Source: https://bauxcom.com/bail-commercial-sanction-desequilibre-significatif-2
Timestamp: 2019-11-12 05:46:41+00:00
Document Index: 291405136

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Le bail commercial et la sanction du déséquilibre significatif - Petits Echos des Baux Commerciaux
mai 2, 2018 mai 27, 2019 Hanan Chaoui
Article publié au sein de la « Revue des Loyers» n°987 de mai 2018
La Cour de cassation écarte la possibilité, en matière de baux commerciaux, de sanctionner le déséquilibre significatif visé par l’article L. 442-6 du Code de commerce.
A l’occasion d’un litige portant sur la juridiction compétente, la Cour de cassation pose le principe selon lequel la sanction du déséquilibre significatif, sur le fondement de l’article L. 442-6 du Code de commerce, n’est pas applicable en matière de baux commerciaux.
Un locataire de centre commercial a assigné son bailleur, devant le Tribunal de grande instance de Paris, en indemnisation pour manquement à son obligation contractuelle et à son obligation de délivrance, sur le fondement des articles 1134 et 1719 du Code civil, et au motif que les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti constitueraient un déséquilibre significatif au sens de l’article L. 442-6 I 2° du Code de commerce.
En effet, il ressort de l’article L. 442-6 I 2° du Code de commerce que :
[…] 2° De soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ».
Un pourvoi a alors été formé par la société locataire afin de trancher cette question dont l’enjeu sous-jacent, indépendamment de la compétence territoriale, était de savoir si les dispositions de l’article L442-6 I 2° du Code de commerce étaient susceptibles de s’appliquer en matière de baux commerciaux.
Dans son arrêt du 15 février 2018, la Cour de cassation considère, dans un attendu très clair, que « seules les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d’application de l’article L. 442-6, I, 2° du Code de commerce ».
Indépendamment de la compétence territoriale, la Cour de cassation prend ainsi position sur la question de savoir s’il est possible, en matière de bail commercial, d’appliquer les dispositions relatives à l’article L. 442-6 I 2° du Code de commerce concernant, notamment, la notion de déséquilibre significatif.
La Cour de cassation précise, à cette occasion, que les dispositions relatives à l’article L. 442-6 I 2° du Code de commerce ne sont pas applicables en matière d’exécution de bail commercial. La terminologie utilisée par la Cour de cassation (« en a exactement déduit ») signifie d’ailleurs que ce principe ne souffre pas d’interprétation.
En effet, l’article 1171 du Code civil, tel qu’issu de la réforme du 10 février 2016, prévoit que les clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les parties sont réputées non écrites 2.
Toutefois, cette sanction n’est prévue que pour les contrats d’adhésion, ce qui signifie que, préalablement à la démonstration de l’existence d’un déséquilibre significatif, il conviendra de pour le demandeur (soit le preneur en l’occurrence) de démontrer que le bail est un contrat d’adhésion 3.
Enfin, il convient de relever que dans un précédent arrêt du 18 octobre 2016, la Cour de cassation avait adopté une position légèrement différente 4.
A l’occasion du contredit formé par la société locataire, la cour d’appel de Paris confirme la compétence du Tribunal de grande instance de Paris. La société locataire forme alors un pourvoi devant la Cour de cassation qui est rejeté. Toutefois, le rejet est motivé par le fait que le litige « requérait une appréciation du respect du statut des baux commerciaux qui relève de la compétence du Tribunal de grande instance 5».
La publicité donnée à l’arrêt du 15 février 2018 6 démontre toutefois la volonté de la Cour de cassation de clarifier à présent les choses : la sanction du déséquilibre significatif visée par l’article L442-6 I 2° du Code de commerce n’est pas applicable en matière de baux commerciaux.
↑1 Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble » (article R145-23 du Code de commerce).
↑2 « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation ». (article 1171 du Code civil).
↑3 « […] Le contrat d’adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties » (article 1110 du Code civil).
↑4 Cass. Com. 18 oct. 2016, n°14-27212.
↑5 Cass. Com. 18 oct. 2016, n°14-27212
↑6 Cet arrêt a été rendu en formation de section avec la mention « P + B + I », ce qui signifie que cet arrêt sera mentionné sur le site internet de la Cour de cassation.
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2016), que la société Au Marahja du Millénaire, locataire d’un local situé dans un centre commercial appartenant à la société Bassin du Nord, l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Paris en indemnisation sur le fondement des articles 1134 et 1719 du code civil pour manquement à ses obligations contractuelles et de délivrance et sur le fondement de l’article L. 442-6 I 2° du code de commerce en ce que les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti, contenues dans le bail, traduiraient un déséquilibre significatif ; que le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance de Paris seul compétent pour connaître de l’ensemble du litige en application de l’article D. 442-4 du code de commerce ;
CASS. 3e CIV., 15 FEV. 2018, N° 17-11329, P+B+I