Source: http://www.enciclopedia-juridica.com/d/arrendamiento-de-fincas-urbanas/arrendamiento-de-fincas-urbanas.htm
Timestamp: 2020-04-07 13:24:06
Document Index: 367787715

Matched Legal Cases: ['artículo 5', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 11', 'artículo 12', 'artículo 8', 'artículo 2', 'artículo 7', 'artículo 13', 'artículo 9', 'artículo 13', 'artículo 26', 'artículo 23', 'artículo 24', 'artículo 23', 'artículo 25', 'artículo 1', 'artículo 3', 'artículo 25', 'artículo 24', 'artículo 25', 'artículo 27', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 27', 'artículo 21', 'artículo 28', 'artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 19', 'artículo 6', 'artículo 96', 'artículo 100', 'artículo 18', 'artículo 31', 'artículo 25', 'artículo 30', 'artículo 19', 'artículo 32', 'artículo 32', 'artículo 33', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 35', 'artículo 27', 'artículo 32', 'artículo 62', 'artículo 12', 'artículo 15', 'artículo 16', 'artículo 47', 'artículo 3', 'artículo 24', 'artículo 114', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 16', 'artículo 32', 'artículo 4', 'artículo 5', 'artículo 30', 'artículo 1', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 24', 'artículo 24', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 22', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 14', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 14', 'artículo 1', 'artículo 29', 'artículo 34', 'artículo 29', 'artículo 14']

A.- Regulación legal.
Código Civil. El C.C. dedica de manera específica a estos arrendamientos los artículos 1.580-1.583 dedicados preferentemente al plazo, a las reparaciones y a la inclusión en el arrendamiento también de los bienes muebles en determinadas circunstancias. También se aplicarán con carácter de disposiciones generales los artículos 1.546 a 1.574 del C.C.
B.- Legislación especial.
- Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
- Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
- Real Decreto-Ley 2/85, de 30 de abril.
- Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento.
C.- Concepto y ámbito de aplicación. Ley 29/1994 de 24 de noviembre.
C.1. Principios Generales.
Es aquel que tiene por objeto los arrendamientos de fincas urbanas que se destinan a vivienda o a usos distintos del de vivienda. En cuanto a los primeros, se rigen por un control legal casi total, con muy poca intervención del principio de autonomía de la voluntad, y el régimen de los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, donde la libertad de los contratantes es mucho más amplia, y se asemeja a los principios de libertad de contratación establecidos en materia contractual en el C.C.
Existe una base común en cuanto al régimen aplicable a ambos tipos de arrendamiento, siendo de aplicación imperativa los Títulos I, IV y V, que hacen referencia al ámbito de la Ley, a las disposiciones comunes y los procesos arrendaticios, teniendo el carácter ius cogens, o de derecho imperativo, es decir, sustraído a la libre voluntad de las partes.
Los arrendamientos de viviendas se regirán por lo dispuesto en el Título II, en defecto por la voluntad de las partes, y supletoriamente por lo dispuesto en el C.C. El art. 6, en sede de arrendamiento de viviendas, declara la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo en los supuestos que la propia norma así lo autorice. En este sentido, uno de los supuestos en que las partes sí podrán, y en concreto el arrendatario, renunciar a determinados derechos, es el del art. 25.8, para el supuesto de los contratos de duración pactada superior a los cinco años, donde se podrá estipular, que en estos casos el arrendatario renuncie a los derechos de tanteo y retracto, siendo posible la renuncia anticipada a este derecho, circunstancia esta que no lo era en la Ley de 1964, sino sólo cuando estos derechos se pudiesen ejercitar, es decir, cuando se notificaba el propósito de la enajenación (tanteo) o cuando ésta ya había tenido lugar (retracto).
En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el orden de su regulación estará, en primer lugar, por la voluntad de las partes (en relación con el art. 1.255 del C.C.), en segundo lugar, por lo dispuesto en el Título III (relativo específicamente a estos arrendamientos) y supletoriamente por lo dispuesto en el C.C.
En los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o bien en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, se regirán en primer lugar por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III, supletoriamente en el C.C. La excepción contenida en este supuesto puede deberse esencialmente a las especiales características de estos arrendamientos por razón de la extensión de la finca arrendada o por la cuantía de la renta que sobrepasan los límites razonables de protección y de carácter tuitivo que se aplican en la filosofía de la Ley, y por razón de las posibilidades económicas del arrendatario, donde éste puede fácilmente acceder a cualquier tipo de vivienda arrendada, sin poner en peligro la estabilidad de las unidades familiares, utilizando terminología del Preámbulo de la Ley.
C.2. Arrendamientos de vivienda.
La Ley del 94 abandona la distinción que hacía la del 64 entre arrendamientos de vivienda y los de locales de negocio, pasando a establecer dos grandes grupos o categorías, que son los de vivienda y los de uso distinto al de vivienda.
El art. 2 intenta definir lo que se debe entender por arrendamiento de vivienda, como aquél «que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». El art. 7 previene que este arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes. Se despersonaliza así la figura del arrendatario tomando fuerza el concepto de unidad familiar. Como indica BLANQUER, el arrendamiento de vivienda como cesión de un inmueble tiene como definitorias dos notas: una objetiva, se trata de un inmueble urbano habitable, y otra de carácter finalístico, se destina a satisfacer la necesidad primaria y permanente de vivienda. También se extenderá esta regulación al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
C.3. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
El art. 3 establece que «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior». El propio legislador intenta dar algunos ejemplos, en el apartado 2 del art. 3 citado, entre los que establece como arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas de temporada, con independencia de que ésta sea de verano o cualquier otra, o los celebrados para ejercer una actividad en la finca de carácter industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren. Es positivo el amplio abanico de actividades que engloba este apartado 2.º, a diferencia de lo que ocurría con la Ley de 1964 en donde se circunscribía a los llamados locales de negocio, circunstancia esta que planteaba bastantes problemas a la hora de ver si otros arrendamientos estaban o no integrados en la propia Ley, como por ejemplo el arrendamiento de industria, habiendo dado gran discusión doctrinal incluso desde el punto de vista jurisprudencial.
C.4. Arrendamientos excluidos.
Conforme al artículo 5 quedan excluidos de la Ley el uso de las viviendas de los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios; el uso de las viviendas militares; los contratos en que arrendándose una finca con casa habitación, su aprovechamiento o finalidad primordial en cuanto al arrendamiento sean el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal. Una de las novedades es el uso de las viviendas universitarias, cuando hayan sido calificadas expresamente por la propia universidad, tanto a los alumnos como al personal docente y de administración que estén relacionadas con la misma.
D.- Régimen Jurídico y contenido del contrato de arrendamiento. Ley 29/1994 de 24 de noviembre.
D.1. El arrendamiento de vivienda.
1. Plazo de duración.- El artículo 9 regula el plazo de duración del contrato, o mejor dicho la duración mínima del mismo.
Como indica el propio artículo 9, el plazo de duración del arrendamiento es libre, lo que ocurre es que el legislador a los efectos prácticos determina que si este plazo es inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato éste se va a prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, con la excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato con treinta días de antelación, o así, como de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Se determina que la obligatoriedad de la prórroga se impone a la persona del arrendador, siendo el arrendatario el que tiene la libre voluntad de terminar el contrato o cualquiera de sus prórrogas para no renovarlo.
Establece la Ley que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando al tiempo de su celebración se haga constar, en el mismo de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. Podemos hablar de una excepción a la prórroga obligatoria antes de llegar al plazo de duración de los cinco años; ésto nos recuerda en algo las famosas excepciones a la prórroga obligatoria que tanta problemática dieron en la antigua L.A.U. Para evitar un posible fraude por parte del arrendador, si han transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, y el arrendador no hubiese procedido a ocupar la vivienda deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, por un nuevo periodo de hasta cinco años, indemnizándole de los gastos del desalojo o bien indemnizarle con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco (artículo 9.3 segundo párrafo).
En cuanto a la prórroga del contrato siempre entendemos prórroga voluntaria, ya que la anterior era la prórroga obligatoria cuando el contrato tuviese una duración mínima de cinco años; el artículo 10 hace referencia a esta prórroga voluntaria, si una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato transcurridos como mínimos cinco años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con un mes de antelación a aquélla fecha su voluntad de no renovar el contrato, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, con la excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.
2. Desistimiento del contrato.- El artículo 11 de la Ley regula el derecho de desistimiento del arrendatario en los contratos de duración superior a cinco años, siempre que el contrato hubiese durado al menos cinco años y que haya dado el arrendatario el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (posible notificación notarial). También las partes podrán haber pactado que si existiese este desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, y los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
A pesar de que la Ley concede al arrendatario la posibilidad de manifestar su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, se establece en la Ley una protección que supera al simple derecho de arrendamiento, desde el punto de vista económico o de su titularidad, sobreponiendo por encima del mismo el derecho de familia, aunque esta familia que la Ley nueva regula no sea la tradicional que conocemos. En efecto, establece el artículo 12 que si el arrendatario desiste o no renueva el contrato, pero sin el consentimiento del cónyuge que conviva con dicho arrendatario, el arrendamiento podrá continuar en beneficio de dicho cónyuge; para ello podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad, y una vez efectuado el requerimiento (otra posible intervención notarial) el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél; debiendo pagar el cónyuge la renta correspondiente hasta la extinción del contrato. Podría ocurrir que el arrendatario no manifestase expresamente su voluntad de desistir o de no renovar, pero de facto en su actuación pudiera llegar al mismo resultado, por eso la Ley prevé el supuesto en que el arrendatario abandone la vivienda sin manifestación expresa; en este supuesto el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Este beneficio que se concede al cónyuge, también la Ley lo aplica en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad de la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia común en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Otro punto novedoso que se va a encontrar en algunos otros supuestos de la Ley (como por ejemplo en las subrogaciones), es el de reconocimiento a las denominadas uniones de hecho, que tanta polémica han planteado y que su contenido y avance ha venido muchas veces determinado por la jurisprudencia de los Tribunales.
En este caso, esta unión de hecho se define como una relación de afectividad análoga a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual; en definitiva, se da la conceptuación más amplia que la manejada por la mayoría de la Doctrina. El Tribunal Constitucional, bajo la conceptuación de un concepto amplio de familia, permitió, al amparo de la Ley de 1964, la subrogación en favor del convivente, en aquel caso de distinto sexo, aduciendo el principio del consentimiento more uxorio.
3. Cesión del contrato y subarriendo.- El artículo 8 hace mención de la cesión del contrato y del subarriendo. No es ahora el momento de determinar las diferencias jurídicas entre ambas figuras, solamente indicar que en la cesión por el arrendatario, ésta no podrá realizarse sin el consentimiento del arrendador, y si ésta se opera legalmente, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
En cuanto al subarriendo, solamente se permite el subarriendo de forma parcial y con previo consentimiento del arrendador, rigiéndose este subarriendo por el título relativo a los arrendamientos de vivienda cuando la parte de finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad del artículo 2.1, es decir, satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y nosotros incluimos la de su familia, en conexión con el artículo 7 de la Ley. Si no lo es por este motivo se regirá por lo que las partes establezcan, extinguiéndose el subarriendo cuando lo haga el derecho del arrendatario que subarrendó, y teniendo en cuenta que el precio del subarriendo no podrá exceder del que corresponda al arrendamiento.
4. Resolución del Derecho del Arrendador (art. 13).- Regula este artículo una serie de supuestos de manera específica y concreta, a diferencia de lo que hacía la antigua Ley del 64, y que habían planteado una serie de problemas y de discusiones tanto en la Doctrina como en la Jurisprudencia.
En los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, el derecho del arrendador quedará resuelto, bien por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho en todo caso a continuar en el arrendamiento; aplicándose lo mismo en los casos en los que el usufructo se extinga, en los derechos de superficie, ejecuciones de embargo.
En conexión con esta resolución del arrendador, en los casos en que el arrendamiento de vivienda lo sea por plazo superior a cinco años, si transcurrido ese plazo mínimo legal el derecho del arrendador quedará resuelto, se resolverá el arrendamiento, salvo en la circunstancia de que el mismo esté inscrito en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a los derechos que han hecho posible la resolución del derecho del arrendador. Si se cumplen esas circunstancias de las inscripción y de la prioridad por supuesto el arrendamiento continuará por todo el tiempo de la duración pactada.
También la Ley establece y concede el plazo de cinco años de duración a los contratos que sean concertados con personas que aparezcan como propietarios de la finca en el Registro, siempre que se haya concertado de buena fe, asimilando también el artículo 13 a la situación de que «parezca serlo en virtud de un estado de cosas, cuya creación sea imputable al verdadero propietario», sin perjuicio del artículo 9.1 de la L.A.U. para lo no renovación.
Por último, en relación con la ejecución de la hipoteca y el arrendamiento posterior, el artículo 13 de la nueva Ley en su párrafo primero establece que resuelto el derecho del arrendador, en el caso de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el único derecho que tiene el arrendatario es continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años. Si el plazo es superior, transcurridos los cinco primeros años queda extinguido el arrendamiento, por supuesto, salvo que éste sea anterior a dichos derechos y esté inscrito en el Registro. Deja por ello de tener aplicación la sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero de 1992.
5. La subrogación mortis causa.- El art. 16 de la L.A.U., hace referencia a los supuestos de muerte del arrendatario, en definitiva, a las subrogaciones mortis causa. En efecto, en caso de muerte del arrendatario podrán subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario, que al tiempo de fallecimiento conviviera con él. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. Los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Los hermanos del arrendatario en quienes concurran las circunstancias previstas en la letra anterior. Las personas distintas de las mencionada en las letras anteriores, que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
Posteriormente, el art. 16 hace referencia, para que en el caso de falta de acuerdo en cuanto a las personas con derecho a la subrogación, estableciendo que el orden de prelación, será el indicado en el apartado anterior, es decir, el que hemos ido transcribiendo anteriormente, teniendo en cuenta que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes, y que entre los descendientes y ascendientes tendrán preferencia los más próximos en grado, y entre los hermanos el de doble vínculo sobre el medio hermano. Estableciendo posteriormente otra serie de circunstancias para resolver los casos de igualdad, como la minusvalía, cargas familiares, etc. En consecuencia, el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento. El apartado 4 de este artículo hace una mención específica a los arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años. En este caso, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o bien la posibilidad de que el arrendamiento se extinga a los cinco años, cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. Como podemos observar, la Ley vuelve a establecer algunas diferencias esenciales para los arrendamientos de duración superior a los cinco años, dejando a la autonomía de la voluntad de las partes un mayor juego, como ocurre en los supuestos de derechos de adquisición preferente, que son renunciables en este tipo de contratos con duración superior a los cinco años.
6. Derechos y obligaciones de las partes.- Conservación de la vivienda. Obras.- Los artículos 21 a 24 establecen todo el sistema y régimen de la conservación de la vivienda y las obras que sobre ella se puedan realizar.
En cuanto a la conservación de la vivienda, el arrendador estará obligado, sin tener derecho a elevar por ello la renta, a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en unas condiciones adecuadas para servir al uso convenido, salvo causa imputable al arrendatario remitiéndose la Ley a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
El arrendatario, si la obra no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento estará obligado a soportarla aunque le sea molesta, y si ésta dura más de veinte días habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda en que el arrendatario se vea privado de ella (tener en cuenta el artículo 26 de la Ley ya visto relativo a la habitabilidad de la vivienda y la suspensión del contrato o el desistimiento del mismo). El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en un plazo lo más breve posible, la necesidad de estas obras y reparaciones, facilitándole al arrendador su acceso a la finca o bien por técnicos, pudiendo el arrendatario, y comunicándoselo previamente al arrendador, realizar las que sean urgentes; por supuesto, las reparaciones ordinarias pequeñas que se exijan por el desgaste del uso ordinario de la vivienda serán del arrendatario. Como podemos observar el régimen general es muy similar al que establecía la Ley de 1964.
En cuanto a las obras de mejora el arrendatario, también deberá soportar éstas cuando razonablemente no puedan diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. En este caso, el arrendador para realizar esta tramitación deberá notificar por escrito al menos con tres meses de antelación, la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible, pudiendo, durante el plazo de un mes contado desde la notificación, desistir del contrato el arrendatario, salvo que las obras no afecten o muy poco a la vivienda. Si ha habido desistimiento, el arrendamiento se entiende extinguido en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento.
La Ley establece un beneficio o ventaja para la persona del arrendatario que ha soportado estas obras de mejora, y que como consecuencia le han ocasionado algunos perjuicios, mediante la reducción de la renta en la proporción a la parte de la vivienda que se vea privado, así como a la indemnización. Como se puede observar, aquí no se establece el plazo de veinte días como ocurre en las obras de reparaciones, quizás por la distinta naturaleza y necesidad de unas y de otras.
El artículo 23 regula las obras que puede hacer el arrendatario, estableciéndose como principio general que no las podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, siempre que estas obras modifiquen la configuración, estabilidad, seguridad de la vivienda. La forma en que este consentimiento debe ser expresado es por escrito, planteándose si en el propio contrato de arrendamiento se puede ya establecer el consentimiento por adelantado antes de que se dé el supuesto de las obras; creemos que esto no será posible por la propia naturaleza de las mismas y por el carácter taxativo del legislador en este punto. Al arrendador se le da la posibilidad de resolver el contrato si no ha autorizado las obras, pero también se le otorga la alternativa de exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación sin que pueda reclamar indemnización; todo ello sin perjuicio de poder el arrendador exigir al arrendatario el reponer las cosas a su estado anterior cuando realmente estas obras hayan provocado una disminución en la seguridad o estabilidad del edificio.
Dentro de este apartado, el artículo 24 en los arrendamientos en que los arrendatarios sufran algunas minusvalías, el régimen general de la realización de las obras es distinto al del artículo 23; en este caso no se exigirá consentimiento del arrendador expresado por escrito, sino que el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras necesarias para adecuar ésta, a su condición de minusválido (también su cónyuge o de otra persona que conviva con él o de familiares). Como consecuencia el arrendatario estará obligado al término del contrato a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. En este caso, la Ley flexibiliza la posibilidad o los requisitos para la realización de las obras, debido a las circunstancias especiales de la persona del arrendatario; no indicando con claridad el grado de minusvalía que se debe apreciar o tener para este punto.
7. Derechos de adquisición preferente.- El artículo 25 de la Ley regula estos derechos de adquisición preferente, indicando en su párrafo primero que en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma en las condiciones previstas en los apartados siguientes:
- A diferencia de lo que establecía la Ley de 1964, los hechos jurídicos que van a producir los derechos de adquisición preferente parecen ser más reducidos que en los de la antigua Ley. La Ley actual habla de venta y no de enajenación, o de cesión o de dación en pago, sino única y exclusivamente de venta. Por ello, creo que la interpretación en este punto debe ser restrictiva ya que estos derechos de adquisición preferente son de carácter tasados.
Dentro de estos derechos de adquisición preferente, la Ley prevé los ya conocidos del derecho de tanteo y el derecho de retracto, con los consiguientes procedimientos para su ejercicio.
En cuanto al derecho de tanteo, el arrendatario podrá ejercitarlo sobre la finca en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca, el precio y las demás condiciones, y estos efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. La notificación fehaciente debe ser por medio de acta notarial.
En cuanto al derecho de retracto podrá el arrendatario ejercitarlo con sujeción a lo dispuesto en al artículo 1.518 del Código Civil, siempre que no se hubiese hecho la notificación, se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. Continúa indicando la Ley, que este derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa. En este caso, la notificación también deberá hacerse mediante acta notarial como en el caso del tanteo, y expresando notarialmente, puesto que se habla de notificación en forma fehaciente y además va a tener conexión con el Registro de la Propiedad, y por el principio de titulación pública del artículo 3, la presentación en el Registro se hará en documento público notarial.
Como indica el propio artículo 25 el derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda, o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad, al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. En conexión con ello, también hay que tener en cuenta el apartado 7 de este artículo, en el que también se establecen varias exclusiones, indicándose que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador, que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Cuando se está haciendo referencia a la posible exclusión por la existencia de retracto del condueño, si en el caso de venta de la cuota indivisa por un copropietario a otro, procede o no hacer la notificación, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en sucesivas resoluciones, ha tenido una postura contradictoria. De una parte se entendió que si no procedía el derecho de retracto no habría por qué notificar en ningún caso. En cambio, en otras ocasiones se criticó y se entendió que esa decisión de determinar si procedía o no el correspondiente derecho de retracto, en todo caso excedía de la competencia del notario y del propio registrador, indicándose que debería de haberse realizado y practicado la notificación, en todo caso, por si acaso el arrendatario ejercitara su derecho.
El apartado 5 del artículo 24 repite lo que ya establecía la Ley de 1964 en el sentido, de que para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que se inscriba la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura bajo la pena de falsedad en documento público.
El apartado 8 de este artículo 25 está permitiendo la renuncia a los derechos de tanteo y retracto, pero en determinadas circunstancias, y así establece que el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto, será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años. Esta cláusula se tendrá como nula si el arrendamiento de vivienda es inferior a cinco años. En los arrendamientos de uso distinto del de vivienda será posible efectuar esta renuncia sin ninguna limitación y sin que el contrato o el plazo de duración sea inferior o superior a los cinco años.
8. De la suspensión, resolución y extinción del contrato.- En los artículos 26 a 28 de la Ley se establece causas generales de resolución del contrato y algunas de carácter específico propias del arrendamiento.
El artículo 27 en su apartado 1.º establece el principio general contenido en el artículo 1.124 del Código Civil, haciendo referencia al incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato, y remitiéndose para ello al artículo 1.124 del Código Civil.
El apartado 2 de este artículo 27 establece causas de resolución que podrá ser realizadas a instancias del arrendador en los casos de falta de pago de la renta, de la fianza; para el subarriendo o la cesión inconsentidos, la realización de daños causados dolosamente o de obras no consentidas en la finca; cuando tengan lugar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, etc.; cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando. El arrendatario podrá resolver el contrato por la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21, relativas a la conservación de la vivienda y por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en al autorización de la vivienda.
El artículo 28 con criterio general establece la extinción, aparte de por las otras causas contempladas en el título segundo, por la de la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
También se establece lo que la nueva Ley llama Suspensión del contrato, relativo a la imposibilidad de habitar la vivienda en los casos que se tuvieran que realizar obras de conservación, o acordadas por una autoridad competente que hagan inhabitable la vivienda, dejando una doble alternativa para el arrendatario o bien optar, por la suspensión del contrato, o bien desistir del mismo sin ningún tipo de indemnización. Como consecuencia de ello, si se opta por la suspensión del contrato, se realizará la paralización del plazo hasta la finalización de obras, así como la suspensión de la obligación del pago de la renta. Circunstancia esta congruente para evitar posibles enriquecimientos injustos por una de las partes, ya que si no fuera así, el arrendatario tendría que pagar una renta sin poder recibir la contraprestación de la otra parte, que es cederle el uso y disfrute.
D.2 .La renta: su actualización.
1. La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
En la actual Ley con referencia a los arrendamientos de viviendas a los artículos 17 y ss., se determina como principio general que la renta será la que libremente estipulen las partes salvo lo establecido en la Ley de Viviendas de Protección Oficial. En esto sigue la línea de la Ley de 1964. Para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda se deja una libertad de pacto de las partes remitiéndose al contenido del Código Civil.
El pago de la renta, salvo pacto en contrario, será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días de cada mes, sin que en ningún caso pueda el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de la renta.
En cuanto al lugar y modo de efectuar el pago, se establece primero lo pactado por las partes y en su defecto en la vivienda arrendada, y en metálico (conexión con el 1.171 del Código Civil).
En cuanto a la actualización de la renta, hay que partir de que el régimen de rentas se basa en el principio de libertad de pactos, para determinar la renta inicial, y la nueva Ley en su artículo 18, establece un mecanismo de actualización de rentas en función de las alteraciones que en cada periodo anual, experimente el coste de vida o precios al consumo, a tenor de los índices del Instituto Nacional de Estadística, y ello durante el plazo mínimo legal de duración del contrato, es decir, cinco años (la duración del arrendamiento es libre, pero si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo).
La nueva Ley intenta evitar el ya antiguo problema de la congelación de rentas, punto conflictivo en la anterior Ley.
Para que surta efecto la revisión, establece el artículo 18 el principio general de que la notificación deberá ser por escrito expresando el índice de incremento y acompañando certificación del INE, o en defecto de ello hacer referencia al Boletín Oficial donde se publique tal índice. Nos estamos refiriendo a la notificación que es exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que a la parte interesada lo notifique al arrendatario por escrito. También establece la Ley que será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Esta circunstancia última hará seguramente que la intervención notarial sea menor al darse esta posibilidad.
Por último, el artículo 19 establece la posibilidad de elevación de renta por mejoras, por la realización de las mismas por el arrendador; en cuanto a las obras de mejora transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho al mismo, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido, en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Esta elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que ya finalizadas las obras el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, con los cálculos detallados y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
2. Actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Conforme al apartado 11 de la Disposición Transitoria segunda, podrán ser actualizadas las rentas de los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, previo requerimiento fehaciente del arrendador al inquilino, que puede realizar desde la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
Conforme a la regla 1.ª, del apartado 11, se deduce que el esquema de actualización consiste en aplicar a la renta inicialmente pactada los incrementos que resulten de aplicar el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo. Y para la determinación del incremento procedente, ha de tenerse en cuenta la proporción existente entre el índice de precios al consumo del mes anterior a la fecha del contrato y del mes precedente a aquél en que se lleve a cabo cada actualización.
Para los arrendamientos de viviendas llamadas suntuarias a que se refiere el artículo 6.2 de la Ley de 1964, que se hubieren celebrado antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a la que se refiere el artículo 96 de la Ley de 1964, hallase o no exigida la revalorización y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de junio de 1964. Para los arrendamientos de las demás viviendas celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la que viniere percibiendo el arrendador en julio de 1954 y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954, conforme a lo que establece la misma regla 1.ª.
El cálculo de la renta actualizada resultaría de multiplicar la renta base por el índice actual, y dividir el resultado por el índice correspondiente a la fecha del arrendamiento (teniendo en cuenta lo anteriormente indicado en cuanto a la referencia de esos índices).
Esta actualización no se produce de una manera automática, sino que requiere un previo requerimiento del arrendador, dice la Ley, un requerimiento fehaciente en la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Puede existir una comunicación fehaciente del inquilino al arrendador, oponiéndose a la actualización.
Conforme a la regla 5.ª, cuando la renta actualizada calculada conforme a la Regla general fuera superior a la que resulta de aplicar el sistema de porcentajes sobre el valor catastral previsto en este regla quinta, se aplicará a aquella. Y la actualización de la regla quinta consiste en aplicar al valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994 un porcentaje de incremento de un 12 por ciento de un 24, según que el valor catastral hubiese sido revisado antes o después de 1989. Para las fincas situadas en el País Vasco, se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para las situadas en Navarra, se aplicará el 12 por 100. Esto a efectos prácticos puede traer graves problemas de aplicación, ya que en los recibos del Impuesto de bienes inmuebles no se indica la fecha de revisión catastral, por lo que habrá que acudir al Organismo competente para saberla, como se ha indicado por parte de la doctrina.
La regla 6.ª de esta disposición transitoria segunda 11 establece la posibilidad de oponerse el inquilino a la actualización de la renta, comunicándoselo fehacientemente al arrendatario en el plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento. La norma establece que si el inquilino ejercita la opción de no actualizar la renta, los contratos quedarán extinguidos en un plazo de ocho años aun cuando halla una subrogación, y se contará dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador. En tal supuesto, el inquilino abonará durante los ocho años la renta que viniese pagando hasta dicho momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, y que sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional de precios al consumo en los doce meses anteriores a la fecha de cada actualización.
La regla 7.ª establece un supuesto de excepción a esa actualización de la renta en los casos en que la capacidad económica del arrendatario y de su familia, no supere unos porcentajes que la Ley establece, cuando la suma de los ingresos totales, que perciba el arrendatario, y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, es decir, los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta, no supere dos veces y media el salario mínimo interprofesional, si viven en la misma una o dos personas; en tres veces, si conviven tres o cuatro personas, y en tres veces y media si son más de cuatro los ocupantes de la vivienda.
La Ley establece la presunción de que si no se acredita por el arrendatario los ingresos percibidos se presume que sí procede la actualización pretendida. En cuanto a la regla 8.ª se centra en los supuestos en que no proceda la actualización; en estos casos, la renta que viniese abonando el inquilino, con el incremento de las cantidades asimiladas a ella (coste de servicios, obras), podrá actualizarse anualmente, a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo, en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
La regla 9.ª prevé que cuando tenga lugar la actualización de la renta, ésta no se realizará de un modo completo desde la primera vez, sino de una forma escalonada. Ello es debido a que se quiere evitar causar un grave perjuicio económico al arrendatario, suavizándolo al hacerlo paulatinamente. Esto se realiza en un periodo de diez o de cinco años, según que los ingresos excedan o no en cinco veces y media el salario mínimo interprofesional. En el supuesto de que no excedan, los porcentajes exigibles irán aumentando desde el primer año en un 10 por ciento, el segundo en un 20 por ciento, y así sucesivamente, hasta llegar al 100 por cien. Cuando la suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, además de ser el periodo de actualización en un plazo de cinco años, los porcentajes exigibles serán el doble de los antes reseñados.
Por último, la regla 10.ª establece que estas normas de actualización sustituyen a todo lo dispuesto en la Ley de 1964, artículo 100 números 1 y 4.
A modo de ejemplo, citado por algún autor, en cuanto a una actualización de renta de una vivienda anterior a 1985, de un contrato celebrado en julio de 1960 con una renta inicial pactada de 1.000 pesetas/mes; la revisión de esa renta se realizará en julio de 1995. El índice de inflación existente en julio de 1960 (mes anterior al de celebración) fue de 4.903. La inflación que se prevé existirá en julio de 1995 es de 114.339; hallando el cociente entre ambas cifras es de 23.32 y multiplicado ese cociente por la renta inicial, el resultado es de 23.320 pesetas, la renta actualizada; a ésta habrá que tener en cuenta las tablas de actualización que irán desde el 10 por ciento el primer año hasta el cien por cien al pasar el décimo año.
3.-. Contrato de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del
9 de mayo de 1985.
Se encuentra regulada esta materia, en la disposición transitoria Tercera, en el apartado 6.
En este caso la renta de los mismos, se actualiza de forma similar a la prevista para los arrendamientos de viviendas, y la actualización se realiza a instancias del arrendador en virtud de requerimiento fehaciente al arrendatario (los mismos comentarios que hicimos para el supuesto de vivienda). El sistema es igual para la revalorización; la renta inicialmente pactada en el contrato, se incrementará en la misma proporción, en que se hubiere incremen­tado el índice general de precios de consumo, desde el mes anterior a la fecha del contrato hasta el mes precedente a la fecha de actualización, realizándose también de forma escalonada esta actualización.
En base a las combinaciones que establece la Ley, este plazo será de 10 años, para los arrendamientos en que el arrendatario, sea una persona física, y aquellos en los que sea una persona jurídica que desarrolle actividades comerciales en local de menos de 2.500 metros cuadrados, o actividades no comerciales a las que corresponda una cuota inferior a 130.001 pesetas. Los porcentajes que se aplican, dado los diez años, serán desde el 10 por cien, el primero, hasta el 100 por cien el último.
El plazo de actualización, será de 5 años, para los locales de negocio, en los que se desarrollen actividades comerciales, cuando la superficie del mismo, sea superior a 2.500 metros cuadrados, y aquellos en los que se desarrollen actividades no comerciales, a las que corresponda una cuota superior a 130.000 pesetas. Los porcentajes a aplicar en estos supuestos, derivan de la regla 3.ª, y van desde el 10, 20, 35, 60, hasta el 100 por cien.
También, como en los arrendamientos de viviendas, cuando la actualización haya alcanzado el 100 por cien la renta podrá ser revisada por ambas partes, conforme a la variación porcentual de índice general de precios al consumo experimentado en los doce meses anteriores salvo otro sistema pactado; y en defecto de pacto rige la cláusula de estabilización del artículo 18 de la Ley nueva.
A estos efectos de la elevación, la fecha del contrato será aquélla en que se suscribió el mismo, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.
También hay que tener en cuenta, conforme a la regla 8.ª, que cuando el arrendatario sea una persona física y en todo caso, cuando se trate de arrendamientos que tengan señalado un periodo de extinción de quince a veinte años, se concede al arrendatario la posibilidad de optar por no aplicar la actualización, a cambio de reducir la duración del contrato a cinco años contados a partir de la entrada en vigor de la presente Ley; para ello, deberá comunicar por escrito esta opción al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de revisión.
4.-. En cuanto a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley, continuarán rigiéndose por el Real Decreto de 1985 (Boyer) y para lo dispuesto para el contrato de inquilinato en la Ley de 1964. Los de arrendamiento de local de negocio a partir de 9 de mayo de 1985 que subsistan, se regirán por el Decreto Boyer y por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, siendo aplicable este régimen a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato y a los de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
D.3. La forma del contrato.
El art. 37 de la Ley regula de forma aislada, y como fuera de contexto, lo que denomina formalización del contrato. Este artículo establece: «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado».
Se debe indicar la vigencia del C.C. en materia de forma, plasmada en los arts. 1.278, 1.279 y 1.280, con todo lo que la Jurisprudencia y la Doctrina han especulado sobre los mismos, para llegar a una interpretación de nuestro sistema de contratación. En definitiva, partiendo del principio de libertad de forma, plasmado en el art. 1.279 y matizado en los dos siguientes; plasmando, la forma ad probationem en el art. 1.279 y mezclando formas ad probationem y ad solemnitatem, en el ya famoso art. 1.280.
El art. 2 de la Ley Hipotecaria sufre una modificación, en virtud de lo que se establece en la disposición adicional segunda, en el apartado núm. 5 de dicho artículo, que dice así: «Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos».
El texto anterior hacía referencia a: «Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, por un periodo de más de seis años, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban». Este artículo hay que ponerlo en relación con el art. 1.280 del C.C. que determina: «Deberán constar en documento público: [...] 2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero».
En nuestro sistema jurídico existe el principio general de libertad de forma, que luego es matizado y concretado en determinados supuestos, pero lo que rotundamente está claro es la necesidad de la titulación Pública, para el acceso al Registro de la Propiedad del dominio y de los demás Derechos Reales, y de otros derechos que la Ley Hipotecaria permite su inscripción, bien de una manera expresa en ella, o bien a través de las resoluciones de la D.G.R.N., en virtud del principio del numerus apertus con los consiguientes controles.
Principio consagrado en el art. 3 de la L.H. al establecer que: «Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad Judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos». Como complemento a este fundamental artículo, se encuentra el art. 33 del R.H. que establece: «Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos, en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite».
En este sentido, el importante art. 1.218 del C.C, cuando dice: «Los documentos públicos hacen prueba, aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros». En todo este conjunto normativo se puede apreciar claramente todo el juego del documento público, su eficacia, y seguridad per se, los hechos que prueba, y como último paso, su acceso al Registro de la Propiedad. Causa extrañeza, por otro lado, que este art. 37, de la Ley que venimos comentando, permita la forma no escrita para los arrendamientos. Ello es un tanto incongruente, con el rigor que el legislador ha dado a los plazos, tanto para la obtención de determinados derechos como para la pérdida de los mismos; circunstancia esta, que difícilmente se puede probar y determinar, cuando el contrato es verbal o no escrito.
Por todo lo cual, para que los arrendamientos anteriores a la nueva Ley puedan ser inscritos, es necesario que se eleve a público el documento privado en que conste el contrato. No basta la protocolización a instancia de una de las partes, ni la legitimación de firmas, pues sigue siendo documento privado.
Desde el punto de vista estrictamente notarial, parece claro que no podrán legitimarse o hacerse legitimaciones de firmas, a ninguno de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles en documento privado, tanto los anteriores como los posteriores a la nueva Ley .El art. 258 del R.N. está regulando la posibilidad que tiene el Notario de dar testimonio de legitimación de firmas al pie de documentos. Entre otras excepciones determina que se trate de documentos comprendidos en el art. 1.280 del C.C. En este sentido, la excepción resulta clara, en el supuesto que estamos estudiando, por los argumentos ya dados y tenidos en cuenta.
Por ello, habrá también que recurrir al art. 1.279 del C.C., donde se prevé la posibilidad que tiene cualquiera de las partes contratantes de compeler a la otra de elevar a público el documento, en definitiva, del otorgamiento de la escritura pública, y por ello se encuentra inmerso de lleno en la prohibición del art. 258 del R.N. ya citado. Otro tema distinto será por supuesto, la elevación a público del documento privado del contrato de arrendamiento. En este caso, opera una renovación de los elementos del contrato, compareciendo, las partes, con la prestación del consentimiento frente al Notario, y con la aplicación por parte de este de todos los requisitos de la s escrituras públicas, juicio de capacidad, de identidad, y con todos los efectos de la escritura pública por tanto.
D.4. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
En cuanto al ámbito de aplicación, y lo que se entiende por arrendamiento para uso distinto del de vivienda, nos remitimos a lo que indicamos en su momento en cuanto al ámbito de aplicación de la Ley, así como el sistema de fuentes, que deben ser aplicadas en estos arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
En lo relativo a la elevación de la renta, la libertad de pactos es total, por el principio de autonomía de la voluntad, y ni siquiera el título tercero relativo a estos arrendamientos hace referencia en ningún artículo a esta elevación, que se entenderá en todo caso por lo que las partes hayan establecido.
En los derechos de adquisición preferente del artículo 31, se remite al artículo 25 para los arrendamientos de viviendas, por ello, vale lo allí indicado, con las matizaciones realizadas en cuanto a la renuncia de los derechos de tanteo y retracto.
El artículo 30, que hace referencia a la conservación, mejora y obras del arrendatario, se remite a lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26, y también lo establecido en el artículo 19 de la elevación de renta por mejoras, desde el comienzo del arrendamiento. Como vemos hay una remisión importante, en estos puntos a los arrendamientos de vivienda. Pero no debemos olvidar que, en primer lugar, este tipo de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como ya tuvimos ocasión de ver, se rigen por la voluntad de las partes, en segundo lugar por lo dispuesto en el título tercero al que ahora hacemos referencia, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
En cuanto a la cesión del contrato y subarriendo, el artículo 32 lo regula, estableciéndose la notificación de forma fehaciente tanto en la cesión como en el subarriendo en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubiesen concertado. El propio artículo 32 determina que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, teniendo éste derecho a una elevación de renta del 10 por ciento en vigor caso del subarriendo parcial, y del 20 en el caso de la cesión o del subarriendo total.
Intenta aclarar la Ley, en su punto tercero, que no se va a reputar cesión, el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión transformación o escisión de la sociedad, teniendo el arrendador derecho a una elevación de la renta.
También se regula en el artículo 33 la subrogación mortis causa en el caso de fallecimiento del arrendatario, cuando se ejerza una actividad empresarial o profesional. En estos casos, el heredero o legatario que quiera subrogarse deberá notificarlo por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Aunque la Ley no lo indique, el heredero o legatario deberá justificar el fallecimiento del arrendatario, así como también la cualidad de heredero o legatario del mismo, para que continúe en el ejercicio de la actividad. Nos remitimos en este apartado a la pregunta genérica relativa a la intervención notarial en toda la Ley en las disposiciones transitorias.
Por último, el artículo 34 habla de una novedosa indemnización al arrendatario en el supuesto de que se extinga el arrendamiento por transcurso del plazo, de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público; en estos casos dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más, y por una renta de mercado. Este artículo modaliza la cuantía de la indemnización. También es uno de los supuestos que tratamos en la intervención notarial, a los efectos de constatar la manifestación, notificación o requerimiento, en su caso, que el arrendatario hace al arrendador. Siempre es discutible lo de actividad comercial de venta al público, que es en definitiva lo que está englobado dentro de esa venta al público. En caso de falta de acuerdo entre las partes, indica el último párrafo del artículo 34 sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el arbitro designado por aquellas personas.
Por último, el artículo 35 hace referencia a la resolución de pleno derecho del contrato remitiéndose a las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2, como son la falta de pago de la renta, de la fianza, cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y también se podrá resolver por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Indicar que en la nueva L.A.U., para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, la misma no habla ya del derecho de traspaso, sino a lo más que llega es a regular la cesión del contrato y el subarriendo del mismo.
E.- Arrendamientos de viviendas en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.
En el tema de la duración del contrato sigue existiendo para ello la prórroga forzosa, por ello cabe que el arrendador ejercite su derecho de negar la prórroga forzosa por las causas del artículo 62, de la Ley de 1964, y para ello se realizarán los requerimientos y notificaciones, como en la citada Ley.
En la materia de las subrogaciones inter vivos se prevé el llamado desistimiento expreso, o por abandono de la vivienda que efectúe el arrendatario, pudiendo el arrendamiento continuar en beneficio del cónyuge que conviva con el arrendatario o la persona que lo haga en análoga relación de afectividad. (D.T. segunda 2, artículo 12 al que se remite). Para la continuidad en el arrendamiento es preciso por ello efectuar determinados requerimientos y notificaciones, para el caso de desistimiento expreso si el arrendador requiere al cónyuge o similar, el arrendamiento se extingue si el requerido no contesta en quince días; y en el caso de abandono de la vivienda el cónyuge o similar ha de notificar al arrendador que quiere continuar en el plazo de un mes desde el abandono.
En los supuestos de separación judicial, divorcio o nulidad del matrimonio, el cónyuge no arrendatario puede continuar en el uso del piso, si así lo determina el juzgado (D.T. segunda, 2 y artículo 15).
Este derecho sólo lo tiene el cónyuge no el asimilado a él adquiriendo el cónyuge el uso de la vivienda, pero no será un arrendatario desde un punto de vista estricto según la Ley; para adquirir tal uso, el cónyuge ha de notificarlo al arrendador en el plazo de dos meses desde que al cónyuge le fue notificada la resolución judicial, y debe acompañar copia de dicha Resolución o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
En los casos de subrogación por causa de muerte ha habido modificaciones en cuanto a las personas con derecho a subrogarse, pero la disposición transitoria segunda de la Ley se remite al artículo 16 de la nueva Ley para el procedimiento de esta subrogación y el orden de prelación; por ello, la persona que tenga derecho y quiera subrogarse, deberá notificar al arrendador su subrogación, tomando por tanto la iniciativa haciendo la notificación en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, acompañando certificado registral de su defunción, justificando la identidad de quien se subroga (aquí la posibilidad puede ser alternativa, como indica la circular de la Junta de Decanos, debería bastar con dar la fe de conocimiento o de identidad en el acta; en otro caso se podría pensar en una certificación del registro civil que determine esta identidad); también tendrá que indicar su parentesco con el fallecido y ofrecer un principio de prueba de que cumple los requisitos legales. El problema radica en ese ofrecimiento de prueba, en relación con los requisitos que se pueden exigir para ofrecerla, y también la dificultad estará en cómo probar esa relación de afectividad similar a la del cónyuge (podría pensarse en un acta de manifestación de testigos que comparecieran y bajo su responsabilidad indicaran que existe esa relación, e incluso en algunos supuestos, acompañar algún certificado de los registros que se han creado a modo informativo en algunos Ayuntamientos). El plazo indicado es desde el fallecimiento del arrendatario o del subrogado, siendo importante su notificación dentro del mismo ya que si no se producirá la extinción del arrendamiento.
En lo referente a los derechos de tanteo y retracto, se remite al artículo 47.1 de la Ley de 1964, modificándose únicamente por la de D.T. segunda 3, los de división de la cosa común. Las notificaciones a efectos de tanteo y retracto no ofrecen duda de que han de serlo en forma notarial, ya que son esenciales para la inscripción en al Registro de la Propiedad, y por el principio de titulación publica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Se puede plantear el supuesto de que la casa haya sido adquirida entera a título oneroso antes del 1 de enero de 1947, recomendando la propia circular que se hagan las notificaciones a los inquilinos por si tuvieran tales derechos de tanteo y retracto.
En cuanto a la renta, la actualización es un punto esencial y la disposición transitoria 2.ª punto 11 dice que la comunicación de esta actualización al arrendatario se realizará por medio de requerimiento fehaciente, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística (si se realiza por medio de acta esta certificación o bien podría incorporarse a la matriz para su transcripción en las copias, o bien incorporar testimonio o fotocopia de la misma, entregando con la copia simple el original de la certificación antes indicada). En estos supuestos el inquilino, si quiere oponerse a esta actualización, deberá comunicarlo fehacientemente al arrendador en el plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento del arrendador (por supuesto, consideramos que en acta separada y en ningún caso por diligencia de contestación, debido al plazo y a las circunstancias de este propio acta), contemplado ello en la disposición transitoria 2.ª.11.6.ª. No olvidemos que también puede negarse el inquilino a la actualización, indicando que no procede por no tener entre el mismo arrendatario y las personas que con él conviven, los ingresos previstos y precisados en la disposición transitoria 2.ª.11.7.ª.
Otras posibles notificaciones y requerimientos son las de la disposición transitoria 2.ª.2 y del artículo 24 al que se remite, relativas a obras que modifiquen la configuración de la vivienda, debiendo siempre tener el consentimiento del arrendador (artículo 114.7 de la L.A.U., y siendo posible realizarlas sin consentimiento, para adecuar la vivienda a cualidad de minusválido que tenga el arrendatario, su cónyuge o similar o de los familiares del arrendatario que con él conviva. Para ello, antes de empezar las obras deberá el inquilino realizar una notificación escrita al arrendador, comunicándole lo que va a hacer, y que se trata de adecuar la vivienda para el minusválido en concreto.
F.- Arrendamientos de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985.
Si el contrato de arrendamiento está en situación de prórroga legal, al llegar el plazo cabe la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, con la duración del 1.581, pudiendo el arrendador notificar su voluntad de extinguir antes del nuevo plazo, o durante los quince primeros días de éste (disposición transitoria 3.ª.5.2.º y artículo 1.566 del Código Civil). No hay que olvidar la distinción de que el arrendatario sea persona física o jurídica (disposición transitoria 3.ª.3 y 4).
En los arrendamientos que no están en prórroga legal, llegado el plazo cabe la tácita reconducción conforme al artículo 1.566, con la duración del 1.581, y siguiendo el mismo procedimiento que antes hemos indicado para que el arrendador, si quiere evitar esa tácita reconducción deba notificarlo (disposición transitoria 3.ª.5.2.ºy artículo 1.566), además, teniendo en cuenta la distinción entre persona física y jurídica (disposición transitoria 3.ª.5). No olvidemos que a estos contratos, cuando se le aplique la tácita reconducción, la Ley convierte el arrendamiento de locales que estaban sujetos a la de 1964, en arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto de vivienda, aplicándoseles la Ley de 1994 (disposición transitoria 3.ª.5 en su final).
En cuanto a la subrogación por causa de muerte, la Ley en principio no aplica las subrogaciones en locales de comercio, reguladas en la disposición transitoria 3.ª.3, sobre el procedimiento del artículo 16 que ya hemos visto para el de viviendas, no existiendo plazo para notificar esa subrogación, aunque y en esto coincidimos con la circular de la Junta de Decanos, el que se subrogue deberá notificar al arrendador la subrogación, la causa y que el subrogado reúne los requisitos legales.
En las notificaciones y requerimientos de los derechos de tanteo y retracto se aplican los artículos de la Ley de 1964.
En la actualización de la renta, también ha de comunicarse por requerimiento fehaciente, como indica la Ley en la disposición transitoria 3.ª.6, aunque no se exige se acompañe certificación del Instituto Nacional de Estadística.
En lo relativo al derecho preferente del arrendatario, en el arrendamiento, la disposición transitoria 3.ª.11, lo establece para el arrendatario, con el carácter de novedad. Este apartado 11, determina que: «[...] Extinguido el contrato de arrendamiento, conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado, si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento [...]».
En este caso, antes de celebrar el nuevo contrato, el arrendador debe notificar fehacientemente al que ha sido arrendatario el contrato previsto, su renta, condiciones esenciales y el nombre y circunstancias del nuevo arrendatario. El arrendatario puede ejercitar su derecho preferente a continuar en el local, ejercitando este derecho en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente a la notificación, y procediendo a la firma del contrato. La Ley en este punto no habla de que para el ejercicio del derecho se realice, o sea bastante un requerimiento o notificación por medio de notario, y la circular de la Junta de Decanos indica la prudencia de advertir al arrendatario de que lo ejercite judicialmente, al menos si en los primeros días del plazo no se firma el nuevo contrato, después de un requerimiento notarial al efecto. Si transcurren los treinta días sin que el que fue arrendatario firme el nuevo contrato, el arrendador debe formalizar el nuevo contrato dentro de los ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió, es decir, noventa días desde que caducó el derecho preferente por el plazo de los treinta días. También establece la Ley que una vez celebrado el nuevo contrato, si éste se formalizó dentro del año de extinguido el anterior, el arrendatario debe enviar al arrendador cuyo contrato se extinguió copia legalizada, dice la Ley, del nuevo contrato celebrado, en el plazo de quince días desde su celebración. La Ley habla de copia legalizada, terminología poco estricta dentro de la Ley y del Reglamento Notarial; parece a primera vista que se trata de una copia autorizada, aunque algunos entienden, que podría ser una copia simple. El arrendatario podrá ejercitar su derecho a subrogarse en el plazo de sesenta días desde que el arrendador le haya enviado la copia del nuevo contrato, debiendo ejercitarse este derecho judicialmente, pero entendiendo la Junta de Decanos en su circular que cabe un requerimiento notarial previo que dé plazo a solucionar extrajudicialmente la cuestión. Por supuesto, este derecho a subrogarse que tiene el arrendatario por ministerio de la Ley, en el nuevo contrato de arrendamiento, lo es cuando el arrendador no haya hecho la notificación previa u omita cualquiera de los requisitos exigidos.
En lo referente al traspaso, lo realiza el arrendatario actual y su cónyuge si se hubiere subrogado, remitiéndose a los requisitos del artículo 32 de la Ley de 1964, la notificación al arrendador, de que se ha efectuado el traspaso, que ha de quedar hecha dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura de traspaso; por supuesto notificación notarial. La disposición transitoria 3.ª.b.3 en sus tres párrafos últimos determina el tiempo que da derecho al arriendo al adquirente.
G.- Contratos de arrendamiento asimilados anteriores al 9 de mayo de 1985.
La Ley de 1964 hablaba de contratos asimilados a los de arrendamientos de viviendas y a los de locales; así por ejemplo, los de locales ocupados por la Iglesia y demás entidades enumeradas en el artículo 4.2 de la Ley de 1964 se asimilaban a los de arrendamientos de viviendas; como también otros arrendamientos que sin ser de local de negocio estaban asimilados a los mismos, y que eran los ocupados por las entidades citadas cuando estén destinados a depósitos, almacenes, etc., conforme al artículo 5.2 de la Ley de 1964. Estos contratos se rigen por la L.A.U. de 1964 y por la disposición transitoria cuarta de la nueva Ley de 1994.
Estos arrendamientos asimilados a los de viviendas, aparte de regirse por la L.A.U., se rigen por las normas de la disposición transitoria 3.ª, que son las de los locales de negocio, y no las de la disposición transitoria 2.ª, que serían los propios de los de arrendamientos de viviendas.
Estos contratos no tenían según la L.A.U. de 1964 derecho de traspaso, y por ello no pueden beneficiarse de la posible prórroga contenida de cinco años en la disposición transitoria 3.ª, para los supuestos en que se haya producido un traspaso en los diez años anteriores; teniendo la misma aplicación los derechos de tanteo y retracto, de la disposición transitoria 2.ª y 3.ª. En cuanto a la actualización de la renta será la señalada para los locales de negocio.
En los asimilados a los arrendamientos de local de negocio se rigen por la disposición transitoria 3.ª propia de los locales de negocio, pero en la duración del arriendo la Ley concede en la disposición transitoria 4.ª una duración de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley salvo que proceda antes la extinción. Según la disposición 3.ª, los arrendatarios asimilados, sí que tienen derecho de traspaso, no el cónyuge pero sí el arrendatario actual, a pesar de que la antigua L.A.U. de 1964 en su artículo 30 no tenían derecho de traspaso.
H.- Arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores a la nueva Ley.
En cuanto al tema de notificaciones y requerimientos y en relación con los arrendamientos de viviendas llegado el plazo convenido, el arrendador puede exigir la terminación del arriendo, y si no se exige éste se prórroga por tres años, y pasa a regirse durante estos tres años por la nueva Ley. Y si se otorgara un nuevo contrato con el mismo arrendatario se regiría por la nueva Ley con un plazo legal mínimo de cinco años. En este caso, a la llamada prórroga de tres años, la disposición transitoria 1.ª la denomina tácita reconducción; el arrendador puede evitarla y exigir la finalización, notificando al arrendatario su voluntad de no prorrogarlo y esta notificación no se realizará dentro de los quince días de terminación del contrato, como permitiría el artículo 1.566, sino con una antelación de treinta días como mínimo, a la fecha de terminación del contrato, en relación con el artículo 9 de la L.A.U. Una vez terminado el nuevo plazo de tres años el arrendamiento se extinguirá si el arrendador notificó al arrendatario, al menos treinta días antes, su voluntad de no prorrogarlo; si no se hizo la notificación se irá prorrogando de año en año y podrá el arrendador terminarlo, siempre que notifique al arrendatario su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación, como indica el artículo 9 de la Ley de 1994.
En las subrogaciones, se suprime la inter vivos del artículo 24 de la L.A.U. admitiéndose dos sustituciones. En las subrogaciones por causa de muerte cuando el arriendo está dentro del plazo cabe la subrogación legal por causa de muerte de los artículos 58 y 59 de la L.A.U.
En cuanto al tanteo y retracto nos remitimos en cuanto a notificaciones y requerimientos, a lo dispuesto en la disposición transitoria 2.ª para los arrendamientos de viviendas anteriores a mayo de 1985.
La renta puede ser actualizada conforme a lo convenido, así como el derecho del arrendatario para realizar obras como ya indicamos, en relación con el artículo 24 y la disposición transitoria 1.ª.1.
En los locales de negocio, si el plazo está vigente, se rigen por la L.A.U., salvo en la duración, que será la establecida, teniendo todos los derechos en ese plazo, de traspaso, subrogación por causa de muerte, tanteo, retracto, etc. como esta regulado en la Ley de 1964. Y terminado el plazo si no se exige la finalización por el arrendador, conforme ya hemos visto en supuestos anteriores, existe prórroga por tácita reconducción, quedando el arriendo sujeto a lo dispuesto en la nueva Ley de 1994. Aunque en la disposición transitoria 1.ª.2, en la tácita reconducción, no señala la duración de tres años, que se establece en la primera para los arrendamientos de viviendas de ahí que se aplicará el artículo 1.561 del Código Civil.
En lo relativo a arrendamientos asimilados, en principio tanto a los de viviendas como a los de locales, se rige en cuanto a las modificaciones, por los arrendamientos de locales de negocios celebrados según el Real Decreto Ley de 1985 (disposición transitoria 1.ª.2 último párrafo).
I.- Otras cuestiones en la Ley 29/ 1994 de 24 de noviembre.
Existe un requerimiento de pago que realiza el arrendador conforme a lo establecido en el artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción que le da la disposición adicional 5.ª y que se prevé en el numero 1.º y 2.º de esta disposición, para evitar por parte del arrendador que el arrendatario enerve el posible desahucio por pagar antes del juicio. Puesto que con la modificación esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producida otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido por cualquier medio que permita acreditar su constancia de pago al arrendatario, con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda, y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación. El arrendatario deberá realizar también una serie de notificaciones determinadas en la Ley. Los artículos 9 y 11 engloban la voluntad de no renovar el contrato y el desistimiento, aunque también existe otro por mejoras del arrendador según el artículo 22.
En cuanto al primer desistimiento, el arrendatario con un mes antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus ocho prórrogas anuales en el caso de arrendamientos pactados por no más de cinco años, deberá el arrendatario notificar este desistimiento. En el caso de arrendamientos por más de cinco años esta notificación se hará dos meses antes del momento en que se quiere hacer efectivo el desistimiento, exigiendo la Ley que el arrendamiento hubiere durado al menos cinco años; pudiendo en nuestra opinión realizarse la notificación dos meses antes de cumplirse los cinco años, e incluso antes.
Existe con la nueva Ley, en la redacción que da la disposición adicional 5.ª, por la que se modifican la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 1.563. Este artículo 1.563 ha quedado modificado entre otros extremos, en el sentido de que el desahucio por falta de pago de las rentas, en el supuesto de arrendamiento de viviendas o de finca urbana en el que se realice alguna actividad profesional, comercial o industrial, puede ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para celebrar el juicio paga al actor, o pone a su disposición en el juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
También parece posible el depósito por el arrendatario antes de interponer el recurso de apelación o casación, y en máximo de cinco días desde el requerimiento judicial (artículo 1.566 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reformado).
J.- Los arrendamientos y el Registro de la Propiedad.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en sede del arrendamiento de viviendas donde determina: «que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que excediendo del plazo citado de cinco años reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
El artículo 14 de la nueva Ley de Arrendamientos de 1994 establece la excepción al principio general establecido en el Código Civil y que se ha venido en llamar venta quita renta, y ello es así por la importancia social de los arrendamientos urbanos, no solamente en la nueva Ley sino por el arrastre histórico que éstos han tenido, desde su primera normativa; e incluso diríamos aún más, la Ley de 1964 concede en nuestra opinión una eficacia frente a terceros más sustantiva en los arrendamientos sometidos a la misma, debido a que no existe un plazo mínimo de duración en aquella Ley, y que por el sistema de las prórrogas legales la eficacia frente a terceros de dichos arrendamientos urbanos era total.
Las circunstancias han cambiado en la Ley de 1994, debido a que hay diferenciación entre unos y otros tipos de arrendamientos, sobre todo porque sí se establece el plazo mínimo de duración. De ahí que el artículo 14 indique como principio general que durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, el adquirente de una vivienda arrendada debe soportar este arrendamiento con independencia que el adquirente reúna los requisitos del artículo 34. Esto, en principio, aparece como criterio contrario al de que la venta quita renta. Es indiferente del tercero goce o no de la protección registral y del principio de la fe publica registral; aquí se sobrepone el fundamento social del arrendamiento frente a cualquier otro argumento jurídico hipotecario.
En los arrendamientos por plazo superior a cinco años habrá que distinguir si este arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, o no está inscrito. En el caso de que el arrendamiento esté inscrito por supuesto debe serlo con anterioridad a la enajenación, el adquirente de la finca por el propio principio jurídico e incluso hipotecario del artículo 34 deberá respetar toda la duración del arrendamiento. Puede ocurrir que en estos contratos de duración superior a cinco años, el arrendamiento no esté inscrito, y a su vez que la persona del adquirente concurra o no la condición del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, adquisición de buena fe a título oneroso de derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. Si en el adquirente concurre la condición de tercero hipotecario, está claro que este adquirente sólo debe respetar y soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste hasta finalizar el plazo mínimo legal, es decir, el de los cinco años que es el que establece la Ley de 1994, ya que en sede de arrendamiento de vivienda este es un principio inexcusable, e irrenunciable por la propia Ley. En este caso, el arrendador, que a su vez es enajenante prevé la Ley, deberá indemnizar al arrendatario con una determinada cantidad.
Pero puede ocurrir que el adquirente no esté amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por no reunir los requisitos establecidos en la misma, y por lo tanto el arrendamiento no está inscrito. Está claro, que si no concurren en el adquirente las condiciones del tercero, por supuesto deberá respetar el arrendamiento por todo el plazo que se haya convenido entre arrendador y arrendatario.
El último párrafo de este artículo 14 está indicando lo que podríamos denominar el pacto convencional de la venta quita renta, como ya indicamos ocurría en el artículo 1.571 del Código Civil. De este artículo se puede llegar a una primera conclusión relativa a que el legislador ciertamente está pensando en aquellos arrendamientos de plazo o duración superior a los cinco años, acordando efectivamente este pacto. En los arrendamientos distintos al de vivienda las circunstancias cambian un poco, y así el artículo 29, de una forma más breve soluciona el tema, indicando que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Por supuesto, si el arrendamiento está inscrito con anterioridad a la enajenación el adquirente deberá soportar el arrendamiento por todo el plazo. Creemos que en este caso sí que podría pactarse el principio de venta quita renta, que aunque no lo prevé expresamente la Ley en el artículo 29, por asimilación podría realizarse, ya que sí se establece en el artículo 14.3.
En el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, se aplica exclusivamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamiento urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato. Estos títulos permitirán también la inscripción en el Registro de la Propiedad de los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientos inscritos (art. 5). Se prevé en el art. 7 la cancelación de las inscripciones de los arrendamientos urbanos.
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