Source: http://noticiasdelforo.blogspot.com.es/2015/12/propiedad-horizontal-y-regimen-de.html
Timestamp: 2018-01-16 17:37:38
Document Index: 52281042

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 11', 'artículo 10', 'artículo 17', 'artículo 17']

Desde el foro: Propiedad horizontal, y régimen de mayorías exigible para la instalación de una piscina comunitaria.
Si una piscina puede ser considerada o no como un servicio de interés general es una cuestión que venía siendo debatido con posturas contradictorias, y mientras que, por ejemplo, la SAP Madrid núm. 508/2008, de 30 de octubre (AC 2008/2102), señalaba que al referirse la regla 2ª del artículo 17.1 LPH “a los acuerdos sobre el establecimiento de "servicios comunes de interés general", la misma no requiere ni exige que dichos servicios sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, ni precisa que aquéllos deban conllevar en todo caso mejoras útiles para la Comunidad, luego lógicamente todo acuerdo manifestado a favor del establecimiento de un servicio por los diferentes propietarios que forman parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, conlleva una decisión sobre él mismo que como tal afecta a los intereses generales de todos ellos manifestados a través de los acuerdos comunitarios adoptados.”, concluyendo que “la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquéllos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo necesaria para la valida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la misma la mayoría de tres quintos a que se refiere tal precepto…”, la SAP Castellón (Sección 3ª) núm. 380/2002,de 12 de diciembre (AC 2002/2298), había sostenido todo lo contrario al afirmar que “la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1º, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general.”
A este debate vino a poner fin la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 940/2008, de 9 octubre (RJ\2008\5686), que zanjó definitivamente la polémica existente entre algunas Audiencia Provinciales a raíz de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, y revoca la dictada por la Audiencia al señalar que la norma del artículo 17.1 LPH, tras la redacción dada al mismo por la Ley 8/1999, efectivamente, flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento o supresión de determinados servicios comunes distintos de los que menciona siempre que ofrezcan un interés general a los comuneros, al permitir que puedan establecerse por mayoría de tres quintos, en lugar de la unanimidad; ahora bien, sigue la STS, “ el problema que plantea la norma está en determinar cuándo un servicio presenta ese interés para someterlo a una mayoría distinta, y este no se resuelve mediante en la desafortunada afirmación de la sentencia de que "si el acuerdo ha tenido el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, será muy difícil poner en tela de juicio que el servicio no sea de interés general" pues ello dejaría sin contenido la regla de la unanimidad. El problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Título constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo.”; y declara en el punto 3 del fallo como doctrina jurisprudencial que “la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación.”
En este mismo sentido se han pronunciado, por ejemplo, la SAP Málaga (Sección 4ª) núm. 558/2010 de 22 octubre (AC 2011\635), la SAP Zaragoza (Sección 2ª) núm.380/2011, de 28 de junio (JUR 2011/264423), la SAP Valladolid (Sección 3ª) núm. 142/2013 de 20 mayo (JUR 2013\213702), y la SAP Madrid núm. 331/2014, de 11 de junio (JUR 2014/245285), que, con base en la STS antes citada, descartan por completo que la modificación de la LPH introducida por Ley 8/1999 signifique la suficiencia de la mayoría de tres quintos, al dar por zanjada la antigua polémica existente entre diferentes Audiencias acerca de si una piscina podía considerarse una instalación de interés general a efectos de obviar el requisito de unanimidad exigible por tratarse de una modificación del título constitutivo, señalando que no lo es, y que su aprobación precisa la unanimidad.
- El régimen de mayorías para la aprobación en junta de propietarios de mejoras no exigibles, hasta la reforma de la Ley 8/2013, era el de la unanimidad, en aquellos supuestos en los que la mejora implicaba una modificación del título constitutivo, por aplicación del artículo 17.1ª párrafo 1º LPH, con la excepción contemplada en al párrafo 2º del mismo precepto, según el cual bastaba una mayoría de tres quintos de los propietarios que a su vez representaran tres quintas partes de las cuotas de participación – “incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos” - para los concretos supuestos de “establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general…” (entre los cuales no se consideraba incluida una piscina, como señala la STS 940/2008 citada), y con la excepción de las concretas infraestructuras (telecomunicaciones, nuevos suministros energéticos…) a que se refería el artículo 17.2ª LPH, para las que se requería un tercio de propietarios y cuotas de participación, entendiéndose por doctrina y jurisprudencia que era posible aprobar esas mejoras no exigibles por mayoría simple en el resto de supuestos, es decir, cuando no tuviera señalada una mayoría específica y no implicaran una modificación del título constitutivo, dado que, además, el propietario disidente no venía obligado al pago cuando el coste de instalación excediera del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- Ahora bien, podría alegarse, la reforma ha supuesto la derogación del artículo 11 LPH, que se refería a las nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, cuyo contenido se ha desplazado al apartado 4 del modificado artíuclo 17 LPH, que contempla ahora, expresamente – antes no lo hacía -, cuál es la mayoría aplicable para su aprobación: tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación.
- Las cuestiones que se pueden plantear a la vista de dicha reforma son las siguientes: ¿qué significa que la reforma contemple ahora, en todo caso, una mayoría de tres quintos para estas mejoras no exigibles? ¿desaparece la exigencia de unanimidad en todo caso, aun cuando la reforma implique la modificación del título constitutivo, o sigue siendo exigible la unanimidad y lo que desaparece es la posibilidad de aprobarlas por mayoría?
Podría parecer, a primera vista, contradictorio con la Ley 8/2013, que parece querer flexibilizar el régimen de mayorías, pero lo cierto – como ya hemos señalado - es que tal pretensión solo se refiere a aquellos casos que impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley (8/2013) a los que se refiere fundamentalmente el nuevo artículo 10 LPH; y lo cierto es que no se ha modificado el régimen de unanimidad previsto para la aprobación en junta de las mejoras no exigibles, cuando estas implican la modificación del título constitutivo.
ADENDA: Como es lógico, dado el relativamente poco tiempo transcurrido desde la reforma de la LPH por Ley 8/2013, de 26 de junio, no ha habido muchas ocasiones para que los tribunales hayan podido pronunciarse sobre este concreto tema – la mayoría aplicable al acuerdo de construcción de una piscina comunitaria - pero sí lo ha hecho en una ocasión, al menos, y en el sentido apuntado en este artículo: la SAP Córdoba (Sección 1ª) núm. 406/2015, de 2 de octubre, en un supuesto en el que la comunidad de propietarios opone que el propietario apelante no había tenido en cuenta la citada reforma ya en vigor cuando se adopta el acuerdo, afirma que la misma no ha supuesto ningún cambio en esta materia, y que sigue siendo de aplicación el criterio fijado en la STS 940/2008, de 9 de octubre para unificación de doctrina, y – rectificando su propio criterio - al afirmar que “Por ello, este Tribunal de apelación, apartándose del criterio mantenido por esta Audiencia Provincial, en su sentencia de 27.10.2010, Sección 2ª, ha de seguir la doctrina jurisprudencial declarada por el Supremo en la mencionada Sentencia de 9.10.2008, que considera que "la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación", por lo que revoca la sentencia de instancia y declara la nulidad del acuerdo de aprobación por mayoría de construcción de una piscina comunitaria, puesto que al implicar una modificación del título constitutivo es precisa la unanimidad del artículo 17.6 LPH (antes artículo 17.1 LPH), desestimando la alegación de las altas temperaturas como justificación para adoptar otra resolución.