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Timestamp: 2017-12-16 15:18:12
Document Index: 114416415

Matched Legal Cases: ['§ 573', 'BGH', '§ 574', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Abfindungsangebot bei Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel angemessen?
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| 08.12.2011 13:39 |
wir sind eine 3-köpfige Familie (Tochter 8 Monate) und wohnen seit 2 Jahren in einer Mietwohnung (3 Zimmer, ca. 120 qm, 720€ KM). Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss (aber nicht ebenerdig) eines Anwesens, das insgesamt 3 Wohnungen beinhaltet - die abderen beiden Wohnungen stehen zur Zeit leer und befinden sich im 1. und 2. OG. Der Mietvertrag ist unbefristst und beinhaltet somit eine derzeitge Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Nun wird das gesamte Anwesen verkauft. Der künftigte Käufer (älteres Ehepaar, Ärztin und Unternehmer) hat angekündigt ab Januar 2011 Eigenbedarf anzumelden, mit der Begründung sie würden in unsere Wohnung ziehen wollen um die oberen Wohnungen (die deutlich größer als unsere sind) renovieren zu können. Langfristig beabsichtigen sie das gesamte Anwesen für sich zu nutzen. Derzeit lebt das Paar in einem 1-Familienhaus, das sie allerdings gerade verkaufen um den Kauf des Anwesens zu finazieren.
Nun hat uns das Paar folgende Deal angeboten: Wir sollten noch bei der jetzigen Eigentümerin mit einer 6 Monatsfrist kündigen und sie würden uns noch zusätzlich 2500€ zur Verfügung stellen. Andernfalls käme im Januar eben die Eigenbedarfskündigung mit einer 3 Monatsfrist ins Haus geflattert.
1. Wäre der Eigenbedarf anfechtbar? Wenn ja, in welchem Zeitraum sollten wir dem Widerspruch einlegen?
2. Was ist von dem Abfindungsangebot zu halten? Uns kommt die Summe recht gering vor, da Entschädigungen für evtl. Maklergebühren, bereits getätigte Renovierungen, Mieterhöhungen in einer neuen Wohnung, Kaution, und unsere soziale Situation etc. nicht berücksichtigt sind.
Eigenbedarfskündigung Eigenbedarfskündigung Eigentümerwechsel
Grundsätzlich ist liegt ein Interesse i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn der Vermieter (also der neue Eigentümer) die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst benötigt. Dafür reicht es aus, wenn für den Willen des Vermieters in den eigenen Räumen zu wohnen ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund besteht (BGH, 18.05.2005, VIII ZR 368/03). Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben ist jedenfalls ein solcher Grund. Daher dürfte es wohl auch ausreichen, wenn die neuen Vermieter Ihre Wohnung bewohnen wollen, um die anderen Wohnungen zu renovieren. Der Eigentümer ist insoweit frei in der Wahl, welche Wohnung er bewohnen möchte.
Die tatsächlichen Gründe des neuen Vermieters können aber erst dann festgestellt werden, wenn die Kündigung in schriftlicher Form vorliegt. Grundsätzlich kann gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgegangen werden, bspw. wenn formelle Mängel vorliegen. In Ihrem Fall könnte ein Widerspruchsgrund eventuell deshalb vorliegen, weil ein „weit überhöhter Wohnbedarf" geltend gemacht wird. Sollte das Ehepaar tatsächlich alle drei Wohnungen für sich nutzen, könnte u.U. im Vergleich zur Wohnfläche des alten Hauses ein missbräuchlicher Wohnbedarf vorliegen.
Eventuell muss Ihnen der neue Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung in dem Haus anbieten. Hier ist fraglich, inwieweit das Renovierungsverlangen der neuen Vermieter eine Rolle spielt und ob diese beiden Wohnungen für Sie nicht unverhältnismäßig groß wären. Zudem müssten diese Wohnungen von den neuen Vermietern überhaupt auch zur Vermietung auf den Wohnungsmarkt gebracht werden.
Der Kündigung könnten Sie auch nach § 574 BGB widersprechen, jedoch nur, wenn ein sogenannter Härtegrund vorliegt. Hieran werden hohe Anforderungen gestellt, bspw. wenn eine erhebliche Krankheit besteht. Keine solche Härte ist bspw. ein Schulwechsel der Kinder oder der Verlust eines Kindergartenplatzes.
Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Ohne Widerspruch würde vermutlich der neue Vermieter eine Räumungsklage gegen Sie führen. Im Rahmen dieser Klage wird dann die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung geprüft.
Grundsätzlich steht Ihnen im Rahmen eines Aufhebungsvertrages bzw. einer „freiwilligen" Kündigung keine Abfindung zu. Das Angebot der neuen Vermieter ist daher ein freiwilliges Entgegenkommen, da diese wohl auch wissen, dass eine Eigenbedarfskündigung in vielen Fällen rechtlich schwierig durchzusetzen ist. In Anbetracht der Umstände ist dies sicherlich als faires Angebot zu werten. Im Moment kann jedenfalls die Kündigung an sich wegen der fehlenden tatsächlichen Angaben noch nicht konkret auf Ihre Rechtmäßigkeit geprüft werden.
Im Zweifel verlieren Sie durch Anwalts- und Gerichtskosten mehr als die € 2.500,00. Zudem wäre auch die Vereinbarung auf einen späteren Kündigungszeitpunkt (in sechs Monaten) für Sie besser, da Sie länger Zeit zur Suche einer neuen Wohnung hätten. Ob natürlich die neuen Vermieter bereits im Januar eine Eigenbedarfskündigung aussprechen werden und diese rechtlich haltbar ist, ist eine andere Frage. Sie sollten jedenfalls nicht kündigen, bevor Sie nicht mit den neuen Vermietern ein solches Abfindungsangebot ausgehandelt und schriftlich fixiert haben. Am besten wäre es, wenn Sie sich mit allen Beteiligten (jetziger Vermieter, neue Vermieter und Sie) zusammensetzen und einen gemeinsamen Aufhebungsvertrag mit Abfindungsklausel erstellen.
Zuletzt noch folgendes: Sollten die neuen Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuschen, bspw. die Wohnung zwar renovieren, aber dann wieder vermieten, könnten Sie u.U. Schadensersatzansprüche geltend machen (BGH, 08.04.2009, Az. VIII ZR 231/07).
Nachfrage vom Fragesteller	08.12.2011 | 18:35
vielen Dank schonmal für die ausführliche Antwort.
Unklar bleibt für mich noch folgendes:
Ist es dann nicht eine rechtsmissbräuchliche Kündigung, wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf auch anderweitig befriedigen könnte - also in einer der oberen Alternativwohnungen?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2011 | 19:16
Der neue Vermieter ist grundsätzlich frei in der Wahl der zu kündigenden Wohnung, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für diesen Wunsch anführen kann (vgl. BGH, 20.01.1988, VIII ARZ 4/87; BGH, 25.10.2005, VIII ZR 158/04).
Soweit bekannt, sind die Gründe des neuen Vermieters, dass er die oberen Wohnungen erst renovieren und dann zusätzlich für sich nutzen möchte. Hier wäre zu hinterfragen, in welchem Umfang die Renovierung ausgeführt wird, sprich, ob dann letztlich alle Wohnungen derart verbunden werden, dass eine einheitliche Nutzung möglich ist. Jedenfalls obliegt dem neuen Vermieter hier eine erhöhte Darlegungslast (vgl. AG Köln, 11.11.1993, Az. 222 C 387/93), warum er drei Wohnungen verbinden will (vgl. auch LG Hannover, 05.03.1990, Az. 20 S 171/89).
Wie erwähnt könnte dies jedoch dann einen überhöhten Wohnbedarf darstellen, wenn alle Wohnungen zusammen bewohnt werden. Dann könnte man durchaus das Argument in Erwägung ziehen, dass der neue Vermieter lediglich die beiden oberen Wohnungen verbindet um seinen Wohnbedarf zu decken.
Die Einschätzung ist wirklich schwierig, weil die tatsächlichen Gründe noch nicht vorliegen und es auf unbestimmte Rechtsbegriffe („vernünftig" und „nachvollziehbar") ankommt. Jedenfalls liegt es nicht völlig fern, den neuen Vermieter auf die beiden oberen Wohnungen zu verweisen. Aber wie bereits erwähnt, das Prozessrisiko in solchen Angelegenheiten ist nicht zu unterschätzen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen trotzdem weiterhelfen, auch wenn ich Ihnen keinen sicheren Lösungsweg aufzeigen konnte.
Bewertung des Fragestellers 11.12.2011 | 15:57
"Super schnelle Antwort, auch die Nachfrage wurde sehr schnell und kompetent beantwortet. Die Antwort hat uns bei der Entscheidungsfindung geholfen - würden jederzeit diesen Anwalt wieder kontaktieren! danke"
FRAGESTELLER 11.12.2011 4,8/5.0
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