Source: https://issuu.com/hausneuermediengmbh/docs/wvg-gb-2007
Timestamp: 2017-11-18 05:58:26
Document Index: 227488736

Matched Legal Cases: ['§ 613', '§17', '§ 6', '§ 301', '§ 303', '§ 300', '§ 4', '§ 268', '§ 286', '§ 317', '§ 36', '§ 53', '§ 17', '§ 27', '§ 17', '§ 27', '§ 317', '§ 317', '§ 16', '§ 317', '§ 16']

/WVG-GB-2007 by haus neuer medien GmbH - issuu
inhalt 3–4 5–6 7 – 14 15 – 16 17 – 18 19 – 20 21 – 22 23 – 24 25 – 27 28 – 29 30 – 31 32 34 – 35 36 – 43 44 – 45 46 – 47 48 – 49 50 – 51 52 – 53 54 – 55 56 57 – 58 59 60 – 61 62 63 – 64 65 66 – 67 68 69 – 70 2
Vorwort Aufbau eines Qualitätsmanagementsystems KONZerNAbscHLUss Lagebericht Geschäftsjahr 2007 Mieterbeiräte in Schönwalde und den Innenstadtkarrees II Vermögenslage/Finanzlage Ertragslage Verkauf eines WVG-Minderheitsanteils Risikomanagement und Risiken der künftigen Entwicklung Stadtumbau im Ostseeviertel-Parkseite Vorgänge von besonderer Bedeutung/Prognosebericht/Chancen und Risiken Deutscher Bauherrenpreis 2007 Konzerngewinn- und Verlustrechnung Quartierbegehungen durch die Nachbarschaft Konzernanhang zum Jahresabschluss 2007 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Kulturelles Engagement Entwicklung des Konzernanlagevermögens Verbindlichkeitenspiegel Bericht des Aufsichtsrates eiNZeLAbscHLUss WVG Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Gründung der WVG Dienstleistungsgesellschaft mbH eiNZeLAbscHLUss DLG Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Stadthalle Greifswald eiNZeLAbscHLUss PGs Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser, die Geschäftsleitung der WVG mbH Greifswald freut sich, Ihnen einen Geschäftsbericht für das Jahr 2007 vorlegen zu können, der auch im Zahlenwerk von einem erfolgreichen Handeln der WVG mbH Greifswald im abgelaufenen Geschäftsjahr 2007 zeugt. Besonders stolz sind wir auf die Einführung und Umsetzung des Qualitätsmanagementsystems, welches mit der erfolgreichen Zertifizierung abgeschlossen werden konnte. Der Geschäftsverlauf des Jahres 2007 war besonders davon geprägt, das oberste Qualitätsziel der Kundenzufriedenheit zu verbessern. Hierzu haben wir u. a. die WVG Dienstleistungsgesellschaft mbH gegründet und somit alle praktischen Arbeiten der Bereiche Hauswartservice, Grünanlagenpflege, Hausreinigung und Winterdienst unter dem Dach der WVG mbH Greifswald gebündelt. Weiterhin haben wir entsprechend unserem Slogan MITEINANDER WOHNEN UND LEBEN Mieterbeiräte ins Leben gerufen, um unsere Arbeit weiter zu intensivieren und zu verbessern. Vorwort
Der von den Hansestädtern lang gehegte Wunsch nach Sanierung der Stadthalle Greifswald konnte mit einem von der Gesellschafterin der WVG mbH Greifswald, der Bürgerschaft der Universitäts- und Hansestadt Greifswald und der Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbH getragenen Konzept an den Start geschickt werden. Die Fertigstellung wird für Ende 2009 erwartet. Unsere wohnungswirtschaftlichen Aktivitäten, sei es die Vermietung, die Verwaltung oder auch der Neubau des Seniorenwohnhauses in der Niels-Bohr-Straße 31, werden wir auch im Jahr 2008 mit Enthusiasmus fortsetzen.
Klaus Holzportz Geschäftsführer
Die Geschäftsleitung der WVG beschloss
die Kundenzufriedenheit beeinflussende
2006 ein Qualitätsmanagementsystem
Prozesse vom Abschluss der Mietverträ-
nach DIN EN ISO 9001:2000 einzufüh-
ge bis zur Beseitigung von Schäden zu
ren und zertifizieren zu lassen. Quali-
analysieren, in Verfahrensanweisungen
tätsmanagementsysteme
oder anderen Vorgabedokumenten zu
Normenreihe gibt es seit ca. 20 Jahren.
beschreiben, die betroffenen Mitarbeiter
Ursprünglich für den gewerblichen Be-
vom Sinn und der Richtigkeit zu über-
reich entwickelt, ist es heute auch in den
zeugen, die Umsetzung zu gewährlei-
Zertiﬁzierung nach
Dienstleistungsbranchen das verbreiteste
sten und zu überwachen. In diese Arbei-
Managementsystem, das nicht nur in
ten war der größte Teil der Mitarbeiter
Deutschland, sondern in der ganzen
einbezogen. Letztendlich sollte nicht nur
Welt Anwendung findet. Aber nicht alle
eine hohe Kundenzufriedenheit erreicht
sind zertifiziert. In der Wohnungswirt-
werden, sondern auch eine Mitarbei-
schaft ist die Einführung eines Quali-
terzufriedenheit. Das ermöglichte die
tätsmanagementsystems freiwillig, im
erfolgreiche Einführung innerhalb eines
Gegensatz zu anderen Branchen, wo es
Jahres. Im Zertifizierungsverfahren muss-
ten nicht nur die Geschäftsleitung, son-
dern auch viele Mitarbeiter zeigen, wie Mit Aufbau, Einführung und interner Au-
in ihrem Verantwortungsbereich die Re-
ditierung (Selbstüberprüfung der Umset-
gelungen umgesetzt und gelebt werden.
zung) wurde von der Geschäftsleitung ein Führungsteam beauftragt, bestehend
Mit der Einführung des Qualitätsmanage-
aus der Qualitätsbeauftragten der WVG,
ments wurde/n:
Bärbel Hillebrecht, der Beauftragten der
 23 Verfahrensanweisungen erarbeitet
Geschäftsleitung, Heidrun Fischer und
und in den Bereichen umgesetzt;
dem Berater, Dr. Jochem Kreher von der
 ein Handbuch erstellt, mit dem die
TEQ Technologietransfer & Qualitätssi-
cherung GmbH, Niederlassung für Me-
nagements der WVG mit den Normen-
cklenburg-Vorpommern in Züssow.
forderungen und gesetzlichen sowie
Qualitätsma-
behördlichen Regelungen nachgewiesen Ziel des Qualitätsmanagement ist es, ein
hohes Maß an Kundenzufriedenheit, bei
 ca. 50 % der bereits vorhandenen be-
der WVG mbH Greifswald, besonders
trieblichen Regelungen auf Übereinstim-
bei den Mietern, unter den Bedingungen
mung mit den Forderungen des Quali-
effektiver Prozesse zu erreichen und sie
tätsmanagements überprüft und vielfach
ständig zu verbessern. Dazu waren alle
geändert; Qualitätsmanagement
 Gefährdungsbeurteilungen und Ex-
leeres Formblatt ohne festgestellte Ab-
plosionsschutzdokumente
weichungen übergeben werden. Das be-
heitsrelevante Bereiche erstellt;
stätigt das große Engagement aller Mit-
 Schulungen der Leiter und aller
arbeiter, nicht nur der Geschäftsleitung
Mitarbeiter zum Qualitätsmanagement
und des Führungsteams.
durchgeführt;  ein System der Bewertung von Auf-
Mit der feierlichen Übergabe der Zer-
trägen an Dritte eingeführt und bis Ende
tifizierungsurkunde am 26.März 2008
2007 ca. 4.000 ausgewertet;
an den Geschäftsführer der WVG mbH
 eine Befragung der Kunden (Mieter)
Greifswald, Klaus Holzportz, und den
eingeführt und bis Ende 2007 ausgewer-
Vorsitzenden des Aufsichtsrates, Edgar
tet. (Die ersten Ergebnisse zeigten bereits
Prochnow, in Gegenwart von Vertretern
ein hohes Maß an Zufriedenheit der Mie-
der Universitäts- und Hansestadt Greifs-
ter mit den Leistungen der WVG, aber es
wald und weiteren Gästen wurde die erste
gab auch Hinweise für Verbesserungen.)
Etappe der Einführung des Qualitätsma-
 20 interne Audits durchgeführt, do-
nagements beendet.
kumentiert und ein großer Teil der Festlegungen umgesetzt.
Im Gegensatz zu anderen Qualitätsbewertungen ist ein Qualitätsmanagement
In dem am 21. und 22. Januar 2008 durch
nach DIN EN ISO 9001 mit der Erst-
drei Auditoren des Zertifizierungsunter-
zertifizierung nicht abgeschlossen. Die
nehmens GZBB Gesellschaft zur Zertifi-
Normenforderungen verlangen vom Un-
zierung von Qualitätsmanagementsyste-
ternehmen eine regelmäßige Anpassung
men durchgeführten Zertifizierungsaudit
und Verbesserung aller Prozesse und die
wurde der WVG die Übereinstimmung
Überwachung durch interne Audits.
ihres Qualitätsmanagementsystems mit den Normenforderungen der DIN EN
Die GZBB wird sich jährlich durch Über-
ISO 9001:2000 und die erfolgreiche
wachungsaudits und alle drei Jahre durch
Umsetzung im Unternehmen bestätigt.
Wiederholungsaudits vom Erhalt, von
Nach kritischer Durchsicht der gesam-
der Umsetzung und der Verbesserung
ten Dokumentation durch den leitenden
der Anforderungen aus dem Qualitäts-
Auditor, Herrn Herold, im Vorfeld der
management überzeugen.
Zertifizierung und gründlichem Nachfragen der Auditoren an den beiden Tagen des Audits, konnte der Qualitätsbeauftragten, Bärbel Hillebrecht, am Ende ein
Konzernlagebericht Geschäftsjahr 2007
Mieten Die Nettokaltmieten sind im Jahr 2007 nur wenig gestiegen. Mit 1,0 Prozent war ihr
Anstieg gleich hoch wie 2006 und 2005 mit 1,0 bzw. 0,9 Prozent. Die (kalten und warmen) Wohnnebenkosten sind nach Berechnung des ifs Städtebau-
Wohnnebenkosten erneut mit
instituts in Berlin im Jahr 2007 erneut stärker gestiegen als die allgemeinen Lebens-
überproportionalem Anstieg
haltungskosten. Mit 2,7 Prozent lag der Anstieg zwar nicht mehr so hoch wie in den beiden Vorjahren mit 7,2 Prozent (2006) und 7,8 Prozent (2005), aber erneut über der Inflationsrate mit 2,0 Prozent. Die Wohnungsmärkte in Mecklenburg-Vorpommern zeigten sich auch im Jahr 2007
stabil. Trotz weiterhin landesweit zurückgehender Einwohnerzahlen konnte die Ver-
generell stabil
mietungssituation mit rund 92 Prozent vermieteter eigener Wohnungen zum Jahresende 2007 auf verhältnismäßig hohem Niveau gehalten werden. Dennoch ist der Wohnungsmarkt örtlich unterschiedlich gestaltet. Der hohe Anteil von ALG II-Beziehern unter den Mietern (geschätzt 20 bis 30 Prozent) hat aufgrund der Bemühungen der organisierten Wohnungswirtschaft, Einfluss auf marktorientierte angemessene Unterkunftskosten zu nehmen, bisher keine gravierenden Auswirkungen auf die ortsüblichen Mieten. Dennoch ist das Ansinnen der Kommunen und Landkreise deutlich erkennbar, die Angemessenheit der Unterkunftskosten von der Kassenlage abhängig zu machen. Nachdem bis Ende 2004 eine Abnahme der Bevölkerungsanzahl festzustellen war, ist
seit 2004 eine positive Entwicklung der Bevölkerung zu verzeichnen. Hiervon wird
in der Universitäts-
auch in den nächsten Jahren ausgegangen.
Arbeitslosenquote der
Damit liegt die Arbeitslosenquote in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald unter der von Mecklenburg-Vorpommern (15,1 %). Aufgrund der positiven Entwicklung der Bevölkerungs- und Arbeitslosenzahlen geht die Geschäftsführung von einer positiven Entwicklung des Geschäftsumfeldes der WVG aus. Bei der Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) sind ausführliche Analysen zur Bevölkerungsentwicklung und dem daraus abzuleitenden Wohnungsbedarf erstellt worden. Diese Analyse bildet die Grundlage für die weitere Unternehmensplanung der WVG. Die Bevölkerungsentwicklung in Greifswald – ausgehend von 53.210 Einwohnern 2001 – bewegt sich innerhalb des Prognosekorridors des ISEK. Das ISEK soll im Jahr 2008 fortgeschrieben werden.
Die WVG hat im Geschäftsjahr 2007 im Wesentlichen ihre Tätigkeit auf die Verwal-
tung und Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes, auf die Verwaltung von Wohneigentum sowie auf die Fremdverwaltung (Betreuungstätigkeit) konzentriert. Durch die Umsetzung des Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms stellt die WVG die langfristige Konkurrenzfähigkeit gegenüber anderen Greifswalder Wohnungsanbietern sicher. Zum 31. Dezember 2007 verwaltete die Gesellschaft insgesamt 14.813 Verwaltungseinheiten, darunter 10.053 eigene Wohnungen. Außerdem wurden 1.496 Wohnungen fremdverwaltet.
WVG-eigene
einstellplätze/carports
Die Veränderungen im eigenen Wohnungsbestand ergeben sich zum größten Teil aus dem Abriss von 99 WE im Rahmen des ISEK sowie aus der Veräußerung von Eigentumswohnungen (146 WE) und aus dem Verkauf von Einzelobjekten mit 5 WE. Durch die im Geschäftsjahr und in den vergangenen Jahren regelmäßig in nicht unerheblichem Umfang durchgeführten Instandhaltungs- und Modernisierungs- sowie Investitionsmaßnahmen verfügt der überwiegende Teil des Wohnungsbestandes der Gesellschaft über eine zeitgemäße moderne Ausstattung. Insbesondere durch Zuschnittsänderungen in den Wohnungen wurde der Nachfrage Rechung getragen. Jahr
frei zur sofortigen Vermietung
Leerstandsentwicklung (31. Dezember)
Der Leerstand im Berichtsjahr 2007 ist gegenüber dem Vorjahr um 94 Wohnungen gesunken. Der Rückgang des Leerstandes wurde insbesondere durch Akquisitionsmaßnahmen am Wohnungsmarkt erzielt. Die WVG hat gezielte Sonderaktionen, wie „Junges Wohnen“, Studentenwohnungen und preiswerte Wohnungen, erfolgversprechend umgesetzt. Im Fokus der wohnungswirtschaftlichen Akquisitionsbemühungen werden Marktsegmente wie „Junges Wohnen“, Seniorenwohnungen und Wohnungen für Familien mit Kindern angeboten.
(31. Dezember) 2005
entwicklung der Verwaltung für Dritte sowie der Woh-
davon eigene Jahr
Verwaltung Dritter
nungseigentumsverwaltung (basis Verwaltungseinheiten)
Bei den verwalteten Beständen handelt es sich um Wohneinheiten, Gewerbeeinheiten, Garagen, Carports, Einstellplätze und Freiflächen sowie Kleingärten und sonstige Verwaltungseinheiten. Die erste Gesellschafterversammlung der Tochtergesellschaft DLG fand am 5. Januar 2007 vor dem Notar Reimer Friccius, Amtssitz Greifswald, statt. Diese Gesellschafterversammlung wurde beurkundet. Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte am 7. März 2007. Das Stammkapital in Höhe von 100.000 Euro ist durch die Gesellschafterin WVG am 22. Januar 2007 auf das Konto der DLG eingezahlt worden. Die Anmeldung der Gründung der DLG beim zuständigen Finanzamt Greifswald erfolgte mit Schreiben vom 9. Februar 2007. Die Gesellschaft hat ihren Dienstbetrieb zum 1. April 2007 aufgenommen. Mit der MÜTRA Objektmanagement GmbH, Niederlassung Greifswald, ist ein Vertrag zu einem Teilbetriebsübergang nach § 613 a BGB ausgehandelt worden. Die GmbH ist mit 32 Mitarbeiter/innen von der MÜTRA Objektmanagement GmbH, Niederlassung Greifswald, gestartet. Die DLG hat im Rumpfgeschäftsjahr 2007 im Wesentlichen ihre Tätigkeit auf die Leistungsbereiche Hauswartdienstleistungen sowie Haus- und Gebäudereinigung konzentriert. Darüber hinaus erbringt das Unternehmen im Bereich der Landschaftspflege und des Winterdienstes weitere Dienstleistungen.
Die DLG erbringt diese Leistungen hauptsächlich für den eigenen Wohnungsbestand der Muttergesellschaft WVG sowie für die Wohnungsbestände, die in der Fremd- und Wohnungseigentumsverwaltung der Muttergesellschaft verwaltet werden. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich am Stammsitz der Muttergesellschaft. Darüber hinaus befindet sich eine Außenstelle in der Gützkower Landstraße 19 – 21. Zwischen der WVG und der WVG DLG mbH wurde mit Datum vom 30. März 2007 ein Dienstleistungsvertrag über den Leistungsumfang der DLG unterschrieben. Mit Datum vom 23. März 2007 wurde ein kaufmännischer Dienstleistungsvertrag geschlossen. Diese beiden Verträge bilden im Wesentlichen die Geschäftsgrundlage für die Tätigkeit der DLG im Rumpfgeschäftsjahr sowie in allen nachfolgenden Geschäftsjahren. Die Gesellschafterversammlung der Tochtergesellschaft Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbH hat auf ihrer 25. Sitzung am 8. Dezember 2006 unter dem Tagesordnungspunkt 4.7 „Öffentliche Begleitung des Bauvorhabens“ die Information der Geschäftsführung zur Kenntnis genommen. Die konstituierende Sitzung der Projektgruppe Stadthalle fand am 5. Januar 2007 statt. Der Projektgruppe gehören unter anderem der Präsident der Bürgerschaft, der Oberbürgermeister, die Fachämter der Stadtverwaltung, das Beteiligungsmanagement der Universitäts- und Hansestadt Greifswald, der Kaufmännische Geschäftsführer und der Technische Direktor der Theater Vorpommern GmbH sowie der Prokurist der WVG und der Geschäftsführer der PGS an. Es wurde zunächst eine Aufgabenstellung zum Sanierungskonzept „Instandsetzung/ Nutzbarmachung der Stadthalle Greifswald“ verabschiedet. Danach ist vorgesehen, dass der „Kleine Saal“ und der „Große Saal“ sowie das Foyer nutzbar gemacht werden. Die Vergabekommission der WVG hat nach Ausschreibung der Planungsleistungen den benötigten Fachplanungsbüros den Zuschlag erteilt. Mit dem Landesamt für Kultur und Denkmalpflege in Mecklenburg-Vorpommern und der Unteren Denkmalbehörde wurden die Abstimmungen zur beabsichtigten Sanierung der Stadthalle durchgesprochen und abgestimmt. Aus der Abstimmung heraus wurde ein Restaurator für das Bauvorhaben gebunden. Der Bauantrag für den Umbau der Stadthalle ist termingerecht zum 15. September 2007 eingereicht worden. Konzernlagebericht
Auf der Grundlage der Teilbaugenehmigung wurde planmäßig ab 15. Oktober 2007 mit den Abbruch- und Entkernungsarbeiten begonnen. Der Baubeginn ist im Frühjahr 2008 geplant.
Die WVG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 2007 3,3 Mio. EUR investiert.
investitionen Im Ostseeviertel Parkseite wurde mit der Fertigstellung der Baumaßnahmen an den Objekten Tallinner Straße 7/8 und Kooser Weg 2/3 das Sanierungsprogramm weiter fortgeführt. Im Helsinkiring 33/34 wurden die ersten Bauabschnitte ebenfalls realisiert. Die Fertigstellung dieses Objektes ist für das I. Quartal 2008 vorgesehen. Die Fertigstellung der Außenanlagen wird im Laufe des Geschäftsjahres 2008 realisiert, so dass die WVG damit ihr vorletztes Quartier im Ostseeviertel Parkseite abgeschlossen hat. Das letzte Quartier wird nach der Mehrjahresplanung in den Jahren 2009/2010 realisiert. Im Geschäftsjahr 2008 werden lediglich die Planungen für die Realisierung dieses letzten Quartiers abgeschlossen. Im Wohngebiet Schönwalde I wurde im Dubnaring 1–4 und im Nikolajewweg 5–7 das Programm der Balkonsanierung weiter fortgeführt. Die Nachrüstung der fehlenden Balkone in der Loitzer Landstraße 1, 2, 4, 6 und 7 erfolgte ebenfalls planmäßig und trug somit zur höheren Attraktivität dieser Wohnanlage bei. Weiterhin wurde in der Innenstadt die Roßmühlenstraße 2 b vom Bundesvermögensamt erworben. Mit dem Erwerb dieses Grundstückes konnte die Gesellschaft ihr Segment in der Innenstadt weiter ausbauen. Für den geplanten Neubau wurden die Bauvorbereitungen und Planungen im abgelaufenen Geschäftsjahr weitestgehend abgeschlossen. Der Bauantrag wurde eingereicht. Der Baubeginn für den Neubau ist im I. Quartal 2008 geplant. Im Rumpfgeschäftsjahr 2007 der Tochtergesellschaft DLG wurden Investitionen in Höhe von 64.000 Euro getätigt. Diese Investitionen wurden für die Anschaffung von Fahrzeugen und Gerätschaften in Höhe von 63.000 Euro sowie für die Unternehmensgründung in Höhe von 1.000 Euro investiert. Durch die Gründung der DLG war es erforderlich, dass für die notwendigen Fahrzeuge und Gerätschaften die Leasing- und Mietverträge durch die Muttergesellschaft, die WVG, abgeschlossen wurden. Die Weiterberechnung erfolgt mittels Überlassungsvertrag an die DLG. Für das Geschäftsjahr 2008 werden zur Komplettierung des Maschinenparks, insbesondere für die Absicherung des Winterdienstes, weitere Fahrzeuge angeschafft.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2007 konzentrierte sich die Gesellschaft auf Wohn-
Privatisierungs- und Ver-
raumprivatisierung. Dabei steht die Mieterprivatisierung im Vordergrund. Im Ge-
kaufstätigkeit der WVG
schäftsjahr wurden insgesamt 33 Wohnungen aus dem Wohnungseigentum an Selbstnutzer verkauft sowie 113 Wohnungen aus der Wohnungseigentumsanlage Lubminer Platz 1–9 als Block veräußert. Der Erlös der im Geschäftsjahr veräußerten Objekte beläuft sich auf ca. 7,6 Mio. EUR, wobei anzumerken ist, dass sich die Kaufpreise Lubminer Platz 1–9 zunächst auf einem Notaranderkonto befinden. Der Zufluss auf die Konten der Gesellschaft erfolgt erst im I. Quartal 2008. Die WVG hält in den rund 43 Wohnungseigentümergemeinschaften noch 1.417 Eigentumswohnungen für den Verkauf vor. Die Verkaufs- und Privatisierungstätigkeiten werden forciert, um weitere liquide Mittel für Sanierungsaufgaben zu gewinnen, aber auch, um die soziale Ausgewogenheit der Wohngebiete zu stärken. Die Senkung des Verschuldungsgrades ist eine strategische Aufgabe der WVG.
entwicklung im Personalbereich
Arbeitskräfte mit zeitlich
begrenzter Anstellung Ruhende Arbeitsverhältnisse Gesamt
Im Berichtsjahr hat die WVG weiter die Ausbildung von Kaufleuten für Grundstücksund Wohnungswirtschaft, Bürokommunikation, Informatik und für Immobilienkaufleute durchgeführt. Im Rahmen der Betriebsvereinbarung „Altersteilzeit“ wurden mit Mitarbeiter/innen der WVG insgesamt 19 Verträge auf Altersteilzeit abgeschlossen. 18 Verträge wurden beginnend mit dem Jahr 2007 sowie ein Vertrag beginnend mit dem Jahr 2008 abgeschlossen. Mit dieser personalpolitischen Maßnahme reagiert die Gesellschaft auf die veränderten Marktbedingungen. Die Organisationsstruktur wird aufgrund der Konzernlagebericht
abgeschlossenen Altersteilzeitverträge beginnend ab dem Geschäftsjahr 2008 sukzessive angepasst. Weitere 6 Mitarbeiter/innen haben Anträge auf „Altersteilzeit“ gestellt. Über diese Anträge wird die Geschäftsleitung in 2008 entscheiden.
Das Quartier Gedserring/ rigaer straße im OstseeviertelParkseite wurde in den Jahren 2006 und 2007 zur preisgekrönten Wohnanlage umgebaut.
Die Bürgerschaft der Universitäts- und Hansestadt Greifswald hat am 21. Oktober 2002 (BS-Nr. 493-32/02) ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) beschlossen. Auf der Grundlage des Stadtumbaus/ISEK hat die WVG in der langfristigen Unternehmensplanung den Abriss und Teilrückbau von 1.591 Wohneinheiten berücksichtigt. Durch die Umsetzung der Investitionsprogramme der Jahre 2003 bis 2006 wurden durch die WVG bereits 624 Wohnungen abgerissen bzw. zurückgebaut. Im Geschäftsjahr 2007 wurden 99 Wohnungen rückgebaut oder komplett abgerissen. Auf der Grundlage der Unternehmensplanung ist vorgesehen, für den Zeitraum 2008 bis 2012 weitere 321 Wohnungen durch Rückbau oder Abriss vom Markt zu nehmen. Diese Maßnahmen werden in Abhängigkeit von Markterfordernissen gegebenenfalls weiter aktualisiert.
Mieterbeiräte in
Nachdem die Mieterbeiräte in den
Gründung von Mieterbeiräten in der In-
Wohngebieten Schönwalde I und II nach
nenstadt befragt worden. Kandidaturen
mehr als halbjähriger Tätigkeit als feste
und Vorschläge potentieller Mitglieder
Größe im Prozess der partnerschaftlichen
konnten auf diesem Wege abgegeben
Zusammenarbeit zwischen Mietern und
werden. Zahlreiche Mieter erklärten sich
Mitarbeitern der WVG etabliert waren,
für eine mögliche Mitarbeit im Mieter-
entschied der Bereich Wohnungswirt-
beirat bereit, sodass am 29. und 30. Au-
schaft im Sommer 2007 das erfolgreiche
gust die Versammlung zur Berufung der
Kommunikationsmodell aus Greifswalds
Wahlausschüsse durchgeführt und die
erfolgsprojektes auf die
mieterstärksten Stadtteilen ebenso auf
Wahl der neuen Mieterbeiräte anschlie-
die Quartiere im Innenstadtbereich zu
ßend in die entscheidende Phase über-
Zu unserer Freude konnten während
Wie bereits in Schönwalde praktiziert,
der ersten beiden Quartale, in denen
war von Beginn an auch für die Innen-
die Mieterbeiräte Schönwalde I und II
stadt die Einrichtung mehrerer Mieter-
ihre Arbeit aufgenommen haben, bereits
beiräte geplant. Mit Blick auf die Mieter-
beste Ergebnisse erzielt werden. Mieter-
dichte in den verschiedenen Quartieren
wünsche hinsichtlich der Gestaltung und
wurde die Untergliederung des Wohn-
Bepflanzung von Außenanlagen, Rekul-
gebietes in zwei Karrees vorgesehen,
tivierung verwilderter Grünflächen, der
jeweils links und rechts der zentralen
Bereitstellung weiterer Fahrradständer,
Fischstraße gelegen. Nach Verschickung
Trockenplätze und Gästestellplätze wur-
der Stimmzettel an alle WVG-Innen-
den mit viel Einsatzbereitschaft zielge-
stadthaushalte erfolgte die Auszählung
nau durch die Mietervertreter formuliert
der zurückgesendeten Stimmen schließ-
und konnten so von der WVG zeitnah
lich am 14. November 2007. Kurze Zeit
realisiert werden. Für uns Grund genug,
darauf trafen sich die zwei neuen Mieter-
um über eine Ausweitung des Mieterbei-
beiräte zu ihren ersten konstituierenden
ratsprojektes auch für die Greifswalder
schönwalde und den innenstadtkarrees ii
Innenstadt nachzudenken. Wenige Wochen in Amt und Würden, So wurden erste Vorbereitungen für die
haben wir die frisch gewählten Mie-
Wahl der neuen Mietervertretungen
tervertreter am 26. Februar 2008 zur
schon im Juli 2007 getroffen. Insge-
offiziellen Eröffnung des neuen Mieter-
samt 1.586 wahlberechtigte Mieter sind
beiratsbüros in der Lange Straße/Ecke
schriftlich über das Interesse an der
Rotgerberstraße eingeladen. Schnell waMieterbeiräte
ren sich die Mietervertreter einig, hier
ders hilfreich. Denn gerade im Zentrum
monatlich eine gemeinsame Sprech-
Greifswalds, wo sich gewerbliche und
stunde anzubieten, zumal die Geschicke
private Mieter stark durchmischen, die
der Innenstadt so eng miteinander ver-
Quartiere zwischen den vergleichswei-
flochten sind, dass ein solches Vorgehen
se schmalen Straßen relativ eng bebaut
sinnvoll ist. Den Mietern Unterstützung
sind und Stellplatz- sowie Anfahrts-
und Hilfe sein, als Sprachrohr fungieren
möglichkeiten nur eingeschränkt zur
und Mieteranliegen u. a.
Verfügung stehen, eröffnet das MITEIN-
der Universitäts- und Hansestadt und
ANDER WOHNEN UND LEBEN völlig
der Ortsteilvertretung formulieren, dies
andere Problematiken als beispielswei-
ist seither Intention der Innenstadtver-
se in Schönwalde. Darauf mit Hilfe der
tretungen. Das Knüpfen von Informa-
Mieterbeiräte noch besser reagieren zu
tionsnetzwerken und die Kooperation
können, ist seit Ende 2007/Anfang 2008
mit verschiedenen städtischen Interes-
für uns sehr gut möglich.
senvertretern leiten dabei die Arbeit der Mieterbeiräte. Hinweise und Anregungen aus „Mietermund“ gelten vor allem mit dem ganz eigenen „Innenstadtblick“ für unsere Mieterbetreuer und Verwalter als beson-
WVG-Mieter treffen sich zur ersten vorbereitenden sitzung zur Durchführung der Wahl der neuen Mieterbeiräte in den innenstadtquartieren.
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Konzerns stellt sich wie folgt dar: 31.12.2007 kurzfristig teUr
Vermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Finanzanlagen Anlagevermögen Vorräte Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände Liquide Mittel und Wertpapiere des Umlaufvermögens Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) Ausgleichsposten §17 DM-Bilanz
Zur Durchführung einer beschlossenen
Umlaufvermögen/rAP
Kapital Gezeichnetes Kapital Rücklagen
Kapitalerhöhung geleistete Einlagen bilanzielles eigenkapital Sonderposten für Investitionszulage Wirtschaftliches eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten und erhaltene Anzahlungen Vorgesehene Ausschüttungen fremdkapital
14.336 Vermögenslage
Der Vermögensaufbau des Konzerns ist zum 31. Dezember 2007 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen weitestgehend ausgeglichen. Das Sachanlagevermögen wird finanziert durch lang- und mittelfristiges Kapital. Die Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszulage 26,3 %. Die Höhe der Eigenkapitalquote liegt im Branchendurchschnitt vergleichbarer Unternehmen.
Da die WVG erstmalig einen Konzernabschluss aufstellt, sind keine Vorjahresbeträge angeben. Der Konzern hat in 2007 einen positiven Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von 11.932 TEUR erwirtschaftet. Die Finanzlage der Gesellschaft wird auch in den Folgejahren wesentlich durch den Kapitaldienst der Fremdmittel für Investitionen beeinflusst. Der Kapitaldienst wird sich voraussichtlich wie folgt entwickeln:
ertragslage 2007 teUr
im Geschäftsjahr stellt sich
Hausbewirtschaftung Erlöse aus der Vermietung
die ertragssituation des
Konzerns wie folgt dar:
Planmäßige Objektabschreibungen
Bestandsveränderungen/aktivierte Eigenleistungen Betriebskosten einschließlich Grundsteuer Instandhaltungskosten Indirekter Verbrauch der Rückstellung für Bauinstandhaltung Andere Hausbewirtschaftungsaufwendungen
Hausbewirtschaftungsergebnis Andere Leistungen Betreuungstätigkeit
1.644 2.177
Übrige ordentliche erträge
Andere Aufwendungen Personalaufwand Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
4.463 253
Aufwendungen f. andere Lieferungen u. Leistungen 305 Sachaufwand Übrige Abschreibungen
2.320 127 7.468
Betriebliches Leistungsergebnis Finanzergebnis Neutrales Ergebnis
5.376 395 -3.356
Ertragssteuern Jahresergebnis
556 1.859
2007 teUr Zinsen Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Die WVG hat im Rahmen des Personalentwicklungskonzeptes 19 Verträge über Altersteilzeit abgeschlossen. Zwei Auszubildende wurden nach erfolgreichem Ausbildungsabschluss in ein befristetes Arbeitsverhältnis übernommen.
Die WVG hält 100 % am Stammkapital von 475 TEUR der Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbH (PGS). Die PGS weist zum 31. Dezember 2007 einen Jahresfehlbetrag von 60 TEUR aus. Mit Datum vom 11. Dezember 2007 wurde ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag zwischen der PGS und der Muttergesellschaft WVG abgeschlossen. Mit Datum 28. Januar 2008 erfolgte der Eintrag in das Handelsregister am Amtsgericht Stralsund. Die WVG hält 100 % am Stammkapital von 100 TEUR der WVG Dienstleistungsgesellschaft mbH (DLG). Die DLG weist zum 31. Dezember 2007 einen Jahresfehlbetrag von 14 TEUR aus. Mit Datum vom 11. Dezember 2007 wurde ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag zwischen der DLG und der Muttergesellschaft WVG abgeschlossen. Die Eintragung am Handelsregister Stralsund erfolgte am 21. Januar 2008.
Verkauf eines WVG-
Am 26. Februar 2007 beschloss die Bür-
Themas sowohl in der Bürgerschaft
gerschaft der Universitäts- und Hansestadt
als auch in den Medien sowie unter
Greifswald mit 23 Ja- und 12-Nein-Stim-
Greifswalder Bürgerinnen und Bürgern
men die Veräußerung eines Minder-
führte infolge der Beratungen über den
heitsanteiles an der Wohnungsbau- und
WVG-Anteilsverkauf
Verwaltungsgesellschaft mbH Greifwald
eines Bürgerentscheids über die Frage-
äußerung von Geschäftsantei-
und beauftragt die Stadtverwaltung der
stellung, ob die Universitäts- und Han-
len der WVG
sestadt Greifswald auf die Möglichkeit
mit Vorbereitung, Ausschreibung und
der Schuldenreduzierung des Abbaus
Durchführung eines strukturierten Bie-
des Haushaltsdefizits durch den Verkauf
terverfahrens – in Abstimmung mit der
eines Minderheitsanteils der Wohnungs-
WVG sowie unter Hinzuziehung exter-
ner Beraterleistungen. Den erfolgreichen
Greifswald verzichten solle. Die Abstim-
Verkauf der Minderheitsanteile voraus-
mung am 6. Mai 2007 sollte prüfen, in-
gesetzt, soll der erzielte Erlös zur nach-
wieweit die mehrheitliche Zustimmung
haltigen Entschuldung des städtischen
der Bürgerschaft zu einer möglichen
Haushaltes verwendet werden, um somit
Anteilsveräußerung ebenfalls von den
langfristig die politische und finanzielle
Bürgerinnen und Bürgern Greifswalds
Handlungsfähigkeit der Universitäts- und
mitgetragen wird. Schließlich öffnete der
Hansestadt Greifswald sicher zu stellen.
Bürgerentscheid den Weg für das Bieter-
Die kontrovers geführte Diskussion des
Minderheitsanteils bürgerschaft beschließt Ver-
Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald sucht für die WVG einen strategischen Partner, der das Unternehmen durch neue impulse weiterhin auf dem Wohnungsmarkt stärkt.
Die Universitäts- und Hansestadt als
nur tatkräftig unterstützen. Hier galt es
vor allem, die Befürchtungen über den
WVG mbH Greifswald sucht einen stra-
willkürlichen Verkauf von Wohnung,
tegischen Partner als Minderheitsgesell-
schafter, der nicht zuletzt durch eigene
und die Missachtung der Interessen von
Ideen und Impulse weitere große Teile
Mietern und Eigentümern deutlich zu
zur anhaltenden Stärkung und Etablie-
entkräften. Ungeachtet des potentiellen
rung der WVG als wettbewerbsfähiges
Anteilsverkaufs bleibt die Versorgung
Wohnungsunternehmen beitragen kann.
Von daher beurteilen wir die Beteiligung
pen mit bedarfsgerechten Wohnungen
eines privaten Partners positiv. Gute Er-
unsere satzungsmäßige Aufgabe. Diese
fahrungen der Stadtwerke in der Zusam-
Aufgabe im Sinne einer sozialen Ver-
menarbeit mit privaten Mitgesellschaf-
antwortung gegenüber breiten Bevölke-
tern bestätigen dies.
rungsschichten wahrzunehmen und zu
Bevölkerungsgrup-
kommunizieren wird in Zusammenar-
im Vorfeld des Anteilsverkaufs galt es vor allem die befürchtungen unserer Mieter und eigentümer ernstzunehmen und positive Öffentlichkeitsarbeit zu leisten.
Insofern konnten wir die positive Öf-
beit mit einem möglichen Anteilseigner
fentlichkeitsarbeit der Universitäts- und
vertraglich festgeschrieben und durch
Hansestadt, insbesondere zu Beginn des
Stimmenmehrheit sowie Vorsitz der Uni-
Jahres 2008, als Mitherausgeberin eines
versitäts- und Hansestadt im Aufsichtsrat
Infoflyers zum WVG-Anteilsverkauf für
und der Gesellschafterversammlung der
alle Mieterinnen und Mieter der WVG
WVG abgesichert sein.
In einem Risikohandbuch sind Gefahrenpotenziale und Risikofelder in ihren Beobachtungsbereichen definiert. Die WVG verfügt über eine systematische, mittel- und langfristig angelegte Finanz-, Investitions- und Personalplanung. Ergänzend enthält das monatliche Berichtswesen jeweils aktuelle Zahlen zum Leistungsstand und zur wirtschaftlichen Situation. Dem Überwachungssystem unterliegen sowohl die Ent-
risikomanagement und risiken der künftigen entwicklung
wicklung der Liquidität als auch der Erträge aus Vermietung, die Veränderung der Leerstände in den Wohnungsbeständen sowie die Entwicklung der Mietausfälle. Insbesondere die Ergebnisse der Verkaufsaktivitäten und die Umsetzung des Bauplanes werden gesondert erfasst. Diese Faktoren sind für das Kerngeschäft des Unternehmens – die Bestandsbewirtschaftung von Wohn- und Geschäftsimmobilien – von besonderer Bedeutung. Das Risikomanagement ist vorrangig darauf gerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit zu sichern und das Eigenkapital zu stärken. In diesem Zusammenhang werden insbesondere die Indikatoren regelmäßig beobachtet, die Risiken aus der Vermietungssituation oder sonstige Mietausfälle signalisieren. Die WVG verfügt über eine Innenrevision sowie über ein Controlling. Das Anlagevermögen ist lang- und mittelfristig finanziert. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet und analysiert. Die Senkung des Verschuldungsgrades ist ein strategisches Ziel des Unternehmens. Preisänderungsrisiken sind derzeit nicht ersichtlich, da aufgrund der Miet-/Nutzungsverträge die Mieten auch für künftige Jahre festgelegt sind. Es werden im Rahmen des gültigen Mietspiegels in unserem Vermietungskonzept auch mittelfristig Mietentwicklungsmöglichkeiten gesehen, die zu höheren Erlösen führen. Daraus ergibt sich, dass der Kapitaldienst aus den Zuflüssen aus dem Vermietungsgeschäft vereinbarungsgemäß erbracht werden kann. Schriftliche Dienst- und Arbeitsanweisungen, Stellenbeschreibungen sowie innere und externe Vollmachtsregelungen liegen vor. Es erfolgt eine laufende Budgetüberwachung, mit der die Einhaltung der in den Wirtschaftsplänen festgelegten Aufwendungen und Erträge gesichert wird. Ergänzend werden Jahres-, Quartals- und Monatsliquiditätspläne erstellt und analysiert. Die Wirtschaftlichkeit und Effizienz der Planungs- und Überwachungssysteme wird fortlaufend überwacht. Risikomanagement
Die Lage des Konzerns wird in Zukunft maßgeblich von der Entwicklung der Bevölkerung in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald beeinflusst werden. Nach den vorliegenden Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung ist für die kommenden Jahre mit einem Überangebot von Wohnraum zu rechnen, der aus demographischen und städtebaulichen Faktoren resultiert. Die Leerstände werden voraussichtlich insbesondere Plattenbaugebiete betreffen. Die WVG hat die Kriterien nach § 6a AHG (u.a. 15 % Leerstand) nicht erfüllt, sodass die Altschulden, die auf die vom Markt genommenen Bestände entfallen, weiterhin von der WVG zu bedienen sind. Der dargestellte hohe Kapitaldienst wird daher nicht durch den Abriss reduziert.
stadtumbau im Ost-
Nach drei Jahren des erfolgreichen und
seite ein interessantes stufenförmiges
vor allem kreativen Stadtumbaus im
Äußeres, das im Nachhinein kaum mehr
Ostseeviertel-Parkseite nahm die WVG
an die industrielle Plattenbauweise von
auch im Jahr 2007 die Bautätigkeit in
einst erinnert.
Nirgends sonst in der Universitäts- und
wieder auf und realisierte mit Moderni-
Hansestadt Greifswald ist das Bild eines
fortlaufende sanierung im
sierung der Wohnhäuser in der Tallinner
Stadtviertels so im Wandel begriffen wie
Straße 7/8, im Kooser Weg 2/3 und im
im Ostseeviertel-Parkseite. Die zahl-
Helsinkiring 33/34 u. a. die straßensei-
reichen in Gang gesetzten baulichen
tige Aufwertung des Umbaugebietes
aus Richtung Innenstadt sowie entlang
nungsbild und die Wohnqualität eines
der Hauptverkehrsanbindung Wolgaster
ganzen Stadtgebietes stark aufgewertet
und somit auch die Nachfrage über das
Infolge der 2006 bereits planmäßig fertig-
Wohnungsangebot hinausgehend deut-
gestellten und übergebenen Wohnungen
in der Tallinner Straße/Ecke Vilmer Weg
Die besondere Nutzung des vorhanden
konnten nach kürzerer Winterpause
baulichen Potentials beeindruckte dabei
die Bauarbeiten im Quartier A3 recht
sogar auf europäischer Ebene. Im Som-
zeitnah fortgesetzt werden. Größte bau-
mer 2007 besuchte der liberale Abge-
technische Veränderung im Karree war
ordnete des Europäischen Parlamentes
dabei der Komplettrückbau des Wohn-
Willem Schuth im Rahmen seiner Akti-
seeviertel-Parkseite
hauses im Vilmer Weg 5 und 6. Ähnlich wie im benachbarten Quartier A4 zwischen Riemser Weg und Helsinkiring
europaabgeordneter Willem
wurde hier Platz für einen großzügigen
schuth (links) wird auf seinem
Innenhof geschaffen, dessen Gestaltung
rundgang durch das Ostsee-
im Anschluss an die Fertigstellung der
viertel-Parkseite von iris
Wohnhäuser 2008 realisiert wird.
Vogel, Leiterin technischer
Erstmals haben wir im Zuge der Um-
bereich, und ralf-Georg Jager,
baumaßnahmen im Kooser Weg so ge-
Prokurist/Leiter Wohnungs-
nannte Terrassenwohnungen – eine Eta-
wirtschaft, begleitet.
ge über dem Niveau der geplanten vier Geschosse – geschaffen. Ähnlich kleiner Penthäuser auf dem Dach des Hauses geben sie der Fassade im Kooser Weg von der Hof- wie auch von der StraßenStadtumbau
vitäten um das Europabüro in Neubran-
rung und Überzeugung als Anregung und
denburg auch die Universitäts- und Han-
städtebauliches Modell mit nach Brüssel
sestadt Greifswald und mit ihm unser
nahm. Er würde die Vielzahl positiver Ein-
drücke sowohl auf Europaebene als auch
Teil des Aufenthaltes des wohnungspo-
an weiteren Stationen seines politischen
litisch engagierten Europaabgeordneten
Agierens kommunizieren und könne nur
war ebenfalls ein Rundgang durch das
eifrig für Greifswald als die schöne Stadt
repräsentative Stadtumbaugebiet im Ost-
im Herzen Europas werben.
seeviertel-Parkseite.
Das ausdrückliche Lob unserer Mieter
Neben einer aktuellen Einschätzung des
zum Ende des Baujahres konnte der Be-
städtischen Wohnungsbaus in Greifs-
geisterung Willem Schuths nur Recht ge-
der Realisierung neuartiger
ben. Bereits unmittelbar nach offizieller
Projekte und Planungen zukünftiger
Übergabe der ersten Wohnungen in der
Tallinner Straße hatten die neuen und al-
interessierten Willem Schuth vor allem
ten Bewohner des Quartiers, unter ihnen
Fragen der Anpassung des Wohnungs-
erneut zahlreiche „Rückzügler“, die frisch
bestandes an die sich verändernde de-
sanierten Häuser wieder vollständig in
mografische Struktur Greifswalds und
Besitz genommen. Der zwischenzeitliche
Umzug in eine Ausweichwohnung rückte
schnell in weite Ferne. Mit dem festen
Wunsch, wieder in das alte Wohnhaus
und Nachfrage. Insbesondere in Bezug
zurückzukehren, freuten sich viele Mie-
auf die Altersstruktur der Wohngebiete
terinnen und Mieter, Ende des Jahres wie-
und die damit einhergehenden Verän-
der zu Hause angekommen zu sein.
derungen bezeichnete er Greifswald als
Wiederum konnten wir auch im Quar-
ein Modellbeispiel gelungener Städte-
tier A3 Bestandswohnungen mit un-
verändertem Grundriss und neu zuge-
Entsprechend beeindruckt zeigte sich
schnittene 2- und 3- sowie wenige
Willem Schuth vor Ort bei der Führung
4-Zimmer-Wohnung anbieten. Im Zuge
durch das sanierte Ostseeviertel-Parksei-
te. Der kontrollierte Rückbau, die konse-
Wünsche unserer Mieter bestmöglich
quente Einbeziehung der Interessen der
berücksichtigt worden, sodass diese
Mieter in den Umgestaltungsprozess so-
trotz der mit dem Umbau verbundenen
wie die architektonische Gestaltung der
Anstrengungen gern bestätigten, dass
Wohnquartiere setzen neue Maßstäbe,
sich das Abwarten der Bauzeit in jedem
so Willem Schuth, die er mit Begeiste-
Fall gelohnt habe.
Innenausbaus
Wohnungsübergabe in den frisch sanierten Wohnungen in der tallinner straße 7 und 8
in der tallinner straße wurden sowohl bestandswohnungen modernisiert als auch neu zugeschnittene Wohnungen durch Grundrissveränderung geschaffen.
Vorgänge von
Die Alleingesellschafterin, die Universitäts- und Hansestadt Greifswald, beabsichtigt
besonderer bedeutung nach
im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens einen Minderheitsanteil an der
WVG zu veräußern. Im Rahmen dieses Verfahrens wurde die Geschäftsleitung beauftragt, mit der Beratungsgesellschaft, die die Universitäts- und Hansestadt Greifswald berät, den entsprechenden Datenraum für die Bieter aufzubereiten. Im Rahmen des strukturierten Bieterverfahrens wurden durch drei Bieter Besichtigungstermine vor Ort wahrgenommen. Hierfür erfolgten durch das Management der WVG die entsprechenden Präsentationen. Die WVG erhielt am 26. März 2008 offiziell das Zertifikat nach DIN EN ISO 9001:2000 für Qualitätsmanagement im Geltungsbereich Wohnungswirtschaft. Nach nur einjähriger Erarbeitungs- und Einführungsphase hat die WVG das Zertifizierungsaudit im Januar dieses Jahres erfolgreich durchgeführt und darf nun das Zertifikat für Qualitätsmanagement als Gütesiegel tragen.
Prognosebericht/chancen
Aus den wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immobilienbestand
aufgrund seines technischen Zustands und der Gegebenheiten voraussichtlich auch künftig umfassend nachgefragt wird, sodass die Chancen bestehen, im Rahmen der Möglichkeiten des Mietspiegels auch künftig moderate Mietanpassungen vorzunehmen und damit die Jahrsergebnisse stabilisieren zu können. Durch unsere Investitions- und umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen wird der verhaltenen Nachfrage auf dem Greifswalder Wohnungsmarkt Rechnung getragen. Mit interessanten Grundrisslösungen und Wohnungsangeboten kommt die WVG den spezifischen Wünschen von Wohnungsinteressenten entgegen. Als besondere Risiken werden die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung mit hohen Arbeitslosenzahlen sowie die teilweise geringer werdenden verfügbaren Nettoeinkommen gesehen. Den Risiken aus der Altersstruktur unseres Wohnungsbestandes versuchen wir durch die technische Ausstattung unserer Wohnungen, auch bei Mieterwechsel, und im Übrigen durch Modernisierung entgegenzuwirken. Darüber hinaus versuchen wir, durch zeitgemäßes Auftreten am Markt entsprechende Grundrisslösungen und Sanierungsprojekte insbesondere im Ostseeviertel Parkseite erfolgreich umzusetzen.
Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird entsprechend mit soliden Jahresergebnissen fortgeführt werden können, die neben der planmäßigen Tilgung von Fremdmitteln weitere Investitionen und die Stärkung des Eigenkapitals erwarten lassen. Die personelle Organisation des Unternehmens ist im Geschäftsjahr 2007 weiter verbessert worden. Das Personalentwicklungskonzept wurde durch den Abschluss von 19 Altersteilzeitverträgen weiter optimiert. Mittelfristig ist vorgesehen, Auszubildende, die erfolgreich die Ausbildung abgeschlossen haben, befristet in ein Arbeitsverhältnis zu übernehmen. Damit wird Nachwuchskräften die Möglichkeit gegeben, im Unternehmen eine berufliche Perspektive zu erhalten. Der Verkauf von Eigentumswohnungen wird als Marktsegment weiter forciert. Eine entsprechende Personal- und Vertriebsstruktur wurde aufgebaut. Mit der Übergabe des Objektes Vilmer Weg 2/Tallinner Straße 6 im Ostseeviertel Parkseite hat die Gesellschaft ihre Marktpräsens im Segment „seniorengerechte Wohnungen“ weiter gestärkt. Das Unternehmen wird aufgrund der Altersstruktur auch in anderen Wohngebieten altersgerechte Wohnungen herrichten. In der Mehrjahresplanung ab 2008 ist vorgesehen, auch durch Neubaumaßnahmen für dieses Marktsegment Wohnungen herzurichten, um der gestiegenen Nachfrage Rechnung tragen zu können. Die Gesellschaft hat gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft PGS die Sanierung der Stadthalle als zusätzliche Aufgabe übernommen. In Zusammenarbeit mit der Alleingesellschafterin, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald, wird die Gesellschaft ein tragfähiges Sanierungs- und Finanzierungskonzept realisieren, damit die notwendigen Investitionsausgaben refinanziert werden. Die Risiken aus der Betreibung der Stadthalle werden dadurch minimiert, dass entsprechende Pachtverträge abgeschlossen werden. Die Entwicklung neuer Geschäftsfelder, insbesondere in den Tochterunternehmen PGS und DLG, wird die Wettbewerbsfähigkeit der WVG nachhaltig stärken.
Im Herbst des Jahres 2007 wurde die
Die WVG ist seit Jahren um einen diesen
Wohnungsbau- und Verwaltungsgesell-
Ansprüchen gerecht werdenden Sanie-
schaft mbH Greifswald für den gelun-
rungs- und Umbauprozess bemüht, wo-
genen Stadtumbau im Ostseeviertel-Park-
bei das Motto „MITEINANDER WOH-
seite mit einer besonderen Auszeichnung
NEN UND LEBEN ist unsere Sache“ stets
WVG erhält Auszeichnung
honoriert. Auf der Baufach-Messe in
mehr als nur ein schmückender Slogan
für Modernisierung des Quar-
Leipzig erhielten wir am 24. Oktober
ist. Die Einbeziehung unserer Mieter,
tiers Gedserring/rigaer straße
2007 den Deutschen Bauherrenpreis
die Beachtung des städtischen Gesamt-
für Modernisierung 2007. Der Preis ist
bildes, die Berücksichtigung modernster
prämierte Anerkennung für den Umbau
Sanierungsmethoden und eine gute Be-
des Quartiers Gedserring/Rigaer Straße
gleitung aller Maßnahmen durch eine
im Sanierungsgebiet am Greifswalder
rege Informationstätigkeit machten den
Stadtpark. Der gestalterisch hohe An-
späteren Nutzern das Werden eines
spruch, die funktionale Qualität und die
neuen Wohnumfeldes im Quartier C4
tragbaren Kosten des Bauprojektes haben
des Ostseeviertels nachvollziehbar und
eine unabhängige Jury aus Vertretern
des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen,
Die Jury des Deutschen Bauherrenpreises
des Bundes Deutscher Architekten und
wählte u. a. die WVG als eines von mehr
des Deutschen Städtetages nachhaltig
als 200 am Wettbewerb teilnehmenden
beeindruckt und überzeugt.
Unternehmen aus. Der Umbau des Ostseeviertel-Parkseite in Greifswald und
Dabei sind neben der qualitativ hoch-
mit ihm des Quartiers C4 wurde als he-
wertigen Sanierung von Wohnraum vor
rausragendes Beispiel für hochwertigen
allem die Schaffung eines urbanen Um-
Stadtumbau im Sinne der Bürger aner-
feldes, gepflegter Grünanlagen und die
kannt und mit dem Preis 2007 bedacht.
Verbesserung der Infrastruktur im Sinne
der Bewohner maßgebliche Kriterien
Für alle Beteiligten ein wahrlich moti-
für die Vergabe des Preises gewesen.
vierender Erfolg. Der Bauherrenpreis
Das breit gefächerte Wohnungsangebot
machte einmal mehr deutlich, dass die
durch Umbauten und programmatische
aufwendige Arbeit für eine durchdachte
Ergänzungen wie Betreutes Wohnen,
und bis ins Detail geplante Sanierung der
Barrierefreiheit durch Aufzüge auch in
den Obergeschossen weist das Projekt
zu einem Beispiel für andere geworden
als besonders gelungenes Beispiel des
ist und das Engagement aller bundes-
Stadtumbaus Ost aus.
weite Würdigung erfährt. Für uns ist dies
Ansporn und Motivation für alle zukünf-
Architekten und zahlreiche Pressever-
tigen Aufgaben und Anlass des Dankes
treter. Als einziges in Mecklenburg-Vor-
an all jene, die geholfen haben, den
pommern ausgezeichnetes Projekt gilt
Deutschen Bauherrenpreis 2007 nach
der Komplex Gedserring/Rigaerstraße
Greifswald zu holen.
seither sowohl auf Länderebene als auch deutschlandweit als beispielhaftes Refe-
Auf herzliche Einladung der WVG-Ge-
renzobjekt, charakterisiert durch einma-
schäftsführung waren sie alle zur offi-
lige Grundrissgestaltung, individuelles
ziellen Festveranstaltung in das Ostsee-
Erscheinungsbild und beste Beschaffen-
viertel gekommen: die Bewohner des
heit der modernisierten Wohnhäuser.
preisgekrönten Quartiers, Vertreter der Universitäts- und Hansestadt, Repräsentanten des Landes Mecklenburg-Vorpommern sowie Baufirmen, verantwortliche
edgar Prochnow, Vorsitzender des WVG-Aufsichtsrates, hält zur freude aller den bauherrenpreis für das Quartier Gedserring/rigaer straße in den Händen. ein deutschlandweit beispielhaftes Umbauprojekt, wie auch staatssekretär sebastian schröder bestätigt.
Konzerngewinn- und Verlustrechnung 1. Januar – 31. Dezember 2007 eUr
1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung
45.959.741,87
b) aus der Betreuungstätigkeit
412.761,82
120.056,26 46.492.559,95
146.317,02
43.232,43
3.329.828,38
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
21.702.247,33
252.902,55
c) Aufwendungen für andere Lieferungen u. Leistungen
305.602,17 22.260.752,05
6. Rohergebnis
27.751.185,73
7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
3.722.303,62 740.715,81
davon für Altersversorgung: EUR 33.057,88 4.463.019,43 8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
10.632.688,79
des Anlagevermögens und Sachanlagen 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen
2.497.254,74
448.586,89
7.395.302,41
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
3.211.507,25
556.005,75
796.330,70
15. Konzernjahresüberschuss 16. Gewinnvortrag
235.735,89
17. Einstellung in die Konzernrücklage 18. Konzernbilanzgewinn
1.859.170,80
-464.767,35 1.630.139,34
Mit baubeginn im Jahr 2004 hat die WVG im stadtumbaugebiet Ostseeviertel-Parkseite bis 2007 bereits drei Wohnquartiere komplett modernisiert einschlieĂ&#x;lich rĂźckbau und GrundrissverĂ¤nderungen der Wohnungen.
Quartierbegehungen
sowie Gedserring 11 – 18 war für die
für die gezielte Verbesserung der Mie-
WVG insbesondere daher von Interesse,
terzufriedenheit spielen die alljährlichen
als dass dort 2004/2005 die Komplettsa-
Quartierbegehungen in den Wohnan-
nierung der Wohnhäuser mit anschlie-
lagen der WVG bereits seit vielen Jah-
ßender Neugestaltung der Mietergärten
ren eine große Rolle. Das persönliche
stattgefunden hat. Der Innenhof im Be-
Vor-Ort-Gespräch mit unseren Mietern
reich Gedserring/Rigaer Straße ist mit
Verbesserung der Mieterzu-
und Eigentümer ist traditionsgemäß eine
Sanierungsabschluss der Wohnhäuser in
friedenheit durch Aufwertung
der wichtigsten Grundlagen dafür, die
der Rigaer Straße 18 – 22 erst im Früh-
der Wohnqualität
Wohnqualität in den Nachbarschaften
jahr 2007 fertiggestellt worden und die
der WVG gezielt aufzuwerten, zum ei-
Einschätzung der alten und neuen Be-
nen durch Realisierung wirkungsvoller
wohner daher von großer Wichtigkeit.
Kleinstreparaturen, zum anderen aber
Da sich das MITEINANDER WOHNEN
auch durch Berücksichtigung größerer
UND LEBEN in der neuen Umgebung
bautechnischer Maßnahmen in den län-
gerade erst etabliert hat, war es für uns
gerfristigen Bauplanungen unseres Woh-
äußerst hilfreich zu erfahren, wo bei-
nungsunternehmens.
spielsweise Trockenplätze nachgerüstet,
Im Sommer des Jahres 2007 zählten vor
Nacharbeiten an den Hauseingangs-
allem das Stadtumbaugebiet Ostseevier-
bereichen oder Abfallkapazitäten der
tel-Parkseite sowie Schönwalde I und II
Mülltonnen nochmals berechnet wer-
zu den Wohnvierteln, in denen Vertreter
den müssen – letzteres vor allem auch
des Bereiches Wohnungswirtschaft, der
im Sinne der Reduzierung der Wohnne-
und zuständige Mitarbeiter/innen des Be-
Ähnlich verhielt es sich bei der Mieter-
reiches Technik gemeinsam einen Rund-
befragung in den Schönwalder Wohn-
gang durch die Nachbarschaft machten.
quartieren Loissiner Wende 1 – 4, Ni-
Erfahrungsgemäß ist dies oftmals die
kolajewweg 1 – 9 und Ludwigsburger
beste Gelegenheit, Anliegen konkret zu
Wende 1 – 7. Hier galt es jedoch auch
benennen und auch kritische Worte über
um das Verständnis der Mieter zu wer-
die Beschaffenheit der Häuser und des
ben. Viele Wünsche sind als sehr sinn-
Wohnumfeldes zu formulieren. Ziel ist
voll und nachvollziehbar notiert und an-
hierbei stets die Findung zeitnaher Lösun-
erkannt worden, erfordern jedoch zum
gen und Kompromisse im Sinne der Zu-
Teil größere bautechnische Eingriffe in
friedenheit aller Bewohner.
die Nachbarschaft und somit auch län-
Die Mieterakzeptanz in den Quartieren
gere Vor- und Budgetplanungen. So zum
Helsinkiring 24 – 27/Riemser Weg 2 – 4
Beispiel die Überdachung von Eingangs-
bereichen, Pflasterung von Gehwegen
gang der Quartierbegehungen des Jahres
und Gestaltung neuer Spielplätze.
2006 in die Planungen des Baujahres
Dass jedoch kleine Hinweise und Wün-
2007 einbezogen und zeitnah in den er-
sche ebenso wie komplexe technische
sten Monaten umgesetzt.
Aufwendung gezielt aufgegriffen und
Ein ebensolches Vorgehen wird für die
2007 befragten Quartiere angestrebt.
zeigt das Resümee der Quartierbege-
Soweit Finanzmittel und zum Teil auch
hungen des Jahres 2006. Garten- und
die Planungen des Stadtbauamtes Hand-
Landschaftsarbeiten waren auf Mie-
lungsspielräume gestatten, fassen wir
terwunsch schnell erledigt. Vielerorts
perspektivisch auch die bautechnische
wurden Hofbepflanzungen ergänzt und
Rasenflächen rekultiviert. Sträucher und
Schönwalde I ins Auge. Wo unkompli-
Gewächse aus dem Umfeld vollständig
ziert Abhilfe geschaffen werden konnte,
zurückgebauter Wohnhäuser wurden
haben wir bereits reagiert.
genutzt, um andernorts Eingangsbe-
Dank und Freude unserer Mieter sind
reiche aufzuwerten. Auf Bitten unserer
dabei immer wieder Motivation und An-
Mieter haben wir Haustüren mit hoch-
sporn bestmöglichen Kundenservice zu
wertigeren Türschließern und Stoßschie-
gestalten. Jeder Verbesserungsvorschlag
nen ausgestattet. Wo es aufgrund der
wird daher dankend angenommen und
Mieterstruktur notwendig war, wurden
nach besten Möglichkeiten verwirklicht.
Trockenplätze und Fahrradständer erweitert. Für bessere Sicht und mehr Sicherheit sind vielerorts an der Außen- und Wegebeleuchtung zusätzliche Lampen
Unsere Mieter haben für viele
und Bewegungsmelder von uns instal-
Details das beste Auge. ihre
liert worden.
Zu den nennenswerten Baumaßnahmen
sind in jedem Jahr Grundlage
zählten die umfassende Erneuerung des
zur weiteren, gezielten Auf-
Innenhofes im Karree Knopfstraße 1 – 6,
wertung des Wohnumfeldes.
Roßmühlenstraße 9 – 10, J.-S.-Bach-Straße 34 – 37 und Fr.-Loeffler-Straße 10/11, des Weiteren die Renovierung der Eingangsbereiche in der L.-Meitner-Straße 1 – 5 und die Aufwertung der Grünanlagen am Wohnhaus in der Koitenhäger Landstraße 1 – 3. Sie wurden im NachQuartierbegehungen
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2007
Muttergesellschaft des Konzerns ist die Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald (kurz : „WVG“) mit Sitz in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald. Der Konzernabschluss wurde für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 erstmalig aufgestellt.
1. Allgemeine Angaben zum Konzern
In den Konzernabschluss wurden die nachfolgend genannten verbundenen Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen: investitionen
ergebnis Mitarbeiter
in sach-
Verwendung 31.12.2007
./.14
./.60
Die WVG hält weiterhin eine Beteiligung an der ABS – Gemeinnützige Gesellschaft für Arbeitsförderung, Beschäftigung und Strukturentwicklung in der Hansestadt Greifswald und im Landkreis Ostvorpommern mbH, Greifswald. Am Stammkapital der ABS ist die WVG mit 2,7 TEUR (8 %) beteiligt, eine Einbeziehung in den Konsolidierungskreis erfolgte daher nicht. Der Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2007 ist entsprechend den Vorschriften des HGB und des GmbHG unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt. Der sich aus der Erstkonsolidierung ergebene Firmenwert der PGS in Höhe von TEUR 165 wurde im Geschäftsjahr außerplanmäßig abgeschrieben.
Dies gilt unter Berücksichtigung des DM-Bilanzgesetzes auch für die konsolidierten Einzelabschlüsse. Für die Gewinn- und Verlustrechnung findet das Gesamtkostenverfahren Anwendung.
Der Konzernabschluss wird auf den 1. Januar 2007 aufgestellt. Die Veröffentlichung
der Hinterlegung des Jahresabschlusses der Muttergesellschaft und des Konzernabschlusses erfolgen im Bundesanzeiger. Die Einreichung zum Handelsregister wird beim Amtsgericht Stralsund HRB 260 vorgenommen. Die Jahresabschlüsse der konsolidierenden Unternehmen bilden die Grundlage für den Konzernabschluss. Die Geschäftsjahre aller einbezogenen Unternehmen stimmen mit dem Kalenderjahr überein.
Für die Kapitalkonsolidierung wird die Buchwertmethode (§ 301 Abs. 1 Nr. 1 HGB)
angewendet. Die Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbH wurde erstmalig zum 1. Januar 2007, die WVG-Dienstleistungsgesellschaft mbH mit ihrer Gründung zum 1. April 2007 in den Konzernabschluss einbezogen. Im Wege der Schulden- sowie Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden konzerninterne Verflechtungen gemäß den §§ 303 ff. HGB eliminiert. Eine Zwischenergebniskonsolidierung war nicht erforderlich.
Im Konzernabschluss sind die Vermögensgegenstände und Schulden grundsätzlich
4. erläuterungen zu den
gemäß den §§ 300, 308 HGB nach dem Recht der Muttergesellschaft, der WVG,
bilanziert und mit einheitlichen Bewertungsmethoden bewertet worden.
Die immateriellen Vermögensgegenstände (Anwendersoftware bzw. Lizenzen für
Anwendersoftware) sind zu Anschaffungskosten bewertet worden. Abschreibungen
hierfür werden planmäßig linear über eine Nutzungsdauer von 3 bzw. 5,5 Jahren vorgenommen. Konzernanhang
sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Die linearen Abschreibungen auf Wohnbauten werden mit 2,00 %, 2,50 % und 2,86 % vorgenommen. Des Weiteren werden Geschäftsbauten mit 2,00 % bzw. 5,00 % und Garagen mit 5,00 % abgeschrieben. Ab 2002 werden Parkplätze mit einer Nutzungsdauer über 19 und Grünanlagen mit einer Nutzungsdauer über 15 Jahren abgeschrieben. Abschreibungen von nachträglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für Gebäude (Modernisierungskosten) werden entsprechend der Richtlinie 7.4 Abs. 9 EStR nach dem für das gesamte Gebäude zugrundeliegenden Vomhundertsatz vorgenommen. Im Geschäftsjahr 2007 wurden Restwertabschreibungen gemäß § 4 Abs. 3 Fördergebietsgesetz in Höhe von 2.699 TEUR vorgenommen. Die Bemessung der außerplanmäßigen Abschreibungen erfolgte auf der Grundlage der Unternehmensplanung, nach der im Zeitraum von 2007 bis 2012 der Rückbau und Abriss von 420 Wohnungen erfolgen wird. Im Geschäftsjahr 2007 wurden 99 Wohnungen rückgebaut oder abgerissen. Die geplanten Rückbau- bzw. Abrissmaßnahmen haben sich auf die Werthaltigkeit der betreffenden Immobilien ausgewirkt. Die Ertragswerte sind durch verkürzte Restnutzungsdauern und durch die künftige Leerstandsentwicklung gemindert.
betriebs- und Geschäftsausstattung Geringwertige Wirtschaftsgüter
Bei der betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgte eine lineare Abschreibung über vier bis zehn Jahre.
Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Zugangsjahr voll abgeschrieben und im Anlagespiegel (Anlage 1 zum Anhang) als Abgang gezeigt.
Die beteiligungen werden zu Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen bilanziert.
Die Position unfertige Leistungen beinhaltet 14.276 TEUR noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Zur Berücksichtigung der Leerstände und an derer Abrechnungs-
risiken wurden angemessene Wertabschläge gebildet. Den Betriebskosten stehen entsprechende Vorauszahlungen gegenüber.
forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und ﬂüssige Mittel sind
forderungen, sonstige Vermö-
grundsätzlich zum Nennwert ausgewiesen. Bestehenden Risiken bei den Forde-
gensgegenstände und ﬂüsseige
rungen wurde durch Einzelwertberichtigungen und entsprechenden Abschreibungen
Rechnung getragen. In der Position rechnungsabgrenzungsposten sind Disagien in Höhe von 141 TEUR
ausgewiesen. Sie werden über die Laufzeit der Darlehensverträge abgeschrieben. Der stammkapitalausweis des Konzerns stellt das Stammkapital der WVG dar.
Bei der Bemessung von rückstellungen wurde allen erkennbaren Risiken und un-
gewissen Verbindlichkeiten angemessen und ausreichend Rechnung getragen. Die Rückstellungen für Pensionen werden nach dem Teilwertverfahren ermittelt und basieren auf der Biometrie der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck von 2005 mit einem Rechnungszins von 6 %.
Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag bilanziert.
Das unter der Bilanz ausgewiesene Treuhandvermögen und die Treuhandverbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:
a) Bilanzvermerk Aktiva Forderungen und Bankguthaben aus Verwaltertätigkeit Bankguthaben Mietkautionen
722.355,57 EUR 4.717.694,51 EUR 5.440.050,08 eUr
b) Bilanzvermerk Passiva Verbindlichkeiten aus Verwaltertätigkeit Verbindlichkeiten Mietkautionen
722.355,57 EUR 4.717.694,51 EUR 5.440.050,08 eUr Konzernanhang
Die WVG-tochterunternehmen, die Projektgesellschaft stadthalle Greifswald mbH und die WVG Dienstleistungsgesellschaft mbH, wurden 2007 erstmals in den Konzernabschluss einbezogen. 3. erläuterungen zur Konzernbilanz und zur Konzern-
Die Entwicklung des Anlagevermögens und der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind entsprechend § 268 Abs. 2 HGB in Anlage 1 zum Anhang dargestellt.
gewinn- und Verlustrechnung Die Fristigkeiten der Forderungen stellen sich wie folgt dar:
Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Verkauf
10.260,7
von Grundstücken Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögensgegenstände Gesamtbetrag
Die Position Sonstige Vermögensgegenstände enthält keine Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Das im Handelsregister eingetragene Stammkapital beträgt 774.000,00 EUR. Allei-
nige Gesellschafterin ist die Universitäts- und Hansestadt Greifswald. In den sonstigen Rückstellungen wurden insbesondere folgende Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt: 31.12.2007 teUr Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten
Rückstellung für Abwasserbeiträge
Abschluss- und Prüfungskosten und Veröffentlichung
Rückstellung für Jubiläumszuwendungen und Urlaubsansprüche
Bewirtschaftungsüberschüsse aus restitutionsbehafteten Gebäuden
Rückstellung für Altlastenbeseitigung
Rückstellung für Außenanlagen
Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten und deren Sicherheit wird auf den Verbindlichkeitenspiegel – Anlage 2 zum Anhang – hingewiesen.
In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche perioden- und
betriebsfremde Beträge enthalten: Aufwendungen
1.138 Konzernanhang
Neben dem Geschäftsführer sind folgende Mitarbeiter beschäftigt: 31.12.2007 Kaufmännische Angestellte
53 Personen 123 Personen
5 Personen 128 Personen
5. Organe der Konzernmuttergesellschaft
Aufsichtsrat Edgar Prochnow
CDU-Fraktion Dr. Jürgen Bremer
Diplomingenieur (FH) Hochbau
Diplomvolkswirt, Steuerberater
ab 02.03.2007
Vorstandsvorsitzender Sparkasse Vorpommern
bis 25.05.2007
Rainer Mutke
ab 25.05.2007
Burghard Siperko
Leiter STAUN, Ueckermünde ab 02.03.2007
An den Aufsichtsrat wurden 4,0 TEUR Sitzungsgelder gezahlt.
Geschäftsführung Klaus Holzportz, Greifswald
ab 24.03.2006
Diplom-Ökonom Hinsichtlich der Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wird von der Regelung des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.
Die WVG hält 100 % am Stammkapital von 475 TEUR der Projektgesellschaft Stadt-
halle Greifswald mbH (PGS). Mit Datum vom 11. Dezember 2007 wurde ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag zwischen der PGS und der Muttergesellschaft WVG mit Wirkung zum 1. Januar 2008 abgeschlossen. Mit Datum 28. Januar 2008 erfolgte der Eintrag in das Handelsregister am Amtsgericht Stralsund. Die WVG mbH Greifswald hält 100 % am Stammkapital von 100 TEUR der WVGDienstleistungsgesellschaft mbH (DLG). Mit Datum vom 11. Dezember 2007 wurde ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag zwischen der DLG und der Muttergesellschaft WVG mit Wirkung zum 1. Januar 2008 abgeschlossen. Die Eintragung am Handelsregister Stralsund erfolgte am 21. Januar 2008.
Die Geschäftsführung wird auf der Grundlage der Gesellschafterbeschlüsse vom 28.
7. Vorschau der ergebnis-
März 2008 und vom 18. April 2008 aus dem Jahresüberschuss an die Gesellschafte-
rin, die Universitäts- und Hansestadt Greifswald, insgesamt 1.100 TEUR ausschütten. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Restbetrag in die Gewinnrücklage einzustellen.
Deloitte. bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Deutsche baurevision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Wir haben den von der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, aufgestellten Konzernabschluss und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, den 19. Mai 2008 Deutsche baurevision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
gez. Nienhoff
gez. ppa. Raudszus
Kulturelles engagement Kooperation mit theater Vorpommern, Greifswalder tierpark und Pommerschem
Da MITEINANDER WOHNEN UND
namhafte Einrichtungen Greifswalds – das
LEBEN in Greifswald als Sache unseres
Theater Vorpommern, der Greifswalder
Unternehmens immer auch mehr be-
Heimattierpark und der Pommersche
deutet als die Gewährleistung sicheren
Künstlerbund. Mit Blick auf die Vorjahre
Wohnens, nehmen wir neben den Kern-
verbindet uns auch 2007 mit allen drei
aufgaben des Wohnungsbaus und der
peration, die gepflegt und auch für die
Möglichkeiten der Kulturförderung wahr.
Zukunft immer wieder gern neu belebt
wird. Als kommunales Unternehmen steht das Engagement für die Bereitstellung und
So geht das Zusammenwirken mit The-
Förderung eines abwechslungsreichen
ater, Tierpark und Künstlerbund 2007
sozialen Umfeldes und einer angemes-
bereits in die zweite Runde. Die Ostsee-
senen kulturellen Infrastruktur ebenso
festspiele sind wiederholt großer Werbe-
auf der Agenda der WVG wie die Ver-
partner der Mieterzeitung. Exklusiv für
mietungstätigkeit und die Immobilien-
WVG-Mieter startete auch in der Spiel-
dienstleistung selbst. Kunst und Kultur
zeit 2007 der ermäßigte Kartenvorver-
machen einen wesentlichen Teil unseres
kauf für den Sommernachtstraum auf der
städtischen Lebens in Greifswald aus,
Bühne am Greifswalder Museumshafen.
sie bestimmen die Vielfältigkeit und den
Mit dem Tierpark verbindet uns die Tier-
Facettenreichtum der Universitäts- und
patenschaft für den Alpakahengst Kimi
Hansestadt Greifswald und werden im
und mit ihm mittlerweile für das gesamte
Sinne finanziellen Engagements oder
Alpakagehege. Hat die WVG noch 2006
begleitender Öffentlichkeitsarbeit durch
den Kauf des Alpaka-Jungtieres mit 1.000
uns gern unterstützt.
Euro unterstützt, kommen wir auch 2007 der Bitte der Zooleitung nach, die Moder-
Die Ostseefestspiele des theaters Vorpommern sind jährlicher Werbepartner der WVG. Unsere Mieter erhalten für die Open Airs stets ermäßigte eintrittspreise.
Zum Freundeskreis der WVG gehören
nisierung des Alpakahauses mit weiteren
dabei seit mehreren Jahren vor allem drei
500 Euro zu ermöglichen. Der Erhalt des
Dr. Manfred Prinz, Vorsitzender des Pommerschen Künstlerbundes, dankt Klaus-Peter Adomeit, Prokurist der WVG, für das gute Zusammenwirken bei der findung eines neuen Pommernhuses. Alpakageheges ist mittlerweile fester Be-
reichte Dr. Prinz, Vorsitzender des Künst-
standteil der WVG-Spendentätigkeit für
lerbundes, unmittelbar zum Jahresbeginn
Greifswald und seine Bürger.
Pommerscher Künstler an die GeschäftsLetztlich verhält es sich ebenso im Rah-
führung unseres Hauses. Ausgestellt in
men des Zusammenwirkens mit dem
den Büroräumen der Geschäftsstelle zei-
Pommerschen Künstlerbund. Die WVG
gen sie einmal mehr ganz deutlich die
stellte nach unerwarteter Schließung des
Verbundenheit der WVG mit Kunst und
alten Pommernhuses und somit auch der
Kultur aus Greifswald und der Region
Galerie und Wirkungsstätte des Vereins
unkompliziert und kostengünstig neue Ausstellungsräume in der Knopfstraße 1 zur Verfügung. Zum Dank für die großzügig erbrachten Aufwendungen über-
besonderes spendenprojekt: Alpaka Kimi und sein Gehege im Greifswalder tierpark
entwicklung des Konzernanlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2007 bis zum 31. Dezember 2007 bruttowerte
§ 36 DMbilG
555.110,81
70.0237,37
112.607,30
512.740,88
6.029,36 2.200.663,19
10.645.698,83
sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten
365.260.418,63
0,00 356.821.412,35
Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten
5.008.299,08
-82.200,00
4.930.298,63
853.568,92
145.989,81
+82.200,00
1.081.667,73
419.227,09
1.007.257,79
106.194.84
111.253,12
1.002.199,51
592.883,88
171.872,66
759.978,54
44.576,66
6.029,36 2.795.894,75
10.764.218,99
Erbbaurechten Dritter Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau
373.414.655,39
0,00 365.179.360,51
Konzern-Anlagevermögen
373.699.366,20
6.029,36 2.866.316,37
10.876.826,29
0,00 365.694.885,64
d. Geschäfts-
buchun-
325.268,23
273.683,95
486.344,88
229.842,58
132.626.910,55
10.157.193,96
4.736.255,96
138.047.849,02
218.773.563,33
232.633.508,08
1.186.665,96
3.743.632,67
3.925.635,08
12.134,79
13.086,37
406.140,72
407.092,30
805.310,05
94.863,30
110.935,06
789.238,29
212.961,22
201.947,74
134.527.019,39
10.359.004,84
4.849.184,59
140.036.839,64
225.142.520,87
238.614.636,00
134.852.287,62
4.961.791,89
140.523.184,52
225.171.701,12
238.847.078,58
davon restlaufzeit fristigkeiten
165.934.068,05
6.325.691,77
14.953,96
16.015.469,67
378.241,61
740.696,42
570.191,33
183.106.593,52
23.320.235,17
gegen端ber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegen端ber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungst辰tigkeit Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegen端ber Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten
체ber 5 Jahre
35.383.928,15
124.224.448,13
30.530.097,67
Kommunalb체rgschaft
112.744.490,21
19.286.205,10
Negativerkl채rung
170.505,09
35.561.910,22
162.575.746,94
Der Aufsichtsrat trat während des Berichtsjahres zu vier ordentlichen Sitzungen zusammen. Er hat in seinen Sitzungen auf der Grundlage schriftlicher Vorlagen und zusätzlicher Erläuterungen der Geschäftsführung ausführlich über die Angelegenheiten der Gesellschaft beraten und zu den ihm mit dem Gesellschaftsvertrag übertragenen Aufgaben die erforderlichen Beschlüsse gefasst bzw. Empfehlungen zur Beschlussfassung an die Gesellschafterversammlung ausgesprochen. Erörterungsgegenstände seiner Sitzungen waren die wirtschaftliche Lage der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald und der Tochterunternehmen Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbH und WVG Dienstleistungsgesellschaft mbH sowie auch die bestandsbeeinträchtigenden und bestandsgefährdenden Tatsachen. Das Geschäftsjahr 2007 endet mit einem Jahresüberschuss von 1.564.767,35 EUR, was vor allem auf das verbesserte Hausbewirtschaftungsergebnis zurückzuführen ist. Das wirtschaftliche Handeln der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald ist ergebnisorientiert, wobei das Hauptaugenmerk auf die laufende Liquidität und das Hausbewirtschaftungsergebnis gelegt wird. Neben der Bestandsverwaltung bestimmen im Wesentlichen die Verkaufsaktivitäten, der Stadtumbau im Ostseeviertel-Parkseite sowie die beginnende Sanierung der Stadthalle Greifswald das Gesamtergebnis der WVG mbH Greifswald. Die WVG mbH Greifswald erhielt am 26. März 2008 offiziell das Zertifikat nach DIN EN ISO 9001:2000 für das Qualitätsmanagement im Geltungsbereich Wohnungswirtschaft. Nach nur einjähriger Erarbeitungs- und Einführungsphase hat sich die WVG mbH Greifswald das Zertifizierungsaudit im Januar dieses Jahres erfolgreich durchgeführt und darf nun das Zertifikat für Qualitätsmanagement als Gütesiegel tragen. Für alle Kunden der WVG mbH Greifswald bestätigt das QM-Zertifikat, dass sich alle Abläufe innerhalb des Wohnungsunternehmens an klare Regeln und festgeschriebene Strukturen im Mieterinteresse ausrichten, die fortlaufend überwacht und gegebenenfalls verbessert werden. Das Qualitätsmanagementsystem richtet sich an einzuhaltende Maßstäbe an die Arbeit des Immobiliendienstleisters. Bis zum 17. Februar 2011 ist das Zertifikat gültig. Das Überwachungsaudit wird dann bestätigen, inwieweit das Qualitätsmanagement etabliert ist und im Unternehmen gelebt wird.
Der Jahresabschluss und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2007 wurden durch die Deloitte Deutsche Baurevision AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft. Die Prüfung erstreckte sich auch auf die Einhaltung der Erfordernisse des § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz durch die Geschäftsführung. Der Bestätigungsvermerk wurde ohne Einschränkung erteilt. Die Abschlussprüfer haben wie im Vorjahr an der Bilanzsitzung des Aufsichtsrates am 27. Juni 2008 sowie seines Wirtschaftsausschusses am 26. Juni 2008 teilgenommen und über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung berichtet sowie Fragen beantwortet. Nach abschließender Beratung erklärt der Aufsichtsrat sein Einverständnis zum vorgelegten Jahresabschluss 2007. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007 ihrerseits festzustellen. Aus dem Jahresüberschuss wird ein Teilbetrag in Höhe von 1.100.000,00 EUR im Juli 2008 unter Verrechnung der Vorabausschüttung in Höhe von 500.000,00 EUR gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 28. März 2008 an die Gesellschafterin abgeführt und ein Teilbetrag in Höhe von 464.767,35 EUR der Gewinnrücklage zugeführt. Der Aufsichtsrat spricht den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft ebenso wie der Geschäftsführung seinen Dank für die geleistete Arbeit aus.
Greifswald, 27. Juni 2008
Edgar Prochnow Vorsitzender des Aufsichtsrates
AKtiVseite der WVG zum 31. Dezember 2007 eUr
A. Anlagevermögen 26.396,00
II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten
232.633,5
3.925,6
166.798,00
224.336.379,11
238.021,7
III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen
583.308,05
586.092,30 b. Umlaufvermögen 14.275.552,13
I. Vorräte Unfertige Leistungen
14.129,2
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen
672.331,23
5.613.548,81
102.859,79
7.009,08
139.544,44
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 6. Forderungen gegen den Gesellschafter 7. Sonstige Vermögensgegenstände
3.844.472,42 10.379.765,77
4.049,7 4.926,7
III. Flüssige Mittel 6.778.738,83
c. rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 2. andere Rechnungsabgrenzungsposten
140.668,81
154.657,47 sonderverlustkonto aus rückstellungsbildung gemäß § 17 Abs. 4 DMbilG bilanzsumme Treuhandguthaben
Bilanz WVG
256.575.161,56
259.781,3
5.440.050,08
PAssiVseite der WVG zum 31. Dezember 2007 eUr
A. eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Sonderrücklagen gemäß § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG
46.888.055,17
46.882,0
davon gemäß § 17 Abs. 4 DMBilG EUR 180.736,60 (Vorjahr: TEUR 180,7)
III. Kapitalrücklage IV. Gewinnrücklage V. Bilanzgewinn VI. Zur Deckung der beschlossenen Kapitalerhöhung
999.852,05
13.873.256,32
13.408,5
63.635.163,54
61.614,3
519.421,11
geleistete Einlagen eigenkapital insgesamt b. sonderposten für investitionszulage c. Zur Deckung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete einlagen D. rückstellungen 1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
362.758,00
3. Rückstellung für Bauinstandhaltung
5.856.574,33
5.838,4
2.181.113,51
2.447,0 8.921.445,84
e. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
172.326,6
16.019.718,21
14.547,7
720.279,24
davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter: EUR 14.953,96 (Vorjahr: TEUR 32,6)
3. Erhaltene Anzahlungen (davon verb. Unternehmen 4.248,54 EUR) 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 9. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: EUR 7.699,02 (Vorjahr: TEUR 27,9)
411.611,22
19.694,90
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 11.339,00 (Vorjahr: TEUR 11,5)
183.498.819,07 e. rechnungsabgrenzungsposten bilanzsumme Treuhandverbindlichkeiten
188.494,7
Gewinn- und Verlustrechnung der WVG 1. Januar – 31. Dezember 2007 eUr
Vorjahr in teUr
45.973.407,29
44.853,6
483.652,82
b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
88.773,96
2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge
43,4 46.545.834,07
45.304,6
3.324.138,00
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
22.683.117,60
93.144,07
23.029.164,22
27.030.357,30
24.218,5
7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter
3.164.345,50
3.342,2 3.787.077,13
10.451.713,00
2.401.566,00
6.740,77
447.015,28
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen
533.226,81
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungn
622.731,63
Altersversorgung und Unterstützung, davon für Altersversorgung: EUR 33.057,88 (Vorjahr: TEUR 24,7) 8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen, davon Abschreibungen auf Sonderverlustkonto EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 11,5) 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens (davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 6.740,77)
2.915.228,00
794.454,90
1.564.767,35
-435,80
17. Jahresüberschuss (Vorjahr: Jahresfehlbetrag) 18. Entnahmen aus der SRL § 27 Abs. 2 DMBilG 19. Einstellung in die Gewinnrücklage 20. Bilanzgewinn
GuV WVG
-464.767,35
Deloitte. bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Deutsche baurevision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Bestätigungsvermerk für WVG
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Mit Gründung der WVG Dienstleistungs-
Bindung aller Kunden an unsere Unter-
gesellschaft mbH (DLG) als 100-pro-
nehmen zu erreichen.
zentiges Tochterunternehmen der WVG
Basierend auf der guten Dienstleistung
nahm dieses am 1. April 2007 seine
der früheren Greifswalder Mütra ist es
Tätigkeit für die Mieter und Eigentümer
das erklärte Ziel der DLG, Arbeiten in
der Wohnungsbau- und Verwaltungs-
allen WVG-verwalteten Häusern und
gesellschaft mbH Greifswald auf und
Grundstücken auf kürzestem Wege zu
verantwortet seitdem alle Aufgaben und
erledigen, Probleme noch frühzeitiger
immobiliendienstleistung aus
Leistungen, die bis dato durch die Mütra
zu beheben und praktisch einzugreifen,
Objektmanagement GmbH sowie das
noch bevor Bewohner Mängel anzeigen
oder Verbesserungsvorschläge äußern.
Schumacher wahrgenommen wurden.
Vorausschauend arbeiten, lautete von Be-
Im Rahmen des Betriebsüberganges ist es
ginn an die Devise. Die DLG-Hauswarte
uns gelungen, nahezu alle ehemaligen
fungieren als das wichtigste Bindeglied
Mitarbeiter und Hauswarte der Greifs-
zwischen WVG und unseren Kunden.
walder Mütra-Niederlassung als Beschäf-
Über Jahre mit Wohnanlagen, Objekten
tigte der neuen WVG Dienstleistungsge-
und Häusern vertraut, wirken sie unmit-
sellschaft mbH zu übernehmen – dies im
telbar vor Ort als erste Ansprechpartner
Vertrauen auf ihre reichhaltige Erfahrung
unserer Mieter.
und das über Jahre gewachsene Know-
Bei gleichzeitig vorteilhafteren Konditi-
how im Service für die Mieter.
onen für die Mieter, können wir mit den
Um allen Mietern der WVG zukünftig
Teams der DLG sehr persönlichen und
erstklassige und ganzheitliche Dienstlei-
äußerst effektiven Kundendienst anbie-
stungen rund um die Immobilie anbieten
ten. Über die DLG-Tochtergesellschaft
zu können, war es für uns im Jahr 2007
können alle Immobiliendienstleistungen
logische Konsequenz, auch den Haus-
zu vergleichsweise günstigen Preisen re-
wartservice, die Gebäudereinigung und
alisiert werden. Die prognostizierte Ko-
die Grünflächenpflege in das eigene
stenreduzierung wird sich zukünftig po-
Unternehmen zu integrieren. Wir be-
sitiv in den Nebenkostenabrechnungen
schreiten damit einen vergleichsweise
niederschlagen und eins zu eins an die
offensiven Weg. Wo andere Wohnungs-
Mieter weitergegeben. Die WVG hat
insofern mit Integration des Objektma-
zunehmend ausgliedern, bündeln wir
nagements – ganz im Sinne der Mieter
Kompetenzen, um so einen allumfas-
– einen wichtigen Schritt in Richtung
senden Kundenservice aus einer Hand
Senkung der so genannten zweiten Mie-
zu gewährleisten und eine noch bessere
te getätigt.
Gründung der WVG DLG
AKtiVseite der DLG zum 31. Dezember 2007
5. Januar 2007 eUr
Sachanlagen 1. Technische Anlagen und Maschinen 2. Betriebs- und Geschäftsausstattung
45.430,73
0 46.163,22
6.303,31
c. Umlaufvermögen I. Vorräte Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus anderen Lieferungen
17.461,55
129.402,71
Leistungen 2. Forderungen gegen Gesellschafter 3. Sonstige Vermögensgegenstände
7.229,05
0 154.093,31
III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kredit-
25.523,14
237.528,43
instituten IV. Rechnungsabgrenzungsposten summe AKtiVA
Bilanz DLG
PAssiVseite der DLG zum 31. Dezember 2007
-14.325,06
86.674,94
b. r端ckstellungen Sonstige R端ckstellungen c. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
8.506,02
126.730,44
3.217,03
und Leistungen 2. Verbindlichkeiten gegen端ber Gesellschafter 3. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: EUR 3.217,03 summe PAssiVA
138.453,49
Gewinn- und Verlustrechnung der DLG 5. Januar – 31. Dezember 2007 eUr
eUr 1.099.803,05
5.437,48
114.216,98
185.608,03
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen 4.
558.041,73
b) Soziale Abgaben und Aufwen-
117.900,57
675.942,30
dungen für Altersversorgung und Unterstützung 5.
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 6.
127.125,47
-12.449,26
tätigkeit Sonstige Steuern
10. Jahresfehlbetrag
GuV DLG
Deloitte. Deutsche baurevision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der WVG Dienstleistungsgesellschaft mbH, Greifswald, für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. April bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Bestätigungsvermerk für DLG
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der WVG Dienstleistungsgesellschaft mbH, Greifswald, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Daneben erteilen wir gemäß § 16 Abs. 4 KPG folgenden Prüfungsvermerk: Die Buchführung und der Jahresabschluss entsprechen nach unserer pflichtgemäßen Prüfung den Rechtsvorschriften. Der Jahresabschluss vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss. Die wirtschaftlichen Verhältnisse geben zu wesentlichen Beanstandungen keinen Anlass.
Als traditionsreiches Wahrzeichen der
im kleineren Rubenowsaal hat Stuck und
Wandreliefs über Jahre verborgen und
öffnete die Stadthalle Greifswald letzt-
somit auch gut erhalten.
stadthalle Greifswald Letztmalige Öffnung des
malig am 9. September 2007 vor Beginn der geplanten Bauarbeiten ihre Türen für
Wieder andernorts sind schmückende
Greifswalder Denkmals und
die Öffentlichkeit. Am Tag des offenen
Elemente in der Vergangenheit vollstän-
Denkmals nutzen mehr als 3.000 Besu-
dig abgeschlagen worden. In Zusam-
cher nochmals die besondere Gelegen-
menarbeit mit dem Denkmalschutz und
heit, hinter die Kulissen des ehrwürdigen
einem eigens verantwortlichen Restau-
Gebäudes zu schauen und sich aktuell
rator ist im Rahmen der Stadthallenre-
über die Umbaupläne zu informieren.
konstruktion jedoch eine möglichst detailgetreue Rückkehr zum Ursprung der
Nachdem Oberbürgermeister Dr. Arthur
Gebäudearchitektur vorgesehen. Frei-
König an diesem Tag mit Enthüllung des
gelegte Wandmalereien geben hier sehr
Bauschildes auch den offiziellen Start
gut Aufschluss.
der Rekonstruktionsarbeiten bekannt gab, hielten schon bald darauf am 15. Oktober
Auch Bühne und Fußboden werden im
2007 erste Bauteams Einzug in das ehe-
alten Sinne erneuert, gleichzeitig aber
malige Kreiskulturhaus. Noch bevor im
mit moderner Ausstattung und neuester
Frühjahr am 26. März 2008 die eigent-
Technik versehen. Lüftungs- und Hei-
liche Sanierung der Stadthalle begin-
zungsanlagen werden komplett neu in-
nen sollte, wurden im Rahmen bauvor-
stalliert.
bereitender Maßnahmen alle Elemente entfernt, die in den Jahren vor offizieller
Der Zeitplan sieht die Neueröffnung
Schließung des Gebäudes zusätzlich ein-
der Stadthalle für das IV. Quartal 2009
gebaut wurden und die eigentliche Sub-
vor. Bis dahin ist der Baufortschritt auf
stanz des Hauses verfremdeten.
der Website des verantwortlichen WVGTochterunternehmens – Projektgesellschaft
So sind auf der Galerie im großen Kai-
Stadthalle Greifswald mbH – für alle
sersaal Türen und Wände zurückgebaut
Greifswalder Bürgerinnen und Bürger
und alte Öffnungen wieder freigelegt
ersichtlich, die mit großem Interesse das
worden, um zusätzlich Platz zu schaffen
Wiedererwachen der Stadthalle verfolgen.
und den Raum zu erhellen. Immer wieder sind während der Beräumung auch wertvolle historische Befunde zum Vorschein gekommen. Die Zwischendecke Stadthalle
AKtiVseite der PGs zum 31. Dezember 2007
A. Anlagevermögen sachanlagen Anlagen im Bau b. Umlaufvermögen i. forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus anderen Lieferungen
282.223,35
8.679,73
Leistungen 2. Forderungen gegen den Gesellschafter ii. flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 298.019,07 c. Nicht durch eigenkapital gedeckter fehlbetrag summe AKtiVA
Bilanz PGS
161.352,53
1.057.997,61
765.102,17
PAssiVseite der PGs zum 31. Dezember 2007
A. eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Kapitalrücklage III. Bilanzgewinn (Vorjahr: Bilanzverlsust)
-186.352,53 505.000,00
-161.352,53
b. Nicht durch eigenkapital gedeckter fehlbetrag c. Zur Durchführung einer beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete einlagen D. sonstige rückstellungen e. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
11.911,16
17.123,49
535.586,45
246.988,78
48.313,90
und Leistungen 2. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 3. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: EUR 0,00/VJ EUR 47.961,00 summe PAssiVA
547.497,61 1.057.997,61
Gewinn- und Verlustrechnung der PGs 1. Januar – 31. Dezember 2007 Vorjahr eUr
70.403,72
466.887,29
2.788,21
118.435,44
50.483,04
461.750,47
-59.705,71
-52.325,90
-186.352,53
-134.026,63
246.058,24
1. Umsatzerlöse 2. Sonstige betriebliche Erträge 3. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 4. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
(davon an den Gesellschafter 6.740,77 EUR) 8. ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 9. Jahresfehlbetrag 10. Verlustvortrag 11. entnahme aus der Kapitalrücklage 12. bilanzverlust
GuV PGS
Deloitte. bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Deutsche baurevision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbH, Greifswald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Bestätigungsvermerk für PGS
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbH, Greifswald, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Daneben erteilen wir gemäß § 16 Abs. 4 KPG folgenden Prüfungsvermerk: Die Buchführung und der Jahresabschluss entsprechen nach unserer pflichtgemäßen Prüfung den Rechtsvorschriften. Der Jahresabschluss vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss. Die wirtschaftlichen Verhältnisse geben zu wesentlichen Beanstandungen keinen Anlass.
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Herausgeber WVG mbH Greifswald Hans-beimler-str. 73 17491 Greifswald telefon: 03834 8040-0 telefax: 03834 829855 post@wvg-greifswald.de www.wvg-greifswald.de Layout und satz haus neuer medien Wolgaster str. 146 17489 Greifswald telefon: 03834 8313-0 telefax: 03834 8313-13 info@hnm.de www.hnm.de
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