Source: http://mojbiznesnieruchomosci.pl/jak-amortyzowac-mieszkanie-na-wynajem-w-spolce-z-o-o/
Timestamp: 2017-06-25 17:09:49+00:00
Document Index: 104801397

Matched Legal Cases: ['art. 21', 'art. 19', 'art. 16', 'arte 100', 'Art. 16', 'art. 16', 'art. 16', 'art 17500', 'art 30']

Jak amortyzować mieszkanie na wynajem w spółce z o.o.? | MojBiznesNieruchomosci.pl
Jak amortyzować mieszkanie na wynajem w spółce z o.o.? Co to jest amortyzacja i jakie jest jej znaczenie w inwestowaniu w nieruchomości przez spółkę z o.o.? Jak prawidłowo liczyć amortyzację? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedź w niniejszym artykule.
Wszystko się zużywa, jednak przedsiębiorstwa (w tym także spółki z o. o.) wartość zużywanych rzeczy (w księgowości, czy też generanie w ekonomii nazywanych środkami trwałymi) mogą amortyzować, czyli wrzucać zużycie danej rzeczy w koszty, pomnijszając w ten sposób podatek.
Przychód – Koszty = Zysk, a zysk jest w spółkach z o. o. opodatkowany podatkiem od osób prawnych (CIT) Zgodnie z ustawą z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (zwaną dalej „ustawą") podatek, z zastrzeżeniem art. 21 i 22 ustawy, wynosi 19% podstawy opodatkowania (art. 19 ust. 1 ustawy).
Zatem, im większe koszty tym mniejszy zysk, a co za tym idzie podatek CIT. Jedną ze składowych kosztów spółki jest amortyzacja, a więc im większe odpisy amortyzacyjne, tym większe koszty i ostatecznie mniejsze podatki. Czy każde mieszkanie w spółce z o.o. będzie podlegać amortyzacji? Nie, amortyzacji nie będą podlegały nieruchomości komercyjne lub mieszkania przeznaczone na sprzedaż. W takim przypadku aktywa te są uznawane za koszty dopiero w momencie sprzedaży. Co to w praktyce oznacza?
Kupujemy mieszkanie za 100 tys. zł, robimy remont i sprzedajemy za 150 tys. zł, w celu obliczenia podatku CIT uwzględniając koszt zakupu mieszkania i koszty związane z remontem np. 25 tys. zł, czyli 150 tys. zł – 100 tys. zł (koszt zakupu) = 25 tys. zł x 19% = 4 750 zł (podatek CIT). Nie można amortyzować gruntów oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Amortyzacji nie podlegają również budynki, lokale, budowle i i urządzenia, które stanowią spółdzielcze zasoby mieszkaniowe albo budynki, lokale, budowle i urządzenia, które spółdzielnie wykorzystują w prowadzonej działalności społeczno-wychowawczej.
Poniżej przytaczam fragment ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (Dz.U. 1992 nr 21 poz. 86 z późn. zm.), który to potwierdza.
Zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych:
Przepisy podatkowe obligują podatników do prowadzenia ewidencji środków trwałych, w której należy określić przede wszystkim wartość początkową środka trwałego, metodę amortyzacji i stawkę amortyzacji. Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać miesięcznie, kwartalnie lub jednorazowo na koniec roku podatkowego. Jeśli już przyjmiemy jakiś określony sposób amortyzacji, należy stosować ten sposób przez cały okres amortyzowania środka trwałego. Jak ustalić wartości początkową? W przypadku kupna mieszkania na wynajem z rynku wtórnego jest to cena zakupu powiększona o koszty związane z zakupem ( np. opłaty notarialne, skarbowe, prowizja dla pośrednika, koszty eksperty, analiz technicznych i prawnych). Generalnie sposób rozliczania amortyzacji jest kilka, jednak w przypadku mieszkań w spółce z o.o. możemy wykorzystać jedynie metodę liniową. Amortyzacja liniowa zakłada równomierną amortyzację środka trwałego przez cały okres użytkowania. Czyli np. mamy mieszkanie (środek trwały) warte 100 000 zł, przyjmujemy stawkę amortyzacji 2,5%. Amortyzacja wyniesie 2,5 % rocznie, jednak rozlicza się ją najczęściej miesięcznie dzieląc uzyskaną wartości przez 12.
W internecie znaleźć można kalkulatory amortyzacji i przeprowadzać odpowiednie symulacje amortyzacji, jeden z kalkulatorów dostępny jest tutaj.
Jak jest z amortyzacją mieszkań na wynajem w spółce z o.o.? Art. 16j. 1. Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 16l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:
Jednak zgodnie z art. 16 lit. m ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych:
Genaralnie, zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych lokale mieszkalne amortyzujemy stawką 1,5%, natomiast dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej możemy zastosować stawkę 2,5%. Jeśli ponieśliśmy koszty na ulepszenie mieszkania stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem lokalu do ewidencji środków trwałych lub udowodnimy, że mieszkanie przed nabyciem było wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy to możemy skorzystać z amortyzacji przyspieszonej w wysokości maksymalnie 10%.
Stawkę amortyzacji można zmniejszyć, można to zrobić na początku roku podatkowego lub z chwilą rozpoczęcia amortyzacji.
Po co zmniejszać amortyzację? Czasami spółka wykazuje stratę, jeśli tak jest, to poniesioną stratę można rozliczyć w kolejnym roku podatkowym, jednak można zaliczyć w koszty jedynie 50% straty. Jeśli spółka miałaby stratę przez kilka lat to mogłoby dojść do sytuacji, że nasza amortyzacja by przepadła. Nie byłaby podatkowo efektywna, gdyż nie byłoby z czego jej odliczyć. Możliwe jest obniżenie stawki nawet do 0%.
Co to znaczy, że mieszkanie się zamortyzuje? Oznacza to, że cała wartość mieszkania została zaliczona w koszty działalności spółki. Gdyby nie amortyzacja, spółka musiałaby zapłacić wyższy podatek CIT, zakładając oczywiście, że jest na plusie, uzyskuje przychód i wykazuje zysk
Środki finansowe pozyskane na skutek amortyzacji nazywane są kapitałem amortyzacyjnym. Amortyzacja to w pewnym sensie koszt bez wydatku
Amortyzacja jest postrzegana jako koszt, który nie jest związany z przepływem finansowym, realnym przepływem gotówki. Nadrzędnym celem amortyzacji jest zrekompensować firmie wydatki poniesione na środki trwałe, czyli w naszym przypadku mieszkanie, które przynosi spółce przychód oraz uzyskanie środków na reprodukcję składników majątku trwałego, czyli odtworzenie, bo przecież jak wspomniałem na początku, środki trwałe ulegają zużyciu. Ile może wynieść kapitał amortyzacyjny? Dzięki amortyzacji obniżamy w spółce podstawę opodatkowania, sumę o jaką zmniejszają się wydatki spółki z powodu obniżenia podstawy opodatkowania nazywamy potocznie "tarczą podatkową" Jeśli przyjmiemy amortyzację przyspieszoną, czyli 10% to uzyskujemy zwrot zainwestowanego kapitału w ciągu 10 lat. Oczywiście to uproszczenie nie uwzględnia kosztów pieniądza w czasie, inflacji. Ale dla naszych rozważań nie komplikujmy sprawy. Moim celem było wyjaśnienie samego pojęcia amortyacji i jej wpływu na rentowność inwestowania w nieruchomości poprzez spółkę z o.o. Zaliczenie do kosztów odpisów amortyzacyjnych możliwe jest wtedy, kiedy wartość sprzedaży produktów lub usług jest co najmniej równa odpisom amortyzacyjnym. Środki ze sprzedaży usług, czy produktów powinny mieć charakter płynny, gdyż tylko wtedy można je zainwestować. Tylko wtedy można mówić o kapitale amortyzacyjnym. Musi być zysk, aby realnie móc z niego skorzystać, inaczej amortyzacja powiększa stratę.
Kwoty kapitału amortyzacyjnego (podatkowe oszczędności) powinny być inwestowane w kolejne środki trwałe, nie jest to reguła, ale nie powinno się "przejadać" amortyzacji, gdyż nie doświadczamy jej zbawiennego wpływu na powiększanie naszych aktywów, czyli ilości nieruchomości na wynajem
Jeśli właściwie wykorzystujemy amortyzację, nie musimy się zadłużyć, a jeśli już korzystamy z kredytów bankowych, to z amortyzacji możemy spłacać zadłużenie. Ważne, aby mieć świadomość jak działa amortyzacja w naszej spółce, czasem może przyspieszyć to nasze decyzje inwestycyjne, to taki bonus, kilka procent zysku przez długi czas. Jednak cały czas musimy mieć również świadomość inflacji i tzw. erozji kapitału.
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych. Jest to wartość historyczna w momencie odpisu. Co to oznacza w praktyce?
Kupiliśmy mieszkanie 10 lat temu za 70 tys. zł. Amortyzując stawką 2,5%t, po 10 latach odzyskaliśmy kapitał amortyzacyjny wart 17500 zł, jednak dziś to samo mieszkanie kosztuje np. 120 tys. zł. Nasz odpis od tej kwoty za 10 lat będzie wart 30 tys. zł, to samo mieszkanie, inna wartość amortyzacji. Dlatego wartość odtworzenia kapitału amortyzacyjnego nie wystarcza na odtwarzanie środków trwałych. Z jednej strony to nie najlepsza informacja dla inwestorów, ale jak się do tego mam inwestycja w aktywa, które nie podlegają amortyzacji?
Inflacja zawsze okrada oszczędzających.
Rządowe programy wspierające budownictwo mieszkaniowe oraz subsydiowanie (kosztem ogółu podatników) udzielanych kredytów hipotecznych (np. Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych) będą zawsze zwiększały imflację i przede wszystkim windowały ceny nieruchomości. Ceny mieszkań rosną kiedy państwo "luzuje" politykę kredytową, czy to poprzez zaniżanie stopy referencyjnej, czy też poprzez inne działania np. w/w programy.
W przypadku nieruchomości, funkcja odtowrzeniowa kapitału amortyzacyjnego nie spełnia odpowiedniej funkcji, nie da się finansować zakupu kolejnej nieruchomości z amortyzacji bieżącej nieruchomości. Niemniej jednak, analizując w ogóle sens inwestowania w tego typu aktywa należy zwrócić uwagę, że dzięki inflacji ceny nieruchomosci rosną, dzięki amortyzacji uzuskujemy korzyści podatkowe, a ponadto formą dywidendy jest comiesięczny czynsz w trakcie najmu. Poza tym finansujac zakup mieszkania w spółce z o.o. kredytem przysłaniamy się koleją tarczą tzw. odsetkową tarczą podatkową, gdyż zaliczamy w koszty odsetki od kredytu. Jeśli chodzi o źródła finansowania inwestycji, przedsiębiorstwa na pierwszym miejscu wymieniają zwykle zysk operacyjny, a na drugim kapitał amortyzacyjny. Kapitał obcy (np. kredyty bankowe) zajmuje odległe pozycje ze względu na stosunkowo wysoki koszt. Dlatego warto dbać o optymalne wykorzystywanie amortyzacji w procesach inwestycyjnych. Jeśli uznasz, że to co robię ma dla Ciebie wartość, pomogło Ci rozwiązać jakiś problem lub po prostu zaoszczędziłaś(-eś) czas i chcesz się jakoś odwdzięczyć, przekaż proszę darowiznę na Fundację Pierwsze Skrzypce. Wspierasz w ten sposób ideę wolnej przedsiębiorczości, nowoczesną edukację oraz działalność twórczą dzieci i młodzieży. Liczy się każda złotówka! Dobro powraca.
Previous Post: Jak założyć spółkę z o.o. krok po kroku? (wzory dokumentów)
Next Post: Inwestowanie w garaże na wynajem