Source: https://www.studioduchemino.com/tag/compromesso/
Timestamp: 2019-09-17 22:52:10+00:00
Document Index: 183936115

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 1499', 'art. 1499', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'art. 1183', 'art. 1183', 'art. 80', 'art. 1183', 'art. 2932']

Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi Tag: compromesso
Compromesso e termine: quando è responsabile l’acquirente?
Pubblicato su 23 Giu 2018 di Studio Duchemino
Sempre più frequenti i casi proposti all’avvocato immobiliarista, nei quali l’acquirente si tira indietro rispetto ad una operazione di acquisto di immobile, con tutte le conseguenze di legge.
Nell’immaginario collettivo si sa che la caparra di solito va perduta. I più avveduti sanno anche che si può esigere il doppio della caparra, in alcuni casi. Ma quando l’acquirente (o il venditore, il che è lo stesso) è responsabile e perde definitivamente la caparra? Può accadere che sia responsabile della mancata stipula del contratto definitivo anche se il termine non era essenziale per le parti?
Recentemente una sentenza della Cassazione, la Corte di cassazione civile, sez. II, 16 marzo 2018, n. 6542, ha chiarito i termini del problema: si deve valutare l’intero atteggiamento della parte. Se il termine non è stato considerato “essenziale” con apposita clausola, ciononostante non significa che non sia rilevante il suo superamento.
Se chi promette di acquistare rimanda l’atto, anche se il termine non è stringente, può accadere che perda lo stesso la caparra e l’affare e ciò quando il giudice, valutando il complesso delle sue azioni, capisca che non ha realmente intenzione e denaro per concludere l’affare, ma pratichi formule vuote e idee vaghe.
Va detto, infatti, che non solo il mancato adempimento del termine essenziale, comporta lo sfumare del contratto, ma anche il mancato rispetto di un termine generico, che però denoti determinate carenze in una delle parti. Il Collegio afferma, infatti, che ciò è avvenuto:
in quanto la corte territoriale non ha affermato che il termine del ….. fosse essenziale, ma ha ritenuto – con un giudizio di fatto rientrante nei poteri del giudice di merito e non censurabile in questa sede se non nei ristretti limiti fissati dall’art. 360 c.p.c., n. 5 (nel testo risultante dalle modifiche recate dal D.L. n. 83 del 2012, convertito in legge con la L. n. 143 del 2012, applicabile nel presente giudizio in relazione alla data di deposito della sentenza impugnata) – che il mancato rispetto di detto termine legittimasse il recesso della promittente venditrice in quanto si inseriva nel contesto di una condotta della promissaria acquirente complessivamente dilatoria, giacché costei “lungi dal disporre del denaro, disponeva solo di fumose ed inconcludenti dichiarazioni di intenti (cfr. pag. 32, ultimo capoverso, della sentenza)
L’avvocato immobiliarista, quindi, metterà in guardia l’acquirente: attenzione, soprattutto se è già stata versata una caparra considerevole, a non assumere atteggiamenti dilatori e fumosi, perchè la parte venditrice potrà sicuramente rivolgersi al giudice e non sarà nemmeno possibile chiedere la riduzione della caparra ad equità in quanto istituto previsto solo per la clausola penale.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 23 giugno 2018
Pubblicato in Diritto	| Tag: caparra, compromesso, contratto preliminare, recesso, termine	| Lascia un commento |
Compromesso e interessi sul prezzo: parla l’avvocato immobiliarista a Torino
Pubblicato su 18 Giu 2018 di Studio Duchemino
Cosa succede se l’acquirente si fa consegnare l’immobile in vista dell’atto notarile definitivo? Sul prezzo deve pagare gli interessi?
La risposta è negativa e viene da una pronuncia recente della Corte di Cassazione: Corte di cassazione civile, sez. VI, 14 maggio 2018, n. 11605.
Nella vicenda, che spesso viene sottoposta all’avvocato immobiliarista, le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita di immobile, il cosiddetto compromesso. In attesa dell’atto definitivo davanti al Notaio, però, il promittente venditore aveva comunque consegnato anticipatamente le chiavi al compratore.
Ci si chiede, quindi, se sono dovuti gli interessi a norma dell’art. 1499 cod. civ. sul prezzo in attesa del definitivo.
La risposta è no: nel prezzo di vendita è ragionevole ritenere che anche questo aspetto della consegna anticipata sia stato adeguatamente valutato. Il venditore non può esigere gli interessi compensativi. Semmai lo può fare per la fase successiva al decorso del termine per l’atto notarile, perchè a quel punto il prezzo di vendita è diventato esigibile.
Il Collegio afferma:
Secondo interpretazione consolidata, nel contratto preliminare di vendita il promittente venditore non ha diritto agli interessi compensativi di cui all’art. 1499 c.c., nel caso in cui, in esecuzione di una specifica clausola del negozio, sia avvenuta prima della stipula definitiva l’immediata consegna della cosa promessa in vendita al promissario acquirente, giacché in tale ipotesi è ragionevole ritenere che il vantaggio dell’acquirente sia stato previsto e considerato nella determinazione del prezzo, onde difetta il fine di riequilibrio delle posizioni economiche delle parti, rispetto al negozio, costituente la ratio della norma citata. Peraltro, il promittente venditore ha diritto agli interessi anzidetti per il periodo successivo alla data prevista per la stipulazione del contratto definitivo di vendita (nella specie, fissata dalle parti per il 30 giugno 1993), ancorché il promissario acquirente abbia ritardato il pagamento del saldo legittimamente o per causa a lui non imputabile, atteso che in tal caso, stante l’esigibilità del credito per il pagamento del prezzo, riacquista rilievo il motivo ispiratore sulla norma richiamata (Cass. Sez. II, 10 luglio 1991, n. 7637; Cass., Sez. II, 20 agosto 1986, n. 5105; Cass. Sez. II, 5 novembre 1977, n. 4711).
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 18 giugno 2018
Pubblicato in Diritto	| Tag: compromesso, consegna anticipata, interessi compensativi, interessi corrispettivi, interessi di mora, preliminare di compravendita	| Lascia un commento |
Compromesso senza termine. Che fare?
Pubblicato su 30 Ott 2017 di Studio Duchemino
Con il termine “compromesso” in gergo si usa indicare il cosiddetto contratto preliminare di compravendita (di solito di un immobile). Spesso chi vuole acquistare casa si rivolge allo studio legale, a Torino, per avere delucidazioni sulle varie fasi e modalità di acquisto; lo studio legale immobiliare si occupa di garantire al cliente un supporto tecnico che spesso manca e che non viene fornito nemmeno dall’agenzia immobiliare. Ricordiamo, infatti, che il “mediatore” in immobile è colui che mettendo in relazione due parti (venditore e acquirente) matura il diritto alla provvigione, ha quindi un interesse nell’affare. Oltre ad essere un consulente qualificato, vanta anche un diritto dal momento della stipula del compromesso.
E’ opportuno rivolgersi ad un legale del settore, quando si acquista un immobile. Lo studio legale immobiliare si occupa proprio di questo, ad esempio di cosa accade quando le parti rimettono la fissazione del termine dell’atto definitivo ad una di esse, cioè quando le parti lungi da non prevedere un termine in assoluto – circostanza che determinerebbe la nullità del contratto – intendono rimetterne la fissazione al venditore o all’acquirente e tale parte non si muove con tempestività.
Il rimedio, per chi si rivolge all’avvocato a Torino e allo studio legale che si occupa di immobili, sta nella stessa legge, perchè l’art. 1183 cod. civ. fa riferimento ai casi di questo tipo:
c.c. art. 1183. Tempo dell’adempimento
Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente [c.c. 1219, 1771]. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell’esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice [c.c. 650, 1331, 1810].
Se il termine per l’adempimento è rimesso alla volontà del debitore, spetta ugualmente al giudice di stabilirlo secondo le circostanze [c.c. 1817]; se è rimesso alla volontà del creditore, il termine può essere fissato su istanza del debitore che intende liberarsi.
Il cliente a Torino si rivolge al legale esperto in immobili e il medesimo, quindi, assumerà il mandato per chiedere il tempo dell’adempimento, o per procedere direttamente con l’adempimento del preliminare.
disp.att.c.c. art. 80.
L’atto d’intimazione previsto dall’articolo 1217 del codice, se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, e in ogni caso se la prestazione medesima deve effettuarsi in località diversa dal domicilio del creditore [c.c. 1183], deve contenere l’indicazione del giorno, dell’ora e del luogo in cui il debitore intende eseguire la prestazione, col rispetto di un intervallo di almeno tre giorni, a meno che la natura del rapporto non imponga un intervallo minore.
Il mancato ricevimento della prestazione da parte del creditore nel giorno stabilito può essere accertato nelle forme di uso e da tale giorno decorrono gli effetti della mora [c.c. 1207, 1218].
Trib. Catania Sez. I, Sent., 28-03-2017 è intervenuta sull’argomento affermando che
In tema di contratto preliminare, qualora le parti abbiano rimesso alla volontà di una di esse la fissazione del termine relativo alla stipulazione del contratto definitivo e quest’ultima ritardi ingiustificatamente l’esercizio di tale facoltà, l’altra parte, adempiute le obbligazioni poste a suo carico, può tanto rivolgersi al giudice per la fissazione di un termine, ex art. 1183 c.c., quanto proporre direttamente domanda di adempimento in forma specifica, ex art. 2932 c.c., domanda nella quale deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine, con la conseguenza che, trascurato l’esercizio di tali alternative facoltà, e protrattasi l’inerzia per l’ordinario termine prescrizionale, il suo diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 30 ottobre 2017
Pubblicato in Diritto	| Tag: compromesso, preliminare, termine	| Lascia un commento |