Source: http://civil.udg.es/normacivil/estatal/contract/Lau64.htm
Timestamp: 2017-04-27 20:31:50
Document Index: 392956984

Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 4', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'artículo\n77', 'artículo\n104', 'Artículo 4', 'artículo 32', 'Artículo 5', 'artículo\n4', 'artículo 4', 'Artículo 6', 'Artículo 7', 'Artículo 8', 'Artículo 9', 'Artículo 10', 'artículo 18', 'Artículo 11', 'Artículo 12', 'Artículo 13', 'Artículo 14', 'artículo 103', 'Artículo 15', 'Artículo 16', 'Artículo 17', 'Artículo 18', 'artículo 10', 'artículo 12', 'Artículo 19', 'Artículo 20', 'Artículo 21', 'artículo 4', 'Artículo 22', 'Artículo 23', 'Artículo 24', 'Artículo 25', 'Artículo 26', 'Artículo 27', 'artículo 25', 'Artículo 28', 'artículo 362', 'artículo 114', 'Artículo 29', 'Artículo 30', 'artículo\n5', 'Artículo 31', 'Artículo 32', 'Artículo 33', 'Artículo 34', 'Artículo 35', 'Artículo 36', 'artículo 1', 'Artículo 37', 'Artículo 38', 'Artículo 39', 'artículo 32', 'Artículo 40', 'Artículo 41', 'artículo\n39', 'Artículo 42', 'Artículo 43', 'Artículo 44', 'Artículo 45', 'Artículo 46', 'artículo 17', 'Artículo 47', 'Artículo 48', 'artículo 1', 'Artículo 49', 'artículo 47', 'Artículo 50', 'Artículo 51', 'Artículo 52', 'Artículo 53', 'artículo 48', 'artículo\n62', 'Artículo 54', 'artículo 64', 'Artículo 55', 'Artículo 56', 'Artículo 57', 'artículo 114', 'Artículo 58', 'Artículo 59', 'Artículo 60', 'artículo 42', 'Artículo 61', 'artículo 13', 'Artículo 62', 'Artículo 63', 'Artículo 64', 'artículo 62', 'Artículo 65', 'Artículo 66', 'Artículo 67', 'Artículo 68', 'Artículo 69', 'Artículo 70', 'artículo 65', 'artículo\n73', 'artículo 5', 'Artículo 71', 'Artículo 72', 'Artículo 73', 'Artículo 74', 'Artículo 75', 'artículo 70', 'Artículo 76', 'Artículo 77', 'artículo 3', 'artículo 70', 'Artículo 78', 'Artículo 79', 'Artículo 80', 'Artículo 81', 'artículo 62', 'artículo\n79', 'Artículo 82', 'Artículo 83', 'Artículo 84', 'Artículo 85', 'artículo 83', 'Artículo 86', 'artículo 88', 'Artículo 87', 'artículo 84', 'Artículo 88', 'artículo 82', 'Artículo 89', 'artículo 88', 'Artículo 90', 'artículo 97', 'artículo\n87', 'Artículo 91', 'Artículo 92', 'Artículo 93', 'Artículo 94', 'Artículo 95', 'artículo 6', 'artículo\n96', 'Artículo 96', 'artículo\n6', 'artículo 118', 'artículo 100', 'Artículo 97', 'Artículo 98', 'Artículo 99', 'artículo 95', 'artículo 114', 'artículo 24', 'artículo 95', 'artículo 21', 'artículo\n18', 'artículo 42', 'artículo 96', 'artículo 102', 'artículo 108', 'Artículo 100', 'artículo\n99', 'artículo 95', 'artículo 99', 'artículo 96', 'Artículo 101', 'artículo 106', 'Artículo 102', 'artículo\n95', 'Artículo 103', 'Artículo 104', 'artículo\n3', 'Artículo 105', 'Artículo 106', 'Artículo 107', 'Artículo 108', 'artículo 95', 'artículo 107', 'Artículo 109', 'artículo 101', 'Artículo 110', 'artículo 108', 'Artículo 111', 'artículo 114', 'Artículo 112', 'Artículo 113', 'Artículo 114', 'artículo 21', 'artículo\n21', 'artículo\n117', 'artículo 32', 'artículo 62', 'Artículo 115', 'Artículo 116', 'artículo 119', 'Artículo 117', 'artículo 27', 'artículo 114', 'artículo 13', 'artículo 13', 'artículo 115', 'artículo 116', 'Artículo 118', 'Artículo 119', 'Artículo 120', 'Artículo 121', 'Artículo 122', 'artículo\n114', 'Artículo 123', 'artículo 114', 'artículo 53', 'Artículo 124', 'artículo 147', 'Artículo 125', 'Artículo 126', 'artículo 123', 'artículo 376', 'Artículo 127', 'artículo 124', 'Artículo 128', 'Artículo 129', 'artículo 114', 'artículo 114', 'Artículo 130', 'Artículo 131', 'artículo\n149', 'Artículo 132', 'artículo 130', 'artículo 124', 'Artículo 133', 'Artículo 134', 'artículo 1782', 'Artículo 135', 'artículo 131', 'Artículo 136', 'Artículo 137', 'Artículo 138', 'Artículo 139', 'artículo 137', 'Artículo 140', 'Artículo 141', 'Artículo 142', 'artículo\n124', 'artículo\n147', 'artículo 1596', 'Artículo 143', 'artículo 125', 'artículo 114', 'Artículo 144', 'Artículo 145', 'Artículo 146', 'Artículo 147', 'artículo 1', 'Artículo 148', 'artículo 1', 'artículo 114', 'Artículo 149', 'Artículo 150', 'Artículo 151', 'Artículo 152', 'artículo 60', 'artículo\n24', 'artículo 15', 'artículo\n62', 'artículo 64', 'artículo 72', 'artículo 27', 'artículo 25', 'artículo 39', 'artículo 96', 'artículo 39', 'artículo\n60', 'artículo 58', 'artículo 62', 'artículo 62', 'artículo 64', 'artículo 65', 'artículo 68', 'artículo\n96', 'artículo 99', 'artículo 100', 'artículo 133', 'artículo 103', 'artículo 105', 'artículo\n3', 'artículo 62', 'artículo\n6', 'artículo\n12', 'artículo 53', 'artículo\n18', 'artículo\n99', 'e contrario', 'artículo 8', 'artículo 96', 'artículo 7', 'artículo 62', 'artículo 76', 'artículo 32']

Decreto núm. 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, por el que se aprueba el Texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE núm. 311, de 28-12-1964.
Corrección de errores BOE núms.
13 y 14, de 15-01-1965) El artículo 4, apartado a) de la Ley número 40 de 1964, fecha 11 de junio, autorizó
al gobierno para que, a propuesta del Ministro de Justicia, publicará en el plazo de seis
meses, un texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al hacer uso de esta
autorización se ha desistido de dar una nueva estructura al texto legal, más acomodada a
la naturaleza, trascendencia y contenido de sus preceptos, así como a la lógica
coordinación y subordinación que entre ellos existe, porque , bien meditadas las
tal cambio radical en la sistemática de la Ley podría contribuir más a entorpecer y
dificultar la misión del interprete, habituado a encontrar la norma en el lugar en que
durante tantos años la hallaba, que a simplificar el manejo de sus
disposiciones. De
aquí que, salvo en algunos casos excepcionales, se haya conservado fielmente el plan
seguido por las Leyes de 22 de Diciembre de 1955, según fue articulada por el Decreto de
13 de abril de 1956, y de 11 de Junio último, habiéndose limitado la refundición a
insertar en el texto articulado de la primera los preceptos modificados o adicionados por
la segunda, a adaptar la numeración de las subdivisiones de algunos pocos artículos y la
de ciertas disposiciones transitorias al orden expositivo estimado más correcto y a
unificar la nomenclatura de las referencias internas de la Ley. En su virtud, de conformidad con el dictamen del Consejo de Estado, a propuesta del
Ministro de Justicia y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del
día 23 de diciembre de 1964, dispongo: Artículo único: Se aprueba el siguiente "Texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos", en uso de la autorización concedida al efecto por el
artículo 4º , apartado a), de la Ley número 40 de 1964, fecha 11 de junio. TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS CAPÍTULO I Ámbito de aplicación de la Ley, clases y características de los contratos que
regula. Artículo 1 1. El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas, y comprende el de
viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última
denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones
habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en
ellas, con
establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin
lucrativo. 2. Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio,
así como el arrendamiento de viviendas amuebladas. 3. El arrendamiento de fincas urbanas construidas al amparo de Leyes especiales
protectoras se regirá por las normas particulares de éstas, y en lo no previsto en
ellas, por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento
deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a
cuestiones de competencia y procedimiento, en las que se estará por entero a lo dispuesto
en esta Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la segunda de sus disposiciones
finales. Artículo 2
1. Quedan excluidos de la presente Ley y se regirán por lo pactado y por lo
establecido con carácter necesario en el Código
Civil o en la legislación foral, en su caso, y en
las Leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o
locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente
por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el
arrendamiento fueran distintos. 2. Igualmente quedan excluidos de lo dispuesto en esta Ley, rigiéndose por lo pactado
y por las Leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados
al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados. 3. Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros,
guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que
desempeñen o del servicio que presten. 4. Asimismo quedan excluidos de esta Ley y se atemperarán a lo dispuesto en la vigente
legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una
finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad
primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal
del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la
finca por rústica sea superior a la urbana. Artículo 3 1. El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de
esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se
reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del
local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea
no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida
propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades
administrativas. 2. Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior, el arrendamiento no lo fuere
de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el
arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y
conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o
diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren
arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza
maquinaria, instalaciones y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la
explotación del arrendatario. 3. No obstante lo dispuesto en el número 1, el arrendamiento de la industria o negocio
de espectáculos que en 1 de enero de 1947 excediera de dos años de duración o que antes
de la entrada en vigor de la presente Ley se haya celebrado por plazo igual o superior,
quedará sujeto a las normas que esta Ley establece sobre prórroga obligatoria del
arrendamiento de local de negocio, con las especialidades contenidas en el artículo
77, y a los particulares sobre la renta establecida en el artículo
104. Artículo 4 1. El contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el
inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera
de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función
pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación. 2. Los locales ocupados por la Iglesia Católica, Estado, Provincia,
Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas
comprendidas en el artículo 32 de la Ley de Educación Física, Corporaciones de Derecho
Público y, en general, cualquier otra que no persiga lucro, se regirán por las normas
del contrato de inquilinato. Artículo 5 1. El contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la
circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio
tengan en él su vivienda. 2. Se regirán por las normas aplicables al arrendamiento del local de negocio: 1.º El de los locales ocupados por las personas a que se refiere el artículo
4º., número 2, cuando estén destinados al ejercicio de actividades
económicas. 2.º El de los depósitos y almacenes, en todo caso, aunque el arrendatario sea una de
las personas señaladas en el artículo 4, número 2. 3.º El de los locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se
valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin
lucrativo, o para el desarrollo de las actividades mencionados en el apartado 1 de este
número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público. CAPÍTULO II Naturaleza de los derechos que concede esta Ley Artículo 6 1. Los beneficios que la presente Ley otorga a los inquilinos de viviendas, con o sin
muebles, y a los subarrendatarios de las mismas serán irrenunciables, considerándose
nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación que los contradiga. 2. No obstante, serán renunciables, salvo el de prórroga, los concedidos a los que
fueren de viviendas que, ocupadas por primera vez en las fechas que se indican, devengaren
mensualmente en la respectiva fecha tope como renta del inquilinato una cantidad no
inferior a la que seguidamente se expresa: Hasta el 30 de septiembre de 1939, 500; del 1 de octubre de 1939 al 1 de enero de 1.942,
1.000; del 2 de enero de 1 942 al 31 de diciembre de 1946, 2.000; del 1 de enero de 1947
al 31 de diciembre de 1956, 3.000; del 1 de enero de 1957 al 31 de diciembre de 1959,
5.000, y a partir del 1 de enero de 1960, 6.000 pesetas. La precedente escala será de aplicación en poblaciones de más de un millón de
habitantes. En las restantes se aplicarán en dicha escala las siguientes reducciones en los tipos de
renta: En poblaciones de menos de 20.000 habitantes; el 60 por 100; de 20.000 a 100.000, el 50
por 100; de 100.000 a 250.000, el 40 por 100; de 250.000 a 500.000, el 30 por 100, y de
500.000 a 1.000.000, el 20 por 100. La renuncia a que se refiere este párrafo deberá ser expresa y escrita. 3. Serán asimismo renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea
de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos
últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser
renunciado por el arrendatario. Artículo 7 Los beneficios que la presente Ley concede serán aplicables a los
arrendatarios y subarrendatarios extranjeros, siempre que éstos prueben la existencia del
principio de reciprocidad en los países respectivos a favor de los inquilinos,
arrendatarios y subarrendatarios españoles. Artículo 8 En aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias
que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales
aplicarán sus preceptos por analogía. Artículo 9 El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta
Ley se acomodará a las reglas de la buena fe. Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o
ejercicio anormal de un derecho o constituyan medio para eludir la aplicación de una
norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la
Ley. CAPÍTULO III
Del subarriendo. Sección 1.ª Subarriendo de viviendas Artículo 10 El subarriendo de vivienda exigirá siempre la autorización expresa y escrita del
arrendador y la entrega al subarrendatario del mobiliario adecuado y suficiente para
casa-habitación, salvo en el caso previsto en el artículo 18. Artículo 11 1. Las viviendas podrán subarrendarse total o parcialmente. El subarriendo total
recaerá sobre todas las habitaciones, con inclusión de las destinadas a los
servicios, y
habrá de celebrarse con una sola persona. El subarriendo parcial podrá serlo de una o
más habitaciones y con distintas personas. 2. Se presumirá, sin admitirse prueba en contrario, que es parcial el subarriendo cuando
el inquilino siga habitando la vivienda y que es total cuando no permanezca en ella. Artículo 12 1. El precio del subarriendo total no excederá del doble del que corresponda al
arrendamiento, siendo a cargo del subarrendatario el pago de los suministros y servicios
de la vivienda, incluso el de los que pudieran pertenecer al inquilino. 2. En el subarriendo parcial no podrá percibir el inquilino por cada habitación
objeto del mismo un alquiler superior a la cantidad que resulte de dividir el doble de la
renta asignada al piso por el número de habitaciones no destinadas a servicios con que
cuente, ni aun a pretexto de hallarse comprendidos los de agua, luz, gas,
teléfono o cualquier otro de naturaleza análoga, los cuales serán siempre a cargo del
subarrendador. 3. La determinación de la renta del arrendamiento para fijar la del subarriendo se
hará tomando como base la que proceda conforme a esta Ley, aunque la que figure en el
contrato del inquilino con el arrendador sea superior. Artículo 13 1. La renta Legal del subarriendo podrá elevarse o reducirse proporcionalmente al
incremento o disminución que, conforme a esta Ley, experimente la renta del
arrendamiento. 2. Durante la vigencia del contrato de subarriendo, total o parcial, podrá revisarse el
precio a instancia de subarrendatario, y si ejercitada la oportuna acción resultare que
paga cantidades superiores a las que autoriza esta Ley, podrá optar entre resolver el
contrato con abono por el inquilino de lo indebidamente cobrado, o por esto
último, sin
resolución de aquél. En este caso, con preferencia a cualquier otro acreedor del
inquilino, podrá el subarrendatario obtener el resarcimiento descontando al hacer sus
pagos periódicos la mitad de lo que, periódicamente también, hubiese satisfecho de
más, sin que hasta obtener el completo abono de tales responsabilidades pueda ser
compelido a abandonar la vivienda por vencimiento del contrato. 3. Si ejercitada la acción revisoria resultare el mobiliario insuficiente o
inadecuado, el ocupante de la vivienda subarrendada podrá continuar en ella, obligando al
inquilino a reponer los muebles que faltaren, con devolución de la mitad de lo que
hubiere percibido por merced del subarriendo si el cumplimiento fuere parcial, y de toda
ella, si total. Además, hasta que se complete o reponga el mobiliario, podrá limitar sus
pagos al importe de la renta de arrendamiento y obtener el resarcimiento en el modo y con
las ventajas establecidas en el número anterior, sin que en el interregno quepa tampoco
obligarle a desocuparla por haber vencido el plazo del subarriendo. 4. Los plazos establecidos en los artículos 101 y 106 serán aplicables a la facultad que al subarrendador
confiere el número 1 de este artículo y, en todo caso, a la acción revisoria del
subarrendatario. Artículo 14 1. La autorización del arrendador para subarrendar no dará lugar al aumento de la
renta; pero aquél tendrá derecho a participar en el precio del subarriendo en la
cuantía que convenga con el inquilino, siempre que al autorizarle reserve su
participación y fije la cuantía o porcentaje de ésta. 2. El arrendador y el subarrendador vendrán obligados a declarar a la Hacienda la
participación en el precio del subarriendo que perciba el primero. Y cuando la cantidad
declarada sea inferior a la que el arrendador perciba, o no se haya formulado declaración
el subarrendatario podrá reducir, en la cuantía no declarada, la renta del subarriendo,
ejercitando el derecho y con los efectos que el artículo 103
concede al arrendatario. Artículo 15 En los subarriendos totales o parciales, el arrendador podrá exigir del
subarrendatario el abono directo de la renta y de su participación en el precio del
subarriendo, en cuyo caso, al hacer éste el pago al subarrendador, hará el oportuno
descuento. Cuando el arrendador no lo exigiere así, el pago hecho por el subarrendatario
al inquilino será liberatorio, sin perjuicio de la acción que asista al arrendador
contra el inquilino para reclamarle la renta y la participación que en su caso
corresponda, pero no la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de
aquélla. Artículo 16 Compete al arrendador acción directa contra el subarrendatario para exigirle la
reparación de los deterioros que éste hubiera causado dolosa o negligentemente en la
vivienda, sin perjuicio de la que le asiste contra el inquilino, pudiendo ejercitarlas
simultáneamente. El inquilino que resultare condenado podrá repetir contra el causante
de los daños. Artículo 17 El inquilino que subarriende total o parcialmente su vivienda no podrá, dentro de la
misma, o de distinta población, ceder otra en subarriendo, y si, a sabiendas de que
incumple esta prohibición, el arrendador de la segunda vivienda consiente que sea
subarrendada, el subarrendatario de ella, mientras la habite, tendrá acción contra ambos
para exigir la resolución del contrato de inquilinato del subarrendador y el otorgamiento
del mismo a su favor, bajo idénticas condiciones que en él figuren. Los casos de
igualdad se resolverán en favor del subarrendatario que con mayor número de familiares
habite en la vivienda. 2. Podrá el subarrendatario ejercitar la acción a que se refiere el número anterior
si transcurridos tres meses desde la fecha de la notificación al arrendador del hecho que
la determina, éste no ejercita la que le compete. 3. Cuando la prohibición que impone este artículo la vulnere el subarrendador sin el
consentimiento del arrendador, podrá este resolver el contrato de inquilinato; pero
deberá respetar al subarrendatario en el disfrute de la vivienda por el tiempo que
faltare de cumplir, sin que durante el mismo quepa exigirle otra cantidad como renta que
la estipulada entre arrendador e inquilino. En tales casos, el subarrendador estará
obligado además al abono de los daños y perjuicios que hubiere causado. Artículo 18 1. No obstante lo dispuesto en el artículo 10, podrá el inquilino
subarrendar parcialmente la vivienda sin necesidad de consentimiento del arrendador ni de
prestación de mobiliario, siempre que no exceda de dos el número de subarrendatarios que
con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad vayan a ocupar la vivienda, que no se
altere el destino de ésta y que, en el término de treinta días naturales siguientes a
la fecha de celebración del respectivo contrato de subarriendo, lo notifique el inquilino
de modo fehaciente al arrendador con la expresión del nombre del subarrendatario.
2. Será de aplicación a estos subarriendos la limitación de renta que se establece en
el número dos del artículo 12. 3. Por razones de higiene o moralidad podrán las autoridades administrativas limitar,
en cada caso, el número de personas extrañas al inquilino que al amparo de este
artículo ocupen la vivienda. Artículo 19 En ningún caso el subarriendo de viviendas dará lugar a su transformación en local
de negocio. Artículo 20 El subarrendatario no podrá, a su vez, en ningún caso, celebrar contrato de
subarriendo. Artículo 21 1. Los preceptos de esta Sección no serán aplicables al inquilino que, al amparo de
lo previsto en el número 1 del artículo 4, ejerza en la vivienda la
industria doméstica de hospedaje. 2. Cuando los huéspedes sean más de dos, será necesaria la autorización expresa y
escrita del arrendador. Sección 2ª Subarriendo de locales de negocio Artículo 22 1. El subarriendo de locales de negocio exigirá siempre la autorización expresa y
escrita del arrendador. 2. El precio del subarriendo de locales de negocio será libremente pactado. 3. Se aplicará a esta clase de subarriendos lo dispuesto en los artículos
15, 16 y 20 para el de viviendas. CAPÍTULO IV Cesión de vivienda y traspaso de local de negocio. Sección 1ª Cesión de vivienda. Artículo 23 1. Queda prohibido el contrato de cesión de vivienda a título oneroso, aunque en él
se comprenda mobiliario o cualquier otro bien o derecho. 2. La cesión gratuita no surtirá efectos frente al arrendador sin el consentimiento
expreso del mismo. Artículo 24 1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el inquilino que hubiere
celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones
propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos
legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que
con el convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de
cinco años cuando de hermanos se trata. La convivencia por estos plazos no se exigirá
cuando se trate del cónyuge. 2. Esta cesión deberá ser notificada de modo fehaciente al arrendador, para su
eficacia, dentro de los dos meses de realizada. 3. Las Comunidades Autónomas se entienden subrogadas en los contratos de arrendamiento
de los bienes inmuebles que se transfieran por la Administración del Estado y de sus
Organismos autónomos, sin que tal subrogación implique alteración en las condiciones de
los mismos. 4. Idéntica subrogación procede cuando la transferencia se haya producido previamente a
favor de los Entes Preautonómicos en los términos previstos en la disposición final 4
de la Ley 32/1981, de 10 de julio. 5. Lo dispuesto en el párrafo 3 será asimismo aplicable en el supuesto de que se
transfiera la titularidad de los contratos de arrendamiento a favor del Estado, así como
en aquellos en que la transferencia tenga lugar entre los Entes territoriales. Artículo 25 1. La cesión de vivienda realizada por el inquilino dará derecho al arrendador que no
la hubiere consentido expresamente para resolver el contrato de inquilinato; pero deberá
también demandar al cesionario, quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento
expreso del actor. Esta acción llevará implícito, si prosperase, el lanzamiento del
cesionario, y no estará sujeta a caducidad sino en el caso de haberse notificado
fehacientemente al arrendador por el cedente o cesionario el contrato de cesión. En tal
supuesto, el plazo de caducidad será el de dos meses computados desde la fecha de la
notificación. Caducada la acción, será aplicable lo dispuesto en el número 1 del
artículo siguiente. 2. El cesionario lanzado de la vivienda por esta causa podrá obtener del cedente la
devolución del precio que hubiese pagado por la cesión. Artículo 26 1. Cuando el arrendador hubiere consentido la cesión, no prosperará la acción que le
confiere el número 1 del artículo anterior, quedando subrogado el cesionario en los
derechos y obligaciones del inquilino cedente. 2. De haber mediado precio, el cesionario, conservando la acción que para obtener su
devolución le asiste, podrá dirigirla simultáneamente contra el arrendador y el
cedente, y serán ambos responsables del pago, sean cuales fueren los pactos entre ellos. Artículo 27 Los anteriores preceptos se aplicarán también cuando la cesión recaiga sobre los
derechos y obligaciones del subarrendatario, en cuyo caso podrá resolverse el contrato de
subarriendo a instancia del subarrendador o del arrendador que no la hubiere consentido,
pero también deberá demandarse al cesionario, que podrá excepcionar conforme a lo
dispuesto en el artículo 25, respondiendo del pago el arrendador y el
inquilino, solidariamente con el subarrendatario, de haber consentido la cesión. Artículo 28 1. La acción que al amparo de los anteriores preceptos ejercía el cesionario no se
suspenderá una vez emprendida, ni aun en el caso del artículo 362 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. 2. Tampoco será aplicable el artículo 114 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal en lo que
respecta a la suspensión del pleito exclusivamente; pero para las responsabilidades
civiles que en su caso se impongan en la causa, serán de abono las indemnizaciones que
esta Sección establece, y viceversa. Sección 2ª Traspaso de local de negocio Artículo 29 El traspaso de locales de negocio consistirá, a efectos de esta Ley, en la cesión
mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero,
el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de
arrendamiento. Artículo 30 El arrendatario de los locales expresados en los apartados 2º y 3º del artículo
5º 2, no tendrá derecho de traspaso. Artículo 31 1. Mientras subsista, no se reputará traspaso la asociación que, exclusivamente entre
sí, realicen los hijos del titular arrendatario del local de negocio que hubiere
fallecido, aunque forme parte de ella el cónyuge sobreviviente. 2. Tampoco se considerará traspaso la cesión que del local de negocio o del negocio
mismo efectúe el arrendatario a una cooperativa u otra unidad sindical, constituida como
mayoría de los productores obreros que en él estuvieran empleados, pero sí se reputará
existente el traspaso cuando la que hubiere adquirido el local lo ceda a otro. 3. Cuando por ministerio de la Ley una empresa individual deba convertirse en cualquier
forma de sociedad, no se reputará causado el traspaso del local de negocio que ocupare. 4. No se reputará causado el traspaso en los casos de transformación, fusión o
escisión de Sociedades o Entidades públicas o privadas, pero el arrendador tendrá
derecho a elevar la renta como si el traspaso se hubiese producido. Artículo 32 Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes: 1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del
mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año. 2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin
traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos,
a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario. 3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso. 4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su
apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su
decisión de traspasar y el precio convenido. 5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la
responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por
la que se ofreció el traspaso al arrendador. 6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el
arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas
que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre
y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el
apartado 2º. La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el
traspaso. Artículo 33 1. En el caso de ejecución judicial o administrativa se notificará de oficio al
arrendador la mejor postura ofrecida en la subasta o, en su caso, la cantidad por la que
el ejecutante pretenda la adjudicación. La aprobación del remate o de la adjudicación
quedará en suspenso hasta que transcurra el plazo señalado para ejercicio del derecho de
tanteo. 2. En el mismo caso, la obligación de contraer el compromiso a que se refiere el
apartado 2 del artículo anterior se consignará en los edictos anunciadores de la
subasta. 3. La entrega del local al rematante o adjudicatario llevará consigo el lanzamiento
del ejecutado, en su caso. Artículo 34 El adquirente por traspaso, transcurrido un año desde la fecha del otorgamiento de la
escritura, estará facultado para realizarlo, con sujeción siempre a las reglas
establecidas en esta Sección. Artículo 35 1. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, se reconoce al
arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los
treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su
decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido. 2. Consecuentemente y hasta que transcurra este plazo, no podrá el arrendatario concertar
con un tercero el traspaso. Artículo 36 1. También se reconoce en favor del arrendador el derecho de retracto sobre el local
de negocio traspasado por el arrendatario cuando éste no le hubiere hecho la preceptiva
oferta o hubiere realizado el traspaso por precio inferior al que le notificó. 2. Este derecho lo tendrá igualmente el arrendador cuando el traspaso del local se
hiciera por dación o adjudicación en pago de deuda. 3. En cualquier caso será aplicable lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil. 4. La acción habrá de ejercitarla el arrendador precisamente dentro de los treinta días
siguientes a contar de aquel en que le fuera notificada por el arrendatario la
realización del traspaso. Y si la notificación no le hubiere sido hecha, así como en
los casos de dación o adjudicación en pago, desde que tenga conocimiento de la
transmisión y de sus condiciones esenciales. Artículo 37 Los coarrendadores no podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto
individualmente, pero si alguno de ellos no deseare usarlos se entenderá que renuncia en
beneficio del coarrendador que quisiera tantear o retraer. Artículo 38 El propietario que adquiera sin existencias el local de negocio, a virtud de los
derechos de tanteo o retracto, no vendrá obligado a continuar ejerciendo industria o
comercio en dicho local. Artículo 39 1. El arrendador que no hubiere ejercitado su derecho de tanteo o de retracto dentro de
los treinta días hábiles señalados en los artículos 35 y 36, sobre el local de negocio traspasado, podrá reclamar del
arrendatario la participación en el precio que con él convenga. 2. De no haber acuerdo entre ellos, dicha participación será de un 30 por 100, si el
local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936; de
un 20 por 100, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942, y de un
10 por 100, de haberse construido o habitado por primera vez después del 1 de enero de
1942. Estos porcentajes experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario,
por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres
años desde la fecha del otorgamiento de la escritura a que se refiere el apartado 5 del artículo 32. 3. Las cantidades representativas de dichos porcentajes serán retenidas del precio del
traspaso por el cesionario, para su abono al arrendador. En los casos de dación y
adjudicación en pago de deudas, la entrega al arrendador de la participación en el
precio será a cargo del adquirente. Artículo 40 El tanteo, retracto y participación en el precio del traspaso a que se refiere esta
Sección serán preferentes sobre cualquier otro derecho similar a excepción del de
condueño del negocio. Artículo 41 1. Para que el traspaso del local de negocio obligue al arrendador cuando el
arrendatario, al realizarlo, venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de
su propiedad que en él hubiere, o el negocio mismo, será menester que se observen las
anteriores reglas, y además, que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la
escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local
separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos. 2. En estos casos, y aunque la transmisión se debiera a dación o adjudicación en pago
de deudas, conservará el arrendador los derechos de tanteo y retracto, bien que referidos
al local exclusivamente, y si no hiciere uso de ellos, su participación recaerá también
únicamente sobre el precio de traspaso del local. 3. Cuando el arrendador ejercite los derechos de tanteo o de retracto en los traspasos a
que se refiere el número 1 de este artículo, tendrá derecho a deducir del precio
atribuido al local los porcentajes de participación establecidos en el artículo
39. Pero si ejercita dichos derechos únicamente sobre el local, no podrá hacer
deducción alguna. Artículo 42 Cada traspaso que se efectúe conforme a lo dispuesto en esta Sección dará derecho al
arrendador a aumentar la renta en la cuantía que convenga con el cesionario, o a falta de
acuerdo en un 15 por 100 de la renta que satisfaga el arrendatario en el momento de
realizarse el traspaso. CAPÍTULO V Del arrendamiento de viviendas amuebladas Artículo 43 El contrato por el que se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario adecuado
y suficiente para servir de casa-habitación se regirá por los preceptos de los
artículos siguientes y en todo lo demás por los generales de esta Ley. Artículo 44 1. En los contratos de esta clase se determinará separadamente la parte de renta
correspondiente a la vivienda y al mobiliario. En su defecto, se entenderá que
corresponde a éste la mitad de la renta total estipulada. 2. La parte de renta relativa al mobiliario no podrá exceder del importe de la renta
que legalmente corresponda a la vivienda. Si excediere de este límite, el inquilino,
mientras continúe vigente el arriendo, podrá pedir la revisión de la renta pactada o la
novación del contrato, dejándolo subsistente sólo respecto de la vivienda, así como el
reintegro de las cantidades que indebidamente hubiere abonado el arrendador por tal
concepto. Artículo 45 Si fuere insuficiente o inadecuado el mobiliario entregado al inquilino, éste,
mientras subsista el contrato, podrá exigir del arrendador el complemento de aquél y el
reintegro de las cantidades que indebidamente le hubiese abonado por dicha causa. Artículo 46 Ni aun con el consentimiento del arrendador podrán subarrendarse total o parcialmente
las viviendas a que se refiere este capítulo, y si el subarriendo se concertase con
autorización de aquél, podrán los subarrendatarios, mientras habiten las viviendas, con
preferencia si fueren varios para el de más familia, ejercitar la acción que se regula
en los números 1 y 2 del artículo 17. CAPÍTULO VI
Derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio Artículo 47 1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a
otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o
locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en
que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la
vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de
negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y
circunstancias del comprador. 2. Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario
tendrá el mismo derecho. 3. De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por
consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y
adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones
realizadas antes de 1 de enero de 1947. En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda. Artículo 48 1. En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o
arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se
le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente
o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos; resultare inferior al precio
efectivo de la transmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta
o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación
para el tanteo. 2. El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales,
contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en
todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que
se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que
fuere formalizada. Artículo 49 Los efectos de la notificación prevenida en el artículo 47
caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Pasado este plazo no podrá
intentarse nuevamente la transmisión hasta transcurridos dos años desde la notificación
del tanteo. Artículo 50 El derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre
cualquier otro derecho similar, con excepción del de retracto reconocido al condueño de
la vivienda o local de negocio transmitido. Artículo 51 1. El retrayente o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo, así como su
heredero o legatario, no podrá transmitir por actos "inter vivos" el piso
adquirido hasta que transcurran dos años desde la adquisición, salvo si hubiere venido a
peor fortuna. 2. El incumplimiento de esta prohibición producirá la resolución del contrato
originario y el de la segunda transmisión, a instancia de parte perjudicada. Artículo 52 El adquirente por actos "inter vivos" de una finca urbana compuesta de pisos
o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la
adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha
adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna. Artículo 53 1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo
arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de
tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes: 1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior. 2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas
exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague
el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero
de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad. Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el
precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola
vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo
edificado. 2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el
siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48,
cuya notificación será siempre obligatoria. 3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del
contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo
62. Artículo 54 1. En las ventas por pisos a que se refiere este capítulo deberá respetarse el orden
de prelación que establece el artículo 64 en cuantos casos hubiere
en la finca pisos de características análogas, entendiéndose que la analogía existe
cuando el inmueble contare con dos o más pisos de renta, superficie, orientación y
altura semejantes o parecidas. 2. Del mismo modo, cuando la transmisión de viviendas se cause por donación, deberá
respetarse lo dispuesto en el número anterior. Artículo 55 1. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los documentos de adquisición de las
fincas urbanas a que se refiere esta capítulo, deberá justificarse que han tenido lugar,
en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los artículos
47 y 48, con los requisitos exigidos. La falta de justificación
constituirá derecho subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar
anotación preventiva con vigencia de 180 días naturales que se convertirá en
inscripción si dentro de dicho plazo de vigencia se acreditare haberse practicado las
notificaciones en forma legal. 2. Cuando el piso transmitido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el transmitente declararlo así en la escritura de venta, bajo pena
de falsedad en documento público. CAPÍTULO VII
Tiempo de duración de los contratos a que esta Ley se refiere Artículo 56 Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea
de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su
terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o
subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una
cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare
por cumplir. Artículo 57 Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y
locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se
prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o
arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.
Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo
prevenido en el artículo 114, causa 12. Artículo 58 1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge,
descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los
mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de
cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras,
tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido
habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento,
podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la
convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto
al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación. 2. Cuando fueren varios los beneficiarios del derecho que se refiere el número anterior,
sólo uno de ellos podrá utilizarlo. A falta de acuerdo entre los mismos, se observará
el orden de prelación establecido en el número anterior, con preferencia, dentro de cada
grupo, de la proximidad de grado, de la legitimidad y, en su caso, del doble vínculo de
la consanguinidad, resolviéndose los casos de igualdad a favor del que tuviere mayor
número de cargas familiares, con prioridad del sexo femenino. Los padres septuagenarios
serán preferibles a los descendientes. 3. En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de
su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán
subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en primer lugar, su cónyuge,
y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o estos ejerzan la misma
profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local. 4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90
días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino. Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los
ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con
advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación
tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente
sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo. Artículo 59 Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos "inter vivos" o
"mortis causa", sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su
cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen
ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación
y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior. Artículo 60 1. Por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el
contrato, aunque sea por prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y
obligaciones al arrendatario fallecido. 2. A falta de heredero o de su deseo de sustituir al arrendatario fallecido, el socio
podrá continuar el arrendamiento, aun en el supuesto de una sociedad civil. De este
último beneficio disfrutarán las entidades españolas que absorban los negocios de
sociedades extranjeras domiciliadas en España. 3. Lo dispuesto en los dos números anteriores será aplicable a dos transmisiones, de
modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y
última subrogación. 4. Cada transmisión que se efectúe conforme a este artículo dará derecho al arrendador
a aumentar la renta en los términos expresados en el artículo 42. Artículo 61 Lo dispuesto en los artículos 57 y siguientes no será de
aplicación en los contratos de subarriendo de locales de negocio o de viviendas en que,
salvo lo establecido para el de estas últimas en los casos que prevén los números 2 y 3
del artículo 13, sólo obligarán al subarrendador por el plazo
pactado. CAPÍTULO VIII
Excepciones a la prórroga. Sección 1ª Disposición general. Artículo 62 1.No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes
casos: 1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los
ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales. 2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente,
cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como
mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio
tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere. 3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un
año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la
desocupación o cierre obedezca a justa causa. 4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de
todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los
arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al
primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de
señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo
de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el
arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el
caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá
el inquilino de dicha facultad de elección. 5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha
de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de
un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción
de sus necesidades y de características análogas a la arrendada. Sección 2ª De la causa primera de excepción a la prórroga Subsección 1ª Viviendas Artículo 63 1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa
primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación. 2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se
demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los
casos siguientes: 1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare
domiciliarse en él. 2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus
necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe. 3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté
situada la finca. 4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente
ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare. 3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis
meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado
vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar
de este para quien se reclame. Artículo 64 1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación al
amparo del caso primero del artículo 62 deberá ejercitar su derecho
sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio
adecuado a sus necesidades. En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de
hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último
lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o
jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas
profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular ocupará, en el
orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario público. Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo. 2. El derecho de los funcionarios y del clero secular que menciona el número anterior se
entenderá referido al lugar de su destino. 3. A los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el arrendador, como
acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los inquilinos para que
manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren, y
si no lo hicieren dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que
les atribuye el arrendador, salvo prueba en contrario. Artículo 65 1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma
fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la
persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las
circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un
año de antelación. 2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad
exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo. 3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de
treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prorroga. En el primer caso,
podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los
trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el
inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere
dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y
presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento,
entendiéndose, además, reducida la mitad la indemnización que pudiera corresponderle. Artículo 66 Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha
del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo
con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar
mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado
que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare
transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a
indemnización. Artículo 67 No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las
circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que
para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de
indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren
de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro
del año. Artículo 68 1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese
ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de
otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta
transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la
vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación. 2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la
reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años
siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente
vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se
extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados
tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar
de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa. 3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios
que le hubieren sido causados. Artículo 69 El arrendador que sea propietario de una sola vivienda podrá ejercitar el derecho de
denegación de prórroga con sujeción a las normas establecidas en los anteriores
artículos. Subsección 2ª Locales de negocio Artículo 70 Para que proceda la primera causa de excepción a la prórroga de arrendamiento de
local de negocio deberán concurrir los siguientes requisitos: 1.º Que se justifique debidamente la necesidad de la ocupación. 2.º Que se practique el requerimiento de denegación de prórroga en los términos
prevenidos en el artículo 65. 3.º Que el que aspire a ocupar el local de negocio se halle establecido en actividad
de comercio o industria con un año de antelación, cuando menos, a la fecha en que se
practique el requerimiento. 4.º Que el arrendatario sea indemnizado por el arrendador en la cuantía que libremente
convengan, y de no haber acuerdo, en la forma que establece el artículo
73, número 3, salvo que se tratase de arrendamiento comprendido en el número 2 del artículo 5, en que la indemnización será de dos anualidades de renta. Artículo 71 El mero deseo o la conveniencia para el arrendador de ampliar su negocio no será causa
bastante para denegar la prórroga del arriendo. Artículo 72 Cuando en una misma finca exista más de un local de negocio de análogas
características que satisfaga las necesidades mercantiles o industriales del arrendador,
deberá ejercitarse el derecho de denegación de prórroga contra el arrendatario más
moderno. Artículo 73 1. Cuando medie acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la
indemnización a percibir por este último, deberá serle entregado en el plazo
comprendido entre la notificación del arrendador y el día en que desaloje el local. Y si
transcurrido dicho plazo el arrendador no realiza el pago, se tendrá por prorrogado el
contrato sin que pueda volver a reclamar el local hasta transcurridos cinco años desde la
fecha en que requirió al arrendatario, todo ello sin perjuicio de la acción que a éste
compete para resarcirse de los daños y perjuicios que le hubieren sido causados. 2. Cuando el arrendatario que hubiere prestado conformidad al percibo de la indemnización
convenida con el arrendador no desaloje el local dentro del plazo marcado, perderá el
derecho a la misma y vendrá obligado a resarcirle de los perjuicios que su demora
origine. 3. Si no mediare acuerdo sobre el importe de la indemnización a abonar por el
arrendador, se determinará por la Junta de Estimación, que a estos efectos tendrá en
cuenta el precio medio en traspaso de locales destinados al mismo negocio del arrendatario
y sitos en la zona comercial en que éste se hallare, como también la existencia o
inexistencia en la expresada zona de locales desalquilados y adecuados al referido
negocio, además de cuantas circunstancias considere oportuno. El importe de la
indemnización, cuando el arrendatario hubiere adquirido el local por traspaso, no será
nunca inferior a lo que hubiese satisfecho por el mismo. 4. Será aplicable lo dispuesto en el número 1 cuando la indemnización a satisfacer
por el arrendador la señale la Junta de Estimación, computándose el plazo para el pago
y para que el arrendatario desaloje el local desde la fecha en que fuere notificada la
resolución. Artículo 74 El subarrendatario de local de negocio tendrá derecho a partir por igual con el
arrendatario la indemnización que proceda cuando el arrendador use del derecho que este
capítulo le reconoce en los anteriores artículos, exceptuándose aquellos casos en que
por pacto expreso entre arrendatario y subarrendatario se disponga otra cosa. Artículo 75 1. El local reclamado conforme al artículo 70 deberá ser ocupado
y abierto al público por la persona para quien se interesó dentro de los seis meses de
haber sido desalojado por el arrendatario; si la ocupación no se verificase en el plazo
señalado, tendrá el arrendatario derecho a recuperarlo dentro de otro plazo igual,
readquiriendo vigencia el contrato primitivo. Hasta transcurridos tres años, contados
desde la fecha en que el arrendatario volviere al local, no podrá el arrendador intentar
la ocupación. 2. Del mismo modo, si ocupado el local por el arrendador o por la persona para quien lo
reclamare fuese arrendado o cedido su goce o uso a un tercero dentro del plazo de tres
años, podrá el arrendatario desalojado instar su recuperación por volver a regir el
contrato primitivo, extinguiéndose la acción para el ejercicio de este derecho a los
tres meses siguientes al transcurso de los tres años. Hasta transcurridos tres años
desde que el arrendatario recupere el local no podrá el arrendador intentar de nuevo la
ocupación, cualquiera que sea la causa de necesidad en que se funde. Subsección 3ª Disposición común a las viviendas y a los locales de negocio. Artículo 76 1. Cuando el Estado, la Provincia, el Municipio, la Iglesia Católica y las
Corporaciones de Derecho Público tengan que ocupar sus propias fincas para establecer sus
oficinas o servicios, no vendrán obligados a justificar la necesidad, bien se trate de
viviendas o de locales de negocio, pero sí a respetar lo dispuesto, tanto para éstos
como para aquéllas, sobre preaviso, indemnizaciones y plazos para desalojar. 2. Para que las Corporaciones de Derecho Público gocen del beneficio de exención de
prueba será requisito indispensable que tengan reconocido tal carácter por ley y además
que la declaración de necesidad se haga por el Ministro correspondiente. 3. De ser arrendatarios las entidades a que se refiere el número 1, será de
aplicación lo establecido en las subsecciones anteriores, según se trate de locales que
tengan la consideración de viviendas o de negocio en la presente Ley. Subsección 4ª Industria o negocio de espectáculos. Artículo 77 En los arrendamientos de industria o negocio de espectáculos sujetos a prórroga
legal, conforme a lo dispuesto en el número 3 del artículo 3, no
será exigible para su denegación el previo ejercicio de la industria a que se refiere el
apartado 3 del artículo 70, y la indemnización prevista en el
apartado 3 del mismo artículo será en todo caso la equivalente a una anualidad de renta.
Sección 3ª De la causa segunda de excepción a la prórroga Artículo 78 Para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de
arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario: 1.º Que el arrendador contraiga, comunicándolo por escrito al Gobernador civil de la
provincia, el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo que
previamente deberá ser señalado por dicha autoridad y que la reedificación se
verificará de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del
número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de
locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de
viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que
cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas
susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio. 2.º que autorizada que sea por el Gobernador civil la demolición, y con un año de
antelación por lo menos al día en que proyecta iniciarla, lo notifique en forma
fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de vivienda o de local de
negocio, insertando copia literal de la mencionada autorización del Gobernador y la
expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las respectivas obras. Artículo 79 1. No prosperará la acción ejercitada al amparo de la causa segunda de excepción a
la prórroga si el Gobernador civil de la provincia no autoriza la demolición del
inmueble, sin que esta autorización, cuando la conceda, prejuzgue la procedencia de
aquélla. 2. Los Gobernadores civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos,
atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las
disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la
existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble
que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida
autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción
que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en
la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para
las que resulten de más amplitud. 3. Caducado el plazo que para iniciar las obras de demolición hubiere conferido el
Gobernador civil sin que fueran emprendidas, su autorización no producirá efecto alguno.
Artículo 80 1. Las obras de demolición habrán de iniciarse dentro de los dos meses siguientes a
ser totalmente desalojada la finca. 2. Transcurrido este plazo sin empezarlas, los inquilinos y arrendatarios podrán
volver a ocupar las viviendas y locales de negocio que en ella tuvieran, sin obligación
de pago de las mensualidades transcurridas y con derecho a exigir del arrendador, por
acción que caducará a los seis meses siguientes de haber vuelto a la finca,
indemnización equivalente de aquellas mensualidades. Artículo 81 1. Los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado,
antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que
detalle la extensión superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su
renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para oír
las notificaciones que les haga el arrendador. 2. El incumplimiento de esta obligación, de ser imputable al arrendador, hará
aplicable lo dispuesto en el articulo 87, y si al inquilino o
arrendatario, implicará la pérdida de su derecho a instalarse en la finca reedificada. 3. Asimismo perderá el derecho de ocupación de vivienda o local de negocio en la
finca reedificada y el arrendador quedará en libertad de disponer del que le corresponda,
el inquilino o arrendatario que tenga a su disposición vivienda o local de negocio en el
modo previsto en el apartado quinto del artículo 62. 4. El inquilino o arrendatario que no desee instalarse en el inmueble reedificado
entregará al arrendador documento expresivo de su decisión, y al momento de desalojar
deberá ser indemnizado por aquél con el importe de seis mensualidades de la renta que
viniere pagando. 5. En los casos en que edificaciones destinadas a viviendas o locales de negocio
cuenten con más de cien años de antigüedad, cuyo grado de vetustez, deficiente estado
de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales hagan necesaria su renovación,
el Gobernador civil, a solicitud del propietario, con audiencia de los inquilinos y
arrendatarios, y habida cuenta además lo dispuesto en el número 2 del artículo
79, concederá o denegará la autorización para demoler. Caso de concederla, serán
de aplicación las normas de esta sección para el derecho de retorno, pero con la
modificación siguiente: a) Los inquilinos podrán optar, en forma alternativa, por una indemnización en
metálico no inferior a diez anualidades de la renta revalorizada, o porque el arrendador
ponga a su disposición vivienda en renta adecuada a sus necesidades y posibilidades
económicas, situada en la misma población, o bien por que se les reserve, para ocuparla
en arrendamiento y en igualdad de condiciones que un tercero, una vivienda en la finca
reconstruida. b) El arrendatario, en los casos de locales de negocio, tendrá derecho a optar entre
una indemnización del 50 por 100 de lo que normalmente se abone por traspaso en locales
similares de la misma zona, señalada por la Junta de Estimación, o, en su defecto, a
ocupar en arrendamiento, en igualdad de condiciones que un tercero, un local de negocio en
la finca reconstruida de análogas características al que venía disfrutando; En todo caso, la obligación de desalojar quedará subordinada a la entrega o puesta a
disposición del inquilino o arrendatario de las contraprestaciones a que hubiere optado,
las que cuando impliquen reserva de vivienda o local de negocio en el inmueble reedificado
se consignarán documentalmente antes de desalojar, dando lugar su incumplimiento por
parte del propietario o por quien le hubiere sustituido en sus derechos y obligaciones a
la adecuada indemnización de perjuicios. Artículo 82 1. Reconstruida la finca, se reservarán en ella a los inquilinos y arrendatarios con
derecho a instalarse en la misma las viviendas y locales de negocio que a cada uno
corresponda. Y en el domicilio que hubieren designado al efecto, el arrendador les
notificará notarialmente que en el plazo de treinta días siguientes al recibo de la
notificación pueden ocupar los que le hubiere asignado, detallando sus características,
extensión, la renta y circunstancias que la determinan, así como el número total de
viviendas y locales de negocio que existen en el inmueble. 2. Si los arrendatarios no ocuparen dentro del plazo los locales de negocio y viviendas
que les hubiere asignado el arrendador, perderán el derecho a volver a la finca, y aquél
quedará en libertad para alquilarlos a otros. Artículo 83 1. Cada vivienda o local de negocio asignado, conforme al artículo anterior,
dispondrá, por lo menos, de una extensión superficial no inferior a las tres cuartas
partes de la correspondiente al que anteriormente ocupaba el inquilino o arrendatario, de
iguales instalaciones y servicios, y estará situado a altura y posición análogas. 2. La analogía de posición se entenderá únicamente referida a la situación
interior o exterior de la vivienda o local de negocio asignado. Artículo 84 La renta exigible a los inquilinos arrendatarios procedentes del inmueble derruido,
cuando al reedificarse se cumplan todas la condiciones reclamadas en esta sección será
la que pagaren al momento de desalojar aquél, incrementada en un 5 por 100 del capital
invertido en la reconstrucción, o sea, sin comprender el valor del solar, pero si lo
gastado en la demolición. Artículo 85 Cuando las viviendas o locales de negocio asignados a los arrendatarios, de que trata
el artículo anterior no reúnan las características mínimamente exigidas por el artículo 83, aquéllos tendrán derecho a las reducciones de
renta siguientes: 1ª.­ Un 10 por 100 si el local de negocio o 1a vivienda asignada está en planta
distinta de la que ocupaba en el inmueble derruido. Ello sin perjuicio de lo establecido
en el artículo siguiente para los arrendatarios de locales de negocio. 2ª. Si la superficie fuere inferior a la mínima exigida o contara con menos
instalaciones y servicios que la vivienda o local de negocio anterior, la renta será la
misma que la pagada en la finca derruida, y el 50 por 100 de ésta si la reducción de
superficie equivale a más de la mitad. 3ª. El 40 por 100 de dicha renta anterior cuando ocupando en la finca demolida
vivienda o local de negocio al exterior el asignado fuese interior. Artículo 86 El arrendatario procedente de la finca demolida que ocupare en ella local de negocio
sito en la planta baja y al exterior, tendrá derecho a ocupar local de igual situación y
extensión superficial en la reconstruida cuando demostrare el perjuicio que a su
explotación le cause la ocupación de otro de distinta situación, cuya acción que
caducará a los treinta días de haber ocupado el asignado por el arrendador, tendrá en
cuanto al ocupante del local que correspondiese a dicho arrendatario los efectos
establecidos en el número 2 del artículo 88. Artículo 87 Si al reedificar se incumpliere el compromiso contraído ante el Gobernador civil de la
provincia por el arrendador, no será exigible otra renta a los inquilinos y arrendatarios
procedentes del inmueble derruido que la que en éste pagaren; ello sin perjuicio de la
aplicación, en su caso, de lo dispuesto en los artículos anteriores. Y la renta legal de
los locales y viviendas de que puede libremente disponer el arrendador será la del local
de negocio o, en su caso, vivienda que tuviera la renta más baja en el inmueble derruido,
incrementada según la regla del artículo 84, pero
reconociendo únicamente al capital invertido el interés del 2,50 por 100. Artículo 88 1. Si el arrendador incumpliere la obligación de reserva que le impone el artículo 82, los inquilinos y arrendatarios procedentes del
inmueble derruido podrán optar entre exigirle la indemnización de cinco anualidades de
la renta que al desalojar pagasen o de reclamar las viviendas o locales de negocio que
elijan en el inmueble reedificado por la renta que satisficieren en el derruido. 2. Esta acción llevará implícito el lanzamiento del ocupante de local del negocio o
vivienda elegido, sin perjuicio del derecho de dicho ocupante a obtener del arrendador, de
ignorar su incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios que proceda. Artículo 89 Las acciones establecidas en los artículos 85, 87 y 88, así como la de impugnar la
renta por simulación del capital invertido o de la superficie edificada, caducarán al
año de reintegrarse en la finca el inquilino o arrendatario procedente del inmueble
derruido. En el caso del número 1 del artículo 88, el plazo
del año se contará desde que quede totalmente ocupada la finca reconstruida. Artículo 90 La renta de todas las viviendas y locales de negocio de que pueda disponer el
arrendador libremente será la que previene el artículo 97,
salvo que incurriere en el incumplimiento a que se refiere el artículo
87, en cuyo supuesto se aplicará lo dispuesto en este artículo, y el arrendamiento
quedará sujeto en todo caso a las disposiciones de la presente Ley. Artículo 91 1. Cuando el derribo afectare a edificaciones provisionales, para que proceda la
excepción segunda a la prórroga sólo será necesario que el arrendador participe su
propósito de modo fehaciente a los inquilinos y arrendatarios con un año de antelación
al día en que proyectare iniciar la demolición, y que al momento en que desalojen la
finca indemnice a los primeros con seis mensualidades de renta y con la de un año a los
arrendatarios de local de negocio. 2. Se reputarán edificaciones provisionales los barracones, casetas, chozas y chabolas
y se presumirá que lo es, salvo prueba en contrario cualquiera otra edificación de
naturaleza análoga en cuya construcción no sea preceptiva, conforme, a las disposiciones
vigentes, la intervención de técnicos. Artículo 92 El propietario que se proponga efectuar obras para elevar o adicionar la construcción,
que tengan por objeto aumentar el número de viviendas y que hagan inhabitable
temporalmente la vivienda o local de negocio ocupado por el inquilino o arrendatario,
podrá realizarla siempre que obtenga previamente autorización del Gobernador civil de la
provincia y notifique fehacientemente a los inquilinos o arrendatarios su propósito y la
concesión de la autorización gubernativa con seis meses de antelación, por lo menos, al
día que proyecte comenzar las obras. Estas deberán iniciarse dentro de dos meses a
contar desde el día en que quede desalojada la vivienda o local de negocio, teniendo en
otro caso el inquilino o arrendatario los derechos que le reconocen los artículos
80 y siguientes. El arriendo quedará en suspenso por el tiempo que duren las obras. Artículo 93 Lo dispuesto en los artículos 78 y siguientes será de aplicación
aún en el caso de que el arrendador fuere el Estado, la Provincia, el Municipio, la
Iglesia Católica u otras Corporaciones de Derecho público. Artículo 94 El cumplimiento de las obligaciones a que, conforme a este capítulo, queda sometido el
derecho de negar la prórroga del contrato de arrendamiento de viviendas y locales de
negocio por la segunda excepción que se establece será obligatorio aun en el caso de que
cambie la persona del titular que hubiere comenzado a ejercitarlo, y si este cambio se
produjere hallándose pendiente de consumación el derecho del arrendador, ejercitado al
amparo de la primera causa de excepción a la prórroga, para que pueda proseguir en su
ejercicio el nuevo titular será indispensable que la vivienda o local de negocio hubiere
sido reclamado precisamente para él o para un ascendiente o descendiente que por
consanguinidad lo fuere común de ambos. CAPITULO IX
De la renta, su revisión y de la fianza Sección 1ª Renta de las viviendas y locales de negocio en general Subsección 1ª Renta base. Artículo 95 1. La renta de las viviendas y locales de negocio cuyo arrendamiento subsista el día
en que comience a regir esta Ley será la que en tal fecha cobrare el arrendador, con
todos los incrementos que viniere percibiendo, revalorizada, en su caso, la de los locales
de negocio y viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6.°,
conforme a las disposiciones de los números 1 al 10 del artículo
96, y sujeta la de las restantes viviendas a lo prevenido en el número 11 del mismo
artículo. 2. Las cantidades asimiladas a la renta, comprendida la diferencia en el coste de los
servicios y suministros que viniere percibiendo el arrendador, seguirán haciéndose
efectivas en tal concepto y deberán figurar separadamente en los recibos en tanto no
queden absorbidas en la renta, conforme a las disposiciones del artículo siguiente. Artículo 96 1. La renta de las viviendas comprendidas en el número 2 del artículo
6º y de los locales de negocio en situación de prórroga legal se revalorizará, en
su caso, a instancia del arrendador, multiplicando la contractual, aumentada con los
incrementos legales que se indican en el número 2, por los índices señalados en el 3,
ambos de este artículo. 2. Los incrementos legales a que se refiere el número anterior serán exclusivamente
aquellos que el arrendador tenga derecho a cobrar en virtud de lo establecido en el
artículo 118 de la Ley de 31 de diciembre de 1946 en relación con el Decreto de 17 de
mayo de 1952, y en los Decretos de 6 de marzo de 1953, en relación con el de 9 de abril
de 1954, 30 de noviembre de 1956 , 22 de julio de 1958 y 6 de septiembre de 1961,
háyanse o no aplicado en su día por el arrendador. 3. Los índices de revalorización a que se refiere el número 1 de este artículo
serán los siguientes: viviendas
Locales de negocio Contratos celebrados hasta el 17 de julio de 1936, inclusive ... ... ... ... ... ... 4 3 Contratos celebrados desde el 18 de julio de 1936 hasta el 31 de diciembre de 1941, ambos inclusive. 3
2 Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1942 hasta el 31 de diciembre de 1946, ambos inclusive. 2
Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1947 hasta el 31 de diciembre de 1951, ambos inclusive.
Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1952 hasta el 11 de mayo de 1956, ambos inclusive... 1,25
Las rentas de los contratos concertados después del 11 de mayo de 1956 no serán
objeto de revalorización, salvo lo dispuesto en la disposición
transitoria 17. 4. Al incremento que tenga lugar por la revalorización será aplicable la reducción
del 10 por 100 en poblaciones de menos de 50.000 habitantes para viviendas y locales de
negocio. 5. En los casos en que la suma de la renta legal y las cantidades asimiladas en ella
sea igual o superior a la renta revalorizada, dicha suma constituirá la única renta, y
en tal concepto tendrá que pagarla el inquilino o arrendatario en lo sucesivo. En los demás supuestos, la diferencia entre la renta legal y renta revalorizada será
percibida por el arrendador a razón de un 10 por 100 de dicha diferencia en cada
semestre, a partir de 1 de enero de 1965. Cuando la diferencia sea inferior al 25 por 100
de la renta legal, el aumento se hará efectivo en su totalidad el primer año. 6. En tanto no se efectúe el pago total, el inquilino o arrendatario estará obligado
a satisfacer los aumentos de renta y las cantidades asimiladas a ésta previstos en esta
Ley, siempre que la suma de la renta, aumentos y cantidades asimiladas no exceda del
importe de la merced incrementada conforme a los números 1, 2, 3 y 4. 7. La cantidad que resulte de la revalorización irá adquiriendo el concepto de renta,
a todos los efectos de esta ley a medida que el arrendador vaya percibiendo los aumentos
autorizados por la misma, salvo en los supuestos previstos en los artículos
81, número 5, y 100 en que se considerará como renta la
revalorizada. 8. El arrendador no podrá ejercitar los derechos derivados de la aplicación de los
números precedentes en tanto no se halle al corriente de las obligaciones establecidas en
el capítulo X respecto de la conservación de la finca, siempre
que se hubiere declarado tal obligación por sentencia firme o bien por resolución
administrativa que tenga carácter ejecutivo. 9. Lo establecido en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la
aplicación, en todo caso, de lo dispuesto en el artículo 100.
10. A los efectos de la aplicación de los números anteriores se entenderá: a) Por "renta contractual" la pactada inicialmente en el contrato que dio
origen al arrendamiento. En los casos de duda se estará a la declarada a efectos
fiscales. b) Por "renta legal", la que al comenzar a regir la presente Ley, cobrare el
arrendador con todos los incrementos que viniere percibiendo sin incluir las cantidades
asimiladas a la renta. c) Por "renta revalorizada", la que resulte de aplicar las reglas que se
contienen en los números 1, 2, 3 y 4 del presente artículo. 11. En los arrendamientos de locales ocupados por el Estado, Provincia o Municipio que
no estén destinados a vivienda la revalorización de la renta se hará con arreglo a los
números 1, 2, 3 y 4 de este artículo, si bien el plazo a que se refiere el número 5,
párrafo segundo, será anual en lugar de semestral. 12. En las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo sexto,
el Gobierno, teniendo en cuenta la evolución de las circunstancias económicas del país
determinará los porcentajes de incremento de la renta, así como la forma y plazos en que
los mismos han de ser abonados por el inquilino, sin que en ningún caso pueda exceder la
suma de tales incrementos de la cantidad que resultaría de aplicar a dichas viviendas los
índices señalados en el número 3 del presente artículo, expresamente para viviendas y
debiendo comenzar su aplicación a partir de 1 de enero de 1965. El Gobierno una vez finalizada la revalorización total de la renta de estas viviendas,
determinará igualmente la forma y proporción en que los inquilinos han de hacer
efectivas las obligaciones a que se refieren los artículos 99,
número 1, 102, número 1, y 108,
números 1 y 2. Artículo 97 La renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después
de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las
partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha.
Subsección 2ª Elevación y reducción de la renta base Artículo 98 La renta de las viviendas y locales de negocio a que se refieren los artículos
anteriores podrá ser objeto de aumento o reducción por acuerdo de las partes. Artículo 99 1. La renta de las viviendas y locales de negocio mencionados en el artículo 95 no podrá ser incrementada por la sola voluntad del
arrendador sino en los casos establecidos en esta Ley, y particularmente en los
siguientes: 1º. Por creación o elevación de impuestos o arbitrio, por el Estado, Provincia o
Municipio que graven directamente la propiedad urbana. Las diferencias por estos conceptos
podrán derramarse por el arrendador entre los inquilinos y arrendatarios en la forma
fijada por las disposiciones vigentes. 2º. Cuando por expiración del plazo por el cual se concedió cesare la exención
tributaria total o parcial que gozare la finca, en cuyo caso podrá el arrendador reclamar
de sus inquilinos y arrendatarios la diferencia existente entre lo que le hubiere
correspondido pagar sin dicha exención y lo que pagare al término de la misma. 3º. Si la Hacienda, en virtud de resolución firme dictada en expediente instruido de
oficio por el Servicio de Catastro Urbano, asignare a la vivienda o local de negocio una
renta superior a la que satisfaga el inquilino. El importe de la elevación no podrá
exceder, en estos casos, de la diferencia entre la renta que se pague y la asignada por la
Hacienda. Y si la diferencia rebasare el 25 por 100 de la renta que se satisfaga, el
exceso sólo podrá hacerse efectivo por anualidades sucesivas a razón de un 5 por 100
como máximo, sobre la renta que estuviese vigente al dictarse la resolución. Para la
efectividad de este incremento será indispensable que en el expediente instruido por la
Hacienda se conceda audiencia al inquilino o arrendatario, o se le notifique
fehacientemente por el arrendador la existencia de dicho expediente, para que pueda
comparecer en el mismo y formular alegaciones. 4°. Cuando se realicen obras conforme al artículo 114,
causa séptima, párrafo tercero y siguientes, en que el aumento será el que determine la
autoridad judicial. 5º. Si el inquilino subroga en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de
inquilinato a uno de los parientes señalados en el artículo 24. El
importe de la elevación no podrá exceder, en este caso, del 15 por 100 de la renta. 6º. Cuando, sin haberse estipulado en el contrato, el inquilino, su cónyuge o
pariente de uno u otro hasta el tercer grado que con cualquiera de ellos conviva ejerce en
la vivienda o en sus dependencias una pequeña industria doméstica sujeta a tributación.
La cuantía del aumento no podrá exceder del 15 por 100 de la renta a que se refiere el artículo 95. 7º. Cuando no se requiera conforme al artículo 21, autorización
expresa, y escrita del arrendador para el ejercicio de la industria doméstica de
hospedaje, en la que la participación del arrendador será del 10 por 100 por cada
huésped. Cuando sea precisa la autorización del arrendador, el importe de la elevación
se fijará de común acuerdo. 8º. Cuando el inquilino haga uso de la facultad prevista en el artículo
18, el importe de la elevación no podrá exceder por cada subarriendo del 20 por 100
de la renta vigente en la fecha de aquél. 9º. En los traspasos del artículo 42, en que, a falta de acuerdo,
el aumento será del 15 por 100. 10. Cuando el arrendatario de local de negocio, lo destine a otra clase distinta del
que viniere ejerciendo, en cuyo supuesto el aumento será del 10 por 100 de la renta. 2. En los contratos anteriores al 12 de mayo de 1956, comprendidos en el número 1 del artículo 96, una vez que la suma de la renta, de las cantidades
asimiladas a ella y de sus incrementos alcance el límite de la renta revalorizada y se
haya realizado el pago total a que se refiere el número 6 del mismo artículo, no
regirán las causas de elevación de renta previstas en los apartados primero, segundo y
tercero del número anterior, ni las repercusiones por aumento de coste de los servicios y
suministros del artículo 102, ni la contribución a los
gastos y pagos del artículo 108, salvo lo establecido en la disposición adicional sexta. Artículo 100 1. La renta y las cantidades asimiladas a ella de las viviendas comprendidas en el
número 2 del artículo sexto y de los locales de negocio que se
encuentren en período de prórroga legal, se adaptarán cada dos años a las variaciones
del coste de la vida, mediante Decreto aprobado en Consejo de Ministros, que aplicará a
la renta revalorizada el índice ponderado fijado por la Dirección General de
Estadísticas, si las partes no hubieren convenido de modo expreso otro sistema de
actualización. 2. Si la adaptación implicare un aumento de la renta revisada, será deducible del
incremento el importe de las elevaciones a que se refiere el artículo
99, número 1, apartados primero y tercero, exigidas, en su caso, por el arrendador
durante el bienio a que se contraiga la adaptación 3. Si ésta implicare una reducción de la renta, no se aplicará a las viviendas
comprendidas en el artículo 95 mientras no se dé el supuesto
aludido en el número 2 del artículo 99. 4. La renta de las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo sexto y los
incrementos de la misma a que se refieren los artículos 95, 96 número 11, y 99, número 1
quedarán sujetos a igual régimen, pero mediante la ponderada aplicación de los índices
de coste de la vida y de los sueldos y jornales, y oída la Organización Sindical. En cuanto a las cantidades asimiladas a la renta de estas viviendas, el arrendador
podrá seguir haciéndolas efectivas, y no serán objeto de la adaptación hasta que el
Gobierno, una vez finalizada la revalorización total de aquella haga uso de la facultad
que le concede el párrafo segundo del número 11 del artículo 96,
y en la forma y proporción que determine. Artículo 101 1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se
asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la
elevación tenga efecto retroactivo. 2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes: 1ª. El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que,
a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello. 2ª. Dentro de los 30 días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al
arrendador, también por escrito si acepta o no la obligación de pago propuesta,
interpretándose su silencio como aceptación tácita 3ª. Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de
renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere
propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que
constituía la renta anterior. 4ª. No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad
girada resultase superior a la que autoriza este capítulo; podrá aquel pedir la
revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo
señalado en el artículo 106. 5ª. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere
legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en
que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de
aquél. No procederá, la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la
demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los
tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido. Artículo 102 1. Los aumentos por coste de los servicios y suministros podrán ser exigidos por el
arrendador a los inquilinos y arrendatarios comprendidos en el artículo
95 del modo fijado en las disposiciones vigentes. 2. Lo dispuesto en el número anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación de
lo prevenido en los artículos 96, número 6; 99, número 2, y 100, número 4. Artículo 103 Cuando la renta declarada a efectos fiscales sea inferior a la percibida, el inquilino
o arrendatario podrá reducirla a la cuantía declarada, cuya reducción subsistirá hasta
que el arrendador declare la renta que hubiera venido percibiendo y, en todo caso, durante
el plazo mínimo de dos años. Sección 2ª-- Renta en casos especiales.
Artículo 104 La renta de los arrendamientos incluidos en los números 2 y 3 del artículo
3.º será revisable cada cinco años por la Junta de Estimación, a instancia del
arrendador o del arrendatario, teniendo en cuenta al efecto cuantos factores puedan
conducir a la determinación de la renta justa. Sección 3.ª-- Fianza.
Artículo 105 1. A la celebración de los contratos comprendidos en esta Ley será obligatoria la
exigencia y prestación de fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento o subarriendo total de viviendas y de dos en el arrendamiento de viviendas
amuebladas y en el arrendamiento o subarriendo total de locales de negocio. En los
subarriendos parciales la fianza será igual a la mitad de la renta que corresponda al
arrendamiento. 2. Quedan exceptuados de esta obligación los arrendamientos de locales al Estado,
Provincia o Municipio cuya renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos
presupuestos. Sección 4.ª Caducidad de acciones. Artículo 106 1. Las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un
plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive. 2. Este plazo no será aplicable a los derechos establecidos en los artículos 101 y 103. CAPITULO X Obras de conservación y mejora Artículo 107 Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado
en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador. Artículo 108 1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de
negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el
arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras
de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que
realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 8
por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los
inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan
a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan,
sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y
sí el de asimilado a ésta del 25 por 100 de la renta anual el cual se hará efectivo por
recibos complementarios mensuales. 2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior
sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los Ayuntamientos y
abonadas por el arrendador. 3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación
de lo prevenido en los artículos 95, número 2; 96, número 6; 99, número 2, y 100, número 4. Artículo 109 1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez
terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos
o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del
porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación
con que cada uno de aquellos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho
interés. 2. En todo lo demás relativo a la aceptación u oposición al aumento por los
inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas segunda a quinta del artículo 101, número 2. Artículo 110 1. Cualquiera que fuere la fecha en que haya sido habitada la finca, cuando requerido
el arrendador para la ejecución de reparaciones necesarias ordenadas por autoridad
competente, a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para su
uso, dejare transcurrir treinta días sin comenzarlas, o tres meses sin terminarlas, el
inquilino o arrendatario podrá ejecutarlas o proseguirlas por sí. 2. El inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones
urgentes encaminadas a evitar daño inminente o incomodidad grave. 3. En ambos casos el arrendador vendrá obligado a abonar su importe de una sola vez al
inquilino o arrendatario que lo hubiese satisfecho, dentro de los quince días siguientes
al en que fuere requerido para ello, sin perjuicio de recabar el aumento correspondiente
en los términos prevenidos en el artículo 108, cuando sea
de aplicación. Artículo 111 Las obras de reparación que tengan su origen en daño doloso o negligentemente
producido por el inquilino o arrendatario o por las personas que con él convivan, serán
de su cargo, pudiendo el arrendador reclamarles su importe, sin perjuicio de ejercitar,
cuando los daños fueren dolosos, la acción que autoriza la causa séptima del artículo 114. Artículo 112 1. La realización de obras de mejora autorizará al arrendador para elevar la renta
cuando las efectúe de acuerdo con el respectivo inquilino o arrendatario, o de los tres
quintos de éstos cuando se trate de obras de mejora comunes. 2. Los inquilinos o arrendatarios no conformes vendrán también obligados a abonar la
cuantía del aumento convenido por los demás con el arrendador en proporción a las
rentas que, respectivamente, satisfagan. 3. No requerirá el acuerdo reclamado en el numero 1 de este artículo la instalación
por parte del arrendador de aquellos aparatos contadores de los servicios o suministros
que existan en la vivienda o local de negocio. 4. Salvo estipulación escrita en contrario, las obras de mejora a que se refiere este
artículo quedarán en beneficio de la finca. Artículo 113 A los efectos de la distribución del aumento autorizado en los artículos 108 y 112, se reputará
que el arrendador es inquilino o arrendatario de la vivienda o local que ocupe, así como
de los desalquilados. CAPITULO XI
Causas de resolución y suspensión de los contratos a que se refiere esta Ley Sección 1.ª Causas de resolución del arrendamiento Artículo 114 El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá
resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: 1.ª La falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan. Cuando proceda la resolución por esta causa se tendrá en cuenta lo dispuesto en los
capítulos anteriores y en el Decreto de 17 de octubre de 1940, relativo a los obreros y
empleados españoles que se encuentren en paro forzoso, así como las disposiciones
complementarias cuya vigencia se reitera. La exención de pago, cuando proceda con arreglo
al citado Decreto y disposiciones complementarias, se producirá aunque la renta de la
vivienda rebase de 300 pesetas mensuales, siempre que la diferencia en más se deba a la
aplicación de los aumentos que autoriza esta Ley, y comprenderá las cantidades que,
según lo dispuesto en los dos capítulos precedentes, corresponda abonar al inquilino en
situación de paro, de las cuales podrá resarcirse el arrendador por derrama que se hará
conforme al artículo octavo de dicho Decreto. En estos casos, el arrendador deberá hacer
las notificaciones de que tratan los dos capítulos anteriores a la Cámara de la
Propiedad respectiva y ésta se subrogará en los derechos que se confieren al inquilino. Cuando el inquilino que se hallare en la situación de paro a que se refiere el
párrafo anterior tuviese subarrendada total o parcialmente la vivienda, al amparo de lo
dispuesto en esta Ley, la exención de pago de renta se limitará a la diferencia que
exista entre la merced del subarriendo o subarriendos y la del arrendamiento. 2.ª El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de
huéspedes, de modo distinto al autorizado en el capítulo tercero. 3.ª Cuando en el supuesto previsto en el artículo 21 o en los
subarriendos parciales de vivienda, aunque se hubieren celebrado estos con autorización
expresa y escrita del arrendador, perciba el subarrendador rentas superiores a las que
autoriza la presente Ley. Notificado fehacientemente el arrendador por cualquiera de los subarrendatarios de ser
abusiva la renta percibida por el subarrendador, dentro de los treinta días siguientes
deberá ejercitar la acción resolutoria del arriendo, y si no lo hiciere, el
subarrendatario que primero hubiere hecho la notificación, continúe o no en la vivienda,
tendrá acción contra el arrendador y el subarrendador para subrogarse como inquilino en
los derechos y obligaciones de dicho subarrendador, el cual será lanzado de la vivienda.
Esta acción caducará a los tres meses de la fecha en que pudo ejercitarse. El mismo derecho asistirá a los huéspedes de que trata el artículo
21. 4.ª Cuando concurra la causa segunda, párrafo A), del artículo
117, y requerido el subarrendador por el arrendador, dentro de los dos meses
siguientes, no se hubiere ejercitado la acción resolutoria contra el subarrendatario. 5.ª La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo
distinto del autorizado en el capítulo cuarto de esta Ley. 6.ª La transformación de la vivienda en local de negocio, o viceversa, o el
incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación que le impone el apartado
segundo del artículo 32. 7.ª Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente
daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras
que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la
naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción. Cuando el inquilino, antes de iniciar las obras, entregare o pusiere a disposición del
arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado, no
procederá esta causa si aquéllas no debilitan la naturaleza y resistencia de los
materiales empleados en la construcción de la finca, y su cuantía no excede del importe
de tres mensualidades de renta. Cuando el arrendatario se proponga realizar obras en el local arrendado para mejora de
sus instalaciones o servicios, adaptándolos a las necesidades de su negocio, y no obtenga
el consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a
cabo, siempre que pruebe que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y
resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y que no
afectarán, una vez realizadas, al uso de ésta por los demás ocupantes, obligándose
además, a pagar la elevación de la renta que la autoridad judicial determine, si así lo
pide el arrendador y aquélla lo estima justo. Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca. El arrendatario estará
obligado, respecto de las que no hayan supuesto mejora del inmueble, a reponer el local al
estado anterior si así lo exigiere el arrendador a la terminación del arriendo por
cualquier causa, debiendo afianzar el cumplimiento de esta obligación, si también lo
exigiere el arrendador, en la forma y cuantía que señale la autoridad judicial. Se presumirá, salvo prueba en contrario, la necesidad de realizar las obras cuando las
mismas vengan expresamente impuestas por decisión administrativa. Las normas comprendidas en los tres párrafos anteriores serán de aplicación al
arrendamiento de viviendas en cuanto a las obras que el inquilino se proponga realizar de
su cuenta para establecer o mejorar las instalaciones o servicios. 8.ª Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades
que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. La resolución del contrato por causa de notoria incomodidad no procederá en los
siguientes casos: 1.º Cuando los locales estuvieren arrendados con destino a oficinas o servicios del
Estado Provincia, Municipio, Iglesia Católica o Corporaciones de Derecho público. 2.º Cuando se destinaren a Colegios o Escuelas públicas o particulares, siempre que
estas últimas se hallaren constituidas y desenvolvieren su labor ajustándose a las
disposiciones vigentes. 3.º Cuando se dedicaren a consultorios públicos, casas de socorro e instituciones
piadosas o benéficas de cualquier clase que fueren. Esta acción podrá ejercitarse por el arrendador a su iniciativa o a la de cualquiera
de los inquilinos o arrendatarios. La acción deberá obligatoriamente ejercitarla el arrendador cuando lo soliciten la
mayoría de los inquilinos o arrendatarios que vivan en la finca, y si se desestima y
fuere el arrendador condenado en costas, le asistirá el derecho de repetir contra
aquellos inquilinos o arrendatarios que le hubiesen requerido para el ejercicio de dicha
acción. 9.ª La expropiación forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente, según
resolución que no dé lugar a ulterior recurso. En este caso podrá la administración proceder al lanzamiento por la vía
administrativa, previa la indemnización a los inquilinos o arrendatarios de la finca
expropiada, que nunca será inferior a las dispuestas en la sección segunda del capítulo
octavo de esta Ley declarándolas y haciéndolas efectivas por dicha vía administrativa.
El lanzamiento en estos casos tendrá lugar previo apercibimiento por plazo que nunca
será inferior al de dos meses. 10. La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a
recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual
hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la
resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada. 11. Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el
capítulo séptimo para la prórroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas
de denegación de la misma señaladas en el artículo 62. 12. En los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las
condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron
notoriamente gravosas para la propiedad. Artículo 115 El inquilino o arrendatario de local de negocio podrá resolver el contrato antes del
tiempo pactado por cualquiera de las siguientes causas: 1.ª Las perturbaciones de hecho o de derecho que en la vivienda o local de negocio
arrendado o en las cosas de uso necesario y común en la finca realice el arrendador, ello
sin perjuicio de cualquier otra acción que pudiera asistirle. 2.ª Por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias, a fin de conservar la
vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesario
o común en la finca en estado de servir para lo pactado en el contrato. 3.ª La falta de prestación por el arrendador de los servicios propios de la vivienda
o local de negocio, ya aparezcan especificadas en el contrato, ya resulten de las
instalaciones con que cuente la finca. Artículo 116 Cuando se dé lugar a alguna de las causas de resolución de que trata el artículo
anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado podrá optar entre dar por terminado el
contrato o exigir que cese la perturbación, que se ejecuten las reparaciones o que se
presten los servicios o suministros, y, en cualquier caso, tendrá derecho, además, al
abono por el arrendador de las indemnizaciones siguientes: 1.º En el primer caso del artículo anterior, a una cantidad que no podrá ser nunca
inferior al importe de una mensualidad de renta, y que guardará proporción con la
importancia o gravedad de la perturbación. Cuando ésta se debiere a obras encaminadas
precisamente a aumentar el número de las viviendas con que cuente la finca, los
inquilinos o arrendatarios no tendrán derecho al abono de indemnización alguna, pero sí
a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el artículo 119. 2.º En el segundo caso del precedente artículo la cantidad que proceda, atendida la
importancia y trascendencia del daño o incomodidad que la no reparación origina en el
uso de la cosa arrendada. 3.º En el tercer caso del artículo anterior, sea cual fuere la causa de la no
prestación, e incluso de ser debida a fuerza mayor, si el incumplimiento afectare al
servicio de calefacción a cargo del arrendador y el mismo no se diere en absoluto o se
prestare en forma notoria y ostensiblemente irregular o deficiente, la indemnización
será del 20 por 100 del importe anual de la renta, salvo que esta prestación apareciere
especificada separadamente en el contrato, en cuyo caso de haberse satisfecho su precio,
la indemnización será igual a lo que por él hubiere pagado. Y tanto en uno como en otro
caso, si el arrendador hubiere percibido diferencias por él coste del servicio, vendrá
obligado a reintegrarlas. . Cuando el incumplimiento de que trata el párrafo anterior resultare de entidad menor y
el perjudicado demostrare haber tenido necesidad de emplear medios de calefacción
supletorios, la indemnización se limitará al importe del gasto que origine su
entretenimiento, pero no la adquisición de aquéllos. Si el incumplimiento del arrendador fuera total o afectare a los restantes servicios o
suministros, la indemnización será igual al 5 por 100 del importe anual de la renta. El derecho al percibo de las indemnizaciones a que se refiere este artículo en ningún
caso eximirá de la obligación de pagar la renta y las cantidades que conforme a esta Ley
se asimilan a ella. Sección 2.ª Causas de resolución del subarriendo Artículo 117 Podrá resolverse el contrato de subarriendo, por haberse resuelto a su vez el contrato de
arrendamiento y además por las siguientes causas: A. Para el subarrendador: 1.ª La falta de pago de la renta pactada por el subarriendo. 2.ª El subarriendo o la cesión realizados por el subarrendatario, sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 27. 3.ª La transformación de la vivienda subarrendada en local de negocio o viceversa . 4.ª En los casos 7.º y 8.º del artículo 114,
sustituida la referencia a inquilino o arrendatario por la de subarrendatario. 5.ª El vencimiento del plazo contractual, sin perjuicio de lo dispuesto en los
números 2 y 3 del artículo 13. B. Para el subarrendatario: Las señaladas en los números 2 y 3 del artículo 13 y las que
según el artículo 115 permiten al inquilino o arrendatario
de local de negocio obtener la resolución, entendiendo referidas la primera y la segunda
a las perturbaciones y omisiones imputables al arrendador o al subarrendador, y la tercer,
a los servicios y suministros a cargo de cualquiera de ambos. Será aplicable además lo dispuesto en el artículo 116,
y las indemnizaciones se calcularán sobre la merced que pague el subarrendatario, siendo
su abono a cargo del subarrendador, quien, en su caso, podrá repetir contra el
arrendador. Sección 3.ª Causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo Artículo 118 1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de
resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo. 2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la
vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50
por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se
tenga en cuenta la del suelo. Sección 4.ª Causa de suspensión de los contratos Artículo 119 Cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca
siga habitada, todos los contratos a que se refiere este capítulo se reputarán en
suspenso por el tiempo que duren aquéllas, quedando asimismo suspendida por igual
período la obligación de pago de rentas. CAPITULO XII
Jurisdicción, competencia, procedimiento y recursos Sección 1.ª Jurisdicción y competencia Artículo 120 El conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta
Ley corresponderá a los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción ordinaria. Artículo 121 1. Aunque medie sumisión expresa a la jurisdicción de otro Juzgado será competente
en todo caso el que correspondiere al lugar en que se hallare la finca, entrando el asunto
a turno de reparto donde hubiere varios de igual categoría. 2. Para el conocimiento de todos los asuntos a que esta Ley se refiere en que sea parte
el Estado o los establecimientos de Instrucción y de Beneficencia general serán
únicamente competentes, los Juzgados de las poblaciones donde exista audiencia. Artículo 122 1. Los Jueces municipales y, en su caso, los comarcales, conocerán en primera
instancia de cuantos litigios se promuevan en ejercicio de acciones que se funden en
derechos reconocidos por esta Ley, sin otras excepciones que las expresadas en el
artículo siguiente. 2. En todo caso conocerán en primera instancia de la acción resolutoria del contrato
por falta de pago de la renta o de las cantidades que conforme a esta Ley se asimilen a
ella y de la acción conferida al arrendatario o inquilino en el artículo
114, causa séptima, párrafos tercero y siguientes. Artículo 123 Los Jueces de Primera Instancia conocerán en ella de los litigios a que se refiere el
número uno del artículo anterior en los casos siguientes: . 1.º En todos los que se refieran a locales de negocio, excepto los de falta de pago y
la acción conferida al arrendatario por el artículo 114,
causa séptima párrafo tercero, que se regirán por el artículo anterior. 2.º Cuando se trate de vivienda en la que el inquilino y subarrendatario que deban ser
parte en el litigio ejerzan profesión colegiada por la que satisfagan contribución. 3.º Cuando el local esté ocupado por dependencias del Estado, Provincia, Municipio,
Iglesia Católica o Corporaciones de Derecho público. 4.º Cuando se trate de acciones de tanteo o de retracto al amparo de lo establecido en
los capítulos cuarto y sexto de la presente Ley o se ejercite la acción impugnatoria
establecida en el artículo 53. Sección 2.ª Procedimiento de primera instancia. Artículo 124 Cuando el juicio se promueva para resolver el contrato de arrendamiento o de
subarriendo de vivienda o local de negocio por falta de pago de la renta o de las
cantidades que a tenor de los capítulos 9.º y 10.º se asimilan a ella, se substanciará conforme a lo dispuesto
para el desahucio en los artículos 1.571 a 1.582 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero
se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 147. Artículo 125 Cuando la acción ejercitada sea distinta de la que trata el artículo anterior, el
proceso ante el Juez municipal o comarcal se substanciará por las normas establecidas en
el Decreto de 21 de noviembre de 1952 para los juicios de cognición. Artículo 126 1. La substanciación de los litigios a que se refiere el artículo 123 se acomodará a
lo establecido para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la única
modificación de que el plazo de prueba será de treinta días. Cuando se accione de
retracto al amparo de lo prescrito en los capítulos cuarto y sexto de la presente Ley, el
procedimiento será el del título XIX, libro II de aquella Ley procesal, ajustándose
tanto en uno como en otro caso, a lo prevenido en esta Ley especial de Arrendamientos
Urbanos. 2. Salvo el recurso contra providencias de mero trámite autorizado en el artículo 376
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que será substanciado y resuelto según dicho precepto
legal, todos los incidentes, excepciones y reposiciones que pudieran plantearse en los
juicios atribuidos por esta Ley especial al conocimiento del Juez de Primera Instancia,
habrán de ser resueltos necesariamente por éste en la sentencia que recaiga sobre la
cuestión principal, haciendo pronunciamiento previo sobre cada una de las cuestiones
incidentales y absteniéndose de entrar en el fondo del asunto cuando la naturaleza de
estos pronunciamientos previos lo impidiera. Artículo 127 1. Sin otra excepción que en los juicios de desahucio por falta de pago, mencionados
en el artículo 124, tanto en los asuntos atribuidos al
conocimiento del Juzgado Municipal o Comarcal como en los que sean de la competencia del
Juez de Primera Instancia, podrá el actor acumular las acciones que le asistan contra los
distintos inquilinos de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre
que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a todos ellos y el Juzgado sea competente
por razón de la materia para el conocimiento de todas las acciones acumuladas. 2. En igual caso podrá acumular las acciones que le competen contra los distintos
arrendatarios de los locales de negocio existentes en el inmueble. 3. No obstante, unos y otros podrán litigar con representaciones y defensa diferentes.
Artículo 128 El demandado podrá formular reconvención sobre materia propia de esta Ley ante el
Juzgado Municipal o Comarcal, salvo que el juicio fuere de desahucio por falta de pago de
las rentas o de las cantidades que a ellas se asimilan. El mismo derecho tendrá cuando el
proceso se inicie ante el Juzgado de Primera Instancia. Y tanto en uno como en otro caso
se dará traslado al actor por término de tres días para que conteste concretamente
sobre la reconvención así planteada. Artículo 129 1 De la demanda del arrendador instando la resolución del contrato por la causa
tercera del artículo 114, cuando obedezca a la notificación
a que se refiere el párrafo segundo de dicha causa deberá darse traslado al huésped o
subarrendatario que hubiere hecho la notificación y éste se hallará activamente
legitimado para ser parte en el juicio, coadyuvando con representación y defensa propias
en la acción resolutoria, según escrito procesalmente articulado como tal demanda, del
que se dará traslado al actor por igual plazo que para la contestación y previamente al
que se otorgue al demandado para contestar a ambos escritos. 2. La sentencia podrá decretar la resolución del arriendo tanto en razón a lo
alegado por el demandante como por el coadyuvante en la acción, valorando el Juez en
conciencia las pruebas practicadas. 3. Si el arrendador notificado silencia en su demanda este extremo y en virtud de ello
no es emplazado el notificante, podrá éste durante el año siguiente a la sentencia
firme que se hubiere dictado ejercitar la acción subrogatoria establecida en el párrafo
segundo de la causa tercera del artículo 114, que llevará
implícito el lanzamiento del inquilino, aunque sea persona distinta del que subarrendó. Sección 3.ª Recursos Artículo 130 Las sentencias que dicten los Jueces municipales y comarcales serán apelables en ambos
efectos ante los de Primera Instancia respectivos, con arreglo a lo dispuesto en los
artículos 1583 a 1586 de la Ley procesal. Artículo 131 1. Contra la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia en los asuntos que
conoce en ella se dará recurso de apelación en ambos efectos ante la Audiencia
Territorial respectiva. 2. El recurso a que se refiere el número anterior se interpondrá en el término de
cinco días desde la notificación de la sentencia, y admitido que sea, el Juez emplazará
a las partes para que dentro de los 10 días siguientes comparezcan a usar de su derecho
ante la Audiencia. 3. La apelación se substanciará por los trámites establecidos para los juicios de
menor cuantía en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero
no se formará apuntamiento y la sentencia habrá de dictarse en el término de cinco
días. En ella se observará en cuanto a costas la regla del artículo
149. Artículo 132 1. Contra las sentencias dictadas en apelación por el Juez de Primera Instancia,
conforme al artículo 130, se dará recurso denominado de
"suplicación" ante la Audiencia Territorial respectiva, que habrá de fundarse
en infracciones de Ley, de doctrina legal o, en su caso, en la errónea aplicación del
abuso de derecho, y sólo en este último supuesto podrá denunciar el recurso la
equivocada valoración de la prueba, según las reglas legales para su estimación. 2. No procederá este recurso contra las sentencias que se dicten en los juicios a que
se refiere el artículo 124. Artículo 133 El trámite de recurso de suplicación será el siguiente: 1.º Se interpondrá y formulará por escrito, con firma de Letrado, ante el propio
Juez de Primera Instancia que hubiere dictado el fallo y dentro de los diez días
siguientes a su notificación. 2.º En el recurso, breve y sucintamente, señalará el recurrente las alegaciones y
razones en que lo fundamenta. 3.º El propio Juzgado dará traslado del recurso al recurrido para que también con
firma de letrado pueda impugnarlo por escrito y en término de diez días. 4.º Transcurrido este plazo, dentro de los tres días siguientes, háyase o no
presentado escrito impugnatorio el Juzgado, sin emplazamiento de las partes, remitirá los
autos y la pieza formada con el recurso a la Audiencia Territorial correspondiente. 5.º La Audiencia, en el término de quince días de haberse recibido las actuaciones,
dictará sentencia, devolviéndola al Juzgado de origen con testimonio de su fallo para
notificación a las partes y ejecución. Artículo 134 Las sentencias dictadas resolviendo recursos de suplicación serán comunicadas, a
instancia de parte, al Ministerio Fiscal y a la Delegación Nacional de Sindicatos,
quienes, en cualquier tiempo, podrán interponer contra ellas recurso de casación por
infracción de Ley o de doctrina legal, que se substanciará por los trámites del
artículo 1782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no tendrá más alcance que el que
este precepto dispone. Artículo 135 1. Contra la sentencia que dicte la Audiencia Territorial resolviendo apelación
interpuesta según el artículo 131, se dará recurso de
injusticia notoria ante la Sala Primera del Tribunal Supremo. 2. Este recurso se preparará por escrito ante la propia Sala sentenciadora dentro de
los diez días que sigan a la notificación de la sentencia y presentado que sea se
elevarán las actuaciones al Tribunal Supremo, emplazando a las partes para que en el
término de otros diez días comparezcan a usar de su derecho ante la Sala Primera del
mismo. Este plazo será de veinte días cuando la apelación se hubiere substanciado en
las Audiencias Territoriales de Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran Canaria o en la
provincial de Santa Cruz de Tenerife. Artículo 136 El recurso de injusticia notoria se formalizará por escrito en el término de quince
días, contados desde la entrega de los autos al recurrente que hubiere comparecido ante
la Sala Primera del Tribunal Supremo, y deberá fundamentarse en alguna de las causas
siguientes: 1.ª Incompetencia de jurisdicción. 2.ª Quebrantamiento de las formalidades esenciales del juicio cuando hubiere producido
indefensión. 3.ª Injusticia notoria por infracción de precepto y de doctrina legal. 4.ª Manifiesto error en la apreciación de la prueba cuando se acredite por la
documental o pericial que obre en los autos. En el recurso necesariamente habrá de citarse con claridad y precisión la causa o
causas en que se fundamente y expresarse con la misma precisión y claridad el concepto
por el cual se estime cometida la infracción. Con él se devolverán los autos. Artículo 137 1. El que intentare formalizar recurso de injusticia notoria, de ser conformes de toda
conformidad las sentencias dictadas en primera y segunda instancia y no estuviere
declarado pobre, deberá constituir un depósito en el establecimiento destinado al
efecto, con arreglo a la escala siguiente: De 1.000 pesetas si la cuantía litigiosa no excede de 5.000. De 2.000 pesetas cuando siendo dicha cuantía superior a 5.000 no sobrepase de las
10.000. De 5.000 pesetas si excede de 10.000 1a cuantía litigiosa. 2. El resguardo acreditativo de haberse constituido el depósito deberá acompañarse
al escrito de formalización. Artículo 138 Recibidas las actuaciones, personado el recurrente y formalizado el recurso, la Sala en
el término de quince días, contados desde el ingreso del escrito de formalización,
dictará auto en el cual decidirá si por cumplirse con lo dispuesto en los tres
artículos anteriores ha lugar a la admisión. De resolver que ésta no procede, en el
mismo auto declarará firme la sentencia recurrida, impondrá las costas del recurso al
recurrente y dispondrá la pérdida del depósito que hubiere constituido. Si resolviere
que ha lugar a la admisión del recurso y el recurrido no hubiere comparecido, dentro de
los diez días siguientes de haber dictado el auto de admisión proferirá sentencia. Artículo 139 1. Admitido el recurso, si se hubiere personado la parte recurrida, se le trasladará
para instrucción el escrito formalizándolo, junto con los autos, por término de quince
días, y transcurridos que sean el Tribunal dictará sentencia, previa celebración de
vista pública, únicamente cuando lo solicite el recurrido al darse por instruido del
recurso. Si no pidiera vista podrá impugnarlo en el mismo escrito en que evacue el
traslado de instrucción, con el cual, en todo caso, deberán devolverse los autos. 2. Cuando fueren dos o más partes las recurrentes, el traslado de instrucción será
sucesivo para cada una y no podrán impugnar los recursos contrarios en los escritos en
que evacuen dicho traslado. En estos casos deberá hacerse señalamiento de vista. 3. La sentencia habrá de dictarse dentro de los diez días que sigan al señalado para
la vista y de no haber solicitado su celebración el recurrido, en el mismo plazo, contado
desde la fecha en que terminó el concedido para evacuar el traslado de instrucción. 4. El depósito constituido conforme al artículo 137 lo
perderá el recurrente siempre que la sentencia declare no haber lugar al recurso. Artículo 140 Los recursos interpuestos al amparo de los precedentes artículos tendrán tramitación
preferente, tanto ante los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias como ante la
Sala Primera del Tribunal Supremo. Artículo 141 En las apelaciones y recursos de suplicación e injusticia notoria la cuantía de las
costas, comprendido el papel timbrado y derechos arancelarios de Secretaría, se reducirá
a la mitad en las Audiencias y en el Tribunal Supremo si se tratare de vivienda con renta
inferior a 5.000 pesetas. Sección 4.ª Ejecución de sentencias Artículo 142 La sentencia dictada en el juicio a que se refiere el artículo
124 se ejecutará según lo establecido en la sección cuarta, título XVII, libro II
de la Ley Procesal, pero se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo
147, y además que los plazos del artículo 1596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se
entenderán exclusivamente referidos a las viviendas y locales de negocio y ampliados a
dos meses en uno y otro caso que serán excepcionalmente prorrogables por otros dos cuando
el Juez. por razones de equidad o personales del demandado, lo considere procedente. Artículo 143 1. La ejecución de la sentencia dictada en el proceso mencionado en el artículo 125, de figurar en ella pronunciamiento que obligue a
desalojar la vivienda se acomodará asimismo a los trámites señalados para el
lanzamiento en la sección cuarta, título XVII, libro II de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, y los plazos para desalojar serán de cuatro meses, prorrogados excepcionalmente
por el Juez por otros dos, todo ello sin perjuicio de lo establecido en la causa 10 del artículo 114, en el supuesto a que se refiere. 2. De no figurar en la sentencia pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda,
su ejecución se ajustará a los trámites de las dictadas en juicio verbal. Artículo 144 1. La ejecución de las sentencias qué dicten los Jueces de Primera Instancia en los
asuntos de que tratan los artículos 123 y 126, cuando hicieren pronunciamiento que obligue a desalojar la
vivienda o local de negocio, se acomodará a las reglas de la sección cuarta, título
XVII, libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las modificaciones introducidas en
el artículo anterior, de no disponerse en este capítulo un plazo mayor. 2. En los restantes casos la sentencia se ejecutará conforme a lo dispuesto en la Ley
Procesal común. Sección 5.ª Disposiciones comunes y generales Artículo 145 En cuanto a representación y defensa regirán las disposiciones actualmente vigentes
en los juicios respectivos, si bien cuando el interesado, en los casos en que la Ley lo
autoriza, no haga uso del derecho de comparecer y defenderse por sí mismo, habrá de
valerse de Abogado o Procurador. Artículo 146 La cuantía litigiosa la determinará la renta anual, para cuya fijación se estará
siempre a lo pactado por escrito, computándose, en su caso, los aumentos que autorice
esta Ley. En defecto de estipulación escrita, a la que resulte del último pago realizado
por el inquilino o arrendatario que sea parte en la litis, y de ser dudosa o imposible la
determinación de la renta, se estimará ésta no superior a 5.000 pesetas anuales. Artículo 147 En los procesos a que se refieren los artículos 124 y 142 se tendrán en cuenta las reglas siguientes: 1.ª El demandado podrá enervar la acción si en cualquier momento anterior a ser
notificado de la sentencia que no dé lugar a ulterior recurso, él u otra persona en su
nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposición en el
Juzgado el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de
las que en dicho instante debiere. Sólo cuando el pago o la consignación se realice hasta el mismo día señalado para
el juicio y antes de su celebración, podrá éste proseguirse por las costas, y en tal
caso, si el demandado intentare acreditar el ofrecimiento de las rentas al actor con
anterioridad a la presentación de su demanda, se admitirán otras pruebas procedentes en
derecho, además de las que autoriza el párrafo segundo del artículo 1.579 de la Ley
procesal. Lo mismo se hará cuando, aun sin mediar el pago o la consignación, la acción
se inspirare en la falta de abono de las diferencias o participaciones a que se refieren
los capítulos IX y X y el demandado
impugne su legitimidad. 2.ª En los arrendamientos de viviendas, cualquiera que fuere su renta, y en los de
local de negocio si no excede de 12.000 pesetas anuales, podrá el demandado rehabilitar
de plena vigencia el contrato y evitar el lanzamiento si hasta el momento mismo en que
fuera a practicarse, el u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento,
paga al actor o pone a su disposición, depositándolo incluso en poder del encargado de
ejecutar la diligencia, que en todo caso lo tomará y dará recibo, el importe de las
cantidades que por principal debiera en dicho instante, el 25 por 100 del mismo y los
intereses legales, a contar éstos desde la fecha de la demanda, las sumas vencidas, y
desde el día en que el pago debió hacerse, en las pendientes. En tales casos se suspenderá el lanzamiento, y de haberse hecho cargo el Juzgado de
las sumas pagadas por el demandado, requerirá al actor para que dentro del quinto día
las reciba, procediendo a ingresarlas en el establecimiento correspondiente si
transcurrido dicho plazo no lo hace. Dentro de los diez siguientes podrá el demandante instar que, de cuenta del demandado,
se tasen las costas y gastos legítimos que con ocasión del juicio hubiere realizado.
Practicada la tasación, de resultar su importe igual o superior al 25 por 100 depositado
por el demandado, se le entregará al demandante; mas si fuere inferior, se reintegrará
al demandado 1a diferencia, archivándose sin más las actuaciones, tanto en uno como en
otro caso, sin perjuicio del derecho del actor a reclamar la diferencia ejercitando la
oportuna acción personal. Cuando el actor deje transcurrir los diez días sin instar la tasación, el Juzgado, de
oficio y a cargo del demandado, liquidará las costas judiciales exclusivamente, y
entregando a este último la diferencia, si la hubiere, archivará asimismo las
actuaciones. 3.ª Cuando por la reiteración con que se haga uso del beneficio a que la precedente
regla se refiere resulte aplicable el artículo noveno de la presente
Ley, no tendrá efectos enervatorios la consignación efectuada, a cuyo fin el actor
podrá, en el curso del litigio, alegar dicha reiteración y practicar prueba para
acreditarla. Artículo 148 1. Será requisito indispensable para que el inquilino, arrendatario o subarrendatario
puedan disfrutar de los plazos que para desalojar la vivienda o local de negocio establece
este capítulo, que paguen o consignen la renta que hubieren venido abonando a la
iniciación del litigio, en el plazo y modo previstos en el contrato. En otro caso no
disfrutarán de más plazos que los establecidos en el artículo 1.596 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. 2. Igualmente en todos los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, para que el
inquilino o arrendatario puedan utilizar los recursos de que trata la sección tercera de
este capítulo, habrán de acreditar, al interponerlos, tener satisfechas las rentas
vencidas con arreglo a lo que vinieren pagando a 1a iniciación del litigio o consignarlas
en el Juzgado o Tribunal. 3. Lo dispuesto en los dos párrafos precedentes no será de aplicación en los casos
de exención de pago de la renta contemplados en la causa primera del artículo 114. 4. Durante la substanciación de los recursos interpuestos por el inquilino o
arrendatario vendrán éstos obligados al pago o consignación de la renta. El
incumplimiento de esta obligación dará lugar a la caducidad del recurso siempre que,
requerido por el Juez o Tribunal que conozca del mismo, no cumpliere tal obligación en el
término de cinco días. Artículo 149 1. En las sentencias que pongan término al juicio se hará pronunciamiento expreso
sobre costas. Las de primera instancia se impondrán, tanto en los juicios que se celebren
ante los Jueces municipales o comarcales como ante los de Primera Instancia, a los
litigantes cuyos pedimentos fueren totalmente rechazados, y si sólo se estimaren
parcialmente, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad. 2. En las apelaciones y en los recursos a que se refiere este capítulo, el Juzgado o
Tribunal hará sobre las costas del recurso el pronunciamiento que repute justo en
consideración a si aprecia o no temeridad en el apelante o recurrente. Cuando el recurso
se declare desierto se impondrán las costas al recurrente. 3. En los juicios de desahucio por falta de pago, las costas se impondrán al demandado
cuando se declare haber lugar al mismo o que éste hubiere procedido de no mediar el pago
o la consignación, y al actor en caso contrario. Artículo 150 La Ley de Enjuiciamiento Civil será subsidiariamente aplicable en materia de
procedimiento. Artículo 151 Cuando la acción, aunque propia de la relación arrendaticia urbana, no se fundamente
en derechos reconocidos en esta Ley, el litigio se substanciará conforme a lo dispuesto
en las Leyes procesales comunes. Sección 6.ª De la Junta de Estimación. Artículo 152 1.La Junta de Estimación a que se refiere esta Ley se constituirá, bajo la
presidencia del Juez municipal o comarcal, según proceda, del término o comarca
correspondiente al lugar en que radique la finca. Serán Vocales de esta Junta un
propietario de finca urbana sita en el mismo término municipal que el inmueble y un
comerciante o industrial clasificado en la misma tarifa y epígrafe tributario que el
arrendatario o que explote negocio análogo. La Delegación de Hacienda, la Cámara de la
Propiedad Urbana y la Organización Sindical facilitarán al Juez las relaciones de unos y
otros. En caso de no existir en el término municipal o comarcal personas que reúnan las
expresadas condiciones, podrá el Juez disponer que dichos Vocales sean de otro,
preferentemente de los colindantes. Todos serán designados por el Juez mediante
insaculación por sorteo entre los incluidos en las reclamadas, pudiendo recusarlos las
partes una sola vez y por el solo hecho de formular la recusación. 2. La Junta de Estimación actuará a instancia de parte mediante escrito dirigido al
Juez municipal o comarcal y habrá de emitir resolución dentro de los treinta días de
ser aquel presentado, adoptándose los acuerdos por mayoría. En caso de conformidad de los dos Vocales y siempre que la valoración resultare
manifiestamente desproporcionada y contradictoria respecto de los dictámenes y
peritaciones solicitadas por el Presidente de la Junta, podrá éste decidir sin atenerse
al acuerdo adoptado en tales casos por los Vocales en resolución motivada. 3. Se oirá a las partes por término común de diez días, dentro del cual formularán
sus alegaciones y aportarán pruebas, pudiendo, además disponer el Juez las diligencias o
peritaciones que considere necesarias, corriendo los gastos que se originen por mitad a
cargo del arrendador y del arrendatario, quienes, en todo caso, habrán de abonar en la
misma forma una cantidad equivalente al 0,50 por 100 del importe de la valoración
efectuada, en su caso, y del 3 por 100 de la renta anual fijada cuando la revisión de la
misma se trate. Las cantidades así recaudadas se destinarán a cubrir los gastos que
origine la actuación de las Juntas de Estimación, en la forma que disponga el Gobierno. 4. Las resoluciones que dicte la Junta de Estimación serán definitivas y ejecutorias
sin ulterior recurso, pero podrán ser impugnadas en el juicio declarativo
correspondiente, dentro de los tres meses siguientes a su notificación. Disposiciones transitorias. A ) Disposiciones generales: 1.ª 1. Sin otras excepciones que las que resulten de sus propios preceptos, lo
dispuesto en esta Ley será de aplicación no sólo a los contratos que se celebren a
partir de su vigencia sino también a los que en dicho momento se hallaren en vigor. 2. Sin embargo, cuando a la promulgación de la Ley de Bases de 22 de diciembre de 1955
el inquilino o arrendatario hubiere accedido de modo fehaciente, con fecha posterior a la
celebración del contrato, a desalojar definitivamente la vivienda o local de negocio, no
será de aplicación lo dispuesto en la misma. 2.ª 1. El ejercicio de los derechos reconocidos en la legislación precedente, cuando
se hubiese iniciado extrajudicial o judicialmente antes de la vigencia de la presente Ley,
ese regirá en todos sus aspectos y consecuencias por aquella legislación. 2. Si el procedimiento judicial estuviere iniciado a la entrada en vigor de la presente
Ley, serán aplicables las normas procesales de la legislación anterior, siendo de
aplicación en los restantes casos el procedimiento judicial establecido en la presente. B) Disposición referente al arrendamiento de locales para casinos y círculos de
recreo: 3.ª Los arrendamientos comprendidos en el número 2 del artículo
segundo quedan prorrogados por el plazo de un año, a contar de la vigencia de esta
Ley, transcurrido el cual se podrán ejercitar las acciones pertinentes con sujeción a
Derecho común, si bien para el desahucio por vencimiento del término deberá mediar el
oportuno requerimiento con antelación de seis meses. C) Disposiciones referentes al subarriendo. 4.ª a) Cuando una vivienda o local de negocio se hallare total o parcialmente
subarrendada en 1 de octubre de 1946 por plazo no inferior al de seis meses, precisamente
anteriores a esta fecha, aunque el arrendador no hubiere autorizado el subarriendo, si
antes de ese día no promovió el desahucio por dicha causa, no podrá a su amparo obtener
la resolución del contrato hasta que cambie la persona del subarrendatario. Y el cambio
no se entenderá causado si se tratare de viviendas, porque a la muerte del
subarrendatario prosigan el subarriendo sus familiares dentro del segundo grado que con el
convivieren con tres meses de antelación al óbito, siendo de aplicación, cuando lo
subarrendado fuere un local de negocio, lo establecido en el artículo 60,
bien que referido a la persona del subarrendatario. En los casos a que se refiere el párrafo anterior, el arrendador, a partir de la
vigencia de esta Ley, y mientras subsista el subarriendo, podrá exigir del inquilino o
arrendatario un sobreprecio equivalente al 80 por 100 mas del importe de la renta que en 1
de octubre de 1946 pagare, de ser aquel total conforme a las prescripciones del capítulo III, y del 40 por 100 si parcial. La falta de pago de
estos porcentajes se reputará como inefectividad de la renta, y serán exigibles con
independencia de cualquier otro aumento que autorice esta Ley. b) El arrendador que por escrito y con anterioridad a la vigencia de los preceptos de
esta Ley hubiera autorizado el subarriendo total y parcial, no tendrá derecho a
participar en el precio del mismo, ni a reclamar los sobreprecios establecidos en la letra
anterior, pero sí al pago de lo que hubiere pactado por consentirlo. c) Aunque por escrito y en fecha anterior a la vigencia de los preceptos de esta Ley
contare el inquilino con la autorización del arrendador para ceder o traspasar su
vivienda, no podrá cederla más que a las personas que menciona el artículo
24, entendiéndose sustituida esta facultad por la de subarriendo total, que
comprenderá el parcial. Tampoco en estos casos tendrá el arrendador derecho al percibo
de participación alguna en los precios del subarriendo ni a exigir el aumento que
autoriza el párrafo a) de esta Disposición. d) Siempre que el arrendador perciba sobreprecio por el subarriendo en virtud de lo
establecido en la letra a) de esta Disposición, o en los casos de las dos letras
anteriores tendrá los derechos y obligaciones que le asignan los capítulos
III y XI, pero no le asistirá acción resolutoria del
contrato de inquilinato aunque cambie la persona del subarrendatario y la facultad que le
otorga el artículo 15 se limitará al importe de la renta y del
sobreprecio, si se hallare autorizado a percibirlo, y al de la renta exclusivamente en los
casos que fueren de aplicación las dos letras anteriores de esta Disposición. e) El arrendador que hallándose en el caso de la letra a) de esta Disposición, y sin
serle de aplicación lo dispuesto en las b) y c), se abstuviere de percibir sobreprecio
alguno, además de poder obtener la resolución del contrato de inquilinato al producirse
el cambio del subarrendatario en el modo exigido en la letra a) citada, tendrá los
derechos que confiere esta Ley al arrendador que autorice el subarriendo, sin que le sean
exigibles las obligaciones que impone al mismo. f) El subarrendador deberá cumplir siempre las obligaciones que le impone esta Ley, y
le asistirán las acciones que le competen a tenor de la misma, salvo contra el arrendador
que se hallare en el caso de la letra anterior, y la resolutoria del contrato de
subarriendo por expiración del plazo pactado para el mismo, que no procederá en los
celebrados con anterioridad a la vigencia de los preceptos de la Ley de 31 de diciembre de
1946, por ser de aplicación, en cuanto a ellos, ya sean totales o parciales, la prórroga
obligatoria para el subarrendador y facultativa par el subarrendatario, o para los que por
muerte de éste le continuaren. El subarrendatario, sea cual fuere la fecha del subarriendo, disfrutará de las
acciones que le confiere esta Ley, salvo las referidas al arrendador que se hallare
comprendido en la letra anterior de esta Disposición. g) El beneficio de prórroga otorgado a los subarrendatarios en los párrafos
anteriores cesará en los casos primero, tercero, cuarto y quinto del artículo
62, siendo de aplicación los siguientes preceptos del capítulo
VIII, que desarrollan el caso primero, sustituyéndose la mención que se hace de
arrendador e inquilino o arrendatario por la de "subarrendador" y
"subarrendatario", respectivamente, y reduciéndose, en todo caso, el plazo de
preaviso y el importe de la indemnización a tres meses. Será también aplicable el artículo 64 y lo dispuesto en el artículo 72, de
ser varios los locales que hubiere subarrendado el reclamante. 5.ª­ Las variaciones introducidas en el capítulo III
sólo serán aplicables a los supuestos en él previstos que se produzcan a partir de la
vigencia de la presente Ley. Las situaciones jurídicas creadas al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 del
texto articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946 subsistirán únicamente mientras
sigan conviviendo con el inquilino las mismas personas extrañas a su familia que con él
convivieren el día en que entre en vigor esta Ley, pero con obligación para el inquilino
de notificar en forma fehaciente al arrendador en el término de cuatro meses, contados
desde el siguiente al día antes indicado, el nombre de aquellas personas y de los hijos
que con cada una de ellas convivan. El porcentaje autorizado en el párrafo primero del
referido artículo quedará elevado a partir de la vigencia de la presente Ley al 20 por
100 de la renta, sin perjuicio de cualquier otro aumento autorizado por este texto legal;
si se incumpliera por el inquilino la obligación de notificar en el plazo señalado, el
porcentaje se elevará al 30 por 100. D) Disposiciones referentes a la cesión de vivienda, traspaso de local de negocio y
arrendamiento de viviendas amuebladas: 6.ª Las situaciones jurídicas producidas al amparo de los capítulos IV y V del texto
articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946 subsistirán con la extensión y en los
términos que les reconociera la legislación precedente, pero sujetándose, en cuanto al
ejercicio de las acciones encaminadas a hacerlas valer, a lo dispuesto en la presente Ley.
7.ª Las modificaciones introducidas en el artículo 25 en el plazo
de caducidad de la acción resolutoria del contrato por cesión, y en el cómputo del
mismo no serán de aplicación a las verificadas antes de la entrada en vigor de esta Ley.
8.ª El arrendatario de local de negocio que con anterioridad a la vigencia de los
preceptos de esta Ley tuviere reconocido por escrito el derecho de traspaso, podrá
ejercitarlo libremente y sin someterse a lo dispuesto en el capítulo
IV; pero el inmediato adquirente por traspaso habrá de cumplir lo ordenado en este
último capítulo. 9.ª Los porcentajes de participación a que se refiere el artículo 39,
número 2, se mantendrán mientras la renta no quede totalmente revalorizada a tenor del artículo 96, pero una vez alcanzado el límite de la
revalorización el porcentaje de participación será de un 25 por 100 en el precio del
traspaso, que experimentará el aumento del 50 por 100 a que se refiere el último inciso
del citado artículo 39, número 2. E) Disposiciones referentes al tiempo de duración de los contratos y a las excepciones
a la prórroga: 10. Los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 serán aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el
momento de empezar a regir esta Ley cualquiera que sea el número de subrogaciones que se
hubiesen producido con anterioridad. Se concede un plazo de cuatro meses, siguientes a la fecha indicada en el párrafo
anterior, para notificar al arrendador cuál es la persona titular del arriendo a virtud
de subrogación nacida al amparo de la legislación precedente. 11. Las dos subrogaciones a que se refiere el número 3 del artículo
60 serán aplicables a los contratos de arrendamiento de locales de negocio
actualmente vigentes, cualquiera que hubiere sido el número de las subrogaciones
anteriores. 12. Lo dispuesto en el número 4 del artículo 58 y en el 3 del 60 será aplicable aunque el fallecimiento del inquilino, del
arrendatario o de algunos de sus sucesivos herederos subrogados, hubiere ocurrido antes de
la vigencia de esta Ley, salvo que en la fecha de su entrada en vigor hubiere recaído
sentencia firme que declare resuelto el contrato. 13. El plazo a que se refiere el apartado tercero del artículo 62
deberá computarse a partir de fecha posterior a la vigencia de esta Ley. 14. Cuando con anterioridad a la vigencia de la presente Ley se hubiera arrendado un
local construido para servir de casa­habitación con el fin de ejercer en él actividad
industrial, comercial o de enseñanza, con fin lucrativo, aunque a tenor de lo dispuesto
en este texto legal merezca el arrendamiento la calificación de "local de
negocio", podrá el arrendador negarse a la prórroga, al amparo de la causa primera
del artículo 62, cumpliendo lo establecido en los artículos
63, 64, 65, 67, 68, 73, números 1 y 2 y 74, que
serán aplicables con las siguientes modificaciones: a) Cuando el arrendatario no tuviera en él su casa­habitación a efectos del orden de
prelación del artículo 64, el local se entenderá situado entre las
viviendas que no sirvan de hogar familiar y la ocupada por familia menos numerosa. Mas si
le sirviere de casa­habitación, se considerará comprendido en el grupo de las viviendas
correspondientes a quienes, habitando en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio
que sea objeto de tributación. b) El artículo 65 será de aplicación, salvo en lo relativo a la
indemnización que percibirá el arrendatario, la cual se establecerá según lo dispuesto
en los artículos 70, apartado cuarto, o, en su caso, 73,
número 4 y siguientes, cuyos preceptos se aplicarán sin otra modificación que en cuanto
al plazo en que deberá ocuparse el local para lo que se estará a lo prevenido en el artículo 68. Será competente el Juez de Primera Instancia para conocer de las demandas que se
promuevan al amparo de lo dispuesto en esta Disposición. F) Disposiciones referentes a la renta, a su revisión y a la fianza: 15. Las nuevas asimilaciones a locales de negocio establecidas en el número 2 del artículo quinto sólo surtirán efecto a partir de la entrada en vigor de
esta Ley, en los términos, respecto de la renta, previstos en el artículo
96, si bien el plazo a que se refiere el número 5, párrafo segundo, será anual en
lugar de semestral. 16. Las modificaciones introducidas por el artículo 99
serán de aplicación cuando los hechos en él previstos se hayan iniciado después de la
vigencia de la presente Ley, salvo lo preceptuado en los apartados tercero y sexto del
número 1 del mismo, que serán aplicables aun cuando la asignación por la Hacienda de
renta superior a la satisfecha por el inquilino o arrendatario o la aplicación de la
vivienda al destino especificado en el referido apartado sexto hubieren tenido lugar antes
de la entrada en vigor de ésta Ley. 17. Sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 100, las rentas de
los arrendamientos de vivienda y local de negocio concertados después de 11 de mayo de
1956 y antes de 1 de julio de 1964, una vez que lleven cinco años de prórroga legal,
podrán ser elevadas en los porcentajes que señale el Gobierno, previo informe de la
Organización Sindical y audiencia del Consejo de Estado, teniendo en cuenta a estos
efectos la variación de los índices ponderados de vida publicados por el Instituto
Nacional de Estadística, correspondientes al periodo comprendido entre el año en que el
contrato entró en la fase de prórroga legal y el día 30 de junio de 1964 en función de
la variación que puedan experimentar sueldos y jornales y en consideración al destino
del local arrendado y fecha de su primera ocupación. 18. La renta de las viviendas y locales de negocio que hubiere sido objeto de
reducción al amparo de lo dispuesto en el artículo 133 del
texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946 podrá ser
incrementada por el arrendador, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, en la misma
cantidad a que ascendió la reducción, siempre que concurran los requisitos a que se
refiere el artículo 103 de este texto legal, que, a partir
de la vigencia de esta Ley, será aplicable con efectos retroactivos. l9. Las variaciones introducidas por el artículo 105
sólo serán aplicables a los contratos que se perfeccionen después de la entrada en
vigor de esta Ley. 20. En los contratos a que se refieren los números 2 y 3 del artículo
3, que estuvieren en vigor el día en que comience a regir la presente Ley, de no
haber acuerdo entre los interesados para revisar la renta, podrá serlo, a instancia del
arrendador, dentro de los seis meses, a partir del día indicado por la Junta de
Estimación prevista en el capítulo XII. Si el arrendatario
considera gravosa la renta asignada por la Junta, podrá desistir del arrendamiento dentro
de los treinta días siguientes de serle notificada cualquiera que fuere el plazo que,
conforme al contrato, le quedare por cumplir, pero en todo caso vendrá obligado al abono
de la señalada desde el día de la notificación hasta aquel en que entregare al
arrendador el objeto del arrendamiento. G) Disposición referente a las causas de resolución de los contratos: 21. Las modificaciones efectuadas en el capítulo XI sólo
serán aplicables a los hechos previstos en él, cuya producción se haya iniciado
después de la entrada en vigor de la presente Ley. Disposiciones adicionales. 1.ª Hasta que el Gobierno, por considerar aumentada la disponibilidad de viviendas,
decrete lo contrario, ningún local destinado anteriormente a hogar familiar podrá ser
dedicado en lo sucesivo, de modo principal, a otros fines. Los Ayuntamientos se abstendrán de otorgar licencias de obras para instalación de
nuevos establecimientos mercantiles e industriales en edificios ya construidos, así como
toda clase de permisos y autorizaciones encaminadas a la apertura de los mismos, sin que
se acredite previamente, y con certificado expedido por la Fiscalía de la Vivienda
correspondiente, que no se produce la transformación prohibida por esta Disposición. El
mismo documento exigirán las Delegaciones de Hacienda antes de autorizar la
correspondiente alta en la contribución. Cuando la prohibición establecida en esta disposición se infringiere, entrará en
aplicación lo dispuesto en los párrafos 2 y siguientes de la letra b) de la segunda de
estas disposiciones adicionales, aunque el Gobierno no haya hecho uso de la autorización
a que el mismo se refiere. 2.ª Queda autorizado el Gobierno para que, si las circunstancias lo aconsejan,
disponga por Decreto la adopción gradual, en todo o en parte del territorio nacional y
plazas de soberanía, de las siguientes medidas: a) El alquiler obligatorio de aquellas viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no
lo fueran por nadie. A tales fines, el Gobernador civil de la provincia, comprobando
sumariamente las denuncias que se le formulen, concederá al propietario el plazo de un
mes para que se ocupen, precisamente como casa­habitación y no como escritorio, oficina,
depósito, almacén o local de negocio. Y transcurrido dicho plazo sin hacerlo, dentro de
los quince días que sigan, acordará aquella autoridad que sea ocupada por el primer
aspirante a inquilino, en turno riguroso de antigüedad, que se hallare dispuesto a pagar
como renta la exigida por el arrendador, si no fuera superior a la última declarada a
fines fiscales o a la que sirva de base al tributo, de no haberse formulado declaración,
y el aspirante advendrá inquilino de la vivienda con los derechos y deberes que le impone
esta Ley, aunque el arrendador se niegue a otorgarle contrato, en cuyo caso la renta se
determinará conforme a los datos fiscales que se expresan. b) El desahucio por causa de necesidad social de aquellas viviendas ocupadas que, sin
mediar justa causa, se hallaren habitualmente deshabitadas, o el de las que no sirvan de
casa-habitación oficinas o local de negocio del arrendador, o si se hallaren alquilados,
de su inquilino o arrendatario. Los Tribunales, al resolver, tendrán en cuenta, además
de aquellas circunstancias personales del demandado que determinan la existencia o
inexistencia de causa justa, lo siguiente: 1.º Si es realmente útil la ocupación en razón a la proximidad o alejamiento del
núcleo urbano en que la escasez de viviendas se produce. 2.º Si por ser la vivienda de características parecidas o semejantes a las que
normalmente sirven en la localidad de casa­habitación, permanentemente ocupada, procede
acordar que así sea. El desahucio lo instará el Ministerio Fiscal a excitación del Gobernador civil de la
provincia y previa sumaria investigación de la denuncia que hará esta Autoridad. Se
deducirá ante el Juez de Primera Instancia respectivo y habrán de ser llamados al juicio
como parte demandada, el propietario o titular, y de hallarse alquilada la vivienda,
también el inquilino. Su tramitación se acomodará a lo dispuesto en el capítulo XII para los procedimientos atribuidos a la competencia
de aquellos Juzgados cuando se ejercita ante ellos acción resolutoria del contrato; pero
las costas, si la demanda se desestima, no se impondrán nunca al actor. Cuando se estime
la demanda por sentencia firme y ejecutoria se procederá al lanzamiento del ocupante en
el plazo de quince días improrrogables. Para su efectiva ocupación o, en su caso, alquiler, se aplicará lo prevenido en la
letra a) de esta disposición. Tan luego se adopte alguna de las medidas de que trata la presente disposición se
procederá a la constitución en los Gobiernos Civiles de un registro público y gratuito
de aspirantes a inquilinos, que comprenderá todos los de la provincia que en tal caso se
hallaren, clasificados por localidades, y en el cual figurará, junto a cada aspirante, la
renta que estuviere, dispuesto a pagar. El Gobierno podrá disponer además la adopción de cuantas medidas fueren necesarias
para la mayor eficacia de las que se dejan enunciadas. Lo dispuesto en la letra b) de esta disposición se entiende sin perjuicio de lo
previsto en el apartado tercero del artículo 62. 3.º El Gobierno, previo informe de la Organización Sindical, con audiencia del
Consejo de Estado, y teniendo en cuenta las mutaciones habidas en la economía nacional,
podrá elevar o reducir el tope de la renta señalada en el número dos del artículo
6.º, para que los inquilinos de viviendas ocupadas por primera vez a partir de 1 de
enero de 1960 puedan renunciar válidamente a los beneficios concedidos por esta Ley. 4.º Mientras subsistan las actuales circunstancias de escasez de viviendas, y hasta
que el Gobierno disponga la vigencia plena del número dos del artículo
12, la división que en el mismo se establece para la fijación de la merced del
subarriendo parcial se hará tomando como dividendo el cuádruplo de la renta. 5.º El Gobierno podrá disponer quede sin efecto la acción impugnatoria regulada en
el artículo 53 y la facultad prevista en el artículo
18 sobre subarriendos sin consentimiento del arrendador, cuando considere que las
circunstancias así lo aconsejan. 6.º El Gobierno también podrá disponer que quede sin efecto
total o parcialmente lo prevenido en el número dos del artículo
99 cuando resulte contrario a la equidad que el arrendador continúe soportando por
sí solo las cargas a que dicho precepto se refiere, así como para determinar la forma y
proporción en que los inquilinos y arrendatarios deban contribuir al levantamiento de
dichas cargas. 7.º Se autoriza al Gobierno para extender la derrama establecida en el artículo 8.º
del Decreto de 17 de octubre de 1940, en la cuantía, forma y proporción que se, estimen
oportunas, a las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Navegación y otros
Organismos que puedan considerarse afectados. 8.º El Gobierno, a propuesta del Ministro de Justicia, podrá dictar por Decreto,
además de aquellas disposiciones expresamente citadas en esta Ley, las que considere
necesarias para la mejor ejecución, desarrollo y cumplimiento de los preceptos de la
misma. Disposiciones finales 1.ª 1. E1 presente texto refundido entrará en vigor el día l de enero de 1965,
rigiendo en esta materia hasta el 30 de junio de 1964 el texto articulado de la Ley de
Bases de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955, aprobado por Decreto de 13 de
abril de 1956, y a partir de 1 de julio de 1964, el referido texto articulado, con las
modificaciones y adiciones introducidas en él por la Ley de 11 de junio de 1964, todo
ello hasta la entrada en vigor del presente texto refundido. 2. La fecha de entrada en vigor de la Ley a que se refieren los artículos 3.º,
número 3, 95, 96 y 97 y las disposiciones transitorias 7.ª, 11, 12 y 15 a 18 de este
texto refundido es la de 1 de julio de 1964. 2.ª Quedan derogadas todas las disposiciones especiales dictadas en materia de
arrendamientos urbanos, con excepción de las contenidas en las Leyes especiales
protectoras de la construcción de fincas urbanas y sus disposiciones complementarias, de
las demás aludidas en la presente Ley y de las siguientes: Ley de 23 de septiembre de
1939 en los casos cuya aplicación está establecida; Decretos de 3 de febrero, 13 de
abril y 25 de mayo de 1945 y 21 de marzo de 1952 sobre competencia y procedimiento
administrativo de desahucio; Decreto de 3 de octubre de 1947, sobre aplicación y
cumplimiento de la letra a) de la disposición transitoria 23 del texto articulado de la
Ley de 31 de diciembre de 1946; Decreto de 22 de septiembre y Orden de 23 de octubre de
1947 y Decreto de 22 de abril de 1949 con normas singulares sobre arrendamientos de fincas
urbanas en la ciudad de Cádiz: Decreto de 11 de marzo de 1949 sobre "papel de
fianzas"; Orden de 12 de diciembre de 1947 sobre destino y aplicación de las
cantidades a que se refiere el artículo 96 del texto articulado antes citado; Orden de 22
de febrero y Decreto de 26 de mayo de 1950, aclaratorios de los artículos 71 y 79,
respectivamente, del mismo texto articulado; Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca
mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión; Decreto de 26 de julio de 1956 por el
que se desarrolla lo dispuesto en los artículos 98, número primero, y 102 del presente
texto articulado; Decreto­ley de 14 de septiembre y Decreto de 28 de septiembre de 1956
sobre aplicación de la disposición transitoria 8.ª del mismo texto; Decretos de 30 de
noviembre de 1956 y 22 de julio de 1958, dictados en aplicación de la disposición
adicional 6.ª del texto articulado aprobado por Decreto de 13 de abril de l956: Ley de 12
de mayo de 1956 y disposiciones complementarias sobre ordenación urbanística; Decreto de
22 de febrero de 1957, aclaratorio del artículo 7º de este texto articulado: Decreto de
18 de octubre de 1957 sobre instalación de antenas receptoras de televisión: Decretos de
28 de marzo de 1958, 29 de enero de 1959 y 15 de diciembre de 1960, sobre aplicación de
las medidas señaladas en el apartado b) de la disposición adicional segunda del texto
articulado últimamente citado: Ley de 24 de abril y Decretos de 2 de julio de 1958, sobre
préstamos a los inquilinos para la adquisición de sus viviendas: Decreto de 10 de
octubre de 1958 sobre facultades de los Gobernadores Civiles en materia de vivienda:
Decreto de 31 de octubre de 1958, complementario del artículo 62, número tercero, del
mismo texto: Decreto de 8 de enero de 1959 sobre aplicación del artículo 76 y de la
disposición adicional 1.ª de igual texto; Decreto de 17 de noviembre de 1960 sobre
viviendas construidas al amparo de la Ley de 25 de junio de 1935; Decreto de 6 de
septiembre de 1961 sobre revisión quinquenal de las rentas y artículo 32 de la Ley 77,
de 23 de diciembre de 1961, sobre educación física. Seguirán igualmente en vigor las disposiciones dictadas para la defensa del patrimonio
artístico o histórico nacional. ©Projecte Norma Civil