Source: http://gonzaleztorresabogados.blogspot.com/2020/02/
Timestamp: 2020-04-08 12:07:25
Document Index: 240067612

Matched Legal Cases: ['artículo 36', 'artículo 36', 'artículo 1859', 'artículo 217', 'artículo 1561', 'artículo 1562', 'artículo 1563', 'artículo 1564', 'artículo 1555', 'artículo 217', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 3']

Gonzalez Torres Abogados: febrero 2020
A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 20 de mayo de 2019, nº 530/2019, rec. 1415/2017, determina la procedencia de la devolución de la fianza, atendiendo a su finalidad de compensar los daños o menoscabos que pudieran existir en la vivienda en el momento de su puesta a disposición al propietario, ante la ausencia de reclamación en este sentido por parte del arrendador, que permite presumir que el estado de la vivienda es satisfactorio, teniendo en cuenta además, que es el arrendador quien ha de acreditar los desperfectos que podrían existir al recuperar la posesión.
B) CONCEPTO DE FIANZA: El artículo 36.1 de la LAU establece imperativamente que a la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, cuya cuantía será de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El precepto exige que la fianza se preste en metálico y en cuantía equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de uso distinto. Se dispone, por tanto, una regulación similar a la prevista en el art. 105 TRLAU de 1964. En este sentido se pronuncia la sentencia de la AP de Albacete de 29 febrero de 2000.
Una fianza en sentido estricto y técnico-jurídico es una garantía prestada por un tercero (el fiador), que se obliga frente al acreedor para el caso de que el deudor principal no cumpla su obligación. art. 1822 CC y siguientes.
La prestación de fianza es obligatoria y su cuantía viene fijada por el artículo 36 de la LAU, quedando constreñidos arrendador y arrendatario sin posibilidad de disponer cantidad menor o renuncia. En consecuencia, no es posible entender que el arrendador renunció tácitamente a que el arrendatario prestara la fianza correspondiente, por lo que habiendo incumplido el arrendatario esta prestación inicial y no habiendo subsanado posteriormente su falta de pago, no obstante haber sido requerido para ello, en dos ocasiones, tal circunstancia justifica que la acción de desahucio deber prosperar (Sentencia de la AP de Barcelona de 14 febrero de 2008).
La jurisprudencia es unánime al considerar que la fianza arrendataria tiene el carácter de una prenda irregular, en cuanto que participa de la función de garantía propia del derecho de prenda, si bien, por consistir en una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador, sin que este tenga que devolver al final las mismas monedas prestadas, sino una suma igual a la percibida, no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1859 del CC sobre la prohibición de apropiarse las cosas entregadas en prenda, sino que si se incumple la obligación garantizada el acreedor se queda con el importe de la suma de dinero entregada en la medida que la misma concurre con el importe de la deuda principal.
C) DEVOLUCION DE LA FIANZA: La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de mayo de 2019, manifiesta que: en cuanto a la restitución de la fianza, la sentencia recurrida rechaza tal pretensión por la razón de que la parte arrendataria-actora no ha probado que restituyó la posesión del inmueble en las mismas condiciones como lo recibió, tratándose de un importe dirigido a compensar los daños o menoscabos que pudieren existir en la vivienda.
Sobre este particular, sí que debe ser estimado el recurso, como así debió ser estimada la pretensión restitutoria en primera instancia, dado que no concurre legalmente, en los términos del artículo 217 LEC, una carga de la prueba para la actora, en su condición de arrendataria, a los efectos de acreditar que la vivienda se encontraba en perfecto estado cuando la propietaria recuperó la posesión.
Precisamente es la demandada-propietaria-arrendadora la que, en su caso, debería acreditar los desperfectos concretos que concurrían al recuperar la posesión de la vivienda, lo que no ha sucedido en el presente caso, en el que, por lo demás, y a mayor abundamiento, en ningún momento se han evidenciado quejas u objeciones al respecto por la propietaria, ni al recuperar la vivienda, ni con posterioridad, por lo que tal inactividad debe llevar precisamente a presumir su conformidad en cuanto al estado de la finca, puesto que ni siquiera en el acta de lanzamiento aparece ninguna manifestación en contrario, máxime cuando la arrendataria aportó fotografías para acreditar el buen estado de la vivienda, sin objeciones de la adversa.
No existiendo reclamación alguna por desperfectos por parte de la propietaria a la actora-arrendataria, debemos considerar que el estado en el que recuperó la posesión de la vivienda fue el satisfactorio, habida cuenta, además, que durante el procedimiento tampoco la demandada ha mostrado queja ni ha aportado prueba alguna sobre el estado en el que recibió la vivienda.
Tampoco hay manifestación alguna por parte de la propietaria en la que pueda atribuirse la falta de devolución de la fianza a posibles desperfectos o menoscabos de la vivienda, por lo que el importe, no discutido entre las partes, de 2.000 euros entregado por los demandantes, en su día, en concepto de fianza, debe ser restituido por parte de la demandada.
Por todo ello, la sentencia debe ser revocada parcialmente, en la misma medida que debe estimarse parcialmente la demanda, por el importe reclamado en concepto de la fianza en su día satisfecha por la parte demandante, manteniéndose en todo lo demás, pero sin que proceda, en consecuencia, imponer las costas de este procedimiento, a ninguna de las partes, en ambas instancias.
Publicado por Pedro Torres Romero en 12:47 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
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A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 3ª, de 13 de enero de 2020, nº 11/2020, rec. 1230/2017, declara que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original al ser arrendado.
Existe la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El arrendador no puede pretender la devolución de la vivienda en estado nuevo obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma.
Pero, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, sin que pueda exigírsele que vuelva a pintar las paredes en su aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad.
Además, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración.
B) REGULACIÓN LEGAL: El artículo 1561 del Código Civil establece que: “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.
El artículo 1562 del Código Civil establece que: “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.
El artículo 1563 del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.
El artículo 1564 del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.
C) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: La doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2001 resume: “"Estima, en efecto, el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096 del CC. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".
Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.
Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543 , 1545 , 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" (SSTS. 2.3.1963 y 30.9.1975,)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC), STS. 24.9.1983, entre otros).
Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: 1º) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). 2º) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso (SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.
El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.
Así pues, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración.
D) Respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015 y 13 de julio de 2016), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino". Y en el caso de autos, no ha quedado acreditado que la conveniencia de pintar la vivienda responda a la existencia de desperfectos o daños en la pintura que vayan más allá del que se deriva del desgaste por el normal uso y el paso del tiempo.
D) LA FIANZA NO RESPONDE DEL DETERIORO POR EL MERO USO DE LA VIVIENDA ARRENDADA: La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 11 de septiembre de 2019, nº 359/2019, rec. 528/2018, porque los trabajos realizados por el arrendador para reparar la vivienda al finalizar el arrendamiento no son imputables a actuación del arrendatario, sino que vienen derivados del normal uso de la vivienda arrendada. El arrendador no puede pretender la devolución de la vivienda en estado nuevo obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma.
Debemos recordar que la fianza a que se refiere el art 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es sino una garantía legal establecida a favor del arrendador en relación con el posible incumplimiento por parte del arrendatario con sus obligaciones, entre las que se encuentran a los efectos en la litis discutidos, los posibles deterioros del inmueble por culpa del arrendatario, siempre desde luego que estos deterioros excedan de los pequeños daños por el uso normal de una vivienda.
Pues bien, en el supuesto que nos ocupa debemos partir del hecho cierto de que el arrendatario de la vivienda estuvo residiendo en ella, conllevando toda ocupación de una vivienda un desgaste propio por el uso de la misma, cuya reparación no cabe, como hemos indicado, sea imputable al arrendatario.
Entiende este Tribunal que no cabría desde luego imputar al arrendatario el coste de pintura de las paredes de la vivienda , o el repaso de puertas ni los arañazos observados en una tarima, así como tampoco desde luego la limpieza de los baños, cocina y lavadero, ni los posibles repasos de los mismos, y ello en tanto que de la prueba practicada y obrante en autos entiende esta Sala que no ha quedado desde luego acreditado que existieran arañazos en la tarima o rozaduras en la misma que excedieran de lo que puede ser un uso ordinario o normal de aquélla, siendo inevitables las pequeñas rozaduras a lo largo del tiempo. Por otra parte, la pintura de las paredes cada cierto tiempo no cabe duda de que es necesaria, máxime cuando se quitan o ponen muebles, o cualquier tipo de cuadros o adornos apoyados en ellas, sin que desde luego haya quedado suficientemente acreditado a juicio de este Tribunal, que existieran agujeros en las paredes más allá de aquellos propios de colgar un cuadro o una estantería, siendo al efecto significativo que incluso el propio arrendador al hablar de que recordaba que la puerta del baño había roces y se encontraba abierta ya dijo que ello podía obedecer bien al uso, a la humedad o a haberse agrietado, indicando que algunas de las manchas en las paredes eran desde luego normales.
Es precisamente en base a lo expuesto por lo que entendemos que el coste de la pintura, de los repasos en puertas, la reparación de rozaduras en tarima y limpieza y repasos en baños, lavadero o cocina no pueden desde luego ser imputados al arrendatario, en tanto que desperfectos derivados de un uso ordinario de la vivienda.
Publicado por Pedro Torres Romero en 21:30 No hay comentarios: Enlaces a esta entrada
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A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, sec. 5ª, de 8 de junio de 2010, nº 196/2010, rec. 187/2010, considera que el arrendamiento de una plaza de garaje, constituida como finca independiente y no mero anejo a una vivienda, está sometido a las previsiones de la legislación civil común y no por la ley de arrendamientos urbanos.
Las plazas de garaje, constituidas como finca independiente y no mero anejo a una vivienda, no son una edificación sino un espacio incluido sin delimitar físicamente dentro de una edificación, y por lo tanto no es objeto de un arrendamiento regulado en la ley especial arrendaticia.
Por tanto, el alquiler de una plaza de garaje independiente de una vivienda, no está sujeta a la Ley de arrendamientos urbanos, sino que le es aplicable la normativa del Código Civil en sus arts. 1546 y siguientes, y su duración será la que se haya establecido en el contrato por las partes.
1º) Legislación aplicable: Entrando al fondo de la cuestión jurídica debatida en esta instancia, la misma, tal como acertadamente se señala tanto por ambas partes como en la propia sentencia apelada, radica en determinar si el arrendamiento de una plaza de garaje, constituida como finca independiente y no mero anejo a una vivienda, está sometido a las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos o del Código Civil, cuestión ésta de trascendental importancia pues al amparo de la primera normativa el actor apelado tendría derecho al retracto arrendaticio, mientras que la legislación común no prevé tal derecho para los arrendamientos. Ciertamente no es una cuestión pacífica dada la modificación operada por la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 frente al concepto tradicional de arrendamiento enmarcado en la derogada ley de 1964. Con relación a esta última norma resulta claro que legal y jurisprudencialmente quedaba excluido del ámbito de la legislación especial arrendaticia el arrendamiento individual de plazas de garaje tal como se derivaba del juego conjunto de los artículos 1 y 2 LAU 1964, al diferenciarse únicamente entre arrendamientos de viviendas y de locales de negocio. Sin embargo, esta claridad desaparece en principio en la actual redacción de los artículos 2 y 3 de la vigente LAU 1994, dado que en la misma se distingue entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto de vivienda, lo que parece ampliar el ámbito objetivo de la aplicación de la normativa especial arrendaticia y permitir la extensión a supuestos, como el presente, de arrendamientos de plazas de garaje individualmente consideradas.
2º) La propia jurisprudencia menor, ante la falta de un pronunciamiento unificador por parte del Tribunal Supremo, es expresiva de esta dificultad interpretativa, pues existen algunas sentencias que expresamente aceptan la aplicación de las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos al alquiler de plazas de garaje independientes, tal como ocurre en la resolución citada en la sentencia apelada de SAP Barcelona (13ª) de 26 de junio de 1998 o, de forma indirecta, en la SAP Málaga (6ª) de 2 de diciembre de 2003 EDJ 2003/209101 ; frente a ello existen otras sentencias que defienden la interpretación contraria, de tal manera que consideran que a este arrendamiento de plazas de garaje independientes le es de aplicación la normativa general del Código Civil sobre el contrato de arrendamiento, pudiéndose citar en tal sentido las SSAP de Madrid (8ª) de 1 de febrero de 2010; Barcelona (4ª) de 16 de diciembre de 2004; Madrid (18ª) de 3 de junio de 2002; Barcelona (4ª) de 11 de febrero de 2000; y Segovia de 5 de noviembre de 1997. Ante esta discrepancia, y dada la necesidad de resolver sobre la cuestión planteada, sobre la que anteriormente no se ha pronunciado esta sección, esta Sala considera que es más acertada la interpretación que entiende que el arrendamiento de plazas de garaje está sometido al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que implica que procederá la estimación del recurso de apelación interpuesto y la revocación de la sentencia dictada en instancia.
B) Como afirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 octubre de 2004, el arrendamiento de plaza de garaje o contrato de estacionamiento, se caracteriza por la cesión de un espacio, generalmente de forma rectangular, a cambio de un precio calculado de manera alzada. Este contrato es un arrendamiento de cosa (espacio de terreno) a cambio del pago de un alquiler previamente establecido, el cual suele variar solamente en función de cláusulas de actualización previamente pactadas, con independencia de si el usuario utiliza realmente la plaza o no. El arrendatario, más allá de la seguridad que le reporte dejar el vehículo en un lugar cerrado, no obtiene un "plus" de seguridad, pues no hay elementos adicionales de vigilancia ni el arrendador conoce con exactitud cuando hace uso de la referida plaza, limitándose a facilitarle el uso del espacio mediante la entrega de unas llaves o de un mando a distancia que le permiten acceder a su interior a su arbitrio.
Cuando el arrendamiento de plazas de garaje no es accesorio del de la vivienda, su sometimiento al régimen de la LAU dependerá, en primer lugar, del hecho de que lo arrendado sea una plaza de garaje perfectamente delimitada, supuesto en el que sí puede considerarse incluida, o de que lo que se efectúe sea un contrato de garaje, por el que el arrendador tiene derecho a guardar su vehículo en el interior de un garaje sin delimitación de plaza.
Sobre la determinación de si el arrendamiento de plaza de garaje está incluido en la regulación especial de la ley arrendaticia urbana, o, por el contrario, si tal figura queda sometida a la regulación general contenida en el Código Civil, la SAP Barcelona de 16 diciembre de 2004 afirma que el objeto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda lo constituye, según el art.3.2 LAU, una edificación no siendo precisa su habitabilidad como se exige para el de vivienda, de lo que se sigue que la determinación de si una plaza de garaje está incluida en el ámbito de la Ley habrá de fundamentarse en si nos encontramos efectivamente ante una edificación.
Pese a no ser una cuestión pacífica, la doctrina mayoritaria de las audiencias provinciales se inclina por considerar que si la plaza de garaje, aunque se encuentre situada dentro de un espacio superior destinado a la ubicación de otras más, generalmente el sótano del edificio, si está delimitada del resto y de las zonas comunes por meras indicaciones no constitutivas de cerramiento arquitectónico, es claro que no se trata de una edificación y por lo tanto no es objeto de un arrendamiento regulado en la ley especial arrendaticia como destinado a uso distinto a vivienda, siendo en tales casos aplicable el derecho común.
Caso de tratarse de un "arrendamiento distinto del de vivienda" y sujeto por tanto al artículo 3.2 LAU, el régimen aplicable será el estipulado por la voluntad de las partes, en su defecto el establecido en el Título III de la LAU y supletoriamente el contenido en el Código Civil. Todo ello sin perjuicio del carácter imperativo de las disposiciones previstas en el Título I (Ambito de aplicación) y IV (Fianza y de formalización) de la LAU que serán de aplicación obligatoria. art.4 LAU Comentarios.
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Es el arrendador el que tiene la carga de la prueb...