Source: https://www.advokat.de/rechtsgebiete/miete-und-immobilien/aktuelles/detail/vereitelung-des-vorkaufsrechts-kann-teuer-werden-bgh-mieter-steht-entgangener-gewinn-in-voller-h/
Timestamp: 2019-05-22 01:37:51
Document Index: 115290214

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 577', 'BGH', '§ 577', '§ 469', '§ 577', '§ 577']

Vereitelung des Vorkaufsrechts kann teuer werden - BGH: Mieter steht entgangener Gewinn in voller Höhe zu
Beim erstmaligen Verkauf "seiner" Wohnung steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, wenn das Wohnhaus nach Abschluss des Mietvertrages in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt wurde, § 577 BGB. Um sein Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss der Mieter rechtzeitig nach Beurkundung des Kaufvertrages informiert werden. Dies geschieht jedoch nicht immer.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jetzt mit der Frage befasst, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.
Die Klägerin war seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio  an einen Dritten. Dieser wurde am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.
Am 12. Januar 2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250  zum Kauf an. Sie macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250  aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571  - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75  erzielen können.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis  abzüglich ersparter Kosten - als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1** BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.
Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht  anders als vom Berufungsgericht angenommen  auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. ()
(Urteil vom 21. Januar 2015  VIII ZR 51/14)