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Timestamp: 2017-10-18 00:36:17+00:00
Document Index: 153778595

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 74', 'art. 51', 'art. 53', 'art. 51', 'art. 270', 'arrêt ', 'art. 13']

4A_677/2011 09.02.2012
4A_677/2011
Y.________ et Z.________, représentés par Me François Zutter,
Depuis le 1er septembre 2002, Y.________ et Z.________ sont locataires à Genève d'un appartement qui appartient à la société immobilière X.________ SA (bailleresse); le loyer initial était de 17'400 fr. par année (1'450 fr. par mois). Par avis de majoration du 8 mai 2009, la bailleresse a déclaré porter le loyer annuel à 18'720 fr. (1'560 fr. par mois) dès le 1er septembre 2009, charges non comprises; cette majoration était motivée sur une feuille annexée à l'avis officiel. Les locataires ont contesté cette hausse en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers; la tentative de conciliation s'est soldée par un échec.
La bailleresse a saisi le Tribunal des baux et loyers en validation de la hausse. A titre reconventionnel, les locataires ont demandé une réduction de loyer de 8,26% ensuite de la baisse du taux hypothécaire de 4% à 3,25%; ils ont également requis une réduction en raison des nuisances générées par les travaux de remplacement des colonnes de chute de l'immeuble, prétention qui a fait l'objet d'une procédure séparée. Statuant par jugement du 27 avril 2010 notifié aux parties le 4 mai 2010, le Tribunal a débouté la bailleresse au motif que l'avis de majoration de loyer était nul car mélangeant de façon incompréhensible les motifs absolus et relatifs de hausse. Le Tribunal a par contre partiellement admis la demande reconventionnelle et réduit le loyer de 5,66% (985 fr. par an ou 82 fr. par mois) en tenant compte d'une baisse du taux hypothécaire de 4% en juin 2002 (date de la conclusion du bail) à 3,5% en mai 2009 (date de la hausse litigieuse). Le loyer a dès lors été fixé à 16'415 fr. par année (1'368 fr. par mois) dès le 1er septembre 2009, charges non comprises.
La bailleresse a déféré ce jugement à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers de la Cour de justice, qui a rejeté l'appel par arrêt du 17 octobre 2011. Appliquant le droit de procédure cantonal, la Chambre a déclaré irrecevables de nouveaux allégués de fait et écarté de nouvelles pièces; sur le fond, elle a fait sienne la motivation des premiers juges.
Devant le Tribunal fédéral, la bailleresse (ci-après: la recourante) interjette un recours en matière civile, concluant à ce que la baisse de loyer accordée aux locataires (ci-après: les intimés) soit annulée. Ces derniers concluent au rejet du recours. L'autorité précédente se réfère à son arrêt.
La recourante a déposé par la suite des observations. Les intimés ont renoncé à faire usage de cette faculté. La présidente de la cour de céans a accordé l'effet suspensif par ordonnance du 1er décembre 2011.
Dans les causes de droit du bail à loyer, la valeur litigieuse ouvrant la voie du recours en matière civile est de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Elle est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant l'instance précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). Le montant de la demande principale et celui de la demande reconventionnelle ne sont pas additionnés (art. 53 al. 1 LTF). Les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'elles représentent; si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital correspond aux prestations durant vingt ans (art. 51 al. 4 LTF). En instance d'appel, la conclusion principale portait sur une augmentation de loyer de 110 fr. par mois, si bien que la valeur litigieuse déterminante s'élève à 26'400 fr. (110 x 12 x 20); le recours est recevable ratione valoris.
La recourante conteste uniquement l'admission partielle de la demande reconventionnelle des intimés en réduction du loyer. Le rejet de la demande principale en validation de la hausse de loyer n'est pas remis en cause; ce point est partant définitivement acquis.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 270a CO. Elle reproche à l'autorité cantonale d'avoir réduit le loyer en fonction de la baisse du taux hypothécaire sans examiner si la chose louée lui apportait un rendement excessif et sans examiner si la baisse pouvait être compensée par des motifs de hausse tels qu'une augmentation des charges. Elle considère en outre que les intimés agissent de façon contraire à la bonne foi en invoquant le caractère abusif du loyer après 10 ans.
La recourante se réfère ensuite à ce qu'elle estime être le loyer usuel du quartier, qui serait nettement plus élevé que celui payé par les intimés; elle estime incohérent de réduire le loyer en raison d'une baisse du taux hypothécaire sans tenir compte du fait que ce loyer est déjà en-dessous du loyer usuel. Toutefois, la Chambre d'appel n'a pas constaté quel était le loyer usuel du quartier, et la recourante ne lui reproche pas précisément d'avoir méconnu des allégations et preuves présentées en temps utile. Quoi qu'il en soit, la cour d'appel a relevé qu'il n'était pas admissible d'invoquer pêle-mêle des motifs de hausse absolus et relatifs, et la recourante n'a pas recouru contre le refus de valider la hausse de loyer, si bien que ce point est acquis; cela exclut de compenser la réduction de loyer due à la baisse du taux hypothécaire avec une augmentation du loyer.
La recourante se plaint encore d'un manque de clarté sur les facteurs de baisse pris en compte par la cour d'appel. Le grief est infondé. Il est patent, au regard des chiffres retenus dans le premier jugement et confirmés dans l'arrêt sur appel, que la réduction de loyer est fondée exclusivement sur la variation du taux hypothécaire.
Il découle de l'art. 13 al. 4 OBLF et de la jurisprudence y relative que le fait de renoncer même pendant une longue période à demander une baisse de loyer fondée sur l'évolution du taux hypothécaire ne prive pas en soi le locataire du droit de s'en prévaloir ultérieurement. Est seul déterminant le point de savoir si une fixation de loyer est intervenue dans l'intervalle et sur la base de quels critères elle a été faite.
En l'espèce, la variation du taux hypothécaire à prendre en considération est celle intervenue entre juin 2002 et mai 2009. La recourante elle-même souligne qu'aucune fixation de loyer n'est intervenue dans l'intervalle, ce qui scelle le sort du grief d'abus de droit, formulé au demeurant après l'expiration du délai de recours. Il n'est pas contesté que le taux a baissé de 0,5% et que cela entraîne une réduction de loyer de 5,66% (cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 868). Le recours est infondé.