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Timestamp: 2016-10-21 11:27:47+00:00
Document Index: 148577123

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 100', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 12', 'art. 18', 'ATF ', 'in fine', 'art. 12', 'art. 12', 'ATF ', 'in fine', 'art. 257', 'art. 262', 'ATF ', 'art. 262', 'ATF ', 'art. 257']

X.________ Ltd, repr�sent�e par Me Jean-Louis Collart,
bail � loyer; sous-location irr�guli�re; r�siliation
Un b�timent comprenant notamment un caf�-restaurant est �rig� sur la parcelle n� xxx de la commune de Bagnes, � Verbier. D�s 1994, F.A.________ est devenue l'unique propri�taire de cet immeuble. D�s le 22 mars 2005 et pour une dur�e de trois ans, celui-ci a �t� grev� d'un droit de pr�emption en faveur de B.________.
Le 13 juillet 2006, F.A.________ et son �poux H.A.________ ont conclu par �crit deux conventions avec la soci�t� �cossaise X.________ Ltd:
D'une part, ils ont promis de lui vendre l'immeuble n� xxx au prix de 2'300'000 fr., au plus tard � fin octobre 2008, et X.________ Ltd leur a promis de l'acheter. Des peines conventionnelles au montant de 250'000 fr. �taient pr�vues au cas o� l'une ou l'autre des parties ne pourrait pas signer l'acte de vente. Les �poux A.________ souhaitaient �luder le droit de pr�emption inscrit en faveur de B.________;
D'autre part, la soci�t� prenait l'immeuble � bail pour une dur�e initiale de dix ans, tacitement prolongeable de cinq ans en cinq ans, d�s le 1er octobre 2006. Le loyer annuel �tait fix� � 106'440 francs. Le b�timent �tait destin� � � l'usage de caf�-restaurant / bureaux �. Les parties ont us� d'une formule imprim�e qu'elles ont modifi�e. Elles ont biff� les clauses relatives aux travaux et aux frais accessoires et elles les ont remplac�es par le texte suivant:
Il est express�ment convenu entre les parties que toutes r�parations, modifications, am�liorations ou transformations se feront aux frais exclusifs du locataire, le bailleur donnant par la pr�sente son autorisation pour celles-ci. Toutefois, les sinistres pris en charge par l'assurance du b�timent seront assum�s par cette derni�re.
Les seules charges support�es par le propri�taire sont l'assurance du b�timent et les imp�ts fonciers.
Le locataire s'engage � reprendre le mobilier propri�t� de l'actuel locataire selon inventaire ... .
Les parties n'ont pas modifi� l'art. 12 de la formule pr�voyant que la sous-location est soumise au consentement pr�alable et �crit du bailleur. Elles ont fait annoter le bail sur le registre foncier.
X.________ Ltd a pris possession du b�timent. Elle a fait ex�cuter des transformations et elle a modifi� la destination de certains locaux. Elle a aussi conclu divers baux de sous-location; les �poux A.________ n'ont aucunement r�agi en tant qu'ils ont pu d�couvrir la pr�sence des sous-locataires, en particulier ceux du caf�-restaurant.
Par acte authentique du 25 mars 2008, F.A.________ a vendu l'immeuble n� xxx � la soci�t� alors en formation Z.________ SA, au prix de 3'000'000 de francs. L'acqu�resse �tait inform�e du bail � loyer conclu avec X.________ Ltd et elle apprit rapidement que les locaux �taient sous-lou�s; elle demanda aussit�t des renseignements d�taill�s sur les baux de sous-location en cours, en soulignant qu'ils �taient soumis � son approbation. X.________ Ltd soutint que son bail lui conf�rait le droit de sous-louer librement, sans que l'accord du bailleur f�t n�cessaire; elle communiqua n�anmoins, sans pour autant fournir les justificatifs correspondants, que l'usage du b�timent �tait c�d� moyennant un loyer de sous-location annuel au montant de 350'000 francs. L'acqu�resse r�it�ra ses protestations concernant une sous-location et, aussi, des changements dans la destination des locaux qu'elle tenait pour incompatibles avec les devoirs d'un locataire. Elle r�clama sans succ�s une augmentation amiable du loyer principal.
Le 12 novembre 2008, usant d'une formule officielle, Z.________ SA a signifi� la r�siliation du bail de X.________ Ltd avec effet au 31 d�cembre suivant, au motif que la locataire avait viol� son devoir de diligence.
Saisie par cette derni�re, la commission de conciliation comp�tente a prononc� le 5 f�vrier 2009 que la r�siliation �tait valable et qu'aucune prolongation du bail n'�tait accord�e.
Le 24 mars 2009, X.________ Ltd a ouvert action contre Z.________ SA devant le Juge du district de l'Entremont; ce magistrat �tait requis d'annuler la r�siliation du bail.
Le Juge de district s'est prononc� le 26 juillet 2010; accueillant l'action, il a prononc� que la r�siliation est inefficace. Il a consid�r� que le contrat n'�tait viol� ni par la sous-location ni par le changement de destination de certains locaux.
La d�fenderesse a appel� du jugement. La Ire Cour civile du Tribunal cantonal lui a donn� gain de cause le 5 octobre 2011; elle a prononc� que la r�siliation est valable. Elle a retenu que d'apr�s le contrat, la sous-location n'�tait pas permise sans l'accord du bailleur.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, la locataire et demanderesse requiert le Tribunal f�d�ral d'annuler la r�siliation du bail.
La d�fenderesse a pris position sur une demande d'effet suspensif jointe au recours, demande qui a �t� accueillie par ordonnance du 13 d�cembre 2011; la d�fenderesse n'a pas �t� invit�e � r�pondre au recours.
L'art. 273 al. 1 et 2 CO conf�re un droit d'action ayant pour objet de faire annuler une r�siliation de bail (Peter Higi, in Commentaire zurichois, 1996, n� 11 ad art. 273 CO) ou de faire prolonger le bail par le juge. La d�cision du Tribunal cantonal est un jugement final concernant cette action (art. 90 LTF), rendu en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF).
Dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration, s'il y a lieu, la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 111 II 384 consid. 1 p. 386). En l'esp�ce, compte tenu d'un loyer annuel sup�rieur � 100'000 fr., la valeur litigieuse minimum de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
La partie recourante a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Le m�moire de recours a �t� introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et il satisfait aux exigences l�gales (art. 42 al. 1 � 3 LTF).
Dans l'appr�ciation des preuves et la constatation des faits, l'autorit� tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en consid�ration, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, sur la base des �l�ments recueillis, elle parvient � des constatations insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1).
Il est constant que d�s le transfert de la propri�t� de l'immeuble n� xxx, par l'effet de l'art. 261 al. 1 CO, la d�fenderesse a succ�d� aux �poux A.________ dans le contrat de bail � loyer que ceux-ci avaient conclu avec la demanderesse. La contestation porte essentiellement sur le droit de cette partie de sous-louer le b�timent lou�.
Aux termes de l'art. 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur; l'art. 262 al. 2 CO �num�re les hypoth�ses dans lesquelles ce dernier est autoris� � refuser son consentement. Ces r�gles appartiennent au droit dispositif en ce sens que les parties peuvent valablement convenir que la sous-location sera permise au locataire de mani�re g�n�rale et sans restriction (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail � loyer, 2011, n� 2 ad art. 262 CO; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n� 2.6.1 p. 582). La demanderesse soutient que les �poux A.________ lui ont pr�cis�ment conc�d� ce droit de sous-location illimit�. Les parties peuvent aussi convenir valablement que le locataire devra requ�rir un consentement �crit du bailleur (Burkhalter et al., Lachat, ibid.); c'est ce qui est pr�vu � l'art. 12 de la formule imprim�e que les cocontractants ont utilis�e le 13 juillet 2006.
M�me s'il est apparemment clair, le sens d'un texte souscrit par les parties n'est pas forc�ment d�terminant, de sorte que l'interpr�tation purement litt�rale est prohib�e (art. 18 al. 1 CO). Lorsque la teneur d'une clause contractuelle para�t limpide � premi�re vue, il peut r�sulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de cette clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'�carter du sens litt�ral du texte adopt� par les int�ress�s lorsqu'il n'y a aucune raison s�rieuse de penser que celui-ci ne corresponde pas � leur volont� (ATF 135 III 295 consid. 5.2 in fine p. 302; 131 III 606 consid. 4.2 p. 611; 130 III 417 consid. 3.2).
Selon les termes de sa d�cision, le Tribunal cantonal constate en fait la r�elle et commune intention des cocontractants, le 13 juillet 2006, en ce sens que celle-ci correspond � l'art. 12 de la formule imprim�e. Le tribunal rel�ve que les cocontractants ont biff� et remplac� certaines clauses de cette formule, et que, au contraire, ils ont laiss� l'art. 12 subsister sans changement; cela r�v�le, selon son raisonnement, qu'ils voulaient effectivement r�gler leur relation juridique conform�ment � ce texte. Le tribunal op�re ainsi une d�duction sur la base d'un indice, et cette d�duction rel�ve de l'appr�ciation des preuves (ATF 117 II 256 consid. 2b p. 258; 136 III 486 consid. 5 p. 489; 128 III 390 consid. 4.3.3 in fine p. 398).
La demanderesse se plaint d'arbitraire et elle invoque d'autres indices qui, � son avis, imposent une constatation diff�rente au sujet de la volont� commune des cocontractants.
Elle se r�f�re d'abord au t�moignage de l'avocat M.________ � qui elle avait donn� procuration; celui-ci a r�dig�, semble-t-il, les conventions du 13 juillet 2006, et il les a sign�es au nom de la locataire. Me M.________ a d�clar� en justice que � dans l'esprit des parties, X.________ Ltd allait devenir propri�taire et ... savoir ce qu'elle allait faire avec le b�timent importait peu aux �poux A.________ �; il a �galement d�clar� que � pour H.A.________, une fois que X.________ Ltd �tait devenue locataire, celle-ci pouvait faire ce qu'elle voulait �. La demanderesse se r�f�re aussi aux d�clarations de son propre administrateur, celui-ci ayant expos� que H.A.________ � ne voulait plus participer � la gestion de l'immeuble � et que � pour tous les aspects pratiques, [les �poux] avaient cess� d'�tre les propri�taires �.
Me M.________ a toutefois aussi d�clar� qu'il ne gardait pas le souvenir de pourparlers concernant une �ventuelle sous-location. Ni ce t�moin ni l'administrateur n'ont donc affirm� que les �poux A.________ voulussent autoriser la sous-location d'avance et sans restriction.
Selon les constatations du Tribunal cantonal, les �poux A.________ ont appris que le caf�-restaurant �tait sous-lou� et ils n'ont �lev� aucune protestation. Le tribunal se r�f�re au t�moignage de la sous-locataire selon lequel cette derni�re a demand� et obtenu � fin mai 2007 que la propri�taire contresign�t une demande d'autorisation de modifier l'enseigne. Cette attitude favorable des bailleurs, dont la demanderesse fait �tat, ne d�note pas avec certitude que pr�s de dix mois auparavant, lors de la conclusion du bail � loyer, ils fussent dispos�s � autoriser par avance la sous-location, pour la totalit� des locaux lou�s et sans �gard aux conditions pratiqu�es par la locataire. En tant que les cocontractants avaient au contraire convenu que la sous-location serait - le cas �ch�ant - autoris�e par �crit, la d�fenderesse ne peut pas se pr�valoir d'une autorisation tacite et post�rieure � la conclusion du contrat. Il est par ailleurs sans importance que la demanderesse conn�t ou ignor�t la nullit� pour vice de forme de la promesse de vente conclue le m�me jour.
La demanderesse soutient � tort que les �poux A.________ n'avaient aucun int�r�t � conserver le contr�le des sous-locations. Dans l'�ventualit� o� celles-ci apportaient un revenu tr�s sup�rieur au loyer principal, les bailleurs pouvaient tenter de monnayer leur accord ou d'obtenir une hausse de ce loyer; c'est ce que la nouvelle propri�taire a fait avant de signifier la r�siliation pr�sentement litigieuse.
La demanderesse all�gue encore qu'elle n'a aucun personnel, hormis son administrateur, et qu'elle n'exploite directement aucune esp�ce d'entreprise; en cons�quence, elle tient pour �vident qu'elle ne pouvait pas user du b�timent lou� autrement qu'en en pratiquant la sous-location. Cette argumentation est vaine car le Tribunal cantonal n'a pas constat� de pareils faits, et il a moins encore constat� qu'ils fussent connus des �poux A.________ lors de la conclusion du contrat.
Dans son �conomie, celui-ci pr�sente une certaine dissonance: la locataire s'est fait accorder la plus grande libert� de transformer le b�timent lou�, dans la perspective qu'elle en deviendrait propri�taire, mais pas d'en pratiquer la sous-location. N�anmoins, et en d�pit des �l�ments invoqu�s par la demanderesse, on ne voit pas que le Tribunal cantonal ait commis une erreur indiscutable en constatant que la volont� des cocontractants correspondait au texte adopt� par eux, et que selon cette volont�, la sous-location serait donc soumise � l'accord �crit du bailleur. Par suite, cette constatation �chappe au grief d'arbitraire.
Aux termes de l'art. 257f al. 1 et 3 CO, le locataire est tenu d'user de la chose lou�e avec le soin n�cessaire (al. 1), et si le maintien du bail devient insupportable pour le bailleur parce que le locataire enfreint de mani�re persistante son devoir de diligence, nonobstant une protestation �crite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, r�silier ce contrat en observant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3).
Selon la jurisprudence, cette r�siliation peut notamment intervenir lorsque le locataire sous-loue la chose sans l'accord du bailleur et que celui-ci est en droit de s'opposer � la sous-location pour l'un des motifs pr�vus � l'art. 262 al. 2 CO; la condition l�gale selon laquelle le maintien du bail doit �tre devenu insupportable pour le bailleur n'a alors pas de port�e ind�pendante (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 302; 134 III 446 consid. 2.2 p. 449).
Le bailleur peut notamment s'opposer � la sous-location, selon l'art. 262 al. 2 let. b CO, lorsque les conditions du bail de sous-location sont abusives en comparaison avec celles du bail principal; la loi envisage ici un loyer de sous-location nettement sup�rieur au loyer principal, sans que la diff�rence ne soit justifi�e par des investissements ou des prestations suppl�mentaires du locataire (ATF 119 II 353 consid. 6 p. 359).
Dans les mois qui ont pr�c�d� la r�siliation litigieuse, la demanderesse sous-louait l'ensemble du b�timent �difi� sur la parcelle n� xxx au prix de 350'000 fr. par ann�e, soit plus de trois fois le loyer qu'elle acquittait elle-m�me. Il est �tabli qu'elle avait pr�alablement fait ex�cuter des travaux, � ses frais, mais elle n'a pas all�gu� ni prouv� une am�lioration des locaux si consid�rable que le triplement du loyer p�t se justifier. Contrairement � sa th�se, le bail principal ne l'autorisait pas � sous-louer aux conditions de son choix et sans le consentement du bailleur. La r�siliation a �t� pr�c�d�e de protestations �crites et elle respectait, par ailleurs, les exigences l�gales; elle se r�v�le donc conforme aux art. 257f al. 3 et 262 al. 2 let. b CO.
Le recours appert priv� de fondement, ce qui conduit � son rejet. A titre de partie qui succombe, la demanderesse doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels l'adverse partie peut pr�tendre pour avoir pris position sur la demande d'effet suspensif.
La demanderesse versera une indemnit� de 1'000 fr. � la d�fenderesse, � titre de d�pens.