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Timestamp: 2016-10-27 07:05:57+00:00
Document Index: 80576860

Matched Legal Cases: ['art. 17', 'art. 17', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 261', 'art. 119', 'ATF ', 'art. 93', 'ATF ', 'art. 93', 'art. 93', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 72', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 98', 'art. 261', 'art. 98', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 960', 'ATF ', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 119', 'art. 216', 'art. 12', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66']

5A_808/2014 (18.02.2015)
5A_808/2014 � � Arr�t du 18 f�vrier 2015
repr�sent�e par Me Jean-Philippe Heim, avocat,
inscription provisoire au registre foncier d'une restriction du droit d'ali�ner,
recours contre l'arr�t de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 29 septembre 2014.
A.a.�Par acte de vente � terme conditionnelle instrument� le 21 d�cembre 2011 par Me G.________, notaire � U.________, B.________, de nationalit� russe, a vendu � A.________, de nationalit� russe �galement, diff�rents lots de propri�t� par �tages sis sur la commune de U.________ (lots nos 222-9, 12537-1-47 et 12537-1-72, � savoir un appartement, un garage et une place de parc).
�Lors de cette vente, B.________ �tait repr�sent�e par son fils, tandis que A.________ �tait repr�sent� par C.________. Les repr�sentants �taient tous deux au b�n�fice de procurations annex�es � l'acte de vente.
�Le prix de vente a �t� fix� � 1'500'000 fr., selon ces modalit�s:
- versement d'un acompte de 150'000 fr. le jour m�me de la signature du contrat de vente, ce montant restant consign� en mains du notaire jusqu'au jour de la signature de la r�quisition de transfert;
- paiement du solde de 1'350'000 fr. aux conditions �nonc�es aux chiffres 17 � 20 de l'acte de vente � terme conditionnelle.
�Les art. 17 et 18 du contrat de vente portaient sur la n�cessit� d'obtenir une autorisation d�finitive et ex�cutoire d'acqu�rir, d�livr�e par la Commission fonci�re (art. 17), dite autorisation n'�tant accord�e que sous certaines charges, mentionn�es au registre foncier et impos�es par la Loi f�d�rale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (art. 18). L'art. 19 concernait le terme d'ex�cution du contrat, fix� 20 jours apr�s la notification, par le notaire, de l'autorisation pr�vue au ch. 17, mais le 30 mars 2012 au plus t�t.
�Le contrat pr�voyait en outre une clause p�nale (art. 20), � la teneur suivante:
�Si l'une ou l'autre des parties ne donne pas suite aux engagements ici souscrits, la partie non d�faillante pourra � son choix:
- soit poursuivre l'ex�cution du contrat en demandant le transfert des immeubles et le paiement du solde du prix, tous dommages-int�r�ts pour ex�cution tardive �tant r�serv�s,
- soit, apr�s avoir mis l'autre partie en demeure par lettre recommand�e, moyennant un pr�avis de 15 jours, renoncer � l'ex�cution du contrat et demander en lieu et place le paiement d'une indemnit�, � titre de peine conventionnelle, d'ores et d�j� fix�e � CHF 150'000.- (cent cinquante mille francs), montant imm�diatement exigible, sans autre mise en demeure, le droit de demander des dommages-int�r�ts plus �tendus �tant r�serv�.
�Dans l'hypoth�se o� l'acqu�reur fait d�faut et si la venderesse choisit la peine conventionnelle en lieu et place de l'ex�cution, l'acompte sera lib�r� en sa faveur pour valoir paiement de la peine. "
A.b.�Par courrier du 1er mars 2012, Me G.________ a fait parvenir � la repr�sentante de A.________ l'autorisation d�finitive et ex�cutoire obtenue de la Commission fonci�re.
A.c.�B.________ a sollicit� de A.________ le report du terme d'ex�cution de la vente au 15 juin 2012 ou � une date ant�rieure, fix�e d'entente entre les parties. L'int�ress� a accept� le report, qui a fait l'objet d'un acte de " modification de vente � terme conditionnelle - prorogation - droit d'emption ", instrument� le 13 avril 2012 par Me G.________.
�Conform�ment � ce nouvel acte, B.________ a conc�d� � A.________ un droit d'emption sur les lots de propri�t� par �tages jusqu'au 16 juillet 2012. Ce droit a �t� inscrit au registre foncier.
�En raison du report du terme d'ex�cution et de la n�cessit� pour la banque de l'acqu�reur de proc�der � des adaptations de l'offre de pr�t hypoth�caire, un nouvel acte intitul� " prorogation de vente � terme conditionnelle-emption " a �t� instrument� par Me H.________, notaire � U.________, en date du 14 juin 2012. Par ce nouvel acte, l'ex�cution de la vente a �t� report�e au 25 juin 2012.
A.d.�Suite � un accident de voiture dont sa fille a �t� victime entre le 22 et 23 juin 2012, A.________ a subi un malaise cardiaque. Selon lui, cet �tat de sant� l'emp�chait de se rendre en Suisse pour mettre un terme d�finitif � la vente immobili�re le 25 juin 2012, en particulier pour signer les nouveaux documents relatifs au pr�t hypoth�caire.
A.e.�Par courrier du 26 juin 2012, B.________ a inform� A.________ et sa repr�sentante, C.________, qu'elle admettait de prolonger le d�lai d'ex�cution du 25 juin 2012 au 12 juillet 2012, mais qu'� d�faut de paiement " dans le d�lai de 15 jours � compter de la date de l'envoie (recte: envoi) de la pr�sente ", la vente serait annul�e.
�A.________ a alors repris contact avec la Banque Cantonale Vaudoise pour finaliser le cr�dit hypoth�caire.
A.f.�Le 2 juillet 2012, � la requ�te de B.________, Me G.________ a dress� un constat de carence dans lequel elle a notamment attest� ne pas avoir re�u le solde du prix de vente de 1'350'000 fr. en date du 25 juin 2012. Dans le m�me constat, elle a rappel� � B.________ la teneur de l'art. 20 de l'acte de vente.
�Le 4 juillet 2012, Me G.________ a fait parvenir le constat de carence � A.________ et � C.________, pr�cisant qu' " [�] d�faut du paiement du solde du prix de vente de CHF 1'350'000.- et de la provision pour les frais d'acte de CHF 75'000.- (...)�
d'ici au 12 juillet prochain, je lib�rerai la p�nalit� de CHF 150'000.- en faveur de la venderesse conform�ment � l'art. 20 'clause p�nale' de l'acte pr�cit� ".
A.g.�Le m�me jour, B.________ a rencontr� C.________ et lui a propos� de signer une convention d'annulation de la vente immobili�re, sans d�dommagement. A.________ a accept� la proposition de la venderesse, mettant un terme � ses d�marches en vue de la conclusion de la vente.
�Le lendemain, C.________ a inform� le notaire de la d�cision des parties d'annuler la vente, attirant son attention sur le fait que B.________ lui avait confirm� n'avoir aucune pr�tention vis-�-vis de A.________, le montant de 150'000 fr. pouvant ainsi �tre transf�r� sur le compte de celui-ci apr�s la d�duction des frais notari�s.
�N'ayant pu convenir d'un rendez-vous aupr�s du notaire pour cl�turer le dossier, B.________ et C.________ se sont rencontr�es le 11 juillet 2012 chez D._________, juriste choisi par la venderesse.
�A cette occasion, D.________ a inform� C.________ que B.________ souhaitait en r�alit� obtenir le montant de 150'000 fr. � titre de clause p�nale et qu'aucune convention � l'amiable ne serait sign�e.
A.h.�Le 13 juillet 2012, A.________ a formellement contest� aupr�s du notaire le constat de carence �tabli le 2 juillet 2012 et s'est oppos� au versement du montant de 150'000 fr. en faveur de B.________.
B.a.�Par requ�te de mesures provisionnelles du 20 juillet 2012, A.________ a conclu � ce qu'ordre soit donn� � Me G.________ de conserver le montant de l'acompte de 150'000 fr. jusqu'� droit connu sur le sort de l'acte de vente � terme conditionnelle.
�Le Juge d�l�gu� de la Chambre patrimoniale cantonale a fait droit � cette requ�te par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 23 juillet 2012.
B.b.�Le 17 janvier 2013, A.________ a conclu, par requ�te de mesures superprovisionnelles, � ce qu'ordre soit donn� au conservateur du registre foncier du district de la Riviera d'op�rer l'inscription d'une interdiction d'ali�ner les immeubles nos 222-9, 12537-1-47 et 12537-1-72 sis sur la commune de U.________ jusqu'� droit connu sur le sort de l'acte de vente litigieux.
�Dite requ�te a �t� rejet�e par d�cision du 28 janvier 2013.
B.c.�A.________ a renouvel� sa requ�te le 21 novembre 2013, requ�te admise le jour m�me par ordonnance de mesures superprovisionnelles du Juge d�l�gu� de la Chambre patrimoniale cantonale.
B.d.�Par ordonnance de mesures provisionnelles du 30 juillet 2014, le Juge d�l�gu� de la Chambre patrimoniale cantonale a ordonn� � Me G.________ de conserver le montant de l'acompte de 150'000 fr. vers� le 21 d�cembre 2011 par A.________ en relation avec l'acte de vente � terme conditionnelle instrument� le m�me jour le liant � B.________ (I) et ordonn� l'inscription provisoire au registre foncier, office d'Aigle et de la Riviera, en faveur du requ�rant, d'une restriction du droit d'ali�ner les immeubles pr�cit�s (II).
�Statuant le 29 septembre 2014 sur l'appel de B.________, le Juge d�l�gu� � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a r�form� l'ordonnance querell�e, ordonnant la radiation de l'annotation provisoire de la restriction du droit d'ali�ner obtenue par A.________.
Agissant le 16 octobre 2014 par la voie du recours en mati�re civile et du recours constitutionnel subsidiaire, A.________ (ci-apr�s le recourant) conclut principalement � la r�forme de l'arr�t cantonal en ce sens que l'appel de B._________ (ci-apr�s l'intim�e) est rejet�; subsidiairement, il r�clame le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision. Le recourant reproche � la juridiction cantonale d'avoir " interpr�t� de mani�re arbitraire l'art. 261 al. CPC et le droit du contrat de vente ".
La requ�te d'effet suspensif d�pos�e par le recourant a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 21 novembre 2014.
1.1.�Le recourant n'a pas d�pos� deux recours dans un seul m�moire comme le lui permet l'art. 119 LTF, mais n'a au contraire form� qu'un seul recours, intitul� � la fois recours en mati�re civile et recours constitutionnel subsidiaire (cf. arr�ts 5A_759/2011 du 16 mars 2012 consid. 1.2; 5A_690/2011 du 10 janvier 2012 consid. 1.3). A lui seul, l'intitul� erron� d'un recours ne nuit cependant pas � son auteur, pour autant que les conditions de recevabilit� du recours qui serait ouvert soient r�unies (ATF 134 III 379 consid.1.2).
1.2.1.�Les d�cisions en mati�re de mesures provisionnelles sont incidentes, aux termes de l'art. 93 al. 1 LTF, lorsque l'effet des mesures en cause est limit� � la dur�e d'un proc�s en cours ou � entreprendre par la partie requ�rante, dans un d�lai qui lui est imparti. (ATF 137 III 324 consid. 1.1; 134 I 83 consid. 3.1). Telle est la nature de la d�cision entreprise, l'annotation de l'interdiction d'ali�ner �tant ici sollicit�e en vue d'un proc�s principal.
1.2.2.�La recevabilit� d'un recours en mati�re civile suppose en cons�quence que la d�cision querell�e soit de nature � causer un pr�judice irr�parable aux termes de l'art. 93 al. 1 let. a LTF, la condition de l'art. 93 al. 1 let. b LTF �tant d'embl�e exclue s'agissant de mesures provisionnelles (ATF 137 III 589 consid. 1.2.3; arr�t 5A_8/2012 du 24 f�vrier 2012 consid. 2.3). Un pr�judice ne peut �tre qualifi� d'irr�parable au sens de la disposition pr�cit�e que s'il cause un inconv�nient de nature juridique, qui ne puisse pas �tre ult�rieurement r�par� ou enti�rement r�par� par une d�cision finale favorable au recourant (ATF 134 III 188 consid. 2; 138 III 190 consid. 6). Tel est le cas en l'esp�ce en tant qu'en l'absence de la mesure provisionnelle requise, l'intim�e pourrait vendre les immeubles litigieux � un tiers, emp�chant ainsi le recourant d'obtenir le transfert de propri�t� en sa faveur (arr�t 5P.195/2004 du 23 ao�t 2004 consid. 1.3).
1.3.�La d�cision attaqu�e a �t� rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) et le recours a �t� interjet� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, par la partie qui a succomb� dans ses conclusions prises devant l'autorit� cantonale de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 al. 1 et 76 al. 1 LTF).
1.4.�Le recourant interjette un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire, sans toutefois s'exprimer sur la question de la valeur litigieuse de l'affaire, de nature p�cuniaire (art. 74 al. 1 let. b LTF). La cour cantonale a arr�t� celle-ci � 150'000 fr., de sorte qu'il faut admettre que le recours en mati�re civile est ouvert, �tant pr�cis� que, dans la mesure o� le recours porte sur des mesures provisionnelles au sens de l'art. 98 LTF et que seule la violation de droits constitutionnels peut en cons�quence �tre invoqu�e (cf. consid. 2 infra), le pouvoir de cognition du Tribunal f�d�ral est identique � celui qui serait le sien dans le cadre d'un recours constitutionnel subsidiaire.
L'arr�t entrepris, qui confirme une ordonnance rejetant une requ�te de mesures provisionnelles fond�e sur les art. 261 ss CPC, constitue une d�cision sur mesures provisionnelles au sens de l'art. 98 LTF (ATF 138 III 728 consid. 2.2). Le recourant ne peut d�s lors se plaindre que d'une violation de ses droits constitutionnels. Conform�ment � l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal f�d�ral n'examine celle-ci que si de tels moyens ont �t� invoqu�s et motiv�s par le recourant, � savoir expos�s de mani�re claire et d�taill�e ( �principe d'all�gation�; ATF 139 I 229 consid. 2.2; 134 II 244 consid. 2.2 et 349 consid. 3 et les r�f�rences). La partie recourante doit ainsi indiquer quelle disposition constitutionnelle aurait �t� viol�e et d�montrer, par une argumentation pr�cise, en quoi consiste la violation (ATF 134 II 349 consid. 3; 133 III 393 consid. 6).
3.1.�Aux termes de l'art. 261 al. 1 CPC, le Tribunal ordonne les mesures provisionnelles n�cessaires lorsque le requ�rant rend vraisemblable qu'une pr�tention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'�tre (let. a) et que cette atteinte risque de lui causer un pr�judice difficilement r�parable (let. b).
�Un fait ou un droit est rendu vraisemblable lorsque, au terme d'un examen sommaire, sur la base d'�l�ments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour autant que la possibilit� que les faits aient pu se d�rouler autrement ou que la situation juridique se pr�sente diff�remment soit exclue (parmi plusieurs: ATF 131 III 473 consid. 2.3; 130 III 321 consid. 3.3).
�Une restriction du droit d'ali�ner peut �tre ordonn�e, par voie de mesure provisionnelle, dans le cadre d'un proc�s en ex�cution d'une vente immobili�re (art. 960 al. 1 ch. 1 CC; cf. ATF 104 II 170 consid. 5; STEINAUER, Les droits r�els, tome I, 5e �d. 2012, n. 771a).
3.2.�Le pr�sent litige porte exclusivement sur la vraisemblance des pr�tentions du recourant tendant au transfert des immeubles par l'intim�e, vraisemblance n�cessaire pour obtenir l'annotation sollicit�e et d�ni�e en l'esp�ce par la cour cantonale.
4.1.�La juridiction cantonale a consid�r� en substance que, si l'on ne pouvait exclure que le recourant p�t �chapper au paiement de la clause p�nale en d�montrant que le d�faut d'ex�cution � temps ne lui serait pas imputable, elle ne percevait pas comment construire son droit � l'ex�cution du contrat et au transfert immobilier d�s lors qu'il avait laiss� s'�couler le d�lai dans lequel il devait s'acquitter du solde du prix de vente.
�Au sujet de la mise en demeure pr�vue � l'art. 20 du contrat de vente, la juridiction cantonale a estim� que le recourant ne pouvait pr�tendre qu'elle n'avait pas eu lieu, vu le d�lai d'acheminement du courrier de l'intim�e, dat� 26 juin 2012. Avant l'�ch�ance du d�lai fix� au 12 juillet 2012 pour s'acquitter du solde du prix de vente, les parties avaient au demeurant convenu de proc�der � l'annulation de la vente, m�me si le sort de la clause p�nale n'avait certes pas �t� r�gl�. Le recourant avait ainsi implicitement renonc� au d�lai pos� par la mise en demeure, dont il ne s'�tait d'ailleurs nullement plaint de l'insuffisance.
�Le magistrat cantonal a ensuite relev� que, lorsque le recourant s'�tait vu proposer l'annulation du contrat sans application de la clause p�nale, il lui incombait soit d'accepter cette proposition et de concr�tiser l'accord des parties par un acte notari� rempla�ant l'accord en vigueur, soit de la refuser et de payer le solde du prix. Apr�s avoir pris le soin de prolonger � deux reprises ce d�lai par acte authentique, le recourant ne pouvait en effet pr�tendre qu'une convention d'importance entre les parties suffisait � faire �chec au contrat de vente sans adopter la forme d'un acte notari�. En s'abstenant de concr�tiser l'accord des parties par un tel acte, le recourant avait laiss� en vigueur l'acte de vente initial pr�voyant la caducit� de la vente en cas de d�faut de paiement � l'�ch�ance du d�lai, moyennant mise en demeure.
4.2.1.�Dans un premier grief, le recourant reproche � la juridiction cantonale d'avoir arbitrairement retenu que l'intim�e l'avait valablement mis en demeure. Il affirme � cet �gard ne pas avoir dispos� d'un d�lai de 15 jours d�s r�ception de la mise en demeure pour s'acquitter du solde du prix de vente, conform�ment � ce que pr�voyait l'art. 20 du contrat. La mise en demeure �tait en effet dat�e du 26 juin 2012, avait �t� exp�di�e depuis la Suisse, et lui fixait un d�lai au 12 juillet 2012 pour s'acquitter du solde du prix de vente. Or en admettant que le d�lai de 15 jours e�t �t� respect�, il e�t fallu qu'il r�ceptionn�t le courrier litigieux le 27 juin 2012, ce qui �tait difficilement envisageable vu son domicile moscovite. A supposer enfin que sa repr�sentante f�t habilit�e � recevoir la mise en demeure, il �tait �galement vraisemblable que celle-ci lui f�t parvenue ult�rieurement au 27 juin 2012, compte tenu de son envoi par recommand� et du changement d'adresse de l'int�ress�e.
�Le recourant conteste en outre avoir implicitement renonc� � une mise en demeure satisfaisant aux termes contractuels. Il soutient � ce propos qu'aucun accord n'aurait �t� finalis� entre les parties, l'ex�cution de la clause p�nale constituant � son sens un point essentiel d'un �ventuel accord.
4.2.2.�Ainsi que le rel�ve � juste titre le recourant, le principe de la r�ception s'applique � l'envoi de la mise en demeure (cf. HOHL, Proc�dure civile, tome II, 2e �d. 2010, n. 915 s.). Il ne ressort cependant pas du dossier cantonal que le recourant se serait plaint, � r�ception du courrier litigieux, de son invalidit� au regard des termes contractuels: il est au contraire �tabli qu'il a alors repris contact avec la banque pour finaliser le cr�dit hypoth�caire. Par ailleurs, le recourant ne d�montre pas que l'accord des parties quant � l'annulation du contrat de vente et sa renonciation implicite � exiger l'ex�cution du contrat auraient �t� arbitrairement �tablis par la cour cantonale: il ne ressort en effet nullement des constatations de faits que l'int�ress� aurait fait de l'absence de d�dommagement une condition essentielle de son accord � l'annulation de la vente, � tout le moins aucun �l�ment du dossier n'atteste qu'� d�faut, il entendait maintenir le contrat.
4.3.1.�S'appuyant ensuite sur l'attitude contradictoire de l'intim�e, le recourant affirme avoir �t� priv� de la facult� d'ex�cuter la vente dans le d�lai qui lui �tait accord� et pr�tend que la mauvaise foi de son adverse partie rendrait sans effet la mise en demeure qu'elle lui avait adress�e, l'int�ress�e restant ainsi li�e par le contrat de vente litigieux. Ce serait en cons�quence arbitrairement que l'autorit� cantonale aurait consid�r� que l'ex�cution du transfert litigieux �tait exclue. Le recourant pr�cise enfin que l'on ne pouvait lui faire grief d'avoir consid�r�, par sa repr�sentante, que la renonciation � l'ex�cution de la clause p�nale ne n�cessitait pas la forme authentique: l'application d'une telle forme n'�tait gu�re �vidente pour un " b�otien " du droit suisse.
4.3.2.�On ne saisit pas en quoi le comportement de l'intim�e pourrait rendre sans effet la mise en demeure. Ainsi que l'a relev� la cour cantonale, le recourant pourra se r�f�rer � l'attitude contradictoire de la venderesse afin de d�montrer que le d�faut d'ex�cution ne lui est pas imputable au sens de l'art. 119 al. 2 CO et d'�ventuellement �chapper au paiement de la clause p�nale.
�A supposer ensuite que la motivation du recourant � cet �gard soit suffisante (consid. 2 supra), il faut admettre que c'est sans arbitraire que la cour cantonale a retenu que le recourant aurait d� imm�diatement consigner par acte authentique l'accord des parties quant � la renonciation d'ex�cuter la clause p�nale d�s lors que l'�tablissement d'une telle clause est soumis � cette forme (notamment: arr�ts C.43/1986 du 24 juin 1986 consid. 1; 4C.429/1996 du 28 avril 1997 consid. 3b; FO�X, in TH�VENNOZ/WERRO (�D.), Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n. 11 ad art. 216 CO et les r�f�rences doctrinales; Tercier/Favre, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n. 1076; art. 12 CO par analogie: cf. ATF 123 III 97 consid. 2. Cf. cependant, pour la promesse de vente: ATF 140 III 200 consid. 5.3 ) et que l'int�ress� avait syst�matiquement pris soin, auparavant, de modifier l'acte de vente litigieux devant notaire. Faute d'avoir �t� suffisamment r�actif pour garantir ses droits, le recourant ne peut ainsi pr�tendre actuellement � l'ex�cution du contrat de vente immobili�re. On ne saurait ainsi reprocher � la cour cantonale d'avoir arbitrairement refus� d'ordonner la mesure provisionnelle sollicit�e, les pr�tentions du recourant n'�tant pas vraisemblables.
En d�finitive, le recours est rejet� aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). L'intim�e n'a droit � aucun d�pens, �tant pr�cis� qu'elle s'en est remis � justice quant � la requ�te d'effet suspensif d�pos�e par le recourant.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties, � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud et au conservateur du registre foncier, Office d'Aigle et de La Riviera.