Source: https://www.mietminderung.net/mietrecht/
Timestamp: 2018-08-20 08:33:01
Document Index: 299869398

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 535', '§ 580', '§ 535', '§ 535', '§ 549', '§ 549', '§ 555', '§ 556', '§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 562', '§ 563', '§ 568', '§ 568', '§ 573', '§ 575', '§ 576', '§ 577', '§ 578', '§ 535', '§ 573', '§ 573', '§ 543', '§ 543', '§ 551', '§ 548', 'BGH', '§ 546', '§ 28', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 540', '§ 540', '§ 2']

Mietrecht: Das Wichtigste im Überblick
Sie sind hier: Mietminderung / Mietrecht – Mietvertrag, Mietrechtsreform & Co.
Mietrecht – Mietvertrag, Mietrechtsreform & Co.
Deutsches Mietrecht umfasst alle Gesetze, welche die Rechte und Pflichten vom Vermieter und vom Mieter beschreiben.
Eine Wohnung kann ein Rückzugsort sein, ein Raum, in dem der Mensch ungestört sein kann oder Ruhe findet. Ein Refugium, in dem Selbstverwirklichung stattfinden kann.
In der Wohnung verbringen die meisten einen Großteil ihrer Zeit außerhalb der Arbeit oder Schule. Es ist ein Platz zum Schlafen, Essen und Leben. Deshalb verwundert es auch nicht, dass gerade in Bezug auf das Mietrecht immer wieder Fragen auftauchen. In kaum einem anderen Rechtsgebiet gibt es so viele Gerichtsverfahren.
Das Thema „Miete“ ist vor allem im urbanen Raum in den letzten Jahren aktueller denn je. Die einen fragen sich schon bei der Suche nach einem neuen Mietverhältnis, wie sie ihre Bonität gegenüber potentiellen Vermietern nachweisen können. Müssen sie Bürgschaft und Kaution gleichermaßen in Kauf nehmen? Wann sind Mieterhöhungen zulässig? Wie funktioniert die Mietpreisbremse? Müssen Sie sich der Gentrifizierung sowie Luxussanierungen ergeben?
Im folgenden Ratgeber finden Sie umfangreiche Informationen zum vielgestaltigen und sehr komplexen Rechtsgebiet „Mietrecht“.
1 Allgemeines: Was ist unter dem Mietrecht zu verstehen?
1.2 Mietrechtsreform
1.3 Mietvertrag: Was ist enthalten?
1.3.1 Checkliste: Inhalt eines Mietvertrags
2 Häufige Probleme im Bereich Mietrecht
2.1 Kündigung und Kündigungsfristen gemäß Mietrecht
2.1.1 Ordentliche Kündigung
2.1.1.1 Sonderkündigungsrecht für den Mieter
2.1.2 Außerordentliche Kündigung
2.1.2.1 Beispiel: Zahlungsverzug seitens des Mieters
2.1.3 Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
2.2 Die Wohnungsübergabe oder was nach dem Auszug zu tun ist
2.2.1 Mietkaution
2.2.1.1 Inhalt einer Kautionsabrechnung
2.2.2 Was sagt das Mietrecht zum Thema „Schönheitsreparaturen“?
2.2.2.1 Kleinreparaturen
3 Was ist rechtens und was nicht im Mietrecht? – Beispiele
3.2 Schimmel
3.4 Untervermietung und Besucher
3.4.1 Die Wandlung vom Besucher zum Untermieter
3.5 Was beinhaltet das Mietrecht zum Thema „Nachmieter“
3.7 Wie sind im aktuellen Mietrecht die Nebenkosten einer Wohnung geregelt?
Allgemeines: Was ist unter dem Mietrecht zu verstehen?
Grundsätzlich ist unter dem Mietrecht ein Rechtsgebiet innerhalb des deutschen Rechtssystems zu verstehen. Es beschreibt die Gesamtheit von Gesetzen, welche die Rechte und Pflichten sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter definieren und festlegen.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das Mietrecht manifestiert; in den §§ 535 bis 580 a.
Das Mietrecht trägt zur Funktionsfähigkeit von Wohnungsmärkten sowie zum Ausgleich der Interessen zwischen Mietern und Vermietern bei. Des Weiteren ermöglicht das Mietrecht eine zukunftsfähige Fortentwicklung im Bereich der Wohnungsbestände.
Heutzutage gilt im gesamten Bundesgebiet ein einheitliches Mietrecht, dessen rechtliche Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden ist. In den §§ 535 bis 580a BGB sind alle Belange, die das Mietrecht betreffen, verankert. Im Mittelpunkt steht dabei der Schutz des Mieters vor willkürlichen Maßnahmen durch den Vermieter. Somit ist das Mietrecht vor allem als Wohnraummieterschutz zu verstehen.
Obwohl das Mietrecht dort in vielen Details beschrieben ist, kommt es dennoch immer wieder zu Unstimmigkeiten und Streitigkeiten. Vor allem für den Mieter sind die Auseinandersetzungen diesbezüglich besonders schwierig, da der Mietvertrag und die Fragen zur Miete den Lebensmittelpunkt betreffen. Somit spielen die Emotionen bei derartigen Rechtsstreits oder Gerichtsverfahren eine besondere Rolle.
Desto wichtiger ist es, sich mit den unterschiedlichen Aspekten und den Einzelheiten vom Mietrecht zu beschäftigen. Im Zweifel macht es Sinn, einen Rechtsanwalt für Mietrecht anzufragen, der Sie als Mieter fundiert beraten kann.
Das Gewerbemietrecht ist kein eigenständiges Rechtsgebiet, sondern fußt auf denselben Paragraphen im BGB wie das allgemeine Mietrecht. Dennoch sei an dieser Stelle auf ein paar Besonderheiten hinzuweisen:
Die Gewerberäume dürfen nur zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden.
Ein Kündigungsschutz existiert im Gewerbemietrecht nicht. Damit können auch Kündigungsfristen frei vereinbart werden. Erfolgen derartige Bestimmungen nicht, gelten die gesetzlichen Fristen einer ordentlichen Kündigung (siehe § 580a BGB).
Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn sie vertraglich vereinbart wurde.
Die Mietminderung sowie der Schadensersatz können eingeschränkt und sogar ausgeschlossen werden.
Eine Beschränkung der Kaution auf drei Monatsmieten besteht nicht. Deren Verzinsung kann jedoch wirksam ausgeschlossen werden.
Im Mietrecht „Gewerbe“ kann der Vermieter zur Gewährung vom Konkurrenzschutz verpflichtet sein. Dies ist auch ohne spezielle Vereinbarungen möglich.
Wie bereits erwähnt bildet für das Mietrecht das BGB die rechtliche Grundlage (§§ 535 bis 580a).
Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 – 548)
Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 – 555) mit:
Allgemeine Vorschriften (§§ 549 – 555)
Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a – 555f)
Die Miete (§§ 556 – 561) mit:
Vereinbarungen über die Miete (§§ 556 – 556c)
Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d – 556g)
Regelungen über die Miethöhe (§§ 557 – 561)
Pfandrechte des Vermieters (§§ 562 – 562d)
Wechsel der Vertragsparteien (§§ 563 – 567b)
Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 568 – 576b)
Allgemeine Vorschriften (§§ 568 – 572)
Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit (§§ 573 – 574c)
Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit (§§ 575 – 575a)
Werkwohnungen (§§ 576 – 576b)
Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (§§ 577 – 577a)
Mietverhältnisse über andere Sachen (§§ 578 – 580a)
Ein neues Mietrecht war notwendig, um die gesetzlichen Vorgaben an die aktuelle Mietsituation anzupassen. Doch sie war und ist nicht ganz unumstritten.
Die Mietrechtsreform besteht seit 2013 und betrifft in erster Linie Modernisierungsmaßnahmen.
Seit nunmehr einigen Jahren hat das reformierte Mietrecht seine Gültigkeit, das 2013 in Kraft getreten ist. Die Reform betrifft einige einzelne Aspekte des Mietrechts. An dieser Stelle wird jedoch nur auf die Modernisierungsmaßnahmen und die Räumung eingegangen.
Durch das neue Mietrecht ist die Durchsetzbarkeit energetischer Sanierungsmaßnahmen seitens des Vermieters erleichtert. Vor allem in Bezug auf die Mietminderung bei einer derartigen Sanierung ist zu beachten, dass für drei Monate eine Mietreduktion ausgeschlossen ist. Der Mieter muss für diesen Zeitraum auftretende Unannehmlichkeiten hinnehmen.
Eine Mieterhöhung ist laut Mietrecht in diesem Zusammenhang auch möglich.
Daneben wurde die sogenannte Berliner Räumung im deutschen Mietrecht verankert. Dabei erfolgt die Zwangsräumung durch den bloßen Austausch der Schlösser. Das senkt vornehmlich die Kosten, das der Hausrat weder abtransportiert noch verwahrt werden muss.
Mietvertrag: Was ist enthalten?
Im Mittelpunkt des Mietrechts steht der Mietvertrag, der auch immer wieder Dreh- und Angelpunkt der Auseinandersetzungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter ist. Dabei geht es vor allem darum, was enthalten sein muss, welche Klauseln rechtlich zulässig und welche eigentlich vollkommen unwirksam sind.
Zunächst sei festzuhalten, dass der Mietvertrag eine gegenseitige Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien ist. Dabei erfolgt eine zeitweise Gebrauchsüberlassung gegen ein vereinbartes Entgelt. Der Vermieter gewährt demnach dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache und der Mieter zahlt die Miete.
Diese Hauptpflichten des Vermieters und des Mieters sind im § 535 BGB dargestellt:
Neben diesen grundlegenden Pflichten sollte ein Mietvertrag bestimmte Regelungen und Angaben enthalten. Dabei gilt: Je detaillierter ein Mietvertrag ist, desto weniger Streitigkeiten entstehen, da beide Mietparteien genau wissen, worauf sie sich einlassen.
Grundlegende Angaben wie die Personalien zu den vertragsschließenden Personen sind dahingehend zu beachten, da es vorkommen kann, dass es mehr als einen Mieter gibt oder sich dies im Laufe des Mietverhältnisses ändert.
Des Weiteren sind auch nähere Angaben zur Wohnung beziehungsweise Mietsache selbst wichtig. Das betrifft nicht nur die Anschrift, sondern auch die Anzahl und Art der Zimmer. Zudem ist es auch üblich, dass die Lage der Wohnung innerhalb des Mietgebäudes angegeben wird. Die Beschreibung der Wohnfläche ist eher optional, findet sich aber mittlerweile in den meisten Standardverträgen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Angaben auch wirklich stimmen. Andernfalls ist eine Mietminderung in einem solchen Fall möglich.
Im aktuellen Mietrecht besitzt der Mietvertrag einige standardisierte Komponenten.
Daneben werden üblicherweise auch Angaben zur Mietzeit, Kündigung und natürlich zur Miethöhe selbst gemacht. Erfolgen hierzu keine Ausführungen, bedeutet dies nicht, dass die Verträge unwirksam sind. In diesem Fall ist von Folgendem auszugehen:
Die Dauer des Mietverhältnisses ist unbefristet.
Die Höhe der Miete ist nach den ortsüblichen Mieten zu entrichten.
Schließlich enthalten standardmäßige Mietverträge Klauseln zum Nachmieter, zur Tierhaltung, in Bezug auf die Vollmachten sowie auf Schönheits- oder Kleinreparaturen.
Abschließend muss darauf hingewiesen werden, dass bezüglich der Form keine gesetzlichen Vorschriften existieren. Ein Mietvertrag muss nur bei einem längeren Zeitraum (mehr als ein Jahr) in schriftlicher Form geschlossen werden.
Die jeweiligen Exemplare müssen identisch sein, aber es bedarf nur der jeweils anderen Unterschrift der Vertragsparteien.
Checkliste: Inhalt eines Mietvertrags
Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Elemente zusammengestellt, die ein Mietvertrag standardmäßig aktuell beinhaltet (Mietvertrag – Checkliste)
Angaben zu den Parteien des Mietvertrags
Beschreibung des Mietobjekts, inklusive Anschrift, Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, Anzahl der Zimmer und Art der Zimmer (mögliche Angabe zur Wohnfläche)
Klausel zum Nachmieter
Höhe und Zahlungsbedingungen der Miete (Grundmiete und Nebenkosten)
Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen
Klausel zu Vollmacht
Häufige Probleme im Bereich Mietrecht
Im Folgenden möchte der Ratgeber Sie durch ein paar wichtige Aspekte des Mietrechts geleiten, die immer wieder Fragen aufwerfen und Anlass zum Streit sein können.
Wie sollte eine Kündigung vom Mietvertrag rechtlich einwandfrei ablaufen? Was ist laut Mietrecht beim Auszug zu beachten? Und was sieht das Mietrecht bezüglich der Heizung oder eines Schimmelbefalls vor?
Kündigung und Kündigungsfristen gemäß Mietrecht
Generell kann im Mietrecht die Kündigung in drei Varianten auftreten:
Außerordentlich mit gesetzlicher Frist
In allen Fällen sollten Mieter und Vermieter darauf achten, dass eine Kündigung immer schriftlich erfolgen sollte. Außerdem muss sie unterschrieben werden und als Kündigungsschreiben erkennbar sein.
Vor allem wenn Sie als Mieter kündigen möchten, ist auf ein paar grundlegende Aspekte zu achten.
Hier eine Liste von Schritte, die sie nicht auslassen sollten für einen reibungslosen Ablauf:
An alle Vermieter adressieren.
Von allen Mietern unterschreiben lassen.
Versenden per Einschreiben.
Bei persönlicher Abgabe unbedingt einen Zeugen mitnehmen.
Allen Personen auf Vermieterseite eine Ausfertigung zukommen lassen.
Eine ordentliche Kündigung ist laut Mietrecht nur bei einem unbefristeten Verhältnis möglich. Dabei sind eine bestimmte Form sowie Kündigungsfristen einzuhalten.
Die Frist liegt bei drei Monaten. Andere Regelungen können individuell im Vertrag vereinbart werden. Diese darf jedoch nicht zum Nachteil für den Mieter ausfallen.
Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen darauf achten, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgt.
Dazu heißt es im § 573c BGB:
Für den Vermieter ist zudem einschränkend vorgeschrieben, dass er ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ hat. Laut Mietrecht ist die Mieterhöhung davon ausgeschlossen.
Im Mietrecht in Deutschland ist Eigenbedarf ein häufiger Grund für eine Kündigung.
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Folgende Beweggründe sind laut Mietrecht zulässig (siehe § 573 BGB):
Verletzung der vertraglichen Pflichten seitens des Mieters
Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks
Außerdem verlängern sich die Fristen, wenn die Kündigung vom Vermieter ausgeht; nach fünf beziehungsweise acht Jahren um drei oder sechs Monate.
Im Übrigen gehört im Mietrecht Eigenbedarf zu den häufigsten Kündigungsgründen überhaupt. Oft werden diesbezüglich Verhandlungen geführt. Das Nachweisen des Eigenbedarfs ist Dreh- und Angelpunkt vieler Auseinandersetzungen.
Als Mieter können Sie sich lediglich mit einem Einspruch gegen die Kündigung wehren. In den meisten Fällen lohnt es sich dann, einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten.
Wichtig! Eine ordentliche Kündigung ist bei einem befristeten Mietverhältnis ausgeschlossen.
Mieter können sich von der dreimonatigen im Mietrecht verankerten Kündigungsfrist befreien, wenn eine Mieterhöhung erfolgt ist und diese über der ortsüblichen Miete liegt. Nach dem Zugang des Verlangens ebenjener kann mit Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Außerdem braucht der Mieter die erhöhte Miete dann nicht zahlen.
Ein weiterer Grund für diesen Sonderfall besteht, wenn eine durch den Vermieter eingeleitete Modernisierung erfolgt. Nachdem die Modernisierungsmitteilung eingetroffen ist, kann der Mieter zum Ende des darauffolgenden Monats kündigen.
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es sowohl für den Mieter als auch den Vermieter die Möglichkeit, eine außerordentliche Kündigung zu veranlassen. Dabei ist hervorzuheben, dass im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung auch ein befristeter Vertrag gekündigt werden kann.
Im Mietrecht kann die fristlose Kündigung vom Mieter oder auch vom Vermieter ausgehen.
Das Wichtigste bei der außerordentlichen Kündigung ist, dass ein wichtiger beziehungsweise gravierender Grund vorliegt, der das weitere Wohnen unmöglich macht.
Die Generalklausel dazu finden Sie im § 543 BGB. Dort wird verdeutlicht, dass die Situation unzumutbar sein muss, auch unter Abwägung aller Faktoren und unter Berücksichtigung der Gesamtsituation, inklusive der jeweiligen Interessen.
Dabei spielt der Umfang des Verschuldens vom Mieter und vom Vermieter eine Rolle.
In der Regel geht einer Kündigung aus wichtigem Grund eine Abmahnung voraus, damit wird die jeweils andere Vertragspartei zum Tun oder Unterlassen aufgefordert. Eine Fristsetzung ist hier üblich. Wird der Aufforderung nicht nachgekommen und der Mieter oder Vermieter geraten in Verzug, drohen weitere rechtliche Schritte.
Laut Mietrecht sollte eine Abmahnung in erster Linie auf ein vertrags- oder rechtswidriges Verhalten aufmerksam machen. Eine sofortige Kündigung ist damit eher die Ausnahme. Falls Sie dennoch Probleme haben sollten, lohnt sich der Gang zur Rechtsberatung für Mietrecht. Unterstützung finden Sie unter anderem bei ansässigen Mietervereinen oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht.
Im Mietrecht ist keine bestimmte Form der Abmahnung vorgeschrieben. Damit ist auch eine mündliche Abmahnung zulässig. In diesem Falle stellt sich jedoch die Frage nach der Nachweisbarkeit.
In jedem Falle sollte eine Abmahnung gemäß Mietrecht als solche eindeutig erkennbar sein. Das schließt auch den Hinweis ein, dass eine Nichtbefolgung mietrechtliche Folgen hat, wie eine Kündigung.
Insgesamt muss eine Abmahnung klar und nachvollziehbar für den Empfänger sein. Hierbei ist von zentraler Bedeutung, dass eine detaillierte Beschreibung des Fehlverhaltens sowie der Vertragsverletzung erfolgt.
Wichtig! Die Anzahl von Abmahnungen für eine wirksame Kündigung ist rechtlich nicht vorgeschrieben, das heißt, dass auch eine einzige Abmahnung zur endgültigen Kündigung führen kann.
Die außerordentliche Kündigung ist demnach erst nach einem erfolglosen Ablauf einer Abmahnung zulässig und rechtens.
Zahlungsverzug bedeutet im Mietrecht meist eine Kündigung.
Bei den folgenden Umständen besteht eine Ausnahme von dieser Regel (siehe § 543 Abs. 3):
Frist oder Abmahnung sind nicht erfolgsversprechend
Ernstliche und endgültige Verweigerung der Abhilfe
Beseitigung in angemessener Frist erscheint unmöglich
Abmahnung erscheint ungeeignet bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache
Vertrauensverhältnis dauerhaft gestört
Nach Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter ist die sofortige Kündigung dann gerechtfertigt. Dabei ist ein erheblicher Mietrückstand ein wichtiger Grund gemäß Gesetz.
Sollten Sie gegen eine Abmahnung oder fristlose Kündigung vorgehen wollen, lassen Sie sich von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten.
Beispiel: Zahlungsverzug seitens des Mieters
Ein Zahlungsverzug besteht immer dann, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils dieser in Verzug ist. Das bedeutet, ein Rückstand besteht nach zwei nicht gezahlten Monatsmieten. Im anderen Fall wurde in zwei Monaten ein großer Anteil der Miete nicht überwiesen. Dies trifft sogar dann zu, wenn mindestens die Monatsmiete zuzüglich einem Cent aussteht.
Wichtig! Ein einmaliger Zahlungsrückstand berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung seitens des Vermieters.
Das Mietrecht ermöglicht die fristlose Kündigung. Doch daneben gibt es auch die außerordentliche Kündigung unter Einhaltung gesetzlicher Fristen.
Diese ist sowohl bei unbefristeten Mietverhältnissen als auch bei Zeitmietverträgen möglich. Dabei ist zu beachten, dass in erster Linie der Vermieter ein berechtigtes Interesse darlegen muss, um diese Form der Kündigung zu erwirken.
Es existieren hierfür jedoch keine besonderen Fristen, sondern diese richten sich nach den gesetzlichen Kündigungsfristen, die auch bei einer ordentlichen Kündigung gelten; drei Monate für den Mieter und die asymmetrischen für den Vermieter.
Folgende Anwendungsbereiche umfasst die außerordentliche Kündigung mit gesetzlichen Fristen:
Mietverträge von mehr als 30 Jahren
Untervermietung beziehungsweise Gebrauchsüberlassung an Dritte
Die Wohnungsübergabe oder was nach dem Auszug zu tun ist
Neben der Kündigung trägt auch die Wohnungsübergabe ein hohes Konfliktpotenzial in sich. Dabei geht es vor allem um die Frage der Mietkaution. Wird die Kaution in voller Höhe zurückgezahlt, wenn Beschädigungen an der Ausstattung vorliegen? Müssen die Wände beim Auszug vollständig geweißt werden?
Im Mietrecht ist die Wohnungsübergabe mit einigen Hindernissen behaftet.
Eine Vielzahl an Gerichtsurteilen dreht sich um den Aspekt der Kaution und der Frage, in welchen Situationen diese einbehalten werden darf oder eben nicht.
Laut Mietrecht beschreibt die Kaution (§ 551 BGB) vor allem bei preisfreiem Wohnen eine Mietsicherheit, die der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten leisten muss.
Sie darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete (Kaltmiete) umfassen. Des Weiteren ist festgelegt, dass der Vermieter diese Summe bei einem Kreditinstitut anlegen muss mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und bei den üblichen Zinssätzen.
Wichtig! Die Mietkaution ist ausschließlich für die Sicherung der Forderungen seitens des Vermieters gedacht und bezieht nur auf das konkrete Mietverhältnis. Das juristische Stichwort ist hier: Zweckbindung der Mietkaution.
Eine Kaution kann gemäß Mietrecht Folgendes absichern:
Ersatz für ausbleibende Schönheitsreparaturen
Schadensersatz – Schäden in der Wohnung
An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass die Durchführung von einfachen Renovierungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen im Vertrag vereinbart sein müssen, damit die selbigen bei Nicht-Ausführung zum Einbehalten der Kaution führen.
Des Weiteren darf es sich ausschließlich um Schäden handeln, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Eine Ausnahme besteht lediglich bei preisgebundenem Wohnraum. Dabei können nur Ansprüche bei unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden geltend gemacht werden.
Schließlich muss noch die Frage geklärt werden, wie lange ein Vermieter die Mietkaution einbehalten darf. Viele Mieter warten nämlich mehrere Monate auf ihre Kaution und leben bereits in der neuen Wohnung.
Grundsätzlich muss dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist eingeräumt werden, in der prüfen kann, ob Forderungen gegenüber dem Mieter noch ausstehen. Der Zeitrahmen richtet sich nach dem individuellen Fall und ist rechtlich nicht festgelegt.
Sobald keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden können, muss die Mietsicherheit zurückgezahlt werden. Das gilt auch in all jenen Situationen, in denen die Ansprüche bereits verjährt sind. Hierbei gilt laut § 548 BGB eine Frist von sechs Monaten. Dieser Paragraph gilt jedoch nur bei Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Andere Ansprüche, wie ein Zahlungsrückstand, verjähren erst nach drei Jahren.
Im Mietrecht führt die Kaution regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter.
Besonders komplex ist das Thema der Kaution im Zusammenhang mit einer Nachforderung bei der Betriebskostenabrechnung. Denn derartige Ansprüche werden erst mit der Abrechnung fällig.
Das Gesetz regelt dies nur insofern, dass spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung auszustellen ist. Doch das kann nicht immer praktikabel sein und unter Umständen eine enorme Wartezeit für den Mieter bedeuten. Das Problematische ist an dieser Stelle, dass es bis dato auch noch keine einheitliche Rechtsprechung diesbezüglich existiert.
Es ist lediglich die Rede von einer angemessenen Frist sowie von Zumutbarkeit.
Wichtig! Gerade in Bezug auf den Zeitpunkt der Rückzahlung ist darauf zu achten, dass der Vermieter nicht willkürlich Fristen und Zeitpunkt festlegen darf, auch nicht im Mietvertrag selbst, wenn diese zum Nachteil des Mieters ausfallen.
Viele Regelungen im Mietrecht sind von verschiedenen Urteilen des Bundesgerichtshofs geprägt. Deshalb wurde auch bezüglich der Kaution vom BGH festgelegt, dass nur ein Teil der Mietkaution zurückbehalten werden darf, wenn der Vermieter Nachforderungen stellt.
Inhalt einer Kautionsabrechnung
Die Kautionssumme muss nicht nur vom Vermieter zurückgezahlt werden, solange keine Ansprüche gelten gemacht werden können, sondern es bedarf auch einer richtigen Abrechnung. Bei einer Barkaution müssen folgende Elemente enthalten sein:
Kapitalertragssteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, welche die Bank einbehalten hat
Wichtig! Die Gegenforderungen seitens des Vermieters müssen für den Mieter nachvollziehbar und eindeutig dargelegt werden. Das bedeutet der Grund sowie die Höhe müssen genau aufgeführt werden. An dieser Stelle können Rechnungen zur Beseitigung von Schäden oder Kosten, die im Zusammenhang mit einer Räumung entstehen, angebracht sein.
Was sagt das Mietrecht zum Thema „Schönheitsreparaturen“?
Viele gehen davon aus, dass laut Mietrecht bei einem Auszug eine Renovierung ansteht. Doch inwieweit das zutrifft und was unter einer Schönheits- oder einer Kleinreparaturen zu verstehen ist, finden Sie im folgenden Abschnitt.
Vorab ist festzuhalten, dass im Mietrecht eine Rückgabepflicht nach § 546 BGB besteht. Dies besagt, dass der Mieter die Wohnung unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben muss. Das schließt die Rückgabe sämtlicher Schlüssel und Gegenstände, die laut Mietvertrag zur Wohnung gehören mit ein.
Kommt es bei der Übergabe zu Verzögerungen, muss der Mieter für Verzugsschäden aufkommen und ist außerdem weiterhin für die Mietsache verantwortlich.
Gemäß deutschem Mietrecht muss bei Wohnungsübergabe ein ordnungsgemäßer Zustand vorliegen. Das bedeutet in aller Regel zunächst einmal nur, dass die Wohnung besenrein sein muss und alle groben Verschmutzungen beseitigt werden müssen.
Somit hat laut Mietrecht nicht immer eine Renovierung bei einem Auszug zu erfolgen. Vor allem dann nicht, wenn Sie als Mieter kaum etwas verändert haben. Abnutzungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung sind nicht zwangsläufig auszubessern. Gerade an diesem Punkt kommt es sehr häufig zu Konflikten zwischen den Vertragsparteien, deshalb ist darauf zu achten, wie bereits erwähnt, dass der Mietvertrag ausreichend detailliert ist.
Im Mietrecht ist die Schönheitsreparatur nicht eindeutig definiert.
In diesem Zusammenhang wird immer von sogenannten Schönheitsreparaturen gesprochen. Dabei ist der Begriff etwas irreführend, da es sich strenggenommen nicht um Reparaturen handelt, sondern um Ausbesserungen oder rein dekorative Maßnahmen. Lediglich oberflächliche Schäden werden behoben.
Derartige Maßnahmen können bei Beendigung eines Mietverhältnisses relevant sein, aber auch während der Mietzeit. Denn letztlich dienen Schönheitsreparaturen der Instandhaltung eines Mietobjekts. Für die Instandhaltung ist gesetzlich in erster Linie der Vermieter verpflichtet.
Eine genaue gesetzliche Festlegung, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, gibt es aktuell im BGB nicht. Lediglich im § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung werden diese näher beleuchtet.
Dort heißt es im § 28 Abs. 4:
[…]Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Viele Mieter gehen davon aus, dass sie laut Mietrecht Schönheitsreparaturen in jedem Falle übernehmen müssen. Das stimmt jedoch nicht ganz. Denn eigentlich gilt nur für den Vermieter eine Instandhaltungspflicht. Da es ein sogenanntes abdingbares Recht ist, wird in den meisten Fällen diese Pflicht auf den Mieter übertragen.
Neben den Schönheitsreparaturen gibt es im deutschen Mietrecht auch die Kleinreparaturen. Darunter sind all jene Maßnahmen zu verstehen, die kleinere Schäden an Einrichtungen oder Vorrichtungen in der Mietwohnung beheben. Die sogenannte Kleinreparaturklausel findet sich in zahlreichen Mietverträgen. Sie legt fest, welche Partei die Kosten dafür tragen muss. Denn ist zwar üblich, dass der Mieter auf eigene Kosten Kleinreparaturen übernehmen muss, aber es besteht diesbezüglich kein Gewohnheitsrecht.
Die Maßnahmen betreffen vor allem Teile in der Wohnung, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Das können unter anderem Türgriffe, Wasserhähne oder Lichtschalter sein.
Was ist rechtens und was nicht im Mietrecht? – Beispiele
Zwar sind die Kündigung und die Abläufe bei der Wohnungsübergabe Auslöser für etliche Gerichtsverfahren, aber auch andere Belange im Mietrecht wie Schimmel oder Lärmbelästigung sind Ausgangspunkt für zähe Verhandlungen und Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter.
Im Folgenden haben wir eine kleine Übersicht über die häufigsten Knackpunkte im Mietrecht für Sie zusammengestellt.
Gerade eine gut temperierte Wohnung ist ein ausschlaggebender Faktor, um sich wirklich wohlzufühlen. Die sogenannte Wohlfühltemperatur ist zwar bei jeden Menschen etwas anders. Dennoch ist davon auszugehen, dass Mitteleuropäer 20 bis 22 Grad Celsius als angenehm empfinden. Demnach sollte auch die Mindesttemperatur in einer Wohnung in diesem Bereich liegen.
Zwar ist eine leichte Herabsenkung während der Nachtstunden zulässig, aber Klauseln, die zum Nachteil für den Mieter ausfallen, sind diesbezüglich unwirksam.
Während der üblichen Heizperiode zwischen Oktober und April sollte eine derartige Raumtemperatur gewährleistet werden. Ist dies nicht der Fall, haben Sie als Mieter die Möglichkeit der Mietminderung bei einem Heizungsausfall. Denn diese bedarf eines erheblichen Wohnungsmangels, der in einem solchen Fall vorliegt. Die Chancen für eine Mietminderung bei einer defekten Heizung sind meist nicht schlecht.
Vor allem feuchte Wände und Schimmel sind immer wieder Anlass für Beschwerden und Verfahren zur Mietminderung. Sie sind in der Regel auch ein erheblicher Wohnmangel, der eine Minderung rechtfertigt.
Laut Mietrecht ist Schimmel ist ein Mangel, der zu einer Mietminderung führen kann.
Schimmelpilz in der Wohnung ist unangenehm und gesundheitsgefährdend. Damit ist ein schnelles Reagieren erforderlich.
Doch es muss geklärt werden, worin die Ursache liegt. Denn ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters kann ebenso zum Schimmelbefall führen wie bauliche Mängel, die der Vermieter verantworten muss.
Im Falle einer Gesundheitsgefährdung hat der Mieter auch das Recht auf eine fristlose Kündigung.
Das Mietrecht ist bei Schimmel, wie bei vielen anderen Mietminderungsgründen, nicht sehr aussagekräftig. Das liegt jedoch daran, dass der Einzelfall in diesen Situationen entscheidend ist. Eine pauschalisierte Aussage ist so gut wie unmöglich. Deshalb können Mietminderungstabellen auch nur als Orientierungshilfe dienen.
Vor allem Hunde und Katzen sind aus den deutschen Haushalten kaum noch wegzudenken. Gerade in Bezug auf die Haustierhaltung im Rahmen des Mietrechts landen sie im übertragenen Sinne auch immer wieder vor Gericht.
In diesem Bereich haben in erster Linie BGH-Urteile das Mietrecht bestimmt und geformt. Denn grundsätzlich gilt, dass kein pauschales Tierhaltungsverbot unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen gilt. Zudem wurde entschieden, dass Kleintiere immer gehalten werden dürfen. Schließlich, und das sollte immer berücksichtigt werden, sollte eine Interessenabwägung stattfinden. Das impliziert auch eine kommunikative Auseinandersetzung zwischen den Vertragsparteien.
Da das Mietrecht zum Thema „Haustiere“ keine weiteren Angaben macht, müssen sich Mieter auf verschiedene Urteile aus der Vergangenheit berufen.
Bei der Interessenabwägung und der Einzelfalleinschätzung sind folgende Punkte zu berücksichtigen und berufen sich auf ein BGH-Urteil (14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23):
Das Mietrecht zum Thema “Haustiere” ist nicht aussagekräftig. Mieter müssen sich auf Urteile verlassen.
Weitere Tiere in der Wohnung oder im Haus
Soziales Umfeld des Mietobjekts
Anfälligkeit der Wohnung
Zuverlässigkeit des Mieters
Etwaige Tierhaarallergien anderer Bewohner
Gleichbehandlungspflicht des Vermieters
Besondere Begebenheiten (Blinden- oder Therapiehund)
An dieser Liste ist zu erkennen, dass das Problem überwiegend im Bereich Mietrecht bei der Hundehaltung auftritt. Dabei entsteht vor allem zwischen den Bewohnern und einzelnen Mietparteien immer wieder Zank.
Untervermietung und Besucher
Gerade in Universitätsstädten oder generell in Ballungsgebieten, wo die Nachfrage nach Wohnraum stetig steigend ist, steht die Frage nach der Untervermietung im Raum.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass gemäß Mietrecht, dann eine Untervermietung vorliegt, wenn ein Mieter seine Mietwohnung komplett oder nur teilweise an einen Dritten gegen Entgelt überlässt. In diesem Zusammenhang bestehen zwei Mietverträge.
Wichtig! Nach aktuellem Mietrecht ist der Untermieter eindeutig von der Gebrauchsüberlassung sowie vom Besuch abzugrenzen.
Eine Gebrauchsüberlassung trifft dann zu, wenn Sie als Mieter Ihren Lebensgefährten oder Partner in der Wohnung aufnehmen.
Dies unterscheidet sich insofern von der Untervermietung, dass ein Untermieter an den Hauptmieter Miete zahlt und zu mindestens einen Teil der Wohnung zur alleinigen Nutzung zur Verfügung hat. Die Abgrenzung kann vor allem im Einzelfall durchaus kompliziert sein.
In jedem Falle ist darauf zu achten, dass eine Untervermietung vom Vermieter genehmigt werden muss. Das Mietrecht ist diesbezüglich eindeutig.
Unter § 540 BGB ist folgende Ausführung zu finden:
Dies zeigt nebenbei auch, dass das Gesetz selbst keine klare Unterscheidung zwischen dem Überlassen und dem Untervermieten an Dritte vorgibt. Sie müssen keine Erlaubnis einholen, wenn dies klar im Mietvertrag aufgeführt ist.
Die Wandlung vom Besucher zum Untermieter
Besuch in der eigenen Wohnung zu empfangen, gehört zum Persönlichkeitsrecht eines jeden und darf auch nicht beschränkt werden. Demnach ist laut Mietrecht der Besuch grundsätzlich erlaubt. Doch wie bei jeder Regel gibt es auch hier Ausnahmen.
Vor allem wenn Einzelpersonen auffällig geworden sind und den Hausfrieden wiederholt gestört haben, kann der Vermieter das Betreten des Hauses durch diese Person verbieten. Eine allgemeingültige Klausel im Mietvertrag diesbezüglich ist unwirksam. Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn in Ihrem Vertrag ein Passus enthalten ist, der Ihnen vorschreibt, wann der Besuch wieder gehen sollte.
Außerdem greift die Ausnahme, wenn der Besuch zu einem Dauergast avanciert. Generell darf ein Besucher zwar ohne Einwilligung des Vermieters in der Wohnung verbleiben, aber nur bis zu einer bestimmten Grenze. Insbesondere wenn sich der Dauergast bereits umgemeldet hat oder die Schilder am Briefkasten oder an der Klingel geändert wurden, ist davon auszugehen, dass diesem ein Mitgebrauch eingeräumt wurde. Gemäß § 540 BGB ist dies nicht zulässig und kann zu einer Abmahnung führen; im schlimmsten Fall zu einer Kündigung.
Wichtig! Eltern, Kinder oder Geschwister können auch ohne Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden. Doch es darf zu keiner Überbelegung kommen. Dabei ist wiederum der Einzelfall entscheidend.
Was beinhaltet das Mietrecht zum Thema „Nachmieter“
Grundsätzlich ist laut Mietrecht der Nachmieter vom Vermieter frei wählbar.
Zunächst einmal muss an dieser Stelle mit dem Irrtum aufgeräumt werden, dass ein Mieter ohne Berücksichtigung der Kündigungsfristen einfach drei Nachmieter vorschlägt und vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen wird.
Mieter ziehen dies in Betracht, wenn eine vorzeitige Auflösung beabsichtigt wird, zum Beispiel bei einem befristeten Mietverhältnis oder um die Fristen zu verkürzen.
Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, den neuen Mieter frei auszuwählen und eventuell auch neue Vertragsbedingungen mit diesem auszuhandeln.
Eine vorzeitige Vertragsaufhebung ist nur dann zulässig, wenn der Mieter einen wichtigen Grund beziehungsweise ein berechtigtes Interesse vorbringen kann. In diesem Falle muss zudem der Nachmieter zumutbar und geeignet sein. Trifft dies zu, kann der Vermieter wiederum nur aus einem wichtigen Grund den vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen.
Es muss auch nur ein Nachmieter seitens des Mieters laut geltendem Mietrecht vorgeschlagen werden, nicht drei.
Folgende Punkte können ein berechtigtes Interesse des Mieters sein:
Berufliche Versetzung beziehungsweise zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel
Notwendigkeit eines Umzugs in das Alters- oder Pflegeheim
Einschränkend hierzu sei anzumerken, dass das Stellen eines Nachmieters vor allem bei befristeten Mietverträgen wirksam ist sowie bei Altverträgen mit langen Kündigungsfristen. In allen anderen Fällen wurde in der Vergangenheit lediglich in Ausnahmen diesem Vorgehen zugestimmt.
Verkehrslärm, Baulärm, die Party von nebenan oder eine zu laute Unterhaltung auf dem Balkon der Nachbarn. Die Geräusche, die einen Mieter nerven können, sind vielfältig. Dabei spielt die subjektive Wahrnehmung eine zentrale Rolle. Denn nicht jeder empfindet Lautstärke gleich.
Lärm und Lärmbelästigung sind Inhalt zahlreicher Verhandlungen und diverser Streitigkeiten vor allem zwischen den Mietparteien.
In der Vergangenheit sind im Namen vom Mietrecht bezüglich der Lärmbelästigung einige Urteile ergangen, die an dieser Stelle nur kurz in ihrer Quintessenz dargelegt werden.
Grundsätzlich ist zu unterscheiden, wo sich die Geräuschquelle befindet, ob der Lärm von draußen kommt oder die Ruhestörung durch die Nachbarn erfolgt. Liegt eine dauerhafte Beeinträchtigung der Wohnqualität vor, kann eine Mietminderung oder gar eine Kündigung seitens des Mieters in Betracht gezogen werden.
Besteht ein nicht unerheblicher Mangel in der Wohnung, tritt Kraft des Gesetzes eine Mietminderung ein. Der Mangel sollte dem Vermieter angezeigt werden, damit er diesen beheben kann. Für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, kann die Miete gekürzt werden. Dabei können sogenannte Mietminderungstabellen hilfreich sein.
Vor allem in Bezug auf die Mietminderung bei Lärmbelästigung ist ein Lärmprotokoll sinnvoll, damit können Sie den erheblichen Mangel an der Gebrauchstauglichkeit ihrer Wohnung nachweisen. Laut Mietrecht ist eine Mietminderung aber nicht der einzige Weg. Sie haben auch das Recht auf Zurückbehaltung.
Unwesentliche Beeinträchtigungen, die in einem Mehrfamilienhaus in Bezug auf Lärm vorkommen, sind in der Regel hinzunehmen. Dabei sollte jede Mietpartei auf die Zimmerlautstärke achten. Sie ist die Richtgröße in den Urteilen zur Lärmbelästigung.
Gemäß Mietrecht ist bei Lärmbelästigung im besten Falle ein Lärmprotokoll zu führen.
Des Weiteren sind Ruhezeiten zu beachten. Diese liegen zwischen 22 Uhr am Abend und sieben Uhr morgens sowie zwischen 13 und 15 am Nachmittag. Speziell in dieser Zeit ist die Zimmerlautstärke das Maß aller Dinge und sollte nicht überschritten werden.
Halten sich zu laute Nachbarn nicht daran, kann in erster Linie nur der Vermieter rechtlich dagegen vorgehen. In einer solchen Situation ist es ratsam, sich als Mieter mit diesem in Verbindung zu setzen.
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass der Vermieter beziehungsweise der Eigentümer des Hauses für einen der Nutzung entsprechenden Schallschutz zu sorgen hat. Das schließt vor allem Maßnahmen bezüglich des Trittschalls mit ein sowie das Beheben anderer baulicher Mängel.
Wie sind im aktuellen Mietrecht die Nebenkosten einer Wohnung geregelt?
An den Nebenkosten oder Betriebskosten entbrennen immer wieder Konflikte zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Wie bereits erwähnt, erhält dies eine besondere Brisanz, wenn nach einem Auszug noch Zahlungen ausstehen.
Generell ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, aus welchen Elementen die Nebenkosten zusammengesetzt werden.
Grundsätzlich sind die Nebenkosten rechtlich nicht eindeutig definiert. Sie umfassen sämtliche Bewirtschaftungskosten eines Objekts. Dabei sind sie von den Betriebskosten zu unterschieden. Diese beschreiben nämlich alle neben der Miete entstehenden Kosten und bilden damit nur einen Teil der Nebenkosten.
Wichtig! Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind von den Betriebskosten ausgenommen.
Gemäß Mietrecht sollte die Nebenkostenabrechnung bereits mit der Miete verrechnet sein. Der Mieter zahlt demnach in aller Regel keine Nebenkosten zusätzlich.
Im Mietrecht sind die Nebenkosten immer wieder ein aktuelles Thema.
Außerdem müssen die Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein, andernfalls hat der Mieter das Recht, nur die Grundmiete zu zahlen.
Im Folgenden finden Sie eine Auflistung der Komponenten, die in einer Betriebskostenabrechnung enthalten sein können und sie befinden sich im § 2 Betriebskostenverordnung. Dies sind Kosten für (nicht alle nachfolgenden Komponenten müssen aufgeführt sein):
öffentliche Lasten des Grundstücks, unter anderem die Grundsteuer
den Betrieb der zentralen Heizungsanlage
den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
den Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
die Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
den Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage
Sonstiges (das in den Punkten zuvor keine Erwähnung findet)