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Timestamp: 2020-02-26 15:06:55+00:00
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I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali
Pubblicata il 19/11/2011
I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui titolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti rappresentano un insieme, sia in virtù del principio generale previsto dall'art. 1294 c.c., alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 ottobre 2011, n. 21907
CONDOMINIO DI VIA (OMESSO), in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in virtu' di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. GAROFALO PIETRO, per legge domiciliato nella Cancelleria civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma;
SA. Se. , rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. CARADONNA GIANFRANCO e Piero Conti, elettivamente domiciliati nello studio di quest'ultimo in Roma, via Filippo Corridoni, n. 23;
SA. Se. , rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. Gianfranco Caradonna e Piero Conti, elettivamente domiciliati nello studio di quest'ultimo in Roma, via Filippo Corridoni, n. 23;
- ricorrente in via incidentale condizionata -
CONDOMINIO DI VIA (OMESSO), in persona dell'amministratore pro' tempore, rappresentato e difeso, in virtu' di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. Pietro Garofalo, per legge domiciliato nella Cancelleria civile della Corte di cassazione, piazza Cavour, Roma ;
avverso la sentenza del Giudice di pace di Bari n. 4263 del 6 settembre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 13 ottobre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto del ricorso incidentale.
1. - Sa.Se. ha proposto opposizione avverso il decreto, provvisoriamente esecutivo, con il quale il Giudice di pace di Bari aveva ingiunto, allo stesso e ai fratelli Fo. Vi. e Ca. , comproprietari di due unita' immobiliari all'interno del Condominio di via (OMESSO), il pagamento, in solido, della somma di euro 618,51, per oneri condominiali relativi alla gestione dell'anno 2002, cosi come risultanti dal bilancio consuntivo approvato con delibera del 19 settembre 2003.
L'opponente, oltre a prospettare la nullita' della delibera assembleare del 19 settembre 2003 (perche' viziata dalla mancata convocazione dello stesso all'assemblea e dal mancato invio di copia del verbale assembleare), ha dedotto l'insussistenza del rapporto di solidarieta' passiva tra gli ingiunti, in quanto comproprietari delle predette unita' immobiliari pro' quota, e ha eccepito l'avvenuto pagamento degli oneri condominiali relativi alla sua quota di proprieta'.
Il Condominio si e' costituito, resistendo.
Respinte le contestazioni relative alla validita' della delibera assembleare del 19 settembre 2003 (sia perche' all'assemblea aveva ritualmente partecipato, in luogo dell'opponente Sa. , Ca.Fe. , acquirente della quota del medesimo; sia perche' la delibera in questione, in ipotesi semmai annullabile in ragione del vizio dedotto e non nulla, non era stata impugnata nei termini), il Giudice di pace ha rilevato che l'obbligazione doveva considerarsi nella specie parziaria perche' le quote di comproprieta' degli immobili condominiali erano pervenute ai rispettivi titolari in base a due distinti testamenti: il Sa. avendone acquistato i 2/4 in forza di successione dalla madre C.E. , ed i germani Fo. 1/4 ciascuno in forza di successione dalla madre C. G. . "Nel caso in esame - ha concluso il primo giudice - il pagamento degli oneri condominiali afferisce ai condebitori pro' quota, trattandosi di obbligazioni, inerenti la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio (articoli 1104 e 1123 c.c.), propter rem, essendo strettamente connesse con la contitolarita' del diritto di proprieta', che ha ciascun partecipante alla comunione su dette cose".
In prossimita' dell'udienza il Condominio ha depositato una memoria illustrativa.
1. - Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell'articolo 335 c.p.c., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.
2. - Il primo motivo del ricorso principale lamenta (in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 5) motivazione solo apparente con riferimento alla deroga della norma generale sulla solidarieta' fra condebitori. Il Giudice di pace non avrebbe chiarito perche' una circostanza estranea al rapporto obbligatorio (i differenti titoli di provenienza dei condomini comunisti) possa avere influito (ed in quale modo) sulla disciplina che normalmente dovrebbe regolare il rapporto obbligatorio medesimo.
Il secondo motivo del medesimo ricorso censura omessa motivazione sul fatto che il riparto previsto dall'articolo 1104 c.c., opera solo nei rapporti interni tra i comunisti e non anche nei confronti dei terzi, fra cui deve essere compreso il condominio.
Con il terzo motivo (motivazione omessa o quanto meno insufficiente) il Condominio lamenta che a base della decisione sia stata posta una categoria - quella dei "contitolari" contrapposta a quella dei normali "comproprietari" - senza tuttavia chiarirsi in base a quale norma, o principio giuridico, la contitolarita' debba ricevere una disciplina differente rispetto a quella prevista per la normale comproprieta'.
Con il quarto motivo (violazione dell'articolo 111 Cost., dell'articolo 6 della CEDU e dell'articolo 112 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3) il Condominio si duole che il Giudice di pace abbia, d'ufficio, valorizzato il fatto che i titoli di provenienza dei comunisti fossero diversi, laddove il contitolare opponente aveva assunto che ciascuno dei comproprietari di un appartamento in condominio rispondesse esclusivamente in relazione alla sua quota.
Il quinto mezzo del ricorso principale (violazione del principio generale dell'ordinamento desumibile dall'articolo 1294 c.c., a nulla rilevando che i titoli di acquisto della comproprieta' siano, tra loro, differenti.
3. - Preliminare in ordine logico e' l'esame del quinto motivo del ricorso principale.
La censura con esso veicolata e', innanzitutto, ammissibile, perche' il ricorrente prospetta la contrarieta' della sentenza del giudice di pace, pronunciata secondo equita', ad un principio in cui si compendiano le linee essenziali della disciplina giuridica del rapporto dedotto in causa.
Essa e' anche fondata.
3.1. - Questa Corte ha ripetutamente affermato che in tema di comunione ordinaria, i comproprietari, come condebitori di un'obbligazione contratta per la cosa comune, sono tenuti in solido nei confronti del creditore, a meno che dal titolo non risulti diversamente, e che ad essi si applica la disposizione generale dell'articolo 1294 c.c., la quale non e' derogata dalla normativa sulla comproprieta'.
Secondo Cass., sez. 2, 5 giugno 1959, n. 1689, l'obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro' indiviso di un appartamento ha carattere solidale, sia perche' l'obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell'immobile, sia perche' i comunisti pro' indiviso di una porzione non possono essere considerati direttamente condomini.
Nella sentenza di questa seconda sezione 10 febbraio 1970, n. 335, si afferma che "i comproprietari pro' indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, non essendo consentita, riguardo il pagamento delle spese condominiali, un'ulteriore divisione, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto il condominio". A tale conclusione la sentenza giunge facendo leva in particolare: (a) sull'articolo 67 disp. att. c.c., ai cui sensi qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprieta' indivisa a piu' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea condominiale.
Alla stessa soluzione perviene Cass., sez. 2, 21 ottobre 1978, n. 4769, secondo la quale i comproprietari di un appartamento in edificio condominiale sono debitori solidali, verso il condominio, per il pagamento delle spese di cui all'articolo 1299 c.c.)".
Da ultimo, il principio e' stato ribadito da 1292 c.c., secondo il quale la solidarieta' si presume nel caso di pluralita' di debitori".
3.2. - Il Collegio intende dare continuita' a questo orientamento.
Venendo nella specie in evidenza la natura dell'obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari pro' indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l'obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unita' immobiliare dell'edificio in condominio, e cioe' al valore del piano o porzione di piano "spettante in proprieta' esclusiva ai singoli condomini", come espressamente stabilito dall'articolo 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: il che e' coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell'immobile, e non gia' a quote ideali.
A cio' aggiungasi che, dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, piu' nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprieta' sulla quota ideale, come e' testimoniato dall'articolo 67 disp. att. c.c., il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell'assemblea.
In altri termini, poiche' l'obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e poiche' i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno e' tenuto in solido verso il condominio.
Infatti, nelle obbligazioni contratte per (o relative al) la cosa in comunione ordinaria (articolo 1294 c.c.: la pluralita' di debitori legati da un vincolo di comunione (i contitolari del bene in comproprieta'), l'unicita' della prestazione e l'unita' della fonte (l'eadem causa obligandi del diritto romano).
Non rileva il fatto che l'obbligazione derivi dalla legge anziche' dal contratto, perche' la regola della solidarieta' riguarda ogni tipo di obbligazione e non soltanto le obbligazioni da contratto: come tale, essa e' destinata ad abbracciare anche l'obbligazione di partecipare alle spese per l'amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte talvolta nella delibera dell'assemblea o nell'attivita' dell'amministratore, e talvolta direttamente nella legge.
E neppure rileva che il condebito si innesti su una situazione, la comunione ordinaria, dominata dal principio della quota. Infatti, la ripartizione pro' quota delle spese comuni (ricavabile dal combinato disposto degli articoli 1101 e 1104 cod. civ.) concerne esclusivamente i rapporti interni tra comunisti, non implicando anche un'attuazione parziaria dell'obbligazione per quanto attiene ai rapporti esterni con il creditore.
Una conferma dell'operativita' della regola della solidarieta' nei confronti del creditore per le obbliga-zioni assunte dai comproprietari per la cosa comune, si ricava dall'articolo 1115 c.c., il quale - nel richiamare la solidarieta' non come semplice dato di fatto ma come effetto giuridico - contiene anche un tratto peculiare del debito dei comproprietari per la cosa comune rispetto al generale funzionamento dei condebiti ad attuazione solidale, con la previsione della facolta' accordata a ciascun partecipante di esigere l'estinzione delle obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, prelevando la somma occorrente dal prezzo di vendita della cosa stessa.
Ne' infine - per venire al caso di specie e alla ratio decidenti che sostiene la sentenza impugnata - e' di ostacolo all'applicazione della regola della solidarieta' il fatto che le quote dell'unita' immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di due distinti titoli successori, giacche' la diversita' dei titoli di provenienza concerne il modo di acquisto del bene in comunione, ma non tocca la contitolarita' del debito per le obbligazioni assunte dai comproprietari in relazione alla cosa comune ne' incide sul modo di attuazione dell'obbligazione nei rapporti con il condominio creditore.
3.3. - Deve pertanto enunciarsi il seguente principio di diritto: "I comproprietari di una unita' immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perche' detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtu' del principio generale dettato dall'articolo 113 c.p.c., comma 2".
3.4. - Ad avviso del Collegio, una siffatta definizione, da parte della sezione semplice, del caso sottoposto al suo esame non e' precluso dal principio di diritto - espresso, in sede di risoluzione di contrasto, dalle sezioni unite con la sentenza 8 aprile 2003, n. 9148 - sulla natura parziaria e non solidale della responsabilita' dei condomini per le obbligazioni contratte dall'amministratore in nome e per conto del condominio.
Occorre al riguardo muovere dalla considerazione che "il principio di diritto enunciato dalle sezioni unite", al quale si riferisce il terzo comma dell'articolo 374 cod. proc. civ. nel delineare un "vincolo in negativo" per la sezione semplice (nel senso che questa, se ritiene di non condividere la regula iuris espressa dalle sezioni unite, e' tenuta a rimettere a queste ultime, con ordinanza motivata, la decisione del ricorso), e' la generalizzazione dell'interpretazione ed applicazione della norma giuridica con riferimento ad una singola fattispecie: esprime, cioe', la concretizzazione della norma in relazione ad un caso nella sua valenza tipica e paradigmatica, e quindi suscettibile di riprodursi, attesa la valenza, appunto, "di principio" dell'enunciazione, con riguardo ad una generalita' di casi concreti futuri.
Ora, mentre la questione decisa dalle sezioni unite investe la natura della responsabilita' dei singoli condomini in ordine alle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e il dictum da esse enunciato si risolve nell'affermazione secondo cui il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell'amministratore quale rappresentante dei condomini in relazione ad un'obbligazione contrattuale dallo stesso stipulata, puo' procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l'intera somma dovuta, bensi' solo nei limiti della quota di ciascuno; la questione esaminata in questa sede riguarda un caso tutt'affatto diverso, ossia se in tema di comunione ordinaria, le obbligazioni dei comproprietari, in particolare relativamente alle spese condominiali inerenti alla contitolarita' pro' indiviso di un appartamento facente parte di un condominio, ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale.
Del resto, che le fattispecie, con i correlati referenti normativi, e quindi le questioni siano diverse, e' convalidato dal fatto che l'ultima delle pronunce il cui orientamento qui si va a confermare (la sentenza 4 giugno 2008, n. 14813) e' stata emessa dalla sezione semplice successivamente all'intervento nomofilattico delle sezioni unite.
3.5. - Occorre tuttavia farsi carico del fatto che il decisvm delle sezioni unite, superando risultati acquisiti in tema di solidarieta' passiva nelle obbligazioni, prende le mosse dalla puntualizzazione che, in mancanza di una norma di legge che privilegi la comunanza della prestazione, la natura pecuniaria dell'obbligazione e la sua conseguente intrinseca divisibilita' ex parte debitoris impediscono l'applicazione della presunzione di solidarieta' tra condebitori.
Interrogandosi, in generale, sul "fondamento della solidarieta'", le sezioni unite sottolineano infatti che "l'obbligazione dei condomini (condebitori)..., consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile", e che "la solidarieta' passiva... esige la sussistenza non soltanto della pluralita' dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresi' dell'indivisibilita' della prestazione comune"; di talche', "in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa previsione di legge" - non configurabile rispetto all'obbligazione assunta dal condominio versi i terzi - "la intrinseca parziarieta' dell'obbligazione prevale".
Il percorso argomentativo sul fondamento della solidarieta' ex articolo 374 c.p.c., comma 3, (non includendo questo tutte le giustificazioni adoperate dal massimo organo della nomofilachia a sostegno della risoluzione adottata), e non e' capace di porsi - in altre situazioni di condebito per obbligazioni pecuniarie - con la forza e con il "vincolo" che assiste l'enunciazione delle sezioni unite.
(a) sul fatto che l'articolo 1119 c.c., e, comunque, dalla assoluta inespropriabilita'";
(b) sulla circostanza che l'articolo 1123 c.c., "interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno";
(c) sul rilievo che - stante "il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarita' individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilita'" - "l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote";
(d) sulla sottolineatura, ancora, che "le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 c.c., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditar in proporzione alle loro quote";
(e) su ragioni - infine - di "giustizia sostanziale" e di analisi economica del diritto, atteso che "la solidarieta' avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e puo' cautelarsi in vari modi", laddove la parziarieta' "non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore".
Quel che piu' conta e' che lo stesso principio di diritto enunciato dalle sezioni unite (l'assenza di solidarieta' nella responsabilita' dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dall'amministratore nei confronti del terzo) potrebbe addirittura riposare su una premessa ulteriore ed opposta rispetto a quella espressa dal complesso motivazionale della citata sentenza, ossia - come e' stato messo in luce in dottrina - valorizzando il processo di unificazione dell'amministrazione delle cose comuni e l'organizzazione del gruppo, in cui si identifica la stessa identita' del condominio (ben al di la' del modello della comunione ordinaria), e ricostruendo l'obbligazione contratta per la gestione delle cose comuni come obbligazione soggettivamente semplice: il che porterebbe a ritenere che a detta unificazione, ottenuta all'esterno nei rapporti con i terzi, faccia poi seguito una rifrazione del debito nelle posizioni dei singoli condomini, i quali confidano ragionevolmente nel fatto che ad essere assunte sono obbligazioni collettive, il cui peso si intende condividere, ma appunto collettivamente e non uti singuli.
3.6. - Tanto premesso, il collegio - nel ribadire l'applicabilita' del principio di cui all'articolo 1294 c.c., alle obbligazioni per la cosa comune che fanno capo ai comproprietari in comunione ordinaria - non ritiene persuasiva la tesi che la solidarieta' passiva, a parte le ipotesi speciali espressamente volute dal legislatore, dipenda dalla (e si leghi indissolubilmente alla) indivisibilita' della prestazione e sia preordinata a proteggere, in fase esecutiva, soltanto l'unita' della prestazione indivisibile.
La regola della solidarieta' passiva e' stata infatti introdotta dal codice civile del 1942 in conseguenza della commercializzazione delle obbligazioni civili al fine di rafforzare, nella fase di attuazione del rapporto obbligatorio, tanto le probabilita' per il creditore di vedere soddisfatto il suo interesse creditorio al bene oggetto della prestazione quanto la "comunione di interessi" dalla quale, nella realta' della vita, "piu' debitori... obbligati per un solo debito... sono legati intimamente" (Relazione al codice civile, n. 597).
Al contrario, la funzione della indivisibilita' va colta nell'esigenza di assicurare l'unita' della prestazione, data l'inidoneita' del suo oggetto ad essere suscettibile di essere frazionato in porzioni idonee a conservare proporzionalmente la stessa funzione economica dell'intera prestazione.
E poiche', appunto, il fondamento della solidarieta' passiva non risiede nell'esigenza di tutelare l'adempimento unitario di una obbligazione avente per oggetto una cosa o un fatto non suscettibile di divisione, bensi' in quella di rafforzare le probabilita' per il creditore di conseguire la prestazione, sia questa divisibile o indivisibile, e' da escludere che l'indivisibilita' della prestazione costituisca un necessario predicato dell'idem debitum.
Ne deriva che la naturale divisibilita' dell'obbligazione pecuniaria dei comproprietari di un appartamento sito in un condominio di contribuire agli oneri condominiali, non impedisce di configurare la solidarieta' del vincolo tra quei contitolari.
5. - Passando al ricorso incidentale condizionato, con il primo motivo si deduce contraddittoria motivazione, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 5, circa i punti decisivi della controversia rappresentati dalla mancata convocazione del Sa. alla delibera assembleare del settembre 2003, dalla mancata comunicazione del relativo verbale, dalla mancanza di qualita' di condomino del medesimo alla data della delibera, nonche' omessa motivazione sulla pacifica conoscenza da parte dell'amministratore delle quote di comproprieta' e ripartizione in base alle medesime delle spese, anche nel rendiconto posto a base dell'ingiunzione; il tutto in relazione alla dedotta invalidita' ed inefficacia nei confronti dell'opponente della delibera medesima e comunque sulla richiesta di revoca del decreto ingiuntivo nei confronti del Sa. .
5.1. - Il motivo e' inammissibile, perche' - essendo impugnata una pronuncia secondo equita' del giudice di pace, ai sensi dell'articolo 113 c.p.c., comma 2, - la censura veicolata non prospetta un'ipotesi equiparabile a quella di inesistenza della motivazione, ossia di mera apparenza della motivazione o di concreta impossibilita' di comprenderne la ratio decidendi, a causa di una radicale e insanabile contraddittorieta'.
6. - Il secondo mezzo del ricorso incidentale condizionato denuncia violazione della norma processuale di cui all'articolo 112 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per omessa pronuncia su una domanda ed eccezione proposta dall'opponente ed in particolare sulla eccezione di invalidita' della delibera.
6.1. - Il motivo e' infondato, perche' - come emerge per tabulas dalla lettura della sentenza impugnata - il Giudice di pace ha esaminato la domanda di nullita' della delibera, ma ha ritenuto che essa non poteva trovare ingresso nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, perche', essendo dedotto un vizio comportante non la nullita', ma l'annullabilita' della delibera, questa avrebbe dovuto essere impugnata "nei termini previsti e nelle sedi competenti".
7. - Il ricorso principale e' accolto e l'incidentale condizionato rigettato.
La sentenza impugnata e' cassata.
Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo' essere decisa nel merito con il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo.
La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale per effetto della fondatezza del quinto motivo, assorbito l'esame delle rimanenti censure, e rigetta il ricorso incidentale condizionato; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta da Sa. Se. . Condanna quest'ultimo al pagamento delle spese processuali sostenute dal Condominio, che liquida, per la fase di merito, in complessivi euro 550, di cui euro 300 per diritti ed euro 200 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e, per la fase di legittimita', in complessivi euro 500, di cui euro 300 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
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