Source: http://ww.w.hit-real.com/de/energieausweis
Timestamp: 2019-10-19 01:40:39
Document Index: 281206735

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 3', '§ 922', '§ 9', '§ 879', '§ 6', 'Art 27', '§ 20', '§ 32']

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Wann ist die Vorlage eines Energieausweises erforderlich?
Die Vorlage eines Energieausweises kann entweder durch das Energieausweisvorlagegesetz (link EAVG) bei Verkauf oder Vermietung oder aufgrund der länderweise unterschiedlichen baurechtlichen Bestimmungen für bauliche Maßnahmen (wie etwa bei Neu- und Zubauten, umfassenden Sanierungen etc.) erforderlich sein. Der Ausweis dokumentiert eine rechnerisch ermittelte Gesamtenergieeffizienz des zu errichtenden oder bestehenden Gebäudes und bietet Hinweise für mögliche Verbesserungsmaßnahmen.
Das EAVG 2012 tritt mit 1.12.2012 in Kraft, das bis dahin gültige EAVG 2006 ist aber weiterhin auf Kauf- und Bestandverträge anzuwenden, die vor dem 1.12.2012 geschlossen wurden. Die Übergangsbestimmungen stellen sicher, dass bis dahin erstellte Energieausweise für eine Dauer von 10 Jahren ab ihrer Erstellung weiterhin ihre Gültigkeit behalten und auch für die nach dem EAVG 2012 zu erfüllenden Informationspflichten in Inseraten verwendet werden können.
Der überwiegende Teil der nationalen Umsetzung der EU-Richtlinie fällt in Österreich jedoch in die Kompetenz der Länder als Baurechtsgesetzgeber. Bei ihnen liegt die Zuständigkeit für die Festlegung der Methode zur Berechnung der Gesamtenergieeffizienz sowie die Regelungen über das Erfordernis der Erstellung, den Inhalt und das Verfahren zur Ausstellung von Energieausweisen unter Beachtung der Vorgaben der Richtlinie.
Die nationale Umsetzung hinsichtlich der erforderlichen Neugestaltung des Energieausweises erfolgte 2011 in einem ersten Schritt durch Veröffentlichung der überarbeiteten OIB-Richtlinie 6 (2011), die als Grundlage für die Novellierungen der bautechnischen Vorschriften der Länder derzeit in den meisten Bundesländern in Vorbereitung ist. (Stand August 2012)
Um im Label des Energieausweises auch die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ausweisen zu können, wurde im Zuge der Überarbeitung der OIB-Richtlinie 6 das Label ausgeweitet. Auf der Skala der ersten Seite des Energieausweises der überarbeiteten OIB-RL sind nunmehr vier Indikatoren ausgewiesen. Zusätzlich zum bereits bekannten Indikator für den Heizwärmebedarf finden sich weitere Kennwerte: der Primärenergiebedarf, die Co2 Emissionen und auch der neu geschaffene „Gesamtenergieeffizienzfaktor“. Für die Informationspflicht in Immobilieninseraten ist es ausreichend, die Indikatoren für den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienzfaktor anzugeben, nicht jedoch die übrigen Kennwerte.
Mit dem EAVG 2012 wurden die Ausnahmebestimmungen, für welche Objekte bei Verkauf und Vermietung kein Energieausweis vorgelegt werden muss, nunmehr bundeseinheitlich in einem eigenen Ausnahmekatalog normiert und nicht wie bis dahin, über einen Verweis auf die bautechnischen Vorschriften der Länder geregelt. Ab 1.12.2012 sind daher auch Objekte in denkmalgeschützten Gebäuden, in Schutzzonen (oder in Gebäuden mit erhaltungswürdiger, gegliederter Fassade, wie das in Wien großflächig der Fall war) nicht mehr länger von der Vorlageverpflichtung des EAVG ausgenommen.
Der taxative Ausnahmekatalog (§ 5 EAVG) beschränkt sich ab 1.12.2012 auf folgende Gebäudekategorien:
Werden Gebäude oder Nutzungsobjekte in einem Druckwerk oder einem elektronischem Medium zum Kauf oder zur Miete angeboten, ist ab 1.12.2012 der „Heizwärmebedarf“ und der „Gesamtenergieeffizienzfaktor“ fGEE des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts im Inserat anzugeben. Diese Verpflichtung trifft sowohl den Verkäufer bzw. den Bestandgeber als auch den von diesen beauftragten Immobilienmakler (§ 3 EAVG).
Die Anzeigepflicht umfasst Inserate in Printmedien und Onlinemedien sowie Internetportalen, nicht jedoch Schautafeln eines Immobilienmaklers. Es muss keine Abbildung der färbigen Skala erfolgen. Die Verwendung von Abkürzungen (HWB, fGEE) ist zulässig, auch die physikalischen Maßeinheiten (z.B. kWh/m² a für den Heizwärmebedarf) müssen nicht angeführt werden. Eine gesetzeskonforme Information im Rahmen eines Immobilieninserats könnte folgendermaßen lauten: „HWB 22, fGEE 0,93“.
Verwendung „älterer“ Energieausweise - Übergangsrecht
Beim Kennwert des „Gesamtenergieeffizienzfaktors“ handelt es sich um eine Neuschöpfung der OIB Richtlinie 6 (2011). Die Übergangsbestimmungen zum EAVG 2012 gewährleisten, dass bereits ausgestellte Energieausweise auf die Dauer von 10 Jahren ab ihrer Erstellung weiterhin Gültigkeit haben. Wird daher bei Verkauf und Vermietung ein „alter“, aber noch gültiger Energieausweis verwendet, der noch keinen Gesamtenergieeffizienzfaktor ausweist, so reicht es aus, im Immobilieninserat nur den Heizwärmebedarf (HWB) anzugeben.
Scheinbare Erleichterungen gelten (ab 1.12.2012) beim Verkauf oder Vermietung von Einfamilienhäusern. Hier ist auch die Verwendung eines Energieausweises über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz erlaubt. Dies jedoch unter der Voraussetzung, dass der Ersteller des Ausweises die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und Standortklima bestätigt.
Ab 1.12.2012 ist der Energieausweis dem Vertragspartner rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen. Der Interessent soll ausreichend Zeit bekommen, sich vor Abgabe seiner Vertragserklärung mit dem Energieausweis auseinanderzusetzen und in seine Überlegungen miteinzubeziehen. Der Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben ist dem Mieter oder Käufer innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Klargestellt ist damit auch, dass es sich nicht nur um die ersten beiden Seiten des Energieausweises handelt, sondern um eine vollständige Kopie inkl. aller Beilagen. Der Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein. Davon abweichende Vereinbarungen sind unzulässig.
Wird der Energieausweis nicht innerhalb der 14- tägigen Frist nach Vertragsabschluss ausgehändigt, stehen dem Vertragspartner weitere Durchsetzungsmöglichkeiten offen. Der Käufer oder Bestandnehmer kann ab 1.12.2012 klagsweise verlangen, dass ihm ein gültiger und vollständiger Energieausweis ausgehändigt wird. Er hat aber auch die Möglichkeit, selbst einen Energieausweis erstellen zu lassen und die dafür aufgewendeten angemessenen Kosten klagsweise gegen seinen Vertragspartner geltend zu machen. Nach Ablauf der 14-tägigen Frist hat der Käufer oder Bestandnehmer jedoch zuvor seinen Vertragspartner zur Erfüllung seiner Aushändigungspflicht aufzufordern. Erst dann kann er von einem der beiden Rechtsbehelfe Gebrauch machen.
Ab 1.12.2012 gelten die im vorgelegten Energieausweis enthaltenen Kennzahlen ausdrücklich als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs 1 ABGB. Unrichtige Energiekennzahlen können jedenfalls Gewährleistungsrechtsfolgen auslösen. Zu beachten ist, dass die Gewährleistung nur innerhalb der Grenzen des § 9 KSchG und § 879 ABGB eingeschränkt bzw. ausgeschlossen werden kann. Der Gesetzgeber weist aber selbst darauf hin, dass die Kennzahlen auch bei sorgfältiger Ausweiserstellung nur innerhalb einer gewissen Bandbreite Richtigkeit für sich in Anspruch nehmen können. Diese Daten betreffen überdies einen errechneten Normbedarf, nicht aber den tatsächlichen Verbrauch.
Wird kein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Mit dem EAVG 2012 (gültig ab 1.12.2012) wurde auch eine unmittelbare schadenersatzrechtliche Haftung des Ausweiserstellers direkt dem Käufer oder Bestandnehmer gegenüber normiert. (§ 6 EAVG 2012).
In Entsprechung der Forderung der EU- Gebäuderichtlinie 2010, „wirksame, verhältnismäßige und abschreckende Sanktionen“ (Art 27) vorzusehen, drohen ab dem 1.12.2012 sowohl Verkäufer, Bestandgeber und Immobilienmakler bei Unterlassung der sie treffenden Informationspflicht in Inseraten als auch bei Unterlassung der Vorlage – und Aushändigungspflicht des Verkäufers bzw. Bestandgebers Verwaltungsstrafen von bis zu EURO 1.450,-. Die Bezirksverwaltungsbehörden und Magistrate werden in Ausübung der mittelbaren Bundesverwaltung diese Verwaltungsübertretungen zu verfolgen haben. Der Makler kann sich freibeweisen, wenn er den Auftraggeber über die Informationspflicht in Inseraten aufgeklärt hat und dieser trotzdem der Vorlage nicht nachkommt.
Nach dem Mietrechtsgesetz stellen die Kosten des Energieausweises im weiteren Sinne Erhaltungskosten dar und können als Ausgabenposition in der HMZ-Abrechnung geltend gemacht werden können.
Energieausweis im Wohnungseigentum – ordentliche Verwaltungsmaßnahme und abdingbare Verwalterpflicht
Im Wohnungseigentum ist die Beschaffung und Bereitstellung eines gebäudebezogenen Energieausweises auf Gemeinschaftskosten als Verwalterpflicht im Rahmen der ordentlichen Verwaltung ausgestaltet (§§ 20 Abs 3 und 28 Abs 1 Z 9 WEG). Der Verwalter hat demnach dafür zu sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist und auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung desselben zur Verfügung zu stellen, wenn nicht von allen Wohnungseigentümern anderes vereinbart oder von der Eigentümergemeinschaft anderes beschlossen wird. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind somit als zwingende Folge dieser Konstruktion über die Verwalterpflicht und ordentliche Verwaltungsmaßnahme als Aufwendungen für die Liegenschaft im Sinne des § 32 WEG 2002 zu qualifizieren und damit entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel zu tragen.
Die wohnrechtlichen Bestimmungen zum Energieausweis wurden durch das EAVG 2012 nicht verändert, weshalb auch die vielerorts praktizierten „Negativbeschlüsse“, den Verwalter von der Verpflichtung der Beschaffung eines Energieausweises zu entbinden, weiterhin möglich sind bzw. ihre Gültigkeit behalten. Negativbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaften stellen keinen Verstoß gegen das EAVG dar, sie verlagern lediglich die Verantwortung für die Beschaffung des Energieausweises auf den jeweiligen Wohnungseigentümer. Zu empfehlen wird dennoch sein, die Wohnungseigentümer über die geänderten Bestimmungen zum EAVG (Verwaltungsstrafen) zu informieren und gegebenenfalls auch neuerlich darüber abzustimmen.