Source: http://www.immo-himberg.at/honorar.htm
Timestamp: 2019-11-12 14:32:36
Document Index: 74539442

Matched Legal Cases: ['§ 31', '§ 225', '§ 31', '§ 1009', '§ 22', '§ 20', '§ 20', '§ 18', '§ 369', '§ 914']

Seitens der Bundesinnung für Immobilienverwalter wurde die nachstehend angeführte Honorarempfehlung im Jahr 1995 erlassen. Die Immo Himberg bleibt mit ihren Honoraren jedoch unter diesen Honorar-Empfehlungen. Sehen Sie sich hiezu die nachstehende Beispielrechnung an.
Bei Wohnungseigentumsobjekten liegt das Honorar branchenüblich zwischen 2 ‰ und max. 3 ‰ des Neubauwertes des verwalteten Objektes pro Jahr zzgl. Aufschlägen ab der 6. Wohneinheit.
BEISPIEL: Das Verwaltungshonorar gemäß diesen Richtlinien beträgt für eine neue Reihenhausanlage mit 7 Wohneinheiten und einem Neubauwert von € 2,100.000,-- zwischen € 4.200,-- und € 6.300,--.
Der Einfachheit halber ist es heute üblicher, das Verwaltungshonorar in Anpassung an das Mietrechtsgesetz zu errechnen. Dieses beträgt derzeit € 3,60 pro Quadratmeter und Jahr.
BEISPIEL: Bei dieser Berechnungsvariante liegt für dieselbe Reihenhausanlage – bei einer Wohnfläche von 130 m2 pro Haus – bei € 3.276,--.
Die IMMO HIMBERG verrechnet für sämtliche Verwaltungs-Grundleistungen ein Nettohonorar von € 3,30 pro m2 und Jahr.
BEISPIEL: Für unser Beispiel errechnet sich das Verwaltungshonorar sohin mit € 3.003,-- und beinhaltet dies sämtliche Leistungen der ordentlichen Verwaltung (hinzu kommen jedoch Barauslagen für Kopien, Porti etc.).
Die in den Richtlinien und Honorarsätzen für Immobilienverwalter und Bauträger enthaltenen
Empfehlungen zur Einhaltung bestimmter Preise (Unverbindliche Verbandsempfehlungen gem. § 31
Kartellgesetz) wurden mit Stichtag 31.12.2005 widerrufen.
VERWALTUNGSHONORAREMPFEHLUNG DER BUNDESINNUNG
Das Verwaltungshonorar - Unverbindliche Verbandsempfehlung
Aufgrund des Beschlusses des Bundesinnungsausschusses vom 12. Oktober 1995 hat die Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Honorarsätze für Immobilienverwalter und Bauträger im Kartellregister als unverbindliche Verbandsempfehlung angemeldet.
Die im Folgenden angeführten Honorarsätze sind unverbindlich. Dies bedeutet, dass sie nur dann - ohne weiteres - zur Anwendung gelangen, wenn sie mit den Auftraggebern auch tatsächlich vereinbart worden sind. Zur Vermeidung von Unklarheiten und Beweisschwierigkeiten sollte diese Vereinbarung schriftlich erfolgen. Auf die Unverbindlichkeit der Verbandsempfehlung ist ausdrücklich hinzuweisen. Dies gilt nicht nur für die Verbandsempfehlung selbst, sondern nach der Judikatur zum Kartellgesetz auch für jene die Empfehlung enthaltenden Vordrucke, die den Kunden und Auftraggebern zugänglich sind. Der Hinweis hat so zu erfolgen, dass er auch für den flüchtigen Leser erkennbar ist.
Die unverbindliche Verbandsempfehlung beinhaltet neben dem Grundhonorar für die Verwaltung, das sich nach dem Neubauwert des Gebäudes bemisst (2 %o der Gesamtherstellungskosten zuzüglich eines Zuschlages von 5 % des sich daraus ergebenden Betrages für jeden weiteren Mit- oder Wohnungseigentümer, höchstens jedoch 3 %o), auch ein Honorar für gesondert zu honorierende Tätigkeiten, wie etwa ein Stundensatzhonorar (2 % des tatsächlichen Bruttomonatsentgelts, mindestens jedoch 2 % des jeweiligen Mindestgrundgehalts nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr, allenfalls unter Hinzurechnung eines 20-prozentigen Dispositionszuschlages), ein Bauverwaltungshonorar (5 % der Rechnungssumme für die Instandsetzungsarbeiten), ein Honorar für Hausversammlungen (das auf Basis der Stundensatzempfehlungen gerechnet wird), ferner auch ein Honorar für Schreibarbeiten (mindestens 2 % der Höhe des Mindestgrundgehalts der Verwendungsgruppe II nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr, ein Entgelt für die Erstellung von Kopien (Euro 0,5814 pro Seite, wobei mit diesem Betrag auch die üblicherweise in Zusammenhang damit anfallenden Arbeiten abgegolten sind) sowie ein Entgelt für die Arbeiten im Zuge einer Verwaltungsübergabe (dreimonatiges Verwaltungshonorar).
Zu den in den Richtlinien genannten Beträgen bzw. Prozentsätzen sind 20 % Umsatzsteuer noch hinzuzurechnen.
Besondere Standesregeln und Honorarsätze (unverbindliche Verbandsempfehlung)
Die Besonderen Standesregeln und Honorarsätze für Immobilienverwalter beziehen sich auf die Tätigkeit als Gewerbeinhaber, die gemäß § 225 Abs. 3 Gew01997 das bewilligungspflichtige, gebundene Gewerbe der Immobilienverwalter ausüben. Sofern im folgenden Preise, Preisgrenzen oder Kalkulationsrichtlinien enthalten sind, handelt es sich um eine unverbindliche Verbandsempfehlung gemäß § 31 Kartellgesetz. Die Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder weist ausdrücklich auf die Unverbindlichkeit hin, sodass zur Durchsetzung dieser Empfehlung kein wirtschaftlicher oder gesellschaftlicher Druck ausgeübt wird.
Im Verhältnis zum Hauseigentümer (Verwaltungshonorar)
1. Dem Immobilienverwalter obliegen, sofern nicht im Einzelfall hievon abweichende Vereinbarungen mit dem Auftraggeber getroffen werden, grundsätzlich alle Tätigkeiten, die zu einer ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft notwendig und zweckmäßig sind, einschließlich der Vertretung des Auftraggebers bei Gerichten und sonstigen Behörden, soweit kein Anwaltszwang besteht und es sich um Angelegenheiten handelt, die in den Rahmen der ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft fallen. Mit der Annahme eines Verwaltungsauftrages verpflichtet sich der Immobilienverwalter, die Interessen seines Auftraggebers bestmöglich zu wahren. Er besorgt die ihm übertragenen Geschäfte und Dienste mit aller Sorgfalt nach bestem Wissen und Gewissen und unter Einhaltung der geltenden Rechtsordnung.
2. Sofern nichts anderes vereinbart ist, kann der Immobilienverwalter, der auch im Besitz der Gewerbeberechtigung für das Immobilienmaklergewerbe ist, einen Maklervertrag mit einem Dritten abschließen und eine Maklerprovision zu seinen Gunsten vereinbaren. In solchen Fällen gehen die Bestimmungen des Maklergesetzes dem § 1009 ABGB bevor.
a) Miethäuser
1. Das Honorar des Immobilienverwalters beträgt 10 % des Bruttomietzinses, mindestens jedoch auf das Jahr berechnet 2 %o des Neubauwertes des jeweiligen Gebäudes, berechnet nach der Nutzfläche und den in der Österreichischen Immobilienzeitung veröffentlichten Quadratmeterwohnbaukostenrichtwerten zuzüglich Umsatzsteuer. Diese Richtwerte werden durch Verkettung des nach dem bis Dezember 1989 von der Bundesinnung der Baugewerbe errechneten Baukostenindex für den Wohnungsbau (ehemals Maculan-lndex, Basis 1945 = 100) mit dem Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau des Österreichischen Statistischen Zentralamtes 1990 = 100, Gesamtbaukosten, ermittelt. Die jeweils geltenden Werte sind im Register Indices und Statistische Daten unter Kapitel 2.4 nachzulesen.
2. Ist bei Häusern, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen, das nach Z 1 ermittelte Verwaltungshonorar niedriger als jener Pauschalbetrag, den der Hauseigentümer gemäß § 22 des Mietrechtsgesetzes den Mietern zur Deckung der Verwaltungsauslagen anrechnen kann, beläuft sich das Verwaltungshonorar mindestens auf die Höhe dieses Pauschalbetrages. Zwischen diesem, dem Hauseigentümer nach dem Mietengesetz zustehenden Pauschalbetrag und dem Honorar des Immobilienverwalters besteht jedoch kein rechtlich bindender Zusammenhang. Vielmehr wird insbesondere bei einer durch gesetzliche Maßnahmen bedingten zusätzlichen Arbeitsbelastung und bei einer Änderung der Kaufkraft des Schillings sowie darüber hinaus bei Häusern, deren Verwaltung aufgrund besonderer Umstände einen überdurchschnittlichen Arbeitsaufwand erfordern oder bei denen sich trotz durchschnittlichen Arbeitsaufwandes infolge der geringen Gesamtnutzfläche ein unangemessen niedriges Honorar ergeben würde, eine Honorarvereinbarung mit dem Hauseigentümer zu treffen sein, welche den für die Verwaltung des betreffenden Hauses erforderlichen Zeit- und Spesenaufwand deckt.
3. Ferner gebührt dem Immobilienverwalter zusätzlich zu dem gemäß Punkt 1 ermittelten Verwaltungshonorar ein Honorar von 10% der gemäß § 20 MRG verrechnungsfreien Teile des Mietzinses. Hinsichtlich der verrechnungsfreien Mietzinseinnahmen siehe Würth-Zingher „Miet- und Wohnrecht", Ftz 6 ff zu § 20 MRG.
b) Wohnungseigentumshäuser
1. Bei Wohnungseigentumshäusern beträgt das jährliche Verwaltungshonorar - unbeschadet der nachfolgenden Punkte 2, 3 und 4 - im allgemeinen 2 %o der Gesamtherstellungskosten, mindestens aber 2 %o des Neubauwertes des jeweiligen Gebäudes, berechnet nach der Nutzfläche und den in der Österreichischen Immobilien-Zeitung veröffentlichten Quadratmeter-Wohnbaukostenrichtwerten zuzüglich Umsatzsteuer. Diese Richtwerte werden durch Verkettung des nach dem bis Dezember 1989 von der Bundesinnung der Baugewerbe errechneten Baukostenindex für den Wohnungsbau (ehemals Maculan-lndex, Basis 1945 = 100) mit dem Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau des Österreichischen Statistischen Zentralamtes, 1990 = 100, Gesamtbaukosten, ermittelt.
2. Steht das Haus im Eigentum von mehr als sechs Wohnungseigentümern (Miteigentümern), so gebührt dem Immobilienverwalter für jeden weiteren Wohnungseigentümer (Miteigentümer) ein Zuschlag von je 5 % des Verwaltungshonorars nach Z 1 als Äquivalent für die sich daraus ergebende Mehrarbeit. Das Höchstausmaß dieses Zuschlages beträgt 50 % des nach Z 1 ermittelten Verwaltungshonorars.
3. Leistungen, die der Immobilienverwalter im Auftrag oder überwiegenden Interesse eines oder mehrerer Wohnungseigentümer erbracht hat, sind durch das für die Verwaltung des Gebäudes allgemein gebührende Honorar nicht abgegolten und daher von dem bzw. den Wohnungseigentümer(n) gesondert zu honorieren, dem (denen) diese Leistungen zugute gekommen sind.
4. Bei Wohnungseigentumshäusern kann der Verwaltungsvertrag auf eine bestimmte Anzahl von Jahren vereinbart werden.
5. Führt der Immobilienverwalter im Zuge der Errichtung eines Wohnungseigentumsbaues die organisatorische und kommerzielle Abwicklung des Bauvorhabens durch, sind für die Ermittlung des ihm hiefür gebührenden Honorars die Bestimmungen über die Baubetreuung (Baumanagement) maßgebend (Abschnitt IV).
6. Sollte über Verlangen einer Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb eines Jahres mehr als eine Hausversammlung außerhalb der üblichen Bürozeit abgehalten werden müssen, ist das Honorar hiefür gemäß Punkt III A c 9 zu berechnen; es beträgt mindestens 2 % des tatsächlichen Bruttomonatsentgelts, jedenfalls jedoch 2 % des Mindestgrundgehalts der Verwendungsgruppe V nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr des Angestellten-Kollektivvertrages für Immobilienverwalter.
Die Honorarempfehlung erfolgt auf Basis der Stundensatzempfehlungen (siehe dazu die Beispiele unter II A c 9), wobei jedenfalls ein Betrag von 2 % des Mindestgrundgehalts der Verwendungsgruppe V nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr des Angestellten-Kollektivvertrages für Immobilienverwalter, ab der zweiten Hausversammlung empfohlen wird.
c) Gemeinsame Richtlinien
1. Soweit von den Abgaben einhebenden Stellen des Bundes, der Länder oder der Gemeinden oder von anderen Stellen für die Einhebung, Verrechnung oder Abfuhr usw dieser Abgaben Vergütungen gewährt werden, gebühren diese Vergütungen dem Immobilienverwalter.
2. Hat ein Immobilienverwalter das Erträgnis des Hauseigentümers an dem Hause durch Vereinbarungen oder außerordentliche Einnahmen, zu denen auch Baukostenbeiträge zählen, erhöht, dann ist mangels anderer Vereinbarung eine Beteiligung des Immobilienverwalters daran von 10 % als angemessen anzusehen. Eine angemessene Entschädigung steht dem Immobilienverwalter auch dann zu, wenn er sonstige Beiträge oder werterhöhende Leistungen eines Mieters (Wohnungseigentümers) für das Haus erzielt hat. Hat ein Immobilienverwalter in einem von ihm verwalteten Haus einen Bestandvertrag über ein freies oder frei werdendes Bestandobjekt erwirkt, gebührt ihm mangels anderer Vereinbarung ein Bemühungshonorar des dreifachen monatlichen Brutto-Mietzinses sowie für den Fall der Leistung von Einmalzahlungen zusätzlich ein Honorar in der Höhe von 5 % dieser Zahlungen.
3. Hat der Immobilienverwalter mit einer Mehrheit von Hauseigentümern abzurechnen, dann gebührt ihm für den dritten und jeden weiteren Miteigentümer ein angemessener Zuschlag zum laufenden Verwaltungshonorar gemäß Abschnitt 111/A/a in Höhe von 5-10 %, jedoch nur bis zum Höchstausmaß des zweifachen Verwaltungshonorars.
4. Das Honorar für jede Mehrarbeit, die dem Verwalter durch den notwendigen Verkehr mit Behörden, insbesondere bei ausländischen Eigentümern (Miteigentümern), mit dem Finanzamt oder der Nationalbank entsteht, ist in dem gemäß Punkt a oder b ermittelten Verwaltungshonorar nicht inbe-griffen. Der Immobilienverwalter ist in solchen Fällen berechtigt, einen angemessenen Zuschlag zu verlangen oder sich erforderlichenfalls eines hiezu befugten Fachkundigen (zB eines Steuerberaters) auf Kosten des Hauseigentümers (Hausmiteigentümers) zu bedienen. Für die Arbeiten im Zusammenhang mit der Durchführung von Großreparaturen (zB §-18-Verfahren oder Verbesserungsarbeiten) gebührt dem Immobilienverwalter eine Vergütung in der Höhe von mindestens 5% des Gesamterfordernisses. Erwirkt der Immobilienverwalter den Abbruch eines Hauses, so gebührt ihm für die damit zusammenhängende Tätigkeit eine Vergütung in der Höhe bis zu 5% des unter Berücksichtigung des Abbruches ermittelten Verkehrswertes der Liegenschaft.
5. Hat ein Immobilienverwalter für die Bezahlung von Instandsetzungsarbeiten die Haftung übernommen, dann gebührt ihm eine Bemühungsund Delkredere-Entschädigung im Ausmaß von 5% der betreffenden Rechnungssumme.
6. Hat ein Immobilienverwalter aus eigenen Mitteln Vorschüsse für das Haus gegeben (Renovierungen, Annuitäten udgl.), gebühren ihm vom Tage der Flüssigmachung an angemessene Zinsen (Hypothekarzinsfuß).
7.Für die dem Immobilienverwalter für vorgestreckte Hauptmietzinse, Betriebskosten usw gegenüber dem Hauseigentümer zustehenden Forderungen ist in sinngemäßer Anwendung des § 18 des Handelsvertretergesetzes bzw der §§ 369 und 370 des Handelsgesetzbuches die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes an den zum Nachweis seiner Forderungen dienenden Originaldokumenten bis zu deren Begleichung unter gleichzeitiger Überlassung von Abschriften an den Auftraggeber üblich.
8. Im Falle der Kündigung seines Verwaltungsvertrages hat der Immobilienverwalter Anspruch auf eine Entschädigung der anlässlich der Übergabe der Verwaltung entstehenden Mehrarbeit im Ausmaße des dreimonatigen Verwaltungshonorars. Ein solcher Anspruch besteht mangels gegenteiliger Vereinbarung nicht bei Abberufung eines öffentlichen Verwalters sowie bei Kündigung einer im Auftrag der öffentlichen Hand geführten Verwaltung.
9. Werden im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung über Verlangen des oder der Haus- bzw Wohnungseigentümer zusätzliche Leistungen verlangt, ist das Honorar hiefür je nach Vereinbarung als Pauschalhonorar oder nach dem Zeitaufwand zu verrechnen. Die Zeitgebühren betragen für Leistungen innerhalb und außerhalb des Büros 2 % des tatsächlichen Bruttomonatsentgelts, jedenfalls jedoch 2 % des Mindestgrundgehaltes des Angestellten-Kollektivvertrages für Immobilienverwalter der jeweiligen Verwendungsgruppe nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr. Hat der Immobilienverwalter aufgrund seiner selbständigen Tätigkeit keinen Bruttomonatsbezug, so beträgt der Stundensatz 2 % des Mindestgrundgehalts Verwendungsgruppe V nach dem 12. Verwendungsgruppenjahr zuzüglich eines 20%igen Dispositionszuschlages.
Unter die zusätzlichen Leistungen im Sinne dieses Absatzes fallen unter anderem Leistungen, die außerhalb des Rahmens der Verwaltung der Gesamtliegenschaft, insbesondere im subjektiven Interesse einzelner Wohnungs- und Geschäftsraumbenützer, erbracht werden, wie zum Beispiel die Herrichtung und Vermietung einer Wohnungseigentumswohnung, die administrative Durchführung von Maßnahmen im Zusammenhang mit Änderungen im konsensmäßigen Zustand des verwalteten Gebäudes sowie Leistungen gemäß Ziffer l IIAb3 sowie IIIAc4Abs 1.
Übergabshonorar- Handelsbrauch
Es besteht ein Handelsbrauch, wonach bei Auflösung des Verwaltungsvertrages dem Immobilienverwalter für die anlässlich der Übergabe der Verwaltung entstehende Mehrarbeit eine Entschädigung zusteht; ein Übergabshonorar steht dabei insbesondere dann zu, wenn die Verwaltung vom Auftraggeber gekündigt wird, ohne dass der Verwalter berechtigte Gründe hiefür verwirklicht hat.
Auch die Höhe von drei Monatshonoraren ist handelsüblich und angemessen. (Gutachten der Bundeskammer der gewerblichen Wirtschaft vom 2.5.1988, RGp 150/87, zu 36 Cg 110/87-31 des HG Wien)
Das OLG Wien führte in seiner das Ersturteil bestätigenden Entscheidung vom 25.1.1990, 5 R 262/89, aus, dass im Kammergutachten gar nicht unterschieden wird, ob die befragten Immobilienverwalter jeweils Kaufmannseigenschaft besitzen oder nicht; auch die Hauseigentümer werden häufig keine Kaufleute sein. Ermittelt wurde daher nicht bloß ein Handelsbrauch, sondern eine unabhängig von der Kaufmannseigenschaft der Beteiligten bestehende Übung. Es handelt sich somit um eine allgemeine Verkehrssitte, deren Anwendung sich auf § 914 ABGB gründet (aus: Handelsbräuche in Österreich)