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Timestamp: 2018-02-18 05:06:21
Document Index: 90907318

Matched Legal Cases: ['Art. 57', 'Art. 17', 'Art. 34', 'Art. 10', 'Art. 124', '§ 20', 'BGE', 'Art. 64', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 34', 'Art. 57', 'Art. 17', 'Art. 2', 'Art. 18', 'Art. 10', 'Art. 34', 'Art. 43', 'Art. 84', 'Art. 34', 'Art. 10', 'Art. 124', 'Art. 64', 'Art. 16', 'Art. 16', 'Art. 29', 'Art. 1']

40. Urteil der I. Zivilabteilung vom 18. Dezember 1973 i.S. Mergell AG gegen Ulrich.
Procedura. Decreto federale 30 giugno 1972 concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione (DAL).
Art. 57 cpv. 5 OG. Eccezione alla regola di differire il giudizio sul ricorso per riforma fino a decisione del corrispondente ricorso di diritto pubblico (consid. 1).
Art. 17 DAL. La prosecuzione del contratto di locazione non costituisce nè inizio di un nuovo contratto nè rinnovazione del vecchio (consid. 2).
Art. 34 DAL. L'aumento della pigione a decorrere dal 1 gennaio 1968 disposto in virtù della "completazione", stipulata il 23 marzo 1972, di un contratto preesistente, costituisce pretesa del locatore avente effetto posteriormente al 5 marzo 1972 e pertanto soggetta alla legislazione contro gli abusi (consid. 3 e 4).
A.- Gemäss Vertrag vom 9. Januar 1958 ist die Beklagte, die Mergell AG, Mieterin eines Lokals und eines Vorplatzes in der Liegenschaft Rathausstrasse 9a in Baar, die der Klägerin, Frau Ida Ulrich-Kirchhofer, gehört. Die Beklagte betreibt dort ein Lager- und Kühlhaus. Ab 1. August 1967 betrug der Mietzins jährlich Fr. 4400.--. Der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren (gerechnet seit 1. August 1957) fest abgeschlossen und konnte erst auf den 31. Juli 1972 gekündigt werden. Diese Kündigung erfolgte mit Schreiben der Klägerin vom 14. Juli 1971. Die Parteien verhandelten über die Fortsetzung des Mietvertrages. Am 10. Januar 1972 schlug die Kläger in der Beklagten folgende "Ergänzung" des Mietvertrages vor:
Pos 6: Der Mietvertrag wird ab 1. Januar 1968 bis zum 31. Dezember 1977 fest abgeschlossen und erneuert sich nach Ablauf jeweils um 3 (drei) Jahre, sofern nicht unter Beachtung einer zweijährigen Kündigungsfrist auf den Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.
Von einer Rückwirkung im Rechtssinne kann keine Rede sein. Eine solche kann nur vom Gesetz angeordnet werden, das in solchen Fällen die Fiktion aufstellt, der Tatbestand eines Rechtsgeschäfts habe schon anfänglich vorgelegen, obwohl er erst später eintrat (wie z.B. die Rückbeziehung des Vertragsschlusses auf den Zeitpunkt der Absendung der Annahme gemäss Art. 10 OR; die Verrechnung von Forderungen im Zeitpunkt, als sie einander verrechenbar gegenüberstanden, gemäss Art. 124 Abs. 2 OR und dgl.). Ein Vertrag dagegen, der, wie hier, laufend beidseits erfüllt wurde, kann nicht durch Parteivereinbarung "rückwirkend" geändert werden. Was die Parteien in solchen Fällen einzig tun können, ist ein der Rückwirkung ähnliches Recht auf obligatorischem Wege herzustellen und sich zu verpflichten, "das zu leisten, was sie haben würden, wenn der von ihnen gewünschte Rechtszustand schon in einem frühern Zeitpunkt bestanden hätte" (so VON TUHR/SIEGWART § 20 VII S. 142/4). Genau das hat die Klägerin von der Beklagten erlangt, soweit es sich um die Erhöhung des Zinses handelt, der vor dem 23. März 1972 geschuldet war. Insoweit handelte es sich um nichts anderes als um die Vereinbarung einer Nachzahlungsverpflichtung der Beklagten, also um einen einseitigen Schuldvertrag, dessen Wirkungen am 23. März 1972 und nicht, wie die
BGE 99 II 297 S. 302
Vorinstanz annimmt, am 1. Januar 1968, begannen. Soweit die Vereinbarung den künftigen Mietzins betrifft, handelt es sich dagegen um eine Abänderung des Mietvertrages für die Zukunft, d.h. ab 23. März 1972.
4. Die Berufung der Beklagten erweist sich somit als begründet. In der Sache selber kann jedoch das Bundesgericht nicht entscheiden, da zu wenig tatbeständliche Unterlagen vorliegen, um zu beurteilen, ob und allenfalls inwieweit alle Forderungen der Klägerin missbräuchlich sind oder nicht. Die Sache ist deshalb gemäss Art. 64 Abs. 1 OG zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Forderungen der Klägerin auf Nachzahlung eines Mehrbetrages an Mietzins vom 1. Januar 1968 bis 23. März 1972 und die Erhöhung des Mietzinses vom 24. März bis 31. Juli 1972 sind unter dem Gesichtspunkt der Art. 16 und 20 BMM zu würdigen. Gemäss Art. 16 BMM sind andere Forderungen des Vermieters (als Mietzinsansprüche), beispielsweise die Übernahme der Wohnung oder des Geschäftsraumes durch den Mieter zu Eigentum, der Kauf von Aktien, Kopplungsgeschäfte, wie der Abschluss eines Versicherungsvertrages, oder dergleichen, missbräuchlich, wenn sie mit dem Mietverhältnis in keinem direkten Zusammenhang stehen und in Ausnützung der Wohnungsnot gestellt werden. Die Voraussetzungen dieses Artikels liegen hier vor, so dass die Vorinstanz im Verfahren nach Art. 29 BMM diese Forderungen als missbräuchlich zu erklären haben wird. Sie stehen mit dem Mietverhältnis in keinem direkten Zusammenhang; ein solcher besteht nur für eine allfällige Mietzinserhöhung ab 1. August 1972; denn vorher konnte sich die Beklagte auf den bestehenden, fest abgeschlossenen Mietvertrag berufen. Die Klägerin hat die bestehende Wohnungsnot ausgenützt, um sich über ihre vertraglichen Rechte hinaus Vorteile zu sichern.
BGE 99 II 297 S. 303
Articolo: Art. 34 Abs. 1 BMM, Art. 57 cpv. 5 OG, Art. 17 DAL, Art. 2 Abs. 1 BMM seguito... , Art. 18 BMM, Art. 10 OR, Art. 34 DAL, Art. 43, 46 und 48 OG, Art. 84 Abs. 2 OG, Art. 34 Abs. 2 BMM, Art. 10 Abs. 1 OR, Art. 124 Abs. 2 OR, Art. 64 Abs. 1 OG, Art. 16 und 20 BMM, Art. 16 BMM, Art. 29 BMM, Art. 1 BMM