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Timestamp: 2018-05-26 09:11:56
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'Art. 246', 'Art. 246', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Eine Wohnung mieten aber wie? - PDF
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Günther David Walter
1 Eine Wohnung mieten aber wie? Ricarda Breiholdt Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Immobilien-Mediatorin (DIA) Die Broschüre zur Serie im August 2014
2 Herausgeber: Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e. V. Büschstraße Hamburg Telefon: 040 / Telefax: 040 / Internet: Vereinsregister Hamburg Nr.: VR Steuer-Nummer Vorstand: Axel Kloth (Vorsitzender) Jan Gladigau (Stellv. Vorsitzender und Schatzmeister) Michael Bruns (Stellv. Vorsitzender) Tom Hübner (Stellv. Vorsitzender) Sabine Kölln-Daase (Stell. Vorsitzende) Björn Petersen (Stellv. Vorsitzender) Maria del Carmen Weber (Stellv. Vorsitzende) Verantwortlich für den Inhalt: RAin Ricarda Breiholdt
3 GLIEDERUNG I. Grundlagen...6 II. Widerrufsrecht bei Mietverträgen Wer fällt unter einen Verbrauchervertrag? Wann steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu? Ausnahme bei vorhergehender Besichtigung Widerrufsrecht ohne Besichtigung Informationspflichten Vertragsänderungen während des Mietverhältnisses Widerrufsbelehrung und Widerrufsfrist Praxisempfehlung...10 III. Gleichbehandlungsgesetz, AGG...11 IV. Änderungen der EnEV Energieausweis Angaben in Immobilienanzeigen Änderungen für Neubauten Änderungen für Bestandsbauten Ordnungswidrigkeiten...15 V. Formularmietvertrag versus Individualvereinbarung Allgemeine Geschäftsbedingungen Individualvereinbarung Transparenzgebot, 307 BGB...17 VI. Abgrenzung zum Gewerberaummietverhältnis Wohnraummiete Geschäftsraummiete Abgrenzungskriterien Mischmietverhältnis Wohnung und Garage...19 Seite 1
4 VII. Form des Mietvertrages Schriftformerfordernis, 550 BGB Nachtragsurkunde...21 VIII. Vertragsparteien Personenmehrheiten...22 a) GbR...22 b) Erbengemeinschaft...22 c) Ehegatten Wechsel der Vertragsparteien...23 a) Vermieterwechsel durch Veräußerung, 566 BGB...23 b) Gesetzliche Erbfolge...24 c) Erbbaurecht...24 d) Zwangsversteigerung...24 e) Schuldbeitritt...24 IX. Mietsicherheit, 551 BGB Höhe der Mietkaution Ratenzahlung Art der Sicherheitsleistung...26 a) Bürgschaft...26 b) Sparbuch...27 c) Andere Anlageformen Getrennte Anlage Verzinsung Zurückbehaltungsrecht Fristlose Kündigung Verwendung und Rückzahlung der Kaution Eigentümerwechsel...29 Seite 2
5 X. Miete Mietstruktur...30 a) Bruttomiete...30 b) Bruttokaltmiete...30 c) Teilinklusivmiete...30 d) Nettokaltmiete Fälligkeit der Miete...30 XI. Betriebskosten und ihre Abrechnung Begriff Betriebskosten Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung Angemessenheit der Vorauszahlungsbeträge Verteilerschlüssel Gebot der Wirtschaftlichkeit Betriebskostenabrechnung Belegeinsicht Ausschluss- und Einwendungsfrist, 556 II BGB...36 a) Ausschlussfrist...36 b) Einwendungsfrist Fehlerkorrektur nach Fristablauf Rechtsfolgen bei unterbliebener Abrechnung Betriebskostenabrechnung bei Vermieterwechsel...39 XII. Tierhaltung...39 XIII. Untermiete im Wohnraummietverhältnis Vollständige Wohnraumüberlassung Teilweise Wohnraumüberlassung Untermietzuschlag Lebensgefährte auch Untermieter Besuch Rechtsfolgen der unerlaubten Untervermietung...43 Seite 3
6 XIV. XV. XVI. XVII. Gewährleistung Mietminderung Ausschluss des Minderungsrechts Zurückbehaltungsrecht Sonstige Gewährleistungsrechte Einzelne mögliche Mängel...46 a) Fogging...46 b) Mobilfunkanlage...46 c) Baulärm...46 d) Wohnflächenabweichung...46 e) Tritt- und Luftschallschutz...47 Modernisierung Energetische Modernisierung Modernisierungsankündigung Härtegründe...49 Mieterhöhungen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete...50 a) Begründungserfordernis...50 aa) Mietspiegel...51 bb) Sachverständigengutachten...51 cc) Vergleichswohnungen...51 dd) Mietdatenbank...52 b) Zustimmung des Mieters Staffelmiete...53 a) Sonderkündigungsrecht des Mieters...53 b) Mietanpassung bei Staffelmiete Indexmiete Mieterhöhung nach Modernisierung...54 a) Berechnungs- und Erläuterungspflicht...55 b) Härteabwägung...56 Kündigungsausschluss-Vereinbarungen...56 XVIII. Echter Zeitmietvertrag...58 Seite 4
7 XIX. XX. XXI. Ordnungsgemäße Kündigung Berechtigtes Interesse...59 a) Vertragspflichtverletzung...60 b) Eigenbedarfskündigung...60 aa) Berechtigtes Interesse...60 bb) Begründungserfordernis...61 cc) Rechtsmissbrauch...62 c) Verwertungskündigung Teilkündigung Zweifamilienhauskündigung Sozialklausel / Härtegründe...65 Außerordentliche Kündigung Fristlose Kündigung wg. allgemeiner Vertragsverletzung Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs Mietvertrag von mehr als 30 Jahre Tod des Mieters...67 Mietaufhebungsvertrag...68 XXII. Schönheitsreparaturen Definition Schönheitsreparaturen Formularvertragliche Vereinbarungen...69 a) Anfangsrenovierung...70 b) Endrenovierungsklauseln...70 c) Starre Fristen...70 d) Länge der Fristen...71 e) Ausführungs-/Farbwahlklausel...71 f) Exzessives Rauchen...72 g) Quotenabgeltungsklauseln Fälligkeit von Schönheitsreparaturen Schadensersatz...74 a) Leistungsaufforderung...74 b) Erfüllungsverweigerung...74 c) Umfang des Schadensersatzanspruches...74 d) Anschließender Umbau bzw. Instandsetzung Verjährung...75 Seite 5
8 I. Grundlagen Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regelt die Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Es bildet eine dispositive Vertragsordnung, die dann gilt, wenn die Parteien keine abweichenden Regelungen im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit/Privatautonomie vereinbart haben. Eine Einschränkung der Vertrags- und Abschlussfreiheit besteht im Wohnraummietrecht im preisgebundenen Wohnraum. Bei der Wohnraummiete ist also zwischen freifinanzierten und preisgebundenen Wohnungen zu unterscheiden. Bei freifinanzierten Wohnungen wird bislang die freie Vereinbarung der Miethöhe nur durch Mietwucher ( 291 StGB i.v.m. 138 BGB und 5 WiStG) begrenzt. Bei preisgebundenem Wohnraum bestehen Beschränkungen bei der Mieterauswahl und/oder bei der Mietpreisfestsetzung, der sogenannten Kostenmiete. Der Mietvertrag ist ein Vertrag, durch den der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren ( 535 Abs. 1 BGB) und der Mieter seinerseits zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet ist ( 535 Abs. 2 BGB). Auf die allgemeinen Vorschriften für alle Mietverhältnisse folgen die besonderen Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum. Zu Beginn wird in 549 Abs. 2 und 3 BGB sogleich klargestellt, dass die Bestimmungen für Wohnraum teilweise nicht anwendbar sind, dies u.a. dann, wenn: der Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde (z.b. bei der Vermietung von Hotelzimmern, Ferienwohnungen, Boarding- House etc.), der Wohnraum möblierter Teil der Vermieterwohnung ist und die Anmietung des Wohnraums durch die öffentliche Hand zur Unterbringung erfolgt (z.b. Studenten- und Jungendwohnheim, BGH, , VIII ZR 92/11). Für diese Mietverhältnisse gelten die besonderen Vorschriften über die Mieterhöhung, den Sozialschutz, die Begründung der Kündigung mit berechtigtem Interesse, aber auch die Regelung zum Vorkaufsrecht bei Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum nicht. Seite 6
9 II. Widerrufsrecht bei Mietverträgen Das neue Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie, das am in Kraft getreten ist, hat erhebliche Auswirkungen auch auf das deutsche Wohnraummietrecht. Durch das geänderte Gesetz werden die ursprünglich im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen Regelungen über Haustür- und Fernabsatzverträge zusammengeführt. Künftig betroffen sind damit alle Verbraucherverträge, zu denen auch Wohnraummietverträge gehören, die zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer abgeschlossen werden. Ziel des Gesetzes ist es, dem Mieter weitere Schutzrechte zu gewähren. Dabei räumt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit ein, unter bestimmten Voraussetzungen seine Vertragserklärungen zu widerrufen. Relevante Fallkonstellationen hat es bislang nach dem geltenden Recht auch schon gegeben, dies beispielsweise bei Vereinbarungen über die Erhöhung der Miete oder bei Aufhebungsverträgen, die während eines Besuchs des Vermieters in der Mieterwohnung geschlossen werden. Dies hat der Gesetzgeber bereits als ein widerrufliches Haustürgeschäft angesehen. Sowohl der persönliche als auch der sachliche Anwendungsbereich ist jetzt vom Gesetzgeber noch einmal deutlich erweitert worden. 1. Wer fällt unter einen Verbrauchervertrag? Nach der Legaldefinition in 310 Abs. 3 BGB sind dies Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Der Gesetzgeber hat den Begriff des Verbrauchers nach 13 BGB neu definiert. Danach ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Wohnraummieter sind damit stets Verbraucher im Sinne des 13 BGB. Bei den Vermietern ist hingegen zu differenzieren: Für die Frage, ob ein Vermieter als Unternehmer anzusehen ist, kommt es nicht auf den Wert der Immobilien, sondern auf den Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte an. Wenn die Vermietung einen gewerblichen Zuschnitt aufweist, kann auch eine natürliche Person Unternehmer im Sinne des 14 BGB sein. Der Gesetzgeber hat die unter 14 BGB bereits vorhandene Regelung unverändert übernommen. Danach ist Unternehmer eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Der private Klein-Vermieter wird daher in der Regel von der Widerruflichkeit des Mietverhältnisses nicht betroffen sein. Anders kann dies dann sein, wenn mehrere Wohnungen an wechselnde Mieter ver- Seite 7
10 mietet werden und der Vermieter hierzu ein Büro bzw. einen organisierten Geschäftsbetrieb unterhält. Maßgebend sind jeweils die Umstände des Einzelfalls. 2. Wann steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu? Anders als bisher ordnet das Gesetz die Widerruflichkeit des Mietvertrages bzw. der entsprechenden vertraglichen Willenserklärung dem Grunde nach als Regelfall an, solange der Vertrag nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmers zwischen den Parteien abgeschlossen worden ist. Damit unterliegen sämtliche Vertragsabschlusssituationen in einer Privatwohnung, also insbesondere in den zu vermietenden Räumen, dem Widerrufsrecht. Gleiches gilt im Hinblick auf Vereinbarungen, die beispielsweise in einem Café, auf dem Parkplatz oder in einem Auto zustande kommen. 3. Ausnahme bei vorhergehender Besichtigung Eine wichtige Ausnahme hat der Gesetzgeber für den Fall vorgesehen, dass der Mietvertrag erst nach einer vorhergehenden Besichtigung der Wohnung abgeschlossen wird. Für solche Verträge gilt das Widerrufsrecht nicht. Andererseits sind hier vom Vermieter folgende Punkte zu beachten: Bei Anrufen zwecks eines Vertragsabschlusses hat der Vermieter oder sein Vertreter zu Beginn des Gesprächs seinen Namen oder ggf. die Identität des Vermieters sowie den Zweck des Anrufs anzugeben. Vereinbarungen, die auf eine Zahlung des Mieters gerichtet sind, die über die vereinbarte Miete hinausgehen, müssen ausdrücklich getroffen werden. Vereinbarungen, durch die der Mieter verpflichtet wird, ein Entgelt für die Nutzung des vertraglich bestimmten Zahlungsmittels zu zahlen, sind unwirksam. 4. Widerrufsrecht ohne Besichtigung Wenn keine Besichtigung stattgefunden hat und der Vertragsabschluss im Rahmen des Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters erfolgt, muss der Mieter entsprechend den gesetzlichen Regelungen über sein Widerrufsrecht informiert werden. Nach 312 c BGB sind Fernabsatzverträge alle Verträge, bei denen der Vermieter ausschließlich auf Fernkommunikationsmittel zurückgreift; jedoch nur dann, wenn der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolgt. Diese Voraussetzungen dürften bei Privatvermietungen nicht gegeben sein, da auch dann, wenn der Vertragsabschluss per Post erfolgt, der private Vermieter in der Regel Seite 8
11 nicht über ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienst - leistungssystem verfügt. Anders wird dies jedoch bei einem Unternehmer zu beurteilen sein. Dieser wird im Zweifel den Mieter über das Bestehen des Widerrufsrechts belehren müssen, um nicht Gefahr zu laufen, dass der Mieter den Mietvertrag später widerruft. Wird der Mieter nicht oder nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt, kann er den Vertrag mit einer Frist von einem Jahr und 14 Tagen widerrufen. In diesem Fall hat er nach Maßgabe des 357 Abs. 1 BGB die Wohnung innerhalb von 14 Tagen an den Vermieter herauszugeben. Der Vermieter hingegen hat die zwischenzeitlich gezahlten Mieten sowie die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Wertersatz für die vorübergehende Nutzung der Wohnung muss der Mieter nach Ausübung des Widerrufsrechts nur dann zahlen, wenn er von dem Vermieter nach 357 Abs. 8 BGB ausdrücklich den Beginn des Mietverhältnisses vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat. 5. Informationspflichten Neben der Erteilung einer Widerrufsbelehrung treffen den gewerblich handelnden Vermieter weitergehende Informationspflichten, die u.a. in Art. 246 sowie Art. 246 a 1 EGBGB geregelt sind. Diese beziehen sich auf Informationen zu den wesentlichen Eigenschaften der Wohnung; die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters; die Höhe der monatlichen Miete; das Bestehen eines gesetzlichen Mängelhaftungsrechts (Minderung, Schadensersatz etc.) die Zahlungsbedingungen und den Vertragsbeginn; die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Mietverträgen und/oder die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen; die Bedingungen einer Kaution; die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts; das im Bundesgesetzblatt abgedruckte Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2; Seite 9
12 den zu leistenden Wertersatz, wenn der Mieter das Widerrufsrecht ausübt, nachdem er auf Aufforderung des Unternehmers von diesem ausdrücklich zu Beginn der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat. Zu beachten ist, dass die Widerrufsfristen erst zu laufen beginnen, wenn der Mieter entsprechend den obigen Anforderungen ordnungsgemäß unterrichtet worden ist. 6. Vertragsänderungen während des Mietverhältnisses Nicht nur der Abschluss von Mietverträgen, sondern auch Vereinbarungen im Sinne einer wesentlichen Vertragsänderung unterliegen - wenn sie außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers oder im Rahmen des Fernabsatzes geschlossen werden - dem Widerrufsrecht. Dies gilt u.a. im Hinblick auf Mieterhöhungen, Aufhebungsverträge, Modernisierungsvereinbarungen und ggf. auch Vereinbarungen anlässlich der Vorabnahme bzw. der Rückgabe des Mietobjektes. Auch hier besteht ein Widerrufsrecht des Mieters, wenn der Vermieter seine Informationspflichten nicht beachtet, insbesondere bei fehlender und/oder unvollständiger Widerrufsbelehrung. 7. Widerrufsbelehrung und Widerrufsfrist Der Gesetzgeber hat in 355 Abs. 2 BGB die Widerrufsfrist mit 14 Tagen verankert. Diese Frist beginnt mit Vertragsabschluss, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, so trifft die Beweislast den Unternehmer. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass der Mieter den Widerruf innerhalb der 14 Tage erklärt, maßgebend ist insoweit der Zeitpunkt der Absendung des Widerrufs. Der Widerruf selbst kann formlos erklärt werden. Der Gesetzgeber hat ein Muster-Widerrufsformular erstellt. 8. Praxisempfehlung Im Regelfall wird eine Wohnung erst nach einer entsprechenden Besichtigung durch den Interessenten vermietet, so dass jedenfalls bei dem Abschluss von Wohnraummietverträgen die Regelungen über das Widerrufsrecht entfallen. Ist es dem Mieter aus bestimmten Gründen nicht möglich, die Wohnung vorher zu besichtigen, muss der gewerblich handelnde Vermieter den Mieter ausreichend informieren und diesem eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilen. Diese ist dem Mieter auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen. Hierbei handelt es sich um ein Medium, dass es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines zu ihrem Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist und darüber hinaus geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Hierunter fallen USB-Sticks, s und natürlich auch Papier. Der Vermieter Seite 10
13 sollte sich im Zweifel schon aus Beweiszwecken bestätigen lassen, dass der Mieter diese vollständige Erklärung erhalten hat. Gleiches gilt im Hinblick auf die Informationspflichten. Im Übrigen ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag außerhalb der 14tägigen Widerrufsfrist abgeschlossen wird, damit ausgeschlossen ist, dass der Mieter den Mietvertrag nach Übergabe der Wohnung widerruft. Eine weitere Alternative ist, dass der Mietvertrag in den Geschäftsräumen des Vermieters in Anwesenheit beider Vertragsparteien (bzw. des Stellvertreters, z.b. des Verwalters) abgeschlossen wird. Dieser Vertrag fällt ausdrücklich nicht unter das Widerrufsrecht. III. Gleichbehandlungsgesetz, AGG Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) ist seit dem in Kraft. Das Gesetz untersagt grundsätzlich Benachteiligungen wegen der Rasse, ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität ( 1 AGG). Es findet Anwendung auf Schuldverhältnisse, die ab dem bzw. bei Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder der Herkunft bereits für Schuldverhältnisse, die nach dem begründet wurden. Das Benachteiligungsverbot gilt für preisfreien und öffentlich geförderten Wohnraum, gewerbliche Zwischenvermietung, die Vermietung von Wohnheimen, öffentlich-rechtliche Wohnraumzuweisungen, Geschäftsräume, die Vermietung von Grundstücken, bei der Nachmieterstellung und bei privater Untermiete. Benachteiligungen können auftauchen bei Mietvertragsabschluss, während der Laufzeit und bei Kündigung des Mietverhältnisses einschließlich deren Abwicklung. Voraussetzung für die generelle Anwendbarkeit des Gesetzes auf die Vermietung von Wohnraum ist, dass die Wohnung der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Dies ist nach inzwischen herrschender Auffassung der Fall, wenn sie am Markt angeboten wird, etwa durch ein Zeitungsinserat, Aushänge am Haus oder am schwarzen Brett oder durch einen Makler. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei dem Vermieter um ein Wohnungsunternehmen oder eine Privatperson handelt. Auf private Vermieter findet das AGG allerdings dann keine Anwendung, wenn dieser mit im Haus oder auf demselben Grundstück wohnt und/oder Mietverhältnisse mit nahen Angehörigen begründet. Für gewerbliche Kleinvermieter mit weniger als 50 Wohnungen wird nur eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse und ethnischen Herkunft sanktioniert. Seite 11
14 Das Gesetz enthält ferner bestimmte Rechtfertigungsgründe, die eine Ungleichbehandlung erlauben. Bei der Vermietung von Wohnraum gehört dazu beispielsweise eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozialer stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse ( 19 Abs. 3 AGG). Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen liegt beim Vermieter. Gemäß 20 Abs. 1 AGG ist eine Verletzung des Benachteiligungsverbots außerdem dann nicht gegeben, wenn für eine unterschiedliche Behandlung wegen der Religion, der Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts ein sachlicher Grund vorliegt. Nur bei Diskriminierungen aus Gründen der Rasse, der ethnischen Herkunft und des Geschlechts ist diese Rechtfertigung nicht möglich. Sofern das Gesetz sowohl eine unmittelbare als auch eine mittelbare Benachteiligung sanktioniert, dürfte eine unmittelbare Benachteiligung in der Praxis nur selten vorkommen. Unzulässig wäre danach jede Verweigerung eines Vertragsabschlusses, die sich allein auf die Ausländereigenschaft des Bewerbers stützt. Zu beachten sind dagegen bestimmte Auswahlkriterien, wenn diese zwar neutral beschaffen sind, aber zu einer mittelbaren Benachteiligung führen, wenn sie dem Ausländer gegenüber andere Bewerber in besonderer Weise benachteiligen können. Es ist daher darauf zu achten, dass bestimmte Auswahlkriterien von vornherein nicht überdurchschnittlich oft gerade bei Ausländern auftreten können. Zulässige Differenzierungskriterien könnten die Reihenfolge der Bewerbungen, die finanzielle Leistungsfähigkeit eines Bewerbers, die Bereitschaft zur Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses, die Bevorzugung von Unternehmensmitarbeitern, die Bevor - zugung von Familienangehörigen von Altmietern und ein gesicherter Arbeitsplatz sein. In 21 AGG sind die Rechtsfolgen für Verstöße geregelt. Das Gesetz nennt Ansprüche auf Unterlassung und Beseitigung, Schadensersatzansprüche bei Verschulden und Ansprüche auf Schmerzensgeld. Ein Anspruch auf Vertragsabschluss ist nicht geregelt. Ein Anspruch muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten geltend gemacht werden. Insoweit liegt eine besondere Ausschlussfrist vor. Zur Einhaltung genügt allerdings, wenn an den Diskriminierenden ein Schreiben gerichtet oder der Anspruch in anderer Weise geltend gemacht wird. Seite 12
15 IV. Änderungen der EnEV 2014 Am ist die geänderte Fassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft getreten. Die wesentlichen Änderungen der Verordnung betreffen Pflichtangaben von Energiekennwerten in kommerziellen Immobilienanzeigen bei Vermietung und Verkauf Neue Anforderungen bei ab erstellten Energieausweisen sowie Änderungen der Isolierungsanforderungen beim Neubau und bei Modernisierung im Bestand 1. Energieausweis Der Bauherr bzw. Eigentümer eines Neubaus hat dafür Sorge zu tragen, dass man ihm einen Energieausweis gemäß der EnEV ausstellt, und zwar unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ( 16 Abs. 1 EnEV). Die Ausstellung eines Energieausweises ist daher bei allen Neubauten verpflichtend. Bei Bestandsbauten ist der Energieausweis Pflicht, wenn das Objekt vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll ( 16 Abs. 2 EnEV). Ausschließlich für die reine Eigennutzung ist für Bestandsbauten der Energieausweis nicht verpflichtend. Der neue Energieausweis gibt nunmehr neun Energieeffizientsklassen vor (A+ bis H). Die Spanne der Energieeffizientsklassen hat sich zudem deutlich verkürzt (von bisher über 400 kwh/(m²a) im obersten Segment auf höchstens über 250 kwh/(m²a). Teil des Energieausweises sind zukünftig auch Modernisierungsempfehlungen (Anlage 10 der Muster der Modernisierungsempfehlungen). Diese sind zukünftig im Energieausweis integriert. Der Aussteller des Ausweises muss auch angeben, ob er eine Modernisierungsmaßnahme im Zusammenhang mit größeren Modernisierungen oder als Einzelmaßnahme empfiehlt. Für die Energieausweise werden Registriernummern ausgegeben, um den Behörden zu erlauben, Stichproben von Energieausweisen auszuwählen und anhand der Unterlagen zu kontrollieren, ob die EnEV-Vorgaben erfüllt sind. Wichtig: Der Energieausweis ist künftig allen potentiellen Neumietern unaufgefordert vorzulegen, spätestens bei Besichtigung des Objekts oder wenn keine Besichtigung stattfindet unverzüglich ( 16 Abs. 2 EnEV), spätestens jedoch Seite 13
16 auf Anfrage. Zudem ist der Energieausweis nach Vertragsabschluss unverzüglich und unaufgefordert dem Mieter zu übergeben (mindestens eine Kopie davon). Ausnahmen bestehen bei kleinen Gebäuden unter 50 qm Nutzfläche und denkmalgeschützten Objekten. In öffentlichen Bauten besteht eine Pflicht zum öffentlichen Aushang des Energieausweises bei einer Nutzfläche über 500 qm (ab bei einer Nutzfläche von 250 qm). Die Aushangpflicht trifft den Mieter, wenn der Eigentümer das Gebäude nicht selbst nutzt. Den Eigentümer trifft die Pflicht, dem Mieter den Energieausweis zu übergeben. 2. Angaben in Immobilienanzeigen In kommerziellen Anzeigen (Vermietung, Verpachtung und Verkauf) sind ab auch die Energiekennwerte in der Immobilienanzeige mit anzugeben ( 16a EnEV). Dort muss veröffentlich werden: Art des ausgestellten Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch) Endenergiebedarf oder verbrauch des Gebäudes Die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes Bei Wohnhäusern auch das Baujahr und die Effizienzklasse Liegt für das zur Vermietung anstehende Wohngebäude ein gültiger Energieausweis nach bisherigem Recht (also ohne Angabe einer Energieeffizienzklasse) vor, besteht auch keine Pflicht zur Angabe einer Klasse in der Immobilienanzeige. Die alten Energieausweise behalten bis zu ihrem Ablauf ihre Gültigkeit. 3. Änderungen für Neubauten Ab werden die energetischen Anforderungen an Neubauten um durchschnittlich 25% des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs und um durchschnittlich 20% bei der Wärmedämmung der Gebäudehülle, dem sog. zulässigen Wärmedurchgangskoeffizienten, angehoben. Ab dem Jahr 2021 müssen nach europäischen Vorgaben alle Neubauten im Niedrigstenergiegebäudestandard errichtet werden. Für Neubauten von Behördengebäuden gilt dies bereits ab Konkrete Vorgaben an die energetische Mindestqualität von Niedrigstenergiegebäuden werden bis spätestens Ende 2018 für alle Neubauten festgelegt (bis Ende 2016 für Behördengebäude). Die Verschärfungen für den Neubau der EnEV 2014 gelten, wenn der Bauherr den Bauantrag ab dem oder später einreicht bzw. die Bauanzeige am oder später eingereicht wird, bzw. bei genehmigungs- und Seite 14
17 anzeigenfreien Bauvorhaben, wenn der Bauherr mit der Bauausführung im Jahr 2016 beginnt. 4. Änderungen für Bestandsbauten 10 Abs. 3 EnEV schreibt vor, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum bis zum so gedämmt werden müssen, dass sie einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W(m²) nicht überschreiten. Alternativ zur Geschossdeckendämmung kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden. Unterschied zur EnEV 2009 ist die Tatsache, dass nunmehr ein Dämmstandard vorgegeben wird, d.h. schlecht oder unzureichend gedämmte oberste Geschossdecken müssen entsprechend den Vorgaben gedämmt sein. Ab dem Jahr 2015 müssen Konstanttemperatur-Heizkessel (dies sind Standardheizkessel, die ihre Temperatur nicht der gefragten Heizleistung entsprechend anpassen) nach 30 Betriebsjahren stillgelegt werden. Bisher galt dies nur für Kessel, die vor 1978 eingebaut wurden. In keinem Fall betroffen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel. Ausgenommen sind ferner selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer spätestens zum eine Wohnung in diesem Haus selbst genutzt hat, im Falle eines Eigentümerwechsels ist die Pflicht vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen. Bei Modernisierung und Sanierung im Bestand sind weiterhin die unveränderten Anforderungen aus den 9 und 10 EnEV zu berücksichtigen. Die EnEV-Anforderungen, die sich auf den Neubaustandard beziehen, sind bei Sanierung der Außenhülle oder Erweiterung der beheizten oder gekühlten Nutzflächen nicht zwingend zu berücksichtigen, auch wenn der Bauherr den Bauantrag / die Bauanzeige / den Beginn des Bauvorhabens nach dem einreicht bzw. vornimmt. 5. Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrigkeiten werden bei Verstößen gegen die Regelungen der EnEV mit Geldbußen bis zu ,00 bestraft, wenn ein Verpflichteter vorsätzlich oder leichtfertig den Energieausweis bei Neuvermietung nicht wie gefordert übergibt oder vorlegt oder wenn er die Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen nicht veröffentlicht. Wenn die Registriernummer nicht eingetragen wird oder die geforderten Unterlagen und Daten für die Stichprobenkontrolle der Behörde nicht wie gefordert übermittelt wird, sind Geldbußen bis zu 5.000,00 möglich. Bis zu ,00 Bußgeld können anfallen, wenn alte Heizkessel trotz Betriebsverbot weiterhin genutzt bzw. Seite 15
18 ungedämmte Leitungen nicht wie gefordert isoliert oder oberste zugängliche Geschossdecken nicht pflichtgemäß gedämmt werden. V. Formularmietvertrag versus Individualvereinbarung In aller Regel wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines Formularvertrages ausgestaltet, was zur Folge hat, dass die Regelungen der 305 ff. BGB (ehemaliges Gesetz zur Regelung des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen, AGBG) Anwendung finden. Zweck dieser Vorschriften ist der Verbraucherschutz, insbesondere soll der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden. 1. Allgemeine Geschäftsbedingungen Nach der Legaldefinition des 305 Abs. 1 BGB sind allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt, wobei gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat (BGH, , III ZR 437/04). Durch die 305 ff. BGB wird die Vertragsfreiheit bei Formularverträgen eingeschränkt: So sind die Vorschriften bereits dann anwendbar, wenn die vorgegebenen Vertragsbedingungen für eine mehrfache Verwendung schriftlich aufgezeichnet oder in sonstiger Weise fixiert sind, wobei eine schriftliche Aufzeichnung nicht zwingend erforderlich ist. Ausreichend ist bereits ein Speichern im Kopf des Verwenders, so dass auch handschriftliche Zusätze im Mietvertrag dann als allgemeine Geschäftsbedingungen gewertet werden können, wenn diese mit Wiederholungsabsicht hand- oder maschinenschriftlich eingefügt sind. Dabei reicht schon eine dreimalige Verwendungsabsicht aus. 2. Individualvereinbarung Zu unterscheiden von der Formularklausel ist die Individualvereinbarung, die dann gegeben ist, wenn die Parteien die Vertragsklausel ausgehandelt haben. Maßgebend ist, ob die Klausel vom Verwender ernsthaft zur Disposition gestellt worden ist, so dass der jeweilige Vertragspartner - in der Regel der Wohnungsmieter - die Möglichkeit hat, auf die Vertragsbedingungen Einfluss zu nehmen. Ein bloßes Erläutern oder Erörtern der Vertragsklauseln ist allerdings nicht ausreichend, der BGH spricht von gegenseitigem Nachgeben. Seite 16
19 3. Transparenzgebot, 307 BGB Grundsätzlich müssen in einem Formularmietvertrag die Rechte und Pflichten eines jeden Vertragspartners klar, nachvollziehbar und verständlich dargestellt werden. Von besonderer Bedeutung ist dabei das in 307 BGB normierte Transparenzgebot: Der Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, die Rechte und Pflichten des jeweils anderen Vertragspartners eindeutig und unmissverständlich darzustellen, damit dieser sich bei Vertragsabschluss hinreichend über die rechtliche Tragweite der einzelnen Vertragsbedingungen informieren, insbesondere seine zukünftigen finanziellen Verpflichtungen begreifen und übersehen kann. Hieran kann es beispielsweise dann schon fehlen, wenn die mietvertragliche Klausel lediglich eine Verweisung auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung enthält. Insbesondere auch unklare, widersprüchliche oder unverständliche Klauseln sind unwirksam. Praxistipp: Sofern vorformulierte Vertragsklauseln zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind oder sogar Veränderungen an einzelnen Vertragstexten vorgenommen wurden, empfiehlt es sich, die ursprünglichen Vertragsentwürfe, etwaig geänderte Vertragstexte und den dazugehörigen Schriftwechsel aufzubewahren bzw. das tatsächliche Aushandeln durch ein Protokoll über den Verlauf der Vertragsverhandlungen zu dokumentieren. VI. Abgrenzung zum Gewerberaummietverhältnis Abgesehen von dem Sonderfall eines Mischmietverhältnisses bei teilgewerblicher Nutzung gibt es weitere Fälle, in denen in der Praxis irrtümlicherweise Wohnraummietverträge geschlossen werden, obwohl richtigerweise Gewerberaummietverträge hätten vereinbart werden sollen. Es ist seit langem anerkannt, dass die Vermietung von Wohnraum nicht zwangsläufig ein Wohnraummietverhältnis voraussetzt. Bei der rechtlichen Einordnung eines Mietverhältnisses über zum Wohnen geeignete und genutzte Räume als Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag ist nach dem vereinbarten Vertragszweck darauf abzustellen, ob die Räume dem Mieter zum eigenen Wohnen überlassen werden. Werden Räume nicht zu eigenen Wohnzwecken des Mieters, sondern zur Weitervermietung an Dritte vermietet, so gelten für das Hauptmietverhältnis nicht die Schutzvorschriften der Wohnraummiete. 1. Wohnraummiete Wohnraummiete liegt vor, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke des privaten Aufenthalts von Menschen selbst und/oder ihrer nächsten Angehörigen Seite 17
20 aufgrund schuldrechtlichen Vertrages unbefristet oder auf Zeit überlassen werden. Wohnen ist das bestimmungsgemäße Nutzen von Räumen von witterungssicheren Aufenthalt, Schlafen, Kochen und Essen. Auch die sogenannten Dauernutzungsverträge bei Wohnungsbaugenossenschaften stellen nach Sinn und Zweck und den allgemeinen gesetzlichen Begriffsmerkmalen Wohnraummietverhältnisse dar. 2. Geschäftsraummiete Ein Geschäftsraummietvertrag liegt vor, wenn Grundstücke und/oder Gebäude bzw. Räume gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken aufgrund schuldrechtlichen Vertrages unbefristet oder auf Zeit überlassen werden. Geschäftsraummiete sind daher alle Vertragsverhältnisse, die nicht als Wohnraummietverhältnisse zu qualifizieren sind. Für die Qualifizierung des Vertrages kommt es nicht darauf an, ob der Mieter mit der Anmietung Gewinnerzielungsinteressen verfolgt. Es ist selbst dann kein Wohnraummietverhältnis anzunehmen, wenn ein gemeinnütziger Verein, der satzungsmäßig keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt, zum Wohnen geeignete Räume zum Zwecke der Untervermietung an Vereinsmitglieder oder Dritte anmietet (BGH, NJW 1996, 2862). Gleichgültig ist, ob die Gebrauchsüberlassung seitens des Vereins im Wege der Untervermietung oder im Wege eines sonstigen Nutzungsverhältnisses erfolgt. Ein Gewerberaummietverhältnis liegt nach dem BGH auch dann vor, wenn eine juristische Person das Mietobjekt für eigene Wohnzwecke anmietet, beispielsweise, wenn eine GmbH ein Reihenhaus anmietet, das vom Geschäftsführer genutzt wird (BGH, , VIII ZR 282/07). 3. Abgrenzungskriterien Entscheidend für die Abgrenzung ist der von den Parteien vereinbarte, tatsächlich gewollte Vertragszweck, nicht die Vertragsbezeichnung als Wohnoder Gewerberaummietvertrag oder die Verwendung eines entsprechenden Vertragsformulars. Es kommt auch nicht auf die vom Vertragszweck abweichende tatsächliche Nutzung an. Nicht zu den Wohnraummietverhältnissen gehören daher: Mietverträge zum Zwecke der Weitervermietung von Wohnimmobilien (gewerbliche Zwischenvermietung; BGH, GuT 2008, 381; BGH, WM 1996, 538). Anmietung eines Hauses durch einen gemeinnützigen Verein zur Förderung der Rehabilitierung psychisch Kranker, wenn einzelne Zimmer an die Kranken weitervermietet werden. Seite 18