Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/czy_ze_wzgledu_na_dochody_z_zagranicy_gmina_moze_odebrac_mi_mieszkanie,27,p.html
Timestamp: 2019-06-26 00:45:28+00:00
Document Index: 6659882

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 20', 'art. 230', 'art. 6', 'art. 232', 'art. 5']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-03-14
Trzy lata temu podpisałam umowę najmu mieszkania komunalnego od gminy na czas nieokreślony. W tym mieszkaniu jestem zameldowana od ośmiu lat, jednak mieszkam tam sporadycznie: najpierw z powodu studiów w innym mieście, potem podjęcia studiów za granicą przy równoczesnym zarobkowym dorabianiu. Pracownicy administracji wiedzą, że mieszkam za granicą i przyjeżdżam co 2-3 miesiące. Niedawno dowiedziałam się jednak, że muszę się rozliczać w Polsce z moich zarobków. Czy gmina może mi to mieszkanie odebrać ze względu na udokumentowane dochody z zagranicy?
Zatem jest Pani najemcą mieszkania komunalnego. Gminy powinny – zwłaszcza na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów… – prowadzić odpowiednią gospodarkę mieszkaniowym zasobem gminy. W prawie obowiązującym przyjęto koncepcję, według której wsparcie publiczne (np. w postaci w miarę stabilnych czynszów) należy się wyłącznie części ludzi – zwłaszcza spełniających kryteria zarobkowe; korzystać z mieszkania komunalnego (zwłaszcza zaś z mieszkania socjalnego) uprawniony jest ten, komu nie przysługuje tytuł prawny (np. własność) do innego mieszkania, w którym dana osoba może zamieszkać.
Proszę sprawdzić (najlepiej w oparciu o dokumenty), czy najmowany przez Panią lokal mieszkalny jest lokalem socjalnym. Ryzyko (z perspektywy najemcy) wypowiedzenia umowy najmu dotyczy wszystkich lokali wynajmowanych – nie tylko mieszkalnych, a wśród nich nie tylko komunalnych – ale wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (lub podobne konstrukcje prawne, np. rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia) dotyczą sytuacji szczególnych. Artykuł 25 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi: „Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu”. Już sam ten przepis przemawia za potrzebą sprawdzenia, czy odnośne mieszkanie jest lokalem socjalnym.
Sformułowanie „zabrać mieszkanie” można różnie rozumieć. Proszę pamiętać o tym, że to mieszkanie ma swego właściciela (art. 140 K.c.). Pani – jako najemczyni – jest tegoż mieszkania posiadaczką zależną, zaś jego właściciel jest posiadaczem samoistnym; oba rodzaje posiadania (samoistne i zależne) prawnie określono w artykule 336 K.c.
Skoro odnośna gmina jest właścicielem rzeczonego mieszkania, to przez „zabranie mieszkania” można rozumieć doprowadzenie do rozwiązania stosunku najmu między wynajmującym a Panią (jako najemcą); zapewne – jeżeli Pani płaci za mieszkanie – za wypowiedzeniem (bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku lokalu socjalnego).
Prawdopodobnie Pani pracuje tam, gdzie można zarobić na godne życie – czyli Pani zarobki (dochody) są wyższe od zarobków większości osób w Polsce mieszkających. Ustawodawca wprost takich sytuacji nie uregulował i mało prawdopodobne wydaje się ujmowanie ich w planach gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy – art. 20 i następne Ustawy o ochronie praw lokatorów – czyli w planach, w których (według artykułu 21 ustęp 3 punkt 1 tejże ustawy) trzeba brać pod uwagę „wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu”. To może przyczyniać się do sporów między stronami umowy najmu mieszkania komunalnego.
Przyczyn sporu może być więcej. Kolejną może być ocenianie, czy mieszkanie komunalne jest niezbędne (a przynajmniej potrzebne) najemcy do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych – z uwzględnieniem osób współmieszkających (zwłaszcza osób najbliższych w rozumieniu prawa). Łatwiej jest uzasadnić wyjazd jednego z małżonków do pracy w odległe miejsce, jeżeli w mieszkaniu pozostają najbliżsi najemcy: dzieci (którym zapewniono stosowną pieczę), dzieci, niekiedy rodzic. Może to być trudniejsze w przypadku osoby samotnej. Ważnym kryterium oceny sytuacji może być ustawowe określenie miejsca zamieszkania, czyli brzmienie artykułu 25 K.c.: „Miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu”. Studia (zwłaszcza realizowane w miarę sprawnie), poważne leczenie poza miejscem zamieszkania mogą wskazywać na to, że tak zwany ośrodek aktywności życiowej danego człowieka jest tożsamy z adresem najmowanego przez niego mieszkania (np. mieszkania komunalnego). Dopóki Pani studiuje, to – pomimo faktycznie okazjonalnego pojawiania się w odnośnym mieszkaniu komunalnym – powinno być dość łatwe wykazanie, że centrum Pani spraw pozostaje nadal odnośne mieszkanie; bez studiowania (zwłaszcza jeśli Pani jest osobą samotnie żyjącą) mogłoby to okazać się dużo trudniejsze (o ile w ogóle możliwe).
Dochody człowieka głównie interesują administrację skarbową. Wprawdzie nie można wykluczyć zainteresowania osób z administracji owego mieszkania miejscem uzyskiwania większości dochodów przez Panią, ale taka ewentualna ciekawość zapewne miałaby miejsce po zakończeniu przez Panią studiowania. Oczywiście, nie można wykluczyć innego biegu wydarzeń. Niekiedy gminy mają i realizują plany uporządkowania sytuacji w zakresie gospodarki lokalowej – obiektywną przyczyną może być deficyt mieszkań komunalnych (w tym socjalnych), ale przecież również politycy lokalni realizują określoną ideologię, z którą wiąże się praktyka stosowania prawa oraz praktyka kierowania jakimiś sprawami (np. z zakresu gospodarki lokalowej).
Niekiedy sytuacja bywa taka, że można podejrzewać uwzięcie się na najemcy lub wielką popularność (atrakcyjność) jakiegoś lokalu komunalnego, który staje się „oczkiem w głowie” administracji budynków (a jednocześnie gospodarowanie wieloma innymi lokalami dalekie jest od ideału). Niektóre administracje posuwają się tak daleko, że można dopatrywać się szczególnej złośliwości – czasami dzięki mediom można dowiedzieć się o tym, że administracja budynków (lokali) komunalnych dąży do wyeksmitowania osoby, która przebywa poza miejscem stałego zamieszkania w ramach korzystania z długiej i poważnej pomocy medycznej lub rehabilitacyjnej.
Prawo cywilne jest tą gałęzią (dziedziną) prawa, w której bardzo wyraźna jest potrzeba własnej aktywności, po prostu trzeba się bronić. Jeżeli dochodzi do wypowiedzenia umowy najmu (lub innej umowy), to warto rozważyć wystąpienie na drogę sądową, w celu uzyskania stwierdzenia, że wypowiedzenie umowy nie ma mocy prawnej. Bez tego – czyli w przypadku przysłowiowego „opuszczenia rąk” – może dojść do bardzo negatywnych skutków (nie tylko w związku z lokalem komunalnym).
Przed sądem cywilnym należy odpowiednio aktywnie przedstawiać własne racje oraz polemizować ze stanowiskiem strony przeciwnej lub innych osób oraz odnosić się do dowodów. Sąd jest uprawniony potraktować bierność (np. milczenie) jako przejaw zgody z twierdzeniami kogoś innego – art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – co może przyczynić się do przegranej (przynajmniej częściowo). Proszę pamiętać również o obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Argumenty należy wiązać z dowodami. W niektórych okolicznościach – zwłaszcza w tak zwanych trudnych sytuacjach życiowych – warto podjąć próbę ratowania się przy pomocy zasad współżycia społecznego (art. 5 K.c.); przykładowe sytuacje: ciężka choroba, utrata pracy, zagrożenie bezdomnością.
▸ Osobne majątki małżonków a wykupienie lokalu komunalnego