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Timestamp: 2016-10-22 01:47:01
Document Index: 89601032

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 26', '§ 882', '§ 161', '§ 34', '§ 34', '§ 161', '§ 34', '§ 34', '§ 1', '§ 26', '§ 882', '§ 117', '§ 32', '§ 53', '§ 53', '§ 481']

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Teilen 3 0	Kabinett beschließt: Makler und WEG-Verwalter brauchen bald einen Sachkundenachweis	Worum geht´s
Gesetzesänderung für Makler und WEG-Verwalter: Sachkundenachweis soll eingeführt werden. Stichworte zu diesem Thema
Seit Jahren will der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), dass nicht jeder einfach so Verwalter werden kann, sondern dass die Tätigkeit des Immobilienverwalters von einer behördlichen Erlaubnis abhängig gemacht wird. Am 31.8.2016 hat das Bundeskabinett einen entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen.
Bereits im Juli 2015 gab es hierzu einen ersten Referentenentwurf für ein Gesetz, mit dem eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter sowie Immobilienmakler eingeführt werden soll.
Jetzt wird es offensichtlich ernst für „professionelle" WEG- Verwalter und Makler: Schon ab 2017 soll es eine Zulassungspflicht geben. Ob das auch für Mietwohnungsverwalter gelten soll, ist noch unklar und soll erst im endgültigen Gesetzgebungsverfahren geklärt werden.
Makler brauchen auch künftig keine Berufshaftpflichtversicherung
Noch im Referentenentwurf war als Zulassungsvoraussetzung für Makler unter anderem vorgesehen, dass sie eine Berufshaftpflichtversicherung brauchen.
Davon ist allerdings im jetzigen Gesetzentwurf nichts mehr zu lesen. Der Grund: Nach Ansicht des Gesetzgebers besteht für Immobilienmakler kein erhöhtes Haftungsrisiko, weshalb auf eine Berufshaftpflichtversicherung verzichtet werden kann.
WEG-Verwalter brauchen bald eine Berufshaftpflichtversicherung
WEG-Verwalter hatten in Sachen Berufshaftpflichtversicherung weniger Glück als Makler: WEG-Verwalter sollen neuerdings als Zulassungsvoraussetzung den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen müssen.
Immobilienmakler, die bisher schon eine Zulassung benötigten, sollen künftig zusätzlich einen Sachkundenachweis erbringen, um eine Gewerbeerlaubnis zu erhalten.
Makler und WEG-Verwalter müssen bald ihre Sachkunde nachweisen
Für Wohnungseigentumsverwalter soll erstmals eine Erlaubnispflicht in § 34c der Gewerbeordnung (GewO) eingeführt werden. Bislang reichte es, wenn sie die Aufnahme ihrer Tätigkeit gegenüber der zuständigen Landesbehörde (von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich) angezeigt haben.
Das reicht jetzt nicht mehr: Künftig sollen professionelle WEG-Verwalter ebenfalls eine Gewerbeerlaubnis einholen müssen. Die gibt es jedoch nur, wenn folgende 4 Voraussetzungen gegeben sind:
Zuverlässigkeit (keine Verurteilung in den letzten 5 Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat),
Geordnete Vermögensverhältnisse (Über das Vermögen des Antragstellers darf kein Insolvenzverfahren eröffnet worden und es darf kein Eintrag in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 Insolvenzordnung, § 882b Zivilprozeßordnung) vorliegen,
Sachkundenachweis und
eine Berufshaftpflichtversicherung.
Bald gibt's Prüfungsstress für Makler und professionelle WEG-Verwalter
Die erforderliche Sachkunde sollen WEG-Verwalter und Makler durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweisen. Details sollen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt werden.
Wer bereits als WEG-Verwalter oder Immobilienmakler tätig ist, muss innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten der Neuregelung einen Zulassungsantrag stellen und die erforderlichen Nachweise vorlegen.
Ab 6 Jahren Berufserfahrung: „Alte Hasen“ haben es leichter
Für „alte Hasen" sieht der Entwurf ein erleichtertes Procedere vor: Wer bei Inkrafttreten des Gesetzes mindestens 6 Jahre ununterbrochen als WEG-Verwalter oder Makler tätig war und das auch nachweisen kann, muss zwar auch einen Zulassungsantrag stellen, dafür wird ihm aber die Sachkundeprüfung erlassen (§ 161 Abs. 2 und 3 GewO neu).
Der Gesetzentwurf geht davon aus, dass rund 50 Prozent der derzeit im Markt tätigen Gewerbetreibenden von dieser Bestandsschutzregelung Gebrauch machen können. Das wären laut der Berechnung des Gesetzgebers 22.350 Gewerbetreibende (13.500 Immobilienmakler und 8.850 Wohnungseigentumsverwalter).
Wird ein Eigentümer Verwalter, braucht er keine Erlaubnis
Die Erlaubnispflicht gilt ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter. Erklärt sich ein privater Eigentümer einer WEG-Gemeinschaft bereit, die Verwalteraufgaben zu übernehmen oder verwaltet sich die Eigentümergemeinschaft selbst, braucht kein Sachkundenachweis erbracht werden.
Gleiches gilt für Verwalter von Mietwohnungen und angestellte WEG-Verwalter: Auch die fallen nach dem Gesetzentwurf nicht unter die Erlaubnispflicht.
Nicht nur der Verwalter, sondern auch seine Mitarbeiter müssen fachkundig sein
Laut Entwurf soll künftig nicht nur die Qualifikation des WEG-Verwalters selbst stärker kontrolliert werden, sondern auch die seines Personals. Nach dem neu eingeführten § 34c Abs. 2a GewO muss der gewerbliche Verwalter die Qualifikation und Zuverlässigkeit seiner Mitarbeiter aktiv prüfen.
Das betrifft jedoch nur diejenigen Mitarbeiter, die typische Verwaltertätigkeiten ausüben oder daran mitwirken, wie etwa das Erstellen von Abrechnungen sowie das Einberufen und Durchführen von Eigentümerversammlungen. Wer nur Sekretariats-, Buchhaltungs- oder Personalarbeiten erbringt, braucht keinen Qualifikationsnachweis.
Als angemessene Qualifikation reichen bei den Mitarbeitern nach dem Gesetzentwurf schon Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien. Dagegen brauchen sie keinen Sachkundenachweis etwa in Form eines IHK-Zertifikats erbringen.
Immobilienmakler brauchen ebenfalls bald einen Sachkundenachweis
Anders als die Immobilienverwalter dürfen Immobilienmakler schon jetzt nur mit behördlicher Erlaubnis tätig werden.
Doch künftig ist das nicht genug: Nach dem geänderten § 34c Abs. 2 Nr. 3 und 4 GewO sollen Immobilienmakler bald einen Sachkundenachweis erbringen müssen. Erst dann winkt die Erteilung der Gewerbeerlaubnis.
Gesetz soll schon im ersten Quartal 2017 in Kraft treten
Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) rechnet damit, dass das Gesetz schon spätestens im ersten Quartal 2017 verkündet wird. Danach bedarf es noch einer Rechtsverordnung, die Näheres zum Sachkundenachweis regelt. Außerdem sind nach dem neuen § 161 GewO noch ungewöhnlich lange Übergangsfristen (7 Monate nach Verkündung) vorgesehen.
Das soll den betroffenen Verwaltern und Maklern Gelegenheit geben, sich auf die neue rechtliche Lage einzustellen und den Sachkundenachweis zu erbringen.
Allerdings: Zudem sollen Immobilienverwalter und Makler eine Übergangsfrist von 12 Monaten haben, in der sie nachweisen können, dass sie vom Sachkundenachweis befreit sind. Wird der Sachkundenachweis allerdings nicht pünktlich erbracht, erlischt eine bereits erteilte Gewerbeerlaubnis.
Die Übergangsfrist ist schon deshalb notwendig, weil die für die Abnahme der Sachkundeprüfung zuständigen Industrie- und Handelskammern Zeit brauchen, um Prüfungsordnungen zu erlassen sowie entsprechende Prüfungsverfahren und -ausschüsse einzurichten.
Verband fordert Erlaubnispflicht für Mietverwalter
Bisher fehlt im Gesetzentwurf die Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Diese seien wie WEG-Verwalter ebenfalls treuhänderisch tätig und trügen dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter.
Aus Verbraucherschutzgründen sollten sie deswegen die gleichen Qualifikationsnachweise erbringen müssen wie WEG-Verwalter. Außerdem spricht der DDIV sich dafür aus, eine Weiterbildungspflicht einzuführen.
Wie die neue Makler- und Verwaltervorschrift aussieht
§ 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnungseigentumsverwalter, Verordnungsermächtigung
(1) Wer gewerbsmäßig
den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
a) als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen, und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden,
b) als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen
4. das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne von § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes verwalten (Wohnungseigentumsverwalter)
will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Erlaubnis kann inhaltlich beschränkt und mit Auflagen verbunden werden, soweit dies zum Schutze der Allgemeinheit oder der Auftraggeber erforderlich ist; unter denselben Voraussetzungen ist auch die nachträgliche Aufnahme, Änderung und Ergänzung von Auflagen zulässig.
Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß der Antragsteller oder eine der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt; die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist,
der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt; dies ist in der Regel der Fall, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 Insolvenzordnung, § 882b Zivilprozeßordnung) eingetragen ist,
der Antragsteller, der ein Gewerbe nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 betreiben will, den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann, oder
der Antragsteller, der ein Gewerbe nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder Nummer 4 betreiben will, nicht durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweist, dass er die Sachkunde über die fachlichen und rechtlichen Grundlagen besitzt, die für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder für die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 notwendig ist.
(2a) Gewerbetreibende nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4 dürfen Personen, die direkt bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder direkt bei der Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes mitwirken, nur beschäftigen, wenn sie sicherstellen, dass diese Personen über die für die jeweilige Tätigkeit erforderliche Qualifikation verfügen.
(3) Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates zur Umsetzung der Richtlinie 2005/36/EG, oder soweit zum Schutz der Allgemeinheit und der Auftraggeber erforderlich Vorschriften erlassen über
den Umfang der Verpflichtungen des Gewerbetreibenden bei der Ausübung des Gewerbes, insbesondere die Pflicht,
a) ausreichende Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen, sofern der Gewerbetreibende Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder verwendet,
b) die erhaltenen Vermögenswerte des Auftraggebers getrennt zu verwalten,
c) nach der Ausführung des Auftrags dem Auftraggeber Rechnung zu legen,
d) der zuständigen Behörde Anzeige beim Wechsel der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen zu erstatten und hierbei bestimmte Angaben zu machen,
e) dem Auftraggeber die für die Beurteilung des Auftrages und des zu vermittelnden oder nachhzuweisenden Vertrages jeweils notwendigen Informationen schriftlich oder mündlich zu geben,
f) Bücher zu führen einschließlich der Aufzeichnung von Daten über einzelne Geschäftsvorgänge sowie über die Auftraggeber,
2. die Inhalte und das Verfahren für die Sachkundeprüfungen nach Absatz 2 Nummer 4, den Ausnahmen von der Erforderlichkeit der Sachkundeprüfungen sowie der Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen mit den Sachkundeprüfungen, der Zuständigkeit der Industrie- und Handelskammer sowie der Berufung des Aufgabenauswahlausschusses,
3. zum Umfang an die nach Absatz 2 Nummer 3 erforderliche Haftpflichtversicherung und zu ihren inhaltlichen Anforderungen, insbesondere über die Höhe der Mindestversicherungssummen, die Bestimmung der zuständigen Behörde im Sinne des § 117 Absatz 2 des Versicherungsvertragsgesetzes, über den Nachweis über das Bestehen der Haftpflichtversicherung und Anzeigepflichten des Versicherungsunternehmens gegenüber den Behörden,
4. die Anforderungen und Verfahren, die zur Durchführung der Richtlinie 2005/36/EG anzuwenden sind auf Inhaber von Berufsqualifikationen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum erworben wurden, sofern diese Personen im Inland vorübergehend oder dauerhaft als Immobilienmakler oder Wohnungseigentumsverwalter tätig werden wollen.
(5) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für
Kreditinstitute, denen eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes, soweit sich ihre Tätigkeit auf die Vermittlung von Darlehen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 beschränkt. Für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und für die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 ist die Erlaubnis abweichend von Absatz 2 nur dann zu versagen, wenn der Antragsteller nicht die erforderliche Sachkunde nachweist. Es ist ausreichend, wenn der Nachweis der Sachkunde durch eine angemessene Zahl von beim Antragsteller beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die unmittelbar mit der Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder mit der Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes befassten Personen übertragen ist und die den Antragsteller vertreten dürfen,
Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluß von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluß solcher Verträge nachweisen,
Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, die nach § 53b Abs. 7 des Kreditwesengesetzes Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt,
Verträge, soweit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden im Sinne des § 481 des Bürgerlichen Gesetzesbuchs gemäß Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 nachgewiesen oder vermittelt wird.
Bestellerprinzip: Wer künftig den Makler zahlen muss
Ab dem 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip für Makler. Die Mieter freuen sich, denn sie müssen jetzt bei der Wohnungssuche nicht mehr die Maklerprovision zahlen, sondern können sich vom ersparten Geld ein neues Sofa und einen Fernseher kaufen. Glauben sie jedenfalls...
....doch ganz so einfach ist es nun doch nicht: Der Vermieter muss nicht immer die Maklerkosten zahlen! Beauftragt nämlich der Mieter den Makler, muss er ihn auch am Ende zahlen. Bis es jedoch so weit ist, gibt es einige Stolperfallen, die dazu führen, dass der Makler entweder leer ausgeht oder eben doch der Vermieter "die Zeche" zahlen muss.
Bundesverfassungsgericht bestätigt: Bestellerprinzip bei Maklern ist verfassungsgemäß
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Seit dem 21.4.2015 gilt für Makler bei der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Vermittelt ein Makler einem Mieter eine Wohnung, darf er dafür von ihm grundsätzlich keine Provision fordern. Dennoch gehen Makler meist nicht leer aus, denn er kann sich ja an den Vermieter, der für seine Wohnung einen Mieter sucht, halten. Diese gravierende Gesetzesänderung hatte unter Immobilienmaklern für viel Ärger gesorgt. Viele Makler sehen sich nach wie vor in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht und in dem Gesetz einen Angriff auf ihre Vertragsfreiheit. Zwei Makler legten deswegen Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht ein. Allerdings ohne Erfolg!
Mietrechtsänderung: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip beschlossen Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com
Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen. Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.
Noch ist es nur ein Gesetzentwurf! Der geforderte Sachkundenachweis und die Berufshaftpflichtversicherung für WEG-Verwalter ist noch Zukunftsmusik. Ob und wann die Gesetzesänderung in Kraft tritt, steht noch in den Sternen. Allerdings hat sich die Wahrscheinlichkeit, dass aus den Wünschen doch noch ein Gesetz werden könnte, mit dem Kabinettsbeschluss vergrößert.
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