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Timestamp: 2020-05-29 10:09:50
Document Index: 102621440

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 574', 'BGH', 'BGH', '§ 574', '§ 574', '§ 574']

BGH, Urteil vom 22.5.2019, AZ: VIII ZR 180/18
Keine "schematische" Fallgruppenbildung bei Eigenbedarfskündigungen
BGH: Auch das Vorliegen von Härtegründen muss einzelfallbezogen geprüft werden
Der Vermieter kündigte einer über 80-jährigen Mieterin, die bereits seit 40 Jahren in der Wohnung lebte, wegen Eigenbedarfs. Er begründet dies damit, dass er die Wohnung für sich und seine Familie benötige, da die bisherige Zweizimmerwohnung zu klein geworden war. Die Mieterin widersprach der Kündigung mit der Begründung einer langen Mietdauer sowie einer bestehenden Demenzerkrankung. Die Vorinstanz hat die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen. Zwar sei der Eigenbedarf begründet, es läge jedoch aufgrund der Demenzerkrankung und der langen Wohndauer ein Härtefall vor, so dass das Mietverhältnis fortzusetzen sei.
Zwei rechtliche Probleme sind auseinanderzuhalten: Zum einen war die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung streitig, also ob der Vermieter die Wohnung für sich und seine Familie "benötigte" (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zum anderen machte die Mieterin für den Fall, dass sich die Kündigung als wirksam herausstellen sollte, persönliche Härtegründe (§ 574 BGB) geltend. Ihr sei ein Umzug aufgrund der langen Mietdauer und einer Erkrankung unzumutbar.
Der Bundesgerichtshof hob das klageabweisende Urteil des Landgerichts auf und verwies das Verfahren zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurück. Da auf Seiten beider Parteien grundrechtlich geschützte Belange betroffen seien, sei eine umfangreiche Sachverhaltsaufklärung - ggf. unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen von Amts wegen - und besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, wessen Interessen im Einzelfall überwiegen. Dabei stellte der BGH klar, dass keine allgemeinen Fallgruppen - wie z.B. Alter der Mieter oder eine lange Mietdauer -, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, gebildet werden dürften. Faktoren wie das Alter und eine lange Mietdauer und die damit ggf. einhergehende Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirken sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus und rechtfertigen deshalb nach Meinung des BGH ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßt die Entscheidung. "Der Rechtsstaat gebietet diese Abwägung – und zwar immer auf den konkreten Fall bezogen", kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Er betonte, dass niemals infrage gestellt werden dürfe, dass Eigentümer ihre vermietete Wohnung grundsätzlich eines Tages auch selbst nutzen können. Dies sei ein legitimes Recht, das der Staat schützen müsse. Nur dann würden überhaupt hinreichend Mietwohnungen angeboten und nur dann seien vermietete Immobilien als Teil der privaten Altersvorsorge in vielen Fällen überhaupt eine Option.
"a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.
b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter-schiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Ge-samtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20).
e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht.
f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (anders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungs-wunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Miet-dauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits).
Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Um-stand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.
b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463).