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Timestamp: 2016-10-28 02:44:09+00:00
Document Index: 114014722

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 132', 'art. 88', 'art. 86', 'art. 2', 'art. 19', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 129', 'art. 44', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 156', 'art. 156', 'art. 159']

recourante, repr�sent�e par Me Fr�d�ric G. Olofsson, avocat,
D�partement des constructions et des technologies de l'information de la R�publique et canton de Gen�ve, rue David Dufour 5, case postale 22,
changement d'affectation d'immeubles soumis � la loi
sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation; remise en �tat des lieux,
A.________ est une soci�t� anonyme constitu�e en 1991, dont le but est le commerce de produits, l'achat, la vente, la location et la g�rance d'immeubles, ainsi que l'exploitation de meubl�s et d'h�tels. Elle exploite une r�sidence h�teli�re � l'enseigne "Y.________" dans les immeubles sis aux nos 1, 3 et 7bis de la rue Dizerens, � Gen�ve. Elle loue �galement 17 appartements � la journ�e en tant que r�sidences meubl�es pour des prix variant entre 126 fr. et 221 fr., selon leur capacit�, dans l'immeuble sis au n� 12 de la rue Maunoir, � Gen�ve.
Le 4 mai 2005, le D�partement de l'am�nagement, de l'�quipement et du logement de la R�publique et canton de Gen�ve, devenu par la suite le D�partement des constructions et des technologies de l'information (ci-apr�s: le D�partement), a invit� A.________ � se d�terminer sur l'exploitation non autoris�e des immeubles pr�cit�s sous forme de r�sidences h�teli�res.
A.________ a r�pondu par courriers des 15 juin et 14 juillet 2005. Elle indiquait que les 13 appartements dont elle est propri�taire sur les 15 que compte l'immeuble sis au n� 1 de la rue Dizerens sont lou�s en tant que r�sidences meubl�es depuis son acquisition en mars 1996; elle d�clarait ignorer l'usage fait des locaux par l'ancien propri�taire, mais supposait qu'ils �taient affect�s � des bureaux d�s lors que le b�timent �tait mentionn� comme tel au registre foncier et qu'il avait l'apparence de bureaux lorsqu'elle en a pris possession. S'agissant de l'immeuble sis au n� 12 de la rue Maunoir, elle expliquait que depuis son acquisition en 1997, les pr�c�dents administrateurs de la soci�t� avaient peu � peu am�nag� les locaux vacants pour les exploiter sous la forme d'appartements meubl�s, alors que le b�timent �tait exploit� par l'ancien propri�taire en tant qu'immeuble locatif.
Par d�cision du 23 septembre 2005, le D�partement a ordonn� � A.________ de r�tablir, dans un d�lai de six mois, une situation conforme au droit en r�affectant � des fins d'habitation (location non meubl�e) l'ensemble des logements concern�s des immeubles sis aux nos 1 et 7bis de la rue Dizerens ainsi que de l'immeuble sis au n� 12 de la rue Maunoir.
Statuant par arr�t du 3 octobre 2006, le Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif ou la cour cantonale) a partiellement admis le recours form� par A.________ contre cette d�cision qu'il a annul�e en tant qu'elle concernait l'immeuble sis au n� 7bis de la rue Dizerens. Il l'a rejet� pour le surplus.
Agissant par la voie du recours de droit public, A.________ demande au Tribunal f�d�ral d'annuler cet arr�t qui violerait le principe de la bonne foi et la garantie de la propri�t� consacr�s aux art. 9 et 26 al. 1 Cst.
L'arr�t attaqu� ayant �t� rendu avant le 1er janvier 2007, la loi f�d�rale d'organisation judiciaire du 26 d�cembre 1943 (OJ) demeure applicable � la pr�sente proc�dure, conform�ment � l'art. 132 al. 1 de la loi sur le Tribunal f�d�ral du 17 juin 2005.
Dirig� contre une d�cision exclusivement fond�e sur le droit cantonal autonome, le recours de droit public est seul ouvert. La recourante est personnellement touch�e dans ses int�r�ts juridiquement prot�g�s par l'arr�t du Tribunal administratif du 3 octobre 2006 qui la contraint de r�affecter � des fins d'habitations les appartements qu'elle exploite sous la forme de r�sidences meubl�es dans les immeubles sis au n� 1 de la rue Dizerens et au n� 12 de la rue Maunoir, � Gen�ve. Partant, elle a qualit� pour agir selon l'art. 88 OJ. Form� en temps utile contre une d�cision finale prise en derni�re instance cantonale, le recours est recevable au regard des art. 86 al. 1 et 89 al. 1 OJ, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en mati�re.
Aux termes de l'art. 2 al. 1 de la loi genevoise sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation (LDTR), cette loi s'applique notamment � tout b�timent situ� dans l'une des zones de construction pr�vues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire, du 4 juin 1987 (let. a) et comportant des locaux qui, par leur am�nagement et leur distribution, sont affect�s � l'habitation (let. b). En vertu de l'art. 7 LDTR, nul ne peut, sous r�serve de l'octroi d'une d�rogation au sens de l'art. 8, changer l'affectation de tout ou partie d'un b�timent au sens de l'art. 2, occup� ou inoccup�. A teneur de l'art. 3 al. 3 LDTR, par changement d'affectation, on entend toute modification, m�me en l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux � destination de logements par des locaux � usage commercial, administratif, artisanal ou industriel. Sont �galement assimil�s � des changements d'affectation le remplacement de locaux � destination de logements par des r�sidences meubl�es ou des h�tels (let. a) et le remplacement de r�sidences meubl�es ou d'h�tels par des locaux commerciaux, lorsque ces r�sidences ou ces h�tels r�pondent aux besoins pr�pond�rants de la population (let. b).
En l'esp�ce, il est �tabli que les appartements dont la recourante est propri�taire dans l'immeuble sis au n� 12 de la rue Maunoir �taient affect�s au logement lorsqu'elle en a pris possession et qu'ils �taient de ce fait soumis � la LDTR. En les exploitant sous la forme de r�sidences meubl�es sans avoir requis et obtenu pr�alablement une autorisation en ce sens de la part du D�partement, elle a proc�d� � un changement d'affectation illicite. De m�me, il ressort du dossier que les appartements de l'immeuble sis au n� 1 de la rue Dizerens �taient � l'origine vou�s � l'habitation, sous r�serve du rez-de-chauss�e et des combles. La recourante soutient qu'ils �taient affect�s � l'usage de bureaux lors de leur acquisition. Il importe peu que ce changement d'affectation soit le fait non pas de A.________, mais du pr�c�dent propri�taire. L'affectation � l'usage de bureaux du b�timent litigieux ne saurait en effet avoir pour cons�quence de le soustraire � la LDTR et ne liait pas le D�partement dans la mesure o� elle ne r�sulte pas d'une autorisation d�livr�e par celui-ci; en revanche, cette question peut avoir de l'importance dans l'appr�ciation de la proportionnalit� de l'ordre de remise en �tat, s'agissant de savoir si la recourante �tait ou non de bonne foi (cf. arr�t 1P.273/2006 du 28 juillet 2006 consid. 3.4 et 3.5). C'est d'ailleurs sous cet angle que A.________ d�veloppe son argumentation.
4.1 L'ordre de remise en �tat litigieux repose sur l'art. 129 let. e de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses (LCI), applicable par renvoi de l'art. 44 LDTR, qui permet au d�partement d'ordonner la remise en �tat, la r�paration, la modification, la suppression ou la d�molition d'une construction ou d'une installation non conforme aux prescriptions de ladite loi, aux r�glements qu'elle pr�voit ou aux autorisations d�livr�es en application de ces dispositions l�gales ou r�glementaires. Cette disposition reconna�t ainsi une certaine marge d'appr�ciation � l'autorit� dans le choix de la mesure ad�quate pour r�tablir une situation conforme au droit, dont elle doit faire usage dans le respect des principes de la proportionnalit�, de l'�galit� de traitement et de la bonne foi, et en tenant compte des divers int�r�ts publics et priv�s en pr�sence (cf. Christine Ackermann Schwendener, Die klassische Ersatzvornahme als Vollstreckungsmittel des Verwaltungsrechts, th�se Zurich 2000, p. 62). C'est ainsi qu'il peut �tre renonc� � une remise en �tat des lieux, lorsque la violation est de peu d'importance, lorsque cette mesure n'est pas compatible avec l'int�r�t public ou encore lorsque le propri�taire a pu croire de bonne foi qu'il �tait autoris� � �difier ou � modifier l'ouvrage et que le maintien d'une situation ill�gale ne se heurte pas � des int�r�ts publics pr�pond�rants (ATF 111 Ib 213 consid. 6 p. 221 et les arr�ts cit�s).
4.2 Lors de sa constitution en propri�t� par �tages en novembre 1984, l'immeuble sis au n� 1 de la rue Dizerens �tait vou� � un usage commercial au rez-de-chauss�e et � des appartements de trois pi�ces aux �tages sup�rieurs, les combles �tant affect�s � des greniers, comme cela r�sulte du cahier de r�partition des locaux �tabli � cette date. En revanche, il �tait mentionn� comme bureaux au registre foncier en mars 2005 selon l'extrait produit par la recourante. Cette affectation correspondait, selon elle, � l'�tat des locaux lors de leur acquisition en mars 1996. En d�pit des investigations entreprises aupr�s du registre foncier, il n'a pas �t� possible de d�terminer la date de cette inscription et la transaction qui en a �t� la cause. La cour cantonale a n�anmoins estim� que A.________ n'�tait pas de bonne foi parce que l'indication de l'affectation du b�timent comme bureaux au registre foncier ne rev�tait aucune valeur constitutive et que la recourante aurait d�, en faisant preuve du minimum d'attention que l'on est en droit d'exiger d'un professionnel de l'immobilier, prendre tous les renseignements utiles compl�mentaires aupr�s des autorit�s comp�tentes afin de s'assurer de l'affectation r�elle de l'immeuble.
La recourante conteste cette motivation. Elle soutient qu'elle �tait en droit de se fier � l'affectation de bureaux indiqu�e � l'�tat descriptif de l'immeuble au registre foncier lorsqu'elle en a fait l'acquisition. Exiger en outre de sa part qu'elle v�rifie � cette occasion la conformit� des indications mentionn�es au registre foncier en consultant les archives de l'Office cantonal de la population d�passerait le devoir de diligence de tout acheteur de se renseigner sur l'objet qu'il acquiert.
Comme le rel�ve la cour cantonale, la foi publique attach�e au registre foncier ne s'�tend pas aux indications figurant � l'�tat descriptif, telle que la mention de l'affectation des b�timents (ATF 119 II 216 consid. 3 p. 218; 106 II 341 consid. 1a p. 342; 105 Ia 219 consid. 2 p. 221; Daniela B�nziger-Compagnoni, Die Oeffentlichkeit des Grundbuches, th�se Zurich 1993, p. 71; Henri Deschenaux, Le registre foncier, Trait� de droit priv� suisse, vol. V/II, 2, 1983, p. 54); l'extrait du registre foncier vers� au dossier le pr�cisait d'ailleurs express�ment. Cela ne signifie pas pour autant que cette inscription serait d�pourvue de toute port�e, s'agissant de d�terminer si l'acqu�reur �tait ou non de bonne foi, en particulier lorsque la destination r�elle de l'immeuble lors de son acquisition correspond � celle indiqu�e dans l'�tat descriptif du b�timent mentionn� au registre foncier (cf. arr�t 1P.273/2006 pr�cit�). En pareil cas, on ne saurait exiger de l'acqu�reur qu'il se renseigne plus avant sur l'exactitude de l'indication figurant au registre foncier, notamment en consultant les archives de l'Office cantonal de la population.
En l'occurrence, la recourante soutient pr�cis�ment que l'affectation du b�timent en bureaux indiqu�e au registre foncier correspondait � l'�tat dans lequel elle a trouv� les locaux lors de son acquisition. Si cette affirmation devait se r�v�ler exacte, elle pourrait se pr�valoir de sa bonne foi. Les investigations entreprises aupr�s du registre foncier n'ont pas permis de d�terminer la date de cette inscription et, partant, de r�futer les d�clarations de A.________. La cour cantonale ne pouvait pas simplement en d�duire que l'immeuble avait toujours �t� d�volu � l'habitation et qu'il s'agissait d'une indication erron�e. Cette motivation est contraire au principe suivant lequel la bonne foi est pr�sum�e. Pour le surplus, le Tribunal f�d�ral n'a pas � examiner en premi�re instance si les �l�ments �voqu�s par le D�partement dans ses observations sont de nature � infirmer les affirmations de A.________ selon lesquelles l'immeuble �tait affect� � l'habitation lorsqu'elle en a fait l'acquisition. Il appartiendra au Tribunal administratif de se prononcer � ce propos, le cas �ch�ant apr�s avoir compl�t� l'instruction, par exemple en se faisant remettre une copie de l'acte de vente ou en interpellant le pr�c�dent propri�taire des lieux sur l'affectation des locaux au moment de la vente. L'arr�t attaqu� doit par cons�quent �tre annul� en tant qu'il porte sur l'immeuble sis au n� 1 de la rue Dizerens.
4.3 La recourante ne conteste en revanche pas avoir exploit� sans autorisation l'immeuble sis au n� 12 de la rue Maunoir sous la forme de r�sidences meubl�es alors qu'il �tait pr�c�demment affect� � l'habitation et �tait inscrit comme tel au registre foncier lors de son acquisition, de sorte qu'elle ne peut pas se pr�valoir de sa bonne foi. Elle tient n�anmoins l'ordre de remise en �tat pour disproportionn�. Elle pr�tend que les appartements offerts � la location sous forme de r�sidences meubl�es pour des p�riodes de longue dur�e r�pondraient � un besoin atypique, mais pr�pond�rant en logements dans une ville � vocation internationale telle que Gen�ve et que leur affectation en r�sidences meubl�es respecte le but de la loi dans la mesure o� ils servent non pas � l'h�bergement temporaire d'une client�le touristique ou de passage, mais � l'habitation d'employ�s de multinationales et aux fonctionnaires des organisations internationales. Par ailleurs, elle estime que la remise en �tat imm�diate des lieux porterait une atteinte excessive � ses int�r�ts. Elle aurait d� �tre autoris�e � poursuivre l'exploitation de l'immeuble sous sa forme actuelle aussi longtemps qu'elle en est propri�taire, conform�ment � la solution retenue par la cour cantonale dans un arr�t rendu le 14 d�cembre 2004 en la cause ATA/966/2004.
Le Tribunal f�d�ral a certes admis qu'il existait un int�r�t public � pr�server un nombre suffisant de r�sidences meubl�es et d'h�tels � Gen�ve, dans la mesure o� ces �tablissements servent de maisons d'habitation r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population et pas simplement de lieu de s�jour temporaire (ATF 111 Ia 23 consid. 4b p. 29). Il est cependant douteux que les appartements exploit�s par la recourante sous la forme de r�sidences meubl�es, par les loyers pratiqu�s et par les personnes auxquelles ils s'adressent, satisfassent � cette exigence (cf. M�morial des s�ances du Grand Conseil, s�ance du 21 avril 1983, p. 1245; voir aussi l'arr�t du Tribunal administratif du 31 ao�t 1994 paru � la SJ 1994 p. 532). Cette question peut demeurer ind�cise car m�me si la cr�ation d'appartements meubl�s destin�s aux fonctionnaires des organisations internationales et aux employ�s de multinationales ayant leur si�ge � Gen�ve devait r�pondre � une demande, elle ne saurait se faire au d�triment de logements qui r�pondent aux besoins pr�pond�rants de la population, conform�ment au texte clair de l'art. 3 al. 3 let. a LDTR.
Pour le surplus, l'ordre de remise en �tat des lieux �chappe � toute critique. La recourante a soustrait � l'habitation 17 appartements de deux � trois pi�ces entrant dans la cat�gorie de logements o� s�vit la p�nurie. Elle est l'auteur du changement d'affectation et ne peut se pr�valoir de sa bonne foi. Certes, dans l'arr�t auquel se r�f�re A.________ (ATA/966/2004), le Tribunal administratif a renonc� � exiger une remise imm�diate en �tat des lieux malgr� la mauvaise foi du propri�taire et a diff�r� cette mesure au d�part de celui-ci. Il a tenu pour d�cisif le fait que les appartements en cause n'�taient pas disponibles sur le march� locatif lors de leur acquisition et que le recourant les avaient acquis pour y vivre avec sa famille au su de l'autorit�, de sorte que les travaux de transformation litigieux n'avaient pas eu pour effet de soustraire des logements r�pondant aux besoins pr�pond�rants de la population. La recourante ne se trouve pas dans une situation comparable puisque les appartements litigieux sont destin�s non pas � son propre usage ou � celui de ses membres, mais � la location de tiers; par ailleurs, il n'est pas �tabli que les logements en cause �taient indisponibles sur le march� locatif avant que A.________ ne s'en porte acqu�reur. L'atteinte port�e en l'esp�ce � la loi sur les d�molitions, transformations et r�novations de maisons d'habitation par le changement d'affectation illicite est donc importante. L'ordre de remise en �tat imm�diat des lieux ne cause pas de pr�judice grave � la recourante qui peut ais�ment r�affecter les locaux � des fins d'habitation en enlevant les meubles qui les garnissent. Le fait qu'elle percevra un loyer moindre, mais conforme � ce qu'elle aurait �t� en droit de r�clamer si elle avait continu� � exploiter les appartements sous une forme traditionnelle, ne constitue pas une circonstance propre � s'opposer � la remise en �tat des lieux.
Le recours est donc mal fond� en tant qu'il porte sur la r�affectation des logements dont la recourante est propri�taire dans l'immeuble sis au n� 12 de la rue Maunoir.
Vu l'issue du recours, il y a lieu de mettre un �molument judiciaire partiel � la charge de la recourante (art. 156 al. 1 OJ), dans la mesure o� les frais de justice ne peuvent �tre exig�s du canton de Gen�ve (art. 156 al. 2 OJ); ce dernier versera en revanche des d�pens r�duits � A.________, qui obtient partiellement gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 159 al. 1 OJ).
Le recours est partiellement admis et l'arr�t rendu le 3 octobre 2006 par le Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve est annul� en tant qu'il porte sur l'immeuble sis au n� 1 de la rue Dizerens, � Gen�ve. Le recours est rejet� pour le surplus.
Une indemnit� de 1'000 fr. est allou�e � la recourante � titre de d�pens, � la charge du canton de Gen�ve.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie au mandataire de la recourante, ainsi qu'au D�partement des constructions et des technologies de l'information et au Tribunal administratif de la R�publique et canton de Gen�ve.