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Timestamp: 2016-10-28 08:35:17+00:00
Document Index: 3938235

Matched Legal Cases: ['ATF ', 'art. 48', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 64', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 55', 'art. 156', 'art. 159']

4C.167/2004 (03.08.2004)
4C.167/2004 /ajp
Arr�t du 3 ao�t 2004
demandeur et recourant, repr�sent� par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Christophe Piguet, avocat,
25 f�vrier 2004.
A.________, propri�taire d'une villa sise � B.________, est li� � X.________ par un contrat de bail conclu le 23 mai 1980, tacitement renouvelable d'ann�e en ann�e. Le loyer s'�l�ve, depuis 1990, � 5'500 fr. par mois. En mars 2000, le locataire a adress� � la r�gie en charge de l'immeuble une liste des travaux qu'il estimait n�cessaires d'entreprendre dans la villa. Le 18 octobre 2000, la g�rance a r�pondu que le propri�taire devait faire face � des frais importants et ne pouvait ainsi effectuer les travaux souhait�s. Elle a, le 6 d�cembre 2000, propos� au locataire de bloquer le loyer et de r�partir entre les parties les frais relatifs � certains travaux qui seraient entrepris. A la demande du locataire, les parties se sont r�unies le 30 janvier 2001 et le 5 f�vrier 2001, le locataire a fait parvenir � la r�gie une liste des travaux compl�t�e, faisant �tat de travaux qu'il avait d�j� entrepris � ses frais.
Le 11 d�cembre 2001, le bailleur a r�sili� le bail pour la prochaine �ch�ance, soit le 30 juin 2002. Malgr� la demande du locataire, le bailleur n'a pas motiv� le cong�.
Le locataire a saisi, le 10 janvier 2002, la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyers du district de Nyon, concluant � l'annulation du cong� et, subsidiairement, � ce qu'il lui soit accord� une prolongation maximale de quatre ans. A.________ a expliqu� avoir un besoin propre de sa villa, �voquant ses probl�mes de sant� et ceux de son �pouse, la volont� de se rapprocher des membres de sa famille et de s'installer en un lieu permettant la mise en place d'un syst�me d'assistance � domicile et plus adapt� que son actuel logement � L.________. Par d�cision du 29 mai 2002, la Commission de conciliation a confirm� la r�siliation et accord� une unique prolongation de trois mois, soit jusqu'au 30 septembre 2002.
Statuant sur requ�te du locataire, le Tribunal des baux a �tendu la prolongation unique au 31 d�cembre 2003.
Le 25 f�vrier 2004, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours interjet� par X.________.
Ce dernier exerce un recours en r�forme contre cet arr�t. Il conclut principalement � ce que celui-ci soit r�form� en ce sens que la r�siliation soit annul�e et, subsidiairement, qu'une prolongation soit accord�e jusqu'au 30 juin 2006. A.________ propose le rejet du recours.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 129 II 225 consid. 1 p. 227; 128 II 56 consid. 1 p. 58).
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � faire constater la nullit� de la r�siliation du bail et subsidiairement � obtenir la dur�e maximale de la prolongation de celui-ci, et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1 p. 148; 113 II 406 consid. 1 p. 407), le recours en r�forme, interjet� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), est en principe recevable.
1.2 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il n'y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ). Dans la mesure o� un recourant pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 130 III 140 consid. 1.4 et les r�f�rences cit�es).
1.3 Aux termes de l'art. 55 al. 1 let. c OJ, l'acte de recours doit indiquer les r�gles de droit f�d�ral viol�es par la d�cision attaqu�e et en quoi consiste cette violation. Il est indispensable que le recourant discute effectivement les motifs de la d�cision entreprise, qu'il pr�cise quelles dispositions auraient �t� viol�es, qu'il indique pourquoi elles auraient �t� m�connues. Des consid�rations g�n�rales, sans lien manifeste, ni m�me perceptible avec des motifs d�termin�s de la d�cision entreprise, ne r�pondent pas � ces exigences (ATF 130 III 28 consid. 2.2 p. et les r�f�rences cit�es).
Le demandeur reproche � l'autorit� cantonale d'avoir viol� l'art. 271a al. 1 let. a et b CO. La r�siliation serait intervenue en raison de sa demande tendant � ce que des travaux d'entretien soient effectu�s. En refusant de motiver le cong�, le bailleur aurait pris le risque, qu'il devrait supporter, que celui-ci soit interpr�t� � la lumi�re de cette demande et soit ainsi consid�r� comme un cong� de repr�sailles. Le besoin propre all�gu� par le d�fendeur ne serait par ailleurs pas �tabli.
2.1 De mani�re g�n�rale, un cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas quand il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.305/1995 du 15 f�vrier 1996 consid. 4a; ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, une r�siliation �manant du bailleur est annulable lorsqu'elle est donn�e parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail. Le motif pour lequel un cong� est donn� rel�ve des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b p. 462).
L'auteur du cong� n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Une r�siliation qui demeure non motiv�e malgr� la requ�te du destinataire n'est pas n�cessairement abusive; en effet, s'il avait voulu qu'il en soit ainsi, le l�gislateur aurait pos� une pr�somption dans ce sens. L'absence de motivation ne saurait cependant rester sans cons�quence, au risque de priver l'art. 271 al. 2 CO de toute port�e. Ainsi, celui qui donne un motif de cong� doit, en cas de litige, en d�montrer l'exactitude. S'il tarde � motiver le cong�, il doit justifier ce retard; sinon, il court le risque que la r�siliation soit consid�r�e comme abusive. M�me si le fardeau de la preuve d'une r�siliation contraire � la bonne foi incombe � celui qui s'en pr�vaut, l'auteur du cong� doit contribuer � la manifestation de la v�rit�, en donnant les raisons de cette mesure et en les rendant au moins vraisemblables (arr�t 4C.305/1995 du 15 f�vrier 1996, consid. 4a).
2.2.1 Le Tribunal des baux, aux constatations duquel la Chambre des recours se r�f�re, a retenu que le bailleur n'�tait pas oppos� au principe d'entreprendre des travaux. Il aurait donn� le cong� parce qu'il entendait, en raison de ses probl�mes de sant� et de ceux de son �pouse, s'installer dans la villa, voisine de celle de son fils. Comme on l'a indiqu� plus haut, le motif pour lequel le bail a �t� r�sili� rel�ve du fait, qui - sous r�serve des exceptions pr�vues aux art. 63 al. 2 et 64 OJ, non invoqu�es en l'esp�ce, - ne peut �tre revu dans la proc�dure du recours en r�forme. Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral peut uniquement examiner si les cons�quences juridiques que l'autorit� cantonale a tir�es de cette constatation sont conformes au droit f�d�ral. En tant que le demandeur conteste les constatations relatives au motif du cong�, son grief est donc irrecevable (consid. 1.2).
2.2.2 L'arr�t entrepris retient de mani�re � lier la Cour de c�ans (art. 63 al. 2 OJ) que le bailleur n'a pas expos� les motifs de la r�siliation avant d'�tre interrog� par la Commission de conciliation, car il ne souhaitait pas faire �tat de ses probl�mes de sant� et de ceux de son �pouse, qui l'avaient d�cid� � se rapprocher de son fils en s'installant dans la villa � B.________. Comme le consid�re � juste titre l'autorit� cantonale, cette r�ticence, qui explique le retard dans la communication des motifs de la r�siliation, ne d�note nullement un comportement contraire aux r�gles de la bonne foi. L'on ne saurait au demeurant pas non plus dire que le besoin propre �tabli par le bailleur ne r�pond � aucun int�r�t l�gitime. Partant, c'est � bon droit que l'autorit� cantonale a estim� que la r�siliation n'�tait pas abusive.
Le locataire invoque ensuite la violation de l'art. 272 al. 1 CO. Il soutient que compte tenu de la dur�e du bail (22 ans), de son �ge (64 ans), de ses habitudes professionnelles (il travaillerait le matin dans la villa), de la situation tendue du march� immobilier dans l'Ouest vaudois, de ses recherches infructueuses de trouver un nouveau logement et des prolongations accord�es dans d'autres cas, il se justifierait de prolonger le bail de quatre ans.
3.1 L'art. 272b al. 1 CO pr�voit que la dur�e de la prolongation pour des baux d'habitation est de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent �tre accord�es. Contrairement � ce que semble soutenir le demandeur, la dur�e de la prolongation ne peut �tre d�termin�e sch�matiquement. Dans chaque cas, le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en jeu en se fondant sur les crit�res �num�r�s � l'art. 272 al. 1 et 2 CO (cf. arr�t 4C.139/2000 du 10 juillet 2000, consid. 2). Il dispose, lorsqu'il d�termine la dur�e de la prolongation, d'un large pouvoir d'appr�ciation. Le droit f�d�ral n'est viol� que s'il sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230, 118 II 50 consid. 40 p. 55).
3.2 L'autorit� cantonale a estim� que la prolongation d'un an et demi accord�e par les premiers juges tenait suffisamment compte de tous les �l�ments en pr�sence, � savoir la dur�e du bail, la difficult� de retrouver un logement comparable, le peu de recherches effectu�es par le demandeur, sa situation financi�re confortable, l'�ge du d�fendeur (84 ans), sa n�cessit� de se rapprocher de sa famille, le fait que la villa fasse partie de son patrimoine familial et qu'il dispose d'un appartement de six ou sept pi�ces � L.________.
3.3 Le demandeur ne s'en prend absolument pas � cette motivation et ne d�montre pas en quoi l'autorit� cantonale aurait viol� l'art. 272 CO. Il est donc douteux que son grief satisfasse aux conditions minimales de motivation prescrites par l'art. 55 al. 1 let. c OJ (cf. consid. 1.3). Cela �tant, la mani�re de proc�der de l'autorit� cantonale n'est pas critiquable. Il n'appara�t pas que celle-ci aurait omis de tenir compte d'�l�ments importants ressortant du dossier ou aurait pris en consid�ration des �l�ments, qui ne sont pas pertinents. Compte tenu des int�r�ts en pr�sence, l'autorit� cantonale n'a pas non plus abus� de son large pouvoir d'appr�ciation en confirmant la prolongation du bail d'une ann�e et demie.
Le recours doit donc �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1 OJ), qui versera une indemnit� de d�pens au d�fendeur (art. 159 al. 1 OJ).
Le recourant versera � l'intim� une indemnit� de 5'500 fr. � titre de d�pens.
Lausanne, le 3 ao�t 2004