Source: https://lawjournal.mcgill.ca/article/les-expulsions-pour-arrirs-de-loyer-au-qubec-un-contentieux-de-masse/
Timestamp: 2020-02-28 16:48:08+00:00
Document Index: 26271442

Matched Legal Cases: ['art 1591', 'art 1907', 'arts 59', 'art 46', 'art 4', 'art 16', 'art 25', 'art 13', 'art 63', 'art 41', 'art 63', 'art 92', 'art 30', 'art 57', 'art 1941', 'art 692', 'art 111', 'art 39', 'CSC ', 'art 1973', 'arts 71', 'art 4', 'arrêt ', 'arts 4', 'art 27', 'art 1244', 'in fine', 'arts 2']

Les expulsions pour arriérés de loyer au Québec : un contentieux de masse - McGill Law Journal
Article by Martin Gallié, Julie Brunet et Richard-Alexandre Laniel*
Cite as: (2016) 61:3 McGill LJ 611 — (2016) 61:3 RD McGill 611
* Martin Gallié, professeur, Département des sciences juridiques, UQAM et membre du Groupe interuniversitaire de recherche sur l’emploi, la pauvreté et la protection sociale (GIREPS). Julie Brunet, étudiante au baccalauréat en droit, UQAM. Richard-Alexandre Laniel, étudiant à la maîtrise en droit social, UQAM. Ce texte cherche à présenter les recherches entreprises dans le cadre d’un partenariat entre le Service aux collectivités de l’UQAM et le Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec (RCLALQ). Les auteurs tiennent à remercier les travailleurs et travailleuses des comités logements ainsi que Claire Abraham, Martin Blanchard, Me Andrée Bourbeau, Jonathan Carmichael, Guillaume Dostaler, Elsa Galerand, Catherine Hamel, Isabelle Monast-Landriault, Me Gaël Morin-Greene, José-Anne Riverin, Gaétan Roberge, André Trépanier, Me Mathilde Valentini et Margaret van Nooten pour leurs contributions respectives à cette recherche. Enfin, les auteurs remercient les évaluateurs externes pour leurs précieux commentaires et suggestions, ainsi que le comité de rédaction de la Revue pour son inestimable travail d’édition sur ce texte. La présente étude a été rendue possible grâce au soutien financier du Conseil de recherche en sciences humaines du Canada (CRSH).
[L]e Comité recommande à l’État partie : […] De réglementer les conditions de location pour que les locataires puissent exercer leur droit à un logement convenable à un prix abordable et ne soient pas vulnérables aux expulsions forcées; [d]e veiller à ce que sa législation sur les expulsions soit compatible avec les normes internationales, particulièrement en ce qui concerne l’obligation de faire en sorte que personne ne se retrouve sans logement ou victime d’autres violations des droits de l’homme dues aux expulsions, et que les victimes d’expulsions soient dûment indemnisées ou bénéficient d’une solution de relogement[1].
Globalement, la doctrine s’empare timidement du phénomène et ce désintérêt contraste fortement avec les préoccupations exprimées tant par les Nations Unies (notamment sur la situation au Canada[16]) que par les associations de défense des droits des locataires ou des propriétaires. Les expulsions et, plus largement, le problème de l’insécurité légale d’occupation sont en effet au cœur des travaux des rapporteurs spéciaux sur le droit au logement, ces derniers constatant un accroissement des inégalités, surtout dans les grandes métropoles, et leurs conséquences dramatiques en termes de droit au logement[17]. Les associations québécoises de locataires dénoncent pour leur part l’augmentation continue des loyers, qui place les locataires devant des dilemmes intenables : choisir entre le paiement du loyer, la santé ou l’éducation, par exemple. Les associations de locataires pointent les effets sexués[18] et racisés[19] de la « crise » du logement, l’absence de logements sociaux[20], la priorité accordée aux demandes d’expulsion sur les causes d’insalubrité ou de moisissure notamment[21]. Elles dénoncent une législation trop peu protectrice à l’égard des locataires[22]. A contrario, les organismes de défense des droits des propriétaires soutiennent qu’« un processus complet d’expulsion d’un locataire […] fait déjà perdre de trois à quatre mois de loyer aux propriétaires »[23] et que le problème auquel les propriétaires sont confrontés n’est pas tant celui de la pauvreté que celui des barrières légales et administratives, lesquelles décourageraient l’investissement dans le logement locatif[24]. L’Association des Propriétaires du Québec dénonce, elle, la « surprotection du locataire » et « déclare la guerre aux mauvais payeurs » en lançant des avis de recherche[25]. Elle revendique l’abolition du contrôle des loyers par l’entremise de la suppression de la clause « G » du bail et l’accélération des procédures d’expulsion[26].
Outre l’analyse de la jurisprudence, nous avons observé 133 audiences codées (17 rôles différents) à Montréal (aux deux bureaux), à Victoriaville et à Sorel-Tracy entre les mois de mars et juin 2015. 116 audiences portaient sur le non-paiement. Parmis ces audiences, 48 étaient non contestées, 36 étaient contestées (pour un total de 84) et 32 portaient sur les retards fréquents. La majorité de ces observations a été réalisée à Montréal au bureau du village Olympique et au bureau sur René Lévesque (7 rôles; 83 causes codées). Des observations ont également été réalisées par les travailleurs et les travailleuses de neuf groupes membres du RCLALQ (10 rôles; 50 causes codées) à partir de la même grille d’observation : à Sorel-Tracy par l’ALPS (1 rôle); à Victoriaville par l’ALBF (2 rôles); à Montréal par le Comité logement de Montréal-Nord (1 rôle), par le Comité logement de Beauharnois (2 rôles), par Infologis (1 rôle), le Comité logement Parc-extension (1 demi-rôle), le Bail de Québec (1 rôle), l’Association coopérative d’économie familiale (1 demi-rôle) et l’Association des locataires de Villeray (1 rôle).
Demandes de résiliation du bail : données disponibles
Recouvrement-résiliation 38 659
37 969 35 536
Retards fréquents 5 681
Reprises 1 145 1 122 898 850
Évictions ? ? ? ?
Résiliation pour un autre motif[36] 5 015 4 524 4 192 3 739
Source : Régie du logement, Rapport annuel de gestion, 2013-2014, aux pp 68–69;
Régie du logement, Rapport annuel de gestion, 2014-2015, à la p 74.
Parmi ces exceptions, on peut mentionner en premier lieu les cas où le locataire réussit à faire la preuve que le propriétaire a délibérément refusé d’encaisser les chèques du loyer (comme dans l’affaire portée en appel mentionnée plus haut)[87], qu’il a perdu les chèques[88] ou qu’il doit de l’argent aux locataires suite à la réalisation de travaux[89], par exemple. Ce cas de figure se présente cependant rarement puisque la preuve (à la charge des locataires) est pour le moins difficile à établir. Elle nécessite un aveu, un reçu du propriétaire en question ou encore des témoins, toujours difficiles à solliciter pour une audience ¾ donc pour une demi-journée ¾ en semaine. En second lieu, les locataires peuvent invoquer l’exception d’inexécution[90] (art 1591 CcQ) et retenir une partie du loyer « dans une mesure correspondante » au préjudice subi quand les propriétaires n’exécutent pas « substantiellement » leurs obligations[91]. Comme le montre Gagnon, « ce moyen est rarement accepté par les décideurs judiciaires : il est en effet inaccoutumé que l’inexécution du locateur soit suffisamment substantielle pour justifier l’occupation gratuite du logement »[92]. Par exem-ple, si les locataires continuent d’habiter un logement qui connaît des problèmes d’insalubrité, il est peu probable que les magistrats acceptent qu’ils ne paient pas un mois de loyer, puisqu’il n’y aura pas « absence totale de jouissance du logement »[93]. Par ailleurs, ce moyen de défense est strictement encadré et les magistrats le rejettent le plus souvent si les locataires n’ont « pas introduit de recours en justice » pour faire valoir leurs droits[94] ou si la retenue du loyer « vise à compenser immédiatement le locataire de ses réclamations en dommages-intérêts »[95]. Les régisseurs déclarent ainsi, dans l’immense majorité des cas, que les locataires n’ont pas à se « faire justice eux-mêmes » et rappellent que ceux-ci auraient pu procéder à une demande d’autorisation de déposer le loyer à la Régie (art 1907 CcQ)[96]. Sur les 123 jugements analysés entre mars 2014 et décembre 2015 où les locataires invoquaient l’exception d’inexécution, nous n’avons trouvé qu’une seule affaire où un régisseur a explicitement retenu ce moyen de défense[97]. Certains magistrats acceptent cependant une retenue partielle du loyer[98], et ce, même si les locataires n’ont pas exercé de recours préalable et déposé le loyer à la Régie[99]. Il s’agit là, dans tous les cas, de situations très exceptionnelles. D’après nos résultats de recherche, les locataires poursuivis en non-paiement devaient en moyenne environ 1 890 $ mois de loyers moyens), montant qui suppose un préjudice grave pouvant difficilement être accepté comme une « mesure correspondante » au regard de la jurisprudence actuelle[100].
À noter qu’une fois la résiliation et l’expulsion ordonnées, le, la ou les locataire(s) ont toujours la possibilité, en vertu de l’article 1883 CcQ, de payer le loyer et les intérêts dus « avant jugement ». Ils ont donc la possibilité de payer les sommes dues à l’audience ou dans le court délai (généralement de quelques jours en matière de non-paiement)[101] entre l’audience et la rédaction du jugement. Comme mentionné plus tôt, nous ne connaissons pas, à ce jour, le nombre de cas où les locataires se prévalent de cette disposition. Nous savons, en revanche, que le terme « avant jugement » suscite régulièrement des controverses entre les locataires et les propriétaires, tandis que la jurisprudence est partagée sur la manière de calculer les délais. Certaines décisions considèrent la date de prise de connaissance du jugement par le locataire[102]. Dans d’autres cas, la prise de connaissance est réputée acquise à partir de la date de l’expédition de l’avis par la poste[103]. Plus rarement, certains régisseurs précisent que le loyer doit être payé dans les sept jours de la signature de la décision[104]. Quoi qu’il en soit, à l’expiration de ce délai, même si le locataire paie tous les montants dus[105], il ne pourra plus s’opposer à l’émission d’un bref d’ex-pulsion[106], ce qui apparaît pour le régisseur Pierre Gagnon « passablement sévère […] alors même que la dette a été entièrement liquidée »[107].
C’est à bon droit que les régisseurs répondent aux locataires faisant le déplacement à la Régie que leurs difficultés financières ou les conséquences sociales de leur expulsion ne sont pas des questions d’intérêt juridique lors des audiences en non-paiement. Les magistrats ne disposent légalement d’aucune marge de manœuvre ou presque[129] pour apprécier ces arguments et la proportionnalité de la mesure[130]; les témoignages des locataires semblent « sans espoir »[131]. Toutefois, l’affirmation selon laquelle les locataires disposent d’autres recours pour faire valoir leurs droits en matière de salubrité, par exemple, est en pratique discutable. En effet, la Régie prend en moyenne 21 mois pour statuer sur les causes civiles (causes de salubrité, vermines, moisissure, etc.), contre 45 jours pour ordonner l’expulsion pour des arriérés de loyers[132]. À moins que la cause soit considérée comme urgente par le maître des rôles[133], le recours des locataires ne sera pas entendu avant la fin de leur bail. Une récente étude montre qu’il faut 790 jours en moyenne à la Régie pour statuer sur la présence de moisissures dans un logement, y compris dans des cas jugés graves pour la santé[134]. À toutes fins pratiques, si les locataires souhaitent défendre leur cause devant la Régie dans des délais raisonnables (qui soient, par exemple, plus courts que la durée de leur bail), ils ont d’une certaine manière tout intérêt à être poursuivi pour non-paiement et espérer que le régisseur accepte que les deux dossiers soient réunis[135]. Cependant, la réunion des demandes est à la discrétion du magistrat[136] et n’est donc pas automatique[137]. Précisons toutefois que la Cour du Québec a déjà jugé que ce droit devait être exercé « de manière à maintenir l’équilibre entre les droits de chacune des parties »[138] et que le refus de réunir des demandes constituait, dans certaines circonstances, un déni de justice[139].
Pour obtenir la résiliation du bail en cas de retards fréquents (5 369 demandes en 2014-2015), le propriétaire doit d’abord faire la preuve du caractère « fréquent » du non-paiement. Il n’existe pas de définition arrêtée du retard fréquent. Selon Gagnon, « un ou deux retards, surtout s’ils sont de courte durée, n’équivalent généralement pas à un retard fréquent », mais il appartient aux magistrats de statuer selon chaque cas d’espèce[152]. Le fait de payer en retard à trois reprises dans le courant de l’année suffit pour remplir le critère de la fréquence[153], même s’il ne s’agit que de quelques jours de retard[154].
Il ressort toutefois de l’analyse des cas où l’ordonnance est accordée, sans que le bail soit résilié (30/120 cas), qu’elle était le plus souvent accordée lorsque les locataires avaient payé les sommes dues avant ou à l’audience[189] et dans l’immense majorité des cas quand les sommes dues étaient inférieures au montant du loyer[190]. Et dans ces cas, il semble que les témoignages des locataires aient une portée déterminante dans la décision du régisseur d’accorder ou non une ordonnance. Il ressort en effet de notre analyse de la jurisprudence qu’en l’absence des locataires, les magistrats n’accordent qu’exceptionnellement[191] une telle ordonnance, encore plus rarement si les locataires doivent de l’argent (2/30 cas)[192]. On peut également mentionner qu’à deux reprises lors de nos observations, le magistrat a explicitement signalé la situation sociale des locataires, présents à l’audience, pour justifier l’octroi d’une ordonnance de la « dernière chance »; le premier locataire avait vu ses prestations de la Commission de la santé et de la sécurité du travail (CSST) diminuer de 50 %; le second, « parti en affaires avec un ami », rencontrait des « difficultés passagères », mais il avait le « sens de l’entrepreneuriat […] une compétence rare au Québec »[193].
Absence des locataires aux audiences
Non-paiement 82/120 (68,3 %)
Retards fréquents (E1) 81/120 (67,5 %)
Total 163/240 (67,9 %)
Le grand défi c’est que les gens n’ont généralement pas l’argent en main, mais si on regarde avec eux les montants qu’il faut payer avec les revenus qu’ils attendent, ou l’argent qu’ils pourraient emprunter, on arrive à éviter l’éviction. Des fois on prépare un document qui indique que la personne aura les montants à telle date (le 1, le 20) […] Des fois on suggère aux gens qui n’auront pas le plein montant de tenter de négocier un désistement avec un bon dépôt et un calendrier de paiements qu’on aide à rédiger. On avertit les gens qui n’auront pas le plein montant que le fait de manquer 50 [$] sur une dette de 2000 [$] entraînera quand même l’évic-tion[214].
Représentations par avocats des locataires
Jugements 0/120
Observations 2/36
Jugements (É1) 6/120
Jugements (É2) 5/120
Observations 1/32
Total 14/428
Pourcentage 3,2 %
En ce sens, des alternatives existent. Rappelons que la Cour européenne des droits de l’homme impose aux États parties d’adopter des procédures permettant d’évaluer la proportionnalité de la mesure d’éviction[245]. En France[246], par exemple, un rapport d’enquête — « un diagnostic social et financier »[247] réalisé par un travailleur social — doit être transmis aux magistrats avant l’audience afin qu’ils puissent vérifier si le locataire est en situation de régler sa dette locative, et fixer un échéancier viable. Lors de l’audience, le magistrat peut, même d’office, accorder des délais de paiement pour un délai de 24 mois maximum[248]. Environ 40 % des demandes d’expulsion sont accompagnées de tels délais[249]. Et si cette procédure ne peut être considérée comme un modèle tant sur le fond[250] que sur le plan de sa mise en œuvre[251], elle semble cependant plus conforme aux obligations fixées par le Pacte international des droits économiques sociaux et culturels ratifié par le Canada et signé par le Québec[252]. Parmi ces obligations se trouve celle d’adopter des mesures préventives à l’expulsion, celle de « donner des renseignements détaillés sur les groupes qui, dans [la] société, sont vulnérables et désavantagés en ce qui concerne le logement », celle de respecter le principe « de la capacité de paiement »[253] ou encore celle d’adopter des dispositifs d’assistance « afin de corriger le rapport de force déséquilibré qui est omniprésent dans les conflits fonciers et [qui] entrave l’accès à la justice »[254]. Ce sont précisément ces obligations que le Comité des droits économiques, sociaux et culturels de l’ONU a souhaité rappeler, en mars 2016, alors qu’il se déclarait fortement préoccupé par la « crise du logement » au Canada[255].
[1] HCDH, Comité des droits économiques, sociaux et culturels, Observations finales concernant le sixième rapport périodique du Canada, Doc NU E/C.12/CAN/CO/6, 4 mars 2016 aux para 40(c)-(d), en ligne : <documents-dds-ny.un.org/doc/UNDOC/GEN/
G16/062/38/PDF/G1606238.pdf?OpenElement> [HCDH, Observations finales].
[2] Le non-paiement représentait 60 % du contentieux en 2014–2015. En 1981 déjà, il y eut 80 904 demandes. La résiliation du bail pour le défaut du locataire de payer son loyer ou parce que ce dernier a fait défaut d’exécuter une obligation représentait environ 45 % des demandes. Voir Louise Thibault-Robert, « La Régie québécoise du logement » (1982) 13 RGD 285 aux pp 291-92.
[3] En Ontario par exemple, où le nombre de ménages locataires est approximativement le même qu’au Québec (1.3 million, comparativement à 1.25 million au Québec), la Commission de la location immobilière a été saisie en 2013–2014 de 81 748 demandes. Parmi ces demandes, 64,6 % portait sur le non-paiement et l’expulsion (environ 52 800 demandes). Voir Tribunaux de justice sociale Ontario, Rapport annuel 2013-2014, Toronto, TJSO, 2014 aux pp 35–36, en ligne : <www.sjto.gov.on.ca/documents/tjso/Rapport%
20annuel%202013-2014.pdf>. À titre de comparaison du nombre de ménages locataires, voir Statistique Canada, Recensement du Canada de 2006 : Tableaux thématiques, no de catalogue 97-554-XCB2006026, Ottawa, 12 septembre 2007, en ligne : <www12.
statcan.gc.ca/census-recensement/2006/dp-pd/tbt/Rp-fra.cfm?LANG=F&APATH=3&
DETAIL=0&DIM=0&FL=A&FREE=0&GC=0&GID=0&GK=0&GRP=1&PID=93624&PRID=0&PTYPE=88971,97154&S=0&SHOWALL=0&SUB=696&Temporal=2006&THEME=69&VID=0&VNAMEE=&VNAMEF=>.
[4] Le nombre de ménages locataires est de 1,3 million, contre 2,1 millions de propriétaires : Société d’habitation du Québec (SHQ), L’habitation en bref 2015, Gouvernement du Québec, 2016, en ligne : <www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/internet/publications/
0000024027.pdf> [SHQ, L’habitation en bref].
[5] Cour supérieure du Québec, Rapport d’activités 2010-2014 : une cour au service des citoyens, Montréal, Bureau du juge en chef de la Cour supérieure du Québec, 2015 à la p 10, en ligne : <www.tribunaux.qc.ca/c-superieure/RapportActivites_juillet_2015.pdf>. Toujours à titre de comparaison, la Commission des normes du travail reçoit environ 30 000 plaintes : Rapport annuel de gestion de la Commission des normes du travail, 2014-2015, Québec, Publications du Québec (DATE) à la p 4, en ligne : <www.cnt.gouv.
qc.ca/fileadmin/pdf/publications/c_0296.pdf>. En fait, seul le contentieux pénal et criminel devant la Cour du Québec semble supérieur, avec environ 275 000 dossiers par an : Cour du Québec, « À propos de la Cour du Québec : Activités judiciaires », en ligne : <www.tribunaux.qc.ca/c-quebec/A_propos_Cour/fs_activite.html> (consulté le 25 août 2016).
[6] À notre connaissance, au Québec, la seule étude disponible portant spécifiquement sur le sujet est celle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, Le non-paiement de loyer et la santé du secteur locatif au Québec, par François Des Rosiers, Ottawa, SHCL, 2003, en ligne : <publications.gc.ca/collections/collection_2011/schl-cmhc/nh18-1-2/NH18-1-2-40-2003-fra.pdf> [Des Rosiers]. On peut également renvoyer au sixième chapitre de l’ouvrage de François Saillant, La Régie du logement après 25 ans : Un chien de garde efficace?, Montréal, Groupe d’études et d’actions urbaines, 2006.
[7] Voir Thérèse Rousseau-Houle, Précis du droit de la vente et du louage, Québec, Presses de l’Université Laval, 1978; Claude Thomasset, La Régie du logement à découvert, Montréal, Éditions Louise Courteau, 1987; Pierre-Gabriel Jobin, Le louage, 2e éd, Cowansville (Qc), Éditions Yvon Blais, 1996; Suzanne Guévremont, « Les règles particulières au bail d’un logement » dans Le louage, Collection de droit 2014-2015, vol 5, École du Barreau du Québec, Cowansville (Qc), Éditions Yvon Blais, 2015; Jennifer Memmi, « Régie du logement : Compétence, preuve, procédure et sanctions (infractions pénales) » dans Pierre Lafond, dir, Contrats nommés I, JurisClasseur Québec, coll « Droit civil », Montréal, LexisNexis, 2014, fasc 32; Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd, Montréal, Wilson & Lafleur, 2013; Maroine Bendaoud, « Le droit au logement tel que vu par le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels : sa mise en œuvre québécoise est-elle conforme? » (2010) 23:2 RQDI 51 aux pp 69-70, 79-80, 120; Denis Lamy, L’appel à la Cour du Québec d’une décision de la Régie du logement, Montréal, Wilson & Lafleur, 2010 [Lamy, L’appel]; Denis Lamy, Le bail résidentiel, la Charte québécoise et les dommages exemplaires, Montréal, Wilson & Lafleur, 2008; Denis Lamy, Le harcèlement entre locataires et propriétaires, Montréal, Wilson & Lafleur, 2004; Pierre Gagnon, Louer un logement, Cowansville (Qc), Yvon Blais, 2009 [Gagnon, Louer]. Il convient également de mentionner les précieux travaux historiques de Daniel Massicotte, « Stratification sociale et différenciation spatiale en milieu urbain pré-industriel : le cas des locataires montréalais, 1731-1741 » (1990) 44:1 R d’histoire de l’Amérique française 61; Daniel Massicotte, « Droit des contrats et pratiques contractuelles en droit romain et dans la coutume de Paris : aspects juridiques de la location immobilière à Montréal aux XVIIIe et XIXe siècles » (1996) 37:4 C de D 1053 aux pp 1065-66.
[8] En Ontario, on peut mentionner deux importantes études — davantage sociologiques —, soit celle de Linda Lapointe en 2004 et celle de Lynn McDonald en 2011 : Ontario, City of Toronto Shelter, Housing and Support Division, Community and Neighbourhood Services Department, Analysis of Evictions Under the Tenant Protection Act in the City of Toronto: Overall Rental Housing Market, par Linda Lapointe en collaboration avec Sylvia Novac et Marion Steele, Toronto, 2004, en ligne : <www.urbancentre.
utoronto.ca/pdfs/elibrary/Toronto_Rental-Housing-Evic.pdf> [Lapointe et al]8ote 78; et al 2004, nisation, ; Lynn McDonald, « Examining Evictions Through a Life-Course Lens » (2011) 37 Analyse de pol 115. Sinon, c’est davantage la question des sans-abris, suite à l’affaire Tanudjadja qui semble avoir fait l’objet de recherches juridiques, notamment en droit constitutionnel : Tanudjaja v Canada (PG), 2014 ONCA 852, 123 OR (3d) 161. La mort récente d’une personne âgée de quatre-vingt-deux ans et expulsée de son logement a également conduit les autorités à mener une étude sur les mécanismes préventifs aux expulsions, dans les logements sociaux : Toronto Housing Community Corporation, Report on the Eviction of Al Gosling and the Eviction Prevention Policy of Toronto Community Housing Corporation, par l’honorable Patrick J Lesage, Toronto, TCHC, 2010. Pour d’autres discussions du contexte ontarien, voir Elinor Mahoney, « The Ontario Tenant Protection Act: A Trust Betrayed » (2001) 16 JL & Soc Pol’y 261; Katherine Laird, « Re-Constructing the Work of the Ontario Rental Housing Tribunal: First Steps to a Fairer Process » (2002) 17 JL Soc Pol’y 115; Paul Stuart Rapsey, « See No Evil, Hear No Evil, Remedy No Evil: How the Ontario Rental Housing Tribunal is Failing to Protect the Most Fundamental Rights of Residential Tenants » (2000) 15 JL Soc Pol’y 163. La loi applicable en Ontario est la suivante : Location à usage d’habitation (Loi de 2006 sur la), LO 2006, c 17, arts 59–60. En Colombie-Britannique le phénomène des « rénovictions » semble avoir suscité une importante mobilisation lors des grands travaux pour les Jeux olympiques. Voir Sophy Chan, Unveiling the Olympic Kidnapping Act: Examining Public Policy and Homelessness in the 2010 Vancouver Olympic Games, mémoire de MA, University of Western Ontario, 2014 [non publiée], en ligne : <ir.lib.uwo.
ca/etd/2195/>. Voir également Residential Tenancy Act, SBC 2002, c 78, art 46 (paiement en retard) et 47 (retards fréquents). Pour une discussion du contexte canadien, voir Martha Jackman et Bruce Porter, « Rights-Based Strategies to Address Homelessness and Poverty in Canada: The Charter Framework » dans Martha Jackman et Bruce Porter, dir, Advancing Social Rights in Canada, Toronto, Irwin Law, 2014, 65. Pour une étude de terrain transversale, portant notamment sur les enjeux et les conséquences des expulsions dans trois villes canadiennes (Vancouver, Ottawa, Halifax), voir Policy Discussion Paper on Eviction and Homelessness: Stakeholder Perspectives on a Role for Human Resources & Social Development Canada, par Acacia Consulting & Research, Ottawa, Canada (30 novembre 2006), en ligne : <homelesshub.ca/sites/default/files/
policy_discussion_paper_on_eviction_and_homlessness.pdf>.
[9] Pour la bibliographie et les travaux récents sur les expulsions, voir en particulier Virginie Donier, « Expulsion locative, droit au logement et référé-liberté : réflexions sur quelques incohérences — Note sous CE, ordonnance, 5 novembre 2014, Mme C, no 385431 » (2015) RD sanitaire et social 170; Pascal Combeau, « L’administration face aux expulsions locatives : à la recherche d’un nouvel équilibre entre répression et prévention » (2012) 35 Actu jur dr admin 1939. On doit également mentionner une importante étude de terrain réalisée par Jean-Gabriel Contamin, « L’exemple du contentieux en matière de logement » dans Jean-Gabriel Contamin et al, dir, Le recours à la justice administrative : Pratiques des usagers et usages des institutions, La Documentation française, 2008, 115.
[10] Loi no 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, JO, 6 mars 2007, 4190. Voir aussi France, Sénat, Commission sénatoriale pour le contrôle de l’application des lois sur l’application de la loi no 2007-290 du 5 mars 2007, Le droit au logement opposable à l’épreuve des faits, par Claude Dilain et Gérard Roche, rapport no 621 (27 juin 2012); France, CE, Rapport public 2009 : Droit au logement, droit du logement, Paris, La Documentation française, 2009, en ligne : <www.ladocumentationfrancaise.fr/var/storage/
rapports-publics/094000298.pdf>.
[11] Voir France, Secrétariat général pour la modernisation de l’action publique, Évaluation de la prévention des expulsions locatives, Paris, 2014, en ligne : <www.modernisation.
gouv.fr/sites/default/files/epp/epp_prevention-des-expulsions-locatives_rapport.pdf> [Secrétariat pour la modernisation]. Il est à noter que ce rapport s’inscrit dans une mission interinspection qui regroupe le Conseil général de l’environnement du développement durable (rapport no 009381-01), l’Inspection générale des affaires sociales (rapport no 2013-181R), l’Inspection générale des services judiciaires (rapport no 36-14) et l’Inspection générale de l’administration (rapport no 14-059/13-132b/01).
[12] Voir par ex Anthony J Fusco Jr, Nancy B Collins et Julian R Birnbaum, « Chicago’s Eviction Court: A Tenants’ Court of No Resort » (1979) 17 Urb L Ann 93; Barbara Bezdek, « Silence in the Court: Participation and Subordination of Poor Tenants’ Voices in Legal Process » (1992) 20:3 Hofstra L Rev 533; Steven Gunn, « Eviction Defense for Poor Tenants: Costly Compassion or Justice Served? » (1995) 13:2 Yale L & Pol’y Rev 385; David L Eldridge, « The Construction of a Courtroom: The Judicial System and Autopoiesis » (2002) 38:3 J Applied Behavioral Science 298; Erik Larson, « Case Characteristics and Defendant Tenant Default in a Housing Court » (2006) 3:1 J Empirical Leg Stud 121. On peut également mentionner une importante recherche en Angleterre : Caroline Hunter, Judy Nixon et Sarah Blandy, « Researching the Judiciary: Exploring the Invisible in Judicial Decision Making » (2008) 35 JL & Soc’y 76. Voir aussi une étude qui date un peu, mais est néanmoins très complète : Chester Hartman et David Robinson, « Evictions: The Hidden Housing Problem » (2003) 14:4 Housing Pol’y Debate 461. Voir aussi Boston Bar Association, The Importance of Representation in Eviction Cases and Homelessness Prevention: A Report on the BBA Civil Right to Counsel Housing Pilots, Boston, Boston Bar Association Task Force on the Civil Right to Counsel, 2012 à la p 3, en ligne : <www.bostonbar.org/docs/default-document-library/bba-crtc-final-3-1-12.pdf>.
[13] Voir Steven T Hasty, « Protecting Tenants at Foreclosure by Funding Needed Repairs » (2012) 20:2 JL & Pol’y 581; Elan Stavros Nichols, « Unanswered Questions Under the PTFA: Exploring the Extent of Tenant Protections in Foreclosed Properties » (2011) 20:2 J Affordable Housing & Community Dev L 153; Creola Johnson, « Fakers, Breachers, Slackers, and Deceivers: Opportunistic Actors During the Foreclosure Crisis Deserve Criminal Sanctions » (2012) 40:4 Capital UL Rev 853; Eloisa Rodriguez-Dod, « Stop Shutting the Door on Renters: Protecting Tenants from Foreclosure Evictions » (2010) 20:2 Cornell JL & Pub Pol’y 243 à la p 247.
[14] Voir Matthew Desmond et Monica Bell, « Housing, Poverty, and the Law » (2015) 11 Annual Rev L & Social Science 15 à la p 16 ([t]hese days, it is rare to see an article on housing in the leading law reviews or legal studies journals. This was not so in the 1960s and 1970s, when top journals regularly published groundbreaking work on landlord-tenant law geared toward the “slum dweller”).
[15] Matthew Desmond, « Eviction and the Reproduction of Urban Poverty » (2012) 18:1 American J Sociology 88 à la p 90 [Desmond, « Eviction »]. Pour une analyse approfondie sur les causes et les conséquences des expulsions aux États-Unis, nous renvoyons aux différents travaux de cet auteur, et notamment à Matthew Desmond, Evicted: Poverty and Profit in the American City, New York, Crown, 2016.
[16] Voir les procédures spéciales de 2006, 2009 et 2016 : NUCES, Comité des droits économiques, sociaux et culturels, Examen des rapports présentés par les États parties conformément aux articles 16 et 17 du Pacte : Observations finales — Canada, 36e sess, Doc NU E/C.12/CAN/CO/4, 22 mai 2006 au para 29 [NUCES, Examen]; Miloon Kothari, Rapport du Rapporteur spécial sur le logement convenable en tant qu’élément du droit à un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit à la non-discrimination à cet égard : Mission au Canada, Doc off AG NU, 10e sess, add, Doc NU A/HRC/10/7/Add.3 (17 février 2009) à la p 20; NUCES, Comité des droits économiques, sociaux et culturels, Observations finales concernant le sixième rapport périodique du Canada, 57e sess, Doc NU E/C.12/CAN/CO/6, 23 mars 2016.
[17] Voir Raquel Rolnik, Rapport de la Rapporteure spéciale sur le logement convenable en tant qu’élément du droit à un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit à la non-discrimination dans ce domaine, Doc off AG NU, 25e sess, Doc NU A/HRC/25/54 (30 décembre 2013).
[18] Voir Front d’action populaire en réaménagement urbain, Femmes, logement et pauvreté, Montréal, 2015, en ligne : <www.frapru.qc.ca/wp-content/uploads/2015/03/Femmes-logement-et-pauvrete.pdf> [FRAPRU 2015]; Front d’action populaire en réaménagement urbain, Femmes, logement et pauvreté : Sortir du privé, un enjeu de société!, Montréal, 2010, en ligne : <www.frapru.qc.ca/wp-content/uploads/2013/11/FRAPRU_
femmes_2010_v_web.pdf> [FRAPRU 2010].
[19] Voir Front d’action populaire en réaménagement urbain, Immigration et logement au Québec : Mythes et réalités, Montréal, 2012 aux pp 3, 10–11, en ligne : <www.frapru.qc.
ca/wp-content/uploads/2013/11/Document_Immmigration_et_logement.pdf> [FRAPRU, Immigration].
[20] Voir les nombreux rapports du Front d’action populaire en réaménagement urbain, disponibles en ligne : <www.frapru.qc.ca>.
[21] Voir Collectif Pro Bono UQAM, L’organisation d’une justice à deux vitesses : La catégorisation et la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie du logement, Montréal, UQAM, 2015, en ligne : <socialtravail.uqam.ca/files/2015/06/rapport_regie_
OnlineReader_150Dpi.pdf>.
[22] Voir notamment les recherches et les revendications du RCLALQ, en ligne : <www.
rclalq.qc.ca>.
[23] Voir les revendications de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, (CORPIQ) sur leur site internet : <www.corpiq.com/index_fr.php>. Voir notamment CORPIQ, communiqué, « La CORPIQ dénonce le recul que constitue le projet de loi 28 » (31 janvier 2014), en ligne : <www.corpiq.com/fr/nouvelles/612-la-corpiq-denonce-le-recul-que-constitue-le-projet-de-loi-28.html>.
[24] Association des Propriétaires du Québec (APQ), « Revendications 2014 », en ligne : <www.apq.org/revendications-2014.aspx>. Voir également CORPIQ, communiqué, « Les bas taux d’ajustement de loyer sont le principal frein à la rénovation, selon les propriétaires » (4 avril 2016), en ligne : <www.corpiq.com/fr/nouvelles/408-les-bas-taux-dajustement-de-loyer-sont-le-principal-frein-a-la-renovation-selon-les-proprietaires.
html?recherche=&page=5&pageRetour=00_100>.
[25] APQ, communiqué, « L’association des propriétaires du Québec déclare la guerre aux mauvais payeurs : Avis de recherche sur Facebook » (12 décembre 2014), en ligne : <www.apq.org/lassociation-des-propri%C3%A9taires-du-qu%C3%A9bec-apq-d%C3%
A9clare-la-guerre-aux-mauvais-payeurs–avis-de-recherche-sur-facebook.aspx>.
[26] Voir APQ, communiqué (pétition), « Il faut une nouvelle Loi » (2015), en ligne : <www.
apq.org/p%C3%A9tition-en-ligne.aspx>. Voir aussi APQ, communiqué, « L’Association des Propriétaires du Québec (APQ) se réjouit des modifications adoptées à l’article 692 du Projet de loi 28 instituant le nouveau Code de procédure civile, le 31 janvier dernier » (4 février 2014), en ligne : <www.apq.org/lassociation-des-propri%C3%A9taires-du-qu%C3%A9bec-apq-se-r%C3%A9jouit-des-modifications-adopt%C3%A9es-%C3%A0-larticle-692-du-projet-de-loi-28-instituant-le-nouveau-code-de-proc%C3%A9dure-civile-le-31-janvier-dernier.aspx>; APQ, communiqué, « Revendications 2015 : 17 Septembre 2015 – Régie du logement : le Protecteur du Citoyen recommande les revendications de l’APQ », en ligne : <www.apq.org/revendications-2015.aspx>.
[27] Martin Gallié, « Le droit et la procédure de l’expulsion pour des arriérés de loyers : le contentieux devant la Régie du logement », Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec et Service aux collectivités de l’UQAM, Montréal, avril 2016, en ligne : <rclalq.qc.ca/wp-content/uploads/2016/05/LE-DROIT-ET-LA-PROC%C3%89DURE_rev.pdf> [Gallié, « Le droit et la procédure »].
[28] Nous avons utilisé les mots clefs suivants : « expulsion », « 1971 », « retard », « trois semaines » et « NON fréquemment ». Afin d’éviter de tomber sur des jugements rendus par les mêmes régisseurs ou greffiers spéciaux, nous avons sélectionné vingt cas au hasard par mois, un mois sur deux, entre avril 2014 à mars 2015. Les décisions rectifiées n’ont pas été considérées.
[29] Nous avons utilisé les mots clefs suivants : « expulsion », « 1971 » et « fréquemment ». Là encore, pour éviter de tomber sur des jugements rendus par les mêmes régisseurs ou greffiers spéciaux, nous avons sélectionné vingt cas au hasard par mois, un mois sur deux entre avril 2014 à mars 2015. Les décisions rectifiées n’ont pas été considérées.
[30] Nous avons utilisé les mots clefs suivants : « 1973 », « fréquemment », « retard » et « expulsion ». Pour éviter de tomber sur des jugements rendus par les mêmes régisseurs ou greffiers spéciaux, nous avons sélectionné dix cas au hasard par mois, entre avril 2014 et mars 2015. Les décisions rectifiées n’ont pas été considérées.
[31] Pour identifier les jugements pertinents, nous avons procédé par mots clefs sur la base de données SOQUIJ. Nous avons utilisé les mots clefs suivants : « exception d’inexécution » et « expulsion ».
[32] Loi sur l’aide juridique et sur la prestation de certains autres services juridiques, RLRQ c A-14, art 4.11 [Loi sur l’aide juridique].
[33] Voir Eloisa C Rodriguez-Dod, « “But My Lease Isn’t Up Yet!”: Finding Fault with “No-Fault” Evictions » (2013) 35:4 U Ark Little Rock L Rev 839 à la p 853 (au moins 40 % des expulsions réalisées en 2009 suite aux saisies immobilières ont touchées les locataires de ces logements) [Rodriguez-Dod, « Finding Fault »].
[34] Raquel Rolnik, Rapport de la Rapporteure spéciale sur le logement convenable en tant qu’élément du droit à un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit à la non-discrimination à cet égard : Mission aux États-Unis d’Amérique, Doc off AG NU, 13e sess, add, Doc NU A/HRC/13/20/Add.4 (12 février 2010) aux para 47–48.
[35] Voir Fédération des Chambres Immobilières du Québec, bulletin, « Mots de l’économiste » (avril 2014), en ligne : <fciq.ca/pdf/mot_economiste/me_042014.pdf>.
[36] Le rapport de la Régie ne précise pas quels sont ces « autres motifs ». Il est fort probable que les causes d’éviction soient incluses dans cette catégorie ainsi que toutes celles liées au comportement du locataire (troubles, dégradation, etc.).
[37] Gallié, « Le droit et la procédure », supra note 27.
[38] Québec, Régie du logement, Rapport annuel de gestion de la Régie du logement, 2014-2015, Montréal, Gouvernement du Québec, 2015 aux pp 71, 77, en ligne : <www.rdl.
gouv.qc.ca/fr/pdf/Rapport_annuel_2014-2015.pdf> [Rapport 2014-2015 Régie].
[39] Martin Gallié et Marie-Claude P Bélair, « La judiciarisation et le non-recours ou l’usurpation du droit du logement : le cas du contentieux locatif des HLM au Nunavik » (2014) 55:3 C de D 685 à la p 702.
[40] « Il est important de mentionner que, dans un nombre important de causes, le locataire quitte par lui-même le logement, notamment lorsqu’il reçoit l’avis d’exécution et que ses recours de rétractation sont terminés. En d’autres mots, le locataire fautif ne désire pas faire l’objet d’une expulsion forcée » (APAGM, « Mémoire présenté aux membres de la Commission des institutions dans le cadre de consultations particulières et d’auditions publiques sur le Projet de Loi 28, Loi instituant le nouveau Code de procédure civile » (10 septembre 2013) aux pp 10–11, en ligne : <www.assnat.qc.ca/Media/Process.aspx?
MediaId=ANQ.Vigie.Bll.DocumentGenerique_74609&process=Default&token=ZyMoxNwUn8ikQ+TRKYwPCjWrKwg+vIv9rjij7p3xLGTZDmLVSmJLoqe/vG7/YWzz>).
[41] À noter de surcroît que les expulsions forcées ne concernent pas que les locataires; il peut également s’agir de propriétaires dont le logement est saisi. Cependant, nous ne disposons d’aucune information sur ce point.
[42] Voir Maxime Bergeron, « L’éviction d’un locataire : jour de sortie », La Presse (15 janvier 2011), en ligne : <affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201101/14/01-4360262-leviction-dun-locataire-jour-de-sortie.php>.
[43] Rodriguez-Dod, « Finding Fault », supra note 33 à la p 848.
[44] Voir Matthew Desmond, « Unaffordable America: Poverty, Housing, and Eviction » (2015) 22 Fast Focus 1 à la p 4, en ligne : <scholar.harvard.edu/files/mdesmond/files/
fastfocus2015.pdf> ([n]early half (48 percent) of all recorded forced moves were informal evictions. Formal eviction was less common, constituting 24 percent of forced moves. An additional 23 percent of forced moves were due to landlord foreclosure, and 5 percent were caused by building condemnation).
[45] Aux États-Unis, les données sont également rares, mais selon certaines sources — au sujet desquelles toutes les études disponibles estiment qu’elles sont largement sous-évaluées — il est estimé qu’il y a à Baltimore 5.81 expulsions pour 100 habitants, 1.26 à New York, 2.74 à Philadelphie, 1.46 à Cleveland, 4.94 à Détroit et 5.7 à Washington D.C. (voir The Abell Foundation, « A System in Collapse: Baltimore City Suffers from an Overwhelmingly High Caseload of Tenant Evictions » (2003) 16:2 Abell Report 1, en ligne : <www.abell.org/pubsitems/arn303.pdf>).
[46] SHQ, L’habitation en bref, supra note 4.
[47] À titre d’exemple, en Suède, où la procédure est différente, seulement 10 % des plaintes déposées au tribunal se concluent par des jugements d’expulsion : « Les chercheurs ne peuvent que constater : “Aujourd’hui, nous ne savons pas ce qui se passe pour les 90 % restants. Combien vivent encore dans leurs appartements? Combien ont été déplacés vers un autre appartement, sont en sous-location ou même sans-abri?” » (Sten-Åke Stenberg et Igor van Laere, « Evictions: A Hidden Social Problem – Comparative Evidence from Modern Welfare States », conférence FEANTSA « Homelessness and Poverty », Paris, 2009, extrait traduit dans Secrétariat pour la modernisation, supra note 11 à la p 199).
[48] Québec, Direction régionale de santé publique, Pour des logements salubres et abordables : Rapport du directeur de santé publique de Montréal, Montréal, DRSP, 2015 à la p 40, en ligne : <www.dsp.santemontreal.qc.ca/medias_archives/dossiers_de_presse
_archives/dossiers_de_presse/rapport_du_directeur_de_sante_publique_de_montreal_2015.html> (« principalement en raison d’une reprise anticipée du logement par le propriétaire (27 %), d’un changement de propriétaire (13 %), d’une mésentente avec lui (24 %) ou, encore, de l’incapacité de payer le loyer (10 %) ») [DRSP, Rapport].
[49] Selon l’Observation générale no 4, les États parties doivent fournir « des rensei­gnements détaillés sur les groupes qui, dans [la] société, sont vulnérables et désavantagés en ce qui concerne le logement » (NUCES, Comité des droits économiques, sociaux et culturels, Observation générale no 4, 6e sess, Doc NU E/1992/23, 1991 au para 13). Voir aussi NUCES Comité des droits économiques, sociaux et culturels, Observation générale no 7, 16e sess, Doc NU E/1998/22, 20 mai 1997 [NUCES, Observation générale]. Sur la composition du Parc locatif au Québec, on peut toutefois mentionner SHQ, Les logements privés au Québec : la composition du parc de logements, les propriétaires bailleurs et les résidants, par Francine Dansereau et Marc Choko avec la collaboration de Gérard Divay, Québec, SHQ, 2002, en ligne : <www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/
internet/publications/M06470.pdf> [SHQ, Logements privés].8ote 78; et al 2004, nisation,
[50] En Ontario, par exemple, voir Lapointe et al, supra note 8; McDonald, supra note 8.
[51] En ce sens, voir notamment l’étude de 2011 réalisée par McDonald, supra note 8 à la p 119 :
[52] Concernant spécifiquement les expulsions des femmes et des racisées nous ne disposons d’aucune donnée sur les expulsions au Québec. Tout au plus peut-on mentionner que toutes les études disponibles sur les femmes et le logement insistent sur l’extrême précarité de cette catégorie sociale. Voir Maureen Callaghan, Leilani Farha et Bruce Porter, Les femmes et le logement au Canada : Entraves à l’égalité, Toronto, Centre pour l’égalité des droits au logement, 2002, en ligne : <www.equalityrights.org/cera/
docs/barriers_fr.htm>; FRAPRU 2015, supra note 18; FRAPRU 2010, supra note 18.
[53] Voir Gunn, supra note 12 à la p 393 ([s]eventy percent were members of racial or ethnic minorities, a significantly greater percentage than that of racial and ethnic minorities among all tenant households in New Haven).
[54] Voir généralement Gallié et Bélair, supra note 39.
[55] Concernant les immigrants, on peut toutefois relever que ces derniers « déménagent » — ou vivent des expulsions et des déplacements forcés — beaucoup plus souvent que les non-immigrants. Comme le souligne le FRAPRU : « entre 2001 et 2005, près de 60 % d’entre eux ont changé d’habitation. Là où les chiffres frappent, c’est chez les immigrantes et immigrants récents (après 2000) : on parle de 92 %! » (FRAPRU, Immigration, supra note 19 à la p 11).
[56] Voir Desmond, « Eviction », supra note 15 aux pp 120–21 :
In poor black neighborhoods, what incarceration is to men, eviction is to women: a typical but severely consequential occurrence contributing to the reproduction of urban poverty. […]
[57] Voir Philippe Apparicio, Xavier Leloup et Philippe Rivet, « La diversité montréalaise à l’épreuve de la ségrégation : pluralisme et insertion résidentielle des immigrants » (2007) 8:1 J Intl Migration & Integration 63. À noter toutefois qu’on relève des études une certaine homologie de situation entre les contextes canadiens (montréalais) et américains (voir Grace-Edward Galabuzi et Cheryl Teelucksingh, Social Cohesion, Social Exclusion, Social Capital, Peel (Ont), Region of Peel Human Services, 2010 à la p 13, en ligne : <www.peelregion.ca/social-services/pdfs/discussion-paper-1.pdf>).
[58] Voir DRSP, Rapport, supra note 48 aux pp 40–41.
[59] Voir Sarah A Burgard, Kristin S Seefeldt et Sarah Zelner, « Housing Instability and Health: Findings from the Michigan Recession and Recovery Study » (2012) 75 Social Science & Medicine 2215; Janet Currie et Erdal Tekin, « Is There a Link Between Foreclosure and Health? » (2015) 7:1 American Economic J 63.
[60] Voir généralement Matthew Desmond et Rachel Tolbert Kimbro, « Eviction’s Fallout: Housing, Hardship, and Health » (2015) 94:1 Social Forces 295.
[61] C’est le cas dans 60 % des cas selon une vaste étude, voir Matthew Desmond et Tracey Shollenberger, « Forced Displacement from Rental Housing: Prevalence and Neighborhood Consequences » (2015) 52:5 Demography 1751 à la p 1766.
[62] Voir généralement Matthew Desmond et Carl Gershenson, « Housing and Employment Insecurity Among the Working Poor » (2016) 63 Social Problems 46.
[63] Voir Deena Greenberg, Carl Gershenson et Matthew Desmond, « Discrimination in Evictions: Empircal Evidence and Legal Challenges » (2015) 51:1 Harv CR-CLL Rev 115 à la p 118.
[64] Voir Gallié et Bélair, supra note 39; Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique, RLRQ c S-8, r 1, art 16.
[65] On relèvera qu’à la différence de certains états des États-Unis, il n’est pas possible d’expulser les locataires en cas de vente ou de rachat de l’immeuble (voir Rodriguez-Dod, « Finding Fault », supra note 33 à la p 853).
[66] Voir Loi pour favoriser la conciliation entre locataires et propriétaires, LRQ c C-50, art 25. Cette loi a été remplacée par la Loi sur la Régie du logement, RLRQ c R-8.1 en 1980. Voir généralement Anne-Marie Morel, « La nouvelle législation concernant le logement : de quelques innovations et difficultés du Projet de Loi 107 » (1981) 15:2 RJT 201.
[67] Jobin, supra note 7 au para 68.
[68] À noter, par exemple, que la Loi sur l’assurance-emploi, LC 1996, c 23, art 13 prévoit un délai de carence (sans prestation) de deux semaines.
[69] Blanco c Commission des loyers, [1980] 2 RCS 827 à la p 831, 1980 CanLII 230 [Blanco].
[70] Voir Paré c Coopérative d’habitation l’Art de vivre, 2012 QCRDL 11406, AZ-50846520 (Azimut). Il s’agissait d’un loyer de 462 $. À ce sujet on rappellera que la Loi sur la Régie du logement exige des régisseurs qu’ils rendent des ordonnances « proportionnées à la nature et à la finalité de la demande et à la complexité du litige » (Loi sur la Régie du logement, supra note 66, art 63.1).
[71] Voir Tang c Sem, 2014 QCRDL 37624, AZ-51123286 (Azimut). Le loyer dans cette affaire était de 610 $.
[72] On doit toutefois rappeler les propos du juge Georges Massol, en appel d’un jugement de la Régie, qui tient à rappeler l’adage de minimis non curat lex ainsi que l’article 1604 du CcQ selon lesquels lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, le tribunal peut exercer sa discrétion. Il conclut alors : « il serait questionnable qu’on exerce le droit d’expulser quelqu’un après autant d’années d’habitation pour le simple fait qu’il n’a pas payé à date la somme de 73 $, qui a été payée par la suite » (McCutcheon c Dupont, 2013 QCCQ 13022 au para 24 (disponible sur CanLII) [McCutcheon]).
[73] Voir Suzanne Guévremont, « Commentaire sur la décision Domaine de Parc Cloverdale c. Issa : Jusqu’où va la discrétion judiciaire de la Régie du logement lors d’une demande de résiliation du bail pour retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer? » (mai 2011) Repères, Éditions Yvon Blais, EYB2011REP1059 (La référence) [Guévremont, « Commentaire »].
[74] Voir Loi d’interprétation, RLRQ c I-16, art 41. Voir aussi Mélanie Samson, « Interprétation large et libérale et interprétation contextuelle : convergence ou divergence? » (2008) 49:2 C de D 297.
[75] À titre d’exemple, Guévremont, « Commentaire », supra note 73 relève que le régisseur ou la régisseuse qui, pour une raison ou autre, ne souhaite pas résilier le bail pourrait décider d’ajourner l’audience, ou encore se prévaloir des dispositions relatives aux ordonnances de sauvegarde (voir Loi sur la Régie du logement, supra note 66, art 63.1).
[76] Michaud c Picotte, [2000] RJQ 3073, 2000 CanLII 19169 (CS).
[77] Gallié, « Le droit et la procédure », supra note 27 à la p 12, citant Gagnon, Louer, supra note 7 à la p 112. L’exécution provisoire de la décision d’expulsion est possible en vertu de l’article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement, supra note 66 (« [l]e régisseur peut, s’il le juge à propos, ordonner l’exécution provisoire, nonobstant la révision ou l’appel, de la totalité ou d’une partie de la décision, s’il s’agit : 1° de réparations majeures; 2° d’expulsion des lieux, lorsque le bail est expiré, résilié ou annulé; 3° d’un cas d’urgence exceptionnelle »).
[78] Normalement, les jugements deviennent exécutoires 30 jours après la signature, conformément au délai d’appel de 30 jours (voir Loi sur la Régie du logement, supra note 66, art 92).
[79] Nous avons observé 48 audiences de « non-paiement non contesté » (10 rôles différents).
[80] Précisions méthodologiques : 120 cas choisis aléatoirement (20 cas par mois, un mois sur deux entre avril 2014 et mai 2015). Les décisions rectifiées n’ont pas été considérées. Mots-clés utilisés : « expulsion », « 1971 », « retard », « trois semaines » et « NON fréquemment ».
[81] Voir Québec, Régie du Logement, communiqué, « La conciliation à la Régie du Logement » (16 janvier 2009), en ligne : <www.rdl.gouv.qc.ca/fr/outils/ServConc2009.asp> :
[82] Voir généralement Sylvette Guillemard, « Médiation, justice et droit : un mélange hétéroclite » (2012) 53:2 C de D 189.
[83] Rapport 2014-2015 Régie, supra note 38 à la p 25.
[84] Voir Collectif Pro Bono UQAM, supra note 21. Voir aussi Rapport 2014-2015 Régie, supra note 38 à la p 21 (le délai était en 2014–2015 d’1.4 mois).
[85] On relèvera toutefois qu’une telle procédure existe dans d’autres pays, comme en France. Certes, cette procédure est peu utilisée par les magistrats, mais elle semble cependant être appréciée de ces derniers. Une étude a ainsi relevé que « les juges qui ont mis en place ces conciliations ont insisté sur le fait que l’intérêt réside à la fois dans le recours à un tiers impartial quand le dialogue est rompu ou n’a pas pu s’établir avec le bailleur, et son caractère “officiel” puisqu’elle est menée par le juge ou un conciliateur de justice » (Secrétariat pour la modernisation, supra note 11 à la p 32). Cette même étude estime par ailleurs que la conciliation permet, « quel que soit le stade de la procédure où elle intervient, au stade de la demande en paiement ou de l’assignation en expulsion, au bailleur et au locataire d’être parties prenantes de la solution de leur litige » (ibid).
[86] 3104-2583 Québec inc c Gingras, 2013 QCCQ 3888 au para 46 (disponible sur CanLII).
[87] Ibid au para 47.
[88] Voir Veilleux c Lebreux, [2003] JL 58, AZ-50167376 (Azimut) (RDL Qc), cité dans Gagnon, Louer, supra note 7 à la p 114.
[89] Gagnon relève qu’« [i]l n’est pas sûr qu’en toutes circonstances, la Régie du logement soit le tribunal compétent pour établir soit la validité d’une telle entente, soit la valeur des travaux accomplis » puisqu’il peut s’agir d’une réclamation découlant d’un louage d’ouvrage (supra note 7 à la p 111).
[90] Pour un aperçu de l’état du droit et de l’origine jurisprudentielle de ce moyen de défense devant la Régie du logement, voir Kougemitros c Esterson, 2014 QCRDL 23195, AZ-51088172 (Azimut) [Kougemitros]; Pierre Gagnon, « La défense d’inexécution en droit du logement » (2016) 45 Dr immobilier en bref 2.
[91] Voir René Gauthier, « Le louage » dans École du Barreau, dir, Collection de droit 2015-2016 : Obligations et contrats, vol 5, Cowansville (Qc), Yvon Blais, aux pp 300 et s; Deslauriers, supra note 7 aux para 1658–60; Lamy, L’appel, supra note 7 à la p 218; Jobin, supra note 7 aux pp 460–61.
[92] Gagnon, Louer, supra note 7 aux pp 111-12.
[93] Bélanger c D’Aragon, 2015 QCRDL 38489 au para 21, AZ-51236484 (Azimut).
[94] Thauvette c Ross, 2014 QCRDL 41459 au para 4, AZ-51132464 (Azimut). Voir aussi Nguyen c Savard, [2004] JL 101 à la p 102, AZ-50261232 (Azimut) (RDL Qc).
[95] Kougemitros, supra note 90 au para 28.
[96] Ces demandes sont exceptionnelles. En 2014–2015, il y eut 128 demandes déposées (voir Rapport 2014-2015 Régie, supra note 38 à la p 72).
[97] Sur 123 jugements analysés entre le 1er mars 2014 et le 31 décembre 2015, nous n’avons trouvé qu’une affaire où la défense d’inexécution a été explicitement reconnue (recherche SOQUIJ; mots clefs : « exception d’inexécution » et « expulsion »). Dans cette affaire la juge relevait notamment que « les méthodes utilisées par le gestionnaire en pareilles circonstances sont également discutables » et qu’« [à] la lumière des allégations du locataire sur l’absence d’électricité dans son logement et l’admission du locateur d’en avoir été informé, mais ne pas avoir daigné vérifier et corriger la situation s’il y avait lieu, c’est à bon droit que la défense d’inexécution est soulevée en l’instance » (Caisse Desjardins de Rivière-des-Prairies c Tremblay, 2015 QCRDL 15153 aux para 62, 69, AZ-51176035 (Azimut)). On peut également mentionner une autre affaire où le décideur n’accepte pas ce moyen de défense, mais rejette tout de même la demande en résiliation des propriétaires : « le locataire a été victime d’un dégât d’eau, ce dont le locateur était informé et il n’a pas jugé bon de régler la question du loyer réclamé au locataire alors qu’il est évident qu’il avait droit à une certaine compensation. Le Tribunal est donc d’avis qu’il n’y a pas lieu de résilier le bail » (Sarom c Belley, 2015 QCRDL 1158 aux para 9–10, AZ-51141868 (Azimut)). Dans une autre affaire, la Régie relève « qu’il y aurait eu un problème de refoulement d’eau par le puisard, un problème de vermine et un problème d’électricité causée par le fait que l’époux de la locatrice avait arraché l’antenne électrique par erreur » et que « [l]a locatrice a renoncé à réclamer ce solde de 300 $ pour le loyer de novembre 2014 pour compenser le locataire des troubles et inconvénients subis » (Leduc c O’Bomsawin, 2015 QCRDL 12125 aux para 6–7, AZ-51168633 (Azimut)).
[98] Gagnon, Louer, supra note 7 à la p 112.
[99] Sur ce dernier point, on relèvera qu’il semble y avoir un débat entre une partie de la doctrine, dont Jobin, supra note 7 au para 186 qui estime que « [d]ans le louage résidentiel, la retenue de loyer, pour exercer l’exception d’inexécution, doit obligatoirement être exercée en suivant la procédure spéciale de dépôt du loyer au tribunal », alors que d’autres auteurs, comme Gauthier, supra note 91 à la p 300 considèrent que « selon la tendance jurisprudentielle actuelle », il est possible d’invoquer l’exception d’inexécution sans déposer son loyer. Dans ce dernier cas toutefois, les locataires prennent le risque de voir leur bail être résilié pour non-paiement du loyer.
[100] Simplement à titre d’exemple, et pour mettre en perspective l’appréciation de la notion de « mesure correspondante », le Rapport déjà cité sur les délais à la Régie, rapporte une affaire où une locataire a obtenu 50 $ par mois d’occupation pour un logement où l’inspecteur a constaté que
dans la salle de bains, il y avait des tâches qui apparaissaient sur les murs et le plafond (moisissure de surface), une odeur piquante se sentait en ouvrant la porte, la fenêtre ne s’ouvrait pas et le système de ventilation était défectueux. Dans le salon, la boiserie de la fenêtre était usée et la vitre brisée […]. À l’extérieur, la façade avant, l’allée pour piétons et perron étaient endommagés, Poste-Canada avait envoyé un avis aux locataires pour ne plus livrer de courriers à cette adresse (Abdelali c Zeffiro, 2011 QCRDL 20990 au para 7, AZ-50758080 (Azimut), cité dans Collectif Pro Bono UQAM, supra note 21 à la p 67).
[101] Le délai était de sept jours en 2014–2015 (voir Rapport 2014-2015 Régie, supra note 38 à la p 77).
[102] Voir Lamothe c Belisle, 2008 QCCQ 7108 au para 18 (disponible sur CanLII) pour une discussion de la jurisprudence.
[103] Voir Coop le Fleuve de l’Espoir c Aubé, 2008 QCCQ 3251 au para 18 (disponible sur CanLII).
[104] Voir McCutcheon, supra note 72. Dans cette affaire, le juge Massol de la Cour du Québec dénonce avec force le caractère « injuste » de prendre pour point de départ le jour de la signature du jugement; compte tenu du temps pris par l’administration ou la poste par exemple pour envoyer le jugement, les délais (d’appel ou de l’exécution provisoire) octroyés dans le jugement n’ont dès lors plus aucun sens pour le locataire : « Le temps qu’il contacte un avocat, qu’il essaie d’avoir des renseignements pour savoir qu’est-ce qu’il fait avec cette décision-là, il n’a pas le temps de se revirer de bord, le délai d’appel est échu. Ça serait complètement injuste » (ibid au para 14).
[105] Dans Brousseau c Ducharme, 2015 QCCQ 3606 (disponisble sur CanLII), lors de l’au-dience (12 janvier), le juge informe le locataire qu’il peut éviter l’expulsion s’il paie avant la date du jugement. Le locataire envoie par chèque les sommes dues le jour de la signature du jugement (le 15 janvier), et avant la réception du jugement par les parties (19 janvier) (ibid au para 8–9). La Cour du Québec a quand même fait droit à la demande d’expulsion, avançant que d’habitude le locataire remettait directement des chèques postdatés aux propriétaires et que « nul n’est censé ignorer la loi » (ibid au para 26). Le locataire avançait quant à lui des problèmes de santé pour expliquer le délai de trois jours entre l’audience et l’envoi en recommandé du chèque certifié (ibid au para 8).
[106] Voir Gestion Clauval c Mohammed, [2004] JL 257, 2004 CanLII 7933.
[107] Pierre Gagnon, « Commentaire sur la décision Lemaire c. D’Aragon : Une locataire évite la mise sur le carreau de ses biens par la conclusion d’une entente après un jugement de résiliation » (juillet 2007) Repères, Éditions Yvon Blais, EYB2007REP614 à la p 4 (La référence) [Gagnon, « Commentaire »].
[108] Le « recours à des greffiers spéciaux plutôt qu’à des régisseurs coûterait environ 33 % de moins » (Protecteur du Citoyen, communiqué, « Le projet de loi n° 131 : Loi modifiant la Loi sur la Régie du logement et diverses lois concernant le domaine municipal » (30 novembre 2010), en ligne : <protecteurducitoyen.qc.ca/fr/a-propos/discours/le-projet-de-loi-n-131—loi-modifiant-la-loi-sur-la-regie-du-logement-et-diverses-lois-concernant-le-domaine-municipal-1>).
[109] Voir Loi sur la Régie du logement, supra note 66, art 30.1 : « Un membre du personnel de la Régie peut être nommé greffier spécial par le ministre désigné, avec l’assentiment du président de la Régie et pour un terme précisé à l’acte de nomination ».
[110] Protecteur du Citoyen, supra note 108.
[111] Sur la charge et l’organisation du travail des régisseurs voir notamment, Farmer c Robins, 2014 QCCJA 691, 2015 CanLII 14105. L’affaire s’agissait d’une plainte contre un régisseur de la Régie du logement.
[112] 48 audiences observées dans 5 rôles différents entre mars 2015 et juin 2015.
[113] Québec, Régie du logement, « Demande relative au non-paiement de loyer (formulaire RDL-065-E) », en ligne : <www.rdl.gouv.qc.ca/fr/pdf/65_0309.pdf>.
[114] Nous avons observé 36 audiences de « non-paiement contesté » (10 rôles différents).
[115] Audience Bail1 (dossier des auteurs).
[116] On constate ainsi, à la suite de Barbara Bezdek, une inversion dans le mécanisme d’engagement de la responsabilité. Ce n’est plus au demandeur de faire la preuve d’une faute ou d’un préjudice, mais au défendeur de tenter de faire valoir ses droits : The central normative function of the rent court is to ask of the tenant, “Did you pay the money claimed or not?” It implies a statement of the individual tenant’s unmitigable fault for the failure to make out her own case of legitimate complaint against the landlord (Bezdek, supra note 12 à la p 568).
[117] Gagnon, Louer, supra note 7 à la p 111.
[118] Voir Emmanuelle Bernheim et Richard-Alexandre Laniel, « Un grain de sable dans l’engrenage du système juridique. Les justiciables non représentés : problèmes ou symptômes » (2013) 31 Windsor YB Access Just 45 à la p 62.
[119] Selon une étude réalisée à New Haven, aux États-Unis, dans 42 % la raison invoquée est que le propriétaire n’a pas fait les travaux. 30 % des locataires expliquent qu’ils ne peuvent pas payer leur loyer (en raison d’une perte d’emploi, de prestations sociales ou d’un colocataire, d’une hospitalisation, du paiement de dépenses médicales ou de frais funéraires non prévus, de vol ou de dettes). Dans 6 % des cas, les locataires avancent l’argument selon lequel le propriétaire a augmenté unilatéralement le bail, dans 2 % il y a un différend sur le montant, dans 5 % le propriétaire de n’est pas identifié au locataire. Dans 5 % des cas, le propriétaire a refusé le loyer. Dans d’autres cas, les locataires n’ont pas touché leurs prestations (1 %). Voir Gunn, supra note 12 aux pp 398–99. Une étude réalisée 16 ans plus tôt à Chicago relevait, grosso modo, les mêmes arguments et les mêmes statistiques. Voir Fusco, Collins et Birnbaum, supra note 12 aux pp 106–08.
[120] Audiences SAC4, SAC5 et SAC7 (dossier des auteurs).
[121] Audiences SAC4, SAC5 et SAC7 (dossier des auteurs).
[122] Barbara Bezdek a constaté le même phénomène à Baltimore et l’explique de la manière suivante :
Judge: “Is there anything you would like to tell me?” In our observations, when invited in this way at this juncture, many tenants offer the court an explanation for their nonpayment. The judge either waits through the story or interrupts it, but at either point, tells the tenant that her remarks are irrelevant, and orders judgment for the landlord. This is the clash between the conventions for talking about troubles in noninstitutional settings and the law’s conventions for speech within legal institutions, which the judge learned through formal education in law school and observation of other legal professionals’ courtroom behavior [notes omises] (supra note 12 à la p 586).
[123] Alexis Spire et Katia Weidenfeld, « Le tribunal administratif : une affaire d’initiés? Les inégalités d’accès à la justice et la distribution du capital procédural » (2011) 79:3 Dr et soc 689 aux pp 707-09.
[124] Pascale Vincent, « Comment en arrive-t-on à l’expulsion? » (2014) 184:4 Informations sociales 42 à la p 47.
[125] « C’est terminé » répète ainsi et à plusieurs reprises, un régisseur à une locataire qui lui demande comment prendre une entente de paiement (Audience Infologis1 (dossier des auteurs)). Le refus de répondre à ces questions, s’il peut se comprendre au regard de la charge de travail des régisseurs, pose cependant un problème au regard, cette fois-ci, du devoir d’assistance et de secours équitable aux parties.
[126] Wang c Proulx, 2014 QCRDL 33713 au para 4, AZ-51113922 (Azimut).
[127] TD Canada Trust c Cheff, 2014 QCRDL 11322 au para 6, AZ-51061834 (Azimut).
[128] Voir Bruyère c Coopérative Belles-Fleurs, 2014 QCCQ 1686 au para 6 (disponible sur CanLII) (un juge de la Cour du Québec a autorisé l’appel d’un locataire, et suspendu l’expulsion, en dénonçant le défaut de motivation de la décision de la Régie. Pour la Cour, le régisseur ne fait, notamment, « aucune analyse des montants dus par la requérante et ne traite pas du fait que le montant du loyer a été modifié durant le bail »); Coopérative Belles-fleurs c Bruyère, 2013 QCRDL 42063 au para 4, AZ-51031593 (Azimut) (la décision qui justifie l’appel est pourtant rédigée de la même manière que beaucoup d’autres en matière de non-paiement. Les régisseurs mentionnent les sommes dues, sans détailler, avant de résilier le bail : « [l]a preuve démontre que la locataire doit 3 666,60 $ en arriérés de loyer, plus 8,50 $ représentant les frais de signification prévus au Règlement »).
[129] Voir supra note 75.
[130] La Convention européenne des droits de l’homme, 4 novembre 1950, 213 RTNU 221 à la p 223 (entrée en vigueur : 3 septembre 1953) proclame à son article 8 que toute personne a le droit au respect « de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ». En vertu de cet article la Cour européenne a déjà jugé que « [l]a perte d’un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile » (McCann c United Kingdom, (2008) 47 EHRR 40 au para 50, [2008] ECHR 385). Ainsi,
[t]oute personne qui risque d’en être victime doit en principe pouvoir faire examiner la proportionnalité de cette mesure par un tribunal indépendant à la lumière des principes pertinents qui découlent de l’article 8 de la Convention, quand bien même son droit d’occuper les lieux aurait été éteint par l’application du droit interne (ibid).
Le principe de proportionnalité implique notamment que la décision doit être motivée et que les raisons justifiant l’expulsion doivent être appropriées et suffisantes (Rousk c Sweden, n˚ 27183/04 (25 juillet 2013) au para 136). Sur cette question, voir Michel Vols, Marvin Kiehl et Julian Sidoli del Ceno, « Human Rights and Protection Against Eviction in Anti-Social Behaviour Cases in the Netherlands and Germany » (2015) 2:2 European J Comparative L & Governance 156 aux pp 162–64.
[131] On doit toutefois mentionner une affaire de 1998, semble-t-il exceptionnelle, où le régisseur, Me Gérald Bernard, a refusé de résilier le bail, malgré le non-paiement et les retards fréquents, après s’être assuré que le loyer serait payé « suivant l’offre fort raisonnable présentée par la locataire » (monoparentale, dépendante de l’aide de dernier recours et qui s’occupait de ses deux enfants, dans l’un gravement malade) (Office municipal d’habitation de Vaudreuil-Dorion c Marie Bourbeau, [1998] JL 349, AZ-98061154 (Azimut)). On peut également rappeler, l’adage de minimis non curat lex ainsi que les dispositions de l’article 1604 du CcQ selon lesquelles lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, le tribunal a discrétion.
[132] Voir Collectif Pro Bono UQAM, supra note 21; Rapport 2014-2015 Régie, supra note 38 à la p 21 (le délai était en 2014–2015 d’1.4 mois).
[133] Dans ce cas, il faut attendre 2.2 mois pour une première audience (Rapport 2014-2015 Régie, supra note 38 à la p 18).
[134] Depuis la publication de ce rapport, la Régie du logement a précisé que « lors de l’évaluation d’une demande par les maîtres des rôles, si les motifs exposés dans la demande font état d’un risque pour la santé ou pour la sécurité des occupants, la demande est systématiquement placée dans la catégorie » des causes civiles urgentes (ibid à la p 71). Il s’agit d’une mention importante pour le droit à la santé des locataires, comme des propriétaires, et il restera à voir comment elle sera mise en œuvre alors que le gouvernement ne semble toujours pas vouloir accroitre les moyens financiers et humains de la Régie.
[135] Voir Loi sur la Régie du logement, supra note 66, art 57.
[136] Voir Boucher c Caisse populaire Atwater-Centre, 2012 QCCQ 4143 (disponible sur CanLII); Milunovic c Investissement ECSL inc. (4379209 Canada inc.), 2010 QCCQ 5777 (disponible sur CanLII).
[137] Voir Lafleur c Desnoyers, 2015 QCRDL 11860 au para 20, AZ-51168065 (Azimut) (le magistrat n’a pas souhaité réunir les demandes, au motif : « [a]u surplus, l’encombrement du rôle le jour de l’audience (dernier dossier à la fin de la journée) et le manque de temps d’audience disponible ne permettaient pas d’entendre immédiatement tout le dossier des locataires »).
[138] Di Matteo c Mercier, [2005] JL 172 au para 47, 2005 CanLII 9547.
[139] Voir Lamirand c Leclair, 2008 QCCQ 6433 (disponible sur CanLII) (permission d’appeler de la décision de la Régie accordée). La régisseuse avait refusé de réunir une demande d’expulsion pour non-paiement et une demande en diminution de loyer, déposée un mois plus tard par le locataire : « la demande de résiliation du bail pour des défauts répétés de payer les loyers dus, “était prioritaire” » (ibid au para 12). Statuant sur l’autorisation d’appeler, la juge Monique Fradette de la Cour du Québec relève cependant qu’il s’agit d’une négation du droit au maintien dans les lieux (art 1941 CcQ) et d’un probable « déni de justice » (ibid au para 19). Elle autorise donc l’appel. Pour motiver son jugement, elle rappelle alors que « [s]i le loyer est payable à chaque mois, le premier du mois, et doit l’être, le refus du locateur d’effectuer les travaux demandés afin de rendre “salubre” le logement, le cas échéant, n’est pas sans conséquence négatives pour la locataire » (ibid au para 18). Par conséquent, « [l]’examen des inexécutions respectives par l’une ou l’autre des parties de ses obligations au bail ne devrait-elle faire l’objet d’une même audition? » (ibid). L’appel n’apportera cependant pas de réponse à cette question, puisque la locataire ne contestait plus l’expulsion, ayant déjà quitté les lieux.
[140] Audience SAC5 (dossier des auteurs).
[141] Audience SAC7 (dossier des auteurs).
[142] Voir Sharpe c Côté, 2014 QCCQ 814 (disponible sur CanLII); Younes c Bennaoum, 2010 QCCQ 7893 (disponible sur CanLII).
[143] Mchanga c Huang, [2005] JQ no 374 (QL) aux para 33-34, 2005 CanLII 2089 (CQ) :
[144] Il semble important de souligner que le Projet de loi 28 instituant le nouveau Code de procédure civile prévoyait des dispositions à cet effet qui ont été finalement abandonnées, soit l’article 692, al 3 (relatif à l’avis d’exécution forcée) :
Cependant, si l’avis concerne la résidence familiale du débiteur, ce délai doit être d’au moins 30 jours; le tribunal peut, à la demande du débiteur, prolonger ce délai d’au plus trois mois, dans le cas où l’expulsion lui causerait un préjudice grave. Aucune prolongation ne peut valoir au-delà du terme du bail, le cas échéant » (PL 28, Loi instituant le nouveau Code de procédure civile, 1re sess, 40e lég, Québec, 2013).
[145] Là encore le Projet de loi 28 instituant le nouveau Code de procédure civile prévoyait pourtant une petite trêve hivernale : « Aucune expulsion n’a lieu pendant la période du 20 décembre au 10 janvier » (ibid). Celle-ci a été réduite du 24 décembre au 2 janvier (art 692 Cpc).
[146] Il s’agit selon nous d’autant plus d’un enjeu qu’un rapport de la Direction de la santé publique relevait que 28.2 % des locataires ont des problèmes de moisissures apparentes ou des traces d’infiltration d’eau (contre 10.9 % pour les propriétaires) et que 37.8 % ont de la vermine ou de l’humidité excessive (contre 17.7 % pour les propriétaires), avec tout ce que cela implique en terme de santé publique (voir DRSP, Rapport, supra note 48 à la p 28). Sur les conséquences de l’occultation des enjeux de salubrité lors des audiences en non-paiement, on peut rapporter à une étude réalisée sur les logements sociaux du Nunavik. Celle-ci révèle que les Inuits sont logés depuis des dizaines d’années dans des logements insalubres et surpeuplés. Les locataires ne font presque jamais valoir leurs droits tandis que l’Office d’habitation demande et obtient annuellement des centaines d’expulsions (sur 2 400 baux). Les enjeux de salubrité et la responsabilité du locateur ne sont ainsi jamais abordés. Voir Gallié et Bélair, supra note 39 à la p 704. Dans le même sens, et même si les contextes sont différents, une étude réalisée à New Haven, aux États-Unis qui s’appuie notamment sur des témoignages et des rapports d’inspecteurs, et qui relève que dans les deux tiers des cas, les tribunaux ont accordé l’expulsion alors que les locataires avaient des motifs sérieux pour s’opposer à leur expulsion (absence de chauffage, d’eau chaude ou d’eau froide, vermine, etc.). Voir Gunn, supra note 12 aux pp 404–05.
[147] Sarah Fick et Michel Vols, « Best Protection Against Eviction? A Comparative Analysis of Protection Against Evictions in the European Convention on Human Rights and the South African Constitution » (2016) 3:1 European J Comparative L & Governance 40 à la p 41.
[148] Loi instituant la Régie du logement et modifiant le Code civil et d’autres dispositions législatives, LQ 1979, c 48, art 111.
[149] La législation de l’époque n’autorisait la résiliation du bail que pour deux motifs, soit le paiement en retard depuis plus de trois semaines ou quand il avait été démontré « que le locataire, un membre de sa famille ou quelque autre personne sous son contrôle ou habitant avec lui se comporte sur les lieux loués de façon à constituer au jugement de l’administrateur, une source sérieuse de tracasseries pour le propriétaire ou pour les voisins » (Loi pour favoriser la conciliation entre locataires et propriétaires, supra note 66, art 39).
[150] Voir Blanco, supra note 69. D’ailleurs, comme le souligne Deslauriers, supra note 7 au para 1727, « [l]a Cour avait alors statué que le retard à payer le loyer ne pouvait constituer un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail, puisque cela reviendrait à priver le locataire de son droit d’éviter la résiliation en acquittant les montants dus avant jugement ».
[151] Gagnon, Louer, supra note 7 à la p 117.
[152] Ibid à la p 112. Voir aussi Neroshan c Saeide, 2014 QCRDL 42759, AZ-51135391 (Azimut) (rejet car un seul retard).
[153] Voir Rochon c Parent, 2014 QCRDL 9284, AZ-51056534 (Azimut); Groupe immobilier Rioux inc c Leblanc, 2014 QCRDL 43010, AZ-51136498 (Azimut).
[154] Sur ce point, le Comité des droits économiques, sociaux et culturels de l’ONU relevait en 2006 : « Le Comité note avec une préoccupation particulière que de nombreuses expulsions sont effectuées en raison de très faibles retards de paiement de loyer, sans considération pour les obligations qui incombent à l’État partie en vertu du Pacte » (NUCES, Examen, supra note 16 au para 29). À titre d’exemple plus récent, lors d’une de nos observations, un locataire explique qu’il a payé le loyer le 2e jour du mois, au lieu du 1er du mois. Le régisseur lui explique alors qu’il s’agit d’un retard (audience SAC4 (dossier des auteurs)). Toujours à titre d’exemple, dans une affaire récente, une régisseuse a tenu à « rappeler au locataire qu’il lui appartient de prendre les mesures nécessaires afin que le loyer parvienne au locateur le 1er jour du mois. Pour ce faire, le locataire aurait dû prévoir que les délais du service postal pendant la période des fêtes sont nécessairement plus longs en raison des jours fériés et du courrier volumineux à traiter » (Coulombe c Lawson-H, 2015 QCRDL 10177 au para 12, AZ-51164140 (Azimut)).
[155] Art 1971 CcQ.
[156] Voir Gestion Rochefort et Tessier inc c Babin, 2010 QCRDL 3990 au para 15, AZ-50605216 (Azimut) :
[157] Elle a ainsi déjà jugé :
À l’audition du 6 décembre 2010, mis à part la preuve de 4 paiements de loyer en retard, aucune preuve de préjudice n’a été offerte. Or, pour justifier sa décision de résilier le bail, le régisseur a invoqué les paiements hypothécaires à faire par la mise en cause, ses dépenses courantes, ainsi que les nombreuses démarches et inquiétudes que cela provoque. Ces motifs ne sont aucunement fondés sur la preuve. Le Tribunal considère qu’il s’agit là d’une détermination déraisonnable et que la décision n’est pas supportée par des faits suffisants de nature à la justifier. Le régisseur a déduit, sans preuve, que la défenderesse avait des paiements hypothécaires à faire et que les paiements en retard de la défenderesse lui occasionnaient un préjudice au niveau du paiement de ses dépenses courantes. Mais qu’en est-il en réalité? Est-ce que cet organisme est supporté par des subventions gouvernementales? Y a-t-il vraiment préjudice sérieux? La preuve présentée ne permettait pas de le déterminer (Lavigne c Régie du logement, 2012 QCCS 6934 aux para 39–42 (disponible sur CanLII)).
[158] La Cour du Québec est le tribunal d’appel pour l’immense majorité des jugements de la Régie. On précisera que les appels sont cependant exceptionnels, notamment depuis la réforme de 1997 qui instaure l’obligation d’obtenir la permission pour appeler. Denis Lamy, qui a mené une vaste étude de la jurisprudence de la Cour du Québec en matière de contentieux locatif, n’a comptabilisé que 241 jugements portés en appel entre janvier 2000 et septembre 2010, soit moins de 22 par an (Lamy, L’appel, supra note 7 aux pp 5–6).
[159] Parent c Albert, 2013 QCCQ 11339 au para 11 (disponible sur CanLII).
[160] Rhéaume c Picard-Chénard, 2012 QCCQ 4875 au para 14 (disponible sur CanLII).
[161] Tir c Dion, 2010 QCCQ 1351 au para 43 (disponible sur CanLII).
[162] Voir Tremblay c Madore, 2010 QCCQ 4868 (disponible sur CanLII) [Madore CQ], en appel de Madore c Tremblay, 2010 QCRDL 9212, AZ-50617574 (Azimut) [Madore RDL], juge administratif Marc Lavigne. Dans cette affaire, le régisseur avait simplement mentionné : « Le locateur a témoigné à l’effet que depuis le mois de décembre 2008 la locataire a payé constamment son loyer en retard. Il soutient que le fait de retarder fréquemment le paiement du loyer constitue un préjudice sérieux étant donné qu’il a des obligations financières à assumer sur son immeuble » (Madore RDL, supra note 162 aux para 5-6). La Cour du Québec a conclu que « [b]ien que peu motivé, cette conclusion du Régisseur répond aux prescriptions de l’article 1971 quant à la preuve et à la démonstration des “préjudices sérieux” » (Madore CQ, supra note 162 au para 14).
[163] La Cour suprême a récemment eu l’occasion de préciser :
Il se peut que les motifs ne fassent pas référence à tous les arguments, dispositions législatives, précédents ou autres détails que le juge siégeant en révision aurait voulu y lire, mais […] les motifs répondent aux critères établis dans Dunsmuir s’ils permettent à la cour de révision de comprendre le fondement de la décision du tribunal et de déterminer si la conclusion fait partie des issues possibles acceptables (Newfoundland and Labrador Nurses Union c Terre-Neuve-et-Labrador (Conseil du Trésor), 2011 CSC 62 au para 16, [2011] 3 RCS 708).
[164] Voir Milot c Loranger, 2014 QCRDL 10189, AZ-51058446 (Azimut); Bourgault c Houle, 2014 QCRDL 10123, AZ-51058379 (Azimut).
[165] Gamache c Amyot, 2014 QCRDL 15584 au para 7, AZ-51070689 (Azimut), juge administratif Anne Morin Oude.
[166] Bourgault c Houle, 2014 QCRDL 10123 au para 7, AZ-51058378 (Azimut), juge administratif Brigitte Morin.
[167] 9048-5541 Québec Inc c Gagnon, 2014 QCRDL 10532 au para 6, AZ-50159354 (Azimut), juge administratif Lyne Foucault.
[168] Voir Placements Martin Théolis inc c Pinheiro, 2011 QCCQ 3278 (disponible sur CanLII).
[169] Voir Immeubles de Guyenne inc c Roffi, 2014 QCRDL 9663 au para 9, AZ-51057273 (Azimut), juge administratif Anne Morin Houde: « Mis à part les problèmes administratifs occasionnés, le locateur n’a pu, par contre, détailler d’autres conséquences. La résiliation du bail n’est donc pas accueillie pour ce deuxième motif ».
[170] Voir Al-Moussawi c Émond, 2014 QCRDL 8261, AZ-51054190 (Azimut) [Émond].
[171] Voir Office municipal d’habitation de Montréal c Nantel, 2006 QCCQ 4923 au para 29 (disponible sur CanLII), cité dans Immeubles de la Cité c Grenier, 2015 QCRDL 2144 au para 16, AZ-51144583 (Azimut), juge administratif Louise Fortin :
Nous ne croyons pas que le fardeau de preuve que doit surmonter un locateur dans un cas de retards fréquents aille jusqu’à démontrer qu’un créancier hypothécaire ait entamé des procédures contre lui. Gérer le dossier du défendeur a alourdi la gestion de l’Office et les quatre vacations à la Régie du logement ne sont qu’une partie du préjudice sérieux qu’elle subit. Sachant ce qu’un recours judiciaire implique comme préoccupation, inquiétude, préparation, déplacements, frais, etc…, on ne peut que conclure qu’une démarche judiciaire est un préjudice sérieux, à moins qu’on démontre qu’un locateur a abusé de ses recours, qu’il a entrepris ses recours avec une rapidité telle qu’il n’a pas tenté un règlement du problème.
[172] Habitation LL de Rimouski inc c Boudreau, 2014 QCRDL 43008 au para 7, AZ-51136396 (Azimut), juge administratif Marc C Forest.
[173] Voir Capital Augusta inc c Cappiello, 2014 QCRDL 7742 au para 8, AZ-51053011 (Azimut), juge administratif Robin-Martial Guay; Émond, supra note 170.
[174] Échantillon 1 : 11/120 non-préjudice sérieux; et dans 3 cas ne se prononce pas. Échantillon 2 : 4/120 fois le magistrat ne se prononce pas et sursoit.
[175] À titre d’exemple, on peut notamment mentionner une affaire où les locataires réussissent à établir « l’absence de préjudice sérieux du nouveau locateur puisque celui-ci a entrepris d’importantes rénovations au logement du 2e étage, supportant ainsi des déboursés importants, conjugués à un manque de revenus locatifs. Cette situation perdure en outre et le locateur admet qu’il ne remettra ce logement sur le marché locatif qu’au printemps » (Ciarlo c Iaizzo, 2015 QCRDL 4020 au para 19, AZ-51149112 (Azimut)).
[176] Nous avons observé 32 audiences de « paiement en retard » (six rôles différents).
[177] 50 % des observations (16/32); 42,5 % des jugements (51/120).
[178] Cette question n’a été codifiée que pour 25 observations (sur 32).
[179] Audience SAC4 (dossier des auteurs).
[180] Le principal moyen est d’obtenir un reçu, mais l’obtention de celui-ci dépend du bon vouloir du locateur. Une seule fois, des locataires sont venus avec des témoins.
[181] Audience CLB1 (dossier des auteurs).
[182] Le bail a toutefois été résilié pour non-paiement depuis plus de trois semaines (audience SAC5 (dossier des auteurs)).
[183] Audience SAC5 (dossier des auteurs).
[184] La question de la durée de l’ordonnance suscite d’importants débats à la Cour du Québec, et au sein de la doctrine (est-elle applicable pour la durée du bail? Pour la durée d’occupation du logement?). La Cour rappelle cependant régulièrement qu’elle doit être « claire, précise et ne laissez aucun doute ou ambiguïté » (Lavigueur c Grenon, 2015 QCCQ 14082 au para 32 (disponible sur CanLII) [Lavigueur]) et prévoir un délai qui soit « circonscrit dans le temps » (Brodeur c Joly, 2010 QCCQ 3987 au para 51 (disponible sur CanLII)) puisque dans le cas contraire, il peut résulter « une foule de circonstances (comme une renonciation tacite de la part des créanciers, etc…) pouvant nous faire croire qu’un débiteur, malgré tout, s’est conformé à une ordonnance » (Carrier c Coop la Voie lactée, 2007 QCCQ 1340 au para 33 (disponible sur CanLII)). Or sur ce point précis, on relèvera que si les jugements analysés et qui ordonnent une « dernière chance » indiquent bien un délai d’application, ce délai varie fortement selon les cas. Dans certains cas, il s’agit d’un délai strictement limité dans le temps tandis que dans d’autres l’ordonnance s’applique pour toute la durée d’occupation du logement. Voir également sur ce point Maxime Tremblay, « Chronique — La durée de vie des ordonnances prospectives rendues par la Régie du logement en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec et le caractère impératif de sa sanction lorsque le locataire ne s’y conforme pas » (août 2011) Repères, Éditions Yvon Blais, EYB2011REP1062 (La référence); Gagnon, « Commentaire », supra note 107; Guévremont, « Commentaire », supra note 73.
[185] En cas de non-respect de cette ordonnance, le propriétaire doit de nouveau saisir la Régie du logement pour obtenir la résiliation et l’expulsion du locataire. Dans ce cas, il y a « deux écoles de pensée », pour reprendre la formule du juge Serge Laurin (Lavigueur, supra note 184 au para 16). Selon la première école, le juge qui entend la demande sur le défaut de respecter l’ordonnance de 1973(1) n’a aucune discrétion une fois que le locateur a fait la preuve du non-respect de l’ordonnance, peu importe les explications fournies par le locataire (ibid au para 17). Selon la deuxième école, qualifiée de « discrétionnaire », défendue notamment avec nombre de précieux arguments par le juge Daniel Dortélus (voir Perron c Michaud, 2008 QCCQ 938 aux para 45-46 (disponible sur CanLII)). Voir aussi Lavigeur, supra note 184 au para 33 : « Il est tout à fait normal qu’une personne, sous le coup d’une telle ordonnance, désire présenter une défense et s’expliquer », le droit d’être entendu est une « règle de justice naturelle commune à tous les tribunaux ». En ce sens et à titre d’exemple, voir Barbara c Châteauguay (Office municipal d’habitation de), 2016 QCCQ 116 (disponible sur CanLII); Caruso c Moultala, 2015 QCRDL 2080, AZ-51144822 (Azimut).
[186] On peut relever que dans tous ces cas-là, l’ordonnance n’est donc pas tant accordée pour offrir une dernière chance au locataire d’éviter la résiliation que pour offrir l’opportunité au propriétaire d’obtenir la résiliation plus rapidement en cas de nouveau retard du locataire.
[187] Joly c O’Farrell-Cléroux, 2014 QCRDL 10196 au para 12, AZ-51058453 (Azimut).
[188] Lamontagne c Marchand, 2015 QCRDL 10594 au para 5, AZ-51164552 (Azimut).
[189] Voir par ex Fortmann c Huet, 2014 QCRDL 24984, AZ-51093463 (Azimut).
[190] Voir par ex Immeubles Focus c Lehoux, 2014 QCRDL 28820, AZ-5110327 (Azimut); Immeubles Centraux c Routledge, 2014 QCRDL 21124, AZ-51082768 (Azimut) mais contra Blouin c Gaddou, 2014 QCRDL 27789, AZ-51100476 (Azimut) [Blouin]. Dans Blouin, les locataires devaient 1 545 $, soit un mois de loyer (990 $) et un solde de 555 $. Le dispositif prévoit cependant que l’ordonnance est octroyée et que ce n’est qu’en cas de non-respect que le bail sera résilié.
[191] Cela arrive cependant, comme nous l’avons mentionné, quand les locataires ont payé avant l’audience.
[192] Voir Gestion Bluenose inc c El-Haj, 2014 QCRDL 28100, AZ-51101856 (Azimut). Voir aussi Blouin, supra note 190.
[193] Audience SAC4 (dossier des auteurs).
[194] Philippe Warin, « Qu’est-ce que le non-recours aux droits sociaux? » (1er juin 2010), La Vie des idées, en ligne : <www.laviedesidees.fr/Qu-est-ce-que-le-non-recours-aux.html> [Warin, « Non-recours »]; Erhard Blankenburg, « La mobilisation du droit : Les conditions du recours et du non-recours à la Justice » (1994) 28:3 Dr et soc 691 aux pp 696-97.
[195] Voir Isabelle Sayn, « La place des outils procéduraux dans l’accès au droit et à la justice des plus pauvres » dans Patrick du Cheyron et Didier Gélot, dir, Droit et pauvreté, Paris, ONPES, 2007, 139 à la p 154, en ligne : <www.onpes.gouv.fr/IMG/pdf/droit_et_
pauvrete_web.pdf>.
[196] Philippe Warin, « Le non-recours par désintérêt : la possibilité d’un “vivre hors droits” » (2008) 1 Vie sociale 9 à la p 14.
[197] La Régie ne fournit par exemple aucune information sur la présence des parties aux audiences dans ses rapports annuels.
[198] Nous avons délibérément écarté le deuxième échantillon de l’analyse car celui-ci portait spécifiquement sur l’ordonnance de la dernière chance (art 1973 CcQ). Ce critère additionnel semble en effet modifier quelque peu les données puisque dans cet échantillon, les locataires étaient absents dans 58,9 %, contre près de 68 % des cas quand les magistrats ne se prononcent pas spécifiquement sur l’article 1973.
[199] Protecteur du Citoyen, supra note 108.
[200] Des Rosiers, supra note 6 à la p 16.
[201] Ce n’est pas l’objet de cet article, mais on relèvera que cet absentéisme et ce type de calcul « coût/avantage » ne semblent pas propres aux locataires. Le déplacement au tribunal n’est clairement pas une priorité pour les propriétaires, qui sont pourtant les demandeurs. Là encore, nous ne disposons pas de données officielles, mais ils n’étaient présents que dans 59 % des jugements analysés. Dans les autres cas, ce sont des « gestionnaires » au mandat plus ou moins valide et exceptionnellement des avocats qui représentaient les intérêts des propriétaires. On a ainsi pu constater qu’il n’était pas rare que les propriétaires délèguent leur pouvoir à leur « concierge » ou encore à des mandataires, qui n’étaient pas légalement habilités selon les régisseurs ou les greffiers spéciaux. Voir Loi sur la Régie du logement, supra note 66, arts 71–72.
[202] Secrétariat pour la modernisation, supra note 11 à la p 21 [notes omises].
[203] Voir Michele Slatter et Andrew Beer, Housing Evictions in South Australia: A Study of Bailiff-Assisted Evictions, Adelaide, Australian Centre for Community Services Research, 2003 à la p 23, en ligne : <www.sapo.org.au/binary/binary181/Housing.pdf>.
[204] Voir Desmond, « Eviction », supra note 15 à la p 125 pour les difficultés d’entrer en contact avec les « absentéistes » et donc de saisir leurs motivations.
[205] « La présence du locataire à l’audience constitue un critère déterminant pour une grande partie des magistrats » (Secrétariat pour la modernisation, supra note 11 à la p 21).
[206] Alors que pour certains « la présence du locataire traduit un intérêt de ce dernier pour sa situation et constitue un gage de mobilisation ultérieure quant au respect de la décision », d’autres magistrats, en revanche, ne tirent « aucune conséquence de l’absence du locataire, estimant qu’elle s’explique par sa situation de rupture sociale et par la crainte de l’audience » (ibid).
[207] À titre d’exemple, dans les tribunaux d’instance d’Arras, Lens et St-Omer, par exemple, « le greffe adresse systématiquement avant l’audience un courrier simple au locataire qui n’a pas été cité à personne pour lui indiquer l’importance de sa présence à l’audience et les pièces justificatives qu’il doit apporter » (ibid à la p 123).
[208] Ibid à la p 200.
[209] M Slatter, « Eviction » dans Susan J Smith et al, dir, International Encyclopedia of Housing and Home, vol 2, Amsterdam, Elsevier, 2012, 129 aux pp 130-31.
[210] Matthew Desmond, « Eviction », supra note 15 aux pp 125-26.
[211] Consultations du Comité d’Action Parc-Extension (CAPE), Entraide Logement Hochelaga-Maisonneuve (ELHM), du RLCALQ et de Projet Genèse, correspondance du 15 février 2016 (dossier des auteurs).
[212] Selon Entraide Logement Hochelaga-Maisonneuve (ELHM), réponse du 16 février 2016 (dossier des auteurs) :
[213] Selon Projet Genèse, réponse du 17 février 2016 (dossier des auteurs) :
[214] Projet Genèse, réponse du 17 février 2016 (dossier des auteurs).
[215] Même si les contextes et la procédure sont bien distincts, il nous semble intéressant de relever que ce constat est également partagé par une étude réalisée aux États-Unis (à Chicago); les locataires ont, selon cette étude, peu d’intérêt à se déplacer pour ce type de contentieux : tenants, regardless of whether they appear or whether they present a defense, almost always lose (Fusco, Collins et Birnbaum, supra note 12 à la p 101). Voir aussi Bezdek, supra note 12 aux pp 533-41; Carroll Seron et al, « The Impact of Legal Counsel on Outcomes for Poor Tenants in New York City’s Housing Court: Results of a Randomized Experiment » (2001) 35:2 Law & Soc’y Rev 419; Larson, supra note 12; Seedco, Housing Help Program: Homelessness Prevention Pilot Final Report, New York, 2009 à la p 9, en ligne : <seedco.org/wp-content/uploads/2011/11/Housing-Help-Program.pdf>; D James Greiner, Cassandra Wolos Pattanayak et Jonathan Hennessy, « The Limits of Unbundled Legal Assistance: A Randomized Study in a Massachusetts District Court and Prospects for the Future » (2013) 126:4 Harv L Rev 901.
[216] Une étude réalisée à Baltimore en matière de contentieux locatif révèle que les personnes interrogées — celles qui se sont présentées au tribunal — étaient bien au courant de leurs droits dans 50 ou 60 % des cas. On ne peut cependant tirer aucune conclusion sur ceux qui ne se présentent pas. Voir Bezdek, supra note 12 à la p 581.
[217] Warin, « Non-recours », supra note 194.
[218] Voir Pierre Mazet, « La non demande de droits : prêtons l’oreille à l’inaudible » (1er juin 2010), La Vie des idées, en ligne : <www.laviedesidees.fr/La-non-demande-de-droits-pretons-l.html>.
[219] Bezdek, supra note 12 à la p 581.
[220] On relèvera ici que pour le ministère de la Justice, l’information des justiciables reste l’un des principaux enjeux en termes d’accès à la justice, davantage que le fonctionnement même des tribunaux ou le droit en vigueur (voir Ministère de la Justice, Plan stratégique 2010-2015, Québec, Publications du Québec, 2001 à la p 13).
[221] Thomasset, supra note 7 à la p 51. À noter que les causes analysées dans cette étude ne portaient pas uniquement sur le non-paiement.
[222] « Une demande de résiliation de bail en défense pour cause de non-paiement de loyer alors que le requérant pourrait se voir expulser est un service couvert puisqu’elle met en cause les besoins essentiels du requérant » (Comité de révision de la C.S.J., (30 juillet 1997), Montréal, CR970209 (CSJ Qc), décision de Mes Pinard, Meunier et Labrecque (dossier des auteurs)).
[223] Réponses des 15 et 16 février (dossier des auteurs).
[224] À titre d’information, pour une consultation, un avocat en pratique privée perçoit 65 $ d’aide juridique. S’il mène le dossier en procédure judiciaire devant la Régie, il percevra 450 $. Voir Entente entre le ministre de la Justice et le Barreau du Québec concernant le tarif des honoraires et les débours des avocats dans le cadre du régime d’aide juridique et concernant la procédure de règlement des différends, RLRQ c A-14, r 5.1.
[225] Voir Greiner, Pattanayak et Hennessy, supra note 215.
[226] Loi sur l’aide juridique, supra note 32, art 4.11(2).
[227] 1 144 demandes ont été refusées en matière civile et administrative (dont le contentieux locatif) pour le motif « peu de chance de succès » (demande d’accès à l’information du 15 février 2016, réponses des 15 et 16 février (dossier des auteurs)).
[228] La locataire avait admis qu’elle n’avait pas payé son loyer parce que le locateur ne faisait rien pour régler le problème d’insectes dans son logement. Elle précisait au soutien de sa demande de révision qu’elle n’avait pas les ressources financières nécessaires pour payer les honoraires d’un avocat. Le Comité reconnait alors que « la présente affaire pourrait mettre en cause les besoins essentiels de la demanderesse puisque la demande du locateur à la Régie du logement prévoit la résiliation du bail et son expulsion. Cependant, l’étude du dossier révèle que les moyens de défense envisagés par la demanderesse ont manifestement très peu de chance de succès » (Anonyme — 13 767, 2013 QCCSJ 765 (disponible sur CanLII)). Voir aussi Anonyme — 15 923, 2015 QCCSJ 923 (disponible sur CanLII).
[229] Bernheim et Laniel, supra note 118 à la p 64.
[230] Aux États-Unis, comme au Québec, les locataires menacés d’expulsion n’ont pas un « droit à l’avocat » en cas d’expulsion. Depuis 1981 et l’arrêt Lassiter v Department of Social Services of Durham County, 452 US 18, 101 S Ct 2153 (1981) de la Cour suprême des États-Unis, le droit à la représentation par avocat est réservé au seul cas où la liberté physique des « indigents » est en jeu, ce qui exclut l’immense majorité du contentieux civil. Ainsi, et pour reprendre l’expression de Desmond et Bell, en ce qui concerne la représentation dans le contentieux locatif, les riches et les pauvres sont traités de la même manière (Desmond et Bell, supra note 14 à la p 26). Toutefois, pour lutter contre le phénomène grandissant de l’autoreprésentation et pour permettre aux avocats de « faire des affaires » (Greiner, Pattanayak et Hennessy, supra note 215 à la p 905 [notre traduction]), la plupart des états américains autorisent une aide juridique partielle ou fragmentée (unbundled) qui permet aux avocats d’offrir, minimalement des conseils (sans la représentation au tribunal), à certains locataires (voir Desmond et Bell, supra note 14 aux pp 26–27; Rebecca L Sandefur et Aaron C Smyth, Access Across America: First Report of the Civil Justice Infrastructure Mapping Project, Chicago, American Bar Foundation, 2011, en ligne : <www.americanbarfoundation.org/uploads/cms/documents/
access_across_america_first_report_of_the_civil_justice_infrastructure_mapping_
project.pdf>).
[231] Voir par ex Fusco, Collins et Birnbaum, supra note 12; Bezdek, supra note 12; Seron et al, supra note 215; Larson, supra note 12; Seedco, supra note 215; Greiner, Pattanayak et Hennessy, supra note 215.
[232] Voir Risa E Kaufman, Martha F Davis et Heidi M Wegleitner, « The Interdependence of Rights: Protecting the Human Right to Housing by Promoting the Right to Counsel » (2014) 45:3 Colum HRLR 772 aux pp 784-94.
[233] Voir Seron et al, supra note 215.
[234] Voir Gunn, supra note 12 aux pp 413–14.
[235] Voir Boston Bar Association, supra note 12 à la p 2.
[236] Sénat, supra note 10, arts 4, 41, 74.
[237] Alors même que selon l’étude d’Antoine Guilmain le principe de proportionnalité s’est hissé en droit privé, comme en droit public, « au panthéon des principes généraux du droit » (Antoine Guilmain, « Sur les traces du principe de proportionnalité : une esquisse généalogique » (2015) 61:1 RD McGill 87 à la p 123).
[238] Wasmer estime ainsi que « dans les pays à procédure de contentieux rapide (les pays anglo-saxons notamment), il n’existe pas d’intermédiaires comme les agences immobilières pour le logement locatif : tout se passe de gré à gré entre locataire et propriétaire, ce qui diminue énormément les coûts de transaction et améliore d’autant la fluidité du marché. C’est par exemple la situation au Québec » (Étienne Wasmer, « Analyse économique du marché du logement locatif » (2007) 58:6 R économique 1247 à la p 1256).
[239] À titre d’exemple voir « Legal Services and Landlord-Tenant Litigation: A Critical Analysis » (1973) 82:7 Yale LJ 1495. Voir la critique de ces analyses par Gunn, supra note 12 aux pp 386–87.
[240] DRSP, Rapport, supra note 48 à la p 15. Le rapport précise par ailleurs que 37 % des ménages locataires vit sous le seuil de faible revenu (SFR) (ibid).
[241] Simplement à titre d’exemple, à Montréal, « entre 2001 et 2014, le prix moyen des loyers mensuels a augmenté de 31 % pour les logements de deux chambres à coucher et de 38 % pour les logements de trois chambres à coucher et plus. La hausse des loyers durant cette période a été supérieure à l’inflation qui était de 28 % pour la période 2001-2014 » (ibid [notes omises]).
[242] Voir ibid.
[243] On relèvera ici que si les conditions de vie des locataires commencent à être relativement bien documentées, la littérature sur l’économie politique du parc locatif et les propriétaires de logement locatif est largement inexistante au Québec. On peut toutefois mentionner qu’une recherche réalisée en 2002 estimait que les 1,3 million de logements loués appartenaient à 277 000 propriétaires de logements. Parmi eux, 34 100 (soit 12 %) contrôlaient près de 60 % du marché (57 % pour le Québec et 61 % pour Montréal). Voir SHQ, Logements privés, supra note 49.
[244] Voir par exemple INFRAS, Enquête sur le sentiment d’accès et la perception de la justice au Québec : Rapport final, Québec, 15 avril 2016 aux pp 11–15, en ligne : <www.justice.
gouv.qc.ca/francais/ministere/acces/sondage/RapportFinal_SondageJustice_MJQ_INFRAS_2016-ob.pdf>. Pour une analyse plus générale de la question de la confiance du public envers les tribunaux, voir Pierre Noreau, « Accès à la justice et démocratie en panne : constats, analyses et projections » dans Pierre Noreau, dir, Révolutionner la justice : constats, mutations et perspectives. Les Journées Maximilien-Caron 2009, Montréal, Thémis, 2010, 13.
[245] Sur l’application de ce principe et ses implications concrètes en Europe voir en particulier Vols, Kiehl et Sidoli del Ceno, supra note 130; M Vols, PG Tassenaar et JPAM Jacobs, « Anti-Social Behaviour and European Protection Against Eviction » (2015) 7:2 Intl J L Built Environment 148.
[246] Voir Virginie Donier, « Expulsion locative, droit au logement et référé-liberté : réflexions sur quelques incohérences » (2015) RD sanitaire et social 170. Voir aussi, Pascal Combeau, « L’administration face aux expulsions locatives : À la recherche d’un nouvel équilibre entre répression et prévention » (2012) Actu jur dr admin 1939.
[247] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, JO, 26 mars 2014, 5809, art 27.
[248] Voir art 1244 CcF.
[249] « Ces décisions représentent au plan national en 2012 40,6 % des 115 086 décisions d’expulsions locatives prononcées pour impayé de loyers ou défaut d’assurance et 55,7 % d’entre elles ont été rendues alors que le locataire était présent ou représenté » (Secrétariat pour la modernisation, supra note 11 à la p 21 [notes omises]).
[250] Comme le relève un rapport français, une plus grande protection juridique des droits des locataires ne signifie pas nécessairement, en pratique, une plus grande réalisation du droit au logement : « De même la tension permanente entre les droits de la propriété et le “droit au logement” peut-elle faire l’objet de lectures différentes : le renforcement des droits au maintien dans le logement est-il in fine favorable au locataire? “Si un législateur bien intentionné rend très difficile l’expulsion des locataires, les propriétaires seront probablement conduits à compenser en formulant des exigences croissantes vis-à-vis des locataires potentiels” » (ibid à la p 198 [notes omises]).
[251] Voir par exemple, l’analyse critique d’un magistrat français, Étienne Rigal, « Le juge civil instrument de la lutte contre l’exclusion » (2003) 226 J dr jeunes 17.
[252] Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, 16 décembre 1966, 993 RTNU 3, arts 2, 11.1 (entrée en vigueur : 3 janvier 1976). Le Pacte a été ratifié par le Canada le 19 mai 1976 et signé par le Québec le 21 avril 1976 (décret no 1438-76).
[253] NUCES, Observation générale, supra note 49.
[254] Rolnik, supra note 17 au para 80.
[255] HCDH, Observations finales, supra note 1.
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