Source: https://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH-Verjaehrungsfrist-Schadensersatz-Rueckgabe-Mietsache.htm
Timestamp: 2019-07-18 07:06:49
Document Index: 371114010

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 548', '§ 280', '§ 548', 'BGH', '§ 281', 'BGH', 'BGH', '§ 11', '§ 307', '§ 280', '§ 281', '§ 11', 'BGH', '§ 548', 'Art. 229', '§ 6', '§ 548', '§ 548', '§ 548', '§ 548', 'BGH', '§ 548', '§ 280', '§ 548', '§ 200', 'BGH', '§ 281', '§ 204', '§ 281', '§ 281', 'BGH', '§ 204', '§ 204', '§ 253', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 204', '§ 204', '§ 204', 'BGH']

BGH Verjährungsfrist Schadensersatz Rückgabe Mietsache
Der unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Januar 2014 folgende Entscheidung verkündet:
a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - XII ZR 52/08  NJW 2010, 2652 Rn. 12).
b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - NJW 2006, 1588 Rn. 9).
c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urteile vom 27. Februar 2003 - VII ZR 48/01 - NJW-RR 2003, 784 und vom 3. Mai 1999 - II ZR 119/98  NJW 1999, 2115).
"2. Die Mieter sind verpflichtet, alle Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen, auch soweit Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf bereits bei Beginn des Mietverhältnisses besteht (Instandhaltung von Dach und Fach). …
Im November 2009 hat die Klägerin daher - gestützt auf das Gutachten eines Sachverständigen - gegen die Rechtsvorgängerinnen der Beklagten zu 1 und gegen die Beklagte zu 2 Klage beim Landgericht erhoben und mit dieser einen Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz in Höhe von 355.483 € zzgl. Mehrwertsteuer (insgesamt 423.024,77 €) verlangt. Im Juli 2010 hat sie die Klage um weitere Hilfsanträge erweitert. Diese waren auf Verurteilung zur Durchführung der in dem Gutachten genannten Arbeiten und auf Feststellung gerichtet, dass die Beklagten die sich aus der Durchführung dieser Arbeiten ergebenden, die Klageforderung übersteigenden Kosten zu tragen hätten. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, es bestünden keine Bedenken gegen die Wirksamkeit von § 11 des Mietvertrags, so dass die Klägerin einen Anspruch auf Durchführung der dort genannten Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen habe. Die Überwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter sei im Gewerberaummietrecht zulässig. Dass es sich vorliegend um eine Formularklausel handele, deren Wirksamkeit § 307 BGB entgegenstehen könnte, sei von den Beklagten nicht hinreichend dargelegt. Ihnen sei der Zustand der auf den Grundstücken befindlichen Hallen bei Vertragsschluss auch bekannt gewesen, da jedenfalls eine der Mieterinnen die Objekte bereits genutzt habe und zuvor deren Eigentümerin gewesen sei.
Die Ansprüche der Klägerin seien aber verjährt. Die Klage habe die Verjährung nicht gehemmt. Zwar sei die jeweils mit Rückgabe der Immobilien beginnende sechsmonatige Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht abgelaufen gewesen. Ein Vorschussanspruch der Klägerin habe zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht mehr bestanden. Denn für ihn sei nach Herausgabe des Mietobjekts durch den Mieter kein Raum mehr, weil der Vermieter dann einen Anspruch aus §§ 280, 281 BGB geltend machen könne und Billigkeitserwägungen einen Vorschussanspruch nicht mehr geböten. Auch der hilfsweise geltend gemachte Schadensersatzanspruch habe bei Klageeinreichung nicht bestanden, weil es sowohl an der gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Mahnung als auch an der hier nicht entbehrlichen Fristsetzung gefehlt habe. Diese würden durch die Klageerhebung nicht ersetzt. Die Verjährung eines nicht bestehenden Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden. Sofern die Rechtsprechung in Einzelfällen auch bei Fehlen einer Anspruchsvoraussetzung Hemmung oder Unterbrechung angenommen habe, handele es sich nicht um vergleichbare Fälle.
1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das Berufungsgericht die in § 11 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung der Mieter zur Durchführung der - auch Dach und Fach betreffenden und bereits bei Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen - Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als einzelvertragliche Vereinbarung im vorliegenden Fall für wirksam befunden hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 151, 53, 62 f. = NJW 2002, 2383, 2384). Die Beklagte, deren uneingeschränkte Mithaftung für diese Verpflichtung revisionsrechtlich zu unterstellen ist, erinnert mit der Revisionserwiderung hiergegen auch nichts.
a) Zwar gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwendung findet, auch für die streitgegenständlichen Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung.
Denn die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB soll zwischen den Parteien des Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen. Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt. So unterfallen unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung des § 548 BGB wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet (Senatsurteil vom 23. Juni 2010 • XII ZR 52/08 - NJW 2010, 2652 Rn. 12 mwN; BGH Urteil vom 7. November 1979 - VIII ZR 291/78 - NJW 1980, 389, 390; vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 548 BGB Rn. 13, 19, 25 mwN).
b) Ebenfalls zutreffend ist die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Verjährung auch des auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen begonnen hat, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden war. Denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinn des § 200 Satz 1 BGB ein anderer Verjährungsbeginn als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt (BGH Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - NJW 2006, 1588 Rn. 9). Daher kann der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bereits verjährt sein, bevor die gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung durch den Vermieter erfolgt ist.
c) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch der innerhalb der Verjährungsfrist erhobenen Klage die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB abgesprochen. Dabei kann dahinstehen, ob - wie die Revision geltend macht - eine erfolglose Fristsetzung i.S.d. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB (die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts inzwischen vorliegt) hier gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich war. Denn unabhängig hiervon hat die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs durch Klageerhebung die Verjährung rechtzeitig gehemmt.
aa) Dem steht zum einen nicht entgegen, dass die Klägerin ursprünglich den Klagebetrag in erster Linie als Vorschuss und lediglich hilfsweise als Schadensersatz gefordert hat. Denn für die verjährungshemmende Wirkung einer Klage ist die prozessuale Gestaltung als Haupt- oder Hilfsantrag unschädlich (BGH Urteil vom 7. Mai 1997 - VIII ZR 253/96 - NJW 1997, 3164, 3165; Senatsurteil vom 19. Januar 1994 - XII ZR 190/92 - NJW-RR 1994, 514, 515; MünchKommBGB/Grothe 6. Aufl. § 204 Rn. 6).
Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB wird die Verjährung durch die Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. Dem liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss. Dabei ist zwar nur die wirksam erhobene Leistungsklage geeignet, die Verjährung zu hemmen, weil die unwirksame Klage, die insbesondere den Mindestanforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO nicht entspricht, nicht als Klage im Sinne des Gesetzes angesehen werden kann. Im Gegensatz dazu löst aber eine wirksame, wenn auch mit Fehlern behaftete Klageschrift die Hemmung aus, gleich ob sie unzulässig oder unbegründet ist. Denn auch sie macht für den Schuldner den Rechtsverfolgungswillen des Gläubigers deutlich (BGH Urteil vom 24. Mai 2012 - IX ZR 168/11 - FamRZ 2012, 1296 Rn. 16 f.; Senatsurteil vom 19. Januar 1994 - XII ZR 190/92 - NJW-RR 1994, 514, 515). Nach ständiger Rechtsprechung entfaltet die wirksame Klageerhebung ihre verjährungshemmende Wirkung daher auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen (BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43 zum Mahnbescheidsantrag; BGH Urteile vom 27. Februar 2003 - VII ZR 48/01 - NJW-RR 2003, 784 und vom 3. Mai 1999 - II ZR 119/98 - NJW 1999, 2115; vgl. auch Erman/Schmidt-Räntsch BGB 13. Aufl. § 204 Rn. 3; Palandt/Ellenberger BGB 73. Aufl. § 204 Rn. 5).
Zwar erstreckt sich die Hemmung bei einer "verdeckten Teilklage", d.h. einer solchen, bei der weder für die Beklagtenseite noch für das Gericht erkennbar ist, dass die bezifferte Forderung nicht den Gesamtschaden abdeckt, nur auf den geltend gemachten Anspruch im beantragten Umfang. Etwas anderes gilt für die Anwendung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche aber, wenn mit der Klage von Anfang an ein bestimmter Anspruch in vollem Umfang geltend gemacht wird und sich dann Umfang und Ausprägung des Klageanspruchs ändern, nicht aber der Anspruchsgrund. Der Schadensersatzkläger klagt dann nicht eine Geldsumme, sondern den Schaden ein und unterbricht damit die Verjährung der Ersatzforderung in ihrem betragsmäßig wechselnden Bestand. Für die endgültige Bemessung des Schadens ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgebend, aufgrund derer das Urteil ergeht, so dass dem Umfang der Verjährungswirkung daher durch den ursprünglich bezifferten Leistungsantrag keine Grenzen gezogen werden (BGHZ 151, 1 = NJW 2002, 2167, 2168).
- XII ZR 12/13 -