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Timestamp: 2018-02-20 19:54:03
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Matched Legal Cases: ['artículo 396', 'artículo 3', 'artículo 396', 'artículo 7', 'artículo 7', 'artículo 9', 'artículo 396', 'artículo 396', 'artículo 3', 'artículo 5', 'artículo 17', 'artículo 8']

El estudio de ambos tipos de elementos que conforman la realidad física de la finca supone una clara labor delimitadora. Gracias a esta tarea podremos comprobar como el régimen de propiedad, así como los derechos y las obligaciones de los propietarios respecto de ambos tipos de elementos dominicales, son diferentes.
Debe quedar claro que aquí vamos a tratar solamente los aspectos generales de dichos elementos. Así pues no vamos a entrar a valorar particularmente cada uno de los elementos de la finca para calificarlo de privativo o de común. Sí que nos detendremos, sin embargo, en el estudio de los elementos anejos, por presentar unas cualidades bastante características. Del mismo modo, también hablaremos de la cuota de participación, por tener una especial trascendencia.
El artículo 396 C.C. dice "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ello susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada" .
El artículo 3 de la L.P.H. dice que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 C.C. corresponde al dueño de cada piso o local "el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario" .
Conforme el artículo 7.1 L.P.H. "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad" .
A este respecto cabe citar la S.T.S. de 6/11/1996i que señala que "el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad" .
El propio párrafo tercero del art. 396 C.C. señala que en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derechos de tanteo ni de retracto . La frase "por este solo título" que emplea dicha forma hay que entenderla referida a que los mentados derechos no se darán por el simple hecho de la enajenación de un piso o local. Sin embargo, sí cabe la creación de aquellos derechos si los mismos han sido establecidos en el título constitutivo o en los estatutos que rijan el inmueble.
Actividades prohibidas. No se pueden realizar en los pisos o locales "actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas" , a tenor del artículo 7.2 L.P.H.
Conservación del piso o local. Según establece el artículo 9.1 b), "los propietarios han de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder" .
Su concepto se determina por oposición al de la parte privativa. Así como los elementos privativos se caracterizan porque su utilización está exclusivamente reservada a cada propietario, los elementos comunes están afectos al uso o utilización de los copropietarios. Así pues, serían aquellos espacios que no están atribuidos privativamente. Conforme el art. 396 C.C., son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble.
Conforme el artículo 396 del C.C.ii son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. Dicho artículo establece una enumeración de los elementos que pueden considerarse como comunes. Es necesario hablar aquí de la diferente regulación que había antes de la Ley 8/99 y después. Antes de la reforma, el C.C. establecía una serie de supuestos considerados como numerus clausus, con lo cual sólo podían calificarse como comunes los que señalaba el C.C. Sin embargo, tras la reforma del artículo 396, operada a través de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyó la cláusula "y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles" . Por tanto, ahora se puede calificar la enumeración de abierta, de numerus apertus.
Nos hemos encontrado con dos tipos de clasificaciones a los que haremos referencia a continuación. En el manual de ROSAT ACEDiii los elementos comunes los clasifican en cuatro grandes bloques:
Sin embargo en el estudio de PONS GONZÁLEZ y DEL ARCO TORRESiv se señala la distinción entre elementos comunes esenciales o por naturaleza y elementos comunes accidentales o por destino.
D. Los anejos
Cabe decir que la doctrina no es pacífica respecto del carácter de los anejos. Parte de la doctrina los califican como elementos comunes y otra parte como elementos privativos. De hecho todo el conflicto deviene del diferente conceptuar que se lleve a cabo sobre este tipo de elementos. Lo bien cierto es que el legislador utiliza el término de referencia con dos acepciones distintas. Una amplia, para expresar la inseparabilidad del dominio sobre un elemento privativo y del condominio sobre los espacios comunes del edificio (art. 396.2 C.C.)v, y otro más estricto, para designar las posibles partes accesorias de los elementos privativos (artículo 3.a) L.P.H.).
La condición de anejo deberá hacerse constar o recogerse en el título constitutivo de la propiedad horizontal, pues así lo impone el artículo 5, párrafo 1 L.P.H.
E. Características de estos elementos comunes
¿Qué debe entenderse por innovaciones ? "Las producidas por aquellas obras que alterando bien de hecho bien de derecho la situación preexistente del inmueble a que estos autos se refieren, van dirigidas a lograr su mejora como tal a la vez que a proporcionar un más cómodo uso y disfrute del mismo por parte de todos los propietarios de sus pisos y locales" (S.T.S. 14/7/92)vi.
La misma regulación se da en el artículo 17.2 de la L.P.H.: "la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios (...) podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal" .
H. Desafectación de elementos comunes
La cuota de participación que corresponde a cada piso o local se fija en el título constitutivo. Puede determinarse, en primer lugar, por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o se fijará posteriormente por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente vaya a efectuarse de los servicios o elementos comunes (art. 5, segundo párrafo).
No obstante, no puede olvidarse que las cuotas de participación también sirven como módulo de participación en los beneficios por razón de la comunidad, entre los que cabe destacar el obtenido por la transmisión a terceros de determinados elementos comunes, previamente desafectados, o el provecho conseguido por la simple cesión de su uso y disfrute o por las indemnizaciones derivadas de la expropiación de la finca.
Puede también que dicho reajuste sea más limitado, por exigir el cambio solamente de las cuotas de algunas de los pisos ya existentes (es el caso de la división material, agregación o segregación de pisos o locales previstos por el artículo 8 L.P.H.).
Jorge Antonio Climent Gallart.
Abogado y Doctorando del Departamento de Derecho Civil de la Universidad de Valencia.
ii Art. 396 C.C.: son elemento comunes, el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada del espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles .
iii ROSAT ACED y otros, Comentarios a la nueva ley de Propiedad Horizontal , Tirant lo Blanch, Valencia, 1.999, página 148.
iv PONS GONZÁLEZ y DEL ARCO TORRES, Régimen jurídico de la Propiedad Horizontal , Comares, Granada, 2000, páginas 66 y 67.
v Art. 396, segundo párrafo: Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
vi S.T.S. de 14 de julio de 1.992 (R.A./6293)
De: Jorge Antonio Climent Gallart
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