Source: https://www.ra-kotz.de/schoenheitsreparaturen-vermieter-muss-farbwahlwuensche-des-mieters-bei-malerarbeiten-beruecksichtigen.htm
Timestamp: 2018-02-22 02:39:08
Document Index: 271938701

Matched Legal Cases: ['§ 511', '§ 522', '§ 522', '§ 535', '§ 538', '§ 535', 'BGH', '§ 138', '§ 138', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 535', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 11', '§ 11', '§ 11']

Schönheitsreparaturen – Vermieter muss Farbwahlwünsche des Mieters bei Malerarbeiten berücksichtigen - RA Kotz
LG Berlin, Az.: 67 S 416/16, Beschluss vom 23.05.2017
Die nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zulässige Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen, das sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO vorliegen.
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Die Wohnung als verfassungsrechtlich geschützter, räumlicher abgegrenzter Bereich zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Lebensgestaltung (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93 -, BVerfGE 89, 1 Tz. 19 ff. = NJW 1993, 2035) gebietet es, dem Mieter – jedenfalls während des bestehenden Mietverhältnisses – einen weitgehenden Ermessensspielraum in Bezug auf sein Gebrauchsrecht und damit auch die geschmackliche Dekoration der Mieträume zuzubilligen, solange berechtigte Vermieterinteressen dem nicht entgegenstehen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 535 Rn. 96; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 538 Rn. 228 m. w. N.; Ehlert in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 41. Edition, Stand: 01.08.2016, § 535 Rn. 198b m. w. N.). Hiervon erfasst ist insbesondere die farbliche Gestaltung der Wohnräume und zwar auch im Rahmen durch den Mieter durchzuführender Schönheitsreparaturen, bei denen sogar eine extreme Farbwahl zulässig ist (vgl. nur BGH, Urt. v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 -, juris Tz. 19 = NZM 2014, 72; Ehlert, a. a. O.).
Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, dass die Schönheitsreparaturen nicht in dem tenorierten Umfang von den Beklagten durchzuführen waren. Denn das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, bereits aus den als Anlage K4 zur Akte gereichten Lichtbildern ein umfassender Renovierungsbedarf resultiere. Anders als die Beklagten vortragen, zeigen diese – insbesondere auch hinsichtlich des auf Seite 6 abgebildeten Heizungsrohres und auch der auf den Seiten 8 und 9 abgebildeten Türen – eindeutig und insoweit qualifiziert Schattierungen, Ergrauungen und Abplatzungen auf, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordern. Im Übrigen ist schon aufgrund der seit mehr als 12 Jahren erfolgten Mietdauer prima facie ein dahingehender Instandsetzungsbedarf anzunehmen. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten den Umfang der Abnutzungserscheinungen pauschal bestritten haben; insoweit wäre ein qualifiziertes Bestreiten erforderlich und die genaue Benennung der aus ihrer Sicht nicht instandsetzungsbedürftigen Stellen erforderlich gewesen. Dies war den Beklagten ausweislich der unstreitig durchgeführten Wohnungsbesichtigung durch die Ingenieurin Frau X auch möglich. Auch das Bestreiten mit Nichtwissen, dass die Wohnung seit Mietbeginn “beklagtenseits” nicht gestrichen wurde, vermag kein für die Beklagten günstigeres Ergebnis zu begründen. Abgesehen davon, dass es hierauf schon aufgrund des anzunehmenden Zustandes der Wohnung nicht ankommt, ist ein solches Bestreiten mit Nichtwissen auch unzulässig. Nach § 138 Abs. 4 ZPO ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder ihre eigenen Handlungen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, wobei jedoch Vorgänge im eigenen Geschäfts- oder Verantwortungsbereich den “eigenen” Handlungen oder Wahrnehmungen gleichzustellen sind und die Partei insoweit eine Erkundigungspflicht trifft (vgl. Greger in: Zöller, 31. Aufl. 2016, § 138 Rn. 13 ff. m. w. N.). Davon ausgehend sind aber eigene Handlungen bzw. Wahrnehmungen anzunehmen. Denn ob die Beklagten die Wohnung gestrichen haben oder nicht, liegt ohne weiteres in ihrer Kenntnissphäre. Soweit sodann in der Berufungsbegründung auf “klägerseits” durchgeführte Schönheitsreparaturen abgestellt wird, folgt hieraus kein anderes Ergebnis. Denn selbst wenn der Kläger solche – obwohl er hierzu ausweislich des Urteils der Kammer vom 24.06.2015 – 67 S 34/15, nicht verpflichtet war – vorgenommen hätte, sind zumindest aufgrund des nun anzunehmenden Zustands erneute Schönheitsreparaturen erforderlich.
Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht zunächst einen Ausschluss aufgrund Kenntnis nach § 536b BGB verneint. Denn § 536b BGB bezieht sich schon dem Gesetzeswortlaut nach nur auf Sekundäransprüche im Sinne der §§ 536 und 536a BGB, nicht jedoch auf den Erfüllungsanspruch gemäß § 535 Abs.1 S. 2 BGB (vgl. nur BGH, Versäumnisurt. v. 03.11.2010 – VIII ZR 330/09 -, juris Tz. 11 m. w. N. = NZM 2011, 197). Letzterer ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen schlechten Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäße Beschaffenheit vereinbart haben (vgl. BGH, Urt. v. 18.04.2007 – XII ZR 139/05 -, juris Tz. 28 m. w. N. = NZM 2007, 484). Solche Beschaffenheitsvereinbarungen können zwar stillschweigend getroffen werden. Jedoch setzt auch eine konkludente Vereinbarung stets zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus, wobei an deren Annahme zum Nachteil des Mieters große Zurückhaltung geboten ist, um nicht die Annahme einer Willenserklärung zur bloßen Fiktion werden zu lassen (vgl. BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 -, juris Tz. 10 = NZM 2013, 184; Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 536b Rn. 4).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erwächst nämlich in Rechtskraft allein der Entscheidungssatz, nicht hingegen die in den Entscheidungsgründen festgestellten Tatsachen sowie rechtliche Folgerungen, auf denen die getroffene Entscheidung aufbaut (vgl. nur BGH, Urt. v. 17.02.1983 – III ZR 184/81 -, juris Tz. 14 = NJW 1983, 2032). Auch der Umfang der Rechtskraft ist in erster Linie dem Urteilstenor zu entnehmen. Erst dann, wenn die Urteilsformel allein nicht ausreicht, um den Umfang der Rechtskraft zu bestimmen, sind zur Auslegung der Urteilsformel der Tatbestand und die Entscheidungsgründe, erforderlichenfalls auch das Parteivorbringen, heranzuziehen (vgl. BGH, a. a. O. Tz. 15; Urt. v. 24.07.2014 – I ZR 27/13 -, juris Tz. 19 = MDR 2015, 294).
Nach diesen Maßstäben hat die Kammer aber im Tenor des vorgenannten Urteils die Kleinreparaturklausel des § 11 des Mietvertrags ausdrücklich und unmissverständlich in Gänze für unwirksam erklärt und nicht nur hinsichtlich § 11.1 und 11.2. Eine Auslegung ist mithin nicht erforderlich. Ohnehin bezieht sich die Klausel des § 11.3 aber nur auf Instandhaltungen, “die während der Mietdauer erforderlich werden” und somit gerade nicht auf bereits bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhandene Schäden.
Aufgrund vorstehender Ausführungen war auch der Anspruch auf Feststellung der Mietminderung rechtsfehlerfrei, wobei die Kammer die angesetzte Minderungsquote von 10% als angemessen, aber auch ausreichend hält.
Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen. Dies gilt auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird; auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.