Source: https://www.studenten-wg.de/mietrecht.html?PHPSESSID=1733103df91cb2bd9b6ccfaff8cd5047
Timestamp: 2018-11-16 16:19:34
Document Index: 10641561

Matched Legal Cases: ['§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 549', '§ 556', '§ 549', '§ 549', '§ 564', '§ 564', '§ 564', '§ 564']

Mietrecht - Mietvertrag - Immobilien - Wohnungen und WG Zimmer
Allgemeines zum Thema "WG"
Wird eine Wohnung an mehrere Personen vermietet, stellt sich die Frage, in wieweit das Auswechseln einzelner Mieter (als Mitglieder einer Wohngemeinschaft) zulässig ist. Aus dieser Frage ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch die Mieter weitergehende Konsequenzen. Da der historische Gesetzgeber des BGB diese in der heutigen Vertragspraxis häufig auftretende Frage nicht als regelungsnotwendig erkannt hat, lässt sie sich nur wie folgt durch Auslegung des Mietvertrags beantworten. Entscheidend ist hierbei, ob der Vermieter an bestimmte Personen bzw. an eine bestimmte Personengruppe oder nur an eine bestimmte Personenzahl vermietet hat.
Legt der Vermieter auf bestimmte Personen besonderen Wert oder macht er gegen die mit einem Wechsel verbundene Unruhe und Unsicherheit ausdrücklich Bedenken geltend, ist davon auszugehen, dass ein Wechsel der Mieter nicht zulässig ist.
Aber auch für den Fall, dass im Mietvertrag nur eine bestimmte Personengesamtzahl festgelegt wurde, müssen die wohnberechtigten Personen (der Wohngemeinschaft) grundsätzlich namentlich aufgeführt werden. Geschieht das nicht, muss auf andere Weise klargestellt werden, wer Mieter ist und wie sich der Kreis und die Zahl der wohnberechtigten Personen bestimmt. Ist selbst durch Auslegung nicht zu klären, wer der Mieter sein soll, fehlt es an einem gültigen Mietvertrag.
Die Zulässigkeit des Auswechselns von Mietern im Rahmen der zulässigen Gesamtpersonenzahl kann nun von vorneherein im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Es ist aber für den Fall, dass das nicht geschehen ist, auch eine schlüssige Vertragserweiterung möglich, d.h. die Zulässigkeit muss nicht notwendiger Weise schriftlich im Vertrag fixiert sein. Dies ist insbesondere in Betracht zu ziehen, wenn der Vermieter an eine Wohngemeinschaft vermietet, deren Zusammensetzung aufgrund des Status der Mieter (z.B. bei Studenten, Gastarbeitern) fluktuiert. Genauso wird man einer Wohngemeinschat einen Anspruch auf Auswechslung ihrer Mitglieder gewähren müssen, wenn der Vermieter jahrelang einem Wechel von Mitgliedern in der Wohngemeinschaft nicht widersprochen hat, auf Mieterseite ein wichtiger Grund vorliegt und die Belange des Vermieters - auch was die Sichersellung der vollständigen und pünktlichen Mietzinszahlung anbelangt - nicht berührt werden. So muss der Vermieter beispielsweise einen Wechsel nicht hinnehmen, sofern ihm der Nachfolger aus Gründen, die in dessen Person liegen, unzumutbar ist.
Zu beachten ist jedoch in jedem Fall, dass von den Mietern die vertraglich vereinbarte Gesamtpersonenzahl nicht überschritten werden darf.
Wird nun das Auswechseln einzelner Mitglieder einer Wohngemeinschaft als zulässig angesehen, muss der Vermieter den durch die Vielzahl und den gelegentlichen Wechsel der Bewohner verursachten größeren Verschleiß, vermehrten Lärm und unsachgemäßere Pflege in Kauf nehmen, darüber hinausgehende Störungen aber nicht, auch wenn sie sich aus der Eigenart einer Wohngemeinschaft ergeben.
Weiterhin gilt, dass, wenn in der Wohngemeinschaft weder Personen noch Namen genannt werden, mit dem Ausscheiden aus der Wohngemeinschaft auch die Verpflichtung, künftige Mietzahlungen zu entrichten, endet. Sofern das ausgeschiedene Mitglied jedoch als Mitmieter genannt ist, haftet es weiterhin auf Zahlung der Miete, es sei denn, der Vermieter entlässt es ausdrücklich, oder durch schlüssiges Verhalten ( Streichung oder Namenswechsel im Mietvertrag) aus dem Vertrag.
Hat der ausscheidende Mitmieter an den Vermieter eine Kaution, Mietvorauszahlung oder einen Finanzierungsbeitrag für die Wohngemeinschaft geleistet, so hat er gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Rückzahlung etwa nicht verbrauchter Teile, sondern muß sich deswegen mit den übrigen Mitmietern auseinandersetzen.
Der Student wird Mitglied in einer mehrköpfigen Wohngemeinschaft. Die Eltern unterschreiben dem Vermieter die schon obligatorische Mietbürgschaft - und können somit das Nachsehen haben.
Häufig bürgen sie damit auch für eventuell entstehende Mietrückstände der Mitbewohner. Je nach Größe der Wohnung und Anzahl der Bewohner kann das schnell teuer werden. Wie bei einer Kaution kann der Vermieter drei Monatsnettomieten für die gesamte Wohnung ansetzen. Tip: Vertrag ergänzen: Beschränkt sich die Bürgschaft nicht auf die Verbindlichkeiten des eigenen Kindes, sollten Eltern darauf bestehen, den Vertrag entsprechend zu ergänzen.
LG Kassel, 1 S 613/96
AG Frankfurt, 33 C 4447/96-67
In einer Wohngemeinschaft haftet jeder Bewohner für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis.
Das Amtsgericht befand, daß eine Zahlungspflicht über ca. DM 4000 an rückständiger Miete und Kosten der Wohnungsräumung für den ehemaligen Mitbewohner des Beklagten bestand. Der Mitbewohner war über Nacht verschwunden und hatte lediglich seine Möbel zurück gelassen.
AG Paderborn, 51 C 28/99
Die Form der Untermietverhältnisse ist vielfältig: Sie reicht von eheähnlichen Lebensgemeinschaften, über Wohngemeinschaften, möblierte Zimmer und Zimmer in Wohnheimen bis hin zu ganzen Familien, die zur Untermiete wohnen. Doch unter welchen Voraussetzungen hat man als Hauptmieter/in einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung? Wie sind die rechtlichen Beziehungen von Untermieter zu Hauptmieter und Vermieter? Wie immer, so gilt auch hier, man sollte sich vorher klar sein, was eine Untervermietung für den einzelnen bedeutet. Auch gilt es zu klären, ob eine Untervermietung generell erlaubt ist oder nicht. Dieses ist besonders für Wohngemeinschaften interessant, bei denen ein Mietglied als Hauptmieter mit den anderen - wechselnden - Mietern immer wieder Untermietverträge schliessen muß.
Nach § 549 BGB (alte Fassung) braucht der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung der Wohnung. Die Erlaubnis zur Untervermietung muß grundsätzlich schriftlich beantragt werden, wobei der Name des vorgesehenen Untermieters dem Vermieter zu nennen ist. Erteilt der Vermieter nur für einen bestimmten Untermieter die Erlaubnis, so bedarf auch jede weitere Untervermietung der Erlaubnis. Lediglich bei einer generellen Erlaubnis des Vermieters muss ihm nur der Name des jeweiligen Untervermieters genannt werden.
Die Untervermietung kann der Vermieter aus wichtigem Grunde verweigern. Hat jedoch der Mieter ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung, muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen.
Wichtig ist jedoch, dass kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB (alte Fassung) vorliegt, wenn der Mieter bereits vor Mietvertragsabschluß eine Untervermietung geplant hat bzw. wenn der Mieter unmittelbar nach Vertragsschluß plötzlich zu der Erkenntnis gelangt, daß eine Untervermietung der Entfaltung seiner Persönlichkeit diene.
Zwar hat nach § 549 Abs.1 BGB (alte Fassung) der Mieter kein Recht zur Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters. Er kann jedoch nach § 549 Abs.2 BGB (alte Fassung) die Erlaubnis des Vermiters verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt.
Hierbei ist jedoch zu beachten, dass ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung gänzlich ausgeschlossen ist, weil dadurch der Untermieter im Prinzip zum Hauptmieter würde. Daher sollte man bei der Formulierung eines Antrags auf Untervermietung darauf achten, dass man um die Genehmigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung bittet.
Der Vermieter darf die Erlaubnis zur (Teil) -Untervermietung nur aus zwei - gesetzlich geregelten - Gründen verweigern:
Zum einen, wenn in der Person des Untermieters ein "wichtiger Grund" liegt, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar macht.
Zum anderen, wenn durch die Untervermietung die Wohnung "übermäßig belegt" würde oder die Überlassung dem Vermieter sonst nicht zuzumuten ist. Nach der Rechtsprechung ist das aber selbst dann noch nicht anzunehmen, wenn z. B. in einer 5-Zimmer-Wohnung mit 96 qm insgesamt 7 Personen leben (LG Berlin, WM 87, 221).
Auch wenn der Vermieter wechselt gilt die einmal erteilte Untervermietungserlaubnis weiter. Dies gilt auch dann, wenn die Erlaubnis nur mündlich erteilt wurde oder der alte Vermieter die Untervermietung über längere Zeit widerspruchslos hingenommen hat. In jedem Fall sollten jedoch und entsprechende Beweise rechtzeitig gesichert werden.
Besteht ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 549 Abs.2 BGB (alte Fassung) ist der Anspruch auf (Teil)- Untervermietung einklagbar. Der Anspruch ist jedoch nicht auf eine generelle Erlaubnis, sondern auf einen bestimmten Untermieter gerichtet.
Nach § 549 Abs. 1 (alte Fassung) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter seine erforderliche Erlaubnis zur (teilweisen)Untervermietung ohne triftigen Grund verweigert. Ein Recht auf vollständige Untervermietung hat der Mieter nicht.
Er kann das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Nach § 549 Abs. 5 (alte Fassung) gilt Abs.2 Satz 1 desselben Paragraphen bei Wohnraummiete in diesem Fall nicht.
Verhältnis Vermieter - Mieter - Untermieter
Grundsätzlich benötigt der Hauptmieter eine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nach § 549 BGB (alte Fassung).
Ein daraufhin abgeschlossener Untermietvertrag gilt nur im Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter.
Nach § 556 Abs.3 BGB (alte Fassung) muss grundsätzlich auch der Untermieter ausziehen, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter endet.
Jedoch steht dem Untermieter unter Umständen ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter zu, wenn diesem aufgrund eigenen Verschuldens vom Vermieter fristlos gekündigt wird und der Untermieter deshalb ausziehen muss. Nach § 549 Abs. 3 BGB (alte Fassung) ist der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber für die Schäden, die aufgrund eines Verschuldens des Untermieter beim Gebrauch der Wohnung entstehen, verantwortlich.
Besuch in der eigenen Wohnung
Hinsichtlich der Frage, wen man wie lange in der eigenen Wohnung aufnehmen darf, ist zu differenzieren. Enge Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder (nicht aber: Geschwister und entfernte Verwandte) gelten nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes.
Das bedeutet, dass eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) dem Vermieter zwar schriftlich anzuzeigen ist , nicht jedoch seiner Genehmigung bedarf. Jedoch darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten !
Zu beachten ist jedoch, dass Lebenspartner nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht mit Ehepartnern und Familienangehörigen gleichzustellen sind, also der Vermieter die Aufnahme einer solchen Person in die Wohnung genehmigen muss.
Gäste darf ein Mieter bis zu sechs Wochen ohne Genehmigung des Vermieters beherbergen. Hieraus darf jedoch kein Daueraufenthalt werden, d.h. der Besuch darf sich nicht ohne längere Unterbrechungen ständig in der Wohnung aufhalten. Auch darf es hierbei nicht zu Belästigungen der Mitbewohner - starker Lärm - kommen.
Nach § 549 Abs. 2 BGB kann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn daran ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Dieses kann auf einer Veränderung der wirtschaftlichen oder familiären Verhältnissen des Mieters beruhen.
Aber auch hierbei darf es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen. Die Überlassung muss darüber hinaus dem Vermieter zumutbar sein.
Hierunter versteht man nach § 564c BGB (alte Fassung) ein Mietverhältnis, dass lediglich für eine bestimmte Zeit eingegangen wird.Während seiner Laufzeit kann er grundsätzlich weder vom Vermieter noch vom Mieter gekündigt werden. Man unterscheidet den einfachen Zeitmietvertrag vom qualifizierten Zeitmietvertrag.
Nach § 564c Abs 1 Satz 1 BGB (alte Fassung) kann man beim einfachen Zeitmietvertrag, um das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten, bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter kann solch ein Fortsetzungsverlangen nur aufgrund eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes ablehnen.
Eine Besonderheit stellen hierbei Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel dar, da sie praktisch wie unbefristete Mietverträge zu behandeln sind.
§ 564c Abs 2 BGB (alte Fassung) regelt den qualifizierten Zeitmietvertrag.
Seine Wirksamkeit ist an folgende Voraussetzungen gebunden:
1. Das Mietverhältnis beträgt höchstens fünf Jahre, wobei die Vertragsdauer genau bestimmt sein muss; 2. Bei Vertragsanschluss muss der Vermieter schriftlich mitgeteilt haben, daß er nach Ablauf der Mietzeit
a) die Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine
Familienangehörigen nutzen will (Eigenbedarf) oder
b) das Haus abreißen (mit Genehmigung!) oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
c) die Räume mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet hat und er nach Ablauf der Mietzeit die Räume an einen anderen Mitarbeiter überlassen will.
Nach § 564c Abs.2 Satz 2 (alte Fassung) muss der Vermieter drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitgeteilt haben, dass seine ursprüngliche Verwendungsabsicht noch besteht. Wird nur eine der genannten Bedingungen nicht erfüllt, so ist der echte Zeitvertrag wie ein einfacher Zeitvertrag zu behandeln.
Wenn sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden verzögert oder wenn der Vermieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, kann die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangt werden.