Source: http://adagio.com.fr/soldeloyer.html
Timestamp: 2019-03-27 02:17:23+00:00
Document Index: 257900627

Matched Legal Cases: ["l'article 18", "l'article 35", "l'article 9", "l'article 17", 'art. 18', 'art. 17', 'art. 17', 'art. 35', 'art. 9', "l'article 17", "l'article 35", "l'article 5", "l'article 7", "l'article 2277", "l'article 2224", "l'article 2277", "l'article 2277", "l'article 189", 'art. 113', "l'article 2277"]

Calcul des loyers et du solde de tous comptes (baux d'habitation et baux commerciaux)
Suite à la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l'outil a été réadapté.
Les anciennes versions de l'application indiquent un faux message de "fichier des indices corrompus" et ne permettent donc plus ni accès ni mise à jour automatique. Pour corriger ce problème, téléchargez, et réinstallez l'application : votre licence d'utilisation sera conservée.
L'outil Loyer permet de déterminer précisément les soldes de comptes entre bailleurs et locataires, dans le respect des règles légales de calcul et de prescription
La particularité de cet utilitaire est de tenir compte :
- des différentes méthodes cumulées de calcul (à ce jour 4 méthodes différentes successives pour les baux locatifs, 1 pour les baux commerciaux)
- des périodes partielles
- des prescriptions.
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses articles 15 et 17 pour les règles générales de calcul ;
- les anciens articles 2262 et 2277, et 2224 du code civil pour les prescriptions ;
- l'article 18 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 pour le mode de calcul ;
- les indices INSEE du coût de la construction publiés au journal officiel ;
- les indices de référence des loyers (IRL) publiés par l'INSEE ;
- l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et le décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005
- l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008
- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014
et pour les baux commerciaux
- le Décret n° 53-960 du 30 septembre 1953
- et à compter de l'Ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000, les articles L. 145-1, L. 145-2, L. 145-3 et L. 145-38 du Code de Commerce
Notes sur les effets de la n° Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 :
- la date de parution des indices diffère désormais entre les baux d'habitation et les baux commerciaux, ces derniers restant indexés sur la publication de l'indice INSEE du coût de la construction, alors que l'Indice de référence des loyers d'habitation est désormais totalement indépendant de l'indice de la construction.
- contrairement à ce qu'indique la note méthodologique de l'Insee "L’indice est publié depuis le quatrième trimestre de 2002 de manière à permettre aux bailleurs d’exercer leur droit à révision sur la période légale." (http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp ), il nous apparaît que cette affirmation entraîne des calculs erronés : ainsi, les reprises permises par la loi pour des loyers qui n'auraient pas été régularisés durant la période non prescrite de 5 ans doivent être faites par application à chaque date non prescrite de la loi en vigueur à cette date. Par exemple, un loyer en 2008 non réévalué depuis 5 ans peut dépendre de la somme de 3 méthodes différentes (moyenne des indices insee jusqu'à janvier 2006, puis indice de référence ancien jusqu'au 10 février 2008, puis nouvel IRL à compter du 10 février 2008). La méthode préconisée par l'INSEE aurait pour conséquence de produire un ensemble incohérent de résultats de loyer final totalement différents, pourtant à partir d'une même base, selon les réévaluations effectuées ou non durant les 5 dernières années.
Vous pouvez télécharger ci-contre la version de démonstration/complète :
Cette version est à l'installation, limitée dans ses fonctions : l'utilisation en version complète nécessite l'acquisition d'une licence d'utilisation au prix de 30 euros, matérialisée par la fourniture
- de disposer des fonctions complètes de l'application (copie et impression des résultats)
- de disposer automatiquement des éventuelles mises à jour de l'application
ATTENTION : à compter du 1er janvier 2006, le calcul des loyers pour les baux d'habitation est effectué selons les indices de référence des loyers (IRL) publiés par l'INSEE, et à compter du 10 février 2008 ces indices de référence sont calculés selon de nouvelles bases.
la commande de la licence de l'application loyers peut se faire en règlement par chèque ou carte bancaire (paiement sécurisé) sur le site adagionline.com
toute commande donne lieu à une facture de 30 € TTC (avec TVA 20 %, soit 25 € HT) accompagnée d'un nom d'utilisateur et d'un mot de passe permettent l'accès à l'application
Le résultat est obtenu en trois étapes :
- la définition des caractéristiques du bail
- la saisie des loyers effectivement payés
- le calcul final du solde de tous comptes.
1 - Caractéristiques du bail
Sur cette page doivent être indiqués :
1 - Le type de bail "habitation" (par défaut) ou "commercial"
2 - Les dates de départ et de fin du bail, incluses dans la période de location.
Ces données sont nécessaires au calcul :
- des dates anniversaires du bail,
- des mois partiels.
Cet utilitaire a pour fonction de calculer des soldes de tous comptes, donc a priori de produire un calcul sur des baux échus. Néanmoins, pour des calculs de soldes en cours de bail, indiquez comme 'date de fin de bail' la date où vous souhaitez obtenir le calcul, et reportez cette même date en date de simulation (voir 8).
3 - Le trimestre de référence :
- cette information peut être indiquée sur le bail,
- ou en l'absence d'indication, sera automatiquement déduite en fonction du dernier indice paru au journal officiel à la date de signature. (Article 17 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
4 - Clause de révision du loyer :
Cette option permet de déterminer la méthode de calcul en cas de diminution des indices INSEE ou IRL (Indice des référence des loyers).
En effet, en cas d'absence d'indication spécifique, ou si le bail mentionne par exemple "le loyer sera révisé..." ou "le loyer sera rééavalué...", le bailleur est tenu en cas de baisse des indices INSEE (ou IRL) d'imputer cette baisse sur le calcul du loyer.
Cependant, si les parties ont conventionnellement convenu dans le bail que "les loyers seront augmentés", seules les augmentations de loyers seront appliquées, et non les baisses (le loyer restant donc similaire en cas de baisse des indices).
5 - Date de révision du loyer :
Pour les baux d'habitation, l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer intervient "chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque année de contrat".
Note : cette date intervient aussi dans le cas très particulier entre octobre 2005 et janvier 2006 : si la date est supérieure au 31 décembre, le calcul se fait par application des Indices de référence des loyers, sinon par l'ancienne méthode de la moyenne des indices Insee.
6 - Période de révision
- Pour les baux commerciaux uniquement, la période de révision des loyers : la révision intervient généralement tous les 3 ans, mais peut être prévue au bail pour une période plus courte.
- Pour les baux d'habitations, après le 27 mars 2014 : « l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. ». Donc malgré la prescription générale devenue de 3 ans, les baux non révisés régulièrement ne peuvent plus donner lieu à révision au-delà d'un an.
7 - Le loyer doit être indiqué dans le montant (hors charge) et la monnaie exprimés au bail, pour garantir les arrondis liés au passage à l'euro (1er janvier 2002 selon l'article L. 111-1 du Code monétaire et financier) calculés selon les règles légales d'arrondis (règlement CEE n° 1103/97 du 17 juin 1997)
8 - Date d'introduction de l'instance
Cette date permet d'appliquer les règles relatives aux prescriptions
La prescription se trouve acquise ou non à la date d'introduction de l'instance. Il convient donc de préciser une date permettant de réaliser un calcul cohérent, soit :
- si une instance a déjà été introduite, la date d'introduction ;
- si une instance va être introduite (ou un dépôt d'injonction de payer), la date de dépôt prévue ;
- sinon, la date à laquelle la simulation de solde de tous comptes doit être calculée.
La date d'introduction d'instance ne peut être inférieure à la date de fin de bail : par conséquent, pour des calculs de soldes en cours de bail, indiquez comme 'date de fin de bail' (voir 1) la date où vous souhaitez obtenir le calcul, et reportez cette même date en date de simulation.
Une fois ces renseignements calculés, il est possible de passer à l'étape n° 2 - Saisie des loyers
2 - Saisie des loyers effectivement payés
Il convient de renseigner ici la colonne (verte) des montants des loyers réellement payés en indiquant pour chaque période, le montant réellement payé, ainsi que la monnaie correspondante.
Pour la saisie de la monnaie, il est possible d'utiliser la touche de raccourci F pour le franc, et E pour l'euro.
Pour recopier automatiquement une valeur saisie ou existante (et aussi une monnaie)
- utiliser la sélection de plusieurs cellules simultanées. Par exemple, cliquer sur une cellule, et tout en gardant le doigt sur le bouton de la souris, descendre le curseur sur les cellules concernées (qui deviennent bleues) : dès la valeur saisie, elle est automatiquement reportée dans toutes les cellules de la sélection.
- utiliser le bouton (en bas à droite de la case saisie) et le faire glisser sur le tableau sur les cellules concernées
- utiliser le menu contextuel accessible par le bouton droit de la souris sur le bouton (en bas à droite de la case saisie) pour recopier sur 12 mois ou sur tout le tableau (ce mode de recopie tient compte des périodes partielles, recopiant ainsi le montant total pour les lignes relatives à un mois entier, mais au prorata des jours si le mois n'est pas complet)
Attention : les cases de saisies en vert foncé correspondent à des périodes partielles de mois.
Une fois ces renseignements saisis, il est possible de passer à l'étape n° 3 - Calcul du solde de tous comptes, ou de modifier les données de l'étape 1 pour une grille de saisie différente.
Notes sur le calcul de loyers :
POUR LES BAUX D'HABITATION
Pour éviter les variations à court terme, les loyers sont, depuis 1er janvier 1995, indexés non plus sur la seule valeur trimestrielle de l'indice de référence, mais calculés selon la moyenne des quatre derniers trimestres (art. 18, loi du 21 juillet 1994), d'où le texte de référence,
Loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 art. 17 d), avant le 1er janvier 1995,
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."
Loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 art. 17 d), applicable après le 1er janvier 1995 jusqu'au 9 février 2008 :
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent."
A compter de janvier 2006
Les loyers sont, au 1er janvier 2006, calculés selon un Indice de référence des loyers publié par l'Insee.
Loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 art. 35
"IV. - Les dispositions du présent article entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2006. Elles sont applicables aux contrats en cours à compter de cette date. La valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice mesurant le coût de la construction à la date de référence de ces contrats est remplacée par la valeur de l'indice de référence des loyers à cette même date de référence.
V. - Dans les conventions en cours et les conventions types prévues par l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, toute clause prévoyant que la révision du loyer pratiqué ou du loyer maximum s'opère en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques est remplacée par la clause prévoyant que cette révision s'opère en fonction des variations de l'indice de référence des loyers. Dans les conventions en cours, la valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction à la date de référence est remplacée par la valeur de l'indice national de référence des loyers à cette même date."
A compter du 10 février 2008
La base de calcul de l'Indice de référence des loyers publié par l'Insee est modifié (d'où aussi des indices modifiés du 4ème trimestre 2006 au 4ème trimestre 2007)
Loi n° 2008-111 du 8 février 2008, art. 9
I.- Les deux premières phrases du deuxième alinéa du d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont remplacées par une phrase ainsi rédigée :
II.- La seconde phrase du deuxième alinéa de l'article L. 411-11 du code rural est ainsi rédigée :
III.- Le I est applicable aux contrats en cours. La valeur moyenne sur quatre trimestres de l'indice de référence des loyers résultant de l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale est remplacée par la valeur de l'indice de référence des loyers issu de la présente loi à la date de référence de ces contrats.
IV.- L'indice défini au I fait l'objet d'une évaluation dans un délai de trois ans à compter de la publication de la présente loi. Cette évaluation porte notamment sur les effets de cet indice sur le marché du logement et la construction de nouveaux logements.
V.- L'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière est ainsi rédigé :
« Art. 7.- La révision prévue aux 2° et 5° de l'article 5 ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. »
VI.- Le V est applicable aux contrats en cours. La variation de l'indice national mesurant le coût de la construction établi suivant des éléments de calcul fixés par le décret n° 85-487 du 3 mai 1985 relatif au calcul de l'indice national prévu à l'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière est remplacée par la valeur de l'indice de référence des loyers issu de la présente loi à la date de référence de ces contrats.
Note sur la date de publication de l'indice de février 2008 : la date indiquée dans le tableau est celle du 10/02/2008, et non celle de la publication réelle de l'indice (14/02/2008) ; en effet ces indices sont entrés en vigueur le 10/02, et l'utilisation de la date réelle impliquerait une impossibilité de calcul entre le 10/02/2008 et le 13/02/2008
Code de Commerce - Art. L. 145-38
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
3 - Calcul du solde de tous comptes
Dans le cas des sommes dues au bailleur : 3 ans
- avant le 27 mars 2014 :
L'ancien article 2277 du code civil prévoyait :
« Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :[...]
Des loyers et des fermages ; »
La suppression de l'article 2277 par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réformant les prescriptions civiles, entrée en application le 19 juin 2008, est sans incidence, puisque s'applique à compter de cette date la prescription de droit commun de l'article 2224 : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
- après le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »
Dans le cas des sommes trop-perçues par le bailleur :
- Pour une instance introduite avant le 18 janvier 2005
* Pour les baux d'habitation : 30 ans
L'article 2277 ne prescrit que les « paiements ».
« L'action en répétition de sommes versées indûment à titre de loyers n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers de l'article 2277, alinéa 4, du Code civil.
[Cass. civ. 3ème, 21 février 1996] »
D'où application de larticle 2262 du code civil:
"Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans,..."
Jurisprudence : « S'agissant de répétition de l'indu, le bailleur ne peut invoquer la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil, et n'est pas davantage fondé à soutenir que le locataire aurait acquiescé à cette prescription abrégée, à défaut d'établir de sa part des actes positifs et répétés en ce sens. » [CA Versailles (1ère ch., 2éme sect.), 27 octobre 2000]
* Pour les baux commerciaux : 10 ans
sur la base de l'article 189b du code de commerce (Ancien. Art. L. 110-4 du code en vigueur)
- Pour une instance introduite après le 18 janvier 2005
La loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 (art. 113 II Journal Officiel n° 15 du 19 janvier 2005 page 889) a introduit dans l'article 2277 le texte suivant : « Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives. ». A compter du 19 juin 2008 article 2224 : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
- Pour une instance introduite après le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014)
* Pour les baux d'habitation : 3 ans
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Art. 7-1.-Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
* Pour les baux commerciaux : 5 ans
Base du calcul des trop-perçus :
Jurisprudence : « Mais attendu que saisie de la demande des locataires en restitution d'un trop perçu par rapport au loyer légal, à l'occasion d'augmentations intervenues de décembre 1981 à décembre 1986 la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision en relevant que le seul paiement d'un loyer indu jusqu'en 1981 ne suffisait pas à établir une renonciation des locataires à se prévaloir de l'illicéité du loyer et que le montant des augmentations illégales, perçues pendant la période non couverte par la prescription, devait être calculé sur la base du loyer légal de 1981 » [Cass. Civ. 3, 20 février 1991]
Note pour les baux commerciaux : Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce (ancien article 33, alinéa 1er, du décret du 30 septembre 1953) :
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. ». La jurisprudence considère cependant que les actions en paiement de loyers arriérés sont soumises aux délais de droit commun (Cass. 3ème civ., 5 octobre 1994 et 26 janvier 1994).
Vous pouvez modifier les données de l'étape 1 ou de l'étape 2 pour un résultat différent.
Le bouton imprimer édite le résumé et le tableau sur l'imprimante par défaut (dans la version enregistrée seulement)
4 - Maintenance et mise à jour
1 - la mise à jour manuelle, en procédant à la saisie des données chiffrées, en respectant la structure détaillée dans l'entête du fichier
2 - la relecture automatique des dernières données en lignes, en cliquant sur la mappemonde située à droit du bouton mise à jour manuelle ("Relecture du fichier des indices") : le fichier des indices est automatiquement récupéré sur le serveur distant au lancement de l'outil.
3 - en utilisant la mise à jour automatique pour télécharger le fichier des derniers indices
La date estimée de mise à jour est celle de la publication du quatrième indice précédent augmentée d'un an. Si cette date est dépassée, que l'indice n'est pas encore connu, et qu'une connexion internet active est détectée, le fichier des indices est automatiquement récupéré sur le serveur distant au lancement de l'outil.
Note : la mise à jour automatique ne permet pas de corriger les éventuelles erreurs de publication de l'indice, telle celle de l'indice publié par l'insee entre le 10 et le 18 janvier 2006 : pour corriger automatiquement une telle erreur, utilisez la méthode 2.
Les fichiers nécessaires à l'installation de l'application sont regroupée dans un fichier unique
1 - téléchargez l'exécutable sur http://www.adagio.com.fr/telechar/loyers.exe
2 - Lancer l'exécution et installez
4 - Au lancement de l'application, saisissez votre nom d'utilisateur et mot de passe
5 - Pour contrôler que tout fonctionne correctement, dans l'onglet Maintenance, cliquez sur Rechercher une nouvelle version
- si rien ne se passe, vos saisies sont correctes et aucune nouvelle version n'est disponible ;
- si vous obtenez un message vous informant que vous ne disposez pas d'un nom d'utilisateur correct, il doit y a sans doute une erreur de saisie et il convient de ressaisir le nom d'utilisateur et le mot de passe ;
- si une nouvelle version est disponible, laissez le téléchargement se dérouler : normalement, l'installation va se faire automatiquement, puis l'application va se fermer toute seule pour se réouvrir quelques secondes plus tard dans la nouvelle version
6 - Si vous n'activez pas la mise à jour automatique des indices, pensez néanmoins à récupérer les dernières données en cliquant dans l'onglet maintenance sur le petit globe en haut à droite (la souris indique "Relecture du fichier des indices")
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