Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/COMPRAVENTA-5666-boe22112019-rDGRN11112019
Timestamp: 2020-01-23 21:24:02
Document Index: 324412159

Matched Legal Cases: ['artículo 98', 'artículo 224', 'artículo 18', 'artículo 322', 'artículo 98', 'artículo 98', 'artículo 17', 'artículo 98']

RESOLUCIONES - COMPRAVENTA. - 11/11/2019
Reglamento Notarial Artículos 143, 145, 164, 165 y 166
Resolución de 11 de octubre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa.
I Mediante escritura autorizada por el notario de Málaga, don Vicente José Castillo Tamarit, el día 16 de abril de 2019, con el número 664 de protocolo, se formalizó la compraventa de determinado inmueble. En el otorgamiento la sociedad vendedora ("Placerville Invest, S.L.U."), estuvo representada por un apoderado y el notario autorizante expresaba que las facultades de dicho apoderado resultan "del poder conferido ante la Notario de Madrid, doña Eva María Fernández Medina, como sustituta de su compañera de residencia doña Lucía María Serrano de Haro Martínez, el día diez de abril de dos mil diecinueve, bajo el número 429 de orden de su protocolo, cuya copia autorizada electrónica reconocida del citado Notario, he recibido y de ella resulta que está facultado para otorgar la presente escritura de compraventa, en los términos en la misma consignados"; y añadía lo siguiente: "Dicho poder no necesita inscripción en el Registro Mercantil al ser exclusivo para la venta del inmueble que se describirá más adelante".
II Presentada telemáticamente el mismo día de su otorgamiento la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Málaga número 10, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Visto por Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, Registrador titular del Registro de la Propiedad Número Diez, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con en el número de entrada 1.707/2.019, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de la solicitud de inscripción.
I. El documento objeto de la presente calificación es el siguiente: escritura otorgada en Málaga, ante el Notario don Vicente José Castillo Tamarit, el día 16 de abril de 2019, número 664 de su protocolo, que se presentó telemáticamente en este Registro a las 14:00 horas del día 16 de abril de 2019, según el asiento 1.445 del Diario 124.
1.ª No consta la persona que otorga poder especial al apoderado de la entidad Placerville Invest, S.L. Unipersonal, don J. J. M. J., no pudiendo en base a la reseña notarial efectuada determinarse tampoco la validez y vigencia de su cargo o apoderamiento y facultades. En consecuencia, el registrador no ha podido calificar que el notario haya ejercido su función de manera completa y rigurosa. Defecto subsanable.
2.ª No consta que en la reseña notarial de la copia electrónica que ha tenido a la vista el Notario autorizante de la escritura objeto de calificación, se haya hecho constar la finalidad y destinatario de dicha copia. Defecto que se reputa como subsanable.
I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus firmas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a la circunstancia reseñada en el Hecho II anterior, resulta de aplicación:
1.ª En cuanto al primero de los defectos, debe tenerse en consideración el artículo 98, apartados 1 y 2 de la Ley 24/2001, según su redacción dada por la Ley 24/2005 de 18 de noviembre, establece: 98.1: En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 98.2: La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación .
2.ª En cuanto al defecto consignado en segundo lugar, la necesidad de que en la reseña de una copia autorizada electrónica conste la finalidad y destinatario de la misma, resulta del artículo 224,4 del Reglamento Notarial y la doctrina establecida en la Resolución General de los Registros y del Notariado de 17 de julio de 2017, así como del ya citado artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario.
III. De conformidad con la regla contenida en e1 artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado (...)
Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con la circunstancia expresamente consignada en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente (...)
Contra la presente nota de calificación podrán (...)
Málaga, 19 de junio de 2019. El Registrador (firma ilegible) Fdo: Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez."
III Contra la anterior nota de calificación, don Vicente José Castillo Tamarit, notario de Málaga, interpuso recurso el día 18 de julio de 2019 en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
"A. El Sr. Registrador suspende la inscripción por entender que es necesario que conste la persona que otorga el poder en representación de la entidad vendedora a favor de apoderado, no pudiendo determinar la validez y vigencia del cargo.
B. El juicio de suficiencia es del siguiente tenor: Su nombramiento y facultades para este otorgamiento resultan del poder concedido [sic] ante la notario de Madrid, Doña como sustituta de su compañera de residencia, Doña..., el día diez de abril de 2019, bajo el número 429 de orden de su protocolo, cuya copia autorizada electrónica reconocida del citado notario he recibido y de ella resulta que está facultado para otorgar la presente escritura de compraventa en los términos en la misma consignados.
Dicho poder no necesita inscripción en el Registro Mercantil al ser exclusivo para la venta del inmueble que se describirá más adelante .
C. Pues bien, sin remontarnos al pasado, nos centraremos en la posición del Tribunal Supremo, cuya jurisprudencia, como es notorio, es fuente de derecho, y concretamente en las sentencias de 23 de septiembre de 2011, y fundamentalmente en las sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018.
C [sic]. Curiosamente el supuesto de hecho que originó la sentencia de 20 de noviembre de 2018, es análogo, por no decir idéntico, al de la escritura calificada.
En efecto, el supuesto de la citada sentencia decía: ...lo hace en su condición de apoderado conferido en escritura autorizada por el notario de..., el día..., número de protocolo..., de cuya copia autorizada que tengo a la vista, que no precisa inscripción en el Registro Mercantil, por ser especial para este acto, resulta que el comprador tiene facultades representativas suficientes para formalizar esta escritura de... .
D. Y además, el quid de la cuestión se centraba en si el notario debía reseñar los datos de identificación y cargo de la persona que en representación de la mercantil otorgó la escritura de apoderamiento especial al apoderado.
E. Pues bien, ¿qué dice el Tribunal Supremo al respecto?. Pues dice lo siguiente:
1. Parece claro, conforme a esta normativa, que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
2. La valoración de las facultades de representación del otorgante de la escritura corresponde al notario autorizante de la misma sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere.
3. De la normativa no se infiere que, en los casos en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué persona y órgano de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades bastantes para otorgar representación en nombre de la sociedad.
4. Corresponde al notario el juicio de suficiencia, que incluye el examen de la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación, sin que el registrador pueda revisar este juicio.
F. Por todo ello, el notario recurrente se ha ajustado escrupulosamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Otra cosa distinta, es que a algunos no guste la posición del T.S.
G. En cuanto al segundo defecto, esto es, que el notario no ha hecho constar la finalidad y destinatario de la copia autorizada electrónica, hemos de señalar:
a) Indudablemente el Reglamento Notarial exige que conste la finalidad y destino de la copia telemática.
b) Pero, a nuestro juicio, cuando el notario emite el juicio de suficiencia, el mismo incluye que ha examinado el destino y finalidad de la copia telemática, y que los mismos son los adecuados para que el representante actúe en la escritura; pues en caso contrario, es obvio que el notario no emitiría el juicio de suficiencia. Y formulado tal juicio el registrador ni lo puede poner en duda ni revisar."
IV Mediante escrito, de fecha 23 de julio de 2019, el registrador de la Propiedad elevó el expediente a este Centro Directivo, con su preceptivo informe.
1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento la sociedad vendedora está representada por un apoderado. En dicha escritura el notario autorizante expresa que las facultades de dicho apoderado resultan del poder otorgado a su favor en la escritura objeto de reseña y que dicho notario ha recibido copia autorizada electrónica de la escritura de poder reseñada "y de ella resulta que está facultado para otorgar la presente escritura de compraventa, en los términos en la misma consignados"; además, añade lo siguiente: "Dicho poder no necesita inscripción en el Registro Mercantil al ser exclusivo para la venta del inmueble que se describirá más adelante".
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no constar la persona que otorga poder especial al apoderado de la sociedad vendedora no puede, con base en la reseña notarial efectuada determinarse la validez y vigencia de su cargo o apoderamiento y facultades. Además, objeta como segundo defecto que "no consta que en la reseña notarial de la copia electrónica que ha tenido a la vista el Notario autorizante de la escritura objeto de calificación, se haya hecho constar la finalidad y destinatario de dicha copia".
2. El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece: "En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera". El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: "La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por si solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación".
De acuerdo con la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, asíí como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título . Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
3. En el presente caso, según el primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, la objeción del registrador se refiere únicamente a la reseña de la escritura de poder que acredita las facultades representativas del otorgante, por entender que, al no constar la persona que en nombre de la sociedad vendedora otorga poder especial al apoderado, no puede, con base en dicha reseña la validez y vigencia de su cargo o apoderamiento y facultades, de modo que "el registrador no ha podido calificar que el notario haya ejercido su función de manera completa y rigurosa".
En un primer momento, este Centro Directivo afirmó que la exigencia por parte del registrador de que se acreditaran determinados extremos respecto de las personas u órganos que en nombre de la sociedad de que se trataba otorgaron dicho poder implicaba la revisión de una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al notario, por lo que en tales casos dicha calificación carece de todo fundamento legal y excede del ámbito que le es propio, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 143 del Reglamento Notarial (cfr. Resoluciones de 12 y 23 de septiembre de 2005, 30 y 31 de mayo de 2006 y 1 de junio de 2007, entre otras).
(...) de estos preceptos no se infiere que, en estos casos en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad. La norma exige, y consta que en este caso se cumplía con ello, la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación.
Especialmente relevante es, como alega el recurrente, que el supuesto al que se refiere la citada Sentencia de 20 de noviembre de 2018 es análogo al presente, pues en la escritura objeto de la calificación impugnada se reseñaba el documento de apoderamiento en los siguientes términos: "Lo hace en su condición de apoderado conferido en escritura autorizada por el Notario de Madrid don Juan López Durán, el día 25 de octubre de 2013, número 913 de protocolo, de cuya copia autorizada que tengo a la vista, que no precisa inscripción en el Registro Mercantil, por ser especial para este acto, resulta que el compareciente tiene facultades representativas suficientes para formalizar esta escritura de hipoteca de máximo". Y la registradora había suspendido la inscripción "por no acreditarse la validez del poder del representante de la entidad acreedora, ya que se trata de un poder especial y no consta la persona que ha dado el citado poder, circunstancia que determina la validez del mismo". Según el Alto Tribunal, esta objeción no puede mantenerse, pues la calificación registral, en un caso como éste, se limitaría a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.
No es posible entender los términos utilizados en la reseña del apoderamiento (al afirmar que se trata de un poder que no necesita inscripción en el Registro Mercantil al ser exclusivo para la venta del inmueble, acreditado con copia autorizada de la escritura de apoderamiento, y añadir que "de ella resulta que está facultado para otorgar la presente escritura de compraventa en los términos en la misma consignados") como referida exclusivamente a las facultades contenidas en el poder pero no a la validez y vigencia del poder, de modo que el notario, sin tener la seguridad sobre dicha validez y vigencia, o lo que es lo mismo pese a no tener acreditado el poder, admitiera el otorgamiento de la escritura con una reseña que indujera a semejante confusión. En otras palabras, la reseña, tal como la misma ha sido expresada, no puede cabalmente entenderse referida únicamente a las facultades enumeradas en el poder, sino al apoderamiento como tal y a su consideración de título válido que atribuye facultades suficientes para el otorgamiento. En consecuencia, su corrección no puede ser revisada por el registrador, toda vez que es responsabilidad -consecuente con la competencia- del notario autorizante. Por ello, el defecto impugnado no puede ser mantenido.
4. Según el segundo defecto expresado por el registrador en su calificación, éste considera que en la reseña notarial de la copia electrónica que ha tenido a la vista el notario autorizante de la escritura calificada debe hacerse constar la finalidad y destinatario de dicha copia.
El artículo el artículo 17 bis de la Ley del Notariado, en su apartado 3, dispone lo siguiente: "Las copias autorizadas de las matrices podrán expedirse y remitirse electrónicamente, con firma electrónica avanzada, por el notario autorizante de la matriz o por quien le sustituya legalmente. Dichas copias sólo podrán expedirse para su remisión a otro notario o a un registrador o a cualquier órgano de las Administraciones públicas o jurisdiccional, siempre en el ámbito de su respectiva competencia y por razón de su oficio. Las copias simples electrónicas podrán remitirse a cualquier interesado cuando su identidad e interés legítimo le consten fehacientemente al notario"; y en su apartado 7 añade: "Las copias electrónicas sólo serán válidas para la concreta finalidad para la que fueron solicitadas, lo que deberá hacerse constar expresamente en cada copia indicando dicha finalidad".
En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz. (...)
3.º Reseñar su contenido en lo legalmente procedente en la escritura o acta matriz o póliza intervenida (...)."
Como ha quedado antes expuesto, el artículo 98 de la Ley 24/2001 establece que el notario autorizante de la escritura otorgada por apoderado debe insertar "una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada" y esa reseña además de la valoración de la suficiencia de las facultades representativas de que se trate "harán fe suficiente, por sií solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario", de modo que: "El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial d e suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación."
Madrid, 11 de octubre de 2019.-El Director general de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.
Sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 20 de mayo de 2008, y, Sala de lo Civil, de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 1993, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 17 de diciembre de 1997, 13 de febrero y 4 de junio de 1998, 13 de julio de 1999, 17 de febrero de 2000, 3 y 23 de febrero y 21 de septiembre de 2001, 12 de abril de 2002, 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 11 de junio de 2004, 2 de enero, 2 de abril, 12 y 23 de septiembre, 24 de octubre y 18 de noviembre de 2005, 30 y 31 de mayo, 20 de septiembre y 6 y 20 de diciembre de 2006, 1 de junio y 13 de noviembre de 2007, 17 de enero y 5 de abril de 2011, 27 de febrero (2.ª), 1 de marzo, 11 de junio (2.ª), 5 (2.ª), 22 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012, 15 de febrero, 3 y 24 de junio y 8 de julio de 2013, 28 de enero, 11 de febrero y 9 de mayo de 2014, 14 de julio de 2015, 25 de abril (2.ª), 26 de mayo, 29 de septiembre y 10 y 25 de octubre de 2016, 5 de enero, 17 de abril, 25 de mayo y 17 de julio de 2017, 18 de septiembre y 7 de noviembre de 2018 y 8 de febrero, 10 de abril, 3 de julio y 17 de septiembre de 2019.