Source: https://www.ra-kotz.de/kuendigung4.htm
Timestamp: 2017-11-18 23:42:35
Document Index: 208745006

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 538', '§278', '§ 538', '§ 249', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 565']

Schadensersatzanspruch: Mieter gegenüber Vermieter bei Vertragsverletzung - RA Kotz
Az.: XII ZR 81/97
Verkündet am: 15.03.2000
Vorinstanz: OLG Dresden, LG Chemnitz
Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung des Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ 123,96).
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2000 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels – das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 13. Februar 1997 im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Einbeziehung des Urteils der 9. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 6. März 1996 als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, an die Klägerin mehr als 50.271,52DM nebst 4% Zinsen aus 33.191,46DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen.
Anfang Januar 1991 schloß die Klägerin mit der G. – und G.mbH C. einen Mietvertrag über Räumlichkeiten in der H. Straße in C. , um dort eine Arztpraxis einzurichten. Da sich die Räume in schlechtem baulichem Zustand befanden, waren zur Einrichtung der Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen erforderlich, die von der Klägerin übernommen wurden. Der Mietvertrag sah eine feste Laufzeit von 10 Jahren vom I.Januar 1991 an sowie eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren für die Klägerin vor. Weiter wurde vereinbart, daß bis zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmietzins von 624,88 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war.
Das Landgericht hat der Klage, mit der zuletzt Zahlung in Höhe von 198.013,62 DM zuzüglich Zinsen begehrt worden ist, in Höhe von 9.002,67 DM zuzüglich Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie insgesamt Schadensersatz in Höhe von 176.655,16 DM zuzüglich Zinsen verlangt hat, hat das Oberlandesgericht die Beklagten unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, 155.838,73DM nebst 4% Zinsen aus 138.758,67DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstreben, durch das die der Klägerin wegen der Verschmutzung und Beschädigung medizinischer Geräte vom Oberlandesgericht in Höhe von 6.333,76 DM zuerkannte und von ihnen nicht angegriffene Schadensersatzforderung abgedeckt sei.
1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Erstattung des ihr durch die Schließung der Praxis in der H. Straße in dem Teilzeitraum vom 29. November 1994 bis zum Zugang der außerordentlichen Kündigung vom 15. Dezember 1994 entstandenen Verdienstausfalls, den die Parteien für den Gesamtzeitraum zuletzt übereinstimmend mit 7.500 DM beziffert haben, nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB für begründet gehalten. Es ist davon ausgegangen, daß sich die gemieteten Räume nicht in einem gebrauchstauglichen Zustand befunden hätten. Zum Verschulden der Beklagten hat das Berufungsgericht im Zusammenhang mit der Beschädigung medizinischer Geräte ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Einschlagen der Kamine notwendig gewesen sei, um eine bestehende Explosionsgefahr zu beseitigen. Die Beklagten bzw. die von ihnen beauftragten Handwerker, für deren Verschulden sie gemäß §278 BGB einstehen müßten, hätten die Arbeiten jedenfalls so ausführen müssen, daß Schäden an den von den Mietern eingebrachten Sachen verhindert worden wären. Zu diesem Zweck hätten sie entweder selbst Schutzvorkehrungen treffen oder zumindest die Klägerin so rechtzeitig informieren müssen, daß diese die medizinischen Geräte habe entfernen oder abdecken können. In diesem Unterlassen hat das Berufungsgericht ersichtlich auch das für einen Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB erforderliche Verschulden der Beklagten gesehen.
3. a) Zur Höhe des durch die Kündigung eingetretenen Schadens hat das Berufungsgericht ausgeführt: Die Klägerin könne außer dem auf die Zeit nach dem Zugang der Kündigung entfallenden restlichen Verdienstausfall auch zeitanteiligen Ersatz für den nutzlos gewordenen Aufwand zur Renovierung der alten Praxis verlangen (105.567,21 DM). Zu ihren Gunsten sei davon auszugehen, daß sie ihre Aufwendungen wieder erwirtschaftet hätte, wenn der Mietvertrag, wie bei seinem Abschluß erwartet, durchgeführt worden wäre. Die Kosten für die Einrichtung der neuen Praxis (Montage der Theke sowie weitere Montagekosten und Trinkgelder) könne die Klägerin dagegen nicht erstattet verlangen. Sie müsse sich insofern entgegenhalten lassen, daß sie die Kosten für die Herrichtung der Praxis zumindest einmal selbst tragen müsse. Zu ersetzen seien allerdings die Kosten der Installation des Computers in der neuen Praxis (255,88 DM), die erst wegen der Notwendigkeit des Umzugs angefallen seien, während die Kosten der Erstinstallation zum Service gehört hätten. Entsprechendes gelte hinsichtlich der für den Entwurf und die Drucksetzung neuer Karten angesetzten Kosten (115DM); derartige Aufwendungen seien in dem für die erste Praxis geltend gemachten Betrag nicht enthalten. Zu erstatten seien weiterhin die zum Abschluß des neuen Mietvertrages aufgewandten Maklerkosten (9.250 DM) sowie die Kosten der zu stellenden Mietbürgschaft (150 DM), da auch insofern keine nutzlosen Aufwendungen für die erste Praxis geltend gemacht worden seien. Darüber hinaus könne die Klägerin auch den im Jahre 1995 angefallenen höheren Mietzins für die neuen Praxisräume ersetzt verlangen (26.666,88 DM), bei dessen Berechnung sie von der jeweils zu zahlenden Kaltmiete unter Abzug der jeweiligen auf ihre Untermieter entfallenden Anteile ausgegangen sei. Eine Vorteilsausgleichung sei wegen der geringfügig größeren neuen Praxis nicht veranlaßt. Hierdurch werde nicht notwendig eine Verbesserung begründet.
b) Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothese umfaßt zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung. Nur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignis verursacht worden ist, das heißt ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als ersatzfähiger Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen Schaden darstellen, läßt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich -wie auch im vorliegenden Fall – um die Nichterfüllung eines Vertrages, so liegt der Schaden in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage und derjenigen, die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. Dementsprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dahin, den Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gestanden hätte, das heißt nicht schlechter, aber auch nicht besser (BGHZ 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; – GSZ – 98, 212, 217).
Die schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im Hinblick auf einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllung nutzlos werden, besteht darin, daß sie auch bei vertragstreuem Verhalten des Schuldners entstanden wären (BGHZ 71, 234, 238; 99 aaO 197). Dennoch hat der Bundesgerichtshof solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstattungsfähig angesehen mit der Begründung, es bestehe im allgemeinen eine (widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, daß der enttäuschte Vertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbarten Gegenleistung wieder erwirtschaftet hätte (vgl. RGZ 127, 245, 248; BGH – Urteile vom 28. Mai 1975 – VIII ZR 70/74 – WM 1975, 897, 899 und vom 22. Juni 1977 -VIIIZR 240/75- WM 1977, 1089, 1090; Senatsurteil BGHZ 123, 96, 99; BGHZ 71 aaO 238 f.). Auch insoweit handelt es sich indessen um eine schlichte Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der Darle-gungs- und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterung des Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung (BGHZ 71 aaO 239; BGH Urteil vom 23. April 1991 – X ZR 77/89- NJW 1991, 2707, 2708). Der Nichterfüllungsschaden liegt in diesen Fällen – genau genommen – nicht in den Aufwendungen als solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der Vertragserfüllung bestehenden Kompensationsmöglichkeit (BGHZ 99 aaO 197 f.).
4. Danach ist der Klägerin in Höhe von 50.271,52DM (7.500DM + 255,88 DM + 115 DM + 150 DM + 9.250 DM + 26.666,88 DM + nicht angegriffener Schadensersatz für medizinische Geräte 6.333,76 DM) zu Recht Schadensersatz zuerkannt worden. Wegen des weitergehenden Anspruchs ist die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten, grundsätzlich als erstattungsfähig anzusehenden Aufwendungen für die zweite Praxis, die das Berufungsgericht teilweise nicht zuerkannt hat, sind tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen worden.
Im übrigen wird die Klägerin aufgrund der Zurückverweisung der Sache Gelegenheit haben, wegen der Aufwendungen in die frühere Praxis zu einem möglichen Bereicherungsanspruch ergänzend vorzutragen, der sich dann ergeben kann, wenn ein Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der Vermieter früher als vereinbart in den Genuß der in die Mietsache gemachten Verwendungen gelangt. Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung in einem solchen Fall nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. September 1998 -XIIZR 136/96- ZMR 1999, 93, 94 m.N.).
Mieter müssen alle Schlüssel beim Auszug zurückgeben, andernfalls machen sie sich Schadensersatzpflichtig!