Source: http://www.studiogeimo.it/blog/lastrico-solare/
Timestamp: 2020-07-02 12:50:08+00:00
Document Index: 174608785

Matched Legal Cases: ['art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art.1126', 'art. 1126', 'art. 1123', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 2051', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art.1126', 'art. 1126', 'art. 1123']

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lastrici solari e le terrazze a livello sono quelle superfici piane che, essenzialmente, svolgono la funzione di copertura; a differenza dei lastrici solari, che disimpegnano principalmente il compito di copertura di un edificio, a servizio presumibilmente comune dei proprietari dello stesso (stenditoio, lavatoio, etc.), le terrazze a livello devono, invece, considerarsi come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo. Essendo la ripartizione delle spese relativa alla riparazione o ricostruzione dei lastrici, argomento fortemente interessante le problematiche condominiali, copiosa la giurisprudenza che si è espressa a riguardo.
TERRAZZA A LIVELLO E LASTRICO SOLARE ASSOLVONO LA STESSA FUNZIONE
Cass. n. 2927/86 “la terrazza risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce proiezione verso l’esterno”. In vi analogica quando la terrazza svolge le medesime funzioni del lastrico solare la giurisprudenza ha ritenuto applicabili le stesse norme. Quindi, quando la terrazza è condominiale le relative spese di manutenzione sono ripartite fra tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi, quando è di proprietà esclusiva le spese sono suddivise nella proporzione prevista dall’art. 1126 c.c. Dello stesso avviso la Cass. n. 26239/07 la quale “la terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto sulla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, anche se esso appartiene in proprietà e se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”.
RIPARTIZIONE SPESE AI SENSI DELL’ART. 1126 C.C.
Il criterio di ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione delle terrazze a livello, fissato dall’art. 1126 c.c. è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento (Cass. n.16583/12). Tutte le spese di rifinitura con finalità estetica, sono a carico del proprietario o di colui che è titolare del diritto esclusivo. A tal proposito la Cass. n. 735/04 “le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite con gli altri condòmini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono la funzioni di protezione e copertura.
Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne il miglior utilizzo (muretti, pavimenti, ecc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio”.
RIPARTIZIONE SPESE AI SENSI DELL’ART. 1126 C.C. PER DANNI DA INFILTRAZIONI
La giurisprudenza si è altresì espressa in relazione alla ripartizione delle spese inerenti danni provocati a terzi (o agli altri condòmini) dal lastrico stesso. Cass. n. 18164/14 “all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni di Manuele Ardesi
LASTRICO SOLARE E TERRAZZA A LIVELLO. COME SI PRONUNCIA LA GIURISPRUDENZA
terrazza a livello CondominiOggi 25 d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (Cass. n. 3672/97). Né, ai fini della ripartizione delle spese fra i condòmini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in
ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive. L’obbligo dei condòmini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma dal principio in base al quale i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti”. Anche la Cass. n. 8172/12 in tema di danni per infiltrazioni ha affermato “L’art. 1126 c.c. stabilisce l’imputazione della responsabilità e la conseguente ripartizione del risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare all’interno del condominio, in esso compresi il proprietario o il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, così come i proprietari dei sottostanti appartamenti proprio sul presupposto che si tratti di obbligazione gravante sul condominio stesso, all’interno del quale le spese devono essere ripartite tra i singoli condòmini”. Così la Cass. n. 9009/98 “Qualora il terrazzo, a prescindere da chi ne abbia la proprietà di godimento in via esclusiva, svolga una funzione di copertura e di protezione alle unità immobiliari sottostanti, facenti parte del fabbricato condominiale, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini cui il lastrico funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. In conseguenza di tale principio, dei danni cagionati all’appartamento sottostante a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, devono rispondere tutti i condòmini
tenuti alla sua manutenzione, anche se l’ammontare del risarcimento deve essere diviso secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 del c.c., vale a dire per due terzi a carico di tutti i condòmini dell’edificio, o dalla parte di questi a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano odella porzione di piano di ciascuno, e il residuo terzo a carico del titolare del diritto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo”. Altresì la Cass. n. 9084/15 “Poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condòmini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”. Quindi, da quanto sopra, emerge che la ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. va applicata non solo alle spese propriamente dette ma anche alle modalità di attribuzione delle responsabilità derivanti dai danni provocati dal lastrico con la conseguenza che, ad esse, devono concorrere sia l’utilizzatore esclusivo che gli altri condòmini, seppur in proporzioni diverse.
Relativamente al risarcimento per danni la Cass. n. 20/10 “il lastrico solare [….] alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. [….] La relativa azione, pertanto, va posta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condòmini obbligati – e non già del proprietario o lastrico solare 26 CondominiOggi sabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell’amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni”. La giurisprudenza, sempre in merito all’art. 1126 c.c., ha affermato anche che “La norma dell’art.1126 c.c., prevedendo testualmente che la contribuzione per un terzo delle spese per il rifacimento del lastrico solare deve far carico ai condòmini «che ne hanno l’uso esclusivo» anziché a quelli che ne «fanno» uso esclusivo, attribuisce all’espressione «uso esclusivo» il significato di mera potenzialità o facoltà dell’uso, quale che sia il concreto modo, anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi, confermandosi dal tenore della stessa norma, come dalla sua ratio, la volontà del legislatore di prescindere da una effettiva «utilitas» ricavabile all’infuori od in più di quella insita nella generale funzione di copertura sui cui solo fruitori non far gravare le relative spese” (Cass. n. 2988/93). In sintesi è possibile affermare che il lastrico solare è generalmente considerato di natura condominiale (con riferimento alla funzione strutturale di copertura del fabbricato e alla struttura dell’edificio), con conseguenza che la responsabilità ad esso connesse siano da addebitate all’intero condominio, con deroga di ripartizione dettata dall’art. 1126 c.c. anziché il metodo di ripartizione originario dettato dall’art. 1123 c.c. (per millesimi di proprietà). Diversamente, il singolo condomino, proprietario esclusivo o con diritto di uso esclusivo, sarà chiamato a rispondere individualmente, sia per le spese di manutenzione ordinaria sia per danni cagionati a terzi (intendendosi come tali anche gli stessi condòmini dei piani sottostanti), qualora le spese o i danni stessi siano stati causati unicamente dalla sua negligenza, ovvero da difetti strutturali del lastrico, connessi non alla sua manutenzione, ma alla sua originaria costruzione, intendendosi per essa anche il suo eventuale rifacimento (uscendo dalla sfera condominiale, in questo caso il singolo proprietario potrà rivalersi in via giudiziaria sul costruttore o esecutore materiale del rifacimento del lastrico solare).Dr. Manuele Ardesiana titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi. La legittimazione compete però al condominio e non a detto proprietario solo quando il danno alle proprietà sottostanti origina da difetto di conservazione o manutenzione non imputabile al solo proprietario del lastrico o a chi ne abbia il godimento”.
CASI IN CUI NON SI APPLICA L’ART. 1126 C.C.
Esiste giurisprudenza anche in merito ai casi in cui non sempre si applica l’art. 1126 del c.c. ossia Cass. n. 2848/13 “la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra condòmini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o diesecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; pertanto, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio”; Cass. n. 4596/12 “il proprietario o titolare o titolare dell’uso esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), può essere chiamato in giudizio a titolo personale, soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti
di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi”; Cass. n. 4816/94 “I danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in condominio, al pari delle spese della sua riparazione o costruzione, non possono porsi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso degli altri condòmini nella proporzione stabilita dall’art. 1126 c.c. Ciò non esclude l’eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell’amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni”.
La giurisprudenza, sempre in merito all’art. 1126 c.c., ha affermato anche che “La norma dell’art.1126 c.c., prevedendo testualmente che la contribuzione per un terzo delle spese per il rifacimento del lastrico solare deve far carico ai condòmini «che ne hanno l’uso esclusivo» anziché a quelli che ne «fanno» uso esclusivo, attribuisce all’espressione «uso esclusivo» il significato di mera potenzialità o facoltà dell’uso, quale che sia il concreto modo, anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi, confermandosi dal tenore della stessa norma, come dalla sua ratio, la volontà del legislatore di prescindere da una effettiva «utilitas»ricavabile all’infuori od in più di quella insita nella generale funzione di copertura sui cui solo fruitori non far gravare le relative spese” (Cass. n.2988/93). In sintesi è possibile affermare che il lastrico solare è generalmente considerato di natura condominiale (con riferimento alla funzione strutturale di copertura del fabbricato e alla struttura dell’edificio), con conseguenza che la responsabilità ad esso connesse siano da addebitate all’intero condominio, con derogadi ripartizione dettata dall’art. 1126 c.c. anziché ilmmetodo di ripartizione originario dettato dall’art. 1123 c.c. (per millesimi di proprietà). Diversamente, il singolo condomino, proprietario esclusivo o con diritto di uso esclusivo, sarà chiamato a rispondere individualmente, sia per le spese di manutenzione ordinaria sia per danni cagionati a terzi (intendendosi come tali anche gli stessi condòmini dei piani sottostanti), qualora le spese o i danni stessi sianostati causati unicamente dalla sua negligenza, ovvero da difetti strutturali del lastrico, connessi non alla sua manutenzione, ma alla sua originaria costruzione, intendendosi per essa anche il suo eventuale rifacimento (uscendo dalla sfera condominiale, in questo caso il singolo proprietario potrà rivalersi in via giudiziaria sul costruttore o esecutore materiale del rifacimento del lastrico solare).