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Timestamp: 2019-06-26 13:02:20+00:00
Document Index: 197199087

Matched Legal Cases: ['art. 60', 'art. 60', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 47', 'ATF ', 'art. 53', 'ATF ', 'art. 47', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 60', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 24', 'art. 47', 'art. 14', 'arrêt ', 'art. 14', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 46', 'art. 53', 'art. 40', 'art. 24', 'art. 16', 'art. 36', 'art. 46', 'art. 34', 'art. 2']

6. Arrêt de la Ire Cour civile du 3 mai 1977 dans la cause S.I. Constellation-Ouest contre Dubois et Muller
Art. 47 Abs. 1 OG.
Voraussetzungen für die Zusammenrechnung mehrerer Ansprüche, Begriff des Streitgenossen; Anwendung des Art. 24 Abs. 2 BZP (Verdeutlichung der Rechtsprechung; E. 1).
Art. 14 und Art. 15 BMM.
Begriff des missbräuchlichen Mietzinses, Verhältnis zwischen den beiden Bestimmungen (E. 3, E. 4b). Ratio legis und Anwendung des Art. 15 lit. a (E. 4a, E. 5a). Grenzen der Ermittlungsbefugnis des Richters im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 BMM (E. 5b).
Par jugement du 23 octobre 1975, la Chambre des baux et loyers a prononcé que les requêtes en majoration de loyer étaient "insuffisamment fondées" et qu'en conséquence, les loyers des défendeurs demeureraient de 4'224 fr. par an pour Dubois et de 4'596 fr. par an pour Muller.
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b) S'agissant de déterminer si plusieurs demandeurs ou défendeurs ont la qualité de consorts au sens de l'art. 60 al. 1 aOJ ou 47 al. 1 OJ, le Tribunal fédéral a jugé que "l'art. 60 doit recevoir son application dans tous les cas dans lesquels, devant les tribunaux cantonaux et à teneur de la législation cantonale, plusieurs prétentions juridiques ont été réunies dans un procès, soit par un, soit par plusieurs demandeurs" (ATF 25 II 980). La juridiction de réforme doit se borner à considérer si les instances cantonales, fondées sur leur droit de procédure, ont effectivement traité les diverses prétentions dans une seule procédure; à défaut, la jonction ne saurait intervenir en instance de réforme (ATF 40 II 76). L'application du droit cantonal à cet égard lie le Tribunal fédéral
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(ATF 41 II 470). La jonction de deux causes qui diffèrent complètement par leur objet et entre lesquelles il n'y a même pas identité des parties, dans le but manifeste de simplifier la procédure, ne crée pas de consorité; le fait que les demandeurs n'ont pas procédé par une seule demande, comme l'exige l'art. 46 al. 2 CPC tess., suffit d'ailleurs à exclure l'existence d'un tel lien (ATF 62 II 166 s.). Pour juger s'il y a cumul d'actions au sens de l'art. 47 al. 1 OJ, il faut considérer la situation telle qu'elle se présentait en instance cantonale; il est ainsi décisif de constater si, devant les instances cantonales, un demandeur ou des consorts ont fait valoir plusieurs prétentions dans une seule et même demande (ATF 78 II 182).
Les conditions de la recevabilité du recours en réforme sont définies par la loi fédérale d'organisation judiciaire, sous
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réserve d'exceptions expressément prévues par cette loi (cf. l'art. 53 al. 1 OJ). C'est ainsi que le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse sans égard aux dispositions du droit cantonal en la matière (ATF 94 II 54, notamment en cas de cumul objectif d'actions selon l'art. 47 al. 1 OJ (cf. ATF 99 II 126 s., ATF 89 II 384 s. consid. 6).
La jurisprudence relative aux art. 60 al. 1 aOJ et 47 al. 1 OJ doit être confirmée dans la mesure où elle exige que les divers chefs de conclusions aient effectivement été réunis en instance cantonale et qu'ils aient fait l'objet d'une décision unique, issue d'une même procédure (ATF 100 II 455, 86 II 61 s.). Il n'est en revanche pas nécessaire que les actions aient été exercées d'emblée simultanément; la jonction par l'autorité cantonale de plusieurs procès introduits séparément suffit, ainsi que l'a admis le Tribunal fédéral dans les arrêts non
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publiés Promotex S.A., du 25 janvier 1966, consid. 2 et Conrad Zschokke S.A., du 2 mars 1976, consid. 2, après avoir laissé la question indécise (ATF 95 II 203, 86 II 62). C'est en effet l'état de la cause en dernière instance cantonale qui est déterminant (cf. WURZBURGER, op.cit., p. 152). Il convient seulement de réserver les cas où la jonction aurait été opérée à seule fin d'éluder des règles sur la compétence.
d) En l'espèce, la contestation porte sur une hausse de loyer notifiée en même temps par la demanderesse aux deux défendeurs et fondée sur les mêmes motifs. Le jugement de la Chambre des baux et loyers constate que "la Chambre ordonna la jonction des causes 1574 L 257 et 1574 L 258, et ordonna l'ouverture d'une instruction écrite". C'est donc par inadvertance que la Cour de justice relève qu'"il ne résulte ni des feuilles d'audience ni du jugement que les deux procédures auraient été jointes". A l'issue d'une procédure commune, les deux causes ont fait l'objet d'un seul jugement en première instance et en appel. Bien qu'elle considère qu'"une jonction n'aurait pu être ordonnée", la Cour de justice s'accommode de cette "informalité", puisqu'elle rend elle aussi un jugement unique. Par ailleurs, quant à leur objet, les deux actions
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remplissent les conditions de l'art. 24 al. 2 litt. b PCF. Les défendeurs doivent dès lors être considérés comme des consorts au sens de l'art. 47 al. 1 OJ, ce qui entraîne l'addition des chefs de conclusions dirigés contre eux, pour le calcul de la valeur litigieuse.
3. a) La présente contestation porte sur les rapports entre les art. 14 et 15 AMSL. Examinant cette question dans
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un arrêt du 11 février 1976, le Tribunal fédéral déclare que l'art. 14 est la disposition générale, qui pose le principe et donne la définition du loyer abusif; comme il est très difficile d'exprimer de façon positive ce qui est abus en général ou dans un cas particulier (Message du Conseil fédéral, FF 1972 I 1224), l'art. 15 énumère les hypothèses où un loyer n'est pas abusif, "en règle générale"; ces termes signifient que les règles posées sont applicables, non pas dans tous les cas, mais dans la plupart d'entre eux; la réalisation de l'un des motifs d'"exculpation" n'exclut donc pas automatiquement l'existence d'un abus, elle constitue une présomption dans ce sens; il appartient au juge de dire si, compte tenu des conditions particulières, on doit néanmoins admettre, pour d'autres raisons, que le loyer vise à obtenir un rendement inéquitable; le juge doit dès lors être mis en mesure de connaître la situation exacte et d'obtenir du bailleur les éléments utiles à cette fin (ATF 102 Ia 21 s. consid. 4b).
b) En l'espèce, la demanderesse a d'emblée invoqué la réalisation de l'une des conditions de l'art. 15 AMSL. Elle a fait valoir, avec justificatifs à l'appui, que les loyers contestés restaient inférieurs à la moyenne de ceux des appartements d'une situation analogue, dans le quartier (art. 15 litt. a). Bien qu'elle admît que cette argumentation avait "fait l'objet d'un travail sérieux et important de la part de la bailleresse", la Chambre des baux et loyers n'est pas entrée en matière à son sujet, étant donné le refus de la demanderesse de produire les pièces requises pour permettre au juge d'examiner préalablement le rendement des locaux loués. La jurisprudence des autorités genevoises qu'elle applique ainsi, selon laquelle on ne pourrait examiner les moyens tirés de l'art. 15 que s'il est préalablement établi que le rendement de l'immeuble n'est pas inéquitable au sens de l'art. 14, est inconciliable avec le système légal. La présomption établie par l'art. 15 et notamment par la lettre a qui fait abstraction du rendement du capital investi, n'aurait plus de sens raisonnable s'il fallait de toute façon rechercher si le loyer est abusif ou non au regard de l'art. 14. L'art. 15 indique, de manière non exhaustive d'ailleurs ("notamment"), les cas dans lesquels le loyer n'est en principe pas abusif. Si le bailleur fait valoir que l'une de ces conditions est remplie, le juge doit examiner le moyen invoqué, quitte à rechercher ensuite, au cas où ce moyen se
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révèle fondé, si le loyer contesté est néanmoins abusif au regard de l'art. 14.
b) Le fait que le loyer contesté se tienne dans les limites des loyers usuels dans le quartier pour des logements comparables
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n'exclut pas, on l'a vu, l'existence d'un abus, et la présomption que pose l'art. 15 litt. a AMSL peut être renversée. Si le juge arrive à la conclusion qu'il doit également examiner le loyer au regard de l'art. 14, il peut requérir des parties, en particulier du bailleur, la production des pièces nécessaires à l'appréciation du rendement de l'objet loué. Le bailleur ne saurait refuser ces pièces en alléguant que la condition de l'art. 15 litt. a est remplie. S'il est en droit d'exiger que ce moyen soit examiné, il ne peut s'opposer à ce que le juge recherche encore si le rendement que vise à obtenir le loyer reconnu non abusif selon cette disposition est néanmoins inéquitable au sens de l'art. 14 AMSL.
On ne saurait non plus suivre la Cour de justice lorsqu'elle déclare qu'"à Genève en raison de la disparité des loyers dans un même quartier, l'on ne peut, en règle générale, se référer à des loyers "usuels"". Les différences existant entre les loyers, dans une même localité ou un même quartier, n'excluent nullement des comparaisons valables portant sur des logements comparables, compte tenu de la situation, de l'agencement, de l'état de la chose louée et de l'époque de la construction. Même si ces comparaisons exigent de l'autorité, outre ses connaissances locales, certaines investigations, celles-ci ne supposent pas le recensement de "tous les loyers pratiqués dans tout le quartier", comme l'admet à tort la Chambre des baux
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et loyers; il ne s'agit pas d'établir une moyenne arithmétique. Le juge dispose dans certaines grandes villes d'instruments utiles à son information tels que barèmes ou autres statistiques des loyers (cf. MÜLLER, Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, thèse Zurich 1976, p. 184 ss). C'est ainsi qu'à Genève, le Service cantonal de statistique du Département de l'économie publique tient des statistiques portant notamment sur les "montants moyens et indices des loyers en ville de Genève", calculés à partir d'un échantillon de logements (statistiques publiées dans les bulletins trimestriels des "Informations statistiques Genève"). Le texte légal - "dans les limites" ("im Rahmen") des loyers usuels - confère au juge un large pouvoir d'appréciation.
Elle ne saurait toutefois exiger de la bailleresse la production des pièces mentionnées dans l'ordonnance préparatoire du 29 avril 1975 de la Chambre des baux et loyers. Seule l'administration des preuves nécessaires à l'appréciation du rendement des logements en cause peut être requise, à l'exclusion de celles qui concerneraient la société propriétaire elle-même - qui possède plusieurs immeubles -, ou encore les autres appartements de l'immeuble considéré. Or il en est ainsi des bilans et comptes de pertes et profits de 1963 à 1974, de l'état locatif par appartement - dans la mesure où il s'agit d'appartements dont les loyers ne sont pas contestés - et des bordereaux d'impôts pour la même période. On ne saurait exiger du bailleur, dans le cadre de l'application de l'art. 14 al. 1 AMSL, qu'il livre de telles données, qui concernent soit son entreprise, soit des objets loués à des tiers et ne sont pas
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nécessaires à la preuve des faits pertinents. L'autorité cantonale devra donc limiter ses investigations, dans l'hypothèse où elle appliquerait l'art. 14 al. 1, aux éléments propres à lui permettre d'apprécier le rendement des deux seuls logements concernés par le présent litige.
BGE: 100 II 455, 86 II 62, 95 II 203, 86 II 61 mehr... , 94 II 54, 99 II 126, 89 II 384, 94 II 53, 101 II 334, 102 IA 19, 102 IA 21
Artikel: Art. 47 Abs. 1 OG, Art. 14 und Art. 15 BMM, art. 15 AMSL, Art. 14 Abs. 1 BMM mehr... , Art. 24 Abs. 2 BZP, art. 46 al. 2 CPC, art. 53 al. 1 OJ, art. 40 OJ, art. 24 PCF, art. 16 al. 1 OJ, art. 36 al. 5 OJ, art. 46 OJ, art. 34septies al. 2 Cst., art. 2 al. 2 CC