Source: https://www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/reformadelmercadohipotecario.htm
Timestamp: 2019-02-21 07:50:47
Document Index: 270070229

Matched Legal Cases: ['artículo 2', 'artículo 9', 'artículo 8', 'artículo 1211', 'artículo 2', 'artículo 13', 'artículo 4', 'artículo 1', 'artículo 9', 'artículo 12', 'artículo 84', 'artículo 1875', 'artículo 1526', 'Artículo 153', 'artículo 2', 'artículo 12', 'artículo 12', 'artículo 130', 'artículo 130', 'artículo 149', 'artículo 149', 'artículo 1526', 'artículo 149', 'artículo 153', 'artículo 2', 'artículo 153', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 8', 'artículo 54', 'artículo 693', 'artículo 578', 'artículo 154', 'artículo 161', 'artículo 135', 'artículo 28', 'artículo 135', 'artículo 162', 'artículo 1', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 15']

RESUMEN PARCIAL DE LA LEY DE REFORMA
DEL MERCADO HIPOTECARIO
Subrogación. Novación Aranceles
Ley Hipotecaria Hipotecas inversas H. mobiliaria y PSD
Imp. Sucesiones Comisiones amortización Ley Enjuiciamiento Civil
L. Proc. Laboral Información bancaria Seguro dependencia
Cert. tr. hipotecas Fondo alimentos Entidades de tasación
Cédulas y bonos Flexibilización mercado
1ª.- La Ley entró en vigor el domingo 9 de diciembre.
2ª.- Este resumen está hecho con urgencia al filo de conocer el texto definitivo de la Ley por lo que puede estar sujeto a errores o aparecer en él criterios que un estudio más a fondo puede alterar.
Su contenido se refiere fundamentalmente a lo siguiente:
- Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios. Arts. 2, 4 (con Disp. Tr), 8 y 9. Se deroga la disposición adicional décima.
- Regulación de la hipoteca inversa fuera de la Ley Hipotecaria. D. Ad. 1ª y 4ª
- Modificación de la Ley Hipotecaria. Arts 12, 130, 149 y 153 bis.
- Se modifica la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento de Posesión, de 16 de diciembre de 1954. Arts. 2, 8 y 54. Por la D. Final 3ª.
- Régimen de compensación por amortización anticipada. Arts. 7, 8 y 9 (con Disp. Tr). No modifican formalmente ninguna ley.
- Modificación de la ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del mercado hipotecario.
- En el capítulo de Mecanismos de refinanciación, los arts. 1, 2, 5, 11, 12, 13, 14, 16, 17 (con Disp. Tr) y 18.
- En el dedicado a las Entidades de tasación, el art. 3 y se incorporan el 3 bis, 3 bis I y 3 ter.
- En el de Mejora y flexibilización del mercado hipotecario (que incluye la reforma de la de la Ley Hipotecaria), los arts. 4, 10, 15, añadiéndose los arts. 26 y 27
- Modificación de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito. Art. 48
- Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 135, 151, 154, 162, 267, 268, 274, 276, 278, 318 y 693.3. Desaparece, respecto del Anteproyecto, la modificación de los arts. 656 y 688 sobre certificaciones y nota marginal.
- Modificación de la Ley de Procedimiento Laboral, arts. 44, 46 y 56.
- Modificación del art. 34 le la Ley sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones para imponer la autoliquidación en Cataluña. D. Final 7ª.
- Regulación del seguro de dependencia. D. Ad. 2ª.
- Acontecimiento «33ª Copa del América».Ventajas fiscales y arancelarias.
- Modificación de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria. D. Final 1ª.
- Modificación en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre. D. Final 2ª.
- Modificación de la Ley 35/2007, de 15 de noviembre, por la que se establece la deducción por nacimiento o adopción en el IRPF y la prestación económica de pago único de la Seguridad Social por nacimiento o adopción. D. Final 4ª.
- Se regula el Fondo de Garantía del Pago de Alimentos. D. Final 5ª.
A) Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios.
Subrogación en hipotecas: Arts. 2 y 4.1.
- Obligación de subrogarse en todos los préstamos e incluso créditos de la misma entidad.
- Tras la oferta aceptada, ha de haber notificación a la acreedora por conducto notarial.
- Derecho de enervar ante el mismo notario que notificó.
- El notario verificará el documento solutorio y la no enervación, debiéndosele aportar copia del acta de notificación..
- En la subrogación se puede pactar la alteración del plazo (antes sólo ampliación).
- Cuando el proceso de subrogación comenzó antes de la entrada en vigor de esta Ley, parece razonable considerar que no es preciso comenzar de nuevo mediante notificación notarial de la oferta aceptada, pues dichos trámites eran válidos cuando se realizaron y entenderlo de otro modo podría producir un efecto contrario al querido: agilizar y abaratar en beneficio del deudor el proceso subrogatorio. Más discutible es la no subrogación en todos los créditos.
La redacción del artículo 2 es idéntica a la del Proyecto, salvo que se suprimió un inciso final: y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.
Ver trabajo de José Ricardo.
Ver modelo de acta de Jorge López y Tomás Dacal .
Novación de hipotecas: Art. 4.2
- Se pormenorizan los elementos del préstamo modificables (capital, interés, plazo, amortización y garantías personales).
- Se dispone la no alteración o pérdida del rango salvo aumento de responsabilidad o de plazo (cabiendo también en estos dos casos si consientan los acreedores posteriores). Constancia en el Registro mediante nota marginal. Según la D. Tr. Única, la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley. La excepción del plazo no estaba en el Proyecto.
Dice la Exposición de Motivos al respecto de la reforma de la Ley 2/1994:
Por otra parte, la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por la interpretación restrictiva que del concepto de novación modificativa hacía la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación de préstamos hipotecarios. Lo que ahora se adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de la garantías personales, alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
Aranceles: Art. 8.
- Se reducen drásticamente los aranceles notariales y registrales, afectando a las escrituras e inscripciones de subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos y préstamos hipotecarios.
- Los documentos notariales se consideran a estos efectos como documentos sin cuantía.
- Para los honorarios registrales, se tomará como base el 10% de la cifra del capital pendiente de amortizar.
En el Anteproyecto no se aludía a los créditos.
En la vuelta al Congreso se dejó sin efecto una enmienda del Senado por la que los aranceles notariales se determinaban utilizando como base el 10% del capital pendiente.
La Exposición de Motivos justifica así la medida: Todo ello con el objetivo general de reducir y fomentar la transparencia de los costes de transacción de las operaciones del mercado hipotecario. Teniendo en cuenta la regulación establecida por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, relativa a los costes arancelarios de las escrituras de novación modificativa y de subrogación de los préstamos hipotecarios, se debe seguir profundizando en la transparencia y reducción de los citados aranceles, así como extender dichas bonificaciones al caso de las cancelaciones que no tienen como finalidad la subrogación y a los créditos hipotecarios..
En su interpretación ha de tenerse en cuenta que se trata de un artículo incluido en una ley concreta cuya finalidad es facilitar al deudor la posibilidad de obtener unas mejores condiciones para su hipoteca bien por la vía de negociación con su banco o bien por la más traumática de la subrogación..
ITPYAJD. Art. 9.
- Del artículo 9 ahora sólo se modifica el título, por lo que ya no quedan exentas, como en el Anteproyecto, las distribuciones de hipoteca en escritura, ni las fianzas cuando no sean simultáneas al préstamo hipotecario o a su novación.
- Desaparece también, respecto del Anteproyecto, la determinación de la base imponible de la hipoteca en transmisiones onerosas por el principal.
- En el Proyecto se habían olvidado de suprimir el párrafo segundo, pues ya no encaja con el título, al estar regulados los honorarios registrales y notariales en el artículo 8. En el texto definitivo se subsana la omisión.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario.
En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
«El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil.
En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.»
El artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, queda redactado en los siguientes términos:
ii) la alteración del plazo,
3. Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, y se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores. »
Disposición Transitoria única. 3. La ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley, por el que se da nueva redacción al artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.
Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuantía previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios.
Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, Inscripciones, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.»
Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuantía previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
Estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.
Se da nueva redacción al título del artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios, que pasa a titularse:
Se deroga el párrafo 2º.
B) Ley Hipotecaria.
- Se modifica el artículo 12, tradicionalmente dedicado a determinar los requisitos del asiento de inscripción de hipoteca. Ahora el texto varía sustancialmente, incluyendo un segundo párrafo que no aparecía en el Anteproyecto.
- En el primer párrafo de conceden dos posibilidades a la hora de determinar la responsabilidad hipotecaria:
- o bien indicando principal de la deuda e intereses.
- o bien el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Esta segunda forma ha de conjugarse con el nuevo 153 bis que luego se verá.
- Podría haberse aprovechado para incluir otras posibles partidas que integran la responsabilidad hipotecaria como costas (ver art. 132) o prestaciones accesorias que guardan relación con la conservación de la garantía.
- La frase cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración no estaba en el Proyecto.
- El segundo párrafo parece -a primera vista y en consonancia con la Exposición de Motivos- imponer la inscripción de todas las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras, tal como aparezcan en la escritura, en caso de calificación favorable de las cláusulas de trascendencia real. Sin embargo, tal planteamiento:
- No parece ser muy coherente con nuestro modelo de Registro (que trata de desbrozar lo que tiene naturaleza real de lo que no), pues se acerca más a otros modelos como el francés, de mera transcripción.
- Dejaría sin efecto una gran parte de la laboriosa jurisprudencia de la DGRN que, durante décadas, se ha pronunciado sobre la mayor parte de cláusulas que se dan en la práctica.
- Desde la perspectiva del consumidor y de los terceros en general, el cambio podría implicar serios inconvenientes, pues accederán al Registro un conjunto de cláusulas impuestas por la entidad crediticia que luego pueden servir de base para la ejecución de la hipoteca (art. 130).
- Este precepto debe de cohonestarse con el artículo 84 del reciente texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, según el cual los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
- La inscripción de todo tipo de cláusulas de vencimiento anticipado puede entrar en contradicción con otros preceptos no derogados. Ej: la prohibición de vender o hipotecar de nuevo, sin consentimiento de la entidad de crédito, cuya contravención se suele sancionar con la pérdida del plazo, contradice la prohibición de inscribir prohibiciones de disponer por actos onerosos del art. 27 de la Ley Hipotecaria.
- No evita el problema de determinar qué cláusulas son financieras y cuáles no y qué cláusulas financieras pueden tener importantes consecuencias no financieras. Por ejemplo, la inscripción del cálculo de intereses de demora va a implicar en la mayor parte de los casos la del anatocismo (cuya inscripción estaba prohibida, hasta la Ley, por muy diversas resoluciones de la DGRN: 20 de mayo de 1987, 14 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1997, 21, 30 de enero y 2 de febrero de 1998, 6 de noviembre de 2000 y 25 de junio de 2001). Puede ser un indicio de que ha de seguir sin inscribirse el anatocismo la R. 14 de marzo de 2008, punto quinto.
- Por todo lo anterior, parece razonable defender (mientras no se asiente otro criterio más sopesado) la siguiente actuación práctica en todas las escrituras de hipoteca autorizadas a partir del 9 de diciembre:::
- Inscribir todas las cláusulas financieras -las que hasta ahora no accedían al Registro, con carácter de mera publicidad- y siempre que sean válidas.
- Inscribir las cláusulas de vencimiento que sean válidas.
Ver PRONTUARIO donde se resume qué cláusulas serían inscribibles y cuáles no.
Ver doctrina DGRN sobre este artículo.
- Para determinar qué cláusulas son financieras ha de acudirse a la Orden Ministerial de 3 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, al menos para préstamos sobre viviendas superiores a 150.000 euros. Estas cláusulas deberán de estar debidamente separadas de las restantes. Se citan en anexo: capital, amortización, intereses ordinarios, comisiones, gastos e intereses de demora.
- La Exposición de Motivos justifica así la reforma: Otras medidas dirigidas a impulsar el mercado hipotecario de préstamos hipotecarios tienen por objeto precisar el contenido que haya de tener la inscripción del derecho real de hipoteca, evitando calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa.
- Este segundo párrafo ha sufrido importantes vaivenes. En el Proyecto sólo se permitía inscribir las cláusulas del contrato previstas expresamente por la Ley.
- Desaparece la referencia al carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca. Sin embargo, el mismo se desprende, entre otros, del artículo 1875 del Código Civil.
- Ha ido cambiando la base sobre la que el procedimiento de ejecución directa podrá ejercitarse:
- En la redacción anterior, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo.
- En el Proyecto, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento y en el título respectivos.
- En la redacción final, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
- Su modificación no estaba prevista en el Anteproyecto.
- Este artículo trata de la cesión de créditos y préstamos hipotecarios.
- Desaparece el requisito de dar a conocer la cesión al deudor (que suele excepcionarse por pacto), realizándose una remisión al artículo 1526 Cc. Por este artículo, la cesión surtirá efecto contra tercero desde la fecha de su inscripción en el Registro.
- Se incluye expresamente la cesión de préstamos hipotecarios que en la redacción anterior no aparecía.
- Desaparece respecto del Anteproyecto la referencia a la posibilidad de pactar la condición de no cedible del crédito.
Ver trabajo de Francisco Rodríguez Boix.
Artículo 153 bis.
- Se añade un nuevo art. -el 153 bis- que se dedica a las hipotecas de máximo.
- A favor de quiénes también puede constituirse:
a) Entidades financieras del nuevo artículo 2 de la Ley 2/1981, es decir:
- los bancos y las entidades oficiales de crédito,
- las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros,
- las cooperativas de crédito y
b) Las administraciones públicas.
- En garantía de:
- Entidades financieras: de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras.
- Administraciones públicas: créditos tributarios o de la Seguridad Social.
- Pacto novatorio: No es necesario.
- Requisitos mínimos de escritura e inscripción:
- Su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas;
- La cantidad máxima de que responde la finca;
- El plazo de duración de la hipoteca,
- Y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado, pudiéndose pactar que lo calcule la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.
- Procedimiento de ejecución: Los de los artículos 129 y 153 de esta Ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, tanto el procedimiento de ejecución directa como el extrajudicial.
- La accesoriedad de la hipoteca respecto de una obligación queda desvirtuada, pues tan solo se precisa la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas.
- También afecta al principio de especialidad, pues triunfa la indefinición frente a las exigencias actuales de artículos como el 142 y 153 y la jurisprudencia de la DGRN que no permitía la hipoteca flotante. De todos modos, el artículo 12 suaviza algo su dureza al exigir que en el asiento se identifiquen las obligaciones garantizadas, lo cual podrá implicar, en la práctica, una difícil cohabitación.
- El crédito territorial puede sufrir, pues ante la difusa definición de las obligaciones que garantice una hipoteca anterior, puede no quedar bien cuantificada la situación actual de las mismas, lo cual es fundamental para constituir una nueva hipoteca, por lo que se puede producir una cierta amortización del valor del bien. Dicho minusvalor puede perjudicar también la capacidad solutoria del deudor en embargos posteriores o concursos de acreedores.
La Exposición de Motivos justifica así la medida: En el Capítulo VI, se flexibiliza el mercado hipotecario regulando las hipotecas de máximo, también llamadas doctrinalmente «flotantes». La accesoriedad y determinación que rige en las hipotecas ordinarias excluye de nuestro actual ordenamiento jurídico como hipotecas ordinarias o de tráfico a aquéllas hipotecas en las que son diversas las obligaciones garantizadas o en las que se mezclan obligaciones presentes y futuras. Eso determina necesariamente que deban constituirse tantas hipotecas como obligaciones se pretenden garantizar lo que, además de encarecer la operación, no es competitivo en la práctica bancaria.
La sentida necesidad de avanzar y flexibilizar el régimen jurídico de las hipotecas, con requisitos y figuras jurídicas que acojan las nuevas demandas, obliga también a todos los operadores que intervienen en el proceso formativo de los contratos y de las garantías reales, especialmente a los Notarios y a los Registradores de la Propiedad, de manera que como operadores jurídicos, en la redacción de los documentos y en la práctica de los asientos, entiendan dirigida su labor en el sentido de orientar y facilitar el acceso al Registro de los títulos autorizados por los medios legales existentes, para lograr que la propiedad y los derechos reales sobre ella impuestos queden bajo el amparo del régimen de publicidad y seguridad jurídica preventiva, y disfruten de sus beneficios, de conformidad, en todo caso, con las disposiciones legales y reglamentarias que determinan el contenido propio de la inscripción registral, los requisitos para su extensión, y sus efectos.
- El texto definitivo coincide con el del Proyecto, salvo la referencia a las Administraciones Públicas.
- Respecto del Anteproyecto, se añade:
- Que puede ser sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.
- Que bastará con que especifique en la escritura e inscripción su denominación.
El artículo 12 de la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero de 1946 queda redactado en los siguientes términos:
«En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas.
En el Registro de la Propiedad sólo podrán inscribirse las cláusulas del contrato de préstamo o crédito o cualquier otra obligación garantizados con hipoteca previstas expresamente por la Ley.»
El artículo 130 de la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero de 1946 queda redactado en los siguientes términos:
«El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento y en el título respectivos.»
El artículo 130 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, queda redactado en los siguientes términos:
El párrafo primero del artículo 149 queda redactado en los siguientes términos:
El crédito hipotecario garantizado con hipoteca podrá enajenarse o cederse con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario. La transmisión de la titularidad de la hipoteca que garantice el cumplimiento de una obligación exigirá los mismos requisitos que para su constitución.
El párrafo primero del artículo 149 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, queda redactado en los siguientes términos:
«El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.»
El párrafo primero del artículo 149 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, queda redactado en los siguientes términos:
3. Se introduce un nuevo artículo 153 bis en los siguientes términos:
También podrá constituirse hipoteca de máximo a favor de entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras.
Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución y se hagan constar en la inscripción: la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca; y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.
Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los artículos 129 y 153 de esta Ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4. Se introduce un nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, en los siguientes términos:
También podrá constituirse hipoteca de máximo a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.
Se introduce un nuevo artículo, el 153 bis. de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, en los siguientes términos:
a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.
C) Hipoteca inversa.
- Tratan de ella la D. Ad. 1ª y la 4ª, habiéndose optado, con escasa técnica codificadora, por dejarlas fuera de la Ley Hipotecaria.
- Definición. Su definición legal está marcada por los requisitos que ha de cumplir:
- Obligación garantizada: Préstamo o crédito concedidos por entidades de crédito o por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España
- Para que se apliquen sus especialidades, ha de ser la vivienda habitual del solicitante, tasada y asegurada según Ley del Mercado Hipotecario.
- Solicitante (y beneficiarios en su caso) con 65 años cumplidos o situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Disposiciones. Caben periódicas o una única.
- Exigible al fallecimiento del prestatario (o, si se acuerda, de los beneficiarios).
- Momento: Al fallecimiento del deudor hipotecario, o, si así se estipula del último de los beneficiarios
- Quiénes: los herederos del deudor.
- Qué: la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, pero sin compensación alguna por la cancelación. Los intereses podrán superar los cinco años, incluso en perjuicio de tercero.
- Transmisión voluntaria. Si el deudor hipotecario transmite la vivienda, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito, salvo que se sustituya la garantía.
- No devolución. Si los herederos no pagan, el acreedor sólo podrá recobrar su crédito con los bienes de la herencia.
- Exención. Lo estarán, en AJD por la cuota gradual, las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.
- Honorarios notariales. A las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía».
- Honorarios registrales. En las inscripciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas inversas, se aplicará el número 2, «Inscripciones», tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.
- Hipotecas inversas sobre otros inmuebles. A última hora se ha permitido que la hipoteca inversa no recaiga necesariamente sobre la vivienda habitual. Pero en este caso, no se aplicarán todas las especialidades arriba reseñadas (incluidas las exenciones y las arancelarias).
- Fuentes. En lo no previsto por la D. Ad. 1ª y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.
- Aseguramiento de rentas futuras. Las disposiciones periódicas que pueda obtener el beneficiario como consecuencia de la constitución de una hipoteca inversa podrán destinarse a la contratación de un plan de previsión asegurado. A estos efectos, se asimilará a la contingencia de jubilación la situación de supervivencia del tomador una vez transcurridos diez años desde el abono de la primera prima de dicho plan de previsión asegurado. Ver D. Ad. 4ª.
- La Exposición de motivos la justifica así: Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar. 
- Comparación con el Proyecto:
- Desaparece la referencia a la denominación hipoteca pensión
- Se sustituye una vivienda habitual por la vivienda habitual
- Se prevén beneficiarios distintos del solicitante.
- Sólo exigible al fallecimiento, salvo transmisión.
- Pueden constituirlas las entidades aseguradoras.
- El régimen de protección de la clientela.
- Desaparece la obligación de mantener la titularidad de la vivienda.
- Se extiende la posibilidad de cobrarse a todos los bienes de la herencia.
- Se reduce la exención a la cuota gradual de AJD.
- No había referencia al plan de previsión asegurado.
Ver R. 1 de octubre de 2010.
Ver ficha de José Antonio Riera.
Disposición adicional primera. Regulación relativa a la hipoteca inversa (o pensión)
1. A los efectos de esta Ley se entenderá por hipoteca inversa (o hipoteca pensión) el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya una vivienda habitual, solicitado por una persona física y que cumpla los siguientes requisitos:
a) que el solicitante sea una persona de edad igual o superior a los 65 años o afectada de dependencia,
2. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca Inversa (o Hipoteca Pensión) será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda.
3. Los herederos del deudor hipotecario, al fallecimiento de éste, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de las rentas satisfechas, con sus intereses.
4. En las cancelaciones, anticipadas o no, de Hipotecas Inversas (o Hipotecas Pensión) que se produzcan como consecuencia del fallecimiento del prestatario o acreditado, la entidad acreedora no tendrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de penalización
5. Independientemente del momento de vencimiento que conste en el contrato de préstamo o crédito hipotecario, la deuda sólo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, sin perjuicio de que la deuda siga acumulando intereses, siempre y cuando se cumplan las condiciones contractuales. Salvo pacto en contrario, el prestatario mantendrá la titularidad de la vivienda que constituye la garantía de la hipoteca-pensión hasta su fallecimiento
6. Cuando la cancelación, anticipada o no, de la hipoteca inversa o hipoteca pensión se produzca debido al fallecimiento del prestatario, y salvo que se hubiera enajenado por estar autorizado para ello la vivienda que constituye la garantía para cobrar la deuda, el acreedor no podrá reclamar a los herederos sobre otros elementos del patrimonio de éste distintos a dicha vivienda.
7. Estarán exentas las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados de la Hipoteca Inversa (o Hipoteca Pensión).
8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuantía previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios.
9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, Inscripciones, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.
Aseguramiento de rentas futuras por la constitución de una hipoteca inversa.
D) Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, de 16 de diciembre de 1954.
- Afecta a los artículos 2, 8 y 54 y se materializa por la D. Final 3ª.
- Ampliación del ámbito objetivo. Sin efectos retroactivos, ahora son hipotecables o pignorables:
- los bienes ya hipotecados o pignorados, siendo ineficaz el pacto en contra.
- el mismo derecho de hipoteca o prenda
- los bienes embargados
- los bienes no pagados en general.
- Movilización. Los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento podrán servir de cobertura a las emisiones de títulos del mercado secundario. El art. 26 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo aclara que debe de ser primera hipoteca o primera prenda.
- Podrán sujetarse también a prenda sin desplazamiento:
- Los créditos y demás derechos que correspondan a los titulares de contratos, licencias, concesiones o subvenciones administrativas siempre que la Ley o el correspondiente título de constitución autoricen su enajenación a un tercero.
- Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros, siempre que no estén representados por valores y no tengan la consideración de instrumentos financieros. Para su eficaz constitución deberán inscribirse en el Registro de Bienes Muebles. Ver resumen de la Resolución de 18 de marzo de 2008 sobre prenda de crédito con y sin desplazamiento posesorio.
Se introduce un párrafo 4 al artículo 8, con el siguiente tenor:
«Los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento podrán servir de cobertura a las emisiones de títulos del mercado secundario.»
Se introducen los párrafos 2 y 3 al artículo 54, con el siguiente tenor:
E) Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Se realiza por la Disposición final séptima para establecer el régimen de autoliquidación del impuesto con carácter obligatorio en Cataluña. Ya lo estaba en Andalucía, Aragón, Castilla y León, Galicia y Murcia.
F) Régimen de compensación por amortización anticipada.
- Se dedican a él los artículos Arts. 7, 8 y 9 (con Disp. Tr). No modifican formalmente ninguna ley.
- Amortización anticipada. En los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley no podrá cobrarse comisión por amortización anticipada total o parcial ni por expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo en estos dos casos:
- Hipoteca sobre vivienda si el deudor es persona física.
- Si el prestatario es persona jurídica que tributa por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades.
- Compensación por desistimiento. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios antes aludidos, el límite estará en el 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente dentro de los cinco primeros años y en el 0,25 por ciento para más tiempo.
- Compensación por riesgo de tipo de interés. 1. En las cancelaciones que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés. En los demás casos, será la pactada y dependerá de que la entidad acreedora obtenga ganancia o pérdida calculadas según procedimiento que se especifica en el art. 9 y en la Disp. Tr.
Ver trabajo de Antonio Ripoll.
G) Ley de Enjuiciamiento Civil.
Son dos las Disposiciones finales que la modifican:
- Por la Disposición final 3ª se modifica el art. 693.3. Este artículo se incluye dentro del capítulo que recoge las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados y trata de la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes.
- Concretamente, se le añade un párrafo por el que, para los supuestos en que conste inscrito en el Registro un pacto de vencimiento total en caso de falta de pago, si el bien hipotecado fuese vivienda familiar, el deudor podrá aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades debidas, no sólo una vez, sino que caben sucesivas liberaciones si han pasado 5 años desde la anterior.
- Desaparece, respecto del Anteproyecto, la modificación de los arts. 656 y 688 sobre certificaciones y nota marginal.
- En la Disposición final 6ª, se incluyen los artículos 135, 151, 154, 162, 267, 268, 274, 276, 278, 318.
- Presentación de escritos. Será en el servicio común procesal creado a tal efecto o, de no existir éste, en la sede del órgano judicial. Art. 135.
- Actos de comunicación. Lugar (art. 151), tiempo (art. 154) y medios electrónicos (art. 162).
- Forma de presentación de los documentos públicos y de los privados. Concretamente los documentos públicos que hayan de aportarse podrán presentarse por copia simple, ya sea en soporte papel o, en su caso, en soporte electrónico a través de imagen digitalizada incorporada como anexo que habrá de ir firmado mediante firma electrónica reconocida. Varía también, en consonancia, el art. 318 dedicado a determinar el modo de producción de la prueba por documentos públicos.
- Traslado de copias a los interesados. Arts. 267, 268, 274, 276 y 278.
Se modifica el apartado 3 del artículo 693
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578. Si el bien hipotecado fuese vivienda familiar, el deudor podrá aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior. Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones, siempre que al menos, medien 5 años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor. Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se liquidarán las costas, y una vez satisfechas éstas, el Tribunal dictará providencia declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.
5. Cuando los tribunales y los sujetos intervinientes en un proceso dispongan de medios técnicos que permitan el envío y la normal recepción de escritos y documentos, de forma tal que esté garantizada la autenticidad de la comunicación y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y de la fecha en que se hicieren, los escritos y documentos podrán enviarse por aquellos medios, acusándose recibo del mismo modo y se tendrán por presentados, a efectos de ejercicio de los derechos y de cumplimiento de deberes en el tiempo establecido conforme a la ley.
6. En cuanto al traslado de los escritos y documentos, se estará a lo dispuesto en el capítulo III del Título 1 del Libro II, pero podrá aquel efectuarse, a los procuradores o a las demás partes, conforme a lo previsto en el apartado anterior, cuando se cumplan los requisitos que establece.
El apartado 2 del artículo 154 queda redactado de la forma siguiente:
Asimismo se constituirá en el Ministerio de Justicia un Registro accesible electrónicamente de los medios indicados y las direcciones correspondientes a los organismos públicos. Cuando constando la correcta remisión del acto de comunicación por dichos medios técnicos, salvo los practicados a través de los servicios de notificaciones organizados por los Colegios de Procuradores, transcurrieran tres días sin que el destinatario acceda a su contenido, se entenderá que la comunicación ha sido intentada sin efecto y se procederá a su entrega en la forma establecida en el artículo 161. No obstante, caso de producirse el acceso transcurrido dicho plazo pero antes de efectuada la comunicación mediante entrega, se entenderá válidamente realizada la comunicación en la fecha que conste en el resguardo acreditativo de su recepción.
Cuando las partes no actúen representadas por Procurador, firmarán las copias de los escritos y documentos que presenten, respondiendo de su exactitud, y dichas copias se entregarán por el Secretario Judicial a la parte o partes contrarias. La presentación y el traslado de las copias podrán realizarse por los medios y con el resguardo acreditativo de su recepción a que se refiere el apartado 5 del artículo 135 de esta Ley, cuando se cumplan los presupuestos y requisitos que establece.»
2. El Procurador efectuará el traslado entregando al servicio de recepción de notificaciones a que alude el apartado 3 del artículo 28, la copia o copias de los escritos y documentos, que irán destinadas a los Procuradores de las restantes partes y litisconsortes. El funcionario designado para ello recibirá las copias presentadas, que, una vez fechadas y selladas, entregará al encargado del servicio, debiendo además firmar el primero un justificante de que se ha realizado el traslado. Dicho justificante deberá entregarse junto con los escritos y documentos que se presenten al Tribunal. Cuando se utilicen los medios técnicos a que se refieren los apartados 5 y 6 del artículo 135 de esta Ley, el traslado de copias se hará de forma simultánea a la presentación telemática del escrito y documentos de que se trate y se entenderá efectuado en la fecha y hora que conste en el resguardo acreditativo de su presentación. En caso de que el traslado tenga lugar en día y hora inhábil a efectos procesales conforme a la Ley se entenderá efectuado el primer día y hora hábil siguiente.
H) Ley de Procedimiento Laboral.
- Su modificación está en la Disposición Final Sexta y afecta a los arts. 44, 46 y 56.
- El art. 44 prevé la posibilidad de la presentación no física de los escritos y documentos cuando se disponga de los medios técnicos que garanticen fehaciente la remisión y recepción íntegras y acrediten la fecha.
- El art. 46 se refiere a la presentación de escritos y el 56 a citaciones, notificaciones y emplazamientos.
1. El Secretario, o quien desempeñe sus funciones pondrá diligencia para hacer constar el día y hora de la presentación de los escritos y documentos y, en todo caso, dará al interesado recibo con tal indicación. Dicho recibo puede consistir en una diligencia extendida en la copia que la parte presente al efecto.
4. Se podrá disponer que la comunicación se practique por el servicio de telégrafo o por cualquier otro medio idóneo de comunicación o de transmisión de textos si los interesados facilitarán los datos indicativos para utilizarlos.
Se adoptarán las medidas oportunas para asegurar la recepción del acto comunicado del cual quedará constancia en autos.
5. Cuando la comunicación tenga lugar utilizando medios electrónicos, telemáticos, infotelecomunicaciones o de otra clase semejante se realizará conforme a lo establecido en el artículo 162 de la Ley de Enjuiciamiento Civi
I) Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.
Afecta a su art. 48.2 relativo a las facultades que corresponden al Ministro de Economía y Hacienda, con el fin de proteger los legítimos intereses de la clientela activa y pasiva de las entidades de crédito. Por su nuevo inciso final, la información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos.
Art. 48.2. Se faculta al Ministro de Economía y Hacienda para que, con el fin de proteger los legítimos intereses de la clientela activa y pasiva de las entidades de crédito y sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y su clientela, pueda:
a) Establecer que los correspondientes contratos se formalicen por escrito y dictar las normas precisas para asegurar que los mismos reflejen de forma explícita y con la necesaria claridad los compromisos contraídos por las partes y los derechos de las mismas ante las eventualidades propias de cada clase de operación.
A tal efecto, podrá determinar las cuestiones o eventualidades que los contratos referentes a operaciones financieras típicas con su clientela habrán de tratar o prever de forma expresa, exigir el establecimiento por las entidades de modelos para ellos e imponer alguna modalidad de control administrativo sobre dichos modelos.
a) Establecer que los correspondientes contratos se formalicen por escrito y dictar las normas precisas para asegurar que los mismos reflejen de forma explícita y con la necesaria claridad los compromisos contraídos por las partes y los derechos de las mismas ante las eventualidades propias de cada clase de operación, en especial, las cuestiones referidas a la transparencia de las condiciones financieras de los créditos o préstamos hipotecarios. A tal efecto, podrá determinar las cuestiones o eventualidades que los contratos referentes a operaciones financieras típicas con su clientela habrán de tratar o prever de forma expresa, exigir el establecimiento por las entidades de modelos para ellos e imponer alguna modalidad de control administrativo sobre dichos modelos. La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos.»
J) Regulación del seguro de dependencia.
Tratan de él la D. Ad. 2ª.
Según la Exposición de Motivos, su contenido incorpora la regulación de los instrumentos privados para la cobertura de la dependencia, que podrá articularse bien a través de un contrato de seguro suscrito con entidades aseguradoras en los ramos de vida o enfermedad, incluidas las mutualidades de previsión social, o bien a través de un plan de pensiones que deberán recogerlo de manera expresa en sus especificaciones.
La cobertura de la dependencia realizada a través de un contrato de seguro obliga al asegurador al cumplimiento de la prestación convenida con la finalidad de atender, total o parcialmente, directa o indirectamente, las consecuencias perjudiciales para el asegurado que se deriven de dicha situación. Podrá articularse tanto a través de pólizas individuales como colectivas y se regirá, en defecto de norma expresa propia, la normativa reguladora del contrato de seguro y la de ordenación y supervisión de los seguros privados.
Íntimamente ligada con el seguro de dependencia está la reforma del Texto Refundido de la Ley de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, a la que se dedica la D. Final 2ª:
- En la clasificación de los riesgos por ramos, se incluye dentro del ramo de seguro de enfermedad al seguro de dependencia.
- El ramo de vida podrá comprender el seguro de dependencia.
- En la previsión de riesgos sobre las personas, se añade a las contingencias que pueden cubrir la de dependencia
K) Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria.
La modificación está en la D. Final 1ª.
Afecta la reforma a los llamados «certificados de transmisión de hipoteca», mediante los cuales, las entidades enumeradas en el art. 2 de la Ley 2/1981 podrán hacer participar a terceros en todo o parte de uno o varios préstamos o créditos hipotecarios de su cartera.
Las participaciones hipotecarias agrupadas en los fondos de titulización de activos podrán corresponder a préstamos y créditos que no reúnan los requisitos establecidos en la Sección II de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Estas participaciones se emitirán y comercializarán con la denominación de certificados de transmisión de hipoteca.
L) Fondo de Garantía del Pago de Alimentos. D. Final 5ª.
El Fondo de Garantía, creado por la Ley de Presupuestos para 2007, permitirá asegurar unos mínimos en el cobro de las pensiones alimenticias de los hijos menores de edad -y de los mayores con una discapacidad superior al 65 por 100-, acordadas en resolución judicial, cuando éstas no son abonadas por el obligado a dicho pago.
- Subrogación. El Estado se subrogará de pleno derecho, hasta el importe total de los pagos satisfechos al interesado, en los derechos que asisten al mismo frente al obligado al pago de alimentos, teniendo dicho importe la consideración de derecho de naturaleza pública, y su cobranza se efectuará de acuerdo con lo previsto en la Ley General Presupuestaria. Igual naturaleza y régimen de cobranza tendrán las cantidades que deban reintegrarse al Estado por su perceptor.
- Recaudación. En periodo ejecutivo se realizará mediante el procedimiento administrativo de apremio.
- Preferencia. Los créditos públicos por reembolsos contra el obligado al pago de alimentos gozarán de preferencia sobre los créditos derivados de obligaciones alimenticias por periodos anteriores a los que cubra el anticipo, con relación a los bienes y derechos que se pongan de manifiesto con motivo de la actuación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, así como a las cantidades que se generen como consecuencia de su realización.
Desarrollo. El Consejo de Ministros, en su sesión del 7 de diciembre de 2007, sentó las bases para su desarrollo. El 14 de diciembre se publica el Real Decreto anunciado.
M) Ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del mercado hipotecario.
Hay modificaciones a esta Ley en tres capítulos diferentes:
- En el dedicado a las Entidades de tasación, varía el art. 3 y se incorporan el 3 bis, 3 bis I y 3 ter.
Independencia. Según la Exposición de Motivos, el principio básico de la reforma es el de mantener y reforzar la independencia de las mismas. Se trata de lograr el establecimiento de un régimen de actuación que garantice su independencia y la ausencia de conflictos de interés respecto de las entidades de crédito que finalmente conceden los préstamos hipotecarios, a través de dos mecanismos: un reglamento interno de conducta y una Comisión Técnica encargada de verificar su cumplimiento.
Régimen sancionador. Se operan modificaciones en el mismo, tipificándose nuevos supuestos de infracción y revisándose, en general, el cuadro de infracciones, pasando a estar regulado en la Ley 2/1981.
Participaciones significativas. Se establece un régimen de participaciones significativas, similar al previsto para las entidades de crédito, que permita controlar la composición del accionariado. En concreto, toda persona física o jurídica que pretenda adquirir, directa o indirectamente, una participación significativa en una sociedad de tasación deberá informar previamente de ello al Banco de España. También deberán comunicarlo las sociedades en cuanto tengan conocimiento de adquisiciones o cesiones de participaciones significativas. Se considera que lo son las que alcancen el 15 por ciento del capital o de los derechos de voto, o menor si permite ejercer una influencia notable en la sociedad.
Tasación del cliente. Las entidades de crédito, aunque dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada. Art 5 (que crea el 3 bis I).
- Por el capítulo de Mecanismos de refinanciación, varían los arts. 1, 2, 5, 11, 12, 13, 14, 16, 17 (con Disp. Tr) y 18.
- Esta refinanciación de las entidades de crédito se produce a través de la emisión de cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios.
- Principios de la reforma. Destaquemos:
- Se trata de consolidar nuestro mercado de títulos hipotecarios mediante mejoras regulatorias y técnicas que fomenten la innovación y permitan un alto grado de flexibilidad a las entidades emisoras de estos títulos.
- Se busca conseguir un trato administrativo neutral entre los bonos y las cédulas hipotecarias.
- Más sofisticación financiera en la emisión de cédulas y bonos:
- Cabe incluir activos líquidos de sustitución en la cartera de la emisión, que contribuyan a cubrir el riesgo de liquidez ante un eventual concurso.
- Se permiten contratos de derivados financieros asociados a una emisión, para cubrir el riesgo de tipo de interés.
- No se utilizan directamente los Registros jurídicos, pues se prescinde de la nota marginal en el de la Popiedad para la emisión de bonos y se dice de modo expreso que la emisión de cédulas no se inscribirá en el Mercantil.
- Ámbito de aplicación. Ahora el art. 1 aclara que esta Ley, así como su normativa de desarrollo, será de aplicación a todos los títulos que en ella se regulan y que se emitan en territorio español.
- Quiénes. Se recorta la enumeración de las entidades de crédito que podrán otorgar préstamos y créditos y emitir los títulos que se regulan en la Ley a las siguientes: los bancos, y entidades oficiales de crédito, las cajas de ahorro y su Confederación, las cooperativas de crédito y los establecimientos financieros de crédito. Art. 2.
- Límite porcentual: El préstamo o crédito (ahora también) garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado como regla general (antes el 70%), aunque en determinados casos previstos reglamentariamente se puede llegar al 95% con otras garantías e incluir inmuebles de otros países de la Unión Europea. Art. 5.
- Emisión de bonos y cédulas hipotecarias: Se ajustará al régimen previsto en la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, siempre que, de acuerdo con ésta, resulte de aplicación. Art. 11.
- Ejecución. Las cédulas y bonos incorporan el derecho de crédito de su tenedor frente a la entidad emisora y llevarán aparejada ejecución para reclamar del emisor el pago, después de su vencimiento.
- Prelación.
- Los tenedores de cédulas y bonos tendrán el carácter de acreedores con preferencia especial que señala el número 3.º del artículo 1.923 del Código Civil frente a cualesquiera otros acreedores, con relación a la totalidad de los préstamos y créditos hipotecarios inscritos a favor del emisor cuando se trate de cédulas, salvo los que sirvan de cobertura a los bonos, y con relación a los préstamos y créditos hipotecarios afectados cuando se trate de bonos.
- Los tenedores de bonos se preferirán a los de cédulas cuando concurran sobre un préstamo o crédito afectado a dicha emisión.
- Las cédulas, cualquiera que fuese su fecha en que se hayan emitido, tendrán la misma prelación.
- En caso de concurso del emisor, los tenedores de cédulas y bonos hipotecarios gozarán del privilegio especial del art. 90.1.1ª de la Ley Concursal.
- Cédulas hipotecarias. Art. 12.
- Podrán ser emitidas por todas las entidades del art. 2.
- Se incluyen en la garantía del capital y los intereses de las cédulas todas las hipotecas, salvo las afectas a emisión de bonos hipotecarios y se incluyen los activos de sustitución y los flujos derivados de derivados financieros.
- La entidad emisora llevará un registro contable especial de los préstamos y créditos que sirven de garantía a las emisiones de cédulas hipotecarias.
- Las cuentas anuales de la entidad emisora recogerán los datos esenciales de dicho registro.
- A las emisiones de cédulas no les será de aplicación el Capítulo X (De las Obligaciones) de la Ley de Sociedades Anónimas.
- Tampoco se inscribirán en el Registro Mercantil.
- Límites. Se fijan en un 80 por ciento (antes el 90) de los capitales no amortizados de los préstamos y créditos hipotecarios de su cartera que reúnan los requisitos establecidos en la Sección II, deducido el importe de los afectados a bonos hipotecarios (antes también participaciones). Los activos de sustitución podrán llegar al 5%. Los porcentajes ha de mantenerlos el emisor en todo momento, incluso comprando los títulos o sustituyendo las garantías.
- Bonos hipotecarios. Art. 13.
- Se incluyen de la garantía del capital y los intereses de los bonos sólo las hipotecas que se afecten en escritura pública y, en su caso, los activos de sustitución y los flujos derivados de derivados financieros.
- Ya no es necesario que se haga constar en el Registro de la Propiedad.
- Deja de ser obligatorio constituir sindicato de tenedores de bonos, que se regirá por el Capítulo X de la Ley de Sociedades Anónimas en lo que no se oponga a esta Ley.
- Límites. El valor actualizado de los bonos hipotecarios deberá ser inferior, al menos, en un 2% al valor actualizado de los préstamos y créditos hipotecarios afectados, pero, hasta que no haya desarrollo reglamentario, el límite estará en el 90 por ciento de los capitales no amortizados de los créditos afectados. Podrán estar respaldados hasta un límite del 10 por ciento del principal de cada emisión por los activos de sustitución que se enumeran. Los porcentajes ha de mantenerlos el emisor en todo momento, incluso comprando los títulos o sustituyendo las garantías..
- En el capítulo de Mejora y flexibilización del mercado hipotecario (que incluye la reforma de la de la Ley Hipotecaria), se recogen los arts. 4, 10, 15, añadiéndose los arts. 26 y 27.
- Se amplía la finalidad de las operaciones de préstamo a que se refiere esta Ley a las de cualquier préstamo garantizado por hipoteca concedido por las entidades del artículo 2.
- Se amplía el tipo de garantía posible. Por un lado, se permite que la hipoteca pueda ser ordinaria o de máximo. Por otro, también podrán movilizarse los créditos o préstamos garantizados con primera hipoteca mobiliaria o primera prenda sin desplazamiento a cuyos valores les serán de aplicación las mismas reglas previstas en los artículos 11 a 18 de esta Ley si bien las referencias al Registro de la Propiedad se entenderán referidas al Registro de Bienes Muebles.
- Concurso. Para la rescisión o impugnación de las hipotecas inscritas a favor de las entidades del artículo 2, se hace ahora remisión al art. 71 de la Ley Concursal que regula las acciones de reintegración. También hay una reforma técnica sobre la materia en el artículo 15 dedicado a las participaciones hipotecarias.
La Orotava, a 9 de diciembre de 2007 (último añadido, el 16 de diciembre). (JFME).
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LEY DE NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN RESUMEN DECRETO 716/2009
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