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Timestamp: 2017-10-24 05:57:40+00:00
Document Index: 110133947

Matched Legal Cases: ["l'article 24", "l'article 18", "l'article 26", "l'article 25", "l'article 14", "l'article 25", "l'article 18", "l'article 24"]

La rénovation énergétique des copropriétés | Institut national de la consommation
Loi relative à la transition énergétique : les principales dispositions
Etats des installations intérieures d'électricité et de gaz : deux nouveaux diagnostics à remettre au locataire à partir de 2017
Fiche pratique J 284
Date de publication : 08/06/2016 - Energie/environnement
Les copropriétés doivent rendre leur immeuble économe en énergie. Pour cela, de nouveaux dispositifs ont été créés.
L'Institut national de la consommation vous présente les différents dispositifs mis en place pour encourager cette politique.
Quatre phases peuvent être distinguées :
1 - L'analyse : diagnostic ou audit ?
2 - La conception de plans de travaux
3 - Le financement
4 - La réalisation des travaux
Pour vous aider, deux tableaux synthétiques ont été réalisés :
- La rénovation énergétique des copropriétés
- Les obligations pour les immeubles dotés d'un chauffage collectif.
1.1 - Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif (article L. 134-4-1 du code de la construction et de l'habitation)
Un diagnostic de performance énergétique devait être réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, soit entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.
Une exception à cette obligation était prévue : les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.
Les données à fournir avant la réalisation d'un DPE collectif
Elles sont précisées par l'article R. 134-3 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque le diagnostic de performance énergétique (DPE) porte sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :
La quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif ;
Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif ;
Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion.
La procédure à respecter pour décider de la réalisation d'un DPE collectif
Elle est précisée par l'article R. 134-4-3 du code de la constrution et de l'habitation.
1 - Le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique.
2 - Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation. Ce document, qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.
Ce diagnostic vaut diagnostic de performance énergétique pour chacun des lots.
Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un diagnostic de performance énergétique toujours en cours de validité et conforme aux exigences demandées ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic.
Dans le cas où un syndicat de copropriétaires a fait réaliser un diagnostic de performance énergétique toujours en cours de validité mais non conforme aux exigences, celui-ci est complété en vue de le rendre conforme à celles-ci.
1.2 - L'audit énergétique (article L. 134-4-1 du code de la construction et de l'habitation)
Dans les bâtiments qui ne sont pas soumis à la réalisation d'un DPE (les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001), un audit doit alors être réalisé.
1.3 - Le diagnostic technique global (DTG) (articles L. 731-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation)
Afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble, les copropriétaires peuvent décider de faire un diagnostic technique global.
Les dispositions relatives au diagnostic technique global entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2017.
La procédure pour faire réaliser un diagnostic technique global
1 - La décision de faire faire un diagnostic technique global
Afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences, qui seront précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.
La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
2 - La présentation du contenu du DTG aux copropriétaires
Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision.
3 - L'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux suite à la réalisation d'un DTG
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en oeuvre.
Au regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en oeuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté.
Le contenu du diagnostic technique global
Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble. L'audit énergétique satisfait cette obligation.
Il fait également apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Le lien entre le diagnostic global et le carnet d'entretien
Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l'assemblée générale, notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, selon des modalités, qui seront précisées par décret.
Le cas des immeubles construits depuis plus de dix ans et mis en copropriété
Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée de la réalisation d'un diagnostic technique global.
La communication du diagnostic technique global aux autorités administratives
Dans le cadre de certaines procédures administratives prévues à l'article L. 1331-26 du code de la santé publique (procédure d'insalubrité) et aux articles L. 129-1 (dangers pour la sécurité des occupants) et L. 511-1 (bâtiments menaçant ruine) du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic prévu à l'article L. 731-1.
A défaut de production de ce diagnostic dans un délai d'un mois après notification de la demande, l'autorité administrative compétente (le Maire ou le Préfet selon les cas) peut faire réaliser d'office le diagnostic en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais.
2.1 - Le plan pluriannuel de travaux (article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation)
Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en oeuvre.
2.2 - Le plan de travaux d'économies d'énergie ou contrat de performance énergétique (article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965)
Pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un DPE ou d'un audit énergétique la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique.
A compter du 1er janvier 2017, cette obligation sera satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suite au diagnostic technique global, comporte des travaux d'économie d'énergie.
3 - LE FINANCEMENT DES TRAVAUX
3.1 - L'éco-PTZ
Depuis le 1er janvier 2014, l'éco-PTZ a été élargi aux syndicats de copropriété - See more at: https://www.conso.net/content/leco-pret-taux-zero-eco-ptz-pour-financer-...
Depuis le 1er janvier 2014, les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier de l'éco-PTZ. A titre individuel, les copropriétaires peuvent bénéficier d'un éco-PTZ complémentaire, qui se cumulera avec le premier dispositif.
Les copropriétaires doivent voter, en assemblée générale, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer. Elle décide, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, conformément à l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965.
La notification au syndic des décisions des copropriétaires
Consultez la fiche de l'INC "L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer ses travaux de rénovation énergétique".
3.2 - L'octroi d'aides
Les copropriétaires peuvent bénéficier d'aides financières.
Consultez le site du Gouvernement présentant les aides financières pouvant être attribuées.
3.3 - La constitution d'un fonds de travaux (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965)
Il entrera en vigueur le 1er janvier 2017.
Un fonds de travaux dans quels immeubles ?
Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires constituera un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face à certaines dépenses.
Des exceptions ont été prévues à cette obligation :
1 - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat pourra décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.
2 - Si le diagnostic technique global a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat sera dispensé de cette obligation pendant la durée de validité du diagnostic.
Un fonds de travaux pour quelles dépenses ?
Il s'agira des dépenses résultant :
Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Comment sera alimenté le fonds de travaux ?
Ce fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Quel sera le montant du fonds de travaux ?
Le montant de la cotisation annuelle sera calculé en pourcentage du budget prévisionnel et sera décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Le budget prévisionnel est défini par l'article 14-1 de la loi de 1965.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donneront pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Comment seront affectées les sommes déposées sur le fonds de travaux ?
Sur décision de l'assemblée générale
L'assemblée générale, votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965, pourra affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux définis ci-dessus.
Suite à l'exécution de travaux urgents
Par exception, lorsque le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant également dans les conditions de la majorité absolue, pourra affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à des travaux urgents dans le cadre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel
Le syndic devra alors inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux,
La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.
4.1 - Le vote de travaux par l'assemblée générale
L'assemblée générale des copropriétaires peut décider de voter certains travaux dans le cadre du fonctionnement classique de la copropriété. Les modalités de ces prises de décision sont encadrées.
TRAVAUX MAJORITE APPLICABLE
- Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires.
- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux de restauration immobilière.
- Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.
- L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
- Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes.
- A partir du 1er janvier 2017 : la décision d'engager le diagnostic technique global des immeubles ainsi que ses modalités de réalisation.
MAJORITÉ SIMPLE (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) :
- Les délégations de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges.
- Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
- L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
- La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
- L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
- L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
MAJORITÉ ABSOLUE (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) :
Majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Possibilité de réaliser un deuxième vote sous conditions.
La fiche INC sur les majorités de vote lors d'une assemblée générale.
4.2 - L'individualisation des frais de chauffage
La loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 a renforcé l'obligation d'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles pourvus d'un chauffage commun. Un décret et un arrêté du 30 mai 2016 sont venus préciser les modalités de cette obligation.
L'obligation d'individualiser les frais de chauffage et d'eau chaude
Ce dispositif est prévu par l'article L. 241-9 du code de l'énergie. Le décret n°2015-1823 du 30 décembre 2015 est venu préciser certains éléments. Ces dispositions ont été codifiées au sein des articles R. 241-6 et suivants du code de l'énergie.
Une installation permettant d'individualiser les frais de chauffage et d'eau chaude
Ainsi, tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.
Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s'assure que l'immeuble comporte une installation répondant à cette obligation.
Les relevés de ces appareils peuvent être effectués sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.
L'individualisation dans quels immeubles ?
Un " immeuble collectif équipé d'un chauffage commun " est un immeuble qui comprend au moins deux locaux destinés à être occupés à titre privatif et chauffés par une même installation et un " local occupé à titre privatif " est constitué par la pièce ou l'ensemble des pièces réservées à la jouissance exclusive de personnes physiques ou morales.
Aux établissements d'hôtellerie et aux logements-foyers ;
Aux immeubles dont l'individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.
La nature du dispositif d'individualisation dans les immeubles collectifs à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun
Tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant est muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils permettent de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci. Les relevés de ces appareils doivent pouvoir être effectués sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les locaux privatifs.
Le délai pour installer ces dispositifs d'individualisation des frais de chauffage
La mise en service des appareils doit avoir lieu au plus tard le 31 mars 2017. Certaines dérogations peuvent être accordées jusqu'au 31 décembre 2017 ou jusqu'au 31 décembre 2019 selon les cas :
Si la consommation en chauffage de l'immeuble est comprise entre 120 kWh/ m2SHAB. an et 150 kWh/ m2SHAB. an, la date de mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2017 ;
Si la consommation en chauffage de l'immeuble est inférieure à 120 kWh/ m2SHAB. an, la date de mise en service doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2019.
Pour déterminer la date de mise en services des appareils, le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaires au chauffage de l'immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
La part des consommations annuelles de combustible ou d'énergie nécessaires à la production d'eau chaude sanitaire ainsi déduite doit être représentative de la consommation réelle d'eau chaude sanitaire de l'immeuble. L'annexe de l'arrêté du 30 mai 2016 précise les modalités de réalisation du calcul de la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années.
L'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété de la question des devis et des travaux d'individualisation
Cette question est définie par l'article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, certaines obligations s'imposent au syndic lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage, et ce en application de l'article L. 241-9 du code de l'énergie.
En effet, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation,
la présentation des devis élaborés à cet effet.
4.3 - La réalisation de travaux énergétiques lors de la rénovation des immeubles
L'article L. 110-1 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi de transition énergétique, précise que tous les travaux de rénovation énergétique réalisés permettent d'atteindre, en une ou plusieurs étapes, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment, un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale, en tenant compte des spécificités énergétiques et architecturales du bâti existant et en se rapprochant le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs.
Il ajoute qu'un décret en Conseil d'Etat doit déterminer, les catégories de bâtiments existants qui doivent faire l'objet :
de travaux d'isolation, lors de travaux de ravalement importants, excepté lorsque cette isolation n'est pas réalisable techniquement ou juridiquement ou lorsqu'il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale ;
d'une isolation de cette toiture, lors de travaux importants de réfection de toiture, excepté lorsque cette isolation n'est pas réalisable techniquement ou juridiquement ou lorsqu'il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale ;
de travaux d'amélioration de la performance énergétique de pièces ou de parties de bâtiments résidentiels annexes, lors de travaux d'aménagement en vue de les rendre habitables.
Le décret n°2016-711 du 30 mai 2016 vient préciser ces éléments. Ces éléments sont codifiés au sein des articles R. 131-28-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation et entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2017.
Lors de travaux de ravalement
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique.
Les travaux de ravalement concernés sont des travaux comprenant la réfection de l'enduit existant, le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une façade du bâtiment, hors ouvertures.
Lors de travaux de réfection de la toiture
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé.
Les travaux de réfection concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures.
Certaines exceptions sont prévues par l'article R. 131-28-9 du code de la construction et de l'habitation.
Lors de travaux d'aménagement pour rendre un bâtiment habitable
Lorsqu'un maître d'ouvrage réalise, dans un bâtiment à usage d'habitation des travaux d'aménagement, en vue de rendre habitable :
un garage annexe
ou toute autre pièce non habitable, d'une surface minimale de plancher de 5 m2, non enterrée ou semi-enterrée.
Il doit réaliser des travaux d'isolation thermique des parois opaques donnant sur l'extérieur conformes aux prescriptions définies, pour les parois concernées.
lorsque les travaux d'isolation engendrent un risque de pathologie du bâti, qui doit être attesté par un homme de l'art,
aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant cette date.
Bon à savoir : L'information des occupants
Depuis le 1er avril 2016, le syndic doit désormais assurer l'information des occupants de chaque immeuble des décisions, prises par l'assemblée générale des copropriétaires.
1 - la maintenance et à l'entretien de l'immeuble,
2 - les travaux de toute nature,
3 - les actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques.
En savoir plus : L'article de l'INC "Copropriété : tous les occupants seront désormais informés".