Source: https://openjur.de/u/437734.html
Timestamp: 2020-02-27 18:21:18
Document Index: 347559553

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 315', '§ 5', '§ 307', '§ 307', '§ 5', '§ 5', '§ 315', '§ 1', '§ 1', '§ 305', '§ 307', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 310', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 5', '§ 546', '§ 307', 'BGH', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 307', '§ 315', '§ 315', 'BGH', '§ 307', '§ 307', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 5', '§ 307', '§ 5', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 315', '§ 5', '§ 315', '§ 315', '§ 315']

BGH, Urteil vom 27.06.2012 - XII ZR 93/10 - openJur
Urteil vom 27.06.2012 - XII ZR 93/10
BGH, Urteil vom 27.06.2012 - XII ZR 93/10
openJur 2012, 70191
Die Parteien schlossen 1997 einen "Nutzungsvertrag", der für die Zeit ab dem 1. Januar 1997 ein vom Beklagten zu zahlendes jährliches Nutzungsentgelt in Höhe von 7.400 DM (= 3.783,56 &euro;) vorsah. 1 Der Vertrag enthielt folgende, von der Klägerin in einer Vielzahl vergleichbarer Verträge verwendete, Vereinbarungen:
(1) Dieser Vertrag tritt am 01.01.1997 in Kraft.
(4) Die WSV prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1. Januar 2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit."
Mit einer ersten Entgeltanpassung setzte die Klägerin zum 1. Januar 2001 das jährliche Nutzungsentgelt auf 6.041,92 &euro; fest, was der Beklagte auch akzeptierte. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2004 verlangte die Klägerin von dem Beklagten zum 1. Januar 2005 eine weitere Entgeltanpassung auf 7.855 &euro;.
Der Beklagte zahlte im Jahr 2005 nur den Betrag, den die Klägerin mit der Erhöhung zum 1. Januar 2001 verlangt hatte (6.041,92 &euro;). Die Klägerin 3 macht mit der Klage den nicht gezahlten Unterschiedsbetrag von 1.813,06 &euro; geltend.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Klägerin könne von dem Beklagten das erhöhte Nutzungsentgelt nicht verlangen, weil die Regelung in § 5 Abs. 4 des Mietvertrages gegen § 307 Abs. 1 BGB verstoße und daher unwirksam sei. Da die Klausel bezüglich der Preisanpassung darauf abstelle, ob die Miete noch "ortsüblich oder sonst angemessen" sei, verstoße die Regelung gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Transparenz-6 gebot. Die Klausel sei unbestimmt, weil aus der Formulierung "sonst angemessen" die tatsächlichen Voraussetzungen für die Berechtigung der Klägerin zu einer Preisanpassung nicht hinreichend deutlich ersichtlich seien. Die Formulierung könne insbesondere nicht dahingehend ausgelegt werden, dass damit die ortsübliche Miete gemeint sei. Aufgrund der alternativen Formulierung in § 5 Abs. 4 des Vertrages werde die Bezeichnung "ortsüblich" nicht mit dem Begriff "sonst angemessen" gleichgesetzt. Wenn beide Begriffe jedoch unterschiedliche Sachverhalte erfassen sollen, sei unklar, welcher Tatbestand unter den Begriff "noch angemessen" zu subsumieren sei.
Schließlich werde der Beklagte durch die Klausel auch deshalb unangemessen benachteiligt, weil die Klägerin aufgrund ihrer faktischen Monopolstel-10 lung die Ortsüblichkeit der Preise mittelbar selbst bestimmen könne. Die Anknüpfung an das Kriterium der Ortsüblichkeit benachteilige den Vertragspartner dann, wenn der zur Leistungsbestimmung Berechtigte auf die Entwicklung dieser Preise wesentlichen Einfluss habe, weil er an den Verträgen, die zur Ermittlung des ortsüblichen Preises herangezogen würden, selbst beteiligt sei. Außerdem sehe die Klausel kein Kündigungsrecht für den Beklagten für den Fall vor, dass die Klägerin das einseitige Leistungsbestimmungsrecht wirksam ausgeübt habe.
1. Durch § 5 Abs. 4 Satz 2 des Nutzungsvertrages wird der Klägerin die Berechtigung eingeräumt, alle drei Jahre, erstmals zum 1. Januar 2001, bei einer Änderung der in Satz 1 der Klausel genannten Voraussetzungen die Höhe der Miete nach billigem Ermessen neu festzusetzen. Die Parteien haben damit zur Wertsicherung der Miete einen sogenannten Leistungsvorbehalt zugunsten der Klägerin vereinbart. Eine Leistungsvorbehaltsklausel liegt vor, wenn dem Bestimmungsberechtigten hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der geschuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibt, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzusetzen (Bartholomäi in Lindner-Figura/Opree/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 10 Rn. 151; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 4. Aufl. 13 Rn. 1212; Gerber/Eckert Gewerbliches Miet- und Pachtrecht 7. Aufl. Rn. 173). Eine solche Wertsicherungsklausel, durch die einem der Vertragspartner ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB eingeräumt wird, unterfällt gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden vom 7. September 2007 (BGBl. I S. 2246, nachfolgend: PrKG) zwar nicht dem Preisklauselverbot des § 1 Abs. 1 PrKG. Ist die Leistungsvorbehaltsklausel jedoch in vorformulierten Vertragsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB enthalten, unterliegt sie einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB (BGHZ 179, 186 = NJW 2009, 578 Rn. 13). Eine Inhaltskontrolle nach dieser Vorschrift ist insbesondere nicht durch § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts, das eine Vertragspartei zu einer Preisanpassung berechtigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - juris Rn. 19 und BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 178/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 20 mwN zu einer Spannungsklausel in einem Erdgassondervertrag). Auch findet die Vorschrift auf Geschäftsbedingungen Anwendung, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden (§ 310 BGB).
2. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind daher nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein (Se-15 natsurteil BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184). Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 22). Dabei dürfen allerdings die Anforderungen an den Verwender nicht überspannt werden (BGHZ 112, 115 = NJW 1990, 2383, 2384).
a) Wie der Senat in einem gleich gelagerten Fall bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - juris), wird die Regelung in § 5 Abs. 4 des Nutzungsvertrages diesen Anforderungen an die Klarheit und Verständlichkeit einer vorformulierten Vertragsbestimmung gerecht. Aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 4 Satz 1 des Nutzungsvertrages werden für einen Vertragspartner der Klägerin Zeitpunkt und Anlass für eine Mietanpassung hinreichend deutlich erkennbar.
aa) Die Regelung bestimmt, dass die Klägerin zur Vornahme einer Anpassung der Miete dann berechtigt ist, wenn zu dem in der Klausel festgelegten Prüfungszeitpunkt die vereinbarte Miete nicht mehr ortsüblich oder sonst angemessen ist. Das Leistungsbestimmungsrecht der Klägerin ist damit an Voraussetzungen gebunden, die für einen Vertragspartner der Klägerin verständlich und nachprüfbar sind. Zur Auslegung des Begriffes der ortsüblichen Miete kann auf die Vorschrift des § 546 a Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, der für die Höhe der von einem Mieter zu leistenden Entschädigung bei einer verspäteten 16 Rückgabe der Mietsache ebenfalls auf die Miete abstellt, die für die Vermietung vergleichbarer Sachen ortsüblich ist. Auch der Begriff der angemessenen Miete ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Angemessen ist der orts- und marktübliche Mietzins, worunter derjenige verstanden werden kann, der für vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss üblicherweise gefordert und gezahlt wird (Senatsurteil vom 2. Oktober 1991 - XII ZR 88/90 - NJW-RR 1992, 517, 518; vgl. auch Senatsurteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00 - NJW 2002, 3016, 3018; BGH Urteil vom 4. Juni 1975 - VIII ZR 243/72 - NJW 1975, 1557, 1558).
Die gewählte Formulierung in § 5 Abs. 4 Satz 1 des Nutzungsvertrages bringt in verständlicher Art und Weise zum Ausdruck, dass die Klägerin nicht nur bei einer Veränderung der ortsüblichen Miete, sondern auch dann zu einer Mietpreisanpassung berechtigt ist, wenn zum Prüfungszeitpunkt die gezahlte Miete keinen ausreichenden Gegenwert mehr für die Nutzung des Mietgegenstands darstellt. Der Begriff des angemessenen Nutzungsentgelts soll dabei erkennbar die Fälle erfassen, bei denen, unabhängig von einer Veränderung der ortsüblichen Miete, das von den Parteien bei Vertragsschluss vorausgesetzte Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aufgrund von sonstigen Veränderungen, etwa durch die allgemeine Preisentwicklung, nicht mehr gewahrt ist (vgl. BGHZ 189, 131 = NJW 2011, 2501 Rn. 36). Eine genauere Bezeichnung des Anlasses für eine Mietanpassung erfordert das Transparenzgebot nicht. 19 cc) Rechtsfehlerhaft ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Mietanpassungsklausel verstoße deshalb gegen das Transparenzgebot, weil sich aus ihr der Maßstab für die neu festzusetzende Miete nicht klar ergebe.
Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 des Nutzungsvertrages kann die Klägerin den zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen festsetzen. Durch die ausdrückliche Bezugnahme in dieser Klausel auf § 315 BGB wird der Klägerin nicht nur ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht i.S.d. § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt, sondern der Ausübung dieses Rechts verbindlich der Maßstab des § 315 Abs. 1 BGB zu Grunde gelegt. Der Klägerin wird durch die Bezugnahme auf § 315 BGB bei der Anpassung der Miete ein Ermessenspielraum eingeräumt, der durch den Begriff der Billigkeit begrenzt wird (vgl. MünchKommBGB/Würdinger 6. Aufl. § 315 Rn. 29). Damit ist der Maßstab für eine mögliche Mietpreisänderung i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinreichend bestimmt. Der Vertragspartner der Klägerin kann erkennen, dass eine von der Klägerin vorgenommene Mietpreisänderung nur dann von der Mietanpassungsklausel gedeckt ist, wenn die geänderte Miete einer Überprüfung anhand der zu § 315 BGB entwickelten Grundsätze standhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann der Billigkeit i.S.v. § 315 Abs. 1 BGB, wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des Marktüblichen liegt und dem entspricht, was regelmäßig als Preis für eine vergleichbare Leistung verlangt wird (vgl. BGH Urteil vom 2. Oktober 1991 - VIII ZR 240/90 - NJW-RR 1992, 183, 184). Eine weitere Konkretisierung des Umfangs einer möglichen Mietanpassung verlangt das Transparenzgebot nicht.
b) Der Beklagte wird durch die Mietanpassungsklausel auch nicht aus anderen Gründen i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. 21 aa) Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine Klausel ist unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Senatsurteile vom 8. Februar 2012 - XII ZR 42/10 - GuT 2012, 26 Rn. 20 und vom 19. Dezember 2007 - XII ZR 61/05 - NJW-RR 2008, 818 Rn. 17 mwN). Bei der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen der Vertragschließenden und die die jeweilige Klausel begleitenden Regelungen zu berücksichtigen (vgl. BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 304/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 33 mwN).
cc) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellen Preisänderungsklauseln bei langfristigen Vertragsverhältnissen, insbesondere solchen, die auf Leistungsaustausch gerichtet sind, ein geeignetes und anerkanntes In-24 strument zur Bewahrung des Gleichgewichts von Preis und Leistung dar. Denn sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorglich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge aufzufangen versucht (BGH Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 304/08 - NJW 2010, 2793 Rn. 34; BGHZ 172, 315 = NJW 2007, 2540 Rn. 22; BGHZ 176, 244 = NJW 2008, 2172 Rn. 14 und BGHZ 180, 257 = NJW 2009, 2051 Rn. 23 jeweils mwN).
Eine Preisanpassungsklausel hält allerdings dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern (vgl. BGHZ 185, 96 = NJW 2010, 2789 Rn. 35 zu einer Preisanpassungsklausel in einem Erdgaslieferungsvertrag). 27 dd) Danach hält die Mietanpassungsklausel in § 5 Abs. 4 des Nutzungsvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand.
c) Soweit das Berufungsgericht die Auffassung vertritt, die Klausel benachteilige den Vertragspartner deshalb, weil in ihr nicht geregelt sei, ob die Klägerin bei Vorliegen der im Vertrag genannten Voraussetzungen zur Anpassung der Miete verpflichtet sei, verkennt es die Rechtsfolgen, die sich aus der Bezugnahme in § 5 Abs. 4 Satz 2 des Nutzungsvertrages auf § 315 BGB ergeben. 29 Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat (Palandt/Grüneberg BGB 71. Aufl. § 315 Rn. 12). Übt er das Leistungsbestimmungsrecht nicht oder verzögert aus, d. h. nicht innerhalb einer objektiv angemessenen Zeit (vgl. hierzu MünchKommBGB/Würdinger 6. Aufl. § 315 BGB Rn. 46), kann der Schuldner den Bestimmungsberechtigten zwar nicht auf Abgabe einer Bestimmungserklärung gerichtlich in Anspruch nehmen. § 315 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB gibt ihm jedoch die Möglichkeit, eine Klage auf Leistungsbestimmung durch das Gericht zu erheben. Dadurch sind die Interessen eines Vertragspartners der Klägerin ausreichend gewahrt. Sieht er zum Zeitpunkt der Überprüfung die Voraussetzungen für eine Mietanpassung als erfüllt an und nimmt die Klägerin eine Leistungsbestimmung nicht vor, kann er nach Ablauf einer angemessenen Zeitspanne von der Rechtsschutzmöglichkeit des § 315 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB Gebrauch machen und ggf. selbst eine Anpassung der Miete erreichen. Ein Verzug der Klägerin mit der Ausübung ihres Leistungsbestimmungsrechts ist hierfür nicht erforderlich (MünchKommBGB/Würdinger 6. Aufl. § 315 BGB Rn. 46).
d) Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners der Klägerin ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin durch ihre faktische Monopolstellung die zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogene Vergleichsmiete mittelbar selbst bestimmen kann. Zwar ist dem Berufungsgericht zuzugeben, dass für Bundeswasserstraßen allein die Klägerin das Nutzungsentgelt festsetzt und sie damit maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Nutzungsentgelts für vergleichbare Mietobjekte an Bundeswasserstraßen ausübt. Eine Erhöhung der Miete für die Neuvermietung vergleichbarer Mietobjekte führt nach der Regelung des § 5 Abs. 4 des Nutzungsvertrags jedoch nicht zwingend auch zu einer Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietvertrag. Hält 32 der Mieter die Mietanpassung für unangemessen, kann er sich auf die Unbilligkeit der Leistungsbestimmung berufen und im Rahmen einer von der Klägerin erhobenen Zahlungsklage die Einrede erheben, die Bestimmung sei unbillig und damit gemäß § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB für ihn unverbindlich (MünchKommBGB/Würdinger 6. Aufl. § 315 BGB Rn. 39). Das mit der Sache befasste Gericht hat dann gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gegeben sind und die Mietpreisanpassung der Billigkeit entspricht. Dadurch wird der Mieter ausreichend vor einem Missbrauch des Leistungsbestimmungsrechts geschützt.
3. Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Auf die Revision ist es im Umfang der Anfechtung aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen dazu zu 34 treffen sind, ob die von der Klägerin festgesetzte Miete der Billigkeit entspricht. Das Verfahren ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
AG Potsdam, Entscheidung vom 28.08.2009 - 33 C 229/08 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 17.06.2010 - 11 S 146/09 -
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