Source: http://www.iurisprudente.com/2015/11/idea-general-sobre-el-nuevo-expediente.html?showComment=1450211401192
Timestamp: 2020-05-26 09:20:25
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Iuris Prudente: Idea general sobre el nuevo expediente inmatriculador del artículo 203 Ley Hipotecaria.
Idea general sobre el nuevo expediente inmatriculador del artículo 203 Ley Hipotecaria.
Campo romano. Camille Corot.
En esta entrada me ocupo del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que regula el nuevo “expediente de dominio" inmatriculador ante notario, una de las estrellas de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y también ciclópeo en sus dimensiones, como muchos de sus compañeros de reforma.
Comenzaré por transcribirlo, con una advertencia previa para los impresionables:
Artículo 203 Ley Hipotecaria:
Si he de valorar este nuevo procedimiento como notario, y supongo que no me queda más remedio, reconozcamos, empezando por lo bueno, que alguna tarea sí que se nos encomienda, así que, con seguridad, la cosa podría haber sido peor. También es cierto que ni es prudente ni están los tiempos para lamentarse por nuevas competencias, sean de la clase que sean. Pero, con todo lo anterior presente, creo que hasta el mismo Cándido dudaría de que hayamos dado un paso hacia el mejor de mundos posibles.
Porque la reforma no ha consistido en sustituir al juez por el notario, atribuyendo a éste la competencia para tramitar un verdadero expediente de dominio, sino en crear un nuevo y peculiar procedimiento de inmatriculación, en el cual el único órgano con verdaderas funciones jurídicas es el registrador.
Al notario se le confieren funciones de protocolización de documentos y notificaciones varias, siempre bajo la más cercana supervisión del registrador al mando, y, por supuesto, sin llegar a emitir juicio propio alguno, ni para bien ni para mal, sobre el derecho del solicitante, no ya de legalidad, que eso nadie lo esperaba, sino ni siquiera de notoriedad, como hasta ahora sí se hacía en las diversas actas de efectos registrales.
Pero la crítica de la norma debe exceder los intereses particulares, que en cuanto a éstos, además, las opiniones casi nunca coinciden. La mía es que la desconfianza hacia el documento público notarial, que aqueja a los seguros inspiradores de la reforma, ha llevado a una merma de la seguridad jurídica en el sistema de inmatriculación, lo que afecta al bien público, además de al propio.
El expediente se inicia en sede notarial con un escrito del mismo interesado, curiosa previsión procedimental, reflejo del espíritu legal de convertir al notario en un intermediario entre el inmatriculante y el registro. Pero, pese al brillante desconocimiento del legislador de la técnica notarial, parece que será bastante con recoger el requerimiento inicial en el instrumento público, del modo habitual. La forma de este expediente es la de un acta, perteneciente a la clase de las de protocolización y notificación, con sucesivas diligencias. Entiendo lo más lógico tramitar dos actas, con sus propios números de protocolo, recogiendo la primera el requerimiento inicial y la documentación presentada y la segunda la práctica de las notificaciones, la posible oposición y la conclusión del expediente, incorporando esta última al protocolo en el momento del cierre final (en esto existen diversas opiniones en los trabajos que he leído: se muestran favorables al sistema de doble acta, la Circular del Colegio Notarial de Baleares y José Carmelo Llopis, mientras que Francisco Rosales defiende la autorización de tres actas: la inicial de requerimiento, la que recoja las notificaciones y trámites y la final).
El promotor del expediente ha de ser "el titular dominical de la finca". Parece que debe incluirse al nudo propietario y al titular de una cuota indivisa, que lograría la inmatriculación de la finca y la inscripción de su cuota, sin que la inscripción de futuras cuotas indivisas tenga el valor de nueva inmatriculación. En este caso, los copropietarios no promotores deben ser notificados del expediente (artículo 278 Reglamento Hipotecario).
Por el contrario, es dudoso que el expediente sirviera para inmatricular un derecho de usufructo, al margen de lo excepcional que en la práctica pueda resultar la hipótesis, a pesar de que la legislación hipotecaria admita que la primera inscripción de la finca pueda ser de dicho derecho, equiparándolo a la propiedad a efectos inmatriculadores. Parece que el usufructuario entraría en la categoría de titular de un derecho real que puede promover la inscripción del dominio conforme a lo previsto en el último apartado del artículo 203.
En el caso de que la adquisición sea ganancial, entiendo suficiente que lo promueva un cónyuge, aunque en el título de propiedad figuren ambos como adquirentes, ex artículo 1385 Código Civil. Distinto es el caso de cónyuges en régimen de separación de bienes que hayan adquirido en proindiviso, siendo entonces necesario que cada uno lo promueva en relación con su cuota indivisa, aunque podrá tramitarse conjuntamente el expediente.
El Prontuario del Colegio de Registradores indica que entre los datos personales del promotor que deben hacerse constar está su régimen económico matrimonial, que debe ser, dicen, el que existiera al tiempo del título de adquisición de la propiedad y no el del existente al tiempo del requerimiento ante el notario. Al margen de que esto no lo creo necesario si el título de adquisición es gratuito, parece que no suscita duda alguna que un cónyuge casado en gananciales al tiempo del requerimiento pueda, mediante un documento privado (admitiendo que el título de propiedad de este expediente puede tener esa forma, cuestión en la que después me detendré), y como tal, sin fecha fehaciente frente a terceros, establecer la adquisición en un momento anterior a la vigencia de la sociedad de gananciales, con el posible perjuicio de los derechos del otro cónyuge o de los acreedores de la sociedad de gananciales. A mi entender, si el documento privado que es el título de propiedad carece de fecha fehaciente al tiempo de su otorgamiento, y la que tiene lo sitúa en el momento de la vigencia de la sociedad de gananciales, debe estarse a esta fecha fehaciente o exigir el consentimiento de su cónyuge a la inscripción como bien privativo, no siendo posible simplemente tomar a estos efectos la fecha que conste como de otorgamiento en el documento privado.
Entiendo posible que cualquiera de los herederos o causahabientes del adquirente en el título de propiedad presentado, acreditando su condición de tal, pueda promover el expediente para lograr la inmatriculación a nombre de su causante, entendiendo que es una acción que se ejercita en beneficio de la comunidad hereditaria y aplicando la doctrina jurisprudencial al efecto.
Podrá intervenir en nombre del promotor su representante legal, sin autorización judicial alguna (cuestión distinta a las autorizaciones que pudiera haber precisado para el otorgamiento del título de adquisición).
En cuanto al representante voluntario, cabe plantearse la suficiencia para promover el expediente inmatriculador de un poder para realizar actuaciones notariales en general, como las que suelen incluirse en los modelos de poder para pleitos. En el ámbito de la declaración de herederos, la conocida Resolución DGRN de 19 de diciembre de 1995 consideró que las aseveraciones del requirente ante el notario eran actos personalísimos que no se podían realizar mediante apoderado, aunque sí recogerse expresamente el el propio poder que se otorgaba para requerir, pero la razón de fondo fue la posible responsabilidad penal del declarante, que ha desaparecido del actual Código Penal. En el concreto caso de este expediente de inmatriculación, la esencia del mismo está en el título escrito de propiedad, sin que su aportación ante el notario, de tener forma privada, implique una elevación a público que requiera un especial consentimiento al respecto. Pero, de un lado, la inmatriculación produce efectos importantes, y la práctica nos dice que no todos se entienden siempre como positivos, y del otro, las manifestaciones del compareciente ante el notario son fundamentales en el aspecto de las notificaciones a practicar, que es básico para el éxito del expediente. A mi juicio, quizás deba distinguirse en el título formalizado en escritura pública y el que está formalizado en documento privado, exigiendo que en el segundo caso el poder contemple específicamente tramitar expedientes inmatriculadores. No obstante, admitir a estos efectos el poder general para realizar actuaciones notariales ni vulnera ninguna norma ni es una interpretación irrazonable.
El poder para adquirir por compra o para formalizar una herencia facultará, a mi entender, para promover la inmatriculación a través de este expediente de la finca adquirida mediante un título de adquisición otorgado en uso del referido poder.
También es de valorar si un poder para vender facultaría al apoderado para instar el procedimiento de inmatriculación del título de su poderdante, pues el comprador puede desear o incluso exigir adquirir una finca ya inmatriculada. El poder para hipotecar plantea la misma duda, pues la hipoteca implica necesariamente la previa inscripción de la finca.
De la competencia territorial, poco tengo que decir, al margen de que creo que lo más coherente hubiera sido, ya puestos, la completa liberalización. Pero suscribo que se haya suprimido lo de "y además los de la capital", que relucía en el anteproyecto, lo cual casi me tomaba como algo personal. Sí resaltar que no se plantearán aquí las dudas que suscitan los expedientes notariales que la Ley de Jurisdicción Voluntaria introduce en la Ley del Notariado, quedando claro que es competente cualquier notario del distrito o del distrito colindante.
El procedimiento se ha de basar en un título de propiedad, el cual, como resulta de los sucesivos párrafos, debe constar en forma escrita (el título se aporta al notario y el registrador debe comprobar que la certificación catastral se correspode con la descripción contenida en el título).
La Resolución DGRN de 28 de junio de 2016 confirma que el expediente inmatriculador debe basarse en un título escrito de dominio. Dice la DGRN:
"Entrando a valorar el segundo de los aspectos de calificación objeto de impugnación, la regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios (…)». A raíz de tenor literal transcrito, uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho. De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo".
Parece así quedar excluida la posibilidad de alegar como título inmatriculador en este procedimiento notarial la usucapión, lo cual se había admitido por la DGRN en el antiguo expediente de dominio judicial. El que pretenda basar una inmatriculación en la adquisición del dominio por usucapión deberá acudir al procedimiento judicial declarativo, aunque la posibilidad de inmatriculaciones basadas en documentos privados, de la que ahora mismo me ocupo, sin duda facilitará grandemente las cosas a casi todo el mundo que lo precise. Este fue precisamente el caso de la ya citada Resolución de 28 de junio de 2016, en que se alegaba como título de propiedad la prescripción.
Pues lo esencial en esta nueva regulación es que ese título de propiedad inmatriculador puede estar documentado en forma privada.
Efectivamente, si atendemos a la que la ley no distingue y a la interpretación de la norma que ya ha hecho la corporación registral (en el Prontuario mencionado), el título de propiedad inmatriculador puede ser un documento privado, y, como tal, sin control alguno, ni notarial, ni de nadie en realidad, no ya sobre la voluntad y capacidad de las partes, que daremos todos por supuesta, sino de su misma realidad jurídica, y que, en virtud de las variadas y solapadas notificaciones y anuncios previstos, que poco o nada añadirían a una posible falta de legalidad de fondo, si nadie se opone, excluyendo de este "nadie" al notario, y siempre que el registrador no tenga inconveniente, queda convertido en título inmatriculable, en plena igualdad de condiciones con el documento público, o incluso con eficacia reforzada frente a aquél, pues no queda sujeto al plazo de suspensión de la fe pública registral del artículo 207, que sí afecta a la inmatriculación mediante doble título público .
Por supuesto que el expediente de dominio judicial también podía basarse en un documento privado, pero el juez emitía un juicio propio sobre el derecho del solicitante, en virtud de toda la prueba ante él practicada, y ello al margen de la calificación registral, que podía recaer sobre el fondo de la decisión. Esto en poco, o más bien en nada, se parece al procedimiento introducido en la reforma, en el que el registrador puede decidir inmatricular un título de propiedad privado, sin otra base que su personal juicio y la no oposición de tercero, lo que la gran mayoría de las veces será solo un trámite formal.
Repárese, por ejemplo, en la no exigencia de intervención de testigos que declaren sobre el derecho del interesado, que eran imprescindibles en el acta de notoriedad complementaria de documento público, y también en otras actas en las que el notario declaraba la notoriedad, y podían también concurrir, si el juez, bajo su criterio, lo consideraba necesario, en el antiguo expediente de dominio.
En definitiva, parece haberse consumado en parte la añeja pretensión de algunos de abrir el registro al documento privado, pues la protocolización notarial no modifica su condición de tal, y en el momento esencial del ingreso de la finca en el registro, nada menos. Pronostico que en el pecado llevará quien corresponda la penitencia.
Quizás fuera conveniente recordar la clásica discusión sobre si el nuestro es un registro de títulos o de derechos, y, admitiendo lo segundo, el que en nuestro ordenamiento la adquisición del derecho real por contrato precisa del título y del modo, sin que la inscripción valga como lo segundo, por mucho que algunos se hayan empeñado, lo que se salvaba acudiendo al valor traditorio de la escritura pública, del cual carecen los documentos privados.
La Resolución DGRN de 10 de mayo de 2019 reitera que el expediente de inmatriculación notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria debe estar basado en un documento de adquisición del promovente, pudiendo dicho documento ser público o privado. Fuera de este caso, solo quedaría el recurso a la inmatriculación mediante sentencia declarativa. Dice la resolución:
"... uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho. No se trata de mantener una interpretación literal en contra de la realidad social o de su propia finalidad, sino de la exigencia de un requisito expresamente impuesto por la ley de reforma en la tramitación del expediente notarial de inmatriculación, sujeto por la propia norma, además, a calificación registral. La nueva regulación impone la necesaria aportación al Notario, como elemento probatorio, del documento que pueda justificar un título material de propiedad a juicio del mismo, siendo lo esencial que sea se trate de un título apto para fundamentar el dominio del inmueble a favor de persona determinada conforme a nuestras normas de Derecho Civil –artículos 609 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria–, con independencia de la forma pública o privada del mismo ...
De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». ".
También se exige que se justifique la legalidad urbanística de los negocios de adquisición (existía en relación con el caso una sentencia penal por delito urbanístico derivado de una parcelación ilegal) y se considera que no cabe transformar a través del expediente la venta de parcelas en una adquisición por cuotas indivisas, siendo preciso "... que se recoja el correspondiente negocio jurídico en virtud del cual, el inicial acuerdo de compraventa de viviendas unifamiliares sobre porciones de terrenos parcelados, se transforme en un proindiviso sobre la totalidad del terreno".
Partiendo de esta realidad, cabe analizar los requisitos formales y de fondo del título de propiedad a efectos del expediente, los cuales, a mi juicio, podrá controlar el notario para decidir admitir el requerimiento:
En cuanto lo que hace el notario en el expediente es protocolizar un documento, y no elevarlo a público, ni nada de ese género, entiendo necesario que, si es privado, esté previamente liquidado fiscalmente.
Entiendo que solo cabe admitir documentos privados originales y copias auténticas de escrituras públicas (o testimonios notariales de documentos privados).
Respecto a la admisibilidad de una mera fotocopia del documento privado, es de recordar que la posición jurisprudencial parece contraria al valor probatorio de la fotocopia del documento privado, no ya respecto de terceros, sino entre las partes. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2001 declara: "las fotocopias no adveradas, ni cotejadas con sus originales, carecen de fuerza probatoria respecto a su contenido". Sí se ha admitido su valor de indicio probatorio, pero exigiendo que aparezcan corroboradas dichas fotocopias por otras pruebas, lo que excedería el ámbito de este expediente de jurisdicción voluntaria. Sí parece que sería suficiente un testimonio notarial del original documento privado.
En cuanto a la copia simple de una escritura pública, aunque en el ámbito procesal se reconoce valor probatorio a las copias simples mientras no se impugnen (artículo 368 LEC), en el cauce de un procedimiento de jurisdicción voluntaria como este procedimiento inmatriculador, sin partes en contradicción, entiendo que prevalece la regulación notarial que niega a la copia simple valor fehaciente.
Dicho documento privado deberá estar firmado, por el valor que la firma del documento tiene como demostrativa de asunción por las partes del contenido del mismo, aunque sin desconocer que la cuestión de la esencialidad de la firma como requisito del documento privado fue discutida. En ocasiones sucederá que las partes no firmen el documento privado por no saber o no poder, y que conste en cambio su huella digital. Aunque existen sentencias que han aludido a la necesidad de expresar en el documento privado la razón de no firmar una de las partes, no parece que sea una exigencia de valor general, lo que me lleva a concluir que no es razón bastante por si sola para rechazar el documento privado como título de adquisición el que conste en lugar de la firma de la parte su huella digital. En realidad, al admitir el documento privado, damos por supuesta la falta de garantías sobre la identidad y voluntad del firmante, y a efectos de expresión de la voluntad de asumir el documento, parece equiparable la imposición de la huella digital del que no firma por no poder o no saber, con la firma del que puede y sabe hacerlo.
No veo razón porque se debiera excluir el documento electrónico en su más amplia acepción, pero siempre que estuviera firmado electrónicamente, por lo antes dicho. Sobre si la firma electrónica ha de ser simple, avanzada o reconocida, parece que la primera fuera suficiente, pues la legislación equipara el documento electrónico firmado con firma electrónica de cualquier clase, al documento papel. En cuanto a en qué manera podrá comprobarse la existencia de firma electrónica, mis limitados conocimientos me hacen preferir dejar el tema en manos más expertas en la materia.
También dejo a mentes más perspicaces que la mía cómo conciliar la admisión del documento privado inmatriculador con cuestiones como la acreditación de los medios de pago, o, en su caso, la emisión del juicio de suficiencia sobre las facultades representativas de un posible representante, competencias que el legislador había atribuido en exclusiva al notario y que son requisitos para la inscripción, aunque seguro que la autoridad competente encontrará una solución imaginativa, suponiendo que se llegue a ver algún problema en todo ello, lo que no es de ningún modo seguro.
Además, aunque se admita con carácter general, habrá de rechazarse el documento privado cuando el negocio documentado exija la escritura pública con valor solemne. Así, por ejemplo, no cabe un documento privado de donación, debiendo el notario rechazar el hipotético requerimiento ab initio, aunque lo cierto es que la falta de control sobre los medios de pago, a la que he aludido, podrá dar fácil acceso registral a donaciones encubiertas, nulas de pleno derecho solo por razón de forma, en un ejemplo más de la disminución de garantías que el nuevo procedimiento inmatriculador implica, por muchas notificaciones que se hagan y muchos edictos que se publiquen.
En el caso de las aportaciones a la sociedad de gananciales, si son gratuitas, deberán regirse por las reglas formales de la donación. Si son onerosas, sin embargo, surge la cuestión de si deben considerarse sujetas a las reglas formales de las capitulaciones matrimoniales y constar en escritura pública, y aunque parece que ha prevalecido la opinión contraria, entiendo que el tema es, cuanto menos, discutible.
Esto me lleva a otra consideración sobre materia no menos manida: la causa y la inscripción. ¿Qué haremos cuando el documento privado que recoja la aportación a gananciales, el exceso de adjudicación, la dación en pago de una deuda u otro negocio jurídico no exprese con la debida claridad la causa? Debe tenerse en cuenta que la falta de una decisión del notario sobre el fondo del asunto determina que lo que el registrador realmente está inscribiendo en este expediente es el título de propiedad del promotor y sobre él y sobre su legalidad de fondo va a decidir. El tiempo lo dirá, aunque estoy por creer que ahora se va a ser mucho más flexible, siempre, por supuesto, que el documento sea privado.
En cuanto a las aportaciones a una sociedad civil, son de recordar los vaivenes de la DGRN sobre la personalidad jurídica de aquellas, apartándose en ocasiones sin aparente rubor, del tenor de las normas. La conocida Resolución DGRN de 25 de junio de 2012 alude a esta falta de personalidad jurídica, como argumento para decidir el carácter circular de un titulo inmatriculador. Pero, aun rechazando esta tesis, de la que la misma DGRN parece recientemente arrepentida, entiendo que la aportación de un inmueble a una sociedad civil solo puede ser título de propiedad a estos efectos si la sociedad se ha constituido en escritura pública y el inmueble se aporta o adquiere también en escritura pública, en aplicación de los artículos 1667 y 1668 del Código Civil, pues si bien es cierto que la jurisprudencia ha despreciado el claro sentido de estos artículos para admitir la existencia de un contrato de sociedad al que se aporten inmuebles formalizado en documento privado, lo ha hecho reconociendo al mismo tiempo el carácter irregular de la sociedad así formada, lo que debe extenderse, a mi entender, no solo al momento constitutivo, sino a la posible aportación o adquisición de un inmueble por la sociedad civil ya constituida, negando que un documento privado de adquisición por estas sociedades tenga valor de transmisión del dominio, al margen de sus efectos contractuales.
Si se tratara de inmatricular edificaciones, la DGRN nos ha recordado que a la inmatriculación de aquellas son de aplicación las reglas de la obra nueva. Eso hace dudoso, a mi entender, la posibilidad de inmatricular una edificación con un simple documento privado, pues la legislación aplicable exige la constancia de la obra nueva en escritura pública (a pesar de que el quizás conscientemente impreciso nuevo artículo 202 LH se olvide de mencionarlo, sigue siendo norma complementaria del mismo el 308 del Reglamento Hipotecario, y lo confirma el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que impone un control de legalidad sobre este acto, tanto al notario como al registrador).
En el caso de que el título sea hereditario, es cuestión debatible si la partición, adjudicación o manifestación de herencia debe hallarse complementada con el testamento o declaración de herederos. Mi opinión es que sí, pues la misma jurisprudencia ha negado a la sola partición sin que esté apoyada en un testamento o declaración de herederos, valor a efectos como la acreditación del dominio en ámbitos como el ejercicio de una acción reivindicatoria o el ser justo título para la usucapión. Si se tratase de un heredero único, el título de propiedad sería el mismo testamento o declaración de herederos, pudiendo quizás completarse este título con la descripción de la finca en el propio requerimiento notarial, aunque sería preferible, a mi juicio, documentar la aceptación de herencia y la manifestación de la adquisición de la finca en escritura independiente.
Cabe apuntar, al respecto, que la Resolución DGRN de 6 de agosto de 2012 admitió la inscripción de un expediente judicial de reanudación de tracto sucesivo instado por quienes habían comprado la finca a los herederos del titular registral, habiendo argumentado el recurrente que no se había tramitado la declaración de herederos a favor de los vendedores (además de hallarse algunos de ellos fallecidos) lo que impedía la inscripción a su favor.
Si el documento privado se otorgó mediante apoderado, podríamos preguntarnos quien controla la existencia, subsistencia y suficiencia de la representación, y la respuesta es que nadie, lo que es verdaderamente revelador de las garantías que ofrece el procedimiento.
Incluso cabría cuestionarse la posibililidad de inmatricular un documento privado otorgado por mandatario verbal, pues para otorgar un documento privado ningún precepto exige la forma pública del apoderamiento. Recordemos que la DGRN ya admitió, en su día, que un documento pendiente de ratificación fuera título previo bastante para una inmatriculación mediante doble título. Mi opinión es que el documento pendiente de ratificación no produce efectos y no debe inmatricularse, pero quizás sí entre en la letra de la ley, por discutible que pueda resultar desde el punto de vista de la seguridad jurídica, el documento privado otorgado mediante mandatario verbal.
Las mismas dudas pueden extenderse a otros casos de representación no voluntaria: quien la controla en el acto otorgado por un representante legal o por uno orgánico, ¿nadie o solo el registrador, cuando es el notario el funcionario que legalmente tiene atribuida esta función?
Con el escrito inicial el promotor deberá aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte que es el titular catastral de la finca y la identidad de ésta con el título.
La cuestión de la correspondencia es llamativa. Parece que se pensara en un título elaborado a la vista de la certificación catastral, pues en otro caso no será fácil lograrla. Por supuesto que la modificación del título para adaptarla a la situación catastral, aunque se trate de un documento privado, requerirá la intervención de todas las partes. En ningún caso creo suficiente con que unilateralmente por el promotor se adapte la descripción de la finca a la certificación catastral en el propio escrito inicial del procedimiento. De todas formas, atendiendo a la misma interpretación registral, parece que correspondencia no equivale a total coincidencia, admitiéndose diferencias de superficie que no excedan del 10%, en aplicación del artículo 9.2 de la Ley Hipotecaria. Esto entiendo que significa que la inmatriculación se ajustará a la descripción catastral, que se expresará en el requerimiento (y es la que obligatoriamente figurará en las notificaciones y anuncios a practicar para el notario) pero la descripción de la finca en el título de propiedad se entenderá que puede corresponder con la misma si las diferencias de superficie no exceden del diez por ciento, sin necesidad de rectificar formalmente el título de propiedad.
Otra cuestión a destacar es la de que no parece exigirse que el titular catastral coincida con el que pretende la inmatriculación. La norma no lo exige, y, es más, contempla expresamente entre los notificados al titular catastral de la finca.
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2018 declara que es imprescindible la aportación en este expediente de inmatriculación de certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que sea bastante una representación gráfica alternativa, en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título. Apunta como posible excepción el de que la finca inmatriculada vaya a ser objeto de posterior agrupación con otra y la certificación catastral aportada se refiera a la finca final tras la agrupación.
También deberá aportar el promotor "Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas".
El Prontuario del Colegio de Registradores afirma que "si los datos de que dispone el promotor no son suficientes para lograr esta localización de fincas y parcelas colindantes no podrá prosperar el expediente (archivándolo el notario, o denegando el registrador la anotación inicial)". Mucho más de acuerdo esto con lo que expresa al respecto la Circular del Colegio de Baleares: "No puede denegarse la tramitación por no poderse identificar las fincas registrales colindantes. De hecho, tratándose de fincas rústicas (y a veces también urbanas), será muy difícil realizar la identificación".
Tras el escrito inicial del interesado, el notario recoge toda la documentación en el acta y remite copia al registrador.
Una vez recibida la documentación, el registrador, si considera que no hay obstáculo que lo impida, expedirá la certificación que después diremos y practicará una anotación preventiva, que se transformará en inscripción cuando termine el procedimiento de inmatriculación. Se ha planteado si esta anotación preventiva es obligatoria. Así lo entiende el Colegio de Registradores, que sostiene que se practique de oficio una vez recibida el acta que recoge el requerimiento inicial y la documentación, aunque el notario no lo solicite expresamente. La anotación tiene un plazo de noventa días, prorrogable hasta ciento ochenta, y lo que confiere es prioridad al expediente. Si el acta que cierra el expediente se presentase en el registro caducada la anotación o su prorroga, entiendo que ello no sería motivo para denegar la inscripción, siempre que no existiese entonces inscrito o anotado un título contradictorio, incluido otro expediente de inmatriculación de la misma finca iniciado ante otro notario.
La Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017 declara que la expresión de dudas de identidad no es causa que necesariamente impida la continuación del expediente notarial, pues en el curso del mismo pueden solventarse dichas dudas, y que la práctica de la anotación preventiva no es trámite obligatorio (en el caso se había solicitado expresamente que no se practicase).
El registrador expide en el plazo de quince días una certificación que justifique:
Como apunta mi compañero Francisco Rosales, los requisitos de las letras "b" y "c" son, como mínimo, redundantes.
También se asegurará el registrador de la no invasión del dominio público. Se establece aquí un procedimiento en que el registrador, de tener dudas sobre la posible invasión del dominio público, lo comunica a la administración competente, pero, curiosamente, si esta no contesta en el plazo de un mes, se admite que el registrador, si mantiene las dudas (y estas no suelen desaparecer solas, sobre todo si son "fundadas"), niegue la expedición de la certificación, paralizando el expediente (de modo similar a lo previsto en el artículo 205 para la inmatriculación por doble título). Todo ello es contrario el sentido positivo del silencio administrativo, que debería ser lo normal, además de apartarse de lo que disponen otras normas de carácter especial, tales como:
- El artículo 22 de la Ley de Montes estatal 43/2003, de 21 de noviembre, que se ocupa de toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales, exigiendo el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma, disponiendo que tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.
- El artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, que se refiere a la inmatriculación de fincas situadas en la zona de protección, contempla que el registrador, si tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, “pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable” y “Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción”.
Es dudoso si en los casos mencionados, las normas especiales prevalecen sobre la general del procedimiento inmatriculador, aunque preveo que se va a interpretar justo a la inversa, entendiendo que la norma especial es precisamente la que se contiene en el artículo 203.
Una vez recibido el visto bueno del registro, es cuando el notario procederá a practicar las oportunas y variadas notificaciones a colindantes, interesados y al Ayuntamiento y otras administraciones.
Si, por el contrario, el registrador expidiese certificación negativa, el notario, según la norma legal, debería archivar el expediente. Sin embargo, esto ha sido reinterpretado por la DGRN.
La Resolución DGRN de 21 de febrero de 2019 revoca la calificación registral negativa a la expedición de certificación en un expediente de inmatriculación. El título del promotor del expediente era una escritura de donación, pero en el mismo se hacían referencia a varios títulos previos, en particular una herencia a favor del donante (herencia de su esposo) y un primer documento privado de compra de la donante y su esposo. En estos documentos previos no se incluía específicamente la finca (parece que se referían a la transmisión genérica de ciertos derechos), aunque la donante declaraba que debía entenderse incluida en el mismo y en el documento privado de venta constaba sí específicamente una finca registral, con descripción y linderos distintos a la de la donación. La calificación registral se basaba en considerar que la finca cuya inmatriculación se pretendía era la específicamente indicada en dicho título previo, sin otra justificación, y sin considerar la falta de coincidencia con la descripción de aquella cuya inmatriculación se solicitaba. Para la DGRN, esa alegación no tiene base y no puede impedir la expedición de la certificación. Hace, además, la DGRN una serie de matizaciones sobre el expediente relativas a que la posible calificación negativa de la anotación preventiva y solicitud de certificación no impedirían la continuación del expediente notarial, lo que parece quedar a juicio del notario, a expensas siempre de la posible futura calificación negativa del expediente. Si por el contrario el registrador no expresó dudas de identidad al expedir la certificación, no podrá basar su calificación negativa del expediente en dichas dudas, a menos que durante la tramitación del mismo surgieran circunstancias nuevas que las justificasen. Dice la DGRN:
"El artículo 203.1, regla tercera, de la Ley Hipotecaria determina que, iniciado el procedimiento, «el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral; b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna; c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones» ... No obstante esta previsión de archivo del expediente en el caso de albergar dudas el registrador, esta Dirección General ha puesto de relieve (cfr., por todas, las Resoluciones de 27 de junio de 2016 y 20 de junio de 2018) que debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los afectados, al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público, todo lo cual deberá ser calificado ulteriormente por el registrador Esta forma de proceder resulta, además, de la regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que «cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes». Entre esos interesados, además de aquéllos señalados en la regla quinta del mismo precepto, debe incluirse también al promotor del expediente. De entre las posibles alegaciones por realizar, la citada regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria no sólo recoge la eventual oposición de cualquiera de los interesados, sino que ante la ausencia de oposición, el precepto continúa diciendo que «levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada». Esta acta, recogiendo en su caso la documentación aportada por los interesados con el intento de despejar las dudas advertidas por el registrador en el momento de expedición de la certificación, será objeto de calificación, dando lugar a la inscripción o, en su caso, conversión de la anotación en inscripción definitiva, si las dudas se han solventado, o a la suspensión de la inscripción, en caso contrario".
De una lectura literal de la resolución parecería incluso resultar que, expresadas dudas de identidad en la calificación registral relativa a la práctica de anotación preventiva y expedición de certificación, siempre debería continuarse el expediente a fin de que el promotor pudiera realizar las alegaciones pertinentes, lo cual se recogería en acta, además de las alegaciones de cualquier otro interesado, a expensas de la futura calificación registral. Pero, a mi entender, esto siempre dependerá del criterio del notario, pues la norma legal le permite interrumpir el expediente en dicho momento. Y, si decide continuarlo, ello será solo para recoger dichas manifestaciones y remitirlas al registro, sin que el notario tenga que emitir juicio alguno propio sobre la eficacia de dichas alegaciones. La propia resolución hace referencia al contenido del acta como una simple documentación de posibles alegaciones y de recepción de documentación, sin previsión alguna de juicio notarial de eficacia o notoriedad.
En cuanto a las notificaciones, se ha sostenido la posibilidad de que el notario que tramita el expediente las practique fuera de su ámbito de competencia territorial por correo certificado, sin acudir al auxilio notarial (así lo sostienen, en su trabajo que después enlazaré, mi compañero Francisco Rosales y también la Circular del Colegio Notarial de Baleares; entiendo que en contra, José Carmelo Llopis, también en trabajo después enlazado, que se refiere a la aplicación de las normas reglamentarias). Sin embargo, la posición de la DGRN, siempre que ha tenido ocasión de manifestarse, y recientemente lo ha hecho en varias ocasiones, es restrictiva (sobre esta materia a recaído doctrina de la DGRN específica, a la que después me refiero), por lo que considero más prudente la práctica de las notificaciones fuera del ámbito de competencia territorial del notario que tramita el expediente a través del notario competente en el lugar de la notificación, aunque teniendo en cuenta la flexibilización de las reglas de competencia territorial en este expediente, quizás podría defenderse que el notario autorizante del acta practique notificaciones por correo a cualquier domicilio sito dentro de su distrito o de los colindantes, aunque personalmente lo considero dudoso. A mi juicio, en este caso de notificación mediante auxilio notarial, la oposicion puede formularse ante el notario que ha practicado la notificación, entendiéndose que el plazo de contestación al acta no es general reglamentario de dos días hábiles, sino el especial establecido en la norma de un mes. Producida la oposición o transcurrido el plazo de un mes sin ella, el notario que practicó la notificación lo comunicará al que tramite el acta, remitiéndole la copia autorizada del acta correspondiente, para que este tome las decisiones que procedan sobre el curso del expediente.
Nada indica este apartado sobre los domicilios donde se debe notificar, aunque su sentido general es que se harán las notificaciones en aquéllos que exprese el promotor en el requerimiento inicial, aunque no coincidieran con los datos catastrales, en el supuesto de que en estos conste un domicilio.
Se exige notificar a las personas de que proceda la finca o sus causahabientes, si fueren conocidos.
La precisión de que la notificación a la persona de que proceda la finca o sus causahabientes solo será precisa "si fueren conocidos" introduce cierta flexibilidad, Particularmente, en el caso de los causahabientes del transmitente, si el requirente no los conoce, no será necesaria notificación alguna a los mismos. Podría dudarse si para acreditar el fallecimiento del transmitente basta la manifestación del requirente o debe ser justificado aquél mediante certificado de defunción, lo que siempre será, como mínimo recomendable.
Si el requirente declara quienes son los causahabientes del transmitente, estos deberán ser notificados. Se puede plantear si basta con la manifestación del requirente sobre la condición de los causahabientes de su transmitente o debe acreditarla con el correspondiente título sucesorio. A mi juicio, si para no notificar a un causahabiente del transmitente, basta que el requirente declare no conocerlo, es coherente admitir solo su manifestación sobre qué causahabientes conoce y sobre su condición de tales. En este sentido cabe invocar el artículo 279 del Reglamento Hipotecario, relativo al antiguo expediente de dominio, el cual dispone:
"A los efectos de la regla tercera del artículo 201 de la Ley, se considerarán causahabientes de la persona de quien procedan los bienes sus herederos, los cuales serán designados por el solicitante en el escrito inicial del expediente, si fueren conocidos, expresando en caso contrario que son personas ignoradas.
No será preciso justificar documentalmente la cualidad de herederos o causahabientes...".
A mi juicio, si el título de propiedad es hereditario y existe partición en que la finca se adjudica al promotor del expediente es innecesario notificar a los demás herederos-causahabientes del causante-transmitente que consintieron la adjudicación, al menos si la partición se ha formalizado en escritura pública, aunque la cuestión pueda ser dudosa.
Si se trata de un heredero único, no parece que exista persona alguna a quien notificar en concepto de causante o causahabiente del causante.
Si el título de propiedad es una disolución de comunidad, dando por supuesto que este se admita como tal, teniendo en cuenta que la DGRN fue favorable a tal tesis en el ámbito de la inmatriculación mediante doble título público, entiendo que la aplicación literal de la norma podría llevar a la necesidad de notificar a los comuneros que consintieron la adjudicación.
Ya he dicho que un solo cónyuge podrá, a mi entender, tramitar el expediente, aunque la adquisición sea para la sociedad de gananciales, y hemos dado por supuesto que las aportaciones a la sociedad de gananciales van a estimarse como título de propiedad bastante a efectos de este procedimiento inmatriculador. Pero, cuando así sucediera, podría plantearse la necesidad de notificar al otro cónyuge, si es que el aportante es precisamente el cónyuge no promotor.
También puede tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 280 del Reglamento Hipotecario, según el cual:
"En los expedientes de dominio relativos a bienes que inmediatamente procedan del Estado será preciso que conste haberse dado conocimiento al Delegado de Hacienda de la provincia respectiva".
En cuanto a la notificación a los colindantes, se afirma en el apartado 5 del artículo 203:
"Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".
La exigencia de notificación a los propietarios de las fincas registrales colindantes, basada inicialmente en los datos aportados por el requirente (al margen de lo que ahora diremos sobre la certificación registral), va a ser de difícil cumplimiento en muchos casos. Se me escapa la razón de por qué no se ha exigido legalmente que en la certificación que expide el registrador se haga constar este dato, lo que podría evitar posteriores sorpresas en la calificación del expediente. El Prontuario del Colegio de Registradores considera que esta "laguna legal" debe salvarse por vía de la interpretación y que la certificación que expida el registrador debe incluir el dato de las fincas registrales colindantes. Es de esperar que los colegiados sigan la recomendación de su Colegio, pero debe tenerse en cuenta que la Ley no prevé, ni para este caso, que no llega a contemplar, ni tampoco para el de la no inmatriculación previa de la finca, que la certificación expedida vincule al registrador en la posterior calificación, al margen de las responsabilidades que procedieran.
En relación con los domicilios donde se ha de realizar la notificación a los colindantes registrales, interpreto la regla legal, de redacción confusa, en el sentido de que no es imprescindible la notificación en el domicilio que conste en el registro (cuando conste), sino que es posible la notificación en un domicilio distinto que resulte del expediente. Cuestión dudosa es si se considerará suficiente a tal efecto con la simple manifestación del promotor o habrá que justificar ese distinto domicilio de algún modo. Ante la duda, no sería irracional dirigir las notificaciones a ambos domicilios, el registral y el que manifieste el promotor, aunque ello encarecerá el trámite. En cuanto al domicilio del titular catastral de la finca colindante, nada se dice expresamente, aunque el promotor debe haber expresado en el "escrito" inicial (léase requerimiento) el domicilio de estos colindante catastrales, sin exigir expresamente la norma que este domicilio expresado coincida con el que puede recoger la certificación catastral.
La ley exige que el requirente manifieste quienes son los titulares actuales de las fincas colindantes, distintos de los catastrales, dentro de la relación inicial, y con el propósito declarado de facilitar la búsqueda de fincas registrales colindantes, a fin de evitar la doble inmatriculación. Dice literalmente el precepto:
"En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas".
El Prontuario registral, que ya he citado previamente, destaca que no se contiene una previsión similar respecto de los titulares registrales de fincas colindantes, considerando que de ello se extrae que en el caso de los titulares catastrales puede notificarse solo al que se declara como titular actual por el requirente y en el de los titulares registrales de fincas colindantes, debe notificarse a ambos, si se aportare un título de transmisión de la finca registral.
A mi juicio, si el requirente acredita mediante escritura pública la transmisión por el titular registral o catastral al nuevo titular, aunque la escritura no estuviera inscrita, es innecesaria la notificación a los titulares iniciales. Pero dejo apuntado el criterio distinto del informe registral.
Podría pensarse que, por definición, los titulares catastrales o registrales de las fincas colindantes son conocidos para el requirente, pero cabe imaginar hipótesis, más o menos excepcionales, incluso en caso de fincas registrales (piénsese, por ejemplo en fincas procedentes de concentración parcelaria), en que el único dato disponible de ese titular catastral o registral de la finca colindante sea un nombre (a veces, incluso solo un apodo en el caso de las certificaciones catastrales), sin expresión de un domicilio para notificaciones, y que el compareciente no conozca ningún otro dato del colindante, o así lo afirme.
Además, si alguno de los titulares registrales o catastrales de las fincas colindantes hubiese fallecido o hubiera transmitido su derecho, deberán ser notificados sus causahabientes (aunque en el caso de los registrales, la letra de la ley no exija que el promotor exprese el titular actual distinto del registral), como titulares actuales, a quienes el promotor debe identificar, pero es factible que el requirente, aunque pueda saber de la muerte del colindante catastral (o registral), no conozca quiénes son sus causahabientes, y ni siquiera tenga la posibilidad real de saberlo, siendo así que han sido esos mismos causahabientes los que no han procurado la inscripción o el alta catastral a su nombre, lo que parece hacer injusto condicionar el procedimiento a una exigencia de personal identificación y notificación.
Por ello, a mi juicio, la interpretación lógica de la norma supone que la falta de notificación personal a estos titulares catastrales (o registrales), formales o reales, cuando no sea posible realizarla por falta de datos suficientes en el expediente, no será causa para suspender el mismo, ni para no inscribirlo, siendo en tal caso suficiente con la notificación que a los mismos se realice por edictos. Téngase en cuenta que la ley indica que la notificación a los propietarios de las fincas colindantes se hará "en la forma prevenida en esta ley", y ello remite al párrafo anterior, que contempla dos formas de notificar por el notario a los interesados: la reglamentaria, entendiendo como tal la prevista en el Reglamento Notarial, y la notificación por edictos, y ello permite concluir que la notificación por edictos es una forma válida de notificación a estos efectos de los colindantes, cuando exista causa que lo justifique.
Sobre esta materia de la notificación a interesados y colindantes, tanto en cuestiones de forma como de a quién debe considerarse como tal, han recaído diversas resoluciones de la DGRN.
Así, en cuanto a la forma de practicar la notificación, y, en particular, si debe ajustarse el notario a las disposiciones del Reglamento Notarial, la la Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017, al tratar de la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, no tiene en cuenta lo previsto en el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria (notificación del expediente de inmatriculación a interesados) sino lo que contempla el párrafo 2º de este mismo artículo 203.5 de la Ley Hipotecaria, relativo específicamente a la notificación del expediente inmatriculador a los colindantes, y que dispone:
Confirma esta tesis la Resolución DGRN de 23 de abril de 2018, para quien, aunque el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria se refiere a la notificación a ciertos interesados en la forma reglamentaria, "además de no existir desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros", lo que le lleva a considerar que la notificación se practicará, en todo caso, "en la forma prevenida en esta Ley", lo que se interpreta en la manera que se dirá.
Para la DGRN, ello supone que la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria se aparta de las reglas generales de la legislación notarial en cuanto a la forma de practicar la notificación y se debe regir por las disposiciones de la propia Ley Hipotecaria, con cita del artículo 206 del Reglamento Notarial, lo que le lleva a considerar aplicable al expediente notarial lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para el expediente registral, que simplemente exige la notificación personal y, subsidiariamente, la por edictos. Dice la DGRN:
"El artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de hacer las notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento». El artículo 203, al que se remite el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en su regla quinta dispone en cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». Por tanto, del precepto transcrito resulta que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley» y «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». La remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En este sentido, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». De las normas citadas resulta que, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación".
Aunque la DGRN no se refiera expresamente a esta cuestión, su argumentación, al situar las notificaciones del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria al margen de las reglas generales de la legislación notarial, apoyaría la tesis de poder realizar dichas notificaciones por correo certificado, aun fuera del distrito notarial notario autorizante.
Pero la cuestión no resulta totalmente clara, pues la previa doctrina de la DGRN parece exigir que, al menos una de las notificaciones personales, se realice presencialmente por el notario, antes de poderse acudir a la notificación por edictos.
Por su parte, la ya citada Resolución DGRN de 23 de abril de 2018 declara:
- Que no obsta a la necesidad de notificación al titular catastral que este sea la persona de quien el promovente del expediente adquirió el dominio.
- Que la notificación por edictos a los interesados, subsidiaria de la notificación personal, debe ser realizada personalmente a estos, sin que baste la genérica publicación del edicto por el que se anuncia la tramitación del expediente (la cual parece, en todo caso, necesaria). Dice la DGRN, al respecto:
"... el edicto publicado no se trata de un edicto de notificación dirigido a los titulares cuya único intento de notificación resultó fallido, en los términos previstos en los preceptos citados, sino que se trata de un edicto dirigido, según reza el mismo, «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento".
Por último decir que la necesaria notificación a los colindantes puede conllevar sorpresas para el promotor de la inmatriculación de una finca rústica sujeta al retracto correspondiente, de lo que quizás sea prudente advertir al interesado. Por cierto que se pueden empezar a plantear dudas razonables sobre desde cuando contar los nueve días para el ejercicio de retracto de colindantes, pues si se les ha notificado la transmisión, bien personalmente o por el edicto publicado por el notario, no parece que puedan ya contarse en este caso desde la inscripción.
Es de advertir que al referirse a la relación de interesados a quienes debe identificar el promotor se menciona al "poseedor de hecho de la finca y al arrendatario, si fuera vivienda". Sin embargo, al prever las notificaciones a realizar por el notario, el precepto solo menciona expresamente a "los poseedores de hecho", lo que parece una incongruencia, aunque suscita la duda razonable sobre si el arrendatario de vivienda debe ser notificado.
La propia limitación al supuesto de arrendamiento de vivienda es llamativa. Recuérdese que, tras la reforma de la LAU en 2013, el arrendatario de una vivienda en finca no inscrita no goza de protección frente al adquirente, siendo de aplicación el régimen de artículo 1571 del Código Civil, lo que comprende, en mi opinión al que compra e inmatricula con posterioridad a la misma, y es dudoso que el referido arrendatario pueda ejercitar el retracto, siendo mi opinión la contraria. Sin embargo, ninguna duda hay de que el arrendamiento de una finca rústica puede ser oponible al inmatriculante, e incluso puede serlo el de una finca urbana arrendada para un uso distinto del de vivienda, y, sin embargo, a estos arrendatarios parece claro (inclusio unius) que no es necesario ni que el promotor los identifique ni que se les notifique el expediente.
Se exige al notario que notifique también al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado. Si lo primero tiene poco sentido, lo segundo carece totalmente de él, a mi entender, pues se supone que en ese momento se ha expedido ya la certificación registral, a cuyo fin se habrá comprobado previamente por el registrador, que es quien va a disponer de los medios para ello, que la finca no invade el dominio público.
Se establece expresamente la gratuidad de la publicación en el BOE. Esto también resulta de la Disposición Adicional 2ª, que lo generaliza, por remisión a la LPA, que prevé la publicación del anuncio sea a través de un portal telemático. La gratuidad también se declara para la potestativa publicación de edictos en el Ayuntamiento.
Una cuestión peculiar es el tratamiento que se da a los derechos reales o cargas que puedan recaer sobre la finca. Solo si comparecen y solicitan la constatación de su derecho, previo el requerimiennto efectuado efectuado por el notario, este se reflejará registralmente, según las reglas de preferencia que establece la norma.
Si algún interesado compareciese ante el notario oponiéndose, expresando la causa de la oposición, sin que parezca que el notario pueda valorar su mayor o menor entidad, éste simplemente dará por terminada su actuación. Si no fuere así, pues adelante, que decir que no está feo, se remite el asunto de nuevo al registrador que tomará la decisión de fondo pertinente y, de ser positiva, inmatriculará.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017 ha reinterpretado la norma, considerando que la oposición del colindante solo obliga al notario a interrumpir el expediente si está fundada y resulta acreditada documentalmente. Dice la DGRN:
"La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203 que permite de forma clara la posibilidad de intervención en el procedimiento de los interesados así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
En el caso, el colindante que manifestaba su oposición alegaba tener a su favor un derecho real de servidumbre sobre la finca, lo que se considera que podría haber sido fundamento suficiente para la oposición si este derecho se hubiese justificado de forma escrita
La Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018 rectifica esta posición, en el ámbito de un expediente notarial de rectificación de cabida, declarando que la oposición de un interesado en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria impone al notario, de forma reglada, la obligación de archivarlo sin juicio positivo, distinguiendo la regulación propia de este expediente notarial de lo previsto para el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El supuesto era peculiar, pues se trataba de la rectificación de cabida de una finca sobre la que estaba concedida una concesión por estar situada en zona de dominio público marítimo terrestre y quien se opuso fue la administración de costas, pero la nueva doctrina se aplica de modo general (y será trasladable al supuesto del expediente de inmatriculación). Dice la DGRN:
"Por su parte, la regla quinta del artículo 203 incluye entre los interesados destinatarios de las notificaciones que ha de realizar el notario durante la tramitación del expediente (después de recibida la correspondiente certificación del registrador y la comunicación de la extensión, en su caso, de la anotación preventiva de incoación del expediente) a la «Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado», y la regla sexta, tras declarar la facultad de todos los interesados de poder hacer alegaciones ante el notario y de aportar pruebas escritas de su derecho durante un mes, añade que «si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador». Se trata de una actuación reglada por parte del notario que cierra la posibilidad de conferir al citado expediente virtualidad para la inscripción de la rectificación pretendida. El precepto señala las opciones que en tal caso se abren al promotor del expediente indicando que el mismo «podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Sólo en caso de falta de oposición, en los términos indicados, podrá el notario el levantar «acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados», acta de la que remitirá copia al Registrador «para que practique, si procede, la inmatriculación [o rectificación] solicitada». Es cierto que la nueva regulación de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, como sucede con otros como el 199, se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la propiedad. Y es igualmente cierto que uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la mera formulación de oposición por alguno de los interesados no hará automáticamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o en su artículo 17.3. En este nuevo contexto legal este Centro Directivo ha recordado (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») en relación con el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas y su coordinación con el Catastro, que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que lo regula, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción», y que la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, pero tampoco en el sentido de que la mera existencia de oposición por parte de alguno de los colindantes lleve necesariamente al cierre del expediente. Ahora bien, lo que sucede es que esta última consideración no puede extrapolarse al caso de los expedientes de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria pues, como se ha señalado, si bien uno de los principios rectores de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (vid. artículo 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario. Siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el artículo 203, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, aplicable a los expedientes de rectificación de la superficie registral de la finca del artículo 201, por remisión expresa de su párrafo primero".).
Pero la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2019, volviendo a cambiar de criterio, declara que la mera oposición de algún interesado no supone necesariamente la conclusión por el notario del expediente. En el caso se pretendía la inmatriculación a través del expediente del artículo 203 de la Ley Hipotecaria de dos terceras partes indivisas y manifestó su oposición del titular de la tercera parte indivisa restante, la cual se hallaba inmatriculada. Se considera que dicha oposición, en los términos en que se produjo, que no cuestionaba la titularidad del promovente sobre las participaciones indivisas cuya inmatriculación se pretendía, sino el título de adquisición por él alegado y con base en un supuesto acuerdo verbal con el mismo, no era obstáculo suficiente para la conclusión del expediente de dominio y la consiguiente inmatriculación pretendida. Dice la resolución:
"Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues, de otro modo, se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
Aunque ya me he ocupado de esta cuestión, reitero que el tenor legal es claro en cuanto a que el notario no tiene encomendada la decisión sobre el fondo del derecho del promotor.
Transcribo el párrafo correspondiente del artículo 203, evidente en la intención: "Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador...En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la petición del solicitante...
Muy a mi pesar, no me queda sino coincidir, en parte al menos y sin que salga de aquí, con la corporación registral, presunto intérprete semiauténtico de la norma, que ya ha dicho: “El notario, en principio, no puede paralizar el expediente por causa distinta a la oposición” (Prontuario sobre la reforma circulado por el Colegio de Registradores, al margen de todo, de gran utilidad).
En contra de esta interpretación, la completa Circular de Colegio Notarial de Baleares se defiende que el notario pueda rechazar la pretensión del requirente cuando estime no justificada la adquisición del dominio. A mi entender, ojalá fuera así, pero desgraciadamente no lo es.
Pero, pese a todo lo dicho, sí creo que el notario conserva un margen de decisión sobre el fondo del asunto. A mi juicio, aunque no podrá desestimar el expediente una vez iniciado si no hubiera oposición, sí puede y debe comprobar si se cumplen los requisitos legales para la admisión del requerimiento, en ejercicio de su control genérico de legalidad, y entre estos se encuentra la aportación por el promotor de un título de propiedad suficiente, cuestión a la que después me refiero especialmente.
El que no exista una decisión del notario sobre el fondo del derecho del promotor, a diferencia del antiguo expediente de dominio judicial, traerá la consecuencia de que la calificación registral recaerá no solo sobre los trámites procedimentales, sino sobre la legalidad del título de propiedad que se inmatricula.
Si el registrador denegase la inmatriculación, deberá hacerlo de forma motivada. Contra la decisión del registrador podrán interponer recursos que prevé la ley hipotecaria frente a las calificaciones, gubernativo o judicial, estando legitimados los interesados, entre los cuales sin duda se encuentra el notario que autorice el acta de protocolización del documento inmatriculable. A mi juicio, también debería poder hacerlo el notario autorizante del título de dominio inmatriculable, cuando éste sea notarial, sobre todo si la calificación negativa se basa en algún defecto del mismo, debiendo ser notificada la calificación negativa del expediente de inmatriculación a aquél.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2019, en un expediente de reanudación del tracto sucesivo, aunque estableciendo una doctrina general para estos expedientes hipotecarios, declara que no han sido configurados legislativamente como actas de notoriedad, no teniendo su fundamento en la apreciación por el notario de la notoriedad de los hechos, sino en el cumplimiento de los requisitos legales del expediente. Dice la DGRN:
"Y el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral. Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación actualmente vigente ya no hay tal contraposición, pero tampoco identificación o asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al artículo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al artículo 208, sino un «expediente de dominio» tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades señaladas".
Dejo, por último, unos enlaces a otros trabajos de varios compañeros sobre este mismo tema, de muy recomendable lectura:
Francisco Rosales: El expediente de dominio notarial para inmatricular fincas: es útil.
Francisco Rosales: El expediente de dominio e inmatriculación: su inicio.
Francisco Rosales: El expediente de dominio e inmatriculación: trámites.
José Carmelo Llopis: El expediente de inmatriculación tramitado por notario.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 21:23:00
Etiquetas: derecho hipotecario, derecho notarial, derechos reales
caballero 15 de diciembre de 2015, 20:36
Muy interesante la entrada y muy útil en este momento. Con la entrada en vigor de la reforma, se han generado muchísimas dudas con respeto a qué encauzar en este nuevo expediente exclusivamente notarial y qué cosas deben ir aún por la vía del declarativo ordinario.
En mi caso, tengo unos clientes con una clara usucapion contra tabulas. Ellos son titulares registrales de la mayor parte de la finca, pero el registro fija que una parte minoritaria es de dos hermanos fallecidos hace muchas décadas, cuando mis clientes (y sus causantes a los que heredaron) llevan más de 30 años viviendo en la finca (que de hecho hace 40 años demolieron y levantaron un nuevo edificio a sus expensas).
Si no he entendido mal, su posición es que estas pretensiones de que se declare la usucapión extraordinaria contra tabulas (por ese porcentaje que sigue a nombre de terceros) deben seguir sustanciándose judicialmente.
Francisco Mariño Pardo 15 de diciembre de 2015, 21:30
Sí, así lo entiendo. En su caso estaríamos ante una finca inmatriculada, si no le he comprendido mal, y trataría de reanudar el tracto sucesivo de una parte. El expediente notarial sería en ese caso de reanudación del tracto, el del 208, pero también exige título escrito, aunque podrá ser un documento privado(siempre que no sea de donación). Ya no se puede tramitar el expediente de dominio, a mi entender, basado en la usucapión. La solución será judicial, en procedimiento declarativo, lo que supongo que se seguirá admitiendo, aunque la ley no está muy clara cuando se trata de reanudar el tracto, pues solo,contempla expesamente el proxedimiento declarativo en reanudación de tracto como consecuencia de la oposición en el expediente notarial, o bien “crear" algún tipo de título escrito en el que basar el espediente notarial, del tipo de una aportación a gananciales, donación a los hijos o similar, pero tal como está la ley y las dudas que genera todo dependerá en gran medida del criterio del registrador que sea competente, porque tengo la impresión de que no hay criterios uniformes.
caballero 16 de diciembre de 2015, 0:17
En este caso, la persona a la que adquirieron los ascendientes de los clientes, había comprado la finca (lo que entonces era la finca) en los años 40 con la intención declarada en escritura pública por parte de comprador y vendedor, de transmitir la totalidad de la finca. El Registro, sin embargo, sólo inscribió la transmisión de una parte (un 74%), dado que el resto entendía que era de otros dos parientes de la vendedora (la finca tenía su "historia" familiar). Curiosamente, uno de ellos actuó como apoderado de la vendedora en la venta y fue el que manifestó que vendía la totalidad de la finca. Desde los años 40 hasta aquí, ese porcentaje sigue en el registro a nombre de esos parientes que jamás han hecho nada con relación a la propiedad. Como le digo, la familia propietaria mayoritaria ha vivido allí y hecho y deshecho durante décadas, hasta el punto de que hace cuarenta años tiró la casa que había y construyó a sus expensas un nuevo edificio de cinco plantas donde han seguido viviendo toda la familia... pero nunca pudieron inscribir la obra nueva, porque el registro decía que tenían que consentir los propietarios registrales minoritarios.
Ahora quieren vender el edificio... pero no pueden por que obviamente el registro dirá que sólo pueden transmitir una parte.
Para mí es un caso de usucapión de libro. Efectivamente, ya consta la titularidad registral sobre ese 74% de la finca, pero se trata de conseguir la propiedad registral de ese porcentaje minoritario del 26%, que esta a nombre de una persona que hace 75 años manifestó que quería vender la totalidad de la finca y de un hermano suyo, y que desde entonces no han realizado ni un solo acto de propiedad sobre su parte a pesar de las múltiples visicitudes ocurridas.
Tampoco es posible localizar a sus herederos (para "comprarles" ese porcentaje por un precio simbólico) que además después de tantos años pueden ser unos cuántos o encontrarse dispersos por el mundo, que suele pasar.
En principio estudié la posibilidad de realizar un expediente notarial con la nueva normativa, pero creo que tendremos que seguir acudiendo a un juicio declarativo, en el que habrá que demandar a los titulares registrales de ese porcentaje minoritario de la finca.
Luego están los problemas añadidos habituales, ya que con el tiempo la finca registral inscrita en los años 20 se parece como un huevo a una castaña a la actual edificación, pero eso ya es más habitual.
Gracias por su blog y sus consideraciones.
Francisco Mariño Pardo 16 de diciembre de 2015, 0:32
Gracias a usted por interesarse por él.
Por lo que me cuenta se trataría de reanudar el tracto de ese 24% que figuraba en la escritura de compra de los ascendientes de sus clientes pero que no se inscribió. No sé si cuando fallecieron esos ascendientes sus clientes hicieron adjudicación de herencia e incluyeron toda la finca, aunque supongo que eso siempre están a tiempo de hacerlo. No sé, quizás sí le encajaría el procedimiento de reanudación de tracto del 208. El hecho de que la inscripción interumpida sea de más de 30 años facilita el expediente. Cuestión distinta es la de la adaptación de la finca a la realidad, que quizás encajara en los expedientes del 199 o 200. Pero, en fin, ya le digo que pocas cosas están claras con la nueva ley y, de momento al menos, me parece que va imperar el criterio del registrador del lugar.
caballero 16 de diciembre de 2015, 20:18
Efectivamente, esa podría ser una idea. Lo malo es que el 208 prevé que hay que convocar sí o sí al titular registral de esa parte sobre la que se pretende reanudar el tracto perdido. Y si no comparecen (al igual que si se opusiera) entonces se cierra el expediente y se podrá entonces acudir al juicio declarativo... Obviamente, no espero que los titulares registrales de hace 75 años vayan a comparecer, así que la propia Ley convierte el trámite en inútil en ese escenario y no les voy a recomendar a los clientes que tiren su dinero en un trámite que no se va a poder concluir al 99%.
Lo divertido va a ser como me vaya al juzgado y éste me diga que tendría que haber intentado el expediente porque sólo entonces se me habilita la acción judicial. Depende cómo interpretemos la literalidad del 208 es una interpretación posible (absurda, pero posible).
Nuevamente, se constata la pésima técnica legislativa.
Francisco Mariño Pardo 16 de diciembre de 2015, 21:11
Sí, es cierto lo que dice. Tal como lo han regulado el procedimiento es absurdo y raya en el disparate. Y lo que dice al final, por disparatado que pueda ser, no lo descarto como opinión de alguien. En fin, un despropósito cuyos autores son de filiación conocida.
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