Source: http://universimmo.fr/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=26239&whichpage=7
Timestamp: 2020-05-29 17:27:53+00:00
Document Index: 209225097

Matched Legal Cases: ['art.24', 'art.25', 'art.24', 'art.25', 'art.25', 'art.25', 'art.18', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 25", "l'article 46", "l'article 25", "l'article 46", "l'article 17", 'arrêt ', "l'article 46", "l'article 17", 'art.25', 'arrêt ', "l'article 25", "l'article 46", "l'article 25", "l'article 25"]

Universimmo.com - Absence de nomination du syndic à une seconde AG
Absence de nomination du syndic à une seconde AG Imprimer le sujet
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 de 8
1964 message(s)
121 Posté - 11 sept. 2019 : 13:03:43
C’est effectivement un dialogue de sourd et un non-sens répété dix fois reste un non-sens.
Personne ne prétend qu’il ne faut pas en appeler au juge lorsqu’une copropriété n’est pas capable de prendre les dispositions indispensables à sa gestion. Le problème est autre et il ne porte pas sur l’article 17 de la loi mais sur les articles 25 et 25-1 où Gédehem voit une procédure de scrutin qu’ils ne contiennent pas. C’est ce qu’on appelle dénaturer un texte.
Il y avait deux candidats au mandat de syndic. L’assemblée n’a fait qu’exprimer une préférence pour l’un des deux deux. Elle n’a rejeté expressément ni l’un ni l’autre. La logique aurait dû conduire le président de séance, après avoir demandé à l’assemblée qui des deux elle préférait, de retenir celui ayant recueilli le plus de voix et poser la question suivante à l’assemblée : « Acceptez-vous Untel comme syndic ? » Cela n’a pas été fait et c’est absurde.
122 Posté - 11 sept. 2019 : 14:59:24
Le problème est autre et il ne porte pas sur l’article 17 de la loi mais sur les articles 25 et 25-1
CQFD, ce que je montre depuis le début : on prend ce qui plait ou arrange, on ignore ou contourne ce qui dérange.
On ne peut ignorer l'un et ne s'appuyer que sur les autres, ce n'est pas à 'géométrie variable'.
L.17 dérange, alors on contourne.
L'ensemble forme un tout indivisible, cohérent.
La question ne porte QUE sur L.17
"Chapitre II : Administration de la copropriété
Ce n'est pas rien !
L.17 est spécifique au représentant légal du syndicat.
S'agissant de sa désignation, on ne peut en aucun cas l'ignorer, article pose un principe clair et précis : faute de décision d'AG pour le désigner le syndicat en est dépourvu.
C'est imparable, incontournable.
25 ou 25-1 n'ont rien de spécifique au syndic : dispositions généralistes.
L.25 énonce une règle de majorité. A défaut de décision à cette majorité L.25-1 énonce une modalité "passerelle" dérogatoire pour l'organisation d'un second tour art.24 sous condition.
Ces dispositions générales ne font pas exception au principe posé spécifiquement pour le syndic.
La désignation du syndic relève de la majorité art.25.
A défaut de décision à cette majorité, organisation d'un second tour art.24 sous condition de seuil fixé par 25-1.
Il en est ainsi pour toutes les propositions relevant de la majorité art.25, qui sont nombreuses, dont la désignation du syndic.
Mais pour ce dernier, une fois épuisée la procédure prévue, faute de décision on retombe sur L.17 : le syndicat est dépourvu de syndic.
Il n'y a aucun contradiction dans ce dispositif, aucune dérogation ou exception n'étant prévue par 25 ou 25-1 au principe posé par L.17.
Les textes forment un ensemble. Il ne faut pas "picorer" : prendre ici et ignorer là.
Ici L.17 qui concerne spécifiquement le représentant légal du syndicat.
Encore une fois (100 fois ?) , si existe une disposition dérogeant au principe "plus de syndic" énoncé L.17 il faut la citer.
Occulter le principe L.17 introduit en 2015 parce qu'il dérange ou heurte nos convictions ou pratiques passées n'est pas une réponse.
PS : " Le pdt de séance aurait du .....Cela n’a pas été fait et c’est absurde."
Et irresponsable si c'était le cas, ce syndicat se retrouvant sans syndic.
Mais il ne pouvait être fait application de 25-1 pour un second tour : aucun n'a passé le seuil du 1/3.
Le résultat du vote à la majorité art.25 promulgué en séance n'ayant pas permis la désignation du syndic, le syndicat en était dépourvu.
Direction TGI pour faire désigner un syndic.
C'est la procédure imposée, c'est tout simple, pas besoin de 15 pages pour l'expliquer.
Ajout sur : "Il y avait deux candidats au mandat de syndic. L’assemblée n’a fait qu’exprimer une préférence pour l’un des deux deux. Elle n’a rejeté expressément ni l’un ni l’autre."
Il ne faut pas se tromper : il ne s'agissait pas d'un sondage (exprimer une préférence).
La question soumise était destinée à désigner le représentant légal du syndicat. L'expression des votes n'a pas permis de décider quoi que ce soit faute d'atteindre la majorité requise, rejet ou approbation.
Pas de passerelle art.25-1 possible faute du 1/3.
On tombe alors dans le cas précis exposé L.17 : faute de décision syndicat dépourvu de syndic.
Édité par - Gédehem le 11 sept. 2019 16:22:50
7181 message(s)
123 Posté - 13 sept. 2019 : 12:11:30
Voici la réponse de l'ARC Languedoc Roussillon
Pour ma part, le mandat initial du syndic n’ayant pas été annulé par une nouvelle désignation, conformément à l’article 18 V dernier alinea, celui-ci court toujours jusqu’au 30 septembre 2019.
Le passage immédiat à la majorité de l’article 24 étant impossible puisque les conditions de l’article 25-1 n’étaient pas réunies, il sera alors envisageable de convoquer une nouvelle AG dans les 3 mois à compter de la date de la 1er AG afin de statuer à la majorité simple sur cette désignation.
Je ne suis pas l'auteur de : " le mandat initial du syndic n’ayant pas été annulé par une nouvelle désignation, conformément à l’article 18 V dernier alinéa, celui-ci court toujours jusqu’au 30 septembre 2019 "
Puisque je suis dans le Languedoc Roussillon, je vais interroger La Chargée de travaux pratiques en droit de la copropriété à la Fac de Montpellier. Elle en sus professeur à l'ICH de Montpellier. Une top !
124 Posté - 13 sept. 2019 : 12:24:07
Exemple type de de la "géométrie variable" dont je parle plus haut :
on fait référence en telle disposition en en sautant d'autres.
L'art.18 n'a rien faire ici : il ne concerne que le passage d'un syndic à un autre.
Pour analyser le cas du syndicat dont l'AG ne désigne pas de syndic, c'est vers L.17 qu'on se tourne.
Sauf qu'à l'évidence personne ne veut en parler, se cachant sur du 18 ici, du 25-1 là, qui n'ont rien à voir .....
4029 message(s)
125 Posté - 13 sept. 2019 : 13:09:13
" le mandat initial du syndic n’ayant pas été annulé par une nouvelle désignation, conformément à l’article 18 V dernier alinéa, celui-ci court toujours jusqu’au 30 septembre 2019."
Si nous admettons cette thèse, il suffit au syndic de faire voter des mandats de 18 mois au lieu de 1 an, en cas de non élection d' un syndic il serait assuré de conserver son mandat.
De plus il' y a aucune raison de convoquer une A.G; en Mai ou juin 2019 pour un mandat échéant au 30 septembre, en cas de non élection le syndic pourrait invoquer une résiliation sans cause.
Pour l' instant nous n' avons que des avis de Pierre, Paul ou Jacques, mais pas d' avis officiel.
126 Posté - 13 sept. 2019 : 13:53:29
Erreurs : Le syndic doit convoquer une assemblée annuelle avant le 365eme jour suivant le date de la dernière assemblée générale annuelle.
Au cours de cette assemblée doit être évoqué le renouvellement du syndic ou la désignation dun autre syndic
127 Posté - 13 sept. 2019 : 14:38:01
La réponse de l'ARC Languedoc n'a ni queue ni tête, en raison d'une lecture très surprenante et erronée de L.18, et donc de son interprétation :
"conformément à l’article 18 V dernier alinéa, celui-ci court toujours jusqu’au 30 septembre 2019."
L.18 : "Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. "
L.18 n'énonce pas un principe, d'un mandat qui se poursuivrait systématiquement, qui plus est jusqu'au terme initialement convenu.
Il s'agit exclusivement, par dérogation/exception, de la poursuite du mandat du sortant jusqu'à la date de prise de fonction du nouveau syndic, si l'AG en décide ainsi.
Un nouveau syndic a bien été désigné par l'AG.
Sa prise de fonction (son mandat) peut intervenir après l'AG et la prise de décision (effet différé de la décision d'AG, qui doit le préciser).
Prise de fonction du nouveau syndic qui entraine "révocation" (extinction) du mandat du sortant.
Il s'agit là d'une situation totalement étrangère à celle abordée par L.17.
Nous parlons ici exclusivement du syndicat qui, lors de l'AG destinée à désigner le syndic ne le désigne pas.
Dit autrement pour ceux qui ont des problèmes de lecture de L.17 : l'AG convoquée à cet effet N'A PAS DESIGNE DE SYNDIC.
Il n'existe pas dans ce cas de dérogation ou d'exception, comme dans L.18 : le syndicat se retrouve aussitôt dépourvu de syndic.
L.17 précisant la seule procédure admise : désignation du syndic par le juge.
Sautons D.46, qui existe depuis 1965, dont tout le monde se moque .....
Pardon de revenir sur ce point, mais nous avons ici la même occultation ou compréhension tarabiscotée que pour le compte séparé.
Rendu obligatoire en 2000, impératif partout depuis 2002, on trouvait encore 10 ou 15 ans plus tard aussi bien des syndics que des copropriétaires pour ne pas l'admettre ou le contourner.
Très 'gaulois' tout ça .....
Édité par - Gédehem le 13 sept. 2019 14:55:27
128 Posté - 13 sept. 2019 : 15:41:58
"Erreurs : Le syndic doit convoquer une assemblée annuelle avant le 365eme jour suivant le date de la dernière assemblée générale annuelle."
Même s'il a été élu pour 18 mois, deux ans ou trois ans...
Cherchez l' erreur...
Quand aux avis de l' ARC, je me rappelle le fameux article : "A l' article 24 vote contre c' est voter pour", repris également sur le site de SOS.net tenu par un avocat !
Et de l' ARC, "Le fonds de roulement n' existe plus, demandez le remboursement;"
Rectification : Erreur de recopie, il faut lire "s' abstenir c' est voter pour"
Édité par - JB22 le 13 sept. 2019 16:32:02
129 Posté - 13 sept. 2019 : 15:50:45
Il est vrai qu'on a parfois du mal à suivre ......
Le syndic doit convoquer l'AG annuelle dans les 6 mois de la fin de l'exercice annuel et avant l'échéance initialement prévue de son mandat.
Mandat qui sera à échéance réelle :
- à la date d'AG appelée à le désigner si aucun syndic n'est désigné (L.17)
- à la date de prise de fonction différée du nouveau syndic désigné si l'AG en décide ainsi (L.18).
Sur l'ARC et la compétence supposée de ses intervenants, tout a été déjà dit, ou presque ....
Édité par - Gédehem le 13 sept. 2019 15:52:48
130 Posté - 13 sept. 2019 : 16:13:35
Cherchez l' erreur
Il n'y a pas d'erreur. C'est la loi.
Elle est appliquée avec une relative souplesse, mais une assemblée le 2 janvier 2017 et l'assemblée suivante le 29 décembre 2018, cela ne passe pas, quelle que soit la durée du mandat.
131 Posté - 13 sept. 2019 : 16:35:08
La 'loi' ????
une assemblée le 2 janvier 2017 et l'assemblée suivante le 29 décembre 2018, cela ne passe pas, quelle que soit la durée du mandat.
Heu ......, comment dire .....
Édité par - Gédehem le 13 sept. 2019 16:35:35
132 Posté - 13 sept. 2019 : 17:00:40
Article 14-1 de la loi :
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l' exercice comptable précédent;"
Cela ne concerne que le vote du budget par l' élection du syndic.
Article 11 du décret :
"4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ".
Il n' y a pas d' obligation de mettre à l' ordre du jour la question de l' élection d' un syndic à chaque A.G. cela dépends de la durée du mandat en cours.
16362 message(s)
133 Posté - 13 sept. 2019 : 18:01:14
Le syndic doit convoquer l'AG annuelle dans les 6 mois de la fin de l'exercice annuel
ce n'est pas tout à fait vrai : cette obligation n'existe que si le budget de l'exercice en cours n'a pas été voté....
Le syndic doit convoquer une assemblée annuelle avant le 365eme jour suivant le date de la dernière assemblée générale annuelle.
Non ce n'est pas cela, c'est une G par exercice. Si on voulait respecter une AG dans les 365 jours civils de la date de la précédente, cela arriverait un jour ou l'autre à en faire une sans avoir pu clore les comptes. NON, c'est une AG par exercice !
134 Posté - 13 sept. 2019 : 18:45:08
Le BP étant (maintenant) toujours décidé d'avance, les 6 mois sont retenus pour la tenue de l'AG.
Ne serait-ce que pour approuver les comptes de l'exercice écoulé, BP ou pas !
135 Posté - 13 sept. 2019 : 19:03:04
Article 7 du décret : Dans tout syndicat de copropriétaires, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Il est évident que l'on peut assimiler l'année à un exercice.
L'article 14-1 prescrit : " L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l' exercice comptable précédent;"
Dans la quasi totalité des cas cette assemblée est aussi l'assemblée annuelle.
Elle est aussi, s'il y a lieu, l'assemblée qui devra décider soit le renouvellement du mandat du syndic, soit son remplacement par un autre syndic entrainant, s'il y a lieu, l'extinction du mandat du syndic en place (et non pas sa révocation comme dit maladroitement le texte).
C'est l'assemblée générale ordinaire annuelle qui doit être réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Son ordre du jour comporte par ailleurs toutes ls questions liées à la gestion du syndicat ou relatives aux travaux nécessaires.
Il arrive que pour des raisons respectables ou d'autres qui le sont moins l'assemblée ordinaire annuelle soit retardée. C'est pour permettre la convocation régulière d'une assemblée tardive que la durée des " mandats d'un an " soit fixée à quinze voire dix huit mois.
Une assemblée tardive peut suivre une assemblée tenue dans les temps lorsque cette assemblée n'est pas parvenue à renouveler le syndic en place ou désigner un autre syndic. Le syndic désigné l'en dernier pour 18 mois conserve son mandat et peut alors convoquer à nouveau une assemblée générale dans les trois mois suivant la date de l'assemblée impuissante.
136 Posté - 13 sept. 2019 : 19:37:41
Pour revenir au sujet sur L.17, trouvé dans un tiroir un vieil arrêt toujours d'actualité sur la désignation du syndic au visa de L.17 et D.46 dans leur rédaction d'origine (le litige de 1967 il me semble).
Dans le même sens, un autre arrêt de 1979 (16.01.1979 in Gazette du Palais de 1979 P.221), désolé je n'ai pas d'autre référence.
Il ne fait aucun doute que la précision apportée L.17 par la réforme de 2015, rendant les choses très précises, lève toute ambiguïté éventuelle.
"Sur le moyen unique pris en ses deux branches : attendu que, selon les enonciations de l'arret attaque, la societe fonciere des champs-elysees a ete designee comme syndic provisoire de la copropriete le clary par le reglement de copropriete avant la reunion de la premiere assemblee generale;
Qu'a cette premiere assemblee generale, aucune decision n'a ete prise soit pour ratifier la designation de la societe fonciere des champs-elysees soit pour nommer un autre syndic;
que pioch, coproprietaire, a obtenu du president du tribunal de grande instance de marseille la nomination de crozet en qualite de syndic de la copropriete;
Attendu qu'il est reproche a l'arret d'avoir confirme cette decision aux motifs que l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 etait sans application en la cause, exclusivement regie par l'article 46 du decret du 17 mars 1967, que, l'assemblee des coproprietaires n'ayant pu se mettre d'accord, l'immeuble ne pouvait rester sans administrateur, et qu'on ne saurait, enfin, faire reproche au syndic de n'avoir pas encore convoque l'assemblee afin de pourvoir a son remplacement puisqu'il etait designe pour un an, alors, selon le pourvoi, que, d'une part, le decret du 17 mars 1967, portant reglement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, ne pouvait ni modifier la loi ni ajouter a son texte, son article 46 ne faisant que preciser la procedure de saisine du president du tribunal de grande instance et les pouvoirs de ce dernier pour l'application des dispositions fondamentales du statut de la copropriete, que, d'autre part, la decision ne pouvait se justifier par l'urgence, le syndic provisoire restant en fonction jusqu'a ratification de sa nomination ou designation d'un autre syndic par l'assemblee des coproprietaires, se prononcant dans les conditions ci-dessus definies, et qu'enfin le fait que le syndic irregulierement designe ait l'obligation de convoquer l'assemblee deux mois avant la fin de ses fonctions ne pourrait constituer une justification de cette designation;
Mais attendu d'abord que, l'arret constatant que << l'assemblee generale a ete marquee par de nombreux incidents a la suite desquels aucune decision n'a pu etre prise >>, c'est a bon droit que la cour d'appel a ecarte l'application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions concernant la majorite a laquelle doivent etre prises certaines decisions, notamment << la designation du ou des syndics >> et qu'elle a, au contraire, applique a la cause le premier alinea de l'article 46 du decret du 17 mars 1967 reglant la procedure de la designation d'un syndic par le president du tribunal de grande instance conformement aux dispositions de l'article 17, alinea 3, de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblee generale n'a pas pris de dispositions a cet egard;
qu'en second lieu, en l'etat des constatations precitees, impliquant que ]et le president du tribunal de grande la designation du syndic provisoire n'avait pas ete ratifiee, les pouvoirs de ce dernier avaient pris fin par la reunion de l'assemblee generale, instance avait le pouvoir, sans constater l'urgence, de designer un nouveau syndic pour une annee;
Que c'est donc a bon droit que la cour d'appel a rejete, comme prematuree, la demande de la societe fonciere des Champs-Elysees tendant a faire designer un mandataire ayant pour mission de convoquer l'assemblee generale pour statuer sur la nomination d'un syndic;
que le moyen n'est fonde en aucune de ses branches;
Par ces motifs : rejette le pourvoi forme contre l'arret rendu, le 9 juillet 1968, par la cour d'appel d'Aix-enPprovence
N° de pourvoi 68-14208
Très intéressante la mention : la designation du syndic provisoire n'avait pas ete ratifiee, les pouvoirs de ce dernier avaient pris fin par la reunion de l'assemblee generale,
Quand bien même la mission initiale du syndic provisoire dépassait la date de tenue de l'AG, le fait qu'il ne soit pas renouvelé et que l'AG n'ai désigné aucun syndic, le syndicat s'en retrouve dépourvu.
Déjà en 1967 ....
Édité par - Gédehem le 13 sept. 2019 19:40:04
137 Posté - 13 sept. 2019 : 19:51:37
Rien à voir avec notre cas.
Dans l'arrêt cité par Gedehem il s'agit d'un syndic provisoire qui est doté d'un régime juridique très particulier.
La phrase " la designation du syndic provisoire n'avait pas ete ratifiee, les pouvoirs de ce dernier avaient pris fin par la reunion de l'assemblee generale, " est prfaitement exacte :
Le défaut de ratification par l'assemblée générale de la désignation figurant dans le règlement de copropriété entrainait de plein droit la déchéance de son mandat.
138 Posté - 13 sept. 2019 : 20:25:48
Pourquoi je ne suis pas surpris ?? ...... !
Le syndic provisoire était désigné pour UN an par le RDC. Il a convoqué l'AG 2 mois avant cette échéance.
On retombe sur le même cas : le syndic n'ayant pas été renouvelé, le syndicat est dépourvu de syndic.
La Cour de cassation rappelle le principe qui s'applique, syndic provisoire ou pas :
".... au contraire, appliqué a la cause le premier alinea de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 réglant la procédure de la désignation d'un syndic par le président du tribunal de grande instance conformément aux dispositions de l'article 17, alinea 3, de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'a pas pris de dispositions a cet égard;
Peu importe que le syndic soit provisoire ou pas.
Le principe énoncé par L.17 d'alors est maintenant renforcé très clairement, en phase avec D.46, n'en déplaise à ceux qui ne veulent rien changer à leurs pratiques ou habitudes :
lorsque l'AG appelée à cet effet ne désigne pas le syndic, le syndicat en est dépourvu.
Principe qui existe depuis toujours (du moins depuis 65).
Ajout sur un point qui me semble important !
La possibilité de convoquer une autre AG à défaut de décision sur les questions relevant de la majorité art.25 (en 65 c'était le 19) existait déjà en 1965.
Or la Cour d'appel a écarté cette solution, confirmant le jugement initial du TGI., :
"Attendu qu'il est reproché a l'arrêt d'avoir confirmé cette décision aux motifs que l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 était sans application en la cause, exclusivement régie par l'article 46 du décret du 17 mars 1967, que, l'assemblée des copropriétaires n'ayant pu se mettre d'accord, l'immeuble ne pouvait rester sans administrateur, ....." (....)
Repris en cassation : "c'est a bon droit que la cour d'appel a écarte l'application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ....."
Principe confirmé ici : Lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat en est automatiquement dépourvu.
Pas d'application du 25 ou 25-1 pour une autre AG.
Conformément à L.17, c'est au pdt du TGI de désigner le syndic....
Principe et procédure énoncés en 1965 et confirmés ici en 1967 : "Gaulois, qu'en as tu fait "....
Au début des années 2000 j'avais sollicité mes anciens prof de droit pour analyser cet arrêt, ainsi que celui de 1979 (que je ne retrouve pas), qui avaient alors confirmé ma position. D'où mes affirmations étayées.
Position confortée depuis 2015, L.17 étant maintenant sans aucune ambiguïté.
Édité par - Gédehem le 14 sept. 2019 00:19:07
139 Posté - 14 sept. 2019 : 00:30:24
Je précise que l'auteure de la réponse est une solide diplômée de l'ICH (CNAM) qui conserve la tête des établissements de formation aux professions immobilières
Un souvenir en passant à son fondateur le Professeur Liet Veaux.
Aujourd'hui même les Arts et Métiers sont sous le phare de l'actualité avec une augmentation sensible des formations en province.
La devise : " Docet omnes ubique " Enseigner tous et partout
140 Posté - 14 sept. 2019 : 15:31:05
Disons plus simplement qu'un syndicat n'est pas dépourvu de syndic quand il subsiste une possibilité légale de renouveler le mandat non expiré du syndic en place ou décider le choix d'un autre syndic.
Cette possibilité légale est bien entendu l'assemblée convoquée dans les trois mois de l'assemblée n'ayant pu désigner le syndic.
Faut il rappeler qu'en 1965 le mécanisme actuel de l'article 25-1 n'existait pas. Mais l'assemblée de secours existait déjà. Il faut accorder une priorité absolue à la décision d'assemblée sur l'intervention judiciaire.