Source: https://www.nemovitostprofi.cz/33/zmeny-v-svj-2020-5-dil-jak-se-meni-povinnosti-vlastniku-jednotek-uniqueidgOkE4NvrWuMEMvw3uZDmFuM61PH1PdFzebbEJLII928/?uri_view_type=5
Timestamp: 2020-08-13 03:05:36+00:00
Document Index: 16555713

Matched Legal Cases: ['§ 1208', '§ 1175', '§ 1178', '§ 1208', '§ 1181', '§ 1208']

Zmìny v SVJ 2020 | 5. díl - Jak se mìní povinnosti vlastníkù jednotek | Nemovitost profi - rady pro správu nemovitostí SVJ, bytových dru¾stev, obcí a firem
V minulém díle seriálu „Zmìny v SVJ 2020“ jsme se vìnovali naøízenému prodeji jednotky vlastníka jako¾to sankci za poru¹ení jeho povinností. V dne¹ním pøíspìvku si povíme o zmìnách v oblasti právì tìchto povinností vlastníkù jednotek, které od 1. 7. 2020 pøiná¹í novela obèanského zákoníku.
Úvodem je tøeba øíci, ¾e ní¾e sepsaný souhrn zmìn zdaleka nemù¾e zahrnout ve¹keré povinnosti vlastníkù jednotek stanovené zákonem, èi dokonce i stanovami. Na¹i pozornost soustøedíme zejména na nejpalèivìj¹í praktické otázky, na otázky obecnì vyhledávané a zejména pak na otázky související s pøíspìvky na správu domu a pozemku vèetnì záloh na slu¾by.
Údr¾ba spoleèných èástí domu
Téma údr¾by a drobných oprav spoleèných èástí domu je novì zákonem lépe popsáno. Jsou rozli¹ovány spoleèné èásti, které slou¾í výluènému u¾ívání vlastníku jednotky (balkon, lod¾ie, terasa) èi které se nacházejí uvnitø jednotky vlastníka (nosné zdi, topení), od spoleèných èástí ostatních, volnì pøístupných (chodby, vstupní dveøe, výtah). Zatímco bì¾nou údr¾bu i drobné opravy druhých jmenovaných nese v¾dy SVJ (§ 1208 obè. zák.), údr¾ba pøíkladmo uvedených balkonù èi topení le¾í na vlastníkù jednotky (§ 1175 obè. zák.). A to navzdory tomu, ¾e se jedná o spoleèné èásti.
Je tøeba zdùraznit, ¾e se v¹ak jedná skuteènì jen o bì¾nou údr¾bu a o opravy drobného charakteru. Vlastník jednotky tak není povinen, ale ani oprávnìn do tìchto spoleèných èástí zasahovat výraznìj¹ím zpùsobem.
Vedení seznamu vlastníkù jednotek
Zákon novì v § 1178 obè. zák. upravuje povinnost SVJ vést seznam vlastníkù jednotek, a to v rozsahu jména a bydli¹tì ka¾dého vlastníka. Osoba odpovìdná za správu domu má spolu s tím povinnost vést v tomto seznamu osob i ty, kterým vlastník jednotky pøenechal byt k u¾ívání na dobu nikoli pøechodnou, a té¾ osoby mající ve vlastníkovì bytì domácnost (ve stejném rozsahu, tedy jméno a bydli¹tì).
Tomu odpovídá existující povinnost vlastníka jednotky, který takové osoby musí spoleèenství vlastníkù nahlásit bez zbyteèného odkladu. Lze pøedpokládat, ¾e tyto seznamy ji¾ mnohá SVJ budou ze své iniciativy vést. Zákon jim nyní pro to dává zákonný podklad.
Provádí-li vlastník jednotky ve své jednotce stavební úpravy, je povinen po výzvì SVJ umo¾nit do jednotky pøístup za úèelem ovìøení, zda stavební úpravy neohro¾ují, nepo¹kozují èi nemìní spoleèné èásti. Tato povinnost platí ji¾ dnes.
Od 1. 7. 2020 je novì doplnìna o povinnost vlastníka jednotky pøedem (tj. pøed zahájením stavebních prací) oznámit osobì odpovìdné za správu domu takovou zamý¹lenou stavební úpravu, a to dokonce bez ohledu na to, zda je èi není pro takovou stavební úpravu potøeba stavební povolení, ohlá¹ení èi nic z uvedeného. Pøed zahájením ka¾dé stavební úpravy, by» by nenaru¹ovala spoleèné èásti, má tedy vlastník jednotky oznamovací povinnost.
Podnikání v jednotce vèetnì Airbnb
Novì se zavádí povinnost vlastníka jednotky (bytové i nebytové) oznámit osobì odpovìdné za správu domu (SVJ) podnikání èi jinou èinnost (a» je provádìna samotným vlastníkem, èi nikoli), která mù¾e vést k naru¹ení obvyklého klidu a poøádku v domì. Takové oznámení je vlastník jednotky povinen uèinit pøed zahájením podnikání èi jiné èinnosti.
Dle výkladu Ministerstva spravedlnosti bude ustanovení dopadat té¾ na vyu¾ívání jednotky k tzv. krátkodobým ubytováním prostøednictvím poskytovatele typu Airbnb. Spoleèenství vlastníkù tak získávají nástroj, který jim umo¾ní takovéto krátkodobé pronájmy alespoò zjistit. Jejich zákaz ze strany SVJ dle souèasné legislativy samozøejmì nepøichází v úvahu.
Novela bytového spoluvlastnictví v neposlední øadì odstraòuje nìkteré nejasnosti ohlednì urèení pøíspìvkù na správu domu a pozemku. Tyto pøíspìvky ponechává v souèasných dvou re¾imech; tedy na jedné stranì pøíspìvky tzv. administrativní povahy (pro vlastní správní èinnost), které se rozvrhnou na ka¾dou jednotku stejnì. Na stranì druhé pak ponechává pøíspìvky do tzv. fondu oprav.
Zákon upravuje rozvr¾ení druhých jmenovaných pøíspìvkù (do tzv. fondu oprav) v pomìru odpovídajícím podílu na spoleèných èástech (vèetnì zohlednìní spoleèných èástí slou¾ících k výluènému u¾ívání). Souèasnì umo¾òuje odchýlení se od tohoto zákonem daného zpùsobu rozvr¾ení, av¹ak novì pouze zmìnou prohlá¹ení vlastníka. Je tak do budoucna zakázáno mìnit zpùsob rozvr¾ení pøíspìvkù na správu domu a pozemku jinak ne¾ právì zmìnou prohlá¹ení (není tak nadále mo¾né tyto zmìny provést rozhodnutím shromá¾dìní ani zmìnou stanov). Zmìna zpùsobu rozvr¾ení pøíspìvkù se tak stává pro vlastníky jednotek i SVJ znaènì obtí¾nou. Pøi zmìnì prohlá¹ení spoèívající ve zmìnì zpùsobu rozvr¾ení pøíspìvkù toti¾ bude tøeba souhlasu v¹ech vlastníkù jednotek (podrobnosti ke zmìnì prohlá¹ení dle po 1. 7. 2020 ètìte v na¹em prvním díle seriálu).
V kontextu vý¹e uvedeného je tøeba nezamìnit zpùsob rozvr¾ení pøíspìvkù s rozhodováním o jejich vý¹i. Rozhodování o vý¹i pøíspìvku i nadále zùstává v rukou shromá¾dìní (§ 1208 obè. zák.) a zmìny vý¹e pøíspìvku tak zùstávají i nadále flexibilní.
Zálohy na slu¾by
Od pøíspìvkù na správu domu a pozemku je tøeba odli¹ovat zálohy na slu¾by. Nic se nemìní na tom, ¾e vlastník jednotky tyto zálohy musí plnit. Do budoucna (od 1. 7. 2020) se v¹ak právní úprava jejich vyúètování a vypoøádání nebude øídit obèanským zákoníkem, nýbr¾ jen zákonem è. 67/2013 Sb. Jde v celku o logický krok, jeliko¾ lhùty v § 1181 obè. zák. byly ve vztahu k zák. è. 67/2013 Sb. duplicitní a rozporné. V praxi lze zároveò oèekávat èetné pøípady, kdy jsou lhùty k vyúètování i vypoøádání upraveny odchylnì stanovami jednotlivých SVJ. Tato zmìna tak nebude mít zásadní dopad.
Podstatná zmìna u záloh na slu¾by pak nastává v rozhodování o jejich vý¹i. Dle novelizovaného § 1208 obè. zák. ji¾ nebude napøí¹tì o vý¹i záloh rozhodovat shromá¾dìní, ale statutární orgán SVJ (tedy pouze výbor èi pøedseda SVJ). Je v¹ak otázkou, zda vlastníci jednotek, zvyklí v souèasné dobì rozhodovat i o této jimi vydávané èástce, budou ochotni takovou zmìnu pøijmout a rozhodování výluènì do rukou výboru svìøit. Souèasnì tak doplòme, ¾e uvedená zmìna v rozhodování se neuplatní tehdy, jestli¾e stanovy tuto pravomoc výslovnì svìøí (nebo z minulosti ji¾ svìøují) shromá¾dìní, a té¾ v pøípadech, kdy si shromá¾dìní tuto zále¾itost svým hlasováním vyhradí k rozhodnutí.
Závìrem ji¾ jen struènì doplòme vliv vý¹e popsaných zmìn na souèasná znìní stanov SVJ, která s tìmito zmìnami samozøejmì nepoèítají a èasto opisují dosavadní znìní zákona. V takových pøípadech bude tøeba v¾dy zkoumat, zda konkrétní povinnost vlastníka jednotky upravená stanovami odchylnì od zákona je, èi není kogentního charakteru (tedy charakteru, kdy není mo¾né se od takové zákonné povinnosti stanovami odchýlit). Pokud tomu tak bude, bude vlastník jednotky povinen dodr¾et zákon bez ohledu na to, co øíkají stanovy. Pokud nikoli, stanovy budou mít pøed zákonem pøednost.
Souèasná spoleèenství vlastníkù tak budou stát pøed otázkou, zda kvùli vý¹e popsaným zmìnám stanovy pøepisovat a pøijímat jejich zmìny. Aèkoli to nebude nevyhnutelnì nutné, je na místì tento postup doporuèit. I s ohledem na ostatní zmìny, které novela pøiná¹í, bude zmìna stanov znamenat zvý¹ení právní jistoty a mo¾nost vyu¾ití nových institutù daných novelou bytového spoluvlastnictví.