Source: http://istotnie.pl/umowa-najmu-mieszkania
Timestamp: 2018-08-16 05:50:01+00:00
Document Index: 63621016

Matched Legal Cases: ['Art. 666', 'Art. 683', 'Art. 6', 'Art. 6', 'art. 471', 'art.6']

Umowa najmu mieszkania studenckiego cz. V Obowiązki najemcy - istotnie.pl - Portal internetowyistotnie.pl – Portal internetowy
19.11.2017 6 minuty na przeczytanie artykułu
Dzisiaj ponownie wczytujemy się w przepisy dotyczące wynajmu mieszkania, skupiając się tym razem na obowiązkach najemcy. Podobnie jak obowiązki wynajmującego uregulowane są one w ustawie o ochronie praw lokatorów1) oraz w Kodeksie cywilnym2).
Musimy na wstępie ponownie podkreślić, że sytuacja najemcy na mocy obowiązującego prawa, jest nieco lepiej chroniona niż pozycja wynajmującego. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno kodeks cywilny (w zakresie norm ogólnych), jak i ustawa o ochronie praw lokatorów, nakłada na najemcę odpowiedni katalog powinności, do wykonywania których jest bezsprzecznie zobowiązany. Niezwykle istotne jest także to, że ta lista obowiązków najemcy została skonstruowana jako zamknięta lista. To znaczy, że w odróżnieniu od obowiązków wynajmującego, wymienionych w ustawie jedynie przykładowo, obowiązki najemcy wskazane są wyczerpująco i umowa najmu nie może ich w żadnym stopniu poszerzać. Jeżeli więc w umowie określono jako jeden z obowiązków najemcy, przykładowo dokonywanie napraw lokalu, takie postanowienie będzie nieważne ze względu na to, że po pierwsze jest to jedno z literalnie wskazanych zadań wynajmującego, a po drugie nie mieści się ono w dyspozycji zawartej we właściwym przepisie wymieniającym wszystkie obowiązki najemcy.
Obowiązki najemcy wynikające z Kodeksy Cywilnego
Art. 666 § 1 — Kodeksu Cywilnego
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy
Art. 683 — Kodeksu Cywilnego
Kodeks cywilny jedynie ogólnie zarysowuje obowiązki najemcy, nakładając na niego powinność używania lokalu w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Dodatkowo najemca zobowiązany jest do stosowania się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy oraz uwzględniania potrzeb innych mieszkańców i sąsiadów. Oczywiście dalej idące są regulacje ustawy o ochronie lokatorów, które mają pierwszeństwo przed przepisami kodeksu, jeżeli dotyczą tych samych norm prawnych. Niemniej w większości przypadków te kodeksowe regulacje znajdują również zastosowanie także w odniesieniu do najmu lokali podlegających przepisom ustawy, ze względu właśnie na swój niezwykle szeroki zakres.
Obowiązki najemcy wynikające z ustawy o ochronie lokatorów
Utrzymanie lokalu we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego
Art. 6b ust.1 — Ustawy o ochronie praw lokatorów
Ustawa w przytoczonym przepisie nakłada na najemcę obligatoryjny obowiązek utrzymania lokalu, a także innych pomieszczeń, do których używania jest uprawniony w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, a także do przestrzegania porządku domowego. Tak zbudowany przepis stanowi wyraźne doprecyzowanie obowiązków wynikających z kodeksu. Mianowicie na mocy ustawy porządek domowy musi być przestrzegany przez najemcę zawsze i bez wyjątków, w odróżnieniu od uregulowań kodeksowych, które nakładały tożsamy obowiązek, ale tylko wtedy, kiedy nie było to sprzeczne z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Wskazany przepis nakłada także na najemcę obowiązek dbania i ochrony części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Zestawiając ten zakres powinności z analogicznymi zobowiązaniami wynajmującego, należy stwierdzić, że to właśnie na tym drugim spoczywa zasadnicza troska o stan budynku. W końcu to na niego ustawodawca nałożył obowiązek należytego utrzymania wskazanych urządzeń. Zakres zadań najemcy jest tym samym wyraźnie węższy i sprowadza się do powstrzymywania od takich działań, które mogłyby doprowadzić do naruszenia określonych części budynku3).
Naprawy i konserwacje obciążające najemcę
Art. 6b ust.2 — Ustawy o ochronie praw lokatorów
Przytoczony przepis jest kolejnym przykładem bardziej szczegółowego rozwiązania w stosunku do norm zawartych w kodeksie cywilnym. Otóż kodeks stanowi, że drobne nakłady (w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody) połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Owe drobne nakłady stanowią oczywiście katalog otwarty, który nie wyczerpuje wszystkich możliwych sytuacji. Niemniej ustawa o ochronie lokatorów jest w tym miejscu zdecydowanie bardziej rygorystyczna i konstruuje zamkniętą listę wszystkich obowiązków, które dotyczą osoby najemcy. Co niezwykle ważne, wskazane zestawienie obowiązków najemcy należy skonfrontować z obowiązkami wynajmującego. W licznych przypadkach poszczególne czynności składające się na szeroko rozumiane naprawy, konserwacje czy remonty stanowią obowiązek obu strony umowy najmu, oczywiście w określonym zakresie. I tak przykładowo, najemca jest obowiązany dokonywać napraw uszkodzeń tynków ścian i sufitów, ale wymiana tynków należy już do obowiązków wynajmującego4). Dopiero całościowe i porównawcze zapoznanie się z katalogiem dopuszczonych obowiązków najemcy i wynajmującego da pełny obraz prawidłowego kształtu powstałej na mocy umowy najmu relacji. Jest to niezwykle istotne i po raz kolejny musimy powtórzyć jak ważna jest znajomość, chociaż tych kilku przepisów. Świadomość istnienia takich regulacji w takim kształcie pozwoli uniknąć niezgodnych z prawem postanowień zawieranych w olbrzymiej liczbie umów. Skutkiem posiadania tej wiedzy będzie oczywiście również skuteczna odmowa dokonywania szeregu napraw, które w żadnym wypadku nie mogą być przerzucane na barki nieświadomych najemców.
Niewykonywanie obowiązków przez najemcę
Tak jak niewywiązywanie się ze swoich obowiązków przez wynajmującego rodzi szereg negatywnych konsekwencji, podobne skutki niesie za sobą także niewykonywanie powinności nałożonych na najemcę. Różnica polega na tym, że najemca odpowiada na zadach ogólnych, a więc w granicy szeroko zarysowanej przez ustawodawcę odpowiedzialności odszkodowawczej regulowanej przez kodeks cywilny. Otóż art. 471 stanowi, że — Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Tak więc nierzetelny najemca będzie musiał naprawić szkodą, która zaistniała w wyniku uchylania się od przytaczanych wcześniej obowiązków.
3. ↩ Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, 2017, komentarz do art.6b