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Timestamp: 2017-11-21 17:15:50
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 434', '§ 434', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Arglistiges Verschweigen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie – Ein Update - Rechtsanwalt & Notar Bruckmann:Germer:Scholten,Dinslaken
Bürogemeinschaft mit RA Berisha
Arglistiges Verschweigen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie – Ein Update
Die Rechtsprechung zum arglistigen Verschweigen hat sich in letzter Zeit weiter entwickelt. Insbesondere der Leitsatz der nachstehenden Entscheidung des BGH hat für Aufregung gesorgt, scheint sie doch zu verkünden, dass eine Haftung des Verkäufers selbst dann ausgeschlossen ist, wenn der Verkäufer im Internet etwa falsche Angaben gemacht hat.
„Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.“ BGH, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15
In dieser Entscheidung hatten die Verkäufer in dem Exposé eine falsche Angabe gemacht. Wegen des Haftungsausschlusses umfaßte dieser die fehlerhaften Angaben. Allerdings führte der BGH aus ( Rz. 19 d. Urteils ), dass dem Verkäufer in solchen Fällen eine Pflicht zur Offenbarung trifft.
Es erscheint daher sinnvoll das System einer Haftung des Verkäufers bei Verkauf einer Immobilie unter Gewährleistungsauschluß näher darzustellen.
Die Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten zeigt, wie leicht Fehler begangen werden. Deshalb sei auch erläutert, wann ein Verkäufer wofür haftet und worauf die Vertragsparteien achten sollten.
Der Dreh – und Angelpunkt bei Immobilienkaufvertrag ist der notarielle Abschluß des Vertrags. Dieses ist deshalb von Bedeutung, weil der Notarvertrag die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit birgt ( st. Rechtsprechung, etwa BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 143/01). Immobilienkaufverträge bedürfen regelmäßig der notariellen Beurkundung.
Das ist deshalb von Bedeutung, weil in den notariellen Verträgen bezüglich gebrauchter Immobilien regelmäßig ein Gewährleistungsausschluß vereinbart ist und oftmals mündliche Absprachen nicht in dem Notarvertrag aufgenommen sind. Das gleiche gilt für Exposes oder Internetwerbung, die meist nicht mit beurkundet werden. Wenn also etwas besprochen wurde, was nicht im Notarvertrag aufgeführt ist, muß also die Vermutung der Vollständigkeit des Vertrags widerlegt werden.
Bei einem Kaufvertrag, der nicht notariell geschlossen wird, ist dieses nicht so gravierend. Beschaffenheiten können auch mündlich vereinbart werden. Gem. § 434 I S. 3 BGB sind aber auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers für die Frage von Sachmängeln von Bedeutung.
§ 434 BGB gilt zwar auch für den notariellen Vertrag. Hier hat die Rechtsprechung jedoch Grundsätze entwickelt, die es zu beachten gilt:
Die Schwierigkeiten liegen also auf der Hand. Denn wie oft kommt es vor, dass der Notar nach Absprachen anläßlich einer Besichtigung fragt und diese dann beurkundet? Wie oft wird erklärt, dass man sich schon einigen werde, oder diese oder jene Arbeiten natürlich noch erledigt werden. Die notarielle Beurkundung dieser Aussagen wird meist übersehen, weshalb sich die Frage stellt, wann ein Verkäufer haftet, wenn in dem notariellen Immobilienvertrag ein Gewährleistungsausschluß vereinbart ist.
Vorab: Der Gedanke, dass der Verkäufer gar nicht haftet, nur weil ein Gewährleistungsauschluß vereinbart ist, ist falsch. Wie immer „kommt es darauf an“.
Um eine Haftung zu prüfen, muß überhaupt erst einmal ein Sachmangel vorliegen.
Am einfachsten ist es, wenn eine Beschaffenheit im Vertrag vereinbart ist. Wird in dem Notarvertrag ausdrücklich eine ganz bestimmte Wohnfläche ausdrücklich vereinbart, gilt dieses als Beschaffenheitsvereinbarung. Ist diese Wohnfläche falsch, liegt ein Mangel vor. Auch wenn in dem Notarvertrag ausdrücklich die Versicherung des Verkäufers aufgenommen wird, dass alles so von dem Bauamt genehmigt sei, liegt ein Mangel vor, wenn er diese Erklärung irrtümlich abgegeben hat, weil er z.B. nicht wußte, dass der Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken genehmigungspflichtig sei. Hierbei ist aber folgende Rechtsprechung zu beachten:
„Ein fachunkundiger Bauherr, der in seinem Haus ohne baurechtliche Genehmigung Kellerräume in eine "Einliegerwohnung" umgewandelt hat, handelt beim Verkauf des Hauses nur arglistig, wenn er greifbare Anhaltspunkte dafür hat, dass die "Einliegerwohnung" baurechtlich nicht zulässig war.“ OLG Zweibrücken, Urteil vom 08.05.2008 - 4 U 74/07
Grundsätzlich gilt, dass eine Beschaffenheit auch mündlich vereinbart werden kann. Ist eine Beschaffenheit vereinbart, kann sich der Verkäufer kaum auf den allgemeinen Haftungsausschluß berufen ( BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12). Allerdings kann eine Beschaffenheitsvereinbarung bei einem Immobilienkauf nur notariell vereinbart werden.
Das ist der ganz wesentliche Unterschied zu den weiter unten benannten Sachmängeln, auf die sich der Haftungsausschluß beziehen kann. Von daher ist die Beschaffenheitsvereinbarung von zentraler Bedeutung, wenn der Käufer sich absichern will. Deshalb ist aber auch besondere Sorgfalt bei der Formulierung geboten.
„Um Rechtswirkungen entfalten zu können, müssen auch kaufvertragliche Vereinbarungen, die Inhalt und Umfang der Leistung beschreiben oder konkretisieren, wie z. B. Beschaffenheitsvereinbarungen, notariell (mit-)beurkundet werden.“
OLG Brandenburg, Urteil vom 16.08.2012 - 5 U 145/09
Dieses wird damit begründet, dass in einem beurkundungsbedürften Rechtsgeschäft alle Erklärungen zu beurkunden sind, die Rechtswirkungen entfalten sollen ( BGH 6.11.2015 V ZR 78/14).
Der BGH argumentiert:
„Der Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird.“
Für die Gestaltung des Vertrags ist es also unbedingt notwendig wichtige Absprachen in die notarielle Urkunde aufnehmen zu lassen. Erklärungen, die anläßlich von Besichtigungen abgegeben werden, stellen regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung dar! Das bedeutet aber nicht, dass solchen Erklärungen keine Bedeutung zukommt.
Wird also vereinbart, dass ein Haus mit Souterainwohnung verkauft wird, ist der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch auch die Bewohnbarkeit der Souterainwohnung. Ist diese nicht genehmigt und nicht genehmigungsfähig, liegt ein Mangel vor. Das gleiche gilt auch, wenn sich eine Wohnung oder ein Haus nicht ordentlich beheizen lassen ( OLG Karlsruhe, Urt. v. 18.06.2014 - 9 U 184/10). Im letzteren Fall ist eine Wohnung für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch natürlich zu beheizen, um sie nutzen zu können.
Die gewöhnliche Verwendung unterscheidet sich durchaus von dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch. Wenn nach dem Vertrag der Keller zur Zucht von Champignons geeignet sein soll, darf und muß er ruhig feucht sein, während der gewöhnliche Verwender aber einen trockenen Keller wünscht. Dieses ist deshalb von Bedeutung, weil solche Wünsche ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden sollten, damit es darüber später keinen Streit gibt. Denn wie alle mündlichen Aussagen, müssen diese nicht nur zulässigerweise den Vertrag ergänzen, sondern beweisbar sein. Die Erfahrung lehrt dabei, dass Zeugen dabei das schlechteste Beweismittel sind.
Besondere Bedeutung hat die Vorschrift, dass der Käufer eine gewöhnliche Verwendung nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann. Das betrifft Internetanzeigen, aber auch Exposes.
Wird ein Expose übergeben, in dem eine genaue Berechnung der Wohnfläche erfolgt, ist oben ausgeführt worden, dass damit noch keine Beschaffenheit vereinbart wurde. Ein Mangel liegt aber dann vor, wenn die Berechnung falsch ist und der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers also diese Wohnfläche erwarten durfte. Wird eine Erwartungshaltung durch öffentliche Erklärung geschürt, liegt ein Sachmangel vor, wenn diese Eigenschaft nicht vorliegt.
Wie oben dargestellt, kommt es nicht nur darauf an, ob ein Mangel vorliegt. Dieses ist natürlich immer an erster Stelle zu prüfen. Bei einem Gewährleistungsausschluß ist zu fragen, ob dieser Mangel arglistig verschwiegen, der Käufer arglistig getäuscht wurde und dabei gegen eine bestehende Aufklärungspflicht verstoßen wurde.
Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden. Nur weil also eine Tatsache nicht mit beurkundet ist, kann trotzdem ein Mangel vorliegen.
Zu prüfen ist also zuerst, ob überhaupt ein Mangel vorliegt:
Der BGH hatte mit Urteil v. 19.2.16 ( V ZR 216 / 14) einen Fall zu entscheiden, bei dem der Verkäufer ein Blockhaus verkauft hatte, welches mit Holzbock befallen war. Ein Haftungsausschluß war vereinbart. Das Haus war vor dem Verkauf mit dem Holzbock befallen. Eine Sanierung durch ein Fachunternehmer ist erfolgt. Über den Holzbockbefall hatte Verkäufer aber nicht aufgeklärt. Nach dem Verkauf wurde festgestellt, dass das Haus mit dem Holzbock wiederum befallen war. Die Sanierungskosten sollte der Verkäufer tragen.
Allerdings hat der BGH eine Arglist verneint. Auch wenn eine Aufklärungspflicht objektiv verletzt sei, muß die Verletzung der Aufklärungspflicht vorsätzlich sein. Der Verkäufer muß den konkreten Mangel kennen oder ihn für möglich halten und in Kauf zu nehmen.
Hier unterscheidet der BGH:
Wurde ein Fachunternehmen mit der Sanierung beauftragt, muß sich der Verkäufer keine Kenntnis vom Erfolg der Sanierung verschaffen, es sei denn, er hätte den Verdacht, die Mängelbeseitigung hätte keinen Erfolg gehabt.
In diesem Fall entschied der BGH zugunsten der Verkäufer. Das darf aber nicht pauschaliert werden, worauf unten noch eingegangen wird. Denn es hängt von der Aufklärungspflicht ab, deren Verletzung bei der Arglist ( auch ) zu prüfen ist.
„Die Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer eines Hausgrundstücks entfällt regelmäßig bei solchen Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne Weiteres erkennbar sind. Dies gilt namentlich dann, wenn der Käufer durch ein Expertenteam (Architekt, Bankkaufmann) unterstützt wird (hier: eingeschränkte Nutz- sowie nicht gegebene Vermietbarkeit von Kellerräumen).“ ( OLG Koblenz, Urteil vom 18.11.2009 - 1 U 159/09; auch OLG Hamm, Urteil vom 30.01.2003 - 22 U 34/02)
Gleiches gilt z.B. auch bei Feuchtigkeit im Keller. Allerdings kommt es hier darauf an, ob diese Schäden sichtbar sind. Denn bei Feuchtigkeit muß sollte aufgeklärt werden.
Das OLG Hamm hat in einer Entscheidung v. 18.07.2016 ( Az.: 22 U 161/15 ) über einen Feuchtigkeitsschaden zu entscheiden, dessen Keller im Jahre 1938 errichtet wurde. Zu dieser Zeit gab es noch keine horizontalen und/oder vertikalen Abdichtungen, so dass Feuchtigkeit im Keller nicht unüblich und vorliegend sogar sichtbar war. ( bei einer „normalen“ Feuchtigkeit läge dann schon kein Mangel vor ) In diesem Fall lag es aber so, dass breitflächig Wasser eintrat und zwar in flüssiger Form und nicht nur durch Diffusion. Das ist von den Verkäufern bestätigt worden, die aber auf diesen Umfang nicht hingewiesen hatten. Das OLG hatte dazu ausgeführt, dass die Verkäufern in diesem Fall sogar ungefragt auf diesen Umstand hätten hinweisen müssen, zumal bekannt war, dass die Räume ( wie so oft ) als Lagerräume verwendet werden sollten. Auch wenn Farb - und Putzabplatzungen zu sehen waren, also Feuchtigkeitsschäden, war das Ausmaß dieses Mangels für die Käufer nicht erkennbar! Dem Rücktritt wurde deshalb stattgegeben.
Diese Entscheidung verdeutlicht, wie wichtig die genauen Absprachen und deren Dokumenation sind. Denn alleine der Umstand, dass der Mangel sichtbar war, änderte an dem Rücktritt nichts, weil der Mangelumfang sehr viel größer war, als man hatte erkennen können.
Es ist ratsam solche Feststellungen schriftlich zu fixieren und zum Gegenstand der Beurkundung zu machen, damit nicht später darüber gestritten wird, ob dieser Mangel in diesem Ausmaß und die womöglich erheblichen Mangelfolgen tatsächlich erkennbar war.
Eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten dreht sich um die Frage, ob die Auswirkungen eines Mangels für den Käufer nicht absehbar waren, also darum, ob der Verkäufer eine Aufklärung arglistig unterlassen hat. Wenn in einem Streitfall Risse erkennbar waren, der Käufer aber behauptet, dass der Verkäufer diese verharmlost hat, weil es sich nur um Setzrisse handelte, während es tatsächliche statische Probleme sind, wird es i.d.R. auf die Klärung ankommen, ob eine solche Aussage getätigt wurde und ob der Verkäufer selbst wußte oder wissen mußte, dass es nicht nur harmlose Setzrisse sind. Dass Zeugenaussagen das schlechteste Beweismittel sind, ist hinlänglich bekannt. Darauf sollte man sich also nicht verlassen. Besser ist eine hinreichende Darstellung in dem Notarvertrag oder einer dazu gehörenden Anlage.
Oftmals ist in solchen Fällen auch zu hören, dass der Verkäufer erklärt habe, dass die Ursache einer Feuchtigkeit behoben sei. Auch dieses wäre dann ggfs. durch Beweiserhebung zu klären. Dieses wird in diesem Beitrag an anderer Stelle beschrieben.
Wichtig ist in diesem Zusammhang noch, dass ein Käufer unbedingt die Kaufsache sorgfältig untersucht, damit nicht der Einwand erhoben werden kann, dass ein Mangel sichtbar war. Umgekehrt ist es für den Verkäufer ebenso ratsam die Sichtbarkeit zu dokumentieren, wobei es sich empfiehlt ein Protokoll mit dem Käufer zu führen.
„Arglistig handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.“ (KG, Urteil vom 09.10.2015 - 21 U 74/14)
Eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel besteht dann, wenn diese für den Entschluß des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Das gleiche gilt für Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen und diese für den Entschluß des Käufers von Bedeutung sind.
Es ist ausgeführt worden, dass sich der Käufer zunächst selbst ein Bild machen muß, ob Mängel vorliegen.
„Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht“. ( BGH Urt. 19.2.16 V ZR 216 / 14)
Dieses bedeutet aber nicht, dass es keine Aufklärungspflicht des Verkäufers gibt. Auch hier ist allerdings wieder zu unterscheiden und zwar bezüglich der objektiv bestehenden Aufklärungspflicht und der Frage, ob diese Aufklärungspflicht arglistig nicht ausgeübt wurde. In dem Hausbockfall scheiterte der Anspruch der Käufer daran, dass zwar eine Aufklärungspflicht bestanden hat, der Verkäufer jedoch im guten Glauben war, weil er von einer Fachfirma eine Sanierung hat durchführen lassen und er deshalb nicht von einem Mangel ausgehen mußte.
Ein Verkäufer hat beim Verkauf eines Hausgrundstücks regelmäßig nur über verborgene, nicht unerhebliche Mängel und derartige nicht erkennbare Umstände aufzuklären, die erfahrungsgemäß auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen. ( OLG Brandenburg, Urteil vom 16.08.2012 - 5 U 145/09)
Eine Aufklärungspflicht besteht - auch ungefragt - über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u.a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller des Hauses (KG Urteil vom 20.06.2005 - 8 U 220/04)
„Der Verkäufer eines Altbaus ist nicht grundsätzlich verpflichtet, auf ihm bekannte Mängel jeglicher Art des Kaufobjekts von sich aus hinzuweisen. Etwas anderes gilt lediglich bei besonders schwerwiegenden Mängeln.“ ( OLG München, Urteil vom 14.02.1997 - 14 U 573/96)
Wie oben dargestellt sind Fragen immer wahrheitsgemäß zu beantworten.
„Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers zum Kaufgegenstand richtig und vollständig zu beantworten, und zwar selbst dann dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand“ (BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11)
Oftmals kommt es darüber zum Streit, denn wer kann nach den Verkaufsgesprächen tatsächlich noch genau wiedergeben, was im einzelnen gefragt wurde? Dieses stellt ein großes Problem dar, weil im Nachhinein oft darüber gestritten wird, was anläßlich solcher Ortstermine erörtert wurde.
In dieser Entscheidung ging es um einen Bunker, der unter einem Haus lag, wobei ein Eingang sichtbar war und darüber, ob Unterlagen, die diesen Bunker erkennen lassen, übergeben wurden. Da der Käufer nicht beweisen konnte, dass diese Unterlagen nicht übergegeben wurden, verlor er den Rechtsstreit. Der Verkäufer hat nachvollziehbar dargelegt, wie er den Käufer über den betreffenden Sachverhalt aufgeklärt hatte. Den Nachweis, dass dieses nicht so war, muß der Käufer erbringen, was ihm eben nicht gelungen war.
In Notarverträgen findet sich manchmal der Hinweis, dass es solche Nebenabreden nicht gab. Bei richtiger Betrachtung wird die Aufnahme einer solchen Klausel jedoch fast immer falsch sein. Es ist doch lebensfremd anzunehmen, dass die Parteien eines Ortstermin wegen der Käufs einer Immobilie schweigend durch das Haus / die Wohnung gehen.
- Wann wurde was saniert?
- Wurde dieses selbst oder durch Fachfirmen erledigt?
- Gab es Wasserschäden ( oder andere Schäden ) und in welchem Umfang?
Teilweise wird dann sogar in den Notarvertrag aufgenommen, dass ein bestimmter Bereich etwas zu sanieren noch sei. Wenn diese Arbeiten durch den Verkäufer noch zu erledigen sind, ist größte Sorgfalt geboten.
Beispiel: Wenn in der notariellen Urkunde aufgenommen ist, dass eine Schimmelbildung vorliegt und diese durch den Verkäufer behoben wird, sollte dieses unproblematisch sein. Was aber ist, wenn die Parteien fälschlicherweise davon ausgegangen sind, dass der Schaden durch eintretende Feuchtigkeit entstanden ist, während in Wahrheit eine mangelhafte Wärmedämmung die Ursache bildet? Eintretende Feuchtigkeit ist oft leichter zu beheben, als eine Wärmedämmung anzubringen.
In solchen Fällen wäre anzuraten, dass man entweder einen Sachverständigen beauftragt, der prüft, was wie zu beseitigen ist und dieses zum Gegenstand der Beurkundung macht, oder man vereinbart einen Preisnachlaß, weil der Käufer die Mängelbeseitigung vornimmt.
Zu der Aufklärungspflicht gehört auch die wahrheitsgemäße Beantwortung von Fragen. Werden diese nicht wahrheitsgemäß beantwortet, kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluß berufen.
1. Ein kaufvertraglicher Sachmangelgewährleistungsausschluss verliert bei einer Sachmangelhaftigkeit des Kaufgegenstands (fehlerhafte Kellerabdichtung) insoweit allein dadurch seine Wirkung, dass auf ausdrückliche Nachfrage des Käufers vom Verkäufer wahrheitswidrig mitgeteilt wird, dass sämtliche Arbeiten am Haus durch Fachfirmen ausgeführt worden seien und keine Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten.
2. Kenntnis von der Sachmangelhaftigkeit des Kaufgegenstands beim Verkäufer liegt zumindest dann vor, wenn er selbst gegenüber dem ausführenden Bauunternehmer diesbezüglich Mängelrügen in der Vergangenheit erhoben hat.
3. Informiert der Verkäufer den Käufer hierüber nicht, liegt ein arglistiges Verschweigen vor, weil solche Umstände für die Willensbildung eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind. (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2013 - 5 U 6/11)
Auch in der eingangs zitierten Entscheidung des BGH v. 22.4.16 ( V 23 / 15 ) wurde auf die Aufklärungspflicht abgestellt. Zwar umfaßt der Haftungsausschluß auch öffentliche Äußerungen. Wenn jedoch durch unrichtige Angaben Fehlvorstellungen des Käufers hervorgerufen werden, besteht eine Verpflichtung des Verkäufers zur Offenbarung der Unrichtigkeit. Aber auch hier ist dann die Frage der Arglist zu prüfen.
4. Arglist
Kern einer Haftung bei Gewährleistungsausschluß ist das Vorliegen von Arglist. Während ein Mangel oft vorliegt, scheitern die meisten Ansprüche daran, dass dem Verkäufer nicht nachzuweisen ist, dass er Mängel arglistig verschwiegen hat.
Arglist setzt nach ständiger Rechtsprechung wenigsten Eventualvorsatz vorau
Zuletzt geändert am: Apr 05 2017 um 1:02 PM