Source: https://www.eporady24.pl/roznica_w_powierzchni_mieszkania_miedzy_umowa_a_stanem_rzeczywistym,pytania,4,55,13071.html
Timestamp: 2019-06-20 07:40:13+00:00
Document Index: 120994875

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 556', 'art. 557', 'art. 323', 'art. 557', 'art. 563', 'art. 560', 'Art. 560']

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 29.09.2015
Niezależnie od tego, czy nabył Pan mieszkanie jako konsument, czy przedsiębiorca, do oceny Pana roszczeń zastosowanie miał będzie Kodeks cywilny, jako że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 27 lipca 2002 roku o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego przepisy tej ustawy stosuje się jedynie do sprzedaży konsumentowi rzeczy ruchomych a nie nieruchomości.
Stosownie zatem do treści art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”.
Mniejszy niż wskazany metraż lokalu potraktowałabym jako nieposiadanie właściwości, o których zapewnił kupujący, a więc wadę, o jakiej mowa w powyższym przepisie.
Rękojmia nie działa jednakże w stosunku do wad, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Chodzi tu o ewidentne, widoczne wady lub zgłoszone przez dewelopera i zaakceptowane przez nabywcę. Na szczęście w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2000 roku, sygn. akt V CKN 66/2000, na gruncie Kodeksu cywilnego odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedaży jest niezależna od podziału wad na jawne i ukryte. W uzasadnieniu tegoż orzeczenia sąd wyjaśnił, iż „pogląd, że nabywca wie o wadzie – co w świetle art. 557 § 1 kc zwalnia sprzedawcę od odpowiedzialności z rękojmi – gdy nie zauważył jej w chwili zawarcia umowy na skutek własnego niedbalstwa, nie ma oparcia w przepisach kodeksu cywilnego ponieważ brak w nim uzależnienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi sprzedaży od tego czy wada ma charakter jawny. Wprawdzie w praktyce obrotu przetrwało znane kodeksowi zobowiązań (art. 323 kz) pojęcie wady jawnej (zatem również będące jego przeciwieństwem pojęcie wady ukrytej), to nie ulega jednak wątpliwości, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedaży uregulowana w kodeksie cywilnym nie zależy od tego charakteru wady. W myśl art. 557 kc, aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia czy powinien był wiedzieć, np. dlatego, że wada rzeczy była jawna. Wynika stąd, że na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte”.
Dalej Sąd wskazał, że „rodzi się pytanie, czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad (w Pana przypadku zmierzenie powierzchni). W tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 kc). To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał”.
Tak więc, bazując na tym wyroku, powinno się udać oprzeć Pana roszczenia właśnie o przepisy dotyczące rękojmi.
Dalej wyjaśnię Panu, że w przypadku stwierdzenie wady ma Pan stosownie do treści art. 560 Kodeksu cywilnego możliwość obniżenia ceny. Dla porządku zacytuję Panu cały przepis poniżej:
„Art. 560. § 1.Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
W związku z § 3 i sposobem naliczenia ceny może Pan żądać obniżenia ceny w proporcji ilość brakującej powierzchni x wartość jednego metra. Proszę w tym celu wysłać pismo do sprzedawcy, zakładam dewelopera, choć nie ma to oczywiście znaczenia, żądając obniżenia ceny, i poczekać, jak się w tej sytuacji zachowa.
Sprzedaż mieszkania kupionego od gminy i zakup mniejszego gminy
Moja mama 10 marca 2007 r. kupiła od gminy mieszkanie o powierzchni 82 m, rok później, w sierpniu sprzedała je za sumę 160 tys. zł, a niedawno kupiła mieszkanie za kwotę 123 tys. zł o powierzchni 46 m. Jest to mieszkanie do remontu, więc resztę pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży przeznaczyła na renowację, co może udokumentować rachunkami. Założyła bowiem, że te 160 tys. zł ma wystarczyć na pokrycie wszystkich kosztów związanych z zakupem i remontem mieszkania. Chciałabym się dowiedzieć, czy gmina ma prawo w takim przypadku żądać od mojej mamy zwrotu bonifikaty i czy koszty dodatkowe, to jest koszty notarialne, wlicza się do ceny zakupu nieruchomości?
Posiadam mieszkanie własnościowe wraz z gruntem pod blokiem. Jestem osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym – czy przysługuje mi miejsce parkingowe na wyłączność od spółdzielni mieszkaniowej, która jest zarządcą terenu? A może mogę jakoś wystąpić o wykupienie miejsca? Spółdzielnia wyznaczyła miejsca dla niepełnosprawnych kierowców, ale są one nagminnie zajmowane przez inne osoby, natomiast droga ma status wewnętrznej, dlatego służby nie mogą za to nakładać kar.