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Timestamp: 2020-01-29 06:36:02
Document Index: 359175768

Matched Legal Cases: ['§ 434', '§ 444', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', 'BGH']

Zuhorn & Partner - Feuchtigkeitsprobleme nach dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie- OLG Düsseldorf zum Verhältnis vorvertraglicher Äußerungen zum vertraglichen Haftungsausschluß
Feuchtigkeitsprobleme nach dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie- OLG Düsseldorf zum Verhältnis vorvertraglicher Äußerungen zum vertraglichen Haftungsausschluß ›
Beim privaten Immobilienverkauf erklärt der Verkäufer vorvertraglich, die gebrauchte Immobilie befinde sich „in einem sehr guten Zustand“. Nach dem Kauf stellt der vom Käufer beauftragte Sachverständige Feuchtigkeit an einer Gebäudetrennwand fest. Grund ist eine fehlerhafte Abdichtung. Er macht daraufhin Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend. Trotz unstreitiger Mängel am Haus lehnt das Landgericht eine Haftung des Verkäufers ab. Denn der Kaufvertrag schließt sämtliche Gewährleistungsansprüche aus. Die angebliche vorvertragliche Erklärung des Verkäufers, die Immobilie befinde sich „in einem sehr guten Zustand“, ändert hieran nichts- dies sei keine Beschaffenheitsgarantie im Sinne des § 434 I 1 BGB. Auch die Versicherung im Kaufvertrag, der Verkäufer kenne und verschweige keine versteckten Mängel, hilft dem Käufer nicht.
… bestätigt die erste Instanz: Weil Gewährleistungsansprüche im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen sind, haftet der Verkäufer nur dann, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen habe (§ 444 BGB). Die (streitige) vorvertragliche Äußerung ist keine Beschaffenheitsvereinbarung. Das Gericht begründet dies mit der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14). Danach begründen bei beurkundungspflichtigen Kaufverträgen vorvertragliche Angaben des Verkäufers keine Beschaffenheitsvereinbarung- außer, sie haben im Kaufvertrag ihren Niederschlag gefunden! Auch die Versicherung des Verkäufers im Vertrag, keine versteckten Mängel zu kennen oder keine bekannten Mängel zu verschweigen, begründet keine Beschaffenheitsgarantie. Denn diese setzt voraus, dass er in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein der vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache übernimmt. Vorliegend enthält die Erklärung nur eine Aussage zum Kenntnisstand und bedeutet keine Gewährübernahme für das Fehlen eines Mangels. Dies gilt umso mehr, nachdem solche Formulierungen in der Regel standardmäßig in notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien stehen.
Die Entscheidung orientiert sich an der geänderten Rechtsprechung des BGH. Dieser hat seine frühere Auffassung (Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/11), wonach durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt, ausdrücklich aufgegeben. Das höchste Zivilgericht fordert nun, dass die Erklärung im beurkundungspflichtigen Vertrag steht. Der BGH hat diese Anforderung auch im Fall öffentlicher Äußerungen des Verkäufers nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB bestätigt (BGH, IMR 2016, Seite 478).
Deshalb: alle bedeutsamen Erklärungen des Verkäufers müssen im Kaufvertrag stehen, wenn sie Rechtswirkung zu Gunsten des Käufers entfalten sollen!