Source: http://www.consumatoridirittimercato.it/ambiente-e-sostenibilita/condominio-e-ambiente/
Timestamp: 2019-05-22 21:43:25+00:00
Document Index: 78721142

Matched Legal Cases: ['in fine', 'art. 1102', 'art. 1122', 'sentenza ', 'art. 1122', 'art 1120', 'art 1129', 'art 26', 'art. 1120', 'art.4']

Scritto il:	 03-02-2015 - Da: Antonio Romano e Fiorella Cima - 4 Commenti
In Italia gli edifici esistenti ammontano a quasi 13 milioni: di questi, oltre 11 sono a uso abitativo e contano più di 27 milioni di unità abitative occupate da quasi 21 milioni di famiglie.
L’impatto ambientale del settore residenziale è quindi ragguardevole, ma, d’altra parte, un condominio può anche rappresentare la prima cellula di ambiente ecocompatibile urbano.
Del resto, la nota Agenda 21 adottata durante la Conferenza delle Nazioni Unite su Ambiente e Sviluppo a Rio de Janeiro nel 1992 riconosce un ruolo decisivo alle comunità locali nell’attuare le politiche di sviluppo sostenibile, tenuto conto che oltre il 45% della popolazione mondiale vive in contesti urbani, percentuale destinata a crescere fino al 63% nel 2030.
Parlare di condominio e ambiente è quindi quanto mai attuale.
I consumi di energia prodotti dai condomìni delle nostre città, rappresentano circa il 30% dell'energia totale consumata a livello nazionale e questi consumi sono responsabili del 28% delle emissioni di gas serra prodotte dal nostro Paese (dati Fondazione per lo Sviluppo Sostenibile).
Non si tratta, però, solo di energia: tra raccolta differenziata dei rifiuti, bonifica dall'amianto, immissioni di rumore, sfruttamento delle parti comuni per la realizzazione di infrastrutture per le reti di comunicazione mobile con il conseguente inquinamento elettromagnetico, il condominio si trova spesso ad affrontare argomenti che riguardano l'ambiente.
Da tempo il tema dell'ambiente in condominio è stato oggetto di vari interventi normativi sia a livello comunitario che nazionale e locale che hanno affrontato vari temi di tipo ambientale “in ordine sparso”. La maggior parte delle norme ha considerato aspetti tecnici edilizi ed impiantistici, senza entrare nel tema specifico dei rapporti di condominio: solo eccezionalmente, specie in tema di risparmio energetico, la normativa si è occupata di ridisegnare lo schema delle maggioranze necessarie per l'approvazione in sede assembleare delle innovazioni specifiche.
Alla Magistratura è stato quindi spesso demandato sia l'inquadramento delle modifiche alle parti comuni nel concetto di “innovazione”, al fine dell'attribuzione della corretta maggioranza assembleare per la loro deliberazione, che la regolazione dell'uso delle parti comuni, che, in fine, la definizione di alcuni aspetti relativi alla ripartizione delle spese.
Un ruolo significativo è stato svolto anche dalle normative di agevolazione fiscale, come pure dal cosiddetto “conto energia” che ha consentito la cessione di energia prodotta da fonte rinnovabile al Gestore del Sistema Elettrico nazionale a tariffe vantaggiose.
Si può forse dire che questo quadro sia mutato significativamente con l'entrata in vigore della riforma del condominio che ha modificato molte delle norme del Codice Civile in materia, in alcuni casi intervenendo anche sugli aspetti prettamente condominiali di alcune norme speciali.
In effetti, tra le considerazioni che hanno guidato il lavoro parlamentare vi è stata proprio l'esigenza di dotare i condomìni di strumenti decisori adeguati alla necessità di consentire ai comproprietari di intervenire sulle parti comuni per adeguare gli immobili alle esigenze abitative moderne.
Il condominio in evoluzione: la scelta “verde” del legislatore della riforma
La normativa attuale in ambito condominiale si basa su due pilastri.
Il primo è la possibilità per ogni singolo condomino di utilizzare le parti comuni per il miglior godimento della propria unità immobiliare: tale principio generale, espresso dall'art. 1102 del Codice Civile in materia di comunione, trova una speciale declinazione con riferimento alla produzione di energia da fonte rinnovabile.
Il secondo pilastro è la possibilità per l'assemblea di deliberare con maggioranze agevolate e procedimenti “speciali” una serie di modifiche alle parti comuni: molte delle modifiche di cui sopra attengono alla materia ambientale in senso ampio.
Gli impianti non centralizzati
Ogni condomino è comproprietario dei beni comuni: la conseguenza è che ognuno può utilizzare ad esempio il tetto o la facciata per l'installazione di manufatti di vario genere, a condizione però che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso secondo il loro diritto.
L'art. 1122 bis Codice Civile precisa ora che l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio delle singole unità immobiliari è espressamente consentita.
L'assemblea, però, se si rendono necessarie modifiche delle parti comuni, può, avendo ricevuto attraverso l'amministratore una comunicazione informativa dal condomino interessato, prescrivere modalità alternative di esecuzione dei lavori o cautele a tutela della stabilità, sicurezza o decoro architettonico del fabbricato.
Nessuna autorizzazione preventiva generalizzata quindi, ma una competenza limitata ai casi in cui sia verosimile che le opere possano essere dannose e pregiudicare seriamente la sicurezza o il valore dell'edificio in condominio.
La Magistratura ha iniziato ad applicare tale principio in modo stringente, decidendo che l’assemblea non può negare tout court l’intervento del condomino, ma può unicamente prescrivere adeguate cautele e ripartire l’uso del bene comune salvaguardando le diverse forme di utilizzo (sentenza Tribunale di Milano n. 11707 del 07.10.2014).
All'assemblea è peraltro riconosciuta la possibilità di ripartire l'uso delle superfici comuni tra gli interessati, su richiesta dei medesimi, in modo da salvaguardare le diverse forme di utilizzo “previste dal regolamento” o “comunque in atto” (art. 1122 bis comma 3 Cod Civ): l'assemblea decide al riguardo con il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi.
Questo significa che ai condomini potenzialmente interessati all'installazione di impianti per lo sfruttamento di energia da fonte rinnovabile converrà manifestare il proprio interesse sin dal primo momento, perché l'assemblea, nel deliberare in relazione all'utilizzo delle parti comuni, non potrà che decidere rispettando le forme di utilizzo dei beni comuni “comunque in atto” comprese quindi quelle già messe in opera dai singoli condomini in precedenza rispetto al momento in cui la delibera assembleare viene sollecitata.
La legge di riforma si occupa in maniera piuttosto precisa degli interventi rivolti al risparmio energetico, al miglioramento delle condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici (tra cui rientrano, ad esempio, le opere di messa in sicurezza o bonifica nel caso di presenza di amianto o di serbatoi di combustibile interrati), all'utilizzo di energia da fonti rinnovabili. Questi come altri interventi ritenuti “socialmente rilevanti” pur essendo definiti “innovazioni”, beneficiano di una maggioranza ridotta per la loro approvazione: a norma dell'art 1120 comma 2 Codice Civile, è infatti ora sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea convocata per l'approvazione di tali innovazioni, che rappresentino almeno 500/1000, anziché i 2/3 come previsto per le innovazioni “ordinarie”.
Inoltre, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per l'approvazione di tali opere entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino.
L'eventuale inerzia dell'amministratore può essere punita severamente: ai sensi dell'art 1129 comma 12 numero 1, infatti, l'omessa convocazione dell'assemblea “negli altri casi previsti dalla legge” è autonomo motivo di revoca giudiziale dell'amministratore.
Con riferimento ai soli interventi volti al risparmio energetico, si è creato un problema interpretativo di non poco conto: il "nuovo" testo dell'art 26 comma 2 della L 10/91, modificato proprio dalla legge di riforma del condominio, prevede una maggioranza (maggioranza intervenuti + 1/3 dei millesimi), mentre il parimenti "nuovo" art. 1120 Codice Civile ne prevede un'altra (maggioranza intervenuti + metà dei millesimi) per lo stesso tipo di interventi.
Ma quello che verosimilmente è un errore, come appare dalla storia parlamentare della norma, si è tradotto in una disposizione tutto sommato opportuna: la maggioranza minore deve infatti intendersi relativa ad interventi la cui efficienza ai fini del risparmio energetico è certificata da una valutazione tecnica, mentre quelli per cui tale documento non sia stato predisposto possono essere deliberati con una maggioranza più gravosa, ma comunque inferiore a quella tipica per le innovazioni.
Il valore di un immobile sul mercato è divenuto strettamente dipendente da una serie di fattori che esprimono il “servizio” che l'immobile è in grado di fornire al suo proprietario in termini di qualità della vita. Determinante è inoltre il costo della gestione dell'immobile.
Di queste esigenze si è fatta carico la legge di riforma del condominio, raccogliendo la sfida lanciata al Codice Civile dalle leggi speciali che si sono seguite dagli anni 90.
Non si tratta di un punto di arrivo: l'applicazione delle direttive comunitarie che spingono nella direzione della riduzione delle emissioni clima alteranti ha comportato e comporterà ulteriori innovazioni. Ad esempio, l'applicazione dei sistemi di contabilizzazione del calore nel caso di impianti di riscaldamento centralizzato è oggi al centro delle preoccupazioni dei condomini che molto si aspettano da tali tecnologie, ma, a ragione, temono che, per la gran maggioranza degli edifici realizzati in epoca non recente, l'attenzione alla questione della gestione degli impianti a scapito della progettazione complessiva dell'edificio nella sua complessità possa tradursi in costose delusioni.
4 Risposte a "Condominio e ambiente"
Terenzio Angelo VALENTINO scrive:
07/03/2015 alle 04:47
Salve volevo evidenziare una problematica tecnico economica che sta emergendo nei condomini nell'obbiligo della contabilizzazione individuale negli edifici con impianto centralizzato. Ho rilevato che le abitazioni degli ultimi piani e dei piani terra-rialzati lamentano una difficoltà di riscaldarsi ai valori minimi previsti di legge di 20° benchè le valvole del termosifone sono posizionate sul valore massimo ovvero a 5. Questo si verifica spesso negli edifici costruiti anteriormente al 1976, a seguito della mancanza assoluta di isolamento sulla copertura e nelle cantine, tali edifici prima del 1976 non vigeva l'obbligo di "isolare" termicamente le unità immobiliari. In caso di intervento di installazione della contabilizzazione del condominio, in tali edifici sarebbe opportuno che il tecnico e o la normativa desse ai condomini sfavoriti di avere un contributo da tutti i condomini che ne traggono beneficio sull'intervento di contabilizzazione (generalmente il condominio globalmente spende dal 10 al 20% in meno di riscaldamento) per "aiutare" economicamente i condomini più sfavoriti a raggiungere almeno i valori medi minimi di isolamento delle unità immobiliari dei piani intermedi . Tale intervento è opportuno per la logica del condominio che dovrebbe "socializzare i problemi (costi)" per "individualizzare i frutti (minor spesa per i singoli)" con interventi comuni a favore di tutti. Dopo tutto i millesimi di proprietà successivamente agli interveti di contabilizzazione non variano, ma i condomini che si ritrovano nelle condizioni sfavorite non solo andranno a pagare di più le spese di riscaldamento ma subiranno una svalutazione netta del proprio bene immobiliare a favore dei piani intermedi. Pertanto sarebbe auspicabile che il buon senso e un oggettiva valutazione tecnica degli interventi atti a migliorare i consumi energetici per un minor costo e inquinamento collettivo possa a tutti portare dei vantaggi. Terenzio Angelo VALENTINO
09/03/2015 alle 15:57
Gentile lettore, La questione evidenziata nel Suo commento è certamente rilevante e, come avrà letto nel paragrafo conclusivo dell'articolo, si tratta di una preoccupazione che condividiamo pienamente e che viene ripresa anche nell'articolo dal titolo "Quanto caldo? Decido io forse" pubblicato nella rivista di Altroconsumo "Soldi e Diritti" di questo mese.
Tra l'altro occorre considerare che non esiste uno strumento giuridico per imporre al condominio l’esecuzione di opere di miglioramento delle prestazioni dell’involucro dell’edificio dal punto di vista della riduzione della trasmittanza termica delle componenti opache (tetto/facciata): il nostro ordinamento prevede ora solo maggioranze ridotte per l’approvazione di tali opere (voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500/1000) ed incentivi fiscali.
In verità, nella norma tecnica UNI 10200/2013 si tiene conto della circostanza che vi siano dispersioni nel sistema edifico/impianto che possono determinare consumi “involontari”.
La norma UNI nella sua più recente evoluzione (2013) considera infatti la necessità di procedere alla stima del consumo involontario dovuto alle dispersioni della rete di distribuzione; questa stima può essere fatta seguendo le specifiche tecniche della norma UNI/Ts 11300 sulle prestazioni energetiche degli edifici, ma la norma UNI 10200 consente in alternativa un calcolo semplificato con l'utilizzo di coefficienti che attribuiscono valori prestabiliti al consumo involontario.
La soluzione da Lei proposta e quindi l’adozione di “correttivi”, lasciando all’assemblea la determinazione di quali sia opportuno adottare, era in effetti una strategia ritenuta praticabile ed i coefficienti di ponderazione elaborati dall’Ufficio Federale Svizzero per l’Energia in una nota pubblicazione del 2004 erano talvolta applicati in ambito condominiale.
Tuttavia, la recente entrata in vigore del D. Lgs. 102/14 porta a considerare che tale meccanismo non sia corretto.
Questo non significa però che le dispersioni del sistema edificio/impianto non debbano essere considerate, ma la valutazione delle dispersioni deve avvenire solo ed unicamente attraverso il meccanismo di calcolo di cui alla normativa tecnica.
02/04/2015 alle 13:11
vorrei precisare che non sono a favore di coefficienti correttivi ma di analizzare il fabbisogno energetico di ogni singola unità immobiliare (attraverso una diagnosi energetica) riportare i valori di dispersione di ogni abitazione, a un valore medio calcolato tra i più favoriti degli appartamenti generalmente di interpiano, per esempio con un valore in ragione del +/- 10%, cosi da livellare a un consumo medio teorico quasi uguale per tutte le unità immobiliari. Questo tipo di soluzione la ritengo indispensabile per gli edifici costruiti prima del 1976 in quanto non progettati con criteri di contenimento di consumo energetico. Le normative in vigore sul contenimento dei consumi energetici sono a favore dei consumatori non dallo stato che ha una tassazione di oltre 70% sul costo dell'energia, se on fosse stato per la Comunità Economica Europea saremmo rimasti alla situazione antecedente al 1976. Gli interventi di riqualificazione energetica sono investimenti collettivi che se ben ponderati e realizzati porteranno dei benefici economici medio e lungo termine. Essere consapevole delle proprie spese e poterle controllare sono un diritto di tutti i consumatori, provate a vedere perche spesso ove vi è il teleriscaldamento e le case sono molto calde, in particolare ove non vi è la contabilizzazione, perché la società che gestisce il teleriscaldamento ricava notevoli guadagni ella produzione di energia elettrica sovrascaldando gli edifici . Leggere le normative sulla contabilizzazione solo come balzelli burocratici per far spendere dei soldi ai cittadini non è proprio così, ma proprio per tutelare ogni utente di sapere quanto consuma la propria abitazione e farsi sottrarre "energia" a vantaggio di oculate e ben preparate società di gestione nascondendo nel fumo dei consumi lauti guadagni a scapito anche dell'ambiente.
09/12/2015 alle 02:25
Vorrei che fossero messi in evidenza alcuni aspetti legali trascurati in questo obbligo imposto in maniera indiscriminata.
1) il DPR 59 del 2 aprile del 2009 (art.4) dice esplicitamente che i dispositivi utilizzati per il calcolo delle bollette devono avere una incertezza al massimo del 5% (che è poi la direttiva MID); per i ripartitori le case non dichiarano nulla (ovviamente non possono dato che nel calcolo del calore consumato rientrano fattori difficilmente valutabili); l'unica certificazione disponibile è quella dell'INRIM nella persona dell'ing. Ficco, che dichiara una incertezza compresa tra il 10 e il 20%, con punte del 40%; quindi l'uso dei ripartitori non è legale, pur essendo ammessi nelle varie ordinanze regionali.
2) I vecchi edifici non prevedono una coibentazione adeguata tra appartamenti adiacenti, supponendo uguale temperatura in tutto l'edificio; quella ufficialmente ammessa per consentire un sufficiente disaccoppiamento termico è di 0,8 W/mqK mentre nei vecchi edifici va oltre i 2 W/mqK; quindi anche qui si genera una illegalità consentendo furti di calore.
3) se un condominio è ben bilanciato e la centralina climatica è scrupolosamente regolata in modo da mantenere rigorosamente i 20+2 °C con qualunque condizione climatica e con finestre chiuse, è impossibile ottenere un risparmio con la contabilizzazione, a meno che qualcuno non spenga approfittando del furto di calore dagli appartamenti adiacenti (cosa profondamente ingiusta)
4) Premesso ciò si rientra facilmente nel "non tecnicamente possibile" e nel "non efficiente in termini di costi", quindi si può evitare l'installazione di tali sistemi che hanno tutto il sapore di una delle solite truffette all'Italiana.