Source: http://mietrechtaktuell.com/eigentuemerwechsel
Timestamp: 2018-10-22 09:01:44
Document Index: 145511275

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 566', '§ 566', 'BGH', '§ 546', 'BGH', '§ 566', '§ 566', '§ 566', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 566', '§ 566', '§ 543', '§ 566', '§ 185', '§ 185', 'BGH', 'BGH', '§ 546', '§ 566', '§ 50', '§ 546', '§ 265', 'BGH', '§ 265', '§ 265', 'BGH', 'BGH', '§ 265', '§ 139', '§ 139', '§ 264', '§ 265', '§ 264', '§ 265', '§ 266', '§ 546', '§ 266', '§ 261', '§ 266', '§ 265', '§ 69', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 531', '§ 531', '§ 325', '§ 325', '§ 727', 'BGH', '§ 325', '§ 288', '§ 325', 'BGH', '§ 325', '§ 767', '§ 322', '§ 322', '§ 325', '§ 727', '§ 546', '§ 265', '§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 57', '§ 566', 'BGH', '§ 152', '§ 573', '§ 312', '§ 312']

MIETRECHT AKTUELL | Eigentümerwechsel
Tipps für Wohnungskäufer und was beachtet werden sollte:
In den letzten Jahren hat die Teilung von Gebäuden und der Verkauf von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Frankfurt zugenommen. Viele Gebäude wurden an große internationale Kapitalgesellschaften, oder Immobilienfonds verkauft, und diese verkaufen als Exitstrategie die Wohnungen an Kapitalanleger weiter.
Soweit der Käufer verlangt, dass die Mieter Ihre Miete künftig auf sein Konto überweisen, gibt es die ersten Probleme. Schwierigkeiten werden nachstehend beschrieben und Lösungsmöglichkeiten angeboten.
Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete gem. § 566 BGB. Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Erwerber mit Eigentumsumschreibung anstelle des bisherigen Vermieters in den abgeschlossenen Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über. Dieser Grundsatz gilt auch im Fall des Eigentumsübergangs infolge Erbschaft oder nach Zwangsversteigerungen.
An wen muß der Mieter die Miete zahlen?
Der Erwerber möchte möglichst schnell die Mieteinnahmen erhalten. Natürlich geht dies erst, wenn der Kauf rechtswirksam geworden ist. Zu unterscheiden ist das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer und das Aussenverhältnis zum Mieter. Es ist im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer der Kaufvertrag maßgeblich. In den Kaufverträgen ist grundsätzlich von „Lasten- und Nutzenwechsel/Übergang“ die Rede. Dieser tritt im Verhältnis Käufer/Verkäufer grundsätzlich ein, sobald wesentliche im Vertrag geregelte Voraussetzungen eingetreten sind, unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie die Kaufpreiszahlung oder Hinterlegung auf dem Notaranderkonto. Problematisch ist, dass dieser Zeitpunkt nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist, somit keine Relevanz im Rechtsverhältnis des Erwerbers zum Mieter (Aussenverhältnis) hat und der Mietvertag erst mit Eigentumsumschreibung auf den Erwerber übergeht. Dies kann in einigen Städten, wegen Überlastung der Grundbuchämter, jedoch noch bis zu 1. Jahr ab Kaufpreiszahlung dauern. Sollte es dann auch noch Streit zwischen Käufer und Verkäufer geben, kann es den Mietern passieren, dass diese ihre Miete an einen Nichtberechtigten geleistet haben und daher am Ende zweimal zahlen müssen. Dieses Risiko ist dem Mieter wiederum kaum zumutbar, so dass dieser grundsätzlich berechtigter Weise an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer weiter seine Miete zahlen kann.
Der Erwerber muss, wenn er die Miete vor Eigentumsumschreibung erhalten möchte, seine Berechtigung nachweisen.
Lassen Sie sich beim Kauf die Ansprüche auf die Mieteinnahmen vor dem Eigentumsübergang aber ab Nutzen-/Lastenwechsel abtreten oder lassen Sie sich bevollmächtigen, alle Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Die Abtretung oder die Vollmacht ist gegenüber dem Mieter in geeigneter Weise und daher durch Vorlage der Originalurkunde nachzuweisen.
(!Musterschreiben kann bei uns angefordert werden!)
Ferner ist es sinnvoll, wenn der Verkäufer als jetziger Vermieter und noch Eigentümer den Mietern schriftlich mitteilt, dass er das Haus verkauft hat und die Mieter dazu auffordert, die Miete an den Erwerber zu zahlen. Dieser Aufforderung müssen die Mieter unbedingt folgen, denn die alleinige Berechtigung zum Empfang der Miete durch den Erwerber ist so hinreichend belegt.
Der Mieter ist auch hinreichend geschützt. Selbst wenn der Eigentümerwechsel später scheitern sollte, ist der alte Vermieter an seine Mitteilung gem. § 566 e BGB gebunden. Nach Mitteilung des alten Vermieters vom Eigentumsübergang ist der Mieter von der Mietzahlung an den Erwerber nur für den bereits laufenden Monat befreit.
Problematisch ist der Fall einer gerichtlich angeordneten Zwangsverwaltung. In diesem Fall muß die gerichtlich auf Antrag der Gläubigerbank angeordnete Beschlagnahme zunächst aufgehoben werden. Dies kann ein unter Umständen über mehrere Monate dauernder Vorgang sein.
Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erwerber bereits mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter; der Beschluss ist als Nachweis ausreichend. Auch bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft werden die Erben sofort Eigentümer/Vermieter, hier genügt die Vorlage eines Erbscheins bzw. eines notariell eröffneten Testaments.
Volle Vermieter- und Eigentümerrechte dennoch erst nach Grundbucheintragung!
Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen den Erwerber noch nicht zum Eigentümer oder Vermieter, sondern diese Vormerkung sichert nur den Eigentumsverschaffungsanspruch des Erwerbers.
Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der Erwerber vor seiner Eintragung auch keine weiteren Vermieterrechte wahrnehmen kann z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung aussprechen darf. Tut er es trotzdem, sind diese rechtlich unwirksam, sofern er hierzu vom Verkäufer nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde.
Zu beachten sind die zuvor genannten Ausnahmen für Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung und für Erben.
Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen ist, sind seine Rechte hierdurch erheblich eingeschränkt. Der Erwerber darf die Wohnungen weder betreten oder besichtigen noch Schlösser auswechseln oder gar Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen. Nur wenn er erkennbar im Auftrag und/oder in Vollmacht des bisherigen Eigentümer/Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden.
Regeln Sie diese Fragen bereits im Kaufvertrag oder durch separate Ermächtigung des Verkäufers. Lassen sie sich einen notariellen Auszug des Kaufvertrages erstellen, der zu einer Vorlage gegenüber den Mietern gedacht ist.
Probleme mit bzw. bei laufenden Rechtsstreitigkeiten?
Ein Verkauf bei laufendem oder drohendem Rechtsstreit mit dem Mieter ist formell und materiellrechtlich äußerst problematisch. Hat der Verkäufer bereits Zahlungs- und Räumungsklage wegen Mietrückständen erhoben, so kann der Erwerber in diesen Rechtsstreit beispielsweise nicht problemlos einsteigen oder diesen übernehmen und fortsetzen.
Es tritt der Veräußerer trotz vorheriger Vertragsbeendigung nach h.M. gem. § 566 BGB in das Rückabwicklungsverhältnis ein, wenn der Mieter bei Veräußerung zwar gekündigt aber noch nicht ausgezogen ist (BGH NJW 2007, 1818). Der Erwerber erlangt danach also in diesem Fall den bereits in der Person des Veräußerers entstandenen Rückgabe- und Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB -BGH NJW 1978, 2148, 2149-. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Gründe, auf die der Veräußerer seine Kündigung stützte, auch in der Person des Erwerbers verwirklicht sind. Vielmehr kommt es darauf nach materiellem Recht prinzipiell nicht an, da mit der wirksamen Kündigung das Vertragsverhältnis beendet und endgültig in ein Abwicklungsverhältnis umgewandelt wird. Voraussetzung ist natürlich die Wirksamkeit und der Zugang der Kündigungserklärung.
Den Mietvertrag mit altem und neuem Vermieter begreift man grundsätzlich als Einheit und in § 566 BGB liegt eine Form der gesetzlichen Vertragsübernahme vor (Staudinger/Emmerich, 2011, § 566 Rn. 5, 47a m.w.Nachw.). Versteht man also § 566 BGB im Sinne einer gesetzlichen Vertragsübernahme, so heißt dies allerdings nicht, dass alle Tatbestandsvoraussetzungen für eine Vertragsbeendigung, die einmal vor der Veräußerung vorlagen, zugunsten des Erwerbers fortwirken. Vielmehr beruhen die verschiedenen Kündigungsvoraussetzungen materiellrechtlich auf unterschiedlichen Erwägungen. Es lassen sich eher vermieterbezogene und eher nicht vermieterbezogene, sondern mieter- oder objektbezogene Merkmale unterscheiden.
Was die Eigenbedarfskündigung anbelangt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, so wird bei Veräußerung vor Ablauf der Kündigungsfrist überwiegend angenommen, der Eigenbedarf des Veräußerers begründe kein Kündigungsrecht mehr, weswegen der Vermieter das Mietverhältnis fortsetzen müsse, sofern nicht der Eigenbedarfsgrund im Erwerber fortwirke (BGH NJW 2006, 220; BGH NJW 2001, 1141; LG Berlin, 4.11.2010 Az. 67 S 33/10).
Dieselben Grundsätze müssen aber auch etwa für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gelten, soweit es dabei nach den Umständen des jeweiligen Falles um Gründe geht, die in der Person des Vermieters liegen. Das BVerfG verlangt für eine Kündigung aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Prüfung sämtlicher Umstände des Einzelfalles und namentlich eine Berücksichtigung der von dem Erwerber für den Erwerb der Wohnung erbrachten Aufwendungen (BVerfG NJW 1991, 3270, 3271; BVerfG NJW-RR 2004, 371).
Was hingegen den Kündigungsgrund der schuldhaften Pflichtverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB betrifft (z.B. Zahlungsverzug mit mehr als 2 Mieten), so geht es um eine primär mieterbezogene Tatbestandsvoraussetzung. Deshalb muß die Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung z.B. Zahlungsverzug grundsätzlich zugunsten des Erwerbers fortwirken, andernfalls der Mieter durch die Veräußerung des Grundstückes privilegiert wird, ohne dass es dafür einen sachlichen Grund gibt (NJW 2008, 1189, 1191).
Stellt man sich vor, dass das Kündigungsrecht bei Veräußerung bereits entstanden war, aber vom Veräußerer noch nicht ausgeübt war, so ist wiederum zu fragen, ob eine solche Kündigungslage fortwirkt zugunsten des Erwerbers. Klar ist zunächst, dass hier nach der Veräußerung nur noch der Erwerber kündigen kann, denn nur er ist nach der Veräußerung und Eigentümerwechsel der Vermieter. Ihm gegenüber besteht aber kein Zahlungsrückstand, sondern gegenüber dem Veräußerer. Vielfach findet sich nun allerdings in der Literatur die Aussage, dass ein bereits entstandenes, aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht mit der Veräußerung prinzipiell erlösche (So Staudinger/Emmerich, 2011, § 566 Rn. 47 m.w.Nachw.).
Insbesondere für den Zahlungsverzug des Mieters wird auf der Grundlage dieser Rechtsansicht, nach welcher es im Falle des § 566 BGB nicht zu einer Rechtsnachfolge in das Mietverhältnis kommt, angenommen, dass eine Kündigungslage nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur zugunsten des Erwerbers fortwirke, wenn ihm die entsprechenden Zahlungsansprüche des Veräußerers abgetreten worden seien (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 273, 274; OLG Hamm, Urt. v. 21.1.2009, Az.: 30 U 106/08, zitiert nach juris; LG Berlin, GE 2005, 487). Hintergrund soll sein, dass der Mieter gegenüber dem neuen Vermieter keinen Mietrückstand hat auflaufen lassen.
Lassen Sie sich immer vorhandene Mietrückstände mit exakter Bezeichnung nach Betrag und Fälligkeit bereits im Kaufvertrag mit abtreten.
Diese Rechtsansichten und die derzeitige Rechtsprechung z.B. des LG Berlin überzeugt aber eigentlich nicht. Es sollte vielmehr der Grundsatz gelten, dass es dem Mieter nicht zum Vorteil gereichen soll, dass das Grundstück veräußert wurde. Es gibt keinen sachlichen Grund, eine durch Zahlungsverzug verwirklichte Kündigungslage erlöschen zu lassen, es sei denn, das Kündigungsrecht war bereits durch den Veräußerer verwirkt oder Zahlungsrückstände verjährt. Vielmehr muss auch hier wieder der Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis gesehen und deshalb eine zeitliche Zäsur hinsichtlich der Voraussetzungen von Rechten des Vermieters vermieden werden.
Zu den Rechten iSv § 566 BGB sind deshalb auch die Voraussetzungen eines Kündigungsrechtes als Gestaltungsrechts zu verstehen, soweit diese nicht strikt Vermieter bezogen sind. Es ist nicht einzusehen, warum der Mieter die Belastung durch die Kündigungslage verlieren soll, obwohl diese sich aus seinem pflichtwidrigen Verhalten ergibt. Für eine solche Sicht spricht auch der Umstand, dass der Veräußerer angesichts des nahenden Eigentumswechsels vielfach gar kein Interesse mehr haben wird, die Kündigung selbst auszusprechen. Der Erwerber hingegen kann seinerseits auch dann, wenn in seinem Verhältnis zum Veräußerer bereits ein Besitzwechsel mit Übergang der Gefahr, der Nutzungen und der Lasten stattgefunden hat, nicht kündigen, bevor er im Grundbuch eingetragen wird und neuer Eigentümer wird. § 185 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung (OLG Hamm NJW-RR 1993, 273), so dass auch eine nachträgliche Heilung der zunächst unberechtigt erklärten Kündigung ausscheidet. Der Erwerber könnte also den Untergang einer Kündigungslage gar nicht verhindern. Dieses Problem kann nach der Rechtsprechung in Berlin auch nicht durch eine Abtretung des Kündigungsrechts als Gestaltungsrecht gelöst werden (LG Berlin, ZMR 1996, 325, 326), weil die Abtretung unwirksam sein soll. Immerhin wird eine Ermächtigung/Bevollmächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB durch den Veräußerer für zulässig erachtet (BGH NJW 1998, 896, 897; BGH NJW 2002, 3389, 3391; Horst, ZMR 2009, 655, 656 m.w.Nachw.). Dann muß der Erwerber aber im Namen und in Vollmacht des Veräußerers kündigen.
Die Vollmacht, welche für den Zeitraum zwischen Lasten-/Nutzenwechsel und Eigentumsübergang zur Geltendmachung von Vermieterrechten berechtigt darf bei Kündigungslage nicht vergessen werden.
Es ist also bereits die materielle Rechtslage mit Blick auf die verschiedenen abzugrenzenden Zeiträume nicht einfach. Die prozessuale Perspektive ist noch komplexer, wobei es zunächst immer noch um die Konstellation gehen soll, dass die Veräußerung vor Erhebung der Räumungsklage erfolgt ist.
Fragt man nach der Aktivlegitimation und der Prozessführungsbefugnis, so liegen beide nach Eigentumsumschreibung beim Erwerber. Denn, wie bereits ausgeführt, entsteht einerseits der Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB in der Person des Erwerbers, sofern das Mietverhältnis bei Veräußerung noch nicht beendet war und tritt der Erwerber andererseits dann, wenn das Mietverhältnis bei Veräußerung bereits beendet war, nach § 566 BGB in das Rückabwicklungsverhältnis ein, solange nur der Mieter noch nicht geräumt hat und ausgezogen ist. Folglich ist jeweils der Erwerber aktivlegitimiert und nach der Grundregel, dass es Sache des Rechtsinhabers ist, seine Rechte gerichtlich durchzusetzen(Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl. 2012, vor § 50 Rn. 18), auch problemlos zur Erhebung der Räumungsklage prozessführungsbefugt.
Wie aber oben schon in anderem Zusammenhang erläutert, gilt all dies erst ab der Veräußerung, für welche die die Vollendung des Eigentumserwerbs, also die Eintragung im Grundbuch entscheidend ist. Während der Zwischenphase nach Abschluss des Kaufvertrages und vor Eintragung des Erwerbers im Grundbuch kann der Erwerber also aus eigenem Recht selbst dann nicht mit Aussicht auf Erfolg auf Räumung klagen, wenn der Vertrag bereits wirksam durch Kündigung beendet wurde.
Der Veräußerer, der vielleicht selbst kein Interesse mehr hat an der Räumungsklage, kann aber den Erwerber ermächtigen zur Prozessführung (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. XIV 31; LG Berlin, GE 1994, 399). Allerdings muß an diese Ermächtigung überhaupt erst einmal beim Grundstückskauf bedacht werden. Dies setzt zudem ein eigenes rechtliches Interesse des Erwerbers voraus, das aber mit Blick auf dessen Erwerb des Grundstücks zu bejahen ist. Es liegt dann eine sog. gewillkürte Prozessstandschaft vor, bei der der Erwerber den Herausgabeanspruch des Veräußerers in eigenem Namen geltend macht.
Ist die Räumungsklage noch nicht erhoben, das Mietverhältnis aber gekündigt, so muß die Vollmacht auch zur Erhebung der Räumungsklage im Namen des alten Eigentümers ermächtigen.
Nun zu der prozessual interessanteren Situation der Veräußerung nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, bei der also der Veräußerer bereits Räumungsklage erhoben hat, als sich der Eigentumswechsel durch Eintragung des Erwerbers im Grundbuch vollzieht.
Schicksal materiellrechtlicher Herausgabeansprüche bzw. Kündigungslagen?
Für das Schicksal der materiellrechtlichen Herausgabeansprüche bzw. Kündigungslagen ergibt sich hier nichts anderes als bereits vorhin für die Konstellation der Veräußerung vor Rechtshängigkeit ausgeführt, da es sich insoweit um materiellrechtliche Fragen handelt. Soweit der Vertrag bereits wirksam beendet wurde, was typischerweise im Stadium der Erhebung der Räumungsklage durch den Veräußerer der Fall sein wird, bleibt es dabei auch zugunsten des Erwerbers und dies wiederum auch dann, wenn er selbst den Vertrag nicht hätte wirksam kündigen können. Und nach hier vertretener Auffassung wirken wiederum auch bereits entstandene, aber nicht ausgeübte Kündigungsrechte, Kündigungslagen oder einzelne Tatbestandsvoraussetzungen der Kündigung zugunsten des Erwerbers, sofern nicht ausnahmsweise das materielle Recht verlangt, dass die Voraussetzung in der Person des Vermieters vorliegt.
Aktivlegitimation und Prozessführungsbefugnis
Der Veräußerer wird gesetzlicher Prozessstandschafter für den Erwerber. Da der Veräußerer den Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB mit der Veräußerung spätestens bei Eigentumsumschreibung verliert bzw. dieser sogleich in der Person des Erwerbers entsteht, wird eine Räumungsklage des Veräußerers im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung unbegründet oder um es technisch zu formulieren: Der Veräußerer verliert mit der Veräußerung des Grundstücks seine Aktivlegitimation für die Räumungsklage. Richtiger Kläger müsste nun eigentlich der Erwerber werden. Jedoch führt die Veräußerung des Streitgegenstandes nach der ZPO nicht zu einem Parteiwechsel. Es findet vielmehr § 265 Abs. 2 ZPO Anwendung und so auch in der vorliegenden Konstellation (BGH NJW 2010, 1069). Der Veräußernde wird damit nach § 265 Abs. 2 ZPO kraft Gesetzes Prozessstandschafter des Rechtsnachfolgers und muß dessen Rechte weiter durchsetzen (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 265 Rn. 6).
Da es sich hier um einen Wechsel der Anspruchsberechtigung auf Klägerseite handelt, verlangt die herrschende sog. Relevanztheorie eine Umstellung des Klageantrags auf Leistung an den Rechtsnachfolger (BGH NJW 1986, 3206, 3207; BGH NJW 1990, 2755). Der bisherige alte Eigentümer und Vermieter muss nunmehr also den Rechtsstreit fortsetzen und Herausgabe an den Erwerber verlangen, der dadurch aber eben nicht Partei wird. Unterlässt der Veräußerer dies, wird die Klage als unbegründet abgewiesen (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 265 Rn. 6). Hier drohen erhebliche Schadensersatzansprüche des Veräußerers, wenn dies nicht umgesetzt wird.
Das Gericht hat nach § 139 ZPO im Rahmen seiner materiellen Prozessleitungspflicht auf eine entsprechende Antragsänderung hinzuwirken (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 139 Rn. 15). Die Rechtsprechung behandelt eine solche Umstellung des Klageantrages nicht als echte Klageänderung, sondern als bloße Antragsbeschränkung, so dass § 264 Nr. 2 ZPO Anwendung findet (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 265 Rn. 6a, § 264 Rn. 3b).
Der neue Eigentümer ist nach § 265 Abs. 2 ZPO nicht berechtigt, den Prozess ohne Zustimmung des Gegners (Mieters) als Partei zu übernehmen. Dagegen ist § 266 ZPO auf Klagen, die auf § 546 Abs. 1 BGB gestützt werden, nicht anwendbar, da es sich bei der Miete um ein Schuldverhältnis und nicht um ein dingliches Recht handelt (ZMR 2009, 655, 661; Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 266 Rn. 2). Mit Zustimmung des Gegners wäre zwar ein Parteiwechsel möglich, die aber wohl kaum erteilt wird.
Eine eigenständige neue Klage des Erwerbers wäre aufgrund des Einwandes der bereits bestehenden Rechtshängigkeit nach § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO unzulässig (doppelte Rechtshängigkeit) (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 266 Rn. 8a). Zustimmungsfrei möglich ist eine Nebenintervention, der jedoch nach § 265 Abs. 2 S. 3 ZPO nicht die Wirkungen einer streitgenössischen Nebenintervention nach § 69 ZPO zukommt. Damit der Erwerber aber überhaupt als Nebenintervenient/Streithelfer beitreten kann, ist der Hauptprozess in jedem Fall fortzusetzen und darf nicht vom Verkäufer ruhend gestellt werden.
Aufgrund dieser komplexen Rechtslage gilt es diesen Fall vertraglich zwischen Verkäufer und Käufer zu regeln, denn der Verkäufer wird die Risiken des Rechtsstreits nicht weiter tragen wollen, nur um die Interessen des Erwerbers wahrnehmen zu müssen.
Räumungsklage nur begründet bei Herausgabeanspruch des Erwerbers
Wird also der Räumungsprozesses nicht ausnahmsweise mit Zustimmung des Mieters und des Veräußerers durch den Erwerber übernommen, so bleibt der Veräußerer klagende Partei. Dabei darf allerdings nicht verkannt werden, dass der Veräußerer kein eigenes Recht mehr geltend macht, sondern als gesetzlicher Prozessstandschafter im eigenen Namen das Recht des Erwerbers auf Herausgabe und Räumung durchsetzt. Dies ist von entscheidender Bedeutung für die Begründetheit der Räumungsklage. Diese hängt nunmehr allein davon ab, ob dem Erwerber ein einredefreier Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes zusteht. Damit erlangen die angestellten materiellrechtlichen Erwägungen zur Frage der Fortwirkung einer ausgesprochenen Kündigung bzw. einer Kündigungslage sowie einer etwaigen Einwendung des beklagten Mieters Bedeutung. Lagen beispielsweise in der Person des Veräußerers die Voraussetzungen des Eigenbedarfes nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, war aber die Kündigungsfrist bei Veräußerung noch nicht abgelaufen, so verliert der Veräußerer als Prozessstandschafter des Erwerbers den Räumungsprozess, wenn nicht ausnahmsweise auch in der Person des Erwerbers der Eigenbedarf fortwirkt, weil es sich um einen Angehörigen des Veräußerers handelt. Umgekehrt entfaltet nach meiner Auffassung etwa eine durch den Veräußerer ausgesprochene, auf eine fehlende angemessene wirtschaftliche Verwertung gestützte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zugunsten des Erwerbers auch dann Wirkung, wenn zwar im Zeitpunkt der Veräußerung die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen war, die objektbezogenen Umstände aber fortbestehen und die entsprechenden wirtschaftlichen Nachteile in der Person des Erwerbers bejaht werden können. Das entsprechende Nachschieben der in der Person des Erwerbers verwirklichten Kündigungsvoraussetzungen ist materiellrechtlich nach § 573 Abs. 3 S. 2 BGB zulässig und kann prozessual in den Grenzen des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO selbst noch in der Berufungsinstanz erfolgen (Zöller/Heßler, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 531 Rn. 30 m.w.Nachw).
Nach § 325 Abs. 1 ZPO wirkt das vom Veräußerer in gesetzlicher Prozessstandschaft erstrittene Urteil zu Gunsten und zu Lasten des Erwerbers. Dies gilt nach h.M. selbst dann, wenn die nach Rechtshängigkeit erfolgte Veräußerung des Streitgegenstandes während des Prozesses unbeachtet geblieben ist, der Veräußerer also entgegen der herrschenden sog. Relevanztheorie seinen Klageantrag nicht auf Leistung an den Rechtsnachfolger (Erwerber) umgestellt hat (Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 325 Rn. 17).
Nach § 727 ZPO kann der Erwerber, obwohl er gar nicht Partei des Räumungsprozesses war, Erteilung der Vollstreckungsklausel zur Vollstreckung aus dem vom Veräußerer in Prozessstandschaft erstrittenen Urteils beantragen BGH NJW 1984, 806. Da es zu einer Rechtskrafterstreckung nach § 325 Abs. 1 ZPO zugunsten des Erwerbers auch dann kommt, wenn die Veräußerung im Prozess nicht offengelegt wurde, gilt dies auch bei einer solchen verdeckten Veräußerung, obwohl das Urteil dann nicht auf Leistung an den Erwerber lautet. Die Rechtsnachfolge kann der Erwerber stets durch öffentliche Urkunde, nämlich durch einen Grundbuchauszug nachweisen. Ein Nachweis ist entbehrlich, wenn die Rechtsnachfolge offenkundig ist oder der Schuldner die Rechtsnachfolge im Sinne von § 288 ZPO zugestanden und der bisherige Gläubiger der Erteilung der Vollstreckungsklausel an den Rechtsnachfolger zugestimmt hat.
Kommt es erst nach rechtskräftiger Entscheidung der Räumungsklage zu einer Veräußerung des Grundstücks, so ist aufgrund des bereits erfolgten Abschlusses des Erkenntnisverfahrens die Frage nach dem Schicksal der materiellrechtlichen Herausgabeansprüche, Kündigungsrechte und –lagen grundsätzlich nicht mehr von vordringlichem Interesse, sondern ist entscheidend, ob die Rechtskraftwirkung des Urteils sich auf den Erwerber erstreckt.
Die Rechtskrafterstreckung eines aufgrund der Räumungsklage des Veräußerers ergangenen Urteils auf den Erwerber ist auch bei einer Veräußerung des Grundstückes nach Rechtskrafteintritt zu bejahen und zwar sowohl zugunsten als auch zu Lasten des Erwerbers. Denn auch bei Rechtsnachfolge nach rechtskräftigem Urteil greift § 325 Abs. 1 ZPO ein BGH NJW 1983, 2032.
Ein vom Veräußerer erlangtes Urteil wirkt also ebenfalls zu Gunsten und zu Lasten des Erwerbers, obwohl der Veräußerer seinen Klageantrag naturgemäß nicht auf Leistung an den Erwerber umgestellt hatte, da im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung der letzten Tatsacheninstanz noch gar keine Veräußerung vorlag. Allerdings mag der Erwerber dann, wenn der Veräußerer im Prozess unterlegen ist, einen neuen Räumungsprozess anstrengen wollen. Da auch in dieser Situation § 325 Abs. 1 ZPO Anwendung findet, ist ein solcher neuer Prozess gemäß der § 767 Abs. 2 ZPO zu entnehmenden zeitlichen Grenze für die Rechtskraftwirkung nur zulässig, soweit der Erwerber sich auf Tatsachen stützt, die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung der letzten Tatsacheninstanz entstanden sind (dazu Stein-Jonas/Leipold, ZPO, 22. Aufl. 2008, § 322 Rn. 234; MünchKomm/Gottwald, ZPO, 3. Aufl. 2008, § 322 Rn. 150 ff. jeweils m.w.Nachw.). Auch insofern kann eine Klage also gerade nicht auf einen bereits zuvor beim Veräußerer entstandenen Herausgabeanspruch bzw. eine entsprechende Kündigungslage gestützt werden.
Aufgrund der Rechtskrafterstreckung nach § 325 Abs. 1 ZPO kann der Erwerber ebenso wie bei einer Veräußerung nach Rechtshängigkeit gemäß § 727 ZPO eine Vollstreckungsklausel für sich beantragen. Dass der Veräußerer aufgrund der erst nachfolgenden Veräußerung seinen Klageantrag noch nicht auf Herausgabe an den Erwerber des Grundstücks als Rechtsnachfolger umstellen konnte ist dabei ebenso unschädlich wie der Umstand, dass dieser nicht Partei des Räumungsverfahrens war.
Vor allem bei einer Veräußerung vor Rechtshängigkeit, aber auch bei einer Veräußerung, die zwar nach Rechtshängigkeit erfolgt, jedoch bevor der Veräußerer ein rechtskräftiges Räumungsurteil erstritten hat, kann der Erfolg der Räumungsklage davon abhängen, ob eine Kündigung bzw. Kündigungsvoraussetzungen zugunsten des Grundstückserwerbers fortwirken. Im ersten Fall macht der Erwerber als Klagepartei ein eigenes Recht auf Herausgabe und Räumung aus § 546 Abs. 1 BGB und etwaigen gesetzlichen Anspruchsgrundlagen geltend, im letztgenannten Fall wird der Prozess grundsätzlich nach § 265 Abs. 2 ZPO vom Veräußerer als gesetzlichem Prozessstandschafter des Erwerbers fortgeführt, so dass es ebenfalls darauf ankommt, ob der Erwerber einen Herausgabe- und Räumungsanspruch gegen den Mieter hat.
In jedem Fall muß vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages nach Problemfragen im laufenden Mietverhältnis gefragt werden und es sind entsprechende Massnahmen im Rechtsstreit zu treffen. Jeder Fehler kann hier sehr teuer werden.
Probleme mit Besichtigungen?
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist erfahrungsgemäss mit Besichtigungen des Mietobjekts verbunden. Der bisherige Eigentümer möchte Interessenten die Wohnung vorführen oder der neue Eigentümer lässt einen Architekten Begutachtungen durchführen. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Besuch rechtzeitig, persönlich und schriftlich unter Angabe des Zwecks bei dem Mieter anzumelden. Dies bedeutet, dass der Besichtigungstermin mindestens einen bis zwei Tage vorher oder – da die meisten Mieter berufstätig sind – drei bis vier Tage vorher anzukündigen ist. Sinnvoll ist es, sich einen Termin durch den Mieter bestätigen zu lassen. Nur der Vermieter und daher der bisherige Eigentümer oder sein Bevollmächtigter (z. B. der Hausverwalter) kann den Mietern einen Besuch zur Wohnungsbesichtigung, Begutachtung oder zur Durchführung von Baumaßnahmen ankündigen. Wenn Handwerker, Architekten, Makler oder Kaufinteressenten sich selbst ankündigen, sind Mieter nicht verpflichtet, diesen Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren. Mieter müssen einen vorgeschlagenen Besuchstermin des Vermieters – für einen Besuch Ihres Vermieters selbst oder eines von ihm Beauftragten – nicht unbedingt akzeptieren. Ist der vorgeschlagene Termin unpassend, so können Termine abgesagt oder Gegenvorschläge unterbreitet werden.
Ideal ist es, wenn der Verkäufer zwei bis drei Ausweichtermine von vornherein anbietet, die innerhalb der nächsten Tage liegen. Die Häufung von Besichtigungsterminen stellen auch für die Mieter Dauerstress dar. Sinnvoll ist es daher alle notwendigen Personen zu einem Besichtigungstermin zu laden.
Eigentumswechsel ist kein Kündigungsgrund!
Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und auch nicht im Fall einer Erbschaft hat der Erwerber das Recht, das Mietverhältnis mit Ihnen unter Berufung auf den Erwerb einfach zu kündigen. Als neuer Vermieter können Sie das bestehende Mietverhältnis nur aus den gesetzlich genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Fristen kündigen.
Kündigung Mietvertrag bei Ersteigerung einer Eigentumswohnung
Wird eine vermietete Eigentumswohnung versteigert, tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein. Für den Eintritt ist der Zeitpunkt des Zuschlags maßgebend.
Dem Erwerber steht jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Es verkürzen sich somit alle Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kundigungsfrist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange die gesetzliche Kündigungsfrist, berechnet nach der Dauer des Mietverhältnisses sonst wäre.
Die Ausübung des Kündigungsrechts ist nur für den ersten Termin, zu dem die Kündigung ausgesprochen werden kann, zulässig. Maßgebender Zeitpunkt ist insoweit der Zuschlag.
Beispiel: Die Wohnung wird im März vom Erwerber ersteigert. Er muss spätestens am 3. Werktag des April kündigen und zwar zum 30. Juni. Nach dem 3. Werktag des April besteht das Sonderkündigungsrecht nicht mehr.
Im übrigen müssen die allgemeinen Voraussetzungen einer Kündigung vorliegen. Insbesondere muss der Erwerber im Wohnungsmietrecht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Wichtigster Fall ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Wurde die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während der jetzige Mieter bereits in dieser wohnte, geniesst dieser einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens nach Ablauf der Kündigungssperrfist des § 577a BGB und daher frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen Kündigungsschutz können die Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre durch eine Kündigungsschutzklausel-Verordnung ausdehnen (§ 577 a BGB).
In Berlin beträgt nach § 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der am 1. September 2004 in Kraft getretenen Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20. Juli 2004, in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow die Kündigungssperrfrist sieben Jahre (GVBl. Nr. 31, Seite 294).
Bedeutet die Kündigung für den Mieter eine Härte, so kann er der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dem Mieter bleiben somit alle Möglichkeiten des Widerspruchs (§ 57 a Zwangsversteigerungsgesetz).
Als neuer Eigentümer haben Sie kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Doch Sie können versuchen, vom alten Eigentümer nicht ausgeschöpfte oder versäumte Mieterhöhungen nachzuholen. Hier gelten die gleichen Regelungen, wie für den Alteigentümer. Näheres zur Mieterhöhung befindet sich in der Infoschrift „Mieterhöhung“.
Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit dem 1. September 2001 ist der Erwerber gemäß § 566 a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Der Käufer muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde.
Lassen Sie sich bereits beim Kauf den Nachweis der Einzahlung der Kautionen geben und regeln Sie im Kaufvertrag die Herausgabe der Mietsicherheiten mit Nutzen-/Lastenwechsel. Sofern Kautionen wegen Mietrückständen aufgelöst wurden, nehmen Sie die hierzu erforderlichen Nachweise zur Akte und fordern den Mieter unverzüglich zur erneuten Einzahlung der Kaution (Auffüllen) auf.
(!Muster ist bei uns erhältlich!)
Für Veräußerungsfälle vor dem 1. September 2001 gilt diese Regelung nicht. In Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich dem Verkäufer gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter sind Darlegungs- und Beweispflichtig, dass dies der Fall war (BGH, Urteil vom 28. September 2005 – VIII ZR 372/04 –). Der Klarheit halber sollte deshalb bei jedem Eigentümerwechsel geklärt werden, ob die Kaution zuzüglich Zinsen an den Erwerber ausgehändigt wurde.
Falls Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter ebenfalls für deren Rückzahlung. Dies gilt nur dann nicht, wenn sich die Mieter mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt hat.
Will der Veräußerer sich gegen (unter Umstanden erst weit in der Zukunft entstehende) Rückforderungsanspruche absichern, so kann dieser den Mietern die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aushändigen. In diesem Fall kann der Erwerber von den Mietern verlangen, dass diese eine Mietsicherheit an ihn erneut leisten.
Schaffen Sie bereits im Kaufvertrag Klarheit hinsichtlich des Verbleibs der Kautionen und lassen Sie diese zur Vereinfachung nachweisbar an den Erwerber übergeben. Teilen Sie dies in einem gemeinsamen Schreiben den Mietern mit.
(!Muster sind bei uns erhältlich!)
Wird das Haus oder die Wohnung unter Zwangsverwaltung gestellt, können die Mieter die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Lassen Sie sich die Herausgabeansprüche gegen den Zwangsverwalter abtreten, da dieser sonst geneigt sein könnte, Kautionen an die Mieter auszuzahlen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Zwangsverwalter den Mietern gegenüber nämlich auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. Weiteres zur Kaution beinhaltet die Infoschrift „Mietsicherheit“.
Bei Vermieterwechsel hat der Vorvermieter für die Zeiträume abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind. Nur wenn sich der neue Eigentümer gegenüber dem Veräußerer verpflichtet, die Abrechnung auch für den bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum vorzunehmen, muß er diese erstellen. Dann muss er natürlich auch ein möglicherweise entstehendes Guthaben auszahlen. Vor diesem Hintergrund wird empfohlen diese Verpflichtung nicht zu übernehmen, schließlich sind die Betriebskostenvorschüsse auch an den alten Eigentümer geflossen.
Tritt der neue Eigentümer während der Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, muss er über den gesamten Zeitraum abrechnen und bei der Abrechnung auch alle bis dahin gezahlten Vorschusse berücksichtigen sowie ein eventuelles Guthaben auszahlen.
Wenn der Eigentümerwechsel am 1. September 2013 erfolgt, muss der alte Vermieter die Betriebskostenabrechnung noch für das Jahr 2012 erstellen (vorausgesetzt die Abrechnungszeitraume entsprechen den Kalenderjahren). Für das Jahr 2013 muss der neue Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, auch wenn er von Januar bis August noch gar nicht Eigentümer war.
Da der Erwerber mit Eigentumsumschreibung mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt, hat er auch bereits bestehende Mängel zu beseitigen.
Folglich können die Mieter auch Mietminderungsanspruche gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen. Selbst Anspruche auf Aufwendungsersatz können diese gegenüber dem neuen Vermieter geltend machen (die Aufwendungen können entstanden sein, weil z.B. Mieter einen Mangel selbst haben beseitigen lassen, nachdem der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug war oder eine Notreparatur durchführen musste). Mieter sind nicht dazu verpflichtet, können aber Ihrem neuen Vermieter die bestehenden Mangel noch einmal anzeigen und die Mängelbeseitigung verlangen, auch wenn Sie dies bereits gegenüber dem Vorvermieter getan haben.
Haben Mieter gegenüber dem alten Vermieter Anspruche auf Verwendungsersatz (z. B. aus genehmigter Mietermodernisierung) oder bereits fällige Schadensersatzansprüche, so müssen diese noch gegenüber dem alten Vermieter durchgesetzt werden. Hierfür hat der neue Vermieter nicht einzutreten. Es gilt für den Mieter zur Geltendmachung der Ansprüche die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis vom Eigentumsübergang.
Wenn Sie nach Erwerb des Hauses eine Umwandlung und einen Ausbau im Dachgeschoss vornehmen möchten, so ist zu beachten, dass diese ggf. vermietet sind. Wenn Mieter das Recht haben, den Dachboden als Trockenraum, Speicher o. A. zu nutzen, so haben Sie als neuer Vermieter die Möglichkeit, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenraume (z. B. Abstellraume, Keller oder Dachboden) zu kündigen. Dies gilt, wenn Sie diese zu Wohnungen ausbauen oder Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten wollen (Teilkündigung – § 573 b BGB). Dabei müssen Sie jedoch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Bei einer solchen Teilkündigung haben Mieter das Recht, Widerspruch einzulegen, und können eine Mietsenkung durchsetzen.
Verhandlungen an der Haustür
Als neuer Eigentümer werden Sie versuchen, in Ihrem Sinne Ordnung zu schaffen. Bei Verhandlungen an der Haustür und in den Wohnräumen des Mieters oder bei Versendung von Vertragsänderungen (Fernabsatz) ist jedoch besondere Vorsicht geboten. Wenn Sie die Unterschrift des Mieters für eine Mieterhöhung, Betriebskosten oder für Baumassnahmen benötigen und in dessen Mieträumen Verhandlungen führen, fällt dies in den Geltungsbereich des Haustürwiderrufsrechts/Fernabsatzrechts (§ 312 ff. BGB), d. h., Mieter können innerhalb von zwei Wochen den Vertrag/ die Vereinbarung schriftlich widerrufen und diese Frist verlängert sich bei unterlassenem Hinweis auf das Widerrufsrecht auf 1 Jahr und 2 Wochen. Diese kurze Frist gilt somit nur, wenn der Mieter über das Widerrufsrecht belehrt wurde, sonst beginnt diese noch nicht einmal zu laufen. Die Informationspflicht zum Widerrufsrecht im Mietrecht wurde zum 13.06.2014 mit § 312 b Abs. 4 S.1 BGB neu eingeführt
Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift aber nur, wenn der Vermieter als Unternehmer handelt. Vermieten Sie nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handeln Sie nicht geschäftsmässig. Die Grenzen was nur einige Wohnungen sind, sind hierbei fliessend und es besteht ein erhebliches Risiko in diesem Widerrufsrecht. Deshalb sollten Sie immer sehr genau überlegen, ob Sie in der Wohnung des Mieters einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu dem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen aushandeln oder unterschreiben.
Formulieren Sie solche Wünsche schriftlich und führen Sie keine Verhandlungen direkt in der Wohnung des Mieters.