Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/BPN_260/BPN_260.htm
Timestamp: 2020-08-13 05:02:28
Document Index: 317850565

Matched Legal Cases: ['Artículo 15', 'artículo 7', 'artículo 3', 'in fine', 'artículo 15', 'artículo 140', 'artículo 4', 'artículo 5', 'artículo 15', 'Artículo 15', 'Artículo 6', 'Artículo 5', 'artículo 1', 'Artículo 15']

Boletín de Pequeñas Noticias Nº 260
Martes 14 de Junio de 2005 - Nº: 260
Asesoramiento para consorcistas
Un servicio especializado y escaso
Desde octubre de 2004, todos los martes a las 19 hs., el Dr. Jorge Maldonado brinda a la comunidad consorcial asesoramiento gratuito sobre propiedad horizontal en el Centro de Acción Política Nº 7 del barrio de Flores Ésta sería la primera etapa de un proyecto más ambicioso que incluiría la organización de talleres, seminarios y charlas para capacitar a los consorcistas.
El 9041 y los nuevos básicos
Con los haberes del mes de junio habrá que reflejar los nuevos valores de los salarios de bolsillo y los adicionales de convenio en las tablas del Sistema para que en forma automática actualice los sueldos Con los sueldos del mes de julio habrá que actualizar nuevamente estas dos tablas, pero ya nos ocuparemos de ello el próximo mes.
Indice de Mayo de 2005
La redacción de este medio consideró que la noticia más importante del quinto mes de 2005 fue que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal se negó a convalidar aumentos a los trabajadores de edificios de propiedad horizontal De esta forma el Sr. Néstor Pirosanto presidente de esa entidad confirmó un rumor publicado por Pequeñas Noticias el 17 de mayo
La miel de la colmena
por Telmo Forneris
Despido con y sin causa justificada II
por el Ing. Edgardo Orosco
Agua no le podemos echar
Un pequeño local en una galería
Consignar expensas judicialmente
Se ha vuelto, por lo menos, temible
Según ellos no se han hecho gastos extraordinarios
Dejad que los propietarios vengan a mí...
La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias invita a los consorcistas a asociarse como adherentes copropietarios a partir del 1º de julio de este año Se podrá acceder a esta nueva categoría social con una mínima cuota mensual.
"Un derecho humano"
Con la presencia de unas 100 personas el 10 de junio pasado, se realizó el 1º Congreso Argentino de Propietarios en el Salón Dorado de la Legislatura Porteña, en el que se trataron diferentes temas relacionados con la propiedad privada Estuvo auspiciado, entre otras instituciones, por Fundación Reunión de Administradores.
Sueldos Junio/05
¡Todo junto en junio!
En el recibo de haberes de este mes se verán nuevos valores en todos los básicos de convenio y en los adicionales Además se deberá liquidar un importe retroactivo por el mes de mayo por estos mismos aumentos y la 1º cuota del Sueldo Anual Complementario También se modificaron los valores del Salario Mínimo, Vital y Móvil que se deben tener en cuenta en los casos que se practiquen embargos a los haberes de los trabajadores
"Puerto Madero": El ejemplo de una ciudad inaccesible
Consorcistas en la mira de todos I
por Amelia Massicot
Consorcistas en la mira de todos II
por la Sra. Evangelina Perri
Un mayordomo con vivienda (11/06)
Aportes y contribuciones a la obra social (10/06)
Los feriados (9/06)
Una encargada monotributista (8/06)
El Libro de Administración o Caja (8/06)
Las nuevas planillas salariales (7/06)
Más de un encargado (6/06)
La liquidación de haberes (6/06)
La vigencia de los decretos (6/06)
Hoy una consulta desde Gral. Roca, Río Negro (1/06)
Vencimientos Junio/2005
[BPN-14/6/05] La Resolución de la Secretaría de Trabajo Nº 156/05 es la que homologó el acuerdo celebrado el 23 de mayo de 2005 por el cual se incrementaron todos los básicos de bolsillo y los adicionales de los trabajadores de edificios de renta y horizontal <texto completo>. La resolución está firmada por la Secretaria de Trabajo, Sra. Noemí Rial, y tiene fecha 2 de junio de 2005 <texto completo> mientras que su asentamiento en el Registro de Convenios Colectivos de Trabajo tiene fecha del 6 de junio <texto completo>.
Si se compara la escala salarial del Artículo 15 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que fue publicada en el Boletín Oficial (BO) del 7 de mayo de 2004 con la actualmente vigente para los meses de mayo y junio se puede observar que, según cada función y categoría, el aumento se encuentra entre la franja de los 60 y 172 pesos para las categorías de 8 horas y entre los 5 y los 15 pesos para las categorías de ½ jornada.
Cabe recordar que los valores publicados en el BO mencionado tenía errores de imprenta, según el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) y fueron corregidos posteriormente (BPN Nº 213 del 24/5/04: "Errores de imprenta en los básicos"), por lo cual todos los cálculos se han realizado con los valores definitivos.
Las diferencias absolutas en esta primera etapa por cada función y categoría son:
Si se quiere saber la proporción en que cada uno de los valores de los salarios de bolsillo se modificó, la tabla siguiente lo muestra:
Por otra parte los adicionales y los valores diarios se modificaron en los siguiente valores y porcentuales:
De todas formas se debe tener en cuenta que estos valores, tanto absolutos como relativos, corresponden a una primera comparación, ya que en el mes de julio volverán a ser modificados, análisis que se hará en los próximos boletines.
Cabe recordar que en esta oportunidad la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) no participó del acuerdo que fue firmado por representantes de la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y de la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) por la parte empleadora, y por la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) por la parte trabajadora (BPN Extra Nº 259 del 7/6/05: "Aumentos retroactivos a mayo").
[BPN-14/6/05] Esta nueva categoría social, que se creará a partir del primer día del mes que viene, permitirá al copropietario acceder a "todo el asesoramiento legal, técnico, contable, laboral e impositivo" que brinda esta entidad a sus asociados por "una mínima cuota mensual". Por otra parte, tal cual lo expresa un volante oficial de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), se le enviarán a los nuevos adherentes, "en forma periódica, circulares con información actualizada, de suma importancia para la vida consorcial".
Según el Estatuto de la CAPHyAI del año 2004 esta categoría social no tiene derecho a integrar sus órganos internos, ni de votar en las asambleas ni de solicitar convocatorias de asambleas extraordinarias (Art. 8º, inc. D).
El artículo 7º del mencionado estatuto ya prevé a los copropietarios como Socios Adherentes y expresa que podrán pertenecer a esta categoría "los consorcios de propietarios, los copropietarios y todas aquellas personas o empresas que tengan vinculación comercial o profesional directa o indirectamente con las actividades enunciadas en el artículo 3º de este estatuto". Las actividades a las que se hace mención son "las dedicadas a la actividad inmobiliaria, a la promoción, financiación, construcción, venta y/o administración de inmuebles comprendidos directa o indirectamente dentro del sistema de propiedad horizontal, como así también los de los consorcios de propietarios que se constituyan de acuerdo al mismo".
[BPN-14/6/05] "Este proyecto surge de mi búsqueda por encontrar un canal por dónde acercarme al vecino del barrio para prestar un servicio especializado que, en general, es bastante escaso", comentó a Pequeñas Noticias el Dr. Jorge Maldonado en la oficina que ocupa en el Centro de Acción Política Nº 7 (CAP 7) todos los martes de 19 a 20 hs.
PN: ¿Cómo comenzó este proyecto?
JM: A través de una conversación con la gente de este CAP -que corresponde a Caballito, Flores, Floresta y Villa Luro- surgió la posibilidad de concretar un consultorio jurídico gratuito especializado en propiedad horizontal. Aquí se vio como una forma de brindar, desde el punto de vista de un partido político, un servicio a la comunidad y se aceptó que fuese yo quien estuviese a cargo de esa función. De parte mía significó la posibilidad de concretar la idea de destinar un tiempo semanal a un consultorio al que la gente pueda acercarse a plantear sus dudas, sus inconvenientes y recibir una orientación primaria.
Con su larga experiencia en conflictos dentro de la propiedad horizontal, el Dr. Maldonado cuenta un caso muy especial, aunque no aislado que, con mucha precaución, podría convertirse en una salida a una morosidad en extremo particular La solidaridad frente a la buena disposición del vecino son piezas claves en la resolución de problemas.
Dr. Jorge Maldonado: "Este era el caso de un hombre mayor, desocupado de varios años y que era altamente improbable que consiguiera un trabajo. Tenía serios problemas económicos que le fue generando una deuda de expensa que ya estaba en el estadio prejudicial. El tema se encontraba en manos del abogado de la administración aunque todavía no había ingresado con una demanda en tribunales. Este hombre en particular no tuvo ningún inconveniente en ofrecerse para hacer trabajos en su consorcio -que no tenía personal- y, de algún modo, ir tratando de cumplir con la deuda en la medida en que se lo permitiesen. El copropietario mostraba una fuerte voluntad de pago. Debo remarcar de manera notoria que este es un caso muy puntual, muy especial, pero situaciones como ésta no son únicas.
Esta iniciativa por parte del propietario, que puede tener alguna arista que hay que limar desde el punto de vista del derecho laboral, está siendo considerada en este momento por el consorcio. Éste aceptaría, al no tener empleados, que este hombre preste una serie de servicios y pueda así compensar parte de las expensas que adeuda. Llegado el caso en que el consorcio apruebe esta iniciativa trabajándola a través de una asamblea, el letrado del consorcio buscará darle una estructura legal donde no se vulnere ninguna ley laboral y que, al mismo tiempo, contemple el especialísimo caso de una persona que vive en el edificio y que quiere pagar pero que la única forma de hacerlo, es esa. No es un caso aislado, se dan muchos así o parecidos. Hay otra gente que no tiene dinero suficiente para pagar las expensas, y llega a acuerdos de pago razonables, extendidos en el tiempo, donde se contemplan las dos situaciones.
Es interesante destacar que el resto de los copropietarios, si se trata de un buen vecino, se muestra solidario y lo acepta".
El Dr. Maldonado lo comparó con el funcionamiento de la guardia de un hospital donde el paciente viene con un determinado problema, se lo estudia, se lo diagnostica, se le indica un tratamiento o se le aconseja una derivación, según la gravedad o complejidad de la situación.
Con respecto a los tipos de conflictos que se ven en las consultas de propiedad horizontal son un reflejo fiel de los problemas que se dan en el ámbito de la ciudad. "Estamos en medio de una jungla de edificios, en una zona densamente poblada por consorcios que diariamente tienen problemas serios y hay gente que, por distintas circunstancias, no tiene posibilidades económicas de acceder a una consulta y menos aún a una consulta especializada. Convive el desocupado con el subocupado y el ocupado; conviven propietarios con buenas administraciones y otros con pésimas gestiones; conviven empleados, encargados, trabajadores de la propiedad horizontal de buen desempeño y otros con pésimo desempeño. Existe gran cantidad de personas con serios problemas de trabajo y serios problemas económicos que viven en lugares donde el atraso mensual generado por punitorios es muy importante, donde la deuda crece mes a mes y, cuando desemboca en una cuestión judicial, también crece desde el punto de vista de los gastos y honorarios", explicó el abogado.
PN: ¿Hay mucha diversidad de niveles sociales en quienes realizan las consultas?
JM: Hay diversidad, pero la mayoría tiene inconvenientes económicos y vienen en busca de un asesoramiento jurídico más que de una consulta motivada por la especialidad misma.
El proyecto al que aspira el Dr. Maldonado, es algo más ambicioso que responder y orientar en las consultas que acercan los vecinos: "me gustaría que implique, además, brindar un servicio complementario. Es ahí cuando hay que pensar en talleres, seminarios, charlas, distintos niveles de reuniones y de información para tratar la más amplia variedad de temas. Se puede hacer una primera selección con los más frecuentes, las cuestiones que se presentan con mayor asiduidad en el consultorio, de modo tal que la gente, organizada en grupos no muy numerosos, reciba en una forma más o menos entretenida información desde el punto de vista legal. Así le permitirá resolver, solucionar o encarar los distintos problemas que tiene. Debe haber un contacto directo con la gente en este tipo de reuniones.
Una segunda etapa, más ambicioso todavía, sería la posibilidad de brindar cursos y charlas de capacitación o profundizar los conocimientos de los miembros de los consejos de administración o, eventualmente, a los mismos administradores. Existen muchos de ellos que lo hacen en forma vocacional y que no tienen idea de la responsabilidad que contraen cuando asumen el cargo de administrador. La finalidad de todas estas actividades es una sola: que la comunidad reciba un servicio de asesoramiento y de capacitación de modo tal que la vida en los consorcios de propiedad horizontal vaya mejorando, poco a poco, en la medida de lo posible", explicó con entusiasmo el Dr. Maldonado.
Para terminar aseguró: "Un propietario capacitado, informado, también toma conciencia de los riesgos que implica generar o aumentar los conflicto. Es muy común que la gente, al iniciar un conflicto luego lo acentúa, inclusive hasta por cuestiones personales o simples antipatías y no cobra conciencia de lo que está arriesgando".
[BPN-14/6/05] "Con fecha 25 de febrero de 1996, se fundó la la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), con el objeto de defender el derecho de propiedad que es concebido como un derecho humano, inherente al individuo tanto como la vida y la libertad, siendo estos tres los derechos básicos y pilares de toda sociedad" expresó la Sra. Marta B. de Pellegrini, Presidente la entidad organizadora del 1º Congreso Argentino de Propietarios.
Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina
Presidente: Sra. Marta B. de Pellegrini
Vicepresidente 1º: Dr. Enrique Luis Abatti
Vicepresidente 2º: Dr. Rodolfo Nicolás Vinelli
Vicepresidente 3º: Dr. Horacio Cortés Salvagno
Secretario: Sr. Leandro Trofelli
Prosecretario: Adm. María Teresa Vanzini
Secretario de Actas: Sra. Ada N. Landini
Tesorero: Dr. Gustavo Tedesco
Pro-tesorero: Dra. Laura Berzina
Vocales titulares: Dra. Alejandra Mollano, Dr. Ernesto Killner, Sra. María Victoria Gámmalsson, Dr. Enrique Horacio Santanna, Adm. Jorge Hernández
Vocales suplentes: Dr. Ricardo Meabe, Dr. Claudio Javier Iturri, Sra. Ana Caprav, Dr. Martín Federico Piazza.
Comisión Fiscalizadora: Dr. Eloy Soneyra, Dra. Mariela Andrea Malisia.
Éste se realizó el pasado viernes 10 de junio en el Salón Dorado de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires y fue auspiciado por Fundación Reunión de Administradores (FRA) -cuyo presidente Adm. Jorge Hernández[1] también es vocal titular de CAPRA-, por la Confederación General Económica de la Rep. Argentina (CGE), por el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIyPH), por la Asociación de Periodistas Jubilados (APJ) y por la Asociación de Consorcistas de Edificios (ACEPH).
La jornada del Congreso comenzó con la asistencia de unas 100 personas, a las 9.30, con un acto de apertura a cargo de la presidenta de la entidad organizadora, Sra. de Pellegrini. A continuación se sucedieron conferencias y paneles con dos intermedios, uno a las 13.30 de una hora y media y otro a las 18 de media hora.
La conferencias relacionada con "Usurpaciones de inmuebles" estuvo a cargo del Dr. Enrique Abatti, Vicepresidente 1º de CAPRA e integrante del Consejo Consultivo y Asesor de FRA; "Aprender a controlar las expensas comunes" fue llevada adelante por el Adm. Jorge Hernandez, "La fianza en la locación" por el Dr. Osvaldo H. Allende y la última, llamada "Defensa de los derechos del consorcista", fue encabezada por la Sra. Angela Di Benedetto y el Dr. Daniel Carlorosi.
Por otra parte hubo seis paneles que trataron el "Derecho a la Propiedad Menuda y Prevención del Delito Callejero" a cargo del Dr. Ernesto Killner, el Crio. (R) Jorge S. Colotto y María Victoria Gámmalsson como coordinadora; "Mediación y Arbitraje para Propietarios" por el Dr. Alberto A. Gabás, el Dr. José L. Vera Moreno y la coordinadora Dra. Laura Berzina; "Propiedad y Seguridad" a cargo del Dr. Horacio Cortés Salvagno, el Dr. José Luis Ferrari y la Sra. de Pellegrini como coordinadora; "Restricciones al Derecho de Propiedad (prohibición de loteos en la provincia de Bs. As.)" por el Dr. Horacio Sanatana, el Dr. Claudio Iturri y el coordinador Leandro Trofelli; "Reducción de Expensas a Consorcistas Jubilados" a cargo del Sr. Carlos Imaz, el Adm. Jorge A. Hernández y la coordinadora María Teresa Vanzini y "Cláusulas de Actualización y Desalojos en Locaciones" por el Dr. Enrique Abatti, el Dr. Osvaldo H. Allende y la coordinación de la Dra. Mariela A. Malisia.
Según un folleto institucional de CAPRA, "esta institución es una asociación civil sin fines de lucro constituida por destacadas personalidades, inspiradas en el propósito de servir a todo propietario promoviendo específicamente el derecho de propiedad en todos los ámbitos y en cualquier especie: inmobiliaria, intelectual, de bienes muebles, al propio cuerpo y tantos otros, como así también estableciendo consejos para la defensa de todo aquel ciudadano que necesite nuestra colaboración y guía".
[1] Fuente: http://www.fra.org.ar/autor-y-organ.htm
[BPN-14/6/05] Los valores de convenio de cada una de las funciones y categorías de los trabajadores de edificios de propiedad horizontal han sido modificados recientemente (BPN Extra Nº 259 del 7/6/05: "Aumentos retroactivos a mayo") y éstos deberán reflejarse en el Sistema 9041 antes de confeccionar los haberes del mes de junio para que ya incorpore los nuevos importes.
En el módulo Anexo del Sistema 9041 se encuentran las tablas con los valores básico de las distintas categorías y de los adicionales que se tienen en cuenta a la hora de realizar los sueldos mensuales. Para modificar los valores se deberán seguir los siguientes pasos:
Luego de modificar los importes de todos los escalafones y adicionales, la próxima vez que se realice un sueldo el Sistema 9041 los liquidará con los nuevos valores ingresados.
Es bueno recordar que en el recibo del mes de junio habrá que agregar un ítem con la diferencia retroactiva de mayo que corresponda a sueldo básico, adicionales, horas extras y feriados.
Para confeccionar los haberes del mes de julio se volverán a modificar las tablas, pero esto lo dejamos para el próximo mes. Primero se deben confeccionar los haberes de junio, luego será el turno de julio.
[BPN-14/6/05] Por todo lo tranquilo que estuvo el mes de mayo, el recibo de haberes de junio se tomará revancha. No solo habrá que modificar todos los valores básicos de bolsillo indicados en el artículo 15 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, sino que también habrá que liquidar el importe retroactivo correspondiente al mes de mayo por todos los conceptos correspondientes (básico, adicionales, horas extras y feriados).
También se debe liquidar la primer cuota del Sueldo Anual Complementario (SAC) del año 2005 y se deberá tener especial cuidado al calcular el mejor sueldo del semestre, pues junio tendrá conceptos retroactivos de mayo y será una buena práctica mirar con cuidado esos detalles.
Por otra parte, el 6 de junio se publicó en el Boletín oficial el decreto por el cual se modificó el valor del Salario Mínimo Vital y Móvil. En su primer artículo el decreto dice: "Fíjase para todos los trabajadores comprendidos en la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744 (t.o. 1976), de la Administración Pública Nacional y de todas las entidades y organismos en que el Estado Nacional actúe como empleador, un SALARIO MÍNIMO VITAL Y MÓVIL excluidas las asignaciones familiares, y de conformidad con lo normado en el artículo 140 de la Ley Nº 24.013, de:
A. A partir del 1º de mayo de 2005, en PESOS QUINIENTOS DIEZ ($510) para los trabajadores mensualizados que cumplen la jornada legal de trabajo a tiempo completo y de DOS PESOS CON CINCUENTA Y CINCO CENTAVOS ($ 2,55) por hora, para los trabajadores jornalizados.
lunes 20: Día de la Bandera.
[BPN-14/6/05] En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), afirmó que el Sr. Néstor Pirosanto lo invitó a una reunión realizada con el fin de informarle que la entidad que representa tomó la decisión de no autorizar aumentos para el personal de los consorcios (BPN Nº 258 del 31/5/05: "El bueno, el malo y el feo").
Por otra parte le advirtió que hay otras dos partes representando a los empleadores además de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Es así como, según lo expresado por el Sr. Pirosanto, pueden unirse la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) para acordar con la Federación Argentina de Trabajadores de Renta y Horizontal (FATERyH) aumentos en las escalas salariales, aún sin el voto de la CAPHyAI.
Desde la firma del último Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 (CCT 378/04) la representación de la UADI, el AIERH y la CAPHyAI han sido cuestionadas severamente por diferentes asociaciones de propietarios y consorcistas.
La segunda noticia en importancia fue la constitución de una nueva entidad en defensa de los propietarios: la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC). Entre los objetivos de la flamante comisión se encuentran la educación y capacitación de los consorcistas, ya que, según el Sr. Alfredo Baggio, prosecretario de la entidad, "la educación es poder". Por su parte, el Dr. Samuel Knopoff, su presidente, agregó: "aquí hay un hecho a resaltar, somos una entidad nueva y en plena gestación que venimos a poner nuestro granito de arena y ayudar. No venimos a crear conflictos ni a pelear con nadie pero si a defender nuestros derechos" (BPN Nº 256 del 3/5/05: "Juntos somos mucho más que dos").
"Puerto Madero": El ejemplo de una ciudad inaccesible por el Sr. Raúl Guinzburg
Cuando se proyectó la construcción de un nuevo barrio de la ciudad, moderno, espléndido y colosal, sobre el río, se tomó como ejemplo para el país, el turismo y el mundo el reciclar, hermosear y construir sobre los docks del puerto.
Esto en la teoría era un plan monumental y, quizás, para los ojos lo sea. Pero no es para todos: DISCAPACITADOS MOTRICES, abstenerse.-
En efecto, por razones quizás empresariales, quizás inmobiliarias, quizás financieras, los profesionales en la materia, es decir los Arquitectos, no han tenido en cuenta en algunos aspectos la accesibilidad en toda su dimensión ya sea por ignorancia –recordemos que en la currícula de Diseño dejó de ser obligatoria la materia "accesibilidad" o a sabiendas, ya que existen normas nacionales que son muy precisas en ese sentido (Leyes 22431- 24314/94 y su Decreto Reglamentario 914/97, y en la CABA la ley 962/02), por lo que podemos tildar de "corrupción" el no cumplimiento de la legislación.-
Para ilustrar mis afirmaciones y en pos de la brevedad, sólo les reproduciré textualmente, tal como me ha llegado, un relato de una persona discapacitada motriz, el señor Diego Alejandro Sandras, que ha titulado el mismo: ¿Puerto Madero o Puerto son de madera?.-
Acabamos de pasar la tarde paseando por Puerto Madero y realmente nos resultó incomprensible lo mal resuelta que está la accesibilidad, siendo un barrio que se jacta de ser el más "joven" y de ser una de la caras para el turismo.
Hasta que lográs llegar desde Alem por Córdoba, tenés varias esquinas sin rampa e incluso lugares muy angostos con desniveles (en uno se me fue la silla y me torcí el tobillo). Después nos metimos por el lado de Viamonte que parecía más accesible, y descubrimos que para bajar al nivel más cercano al Río (si vas por arriba tendrías que eludir las mesas de los bares y a sus ocupantes), hay que bajar por una rampa que prefiero pensar que fue hecha para motos (si no, fue hecha por un asesino). Una vez que estás ahí abajo, la cosa mejora, pero que no se te ocurra ir a ninguno de los bares porque te quedaron tres escalones más arriba y en las siguientes 5 cuadras, hay una sola rampa para subir la cual, si bien está bien hecha, no se puede usar porque está tapada por las macetas de un negocio.
Después nos metimos por Macacha Güemes, y por acá sí hay rampas en las esquinas, pero ninguna llega hasta la calle, quedando siempre un semicordón bastante alto. Por acá, hay varias zonas com asientos como para quedarte descansando con quien estés, pero para llegar a éstos tenés que cruzar indefectiblemente más de un desnivel.
Intentamos seguir por Av. de los Italianos, pero la vereda pasó a ser de "piedritas de plaza" y como que a la silla no le gustó mucho y preferimos volver ya que, además, las rampas habían vuelto a desaparecer.
Evidentemente, el barrio se llama así porque sus diseñadores son de Madera.
Este relato es claro y preciso y no admite especulaciones , pero sí decimos que la situación es discriminatoria.- Debemos agregar para honrar a la verdad que en nuestra ciudad –para desgracia de los discapacitados motrices y/o personas con movilidad reducida- este es un problema integral y estamos a la espera de que alguna vez se cumpla la tan mentada equiparación de oportunidades establecida en nuestras Constituciones.
( 27/05/05)
El Sr. Raúl Guinzburg es el coordinador de la Comisión de Discapacidad del Consejo Consultivo Honorario del Centro de Gestión y Participación Nº 7 que atiende todos los jueves de 19 a 20 hs en el 3º piso de Rivadavia 7202 (esquina Culpina)
Expensas en la mira por el Dr. Samuel Knopoff
En la Ciudad de Buenos Aires vivimos 2.300.000 personas en edificios de Propiedad Horizontal, que mes a mes sufrimos ante la llegada de la liquidación de expensas. Los propietarios e inquilinos nos vemos desbordados por los continuos aumentos provocados por nuevas exigencias del gobierno de la Ciudad, para controlar la seguridad en ascensores, balcones, matafuegos, tanques de agua. Aprobamos las medidas, pero no a costa de pasar de un Estado ausente a otro que castiga a sus vecinos creando nuevas tasas, en una ciudad con superávit fiscal.
Para ahogar aún más a los consorcistas, el SUTERH (Sindicato Unico de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) solicitó y obtuvo un aumento para los Encargados de edificios. En un operativo sorpresa, en silencio y con la complicidad de dos de las Cámaras de Administradores, se convalidó un aumento retroactivo al mes de mayo, que llega hasta el 23,50% y agrega que esto es a cuenta de futuros aumentos. El sueldo y demás obligaciones inherentes al mismo llegan en muchos edificios, al 50% de los gastos del consorcio. Resultó falso lo dicho por el sindicato que el aumento, concedido ahora por el Ministerio de Trabajo, no llegaría al 1% de la liquidación mensual. Puede significar un incremento del 12% en las expensas, en ciertos casos y vuelve insostenible la situación de muchos propietarios, especialmente jubilados e inquilinos quienes ven afectada su calidad de vida.
CACCyC (Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas) denuncia que los Administradores no nos representan, no defienden nuestros derechos, ni nuestros intereses y su participación en las convenciones colectivas de salarios es ilegal e ilegítima.
Somos los propietarios y consorcistas los verdaderos representantes de los consorcios, la patronal, con obligación de participar en las paritarias. Es hora que tomemos conciencia, reconozcamos nuestra fuerza, la de la mayoría del pueblo, recuperemos ciudadanía y defendamos nuestros derechos e intereses.
Para revertir la situación de desamparo e indefensión en la que estamos sumidos, los invitamos a CACCYC, e-mail caccyc_consorcios@yahoo.com.ar y concurriendo los jueves de 18 a 21hs. a Av. Díaz Vélez 4558, Capital Federal y el primer martes de cada mes a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, Venezuela 824, Capital Federal
DNI: 4.147.510
Presidente CACCyC
(Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas)
(13/6/2005)
PERSONERÍA JURÍDICA I. G. J. Nº 001203/04
UCRA ha organizado un ciclo de reuniones para tratar temas de interés común en
En cada ocasión, un disertante se referirá a un tema específico, sobre el que se debatirá con participación de los presentes y se responderán sus consultas.
El siguiente es el programa correspondiente al mes de Junio de 2005.
Martes 14 de junio de 2005, a las 19:00 horas:
Tema: Ley Nº 257 y Patrimonio Arquitectónico.
Disertante: Arq. Fernando Lorenzi
Martes 21 de junio de 2005, a las 19:00 horas:
Tema: Asambleas de Consorcios. - 1. Clases de Asambleas. - 2. Convocatorias, actas y notificaciones. - 3. Aspecto sustancial: quórum y mayorías.
Disertante: Dr. Jorge Armando Maldonado - Abogado
Martes 28 de junio de 2005, a las 19:00 horas:
Tema: Manejo de los conflictos y las soluciones negociadoras dentro del Consorcio.
Disertante: Lic. Noemí Braverman - Socióloga
Las reuniones tendrán lugar en el 2º piso de la sede del CGP 1:
Uruguay 740 - Ciudad de Buenos Aires
Informes: teléfonos 4393-9659 y 4824-3532 - e-mail: ucra@argentina.com
Despido con y sin causa justificada II por el Ing. Edgardo Orosco
Al leer esta nota (BPN Nº 258 del 31/5/05: "Aporte para despido con o sin causa") no me sorprendí para nada ya que lamentablemente la justicia en nuestro país parece no existir. No se puede comprender cómo ante un hecho delictivo de esas características la justicia actúa de esta manera.
Hay un caso que conozco de cerca donde el encargado sufre de pie diabético lo que cada dos por tres tiene licencia con goce de haberes, pero al llegar el inicio de la licencia sin goce de haberes aparece un certificado médico que le da el alta médica (no el alta laboral) trabaja unos días y luego la licencia de nuevo.
¿Quién nos protege a los administrados y administradores de estas maniobras?
Sé que no es lo mismo, pero el factor común es el perjuicio económico para los administrados.
Muchas gracias, y ruego que alguna vez exista la justicia, que se quite la venda y vea lo que realmente pasa.
Ing. Edgardo H. Orosco
Consorcistas en la mira de todos I por Amelia Massicot
Señor Director Claudio García:
El día 5/05/05 se publican en Clarín declaraciones de tres administradores pertenecientes a AIERH en una nota titulada "Consorcistas en la mira de todos". Algunos puntos sobresalientes de una provocadora opinión y seguidamente una respuesta meditada de mi parte, una consorcista damnificada, asesorada por profesionales serios y responsables.
Declaran : 1. Personas que viven solas y en precario estado de salud. 2. Familias que han descendido en la escala social por pérdida de trabajo o disminución de la calificación laboral. 3. Gente que canaliza sus frustraciones a través de un sistemático enfrentamiento con el administrador. 4. Morosos que pretenden disimular su incumplimiento alegando desatención en sus supuestos reclamos. 5. Propietarios que dicen defender el dinero de todos cuando en realidad utilizan su lugar en el concejo en beneficio propio. Se deduce que son gerentes abandonados, frustrados, paranoicos, delincuentes (ya que quieren contratar en negro) descalificados laboralmente ¿Cómo lo saben y en qué proporción?
Para realizar un trabajo serio y no inútilmente agraviante estos administradores, que alguna responsabilidad social deberían tener, en lugar de arremeter contra sus clientes, de quienes viven y no están obligados a soportar, deberían consignar estadísticamente un universo que estos simples comentarios no consignan. No contando con estos datos imprescindibles todo lo que mencionan como caracteropatías es grotesco, falaz y tendencioso.
Daría la impresión que intentan con esta actitud llegar indirectamente a esos pequeños grupos ociosos e impresentables instalados en algún consorcio sin la más mínima vocación democrática.
Además los verdaderos cuestionamientos que les hacemos a los administradores no son de manual. Son mucho más profundos. Entre otras cosas no cumplir con la Ley 13.512 y los reglamentos de propiedad. Reitero esto entre otras cosas. Si todos los integrantes de AIERH pensaran y actuaran de la misma forma será cuestión de estar muy atentos.
Amelia Massicot
Esta es una invitación especial a la presentación de la Re-edición del Libro
"SOBRE LA TIERRA DEL FUEGO"
y de un resumen de la película del mismo nombre que el presentara en Julio de 1930, hace 75 años, en la Manzana de las Luces.
Como pequeño homenaje la presentación se realiza también en el mismo anfiteatro de La Manzana de las Luces, Perú 222, donde él la presentara.
La presentación del Libro y exhibición de la película son gratuitas, pero debido a que solo hay 140 butacas rogamos confirmar con anterioridad a robertolit1@yahoo.com.ar
En la función se podrá adquirir el Libro con un descuento y quienes lo hagan recibirán un CD con las imágenes de la película gratis
La fecha es el Jueves 16 de Junio a las 19 hs.
Gunther Pluschow era navegante, piloto, documentalista, escritor y uno de los pioneros y personajes mas admirados y queridos de la Patagonia, y es una de las pocas veces en que se ha conservado material fílmico y escrito original que da testimonio de sus épicas proezas y de su sacrificio y amor por la Patagonia.
Este es un resumen de la película que se emitirá el día de la presentación:
Comienza con la partida desde el Puerto de Busum en Alemania en la pequeña goleta Feuerland, luego se pueden ver imágenes del viaje, el cruce del Ecuador con la divertida celebración a bordo y el arribo al Brasil.
Se ven parte de sus filmaciones a los Indios Bosquimanos en 1927 y una cacería con arcos y flechas y como vivía el grupo aborigen.
Continúa con el viaje de la Goleta pasando por Buenos Aires y llegando a la Patagonia. Un dato anecdótico interesante es que la Goleta Feuerland en la actualidad continúa navegando en las Islas Malvinas e incluso tuvo importante participación trasladando soldados durante la Guerra en las Malvinas.
La película muestra varias de las navegaciones de Pluschow en Tierra del Fuego, sus acercamientos a los Glaciares Agostini, Francés, y otros. También su campamento en el Paine y en otras zonas.
Después se ve como Pluschow y su mecánico arman el avión en Punta Arenas, un Hidroavión Heinkel HD24, un avión de cabina abierta, alas recubiertas en tela, motor BMW de 240 HP, desde este avión tanto él como su acompañante Dreblow realizaban las primeras filmaciones aéreas de la Patagonia. Se ven varios de los vuelos sobre el Cabo de Hornos, Ushuaia, Punta Arenas, Cordillera Darwin, Monte Sarmiento y los primeros vuelos sobre los glaciares.
La calidad del material es excelente y realmente constituye un testimonio histórico de gran valor y que costó un gran esfuerzo de recuperación.
La miel de la colmena por Gerardo Andino
Sr. Director de P. N.:
La historia se repite. Recordemos en el año 1998 que UADI (Unión Administradores de Inmuebles) y AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) son quienes habían suscripto el CCT 301/98. CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) se opuso a su celebración y como resultó estar en minoría, se homologó con los otros dos firmantes. Si bien la cámara pidió la nulidad del mencionado convenio colectivo, y en un entendimiento entre los firmantes, suscribieron el 306/98 que no presentaba diferencias sustanciales con su antecesor (301/98).
Hoy los mismos integrantes -supuestos representantes del sector empleador- celebran este nuevo aumento. El problema entonces estará en la falta real de representatividad de éstos, quienes alcanzan un acuerdo sin la debida consulta con los verdaderos empleadores del sector: el consorcio, los copropietarios.
¿Hasta cuándo tenemos que soportar esto? ¿A quiénes representan estas agrupaciones? ¿Cuál es la razón de firmar un nuevo aumento sin consultarlo? ¿Por qué el Ministerio de Trabajo "patea" la decisión de integrar a un nuevo actor (la Unión de Consorcistas de la República Argentina) en las negociaciones colectivas?
Ya lo dije, mientras los copropietarios estemos más preocupados por lo que pasa en nuestras celdas que lo que pasa en la colmena... la miel se la llevan otros.
(un copropietario)
María del Carmen Rochaix (DNI ...245)
Consorcistas en la mira de todos II por la Sra. Evangelina Perri
Clarín el 17/5 tituló Consorcistas en la mira de todos un artículo que fue basado en la opinión de cuatro Administradores de Consorcios Socios de AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal).
Título provocativo y tristemente cierto. Provocativo porque incita a desvalorizar al 80 % de los habitantes de esta Ciudad que viven en consorcios, tratándolos como seres minusválidos e insufribles. Cierto por la gran cantidad de dinero que gastan los consorcios en expensas, que es una tentación constante para aquellos que tienen esa fuente de sustento.
El artículo es vergonzoso. Administradores descalificando con toda clase de argumentos a sus mandantes, quienes abonas sus honorarios. Estos honorarios no son “maná” que baja del cielo. Es dinero que aportan “indeseables consorcistas”.
Desde que se publicó este artículo hasta la fecha ningún administrador y /o Entidad que los agrupa ha expresado opinión en contrario, es de suponer que el sentir es mayoritario.
Comprendo de donde surge el abuso de autoridad y la descortesía de los Administradores que los “pobres mandantes” ya lo tomamos como ”algo natura y habitual”.
¿Cuántos son los Administradores que no están inscriptos en el Registro de Administradores Ley Nº 941 (Ver texto completo de la Ley en Pequeñas Noticias Legislación sobre Propiedad Horizontal) porque no pueden hacerlo, debido a que no cumplen los requisitos comprendidos en el artículo 4 inc.”D” y/o en el artículo 5 inc.”A” “B” ” C” “D” y están utilizando “un presta nombres” para continuar cumpliendo sus funciones?
¿Cuántos administradores cumplieron con la Cláusula Transitoria 2º de dicha Ley?
En algunos casos de falta de cumplimiento fue por olvido o negligencia, pero en mucho otros casos fue para no “avivar giles”, muy propio del porteño, a ver si teniendo cada uno una copia de la Ley 941 algunos condóminos se atreven a controlar si el mandatario la cumple.
Sin hablar de los administradores que nunca van a los consorcios que administran. Se enteran de las novedades llamando por teléfono al Encargado o a los Miembros del Consejo de Propietarios
De los que no tienen oficina o nunca están en ella (se le debe dejar los mensajes en el contestador).
De los que cumplen otra actividad, que siempre es mejor remunerada, por tanto atienden la Administración en sus momentos libres.
Lamento no incluir en la presente apreciaciones de carácter psicológico. No me atrevo hacerlo, debido a que mi profesión es otra.
También advierto los motivos que llevaron al Sr. Osvaldo Bacigalupo (Secretario Gremial del SUTERH), que resolvió perfectamente el tema de la identidad de los condóminos, explicando “Los consorcista” son “consorcistas”. (En el boletín informativo Nº 253 de Pequeñas Noticias)
Intentando aclarar de esta manera, porque nos niegan el derecho a participar como parte patronal en el convenio colectivo de trabajo del personal de edificios. Olvidando que nuestro dinero paga el sueldo de los mismos.
Le sugiero a esa franja de nuestra sociedad que está tan desvalorizada, que trate de ubicarse mejor en la misma, utilizando otros procedimientos.
evangelina_perri@yahoo.com.ar
Información actualizada por Telmo Forneris
Muy buenos los boletines. Sigan así. Son una gran ayuda con la información actualizada.
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 28 de junio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
Les agradecería mucho si me pueden enviar información sobre cómo se debe proceder para la remoción de una administración que no cumple con sus funciones y no fue elegida por el consorcio sino puesta por la empresa constructora.
Estoy en una situación desesperante.
Estimada Graciela M.:
La pregunta es muy amplia y para dar una respuesta más puntual debería contar con algunos detalles, por ejemplo, describir la o las fuentes de conflicto. No obstante intentaré guiarla sobre la información que ha proporcionado en su correo.
Lo primero que hay hacer es leer el Reglamento de Copropiedad y Administración de vuestro edificio para determinar hasta qué fecha posee mandato esa administración a la que Ud. hace mención.
En el supuesto caso que dicho mandato esté vencido Uds. pueden exigir, mediante las mayorías que establezca el Reglamento, una convocatoria a asamblea extraordinaria para solicitar su remoción y el nombramiento de una nueva administración.
Para el caso que el tiempo estipulado del mandato esté en fecha, se sugiere requerirle a dicha administración una reunión, en el supuesto caso que de contar con las mayorías exigidas en el Reglamento, con el objeto de encontrar una solución al o los problemas presentados.
De no contar con las mayorías requeridas o de no conseguir lo mencionado anteriormente existen los tribunales arbitrales o las mediaciones a efectos de dar una rápida resolución a los conflictos en la propiedad horizontal.
Código de Buenas Practicas Comerciales para la Propiedad Horizontal
con el respaldo de la Subsecretaria de Defensa del Consumidor
El Código de Buenas Prácticas Comerciales acordado entre las principales entidades que representan a administradores y varias cámaras de proveedores de consorcio, en consonancia con el Art. 8 de la ley 941, apunta a transparentar el mercado y efectivizar garantías, para lo cual, suministra recomendaciones sobre cómo contratar servicios en cada uno de los rubros incluidos en el acuerdo, a continuación vemos algunas de las pautas para contratar el servicio de porteros eléctricos.
Pautas para la contratación del servicio de porteros eléctricos:
Al contratar servicios para la reparación de los edificios, el Administrador debe tomar algunos recaudos, entre ellos que las personas a realizar los trabajos estén matriculadas ante la entidad correspondiente.
Al igual que los administradores, los propietarios deben tener en cuenta que sólo pueden contratar el servicio de empresas matriculadas en CAEPE, de la misma manera que chequear esa información antes de iniciar una obra o una reforma que incluya el portero eléctrico.
Las empresas que ofrezcan el servicio deben estar matriculadas en la Cámara Argentina de Empresas de Porteros Eléctricos (CAEPE), para que esta entidad habilite la matrícula, la empresa debe responder a varios requisitos y revalidarlos una vez al año, cuando deba renovar esa condición.
Es importante destacar que contratando una empresa matriculada en CAEPE, los administradores y consorcistas obtienen tres instancias de garantía si la misma no fuera resuelta en las instancias que corresponden:
1ra: la que brinda el matriculado.
2da: la que brinda CAEPE mediante otro asociado.
3ra: puede recurrir en queja a los Tribunales Arbitrales de Consumo de la Subsecretaria de Defensa del Consumidor, al cual CAEPE está adherida
Los Administradores y propietarios podrán hacer denuncias o reclamos ante el Tribunal de Ética y Disciplina de la CAEPE: 4521-8100 o vía mail en tribunaldeetica@caepe.org.ar.
Ver texto completo de las pautas para contratación del servicio de porteros eléctricos: http://www.caepe.org.ar/buenaspracticas.htm
Soy Mario J, antiguo asistente a las reuniones semanales en el CGP Nº 7. Recibo puntualmente el Boletín, que como dijo un lector, no tiene nada de "pequeño". Creo que es la publicación más completa en el tema de consorcios.
Va la pregunta: En un consorcio con cocheras, el reglamento de propiedad asigna a la cochera, unidad 1, el porcentual correspondiente, y así sucesivamente a las distintas unidades destinadas a vivienda hasta totalizar el 100%.
La unidad 1 -cochera- a su vez es propiedad de 8 condóminos, de los cuales solo dos comparten la vivienda en el mimo edificio.
Los restantes no. Cada uno tiene un título de propiedad donde dice que es propietario de 1/8 indiviso, es decir no están asignadas a cada uno, sino que son espacios.
Los 8 condóminos han asignado a uno de ellos la administración de los gastos propios de dicha unidad: pagos de ABL (Alumbrado Barrido y Limpieza), luz, etc... y este condómino administrador entrega mensualmente a c/u una liquidación con el correspondiente recibo. A su vez recauda el 1/8 correspondiente a los gastos atribuidos por la liquidación del consorcio a la unidad 1 - cochera -y paga la expensa correspondiente a la unidad 1.
El reglamento de propiedad asigna taxativamente a la unidad 1 el uso de la cochera y no habla en absoluto del condominio.
Un administrador nuevo, que el consorcio ha nombrado, no está de acuerdo con el procedimiento y dice que por ley debe incluir en la expensa mensual en forma individual las expensas correspondientes a cada condómino y a su vez hacerse cargo del pago de los impuestos y tasas y que ello está establecido por Ley 13.512 ¿o por usos y costumbres ?
A su vez exige que cada condómino informe el Nº de póliza con que está asegurado el auto por Responsabilidad Civil, por si ocurre un accidente dentro de la cochera: por ejemplo embestir al encargado o alguna otra persona.
Me interesa saber entonces: 1) si es Ley liquidar como pretende la administradora, 2) si es correcto o no la forma en que veníamos administrando (del que la mayoría está de acuerdo y aceptada en un Libro de Actas de nuestro propio uso y firmada por los condóminos) y 3) si es obligatorio denunciar la póliza de seguro de los autos.
Espero haber sido claro, agua no le podemos echar.
Desde ya, muchísimas gracias por vs. asesoramiento que será puesto a disposición de la administradora.
Ojalá todos los propietarios actuaran como Uds. en la administración de los “gastos particulares” de las unidades.
Los administradores generalmente nos tenemos que ocupar de pagar, liquidar y controlar este tipo de gastos -otro muy común es el del cable- cargando con el deber de control y haciéndonos cargo de los incumplimientos, de los reclamos, de las quejas, etc. cuando es siempre “un gasto particular”.
Efectivamente la unidad 1 es un condominio de indivisión forzosa porque así lo determina la Ley 13.512 aunque el Reglamento nada diga, y todo lo que pase en el interior de dicha unidad 1, no le compete al Consorcio al igual que lo acontecido dentro de los departamentos, (restantes unidades) por consiguiente, su forma de liquidar los gastos, así como la de recaudar y pagar el cargo de expensas de la unidad 1 es correcta.
Los usos y costumbres ponen en cabeza del Administrador (y de ahí la interpretación del colega) su pago y posterior liquidación, pero legalmente, así como Ud. paga su luz, su ABL, etc. por su departamento, sin necesidad de intervención del administrador, lo mismo debería ocurrir con los gastos de la unidad 1, pero bueno, repito, los usos y costumbres nos fueron imponiendo ese trabajo adicional.
Con respecto a la obligación de informar los datos de las pólizas de seguros de sus vehículos, no está facultado exigirlos el administrador como tampoco está facultado para exigirle esos datos de las pólizas de sus propios departamentos.
Uds. pueden informarle de dichos datos porque supongo que nada tienen que ocultar al respecto.
Primero que nada quiero decirles que su página me pareció excelente, con muy buena información para todos aquellos que vivimos en un edificio. Vivo en un edificio de LUGANO I-II, la administración es interna (un propietario cumple la función de administrador) y yo soy miembro del consejo de administración y les aseguro que no lo hacemos mal, llevamos al edificio bastante bien.
Y ahora la pregunta ¿PUEDE UN INQUILINO SER DEL CONSEJO?.
La respuesta es que no pero... ¿dónde está escrito, en qué artículo de la ley, ordenanza o artículo de reglamento lo dice?.
Agradecería toda información que pudieran darme para poder responder este pedido,
Estimado Carlos A.:
Gracias por consultarnos. Y debo decir que es cierto lo que Ud. afirma: Pequeñas Noticias y los colaboradores (incluido este suscrito), tratamos que sea un medio de difusión, enseñanza y educación permanente y actualizado.
Ahora bien, pasemos a su pregunta.
Este tema del Consejo de propietarios ya lo hemos tratado en alguna que otra consulta anterior.
Pero para no re-enviarlo a lectura de anteriores boletines, insistiré con mi postura.
Lo primero que debería Ud. hacer, como todo propietario, es ESTUDIAR el reglamento de copropiedad del consorcio.
Si el Reglamento de copropiedad PREVÉ la existencia del Consejo de propietarios, seguramente debería prever también su composición, y quién está facultado para ser miembro, cuánto tiempo durarán los miembros en su cargo, etc.
Ahora que, si el Reglamento de copropiedad NO PREVÉ la existencia del consejo de propietarios, el tema se complica un poco más.
Porque evidentemente la existencia del consejo de propietarios DEBERÁ DEPENDER de lo que una Asamblea consorcial disponga.
Entonces, primer punto "de fondo" a tratarse: "la existencia del consejo de propietarios"; segundo: miembros y sus características (quiénes pueden ser miembros), tercero: "duración del cargo", cuarto "designación y remoción", etc., etc.
Para eso, evidentemente, la Asamblea consorcial deberá ser citada como corresponde, y tratarse el tema ampliamente, para luego pasar a votar todos y cada uno de los temas que hacen a una formación del consejo de propietarios, para hoy y en adelante. "Per sécula seculorum". (en latín parece que uno supiese más ¿vio?).
Casi, casi, como si fuese una REFORMA del Reglamento de copropiedad, aunque NO NECESARIAMENTE DEBE SERLO.
Porque podría ser un "complemento" interno del edificio, para una mejor administración del consorcio.
Ahora bien, si nada de todo ello se hizo, vamos a las normas generales del derecho para tratar de entender el tema, y para que en algun momento se lo pueda exponer en una Asamblea consorcial que "regularice" el tema.
En primer término, la Constitución Nacional, establece la libertad para todos los habitantes de la Nación, y por supuesto, acorde a ello, nadie puede ser privado de sus derechos (perdone la extrema generalidad, pero no quiero extenderme mucho).
Y es derecho de cualquier persona ser miembro del consejo de propietarios de cualquier consorcio.
Claro que, evidentemente, Y SOLO POR LAS LEYES DE LA LÓGICA, será muy difícil estar compenetrado con los problemas de un consorcio si no se vive, si no se habita en ese mismo consorcio.
Que es lo que generalmente pasa con muchos "reproches" que algunos propietarios hacen al administrador, olvidando que el administrador NO HABITA el consorcio, NO ES ADIVINO, y solo conocerá los problemas del edificio, SI ALGUIEN LE AVISA de su ocurrencia.
Volviendo al tema, en suma, ES RECOMENDABLE que el propietario que integre el consejo de propietarios HABITE el edificio.
Ya vimos un primer punto y ahora pasemos al segundo, fuente de su consulta.
Tanto el inquilino como el propietario, tienen derecho a ser parte del consejo de copropietarios.
Pero claro, también por las normas de la LÓGICA únicamente debemos entender que es conveniente que los miembros del consejo de propietarios, sean TODOS CO-PROPIETARIOS.
a) siempre defenderá su "propiedad" (y no olvide que las partes comunes, forman parte de su propiedad -en una parte indivisa-).
b) ningún propietario querrá que se desvalorice su inmueble (evitando la desvalorización de las cosas comunes).
c) el propietario tiende a vivir en forma permanente en su inmueble.
En cambio, las DESVENTAJAS de los inquilinos son:
a) la residencia es temporal (2 años). (La renovación es la excepción y no la norma) (cfr. Ley 23091 y normas modificatorias).
b) tienden a NO efectuar obras de infraestructura (y de gran valor, porque esas obras no los benefician en forma directa, y cuando concluye la locación, no se las pueden llevar y quedan en beneficio del propietario).
c) generalmente desean pagar menor valor de expensas, en claro desmedro del mantenimiento edilicio.
Podríamos, por supuesto, hablar de excepciones en uno y otro "grupo". Porque no todas las personas se pueden encuadrar claramente en estas características y seguramente existirá más de uno que sea todo lo contrario. Pero, insisto, son EXCEPCIONES y no la regla general.
Entonces, si es que los inquilinos podrían llegar a tener intereses contrapuestos a los intereses de los propietarios o del Consorcio, lo LÓGICO sería que NO INTEGREN un órgano que debería hacer al progreso del consorcio y el buen mantenimiento edilicio.
Para mayor abundancia voy a resaltar algunas cosillas:
Fíjese que uso el nombre "consejo de propietarios" en lugar de "consejo de administración" como muchos dicen.
Eso, porque compartiendo algun criterio con el presidente de la "Fundación Reunión de Administradores", Jorge Hernández, el "consejo" NO ADMINISTRA, solo ACONSEJA.
En suma, no cuaja la palabra "de administración".
Además, fíjese que el INQUILINO es un tercero AJENO, EXTRAÑO al consorcio, aún cuando habite en él.
Porque en la Ley 13512 y normas concordantes, siempre se mencionan a LOS PROPIETARIOS, y TODOS sus derechos y obligaciones EN EL CONSORCIO.
Porque además, la ley de locaciones urbanas 23091, que específicamente habla de los inquilinos, no menciona en ninguna parte que los inquilinos deban pagar expensas o integrar un consorcio, o los derechos y obligaciones de los inquilinos en los consorcios, etc. etc.
Además, el Código Civil de la Nación solo establece que, aquellas normas que no son de orden público, podrán entre partes ser dejadas de lado y ese es el fundamento básico por el cual un locador (co-propietario) DELEGA en un inquilino el pago de sus expensas.
Pero DELEGAR, no significa JAMÁS que lo "reemplace" ni en sus derechos ni en sus obligaciones.
Y sino, fíjese que cuando el inquilino NO PAGUE las expensas el demandado por cobro ejecutivo de las mismas será EL PROPIETARIO únicamente.
Y sino, fíjese que de ningún lugar surge que el inquilino TENGA DERECHO a asistir a las asambleas, o para manifestarse en ellas, y menos aún para VOTAR, que por el contrario, son OBLIGACIONES Y DERECHOS de los propietarios específicamente mencionados en la Ley 13512 y cctes...
Además, por si todo eso fuese poco, en el mismo REGLAMENTO de copropiedad, establece taxativamente las obligaciones y derechos de los propietarios, pero jamás menciona los derechos y obligaciones de los inquilinos.
Los inquilinos deberán acatar las normas consorciales, solo porque en un contrato privado entre él y el propietario, lo acordaron entre sí y donde NO INTERVINO el consorcio.
Además, ese contrato entre locador y locatario es INOPONIBLE a terceros, como bien señala el Código Civil de la Nación, y consecuentemente, inoponible al Consorcio, tercero extraño a la relación entre el inquilino y el propietario.
Pero: ¿Y si el inquilino viola todo eso establecido en el contrato con su locador?. ¿Si el inquilino almacena explosivos en su vivienda, o si saca de cuajo su bañadera y pisos, o si instala una fábrica de tornillos en su departamento, o si coloca el reproductor de música a todo volumen a las 2 de la mañana?
Y entendamos que "todo eso" es la violación de las normas del art. 6* de la Ley 13512: la VIOLACIÓN de la seguridad del edificio (cosa gravísima), o produce molestias a los propietarios (no menos grave).
Esa violación podrá traer aparejada la sanción del art. 15* de dicho texto legal.
Entonces, ese artículo 15* dice que la acción se enderezará contra el PROPIETARIO. Y además solo menciona al inquilino de modo incidental.
Porque con esa acción judicial, sí se podrá accionar contra el inquilino violador (normativo, por supuesto), para lograr que cese el peligro del edificio o la molestia a los copropietarios con, incluso, el DESALOJO del mismo.
Así que, estimado CARLOS A., a la hora de concordar en Asamblea los derechos del inquilino en su consorcio para formar parte del Consejo de propietarios, piense bien todos los "pro" y los "contra".
Sepa incluso que, esos "derechos y obligaciones del inquilino", fueron la causa que NUNCA se pudiera aprobar un proyecto de nueva "gran ley de consorcios" que habían propuesto una serie de juristas de enorme renombre, ya hace más de diez años atrás (y que nunca jamás se aprobará).
Estimado señor/res:
Mi consulta es la siguiente: Tengo un pequeño local sobre un total de 40 en una galería.
El mes pasado, el nuevo “administrador de turno” convocó a una asamblea ordinaria y como suele ocurrir en estos casos solo 4 o 5 propietarios asistieron a dicha asamblea, ya que no se había informando con antelación, el tratamiento de nada importante para ser tratado en ese momento.
El tema es que entre estas personas resolvieron (a pesar de la no aprobación de uno de los presentes) una “expensa extraordinaria” para realizar unos trabajos de reparaciones en dicha galería.
Hasta acá todo parece normal, pero el problema es que con la aprobación o desconocimiento de dicho “administrador” se aprobó que dichas expensas, fueran de un monto “IDÉNTICO” para todo el mundo! Es decir, no respetaron los porcentuales correspondientes a cada unidad funcional establecidos en el reglamento de copropiedad vigente, o sea que los propietarios con locales chicos y de menor valor como el mío, pagaríamos lo mismo, que los locales más grandes e importantes de la galería como son por ejemplo los de las respectivas entradas etc.
En otras palabras, los más chicos, estaríamos subvencionando a los más grandes, y eso me parece un verdadero disparate! Da la casualidad que las personas que asistieron a dicha asamblea, y que votaron a favor de dicha recaudación, son justamente los propietarios de los locales “más importantes de la galería” a demás de que uno de ellos es el presidente interino de dicha galería!!!
Realmente me parece una estafa por un lado y una injusticia por el otro. No obstante, y luego de juntar las firmas de 27 de los 40 locales, le enviamos una nota al administrador, informando nuestro rechazo a las medidas tomadas en dicha asamblea por considerarlas enroñas e injustas a demás de no respetar lo establecido en nuestro reglamento de copropiedad.
Luego de 15 días de silencio absoluto, y siendo el mismo día del vencimiento de las nuevas expensas comunes más las extraordinarias, (si se le pueden llamar expensas ya que más bien parece un ahorro forzoso), dicho administrador responde a nuestro reclamo con una carta documento en donde rechaza nuestro pedido y que actuó dentro de lo establecido en la Ley 13.512.
Luego de leer dicha ley, me doy cuenta que este administrador no leyó nunca dicha ley, ya que en la misma, en ninguna parte dice que es lcito no respetar los porcentuales establecidos en el Reglamento de Copropiedad, y no solo eso sino que además, las expensas extraordinarias, o cuotas extraordinarias, o cuotas extras etc. no son más que una prolongación de las ordinarias y deben recibir el mismo tratamiento en cuanto a su cálculo para ser liquidado a cada unidad Funcional.
Como verá, y a esta altura de los acontecimientos, me gustaría saber si es que estamos equivocados en nuestro reclamo, y de estar en lo correcto, qué deberíamos hacer y qué pasos deberíamos tomar con la administración y o con el concejo de administración o con los que votaron a favor en esa asamblea.
Saludo a usted muy atentamente y espero con urgencia una respuesta.
Respondo en forma afirmativa a su consulta. Es ilegítima la decisión de la asamblea y, en consecuencia, impugnable por parte de los copropietarios que se han unido a Ud. en su justo planteo.
Si bien resultaría necesario para expedir el mejor asesoramiento tener a la vista tanto el acta de la asamblea como los textos de la impugnación y de la respuesta del administrador, así como están relatados los hechos me inclino por considerar debidamente impugnada la asamblea en un tiempo razonablemente oportuno.
Claro está que tal impugnación, por sí sola, no basta para deslegitimar la decisión de la asamblea, por irregular que ésta sea. Ante la falta de reconocimiento de tal impugnación por parte del Administrador, resulta necesario lograr una declaración judicial sobre la nulidad de dicha asamblea ya que, mientras tanto, lo decidido sobre la expensa extraordinaria y su forma de prorrateo estará siendo aplicado de hecho con la liquidación mensual que se ponga al cobro mes a mes.
Urge actuar con celeridad. Aconsejo adoptar el siguiente procedimiento:
a) reunir las firmas de la mayoría mínima que exija el Reglamento de Copropiedad para requerir una urgente asamblea extraordinaria en la que se trate nuevamente y se revise la verdadera necesidad de la expensa extraordinaria defectuosamente aprobada;
b) con ese número de voluntades reunidas, remitir por medio fehaciente (carta documento, por ejemplo) el requerimiento al Administrador;
c) si se mantiene la postura actual del mismo desconociendo estos reclamos o, lo que es más grave, que se niegue a convocar inmediatamente a esta nueva asamblea extraordinaria, habrá que preparar lo necesario como para presentar una acción judicial tendiente a lograr la declaración de nulidad de lo decidido en la asamblea anterior o, en su caso y de darse los requisitos necesarios, concretar el pedido de una asamblea judicial.
Dadas las características del conflicto que Ud. nos plantea y partiendo de la base de la inconveniencia (en general) de no pagar las expensas puestas al cobro, ante la urgencia y la importancia de la cuestión le aconsejo poner todo en manos de un abogado especialista para que éste conduzca técnicamente todo el proceso desde el comienzo.
En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Junio/2005, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
Me dirijo a Uds. a efectos de hacerle la siguiente consulta:
Administro un edificio de 8 pisos con casi todos los servicios individuales, concretamente se ha roto un caño de la calefacción que es por losa radiante y caldera individual, es un caño de retorno de agua y no está totalmente embutido.
Como es un servicio individual correspondería que sea a cargo del propietario, pero por otra parte, este caño que se rompió por haber cumplido su vida útil (está totalmente gastado) está ubicado físicamente en el departamento del piso de arriba, por lo que el propietario no tendría ninguna responsabilidad de dicha rotura.
Por lo tanto, solicitamos nos informen si está a cargo del consorcio o del propietario dicha reparación.
Agradeceremos nos informen a la brevedad posible por cuanto hace frío y el propietario reclama la urgente reparación de la calefacción.
Lamentablemente es una pregunta que no se puede responder sin tener reglamento a la vista, ya que es muy puntual y concreta y todo depende de las disposiciones del reglamento.
Quisiera que me informen en qué casos se debe consignar expensas judicialmente.
Cuáles serían detalladamente los presupuestos concretos para que se configure dicha consignación o corresponda consignar.
La consignación judicial de expensas corresponde en los casos que el propietario no sabe a quién pagar. Por ejemplo, cuando coexisten dos administraciones “paralelas” en el Consorcio, y ambas pretenden cobrar las expensas.
En este caso la Consignación judicial procedería a los efectos de evitar que quien le paga a alguna de ellas termine pagando mal, a una administración que tal vez no será la definitiva. Quien paga mal paga dos veces. La Consignación pretende ser un remedio judicial para ese estado de incertidumbre del deudor.
Vivimos un caso terriblemente conflictivo.
Tenemos un portero que se ha vuelto, por lo menos, temible. Es una persona irascible y en este momento francamente incontrolable.
Hace alrededor de 15 años que está en la casa, y aunque no se admita, todos los propietarios le temen, incluso el administrador que jamás lo sancionó ni trajo el Libro de Órdenes.
Últimamente esta persona se dirigió al SUTERH con múltiples cartas documento exigiendo todo tipo de cosas y resarcimientos.
Ante la pasividad y el temor de los copropietarios, el hombre ya prácticamente no cumple con ninguna de sus funciones.
Lamentablemente su caso no es único. Diariamente entrevisto, tanto propietarios como miembros de consejo, que traen su misma problemática.
Conforme lo que Ud. cuenta, escapa a una consulta por este medio, en razón, que cuando un profesional debe dar una opinión o un asesoramiento, es menester contar con la documentación a la vista. En este caso poco puedo asesorarla acerca de las exigencias que el encargado les impone ya que, como ya lo expresara, no cuento con la documentación.
Desconozco la razón por la cual no se le han aplicado las sanciones que ampliamente se detallan en la Ley de Contrato de Trabajo, que van desde el apercibimiento hasta la suspensión. Si el encargado no cumple con sus tareas deben aplicárseles y es justamente el administrador quien debe imponerlas. Si el mismo no cumple con su obligaciones, deberán evaluar su desempeño y considerar su remoción.
La problemática de un encargado que no cumple sus tareas es la de sancionarlo y luego evaluar su despido con justa causa, pero como ya le manifestara es un tema muy delicado que excede este marco.
Les sugiero encarar este conflicto con un abogado laboralista que elabore la estrategia a seguir.
Soy inquilina, en este último departamento estoy ya hace un año.
En el contrato de locación dice que me corresponde pagar las Expensas a Excepción de algunos conceptos que serán por cuenta de la propietaria, como ser: pintura general del edificio, equipamiento y decoración del hall de entrada y pasillos, fondo de reserva, pago de indemnizaciones por
El tema es que la inmobiliaria hasta el momento no me ha descontado todo lo que he pagado en las expensas y no me correspondía, porque según ellos hasta ahora no se han hecho gastos extraordinarios, cosa que no es cierta ya que han pintado el frente del edifico, mejoraron la fachada, hacen todos los meses arreglos en otras unidades.
Necesito si me pueden especificar qué conceptos son extraordinarios y cuáles ordinarios.
Aquí hay que hacer una diferenciación más importante que la que definir gastos ordinarios u extraordinarios.
Pero para tu conocimiento, los gastos ordinarios, son los gastos comunes que se suceden normalmente para el mantenimiento del edificio; y los gastos extraordinarios, son los gastos que no se realizan en forma rutinaria.
Pero en tu caso, lo que hay que determinar con precisión, son los gastos que no te corresponden de acuerdo al contrato de alquiler celebrado. Si allí figura que tenés que pagar expensas a excepción de determinados gastos y te los enumera, automáticamente el costo de esos gastos no entran en tu liquidación y ese porcentual de esos gastos son a exclusivo cargo del propietario.
Para ello habría que leer con atención el contrato celebrado y de ahí determinar lo que te corresponde y lo que no.
Ante cualquier duda, volvenos a consultar
Un mayordomo con vivienda
Sres. profesionales de Pequeñas Noticias: el miércoles pasado les envié una consulta respecto de la nueva escala salarial. Estaba sorprendida y desorientada pero hoy encuentro vuestro Boletín que confirma este nuevo aumento.
No todo queda ahí, va otra inquietud: en mi edificio hay un mayordomo con vivienda por lo que debía trabajar 8 horas de lunes a viernes y de 8 a 12 los sábados (44 horas semanales). Todo iba muy bien hasta que la administradora decidió dejarlo para cubrir los francos. De esta manera trabaja 4 horas de lunes a viernes, de 8 a 12 los sábados, cubre 2 francos de 8 horas y los domingos cobra 60 pesos extras porque no hay franquista. Si las cuentas no me fallan este individuo está trabajando 40 horas semanales con lo cual le quedan por trabajar 5 horas. ¿Es correcto pagarle el día domingo completo cuando tiene a su favor 5 horas o es un nuevo capricho de nuestra administradora? Además cambió de categoría al edificio, de 4º a 3º, para cubrirse por si el personal le hace un cuestionamiento ante el sindicato. Esto me parece un despropósito.
A las asambleas solo concurren sus "feligreses" y allí hacen y deshacen a "piacere". Los pocos
que nos oponemos nada podemos hacer porque somos 3 o 4 y nuestros votos no valen de nada. Les agradecería me respondieran estos temas.
Muchas gracias. Lucía V.
Estimada Lucía, como usted decía por ahí, todo venía bien pero...
Es un poco difícil responder estas cuestiones cuando no se conocen muy bien los detalles pero vamos a desarmar el problema como para entenderlo mejor como si estuviéramos pensándolo en voz alta.
No sé muy bien por qué al permitirle cubrir los francos -entiendo que cubre los francos de otros trabajadores como por ejemplo de un encargado- le modificó sus horarios habitual que no tienen nada que ver con las suplencias que haga. No tengo una explicación para esta actitud, no debería haber cambiado las condiciones laborales. Si bien tienen derecho a realizar suplencias y a pagárselas como indica el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) Nº 378/04 no se le debería haber modificado su horario de trabajo habitual.
El abonar 60 pesos por domingo es correcto, pues surge del Artículo 15 del CCT que un suplente con horario por día (8 horas) debe cobrar 30.03 diarios y si es en día domingo o feriado este valor se duplica.
Con respecto al cambio de categoría del edificio hay que estudiar el por qué. En el CCT 378/04, el Artículo 6 introdujo nuevos servicios centrales a tener en cuenta para la categorización del edificio y quizá sea ese el motivo del cambio de categoría. El texto del artículo en cuestión dice: "A los fines de constituir las cuatro categorías en que se clasifican los edificios, se establecen como servicios centrales los siguientes: Agua caliente - calefacción - compactador y/o incinerador de residuos - servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural) - desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - natatorio - gimnasio - saunas - cancha de paddle - cancha tenis o squash - salón de usos múltiples - solarium y lavandería.
Espero haberte podido ayudar un poco con estas líneas y que te sean de utilidad.
Aportes y contribuciones a la obra social
Necesito información sobre los aportes y contribuciones a la obra social sobre el sueldo de un encargado de media jornada. Se deben realizar sobre la base de un sueldo de 4 hs. o de 8 hs.
Por favor acláreme el tema y de existir alguna reglamentación cuál es el n° de la misma. Muchas gracias.
Hola Alicia, el mínimo sobre el cual se debe aportar para la obra social es de $240 y en su oportunidad nos comunicamos con la Superintendencia de Servicios de Salud y nos confirmó que ese número es el equivalente a 3 Módulos Previsionales (3 MoPres). El valor de un MoPre es de $80 de donde surgen los $240 que mencionamos antes. También nos dijeron que esta disposición surge del Decreto 1867/2002, artículos 7 y 8.
Como verás, el importe mínimo sobre el que se debe aportar no está relacionado con un haber bruto de 4 u 8 horas.
Hola, ante todo quería felicitarlos por el boletín; me es muy útil ya que trabajo en una administración de consorcio.
A la vez necesito consultarles sobre cómo se procede a la liquidación de los días
feriados. Un encargado que trabaja de lunes a sábados hasta las 13hs ¿corresponde liquidarle feriados si no los trabaja, tanto si caen en días de semana como en domingos? Porque me reclama el feriado del 1/05/2005 y el del 25/05/2005.También necesito saber cómo se hace la liquidación.
Gracias. Luciana L.
Hola Luciana, nos alegra mucho que el Boletín te sea de utilidad y ahora vayamos a tu consulta.
La obligación del empleador es abonar el feriado sólo si el trabajador lo trabaja y si no lo hace no se le descuenta ninguna suma.
En los casos en que se deba liquidar el feriado, se debe indicar en el recibo de haberes con la leyenda "Feriado" y el importe correspondiente. Hay dos maneras de liquidar un feriado: como 8 horas extras al 100% o como un día laborable más. La primera opción es más onerosa para el empleador que la segunda aunque ambas cumplen con lo que dice el artículo arriba transcripto.
Una encargada monotributista
Buenas tardes, soy Contador Público y además trabajo en el consejo de administración del edificio en donde vivo. Por otro lado, me encomendaron realizar un auditoría en otro edificio con autorización previa de un copropietario, y me encontré con esta situación. En más de una de las rendiciones del corriente año, en el ítem "Varios" aparece el pago de suplencias. Me llamó mucho la atención tal concepto en el ítem mencionado. Cuando pido documentación respaldatoria de tal situacion, ¡oh sorpresa para mí!, me encuentro con una factura de una monotributista, para ser más preciso, que es la hija de la persona que trabajó.
Mi consulta es, exactamente, como hay muchos copropietarios que quieren remover al administrador, qué sería lo más perjudicial que le podría pasar al consorcio, llámese accidente mientras esta persona trabaja, ya que constatado por mí no tiene seguro alguno, prestación de servicio facturado no por la persona que realiza las tareas, y además realizar tareas regladas en un convenio colectivo pagándosele como un servicio más, con una factura, como si fuese un proveedor cualquiera.
Bueno, desde ya muchas gracias y sigan con la página que es de muchísima utilidad.
Hola Diego, antes que nada vamos a separar lo que es la situación del trabajador frente al consorcio de propietarios y la intención de querer remover al administrador. Son dos cosas que van por caminos separados aunque, por supuesto, estén relacionadas.
Tener un trabajador de edificio bajo la figura de un monotributista es una situación que puede acarrear no pocos problemas.
Por un lado, como decís en tu mail, si la trabajadora llegara a sufrir un accidente durante el desempeño de sus tareas el consorcio estaría en serios problemas al no tener ningún resguardo como lo es la Aseguradora de Riesgos del Trabajo (ART).
Por otro lado, se puede considerar que el empleador está encubriendo una relación laboral de dependencia -no soy abogada y tal vez no esté utilizando los términos correctos- pero es como fingir que no es un empleado cuando en realidad, lo es y desde el punto de vista del sindicato puede reclamar contribuciones por un empleado que corresponde que esté bajo su ámbito de influencia.
Como ves, son varios los problemas que se pueden desprender de esta situación irregular pero no lo debemos mezclar con el tema de querer remover al administrador.
Un saludo grande y si necesitás más precisiones no dudes en volver a escribirnos.
El Libro de Administración o Caja
Hola y gracias! Estoy haciendo mis primeras armas como administrador/propietario, y deseo saber qué características debe reunir el Libro de Administración del Consorcio. He heredado de la administración anterior un Libro Caja para tal fin, pero no sé si es el correcto. Nuevamente gracias.
Hola Pablo, el Libro de Administración, al igual que el Libro de Actas, debe estar rubricado en el Registro de la Propiedad y esto surge del Artículo 5 del decreto 18.734/49. Se trata de un registro de las entradas y las salidas de dinero que se hayan producido diariamente en el consorcio. Desde el punto de vista contable, es el equivalente al llamado libro de Caja ya que el Libro de Administración propiamente dicho no existe en la terminología contable. En la práctica existen dos columnas llamadas Debe y Haber. En la del Debe, ubicada a la izquierda, se anotan los ingresos de dinero y en la columna del Haber las salidas de dinero.
También debe figurar el saldo anterior y posterior a todas las entradas y salidas volcadas en cada período.
Como verás no es un libro muy complicado sino todo lo contrario, es muy sencillo solo que los movimientos suelen ser muy numerosos a veces, dependiendo de la cantidad de gastos y unidades que forman el consorcio de propietarios.
Las nuevas planillas salariales
Señores Pequeñas Noticias: Me gustaría que me informen acerca de la Resolución Nº 156 de la Secretaría de Trabajo. Hoy me hice de una planilla salarial del SUTERH del mes de mayo 2005 y ¡oh sorpresa!, me encuentro que otra vez se dieron un aumento salarial y aumento en los adicionales.
Muchas Gracias. Oscar N.
(7/06/2005)
Estimado Oscar, con la misma fecha que tu consulta, el día 7 de junio de 2005 hemos publicado el Boletín Extra Nº 259 que trató exclusivamente este tema. Estuvo formado por dos notas tituladas "Aumentos retroactivos a mayo" y "Aumentan todos los valores" donde tratamos en forma detallada la Resolución 156.
También en este mismo boletín, Nº 260, la nota de tapa sigue trabajando el tema de los aumentos. Espero que hayas recibido toda la información y recordá que podés acceder a todos los boletines anteriores desde www.PequenasNoticias.com.ar y haciendo clic en el icono con el dibujo de un diario ubicado arriba y en el centro de la pantalla inicial.
Más de un encargado
Necesitaría saber a partir de qué cantidad de departamentos un edificio debe contar con más de un encargado. Gracias.
(6/06/2005)
Hola Claudia, tu consulta es compartida por muchos lectores y en una oportunidad se la realizamos al Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, quien respondió que "... en ningún lado surge la obligatoriedad de tener un ayudante. Yo no puedo decir si tiene o no tiene [que tenerlo], sí puedo decir que no hay nada establecido que indique que tiene que tener un ayudante" cuando el edificio supera las 35 unidades.
También aclaró que "depende de la tarea que se le dé al trabajador y las tarea que quiere que se hagan. Si éstas son demasiadas seguramente va a necesitar un ayudante porque no podrá cumplir con lo pedido".
Agregó que este tipo de cuestiones se terminan resolviendo en una comisión paritaria dentro del ámbito del Ministerio de Trabajo.
La liquidación de haberes
Estoy interesada en inscribirme en el curso de Liquidación de Sueldos, pero tengo una duda: ¿el curso sólo sirve para encargados de edificios de propiedad horizontal o a partir de este curso puedo liquidar el sueldo de cualquier persona, ya sea empleado petrolero, administrativo, camionero, empleado de comercio, etc.? Desde ya, muchas gracias.
Hola Natalia, el curso de Liquidación de Sueldos que dictamos por Internet está orientado a los haberes de los trabajadores de edificios, o sea según el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04.
Hay muchos conceptos que surgen de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 de nivel nacional como el tema de las vacaciones, aguinaldos, horas extras, feriados, despidos, pero cada actividad tiene sus particularidades que se verán reflejadas de alguna manera en el recibo de haberes mensual y nosotros nos especializamos en propiedad horizontal. No conozco, en lo personal, las características de otros convenios.
Deberás prestar mucha atención a esas particularidades porque son justamente las que hacen la diferencia entre liquidar bien o mal un sueldo.
La vigencia de los decretos
Me podrían informar hasta cuándo tiene vigencia el decreto 1347/03 y el 2005/04 y cuánto debe ser el "sueldo básico mínimo neto"?
Atte. María Eugenia E.
Hola María Eugenia, generalmente un decreto tiene perfectamente definida la fecha de inicio de su vigencia pero no la de su fin. En muchos casos el fin de un decreto es el principio de otro.
El Decreto 1347/03 estaba vigente "... a partir del 1° de enero de 2004..." según se podía leer en su primer artículo y no decía hasta cuando.
Un año después el Decreto 2005/04 en su Artículo. 6° decía: "Dispónese que a partir del 1° de abril de 2005, la suma establecida por artículo 1° del Decreto N° 1347/03, tendrá carácter remunerativo y ascenderá a un total de PESOS SESENTA ($ 60.-), debiendo ser incorporada a las remuneraciones de los trabajadores vigentes al 31 de marzo de 2005" con lo cual finalizó con una suma no remunerativa y le cambió el caracter y el valor.
Este último decreto, que en su primer artículo impuso los actuales 100 pesos no remunerativos, no dice hasta cuando estará vigente. Por lo general un nuevo decreto es el que indica su finalización o modificación.
Con respecto al "sueldo básico mínimo neto" creo que debés tener alguna confusión. En la propiedad horizontal los sueldos básicos "brutos" surgen de una escala establecida en el Artículo 15 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que recientemente ha sido modificada (BPN Extra Nº 259 del 7/6/05: "Aumentos retroactivos a mayo") y que está relacionada con la función del trabajador y la categoría del edificio. El importe neto es el que recibe el trabajador y depende de los aportes que se le descuentan de ese sueldo bruto.
Me olvidé de aclarar que estamos hablando siempre de trabajadores de edificios de propiedad horizontal y que pertenecen al convenio antes mencionado.
Si te queda alguna otra consulta no dudes en volver a escribir.
Hoy una consulta desde Gral. Roca, Río Negro
Les quiero consultar porque me quieren cambiar de Sindicato. Al que me quieren cambiar posee menos sueldo, pero ellos (el Empleador) me dicen que me lo hacen por escrito y firmado por intermedio de un escribano y que no me bajan el sueldo que tengo, ni las vacaciones que me corresponden según el otro sindicato ni los aumentos que hayan con respeto al gremio que yo pertenecía. Me dan una copia firmada a mí.
Estimado Miguel, qué alegría el poder estar en contacto desde tan lejos!!!! Antes que nada, quiero asegurarme que estás bajo el ámbito del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, o sea que sos un trabajador de edificios de propiedad horizontal, verdad? Porque si bien lo doy por sentado, no se desprende de tu mail.
Si este es el caso y por tu actividad corresponde que tu sindicato sea el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal, más conocido por su sigla, SUTERH no me parece que te puedan cambiar así como así a otro. En esta actividad no hay conflictos de pertenecer a uno u otro sindicato porque es el único y no hay superposición de actividades con otros.
Por el tipo de consulta y teniendo en cuenta de dónde sos, quizá estés en una actividad donde podrías pertenecer a uno u otro sindicato pero, de todas formas, deberías consultar con la sede de tu actual gremio y que esté más cercana a tu lugar para quitarte la duda.
Te mandamos un saludo desde acá y esperamos que puedas resolver tu problema.