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Timestamp: 2016-10-24 18:21:55
Document Index: 271756640

Matched Legal Cases: ['Art. 256', 'Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 72', 'Art. 76', 'Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 100', 'Art. 105', 'Art. 95', 'BGE', 'BGE', 'Art. 16', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68', 'Art. 68']

4A_416/2012 (21.11.2012)
4A_416/2012
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis, I. zivilrechtliche Abteilung, vom 24. Mai 2012.
Die Eheleute A. X.________ (Eigent�merin) und B. X.________ (Eigent�mer) sind Eigent�mer eines Stockwerkeigent�meranteils �ber R�umlichkeiten im zweiten Obergeschoss des Gesch�ftshauses an der Z.________strasse in Brig. Die Eigent�merin hatte den Eigent�mer zur Vermietung dieser R�umlichkeiten bevollm�chtigt. Im Hinblick auf deren Miete nahm die Versicherung Y.________ AG, handelnd durch C.________, mit den Eigent�mern Kontakt auf. Dieser besichtigte die R�umlichkeiten und erhielt vom Eigent�mer einen Grundrissplan. In einer E-Mail vom 8. August 2006 f�hrte D.________, Prokurist und Projektleiter der Versicherung Y.________ gegen�ber dem Eigent�mer aus, wie telefonisch schon abgemacht, best�tige er, dass die Versicherung Y.________ die R�ume an der Z.________strasse mieten m�chte, E.________ werde dem Eigent�mer einen Vertragsvorschlag senden mit:
" - Mietzins: 2'100./Monat + NK (letzes Jahr, ca. 2'100.-(J)
- Fl�che 134m2 + 2 x Balkon
- kein Parkplatz (S. 21)."
Am 9. August 2006 wurde der Eigent�merin per E-Mail der allgemein gehaltene Standard-Mietvertrag der Versicherung Y.________ zugestellt. Der Eigent�mer strich in diesem Vertrag s�mtliche Varianten, die nicht zutrafen oder an den gegebenen Lokalit�ten nicht m�glich waren. Er liess jedoch Ziff. 12.6 Abs. 1 mit folgendem Wortlaut stehen:
"Der vorstehende Mietvertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt und unterzeichnet und erlangt erst Rechtsg�ltigkeit mit Unterzeichnung durch beide Parteien."
Alsdann erg�nzte der Eigent�mer den Standardvertrag hinsichtlich des Mietobjekts, des j�hrlichen Mietzinses von Fr. 25'200.-- und sah ab dem 1. September 2006 eine Mietdauer von f�nf Jahren mit einer Option f�r zwei Jahre vor. Am 14. August 2006 sandte er den auf diese Weise erg�nzten Mietvertrag derVersicherung Y.________ zu.
Nach den Angaben des Eigent�mers hat ihm E.________ telefonisch erkl�rt, der Vertrag sei grunds�tzlich so in Ordnung, die Versicherung Y.________ w�nsche jedoch eine Verl�ngerung der Option um f�nf Jahre. Am 18. August 2006 stellte die Versicherung Y.________ die Pl�ne f�r den beabsichtigten Umbau dem Eigent�mer zu. Dieser nahm im Vertrag die von der CS gew�nschte Verl�ngerung der Option um 5 Jahre, die �bernahme der Pr�mie der Geb�udehaftpflichtversicherung als zus�tzliche Nebenkosten und die R�ckbaupflicht betreffend den Tresor und verschiedene W�nde gem�ss den zugestellten Pl�nen auf und sandte den dadurch abge�nderten Vertrag am 22. August 2006 der Versicherung Y.________. Gleichentags �bergab er C.________ einen Schl�ssel zu den R�umlichkeiten, holte diesen am 25. August 2006 bei C.________ jedoch wieder ab, um mit dem bisherigen Mieter die Mietabnahme vorzunehmen. Nach der Wohnungsabnahme warf der Eigent�mer s�mtliche Schl�ssel in den Briefkasten der Versicherung Y.________. C.________ best�tigte, die Schl�ssel erhalten zu haben. Noch vor dem 1. September 2006 hatte D.________ vom Eigent�mer telefonisch verlangt, die Lavabos und die Lichtanlage im Mietobjekt zu entfernen. Am 12. September 2006 sandten die Eigent�mer der Versicherung Y.________ zu Handen von D.________ folgendes Schreiben (act. S. 44).
"Mietvertrag Z.________strasse, Brig, 2. OG
Wir stellen fest, dass wir in obiger Angelegenheit den Mietvertrag in Best�tigung der Abmachungen zwischen den Parteien bis heute zur Gegenzeichnung nicht erhalten haben.
Bei uns hat sich F.________ am 4.9.2006 erkundigt, ob man gegen Entsch�digung bereit w�re, vom Mietvertrag zur�ckzutreten. Damit waren wir nicht einverstanden. Deshalb hat F.________ erkl�rt, er werde D.________ anweisen, uns umgehend die Vertr�ge zur Gegenzeichnung und Best�tigung des abgeschlossenen Mietvertrages zuzustellen, sofern dies nicht bereits geschehen sei. Die Versicherung Y.________ hat die Miete auf den 1. September 2006 angetreten.
Wir ersuchen Sie deshalb, uns die Papiere umgehend zuzustellen."
Mit Schreiben vom 29. September 2006 bat die R.________ AG den Eigent�mer, ein Baugesuch der Versicherung Y.________ betreffend die Anbringung einer Reklamebeschriftung an der Z.________strasse in Brig schnellstm�glich unterzeichnet zur�ckzusenden. Dieser Bitte kam der Eigent�mer am 2. Oktober 2006 nach. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2006 teilte D.________ den Eigent�mern mit, der Mietvertrag sei trotz weit gediehener Verhandlungen nicht unterzeichnet worden und demnach nicht g�ltig zustande gekommen.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren klagten die Eigent�mer (Kl�ger) am 16. Mai 2007 beim Bezirksgericht Brig gegen die Versicherung Y.________ (Beklagte) auf Zahlung von Mietzinsen von insgesamt Fr. 18'900.-- f�r die Monate September 2006 bis und mit August 2007 nebst Zins. Zudem verlangten die Kl�ger Fr. 2'128.85.-- nebst Zins als Ersatz f�r Versp�tungsschaden, Stromkosten und weiteren Schaden. Das Bezirksgericht wies am 26. September 2008 die von der Beklagten erhobene Einrede der �rtlichen und sachlichen Unzust�ndigkeit ab und beschr�nkte das Verfahren vorerst auf die Frage des Zustandekommens eines Mietvertrages. In ihrer Replik vom 3. November 2008 stellten die Kl�ger namentlich das Begehren, die Beklagte sei zur Zahlung der Mietzinse vom 1. September 2006 bis und mit 30. September 2008 entsprechend Fr. 52'500.-- zuz�glich Zins zu 5 % seit 1. September 2007 zu verpflichten.
Mit Urteil vom 18. Juni 2010 stellte das Bezirksgericht fest, die Parteien h�tten f�r die Wohnung im zweiten Obergeschoss an der Z.________strasse in Brig ab dem 1. September 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen. Zur Begr�ndung f�hrte es im Wesentlichen aus, die Parteien seien sich sp�testens Ende August 2006 �ber alle Punkte des �berarbeiteten Mietvertrages einig gewesen, und es h�tten definitive Pl�ne f�r bauliche Anpassungen vorgelegen, die im Auftrag der Beklagten im Anhang des Mietvertrages enthalten waren. Durch die Aush�ndigung der Schl�ssel habe die �bergabe der Mietsache stattgefunden. Zudem h�tten die Kl�ger im Auftrag der Beklagten den vorherigen Mieter angewiesen, die Lampeneinrichtungen zu entfernen. Demnach h�tte die Beklagte die Miete gem�ss Art. 256 OR per 1. September 2006 angetreten. Die Kl�ger h�tten daraus, dass sie nach ihrem Schreiben vom 12. September 2006 im Auftrag der Beklagten am 29. September 2009 von der R.________ AG zur Unterzeichnung von Baugesuchen aufgefordert wurden, schliessen d�rfen, die Beklagte sei selber vom Bestand eines Mietvertrages ausgegangen. Dies habe die Beklagte erstmals mit ihren Schreiben vom 26. Oktober 2006 klar verneint. Am 27. Oktober 2006 habe sie die Wohnungsschl�ssel mittels Einschreibebrief retourniert. Namentlich aufgrund der �bernahme der Schl�ssel sei der �berarbeitete Mietvertrag zustande gekommen. Die Beklagte habe ihn nur deshalb nicht unterzeichnet, weil sie nach Mietantritt ein anderes Angebot erhalten habe. Mithin sei den Kl�gern der Beweis gelungen, dass der Vorbehalt der Schriftform einzig Beweiszwecken gedient habe.
In Gutheissung einer Berufung der Beklagten hob das Kantonsgericht des Kantons Wallis das erstinstanzliche Urteil am 24. Mai 2012 auf und stellte fest, zwischen den Parteien sei bez�glich der R�umlichkeiten im zweiten Obergeschoss an der Z.________strasse, Brig ab dem 1. September 2006 kein Mietvertrag zustande gekommen, und wies die Klage ab.
Die Kl�ger (Beschwerdef�hrer) erheben Beschwerde in Zivilsachen mit dem sinngem�ssen Begehren, das Urteil des Kantonsgerichts vom 24. Mai 2012 aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil vom 18. Juni 2010 zu best�tigen. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Beklagte (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. Das Kantonsgericht verweist ohne ausdr�cklichen Antrag auf sein Urteil.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrer sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde kann damit eingetreten werden.
2.1 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz beruft und den Sachverhalt gest�tzt darauf berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570).
2.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen, das Kantonsgericht habe zwar ausgef�hrt, dass s�mtliche Schl�ssel in den Briefkasten der Beschwerdegegnerin eingeworfen worden seien. Es habe jedoch im Gegensatz zum Bezirksgericht nicht festgestellt, wann die Schl�ssel wieder in den Besitz der Beschwerdef�hrer gelangt seien, obwohl diese durch die Klagebeilage Nr. 22 belegt h�tten, dass dies erst am 30. Oktober 2006 der Fall gewesen sei. Damit verlangen die Beschwerdef�hrer eine entsprechende Erg�nzung des vorinstanzlich festgestellten Sachverhalts.
2.3 Das Bezirksgericht stellte fest, die Schl�ssel des Mietobjekts seien den Beschwerdef�hrern am 27. Oktober 2006 mit eingeschriebener Sendung ohne Kommentar zugesandt worden. Gem�ss dem entsprechenden Beleg in den kantonalen Akten (S. 64, Klagebeilage 22) ist die am Freitag, den 27. Oktober 2006 abgesandte Sendung am Montag, den 30. Oktober 2006 eingegangen. Gest�tzt darauf kann der zweitinstanzlich festgestellte Sachverhalt entsprechend dem Begehren der Beschwerdef�hrer erg�nzt und festgestellt werden, dass die Schl�ssel mit eingeschriebener Post vom 27. Oktober 2006 den Eigent�mern zur�ckgesandt wurden.
3.1 Das Kantonsgericht erwog, die E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 8. August 2006 zeige bloss die Bereitschaft, einen Mietvertrag abzuschliessen, nicht jedoch, dass ein solcher bereits abgeschlossen worden sei. Die Beschwerdegegnerin habe den in Ziff. 12.6 ihres Mustervertrages als G�ltigkeitsvoraussetzung vorgesehenen Vorbehalt der Schriftform gewollt. Die Beschwerdef�hrer seien erfahrene Juristen und h�tten sich daher der Tragweite dieses Vorbehalts bewusst sein m�ssen. Der Beschwerdef�hrer habe diesem zugestimmt, indem er den von ihm abge�nderten Mustervertrag mit diesem Vorbehalt am 14. August 2006 an die Versicherung Y.________ gesandt habe. Auch nach der nochmaligen Ab�nderung des Vertrages vom 22. August 2006 durch den Beschwerdef�hrer sei der Vorbehalt noch enthalten und damit gewollt gewesen. An der Tatsache, dass der Mietvertrag erst G�ltigkeit erlangen sollte, wenn er gegenseitig unterzeichnet war, �ndere auch nichts, dass die Beschwerdegegnerin von den Beschwerdef�hrern noch die Entfernung der Lavabos und der Lichtanlage verlangt und sie um Unterzeichnung eines Gesuches betreffend Reklameschild ersucht habe.
3.2 Die Beschwerdef�hrer machen zusammengefasst geltend, die Parteien seien sich �ber den Abschluss des Mietvertrages gem�ss der Fassung vom 22. August 2006 einig gewesen und h�tten durch konkludentes Verhalten, namentlich die �bergabe bzw. �bernahme der Schl�ssel zum Mietobjekt und die seitens der Beschwerdef�hrerin erfolgte Anweisung zur Entfernung der Lichtanlage und der Lavabos im Mietobjekt, auf den Formvorbehalt verzichtet.
3.3 Ist f�r einen Vertrag, der vom Gesetze an keine Form gebunden ist, die Anwendung einer solchen vorbehalten worden, so wird gem�ss Art. 16 Abs. 1 OR vermutet, dass die Parteien vor Erf�llung der Form nicht verpflichtet sein wollen. Diese Vermutung kann durch den Nachweis widerlegt werden, dass die Parteien nachtr�glich durch konkludentes Verhalten auf die vorbehaltene Form verzichtet haben (BGE 125 III 263 E. 4c S. 268 mit Hinweisen). Ein konkludenter Verzicht ist namentlich anzunehmen, wenn die Parteien vor der Erf�llung der Form vertragliche Leistungen vorbehaltlos erbringen und entgegennehmen (BGE 105 II 75 E. 1 S. 78; Urteil 4C.362/1994 vom 28. M�rz 1995 E. 3b/cc). Ist der Kauf des Ladeninventars Voraussetzung f�r den Abschluss eines Mietvertrages, belegt die Mitteilung des k�nftigen Mieters an den Vermieter, der Kaufvertrag �ber das Inventar sei zustande gekommen, dass der neue Mieter sich schon vor der Erf�llung der vereinbarten Schriftform gebunden wissen wollte (Urteil C.11/1984 vom 12. April 1984 E. 3).
3.4 Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdef�hrer ihre vertragliche Leistung erbracht, indem sie der Beschwerdegegnerin noch vor Beginn der Miete am 1. September 2006 die Schl�ssel zum Mietobjekt �bergaben und damit die tats�chliche Nutzungsm�glichkeit verschafften. Die Beschwerdegegnerin hat diese Schl�ssel vorbehaltlos angenommen und erst am 27. Oktober 2007 wieder zur�ckgesendet. Zudem hat sie nach Erhalt des Mietvertrages vom 22. August 2006 die Beschwerdef�hrer angewiesen, im Mietobjekt die Lampen und Lavabos zu entfernen, worauf die Beschwerdef�hrer die Lichtanlage abmontieren liessen. Mit diesen Handlungen, welche der Erf�llung bzw. Umsetzung des Vertrages dienten, haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, dass sie bereits vor der Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages von dessen Rechtsg�ltigkeit ausgingen und auf die Schriftform als G�ltigkeitsvoraussetzung verzichteten. Die Vorinstanz hat daher Bundesrecht verletzt, indem sie in Abweichung vom erstinstanzlichen Urteil vom 18. Juni 2010 aufgrund der Nichterf�llung der Schriftform das Zustandekommen eines Mietvertrages verneinte. Demnach ist das angefochtene Urteil in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil zu best�tigen.
3.5 Mit der Aufhebung des angefochtenen Urteils werden die weiteren von den Beschwerdef�hrern dagegen gerichteten R�gen gegenstandslos.
Gem�ss dem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird die unterliegende Beschwerdegegnerin daf�r kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Die Sache ist zu neuer Entscheidung �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Rechtsmittelverfahrens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Art. 68 Abs. 5 BGG).
In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis vom 24. Mai 2012 aufgehoben und festgestellt, dass die Parteien f�r die Wohnung im zweiten Obergeschoss an der Z.________strasse in Brig ab dem 1. September 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen haben.
Die Sache wird zu neuer Entscheidung �ber die Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Rechtsmittelverfahrens an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.