Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=13.12.2011&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20286/10
Timestamp: 2019-10-24 01:11:30
Document Index: 189917792

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 315', '§ 556', '§ 1', '§ 313', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 315', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 13.12.2011 - VIII ZR 286/10 - dejure.org
https://dejure.org/2011,5941
BGH, 13.12.2011 - VIII ZR 286/10 (https://dejure.org/2011,5941)
BGH, Entscheidung vom 13.12.2011 - VIII ZR 286/10 (https://dejure.org/2011,5941)
BGH, Entscheidung vom 13. Dezember 2011 - VIII ZR 286/10 (https://dejure.org/2011,5941)
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§ 315 Abs 3 BGB, § 556 BGB
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Angabe des Verteilermaßstabs in Prozentzahlen; falsche Angabe der Vorauszahlungen des Mieters; Korrektur von Ermessensfehlern durch das Gericht
Angabe eines Verteilerschlüssels in Prozentsätzen und die Angabe von Vorauszahlungen mit dem Wert Null als formelle Anforderung an eine Betriebskostenabrechnung als Frage von grundsätzlicher Bedeutung
Betriebskostenabrechnung; Verteilerschlüssel in Prozenten; Vorauszahlungen; Beteiligung der Stellplatzmieter an den Betriebskosten
Nebenkostenabrechnung mit Angabe einer Prozentzahl als Verteilerschlüssel und "0 EUR" als Vorauszahlungen ist formell ordnungsgemäß
Kostenverteilung in Prozenten; Stellplatzkosten
AG Pinneberg, 24.07.2009 - 67 C 193/08
Insbesondere stellen die dem Beklagten darin unterlaufenen Fehler, wie die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen sowie die Abrechnung von Betriebskosten, die gemäß § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können, lediglich inhaltliche Fehler der Abrechnung dar, die die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht in Frage stellen (…vgl. Senatsurteile vom 12. Januar 2012 - VIII ZR 148/10, NZM 2011, 240 Rn. 15;… vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. Dezember 2011 - VIII ZR 286/10, WuM 2012, 98 Rn. 3…, vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6).
c) Wie der Senat (Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2011 - VIII ZR 286/10, aaO) bereits entschieden hat, gilt der Einwendungsausschluss auch für - wie hier - in der Abrechnung zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen.
In derartigen Fällen kann das Gericht die fehlerhafte Ermessensausübung des Vermieters in einem Prozess nach § 313 Abs. 3 BGB auch noch korrigieren (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388;… Callsen/Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Betriebskosten, Rn. 506).
So sind z.B. die Strom-Kosten für die Beleuchtung und das Garagentor sowie die Entlüftung etc. p.p. der (Tief-)Garage in der Regel - soweit ermittelbar - auch nur auf diejenigen Mieter umzulegen, die auch einen Kfz-Stellplatz in dieser (Tief-)Garage angemietet haben (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388; LG Aachen, Urteil vom 17.01.1992, Az.: 5 S 302/91, u.a. in: DWW 1993, Seiten 41 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989, Az.: 7 S 185/88, u.a. in: WuM 1989, Seiten 640 f.; AG Saarbrücken, Urteil vom 27.06.2016, Az.: 124 C 248/15 (06), u.a. in: WuM 2016, Seite 520;… Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Auflage 2018, § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten, Rn. 115); jedoch ist dies hier der Fall.
Dies ist typischerweise wohl vor allem - aber nicht ausschließlich (…Callsen/Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Betriebskosten, Rn. 507) - bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Straßenreinigung, Niederschlagswasser, Hausmeister, Grundsteuern und Gebäudeversicherung der Fall (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388).
Da die hiesige Beklagte/Vermieterin jedoch unstreitig keinerlei Kostenanteile von diesen Kostenarten auf die vermieteten Kfz-Stellplätze der Tiefgarage verteilt hat, erfolgte die Verteilung dieser Nebenkosten zwar zum Nachteil derjenigen Mieter ermessensfehlerhaft, die - wie hier die Kläger - nicht über einen solchen Kfz-Stellplatz verfügen (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388), jedoch steht es auch im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine derartige fehlende Beteiligung der Kfz-Stellplatz-Mieter an der Betriebskostenumlage dessen ungeachtet doch "nur" als bloßer inhaltlicher Fehler der streitigen Betriebskostenabrechnungen - und somit gerade nicht als formeller Fehler - anzusehen ist, so dass die insoweit fehlerhafte Ermessensausübung der Beklagten/Vermieterin lediglich nach § 315 Abs. 3 BGB durch das Gericht bei einer Klage auf Rückerstattung überzahlter bzw. Nachzahlung restlicher Betriebskosten zu korrigieren gewesen wäre (BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388).
In einem solchen - hier aber nicht rechtshängig gemachten - Rechtsstreit hätte das Gericht dann wohl ggf. auch einen gewissen prozentualen Anteil der auf die Kosten für Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Straßenreinigung, Grundsteuern und Gebäudeversicherung entfallenden Anteile als angemessen ansehen können (vgl. zur Prozent-Höhe u.a.: BGH, Beschluss vom 13.12.2011, Az.: VIII ZR 286/10, u.a. in: WuM 2012, Seite 98 = Grundeigentum 2012, Seite 402; LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010, Az.: 9 S 96/09, u.a. in: FD-MietR 2011, Nr. 314388).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Betriebskosten, die (anteilig) für Stellplätze anfallen, nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden, die keinen Stellplatz gemietet haben (BGH, Beschluss vom 13.12.2011 - VIII ZR 286/10 -, juris).