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Timestamp: 2020-01-22 17:23:33+00:00
Document Index: 248835800

Matched Legal Cases: ['art. 80', 'art. 199', "l'article 199", "l'article 46", 'art. 4', 'art. 2']

Dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit "Duflot" - ANIL
Adaptation du dispositif d'investissement locatif "Duflot" dans les DOM (AJ)
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la réduction d’impôt d’une commune de la zone B2
N° 2013-01 / À jour au 2 avril 2019
Loi du 29.12.12 (art. 80) : JO du 30.12.12 / Décret du 29.12.12 et arrêté du 29.12.12 : JO du 30.12.12 / Décret du 5.6.13 : JO du 7.6.13 / Décret du 19.6.13 : JO du 21.6.13 / Circulaire du 26.6.13 / BOI-BAREME-000017
Le dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit "Duflot" vise les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 (CGI : art. 199 novovicies). Depuis le 1er septembre 2014, il est remplacé par le dispositif Pinel. Il prend la forme d’une réduction d’impôt proche du « Scellier intermédiaire ».
les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 ;
les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ « immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;
les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02 : JO du 31.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).
En métropole, les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus ou renouvelés en 2019 à :
pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 9,15 € (détail du calcul : 10,28 x (0,7 + 19/100) = 9,1492) ;
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, les ressources des locataires en métropole, ne doivent pas dépasser :
Les ressources à prendre en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence de l’année n-2 (avis d’imposition 2018 portant sur les revenus de 2017).
Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements pourraient également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale (arrêté du 5.3.12 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement immobilier locatif prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts, pris en application de l'article 46 AZA octies de l'annexe III).
La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
Sont concernées par le dispositif « Duflot » les zones A bis, A et B1.
Sont également concernées, les communes de la zone B2 se caractérisant par des besoins particuliers en logement locatif, sous réserve de la délivrance d’un agrément du préfet de région après avis du Comité régional de l’habitat2 (cf. Modalités de la demande d’agrément en zone B2).
Impact de la révision du zonage A/B/C et mesures transitoires (arrêté du 1.8.14 : JO du 6.8.14)
Alors que depuis le 1er janvier 2013, date de lancement du dispositif d’investissement locatif intermédiaire, le zonage était le même que celui prévu dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Scellier » (arrêté du 29.12.12 : JO du 30.12.12), l’arrêté du 1er août 2014 a modifié le classement des communes situées en zone A/B/C, impactant d’une part l’éligibilité de certaines communes au dispositif fiscal (communes de la zone B2 uniquement éligibles sur agrément), et d’autre part les plafonds de loyers applicables.
Ce nouveau zonage concerne les logements acquis à compter du 1er octobre 2014, ainsi que, s'agissant des logements que le contribuable fait construire, ceux dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er octobre 2014. Cependant, des mesures transitoires sont prévues pour les communes déclassées.
Pour les communes déclassées de A en B1 (annexe 2 de l’arrêté), les opérations peuvent continuer à bénéficier des conditions du régime d’investissement locatif intermédiaire appliquées à la zone A :
si le permis de construire a été déposé avant le 1er octobre 2014 et l’acte authentique d’acquisition est signé dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire ;
si la promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er octobre 2014 (promesse enregistrée au service des impôts ou passée en la forme authentique avant cette date).
Pour les communes déclassées de la zone B1 à B2 à partir du 1er octobre 2014, les mêmes mesures transitoires, s’appliquent, avec une entrée en vigueur décalée de trois mois, afin de permettre à la commune de demander, le cas échéant, un agrément pour être éligible à ce dispositif fiscal. Ainsi, les opérations peuvent bénéficier des conditions du régime d’investissement locatif intermédiaire appliquées à la zone B1 :
si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2015 et l’acte authentique d’acquisition est signé dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire ;
si la promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er janvier 2015 (promesse enregistrée au service des impôts ou passée en la forme authentique avant cette date).
Modalités de la demande d’agrément en zone B2 (décret du 19.6.13 : art. 4 / circulaire du 26.6.13)
La demande d’agrément est déposée au préfet de région par la commune ou l’EPCI intéressé, sous réserve que ce dernier soit doté d’un PLH exécutoire. Lorsque la demande est déposée par un EPCI, celui-ci doit préciser la ou les communes membres de l’établissement public pour lesquelles il demande l’agrément.
Le dossier de demande d’agrément doit notamment comprendre :
la délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI autorisant le maire ou le président de l’EPCI à présenter la demande ;
le PLH existant ;
la mention de l’ensemble des communes concernées par la demande d’agrément (dans le cas de demandes multiples) ;
l’avis du conseil municipal des communes concernées lorsque la demande est déposée par l’EPCI ;
ainsi que tous les justificatifs utiles de nature à établir l’importance des besoins en logements locatifs, la consistance du parc locatif, et des catégories de logements recherchés.
Le préfet de région soumet pour avis obligatoire la demande d’agrément au Comité régional de l’habitat (CRH). Pour apprécier l’existence de besoins particuliers en logements locatifs privés, le décret du 19 juin 2013 donne une liste non limitative d’indicateurs :
le nombre de mises en chantier annuelles ;
le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ;
le niveau des prix des logements neufs et anciens ;
le niveau des loyers des logements du parc locatif privé, en comparaison de ceux appliqués aux logements locatifs sociaux.
L’agrément est valable jusqu’à la fin du dispositif.
A l’expiration d’un délai de 5 mois à compter du dépôt du dossier complet de demande d’agrément (seul un dossier complet fait courir le délai de 5 mois), le silence gardé par le préfet de région vaut refus de la demande.
Par ailleurs, lorsque le préfet de région se prononce dans le délai de 5 mois, sa décision de rejet de la demande doit faire l’objet d’une notification motivée.
Tout rejet pourra faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de la décision.
Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), mais toujours dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29.12.12 : JO du 30.12.12) et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Comme pour le dispositif Scellier, le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement, le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement, augmenté du montant des travaux.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %. Elle est répartie sur 9 ans.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition, si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des 8 années suivantes.
Plusieurs différences apparaissent par rapport au dispositif « Scellier ».
Dans le dispositif Scellier, il était prévu que si le montant de la réduction d’impôt excédait l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde pouvait être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes. Cette particularité n’est pas reprise pour le dispositif « Duflot », appliquant ainsi le principe selon lequel une réduction d’impôt qui n’est pas pleinement utilisée une année est définitivement perdue.
Il n’est pas davantage prévu de pouvoir poursuivre la location initiale de 9 ans pour bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt.
Dans les DOM et les collectivités d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :
les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements (cf. décret du 5.6.13 : JO du 7.6.13) ;
la réduction des plafonds de loyer est également susceptible de s’appliquer, mais le projet d’arrêté doit être soumis par le préfet, non pas au Comité régional de l’habitat, mais au Conseil départemental de l’habitat (art. 2 du décret du 19.6.13) ;
le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements (cf. décret du 5.6.13 : JO du 7.6.13). La Martinique est soumise à une législation spécifique (voir l'analyse juridique n° 2013-12 relative à l'adaptation du dispositif d'investissement locatif « Duflot/Pinel » dans les DOM). Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.
1 - Le niveau de loyer pratiqué dans le parc locatif privé est apprécié par le préfet de région par tous moyens, notamment à partir des informations recueillies dans les observatoires et bases de données disponibles ou dans les programmes locaux de l’habitat (PLH).
2 - Jusqu’au 30 juin 2013, toutes les communes confondues de la zone B2 étaient éligibles au dispositif pour les logements dont l’acte authentique d’acquisition a été signé ou le permis de construire déposé jusqu’à cette date (la signature d’un contrat de réservation ne suffit pas). A compter du 1er juillet 2013, seules sont éligibles au dispositif les investissements réalisés dans les communes de la zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément.