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Timestamp: 2017-02-26 23:38:40+00:00
Document Index: 63807113

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 13', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 13', 'art. 13', 'arrêt ', 'art. 10', 'arrêt ', 'arrêt ', 'ATF ', 'art. 10', 'art. 64', 'art. 15', 'art. 13', 'art. 10', 'art. 10']

111 II 37875. Arrêt de la Ire Cour civile du 12 novembre 1985 dans la cause dame C. contre S.I. X. S.A. (recours en réforme)
Majoration du loyer pour cause de hausse des coûts et de prestations supplémentaires (art. 15 al. 1 lettre b AMSL, 9-10 OSL); obligation incombant au bailleur de motiver les hausses (art. 13a al. 2 OSL). 1. Pour déterminer l'importance de la hausse des coûts (art. 15 al. 1 lettre b AMSL, 9 OSL), il y a lieu de comparer la moyenne des charges relatives aux années ayant précédé la dernière fixation de loyer avec la moyenne des charges des années postérieures. Circonstances pouvant justifier une dérogation à cette règle (consid. 2). 2. Nécessité de déterminer les éléments permettant de calculer le taux de rendement des investissements à plus-value (art. 15 al. 1 lettre b AMSL, 10 OSL; consid. 5). 3. L'art. 13a al. 2 OSL ne s'applique qu'à la procédure de conciliation (consid. 3). Faits à partir de page 379
S'agissant de l'augmentation des charges d'exploitation, la locataire estime que la Chambre d'appel a pris à tort, comme terme de comparaison, la moyenne des charges de 1974 à 1976 au lieu de celle relative aux seules années 1974 et 1975. En ce qui concerne les prestations supplémentaires de la bailleresse, elle fait valoir que la hausse de loyer n'a pas été dûment motivée par l'intimée qui n'a BGE 111 II 378 S. 380pas fourni de pièces justificatives à ce sujet, contrairement aux dispositions de l'art. 13a al. 2 OSL applicables, selon elle, non seulement au cours de la procédure de conciliation, mais également durant toute la procédure judiciaire subséquente. Il est ensuite reproché à la Chambre d'appel d'avoir pris en considération des travaux de la bailleresse qui n'étaient pas encore achevés à la date prévue pour l'entrée en vigueur de la hausse de loyer sollicitée. Enfin, il lui est fait grief d'avoir retenu un taux trop élevé pour la couverture des frais d'intérêt et d'amortissement causés par les investissements effectués pour le nouvel agencement des cuisines et le remplacement des colonnes de chute.
Pour 1974 et 1975 la moyenne des charges a été de 110'338 francs 50 alors que, pour les années 1976 à 1980, elle a BGE 111 II 378 S. 381été de 117'056 francs 20, ce qui représente une augmentation de 6'718 francs, soit, par rapport à un état locatif de 323'082 francs au 6 décembre 1975, de 2,08%. L'augmentation de loyer, en raison de la hausse des coûts, ne peut dès lors être admise qu'à concurrence de ce pourcentage.
La partie recourante reproche à la cour cantonale d'avoir violé cette jurisprudence en comptant un amortissement sur la part des grands travaux représentant de l'entretien; toutefois, comme les deux parts sont égales en l'espèce (50%), on peut aussi comprendre l'arrêt cantonal comme admettant un amortissement de la part apportant une plus-value, conformément à l'art. 10 al. 2 OSL et à ladite jurisprudence. Au demeurant, quand elle fait grief à la cour cantonale d'avoir considéré que le taux de l'intérêt hypothécaire était de 5 1/4% - alors qu'il serait en réalité de 5% -, la recourante BGE 111 II 378 S. 383méconnaît le texte même de l'arrêt attaqué selon lequel "5 1/4% ... était de 1/4% supérieur au taux moyen des intérêts ...".
Il résulte des chiffres retenus par la cour cantonale que, pour des travaux entraînant une plus-value de 443'800 francs, la part annuelle répercutée sur les locataires est de 52'885 francs 50, ce qui équivaut à environ 11,9% de l'investissement, dont 5,25% correspondent au taux hypothécaire de premier rang appliqué en 1981 par la Banque hypothécaire du canton de Genève et augmenté de 1/4%, et 6,65% à une majoration pour la couverture des frais d'amortissement. Ce rendement de 11,9% sur les investissements assimilés à plus-value est sensiblement plus élevé que celui qui avait été retenu par les juridictions cantonales dans l'affaire Benso (6,25%, soit 1/2% de plus que le taux hypothécaire de premier rang). Certes, le Tribunal fédéral s'était demandé, dans l'arrêt précité (ATF 110 II 410), si ce dernier taux tenait suffisamment compte du droit à l'amortissement et à la couverture des frais d'entretien prévu par l'art. 10 al. 2 OSL. Il reste que le taux retenu par la Chambre d'appel est nettement supérieur aux taux proposés par la doctrine (cf. RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 1984, p. 209 s.; MEYER, Mietrecht im Alltag, 3e éd., pp. 111-113; GMÜR/CAVIEZEL, Mietrecht - Mieterschutz, 2e éd., p. 175), sans que la cour cantonale se prononce à ce sujet. Sans doute ces taux relèvent-ils pour partie du fait et ne peuvent-ils être appliqués comme tels directement par le Tribunal fédéral. Celui-ci doit cependant disposer d'indications de fait précises lui permettant de vérifier si le droit fédéral a été correctement appliqué. Le taux de rendement à appliquer dans le cas particulier dépend notamment de la durée de vie des améliorations résultant des travaux entrepris. En l'espèce, la Chambre d'appel a estimé à 15 ans la durée de vie des améliorations donnant lieu à plus-value, sans toutefois indiquer avec précision en quoi consistaient les travaux ayant entraîné ces améliorations. Pour que le Tribunal fédéral soit en mesure de vérifier ce point, il faut que le jugement déféré mentionne - avec le plus de précision possible - en quoi consistent les travaux à plus-value et quels sont approximativement, pour chacun d'eux, la longévité et les frais d'entretien prévisibles. Le jugement attaqué ne satisfait nullement à ces exigences. Il s'impose, partant, de renvoyer sur ce point la cause à la cour cantonale pour qu'elle statue à nouveau (art. 64 OJ), autant que le permet le droit cantonal de procédure. Il lui appartiendra de calculer le taux de BGE 111 II 378 S. 384rendement en procédant à une ventilation des frais selon la nature des travaux entrepris - transformation des cuisines, d'une part, et remplacement des colonnes de chute, d'autre part -, la durée de vie - différente - de ces deux catégories de travaux à plus-value et les frais d'entretien prévisibles pour chacune d'elles. De même, la cour cantonale devra tenir compte de l'incidence des premiers amortissements sur le montant des intérêts futurs à payer, dès lors que le solde en capital diminue progressivement avec les années (cf., à cet égard, la remarque de GMÜR/CAVIEZEL, op.cit., p. 62 et la formule mathématique reproduite par MEYER, op.cit., p. 113).
106 II 362,
art. 15 al. 1 lettre b AMSL,
art. 13a al. 2 OSL,
art. 10 al. 2 OSL,
art. 10 al. 1 OSL,