Source: https://www.business-netz.com/Verbraucher/Mietrecht-aktuell-Keine-Verrechnung-der-Mietkaution-mit-fremden-Forderungen
Timestamp: 2019-09-18 20:38:17
Document Index: 304924781

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 551', '§ 551', '§ 551', 'BGH']

Mietkaution einbehalten: Verrechnung der Mietkaution mit fremden Forderungen ist unzulässig
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Aufrechnungsverbot: Keine Verrechnung der Mietkaution mit fremden Forderungen
Nicht selten enden Mietverhältnisse über Wohnraum damit, dass Vermieter die Mietkaution ihrer Mieter einbehalten. Rechnet der Vermieter den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution gegen mietfremde Forderungen auf, so verstößt diese Verrechnung nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) gegen das stillschweigend vereinbarte Aufrechnungsverbot (Az.: VIII ZR 36/12).
Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten, für die sie eine Kaution in Höhe von 1.020 € bezahlt hatten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses übergaben die Mieter die Wohnung wie vertraglich vereinbart an die Vermieterin. In der Folge forderten sie die Vermieterin vergeblich zur Rückzahlung der Mietkaution auf. Die Beklagte verwies auf behauptete Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter im Juli 2010 an sie abgetreten habe. Die Kläger vertraten die Ansicht, dass eine Verrechnung der Mietkaution mit fremden Forderungen rechtswidrig sei und verklagten die Vermieterin auf Rückzahlung der Mietkaution.
Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage auf Rückzahlung der Mietkaution statt. Die beklagte Vermieterin zog daraufhin bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Die Revision der Beklagten zum BGH hatte keinen Erfolg. Die Bundesrichter gaben den Klägern Recht. Ihnen stehe ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu. Die von der Beklagten erklärte Verrechnung sei ins Leere gegangen, weil ihr eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrührten, verwehrt gewesen sei. Zwar sei die Frage, ob der Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution aufrechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Ansprüche des Vermieters mehr offen sind, umstritten. Der Senat schließe sich jedoch der Ansicht an, die in der in einer Kautionsvereinbarung stillschweigend enthaltenen Sicherungsabrede ein (dauerndes) Aufrechnungsverbot annehme.
In der BGH-Rechtsprechung sei anerkannt, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt. Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht im Zusammenhang stehenenden Gegenforderungen ausgeschlossen.
Die vorgenannten Grundsätze gälten auch für die Mietkaution. Diese diene, soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart sei, ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung ende entgegen der Auffassung der Beklagten nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12).
Der Zweck der Kaution besteht darin, etwaige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern. Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution auch dann nicht aufrechnen, wenn die Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.
Maximale Mietkaution beträgt drei Kaltmieten
Fragen zur Höhe, Anlageform und Rückzahlung der Mietkaution sind häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Eine gesetzliche Regelung der Voraussetzungen einer Mietkaution existiert nicht. Der Vermieter kann deshalb vom Mieter die Zahlung einer Mietkaution nur auf Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung verlangen.
Haben die Mietvertragsparteien im Mietvertrag eine Mietkaution vertraglich vereinbart, so gilt § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (siehe unten), der zwingende Regelungen für die Ausgestaltung der Vereinbarung im Mietvertag enthält. Danach darf die Sicherheitsleistung (Mietkaution) maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten betragen. Maßgeblich ist die jeweils vertraglich vereinbarte Miete. Mietminderungen wegen behebbarer Mängel bleiben dabei außer Betracht.
Der Gesetzgeber verschafft dem Mieter in § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Vermieter muss Mietkaution anlegen
Nach § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution des Mieters getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die gesamten Erträge stehen in vollem Umfang dem Mieter zu und müssen von diesem auch als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert werden.
Haben die Mietvertragsparteien keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Mietkaution getroffen, so besteht kein Anspruch des Vermieters auf Kautionszahlung. Entsprechende zusätzliche Vereinbarungen können dann nicht mehr getroffen werden.
Bürgschaft für Mietzahlungen: BGH gestattet höhere Mietsicherheiten
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