículo 273. Operaciones jurídicas complementarias y modificaciones al proyecto
Se entienden como operaciones jurídicas complementarias a un proyecto de equidistribución los documentos o datos que completan o aclaran sus determinaciones, sin alterar en ningún momento su contenido sustancial.
Las operaciones jurídicas complementarias, que no se opongan al plan que se ejecute ni al proyecto de equidistribución definitivamente aprobado, podrán ser aprobadas sin información pública por el ayuntamiento, quien deberá reflejarlas en certificación administrativa que será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad por el promotor del proyecto.
Las demás modificaciones en el proyecto de equidistribución no podrán aprobarse sin que previamente se de audiencia a todos los propietarios y titulares de derechos reales afectados por la modificación requerida. En cualquier caso, estas modificaciones no afectarán al contenido de la cuenta de liquidación provisional.
Subsección 6ª. Efectos de la aprobación
Artículo 274. Efectos jurídico-reales
1. El acuerdo aprobatorio del instrumento de equidistribución producirá los siguientes efectos:
a) Transmisión al municipio, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.
b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas correspondientes.
c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los costes inherentes al sistema de actuación correspondiente (artículo 107.1 de la LSG).
2. Cuando se opere la subrogación real, las titularidades existentes sobre las antiguas parcelas quedarán referidas, sin solución de continuidad, a las correlativas parcelas resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y cargas que resulten incompatibles con el planeamiento.
Cuando no haya una exacta correspondencia entre las parcelas adjudicadas y las antiguas, el acuerdo constituirá un título de adquisición originaria a favor de los adjudicatarios y estos recibirán la plena propiedad de aquéllas, libre de toda carga que no se derive del propio acuerdo.
3. La aprobación definitiva del instrumento de equidistribución habilita a la Administración para proceder a la ocupación de los terrenos y bienes que, por su calificación urbanística, hayan de ser objeto de cesión obligatoria y gratuita y de aquellos otros incluidos en el ámbito que resulten necesarios para la ejecución material de las obras de urbanización (artículo 107.2 de la LSG).
En los sistemas de actuación indirectos, la referida habilitación se extiende también a su promotor hasta el momento de la recepción de las obras de urbanización. Con todo, la ocupación de terrenos en el sistema de compensación exigirá la previa constitución en depósito o el pago de las indemnizaciones por los derechos que se extingan.
Artículo 275. Efectos económicos
Artículo 114. Cargas de la urbanización de la LSG
1. La totalidad de los costes de la urbanización y los generales del planeamiento y de la gestión serán sufragados por los afectados en proporción a los aprovechamientos que respectivamente les correspondan (artículo 114.1 de la LSG).
2. El pago de estas cargas de urbanización podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos (artículo 114.2 de la LSG).
3. Cuando las circunstancias lo aconsejen, el promotor del sistema de la actuación podrá acordar los aplazamientos o fraccionamientos de pago que estime procedentes, siempre que no lo impidan otras normas generales o imperativas. El acuerdo fijará el plazo de pago, el tipo de interés aplicable y las garantías que deban constituirse.
4. Las partidas que comprenda la cuenta de liquidación para cada interesado quedarán compensadas cuando fueren de distinto signo, siendo exigibles únicamente los saldos resultantes.
Con todo, resultará necesario acreditar el pago de las indemnizaciones por los derechos, edificaciones, plantaciones, obras e instalaciones existentes e incompatibles con el planeamiento y por los defectos de adjudicación de aprovechamiento urbanístico, conforme a las siguientes reglas:
a) El pago de las indemnizaciones a los beneficiarios podrá realizarse por el promotor del sistema de actuación en metálico, mediante su compensación con gastos de urbanización o en la forma que las partes acuerden.
b) El pago de las indemnizaciones, efectuado en cualquiera de las formas citadas en la letra anterior y transcurrido el plazo obligatorio de pago según la legislación estatal de expropiación forzosa a contar desde la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, devengará a favor del beneficiario el interés legal del dinero.
c) A quien resulte acreedor neto, por ser su importe acreedor superior al deudor, se le indemnizará el saldo resultante antes de iniciar las obras de urbanización, salvo acuerdo en contrario formalizado con el promotor del sistema de actuación, aplicándose igualmente las prescripciones en cuanto al pago de intereses.
5. Los saldos de la cuenta de liquidación del proyecto se entenderán provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la equidistribución.
6. A todos los efectos se entenderá que los saldos de la equidistribución son deudas líquidas y exigibles que median entre cada uno de los propietarios y el promotor del sistema de la actuación.
En caso de impago, procederá la vía de apremio o la expropiación de las parcelas afectadas a favor del promotor de la actuación o, previo acuerdo con este último, a favor del ayuntamiento.
7. Podrán enajenarse los terrenos reservados para atender los gastos de la actuación o contratar con empresas urbanizadoras la ejecución material de las obras, pudiéndose admitir en este caso como forma de pago la entrega de aprovechamiento lucrativo en sustitución del importe total o parcial de la inversión de las obras.
Artículo 276. Afección de las parcelas de resultado
Las parcelas resultantes del acuerdo de aprobación definitiva de la equidistribución quedarán gravadas, con carácter real, al pago de los gastos reflejados en el proyecto para cada una de ellas y, en todo caso, a lo que finalmente corresponda según la cuenta de liquidación definitiva.
Artículo 277. Extinción o transformación de derechos y cargas
Artículo 109. Extinción o transformación de derechos y cargas de la LSG
1. Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio del instrumento de equidistribución producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aportó la indemnización correspondiente, fijándose su importe en el mencionado acuerdo (artículo 109.1 de la LSG).
2. En los supuestos de subrogación real, si existieran derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo aprobatorio de la equidistribución declarará su extinción, fijando la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo (artículo 109.2 de la LSG).
3. Existiendo subrogación real y compatibilidad con el planeamiento urbanístico, si la situación y las características de la nueva finca fueran incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que deberían recaer sobre ellos, las personas a quienes estos derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga se hubiera valorado. El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podrá acudir al juzgado competente del orden civil para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria (artículo 109.3 de la LSG).
4. No obstante lo dispuesto en los números 1 y 2, las indemnizaciones por la extinción de servidumbres o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución se considerarán cargas de urbanización, correspondiendo a los propietarios en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos (artículo 109.4 de la LSG).
Subsección 7ª. Liquidación definitiva
Artículo 278. Disposiciones generales
1. La liquidación definitiva de la equidistribución tendrá lugar cuando el ayuntamiento reciba íntegramente las obras de urbanización del polígono.
3. En la cuenta de liquidación definitiva se tendrán en cuenta:
a) Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de parcelas resultantes que se hayan producido con posterioridad al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de equidistribución.
b) Los errores y omisiones que se hayan advertido con posterioridad al dicho acuerdo.
4. Si, con posterioridad a la aprobación de la liquidación definitiva, se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.
5. La cuenta de liquidación definitiva tendrá el mismo contenido que el exigido para la cuenta de liquidación provisional.
6. No será necesario practicar la cuenta de liquidación definitiva si no se producen las circunstancias referidas en el número 3, en cuyo caso la cuenta de liquidación provisional se tendrá por definitiva a todos los efectos previa justificación en el expediente de equidistribución.
Artículo 279. Procedimiento de aprobación
1. La cuenta de liquidación definitiva será formulada por el promotor del sistema de actuación, con indicación de las causas que la hacen necesaria.
2. En el sistema de cooperación, la cuenta de liquidación definitiva será objeto de aprobación inicial por el ayuntamiento, trámite posterior de información pública por el plazo de un mes y aprobación definitiva también por el ayuntamiento.
La información pública será notificada a todos los propietarios e interesados afectados, debiendo además ser publicada para general conocimiento en el Boletín Oficial de la provincia.
3. En el sistema de concierto únicamente será necesario que su promotor notifique al ayuntamiento la cuenta de liquidación definitiva y un certificado comprensivo de su aprobación por la totalidad de los propietarios.
4. En el sistema de compensación, la cuenta de liquidación definitiva será aprobada inicialmente por la junta de compensación, quien deberá remitirla debidamente diligenciada a la Administración actuante junto con un certificado comprensivo del acuerdo aprobatorio de la misma expedido por la persona que ocupe la secretaría de la junta.
Recibida dicha documentación en el ayuntamiento, se someterá al trámite de información pública por el plazo de un mes mediante notificación a todos los propietarios e interesados afectados y publicación en el Boletín Oficial de la provincia.
Con carácter posterior se procederá por el ayuntamiento a su aprobación definitiva.
5. Transcurridos tres meses desde la conclusión del trámite de información pública sin resolución expresa, la cuenta de liquidación definitiva se entenderá aprobada por silencio en los sistemas de cooperación y compensación.
Sección 2ª. Operaciones de reorganización de la propiedad en suelo urbano consolidado o en suelo de núcleo rural
Artículo 280. Objeto
Artículo 110. Objeto de la LSG
1. Cuando fuera necesario adaptar la configuración física de las parcelas en suelo urbano consolidado o en suelo de núcleo rural, en aplicación de las determinaciones del planeamiento urbanístico, el municipio podrá delimitar zonas de normalización de fincas, sin que ello produzca minoración de los aprovechamientos atribuidos por el plan ni imposición de cesión de aprovechamiento lucrativo a favor del municipio.
Las eventuales variaciones en el valor de las fincas se compensarán en metálico o en la forma en que cada caso se establezca en el correspondiente procedimiento (artículo 110.1 de la LSG).
Salvo acuerdo en contrario, que deberá constar en el expediente, la compensación en metálico se deberá abonar en el plazo máximo de un mes desde la aprobación definitiva del proyecto. En caso de impago procederá la vía de apremio contra el obligado al pago.
A efectos de calcular el valor de las parcelas afectadas se tendrá en cuenta la normativa estatal sobre valoraciones en lo que respecta a la valoración del suelo, y las normas de uso habitual en materia de valoraciones para las construcciones u otros elementos.
2. La normalización efectuará las operaciones de reorganización de la propiedad que resultaran precisas a fin de definir, de conformidad con el plan, los nuevos linderos de las parcelas afectadas. Se incluyen dentro de estas operaciones las de supresión o creación de nuevas parcelas incluidas en el ámbito de la normalización.
3. La normalización podrá hacerse por manzanas completas, parte de ellas o ámbitos equivalentes, pudiendo afectar a las edificaciones existentes.
4. La delimitación de zonas de normalización de fincas competerá al ayuntamiento y podrá estar ya contenida en el planeamiento que contenga la ordenación detallada o efectuarse en el propio proyecto de normalización de fincas.
Artículo 281. Proyecto de normalización de fincas
El expediente de normalización de fincas conlleva el deber de formular un proyecto por su promotor, en el que se incluirá la siguiente documentación:
b) Relación de propietarios e interesados afectados debidamente justificada mediante los títulos de propiedad correspondientes y los datos obrantes en los registros públicos.
c) Descripción de las parcelas afectadas, con el contenido exigido para la equidistribución en los números 3 y 4 del artículo 251.
d) Cuenta de compensaciones económicas, cuando proceda, incluyendo la identificación de las personas obligadas al pago, las beneficiarias, los importes objeto de compensación y las valoraciones efectuadas al efecto.
e) Plano parcelario de información.
f) Plano que contenga la delimitación exacta del ámbito de la normalización.
g) Plano de fincas normalizadas.
Artículo 282. Procedimiento de aprobación del proyecto de normalización de fincas
1. El procedimiento podrá iniciarse en cualquier momento de oficio o a instancia de parte interesada. En este último caso será necesario obtener, con anterioridad a la presentación del proyecto, la aceptación municipal al ámbito de normalización de fincas si el mismo no se contuviera en el planeamiento con la ordenación detallada.
2. Deberá acreditarse la aceptación de los propietarios que reúnan, como mínimo, el 50 % de la superficie del ámbito del proyecto de normalización.
3. El órgano municipal competente aprobará inicialmente el proyecto y lo someterá a información pública por el plazo de un mes, mediante anuncio que se publicará en el Boletín Oficial de la provincia y notificación individualizada a todos los propietarios afectados.
4. Concluida la fase de información pública, el órgano municipal competente deberá otorgar la aprobación definitiva.
5. Con carácter posterior a la aprobación definitiva del proyecto, su promotor inscribirá en el Registro de la Propiedad la nueva configuración física de las parcelas.
A tal efecto deberá remitirse al Registro de la Propiedad una certificación administrativa expedida por el ayuntamiento en la que se incluya el acuerdo de aprobación definitiva y se hagan constar las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las parcelas a las que afecte al acuerdo.
6. Igualmente, con carácter posterior a la aprobación definitiva del proyecto, su promotor instará del Catastro la actualización de la titularidad y nueva configuración física de las parcelas.
Artículo 283. Clases de sistemas de actuación
Artículo 111. Clases de sistemas de actuación de la LSG
1. Los polígonos se desarrollarán por el sistema de actuación que el planeamiento determine en cada caso (artículo 111.1 de la LSG).
1º. Cooperación.
2º. Expropiación.
1º. Concierto.
2º. Compensación (artículo 111.2 de la LSG).
Artículo 284. Elección del sistema de actuación
Artículo 112. Elección del sistema de actuación de la LSG
1. El municipio elegirá el sistema de actuación aplicable teniendo en cuenta las características y complejidades de la iniciativa a desarrollar, los medios con los que cuente, la colaboración de la iniciativa privada y demás circunstancias que concurran (artículo 112.1 de la LSG).
2. La determinación del sistema de actuación habrá de incluirse obligatoriamente en el plan general.
En cualquier caso, el sistema de actuación podrá ser modificado en los instrumentos de planeamiento que contengan la ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, sin perjuicio del procedimiento específico dispuesto en el siguiente artículo.
Artículo 285. Procedimiento de modificación del sistema de actuación ajeno al planeamiento
1. Además de las facultades atribuidas a los instrumentos de planeamiento que contengan la ordenación detallada para modificar el sistema de actuación, dicha modificación podrá también producirse de oficio o a instancia de los particulares interesados según lo dispuesto en el presente artículo.
2. La solicitud del cambio de sistema de actuación directo a indirecto deberá estar formulada:
a) Si se pretende un sistema de concierto, por el promotor del sistema previa acreditación de la titularidad de la totalidad de la superficie del polígono y de los sistemas generales afectos.
b) Si se pretende un sistema de compensación, por los propietarios que reúnan y acrediten cuando menos la titularidad del 50 % de la superficie del polígono y de los sistemas generales afectos.
El cambio de sistema de actuación indirecto a directo se aplicará en los supuestos indicados en este reglamento y cuando se incumplan los plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos. El cambio de sistema no se materializará si los afectados ofrecen en el período de información pública garantías bastantes de los deberes y trámites de urbanización pendientes y las formalizan conjuntamente en el plazo y términos que acuerde el ayuntamiento.
3. El órgano municipal competente procederá a la aprobación inicial del cambio de sistema de actuación y someterá el expediente a información pública por el plazo de un mes mediante anuncio que se publicará en el Boletín Oficial de la provincia y notificación individualizada a los propietarios afectados.
4. Finalizado el trámite de información pública, el ayuntamiento aprobará definitivamente la modificación del sistema de actuación.
Artículo 286. Cumplimiento de las previsiones de gestión y urbanización establecidas
Artículo 113. Cumplimiento de las previsiones de gestión y urbanización establecidas de la LSG
1. El cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización habrá de ser desarrollado en los plazos establecidos al efecto (artículo 113.1 de la LSG).
2. El deber de cesión y de distribución de cargas y beneficios se considerará cumplido con la aprobación definitiva del instrumento de equidistribución (artículo 113.2 de la LSG).
3. El deber de ejecutar la urbanización se considerará cumplido con la recepción por el ayuntamiento de las obras previstas en el correspondiente proyecto de urbanización (artículo 113.3 de la LSG).
4. Los propietarios que antes de finalizar el plazo establecido manifestasen su interés en desarrollar la actuación y garantizasen el cumplimiento de sus deberes mediante los correspondientes compromisos y garantías ante el municipio conservarán con plenitud sus derechos, integrándose en el proceso de ejecución que se desarrolle (artículo 113.4 de la LSG).
5. Si la falta de ejecución del plan fuera imputable a la Administración, los propietarios afectados conservarán sus derechos a iniciar o proseguir el proceso urbanizador y edificatorio (artículo 113.5 de la LSG).
Sección 2ª. Sistema de cooperación
Artículo 287. Determinaciones generales
Artículo 116. Determinaciones generales de la LSG
1. En el sistema de cooperación los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a ellos (artículo 116.1 de la LSG).
2. La aplicación del sistema de cooperación exige la aprobación del proyecto de reparcelación de los terrenos comprendidos en el polígono (artículo 116.2 de la LSG).
3. El procedimiento, contenido y demás normativa aplicable a la reparcelación se ajustará a lo dispuesto en la sección primera del capítulo V del presente título de este reglamento.
Artículo 288. Colaboración de los propietarios. Asociaciones administrativas de cooperación
1. Los propietarios que representen, como mínimo, el 25 % de la superficie del polígono
podrán ofrecer su colaboración al municipio.
2. La colaboración de los propietarios que reúnan la superficie indicada en el número 1, podrá formalizarse mediante la constitución de una asociación administrativa de cooperación. La pertenencia a la asociación será voluntaria y no podrá constituirse más de una en un mismo ámbito. En cuanto a la constitución y régimen jurídico de las referidas asociaciones, será de aplicación lo dispuesto en el capítulo VIII del presente título.
3. La colaboración de los propietarios se concretará en las siguientes funciones:
a) Ofrecer a la Administración actuante propuestas y sugerencias referentes a la formulación, gestión y ejecución del planeamiento.
b) Formular el proyecto de equidistribución.
4. En el supuesto de que los propietarios que reúnan la superficie indicada en el número 1 llegaran a presentar el proyecto de equidistribución, el ayuntamiento estará obligado a efectuar su tramitación de acuerdo con las reglas establecidas a tal efecto.
Artículo 289. Cargas de la urbanización
1. El ayuntamiento requerirá a los propietarios el pago de los gastos de la actuación incurridos que les correspondan. El pago deberá efectuarse en el plazo máximo de un mes. Transcurrido dicho plazo, la Administración podrá proceder a la exacción de las cuotas por la vía de apremio.
2. El ayuntamiento podrá exigirles a los propietarios afectados el pago de cantidades a cuenta de los gastos de la actuación. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los siguientes seis meses. El pago se sujetará a las mismas reglas enunciadas en el número anterior.
3. El ayuntamiento podrá, asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, acordar con los propietarios afectados un fraccionamiento o aplazamiento en el pago de los gastos de la actuación. El acuerdo fijará el plazo de pago, el tipo de interés aplicable y las garantías que deban constituirse.
4. En cualquiera caso resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 275.
Sección 3ª. Sistema de expropiación
Subsección 1ª. Determinaciones generales
Artículo 290. Determinaciones generales
Artículo 117. Determinaciones generales de la LSG
1. Mediante este sistema, la Administración expropiante obtiene la propiedad de todos los bienes y derechos incluidos en el polígono y ejecuta las obras de urbanización (artículo 117.1 de la LSG).
2. La expropiación se aplicará por polígonos completos y abarcará todos los bienes y derechos incluidos en los mismos, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 119 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 294 de este reglamento (artículo 117.2 de la LSG).
3. El justiprecio expropiatorio de los terrenos se determinará de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente.
Su pago efectivo podrá realizarse:
b) Mediante acuerdo con el expropiado, en especie, asignándole aprovechamiento lucrativo de titularidad municipal o bienes afectos al patrimonio municipal del suelo, todo ello en correspondencia con el valor fijado como justiprecio, y previa valoración técnica del aprovechamiento transmitido.
El pago del justiprecio solo se hará efectivo, consignándose en caso contrario su importe, en la forma determinada por la legislación básica del Estado (artículo 117.3 de la LSG).
4. La Administración expropiante podrá aplicar el procedimiento de tasación conjunta o seguir el expediente de valoración individual de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente en materia de expropiación forzosa.
5. Los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual se ejercerán de conformidad con lo establecido en la legislación estatal aplicable.
Subsección 2ª. Tasación conjunta
Artículo 291. Titulares e interesados
Artículo 118. Tasación conjunta: tramitación, aprobación y efectos de la LSG
1. Las actuaciones del expediente expropiatorio se entenderán, en primer lugar, con el propietario del bien o titular del derecho objeto de la expropiación.
2. Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien así conste en el Registro de la Propiedad. En caso de parcela no inscrita, la propiedad se acreditará mediante la certificación negativa de inscripción expedida por el Registro de la Propiedad y el título de propiedad correspondiente.
3. Se entenderán también las diligencias con los titulares de derechos reales e intereses económicos directos sobre el objeto expropiable, así como con los arrendatarios cuando se trate de inmuebles rústicos o urbanos. En este último caso se iniciará para cada uno de los arrendatarios el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que les pueda corresponder.
4. También será parte en el expediente quien presente títulos contradictorios sobre el objeto que se trata de expropiar.
5. Se entenderán las diligencias con el Ministerio Fiscal cuando no comparecieren en el expediente los propietarios o titulares o tuvieran un domicilio desconocido, o estuvieren incapacitados y sin tutor o persona que les represente.
6. En los supuestos de parcelas pertenecientes a menores o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, actuará quien ostente su representación legal.
Artículo 292. Contenido del proyecto de expropiación
En los supuestos del procedimiento de tasación conjunta, se formulará un proyecto con los siguientes documentos:
a) Delimitación del ámbito territorial, con los documentos que lo identifiquen en cuanto a situación, superficie y lindes, con descripción de bienes y derechos afectados y relación de las personas titulares.
b) Fijación de precios, con valoración razonada del suelo, según su calificación urbanística.
c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las cuales se contendrá no solo el valor del suelo, sino también el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones.
f) Plano de información urbanística.
g) Plano parcelario, con referencia a todos los elementos físicos afectados.
Artículo 293. Procedimiento de aprobación y efectos
1. El procedimiento se iniciará mediante solicitud municipal al Registro de la Propiedad instando la expedición de la certificación de dominio y cargas de todas las parcelas incluidas en el ámbito objeto de expropiación.
El registrador o registradora, al tiempo de expedir la certificación antedicha, extenderá anotación expresiva del inicio del expediente en los términos y con la duración y efectos previstos en la legislación hipotecaria.
El registrador o registradora también informará sobre las parcelas no inscritas, expidiendo certificación negativa de no inscripción de las mismas.
2. El proyecto de expropiación, con los documentos señalados en el artículo 292, será aprobado inicialmente y expuesto al público por plazo de un mes, para que aquellas personas que pudieran resultar interesadas formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo concerniente a la titularidad o valoración de sus respectivos derechos.
3. La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el Diario Oficial de Galicia y en un periódico de los de mayor circulación de la provincia (artículo 118.3 de la LSG).
4. Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a aquellas personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a partir de la fecha de notificación (artículo 118.4 de la LSG).
5. Cuando el órgano expropiante no sea el municipio, se oirá a éste por igual plazo de un mes. El periodo de audiencia a la administración municipal podrá coincidir en todo o en parte con el de las personas interesadas (artículo 118.5 de la LSG).
6. Emitido informe sobre las alegaciones, se someterá el expediente a la aprobación del órgano municipal o autonómico que sea competente. Se entiende que el órgano autonómico competente será la persona titular de la consellería expropiante (artículo 118.6 de la LSG).
7. La resolución aprobatoria del expediente se notificará a las personas interesadas titulares de bienes y derechos que figuran en el mismo, confiriéndoseles un plazo de veinte días, durante el cual podrán manifestar por escrito ante el órgano expropiante su disconformidad con la valoración establecida en el expediente aprobado.
En tal caso, se dará traslado del expediente y de la hoja de aprecio impugnada al Jurado de Expropiación de Galicia, a efectos de fijar el justiprecio, que, en todo caso, se hará de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación vigente (artículo 118.7 de la LSG).
8. Si las personas interesadas no formulasen oposición a la valoración en el citado plazo de veinte días, se entenderá aceptada la que se fijó en el acto aprobatorio del expediente, entendiéndose determinado el justiprecio definitivamente y de conformidad (artículo 118.8 de la LSG).
9. Los errores no denunciados y justificados en el plazo señalado en el apartado 2 de este artículo no darán lugar a la nulidad o reposición de actuaciones, sin perjuicio de que las personas interesadas conserven su derecho a ser indemnizadas en la forma que corresponda (artículo 118.9 de la LSG).
10. El acuerdo de aprobación definitiva del expediente de tasación conjunta implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados (artículo 118.10 de la LSG).
La ocupación comporta la necesidad de levantar un acta en los términos contenidos en la legislación estatal.
11. El pago o depósito del importe de la valoración establecida surtirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de expropiación forzosa, sin perjuicio de que continúe la tramitación del procedimiento para la definitiva fijación del justiprecio (artículo 118.11 de la LSG).
12. Con posterioridad a la aprobación definitiva del proyecto de expropiación, se procederá por el ayuntamiento a la inscripción registral de las parcelas en los términos contenidos en la legislación estatal y a instar del Catastro la actualización de su configuración y titularidad.
Subsección 3ª. Exclusión de la expropiación
Artículo 294. Disposiciones generales
Artículo 119. Exclusión de la expropiación de la LSG
1. En la aplicación del sistema de expropiación, el órgano expropiante podrá, de oficio o a instancia de parte, excluir de la misma determinados bienes y los terrenos edificados compatibles con el uso establecido por el plan que se ejecuta, cuando ello no dificulte los objetivos de la actuación y el propietario se comprometa a participar en el proceso de ejecución en las condiciones y términos que se fijen por acuerdo de la Administración actuante (artículo 119.1 de la LSG).
2. En ningún caso podrá acordarse la exclusión si la expropiación viene motivada por el incumplimiento de deberes urbanísticos (artículo 119.2 de la LSG).
Asimismo, las parcelas excluidas no podrán estar afectas a dotaciones públicas ni afectar u obstruír en forma alguna la ejecución de las obras de urbanización o los objetivos básicos del planeamiento.
3. Cuando en los terrenos que vayan a excluirse de la expropiación resultase necesario efectuar una nueva distribución de parcelas para, en el ámbito excluido, hacer posible el reparto de cargas y beneficios, los propietarios formularán un proyecto de equidistribución que será aprobado por la Administración actuante siguiendo el procedimiento regulado en los artículos 106 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 265 a 273 de este reglamento (artículo 119.3 de la LSG).
4. El incumplimiento de los deberes establecidos en la resolución por parte de los propietarios de los bienes excluidos determinará la expropiación por el incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, el ejercicio de la vía de apremio (artículo 119.4 de la LSG).
Artículo 295. Procedimiento
1. La resolución de la exclusión deberá estar precedida de un período de información pública por el plazo de un mes, que se publicará en el Boletín Oficial de la provincia o en el Diario Oficial de Galicia, y se notificará a los propietarios afectados.
2. La resolución fijará las condiciones y términos en los que el propietario excluido deberá vincularse a la gestión urbanística y las garantías para su cumplimiento.
3. La resolución se aceptará por el propietario en documento administrativo en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual la exclusión quedará sin efecto.
4. Las parcelas objeto de exclusión del expediente expropiatorio serán inscritas en el Registro de la Propiedad quedando afectas al cumplimiento de las obligaciones contraídas y los deberes urbanísticos en los términos dispuestos por la normativa reguladora en materia registral y urbanística.
Sección 4ª. Sistema de concierto
Artículo 296. Características del sistema
Artículo 120. Características del sistema de la LSG
1. El sistema de concierto podrá utilizarse cuando todos los terrenos del polígono, salvo los de uso y dominio público, en su caso, pertenezcan a un único propietario, o bien cuando todos los propietarios del polígono garanticen solidariamente la actuación (artículo 120.1 de la LSG).
2. En el sistema de concierto asumirá el papel de urbanizador el propietario único o el conjunto de propietarios que garanticen solidariamente la actuación (artículo 120.2 de la LSG).
Artículo 297. Formas de gestión del sistema
Artículo 121. Formas de gestión del sistema de la LSG
1. En el sistema de concierto la gestión podrá ser realizada:
a) Mediante la constitución en escritura pública, por todos los propietarios, de una entidad urbanística de gestión, que tendrá naturaleza administrativa y duración limitada a la de la actuación.
c) Directamente por el único propietario de la totalidad de los terrenos afectados (artículo 121.1 de la LSG).
El municipio estará representado en la entidad urbanística de gestión y en la sociedad mercantil.
2. Cualquiera de los agentes citados en el apartado anterior tendrá la obligación de formular un proyecto de equidistribución ajustado al contenido de los artículos 105 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 260 a 264 de este reglamento, así como unos estatutos por los que se regirá la actuación, salvo que se trate de propietario o propietaria única (artículo 121.2 de la LSG).
El contenido de los estatutos se ajustará a lo dispuesto en el artículo 300.
3. El proyecto de equidistribución será aprobado según el procedimiento establecido en los artículos 265 a 273.
4. La constitución en escritura pública de la entidad urbanística de gestión y de la sociedad mercantil podrá efectuarse en cualquier fase de la tramitación del proyecto de equidistribución y, como máximo, en el plazo de un mes desde la aprobación definitiva del mismo. Hasta ese momento, tendrá plenos efectos la formalización de las mismas en documento privado, siempre que este cumpla con el resto de requisitos señalados en el apartado primero de este artículo (artículo 121.4 de la LSG).
5. Tanto a la entidad urbanística de gestión como a la sociedad constituida por los propietarios podrán incorporarse como miembros o socios personas o entidades que aporten financiación o asuman la realización de las obras de urbanización y edificación precisas (artículo 121.5 de la LSG).
Sección 5ª. Sistema de compensación
Artículo 298. Concepto
Artículo 122. Concepto de la LSG
En el sistema de compensación los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el plan y se constituyen en junta de compensación (artículo 122 de la LSG).
Subsección 2ª. Proyecto de estatutos y de bases de actuación
Artículo 299. Iniciativa y superficie exigida
Artículo 123. Constitución de la junta de compensación de la LSG
1. La aplicación del sistema de compensación requerirá que los propietarios presenten el proyecto de estatutos y de bases de actuación y que en el momento de su aprobación definitiva superen el 50 % de la superficie del polígono. El proyecto indicado podrá presentarse en el ayuntamiento simultáneamente con el planeamiento detallado o mientras el mismo esté en tramitación y, como máximo, en el plazo de tres meses, a contar desde la aprobación definitiva del referido planeamiento.
2. El proyecto será presentado en el ayuntamiento junto con una certificación suscrita por persona que actúe en representación debidamente justificada de los propietarios. Dicha certificación acreditará, por cualquier medio válido en derecho, la titularidad y superficie de las parcelas de los propietarios promotores del proyecto, con indicación de sus datos personales a efectos de notificaciones.
3. La falta de presentación del proyecto en el plazo de tres meses desde la aprobación definitiva del planeamiento detallado, habilitará a la Administración actuante para sustituir el sistema de actuación.
No obstante, tendrá plenos efectos el proyecto presentado con carácter anterior a la aprobación definitiva del cambio de sistema de actuación por parte de la Administración actuante.
Artículo 300. Contenido de los estatutos
a) Nombre, domicilio social, objeto y fines.
c) Expresión del polígono que constituye su objeto y de los sistemas generales que hayan de participar en el mismo.
d) Instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, con indicación de las fechas de aprobación y publicación de los mismos.
f) Condiciones o requisitos para incorporarse a la junta, que no podrán ser más gravosos para unos propietarios que para otros.
La incorporación de los cotitulares de una parcela a la junta de compensación podrá ser total, mediante la aportación de toda la parcela a la junta, o parcial, si no todos los propietarios de la misma consintiesen su incorporación.
En el caso de incorporación parcial se observarán las siguientes reglas:
1ª. Se entenderá incorporada a la junta de compensación la cuota indivisa de la superficie de la parcela que corresponda a los comuneros que solicitasen su incorporación, expresada en metros cuadrados según el cálculo sobre el conjunto total de la parcela.
2ª. No resultará necesario que todos los comuneros estén de acuerdo en la incorporación parcial de algunos de ellos, ni tampoco que haya una mayoría de comuneros o de cuotas favorables a la incorporación parcial.
3ª. No será procedente la designación del representante referido en la circunstancia siguiente.
g) Condiciones de representación, que deben respetar las siguientes reglas:
1ª. Los cotitulares de una parcela o derecho deben designar una persona como representante ante la entidad, sin perjuicio de responder solidariamente de sus obligaciones; en su defecto, dicho representante debe ser designado por el ayuntamiento.
2ª. Las personas jurídicas y las empresas urbanizadoras deben ser representadas por una persona física.
3ª. En los supuestos de parcelas pertenecientes a menores o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, estarán representados en la junta de compensación por quienes ostenten la representación legal de los mismos.
4ª. En el caso de usufructo la representación corresponde a la persona nuda propietaria.
h) Condiciones o requisitos para la incorporación a la junta de empresas urbanizadoras o personas físicas o jurídicas que aporten financiación o asuman la ejecución total o parcial de las obras.
i) Órganos de gobierno y administración, forma de designarlos y facultades de cada uno de ellos.
Como mínimo, deberá preverse un órgano colegiado de gobierno del que formen parte todos los miembros, un presidente o presidenta y un secretario o secretaria.
Los cargos en los órganos de gobierno podrán recaer en personas físicas o jurídicas, a través, en este último caso, de un representante que sea persona física.
j) Requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y administración, requisitos y forma de adopción de acuerdos, quórum mínimo y forma de computarse los votos, con expresión de los casos excepcionales en que tales votos no sean proporcionales a la cuota de participación de cada propietario.
k) Derechos y obligaciones de sus miembros.
l) Determinación de los medios económicos de la junta y reglas para la exacción de aportaciones que, con carácter tanto ordinario como extraordinario, pudieran acordarse. Periodicidad de la rendición de cuentas y modo en el que se ha de efectuar.
m) Libros sociales y contables que la junta habrá de llevar obligatoriamente, sin perjuicio de los que exijan las normas tributarias.
n) Expresión de los recursos que, con arreglo a derecho, sean procedentes contra los acuerdos de la junta.
ñ) Normas sobre su disolución y liquidación.
Artículo 301. Contenido de las bases de actuación
a) Criterios para valorar las parcelas aportadas, que podrán ser distintos de los establecidos para la equidistribución cuando así se acuerde por unanimidad.
b) Criterios de valoración de derechos reales sobre las parcelas, servidumbres prediales y derechos personales que pudieran estar constituidos en razón de ellas.
c) Criterios de valoración de edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones que deban derruirse o demolerse.
d) Criterios de valoración de las parcelas resultantes.
e) Criterios para valorar las aportaciones de empresas urbanizadoras.
f) Procedimiento para contratar, de acuerdo con los principios de publicidad y concurrencia, la ejecución de las obras de urbanización. En su caso, procedimiento para contratar las obras de edificación.
g) Reglas para la adjudicación de parcelas a los miembros de la junta en proporción a los bienes o derechos aportados, expresando los criterios de adjudicación en comunidad, si procediere.
h) Supuestos de incumplimiento de las obligaciones de los miembros de la junta de compensación que darán lugar a la expropiación u ocupación de sus bienes o derechos.
i) Forma y plazos en que los propietarios de parcelas o titulares de otros derechos han de realizar aportaciones a la junta.
j) Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.
k) Supuestos de compensación en metálico en las diferencias de adjudicación.
Artículo 302. Aprobación inicial e información pública
El órgano municipal competente procederá a su aprobación inicial, publicará el acuerdo de aprobación en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión y lo someterá a información pública por plazo de un mes. De forma simultánea, lo notificará de forma individual a los propietarios o titulares de derechos patrimoniales en el polígono, a fin de que, por idéntico término, formulen las alegaciones pertinentes sobre el proyecto de las bases de actuación y estatutos y soliciten su incorporación.
Al fin de la incorporación, tanto el anuncio como la notificación informarán del derecho de los propietarios no promotores del proyecto de adherirse e incorporarse al mismo y, con ello, a la futura junta de compensación, debiendo formularse la incorporación mediante escrito dirigido al ayuntamiento dentro del plazo que dure la información pública. Se acompañará al citado escrito la documentación acreditativa de la titularidad de la/s parcela/s del propietario.
Artículo 303. Aprobación definitiva
1. La aprobación definitiva del proyecto de estatutos y de bases de actuación quedará condicionada a la previa aprobación definitiva del planeamiento que contemple la ordenación detallada.
2. Concluida la fase de información pública, el órgano municipal competente deberá otorgar la aprobación definitiva en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual se entenderá aprobado por silencio administrativo siempre que se hubiera producido anteriormente la aprobación definitiva del planeamiento que contenga la ordenación detallada.
3. Un representante del municipio formará parte del órgano rector de la junta de compensación en todo caso, siendo designado en el acuerdo de aprobación definitiva de las bases y estatutos (artículo 123.5 de la LSG).
En el caso de que no se aprobe con carácter expreso el proyecto de estatutos y de bases de actuación, el ayuntamiento deberá designar la persona representante del municipio antes de que se constituya la junta de compensación.
4. El acuerdo de aprobación definitiva se notificará:
a) A todos los propietarios que promovieron el proyecto de estatutos y de bases de actuación, requiriéndoles para constituir la junta de compensación en el plazo máximo de tres meses contados desde la aprobación definitiva del proyecto.
b) Al resto de propietarios del polígono y de los sistemas generales afectados, indicándoles que podrán igualmente adherirse a la junta de compensación en el plazo máximo de tres meses contados desde la aprobación definitiva del proyecto de estatutos y de bases de actuación, en igualdad de derechos y obligaciones que los propietarios promotores del proyecto. Asimismo se les informará de que la falta de incorporación a la junta de compensación comportará la expropiación u ocupación de sus parcelas en favor de la misma.
Transcurrido el plazo previsto en este número, se entenderá que los propietarios que no manifiesten su voluntad expresa de incorporarse a la junta de compensación renuncian a adherirse a la misma, con los mismos efectos y consecuencias de la renuncia expresa. En todo caso, la incorporación será posible si no obstaculiza el desarrollo del proceso y lo aprueba la junta de compensación, de conformidad con sus estatutos.
5. La modificación del proyecto de estatutos y de bases de actuación se sujetará a las mismas disposiciones enunciadas para su tramitación y aprobación.
Artículo 304. Modelo general muncipal de estatutos y de bases de actuación
1. Podrá prescindirse del procedimiento de aprobación de bases y estatutos de la junta de compensación recogido en los artículos 302 y 303 si el ayuntamiento previamente hubiera aprobado un modelo general municipal de bases y estatutos y los propietarios que superen el 50 % de la superficie del polígono hubieran consentido su aplicación.
2. Dicho modelo general incorporará el contenido regulado en los artículos 300 y 301.
Una vez redactado, el ayuntamiento someterá el modelo general al trámite de información pública por el plazo de un mes mediante anuncio publicado en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión. Finalizado el trámite de información pública, el ayuntamiento publicará el texto definitivo del modelo general en el Boletín Oficial de la provincia, lo que determinará su entrada en vigor.
3. Se podrán acoger al modelo general los propietarios que superen el 50 % de la superficie de cualquiera de los polígonos de gestión del municipio.
El consentimiento de los propietarios al modelo general deberá efectuarse en escritura pública o documento administrativo fehaciente en el plazo máximo de tres meses desde la aprobación definitiva del plan que contenga la ordenación detallada, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 299.3.
Producido dicho consentimiento, el ayuntamiento deberá efectuar la designación de la persona representante del municipio y practicar las notificaciones exigidas para el procedimiento de aprobación ordinario según lo dispuesto en los números 3 y 4 del artículo 303.
Subsección 3ª. Junta de compensación
Artículo 305. Naturaleza y constitución
1. La junta de compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines (artículo 123.4 de la LSG).
2. La junta de compensación habrá de constituirse en el plazo máximo de tres meses desde la aprobación definitiva de estatutos y bases de actuación, o, en su caso, desde que los propietarios hubieran consentido la aplicación del modelo general de bases y estatutos aprobado por el municipio.
3. La junta de compensación se constituirá en escritura pública o documento protocolizado notarialmente.
4. La junta quedará integrada:
a) Por los propietarios de parcelas del polígono y de los sistemas generales afectados que acepten el sistema.
b) Por las entidades públicas titulares de bienes incluidos en el polígono, ya tengan carácter demanial o patrimonial.
c) En su caso, por las empresas urbanizadoras que vayan a participar con los propietarios en la gestión del polígono.
5. En el documento notarial de constitución deberá constar:
a) Relación de los propietarios que integran voluntariamente la junta de compensación y, en su caso, de las empresas urbanizadoras.
b) Relación de las parcelas de las que son titulares.
c) Acreditación de que la totalidad de la superficie incluida en el ámbito fue plenamente identificada, en cuanto a la titularidad de las parcelas que la componen, habiéndose adoptado las medidas oportunas sobre las parcelas de titularidad desconocida o no acreditada.
d) Personas que sean designadas para ocupar los cargos de los órganos de gobierno. e) Proyecto de estatutos y de bases de actuación, debidamente diligenciado por la persona que ocupe el cargo de secretario del ayuntamiento, o certificación expedida por la misma persona comprensiva del acuerdo municipal por la que se aprobó dicho proyecto.
Además de los propietarios que constituyen la junta de compensación, deberá también suscribir el documento notarial de constitución la persona representante del municipio que forme parte de la misma y, en su caso, las personas representantes de las empresas urbanizadoras.
6. Constituida la junta de compensación en los términos expuestos, se dará traslado al ayuntamiento de una copia autorizada de la escritura, lo que determinará la adquisición de su personalidad jurídica y plena capacidad de obrar.
Artículo 306. Habilitación a la junta de compensación para la expropiación u ocupación de parcelas
Artículo 124. Incorporación de propietarios a la junta de compensación de la LSG
Si algunos propietarios del polígono no se hubieran incorporado a la junta de compensación, esta podrá solicitar del municipio la expropiación de sus fincas, teniendo la condición de beneficiaria de la misma, o bien la ocupación de dichas fincas en favor de la junta de compensación, a fin de posibilitar la ejecución de las obras de urbanización previstas.
La expropiación de las parcelas de los propietarios no incorporados a la junta de compensación se regirá por lo dispuesto en la sección 3ª del presente capítulo. La ocupación de parcelas se rige por lo dispuesto en el siguiente artículo.
Artículo 307. Ocupación de parcelas
1. El proyecto de ocupación de las parcelas de los propietarios no incorporados a la junta de compensación contendrá los siguientes documentos:
c) Cálculo y determinación de los aprovechamientos urbanísticos reconocidos a los propietarios ocupados y a la junta de compensación, con indicación de los criterios utilizados, que no podrán ser contrarios a la ley ni al planeamiento. Se incluirán los criterios utilizados para determinar los costes de la actuación, la valoración del suelo y, en general, todos aquellos necesarios para garantizar los derechos de los afectados.
d) Descripción de las parcelas afectadas, con el contenido exigido para la equidistribución en los números 3 y 4 del artículo 251. Se indicarán además los aprovechamientos urbanísticos reconocidos a los afectados.
f) Plano de las parcelas objeto de ocupación.
2. El proyecto de ocupación será objeto de aprobación inicial por el ayuntamiento, trámite posterior de información pública por el plazo de un mes y aprobación definitiva también por el ayuntamiento.
La información pública será notificada a los propietarios afectados, debiendo, además, ser publicada para general conocimiento en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión de la provincia.
3. La aprobación definitiva del proyecto de ocupación reconocerá a sus titulares el derecho a la adjudicación de terrenos edificables en proporción a la superficie aportada, con la reducción adecuada para compensar las cargas de urbanización correspondientes.
En este último caso, aunque los terrenos hubieran quedado directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, la junta de compensación sólo actuará como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas que pertenezcan a los propietarios incorporados voluntariamente a la misma.
En todo caso, si los propietarios afectados por la ocupación demostrasen que sus terrenos constituyen la única o predominante fuente de ingresos con la que cuentan, tendrán derecho a percibir una indemnización equivalente a la rentabilidad demostrada durante el periodo que medie entre la ocupación efectiva y la adjudicación que les corresponda, en el seno del proyecto de compensación, o a la expropiación de su derecho.
Artículo 308. Proyecto de compensación
Artículo 125. Proyecto de compensación de la LSG
De acuerdo con lo establecido en las bases de actuación, la junta de compensación formulará el correspondiente proyecto de compensación.
El proyecto de compensación se regirá por lo dispuesto en la sección 1ª, capítulo V, de este título.
Artículo 309. Junta de compensación y transmisión de terrenos
Artículo 126. Junta de compensación y transmisión de terrenos de la LSG
1. La incorporación de los propietarios a la junta de compensación no presupone, salvo que los estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que determina la legislación estatal (artículo 126.1 de la LSG).
2. Las juntas de compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos (artículo 126.2 de la LSG).
3. La transmisión a la administración correspondiente de todos los terrenos de cesión obligatoria, en pleno dominio y libre de cargas, tendrá lugar por ministerio de la ley con la aprobación definitiva del proyecto de compensación (artículo 126.3 de la LSG).
Artículo 310. Financiación de las obras de urbanización
1. Para hacer frente a los gastos de urbanización, la junta podrá disponer, mediante su enajenación, de las parcelas que se reservaron a tal fin en el proyecto de equidistribución.
2. Las juntas de compensación podrán concertar créditos con garantía hipotecaria de las parcelas pertenecientes a los propietarios miembros de aquellas para la realización de las obras de urbanización.
3. Para realizar los actos señalados en los dos números anteriores, será necesario el acuerdo del pleno de la junta de compensación, salvo que la constitución de gravámenes y la enajenación conste prevista en los estatutos como competencia de sus órganos de gobierno. En este caso se entenderá que actúan en representación de aquélla, sin necesidad de acuerdo expreso.
Artículo 311. Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros
Artículo 127. Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros de la LSG
1. La junta de compensación será directamente responsable, frente a la administración competente, de la urbanización completa del polígono y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiera establecido (artículo 127.1 de la LSG).
Asimismo será responsable del resto de obligaciones que se contengan en el planeamiento, en el proyecto de estatutos y de bases de actuación y en el presente reglamento.
En cuanto a la obligación de urbanizar, la responsabilidad será exigible tanto en lo que afecte a las características técnicas de la obra de urbanización ejecutada como a los plazos en que ésta debió terminarse y entregarse a la Administración.
El incumplimiento por parte de la junta de compensación de cualquiera de las obligaciones expuestas habilitará a la administración actuante para sustituir el sistema de actuación.
2. El incumplimiento por los miembros de la junta de compensación de las obligaciones y cargas impuestas por la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y por este reglamento habilitará al municipio para expropiar sus respectivos derechos en favor de la junta de compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria (artículo 127.2 de la LSG).
3. Las cantidades adeudadas a la junta de compensación por sus miembros podrán ser exigidas por vía de apremio, previa petición de la junta de compensación al municipio (artículo 127.3 de la LSG).
4. Tanto de optarse por la expropiación como por la vía de apremio, no podrá instarse ninguno de tales procedimientos hasta transcurrido un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la junta de compensación.
De optarse por la vía de la expropiación, el pago de las cantidades debidas a la junta, con los intereses y recargos que procedan, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, dará lugar a la cancelación del expediente expropiatorio.
5. A efectos de acreditar la deuda de un propietario con la junta de compensación, será título suficiente la certificación expedida por el secretario o secretaria de la junta de compensación.
6. Cuando en el ejercicio de sus atribuciones la junta de compensación incurra en infracciones firmes calificadas de graves o muy graves según la legislación urbanística, con independencia de la sanción económica que corresponda, la Administración podrá desistir de ejecutar el plan por el sistema de compensación y sustituir el mismo.
Artículo 312. Adopción e impugnación de los acuerdos de la junta de compensación
1. Los acuerdos de la junta de compensación se adoptarán por mayoría simple de las cuotas de participación, salvo el de aprobación del proyecto de compensación, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas, y aquellos otros para los cuales los estatutos exijan una mayoría cualificada (artículo 123.6 de la LSG).
2. Los acuerdos de la junta de compensación serán recurribles ante el municipio (artículo 123.7 de la LSG) en el plazo de un mes desde su adopción mediante recurso de alzada, sin perjuicio de los recursos de carácter interno que, en su caso, establecieran los estatutos. La resolución del recurso por parte del municipio agotará la vía administrativa.
3. Los miembros de la junta no podrán promover interdictos de retener y recobrar la posesión frente a resoluciones de la junta de compensación, adoptadas en virtud de la facultad fiduciaria de disposición sobre las parcelas de aquellos y de acuerdo con el procedimiento estatutariamente establecido. Tampoco procederá la acción interdictal cuando la junta de compensación ocupe bienes que sean precisos para la ejecución de las obras de urbanización, de conformidad con el planeamiento que se ejecute.
Artículo 313. Sustitución del sistema de compensación
Artículo 128. Sustitución del sistema de compensación de la LSG
1. En el supuesto de que no se consiga la participación voluntaria de propietarios que representen la superficie requerida para la determinación del sistema de compensación y aprobación de estatutos, bases de actuación y proyecto de compensación, aquellos que estén dispuestos a promover la ejecución podrán solicitar del municipio la sustitución del sistema por alguno de los sistemas de actuación directos (artículo 128.1 de la LSG).
2. Los propietarios que formulen esta petición y se comprometan a hacer efectivas sus obligaciones conservarán la plenitud de sus derechos, pudiendo realizar las operaciones de colaboración previstas en los sistemas de actuación directos siempre que cumplan las condiciones establecidas para cada supuesto (artículo 128.2 de la LSG).
Artículo 314. Disolución y liquidación
La disolución y la liquidación de las juntas de compensación se sujetarán a lo dispuesto en sus estatutos y a lo indicado en el artículo 328.
CAPÍTULO VII. Obtención de terrenos de sistemas generales y locales
Artículo 315. Obtención del suelo de los sistemas generales y locales
Artículo 129. Obtención del suelo de los sistemas generales y locales de la LSG
1. Los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales que hayan de implantarse sobre suelo urbano consolidado, de núcleo rural o rústico, y a sistemas locales en suelo urbano consolidado y en suelo de núcleo rural se obtendrán mediante expropiación forzosa, por convenio entre la Administración y el propietario o por permuta forzosa con terrenos del patrimonio público municipal del suelo (artículo 129.1 de la LSG).
2. Tanto en el supuesto del convenio como en el caso de la permuta forzosa, los técnicos municipales tasarán previamente el valor de los terrenos a obtener y el de los aprovechamientos o suelos municipales conforme a los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal aplicable (artículo 129.2 de la LSG).
3. Los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales en suelo urbano no consolidado, en suelo urbanizable o, en su caso, en suelo rústico incluido en un área de reparto y los destinados a sistemas locales en suelo urbano no consolidado, actuaciones integrales en suelo de núcleo rural y en suelo urbanizable se obtendrán:
e) Por convenio urbanístico entre la Administración y el propietario (artículo 129.3 de la LSG).
4. La obligación de cesión gratuita de los terrenos destinados a sistemas generales incluidos en un polígono o sector y de los terrenos de los sistemas locales comprende también la realización de las obras de urbanización, a costa de los propietarios, en las condiciones que establezca el plan general (artículo 129.4 de la LSG).
Sección 2ª. Permuta forzosa
Artículo 316. Permuta forzosa
Artículo 130. Permuta forzosa de la LSG
1. Los terrenos destinados a sistemas generales o locales podrán obtenerse mediante permuta forzosa con terrenos pertenecientes al patrimonio público de suelo y que sean de características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento urbanístico que corresponda subjetivamente a su propietario, salvo que este aceptase voluntariamente la entrega de terrenos que no cumplan este requisito (artículo 130.1 de la LSG).
2. La permuta forzosa de terrenos requiere que se determine previamente:
c) De no poder ser materializada la totalidad del aprovechamiento, la indemnización a satisfacer en metálico por la parte de aprovechamiento no materializable en los mismos (artículo 130.2 de la LSG).
3. La permuta forzosa requerirá, para su formalización, la expedición de un documento administrativo suscrito por la administración actuante y el propietario afectado, en el que se incluya la descripción de los terrenos permutados, la valoración de los aprovechamientos y, en su caso, la indemnización complementaria y el momento de su abono, que no podrá ser superior al plazo de un mes.
Sección 3ª. Ocupación directa
Artículo 317. Ocupación directa
Artículo 131. Ocupación directa de la LSG
1. Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos destinados a sistemas generales y locales mediante el reconocimiento a su titular del derecho al aprovechamiento en el polígono a que se vincule (artículo 131.1 de la LSG).
2. La ocupación directa requiere que esté aprobada la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos que se van a ocupar, con determinación del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, como del polígono en que vayan a integrarse (artículo 131.2 de la LSG).
Artículo 318. Proyecto de ocupación directa
La ocupación directa exige la aprobación de un proyecto en el que se incluyan los siguientes documentos:
b) Indicación del polígono en el que se integrarán los aprovechamientos urbanísticos de las parcelas ocupadas.
c) Determinación de los aprovechamientos urbanísticos objeto del expediente, con indicación del cálculo realizado considerando el aprovechamiento tipo y la cesión municipal. Se expresarán los criterios utilizados, que no podrán ser contrarios a la ley ni al planeamiento.
d) Relación de propietarios e interesados afectados debidamente justificada mediante los títulos de propiedad correspondientes y los datos obrantes en los registros públicos.
e) Descripción de las parcelas afectadas, con el contenido exigido para la equidistribución en los números 3 y 4 del artículo 251.
f) Valoración de elementos o derechos existentes sobre las parcelas ocupadas. g) Plano parcelario de información.
h) Planos de las parcelas afectas al proyecto.
i) Plano del polígono de destino de los aprovechamientos urbanísticos.
Artículo 319. Procedimiento de aprobación
1. El procedimiento se iniciará mediante solicitud municipal al Registro de la Propiedad instando la expedición de la certificación de dominio y cargas de todas las parcelas incluidas en el ámbito objeto de ocupación.
2. El proyecto de ocupación directa será objeto de aprobación inicial por el ayuntamiento, trámite posterior de información pública por el plazo de un mes y aprobación definitiva también por el ayuntamiento.
La información pública será notificada a todos los propietarios afectados, debiendo además ser publicada para general conocimiento en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión de la provincia.
3. En el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa, se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal.
Artículo 320. Certificación administrativa de la ocupación
1. En ningún caso podrán ocuparse los terrenos sin que previa o simultáneamente el órgano actuante expida certificación administrativa de la ocupación, con el contenido exigido por la legislación hipotecaria, y que deberá ser suscrita por la Administración actuante y el propietario afectado.
2. La suscripción de la certificación administrativa producirá la transmisión de la titularidad de las parcelas ocupadas a favor de la Administración urbanística actuante y la correspondiente reserva de aprovechamiento a favor de la persona titular de las mismas.
3. La certificación se inscribirá en los términos contenidos en la legislación hipotecaria.
Artículo 321. Disposiciones finales
1. Con carácter anterior a la ocupación del terreno, se procederá al pago o consignación de las cantidades que se determinen en concepto de indemnización por elementos o derechos diferentes del valor del suelo.
En los sistemas de actuación indirectos, en el caso de que la Administración asumiera la indemnización, se le repercutirá dicho importe a su favor en el proyecto de equidistribución.
En cualquier caso, si media acuerdo expreso con el propietario ocupado, el pago de la indemnización podrá aplazarse a la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, incluyéndose como un saldo acreedor a su favor en la cuenta de liquidación provisional.
2. Las parcelas gravadas con cualquier carga real podrán quedar liberadas, recibiendo sus titulares unidades de aprovechamiento en proporción al valor de su derecho, si en el momento de la ocupación el propietario de la parcela y el titular o titulares de las cargas presentan acuerdo de reparto del aprovechamiento que corresponda a la parcela gravada, que deberá recogerse en la certificación de la ocupación, con la personación de las partes afectadas.
En el caso de que no se alcanzara dicho acuerdo, se ocupará la finca, que quedará liberada de la carga en cuestión mediante el traslado de esta, por subrogación real, al aprovechamiento reconocido en sustitución, lo que se hará constar en la certificación de la ocupación, y posteriormente a la parcela resultante de la equidistribución en la que se materialice el aprovechamiento reconocido.
CAPÍTULO VIII. Entidades urbanísticas colaboradoras
Artículo 322. Disposiciones generales
1. Los propietarios podrán participar en la gestión urbanística mediante la creación de entidades urbanísticas colaboradoras.
a) Las asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de cooperación.
b) Las entidades urbanísticas de gestión en el sistema de concierto.
c) Las juntas de compensación.
d) Las entidades urbanísticas de conservación.
3. Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público que pueden constituirse mediante la transformación de otra entidad urbanística colaboradora preexistente o ser de nueva creación para los fines específicos de conservación.
Será obligatoria la constitución de dichas entidades siempre que el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios comprendidos en un ámbito en virtud del plan o del acuerdo plenario que al respecto se adopte según lo dispuesto en el artículo 232.3. En tales supuestos, la pertenencia a la entidad de conservación será obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial.
Su constitución determina la afección de las parcelas de sus miembros, con carácter real y mediante inscripción registral, a los fines y obligaciones de la entidad. Dicha afección se hará constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad, la cuál se extenderá a instancia de la entidad urbanística de conservación.
4. Las entidades urbanísticas colaboradoras se regirán por sus estatutos y por lo dispuesto en este capítulo y en el resto de artículos que les sean de aplicación.
5. Formará parte de la entidad urbanística un representante del ayuntamiento.
6. Los ayuntamientos podrán crear, regular y gestionar un registro administrativo de entidades urbanísticas colaboradas radicadas en su ámbito territorial.
Artículo 323. Naturaleza y personalidad jurídica
1. Las entidades urbanísticas colaboradoras tienen carácter administrativo y dependen, en este orden, de la Administración urbanística actuante.
Por ello, están sujetas a la tutela del ayuntamiento y pueden solicitar y obtener de este la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas que corresponda satisfacer a los propietarios.
Estas entidades disponen de personalidad y capacidad jurídica propias para el cumplimiento de sus fines.
2. La personalidad jurídica de las entidades urbanísticas colaboradoras se entenderá adquirida a partir del momento de su efectiva constitución.
Artículo 324. Constitución
1. La constitución de las juntas de compensación se rige por lo dispuesto en el artículo 305.
2. La constitución del resto de las entidades urbanísticas colaboradoras se regirá por las siguientes reglas:
a) Las personas promotoras y legitimadas para la constitución de la entidad deberán redactar unos estatutos con el contenido del artículo 300 y elevarlos al ayuntamiento para su aprobación. El ayuntamiento aprobará mediante acuerdo expreso los estatutos de la entidad y cualquier modificación de los mismos.
b) Tras la aprobación municipal de los estatutos, se procederá por los propietarios a la constitución de la entidad urbanística en escritura pública o documento protocolizado notarialmente en el que se harán constar las siguientes circunstancias:
1ª. Relación de los propietarios que integran voluntariamente la entidad. Con todo, en el caso de las entidades urbanísticas de conservación se considerarán miembros de la entidad todas aquellas personas incluidas en el ámbito objeto de conservación, de manera forzosa, aunque no concurran a su constitución.
2ª. Relación de las parcelas de las que son titulares.
3ª. Acreditación de que la totalidad de la superficie incluida en el ámbito fue plenamente identificada, en cuanto a la titularidad de las parcelas que la componen, habiéndose adoptado las medidas oportunas sobre las parcelas de titularidad desconocida o no acreditada.
4ª. Personas que sean designadas para ocupar los cargos de los órganos de gobierno.
5ª. Estatutos, debidamente diligenciados por la persona que ocupe el cargo de secretario del ayuntamiento, o certificación expedida por la misma persona comprensiva del acuerdo municipal por el que se aprobaron dichos estatutos.
6ª. En la constitución de la entidad urbanística de gestión en el sistema de concierto se señalará que todos los propietarios garantizan solidariamente la actuación.
Además de los propietarios, deberá también suscribir el documento notarial de constitución la persona representante del municipio que forme parte de la entidad urbanística.
c) Constituida la entidad en los términos expuestos, se dará traslado al ayuntamiento de una copia autorizada de la escritura, lo que determinará la adquisición de su personalidad jurídica y plena capacidad de obrar.
Artículo 325. Subrogación
La transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de las entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación de los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisión.
Artículo 326. Responsabilidades de las entidades y obligaciones de sus miembros
1. Las entidades urbanísticas colaboradoras serán directamente responsables, frente a la Administración competente, del cumplimiento de los fines para los que fueron creadas.
2. Las cantidades debidas a la entidad urbanística por sus miembros podrán ser exigidas por la vía de apremio, previa petición de la entidad al ayuntamiento. A efectos de acreditar la deuda de un propietario con la entidad, será título suficiente la certificación expedida por el secretario o secretaria de la entidad. No podrá instarse la vía de apremio hasta transcurrido un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la entidad.
3. Cuando se impongan multas o sanciones a las entidades urbanísticas colaboradoras, todos los miembros estarán obligados al pago en proporción a su cuota de participación en la entidad.
En cualquier caso la entidad podrá repercutir el importe de las multas impuestas a la misma, como consecuencia de las responsabilidades en que hubiese podido incurrir, a aquellos de sus miembros que directamente intervinieran en la comisión de la infracción o hubieren percibido el beneficio derivado de la misma.
Para hacer efectiva la repercusión de las multas sobre los miembros de la entidad responsables de los actos o acuerdos sancionados, podrá solicitarse de la Administración actuante la exacción por la vía de apremio.
Artículo 327. Adopción e impugnación de acuerdos
1. Los acuerdos de las entidades urbanísticas colaboradoras se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un quórum especial para determinados supuestos. Para la aprobación del proyecto de compensación se requerirá, en todo caso, mayoría absoluta de cuotas.
2. Los acuerdos de las entidades urbanísticas serán recurribles ante el municipio en el plazo de un mes desde su adopción mediante recurso de alzada, sin perjuicio de los recursos de carácter interno que, en su caso, establezcan los estatutos. La resolución del recurso por parte del municipio agotará la vía administrativa.
Artículo 328. Disolución y liquidación
b) En el caso de entidades urbanísticas de conservación también podrán disolverse cuando se acuerde por la Administración urbanística actuante la desaparición de las circunstancias objetivas que determinaron su constitución.
c) Por devenir de cumplimiento imposible los compromisos, fines y obligaciones asumidos, por razones sobrevenidas no imputables a la entidad, y así lo declarara la Administración actuante o fuera declarado por una resolución judicial firme.
2. El acuerdo de disolución de la entidad adoptado por la Administración actuante, o declarado por resolución judicial firme, será formalizado en escritura pública o documento protocolizado notarialmente, dándose cuenta al Registro de la Propiedad con el fin de cancelar las afecciones registrales de las parcelas.
3. Una vez aprobada la disolución se abrirá el período de liquidación en el que la entidad deberá proceder al cobro de créditos, pago de deudas y, en su caso, reparto del remanente entre sus miembros, en la forma prevista en los estatutos sociales.