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Timestamp: 2016-10-27 11:04:28
Document Index: 163942660

Matched Legal Cases: ['Art. 8', 'Art. 828', 'Art. 84', 'Art. 86', 'Art. 87', 'Art. 88', 'Art. 90', 'BGE', 'BGE', 'Art. 35', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 42', 'Art. 28', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 127', 'Art. 127', 'Art. 4', 'Art. 127', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 29', 'Art. 9', 'Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 38', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 4', 'Art. 35', 'Art. 42', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 156', 'Art. 159']

2P.80/2003 (12.12.2003)
2P.80/2003 /leb
X.________-Baugenossenschaft,
Dr. Markus Bischof,
Steuerverwaltung des Kantons Luzern, Steuerkommission juristische Personen,
Art. 8, 9, 26 und 127 BV
(Staats- und Gemeindesteuern 1996, Minimalsteuer),
13. Februar 2003.
Die X.________-Baugenossenschaft ist eine Genossenschaft im Sinne von Art. 828 ff. OR mit dem Zweck, f�r ihre Mitglieder preisg�nstigen Wohnraum zu erstellen und zu vermitteln. Mit Verf�gung vom 24. August 1998 wurde sie von der Steuerverwaltung des Kantons Luzern f�r die Staats- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 1996 - ausgehend vom Steuerwert der Liegenschaften von Fr. 47'476'200.-- und einem Steuersatz von 2 - mit einer Minimalsteuer von Fr. 94'952.40 eingesch�tzt.
Eine von der X.________-Baugenossenschaft am 24. September 1998 gegen diese Veranlagungsverf�gung erhobene Einsprache wurde am 8. Februar 2001 abgewiesen. Dagegen wandte sie sich am 15. M�rz 2001 an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, welches ihre Beschwerde mit Urteil vom 13. Februar 2003 abwies.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 19. M�rz 2003 beantragt die X.________-Baugenossenschaft dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 13. Februar 2003 aufzuheben.
Die Steuerverwaltung des Kantons Luzern beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern schliesst unter Verzicht auf eine Vernehmlassung und mit Hinweis auf die Erw�gungen des angefochtenen Entscheides ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
1.1 Die staatsrechtliche Beschwerde ist gegen kantonal letztinstanzliche Endentscheide zul�ssig (Art. 84, Art. 86 Abs. 1 und Art. 87 OG). Als Steuerpflichtige ist die Beschwerdef�hrerin in ihren rechtlich gesch�tzten Interessen betroffen (Art. 88 OG).
1.2 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG muss die staatsrechtliche Beschwerde die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht pr�ft nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen; auf ungen�gend begr�ndete Vorbringen und appellatorische Kritik tritt es nicht ein (BGE 110 Ia 1 E. 2a S. 3 f.; 125 I 492 E. 1b S. 495, mit Hinweisen).
1.3 Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern hat mit den kantonalen Akten auch sein Urteil in Sachen R. vom 27. November 2000 eingereicht. Das Begehren der Beschwerdef�hrerin um Edition dieses Urteils ist damit gegenstandslos geworden.
2.1.1 Der im vorliegenden Fall noch anwendbare � 61 des Steuergesetzes des Kantons Luzern vom 27. Mai 1946 (aStG/LU) bestimmt unter dem Titel "Minimalsteuer auf Grundst�cken juristischer Personen":
"� 61 Minimalsteuer
1 Die juristischen Personen entrichten anstelle der ordentlichen Steuer eine Minimalsteuer von 2 des Steuerwerts der im Kanton Luzern gelegenen Grundst�cke, wenn der Minimalsteuerbetrag die nach den �� 50-60 sich ergebenden Steuern �bersteigt. Massgebend ist der Steuerwert am Ende der Steuerperiode.
2 Von der Minimalsteuer gem�ss Absatz 1 sind ausgenommen:
1. Grundst�cke von Genossenschaften, die sich dem sozialen Wohnungsbau widmen und mehrheitlich subventionsberechtigte Wohnungen im Sinne der einschl�gigen Erlasse des Bundes und des Kantons erstellen;
2.1.2 Minimalsteuern sind Objektsteuern, welche eine Mehrheit von Kantonen anstelle der ordentlichen Steuern erheben, wenn diese zu einem h�heren Steuerbetrag als die ordentlichen Steuern f�hren. Die Erhebung einer solchen Minimalsteuer ist verfassungsrechtlich zul�ssig, wenn gewisse Voraussetzungen erf�llt sind (Ernst H�hn/Robert Waldburger, Steuerrecht, Band l, 9. Aufl., � 16, S. 401, Rz. 9). Das Bundesgericht hebt in diesem Zusammenhang hervor, dass es juristische Personen gibt, die aus bestimmten Gr�nden nur einen kleinen Gewinn erzielen oder darauf g�nzlich verzichten und �berdies im Verh�ltnis zu ihren Aktiven ein sehr geringes Eigenkapital aufweisen. F�r solche Gesellschaften f�hrt eine Besteuerung, welche auf den ausgewiesenen Reinertrag bzw. das Eigenkapital abstellt, nicht zu einer Besteuerung, welche die wirtschaftliche Leistungsf�higkeit hinreichend ber�cksichtigt. Zum anderen hat es als vertretbar anerkannt, mit einer solchen Steuer eine minimale fiskalische Belastung der im Kanton gelegenen unbeweglichen G�ter sicherzustellen (BGE 100 Ia 244 E. 3a/aa und bb, S. 246 ff. mit Hinweisen).
2.1.3 Die Minimalsteuer im Sinne von � 61 Abs. 2 Ziff. 1 aStG/LU hat das Bundesgericht als verfassungskonform bezeichnet. Dasselbe gilt f�r die Auslegung dieser Bestimmung, nach welcher als "sozialer Wohnungsbau" nicht schon das Anbieten von preiswerten Wohnungen gilt, sondern erst das Vermieten an weniger Beg�terte. Taugliches Abgrenzungskriterium bildet dabei der Anspruch der Mieter auf Zusatzverbilligungen nach Art. 35 Abs. 2 lit. b des Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843; Urteil des Bundesgerichts 2P. 345/1998 vom 12. November 1999, teilweise wiedergegeben in: StR 55/2000 S. 105 ff.).
2.1.4 Eine Minimalsteuer kann sowohl von nicht gewinnstrebigen als auch von gewinnstrebigen Unternehmungen erhoben werden, sofern geeignete Vorkehren gew�hrleisten, dass sie nicht notleidende Unternehmungen trifft, die nicht in der Lage w�ren, den der Besteuerung zu Grunde gelegten minimalen Gewinn zu erzielen (BGE 96 I 560 E. 3e, S. 572; ASA 54 S. 165 E. 3b, S. 171).
2.2.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt zun�chst eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes (Art. 8 Abs. 1 BV). In diesem Zusammenhang macht sie insbesondere geltend, sie sei objektiv gewinnunf�hig. Angesichts ihrer objektiv geringen wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit d�rfe nicht auf die Liegenschaftswerte als Bemessungsgrundlage f�r die Erhebung einer Minimalsteuer abgestellt werden. Schliesslich habe das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern zwei tats�chlich und rechtlich gleich gelagerte F�lle gegens�tzlich entschieden.
2.2.2.1 Das in Art. 8 BV verankerte Rechtsgleichheitsgebot verlangt eine Gleichbehandlung von gleichen Sachverhalten mit gleichen relevanten Tatsachen, es sei denn, eine unterschiedliche Behandlung sei sachlich gerechtfertigt (BGE 112 Ia 193 E. 2b, S. 196; Rainer J. Schweizer, in: Die schweizerische Bundesverfassung, Hrsg. Bernhard Ehrenzeller/Philippe Mastronardi/Rainer J.Schweizer/Klaus A. Vallender, Art. 8 BV, Rz. 42 f.). Eine Gesetzesbestimmung, welche - wie � 61 aStG/LU - die Nichterhebung der Minimalsteuer f�r Genossenschaften vorsieht, die dem sozialen Wohnungsbau dienen, verst�sst nicht gegen den Rechtsgleichheitsgrundsatz, weil damit eine sachlich gerechtfertigte Unterscheidung getroffen wird. Wie oben dargelegt (vgl. E. 2.1.3), ist auch die von der Vorinstanz vorgenommene Auslegung des Begriffs "sozialer Wohnungsbau" weder willk�rlich, noch f�hrt sie zu einer Rechtsungleichheit, wenn die kantonalen Beh�rden zur Beurteilung dieser Bestimmung auf die Einkommens- und Verm�gensgrenzwerte abstellen, die das Bundesgericht f�r den Anspruch auf Zusatzverbilligungen gem�ss Art. 42 WEG festschreibt (Urteil 2P.345/1998 vom 12. November 1999, E. 3a.).
2.2.2.2 Von einer objektiven Gewinnunf�higkeit kann nicht schon dann gesprochen werden, wenn die Genossenschaft keinen Gewinn erwirtschaftet. Vorinstanz und Steuerverwaltung weisen zu Recht darauf hin, dass bei Selbsthilfegenossenschaften die wirtschaftliche Leistungsf�higkeit nicht prim�r im handelsrechtlichen Gewinn zum Ausdruck kommt, weil ihr haupts�chlicher Zweck im Verschaffen von wirtschaftlichen Vorteilen zugunsten der Genossenschafter durch �berlassen von preisg�nstigen Wohnungen besteht. Die von der Beschwerdef�hrerin geltend gemachte Gewinnunf�higkeit kann deshalb nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass sie aufgrund von Richtlinien der SBB gehalten ist, bei der Vergabe von Wohnungen auf die wirtschaftlichen Verh�ltnisse der Mieter R�cksicht zu nehmen. Diese Richtlinien dienen vielmehr dem Selbsthilfezweck, wie er sich aus dem Charakter der vorliegenden Genossenschaft ergibt. Sie sind vor allem f�r die Vergabe von Darlehen durch die SBB von Bedeutung. Sozialer Wohnungsbau im Sinne von � 61 Abs. 2 Ziff. 1 aStG/LU liegt damit nicht vor. Ein solcher k�nnte nur dann angenommen werden, wenn die Beschwerdef�hrerin entweder dem Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz (im Sinne eines Anspruches auf Zusatzverbilligung) unterstellt w�re oder wenn f�r die Vergabe der Wohnungen auf die Einkommensgrenzen gem�ss Art. 28 der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz (VWEG; SR 843.1) abgestellt w�rde. Dies wurde von der Beschwerdef�hrerin aber weder geltend gemacht, noch ist es aufgrund der Aktenlage erstellt. Den Richtlinien ist vielmehr zu entnehmen, dass Wohnungen an Mitarbeiter aller Besoldungsklassen abgegeben werden k�nnen, ohne dass eine Einkommensgrenze besteht. Die Vorinstanz weist zudem zu Recht darauf hin, dass der Anspruch der Beschwerdef�hrerin auf Zusatzverbilligung bereits daran scheitert, dass sie keine Grundverbilligung bezieht (Art. 42 Abs. 2 WEG).
2.2.3 Fehl geht auch der Vorwurf der Beschwerdef�hrerin, das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern habe in einem gleich gelagerten Fall anders entschieden. Mit dem von ihr dazu angef�hrten Urteil vom 27. November 2000 hat das Verwaltungsgericht die Erhebung einer Minimalsteuer f�r eine Aktiengesellschaft, die �ber einen verpachteten Hotelbetrieb und zwei Stockwerkeigentumseinheiten verf�gte, als unzul�ssig erachtet, weil die Gesellschaft objektiv nicht in der Lage war, f�r die Vermietung der Hotelliegenschaften einen h�heren Mietzins zu erzielen. Es ging nicht um eine Unternehmung, die wie die Beschwerdef�hrerin bewusst auf die vollst�ndige Aussch�pfung ihrer Ertragskraft verzichtet. Das Verwaltungsgericht hat sich in seinen Erw�gungen an den vom Bundesgericht statuierten allgemeinen Grundsatz gehalten, dass die Minimalsteuer dann nicht erhoben werden darf, wenn eine Gesellschaft nicht in der Lage ist, den der Besteuerung von "nicht gewinnstrebigen" Unternehmen zugrunde gelegten minimalen Gewinn zu erzielen (ASA 54 S. 165 E. 3b, S. 171, und BGE 96 I 560 E. 3e, S. 572). Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang erkannt, fehlende Gewinnf�higkeit sei dann anzunehmen, wenn die Jahresrechnung nach Vornahme steuerlicher Korrekturen mit Verlust abschliesst oder wenn die Gesellschaft gezwungen ist, offene oder stille Reserven aufzul�sen, auf erforderliche Abschreibungen verzichtet oder buchm�ssige Aufwertungen vornimmt (E. 4d/cc). Diese Kriterien zur Festlegung der objektiven Gewinnunf�higkeit sind zweckm�ssig. Von einer rechtsungleichen Behandlung der beiden F�lle kann damit nicht gesprochen werden.
2.3.1 Die Beschwerdef�hrerin r�gt sodann eine Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit (Art. 127 Abs. 2 BV). Diese sieht sie darin begr�ndet, dass es objektiv unm�glich sei, bei einem anerkannten Reinertrag von Fr. 3'400.-- und einem Eigenkapital von Fr. 2'255'000.-- eine Minimalsteuer von Fr. 94'952.40 zu bezahlen.
2.3.2 Art. 127 Abs. 2 BV (Art. 4 aBV) verlangt f�r alle Steuern, dass diese nach den Grunds�tzen der Allgemeinheit und der Gleichm�ssigkeit bzw. nach der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit ausgestaltet sind. Der Grundsatz der wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit richtet sich allerdings nach der Art der erhobenen Steuer (H�hn/Waldburger, a.a.O., � 4, S. 107 f., Rz. 69). Verletzt ist der Grundsatz dann, wenn eine Besteuerung erfolgt, ohne dass wirtschaftliche Leistungsf�higkeit vorliegt oder wenn damit eine vorhandene Leistungsf�higkeit geradezu zerst�rt w�rde (Klaus A. Vallender/Ren� Wiederkehr, in: Die schweizerische Bundesverfassung, Hrsg. Bernhard Ehrenzeller/Philippe Mastronardi/Rainer J. Schweizer/Klaus A. Vallender, Art. 127 BV, Rz. 20). Mit Bezug auf die Minimalsteuer hat das Bundesgericht verschiedentlich erkannt, dass bei nicht gewinnstrebigen Genossenschaften weder der ausgewiesene Reingewinn noch das Eigenkapital deren wirtschaftliche Leistungsf�higkeit hinreichend zum Ausdruck bringen. Eine Steuerordnung, die nur auf diese Faktoren abstellt, f�hrt deshalb zu einer Bevorzugung solcher Gesellschaften (BGE 100 Ia 244 E. 3a/aa, S. 247). Demnach ist f�r die Beurteilung der Leistungsf�higkeit auch auf deren Substanz abzustellen, die es ihr erlaubt, die erforderliche Kreditbeschaffung sicherzustellen und l�ngerfristig von Wertsteigerungen ihres Grundbesitzes zu profitieren (Urteil vom 24. Juni 1988, in: ASA 58 S. 58 ff.).
2.3.3 Im vorliegenden Fall steht fest, dass die Beschwerdef�hrerin bei Gesamtaktiven von Fr. 38'997'821.20 (Buchwert) ein Eigenkapital von lediglich Fr. 2'031'142.15 oder 5,2% aufweist. Demgegen�ber betr�gt der Katasterwert (= mutmasslicher Verkehrswert) der �berbauten 70 Grundst�cke rund Fr. 63 Mio. Daraus ist ersichtlich, dass die Beschwerdef�hrerin �ber erhebliche stille Reserven und damit verbunden auch �ber eine wesentlich gr�ssere wirtschaftliche Leistungsf�higkeit verf�gt, als dies die Buchwerte in der Bilanz und der ausgewiesene Gewinn vermuten lassen. Die Erfassung dieser wirtschaftlichen Leistungsf�higkeit ist demnach gerechtfertigt. Dass die Beschwerdef�hrerin nur einen bescheidenen Gewinn ausweist, �ndert daran nichts, tut sie dies doch prim�r deshalb, um ihren Genossenschaftern g�nstige Wohnungen zu vermitteln, was einem entsprechenden Gewinnverzicht entspricht.
2.4.1 Die Beschwerdef�hrerin macht im Weiteren eine Verletzung der Eigentumsgarantie geltend. Diese erblickt sie darin, dass sie f�r die Bezahlung der Steuer ihre Verm�genssubstanz anzehren m�sste.
2.4.2 Die in Art. 26 BV verankerte Eigentumsgarantie sch�tzt auch vor konfiskatorischer Besteuerung. Ob eine solche vorliegt, h�ngt nicht alleine von einem ziffernm�ssig bestimmbaren Steuersatz ab. Zu ber�cksichtigen sind Dauer und relative Tiefe des fiskalischen Eingriffs, dessen Kumulation mit anderen Abgaben und die M�glichkeit der �berw�lzung der Steuer. Eine Besteuerung verletzt Art. 26 BV, wenn die Eink�nfte und die Verm�genssubstanz nicht mehr zur Entrichtung der darauf geschuldeten Steuern ausreichen und damit eine dauernde Inanspruchnahme der Verm�genssubstanz erforderlich w�re und �berdies eine �berw�lzung dieser Steuer ausgeschlossen ist (BGE 128 II 112 E. 10 b/bb, S. 126 mit Hinweisen). Eine Berufung auf konfiskatorische Besteuerung kommt aber dann nicht in Frage, wenn diese durch eine bessere Kapitalanlage abgewendet werden k�nnte (F. Cagianut, Grunds�tzliche Erw�gungen �ber die Schranken der steuerlichen Belastung des Eigentums nach schweizerischem Recht, in: ASA 47 S. 67 ff., S. 73 f.).
2.4.3 Von einer konfiskatorischen Besteuerung kann auf jeden Fall dann nicht die Rede sein, wenn die Gesellschaft - wie hier die Beschwerdef�hrerin - ihren Mietern durch g�nstige Mietzinse entsprechende geldwerte Vorteile zukommen l�sst und aus diesem Grunde der Minimalbesteuerung unterworfen wird. Denn die allenfalls in die Substanz der Gesellschaft eingreifende Besteuerung ist in diesem Fall darauf zur�ckzuf�hren, dass die Gesellschaft geldwerte Leistungen, die ihr zufliessen sollten, auf dem Wege verbilligter Mieten direkt ihren Genossenschaftern weitergibt und allein deswegen nur �ber reduzierte Ertr�ge verf�gt. Sie k�nnte die anfallenden Steuern auch auf die Mieter �berw�lzen oder durch eine optimalere Nutzung der Kapitalanlage abwenden.
Die f�r das Jahr 1996 geschuldete Steuer von Fr. 94'952.40 entspricht einem Prozentsatz von rund 2,4% der in jenem Jahr angefallenen Mietzinse (inkl. Nebenkosten) von Fr. 3,964 Mio. Sie kann demnach mit einer relativ bescheidenen Mietzinserh�hung auf die Mieter �berw�lzt werden. Der Abschluss der Beschwerdef�hrerin weist eine Bilanzsumme von rund Fr. 39 Mio. bzw. einen Gesamtumsatz (Ertrag) von rund Fr. 4,1 Mio. bzw. einen Liegenschaftenbestand von rund Fr. 33 Mio. (Buchwert) bzw. einen Katasterwert von rund Fr. 63 Mio. (= mutmasslicher Verkehrswert) aus. Damit d�rfte es mit entsprechenden Massnahmen auf der Einnahmen- bzw. Ausgabenseite oder mit einer optimierten Bewirtschaftung des Anlage- und Umlaufverm�gens nicht allzu schwer fallen, die j�hrlich geschuldeten Steuern zu bezahlen. Die von der Beschwerdef�hrerin angef�hrte Gesamtbelastung von rund Fr. 450'000.-- bis Fr. 500'000.-- �ber 5 Jahre und die damit geltend gemachte Verm�gensschm�lerung ist weder nachvollziehbar noch tats�chlich erstellt.
Von einem substantiellen Eingriff, der dazu f�hren w�rde, dass das Verm�gen der Beschwerdef�hrerin l�ngerfristig nachhaltig geschm�lert und damit auch die Neubildung von Verm�genswerten verunm�glicht w�rde, kann unter den gegebenen Verh�ltnissen nicht gesprochen werden. Eine Verletzung von Art. 26 BV liegt demnach nicht vor.
2.5.1 Die Beschwerdef�hrerin geht davon aus, das Verwaltungsgericht habe aktenwidrig und deshalb willk�rlich behauptet, die Beschwerde werde damit begr�ndet, sie sei gem�ss Statuten verpflichtet, eine reine Kostenmiete zu verlangen. Ebenfalls aktenwidrig sei dessen Behauptung, sie verzichte "aufgrund ihres Willensentscheides" auf die Erzielung h�herer m�glicher Mietertr�ge durch einen marktgem�ssen Mietzins. Sie habe sich bei der Festlegung der Mietzinse nach den von der Generaldirektion der SBB am 30. November 1977 erlassenen Richtlinien f�r den genossenschaftlichen Wohnungsbau zugunsten des SBB-Personals inklusive Ausf�hrungsbestimmungen zu richten. Durch die Nichtber�cksichtigung dieser Beweismittel habe das Verwaltungsgericht in krasser Weise den Grundsatz des rechtlichen Geh�rs verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV). Wenn es sich auf eine antizipierte Beweisw�rdigung berufen sollte, so sei dieses Verhalten als zus�tzliche Verletzung von Art. 9 BV zu r�gen. Willk�rlich sei auch die Verletzung der Beweislastregel nach Art. 8 Abs. 1 BV (recte Art. 8 ZGB), indem das Verwaltungsgericht die Beweislast f�r den Nachweis h�herer Mietertr�ge der Beschwerdef�hrerin �berbinde. Willk�rlich seien im Weiteren die Widerspr�chlichkeit in der Argumentation des Verwaltungsgerichts bei der Urteilsbegr�ndung im Zusammenhang mit den Mietzinsanpassungen sowie der Hinweis auf Art. 38 der Statuten (E. 3d/bb am Schluss), da diese viel sp�ter erlassen worden seien. Willk�r liege endlich darin, dass sich das Verwaltungsgericht weigere, die von ihr geltend gemachten Umst�nde zu pr�fen.
2.5.2 Der angefochtene Entscheid st�tzt sich auf kantonales Recht, dessen Anwendung das Bundesgericht nur auf Willk�r �berpr�ft. Ein Entscheid ist willk�rlich, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem und offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r bedeutet demnach "grobe Unrichtigkeit" (Christoph Rohner, in: Die schweizerische Bundesverfassung, Hrsg. Bernhard Ehrenzeller/Philippe Mastronardi/Rainer J.Schweizer/Klaus A. Vallender, Art. 9 BV, Rz. 4 ff., S. 128 f.). Willk�r liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re (BGE 121 I 113 E. 3a, S. 114; 122 I 61 E. 3a, S. 66 f.; 123 I 1 E. 4a, S. 5). Es gen�gt zudem nicht, dass die Begr�ndung des angefochtenen Entscheides unhaltbar ist. Seine Aufhebung rechtfertigt sich nur, wenn er auch im Ergebnis verfassungswidrig ist. Trotz einer unhaltbaren Begr�ndung kann demnach von der Aufhebung eines Entscheides abgesehen werden, wenn sich dessen Ergebnis mit einer substituierten Begr�ndung ohne weiteres rechtfertigen l�sst (BGE 120 Ia 220 E. 3d, S. 226).
2.5.3 Der Anspruch auf Gew�hrung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV) gew�hrleistet allgemein, dass die an einem Gerichts- oder Verwaltungsverfahren teilnehmenden Parteien an diesem mitwirken k�nnen. Aus diesem Grundsatz wird das konkrete Recht auf Orientierung, �usserung und Mitwirkung bei der Sachverhaltsabkl�rung im Beweisverfahren abgeleitet (BGE 120 Ib 379 E. 3b, S. 383; Reinhold Hotz, in: Die schweizerische Bundesverfassung, Hrsg. Bernhard Ehrenzeller/Philippe Mastronardi/Rainer J.Schweizer/Klaus A. Vallender, Art. 29 BV, Rz. 23 ff., S. 404,).
Die von einer Partei angebotenen Beweismittel d�rfen nur dann abgelehnt werden, wenn sie keine erheblichen Tatsachen betreffen bzw. untauglich oder f�r die Beweisf�hrung im konkreten Fall unn�tig sind (Reinhold Hotz, a.a.O., Art. 29 BV, Rz. 33; Georg M�ller, in: Kommentar zur Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29. Mai 1874, Hrsg. Jean-Fran�ois Aubert/Kurt Eichenberger/ J�rg Paul M�ller/Ren� A. Rhinow/Dietrich Schindler, Basel/Bern/Z�rich 1993, Art. 4 aBV Rz. 106).
2.5.4.1 Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die auf � 61 Abs. 2 Ziff. 1 aStG/LU gest�tzte Minimalsteuer verfassungsm�ssig ist und die in diesem Zusammenhang verlangte Voraussetzung des sozialen Wohnungsbaus erf�llt ist, wenn der Mieter Anspruch auf Zusatzverbilligungen nach Art. 35 Abs. 2 lit. b WEG hat (vgl. E. 2.1.3) bzw. die hierf�r erforderliche Grundverbilligung nach Art. 42 Abs. 2 WEG bezieht. Dass diese Bedingungen im vorliegenden Fall erf�llt sind, hat die Beschwerdef�hrerin weder im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht noch vor Bundesgericht dargetan. Im Weiteren steht fest, dass die Beschwerdef�hrerin keine objektiv "notleidende Gesellschaft" ist, was die Anwendung von � 61 Abs. 1 aStG/LU ausschliessen w�rde. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen im Rahmen der von ihr geltend gemachten Verletzung des rechtlichen Geh�rs bzw. mit den Willk�rr�gen vorbringt, ist entweder f�r die Beweisf�hrung im konkreten Fall nicht von Bedeutung oder verst�sst nicht gegen das Willk�rverbot.
2.5.4.2 Die Frage der Kostenmiete ist hier deshalb nicht von Bedeutung, weil die wirtschaftliche Leistungsf�higkeit der Gesellschaft, wie vorne dargelegt, nicht nur von den Mietzinseinnahmen abh�ngt, sondern u.a. auch vom gesamten Liegenschaftenportefeuille. Ebenso wenig �ndern daran die Ausf�hrungen im Zusammenhang mit dem Verzicht auf Erhebung h�herer Mieten aufgrund des Willensentscheides der Beschwerdef�hrerin. Es kann hier deshalb offen bleiben und ist somit nicht mehr zu pr�fen, ob damit eine aktenwidrige und willk�rliche Sachverhaltsfeststellung oder Begr�ndung durch die Vorinstanz stattgefunden hat. Es ist im �brigen ohne Bedeutung, ob aus freiem Willen oder in Befolgung von Richtlinien auf h�here Mietzinse verzichtet wird; entscheidend ist allein die M�glichkeit, auf dem aktuellen Wohnungsmarkt solche erzielen zu k�nnen.
2.5.4.3 Aus den von der Beschwerdef�hrerin ins Feld gef�hrten Bestimmungen der Richtlinien der SBB geht hervor, dass der Mietzins in einem angemessenen Verh�ltnis zum Einkommen stehen soll (Ziffer 6000 der Richtlinien) und dass die Finanzabteilung in Zusammenarbeit mit der Eidgen�ssischen Finanzverwaltung und der PTT periodisch und im Sinne einer Richtlinie die f�r Neubauwohnungen tragbaren Mietzinse festlegt (Ziffer 6002 der Richtlinien). Daraus ist ersichtlich, dass die Richtlinien f�r die Gew�hrung von Darlehen an die Genossenschaft von Bedeutung sind. Dass eine Erh�hung der Mietzinse von durchschnittlich 2,5% (vgl. E. 2.4.3) hierf�r sch�dlich w�re und zur Folge h�tte, dass die zinsg�nstigen Darlehen nicht mehr gew�hrt w�rden, ist weder erstellt noch naheliegend. Zu beachten ist dabei, dass es sich lediglich um Richtlinien und keinesfalls um zwingende gesetzliche Bestimmungen handelt. Die Vorinstanz stellt deshalb zu Recht nicht auf die Richtlinien ab, weil diese f�r die Beurteilung der objektiven Gewinnunf�higkeit weder hilfreich noch erforderlich sind.
2.5.4.4 Unzutreffend sind im Weiteren die Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrerin betreffend die Beweislastverteilung f�r den Nachweis h�herer Mietertr�ge. In diesem Zusammenhang hat das Verwaltungsgericht festgestellt: "Soweit die Beschwerdef�hrerin vorbringt, ein h�herer (marktgem�sser) Mietzins w�re gegen�ber der Mieterschaft und vor den richterlichen Beh�rden kaum durchsetzbar, ist ihr entgegenzuhalten, dass sie keinen rechtsgen�genden Nachweis �ber eine erfolglose rechtliche Durchsetzung einer Mietzinserh�hung erbringt. Der allgemeine Hinweis darauf, dass eine solche Erh�hung auf Widerstand stossen w�rde, gen�gt nicht". Mit dieser Argumentation hat das Verwaltungsgericht dargelegt, weshalb keine Ausnahme von der Minimalsteuer im Sinne von � 61 Abs. 1 Ziff. 2 aStG/LU gegeben ist. Die Beweislast f�r diese Frage der Steuerminderung trifft indessen die Beschwerdef�hrerin als Steuerpflichtige und nicht - wie sie annimmt - die Steuerbeh�rden.
2.5.4.5 Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin trifft es auch nicht zu, dass das Verwaltungsgericht nicht bereit gewesen ist, die besonderen Umst�nde zu pr�fen. Eine Rechtsverweigerung ist insoweit nicht ersichtlich. Das Verwaltungsgericht hat sich vielmehr ausf�hrlich mit den Besonderheiten der Beschwerdef�hrerin und deren Leistungsf�higkeit auseinandergesetzt.
2.5.4.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Urteil der Vorinstanz weder gegen Art. 9 BV (Willk�rverbot) noch gegen Art. 29 Abs. 2 BV (Grundsatz des rechtlichen Geh�rs) verst�sst.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist aus diesen Gr�nden abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdef�hrerin die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Ein Parteientsch�digung steht ihr nicht zu (Art. 159 OG).
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Steuerverwaltung und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern schriftlich mitgeteilt.