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Timestamp: 2020-07-02 22:03:29
Document Index: 324921213

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 854', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 529', '§ 536']

Zugangsbeeinträchtigungen als Mangel - wohnungswirtschaft.online
Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache (= die Wohnung, die Geschäftsräume) zu überlassen. Dazu muss er dem Mieter den unmittelbaren und alleinigen Besitz verschaffen.
Der Besitz ist nach § 854 Absatz 1 BGB die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung (Im Gegensatz zum Eigentum, der rechtlichen Sachherrschaft). In der Praxis erfolgt dies in der Regel in einem gemeinsamen Übergabetermin vor Ort in der Wohnung. Dabei muss der Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen.
Der Vermieter muss aber auch dafür sorgen, dass der vertragsgemäße Zugang zur Wohnung jederzeit erhalten bleibt. Kommt es in diesem Zusammenhang zu Beeinträchtigungen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen.
Zugangsbeeinträchtigungen
1. Zugangsbeeinträchtigungen
Durch die Gewährleistungsvorschriften wird der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung oder Gewerberäume geschützt. Um sie gebrauchen zu können, muß der Mieter unbeschränkten Zugang zu ihnen haben. Wird der Zugang erschwert oder ausgeschlossen, so liegt in der Regel ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 01. Juli 1981, VIII ZR 192/80; Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 10. Juni 2003, 24 S 49/03).
Die Gründe für Zugangsprobleme können vielfältig sein:
Die Pflicht zur Gewährleistung des Zugangs bezieht sich nicht nur auf die Mietsache an sich, also die Wohnung oder die Gewerberäume, sondern auch auf die mitvermieteten Räume und Bereiche wie Keller, Böden, Parkplätze und Gärten. Bei Gewerberäumen ist häufig auch die Erreichbarkeit mit dem PKW samt Parkplatz Teil des vertraglich vereinbarten Gebrauchs, so dass ein Mietminderungsrecht gegeben sein kann, wenn es insoweit Probleme gibt.
Der Zugang muss nicht nur für die Mieter und deren Haushaltsangehörige gewährleistet sein, sondern auch für Besucher. Bei Gewerbetreibenden gehören dazu vor allem Lieferanten und Kunden. Gerade in Bezug auf Zugangshindernisse für Kunden kommt es regelmäßig zu Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern, vor allem in den Fällen, in denen der Vermieter für das Hindernis nicht verantwortlich ist. Wird der Zugang zu Geschäftsräumen beispielsweise durch das Verhalten Dritter (hier: falsch parkende Fahrzeuge) behindert, so stellt dies nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 13. November 2003 (8 U 83/03) einen Mangel der Mietsache dar, wenn und soweit dieses Verhalten den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt. Dies ist allerdings nicht der Fall, wenn der Zugang lediglich erschwert wird.
Zugangskontrollen sind in der Regel nicht Teil der mietvertraglichen Vereinbarungen. Im gewerblichen Bereich sowie im hochpreisigen Wohnbereich kann es jedoch vorkommen, dass entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Werden solche vertraglich vereinbarten Zugangskontrollen durch den Vermieter nicht installiert oder eingestellt, so stellt dies nach einem Urteil des BGH vom 15. Oktober 2008 (XII ZR 1/07) nur dann einen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar, wenn es dadurch zu konkreten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt. Andernfalls, so der BGH, ist der Mangel nicht erheblich, was immerhin den Erfüllungsanspruch des Mieters unangetastet läßt.
3. Zugangsbeeinträchtigungen im öffentlichen Raum
Der Zugang kann nicht nur unmittelbar in und an der Mietsache selbst beeinträchtigt sein, sondern Erschwernisse können sich auch aus dem öffentlichen Raum ergeben. Diese stellen jedoch in der Regel keinen Mangel der Mietsache dar.
Die Einrichtung einer verkehrsberuhigten Zone im Bereich eines Ladenlokals stellt nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Celle vom 14. März 1996 (2 U 53/95) keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigt. In diesem Fall liegt kein Zugangshindernis vor.
Fallen aufgrund von Straßenbauarbeiten während der Bauzeit für einen längeren Zeitraum eine Bushaltestelle und öffentliche Parkplätze weg, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 14. Dezember 2004 (10 U 150/04) ebenfalls um keine Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung rechtfertigen. Das OLG führt dazu im entscheidenden Absatz aus:
“Hieran gemessen hat das Landgericht die Beklagten zu Recht zur Zahlung der ungekürzten Miete bis einschließlich Februar 2003 verurteilt. Sowohl die vor dem Ladenlokal befindliche Bushaltestelle als auch die Parkplätze auf der gegenüber liegenden Straßenseite sind zwar Umstände, die für die Attraktivität eines Blumengeschäfts von erheblicher Bedeutung sein dürften. Der Wegfall von Bushaltestelle und Parkplätzen während der Bauarbeiten führt jedoch nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des angemieteten Ladenlokals, sondern betrifft das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt. Die Nichtverlegung der Bushaltestelle und die Beibehaltung der Parkmöglichkeiten auf der anderen Straßenseite waren weder vertraglich vereinbart noch hatten die Beklagten bzw. die von Ihnen gebildeten BGB-Gesellschaft einen Anspruch auf Aufrechterhaltung dieses Zustandes. Mit Veränderungen im öffentlich-rechtlichen Straßenraum mussten sie als Mieter immer rechnen. Zwar kann grundsätzlich auch eine erhebliche Beschränkung des (unmittelbaren) Zugangs zu dem angemieteten Ladenlokal einen Mangel der Mietsache darstellen (BGH, a. a. O.). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen, an die der Senat mangels gegenteiliger Erkenntnisse gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden ist, war der Zugang zu dem von den Beklagten betriebenen Blumengeschäft für Fußgänger auch während der Bauarbeiten jederzeit ohne relevante Erschwernisse möglich.”
Die Durchführung von Bauarbeiten im öffentlichen Straßenbereich stellt nur dann einen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar, wenn dadurch der Zugang zu dem Ladenlokal erheblich erschwert oder ausgeschlossen wird (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 10. Juni 2003, 24 S 49/03; Oberlandesgericht Braunschweig, Beschluss vom 23. August 2011, 1 U 68/10).
Anders sieht dies das Landgericht Frankfurt in einem Urteil vom 10. Juni 1975 (2/7 O 726/74): Verschlechtert sich der Zugang zu einem Tagungs- und Kongresszentrum durch die Einrichtung einer Fußgängerzone und den Wegfall von Parkplätzen, so handelt es sich danach um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 36 % rechtfertigt.
4. Die Höhe der Mietminderung bei Zugangsbeeinträchtigungen
Für die Höhe der Mietminderung ist ausschlaggebend, in welchem Umfang das Zugangshindernis den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung oder Gewerberäume beeinträchtigt. Wird etwa der Zugang zum Trockenboden erschwert, weil die Tür klemmt, so handelt es sich lediglich um eine unerhebliche Minderung im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB, so dass eine Mietminderung nicht eintritt. Kann der Mieter die Wohnung nicht betreten, ist die Miete dagegen zu 100 % gemindert (Urteil des Landgerichts Berlin vom 29. September 2009, 65 S 425/08; Urteil des OLG Düsseldorf vom 07. Juli 2005, I-10 U 202/04). Dazwischen sind viele Konstellationen denkbar. Letztlich kommt es wie zumeist auf die Umstände des Einzelfalls an.
Ist der Zugang zu Geschäftsräumen durch Bauarbeiten und vor der Eingangstür abgestellte Contäner praktisch ausgeschlossen, so ist dies ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung von 100 % (Urteil des Kammergerichts Berlin vom 12. November 2007, 8 U 194/06). Ist der Zugang zu einem Ladengeschäft erschwert, weil auf dem Gehweg davor Bauarbeiten stattfinden, so handelt es sich auch außerhalb der eigentlichen Bauzeiten um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 5 % rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Berlin vom 13. Februar 2003, 67 S 277/02).
Entzieht der Vermieter dem Mieter eines Lokals den Schlüssel eines Nebenzuganges, der der Belieferung mit Waren dient, so dass diese nur noch über den Haupteingang erfolgen kann, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 29. September 2005 (I-10 U 20/05) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 30 % rechtfertigt.
Ist der Eingang eines Wohnhauses ständig durch Paletten mit Obst verstellt und dadurch nur erschwert nutzbar, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 2,5 % rechtfertigt (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Wedding vom 03. Mai 2010, 21b C 229/09).
Ist der Keller nur durch den benachbarten Hauseingang zu erreichen, so stellt dies nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 21. März 2000 (46 C 46/99) einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 3 % rechtfertigt.
Wird die vertraglich vereinbarte Belieferung eines Geschäftes über den Hof unmöglich, sondern muss zukünftig mit einem größeren Aufwand über die Tiefgarage erfolgen, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 20 % rechtfertigt (LG Chemnitz, Urteil vom 28. September 2001, 8 O 453/01).
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