Source: http://docplayer.cz/30736205-Znalecky-posudek-cislo-2021-242-2009.html
Timestamp: 2018-11-15 02:31:34+00:00
Document Index: 13484054

Matched Legal Cases: ['zákona č. 120', 'zákona č. 151', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120', 'zákona č. 120']

Znalecký posudek číslo 2021/242/ PDF
Download "Znalecký posudek číslo 2021/242/2009"
1 Znalecký posudek číslo 2021/242/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.p. 205 nacházejícího se na pozemku parc.č. st. 256, pozemků parc.č. st. 256, parc.č. 33/1, parc.č. 2143/4 a pozemků ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, parc.č. 3376/1, 3376/2 a parc.č. 4133, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 8653/07-37 Oceněno ke dni: Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: Tento posudek obsahuje 25 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,
2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález Podklady pro ocenění nemovitosti 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 22 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace ze dne Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 210) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty rodinného domu Příloha 7 Srovnatelné pozemky lesní pozemek Příloha 8 Srovnatelné pozemky vinice Příloha 9 Srovnatelné pozemky orná půda Příloha 10 Nájemní smlouva na PK pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 210, k.ú. Lipov, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, ze dne , řízení PÚ: 225/09. 1.b.: Kopie katastrálních map pro k.ú. Lipov v měřítku 1 : ze dne a , mapové listy č. XI-23-15, 7, 8, 9, řízení PÚ: 225/ c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele znaleckého posudku, od paní Sedlářové (manželka majitele oceňovaných nemovitostí, tel.: ), od pana Ladislava Franty (starosty obce Lipov, tel.: ) a od paní Evy Jagošové (ze společnosti AGROLIP, tel.: ). Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti znalce a paní Sedlářové, (manželka majitele oceňovaných nemovitostí, tel.: ). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 6272/08-72 ze dne j.: Nájemní smlouva ze dne na pozemky ve zjednodušené evidenci (PK) viz. LV. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 205, nacházející se na pozemku parc.č. st. 256 a pozemky parc.č. st. 256, parc.č. 33/1, parc.č. 2143/4 a pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, parc.č. PK 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 210 pro k.ú. Lipov ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Sedlář Jaroslav (701225/4260), Lipov 205, Lipov LV č. 210 Katastrální území Lipov (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Lipov (586323), Hodonín (CZ0645) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Lipov, 205, bydlení, st.256, 644 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití St. 256, 644 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, 33/1, 1028 m 2, zahrada, 2143/4, 710 m 2, lesní pozemek. Pozemky ve zjednodušené evidenci Parc.č., výměra 2330, 7700 m 2, 2331, 4280 m 2, 3376/1, 6729 m 2, 3376/2, 529 m 2, 4133, 154 m 2. Ochrana Parc.č. 33/1 zemědělský půdní fond, BPEJ a Parc.č. PK 4133 BPEJ Parc.č. PK 2330 BPEJ Parc.č. PK 2331 BPEJ a Parc.č. PK 3376/1 BPEJ a Parc.č. PK 3376/2 BPEJ Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od paní Sedlářové (manželka majitele oceňovaných nemovitostí, tel.: ), pana Ladislava Franty (starosta obce Lipov, tel.: ), paní Evy Jagošové (ze společnosti AGROLIP, tel.: ) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce a paní Sedlářové. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, není na rodinném domě č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256 a na pozemcích parc.č. st. 256, parc.č. 33/1 a parc.č. 2143/4 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, nemovitosti užívá rodina Sedlářových. Na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133 hospodaří společnost AGROLIP, a.s. na základě nájemní smlouvy ze dne na dobu určitou od do Nájemní smlouva je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí na LV č. 210 ze dne pro k.ú. Lipov v oddíle C omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro Jaroslava Sedláře, r.č.: /459. Dle informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, pan Jaroslav Sedlář, r.č.: /459 zemřel. Úmrtím došlo k zániku věcného břemene, nebyl pouze proveden výmaz z katastru nemovitostí. Dále na výpise z katastru nemovitostí LV č. 210 ze dne pro k.ú. Lipov v oddíle C omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 210 ze dne pro k.ú. Lipov, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 210 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 210 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
6 c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů klientem pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Obec Lipov, ve které se nachází oceňované nemovitosti, leží severovýchodním směrem od města Hodonína, ve vzdálenosti asi 30 km a jihovýchodním směrem od města Veselí nad Moravou, ve vzdálenosti přibližně 12 km. Jedná se o obec místního významu, s minimální občanskou vybaveností, za kompletními službami se dojíždí do Veselí nad Moravou nebo do Hodonína. Dopravní dostupnost je průměrná, hromadnou dopravu zajišťuje autobus a vlak, automobilem je obec přístupná po silnicích I., II. a III. třídy. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 205, který je situován v samém centru obce Lipov, při zpevněné komunikaci, nedaleko obecního úřadu. Jedná se o řadový koncový objekt nepravidelného půdorysného tvaru, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Vedle domu navazuje průjezdem výměnek přístupný ze dvora, za domem jsou usazeny vedlejší stavby chlévy a dílna a dále navazuje zahrada. Okolí rodinného domu je tvořeno zástavbou starších rodinných domů. Přístup k objektu je umožněn z místní zpevněné komunikace na parc.č. 3869/4, parcela není evidována na žádném LV, způsob využití pozemku je ostatní komunikace. Dále se jedná o pozemek parc.č. 2143/4, který je veden jako lesní pozemek a také jako les slouží. Dále se jedná o pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4233, které slouží jako vinice a zemědělská půda. Hlavní stavba je tedy tvořena rodinným domem č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256, výměnkem na parc.č. st. 256, vedlejšími stavbami chlévy a dílnou na parc.č. st. 256, venkovními úpravami (zpevněné plochy, oplocení, přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č. st. 256, parc.č. 33/1. Objekt je napojen na tyto IS elektroinstalaci, vodovod a plynovod, kanalizace je svedena do jímky. Nemovitosti jsou tvořeny rodinným domem č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256, pozemky parc.č. st. 256, parc.č. 33/1, 2143/4 a pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256, 2. Výměnek na pozemku parc.č. st. 256, 3. Vedlejší stavba bývalé chlévy na parc.č. st. 256, 4. Vedlejší stavba dílna na parc.č. st. 256, 5. Venkovní úpravy (zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí), 6. Trvalé porosty, 7. Pozemky. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č. p. 205 na pozemku parc.č. st Popis Jedná se o řadový koncový rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Dům je rozdělen průjezdem na rodinný dům o velikosti 3+1 a výměnek o velikosti 2+kk. Na dům ve dvoře navazuje vedlejší stavba - bývalé chlévy a v zadní části dvora se nachází částečně podsklepená dílna. Zahrada za domem je oplocená. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací, obvodové konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná, střecha sedlová s krytinou taškovou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou břízolitové do ulice a vápenné hladké do dvora, vnější obklady na domě nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné, vrata dřevěná. Podlahy jsou betonové, z části kryté kobercem, nebo keramickou dlažbou. Obklady jsou keramické a jsou provedeny v koupelně a částečně v kuchyni. V koupelně se nachází vana a umyvadlo, splachovací WC je umístěno samostatně. V kuchyni je instalován kombinovaný sporák. Vytápění je ústřední, z plynového kotle, ohřev vody zajišťuje bojler napojený na kotel. Dům je napojen na vodovod, elektroinstalaci 220/380 V a plynovod. Kanalizace je do vlastní jímky. Dispoziční řešení: 1.PP 2x sklep. 1.NP chodba, 3x pokoj, veranda, kuchyně, koupelna, WC, chodba, průjezd. Půda je nevyužitá Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.PP: (4,28*3,80)+(1,50*3,80) = 21,96 m 2 1.NP: (13,14*5,88)+(5,54*7,44)+(2,84*2,42) +(2,01*7,44) = 140,31 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (4,28*3,80*1,80) +(1,50*3,80*0,62) 32,81 m 3 1.NP: (13,14*5,88*3,59)+(5,54*7,44*3,59) 496,07 m 3 +(2,84*2,42*3,24)+(2,01*7,44*3,24) Zastřešení: (13,14*5,88*2,85/2)+(5,54*7,44*2,85/2) = 168,84 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 697,72 m Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, je stáří domu přibližně 80 roků. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce domu, včetně přístavby Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
8 domu do dvora a výstavby verandy. Stavebně technický stav domu je průměrný, opotřebení je určeno odborným odhadem na 55 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 851,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 697,72 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 851,- Kč 697,72 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 55 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Výměnek na pozemku parc.č. st Popis Jedná se o část domu vpravo od průjezdu a dvorní přístavek, objekt je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s bytovou jednotkou o velikosti 2+kk. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací, obvodové konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná, střecha sedlová s krytinou taškovou a pultová s krytinou eternitovou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou břízolitové do ulice a vápenné hladké do dvora, vnější obklady na domě nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné. Podlahy jsou betonové, z části kryté PVC, obklady jsou keramické a jsou provedeny částečně v kuchyni. V koupelně se nachází umyvadlo a vana, splachovací WC je umístěno samostatně. V kuchyni je instalován plynový sporák. Vytápění je ústřední z plynového kotle, ohřev vody zajišťuje bojler napojený na kotel. Výměnek je napojen na vodovod, elektroinstalaci 220 V a plynovod. Kanalizace je do vlastní jímky. Dispoziční řešení: 1.NP chodba, pokoj, místnost s kuchyní, koupelna, WC. Půda je nevyužitá Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP: (4,46*5,88)+(9,37*4,46) = 69,33 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (4,46*5,88*3,59)+(9,37*4,46*3,42) = 237,07 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
9 Zastřešení: (4,46*5,88*2,85/2) = 37,37 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 274,44 m Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, je stáří objektu přibližně 80 roků. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce domu, včetně výměnku. Stavebně technický stav objektu je průměrný, opotřebení je určeno odborným odhadem na 55 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 851,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 274,44 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 851,- Kč 274,44 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 55 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Vedlejší stavba bývalé chlévy na pozemku parc.č. st Popis Jedná se o objekt navazující ve dvoře na rodinný dům, objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Objekt slouží ke skladování. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytinou jsou pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou jednoduchá, dveře dřevěné. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220 V a vodovod Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP: (10,64*5,54) = 58,95 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (10,64*5,54*3,08) = 181,55 m 3 Zastřešení: (10,64*5,54*2,85/2) = 84,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 265,55 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
10 Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, je stáří objektu přibližně 80 roků. Stavebně technický stav objektu je průměrný, opotřebení je určeno odborným odhadem na 75 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 3 000,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 265,55 m 3 Výchozí reprodukční cena 3 000,- Kč 265,55 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 75 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Vedlejší stavba dílna na pozemku parc.č. st Popis Jedná se o objekt umístěný ve dvoře za rodinným domem, objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, krytinou je vlnitý eternit, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná, schody do 1.PP jsou betonové. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře ocelové prosklené a dřevěné. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220/380 V a vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Dispoziční řešení: 1.PP 2x sklep. 1.NP dílna, prádelna, uhelna, sklad Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.PP: (6,06*5,70) = 34,54 m 2 1.NP: (6,06*11,39) = 69,02 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,06*5,70*2,50) = 86,36 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
11 1.NP se zastřešením: (6,06*11,39*3,60) = 248,48 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 334,84 m Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, pochází objekt z roku 1980, stáří je tedy 30 roků. Stavebně technický stav objektu je průměrný, není prováděna běžná údržba, opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 500,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 334,84 m 3 Výchozí reprodukční cena 2 500,- Kč 334,84 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 50 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy ve dvoře, oplocení zahrady a přípojky inženýrských sítí. Komentář: věcná hodnota venkovních úprav je započtena do věcné hodnoty rodinného domu Trvalé porosty Jedná se o ovocné stromy vysazené v zahradě za domem. Komentář: věcná hodnota trvalých porostů je započtena do věcné hodnoty rodinného domu Stavební pozemky parc.č. st. 256 a parc.č. 33/ Popis Jedná se o rovinaté pozemky, zapsané v katastru nemovitostí na LV č Pozemek parc.č. st. 256 je zastavěný rodinným domem, výměnkem, vedlejšími stavbami a dvorem, pozemek parc.č. 33/1 slouží jako zahrada za domem. Pozemky jsou napojeny na elektroinstalaci, vodovod a plynovod. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
12 Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Ostatní pozemky (lesní a zemědělské) jsou oceněny ve srovnávací metodě samostatně Výměry pro ocenění Předmětem ocenění jsou tyto stavební pozemky: Parc.č. Výměra v m 2 St / Celková plocha stavebních pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 250,- až 350,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, velikosti a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 300,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 300,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č m 2 Obecná cena stavebních pozemků 300,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Věcná hodnota celkem Rodinný dům s vedlejšími stavbami a příslušenstvím Pozemky celkem Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy: třimilionydvěstěčtyřicetjedentisícpětset korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
13 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: Na základě informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, není na rodinném domě č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256 a na pozemcích parc.č. st. 256, parc.č. 33/1 a parc.č. 2143/4 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, nemovitosti užívá rodina Sedlářových. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu objektu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133 hospodaří společnost AGROLIP, a.s. na základě nájemní smlouvy ze dne na dobu určitou od do Nájemní smlouva je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
14 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Rodinný dům č.p. 205 včetně všech součástí, příslušenství a s pozemky parc.č. st. 256 a parc.č. 33/1 Na trhu nemovitostí v okrese Hodonín jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita (okr. Svitavy) Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Dispoziční řešení Užitná plocha domu [m2] Pozemek [m2] Popis Oceň. objekt 1 Lipov Blatnice pod Svatým Antoníčkem Javorník Velká nad Veličkou Hroznová Lhota Louka Řadový koncový, částečně podsklepený, s 1NP, s výměnkem, s dílnou, dvorem a zahradou, IS - voda, elektro, plyn, kanalizace do jímky. Řadový vnitřní, nepodsklepený, s 1NP, s hospodářským stavením, dvorem a zahradou, IS - voda, elektro, plyn. Řadový, nepodsklepený, s 1NP, se stodolou, hospodářskými objekty, dvorem a zahradou, IS - elektro, voda, kanalizace. Samostatně stojící, podsklepený, s 1NP a podkrovím, s garáží, hospodářskou budovou, dvorem a zahradou, IS - neuvedeny. Řadový, podsklepený, se 2NP, s garáží a dvorem, IS - elektro, voda, plyn, kanalizace. Samostatně stojící, nepodsklepený, s 1NP, se stodolou, dílnou, dvorem a zahradou, IS - elektro, voda, plyn, kanalizace. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14
15 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Jednotková cena Kč/m2 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K4 K5 K6 KC poloha velikost stav a vybavení jiné (pozemek) úvaha znalce Cena oceň objektu. Kč , ,01 1,02 1,01 0,94 1,01 0, , ,99 0,98 1,02 0,97 1,02 0, , ,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1, , ,99 1,00 1,00 0,92 1,00 0, , ,02 1,02 1,02 0,97 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 tohoto znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6 680,- až ,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky: - klidná lokalita vhodná k bydlení - za domem velká zahrada Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky: - nutnost modernizace vybavení - lokalita s nižší občanskou vybaveností Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný dům. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15
16 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu a stavebně technický stav, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 8 400,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena za 1m 2 užitné plochy 8 400,- Kč/m 2 Užitná plocha rodinného domu (po zaokrouhlení) 125 m 2 Obecná hodnota 8 400,- 125 m 2 = ,- Kč Obecná hodnota po zaokrouhlení ,- Kč Pozemek parc.č. 2143/ Popis Pozemek parc.č. 2143/4 slouží dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, jako les. Pozemek se nachází mimo zastavěnou část obce Výměry Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m /4 710 Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 710 m Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost pozemku m2 Způsob využití Lipov 710 Lesní pozemek Vlastnosti pozemek mírně svažitý, mimo obec, v lokalitě zvané Hájové 1 Doubravník Lesní pozemek pozemek mírně svažitý, v blízkosti obce 2 Dolní Kounice Lesní pozemek dva pozemky sloužící jako pole a les 3 Mutěnice Lesní pozemek pozemek součástí lesního porostu Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16
17 Č. Kč / m 2 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m , ,99 1,09 1,00 1,00 1, , ,02 1,07 1,00 1,00 1, ,80 6 1,01 1,01 1,00 1,00 1,02 6 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 8 Minimum Kč / m 2 6 Maximum Kč / m 2 10 Výměra oceňovaného pozemku m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 6,- Kč/m 2 až 10,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 8,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 8,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 8,- Kč/m 2 Celková výměra 710 m 2 Obecná hodnota pozemku 8,- Kč/m m 2 = 5 680,- Kč Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení 5 680,- Kč Pozemky parc.č. PK 2330, Popis Jedná se o pozemky umístěné v oblasti zvané Dlouhá Pole. Pozemky jsou mimo zastavěnou část obce, jsou svažité a jedná se o obdělávané vinohrady. Na pozemcích hospodaří společnost AGROLIP, a.s. dle výše uvedené nájemní smlouvy Výměry Předmětem ocenění jsou pozemky: Parc.č. Výměra v m 2 PK PK Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17
18 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost pozemku m2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Lipov Vinice pozemky mírně svažité, mimo zastavěnou část obce, sloužící jako vinohrad 1 Nenkovice Vinice 2 Mutěnice 909 Vinice 3 Nikolčice Vinice 4 Hrušky Vinice pozemek situovaný asi 100m od obce, slouží jako vinohrad a část je možné použít jako sad pozemky umístěné ve svahu, část vinohrad a část je orná půda pozemek umístěný ve svahu, sloužící jako vinohrad pozemek situovaný ve svahu a sloužící jako vinohrad, na části ovocný sad Č. Kč / m 2 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m , ,99 0,92 1,00 1,03 0, , ,02 0,91 1,00 1,03 0, , ,02 0,95 1,00 1,03 1, , ,01 0,94 1,00 1,03 0,98 43 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 32 Minimum Kč / m 2 20 Maximum Kč / m 2 43 Výměra oceňovaného pozemku m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 8 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 20,- Kč/m 2 až 43,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití, velikosti porovnávaných pozemků a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu ve spodní hranici daného intervalu, tj. na 20,- Kč/m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18
19 Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 20,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 20,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemku 20,- Kč/m m 2 = ,- Kč Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení ,- Kč Pozemky parc.č. PK 3376/1, 3376/2, Popis Pozemky parc.č. PK 3376/1 a 3376/2 jsou umístěné v oblasti zvané Za Humny, mimo zastavěnou část obce a pozemek parc.č. PK 4133 je umístěný v oblasti zvané U Kučové. Pozemky jsou využívány jako orná půda a hospodaří na nich společnost AGROLIP, a.s. dle výše uvedené nájemní smlouvy Výměry Předmětem ocenění jsou pozemky: Parc.č. Výměra v m 2 PK 3376/ PK 3376/2 529 PK Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost pozemku m2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Lipov Orná půda 1 Prušánky Orná půda 2 Mistřín Orná půda 3 Karlín Orná půda pozemky umístěné ve svahu, mimo zastavěnou část obce, sloužící jako orná půda pozemky umístěné na okraji obce, sloužící jako orná půda pozemky umístěné mimo zastavěnou část obce, sloužící jako orná půda pozemky umístěný na okraji obce, sloužící jako orná půda 4 Blatnice Orná půda pozemek sloužící jako orná půda Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19
20 Č. Kč / m 2 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m , ,02 0,98 1,00 1,00 1, , ,01 0,95 1,00 1,00 0, , ,01 0,95 1,00 1,00 0, ,80 5 1,02 0,97 1,00 1,00 0,99 5 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 11 Minimum Kč / m 2 5 Maximum Kč / m 2 15 Výměra oceňovaného pozemku m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 9 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 5,- Kč/m 2 až 15,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu ve spodním pásmu daného intervalu, tj. na 5,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 5,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 5,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemku 5,- Kč/m m 2 = ,- Kč Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 20
21 Srovnávací hodnota celkem Rodinný dům č.p. 205 včetně všech součástí a příslušenstvím s pozemky parc.č. st. 256 a parc.č. 33/ ,- Kč Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení ,- Kč Pozemek parc.č. 2143/4 Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení 5 680,- Kč 5 700,- Kč Pozemky parc.č. PK 2330, 2331 Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Pozemky parc.č. PK 3376/1, 3376/2,4133 Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 21
22 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na LV č. 210 ze dne pro k.ú. Lipov v oddíle C omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro Jaroslava Sedláře, r.č.: /459. Dle informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, pan Jaroslav Sedlář, r.č.: /459 zemřel. Úmrtím došlo k zániku věcného břemene, nebyl pouze proveden výmaz z katastru nemovitostí. Zástavní práva V současné době na výpise z katastru nemovitostí LV č. 210 ze dne pro k.ú. Lipov v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 210 ze dne pro k.ú. Lipov, tj. omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, není na rodinném domě k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, dům užívá rodina Sedlářových. Na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133 hospodaří společnost AGROLIP, a.s. na základě nájemní smlouvy ze dne na dobu určitou od do Nájemní smlouva je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 210 byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 22
23 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití rodinného domu se všemi součástmi a příslušenstvím, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.p. 205 nacházejícího se na parc.č. st. 256 a pozemků parc.č. st. 256 a parc.č. 33/1, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 210 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých). Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemku parc.č. 2143/4 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsaný na listu vlastnictví č. 210 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: 5 700,- Kč (slovy: pěttisícsedmset korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 23
24 Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsané na listu vlastnictví č. 210 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: dvěstěčtyřicettisíc korun českých). Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 3376/1, 3376/2 a parc.č se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsané na listu vlastnictví č. 210 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: třicetsedmtisíc korun českých). V Brně, dne 16. dubna 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 24
25 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2021/242/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 16. dubna 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 25