Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/wbetriebskostenabrechnung-vermieterwechsel/
Timestamp: 2018-10-20 11:15:59
Document Index: 224840796

Matched Legal Cases: ['§ 556', 'BGH', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Betriebskostenabrechnung beim Vermieterwechsel - Wer ist verantwortlich? - Betriebskostenabrechnung
Sind die Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung zu übermitteln, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Findet nun ein Vermieterwechsel statt, etwa weil der bisherige Vermieter die Mietimmobilie veräußert, stellt sich die Frage, ob der veräußernde frühere oder der erwerbende neue Vermieter für die Betriebskostenabrechnung zuständig ist. Wie die Rechtslage ist und wer für die Betriebskostenabrechnung beim Vermieterwechsel verantwortlich ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Wann der Eigentümerwechsel und damit der Vermieterwechsel stattfinden
Für den Wechsel des Eigentums an der Mietimmobilie vom Veräußerer auf den Erwerber – und damit auch für den Vermieterwechsel – kommt es auf die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch an. Dieser Tag ist für den Eigentumsübergang maßgeblich, auch eine Auflassungsvormerkung reicht für die Eigentümerstellung nicht aus (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 19.10.1988, Az.: VIII ZR 22/88).
Damit ist das Datum der Eintragung des Erwerbers der Mietimmobilie in Abteilung I des Grundbuchs auch entscheidend für die Antwort auf die Frage, ob der veräußernde frühere oder der erwerbende neue Vermieter für die Betriebskostenabrechnung zuständig ist. Denn nach der aus § 566 BGB ersichtliche Regel „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber als neuer Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Mieter ein. Er ist daher an die bestehenden Mietverträge einschließlich den darin enthaltenen Vereinbarungen zu den Betriebskosten gebunden.
Abrechnungszeitraum nicht abgelaufen: Neuer Vermieter verantwortlich
Ist im Zeitpunkt des im Grundbuch eingetragenen Eigentümerwechsels – und damit des Vermieterwechsels –
der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung noch nicht abgelaufen, muss der erwerbende neue Vermieter die Abrechnung erstellen. Das heißt, derjenige Vermieter ist bei einem Eigentümerwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode für die Betriebskostenabrechnung verantwortlich, der am Ende des Abrechnungszeitraums Eigentümer des Mietobjektes war.
Dabei muss der neue Vermieter gegenüber den Mietern auch über die gesamte zurückliegende Abrechnungsperiode abrechnen, und zwar sowohl über die Betriebskosten als über die von den Mietern geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 14.09.2000, Az.: VIII ZR 211/99).
Praxis-Beispiel: Neuer Vermieter muss Betriebskostenabrechnung erstellen
Der neue Vermieter wurde als Erwerber des Mietobjektes am 01.08.2016 in das Grundbuch eingetragen. Der Abrechnungszeitraum läuft vom 01.01. bis 31.12.2016.
Folge: Da der neue Vermieter am 31.12.2016 Eigentümer war, muss er auch für den Zeitraum 2016 die Betriebskostenabrechnung erstellen. Dabei hat der neue Vermieter gegenüber den Mietern über den gesamten Zeitraum 2016 abzurechnen. Er kann sich also nicht damit herausreden, dass er erst ab dem 01.08.2016 Eigentümer wurde und für die Zeit davor keine Betriebskostenabrechnung anfertigen kann.
Die Abrechnungspflicht des neuen Vermieters gilt selbst dann, wenn er vom veräußernden früheren Vermieter keine Rechnungsbelege erhalten hat. Notfalls muss er der neue Vermieter die Belege vom ehemaligen Vermieter heraus klagen oder von den Versorgern Kopien erbitten.
Ebenso stehen dem neuen Vermieter auch etwaige Nachzahlungen der Mieter für den betreffenden Abrechnungszeitraum zu und muss er seinerseits Guthabenbeträge der Mieter erstatten. Es spielt keine Rolle, dass ein Teil der Betriebskostenvorauszahlungen den früheren Vermieter geflossen ist.
Wichtig für Vermieter beim Wechsel: Genaue Regelungen im Kaufvertrag
Zwar trifft den ehemaligen Vermieter eine Mitwirkungspflicht dahingehend, dass er für die auf ihn entfallende Dauer des Abrechnungszeitraums eine Teilabrechnung für den neuen Vermieter erstellt oder ihm geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt (BGH, Urteil vom 14.09.2000, Az.: VIII ZR 211/99). Trotzdem sollte zwischen altem und früherem Vermieter im notariellen Kaufvertrag über das Mietobjekt im Einzelnen geregelt werden, dass der
neue Vermieter vom früheren die erforderlichen Unterlagen, um die Betriebskostenabrechnung für den laufenden Abrechnungszeitraum erstellen zu können
neue Vermieter vom früheren zudem die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter für den laufenden Abrechnungszeitraum erhält
frühere Vermieter dafür dem neuen die abrechnungsfähigen Kosten erstattet
Derartige Vereinbarungen geltend aber nur zwischen früherem und neuem Vermieter, nicht gegenüber den Mietern.
Abrechnungszeitraum bereits abgelaufen: Früherer Vermieter ist zuständig
Für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume bleibt der frühere Vermieter zuständig. Er muss also für solche Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentumsübergang des Mietobjekts bereits beendet waren, die Betriebskostenabrechnung erstellen.
Praxis-Beispiel: Früherer Vermieter muss Betriebskostenabrechnung erstellen
Der neue Vermieter wurde als Erwerber des Mietobjektes am 01.03.2017 in das Grundbuch eingetragen. Der letzte Abrechnungszeitraum lief vom 01.01. bis 31.12.2016. Eine Betriebskostenabrechnung wurde noch nicht erstellt.
Folge: Da der ehemalige Vermieter am 31.12.2016 noch Eigentümer war, muss er auch für den Zeitraum 2016 die Betriebskostenabrechnung erstellen.
Diese Betriebskostenabrechnung können die Mieter nur vom früheren Vermieter verlangen. Der neue Vermieter ist dafür nicht verantwortlich. Verweigert der ehemalige Vermieter die Erstellung der Betriebskostenabrechnung, können die Mieter von ihm die gesamten für den betreffenden Abrechnungszeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern. Denn da der neue Vermieter nicht zur Abrechnung verpflichtet ist, besteht gegenüber ihm kein Zurückbehaltungsrecht der Mieter an den Betriebskostenvorauszahlungen.
Wenn das Mietverhältnis vor dem Vermieterwechsel beendet wird
Manchmal kommt es a dazu, dass ein Mieter vor dem Vermieterwechsel aus dem Mietverhältnis ausscheidet.
In diesem Fall muss der frühere Vermieter für den ausgeschiedenen Mieter die Betriebskostenabrechnung erstellen (BGH, Urteil vom 04.04.2007, Az.: VIII ZR 219/06).
Praxis-Beispiel: Früherer Vermieter muss Betriebskostenabrechnung für ausgezogenen Mieter erstellen
Der neue Vermieter wurde als Erwerber des Mietobjektes am 01.08.2016 in das Grundbuch eingetragen. Der Abrechnungszeitraum läuft vom 01.01. bis 31.12.2016. Am 31.03.2016 endete das Mietverhältnis mit einem Mieter, der pünktlich auszog.
Folge: Da der neue Vermieter am 31.12.2016 Eigentümer war, muss er an sich auch für den Zeitraum 2016 die Betriebskostenabrechnung erstellen. Da der Mieter jedoch vor dem Eigentumsübergang aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, muss der frühere Vermieter für diesen die Betriebskostenabrechnung erstellen.
Bei der Umsetzung der BGH-Entscheidung besteht allerdings das Problem, dass auch für den ausscheidenden Mieter dessen Betriebskostenabrechnung erst zum Ende des für alle Mieter geltenden Abrechnungszeitraums anteilig zu erstellen ist und dem früheren Vermieter die nach dem Vermieterwechsel entstehenden Kosten nicht bekannt sein können. Daher sollte die Abrechnung für den ausgeschiedenen Mieter ebenfalls vom neuen Vermieter – notfalls mit Vollmacht des früheren Vermieters – erstellt werden.
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