Source: https://www.mietrecht.org/modernisierung/
Timestamp: 2020-08-11 03:11:25
Document Index: 204673863

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 555', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 557', '§ 559', '§ 560', '§ 559', '§ 558', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 555', '§ 561']

Modernisierung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten - Mietrecht.org
Modernisierung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Kündigt der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme an, ist die Ankündigung für beide Seiten eine gute und schlechte Nachricht. Der Mieter profitiert von der Verbesserung seines Wohnkomforts, muss aber auch die Erhöhung seiner monatlichen Miete in Kauf nehmen. Der Vermieter wiederum will seine Immobilie erhalten und den Verkehrswert erhöhen, muss aber auch den mit der Modernisierung verbundenen Kostenaufwand vorfinanzieren und kann diesen nur anteilig nach und nach auf den Mieter umlegen.
Das Gesetz regelt das Modernisierungsrecht in §§ 555 a, b, c, d, e und f BGB (Begriff der Modernisierungsmaßnahme, Modalitäten der Modernisierungsankündigung). In §§ 559, 559a, b und 561 BGB werden Aspekte der Mieterhöhung geregelt.
In diesem Artikel finden Sie einen großen Überblick zur Modernisierung mit vielen Verlinkungen zu speziellen Modernisierungs-Artikeln auf Mietrecht.org.
Inhalt: Die Modellierung im Überblick
1. Vermieter sollte soziale Verantwortung auch im eigenen Interesse ernst nehmen
2. Idealfall: Modernisierungsvereinbarung treffen!
3. Abgrenzung: Erhaltungsmaßnahme oder Modernisierungsmaßnahme?
a. Erhaltungsmaßnahmen
c. Modernisierende Instandsetzung
4. Voraussetzungen zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
5. Mieter müssen Modernisierungen nicht immer dulden (Härtefall)
6. Rechtsschutzmöglichkeiten von Vermieter und Mieter
7. Mietminderung durch den Mieter
8. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
9. Mieterhöhung infolge Modernisierung
a. Fälle, in denen die Mieterhöhung nicht möglich ist
b. Form der Mieterhöhung
c. Alternative: Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete
d. Berücksichtigung von Erhaltungsmaßnahmen „alt für neu“
e. Berücksichtigung von Drittmitteln
f. Zahlungsbeginn „Mieterhöhung“ für den Mieter
g. Finanzieller Härteeinwand des Mieters
Im Idealfall sollten Vermieter und Mieter als Parteien des Mietverhältnisses die Interessen der jeweiligen anderen Partei angemessen berücksichtigen. In der Alltagspraxis ist jedoch dies nicht unbedingt der Fall. Da das Gesetz dem Vermieter erlaubt, den Kostenaufwand seiner Modernisierungsmaßnahme bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete aufzuschlagen, ist mancher Vermieter versucht, möglichst aufwändig zu modernisieren und dann den Mieter mit dem Kostenaufwand zu belasten. Eine zu hoch angesetzte Mieterhöhung belastet ein bislang ungetrübtes Mietverhältnis.
Nicht jeder Mieter ist finanziell in der Lage, die höhere Miete zu bezahlen. Oft bleibt nur noch der Auszug. Insbesondere auf dem Hintergrund, dass der Mieter gesetzlich verpflichtet ist, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, sollte ein Vermieter darauf bedacht sein, ein vielleicht über die Jahre hinweg bewährtes Mietverhältnis nicht über Gebühr zu belasten. Der Einzug eines neuen, bislang unbekannten Mieters kann den Verlust eines vielleicht bewährten Mieters nicht immer wettmachen.
Um die gegenseitigen Interessen angemessen zu berücksichtigen, regt sogar das Gesetz selbst an, dass die Parteien nach Möglichkeit eine Modernisierungsvereinbarung treffen (§ 555f BGB) und …
sich über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
eventuelle Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters
und die künftige Höhe der Miete verständigen.
Eine solche Verabredung gibt dem Vermieter die Sicherheit, dass er die Baumaßnahme zuverlässig planen und durchführen kann. Der Mieter weiß genau, was auf ihn zukommt und mit was er zu rechnen hat. Soweit die Parteien die Situation als „Geben und Nehmen“ begreifen, sollte jede Partei auf ihre Kosten kommen. Aus Sicht des Vermieters ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit des persönlichen Härteeinwands, einen Aufwendungsersatzanspruch und ein Sonderkündigungsrecht einräumt.
Ferner ist in die Überlegungen einzubeziehen, dass sich mehrere Mieter im Haus organisieren und gemeinsam gegen den Vermieter vorgehen könnten. Auch insoweit ist es Vermietern anzuraten, die Situation im Vorfeld abzuklären.
Nicht jede bauliche Maßnahme ist gleich auch eine Modernisierungsmaßnahme. Modernisierungsmaßnahmen sind von den Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen.
Eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555a BGB ist eine Maßnahme zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache. Erhaltungsmaßnahmen dienen dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Vermieter zu gewährleisten.
Instandhaltung dient der Erhaltung des Zustandes der Mietsache (neuer Fassadenanstrich, weil die Fassadenfarbe verblasst ist). Eine Instandsetzung beseitigt Schäden oder Mängel an der Immobilie (Erneuerung des Fassadenputzes, weil der Putz abgebröckelt ist). Der Vermieter kann diesen Kostenaufwand nicht dem Mieter anlasten.
Modernisierungsmaßnahmen definiert § 555b BGB als bauliche Veränderungen in sieben Varianten:
Energetische Modernisierung, durch die Energie nachhaltig eingespart wird (Wärmedämmung Fassade, Dachdecke)
Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/ Klimaschutz (Solaranlage reduziert Stromverbrauch)
Reduzierung des Wasserverbrauchs (Einbau von Spartasten am WC; Einbau von Wasserzählern zur Erfassung des Einzelverbrauchs der Mieter)
Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Einbau einer einbruchssicheren Hauseingangstür)
Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Einbau moderner Isolierglasfenster gegen Austausch der einfachverglasten Holzfenster)
Maßnahmen, zu denen der Vermieter ohne eigenes Verschulden verpflichtet ist (Austausch des Heizkessels gegen einen Brennwertkessel infolge der Energieeinsparverordnung)
Mit Ausnahme der Alternativen „Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/ Klimaschutz“ sowie „Schaffung neuen Wohnraums“ ist der Vermieter berechtigt, seinen Kostenaufwand für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete umzulegen. Bei der Schaffung neuen Wohnraums muss der Mieter dennoch dulden, dass Handwerker seine Wohnung betreten, um beispielsweise das Dachgeschoss ausbauen zu können. Hat der Mieter ein Reihenhaus gemietet, kann er die Aufstockung jedoch ablehnen (BGH ZMR 2008, 116). Die Maßnahme würde die Geschäftsgrundlage seines Mietvertrages unangemessen beeinträchtigen.
Geht es um die Verbesserung des Wohnwertes, können die Arbeiten innerhalb der Wohnung des Mieters als auch im Außenbereich (Fassade, Dach, Keller) erfolgen. Dabei kommt es darauf an, welchen Ausstattungsgrad der Vermieter mietvertraglich schuldet. Solange er lediglich den mietvertraglich vereinbarten Standard gewährleistet, kann er keine mieterhöhende Verbesserung des Wohnwerts begründen.
Beispiele: Umbau eines Balkons zu einem Wintergarten; Austausch eines Gasherdes gegen einen Elektroherd; Maßnahmen zwecks Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum;
Soweit eine Modernisierungsmaßnahme zugleich eine Erhaltungsmaßnahme (modernisierende Instandsetzung) beinhaltet, muss sich der Vermieter den Kostenaufwand für die Erhaltungsmaßnahme anrechnen lassen (fiktive Kosten, „alt für neu“). Der Erhaltungsaufwand führt zu einem Modernisierungseffekt.
Beispiel: Das Dach ist undicht. Der Reparaturaufwand würde 500 € betragen. Nutzt der Vermieter die Gelegenheit und saniert gleich das gesamte Dach und dämmt es auch noch, muss er vom Gesamtkostenaufwand von 5000 € 500 € als ersparten Instandsetzungsaufwand abziehen und kann nur 4.500 € als Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung infolge der Modernisierungsmaßnahme ansetzen.
Der Vermieter kann nicht über Nacht modernisieren. Er muss die Modernisierungsmaßnahme gegenüber dem Mieter ankündigen (Modernisierungsankündigung). Dazu muss er Fristen und Formen beachten (§ 555c BGB). Wir halten hierfür zwei Muster 1 / Muster 2 bereit.
Die Ankündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme.
Die Ankündigungsform ist die Textform. Textform bedeutet schriftliche Information, ohne dass der Vermieter diese eigenhändig unterschreiben muss. Fax oder E-Mail genügen. Eine mündliche Ankündigung genügt nicht.
In der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter den Mieter soweit informieren (Link s. Ziffer 6), dass der Mieter nachvollziehbar erkennen kann, was ihm bevorsteht. Dies gilt sowohl für Innen- als auch für Außenmodernisierungen.
Die Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter nur gering beeinträchtigt wird (Neuer Spülkasten) oder eine Mieterhöhung von maximal 5 Prozent der monatlichen Miete zu erwarten ist (Bagatellklausel des § 555c IV BGB).
Missachtet der Vermieter die Vorgaben und duldet der Mieter dennoch die Bauarbeiten, bleibt der Vermieter dennoch zur Mieterhöhung berechtigt. Allerdings kann er die Mieterhöhung statt nach 3 erst nach 9 Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreiben einfordern (§ 559bb II 1 BGB).
Das Gesetz verpflichtet Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Er kann nur im Ausnahmefall widersprechen. Mit der Modernisierungsankündigung des Vermieters hat der Mieter 3 Monate Zeit, seine Duldungspflicht zu prüfen.
Im Ausnahmefall kann er sich auf einen persönlichen Härtefall berufen (§ 555d II BGB). Dazu muss er sich gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung äußern. In diesem Stadium spielt die durch die Modernisierungsmaßnahme mögliche Mieterhöhung noch keine Rolle.
Eine persönliche Härte kann vorliegen, wenn der Mieter oder ein Familien- oder Haushaltsangehöriger unangemessen belastet würde. Im Rahmen der Interessenabwägung ist auf die Interessen der Parteien, die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und eventuell vorausgegangene Mieteraufwendungen abzustellen.
Beispielfälle: Modernisierungsmaßnahme kurz vor Auszug des Mieters infolge seiner Kündigung; Fensteraustausch im tiefsten Winter; Krankheit des Mieters; hohes Alter des Mieters; unzumutbare Beeinträchtigung infolge der Arbeiten, z.B. Unbenutzbarkeit von Bad und Toilette; vom Mieter vorgenommene Arbeiten in der Wohnung werden hinfällig, z.B. kurz zuvor mit Zustimmung des Vermieters verlegter Parkettboden; Luxussanierung: Anbau eines zweiten Balkons, Einbau eines Schwimmbades im Keller zur Nutzung für alle Mieter).
In diesen Fällen kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahmen widersprechen.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Mieter zu kündigen. Will er trotzdem modernisieren, muss er den Mieter auf Duldung verklagen. Das Gericht entscheidet dann, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss oder sein persönlicher Härteeinwand berechtigt ist. Hat der Mieter den Handwerker in die Wohnung gelassen, riskiert er, dass darin seine stillschweigende Duldung gesehen wird.
Der der Härteeinwand ist auch ausgeschlossen, wenn
der Vermieter die Wohnung oder die Immobilie lediglich in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzt. Allgemein üblich ist anzunehmen, wenn mindestens 2/3 aller Mietwohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes den gleichen Ausstattungsstandard aufweisen. Beispiel: erstmaliger Einbau eines Bades oder Heizung;
oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat, insbesondere wenn er aufgrund der Gesetzeslage zum Handeln verpflichtet ist. Beispiel: Austausch des alten Heizkessels aufgrund der Energieeinsparverordnung.
Hier ist zu unterscheiden, ob die Bauarbeiten im Innenbereich der Wohnung oder im Außenbereich erfolgen. Maßnahmen außerhalb der Wohnung im Außenbereich kann der Vermieter jederzeit rein faktisch durchführen. Will der Mieter diese verhindern, muss er den Vermieter verklagen. Unter Umständen kann er die Maßnahme im Wege einer einstweiligen gerichtlichen Verfügung stoppen.
Im Innenbereich braucht der Mieter den Vermieter und dessen beauftragte Handwerker nicht in die Wohnung zu lassen. Hier ist der Mieter in der besseren Position. Will der Vermieter die Arbeiten realisieren, liegt es an ihm, den Mieter auf Duldung der Bauarbeiten zu verklagen und ihm Zutritt in die Wohnung zu gewähren.
Im Fall der energetischen Modernisierung schließt das Gesetz für den Zeitraum von 3 Monaten die Mietminderung des Mieters aus. In diesem Fall muss der Mieter die damit verbundenen Beeinträchtigungen entschädigungslos akzeptieren. In allen anderen Modernisierungsfällen besteht das Minderungsrecht fort. Wird die Wohnqualität beeinträchtigt, kann der Mieter auch dann mindern, wenn er den Arbeiten zugestimmt hat (LG Mannheim WuM 1987, 272).
Soweit die Modernisierungsmaßnahme auch eine Instandsetzungsmaßnahme beinhaltet (undichtes Dach wird komplett erneuert), bleibt das Minderungsrecht erhalten. Problematisch dabei ist, die Beeinträchtigungen der jeweiligen Maßnahme zuzuordnen. Im Zweifel dürfte in der Praxis die Modernisierungsmaßnahme vorrangig sein.
Will der Mieter gewisse Beeinträchtigung dennoch nicht hinnehmen, muss er detailliert dokumentieren, wann durch welche Maßnahmen welche Beeinträchtigungen verursacht wurden.
Muss der Mieter die Modernisierungsarbeiten dulden, gewährt ihm das Gesetz einen Aufwendungsersatzanspruch. Er hat dann Anspruch auf angemessenen Ersatz seiner Aufwendungen, die er auch als Vorschuss vom Vermieter anfordern kann (§§ 555d VI, 555a III BGB).
Beispiele: Infolge der Verlegung neuer elektrischer Leitungen wurden die neu tapezierten Wände in der Mieterwohnung aufgerissen. Der Vermieter muss den Tapezieraufwand ersetzen.
Oder: Ist die Wohnung unbewohnbar und muss der Mieter umziehen, kann er die alte Miete auf Null mindern und die Mietdifferenz für die Miete der Ersatzwohnung oder Ersatzunterkunft (Hotel) vom Vermieter ersetzt verlangen.
Der Vermieter darf die Miete infolge einer Modernisierungsmaßnahme nicht erhöhen, wenn …
ein Fall des § 555b Nr. 2 (Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, Maßnahmen zum Klimaschutz) vorliegt,
ein Fall des § 555b Nr. 7 (Schaffung neuen Wohnraums) vorliegt,
eine persönliche finanzielle Härte auf Mieterseite vorliegt,
mietvertraglich eine Staffelmiete vereinbart ist,
mietvertraglich eine Indexmiete vereinbart ist (Ausnahme § 557b II 2 BGB: Vermieter hat die Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten).
Hat der Vermieter modernisiert, darf er die Miete erhöhen (§ 559 I BGB). Dazu kann er bis zu 11 Prozent seines Kostenaufwandes für die einzelne Wohnung auf die Kaltmiete aufschlagen. Die Erhöhung von Betriebskosten ist unabhängig davon in § 560 BGB geregelt.
Die Mieterhöhung darf er frühestens nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verlangen. Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen und anhand des tatsächlichen Kostenaufwandes berechnet und erläutert werden (Beispiele für Modernisierung Aufzug, Bad, Balkon, Fenster, Heizung, Kabelanschluss, jeweils mit Mustertexten zur Mieterhöhung).
Soweit die Modernisierungsmaßnahme mehrere Wohnungen betrifft, ist der Kostenaufwand angemessen aufzuteilen (§ 559 III BGB). Beim Einbau eines Fahrstuhls kann er die Aufteilung abstufen, so dass der Erdgeschossmieter weniger zahlt als der Mieter im sechsten Stock.
Alternativ kann der Vermieter die Miete auch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Im Regelfall wird der Vermieter aber zunächst die Mieterhöhung wegen der Modernisierungsarbeiten vornehmen, da er auf dieser Grundlage im Anschluss wiederum zusätzlich eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen kann.
Soweit in dem Kostenaufwand auch überfällige Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet sind, muss er sich diese als ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Erhaltungsmaßnahmen gehen nämlich zu Lasten des Vermieters, da der Mieter Anspruch auf eine vertragsgemäße und damit laufend instandgehaltene Wohnung hat. Beispiel: Mustertext: Modernisierung der Heizung (s. Ziffer 3).
Bei der Bemessung der Mieterhöhung muss der Vermieter öffentliche Fördermittel(KfW-Mittel, zinsverbilligte Darlehen, öffentliche Zuschüsse, Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen)in zu bringen (§ 559a BGB).
Der Mieter ist verpflichtet, die neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu entrichten.
Diese Frist verlängert sich um weitere 6 Monate, wenn der Vermieter keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erklärt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent nach oben abweicht (§ 559b II BGB).
Wird der Mieter infolge der Mieterhöhung finanziell überlastet, kann er sich auf eine persönliche finanzielle Härte berufen (§ 559 IV BGB). Eine solche nehmen die Gerichte meist dann an, wenn die Miete mehr als 30 Prozent (teils 40 %) seines Nettoeinkommens ausmacht. Das Einkommen aller Haushaltsangehörigen wird zusammengerechnet.
Die finanzielle Mehrbelastung bleibt außer Betracht, wenn der Vermieter die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt oder die Maßnahme nicht zu vertreten hat. Gleiches gilt, wenn die Mieterhöhung über öffentliches Wohngeld aufgefangen wird.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht kündigen, um so den Weg für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen freizumachen.
Der Mieter hingegen hat ein Sonderkündigungsrecht. Dieses wirkt sich zweifach aus. So kann der Mieter bereits mit der Modernisierungsankündigung kündigen, wenn er die Bauarbeiten nicht akzeptieren möchte (§ 555e BGB). Ein weiteres Sonderkündigungsrecht steht ihm nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu, wenn er die Mieterhöhung nicht tragen möchte (§ 561 BGB). Gründe braucht er in beiden Fällen nicht zu benennen.
15 Antworten auf "Modernisierung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten"
Bettina Kader
29.01.2019 - 11:28 Antworten
ich bin die amtlich bestellte Betreuerin eines Senioren. Dieser hätte gerne die 44 cm hohe Duschwanne bodentief und ist bereit Kosten bis 1500,- € selber zu tragen. Ich habe vor zwei Wochen bei der Vermieterin angefragt, ob sie mit der Maßnahme einverstanden ist und ggf. bereit sich zu beteiligen.
Leider habe ich bislang weder eine Antwort bekommen, noch konnte ich die Vermieterin telefonisch erreichen.
29.01.2019 - 11:39 Antworten
ich würde nochmals schriftlich nachfassen. Sie sind auf die Vermieterin angewiesen.
24.02.2019 - 16:37 Antworten
ich wohne als Mieter seid 3,5 Jahren im 7. Stock eines Mietshauses und zahle für ein 33qm Appartement 770€ Warmmiete ohne Strom. Nun haben die Eigentümer der Wohnungen beschlossen die Fassade vom Haus neu streichen zu lassen. Dieser Anstrich dient lediglich einer Verschönerung und nicht einer Renovierung, denn Risse oder Beschädigungen am Mauerwerk sind nicht vorhanden.
Kann mein Vermieter wegen der Hausverschönerung die Miete erhöhen?
25.02.2019 - 11:43 Antworten
Kosten für Instandhaltungen nicht im Gegensatz zu Modernisierungen nicht umlegbar.
24.04.2019 - 19:08 Antworten
meine Mutter wohnt in einer Einraumwohnung, in einer Anlage für „Betreutes Wohnen“. Jetzt wurden nach 20 Jahren die Duschen erneuert. Zählt das als Modernisierung und kann der Vermieter die 11% auf die Kaltmiete anrechnen?
25.04.2019 - 08:47 Antworten
ich kann leider nur so antworten: es kommt drauf an. Mehr zur Abgrenzung: Modernisierung + Instandsetzung und die Kostenverteilung
Annette Jesdinsky
25.05.2019 - 08:26 Antworten
Mein Vermieter hat eine Modernisierung angekündigt.
Er möchte neue doppeltverglaste Fenster und eine Zentalheizung einbauen.
Dichte Fenster begrüße ich sehr, mit der Zentalheizung hadere ich. Erst letzten Winter habe ich einen neuen energiesparenden Heizautomat angeschafft – in der Wohnung stand ein Ofen von 1977, der extrem viel Gas verbrauchte.
Muß ich mit einer neuen Heizung einverstanden sein?
Und muß ich einen extrem überhöhte Kostenauflistung – er veranschlagt über 18.000 Euro dafür – akzeptieren?
Muß der Vermieter mir einen richtigen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes vorlegen?
Ich habe die angegebenen Fenster und Heizungselemente recherchiert und bin über die veranschlagten Preis absolut sprachlos – das kostet nur 1/3 – ich habe sogar bei den Herstellerfirmen angerufen.
Der Vermieter will wohl auf jeden Fall über 10000 Euro kommen um mir das Maximum an Mieterhöhung abzunehmen. (Zahle zur Zeit unter 7 Euro – damit sind es für eine 60qm Whg 120,-)
Darf ich Kostenvoranschläge meiner Handwerker einreichen?
Darf ich mitentscheiden, wo die Heizelemente hinkommen?
Jörg Lüsing
14.06.2019 - 11:03 Antworten
Eine Modernisierung in der Nachbarwohnung, unter meiner, erfordert Zugang zu meiner Wohnung: Wasserleitungen.
Es wurde mir nix angekündigt. handweker kontaktierten mich. Die Handynummer hat der Vermieter weitergegeben.So kurzfristigngewährte ich keinen Zugang.
Jetzt erhielt ich ein Schreiben des Vermieters. Ich soll Handwerkern innerhalb einer Woche Zugang gewähren und eine Übergabe an Anwälte wird angedroht. Der Vermieter behauptet es sei keine Sanierungsmassnahme, er nennt die Arbeiten dringend.
Die Wohnung mit der Baumaßnahme liegt zwischen meinem Kellerraum und meiner Wohnung.
Der Vormieter musste die selbst eingebaute Badewanne entfernen. Die Altbauwohnung wurde ohne Bad vermietet. Jetzt wurde eine Wand versetzt. Und es soll wohl ein Bad neu eingebaut werden. Dabei werden wohl die Wassersteigleitungen versetzt.
Nebenbei: Meine Wohnung wird teurer vermietet,weil mit Bad. Allerdings habe ich in der Duschwanne keine Stehhöhe. …ein anderes Thema.
Ich hätte es gut gefunden, wenn dieWohnung nicht umgemodelt würde, sondern rasch weiter vermietet. Vor der jetzigen Bauerrei, ist etwa ein Jahr nix gemacht worden, Leerstand.
Kann der Umbau in der Nachbarwohnung ohne Ankündigung (3 Monate) eine Duldungpflicht für mich bedeuten?
17.06.2019 - 14:13 Antworten
Ihnen als Nachbar müssen die Modernisierungsarbeiten nicht mit dreimonatiger Frist angekündigt werden. Gleichwohl muss der Vermieter den Zugang zu Ihrer Wohnung mit angemessener Frist mit Ihnen abstimmen.
Denis Jardumdzi
30.01.2020 - 14:09 Antworten
ich habe zu dieser Thematik ebenfalls eine Frage und hoffe geholfen zu bekommen.
Am 31.10.2019 haben wir von einer bevollmächtigten Person unseres Vermieters eine Modernisierungsankündigung der Bäder für voraussichtlich 03.02.2020 erhalten.
Im Dezember 2019 hat diese bevollmächtigte Person die Wohnung gekauft und gleich eine Eigenbedarfskündigung zum 30.09.2020 ausgesprochen.
Am 14.01.2020 erhielten wir erneut ein Schreiben, dass am 03.02.2020 die Arbeiten in den Bädern beginnen und die Mieterhöhung danach erfolgen wird.
Meine Frage ist nun, ob wir das akzeptieren müssen oder es Möglichkeiten gibt dies zu vermeiden.
Dazu möchte ich sagen, dass beide Bäder voll funktionsfähig sind, lediglich etwas älter.
31.01.2020 - 09:36 Antworten
grundsätzlich müssen Sie die Modernisierung dulden. Prüfen Sie, ob es Härtefallgründe gibt, welche die Modernisierung auf die Zeit der Eigennutzung des neuen Vermieters verschieben könnten. Im Idealfall finden Sie eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter.
15.02.2020 - 13:59 Antworten
eine Mietwohnung, Bauzustand 1954, soll umfassend modernisiert werden und an den heutigen Stand der Technik angepasst werden.
Wo ist die Statistik über 2/3 aller Mietwohnungen gleichen Alters / Bundesland nachlesbar?
Erneuerung der wasserführenden Leitungen,
Verlegung von Heizungsleitungen, IST: strombetriebene Nachtspeicherheizung
Erneuerung der Fenster, Bj. 1988
Erneuerung der WE-Tür
Erneuerung Bodenaufbau zur Verbesserung des Schallschutzes.
Unter Pkt. 5 „Härtefall ist ausgeschlossen“, wird aufgesplittet, dass Härteeinwand ausgeschlossen ist, wenn:
•	der Vermieter die Wohnung oder die Immobilie lediglich in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzt. Allgemein üblich ist anzunehmen, wenn mindestens 2/3 aller Mietwohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes den gleichen Ausstattungsstandard aufweisen.
Das Haus wurde 2019 nach WEG aufgeteilt, veräußert, Kündigungssperre läuft 3 Jahre. Alle weiteren Wohnungen befinden sich auf einem Sanierungsstand von 2005.
Ich befürchte eine Härteklausel, so dass meinerseits weder die notwendige Sanierung noch eine Mieterhöhung bzw. Mietvertragskündigung eine Anpassung nach 3 Jahren und 9 Monaten möglich machen.
17.02.2020 - 09:31 Antworten
Sie werden Ihr Vorhaben nicht zu 100% absichern können. Ich würde einfach nicht übertreiben und mit Fingerspitzengefühl vorgehen. Ggf. können Sie bereits im Vorfeld eine einvernehmliche Lösung mit den Mietern finden.
27.06.2020 - 12:06 Antworten
vorgestern wurde dem Mietshaus, in dem wir wohnen mittels Aushang im Hausflur mitgeteilt, dass ab der 29 KW der Gerüstaufbau beginnt. Es soll wohl das Dach und die Fassade saniert/renoviert werden. Es wird laut, staubig, wir hätten weniger Privatsphäre und über einen gewissen Zeitraum sind alle Fenster mit Folien zugeklebt (im Hochsommer). Genau in diesem Zeitraum werden wir Eltern. Für uns ist die Wohnung demnach in dieser Zeit nicht wirklich bewohnbar. Haben Sie Tipps wie wir vorgehen könnten oder müssen wir das Ganze einfach hinnehmen?
28.06.2020 - 14:56 Antworten
sprechen Sie mit Ihrem Vermieter und suchen Sie ggf. einen Kompromiss. Alternativ sollten Sie zum Thema Mietminderung recherchieren.