Source: http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1123.html
Timestamp: 2014-07-26 07:05:00+00:00
Document Index: 20371566

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art. 1123', 'art. 562', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1125', 'art. 1126', 'art. 563', 'art. 562', 'art. 1123', 'art. 24', 'art. 2043', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1136', 'art. 69', 'art. 1123', 'art. 1126', 'art. 2043', 'sentenza ', 'art. 1123', 'sentenza ', 'art. 1104', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123']

Art. 1123 codice civile - Ripartizione delle spese - Brocardi.it
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; disp. att. 68], salvo diversa convenzione (1) (2). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; disp. att. 63].
(1) Cfr. art. 63 d.lgs. 15-12-1993, n. 507, in ordine alla tassa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani prodotti dalle parti comuni del condominio.
(2) La norma prevede a carico dei condomini l'obbligo di pagare le spese comuni, che ha la natura di obbligazione propter rem, relativa ad es. alle spese di riscaldamento, di portierato e concernenti l'ascensore.
La norma esprime il generale principio in forza del quale le spese relative alle parti comuni di un edificio, sono ripartite fra i condomini in proporzione delle rispettive quote. Si presume cioè che tutti i condomini usino delle parti comuni alla stessa maniera; tale presunzione viene [v. 2727] però superata se le parti comuni sono destinate a servire i condomini in maniera diversa: in tal caso le spese vengono ripartite fra gli stessi in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne. La presunzione viene altresì superata se le parti comuni sono poste al solo servizio del gruppo di condomini che ne trae utilità. È possibile inoltre che le spese vengano convenzionalmente ripartite in maniera differente (secondo quanto dispone l'inciso «salvo diversa convenzione»). In taluni casi è la stessa legge a ripartire le spese in maniera differente [v. 1124-1126].
529Nell'art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento dello parti comuni, nonch� la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come gi� faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo.
Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per met� in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra met� in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perch� � da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe per� eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perch� in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perci� ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella met� delle spese stesse che � ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma).
Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura dei pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilit�, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di propriet� di ciascuno. Siccome per� pu� darsi che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilit� che deriva dalla funzione principale del lastrico, che � quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilit�, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo, il godimento diretto, in quanto si servono di esso come potrebbero servirsi di una terrazza, � sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino (art. 1126 del c.c.). In fondo, la distinzione tra i due gruppi di condomini era gi� contenuta nell'art. 563 del codice del 1865, il quale disponeva che, ove l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, quelli che ne avevano l'uso esclusivo, �per ragion del calpestio�, erano tenuti a contribuire per un quarto � quota che mi � sembrata troppo esigua � nelle spese di riparazione e di ricostruzione, mentre gli altri tre quarti erano a carico cos� di costoro come degli altri condomini nelle proporzioni indicate dal precedente art. 562.
Cass. n. 23345/2008
In tema di condominio, una volta perfezio�natosi il trasferimento della propriet� di un'unit� immobiliare, l'alienante perde la qualit� di con�domino e non � pi� legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli � subentrato. Ne consegue che non pu� es�sere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. cod. proc. civ per la riscossione dei contributi con�dominiali, atteso che la predetta norma di legge pu� trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio.
Cass. sez. un. n. 9148/2008
In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidariet�, trattandosi di un'obbli�gazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perci� divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformit� con il difetto di struttura unitaria del condominio la responsabilit� dei condomini � retta dal criterio della parziariet�, per cui le ob�bligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.
Cass. n. 2760/2008
L'esistenza di un condominio �di fatto� tra assegnatari di case di abitazione, realizzate dal�l'I.A.C.P. (Istituto Autonomo Case Popolari), non determina nei singoli partecipanti l'obbligo del versamento dei contributi condominiali ai sensi dell'art. 1123 c.c. in quanto, la gestione autonoma delle parti comuni dell'edificio � legittimamente esercitata, ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 1035 del 1972, solo se preventivamente autorizzata dall'Ente a seguito di apposita richiesta formulata dal sessanta per cento degli assegnatari.
Cass. n. 23308/2007
L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unit� immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unit� immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazio�ne delle parti comuni, trova la sua fonte nella compropriet� delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso at�tribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 c.c. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.
Cass. n. 27292/2005
La deliberazione dell'assemblea condomi�niale di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli con�domini, costituisce titolo di credito del condomi�nio e, di per s�, prova l'esistenza di tale credito, legittimando, senz'altro, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del singolo condomino a pagare le somme all'esito del giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito sia ristretto solamente alla verifica dell'esistenza e dell'efficacia della deliberazione assembleare me�desima relativa all'approvazione della spesa e alla ripartizione degli inerenti oneri.
Cass. n. 16982/2005
Anche se, ai sensi dell'art. 1123 c.c., la ripar�tizione delle spese fra i condomini va compiuta in proporzione della propriet� di ciascuno, l'ammi�nistratore deve attenersi alle tabelle millesimali esistenti (che, pur avendo natura valutativa e non attributiva della propriet�,vanno applicate � in quanto approvate ed accettate � finch� non siano state modificate) e, pertanto, non � tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle, adeguan�do conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini. Ne consegue che, qualora il condomino intenda denunciare la violazione del�l'art. 1123 c.c., � tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modica giudiziale, e non il piano di riparto redatto in base alle tabelle medesime.
Cass. n. 2946/2005
In tema di condominio, poich�, le spese di riscaldamento delle parti comuni, avendo ad oggetto il godimento della cosa comune, rien�trano fra quelle generali, � applicabile il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell'art. 1123 c.c. con riferimento al valore della propriet� di ciascun condomino, e non quello dell'uso dif�ferenziato dettato dal secondo comma, il quale non opera per le spese generali. Pertanto, tro�vando la partecipazione a tali spese fondamento nella compropriet� delle cose comuni, il singolo condomino non pu� sottrarsi all'obbligo di con�tribuirvi, mentre le particolari caratteristiche dell'impianto di riscaldamento assumono rilievo esclusivamente in tema di spese di conservazione e di manutenzione. (Nella specie, la Suprema Corte, nel ritenere legittima la ripartizione delle spese di riscaldamento delle parti comuni in base al valore della propriet� di ciascuno dei condo�mini e non dell'uso differenziato, ha escluso la rilevanza della mancata utilizzazione delle unit� immobiliari di propriet� esclusiva, considerando altres� ininfluente, ai fini della decisione, l'esame delle particolari caratteristiche dell'impianto, che � secondo l'assunto della ricorrente � sarebbe stato privo di caldaia e di generatore centralizza�ti).
Cass. n. 12013/2004
In tema di spese necessarie per la conserva�zione e il godimento delle parti comuni, poich� l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concre�to, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in exe�cutivis contro il singolo partecipante per il recu�pero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualit� di condomino al momento in cui l'obbligo di con�servazione � insorto, e non contro colui che tale qualit� riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.
Cass. n. 1420/2004
In tema di oneri condominiali, non � ap�plicabile alle spese di conservazione (art. 1123, primo comma c.c.), qual � quella per la sostitu�zione della caldaia, il criterio di ripartizione in proporzione dell'uso (art. 1123, secondo comma c.c.). Ne consegue che la ripartizione delle spe�se per la sostituzione della caldaia va effettuata secondo i millesimi di propriet� e non secondo i millesimi del riscaldamento e tale normativa � derogabile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini, non rientrando tra le attribuzioni della assem�blea condominiale quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condomino attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua propriet� esclusiva.
Cass. n. 12298/2003
In tema di condominio negli edifici, l'attivi�t� di custodia e di vigilanza � dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unit� immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servi�zio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della propriet� di ciascuno dei condomini.
Cass. n. 6323/2003
In tema di spese necessarie per la conser�vazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione propter rem, in quanto conseguenza della contitolarit� del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui � necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a cari�co di ciascun condomino, sicch�, in caso di com�pravendita di un'unit� immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, � tenuto alla spesa colui che � condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.
Cass. n. 1277/2003
Le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo indi�scutibilmente il consorzio alla categoria delle associazioni, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed assumendo, per l'effetto, rilievo decisivo la volont� manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie. Salvo che la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volont� di partecipa�re alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio gi� costituito pu� essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di ac�quistare un immobile compreso in un consorzio oppure l'utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati. Solo la partecipa�zione al consorzio pu� determinare l'obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statuta�riamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento. (In applicazione di tali principi, la Suprema Corte ha cassato senza rinvio la senten�za impugnata, che, essendosi formato il giudicato in ordine alla insussistenza di una volont� della parte di partecipare al Consorzio manifestata ta�citamente, era incorsa nel vizio di extrapetizione affermando che la parte stessa, acquistando l'im�mobile, aveva assunto due obbligazioni collegate da rapporto di strumentalit�, aventi ad oggetto, l'una, la partecipazione alle spese comuni e, l'al�tra, l'adesione al consorzio).
Cass. n. 641/2003
Alla stregua della stessa lettera dell'art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio �, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condomi�niale di natura contrattuale, ovvero nella delibe�razione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condomini.
Cass. sez. un. n. 5035/2002
In caso di azione giudiziale dell'amministra�tore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unit� immobiliare di propriet� esclusiva, � passivamente legittimato il vero proprietario di detta unit� e non anche chi possa apparire tale � come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della propriet� (non co�municato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario � difettando, nei rapporti fra condominio, che � un ente di gestio�ne, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operativit� del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarit� della propriet� funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condo�miniale.
Cass. n. 3944/2002
In materia di condominio, � valida la di�sposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacch� il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della propriet� di ciascun condomino (art. 1123 c.c.) � liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), n� siffatta deroga pu� avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabi�le dell'art. 1136 c.c. ovvero su quella dell'art. 69 disp. att. c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i di�versi temi della costituzione dell'assemblea della validit� delle deliberazioni e delle tabelle millesi�mali.
Cass. n. 10560/2001
Le obbligazioni a carico del condomino connesse alla propriet� comune dell'impianto centralizzato di riscaldamento vengono meno nella ipotesi in cui costui sia stato escluso dal relativo servizio per distacco della diramazione ai locali di sua esclusiva propriet�, disposto dallo stesso condominio allo scopo di procedere alle necessarie riparazioni; e per il protrarsi di tale distacco a causa della inerzia del condominio medesimo, senza che rilevi in contrario la decisione, presa, in conseguenza di ci�, dal condominio, di attivare un impianto autonomo di riscaldamento. (Nella specie, alla stregua del principio di cui alla massima, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito che aveva accolto la impugna�zione della delibera condominiale con la quale le spese di gestione dell'impianto centralizzato di ri�scaldamento per gli anni 1989-90 e 1990-91 erano state poste a carico anche dei condomini di una delle palazzine del condominio che, per detto pe�riodo, era stata esclusa dalla fruizione del servizio per distacco, protrattosi nel tempo, disposto dal condominio stesso, con taglio della condotta del�l'alimentazione, allo scopo di eliminare le perdite di pressione e di acqua riscontrate).
Cass. n. 6849/2001
L'obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unit� immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini, nelle loro unit� immobiliari, a causa della omessa manutenzione e riparazione previsto dall'art. 1123 c.c., ovvero trattandosi di lastrici solari nella misura indicata nell'art. 1126 c.c., trova la sua fonte nella compropriet� delle parti comuni dell'edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva ed omissiva, che, peraltro, se provata, pu� determinare, rela�tivamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilit� ai sensi dell'art. 2043 c.c. Tale obbligo di contribuzione vale anche per le spese necessarie per eliminare vizi e carenze co�struttive originarie dell'edificio condominiale, sal�va in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unit� immobiliari.
Cass. n. 1959/2001
Nel caso in cui vi sia stata una sentenza de�finitiva di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manuten�zione di un bene che si assume comune soltanto al alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non � preclusa al singolo condomino l'azione diretta all'accertamento in suo favore delle condi�zioni di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma c.c., ai fini dell'applicazione del criterio ivi previ�sto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio.
Cass. n. 8292/2000
In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godi�mento dello stesso, come � dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 c.c. � dettato in tema di comunione � , e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento sogget�tivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispet�to al valore della quota). Ne consegue, con par�ticolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123 terzo comma c.c., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente secon�do comma del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), cos� che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123 terzo comma, nell'ambito della pi� vasta comparteci�pazione, identifica precipuamente i soggetti ob�bligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio � attribuito per legg