Source: http://docplayer.pl/355343-Jaki-tytu-prawny-le-y-u-podstaw-korzystania-z-cudzej-nieruchomooeci-przez-przedsiebiorstwo-przesy-owe.html
Timestamp: 2017-11-20 17:44:27+00:00
Document Index: 100645807

Matched Legal Cases: ['de lege lata', 'art. 156', 'art. 124', 'art. 49', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 59', 'art. 31', 'art. 244', 'art. 175', 'art. 33', 'art. 145', 'de lege ferenda', 'art. 124', 'art. 175', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'Art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 285', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 124', 'art. 175', 'art. 124', 'art. 124']

JAKI TYTU PRAWNY LE Y U PODSTAW KORZYSTANIA Z CUDZEJ NIERUCHOMOŒCI PRZEZ PRZEDSIÊBIORSTWO PRZESY OWE? - PDF
JAKI TYTU PRAWNY LE Y U PODSTAW KORZYSTANIA Z CUDZEJ NIERUCHOMOŒCI PRZEZ PRZEDSIÊBIORSTWO PRZESY OWE?
Download "JAKI TYTU PRAWNY LE Y U PODSTAW KORZYSTANIA Z CUDZEJ NIERUCHOMOŒCI PRZEZ PRZEDSIÊBIORSTWO PRZESY OWE?"
1 TRANSFORMACJE PRAWA PRYWATNEGO 3 4/2006 ISSN JAROS AW PTAK * JAKI TYTU PRAWNY LE Y U PODSTAW KORZYSTANIA Z CUDZEJ NIERUCHOMOŒCI PRZEZ PRZEDSIÊBIORSTWO PRZESY OWE? Problematyka korzystania przez przedsiêbiorstwo przesy³owe 1 z cudzych nieruchomoœci, na których za³o ono urz¹dzenia przesy³owe i przy³¹czono je do sieci tego przedsiêbiorstwa, jest przedmiotem ywego zainteresowania doktryny i orzecznictwa. Szczególnie wnikliwe spory teoretyczno prawne dotycz¹ zagadnienia uzyskania przez przedsiêbiorstwo przesy³owe tytu³u prawnego do korzystania z cudzej nieruchomoœci. Celem poni szych rozwa añ bêdzie próba udzielenia odpowiedzi na pytanie: na podstawie jakiego tytu³u prawnego przedsiêbiorstwo przesy³owe mo e korzystaæ z cudzej nieruchomoœci? Niniejszy tekst bêdzie zatem g³osem w dyskusji na temat prawno rzeczowej sytuacji nieruchomoœci, na której za³o ono urz¹dzenia s³u ¹ce do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urz¹dzenia podobne, na trwale przy³¹czone do sieci przedsiêbiorstwa przesy³owego. Nie ulega w¹tpliwoœci, e przedsiêbiorstwo przesy³owe mo e uzyskaæ tytu³ prawny do korzystania z cudzej nieruchomoœci za zgod¹ jej w³aœciciela 2. W literaturze poddaje siê analizie umowy najmu i dzier awy jako stosunki prawne o charakterze obligacyjnym pod k¹tem ich przydatnoœci do uregulowania prawnych relacji pomiêdzy w³aœcicielem nieruchomoœci a przedsiêbiorstwem przesy³owym. Przeciwnikiem * Absolwent Wydzia³u Prawa i Administracji UJ, doktorant w Katedrze Prawa Górniczego i Ochrony Œrodowiska Uniwersytetu Œl¹skiego. Pracuje w Krakowskich Zak³adach Eksploatacji Kruszywa SA na stanowisku G³ównego Specjalisty do spraw Prawnych, Organizacyjnych i BHP. 1 Przez przedsiêbiorstwo przesy³owe autor niniejszego tekstu rozumie przedsiêbiorstwo, którego przedmiotem dzia- ³alnoœci jest doprowadzanie lub odprowadzanie wody, pary, gazu, energii elektrycznej itp. 2 Pisz¹c o w³aœcicielu nieruchomoœci autor ma równie na myœli u ytkownika wieczystego nieruchomoœci. 89
2 Transformacje Prawa Prywatnego 3 4/2006 stosowania umowy dzier awy do tego rodzaju przypadków jest Roman Trzaskowski. U ywa on argumentu, któremu trudno odmówiæ s³usznoœci, e za³o enie na nieruchomoœci urz¹dzeñ przesy³owych nie wi¹ e siê z pobieraniem po ytków z cudzej nieruchomoœci 3. Podobny pogl¹d wyra a Monika Drela 4. Stosowanie umowy najmu w omawianym zakresie tak e jest krytykowane w doktrynie. Monika Drela stwierdza, e: z uwagi na causa tej umowy trzeba uznaæ za niedopuszczalne jej wypowiedzenie przez w³aœciciela nieruchomoœci, oraz e: umowa taka mog³aby ulec rozwi¹zaniu przez inwestora po usuniêciu urz¹dzeñ z nieruchomoœci 5. Pogl¹d o niedopuszczalnoœci wypowiedzenia umowy najmu przez w³aœciciela nieruchomoœci podaje w w¹tpliwoœæ Roman Trzaskowski, podnosz¹c, e: jawi siê to jako jurydycznie w¹tpliwe, ca³kowicie wypacza naturê najmu jako stosunku obligacyjnego 6. Dodatkowo konstatuje, e ze wzglêdu na ograniczony czas trwania umowy najmu lub mo liwoœæ jej wypowiedzenia umowa najmu jest niewystarczaj¹ca do uregulowania tego typu stosunków. Nastêpnie zasadê tê rozszerza na wszystkie prawa obligacyjne jako nieprzystosowane do zaspokajania potrzeb o charakterze trwa- ³ym, z którymi mamy tu do czynienia 7. Tak daleko id¹cych wniosków nie wyci¹gaj¹ inni autorzy. Artur Gill i Artur Nowak Far poprzestaj¹ jedynie na stwierdzeniu, e tytu³em prawnym umo liwiaj¹cym korzystanie przez przedsiêbiorstwo z cudzej nieruchomoœci mo e byæ tytu³ prawno zobowi¹zaniowy (np. umowa najmu) 8. Podobnie uwa a Edward Gniewek, stwierdzaj¹c, e: wypada uznaæ, e de lege lata dopuszczalne jest umowne ustanowienie wzglêdnego (obligacyjnego) prawa korzystania przez przedsiêbiorcê z cudzej nieruchomoœci przez zainstalowanie na niej niezbêdnych urz¹dzeñ przesy³owych 9. Jednak autor ten uwa a, e: nie warto wt³aczaæ tego prawa w utarte œlady konkretnych umów nazwanych. Z kolei Gerard Bieniek nie wyklucza umowy najmu lub dzier awy jako podstawy korzystania z cudzej nieruchomoœci przez przedsiêbiorstwo przesy³owe, przy czym wskazuje, e by³aby to umowa obligacyjna ze skutkami w sferze prawa rzeczowego, o czym wyraÿnie stanowi art. 156 kodeksu cywilnego 10. Wed³ug Gerarda Bieñka ograniczenie siê w³aœciciela nieruchomoœci w wykonywaniu jego uprawnienia o charakterze prawno rzeczowym nie musi przybraæ postaci ograniczonego prawa rzeczowego. Ograniczenie takie mo e wynikaæ z zawartej przez w³aœciciela nierucho- 3 R. Trzaskowski: Korzystanie przez przedsiêbiorstwa energetyczne z cudzych nieruchomoœci (cz. I), Rejent 2003, nr 11, s M. Drela: Rozwa ania nad art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, Rejent 2002, nr 4, s Ibidem, s R. Trzaskowski: Korzystanie, op. cit., s Ibidem, s A. Gill, A. Nowak Far: Korzystanie przez przedsiêbiorstwa ciep³ownicze z sieci i urz¹dzeñ przesy³u energii cieplnej usytuowanych na cudzych gruntach, Prawo Spó³ek 1999, nr 7 8, s E. Gniewek: glosa do uchwa³y S¹du Najwy szego z 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, Rejent 2003, nr 3, z glos¹ G. Bieñka: Rejent 2003, nr 5, s G. Bieniek: Z problematyki stosowania art. 49 kodeksu cywilnego, Nowy Przegl¹d Notarialny 2003, nr 1, s
3 Jaros³aw Ptak: Jaki tytu³ prawny le y u podstaw korzystania z cudzej nieruchomoœci moœci umowy obligacyjnej 11. Jeœli zatem w omawianym przypadku mielibyœmy do czynienia ze specyficznym zobowi¹zaniem realnym, którego stronami byliby ka dorazowi w³aœciciele: z jednej strony w³aœciciel nieruchomoœci obci¹ onej urz¹dzeniem obcym, z drugiej zaœ inwestor jako w³aœciciel przedsiêbiorstwa lub zak³adu, w sk³ad którego wchodz¹ te urz¹dzenia 12, to niezwykle wa nym zagadnieniem pozostaje wpis tego prawa do ksiêgi wieczystej. Z treœci art. 16 ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece wynika, e w ksiêdze wieczystej mog¹ byæ ujawnione prawa osobiste i roszczenia, je eli przewiduje to przepis ustawowy 13. Co prawda w ust. 2 tego artyku³u nie wymieniono umowy uprawniaj¹cej przedsiêbiorstwo przesy³owe do korzystania z cudzej nieruchomoœci w okreœlonym zakresie. Nale y jednak zaznaczyæ, e wyliczenie z ust. 2 art. 16 jest jedynie wyliczeniem przyk³adowym. Gerard Bieniek opowiada siê za dopuszczalnoœci¹ ujawniania w ksiêdze wieczystej umowy najmu lub dzier awy uprawniaj¹cej przedsiêbiorstwo przesy³owe do korzystania z cudzej nieruchomoœci 14. Podobnie uwa a Monika Drela, która wrêcz zaleca, by prawa inwestora powsta³e na podstawie umowy ujawniane by³y w ksiêdze wieczystej 15. Dokonanie takiego wpisu w ksiêdze wieczystej by³oby dopuszczalne jedynie na zasadzie analogii z art. 124 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami 16. Przeciwny temu jest Roman Trzaskowski, który wychodz¹c z postulatu bezwzglêdnego zachowania zasady legalizmu prawnego uwa a, e umownie ustanowione nienazwane prawo obligacyjne nie mo e zostaæ wpisane do ksiêgi wieczystej na podstawie art. 124 ust. 7 u.g.n. 17 By³oby to bowiem wed³ug niego nieuprawnione stosowanie analogii z wy ej wymienionego przepisu, który jedynie statuuje mo liwoœæ dokonania wpisu w ksiêdze wieczystej na podstawie decyzji administracyjnej. Wed³ug Romana Trzaskowskiego stosowanie takiej analogii jest co najmniej mocno dyskusyjne. Trudno nie zauwa yæ konsekwencji i logiki w ca³oœciowym spojrzeniu Romana Trzaskowskiego na opisywany problem. Jak wy ej wspomniano, wychodzi on z za- ³o enia, e prawa obligacyjne s¹ nieprzydatne do uregulowania prawnych relacji pomiêdzy w³aœcicielem nieruchomoœci a przedsiêbiorstwem przesy³owym. Zatem argument o niedopuszczalnoœci wpisywania tych praw do ksiêgi wieczystej wydaje siê logiczny i nie mo na bezrefleksyjnie go odrzuciæ. Moim zdaniem nale y siê jednak opowiedzieæ za dopuszczalnoœci¹ stosowania analogii z art. 124 ust. 7 u.g.n., a tym samym mo liwoœci¹ wpisania do ksiêgi wie- 11 Ibidem, s M. Drela: Rozwa ania, op. cit., s Ustawa z 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm. 14 G. Bieniek: Z problematyki, op. cit., s M. Drela: Rozwa ania, op. cit., s Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami, tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz ze zm. (zwana dalej u.g.n.). 17 R. Trzaskowski: Korzystanie, op. cit., s
4 Transformacje Prawa Prywatnego 3 4/2006 czystej umowy, na podstawie której przedsiêbiorstwo przesy³owe mo e w oznaczonym zakresie korzystaæ z cudzej nieruchomoœci. Zgodnie z teoretycznymi zasadami stosowania analogii (w tym przypadku mielibyœmy do czynienia z analogi¹ legis) decyzja o zastosowaniu analogii to decyzja o charakterze wartoœciuj¹cym. Zatem nie w regu³ach logiki, ale w ocenie stosuj¹cego prawo owo wnioskowanie ma swoje uzasadnienie 18. Skoro ustawodawca w art. 124 u.g.n. uregulowa³ postêpowanie zmierzaj¹ce do wskazania zakresu korzystania przez przedsiêbiorstwo przesy³owe z cudzej nieruchomoœci, które dopiero w ostatniej fazie mo e zakoñczyæ siê decyzj¹ administracyjn¹, to okolicznoœæ zakoñczenia tego postêpowania we wstêpnej fazie rokowañ pomiêdzy przedsiêbiorstwem przesy³owym a w³aœcicielem nieruchomoœci nie mo e negatywnie skutkowaæ w zakresie mo liwoœci zabezpieczenia i ochrony ich praw wynikaj¹cych z zawartej przez nich umowy. Niew¹tpliwie umowa taka wywo³uje skutki w sferze prawa rzeczowego, a sytuacja prawna stron tej umowy z pewnoœci¹ nie mo e byæ gorsza od sytuacji, w której wydano decyzjê administracyjn¹, o której mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Strony, mimo tego, e widzia³yby mo liwoœæ zawarcia umowy, celowo d¹ y³yby do wydania przez starostê decyzji administracyjnej, gdy tylko ona stwarza³aby mo liwoœæ ochrony ich praw poprzez mo liwoœæ dokonania odpowiedniego wpisu w ksiêdze wieczystej. Stanowisko to potwierdza pogl¹d Edwarda Gniewka, który zwraca uwagê na to, e decyzja starosty mo e nast¹piæ dopiero w razie negatywnego wyniku obligatoryjnych rokowañ. Edward Gniewek ponadto stwierdza, e: nie mo na wiêc opieraæ siê przed zrównaniem ad in tabulationem znaczenia decyzji starosty i umowy stron, pozwalaj¹cej unikn¹æ urzêdowej decyzji 19. Ujawnienie praw stron takiej umowy w ksiêdze wieczystej jest najskuteczniejszym sposobem ich ochrony. Ujawnienie praw osobistych i roszczeñ w ksiêdze wieczystej powoduje, e ich nabycie przez czynnoœæ prawn¹ os³ania rêkojmia wiary publicznej ksi¹g wieczystych, a ponadto uzyskuj¹ one skutecznoœæ wzglêdem praw nabytych przez czynnoœæ prawn¹ po ich ujawnieniu 20. Monika Drela trafnie zwraca równie uwagê, e art. 59 k.c. dodatkowo mo e chroniæ prawa przedsiêbiorstwa przesy³owego 21. Zgodnie z tym przepisem w razie zawarcia przez w³aœciciela nieruchomoœci umowy, której wykonanie czyni ca³kowicie lub czêœciowo niemo liwym zadoœæuczynienie roszczeniu przedsiêbiorstwa, przedsiêbiorstwo to mo e ¹daæ uznania tej umowy za bezskuteczn¹ w stosunku do siebie. Co powinna obejmowaæ treœæ zgody w³aœciciela nieruchomoœci na korzystanie z niej przez przedsiêbiorstwo przesy³owe? Gerard Bieniek trafnie zwraca uwagê, e zgoda w³aœciciela nieruchomoœci powinna obejmowaæ: wszystko to, co zawiera³oby 18 J. Nowacki, Z. Tobor: Wstêp do prawoznawstwa, Zakamycze 2002, s E. Gniewek: glosa, op. cit., s S. Rudnicki: Komentarz do ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1996, s M. Drela: Rozwa ania, op. cit., s
5 Jaros³aw Ptak: Jaki tytu³ prawny le y u podstaw korzystania z cudzej nieruchomoœci zezwolenie, a wiêc wszystkie warunki zwi¹zane z udostêpnieniem nieruchomoœci 22. Z ca³¹ pewnoœci¹ zgoda w³aœciciela nieruchomoœci obejmowaæ powinna pozwolenie miêdzy innymi na: zajêcie nieruchomoœci w niezbêdnym zakresie na czas budowy urz¹dzeñ przesy³owych, ich przegl¹du, remontu. Zatem po stronie w³aœciciela nieruchomoœci istnia³by obowi¹zek znoszenia dzia³añ przedsiêbiorstwa, który, jak zauwa- a Monika Drela, w omawianym przypadku nie podlega³by egzekucji administracyjnej. Obowi¹zek ten podlega³by egzekucji administracyjnej jedynie wtedy, gdy bêdzie wynikaæ z decyzji starosty ograniczaj¹cej korzystanie z nieruchomoœci 23. W jakiej formie winna byæ zawarta umowa obejmuj¹ca zgodê w³aœciciela nieruchomoœci na korzystanie z niej przez przedsiêbiorstwo przesy³owe? Gerard Bieniek zaleca, eby umowê tak¹ zawierano w formie aktu notarialnego, choæ przepisy prawa dla jej wa noœci nie wymagaj¹ adnej szczególnej formy 24. Z punktu widzenia dokonania wpisu praw w ksiêdze wieczystej, co szczególnie le y w interesie przedsiêbiorstwa, decyduj¹ce znaczenie mieæ bêdzie art. 31 ust. 1 ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece. W myœl tego przepisu podstaw¹ wpisu do ksiêgi wieczystej mo e byæ dokument z podpisem notarialnie poœwiadczonym, je eli przepisy szczególne nie przewiduj¹ innej formy dokumentu. Oznacza to, e notarialnie poœwiadczenie podpisu pod dokumentem stanowi zasadê i nie odnosi siê, poza wypadkami, gdy podstawê wpisu stanowi orzeczenie s¹dowe, tylko do dokumentów urzêdowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. 25 W ramach problemu uzyskania przez przedsiêbiorstwo przesy³owe tytu³u prawnego do korzystania z nieruchomoœci za zgod¹ jej w³aœciciela pojawia siê kwestia dopuszczalnoœci ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, w tym w szczególnoœci u ytkowania lub s³u ebnoœci gruntowej. Kwestia dopuszczalnoœci ustanowienia takiego prawa jest sporna w doktrynie. Do grona zwolenników dopuszczalnoœci ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego z pewnoœci¹ mo na zaliczyæ Zygmunta Truszkiewicza i Edwarda Drozda. Stwierdzaj¹ oni, e nie mo na wykluczyæ ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego miêdzy w³aœcicielem nieruchomoœci a osob¹, której zale y na dostêpie do jego nieruchomoœci 26. Argumenty za dopuszczalnoœci¹ ustanowienia prawa u ytkowania na cudzej nieruchomoœci przedstawia Roman Trzaskowski. Wed³ug jego zdania, o dopuszczalnoœci ustanowienia u ytkowania jednoznacznie przes¹dza art k.c. Jednak niezwykle trafny jest jego argument mówi¹cy o nieprzydatnoœci u ytkowania jako 22 G. Bieniek: Z problematyki, op. cit., s M. Drela: Rozwa ania, op. cit., s G. Bieniek: Z problematyki, op. cit., s S. Rudnicki: Komentarz, op. cit., s Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postêpowania cywilnego, Dz.U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 ze zm. 26 Z. Truszkiewicz, E. Drozd: Gospodarka gruntami i wyw³aszczenie nieruchomoœci. Komentarz, Kraków 1995, s
6 Transformacje Prawa Prywatnego 3 4/2006 prawa niezbywalnego dla zaspokajania omawianej potrzeby gospodarczej 27. Ten sam argument nale a³oby przyj¹æ co do nieprzydatnoœci w stosowaniu instytucji s³u ebnoœci osobistej. Jednak niezwykle gor¹cy spór doktrynalny dotyczy dopuszczalnoœci ustanowienia s³u ebnoœci gruntowej na rzecz nieruchomoœci, której w³aœcicielem jest przedsiêbiorstwo przesy³owe. Warto przypomnieæ, e wed³ug art k.c. s³u ebnoœæ gruntowa stanowi ograniczenie w³asnoœci nieruchomoœci obci¹ onej na korzyœæ nieruchomoœci w³adn¹cej, maj¹c na celu zwiêkszenie u ytecznoœci nieruchomoœci w³adn¹cej. O ocenie przes³anki zwiêkszenia u ytecznoœci nieruchomoœci w³adn¹cej decyduje spo³eczno gospodarcze przeznaczenie tej nieruchomoœci. Korzyœæ dla nieruchomoœci w³adn¹cej spe³nia wydatn¹ funkcjê gospodarcz¹, zwiêkszaj¹c wartoœæ eksploatacyjn¹ nieruchomoœci w³adn¹cej 28. Od strony osobowej s³u ebnoœæ gruntowa stanowi ograniczenie prawa w³asnoœci ka doczesnego w³aœciciela nieruchomoœci obci¹ onej na korzyœæ ka doczesnego w³aœciciela nieruchomoœci w³adn¹cej 29. Problematyk¹ dopuszczalnoœci ustanowienia s³u ebnoœci gruntowej na rzecz nieruchomoœci wchodz¹cej w sk³ad przedsiêbiorstwa przesy³owego zajmowa³ siê S¹d Najwy szy. W uchwale z 17 stycznia 2003 r. (III CZP 79/02) S¹d Najwy szy stwierdzi³, e okolicznoœæ, i nieruchomoœæ w³adn¹ca wchodzi w sk³ad przedsiêbiorstwa energetycznego, sama przez siê nie wyklucza mo liwoœci zrealizowania przez strony umowy o ustanowienie s³u ebnoœci gruntowej celu okreœlonego w art k.c. W sprawie, w której wydano przedmiotow¹ uchwa³ê, problem dotyczy³ ustanowienia s³u ebnoœci dostêpu przedsiêbiorstwa energetycznego do nieruchomoœci w celu wymiany i modernizacji danej linii energetycznej. W uzasadnieniu do tej uchwa³y S¹d Najwy szy stwierdzi³, e istnienie potrzeby gospodarczej oraz kwestiê u ytecznoœci s³u ebnoœci gruntowej nale y rozpatrywaæ w odniesieniu do ka dej nieruchomoœci indywidualnie. Ponadto S¹d podniós³, e skoro przedsiêbiorstwo stanowi zorganizowany zespó³ sk³adników, to zwiêkszenie jego u ytecznoœci jako ca³oœci poœrednio obejmuje równie wszystkie jego sk³adniki, nie wy³¹czaj¹c nieruchomoœci wchodz¹cych w sk³ad przedsiêbiorstwa. S¹d Najwy szy poruszy³ równie niezwykle istotn¹ kwestiê dopuszczalnoœci analogii do regulacji prawnej zawartej w art. 175 prawa rzeczowego 30. Zgodnie z tym przepisem s³u ebnoœæ mog³a byæ ustanowiona tak e na rzecz ka doczesnego w³aœciciela oznaczonego przedsiêbiorstwa. Do takiej s³u ebnoœci stosowane by³y odpowiednio przepisy o s³u ebnoœciach gruntowych. Jednak w obowi¹zuj¹cym kodeksie cywilnym nie ma takiego przepisu. S¹d w uzasadnieniu do wy ej wymienionej uchwa³y podnosi, e jeszcze pod rz¹dami prawa rzeczowego z 1946 r. S¹d Najwy szy roz- 27 R. Trzaskowski: Korzystanie, op. cit., s E. Gniewek: Kodeks cywilny. Ksiêga druga. W³asnoœæ i inne prawa rzeczowe, Kraków 2005, s Ibidem, s Dekret z 11 paÿdziernika 1946 r., Dz.U. Nr 57, poz
7 Jaros³aw Ptak: Jaki tytu³ prawny le y u podstaw korzystania z cudzej nieruchomoœci strzygn¹³, e wzglêdy spo³eczno gospodarcze wype³niaj¹ce treœæ art. 33 prawa rzeczowego (obecnie art. 145 k.c.), podyktowane koniecznoœci¹ korzystania z energii elektrycznej, pozwalaj¹ na zastosowanie analogii do powo³anego przepisu i w zwi¹zku z tym czyni¹ dopuszczalnym ustanowienie przez s¹d odpowiedniej s³u ebnoœci gruntowej, polegaj¹cej na doprowadzeniu linii elektrycznej do nieruchomoœci, która nie jest przy³¹czona do sieci energetycznej (postanowienie S¹du Najwy szego z 31 grudnia 1962 r., II CR 1006/62, OSPiKA 1964, z. 5, poz. 91). Przytoczone stanowisko zosta³o potwierdzone w aktualnym stanie prawnym w odniesieniu zarówno do linii przewodów elektrycznych (uchwa³a S¹du Najwy szego z 30 sierpnia 1991 r., III CZP 73/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 53) oraz do instalacji wodoci¹gowych (uchwa³a S¹du Najwy szego z 3 maja 1965 r., III CO 34/65, OSNCP 1966, nr 7 8, poz. 109) 31. Takie stanowisko S¹du Najwy szego spotka³o siê z krytyk¹. Najpowa niejsze krytyczne argumenty przeciwko tezom S¹du Najwy szego przedstawia Edward Gniewek 32. Autor ten stoi na stanowisku, e aktualny stan prawny, w tym w szczególnoœci zasada numerus clausus praw rzeczowych, nie pozwala na ustanowienie s³u ebnoœci gruntowych na rzecz przedsiêbiorców prowadz¹cych przedsiêbiorstwa dostarczaj¹ce wodê, gaz, energiê itp. Zainstalowanie przez przedsiêbiorstwo odpowiednich urz¹dzeñ s³u y umo liwieniu prowadzenia us³ug przez przedsiêbiorstwo. Zatem zainstalowanie tych urz¹dzeñ s³u y zwiêkszeniu u ytecznoœci przedsiêbiorstwa w znaczeniu funkcjonalnym, polegaj¹cym na prowadzeniu okreœlonej dzia³alnoœci gospodarczej. Nie zwiêksza u ytecznoœci przedsiêbiorstwa w znaczeniu przedmiotowym (art k.c.). Nie zwiêksza u ytecznoœci nijakiej nieruchomoœci w³adn¹cej, a usi- ³owania S¹du Najwy szego znalezienia w opisywanym zagadnieniu nieruchomoœci w³adn¹cej s¹ zupe³nie chybione. Nadto: nie wolno nadu ywaæ instrumentu s³u ebnoœci gruntowych dla u³atwienia dzia³alnoœci gospodarczej przedsiêbiorcy z wykorzystaniem cudzych nieruchomoœci, pod pozorem zwiêkszenia u ytecznoœci»jakiejœ tam«nieruchomoœci w³adn¹cej. Zatem prowadzenie przedsiêbiorstwa nie uzasadnia ustanowienia s³u ebnoœci ani gruntowej, ani tym bardziej osobistej 33. Glosator jest równie przeciwny stosowaniu analogii, o której mowa w wy ej wymienionej uchwale S¹du Najwy szego. Podnosi on, e: stosowanie analogii wyklucza zasada numerus clausus praw rzeczowych wraz z w³aœciw¹ tej zasadzie metod¹ regulacji stosunków prawno rzeczowych normami iuris cogentis 34. Edward Gniewek swoje stanowisko powtarza w póÿniejszej publikacji G. Bieniek: glosa do uchwa³y S¹du Najwy szego z 17 stycznia 2003 r., II CZP 79/02, Rejent 2003, nr 3, s. 125 i n. 32 E. Gniewek: glosa, op. cit., s. 151 i n. 33 Ibidem, s. 151 i n. 34 Autor jedynie de lege ferenda widzi mo liwoœæ zastosowania instytucji s³u ebnoœci gruntowej ustanowionej na cudzej nieruchomoœci na rzecz przedsiêbiorstwa przesy³owego. 35 E. Gniewek: Kodeks cywilny, op. cit., s
8 Transformacje Prawa Prywatnego 3 4/2006 Pogl¹d Edwarda Gniewka o niedopuszczalnoœci ustanowienia na cudzej nieruchomoœci s³u ebnoœci gruntowej na rzecz przedsiêbiorstwa przesy³owego podziela Monika Drela 36. Do grona zwolenników dopuszczalnoœci ustanowienia na cudzej nieruchomoœci s³u ebnoœci gruntowej na rzecz przedsiêbiorstwa przesy³owego nale y zaliczyæ Gerarda Bieñka. Gerard Bieniek przedstawia sw¹ argumentacjê w glosie do uchwa³y S¹du Najwy szego z 17 stycznia 2003 r. (III CZP 79/02) 37. Glosator zauwa a zbie noœci pomiêdzy treœci¹ pozwolenia z art. 124 u.g.n. a instytucj¹ s³u- ebnoœci gruntowej i nie wyklucza mo liwoœci stosowania ograniczonego prawa rzeczowego, jakim ewentualnie mog³aby byæ s³u ebnoœæ gruntowa do uregulowania prawnych relacji pomiêdzy w³aœcicielem nieruchomoœci a przedsiêbiorstwem przesy³owym 38. G³osem aprobuj¹cym zasadnoœæ tez z tej uchwa³y S¹du Najwy szego jest g³os Romana Trzaskowskiego 39. Trafnie zauwa a on, e zgodnie z ustalonym orzecznictwem nieruchomoœæ w³adn¹ca i obci¹ ona nie musz¹ ze sob¹ graniczyæ 40. Autor ten po przeprowadzeniu krótkiej analizy zasadnoœci krytycznych uwag Edwarda Gniewka dochodzi do wniosku, e w œwietle obowi¹zuj¹cego prawa dopuszczalne jest ustanowienie s³u ebnoœci gruntowych, które umo liwi¹ zaspokojenie istniej¹cych potrzeb gospodarczych, które nie mog¹ byæ zaspokojone za pomoc¹ innych instytucji prawnych. Jednoczeœnie mocno zwraca uwagê, e nie oznacza to bezwarunkowej dopuszczalnoœci ustanowienia spornej s³u ebnoœci gruntowej. U ytecznoœæ s³u ebnoœci gruntowej dla nieruchomoœci musi byæ oceniana indywidualnie i uwzglêdniaæ spo³eczno gospodarczy sposób korzystania z tej nieruchomoœci 41. W mojej ocenie nale a³oby siê zgodziæ z pogl¹dami S¹du Najwy szego wyra- onymi w uchwale z 17 stycznia 2003 r. (III CZP 79/02). Przekonuj¹cy jest argument S¹du opowiadaj¹cy siê za dopuszczalnoœci¹ ustanowienia s³u ebnoœci gruntowej na cudzej nieruchomoœci na rzecz przedsiêbiorstwa przesy³owego, poprzez zastosowanie analogii z art. 175 prawa rzeczowego. Warto zauwa yæ, e S¹d Najwy szy, powo³uj¹c siê na podobieñstwo w ocenie stanów faktycznych w przytoczonych przez niego innych orzeczeniach S¹du Najwy szego 42 oraz zwracaj¹c uwagê na tê sam¹ ratio legis, s³usznie wskazuje, e uzasadnione jest siêgniêcie do tej analogii z ustawy. Ponadto S¹d Najwy szy podnosi, e: stanowisko to, bêd¹ce wyrazem elastycznoœci 36 M. Drela: Rozwa ania, op. cit., s G. Bieniek: glosa, op. cit., s. 130 i n. 38 Ibidem, s. 136 i R. Trzaskowski: Korzystanie, op. cit., s Postanowienie SN z 20 listopada 1981 r., III CRN 232/81, OSNCP 1982, nr 4, poz R. Trzaskowski: Korzystanie, op. cit., s. 149 i Postanowienie S¹du Najwy szego z 31 grudnia 1962 r., II CR 1006/62, OSPiKA 1964, z. 5, poz. 91; uchwa³a S¹du Najwy szego z 30 sierpnia 1991 r., III CZP 73/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 53; uchwa³a S¹du Najwy szego z 3 maja 1965 r., III CO 34/65, OSNCP 1966, nr 7 8, poz
9 Jaros³aw Ptak: Jaki tytu³ prawny le y u podstaw korzystania z cudzej nieruchomoœci i dynamicznego stosowania oraz interpretowania przepisów prawa, nie zosta³o zakwestionowane przez doktrynê i ugruntowa³o siê w judykaturze 43. Czy istnieje instytucja prawna umo liwiaj¹ca przedsiêbiorstwu przesy³owemu korzystanie w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomoœci w sytuacji, gdy jej w³aœciciel nie wyra a na to zgody? Na tak postawione pytanie nale y udzieliæ odpowiedzi twierdz¹cej. Przedsiêbiorstwo przesy³owe po uzyskaniu zezwolenia starosty w formie konstytutywnej decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., mo e w zakresie oznaczonym t¹ decyzj¹ korzystaæ z cudzej nieruchomoœci. Jaki charakter prawny maj¹ ograniczenia na³o one na w³aœciciela nieruchomoœci wy ej wymienion¹ decyzj¹? Przed prób¹ udzielenia odpowiedzi na to pytanie warto przedstawiæ niektóre aspekty zwi¹zane z wydaniem tej decyzji. Przed wydaniem decyzji przez starostê prawo nak³ada obowi¹zek przeprowadzenia z w³aœcicielem nieruchomoœci rokowañ. Jedynie w przypadku niezawarcia umowy w wyniku przeprowadzonych rokowañ, ustawa upowa nia starostê do ograniczenia, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomoœci przez udzielenie zezwolenia na zak³adanie i przeprowadzenie na nieruchomoœci ci¹gów drena owych, przewodów i urz¹dzeñ s³u ¹cych do przesy³ania p³ynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urz¹dzeñ ³¹cznoœci publicznej i sygnalizacji, a tak e innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urz¹dzeñ niezbêdnych do korzystania z tych przewodów i urz¹dzeñ 44. Zgodnie natomiast z ust. 2 art. 124 u.g.n. zezwolenie mo e byæ udzielone z urzêdu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorz¹du terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej. W literaturze mo na spotkaæ pogl¹dy zawê aj¹ce kr¹g podmiotów mog¹cych otrzymaæ przedmiotowe zezwolenie do jednostek samorz¹du terytorialnego oraz zak³adów i przedsiêbiorstw u ytecznoœci publicznej, których celem jest bie ¹ce zaspokojenie zbiorowych potrzeb ludnoœci w drodze œwiadczenia us³ug publicznych 45. Stanowisko takie nie zas³uguje jednak na aprobatê, co potwierdza orzecznictwo S¹du Najwy szego i pogl¹dy innych autorów. W uzasadnieniu postanowienia S¹du Najwy szego z 21 maja 2002 r. (III CZP 27/02, LEX 2006) stwierdzono, e zawê anie w sposób wy ej opisany krêgu podmiotów, mog¹cych otrzymaæ zezwolenie z art. 124 u.g.n., nie znajduje uzasadnienia. Przeciwko takiemu pogl¹dowi przemawia nie tylko wyraÿne brzmienie art. 124 ust. 2 u.g.n., w którym nie sposób doszukaæ siê sugerowanych obostrzeñ, ale tak e argumenty pragmatyczne i celowoœciowe G. Bieniek: glosa, op. cit., s Art. 124 u.g.n. 45 J. Szachu³owicz: Gospodarka nieruchomoœciami, Warszawa 2001, s. 110; G. Bieniek: Z problematyki, op. cit., s Postanowienie S¹du Najwy szego z 21 maja 2002 r., III CZP 27/02, LEX
10 Transformacje Prawa Prywatnego 3 4/2006 Pogl¹d ten potwierdza zdanie Romana Trzaskowskiego, który dodatkowo podnosi, e: zadania realizowane przez przedsiêbiorstwa energetyczne pozostaj¹ niew¹tpliwie w sferze interesu publicznego, który przyœwieca tak e unormowaniu zawartemu w art. 124 u.g.n. 47 G³os akceptuj¹cy takie stanowisko wyra a równie Monika Drela, stwierdzaj¹c, e z wnioskiem do starosty o wydanie zezwolenia mo e zwróciæ siê podmiot prywatny 48. Niezale nie od powy szego Monika Drela zwraca uwagê na istotne ograniczenie zastosowania art. 124 u.g.n. Trafnie podnosi, e: z systematyki aktu prawnego, o którym mowa, wynika, e uprawnienie starosty do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomoœci mo e mieæ zastosowanie tylko do nieruchomoœci po³o onych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne 49. Czy ograniczenia na³o one na w³aœciciela nieruchomoœci na mocy decyzji starosty z art. 124 ust. 1 u.g.n. mo na zakwalifikowaæ jako s³u ebnoœæ gruntow¹? Odpowiedzi negatywnej udziela Monika Drela, podnosz¹c, e: nie mo na przyj¹æ, e mamy do czynienia ze s³u ebnoœci¹ gruntow¹, z uwagi na brak nieruchomoœci w³adn¹cej 50. Wydaje siê, e w przedmiotowym zakresie autorka ta podziela pogl¹dy Edwarda Gniewka, krytykuj¹cego dopuszczalnoœæ ustanowienia s³u ebnoœci gruntowej na cudzej nieruchomoœci na rzecz przedsiêbiorstwa przesy³owego 51. Roman Trzaskowski uwa a, e zezwolenie starosty udzielone przedsiêbiorstwu przesy³owemu mo na traktowaæ w kategoriach s³u ebnoœci gruntowej, gdy : utrzymywanie na cudzej nieruchomoœci urz¹dzeñ energetycznych mo e zwiêkszaæ u ytecznoœæ gospodarcz¹ nieruchomoœci w³adn¹cej, nale ¹cej do przedsiêbiorstwa energetycznego, z któr¹ urz¹dzenia te s¹ funkcjonalnie i fizycznie po³¹czone (art. 285 k.c.) 52. Bardzo przekonuj¹ce s¹ argumenty Gerarda Bieñka zwolennika mo liwoœci zakwalifikowania ograniczeñ w sposobie korzystania z nieruchomoœci, na³o onych decyzj¹ starosty, jako s³u ebnoœci gruntowej 53. Celem uzasadnienia swego pogl¹du autor ten wymienia cztery istotne argumenty. Pierwszym z nich jest spostrze enie, e jest poza sporem, i jednym ze Ÿróde³ powstania s³u ebnoœci mo e byæ decyzja administracyjna. Drugi argument zwraca uwagê na zbie noœci pomiêdzy instytucj¹ czynnej s³u- ebnoœci gruntowej a zakresem obowi¹zków z art. 124 ust. 6 u.g.n. w³aœciciela nieruchomoœci, wobec którego wydano decyzjê z art. 124 ust. 1 u.g.n. Treœæ s³u ebnoœci gruntowej w pe³ni odpowiada³aby tutaj treœci wydanej przez starostê decyzji. 47 R. Trzaskowski: Korzystanie, op. cit., s M. Drela: Rozwa ania, op. cit., s Ibidem, s Ibidem, s E. Gniewek: glosa, op. cit., s. 149 i n. 52 R. Trzaskowski: Korzystanie, op. cit., s G. Bieniek: Z problematyki, op. cit., s
11 Jaros³aw Ptak: Jaki tytu³ prawny le y u podstaw korzystania z cudzej nieruchomoœci Kolejny argument Gerarda Bieñka dotyczy mo liwoœci wpisu ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomoœci do ksiêgi wieczystej. Podstawê takiego wpisu stanowi decyzja starosty, o czym wyraÿnie mówi art. 124 ust. 7 u.g.n. Bez w¹tpienia wpisu tego nale y dokonaæ w dziale III ksiêgi wieczystej. Wniosek z tego jest taki, e skoro ograniczenie w³aœciciela nie jest prawem osobistym ani roszczeniem, a nie jest tak e ograniczeniem w rozporz¹dzaniu nieruchomoœci¹, to ograniczenie to nale y zakwalifikowaæ jako ograniczone prawo rzeczowe s³u ebnoœæ gruntow¹. Ostatni, czwarty argument Gerarda Bieñka dotyczy dopuszczalnoœci ustanowienia s³u ebnoœci gruntowej, polegaj¹cej na doprowadzaniu linii elektrycznej do nieruchomoœci, która nie jest przy³¹czona do sieci energetycznej stwierdza to S¹d Najwy szy w uchwale z 30 sierpnia 1991 r. 54 W omawianym przypadku mamy do czynienia zarówno z w³aœcicielem nieruchomoœci w³adn¹cej, jak i s³u ebnej. Zatem wed³ug autora siêgniêcie do analogii nie powinno budziæ zastrze eñ 55. Maj¹c na uwadze powy sze wywody nale y dojœæ do wniosku, e nie nale y z góry odrzucaæ umowy jako tytu³u prawno zobowi¹zaniowego, umo liwiaj¹cego korzystanie z cudzej nieruchomoœci przez przedsiêbiorstwo przesy³owe. Zgodnie z obecnie obowi¹zuj¹cym prawem umowne prawo obligacyjne mo e wywo³ywaæ skutki w sferze prawa rzeczowego. Zatem pogl¹d o nieprzystosowaniu praw obligacyjnych i ich nieprzydatnoœci do uregulowania stosunków prawnych nosz¹cych cechê trwa³oœci jest nietrafiony i nie mo e siê ostaæ. Co wiêcej, istniej¹ prawne instrumenty umo liwiaj¹ce przedsiêbiorstwu przesy³owemu zabezpieczenie nabytych praw w drodze umowy przed ingerencj¹ ze strony osób trzecich. Moim zdaniem instytucja s³u ebnoœci gruntowej jako ograniczone prawo rzeczowe mo e znaleÿæ zastosowanie do uregulowania prawnych relacji pomiêdzy przedsiêbiorstwem przesy³owym a w³aœcicielem nieruchomoœci. Argumenty dotycz¹ce niedopuszczalnoœci stosowania s³u ebnoœci gruntowej wobec przedsiêbiorstwa przesy- ³owego nie znajduj¹ przekonuj¹cego uzasadnienia. Odwo³uj¹ siê one do rozumienia pojêcia przedsiêbiorstwa w sensie funkcjonalnym, a nie przedmiotowym, i sprowadzaj¹ siê do krótkiego wniosku, e nie mo na znaleÿæ nieruchomoœci w³adn¹cej po stronie przedsiêbiorcy. Nale y mocno podkreœliæ, e dla przeciwników dopuszczalnoœci stosowania s³u ebnoœci gruntowej powy szy teoretyczny problem traci na znaczeniu w sytuacji, gdyby ustawodawca wprowadzi³ do kodeksu cywilnego przepis odpowiadaj¹cy treœci dawnego art. 175 prawa rzeczowego. Zatem problem sprowadza³by siê do dopuszczalnoœci stosowania analogii z tego przepisu. Zgodnie z poczynionymi wy ej uwagami analogia ta nie stoi w sprzecznoœci z obecnie obowi¹zuj¹cym 54 Uchwa³a S¹du Najwy szego z 30 sierpnia 1991 r., III CZP 73/91, OSNCP 1992, nr 4, poz G. Bieniek: Z problematyki, op. cit., s
12 Transformacje Prawa Prywatnego 3 4/2006 prawem i jest w pe³ni uzasadniona. Pogl¹d taki ugruntowa³ siê ju w orzecznictwie S¹du Najwy szego. W mojej ocenie prawny charakter ograniczeñ na³o onych na w³aœciciela nieruchomoœci na mocy decyzji starosty z art. 124 ust. 1 u.g.n. wskazuje, e mo na je zakwalifikowaæ jako s³u ebnoœæ gruntow¹. W tym zakresie w pe³ni przekonuj¹ce s¹ opisane powy ej argumenty Gerarda Bieñka.
Edward Janeczko. Dopuszczalnoœæ sytuowania budynku bezpoœrednio przy granicy dzia³ki budowlanej
Edward Janeczko Rejent * rok 11 * nr 10(126) paÿdziernik 2001 r. Dopuszczalnoœæ sytuowania budynku bezpoœrednio przy granicy dzia³ki budowlanej 1. Przepisy szeroko pojêtego prawa budowlanego wi¹ ¹ siê
Przedsiêbiorstwa, które realizuj¹ swoj¹ dzia³alnoœæ poprzez wchodz¹ce
Rejent * rok 12 * nr 4(132) kwiecieñ 2002 r. Monika Drela Rozwa ania nad art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami 1. Wstêp Przedsiêbiorstwa, które realizuj¹ swoj¹ dzia³alnoœæ poprzez wchodz¹ce w ich
Kwalifikacja prawna cz³onka wspólnoty mieszkaniowej
Rejent * rok 15 * nr 10(174) paÿdziernik 2005 r. Rafa³ Kosieradzki Kwalifikacja prawna cz³onka wspólnoty mieszkaniowej Wspólnota mieszkaniowa, której cz³onkami jest 40 osób fizycznych i gmina, podjê³a