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Timestamp: 2019-02-19 22:59:57
Document Index: 248133957

Matched Legal Cases: ['§ 635', 'Art. 229', '§ 5', '§ 635', 'BGH', '§ 633', 'BGH', '§ 635', 'BGH', '§ 635', '§ 638', 'BGH', 'BGH', '§ 638', '§ 286', '§ 92', '§ 708']

LG Mönchengladbach, 1 O 279/02: LG Mönchengladbach: stand der technik, sanierung, verjährungsfrist, architekt, organisation, wasser, bauwerk, ausführung, arglist, anhörung
Urteil des LG Mönchengladbach vom 22.04.2005, 1 O 279/02
1 O 279/02
LG Mönchengladbach: stand der technik, sanierung, verjährungsfrist, architekt, organisation, wasser, bauwerk, ausführung, arglist, anhörung
Stand der technik, Sanierung, Verjährungsfrist, Architekt, Organisation, Wasser, Bauwerk, Ausführung, Arglist, Anhörung
Landgericht Mönchengladbach, 1 O 279/02
Aktenzeichen: 1 O 279/02
Normen: § 635 BGB a. F.
Leitsätze: Auch der allein tätige Architekt haftet bei Mängeln, die er wegen unzureichender Organisation der Arbeitsabläufe nicht erkennen konnte, wegen eines Organisationsverschuldens 30 Jahre.
Werden bei Abdichtungsarbeiten anerkannte Regeln der Technik in gravierender Weise Missachtet, so kann der die Bauaufsicht führende Architekt auch aus Arglist haften.
Tenor: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen einen Betrag in Höhe von 32.330,61 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. April 2002 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen zu 19 % und der Beklagte zu 81%.
Das Urteil ist für die Klägerinnen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1Die Klägerinnen verlangen von dem beklagten Architekten bezifferten Schadensersatz wegen einer unzureichenden Planung und Bauaufsicht des Beklagten.
2Der Beklagte hatte für den Bau des dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses der Klägerinnen auf der .xxx in Mönchengladbach in den Jahren 1984 und 1985 die Vollarchitektur übernommen. Im Erdgeschoss und Untergeschoss des mit einem Flachdach gedeckten Gebäudes sind eine Arztpraxis, im ersten Obergeschoss sind zwei und im zweiten Obergeschoss eine Eigentumswohnung angeordnet. Sowohl die Arztpraxis als auch die Wohnungen verfügen über unterschiedlich große Dachterrassen und Balkone.
3Die Klägerinnen, die das Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt haben, an dem der Klägerin zu 1. bis heute Miteigentumsanteile in Höhe von 532/1000 und 144/1000 zustehen und der Klägerin zu 2. bis zur Veräußerung ihrer Miteigentumsanteile Anteile in gleicher Höhe zugestanden haben, tragen vor, dass es in den vergangenen Jahren in dem Objekt in verschiedenen Bereichen zu gravierenden Feuchtigkeitsschäden gekommen sei, von denen insbesondere die Wohnung im Dachgeschoss und Teilbereiche der Arztpraxis betroffen gewesen seien. Im Rahmen einer von ihnen veranlassten Sanierung der Dachterrassen im Bereich der Wohnung im zweiten Obergeschoss habe der von ihnen mit der Planung und Ausführung der Sanierungsarbeiten betraute Dipl.-Ing. .xxx. erhebliche Schwachpunkte an der ursprünglichen Abdichtung festgestellt.
4So sei die Fußpunktisolierung des zweischaligen, hinten gelüfteten und gedämmten Mauerwerks entgegen den zur Zeit der Errichtung bereits allgemein anerkannten Regeln der Technik mangelhaft ausgeführt worden. Die eingebaute Abdichtung unterhalb der Verblendung sei am Hintermauerwerk nicht ausreichend hochgeführt und in die eigentliche Abdichtung der Flachdachfläche (Dachterrasse) eingebunden worden, so dass durch hinter der Verblendung stauendes Wasser der Gefälleestrich durchfeuchtet worden sei. Unterhalb der Belüftungs- und Entwässerungsschlitze in der Verblendung sei keine horizontale Sperre eingebaut worden. Die Funktion der Entwässerungsöffnungen sei nicht gewährleistet gewesen, da sich diese unmittelbar oberhalb der Pressschiene, zum Teil sogar unterhalb der Abdichtungsebene befunden hätten. Als Wärmedämmung sei für den feuchtigkeitsbelasteten Bereich eine ungeeignete minerale Dämmschicht verwandt worden.
5Im Bereich von Fenstertüren seien überwiegend Basaltschwellen in einem Mörtelbett ausgebildet gewesen, unter denen keine Abdichtung eingebaut worden sei. Die Abdichtung der Flachdachflächen (Dachterrasse) sei entgegen dem damaligen Stand der Technik nicht an die Fenstertüren und Schwellen angeschlossen worden.
6Die Geländerstützen an den Balkonrändern seien ebenfalls abweichend von den damals anerkannten Regeln der Technik unzureichend in die Dachabdichtung eingebunden worden, da die Abdichtung nicht ausreichend an den Stützen hochgeführt worden sei.
7Es lägen gravierende Planungs- bzw. Bauüberwachungsmängel an besonders wichtigen Gewerken bzw. bei schwierigen Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten vor, die zu massiven Feuchtigkeitsschäden vor allem im Bereich der Wohnung im zweiten Obergeschoß geführt hätten. Für die Schadensbeseitigung habe der Beklagte, da er die Überwachung der Herstellung nicht oder nicht richtig organisiert habe, im Rahmen eines Organisationsverschuldens, das zu einer dreißigjährigen Verjährungsfrist führe, einzustehen.
8Die Klägerinnen haben zunächst vorgetragen, dass zur Sanierung der durch den Beklagten zu vertretenden Feuchtigkeitsmängel insgesamt Kosten in Höhe von 73.567,85 Euro angefallen seien, und zwar 43.425,54 Euro für Dachdeckerarbeiten gemäß Schlussrechnung der .xxx. GmbH vom 21. November 2001 (Bl. 36 ff. GA), 13.321,66 Euro für die Dach- und Terrassensanierung gemäß Schlussrechnung der .xxx. GmbH vom 20. Dezember 2001 (Bl. 47 f. GA), 9.320,65 Euro für die Demontage, Umarbeitung und Montage der Edelstahlbalkongeländer gemäß Schlussrechnung der .xxx GmbH vom 18. Januar 2002 (Bl. 49 GA) und 7.500 Euro für die Planung und Überwachung der Sanierungsarbeiten gemäß A-Konto-Rechnung des Dipl.-Ing. .xxx vom 31. Januar 2002 (Bl. 50 GA). Entsprechend einem Anteil am Wohnungseigentum von 532/1000 haben sie
hiervon zunächst anteilige Sanierungskosten in Höhe von 39.863 Euro geltend gemacht.
9Nachdem der Architekt Dipl.-Ing. .xxx. unter dem 23. Januar 2003 für Planungs- und Überwachungsleistungen sowie Beweissicherung seine Schlussrechnung in Höhe von 10.705,43 Euro (Bl. 246 GA), für weitere Gutachtertätigkeiten unter dem 22. Januar 2003 eine Rechnung über 672,80 Euro (Bl. 248 GA) und für sein Gutachten vom 8. Januar 2002 unter dem 10. Mai 2002 eine Rechnung über weitere 1.276 Euro (Bl. 249 GA) gestellt hatte, haben die Klägerinnen unter zusätzlicher Berücksichtigung ihres weiteren Anteils am Wohnungseigentum von 144/1000 den Klageanspruch mit 35.655,76 Euro neu berechnet. Hierbei haben sie für die auf die Fußpunktausbildung angefallenen Sanierungskosten eine Wertminderung von dreizehn Prozent angesetzt, wobei sie ergänzend vorgetragen haben, dass der Fußpunkt nicht mit der eingeschränkten Haltbarkeitsdauer des Daches gleichzusetzen sei, sondern die gleiche Haltbarkeitsdauer von rund achtzig Jahren wie das Gebäude besitze. Wegen der Einzelheiten der Neuberechnung des Klageanspruchs wird auf die Schriftsätze vom 1. April 2004 (Bl. 237 GA) und 1. September 2004 (Bl. 277 ff., 283 GA) verwiesen.
10Die Klägerinnen, die den Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 4. April 2002 unter Fristsetzung bis zum 19. April 2002 zur Zahlung aufgefordert haben, beantragen,
11den Beklagten zu verurteilen, an sie 39.863 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 20. April 2002 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt Klageabweisung. 12
13Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und bestreitet das Vorhandensein von Mängeln. Hierzu trägt er vor, dass er täglich auf der Baustelle gewesen sei und dabei sämtliche Baumaßnahmen, insbesondere die Dachisolierungsarbeiten, äußerst sorgfältig überwacht habe. Das Bauwerk habe dem damaligen Stand der Technik entsprochen. Die Fußpunktisolierung sei ordnungsgemäß erfolgt, insbesondere sei es nicht notwendig gewesen, eine Verbindung zu der eigentlichen Dachabdichtung herzustellen bzw. unterhalb der Belüftungs- und Entwässerungsschlitze eine horizontale Sperre einzubauen. Die eingebrachte Dämmschicht aus Glaswolle sei ebenfalls ausreichend gewesen. Ebenso seien zusätzliche Abdichtungen unterhalb der aufgrund eines Sonderwunsches eingebauten Basalteingangsstufen, die eine Tritthöhe über der wasserführenden Schicht gelegen hätten, nicht erforderlich gewesen. Die zweiteilig, aus Stahl und Aluminium ausgeführten Geländerstützen seien entsprechend dem damaligen Stand der Technik mit zwei übereinander liegenden Eindichtungsblechen ordnungsgemäß eingedichtet worden, und zwar die auf der Betondecke aufgeschraubte Stahlstütze im Bereich der Dampfsperre, die darauf geschobene Aluminiumstütze im Bereich der Dichtungsbahn über der Wärmedämmung.
14Tatsächlich hätten die Klägerinnen wertverbessernde Wärmedämmassnahmen durchgeführt und nur bei Gelegenheit auch Reparaturen vorgenommen, so dass jedenfalls Sowieso-Kosten zu berücksichtigen seien. Schließlich sei ein Abzug Neu für Alt vorzunehmen, da bei einer zwischenzeitlichen Standzeit des Bauwerks von siebzehn Jahren und einer durchschnittlichen Haltbarkeitsdauer des Daches von fünfundzwanzig Jahren bereits ein wesentlicher Teil der Zeit verstrichen sei.
15Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung eines bautechnischen Sachverständigengutachtens und durch Anhörung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des
Sachverständigen .xxx. vom 11. November 2003 (Bl. 140 ff. GA) und dessen Anhörung gemäß Sitzungsniederschrift vom 18. Juni 2004 (Bl. 261 ff. GA) Bezug genommen.
Die Klage ist überwiegend begründet. 17
19Der Beklagte schuldet den Klägerinnen Schadensersatz, weil er für das von diesen errichtete Haus keine ausreichende Abdichtung gegen Wasser geplant hat. Der Anspruch der Klägerinnen ist nicht verjährt.
20Auf das Schuldverhältnis der Parteien finden die zum 31. Dezember 2001 geltenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung, Art. 229, § 5 EGBGB.
Der Anspruch der Klägerinnen ergibt sich aus § 635 BGB. 21
221. Die Klägerinnen sind aktivlegitimiert. Der Schadensersatzanspruch beider Klägerinnen besteht auch nach erfolgter Veräußerung des Wohnungseigentums bzw. eines Anteils hieran fort (BGH BauR 2004, 1617; ZfBR 1996, 258).
232. Der Beklagte hat die unstreitig in Auftrag gegebene Planung und Bauüberwachung mangelhaft ausgeführt, § 633 Abs. 1 BGB, weil er die für die Verblendfußpunktausbildung und die Abdichtung der Flachdachflächen (Balkone und Terrassen) erforderlichen Abdichtungsprinzipien nicht beachtet hat.
24Der Sachverständige für das Maurer- und Betonbauerhandwerk, xxx, Maurer- und Betonbauermeister, hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 11. November 2003 festgestellt, dass der vor der Sanierung ursprünglich vorhandene Fußpunkt im zweischaligen Verblendmauerwerk mangelhaft ausgeführt worden war. Er hat im einzelnen dargelegt, dass nach dem bereits zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung maßgeblichen technischen Standard eine von ihm im Detail beschriebene Z-förmige Verblendfußpunktabdichtung mit lückenloser Einbindung in die Dachabdichtung hätte ausgebildet werden müssen. Die eingebaute Abdichtung sei demgegenüber unterhalb der Verblendung am Hintermauerwerk nicht ausreichend hochgeführt und nicht als z-förmige Abdichtung ausgebildet worden. Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abdichtung wäre auch der Einbau einer - unstreitig fehlenden - Horizontalsperre gewesen. Ebenso sei nach damaligem Stand der Technik eine - ebenfalls unstreitig fehlende - Abdichtung unter den an den Fenstertüren eingebauten Basaltschwellen und der Anschluss der Schwellen und Fenstertüren an die eigentliche Dachabdichtung erforderlich gewesen. Schließlich hätten auch die als Balkonabschluss angebrachten Metallgeländer mit Bleischuhen o.ä. eingefasst werden müssen.
25Darüber hinaus sei als Wärmedämmung eine aus Mineralwolle bestehende Dämmschicht eingebaut worden, die keine Staunässe vertragen könne. Da die Verblendfußpunktabdichtung höhenmäßig falsch angeordnet worden sei, habe das Wasser nicht ordnungsgemäß ablaufen können, sondern sei hinter der Verblendung in der Schalenfuge auf der Balkondecke stehengeblieben und habe dort die Wärmedämmung durchfeuchtet, wodurch diese ihre Wärmedämmfähigkeit komplett verloren habe.
Die Kammer folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, der ihr aus einer Vielzahl von Bauprozessen als erfahrener und kompetenter Fachmann bekannt ist, 16
aufgrund eigener Meinungsbildung. Bedenken an den Aussagen des Sachverständigen ergeben sich auch nicht daraus, dass dieser den ursprünglichen, mangelhaften Zustand der Balkone nach erfolgter Sanierung nicht mehr selbst hat in Augenschein nehmen können. Anhand der mit Schriftsatz vom 11. Dezember 2002 vorgelegten Fotodokumentation und der beim Ortstermin übergebenen Fotos, die den Zustand beim Öffnen des ursprünglich vorhandenen Fußpunktes im zweischaligen Verblendmauerwerk vor der Sanierung dokumentieren, und deren ordnungsgemäße Herstellung durch den Dipl.-Ing. xxx. vom Beklagten nicht in Zweifel gezogen worden ist, war der Sachverständige ..xxx nach Auffassung der Kammer uneingeschränkt in der Lage, seine Feststellungen zu treffen.
Die vom Sachverständigen beschriebenen Baumängel sind auf die mangelhafte Planung des Beklagten zurückzuführen, die Planungsdefizite haben sich in dem Bauwerk selbst verkörpert. Dabei kann dahinstehen, ob die Details der Fußpunktausbildung und der Abdichtung der Dachflächen bereits mangelhaft geplant worden sind oder ob der Beklagte eine nach Angaben des Sachverständigen notwendige Ausführungsplanung unterlassen hat. In diesem Fall haftet er, weil er notwendige planerische Maßnahmen nicht ergriffen hat. Der Architekt schuldet eine mangelfreie, funktionstaugliche Planung, wozu insbesondere auch die Berücksichtigung der erforderlichen Isolierungs- und Abdichtungsmaßnahmen gehört. Die Planung der Abdichtung muss bei einwandfreier handwerklicher Ausführung zu einer fachlich richtigen, vollständigen und dauerhaften Abdichtung führen (BGH BauR 2000, 1330).
283. Eine Mängelbeseitigungsaufforderung mit Fristsetzung, wie sie § 635 BGB grundsätzlich vorschreibt, ist nicht Voraussetzung des Schadensersatzanspruches gegen den beklagten Architekten. Da sich der Mangel der Planung, die unzureichende Abdichtung, im Bauwerk selbst manifestiert hat und durch eine bloße Nachbesserung der vom Beklagten geschuldeten Planung nicht zu beseitigen war, bedarf es der Nachbesserungsaufforderung nicht (BGH BauR 2000, 128; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 10. Aufl., Rn. 1642 m.w.N.).
294. Die fehlerhafte Planung führte zu einem Schaden der Klägerinnen, da die auf der Grundlage der Planung durchgeführte Fußpunktausbildung, die Anbindung der Abdichtung der Flachdachflächen an die Fenstertüren und Schwellen und die Einbindung der Balkongeländerstützen unzureichend waren und erhebliche Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung der eingetretenen Feuchtigkeitsschäden erforderlich machten.
30Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen .xxx hat die Kammer auch keinen Zweifel daran, dass die unzureichenden Abdichtungsmaßnahmen zu Feuchtigkeitsschäden geführt haben. Der Sachverständige hat nachvollziehbar dargelegt, dass die durchfeuchteten Bereiche in der Wohnung .xxx. typisch für eine mangelhafte Fußpunktausbildung im Rahmen der Balkonabdichtung sind.
31Umstände, die gegen ein Verschulden des Beklagten sprechen, sind von ihm nicht vorgetragen und aus den Umständen nicht ersichtlich.
325. Den Klägerinnen ist ein ersatzfähiger Schaden von 32.330,61 Euro entstanden, da sie diesen Betrag zur Herstellung einer ordnungsgemäßen Abdichtung und Rechtsverfolgung aufbringen mussten.
a) Für die Sanierung der Feuchtigkeitsmängel sind (bisher) Kosten in der Gesamthöhe von 66.067,85 Euro angefallen, und zwar 43.425,54 Euro für Dachdeckerarbeiten gemäß Schlussrechnung der .xxx. GmbH vom 21. November 2001 (Bl. 36 ff. GA), 13.321,66 Euro 27
für die Dach- und Terrassensanierung gemäß Schlussrechnung der .xxx GmbH vom 20. Dezember 2001 (Bl. 319 f. GA) und 9.320,65 Euro für die Demontage, Umarbeitung und Montage der Edelstahlbalkongeländer gemäß Schlussrechnung der .xxx. GmbH vom 18. Januar 2002 (Bl. 49 GA).
34Für Architektenleistungen im Rahmen der Sanierung und Rechtsverfolgung sind insgesamt 12.654,23 Euro angefallen, und zwar 10.705,43 Euro für Planung und Überwachung der Sanierungsarbeiten gemäß Schlussrechnung des Dipl.-Ing. xxx. vom 31. Januar 2002 (Bl. 50 GA), 672,80 Euro gemäß Rechnung vom 22. Januar 2003 (Bl. 248 GA) und 1.276 Euro gemäß Rechnung vom 10. Mai 2002 (Bl. 249 GA) für weitere Gutachtertätigkeiten im Rahmen der Rechtsverfolgung.
35Die Kammer hat keinen Zweifel an der Notwendigkeit der angefallenen und berechneten Arbeiten zur ordnungsgemäßen Sanierung. Zwar ist die Sanierung bereits abgeschlossen und können die einzelnen, in den jeweiligen Rechnungen aufgeführten Leistungen nicht vollständig im einzelnen nachvollzogen werden. Der Sachverständige xxx hat aber in seinem Gutachten unter Berücksichtigung eigener Erfahrungswerte überzeugend dargelegt, dass – mit der nachstehend genannten Ausnahme – die Rechnungen nachvollziehbar und korrekt erstellt worden sind und die aus den Rechnungen der Unternehmer .xxx. GmbH, .xxx GmbH und .xxx GmbH errechneten durchschnittlichen Sanierungskosten von 440,45 Euro pro m² Balkonfläche angemessen und üblich sind und noch unter dem vom ihm für Balkonsanierungen dieser Art selbst angesetzten Mittelpreis von 500 bis 600 Euro pro m² liegen.
36Nicht ersatzfähig ist aus der Schlussrechnung der .xxx GmbH vom 21. November 2001 (Bl. 36 ff. GA) die Position 6.1 "Abdichtungsarbeiten an der Kellertreppe laut Anweisung .xxx" in Höhe von 1.008 DM netto bzw. 1.169,28 DM brutto. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten beanstandet, dass nicht zu erkennen sei, welche konkreten Abdichtungen auf Anweisung des Ehemannes einer Klägerin vorgenommen worden seien und die Position daher erläuterungsbedürftig sei. Da die Klägerinnen trotz dieses Hinweises auch in der Folge diese Erläuterung nicht vorgenommen haben, ist die Notwendigkeit dieser Arbeiten nicht nachgewiesen und die Position als ersatzfähiger Schaden belegt. Die vorgenannte Schlussrechnung in Höhe von 43.425,54 Euro brutto ist daher um den Betrag von 1.169,28 DM brutto = 597,84 Euro zu kürzen, so dass ersatzfähige Sanierungskosten in Höhe von 42.827,70 Euro aus der Rechnung .xxx verbleiben.
37Die für Architektenleistungen angefallenen Kosten sind nach Auffassung der Kammer ebenfalls nicht zu beanstanden. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen betragen die Bauleitungskosten bei Sanierungen dieser Art in der Regel etwa 15 Prozent der Ausführungskosten. Die eigentlichen Kosten für Planung und Überwachung der Sanierungsarbeiten liegen mit 10.705,43 Euro gemäß Schlussrechnung des Dipl.-Ing. xxx vom 31. Januar 2002, dies entspricht einem Anteil von rund 16 Prozent an den Ausführungskosten, noch in diesem üblichen Rahmen.
38Insgesamt sind damit grundsätzlich ersatzfähige Sanierungskosten in Höhe von (66.067,85 Euro - 597,84 Euro + 10.705,43 Euro =) 76.175,44 Euro gegeben.
39b) In Abzug zu bringen ist von diesem Betrag eine durch die Sanierungsarbeiten eingetretene Wertverbesserung. Der Sachverständige .xxx hat hierzu in seinem Gutachten und im Rahmen der mündlichen Anhörung nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass die maximale Haltbarkeitsdauer der im Streit stehenden Terrassen- und
Balkonkonstruktionen bei etwa dreißig Jahren liege. Unter Berücksichtigung einer bis zur Sanierung bereits verstrichenen Zeitspanne von siebzehn Jahren hat der Sachverständige für die gesamte Sanierungsmaßnahme einschließlich der sanierten Fußpunktausbildung unter Zugrundelegung der einschlägigen Tabelle von Ross-Brachmann einen Abzug von 41 Prozent in Ansatz gebracht, der von den Sanierungskosten unter dem Gesichtspunkt "Neu für Alt" abzuziehen ist.
Von den vorstehend erwähnten Sanierungskosten in Höhe von 76.175,44 Euro verbleibt damit nach dem Abzug von 31.231,93 Euro (= 41 Prozent) ein Betrag in Höhe von 44.943,51 Euro, der grundsätzlich als Schaden vom Beklagten zu ersetzen ist.
41c) Entsprechend den ursprünglichen, von Seiten des Beklagten nicht bestrittenen Miteigentumsanteilen beider Klägerinnen an dem Grundstück von 532/1000 und 144/1000 ergibt sich ein Verteilungsschlüssel von 676/1000 zu Gunsten beider Klägerinnen. Unter Zugrundelegung dieses von den Klägerinnen in Ansatz gebrachten internen Verteilungsschlüssels der Wohnungseigentümer, auf den sie die Klageforderung im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern beschränkt haben, können sie von den grundsätzlich ersatzfähigen Sanierungskosten in Höhe von 44.943,51 Euro einen Betrag von 30.381,81 Euro ersetzt verlangen.
42d) Hinzu treten unter Berücksichtigung der Rechnungen des Dipl.-Ing. xxx. vom 22. Januar 2003 (Bl. 248 GA) über 672,80 Euro und der Rechnung vom 10. Mai 2002 (Bl. 249 GA) über 1.276 Euro weitere Kosten in der Gesamthöhe von 1.948,80 Euro für Gutachtertätigkeiten des Dipl.-Ing. .xxx im Rahmen der Rechtsverfolgung, die die Klägerinnen als notwendige Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung ebenfalls als Schadensposition nach § 635 BGB ersetzt verlangen können.
436. Der Schadensersatzanspruch der Klägerinnen ist nicht verjährt. Die Verjährungsfrist beträgt dreißig Jahre, da dem Beklagten sowohl ein Organisationsverschulden als auch Arglist vorzuwerfen sind.
44a) Die regelmäßige Verjährungsfrist von fünf Jahren gemäß § 638 BGB war bei Klageerhebung im Juli 2002 allerdings abgelaufen, da das errichtete Objekt unstreitig bereits im Jahre 1985 fertiggestellt und bezogen worden war.
b) Die Verjährungsfrist hat sich wegen eines sog. Organisationsverschuldens des Beklagten aber auf dreißig Jahre verlängert. Der Werkunternehmer muss fehlerfrei leisten. Er muss deshalb den Herstellungsprozess angemessen überwachen und das Werk vor Abnahme prüfen, damit er oder die von ihm eingesetzten Erfüllungsgehilfen einen etwaigen Mangel erkennen können. Er kann sich seiner Haftung für das mangelfreie Werk nicht dadurch entziehen, dass er sich selbst unwissend hält oder sich keiner Gehilfen bei der Pflicht zur Offenbarung von Mängeln bedient (BGHZ 66, 43, 46 f). Vielmehr muss er die organisatorischen Voraussetzungen schaffen, um sachgerecht beurteilen zu können, ob das fertiggestellte Werk bei Ablieferung keinen Fehler aufweist. Dabei kann die Art des Mangels an besonders wichtigen Gewerken den Schluss auf eine mangelhafte Organisation von Überwachung und Überprüfung zulassen (BGH NJW 1992, 1754 f.). Folge eines Verstoßes gegen diese Organisationspflicht ist die dreißigjährige Verjährungsfrist für Ansprüche gegen den Unternehmer. Diese Grundsätze finden auch auf die Haftung des Architekten Anwendung (OLG Düsseldorf BauR 2004, 1331; OLG Hamm BauR 2002, 1706; OLG Celle NJW-RR 1995, 1486). Die Annahme eines Organisationsverschuldens ist nicht beschränkt auf den arbeitsteilig durchgeführten Auftrag, sondern auch bei einer unzureichenden Organisation des eigenen Arbeitsablaufes 40
des allein tätig werdenden Unternehmers möglich. Auch der allein tätige Architekt muss durch die Organisation der Arbeitsabläufe bis zur Fertigstellung der geschuldeten Leistung sicherstellen, dass er etwaige Fehler erkennen kann und nicht zwangsläufig unwissend bleibt.
46Ein derartiges Organisationsverschulden ist dem Beklagten vorzuwerfen. Er hat die Planung des Objekts durchgeführt und die Bauausführung überwacht, ohne die Einhaltung der gültigen Abdichtungsprinzipien an besonders wichtigen Bauteilen, zu denen die Fußpunktausbildung und die ordnungsgemäße Abdichtung der Dachflächen gehören, zu beachten. Dabei waren diese technischen Details, wie der Sachverständige xxx. unter Hinweis auf entsprechende Stellen aus der Fachliteratur überzeugend ausgeführt hat, schon damals bestens bekannt und wurden auch in den beteiligten Fachkreisen breit diskutiert und auf die auftretenden Probleme bei Nichtbeachtung des Regelwerkes immer wieder hingewiesen. Die Nichtbeachtung dieser gültigen Regeln lässt den Schluss zu, dass der Beklagte seinen Arbeitsablauf nicht so organisiert hatte, dass die Einhaltung des gültigen Regelwerkes, die für die Frage einer ordnungsgemäßen Abdichtung entscheidend war, gewährleistet war. Der Beklagte hat nicht nur grob fahrlässig schlecht geleistet, was eine Verlängerung der Verjährungsfrist nicht rechtfertigen kann (OLG Düsseldorf BauR 2004, 1331; OLG Hamm BauR 2002, 1706), sondern er hat sich bezüglich der Frage der ordnungsgemäßen Fußpunktausbildung und Abdichtung der Dachflächen bewusst unwissend gehalten.
47c) Selbst wenn man die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze über das Organisationsverschulden auf den allein, ohne Hinzuziehung von Mitarbeitern tätig werdenden Architekten nicht anwenden will, ist der Anspruch der Klägerinnen nicht verjährt, weil dem Beklagten arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.
48Grundsätzlich ist der Kläger für die Umstände, aus denen sich die Arglist ergibt, darlegungs- und beweispflichtig. Etwas anderes ergibt sich jedoch dann, wenn es sich um gravierende oder offensichtliche Mängel handelt (Palandt, 61. Aufl., § 638 Rn. 15). Dies ist hier der Fall.
49Die Fußpunktausbildung und die Abdichtung der Balkon- und Terrassenflächen gegen Wasser sind besonders wichtige Gewerke. Sie wurden nach den vorstehend wiedergegebenen Ausführungen des Sachverständigen xxx. mangelhaft ausgeführt.
50Der Beklagte hat unstreitig des Bauvorhaben selbst geplant und die Bauausführung überwacht. Er hat nicht dargetan, dass er das Bauvorhaben mit der gebotenen Sorgfalt richtig geplant und die Ausführung überwacht hat und der Mangel für ihn trotz pflichtgemäßer Überprüfung nicht ersichtlich gewesen sei. Seiner Behauptung,
51sämtliche Baumaßnahmen, insbesondere für die Dachisolierungsarbeiten, äußerst sorgfältig überwacht zu haben und das Bauwerk dem damaligen Stand der Technik entsprechend geplant zu haben, stehen die Feststellungen des Sachverständigen entgegen, wonach wesentliche, schon zur Zeit des Baus gültige Abdichtungsprinzipien vom Beklagten nicht beachtet worden sind.
53Der Zinsanspruch rechtfertigt sich unter Verzugsgesichtspunkten aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Beklagte ist durch das Schreiben der Klägerinnen vom 4. April 2002 mit Ablauf der dort bis zum 19. April 2002 gesetzten Frist in Verzug geraten.
55Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.