Source: https://upphandlingsjuristen.com/verdict/hogsta-domstolen-referat-nja-2000-s-747-nja-2000-107/
Timestamp: 2019-11-19 07:39:16+00:00
Document Index: 41077121

Matched Legal Cases: ['Domstolen ', 'Domstolen ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', '§ 3', '§ 126', '§ 1', 'HD ']

Högsta Domstolen referat NJA 2000 s. 747 (NJA 2000:107) - Upphandlingsjuristen AB
Högsta Domstolen referat NJA 2000 s. 747 (NJA 2000:107)
NJA 2000 s. 747 (NJA 2000:107)
• 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) i dess lydelse enligt SFS 1971:1209
• 1 - 7 § och 35 § avtalslagen (1915:218)
• NT 1871 s. 544
• NJA 1893 s. 38
Danska medborgarna P.K. och K.V. undertecknade d 28 april 1994 hos en mäklare i Ljungby ett köpekontrakt, enligt vilket K-Å.J. till dem försålde fastigheten Ljungby Hå 3:4 för 265 000 kr. Som förutsättning för köpet angavs i kontraktet att köparna såsom danska medborgare erhöll svenska myndigheters tillstånd. Köparna betalade d 28 april 1994 till mäklaren R.J. 20 000 kr i handpenning. Återstoden av köpeskillingen skulle betalas 14 dagar efter det att köparna erhållit förvärvstillstånd. K-Å.J. undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det därefter till mäklaren. Köparna ansökte sedan om förvärvstillstånd men, sedan de fått kännedom om planer på att anlägga en väg i fastighetens närhet, ville de inte längre köpa fastigheten. I brev till K-Å.J. d 8 sept 1994 anförde köparna att något köp inte hade kommit till stånd, eftersom de inte fått något av säljaren undertecknat köpekontrakt, och att de återkallade sitt anbud att köpa fastigheten. De mottog sedan d 23 eller d 24 sept 1994 ett av K-Å.J. undertecknat köpekontrakt. K-Å.J. hävdade att ett giltigt köp kommit till stånd.
K-Å.J. väckte vid Ljungby TR talan mot P.K. och K.V. med yrkande att TR:n skulle 1) förklara P.K:s och K.V:s förvärv av fastigheten Ljungby Hå 3:4 vara hävt, 2) förklara honom ha rätt att såsom skadestånd uppbära den handpenning, som hade deponerats hos Sparbankernas Fastighetsbyrå, om 20 000 kr jämte upplupen ränta från och med d 3 maj 1994 till den dag TR:n förklarar köpet vara hävt samt 3) förplikta P.K. och K.V. att solidariskt till honom utge dröjsmålsränta på 245 000 kr enligt 6 § räntelagen från och med beräknad tillträdesdag d 15 juli 1994 tills betalning av dröjsmålsräntan sker.
K-Å.J. bestred bifall till genkäromålet.
TR:n (lagmannen Marke, skiljaktig endast i fråga om skadestånd, rådmannen Bolander och hovrättsfiskalen Waern) anförde i dom d 17 maj 1996, såvitt angår huvudsakligen frågan, om ett bindande köp kommit till stånd: Yrkanden m.m. —. K-Å.J. har till utveckling av sin talan anfört: Under våren 1994 gav K-Å.J. mäklaren R.J. i uppdrag att försälja hans fritidsfastighet Ljungby Hå 3:4. Mäklaren antog uppdraget och fick d 28 april 1994 kontakt med P.K. och K.V., som var intresserade av att köpa fastigheten. Samma dag ringde mäklaren upp K-Å.J. och frågade honom om hans inställning till en köpeskilling på 265 000 kr. K-Å.J. konfererade kort med sin sambo och ringde tillbaka efter en halvtimma och meddelade att köpeskillingen accepterades. Samma dag undertecknade P.K. och K.V. köpekontraktet. Därefter översändes det till K-Å.J. för underskrift. K-Å.J. undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det till mäklaren. Enligt köpekontraktet ålåg det köparna att söka förvärvstillstånd. I juni månad återkallade köparna sin förvärvstillståndsansökan hos LSt:n och förklarade att de inte tänkte fullfölja köpet genom att betala resterande del av köpeskillingen. K-Å.J. gör gällande att köparna försummat sin betalningsförpliktelse och att han därför är berättigad att häva köpet och erhålla skäligt skadestånd.
P.K. och K.V. har till utveckling av sin talan anfört: De hade under i det närmaste tio år letat efter en fritidsfastighet i södra Sverige. De var ute efter en fastighet med byggnader med gammal arkitektur, helst ett gammalt småländskt torp. Under de senaste åren hade de aktivt letat efter en sådan fastighet. Under april månad 1994 fick de möjlighet att låna ett torp i södra Småland av bekanta för att åka runt till olika mäklare i området. På Sparbankernas Fastighetsbyrå i Ljungby fick de se en fastighet som de blev intresserade av. De fick en vägbeskrivning och åkte ensamma ner och tittade på fastigheten. Efter att ha diskuterat fastigheten sinsemellan och bestämt sig för att kanske köpa fastigheten åkte de upp till Ljungby och mäklaren R.J.. Köpekontraktet skrevs under av dem hos mäklaren d 28 april 1994 och handpenningen erlades. Köpekontraktet lämnades kvar hos mäklaren, som skulle överlämna det till säljaren. De åkte sedan tillbaka till Danmark. Av en slump fick de i maj juni 1994 vetskap om att det skulle dras en väg i det aktuella området. De blev oroliga och kontaktade vägförvaltningen, där man informerade om en väglokalisering. Vägverket, Region sydöst, i Jönköping upplyste att planerna över vägsträckningen, väg 23/19, varit under diskussion sedan 1992, att riksdagen 1993 beslutat om detaljerad planläggning av vägsträckningen samt att väglokaliseringshandlingarna varit offentligt kända sedan mars 1994. Det har visat sig att lokaltidningarna Smålandsposten och Smålänningen har haft artiklar om den aktuella vägsträckningen intagna i mitten av april 1994. I ett brev d 8 sept 1994 förklarade P.K. och K.V. att något köp inte kommit till stånd, eftersom de inte tillställts något av säljaren underskrivet överlåtelseavtal, och att de återkallade sitt anbud. Först d 23 eller d 24 sept 1994 erhöll de ett av K-Å.J. undertecknat köpekontrakt i original. I slutet av september eller i början av oktober 1994 hade dialogen mellan K-Å.J. och dem lett till att K-Å.J. hade möjlighet till att göra en täckningsförsäljning. Någon sådan har dock ännu inte skett. P.K. och K.V. har genom att skriva på köpeavtalet avgivit ett anbud om köp av fastigheten. För att ett bindande avtal skall uppkomma skall en accept utges och överlämnas till alternativt mottagas av dem. Något giltigt köp har inte kommit till stånd eftersom de inte fått accepten, dvs det av K-Å.J. underskrivna köpekontraktet, innan de återkallat sitt anbud att köpa fastigheten. —.
K-Å.J. har genmält: Det vitsordas, att P.K. och K.V. i brev d 8 sept 1994 meddelat att de återkallar sitt anbud att köpa fastigheten och att de först d 23 eller d 24 sept 1994 erhållit det av honom undertecknade köpekontraktet. —.
Vittnesförhör har på samtliga parters begäran hållits med mäklaren R.J.. —.
På grund av vad sålunda anförts, och då någon invändning inte gjorts rörande köpets giltighet med avseende på kontraktets innehåll, har i förevarande fall ett bindande fastighetsköp förelegat d 5 maj 1994. —. Hävningsfrågorna.
P.K. och K.V. har genom att inte fullfölja köpet och underlåta att betala resterande köpeskilling försummat sin betalningsförpliktelse. Härigenom är K-Å.J. berättigad att få köpet hävt. Hans yrkande om hävningsförklaring skall därför bifallas. —.
1. Med bifallande av K-Å.J:s yrkande förklarar TR:n P.K:s och K.V:s förvärv av fastigheten Ljungby Hå 3:4 enligt köpekontrakt dagtecknat d 28 april 1994 och d 4 maj 1994 vara hävt.
2. TR:n förklarar K-Å.J. att såsom skadestånd ha rätt att uppbära den handpenning som finns deponerad hos Sparbankernas Fastighetsbyrå AB om 20 000 kr jämte upplupen ränta från och med d 3 maj 1994 till denna dag.
HovR:n (hovrättslagmannen Åkesson samt hovrättsråden Nisser och Ohlson, referent) anförde i dom d 23 dec 1997, såvitt angår huvudsakligen frågan, om ett giltigt köp hade kommit till stånd: HovR:ns domskäl. P.K. och K.V. har i HovR:n som grund för sitt yrkande om ogillande av K-Å.J:s talan om hävning, skadestånd och dröjsmålsränta åberopat att inget giltigt köp kommit till stånd. Till stöd härför har de liksom vid TR:n gjort gällande att de inte fått det av K-Å.J. underskrivna köpekontraktet innan de återkallade sitt anbud att köpa fastigheten. De har gjort gällande att de kan anses ha fått handlingen först då den kommit dem till handa. —.
K-Å.J. har gjort gällande att giltigt köp kommit till stånd före köparnas återkallelse. Av TR:ns dom och handlingarna i målet framgår att han till stöd härför har gjort gällande följande vid TR:n. Köpet har kommit till stånd redan genom att han före köparnas återkallelse skrev under det av köparna undertecknade köpekontraktet, dvs att köpet kommit till stånd utan att han gett ut kontraktet. I allt fall har köpet kommit till stånd på så sätt att han har gett ut det undertecknade köpekontraktet genom att han före återkallelsen tillställt mäklaren det för att denne skulle vidarebefordra det till köparna.
K-Å.J. har i HovR:n emellertid gjort gällande att det undertecknade köpekontraktet utgetts till köparna genom att de faktiskt fått del av det före återkallelsen. —.
I målet är följande ostridigt. P.K. och K.V. undertecknade köpekontraktet d 28 april 1994 hos mäklaren. De lämnade kvar köpekontraktet hos mäklaren för att denne skulle vidarebefordra det till K-Å.J.. Köpekontraktet översändes därefter till K-Å.J. för underskrift. Denne undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det till mäklaren. P.K. och K.V. ansökte om förvärvstillstånd hos LSt:n. De lämnade i ett brev d 8 sept 1994 en förklaring till K-Å.J. om att något köp inte kommit till stånd eftersom de inte fått något av honom undertecknat köpekontrakt och att de återkallade sitt anbud på köp av fastigheten. Den 23 eller 24 sept 1994 erhöll de ett av K-Å.J. undertecknat köpekontrakt i original. – Med hänsyn till — skall HovR:ns bedömning grundas på att det av K-Å.J. undertecknade köpekontraktet har kommit P.K. och K.V. till handa efter det att de hade tillställt K-Å.J. sin återkallelseförklaring.
Mot bakgrund av det anförda finner HovR:n att köpeavtalet blivit bindande för avtalsparterna genom att K-Å.J. fått det av köparna undertecknade kontraktet, själv undertecknat detsamma d 5 maj 1994 och därefter tillställt tredje man, mäklaren, kontraktet för vidarebefordran till köparna. Sålunda skall giltigt köpeavtal anses ha kommit till stånd.
K-Å.J. har varit berättigad att häva köpet. Med hänsyn härtill och då yrkat skadestånd är skäligt kan P.K:s och K.V:s överklagande inte vinna bifall. —.
Hovrättsrådet Ström var skiljaktig när det gäller motiveringen i frågan om giltigt fastighetsköp kommit till stånd och anförde: Genom undertecknandet av köpekontraktet har P.K. och K.V. förklarat sig vilja förvärva fastigheten på de i kontraktet angivna villkoren. De har i samband med undertecknandet också betalt handpenningen. K-Å.J. har undertecknat köpekontraktet en vecka senare och förklarat att han överlåter fastigheten på säljarna enligt de angivna villkoren. Från köparnas sida har invänts att de inte erhållit något exemplar av köpehandlingen och att något för dem bindande avtal på grund därav inte skulle ha kommit till stånd. Eftersom det inte finns uppställt något krav på utlämnande av köpehandling har – som TR:n konstaterat – ett bindande fastighetsköp kommit till stånd enligt 4 kap 1 § JB.
K-Å.J. (ombud advokaten Staffan Bergqvist) bestred ändring.
P.K. och K.V. har hävdat att giltigt avtal om köp inte föreligger mellan parterna. Till stöd för detta har de anfört att de i brev till K-Å.J. d 8 sept 1994 har förklarat att något köp inte har kommit till stånd eftersom de inte tillställts något av köparen undertecknat köpeavtal och att de återkallat sitt anbud samt att de först d 23 eller d 24 sept 1994 har mottagit ett köpekontrakt i original. K-Å.J. har invänt att ett giltigt köp av fastigheten har kommit till stånd innan P.K. och K.V. återkallat anbudet.
Av det anförda följer att ett giltigt köp av fastigheten har uppkommit först om K-Å.J. har utgivit köpehandlingen. Det är ostridigt att han efter att ha undertecknat handlingen d 5 maj 1994 sände den åter till mäklaren för vidare befordran till P.K. och K.V.. Härigenom har han utgivit handlingen. Giltigt köp har således kommit till stånd.
Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun har kommit till stånd mellan K-Å.J. å ena sidan samt P.K. och K.V. å andra sidan. —.
HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. P.K. och K.V. undertecknade d 28 april 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun från dess dåvarande ägare K-Å.J.. Köpekontraktet överlämnades härefter till K-Å.J., som i sin tur undertecknade kontraktet d 5 maj 1994. P.K. och K.V. har gjort gällande att giltigt avtal om köp inte kommit till stånd, eftersom de i brev d 8 sept 1994 förklarat sig återkalla sitt anbud och de inte förrän d 23 eller d 24 sept 1994 mottog det av K-Å.J. undertecknade köpekontraktet.
K-Å.J. har invänt att ett giltigt köp av fastigheten kommit till stånd i första hand genom att han undertecknade köpekontraktet innan köparna förklarat sig vilja frånträda köpet och i andra hand genom att han, sedan båda parter underskrivit köpekontraktet, överlämnade detta till den anlitade mäklaren för vidare befordran till köparna.
Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun har kommit till stånd mellan K-Å.J. å ena sidan, samt P.K. och K.V., å andra sidan. —.
Referenten, JustR Håstad, med vilken JustR Magnusson instämde, var skiljaktig beträffande motiveringen på sätt som framgår av följande yttrande: P.K.—se HD:s domskäl de sex första styckena—först undertecknats av säljaren.
I HD:s praxis finns också rättsfall, där ett köp mot köparens bestridande ansetts giltigt fastän den av säljaren undertecknade köpehandlingen behållits av säljaren (NJA 1904 s 110; köparen hade dock tillträtt fastigheten och betalat i enlighet med köpehandlingen. Se även NJA 1937 s 481, där HD:s majoritet synes ha ansett att ett bindande men villkorligt köp förelåg, sedan säljaren i köparens närvaro förklarat sig behålla köpehandlingen). – I några rättsfall finns dock formuleringar som antyder att köpets giltighet berodde på om den av säljaren undertecknade köpehandlingen lämnats över till köparen (se främst Naumanns tidskrift 1871 s 544: köparen hade muntligt godkänt köpet och sökte lagfart, vilken beviljades eftersom det bl a ej visats att köparen obehörigen kommit i besittning av köpehandlingen). Även i andra rättsfall har brist på överlämnande av köpehandlingen omnämnts i domskälen som ett skäl mot att köpet blivit bindande, men utgången förefaller lika gärna kunna förklaras med att det uteblivna överlämnandet utgjort ett bevisfaktum på att köpet var ett skenavtal (Naumanns tidskrift 1872 s 629) eller så var det inte visat eller ens påstått att köparen för sin del godkänt köpet (NJA 1893 s 38; jfr NJA 1907 s 365). – Av praxis synes ingen säker slutsats kunna dras avseende fallet att köparen godkänt avtalet, varefter säljaren i köparens frånvaro undertecknat kontraktet och behållit detta fram till dess att köparen ångrar sig. (Jfr Undén, Svensk sakrätt 11.1, 6 uppl 1969, s 98 ff, Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp, 1951, s 66 ff, densamme, Fastighetsköp, 2 uppl 1971, s 127 f och Westerlind, Kommentar till jordabalken 1-5 kap, 1971, s 66 ff.)
Sammanfattningsvis kan konstateras att lagstiftning, praxis och doktrin rörande den gamla och nya JB är oklara i frågan när ett köp fullbordas. Vid en avvägning av de praktiska skäl som talar för den ena eller andra lösningen får skälen för att det skall krävas mer än enbart undertecknande anses i någon mån väga över. Med hänsyn härtill och till att bestämmelsen i 1 § 3 st avtalslagen – förutom en erinran om formkravet – främst eller kanske bara avsetts innebära att ett anbud att köpa fast egendom inte blir bindande, bör köp av fast egendom inte anses fullbordat redan genom att en part, som mottagit en av den andra parten undertecknad köpehandling, för sin del undertecknar köpehandlingen. I enlighet med vad som gäller för avtal i allmänhet bör det därutöver krävas att den undertecknade köpehandlingen har kommit motparten till handa. Därmed spelar det inte heller någon roll om skriftformen är legal eller avtalad, låt vara att den först undertecknande vid avtalad skriftform är bunden under en acceptfrist. (Jfr §§ 126 och 130 Biirgerliches Gesetzbuch och artikel 2:205 (1) Principles of European Contract Law). Det bör inte anses tillräckligt att köpehandlingen utgivits till någon utomstående, eftersom en sådan lösning avviker från allmän avtalsrätt och inte heller garanterar att den andra parten får kännedom om utgivandet och därmed om att avtalet är fullbordat; för övrigt är en sådan regel vag i konturen.
Domslut. 1. Käromålet ogillas. —.
HovR:n (hovrättslagmannen Åsbring och hovrättsrådet Thorsén) anförde i dom d 26 mars 1998, såvitt huvudsakligen angår frågan, om ett bindande avtal om köp av fastigheten kommit till stånd: HovR:ns domskäl. Parterna har i HovR:n i allt väsentligt åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på samma sätt som vid TR:n. —.
Bortsett från här inte aktuella undantagsfall är ett avtal om köp av fast egendom bindande för båda parter när de minimivillkor som anges i 4 kap 1 § 1 st JB är uppfyllda. När som i ett fall som detta säljaren och köparen inte samtidigt skriver under köpehandlingen – som här förutsätts i övrigt uppfylla minimikraven – utan handlingen undertecknas först av den ene vid ett tillfälle och därefter av den andre vid ett annat tillfälle uppkommer frågan om när ett giltigt och för parterna bindande avtal skall anses ha kommit till stånd. Klart är att något bindande avtal inte föreligger förrän köpehandlingen har undertecknats också av den senare. Till dess kan den som först skrivit under köpehandlingen ångra sig genom att underrätta den andre om att han inte vill stå kvar vid köpet. Enligt HovR:ns uppfattning kan varken enligt lag eller allmänna rättsgrundsatser uppställas – utöver minimikraven i 4 kap 1 § JB – något krav på att den avtalspart som undertecknat köpehandlingen sist måste ha utgett handlingen och än mindre att handlingen också måste ha mottagits av den som först skrev under den. En bestämmelse i köpehandlingen att parterna skall ta var sitt exemplar av handlingen kan inte anses innefatta ett sådant särskilt krav som nämnts nu.
Vi anser att HovR:ns domskäl från det stycke — som börjar "Bortsett från här inte aktuella undantagsfall" till det stycke — som slutar "innan de meddelade L.A. att de hade ångrat sig" bör ha följande lydelse.
Enligt 4 kap 1 § JB — se betänkandet under I, 4-7 st — på avtal om köp av fastighet.
HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. H. och L.S. undertecknade d 9 dec 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun från dess dåvarande ägare, syskonen C., A. och P.E. Dessa har uppgivit att C.E. och A.E. samt ställföreträdaren för den då omyndige P.E. undertecknade köpekontraktet vid olika tidpunkter mellan d 9 och d 19 dec 1994.
Enligt 4 kap 1 § JB — se HD:s domskäl under I, 5-6 st — först undertecknats av säljaren.
När det gäller avtal — se HD:s domskäl under I, 7-12 st — om att köpet är avslutat.
Referenten, JustR Håstad, med vilken JustR Magnusson instämde, var skiljaktig beträffande motiveringen på sätt som framgår av följande yttrande: H. och L.S. — se HD:s domskäl de fem första styckena (läs HD:s domskäl under II, 1-3 st samt HD:s domskäl under I, 5-6 st; red:s anm). — först undertecknats av säljaren.
När det gäller — se motsvarande yttrande under I, 2-14 st — 12 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen 1995:400).
JustR Håstad tillade för egen del: Den gamla regeln — se motsvarande tillägg under I — samt SOU 1991:81).