Source: http://ptbspszczyna.pl/czeste-pytania-zarzadzany
Timestamp: 2018-03-19 22:20:31+00:00
Document Index: 82236762

Matched Legal Cases: ['art.22', 'art.16', 'art. 30', 'art. 23', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 8', 'art. 3', 'art. 3']

Strona główna / Zasób / Zasób zarządzany / Częste pytania
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, wyodrębnionych i nie wyodrębnionych (np. stanowiących własność gminy lub dewelopera).
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej ( tzw. ułomna osoba prawna).
Jakie są prawa a jakie obowiązki właściciela lokalu?
Uczestniczy w podejmowaniu uchwał wyrażających zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz udzielających zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności( art.22 ustawy o własności lokali):
udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robot budowlanych, rozporządzenie nim; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu, nadbudowanego lub przebudowanego,
wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, długotrwale zalegającego z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu ( art.16 ustawy o własności lokali ).;
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokal, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanych więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali – stosownie do ich udziałów.
ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu
utrzymywanie lokalu w należytym stanie
uczestniczenie w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
korzystanie z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby nie utrudniać tego innym współwłaścicielom;
współdziałanie w ochronie wspólnego dobra
Kto zwołuje zebrania wspólnoty mieszkaniowej?
Sprawy związane z organizacją zebrań corocznych i nadzwyczajnych reguluje art.. 30,31 i 32 ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 3 zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany zwoływać zebranie jej członków co najmniej raz w roku - najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku nie zwołania zebrania w tym terminie zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Czyli część wspólną tworzy przede wszystkim cała działka, na której stoi budynek, konstrukcje ścian i stropów, fundamenty, większość instalacji ( elektryczne, gazowe, centralnego ogrzewania itp.) a także korytarze, windy, elewacja oraz otoczenie budynku itd.
Udział lokalu w nieruchomości wspólnej określa wagę głosu przy podejmowaniu uchwał we wspólnotach mieszkaniowych ( art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali ) i stanowi podstawę do naliczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej określa art. 3 ust. 3 w/w ustawy.
1. „(…) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi(…)”
Udział lokalu wyodrębnionego = …………………………………………………………...................................................………
2. „(…) Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi(…)”
Udział lokali niewyodrębnionych = ………………………………………………………………..........................................................................……
Nie oznacza to, że wielkość udziałów właścicieli lokali musi być określona w ten sposób. Udziały mogą być również określone, bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych albo w inny dowolny sposób. Wynika to z treści art. 3 ust. 6 i ust. 7 w zw. z art. 8 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy, gdyż w wypadku, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w art. 3 ust. 1 w/w ustawy, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele (art. 3 ust. 6 w/w ustawy).
Termin regulowania zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.
Zaliczki na fundusz remontowy, tak jak na eksploatację i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na pokrycie których zaliczki wpłacająwszyscy właściciele lokali. Za lokale, które są niewyodrębnione, zaliczki reguluje dotychczasowy właściciel ( Gmina Pszczyna, deweloper itd.) zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości wspólnej.