Source: http://www.deubner-recht.de/aktuelles/miet-und-weg-recht/Wirksamkeit-von-Mieterhoehungsverlangen-13091100.html
Timestamp: 2013-12-10 02:56:35
Document Index: 259557230

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 558', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

Wirksamkeit von Mieterh�hungsverlangen | Deubner Verlag
Miet- und WEG-Recht | 06.08.2012 Wirksamkeit von Mieterh�hungsverlangen
BGH, Urt. v. 28.02.2012 - XIII ZR 79/11
Für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen reicht es normalerweise aus, dass der Vermieter drei Vergleichswohnungen mit einer Miete in der geforderten Höhe benennt. Wenn er darüber hinaus weitere Wohnungen benennt, darf die Miete bei diesen Objekten niedriger sein. Darum geht es
Ein Vermieter hatte seit etwa drei Jahren eine Wohnung zu einer Miete in Höhe von 472,33 € im Monat vermietet. Nach diesem Zeitraum wollte er die Miete auf einen Betrag in Höhe von monatlich 507,73 € erhöhen. Hierzu schrieb er seinen Mieter an und forderte ihn zur Zustimmung auf. Hierbei benannte der Vermieter insgesamt sieben vergleichbare Wohnungen.
Doch der Mieter weigerte sich, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu erteilen. Er berief sich darauf, dass für eine der genannten Wohnungen nur eine Miete in Höhe von monatlich 490 € zu entrichten war. Infolgedessen sei das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam. Der Vermieter zog daraufhin vor Gericht, um eine Verurteilung des Mieters zur Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen erreichen. Das Amtsgericht Karlsruhe-Durlach entschied zunächst, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nur in Höhe von 490 € zuzustimmen muss.
Hiermit war der Vermieter nicht einverstanden und ging in Berufung. Das Landgericht Karlsruhe hob das Urteil auf. Die Richter entschieden, dass der Mieter die Zustimmung in voller Höhe erteilen muss. Hiergegen ging der Mieter in Revision. Mit dieser hatte er jedoch keinen Erfolg. Wesentliche Entscheidungsgründe
Dabei prüften die Richter lediglich, ob das Mieterhöhungsverlangen im Hinblick auf die Einhaltung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirksam ist. Nur insoweit war nämlich das Urteil der Vorinstanz bei Einlegung der Revision gerügt worden. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichswerte wurde wohl aufgrund eines im Berufungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens vor dem BGH nicht mehr angezweifelt.
Im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ist es ausreichend, dass die Miete bei drei genannten Wohnungen mindestens so hoch ist wie die geforderte Miete. Dann liegt ein „entsprechendes Entgelt" gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB vor. Infolgedessen spielt es hier keine Rolle, ob die Miete bei der siebten Wohnung unterhalb jener der geforderten Wohnung liegt. Dies ergibt sich sowohl aus dem Wortlaut als auch aus Sinn und Zweck dieser Vorschrift.
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass der Vermieter nur drei Vergleichswohnungen mit der von ihm geforderten Miete benennen muss. Benennt er weitere Wohnungen, wird dadurch nicht die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens unter dem Gesichtspunkt des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB in Frage gestellt. Praxishinweis
Als Rechtsanwalt sollten Sie den Vermieter darüber aufklären, dass er mit der Benennung von mehr als den geforderten drei Vergleichswohnungen ein Risiko eingeht. Denn dadurch kann im Einzelfall zweifelhaft sein, ob die vom Vermieter geforderte Miete auch ortsüblich ist.
Bei einer Mieterhöhung sollte zudem beachtet werden, dass die drei genannten Wohnungen so genau angegeben werden müssen, dass der Mieter sie auch aufsuchen kann. Denn der Mieter muss sich nicht blind darauf verlassen, dass die erforderliche Vergleichbarkeit auch tatsächlich gegeben ist. Er muss in die Lage versetzt werden, dies ohne weitere Nachfrage beim Vermieter selbst überprüfen zu können. Es sollte daher im Mieterhöhungsschreiben die genaue Anschrift der Mietwohnungen angeben werden.
Quelle: Harald B�ring vom 06.08.2012 suchen