Source: https://www.scribd.com/doc/51662399/COURS-Droit-rural
Timestamp: 2017-05-29 08:37:06+00:00
Document Index: 290340427

Matched Legal Cases: ['§1', '§2', '§1', '§2', '§1', '§3', '§2', '§1', '§2', '§1', '§2', '§3', '§4', '§2', '§1', '§3', '§1', '§4', "l'article 1476", "l'article 828", '§2', '§1', '§2', "l'article 311", '§1', '§3', '§5', '§2', '§4', '§1', '§2', '§1', 'arrêt ', '§2', '§3', '§1', '§2', '§3', '§1', '§1', '§3', '§2', '§2', '§1', "l'article 1719", '§2', "l'article 1754", '§3', '§1', 'arrêt ', '§2', '§1', '§2', '§2', '§1', '§3', '§1', '§2', '§3', '§2', '§1', '§1', '§1', '§2']

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Définition : le droit rural est constitué de l'ensemble des règles applicables aux exploitations agricoles, aux biens et valeurs qui les composent et aux hommes qui y vivent situés dans leur environnement professionnel, administratif, économique et géographique. Le droit rural est le droit de l'agriculture, des terres agricoles, des facteurs de production (hommes, capital, eau) et celui de la commercialisation des produits agricoles. C'est le droit d'un espace rural et d'un type d'activité : les activités agricoles. Spécificité du droit rural : c'est un droit qui est total = il organise toute la vie de l'exploitation agricole avec des objectifs généraux posés par le législateur dans les lois d'orientation agricole. Pour atteindre les objectifs, le droit rural incorpore des dispositions qui viennent d'autres disciplines. Autre spécificité : c'est un droit transversal = il y a des règles qui relèvent d'autres disciplines (succession), et des règles propres à la matière rurale (contrôle des structures des exploitations agricoles, démembrement…). C'est aussi un droit qui est finalisé = il répond à des objectifs précis définis par le législateur français en droit interne et par les institutions européennes dans le cadre de la PAC. Le droit rural a eu l'ambition de modifier les structures d'exploitation traditionnelle en vue d'accroître le rendement, la productivité, le revenu des agriculteurs, stabiliser les marchés agricoles. L'article 33 du traité de Rome définit les objectifs de la PAC. Il prévoit aussi la garantie de la sécurité des approvisionnements, l'assurance des prix raisonnables dans les livraisons au consommateur. 1ère LOA de 1960 prévoit un modèle d'exploitation type = une exploitation de taille moyenne, de type familial qui doit être dirigée par un jeune agriculteur formé et compétent. Aujourd'hui on ajoute une autre exigence : être respectueux de l'environnement et du bien-être animal. Les objectifs se traduisent par des mesures incitatives et impératives : - impératives = cadre juridique contraignant, notamment constitué par les règles du contrôle des structures des exploitations (autorisation administrative pour pouvoir exploiter), contrôle de la production agricole (quotas, droits à produire), on contrôle l'activité de chaque agriculteur (ne pas dépasser les quotas). - incitatives = incitations financières : ne bénéficient de ces aides que ceux qui correspondent au modèle type.
C'est en droit de protection, créé à l'initiative de la profession agricole pour les protéger : statut du fermage (stabilité du locataire). Il y a un interventionnisme de l'État qui est très important, sans égal dans les autres secteurs économiques. Deux raisons : - l'agriculture est économiquement fragile. Ses résultats dépendent d'aléas naturels. La production est très périssable ce qui rend l'offre irrégulière or il y a une demande des consommateurs qui est stable. - importance stratégique pour assurer l'autosuffisance alimentaire. C'est un endroit qui est concret avec des notions économiques ou qui expriment des faits. Ces faits ne sont pas forcément juridiquement consacrés. C'est un droit qui est mixte, il fait appel à des notions de droit public et de droit privé. Tous ces caractères s'expliquent par la naissance du droit rural en luimême. Il est né d'un double divorce : il s'est d'abord détaché du droit civil. Il était confondu avec lui jusque dans les années 60. Mais la société a changé, et donc l'agriculture aussi dans le besoin d'un droit rural. Avant on avait une agriculture de subsistance, et non marchande. L'agriculture devient de plus en plus intensive. L'activité agricole se rapproche donc de plus en plus d'activités commerciales, industrielles d’où le Code civil est devenu inadapté. La jurisprudence a qualifié ces nouveaux agriculteurs de commerçants de fait, et les règles commerciales se trouvent donc plus adaptées. Mais les agriculteurs n'ont pas voulu de ces règles commerciales : création d'un droit spécifique, le droit rural. On peut dater sa naissance : 1ère LOA du 5 août 1960, suivie d'une 2ème du 8 août 1962, une 3ème LOA du 4 juillet 1980 (souci de se regrouper pour certains sous forme sociétaire), une 4ème LOA du 9 juillet 1999 (souci du développement durable, production satisfaisant les conditions de sécurité sanitaire et aux exigences des consommateurs, développement des productions à vocation énergétique), enfin une 5ème du 5 janvier 2006 (évolution considérable du droit rural : promouvoir une démarche d'entreprise, création du fonds agricole bâti sur l'exemple du fonds de commerce, création du bail et cessible hors cadre familial, allégement des règles du contrôle des structures, volonté de libéralisation de l'agriculture et rapprochement du droit commercial). La loi du 30 décembre 1988 relatif à l'adaptation de votations agricoles à son environnement économique et social donne une définition des activités agricoles. La loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux réforme les opérations de remembrement. Le droit rural est en permanence tiraillé entre deux aspirations contradictoires : discours politique qui veut adapter l'exploitation à une économie d'entreprise tout en demandant aux agriculteurs de rester des paysans = de rester en dehors des contraintes économiques. Cela conduit 2
à une agriculture à deux vitesses : une agriculture productive avec des méthodes modernes, une agriculture non intensive aidée et subventionnée qui vise principalement la préservation des espaces naturels. Sources AGRES En 2003, le secteur agricole employait 875 000 personnes ; 600 000 exploitations agricoles. 72 % de la main-d'oeuvre est constituée par l'exploitant lui-même et sa famille. Ils représentent 5 % de la population active française. Les trois quarts n'ont pas de successeur. Cela a une incidence sur la taille des exploitations qui augmente. La surface moyenne d'une exploitation en 1970 était de 9 ha, 28 ha en 1988,42 ha en 1997,70 ha en 2003. On a recours à la location de terres agricoles : en 1993, les deux tiers étaient loués. Titre 1 : l'exploitation agricole. Titre 2 : l'aménagement foncier agricole.
Titre 1 – L’exploitation agricole
Le terme d'exploitation a été remplacé par celui d'entreprise ces dernières années. La notion d'exploitation est historiquement dominée par celle de propriété de la terre. On a une notion patrimoniale de la valorisation d'un bien pour le terme de l'exploitation mais pas pour la notion d'entreprise qui représente une unité de production autonome. La valeur propre de l'entreprise est détachée de la valeur du sol et peut donc être cédée indépendamment de la valeur du sol.
Partie 1 – La définition de l'activité agricole
Dès lors qu'on a un droit spécial, se pose le problème de délimitation de son champ d'application : question de la définition des activités agricoles. Quels sont les critères ? Pendant longtemps, jusqu'en 1988, aucune définition légale de l'activité agricole n'existait. On considérait que l'activité agricole supposait une mise en valeur de la terre en vue d'une production végétale ou animale. Avec la modernisation de l'agriculture, la délimitation de ce qui est agricole et ce qui ne l'est pas semble moins évidente. Cela conduit la jurisprudence à considérer que beaucoup de producteurs hors-sol n'avaient plus la qualité d'agriculteurs mais de commerçants. Dès lors qu'ils ne produisaient pas la nourriture pour leurs animaux, ils étaient considérés comme des commerçants de fait.
On peut cependant avoir un doute notamment pour les pépiniéristes ou encore les arboriculteurs qui acquièrent 4
. La définition de ce fait plus désormais par référence à l'exploitation du sol.l'intervention réalisée doit correspondre à une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement du cycle. concernant particulièrement les activités équestres. La loi du 18 novembre 1997 rajoute un alinéa et élargit encore le champ des activités agricoles avec les activités de cultures marines. Section 1 – Les activités agricoles par nature Concerne la première partie de la définition de l'article L. Le critère retenu est celui de la participation à un cycle biologique animale ou végétal. Il y a trois conditions pour classer une activité agricole : . C'est une définition légale qui élargit la sphère des activités considérées comme agricoles par relations. On a supprimé la référence à un cycle biologique naturel : on inclut donc les OGM. La loi du 30 décembre 1988 donne une définition des activités agricoles et réaffirme que les activités agricoles ainsi définies ont un caractère civil. Ces deux ajouts effectués après 1988 n'ont pas eu que des effets positifs et suscitent de nouveaux problèmes de définition. Cela a permis de réintégrer les productions hors sol. tourisme à la ferme (activité commerciale par nature).Le problème de qualification s'est accru avec le souci de diversification des agriculteurs : vente directe des produits. Le critère de participation à un cycle biologique était déjà le critère retenu en matière fiscale. Chapitre 1 – La définition rurale des activités agricoles par l'article L. depuis son début (germination/conception) jusqu'au terme de ce cycle (maturité/mort). 311-1 « sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ». On inclut dans l'activité agricole les formes les plus modernes de culture ou d'agriculture. Toute intervention n'est cependant pas agricole. l'insémination artificielle.le cycle biologique doit être animal ou végétal . Une seule étape suffit dès lors qu'elle est obligée. 311-1 du code rural « Ce sont réputés agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique animale ou végétal (…) ». La loi du 23 février 2005 a encore élargi avec un troisième alinéa pour englober toutes les activités équestres. Le critère central est celui du cycle biologique = développement de la vie. c'est une rupture.
ayant pour support l'exploitation §1 – Les activités dans le prolongement de l'acte de production Sont donc agricoles les activités de transformation. Sont visés essentiellement les activités de transformation et de commercialisation des produits agricoles ainsi que le tourisme à la ferme. Pour l'exploitation = exercer une véritable activité économique. Pour la maîtrise = les pouvoirs matériels et de décision concernant le sort de la plante ou de l'animal. Pour certains on ne peut pas exclure que les tribunaux fassent application de la règle de l'accessoire. Chambre sociale. Les avis divergents. Pour le tourisme : cela a été confirmé lors de la loi du 14 avril 2006.538. Elles doivent être exercées par un exploitant agricole = un professionnel qui a une activité agricole par nature à la base. Il y a une tolérance néanmoins lorsque des achats extérieurs sont des éléments indispensables pour valoriser la production de l'exploitant. Peu importe les techniques ou les procédés employés (transformer/vendre sa propre production). professionnelle. il n'y a aucune référence à une proportion dans les textes.-
seulement des plans : aucune étape du cycle. Si les modes de commercialisation sont indifférents. Mais si ils se chargent de faire des boutures. il y a une participation au cycle. 11 juillet 2002 : une SA qui achètent des oeufs pour les transformer n'a pas une activité agricole. de conditionnement et de commercialisation dès lors qu'elles sont effectuées par un agriculteur qui se situe en aval du cycle biologique. 311-1 dans le code du tourisme. le législateur n'entendait viser que les activités d'accueil et de tourisme à la ferme exercée en complément de l'activité.
Section 2 – Les activités agricoles par relation « (…) ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ». il y a de fortes chances pour qu'il soit déclaré commerçant de fait par les tribunaux. Il y a donc deux catégories : . §2 – Les activités ayant pour support l'exploitation En 1988. si l'exploitant utilise des procédés élaborés. 5
.dans le prolongement de l'acte de production . p. Revue de droit rural 2002. La question est de savoir si les activités par relation doivent rester secondaires par rapport aux activités agricoles par nature ou bien prépondérantes. qui implique la recherche d'un profit. reproduction de l'article L. l'agriculteur doit avoir la maîtrise et l'exploitation du cycle.
support foncier = lieu géographique. la loi du 30 décembre 1988 a en même temps crée un registre de l'agriculture lequel devrait être tenu par les chambres d'agriculture et auquel devrait être immatriculé toute personne physique ou morale exerçant à titre habituel des activités réputées agricoles au sens de L. Il n'y a pas de définition légale de l'agriculteur. 311-1. L'un des apports majeurs de l'article L. Il reste purement théorique. Concernant le titre personnel de l'activité = pour son propre compte. 622-1 du code rural : le critère foncier est remis à l'honneur. Ceci étant. dans ce cas cela concerne que les activités exercées sur le périmètre de son exploitation. même si elles se situent en dehors du périmètre géographique.Mais le terme est ambigu et peut englober d'autres activités. 311-1 n'a qu'une valeur relative. Tout dépend de la conception du terme exploitation. Il écarte donc le droit commercial. 311-1. Le registre n'a jamais été mis en place. Élargissement de la notion d'activité agricole. Chapitre 2 – La portée de la définition de l'article L. Deuxième apport : la définition de l'article L. aussi privilégié par la doctrine. 311-1 Section 1 – La portée en droit privé Premier apport majeur de l'article : la réaffirmation de la nature civile de l'activité agricole. La définition sociale est autonome et expressément affirmée par l'article L. §1 – En droit social L'enjeu réside dans la filiation aux régimes sociaux spécifiques du secteur agricole. Cette activité doit en outre être exercée à titre de profession habituelle (activités organisées) et professionnelle (profit). Section 2 – La portée en droit interne L'article L. 6
. Jusqu'à la loi du 17 janvier 2002 qui a modifié l'article L. 311-1 est de rompre avec le caractère foncier. 311-1. Définition de la jurisprudence : est agriculteur celui qui exerce une activité agricole au sens de L. Mais là encore c'est un terme ambigu. La jurisprudence qui était essentiellement sociale semblait s'orienter vers la deuxième conception. 311-1 est devenue le critère central de la définition de l'agriculteur. Le législateur a laissé subsister les autres définitions de l'activité agricole en droit fiscal et en droit social. aux produits de l'exploitation.sens d'activité = dans ce cas concerne toutes les activités exercées grâce au matériel. il y a deux sens en droit rural : . L'ordonnance du 8 septembre 2005 a ajouté un alinéa à cet article pour affirmer cette autonomie. .
Domaine beaucoup plus large : le noyau commun + activités diverses qui ont une simple relation avec l'agriculture. Exemple : pour le secteur des non-salariés agricoles, il s'étend à de nombreuses entreprises qui exercent leur activité au service de l'agriculture, comme les entreprises de travaux agricoles. Exemple : pour le secteur des salariés agricoles, il s'étend à des emplois dont le rapport est parfois lointain avec l'activité agricole comme les garde-chasse, les enseignants de formation agricole… §2 – En droit fiscal L'enjeu réside pour le bénéfice de la fiscalité propre aux agriculteurs qui est plus favorable car il y a de nombreuses exonérations. Activité agricole par nature : il faut une participation à un cycle biologique végétal ou animal. Elle relève du régime des bénéfices agricoles, exonération de la taxe professionnelle, de la taxe foncière sur les propriétés bâties affectées à l'usage agricole, de la taxe foncière non bâtie. Activité agricole par relation : on peut basculer dans le champ du droit commercial (bénéfices industriels et commerciaux). Si l'exploitant utilise des méthodes commerciales, les activités sont imposables dans le cadre des BIC. Revue de droit rural juin/juillet 2007, fiscalité du tourisme rural. Section 3 – La portée en droit communautaire Il s'agit de déterminer quelles sont les destinataires de la PAC. La définition de l'activité agricole et de l'agriculteur est abandonnée à chaque État membre. En France, cela résulte donc que de l'article L. 311-1. Coïncidence qui n'est pas toujours parfaite : certains textes fournissent leurs propres critères pour déterminer leur propre champ d'application. Dans certains cas il y a des textes qui aboutissent à exclure des professionnels qui sont pourtant agriculteurs au sens du droit interne. Cela conduit aussi parfois à considérer comme agriculteur des personnes qui, au sens du droit français, ne le sont pas. Mr ADAM, « Un nouvel effet de la PAC », Revue de droit rural 1996 p.465.
Partie 2 – La famille et l'exploitation
En 2005, la main-d'oeuvre familiale comptait 680 000 actifs. Parmi eux, les 2/3 sont des exploitants à temps plein. Pour 1/5, ce sont les conjoints de ces exploitants. On dénombre environ 83 000 aides familiaux qui travaillent sur l'exploitation. Ce sont principalement les parents retraités des exploitants et les enfants.
La notion de famille est entendue de façon large : on inclut les concubins et les PACS. Chapitre 1 – La situation du conjoint Seul le conjoint qui participe à l'activité agricole sur le même terrain intéresse le droit rural. Cette situation génère la possibilité de choisir un statut juridique et social. Section 1 – Le choix d'un statut juridique et social §1 – Les différentes possibilités A- Le statut de coexploitant Ce statut est fréquent dans les exploitations sociétaires (EARL/GAEC). Les époux ont tous les de la qualité de coexploitant. Statut fréquent aussi dans les exploitations individuelles, notamment lorsque l'exploitation a la qualité de biens communs ou de bien indivis, ou lorsqu'ils sont locataires si ils sont copreneurs (tous les deux titulaires du bail). Cette situation est prévue dans le code rural : article L. 321-1 évoquent des époux qui exploitent ensemble et pour leur compte une même exploitation agricole. C'est une question de fait appréciée souverainement par les juges du fond qui s'en tiennent à des indices : propriété des terres et des éléments d'exploitation, affiliation des deux époux auprès de la MSA en tant que chef d'exploitation agricole… La coexploitation va impliquer une équivalence de rôle, de pouvoir de décision, de responsabilité. Conséquences juridiques : l'article L. 321-1 prévoit l'instauration d'un mandat réciproque entre les deux époux. Ce mandat légal fait que chacun est à la fois mandataire et mandant de son conjoint. Les tiers et les époux eux-mêmes n'ont pas à se soucier des règles de pouvoir de leur régime matrimonial. En contrepartie de ce mandat, ils assument la responsabilité de leurs actes et ceux accomplis par leur conjoint. L'intégralité des biens du couple se trouve engagée. La limite générale est que le mandat ne couvre que les actes d'administration concernant les besoins de l'exploitation = les actes utiles et qui ne sont pas excessifs. Le mandat peut prendre fin de plein droit en cas de séparation de corps et de biens judiciaires ou à l'initiative de l'un ou l'autre des époux, article L. 321-3 du code rural. Il faut faire une déclaration de volonté devant notaire sous peine de nullité. Il y a une publicité par une mention sur l'acte de mariage des époux. La cessation est opposable aux tiers trois mois après la publication.
Conséquences sociales pour la coexploitation : les époux doivent être affiliés en tant que chef d'exploitation auprès de la MSA. C'est le régime des non-salariés des professions agricoles. Il faut une exploitation au moins égale à la moitié de la SMI qui est de 25 ha. L'intérêt d'être affilié est qu'ils bénéficient ensemble des prestations du régime ainsi que des droits à la retraite. B- Le statut de collaborateur de l'exploitation C'est un statut qui peut être adopté par le conjoint de celui qui exploite. Il est ni associé ni coexploitant, article L. 321-5 du code rural. Le 10 juillet 2007, la chambre commerciale admet qu'un époux qui était collaborateur puisse faire valoir l'existence d'une société de fait entre luimême et son épouse. Le mari souhaitait réclamer une rémunération ce qu'exclut le statut de collaborateur, mais pas la société de fait. Normalement la collaboration est incompatible avec le statut d'associé. Statut de la collaboration : il y a une inéquivalence des conditions respectives des époux. Le collaborateur ne fait qu'apporter son aide, il n'a pas de pouvoir de direction. Mais son activité est véritablement professionnelle = travail effectif et régulier mais non rémunéré. La distinction co exploitation/collaboration est parfois difficile à déterminer : c'est une question de fait. Conséquence de la collaboration : instauration d'un mandat légal unilatéral, le conjoint exploitant est le mandant et le collaborateur est le mandataire, il agit au nom de son conjoint. Cela lui permet d'avoir une certaine autonomie professionnelle (acte d'administration nécessaire à l'exploitation). Cela assure la sécurité des tiers, les actes passés sont validés par le biais de ce mandat. Il y a les mêmes causes de cessation du mandat que dans la co exploitation. Loi du 9 juillet 1999 : on reconnaît un droit à un salaire différé. Il y a deux conditions cumulatives à l'article L. 321-21-1 : - il faut avoir participé directement et effectivement à l'exploitation pendant au moins 10 ans. La durée peut être discontinue. - il faut n'avoir reçu aucune rémunération pour son travail, ni qu'il ait été associé aux bénéfices ou aux pertes de l'exploitation, ce qui semble réserver le salaire différé pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens. Lorsque les deux conditions sont réunies, le conjoint collaborateur peut prétendre dans la succession de son conjoint exploitant à une créance de salaire différé pour obtenir la rémunération de son activité passée. Ce droit a en fait peu d'intérêt : seul le conjoint survivant peut y prétendre ; ce salaire est doublement plafonné : quel que soit le nombre d'années travaillées, la créance correspond au mieux à trois années de SMIC annuel en vigueur au jour du décès. De plus cette créance ne peut pas excéder 9
l'épouse ne faisait qu'apporter son aide et n'avait adopté aucun statut. Au titre de son salaire. Mme X. §3 – Les prérogatives du conjoint 10
. le 22 octobre 2002 : deux époux qui exploitaient ensemble un restaurant. ce qui correspond au quart en pleine propriété. Les biens s'élèvent à 130 000 € et le passif a 10 000 €. elle vient en déduction de ceux-ci. Pour remédier à la situation la loi du 5 janvier 2006 a modifié l'article L. Il faut un travail effectif moyennant rémunération au moins égale au SMIC. peut donc revendiquer 30 000 €. 321-5 du code rural pour obliger les conjoints qui participent à l'exploitation à adopter un des trois statuts. Donc l'actif net est de 120 000 €. Il avait une épouse qui avait le statut de collaboratrice pendant 30 ans. Exemple : M. ou alors de son conjoint. La loi n'a cependant pas prévu de sanctions pour ceux qui n'adoptent pas de statut. Décret du 25 octobre 2006 : pour pouvoir adopter le statut de collaborateur. Elle ne pourra exiger que 30 000 € car il y a un plafond de 25 % de l'actif successoral. C. Cela donnait au conjoint la qualité de mandataire tout de même ainsi que des prérogatives en matière de bail rural. cela pouvait paraître dommageable : prestations en tant qu'ayant droit de son époux et non personnellement. Cela concerne tous les conjoints exerçant sur l'exploitation ou au sein de l'entreprise une activité professionnelle régulière. il faut notifier ce choix à la MSA par LRAR. la créance est plafonnée à 43 843 €.25 % de l'actif successoral. Cela oblige l'exploitant à acquitter des prestations sociales pour son conjoint collaborateur. C'était une situation de fait. Chambre criminelle. le conjoint de l'exploitant restait souvent en dehors de tout statut. Ce qui change c'est que cette adoption du statut se fait par déclaration unilatérale du conjoint collaborateur sans que l'accord du conjoint exploitant soit nécessaire. §2 – L’obligation de choisir Nouveau : jusqu'au 1er janvier 2006. Hicks décède le 1er juin 2007.Le statut de salarié Il peut être salarié de la société. Il n'y avait aucune obligation d'opter pour un statut. Le mari a été poursuivi pour travail illégal et condamné. La disparition du lien conjugal peut être dramatique. Au plan social. Le mari était là en permanence. Le collaborateur en est personnellement bénéficiaire. Il bénéficie du code du travail et du régime des salariés agricoles. Enfin cette créance s'impute sur les droits successoraux. On présume le lien de subordination. Cette dernière opte pour un quart en pleine propriété. cela relevait de l'entraide familiale. Mais la sanction pourrait venir du droit du travail.
Toutes les prérogatives en matière de baux ruraux ont été étendues au bénéfice du partenaire pacsés (pas aux concubins). Il y a le souci d'assurer la pérennité de l'exploitation familiale. Lorsque deux époux exploitent ensemble et qu'ils sont copreneurs. 412-5. ce qui est reconnu comme une compétence professionnelle relative au contrôle des structures. en cas de départ de l’un. le statut de collaborateur à l'exploitation est ouvert aux concubins et aux pacsés (les deux autres statuts étaient déjà ouverts).Indépendamment du statut. Cela se manifeste par la nécessité d'avoir son accord pour tout acte susceptible de remettre en cause ce bail. 411-68. Le bail est transmissible entre vifs. On reconnaît le travail des deux époux : ils peuvent se représenter mutuellement au sens des organes professionnels. Le conjoint du preneur d'un bail rural. article L. Le droit de regard sur le sort du bail n'a cependant pas été étendu. peut permettre une validation des acquis pendant cinq ans minimum. Chapitre 2 – La situation du concubin et du partenaire lié par un PACS à l'exploitant Ils étaient ignorés par le code rural jusqu'à la loi du 5 janvier 2006. article L. Il peut bénéficier d'une cession ou d'une association au bail de son époux. Chapitre 3 – La situation des parents et alliés Section 1 – Les statuts §1 – L’aide familial C'est un statut qui est résiduel. également à cause de mort. Le concubin qui opte pour le statut de collaborateur aura la même protection sociale que le conjoint ainsi qu'une possible créance de salaire différé. 11
. article L. Le conjoint qui participe dispose d'un droit de regard sur le bail dont l'autre est titulaire. celui qui reste peut continuer à bénéficier du droit au renouvellement de ce bail. il s'applique à défaut d'un autre choix aux descendants d'un exploitant âgé de plus de 16 ans. L'adoption d'un statut reste facultative pour les concubins et les PACS. le législateur reconnaît au conjoint qui participe à l'activité un certain nombre de droits. Depuis. 411-46. à condition qu'il participe à l’exploitation : il est bénéficiaire potentiel de la préemption des terres louées par son époux. Le fait d'avoir travaillé dans l'exploitation. Le conjoint du bailleur n'est pas oublié : il peut être bénéficiaire de la reprise des terres pour exploiter. aux ascendants. il n'est pas héritier donc il n'y a pas d'imputation sur les droits successoraux. Il est moins certain qu'il puisse se prévaloir des présomptions de mandat. Il est probable qu'il ait plus de chance de bénéficier de ce salaire car il n'a pas de régime matrimonial.
âgés de 18 ans au moins. soeurs et alliés du chef d'exploitation. Il n'est ouvert qu'aux descendants. notamment par l'accroissement de valeur de l'exploitation par le travail effectué. 12
. il n'y a pas de contrat. Section 2 – Le salaire différé Les articles L. Mais c'est une fiction. Le statut peut être revendiqué notamment pour l'attribution préférentielle dans le cadre de succession et aussi pour réclamer un salaire différé. Il a pour but d'éviter que l'activité déployée ne profite qu'aux frères et soeurs. article L. 722-10. Mais possible dans un GAEC. C'est comme s'ils avaient conclu un contrat de travail avec leurs parents qui prévoit d'être payé plus tard. 321-13 et suivants du code rural prévoient le contrat de travail à salaire différé.frères. 321-7. L'aide familiale bénéficie d'une protection sociale des non-salariés agricoles ainsi qu'une retraite forfaitaire. Il fore le caractère professionnel de l'aide familiale = un travail effectif est irrégulier. et de 35 ans au plus. Il a un autre objectif : favoriser la reprise de l'exploitation par les descendants qui y ont travaillé. soeurs ou alliés de l'exploitant. dès lors qu'ils vivent sur l'exploitation et qu'ils participent à sa mise en valeur comme non-salariés. Ils peuvent accroître la rémunération prévue. §2 – L’associé d'exploitation C'est un statut qui est plus complet mais qui est aussi transitoire. Il faut un accord écrit des deux parties. Il participe à l'activité de l'exploitation de manière effective et régulière. La loi du 5 janvier 2006 a fait de ce statut un statut temporaire en prévoyant que l'aide familiale à compter du 18 mai 2005 ne peut plus conserver cette qualité plus de cinq ans. Il permet aux descendants d'un exploitant ayant travaillé sur l'exploitation sans être rémunéré d'obtenir au décès de ses parents une rémunération de salaire différé qui va s'ajouter à leurs droits successoraux. 321-20 exclu l'application de la législation du travail à cette situation. Le statut a un contenu à géométrie variable : il y a des règles impératives à l'article L. Aucune rémunération n'est due à cette aide familiale. Dans le cadre du règlement successoral. complétées par l'adoption d'une convention type départementale qui prévoit des droits. Le salaire différé a été créé en 1939. frères. Concernant une exploitation individuelle. le salaire permet de payer une soulte aux cohéritiers. sociétaire : le statut d'aide familial n'est pas possible si c'est une EARL ou une société civile car la qualité d'exploitant est réservée à la personne morale. L'article L.
il est subordonné à celui du descendant. On peut se pré constituer la preuve en faisant chaque année une déclaration auprès de la mairie de son domicile. Il faut une participation à l'exploitation du descendant. exigé du créancier. 311-1. Lorsque le descendant a travaillé en qualité d'associés. par tous moyens. Absence de rémunération qui n'est pas absolue : les avantages en nature sont possibles. sa créance transmise à ses propres descendants sans droits de mutation. La preuve de ses conditions incombe aux descendants. sauf si il y a un divorce prononcé à ses torts exclusifs. Un descendant unique peut s'en prévaloir. Si le descendant décède avant. ce qui suppose la participation aux travaux agricoles. 121-13 : celui qui revendique doit pouvoir démontrer sa participation directe et effective à l'exploitation. il n'y a qu'un seul contrat. Cette participation n'est pas exclusive.§1 – Les bénéficiaires du salaire différé Les descendants doivent avoir au moins 18 ans. Première chambre civile. le contrat de travail à salaire différé est unique. il a le droit à une rémunération minimale (850 F par mois). il peut avoir une autre activité mais elle doit être habituelle et non occasionnelle. La jurisprudence admet que le conjoint puisse revendiquer une indemnité sur le fondement de l'enrichissement sans cause si le descendant ne participe pas à l'exploitation. Elle doit être bénévole : pas d’association aux bénéfices ni aux pertes de l'exploitation. La dette qui va naître est personnel et va figurer au passif de la succession. 30 octobre 2006 : choix de l'une ou l'autre succession des exploitants pour réclamer la créance. le conjoint conserve en principe son droit de créance. En cas de rupture du mariage. Le conjoint doit participer également à l'exploitation. Article L. Il n'y a aucune restriction sur le degré de parenté. même lorsque l'exploitation était en bilan de communauté. Les conjoints des descendants : ils n'ont pas un droit autonome. ce qui ne supprime pas son droit à un salaire différé. §2 – Les conditions Le débiteur doit avoir la qualité d'exploitant agricole. ne doit pas avoir reçu de salaire en argent en contrepartie de son aide. La reconnaissance d'une créance de salaire suppose un travail fourni au profit d’un ascendant exerçant une activité agricole au sens de l'article L. §3 – Le montant du salaire différé
. Il peut y avoir changement de la personne du débiteur : dans tous les cas.
Celui qui réclame agit en tant que créancier de la succession et non pas en tant qu'héritier : il pourrait renoncer à la succession. Il a donc travaillé 9 ans mais pour le calcul on ne prend en compte que 7 années. le Code civil prévoit différents types d'attributions préférentielles : des articles 831 à 834 du Code civil (pleine propriété du bien agricole. Le paiement se fait en argent. La créance est limitée aux forces de la succession. par attribution de biens en nature. La créance peut être revendiquée jusqu'au partage définitif de la succession. ou grâce au versement d'une soulte. On évite le morcellement.années de travail comptabilisées à partir de 18 ans du descendant .03 €. à la valeur des 2/3 de la somme correspondant à 2080 fois le montant horaire du SMIC.03 x 2/3) = 77 944 euros. donc 7 x (2080 x 8. Cela ne signifie pas qu'elle ne peut pas être réglée avant. Il a le droit. l'égalité dans le partage est désormais en valeur et non plus en nature. La créance peut être réglée par une donation entre vifs à condition qu'elle soit faite avec dispense de rapport. tandis que les autres seront allotis aux moyens d'autres biens.calcul ne peut prendre en considération plus de 10 années de travail Exemple : un exploitant décède le 1er février 2006 en laissant un fils ayant participé depuis le 1er janvier 1997 à l'exploitation alors qu'il n'avait que 16 ans. 14
. tout en revendiquant sa créance de salaire différé. soit au jour du décès. Depuis la dernière réforme du 23 juin 2006.Le salaire est liquidé par référence au SMIC en vigueur au jour du règlement de cette créance si cela se passe du vivant de l'exploitant. aucune imposition sur le revenu. Chapitre 4 – Les attributions préférentielles C'est une modalité de partage des indivisions familiales qui consiste à placer les biens qui composent l'exploitation agricole dans le lot de l'un des copartageants. ce système n'est plus dérogatoire. la mise en vente de l'exploitation. Pour atteindre cet objectif. est considéré comme dépourvu de valeur vénale juridiquement. ou au 1er de ses parents exploitants. pour chaque année. usage des biens avec un bail…). Il y a un double plafond : . Quel que soit le mode de règlement. le paiement ne donne lieu à la perception d'aucun droit d'enregistrement. Il assure la continuité familiale de l'exploitation. §4 – Le règlement de la créance Elle n'est exigible qu'au décès de l'exploitant. Le SMIC de 2006 = 8. Un bien ne peut pas servir à éteindre la créance : le bail rural. L'exploitant peut décider de la régler de son vivant (donation-partage).
Cela a disparu mais l'exigence sur le fond n'a pas disparu : la notion d'entreprise est toujours présente. l'attributaire doit avoir participé à l'exploitation agricole de manière effective. des parts sociales ou actions si l'exploitation est sous forme de société. Le copartageant doit définir dans l’indivision des droits en propriété. Lorsque l'un des héritiers bénéficie de la continuation du bail. revue de droit rural. Peut porter sur des droits sociaux. intellectuellement.« Le nouveau régime… ». Dans le cadre d'un partage matrimonial. Mai 2007 page 12. Les biens objets de la demande doivent être indivis qu'il s'agisse d'une indivision successorale matrimoniale ou sociétaire. il peut demander l'attribution des biens mobiliers. §2 – Les règles relatives à l'attributaire Il doit avoir la qualité de copartageant. On exclut l'usufruit. Sauf dans un cas d'attributions préférentielles dites pour donner à bail. Cela vise les héritiers légaux ou testamentaires. Même chose pour le PACS. La jurisprudence admet l'attribution dans des indivisions d'origine conventionnelle dès lors que les indivisaires sont de la même famille. Il faut être apte à exploiter et à gérer le bien : aptes physiquement aux travaux d'exploitation. Elle a même admis la participation des descendants de l'attributaire. Ces biens doivent former un ensemble qui est cohérent économiquement. La loi de 2006 a étendu l'attribution dans le cadre d'une indivision consécutive à la dissolution d'un PACS. l'attribution peut être sollicitée par les deux ex époux. et financièrement dans le cas d'une soulte. La loi nouvelle assouplit l’exigence : la participation à l'exploitation agricole peut être exigée de sa personne ou en la personne de son conjoint. La jurisprudence est assez souple : elle prenait en compte les biens objets de la demande et l'ensemble des biens déjà possédés par le demandeur. Sont concernés aussi les biens mobiliers nécessaires à la mise en valeur de l'exploitation = attributions préférentielles du « train de culture ». Section 1 – Les règles communes aux différentes attributions préférentielles §1 – Les règles relatives aux biens Ils doivent constituer une entreprise agricole ou une partie d'une entreprise agricole. §3 – Les règles relatives à la demande d'attribution
. Ils devaient constituer une unité économique auparavant.
Lorsque la valeur de l'exploitation est supérieure aux droits de l'attributaire. elles forment chacune une demande portant sur les mêmes biens. elle peut être décidée à l'amiable. alors que le bail va disparaître. Les biens sont évalués comme les autres. il doit dédommager ses copartageants. Section 2 – Les règles propres aux différentes variétés d'attributions préférentielles À l'origine il n'y avait qu'une forme unique : l'attribution en pleine propriété. Il peut tenir compte de la durée de la participation personnelle des candidats à l'exploitation. les fruits et revenus de l'exploitation profitent à l'indivision et doivent donc être partagés. Il doit attendre le partage définitif pour que l'exploitation soit mise dans son lot.L’attribution de droit des petites et moyennes exploitations
. à la date la plus proche du partage. Faute d'accord elle peut être demandée en justice devant le TGI du lieu d'ouverture de la succession. le TGI se prononce en fonction des intérêts en présence. Le TGI les départage. elles peuvent être écartées par disposition testamentaire. Jusqu'à cette date. La demande peut être formée dès la naissance de l'indivision jusqu'à ce que le partage soit achevé. Le législateur préfère la forme du faire-valoir direct. Si aucune disposition ne fait obstacle. il y a une hiérarchie. Si un seul des copartageant est intéressé. §1 – Les attributions en faire-valoir direct A. Si les biens sont déjà loués à l'attributaire : doit-on évaluer les biens avec l'existence du bail ? Le bail abaisse la valeur du bien. par des libéralités.Les règles ne sont pas d'ordre public. Il y aurait donc une sous-évaluation des biens. Lorsque les terres attribuées sont louées au conjoint de l'attributaire. On demande au juge de tenir compte de l'aptitude du postulant à gérer l'exploitation et à s'y maintenir. La jurisprudence est claire : il convient de ne pas tenir compte de la dépréciation liée au bail. La loi du 4 juillet 1980 a introduit de nouvelles formes qui vont permettre à un copartageant de continuer l'exploitation sans en être propriétaire. la jurisprudence considère que le bail doit être pris en compte dans l'évaluation. Cette soulte est en principe payable comptant au moment du partage ce qui suppose que l'attributaire et les capacités financières. en la louant. §4 – Les effets de l'attribution La décision en sa faveur n'autorise pas à prélever le bien. par des stipulations d'un contrat de mariage. voire même aux deux. Si plusieurs personnes sont intéressées.
Le juge ne peut pas accorder des délais de paiement. par les successeurs légaux ou testamentaires. On peut réclamer juste une partie de l'exploitation : le démembrement de l'exploitation est alors obligatoire. c'est alors un GFA exploitant mais c'est assez rare. L'attribution de droit est réservée aux héritiers désignés par la loi. à l'occasion d'un partage successoral. Mais il est obligé d'en choisir un. L'attributaire peut demander jusqu'à 10 ans pour la moitié de la soulte. elle est systématiquement doublée de la conclusion d'un bail. Il n'y a pas de superficie établie cela dépend du département. Seul inconvénient : le versement de la soulte doit être effectué au comptant en totalité au jour du partage si aucun accord est trouvé entre les différents héritiers.L’attribution pour la constitution d’un GFA Dans la pratique. C'est l'article 1476 du Code civil. ils doivent au moins participer à l'exploitation ou avoir déjà participé. le solde restant devient de suite exigible. C'est l'article 828 du Code civil.Critère de superficie : l'exploitation ne doit pas dépasser au maximum les superficies d'un arrêté de 1975. de la région. S'il revend l'exploitation avant le paiement intégral de la soulte. S'agissant du conjoint. Ce seuil ne s'apprécie pas uniquement en fonction des biens sollicités. §2 – Les attributions en faire-valoir indirect On répartit de manière différente en différenciant la propriété des immeubles et le droit d'exploiter. par le partenaire pacsé. réunis entre eux. Cette dissociation s'établit par l'élaboration d'un bail à long terme accordé à l'exploitant héritier. on tient compte des biens dont il est déjà propriétaire et qui. de la culture. formeraient l'unité économique. A . Mais pour cela. On peut cependant voir qu'elle réalise une attribution en faire-valoir direct. C'est lui qui désigne et qui départage en présence de plusieurs candidats. Le tribunal n'a pas le pouvoir de refuser si le candidat est unique et qu'il rempli les conditions nécessaires. B – L’attribution facultative d’une grande exploitation Elle peut être sollicitée par un conjoint survivant ou divorcé. Le solde de la soulte est taxé d'un taux d'intérêt au taux légal. il peut être révisé à la hausse ou à la baisse dès lors que la valeur des biens ayant fait l'objet de l'attribution est augmentée de plus d'un quart ou baissée de plus d'un quart depuis le partage. L'attribution de droit concerne la soulte car celui qui la paie peut exiger des délais de paiement. 17
. Quand le montant de la soulte reste tenu. il peut réclamer l'attribution préférentielle. seulement en cas de décès.
Faute de n'avoir pas agi à temps. peut s'engager à la louer a l’un de ses autres copartageants. La signature du bail à long terme se fait juste après la formation du GFA : le partage sera alors vu comme parfait. elle sera de droit. Il est possible de recevoir tous les biens et droits immobiliers à destination agricole. ont un mois pour manifester leur opposition et exiger un paiement en argent. La demande peut porter sur tous les biens de la succession capables de se rattacher à un GFA. Dans le cas inverse. B – L’attribution pour donner à bail C'est une attribution capitalistique car on dissocie la propriété et le bail. Les biens sont après exploités par l'intermédiaire de ses biens et le propriétaire de ses biens est la personne morale du GFA. Cette condition est subordonnée à la conclusion d'un bail à long terme dans les six mois du partage. elle ne sera que facultative. Sinon la soulte est payable l'année suivant le partage et elle peut être acquittée par l'intermédiaire d'une dation en paiement qui s'effectuera grâce à l'acquisition de parts dans le GFA. Ils peuvent ne pas consentir à la formation d'un GFA. même s'ils n'y participent pas. C'est l'équilibre d'un partage avec des personnes ne se trouvant pas dans le GFA. leur silence vaut acceptation tacite à la dation. Ceux qui ne veulent pas de ce système. Celui qui demande la propriété n'a pas l'obligation d'y avoir participé auparavant mais les locataires choisis doivent eux avoir participé à l'exploitation. voire même à ses descendants. Exemple : un partage successoral et l’un des enfants peut payer la soulte aux autres et récupérer la propriété de l'exploitation tout en laissant le bail à un autre membre de sa famille. Du coup. ils vont devenir associés. constituer un GFA et y apporter les biens acquis pouvant s'y rattacher : c'est un processus obligatoire. L'attribution peut-être de droit ou facultative selon l'objet exact de la demande. C – L’attribution en jouissance
. Il doit dans un second temps. Si le candidat exige en plus la conclusion d'un bail à long terme. Tous les copartageants n’ont pas l'obligation d'y participer et peuvent alors recevoir d'autres biens non agricoles ou une soulte en argent. Un copartageant intéressé pour recueillir la propriété de l'exploitation et qui ne veut pas l'exploiter lui-même. donc les biens non agricoles doivent leur être en priorité attribués : c'est un équilibre assuré.Elle peut être réclamée par le conjoint survivant ou par tous les héritiers légaux ou testamentaires dès lors que ces personnes ont des droits en propriété dans le partage.
soit en indivision. les copartageants propriétaires doivent obligatoirement lui en laisser la jouissance. 19
. Dans l'évaluation des terres. par tous cohéritiers propriétaires remplissant les conditions d'exploitation. Exemple : régime différent selon que le bien fut donné. L'attributaire peut la demander après l'attribution d'un bail à long terme à son profit : jouissance de l'exploitation qui ne s'oppose pas au partage de propriété des terres entre ses copartageants. Si le juge lui accorde cela. les héritiers et leurs intérêts risquent d'être compromis. le partage des biens sera subordonné à la conclusion du bail qui la réalise concrètement. À la différence des autres entreprises. Le régime matrimonial des époux peut venir interférer dans ce système. Les conditions du bail peuvent être fixées par le tribunal si les copartageants n'arrivent pas à trouver un accord amiable entre eux. Ces difficultés sont aggravées par le fait que les éléments qui composent l'exploitation appartiennent à des propriétaires différents. Chaque élément remet donc en cause la pérennité de l'exploitation qui ne peut être cédée. C'est une indépendance juridique des éléments qui composent l'exploitation. on prend en compte que ces terres sont louées à l'exploitant et donc on tient compte de la décote due à l'existence du bail. Il demande juste au juge une attribution à long terme en jouissance pour l'exploitation. L'exploitation doit constituer une unité unique et ne peut être exploitée sous forme sociétaire. les éléments ne viennent pas ici se fondre dans une universalité juridique ou de fait pour créer un élément nouveau. Cette attribution est en principe de droit pour le demandeur qui remplit les conditions légales mais le tribunal peut exceptionnellement rejeter la demande si en raison de l'inaptitude du ou des demandeurs à gérer l'exploitation. Ils restent isolés et c'est dommageable car il n'y a pas de transmission globale de l'exploitation. l'exploitation agricole est l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers affectés à une utilisation agricole et constituant une unité de culture autonome mais demeurée juridiquement indépendante. Les immeubles sont répartis entre les indivisaires avec une directive pour le notaire de mettre la propriété des bâtiments d'exploitation ou d'habitation dans le lot de l'exploitant et de mettre des terres dans le lot des autres héritiers. Quand la demande est accueillie. En cas de problème c'est le juge qui tranche sur la demande soit du conjoint survivant. La transmission élément par élément : vente séparée pour chaque bien en respectant le régime juridique propre.C'est une fausse attribution préférentielle car elle ne s'oppose pas au partage des immeubles.
Partie 3 – Les structures de l’exploitation
De quelle structure juridique peut-on doter l'exploitation pour qu'elle soit économiquement efficace ? Selon Capitant.
Le fonds agricole a donc un caractère facultatif.La nécessité d'une déclaration de l'exploitant Ce n'est cependant pas une obligation. on a une autre possibilité avec une structure copiée sur celle du fonds de commerce : c'est le fonds agricole. Ces biens représentent une universalité de fait mais elle ne pourra pas regrouper l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation agricole alors même que sa raison d'être. Elle ne peut pas être faite par un tiers tel que ses créanciers qui auraient pu se trouver en avantage dans un fonds agricole ou les héritiers. principal support ? Le fonds agricole ne peut remplir sa mission d'englober les biens que si le support de l'exploitation est un bail cessible. Un agriculteur peut librement décider de doter son exploitation de cette structure agricole. Seul l'exploitant peut la faire. Il y a une incertitude : la déclaration est-elle révocable ou irrévocable ? On ne sait pas mais on peut supposer que si l'exploitant a consenti à une sûreté sur son fonds. le seul moyen était la création d'une société.La composition du fonds agricole 20
.ou vendu. Cela résulte aussi du caractère artificiel du fonds agricole. Le fonds agricole permet à l'exploitant de valoriser ses biens incorporels. L'article L. s'il veut y adhérer. En sont exclus les terres et les bâtiments agricoles car le fonds agricole est un meuble incorporel car c'est un fonds et l'universalité de fait donc on ne peut pas intégrer d'immeubles dans un meuble. Il faut donc essayer d'organiser cette structure et intégrer tous les biens dans une organisation qui met en avant un traitement global. remplir une déclaration qu'il va chercher auprès de la chambre d'agriculture dont il dépend. Section 1 – La création du fonds agricole par l'exploitant §1 . Il doit. L'activité exercée est forcément agricole donc le fonds a une nature civile. Avant 2006. Principale critique : est-il pertinent d'avoir créé une universalité économique pour en exclure les biens immeubles. on peut penser que la déclaration est irrévocable tant que la garantie perdure. Chapitre 1 – Le fonds agricole On permet à l'exploitation de se transformer en une entreprise cessible ayant une valeur patrimoniale propre. §2 . Cela reste encore aujourd'hui un traitement majeur mais depuis 2006. L'option est ouverte à tout exploitant et se limite à révéler l'existence du fonds. 311-3 du code rural énumèrent les éléments qui composent le fonds agricole et qui sont capables d'entrer dans le nantissement du fonds. Les exploitations posent problème car elles sont souvent en faire-valoir mixte avec l'intervention de tiers.
les dénominations. le brevet et autre droit de propriétés industrielles qui y sont attachées. Différence majeure avec le fonds de commerce où la clientèle est nécessaire ici elle n'est qu'éventuelle. Les DPU sont censés remplacer tous les droits précédemment octroyés aux agriculteurs : un seul paiement des anciennes subventions pour simplifier le régime et baisse de l'objet de la PAC. Ils sont récents et issus d'une réforme de la PAC le 29 septembre 2003 et sont applicables depuis le 15 mai 2006. Le fonds agricole peut être affecté en garantie de la dette de l'exploitant. Il y a une conditionnalité des DPU donc le versement est subordonné au respect des dispositions réglementaires en matière de santé publique. Ils sont capables de s'intégrer dans le fonds agricole et de le valoriser. l'enseigne. on a une modulation c'est-à-dire que chaque année. Il est nécessaire de maintenir les terres dans de bonnes conditions mais il n'est pas nécessaire de produire. les stocks y compris les récoltes sur pied. Après le découplage. Certains droits peuvent être essentiels pour l'exportation telle que le bail cessible hors du cadre familial.
. Tout dépend de l'activité car certains éléments ne sont pas forcément trouvables dans certaines exploitations. Donc ils ne sont pas cessibles avec le fonds agricole : indépendance des terres. patrimoniaux et qui sont cessibles soit avec les terres ou de manière indépendante. Ils sont caractérisés par un découplage avec la production agricole donc on peut percevoir des DPU sans produire mais il n'est pas total car pour certains secteurs se sera indépendant.L'alinéa trois de l'article 311-3 du code rural énonce que sont compris le cheptel mort et le vif. Les seuls droits voisins qui pourront intégrer le fonds agricole se sont les nouveaux droits à paiement unique : la loi les déclare cessible (DPU). Certains droits sont extérieurs au fonds agricole tel que les immeubles et le droit à produire. on prélève un pourcentage sur les DPU censés augmenter le développement rural. Section 2 – Les opérations susceptibles de porter sur le fonds agricole §1 – Le nantissement C'est l'article L. la clientèle. de protection de l'environnement et du bien-être animal. Le fonds agricole doit être cessible alors les contrats servant à l'exploitation du fonds sont également cessibles. ce sont des droits incorporels. C'est un gage sans dépossession. Ils sont calculés exploitation par exploitation en fonction de la moyenne des aides octroyées à celle-ci divisée par le montant des aides totales perçues par toute exploitation. Sur leur nature juridique. Le montant des aides totales représente la rente versée aux exploitants qualifiés et elle n'est pas illimitée dans le temps. 312-3 alinéa 2. Le montant est calculé de manière assez élaborée.
La location-gérance 22
. Toute vente pose la question de l'évaluation du fonds : .calculé selon la valeur de l'entreprise (son rendement) §3 – L’apport en société On va sans doute transposer les règles applicables pour les sociétés. était-il nécessaire ? L’exploitant bénéficie déjà de garanties spécifiques comme les warrants qui peuvent avoir pour assiette le matériel de l'exploitation et les produits de celle-ci.Il relève entièrement des règles pour celui prévu pour le fonds de commerce. il doit s'installer ou être installé depuis moins de cinq ans. Il doit faire l'objet d'un enregistrement qui va lui donner de date. Le nantissement est vu comme un moyen de se procurer du crédit. Ce nantissement. §5 .additionner la valeur des éléments qui composent le fonds . Il doit être âgé de moins de 40 ans. Les donations portant sur le fond sont possibles : il y a une exonération des droits de mutation à titre gratuit lorsque la donation du fonds se fait au profit d'un salarié agricole. Le nantissement fait donc double emploi avec les warrants. §2 – La vente La vente n'est pas citée expressément par le texte. c'est-àdire les mentions obligatoires dans l'acte à peine de nullité ? Certains pensent qu'il faut appliquer ce formalisme. Le contrat de vente devrait être constaté par écrit. §4 – La donation C'est une transmission à titre gratuit. La vente est soumise au droit commun de la vente. et à la condition que la valeur du fonds soit inférieure à 300 000 €. L'exploitant a la possibilité de tout vendre par un seul acte. La réduction porte sur l'impôt sur le revenu et donc sur les intérêts du fait du délai de paiement. Il doit être constaté par écrit : par acte authentique ou sous seing privé. Il y a une inscription dans les 15 jours de l'acte nantissement à peine de nullité du nantissement. Il n'y a pas encore de centralisation de ces informations. Il peut être le complément utile d'un nouveau plan de crédit transmission des exploitations : cela permet au vendeur de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu lorsqu'il consent des délais de paiement à l'acheteur. Cela doit se faire auprès du greffe du tribunal de commerce. il y a un risque de conflit entre les créanciers dus à la dispersion des informations. Il y a un risque de chevauchement de ces deux garanties avec des régimes différents. Cela offre aux créanciers nantis un droit de préférence et un droit de suite. Faut-il appliquer le formalisme de la vente du fonds de commerce.
Le formalisme du droit commun est vigoureux.le GFR §1 – Le groupement foncier agricole = GFA Loi du 31 décembre 1970 : article L. ce dernier objectif n'a pas été atteint pour plusieurs raisons : hostilité de la profession agricole à l'égard des investisseurs extérieurs. Elle pourra donc être permise. faible rentabilité des investissements en matière agricole ce qui a découragé les investisseurs. Revue de droit rural. page 396 Chapitre 2 – Les sociétés En 2005.La location-gérance n'est ni évoquée par la loi ni par les débats parlementaires. Il y a deux types de sociétés foncières : . février 2006 page 22 Delorme et Gossin. Defresnois 2006. Revue de droit rural. Son autre rôle est de permettre de drainer de nouveaux capitaux vers l'agriculture. en assurer la transmission. il y avait 407 000 exploitants individuels. Il peut faciliter l'installation des descendants d'un exploitant.les sociétés d'exploitation = organise l'activité même de l'exploitation . il fait aussi sortir d'une indivision successorale. C'est une société civile formée en principe entre personnes physiques avec possibilité de personnes morales dans le capital du GFA. 322-1 et suivants du code rural. le nantissement du fonds agricole ». ou par l'intermédiaire d'un bail conféré à un locataire exploitant.
. Mr C.les sociétés foncières = organise le patrimoine foncier (immobilier) et sa transmission Pour une même exploitation il peut y avoir les deux formes de sociétés. En pratique. les chiffres s'accroissant. Il y a deux catégories de société : . et 137 449 sociétés. Il y a cependant une liste réglementaire pour ces personnes morales. février 2006 page 25 « Le fonds agricole ». « Une nouvelle sûreté. Le GFA est utilisé pour organiser un patrimoine foncier. Section 1 – Les structures foncières Leur rôle est d'acquérir ou de conserver la propriété de terres d'exploitation qui seront ensuite exploitées soit par un ou plusieurs associés en faire-valoir direct. en préserver l'unité.. Mme Tessier. Faut-il aussi l'appliquer au fonds agricole ? Dans le doute.le GFA . il faudrait se référer au modèle du contrat de location-gérance du fonds de commerce.
S'agissant de l'administration. Il y a cependant une limite indirecte qui résulte du contrôle des structures : les terres ne peuvent excéder 15 fois la SMI. On combine souvent ce type de GFA avec une donation-partage. il n'y a pas de maximum. Le nombre minimum d'associés est de deux. le capital social est constitué normalement par des apports en nature d'immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole. Ce système a été abandonné par la réforme des sociétés de 1978. S'agissant des apports. Il y a enfin le GFA écologique : des personnes se portent acquéreurs des terres pour s'opposer à l'implantation de centrales nucléaires par exemple. le gérant est révocable dans les conditions de droit commun. Quel que soit le GFA. bâtiments). c'était un substitut du statut du fermage. Il y a anticipation sur le règlement de la succession. A – La constitution du GFA C'est une société civile : le GFA est régit à la base par les dispositions générales des sociétés civiles du Code civil (article 1832 et suivant) ainsi que des dispositions du code rural (article L. Il n'y a aucun montant minimum ou maximum du capital social. Cela permettait d'assurer la stabilité. ce ne sont que des biens de nature immobilière à destination agricole (terres.Il y a différents noms de GFA en fonction de leur objectif : le GFA familial ou successoral = constitué entre membres de la famille. Pour les apports en nature. B – Le fonctionnement du GFA C'est le droit commun des sociétés civiles. L'apport de biens mobiliers est impossible en principe sauf si le bien a la qualité d'immeuble par destination. le gérant sera parmi les associés exploitant. Les apports en industrie sont possibles. sachant que le choix se fera différemment si c'est un GFA exploitant/bailleur. par décision majoritaire des associés. il peut comprendre des personnes physiques et des personnes morales. Il y a le GFA dit d'investissement : des investisseurs acquièrent des terres dans le cadre d'un GFA et les donnent en location. Si c'est un GFA bailleur. il ne peut comprendre que des personnes physiques. Il y a une obligation de louer : lorsque le capital social est détenu à plus de 30 % par des investisseurs ou lorsqu'une personne morale est membre du GFA. Il permet aussi d'établir un GFA après le décès. Il peut comprendre des apports en numéraire. l'exploitant est en dehors du GFA. Qui peut être associé ? Si c'est un GFA exploitant. Aujourd'hui. c'est une société qui devient propriétaire des terres pour les donner en location : l'exploitation doit donc être indirecte. il est administré par un ou plusieurs gérants. 24
. Si c'est un GFA bailleur. Il y a une restriction : le gérant ne peut pas être une personne morale. il a pour objectif la transmission tout en permettant le maintien d'un des membres de la famille sur l'exploitation. 322-1). Si c’est un GFA exploitant. Auparavant les conditions pour révoquer étaient strictes.
à proportion de leur part dans le capital social. il a un régime composite : règles de droit commun des sociétés civiles + GFA + groupement foncier. et non en bloc. Concernant la responsabilité des associés d'un GFA : c'est une responsabilité indéfinie sans être solidaire. La cession de parts doit être constatée par écrit : article 1690 du Code civil. Section 2 – Les sociétés d'exploitation agricole C'est un mode d'amélioration des conditions des exploitations.S'agissant de décision collective. Pour céder les parts sociales : le GFA est une société assez fermée. L'amélioration peut être économique : accroissement des moyens financiers + moyens matériels + moyens humains. De ce fait. Il fonctionne selon les mêmes règles du GFA. Cela peut aussi améliorer les conditions de l'exploitation familiale : la qualité d'associé peut-être conférée. C'est aussi un moyen pour faciliter la transmission des exploitations. On va pouvoir réduire les charges. participation au capital). il y a une diversification des activités. distribution des résultats. terrain à reboiser. Cela permet d'associer celui qui va en bénéficier de plus en plus étroitement à la gestion. Enfant. d'où toute cession de parts est soumise à l'agrément des autres associés. La constitution d'une société peut améliorer la condition de l'exploitant luimême : il y a une dissociation des patrimoines professionnel/personnel. Il est possible de prévoir un agrément à la majorité. Il y a une progressivité dans la transmission. Gestion qui sera cependant plus lourde. les autres associés ont obligatoirement un droit de préférence pour acquérir les parts de celui qui veut partir. le nombre de droits de vote est proportionnel à la fraction du capital social détenu. On accroît logiquement la production. Il va être constitué en vue de rassembler et gérer des immeubles à usage agricole et forestier. La seule différence réside dans les apports : immeubles à destination agricole + biens susceptibles d'être apporté à un groupement forestier (bois. il faut un accord unanime. Il recouvre l'objet du GFA ainsi que celui du groupement forestier. Il a la possibilité de préserver le patrimoine privé des dettes professionnelles. §2 – Le groupement foncier rural = le GFR C'est une variante du GFA : article L. Il n'y a plus de question de proportions comme avant. dépendance). 322-22 du code rural. Il a été instauré par la loi du 1er février 1995 pour éviter l'éclatement de certains domaines. ce qui est un statut bien meilleur (pouvoir de décision. 25
. un droit de vote double est attribué aux associés personnes physiques. pour se prémunir contre l'entrée d'un associé personne morale. Si il y a des personnes morales.
Il y a une seule interdiction. exigence que si le GAEC résulte de plusieurs exploitations individuelles.le GAEC partiel : les associés ne mettent en commun qu'une certaine branche de leur activité professionnelle. Le GAEC peut adjoindre à cette activité des activités qui s'y rattachent : on peut vendre la production effectuée. Il y a une distance maximale vérifiée lors de l'agrément. Les conditions sont donc un peu plus souples. le GAEC est une société d'exploitation. Si on combine les deux types de sociétés. Il doit toujours y avoir à la base une activité de production. chacun est chef d'exploitation. il doit être partiel pour tous les associés. L'objet c'est la production agricole réalisée par un travail en commun de tous les associés. la transformer. Si il est partiel. La forme de cette société est très utilisée pour permettre l'installation de descendants sur l'exploitation familiale.le GAEC total : les associés mettent en commun l'intégralité de leur exploitation . elles ne doivent pas être éloignées les unes des autres. Il y a plusieurs formes : GAEC et EARL. Elle a été introduite par la loi du 8 août 1962 : article L. pour le secteur laitier : le GAEC partiel est interdit. But du législateur : structure de transition entre l'exploitation individuelle et la société.Le partage de part est beaucoup plus facile que pour des biens. 323-1 et suivants du code rural. D'où une autre caractéristique essentielle : la transparence. fonctionnement collégial dans des rapports égalitaires. Les conditions posées par le texte induisent des exigences qui ne sont pas purement formelles : il faut un agrément administratif pour la création d'une telle société.
. pour les descendants qui ne souhaitent pas continuer l'exploitation. L'exploitation doit être réalisée dans des conditions de caractère familial = obligation de présence et de travail de chaque associé. limitation du nombre des associés. §1 – Le groupement agricole d'exploitation en commun = GAEC C'est une société civile réunissant un petit nombre d'exploitants agricoles en vue de travailler ensemble dans des conditions analogues à celles des exploitations familiales. il faut organiser une activité agricole. on va constituer un GFA et ensuite une donation-partage. D'où une obligation de participer effectivement au travail de l'exploitation pour tous les associés. Il y a deux types de GAEC en fonction de leur objet social : . Rien n'interdit d'utiliser les formes de sociétés civiles traditionnelles : SCEA. A – La constitution du GAEC 1) Les règles de fond Concernant l'objet social. Tous les associés conservent leur qualité d'exploitant individuel. SARL.
Les apports ne sont pas rémunérés en principe. ainsi que les stocks. Ils font l'objet de publications : immatriculation au RCS. Le nombre d'associés est limité à 10 personnes. 27
. auprès d'un comité d'agrément dans chaque département. que ce soit un meuble ou un immeuble. Tous les biens capables de contribuer à l'exploitation peuvent faire l'objet d'un apport. 137 du code rural. Possibilité de l'apport en industrie mais de manière stricte car il ne faut pas qu'il se recoupe avec l'obligation de participer au travail de l'exploitation. Cela ne suffit pas que car c'est une société qui doit obtenir un agrément pour être constituée. Il y a la possibilité d'un agrément de droit en se conformant aux statuts types proposés par la voie réglementaire du ministère de l'agriculture. Ces apports permettent la formation du capital social pour lequel il y a maintenant un minimum de 1500 €. Ils doivent être complétés par l'élaboration d'un règlement intérieur qui va régir les relations entre les associés au sein du GAEC. 323-1 du code rural dit que ne peuvent être associé dans un GAEC que les personnes physiques majeures car elles doivent participer au travail de l'exploitation. au JAL. Elles peuvent être unies par un lien de parenté mais deux époux ne peuvent seulement être associés. Problème quand l'un des associés a une autre activité professionnelle. En pratique. Autre technique de la mise à disposition : c'est un apport c'est-à-dire que les biens sont juste mis à disposition onéreuse ou gratuite. article R. et la moitié de personnes agricoles. Il peut être fait soit en propriété ou en jouissance. composé de huit personnes. Elle ne concourt pas à faire de cette personne un associé contrairement aux associés. Dépôt des statuts au comité qui vérifie le respect des conditions de fond et de forme. La seconde sera usée en particulier pour les biens immeubles tels que les terres et les bâtiments. elle ne peut travailler qu'à temps partiel à l'exploitation alors elle ne serait pas dans ce cas vu comme associée mais on a des assouplissements. Il peut le faire sur des biens meuble ou immeubles mais aussi sur un droit au bail au profit du GAEC : obligation d'information requise. Idem pour les concubins. la moitié composée de personnes administratives. Cette technique est plus intéressante que l'apport car il garde le bien ou le droit pour lui. 2) Les apports Les apports en numéraire et en nature sont acceptés. on use de la première surtout pour les biens périssables tels que le matériel ou les animaux. 3) Les règles de forme Les statuts doivent être rédigés : acte notarié quand il y a des apports d'immeubles sinon c'est par acte sous seing privé.L'article L.
le comité surveille surtout s'il y a des modifications en cours : la sanction est toujours possible de se voir retirer l'agrément. Seuls des dispenses pour des motifs légaux sont autorisées. En cas de refus. 323-11 énoncent que si le GAEC y correspond. on a un agrément de droit. En l'absence de précisions.L'article L. L'assemblée des associés prend des décisions. La contribution aux pertes est une responsabilité limitée mais elle est plus importante qu'en droit commun : les associés répondent aux dettes dans la limite de deux fois leur apport au capital social. Participation obligatoire des associés au travail de l'exploitation donc leurs simples apports ne suffisent pas contrairement aux autres sociétés. arrêt parental. chaque associé doit faire agréer l'acquéreur sur un accord unanime de tous les autres associés du GAEC. Sur les cessions de parts. L'associé récupère alors ces apports : baisse du capital social. Il peut être rémunéré en plus vis-à-vis de ses fonctions de direction. sur l'organisation du travail à établir au sein du GAEC. Exemple : maladie. Cependant c'est assez rare. Tout au long de la vie de la société. Un associé peut également se retirer du groupement sans céder ses parts à un tiers. Ils participent aux résultats et les modalités de distribution sont réglées dans les statuts. B – Le fonctionnement du GAEC 1) Son administration Le gérant gère la gestion de la société et la représente. C'est une règle légale supplétive donc les statuts peuvent y déroger. c'est en pourcentage de capital détenu. 28
. Les associés ont en échange droit à une rémunération par des dividendes au départ puis une autre pour le travail : ne peut être supérieure à six fois le SMIC ni inférieure à un SMIC. C'est une obligation légale à l'article L. il doit être choisi par les associés dans les statuts ou en assemblée générale. accident. Exemple : à proportion du capital social détenu par chacun + pourcentage en fonction du temps de travail consacré à l'exportation. 323-7 du code rural. quand son comportement en rend impossible la poursuite de l'exploitation en commun. Il y a la possibilité de recourir devant le TGI si les associés refusent des motifs pourtant valables. Possibilité d'exclusion d'un associé mais elle doit être prévue dans les statuts. Il y a un fort intuitu personae car le travail est en commun. à condition qu'il se justifie de motifs graves et légitimes et ce retrait doit être autorisé par les autres associés. un recours est possible devant le comité national d'agrément et devant le conseil d'État. Chaque associé est donc égal à une voix en général mais la répartition proportionnelle est toujours possible.
Cela préserve la personnalité juridique des autres formes sociétaires. Il y a trois types d’EARL avec des régimes différents : .2) La fin du GAEC Durée maximum de 99 ans mais souvent ils sont constitués pour une durée déterminée selon la durée de l'activité professionnelle prévisible de ses meubles : 35 ou 45 ans.une EARL pluripersonnelle permet par exemple aux retraités de continuer le travail à l'exploitation. . 324-1 et suivants du code rural. . D'autres causes peuvent intervenir telle que la transformation du GAEC en une autre société. Un GAEC ne peut être unipersonnel donc on ne le transforme en EARL par exemple si il n'y a plus qu'une personne. On donne toujours les pouvoirs aux exploitants autres et ces derniers doivent faire le max d’apport ou un apport à plus de 50% par rapport aux simples autres associés de l’EARL. Cette société a pour objet l'exercice d'une activité agricole au sens de l'article L.
.une EARL entre agriculteurs et autres où certains font des apports mais ne participe pas au travail. Il y a une unité d'inspiration entre ces deux formes de société : l'agriculteur peut isoler son patrimoine personnel et limiter sa responsabilité tout en étant seul associé. on différencie des règles de fond et de forme. Sur la constitution de l’EARL. Elle est composée entre plusieurs agriculteurs associés et on a des avantages en plus par rapport au GAEC telles que la responsabilité limitée aux apports. Cette forme est obligatoire si deux époux ou concubins veulent constituer une société tous les 2. décision unanime des associés… §2 – La transformation du GAEC en EARL L'exploitation agricole à responsabilité limitée est une forme de société pure et simple constituée par la loi du 11 juillet 1985 en même temps que l’EURL en matière commerciale. Exemple : liquidation judiciaire. On tente de limiter sa responsabilité pour les dettes professionnelles tout en restant le seul maître de son exploitation. 311-1 du code rural : activité agricole/naturel et de plongement. Dissolution anticipée : application des causes de droit commun. A – Les dispositions spéciales 1) Les règles de fond Article L. mais il y a une différence quand même importante entre les deux car l’EARL peut-être unipersonnelle ou pluripersonnelle qui peut regrouper plusieurs agriculteurs.une EARL unipersonnelle avec un seul exploitant agricole et gérant.
Ils sont rémunérés en plus pour le travail fourni. les tiers exploitants doivent détenir ensemble plus de 50 % du capital social. les associés de cette société sont imposés à l'IR avec possibilité d'opter pour IS. en industrie et en nature de tous les biens meubles et immeubles capables d'apporter à l'exploitation. Le nombre de personnes va de 1 à 10 maximum. Les apports peuvent être faits en propriété et en jouissance. L'assemblée générale a des règles de vote particulière donc la répartition des droits de vote n'est pas libre et c'est en proportion du capital détenu sauf en ce qui concernent les associés exploitant qui peuvent prévoir une répartition différente pour la part qui leur revient telle qu'une répartition égalitaire. S'il y a des tiers. doit figurer au minimum un associé exploitant et s'il est seul. B – Le fonctionnement de l’EARL Il y a un gérant ou plusieurs gérants et une assemblée générale des associés. Le droit au bail peut également être apporté à cette société avec l'accord du bailleur : cela n'a pas vraiment d'intérêt pour le locataire par rapport à la mise à disposition où il regarde la titularité. Sur leur rémunération. on y retrouve les différentes possibilités d'apport en numéraire. il doit détenir plus de 50 % du capital social. Il n'y a pas de limitation du lien de parenté dans une telle société. Sur le capital social. 2) Les règles de forme Les statuts doivent obligatoirement mentionner le nom des véritables exploitants associés. Cela a un intérêt en cas de décès de l'exploitant. ce sera une répartition proportionnelle au capital détenu par chacun. Au départ. Les règles sont transportables d’un GAEC à une EARL. Dans les associés. au minimum une fois le SMIC et au maximum trois fois le SMIC. ce sont les mêmes conditions que pour le GAEC. son montant minimum est de 7 500 € et il n'y a pas de maximum. Sinon. Il doit être choisi parmi ceux qui ont la qualité d'exploitant. la répartition des bénéfices est réglée par les statuts et à défaut. §3 – La société civile d'exploitation agricole (SCEA)
. La société ne peut comprendre que des personnes physiques et la loi du 23 juillet 2005 permet maintenant aux mineurs d'y participer. Depuis 2006. La responsabilité des associés est cependant limitée au montant de leur rapport. ces sociétés étaient soumises à l'IS sauf quand elles étaient familiales où elles pouvaient opter pour IR.Pour les apports.
Sans le second. le premier ne peut s'exercer et vice versa. Peu importe la nature juridique du titre sur lequel la personne se prévaut pour accéder à la terre (exemple : un prêt à usage. Le contrôle prend la forme d'une autorisation d'exploiter qui doit être sollicitée par l'exploitant auprès du préfet du département dans lequel se trouvent les biens : c'est une procédure strictement administrative. qui permet à une personne physique ou une personne morale d'accéder à la terre agricole pour avoir une activité agricole. 331-1 du code rural). Ce choix peut être préféré si l'exploitant exerce d'autres activités que l'agriculture : imposable à IS quand ses activités dépassent les 30 %. bail…). Le contrôle est plus élaboré et vise des objets plus importants. Contrôle de l'accès de la profession agricole aux non agriculteurs. ce sera la situation de fait de cette personne vis-à-vis de son droit qui sera contrôlé. Exemple : il n'y a pas d'exigence de participation au travail ou au capital social.C'est une société civile ordinaire utilisée par choix par les agriculteurs mais elle n'est pas obligatoirement dévouée à l'agriculteur. L'intérêt peut être dans la baisse des contraintes par rapport à un GAEC ou une EARL. C'est le droit d'exploiter les terres et les biens agricoles qui sont concernés. ce contrôle fut réformé soit dans le sens d'un assouplissement ou d'un durcissement (article L. Mise en place par la loi de 1980 qui remplace par ce contrôle la « réglementation des cumuls » qui existait depuis 1949. Le contrôle s'applique à toute opération quelle que soit sa nature. L'exploitant locataire peut même encourir la nullité de son bail quand elle est demandée par le préfet ou par le propriétaire. alors que le contrôle porte sur la qualification professionnelle des candidats à l'exploitation. Le régime fiscal applicable est celui des sociétés de personnes donc IS par choix sinon c'est IR obligatoirement. 31
. C'est une responsabilité indéfinie des associés. La réglementation visait à favoriser l'installation des agriculteurs compétents. Protection des exploitations familiales économiquement viables donc on empêche leur démantèlement. L'exploitation non autorisée encourt des sanctions administratives telle que la privation des aides publiques et des pénalités très importantes. Contrôle de l'agrandissement des exploitations car une trop grande surface fait supprimer les autres exploitations annexes viables. Depuis 1980. 331-1 et R.
Partie 4 – Le contrôle des structures d’exploitation agricole
C'est une réelle spécificité du droit agricole car il se trouve que dans le code rural. On applique les règles de société civile en général. Opposition du titre privé d'exploiter de l'autorisation administrative.
il est défini comme la surface qui permet d'assurer la viabilité de l'exploitation compte tenu de la nature des cultures et des ateliers de 32
. mais a créé une autre qui est l'unité de référence qui est déterminée par le préfet dans son département après avis de la CDOA. La dernière réforme de la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006. Il y a un nouveau système de déclaration préalable plus souple à certaines déclarations. la viabilité ne s'appréciait qu'au niveau de superficie (SMI = surface minimum d'installation). L'unité de référence se justifie par l'un des objectifs du contrôle qui est de maintenir une exploitation viable. Quels sont les exploitants qui peuvent accéder aux terres agricoles ? Toute demande sera examinée au regard du SDDS qui définit la ou les priorités agricoles de la région. Les mouvements de parts entre associés ne sont plus soumis à une autorisation et à une augmentation du seuil de superficie qui déclenchait la nécessaire appellation d'exploitation et ouvrait à une autorisation. Sinon. Ces normes sont appliquées et contrôlées par des organes établis par chaque département. La loi du 9 juillet 99 n'a pas supprimé la SMI comme critère d'appréciation.L'objectif principal reste celui de favoriser les exploitations familiales et l'installation des agriculteurs. C'est un critère plus économique que la SMI car il ne prend pas en compte que la superficie. production et droit à des aides sont insuffisants : appréciation économique plus malléable. complétée par un décret d'application du 14 mai 2007 prévoit un assouplissement du contrôle sans remettre en cause ces principes fondamentaux. favoriser l'agrandissement des exploitations agricoles dont les dimensions. Ces revenus extra agricoles permettent de maintenir quelques exploitations. déterminé par le préfet. On permet l'installation des exploitations d'agriculteurs pluri actifs partout où l'évolution démographique et les perspectives économiques se justifient. Section 1 – Les normes du contrôle La plus important est le schéma directeur départemental des structures ou SDDS. Viables = auparavant. le contrôle vise à empêcher le démantèlement. de permettre l'installation de nouveaux agriculteurs. Chapitre 1 – Le cadre du contrôle C'est la loi qui fixe les objectifs du contrôle mais elles sont traduites dans chaque département par des normes différentes selon le département et adaptées à ses spécificités.
ou lorsque les biens sont loués et font l'objet d'une reprise par le propriétaire. ou selon les biens objets de l'installation. Elle est consultée sur l'élaboration du schéma directeur. 33
. 331-1 du que rural. Ici le critère de la superficie n'a pas de sens. c'est lui qui établit le schéma directeur. Section 2 – Les organes Le préfet c'est l'organe essentiel du contrôle des structures. d'associé de l'exploitation. elle est consultée en principe sur les demandes d'autorisation d'exploiter. est placée auprès du préfet. 312-5 du code rural. son rôle est minoré par le décret du 14 mai 2007. Article L. À partir du moment où la distance est dépassée. il faut soit disposer d'un diplôme reconnu équivalent au brevet d'études professionnelles agricoles ou au brevet professionnel agricole. A . La commission départementale d'orientation de l'agriculture = CDOA. Critère pour les productions hors sol : le coefficient d'équivalence. Ces exigences sont à l'article R. Autre norme fixée par le schéma directeur : la distance maximum pouvant séparer le siège d'une exploitation à ce qui doit lui être adjoint. sauf cas particulier. Il peut être calculé sur la base d'une moyenne. on peut relever du contrôles à plusieurs titres : selon la qualité des personnes. agrandissements et réunions d'exploitation Quand on projette de s'installer. sur la fixation de toutes les normes. 313-2 = représentant de l'État. la consultation préalable de la CDOA n'est plus obligatoire. Les cas particuliers sont ceux des demandes concurrentes sur les mêmes biens.production hors sol et des autres activités agricoles exercées. Elle s'applique dans les cas d'agrandissement ou de réunions d'exploitation. Composition de la CDOA : article R. Sur cette consultation. des chambres d'agriculture.Les conditions relatives aux personnes La qualification ou expérience professionnelle : pour pouvoir réaliser les opérations concernées. Le coefficient est fixé par un arrêté ministériel sur la base de la SMI = 25 ha. Ce décret prévoit que. soit justifier de cinq ans minimum d'expérience professionnelle acquise sur une surface au moins égale à la moitié de l'unité de référence en qualité d'exploitant ou d'aide familiale. de salarié agricole ou de collaborateur d'exploitation. Chapitre 2 – Le champ d'application du contrôle Section 1 – Les opérations soumises à autorisation préalable §1 – Les installations. représentants des collectivités territoriales. il faudra solliciter une autorisation. accorde ou refuse les autorisations d'exploiter. des organisations syndicales d'exploitants agricoles.
l'autorisation d'exploiter est indispensable. ne pouvant être supérieure à 5 km. Ce seuil est fixé dans chaque département dans le schéma directeur départemental des structures. La pluriactivité d'un ou des exploitants : si le projet doit se faire avec un exploitant pluriactif. il devra solliciter une autorisation d'exploiter dès lors que ces revenus extra agricoles dépasseront un certain seuil = 3120 fois le SMIC horaire = environ 20 000 € par an. Absence de membres exploitant au sein de l'exploitation : si le projet doit se faire au profit d'une structure qui n'a pas de membres qui ont la qualité d'exploitants agricoles. L'éloignement des biens adjoints ou réunis par rapport au siège d'exploitation : même si la taille est inférieure au seuil. article R. ou lorsque le projet a pour conséquence de ramener une exploitation en deçà de ce même seuil. 331-3 du code rural. compris entre 1 et 2 unités de référence. une autorisation devra être sollicitée. Exigences de l'âge du candidat : si l'un des candidats a atteint l'âge de la retraite (60 ans). B – Les conditions relatives aux biens La condition de superficie : dès lors que le projet va conduire l'exploitant concerné à exploiter une superficie supérieure au seuil fixé par la loi. il faut une autorisation également.À défaut de remplir ces conditions au même si au sein d'un projet collectif un seul d'entre eux ne remplit pas ces conditions. une autorisation d'exploiter devra être sollicitée. il faudra une autorisation dès lors que les biens sont situés à une distance supérieure à celle fixée dans le schéma directeur. §2 – Les créations et extensions d'ateliers hors-sol Toutes les créations et toutes les extensions d'ateliers hors-sol sont soumises à autorisation préalable dès lors qu'elles dépassent un seuil de production fixé par décret. La suppression au démembrement d'une exploitation : même si la taille du projet ne dépasse pas le seuil prévu. Ce seuil a été relevé par la loi du 5 janvier 2006 (avant entre 0. On ne prend pas en compte que la taille de l'opération projetée : on prend aussi en compte celle qu'il exploite déjà. le contrôle s'appliquera dès lors que ce projet a pour effet de supprimer une exploitation agricole viable. On veut éviter un éclatement géographique. le projet est soumis à autorisation préalable.5 et 1 unité de référence). Si le projet a pour effet de priver une exploitation d'un bâtiment essentiel à son fonctionnement. §3 –
Cela est influencé également par la taille des exploitations qui ne cesse d'augmenter et cela se fait par des locations plus que par des acquisitions. Exemple : loyer.il faut que la location soit conclue en vue d'exploiter cet immeuble pour y exercer l'activité agricole définie par l'article L. le loyer est fixé comme un pourcentage par rapport à ces données. Ce qui permet d'écarter des occupants malvenus. . on applique la règle de l'accessoire. Les tribunaux interviennent beaucoup dans la requalification de ces boues. Le statut du fermage est d'ordre public selon l'article L. Cela permet de décharger l'exploitant de l'impôt foncier. 65 % des terres agricoles étaient utilisées par l'intermédiaire d'un bail et ce chiffre continu à augmenter. Section 1 – Le champ d'application du statut S'applique au bail à ferme et à métayage qui s'établit selon le résultat de l'exploitation. Il y a quatre critères cumulatifs : . 311-1 du 35
. 311-1 du code rural.il faut que cette mise à disposition soit nécessairement faite à titre onéreux exclusivement donc il faut une contrepartie à cela quelle que soit sa nature. Les mentions qui baissent les prérogatives statutaires sont déclarées non écrites. 411-1 déclare le statut du fermage applicable à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L.Partie 5 – La location de la terre agricole
Selon un sondage. . 411-1 du code rural. En cas de doute sur la nature du bien. Chapitre 1 – Les baux soumis au statut du fermage et du metayage Ensemble de règles légales applicables à toute convention qui entre dans les critères de définition du champ d'application du fermage.il faut une mise à disposition donc le propriétaire doit transférer la jouissance du bien aux locataires et le terme sous-entend que cette délivrance doit être volontairement consentie par le bailleur. Ce sont généralement des baux qui relèvent du statut du fermage. La principale condition et la réunion des critères légaux.il faut que la mise à disposition porte sur un immeuble à usage agricole donc les biens loués doivent avoir une nature immobilière et ses biens doivent être affectés à un usage agricole ou au moins être susceptible de l’être. §1 – La réunion des critères légaux L'article L. paiement de la taxe foncière du propriétaire… .
le propriétaire d'un bien rural entretient les animaux d'autrui moyennant rémunération. … Section 2 . des baux de cultures maraîchères. Exemple : le bail d'élevage pour toute production hors sol. Pour la prise en pension d'animaux. 411-1 alinéas deux : contrat de vente d'herbe ou de prises en pension d'animaux. Exemple : mise à disposition de pâturage à un éleveur donc l'herbe était vendue donc difficile à différencier avec la location de pâturage. On peut donc soustraire des biens ayant une vocation agricole intrinsèque mais que les parties au contrat ne destinent pas à une utilisation agricole. des baux d'élevage apicole.La conclusion du bail rural §1 . Le propriétaire du terrain doit céder l'intégralité d'une récolte sur pied à charge pour l'acquéreur de procéder à la récolte. Toute cession exclusive des fruits d'exploitation quand il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir constitue la vente d'herbe. 415-10 du code rural : les baux doivent porter sur des biens à production litigieuse car la nature de l'activité est difficile à déterminer. les baux portant sur des étangs pour des élevages piscicoles. Solution de façade pour dissimuler des vrais contrats de bail donc le législateur a présumé que de telles conventions relèvent du statut du fermage. les baux des marais salants. §3 – Les baux soumis au statut par détermination de la loi Article L.rural. Le législateur a confondu les deux pour tout soumettre au statut. §2 – Les baux soumis au statut par présomption légale L'article L. Cependant certaines présomptions sont acceptées. la Convention réalise un bail relevant du statut. Cela permet aux locataires d'exercer l'activité agricole par nature tout en pouvant diversifier ses activités sans pour autant que son bail soit disqualifié en bail commercial. Il tient à l'intention du locataire d'exploiter les biens loués de manière agricole. Présomption simple du statut donc on peut la renverser en apportant la preuve que le contrat n'a pas été conclu en vue d'échapper aux statuts et en vue d'utilisation continue et répétée du bien. cela relève automatiquement du statut.la capacité et le pouvoir A – Le preneur 36
. Quand les obligations d'entretien des biens qui incombent aux propriétaires en principe sont transférées aux propriétaires des animaux. L'exploitant doit remplir ses quatre critères pour appliquer le statut du fermage.
il faut obtenir une carte d'exploitants agricoles ou une autorisation du comité départemental de l'agriculture à peine de nullité du bail. il faut l'accord du curateur mais le 1er janvier 2009 cela change et on différenciera également les actes d'administration et de disposition. 37
. Quand les biens sont indivis. Pour un bail sur des biens d’un majeur incapable. Pour le majeur sous curatelle. ce qui confère aux bailleurs en titre exécutoire. il faut un bail authentique. Pour des époux mariés sous le régime de la communauté. la conclusion du bail rural sur ces biens requiert le consentement de tous les indivisaires. sinon. Cela doit être mentionné expressément dans l'autorisation. maintenant. Si la propriété des biens est démembrée. sa conclusion obéit aux mêmes règles de celles du mineur. La rédaction d'un bail écrit sert de preuve il n'est pas obligatoire donc le bail rural n'est pas en principe en bail solennel. les biens appartiennent à la masse commune. il faut l'accord de ses deux représentants pour une administration légale simple ou une autorisation du juge des tutelles s'il n'a qu'un représentant. mais une réforme des incapacités entre en vigueur le 1er janvier 2009 et sur ce point. ce qui lui permet l'exécution forcée. non français et non ressortissants de l'union européenne. Cela peut être un écrit sous seing privé ou par acte authentique devant notaire. C'est obligatoire si le bail est supérieur à 12 ans car ils doivent être publiés à la conservation des hypothèques et pour cela. 411-4 du code rural impose l’écrit et l'obligation de dresser un état des lieux. La durée d'un bail consenti par un seul de ses représentants sur les biens du mineur. Pour les candidats à l'exploitation. Il doit obtenir pour cela l'accord du nu-propriétaire ou à défaut une autorisation du juge si le refus du dernier n'est pas vu comme légitime. quand il est sous tutelle. il peut seul conclure un bail n'excédant pas neuf ans et au-delà.Restriction du côté d'autorisation ou obligation d'exploiter qui pèse sur le preneur. L'article 1425 du Code civil requiert le consentement des deux époux pour un bail rural sur les immeubles de la communauté : cogestion sous peine de nullité. usufruitier ne peut pas consentir seul un bail rural. B – Le bailleur Régime spécifique des capacités qui protègent les parties. est limité à neuf ans et n'ouvre pas droit au renouvellement au profit du locataire. le tuteur peut accomplir seuls des actes de conservation et d'administration sur les biens du mineur et il faut l'autorisation du juge des tutelles pour les actes de disposition : dans quelle catégorie classe-t-on le bail rural ? Le décret en conseil d'État adressera la liste des actes plus tard. §2 – Les conditions de forme et de preuve L’alinéa 1 de l'article L.
La délivrance doit se faire en bon état de réparations de toute espèce : 1720 du Code civil. néanmoins. Il est censé être conclu pour neuf ans selon des conditions de type départemental. Cette obligation n'est pas d'ordre public et une clause du bail peut dispenser le bailleur d'effectuer toutes réparations au moment de l'entrée en jouissance. il doit être établi contradictoirement dans le mois d'établissement ou dans le mois après : un intérêt majeur pour les parties car cela détermine les réparations à la charge du propriétaire.Le bail verbal n'est pas nul mais les parties ne sont plus maîtresses de son contenu. le locataire doit informer le bailleur de sa situation. réparations Lors de l'entrée en jouissance. ce n’est plus une formalité obligatoire depuis le 1er janvier 99. Pendant la durée du bail. Cela peut décourager le propriétaire de louer ses biens a tel locataire plus qu’à d'autres. Avantage car confère au bail une date certaine et le rend opposable aux tiers. Article L. Le preneur prendra les lieux dans lesquels ils se trouvent. Il doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. le bailleur a l'obligation de délivrer le bien loué au locataire = l'objet principal + dépendances et accessoires (corporels et incorporels comme le droit à produire). Section 3 – Les effets du bail §1 – Les obligations du bailleur A – Délivrance. Intérêt si le propriétaire exerce une demande de résiliation du bail pour mauvais entretien du bien loué. On impose au bailleur d'avoir effectué toutes les réparations nécessaires. entretien. L'article L. 411-4 du col rural. en indiquant la superficie et la nature des biens qu'il exploite déjà et obligation de mentionner dans le bail que cela a bien été rempli. Pour l'établissement d'un état des lieux. 331-6 : lors de la conclusion du bail. Ce bail permet la preuve de son existence par tous moyens même en l'absence de commencement d'exécution. Cette obligation d'information depuis 1980 n'est plus sanctionnée par la nullité du bail. il reste souhaitable de le faire. Un intérêt à la sortie des lieux car le locataire a droit à une indemnité si il a amélioré le bien loué. c'est l'article L. 415-3 du code rural renforce cette obligation : le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire. Il y a deux catégories de réparations. 38
. Sur l'enregistrement du bail. L'état des lieux doit être pris sinon tout ce qui n'a pas été décrit est présumé être reçu en bon état. 1719 du Code civil : il doit entretenir le bien pour servir à l'usage pour lequel il a été loué.
Tout ce qui n'est pas visé par cet article incombe au bailleur. 415-13 du code rural. 411-30 : il n'est pas possible de reconstruire pour un coût supérieur à l'indemnité d'assurance versée pour ce bâtiment. C – Obligations de garantie Il y a la garantie de jouissance paisible à l'article 1719 : il est interdit au bailleur de troubler la jouissance de son fait personnel. 415-4 du Code rural prévoit que seules les réparations locatives ou de menus entretiens qui ne sont occasionnés ni par le vice de vétusté ni par le vice de construction ou de la matière. D – Obligation au paiement de certaines charges Les primes d'assurance contre l'incendie des bâtiments sont à la charge exclusive du bailleur. Garantie de convenance à l'article L. Cette obligation suppose que se trouvent des plantations pérennes sur l'exploitation (vigne. de les maintenir en état.Les grosses réparations sont entendues de manière large. L'article L. C'est en fonction de la région. L'article 606 du Code civil n'est pas suffisant. Cette participation ne peut pas être plus de 1/5. C'est la garantie contre des troubles dus aux tiers. Le preneur peut faire jouer l'exception d'inexécution et suspendre les fermages si il y a un manquement grave du bailleur qui paralyse l'utilisation des biens par le locataire. sont à la charge du preneur. 415-8 et 9 du col rural. Cependant il y a un plafond à l'article L. il y a divers moyens d'action : demande d'exécution forcée devant le tribunal paritaire des baux ruraux (astreintes possibles/réparations du preneur aux frais du bailleur). département. Obligation qui fait souvent l'objet de règlements d'application local (commission consultative des baux ruraux). Il incombe au bailleur de renouveler quand c'est nécessaire. article L. C'est l'article L. B – L’obligation d'assurer la permanence et la qualité des plantations Concerne les articles 1719-4 du Code civil et l'article L. 415-9 exonère les pommiers à cidre et les poiriers à poirer. On prend aussi en compte tout ce qui touche à la structure des bâtiments. 39
. verger). L'article L. Ainsi notamment les travaux de mise en conformité sanitaire et environnementale. Un bâtiment entier peut être détruit : le bailleur doit le reconstruire si la destruction compromet l'équilibre de l'exploitation. 415-3 du Code rural. Si le bailleur ne respecte pas ses obligations. 411-18 = il faut vérifier que la superficie convenue est bien celle délivrée. Le bailleur doit aussi la garantie des vices cachés qui s'applique lorsque le bien loué présente des défauts qui le rendent impropre à l'usage pour lequel il a été loué. et si le preneur lui en fait la demande. ni par force majeure. De même le paiement de la taxe foncière : cependant le bailleur pour réclamer au preneur une partie de cette taxe.
Toute majoration est prohibée. Le loyer concernant les deux premières catégories sont exprimés en argent. 415-7 prévoit que le bailleur ne peut priver le fermier de chasser sur les terres louées. 1) La détermination initiale du montant du fermage Si les biens loués sont de nature composite. tandis que la dernière peut être exprimée en denrées. Lorsque le détenteur du droit de chasse s'impose des restrictions. 411-11. Il y a alors superposition de deux baux sur les mêmes biens. il sera souvent payé à terme échu en une ou deux échéances annuelles. Il y a une manière distincte pour les bâtiments d'habitation /les bâtiments d'exploitation et terres nues/les terres pérennes. Une majoration ponctuelle est possible : le bailleur a réalisé des investissements qui dépassent ses obligations légales et qui ont amélioré les conditions d'exploitation. il faut tenir compte de ses différentes composantes pour fixer le loyer. Le droit de chasse demeure malgré la location des terres. sauf si le bailleur abandonne son droit. Il y a une évolution chaque année en fonction des indices départementaux du coût de la construction pour la première catégorie/selon l'indice des fermages pour la seconde/et selon le cours des denrées retenues pour référence pour la troisième. ou à des tiers. Le barème est réévalué tous les six ans maximum. celles-ci s'imposent au preneur sauf décision contraire du tribunal paritaire. Il y a la possibilité pour les deux parties d'agir pour réviser le montant du fermage : révision des fermages anormaux si il est dépassé dans les deux 40
. Sa méconnaissance est une cause de résolution autonome.E – L’obligation de laisser le fermier chasser L'article L. C'est d'ordre privé. Ce droit appartient au preneur personnellement : non aux membres de sa famille. Il peut le louer au preneur. 411-14 du code rural. article L. Le loyer va évoluer en fonction des différentes composantes du bail. ou à l'issue de chaque période de jouissance. §2 – Les obligations du preneur A – Le paiement des fermages Ils sont payables d'avance. 2) Les adaptations du montant du fermage en cours de bail Il y a une actualisation annuelle du fermage. Article L. Ne peut donner lieu à une rémunération supplémentaire. Les parties ont l'obligation de se référer à un barème établi par le préfet du département et qui va déterminer en fonction des biens loués des minimats et des maximats qui s'imposent aux parties. En pratique.
dès lors que le paiement est intervenu avant l'introduction de l'instance. l'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance du locataire. Elle s'exerce sur tout ce qui garnit la ferme. il y a un non renouvellement du bail à son échéance. cela n'empêche pas les actions du propriétaire pour défaut de paiement. Si le défaut de paiement est réitéré. Ces deux défauts doivent avoir donné lieu à mise en demeure de payer ces loyers et que ces défauts aient persisté pendant trois mois après ces mises en demeure. il peut se diversifier. Si il y a des paiements partiels. Il peut changer les modes de production utilisés jusqu'alors pour adopter de nouvelles pratiques culturales plus respectueuses de l'environnement. avec un contenu précis à peine de nullité. article L. 411-53. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Sous réserve que les biens soient affectés à une utilisation spécifique. Mais sinon le preneur est libre d'adjoindre de nouvelles activités agricoles. Il peut y avoir donc une augmentation ou une diminution du prix du bail. elle sanctionne le fait que les loyers n'aient pas été fixés en argent. La créance garantie par le privilège du bailleur : privilégié pour le paiement des deux dernières années échues. B – L’obligation de cultiver en bon père de famille. ce qui sert à son exploitation et sur le fruit de la récolte de l'année. Elle est allégée pour le preneur dans le souci de lui laisser une autonomie professionnelle. 411-31. 3) La sanction du défaut de paiement Si il y a défaut de paiement à l'échéance prévue : action en paiement contre le locataire qui se prescrit par cinq ans à compter de l'échéance impayée. Action en régularisation des fermages illicites : elle peut s'exercer à tout moment. 411-27 du code rural et article 1726 et 1766 du Code civil. article L. La jurisprudence admet qu'un paiement tardif est valable (après les trois mois) et peut empêcher l'action en résiliation du bailleur. Il faut dans les deux cas réunir des conditions : 2 défauts de paiement soit pour la même échéance ou pour deux échéances différentes. Il n'y a pas d'effet rétroactif du nouveau montant fixé par le tribunal. article 2102-1 du Code civil. abandonner les productions alors même que cela conduit à la perte des quotas liés à cette production. Cela constitue aussi une cause de résiliation du bail en cours. pour l'année en cours et la suivante.sens (l'un ou l'autre) d'au moins 10 % . Le bailleur ne peut pas demander une résiliation à cause de cela. 41
. dans le respect de la destination du fonds Article L. Obligation qui est assez édulcorée par rapport à l'obligation de droit commun. Cette action n’est recevable qu'une seule fois par bail. Révision du prix pour erreur de contenance : si la surface délivrée est différente de celle convenue au bail.
édifier. aménager les bâtiments existants sous réserve de respecter les procédures d'information du bailleur si il veut être indemnisé. 411-27 du code rural.Le preneur dispose d'une large latitude pour planter. Le preneur à l'obligation d'avertir le bailleur. Privilège du bailleur pour le paiement du loyer = l'assiette est représentée par cette garniture. C – L’obligation d'effectuer les réparations locatives et de menu entretien L'article L. et qu'il met en oeuvre des moyens de culturaux non prévus. Article 1766 du Code civil et L. de faire disparaître les talus. Lorsque le preneur veut retourner des parcelles qui étaient jusqu'alors en herbe ou l'inverse. une condamnation à remettre les biens en état. 415-4 du code rural précise que seules les réparations locatives ou de menus entretiens sont à la charge du preneur. Le bailleur peut demander la résiliation du bail. Obligation d'engranger = stocker les récoltes dans les lieux loués. les arbres qui séparent plusieurs parcelles. Ce dernier a deux mois pour faire connaître sa position. 411-28 permet au bailleur de refuser au preneur l'autorisation de réunir et regrouper plusieurs parcelles attenantes. notamment au décret du 26 août 1987. Il est possible de pratiquer des échanges entre exploitants à certaines conditions. au contrat type départemental. Concernant le bail rural conclu en vue de l'exercice d'une activité agricole : on peut reprocher l'exercice d'une activité extra agricole. sa décision est sans recours. Il faut dans tous les cas que le bailleur démontre que les agissements du locataire sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué. les rigoles. D – L’obligation de garnir le fonds et d'engranger L'obligation de garnir le fonds incombe à tout locataire : il doit le garnir des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation. le nonrespect de la destination des lieux loués. On se réfère donc aux usages locaux. Si il s'y oppose. il doit en informer le bailleur dans le mois qui précède les travaux par lettre recommandée et le bailleur a le pouvoir de s'opposer à ces travaux dans les 15 jours de cette information et à la condition de démontrer que les travaux projetés entraînent une dégradation du fonds. Liste des réparations locatives à l'article 1754 du Code civil mais c'est une liste qui n'est pas exhaustive. aux précisions réglementaires. L'article L. Il y a de fortes préoccupations écologiques et environnementales. E – L’obligation d'informer le bailleur des usurpations commises au détriment de son fonds 42
. les haies. s'explique aussi pour l'exercice du privilège du bailleur. des dommages et intérêts si il y a un préjudice de dégradation du fonds. Il y a une limite toutefois qui réside dans l'intérêt du bailleur à ce que son bien ne soit pas dégradé par des pratiques du locataire. cesser ses activités prohibées.
en fin de bail Obligation de restituer le fondant l'État dans lequel il a reçu. article 1778 du Code civil. À l'arrivée du terme. elle est d'ordre public. il risque des dommages et intérêts car cela pourrait porter préjudice au bailleur. 411-5 prévoit que le bail à ferme ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Si il ne le fait pas dans les 15 jours de la constatation. 411-26 du code rural. celui qui reste ne bénéficie pas du droit au renouvellement sauf à fournir des garanties équivalentes. Ce droit au renouvellement se transmet au continuateur du bail du preneur (descendants. §3 – La durée et le renouvellement du bail A – Une durée minimale L'article L. Une indemnisation est alors possible. conjoint). Une durée supérieure à neuf ans est possible. Le bail consenti à plusieurs copreneurs peut poser problème : si l'un ne souhaite pas poursuivre l'exploitation. Il peut aussi restituer parfois plus que ce qu'il n'a reçu notamment. s'il y a eu des constructions effectuées pendant le bail. Il faut un acte écrit quel qu'il soit pour se ménager la preuve d'une bonne restitution. le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement. Le bailleur est devenu propriétaire par accession dès leur réalisation. Il y a 43
. C'est une règle d'ordre public. des pailles et engrais. B – Un droit au renouvellement 1) Le principe C'est une prérogative essentielle pour la stabilité du locataire : article L. faute de quoi le bail se renouvelle automatiquement. même si le preneur sortant n'avait rien en entrant dans les lieux.Article 1768 du Code civil et L. article 1730 du Code civil. même si cela se fait dans un acte séparé signé le même jour que le bail. Cependant la renonciation peut être conventionnelle dès lors que le droit est acquis par le preneur. Le point de départ de la durée est la date d'entrée en jouissance du preneur. On ne peut pas faire renoncer le preneur à son droit de renouvellement dans le bail lui-même. On impose au preneur d'avertir le bailleur s'il constate des usurpations commises par des tiers au détriment des biens loués. Ce dernier peut renoncer ultérieurement. en délivrant congé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier 18 mois avant le terme. Excepté ce qui a pu périr par force majeure ou par vétusté. On peut céder aussi plus de droits que ce que l'on possède. Il doit laisser les pailles et engrais de l'année pour favoriser l'exploitation du nouveau preneur. 411-46. F – L’obligation de restitution du fonds. Un bail qui ne respecterait pas cette exigence serait ramené à neuf ans.
Par dérogation au principe d'incessibilité. Il n'y a aucun délai pour saisir le tribunal. l'âge du preneur est une cause de résiliation : lorsqu'il atteint l'âge de la retraite au terme du bail. Quel que soit le motif. les parties peuvent saisir le tribunal paritaire qui fixera les modalités du bail. Section 4 – La transmission du bail Le droit au bail est considéré comme strictement personnel au preneur. S'agissant des conditions. Si cette transmission familiale reste avérée à cause de mort. article L. le bailleur qui souhaite faire échec au renouvellement du preneur doit l'avertir de ce refus au moins 18 mois avant le terme du bail par un congé donné par exploit d'huissier avec des mentions obligatoires. Si les parties n'ont rien prévu. 411-64. Si il est proche de cet âge. il doit également posséder les moyens nécessaires à la poursuite de l'exploitation. à son partenaire pacsé. Le locataire a toujours la possibilité de maintenir sa situation en cédant le bail à son conjoint si il est plus jeune que lui. cela vaut aussi pour le PACS. C'est un nouveau bail qui se met en place à l'issue du précédent.une exception au profit des conjoints copreneurs : si l'un des deux quitte l'exploitation. Article L. il ne peut pas exiger un renouvellement de neuf ans. 2) Les exceptions Le bailleur peut s'opposer au renouvellement en invoquant une cause de résiliation du bail. §1 – Les transmissions entre vifs 44
. le bail va être renouvelé pour neuf ans. la cession est possible à l'intérieur de la famille. celui qui reste a droit au renouvellement de son bail. À défaut d'accord. il doit habiter sur place ou au moins à proximité et être en règle avec le contrôle des structures. 411-46 alinéa 2. 41131. ce sont les conditions de l'ancien bail qui seront reportées dans le nouveau bail. 411-50. article L. aujourd'hui les dérogations sont de plus en plus nombreuses concernant les cessions entre vifs. Le preneur doit avoir participé effectivement à l'exploitation des biens loués. Le droit de reprise du bailleur est aussi un des motifs de résiliation. Le législateur favorise cependant l'exploitation à caractère familial. tout dépend du contexte que les parties ont aménagé. 3) Les conditions du bail renouvelé À défaut de congé délivré. Obligation légale de mentionner dans le bail cette faculté qu'a le locataire de céder son bail pour échapper au non-renouvellement. Le bailleur peut invoquer les motifs de l'article L. donc incessible. À part les motifs de cet article. à l’un de ses descendants. il ne peut plus invoquer le droit au renouvellement.
A – Les sous-locations. c'est une nullité absolue qui peut être invoquée par toutes les parties à l'opération. Il concerne seulement les terres et non les bâtiments. pour les bâtiments d'habitation . à condition de permettre une meilleure exploitation du fonds. la sous-location est admise : pour certaines parcelles situées à la périphérie de son exploitation avec l'accord du bailleur . La sous-location est nulle. Il faut que la société ait un objet à destination agricole. Le preneur reste tenu de participer à la mise en valeur des biens loués. Échanges de parcelles : un locataire aurait changé ces parcelles avec un autre exploitant. 411-35 sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial. Ces échanges sont en principe interdits. Par exception. 45
. Les échanges doivent être notifiés au bailleur à peine de nullité. 411-35 al 3. article L. ce dernier peut tenter de s'y opposer. la résiliation du bail peut être demandée. Le preneur reste seul redevable des obligations envers le bailleur et non le coéchangiste. même si elle est consentie avec l'accord du bailleur. échanges. L'assolement permet de mutualiser l'exploitation des terres entre plusieurs exploitants. C'est une prohibition d'ordre public. quelles que soient les raisons qui pourraient la justifier. Le bailleur peut simplement invoquer la sous-location pour obtenir la résiliation du bail. article L. Mais ils sont acceptés par l'article L. Si l'information n'a pas été faite. La société devient tenue de la bonne exécution des clauses du bail solidairement avec le preneur. Il faut une information du bailleur par lettre recommandée deux mois au moins avant la mise à disposition. quelle que soit sa forme. La sous-location est prohibée en principe. que son capital social soit détenu majoritairement par une personne physique. Les superficies échangées sont limitées dans chaque département. seulement son information par lettre recommandée. mise à disposition et assolement en commun La sous-location : le locataire met lui-même à la disposition d'un souslocataire les biens loués moyennant contrepartie. 411-39. La mise à disposition n'exige pas l'accord du bailleur. 411-39 dans certains cas. Assolement en commun : la loi du 23 février 2005 la permis. la cession est frappée de nullité absolue. La mise à disposition des biens loués : mise à disposition d'une société dans laquelle il est associé. sous-location saisonnière des terres/bâtiments pour un usage de vacances ou de loisir qui ne peut excéder trois mois par an. Toute cession est en principe interdite. B – La cession du bail 1) Un principe de prohibition des cessions L'interdiction réside à l'article L.
par un arrêt du 4 mai 2006. La transmission indivise peut poser problème : celui qui veut poursuivre seul exploitant peut demander au tribunal paritaire de bénéficier seul du bail. aux partenaires pacsés. elle a lieu à l'occasion d'un changement d'exploitants. seulement la majorité d'âge. Si la cession se fait au descendant. Le cessionnaire doit respecter les règles du contrôle des structures. L'article L. 2) Les cessions exceptionnellement autorisées Si on poursuit la lecture de l'article L. la cession est interdite sauf si elle est consentie avec l'agrément du bailleur au conjoint. le 28 juin 2006. abandonne la démonstration d'une contrainte. Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition = le cessionnaire peut se faire rembourser. 411-74 punit d'une peine d'emprisonnement de deux ans et/ou d'une amende de 30 000 €. Il doit se prononcer en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.Il y a des sanctions pénales dès lors que la cession a eu lieu à titre onéreux. . Pour les deux premiers. 411-35. Si il s'y oppose. §2 – Les transmissions à cause de mort Le décès du preneur ne met pas fin au bail. La troisième chambre civile. Le tribunal doit trancher. ils doivent avoir participé à l'exploitation du locataire. Le preneur ne peut pas écarter cette règle : troisième chambre civile.si le preneur ne laisse à sa survivance aucune personne remplissant les conditions nécessaires pour bénéficier de la transmission. Celui-ci peut être transmis à deux catégories de personnes : .
. où le précédent va vendre son matériel en le surévaluant pour tenir compte du droit au bail. elles doivent participer à l'exploitation de façon effective au cours des cinq années précédant le décès. on n’exige pas de participation. au descendant du preneur ayant atteint l'âge de la majorité. elle encourt la nullité absolue et constitue une cause de résiliation du bail. Le plus souvent. La possibilité de céder son bail est une faveur pour les exploitants ayant correctement rempli leurs obligations. moyennant un versement d'un pas de porte : c'est constitutif d'un délit. C'est une transmission indivise entre toutes ces personnes par la voie d'une succession anomale. C'est une pratique assez courante néanmoins.si le preneur laisse un conjoint ou un partenaire ou des ascendants ou encore descendant. le bail sera transmis selon les règles classiques de droit commun de dévolution successorale. dont l'article L. la cession doit être autorisée par le bailleur. il peut saisir le tribunal paritaire qui tranchera. La cession réalisée sans autorisation du bailleur ou du tribunal est illégale. Quel que soit le bénéficiaire. 411-34 prévoit que le bail continu à leur profit. pour pouvoir bénéficier de la cession. Mais le bailleur a alors un droit de résiliation qui peut s'exercer dans les six mois à compter du décès.
Cet objectif est retrouvé dans l'encadrement très étroit de la résiliation du bail. Le texte ne cite que l'hypothèse où le preneur ne dispose pas de maind'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. il ne peut pas y avoir résiliation automatique. il est soumis au statut dérogatoire. 411-27 du code rural. Ils la reçoivent sans que soit pris en compte des calculs de masse successorale.Dès lors que la transmission a lieu. l'état des causes de résiliation est regroupé à l'article L. car elle résulte d'un accord des parties. Auparavant. Section 5 – L’extinction du bail Le statut du fermage tente d'assurer au mieux la stabilité du preneur. Il vise également tous les agissements de nature à compromettre une bonne exploitation du fonds. Depuis l'ordonnance du 13 juillet 2006. Elle doit être prononcée judiciairement. certains baux ruraux n'avaient que deux dispositions sur l'environnement : article L. Avec le bail environnemental. L'article vise également le non-respect par le preneur des clauses environnementales qui en application de l'article L. le législateur va plus loin avec un régime dérogatoire. défaut d'entretien. arrachage des plantes…. Il doit mettre en évidence les conséquences néfastes que le comportement peut avoir sur les biens. 411-27 du 47
. épuisement du sol. il ne peut être qu'une personne morale de droit public ou une association agréée pour la protection de l'environnement. Ce bail reste soumis au statut du fermage. ce ne peut être un bailleur privé. Ce sont les baux environnementaux créés par la loi du 5 janvier 2006. Mais ponctuellement. C'est un bail rural dérogatoire au statut du fermage tourné vers la préservation de l'environnement. 411-28 et L. C'est aux tribunaux d'apprécier souverainement la gravité des agissements. les parcelles qu'ils font l'objet du bail ne peuvent être situés que dans certaines zones limitativement énumérées par l'article L. En aucun cas. Ceux qui la reçoivent n'ont pas besoin de verser une soulte. De plus. Ils sont susceptibles d'être très variés. 411-31 du code rural. Exemple : état d'inculture du fonds. Il faut 2 défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure aux échéances impayées. Cet article vise le défaut de paiement du fermage. 1) La résiliation pour faute du preneur Quelles que soit la faute alléguée. §1 – Les causes d'extinction A – La résiliation On écarte l'hypothèse de la résiliation amiable. Quant à la qualité du bailleur. elle tire les conséquences de l'assurance de valeur vénale du bail rural. 411-27 peuvent être introduites dans certains baux.
Le non-respect des clauses environnementales est une cause péremptoire de résiliation. interdiction d'irrigation. C'est un motif péremptoire de résiliation. Dans l'article L. figurent aussi des contraventions aux dispositions de l'article L. C'est pour cela qu'a été prévue une cause de résiliation en cas de non-respect par le preneur de ces nouvelles obligations.
. Quand ce n'est pas le cas. Ce bail va pouvoir composer ou interdire au preneur l'utilisation de certaines pratiques culturales. quand le preneur souhaite prendre sa retraite ou à l'occasion de chaque échéance annuelle postérieure à ses 60 ans. C'est le cas quand lui-même ou un membre de sa famille est frappé par une incapacité de travail ou décède. Le préfet prévoit alors un barème pour tenir compte de ce bail particulier pour prévoir un loyer minoré. le preneur peut réclamer une résiliation totale si la résiliation partielle compromet l'équilibre de son exploitation : article L. La résiliation peut intervenir de plein droit quand les parcelles sont situées en zone urbaine. Cela déroge à la liberté professionnelle du preneur. 2) La résiliation pour changement de la destination agricole du bien loué L'article L. 411-35 du code rural qui concerne toutes les hypothèses où il y aura un manquement aux règles encadrant la cession et la location du bail. une limitation des produits phytosanitaires. Enfin le bailleur a un droit de contrôle sur le respect par le preneur de ses obligations environnementales. 411-33 du code rural. Les pratiques sont limitées par le décret du 8 mars 2007 : clauses pouvant être introduites dans le bail (ce sera un nouvel article R. Ce peut être un nom retournement des prairies.code rural : les parcelles préservant en elles-mêmes un intérêt environnemental et classées comme telles. 411-32 du code rural autorise le bailleur à résilier le bail si le preneur ne veut pas modifier la destination agricole. 411-31 du code rural. 3) Les causes de résiliation tenant à la personne du preneur Le preneur n'est plus en mesure d'exploiter le bien loué. 411-32 du code rural. Quand la résiliation n'est que partielle. Exemple : les parcelles qui deviennent constructibles. Le bailleur notifie son intention par un acte extrajudiciaire au moins un an avant la résiliation. drainage… Le loyer pourra être minoré par rapport à un bail classique puisque les contraintes pèsent sur le preneur. il faut l'accord du préfet. 411-9-11-1 du col rural). des modalités des récoltes. La loi lui offre la possibilité de solliciter la résiliation du bail : article L. Le preneur obtiendra une indemnisation de la part du bailleur comme il pourrait l'être en cas d'expropriation.
. Enfin. L'ancien preneur à un droit de contrôle a posteriori avec possibilité d'une réintégration des lieux. B – La reprise du bien loué La loi l'encadre de façon très rigoureuse. il doit obtenir l'autorisation d'exploiter. quand il n'est pas en conformité avec les règles du contrôle des structures car il exploite une surface trop importante. Cette possibilité est une nouveauté qui met fin à la pratique problématique où le bénéficiaire se voyait interdire une reprise alors qu'il avait l'autorisation mais pas de diplôme ou d'expérience professionnelle. ses descendants ou son partenaire pacsé. Le bénéficiaire doit justifier d'un diplôme agricole ou d'une expérience professionnelle en matière agricole exigée par les règles du contrôle des structures. Le bénéficiaire doit s'engager expressément et ce dès le stade de reprise à exploiter personnellement les biens repris pendant au moins neuf années de manière effective et permanente. Mais il n'en est pas le seul bénéficiaire. Il doit également justifier qu'il possède du matériel et un cheptel nécessaire ou des moyens financiers nécessaires pour les acquérir. L'ordonnance du 13 juillet 2006. Il y a également l'hypothèse du remembrement. le bénéficiaire à l'obligation d'habiter sur place ou au moins à proximité. c'est une destruction partielle. 123-18 du code rural qui laisse au preneur le choix soit d'obtenir un report de son bail sur les parcelles échangées et reçues par le bailleur soit de demander la résiliation du bail. Il peut reprendre le fonds soit pour l'exploiter luimême soit pour le faire exploiter par son conjoint. Cela implique qu'il soit apte physiquement à exercer le travail. prévoit que le bénéficiaire peut être dispensé de ces conditions s'il a obtenu l'autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures. 411-30 visant la destruction des biens loués car l'objet du bail disparaît. il y a trois reprises : la reprise pour exploiter la reprise pour construire une maison d'habitation la reprise pour exploiter une carrière
Il n'y a que le bailleur qui soit titulaire du droit de reprise.C'est aussi le cas quand le preneur a acquis la propriété d'une exploitation. Le preneur peut demander la résiliation du bail s'il prouve que la destruction partielle compromet gravement l'équilibre de son exploitation. article L. S'il rentre dans le cadre du contrôle des structures. Les tribunaux viennent le vérifier. Souvent. 4) Les causes de résiliation tenant au bien loué L'article L.
411-27 du code rural. Par cette action.contrôle a posteriori du respect par le bénéficiaire de la reprise des engagements qu'il avait pris. Ils doivent contenir toutes les informations quant aux bénéficiaires de reprise (identité. Il peut saisir le tribunal paritaire. Sinon un nouveau bail de neuf ans se met en place. En cas de reprise partielle. . elle pourra parfois intervenir soit en cours du bail soit être repoussée au terme du bail. Le tribunal ne peut pas ordonner une intégration si le preneur a déjà redonné ou acquis des terres est si cela aboutissait à ce qu'il exploite une trop grande superficie de terres. À défaut. 18 mois avant le terme de la prorogation. Dans ce cas. ses descendants ou son partenaire pacsé. Il est également possible d'introduire dans certains baux une clause reprise sexennale (expiration d'une période de six ans). 50
. elle ne doit pas être de nature à compromettre gravement l'équilibre de l'exploitation du preneur. lieu d'habitation). 411-54 sur les modalités de contestation du congé devant le tribunal paritaire de quatre mois. Le tribunal peut invalider le congé. C'est possible quand le bailleur était mineur lors de la conclusion du bail. l'assiette des biens repris. elle s'analyse comme un refus de renouvellement. Dans ce cas. La reprise peut également être différée dans le temps. La charge de la preuve pèse sur le bénéficiaire de la reprise. Le titulaire du droit de reprise peut faire une reprise totale ou partielle. L'ancien preneur continu à bénéficier d'une surveillance sur les conditions dans lesquelles le bénéficiaire de reprise se comporte. de contrôles sont offerts au preneur : . la loi lui permet de demander la prorogation du bail jusqu'à ce qu'il ait atteint l'âge des 60 ans. Quand la prorogation se met en place. Le principe est que la reprise ne peut s'exercer qu'au terme du bail. le congé est nul. il est possible d'introduire une clause de reprise triennale quand le bailleur était mineur à la conclusion du bail. Quand il est confronté à l'âge de retraite et à la demande d'une reprise.contrôle a priori pour contester un congé devant le tribunal paritaire dans un délai de quatre mois. la reprise ne peut pas être effectuée par le propriétaire a son propre profit mais peut les reprendre pour les faire exploiter par son conjoint. il peut obtenir la réintégration. Quand le bail arrive à son terme : c'est un congé qui doit être signifié par un exploit d'huissier soumis à un formalisme rigoureux prescrit par l'article L. terme de l'article L.L'ordonnance du 13 juillet 2006 prévoit qu'un sursis à statuer ne sera plus obligatoire pour le tribunal paritaire. En cas de reprise abusive. De plus. La reprise anticipée n'est possible que si une clause du bail l'envisage expressément. le bailleur doit lui notifier son congé. Ce sera le 15 surtout au en fonction de l'âge du preneur. Par exception.
par le pacsé. de même que l'échange. Le statut du fermage accorde au locataire un droit d'acquérir en priorité les biens qu'il exploite quand ces biens sont mis en vente par les propriétaires dans un souci d'assurer une stabilité du fermier dans les lieux loués. Seules les aliénations à titre onéreux sont concernées.La reprise peut être faite pour construire des maisons d'habitation ou adjoindre des dépendances à des constructions existantes. L'apport en société ne permet pas la préemption. 412-1 prévoit que le preneur peut préempter lorsque le bailleur décide ou est contraint d'aliéner à titre onéreux les biens qui sont loués au locataire. Le bail va s'éteindre par confusion. C'est une prérogative d'ordre publique à laquelle un fermier ne peut renoncer à l'avance. par un descendant. Il est des cas où la qualité des parties peut permettre d'écarter le droit de préemption : si le vendeur et l'acquéreur sont parents jusqu'à 3° maximum. il doit aussi s'engager à habiter sur place. Le droit de préemption du preneur prime celui de la SAFER à condition qu'il exploite depuis au moins trois ans. Opération soumise au droit de préemption : l'article L. 51
. Aussi. C – La préemption des biens loués par le preneur Cet endroit du statut. Quel que soit le bénéficiaire final. Sanctions : condamnation à des dommages et intérêts à l'acquéreur évincé à supposer que l'identité de cet acquéreur lui ait été portée à sa connaissance. Échappent donc à toute préemption les aliénations à titre gratuit. La reprise est faite pour lui-même ou un membre de la famille jusqu'au troisième degré de parenté. Le preneur va pouvoir préempter pour poursuivre par lui-même l'exploitation soit pour louer les biens qu'il va acquérir par son conjoint. opposable aux propriétaires). Il peut aussi subroger un membre de sa famille dans l'exercice de son droit de préemption. La superficie des terres pouvant être reprise limiter et fixé par décret. C'est un droit qui n'est pas ouvert au locataire qui possède des terres dont la superficie est déjà suffisante (supérieure à trois unités de référence). La reprise peut être faite pour exploiter une carrière pour quelqu'un qui exploite déjà une carrière. 412-5 précise que ce preneur doit avoir eu la qualité d'exploitant agricole pendant au moins trois ans et il doit exploiter par luimême ou par les membres de sa famille le fonds qui est mis en vente. Bénéficiaire de ce droit = article L. 412-1 du code rural = l'exploitant preneur en place (locataire qui justifie d'un bail régulier encore en cours. Obligations du préempteur : il est tenu par les mêmes obligations que le bailleur lorsqu'il exerce son droit de reprise = à compter de la préemption. l'existence d'un droit de prévention offerte à une collectivité ou un organisme prioritaire par rapport au locataire (zone d'aménagement différé/les espaces naturels sensibles). l'objectif de ce droit c'est de consolider l'exploitation du preneur. L'article L. le preneur devra exploiter les terres pendant au minimum neuf ans. Le preneur devient acquéreur est propriétaire des biens loués.
*lorsque le propriétaire a vendu les biens à un tiers avant l'expiration du délai pour préempter *lorsque le propriétaire a vendu les biens à des conditions différentes de celles qui figuraient dans la notification faite au preneur *lorsque le propriétaire avait indiqué dans la notification des conditions de vente qui tendait à l'empêcher d'acquérir
. • il accepte l'offre à des conditions différentes : modification judiciaire des conditions. La notification doit fournir une information complète sur la vente projetée. la préemption sera nulle. 412-8. Difficultés lorsque que cela ne concerne qu'une fraction des biens. Il ne peut pas faire réviser le prix. Tant qu'on est dans le délai de deux mois de la notification. Notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier. les modifications donnent lieu à une nouvelle notification complète et ouvrent donc un nouveau délai de deux mois. Après ce délai. Les modalités du droit de préemption : . Il ne peut préempter qu'aux conditions de l'adjudication. L'acte authentique de la vente doit être signé dans le délai de deux mois à compter de l'envoi de la réponse. vente par adjudication : il faut informer le locataire de la vente projetée mais pas du prix. On le convoque à l'adjudication 20 jours au moins avant la date prévue par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Le destinataire de cette réponse ne peut être que le propriétaire. Le preneur a trois possibilités dans son délai de deux mois : • il renonce à préempter • il accepte l'offre qui lui est faite dans la notification. on peut modifier les modalités de la vente. Passé ce délai. L'identité de l'acquéreur pressenti n'a pas à être communiquée sauve si il ne s'engage pas dans son droit de reprise. Le notaire est seul compétent pour purger le droit de préemption. Le notaire chargé de la vente se charge de cette notification ou si c'est une adjudication judiciaire c'est le greffier du tribunal qui va procéder à la vente.
Sanction du non-respect du droit de préemption : . C'est l'article L.la vente à l'amiable : notification du projet de vente doit être adressée au preneur par le notaire qui est chargé de procéder à cette vente. Le tribunal va se prononcer sur la valeur vénale des biens à vendre en tenant compte de la dépréciation due au bail. Le preneur peut préempter alors quelles que soit la superficie des biens mis en vente par le propriétaire. À compter de la vente. Il doit toujours répondre dans le délai de deux mois et saisir le tribunal paritaire d'une demande en fixation du prix. le preneur a 20 jours pour faire savoir s’il préempte ou non.S'agissant des biens concernés : ce sont les biens loués par le preneur.nullité de la vente avec substitution du preneur à l'acquéreur.
lorsque le locataire quittera les lieux. 411-72 : s'il apparaît une dégradation du bien louer. 411-74. aménagement des existants). faute d'état des lieux. ou par tous moyens. La preuve se fait sinon par tous moyens. Chacune des parties peut saisir le tribunal paritaire en fixation de l'indemnité de sortie. Lorsqu'il cède son bail. article L. S'agissant du débiteur. 41169. il devra l'indemniser. Cela s'applique dans tous les autres cas non visés par l'article L. 53
. Ce qui impose d'informer au moment de la vente l'acquéreur des biens loués que. le bailleur a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi à l'expiration du bail. Cela concerne aussi les améliorations culturales : accroissement du potentiel agronomique des terres. Concernant les bâtiments. §2 – Les conséquences de l'extinction : le compte de sortie A – L’indemnisation du preneur sortant Le preneur qui quitte les lieux doit être indemnisé pour les améliorations et les travaux réalisés pendant son bail dans les lieux loués. dans le respect des procédures légales = information préalable/autorisation du propriétaire.-
nullité de la vente sans substitution du preneur.
Action en nullité ouverte dans les six mois à compter du jour où il a eu connaissance de la vente. Ces délais peuvent aller jusqu'à deux ans. c'est celui qui se trouve propriétaire au moment où le locataire sort des lieux. B – L’indemnisation du propriétaire Article L. Le preneur peut réclamer des dommages et intérêts. il y a la présomption de les avoir reçu en bon état de réparations locatives. 411-76. Quels sont les travaux indemnisables ? le régime concerne tous les travaux et investissements qui modifient matériellement les biens loués et qui leur apporte une utilité réelle qui persiste en fin de bail (construction de nouveaux bâtiments. article L. La preuve se fait par l'état des lieux. c'est le bailleur final. article L. le cédant ne peut pas exiger d'indemnités du bailleur. L'indemnisation ne peut concerner que le preneur sortant vis-à-vis du bailleur final. 412-10 du code rural. Le paiement de l'indemnité : il est exigible immédiatement au jour où le bail prend fin. Preuve des améliorations : on fait un état des lieux comparés. Mais il peut céder les améliorations qu'il a apportées au cessionnaire de son bail. Dès lors que le propriétaire n'est pas à l'origine de la rupture du bail. Le créancier de l'indemnité ne peut être que le locataire sortant. Il faut que les travaux aient été régulièrement exécutés. il peut demander des délais de paiement.
la parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme = présence de bâtiments d'exploitation et autonomie culturale de la parcelle. De plus.
. .Selon la jurisprudence. ainsi que les conditions de reprise par le propriétaire. 411-3. La SAFER ne peut pas garder le bien plus de cinq ans. Si le propriétaire veut vendre. La rédaction du bail n'est pas assujettie à un écrit. article 1774. ne sont pas considérées comme des dégradations indemnisables les pertes de quotas. §2 – Les baux de transition Ce sont les baux conclus sur une période transitoire pour les biens qui dans l'avenir vont revenir à un autre exploitant. C'est une soumission volontaire et cela ne peut faire échec au droit de préemption d'ordre public de la SAFER. Troisième chambre civile.les dérogations par adaptation du statut §1 – Les baux des petites parcelles Ce sont des dérogations substantielles à l'article L. Chapitre 2 – Les baux dérogatoires au statut Section 1 . notamment les contentieux relèveront du tribunal paritaire. les causes de résiliation en cours sont les mêmes…. il y a un conflit entre le droit de préemption du preneur et celui de la SAFER. Il y a trois conditions pour qualifier de petites parcelles : . il n'a pas de droit de préemption. La fixation du loyer est libre. le statut reste applicable. Donc le bail ne peut pas dépasser cinq ans. A – Les baux consentis par les SAFER Entre le moment où la SAFER a acquis le bien et le moment où elle doit le rétrocéder elle peut le louer. Si c'est un bail verbal. Le bail est largement dérogatoire. Le preneur ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement.superficie = parcelle doit avoir une superficie inférieure à un seuil fixé dans chaque département par arrêté du préfet. ni de droit au renouvellement. Il peut être reconductible.la parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de l'exploitation. Le propriétaire veut vendre. Pour le reste. . il n'a pas à respecter les conditions du congé de point seulement six mois à l'avance. il est fixé pour le temps nécessaire afin que le preneur récolte les fruits. 14 novembre 2007 : les parties ont décidé que la petite parcelle se soumettrait au statut du fermage. Les parties fixent librement la durée du bail si c'est un bail écrit. Il n'y a pas de droit de préemption du locataire.
C – Les locations annuelles Ce sont les baux conclus pour une durée d'un an. 416-1 à 9 du code rural organisent trois catégories de baux à long terme: . le bail se transforme en un bail classique de neuf ans. 41140 à 45 du code rural. C'est l'hypothèse où le propriétaire de terre envisage l'installation à terme d'un ou plusieurs de ses descendants pour l'exploitation agricole. Le preneur des baux annuels ne peut être qu'un exploitant agricole déjà installé sur une surface au moins égale à la surface minimum d'installation. Les articles L. À défaut. La location relève du statut sauf quand les biens loués font l'objet d'un projet d'utilisation d'utilité générale. il peut conclure avec un autre exploitant des baux d'un an renouvelable sans excéder la période de six ans. Dans l'attente. le propriétaire peut bénéficier d'une rémunération supérieure. ni le mettre à profit d'une société. La sous-location n'est pas soumise au statut du fermage sauf pour le prix. c'étaient les baux à long terme. Ces baux bénéficient d'un régime fiscal favorable. Le bailleur ne peut le faire que si son descendant s’installe. Le preneur ne peut pas céder son bail ni l’échanger. C'est un contrat d'un an renouvelable. Il ne pourra pas prétendre à l'indemnisation du preneur sortant. B – Les baux consentis par l'État et les collectivités C'est une personne morale de droit public qui est bailleur. Un propriétaire met à disposition de la SAFER des terres pour qu'elle les sousloue à un agriculteur. Le contrat doit être faite par écrit. Le preneur n'aura ni droit au renouvellement ni droit de préemption. A – Les baux à long terme Ce sont les baux prévus pour garantir une installation particulièrement stable au preneur. Chacune des parties peut mettre un terme à ce bail chaque année.Il peut aussi y avoir des baux conclus par l'intermédiaire de SAFER.le bail de 18 ans renouvelables par période de neuf ans .le bail de 25 ans avec ou sans clause de tacite reproduction 55
. deux mois avant l'échéance par une notification. Il faut respecter les règles du contrôle des structures. Mais la loi de 2006 a introduit un nouveau bail : le bail cessible hors du cadre familial qui obéit à un régime propre. En contrepartie. La possibilité d'y recourir est très encadrée par les textes : article L. §3 – Les baux de longue durée Jusqu'à la loi du 5 janvier 2006.
et car il déroge au statut du fermage donc le notaire donne son conseil éclairé. descendant. Ce bail doit être obligatoirement passé en la forme authentique car c'est un bail de longue durée publié à la conservation des hypothèques. C'est un écrit notarié car ces baux doivent être publiés à la conservation des hypothèques. B – Le bail cessible hors du cadre familial On retrouve la même optique qu'avec la création du fonds agricole. Il est d'une durée minimum de 25 ans. La possibilité de céder le bail aux descendants du preneur peut être écartée par une clause du bail. 411-35 = le conjoint. Ils peuvent être assimilés à un bien professionnel est donc totalement exonéré d’ISF quand le locataire est le conjoint du propriétaire ou un membre de sa famille propre et s'il exerce dans les biens loués son activité à titre principal. 56
. Le bail devient alors un bail de 18 ans soumis au statut du fermage ordinaire. Mais il est conclu pour une durée qui permettrait au preneur d'aller jusqu'à la retraite. Pour chaque part transmise jusqu'à 76 000 €. Dans cet acte. Les articles L. Ce bail bénéficie d'un régime fiscal favorable. Sur le principe. Pour les droits de mutation à titre gratuit sur les biens qui font l'objet d'un bail à long terme. la mention expresse selon laquelle chacune des parties relèvera des dispositions légales spéciales de ce bail obligatoire. La rédaction d'un écrit est obligatoire et il doit viser expressément l'article du code rural relatif aux baux à long terme. Quand la conversion ne modifie que la durée du bail. il faut que le bénéficiaire s'engage à conserver les biens pendant cinq ans. partenaire pacsé.
On peut décider d'emblée de faire un bail à long terme dès sa conclusion ou alors les parties convertissent le bail classique de neuf ans en bail à long terme. Même si les conditions ne sont pas remplies. Aussi. 418-1 et suivants sont concernés. À défaut. Au-delà. les biens loués à long terme ne sont retenus dans l'assiette ISF que pour le quart de leur valeur jusqu'à 76 000 € et pour la moitié de leur valeur audelà. C'est également favorable pour l'intégration du bien dans l'assiette ISF. Ce barème prend en compte la durée du bail. il doit y avoir des mentions obligatoires : une clause autorisant le locataire a céder le bail à d'autres personnes que celles de l'article L. est encourue la nullité de clause de cessibilité. le loyer est fixé par référence au barème préfectoral. si le preneur refuse la conversion. son refus n'est pas légitime et il va être privé du droit de céder son bail à ses descendants ou de l’apporter à une société et du droit au renouvellement. Ce bail déroge au statut du fermage même si celui-ci s'applique sur certains points. Pour en bénéficier.-
le bail de carrière conclu pour permettre au preneur d'effectuer toute sa carrière sur le même bien. il n'y a des droits de mutation que sur la moitié. il y a une exonération des trois quarts. la transmission est partiellement exonérée de ses droits de mutation. Il cessera quand le preneur atteindra l'âge de la retraite.
les arbres. Il suffit d'un seul défaut de paiement et d'une mise en demeure restée infructueuse pendant trois mois pour solliciter la résiliation du bail ou pour s'opposer à son renouvellement. L'interprétation dominante est qu'on peut le céder à la fois à d'autres personnes que la famille et à la famille. Le non-paiement du loyer est plus rigoureusement sanctionné. le bailleur doit être préalablement informé du projet de cession du preneur par lettre recommandée avec l'information sur l'identité du cessionnaire. le bailleur peut interdire à l'avance tous ces travaux. de garnir le fond. Les maximums du barème peuvent être relevés de 50 % par rapport au bail ordinaire. Mais il est intitulé bail cessible hors du cadre familial. L'article L. Pour pouvoir céder le bail. la cession est nulle et le bailleur peut demander la résiliation du bail. de laisser le preneur chasser. Il peut y avoir des aménagements importants quant aux obligations des parties. On ne sait pas si l'on peut céder à des membres de famille. 418-4). Certaines obligations peuvent faire l'objet d'un aménagement conventionnel : obligation d'engranger. il y a une inconnue quant au bénéficiaire de cession. de cultiver en bon père de famille. Quelle est la procédure à suivre ? Est-ce une validation par une commission du bail ou est-ce qu'il faut respecter les clauses types faites par la commission ? Quant à la possibilité de céder le bail. 57
. Cette information à une double fonction : elle permet au bailleur de six opposer et d'acquérir le bail par préférence au cessionnaire pressenti. À l'inverse.Les parties ont la possibilité d'aménager les clauses du bail plus largement que dans le statut du fermage. On peut déroger aux obligations au moyen de clause validée par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Le preneur peut quand même solliciter un délai de grâce auprès du juge. 411-28 permet au propriétaire d'interdire le preneur de supprimer les talus. Il doit invoquer un motif légitime (article L. 411-29 permet au propriétaire de s’opposer à ce que le preneur retourne des parcelles en herbe pour les cultiver ou mettre en herbe des parcelles cultivées. le bailleur a deux mois pour saisir le tribunal paritaire s'il entend s'y opposer. Le bailleur de ce bail peut donner à l'avance la permission pour tous ces travaux. La notification lui ouvre également le droit de préférence si ce droit a été inscrit dans le bail. La clause doit être prévue de façon expresse pour pouvoir céder à d'autres personnes que celles de sa famille. les haies… L'article L. À défaut d'information préalable. Elles peuvent convenir d'un loyer plus élevé que dans le bail ordinaire. On sait juste qu'il peut être cédé à d'autres personnes. À compter de l'information. Mais ce serait illogique.
Implicitement. Mais il ne peut que renoncer ou préempter. le preneur a le droit de préemption quand les biens loués sont mis en vente. 418-3. quand les biens n'étaient pas loués et que le propriétaire loue son bien avec un tel bail. À défaut de congé. c'est lui qui verse le pas de porte. un bail à cheptel…
Partie 2 – Les divers modes d'aménagement foncier rural
. si le propriétaire peut demander un pas de porte aux locataires entrant. les frais normaux de déménagement et de réinstallation. Soit il se renouvelle indéfiniment. 411-12 est applicable : aucun service ou redevances ne peut être exigé en plus du loyer. Il y a des interrogations quant à la licéité du pas de porte. C'est un renouvellement particulier prévu à l'article L. L'indemnité doit correspondre au préjudice causé par défaut du renouvellement qui comprend la dépréciation du fond du preneur. C'est par exemple un bail emphytéotique. Quand les biens ont fait l'objet d'un bail cessible depuis au moins trois ans. On se demande. Section 2 – Les dérogations par exclusion du statut Ils dérogent totalement au statut du fermage.Le bailleur peut acquérir le bail à la place du cessionnaire pressenti. De plus. les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur. La cession peut se faire à titre onéreux. Avec un motif légal. Pour y mettre un terme. Donc toutes les dispositions des baux à long terme s'appliquent. Quant à la préemption des biens loués. 418-5 n'écarte le pas de portes qu'à la cession de bail. ils ne sont plus présentables par la SAFER. Soit on transpose la solution des baux de 25 ans sans clause de tacite reproduction. Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail devra verser une indemnité d'éviction à son locataire. l'une ou l'autre des parties doit délivrer congé par acte extrajudiciaire 18 mois au moins à l'avance. Mais il devra verser une indemnité d'éviction au preneur. il n'a pas d'indemnités à verser. l'article L. Le bail est renouvelable. le bail cessible se renouvelle pour une période de cinq années au moins. Il y a une incertitude quant au terme de période de renouvellement. le propriétaire ne peut pas exiger un pas de porte. on autorise le versement du pas de porte. Article L. Il ne peut pas saisir le tribunal paritaire pour discuter le prix. 418-2 : la durée minimale du bail cessible et de 18 ans. Quand le bailleur s'oppose à la cession par son droit de préférence. Ce congé peut être délivré par le bailleur sans qu'il ait à justifier de motifs légaux. L'article L. Cela tendrait à dire que lors de sa conclusion.
C'est le transfert forcé du droit de propriété sur les parcelles initiales vers de nouvelles parcelles.à la demande du conseil municipal . d'assurer la mise en valeur des espaces ruraux et de contribuer à l'aménagement du territoire communal ou intercommunal. d'améliorer l'exploitation agricole des biens qui y sont soumis. L'article L.Concerne l'article L. par la constitution d'exploitation rurale d'un seul tenant ou à grandes parcelles bien groupées.mise en valeur des terres incultes et la réglementation de la protection des boisements Chapitre 1 – L’aménagement foncier agricole et forestier Cela se substitue aux anciennes procédures de remembrement. trois propriétaires de bien 59
. Deux cas : . c'est par un commissaire enquêteur choisi sur une liste désigné par le président du TGI dans le ressort duquel la commission a son siège. . elle met en oeuvre les opérations d'aménagement foncier sous le contrôle du conseil général.cession amiable d'immeubles ruraux .à la demande de propriétaire ou d'exploitants qui envisagent de procéder à des échanges ou à des cession amiable. On trouve le maire. Depuis. Rôle important de la commission : elle propose les mesures à mettre en oeuvre pour améliorer l'exploitation agricole . . Il y a un autre organe essentiel : la commission communale d'aménagement foncier qui est administrative. L'aménagement foncier rural a pour but d'améliorer les conditions d'exploitation. Avant c'était la compétence du préfet puis il y a eu transfert au conseil général et à son président. trois exploitants agricoles propriétaires ou preneurs. la commission était présidée par un magistrat du tribunal d'instance. un conseiller municipal. Jusqu'au 1er janvier 2006. Il doit également avoir pour objet l'aménagement rural du périmètre dans lequel il est mis en oeuvre. C'est une procédure qui se déroule sous la surveillance constante du conseil général. 121-1 du code rural issu de la loi du 23 février 2005 entrée en vigueur le 1er janvier 2006. 123-1 indique que le remembrement applicable aux propriétés rurales non bâties se fait au moyen d'une nouvelle distribution des parcelles morcelées ou dispersées. Le conseil général et son président ont le pouvoir de décision en la matière. Il a pour but principal.l'aménagement foncier agricole et forestier = procédure de droit commun. C'est une opération de nature administrative qui vise à organiser une restructuration des propriétés foncières en réunissant l'ensemble des parcelles d'un périmètre donné pour procéder à une nouvelle distribution entre les propriétaires. Volonté de décentraliser l'exercice de cette procédure.
Pour chaque nature de culture on établit une valeur de productivité que l'on traduit en point.par masse (zone naturelle géographique qui répond aux mêmes critères) . Autres assouplissements : certains terrains qui vont échapper au remembrement devront eux aussi être réattribués à leur propriétaire initial sauf accord de celui-ci pour s'en défaire. c'est tout de même légal. article L. Ce sont des terrains qui ont une affectation particulière. les immeubles dont les propriétaires ne peuvent bénéficier du remembrement en raison de leur affectation spéciale). il y a un double classement des parcelles incluses : . 123-3 (terrain clos de murs non abandonnés. article L. 60
. Un géomètre est désigné par le président du conseil général pour déterminer les nouvelles limites et les plans nécessaires aux opérations. Il ne faut pas que les conditions d'exploitation soient aggravées. Le propriétaire doit se voir réattribuer des terrains avec le même nombre de points que ceux qu'il a apporté. terrain où se trouvent des sources d'eau minérale. Section 1 – Les règles de fond de l'aménagement agricole et forestier Article L. Des règles dérogatoires s'appliquent aux bâtiments.des parcelles elles-mêmes (à l'intérieur de chaque masse) en fonction des différentes natures de culture qu'elles supportent. trois personnes qualifiées en matière de faune flore et protection de la nature désignées par le président du conseil général. 123-8. 123-4. Le préfet a un rôle beaucoup plus effacé : c'est le conseiller du conseil général. La commission communale met en oeuvre cette règle. La commission peut siéger au niveau du département : composition quasi identique.foncier non bâti. Elle a le pouvoir de modifier les projets d'aménagement. terrain avec des mines ou carrières. Les bâtis et les terrains qui en constituent les dépendances indispensables seront réattribués à leur propriétaire initial. Chaque propriétaire doit recevoir une superficie globale équivalente en valeur de productivité réelle à celle des terrains qu'il a apporté. terrains à bâtir dès lors qu'ils sont viabilisés. 123-1. Le contenu est à apprécier globalement. Rôle : fonction de recevoir les recours formés contre les décisions des commissions communales. le remembrement s'applique aux propriétés rurales non bâties = les terrains. Il y a des assouplissements : certains bâtiments peuvent être inclus dans l'opération. Il doit s'apprécier exploitation par exploitation et non parcelles par parcelle. déduction faite de la surface qui est nécessaire à la réalisation d'ouvrages collectifs de l'article L. Si les conditions restent les mêmes. Le remembrement doit améliorer les exploitations agricoles. Il y a une règle d'équivalence entre les attributions et les apports.
Juridiquement cet acte opère le transfert des droits de propriété des propriétaires concernés. événements naturels…) L'étude est transmise à la commission communale et elle va proposer au conseil général le mode d'aménagement le plus approprié au vu de la situation. C'est au conseil général d'apprécier l'opportunité des opérations. une soulte sera versée en argent. Dans les communes où il y a déjà eu un remembrement. chaque propriétaire ne doit recevoir qu'une seule parcelle. mais cela reste exceptionnel. il ouvre une enquête publique sur le projet d'aménagement. Elle définit un périmètre. 121-5 : à la charge du département.L'équivalence s'apprécie de manière globale et non parcelle par parcelle. Le président du conseil général prend un arrêté qui ordonne l'opération (= liste des règles à respecter. Enfin il y a la règle de non éloignement des parcelles attribuées par rapport au centre d'exploitation. Clôture de la procédure : arrêté du président du conseil général qui ordonne le dépôt en mairie du nouveau plan d'aménagement parcellaire. la procédure devient définitive. Section 3 – Les effets de l'aménagement sur les droits privés §1 – Restrictions des droits des propriétaires
.une étude environnementale qui décrit le périmètre sous un autre angle (espaces naturels. la commune et les propriétaires concernés devront participer au financement de ce nouveau remembrement. de toute personne qui a un intérêt. Si le conseil général donne un avis favorable. C'est la règle de l'unité de parcelles = à l'intérieur de chaque masse de répartition. Financement de ces opérations.une analyse du foncier . Puis le conseil général ne recueille l'avis de la commission communale : si un avis favorable est émis. Section 2 – La procédure d'aménagement foncier L'initiative vient des communes ou des propriétaires ou exploitants. Il ordonne une étude préalable d'aménagement qui comprend deux volets : . Si l'équivalence n'est pas possible pleinement. Puis on effectue les travaux. article L. La règle du regroupement parcellaire « d'un seul tenant ou à grandes parcelles bien groupées ». propose des travaux nécessaires pour rendre opérationnel le périmètre. liste des travaux nécessaires pour préserver l'environnement). Cette enquête va recueillir les avis de tous les propriétaires concernés des exploitants agricoles.
Tout projet de division de parcelles dans un périmètre où un remembrement a eu lieu doit être autorisé par la commission départementale de l'aménagement foncier. À la baisse si le locataire pense que les nouvelles parcelles n’ont pas une valeur équivalente à celles qu'il exploitait jusque-là. La commission départementale a deux mois pour se prononcer sur le projet. hypothèque… Quand les terres étaient louées à un preneur. Tout projet non soumis à la commission. Quand l'ancien propriétaire refuse de laisser l'autre propriétaire prendre possession des terres. ce dernier peut demander l'exécution forcée devant le tribunal. ce dernier a le choix entre le report de son bail sur les nouvelles parcelles réattribuées et au bailleur et la résiliation totale ou partielle de son bail. poursuite de l'intérêt général. son silence vaut acceptation. de la fin de la récolte. Les propriétaires ne peuvent plus non plus modifier matériellement les biens concernés par l'opération. tous les droits réels : servitude. Les propriétaires dont les terrains sont dans le périmètre ne peuvent plus aliéner leurs biens librement. But : préserver les effets du remembrement. Si elle s'oppose au projet. Elle doit se prononcer dans le délai de trois mois suivant la demande sinon c’est une autorisation tacite. Sont concernés tous les projets de donation. §2 – Transfert des droits des propriétaires Dépôt en mairie du nouveau plan parcellaire : acte qui constate ce transfert qui est de plein droit vis-à-vis des parties concernées et des tiers. Si elle refuse cette autorisation : recours possible devant la commission départementale. Néanmoins la commission ne peut pas refuser en tant que tel un projet qui lui est soumis. de partage. l'acte constitutif est nul. Le remembrement peut aussi avoir un effet sur le prix du bail : révision du fermage à la baisse ou à la hausse. elle doit en proposer un autre aux auteurs du projet. Il faut une autorisation de la commission communale avant toute mutation entre vifs.On interdit au propriétaire d'accomplir des modifications matérielles et juridiques sur son terrain que ce soit pendant ou après le remembrement. Il y a un report sur les nouvelles parcelles des droits grevant les terrains. Section 4 – Les travaux connexes 62
. La prise de possession par les propriétaires des terrains qui leur sont réattribués peut-être différée par rapport à la date du transfert de propriété : il faut tenir compte des usages locaux. et à la hausse quand les travaux connexes réalisés par l'association foncière de remembrement le justifient. privilèges. But : ne pas entraver le bon déroulement de la procédure.
Chapitre 2 . chemin d'exploitation qui devienne la propriété de l'association foncière. elle est subventionnée et procède à la réalisation des travaux connexes. Ils pourront être utilisés par tous les mêmes (propriétaire et exploitant). Procédure plus souple. Même un propriétaire qui possède un domaine inclus dans le périmètre même s'il n'a pas été affecté par l'opération est membre de l'association foncière et doit participer au financement de ces travaux connexes. Objet : faire les travaux et les entretenir. Mise en état de culture des parcelles concernées par l'opération. les effets sont limités.Tous les travaux permettant d'assurer la desserte des nouveaux aménagements. Tant que les échanges restent bilatéraux.Les échanges et cession amiable d'immeubles ruraux C'est l'article L. du conseil général. les propriétaires de terrains. §3 – Financement des travaux concernés Il y a les subventions de la commune concernée. Le financement provient essentiellement des propriétaires eux-mêmes : coût proportionnel en fonction de la surface réattribuée. Nettoyage des parcelles. Le régime fiscal favorable : exonération quasi totale des droits d'enregistrement des mutations réalisées. elle a le statut d'un établissement public à caractère administratif. écoulement des eaux utiles… §2 – Réalisation des travaux connexes une association foncière d'aménagement foncier agricole et forestier et mis en place. plantations de haies. C'est une version allégée du remembrement. Dès le stade du projet élaboré par la commission communale est soumis au conseil général. d'améliorer les conditions d'exploitation agricole. L'association foncière est constituée exprès. Juridiquement. figure la liste des travaux connexes. 123-8 du code rural : travaux qui ont pour objet la desserte des parcelles. Le législateur a donc voulu favoriser des échanges multilatéraux. §1 – Détermination des travaux connexes Article L. moins contraignante qui a un coût financier moindre. Composition : tous les propriétaires de terrains inclus dans le périmètre du remembrement. Elle est instituée par le président du conseil général dès lors que la liste des travaux connexes est arrêtée. un délégué du directeur départemental de l'agriculture. L'association peut recourir à l'expropriation pour réaliser les travaux connexes. 63
. Administration : les maires de chaque commune concernée. 124-1 et suivants du col rural.
Sinon. ensuite 64
. Ensuite le conseil général va ordonner une enquête d'aménagement préalable. Les échanges d'immeubles ruraux ne donnent pas lieu au droit de préemption du preneur ou de la SAFER.La puissance publique encadre néanmoins ces opérations.Les conditions de recours à cette procédure §1 . Conditions : . soit dans une commune avoisinante du même canton. Dans ce cas.la participation des opposants doit être indispensable à la réalisation du projet Mise en oeuvre de la procédure : l'initiative est à la charge des propriétaires favorables qui doivent saisir la commission départementale de l'aménagement foncier.Immeubles ruraux Ce sont les immeubles pouvant être affectés à l'exploitation agricole ou à l'exploitation forestière. il doit y avoir une contiguïté de la parcelle avec celle d'un propriétaire concerné par l'opération. Si il y a un avis favorable : il y aura une enquête publique de la commission.les opposants au projet doivent représenter moins du quart de la superficie des terrains concernés et moins de la moitié de l'appartenance des participants à l'opération . B . de privilèges. L'échange doit être fait par acte notarié sauf si les immeubles échangés ne sont pas grevés d'hypothèques.le projet doit s'inscrire dans un périmètre déterminé décidé par le conseil général . et que l'opération ne donne pas lieu au versement de soulte. de droits réels.Immeubles situés dans une zone déterminée Les immeubles doivent être localisés soit dans le même canton. Le but est de savoir si on peut bénéficier du régime fiscal. l'acte sous seing privé sera déposé dans les 15 jours chez le notaire.Les conditions relatives aux immeubles échangés A . L'échange doit être utile pour améliorer les conditions de l'exploitation agricole ou de la propriété forestière. Elle doit être constatée et reconnue par la commission départementale d'aménagement foncier. il faut parfois vaincre la résistance de certains propriétaires. Section 1 .La procédure de contrainte Quand les échanges sont multilatéraux. Le régime est dérogatoire au régime de l'échange. Section 2 . Celle-ci va informer le conseil général de la demande. un plan de change qui est dessiné par un géomètre.
L'intéressé doit déposer une demande d'exploitation des terres incultes auprès du préfet par lettre recommandée. enfin le transfert au conseil général qui prononcera la clôture des opérations. arrêté qui opère le transfert de propriété entre les propriétaires. Il y a une appréciation par comparaison avec les conditions d'exploitation des parcelles de valeurs culturales similaires des exploitations situées à proximité. Procédure très attentatoire aux droits de propriété. Avantages fiscaux : les échanges faits sans soulte sont exonérés de la taxe de publicité foncière. Si oui. À défaut. la décision fait l'objet d'une publication 65
. la SAFER peut avoir l'initiative. S'il y en a. le préfet doit demander au président du conseil général de saisir la CDAF pour qu'elle se prononce sur l'état d'inculture ou de sous exploitation manifeste. le taux est réduit si l'opération était utile. article L.l'accord de la commission. Cet état ne doit pas être imputable à un cas de force majeure. Section 1 . Cette procédure peut être utilisée à titre isolé ou dans le cadre d'un aménagement foncier global. Saisi d'une telle demande. Cet état d'inculture doit durer depuis au moins trois ans. Chapitre 3 . deux ans dans les zones de montagne.Les terres concernées Les parcelles doivent être dans un état d'inculture ou de sous exploitation manifeste. Appréciation au cas par cas par la commission départementale d'aménagement foncier (CDAF). Dans les zones de montagne.Mise en valeur provoquée par un candidat exploitant §1 . 125-1. Les effets : transfert des droits réels mais qui n'est pas de plein droit. Elle doit désigner deux de ses membres pour se rendre sur place. il faudra soumettre l'acte d'échange à l'homologation du président du TGI.La mise en valeur des terres incultes Le but est de favoriser la remise en culture de terres laissées à l'abandon pour préserver l'espace rural et lutter contre les risques naturels. à 2 % de la valeur des biens échangés. Le contenu de la lettre : désignation cadastrale des terres.La procédure Toute personne physique ou morale intéressée par l'exploitation de ces terres peut demander à déclencher la procédure. §2 . identité du demandeur et du propriétaire ou titulaire d'un bail. Idem pour les baux. précision de nature à caractériser l'état d'inculture des terres. ils feront un rapport puis la CDAF se prononce sur l'état d'inculture ou non. Les titulaires de ces droits doivent y consentir.
Le preneur prend les biens en l'état sans pouvoir exiger du propriétaire une remise en état. aucune personne n'est intéressée par ces terres. Le préfet prend un arrêté constatant le refus du propriétaire. les propriétaires seront passibles d'une taxe foncière coûteuse. le propriétaire est obligé d'y procéder lui-même. Si le nouveau preneur et le propriétaire ne s'accordent pas. Sinon il y a une résiliation de son autorisation d'exploiter. Cette personne devra mettre en valeur les terres incultes dans le délai d'un an. Procédé de remise en valeur : mise en valeur agricole ou pastorale. on incite les propriétaires à conclure des baux avec eux sinon. S'il n'accomplit pas les travaux prescrits il est mis en 66
.La mise en valeur provoquée par l'administration C'est une procédure utilisée dans les régions très touchées par la désertification rurale.en mairie pendant un mois pour susciter d'éventuelles candidatures. Parfois. recueillir leurs justifications. qui sera notifié aux propriétaires et à tous les candidats qui ont pu se manifester. le préfet peut alors provoquer l'expropriation. le tribunal paritaire fixera les principales conditions de ce bail. Si ceux-ci confirment leurs souhaits. Cela permet de connaître les candidats. Une fois l'enquête close. Si les biens étaient loués. le préfet adresse aux propriétaires une mise en demeure de procéder à la mise en valeur de ces terres. Celui-ci a alors deux mois pour agir au non. La procédure va débuter par une demande de recenser les terres incultes du département à la CDAF. des collectivités. Le préfet prendra un arrêté constatant un état de fait. procédure de contrainte. de son bail. de la SAFER. Quand il y a des candidats. Une mise en valeur forestière est possible : si la CDAF a estimé que c'était le meilleur mode de remise en valeur. il peut alors attribuer une autorisation d'exploiter à quelqu'un de manière arbitraire. l'autorisation d'exploiter sera accordée en priorité à un agriculteur qui s'installe ou un agriculteur déjà installé mais qui est agriculteur à titre principal. Puis une enquête est ouverte pour recenser les propriétaires. et que le preneur n'agit pas avant deux mois c'est une cause de résiliation de son bail. L'initiative revient au conseil général ou au préfet ou aux chambres d'agriculture. le préfet prend un arrêté pour inscrire les parcelles concernées à l'état des terres incultes. au profit de l'État. Cette autorisation est un vrai bail rural forcé sur les terres d'un propriétaire privé. Section 2 . L'exploitant doit mettre en culture les terres concernées à compter de la date à laquelle la décision d'exploiter est devenue exécutoire. Parallèlement. cela vaut renonciation tacite à mettre en valeur les terres incultes. Le fermage s'applique. S'il ne répond pas dans ce délai.
demeure de le faire sous 12 mois. Mode d'incitation fiscale : l'inscription au registre des terres incultes entraîne une inscription dans la catégorie des meilleures terres labourables pour la taxe foncière c'est-à-dire une taxation qui est la plus importante. sinon expropriation au profit de la commune.
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