Source: http://www.amiato.de/thema/ortsuebliche-vergleichsmiete
Timestamp: 2020-07-15 17:43:02
Document Index: 68222305

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

Ortsübliche Vergleichsmiete | Lokale Vergleichsmiete
Bei Mieterhöhungen müssen sich die Vermieter an die örtliche Vergleichsmiete halten. In den Mietpreisspannen wird die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen ausgewiesen. Der Kölner Mietspiegel gibt Ihnen die Möglichkeit, die Mieten für Wohnungen und Häuser in Köln und Umgebung zu vergleichen. Diese geben einen Überblick über die ortsüblichen Mieten für den privat finanzierten Wohnungsbau. Mietzinserhöhung bis zur ortsüblichen Miete.
Richtig den Index der Miete ablesen - Wie man es richtig macht
Wird Ihr Appartement zusätzlich verrechnet? Ein Euro-Betrag wird dann über eine Rezeptur aus dem Restbetrag errechnet und zur Pacht hinzugerechnet bzw. einbehalten. Bei der bewerteten Ferienwohnung werden 5 + 9 für Aufwertungsmerkmale und 7 + 2 für Abwertungsmerkmale vergeben. Der Restbetrag beträgt 5 Prozentpunkte, die nach der im Mietenspiegel dargestellten Berechnungsformel in Euro konkretisiert werden.
Die Folge: ein Aufpreis von 0,49 EUR pro qm und Jahr. Zur Berechnung der durchschnittlichen monatlichen Vergleichsmiete müssen Basispreis, Standortzuschlag und Zu- und Abschläge gegeneinander aufgerechnet werden. Daraus ergibt sich ein Durchschnittskurs, der eine bestimmte Bandbreite nach oben oder unten haben kann. Die Mieten in diesen Bereichen werden immer noch als lokal angesehen, aber der Eigentümer muss erklären, warum die Miete vom Durchschnittswert abhängt.
Anhand unseres Beispiels wird die Ermittlung der lokalen Vergleichsmiete deutlich: Der vorher ermittelte Standortzuschlag und die Zu- und Abschläge werden zum Basispreis hinzugerechnet. Daraus resultiert ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 10,88 EUR pro Jahr. Im gerechtfertigten Fall kann jedoch von diesem Kurs abweichen: um 1,41 EUR nach oben oder um 1,54 EUR nach unten. 2.
Sie werden entweder vom Durchschnittskurs in Abzug gebracht (10,88 - 1,41 = 9,47) oder addiert (10,88 + 1,54 = 12,42) und stellen somit die Preiskategorie dar, innerhalb derer die monatlich übliche Durchschnittsmiete pro m² liegen darf.
Der Mietzinsanstieg auf die lokale Vergleichsmiete
Ein Mietzinsanstieg gegenüber der Vergleichsmiete besteht, wenn sich ein Mieter auf die Miete von vergleichbaren Appartements in der Wohngemeinde oder dem Ort des Wohnortes beruft. Hier kann sich ein Mieter auf einen Mietindex, die Anzeige von vergleichenden Eigentumswohnungen oder ein Gutachten berufen. Gesetzliche Bestimmungen sind in § 558 BGB "Mieterhöhung bis zur lokalen Vergleichsmiete" enthalten.
"Achten Sie auf das Wort "to", eine Erhöhung der Miete über die Vergleichsmiete ist nicht zulässig. Dabei werden die laufenden Kosten nicht berücksichtigt, lediglich die Grundmiete ist zur Ermittlung der Mietsteigerung zu verwenden. BEISPIEL: Eine Pächterin bezahlt 7,00 EUR pro Quadratmeter für ihre Ferienwohnung ohne Heiz- und Unterhaltskosten. Die Mietspannen der Kommune liegen zwischen 7,20 und 7,50 EUR für diese Ferienwohnung.
Der Mietzins kann um maximal 0,50 EUR pro Quadratmeter angehoben werden, ansonsten würde die örtliche Vergleichsmiete ueberschritten. Wird die Vergleichsmiete bestimmt? Bei 345 Großstädten mit je mind. 20000 Einwohnern wurde die Begründung für Eigentümer und Bewohner durch die Erstellung eines Mieterverzeichnisses erleichtert. Anstatt die einzelnen Merkmale unterschiedlicher Wohneinheiten zu überprüfen, muss der Nutzer des Mietindexes nur das den Wohneinheiten zugeordnete Eingabefeld ausfindig machen und den Gegenwert auslesen.
Der Mietindex wird von den Kommunen veröffentlicht. Der in § 558 d BGB genannte "qualifizierte Mietspiegel" hat eine eindeutige Aussagekraft, die von den verantwortlichen Interessensvertretern wie Mieter- und Vermietergemeinschaft sowie der Kommune erkannt wird. Der " einfache Mietindex " löst die Bezeichnung von vergleichbaren Wohnungen im Falle einer Mieterhöhung ab, belegt aber an sich nicht die Zweckmäßigkeit der Aufstockung.
Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Oberlandesgerichts können unter Umständen auch ältere Aufwendungen für Miet-Spiegel bzw. Miet-Spiegel von benachbarten Gemeinden zur Rechtfertigung einer Mieterhöhung verwendet werden. Wenn der Mietindex die Qualifizierung verloren geht, wird er als alleiniger Beweis für die fehlende Verbindlichkeit ineffizient. Bei den im Netz abrufbaren "Mietspiegel" oder -übersichten von Immobilienbörsen, -portalen etc. handelt es sich nicht um einen Mietindex im gesetzlichen Sinn.
Legt der Mieter seiner Mietsteigerung einen Mietindex zugrunde, muss er die Ferienwohnung in den Mietsteigerungsantrag im Mietindex korrekt einstufen. Beispiel: Die ortsübliche Miete für Ihre Ferienwohnung beträgt zur Zeit zwischen X und X EUR/m². Hiermit beziehe ich mich auf den derzeitigen Mietpreisindex der Gemeinde X, der die folgende Klassifizierung für Ihre Ferienwohnung enthält:
B-Wohnung um 60 m³, aufgrund der Ausrüstung mit Bad, WC und Heizungskategorie 3. Etwas aufwendiger wird es, wenn der Mietindex diverse Zu- und Abschläge oder Bewertungskriterien auflistet. Die Details der Vergleichsmietberechnung sind hier dargestellt.
Beispiel: Die lokale Standardmiete für Ihre Ferienwohnung beträgt zur Zeit zwischen X und X EUR/qm. Hiermit beziehe ich mich auf den derzeitigen Mietpreisindex der Gemeinde X, der die folgende Klassifizierung für Ihre Ferienwohnung enthält: Die folgenden Aufschläge (....) und nachträglichen Abzüge (....) vom Anhang zum Mietenspiegel sind zu berücksicht. Dies führt zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von X EUR pro qm.
Ist von den Interessengruppen ein "qualifizierter" Mietindex erstellt worden, müssen dessen Wert angenommen werden, auch wenn der Mieter seine Mietsteigerung auf der Grundlage von Mietwohnungen oder eines Gutachtens vornehmen will. Gibt es in der Kommune oder dem Ort keinen Mietindex, kann der Mieter seine Mietsteigerung auf drei vergleichbare Appartements abstützen. Daher ist es notwendig, Appartements zu finden, die der Umgebung am nächsten kommen.
Es muss sichergestellt sein, dass diese Apartments wirklich mit der Mieterwohnung übereinstimmen. Appartementgröße: Die Vergleichsappartements müssen in etwa der Größe der Appartements angepasst sein. Zimmeranzahl: Ein 50 qm großes 1-Zimmer-Loft ist nicht mit einer 50 qm großen 2 1/2-Zimmerwohnung gleichzusetzen. Bauzeit: Eine Immobilie aus den 70er Jahren ist nicht mit einem neuen Gebäude aus dem Jahr 2015 zu vergleichen. 2.
Die Wohnlage: Die stille Wohnstraße unterscheidet sich von der Ferienwohnung mit Blick auf eine 4-spurige Hauptverkehrsstraße. Selbst die anspruchsvolle Wohngegend ist nicht mit dem bekannten Problembezirk der Stadt zu vergleichen. 2. Wenn die Mietsteigerung auf vergleichbaren Mietwohnungen beruht, ist es nicht ausreichend, wenn der Mieter die Mietsteigerung ohne weitere Erkennbarkeit auflistet.
Die Mietinteressenten müssen die Appartements leicht ausfindig machen können, um ihre Übereinstimmung zu prüfen. Sind drei vergleichbare Appartements vorhanden, darf der Anstieg nur bis zur höchsten der angegebenen Appartements ausgeprägt sein. Beispiel: Derzeit bezahlt der Nutzer 5,50 / m². Das Vergleichsappartement 1 hat einen Preis pro Quadratmeter von 6,00 EUR, für das Vergleichsappartement 2 werden 8,50 EUR pro m und für das Vergleichsappartement 3 gar 9,50 EUR bezahlt.
Die Mieterhöhung muss auf dem günstigsten Preis pro Quadratmeter basieren, d.h. der Eigentümer kann höchstens 6,00 EUR einfordern. Wenn der Hauswirt ein Gutachten einreicht, ist die Lage anders. Im Falle von Vergleichsobjekten, die der Gutachter in seine Untersuchungen miteinbezogen hat, muss dem Nutzer die exakte Anschrift nicht mitgeteilt werden. Am 3. Februar 2016 hat der BGH unter der Nummer VIII ZR 69/15 festgestellt, dass die bloße Benennung von vergleichenden Wohnungen durch Gutachterinnen und Gutachter erlaubt ist.
Im Falle eines Gerichtsverfahrens muss sich der Experte ggf. zu seinen Vergleichsräumen äußern. Ruft der Hausherr ein Gutachten an, muss er dem Pächter bei der Ankündigung der Mietzinserhöhung eine komplette Abschrift des gutachterlichen Berichts aushändigen. Zur Kontrolle ist der Pächter selbst befugt. Entscheidet er sich dann, der Mietzinserhöhung nicht oder nur teilweise zu zustimmen, ist er prinzipiell nicht zur Rechtfertigung seines Handelns gezwungen.
Weshalb muss der Hauswirt auf Genehmigung verklagen? Oft hört man die Behauptung "Der Hausherr hat mir eine Mietzinserhöhung geschickt" oder "Der Hausherr hat die Mietzinserhöhung vorgenommen". Die Miethöhe wird zwischen Mietern und Vermietern im Rahmen des Mietvertrages zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ermittelt. Die Vermieterin fordert daher eine Vertragsänderung, die vom Nutzer genehmigt werden muss.
Sollte der Pächter auf das Mietangebot nicht reagieren (was er auch nicht tun muss) oder die Anhebung ablehnen oder ist dies auch möglich, wenn er ein Gegengeschäft macht und der Pächter damit nicht übereinstimmt, hat der Gesetzgeber dem Pächter die Klage auf Genehmigung der Mietzinserhöhung ermöglicht.
Ist eine Mietsteigerung vertragsgemäß nicht möglich, kann der Mieter die Mietsumme nicht anheben. Mietsteigerungen auf Basis des ortsüblichen Mietvergleichs sind nur zulässig, wenn im Vertrag ein Steigerungsvorbehalt getroffen wurde, z.B. "Der Mieter ist zu rechtlich zulässigen Mietsteigerungen ermächtigt. "Die frühere Mietzeit muss zum Inkrafttreten der Mietzinserhöhung für einen Zeitraum von 15 Monaten konstant bleiben (sog. Wartezeit).
Beispiel: Sie haben einer Mietzinserhöhung zum 01.06. vereinbart. Die Vermieterin darf die Pacht jetzt nicht um 15 Kalendermonate erhöhen, dies wäre der 31.08. des folgenden Jahres. Die Vermieterin kann den neuen Mieterhöhungsantrag spätestens ein Jahr nach der letzen Mietzinserhöhung stellen. Wird die Forderung nach einer Mietzinserhöhung früher gestellt, so ist sie ungültig (BGH WuM 1993, 388), da neben dieser jährlichen Frist noch die Betrachtungsfrist zugunsten des Pächters von 3 Monatsmieten hinzugezählt werden muss, so dass die Pacht für 15 Monatsmieten gleich bleibt (§ 558 I BGB).
Beispiel: Sie haben einer Mietzinserhöhung zum 01.06. vereinbart. Vom 01.06. des neuen Jahrs kann die neue Mietzinserhöhung in Ihrem Postfach sein. Jetzt gibt es 3 Monaten zu berücksichtigen zugunsten des Pächters, in diesem Falle wäre der neue Pächter dann zum ersten Mal am 31. August zu haben. Das so genannte Cap-Limit soll den Pächter vor einer allzu schnellen Erhöhung der Mietpreise auch unterhalb der lokalen Vergleichsmiete absichern.
Die derzeitige Obergrenze beträgt 20%. Berechnungsgrundlage für das Cap-Limit ist die 3 Jahre vor der gewünschten Mietzinserhöhung gezahlte Mietgebühr. Innert 3 Jahren kann der Mieter die Pacht nur um max. 20% anheben. Mietsteigerungen aufgrund von Modernisierungen und gestiegenen laufenden Kosten werden bei der Obergrenze jedoch nicht berücksichtigt (§ 558 Abs. 3 BGB).
Kaum hat der Wirt mit seiner Mieterhöhung jedoch den Wunsch, ist die untere der beiden Ränder, entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Deckungsgrenze zu erreichen, in jedem Falle abgeschlossen. Die Mieterin muss nicht mehr zahlen. Hinweis: Die Obergrenze für bestehende Mieten kann von den Ländern in Gegenden mit einer angespannten Wohnsituation gesetzlich auf 15% begrenzt werden.
Dort dürfen sie als Hauswirte innerhalb von drei Jahren mit einem Mietspiegel die Mieten nur um 15% erhöhen. BEISPIEL: Ein Pächter bezahlt seit mehreren Jahren 7,00 EUR/m². Der ortsübliche Mietpreis beträgt 9,50 EUR. Dabei kann der Hausherr maximal 20% von 7,00 EUR fordern, d.h. maximal 1,40 EUR mehr Mietsteigerung pro Quadratmeter dank der Deckelung, obwohl diese noch nicht die lokale Vergleichsmiete ausmacht.
Wie lange gilt die Obergrenze? Ist die Obergrenze von 20% erschöpft, muss der Mieter drei Jahre bis zur nächstfolgenden Mietzinserhöhung abwarten, es sei denn, er rechtfertigt die Aufstockung mit einer Sanierung oder mit erhöhten Unterhaltskosten. Wenn er die Obergrenze zunächst nur zum Teil ausschöpft, kann er die Differenz zur Obergrenze von 20 Prozent nur innerhalb der darauffolgenden drei Jahre einfordern.
BEISPIEL: Der Pächter hat für mehr als drei Jahre bis einschließlich 2017 10,00 EUR pro m² bezahlt. Der Mietzins wurde am 11. März 2017 um 1,00 auf 11,00 EUR angehoben. In den drei Jahren bis einschließlich März 2020 darf der Hausherr die Mieten nur noch um 1,00 EUR anheben, da er von der durch die Obergrenze erlaubten Anhebung um 2,00 EUR (20%) bereits 1,00 EUR "verbraucht" hat.
Gelten die Obergrenzen auch für ehemalige soziale Wohnungen? Der Cap ist prinzipiell auch dann anwendbar, wenn nach dem Entfall der Preiserhaltung für einen früheren Sozialwohnungsbau erstmalig eine Mietzinserhöhung erforderlich ist. Sollte der Pächter einer solchen Immobilie jedoch bis zum Ende der Preisfestsetzung zur Entrichtung einer so genannten Falschbelegungsgebühr gezwungen sein, ist der Pächter nicht an den Cap geknüpft, wenn er die Pacht nach Ablauf der Preisfestsetzung aufstockt.
Dann kann er den Mietzins bis zur Summe der vom letzten Bewohner zu zahlenden falschen Belegungskosten erhöhen (§ 558 Abs. 4 BGB). BEISPIEL: Der Bewohner einer früheren sozialen Wohnung, bei der die Preisfestsetzung abgelaufen ist, hat bisher 3,00 EUR Mietzins bezahlt, aufgrund seines gestiegenen Verdienstes jedoch zuzüglich einer Mietgebühr von 3,00 EUR pro Quadratmeter Wohnraum.
Der ortsübliche Mietpreis liegt bei 8,00 EUR. Die Vermieterin kann dann, ohne an die Obergrenze verpflichtet zu sein, die Pacht nach Abschaffung der Preiserhaltung bis zu der von der Mieterin bisher gezahlten Größe einschließlich der Fehlbelegungsgebühr, also 6,00 EUR pro Quadratmeter, heraufsetzen. Im Falle von Planabweichungen zwischen der vertraglichen und der tatsächlichen Wohnfläche: Der Eigentümer muss die tatsächlich vorhandene Fläche als Grundlage nehmen, wenn er die Pacht mit der Vergleichsmiete gemäß 558 BGB aufstockt.
Wann beginnt die neue Mietenzahlung? Der neue Mietzins ist ab dem dritten Monat nach Erhalt des Antrags auf Mietzinserhöhung fällig (§ 558a BGB). Schickt der Hausherr z.B. am 11. Mai den Mietzinserhöhungsantrag und der Pächter erklärt sich mit der Mietanhebung einverstanden, muss die neue Pacht ab sofort umgestellt werden.
Ohne Einwilligung des Vermieters keine Mietanhebung! Vergewissern Sie sich als Eigentümer, dass der Pächter mit der Mietzinserhöhung einverstanden ist. Reagiert der Pächter nicht auf sein Mietangebot, darf er dies nicht als Einverständnis auslegen. Beispielsweise kann der Pächter, wenn er eine Einzugsermächtigung ausgestellt hat, diese nicht auf den gewünschten Mietbetrag umstellen.
Wenn sie die neue Pacht erzwingen wollen, müssen sie ihren Pächter vor dem Landgericht verklagt werden, eine Stuttgarter Wohnbaugesellschaft musste von den Bezirksrichtern informiert werden. Der Mietpreis konnte von den Mietern über mehrere Jahre zurückgefordert werden. Zum Beispiel: Die Bewohner einer Immobilie benötigen eine Wohnungsbaufirma zur Rückerstattung der Mieten.
Die Leasinggesellschaft hatte eine Bankeinzugsermächtigung ausgestellt, mit deren Unterstützung die Monatsmieten von den Mieterkonten abgebucht wurden. In 2007 hat das Unternehmen einen Antrag auf Mietzinserhöhung gestellt und den Erhöhungsbetrag einbehalten. Der Mietpreiserhöhung hatten die Bewohner nie zugestimmt. In 2010 hat die Wirtin eine weitere Mietzinserhöhung angekündigt und die Bewohner auf Bewilligung verklagt.
Mit Gegenklage fordern die Pächter nun die seit 2007 von ihrem Account vereinnahmten Summen, soweit diese den vor der Mietzinserhöhung 2007 vereinbarten Mietzins überschreiten. Der Urteilsspruch: Das Landesgericht Stuttgart hat sich auf die Seiten der Bewohner gestellt. Der Mietpreiserhöhung aus dem Jahr 2007 stimmten sie nicht zu, indem sie die Belastung des Erhöhungsbetrages ohne Widerspruch akzeptierten: Das unbeanstandete Stillschweigen kann nicht als Einwilligung allein ausgelegt werden.
Auch wäre klar gewesen, dass die Bewohner zunächst aus Unkenntnis des Gesetzes und aus Besorgnis über die Existenz des Mieters nichts dagegen einzuwenden hatten. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Mietrückforderung nach einer längeren Frist eine unerlaubte Ausübung der Rechte ist. Das Wohnungsunternehmen hat seinerseits bösgläubig gehandelt, indem es trotz mangelnder Einwilligung und ohne rechtliche Schritte den erhöhten Mietzins von den Konten der Bewohner abrechnet.
Zur unzulässigen Ausübung der Rechte ist der Verpächter nicht berechtigt, schon allein wegen dieses vertragswidrigen und loyalen Verhalten (LG Stuttgart, Urteile vom 26.10.2011, 13 S. 41/11). Ist eine Stornierung durch den Eigentümer möglich, wenn ich nicht einverstanden bin? Lehnt der Pächter die Mietzinserhöhung ab oder nimmt er nicht Stellung, gilt der zuletzt abgeschlossene gesetzliche Mietvertrag.
Die Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter ist nicht möglich. Er kann die angestrebte Änderung des Vertrags nur durchsetzen, wenn er um Genehmigung bittet. 558 Mietzinserhöhung bis zur lokalen Vergleichsmiete(1) Der Mieter kann die Genehmigung für eine Mietzinserhöhung bis zur lokalen Vergleichsmiete beantragen, wenn sich die Mietzinserhöhung zum jeweiligen Stichtag seit 15 Monate nicht geändert hat.
Die Mietsteigerung kann erst ein Jahr nach der letzen Mietsteigerung in Anspruch genommen werden. Einverständnis des Mieters mit der Mietzinserhöhung, so ist er die Mietzinserhöhung ab dem dritten Kalendermonat nach Eingang des Erhöhungsantrages schuldig. Bei Nichteinhaltung der Mietzinserhöhung bis zum Ende des zweiten Kalendermonates nach Eingang des Antrags kann der Mieter die Mietzinserhöhung beantragen.
558a nicht genügt, kann der Leasinggeber dies im Rahmen des Rechtsstreits ausgleichen oder die Fehler des Erhöhungsantrags nachbessern. Auch in diesem Falle steht dem Leasingnehmer die Einwilligungsfrist nach Abs. 2 S. 1 zu. Auf Basis unserer Mustermieterhöhung mit der Vergleichsmiete erklären wir Hausbesitzern und Mietenden, worauf sie achten müssen, damit die Mietsteigerung nicht schon an den formellen Bedingungen scheitert. 2.
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