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Timestamp: 2020-06-02 03:39:53
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Yoaldo Hernández Perera | Portal de publicaciones jurídicas y literarias en general
Los principios rectores del proceso inmobiliario: una mirada práctica a su aplicación
(Gaceta Judicial, núm. 386, año 23)
Se resalta la importancia de instruir el proceso inmobiliario en la matriz de sus principios rectores, al tiempo de resumirdiversos criterios de los tribunales del orden inmobiliario, en torno a la aplicación de dichos principios a casos concretos.
Proceso inmobiliario, principios rectores, principios constitucionales, principios generales u orgánicos y formativos, principios registrales, supletoriedad, proceso común, principiología, Constitución, ley núm. 108-05, reglamento, resolución, sentencia, doctrina, visión práctica, República Dominicana.
La constitucionalización del derecho, en general, ha provocado que los procesos correspondientes a las diversas disciplinas jurídicas (penal, civil, laboral, etc.) sean instrumentados tomando en consideración los principios aplicables. Justamente, las leyes más modernas contienen en su frontispicio el elenco de principios que han de regir en cada tramitación; esto así, con el propósito de asegurar su fiel aplicación en los asuntos sometidos al escrutinio de los tribunales de la República. Incluso, al hilo del artículo 69.10 de la Constitución, el debido proceso –en general- debe ser observado, no solamente en sede judicial, sino también en toda clase de actuación administrativa, así sea extrajudicial.
Existen principios de raigambre y linaje constitucional (imparcialidad, acceso a la justicia, defensa, derecho a los recursos, etc.) y principios generales, también llamados orgánicos y formativos de cada proceso (oficiosidad, dispositivo, especialidad, prioridad, etc.). Tanto los constitucionales como los orgánicos de cada tipo de proceso, deben ser observados en la instrumentación de los expedientes. En efecto, los principios no son un aspecto meramente teórico del derecho (como llegó a pensarse, no hace mucho tiempo atrás), éstos, además de ser un imperativo constitucional, sirven para resolver muchas situaciones, en términos procedimentales, que se presentan cotidianamente con ocasión de los diversos procesos que se ventilan en sede judicial.
El proceso inmobiliario no es ajeno a la descrita corriente de constitucionalización, la cual apareja el estudio y aplicación de los principios. En los últimos años se ha venido redescubriendo en materia inmobiliaria la categoría de norma suprema de la Constitución, así como de todo el bloque de constitucionalidad. Y debe tenerse en cuenta que el proceso inmobiliario tiene la particularidad de que cuenta con un marcado componente registral, por lo que muchos principios registrales se manejan ordinariamente en el ámbito formal o procesal (especialidad, prioridad, publicidad, etc.). Además de que, en virtud del principio VIII y del párrafo II del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, el derecho común es supletorio en esta materia especializada, por lo que los principios del proceso civil aplican, en gran medida, al proceso inmobiliario.
En adición a lo anterior, para una eficaz aplicación de los principios en sede inmobiliaria, debe determinarse si se trata de un proceso de orden público (saneamiento o revisión por causa de fraude) o de interés privado (Litis de derechos registrados), ya que en el primer caso (procesos de orden público) el juez ha de adoptar un papel súper activo, en tanto que en el segundo (Litis de derechos registrado), parecido al proceso civil, el rol judicial es más pasivo, reservando la oficiosidad para, básicamente, asuntos de tutela judicial efectiva y debido proceso.
El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha tenido ocasión de establecer que la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, debe ser interpretada bajo el prisma de sus principios. A continuación, veamos casos concretos en que los principios constitucionales y orgánicos o directivos del proceso inmobiliario se han aplicado ante los tribunales de tierras.
PRINCIPIO DE CELERIDAD Y DE ECONOMÍA PROCESAL
Principio de economía procesal. Concepto. Aplicabilidad. Jurisdicción Inmobiliaria: el principio de economía procesal supone, concretamente, el ahorro de tiempo y de dinero, en el sentido de agilizar trámites mediante una decisión o actuación determinada. Por ejemplo, autorizar al Registro de Títulos para que requiera directamente a las partes cualquier documentación que se precise para viabilizar la ejecución de lo decidido, por economía procesal, a fines de evitar dilaciones innecesarias. Por el principio de economía procesal, para evitar retrasos y perjuicios innecesarios, se instruye al Registrador de Títulos correspondiente para que, en caso de que requiera aplicar el criterio de especialidad establecido en el principio II de la Ley de Registro Inmobiliario, núm. 108, del 23 de marzo del 2005, haga uso de la potestad que le confiere la indicada ley en su artículo 99, así como de la facultad que le otorga el artículo 48, literal g), de la resolución núm. 2669-2009, que instituye el Reglamento General de Registro de Títulos, de solicitar cualquier documentación complementaria que considere conveniente y que esta sentencia haya omitido, por error o por no constar tales datos en los documentos suministrados por las partes, pues en estos casos no se desnaturaliza ni modifican o alteran los derechos registrados. (Sentencia núm. 0031-2017-S-00006, dictada el 02 de marzo del 2017, por el órgano del Pleno del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de economía procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Fijación de audiencia: la celeridad procesal(derivada de la economía procesal) impacta el ámbito judicial, desde la perspectiva de dirección del proceso, y la dimensión forense, del litigio de los abogados postulantes, en el orden de formular pedimentos y agotar diligencias tendentes a agilizar la sustanciación de la causa. Ante la rogación de dejar sin fecha el aplazamiento peticionado al efecto, sin objeción de partes, esta alzada tiene a bien precisar que, por celeridad procesal, resulta más factible que la próxima audiencia quede fijada por sentencia, concediendo a tales propósitos un plazo razonable. Y en el hipotético caso de que para la indicada fecha fijada no estén cubiertas todas las diligencias argüidas en estrados, pues se probaría dicha situación y el tribunal tendría ocasión de deliberar acerca de la procedencia de una eventual nueva prórroga. Sin embargo, de entrada, ante la oposición de la contraparte de que el proceso sea dejado sin fecha fijada y, sobre todo, tomando en consideración que se trata de un expediente que, según pone de relieve la glosa que lo conforma, tiene ya un tiempo importante en el fragor de su instrumentación, ha lugar a dejar a fecha fija el proceso. No olvidemos que la celeridad procesal impacta el rol judicial, en el sentido de dirigir ágilmente el proceso; pero, además, dicho principio afecta el rol forense de los abogados litigantes. Estos últimos están llamados a formular pedimentos tendentes a agilizar el proceso. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-201346863, el día 7 de marzo del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de celeridad procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Orden del Rol: en virtud del principio de celeridad, los tribunales han de adoptar las medidas de lugar para que los procesos llevados ante su jurisdicción sean conocidos con la mayor celeridad posible. En ese sentido, los expedientes que tengan fijadas medidas de comparecencias, sea de partes, de testigos o de agrimensores, por celeridad, deben ser dejados para el final del orden del rol, a fines de agilizar con los procesos que solamente van a recibir conclusiones, lo cual se desarrolla más rápido. Si bien este tribunal estila dejar para el final, conforme al orden del rol del día, aquellos procesos que tienen fijadas medidas de instrucción, en este caso particular, dado que es una sola y elemental medida, vamos a proceder a escuchar al deponente en este mismo momento (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE PRUEBA O DE ADQUISICIÓN PROCESAL
Principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal. Concepto. Limitaciones: el principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal, en suma, supone que las partes pueden servirse de todas las pruebas acreditadas a los debates. Las pruebas (documentales, materiales, testimoniales, etc.) pasan a ser parte del proceso, más que de la tribuna que la aportó. Pero si una parte es excluida o inadmitida en la instancia, ello arrastra las pruebas que ésta pretendía incorporar. Si bien el principio de adquisición procesal o de comunidad de la prueba supone que, en suma, las piezas aportadas por las partes pasan a formar el expediente y, por tanto, cualquiera de dichas partes pudiera servirse de ellas, lo cierto es que esto será así, por pura lógica procesal, respecto de aquellos que justamente ostenten tal calidad de “parte” en el proceso. Así, en la especie, al inadmitirse la consabida intervención, se excluyó a dicha parte interviniente; con lo cual, mal podría forjar su convicción el tribunal en función de documentos que fueron aportados por alguien que ha dejado de ser parte. Y es que, como se ha visto, al estudiar este principio procesal de comunidad de prueba, ha de interpretarse todo a partir de aquellos que sean parte: lo que se inadmite no prosigue hasta el fondo, incluyendo tanto las pretensiones como las piezas aportadas para apoyarlas. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00094, dictada el 8 de mayo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de comunidad de la prueba. Desistimiento. Medida de instrucción: el hecho de que la parte que ha propuesto inicialmente una medida de instrucción desista de ella, no impide que la contra parte manifieste su interés en servirse de ella, en cuyo caso debe el tribunal mantener vigente tal providencia. El tribunal libra acta de que la parte recurrente ha desistido formalmente de la solicitud de experticia caligráfica que había propuesta ante el INACIF, pero al mismo tiempo libramos acta de que la parte ocurrida ha externado que tiene interés en la indicada medida. En ese sentido, haciendo acopio del principio de comunidad de la prueba, conforme al cual, las pruebas, una vez acreditadas o estando en curso por mandato previo del tribunal, son parte del proceso, no de las partes, procedemos a dejar vigente la indicada medida; dejando a cargo de la parte recurrida, que es la que ahora tiene interés en el asunto, la diligencia de dicha experticia. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2016-69825, el día 22 de noviembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal. En qué consiste. Medidas: en virtud de este principio, las medidas de instrucción y los documentos, una vez sean acreditados, forman parte del expediente y aprovechan a todas las partes. El principio de comunidad de pruebas consiste, en suma, en que una vez sean acreditadas las mismas al proceso, pasan a ser parte de la instancia. Aprovechan a todas las partes, no solamente a quien depositó un documento en particular o peticionó alguna medida de instrucción. En ese sentido, huelga aclarar que, una vez haya sido acogida una comparecencia, independientemente de que la parte que originalmente la solicitó desista de ella, si otra parte externa su interés por el conocimiento de tal comparecencia, en virtud del citado principio de comunidad de la prueba, procede ventilar la medida. Como se ha dicho, una vez acogida la misma, pasa a ser parte del expediente y, consecuencialmente, ha de aprovechar a todos los instanciados. (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de concentración. Comunicación de documentos. Comparecencia de las partes. Derecho de defensa: si bien el principio de concentración procesal permite que se ordenen varias medidas de forma concomitante, ello será así siempre que no se viole el derecho de defensa de las partes. En este caso, por prudencia, procede diferir el tema de la comparecencia para que sea reiterado por la parte interesada en la próxima audiencia. Esto así, en razón de que, si bien el principio de concentración permite, de entrada, disponer varias medidas mediante una misma decisión, lo cierto es que en este caso se ha solicitado una comunicación de documentos, justamente para que la parte co-recurrida tome conocimiento de todas las piezas del expediente, y entonces estar en condiciones de opinar sobre una medida de comparecencia de partes o de cualquier otro asunto. Conminar a dicha parte co-recurrida a referirse sobre la procedencia de tal medida de instrucción en este momento, sin conocer el expediente, aparejaría una flagrante violación a su derecho de defensa. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2015-66532, el 6 de diciembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Principio de concentración. Comunicación de documentos. Historial o histórico de inmueble: con base a la concentración procesal, es posible peticionar conjuntamente el aplazamiento para fines de comunicar documentos y un historial (o histórico) del inmueble en cuestión. Si bien, en virtud del principio de concentración procesal, es posible solicitar varias medidas de manera conjunta, a propósito de un aplazamiento, lo cierto es que en la especie el histórico de inmueble solicitado al mismo tiempo que la comunicación de documentos, carece de pertinencia, ya que –según el propio peticionario- la finalidad es precisar una “posesión”, que es un asunto de hecho que no se debe determinar mediante la aludida providencia, que se enfoca en el tracto sucesivo de derechos reales inmobiliarios registrados. (Sentencia in vocedictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2016-72803, en fecha 25 de octubre del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de concentración procesal. Limitaciones: para solicitar varias medidas, en virtud de este principio, necesariamente deben estar todas las partes debidamente citadas, a los fines de que puedan opinar al respecto. De lo contrario, se violaría el derecho de defensa de quienes no estén presentes por falta de notificación. Si bien, en virtud del principio de concentración procesal, es posible solicitar varias medidas para ser agotadas concomitantemente, lo cierto es que para ello necesariamente deben estar todas las partes debidamente convocadas para la audiencia. De lo contrario, se estaría violando su derecho de defensa. En la especie, no consta que se hayan citado a todas las partes, por lo que no ha lugar a recibir los indicados pedimentos sobre medidas de instrucción en este momento. Una dialéctica procedimental sugiere que se cite primero y luego entonces se sometan al contradictorio todas las medidas que las partes estimen. (Sentencia in voce dictada el 26 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de concentración procesal. Notificación conjunta de la sentencia recurrida y del recurso: es posible -en términos procesales- concentrar varios trámites en una sola diligencia procesal, por economía de tiempo y de recursos. Examinamos que la sentencia recurrida y el recurso de apelación fueron notificados en fecha 16 de junio del 2016, mediante el mismo acto núm.—, instrumentado por el Ministerial—, a los señores— en calidad de colindantes, así como al señor—, en calidad de vendedor; recurso que fue interpuesto por instancia contentiva de agravios depositada en la secretaría de esta jurisdicción, en fecha 3 de agosto del 2016. No siendo motivo de nulidad el que se haya notificado primero y luego depositado en la secretaría del tribunal el recurso, ya que la norma procesal no prevé sanción alguna por el hecho de concentrar en un mismo acto la notificación de la sentencia recurrida y el recurso, para luego proceder al depósito de la instancia introductiva del agravio. Todo lo contrario, el principio de concentración y de celeridad procesal fundamentan el descrito proceder. En esas atenciones, procede declarar la presente acción recursiva, buena y válida en cuanto a la forma, al tiempo de pasar a revisar los méritos de las pretensiones promovidas por las partes. (Sentencia dictada el 16 de febrero del año 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de congruencia procesal. En qué consiste. Pedimentos. Decisión. Sintonía: este principio procesal consiste en que –en suma- los jueces deben decidir en sintonía con lo que pidan las partes. Estando el proceso en estado de fallo, esta alzada ha advertido que la parte recurrente, al formular sus conclusiones, no indicó la descripción completa y actual del inmueble que sirve de objeto al presente proceso. Esta imprecisión impide que se haga una aplicación adecuada del principio de congruencia procesal, conforme al cual –en síntesis- los tribunales del orden judicial están llamados a decidir en sintonía con lo que las partes han concluido. En efecto, las conclusiones de las partes, en materia de litis, son las que definen el alcance del litigio y delimitan el poder dirimente de los jueces. Necesariamente deben suministrarse tales datos del inmueble, para que esta aplazada esté en condiciones de estatuir congruentemente. (Sentencia in voce dictada el 15 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de congruencia. Pedimentos. Precisión de su contenido: en virtud del principio de congruencia, los jueces deben comprender todos los pedimentos que formulen las partes. Si algo no les queda claro, es factible que –en estrados- se requiera la aclaración correspondiente. Solamente así lo que finalmente se decida podrá sintonizarse con lo peticionado. Este tribunal le pide al recurrido que aclare si la inadmisión que acaba de proponer es respecto de la demanda original o en relación al recurso. Es importante que sea aclarado el alcance de dicho incidente, para que, al momento de emitir el fallo de rigor, lo decidido se sintonice con lo pedido; sea acogiéndolo o rechazándolo. Es que para que la decisión se baste, en un sentido o en otro, debe considerar la real finalidad del pedimento. (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de congruencia. Revocación de sentencia. Alzada. Apelación: los tribunales deben comprender cada pedimento que sea sometido a su escrutinio. Si algo no les queda claro, en virtud del principio de congruencia, deben solicitar a la parte de que se trate, que explique adecuadamente su petitorio. El tribunal tiene a bien aclarar que los posibles remedios a adoptar en segundo grado, a propósito de la interposición de un recurso de apelación, es la nulidad de la sentencia, si se tratase de un asunto de forma procesal: incompetencia, violación del debido proceso, etc.; o bien la revocación de la decisión, si se tratare de un asunto de fondo, de mala aplicación del derecho. En ese sentido, en acopio del principio de congruencia procesal, el tribunal solicita a la parte recurrente que aclare qué ha querido decir al externar que se “rechace” la sentencia recurrida. En efecto, dicho principio de congruencia es aquel que –en suma- alude a la sintonía que debe existir entre lo que solicitan las partes y lo que decide el tribunal; y para que haya tal congruencia, necesariamente el tribunal debe estar claro en lo que se le ha solicitado. Independientemente de la suerte que en cuanto al fondo corra cada pedimento. (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de congruencia. Sentencia. Acto jurisdiccional único: en virtud de este principio, si el dispositivo de un fallo no contiene algo expresamente, pero ello se deriva de otra parte de la decisión, ese aspecto ha de tenerse como parte de lo decidido, pues los tribunales han de decidir en congruencia con lo que peticionen las partes. Ha de concluirse que el histórico del inmueble en cuestión es en relación a la aludida entidad y desde el año 1990, ya que, si bien expresamente no consta desde cuándo debía hacerse el histórico en el dispositivo, ello se deriva del acta de audiencia. En ésta se consigna claramente que esa entidad solicitó el informe respecto de ella y desde el año 1990. Los tribunales han de decidir en sintonía con lo pedido, por lo que –como se ha dicho- ha de considerarse que esos son los términos de lo decidido en la audiencia anterior. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de congruencia. Transferencia. Sucesión. Pago de impuestos. Deslinde: el inmueble deslindado debe ponerse, en el Registro, a nombre de la heredera que solicita el deslinde, sin necesidad de peticionar la transferencia, propiamente. El tribunal debe entender lo pedido para, en virtud del principio de congruencia, luego dar respuesta acorde con lo peticionado. En ese sentido, habiéndose aclarado que de lo que se trata es de una única heredera promoviendo un deslinde respecto del inmueble que fuera propiedad de su causante, huelga precisar que cuando dicha única heredera de la de cujus es la que motoriza el deslinde, a fines de individualizar sus derechos, no es necesario que peticione –además de la aprobación de la mensura para deslinde- la transferencia, per se, del inmueble. Los impuestos que corresponden en este contexto son los sucesorales, no los de transferencia inmobiliaria. El Registro de Títulos debe, luego de cerciorarse de que se hayan pagado los impuestos de rigor, poner a nombre de la aludida heredera el inmueble en cuestión, en base a la sucesión que le corresponde. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2016-73653, el 14 de marzo del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de contradicción. Citación. Debido proceso: hasta que no estén todas las partes instanciadas presentes en estrados o debidamente convocadas, no ha lugar a formular pedimento alguno, ajeno a las citaciones per se. En efecto, según el principio de contradictoriedad o de contradicción, deben estar todas las partes presentes o, al menos, regularmente citadas para que opinen sobre todos los pedimentos que se promuevan. El tribunal le aclara a la parte recurrida que no están las condiciones procesales dadas para permitirle que formalice el pedimento que ha referido, puesto que, en virtud del principio de contradicción, aunado al derecho de defensa, deben estar todas las partes presentes para que puedan opinar acerca de ese petitorio que desea realizarse en este momento, así como acerca de cualquier otro pedimento que pudiera hacerse luego. Así, dado que la audiencia, como se ha dicho, debe aplazarse justamente para completar el trámite de las citaciones a las partes que no están presentes, se impone aplazar y que dicha recurrida plantee su pedimento en la próxima audiencia. (Sentencia in vocedictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
• En ese mismo sentido: si no están debidamente citadas todas las partes, no procede someter un petitorio nuevo.El tribunal, luego de deliberar, ha decidido diferir –otra vez- el tema del historial formulado por la parte recurrida, en el entendido de que aún falta por notificar a una de las partes instanciadas. Deben estar presentes o, al menos, debidamente citadas las partes para estar dadas las condiciones procesales de someter un nuevo petitorio al escrutinio del tribunal. Todos deben contar con la oportunidad de referirse al respecto. (Sentencia in vocedictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2017-79200, el 28 de junio del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Principio de contradicción. Cuándo se configura: este principio se configura cuando todas las partes se refieren sobre todos los petitorios formulados en el proceso. En efecto, el contradictorio se verifica cuando una parte dice y la otra contradice. El tribunal invita a la parte co-recurrida a que se refiera en torno al medio de inadmisión planteado al efecto. Para que la dinámica del contradictorio quede cubierta, todas las partes han de opinar sobre todos los pedimentos. (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de contradicción. Intimación previa. Debido proceso: para que sea cónsono con el debido proceso la acumulación, necesariamente los tribunales deben intimar a las partes para que se pronuncien en torno al petitorio en cuestión. La contradictoriedad se cubre cuando todas las partes opinan sobre cada aspecto debatido. Para cumplir con el principio de contradictoriedad y con el debido proceso en general, previo a acumularse algún incidente, los tribunales deben intimar a todas las partes para que se refieran sobre el petitorio en cuestión. (Sentencia in voce dictada el 22 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de especialidad. Contrato de venta. Tachaduras: si el contrato de venta contiene tachaduras, no es posible determinar inequívocamente las particularidades del negocio jurídico suscrito, violándose con ello el principio de especialidad que, además de los sujetos, supone que deben identificarse la causa y el objeto de la transacción. Se puede evidenciar que el acto de venta no cumple fielmente con el principio de especialidad, pues las tachaduras no permiten certificar con certidumbre lo pactado, resultando incorrectamente expresado o corregido el objeto del contrato, ya que se debió hacer con apego al Derecho, es decir, al margen del acto firmado por las partes. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00120, dictada el 31 de mayo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE EXTENSIÓN DE LA PRUEBA
Principio de extensión de la prueba. Certificación de Estado Jurídico de Inmueble: la aportación de una certificación de estado jurídico de inmueble puede producirse en cualquier estado de causa, si ya consta una anterior. Aclaramos a la parte recurrente que no tiene el tribunal por qué autorizar expresamente el depósito de una certificación de estado jurídico más reciente, cuando ya consta una certificación anterior depositada. En virtud del principio de extensión de la prueba, ha de tenerse dicha nueva certificación como una extensión de la anterior, en términos probatorios, no como una prueba nueva que deba someterse al tamiz procesal de la fase de sometimiento de pruebas. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2015-64515, el 10 de enero del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
• En ese mismo sentido: una certificación de estado jurídico de inmueble más actualizada es, en términos probatorios, una extensión de la certificación de igual naturaleza de fecha anterior. No precluye el momento procesal para aportar una certificación de estado jurídico más actualizada en la fase de fondo. El tribunal autoriza a la parte recurrente para que en un plazo otorgado a tales fines aporte, conjuntamente con su escrito justificativo de conclusiones, una certificación de estado jurídico más actualizada. No ha de tenerse como prelucida la fase de aportación de ese tipo de documentación, puesto que ya consta depositada una certificación de igual naturaleza en el expediente. Esta más actualizada vendría a corroborar a aquella. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2014-58876, en fecha 15 de noviembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Principio de extensión de la prueba. Pruebas nuevas. Fase de producción de pruebas: en virtud del principio de extensión de la prueba, los originales certificados de una prueba ya depositada en copia, en puridad probatoria, no han de tenerse como pruebas nuevas, sino como un mero complemento de la prueba ya ofrecida en versión fotostática. El original certificado de un documento previamente depositado en fotocopia, en puridad jurídica, no es una prueba novedosa. Es una extensión del medio ya ofrecido, en virtud del principio de extensión de la prueba; y a partir de ello, habría que flexibilizar los plazos para depósito: no es lo mismo no haber depositado nada, a formalizar el depósito de los originales de un documento previamente aportado en versión fotostática. Pero no obstante todo lo anterior, en la audiencia de producción de pruebas, lo propio ha de ser que al momento de enunciar las pruebas nuevas, se haga alusión a los originales certificados que se pretenden depositar. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de inmediación procesal: en suma, es aquel mediante el cual los jueces tienen un contacto directo con la prueba sometida a su escrutinio. No se basta a sí mismo el alegato esgrimido al efecto, en el sentido de que la circunstancia de que la medida de descenso haya sido instrumentada ante el juez de jurisdicción original torna inviable la reiteración de dicha providencia ante esta alzada. En efecto, la consecuencia devolutiva de la apelación supone que la instrumentación de la causa se retrotrae a su fase inicial, esto es, que todo ha de dilucidarse nuevamente, incluyendo las medidas de instrucción. Y en virtud del principio de inmediación procesal que, en suma, es aquel en virtud del cual los jueces del orden judicial tienen un contacto directo con las pruebas sometidas a su escrutinio, entrará en su soberana apreciación decidir en cada caso si ordenan dicha medida o no. (Sentencia in voce dictada el 15 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE INMUTABILIDAD DEL PROCESO
Principio de inmutabilidad del proceso. Variación de conclusiones en estrados: no procede variar las conclusiones en la última audiencia, sin previa notificación para poner en condiciones a la contra parte para defenderse. En cuanto a la variación de conclusiones que la parte recurrente llevó a cabo en la última audiencia, celebrada en fecha—, indicando que reformularía las conclusiones inicialmente sometidas en el recurso de apelación, este tribunal recuerda que el principio de imputabilidad del proceso impide, categóricamente, que las conclusiones vertidas en el acto inicial de instancia, en este caso de apelación, sean mutadas en detrimento del derecho de defensade la otra parte, la cual habría articulado sus medios defensoriales respecto de las conclusiones que se le han notificado de forma inicial. A menos que la contra parte, excepcionalmente, dé aquiescencia a una variación de las consabidas conclusiones iniciales, tal proceder viola el debido proceso. Por vía de consecuencia, dado que la citada acta de audiencia, de fecha—, no da cuenta de que haya sido dada aquiescencia expresa a la aludida variación de conclusiones, se impone que esta alzada responda a las conclusiones notificadas en el recurso sometido a nuestra consideración, desestimando –de plano- toda variación hecha en estrados. (Sentencia núm. 1399-2018-S-00131 dictada, el 19 de noviembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
PRINCIPIOS DE LEGALIDAD Y DE LEGITIMIDAD
Principios de legalidad y de legitimidad. Ejecución de actos de disposición. Depuración del derecho. Registro. Uso de soportes tecnológicos: en virtud de estos principios, todos los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria (Mensuras Catastrales, Tribunales y Registro de Títulos) deben revisar la legalidad y la legitimidad del derecho involucrado, previo a dar curso a cualquier pretensión sometida a su escrutinio. Los principios de legalidad y de legitimidad, ambos contenidos –a su vez- en el Principio II de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, indican que antes de ejecutarse cualquier acto de disposición debe realizarse la depuración del derecho a registrar, y establecerse de manera inequívoca que el mismo existe y que pertenece a su titular. Y para ello, dichos órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden valerse de los soportes tecnológicos puestos a su disposición por el Poder Judicial. (Sentencia dictada en febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de preclusión. Medidas de instrucción. Fase de fondo: por regla general, las medidas de instrucción no proceden en la fase de fondo, sino en la etapa de producción de pruebas y de asuntos previos. Solamente de manera excepcional, y siempre que exista una justa causa, pudieran admitirse estas medidas en la etapa del fondo. Ha precluidola fase para conocer medidas de instrucción, ya que nos encontramos en la audiencia de fondo. Solamente si existiere una justa causa que justifique la circunstancia de no haber promovido esta medida en el momento procesal originalmente concebido a tales efectos, pudiera sopesarse la posibilidad de admitirlas. En este caso, una garante administración de justicia sugiere rechazar las pretensiones promovidas, tendentes a conocer sendas medidas de instrucción, ya que la parte peticionaria de ellas se ha limitado a sostener que tiene interés en tales providencias, sin invocar en ningún momento un motivo válido sobre la extemporaneidad de su petitorio. (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de preclusión. Medidas de instrucción. Fase de fondo. Procedencia excepcional: excepcionalmente, procede acoger medidas de instrucción en la fase de fondo, siempre que se motive fehacientemente al respecto. Procede acoger la medida de instrucción peticionada al efecto, consistente en la comparecencia de la persona misma de la recurrida, a fines de que ésta externe personalmente cuál de los dos abogados que han alegado representarle cuenta con un mandato vigente. Esto así, independientemente de que nos encontremos en la fase de fondo. Se trata de un asunto que ha surgido luego de cerrada la fase de pruebas. (Sentencia in voce dictada el 5 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE SANEAMIENTO PROCESAL
Principio de saneamiento procesal. Notificación de recurso de apelación: en virtud de este principio, subsana la falta de notificación del recurso, el hecho de que –en todo caso- la audiencia será aplazada y, por tanto, las partes podrán tomar conocimiento de todas las piezas del expediente. El principio de saneamiento procesal promueve que, en concreto, sea expurgada toda situación que impida el fiel desenvolvimiento de la instancia, siendo la “nulidad” la ultima ratio, para cuando se trate de algún vicio insalvable. La doctrina ha reconocido soberanía a los tribunales para determinar, en cada casuística, la procedencia o no de la aplicación del comentado principio. En la especie, ciertamente, ha quedado evidenciado que la parte co-recurrida en cuestión solamente recibió en su notificación la sentencia apelada, pero no el recurso, en sí, distinto a los demás co-recurridos (que fueron notificados en el mismo lugar), quienes sí han externado que recibieron el acto de recurso. Sin embargo, como se ha dicho, la presente audiencia será, en todo caso, aplazada para que el abogado del Estado facilite a la parte recurrente las piezas que ha solicitado en estrados y, además, para que el propio abogado del Estado tome conocimiento del expediente, ya que ha externado que no ha tenido tiempo de consultar detenidamente la glosa procesal. Por vía de consecuencia, en una aplicación a ultranza del referido principio de saneamiento procesal, ha lugar a dar como cubierta la falta de notificación del recurso, a través del comentado aplazamiento. En efecto, en ese lapso (más de un mes) las partes –todas- tendrán oportunidad de consultar el expediente en toda su extensión y, consecuentemente, preparar los medios de defensa de lugar. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2014-56151, el día 10 de enero del 2019, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Principio dispositivo. Actividad probatoria. “Alegar no es probar”: en virtud del principio dispositivo, las partes deben aportar las pruebas que soporten sus alegatos, ya que en derecho alegar no es probar. Este principio se atenúa en materia de saneamiento, ya que en dicho proceso de orden público, con efecto erga omnes, el principio inquisitivo, propio de un rol activo de los jueces, es muy marcado. Conforme al principio dispositivo, las partes son las llamadas a promover las pruebas para avalar sus respectivas conclusiones, en virtud del artículo 1315 del Código Civil; texto que rige supletoriamente en esta materia. En efecto –como se ha visto- la parte interesada ha presentado documentos a nombre de otras personas y con datos, en general, que no son suficientes para fundar la procedencia de sus pretensiones. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00073, dictada el 24 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio dispositivo. Apelación. Partes en la alzada: en virtud de este principio, el apelante debe instanciar, notificando el recurso, a quien entienda. Si no incluye a una parte que debió incluir en su acción recursiva, no pudiera luego reprender hacerlo después de varias audiencias celebradas en la alzada. El tribunal rechaza el pedimento de aplazamiento que ha hecho, nueva vez, el recurrente, bajo la prédica de que debe notificar a una parte que participó del proceso en jurisdicción original y que todavía no se le ha notificado para comparecer ante este tribunal superior. Dicho recurrente debió incluir en su recurso, en virtud del principio dispositivo, a quienes entendía pertinente. No pudiera, a estas alturas procesales, luego de la celebración de sendas audiencias, pretender dilatar el proceso, proponiendo un nuevo aplazamiento para notificar a quien debió llamar desde el inicio. Justamente, es una máxima de recurrente aplicación aquella que reza: “En Derecho, nadie pude prevalecerse de su propia falta”. El tribunal decidirá con las partes que constan instanciadas y derivará las consecuencias jurídicas de ello, al momento de emitir su fallo. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2017-78815, el 21 de junio del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Principio dispositivo. Instanciación de las partes: si una parte solicita algo que afecta derechos de una persona, física o moral, que no fue puesta en causa, se impone el rechazo de tales pretensiones. En la especie, el tribunal advierte que se han formulado pedimentos que afectan a personas que no han sido puestas en causa, lo cual –evidentemente- viola el derecho de defensa a tales personas dejadas de instanciar y, por ende, lacera el debido proceso de ley. Por vía de consecuencia, en ejercicio de la tutela judicial efectiva instituida en el artículo 69 de la Constitución, se impone el rechazamiento de las pretensiones sometidas a nuestro escrutinio en las descritas circunstancias. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00156, dictada el 11 de julio del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio dispositivo. Instanciación de partes: en virtud del principio dispositivo, las partes son árbitras de precisar a quién desean poner en causa. Los tribunales de tierras, en materia de litis de derechos registrados, que es de interés privado, no deben disponer –de oficio- que se ponga en causa a ninguna parte en particular. Lo propio es rechazar si lo solicitado viola algún derecho de alguien que debió ponerse en causa y no se puso Propicia es la ocasión para que esta Sala recuerde que las partes, en virtud del principio dispositivo, en materia de litis de derechos registrados, no tienen que pedir autorización a los tribunales para poner en causa a ninguna entidad o persona física. Ellas (las partes) encausan a quien estimen pertinente. En caso de no instanciar a una parte que debió llamarse al proceso, y lo solicitado pudiera afectar sus derechos, pues los tribunales rechazarían las conclusiones formuladas en ese contexto, sin imponer que sea citado nadie que las partes voluntariamente no hayan encausado. Distinto sucede en los dos procesos de orden público que se ventilan ante la Jurisdicción Inmobiliaria que, como sabemos, son el saneamiento y la revisión por causa de fraude. En los referidos procesos de efecto erga omnes, los jueces tienen un papel activo y la prueba es libre. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO REFORMATIO IN PEIUS
Principio reformatio in peius: en virtud de este principio, nadie puede resultar lesionado con su propio recurso. No debe olvidarse que, en virtud del principio reformatio in peius, no procede reformar a peor, en perjuicio del recurrente. En este caso, el tribunal a-quo acogió parcialmente las conclusiones incidentales del demandante, hoy recurrente, en lo relativo a la “inclusión” de herederos calificada por el tribunal de jurisdicción original como “determinación”. Y, de su lado, la parte recurrida no se opuso a ese aspecto, al tiempo de solicitar formalmente que se confirme la sentencia recurrida en todas sus partes. Por consiguiente, mal podría esta alzada aproximarse a un asunto que, en sí, no ha sido criticado por las partes, lo que, en rigor jurídico, saca dicho aspecto del radio de aplicación de la presente apelación. (Sentencia núm. 1399-2019-S-00002 dictada, el 10 de enero del 2019, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Principio reformatio in peius: aun cuando en la alzada se constate que algo decidido en jurisdicción original a favor del recurrente es incorrecto, en rigor jurídico, si se trata de un aspecto no recurrido, no debe la Corte abordar ese punto. De entrada, en el aspecto material o sustantivo del derecho, al margen del enfoque procesal (que veremos más adelante), esta alzada advierte que no resulta ni justo ni útil determinar herederos, si el pedimento principal fue previamente rechazado, que era la nulidad de la constancia anotada en cuestión. En efecto, en la Jurisdicción Inmobiliaria, como es sabido, la determinación de herederos debe estar acompañada de una solicitud de partición, que no se ha hecho; por tanto, además de que –como se ha dicho- ante el rechazo de la nulidad principal, sería de poca utilidad determinar herederos (el juez de la partición, de todos modos, deberá asomarse a ese aspecto de determinación), como se ha dicho, en el caso de esta jurisdicción especializada, era menester que la petición de determinación se acompañara de una solicitud de partición. Sin embargo, en virtud del principio reformatio in peius, nadie puede perjudicarse de su propio recurso: el aspecto de la determinación fue solicitado y acogido, sin que nadie critique esa parte, por lo que mal podría esta alzada desdecir ese precepto definido, que sale del radio de alcance de la presente apelación. (Sentencia núm. 1399-2019-S-00002 dictada, el 10 de enero del 2019, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
Como ha podido advertirse mediante el estudio de las decisiones referidas precedentemente, el buen manejo de la principiología del proceso inmobiliario permite resolver situaciones presentadas ordinariamente en el fragor de la instrumentación de los procesos, tutelándose más eficazmente los derechos de las partes. El hecho de que los tribunales y los abogados litigantes dominen e invoquen habitualmente los principios procesales, representa una señal del afianzamiento de la cuestión constitucional en nuestro medio jurídico y, a su vez, una conquista que nos acerca al ideal de justicia que todos aspiramos para nuestra nación.
ALEXY, Robert. “Teoría de la argumentación jurídica”(Traducción de Manuel Atienza e Isabel Espejo): Madrid, España, Dagaz Gráfica, s.1.u., 2014.
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Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario.
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original.
Posted on Junio 12, 2019 by admin
Sobre la liquidación de intereses y la función calificadora del Registro de Títulos, en el marco de la solicitud de inscripción de hipoteca judicial definitiva. La liquidación del crédito es algo que desborda los alcances de la función calificadora de los registradores de títulos, eso es cierto. Sin embargo, ello no debe conducir al yerro de interpretar que por el solo hecho de una sentencia condenatoria imponer, además de la condena principal, el pago de intereses convencionales (o judiciales), ha de declararse el rechazo de una solicitud de inscripción de hipoteca judicial definitiva. Si la sentencia dispone una condena al pago de dinero (o al cumplimiento de una obligación de hacer), ella constituye un título válido (sin lugar a dudas) para gestionar una hipoteca judicial definitiva ante el Registro de Títulos.
En efecto, la doctrina ha tenido ocasión de aclarar lo siguiente: “Poco importa así la naturaleza de la obligación constatada por la sentencia: deuda de suma de dinero, obligación de hacer o de no hacer, pues, en este último evento, la hipoteca garantiza los daños y perjuicios debidos en caso de inejecución de esas obligaciones. En ese sentido, ha sido juzgado que las sentencias a que se refiere el art. 2123 del Cód. Civ. son las que pronuncian condenaciones y ordena dar, hacer o no hacer alguna cosa provisionalmente (…) En principio, no es necesario, para que la sentencia confiera la hipoteca judicial, que contenga una obligación de pago de suma de dinero desde ahora determinada. Basta que la sentencia contenga en su dispositivo el germen o el principio de una condenación futura o eventual., El acreedor deberá en este caso proceder a la evaluación en la inscripción, lo que es exigido para todo crédito indeterminado”[1].
Sobre la hipoteca judicial definitiva y el crédito indeterminado, los maestros franceses RIPERT y BOULANGER, en armonía con lo anteriormente citado, han sostenido lo siguiente: “Desde el momento que hay condena, poco importa que ésta sea o no definitiva. La hipoteca judicial podrá ser inscrita, bajo reserva de nulidad de esta inscripción, si la condena no fuese mantenida”[2].
Por vía de consecuencia, es forzoso convenir en que ha procedido incorrectamente el órgano del Registro de Títulos cuando, en el contexto abordado, ha rechazado una solicitud de inscripción de hipoteca judicial definitiva, en base a una sentencia firme que, además de la condena principal, impone el pago de intereses, o bien cuando la condena consiste en la ejecución de una obligación de hacer. Como se ha visto, la sentencia condenatoria, al margen de que sea indeterminado el crédito, apareja el derecho de hipoteca; incluso, si se tratare de una obligación de hacer que no envuelva directamente una obligación de pago.
[1] ESTÉVEZ LAVANDIER, Napoleón R. “Derecho de las seguridades y garantías del crédito”, p.p. 699-700.
[2] RIPERT, Jorge y BOULANGER, Jean. “Tratado de Derecho Civil”, Tomo VII (Derechos reales, 2da. parte), p. 390.
Sobre la ejecución inmobiliaria basada en un “producto”distinto al que sirvió de base a la hipoteca convencional, en el marco de la relación sostenida por las entidades de intermediación financiera y sus clientes. Constituye una práctica perniciosa, cada vez más recurrente, el embargar a personas que sean clientes de este tipo de institución, independientemente de que las mismas estén al día en el pago de las cuotas del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, pretextando que dicho cliente, a pesar de no haber incurrido en deuda en la contratación hipotecaria, sí presenta atrasos en otro producto abierto ante la misma institución de intermediación financiera (tarjea de crédito, por ejemplo).
Ese proceder violenta el ordenamiento vigente, en materia de vías de ejecución, e infringe el Derecho de información que rige (con mayúscula importancia) en materia de Derecho de los consumidores y usuarios, tomando en consideración que, entre las entidades de inmediación financiera -en general- y sus clientes, se perfecciona la relación de “prestador de servicios/usuarios” que regla la ley núm. 358-05, General del Derecho del Consumidor o Usuario.
No pudiera una institución de intermediación financiera, sin violar el ordenamiento jurídico vigente, embargar el inmueble dado en garantía por un cliente, en un contrato de préstamocon garantía hipotecaria, en base a una deuda generada por dicho cliente con ocasión de otro “producto”, como sería una tarjeta de crédito. Esa mezcla de “productos”, pretendiendo hacer de ellos “un todo” que aproveche la garantía inmobiliaria que realmente ha sido consentida para un solo “producto” (contrato de préstamo con garantía hipotecaria), no para ningún otro, es insostenible.
En todo caso, porque es legítimo que toda institución de intermediación financiera tenga interés en asegurar el cobro de su acreencia, debería, en respeto al Derecho de información que asiste a los consumidores y usuarios, explicar de antemano que la dinámica contractual consistirá en permitir que el cliente autorice a la entidad acreedora a, discrecionalmente, ejecutar la garantía hipotecaria por cualquiera de las deudas que pueda asumir a causa de cualquiera de los productos que suscriba con ellos. De entrada, sería un asunto de pura autonomía de la voluntad que en nada violaría el orden público, puesto que no se está hablando de no seguir el procedimiento de embargo inmobiliario, que es de orden público, sino de retener como “causa” de la ejecución una deuda distinta a la asumida, en sí, en el contrato hipotecario, tomando una generada en otro producto. Sería, si se quiere, una garantía general: aplicable a cualquier deuda que pueda generarse por cualquier producto suscrito frente a la institución. En definitiva, la autonomía de la voluntad solamente tiene como límite el orden público y las buenas costumbres.
No obstante lo anterior, vale aclarar, aunque el cliente sea debidamente informado, y firme, no quedaría descartada la “teoría de las cláusulas abusivas”. En efecto, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que las contrataciones suscritas entre estas entidades y sus clientes se acercan más a los contratos de adhesión que a los de grado a grado. No hay mucho margen de opinión de los clientes: “lo tomas o lo dejas”.
Si se decide asumir el riesgo, implementando la comentada fórmula de cobranza agresiva, la información dada al cliente sobre ese método debe documentarse. De lo contrario, si no puede probarse que se dio cumplimiento al principio de información que asiste a los consumidores o usuarios, la ejecución de un inmueble en base a una “causa” distinta a la deuda producida producto del contrato hipotecario, sería —de plano— nula.
En efecto, cuando una persona, libre y voluntariamente, al abrigo del artículo 1134 del Código Civil, suscribe una hipoteca convencional, poniendo un inmueble en particular como garantía para asegurar la deuda en caso de impago, consiente la ejecución de dicha garantía por una “causa”concreta: la deuda del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, única y exclusivamente. Fuera de ese escenario, no sería “convencional” la hipoteca. Es “convencional”, justamente, porque las partes acuerdan los pormenores de la contratación.
Por otro lado, si no media un consenso expreso acerca de la forma de ejecución de la acreencia, en caso de falta de pago, habría lugar a la aplicación del principio de la prenda general(ajeno al terreno de la hipoteca convencional), conforme a losartículos 2092 y 2093 del citado código, que sostienen que el deudor compromete frente a su acreedor, genéricamente, sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros, siendo su patrimonio (del deudor) la prenda común de sus acreedores;pero para ejecutar en este contexto debería la parte acreedora agenciarse un título, que sería una sentencia firme, previa demanda en cobro de dinero. O si la deuda está contenida en un acto auténtico y, por tanto, existe un título ejecutorio, lo propio sería dar mandamiento de pago basado en ese crédito, que sería la “causa” de la ejecución, embargando inmobiliariamente, en caso de no producirse el pago de la deuda dentro del plazo concedido a tales efectos.
Justamente, es lo que, como estrategia, suelen hacer algunos bancos: poner a firmar al cliente, además del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, un pagaré notarial por el mismo monto prestado. Así, como acreedora, tendría un título ejecutorio (pagaré) que, sin tener que demandar el cobro, ni la ejecución contractual, permitirá inscribir hipoteca judicial, a fines de embargar inmobiliariamente luego.
Se ha dicho que “quien tiene mucho que perder, tiene mucho que cuidar”. Justamente, para evitar que las entidades de intermediación financiera vean comprometida su responsabilidad civil producto de una desacertada asesoría legal, en el ámbito del Derecho de ejecución forzada, es menester que se tomen en cuenta las precisiones hechas precedentemente, en el orden del Derecho a la información, de la autonomía de la voluntad y de la “causa” (crédito) en materia de embargos.
En definitiva, no debe perderse de vista que, tal como ha aclarado la doctrina local: “(…) muchas veces se cometen verdaderos abusos con el derecho que tienen los acreedores a la ejecución conservatoria y forzada (…) ha correspondido a la jurisprudencia sancionar los embargos abusivos, fundamentándose en el abuso de los derechos”(1).
Pérez Méndez, Artagnan. “Procedimiento Civil”, Tomo III, p.35.
Apostillas a nuestro escrito sobre la conciliación inmobiliaria. Tímidamente, pero en la Jurisdicción Inmobiliaria ya empiezan a sumar más los casos que se remiten a la Comisión de Conciliación creada, en el marco de los mecanismos de resolución alternativa de disputas, a fines de paliar la carga de procesos en los tribunales, al tiempo de resolver las controversias extrajudicialmente.
En la “precisión jurídica” colgada en este blog, en fecha 1 de abril de los corrientes (2019), comentábamos que era muy halagüeña la resolución 2142-2018, que instituye el Reglamento General sobre los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos en la República Dominicana (RGMASC). En efecto, la resolución alternativa de disputas (RAD) es la tendencia en el derecho moderno. La meta es que la sede judicial sea reservada para casos en que no existan las más mínimas condiciones para un avenimiento entre las partes.
La aludida resolución 2142-2018, que instituye el RGMASC, tal como sostuvimos en la entrega anterior, solamente prevé la “conciliación” como mecanismo alterno ante la Jurisdicción Inmobiliaria, excluye la “mediación”. Y, evidentemente, será objeto de esa conciliación lo que sea de interés privado (conciliable); por tanto, los procesos de orden público ante la Ji (saneamiento y revisión por causa de fraude), de entrada, escapan a dicha vía alterna de resolución de conflicto.
Es, sin dudas, una gran noticia que, tal como se ha dicho al inicio de la presente apostilla, en la Jurisdicción Inmobiliaria ya se registren casos de remisiones de procesos al Centro de Conciliación, luego de la comentada resolución 2142-2018, que instituye el RGMASC. Poco a poco, debe seguir creciendo la costumbre de concientizar a las partes de que, como dice aquel adagio: “Es mejor un mal acuerdo que un buen pleito”. Pero, mejor todavía, con este Centro de Conciliación existen las condiciones (con la intervención del conciliador), más que para un “mal acuerdo”, para un eficaz avenimiento entre las partes.
La enhorabuena a la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia. La Primera Sala de la referida alta Corte ha tomado la medida (sumamente positiva) de dar el trato que corresponde a los denominados procesos urgentes: referimiento, incidentes del embargo inmobiliario, etc. Dicha providencia, en caso de implementarse rigurosamente, constituiría una gran conquista para la tutela judicial efectiva, el debido proceso y, en definitiva, para la seguridad jurídica.
En efecto, de nada ha servido, por ejemplo, que en primera instancia el instituto del referimiento se conozca con la condigna celeridad, si en grado de apelación se le dará al asunto el trámite de una demanda ordinaria (en la 8va. franca, etc.). Para que la mencionada institución procesal sea verdaderamente eficaz, deben respetarse sus principios rectores en todos los escenarios, incluyendo —además de la apelación— la propia casación: tampoco serviría de mucho que en primer grado y en apelación se conozcan las demandas en materia de referimiento con celeridad, si en sede casacional el recurso tarda más de tres años para decidirse. Lo idóneo es una celeridad procesal coherente en todos los tramos de este tipo de procesos. Justamente, a eso apunta la comentada medida de prioridad de casos urgentes, recientemente adoptada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia.
En sintonía con lo anterior, en su momento, fue muy bien acogida la medida que tomó el magistrado Justiniano Montero, hoy juez de la SCJ, cuando fungía como Presidente de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelacióm del DN, en el sentido de habilitar una de las tres salas que integran aquella alzada, a fines de que, en un día habitual de los referimientos, instruya los expedientes en esa materia con la rapidez que jurídicamente amerita.
En la SCJ, esa forma de priorizar los fallos aportará, por extensión, a todos los procesos urgentes, además del référé.
Le damos, pues, la enhorabuena a los honorables magistrados que completan la matrícula de la aludida Sala Civil y Comercial de la SCJ, los estimados jueces Pilar Jiménez, Napoleón Estévez, Justiniano Montero, Samuel Áreas Arzeno y Blas Fernández.
Sobre el principio de prioridad registral y la naturaleza privilegiada o hipotecaria del crédito. El artículo 2095 del Código Civil, que establece que el crédito privilegiado prima ante el hipotecario, al interpretarse respecto de inmuebles“registrados”, a la luz del sistema Torrens que instituye la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, debe ponerse en perspectiva. Dicho texto del Código Civil fue concebido para el sistema Ministerial, ante el Conservador de Hipotecas, no para el sistema Torrens, con el concurso del Registrador de Títulos. En materia registral, ante la Jurisdicción Inmobiliaria, rige -a ultranza- la máxima que reza: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. En efecto, conforme a la doctrina registralista más depurada, “el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure”[1]. Justamente, al aproximarse a esta temática, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia se ha inclinado por la referida postura registralista[2].
Si se analiza la cuestión de la prioridad para el cobro del crédito, atendiendo al momento de la inscripción ante el Registro, desde una visión estrictamente civilista, al abrigo del Código Civil, ignorando los fundamentos del sistema Torrens, que es el que rige ante la Jurisdicción Inmobiliaria, difícilmente se conseguiría “digerir”el enunciado que hemos dejado entrever en el párrafo anterior, en el sentido de que la naturaleza hipotecaria o privilegiada del crédito no define la prioridad para su ejecución forzosa, sino el momento en que se lleve a cabo cada inscripción ante el Registro de Títulos.
Es cierto que “(…) esta materia no puede desvincularse del Derecho Civil ni del Código de Procedimiento Civil, en lo que algunos abogados muchas veces se pierden”[3], pero no debe desconocerse que, al margen del carácter supletorio del derecho común en esta materia (principio VIII y párrafo II del art. 3, L. 108-05), existen particularidades, sobre todo de índole registral, que no deben obviarse para hacer un razonamiento correcto. En efecto, solamente para poner un ejemplo, para muchos chirriaba la noción registralista, en el sentido de que “dueño no es el que primero compra, sino el que primero registra”[4], en contraste con el Código Civil, que establece que la venta es perfecta desde el momento en que existe consenso entre el precio y la cosa (Art. 1583, CC)[5]. Mutatis mutandis, aunque chirríe para algunos, en rigor jurídico-registral, independientemente de la naturalezahipotecaria o privilegiada del crédito, prima el primero que sea inscrito ante el Registro de Títulos, en aplicación del principio de prioridad registral.
El sistema Torrens, previsto en la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, tiene dentro de sus bondades, causalmente, que brinda mayorseguridad jurídica que el sistema Ministerial, de corte francés, al tenor del Código Civil. El sistema de publicidad registral previsto en la referida ley núm. 108-05 brinda a las personas una gran garantía, en el marco de la seguridad jurídica. En la matriz del sistema Torrens, se descarta que pueda surgir un crédito privilegiado posterior que arrebate el rango ganado por un crédito hipotecario inscrito con prelación, confiado en el principio de prioridad.
Casualmente, para intentar lidiar con esa situación contraria a la seguridad jurídica (que aparezca alguien que no conste en la publicidad registral y ejecute primero), para bien o para mal, en su momento el Tribunal Constitucional sostuvo que era obligatorio inscribir una hipoteca para poder luego embargar inmobiliariamente[6], contrario a lo que había sostenido la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que se podía embargar en base a un pagaré notarial, sin previa hipoteca[7]. El factor “sorpresa”, en el contexto abordado, ha sido severamente combatido por la doctrina y por la jurisprudencia constitucional (vinculante). El tema de la máxima “primero en tiempo, mejor en derecho”no debe ser la excepción. Y es que “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”[8].Para reclamar algo con sustento jurídico, debe “existir”.
La doctrina registralista más depurada, sobre el principio de prioridad registral, ha externado lo siguiente: “Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los personales consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior tempore, potior iure. Algo muy distinto ocurre con los derechos personales, ya que, en principio, ningún acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfacción de su crédito, con relación a los acreedores posteriores del mismo deudor. Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa preferencia, si a su vez no está conectada con un derecho real de garantía, no depende casi nunca de la fecha del crédito”[9].
Más concretamente, respecto de la prelación que debe tener el crédito, al margen de su naturaleza, estrictamente en atención al momento de su inscripción, VILLARO ha aclarado que la publicidad registral, desde sus primeras manifestaciones, se ha organizado sobre la base de que el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure. Naturalmente, a criterio del referido autor, este ordenamiento temporal es de absoluta necesidad si se tiene en cuenta que sobre los inmuebles pueden tener asiento, y competir, derechos de distinta naturaleza y extensión, siempre que se trate de “derechos compatibles”[10], pues en caso contrario no habrá orden, sino desplazamiento liso y llano. Y también, mirado desde otro punto de vista, si se tiene presente la cualidad esencial deoponibilidad, que es típica de los derechos reales y que exige un determinado orden para afianzar la seguridad del tráfico jurídico, en el proceso de circulación de los bienes[11].
En definitiva, el razonamiento jurídico, sobre el aspecto analizado o en relación a cualquier otro, ha de desarrollarse tomando en consideración los fundamentos de la materia de que se trate. Razonar en materia de inmuebles registrados, al margen de la principiología del sistema Torrens, es “arar en el mar”, en términos jurídicos.
[1] VILLARO, Felipe P., “Derecho registral inmobiliario”, p. 66.
[2] Sentencia SCJ, núm. 38, del 17 de octubre del 2012, B.J. núm. 1223.
[3] Presentación de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, anotada por el Dr. Fabio J. Guzmán Ariza, p. 1.
[4] “Es de principio que, en materia de derechos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar, válidamente registra en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor”. (Sentencia SCJ, Salas Reunidas, núm. 134, de fecha 3 de diciembre del 2014)
[5] Art. 1583: “La venta es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada”.
[6] TC/0326/17. Ver nuestra crítica a dicha decisión en este blog, bajo el epígrafe: “Sobre la obligatoriedad de inscribir una hipoteca judicial definitiva para ejecutar inmobiliariamente, en virtud de un pagaré notarial o de una sentencia firme condenatoria al pago de dinero”.
[7] “Los gravámenes de un inmueble que, en principio, dan lugar a un embargo inmobiliario son las hipotecas y los privilegios. Sin embargo, cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio líquido y exigible, como es un pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca, que en esos casos sería judicial definitiva”.(Subrayado nuestro) (Sentencia SCJ, 1ra. Cám. (hoy Sala), núm. 1, del 12 de enero del 2005, B.J. núm. 1130, p.p. 53-58)
[8] El fundamento de esta máxima es el artículo 90, p. II, de la L. 108-05, de Registro Inmobiliario, conforme al cual, sobre los inmuebles registrados, de conformidad con dicha ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos, que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas. HERNÁNDEZ MEJÍA, en su obra “Primera lecciones de derecho inmobiliario”, sobre esta máxima, ha expuesto lo siguiente: “Es importante tener en cuenta que, según el fundamento de nuestro registro inmobiliario, lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jurídico”.
[9] CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, p. 125.
[10] En la noción de CORNEJO, serían derechos compatibles entre sí el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etc. En cambio, serían derechos incompatibles el ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirientes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. (Cfr CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, p. 126.)
[11] Cfr VILLARO, Felipe P., 65.
Sobre la conciliación y la mediación inmobiliaria. Los casos relacionados con derechos reales inmobiliarios registrados, de interés privado, podrán ventilarse en sede extrajudicial, a partir de la resolución 2142-2018, que instituye el Reglamento General sobre los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos en la República Dominicana. En efecto, la mora judicial ha sido un factor que ha venido afectando el rendimiento del sistema de justicia en nuestro país, en diversas áreas (en unas más que en otras). En gran medida, dicho flagelo es secuela de la tendencia a judicializar absolutamente todo tipo de contestación, independientemente de que se trate de una controversia de mero interés privado y con vocación palpable de avenimiento entre las partes. Justamente, la Suprema Corte de Justicia, mediante la resolución núm. 402-2006, del 9 de marzo del 2006, declaró política pública del Poder Judicial la implementación y promoción de los mecanismos alternos de resolución de conflictos en los tribunales el territorio nacional.
Para hacer eficaces tales mecanismos alternos, urgía un marco general que regulara esta materia de resolución alternativa de conflictos, a fines de tener un instrumento uniforme que propicie unos parámetros unificadores para todos los actores involucrados. La consabida resolución 2142-2018, del 19 de julio del 2018, que instituye el Reglamento General sobre los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos en la República Dominicana, es el instrumento normativo que viene a cubrir la mencionada necesidad de unificación para el trámite de las pretensiones de las partes en este campo extrajudicial. Áreas como la contencioso administrativa y tributaria, la laboral, la penal, la inmobiliaria, etc. han sido impactadas por la aludida reglamentación.
De conformidad con el artículo 52 de la referida resolución núm. 2142-20018, en los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria se implementará la conciliación como método de resolución alternativa de conflictos. El tribunal o sala apoderado derivará al centro de conciliación los siguientes casos:
Conflictos entre condóminos o de vecindad.
Litis entre familiares, cónyuges o ex cónyuges.
Litis sobre servidumbres de paso.
Recursos sobre Litis diversas, de común acuerdo entre las partes, y cuando se advierta la posibilidad de acuerdo.
En los conflictos jurisdiccionales, cuando las partes deciden, de mutuo acuerdo, acudir al centro de conciliación.
Los casos mencionados precedentemente no son limitativos. El artículo 53 de la reglamentación estudiada establece que, sin perjuicio de los casos enunciados en el artículo anterior (art. 52), el tribunal o sala tendrá la opción de derivar a los centros de conciliación, siguiendo el procedimiento establecido en dicho reglamento, los casos que envuelvan asuntos de puro interés privado, susceptibles de transacción.
El aludido artículo 53 regla el procedimiento a seguir en sede judicial, a fines de derivar la cuestión al centro de conciliación y mediación correspondiente. Pero, por otro lado, nadas obsta para que las partes, sin previo trámite ante los tribunales de tierras, puedan optar por acudir directamente a un centro e conciliación y mediación. Incluso, esta última fórmula es al que realmente contribuye al descongestionamiento de los tribunales ante la Jurisdicción Inmobiliaria, que es lo que ha venido dando al traste con la respuesta pronta, traducida en mora judicial: el cúmulo de trabajo impide que se dicten decisiones en el tiempo deseado.
Auguramos un significativo descongestionamiento -con este reglamento- de todos los tribunales de país, y específicamente en la Jurisdicción Inmobiliaria, se vislumbra un gran avance. Dependerá, pues, de los actores del sistema (jueces, abogados, abogados del Estado, etc.) que esta institución de conciliación y mediación, novedosas en el terreno inmobiliario, sean de aplicación recurrente o no. De su lado, los usuarios del sistema, como se ha dicho, pudieran acudir motu proprio a los centros de conciliación y mediación, a fines de resolver inconvenientes que, de entrada, se advierta que sean de estricto interés privado, con tendencia a un acuerdo.
No olvidemos que, en todo caso, “más vale un MAL acuerdo que un BUEN pleito”.
El artículo 52 y siguientes del RGMASC solamente prevé la conciliación para la Jurisdicción Inmobiliaria, como mecanismo alterno de solución de conflicto. Lamediación no fue incluida en la parte que concierne a esta instancia especializada.
En sentido general, la “derivación”, como se ha externado en el apartado anterior, es la decisión emitida por los tribunales (en este caso, los tribunales de tierras) que remite a las partes al mecanismo de la conciliación o de la mediación. El artículo 5.3 del RGMASC prevé que el “juez derivador” es el que está apoderado de un proceso que advierte la posibilidad de que las partes, utilizando uno de los mecanismos alternativos de resolución de conflictos, pueden llegar a una solución y remite las actuaciones al juez conciliador o centro de conciliación o mediación. Se trata, pues, de un escenario procesal en el que las partes inicialmente han impulsado una Litis ante los tribunales, pero luego son diferidos a los mecanismos alternos de solución de conflictos[1].
En suma, el proceso para que el asunto se desjudicialice y pase a dirimirse fuera de los tribunales, en la matriz de los métodos de solución de conflictos, comprende los siguientes pasos:
1. Fase de “orientación”, en la cual el juez, al advertir que existe la posibilidad de un avenimiento, suministra a las partes información sobre los servicios y procesos de conciliación (la mediaciónestá excluida en esta materia) (Art. 5.6 y 20, RGMASC). Si las partes no aceptan el servicio ofrecido, el juez continuará el conocimiento el proceso. Las decisiones de“derivación” que remitan a las partes al centro de conciliación y aquellas que la negaren, no serán susceptibles de ningún recurso.
2. Que las partes, luego de la “orientación”, externen –en pleno fragor del juicio- su interés en resolver sus diferencias con arreglo a los métodos alternativos de resolución de conflictos (art. 22, RGMASC),
3. Decisión del “juez derivador” de remitir el caso al centro de conciliación (Art. 22, RGMASC),
4. Registro de la “derivación” (sentencia que envía el asunto) en un formulario, en el cual se hará constar, además del nombre de las partes en conflicto, el de cualquier otra persona que haya estado presente durante la “orientación” y la precisa decisión adoptada (Art. 22, RGMASC),
5. Contacto, vía secretaría del tribunal que haya “derivado” el asunto, con el centro que correspondiere (Art. 23, RGMASC),
6. Fijación, por parte del centro de conciliación, del día y de la hora de la primera sesión, al tiempo de entregar a las partes el formulario (constancia) de tal indicación[2](Art. 23, RGMASC),
7. Comparecencia de las partes a la conciliación,
8. Instrumentación de la vía alterna de solución de conflicto (asentado las incidencias en las actas de conciliación o de mediación),
9. Dictado del “acta de no acuerdo” (se reactivaría, en ese caso, el proceso en el tribunal) o de la decisión final contentiva del acuerdo,
10. Remisión de la planilla de resultado desde el centro de conciliación y mediación al juez derivador (Art. 5.32, RGMASC),
11.- Libramiento de acta, por parte del “juez derivador”, convalidando el acuerdo al cual han llegado las partes en el proceso deconciliación(Art. 5.31, RGMASC)[3]. El artículo 55 del RGMASC otorga al juez de tierras un plazo de 30 días hábiles, a partir de la recepción del acuerdo, para emitir sentencia de convalidación. Esta decisión debería, para agilidad procesal, referirse también sobre el archivo de las actuaciones instrumentadas judicialmente y la consecuente autorización de desglose de piezas,
12.-Apelación contra la “sentencia de convalidación de acuerdo”, ante la Suprema Corte de Justicia (art. 53, p. III, RGMASC),
13.- Fase de ejecución del acuerdo, una vez se torne definitivo (Art. 56 RGMASC)
En esta última fase de ejecución del acuerdo aplica la máxima Iura Novit Curia. En efecto, el párrafo I del artículo 56 del RGMASC sostiene que, si en el acuerdo se advirtiera algún error u omisión, el juez o tribunal podrán, de oficio, o a solicitud de partes, o de uno de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, ajustar el acuerdo a la ley núm. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos complementarios, respetando la voluntad de las partes. De igual modo, el párrafo II del citado artículo 56 establece que, si el acuerdo resultare inejecutable, el juez o tribunal devolverá el expediente al centro de conciliación para su subsanación.
[1] Recordemos que, además de este escenario, que inicia en los tribunales, pudiera darse el contexto en que las partes, sin previo apoderamiento a los tribunales, acudan directamente el centro de conciliación y mediación. Tal como hemos dicho en apartados anteriores, este último escenario es el ideal, pues combate más eficazmente la mora judicial. En efecto, si previamente se apoderan los tribunales, entretanto se “deriva” el asunto a sede alternativa, los tribunales estarán cargados con esos expedientes, impidiendo que se dé respuesta oportuna a otros procesos que realmente requieren de una sentencia judicial.
[2] De conformidad con el párrafo del artículo 23 del RGMASC, en caso de inasistencia de una de las partes, el conciliador o mediador podrá hacerla citar hasta dos veces consecutivas. Cuando persista la situación, dará por terminada la conciliación o la mediación.
[3] En los casos de apoderamiento directo al Centro de Conciliación y Mediación, obviamente, los pasos que tienen que ver con el “juez derivador” no aplican. En efecto, cuando hay un apoderamiento directo al centro, se supone que no ha existido un juicio previo en el que intervenga un juez.
Sobre la deuda en cuotas y la facultad de inscribir hipoteca. Procede correctamente el Registro de Títulos cuando acoge la solicitud de inscribir hipoteca judicial definitiva hecha por un acreedor de una deuda basada en un pagaré notarial y bajo la modalidad de pago en cuotas, ante el incumplimiento de una de ellas, sin tener que aguardar hasta la fecha límite fijada para saldar la totalidad de dicha deuda. Esto así, independientemente de que el documento contentivo de la misma consigne expresamente (o no) que el incumplimiento de una cuota habilita al acreedor para cobrar el todo de su acreencia. La aportación de unaconstitución en mora, que prueba el atraso de una o varias cuotas, ha de servir para retener la exigibilidad de la obligación de pago. Sería, pues, en el curso de una eventual ejecución inmobiliaria (en caso de no pagarse, no obstante mandamiento de pago) donde cabría discutir el importe de la causa (crédito) del embargo (si la totalidad, si una, dos o las cuotas que fueren).
Recordemos que, para bien o para mal, el Tribunal Constitucional ha decidido, mediante sentencia TC/0326/17, que es obligatorio inscribir una hipoteca para poder embargar inmobiliariamente, a fines de evitar “ejecuciones sorpresas”, sin la debida publicidad registral. Por consiguiente, todo acreedor interesado en ejecutar inmobiliariamente (“para bien o para mal”, perdonen la insistencia con este lamento), debe diligenciar ante el Registro de títulos la correspondiente inscripción hipotecaria. Y en el caso comentado, sobre la cobranza de una deuda en cuotas, no resulta ni justo, ni útil, bajo el prisma de la razonabilidad jurídica instituida en el artículo 40.15 de la Constitución, conminar al acreedor a que espere hasta la fecha límite (muchas veces por un lapso mayor a dos años) para inscribir hipoteca, no obstante el deudor haya incumplido con una o varias cuotas, habiendo sido constituido en mora para el pago de rigor.
En el pagaré notarial (título ejecutorio por excelencia) muchos acreedores consignan expresamente que el incumplimiento en el pago de una o varias cuotas de la deuda faculta al acreedor a cobrar el todo de la misma. Eso es lo recomendable. Esa fórmula zanja todo tipo de discusión sobre la procedencia de la inscripción de la hipoteca definitiva, en base a un título ejecutorio (pagaré notarial) que expresamente faculta al acreedor a cobrar el todo ante el incumplimiento en una cuota, y eso es ley entre partes: art. 1134 del CC. Pero cuando esa previsión no consta, muchos se han decantado por interpretar que no procede autorizar al acreedor a inscribir hipoteca, hasta que no llegue la fecha límite del pago total de la deuda; que debe esperar hasta que venzan todos los plazos para el pago de todas las cuotas, independientemente de que en el ínterin se vaya incumpliendo con una o con varias de ellas.
Subyace en el último criterio (que el acreedor debe esperar hasta la fecha límite para el saldo total) la idea de que la deuda no es exigible hasta ese momento y, por tanto, no están presentes las condiciones indispensables en el crédito para fundar la procedencia de una hipoteca definitiva: certeza, liquidez yexigibilidad. Sin embargo, salvo que se haya acordado un término expreso distinto, el acreedor puede (y debe) ir cobrando las cuotas que se le deben, lo cual le habilita para la modalidad forzosa que prevé la normativa procesal vigente (embargos), en caso de que, no obstante constitución en mora, se persista con el impago.
Al tenor del artículo 1139 del Código Civil, se constituye en mora, sea por acto de alguacil, sea mediante cláusula expresa en el documento contentivo de la obligación de pago. Cuando un acreedor adjunta a su solicitud de inscripción de hipoteca definitiva unaconstitución en mora a su deudor, es prueba de la exigibilidad de una obligación de pago. Ya el tema del monto de la causa (crédito) de la ejecución, como se ha dicho, ha de tratarse en el curso de una ejecución. Una cosa es el monto que se pueda cobrar en un momento preciso y otra es la facultad de inscribir hipoteca para luego embargar inmobiliariamente y, después, ejecutar forzosamente la acreencia exigible. La falta de pago tiene sus consecuencias y el mecanismo que prevé la ley (indirecto) para ejecutar forzosamente supone, entre otras modalidades, la ejecución de un inmueble. Como producto de la venta de dicho bien, el acreedor cobra su crédito (lo que se le deba) y ha de devolver al deudor embargado el restante[1]. Se han de incluir en la causa del embargo también las cuotas que vayan venciendo durante la ejecución. Evidentemente, el deudor pudiera realizar en el ínterin la oferta real de pago que entienda (incluso, la denominada “oferta real en curso de instancia,”mediante simples conclusiones vertidas en estrados), a fines de detener la ejecución en su perjuicio.
Todo lo anterior, vale insistir, debe analizarse judicialmente, ante el tribunal de derecho común, conforme ordena el artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario: es competencia del derecho común el conocimiento del embargo inmobiliario, aunque el objeto sea un inmueble registrado. El Registro de Títulos, de su lado, al conocer los méritos de una solicitud de inscripción dehipoteca judicial definitiva, ha de constatar que la obligación de pago sea exigible, lo cual, reiteramos, se comprueba con el depósito de un acto de constitución en mora. Y es que, tal como señalan los maestros RIPERT y BOULANGER, la constitución en mora establece que el deudor no ha cumplido voluntariamente su obligación y, como ha sido invitado a hacerlo, su retraso adquiere un carácter culpable[2].
No debe olvidarse que, por regla general (art. 1187 del CC), el término se reputa a favor del deudor[3]. Si no existe un término expreso para cada cuota, jurídicamente ha de interpretarse que éste ha renunciado a él. Esto significa que el acreedor pudiera constituir a su deudor en mora, en cualquier momento, a fines de hacer exigible la obligación[4]. Justamente, por eso es que hemos valorado como correcto que el Registro de Títulos acoja la inscripción de hipoteca definitiva en las descritas circunstancias (de una deuda en cuotas), puesto que el pagaré notarial es, en sí, un título ejecutorio y con la constitución en mora se acredita la condición de exigibilidad en el crédito.
Estamos hablando de un caso recurrente, en el que se consigna en un pagaré notarial una deuda, pagadera en cuotas, precisando solamente una fecha: el momento límite para saldar la totalidad. Pero la noción de “cuotas”sugiere pagos periódicos, entonces, ¿cómo saber el término para pagar cada cuota? Al respecto, la doctrina más depurada del país originario de nuestro derecho, ha razonado en el siguiente sentido: “(…) Cuando el deudor se hubiese obligado a pagar “cuando pueda” o “si ello le fuere posible” o “tan pronto como su posición se lo permita”, la jurisprudencia entiende que esas cláusulas implican la concesión de un plazo que deja a los tribunales la misión de fijar la época del pago”[5]. En ese sentido, en el caso del pagaré notarial que contiene una deuda a plazo, por cuotas, al margen del estudio profundo que realice el tribunal (apoderado de un embargo inmobiliario) sobre el monto de la deuda (atendiendo a las cuotas vencidas y a lo acordado al efecto[6]), el Registro de Títulos, en ejercicio de su función calificadora, puede (y debe) retener la exigibilidad de la deuda mediante el estudio delpagaré y de la constitución en mora. Consecuencialmente, inscribir la hipoteca judicial definitiva, a la luz de las circunstancias comentadas.
De entrada, pudiera asaltar la duda, en torno a lo comentado, sobre la “liquidez” que, como sabemos, también es una condición con la que debe contar el crédito para que pueda servir de base a una hipoteca definitiva. Sin embargo, la aludida constitución en mora, además de probar la exigibilidad de la obligación, indica el monto de lo debido hasta el momento de la intimación[7]. Independientemente de que no se trate de la totalidad de la deuda (es un monto a plazo y no ha llegado la fecha límite), en el descrito escenario hay un crédito contenido en un título ejecutorio (pagaré notarial) que, sin dudas, debe justificar la inscripción hipotecaria pretendida.
[1] “En principio, todo deudor, principal o accesorio, puede ser embargado (…).” (GERMÁN MEJÍA, Mariano. “Vías de Ejecución”, Tomo I, p. 149.)
[2] Cfr RIPERT, Jorge y BOULANGER, Jean. “Tratado de Derecho Civil”, Tomo V, parte II (Las obligaciones), p. 361.
[3] “(…) Pothier definía el plazo como un lapso concedido al deudor para cumplir su obligación”. (Ibídem. RIPERT, Jorge y BOULANGER, Jean, p. 369.)
[4] Art. 2092 CC: “Todo el que se haya obligado personalmente, queda sujeto a cumplir su compromiso con todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros”.
[5] PLANIOL. Marcelo y RIPERT, Jorge. “Tratado Práctico de Derecho Civil Francés”, Tomo 7mo., 2da. parte (Las obligaciones), p. 314.
[6] “El monto del crédito no tiene importancia. No es nulo un embargo por una suma mayor de la adeudada (Art. 2216 Cód. Civ.); sin embargo, debe guardarse la precaución de no trabar embargo sobre bienes o sumas de dinero que no guarden relación cuantitativa con la causa de la medida, pudiendo el embargante incurrir en responsabilidad civil si, al exagerar de manera censurable el monto del embargo, comete un abuso de derecho y ocasiona danos y perjuicios al embargado”. (Cas. 10 dic., del 1952, B.J. 509, p. 2365).En vista de lo anterior, es muy importante que el acreedor, en el contexto estudiado, no proceda a embargar, propiamente, por un número de cuotas que sumadas no sean proporcional al precio del inmueble sobre el cual se inscribirá la hipoteca. La inscripción de ésta, sin duda, persuade para que el deudor cumpla con las cuotas vencidas, pero si no lo hace, lo factible es esperar que la deuda sea proporcional al valor del inmueble. Esto así, salvo que el propio pagaré notarial habilite al acreedor a perseguir el todo de la deuda ante la falta de pago de una cuota, que es lo más recomendable. Al respecto, la doctrina local ha establecido lo siguiente: “(…) en la práctica ejecutoria, el acreedor hace embargar bienes que exceden de manera muy desproporcionada el monto del crédito, los cuales posteriormente se hace adjudicar a través de interpósita persona, convirtiendo las vías de ejecución en fuente de abuso de derecho”. (GERMÁN MEJÍA, Mariano. “Vías de Ejecución”, Tomo I, p. 320.)
[7] “Es necesario que, tanto el deudor como el acreedor sepan, el uno, lo que debe pagar o consignar para quedar libre de las persecuciones; el otro, dónde debe detenerse para no hacer vender, sino lo que es necesario para cobrar”. (JOSSERAND, Louis. “Précis Eleméntaire des Voies d´exécútion”. París, 1925, p. 14)
Sobre los bienes de la comunidad legal, las ejecuciones forzosas y el consentimiento unilateral de un solo esposo. Contrario a lo que se establece en la modificación a la Resolución núm. 19-0312, sobre Requisitos ante los Registradores de Títulos, una simple notificación al cónyuge que no ha consentido en una deuda no subsana la circunstancia de la falta de consentimiento. Por consiguiente, no debe proceder una inscripción de hipoteca respecto de un inmueble de la comunidad legal. En el descrito contexto, el cónyuge que suscribió la obligación compromete su patrimonio personal, no el de la comunidad.
No debe perderse de vista que con ocasión de una comunidad legal coexisten tres patrimonios, que son: el patrimonio propio del esposo, el patrimonio propio de la esposa y la comunidad legal. Esta última, según el Código Civil, es administrada por los dos esposos, no solamente por uno. Y el hecho de que un esposo esté casado bajo la comunidad legal no implica que no pueda asumir obligaciones a título personal. En palabras de PLANIOL y RIPERT: “Si la existencia de una masa común es la característica del régimen de comunidad, ello no significa que esa masa ha de comprender todos los bienes de los esposos, ni que todos los intereses de éstos han de quedar absorbidos en la comunidad. Más aún, uno de los rasgos originales de este régimen es que los esposos conservan intereses personales distintos y que sus bienes quedan distribuidos en tres patrimonios: el patrimonio común, el propio del marido y el propio de la mujer (…)”[1].
La Dirección Nacional de Registro de Títulos promovió, hace unos años, una modificación al citado reglamento sobre requisitos ante los registradores de títulos, sosteniendo que para el caso de “créditos forzosos”, si solamente había consentido en la deuda un esposo, eso no podía impedir que el acreedor ejecute eficazmente su acreencia, y se instituyó en la comentada reforma que bastaba con que se notifique al otro esposo que no ha consentido en la deuda para que sea viable la inscripción de una hipoteca sobre un inmueble de la comunidad legal.
Lo anterior, de forma extensiva al caso de condenaciones al pago de dinero a uno solo de los esposos. Con la consabida notificación, según la aludida reforma reglamentaria, se legitima la inscripción de una hipoteca sobre un bien de la comunidad, aunque la condenación haya sido personal contra uno de los esposos.
Lo cierto es que el tema de una mera notificación, en rigor jurídico, no debe subsanar la falta de consentimiento de un esposo respecto de la deuda que sirva de causa a la hipoteca y a la posterior ejecución inmobiliaria. La inscripción llevada a cabo en esos términos ante el Registro, ha de ser declarada nula, como respuesta a una Litis de derechos registrados en “nulidad de inscripción hipotecaria”. La ley, según el sistema de fuentes vigente, está por encima de las resoluciones y de los reglamentos. El Código Civil consagra una coadministración del patrimonio fomentado en comunidad de bienes, ello descarta la voluntad unilateral de un esposo sobre la suerte de la masa común; por tanto, ese es el precepto que debe primar, aunado a la seguridad jurídica, de índole constitucional.
El pagaré notarial (título ejecutorio por excelencia) es un documento que instrumenta un notario, dando cuenta de que una persona debe una suma de dinero a otra. No se constituye ningún bien particular en garantía. Rige el principio de prenda general, conforme al cual, todo deudor compromete, frente a su acreedor, todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros. De ahí que el patrimonio del deudor sea la prenda común de sus acreedores.
En armonía con lo precedentemente expuesto, ante una obligación asumida personalmente, no en nombre de la comunidad, el esposo obligado debe responder con su patrimonio particular, no con los bienes de la masa. De su lado, el acreedor debe ejecutar tales bienes propios, no los de la comunidad. Y el Registro no debe inscribir hipotecas sobre bienes de la masa común, si no consta que ambos esposos han consentido la deuda.
Si bien la presunción es que la obligación asumida por un esposo se suscribe a nombre de ambos y, por tanto, ha de comprometer la masa, en ejercicio de su función calificadora, como “juez de la legalidad de los documentos sometidos al registro”, los registradores, al advertir que la transacción solamente está consentida por un cónyuge, deben rechazar la solicitud de inscripción hipotecaria. En efecto, el reglamento que rige dicho órgano sostiene que no se debe, como registrador, asumir lo que expresamente no conste en los documentos aportados. Si el consentimiento no consta expresamente, el mismo no ha de presumirse, ni mucho menos darlo como dado en base a una simple notificación. Ésta, en todo caso, haría del conocimiento de la pareja (si es que no lo sabía ya) el proceder de su consorte, pero en modo alguno apareja un consentimiento a la obligación asumida. Esa notificación (si es que se insiste con su realización) debería estar acompañada de una respuesta –inequívoca- de “no objeción” de la pareja. La notificación por sí no subsana nada.
Es la parte interesada (acreedor) que, si el acto contentivo de la obligación no plasma el consentimiento de ambos esposos, debe probar que se trata de algo que han convenido ambos esposos. Es un depósito que debe hacerlo la parte interesada para completar su solicitud de inscripción hipotecaria respecto de un inmueble de una comunidad, en base a una obligación asumida personalmente por un integrante de la pareja.
El pagaré notarial, en sí, si es consentido solamente por un esposo, no es nulo. Como se ha dicho, cada esposo puede comprometer su propio patrimonio. Lo que sí sería nula sería la ejecución que, sin consentir el otro esposo, se pretenda hacer respecto de un bien de la comunidad (el acreedor tendría un título válido, que es el pagaré, pero una ejecución irregular, por ser sobre la comunidad). Una cosa es que cada esposo asuma obligaciones particulares y otra es que esas obligaciones particulares se pretendan cobrar con el patrimonio común. De ahí que los acreedores deben hacer las indagatorias correspondientes al momento de suscribir transacciones con deudores. Deben cerciorarse de que la obligación es a nombre de la comunidad (consintiendo ambos), no personal. Pues, vale reiterar, en este último caso, solamente el patrimonio del esposo que se haya obligado podrá ser ejecutado forzosamente.
[1] PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge. “Tratado Práctico de Derecho Civil Francés”, Tomo 8vo., 1ra. Parte, p. 197.