Source: http://gruporct.com/esp/LAU1964.asp
Timestamp: 2019-10-17 15:28:44
Document Index: 213307103

Matched Legal Cases: ['artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 32', 'artículo 4', 'artículo 103', 'artículo 4', 'artículo 362', 'artículo 5', 'artículo 32', 'artículo 1', 'artículo 48', 'artículo 62', 'artículo 62', 'artículo 73', 'artículo 5', 'artículo 3', 'artículo 70', 'artículo 62', 'artículo 83', 'artículo 88', 'artículo 6', 'artículo 118', 'artículo 6', 'artículo 95', 'artículo 114', 'artículo 24', 'artículo 95', 'artículo 21', 'artículo 18', 'artículo 42', 'artículo 96', 'artículo 102', 'artículo 108', 'artículo 6', 'artículo 99', 'artículo 95', 'artículo 99', 'artículo 96', 'artículo 106', 'artículo 3', 'artículo 95', 'artículo 107', 'artículo 101', 'artículo 108', 'artículo 114', 'artículo 21', 'artículo 117', 'artículo 32', 'artículo 62', 'artículo 13', 'artículo 115', 'artículo 114', 'artículo 114', 'artículo 53', 'artículo 147', 'artículo 123', 'artículo 376', 'artículo 124', 'artículo 114', 'artículo 114', 'artículo 149', 'artículo 130', 'artículo 124', 'artículo 1782', 'artículo 131', 'artículo 137', 'artículo 124', 'artículo 147', 'artículo 1596', 'artículo 125', 'artículo 114', 'artículo 1', 'artículo 9', 'artículo 2', 'artículo 60', 'artículo 15', 'artículo 62', 'artículo 64', 'artículo 72', 'artículo 27', 'artículo 25', 'artículo 39', 'artículo 96', 'artículo 39', 'artículo 60', 'artículo 58', 'artículo 62', 'artículo 62', 'artículo 64', 'artículo 65', 'artículo 68', 'artículo 5', 'artículo 96', 'artículo 99', 'artículo 100', 'artículo 133', 'artículo 103', 'artículo 105', 'artículo 3', 'artículo 62', 'artículo 6', 'artículo 12', 'artículo 53', 'artículo 18', 'artículo 99', 'e contrario', 'artículo 8', 'artículo 96', 'artículo 7', 'artículo 62', 'artículo 76', 'artículo 32']

Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
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Promociones residenciales: viviendas, chalets, apartamentos, pisos, áticos, dúplex,
Promociones industriales: venta de naves industriales, alquiler de naves industriales, venta de parcelas, permutas
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El artículo 4, apartado a) de la Ley número 40 de 1964, fecha 11 de junio, autorizó al gobierno para que, a propuesta del Ministro de Justicia, publicará en el plazo de seis meses, un texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al hacer uso de esta autorización se ha desistido de dar una nueva estructura al texto legal, más acomodada a la naturaleza, trascendencia y contenido de sus preceptos, así como a la lógica coordinación y subordinación que entre ellos existe, porque , bien meditadas las cosas, tal cambio radical en la sistemática de la Ley podría contribuir más a entorpecer y dificultar la misión del interprete, habituado a encontrar la norma en el lugar en que durante tantos años la hallaba, que a simplificar el manejo de sus disposiciones. De aquí que, salvo en algunos casos excepcionales, se haya conservado fielmente el plan seguido por las Leyes de 22 de Diciembre de 1955, según fue articulada por el Decreto de 13 de abril de 1956, y de 11 de Junio último, habiéndose limitado la refundición a insertar en el texto articulado de la primera los preceptos modificados o adicionados por la segunda, a adaptar la numeración de las subdivisiones de algunos pocos artículos y la de ciertas disposiciones transitorias al orden expositivo estimado más correcto y a unificar la nomenclatura de las referencias internas de la Ley.
En su virtud, de conformidad con el dictamen del Consejo de Estado, a propuesta del Ministro de Justicia y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 23 de diciembre de 1964, dispongo:
Artículo único: Se aprueba el siguiente "Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos", en uso de la autorización concedida al efecto por el artículo 4º , apartado a), de la Ley número 40 de 1964, fecha 11 de junio.
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Ámbito de aplicación de la Ley, clases y características de los contratos que regula.
1. El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas.
2. Los locales ocupados por la Iglesia Católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas comprendidas en el artículo 32 de la Ley de Educación Física, Corporaciones de Derecho Público y, en general, cualquier otra que no persiga lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato.
2. Se regirán por las normas aplicables al arrendamiento del local de negocio:
1.º El de los locales ocupados por las personas a que se refiere el artículo 4, número 2, cuando estén destinados al ejercicio de actividades económicas.
3.º El de los locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de las actividades mencionados en el apartado 1 de este número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público.
Naturaleza de los derechos que concede esta Ley
Hasta el 30 de septiembre de 1939, 500; del 1 de octubre de 1939 al 1 de enero de 1.942, 1.000; del 2 de enero de 1 942 al 31 de diciembre de 1946, 2.000; del 1 de enero de 1947 al 31 de diciembre de 1956, 3.000; del 1 de enero de 1957 al 31 de diciembre de 1959, 5.000, y a partir del 1 de enero de 1960, 6.000 pesetas.
En poblaciones de menos de 20.000 habitantes; el 60 por 100; de 20.000 a 100.000, el 50 por 100; de 100.000 a 250.000, el 40 por 100; de 250.000 a 500.000, el 30 por 100, y de 500.000 a 1.000.000, el 20 por 100.
Del subarriendo.
2. Durante la vigencia del contrato de subarriendo, total o parcial, podrá revisarse el precio a instancia de subarrendatario, y si ejercitada la oportuna acción resultare que paga cantidades superiores a las que autoriza esta Ley, podrá optar entre resolver el contrato con abono por el inquilino de lo indebidamente cobrado, o por esto último, sin resolución de aquél. En este caso, con preferencia a cualquier otro acreedor del inquilino, podrá el subarrendatario obtener el resarcimiento descontando al hacer sus pagos periódicos la mitad de lo que, periódicamente también, hubiese satisfecho de más, sin que hasta obtener el completo abono de tales responsabilidades pueda ser compelido a abandonar la vivienda por vencimiento del contrato.
2. El arrendador y el subarrendador vendrán obligados a declarar a la Hacienda la participación en el precio del subarriendo que perciba el primero. Y cuando la cantidad declarada sea inferior a la que el arrendador perciba, o no se haya formulado declaración el subarrendatario podrá reducir, en la cuantía no declarada, la renta del subarriendo, ejercitando el derecho y con los efectos que el artículo 103 concede al arrendatario.
El inquilino que subarriende total o parcialmente su vivienda no podrá, dentro de la misma, o de distinta población, ceder otra en subarriendo, y si, a sabiendas de que incumple esta prohibición, el arrendador de la segunda vivienda consiente que sea subarrendada, el subarrendatario de ella, mientras la habite, tendrá acción contra ambos para exigir la resolución del contrato de inquilinato del subarrendador y el otorgamiento del mismo a su favor, bajo idénticas condiciones que en él figuren. Los casos de igualdad se resolverán en favor del subarrendatario que con mayor número de familiares habite en la vivienda.
3. Cuando la prohibición que impone este artículo la vulnere el subarrendador sin el consentimiento del arrendador, podrá este resolver el contrato de inquilinato; pero deberá respetar al subarrendatario en el disfrute de la vivienda por el tiempo que faltare de cumplir, sin que durante el mismo quepa exigirle otra cantidad como renta que la estipulada entre arrendador e inquilino. En tales casos, el subarrendador estará obligado además al abono de los daños y perjuicios que hubiere causado.
1. Los preceptos de esta Sección no serán aplicables al inquilino que, al amparo de lo previsto en el número 1 del artículo 4, ejerza en la vivienda la industria doméstica de hospedaje.
Subarriendo de locales de negocio
Cesión de vivienda y traspaso de local de negocio.
Cesión de vivienda.
1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que con el convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de cinco años cuando de hermanos se trata. La convivencia por estos plazos no se exigirá cuando se trate del cónyuge.
4. Idéntica subrogación procede cuando la transferencia se haya producido previamente a favor de los Entes Preautonómicos en los términos previstos en la disposición final 4 de la Ley 32/1981, de 10 de julio.
5. Lo dispuesto en el párrafo 3 será asimismo aplicable en el supuesto de que se transfiera la titularidad de los contratos de arrendamiento a favor del Estado, así como en aquellos en que la transferencia tenga lugar entre los Entes territoriales.
1. La acción que al amparo de los anteriores preceptos ejercía el cesionario no se suspenderá una vez emprendida, ni aun en el caso del artículo 362 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El arrendatario de los locales expresados en los apartados 2º y 3º del artículo 5 2, no tendrá derecho de traspaso.
2. Tampoco se considerará traspaso la cesión que del local de negocio o del negocio mismo efectúe el arrendatario a una cooperativa u otra unidad sindical, constituida como mayoría de los productores obreros que en él estuvieran empleados, pero sí se reputará existente el traspaso cuando la que hubiere adquirido el local lo ceda a otro.
4. No se reputará causado el traspaso en los casos de transformación, fusión o escisión de Sociedades o Entidades públicas o privadas, pero el arrendador tendrá derecho a elevar la renta como si el traspaso se hubiese producido.
6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.
2. En el mismo caso, la obligación de contraer el compromiso a que se refiere el apartado 2 del artículo anterior se consignará en los edictos anunciadores de la subasta.
Estos porcentajes experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura a que se refiere el apartado 5 del artículo 32.
Derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio
1. En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos; resultare inferior al precio efectivo de la transmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo.
1. El retrayente o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo, así como su heredero o legatario, no podrá transmitir por actos "inter vivos" el piso adquirido hasta que transcurran dos años desde la adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna.
El adquirente por actos "inter vivos" de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62.
1. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los documentos de adquisición de las fincas urbanas a que se refiere esta capítulo, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48, con los requisitos exigidos. La falta de justificación constituirá derecho subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar anotación preventiva con vigencia de 180 días naturales que se convertirá en inscripción si dentro de dicho plazo de vigencia se acreditare haberse practicado las notificaciones en forma legal.
2. Cuando el piso transmitido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el transmitente declararlo así en la escritura de venta, bajo pena de falsedad en documento público.
Tiempo de duración de los contratos a que esta Ley se refiere
2. Cuando fueren varios los beneficiarios del derecho que se refiere el número anterior, sólo uno de ellos podrá utilizarlo. A falta de acuerdo entre los mismos, se observará el orden de prelación establecido en el número anterior, con preferencia, dentro de cada grupo, de la proximidad de grado, de la legitimidad y, en su caso, del doble vínculo de la consanguinidad, resolviéndose los casos de igualdad a favor del que tuviere mayor número de cargas familiares, con prioridad del sexo femenino. Los padres septuagenarios serán preferibles a los descendientes.
3. En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en primer lugar, su cónyuge, y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o estos ejerzan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local.
Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo.
Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos "inter vivos" o "mortis causa", sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior.
Excepciones a la prórroga.
1.No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección.
De la causa primera de excepción a la prórroga
3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.
1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación al amparo del caso primero del artículo 62 deberá ejercitar su derecho sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular ocupará, en el orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario público.
3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prorroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además, reducida la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.
Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.
2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.
4.º Que el arrendatario sea indemnizado por el arrendador en la cuantía que libremente convengan, y de no haber acuerdo, en la forma que establece el artículo 73, número 3, salvo que se tratase de arrendamiento comprendido en el número 2 del artículo 5, en que la indemnización será de dos anualidades de renta.
Disposición común a las viviendas y a los locales de negocio.
1. Cuando el Estado, la Provincia, el Municipio, la Iglesia Católica y las Corporaciones de Derecho Público tengan que ocupar sus propias fincas para establecer sus oficinas o servicios, no vendrán obligados a justificar la necesidad, bien se trate de viviendas o de locales de negocio, pero sí a respetar lo dispuesto, tanto para éstos como para aquéllas, sobre preaviso, indemnizaciones y plazos para desalojar.
Industria o negocio de espectáculos.
En los arrendamientos de industria o negocio de espectáculos sujetos a prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el número 3 del artículo 3, no será exigible para su denegación el previo ejercicio de la industria a que se refiere el apartado 3 del artículo 70, y la indemnización prevista en el apartado 3 del mismo artículo será en todo caso la equivalente a una anualidad de renta.
De la causa segunda de excepción a la prórroga
2. Transcurrido este plazo sin empezarlas, los inquilinos y arrendatarios podrán volver a ocupar las viviendas y locales de negocio que en ella tuvieran, sin obligación de pago de las mensualidades transcurridas y con derecho a exigir del arrendador, por acción que caducará a los seis meses siguientes de haber vuelto a la finca, indemnización equivalente de aquellas mensualidades.
3. Asimismo perderá el derecho de ocupación de vivienda o local de negocio en la finca reedificada y el arrendador quedará en libertad de disponer del que le corresponda, el inquilino o arrendatario que tenga a su disposición vivienda o local de negocio en el modo previsto en el apartado quinto del artículo 62.
a) Los inquilinos podrán optar, en forma alternativa, por una indemnización en metálico no inferior a diez anualidades de la renta revalorizada, o porque el arrendador ponga a su disposición vivienda en renta adecuada a sus necesidades y posibilidades económicas, situada en la misma población, o bien por que se les reserve, para ocuparla en arrendamiento y en igualdad de condiciones que un tercero, una vivienda en la finca reconstruida.
b) El arrendatario, en los casos de locales de negocio, tendrá derecho a optar entre una indemnización del 50 por 100 de lo que normalmente se abone por traspaso en locales similares de la misma zona, señalada por la Junta de Estimación, o, en su defecto, a ocupar en arrendamiento, en igualdad de condiciones que un tercero, un local de negocio en la finca reconstruida de análogas características al que venía disfrutando;
En todo caso, la obligación de desalojar quedará subordinada a la entrega o puesta a disposición del inquilino o arrendatario de las contraprestaciones a que hubiere optado, las que cuando impliquen reserva de vivienda o local de negocio en el inmueble reedificado se consignarán documentalmente antes de desalojar, dando lugar su incumplimiento por parte del propietario o por quien le hubiere sustituido en sus derechos y obligaciones a la adecuada indemnización de perjuicios.
La renta exigible a los inquilinos arrendatarios procedentes del inmueble derruido, cuando al reedificarse se cumplan todas la condiciones reclamadas en esta sección será la que pagaren al momento de desalojar aquél, incrementada en un 5 por 100 del capital invertido en la reconstrucción, o sea, sin comprender el valor del solar, pero si lo gastado en la demolición.
Cuando las viviendas o locales de negocio asignados a los arrendatarios, de que trata el artículo anterior no reúnan las características mínimamente exigidas por el artículo 83, aquéllos tendrán derecho a las reducciones de renta siguientes:
1ª.­ Un 10 por 100 si el local de negocio o 1a vivienda asignada está en planta distinta de la que ocupaba en el inmueble derruido. Ello sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente para los arrendatarios de locales de negocio.
2ª. Si la superficie fuere inferior a la mínima exigida o contara con menos instalaciones y servicios que la vivienda o local de negocio anterior, la renta será la misma que la pagada en la finca derruida, y el 50 por 100 de ésta si la reducción de superficie equivale a más de la mitad.
3ª. El 40 por 100 de dicha renta anterior cuando ocupando en la finca demolida vivienda o local de negocio al exterior el asignado fuese interior.
El arrendatario procedente de la finca demolida que ocupare en ella local de negocio sito en la planta baja y al exterior, tendrá derecho a ocupar local de igual situación y extensión superficial en la reconstruida cuando demostrare el perjuicio que a su explotación le cause la ocupación de otro de distinta situación, cuya acción que caducará a los treinta días de haber ocupado el asignado por el arrendador, tendrá en cuanto al ocupante del local que correspondiese a dicho arrendatario los efectos establecidos en el número 2 del artículo 88.
2. Esta acción llevará implícito el lanzamiento del ocupante de local del negocio o vivienda elegido, sin perjuicio del derecho de dicho ocupante a obtener del arrendador, de ignorar su incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
2. Se reputarán edificaciones provisionales los barracones, casetas, chozas y chabolas y se presumirá que lo es, salvo prueba en contrario cualquiera otra edificación de naturaleza análoga en cuya construcción no sea preceptiva, conforme, a las disposiciones vigentes, la intervención de técnicos.
El propietario que se proponga efectuar obras para elevar o adicionar la construcción, que tengan por objeto aumentar el número de viviendas y que hagan inhabitable temporalmente la vivienda o local de negocio ocupado por el inquilino o arrendatario, podrá realizarla siempre que obtenga previamente autorización del Gobernador civil de la provincia y notifique fehacientemente a los inquilinos o arrendatarios su propósito y la concesión de la autorización gubernativa con seis meses de antelación, por lo menos, al día que proyecte comenzar las obras. Estas deberán iniciarse dentro de dos meses a contar desde el día en que quede desalojada la vivienda o local de negocio, teniendo en otro caso el inquilino o arrendatario los derechos que le reconocen los artículos 80 y siguientes. El arriendo quedará en suspenso por el tiempo que duren las obras.
Lo dispuesto en los artículos 78 y siguientes será de aplicación aún en el caso de que el arrendador fuere el Estado, la Provincia, el Municipio, la Iglesia Católica u otras Corporaciones de Derecho público.
De la renta, su revisión y de la fianza
Renta de las viviendas y locales de negocio en general
Renta base.
1. La renta de las viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 y de los locales de negocio en situación de prórroga legal se revalorizará, en su caso, a instancia del arrendador, multiplicando la contractual, aumentada con los incrementos legales que se indican en el número 2, por los índices señalados en el 3, ambos de este artículo.
2. Los incrementos legales a que se refiere el número anterior serán exclusivamente aquellos que el arrendador tenga derecho a cobrar en virtud de lo establecido en el artículo 118 de la Ley de 31 de diciembre de 1946 en relación con el Decreto de 17 de mayo de 1952, y en los Decretos de 6 de marzo de 1953, en relación con el de 9 de abril de 1954, 30 de noviembre de 1956 , 22 de julio de 1958 y 6 de septiembre de 1961, háyanse o no aplicado en su día por el arrendador.
Contratos celebrados hasta
el 17 de julio de 1936,
inclusive ... ... ... ... ... ...
Contratos celebrados desde
de 1941, ambos inclusive.
el 1 de enero de 1942
de 1946, ambos inclusive.
el 1 de enero de 1947
de 1951, ambos inclusive.
el 1 de enero de 1952
hasta el 11 de mayo de
1956, ambos inclusive...
Las rentas de los contratos concertados después del 11 de mayo de 1956 no serán objeto de revalorización, salvo lo dispuesto en la disposición transitoria 17.
5. En los casos en que la suma de la renta legal y las cantidades asimiladas en ella sea igual o superior a la renta revalorizada, dicha suma constituirá la única renta, y en tal concepto tendrá que pagarla el inquilino o arrendatario en lo sucesivo.
En los demás supuestos, la diferencia entre la renta legal y renta revalorizada será percibida por el arrendador a razón de un 10 por 100 de dicha diferencia en cada semestre, a partir de 1 de enero de 1965. Cuando la diferencia sea inferior al 25 por 100 de la renta legal, el aumento se hará efectivo en su totalidad el primer año.
7. La cantidad que resulte de la revalorización irá adquiriendo el concepto de renta, a todos los efectos de esta ley a medida que el arrendador vaya percibiendo los aumentos autorizados por la misma, salvo en los supuestos previstos en los artículos 81, número 5, y 100 en que se considerará como renta la revalorizada.
8. El arrendador no podrá ejercitar los derechos derivados de la aplicación de los números precedentes en tanto no se halle al corriente de las obligaciones establecidas en el capítulo X respecto de la conservación de la finca, siempre que se hubiere declarado tal obligación por sentencia firme o bien por resolución administrativa que tenga carácter ejecutivo.
10. A los efectos de la aplicación de los números anteriores se entenderá:
a) Por "renta contractual" la pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento. En los casos de duda se estará a la declarada a efectos fiscales.
b) Por "renta legal", la que al comenzar a regir la presente Ley, cobrare el arrendador con todos los incrementos que viniere percibiendo sin incluir las cantidades asimiladas a la renta.
c) Por "renta revalorizada", la que resulte de aplicar las reglas que se contienen en los números 1, 2, 3 y 4 del presente artículo.
11. En los arrendamientos de locales ocupados por el Estado, Provincia o Municipio que no estén destinados a vivienda la revalorización de la renta se hará con arreglo a los números 1, 2, 3 y 4 de este artículo, si bien el plazo a que se refiere el número 5, párrafo segundo, será anual en lugar de semestral.
12. En las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo 6, el Gobierno, teniendo en cuenta la evolución de las circunstancias económicas del país determinará los porcentajes de incremento de la renta, así como la forma y plazos en que los mismos han de ser abonados por el inquilino, sin que en ningún caso pueda exceder la suma de tales incrementos de la cantidad que resultaría de aplicar a dichas viviendas los índices señalados en el número 3 del presente artículo, expresamente para viviendas y debiendo comenzar su aplicación a partir de 1 de enero de 1965.
El Gobierno una vez finalizada la revalorización total de la renta de estas viviendas, determinará igualmente la forma y proporción en que los inquilinos han de hacer efectivas las obligaciones a que se refieren los artículos 99, número 1, 102, número 1, y 108, números 1 y 2.
Elevación y reducción de la renta base
1. La renta de las viviendas y locales de negocio mencionados en el artículo 95 no podrá ser incrementada por la sola voluntad del arrendador sino en los casos establecidos en esta Ley, y particularmente en los siguientes:
1º. Por creación o elevación de impuestos o arbitrio, por el Estado, Provincia o Municipio que graven directamente la propiedad urbana. Las diferencias por estos conceptos podrán derramarse por el arrendador entre los inquilinos y arrendatarios en la forma fijada por las disposiciones vigentes.
2º. Cuando por expiración del plazo por el cual se concedió cesare la exención tributaria total o parcial que gozare la finca, en cuyo caso podrá el arrendador reclamar de sus inquilinos y arrendatarios la diferencia existente entre lo que le hubiere correspondido pagar sin dicha exención y lo que pagare al término de la misma.
3º. Si la Hacienda, en virtud de resolución firme dictada en expediente instruido de oficio por el Servicio de Catastro Urbano, asignare a la vivienda o local de negocio una renta superior a la que satisfaga el inquilino. El importe de la elevación no podrá exceder, en estos casos, de la diferencia entre la renta que se pague y la asignada por la Hacienda. Y si la diferencia rebasare el 25 por 100 de la renta que se satisfaga, el exceso sólo podrá hacerse efectivo por anualidades sucesivas a razón de un 5 por 100 como máximo, sobre la renta que estuviese vigente al dictarse la resolución. Para la efectividad de este incremento será indispensable que en el expediente instruido por la Hacienda se conceda audiencia al inquilino o arrendatario, o se le notifique fehacientemente por el arrendador la existencia de dicho expediente, para que pueda comparecer en el mismo y formular alegaciones.
4°. Cuando se realicen obras conforme al artículo 114, causa séptima, párrafo tercero y siguientes, en que el aumento será el que determine la autoridad judicial.
5º. Si el inquilino subroga en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de inquilinato a uno de los parientes señalados en el artículo 24. El importe de la elevación no podrá exceder, en este caso, del 15 por 100 de la renta.
6º. Cuando, sin haberse estipulado en el contrato, el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado que con cualquiera de ellos conviva ejerce en la vivienda o en sus dependencias una pequeña industria doméstica sujeta a tributación. La cuantía del aumento no podrá exceder del 15 por 100 de la renta a que se refiere el artículo 95.
7º. Cuando no se requiera conforme al artículo 21, autorización expresa, y escrita del arrendador para el ejercicio de la industria doméstica de hospedaje, en la que la participación del arrendador será del 10 por 100 por cada huésped. Cuando sea precisa la autorización del arrendador, el importe de la elevación se fijará de común acuerdo.
8º. Cuando el inquilino haga uso de la facultad prevista en el artículo 18, el importe de la elevación no podrá exceder por cada subarriendo del 20 por 100 de la renta vigente en la fecha de aquél.
9º. En los traspasos del artículo 42, en que, a falta de acuerdo, el aumento será del 15 por 100.
10. Cuando el arrendatario de local de negocio, lo destine a otra clase distinta del que viniere ejerciendo, en cuyo supuesto el aumento será del 10 por 100 de la renta.
2. En los contratos anteriores al 12 de mayo de 1956, comprendidos en el número 1 del artículo 96, una vez que la suma de la renta, de las cantidades asimiladas a ella y de sus incrementos alcance el límite de la renta revalorizada y se haya realizado el pago total a que se refiere el número 6 del mismo artículo, no regirán las causas de elevación de renta previstas en los apartados primero, segundo y tercero del número anterior, ni las repercusiones por aumento de coste de los servicios y suministros del artículo 102, ni la contribución a los gastos y pagos del artículo 108, salvo lo establecido en la disposición adicional sexta.
1. La renta y las cantidades asimiladas a ella de las viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 y de los locales de negocio que se encuentren en período de prórroga legal, se adaptarán cada dos años a las variaciones del coste de la vida, mediante Decreto aprobado en Consejo de Ministros, que aplicará a la renta revalorizada el índice ponderado fijado por la Dirección General de Estadísticas, si las partes no hubieren convenido de modo expreso otro sistema de actualización.
2. Si la adaptación implicare un aumento de la renta revisada, será deducible del incremento el importe de las elevaciones a que se refiere el artículo 99, número 1, apartados primero y tercero, exigidas, en su caso, por el arrendador durante el bienio a que se contraiga la adaptación
3. Si ésta implicare una reducción de la renta, no se aplicará a las viviendas comprendidas en el artículo 95 mientras no se dé el supuesto aludido en el número 2 del artículo 99.
4. La renta de las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo sexto y los incrementos de la misma a que se refieren los artículos 95, 96 número 11, y 99, número 1 quedarán sujetos a igual régimen, pero mediante la ponderada aplicación de los índices de coste de la vida y de los sueldos y jornales, y oída la Organización Sindical.
En cuanto a las cantidades asimiladas a la renta de estas viviendas, el arrendador podrá seguir haciéndolas efectivas, y no serán objeto de la adaptación hasta que el Gobierno, una vez finalizada la revalorización total de aquella haga uso de la facultad que le concede el párrafo segundo del número 11 del artículo 96, y en la forma y proporción que determine.
1ª. El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.
2ª. Dentro de los 30 días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita
3ª. Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario.
El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.
4ª. No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo; podrá aquel pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.
5ª. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá, la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido.
Sección 2ª-- Renta en casos especiales.
La renta de los arrendamientos incluidos en los números 2 y 3 del artículo 3.º será revisable cada cinco años por la Junta de Estimación, a instancia del arrendador o del arrendatario, teniendo en cuenta al efecto cuantos factores puedan conducir a la determinación de la renta justa.
Sección 3.ª-- Fianza.
Caducidad de acciones.
Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador .
1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 8 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 25 por 100 de la renta anual el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.
3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95, número 2; 96, número 6; 99, número 2, y 100, número 4.
1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquellos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.
2. En todo lo demás relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas segunda a quinta del artículo 101, número 2.
3. En ambos casos el arrendador vendrá obligado a abonar su importe de una sola vez al inquilino o arrendatario que lo hubiese satisfecho, dentro de los quince días siguientes al en que fuere requerido para ello, sin perjuicio de recabar el aumento correspondiente en los términos prevenidos en el artículo 108, cuando sea de aplicación.
Las obras de reparación que tengan su origen en daño doloso o negligentemente producido por el inquilino o arrendatario o por las personas que con él convivan, serán de su cargo, pudiendo el arrendador reclamarles su importe, sin perjuicio de ejercitar, cuando los daños fueren dolosos, la acción que autoriza la causa séptima del artículo 114.
3. No requerirá el acuerdo reclamado en el numero 1 de este artículo la instalación por parte del arrendador de aquellos aparatos contadores de los servicios o suministros que existan en la vivienda o local de negocio.
Causas de resolución y suspensión de los contratos a que se refiere esta Ley
Causas de resolución del arrendamiento
El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
1.ª La falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
Cuando proceda la resolución por esta causa se tendrá en cuenta lo dispuesto en los capítulos anteriores y en el Decreto de 17 de octubre de 1940, relativo a los obreros y empleados españoles que se encuentren en paro forzoso, así como las disposiciones complementarias cuya vigencia se reitera. La exención de pago, cuando proceda con arreglo al citado Decreto y disposiciones complementarias, se producirá aunque la renta de la vivienda rebase de 300 pesetas mensuales, siempre que la diferencia en más se deba a la aplicación de los aumentos que autoriza esta Ley, y comprenderá las cantidades que, según lo dispuesto en los dos capítulos precedentes, corresponda abonar al inquilino en situación de paro, de las cuales podrá resarcirse el arrendador por derrama que se hará conforme al artículo octavo de dicho Decreto. En estos casos, el arrendador deberá hacer las notificaciones de que tratan los dos capítulos anteriores a la Cámara de la Propiedad respectiva y ésta se subrogará en los derechos que se confieren al inquilino.
2.ª El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de huéspedes, de modo distinto al autorizado en el capítulo tercero.
3.ª Cuando en el supuesto previsto en el artículo 21 o en los subarriendos parciales de vivienda, aunque se hubieren celebrado estos con autorización expresa y escrita del arrendador, perciba el subarrendador rentas superiores a las que autoriza la presente Ley.
4.ª Cuando concurra la causa segunda, párrafo A), del artículo 117, y requerido el subarrendador por el arrendador, dentro de los dos meses siguientes, no se hubiere ejercitado la acción resolutoria contra el subarrendatario.
5.ª La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el capítulo cuarto de esta Ley.
6.ª La transformación de la vivienda en local de negocio, o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación que le impone el apartado segundo del artículo 32.
Cuando el arrendatario se proponga realizar obras en el local arrendado para mejora de sus instalaciones o servicios, adaptándolos a las necesidades de su negocio, y no obtenga el consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a cabo, siempre que pruebe que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y que no afectarán, una vez realizadas, al uso de ésta por los demás ocupantes, obligándose además, a pagar la elevación de la renta que la autoridad judicial determine, si así lo pide el arrendador y aquélla lo estima justo.
Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca. El arrendatario estará obligado, respecto de las que no hayan supuesto mejora del inmueble, a reponer el local al estado anterior si así lo exigiere el arrendador a la terminación del arriendo por cualquier causa, debiendo afianzar el cumplimiento de esta obligación, si también lo exigiere el arrendador, en la forma y cuantía que señale la autoridad judicial.
1.º Cuando los locales estuvieren arrendados con destino a oficinas o servicios del Estado Provincia, Municipio, Iglesia Católica o Corporaciones de Derecho público.
Esta acción podrá ejercitarse por el arrendador a su iniciativa o a la de cualquiera de los inquilinos o arrendatarios.
La acción deberá obligatoriamente ejercitarla el arrendador cuando lo soliciten la mayoría de los inquilinos o arrendatarios que vivan en la finca, y si se desestima y fuere el arrendador condenado en costas, le asistirá el derecho de repetir contra aquellos inquilinos o arrendatarios que le hubiesen requerido para el ejercicio de dicha acción.
En este caso podrá la administración proceder al lanzamiento por la vía administrativa, previa la indemnización a los inquilinos o arrendatarios de la finca expropiada, que nunca será inferior a las dispuestas en la sección segunda del capítulo octavo de esta Ley declarándolas y haciéndolas efectivas por dicha vía administrativa. El lanzamiento en estos casos tendrá lugar previo apercibimiento por plazo que nunca será inferior al de dos meses.
10. La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios
11. Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo séptimo para la prórroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62.
12. En los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.
2.º En el segundo caso del precedente artículo la cantidad que proceda, atendida la importancia y trascendencia del daño o incomodidad que la no reparación origina en el uso de la cosa arrendada.
3.º En el tercer caso del artículo anterior, sea cual fuere la causa de la no prestación, e incluso de ser debida a fuerza mayor, si el incumplimiento afectare al servicio de calefacción a cargo del arrendador y el mismo no se diere en absoluto o se prestare en forma notoria y ostensiblemente irregular o deficiente, la indemnización será del 20 por 100 del importe anual de la renta, salvo que esta prestación apareciere especificada separadamente en el contrato, en cuyo caso de haberse satisfecho su precio, la indemnización será igual a lo que por él hubiere pagado. Y tanto en uno como en otro caso, si el arrendador hubiere percibido diferencias por él coste del servicio, vendrá obligado a reintegrarlas. .
Cuando el incumplimiento de que trata el párrafo anterior resultare de entidad menor y el perjudicado demostrare haber tenido necesidad de emplear medios de calefacción supletorios, la indemnización se limitará al importe del gasto que origine su entretenimiento, pero no la adquisición de aquéllos.
Causas de resolución del subarriendo
Podrá resolverse el contrato de subarriendo, por haberse resuelto a su vez el contrato de arrendamiento y además por las siguientes causas:
3.ª La transformación de la vivienda subarrendada en local de negocio o viceversa .
Las señaladas en los números 2 y 3 del artículo 13 y las que según el artículo 115 permiten al inquilino o arrendatario de local de negocio obtener la resolución, entendiendo referidas la primera y la segunda a las perturbaciones y omisiones imputables al arrendador o al subarrendador, y la tercer, a los servicios y suministros a cargo de cualquiera de ambos.
Causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo
Causa de suspensión de los contratos
Jurisdicción, competencia, procedimiento y recursos
2. Para el conocimiento de todos los asuntos a que esta Ley se refiere en que sea parte el Estado o los establecimientos de Instrucción y de Beneficencia general serán únicamente competentes, los Juzgados de las poblaciones donde exista audiencia.
1. Los Jueces municipales y, en su caso, los comarcales, conocerán en primera instancia de cuantos litigios se promuevan en ejercicio de acciones que se funden en derechos reconocidos por esta Ley, sin otras excepciones que las expresadas en el artículo siguiente.
2. En todo caso conocerán en primera instancia de la acción resolutoria del contrato por falta de pago de la renta o de las cantidades que conforme a esta Ley se asimilen a ella y de la acción conferida al arrendatario o inquilino en el artículo 114, causa séptima, párrafos tercero y siguientes.
Los Jueces de Primera Instancia conocerán en ella de los litigios a que se refiere el número uno del artículo anterior en los casos siguientes: .
1.º En todos los que se refieran a locales de negocio, excepto los de falta de pago y la acción conferida al arrendatario por el artículo 114, causa séptima párrafo tercero, que se regirán por el artículo anterior.
2.º Cuando se trate de vivienda en la que el inquilino y subarrendatario que deban ser parte en el litigio ejerzan profesión colegiada por la que satisfagan contribución.
3.º Cuando el local esté ocupado por dependencias del Estado, Provincia, Municipio, Iglesia Católica o Corporaciones de Derecho público.
4.º Cuando se trate de acciones de tanteo o de retracto al amparo de lo establecido en los capítulos cuarto y sexto de la presente Ley o se ejercite la acción impugnatoria establecida en el artículo 53.
Cuando el juicio se promueva para resolver el contrato de arrendamiento o de subarriendo de vivienda o local de negocio por falta de pago de la renta o de las cantidades que a tenor de los capítulos IX y X se asimilan a ella, se substanciará conforme a lo dispuesto para el desahucio en los artículos 1.571 a 1.582 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 147.
Cuando la acción ejercitada sea distinta de la que trata el artículo anterior, el proceso ante el Juez municipal o comarcal se substanciará por las normas establecidas en el Decreto de 21 de noviembre de 1952 para los juicios de cognición.
1. La substanciación de los litigios a que se refiere el artículo 123 se acomodará a lo establecido para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la única modificación de que el plazo de prueba será de treinta días. Cuando se accione de retracto al amparo de lo prescrito en los capítulos cuarto y sexto de la presente Ley, el procedimiento será el del título XIX, libro II de aquella Ley procesal, ajustándose tanto en uno como en otro caso, a lo prevenido en esta Ley especial de Arrendamientos Urbanos.
2. Salvo el recurso contra providencias de mero trámite autorizado en el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que será substanciado y resuelto según dicho precepto legal, todos los incidentes, excepciones y reposiciones que pudieran plantearse en los juicios atribuidos por esta Ley especial al conocimiento del Juez de Primera Instancia, habrán de ser resueltos necesariamente por éste en la sentencia que recaiga sobre la cuestión principal, haciendo pronunciamiento previo sobre cada una de las cuestiones incidentales y absteniéndose de entrar en el fondo del asunto cuando la naturaleza de estos pronunciamientos previos lo impidiera.
1. Sin otra excepción que en los juicios de desahucio por falta de pago, mencionados en el artículo 124, tanto en los asuntos atribuidos al conocimiento del Juzgado Municipal o Comarcal como en los que sean de la competencia del Juez de Primera Instancia, podrá el actor acumular las acciones que le asistan contra los distintos inquilinos de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a todos ellos y el Juzgado sea competente por razón de la materia para el conocimiento de todas las acciones acumuladas.
El demandado podrá formular reconvención sobre materia propia de esta Ley ante el Juzgado Municipal o Comarcal, salvo que el juicio fuere de desahucio por falta de pago de las rentas o de las cantidades que a ellas se asimilan. El mismo derecho tendrá cuando el proceso se inicie ante el Juzgado de Primera Instancia. Y tanto en uno como en otro caso se dará traslado al actor por término de tres días para que conteste concretamente sobre la reconvención así planteada.
1 De la demanda del arrendador instando la resolución del contrato por la causa tercera del artículo 114, cuando obedezca a la notificación a que se refiere el párrafo segundo de dicha causa deberá darse traslado al huésped o subarrendatario que hubiere hecho la notificación y éste se hallará activamente legitimado para ser parte en el juicio, coadyuvando con representación y defensa propias en la acción resolutoria, según escrito procesalmente articulado como tal demanda, del que se dará traslado al actor por igual plazo que para la contestación y previamente al que se otorgue al demandado para contestar a ambos escritos.
3. Si el arrendador notificado silencia en su demanda este extremo y en virtud de ello no es emplazado el notificante, podrá éste durante el año siguiente a la sentencia firme que se hubiere dictado ejercitar la acción subrogatoria establecida en el párrafo segundo de la causa tercera del artículo 114, que llevará implícito el lanzamiento del inquilino, aunque sea persona distinta del que subarrendó.
Las sentencias que dicten los Jueces municipales y comarcales serán apelables en ambos efectos ante los de Primera Instancia respectivos, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1583 a 1586 de la Ley procesal.
1. Contra la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia en los asuntos que conoce en ella se dará recurso de apelación en ambos efectos ante la Audiencia Territorial respectiva.
2. El recurso a que se refiere el número anterior se interpondrá en el término de cinco días desde la notificación de la sentencia, y admitido que sea, el Juez emplazará a las partes para que dentro de los 10 días siguientes comparezcan a usar de su derecho ante la Audiencia.
3. La apelación se substanciará por los trámites establecidos para los juicios de menor cuantía en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero no se formará apuntamiento y la sentencia habrá de dictarse en el término de cinco días. En ella se observará en cuanto a costas la regla del artículo 149.
1. Contra las sentencias dictadas en apelación por el Juez de Primera Instancia, conforme al artículo 130, se dará recurso denominado de "suplicación" ante la Audiencia Territorial respectiva, que habrá de fundarse en infracciones de Ley, de doctrina legal o, en su caso, en la errónea aplicación del abuso de derecho, y sólo en este último supuesto podrá denunciar el recurso la equivocada valoración de la prueba, según las reglas legales para su estimación.
2. No procederá este recurso contra las sentencias que se dicten en los juicios a que se refiere el artículo 124.
El trámite de recurso de suplicación será el siguiente:
1.º Se interpondrá y formulará por escrito, con firma de Letrado, ante el propio Juez de Primera Instancia que hubiere dictado el fallo y dentro de los diez días siguientes a su notificación.
2.º En el recurso, breve y sucintamente, señalará el recurrente las alegaciones y razones en que lo fundamenta.
3.º El propio Juzgado dará traslado del recurso al recurrido para que también con firma de letrado pueda impugnarlo por escrito y en término de diez días.
4.º Transcurrido este plazo, dentro de los tres días siguientes, háyase o no presentado escrito impugnatorio el Juzgado, sin emplazamiento de las partes, remitirá los autos y la pieza formada con el recurso a la Audiencia Territorial correspondiente.
5.º La Audiencia, en el término de quince días de haberse recibido las actuaciones, dictará sentencia, devolviéndola al Juzgado de origen con testimonio de su fallo para notificación a las partes y ejecución.
Las sentencias dictadas resolviendo recursos de suplicación serán comunicadas, a instancia de parte, al Ministerio Fiscal y a la Delegación Nacional de Sindicatos, quienes, en cualquier tiempo, podrán interponer contra ellas recurso de casación por infracción de Ley o de doctrina legal, que se substanciará por los trámites del artículo 1782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no tendrá más alcance que el que este precepto dispone.
1. Contra la sentencia que dicte la Audiencia Territorial resolviendo apelación interpuesta según el artículo 131, se dará recurso de injusticia notoria ante la Sala Primera del Tribunal Supremo.
2. Este recurso se preparará por escrito ante la propia Sala sentenciadora dentro de los diez días que sigan a la notificación de la sentencia y presentado que sea se elevarán las actuaciones al Tribunal Supremo, emplazando a las partes para que en el término de otros diez días comparezcan a usar de su derecho ante la Sala Primera del mismo. Este plazo será de veinte días cuando la apelación se hubiere substanciado en las Audiencias Territoriales de Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran Canaria o en la provincial de Santa Cruz de Tenerife.
El recurso de injusticia notoria se formalizará por escrito en el término de quince días, contados desde la entrega de los autos al recurrente que hubiere comparecido ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, y deberá fundamentarse en alguna de las causas siguientes:
1.ª Incompetencia de jurisdicción.
2.ª Quebrantamiento de las formalidades esenciales del juicio cuando hubiere producido indefensión.
3.ª Injusticia notoria por infracción de precepto y de doctrina legal.
4.ª Manifiesto error en la apreciación de la prueba cuando se acredite por la documental o pericial que obre en los autos.
En el recurso necesariamente habrá de citarse con claridad y precisión la causa o causas en que se fundamente y expresarse con la misma precisión y claridad el concepto por el cual se estime cometida la infracción. Con él se devolverán los autos.
1. El que intentare formalizar recurso de injusticia notoria, de ser conformes de toda conformidad las sentencias dictadas en primera y segunda instancia y no estuviere declarado pobre, deberá constituir un depósito en el establecimiento destinado al efecto, con arreglo a la escala siguiente:
De 1.000 pesetas si la cuantía litigiosa no excede de 5.000.
De 2.000 pesetas cuando siendo dicha cuantía superior a 5.000 no sobrepase de las 10.000.
De 5.000 pesetas si excede de 10.000 1a cuantía litigiosa.
2. El resguardo acreditativo de haberse constituido el depósito deberá acompañarse al escrito de formalización.
Recibidas las actuaciones, personado el recurrente y formalizado el recurso, la Sala en el término de quince días, contados desde el ingreso del escrito de formalización, dictará auto en el cual decidirá si por cumplirse con lo dispuesto en los tres artículos anteriores ha lugar a la admisión. De resolver que ésta no procede, en el mismo auto declarará firme la sentencia recurrida, impondrá las costas del recurso al recurrente y dispondrá la pérdida del depósito que hubiere constituido. Si resolviere que ha lugar a la admisión del recurso y el recurrido no hubiere comparecido, dentro de los diez días siguientes de haber dictado el auto de admisión proferirá sentencia.
1. Admitido el recurso, si se hubiere personado la parte recurrida, se le trasladará para instrucción el escrito formalizándolo, junto con los autos, por término de quince días, y transcurridos que sean el Tribunal dictará sentencia, previa celebración de vista pública, únicamente cuando lo solicite el recurrido al darse por instruido del recurso. Si no pidiera vista podrá impugnarlo en el mismo escrito en que evacue el traslado de instrucción, con el cual, en todo caso, deberán devolverse los autos.
2. Cuando fueren dos o más partes las recurrentes, el traslado de instrucción será sucesivo para cada una y no podrán impugnar los recursos contrarios en los escritos en que evacuen dicho traslado. En estos casos deberá hacerse señalamiento de vista.
3. La sentencia habrá de dictarse dentro de los diez días que sigan al señalado para la vista y de no haber solicitado su celebración el recurrido, en el mismo plazo, contado desde la fecha en que terminó el concedido para evacuar el traslado de instrucción.
4. El depósito constituido conforme al artículo 137 lo perderá el recurrente siempre que la sentencia declare no haber lugar al recurso.
Los recursos interpuestos al amparo de los precedentes artículos tendrán tramitación preferente, tanto ante los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias como ante la Sala Primera del Tribunal Supremo.
En las apelaciones y recursos de suplicación e injusticia notoria la cuantía de las costas, comprendido el papel timbrado y derechos arancelarios de Secretaría, se reducirá a la mitad en las Audiencias y en el Tribunal Supremo si se tratare de vivienda con renta inferior a 5.000 pesetas.
La sentencia dictada en el juicio a que se refiere el artículo 124 se ejecutará según lo establecido en la sección cuarta, título XVII, libro II de la Ley Procesal, pero se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 147, y además que los plazos del artículo 1596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se entenderán exclusivamente referidos a las viviendas y locales de negocio y ampliados a dos meses en uno y otro caso que serán excepcionalmente prorrogables por otros dos cuando el Juez. por razones de equidad o personales del demandado, lo considere procedente.
1. La ejecución de la sentencia dictada en el proceso mencionado en el artículo 125, de figurar en ella pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda se acomodará asimismo a los trámites señalados para el lanzamiento en la sección cuarta, título XVII, libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los plazos para desalojar serán de cuatro meses, prorrogados excepcionalmente por el Juez por otros dos, todo ello sin perjuicio de lo establecido en la causa 10 del artículo 114, en el supuesto a que se refiere.
1. La ejecución de las sentencias qué dicten los Jueces de Primera Instancia en los asuntos de que tratan los artículos 123 y 126, cuando hicieren pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda o local de negocio, se acomodará a las reglas de la sección cuarta, título XVII, libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las modificaciones introducidas en el artículo anterior, de no disponerse en este capítulo un plazo mayor.
2. En los restantes casos la sentencia se ejecutará conforme a lo dispuesto en la Ley Procesal común.
Disposiciones comunes y generales
La cuantía litigiosa la determinará la renta anual, para cuya fijación se estará siempre a lo pactado por escrito, computándose, en su caso, los aumentos que autorice esta Ley. En defecto de estipulación escrita, a la que resulte del último pago realizado por el inquilino o arrendatario que sea parte en la litis, y de ser dudosa o imposible la determinación de la renta, se estimará ésta no superior a 5.000 pesetas anuales .
En los procesos a que se refieren los artículos 124 y 142 se tendrán en cuenta las reglas siguientes:
Sólo cuando el pago o la consignación se realice hasta el mismo día señalado para el juicio y antes de su celebración, podrá éste proseguirse por las costas, y en tal caso, si el demandado intentare acreditar el ofrecimiento de las rentas al actor con anterioridad a la presentación de su demanda, se admitirán otras pruebas procedentes en derecho, además de las que autoriza el párrafo segundo del artículo 1.579 de la Ley procesal. Lo mismo se hará cuando, aun sin mediar el pago o la consignación, la acción se inspirare en la falta de abono de las diferencias o participaciones a que se refieren los capítulos IX y X y el demandado impugne su legitimidad.
2.ª En los arrendamientos de viviendas, cualquiera que fuere su renta, y en los de local de negocio si no excede de 12.000 pesetas anuales, podrá el demandado rehabilitar de plena vigencia el contrato y evitar el lanzamiento si hasta el momento mismo en que fuera a practicarse, el u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposición, depositándolo incluso en poder del encargado de ejecutar la diligencia, que en todo caso lo tomará y dará recibo, el importe de las cantidades que por principal debiera en dicho instante, el 25 por 100 del mismo y los intereses legales, a contar éstos desde la fecha de la demanda, las sumas vencidas, y desde el día en que el pago debió hacerse, en las pendientes.
Dentro de los diez siguientes podrá el demandante instar que, de cuenta del demandado, se tasen las costas y gastos legítimos que con ocasión del juicio hubiere realizado. Practicada la tasación, de resultar su importe igual o superior al 25 por 100 depositado por el demandado, se le entregará al demandante; mas si fuere inferior, se reintegrará al demandado 1a diferencia, archivándose sin más las actuaciones, tanto en uno como en otro caso, sin perjuicio del derecho del actor a reclamar la diferencia ejercitando la oportuna acción personal.
3.ª Cuando por la reiteración con que se haga uso del beneficio a que la precedente regla se refiere resulte aplicable el artículo 9 de la presente Ley, no tendrá efectos enervatorios la consignación efectuada, a cuyo fin el actor podrá, en el curso del litigio, alegar dicha reiteración y practicar prueba para acreditarla.
2. Igualmente en todos los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, para que el inquilino o arrendatario puedan utilizar los recursos de que trata la sección tercera de este capítulo, habrán de acreditar, al interponerlos, tener satisfechas las rentas vencidas con arreglo a lo que vinieren pagando a 1a iniciación del litigio o consignarlas en el Juzgado o Tribunal.
4. Durante la substanciación de los recursos interpuestos por el inquilino o arrendatario vendrán éstos obligados al pago o consignación de la renta. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a la caducidad del recurso siempre que, requerido por el Juez o Tribunal que conozca del mismo, no cumpliere tal obligación en el término de cinco días.
1. En las sentencias que pongan término al juicio se hará pronunciamiento expreso sobre costas. Las de primera instancia se impondrán, tanto en los juicios que se celebren ante los Jueces municipales o comarcales como ante los de Primera Instancia, a los litigantes cuyos pedimentos fueren totalmente rechazados, y si sólo se estimaren parcialmente, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.
2. En las apelaciones y en los recursos a que se refiere este capítulo, el Juzgado o Tribunal hará sobre las costas del recurso el pronunciamiento que repute justo en consideración a si aprecia o no temeridad en el apelante o recurrente. Cuando el recurso se declare desierto se impondrán las costas al recurrente.
3. En los juicios de desahucio por falta de pago, las costas se impondrán al demandado cuando se declare haber lugar al mismo o que éste hubiere procedido de no mediar el pago o la consignación, y al actor en caso contrario.
Cuando la acción, aunque propia de la relación arrendaticia urbana, no se fundamente en derechos reconocidos en esta Ley, el litigio se substanciará conforme a lo dispuesto en las Leyes procesales comunes.
De la Junta de Estimación.
1.La Junta de Estimación a que se refiere esta Ley se constituirá, bajo la presidencia del Juez municipal o comarcal, según proceda, del término o comarca correspondiente al lugar en que radique la finca. Serán Vocales de esta Junta un propietario de finca urbana sita en el mismo término municipal que el inmueble y un comerciante o industrial clasificado en la misma tarifa y epígrafe tributario que el arrendatario o que explote negocio análogo. La Delegación de Hacienda, la Cámara de la Propiedad Urbana y la Organización Sindical facilitarán al Juez las relaciones de unos y otros. En caso de no existir en el término municipal o comarcal personas que reúnan las expresadas condiciones, podrá el Juez disponer que dichos Vocales sean de otro, preferentemente de los colindantes. Todos serán designados por el Juez mediante insaculación por sorteo entre los incluidos en las reclamadas, pudiendo recusarlos las partes una sola vez y por el solo hecho de formular la recusación.
2. La Junta de Estimación actuará a instancia de parte mediante escrito dirigido al Juez municipal o comarcal y habrá de emitir resolución dentro de los treinta días de ser aquel presentado, adoptándose los acuerdos por mayoría.
3. Se oirá a las partes por término común de diez días, dentro del cual formularán sus alegaciones y aportarán pruebas, pudiendo, además disponer el Juez las diligencias o peritaciones que considere necesarias, corriendo los gastos que se originen por mitad a cargo del arrendador y del arrendatario, quienes, en todo caso, habrán de abonar en la misma forma una cantidad equivalente al 0,50 por 100 del importe de la valoración efectuada, en su caso, y del 3 por 100 de la renta anual fijada cuando la revisión de la misma se trate. Las cantidades así recaudadas se destinarán a cubrir los gastos que origine la actuación de las Juntas de Estimación, en la forma que disponga el Gobierno.
A ) Disposiciones generales:
1.ª 1. Sin otras excepciones que las que resulten de sus propios preceptos, lo dispuesto en esta Ley será de aplicación no sólo a los contratos que se celebren a partir de su vigencia sino también a los que en dicho momento se hallaren en vigor.
2. Sin embargo, cuando a la promulgación de la Ley de Bases de 22 de diciembre de 1955 el inquilino o arrendatario hubiere accedido de modo fehaciente, con fecha posterior a la celebración del contrato, a desalojar definitivamente la vivienda o local de negocio, no será de aplicación lo dispuesto en la misma.
2.ª 1. El ejercicio de los derechos reconocidos en la legislación precedente, cuando se hubiese iniciado extrajudicial o judicialmente antes de la vigencia de la presente Ley, ese regirá en todos sus aspectos y consecuencias por aquella legislación.
B) Disposición referente al arrendamiento de locales para casinos y círculos de recreo:
3.ª Los arrendamientos comprendidos en el número 2 del artículo 2 quedan prorrogados por el plazo de un año, a contar de la vigencia de esta Ley, transcurrido el cual se podrán ejercitar las acciones pertinentes con sujeción a Derecho común, si bien para el desahucio por vencimiento del término deberá mediar el oportuno requerimiento con antelación de seis meses.
C) Disposiciones referentes al subarriendo.
4.ª a) Cuando una vivienda o local de negocio se hallare total o parcialmente subarrendada en 1 de octubre de 1946 por plazo no inferior al de seis meses, precisamente anteriores a esta fecha, aunque el arrendador no hubiere autorizado el subarriendo, si antes de ese día no promovió el desahucio por dicha causa, no podrá a su amparo obtener la resolución del contrato hasta que cambie la persona del subarrendatario. Y el cambio no se entenderá causado si se tratare de viviendas, porque a la muerte del subarrendatario prosigan el subarriendo sus familiares dentro del segundo grado que con el convivieren con tres meses de antelación al óbito, siendo de aplicación, cuando lo subarrendado fuere un local de negocio, lo establecido en el artículo 60, bien que referido a la persona del subarrendatario.
En los casos a que se refiere el párrafo anterior, el arrendador, a partir de la vigencia de esta Ley, y mientras subsista el subarriendo, podrá exigir del inquilino o arrendatario un sobreprecio equivalente al 80 por 100 mas del importe de la renta que en 1 de octubre de 1946 pagare, de ser aquel total conforme a las prescripciones del capítulo III, y del 40 por 100 si parcial. La falta de pago de estos porcentajes se reputará como inefectividad de la renta, y serán exigibles con independencia de cualquier otro aumento que autorice esta Ley.
b) El arrendador que por escrito y con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley hubiera autorizado el subarriendo total y parcial, no tendrá derecho a participar en el precio del mismo, ni a reclamar los sobreprecios establecidos en la letra anterior, pero sí al pago de lo que hubiere pactado por consentirlo.
d) Siempre que el arrendador perciba sobreprecio por el subarriendo en virtud de lo establecido en la letra a) de esta Disposición, o en los casos de las dos letras anteriores tendrá los derechos y obligaciones que le asignan los capítulos III y XI, pero no le asistirá acción resolutoria del contrato de inquilinato aunque cambie la persona del subarrendatario y la facultad que le otorga el artículo 15 se limitará al importe de la renta y del sobreprecio, si se hallare autorizado a percibirlo, y al de la renta exclusivamente en los casos que fueren de aplicación las dos letras anteriores de esta Disposición.
f) El subarrendador deberá cumplir siempre las obligaciones que le impone esta Ley, y le asistirán las acciones que le competen a tenor de la misma, salvo contra el arrendador que se hallare en el caso de la letra anterior, y la resolutoria del contrato de subarriendo por expiración del plazo pactado para el mismo, que no procederá en los celebrados con anterioridad a la vigencia de los preceptos de la Ley de 31 de diciembre de 1946, por ser de aplicación, en cuanto a ellos, ya sean totales o parciales, la prórroga obligatoria para el subarrendador y facultativa par el subarrendatario, o para los que por muerte de éste le continuaren.
g) El beneficio de prórroga otorgado a los subarrendatarios en los párrafos anteriores cesará en los casos primero, tercero, cuarto y quinto del artículo 62, siendo de aplicación los siguientes preceptos del capítulo VIII, que desarrollan el caso primero, sustituyéndose la mención que se hace de arrendador e inquilino o arrendatario por la de "subarrendador" y "subarrendatario", respectivamente, y reduciéndose, en todo caso, el plazo de preaviso y el importe de la indemnización a tres meses. Será también aplicable el artículo 64 y lo dispuesto en el artículo 72, de ser varios los locales que hubiere subarrendado el reclamante.
5.ª­ Las variaciones introducidas en el capítulo III sólo serán aplicables a los supuestos en él previstos que se produzcan a partir de la vigencia de la presente Ley.
Las situaciones jurídicas creadas al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 del texto articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946 subsistirán únicamente mientras sigan conviviendo con el inquilino las mismas personas extrañas a su familia que con él convivieren el día en que entre en vigor esta Ley, pero con obligación para el inquilino de notificar en forma fehaciente al arrendador en el término de cuatro meses, contados desde el siguiente al día antes indicado, el nombre de aquellas personas y de los hijos que con cada una de ellas convivan. El porcentaje autorizado en el párrafo primero del referido artículo quedará elevado a partir de la vigencia de la presente Ley al 20 por 100 de la renta, sin perjuicio de cualquier otro aumento autorizado por este texto legal; si se incumpliera por el inquilino la obligación de notificar en el plazo señalado, el porcentaje se elevará al 30 por 100.
D) Disposiciones referentes a la cesión de vivienda, traspaso de local de negocio y arrendamiento de viviendas amuebladas:
6.ª Las situaciones jurídicas producidas al amparo de los capítulos IV y V del texto articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946 subsistirán con la extensión y en los términos que les reconociera la legislación precedente, pero sujetándose, en cuanto al ejercicio de las acciones encaminadas a hacerlas valer, a lo dispuesto en la presente Ley.
7.ª Las modificaciones introducidas en el artículo 25 en el plazo de caducidad de la acción resolutoria del contrato por cesión, y en el cómputo del mismo no serán de aplicación a las verificadas antes de la entrada en vigor de esta Ley.
8.ª El arrendatario de local de negocio que con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley tuviere reconocido por escrito el derecho de traspaso, podrá ejercitarlo libremente y sin someterse a lo dispuesto en el capítulo IV; pero el inmediato adquirente por traspaso habrá de cumplir lo ordenado en este último capítulo.
9.ª Los porcentajes de participación a que se refiere el artículo 39, número 2, se mantendrán mientras la renta no quede totalmente revalorizada a tenor del artículo 96, pero una vez alcanzado el límite de la revalorización el porcentaje de participación será de un 25 por 100 en el precio del traspaso, que experimentará el aumento del 50 por 100 a que se refiere el último inciso del citado artículo 39, número 2.
E) Disposiciones referentes al tiempo de duración de los contratos y a las excepciones a la prórroga:
10. Los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 serán aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar a regir esta Ley cualquiera que sea el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad.
11. Las dos subrogaciones a que se refiere el número 3 del artículo 60 serán aplicables a los contratos de arrendamiento de locales de negocio actualmente vigentes, cualquiera que hubiere sido el número de las subrogaciones anteriores.
12. Lo dispuesto en el número 4 del artículo 58 y en el 3 del 60 será aplicable aunque el fallecimiento del inquilino, del arrendatario o de algunos de sus sucesivos herederos subrogados, hubiere ocurrido antes de la vigencia de esta Ley, salvo que en la fecha de su entrada en vigor hubiere recaído sentencia firme que declare resuelto el contrato.
13. El plazo a que se refiere el apartado tercero del artículo 62 deberá computarse a partir de fecha posterior a la vigencia de esta Ley.
14. Cuando con anterioridad a la vigencia de la presente Ley se hubiera arrendado un local construido para servir de casa­habitación con el fin de ejercer en él actividad industrial, comercial o de enseñanza, con fin lucrativo, aunque a tenor de lo dispuesto en este texto legal merezca el arrendamiento la calificación de "local de negocio", podrá el arrendador negarse a la prórroga, al amparo de la causa primera del artículo 62, cumpliendo lo establecido en los artículos 63, 64, 65, 67, 68, 73, números 1 y 2 y 74, que serán aplicables con las siguientes modificaciones:
a) Cuando el arrendatario no tuviera en él su casa­habitación a efectos del orden de prelación del artículo 64, el local se entenderá situado entre las viviendas que no sirvan de hogar familiar y la ocupada por familia menos numerosa. Mas si le sirviere de casa­habitación, se considerará comprendido en el grupo de las viviendas correspondientes a quienes, habitando en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio que sea objeto de tributación.
b) El artículo 65 será de aplicación, salvo en lo relativo a la indemnización que percibirá el arrendatario, la cual se establecerá según lo dispuesto en los artículos 70, apartado cuarto, o, en su caso, 73, número 4 y siguientes, cuyos preceptos se aplicarán sin otra modificación que en cuanto al plazo en que deberá ocuparse el local para lo que se estará a lo prevenido en el artículo 68.
F) Disposiciones referentes a la renta, a su revisión y a la fianza:
15. Las nuevas asimilaciones a locales de negocio establecidas en el número 2 del artículo 5 sólo surtirán efecto a partir de la entrada en vigor de esta Ley, en los términos, respecto de la renta, previstos en el artículo 96, si bien el plazo a que se refiere el número 5, párrafo segundo, será anual en lugar de semestral.
16. Las modificaciones introducidas por el artículo 99 serán de aplicación cuando los hechos en él previstos se hayan iniciado después de la vigencia de la presente Ley, salvo lo preceptuado en los apartados tercero y sexto del número 1 del mismo, que serán aplicables aun cuando la asignación por la Hacienda de renta superior a la satisfecha por el inquilino o arrendatario o la aplicación de la vivienda al destino especificado en el referido apartado sexto hubieren tenido lugar antes de la entrada en vigor de ésta Ley.
17. Sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 100, las rentas de los arrendamientos de vivienda y local de negocio concertados después de 11 de mayo de 1956 y antes de 1 de julio de 1964, una vez que lleven cinco años de prórroga legal, podrán ser elevadas en los porcentajes que señale el Gobierno, previo informe de la Organización Sindical y audiencia del Consejo de Estado, teniendo en cuenta a estos efectos la variación de los índices ponderados de vida publicados por el Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al periodo comprendido entre el año en que el contrato entró en la fase de prórroga legal y el día 30 de junio de 1964 en función de la variación que puedan experimentar sueldos y jornales y en consideración al destino del local arrendado y fecha de su primera ocupación.
18. La renta de las viviendas y locales de negocio que hubiere sido objeto de reducción al amparo de lo dispuesto en el artículo 133 del texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946 podrá ser incrementada por el arrendador, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, en la misma cantidad a que ascendió la reducción, siempre que concurran los requisitos a que se refiere el artículo 103 de este texto legal, que, a partir de la vigencia de esta Ley, será aplicable con efectos retroactivos.
l9. Las variaciones introducidas por el artículo 105 sólo serán aplicables a los contratos que se perfeccionen después de la entrada en vigor de esta Ley.
20. En los contratos a que se refieren los números 2 y 3 del artículo 3, que estuvieren en vigor el día en que comience a regir la presente Ley, de no haber acuerdo entre los interesados para revisar la renta, podrá serlo, a instancia del arrendador, dentro de los seis meses, a partir del día indicado por la Junta de Estimación prevista en el capítulo XII. Si el arrendatario considera gravosa la renta asignada por la Junta, podrá desistir del arrendamiento dentro de los treinta días siguientes de serle notificada cualquiera que fuere el plazo que, conforme al contrato, le quedare por cumplir, pero en todo caso vendrá obligado al abono de la señalada desde el día de la notificación hasta aquel en que entregare al arrendador el objeto del arrendamiento.
G) Disposición referente a las causas de resolución de los contratos:
21. Las modificaciones efectuadas en el capítulo XI sólo serán aplicables a los hechos previstos en él, cuya producción se haya iniciado después de la entrada en vigor de la presente Ley.
1.ª Hasta que el Gobierno, por considerar aumentada la disponibilidad de viviendas, decrete lo contrario, ningún local destinado anteriormente a hogar familiar podrá ser dedicado en lo sucesivo, de modo principal, a otros fines.
2.ª Queda autorizado el Gobierno para que, si las circunstancias lo aconsejan, disponga por Decreto la adopción gradual, en todo o en parte del territorio nacional y plazas de soberanía, de las siguientes medidas:
a) El alquiler obligatorio de aquellas viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie. A tales fines, el Gobernador civil de la provincia, comprobando sumariamente las denuncias que se le formulen, concederá al propietario el plazo de un mes para que se ocupen, precisamente como casa­habitación y no como escritorio, oficina, depósito, almacén o local de negocio. Y transcurrido dicho plazo sin hacerlo, dentro de los quince días que sigan, acordará aquella autoridad que sea ocupada por el primer aspirante a inquilino, en turno riguroso de antigüedad, que se hallare dispuesto a pagar como renta la exigida por el arrendador, si no fuera superior a la última declarada a fines fiscales o a la que sirva de base al tributo, de no haberse formulado declaración, y el aspirante advendrá inquilino de la vivienda con los derechos y deberes que le impone esta Ley, aunque el arrendador se niegue a otorgarle contrato, en cuyo caso la renta se determinará conforme a los datos fiscales que se expresan.
b) El desahucio por causa de necesidad social de aquellas viviendas ocupadas que, sin mediar justa causa, se hallaren habitualmente deshabitadas, o el de las que no sirvan de casa-habitación oficinas o local de negocio del arrendador, o si se hallaren alquilados, de su inquilino o arrendatario. Los Tribunales, al resolver, tendrán en cuenta, además de aquellas circunstancias personales del demandado que determinan la existencia o inexistencia de causa justa, lo siguiente:
1.º Si es realmente útil la ocupación en razón a la proximidad o alejamiento del núcleo urbano en que la escasez de viviendas se produce.
2.º Si por ser la vivienda de características parecidas o semejantes a las que normalmente sirven en la localidad de casa­habitación, permanentemente ocupada, procede acordar que así sea.
El desahucio lo instará el Ministerio Fiscal a excitación del Gobernador civil de la provincia y previa sumaria investigación de la denuncia que hará esta Autoridad. Se deducirá ante el Juez de Primera Instancia respectivo y habrán de ser llamados al juicio como parte demandada, el propietario o titular, y de hallarse alquilada la vivienda, también el inquilino. Su tramitación se acomodará a lo dispuesto en el capítulo XII para los procedimientos atribuidos a la competencia de aquellos Juzgados cuando se ejercita ante ellos acción resolutoria del contrato; pero las costas, si la demanda se desestima, no se impondrán nunca al actor. Cuando se estime la demanda por sentencia firme y ejecutoria se procederá al lanzamiento del ocupante en el plazo de quince días improrrogables.
Tan luego se adopte alguna de las medidas de que trata la presente disposición se procederá a la constitución en los Gobiernos Civiles de un registro público y gratuito de aspirantes a inquilinos, que comprenderá todos los de la provincia que en tal caso se hallaren, clasificados por localidades, y en el cual figurará, junto a cada aspirante, la renta que estuviere, dispuesto a pagar.
Lo dispuesto en la letra b) de esta disposición se entiende sin perjuicio de lo previsto en el apartado tercero del artículo 62.
3.º El Gobierno, previo informe de la Organización Sindical, con audiencia del Consejo de Estado, y teniendo en cuenta las mutaciones habidas en la economía nacional, podrá elevar o reducir el tope de la renta señalada en el número dos del artículo 6.º, para que los inquilinos de viviendas ocupadas por primera vez a partir de 1 de enero de 1960 puedan renunciar válidamente a los beneficios concedidos por esta Ley.
4.º Mientras subsistan las actuales circunstancias de escasez de viviendas, y hasta que el Gobierno disponga la vigencia plena del número dos del artículo 12, la división que en el mismo se establece para la fijación de la merced del subarriendo parcial se hará tomando como dividendo el cuádruplo de la renta.
5.º El Gobierno podrá disponer quede sin efecto la acción impugnatoria regulada en el artículo 53 y la facultad prevista en el artículo 18 sobre subarriendos sin consentimiento del arrendador, cuando considere que las circunstancias así lo aconsejan.
6.º El Gobierno también podrá disponer que quede sin efecto total o parcialmente lo prevenido en el número dos del artículo 99 cuando resulte contrario a la equidad que el arrendador continúe soportando por sí solo las cargas a que dicho precepto se refiere, así como para determinar la forma y proporción en que los inquilinos y arrendatarios deban contribuir al levantamiento de dichas cargas.
7.º Se autoriza al Gobierno para extender la derrama establecida en el artículo 8.º del Decreto de 17 de octubre de 1940, en la cuantía, forma y proporción que se, estimen oportunas, a las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Navegación y otros Organismos que puedan considerarse afectados.
8.º El Gobierno, a propuesta del Ministro de Justicia, podrá dictar por Decreto, además de aquellas disposiciones expresamente citadas en esta Ley, las que considere necesarias para la mejor ejecución, desarrollo y cumplimiento de los preceptos de la misma.
1.ª 1. E1 presente texto refundido entrará en vigor el día l de enero de 1965, rigiendo en esta materia hasta el 30 de junio de 1964 el texto articulado de la Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955, aprobado por Decreto de 13 de abril de 1956, y a partir de 1 de julio de 1964, el referido texto articulado, con las modificaciones y adiciones introducidas en él por la Ley de 11 de junio de 1964, todo ello hasta la entrada en vigor del presente texto refundido.
2.ª Quedan derogadas todas las disposiciones especiales dictadas en materia de arrendamientos urbanos, con excepción de las contenidas en las Leyes especiales protectoras de la construcción de fincas urbanas y sus disposiciones complementarias, de las demás aludidas en la presente Ley y de las siguientes: Ley de 23 de septiembre de 1939 en los casos cuya aplicación está establecida; Decretos de 3 de febrero, 13 de abril y 25 de mayo de 1945 y 21 de marzo de 1952 sobre competencia y procedimiento administrativo de desahucio; Decreto de 3 de octubre de 1947, sobre aplicación y cumplimiento de la letra a) de la disposición transitoria 23 del texto articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946; Decreto de 22 de septiembre y Orden de 23 de octubre de 1947 y Decreto de 22 de abril de 1949 con normas singulares sobre arrendamientos de fincas urbanas en la ciudad de Cádiz: Decreto de 11 de marzo de 1949 sobre "papel de fianzas"; Orden de 12 de diciembre de 1947 sobre destino y aplicación de las cantidades a que se refiere el artículo 96 del texto articulado antes citado; Orden de 22 de febrero y Decreto de 26 de mayo de 1950, aclaratorios de los artículos 71 y 79, respectivamente, del mismo texto articulado; Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión; Decreto de 26 de julio de 1956 por el que se desarrolla lo dispuesto en los artículos 98, número primero, y 102 del presente texto articulado; Decreto­ley de 14 de septiembre y Decreto de 28 de septiembre de 1956 sobre aplicación de la disposición transitoria 8.ª del mismo texto; Decretos de 30 de noviembre de 1956 y 22 de julio de 1958, dictados en aplicación de la disposición adicional 6.ª del texto articulado aprobado por Decreto de 13 de abril de l956: Ley de 12 de mayo de 1956 y disposiciones complementarias sobre ordenación urbanística; Decreto de 22 de febrero de 1957, aclaratorio del artículo 7º de este texto articulado: Decreto de 18 de octubre de 1957 sobre instalación de antenas receptoras de televisión: Decretos de 28 de marzo de 1958, 29 de enero de 1959 y 15 de diciembre de 1960, sobre aplicación de las medidas señaladas en el apartado b) de la disposición adicional segunda del texto articulado últimamente citado: Ley de 24 de abril y Decretos de 2 de julio de 1958, sobre préstamos a los inquilinos para la adquisición de sus viviendas: Decreto de 10 de octubre de 1958 sobre facultades de los Gobernadores Civiles en materia de vivienda: Decreto de 31 de octubre de 1958, complementario del artículo 62, número tercero, del mismo texto: Decreto de 8 de enero de 1959 sobre aplicación del artículo 76 y de la disposición adicional 1.ª de igual texto; Decreto de 17 de noviembre de 1960 sobre viviendas construidas al amparo de la Ley de 25 de junio de 1935; Decreto de 6 de septiembre de 1961 sobre revisión quinquenal de las rentas y artículo 32 de la Ley 77, de 23 de diciembre de 1961, sobre educación física.
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