Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2014-10-15/xii-zr-163_12
Timestamp: 2018-01-17 20:10:04
Document Index: 251904686

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 562', '§ 562', '§ 562', '§ 562', '§ 562', '§ 562', '§ 562', 'BGH', '§ 562', '§ 562', 'Artz 6', '§ 562', '§ 562', '§ 566', 'BGH', '§ 562', '§ 566', '§ 562', '§ 562', '§ 50', '§ 562', '§ 562', '§ 562', '§ 562', 'Artz 6', '§ 562', '§ 50', '§ 566', '§ 562', '§ 571', '§ 562', '§ 562', '§ 566', '§ 566', '§ 562', '§ 562', '§ 50', '§ 50', '§ 571', '§ 1257']

BGH, 15.10.2014 - XII ZR 163/12 - Maßgeblichkeit des Beginns des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten | anwalt24.de
Urt. v. 15.10.2014, Az.: XII ZR 163/12
Referenz: JurionRS 2014, 25816
Aktenzeichen: XII ZR 163/12
OLG Hamm - 04.12.2012 - AZ: I-27 U 195/11
§ 562 Abs. 1 S. 1 BGB
DNotZ 2015, 103-108
InsbürO 2015, 199-200
JZ 2015, 34-35
JZ 2015, 366-368
MDR 2014, 1435-1436
MietRB 2015, 9-10
NJW 2014, 3775-3778
NZI 2015, 63-65
NZM 2014, 904-906
RdW 2015, 444-445
WM 2014, 2286-2290
WuM 2014, 733-737
ZfIR 2015, 147-150
ZInsO 2014, 2492-2495
ZIP 2015, 378-381
ZMR 2015, 107-110
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin Weber-Monecke und die Richter Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 434 [OLG Hamm 04.12.2012 - I-27 U 195/11] veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
bb) Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, geht das Vermieterpfandrecht des Veräußerers nicht auf den Erwerber über (daher missverständlich: jurisPK-BGB/Mössner 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Kellendorfer in Müller/ Walther Miet- und Pachtrecht [Stand: November 2011] § 562 BGB Rn. 28; Prütting/Wegen/Weinreich/Riecke BGB 8. Aufl. § 562 Rn. 35; Schmid/Harz/ Riecke Fachanwaltskommentar Mietrecht § 562 BGB Rn. 56; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 35). Denn der Erwerber ist nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346; BGH Urteile vom 23. Februar 2012 - IX ZR 29/11 - NJW 2012, 1881 Rn. 17 und vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07 - NJW 2008, 2256 Rn. 17). Daher entsteht neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers (vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. August 2012] § 562 Rn. 7; Erman/Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 15; MünchKommBGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55).
(2) Dieses Ergebnis entspricht zudem Sinn und Zweck des § 566 Abs. 1 BGB. Bei dieser Norm handelt es sich um eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre (BGH Urteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04 NJW 2005, 1187, 1188). Dagegen soll sie keine Besserstellung des Mieters, dessen Vermieter veräußerungsbedingt gewechselt hat, gegenüber dem Mieter ohne Vermieterwechsel bewirken.
(3) Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ist darüber hinaus unvereinbar damit, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber gleichrangig nebeneinander stehen (so die nahezu einhellige Literaturauffassung, vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. August 2012] § 562 Rn. 7; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 566 BGB Rn. 92; Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. II A Rn. 2682; Erman/ Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 15; Herrlein in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. § 562 BGB Rn. 19; Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; jurisPK-BGB/Mössner 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 562 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/Dickersbach Mietrecht § 562 BGB Rn. 36; Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht [Stand: November 2011] § 562 BGB Rn. 28; MünchKommBGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 24; MünchKommInsO/Ganter 3. Aufl. § 50 Rn. 91a; Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 566 Rn. 17; Prütting/Wegen/Weinreich/Riecke BGB 9. Aufl. § 562 Rn. 35; RGRK/Gelhaar 12. Aufl. § 571 Rn. 22; Schmid/Harz/Riecke Fachanwaltskommentar Mietrecht 4. Aufl. § 562 BGB Rn. 56; Schmidt-Futterer/ Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 142; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 566 Rn. 21 a.E.; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 35; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches 4. Aufl. S. 557; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1404; a.A. - soweit ersichtlich - lediglich von der Osten in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. III A Rn. 2224: Vorrang des Alt-Eigentümers). Denn ein solcher Gleichrang kann nur bestehen, wenn beide Pfandrechte den gleichen Entstehungszeitpunkt haben (dies ausdrücklich bejahend Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; MünchKommInsO/Ganter 3. Aufl. § 50 Rn. 91 a; RGRK/Gelhaar 12. Aufl. § 571 Rn. 22; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches 4. Aufl. S. 557). Andernfalls müsste das Vermieterpfandrecht des Veräußerers nach dem gemäß §§ 1257, 1209 BGB geltenden Prioritätsprinzip Vorrang genießen.