Source: https://www.inquilinosagrupados.com.ar/ley-de-alquileres/
Timestamp: 2020-07-04 20:41:01
Document Index: 191069609

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 75', 'ARTÍCULO 1209', 'ARTÍCULO 1222', 'ARTÍCULO 1351', 'artículo 1346', 'ARTÍCULO 23', 'ARTÍCULO 24']

LEY DE ALQUILERES – Inquilinos Agrupados
La Ley de Alquileres Nacional comentada punto por punto
“ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se dirijan”.
COMENTARIOS: Se van a tener como válidas las comunicaciones por mail evitando así tener que enviar carta documento.
COMENTARIOS: Sólo se puede pagar un mes de alquiler por adelantado.
Comentario: Esta norma rige solo para la locación de destino habitacional. Es un mes de depósito al valor del primer mes. Este mes de depósito es por los tres años. El depósito tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato. El depósito tendrá que ser devuelto por el propietario el mismo día que se entrega la llave.
La nueva normativa prohíbe la firma de pagarés.
Comentario: Se aplica a todo destino locativo. El plazo mínimo del contrato de alquiler pasa a ser por 3 años, pudiéndose firmar contratos hasta por 20 años. Están prohibidos los contratos por menos de 3 años.
COMENTARIOS: Si se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, tendrán validez por 3 años.
Comentario: Es disposición de orden público para el locador. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
COMENTARIOS: Si por algún motivo (corte de gas, o alguna lluvia por humedad, etc) no se puede hacer uso de la vivienda, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato o a suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema.
COMENTARIOS: Si hubiere algún gasto que no corresponde pagar al inquilino (reparaciones, deudas, etc.), puede descontarlo (previo aviso) del pago del alquiler.
“ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”.
COMENTARIO: Con esta disposición se elimina la posibilidad que los inquilinos paguemos los impuestos y tasas sobre el inmueble (por ej. ABL, rentas, tsg, aysa).
EXPENSAS: Con respecto a expensas, sólo tendremos que pagar los gastos habituales: (sueldo del encargado, y limpieza) los arreglos del edificio, o de otros deptos, o fondos de reserva, etc, será obligación de los propietarios, no importa si vienen discriminados como expensas ordinarias o extraordinarias. Es un alivio económico, enorme.
a) si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
COMENTARIOS: Se establece un plazo de prenotificación de un mes. Y para la locación de vivienda exclusivamente, si el inquilino la realiza con una anticipación de tres o más meses no pagará indemnización alguna. Es norma de orden público.
COMENTARIOS: Inquilino o propietario podrá (dentro de los últimos tres meses del contrato de alquiler) convocar a una de las partes para establecer las condiciones del próximo contrato. El propietario tendrá que avisar las condiciones del contrato y su renovación o no, en 15 días. Si no hay respuesta o no hay acuerdo, el inquilino puede finalizar el contrato sin pagar multa.
“ARTÍCULO 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
COMENTARIOS: Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”.
Es una normativa aplicable solo al destino habitacional.
“ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”
COMENTARIOS: Para intervenir en un contrato de alquiler tiene que intervenir un corredor inmobiliario matriculado. Los honorarios o comisiones inmobiliarias las regula cada provincia. Por ejemplo: en Capital Federal la paga el propietario, en Córdoba el inquilino y en provincia de Buenos Aires ambas partes.
COMENTARIOS: El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
COMENTARIOS: El precio del alquiler se podrá actualizar sólo de forma anual (cada 12 meses) por un promedio entre inflación y salarios. Este índice lo elaborará y comunicará el Banco Central todos los meses. Esto hará que los alquileres no aumenten tanto como venía sucediendo en los últimos años.
COMENTARIOS: Si el propietario no quiere cobrar el alquiler por algún motivo, el inquilino podrá enviar un mail solicitando que lo acepte en el transcurso de 48hs y sino puede consignarlo judicialmente.
COMENTARIOS: El propietario tiene la obligación de registrar el contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga. El inquilino también podrá hacerlo.
Si se inicien acciones legales, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
g. fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo; h. apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
ARTÍCULO 23º.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la REPÚBLICA ARGENTINA. ARTÍCULO 24º.- Comuníquese al PODER EJECUTIVO NACIONAL.