Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%202-3-8-1.htm
Timestamp: 2017-11-19 10:43:43+00:00
Document Index: 304658858

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt\n', 'art. 60', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 700']

Aspects réalistes de la dégradation des copropriétés
2 / 3.8.1
Cette étude a été insérée en 2013 sous le titre : « Réforme Duflot 2013 : le registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires »
II. l’exposé des motifs
III. les textes (art. 23 et 24 du projet de loi)
IV. les causes de la dégradation d’une copropriété
A. modalités de gestion financière
B. laxisme dans le recouvrement des charges
V. deux cas exemplaires
A. rue gabriel péri à st denis ( Incendie du 9 septembre 2012 )
B. les castalides a toulouse ( le mirail )
VI. L’incendie du 6 juin 2016 à saint denis Mise à jour 18/06/2016
Nous examinons ici la partie du projet de loi concernant la création d’un fichier des copropriétés et l’exploitation qui en serait faite.
Il s’agirait de permettre aux pouvoirs publics de détecter en temps réel les difficultés de fonctionnement de certains syndicats et de prévenir leur évolution vers la déchéance sociale et la dégradation du bâtiment.
Nous considérons que la mise en place d’un tel fichier, énorme et coûteux travail, ne présente aucun intérêt pratique. Le statut actuel de la copropriété, réserve faite de quelques améliorations occasionnelles, fournit tous les moyens de lutter contre les difficultés éventuelles. Il suffit d’utiliser ces moyens. Ce qui n’est pas toujours le cas présentement.
En 2012, nous avons apprécié le rapport de M. Braye, Président de l’ANAH, (Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés), mais aussi critiqué d’emblée le projet de création d’une fiche synthétique de copropriété (voir notre article). Nous écrivions :
« La fiche synthétique de copropriété
« Le rapport propose l’établissement d’une fiche synthétique de la copropriété pour l’information des copropriétaires et des acquéreurs potentiels.
« Cette disposition serait superfétatoire.
« Le modèle de fiche synthétique inséré dans le rapport présente un tableau très expressif des méfaits de l’interventionnisme public dans les affaires privées : établir de nouvelles procédures sans tenir compte des réglementations antérieures ni avoir veillé au respect des obligations qu’elles généraient.
« Il existe déjà suffisamment de paperasses dans un syndicat de copropriétaires. Mieux vaut améliorer le contenu et surtout l’exploitation des documents actuels. Le document suggéré ferait d’ailleurs doublon avec le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le carnet d’entretien, les diagnostics divers, etc… et plus encore avec l’état daté et la note de renseignements établie à l’intention du notaire.
« Il serait par contre souhaitable de prévoir la remise de ces documents dès l’établissement de la promesse de vente et même, mieux encore, d’imposer aux agents immobiliers la présentation d’un dossier de vente plus étoffé. »
Dans le projet de loi Duflot 2013, sous la double et fallacieuse justification de la lutte contre l’habitat indigne et de la prévention de la dégradation des copropriétés, la fiche synthétique est devenue un registre national des copropriétés.
L’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), dans un dossier qui marque une sensible évolution de l’idéal consumériste, évoque un « méga-fichier » central d’immatriculation des copropriétés et donne l’alerte : complexité, fiabilité douteuse, très faible efficacité, coût élevé pour tous et effets secondaires négatifs assurés. L’ensemble de l’étude est résumé en une excellente formule :
Il est regrettable que la haute administration soit en train de vouloir inventer un nouveau dispositif de repérage (par ailleurs très compliqué) sans même vouloir au préalable :
- corriger et améliorer ce qui existe ;
- agir pour une meilleure application.
Nous partageons pleinement cette position compte tenu des éléments fournis par le projet de loi et par l’exposé des motifs, sans même retenir en l’état les informations complémentaires fournies par l’ARC dans son étude.
Il est possible de la consulter l’étude et même de la télécharger à partir du site de l’association.
Un deuxième titre est consacré à l’amélioration du parc existant, qui représente un enjeu d’autant plus central que près d’un million de personnes vivent encore en France dans des conditions présentant un risque pour leur santé ou leur sécurité.
Si une panoplie d’outils est aujourd’hui à la disposition de la puissance publique pour lutter contre cet habitat indigne, leur utilisation est parfois longue et complexe. Le Gouvernement entend améliorer l’efficacité de ces dispositifs afin de contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux qui leur ont été prescrits et de donner un coup d’arrêt aux activités des marchands de sommeil qui prospèrent sur la misère d’autrui en extorquant des loyers indécents à des personnes qui n’ont pas d’autre choix.
Face à la spirale de la dette et de la dégradation qui touche un nombre croissant de copropriétés, il est nécessaire de repenser les règles de fonctionnement et de gouvernance de ces ensembles collectifs et d’enrichir les outils à la disposition de la puissance publique pour enrayer le phénomène. Le projet de loi poursuit à cette fin un double objectif : prévenir et guérir. La prévention doit constituer la priorité de l’action publique. Elle permet d’éviter aux copropriétés de sombrer dans le cercle vicieux de la dégradation dont elles ne pourront sortir qu’à la suite d’une action publique coûteuse. Le projet de loi vise ainsi à faciliter la connaissance et l’identification des ensembles en copropriété, à permettre une alerte précoce en cas de difficultés et à moderniser le fonctionnement des copropriétés pour qu’il constitue un frein plutôt qu’un facteur d’accélération de la dégradation. Lorsque la prévention échoue, la puissance publique doit alors jouer tout son rôle d’accompagnement et de tutelle de la copropriété sur la voie du redressement. Pour ce faire, les outils existants, procédure de désignation d’un mandataire ad-hoc ou d’un administrateur provisoire, seront renforcés et améliorés. Un dispositif ambitieux d’opération de requalification des copropriétés très dégradées sera mis en place.
ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
Au-delà de l’indispensable effort de production de logements pour remédier à la pénurie de l’offre, l’amélioration du parc existant constitue un enjeu essentiel pour les conditions de vie de nos concitoyens. Alors qu’on estime à 420 000 le nombre de logements indignes dans notre pays, c’est à dire qui font peser un risque sérieux à la santé ou à la sécurité de leurs occupants, il est de la responsabilité de la puissance publique d’agir.
Certains outils sont déjà à la disposition des services de l’État et des collectivités pour le faire. Cependant, ils restent relativement démunis face à l’enjeu majeur que constituent la prévention et le traitement des copropriétés dégradées, compte tenu des difficultés inhérentes aux règles régissant actuellement les copropriétés. La gravité de la situation impose de revoir les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui ne sont plus entièrement adaptées aux défis posés aujourd’hui.
Les chapitres Ier et II de ce titre mettent ainsi en œuvre des mesures visant à mieux connaître les copropriétés, à en améliorer la gouvernance et à accroître l’efficacité des outils de traitement de leurs difficultés. Le chapitre Ier est dédié aux mesures visant à repérer et prévenir la dégradation des copropriétés et le chapitre II s’intéresse plus particulièrement aux mesures visant au redressement des copropriétés en difficultés.
À cette occasion, le projet de loi ajoute un livre VII dans la partie législative du code de la construction et de l’habitation intitulé « Statut des immeubles relevant de la copropriété » qui accueillera les dispositions nouvelles introduites.
Le chapitre Ier comporte les mesures de prévention :
1° La création d’un registre national des copropriétés ;
2° L’information des acquéreurs de lots de copropriété ;
3° L’amélioration de la gouvernance des copropriétés et la clarification des relations entre syndic et syndicat de copropriétaires ;
4° L’amélioration des conditions de réalisation des travaux d’entretien et de rénovation de la copropriété.
L’article 23 a pour objet, en vue de mieux connaître ce parc de plus de huit millions de logements regroupés dans plus d’un million de copropriétés, de créer au sein du livre VII un titre Ier relatif à l’identification des immeubles relevant de ce statut qui instaure un registre d’immatriculation des copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation.
Cette connaissance permettra, à l’instar de ce qui existe pour le registre des sociétés, de faciliter l’élaboration des politiques publiques en faveur de l’amélioration, notamment thermique, de ce parc et la détection des copropriétés en difficultés suffisamment en amont pour que les autorités publiques tentent d’éviter leur basculement dans des situations telles que celles subies par des copropriétés comme celles du Chêne pointu ou de l’Etoile du Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois.
La responsabilité de la transmission des données, dont la liste fera l’objet d’un décret en Conseil d’État, lors de l’immatriculation et de leur actualisation, incombera aux syndics, les copropriétaires pouvant le mettre en demeure de l’effectuer.
L’immatriculation initiale ainsi que la transmission des mises à jour de données se feront uniquement par voie dématérialisée. La mise en place de ce registre incombera à un établissement public de l’État.
Les copropriétaires, leur syndicat et leur syndic pour la copropriété qui les concerne auront accès à ce fichier selon des modalités précisées par décret. Les autorités publiques, l’État et ses opérateurs, les collectivités locales et leurs groupements pour les copropriétés qui sont localisées sur leur territoire de compétence auront également accès à ce fichier. D’autres accès pourront être autorisés par décret en Conseil d’État.
Pour contribuer à l’exhaustivité et à la fiabilisation des données, il est prévu que :
– les notaires vérifient, lors de chaque transaction immobilière, que la copropriété est bien immatriculée, et que les données, notamment financières (exemple : budget prévisionnel, montant des impayés), sont à jour. Si ce n’est pas le cas, et en vue de ne pas « bloquer » la transaction, le notaire procédera à l’immatriculation d’office de la copropriété. Il effectuera également les démarches pour les immeubles neufs et ceux mis en copropriété ;
– le défaut d’immatriculation ou d’actualisation des données donne lieu à une amende et à une astreinte à l’encontre du syndic ;
– les subventions des autorités publiques soient conditionnées à l’immatriculation de la copropriété et à l’actualisation des données la concernant.
Afin de permettre la montée en charge progressive de ce registre un calendrier est prévu à l’article 24. L’obligation d’immatriculation est fonction de la taille des copropriétés. La première vague, celles de plus de deux cent lots, soit un peu plus de deux mille cinq cent copropriétés, devant être immatriculée avant le 31 décembre 2016. À compter de cette même date la totalité des immeubles neufs et des immeubles mis en copropriété devront être immatriculés dès la publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et ce, quel que soit le nombre de lots.
ET LES COPROPRIÉTÉS DEGRADEES
Repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés
Créer un registre d’immatriculation des copropriétés
Après le livre VI du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un livre VII ainsi rédigé :
« STATUT DES IMMEUBLES RELEVANT DE LA COPROPRIÉTÉ
« De l’immatriculation des copropriétés
« Art. L. 711-1. – I. – Afin d’adapter les politiques publiques en matière de logement visant, notamment à améliorer la qualité des logements et à prévenir la dégradation des copropriétés, et de faciliter leur mise en œuvre, il est tenu un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Figurent au registre des informations permettant d’identifier le syndicat, de préciser son mode de gestion et de connaître les caractéristiques financières et techniques de la copropriété et de son bâti, notamment le nom, l’adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots.
« Si le syndicat est concerné par les procédures menées sur le fondement de l’article 29-1 A et de l’article 29-1 de loi du 10 juillet 1965 mentionnée au premier alinéa et de l’article L. 615-6 du présent code, ces informations figurent au registre.
« II. – L’obligation d’immatriculation n’est applicable qu’aux syndicats administrant les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.
« L’obligation de transmission de données financières fait l’objet d’une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, selon des modalités prévues par décret en Conseil d’État.
« Art. L. 711-2. – I. – Les copropriétaires ont un droit d’accès aux données relatives au syndicat dont ils font partie et peuvent solliciter le syndic aux fins de rectification des données erronées. Les modalités d’exercice de ce droit d’accès et de rectification sont précisées par décret en Conseil d’État.
« II. – À leur demande, l’État, ses services ainsi que ses opérateurs, les communes, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, les départements et les régions obtiennent du teneur du registre communication des informations du répertoire relatives à chaque copropriété située sur leur territoire.
« III. – À condition que cette communication soit conforme aux finalités du registre précisées à l’article L. 711-1, les informations qu’il contient peuvent être communiquées à des tiers selon des conditions précisées par décret en Conseil d’État après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés en application du 4° de l’article 11 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique aux fichiers et aux libertés.
« Art. L. 711-3. – Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l’État, ci-après désigné teneur du registre.
« Le dépôt du dossier et les modifications qui y sont apportées sont dématérialisées.
« Art. L. 711-4. – I. – Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification dans les données mentionnées à l’article L. 711-1 et de transmettre à l’issue de chaque exercice comptable les données financières actualisées prévues par décret en Conseil d’État.
« L’obligation d’actualisation des données financières fait l’objet d’une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, selon des modalités prévues par décret en Conseil d’État.
« À l’exception du cas mentionné au II de l’article L. 711-5, la réalisation des démarches d’immatriculation du syndicat des copropriétaires ainsi que la transmission des modifications dans les données incombent au syndic.
« II. – Lorsque le syndicat n’est pas immatriculé, un ou plusieurs copropriétaires peuvent mettre en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, le syndic de conduire les démarches d’immatriculation.
« Art. L. 711-5. – I. – Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété dans le registre mentionné à l’article L. 711-1.
« En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée au II de l’article L. 711-4 est restée sans effet plus d’un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du syndicat.
« Le notaire informe le teneur du registre de toute information erronée figurant au registre.
« II. – Pour les immeubles neufs et les immeubles mis en copropriété, les démarches d’immatriculation sont conduites par le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.
« Art. L. 711-6. – I. – Le défaut d’immatriculation signalé par toute personne intéressée auprès du teneur du registre donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l’application d’une amende à l’encontre du syndic ainsi qu’à l’application d’une astreinte qui court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à l’immatriculation du syndicat.
« L’immatriculation effectuée par le notaire en application du I de l’article L. 711-5 donne lieu à l’application d’une amende à l’encontre du syndic.
« II. – L’absence de transmission de données ou d’actualisation des données constatée par le teneur du registre ou signalée par toute personne intéressée auprès du teneur du registre ou par le notaire donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l’application d’une astreinte à l’encontre du syndic. L’astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à la complète actualisation des données.
« III. – Le montant des amendes et astreintes prévues au I et au II ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat.
« Les amendes et astreintes prévues aux I et II sont recouvrées comme en matière de contributions directes au profit du teneur du registre selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État.
« Le montant de l’amende ne peut être supérieur à 20 euros par lot et est proportionné à la gravité du manquement constaté.
« Le montant de l’astreinte ne peut être supérieur à 20 euros par lot et par semaine.
« IV. – Les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l’État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu’à la condition d’être immatriculés au registre et que les données soient actualisées.
« Art. L. 711-7. – Les conditions d’application du présent chapitre sont définies par décret en Conseil d’État. »
I. – Les syndicats de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues aux articles L. 711-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation :
– avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
– avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
– avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
II. – Après le 31 décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles neufs ou des immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier quel que soit le nombre de lots que comporte la copropriété.
III. – Les dispositions des articles L. 711-4 à L. 711-6 du code de la construction et l’habitation sont applicables à compter du :
– 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
– 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
– 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
Nous connaissons parfaitement bien le mécanisme d’apparition des difficultés financières dans les syndicats de copropriétaires.
On parle toujours des causes économiques, sociologiques ou environnementales. Il n’est pas question de les négliger mais elles ne provoquent pas le blocage de l’institution tant que le syndic veille avec l’assistance du conseil syndical au respect des obligations des copropriétaires.
Il est évident que la constitution d’un registre national des copropriétés, - s’agirait-il d’un « méga-fichier » ne saurait ni prévenir ce risque ni remédier à ses effets.
Abstraction faîte des facteurs économiques, sociaux, et parfois criminels qu’on ne saurait négliger, les difficultés financières des copropriétés trouvent leur origine dans les désordres pérennes qui affectent la fonction et les procédures de recouvrement des charges.
On peut y ajouter les errements dans la gestion de l’abondement et de la maintenance de la trésorerie. Il faut critiquer notamment les campagnes juridiquement infondées des organisations consuméristes contre la sage pratique des « fonds de roulement », présentement qualifiés « avances de trésorerie ».
Par contre, il faut mettre au crédit de ces organisations d’avoir toujours plaidé en faveur de la généralisation impérative de la gestion par compte bancaire séparé.
Par nature, toute personne morale doit être dotée d’un compte bancaire ouvert à son nom. Cette règle aurait dû figurer dans la loi du 10 juillet 1965. Les reculades gouvernementales successives, depuis 1985, ont contribué au maintien de l’opacité des redditions de comptes en ce qui concerne la gestion de la trésorerie. Au final, les syndics professionnels eux-mêmes auront été les victimes d’un système qu’ils ont estimé indispensable à la survie de leur activité.
Ils n’ont jamais été en mesure de placer des syndicats défaillants face à la dure réalité : « Voila le dernier relevé de la banque ; le syndicat est en cessation de paiement ». Les copropriétaires ont souvent compté sur leurs syndics pour assurer la « soudure » et ils ont tendu une oreille attentive aux sirènes qui maudissaient les fonds de roulement.
La constitution d’un dossier de recouvrement n’est pas une mince affaire. Nos visiteurs pourront s’en assurer et prenant à nouveau connaissance de l’étude 11-3-2 (voir l’étude)
De nombreux syndics professionnels ont ignoré pendant des lustres les règles élémentaires en ce domaine et on a constaté avec stupeur qu’il en était de même pour certains avocats à la lecture de l’arrêt rendu le 15 novembre 2001 par la 23e chambre de la Cour d’appel de Paris dont nous extrayons ce qui suit :
« Que cette chambre de la Cour est lasse de répéter à longueur d'arrêts au moins depuis le 14 janvier 1994 (recueil Dalloz-SIREY 1994, sommaires commentés, page 124) que « pour justifier de sa demande en paiement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l"exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance" ;
« Que devant l'accroissement constant des sinistres et l'augmentation corrélative des cotisations des avocats à leur police responsabilité civile professionnelle, le bulletin du barreau de Paris a encore rappelé dans son numéro 33 du 14 novembre 2000, page 253, quelles étaient les pièces indispensables à fournir pour éviter une décision de débouté en matière de demande en payement de charges de copropriété; Voir la reproduction intégrale de l’arrêt
Une pratique courante de la jurisprudence a été de « débouter en l’état » le syndicat demandeur. On considérait qu’il pouvait présenter à nouveau sa demande après avoir complété son dossier. Or la Cour de cassation a rejeté le 16 mai 2006 (voir l’arrêt) la notion de débouté en l’état et jugé « que la décision ainsi rendue sur le fond dessaisit le juge et acquiert l’autorité de la chose jugée ».
La présentation d’un dossier incomplet entraîne donc le débouté irrémédiable du syndicat, et fatalement un recours contre le syndic, voire l’avocat. Beaucoup de temps perdu.
Cela n’a pas empêché les associations de consommateurs de s’obstiner à prétendre que les prestations du syndic en cas de recouvrement des charges étaient fort modestes et que, de toute manière, elles entraient dans le champ de la gestion courante. Cette affirmation est fausse. Nous allons le vérifier en examinant deux décisions de jurisprudence qui traitent du recouvrement par la voie de l’injonction de payer
La procédure d’injonction de payer doit être considérée comme la voie naturellement ouverte aux syndicats de copropriétaires pour obtenir rapidement et aux moindres frais le recouvrement des impayés. Preuve en est qu’elle a bénéficié d’une disposition dérogatoire donnant compétence au tribunal d’instance (ou juge de proximité) du lieu de situation de l’immeuble (art. 60 du décret du 17/03/1967).
Elle n’a pas eu le succès escompté parce que les syndics ont trop souvent présenté des dossiers inconsistants. Assez rapidement certains juges d’instance ont « mis au panier » a priori les requêtes de ce type, en ce compris celles qui étaient accompagnées d’un dossier complet.
Un autre inconvénient a été l’assimilation à un contredit de toute lettre adressée au greffe de la juridiction par le débiteur, même pour reconnaître la dette et demander simplement des délais.
Les syndics de certains ensembles immobiliers importants ont eu l’excellente idée de prendre contact avec le magistrat local pour mettre en place certaines dispositions propres à faciliter le règlement du litige au mieux des intérêts communs.
Dans le même sens des syndics franciliens ont regroupé leurs dossiers d’injonction de payer entre les mains d’un mandataire commun, avocat ou non, qui se déplace dans les greffes pour suivre les dossiers. Cette formule a donné d’excellents résultats.
La controverse relative à la rémunération du syndic a rebondi à l’initiative d’UFC Que Choisir. L’affaire a eu récemment les honneurs de la Première Chambre de la Cour de cassation qui a rejeté sur ce point comme sur sept autres clauses du contrat de syndic le pourvoi d’UFC Que Choisir contre l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars 2012 en jugeant :
« Attendu qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic en cas d’injonction de payer est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide à bon droit que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d’injonction de payer engagée par le syndic n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen n’est pas fondé ».
Voir l’arrêt de rejet et l’arrêt d’appel
Les syndics professionnels se sont simplifiés la vie en utilisant la voie procédurale de droit commun, par saisine du tribunal d’instance (ou juge de proximité) le plus généralement.
Il est inutile d’insister sur les lenteurs de ces juridictions souvent surchargées et les frais relativement importants car le temps d’avocat a un prix légitime, même quand il s’agit d’attendre son tour devant un Juge d’instance.
Le temps de syndic a également un prix. Il faut le rappeler puisque les associations ont reproché aux syndics de ne pas se présenter eux mêmes devant les tribunaux d’instance !!! C’était d’autant plus inconvenant que les syndics ne pouvaient bénéficier du privilège légitimement réservé aux avocats de faire retenir une affaire.
Les syndicats ont subi des frais importants de ce chef. Les juridictions n’accordent en vertu de l’art. 700 du Code de procédure civile que des indemnités très modestes. Elles rejettent généralement les demandes d’allocation de dommages et intérêts. C’est très tardivement que l’article 10-1 de la loi a permis d’imputer aux débiteurs les frais nécessaires.
Les juridictions accordent souvent à des débiteurs aux abois des délais illusoires dont la nocivité a été aussi grande pour les bénéficiaires que pour les syndicats créanciers. Il est facilement compréhensible que, dans le cas des charges de copropriété, la notion même de délai est fondamentalement contraire à la nature même de l’institution. Mais curieusement certains magistrats ont assimilé le syndicat à son syndic professionnel, a fortiori quand il s’agissait d’une société importante et connue. D’une certaine manière, c’était aussi Monsieur Vautour.
La procédure spécifique introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000 sous la forme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a eu l’effet d’un cautère sur une jambe de bois. Elle est coûteuse et inutile sauf dans le cas très particulier d’immeubles cossus avec des provisions sur charges courantes importantes.
Il a été jugé que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne porte que sur la liste des charges et produits mais demeure sans effet sur les modalités de leur répartition entre les copropriétaires. Il en résulte que tout copropriétaire, - aurait-il même approuvé les comptes -, conserve la possibilité de contester son propre compte pendant le délai de dix années qui est le temps de prescription en matière de copropriété !!!
L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, créé par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 dispose :
« Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »
Quelle que soit la voie procédurale utilisée, on connaît bien les délais souvent nécessaires pour obtenir l’exécution d’une décision judiciaire.
C’est précisément à ce stade, à notre avis, qu’il convient d’utiliser les différentes modalités de médiation. Dans la plupart des cas, il est vain pour le syndic d’établir des plans d’étalement des paiements avant de détenir une décision judiciaire exécutoire. Cela est plus vrai encore depuis la réforme de la procédure de saisie immobilière. Il est en effet possible d’envisager une vente amiable du bien saisi. C’est un avantage certain pour le copropriétaire saisi, et même parfois aussi pour le syndicat saisissant.
Le déclin financier d’un syndicat de copropriétaires commence avec le laissez aller dans la mise en œuvre des procédures de sauvegarde des intérêts de la communauté :
Pas de désignation de mandataires communs pour les lots démembrés
Pas de contrôle de la représentation des sociétés civiles ou commerciales
Multiplication illicite des relances inutiles mais omission des mises en demeure
Accumulation des retards de paiement sans engagements de procédure de recouvrement
Omission de la mise en œuvre des garanties du syndicat (hypothèque)
Traitement défectueux des successions vacantes, lots sans maître, etc …
C’est là qu’on trouve le cheminement réel vers la révélation d’insuffisances de trésorerie et la dégradation du bâti faute d’exécution des travaux d’entretien.
Autant dire que pour prévenir cette dégradation il faut remédier aux défaillances sus indiquées, sans que l’on ait besoin le moins du monde d’un registre national des copropriétés.
En ce qui concerne les marchands de sommeil, les moyens de les débusquer existent. Ils ne sont pas mis en œuvre. C’est une autre affaire.
Les syndics ont ici une large part de responsabilité car cette lutte entre dans le domaine du recouvrement des charges impayées et dans bien des cas il est relativement facile de retrouver les représentants légaux des sociétés civiles.
A propos de l’incendie d’un immeuble de la rue Gabriel Péri à Saint Denis le 9 septembre 2012 on a pu lire dans le Monde :
« L'immeuble était connu pour son état dégradé : depuis décembre 2008, plusieurs arrêtés de péril imminent, qui imposent au propriétaire d'effectuer des travaux, et des arrêtés d'interdiction d'habitation avaient été pris par la municipalité et par le préfet de la Seine-Saint-Denis. Depuis décembre 2011, la ville avait adressé au procureur de Bobigny quatre signalements à l'encontre des copropriétaires pour perception indue de loyers et risques face aux installations électriques dangereuses. Trois signalements pour saturnisme dans des logements en partie privative dont deux occupés par des mineurs avaient aussi été faits. Mais toutes les injonctions de travaux à l'égard des propriétaires étaient restées lettre morte. »
Or, dans ce cas ; les deux copropriétaires bailleurs majoritaires étaient connus et solvables si l’on en croit les indications non démenties qui ont été publiées dans la presse. On est donc surpris de lire ensuite :
« En juin 2012, la mairie avait effectué des travaux d'office pour sécuriser les planchers qui menaçaient de s'écrouler, purger les toitures et consolider les cheminées. "L'incendie aurait pu être encore plus meurtrier", souligne Stéphane Peu, adjoint au maire (PCF), chargé du logement. "Ce n'est pas un problème d'argent, les équipes techniques étaient mobilisées mais, quand le propriétaire est défaillant, les procédures de mise en péril et d'évacuation, qui ne peuvent être décidées que par la justice, mettent deux ans pour aboutir", explique encore l'élu.
Pourquoi les travaux auraient-ils été effectués d’office ? Quelle a été la position du syndic ?
On lit encore :
« L'immeuble fait partie des bâtiments insalubres privés ciblés par le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, qui permet d'obtenir des financements exceptionnels. 70 millions d'euros, pour moitié alloués par l'Etat et l'autre moitié par la ville de Saint-Denis et la communauté d'agglomération Plaine-Commune ont été débloqués pour éradiquer l'habitat indigne. Initié en 2010, ce programme devrait permettre d'ici à 2015 de racheter 230 logements insalubres, dont une centaine seront réhabilités et les 130 restants démolis. A la place, 320 logements neufs, dont un tiers en locatif social seront construits. Cette aide devrait aussi permettre d'accompagner plus de 1 200 copropriétaires dans la réhabilitation de leur bien.
Faut-il alors considérer qu’il existait un accord tacite pour une « municipalisation » de l’immeuble dans des conditions satisfaisantes pour les copropriétaires en place, - majoritaires ou non -. On le saura en écoutant le prochain épisode de « Plus jamais çà ».
Un second exemple fourni par l’actualité est celui de l’ensemble immobilier « Les Castalides » à Toulouse, visité le 8 juillet 2013 par une équipe de FR 3 Midi Pyrénées. Lien vers la vidéo
Il est décrit sommairement comme suit :
C'est un ghetto insalubre situé dans le quartier du Mirail à Toulouse. Un immeuble qui ressemble à une déchetterie. Les habitants des Castalides, excédés par leurs conditions de vie, organisent ce lundi soir une soirée portes ouvertes pour crier leur ras-le-bol.
Des couches pour bébé, des gravats, des téléviseurs, des canapés... Des tonnes d'ordures s'amoncellent dans la cour de l'immeuble des Castalides à Toulouse. Et le quotidien des habitants ressemble à la vie dans une décharge. Ils organisent ce lundi soir une visite guidée pour montrer leur quotidien et exprimer leur ras-le-bol face à la municipalité, qui selon eux, ne fait rien.
Un immeuble à l'origine destiné aux étudiants
9 étages sans ascenseur, des studios de 11 m2, l'immeuble était à l'origine destiné à des étudiants. Pas un seul n'y habite. Pour un loyer de 360 à 470 euros par mois, des familles s'y entassent, parfois jusqu'à 7 personnes. Des réfugiés politiques, des personnes sans revenu, victimes des marchands de sommeil ou de propriétaires indélicats.
Or on trouve dans les documents municipaux une délibération du 2 octobre 2012 qui brosse un tableau saisissant de la vie de cet ensemble immobilier depuis sa construction en 1974 :
COPROPRIETE LES CASTALIDES A TOULOUSE
SIGNATURE D'UN PROTOCOLE ENTRE L'ETAT, LA VILLE, LA COMMUNAUTE URBAINE ET HABITAT TOULOUSE
ET LANCEMENT D’UN PIG
DEVELOPPEMENT SOCIAL -
La copropriété « Les Castalides » est située au 71 avenue Aristide Maillol, dans le quartier Mirail Université à Toulouse. Construite en 1974, c’est un tripode de 9 niveaux, qui regroupe 399 logements desservis par 3 ascenseurs situés dans le noyau central.
Dès 2006, la ville de Toulouse a missionné son bailleur social, Habitat Toulouse, pour acquérir des logements et devenir majoritaire au sein de la copropriété afin de peser sur les décisions d’entretien et de gestion. Aujourd’hui, Habitat Toulouse possède 185 logements et n’est donc pas majoritaire. En 2011, il a pris les fonctions de syndic, depuis mars 2012 la copropriété est placée sous administration judiciaire. Habitat Toulouse a fait établir un diagnostic technique du bâtiment afin d’élaborer un projet de mise en sécurité et de réhabilitation de la résidence.
Depuis le début de l’année 2010, la ville de Toulouse, suite à des mises en demeure récurrentes, a engagé à l’encontre de la copropriété une procédure de travaux d’office sur les espaces communs, procédure qui s’est avérée insuffisante. Les travaux réalisés ont été immédiatement vandalisés. Par ailleurs en avril 2011, a été réalisé un diagnostic en marchant, en présence des parents d’élèves de l’école Bourliaguet, des services de la ville et de la CUGT, de la Police Nationale et de l’Education Nationale. Ce diagnostic a débouché sur la réalisation de travaux d’aménagements des espaces publics autour de la copropriété pour un montant de 250 000€.
Cette copropriété est aujourd’hui en totalité à usage locatif. Sa structure composée de très petits logements rend irréaliste le retour à un statut, même partiellement, composé de propriétaires occupants. Le taux d’impayé atteint 50%. De nombreux logements sont squattés et l’immeuble est occupé par des familles en grande difficulté sociale, souvent victimes de propriétaires indélicats.
Face à l’urgence de la situation sociale, le Conseil de Communauté, par délibération du 19 décembre 2011 a acté le principe de participer financièrement au programme de travaux de la copropriété lancé avec l’appui de l’Etat.
Au premier trimestre 2012, une expertise diligentée par l’Agence Nationale de l’Habitat confirme l’extrême gravité de la situation et la nécessité de mettre fin au statut de copropriété de cette résidence.
Une première phase opérationnelle, sur la période 2012/2016, a été définie pour l’acquisition de l’ensemble des logements et la sécurisation des bâtiments et des accès.
Cette première étape est un préalable indispensable pour pouvoir définir et afficher un projet définitif pour le devenir des Castalides qui serait de transformer cette copropriété en résidence sociale pour jeunes : actifs, étudiants, apprentis.
Un protocole, joint à la présente délibération, a été rédigé. Il précise les engagements respectifs de chacun des partenaires du projet : l’Etat, l’ANAH, la Communauté Urbaine de Toulouse Métropole, la Ville de Toulouse et l’Office public « Habitat Toulouse » sur la période 2012/2016 ;
Dès la fin de l’année 2012 ces engagements seront repris et précisés dans le cadre d’une convention de PIG (Programme d’Intérêt Général) qui permettra la mise en oeuvre opérationnelle de cette première phase du projet.
Les engagements sont les suivants :
L’Etat et l’Anah s’engagent à cofinancer les travaux et l’ingénierie sociale et technique du projet.
L’Etat accompagnera par ailleurs Habitat Toulouse et l’ensemble des copropriétaires dans la reprise du contrôle et la sécurisation du bâtiment.
La Ville de Toulouse, assurera le portage et le cofinancement de l’ingénierie sociale visant, après diagnostic global sur l’occupation des logements, à proposer un accompagnement social des ménages en vue du relogement et en assurer la coordination. Elle interviendra également sur la requalification des espaces extérieurs.
Toulouse Métropole assurera le pilotage du PIG, recrutera un prestataire pour assurer le suivi et la coordination de ce projet et assurera le cofinancement avec l’ANAH des travaux d’urgence. Toulouse Métropole préparera également le dossier qui pourrait être nécessaire à la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance pour déclarer la copropriété en état de carence Habitat Toulouse, en tant que copropriétaire, apportera sa contribution aux travaux de sécurisation.
D’ores et déjà, une ligne budgétaire de 150 000 € a déjà été réservée par la Ville de Toulouse pour cofinancer la première phase de l’assistance à maîtrise d’ouvrage confiée au PACT de la Haute Garonne et visant au diagnostic social de l’occupation des logements qui a débuté en août 2012.Toulouse Métropole financera pour sa part les travaux de résidentialisation nécessaires à la sécurisation des accès à la copropriété. Ces travaux seront réalisés courant septembre.
Concernant l’acquisition des logements, la ville de Toulouse a demandé à l’EPFL d’acquérir et de porter 65 logements soit un montant estimé à 1 300 000 €. Pour l’acquisition de la totalité des logements restant, la Communauté Urbaine recherchera de nouveaux partenariats notamment auprès de la CDC.
Ces dispositions ont été présentées à la Commission municipale des solidarités.
Si elles recueillent votre agrément, je vous propose, Mesdames, Messieurs de prendre la délibération suivante :
Article 1 : Le contenu du protocole pour une stratégie partagée sur la requalification de la Copropriété « Les Castalides » est approuvé.
Article 2 : Monsieur le Maire est autorisé à signer ce protocole et à engager toutes les procédures règlementaires nécessaires à la mise en oeuvre d’un Programme d’Intérêt Général (PIG) de nature à requalifier la copropriété les Castalides à Toulouse.
Délibération du Conseil Municipal publiée par affichage en Mairie le 02/10/2012 reçue à la Préfecture le 02/10/2012 publiée au RAA le Octobre 2012
LES CONCLUSIONS DU RAPPORT SONT ADOPTEES
POUR EXTRAIT CONFORME, LE MAIRE,
On retrouve ici la pratique municipale courante d’acquérir des lots dans une copropriété en difficulté pour « devenir majoritaire au sein de la copropriété afin de peser sur les décisions d’entretien et de gestion ». Or une personne physique ou morale ne peut pas devenir majoritaire dans une copropriété puisque le nombre de ses voix à l’occasion des scrutins d’assemblée est alors réduit de plein droit au total des voix des autres copropriétaires.
D’autre part il n’est pas nécessaire d’être majoritaire pour contrôler la gestion et intervenir activement en cas de nécessité, surtout quand la personne concernée est une commune importante qui dispose de moyens juridiques, techniques et financiers substantiels.
Comment les pouvoirs publics ont-ils pu laisser les Castalides échapper à leur destination de résidence pour les étudiants et tomber entre les mains des squatters et des marchands de sommeil ? De la même manière que dans bien d’autres villes universitaires, notamment franciliennes. La contemplation désolée de l’évolution des mœurs et une relative passivité en présence d’incivilités majeures.
Il faut néanmoins conserver une pleine objectivité. Ce qui impose de noter que les communes ne bénéficient pas toujours de l’assistance qu’elles sont en droit d’attendre des autorités préfectorales. Celles ci ont de l’atteinte à l’ordre public une conception souvent surprenante.
Est-ce que le statut de la copropriété peut être mis en cause ? Certainement pas ?
Un registre des copropriétés, serait-il correctement établi et mis à jour, pourrait-il être d’une quelconque utilité pour remédier à ces situations scandaleuses ? Bien sur que non !
VI. L’incendie du 6 juin 2016 à saint denis
C’est à peu près au moment de la publication des dispositions pratiques relatives à l’immatriculation des syndicats de copropriétaires qu’est survenu un nouvel incendie à Saint Denis, le 6 juin 2016. Le bilan est de cinq morts et dix blessés, dans des circonstances très proches de celles de l’incendie du 9 septembre 2012.
On a pu lire ainsi dans l’Est Républicain du 17 juin 2016, sous le titre « Délinquance en col blanc » :
« Une marche silencieuse avait eu lieu dimanche à Saint-Denis en hommage aux victimes de l'incendie de cette copropriété délabrée mais qui n'était pas répertoriée comme insalubre.
Ce drame, suivi le lendemain par deux autres sinistres accidentels dans la commune, a soulevé une vive émotion et relancé le débat sur l'habitat indigne dans le parc privé vieillissant des quartiers populaires.
Au vu de l'état de l'installation électrique, signalé à la mairie par le syndic, l'hypothèse d'un court-circuit avait été avancée, ainsi que celle d'un feu de cuisine lié à l'usage massif du réchaud à gaz.
Pour la mairie, qui évoque un "règlement de comptes sur fond de trafic de logements", le système des marchands de sommeil est à l'origine du drame.
Le propriétaire du logement d'où est parti le feu "organisait le squat des caves et de plusieurs appartements au grand dam des autres propriétaires", a expliqué le maire adjoint à l'urbanisme, Stéphane Peu.
Cet homme, que la municipalité communiste tient pour responsable d'un autre incendie en 2013, "était le plus débiteur vis-à-vis de la copropriété et bloquait donc tous les travaux" nécessaires.
Dans cet immeuble comme dans d'autres, "les propriétaires de bonne foi et la ville sont confrontés à une délinquance en col blanc qui peut se payer les meilleurs avocats" et profitent des lenteurs des procédures, a ajouté M. Peu. Les arrêtés de péril ou d'insalubrité pris par la mairie demeurent souvent lettre morte, faute d'être suivis d'une rapide décision de justice.
"Ce n'est pas un simple fait divers", abonde le député PS de la circonscription, Mathieu Hanotin. "Derrière il y a la question du logement indigne et des marchands de sommeil qui exploitent la misère humaine".
A Saint-Denis, 38% des logements du centre-ville sont "potentiellement indignes". Un chiffre très élevé pour l'élu, qui relève la disproportion entre l'ampleur du problème et les moyens alloués par la commune, même si cette ville de 110.000 habitants est loin d'être un cas isolé. »
En 2012 on évoquait le comportement critiquable de deux copropriétaires « majoritaires » et relativement huppés qui venaient chaque mois encaisser des loyers en espèces. On peut penser qu’il s’agit de l’un des deux dans la citation faite plus haut bien qu’il s’agisse alors de 2013. Peu importe d’ailleurs car il est manifeste que ces pratiques sont courantes à Saint Denis (et en d’autres lieux).
Quatre ans après, nous sommes gratifiés d’un dispositif d’immatriculation mais c’est encore chez les Demoiselles de Saint Cyr que certains locataires dionysiens vont quotidiennement puiser l’eau.