Source: https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/planbestammelser/egenskapsbestammelser-for-kvartersmark/bebyggandet/utnyttjandegrad/
Timestamp: 2020-08-09 14:21:48+00:00
Document Index: 20350286

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1']

Utnyttjandegrad - PBL kunskapsbanken - Boverket
Begränsning av markens utnyttjande
Höjd på byggnader
Du är här: PBL kunskapsbanken - en handbok / Planering / Detaljplanering / Planbestämmelser / Egenskapsbestämmelser för kvartersmark / Bebyggandets omfattning / Utnyttjandegrad
Inom kvartersmark kan kommunen reglera hur mycket som får byggas inom ett område med bestämmelser om utnyttjandegrad. Bestämmelser om utnyttjandegrad betecknas på plankartan med e.
Bestämmelser om utnyttjandegrad reglerar exploateringens största eller minsta omfattning, alternativt ett intervall mellan största och minsta omfattning, såväl över som under markytan. Utnyttjandegraden tydliggör bland annat för fastighetsägare hur mycket som får byggas på den egna fastigheten och på de kringliggande fastigheterna.
Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.2.1
7.2.1 Utnyttjandegrad – 4 kap. 11 § 1 och 30 § PBL
Allmänt råd Bestämmelser om utnyttjandegrad reglerar exploateringens största och minsta omfattning. Det bör av planbestämmelsen tydligt framgå vilket område bestämmelsen relateras till. Egenskapsbestämmelser om utnyttjandegrad kan anges antingen som andel i procent eller med fasta tal eller i kombination. Alla areamått bör i bestämmelsen anges i kvadratmeter. Bestämmelsen bör betecknas e.
Det vanligaste är att byggandets största tillåtna omfattning regleras, för att inte få en för hög exploatering. Genom att reglera minsta omfattning kan kommunen verka för att de områden som har förutsättningar för ny exploatering nyttjas effektivt. Kommunen kan dock inte tvinga fram ett byggande med bestämmelser om byggandets minsta omfattning. Däremot har kommunen rätt att efter genomförandetidens utgång lösa mark som inte har bebyggts i huvudsaklig överensstämmelse med detaljplanen om kommunen är huvudman för de allmänna platserna.
Plan- och bygglag (2010:900) 6 kap 15 §
Om kommunen är huvudman för en allmän plats som är avsedd att tillgodose en kvartersmarks eller ett annat utrymmes behov av den allmänna platsen och kvartersmarken eller utrymmet vid genomförandetidens utgång inte har bebyggts på ett sätt som i huvudsak följer detaljplanen, får kommunen lösa in marken eller utrymmet.
Första stycket gäller inte om marken eller utrymmet omfattas av ett bygglov som får tas i anspråk. Lag (2014:900) .
Fasta tal eller andel
Bestämmelser om utnyttjandegrad kan reglera hur stor andel av ett visst område, till exempel egenskapsområde eller fastighet, som får bebyggas. Detta anges i procent. Det går också att reglera hur stor area som får byggas i fasta tal på ett visst område. Arean bör då anges i kvadratmeter. Möjlighet finns även att kombinera dessa båda.
Relatera bestämmelsen till område
Planbestämmelser om utnyttjandegrad kan relateras till olika områden. Det bör tydligt framgå vilket område bestämmelsen relateras till. Om inget område anges relateras bestämmelsen till egenskapsområdet.
Egenskapsområde
Om en bestämmelse om utnyttjandegrad inte relateras till något särskilt angivet område så relateras den till egenskapsområdet. Det är då viktigt att tänka på att andra egenskapsområden, till exempel prick- och korsmark, inte omfattas. Eftersom egenskapsområdet är en bestämd yta finns det inget behov av att reglera utnyttjandegraden som en andel. Istället bör endast fasta tal per egenskapsområde användas.
En bestämmelse som endast relateras till egenskapsområdet är endast användbar om hela egenskapsområdet ska höra till en och samma fastighet. Reglerna i fastighetsbildningslagen hindrar att ett område med en sådan bestämmelse delas i flera fastigheter eftersom en byggrätt inte kan garanteras för fler än en fastighet. Där det redan finns flera fastigheter kan en bestämmelse om utnyttjandegrad relaterad till egenskapsområdet leda till att byggrätten blir orättvist fördelad inom området. Den fastighetsägare som bygger först skulle kunna använda all byggrätt eller styra hur mycket grannen kan bygga inom sin fastighet. Detta innebär en osäkerhet för fastighetsägarna.
Utnyttjandegraden kan anges relaterad till en fastighet, antingen genom ett fast tal per fastighet eller genom en andel av fastighetens area. Genom att relatera bestämmelsen till en fastighet garanteras fastigheterna en byggrätt oavsett hur andra fastigheter i området bebyggs.
Fasta tal per fastighet är lämpligt att använda när det är viktigt att alla fastigheter ska få samma byggrätt oavsett storleken på fastigheterna. Andel av fastighetsarean är lämpligt att använda där storleken på byggrätterna kan variera i förhållande till fastigheternas storlek.
Då utnyttjandegraden regleras som andel av fastighetsarean kommer fastighetsbildningen att styra byggrättens storlek på varje fastighet. Om området redan är bebyggt blir bestämmelsen indirekt styrande för fastighetsbildningen. Detta eftersom den möjliga fastighetsarean bestäms utifrån storleken på den befintliga bebyggelsen.
När bestämmelser om utnyttjandegrad relateras till en fastighet som sträcker sig utanför användnings- eller planområdet finns risk att hela fastigheten tas med i bedömningen vid bygglovsprövningen. En bestämmelse om utnyttjandegrad som anges som andel av fastighetsarean kan leda till att även de delar av fastigheten som ligger utanför användnings- eller planområdet används som grund för beräkning av utnyttjandegradens storlek. Detta innebär att utnyttjandegraden blir större än vad som kunnat förutses. En bestämmelse om utnyttjandegrad som anger att en viss yta i kvadratmeter får byggas per fastighet skulle kunna innebära att även byggnader som ligger utanför användnings- eller planområdet räknas med vid bedömningen av hur mycket som får byggas. Detta kan innebära att utnyttjandegraden blir mindre än vad som kunnat förutses. För att undvika sådana otydligheter behöver bestämmelserna också relateras till exempelvis användningsområde eller egenskapsområde.
Fastighet inom användningsområde
Om kommunen vill försäkra sig om att utnyttjandegraden inte kommer att beräknas på ett större område än fastigheten inom användningsområdet är det lämpligt att relatera utnyttjandegraden, förutom till ett fast tal per fastighet eller andel av fastighetsarean, även till användningsområdet. På detta vis påverkar inte eventuella delar av fastigheten som ligger utanför användningsområdet storleken på utnyttjandegraden.
Fastighet inom egenskapsområde
Utnyttjandegraden kan också relateras till fastighet eller fastighetsarea inom egenskapsområde. En bestämmelse som reglerar utnyttjandegrad som andel av fastighetsarean inom ett egenskapsområde kan till exempel vara lämplig att använda när en fastighet kan komma att omfatta flera egenskapsområden med olika utnyttjandegrad.
Om en fastighet omfattar flera egenskapsområden med olika utnyttjandegrad och bestämmelsen endast relateras till fastighetsarean kan fastighetsindelningen innebära att utnyttjandegraden blir större än vad som kunnat förutses. Detta eftersom beräkningen av de olika byggrätterna utgår från hela fastighetens area istället för egenskapsområdet. Genom att ange utnyttjandegraden som andel av fastighetsarean inom egenskapsområdet kan exploateringsgraden förutses vid planläggningen.
Det är oftast inte lämpligt att relatera bestämmelser om utnyttjandegrad till begreppet tomt. Detta eftersom en tomt enligt plan- och bygglagens definition inte är en bestämd yta. Oftast är det möjligt att istället relatera bestämmelsen till fastighet. Om det inte går att relatera till fastighet bör det anges vilken typ av tomt som avses, till exempel radhustomt. Utnyttjandegraden bör då regleras med fasta tal eftersom en andel av olika slags tomter kan vara svår att beräkna.
Areamått
Med bestämmelser om utnyttjandegrad är det möjligt att reglera olika typer av areor. Det är viktigt att det tydligt framgår vilken area som regleras. Vanligen används areamått från SVENSK STANDARD SS 21054:2009, Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler, till exempel byggnadsarea, bruttoarea, bruksarea och öppenarea. Kommunen har dock möjlighet att välja andra areamått och bestämma hur dessa ska beräknas. Om andra areamått än de som finns i standarden används behöver det framgå i planbeskrivningen hur de ska beräknas.
Byggnadsarea förkortas BYA och kan kort beskrivas som den yta som en byggnad upptar på marken. Hur byggnadsarea exakt definieras och beräknas framgår av SVENSK STANDARD SS 21054:2009, Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler. Observera att öppenarea ingår vid beräkning av byggnadsarea.
Byggnadsarea används ofta i bestämmelser för en- och tvåbostadshus, där kommunen vill styra tätheten i ett område.
Bruttoarea förkortas BTA och kan förenklat beskrivas som den sammanlagda ytan av alla våningsplan. Hur bruttoarea exakt definieras och beräknas framgår av SVENSK STANDARD SS 21054:2009, Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler. Observera att öppenarea inte ingår vid beräkning av bruttoarea.
Det är lämpligt att använda bruttoarea i bestämmelser för till exempel flerbostadshus, industrilokaler, lokaler för handelsändamål och andra byggnader med stora volymer.
Bruksarea förkortas BRA och kan kortfattat beskrivas som den sammanlagda ytan av varje separat enhet, exempelvis varje bostadslägenhet, lokal eller trapphus. Hur bruksarea exakt definieras och beräknas framgår av SVENSK STANDARD SS 21054:2009, Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler.
Det är lämpligt att använda bruksarea i bestämmelser om byggnader ska användas för flera olika funktioner och det finns en anledning att begränsa någon av dem. Till exempel kan handelslokaler delas in i butik, lager och personalutrymmen om det anses nödvändigt. Bruksarean kan uttryckas som del av bruttoarean i en planbestämmelse.
Illustrationen visar bruksarea som är den sammanlagda ytan av varje separat enhet. Illustration: Sweco
Öppenarea förkortas OPA och kan förenklat beskrivas som en helt eller delvis öppen yta för vistelse eller förvaring, som ligger i anslutning till en byggnad. Hur öppenarea exakt definieras och beräknas framgår av SVENSK STANDARD SS 21054:2009, Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler.
Carportar, balkonger, altaner, loftgångar och ytan under skärmtak är exempel på ytor som räknas som öppenarea. Öppenarean ingår i byggnadsarean, men inte i bruttoarean. I detaljplaner, där bruttoarean regleras och det är viktigt att den täthet som bedömts lämplig för platsen består, kan det därför vara lämpligt att kombinera bruttoarea och öppenarea.
Reglera under markytan
Med bestämmelser om utnyttjandegrad kan kommunen reglera största och minsta omfattning för byggandet även under markytan. Av bestämmelsen behöver det då framgå att den gäller endast under mark. Vid reglering under mark är det viktigt att inte använda ett areamått som endast reglerar ytor ovan mark.
Kombinera med andra bestämmelser
Ofta behöver bestämmelser om utnyttjandegrad kombineras med bestämmelser om till exempel placering, fastighetsstorlek, höjd och prickmark för att få den effekt som kommunen avser med planen. I bland kan en kombination med bestämmelser om fastighetsindelning krävas för att fullt ut kunna reglera det som avses. Det är viktigt att se helheten och hur de föreslagna bestämmelserna för ett visst område fungerar tillsammans, ihop med befintlig bebyggelse och kommande fastighetsbildning.
Tillämpning av planbestämmelse om utnyttjandegrad
Bestämmelser om utnyttjandegrad prövas i bygglovsskedet för åtgärder som kräver lov. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna avgöra om åtgärden uppfyller bestämmelsen krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs för prövningen. En åtgärd behöver alltså uppfylla bestämmelsen om utnyttjandegrad för att nämnden ska bevilja bygglov.
Vissa åtgärder som inte kräver lov måste följa planen. Om det finns bestämmelser om utnyttjandegrad så ansvarar byggherren för att dessa följs för sådana åtgärder. Byggnadsnämnden har alltså ingen möjlighet att i förväg pröva att sådana åtgärder genomförs i enlighet med detaljplanen om inte den som avser att utföra åtgärden själv väljer att få åtgärden prövad. Om sådana åtgärder inte följer bestämmelser i detaljplan så är det möjligt för byggnadsnämnden att i efterhand ingripa med tillsyn enligt PBL.
Bestämmelser om utnyttjandegrad tillämpas även vid fastighetsbildning. För att lantmäterimyndigheten ska kunna nybilda och ombilda fastigheter ska fastigheten överensstämma med detaljplanen och planbestämmelsen om utnyttjandegrad uppfyllas.
Bestämmelser om utnyttjandegrad betecknas med bokstaven e. Om det finns flera bestämmelser om utnyttjandegrad i planen ska dessa kompletteras med index i form av en nedsänkt siffra för att planbestämmelserna ska kunna särskiljas från varandra. I de fall bestämmelsen gäller inom hela planområdet behöver ingen beteckning anges på plankartan. Bestämmelsen behöver då endast anges bland planbestämmelserna. I bestämmelsen anges areamåttet i kvadratmeter.
Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.3
7.3 Fastighetsstorlek – 4 kap. 18 § första stycket, 18 § första stycket 3 och 30 § PBL
Allmänt råd Bestämmelser om största och minsta fastighetsstorlek bör betecknas d.
Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för bestämmelser om utnyttjandegrad är PBL 4 kap 11 § punkt 1.
e# Största bruttoarea är 20 % av fastighetsarean inom egenskapsområdet (PBL 4 kap. 11 § 1 p.)
e# Största byggnadsarea är 20 % av fastighetsarean inom användningsområdet (PBL 4 kap. 11 § 1 p.)
e# Största byggnadsarea är 200 m2 per fastighet (PBL 4 kap. 11 § 1 p.)
e# Största bruksarea är 2000 m2 för butiker (PBL 4 kap. 11 § 1 p.)
e# Minsta byggnadsarea är 300 m2 och största byggnadsarea är 400 m2 per fastighet (PBL 4 kap. 11 § 1 p.)
e# Största utnyttjandegrad under mark är 200 m2 (PBL 4 kap. 11 § 1 p.)
Boverket (2018). Utnyttjandegrad. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/planbestammelser/egenskapsbestammelser-for-kvartersmark/bebyggandet/utnyttjandegrad/ Hämtad 2020-08-09.