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Timestamp: 2019-02-23 17:09:39
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Matched Legal Cases: ['artículo 86', 'artículo 31', 'artículo 86', 'artículo 323', 'artículo 656', 'artículo 659', 'artículo 326']

BOE.es - Documento BOE-A-2018-6321
Documento BOE-A-2018-6321
«BOE» núm. 115, de 11 de mayo de 2018, páginas 49638 a 49646 (9 págs.)
BOE-A-2018-6321
En el recurso interpuesto por don J. O. C., procurador de los tribunales, en nombre y representación de «Unicaja Banco S.A.U.», contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Málaga número 2, don Esteban García Sánchez, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.
Por virtud de mandamiento dictado el día 22 de septiembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Málaga, en los autos de ejecución del títulos no judiciales número 213/2002, se ordenó la cancelación de la anotación de embargo causada en dicho procedimiento, así como la de las cargas posteriores a la misma, pero, a la fecha de presentación de dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Málaga número 2 -día 9 de noviembre de 2017-, la anotación letra E, en la que se sustentaba el procedimiento, fechada el día 16 de abril de 2009, y prorrogada por la letra K, el día 14 de febrero de 2013, se encontraba ya caducada.
Presentado dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Málaga número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Visto por Don Esteban García Sánchez, Registrador de la Propiedad de Málaga número dos, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número 5328 del presente año, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, del documento que se dirá, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos. I.–El precedente documento consistente en testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas ambos expedidos el día veintidós de septiembre de dos mil diecisiete y firmados electrónicamente el día veinticinco de dicho mes y año, por la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga doña G. A. M. P., dimanante de Procedimiento Ejecución de Títulos No Judiciales seguidos bajo el número 213/2002, a instancia de la entidad Unicaja Banco S.A.U., contra Construcciones A. Guerra Martínez, S.L., don A. G. M. y doña M. P. C. P., por el que por el primero se acuerda adjudicar a la parte ejecutante la entidad Unicaja Banco S.A.U., la finca registral número 29.771-R1, -sin que se exprese la situación arrendaticia de la finca en el momento de la adjudicación-, y por el segundo se decreta ni mismo tiempo la cancelación de la inscripción que dio origen a este procedimiento y que ha sido ejecutada, así como todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la misma, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas. Además en el antecedente de hecho sexto del precedente documento, se expresa que consultado a día de la fecha el registro de resoluciones concursales consta como concursada, si bien por consulta practicada en los índices de este Registro no consta que los demandados aparezcan en situación concursal. Se acompaña declaración de cambio de dominio de bienes inmuebles, impuesto sobre bienes inmuebles, IBI, impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, con entrada el día veintitrés de Octubre de dos mil diecisiete en Málaga.es diputación, patronato de recaudación. El citado documento fue presentado por ATG a las doce horas quince minutos del día nueve de Noviembre de este año, según asiento número 707, del Diario 110. II. Según el Registro la finca registral número 29.771-R1, aparece inscrita a favor de don A. G. M. casado con doña M. P. C. P., por título de compraventa, para su sociedad de gananciales, según consta de la inscripción 2.ª de dicha finca, practicada el día doce de junio de mil novecientos noventa y aparece gravada con la anotación preventiva de embargo letra I practicada el día diecinueve de enero de dos mil once y prorrogada por la anotación letra M practicada el día diecisiete de septiembre de dos mil catorce, a favor de la entidad Banco Español de Crédito, SA. La anotación preventiva de embargo letra E practicada el día dieciséis de abril de dos mil nueve prorrogada por la anotación letra K practicada el día catorce de febrero de dos mil trece, que motivo el procedimiento Ejecución de Títulos No Judiciales seguidos bajo el número 2123/2002, en el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga, a instancia de la entidad Montes de Piedad y Cajas de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera contra los esposos don A. G. M. y doña M. P. C. P. y la entidad Construcciones A. Guerra Martínez, conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria dicha anotación y prorroga están caducadas y pendiente de cancelación. Fundamentos de Derecho. En cuanto a la situación arrendaticia de la finca el artículo 31 en relación con el 25 apartado quinto de la Ley de Arrendamientos Urbanos 24/1994 de 24 de noviembre que establece lo siguiente: Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de local arrendado deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando el local vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria establece lo siguiente: Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado anees de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado. Resoluciones de la Dirección General de los Registros entre otras 28-06-2001, 4-1-2008 y 15-06,2.013 y 10 de Octubre de 2.017. Por los referidos hechos y fundamentos de Derecho en cuanto al decreto de adjudicación se suspende la inscripción por el defecto subsanable de no acreditarse la situación arrendaticia de la finca en el momento de la adjudicación, y para el caso de que la misma estuviese arrendada, las notificaciones prevenidas en dicho artículo, y en cuanto al mandamiento de cancelación de cargas se deniega la inscripción por el defecto de que la anotación letra E prorrogada por la K, practicada en virtud del procedimiento del que dimana este mandamiento, carece de virtualidad cancelatoria por encontrarse la misma cancelada por caducidad, al tiempo de la presentación del testimonio del nulo de adjudicación, según doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Estimándose dicho último defecto insubsanable, no procede practicar la anotación preventiva de suspensión. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.ª de la Ley Hipotecaria. Esta calificación puede (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por Esteban García Sánchez registrador/a de Registro Propiedad de Málaga 2 a día dieciséis de diciembre del año dos mil diecisiete».
Contra la anterior nota de calificación, don J. O. C., procurador de los tribunales, en nombre y representación de «Unicaja Banco S.A.U.», interpuso recurso el día 24 de enero de 2018 mediante escrito en el que alega los siguientes argumentos: «Antecedentes de Hecho Primero.–Con fecha 22 de septiembre del año 2017 (y firmado electrónicamente en fecha 25/09/2017), la letrada de la administración de justicia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Málaga, Doña G. A. M. P., y dimanante del procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, seguidos bajo el número 213/2002 a instancia de mi representada, la entidad Unicaja frente a la entidad Construcciones A. Guerra Martínez S.L., A. G. M. y M. P. C. P., expidió mandamiento de cancelación de cargas de la finca de la finca registral 29.771-R1, decretando la cancelación de la inscripción que dio origen al procedimiento, y que ha sido ejecutada, así como todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la misma, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la expedición de la cancelación de cargas. Segundo.–Con fecha 09/11/2017, fue presentado el citado mandamiento, ante el Registrador de la Propiedad número 2 de Málaga en solicitud de inscripción. Tercero.–El Sr. Registrador de la Propiedad del Registro de la Propiedad número 2 de Málaga, al calificar el mandamiento de cancelación de cargas, hace constar que la anotación preventiva de embargo letra E, practicada a favor de Unicaja, el día 16/04/2009, prorrogada por la anotación letra K, practicada el día 14/02/2013, dimanante del procedimiento de ejecución de títulos no judicial 213/2002, tramitando ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Málaga, conforme al Art. 86 de la Ley hipotecaria, se encuentra caducada y pendiente de cancelación. Por dicha razón, deniega inscripción del mandamiento de cancelación de cargas. Cuarto.–Considerando esta parte que la mencionada denegación es improcedente es por lo que se formula el presente recurso, y ello por la eficacia de la certificación de cargas emitida en relación al inmueble ejecutado en el procedimiento, tal y como afirma el Tribunal Supremo sentencia de fecha 7 de julio de 2017. De esta forma, la situación registral que proclama dicha certificación, fija las condiciones para la adquisición del inmueble del que se trate, de forma que cualquier alteración posterior (como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante), no modifica dicha situación. Nos remitirnos a los fundamentos de derecho del presente recurso, dando por reproducidos aquí los argumentos de la doctrina del Tribunal Supremo (…) A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho I.–La cuestión que se plantea en el presente recurso consiste en decidir si el mandamiento de cancelación de cargas puede ser inscrito o no, al estar caducada la anotación de embargo origen. Consideramos que el mismo debe ser inscrito, basando nuestra alegación en la doctrina del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia de la Sala Primera de lo Civil, Sentencia 427/2017 de 7 de julio, que basándose en la eficacia de la certificación de cargas, acuerda la cancelación de las car-gas posteriores, aunque estuviera caducada la anotación de embargo. Fundamentos de Derecho «Primero.–Comercial Sago S.A. formuló demanda solicitando la revocación del acuerdo denegatorio, dictado por la Sra. Registradora de la Propiedad de Torrelavega, respecto de la solicitud de cancelación de cargas posteriores a la que garantizaba la ejecución en la que se habla efectuado adjudicación a su favor de determinado inmueble, con la finalidad de que se declare judicialmente la procedencia de cancelar las cargas posteriores a la del embargo (Letra E),..» «Quinto.–Para la resolución del toma debatido hemos de acudir a la doctrina sentada por esta sala en su sentencia n.º 282/2007, de 12 de marzo (La Ley 8180/2007) que ha sido reiterada por la n.º 88/2015, de 23 de febrero, (La Ley 6648/2015) pues dicha doctrina -pese a que su formulación se hizo en relación con la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (La Ley 111881)- ha de ser mantenida con arreglo a las disposiciones de la actual LEC 2000 (La Ley 58/2000), especialmente sus artículos 656,659 y 674. Dicha doctrina reconoce una especial significación al momento de emisión por parte del Registro de la Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes (artículo 656 LEC (La Ley 58/2000). Dicha certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble sobre el que se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante, los cuales quedarán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. La expedición de dicha certificación, sin duda, ha dado lugar a la extensión de nota marginal en la hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es comunicada a los titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (artículo 659.1 LEC (La Ley 58/2000)), todo lo cual no se ha cuestionado por las partes. En consecuencia puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación. En el mismo sentido sobre la eficacia de la fecha de expedición de la certificación de cargas cabe citar la sentencia de esta sala n.º 1097/1994, de 5 diciembre. En definitiva, la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes. Por ello, tras la estimación del recurso de casación, ha de ser confirmada la sentencia dictada en primera Instancia. II. Artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. III.–El presente recurso se interpone en plazo oportuno puesto que no ha transcurrido un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, según lo previsto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria (…)».
El registrador de la Propiedad, mediante escrito de fecha 31 de enero de 2018, elevó el expediente, con su preceptivo informe, a este Centro Directivo.
Vistos los artículos 17, 24, 32, 66, 82, 86, 97, 220 y 326 de la Ley Hipotecaria; 108, 111.2.º, 165, 175 y 321 del Reglamento Hipotecario; 629, 666, 668, 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio de 1989, 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000, 11 de abril de 2002, 13 de noviembre de 2003, 18 de noviembre de 2004, 14 de enero de 2005, 15 de febrero de 2007, 4 de enero y 11 de diciembre de 2008, 19 de abril y 28 de octubre de 2010, 5 de diciembre de 2011, 19 de mayo y 20 de julio de 2012, 3 de abril, 15, 27 y 28 de junio y 3 de diciembre de 2013, 31 de enero, 10 de febrero, 3 y 12 de junio, 7 de agosto y 18 de diciembre de 2014, 28 de enero de 2015, 30 de junio, 19 y 20 de julio, 2 de octubre y 28 de noviembre de 2017 y 9 de abril (ésta en consulta vinculante) y 13 de abril de 2018.
1. Habida cuenta de que el primero de los defectos de la nota de calificación, relativo a la situación arrendaticia de la finca, no ha sido impugnado, el recurso presentado tiene por objeto exclusivamente la negativa del registrador a cancelar la anotación preventiva de embargo relativa al procedimiento ejecutivo y las cargas posteriores a la misma, que gravan la finca, como consecuencia del despacho de la adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, resultantes del procedimiento en el que se trabó dicha anotación, que se encuentra caducada, antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro de la Propiedad.
9. No obstante lo anterior, el actual titular tabular tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) a fin de que los tribunales, en su caso, puedan adoptar la decisión oportuna en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). Será a través de una resolución judicial, adoptada en un proceso contradictorio en el que hayan sido partes todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, como podrá determinarse si es o no procedente la cancelación de dichas cargas, de acuerdo con la doctrina de las citadas Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo.