Source: http://sobimnews.blogspot.com/2015/12/
Timestamp: 2019-01-18 18:33:17+00:00
Document Index: 40709746

Matched Legal Cases: ['art.106', 'art. 67', 'in fine', 'art. 6', 'art. 17', 'art. 91', 'art.16', 'art. 18', 'art. 2', 'art. 3']

SOBIM.it: dicembre 2015
Prima casa in Leasing?
I giovani potranno chiedere alla banca di acquistare un immobile e avere la facoltà di riscattarlo, proprio come si fa con l’auto
All’articolo 1, dopo il comma 42 è inserito il seguente:
42 bis. Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art.106 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.
42 ter. All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, si applica l’art. 67, comma 3, lettera a) del R.D. 16 marzo 1942, n. 267.
42 quater. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente. Nelle attività di vendita e ricollocazione del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l’intermediario finanziario deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.
42 quinquies. Per il contratto di cui al comma 42 bis l'utilizzatore può chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L'ammissione al beneficio della sospensione è subordinata esclusivamente all'accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di cui al comma 42 bis:
1. cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
2. cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
42 sexies. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. Decorso il periodo di sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le disposizioni di cui al comma 42 quater. La sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
42 septies. Per il rilascio dell’immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al Libro IV, Titolo I, Capo II del codice di procedura civile.
42 octies. All'articolo 15, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, dopo la lettera i-sexies), sono aggiunte le seguenti:
“i-sexies1) i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, ed il costo di acquisto a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa; la detrazione spetta alle condizioni di cui alla lettera b);
i-sexies2) le spese di cui alla lettera i-sexies1), alle condizioni ivi indicate e per importi non superiori alla metà di quelli ivi indicati, sostenute da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.”;
42 novies. Al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 40, comma 1-bis, le parole “immobili strumentali, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-ter)” , sono sostituite dalle seguenti “immobili abitativi e strumentali, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numeri 8-bis) e 8-ter)”;
b) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, dopo il terzo periodo è aggiunto il seguente periodo: «
c) alle note dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, in fine è aggiunta la seguente:
“II-sexies) Nell’applicazione della nota II-bis) ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche ed intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore ed, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria.”;
d) all’articolo 8-bis della tariffa, parte prima, dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti:
Se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche ed intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, ed ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies):
1-bis. Atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell’articolo 1, ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633:
1-ter. Atti, diversi da quelli cui al comma 1-bis, relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, anche da costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633::
e) alla nota I) dell’articolo 8-bis della tariffa, parte prima, le parole “di cui al comma 1” sono sostituite dalle parole “di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter”.
Le disposizioni dai commi 42 octies al 42 novies si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
La proposta emendativa intende affrontare la problematica dell'acquisto dell'abitazione principale da parte dei giovani, ad oggi per varie ragioni particolarmente difficile, e di contribuire contemporaneamente al rilancio del mercato dell'edilizia.
Contrariamente a quanto avviene nel comparto degli immobili strumentali, che sta già dando concreti segnali di risveglio grazie alle disposizioni contenute nella Legge di Stabilità 2014, oggi lo strumento del leasing abitativo “prima casa” non è utilizzato perché privo di benefici equiparabili al mutuo ipotecario.
Si propongono pertanto una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l'utilizzo dello strumento del leasing per l'acquisto da parte dei giovani dell'abitazione principale di residenza.
I soggetti destinatari del beneficio sono i giovani sotto i 35 anni e con un reddito massimo di 55mila euro. Anche le imprese, non solo del settore costruzioni, ma dell'impiantistica nonché di produzione potrebbero avere uno strumento in più per provare a rilanciarsi sul mercato dopo anni di grandi difficoltà.
Le agevolazioni proposte, diminuendo i fattori di svantaggio del leasing rispetto al mutuo ipotecario, possono rappresentare un valido ed innovativo strumento di riferimento per l'acquisto dell'abitazione principale da parte dei giovani.
Il comma 42 bis definisce l’operazione e ne descrive le caratteristiche peculiari: l’obbligazione che assume il concedente con la stipula del contratto è di acquistare o far costruire l’immobile secondo le indicazioni dell’utilizzatore e di metterlo a disposizione dello stesso; come il mutuo, anche la locazione finanziaria è un contratto di durata; il corrispettivo va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per l’opzione d’acquisto finale e della durata del contratto. Elemento essenziale del contratto è la previsione dell’opzione finale di acquisto del bene a favore dell’utilizzatore ad un prezzo prestabilito come emerge anche dalla definizione contenuta nell’art. 6 comma 11 del decreto legge 8 marzo 1991, n. 72, nell’art. 17 comma 2 della Legge del 1976 numero 183, nelle discipline contemplate nell'art. 91 del Codice della Strada e nell'art.16 comma 1 del Decreto Legislativo 18 luglio 2005 n.171 (Codice della Nautica da diporto).
A tutela dei soggetti che intendono acquisire tramite leasing la prima casa, al comma 42 ter si prevede la non applicazione dell'azione revocatoria in caso di fallimento del venditore/costruttore.
Il comma 42 quater intende disciplinare gli effetti della risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, ponendo quest’ultimo al riparo dal rischio di un ingiustificato arricchimento da parte della società di leasing; si prevede infatti che la società di leasing corrisponda a favore dell’utilizzatore l’importo realizzato dalla ricollocazione o dalla vendita del bene – da eseguirsi attenendosi a principi di trasparenza e pubblicità di cui al periodo successivo – una volta che lo stesso bene sia stato riconsegnato, al netto dei canoni scaduti e non pagati e del credito residuo in linea capitale.
Secondo quanto previsto al comma 42 quinquies, l'utilizzatore può sospendere il pagamento del corrispettivo periodico, per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo esclusivamente all'accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, intervenuti successivamente alla stipula del contratto:
Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo (comma 42 sexies).
Per il rilascio dell’immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al Libro IV, Titolo I, Capo II del codice di procedura civile (comma 42 septies).
Il comma 42 octies definisce le agevolazioni fiscali in favore dei giovani per l'acquisto dell'abitazione di residenza mediante lo strumento del leasing; in particolare, si introduce all'articolo 15 del TUIR, una detrazione, in favore di giovani di età inferiore a 35 anni e con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, pari al 19 per cento delle spese sostenute per i canoni, e i relativi oneri accessori, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliare, per un importo non superiore a 8.000 euro annui.
Inoltre, per favorire l'esercizio dell'opzione finale di acquisto dell'immobile, viene inserita, sempre all'articolo 15 del TUIR, una detrazione del 19 per cento relativa al costo di acquisto del bene a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.
Il comma 42 novies, intervenendo sulle disposizioni in materia di imposta di registro, prevede una agevolazione consistente nell’applicazione dell’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1,5 % nel caso di cessioni di immobili effettuate nei confronti di banche ed intermediari finanziari per essere concessi in locazione finanziaria ad utilizzatori aventi i requisiti previsti per l’acquisto “prima casa”.
La totale copertura della presente proposta è assicurata mediante l’introduzione di:
o un’imposta di registro proporzionale dell’1,5 % sul corrispettivo pattuito per la cessione di contratti di leasing su immobili abitativi, effettuate nei confronti di soggetti per i quali
ricorrono le condizioni previste per l’agevolazione prima casa;
o un’imposta di registro proporzionale del 9% sul corrispettivo pattuito per le cessioni, da
parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili che siano a destinazione abitativa;
Le agevolazioni fiscali si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
Deduzione del 20% per chi acquista e affitta casa
• unità immobiliari invendute a destinazione residenziale
• unità immobiliari residenziali oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo
Ai fini della deduzione le predette spese sono attestate dall’impresa che esegue i lavori attraverso fattura. La deduzione è riconosciuta per la costruzione di unità immobiliari, da ultimare entro il 31 dicembre 2017, per le quali è stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato anteriormente alla data del 12 novembre 2014.
• l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo
• l’unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del DM 1444/1968
• l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B
• il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 DPR 380/2001 ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350
• non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario
• accertata esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate