Source: https://interpretacje-podatkowe.org/umowa-najmu/iptpb1-4511-870-15-3-djd
Timestamp: 2018-03-21 17:07:18+00:00
Document Index: 8221614

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 16', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 9', 'art. 10', 'art. 5', 'FSK ', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 10', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 10', 'art. 14']

IPTPB1/4511-870/15-3/DJD | Interpretacja indywidualna
1.Czy uzyskiwane przez Wnioskodawcę przychody z najmu mieszkań, przedstawione w opisie stanu faktycznego, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% ?2.Czy uzyskane w przyszłości przez Wnioskodawcę przychody z najmu mieszkań, przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, podlegać będą opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% ?
IPTPB1/4511-870/15-3/DJDinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2015 r. (data wpływu 30 grudnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 lutego 2016 r. (data wpływu 3 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu mieszkań według stawki 8,5% – jest prawidłowe.
W dniu 30 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 19 stycznia 2016 r., Nr IPTPB1/4511-870/15-2/DJD, na podstawie art. 169 § 1 i 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 19 stycznia 2016 r. (data doręczenia 25 stycznia 2016 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 1 lutego 2016 r. (data wpływu 3 lutego 2016 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty ...w dniu 1 lutego 2016 r.
W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):
Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i mającą miejsce zamieszania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jest właścicielem czternastu lokali mieszkalnych, które stanowią Jego prywatny majątek. Począwszy od roku 2015, sześć spośród wskazanych wyżej mieszkań jest przedmiotem wynajmu na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (dalej: Najemcy). Przedmiotowe mieszkania wykorzystywane są przez Najemców wyłącznie do własnych celów mieszkaniowych (w wynajmowanych lokalach nie mogą prowadzić działalności gospodarczej). Z tytułu ww. wynajmu, Wnioskodawca uzyskuje przychód w postaci czynszu najmu płaconego przez Najemców. Przedstawiony we wniosku stan faktyczny odnosi się do roku podatkowego 2015, a pierwszy przychód w postaci ww. czynszu najmu Wnioskodawca osiągnął w 2015 r. Oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z tytułu wskazanego wyżej najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych Wnioskodawca złożył do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po tym miesiącu roku 2015, w którym osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu, stosownie do art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 1998 r. Nr 144, poz. 930, ze zm.).
Wnioskodawca wynajmując mieszkania działał we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę, związane z wynajmem lokali mieszkalnych polegają na tym, że jeżeli wolą Wnioskodawcy jest, by nastąpiło oddanie danego lokalu w najem, wówczas Wnioskodawca zamieszcza na internetowych portalach ogłoszeniowych nieodpłatne ogłoszenia/informacje o wolnym lokalu mieszkalnym do wynajęcia. W rezultacie, jeżeli znajdzie się osoba fizyczna zainteresowana wzięciem danego lokalu w najem na warunkach przewidzianych przez Wnioskodawcę (czyli najem wyłącznie w celach mieszkaniowych, bez możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej), wówczas Wnioskodawca zawiera z taką osobą umowę najmu danego lokalu. Po zawarciu umowy najmu danego lokalu, umowa ta trwa przez okres na jaki została zawarta lub do momentu jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron. W czasie trwania najmu danego lokalu Wnioskodawca uzyskuje z tego tytułu przychody w postaci opłacanego miesięcznie czynszu najmu, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli wolą Wnioskodawcy jest, by po zakończeniu trwania najmu danego lokalu, nastąpiło ponowne oddanie tego lokalu w najem, wówczas czynności Wnioskodawcy ograniczają się do zamieszczania na internetowych portalach ogłoszeniowych (typu „gratka czy gumtree”) nieodpłatnych ogłoszeń/informacji o wolnym lokalu mieszkalnym do wynajęcia. W rezultacie, jeżeli znajdzie się osoba fizyczna zainteresowana wzięciem danego lokalu w najem na warunkach przewidzianych przez Wnioskodawcę (czyli najem wyłącznie w celach mieszkaniowych, bez możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej), wówczas Wnioskodawca zawiera z taką osobą umowę najmu danego lokalu.
Wnioskodawca nie podejmuje innych ciągłych czynności związanych z wynajmem lokali mieszkalnych, w tym przykładowo:
nie prowadzi strony internetowej zawierającej informacje o wolnych lokalach do wynajmu, cenach wynajmu, charakterystyce lokali mieszkalnych,
nie zatrudnia pracowników ani zleceniobiorców, którzy podejmowaliby czynności zmierzające do uzyskania lub zachowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych.
W przyszłości, na zasadach analogicznych do opisanych powyżej, Wnioskodawca zamierza wynająć także pozostałe osiem lokali mieszkalnych będących Jego własnością. Ponadto Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości zakupi kolejne mieszkania, celem ich wynajmu.
Czy uzyskiwane przez Wnioskodawcę przychody z najmu mieszkań, przedstawione w opisie stanu faktycznego, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%...
Czy uzyskane w przyszłości przez Wnioskodawcę przychody z najmu mieszkań, przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, podlegać będą opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%...
Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskiwane przez Niego przychody z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz Najemców, wskazane w opisie stanu faktycznego, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.
W ocenie Wnioskodawcy, uzyskane przez Niego w przyszłości przychody z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz Najemców, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, podlegać będą opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.
W celu ustalenia zasad opodatkowania uzyskiwanego przez Wnioskodawcę przychodu z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz Najemców, należy w pierwszej kolejności przyporządkować go do właściwego źródła przychodu.
Jak wynika z brzmienia art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.), źródłami przychodu są między innymi:
najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Jednocześnie art. 5a pkt 6 ww. ustawy definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:
Zatem powyższa definicja wyłącza z zakresu działalności gospodarczej te przychody, które zaliczane są do innych źródeł przychodu, aniżeli pozarolnicza działalność gospodarcza. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 sierpnia 2008 r. (sygn. akt II FSK 1437/07): „jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła.”
Dodatkowo Wnioskodawca zwraca uwagę, że brzmienie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zakłada wyłączenie z uregulowanego w nim źródła przychodu, przychodów z najmu tych składników majątku, które związane są z działalnością gospodarczą prowadzoną przez wynajmującego. Podobnie przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Zatem wówczas, gdy przedmiotem umowy najmu jest składnik majątku związany z działalnością gospodarczą, ustawodawca wyraźnie nakazuje zaliczyć przychód z tego tytułu do kategorii przychodów z działalności gospodarczej. Innymi słowy, regulacje te wykluczają ze źródła przychodów jakim jest najem prywatny, te składniki majątku, które związane są z działalnością gospodarczą.
W analizowanym przypadku Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu, a wynajmowane przez Niego lokale mieszkalne stanowią Jego prywatny majątek – nie są one składnikami majątkowymi wykorzystywanymi w prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, uzyskiwane przez Niego przychody z tytułu wynajmu mieszkań na rzecz Najemców należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. jako najem prywatny).
Stosownie zaś do art. 9a ust. 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, co do zasady podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych (tj. według skali), chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Natomiast w myśl art. 2 ust. la ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy. Natomiast stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) przytaczanej ustawy.
W świetle powyższego w ocenie Wnioskodawcy uzyskiwane przez Niego teraz i w przyszłości przychody z wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz Najemców mogą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, na opodatkowanie ww. przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu ani wysokość uzyskanego z tego tytułu przychodu ani liczba wynajmowanych lokali mieszkalnych. Wskazać bowiem należy, że zarówno w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne brak jest przepisów, które wprowadzałyby tego typu ograniczenia.
Powyższe potwierdzają także organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 18 września 2015 r. wskazał, że „skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu, a lokale, które będą przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą i stanowią odrębną własność Wnioskodawcy, to przychody uzyskane z tytułu najmu wskazanych we wniosku nieruchomości stanowić będą przychody ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, będą mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5%.”
Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach z dnia 20 sierpnia 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-192/15/MZM oraz z dnia 14 lipca 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-63/15/HS a także Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacjach z dnia 29 maja 2015 r., Nr ILPB1/4511-1-320/15-2/TW oraz z dnia 26 maja 2015 r., Nr ILPB1/4511-1-310/15-3/TW.
Ponadto w uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że jak wynika z opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności, związane z wynajmem lokali mieszkalnych polegają na tym, że jeżeli wolą Wnioskodawcy jest, by nastąpiło oddanie danego lokalu w najem, wówczas Wnioskodawca zamieszcza na internetowych portalach ogłoszeniowych nieodpłatne ogłoszenia lub informacje o wolnym lokalu mieszkalnym do wynajęcia. W rezultacie, jeżeli znajdzie się osoba fizyczna zainteresowana wzięciem danego lokalu w najem na warunkach przewidzianych przez Wnioskodawcę (czyli najem wyłącznie w celach mieszkaniowych, bez możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej), wówczas Wnioskodawca zawiera z taką osobą umowę najmu danego lokalu. Po zawarciu umowy najmu danego lokalu trwa ona przez czas na jaki została zawarta lub do momentu jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron. W czasie trwania najmu danego lokalu Wnioskodawca uzyskuje z tego tytułu przychody z tytułu miesięcznie opłacanego czynszu najmu, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli, po zakończeniu trwania najmu danego lokalu, wolą Wnioskodawcy jest, by nastąpiło ponowne oddanie tego lokalu w najem, wówczas czynności Wnioskodawcy ograniczają się jedynie do zamieszczania na internetowych portalach ogłoszeniowych (typu „gratka czy gumtree”) nieodpłatnych ogłoszeń/informacji o wolnym lokalu mieszkalnym do wynajęcia. W rezultacie, jeżeli znajdzie się osoba fizyczna zainteresowana wzięciem danego lokalu w najem na warunkach przewidzianych przez Wnioskodawcę (czyli najem wyłącznie w celach mieszkaniowych, bez możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej), wówczas Wnioskodawca zawiera z taką osobą umowę najmu danego lokalu.
W świetle powyższego w ocenie Wnioskodawcy należałoby uznać, że przesłanka ciągłości jest nieodłączną cechą umowy najmu jako takiej, tj. po zawarciu umowy najmu danego lokalu trwa ona przez czas na jaki została zawarta lub do momentu jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron.
Natomiast w zakresie samych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę w związku z przedmiotowym najmem, w ocenie Wnioskodawcy należałoby uznać, że mają one charakter raczej okazjonalny. Zauważyć bowiem należy, że to czy dana umowa najmu zostanie w ogóle zawarta zależy wyłącznie od woli Wnioskodawcy oraz tego, czy znajdzie się osoba zainteresowana wzięciem danego lokalu w najem na warunkach przewidzianych przez Wnioskodawcę (tj. najem wyłącznie w celach mieszkaniowych bez możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej). Jednocześnie, po zakończeniu trwania najmu danego lokalu, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych ciągłych czynności w celu pozyskania nowych najemców, w szczególności nie prowadzi strony internetowej zawierającej informacje o wolnych lokalach do wynajmu, cenach wynajmu, charakterystyce lokali mieszkalnych, nie zatrudnia też pracowników czy zleceniobiorców, którzy podejmowaliby czynności zmierzające do uzyskania lub zachowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych.
W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, zasadnym jest, że podejmowane przez Niego czynności w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych mają charakter okazjonalny, a co za tym idzie uzyskiwane przez Niego przychody z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz najemców, wskazane w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.
Dodać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem niniejsza interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Niego.
Ponadto organ podatkowy wskazuje, że jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różnić się będzie od stanu faktycznego, które wystąpił w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w zakresie zdarzenia przyszłego - stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
IBPB-2-2/4511-192/15/MZM | Interpretacja indywidualna
ILPB1/4511-1-320/15-2/TW | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Umowa najmu > IPTPB1/4511-870/15-3/DJD