Source: https://www.lecturio.de/magazin/grundschuld/
Timestamp: 2019-01-22 17:40:59
Document Index: 18727455

Matched Legal Cases: ['§ 1191', '§ 1191', '§ 28', '§ 66', '§ 1192', '§ 1192', '§ 1196', '§ 1192', '§ 66', '§ 28', '§ 1197', '§ 66', '§ 28', '§ 28']

Die Bestellung und Übertragung der Grundschuld
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Die Grundschuld hat in der Praxis die Hypothek als Grundpfandrecht größtenteils verdrängt und hat somit auch im Examen eine nicht zu unterschätzende Bedeutung. Sie ist in §§ 1191 ff. BGB geregelt.
Bild: “Papier ist geduldig 8/365” von Dennis Skley. Lizenz: CC BY 2.0
Begriff der Grundschuld
Der Begriff der Grundschuld ergibt sich direkt aus dem Gesetz, namentlich § 1191 Abs. 1 BGB. Dort heißt es:
Ebenso wie bei der Hypothek handelt es sich bei der Grundschuld um ein Grundpfandrecht. Somit hat der Gläubiger die Möglichkeit bei Nichterfüllung durch den Schuldner Befriedigung durch Verwertung aus dem Grundstück zu erlangen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 1]
Die Besonderheit der Grundschuld gegenüber der Hypothek ist deren Nichtakzessorietät. Die Hypothek ist akzessorisch zur Forderung. Dies gilt nicht für die Grundschuld. Von Entstehung und Fortbestand der Forderung ist sie unabhängig. [Prütting, § 66 Rn. 758]
Hypothek und Grundschuld ähneln sich in starker Weise. Daher sind gem. § 1192 Abs. 1 BGB sämtliche Vorschriften über die Hypothek auch auf die Grundschuld anwendbar, sofern sie nicht den Bestand einer Forderung voraussetzen.
Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefs, §§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 BGB
Dennoch ist es natürlich auch möglich, dass der Grundstückseigentümer selbst eine Grundschuld an seinem Grundstück bestellt. Diese richtet sich nach § 1196 BGB.
Sinn dieser Eigentümergrundschuld ist die Wahrung einer Rangstelle. Die Grundschuld kann bei Bedarf später auf einen Dritten übertragen werden. In diesem Fall wird aus der Eigentümergrundschuld eine Fremdgrundschuld, aus der der Dritte gem. §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB die Zwangsvollstreckung betreiben kann. [Prütting, § 66 Rn. 762]
Natürlich kann der Eigentümer die Grundschuld auch bestellen um sie bei der Grundstücksveräußerung als Sicherheit zu nutzen. Bei Eigentumsübergang wird dann die Eigentümergrundschuld zu einer Fremdgrundschuld. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 4]
Die Eigentümergrundschuld folgt zudem noch einigen Sonderregeln. So hat der Eigentümer gem. § 1197 Abs. 1 BGB nicht das Recht die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Dieses Verbot gilt nur für den Eigentümer selbst. Inhaber eines Pfandrechts an der Grundschuld können die Zwangsvollstreckung betreiben. [Prütting, § 66 Rn. 762]
Hintergrund dieser Regelung ist der Schutz des Eigentümers. Dieser soll den Grundschuldbrief bis zur Bewirkung der Leistung durch den Gläubiger (im Regelfall ein Darlehen) behalten können. Weiterer Grund ist die Sicherung der Rangstelle, da nachfolgende Grundschulden die erste Grundschuld nicht verdrängen sollen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 7]
Diese gesetzliche Eigentümergrundschuld kann der Eigentümer auch einem Zwischenkreditgeber übertragen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 8]