Source: http://www.actlegal-wmwp.com/wohnrechtliche-judikatur-des-ogh-newsletter-oktober-2017/
Timestamp: 2018-12-17 10:08:47
Document Index: 159163096

Matched Legal Cases: ['OGH', 'Art 8', '§ 364', '§ 349', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§30', '§ 30', '§2', '§1', '§ 879', '§6', 'OGH', '§1096', 'OGH', '§ 30', '§ 30', '§ 1097', '§ 1037', '§ 1097', '§ 20', '§ 10', 'OGH', '§ 3', '§ 14', 'OGH', '§1', '§ 879', '§6', '§ 30', '§ 30', '§20', '§30', '§ 30', '§ 6', 'OGH', '§18', '§ 6', '§ 9', '§ 9', 'OGH', '§ 6', 'OGH', '§ 879', '§ 24', '§ 24', '§52', '§52', '§ 52', '§ 863', '§ 56', '§ 97', '§97', '§ 97']

Wohnrechtliche Judikatur des OGH Newsletter Oktober 2017 – Wiedenbauer Mutz Winkler & Partner Rechtsanwälte GmbH
5 Ob 68/17m – Verstoß gegen die Widmung einer Wohnung aufgrund der Nutzung als Asylunterkunft?
Das verfahrensgegenständliche, im Wohnungseigentum stehende Haus, besteht aus mehreren Objekten, die jeweils als Wohnung, Büro oder Geschäftslokal gewidmet sind. Das Objekt der beklagten Partei wurde über ihren Antrag von Büroräumlichkeiten in eine Wohnung umgewidmet. Die dafür erforderliche Zustimmung sämtlicher Antragsgegner zum Abbruch der bestehenden Zwischenwände und der Errichtung von 10 Zimmern mit zwei Bädern und abgetrennten WCs wurde durch den Außerstreitrichter ersetzt. In weiterer Folge erfolgte eine Vermietung dieser Wohnung an Asylwerber. Andere Wohnungseigentümer gingen dagegen vor und forderten die Unterlassung der Vermietung der Wohnung an Asylwerber bzw die Vermietung einer Wohnungseigentumseinheit an mehr als 11-13 Personen oder sonstige kurzzeitige Vermietung bzw. durch geeignete Maßnahmen dafür zu sorgen, dass es in den Nachtstunden zwischen 22:00 und 7:00 Uhr zu keinen Lärmbeeinträchtigungen sowie Geruchsbelästigungen durch kochen kommt.
In dem Verfahren wurde behauptet, dass das Grundrecht des vermietenden Wohnungseigentümers auf Achtung seiner Wohnung und Vermietungsfreiheit gemäß Art 8 EMRK mit dem Grundrecht der klagenden Parteien auf ungestörte Nutzung ihrer Wohnungen und ihrem Anspruch, ein Leben ohne Angst in den eigenen Wänden führen zu können, kollidiere. Eine konkrete Gefährdung der übrigen Bewohner des Wohnhauses aufgrund der Unterbringung von Asylwerbern wurde in dem Verfahren weder behauptet noch festgestellt. Es war aber davon auszugehen, dass durch den Einsatz entsprechender Sicherheitsmaßnahmen der Schutz der Wohnungen, Geschäftsräume und Büros ausreichend gewährleistet werden könnte. Die Beeinträchtigungen durch Lärm und Geruch werden durch die nachbarrechtlichen Unterlassungsansprüche des § 364 ABGB (vgl RIS-Justiz RS0010501; 2 Ob 1/16k) ausreichend gewährleistet. Einem Wohnungseigentümer steht grundsätzlich das Recht zu, sein Objekt zu vermieten, ohne dass dies der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf (5 Ob 106/06h = immolex 2006/128 (zust Maier-Hülle] = wobl 2006/147 [zust Call]). Solange keine Widmungsänderung vorliegt, darf die Vermietung im Rahmen der Widmung erfolgen (sa 5 Ob 53/15b = immolex 2015/106). Bei der Klärung der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen. In diesem Fall wurde die Widmungsänderung durch die Entscheidung des Außerstreitrichters ersetzt. Die Errichtung von zehn Zimmern und zwei Bädern mit abgetrennten WCs impliziere die Nutzung der Wohnung für Zwecke einer Wohngemeinschaft (sa 5 Ob 105/16a). Wie die offensichtlich Zwecken einer Wohngemeinschaft gewidmete Wohnung benutzt wird: von Studenten, Personen mit besonderen Bedürfnissen oder Asylbewerbern, macht für die Widmung keinen Unterschied.
5 Ob 92/17s – Treuepflichten des Wohnungseigentumswerbers im Zusammenhang mit der Zustimmung der Einräumung von Wohnungseigentum auch gegenüber anderen Wohnungseigentumswerbern
Durch die schriftliche Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gegenüber dem Wohnungseigentumsorganisator übernimmt ein Wohnungseigentumsbewerber selbst die Verpflichtung der Begründung von Wohnungseigentum zuzustimmen. Diese Verpflichtung hat auch Wirkung gegenüber den anderen Käufern eines Liegenschaftsanteils, den diese ebenfalls mit der Zusage von Wohnungseigentum erwerben. An diesen Treuepflichten sowie den Normen die die Vorbereitung der Wohnungseigentumsbegründung zum Gegenstand haben, sind die Einwendungen des Wohnungseigentumsbewerbers auf Zustimmungserteilung zu messen (RIS-Justiz RS0111583; 5 Ob 37/13x).
3 Ob 75/17a – Erfordernis der hinreichenden Spezifizierung eines Räumungsbegehrens
Die klagende Partei als Eigentümer eines an einem See gelegenen Campingplatzes begehrte von der beklagten Partei aufgrund bestehender Bestandzinsrückstände die Räumung und Übergabe der „drei Wohnwagenabstellplätze sowie fünf Bootsliegeplätze am Strandcampingplatz F…“. Auch wenn der beklagten Partei wohl von Anfang an zweifelsfrei erkennbar gewesen sein muss, welche Stell– und Liegeplätze Gegenstand der Räumungsklage sind (vgl RIS-Justiz RS0111666 [T4]) muss das ergehende Urteil die Anforderungen der Exekutierbarkeit erfüllen. Die Bewilligung der Räumungsexekution gemäß § 349 EO erfordert, dass aus dem Exekutionstitel eindeutig hervorgeht, welche Teile der Liegenschaft zu überlassen oder zu Räumen sind. Nur so ist das Vollstreckungsorgan in der Lage, die zu erzwingende Leistung dem Bewilligungsbeschluss zu entnehmen, ohne dass es weiterer Erhebungen oder Nachweise bedarf. Wenn erst durch die Vorlage von Urkunden und Plänen dargetan werden muss, welche – weder in der Räumungsklage noch im Räumungsurteil für Dritte objektivierbar bezeichneten – Teile einer Liegenschaft zu Räumen sind, fehlt es an der für die Bewilligung der Exekution erforderlichen Bestimmtheit des Titels (RIS-Justiz RS0000769, RS0000249). Da nicht hinreichend deutlich bezeichnet worden war, wo sich die klagegegenständlichen Wohnwagenabstellplätze und fünf Bootsliegeplätze auf dem Campingplatz, der eine Fläche von rund 40.000 m² hat, befinden, war das Leistungsbegehren nicht entsprechend ausreichend bestimmt.
3 Ob 116/17f – Bindung des Einzelrechtsnachfolgers des Vermieters an Nebenabreden, sofern sie keinen ungewöhnlichen Inhalt haben
§ 2 Abs 1 MRG bestimmt, dass wenn ein Hauptmietvertrag Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts enthält, der Rechtsnachfolger des Vermieters an diese Nebenabreden nur gebunden ist, wenn er sie kannte oder kennen musste. Darüber hinaus wird eine Bindung des Einzelrechtsnachfolgers des Vermieters an Nebenabreden, sofern sie keinen ungewöhnlichen Inhalt haben, gemäß § 2 Abs 1 Satz 5 MRG auch auf den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren erstreckt (RIS-Justiz RS0025173). Dadurch soll verhindert werden, dass der Hauptmieter durch bloße Rechtsnachfolge auf Vermieterseite um seine Rechte gebracht wird (RIS-Justiz RS0109564 [T3]). Der Begriff Nebenabrede ist dabei nicht eng zu interpretieren, sondern sind davon auch nachträglich zur Stande gekommene Vereinbarungen umfasst (RIS-Justiz RS0069552 [T2]). Von einer ungewöhnlichen Nebenabrede wird dann ausgegangen, wenn sie nicht der typischen Interessensituation der Beteiligten entspricht (RIS-Justiz RS 0069576 [T1], [T8]). Gemäß der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs stellt der Verzicht auf alle gesetzlichen Kündigungsgründe eine ungewöhnliche Nebenabrede im Sinne des § 2 Abs 1 Satz 5 MRG dar (5 Ob 102/09z = RIS-Justiz RS0069531 [T1]), nicht aber bereits die Einräumung der Befugnis zur gänzlichen Untervermietung und Weitergabe des Mietobjekts (RIS-Justiz RS0069531) oder der Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes des §30 Abs 2 Z 6 MRG (keine regelmäßige Nutzung der Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses) (6 Ob 127/14s mwN = RIS-Justiz RS0069531 [T2]). In diesem Sinne war auch der von der Vermieterin ursprünglich gegenüber der Mieterin erklärte Verzicht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs und auf die Geltendmachung der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 4 (gänzliche oder teilweise Weitergabe des Mietgegenstandes) und Z 6 (kein dringendes Wohnbedürfnis des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen) MRG als keine ungewöhnliche Nebenabrede im Sinne des §2 Abs 1 MRG zu beurteilen. In diesen Fällen kommt es nicht darauf an, ob der Kläger diese Nebenabreden kannte oder kennen musste.
8 Ob 71/17z – Umfang eines vertraglich vereinbarten Weitergaberechts des Mieters
Unter einem Weitergaberecht versteht man das vertraglich eingeräumte Recht des Mieters, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnissen auf einen Dritten mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an seiner Stelle Bestandnehmer wird, ohne dass es einer weiteren Erklärung des Bestandnehmers bedarf (RIS-Justiz RS0105786; RS0032747). Wird das Auswahlrecht des Mieters dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter den Eintritt der namhaft gemachten Person ablehnen darf, wenn gegen diesen als Mieter sachlich begründete Bedenken bestehen, so erfolgt der Rechtsübergang – wenn derartige Bedenken nicht bestehen – wie beim unbeschränkten Weitergaberecht durch die bloße Erklärung des bisherigen Mieters.
5 Ob 183/16x – Verbandsprozess/ Klauselentscheidungen: In diesem Verfahren wurden die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung iSd §1 WGG regelmäßig unter Verwendung von Vertragsmustern abgeschlossenen Bestandverträge auf Veranlassung eines Verbands wegen Verstoßes gegen das Verbraucherschutzgesetz überprüft
Ganz allgemein gilt: Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Bestimmung, die nicht eine der beiden Hauptleistungspflichten betrifft, ist gemäß § 879 Abs 3 ABGB nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Vertragspartner gröblich benachteiligt. Dabei ist nicht schon jede die Hauptleistung betreffende Vertragsbestimmung der Kontrolle entzogen. Wenn eine Vereinbarung von dem dispositiven Recht abweicht und ein auffallendes Missverhältnis für das eine sachliche Rechtfertigung fehlt, besteht, wird die gröbliche Benachteiligung angenommen (RIS-Justiz RS0016914 [T3, T4, T32], RS0014676 [T21]). Allgemeine Geschäftsbedingungen oder in Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmungen sind unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich sind (§6 Abs 3 KSchG). Das Transparenzgebot soll sicherstellen, dass ein durchschnittlicher Verbraucher (RIS-Justiz RS0126158), seine Rechte und Pflichten erkennt (RIS-Justiz RS0115217 [T8], RS0115219 [T9]). Der Verbraucher soll durch das Lesen der Vereinbarungen eine klare und verlässliche Auskunft über seine Rechtsposition erhalten (RIS-Justiz RS0115217 [T14]), indem Vereinbarungen und damit verbundene Rechtsfolgen erkennbar und verständlich gestaltet werden, auf bestimmte Rechtsfolgen hingewiesen wird, diese ausreichend bestimmt sind sowie differenziert, richtig und vollständig angegeben werden (RIS-Justiz RS0115217 [T12], RS0115219 [T12]). Danach wurden folgende Klauseln überprüft:
Klausel 1: Gemäß dieser Klausel begann das Mietverhältnis spätestens am 1.1.2015 und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; die Vermieterin würde den Mieter zumindest 6 Wochen vorher vom genauen Übergabetermin verständigen.
In dieser Klausel wurde dahingehend eine Benachteiligung erblickt, dass die Mieter bei einer vorzeitigen Übergabe zum Beispiel mit den aufgrund eines bestehenden Mietverhältnisses verbundenen längeren Kündigungsfristen, unter Umständen für den gleichen Zeitraum zwei Mieten aufbringen müssten. Weder das MRG noch das WGG bestimmt wie der Beginn eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandverhältnisses festgelegt werden muss. Nach Ansicht des OGH ist der Fertigstellungstermin des Bestandsobjekts und die daran orientierte Übergabe ein ausreichend bestimmbarer Termin für den Vertragsbeginn. Da die Klausel den 1.1.2015 als spätesten Vertragsbeginn und Übergabetermin festgelegt hat – und dadurch nicht eine Gefahr für den Mieter besteht, dass der Vermieter die Übergabe und Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten ad infinitum hinauszögern kann – besteht keine Aushöhlung der Erfüllungspflicht des Vermieters (iSd §1096 Abs 1 Satz 1 ABGB).
Klausel 2: Gemäß dieser Klausel durfte die Wohnung nur zu Wohnzwecken verwendet werden. Eine andere Art der Benützung war nur mit Zustimmung der Vermieterin gestattet.
Nach der Rechtsprechung des OGH ist die vertragliche Einschränkung auf Vermietung zu Wohnzwecken – als Abgrenzung zu Geschäftszwecken – grundsätzlich zulässig (RIS-Justiz RS0020522). Auch im Anwendungsbereich des WGG können berechtigte Interessen der Vermieterin an einer derartigen vertraglichen Einschränkung bestehen, um Förderungsbedingungen einzuhalten oder das konfliktfreie Zusammenleben der Mieter durch Vermeidung von übermäßigem Geschäftsverkehr in einer Wohnanlage sicherzustellen. Bei der kundenfeindlichsten Auslegung berechtige die Klausel aber die Vermieterin, willkürlich darüber entscheiden zu können, welche Tätigkeit der Mieter sie nicht mehr Wohnzwecken zuordnet. In diesem Fall würde die Zulässigkeit der Nutzung je nach Belieben von ihrer Zustimmung abhängig macht werden. Gerade bei (neben–)beruflichen Tätigkeiten, die in einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung ausgeübt werden, kann die Abgrenzung schwierig sein, ob der Wohnzwecken noch im Vordergrund steht. Eine derartige vertragliche Beschränkung der Nutzung eines Bestandsobjekts ist unzulässig.
Klausel 4 und 6: Gemäß diesen Klauseln war die Vermieterin dazu berechtigt die Entgeltsbestandteile nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zu kalkulieren. Sie wurde berechtigt ein sich nach den Bestimmungen des WGG samt Durchführungsverordnungen und dem Wohnbauförderungsgesetz ergebenden kostendeckenden, gesetzlich höchstzulässigen, Mietzins (inklusive Verwaltungskosten) zu begehren, wobei die Ermächtigung erteilt wurde diesen Mietzins unter bestimmten Voraussetzungen – zB der Neuordnung steuerlicher Maßnahmen und Gebühren, der Änderung der Finanzierung oder der Bedingungen der Darlehensverträge („Förderungszusagen“) – anpassen zu dürfen.
Diese Klausel enthält lediglich Anhaltspunkte dafür, welche Bestimmung des WGG vereinbart werden soll, nennt diese aber nicht. Einem durchschnittlichen Mieter erschließt sich dadurch nicht die Zusammensetzung des Entgelts. Ist für den durchschnittlichen Verbraucher nicht klar, auf welcher konkreten Bestimmungen des WGG eine Entgeltsvereinbarung beruht, so wirkt diese Unklarheit auf die weiters geregelten Anpassungsmöglichkeiten des Mietzinses fort. Auch wenn komplexe gesetzliche Rahmenbedingungen vorliegen, die eine transparente Darstellung der Entgeltszusammensetzung gegenüber einem durchschnittlichen Mieter erschweren, hat dies nicht die Wirkung, dass der Vermieter von seinen Verpflichtungen gänzlich befreit wird. Im Sinne der Einhaltung des Transparenzgebotes ist zumindest zu fordern, dass jene Bestimmungen des WGG konkretisiert werden, auf der die vertragliche Entgeltsfestsetzung beruht und die einzelnen Bestandteile, aus denen sich das Entgelt zusammensetzt, aufgeschlüsselt werden (in diesem Sinne auch 5 Ob 81/16x).
Klausel 11: Als zusätzlicher wichtiger und bedeutsamer Kündigungsgrund der Vermieterin gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG wurden Verstöße gegen Wohnbauförderungsbestimmungen, die zur (teilweisen) vorzeitigen Rückzahlung des geförderten Kredits zum Nachteil der Vermieterin führen können, vereinbart.
Grundsätzlich ist der Verlust einer begünstigten Finanzierungsmöglichkeit ein bedeutender Nachteil für eine Vermieterin, weshalb ihr ein Interesse daran zuzubilligen ist, diese Verlust verursachenden Verhaltensweisen des Mieters als wichtigen Kündigungsgrund zu vereinbaren. Dennoch verlangen die strengen Vorgaben der Rechtsprechung zur Formulierung von Kündigungsgründen gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG, dass dem Mieter klar vor Augen geführt werden muss, bei welchem Verhalten er mit einer Kündigung zu rechnen hat (RIS-Justiz RS0070739 [T3]). Die Nennung eines allgemeinen Tatbestandes ist nicht ausreichend. Die Begriffe „mangelnde Förderungswürdigkeit und vertragswidrige Verwendung…, die zu einem Entzug der Wohnbauförderung führt“ sind eine nicht ausreichend klare Umschreibung eines Verhaltens, dass der Mieter vermeiden muss, um sich nicht der Gefahr der Kündigung auszusetzen. Dem Durchschnittsmieter muss ein vollständiges Bild vermittelt werden, welche Verstöße eine Kündigung rechtfertigen. Daher war diese Klausel unzulässig.
Klausel 16: Der Mieter verzichtete auf jegliche Ersatzansprüche gemäß den §§ 1097 und 1037 ABGB, soweit es sich nicht um von ihm getätigte Arbeiten handelt, die in die Erhaltungspflicht der Vermieterin gefallen sind.
Ein derartiger Vorausverzicht auf die Abgeltung nützlicher Aufwendungen (§ 1037 iVm § 1097 ABGB) ist – vorbehaltlich des (hier nach § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG nicht anzuwendenden) § 10 MRG (betreffend den Ersatzanspruch eines Mieters für die von ihm in den letzten 20 Jahren auf eine Wohnung getätigten Aufwendungen) – zulässig und wirksam (2 Ob 104/12a; RIS-Justiz RS0021155 [T2]; RS0020595).
Klausel 17 und 18: Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses wurde vereinbart, dass der Mietgegenstand in dem Zustand wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonenden, vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnützung, von allen Fahrnissen geräumt und gereinigt, soweit es sich nicht um die Beseitigung von in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallende Schäden handelt, übergeben werden muss (Klausel 17). Wenn der Mieter diesen Verpflichtungen nicht nachkommt, wäre die Vermieterin dazu berechtigt eine Fachfirma mit Ausmalungs– und Reinigungsarbeiten sowie Bodenbelagsarbeiten zu betrauen, wobei der Mieter verpflichtet wurde, die dabei auflaufenden Kosten binnen 14 Tagen nach Übermittlung der von der Fachfirma ausgestellten Rechnung zu ersetzen. Der Anspruch der Vermieterin wurde auf die notwendigen Kosten beschränkt und hätte diese die Kosten zu tragen, wenn Sie die Instandhaltungspflicht trifft (Klausel 18).
Im Einklang mit der Rechtsprechung des OGH zu 2 Ob 215/10x wurde befunden, dass eine Präzisierung der Instandhaltungspflicht des Vermieters oder Abgrenzung zu den im Gesetz taxativ (§ 3 Abs 1 und 2 MRG; § 14a Abs 1 und 2 WGG) aufgezählten Erhaltungspflichten des Vermieters im Rahmen einer Transparenzprüfung nicht erforderlich ist.
Klausel 19: Der Mieter wurde nicht dazu berechtigt, den Mietgegenstand oder Teile davon, entgeltlich oder unentgeltlich, unterzuvermieten, Dritten zur Verfügung zu stellen oder in sonst irgend einer Weise weiterzugeben, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, wie zB wenn Förderungsbedingungen die Nutzung des Mietgegenstandes durch den Mieter voraussetzen.
Nach Ansicht des OGH vermittelt diese Klausel dem Verbraucher ein unklares Bild seiner Rechtsposition, da einem Durchschnittsmieter nicht klar sei, was mit der Wortfolge „entgeltlich oder unentgeltlich“ in Verbindung mit „Untervermietung“ gemeint sei.
Klausel 20: Die mit der Vergebührung des Mietvertrages verbundenen gesetzlichen Rechtsgeschäftsgebühren (Bestandsvertragsgebühr) wurden dem Mieter auferlegt.
Es ist danach zu differenzieren, in wessen Interesse die Rechtsgeschäftsgebühr liegt. Eine Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr auf den Mieter ist in jenen Fällen gerechtfertigt, in denen die schriftliche Ausfertigung des Mietvertrages eine Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter in den Genuss einer Wohnung im Rahmen des geförderten Wohnbaus oder einer Wohnbeihilfe gelangt.
5 Ob 217/16x – Verbandsprozess/ Klauselentscheidungen: In diesem Verfahren wurden die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung iSd §1 WGG regelmäßig unter Verwendung von Vertragsmustern abgeschlossenen Kauf-, Miet- und Nutzungsverträge nach dem WGG auf Veranlassung eines Verbands wegen Verstoßes gegen das Verbraucherschutzgesetz überprüft
Ganz allgemein gilt: Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Bestimmung, die nicht eine der beiden Hauptleistungspflichten betrifft, ist gemäß § 879 Abs 3 ABGB nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Vertragspartner gröblich benachteiligt. Dabei ist nicht schon jede die Hauptleistung betreffende Vertragsbestimmung der Kontrolle entzogen. Wenn eine Vereinbarung von dem dispositiven Recht abweicht und ein auffallendes Missverhältnis für das eine sachliche Rechtfertigung fehlt besteht, wird die gröbliche Benachteiligung angenommen (RIS-Justiz RS0016914 [T3, T4, T32], RS0014676 [T21]). Allgemeine Geschäftsbedingungen oder in Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmungen sind unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich sind (§6 Abs 3 KSchG). Das Transparenzgebot soll sicherstellen, dass ein durchschnittlicher Verbraucher (RIS-Justiz RS0126158), seine Rechte und Pflichten erkennt (RIS-Justiz RS0115217 [T8], RS0115219 [T9]). Der Verbraucher soll durch das Lesen der Vereinbarungen eine klare und verlässliche Auskunft über seine Rechtsposition erhalten (RIS-Justiz RS0115217 [T14]), indem Vereinbarungen und damit verbundene Rechtsfolgen erkennbar und verständlich gestaltet werden, auf bestimmte Rechtsfolgen hingewiesen wird, diese ausreichend bestimmt sind sowie differenziert, richtig und vollständig angegeben werden (RIS-Justiz RS0115217 [T12], RS0115219 [T12]). Danach wurden folgende Klauseln überprüft:
Klausel 13: Als wichtiger Kündigungsgrund neben den §§ 30 ff MRG wurde vereinbart, wenn der Mieter nach dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991 „nicht förderungswürdig“ ist, bzw „mangelnde Förderungswürdigkeit“ vorliegt und der Vermieter „Gefahr läuft“ Förderungen zurück zahlen zu müssen oder beantragte Förderungen nicht zu erhalten .
Gemäß § 30 Abs 2 Z13 MRG (iVm §20 Abs 1 Z1 lit b WGG) können in Miet- oder sonstigen Nutzungsverträgen in Ergänzung der Kündigungsgründe des §30 Abs 2 MRG zusätzliche wichtige und bedeutsame Umstände vereinbart werden, die zu einer Kündigung durch den Vermieter berechtigen. Diese ergänzenden Kündigungsgründe müssen allerdings (1) bestimmt bezeichnet (ausreichend konkretisiert), (2) für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und (3) den in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen nahe kommen (RIS-Justiz RS0070752, RS0070705). Im Verbrauchervertrag muss die Formulierung darüber hinaus dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG entsprechen: Dem Mieter muss klar sein, welche Ereignisse zu einer Auflösung des Mietvertrages führen können (5 Ob 183/16x; RIS-Justiz RS0070739 [T3]). In diesem Sinne wurde befunden, dass die erwähnten Wortfolgen, die zu einer Kündigung berechtigen, zu wenig präzise und transparent sind. Durch den Verweis auf das Gesetz wird der Verbraucher nicht ausreichend informiert. Der Mieter wäre darauf angewiesen die benötigten Gesetzesstellen und Richtlinienbestimmungen selbst herauszusuchen und zu interpretieren, was einem durchschnittlichen juristisch ungebildeten Mieter nicht zuzumuten ist.
Klausel 16: Hier wurde im Wesentlichen von dem Vermieter die Mietzinsbildung nach den Bestimmungen des WGG (Kostendeckungsprinzip) wieder gegeben.
Es wurde argumentiert, dass die von Gesetzes wegen eintretenden Rechtsfolgen durch bloße Wiedergabe in der Klausel nicht ausreichend deutlich gemacht worden wären. Der OGH teilte diese Ansicht nicht. So sei die Rechtslage in Bezug auf die abrechnungspflichtigen Herstellungskosten (§18 Abs 2 und 3 WGG) nicht verschleiert worden. Dem Mieter sei ausreichend dargelegt worden, dass die Herstellungskosten erst mit der Endabrechnung nach Abschluss aller Herstellungsarbeiten ermittelt, geprüft und bekannt gegeben werden und sich deren (endgültige) Höhe auf die Höhe des Finanzierungsbeitrages und Nutzungsentgelts in einer Anhebung oder Senkung der genannten Entgelte auswirken werde. Eine weiter gehende Hinweis- und Aufklärungspflicht könne auch aus § 6 Abs 3 KSchG nicht abgeleitet werden. Ein Satz der bloß der Aufklärung des Verbrauchers dient, ist grundsätzlich unbedenklich (10 Ob 28/14m [Klausel 1], 4 Ob 130/03a [Klausel 10]).
Klausel 38: Danach kann der Vermieter seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung oder Verbesserung – sofern nicht ein Fall des § 9 Abs 2 MRG vorliegt – von der Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung abhängig machen.
Das Transparenzgebot verlangt zwar in der Regel nicht, dass der vollständige Gesetzestext wiedergegeben und Erläutert werde, der bloße Hinweis auf eine in einem bestimmten Paragrafen geregelte Ausnahme wird aber nicht dem Transparenzgebot gerecht (RIS-Justiz RS0115219). Aus dem Transparenzgebot folgt eine Pflicht zur Vollständigkeit, wenn die Auswirkungen einer Klausel für den Kunden/ Vertragspartner andernfalls unklar bleiben (RIS-Justiz RS0115219). Die in Klausel 38 getroffene Formulierung vermittelt dem Verbraucher ein unrichtiges Bild der Rechtslage und ist geeignet diesen von der Durchsetzung seiner Rechte abzuhalten (10 Ob 70/07b [Klausel 21]; RIS-Justiz RS0115219 [T1]). Die Klausel erweckt den Eindruck, dass der Vermieter generell – abgesehen von einigen wenigen Ausnahmefällen – seine Zustimmung zu einer wesentlichen Veränderung oder Verbesserung von der Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung bei Zurückstellung des Bestandgegenstandes abhängig machen könne. Der bloße Verweis auf § 9 Abs 2 MRG lässt nicht erkennen, wie umfangreich die gesetzlichen Ausnahmetatbestände sind und in wie weit der Vermieter wesentliche Veränderungen zulassen muss, ohne dass der Mieter zur Wiederherstellung verpflichtet ist.
Klausel 40: Dem Mieter wurde aufgetragen grundsätzlich nichts an der Außenseite des Nutzungsgegenstands verändern und insbesondere das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks nicht beeinträchtigen zu dürfen. Das Anbringen von Vorrichtungen und Aufschriften an der Fassade oder sonstigen allgemeinen Teil des Bauwerks wurde ohne vorhergehende Zustimmung des Vermieters untersagt.
Der OGH kam zu der Auffassung, dass die beanstandete Klausel den Eindruck vermittele, dass alle Veränderungen an der Außenseite des Nutzungsgegenstands der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Dieser Eindruck entspreche nicht der geltenden Rechtslage, so dass die Klausel gegen § 6 Abs 3 KSchG EG verstößt. Der Mieter, der eine wesentliche Veränderung ohne Anzeige und Einholung der Zustimmung des Vermieters unternimmt, ist berechtigt, im außerstreitigen Verfahren nachträglich die Zustimmung des Vermieters einzuholen (RIS-Justiz RS0069681).
Klausel 57: In dieser Klausel wurden die gesamten im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages zu entrichtenden Mietvertragsgebühren auf den Mieter überbunden. Der OGH war der Ansicht, dass dies nicht dem Kostendeckungsprinzip widerspricht. Es erfolgt dadurch keine ungerechtfertigte Bereicherung der gemeinnützigen Bauvereinigung. Auch würde eine Entreicherung vermieden werden. Die Errichtung eines schriftlichen Mietvertrages würde darüber hinaus insbesondere im Bereich des Förderungsrechts (auch) im Interesse des Mieters liegen (Prader, Zur [Un–]Zulässigkeit der Überwälzung von Mietvertragsgebühren, Zack 2014, 267 [269f]). Diese Klausel stellt daher keine gröbliche Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB dar.
5 Ob 106/17z – Ist von der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ein Wohnungseigentümer oder aber eine Person mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist betroffen, steht diesem Wohnungseigentümer gemäß § 24 Abs 3 WEG kein Stimmrecht zu
Die Mehrheitseigentümerin (ca. 87 %) eines Wohnungseigentumsobjekts war Vermieterin von neun Wohnungseigentumsobjekten, mit deren Verwaltung Sie eine Gebäudeverwaltungs GmbH beauftragte, die in weiterer Folge per Umlaufbeschluss ausschließlich mit der Stimme der Mehrheitseigentümerin auch zur neuen Verwalterin des Hauses bestellt wurde. Schon ab Beginn ihrer Verwaltungstätigkeit betreffend die Wohnungseigentumsobjekte der Mehrheitseigentümerin kam es zu Beitragsrückständen der Mehrheitseigentümerin indem die die Gebäudeverwaltungs GmbH verspätet Zahlungen für diese an die Gemeinschaft leistete. Auch schrieb die Hausverwalterin der Mehrheitseigentümerin keine Beiträge zur Reparaturrücklage vor. In die Abrechnungen für einzelne Perioden wurden auch Reparatur – und Instandsetzungsmaßnahmen aufgenommen, die lediglich die Wohnungseigentumsobjekte der Mehrheitseigentümerin betroffen hatten.
Auf Grund der Intensität der Beziehung zwischen der Mehrheitseigentümerin und der Gebäudeverwaltungs GmbH und den aufgetretenen Missständen wurde eine Gefährdung der Interessen der übrigen Gemeinschaft angenommen. Ein wirtschaftliches Naheverhältnis sei aufgrund der Intensität der Beziehung und dem Zweck der Geschäfte (5 Ob 246/03t) indiziert. Die Enthebung und Bestellung des Verwalters gehört zu jenen Rechtsgeschäften, die gemäß § 24 Abs 3 WEG einen Stimmrechtsausschluss gebieten, wenn durch das familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnis eines Wohnungseigentümers zum Verwalter Gemeinschaftsinteressen auf dem Spiel stehen. Aus diesem Grund wurde der Beschluss der Eigentümergemeinschaft (an sich der Mehrheitseigentümerin) über die Bestellung der Gebäudeverwaltungs GmbH zum Verwalter als unwirksam aufgehoben.
5 Ob 93/17p – Zur Wirksamkeit von Benützungsregelungen betreffend allgemeiner Teile einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft
Bei dem verfahrensgegenständlichen Objekt handelt es sich um eine Wohnungseigentumsanlage mit 27 Eigentumswohnung und Garagen, die 1958 errichtet worden war. Für die in den Obergeschossen gelegenen Wohnungen sah die der Parifizierung zugrunde liegende Baubeschreibung Balkone vor. Die Erdgeschosswohnungen verfügten über kleine Wohnterrassen als Ausgang in den Wohngarten. Der Wohngarten stellte an sich eine allgemeine Fläche der Anlage dar. In entsprechender Weise wurden auch die Nutzwerte festgelegt. Schon bei der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage waren in der Natur ersichtliche Abgrenzungen der einzelnen Gartenanteile der Erdgeschosswohnungen und des an der Westgrenze der Liegenschaft befindlichen Servitutswegs vorgesehen worden. Im Laufe der Zeit eigneten sich die Wohnungseigentümer der Erdgeschosswohnungen mehr als die parifizierten Terrassenflächen zu, indem sie Wohngärten dadurch schafften, dass sie „ihren Bereich“ mit Hecken und Umzäunungen (immer mehr) abgrenzten. Eine Zustimmung der übrigen Mit– und Wohnungseigentümer dazu lag nicht vor.
Nach Jahrzehnten begehrten einige Wohnungseigentümer von den Wohnungseigentümern der im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen die Entfernung und Unterlassung der Errichtung/ Verlegung von Betonplatten, Zäunen und Hecken. Es wurde die Aufhebung der hinsichtlich der Eigentumswohnungsanlage bestehenden konkludenten Benützungsregelung, wonach die Wohnungseigentümer der in den Erdgeschoss gelegenen Wohnungen entgegen den Parifizierungsbescheid über die Terrassenflächen hinaus allgemeine Fläche als Sondernutzung in Anspruch nehmen, begehrt.
Die Parteistellung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist an das aufrechte bücherliche Eigentum geknüpft (RIS-Justiz RS0083100, RS0083106). Bei einem Eigentumsübergang scheidet der frühere Eigentümer aus dem Verfahren aus und tritt der Erwerber ein. Von dem Außerstreitrichter sind von Amts wegen alle jeweiligen Mit– und Wohnungseigentümer dem Verfahren beizuziehen, so dass den Erwerbern des Miteigentumsanteils eines Antragstellers, der sein Antragsrecht verloren hat, durch Beiziehung zum Verfahren die Möglichkeit zu geben ist, den Antrag aufrechtzuerhalten (RIS-Justiz RS0083106; RS0126080). Streitigkeiten über die Aufhebung einer Benützungsregelung sind – anders als die Durchsetzung bestehender Benützungsvereinbarungen, die dem streitigen Rechtsweg vorbehalten sind – dem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren (§52 Abs 1 Z 3 WEG) zuzuordnen.
Bei dem Antrag auf Benützungsregelung im Sinne des §52 Abs 1 Z 3 WEG handelt es sich um eine Regelungstreitigkeit, bei der das Gericht nicht an das Begehren des Antragstellers gebunden ist, sondern eine billige Lösung für alle Beteiligten gefunden werden soll (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet– und Wohnrecht II23 § 52 WEG Rz 21, Rz 55; 5 Ob 285/02a = wobl 2003/72 [Call]). Die Angabe eines von einer Partei gewünschten Ziels ist nur als unverbindliche Anregung zu werten (RIS-Justiz RS0013385 [T2, T3]; RS 0013635 [T2, T3]). Auch die konstitutive Festsetzung des von einem Miteigentümer für die Benützung der gemeinsamen Sache zu entrichteten Entgelts obliegt, für den Fall dass die Miteigentümer sich nicht einigen können, dem Außerstreitrichter (RIS-Justiz RS0013635 [T4]; vgl 5 Ob 19/14a = wobl 2014/133). Bis zum Inkrafttreten des WEG 2002 am 1.7.2002 konnte eine Benützungsregelung auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen (RIS-Justiz RS0013638). Eine jahrelang unwidersprochen gehandhabt Übung aller Miteigentümer konnte als schlüssiges Verhalten im Sinne des § 863 ABGB, das als Abschluss einer Benützungsvereinbarung gewertet werden kann, gedeutet werden (RIS-Justiz RS0013638 [T5, T6, T9]). Seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 ist die Benutzungsregelung schriftlich abzuschließen (RIS-Justiz RS0013638 [T10]). Aufgrund der Abgrenzung des Servitutsweges mit einer Hecke und einer gewissen Abtrennung der einzelnen Wohngärten bereits im Zeitpunkt der Errichtung der Wohnhausanlage war davon auszugehen, dass die Alleinbenutzung der Wohngärten durch die Wohnungseigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an sich ebenso wie die Einfriedung durch Hecken auf jahrelanger unwidersprochener Übung beruht hat. Nach alter Rechtslage wirksam zu Stande gekommene Benützungsregelungen wurden mit der neuen Rechtslage (ab 1.7.2002) nicht beseitigt. Die Benützungsregelungen binden die Einzelrechtsnachfolger. Nach der alten Rechtslage war bei Einzelrechtsnachfolgern eine ausdrückliche Überbindung der Benützungsvereinbarung durch Vertragsübernahme erforderlich (RIS-Justiz RS0013614 [T7, T8), oder eine stillschweigende Unterwerfung. Auch eine mehrjährige Duldung der Benützung durch den Einzelrechtsnachfolger führte zu einem schlüssigen Eintritt in eine Benützungsvereinbarung (RIS-Justiz RS0013614 [T9]; RS 0013598 [T4]). Die bloße Kenntnis von einer bestehenden Benützungsregelung reichte für eine schlüssige Übernahme durch den Einzelrechtsnachfolger jedoch nicht aus (RIS-Justiz RS0013593 [T 14]).
Für Verträge die nach dem 30.6.2002 geschlossen sind gilt das Schriftlichkeitsgebot des WEG 2002, wonach der Einzelrechtsnachfolger mit schriftlichem Vertrag in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintreten muss oder der von seinem Vorgänger (allenfalls auch konkludent) übernommenen Verpflichtungen schriftlich beitreten muss, damit die Benützungsvereinbarung weiter wirksam bleibt. Eine schriftliche Erklärung in dem Vertrag, den Miteigentumsanteilen mit allen Rechten und Pflichten, mit denen der Rechtsvorgänger ihn besessen und benützt hat, zu übernehmen, kann in der Regel als Eintritt in eine bestehende Benützungsvereinbarung angesehen werden (RIS-Justiz RS0013619). Solange der Erwerber seinen Beitritt nicht ablehnt, besteht ein Schwebezustand, für dessen Dauer die übrigen Teilhaber an die Vereinbarung gebunden bleiben. Lehnt der Erwerber die Vereinbarung ab, ist die Vereinbarung hinfällig (5 Ob 205/14d = immolex 2015/66 [Prader]; so auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch3, § 56 WEG Rz 56). Dann bleiben nur die nicht wechselnden bisherigen Miteigentümer untereinander an die Benützungsregelung gebunden (RIS-Justiz RS0013630); die bisherige Benützung erfolgt dann titellos. Besteht eine Benützungsvereinbarung rechtswirksam, ist dieser so lange Rechtswirksamkeit zuzuerkennen, bis es zu einer relevanten Sachverhaltsveränderung kommt, die einen derart wichtigen Grund darstellt der zu einer Auflösung des Dauerrechtsverhältnisses berechtigt kann.
5 Ob 33/17i – Verpflichtung zur Vertragsübernahme oder zum Abschluss eines Vertrages zu bestimmten Konditionen?
Die Liegenschaftseigentümerin hatte dem Untermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und somit auch des Untermietverhältnisses angeboten zu den gleichen Konditionen als Vermieterin in den Vertrag des Untermieters einzutreten. Dieses Angebot ist von dem Untermieter angenommen worden. Diese Vereinbarung wurde als Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrags zu bestimmten Konditionen (vgl 5 Ob 91/16t), nicht aber als Vorwegzustimmung zur Vertragsübernahme, bei dem der Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag allein mit der Mitteilung an sie als Vermieterin vollzogen wird (vgl RIS-Justiz RS0032700) verstanden.
3 Ob 106/17k – § 97 ABGB erstreckt sich lediglich auf jene Fälle, in denen ein Ehegatte mit dringendem Wohnbedürfnis kein dingliches oder obligatorisches Verfügungsrecht an der Wohnung auf die er angewiesen ist, hat
Nach ständiger Rechtsprechung erstreckt sich der Schutz des §97 ABGB – wonach der Ehegatte, welcher über eine Wohnung die der Befriedigung des dringenden Wohnungsbedürfnis des anderen Ehegatten dient, alles zu unterlassen und vorzukehren hat, dass der auf die Wohnung angewiesene Ehegatte diese nicht verliert – ausschließlich auf jene Fälle, in denen nur einer der Ehegatten über die Wohnung dinglich oder obligatorisch (aus Eigentum, Dienstbarkeit, Bestandrecht, Genossenschaftsrecht, Dienstvertrag, Bittleihe etc) verfügungsberechtigt ist (RIS-Justiz RS0047376, RS0113119 ua). In einem Fall, in dem dem Ehegatten mit dringendem Wohnbedürfnis bereits selbst ein obligatorisches Verfügungsrecht an der Wohnung zusteht, ist § 97 ABGB nicht anzuwenden.
Wien/Klagenfurt, Oktober 2017