Source: https://akkastl.cz/2020/06/28/zmeny-v-oblasti-bytovych-druzstev-novela-obcanskeho-zakoniku-4-dil/
Timestamp: 2020-07-12 09:42:42+00:00
Document Index: 44031525

Matched Legal Cases: ['§ 2240', '§ 2240', '§ 741', '§ 561', '§ 566', '§ 571', '§ 2259', '§ 744', '§ 40']

Změny v oblasti bytových družstev | Novela občanského zákoníku – 4. díl | Advokátní kancelář Kastl
Dne 15. 4. 2020 byla ve Sbírce zákonů vyhlášena novela občanského zákoníku a dalších souvisejících zákonů[1] (dále jen „Novela“), která nabyde účinnosti dne 1. 7. 2020. Novela přináší řadu podstatných změn.
V předchozích článcích jsme se zabývali: (opětovným) zrušením předkupního práva spoluvlastníka k nemovité věci (což je jednou z nejvýznamnějších změn), dále zavedením možnosti sjednat smluvní pokutu ve smlouvách o nájmu bytu či domu, a v minulém díle této série jsme se zaměřili na změny v oblasti bytového spoluvlastnictví, ve kterém správu domu a pozemku zajišťuje společenství vlastníků jednotek.
V tomto posledním díle u bytové problematiky zůstaneme a podíváme se dnes na to, jaké podstatné změny Novela přináší v oblasti bytových družstev.
Za podstatné pak považujeme zejména následující změny:
(i) zrušení zvláštní úpravy o nájmu družstevního bytu obsažené v § 2240 – 2241 občanského zákoníku;
(ii) novou úpravu založení družstva;
(iii) změnu úpravy zvýšení a snížení základního členského vkladu;
(iv) změnu ve svolávání členské schůze;
(v) zjednodušení přijímání změn stanov bytového družstva;
(vi) změny v úpravě běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu; a
(vii) umožnění rozdělování části zisku a jiných vlastních zdrojů bytového družstva mezi své členy.
Zrušení zvláštní úpravy nájmu družstevního bytu v občanském zákoníku
Stávající úprava nájmu družstevního bytu obsahuje v občanském zákoníku a zákoně o obchodních korporacích vzájemně matoucí odkazy, které způsobovaly v praxi problémy. Novela proto ruší bez náhrady ustanovení o nájmu družstevního bytu obsažená v občanském zákoníku (§ 2240 a 2241) a ponechává v platnosti pravidla obsažená v zákoně o obchodních korporacích (§ 741).
Uvedenou změnou se tak postaví najisto, že na skutečnosti týkající se nájmu družstevního bytu, které nejsou upraveny zákonem o obchodních korporacích, se aplikuje obecná úprava nájmu v občanském zákoníku.
Samozřejmě i nadále bude platit, že stanovy bytového družstva se mohou od úpravy v zákoně o obchodních korporacích a v občanském zákoníku odchýlit, avšak pouze tehdy, pokud to povaha konkrétních ustanovení dovoluje (tedy nejde-li o ustanovení kogentní).
Nová úprava založení družstva
Současná právní úprava založení družstva vynikala mezi jinými způsoby založení právnických osob svou složitostí a formálností. Novela proto proces založení družstva na ustavující schůzi zjednodušuje a zároveň nově umožňuje založit družstvo i bez ustavující schůze (nový § 561a zákona o obchodních korporacích). Zájemci o založení družstva tak budou mít nově na výběr, zda zvolí způsob založení družstva na ustavující schůzi či bez ní.
Založení družstva na ustavující schůzi
Proces založení družstva na ustavující schůzi bude nově následující:
Svolavatel – osoba, která předkládá zájemcům o založení družstva návrh stanov a rozhodnutí potřebná k založení družstva, svolá ustavující schůzi. Ustavující schůze přijme stanovy a až následně zvolí členy volených orgánů družstva, schválí správce vkladu a určí způsob splnění základního členského vkladu, popřípadě vstupního vkladu.
Na ustavující schůzi bude moci hlasovat zájemce, který projeví vůli stát se členem družstva podáním písemné přihlášky nejpozději do zahájení ustavující schůze, a svolavatel jeho přihlášku neodmítne. Jiné osoby budou moci být přítomny jen se souhlasem svolavatele, pokud ustavující schůze nerozhodne jinak. I nadále bude platit, že v případě, že se ustavující schůze účastní zmocněnec zájemce, nesmí takový zmocněnec zastupovat více než 1 osobu, která podala přihlášku.
Ustavující schůzi bude řídit svolavatel nebo jím pověřená osoba.
Každý zájemce bude mít na ustavující schůzi 1 hlas. Ustavující schůze pak bude schopna se usnášet za účasti většiny zájemců. Usnesení budou přijímána většinou hlasů přítomných. O stanovách se bude hlasovat vždy veřejně.
Zájemce, který nebude hlasovat pro přijetí stanov, bude moci vzít svoji přihlášku zpět bezprostředně po oznámení výsledků hlasování, jinak toto jeho právo zanikne. Zpětvzetí přihlášky se uvede ve veřejné listině (notářském zápise), kterou se bude osvědčovat průběh ustavující schůze.
Za zakladatele družstva se pak bude považovat zájemce, který nevezme svoji přihlášku zpět a splní podmínky pro členství a jeho vznik (s výjimkou splnění vkladové povinnosti, popřípadě vzniku pracovního poměru).
Průběh ustavující schůze a rozhodnutí o přijetí stanov se bude osvědčovat veřejnou listinou, jejíž součástí bude muset být: (i) schválený text stanov; (ii) seznam zakladatelů; a (iii) písemné prohlášení zakladatelů o převzetí vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu. Pokud stanovy bytového družstva budou určovat, že podmínkou vzniku členství je převzetí nebo splnění vkladové povinnosti také k dalšímu členskému vkladu, bude muset být přílohou veřejné listiny dále také prohlášení zakladatele o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu.
Nebude-li se moci zakladatel z vážných důvodů účastnit ustavující schůze, bude mu umožněno doručit statutárnímu orgánu založeného družstva do 15 dnů ode dne konání ustavující schůze osvědčení o převzetí vkladové povinnosti učiněné ve formě veřejné listiny, nebo písemné prohlášení o převzetí této povinnosti ve formě veřejné listiny nebo s úředně ověřeným podpisem.
Zakladatelé pak splní svou vkladovou povinnost k základnímu členskému vkladu nebo vstupnímu vkladu do 15 dnů ode dne konání ustavující schůze, která rozhodla o založení družstva, jinak se nestanou členem. Výslovně se zároveň stanoví, že uvedené neplatí pro případ, zakládá-li se družstvo postupem bez ustavující schůze.
Nově bude umožněno založit družstvo i bez ustavující schůze, a to dohodou zakladatelů na obsahu stanov. Tento způsob založení družstva může být vhodný zejména v případě nižšího počtu zájemců o založení družstva, kteří se dohodnou na obsahu stanov, a to včetně určení prvních členů volených orgánů. V takovém případě zájemcům odpadnou výše uvedené formalizované kroky jako podávání přihlášek svolavateli a konání ustavující schůze. Stanovy však budou vyžadovat formu veřejné listiny.
S ohledem na skutečnost, že se nebude konat ustavující schůze, bude zákon o obchodních korporacích vyžadovat, aby stanovy při založení družstva tímto způsobem obsahovaly dále také: (i) seznam zakladatelů; (ii) způsob splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu, popřípadě vstupnímu vkladu zakladatele; (iii) údaj o tom, koho zakladatelé určují členy volených orgánů družstva; a (iv) v případě, že zakladatel hodlal splnit svou vkladovou povinnost prostřednictvím nepeněžitého vkladu, rovněž jeho popis, jeho ocenění, částku, kterou se započítává na členský vklad, a určení osoby znalce, který provedl ocenění nepeněžitého vkladu.
Neurčí-li stanovy jinou lhůtu, bude zakladatel povinen splnit svou vkladovou povinnost k základnímu členskému vkladu, popřípadě vstupnímu vkladu, do 15 dnů ode dne přijetí stanov, jinak se nestane členem.
Změna úpravy zvýšení a snížení základního členského vkladu
Novela přináší změny v úpravě zvyšování a snižování základního členského vkladu. Tyto změny jsou obsaženy v § 566 – § 571b zákona o obchodních korporacích.
Změna ve svolávání členské schůze
Novela dále odstraňuje povinnost uveřejňovat pozvánku na členskou schůzi na internetových stránkách družstva, když nově bude svolavatel povinen uveřejnit tuto pozvánku pouze na informační desce družstva a současně ji zaslat členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Fakticky tak odpadá povinnost družstev zřídit internetové stránky, což některá družstva určitě uvítají.
Uvedené se však nebude týkat velkých družstev, u nichž působnost členské schůze plní zcela nebo zčásti shromáždění delegátů (tedy družstev s 200 a více členy, u nichž tak určí stanovy). Tyto družstva budou mít totiž nově povinnost zpřístupnit informační desku členům družstva vždy i prostřednictvím internetových stránek.
Zároveň bude nově výslovně umožněno zasílat pozvánky na členskou schůzi pouze elektronicky na adresy uvedené v seznamu členů, pokud k tomu dotčení členové dají svůj souhlas. Souhlas člena družstva bude moci být projeven jakýmkoli způsobem, ze kterého bude zřejmé, že se jedná o jím upřednostňovaný způsob doručování. Zároveň nebude rozhodné, zda iniciátorem tohoto souhlasu bude sám člen, nebo zda bude v tomto smyslu osloven družstvem.
Zjednodušení přijímání změn stanov bytového družstva
Současná právní úprava vyžaduje pro změnu podmínek, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a pro změnu úpravy práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu, souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
Novela proces přijímání uvedených změn stanov bytového družstva zjednodušuje následovně.
Změna podmínek, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu
Pro změnu podmínek, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, se nově bude vyžadovat souhlas pouze tří čtvrtin všech členů družstva a zároveň souhlas těch členů družstva, kterým se při plnění podmínek pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu mají tyto podmínky změnit (tedy těch členů, co podmínky plní, nicméně je ještě zcela nesplnili).
Změna úpravy práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu
Změna úpravy práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu se Novelou dostává do režimu běžného rozhodování o změně stanov. K těmto změnám tak napříště postačí prostá většina.
Změny v úpravě běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu
S ohledem na specifika družstevního bydlení bude nově výslovně umožněno se úpravou ve stanovách bytového družstva odchýlit od úpravy běžné údržby a drobných oprav v občanském zákoníku, resp. v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Rovněž tak se stanovy bytového družstva budou moci odchýlit od úpravy občanského zákoníku o nájmu bytu, pokud jde o stavební úpravy a jiné změny bytu a domu (§ § 2259 a násl. občanského zákoníku), což umožní, aby stanovy mohly upravovat okolnosti, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům.
Uvedené záležitosti zároveň budou nově povinnou náležitostí stanov bytového družstva (§ 744 zákona o obchodních korporacích).
Umožnění rozdělování části zisku a jiných vlastních zdrojů bytového družstva mezi své členy
Poslední významnou změnou, kterou zde uvedeme, představuje umožnění rozdělování části zisku a jiných vlastních zdrojů bytového družstva mezi své členy. Tato změna byla přijata v návaznosti na opětovně vznášené požadavky praxe.
Vzhledem k tomu, že primární účel bytového družstva není dosahování zisku, ale zajišťování bytových potřeb svých členů, zavádí Novela zároveň několik podmínek, které musí být pro rozdělení zisku a jiných vlastních zdrojů splněny.
Zaprvé bude muset být tato možnost připuštěna přímo stanovami bytového družstva. Rozdělit přitom bude možné nejvýše 33 % zisku a jiných vlastních zdrojů, a vždy se bude muset jednat o rozdělení pouze mezi své členy.
Dále budou muset být splněny obecné podmínky pro výplatu zisku nebo jiných vlastních zdrojů podle § 40 zákona o obchodních korporacích.
Další podmínkou je, že rozdělování zisku a jiných vlastních zdrojů nesmí (stejně jako případná vedlejší činnost bytového družstva) ohrozit uspokojování bytových potřeb členů družstva.
Poslední podmínkou zůstává, že bytové družstvo pro tyto účely dále vytvoří fond ze zisku ve výši nejméně 30 % základního kapitálu, přičemž tento fond nebude možné rozdělit mezi členy bytového družstva.
Výše jsme se společně podívali na ty nejzásadnější a nejpodstatnější změny v oblasti právní úpravy družstev, které budou účinné od 1. 7. 2020. S ohledem na to, že se nejedná o úplný výčet všech změn, lze pro úplnost odkázat na celé znění Novely, případně na individuální konzultaci Vašeho konkrétního případu.