Source: https://www.mietrecht.de/miete/begrenzung-der-miethoehe/
Timestamp: 2020-07-05 03:00:10
Document Index: 79360675

Matched Legal Cases: ['§ 291', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 558', '§ 5', 'BGH', '§ 138']

Mietwucher (§ 291 StGB) & Begrenzung der Miethöhe (§ 5 WiStG)
In der Wohnraummiete ist die zulässige Miethöhe durch die Vorschriften der §§ 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung), sowie 291 StGB (Mietwucher) begrenzt.
§ 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz)
Bei preisfreien Mietverhältnissen in der Wohnraummiete orientiert sich die zulässige Miethöhe an der “ortsüblichen Vergleichsmiete” (§ 558 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach Maßgabe des für vergleichbaren Wohnraum (gleiche Art /Güte/Ausstattung/Lage) üblichen Mietzinses. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts sind besonders hohe, über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder auch niedrige, unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden, Mieten unüblich (Siehe: BVerfGE NJW 1980, 1617).
Rechtsfolgen (§ 5 Abs. 1, 2 WiStG)
Nach Auffassung der Rechtsprechung ist ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum dann gegeben, wenn es die Nachfrage nicht um mindestens 5% übersteigt (Siehe: LG Hamburg WuM 1994, 696). Dies bedeutet, dass dem Vermieter die aktuelle Wohnungsmarktsituation bezüglich des allgemeinen Angebotes beispielsweise an 4-Raum-Wohnungen in seiner Region als gering bekannt ist, die Nachfrage nach solchem Wohnraum jedoch groß ist und er unter Ausnutzung dieses Ungleichgewichtes von Angebot und Nachfrage seinen Mietpreis überzogen gestaltet. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, ist die Vereinbarung der überzogenen Miethöhe nichtig (Siehe: BGH ZMR 2005, 530).
Rechtsfolgen bei Mietwucher
Bei Nachweis eines Falles von Mietwucher ist der Mietvertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) nichtig und den Vermieter erwartet eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe. Der Mieter hat gleichwohl das Recht die Mietsache weiterhin zu nutzen und zwar ohne den vereinbarten Mietzins zahlen zu müssen.
Die Miete kann so lange verweigert werden bis der Vermieter die Höhe der Miete dem ortsüblichen Mietspiegel angepasst hat. Darüber hinaus kann der Mieter die in der Vergangenheit überzahlten Mietbeträge vom Vermieter zurückverlangen. Während der Zeit, in der der Mieter keine Miete zahlt, darf der Vermieter dem Mieter nicht fristlos mangels Mietzinszahlungen kündigen. In dieser Übergangsphase ist der Mieter vor fristloser Kündigung durch den Vermieter geschützt. Sollte sich jedoch herausstellen, dass kein Fall von Mietwucher vorliegt, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf das gestörte Vertrauensverhältnis kündigen.