Source: https://www.sowohnt.de/blog/faq-vermieter/
Timestamp: 2019-08-21 07:26:44
Document Index: 302169630

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 556', '§ 573', '§ 543', '§ 573', '§ 2', '§ 540']

FAQ für Vermieter - Häufig gestellte Fragen - Sowohnt
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FAQ für Vermieter – Häufig gestellte Fragen
Das Thema Vermieten klingt für viele erstmal nach viel Bürokratie und rechtlichen Regulierungen. Das ist natürlich auch damit verbunden, aber mit genügend Vorbereitung kannst auch Du Deine Wohnung, Dein WG-Zimmer oder sogar Haus vermieten. Im Folgenden haben wir Dir die häufigsten Fragen dazu übersichtlich zusammengefasst – inklusive Antworten natürlich.
Wie muss ich meine Mieteinnahmen versteuern? Wie berechne ich die Mietrendite? Welche Frist gibt es für die Nebenkostenabrechnung? Wie kann ich Eigenbedarf anmelden?
Welche Kosten kann ein Vermieter von der Steuer absetzen? Wer bezahlt das Hausgeld? Wie darf ich wegen Eigenbedarf kündigen? Wie darf ich die Miete erhöhen?
Wann ist Miete umsatzsteuerpflichtig? Checkliste für Vermieter Ist ein Energieausweis Pflicht? Was ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung?
Ist Mietkaution eine Einnahme? Ist ein Rauchmelder Pflicht? Wie kann ich einem Mieter kündigen? Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Wie versteuere ich meine Mieteinnahmen? Bis wann muss ich die Mietkaution zurückzahlen? Was bedeutet Wohnungseigentümergemeinschaft? Darf mein Mieter untervermieten?
Wie muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinnahmen fallen unter die Einkommensteuer und müssen demnach versteuert werden. Der genaue Steuersatz hängt von Deinem individuellen Einkommensteuersatz ab, dieser liegt normalerweise zwischen 14 und 42 Prozent. Du musst die Mieteinkünfte in Anlage V Deiner Steuererklärung angeben. Davon kannst Du aber noch Sachen abschreiben, zum Beispiel mitvermietete Möbel oder gewisse Instandhaltungsmaßnahmen.
Was kann man als Vermieter von der Steuer absetzen? / Welche Kosten kann ein Vermieter von der Steuer absetzen?
Vermieter können vieles als Werbungskosten in Anlage V von der Steuer absetzen. Dazu gehören: – Anschaffungskosten der Immobilie – Zinsen – Grundsteuer – Bürokosten – Maklergebühren – Nebenkosten – Anwaltskosten – Reparaturen – Kosten bei Leerstand – Möbel – Mieterabfindung – Kontoführungsgebühren – Mitgliedsbeiträge – Fahrtkosten – Sanierungskosten Über einem gewissen Betrag müssen Ausgaben über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden (Absetzung für Abnutzung).
Wann ist Miete umsatzsteuerpflichtig?
Die Vermietung von Wohnungen ist von der Umsatzsteuer befreit. Laut § 4 Nr. 12 UStG gilt dasselbe auch für die Vermietung von Gewerberäumen, aber der Vermieter kann es steuerpflichtig machen, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Räume nur für Umsätze verwendet, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Kurzfristige Vermietungen an Fremde sowie Fahrzeugstellplätze sind davon ausgenommen.
Ist Mietkaution eine Einnahme?
Nein. Steuerrechtlich wird die Mietkaution dem Mieter zugeordnet. Beim Einzug musst Du sie insolvenzsicher anlegen, die häufigste Form ist dabei ein Sparbuch. Beim Auszug des Mieters musst Du ihm die Kaution mitsamt der Zinsgewinne auszahlen. Wird ein Teil davon jedoch einbehalten, zum Beispiel für Reparaturen, so gilt dies als Einkunft und kann in den meisten Fällen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Als Vermieter unterliegen Deine Einnahmen der Einkommensteuer. Von diesen Mieteinnahmen kannst Du Abschreibungen und Kosten in Anlage V abziehen. Der restliche Betrag wird mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Sind Deine Einkünfte sogar negativ, ein Verlust also, dann senkt das auch Dein zu versteuerndes Einkommen.
Man unterscheidet zunächst zwischen Brutto- und Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis am Ende eines Jahres. Kurz gesagt: Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis. In die Nettomietrendite fließen auch Kaufnebenkosten, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit ein, diese können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das Verhältnis des Jahresreinertrags zu den Gesamtkosten ist dann die Nettomietrendite.
Wer bezahlt das Hausgeld?
Der Wohnungseigentümer muss monatlich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Einiges davon kann auf den Mieter umgelegt werden (siehe Betriebskostenverordnung). Meist übersteigt der Betrag die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters um 20 bis 30 Prozent.
Willst Du Dich auf eine Vermietung vorbereiten, so sind die folgenden Punkte wichtig: – vermietbarer Zustand der Immobilie – Grundriss und Foto für eine Anzeige – Höhe der Miete anhand des Mietspiegels – Energieausweis – Zielgruppe für Mietersuche – benötigte Unterlagen vom Mieter – Vorlage eines Mietvertrags Viel Erfolg dabei!
Ja, es gibt in allen Bundesländern eine Rauchmelderpflicht. Diese gilt für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung. In den meisten Bundesländern liegt die Aufsichtspflicht beim Eigentümer und die Wartung darf oft an den Mieter übergeben werden. Die Pflicht gilt für Schlaf- und Kinderzimmer sowie die meisten Flure, und in manchen Bundesländen auch für Wohnzimmer.
Bis wann muss ich die Mietkaution auszahlen/zurückzahlen?
Es gibt dazu keine eindeutige gesetzliche Frist, meist orientieren sich Gerichte jedoch an einem Zeitraum von spätestens sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Fallen Reparaturen von Schäden an, so macht eiene vorläufige Teilabrechnung Sinn. Oft steht dann aber noch die Betriebskostenabrechnung aus, dafür kann auch ein Teilbetrag einbehalten werden. Generell gilt, die Kaution so schnell wie möglich an den Mieter zurückzuzahlen.
Bis wann muss ich die Nebenkostenabrechnung erstellen? / Welche Frist gibt es für die Nebenkostenabrechnung?
Wurde im Mietvertrag die Zahlung von Nebenkosten vereinbart, leistet der Mieter monatliche Vorauszahlungen dafür. Der Vermieter muss dann einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Die Frist beträgt maximal zwölf Monate nach Abrechnungszeitraum (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird diese Frist nicht eingehalten, können keine Nachforderungen mehr stattfinden, überschüssiges Guthaben muss jedoch an den Mieter ausgezahlt werden.
Wie darf ich wegen Eigenbedarf kündigen? / Welche Frist gibt es bei Eigenbedarfskündigung?
Es gibt verschiedene Fristen für eine Eigenbedarfskündigung – je nachdem, wie lange der Mieter schon dort wohnt. Diese liegt bei mindestens drei, ab fünf Jahren bei sechs und ab acht Jahren bei neun Monaten zum Monatsende. Die Kündigung muss schriftlich beim Mieter eingehen.
Ja, laut Energieeinsparverordnung (EnEV) ist dieser Pflicht. Liegt er zum Zeitpunkt der Erstellung einer Immobilienanzeige bereits vor, müssen seine Art, der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, Energieträger, Baujahr und Energieefizienzklasse darin enthalten sein. Spätestens bei der Besichtigung musst Du den Ausweis jedoch in jedem Fall dem Mieter vorlegen. Bei einer Wohnung gibt es einen Energieausweis für das gesamte Gebäude.
Die gesetzlich zulässigen Gründe für eine Kündigung des Mieters sind Pflichtverletzung, Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung (§ 573 BGB). Dazu gehören unter anderem unpünktliche Mietzahlungen und Überbelegung der Immobilie. Fristlos darf nur unter besonderen Gründen gekündigt werden (§ 543 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und ihr können Abmahnungen vorangehen.
Was bedeutet Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, abgekürzt WEG, ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnanlage. Sie regelt Angelegenheiten des Gesamtobjekts, zum Beispiel die Renovierung der Fassade. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt Rechte und Pflichten der WEG. Außerdem gibt es mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung.
Wie kann ich Eigenbedarf anmelden?
Willst Du Deine Eigentumsimmobilie selbst nutzen bzw. Familienangehörige oder Angehörige Deines Haushalts, so kannst Du Eigenbedarf anmelden (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate, es hängt von der Mietdauer des derzeitigen Mieters ab. Bei einem Härtefall kann ein Mieter widersprechen.
Wie darf ich die Miete erhöhen?
Für eine zulässige Mieterhöhung müssen mehrere Punkte beachtet werden. Innerhalb von drei Jahren darf die Erhöhung nicht mehr als 20 Prozent (in einigen Gegenden 15) betragen und sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausrichten. Die Erhöhung musst Du dem Mieter schriftlich mitteilen. Modernisierungen können in gewissen Fällen auf den Mieter umgelegt werden. Eine Erhöhung darf nur alle 15 Monate vorgenommen werden.
Was ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung?
Bei einer Mieterhöhung fungieren sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die Kappungsgrenze als Limit. Letztere besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf, auch wenn der Betrag dann noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In einigen Bundesländern wurde die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduziert.
Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn im Mietvertrag die Zahlung von Nebenkosten vereinbart wurde. Die Grundsteuer kann dann in die Nebenkostenabrechnung mit aufgenommen werden. Verweise im Vertrag am besten auf § 2 BetrKV, erwähne Betriebskosten oder nenne Grundsteuer, um auf Nummer sicher zu gehen.
Als Vermieter musst Du es dem Mieter erlauben, die Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Egal, ob gegen Bezahlung oder nicht. Ansonsten liegt eine Vertragsverletzung vor, auch bei einem eigentlichen Anspruch auf Untervermietung. Die Anfrage des Mieters muss schriftlich eingehen und darf nur mit ausreichendem Grund abgelehnt werden.
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