Source: https://www.immorecht.legal/corona-eilgesetzgebung-und-sicherung-fuer-vermieter-schnellinfo/
Timestamp: 2020-04-08 05:40:50
Document Index: 303393596

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'Art. 240', '§ 2', 'Art. 5', 'Art. 240', '§ 1', 'Art. 5', 'Art. 240', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Corona-Eilgesetzgebung und Sicherung für Vermieter (Schnellinfo) – Update 17:30 Uhr – JJ+P Jotzo & Partner – Rechtsanwälte Berliner Fachanwälte und Rechtsanwälte für die Immobilienwirtschaft.
Die Bundesregierung plant mit dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ (im Folgenden: „Covid-AbmilderungsG-E“) erhebliche Einschnitte in mietrechtliche Vertragsgefüge. Insbesondere soll die Nichtzahlung von Mieten im Zeitraum ab April 2020 bis Juni 2020 keine Kündigung eines Mietvertrages mehr zur Folge haben können (vgl. Art. 5, sodann Art. 240 § 2 EGBGB des Covid-AbmilderungsG-E). Dies hätte im für den Vermieter schlimmsten Fall zur Folge, dass Mieten für den betroffenen Zeitraum erst zum 30.06.2022 [kein Schreibfehler: zwei Jahre später] bezahlt werden müssten, um eine Kündigung auszuschließen.
Hier können Sie den Kabinettsentwurf mit Stand vom 23.03.2020 abrufen, der mit dem heutigen Kabinettsbeschluss übereinstimmen dürfte.
Anders als für viele andere Verträge ist nach Art. 5, sodann Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 EGBGB des Covid-AbmilderungsG-E kein Leistungsverweigerungsrecht für Vermieter oder Mieter gegeben. Das bedeutet, die vertraglichen Pflichten müssen beiderseits weiter erfüllt werden. Der Vermieter muss die Mietsache gebrauchstauglich zur Verfügung stellen, der Mieter muss weiterhin die Miete bezahlen. Zahlt der Mieter Corona-bedingt (was glaubhaft zu machen ist, vgl. Art. 5, sodann Art. 240 § 2 Abs. 2 S. 2 EGBGB des Covid-AbmilderungsG-E) die Miete für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis jedenfalls 30.06.2020 nicht, so kann ihm wegen dieser Rückstände bis zum 30.06.2022 nicht gekündigt werden. Der Mieter bleibt aber zahlungsverpflichtet und muss für Fehlbeträge auch Zinsen entrichten.
Viele Vermieter stellen sich die Frage, ob sie im Zwischenzeitraum wegen der Forderungsausfälle wenigstens die Mietkaution in Anspruch nehmen können. Dies dürfte unter Inbetrachtziehung der BGH-Rechtsprechung dann möglich sein, wenn die Mietforderung unstreitig und offensichtlich begründet ist. In seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2014 (BGH-Urteil vom 7.5.2014 – VIII ZR 234/13) entschied der BGH, dass eine Inanspruchnahme der Kaution wegen umstrittener Forderungen ausscheide.
In der hiesigen Lage dürfte daher im Umkehrschluss – sofern die Mietforderung unumstritten ist, insbesondere keine Mietmängel etc. vorliegen – die Inanspruchnahme der Kaution auch im laufenden Mietverhältnis zunächst geeignet sein, eine vorläufige Befriedigung des Vermieters herbeizuführen. Die Zahlungsklage bleibt wegen Mietrückständen (sofern die Gerichte wieder arbeiten) weiter möglich und daraus erstrittene Titel auch grundsätzlich vollstreckbar.
Für weitere Fragen, insbesondere die Möglichkeit der Geltendmachung der Wiederauffüllung der Kaution im Lichte der Corona-Eilgesetzgebung, kommen Sie bitte gerne auf uns zu.
Achtung: Dieser Artikel beruht auf der absehbaren Rechtslage im Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels und des obigen Entwurfs der Bundesregierung. Die Rechtslage kann sich bis zum Bundestagsbeschluss noch erheblich und ggf. schnell ändern.
[Update 23.03.2020, 17:30 Uhr: Kabinettsentwurf und ggf. -beschluss vom heutigen Tage mit berücksichtigt.]
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Sonder-Newsletter COVID-19 2020-03
23. März 2020 — Immobilienrecht, Mietrecht