Source: http://www.elnotario.es/index.php/dgrn-resoluciones/8755-resoluciones-de-la-dgrn-numero-80
Timestamp: 2018-12-11 03:04:47
Document Index: 267364448

Matched Legal Cases: ['artículo 1732', 'artículo 1738', 'artículo 1738', 'ARTÍCULO 160', 'artículo 1717', 'artículo 20', 'artículo 80', 'artículo 202', 'artículo 28', 'artículo 151', 'artículo 151', 'artículo 26', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 5', 'artículo 24', 'artículo 1320', 'artículo 1', 'artículo 20', 'artículo 524', 'artículo 84', 'artículo 331', 'artículo 205', 'artículo 82', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 199', 'artículo 201', 'ARTÍCULO 205', 'artículo 205', 'artículo 205', 'ARTÍCULO 199', 'artículo 199', 'artículo 199', 'ARTÍCULO 206', 'artículo 206', 'artículo 82', 'artículo 82', 'ARTÍCULO 210', 'artículo 82', 'artículo 210', 'artículo 210', 'artículo 1115', 'artículo 23', 'artículo 671', 'artículo 656', 'artículo 143', 'artículo 656', 'artículo 143', 'artículo 82', 'artículo 674', 'artículo 86']

Resoluciones de la DGRN. Número 80
La validez del negocio otorgado con un poder extinguido exige buena fe tanto del apoderado como del tercero que contrata con él
ES VÁLIDA LA COMPRAVENTA CON PODER EXTINGUIDO SI HAY BUENA FE DEL APODERADO Y DEL TERCERO
Resolución de 10 de mayo de 2018 (BOE 29 de mayo de 2018). Descargar
Se otorga una escritura de compraventa en la que el vendedor está representado por un apoderado que asevera la vigencia del poder. Posteriormente se presenta en el Registro un certificado de defunción (por la presunta viuda del vendedor) del que resulta que el vendedor murió el mismo día del otorgamiento de la escritura, pero de madrugada (a la 01:00) y se practica el asiento de presentación. El Registrador suspende la inscripción, pues considera que ha de aclararse la subsistencia del poder, dada la hora del fallecimiento. El recurrente, en esencia, alega: que el Registrador fundamenta su negativa, en aras de preservar la seguridad jurídica, sobre la base del artículo 1732, párrafo tercero, del Código Civil, relativo a la extinción del mandato, pero omite el verdadero artículo que protege la seguridad jurídica, cual es el artículo 1738 del mismo Código, que establece la presunción de buena fe que no se ha aplicado al comprador según la calificación registral; que esta Dirección General ha admitido la eficacia legitimadora de la posesión por el apoderado de la copia autorizada de la escritura de poder a favor de tercero de buena fe, la cual además debe presumirse en el ámbito extrajudicial, aunque partiendo también de la presunción de buena fe del apoderado (Resolución de 2 de enero de 2005).
La DGRN estima el recurso, recordando la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha interpretado el artículo 1738 del Código Civil en el sentido de exigir la concurrencia de buena fe en el tercero y también en el apoderado: es decir que el tercero desconociera la anterior extinción del mandato, y que el apoderado, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la causa que hace extinguir el poder. Dándose esta concurrencia de buena fe por parte de ambos, la compraventa debe ser mantenida.
LA DECLARACIÓN NEGATIVA, EN SU CASO, SOBRE EL ACTIVO ESENCIAL DEL ARTÍCULO 160 F) DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL CORRESPONDE AL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN, NO A LA JUNTA
Resolución de 31 de mayo de 2018 (BOE 14 de junio de 2018). Descargar
Constando en una escritura de compraventa la declaración de los administradores de las sociedades transmitente y adquirente de que el bien transmitido no es activo esencial, se presenta una instancia privada en la que una persona, que dice ser socia con el 50% del capital social de la entidad transmitente, afirma que sí es un activo esencial.
La Dirección General, tras afirmar que dicha instancia no debió nuca causar un asiento de presentación, revoca la calificación del registrador, considerando que no es necesaria la declaración de las Juntas de las sociedades, sino la declaración negativa de ser activo esencial de los administradores.
La fiducia cum amico o representación indirecta atribuye efectos directos en el ámbito del representado
FIDUCIA CUM AMICO O REPRESENTACIÓN INDIRECTA: ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN POSTERIOR A FAVOR DEL VERUS DOMINUS POR ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO
Resolución de 13 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar
Se otorga una escritura de reconocimiento de dominio en el que la titular registral de un inmueble declara que la adquisición de la compraventa la realizó en nombre propio pero en interés ajeno, pagando el precio otra persona (el verdadero dueño) y sufragando todos los gastos derivados de la compra. Otorgan también la escritura los herederos de este verus dominus.
La Registradora exige pruebas de la fiducia y que otorgue la escritura la vendedora, todo lo cual es rechazado por la Dirección General, al entender que basta el otorgamiento de la escritura de reconocimiento otorgada por la fiduciaria y su representante, con la concurrencia de otros datos objetivos, en este caso, el parentesco y las circunstancias de la compraventa, por aplicación del artículo 1717 del Código Civil y el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, orillando la doctrina de la simulación, ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.
Aprovecha la Dirección General esta resolución para clarificar su doctrina sobre esta cuestión. Así, cita que para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba que la única vinculación por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba solo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se confirmaba con la afirmación de que la contemplatio domini era requisito esencial de la institución representativa. Pero la doctrina reciente más autorizada destaca las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento, priorizando la intención real de las partes -recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser exclusivamente de mandato- que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades suficientes para la realización de un acto determinado en interés del dominus. A tal fin, este último habrá dado al gestor las instrucciones precisas para el desempeño de su cometido y, acaso, le habrá provisto de los fondos necesarios, lo que le permitirá exigirle la oportuna rendición de cuentas tras el desempeño de su encargo. Se pone así en evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo previo, de manera que sin este último, el negocio representativo nunca habría tenido lugar.
Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la condición de adquirente de derecho real: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a él las acciones que le permiten defender su dominio (acción reivindicatoria, tercería de dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente el carácter ajeno de la actuación del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposición (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una previa provisión de fondos para realizar la adquisición).
Por eso, la tendencia hoy dominante afirma que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. La propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (arts. 439 y 463 CC) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (arts. 447, 1941 y 1952 CC) y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2003 -que recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio de 1885-.
AUTOPROMOTOR DE VIVIENDA EN CASTILLA-LA MANCHA: LIBRO DEL EDIFICIO
Resolución de 29 de mayo de 2018 (BOE 18 de junio de 2018). Descargar
Al tenor del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del contenido del Decreto 81/2007, de 19 de junio, de Castilla-La Mancha, no se dispensa el requisito del depósito previo en el Registro del libro del edificio en el supuesto de autopromoción para uso propio (como en el presente caso); excepción, que a diferencia de lo que ocurre con otras exigencias (v. gr. seguro decenal) no está contemplada en ninguna norma, lo cual puede estar justificado, además, en el sentido de que el seguro decenal tiene una duración temporal, mientras que el libro del edificio tiene vocación de permanencia.
PRECEPTIVA LICENCIA ADMINISTRATIVA
Resoluciones de 25 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018) y de 1 de junio de 2018 (BOE 21 de junio de 2018). Descargar y Descargar
No es posible la inscripción de escritura de declaración de ampliación de obra de una casa preexistente -justificando la prescripción de la acción urbanística- y división horizontal tumbada de la misma en dos viviendas. La mera declaración o ampliación de obra estaría amparada por el régimen del artículo 28-4 de la Ley del Suelo; pero la división en dos viviendas exige licencia municipal, porque así lo impone el artículo 151 Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid para todos los actos de división de fincas, las obras de edificación y las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios preexistentes. En línea con la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sentencias de 18 marzo de 2016 y 3 de octubre 2008), si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material, incompatible con la unidad jurídica de la finca, suponiendo una alteración del uso de la edificación, como ocurre cuando se pasa de vivienda unifamiliar a vivienda colectiva (situación en que hay varias viviendas sobre una misma unidad parcelaria), debe exigirse la licencia, a tenor del artículo 151 de la Ley madrileña y del artículo 26 de la Ley del Suelo estatal, o bien declaración municipal de innecesariedad.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO NO INSCRITA NO PERJUDICA AL ADQUIRENTE QUE ACCEDE AL REGISTRO CON POSTERIORIDAD A LA FECHA DEL ACUERDO PERO ANTES QUE SU INSCRIPCIÓN
Resolución de 11 de mayo de 2018 (BOE 29 de mayo de 2018). Descargar
Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 20 de diciembre de 2017, se elevan a público determinados acuerdos adoptados el día 16 de febrero de 2004 por la Junta de Propietarios de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. El Registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en el hecho de que, con posterioridad a la fecha de la adopción de tales acuerdos, se han inscrito transmisiones de elementos privativos, por lo que el titular que inscribe no puede quedar afectado por acuerdos que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos aun cuando estos acuerdos fueran anteriores a su adquisición. Por ello, considera necesario que se tome un nuevo acuerdo o que se ratifique el existente por todos aquellos adquirentes posteriores a fecha 16 de febrero de 2004. El recurrente alega que la modificación estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos, no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que según doctrina reiterada de ese Centro Directivo (así, Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 4 de marzo de 2004 y 5 de julio de 2005, entre otras), en materia de Propiedad Horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos requieren el consentimiento individualizado o uti singuli de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público (mediante una adecuada interpretación de los arts. 3, 8 y 18.2 LPH). Esta distinción entre actos colectivos y actos individualizados solo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal cuando se trata de supuestos como el presente; mientras que cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que les afecte singularmente. El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal ha de ser no solo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
ES POSIBLE CONSTITUIR UN DERECHO DE EDIFICACIÓN SOBRE UNA PARTE DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO SIN NECESIDAD DE DESAFECTARLO
Resolución de 22 de mayo de 2018 (BOE 8 de junio de 2018). Descargar
En una finca dividida en régimen de propiedad horizontal constituida por tres edificaciones destinadas a vivienda, que son elementos independientes, y un número de terrenos destinados a prados, arbolados y terreno, los propietarios de los elementos independientes ceden a uno de ellos el derecho a construir una edificación sobre una parte determinada del terreno integrado en el régimen, declarándose simultáneamente la obra nueva terminada, describiendo un nuevo elemento independiente y modificando el régimen preexistente de propiedad horizontal con atribución de nuevas cuotas a los cuatro elementos independientes resultantes, denegando la Registradora la inscripción de la escritura porque considera que es necesaria la previa desafectación del terreno sobre el que se lleva a cabo la construcción, lo que es rechazado por la Dirección General, al considerar, tras analizar la figura del complejo inmobiliario con su regulación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el terreno seguirá siendo común, siendo independiente la edificación que existe sobre él, como en cualquier otro supuesto de división horizontal.
CONVENIO REGULADOR QUE NO ES TÍTULO TRASLATIVO
Resolución de 23 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018). Descargar
Se suspende la inscripción del pacto de un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente, por el cual se habilita al esposo para que, en el plazo de un año, haga efectiva la disolución del condominio de ambos sobre la vivienda familiar, atribuyéndosela en pleno dominio, compensando a la esposa y asumiendo los gastos de la operación. La cláusula calificada no comprende transmisión alguna de la finca, sino que recoge una mera facultad para la celebración posterior por ambas partes de un negocio en un momento que -dentro del marco anual- queda a la entera voluntad del facultado. El mero compromiso de transmitir la propiedad no es inscribible porque no opera ninguna mutación jurídico real inmobiliaria (art. 2 LH).
CONVENIO REGULADOR NO ACORDE A LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Resolución de 24 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018). Descargar
Queda fuera de inscripción un convenio regulador aprobado por sentencia de separación, en el cual se atribuye a la esposa y el hijo el derecho de uso de la vivienda familiar, que se halla inscrita con carácter ganancial, si bien en el convenio ambos cónyuges declaran que fue construida sobre terreno y con dinero privativos de la esposa, consintiendo que así se haga constar en el Registro. Del título no se desprende con claridad si lo que se pretende es: rectificar un error de concepto (art. 40 d LH); inscribir la vivienda como privativa de la esposa en virtud de un desplazamiento familiar causalizado; o simplemente inscribir la finca como privativa por confesión, lo cual no afectaría a legitimarios ni acreedores (art. 1324 CC), por contraposición a lo que ocurriría en caso de que la finca tuviese carácter puramente privativo, para lo cual haría falta acreditar el carácter privativo del dinero mediante “prueba documental pública” (art. 95.2 RH), que no concurre en este supuesto. Todo ello, unido a las exigencias del principio de titulación auténtica (art. 3 LH), lleva a rechazar la inscripción, a la cual se podría acceder fácilmente, una vez especificada la pretensión de que se trate, por tratarse de la vivienda familiar, que es objeto propio del convenio regulador según la doctrina de la Dirección.
CONVENIO REGULADOR: NO CABE INCLUIR BIENES POR MITAD ADQUIRIDOS EN SEPARACIÓN DE BIENES
Resolución de 16 de mayo de 2018 (BOE 30 de mayo de 2018). Idéntica la Resolución de 21 de mayo de 2018 (BOE 8 de junio de 2018). Descargar y Descargar
Se presenta un convenio regulador en el que tras decir que el régimen económico matrimonial es el de la sociedad de gananciales se incorpora un bien (sin que se trae de la vivienda familiar) adquirido por ambos esposos en régimen de separación de bienes, régimen existente antes de adoptar la sociedad de gananciales El registrador califica negativamente señalando que en convenio regulador no pueden incluirse bienes privativos de uno de los cónyuges. La Dirección General confirma la nota de calificación.
NO ES POSIBLE ADJUDICAR LA MITAD INDIVISA DEL BIEN CONSORCIAL DURANTE LA VIGENCIA DE LA SOCIEDAD CONYUGAL, NI TRAS SU DISOLUCIÓN Y HASTA SU LIQUIDACIÓN
Resolución de 1 de junio de 2018 (BOE 21 de junio de 2018). Descargar
Sobre una finca, inscrita con carácter ganancial, se practicó anotación preventiva de embargo sobre la participación que, como ganancial, pudiera corresponder al ejecutado sobre dicha finca. Se presenta ahora decreto de adjudicación dictado en el procedimiento de ejecución forzosa y se adjudica a doña D. el 50% de la finca, y se ordena la cancelación de la anotación de embargo que motiva la ejecución, así como el de todas las inscripciones y anotaciones posteriores al embargo ejecutado, incluso las posteriores a la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas. El Registrador estima necesaria la previa inscripción del título de liquidación de dicha sociedad conyugal con adjudicación del 50% al ejecutado. La Dirección General confirma que no es posible adjudicar la mitad indivisa del bien consorcial durante la vigencia de la sociedad conyugal, ni tras su disolución y hasta su liquidación.
NO CABE INSCRIBIR CON CARÁCTER GANANCIAL UNA FINCA ADQUIRIDA POR UNA PAREJA DE HECHO
Resolución de 11 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar
El presente expediente tiene por objeto determinar si es o no posible practicar la inscripción de una compra de vivienda en favor de los integrantes de una pareja de hecho con carácter privativo y por mitades indivisas, habida cuenta de que tal pareja, con ocasión de su inscripción en el Registro de Parejas de Hecho del Gobierno Vasco, acordó expresamente someterse al régimen económico-matrimonial de sociedad de gananciales previsto por el Código Civil. La registradora rechaza la inscripción porque, a su juicio, habiéndose sometido expresamente al régimen de gananciales, este régimen es el que debe aplicarse y, conforme a los artículos 1346, 1347 y 1361 del Código Civil, es necesaria la expresión de una causa que justifique la inaplicación del principio de subrogación real según el cual se inscribirían los bienes con carácter ganancial.
La Dirección General afirma que no puede aplicarse a la inscripción en el Registro de la Propiedad por los integrantes de la pareja de hecho el régimen económico-matrimonial de la sociedad de gananciales, a pesar de haber sido pactado expresamente, sin que pueda admitirse lo que ha sido calificado por algún sector doctrinal y jurisprudencial como “matrimonio parcial”, limitado únicamente a los efectos económicos. Ello no obsta para que, en aras a la voluntad expresamente declarada de los convivientes de hacer comunes los bienes adquiridos durante la convivencia, puedan éstos inscribirse a nombre de aquéllos, pero deberá realizarse por medio de figuras como la de la sociedad particular, universal o la comunidad de bienes, siendo esta ultima la fórmula utilizada en la escritura de compraventa.
LA CONSTITUCIÓN DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO NO EXIGE EL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE NO TITULAR (EX ART. 1320 CC)
Se constituye una servidumbre de paso sobre la azotea de la vivienda habitual de un matrimonio consintiendo únicamente el marido propietario del inmueble. El Registrador exige, para su inscripción, que conste la manifestación de ser o no vivienda habitual conyugal, y de serlo, el consentimiento de la esposa.
La Dirección General revoca la calificación tras analizar el artículo 1320 del Código Civil, y los equivalentes forales, y, entendiendo que no es aplicable al caso al ser una servidumbre de paso sobre la azotea, que no impide el uso por el predio sirviente y que no supone la eliminación o sustancial privación del goce de la vivienda o perturbación de la convivencia familiar en la misma.
IUS TRANSMISSIONIS: SUCESIÓN AL PRIMER CAUSANTE PERO CON INTERVENCIÓN DEL VIUDO/LEGITIMARIOS DEL TRANSMITENTE
Resolución de 25 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018). Descargar
El Centro directivo recuerda su doctrina sentada a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 septiembre 2013: el derecho de transmisión del artículo 1.006 Cc no es una nueva delación hereditaria, ni fracciona el ius delationis de la herencia del causante, que mantiene su unidad orgánica y funcional. Los transmisarios, al aceptar la herencia del transmitente, suceden directamente al causante (la del transmitente es otra sucesión). La consecuencia que hasta ahora extraía de esta sentencia la Dirección era que, en la herencia del primer causante no era necesaria la intervención del cónyuge del transmitente, sino tan solo la de los transmisarios. Sin embargo, ahora se matiza esta consecuencia. La única cuestión que la citada sentencia pretendía resolver era que el contador-partidor debería haber individualizado la cuota correspondiente a cada transmisario, en lugar de formar un único lote correspondiente al transmitente. El ius delationis, si bien se ejercita de manera directa -sin pasar por la herencia del transmitente-, solo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no debería afectar a otras consecuencias ni vulnerar las leyes sucesorias. Aunque este derecho consiste en una opción del transmisario, lo cierto es que tiene valor patrimonial, por lo que debe computarse a los efectos de determinar el importe de la legítima del transmitente; y al cónyuge viudo se le reconoce la misma protección que a los restantes herederos forzosos, independientemente de que la legítima se haya deferido por título de herencia o legado.
TRACTO SUCESIVO ABREVIADO Y DERECHO DE TRANSMISIÓN
Debe decidirse si es inscribible una escritura de compraventa en la cual los vendedores manifiestan que les pertenece la finca como únicos herederos de uno de los titulares registrales quien a su vez fue heredero de su esposa -la otra titular registral-. La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo no se trata de ninguno de los supuestos de excepcionalidad del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General entiende que queda justificado el tracto abreviado sin necesidad de otorgamiento de ninguna otra escritura: los transmisarios son llamados a la herencia del primer causante porque son herederos del transmitente y solo en cuanto lo son y en la forma y proporción en que lo son, para lo cual es inevitable considerar en qué términos los ha llamado el transmitente por vía de testamento o la ley en caso de vocación abintestato o forzosa, según los supuestos.
SUSTITUCIÓN EJEMPLAR: VALIDEZ DEL TESTAMENTO OTORGADO POR LA INCAPAZ EN PERÍODO DE LUCIDEZ
La cuestión central que se debate en este expediente es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada -anterior también al otorgado por la sustituyente- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar. El presente caso, señala el Centro Directivo, puede solventarse atendiendo a la ratio del precepto legal examinado y a su interpretación lógica y sistemática: si conforme al testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación, instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por su tía carnal, y ninguna de éstas ha sobrevivido a la testadora, debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Por ello, esta institución por vía de sustitución debe reputarse plenamente eficaz.
Resolución de 16 de mayo de 2018 (BOE 30 de mayo de 2018). Descargar
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación de herencia y toma de posesión de legado en la que concurren las circunstancias siguientes: la otorga por sí solo el heredero único en cuanto a una parte indivisa de inmueble que le había sido legado; el cargo de albacea está caducado; los restantes legados no han sido entregados ni aceptados; la misma participación de inmueble que se entrega, en una cláusula se ha legado por un lado a cuatro primos pro indiviso, y por otro, se legó también a uno de ellos junto con otros inmuebles. El registrador señala como defecto que existe una clara contradicción entre ambas cláusulas y si bien es cierto que a falta de albacea, la interpretación del testamento corresponde en primer término al heredero instituido, en el presente caso existen dudas fundadas acerca de que la interpretación efectuada por el heredero sea la correcta.
La DGRN estima el recurso. Señala que habiendo sido interpretado el testamento por el heredero único a falta de albacea que lo haga por caducidad de su cargo, y tratándose de una simple imprecisión terminológica, debe ser aceptada la interpretación realizada, sin perjuicio de recordar que de los artículos 859 y 860 del Código Civil, resultan las obligaciones que tienen todos los herederos -en este caso el heredero único- de entrega de los legados y del cumplimiento en este punto de la voluntad de la testadora. Por último, resulta convincente la interpretación que el notario realiza de la voluntad de la causante, ya que la apertura de la sucesión ocurre bajo la vigencia del último testamento otorgado por la misma, autorizado por el mismo notario que autoriza la manifestación del legado, y que participó en la redacción de la cláusula testamentaria, lo que favorece su conocimiento de lo que efectivamente era la voluntad de la testadora (interpretación auténtica).
USUCAPIO CONTRA TABULAS FRENTE A HEREDEROS DESCONOCIDOS EN REBELDÍA
Señala la Dirección General que es inadmisible el acceso registral del testimonio judicial que declara la prescripción adquisitiva de finca en procedimiento seguido contra los genéricos herederos ignorados de uno de los titulares registrales. Se ha seguido el procedimiento contra los ignorados herederos de la titular registral sin que se hayan adoptado las garantías previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para estos casos (en especial, el nombramiento de un defensor judicial que represente los intereses de la herencia yacente), y no han transcurrido los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión que corresponde al demandado declarado en rebeldía, por lo que no es posible practicar la inscripción, sino exclusivamente la anotación preventiva, conforme a lo previsto en el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
SUCESIÓN INTESTADA: RENUNCIA DE TODOS LOS HEREDEROS DEL MISMO GRADO
Se trata de una adjudicación de herencia en la fueron declarados herederos abintestato los tres hijos de la misma sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria del viudo; los herederos habían renunciado; la escritura de manifestación de herencia se otorga por el viudo que manifiesta ser el único llamado a la herencia. La Registradora señala como defecto que, entra en juego el llamamiento a los descendientes de ulterior grado. La Dirección General confirma el criterio de la nota de calificación y entiende que las circunstancias de hecho que deben concurrir para que el viudo pueda ser llamado como heredero intestado (art. 945 CC) no han quedado acreditadas en el acta de notoriedad en que se declaró herederos a los tres hijos y que bastaría una declaración de notoriedad de todas las circunstancias mencionadas, bien en acta de notoriedad complementaria o bien en la misma escritura de herencia, en el sentido de acreditar la no existencia de ulteriores descendientes del causante.
HERENCIA SUECA: PRUEBA DE LA LEY APLICABLE
La resolución del recurso planteado incide, como único tema, en la prueba de la ley aplicable a una sucesión en la que el causante, de nacionalidad sueca, fallece siendo titular de bienes en España antes de la entrada en aplicación del Reglamento 650/2012. Por lo tanto, conforme al artículo 84 de la norma europea, su sucesión se rige por su ley nacional. Todos los documentos presentados, cuando fueron formalizados fuera de España, se encuentran debidamente traducidos y apostillados. El notario autorizante recurre los defectos relativos a la prueba de la ley aplicable, y la Dirección General le da la razón.
DENOMINACIONES SOCIALES: IDENTIDAD SUSTANCIAL ENTRE LAS MISMAS, CUESTIÓN CASUÍSTICA
Resoluciones de 24 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018) Descargar y 29 de mayo de 2018 (BOE 18 de junio de 2018). Descargar
Se estima el recurso contra la calificación registral que había denegado la reserva de varias denominaciones solicitadas por orden sucesivo de preferencia. La identidad entre las denominaciones sociales no solo se puede producir por absoluta coincidencia gramatical, sino también cuando las diferencias, por su escasa entidad o la ambigüedad de los términos que las provocan, no desvirtúen la impresión de tratarse de la misma denominación (“cuasi-identidad”). Esta cuestión eminentemente fáctica y su resolución ha de depender de las circunstancias de cada caso. Descendiendo al detalle, no existe identidad sustancial entre tres de las denominaciones pretendidas en el supuesto, “ASP Abogados y Asesores Tributarios”, “ASP Asesores Tributarios y Abogados” y “ASP Abogados y Asesores”, con las ya inscritas, “PSG Abogados y Asesores Tributarios” y “S&P Abogados y Asesores Tributarios”, porque la individualización resulta del término “ASP”. De no entenderlo así, también las dos denominaciones previamente inscritas serían sustancialmente idénticas.
REDUCCIÓN DE CAPITAL MEDIANTE RESTITUCIÓN DE APORTACIONES SOCIALES
La junta general de una sociedad de responsabilidad limitada acuerda por unanimidad de los presentes, que representan un porcentaje del 85,7028% del total capital social, la reducción del capital social mediante la restitución de aportaciones a todos los socios. Por mayoría del 83,3326% del capital se acordó que la reducción se llevase a cabo mediante la disminución del valor nominal de la totalidad de las participaciones sociales que integraban el capital social y que la restitución de aportaciones se hiciera mediante entrega de cheque nominativo a los socios, con excepción de la que procedía a uno de ellos, que se llevaría a cabo mediante compensación de una deuda que mantiene con la sociedad y el resto mediante cheque nominativo. A este acuerdo vota en contra el socio cuyo crédito se compensa. El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, no se puede imponer a todos los socios una reducción de capital por restitución de aportaciones, si estos no lo han consentido y, además, porque para que la reducción de capital social pueda ser mediante la compensación de la deuda que el socio tenga con la sociedad, hace falta el consentimiento del socio deudor.
La Dirección General rechaza el primer defecto y confirma el segundo:
1º).- Respecto del primero llega a la conclusión de que no es necesario que el acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones exija el consentimiento de todos los socios. Lo único importante en este punto es que haya paridad de trato es decir que la reducción afecte por igual a todos los socios. Así resulta de los artículos 329 y 330 de la Ley de Sociedades de Capital. Exigir dicho consentimiento unánime supondría el establecimiento de una regla general de excepción al sistema establecido de determinación de las mayorías en el ámbito de las sociedades de capital, excepción que no encuentra amparo en el ordenamiento jurídico. Por todo ello concluye que si el acuerdo adoptado con las mayorías legalmente exigibles no supone una violación del principio de igualdad de trato, no existe justificación alguna para exigir un consentimiento adicional que la Ley no demanda.
2º).- Respecto al segundo defecto, lo confirma señalando que la compensación, como medio de extinción total o parcial de la obligación requiere de la concurrencia de unos requisitos cuya apreciación no puede quedar al arbitrio de una de las partes por lo que, a falta de consentimiento no puede ser impuesta sino por resolución judicial, de acuerdo con los principios que rigen nuestro ordenamiento.
LA REDUCCIÓN DEL CAPITAL SOCIAL DEBE HACERSE CON PROTECCIÓN DE LOS EVENTUALES ACREEDORES
Se reduce el capital social por amortización de las 145 participaciones adquiridas por la propia sociedad que implica una reducción del capital por importe de 282.605 euros, si bien la responsabilidad de los socios cuyas participaciones se adquirieron y son amortizadas se limita al importe de 6.000 euros, lo que para la Dirección General, confirmando la calificación del registrador supone una evidente merma en el sistema legal de protección de los acreedores, derivado del tenor literal del artículo 331.2 de la Ley de Sociedades de Capital: “La responsabilidad de cada socio tendrá como límite el importe de lo percibido en concepto de restitución de la aportación social”, exigiendo el Centro Directivo que la diferencia entre el nominal reducido y el importe de valor restituido por debajo de la par deba acogerse a cualquiera de los sistemas legalmente previstos de modo que, cumplimentando la exigencia legal que corresponda, la reducción de capital se acomode a la previsión legal.
EXPEDICIÓN DE CERTIFICADO PARA TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL
Resolución de 28 de mayo de 2018 (BOE 18 de junio de 2018). Descargar
Debe expedirse certificación para traslado de sociedad a Registro distinto aunque su hoja este cerrada como consecuencia de su disolución de pleno derecho por no adaptación en plazo a la Ley de Sociedades Profesionales. No existe artículo en virtud del cual el registrador pueda/deba suspender la expedición de la certificación solicitada, hasta la resolución definitiva de los indicados recursos y que el 273 de la Ley Hipotecaria prohíbe al registrador realizar consultas sobre asuntos sometidos a su calificación.
La Resolución de 3 de febrero de 2016, permitió el traslado de una sociedad disuelta y que la expedición de la certificación no supone ningún acto de inscripción. A todo ello añade la validez de los acuerdos de cambio de domicilio y el hecho de que la inscripción de los administradores en el Registro Mercantil no es constitutiva y al Registrador se le han acreditado debidamente dichos nombramientos.
LOS ACUERDOS NULOS NO PUEDEN INSCRIBIRSE AUNQUE SE ALEGUE LA CADUCIDAD DE SU IMPUGNACIÓN
Resolución de 30 de mayo de 2018 (BOE 15 de junio de 2018). Descargar
Se pretenden inscribir unos acuerdos de junta relativos a la disolución y liquidación de una sociedad celebrados con un quórum muy inferior al legalmente establecido, y en ciudad diferente a la del domicilio social, una vez transcurrido un año desde su adopción y alegando la caducidad de la acción para su impugnación, de conformidad con el artículo 205 de la Ley de Sociedades de Capital.
La Dirección General confirma la calificación, entendiendo que el dies a quo, respecto del cual se inicia el plazo de caducidad no es el día de celebración de junta, sino, en su caso, si bien no es una cuestión pacífica, desde que el tercero que no tomó parte en la votación, tuvo cumplido conocimiento del acuerdo impugnable. Es una cuestión de hecho que ha de ser valorada por el juzgador y que, tras la reforma operada por la Ley 31/2014, su determinación para los acuerdos inscribibles y no inscritos resulta, cuando menos, dudosa; y afirma el Centro Directivo que el administrador diligente debe hacer todo lo necesario para revocar tal decisión nula, y no todo lo posible para mantenerla.
DENOMINACIÓN SOCIAL: NO PUEDE INCLUIRSE LA PALABRA FEDERACIÓN
Resolución de 4 de junio de 2018 (BOE 21 de junio de 2018). Descargar. Resolución de 5 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar
Solicitada certificación negativa del Registro Mercantil Central respecto de las denominaciones “Federación Española e-Sports, Sociedad Limitada”, “Federación Española de Deportes Electrónicos, Sociedad Limitada” y “Federación Madrileña eSports, Sociedad Limitada”, el Registrador la deniega por considerar que al incluir en todas ellas el término “federación”, se induce a error sobre la naturaleza de la entidad a inscribir. El interesado recurrente entiende que no existe confusión posible porque las entidades a constituir no podrían inscribirse en el Registro del Consejo Superior de Deportes. La DGRN desestima el recurso, las denominaciones solicitadas inducen a confusión sobre la naturaleza de la entidad cuya constitución se pretende.
TRASLADO INTERNACIONAL DE DOMICILIO SOCIAL A ESPAÑA. NORMATIVA APLICABLE
Resolución de 6 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar
El traslado de una sociedad extranjera a territorio español se regirá por lo dispuesto en los Tratados o Convenios Internacionales vigentes en España y en la Ley española, sin perjuicio de lo establecido para la sociedad anónima europea. Además, no afectará a la personalidad jurídica de la sociedad. No obstante, deberá cumplir con lo exigido por la ley española para la constitución de la sociedad cuyo tipo ostente, salvo que dispongan otra cosa los Tratados o Convenios Internacionales vigentes en España. En particular, las sociedades extranjeras de capital que pretendan trasladar su domicilio social a España desde un Estado que no forme parte del Espacio Económico Europeo deberán justificar con informe de experto independiente que su patrimonio neto cubre la cifra del capital social.
PRECEPTIVO INFORME DE AUDITOR EN VIRTUD DE ACUERDO DE JUNTA INSCRITO
Se rechaza el depósito de cuentas anuales por falta de informe del auditor de cuentas, habiéndose nombrado a instancia de socio o socios minoritarios un auditor, que consta inscrito en el Registro Mercantil (art. 265-2 LSC).
LOS AUDITORES INSCRITOS SON LOS QUE DEBEN VERIFICAR CUENTAS, NO OTROS NOMBRADOS POR LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 21 de mayo de 2018 (BOE 8 de junio de 2018). Descargar
A petición de una socia minoritaria el Registrador mercantil nombra auditores de una sociedad, inscribiendo el nombramiento. Posteriormente, los administradores presentan las cuentas verificadas por un auditor distinto del inscrito, lo que supone, para el registrador, un motivo para la calificación negativa, lo que es confirmado por la Dirección General, al señalar que la cuestión no es que las cuentas estén auditadas, sino que lo estén por el auditor debidamente nombrado.
COMPETENCIA PARA EL NOMBRAMIENTO DE MEDIADOR CONCURSAL
Solicitada por persona física apertura de expediente de designación de mediador concursal para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos, la Registradora Mercantil rechaza la solicitud por falta de competencia. La Dirección General desestima el recurso ya que el solicitante no acredita su condición de empresario sino exactamente lo contrario al aportar copia de su contrato de trabajo por cuenta ajena así como copia de las últimas nóminas. Consecuentemente, corresponderá al notario del domicilio del deudor llevar a cabo la designación.
NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE ADMINISTRADOR CONCURSAL
Resolución de 4 de junio de 2018 (BOE 21 de junio de 2018). Descargar
Los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador concursal, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro de la Propiedad, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por ese órgano auxiliar del juez o se acredite, sea la caducidad de la acción de anulación, sea la desestimación por sentencia firme de la acción ejercitada (art. 40.7 LC).
AGRUPACIÓN. EXCESO DE CABIDA. DOBLE INMATRICULACIÓN
El objeto de recurso se centra en determinar si puede acceder al Registro una agrupación de la que resulta un exceso de cabida, según sentencia declarativa de propiedad, cuando el Registrador manifiesta dudas de identidad con fincas pertenecientes al mismo demandado pero que no han sido tomadas en consideración en el procedimiento. El recurrente entiende que debe presumirse el consentimiento del demandado dada la identidad en la titularidad registral que podría verse afectada por la inscripción.
Rechaza tal pretensión el Centro Directivo, señalando que la inscripción de la finca con la nueva superficie resultante del documento presentado llevaría a una situación de doble inmatriculación con las fincas indicadas, situación patológica e indeseable que en todo caso debe evitar el Registrador. De conformidad con el principio de especialidad solo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, porque solo de ese modo se producirá una plena claridad en los asientos, que es la base de la publicidad registral y del fomento del crédito territorial, por lo que se desestima el recurso.
SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD
Dos Resoluciones de 7 de mayo de 2018 (BOE 23 de mayo de 2018). Descargar y Descargar
Se plantea la inscripción de una segregación por antigüedad de una finca inscrita que no coincide con la realidad física, alegando la antigüedad de la segregación más de 10 años y su reflejo como parcela catastral independiente, según certificación catastral descriptiva y gráfica y con el carácter de urbana. La Registradora suspende la inscripción por considerar exigible la correspondiente licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad, como medida preventiva de carácter registral tendente a evitar la formalización y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable
Señala la resolución que la existencia de parcelas catastrales urbanas identificadas dentro de la finca descrita como rústica, por la existencia de distintas edificaciones, no obsta a la posible clasificación de la misma enteramente como suelo no urbanizable o, en la terminología de la Ley 19/1995, como finca rústica, justificando por ello la aplicación de tal normativa. La Dirección General desestima el recurso y exige la correspondiente licencia de segregación, declaración municipal de innecesariedad o, en su caso, declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística.
SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN MANDAMIENTO JUDICIAL DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN SIN SOLICITAR LA DE LAS CARGAS POSTERIORES
Resolución de 8 de mayo de 2018 (BOE 23 de mayo de 2018). Descargar
La Dirección General declara que los asientos posteriores que traen causa de otro cuyo título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de la declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento no han intervenido los titulares respectivos o, habiendo intervenido han resultado desestimadas todas las pretensiones ejercitadas contra los mismos. Lo que no impide que pueda inscribir la nulidad del título que motivó la última inscripción de dominio, sin formal desinmatriculación de la finca a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción.
NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS ANTE LA NEGATIVA DE INSCRIBIR LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE UNA FINCA
Se presenta una escritura de agrupación de dos fincas acompañada de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca resultante de tal agrupación. La Registradora suspende la inscripción al existir dudas debidas a las alegaciones aportadas y a la falta de coincidencia entre los linderos que consta en el Registro y de los de la certificación catastral aportada. Los recurrentes alegan, en síntesis, que no se les ha dado traslado de alegaciones efectuadas, lo que les causa indefensión, y que, a su juicio, no existen discrepancias entre los linderos según los títulos, el Registro y el Catastro.
Concluye el Centro Directivo que en el presente caso no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad toda vez que la mera oposición -que no esté debidamente fundamentada- no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de inscripción de la representación gráfica catastral.
CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIN MANDAMIENTO JUDICIAL: CÓMPUTO DE PLAZOS
Al margen de una inscripción de hipoteca consta extendida nota de fecha 15 de junio de 1990 de expedición de certificación de cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria, constando como fecha de vencimiento del plazo de la obligación el día 6 de mayo de 1997. En fecha 2 de febrero de 2018 se presentó en el Registro una instancia suscrita en la misma fecha por los titulares registrales del dominio de la finca, en la que se solicita la cancelación por caducidad de la citada nota marginal, como requisito previo necesario para la posterior cancelación de la inscripción de la hipoteca. El Registrador suspende la cancelación por ser necesario un mandamiento judicial que acuerde la cancelación de la nota marginal conforme a los artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los recurrentes entienden que en el presente caso la nota marginal de certificación de cargas puede ser cancelada por caducidad conforme al artículo 82.5º de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de mandamiento judicial.
La Dirección General confirma la nota, señalando que para valorar el alcance de la mencionada nota marginal en relación con la prescriptibilidad de la de hipoteca a cuyo margen se practica distingue: si se expide después del vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, la nota marginal de expedición interrumpe la prescripción de la acción y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, pudiéndose cancelar la hipoteca por caducidad trascurridos veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió, sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite. En cambio, si se expide antes, la nota no interrumpe la prescripción y no podrá cancelarse la hipoteca hasta que no trascurran veintiún años desde el vencimiento de la obligación. Por lo anterior, en el caso que nos ocupa al vencer el plazo el día 6 de mayo de 1997 y habiéndose extendido la nota marginal en fecha 15 de junio de 1990, no podrá cancelarse la hipoteca hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada, lo que no tiene lugar hasta el 6 de mayo de 2018, fecha posterior a la de la presentación de la instancia y de la calificación impugnada.
La protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no se extiende frente al dominio público
Resolución de 23 de mayo de 2018 (BOE 13 de junio de 2018). Descargar
Se trata de la inscripción de una compraventa, de una finca que puede invadir el dominio público marítimo terrestre. La Registradora pide certificación del Servicio de Costas, que declara que es una zona a desafectar, pero que no se ha hecho por no haberse iniciado el expediente administrativo necesario para confirmar la desafectación.
La recurrente alega que en la inscripción de la finca no aparece que linde con el dominio público y que estaría protegida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, argumentos que rechaza la Dirección General, al señalar que el recurrente no ha llegado a inscribir su título en el Registro, precisamente como consecuencia de la calificación suspensiva aquí debatida, y el titular registral que le vendió la finca tampoco goza de la protección de la fe pública registral al no haber adquirido en su momento de titular inscrito (“de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”, dice la norma) al haber causado su título adquisitivo la primera inscripción de la finca (inmatriculación) en el Registro, y además, y esto es lo esencial, el Tribunal Supremo en Sentencias de la Sala Primera de 26 de abril de 1986, 22 de julio de 1986, 1 de julio de 1999 y 22 de junio de 2009, excluye el juego del principio de legitimación en relación con el dominio público, pues el carácter de limitación legal que el carácter inalienable del demanio supone, hace oponible dicha limitación al titular registral, de forma que la titularidad de éste no puede oponerse a una titularidad de dominio público, pues éste, como señala la Sentencia citada de 26 de abril de 1986, es “inatacable aunque no figure en el Registro de la Propiedad, puesto que no nace del tráfico jurídico base del Registro, sino de la Ley y es protegible frente a los asientos registrales e incluso frente a la posesión continuada”.
TÍTULOS INCOMPATIBLES PRESENTADOS: PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Constando presentado con anterioridad y pendiente de inscripción un título (compraventa y agrupación) incompatible con el que ahora es objeto de este recurso (adición de herencia), no puede procederse a su inscripción. Una vez practicada la inscripción pendiente del título que se presentó con anterioridad, la finca cuya inmatriculación se pretende en el segundo título aparece ya inmatriculada a favor de otras personas.
TÍTULOS EN ASIENTOS DE PRESENTACIÓN CADUCADOS: IRRELEVANTES AL CALIFICAR
No se pueden tener en cuenta en modo alguno, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles. Por ello, es indenegable la práctica de la cancelación de una hipoteca acordada por el titular registral de la misma en una escritura en la que los deudores le habían transmitido la propiedad de la finca en pago de la deuda garantizada por dicha hipoteca, exclusivamente por el hecho de que existe un asiento de presentación practicado en el año 2015, que ya está caducado y cancelado, que tuvo por objeto una sentencia judicial que declaraba nula la citada escritura de dación en pago y cancelación de hipoteca.
NO ES INSCRIBIBLE UNA PROTOCOLIZACIÓN DE UN AUTO JUDICIAL DE TRANSACCIÓN SIN CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES
No es inscribible un acta de protocolización de un auto judicial por el que se acuerda homologar la transacción solicitada por las partes en el procedimiento ordinario, al no haberse recabado el consentimiento de todas las partes y titulares de las fincas afectadas. La inhabilidad del auto de homologación de la transacción para acceder al Registro deriva de que no estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario que haya finalizado en una decisión del juez sobre el fondo del asunto (no se está ante un procedimiento de división de herencia ex arts. 782 y ss. LEC). No se lleva a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes. La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. El acuerdo homologado no es una sentencia sino un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato, sin perjuicio de la posibilidad de modificación o novación si concurre el consentimiento de los interesados de conformidad con las reglas generales del ordenamiento; para que dicho acuerdo transaccional se convierta en título inscribible, será necesaria su transformación en documento público en el que intervengan prestando su consentimiento todas las partes. En consecuencia, no basta la intervención de uno de los interesados instando el acta.
UNA INSTANCIA PRIVADA NO PUEDE PROVOCAR ASIENTO REGISTRAL ALGUNO
Se presenta en el Registro una instancia relativa a la inscripción de la adjudicación de determinadas fincas en favor de uno de los coherederos de la titular registral al que se adjudicó en su totalidad por ser indivisible, compensando económicamente a los demás. Solicita que se rectifique la inscripción practicada porque se considera que no fue correcto hacerlo, como se hizo, pues parte fue por título de adquisición onerosa que, dado que el adjudicatario estaba casado en régimen de gananciales, debió determinar su inscripción para la sociedad conyugal. El Registrador entiende que no procede la práctica del asiento de presentación, por no haber error y por no ser título público la instancia presentada. La Dirección General desestima el recurso pues la instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno.
IMPOSIBLE RECTIFICACIÓN DESCRITIVA TRAS LA LEY 13/2015: DUDAS
Mediante el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se pretende inscribir una importante disminución de cabida de una finca inscrita, haciéndola corresponder con dieciocho parcelas catastrales, constitutivas de un monte determinado, algunas de las cuales no lindan con las demás y existen sobre ellas construcciones catastradas a nombre de otros titulares. Sin embargo, se consideran fundadas las dudas registrales de identidad, para cuya disipación resultaría más adecuado el procedimiento del artículo 201-1 de la Ley Hipotecaria, que permite practicar al notario las diligencias que considere oportunas a tal fin. La falta de colindancia de algunas parcelas con las demás, aunque concurren los requisitos para poder formar una finca discontinua al integrar unidad de explotación (todas las parcelas tienen uso maderable o forestal, son cercanas y están comunicadas varias de ellas por un camino); pero tal cualidad no consta en la inscripción. En cuanto a la existencia de construcciones catastradas a favor de otros titulares, que no constan en registralmente, no pueden inscribirse omitiendo los correspondientes negocio traslativo y modificaciones de entidad hipotecaria (segregación, obra nueva).
RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA TRAS LA LEY 13/2015: NOTIFICACIONES
Dos Resoluciones de 23 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018). Descargar. Descargar
Ambas resoluciones suspenden la inscripción de sendas actas notariales de rectificación descriptiva de finca, tramitada conforme a los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, porque notarialmente no se ha notificado a ninguna persona como titular registral colindante, lo cual no es conforme a la norma, a pesar de la alegación de que el Registro no está actualizado y que es el Registrador quien debe indicar los colindantes al expedir la certificación inicial del procedimiento. Según la Dirección General, los titulares colindantes registrales que deben ser notificados son los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también los que figuren en la descripción literaria. Es en la certificación registral inicial donde el Registrador debe expresar, además de la descripción literaria, cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes, así como otros posibles que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos. No obstante, siempre habrá que notificar al menos a los colindantes que resulten de la descripción literaria, sin perjuicio de la posible responsabilidad del Registrador por no haber hecho constar otros en la certificación. Tampoco se entiende correctamente realizadas las notificaciones preceptivas, porque el anuncio se ha insertado en el BOE sin haber intentado dos veces la notificación personal, y se ha dirigido “a cualquier interesado”.
POSIBLE INVASIÓN DE CAMINOS IMPIDE LA INMATRICULACIÓN EX ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA
Se rechaza la inmatriculación de tres fincas rústicas, pretendida por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, porque de la cartografía catastral resulta una posible invasión de caminos municipales, lo cual es confirmado por un informe técnico suscrito por un delineante del Ayuntamiento afectado. La protección del dominio público -inscrito o no- es uno de los objetivos de la Ley 13/2015. En concreto, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria dispone que, si el Registrador tuviese dudas fundadas de invasión del dominio público, notificará tal circunstancia a la Administración competente, cuya oposición supondrá la denegación de la inmatriculación pretendida.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN NO ENTRAÑA DUDAS DE IDENTIDAD
Se admite la inscripción de una representación gráfica georreferenciada por la vía del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pese a haberse aportado escrito de oposición de un propietario colindante relativo a la posible invasión de su parcela. La Dirección General no entiende justificadas las dudas de identidad. No es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien la formula, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, desvirtuando la propia esencia de este expediente de jurisdicción voluntaria.
INMATRICULACIÓN: IMPOSIBILIDAD DE INMATRICULAR NUEVAMENTE UNA FINCA PREVIAMENTE INMATRICULADA
Se discute sobre la posibilidad de inmatricular nuevamente una finca previamente inmatriculada, y la falta de intervención en el procedimiento del deslinde del actual titular registral del dominio de la finca y del titular de sendos derechos reales de hipoteca inscritas sobre la misma. La Dirección General considera que cuando la finca declarada por la resolución de aprobación del deslinde como demanial esté previamente inmatriculada, en el caso de que dicha inmatriculación no se haya practicado a favor de la propia Administración y como bien de dominio público marítimo-terrestre, procederá la rectificación de las situaciones jurídico-registrales contradictorias con el deslinde, rectificación que deberá tener lugar en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente. Respecto a los titulares del dominio, no han sido notificados en el procedimiento administrativo seguido, de forma que hayan podido ejercitar sus derechos en la forma prevista legalmente, lo que imposibilita la cancelación de sus respectivos derechos en el Registro, pues de llevarse a cabo generaría, en contradicción con los fundamentos jurídicos antes expuestos, una vulneración de su derecho de audiencia y defensa proscrita por el ordenamiento jurídico.
INMATRICULACIÓN INFRINGIENDO UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 9 de mayo de 2018 (BOE 23 de mayo de 2018). Descargar
Solicitada la inmatriculación (por doble titulación basada en una herencia y posterior venta) de tres fincas catastrales independientes, colindantes y de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, la registradora consulta el catastro histórico, y deduce que se trata de un acto de parcelación ilegal por provenir catastralmente las fincas de otra catastral mayor
SEGREGACIÓN: OPOSICIÓN DEL COLINDANTE A LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA APORTADA
Resolución de 11 de mayo de 2018 (BOE 29 de mayo de 2018). Descargar. En idénticos términos Resolución de 12 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar
Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de segregación con la correspondiente representación gráfica, que es alternativa a la catastral. El Registrador, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, suspende la inscripción a la vista de las alegaciones formuladas por un colindante catastral de las que se desprende una posible invasión parcial, evidenciando a su juicio que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por la promovente.
La Dirección General estima el recurso entendiendo que la mera oposición de un colindante no es suficiente para impedir la inscripción de la segregación practicada. Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del art. 203 LH, es extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del colindante catastral debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica alternativa de la porción segregada.
LAS COMUNIDADES DE REGANTES NO PUEDEN EXPEDIR LA CERTIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 206 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 24 de mayo de 2018 (BOE 12 de junio de 2018). Descargar
De conformidad con lo dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2006 que declaró que las comunidades de regantes no pueden ser calificadas como Administración Pública Institucional, al formar parte de la llamada Administración Corporativa, la Dirección General niega, confirmando la calificación registral, y tras analizar la naturaleza jurídica de tales entidades, que las mismas puedan intentar la inmatriculación de sus bienes con la emisión de certificaciones conforme al artículo 206 de la Ley Hipotecaria.
IMPOSIBLE RECTIFICACIÓN DESCRITIVA PREVIA A LA LEY 13/2015: SERIAS DUDAS
Se rechaza la inscripción de auto judicial dictado en expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida. Al omitirse el trámite de la expedición de certificación registral, en ese momento procesal no se pudieron poner de manifiesto las dudas registrales fundadas de identidad con otras inscritas ni pudieron ser despejadas por el juzgador durante la tramitación del procedimiento. Además, tampoco se expresó la descripción completa de la finca en el auto, no se identificaron a los colindantes intervinientes, ni se acompañó la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca ni se expresó, al menos, su referencia catastral.
La única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados.
RECTIFICACIÓN DE CABIDA: LA NOTIFICACIÓN A LOS COLINDANTES, HEREDEROS DE DETERMINADA PERSONA, SE HARÁ A LOS QUE LO SEAN SEGÚN EL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE
Resolución de 12 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar
En un procedimiento de rectificación de superficie de finca, figura en el Catastro como colindante herederos de una persona, realizando la notario la notificación a dos personas, que según el promotor del expediente, son los herederos. La Registradora considera que no se ha realizado la notificación debidamente y que debería acreditarse la condición de tales herederos, si bien esta exigencia la plantea en el informe del recurso y no en la calificación. La Dirección General revoca la calificación al señalar que se ha realizado la notificación de forma personal con dos intentos, como exige la regulación hipotecaria, a quien ha sido señalado como heredero del titular catastral.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL POR FALTA DE ACEPTACIÓN: NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE LAS FIRMAS EN INSTANCIA PRIVADA Y CUMPLIMIENTO DEL PLAZO
Resolución de 7 de mayo de 2018 (BOE 23 de mayo de 2018). Descargar
La hipoteca unilateral una vez inscrita ha de entenderse existente sin perjuicio de los efectos de una posible no aceptación en el procedimiento cancelatorio específico a que se refieren los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario. Se crea mediante la inscripción de la escritura de constitución un derecho potestativo o de modificación jurídica desde el lado del acreedor y una oferta vinculante desde el lado del constituyente en los términos que resultan del Registro.
De la regulación legal y de la doctrina que al respecto ha elaborado esta Dirección General resulta: a) que la hipoteca unilateral existe desde su inscripción; b) que, en caso de no aceptación, la Ley contempla un procedimiento especial para procurar su cancelación, y c) que tal procedimiento exige una solicitud del titular del derecho hipotecado en escritura pública, la práctica de un requerimiento al designado como acreedor en la inscripción, y el transcurso de dos meses desde su práctica sin que resulte del Registro la aceptación de la hipoteca.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
En el caso de división o segregación de la finca hipotecada realizada unilateralmente por su propietario, sin acordar con el acreedor la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las diversas fincas resultantes, el acreedor puede éste exigir la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que haya dividido la primera o contra todas a la vez -lo mismo sucede en el caso de las segregaciones. El acreedor hipotecario puede, por sí solo liberar de la hipoteca alguna de las fincas resultantes de la división o segregación. En tal sentido exigir el consentimiento de dicho deudor único para permitir la cancelación de la hipoteca sobre la finca segregada no puede justificarse en la necesidad de preservarle frente a ningún perjuicio indebido, pues en ningún caso se puede producir una concentración del gravamen “en forma arbitraria e incluso desproporcionada” sobre su finca, pues dicha concentración de la responsabilidad hipotecaria sobre su finca es correlativa a la asunción de la obligación personal garantizada exactamente por la misma cuantía, que además actúa como medio de pago de parte del precio acordado por la venta de la finca que adquiere. El único perjuicio o merma patrimonial derivada de la cancelación es el que sufre el banco acreedor, que ve reducida la garantía de su crédito (ante la posible eventualidad de una pérdida sobrevenida de valor de la finca resto sobre la que se mantiene la hipoteca, por razones físicas o jurídicas -como podría suceder por el desenvolvimiento futuro de la afección urbanística preferente que grava dicha finca-), razón por la cual el consentimiento cancelatorio de dicha entidad acreedora era requisito necesario para la cancelación de la hipoteca sobre la finca segregada.
CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA: NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE LAS FIRMAS EN INSTANCIA PRIVADA Y CUMPLIMIENTO DEL PLAZO
Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación por caducidad de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo. No concurre el presupuesto temporal de la caducidad solicitada o extinción legal, pues aun admitiendo que el dies a quo, o día inicial del cómputo, es el 21 de enero de 1988 (fecha de la escritura de compraventa) y que la última amortización debería verificarse el 21 de enero de 1998; al tener que añadir a dicho plazo veintiún años, resulta que la fecha real de caducidad de la inscripción de hipoteca tendrá lugar el día 21 de enero de 2019, por lo que no ha transcurrido el plazo de caducidad exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.
EXTINCIÓN DE HIPOTECA: ARTÍCULO 210 DE LA LEY HIPOTECARIA
Se solicita que se anote al margen de la inscripción de una finca hipotecada el fallecimiento de dos de las tres deudoras hipotecantes y la subsistencia de la hipoteca constituida sobre la misma respecto de sus herederos y de la deudora no fallecida. La hipoteca se constituyó, mediante escritura otorgada el día 6 de marzo de 1953, en garantía de un préstamo por un plazo de tres años a contar desde el mismo día 6 de marzo de 1953. El Registrador fundamenta su negativa en que transcurrido el plazo señalado en la legislación aplicable para su cumplimiento, queda prescrita la obligación, resulta el derecho real de hipoteca no vigente y pendiente de cancelación. Y cita el párrafo quinto del artículo 82 y el párrafo segundo, de la regla octava, del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General entiende aplicable el artículo 210 de la Ley Hipotecaria y señala que debe entenderse extinguido el derecho real de hipoteca.
NO CABE CANCELAR UNA HIPOTECA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA
Resolución de 18 de mayo de 2018 (BOE 30 de mayo de 2018). Descargar
Se solicita la cancelación de una hipoteca en el siguiente sentido: “Cláusula primera.- Cancelación de hipoteca y condición suspensiva- En cuanto a la cuenta de crédito garantizada con hipoteca, causante de la inscripción 6.ª, transmitida por la 8.ª, cancelada parcialmente por la 9.ª, subrogada por la 10.ª y novada por la 11.ª, la compareciente, por así convenir a los intereses de la entidad financiera representada, renuncia a la garantía hipotecaria existente sobre la finca y consiente la cancelación de la hipoteca causante de la misma, quedando supeditada dicha renuncia y cancelación a que la finca objeto de la presente escritura sea transmitida a un tercero en un plazo máximo de tres meses desde el día de hoy, por un precio mínimo de ciento noventa y dos mil quinientos euros (192.500 €) y se acredite el medio de pago utilizado, de lo que dejaré constancia mediante diligencia o diligencias posteriores”.
El Registrador rechaza la inscripción porque, a su juicio, no caben las renuncias condicionales, y tampoco las cancelaciones de asientos sometidas a condición, por atentar ello contra los principios de especialidad y seguridad jurídica, y, además, porque, aun admitiendo su validez, el hecho en que consiste la condición es un hecho cuya realización o cumplimiento depende de la exclusiva voluntad del deudor titular registral, lo que es contrario al artículo 1115 del Código Civil. El notario recurrente entiende que tal inscripción es posible porque, en primer lugar, no hay precepto alguno que impida que la renuncia, y en general cualquier negocio jurídico pueda ser sometida a condición y porque la condición en cuestión entra dentro de las “simplemente potestativas”, en contraposición con las “puramente potestativas”, siendo las primeras admitidas por la DGRN.
La Dirección General confirma la nota, señalando que los indicados efectos extintivos absolutos de la cancelación y la irreversibilidad de su reflejo registral, determinan que no pueda admitirse una renuncia y cancelación de hipoteca condicionada suspensivamente. Ello supondría publicar una situación de pendencia sobre la existencia del derecho en la que queda indeterminado el régimen jurídico al que éste queda sometido en tal situación. Todo ello resulta incompatible con la claridad que precisan los pronunciamientos registrales y las presunciones que de ellos se derivan, más aún considerando el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca y tratándose en este caso de un derecho real de garantía que lleva aparejado un procedimiento especial de ejecución. Por ello, debe concluirse que no puede accederse a la cancelación solicitada hasta que se produzca la transmisión de la finca en los términos convenidos. Distinto sería el supuesto en que los interesados consientan no la cancelación de la hipoteca sino una mera novación de la misma sujeta la expresada condición suspensiva. En tal caso, ningún inconveniente habría en practicar la inscripción de tal novación condicionada, al amparo del artículo 23 de la Ley Hipotecaria.
NO ES POSIBLE LA ADJUDICACIÓN POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CUANDO LA DEUDA EQUIVALE AL 65,43% DEL VALOR DE SUBASTA
Resolución de 23 de mayo de 2018 (BOE 12 de junio de 2018). Descargar
En una adjudicación judicial el ejecutante tras una subasta desierta pretende adjudicarse la vivienda habitual del deudor por el 60% del valor de tasación, teniendo en cuenta que la cantidad debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta, en concreto, el 65,43% del valor de subasta de la finca.
La Dirección General, confirmando la calificación, entiende que se debe adjudicar por toda la cantidad debida, interpretando el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, del siguiente modo “si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta”.
ES NECESARIA LA ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVIA PARA LA EJECUCIÓN DIRECTA
En un procedimiento ejecutivo ordinario por impago de una obligación garantizada con hipoteca se ordena la expedición de dominio y cargas prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la consiguiente práctica al margen del asiento de hipoteca de nota marginal, pero la Registradora suspende porque entiende que de conformidad con el artículo 143 del Reglamento Hipotecario es preceptiva la previa práctica de anotación preventiva de embargo, lo que la Dirección General confirma, al considerar que, ejercitada la acción de ejecución de la hipoteca inscrita por la vía del procedimiento ejecutivo ordinario debe exigirse, para poder extender la nota marginal prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la previa anotación de embargo sobre el bien ejecutado, todo ello derivado del artículo 143 del Reglamento Hipotecario, cuando determina que “(…) no procederá la extensión de esta nota si antes no se ha hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente”, sin perjuicio de la posibilidad de solicitar y expedir una certificación de dominio y cargas sin los efectos propios de la prevista en el art. 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA: EFECTOS DE NOTA MARGINAL EXTENDIDA CON POSTERIORIDAD
Resolución de 5 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar
Constituida hipoteca en garantía de un préstamo por plazo que vencía el día 20 de diciembre de 1995 y extendida la nota marginal el día 12 de julio de 1991, se solicita la cancelación por caducidad de la hipoteca. El registrador suspendió la práctica del asiento de cancelación porque, a su juicio, la nota marginal referida solo puede ser cancelada por mandamiento judicial dictado al efecto, que no se ha presentado. La Dirección General entiende que ésta no interrumpe ningún plazo de prescripción, por lo que puede solicitarse la cancelación de la hipoteca por caducidad conforme a lo dispuesto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria por el transcurso de veintiún años contados desde la fecha en venció el plazo de la obligación garantizada.
ANOTACIÓN CADUCADA: NO SE CANCELAN LAS CARGAS POSTERIORES
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, ex artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no implica, ni la prórroga de la anotación, ni su conversión en otra anotación, ya que las anotaciones solo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. El Registrador debe actuar como si nunca se hubiera practicado la anotación de embargo caducada, de forma que la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y, en caso de existir cargas posteriores, no podrán ser objeto de cancelación registral. Queda claro que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado ha perdido el derecho que la legislación procesal y registral le reconoce de purgar directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el que el Juez se pronuncie sobre tal extremo en particular.
NO CABE SI LA FINCA EMBARGADA ESTÁ A NOMBRE DEL DEMANDANTE
Es precisa la previa inscripción de esta cuota a favor de la demandada, sin que a tal afecto sea título adecuado el documento privado que se aporta. Tampoco procede tomar anotación preventiva de suspensión, porque el dominio de la demandada alegado trae causa de persona diferente del titular registral (art. 629.2 LEC).