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Timestamp: 2018-02-25 17:26:14+00:00
Document Index: 94294939

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 19', 'art. 67', 'sentenza ', 'art. 19']

plusvalenza cessione immobiliare 12,50% imposta sostitutiva è stata elevata dal 12,50% al 20% per cento guadagno vendita appartamento tassazione tasse da pagare
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PLUSVALENZA DA CESSIONE IMMOBILIARE E IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL 12.50%
Plusvalenze da cessioni immobiliari
Cosa sono queste plusvalenze? In parole semplici e’ il guadagno che scaturisce dalla differenza tra prezzo d’acquisto dell’immobile (o terreno) e prezzo di vendita, tale guadagno e’ tassato se la vendita avviene prima dei cinque anni dall’acquisto (ad eccezione per le abitazioni principali) ed e’ soggetta ad una tassazione agevolata detta imposta sostitutiva pari al 12.50%.
Sono esclusi (ambito soggettivo) gli imprenditori, professionisti, società ed enti relativamente ai beni immobili oggetto dell’attività.
Sono escluse dalla plusvalenza (ambito oggettivo) le cessioni di fabbricati o terreni agricoli, relative a:
a) cessioni avvenute oltre i 5 anni dall’acquisto
b)immobili pervenuti per successione o donazione ;
c) unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione, e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari. Per provare che il periodo intercorso, tra l'acquisto o la costruzione nell'arco dei cinque anni, di utilizzo dell'immobile come abitazione principale è maggiore del periodo di non utilizzo, oltre il certificato di residenza, è idonea una dichiarazione sostitutiva giusta quanto previsto dal decreto del Ministro delle finanze 30 luglio 1999, n. 311, che per la detraibilità degli interessi passivi e relativi oneri accessori dei mutui ipotecari contratti per la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale recita: "Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente. A tal fine rilevano le
risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione effettuata ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15 (ora, D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445) con la quale il contribuente può attestare anche che dimora
abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici".
Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni sono tassate,restano esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari . Risoluzione n. 105/E del 21/05/2007
Rientrano in tale categoria, oltre la compravendita, la permuta, la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento ed il conferimento in società.
Nulla dice la norma in merito alle plusvalenze a seguito di cessione di immobile usucapito.
La previsione normativa sopra citata è stata introdotta al fine di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili poste in essere con finalità speculative.
La legge Finanziaria 2006 (L. 23 dicembre 2005, n. 266) ha introdotto, con il comma 496 dell'art. 1 , un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito per le plusvalenze di cui all'art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, nella misura del 12,50 per cento.
Per le  cessioni  a  titolo  oneroso  di  beni  immobili acquistati o costruiti da non più  di  cinque  anni,  l'imposta  sostitutiva dell'imposta sul reddito - che all'atto della cessione la  parte  venditrice
ne può richiedere l'applicazione al notaio - è stata elevata dal 12,5 al  20 per cento.
La nuova misura dell'imposta sostitutiva sulle plusvalenze realizzate si applica per le cessioni effettuate a partire dal 3 ottobre 2006.
La disposizione che non è a termine, ma a regime, è entrata in vigore il 1° gennaio 2006; pertanto, si applica agli atti pubblici o autenticati da tale data.
La lettera b) del comma 1 dell'art. 67 del Tuir considera: "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".
La cessione di immobili tra coniugi
I trasferimenti immobiliari tra coniugi, a seguito di accordi intervenuti tra gli stessi in sede di divorzio o di separazione, anche se non hanno ad oggetto l'abitazione utilizzata in precedenza da essi, hanno una causa negoziale atipica, e in essi manca ordinariamente il presupposto dell'onerosità.
In ogni caso, anche quando in base agli accordi il trasferimento avvenga contro corrispettivo, si potrebbe ritenere che si possa invocare l'art. 19 della L. 6 marzo 1987, n. 74, che dispone: "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa".
Con tale ultima espressione si riterrebbero escluse dalla tassazione le plusvalenze di cui all'art. 67, lettera b), in commento.
Si ricorda che la Corte Costituzionale Con la sentenza n. 154 del 10 maggio 1999 ha dichiarato l'incostituzionalità di quella parte dell'art. 19 della L. n. 74/1987, che non estendeva l'esenzione in essa prevista a tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale dei coniugi ed ha interpretato la norma nel senso di considerare oggetto dell'esenzione qualsiasi imposizione tributaria.
Art. 67 del Tuir Dpr 917/86
1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né
in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per
la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per
donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;
c) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di partecipazioni qualificate. Costituisce cessione di partecipazioni qualificate la cessione di azioni, diverse dalle azioni di risparmio, e di ogni altra partecipazione al capitale od al patrimonio delle società di cui all'articolo 5, escluse le associazioni di cui al comma 3, lettera c), e dei soggetti di cui all'articolo 73, comma 1, lettere a), b) e d), nonché la cessione di diritti o titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni, qualora le partecipazioni, i diritti o titoli ceduti rappresentino, complessivamente, una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria superiore al 2 o al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio superiore al 5 o al 25 per cento, secondo che si tratti di titoli negoziati in mercati regolamentati o di altre partecipazioni. Per i diritti o titoli attraverso cui possono essere acquisite partecipazioni si tiene conto delle percentuali potenzialmente ricollegabili alle predette
partecipazioni. La percentuale di diritti di voto e di partecipazione è determinata tenendo conto di tutte le cessioni effettuate nel corso di dodici mesi, ancorché nei confronti di soggetti diversi. Tale disposizione
si applica dalla data in cui le partecipazioni, i titoli ed i diritti posseduti rappresentano una percentuale di diritti di voto o di partecipazione superiore alle percentuali suindicate. Sono assimilate alle
plusvalenze di cui alla presente lettera quelle realizzate mediante:
1) cessione di strumenti finanziari di cui alla lettera a) del comma 2 dell'articolo 44 quando non rappresentano una partecipazione al patrimonio;
2) cessione dei contratti di cui all'articolo 109, comma 9, lettera b), qualora il valore dell'apporto sia superiore al 5 per cento o al 25 per cento del valore del patrimonio netto contabile risultante dall'ultimo
bilancio approvato prima della data di stipula del contratto secondo che si tratti di società i cui titoli sono negoziati in mercati regolamentati o di altre partecipazioni. Per le plusvalenze realizzate mediante la cessione dei contratti stipulati con associanti non residenti che non soddisfano le condizioni di cui all'articolo 44, comma 2, lettera a), ultimo periodo, l'assimilazione opera a prescindere dal valore dell'apporto;
3) cessione dei contratti di cui al numero precedente qualora il valore dell'apporto sia superiore al 25 per cento dell'ammontare dei beni dell'associante determinati in base alle disposizioni previste del comma 2
dell'articolo 47 del citato testo unico ;
c-bis) le plusvalenze, diverse da quelle imponibili ai sensi della lettera c), realizzate mediante cessione a titolo oneroso di azioni e di ogni altra partecipazione al capitale o al patrimonio di società di cui
all'articolo 5, escluse le associazioni di cui al comma 3, lettera c), e dei soggetti di cui all'articolo 73, nonché di diritti o titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni. Sono assimilate
alle plusvalenze di cui alla presente lettera quelle realizzate mediante:
1) cessione dei contratti di cui all'articolo 109, comma 9, lettera b), qualora il valore dell'apporto sia non superiore al 5 per cento o al 25 per cento del valore del patrimonio netto contabile risultante
dall'ultimo bilancio approvato prima della data di stipula del contratto secondo che si tratti di società i cui titoli sono negoziati in mercati regolamentati o di altre partecipazioni;
2) cessione dei contratti di cui alla lettera precedente qualora il valore dell'apporto sia non superiore al 25 per cento dell'ammontare dei beni dell'associante determinati in base alle disposizioni previste dal
comma 2 dell'articolo 47;
c-ter) (5) le plusvalenze, diverse da quelle di cui alle lettere c) e c-bis), realizzate mediante cessione a titolo oneroso ovvero rimborso di titoli non rappresentativi di merci, di certificati di massa, di valute
estere, oggetto di cessione a termine o rivenienti da depositi o conti correnti, di metalli preziosi, sempreché siano allo stato grezzo o monetato, e di quote di partecipazione ad organismi d'investimento collettivo. Agli effetti dell'applicazione della presente lettera si considera cessione a titolo oneroso anche il prelievo delle valute estere dal deposito o conto corrente;
c-quater) i redditi, diversi da quelli precedentemente indicati, comunque realizzati mediante rapporti da cui deriva il diritto o l'obbligo di cedere od acquistare a termine strumenti finanziari, valute, metalli
preziosi o merci ovvero di ricevere o effettuare a termine uno o più pagamenti collegati a tassi di interesse, a quotazioni o valori di strumenti finanziari, di valute estere, di metalli preziosi o di merci e ad
ogni altro parametro di natura finanziaria. Agli effetti dell'applicazione della presente lettera sono considerati strumenti finanziari anche i predetti rapporti;
c-quinquies) le plusvalenze ed altri proventi, diversi da quelli precedentemente indicati, realizzati mediante cessione a titolo oneroso ovvero chiusura di rapporti produttivi di redditi di capitale e mediante cessione a titolo oneroso ovvero rimborso di crediti pecuniari o di strumenti finanziari, nonché quelli realizzati mediante rapporti attraverso cui possono essere conseguiti differenziali positivi e negativi in
dipendenza di un evento incerto;
d) le vincite delle lotterie, dei concorsi a premio, dei giochi e delle scommesse organizzati per il pubblico e i premi derivanti da prove di abilità o dalla sorte nonché quelli attribuiti in riconoscimento di particolari meriti artistici, scientifici o sociali;
e) i redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli;
f) i redditi di beni immobili situati all'estero;
g) i redditi derivanti dall'utilizzazione economica di opere dell'ingegno, di brevetti industriali e di processi, formule e informazioni relativi ad esperienze acquisite in campo industriale, commerciale o
scientifico, salvo il disposto della lettera b) del comma 2 dell'articolo 53;
h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall'affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall'affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende; l'affitto e la concessione in usufrutto dell'unica azienda da parte dell'imprenditore non si considerano fatti nell'esercizio dell'impresa, ma in caso di successiva vendita totale
o parziale le plusvalenze realizzate concorrono a formare il reddito complessivo come redditi diversi;
h-bis) le plusvalenze realizzate in caso di successiva cessione, anche parziale, delle aziende acquisite ai sensi dell'articolo 58;
i) i redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente;
l) i redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere;
m) le indennità di trasferta, i rimborsi forfetari di spesa, i premi e i compensi erogati ai direttori artistici ed ai collaboratori tecnici per prestazioni di natura non professionale da parte di cori, bande musicali e filodrammatiche che perseguono finalità dilettantistiche, e quelli erogati nell'esercizio diretto di attività sportive dilettantistiche dal CONI, dalle Federazioni sportive nazionali, dall'Unione Nazionale per l'Incremento delle Razze Equine (UNIRE), dagli enti di promozione sportiva e da qualunque organismo, comunque denominato, che persegua finalità sportive dilettantistiche e che da essi sia riconosciuto. Tale disposizione si applica anche ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa di carattere amministrativo-gestionale di natura non professionale resi in favore di società e associazioni sportive dilettantistiche [e di cori, bande e filodrammatiche da parte del direttore e dei collaboratori
tecnici]
n) le plusvalenze realizzate a seguito di trasformazione eterogenea di cui all'articolo 171, comma 2, ove ricorrono i presupposti di tassazione di cui alle lettere precedenti.
1-bis. Agli effetti dell'applicazione delle lettere c), c-bis) e c-ter) del comma 1, si considerano cedute per prime le partecipazioni, i titoli, gli strumenti finanziari, i contratti, i certificati e diritti, nonché le valute ed i metalli preziosi acquisiti in data più recente; in caso di chiusura o di cessione dei rapporti di cui alla lettera c-quater) si considerano chiusi o ceduti per primi i rapporti sottoscritti od acquisiti in data più recente.
1-ter. Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di valute estere rivenienti da depositi e conti correnti concorrono a formare il reddito a condizione che nel periodo d'imposta la giacenza dei depositi
e conti correnti complessivamente intrattenuti dal contribuente, calcolata secondo il cambio vigente all'inizio del periodo di riferimento sia superiore a cento milioni di lire [euro 51.645,69;] per almeno sette giorni lavorativi continui.
1-quater. Fra le plusvalenze e i redditi di cui alle lettere c-ter), c-quater) e c-quinquies) si comprendono anche quelli realizzati mediante rimborso o chiusura delle attività finanziarie o dei rapporti ivi indicati,
sottoscritti all'emissione o comunque non acquistati da terzi per effetto di cessione a titolo oneroso.