Source: https://www.mietrecht-reform.de/rechtsprechung/unwirksame-befristung-vertragsauslegung/
Timestamp: 2019-08-22 08:56:26
Document Index: 13507713

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 575', '§ 575', '§ 575', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 575', '§ 575', 'BGH', 'BGH']

BGH: Vertrag mit unwirksamer Befristung ist ergänzend auszulegen | Mietrechtsreform
Der Beklagte mietet von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Dabei vereinbaren die Parteien im Mietvertrag eine Befristung:
Trotz der Befristung kündigt die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28. Februar 2011 wegen Eigenbedarfs. Später, mit Schreiben vom 2. Oktober 2012, spricht die Vermieterin die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus.
Amtsgericht und Landgericht halten ordentliche Kündigung für zulässig
Sowohl die erste als auch die Berufungsinstanz halten die ordentliche Kündigung vom 28. Februar 2011 für zulässig.
Grund: Die Befristung des Mietvertrages ist unwirksam, da die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorliegen.
§ 575 BGB Zeitmietvertrag:
Nach § 575 Abs. 1 Satz 2 gilt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs steht nach dieser Argumentation nichts im Wege.
BGH pocht auf ergänzende Vertragsauslegung
Anderer Ansicht ist der BGH in der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Die Lücke im Vertrag – entstanden durch die Unwirksamkeit der Befristung – ist durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen.
Die Frage muss lauten: „Was hätten die Parteien redlicherweise vereinbart, wenn sie von der unwirksamen Befristung gewusst hätten?“
Beide Parteien haben im vorliegenden Fall mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Die Befristung ist auf Wunsch des Mieters aufgenommen worden – die Vermieterin hat sich einverstanden erklärt. Sie hat damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Parteien gewollt.
Das Ziel der langfristigen Bindung ist durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu erreichen. Es wird dem Willen der Parteien nicht gerecht, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden kann.
Der BGH weist ausdrücklich darauf hin: § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB enthält keine abschließende Regelung, die eine ergänzende Vertragsauslegung verbieten würde.
Denn der Gesetzgeber verfolgt mit der Neuregelung des Zeitmietvertrags keineswegs das Ziel, die Möglichkeiten der langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu begrenzen.
Vielmehr soll durch den neu gefassten § 575 BGB verhindert werden, dass Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften zu Lasten des Mieters umgangen werden.
Langfristige Bindungen der Parteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollen hingegen weiterhin möglich sein (vgl. BT-Drucksache 14/4553, S. 69; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03).
Fristlose Kündigung nicht geklärt
Ob darüber hinaus die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gerechtfertigt ist, bleibt zunächst offen. Das Berufungsgericht hat dazu keine Feststellung getroffen. Der BGH hat die Sache deshalb an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Quelle: Pressemitteilung des BGH, Nr. 117/2013 vom 10.07.2013
20. September 2013	| Mietrechtliche Rechtsprechung: Aktuelle Urteile	| Kündigung, Rechtsprechung Mietrecht	| Markus Bongardt