Source: https://nebenkosten-blog.de/nr-10-gartenpflege/
Timestamp: 2019-06-24 11:24:36
Document Index: 283958725

Matched Legal Cases: ['§ 556', 'BGH', '§ 2', '§ 556', '§ 556', '§ 2', '§ 560', '§ 556', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 560']

Kosten der Gartenpflege und Außenanlagen inkl. Spielplätze
Für Gartenflächen, Spielplätze und (nicht öffentliche) Plätze, Zuwege und Zufahrten sind alle Kosten umlagefähig, die für Unterhalt und Pflege anfallen. Dabei spielt es bei dieser Kostenart keine Rolle, dass manche Maßnahmen nur in Abständen von Jahrzehnten anfallen (Baumfällung und Neupflanzung). Bei dieser Kostenposition kommt es allein darauf an, dass die Einzelmaßnahme zu einer ordnungsgemäßen und laufenden Gartenpflege gehört.01)Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 156
Die Kosten für Neupflanzungen müssen durch einen natürlichen Abgang der bisherigen Pflanzen begründet sein und sind nur in der Höhe eines Ausgleichs dieses Absterbens umlagefähig.02)AG Neuss 36 C 250/91 DWW 1993, 296 Über den Ersatz des natürlichen Abgangs hinausgehende Neupflanzung ist nicht umlagefähig.03)LG Berlin 64 S 366/98 GE 1999, 909
Personalkosten und Sachkosten
Geld nur für Nutzungsrecht am Garten?
Variante 1: Ausschließliches Nutzungsrecht einzelner Mieter / des Vermieters
Variante 2: Alle Mieter dürfen alle Flächen nutzen
Variante 3: Nutzungsverbot für alle – „Nur schauen, nicht anfassen!“
Mähen und Vertikutieren des Rasens
Entfernung verblühter Blumen
Dünger (Beschaffung und Ausbringung)
Unterhaltungspflege von Bäumen (Kontrolle auf Stand- und Bruchsicherheit)
Kosten der Neubepflanzung von Bäumen, Sträuchern und Pflanzen
Teilweise Erneuerung der Rasenfläche
Fällung und Entsorgung morscher Bäume inkl. Neupflanzung
Baumfällung wegen nachbarschaftlichen Beschwerden über Lichtmangel
Fällung aller Bäume
Baumfällung infolge unfachgemäßen Rückschnitts
Erstausstattung des Gartens
Grundüberholung des Gartens infolge jahrelanger Untätigkeit
Kosten für Neubepflanzung bisher gärtnerisch nicht genutzter Flächen
Pflege von Fassadenbegrünung
Beseitigung von Baumschäden infolge von Sturm
Sämtliche Verbrauchsstoffe (Benzin, Dünger, etc.), Kosten für Ersatzpflanzungen und Wartungskosten für Geräte
Neu- oder Ersatzanschaffung Geräte
Austausch des Sandes bei Spielplätzen
Überwachung der Verkehrssicherheit des Spielplatzes und der Spielgeräte inkl. Pflege der Geräte (Ölen), inkl. Sitzbänke
Reparaturkosten, Neuanstrich, Neuanlage von Einfassungen
Erstausstattung bzw. Ersteinrichtung
Kosten die auf unsachgemäßer Handhabung durch Dritte / Mieter beruhen
Aufnahme und Neuverlegung einzelner Gehwegplatten zur Beseitigung von Unebenheiten
Winterdienst für Flächen auf dem Grundstück
Umlage der Kosten der Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung
Dabei sind die Personalkosten gänzlich umlagefähig, sofern sie für umlagefähige Tätigkeiten aufgewandt wurden. Es ist gleichgültig, an wen die Kosten gezahlt wurden (inkl. Vermieter – Berechnung nach tatsächlichen Stunden). Alternativ kommen auch Eigenleistungen des Vermieters in Betracht, die nach vergleichbaren Kosten eines Unternehmers abgerechnet werden. Zur Frage der Umlagefähigkeit von Sachkosten siehe unten.
Oftmals wird darum gestritten, ob die Umlagefähigkeit von einem Nutzungsrecht abhänge. Dabei ist zu beachten:
Dann sind die Kosten der Gartenpflege nicht auf alle Mieter umlagefähig. Die reine Ansehnlichkeit soll hier nach allgemeiner Ansicht nicht ausreichen. Wir teilen diese Einschätzung nicht und empfehlen Variante 3.
Umlagefähigkeit ist unstreitig gegeben. Allerdings kann es hier infolge der großen Beanspruchung zu enormen Kosten kommen, womit der nächste Streit über die Betriebskostenabrechnung vorprogrammiert ist.
Wenn die Kosten der Gartenpflege einem ansehnlichen Eindruck des Grundstückes dient (was eigentlich immer der Fall ist), wirkt sich das positiv auf das Wohnumfeld aus. Dann sind die Kosten der Gartenpflege auch mit ausgeschlossenem Nutzungsrecht umlagefähig.04)BGH VIII ZR 135/03 in GE 2004, 959
Für Plätze, Zufahrten, Stellplätze und so weiter gilt analog: Sind sie einzelnen Nutzern zur alleinigen Nutzung zugewiesen, scheidet die Umlagefähigkeit auf alle Mieter aus.
Sind auch umfangreiche Grünflächen nicht durch öffentlich-rechtliche Widmung oder durch Widmung des Eigentümers der Öffentlichkeit zugänglich gemacht (was auch ohne Zäune der Fall sein kann), zählen die entsprechenden Kosten (Gartenpflege, Reinigung, Winterdienst) zu den umlagefähigen Betriebskosten.05)LG Berlin 63 S 33/17 GE 2017, 1225
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV („Pflege“).
Auch umlagefähig: Rückschnitt von Efeu.
Begründung / Fundstelle: Landgericht Hannover.06)LG Hannover 3 S 1268/01-81 WuM 2003, 450
Begründung / Fundstelle: DIN 18919.
Begründung / Fundstelle: Wenn sie durch Alter oder Witterung absterben werden.
Begründung / Fundstelle: Landgericht Hamburg.07)LG Hamburg 16 S 148/88 WuM 1989, 191
Umlagefähig: ja und nein.
Begründung / Fundstelle: Gleichgültig, ob nach Entscheidung des Vermieters oder nach Anordnung einer Behörde. Umlagefähig: LAG Frankfurt/Main.08)LAG Frankfurt/Main 2 Sa 937/91 WuM 1992, 545 Nicht umlagefähig: Landgericht Berlin.09)LG Berlin GE 1988, 355
Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Hamburg-Wandsbek.10)AG Hamburg-Wandsbek 716A C 265/01 WuM 1986, 123
Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Köln,11)AG Köln 207 C 213/00 NZM 2001, 41 weil das einer Neugestaltung des Gartens entspricht.
Begründung / Fundstelle: Kinne.12)Kinne in Kinne/Schach/Bieber § 556 BGB Rn. 176
Begründung / Fundstelle: Das sind Baukosten.
Begründung / Fundstelle: Landgericht Tübingen.13)LG Tübingen 1 S 29/04 WuM 2004, 669 Das sind Instandsetzungskosten.
Begründung / Fundstelle: Das sind Anschaffungskosten.
Begründung / Fundstelle: Weil die Dachbegrünung Teil der Isolation des Hauses beim Flachdach und damit vergleichbar mit einem normalen Dach den Instandhaltungskosten zuzurechnen ist.14)KG 8 U 125/05 GE 2006, 845
Umlagefähig: wohl ja.
Begründung / Fundstelle: Langenberg.15)Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 157
Begründung / Fundstelle: In Gegenden mit hoher Sturmgefahr umlagefähig.16)LG Hamburg WuM 1989, 640 In Gegenden, in denen Sturm ein Ausnahmeereignis ist, nicht umlagefähig.17)LG Krefeld 2 S 56/09 WuM 2010, 357
Begründung / Fundstelle: § 2 Nr. 10 BetrKV
Begründung / Fundstelle: Das sind Instandsetzungskosten (Ausnahme: Neuanschaffung ist günstiger als Wartung und Reparatur).
Begründung / Fundstelle: Amtsgericht Hamburg-Altona.18)AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 801
Begründung / Fundstelle: Das sind Instandsetzungskosten bzw. Herstellungskosten.
Begründung / Fundstelle: Hier greift nur der Schadenersatzanspruch gegen den Verursacher.
Begründung / Fundstelle: Nicht jedoch, wenn die Platten defekt waren und erneuert werden mussten, dann Instandhaltungsaufwand.19)AG Stuttgart-Bad Cannstatt WuM 1996, 481
Die Betriebskostenart Straßenreinigung inkl. Winterdienst und Müllbeseitigung meint nur öffentliche Flächen. Unter der hiesigen Position (Kosten der Gartenpflege) sind die Kosten für den Winterdienst auf (nicht öffentlichen) Zuwegungen und Plätzen des Grundstücks abzurechnen. Das stellt sich aber oftmals als schwierig dar, da eine exakte Kostenaufteilung nicht möglich ist. Damit deswegen kein Streit entsteht, sollte der gleiche Umlageschlüssel gewählt werden, wie bei den Kosten der Straßenreinigung bzw. des Winterdienstes.
Hinsichtlich der Ausgestaltung der pflegerischen Behandlung des Gartens steht dem Vermieter ein gewisser Ermessensspielraum zu. Dabei gehen jedoch allzu penible oder ausgefallene Vorstellungen zu seinen Lasten und sind nicht auf die Mieter umlagefähig. Die Maßnahmen sollten sich an einer gewissen Ortsüblichkeit orientieren. Dabei dürfen jedoch auch Besonderheiten der Wohnlage berücksichtigt werden.
Gehen Bäume infolge häufiger Stürme entsprechend häufig zu Bruch und müssen entsorgt und ersetzt werden, soll angeblich der Abschluss einer Sachversicherung auch für die Bäume geboten sein.20)Langenberg in Schmidt/Futterer, § 560 BGB Rn. 101 Fraglich ist aus unserer Sicht dabei jedoch die Wirtschaftlichkeit einer solchen Versicherung. Eher empfiehlt es sich, niedrigere Gehölze mit weniger Windanfälligkeit zu pflanzen und bei der Nachpflanzung eher Pfahlwurzler als Flachwurzler zu wählen.
Wie die Kosten der Gartenpflege gesenkt werden können, haben wir hier erläutert.
01. ↑ Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 156
02. ↑ AG Neuss 36 C 250/91 DWW 1993, 296
03. ↑ LG Berlin 64 S 366/98 GE 1999, 909
04. ↑ BGH VIII ZR 135/03 in GE 2004, 959
05. ↑ LG Berlin 63 S 33/17 GE 2017, 1225
06. ↑ LG Hannover 3 S 1268/01-81 WuM 2003, 450
07. ↑ LG Hamburg 16 S 148/88 WuM 1989, 191
08. ↑ LAG Frankfurt/Main 2 Sa 937/91 WuM 1992, 545
09. ↑ LG Berlin GE 1988, 355
10. ↑ AG Hamburg-Wandsbek 716A C 265/01 WuM 1986, 123
11. ↑ AG Köln 207 C 213/00 NZM 2001, 41
12. ↑ Kinne in Kinne/Schach/Bieber § 556 BGB Rn. 176
13. ↑ LG Tübingen 1 S 29/04 WuM 2004, 669
14. ↑ KG 8 U 125/05 GE 2006, 845
15. ↑ Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556 BGB Rn. 157
16. ↑ LG Hamburg WuM 1989, 640
17. ↑ LG Krefeld 2 S 56/09 WuM 2010, 357
18. ↑ AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 801
19. ↑ AG Stuttgart-Bad Cannstatt WuM 1996, 481
20. ↑ Langenberg in Schmidt/Futterer, § 560 BGB Rn. 101
ErsatzpflanzungGartenpflegeNeupflanzungWinterdienst
Pflanzenwichtel
Noch ein weiterer aufschlussreichen Beitrag. Vielen Herzlichen Dank, weiter so!