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Timestamp: 2020-07-07 19:53:30+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 21308 del 20/10/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21308 del 20/10/2016
Cassazione civile sez. II, 20/10/2016, (ud. 20/09/2016, dep. 20/10/2016), n.21308
sul ricorso 27748-2011 proposto da:
T.G., (OMISSIS), B.A. (OMISSIS),
T.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DI VAL
CANNUTA 50, presso lo studio dell’avvocato T.G., anche
quale difensore di se stesso che li rappresenta e difende giusta
MAGLIANO SABINA 24, presso lo studio dell’avvocato LUIGI PETTINARI,
LUCCHETTI, giusta procura a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 608/2010 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,
udito l’Avvocato T.G. per i ricorrenti e l’Avvocato
Alessandro Lucchetti per il controricorrente;
T.G. e S. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Ancona il Condominio in (OMISSIS), affinchè fosse accertata la loro qualità di condomini, con la condanna del convenuto a consentire il transito attraverso l’androne condominiale per accedere al garage, con la consegna delle chiavi di ingresso, oltre al risarcimento dei danni.
Assumevano di essere comproprietari di un appartamento in (OMISSIS) con annesso locale garage ubicato alla (OMISSIS), accessibile da via Indipendenza attraverso una rampa percorribile solo con automezzi, e da (OMISSIS), mediante l’androne condominiale.
Sebbene quindi rivestissero la qualità di condomini, il condominio convenuto inopinatamente aveva rifiutato la consegna delle chiavi, impedendogli di usufruire del bene comune, e di conseguenza di poter accedere a piedi al loro garage.
Il condominio nel costituirsi in giudizio contestava la domanda assumendo che in realtà gli attori non erano condomini, in quanto il loro garage faceva parte del condominio autonomo di via (OMISSIS), che ricomprendeva i soli locali adibiti ad autorimessa realizzati dalla cooperativa costruttrice su due piani sottostrada, aventi rispettivamente accesso da via (OMISSIS).
I locali in oggetto erano stati alienati separatamente dalle unità abitative facenti parte del condominio, ed erano state realizzate due uscite di sicurezza da utilizzare in via di emergenza, che però non consentivano di affermare l’esistenza di un unico condominio.
All’esito dell’istruttoria consistita nella prova testimoniale e nell’esperimento di una CTU, il Tribunale con la sentenza n. 94 del 18 gennaio 2007 rigettava la domanda molta, ed accoglieva la riconvenzionale del condominio, dichiarando l’insussistenza del diritto degli attori ad utilizzare in condizioni di normalità, l’uscita di pubblica sicurezza attraverso l’androne di (OMISSIS).
Riteneva la sentenza che il condominio convenuto si componeva solo degli appartamenti, laddove la struttura amministrativa dei piani adibiti a garage era separata, tenuto conto anche del fatto che il box n. 20, di proprietà degli attori, insisteva al di fuori del redime su cui insisteva il condominio.
Tale conclusione trovava conforto, oltre che nel tenore delle deposizioni testimoniali, anche nel contenuto dell’atto di assegnazione degli appartamenti di via (OMISSIS) da cui risultava che tra le parti condominiali non erano ricomprese l’arca di sedime e l’area circostante.
A seguito di impugnazione promossa da T.G. e da B.A. e T.A., queste ultime due quali eredi del defunto T.S., la Corte di Appello di Ancona, con la sentenza n. 608 del 22 settembre 2010, rigettava l’appello, sebbene sulla base di argomentazioni diverse da quelle fatte proprie dal giudice di prime cure.
Rilevava che, diversamente da quanto ravvisato nella sentenza appellata, il garage degli appellanti sorgeva sulla stessa area di sedime del fabbricato condominiale, trattandosi nel complesso di un edificio che si sviluppa su sei livelli, di cui due sottostrada ed adibiti ad autorimesse. In particolare il secondo livello sottostrada, dove si trova il box degli attori, è collegato tramite una porta in ferro, contrassegnata con la dizione “uscita d’emergenza” con il vano scale del condominio, attraverso il quale si accede poi all’androne condominiale di (OMISSIS)Cardeto(OMISSIS).
Rilevava la Corre anconetana che di norma la comunione ex art. 1117 c.c. nasce ipso facto nel momento in cui l’unico originario proprietario frazioni il bene in più porzioni autonome ovvero quando ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva.
In astratto quindi, attesa l’unicità dell’edificio, dovrebbe affermarsi l’esistenza di un condominio del quale fanno parte anche le unità adibite ad autorimesse, potendo la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 citato essere vinta solo attraverso la dimostrazione della proprietà esclusiva, non essendo a tal fine determinanti nè le risultanze del regolamento di condominio nè l’inclusione del bene o meno nelle tabelle millesimali.
Nè in senso contrario all’esistenza del condominio unitario potrebbe addursi il fatto che vi sia stata una gestione autonoma dal punto di vista amministrativo per quanto attiene gli appartamenti e gli immobili adibiti a garage, trattandosi di una modalità pratica di gestione che non può elidere il nesso dì destinazione funzionale delle parti comuni.
Inoltre anche la previsione contenuta nell’atto di assegnazione, con la quale si escludeva dal trasferimento e dal novero delle parti condominiali l’area di sedime e l’area circostante, non appariva idonea ad escludere la nascita del condominio, occorrendo tenere conto che si trattava di immobili realizzati nell’ambito di un PEEP con l’attribuzione quindi di un diritto di superficie a tempo determinato, che però non è incompatibile con la sussistenza di un condominio.
La domanda attorea andava però in ogni caso rigettata, atteso che la presunzione di condominialità era contrastata dalla specifica previsione del titolo, e precisamente del contratto con il quale si era dato vita al condominio stesso.
Ed, infatti, dalla lettura dell’atto di assegnazione del 12 giugno 1989, con il quale la Cooperativa (OMISSIS) provvide all’assegnazione delle unità immobiliari realizzate sull’arca di risulta e sulle aree di pertinenza di edifici demoliti e facenti parte del PEEP Matteotti, ed incluse nell’edificio oggetto di causa, emerge che per la migliore identificazione degli appartamenti assegnati si faceva riferimento all’elaborato planimetrico catastale ed alle planimetrie allegate alle denunce di nuova costruzione e di variazione presentate al NCEU di Ancona, sicchè, come confermato anche dall’indagine svolta dal CTU, risultava che il subalterno n. (OMISSIS), corrispondente al vano scale, costituiva parte comune ai subb. dal n. (OMISSIS), e cioè ai soli appartamenti.
Ad avviso della Corte distrettuale deve quindi reputarsi che il bene comune in questione sia stato assegnato solo ai titolari delle proprietà degli appartamenti, escludendosi, in base all’atto da cui è sorto il condominio, che analogo diritto di comunione sia stato attribuito ai titolari delle autorimesse.
Inoltre sebbene i dati catastali non siano normalmente idonei a vincere la presunzione di condominialità, nella specie l’elaborato planimetrico, contenente il rinvio a tali dati, era stato espressamente richiamato nel titolo, costituendone quindi parte integrante.
Doveva poi ritenersi che l’atto di assegnazione in questione fosse il primo atto dal quale si era poi originato il condominio, dovendosi altresì ritenere che analoga previsione fosse contenuta anche in tutti gli atti di assegnazione.
Una volta esclusa la natura comune delle scale, analoga conclusione valeva anche per l’androne, la cui utilizzazione a servizio dei garage condizionata da quella delle scale, non potendo quindi trovare accoglimento la domanda attorea.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso T.G., B.A. e T.A., articolandolo su quattro motivi.
Il Condominio in (OMISSIS)Cardeto(OMISSIS) ha resistito con controricorso.
Nell’imminenza dell’udienza le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.
1. Con il primo motivo di ricorso si denunzia la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato così come enunciato dall’art. 112 c.p.c., in quanto la domanda attorea era limitata all’accertamento della qualità di condomini del fabbricato convenuto, onde potersi servire dell’androne condominiale per accedere al garage sottostante, laddove invece la Corte d’appello, pur avendo riconosciuto la loro qualità di condomini, ha tuttavia autonomamente compiuto un’indagine sulla proprietà delle scale, che non era stata in alcun modo richiesta.
Con il secondo motivo si lamenta la violazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 1350 c.c., atteso che la sentenza gravata è pervenuta all’affermazione dell’inesistenza del diritto di comproprietà dei ricorrenti sulle scale, avvalendosi di un titolo di provenienza diverso da quello degli attori, peraltro mai versato in atti.
Con il terzo motivo di ricorso si lamenta la motivazione perplessa, insufficiente ed illogica, nonchè la violazione delle regole legali di interpretazione del contratto, in quanto la domanda si fonda sull’interpretazione di nell’atto di assegnazione del (OMISSIS). In particolare tale clausola contiene all’individuazione dei beni trasferiti, a dati ricavabili da un elaborato planimetrico catastale, ritenendosi che la stessa possa derogare alla previsione di legge di cui all’art. 1117 c.c. per quanto attiene all’individuazione dei beni condominiali.
Del pari illogica sarebbe la conclusione per la quale, una volta esclusa la natura condominiale delle scale, anche l’androne, che rientra tra i beni comuni ex art. 1117 c.c., non apparterrebbe ai ricorrenti.
Occorreva poi tenere conto della peculiare situazione di fatto rappresentata dalla possibilità di accesso al garage dalle scale in questione nonchè della assenza di un autonomo accesso pedonale per i garage, muniti solo di una ripidissima rampa di accesso veicolare, sicchè appare priva di fondamento la conclusione cui perviene la sentenza impugnata per la quale i garage avrebbero accesso solo dalla detta rampa.
Inoltre anche i dati catastali valorizzati dall’atto di assegnazione sarebbero approssimativi e valutati dal CTU senza acquisirne copia conforme dagli uffici pubblici.
Con il quarto motivo si lamenta infine la violazione dell’art. 91 c.p.c. nonchè la contraddittoria ed illogica motivazione, in quanto la Corte d’Appello pur avendo compensato le spese del giudizio di gravame, non aveva provveduto a fare altrettanto per quanto concerne le spese del giudizio di primo grado, che invece il Tribunale aveva posto a carico dei ricorrenti.
Ed, infatti, la valutazione circa la natura comune o meno anche ai proprietari delle unità immobiliari adibite ad autorimessa e poste nei livelli sottostrada dell’edificio di (OMISSIS)Cardeto(OMISSIS), del vano scale, lungi dall’essere frutto di un’autonoma iniziativa della Corte distrettuale, costituisce un’indagine necessitata proprio in ragione della deduzione del condominio convenuto che invece assumeva che il vano scale, e conseguentemente l’androne, al quale le dette scale permettono di accedere, fossero invece di proprietà esclusiva dei soli proprietari delle unità abitative ubicate nei livelli fuori terra dell’edificio.
In tal senso l’esito dell’indagine in oggetto risulta quindi funzionale proprio alla verifica della fondatezza della domanda attorca, ponendosi come un accertamento necessario onde riscontrare o meno la sussistenza dei diritti di comproprietà anche sui beni relativamente ai quali gli attori rivendicavano il diritto di transito.
Ed, invero la Corte di merito, facendo corretta applicazione del cd. principio di acquisizione processuale, che fa sì che la valutazione ed utilizzazione delle prove debba avvenire da parte dell’autorità giudiziaria, a prescindere da quale parte le abbia introdotte nel giudizio (cfr. ex multis Cass. n. 739/2010; Cass. n. 21909/2013), al fine di accertare la mutua condominiale o meno del vano scale, e di riflesso dell’androne, il cui accesso per chi proviene dai locali garage avviene necessariamente attraverso il transito dalle scale, si è avvalsa delle risultanze dell’atto di assegnazione degli immobili da parte della Cooperativa, reputando che lo stesso fornisse la prova, e non già una mera presunzione, circa la natura non condominiale, o meglio non comune a tutti i titolari di unità immobiliari ubicate all’interno del fabbricato del vano scale, dovendo gli stessi ricorrenti imputare a loro scelta l’avere omesso di produrre anche il loro titolo di acquisto, laddove ritenuto in grado di fornire clementi di prova di segno contrario.
4. Del pari infondato risulta il terzo motivo di ricorso.
Ed, invero a fronte di una valutazione compiuta dal giudice di merito, e fondantesi su di un’interpretazione dell’atto di assegnazione degli immobili realizzati in attuazione del PEEP, e collocati nel fabbricato oggetto di causa, il motivo di censura si risolve in una surrettizia richiesta di rivalutazione dei fatti di causa, attività questa preclusa al giudice di legittimità.
Ed, infatti, la sentenza gravata, sulla base dell’affermazione, che non risulta adeguatamente contrastata dalla difesa dei ricorrenti, per la quale tale atto fosse effettivamente il primo dal quale si era originato il condominio, e che analoga previsione, quanto alla sorte del vano scale, fosse contenuta anche negli altri atti di assegnazione, ha ritenuto che fosse stata manifestata la volontà di riservare la proprietà del vano scale, esclusivamente agli assegnatari degli immobili dal sub n. (OMISSIS) al sub n. (OMISSIS), e cioè ai soli proprietari degli appartamenti.
A tal fine ha evidenziato come l’atto de quo facesse riferimento, per la migliore e puntuale identificazione degli immobili assegnati, oltre che alla legge, all’elaborato planimetrico catastale, elaborato che, alla luce delle precisazioni fornite dal CTU, consentiva appunto di stabilire che il vano scale era stato escluso dal novero dei beni condominiali ex art. 1117 c.c., essendosene limitata la comproprietà ai soli titolari degli appartamenti.
Trattasi di valutazione che appare connotata da un adeguato supporto argomentativo, privo di vizi logici o giuridici, che appare quindi immune dalle critiche di cui al motivo in esame.
Infatti, l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice dì merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dci canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c., e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicchè, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’assedia violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati.
Nel caso in esame, sebbene il motivo enunci anche la violazione di regole ermeneutiche, manca la precisa individuazione di quale regola legale sia stata in concreto violata dalla Corte anconetana, così come, quanto al vizio di illogicità della motivazione, i ricorrenti più che denunziare la intrinseca irragionevolezza dell’attività interpretativa, prospettano piuttosto una serie di inconvenienti pratici che discenderebbero in loro danno in conseguenza della esegesi offerta del contratto dal giudice di merito, che però non appaiono in grado di escludere che quella offerta fornita sia una delle plausibili interpretazioni del contratto.
Nè appare di per sè censurabile la valorizzazione dei dati catastali offerta dalla decisione impugnata, che peraltro, si è premurata di chiarire che, pur essendo consapevole dell’orientamento secondo cui i dati catastali di per sè soli non sono idonei a vincere la presunzione di condominialità (cfr. Cass. n. 8152/2001), ha precisato che nella fattispecie tale principio andava contemperato con la circostanza che i dati de quibus erano espressamente richiamati nel contratto divenendone quindi parte integrante.
In tal senso la soluzione offerta appare conformarsi alla giurisprudenza della Corte, la quale in numerose occasioni ha ribadito che (cfr. Cass. n. 501/2006) in tema di compravendita immobiliare, qualora le parti abbiano fatto riferimento, ad ulteriore e conclusiva precisazione rispetto alle altre indicazioni, al tipo di frazionamento allegato all’atto di vendita, detto frazionamento, quale elemento testuale della volontà negoziale, costituisce il dato primario per l’esatta identificazione del bene trasferito, in quanto la sua specificità non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini (conf. Cass. n. 11744/1999, a mente della quale il tipo di frazionamento o la piantina catastale, allegati all’atto e controfirmati dalle parti, costituiscono strumenti fondamentali per l’interpretazione del contratto di compravendita immobiliare, dal momento che a quei documenti le parti hanno fatto espresso riferimento; Cass. n. 19044/2010; Cass. n. 9896/2010).
5. Quanto infine al quarto motivo di ricorso, del pari deve dichiararsene l’infondatezza.
Ed, infatti, come si ricava dalla stessa narrazione contenuta in ricorso, gli appellanti, nonostante fossero stati condannati al pagamento delle spese di lite da parte del giudice di primo grado, avevano avanzato degli specifici motivi di impugnazione solo quanto alla correttezza nel merito del rigetto della loro domanda, senza però autonomamente formulare un motivo di gravame quanto alla statuizione relativa alle spese, e per l’ipotesi in cui i morivi relativi al merito non avessero trovato accoglimento.
In tal senso il riferimento nelle conclusioni dell’atto di appello, di cui si dà contezza nel motivo di ricorso, alla condanna del condominio al rimborso delle spese del doppio grado, costituisce una conseguenza individuata dalla parte come imposta a seguito della auspicata riforma nel merito della sentenza gravata, essendo in ogni caso imposta, in caso di riforma in appello, una nuova determinazione del carico delle spese di lite, in conseguenza del diverso esito della controversia.
Non appare quindi possibile ritenere che tale formula implichi anche una specifica censura alla statuizione di condanna al rimborso delle spese del giudizio di primo grado, tale da imporre al giudice di appello, anche in caso di conferma della sentenza impugnata, di dover comunque rivalutare la correttezza di tale statuizione.
Ne consegue che correttamente la Corte d’appello, stante il rigetto del gravame, ed in carenza di un motivo autonomo di appello sul capo delle spese di lite, si è limitato a statuire esclusivamente sulle spese del giudizio di appello, non potendo intervenire su quelle del giudizio di primo grado, conformandosi in tal modo alla costante giurisprudenza di questa Corte.
In tal senso si veda Cass. n. 17195/2015, che ha appunto ribadito che il giudice di appello che rigetti il gravame non può, in assenza di uno specifico motivo di impugnazione in ordine alla decisione sulle spese processuali, modificare tale statuizione, compensando tra le parti le spese del giudizio di primo grado (conf. Cass. n. 3924/2016; Cass. n. 16123/2004).
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese di lite che liquida in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% sui compensi per spese generali, ed accessori come per legge.