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Timestamp: 2017-08-24 03:45:51+00:00
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AS NOVIDADES EM MATÉRIA DE ARRENDAMENTO - PDF
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Bruno Duarte Fartaria
1 AS NOVIDADES EM MATÉRIA DE ARRENDAMENTO 1
2 OBJECTIVOS DAS ALTERAÇÕES À LEI DO ARRENDAMENTO URBANO
3 O Programa do XIX consagrou o objectivo de proceder à revisão do regime do arrendamento urbano no sentido de criar um mercado de arrendamento eficiente. Para além da dinamização do sector imobiliário, o aparecimento de um verdadeiro mercado de arrendamento é um factor crítico para promover a mobilidade das pessoas, a redução do desemprego e a diminuição do endividamento das famílias. A par do regime jurídico da reabilitação urbana, que o Governo simplifica e estimula, a revisão do regime do arrendamento é condição essencial para criar melhores condições de vida nas cidades, nomeadamente nos seus centros, e promover a mobilidade dos cidadãos, animando a economia e gerando maior equilíbrio e justiça social.
4 1. Enquadramento Quase uma centena de anos de congelamento de rendas gerou custos: centros das cidades estão degradados, sem população e envelhecidos; as periferias estão sobrelotadas, com consequente acréscimo de custos de deslocação para os particulares. Nos últimos 30 anos, o investimento do sector da habitação esteve concentrado na construção de novos edifícios: Mercado de arrendamento desceu drasticamente; mensalidades por compra de habitação são inferiores às correspondentes ao arrendamento de imóveis; Florescente mercado de compra de habitação própria: 76% dos portugueses são donos da sua habitação (INE, Censos 2011 em 1981, essa percentagem era de apenas 57%) massificação do acesso ao crédito. O elevado custo e o difícil acesso ao crédito vão impedir milhares de famílias de terem casa própria. O arrendamento será a opção natural. A não existência de casas no mercado em quantidade e com preços acessíveis poderá constituir um grave problema. A reforma do regime do arrendamento de 2006 não logrou atingir os resultados pretendidos quanto aos contratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabilitação urbana: desde 2006, de um universo de 255 mil imóveis com rendas antigas congeladas (Censos 2011), apenas rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema NRAU entre 23/10/2006 e 18/04/2012). A revisão dos regimes da reabilitação urbana e do arrendamento urbano é um compromisso assumido no Programa do Governo e integra os objetivos previstos no Memorando de Entendimento assinado com a Troica. 4
5 REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro Alteração consagrada na Proposta de Lei n.º 38/XII, de 30 de dezembro de
6 5. Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011 vs Arrendamento no total de alojamento 2001/2011 Evolução dos contratos antigos 2001/2011 Imóveis Arrendados Var. % 7,2% Vagos * ,1% Total ,3% % Arrendados/Tota l 14,3% 13,1% Vagos/Total 10,8% 12,5% * Em 2011, do total de alojamentos vagos foram indicados como estando para arrendar um total de alojamentos (±1,9% do total de alojamentos). Fonte: INE, Censos 2001 e Contratos até 1990 Total de contratos Procura crescente de arrendamento Aumento de fogos vagos Gradual diminuição dos contratos antigos Elevado potencial de crescimento do mercado de arrendamento 6
7 5. Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011 Contratos por faixa etária do inquilino (anos) Antes Contratos por antiguidade * (%) % % % % % % % % % Antes * Ano de celebração do contrato de arrendamento. Fonte: INE, Censos % % % % 0% % Contratos por renda ( /mês) Antes >500 26% % <50 6% 7% 11% <50 15% 22% 16% 44% >500 5% 6% 23% % % 22% % 13% 200 2% 19% 3% <50 > %0% Contratos pré-rau com regime vinculístico - têm ainda peso significativo (33% do total) Contratos pré-rau têm rendas baixas (70% abaixo dos % abaixo do 50) Contratos novos têm rendas elevadas (32% acima dos 400) 7
8 6. Diagnóstico Procura crescente de arrendamento Ausência de oferta de arrendamento a preços acessíveis A REFORMA DO ARRENDAMENTO URBANO É PRIORITÁRIA 8
9 7. Reforma do regime do arrendamento urbano Objetivos Impactos Vetores da Reforma REFORMA DO ARRENDAMENTO URBANO + Reabilitação Urbana Flexibilização do regime do contrato de arrendamento Promoção de mecanismos expeditos de cessação do contrato e desocupação da habitação Conjugação do regime do arrendamento com a reabilitação urbana Dinamização do mercado de arrendamento Aumento da oferta de habitações a preços acessíveis Aumento da segurança jurídica para senhorios Renovação das cidades (em conjunto com reabilitação) A. Alteração ao regime substantivo B. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime C. Agilização do procedimento de despejo D. Melhoria do enquadramento fiscal Mobilidade do mercado de trabalho Promoção da poupança interna Dinamização económica (revitalização das cidades) 9
10 7. Reforma do regime do arrendamento urbano (cont.) Vectores da Reforma A. Alteração ao regime substantivo B. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime C. Agilização do procedimento de despejo D. Melhoria do enquadramento fiscal Descrição - Confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duração variada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados às necessidades do inquilino e do senhorio - Pretende-se evitar situações prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhorio podepôrfimaocontratoapós2mesesdenãopagamentoouatrasonopagamentodarenda, comunicando-o ao inquilino. - Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime num curto período, através de um mecanismo de negociação da renda. Regras especiais: Carência económica- período transitório de 5 anos Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% - pode existir atualização de renda, mas inquilinos mantêm o contrato - Emcasodenecessidadededemoliçãodoimóvelouobrasprofundasqueobriguemà desocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo no caso de idade igual ou superior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que há sempre lugar a realojamento em condições análogas É criado um mecanismo especial de despejo célere que corre, tanto quanto possível, por via extrajudicial. Há apenas recurso ao tribunal para acautelar o direito do inquilino que se oponha ou quando seja necessária autorização para entrada forçada na habitação Enquadramento programático da tributação das rendas de prédios urbanos em sede de IRS- regime fiscal objeto de diploma próprio 10
11 8. Principais alterações A. Alteração ao regime substantivo Contratos para fins habitacionais Antes Duração dos contratos: - Regra geral: As partes podem acordar prazo entre 5 e 30 anos; se nada estipularem, os contratos consideram-se celebrados por duração indeterminada - Excepção: Os contratos a prazo certo só podem ter duração inferior a 5 anos quando celebrados para habitação não permanente ou para fins transitórios especiais Nota: Na prática os contratos são, informalmente, celebrados com duração inferior àexigidanalei. Mora(atraso no pagamento): - O senhorio pode pôr fim ao contrato após 3 meses de não pagamento ou atraso. Nos 3 meses seguintes, o inquilino pode pagar, caso em que a resolução do contrato fica sem efeito. - Na prática, o despejo só é possível ao fimde6meses(3+3) Depois Duração dos contratos: Não existe um prazo mínimo para os contratos; Se as partes nada estipularem, consideram-se celebrados com prazocertopeloperíodode2anos Mora(atraso no pagamento): - O senhorio pode pôr fim ao contrato após 2 meses de não pagamento ou atraso. No mês seguinte, e apenas por uma vez em cada contrato, o inquilino pode pagar, caso em que a resolução do contrato fica sem efeito. - Naprática,odespejoépossívelaofim de 3 meses (2+1) ou, após novo atraso, de 2 meses. 11
12 8. Principais alterações (cont.) Antes Depois A. Alteração ao regime substantivo Contratos para fins habitacionais Denúncia para demolição ou obras profundas (contratos de duração indeterminada): - A denúncia é feita em ação judicial; - A indemnização é fixada de acordo com despesas e danos suportadas pelo inquilino, não podendo ser inferiora2anosderenda; - Na falta de acordo quanto ao pagamento de indemnização ou ao realojamento do inquilino, há lugar a indemnização, mas não se prevê qualquer prazo para o acordo. Denúncia para demolição ou obras profundas (contratos de duração indeterminada): - Denúncia por mera comunicação ao inquilino; - Prazo de 30 dias para acordo; na falta de acordo, há lugar a indemnização - Indemnização fixada em 1 ano de renda; - A não execução das obras, salvo motivo não imputável ao senhorio, dá lugar ao pagamento por este de uma indemnização correspondente a 10 anos de renda. 12
13 8. Principais alterações (cont.) A. Alteração ao regime substantivo Contratos para fins não habitacionais B. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime Contratos para fins habitacionais celebrados antes da vigência do RAU Antes Duração: - As partes podem livremente estabelecer regras quanto à duração do contrato, mas se as partes nada estipularem, considera-se celebrado por10anos Regime de transição e atualização de rendas: - Contratos anteriores a 1990 celebrados por duração indeterminada não podem ser cessados por livre vontade do senhorio( contratos para a vida ) - O senhorio só pode promover a atualização da renda se o imóvel: (i) estiver avaliado fiscalmente há menos de 3 anos; e (ii) estiver em estado pelo menos médio de conservação. - Atualização faseada (2/5/10 anos) até 4% do valor da habitação. Depois Duração: - Mantém-se a liberdade das partes na determinação da duração do contrato, mas se as partes nada estipularem, considera-se celebrado por 5 anos Regime de transição e atualização de rendas: - Estabelecimento de um mecanismo de negociação da renda, que assenta no diálogo entre as partes. - Duas exceções: Carênciaeconómica Idadeigualousuperiora65anosou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% 13
14 8. Principais alterações (cont.) Mecanismo de negociação da renda Senhorio Senhorio propõe: - Atualização de renda; -Tipo de contrato: prazo certo / duração indeterminada - Duração do contrato. Inquilino Aceita Contrapõe com nova renda, tipo e duração Denuncia o contrato Invoca circunstâncias de carência económica Invoca idade 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade >60% Resultado Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5 anos(salvo acordo quanto a outro tipo/duração). - Senhorio aceita. Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5 anos (salvo acordo quanto a outro tipo/duração). - Senhorio não aceita. Senhorio pode: Denunciar o contrato, com pagamento de indemnização equivalente a 5 anos de renda(valor médio das duas propostas); Atualizar renda de acordo com o valor da habitação; contrato com prazo certo de 5 anos. Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar a habitação; não há atualização da renda. Período transitório de 5 anos em que a atualização da renda está limitada, de acordo com uma taxa de esforço referente ao rendimento do agregado familiar, com tecto de 1/15 do valor da habitação: 10%-rendimento inferior a %-rendimento inferior a %-rendimento igualousuperiora Após 5 anos, a renda pode ser atualizada a valores de mercado, competindo à Segurança Social encontrar resposta para a situação de carência, se se mantiver. - Aplicação das regras da negociação, salvo se houver situação de carência económica. - Em qualquer caso, não há alteração do tipo ou cessação do contrato sem acordo do inquilino. 14
15 8. Principais alterações (cont.) Antes Depois B. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime Contratos para fins habitacionais celebrados antes da vigência do RAU Denúncia para demolição ou obras profundas: - Denúncia em ação judicial; - O senhorio é obrigado a realojar o inquilino independentemente da sua idade. Denúncia para demolição ou obras profundas: - Senhorio pode denunciar o contrato por mera comunicação. - O senhorio é obrigado a realojar, no mesmo concelho em condições análogas, o inquilino com idade 65 anos ou deficiência com incapacidade >60%.
16 8. Principais alterações (cont.) B. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime Contratos para fins habitacionais celebrados antes da vigência do RAU Contratos não habitacionaisantes da vigência do DL n.º 257/95 Antes Transmissão por morte: - Há transmissão por morte para qualquer ascendente; - Há transmissão sucessiva entre pais, ascendentes e filhos. Regime de transição e atualização de rendas: - Contratos anteriores a 1995 celebrados por duração indeterminada não podem ser cessados por livre vontade do senhorio, salvo ocorrendo trespasse ou alteração de mais de 50% da composição societária; - O senhorio só pode promover a atualização da renda se o imóvel estiver avaliado fiscalmente há menos de 3 anos. - Atualização faseada (5/10 anos) até 4% do valor da habitação. Depois Transmissão por morte: - Limita-se a transmissão por morte para ascendentes em 1º grau(pais); - Elimina-se a possibilidade de transmissões sucessivas; - Impede-se a transmissão para pessoa com outra casa própria ou arrendada no mesmo concelho - Transmissão dá lugar à transição do contrato para o novo regime (contrato com prazo de 2 anos) quando ocorra: para ascendente que viva com o inquilino e tenha idade inferior a 65 anos; ou para descendente quando este fizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos. Regime de transição e atualização de rendas: - Estabelecimento de um mecanismo de negociação da renda, que privilegia o diálogo entre as partes; - Exceção: microentidades (entre outros, volume de negócios líquido não superior a 500 mil euros) - período transitório de 5 anos 16
17 8. Principais alterações (cont.) B. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime Contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do RAU (pós 1990) Regime de transição: Antes Não há livre denúncia pelo senhorio. Depois Regime de transição: - O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedência não inferiora2anos; - Exclui-se a possibilidade da livre denúncia nas situações de inquilinos com: Idadeigualousuperiora65anos; ou Deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Contratos não habitacionais celebrados na vigência do DL n.º 257/95 Regime de transição: Há livre denúncia pelo senhorio quando se verifique: Trespasse ou locação do estabelecimento; ou Alteração de mais de 50% da composição societária. Regime de transição: O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedência não inferiora2anos. 17
18 9. Conclusões REFORÇO DA LIBERDADE DAS PARTES Maior confiança dos proprietários ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS E TRANSIÇÃO DOS CONTRATOS ANTIGOS PARA O NOVO REGIME Maior investimento dos particulares Promoção da reabilitação urbana DESPEJOS MAIS RÁPIDOS E MAIS SEGUROS Mais oferta de arrendamento a preços acessíveis 18
19 BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO
20 Memorandum of understanding on specific economic policy conditionality (MoU)
21 6.1. Prever um procedimento de despejo extrajudicial por violação de contrato, com o objectivo de encurtar o prazo de despejo para três meses.
22 PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO O Procedimento Especial de Despejo é um meio processual que se destina a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes. (Artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)
23 BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO 1 - É criado, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo. 2 O BNA tem competência em todo o território nacional para a tramitação do procedimento especial de despejo. (Artigo 15.º-A da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)
24 8. Principais alterações (cont.) Antes Depois Procedimento de despejo Procedimento de despejo: - Constituindo-se o título executivo o senhorio pode instaurar ação executiva para a entrega da habitação Há sempre processo judicial. Procedimento de despejo: - É criado um mecanismo especial de despejo, que corre, tanto quanto possível, por via extrajudicial, e que assegure meios de reação mais céleres e eficazes para efetivar a desocupação da habitação, v.g., no caso de incumprimento do contrato por parte do inquilino. 24
25 8. Principais alterações (cont.) Procedimento especial de despejo Senhorio Inquilino Outras entidades (BNA, Tribunal) Verificado o fundamento do despejo, o senhorio pode apresentar um pedido de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento(BNA); Inquilino não deduz oposição ao pedido de despejo - BNA emite um título de desocupação, podendo o agente de execução ou notário promover a efetivação do mesmo; - Apenas há intervenção do tribunal se for necessário autorizar a entrada no domicilio do inquilino- carácter urgente. BNA notifica o inquilino Inquilino deduz oposição ao pedido de despejo - Dá lugar à abertura de um processo especial e urgente; - Inquilino paga caução e deposita rendas devidas no decurso do processo; - Se alguma das partes utilizar abusivamente este procedimento, incorre emmultaiguala10vezesataxadejustiça devida. 25
26 O BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO terá a natureza de secretaria judicial, nos termos e com a estrutura a definir em decretolei (DGAJ + DGPJ) Secretaria do Balcão Nacional do Arrendamento Pessoal: Secretário de justiça.1; Escrivão de direito..1; Escrivão-adjunto 1; Escrivão auxiliar 8.
27 REQUISITOS PARA ACEDER AO BNA 1) Em caso de revogação - o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do artigo 1082.º do Código Civil; 2) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável o contrato escrito do qual conste a fixação desse prazo; 3) Em caso de cessação por oposição à renovação - o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil; 4) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil; 5) Em caso de resolução por comunicação o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra; 6) Em caso de denúncia pelo arrendatário nos termos dos n.os 3 e 4 do artigo 1098.º do Código Civil e dos artigos 34.º e 53.º da presente lei, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário.
28 COMUNICAÇÃO PARA CESSAÇÃO DO CONTRATO Possibilidade de o senhorio proceder à comunicação destinada à cessação do contrato mediante escrito assinado remetido por carta com aviso de recepção, nos casos de contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio. A comunicação considera-se realizada ainda que: a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais; b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. (Artigos 9.º e 10.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro)
29 EXEMPLO DE COMUNICAÇÃO Exmo.º Sr. António Laranjeira R. Alexandre Herculano, n.º SOURE Coimbra, 13 de Abril de 2011 Ex.mª Senhor, Venho expor e a final notificar V. Ex.ª para o seguinte: 1. A nossa constituinte, Teresa de Albuquerque Pereira, é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra "D", correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano sito na Rua Alexandre Herculano, n.º 75, freguesia e concelho de Soure, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo Doc. n.º Em foi celebrado contrato de arrendamento para habitação entre a nossa constituinte e V. Ex.ª, respeitante à fracção acima identificada - Doc. n.º 2.
30 3. Com a celebração de tal contrato ficou V. Ex.ª obrigado a pagar a renda mensal de 230, montante este sujeito a renovações nos termos legais - Doc. n.º Sucede que, a partir do mês de Setembro de 2010, V. Ex.ª deixou de pagar as rendas devidas até ao momento, 5. encontrando-se na presente data em dívida oito rendas no montante total de 1.840,00 (mil oitocentos e quarenta euros). 6. Pelo que, tendo decorrido mais de três meses sobre a data em que V. Ex.ª omitiu o primeiro pagamento devido, tornou-se inexigível à nossa constituinte a manutenção do contrato de arrendamento supra mencionado, assistindo-lhes, por tal fundamento, o direito à sua resolução (art º, n.º 3 do Código Civil). 7. Sendo que a dita resolução carece de ser efectuada por um dos meios referidos no art. 9.º, n.º 7 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, entre os quais o ora utilizado, e com observância do disposto no art º, n.º 1 do Código Civil.
31 8. Assim, a nossa constituintes declara resolvido o contrato de arrendamento em apreço, devendo a fracção ser lhe entregue livre e devoluta de pessoas e bens até ao final do terceiro mês seguinte à presente resolução, sob pena de execução judicial (art º do Código Civil). JUNTAM-SE: 2 documentos, cópias e procuração O Advogado Carlos Matias
32 REQUERIMENTO DE DESPEJO O requerimento é apresentado em modelo próprio, no BNA, devendo o requerente: a) identificar as partes, indicando os seus nomes e domicílios, bem como os respetivos números de identificação civil; b) Indicar o seu endereço de correio eletrónico se pretender receber comunicações por meios eletrónicos; c) Indicar o tribunal competente para apreciação dos autos se forem apresentados à distribuição; d) Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado por escrito, deve ser o local arrendado; e) Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos previstos no n.º 2 do artigo 15.º; f) Indicar o valor da renda; g) Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital, juros vencidos e outras quantias devidas; h) Juntar comprovativo do pagamento do imposto do selo; i) Indicar que pretende proceder ao pagamento da taxa devida ou, sendo o caso, indicar a modalidade de apoio judiciário concedido, bem como juntar documento comprovativo da respetiva concessão; j) Designar o agente de execução ou o notário competente para proceder à desocupação do locado; k)designar agente de execução para proceder à execução para pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, nos casos em que seja designado notário para proceder à desocupação do locado ou este venha a ser competente; l) Assinar o requerimento.
33 Entre os documentos que o requerido tem que apresentar, sob pena de a aplicação não permitir o envio do requerimento para o BNA, está o comprovativo de pagamento de imposto do selo. Há situações de isenção do imposto do selo em que o requerente pode indicar que está isento.
34 O REQUERIMENTO DE DESPEJO PODE SER APRESENTADO PELAS SEGUINTES VIAS: 1) Pelo Citius, quando entregue por mandatário; 2) Através da aplicação do BNA, quando o cidadão tenha cartão do cidadão, juntando digitalização dos documentos relevantes; 3) Através de uma secretaria judicial, quando o cidadão não tenha cartão do cidadão: a) Poderá preencher o requerimento na aplicação do BNA mas não poderá concluir a sua entrega, devendo, após preencher todos os campos, dirigir-se a uma secretaria judicial, com o n.º de referência do requerimento, entretanto gerada, e com os documentos que devem acompanhar o requerimento. A secretaria recuperará a informação do requerimento com base no n.º de referência apresentada pelo cidadão, digitalizará (caso ainda não venham digitalizados) os restantes documentos, e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o processo para o BNA via a aplicação informática deste; b) Poderá preencher o modelo do requerimento em papel, e entrega-lo, juntamente com os restantes documentos, numa das secretarias judiciais competentes para a sua receção. Aí um funcionário preencherá o requerimento na aplicação do BNA com base nas informações constantes do requerimento em papel, digitalizará os restantes documentos e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o requerimento para o BNA. c) Nos casos em que não haja digitalizador deve o secretário preencher via informática o requerimento e enviar por correio os documentos/cópias dos originais. Em todas as comarcas deverá haver secretarias competentes para receber os requerimentos de despejo. Os funcionários terão que se autenticar (nome de utilizador e password).
35 Quando o requerente pretende cumular com o pedido de despejo o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, terá que preencher um conjunto de campos adicionais, que correspondem aos campos do requerimento executivo que sejam relevantes para a execução para pagamento de quantia certa e que não tenham correspondência nos campos já existentes no requerimento de despejo. Em termos práticos, sendo o requerimento de despejo apresentado por via informática, e após o requerente indicar que pretende pedir o pagamento de renda, encargos ou despesas, o requerimento deverá expandir-se, no momento inicial do requerimento, de modo a surgirem esses campos. Quando o requerimento de despejo seja apresentado em papel, os campos específicos para o pagamento de rendas, encargos ou despesas, deverão constar de um anexo próprio.
36 RECUSA DO REQUERIMENTO DE DESPEJO ARTIGO15.º-C O requerimento só pode ser recusado se: a) Não estiver endereçado ao BNA; b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos previstos no n.º 2 do artigo 15.º; c) Não estiver indicado o valor da renda; d) Não estiver indicada a modalidade de apoio judiciário requerida ou concedida, bem como se não estiver junto o documento comprovativo do pedido ou da concessão do benefício do apoio judiciário; e) Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente, os números de identificação civil ou o lugar da notificação do requerido; f) Não estiver assinado; g) Não constar do modelo a que se refere o n.º 1 do artigo anterior; h) Não se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo; i) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.
37 Nos casos de recusa do requerimento em que o requerente apresente novo requerimento no prazo de 10 dias (n.º 2 do art. 15.º-C), considera-se que este requerimento dá entrada no mesmo processo, não havendo lugar à criação de um novo processo. Torna-se assim necessário que a aplicação do BNA para entrega dos requerimentos consiga identificar estas situações.
38 PARTES PROCESSUAIS Desde logo o n.º3 do artigo 15.º-B prevê a pluralidade de partes Assim, como partes principais temos o senhorio/senhorios e arrendatário/arrendatários. Caso especial do cônjuge do arrendatário Nos casos em que esteja em causa casa de morada de família, o cônjuge que não seja arrendatário será notificada para a casa de morada de família nos mesmo termos dos outros requeridos (seguindo as regras do domicílio convencionado), sendo tratado a partir daí como um requerido normal isto implica que se poderá opor, e que poderá por ex. ter um mandatário distinto do outro cônjuge.
39 Fiador O procedimento do BNA só poderá ser aplicado a fiadores que tenham domicílio convencionado. Deste modo o fiador será um requerido normal, efetuando-se a notificação nos mesmos termos que para os restantes requeridos. Esta solução implica no entanto que possam surgir casos em que o requerido/arrendatário não apresenta oposição mas o requerido/fiador apresenta. Esta oposição do fiador não poderá no entanto dizer respeito ao despejo mas apenas ao pagamento de rendas, encargos e despesas (porque só relativamente a este é que o fiador poderá estar obrigado). De qualquer modo, mesmo só havendo oposição do fiador, o BNA deve aguardar a decisão do tribunal, e não emitir o título de despejo.
40 Se o tribunal concluir que a dívida não existe (por ex. não há rendas em atraso), o BNA não deve emitir título de despejo no caso de essa dívida ser o fundamento do despejo. Se o tribunal decidir a favor do requerente/senhorio, então essa decisão será o título executivo em que se baseará a ação executiva para pagamento de quantia certa mas só relativamente ao fiador. Nesses casos, o BNA deverá emitir título de despejo, que será título executivo contra o arrendatário relativamente ao despejo e ao pagamento das rendas, encargos e despesas. Isto implica que o processo do BNA terá dois títulos executivos, e que quando o BNA remete o processo para um tribunal para iniciar a ação executiva de pagamento de quantia certa, o requerimento de execução que criará nesse momento será acompanhado pelos 2 títulos executivos.
41 NOTIFICAÇÃO DO REQUERIMENTO DE DESPEJO A notificação do requerido para desocupar o locado e, sendo o caso, pagar ao requerente a quantia das rendas em atraso e para deduzir oposição à pretensão é expedida para o local indicado no requerimento de despejo, mediante carta registada com aviso de recepção, considerando-se efectuada: a) Quando o citando recuse a assinatura do aviso de recepção; b) Na data certificada pelo distribuidor do serviço postal ou, no caso de ter sido deixado aviso por não ter sido possível efectuar o depósito na caixa do correio, no 8.º dia posterior a essa data, presumindo-se que o destinatário teve oportuno conhecimento dos elementos que lhe foram deixados. (Art. 15.º-D da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro e n.ºs 3 a 5 do art. 237.º-A do C.P.C.)
42 OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO DE DESPEJO 1 O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação. 2 A oposição não carece de forma articulada, devendo ser apresentada no BNA apenas por via eletrónica, sob pena de pagamento imediato de uma multa no valor de 2 unidades de conta processuais. 3 Com a oposição, deve o requerido proceder à junção do documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida e, nos casos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, ao pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas, salvo nos casos de apoio judiciário. 4 Não se mostrando paga a taxa ou a caução previstas no número anterior, a oposição tem-se por não deduzida. 5 A oposição tem-se igualmente por não deduzida quando o requerido não efetue o pagamento da taxa devida no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento do pedido de apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado da taxa e dos demais encargos com o processo. A oposição seguirá automaticamente para o tribunal, pelo que a análise à validade da mesma (nomeadamente se foi paga a taxa de justiça ou a caução art. 15.º-F n.º 4) será efetuada já no tribunal.
43 Uma vez que a constituição de mandatário é sempre obrigatória para a dedução de oposição, nos termos do n.º 3 do art. 15.º-S, a multa de 2 unidades de conta prevista no n.º 2 do art. 15.º-F é aplicável quando a oposição tenha sido entregue em papel (e não quando não tenha a menção da existência do mandato e do domicílio profissional do mandatário).
44 O pagamento da caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso previsto no n.º 3 do art. 15.º-F é efetuado através da emissão de DUC no sistema do IGFIJ, com a designação de depósito autónomo. O documento comprovativo do pagamento deverá ser entregue com a oposição e registado na aplicação das custas apenas no tribunal, associado em processo que corra no tribunal. Não obstante, em virtude do n.º 1 do art. 15.º-H, o BNA terá que notificar o requerente que foi apresentada oposição, remeter-lhe cópia da mesma e informar que foi remetida para tribunal.
45 Sempre que seja necessária intervenção do tribunal nos casos de oposição, pedido de diferimento da desocupação do imóvel, pedido de suspensão do despejo, autorização para entrada no domicílio ou impugnação a peça processual que determina essa intervenção dará entrada no BNA (seja através da sua aplicação informática, seja, eventualmente, em papel) e é este que remete o processo para tribunal (sendo que quando a peça dê entrada via aplicação informática, esse envio pode acontecer de modo automático). Tendo em consideração o disposto nos artigos 15.º - H, n.º4, 15.º S, n.º 6, e 209.º e ss. do C.P.C., há que garantir a realização da distribuição em todas as situações ali previstas.
46 DA SENTENÇA A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição. A sentença, sucintamente fundamentada, é logo ditada para a ata. Tendo sido requerida a intervenção do tribunal, a respectiva decisão judicial é enviada do tribunal para o BNA e, em função do conteúdo da decisão, extinguese o procedimento especial de despejo ou dá-se início ou prossegue-se com o despejo - neste caso informa-se o agente de execução/notário/oficial de justiça do conteúdo da decisão. Tendo em consideração que o recurso da decisão tem efeito meramente devolutivo (artigo 15.º Q) o tribunal comunica a decisão ao BNA no momento em que dá conhecimento da mesma às partes. O tribunal deve igualmente dar conhecimento de todos os recursos entretanto instaurados.
47 Nos casos de oposição ao despejo em que o tribunal dê razão ao senhorio, a decisão do tribunal é o título executivo necessário para a efetivação do despejo. O despejo, no entanto, é tramitado no BNA, sendo este quem remete a decisão judicial ao agente de execução/notário/oficial de justiça.
48 PEDIDO DE PAGAMENTO DE RENDAS Artigo 15.º, n.º 5 e artigo 15.º- J, n.º 5 Tendo sido deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, no momento em que é emitido o título de despejo (ou que o BNA é notificado da decisão judicial relativa à oposição), o BNA terá que remeter o título (ou a decisão judicial) para o agente de execução/notário/oficial de justiça, apenas para efeitos do despejo. Em simultâneo, notificará o senhorio, não só da emissão do título, mas também de que deverá proceder, no prazo de 10 dias, ao envio do comprovativo da taxa de justiça referente à ação executiva para o pagamento das rendas, encargos ou despesas.
49 Caso o senhorio não remeta tal comprovativo, considera-se que desistiu de intentar a ação executiva e o procedimento, no que respeita ao pagamento das rendas, termina aí. Caso o senhorio remeta o comprovativo, então o BNA recuperará a informação que consta do requerimento de despejo e criará um requerimento executivo, ao qual juntará o título de despejo (ou a decisão judicial) e o comprovativo do pagamento da taxa de justiça, e remeterá para tribunal, dando início por essa via a uma ação executiva para pagamento de rendas, encargos ou despesas.
50 Nos casos em que foi deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas e quando senhorio não tenha ainda constituído advogado no procedimento especial de despejo, a notificação que se realiza após a emissão do título de despejo servirá também para que o senhorio indique qual o seu advogado (cuja constituição pode até ser obrigatória na ação executiva para pagamento de rendas), juntando a respetiva procuração (ou permitindo que o advogado se associe ao processo através do Citius). Nos casos em que seja o senhorio a indicar o seu advogado é necessário que essa indicação, quando seja realizada na aplicação do BNA, seja efetuada através de formulário próprio que permita que os dados do advogado sejam apresentados de forma estruturada e, nomeadamente, introduzidos de forma automática no requerimento executivo que o BNA criará para enviar para tribunal, juntando a procuração.
51 Quando o BNA, nos casos de execução para pagamento de rendas, encargos ou despesas, remete para o tribunal o requerimento executivo, o que seguirá em PDF é o requerimento de despejo que deu início ao processo no BNA, assinado eletronicamente pelo requerente ou pelo seu advogado. Nos casos em que o requerimento foi entregue em papel, o original assinado pelo requerente ficará arquivado na secretaria em que foi entregue.
52 Caso o senhorio deduza cumulativamente com o pedido de despejo, o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, pode nomear um notário para o despejo e um agente de execução para o pagamento de rendas, encargos ou despesas. Nos casos em que há cumulação de pedido de despejo e de execução de rendas, encargos ou despesas, e o senhorio pretenda nomear um agente de execução para o despejo (e não um notário) deve ser esse mesmo agente de execução a realizar a execução para pagamento de renda.
53 A análise da validade do requerimento executivo no caso de execução para pagamento de rendas, encargos ou despesas, incluindo a validade da nomeação do agente de execução, é efetuada pelo tribunal, no momento em que o requerimento der entrada no tribunal.
54 A taxa de justiça é paga por referência multibanco. Quando, no requerimento de despejo, o senhorio indica que apresentou um pedido de apoio judiciário mas que este ainda não foi decidido, é necessário estabelecer um link com a Segurança Social por forma a que BNA tenha conhecimento da decisão. Para cumprimento do disposto no n.º 7 do art. 15.º-B deverá existir um campo específico no requerimento para o requerente justificar a urgência. Caso o pedido seja indeferido deve o requerente proceder ao pagamento da taxa, no prazo de 5 dias após do respectivo conheicmento, também por referência multibanco.
55 DOS NOTÁRIOS Conforme tivemos oportunidade de verificar, o notário é designado ao abrigo do dispostonaalíneaj)don.º2doartigo15.º,dalein.º6/2006,de27defevereiro. No entanto, para ser designado o notário tem previamente que se inscrever na lista do BNA, por forma a que o sistema informático o possa reconhecer automaticamente. Noscasosemqueonotárioseinscrevanalista poderárecusararealizaçãodedespejos com base no disposto nos artigos 7.º (territorialidade) e 14.º (extensão de impedimentos). Uma vez indicado o notário este receberá o título ou a decisão judicial, devendo aquele darinícioàdesocupaçãodolocado artigo15.º-j.
56 Artigo 15.º - J Desocupação do locado e pagamento de rendas em atraso Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução, notário ou oficial de justiça, desloca-se imediatamente ao locado para tomada de posse do imóvel, lavrando auto da diligência. O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efetivar a posse do imóvel, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 5 do artigo 840.º do Código de Processo Civil. Quando a desocupação do locado deva efetuar se em domicílio, a mesma só pode realizar -se entre as 7 e as 21 horas, devendo o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça entregar cópia do título ou decisão judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligência se realiza, o qual pode assistir à diligência e fazer se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiança que, sem delonga, se apresente no local.
57 O senhorio indica o agente de execução ou notário que pretende que realize o despejo no requerimento mas a validade dessa nomeação só é confirmada no momento de emissão do título de despejo (ou quando o BNA é notificado da decisão judicial referente à oposição). Caso nesse momento a nomeação não seja válida, por ex. porque o agente de execução/notário está suspenso, o sistema automaticamente designará um novo responsável pelo despejo, não sendo solicitado ao senhorio que indique novo agente de execução/notário. O sorteio respeita o princípio da territorialidade previsto nos Estatuto do Notariado
58 Artigo 15.º -K Destino dos bens 1 O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça procede ao arrolamento dos bens encontrados no locado. 2 O arrendatário deve, no prazo de 30 dias após a tomada da posse do imóvel, remover todos os seus bens móveis, sob pena de estes serem considerados abandonados.
59 OCORRÊNCIAS POSSÍVEIS NO ÂMBITO DA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO: A) Acordo entre senhorio e arrendatário B) Autorização judicial para entrada imediata no domicílio C) Suspensão da desocupação do locado D) Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação
60 A ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO A) Artigo 15.º -J O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo lavrado auto pelo agente de execução, notário ou oficial de justiça.
61 B AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA ENTRADA NO DOMICÍLIO Artigo 15.º -L Autorização judicial para entrada imediata no domicílio 1 Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade ou incumpra o acordo previsto no n.º 2 do artigo 15.º -J e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio. 2 O requerimento previsto no número anterior assume caráter de urgência e deve ser instruído com: a) O título para desocupação do locado; b) O documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida. Só há lugar a este requerimento nos casos em que não houve oposição, já que, nos termos do n.º7 do artigo 15.º, sempre que os autos sejam distribuídos, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questões suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorização de entrada no domicílio.
62 O agente de execução/notário/oficial de justiça apenas deverá apresentar o requerimento para ser autorizada a entrada no domicílio, após pagamento efetuado pelo senhorio no valor da taxa de justiça. Noscasosemqueosenhoriobeneficiadeapoiojudiciário,eodespejoérealizado por oficial de justiça, logo não é necessário pagamento da taxa de justiça. Nos restantes casos aplicar-se-á a taxa de justiça que deverá constar da regulamentação,nostermosdodispostonoartigo15.º-s,n.º9,alíneai).
63 O n.º 4 do art. 15.º-L prevê que é motivo de recusa do requerimento de autorização para entrada no domicílio a violação do disposto no arts. 9.º, 10.º e 15.º-D, ou seja as normas relativas às comunicações entre senhorio e arrendatário antes do procedimento especial de despejo e as normas de notificação ao arrendatário do requerimento de despejo. Sendo que: - O requerimento de autorização é apresentado pelo agente de execução/notário/oficial de justiça; - Este não terá em sua posse esses documentos; - Os documentos constam do processo no BNA, será possível, na plataforma informática, ao agente de execução/notário/oficial de justiça anexar ao seu requerimento documentos do processo de modo expedito. Tal situação constará da regulamentação.
64 C) Artigo 15.º -M Suspensão da desocupação do locado 1 O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça suspende as diligências para desocupação do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual não tenha sido dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum dos seguintes títulos, com data anterior ao início daquele procedimento: a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do senhorio; b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do arrendatário, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respetiva notificação ao senhorio ou de este ter especialmente autorizado subarrendamento ou a cessão ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatário ou cessionário como tal.
65 2 Tratando -se de arrendamento para habitação, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça suspende as diligências executórias quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução. 3 Nos casos referidos nos números anteriores, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que as diligências para a desocupação do locado prosseguem, salvo se, no prazo de 10 dias, requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado a confirmação da suspensão, juntando ao requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao senhorio ou ao seu representante. 4 Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de cinco dias, decide manter suspensas as diligências para a desocupação ou ordena o levantamento da suspensão e a imediata prossecução daquelas.
66 D) Artigo 15.º - N Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação 1 No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo para a oposição ao procedimento especial de despejo, o arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três. 2 O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas, só podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos: a) Que, tratando -se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção; b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
67 3 No caso de diferimento decidido com base na alínea a) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao período de diferimento, ficando aquele sub -rogado nos direitos deste. Artigo 15.º -O Termos do diferimento da desocupação 1 O requerimento de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferido liminarmente quando: a) Tiver sido apresentado fora do prazo; b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior; c) For manifestamente improcedente. 2 Se o requerimento for recebido, o senhorio é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três. 3 O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo máximo de 20 dias a contar da sua apresentação, sendo, no caso previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo anterior, a decisão oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social. 4 O diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão que o conceder.
68 Nos casos de diferimento do despejo o tribunal envia a decisão para o BNA que, por sua vez, remete para o agente de execução/notário/oficial de justiça. Noscasosdediferimentoemquenãotenhahavidooposição,oBNAemite o título assim que se esgotar o prazo para a oposição, sendo que o título de desocupação e a decisão de diferimento devem ser enviados para o agente de execução/notário/oficial de justiça em conjunto e em simultâneo.
69 DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E AUTORIZAÇÃO JUDICIAL Nos casos em que o imóvel arrendado não constitua domicílio, a entrada imediata no mesmo para tomar posse, ainda que haja resistência em desocupar o imóvel, não carece de prévia autorização judicial. Constituindo o imóvel arrendado domicílio: - Havendo resistência em desocupar o imóvel, é sempre necessário autorização judicial para a entrada; - Não havendo pessoas no local: a)existindo indícios de que o imóvel se encontra abandonado, o agente de execução afixa no local aviso com dia e hora para entrada no domicílio, não carecendo de autorização judicial para entrada; b)não existindo indícios de abandono, a tomada de posse do locado carece de autorização judicial.
70 ENTREGA DO IMÓVEL O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça designado, investe o senhorio na posse, entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica os arrendatários e quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do senhorio. Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o senhorio é investido na posse da sua quota-parte. Tratando-se da casa de habitação principal do executado, sempre que se suscitem sérias dificuldades no realojamento do despejado, o agente de execução, notário ou oficial de justiça comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes.
71 Intervenientes-Senhorio
72 Intervenientes-Senhorio
73 Intervenientes-Senhorio
74 Intervenientes-Arrendatário
75 Intervenientes-Arrendatário
76 Intervenientes-Arrendatário
77 Intervenientes-Arrendatário