Source: https://www.praworolne.info/kryteria-uznania-nieruchomosci-za-rolna-czy-potrzebna-zgoda-anr-160-material.html
Timestamp: 2019-08-25 15:16:55+00:00
Document Index: 5242552

Matched Legal Cases: ['art. 461', 'SA/SZ ', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 2', 'art. 2']

Piotr Brożyński • Opublikowane: 2017-08-04
Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie.
Wymieniona ustawa definiuje pojęcie nieruchomość rolna – pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Jak wynika z definicji, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o tym, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną, decydować będzie spełnienie kryteriów nieruchomości rolnej w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 461 Kodeksu cywilnego (K.c.) – nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja zawarta w Kodeksie cywilnym wskazuje zatem na kryterium przeznaczenia. O tym bowiem, czy dana nieruchomość stanowi nieruchomość rolną, decyduje to, czy nieruchomość jest lub może być wykorzystywana na cele rolne. Jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie na nieruchomości działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej, wystarczające jest uznanie, że jest to możliwy sposób wykorzystania danej nieruchomości (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z 20 lipca 1995 roku, sygn. III CZP 88/95, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 9 kwietnia 2009 roku, sygn. II SA/SZ 865/08).
Ponadto Sąd Najwyższy w orzecznictwie wskazuje, że o charakterze podlegających podziałowi nieruchomości, jako wykorzystywanych na cele rolne i leśne, rozstrzyga treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków (tak m.in. SN w postanowieniu z dnia 16 września 2009 r., sygn. II CSK 243/09, oraz SN w uchwale z dnia 29 października 2004 r., sygn. III CZP 61/04). Podobnie uznały ANR i KRN w wytycznych z 2008 r., w których wskazano, że „w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego należy ustalać przeznaczenie nieruchomości na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków lub decyzji o warunkach zabudowy terenu”.
W doktrynie natomiast wskazuje się, że wpis w ewidencji gruntów nie zawsze będzie rozstrzygający, ale jest on pomocny w celu ustalenia przeznaczenia nieruchomości.
Zgodnie z § 68 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 roku (t.j. z dnia 10 czerwca 2016 roku):
2) nieużytki, oznaczone symbolem – N.”
Zatem jak z powyższego wynika, w Państwa przypadku nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków symbolami Br i Ps to grunty rolne zabudowane i pastwiska trwałe, które stanowią grunty rolne i mogą zostać uznane za nieruchomości rolne w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nie ma przy tym znaczenia, w jaki sposób nieruchomość została oznaczona w studium uwarunkowań, znaczenie mogłoby mieć wyłącznie przeznaczenie nieruchomości na cele inne niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z Państwa informacją, dla tego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Ewentualnie znaczenie mógłby mieć fakt wydania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, w którym określone by zostało przeznaczenie nieruchomości rolnej na cele inne niż rolne (która obowiązywałaby w dniu wydania ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – w takim przypadku nie stosuje się do takich nieruchomości przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu nadanym ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa).
Mając to na uwadze, należy zatem uznać, że w Państwa przypadku będą miały zastosowanie ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przy zakupie nieruchomości rolnych.
Jak wynika z ustawy, nie ma ona zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że pojęcia „nieruchomość” nie należy utożsamiać z „działką”. Nieruchomość obejmuje obszar objęty jedną księgą wieczystą i może się na nią składać kilka działek. Jeżeli zatem opisana przez Panią nieruchomość składająca się z dwóch działek, objęta jest jedną księgą wieczystą, należy ją traktować jako jedną nieruchomość.
Nawet gdyby dwie opisane przez Panią działki miały założone odrębne księgi wieczyste, wyłączenie zastosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mogłoby dotyczyć tych działek, ponieważ zgodnie z jej uregulowaniem nie stosuje się jej do nieruchomości mniejszej niż 0,3 ha, a zatem stosuje się ją do nieruchomości o powierzchni wynoszącej 0,3 ha lub większej, a właśnie taką powierzchnię, większą od 0,3 ha mają opisane działki.
Podobnie w przypadku wyłączenia z art. 11 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przepis ten przewiduje, że przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu nadanym ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nie stosuje się gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 909, 1338 i 1695).
Należy wskazać, że Kodeks cywilny utożsamia pojęcie nieruchomości rolnej i gruntu rolnego. Skoro zatem działki, które zamierzają Państwo nabyć, objęte są jedną księgą wieczystą, stanowią one jedną nieruchomość, jeden grunt rolny. W związku z faktem, iż grunt ten wg podanych przez Panią informacji przekracza powierzchnię 0,5 ha, nie można tu rozważać zastosowania wyłączenia z ww. art. 11 ustawy.
W związku z powyższym należałoby uznać, że w przypadku kupna opisanej przez Panią nieruchomości będą miały zastosowanie obostrzenia wskazane w zmienionej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.
Zgodnie z art. 2a ust. 3, ww. przepis nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej przez:
Osoba fizyczna, aby mogła zostać uznana za rolnika indywidualnego, musi spełnić zatem szereg wymogów, niewystarczające jest wyłącznie posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego.
Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.
Zgoda taka wydawana jest na wniosek:
Przy ewentualnym formułowaniu wniosku powinni mieć zatem Państwo na uwadze powyższe okoliczności.
▸ Dzierżawa gruntów rolnych a zgłoszenie do urzędu skarbowego