Source: https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/633467,zero-wykupionych-mieszkan-w-tbs-ustawy-ktore-to-umozliwily-to-bubel-prawny.html
Timestamp: 2020-01-25 03:42:40+00:00
Document Index: 49737051

Matched Legal Cases: ['art.1', 'Art.19', 'art.20', 'art.29', 'art.29', 'art.29', 'art.20', 'art. 29', 'art.29', 'art.24', 'art.24', 'art.24', 'art.24', 'art. 24', 'art.26', 'art.26', 'art.26', 'art.28', 'art.19', 'art. 25', 'art.31', 'art.28', 'art.19', 'Art.25', 'art.31', 'art. 29', 'art.29', 'art.29', 'art. 32', 'art. 32', 'art.3', 'art.3', 'art. 3', 'ustawy 30', 'art.3', 'art.4', 'art.19', 'art. 4', 'art.19', 'art.4', 'art.19', 'art.19']

Zero wykupionych mieszkań w TBS. Ustawy, które to umożliwiły, to bubel prawny - Prawo i wymiar sprawiedliwości - GazetaPrawna.pl - wiadomości, notowania, kursy, praca, emerytury, podatki -
gazetaprawna.plPrawoZero wykupionych mieszkań w TBS. Ustawy, które to umożliwiły, to bubel prawny
autor: Anna Krzyżanowska18.07.2012, 07:17; Aktualizacja: 18.07.2012, 08:23
Zbyt wysoka cena i brak zachęt dla gmin – to główne przyczyny tego, że mimo zmiany prawa ani jedna osoba nie zdecydowała się do tej pory na wykup lokalu w TBS.
Kolejny przykład bubla prawnego – tak o nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówią eksperci. Miała ona umożliwić wykup mieszkań w towarzystwach budownictwa społecznego. Nie spotkała się jednak z żadnym zainteresowaniem.
– Od wejścia w życie opisywanej ustawy minął niemal rok. Być może jest to zbyt krótki okres na dokonywanie oceny, ale według mnie widać wyraźnie symptomy martwego aktu prawnego.
Według naszej wiedzy zainteresowanie wykupem przez najemców lub sprzedażą ze strony właścicieli, jeżeli chodzi o TBS-y, jest znikome, żeby nie powiedzieć żadne – wskazuje Wiesław Źrebiec, prezes Żagańskiego TBS, członek zarządu Polskiej Izby Gospodarczej TBS.
to podmioty powołane do życia na podstawie ustawy z 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z programem wspierania budownictwa mieszkaniowego bloki TBS-ów miały na celu zapewnienie dachu nad głową osobom niezamożnym, których nie było stać na zakup własnego mieszkania. Zasada była prosta – właścicielem bloku pozostawało TBS, a jego mieszkańcy podpisywali długoterminowe umowy najmu lokali. Czynsz ustalany był na preferencyjnych warunkach. Najemcy brali zaś udział w kosztach budowy danego przedsięwzięcia realizowanego przez TBS. Kwota wpłacana na ten cel (partycypacja) nie mogła przekraczać 30 proc. wartości inwestycji i podlegała zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy najmu.
Zdaniem Źrebca już na etapie prac legislacyjnych nad ustawą przyjęto błędne założenia i przeszacowano możliwości finansowe najemców mieszkań w TBS-ach. Są nimi z założenia osoby, które nie mają zdolności kredytowej, by kupić nieruchomość, i jednocześnie nie kwalifikują się do przyznania lokali komunalnych.
Teza ta znajduje poparcie również wśród prawników.
– Podstawowym powodem niepowodzenia akcji sprzedaży mieszkań w TBS-ach jest ich wysoka cena. Ustawa stanowi, że najemca może wykupić lokal, płacąc kwotę nie mniejszą niż jego rynkowa wartość.
Ostateczna cena powinna też uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal – w szczególności spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego TBS wraz z odsetkami, spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej oraz koszty wyceny nieruchomości – wylicza radca prawny Renata Robaszewska z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.
I wskazuje, że cena lokalu jest pomniejszana jedynie o partycypację, czyli zwaloryzowany wkład lokatora w koszty budowy danego lokalu, który może wynosić maksymalnie 30 proc. jego wartości.
– Niestety nawet przy tak dużej obniżce najemcy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. W tych warunkach korzystniejsze wydaje się wycofanie kosztów partycypacji i zakup nowego lokalu na rynku deweloperskim, szczególnie w obecnej sytuacji rynkowej, gdy ceny są stosunkowo niskie – uważa Robaszewska.
Eksperci podkreślają, że towarzystwa budownictwa społecznego, nawet jeśli by chciały, to nie mogą sprzedawać mieszkań na nierynkowych warunkach.
– Kluczowe w całej ustawie są sposób wyceny mieszkań oraz spłata kredytu przez TBS z pozyskanych ze sprzedaży środków Bankowi Gospodarstwa Krajowego. TBS-y, czego chyba wnioskodawcy ustawy nie byli do końca świadomi, są spółkami prawa handlowego.
Nie jest więc możliwe wyzbywanie się przez nie majątku po cenie – uwzględniając utratę przyszłych korzyści z inwestycji – niższej niż rynkowa – dodaje Źrebiec.
Opisywana nowela, która weszła w życie 11 listopada zeszłego roku, nie ma sensu ekonomicznego również z punktu widzenia gmin (które najczęściej są właścicielami lokali w TBS-ach).
– TBS, zmuszony do zwrotu bankowi kwoty umorzenia części kredytu i do odprowadzenia podatku, nie uzyskałby z tego tytułu żadnych korzyści finansowych: środków na odtworzenie własnego zasobu mieszkaniowego i budowę kolejnych budynków dla oczekujących. W wielu wypadkach, gdyby przyjąć, że obowiązująca jest cena rynkowa, spółka ponosiłaby przy każdej sprzedaży stratę – wyjaśnia Źrebiec.
I dodaje, że tam, gdzie TBS-y stanowią rzeczywisty element polityki mieszkaniowej i gdzie gminy zrozumiały, że nie da się jej prowadzić bez własnego, utrzymywanego w dobrym stanie i eksploatowanego na racjonalnych zasadach zasobu mieszkaniowego na wynajem, niechęć do sprzedaży lokali wydaje się oczywista.
Przy zakupie mieszkania w 2013 r. - nie licz na państwo »
Klapa ustawy o TBS. To my budowaliśmy i nie sprzedamy »
Kiedy najemca może wykupić mieszkanie należące do TBS »
Można już nabywać mieszkania wybudowane przez TBS-y »
Kolejnym czynnikiem wpływającym na słabą sprzedaż mieszkań w TBS-ach jest ryzyko utraty kontroli nad nieruchomościami, na których budowę zaciągnięte zostały kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego, a także obawa przed oczekiwaniem dodatkowych gwarancji i poręczeń przez bank kredytujący.
Sprzedaż mieszkań skutkuje bowiem powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, a ta nie jest już stroną umowy z BGK.
– Częstochowa nie wyraziła dotąd zgody na wykup mieszkań z TBS-ów w związku z tym, że są one obciążone kredytami, a zastosowanie preferencyjnych warunków wykupu ograniczyłoby możliwości ich spłaty. Wydaje się, że inne miejscowości dokonują podobnej analizy – wskazuje Jarosław Kapsa z Urzędu Miasta Częstochowa. Także jego zdaniem zeszłoroczna nowelizacja nic nie dała.
Tagi:spółdzielnie mieszkaniowe, prawo budowlane, deweloperzy, nieruchomości
Kiedy najemca może wykupić mieszkanie należące do TBS
Przy zakupie mieszkania w 2013 r. - nie licz na państwo
Jakie są nowe zasady ochrony osób kupujących od deweloperów
.....(2012-07-18 11:23) Zgłoś naruszenie 00
Jedno z ognisk zapalnych dla pewnych grup spolecznych zaangazowaną w nielegalna i szkodliwa inwigilacje.
Uciemiężony Lokator(2012-07-18 14:21) Zgłoś naruszenie 00
A z drugiej strony STBS w Szczecinie nie zgadza się na odsprzedaż partycypacji do lokalu, przez co partycypant (i dotychczasowy najemca) ponosi ogromne straty finansowe (wyrzucenie wszystkiego z mieszkania, remont i oddanie w stanie jak nowe, z kaucji potrącają sporo za każdą rysę, choć z partycypacja niby uwzględnia wartość odtworzeniową lokalu), a ewentualny najemca na konkretny lokal musi wygrać przetarg (co nie ma oparcia w regulaminie i ustawie), przez co sporo przepłaca. Kto na tym zarabia? - STBS, ale najgłośniej krzyczy że wykup to jego straty. A gdzie cel tej instytucji - wspieranie szczecińskich rodzin? Za to STBS to najlepszy TBS w Polsce. Ciekawe czyim kosztem??? Nie wspomnę o latach płacenia wysokiego czynszu (za który STBS spłaca sobie kredyt na budowę).
Wkuty(2012-07-18 17:28) Zgłoś naruszenie 00
Ponieważ wnerwiłem się na poziom prawny, oceny tej ustawy przedstawiam analizę prawną ustawodawstwa, w tym dotyczącą ostatniej ustawy o TBS-ach.
Analiza była napisana w kwietniu 2010 r.
"Analiza porównawcza ustawodawstwa ,dotyczącego TBS,
pod kątem wpływu zmian w ustawodawstwie, na poziom wysokości opłat kredytu inwestycyjnego, spłacanego w miesięcznych
opłatach mieszkaniowych lokatorów TBS.
1.Do analizy wzięto pod uwagę następujące akty prawne dotyczące TBS, w kolejności dat :
-	Ustawa z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. (Dz. U. 2000.98.1070 z późn. zm)
-	Ustawa z dnia 30.11.1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych, oraz refun-
dacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych.
-	Ustawa z dnia 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomoder-
nizacyjnych.
-	Ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy, o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego, oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
Do analizy wzięto także pod uwagę artykuły, zamieszczone na stronach interneto-
wych www.nieruchomosci.beck.pl p.t. „Nowelizacja ustawy o TBS-ach” z 09.11.
2004 r., oraz artykuł ze strony www.tbs24.pl p.t. „Wiceminister infrastruktury o re-
formie TBS” z 15.03.2010 r.
2.Pod kątem analizy przejrzano następujące akty prawne :
-	Ustawę o ochronie lokatorów z 2 lipca 1994 r. wraz z nowelizacjami
-	Ustawę o ochronie lokatorów z 2001 roku wraz z nowelizacjami
-	Ustawę prawo zamówień publicznych z 29.01.2004 r.
3.Stwierdzono, że akty prawne z pkt.2, nie mają bezpośredniego wpływu, na temat nin. analizy, może poza samym faktem zastosowania w procesie inwestycyjnym i
wpływu, na podwyższenie jego kosztów, zamiany preferencyjnych kredytów,
uzyskiwanych ze zlikwidowanego 31.05.2009 Krajowego Funduszu Mieszkanio-
wego ,na kredyty komercyjne, co do stosowania których, zmusza firmy, startujące
w przetargach, wolne prawo zamówień publicznych, po dacie likwidacji KFM.
4.W analizie ,po porównaniu każdego zmienionego paragrafu, punktu, lub ustępu,
branych pod uwagę ustaw, będzie zamieszczona moja OCENA (w tej formie graficznej).Będzie to ocena, z punktu widzenia, lokatora TBS, z dolnego,
wymaganego przez TBS do wynajęcia lokalu, zakresu dochodów. Będzie to
także ocena lokatora, którego raczej nie będzie stać finansowo i nie będzie miał chęci, na wieloletnią spłatę kredytu, spłacanego w opłatach mieszkaniowych, choćby ze względu na jego obecny wiek życia. Dlatego siłą rzeczy, ocena ta będzie subiektywna, dla takiej grupy lokatorów TBS. Jednakże takie rozwiązanie (dożywotni najem lokalu TBS) jest brany pod uwagę, przy projektowaniu nowej ustawy o TBS.
Świadczy o tym wypowiedź wiceministra infrastruktury Pana Piotra Stycznia z 15.03.2010 r. ze spotkania w Zielonej Górze, z lubuskimi samorządowcami.
Analogicznie do tego sposobu wyżej będę się posługiwał, do oceny poszczególnych
zmian w przepisach ,określeniem ZMIANA KORZYSTNA lub ZMIANA NIEKORZYSTNA.(w tej formie graficznej) Posługiwanie się tymi określeniami, jest tak samo subiektywną oceną, uwarunkowaną powyższą sytuacją pewnej (chyba niemałej) grupy lokatorów TBS. Na pewno dotyczy to lokatorów TBS z ul. Grabowej w Poznaniu.
5.Kluczową ustawą, dla niniejszej analizy, wydaje się, ustawa z dnia 27.08.2004 r. w stosunku do pierwotnej ustawy z 26.10.1995 r. Przy czym całość tej ustawy,
została w sposób istotny ograniczona, likwidacją w maju 2009 r. Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego. Spowodowało to, oprócz następstw, wymienionych
w pkt.3 likwidację ok. jednej trzeciej przepisów ustawy z dnia 27.08.2004 r.
Zlikwidowane przepisy ograniczały, w sposób istotny, koszty inwestycyjne
budowy m.in. nowych TBS - ów, poprzez powiązanie kosztu budowy 1 m2 powie-
rzchni użytkowej budynku w stosunku do 70% wskaźnika przeliczeniowego,
kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ustalanego na podstawie ustawy z 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów,
właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Przepisy te także ograniczały,
do wysokości 7% ,wartość nieruchomości gruntowej, wniesionej jako wkład nie-
pieniężny, do kosztów pozyskania nieruchomości, pod budowę.
OCENA : Likwidacja KFM i przepisów go dotyczących spowodowała oderwanie
kosztów inwestycji nowych TBS, po maju 2009,od przepisów aktualnej ustawy
o ochronie lokatorów, regulującej nie tylko koszty inwestycji, o znaczeniu społecz-
nym, ale i ograniczającej wysokość czynszów, pewnej grupy lokatorów, podlegających, nie bez racji, ochronie przed ich całkowitym uwolnieniem (sądowa
kontrola wysokości czynszów).Powoduje to wyraźne podniesienia ceny obsługi
i spłaty, takiego kredytu inwestycyjnego, wskutek jego zmiany z preferencyjnego,
udzielanego na specjalnych warunkach przez BGK, na komercyjny. Wskutek tego
zasada „non profit” będąca u podstaw idei TBS - ów, co prawda nie zmienia się, ale jest podnoszona na ,o wiele wyższy, do spłacenia przez lokatorów TBS, poziom.
Poziom tych spłat, podwyższonego kredytu, jest potęgowany także, przez wymogi
Unii Europejskiej, co do standardu i wyposażenia mieszkań, a także związanych
z tym przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Nie negując ich konieczności, nale-
żałoby jednak, nie obciążać całkowitymi tego kosztami, przyszłych najemców TBS,
zwłaszcza po likwidacji KFM i zmianie, w praktyce, formy kredytowania nowych
inwestycji TBS.
Można to porównać, analogicznie, do kosztów utrzymania i działalności, niektórych urzędów centralnych i samorządowych w Polsce. Poziom inwestycji w wyposaże-
nie i utrzymania niektórych z nich, w sposób oczywisty, przekracza możliwości
finansowe, utrzymujących je podatników. A jest to również działalność „non profit”
(no, może poza urzędami skarbowymiJ)
Podstawa prawna oceny : likwidacja m.in. art.1pkt.2c,2d ; wprowadzenie Art.19a
w ustawie z dnia 27.08.2004 ;
ZMIANA NIEKORZYSTNA
6.Nastąpiła także zmiana, jeżeli chodzi o wykup lokalu TBS, po spłacie kredytu, zaciągniętego na inwestycję, przez lokatora. Mówi o tym art.20 pkt.2 ustawy z 27.
08.2004 r. Zakazuje on, w sposób jednoznaczny, sprzedaży takich lokali, ich najemcom, pomimo spłaty przez nich kredytu, zaciągniętego na budowę, i wcześ-
niejszej wpłaty, przez nich, niejako zaliczkowo,30% kosztów budowy lokalu.
Punkt ten jest przedmiotem gorących dyskusji na forach lokatorów i chyba praprzyczyną, rozważania przez MI, rozdzielenia TBS – ów, na dwie formy
organizacyjne, o zróżnicowanych uprawnieniach, dla swoich lokatorów.
OCENA : Dyskusja ta przesłania natomiast inny problem z tym związany. Jest to mianowicie fakt, że spłatą kredytu, zaciągniętego na inwestycję, obciążani są lokatorzy TBS – ów, zamieszkujący w nich, zarówno przed, jak i po, wejściu w życie ustawy z 27.08.2004.Obciążanie tym kredytem, wobec projektowanej nowej ustawy o TBS i podziale, na dwie formy organizacyjne, ma sens wobec lokatorów sprzed wejścia w życie tej ustawy, jeżeli planuje im się, sprzedaż lokali, zgodnie
z nową, projektowaną ustawą o TBS. Natomiast stosowanie tych samych obciążeń, w spłacie kredytu, lokatorów TBS, którzy z mocy tej ustawy, nigdy nie będą mogli wykupić lokalu na własność,(a jest to wiadome już teraz) jest całkowicie niesprawiedliwe. Może to nawet rodzić określone roszczenia finansowe, od chwili wejścia w życie tej ustawy t.j. od 2004 roku.( nierówność wobec prawa, określonej, ograniczonej grupy obywateli, będącej w bardzo podobnej sytuacji). I nie chodzi tu, o możliwość sprzedaży przez TBS lokalu części lokatorom TBS, bo to jest, na razie, niemożliwe dla lokatorów zamieszkujących zarówno przed, jak i po, wejściu w życie, ustawy z 27.08.2004 r.
Chodzi tu o handel cesjami, które, umożliwiła w. wym. ustawa (art.29 ust.2 )
dla grupy lokatorów, którzy zawarli z TBS umowy w sprawie zapłaty partycypacji,
we własnym imieniu i uregulowali ją.(zgodnie z nowym art.29a ust.1 ustawy z 27.04.2004 r.) Przeniesienie cesji osiągnęło w tej chwili, jedną trzecią wolnoryn-
kowej ceny mieszkania, dla odstępującego ją.
Można powiedzieć, że sprawiedliwym byłoby, gdyby, równocześnie z rozpoczęciem handlu cesjami ( osoby fizyczne, kupujące je, miały, nie wiadomo skąd, pewność wykupu w przyszłości lokalu z TBS po, prawdopodobnie, preferencyjnej cenie ) powinna być, zmniejszona, lub zlikwidowana spłata, w opłatach mieszkaniowych, wartośći kredytu inwestycyjnego, dla lokatorów, dla których partycypację uregulował Urząd Miasta, pracodawca, lub osoby trzecie, zgodnie z art.29 ustawy z 26.10.1995 r.
Podstawa prawna oceny : wprowadzenie nowego brzmienia art.20 ust.2 i art. 29a ust.1 oraz art.29 ust.2 ustawy z 27.08.2004 r.
ZMIANA NIEKORZYSTNA (tylko dla lokatorów zamieszkałych w TBS ,po wejście w życie ustawy z 26.10.1995 r., którzy sami nie uregulowali 30%
partycypacji, zamieszkujący do chwili obecnej)
7.W ustawie z 27.08.2004 uchylono art.24 ust.4, mówiący o prawie skargi TBS, do
Naczelnego Sądu Administracyjnego, na decyzję odmawiającą zatwierdzenia umo-
wy lub statutu. Decyzję tą przeniesiono na ministra właściwego do spraw budowni-
ctwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej zgodnie z art.24 ust.3 ustawy z
OCENA : Przeniesienie tej decyzji, siłą rzeczy, musi skutkować jej upolitycznie-
niem. Minister jest przedstawicielem rządu, o określonym składzie partyjnym.
Tym samym wszelkie decyzje, w tym finansowe, co do sprostania wymogom umowy lub statutu TBS, mogą być jedynie uwarunkowane, bieżącą sytuacją
finansową ministerstwa, lub Państwa ( np. kryzys ekonomiczny, osłabienie waluty itp.)
Podstawa prawna oceny : art.24 ust.3 ; art.24.ust.4 (uchylony) ustawy z 27.08.2004 r. oraz treść uchylonego art. 24 ust.4 z ustawy z dnia 26.10.1995 r.
ZMIANA NIEKORZYSTNA ( w sposób bardzo pośredni, dla lokatorów, natomiast
bezpośredni dla formy finansowania, zarówno starych ( zmiana statutu, lub umowy TBS) , jak i nowych TBS - ów )
Wkuty(2012-07-18 17:31) Zgłoś naruszenie 00
C.d. analizy porównawczej
"8.Ustawa z 27.08.2004 w art.26 po ust.2 dodała ust.3 o nadaniu ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej,
uprawnień do pozbawiania towarzystwa prawa używania w nazwie wyrazów
Towarzystwo Budownictwa Społecznego, jeżeli, w określonym czasie, od zatwierdzenia statutu, lub umowy spółki, nie rozpoczęło ono wynajmu lokali,
na zasadach określonych w ustawie, lub powiadomienia o tym na piśmie ministra,
właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
OCENA : Zmiana ta jest bardzo korzystna, wobec utrwalenia się w społeczeństwie
pozytywnego wizerunku samej idei TBS – ów w Polsce. Powoduje to konieczność chronienia jego logo i zasad z nim związanych. W mojej ocenie są to jednak zmiany niewystarczające. Nie biorą pod uwagę ostatnich, niekorzystnych dla lokatorów zmian, podwyższających koszty utrzymania w TBS – ach zasady „non profit”
, wobec zmiany zasad udzielania kredytów, z preferencyjnych z BGK,
na komercyjne, zgodne z prawem zamówień publicznych. Nie bierze się też pod
uwagę, likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Należałoby również
upoważnić ministra ( a najlepiej, dla pewności, poddać to jeszcze kontroli NSA) do uprawnienia pozbawienia towarzystwa prawa używania wyrazów TBS, również w przypadku, zbyt daleko idącej, komercjalizacji dochodów towarzystwa (np. zbyt duża procentowo ilość wykupionych mieszkań, przekroczenie progu 4% stawki odtworzeniowej lokalu, dla danego województwa, określającego górną granicę opłat mieszkaniowych w TBS – ach, czy nawet korzystanie przy inwestycjach przez TBS, wyłącznie z kredytów komercyjnych, zamiast z, dostępnych, preferencyjnych
, korzystanie z usług, tylko jednego wykonawcy z danego terenu itp.)
Podstawa prawna oceny : art.26 ust.3 ustawy z dnia 27.08.2004 r. oraz art.26 ust.1
i 2 ustawy z dnia 26.10.1995 r.
ZMIANA KORZYSTNA ,lecz niewystarczająca.
9.Ustawa z dnia 27.08.2004 r. w art.28 w ust.1, w sprawie stawki czynszu za 1 m2
powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach TBS, wprowadziła zasadę
ustalania go przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy, albo walne zgromadzenie. Zmiana ustawy polegała na usunięciu obowiązku przed-
stawiania przez towarzystwo, radzie gminy wysokości czynszu, wraz z kalkulacją.
OCENA : Usunięcie obowiązku przedstawiania przez TBS radzie gminy,wysokości
czynszu, wraz z kalkulacją, spowodowało istotne ograniczenie funkcji kontrol-
nych samorządu nad, jakby nie było, przynajmniej z nazwy, dużą częścią budownictwa społecznego. Ustawa z 27.08.2004, patrząc na inne zmiany, w zwierzchnich organach TBS - ów, podporządkowywała tą formę budownictwa, bezpośrednio ministrowi budownictwa i to w sposób jednoinstancyjny, jeżeli chodzi o ewentualną swobodę w kształtowaniu statutu, lub umowy spółki. Wydaje się to tym dziwniejsze , że przecież to samorząd jest gospodarzem terenu, wnoszonego jako wkład niepieniężny, do procesu inwestycyjnego, realizowanego przez TBS – y.
To, że zgodnie z art.19 ust.2c ustawy z 27.08.2004 r. ten wkład niepieniężny
jest ograniczony do wysokości 7 % wartości kredytowanego przedsięwzięcia
inwestycyjno-budowlanego, nie znaczy, że jego wartość jest rynkowo większa,
a samorząd, w wycenie gruntu i w jego wskazaniu, nie może kierować się innymi
priorytetami, poza ścisłym ograniczeniem się do rynkowej wartości gruntu, do w. wym. procentowej wartości kredytowanej inwestycji TBS. Samorząd może przecież
wspierać tą formę budownictwa np. ze względu na pojawiające się nagłe zapo-
trzebowanie (np. 3-letnie wypowiedzenia umów najmu w kamienicach prywat-
nych, wspieranie osób starszych, lub niepełnosprawnych, w ich potrzebach mieszkaniowych, czy też wspieranie rodzin na dorobku )
Z uprawnień samorządu, jeżeli chodzi o TBS - y, pozostał art. 25 ust.2 ustawy z 26.10.1995 r. mówiący o uprawnieniu gminy, na obszarze których działa
towarzystwo, do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w statucie towarzystwa. Przy czym, zgodnie
z art.31 ust.1, zdanie drugie ustawy z 26.10.1995 r., zasady współdziałania towarzy-
stwa z gminą, lub gminami określa umowa.
Podsumowując zmiany z tego punktu analizy, widać wyraźnie, że usunięto z ustawy
funkcje kontrolne samorządu nad TBS- ami, jeżeli chodzi o ścisłe przedstawianie
wyników i danych finansowych, istotnych dla ponoszonych przez lokatora kosztów
wynajmu lokalu. Jednocześnie ograniczono, do jedynie finansowych, określonych
ściśle procentowo, w stosunku do ogółu inwestycji, wkład niepieniężny, który
może wnieść samorząd, w postaci gruntu pod inwestycję. Pozostawiono natomiast,
w ustawie z 26.10.1995 r. nieokreślone funkcje reprezentatywne samorządu w
radzie nadzorczej TBS, nie precyzując, ani procentowej ilości przedstawicieli samorządu, w stosunku do całej rady nadzorczej, ani, tym bardziej, zakresu spraw, interesujących lokatorów, którymi mieliby się zajmować. Wszystko to pozostawio-
no do określenia w umowie, pomiędzy TBS - em a gminą, lub gminami. Treść
takiej umowy, jest prawdopodobnie niejawna dla lokatorów TBS.
Podstawa prawna oceny : art.28 ust.1 oraz art.19 ust.2c ustawy z 27.08.2004 r.
Art.25 ust.2 oraz art.31 ust. 1 zdanie drugie ustawy z 26.10.1995 r.
10.Ustawa z 27.08.2004 r. wprowadziła nowy art. 29a, mówiący o sposobie
rozliczenia z najemcą TBS, w tym rozliczenia partycypacji, po zakończeniu
przez niego najmu, oraz sposobu zawarcia umowy najmu, przez nowego najemcę.
OCENA : Jest to bardzo ważny artykuł, jednoznacznie oceniany przeze mnie pozytywnie, nawet jeżeli chodzi o art.29a ust.1 mówiący o możliwości zawarcia umowy w sprawie partycypacji w kosztach lokalu, z jego najemcą. Artykuł ten nie likwiduje uprawnień pozostałych osób trzecich, lub podmiotów, do zawarcia z towarzystwem umowy, w sprawie partycypacji, ale istotnie upodmiotawia najemcę w TBS – ie, o takie same prawa.
Podstawa prawna oceny : art.29a ustawy z dnia 27.08.2004 r.
ZMIANA KORZYSTNA
11.Ustawa z 27.08.2004 r. wprowadziła nowy przepis, dotyczący wpłacania przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w
dniu opróżnienia lokalu – likwidująca ograniczenie tej kaucji do 10% wartości odtworzeniowej lokalu.
OCENA : Likwidacja ograniczenia kaucji, po raz kolejny w zmianach wprowadzo-
nych ta ustawą, zrywa wysokość opłat ponoszonych przez lokatorów, z ustawą o
Ochronie lokatorów z 2001 r. Powoduje to kolejne urynkowienie opłat, w następ-
nym elemencie budownictwa społecznego TBS. Jest to podejście analogiczne do
analizy zmiany ustawy z 26.10.1995 z pkt 5 niniejszej analizy.
Podstawa prawna oceny : art. 32 ustawy z 27.08.2004 r i art. 32 ustawy z ustawy z
26.10.1995 r.
12.Ustawa z dnia 27.08.2004 r. w art.3a w ust.1 dodała podpunkt c ,który podnosił
do, co najmniej 50% kwoty partycypacji, udział w finansowaniu tej partycypacji,
przez osobę trzecią ,innej osobie wskazanej jako najemca lokalu TBS. Ustawa z dnia 30.11. 1995 o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkanio- wych ,udzielaniu premii gwarancyjnych, oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych w art.3 ust.1 pkt.9 mówi o konieczności wpłaty takiej partycypacji, w wysokości nie niższej ,niż 20% ostatecznych kosztów budowy, przypadających na dany lokal mieszkalny.
OCENA : Zmiana ta jest korzystna dla najemcy lokalu, wskazanego przez osobę
trzecią. Określa ona proporcje finansowania takiej partycypacji, pomiędzy osobą trzecią ,a najemcą. Udział osoby trzeciej, w finansowaniu tej partycypacji nie może więc być symboliczny i musi wynieść, co najmniej jej połowę. Zmiana ta była
więc, alternatywna, w stosunku do ustawy z 27.08.2004 r. co do całkowitego upodmiotowienia najemcy, jeżeli chodzi o partycypację
Podstawa prawna oceny : art. 3a ust.1 pkt.2 i nowy podpunkt c ustawy 30.11.1995 r. w prowadzonego w ustawie z 27.08.2004 r oraz art.3 ust.1 pkt.9 w ustawie z
30.11.1995 r.
13.W ustawie z 18.12.1998 o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych
zamieszczone w ustawie z 27.08.2004 r. były bardzo korzystne przepisy art.4. ust 1 odsyłające do wymagań, zlikwidowanego w 2009 r. KFM zawartych w art.19 ust. 1 pkt.4 ppkt.4 ustawy z 26.10.1995 r., mówiący o wymaganiach dotyczących budowanych lokali i budynków, odbudowywanych, rozbudowywanych itd. W zakresie właściwości energetycznych, minimalnych powierzchni mieszkań do zasiedlenia przez określoną liczbę osób, oraz wyposażenia technicznego budynków i mieszkań. Równie korzystne, ale tym razem, dla obniżenia kosztów procesu inwestycyjnego był art. 4 ust. 2 ustawy z 18.12.1998 zamieszczone w ustawie z 27.08.2004 r., a odsyłające do art.19 ust.9 ustawy z 26.10.1995 r. mówiącym o
umorzeniu w wysokości 10% kredytu, udzielonego na warunkach KFM, po jego
terminowym zakończeniu i rozliczeniu.
OCENA : Likwidacja w 2009 r Krajowego Funduszu Mieszkaniowego zlikwidowa ła, powyższe, korzystne przepisy, nie dając nic w zamian. Podwyższa to koszty procesu inwestycyjnego, tym bardziej, że wymogi standardu mieszkań, wobec
wejścia Polski do UE, ponownie wzrosły. Koszty likwidacji KFM i przepisów z nim związanych, zostały przerzucone na spłatę, coraz wyższych kredytów, przez
lokatorów TBS. Wszystko to jest opisane w pkt.5 niniejszej analizy, a to są
konkretne, zlikwidowane , przepisy prawne, które spowodują taki stan rzeczy.
Podstawa prawna oceny : art.4 ust.1 i ust.2 ustawy z 18.12.1998 r zamieszczonej w
Ustawie z 27.08.2004 r. ; art.19 ust.4 pkt.4 oraz art.19 ust.9 ustawy z 26.10.1995 r.
Jako podstawę wniosków z tej analizy, należy przyjąć procentowy udział spłacanego Kredytu, w ogólnych kosztach miesięcznych opłat mieszkaniowych.
Wkuty(2012-07-18 17:33) Zgłoś naruszenie 00
"W moim, osobistym przypadku udział spłacanego kredytu, w ogólnych opłatach mieszkaniowych wynosi 66% .I są to koszty tzw. „dopłaty do kredytu”. Czyli, że ten udział procentowy, jest prawdopodobnie jeszcze wyższy. Jest to w mojej ocenie, sytuacja nie do przyjęcia, wobec braku możliwości i chęci, wykupu tego mieszkania. Starałem się o lokal w TBS - ie dlatego, że nie miałem zdolności kredytowej do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na mieszkanie. Nie sądziłem, że porównywalne, miesięczne kwoty do rat kredytu hipotecznego, będę spłacał w opłatach mieszkaniowych w TBS - ie, nie mając w dodatku prawa nabycia lokalu, nawet w przypadku ,spłaty takiego kredytu. W nowej ustawie należałoby przyjąć spłatę takiego kredytu w lokalach TBS, ale w odniesieniu do rat kredytu hipotecznego, na podobne mieszkanie na wolnym rynku. I należałoby takie
spłaty najbardziej zmniejszyć, albo nawet znieść, w przypadku dożywotniego wynajmu osobom starszym, niepełnosprawnym lub rodzinom niepełnym. Obecna sytuacja, pełnej (?) spłaty takiego kredytu inwestycyjnego TBS, w opłatach mieszkaniowych ,porównywalnego kwotowo, do wysokości rat kredytu hipotecznego, na wolnym rynku, jawi się jako horrendum.
Drugim problemem jest, wysoko ocenna , sprawa podstawowych zasad, którymi powinno charakteryzować się budownictwo społeczne. Sformułowanie tych zasad
dałoby podstawy do oceny, czy w. wym. zmiany w ustawodawstwie, nie zlikwido-
wały, w praktyce ,tego rodzaju budownictwa, poza samą nazwą TBS. Oczywiście,
tego typu ocena, powinna dotyczyć oceny ministra budownictwa, ale nie ma on
dzisiaj prawnie, takich możliwości.(patrz pkt.8 niniejszej analizy)
W mojej ocenie budownictwo społeczne powinno się, aktualnie, charakteryzo-
wać następującymi zasadami :
1.Ograniczenie opłat mieszkaniowych do 4% wartości stawki odtworzeniowej loka-
lu.(jak dotychczas)
2.Kaucja, za przystąpienie do podpisania umowy o najem, także powinna być powiązana ze stawką odtworzeniową lokalu ( jej procent jest do dyskusji)
3. Korzystanie w procesie inwestycyjnym wyłącznie z kredytów preferencyjnych, uwzględniających nowe wymogi termomodernizacyjne, z warunkami ich częściowych umorzeń, podobnych do przepisów zlikwidowanego KFM.
Niestety, wymóg ten, musi obecnie interesować lokatora wynajmującego na trwale lokal w TBS, wobec nie reprezentowania, tej grupy lokatorów, we władzach TBS.
4.Przywrócenie funkcji kontrolnych nad TBS – ami samorządom lokalnym, co do wysokości opłat mieszkaniowych ,ponoszonych przez lokatorów. Najważniejsza jednakże jest kontrola i rozliczanie przez samorządy, obniżania ogólnych kosztów działalności TBS, zgodnie z zasadą „non profit”, ale obniżoną do niezbędnego minimum ( przynajmniej, jeżeli chodzi o przyszłą część TBS, zajmującą się wyłącznie wynajmem lokali).Lokatorów nie interesują wysokie koszty reprezentacyjne działalności zarządu TBS, czy powiązania z lokalnymi bankami, lub inwestorami, skutkujące zaciąganiem komercyjnych kredytów na inwestycje TBS – ów, których spłata, jest nie do udźwignięcia, nawet dla lokatorów, spełniających wymogi finansowe przystąpienia do TBS.
5.Reprezentacja lokatorów z prawem głosu ( nie tylko lokatorów wspólnot mieszkaniowych, które, przy możliwości odsprzedaży lokali, w nowej ustawie o TBS, mogą stanowić dużą część lokatorów ) wynajmujących, w zasadzie dożywotnio ,lub przez bardzo długi czas lokale w TBS, w radzie nadzorczej TBS.
6.Ochrona loga „TBS” przez ministra budownictwa ,w znaczne zwiększonym, za-
proponowanym przeze mnie, zakresie, jeżeli chodzi o odebranie prawa do jego
Podsumowując analizę : jest w niej 6 zmian przepisów niekorzystnych i 3 zmiany korzystne. Przy czym zmiany niekorzystne, i to w ostatnim czasie, powiększa fakt likwidacji KFM, którego przepisy, wspierały obniżeniu kosztów działalności
„non profit” i po to chyba zresztą były utworzone. Aktualne, nowe zasady budownictwa społecznego (bardzo ocenne !!!) są obecnie spełniane, w jednym (punkt pierwszy) i częściowo drugim (punkt szósty) przypadku.
Z tych powodów mogę powiedzieć, że raczej na pewno nastąpiła „nadzwyczaj-
na zmiana stosunków” jeżeli chodzi o lokatorów zasiedlających TBS-y w latach 1995 do 2004 r. i mieszkających w nich do dzisiaj.
Natomiast dyskusyjna jest sprawa zasiedleń lokali TBS, po wejściu w życie ustawy z 27.08.2004 r. Można powiedzieć, że zmiana przepisów była tak duża, że lokatorzy przystępowali do całkiem nowego systemu mieszkaniowego, niż TBS, pomimo
istnienia i funkcjonowania, można powiedzieć, konkurencyjnych przepisów o KFM.Z tego, co wiem, nie było żadnego obowiązku w preferowaniu, przy inwestycjach w TBS, przepisów KFM. Był wolny wybór władz TBS i lokator
podpisując umowę o najem, nigdy nie wiedział, z jakich kredytów jego TBS korzystał przy inwestycjach, a w skutek tego, jaki, procentowo, jest udział kredytu, w ogólnych miesięcznych opłatach mieszkaniowych."
Ferdek(2012-07-19 08:02) Zgłoś naruszenie 00
Dlaczego maja wykupić te mieszkania, przecież można zastosować wariant wypróbowany i zarazem sprawdzony, dawać te mieszkania za 1.00 PLN tak jak w spółdzielniach mieszkaniowych( rozdaje sie nie swoje).