Source: https://www.mietrechtsinfo.de/2005/02/bgh-verlngerung-von-renovierungsfristen-bei-renoviert-bergebener-wohnung/
Timestamp: 2019-03-23 10:07:22
Document Index: 107518597

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 9', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

mietrechtsinfo.de / BGH – Verlängerung von Renovierungsfristen bei renoviert übergebener Wohnung
BGH – Verlängerung von Renovierungsfristen bei renoviert übergebener Wohnung
Sieht der Miet­ver­trag vor, dass in be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len ver­ein­bar­te Fris­ten zur Durch­führung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach bil­li­gem Er­mes­sen vom Ver­mie­ter ver­län­ger­t oder ver­kürzt wer­den „kön­nen“, liegt kei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters vor. Das Er­mes­sen des Ver­mie­ters, die Fris­ten zu ver­län­gern, re­du­ziert sich nach dem Maß­stab der Bil­lig­keit nä­mlich „auf Null“, so­weit der Zus­tand der Woh­nung ei­ne Re­no­vie­rung nicht er­for­dert.
Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparatur­klauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.
BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 48/04 – WuM 2005, 241-242 und GE 2005, 427
Sach­ver­halt: Die auf Scha­dens­er­satz be­klag­te ehe­ma­li­ge Mie­te­rin ei­ner Woh­nung mach­te gel­tend, die fol­gen­de Klau­sel im Miet­ver­trag sei un­wirk­sam:
„… [Ab­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren] und dann …. 3. Lässt in be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len wäh­rend der Miet­zeit der Zu­stand ein­zel­ner Räu­me der Woh­nung ei­ne Ver­län­ge­rung der nach Abs. 2 ver­ein­barten Fris­ten zu oder er­for­dert er ei­ne Ver­kür­zung, so kann der Ver­mie­ter nach bil­li­gem Er­mes­sen die Fris­ten des Pla­nes be­züg­lich der Durch­füh­rung ein­zel­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­län­gern oder ver­kür­zen.“
An­ders als das Be­ru­fungs­ge­richt, wel­ches die frag­li­che Klau­sel als ins­ge­samt un­wirk­sam ge­mäß § 9 AGBG an­ge­se­hen hat­te, lässt der BGH den Scha­dens­er­satz­an­spruch durch­grei­fen.
Pro­blem­la­ge: Die Ver­ein­ba­rung star­rer Re­no­vie­rungs­fris­ten ist nach ganz all­ge­mei­ner An­sicht und auch Recht­spre­chung des BGH un­wirk­sam, weil die Mie­ter ins­be­son­de­re bei der Ver­mie­tung un­re­no­vier­ter Woh­nun­gen durch sol­che star­ren Re­no­vie­rungs­fris­ten un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­ligt wer­den. An­de­rer­seits gilt die Ver­ein­ba­rung „wei­cher“ Ren­o­vie­rungs­fris­ten als wirk­sam, wenn die­se nur An­halts­punk­te dar­stel­len und/oder sich an dem Fris­ten­plan des Mus­ter­miet­ver­tra­ges ori­en­tie­ren mit Zu­sät­zen wie „in der Re­gel“.
Im hier zu ent­schei­den­den Fall ging es um ei­ne Kom­bi­na­ti­on zwi­schen „har­ten“ Re­no­vie­rungs­fris­ten ei­ner­seits mit ei­nem Zu­satz, wo­nach die Fris­ten nach bil­li­gem Er­mes­sen ver­län­gert oder ver­kürzt wer­den kön­nen ent­spre­chend dem Zu­stand der Miet­sa­che. Dies ist schon dem Gru­nde nach ei­gent­lich kei­ne ech­te har­te Re­no­vie­rungs­frist. Denn der BGH räumt ein, dass es nach der kon­kre­ten Klau­sel auf den tat­säch­li­chen Zu­stand der Woh­nung an­kommt und da­mit ei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung schon des­we­gen nicht vor­liegt, weil der Ver­mie­ter sein Er­mes­sen vom Zu­stand der Woh­nung ab­hä­ngig ma­chen muss und da­her prak­tisch im Er­geb­nis kein Er­mes­sen hat.
Interessant: Der BGH sieht Renovierungsfristen von 3-4 Jahren auch für Lackarbeiten als zulässig an, wenn der Mieter den Gegenbeweis führen kann, dass die Lackarbeiten bei Ablauf der Frist noch nicht erforderlich waren.
Dieser Beitrag (permalink) wurde geschrieben am 16. Februar 2005 um 16:20 Uhr von Alexander Ziemann und gespeichert unter Schönheitsreparaturen, Vertragsrecht.
« VerfGH Berlin – Anforderungen an Verfassungsbeschwerde, Verletzung rechtlichen Gehörs
BGH: Doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzug »