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Timestamp: 2018-10-20 16:39:44+00:00
Document Index: 93669968

Matched Legal Cases: ['art. 32', 'art 79', 'art. 32', 'art. 32', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 32', 'art. 79', 'art. 395', 'sentenza ', 'art. 32', 'sentenza ', 'art. 32', 'art. 32', 'art. 395', 'art. 395', 'art. 395', 'sentenza ', 'art. 395', 'sentenza ', 'art. 395', 'art. 395', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 395', 'art. 396', 'sentenza ', 'art. 395', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 395', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 395']

Art. 32 legge equo canone - Aggiornamento del canone - Brocardi.it
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Articolo 32 Legge equo canone
Dispositivo dell'art. 32 Legge equo canone
relativi all'articolo 32 Legge equo canone
Argomento: Articolo 32 Legge equo canone - Aggiornamento del canone | Quesito Q201821799
giovedì 26/07/2018 - Abruzzo
Possiedo un attività di affittacamere in (omissis). Gli immobili dove la svolgo sono in locazione (contratto 9+9 anni per attività turistico ricettiva)
Vorrei avere un vostro parere per un eventuale richiesta di nullità/ annullabilità dello stesso, perchè al suo interno contiene degli aumenti (cd scaletta) del canone contrari alla legge 392/1978 art 79.
La storia contrattuale è cosi articolata:
- in data 26-07-2013 viene sottoscritto il primo contratto, che per la parte economica riporta:
".... le parti stabiliscono che il canone di locazione è convenuto in: 102.000
Euro da corrispondersi in rate mensili di 8500 euro.
Il suddetto canone, in considerazione delle opere di ristrutturazione ed adattamento da eseguirsi nell'immobile a cura e spese del conduttore, da effettuarsi sempre nel rispetto della normativa vigente in materia di "attività di affittacamere", da eseguirsi previa approvazione da parte del locatore del progetto da presentare alle autorità competenti, che è esonerato da qualsivoglia responsabilità al riguardo, viene ridotto come segue:
Dal Al Importo mensile
ago-13 dic-13 0
gen-14 lug-14 5800
ago-14 lug-18 6500
ago-18 gen-22 7000
feb-22 lug-22 8500
1) Il primo contratto, sottoscritto il 26-07-2013 è stato "sostituito" da 2 contratti in data 13-05-2014. Questo per una mia esigenza amministrativa/fiscale. Sostanzialmente sono stati divisi i canoni in una misura del 65 % e 35 % sulle mie 2 società.
Il primo contratto conteneva alcune garanzie da parte della mia società. Quando è stato effettuato il 2° contratto le garanzie, ad esempio la fidejussione, non è stata modificata. Quindi il 2° contratto contiene anche delle inesattezze sotto questo profilo.
2) Il 28-04-2016, abbiamo firmato una "Scrittura privata di riduzione del canone di Locazione".
La quale riporta:
In considerazione del particolare momento di crisi economica, a decorrere dal 01-06-2016, il canone di locazione viene di comune accordo tra le parti ridotto e concordato come segue:
Euro 90.000 da corrispondersi in rate mensili....
La scrittura si conclude :
"...Le parti concordano e stabiliscono che resta ferma ogni altra pattuizione presente nel contratto stipulato in data 13-05-2014 registrato presso l'agenzia delle entrate..."
Come si può notare nel "giustificare la scaletta" non si menzionano più le spese di ristrutturazione e adeguamento menzionate nel contratto firmato.
3) in data 01-03-2018 abbiamo firmato un'altra "Scrittura privata di riduzione del canone".
In questo caso mi è stata concessa una riduzione momentanea del canone, ovvero per 2 anni.
Il caso vuole che l'importo del canone momentaneamente ridotto, corrisponde al primo canone pagato. Ovvero da Gennaio 2014 ad Agosto 2014.
a) Nel contratto originario la cd scaletta viene giustificata per i lavori di ristrutturazione e adattamento. Ma non vengono quantificati tali lavori e non c'è alcun criterio che giustifichi l'aumento.
b) Nella 1a scrittura privata di riduzione del canone definitiva, non si menzionano più i lavori di ristrutturazione ma si parla solo di momento di crisi economica.
c) Anche nella 2a scrittura privata di riduzione del canone momentanea non si menzionano più i lavori di ristrutturazione ma si parla solo di momento di crisi economica.
d) Fidejussione e depositi di garanzia riportati nei 2 contratti non corrispondono alla realtà;
e) Il certificato Ape (certificato energetico) non mi è stato mai consegnato;
Rimango a disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti
In linea generale, il canone nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione può essere liberamente contrattato.
Anni fa la giurisprudenza era però su posizioni negative, facendo una applicazione letterale dell'art. art. 32 L. 392/1978 (cosiddetta legge equo canone).
Si veda per esempio Cass. Civ. 6896/1987 secondo cui “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone- in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale - doveva ritenersi illegittima alla luce della disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32 (nella originaria formulazione) il quale [...], tende a conservare un attenuato sistema di blocco dei canoni".
Poi l'opinione è mutata e ora la (più recente) sentenza da prendere come riferimento è la 15348 del 2017 secondo cui "le norme [n.d.r. della legge sull'equo canone] non ostacolano la legittimità della clausola del contratto che contempla aumenti graduali del canone, se questa necessità scaturisce da determinati fatti o vicende che hanno avuto incidenza sulla funzione economica e sull’equilibrio del rapporto".
In particolare questa sentenza ha stabilito che nei contratti di locazione ad uso non abitativo è legittimo un canone crescente per frazione successive di tempo nell’arco del rapporto (cosiddetto "a scaletta") purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia stabilito al momento della stipulazione del contratto e non risulti che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente solo lo scopo di neutralizzare totalmente gli effetti della svalutazione monetaria (100% invece del consentito 75%), eludendo così i limiti quantitativi posti dall’art. 32 L. 392/78, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1 della stessa legge.
Condizione imprescindibile per l’ammissibilità di una modifica quantitativa del corrispettivo inizialmente pattuito è che l’aumento a scaletta sia espressamente riferibile a elementi oggettivi predeterminati e idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto contrattuale.
Perché l’accordo sui canoni a scaletta non sia travolto da nullità sono inoltre necessari alcuni presupposti. In primo luogo occorre determinare dall’inizio del rapporto di locazione la misura finale del canone a cui si giungerà con aumenti frazionati per un determinato periodo.
Nel contratto devono poi essere indicati i motivi che giustificano la scelta.
I contraenti, quindi, sono liberi di fissare la misura del canone, stabilendone anche modifiche, purché in via preventiva.
Resta il divieto di prevedere aumenti non predeterminati nel contratto, destinati ad avere una entità non prevedibile al momento della stipula del contratto.
Alla luce di quanto detto, nel caso in esame riteniamo che il contratto non possa essere affetto da nullità poiché sono stati soddisfatti i presupposti fissati dalla citata sentenza. Difatti, la misura finale del canone è stato previsto sin dalla sottoscrizione del primo contratto avvenuta in data 26/7/2013 e sono stati indicati i motivi a giustificazione della scelta di pattuire il canone a scaletta (opere di ristrutturazione ed adattamento da eseguirsi nell'immobile).
Anche nei successivi contratti viene comunque indicato l’importo finale ed il motivo per cui sono stati ridotti.
Per un’eventuale nullità del contratto bisognerebbe dare la prova che il locatore abbia inteso eludere le prescrizioni di cui alla legge 392/78.
Anche la mancanza del certificato di attestazione energetica non inificia la validità del contratto. È stata eliminata la sanzione della nullità per mancata allegazione e sostituita da una sanzione pecuniaria di natura amministrativa. Tale sanzione è solidale tra locatore e conduttore se nel contratto il conduttore ha affermato di aver ricevuto le informazioni in ordine all’attestazione della prestazione energetica.
Rimane comunque l’obbligo per il locatore di consegnare il certificato di prestazione energetica al conduttore.
Una precisazione finale: il fatto che nella scrittura privata di riduzione del canone non si faccia nuovamente riferimento ai lavori non è rilevante. Infatti il contratto originario rimane valido ed è quello il documento che regge il rapporto tra le le parti ed è lì che doveva essere indicato il motivo della scaletta, come è stato validamente fatto (non occorreva certo allegare un capitolato delle opere). La scrittura privata successiva è modificativa solo della parte economica. Non si sostituisce al contratto originario, che resta valido, anche per la parte che regge la giustificazione della scaletta.
Le successive riduzioni accordate sono state giustificate da una momentanea difficoltà del conduttore - per supposte ragione di congiuntura economica - a rispettare gli importi determinati in precedenza. Queste vanno solo a rideterminare la base di partenza per la scaletta, la quale, però, rimane valida nei suoi presupposti.
In base alle informazioni rese nel quesito, questa è la nostra opinione.
Per un parere definitivo è chiaro che sarebbe necessario analizzare nel dettaglio le varie scritture. La materia è di per sé complessa e la produzione negoziale nel caso di specie è ricca. Andrebbe pazientemente ricostruito in modo preciso tutto il quadro contrattuale.
Argomento: Articolo 32 Legge equo canone - Aggiornamento del canone | Quesito Q201719952
mercoledì 22/11/2017 - Campania
“Ho inviato una mail con la descrizione dei fatti. Ritenete possibile l'azione legale? Grazie. Distinti saluti.”
Prima di affrontare l’aspetto processual-civilistico esposto nel presente quesito, ovvero se sia esperibile l’azione di revocazione straordinaria di cui all'art. 395 c.p.c., appare doveroso affrontare prima le questioni di merito affrontate nella sentenza oggetto dell’eventuale giudizio di revocazione.
La prima domanda posta a fondamento del ricorso riguardava “la restituzione di quanto indebitamente percepito dal locatore sui canoni mensili del secondo sessennio”.
Tale domanda è stata respinta dal giudice che ha ritenuto di aderire a quell’orientamento secondo il quale: “E’ legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive del tempo nell’arco del rapporto, purchè sia ancorata ad elementi predeterminati, idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta”
Invero, la questione del c.d. canone a scaletta è stata caratterizzata da un'intensa evoluzione giurisprudenziale e da una discussione ancora oggi dibattuta.
Si è passati da una posizione di totale chiusura nei confronti della legittimità della clausola avente ad oggetto la maggiorazione annuale del canone (sul punto cfr. Cass. Civ. 6896/1987 che aveva affermato che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone- in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale - doveva ritenersi illegittima alla luce della disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32”), ad una progressiva apertura da parte della giurisprudenza che ha ritenuto legittima la possibilità di ricorrere a tale strumento affermando che “la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d'acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (cfr., tra le molte altre, Cass., nn. 6695/1987, 4474/1993, 5360/96, 10500/2006, 4210/2007, 17964/2007, 5349/2009, 11608/2010, 10834/2011).
Il citato orientamento giurisprudenziale trova il suo fondamento nel principio della libera determinazione del canone di locazione per gli immobili destinati ad uso non abitativo.
Tale ricostruzione veniva ribadita anche con la sentenza n.4210/2007, con la quale veniva affermata l'assoluta libertà delle parti nella determinazione del canone di locazione. Libertà che aveva come unico limite la “non predeterminazione degli aumenti o il collegamento di detti aumenti, in maniera implicita o esplicita, diretta o surrettizia, al mutare del potere d'acquisto della moneta”.
Alla luce della citata giurisprudenza, si deve ritenere che la pattuizione iniziale di canone crescente è in linea di principio valida purchè la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell'aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti.
Dunque, nel caso in esame, il giudice, uniformandosi all’orientamento maggioritario (come peraltro già riferitoLe dal suo avvocato), ha ritenuto lecita la pattuizione cd “a scaletta” pattuita nel contratto di locazione pur in assenza della indicazione dei motivi che portano a decidere una diversa determinazione del canone di locazione nel corso degli anni. Tale indicazione deve ritenersi, difatti, non necessaria laddove risulti ugualmente evidente che con tale determinazioni le parti abbiano voluto esercitare il loro diritto di libera contrattazione e non aggirare l'art. 32 cit.
In merito, infatti, alla necessità che il canone a misura crescente, come determinato al momento della stipula del contratto, debba essere o meno ancorato ad elementi esterni atti ad indicare la volontà delle parti ed alla modalità di esplicitazione di tali elementi, non vi è unanimità di veduta.
Sul punto, infatti, vi è una giurisprudenza minoritaria che attribuisce rilevanza, ai fini della validità del canone crescente, all'indicazione esplicita nel corpo del contratto di locazione, di elementi esterni atti a giustificare la scelta delle parti.
Mentre la giurisprudenza maggioritaria ritiene che “dare rilievo alle motivazioni poste alla base della decisione di prevedere un aumento(o diminuzione) graduale del canone, sarebbe evidentemente in contrasto con il principio cardine di “libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo”.
Si tratta in ogni caso di una valutazione, di competenza del giudice di merito, che dovrà essere operata in concreto e tenendo certamente in considerazione anche le variazioni stabilite dalle parti in raffronto con quelli (presumibili) della variazione del potere della moneta.
In merito alla seconda domanda formulata nel ricorso, cioè la richiesta del pagamento dell’indennità prevista a seguito di disdetta per finita locazione, occorre evidenziare quanto segue.
In caso di affitto di immobili ad uso diverso da quello abitativo (come uffici, negozi e altri esercizi commerciali), alla scadenza del contratto, il locatore deve pagare al conduttore una indennità c.d di avviamento per la perdita dell’avviamento commerciale, che è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Presupposti di base per far sorgere il diritto all'indennità per la perdita di avviamento sono:
-la sussistenza di una locazione commerciale;
- la destinazione dell'immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Per il riconoscimento del diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è rilevante che i locali siano effettivamente destinati ad attività che comportano il contatto con il pubblico e aperti alla frequentazione diretta e indifferenziata di clienti che abbiano interesse e necessità di entrare in contatto con l’impresa.
Pertanto, per ottenere dal locatore la corresponsione dell'indennità di perdita dell'avviamento commerciale, il conduttore deve provare l'esercizio nell'immobile locato di un'attività commerciale comportante contatti diretti con utenti e consumatori;
– la locazione cessa per causa imputabile al conduttore (ad esempio, in caso di inadempimento per mancato pagamento del canone) o per sua decisione (ad esempio per disdetta del conduttore, per spostamento dell’attività in locali commerciali dei quali il conduttore sia divenuto proprietario
– il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio;
In sostanza, il diritto del conduttore all'indennità è subordinato al riconoscimento di una particolare modalità dell'attività esercitata che deve essere in concreto verificata dal giudice di merito nei contratti locativi con destinazione non abitativa.
Questo è il merito della controversia.
Veniamo ora all'aspetto processuale.
Nel quesito viene richiesto se sia possibile ricorrere avverso la suddetta sentenza, non appellata, con il rimedio della revocazione straordinaria di cui al punto 1 dell’art. 395 c.p.c.
La revocazione è un mezzo di impugnazione a critica vincolata, vale a dire concessa per motivi specifici determinati dalla legge e comunque tassativi.
Il carattere di impugnazione eccezionale della revocazione comporta l’inammissibilità di ogni censura non compresa nella tassativa elencazione di cui all’art. 395 c.p.c. ed esclude di conseguenza anche la deduzione di motivi di nullità afferenti alle pregresse fasi processuali, che restano deducibili con gli ordinari mezzi di impugnazione.
Si distinguono due figure di revocazione: quella ordinaria (art. 395, n. 4 e 5), la cui proponibilità impedisce il passaggio in giudicato della sentenza e quella straordinaria (art. 395, n. 1, 2,3 e 6) che invece può essere proposta anche allorchè la sentenza sia passata in giudicato.
In merito alla revocazione straordinaria (che è quella che interessa nella fattispecie in esame essendo decorsi i termini per proporre l’appello), i motivi per i quali tale impugnazione può essere proposta sono:
1) Il dolo processuale: sussiste allorchè sia posto intenzionalmente in essere un comportamento fraudolento, idoneo ad influire sul contenuto della decisione e che si concreta in artifici o raggiri soggettivamente diretti ed oggettivamente in grado di pregiudicare la difesa della controparte e, di conseguenza, di impedire al giudice l’accertamento della verità, facendo apparire una situazione diversa da quella reale.
Non è sufficiente la semplice allegazione di fatti non veritieri favorevoli alla parte che li deduce in quanto non idonei a pregiudicare il diritto di difesa della controparte, la quale resta libero di avvalersi di mezzi offerti dall’ordinamento al fine di pervenire all’accertamento della verità.
Se il dolo consiste nella fraudolenta utilizzazione di un documento falso, il nesso causale tra l’artificio della parte ed inganno del giudice è condizionato all’accertamento della falsità che, per un principio generale desumibile dall’art. 395, c. 1, n. 2, non può essere compiuto nel giudizio di revocazione, ma deve prevederlo.
2) Prova falsa: la prova falsa che, ai sensi dell’art. 395 n. 2, consente la proponibilità dell’impugnazione per revocazione straordinaria, è quella che sia stata dichiarata tale, prima di proporre la revocazione, con sentenza passata in giudicato, ovvero quella la cui falsità sia stata riconosciuta dalla parte a cui vantaggio essa è stata utilizzata dal giudice.
3) Il ritrovamento, dopo la sentenza, di uno o più documenti decisivi: il terzo motivo di revocazione si fonda sulla circostanza che dopo la sentenza siano stati trovati uno o più documenti decisivi, che la parte non aveva potuto produrre in giudizio per causa di forza maggiore o per fatto dell’avversario.
4) il dolo del giudice: ultima ipotesi di revocazione straordinaria si ha quando la sentenza è l’effetto del dolo del giudice accertato con sentenza passata in giudicato.
Per dolo del giudice deve intendersi la violazione del suo dovere di imparzialità, nel senso di una consapevole intenzione di pronunciare una sentenza di un determinato segno. Cioè il dolo del giudice deve consistere in un intento fraudolento idoneo a falsare la corretta formazione della decisione e tale da costituire la causa diretta e determinante del provvedimento ingiusto.
Occorre, quindi, la mala fede del giudicante, accertata con giudicato in sede penale o civile.
Quanto ai termini di impugnazione, il termine è di 30 giorni.
Il termine decorre dal giorno in cui è stato scoperto il dolo o la falsità o è stato recuperato il documento o, infine, è passata in giudicato la sentenza che accerta il dolo del giudice.
Illustrati i caratteri generali dell’istituto della revocazione, veniamo al caso in esame.
Nel caso di specie, trattandosi di sentenza per la quale è scaduto il termine per l’appello, la stessa potrebbe essere impugnata solo per revocazione c.d. straordinaria, nei casi dei nn. 1,2,3 e 6 dell’art. 395 c.p.c.
L’art. 396 c.p.c. difatti, afferma che: “le sentenze per le quali è scaduto il termine per l’appello possono essere impugnate per revocazione nei casi dei nn. 1,2,3 e 6 dell’articolo precedente, purchè la scoperta del dolo o della falsità o il recupero dei documenti o la pronuncia della sentenza di cui al n. 6 siano avvenuti dopo la scadenza del termine suddetto…”.
Orbene, a parere di chi scrive, il rimedio della revocazione c. d. straordinaria non è esperibile nel caso in esame.
Non riteniamo, infatti, che sussistano i motivi di revocazione di cui all’art. 395 c.p.c. n. 1, 2, 3 e 6, soprattutto con riferimento al dolo processuale, come da Lei indicato nel quesito.
Analizzando il contratto di locazione allegato, non si evince che si tratti di un documento contraffatto.
Nel contratto è pattuita la clausola che prevedeva la pattuizione del canone c.d. a scaletta, ossia in misura differenziata e crescente nell’arco del rapporto.
Né il dolo può farsi scaturire dalla mancata indicazione dei motivi alla base della diversa determinazione del canone di locazione.
Come esposto nella parte iniziale del parere, difatti, l’indicazione dei motivi non è richiesta, dalla giurisprudenza maggioritaria, ai fini della validità della clausola prevalendo il principio della libera determinazione del canone di locazione.
Con la sentenza di primo grado il giudice ha aderito a tale orientamento giurisprudenziale, per cui eventuali vizi della sentenza andavano fatti valere con l’appello che, essendo un mezzo di impugnazione a critica libera (a differenza della revocazione che come si è detto può avvenire solo per i motivi tassativamente indicato dall’art. 395 c.p.c.) poteva essere proposto contro qualsiasi vizio della sentenza.
Inoltre, la legittimità o meno della clausola contente la previsione del canone maggiorato, non configura un “motivo occulto” tale da poter giustificare la possibilità di far valere tale vizio anche oltre il passaggio in giudicato della sentenza.
In sostanza si tratta di questioni di merito che avrebbero dovuto essere fatte valere con l’atto di appello, dimostrando, semmai, che in mancanza di esplicita indicazioni dei motivi, l’aumento del canone era stato stabilito al solo fine di aggiornarlo al potere di acquisto della moneta.
Quanto alla domanda volta ad ottenere il riconoscimento delle 18 mensilità, riteniamo che sul punto la sentenza di primo grado sia errata.
Il giudice ha certamente errato nella interpretazione della normativa in materia e a non qualificare la Sua attività tra quelle per le quali sussiste il diritto ad ottenere l’indennità di avviamento.
Non rileva, difatti, il carattere della imprenditorialità dell’attività esercitata, come statuito dal giudice nella sentenza, bensì solo se si tratti di attività che comporti o meno il contatto diretto con il pubblico.
Tuttavia riteniamo che anche tale vizio della sentenza andava fatto valere con l’appello, non configurandosi alcuna ipotesi tra quelle previste in materia di revocazione straordinaria.
Anche se il documento della Camera di Commercio, prodotto da controparte, non corrispondeva alla realtà dei fatti, spettava a Lei, in qualità di conduttore, dare la prova di aver svolto un’attività tra quelle per le quali è previsto il pagamento della detta indennità.
In conclusione riteniamo che la sentenza di primo grado, già passata in giudicato, non possa essere impugnata per revocazione straordinaria per i motivi di cui all’art. 395 nn. 1,2,3 e 6.
I vizi della sentenza, a nostro dimesso parere, andavano fatti valere con l’appello, come all’epoca correttamente Lei aveva suggerito al Suo avvocato.