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Timestamp: 2017-06-25 02:02:36+00:00
Document Index: 3135422

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art. 63', 'art. 1130', 'art. 63', 'art.63', 'art.72', 'art.63', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 63']

Spese condominiali arretrate e compravendita di un appartamento
Spese condominiali arretrate...
In caso di compravendita di un appartamento in condominio è possibile che sorgano contestazioni in merito alle spese. Cosa bisogna sapere per evitare una causa?
26 Ottobre 2015 ore 16:00 Avv. Alessandro Gallucci
, spese condominiali contestate
, compravendita
Spese condominiali a acquisto di una casaOgni qualvolta ci si imbatte nell'acquisto di un appartamento si presenta l'annoso dilemma: chi paga le spese condominiali arretrate?E ancora: se ha pagato il compratore, per quali spese egli può rivalersi sul venditore? La questione, di non poco conto quando il pregresso è di notevole consistenza, può incidere sul prezzo dell'immobile e nelle situazione peggiori creare sgradevoli contenziosi.L'amministratore d'altra parte, non solo per comodità ma anche in osservanza della legge, tende a privilegiare l'azione contro l'acquirente. Chi acquista, in poche parole, è quello che rischia di più.Come vedremo, nel silenzio della legge e in presenza di due orientamenti giurisprudenziali, pur essendo uno di essi dominante, la soluzione è semplice: basta seguire poche regole che possiamo definire di maggior tutela per l'acquirente al fine non incorrere in spiacevoli sorprese.Partiamo dalla lettura delle disposizioni normative che si occupano della vicenda; a norma dell'art. 63, quarto comma, disp. att. cod. civ.: Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.Solidarietà e rivalsa sul venditoreTizio acquista da Caio un appartamento nel condominio Alfa.Al momento della cessione il condominio è creditore nei confronti di Caio di alcune quote mensili. L' amministratore Sempronio, una volta che si è formalizzato il trasferimento, chiede a Tizio di saldare le pendenze arretrate.Tizio inizialmente si oppone ma, sentito il proprio legale, viene a scoprire che per quelle spese sussiste una responsabilità solidale; ciò significa che l'amministratore potrà pretendere le quote condominiali, per l'anno nel quale è avvenuta la vendita e per quello precedente, indifferentemente, sia al venditore (Caio) che dall'acquirente (Tizio).Per scongiurare il rischio di vedersi notificato un decreto ingiuntivo, Tizio decide di pagare e, in virtù della solidarietà, di agire contro Caio per rivalersi di quanto anticipato (artt. 1292 e ss c.c.). Quella appena illustrata è la così detta solidarietà tra venditore e acquirente nei casi di compravendita di un'unità immobiliare sita in condominio.Per l'acquirente esiste un modo per evitare l'azione di recupero del credito? La risposta è negativa: l’amministratore ha potere d’azione anche contro lui, stante il disposto dell’art. 63 succitato.Tuttavia, conoscere lo stato dei conti prima di acquistare e ottenere rassicurazioni e certificazioni (anche ai fini di successive azioni risarcitorie, oltre a quella di rivalsa) è caldamente consigliabile.In primo luogo è conveniente che il compratore si faccia autorizzare dal venditore a prendere visione dei conteggi condominiali tenuti dall'amministratore, il quale, in presenza dell'autorizzazione, non potrà opporsi alla richiesta.Questa prima precauzione è utile per capire lo stato dei pagamenti relativi all'immobile oggetto della compravendita.È utile, comunque, ricordare che è sempre possibile ottenere dall’amministratore condominiale un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti (art. 1130 n. 8 c.c.).Spese dovute dal venditoreQuali sono esattamente le spese dovute dal venditore e rispetto alle quali il compratore, ove le avesse anticipate, ha diritto di rivalsa?Esempio. Tizio acquista da Caio a fine giugno. Tutte le spese ordinarie da gennaio a giugno sono a carico del venditore, mentre quelle successive al perfezionamento della compravendita sono a carico di Tizio.E le spese straordinarie? Chi paga per un intervento deliberato prima della compravendita ma eseguito successivamente?Al riguardo la Corte di Cassazione, in un primo tempo era orientata nel considerare obbligato chi era condomino al momento dell’effettuazione degli interventi manutentivi, poiché era quello il momento in cui, dicevano gli ermellini, si aveva quell’incremento del valore dell’immobile tale da giustificare l’addebito delle spese a chi (il compratore) avrebbe goduto di tale beneficio (Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857).Questo filone giurisprudenziale ha trovato conferme fino a primi anni di questo decennio (cfr. Trib. Napoli 11 luglio 2010) anche se già sul finire del precedente (cfr. Cass. 9 agosto 2008 n. 23345) stava prendendo piede un’impostazione contrastante con quella appena indicata.In particolare, attualmente, è maggioritaria quella impostazione a mente della quale in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).
Due i passaggi che meritano particolare attenzione: in caso di mancanza di accordo e nei rapporti interni tra le parti.Due le conseguenze di queste indicazioni:a) in primis le parti possono sempre accordarsi e, ad esempio, decidere che le spese siano sostenute dal compratore, magari in cambio di uno sconto sul prezzo;b) l’accordo ha valore interno, giacché verso il condominio sarà sempre possibile l’azione contro l’attuale condomino (che poi avrà diritto di rivalsa sul venditore).Si badi: dire che le spese spettano a chi le ha deliberate significa affermare che il costo dev’essere sopportato da chi ha effettivamente deciso sui lavori (e quindi approvato una delibera specificamente dedicata all’argomento) non essendo vincolanti in tal senso eventuali delibere così dette programmatiche o preparatorie, ossia quelle nelle quali si prepara il terreno per future decisioni.
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Spese condominiali arretrate e compravendita di un appartamento: Commenti e opinioni Nome visualizzato nel commento
The.byfolk Giovedì 9 Ottobre 2014, alle ore 20:58 Un amministratore di condominio mi ha messo in guardia sulle spese condominiali non pagate dall'esecutato per svariati anni. Alla mia obiezione sulla opponibilità dei soli debiti del biennio mi risponde di valutare attentamente la situazione perché il condominio intimerebbe comunque a me tutta la cifra. E poi sarebbero rogne per me...È corretto?rispondi al commento Marco Lunedì 9 Luglio 2012, alle ore 13:54 Salve.. Ho delle perplessità sul fatto che si sostenga la derogabilità dell'art.63 d.a.c.c..In realtà l'art.72 d.a.c.c., sancirebbe proprio il contrario!<> - e quindi la contrattazione privata - <>Salutirispondi al commento Renzo Martedì 19 Giugno 2012, alle ore 16:19 Siamo in un condominio di nove unità. Ci sono quattro condomini che non pagano le spese condominiali, io sono obbligato a sobbarcarmi le spese altrui? Se io continuo a pagare completamente comunque solo la mia parte, c'è una legge che mi obbliga a pagare per gli altri?rispondi al commento Debora Martedì 12 Giugno 2012, alle ore 19:16 Buongiorno,nel 2006 ho acquistato casa e preventivamente il notaio ha richiesto dal venditore una lettera di liberatoria dellâ€™amministratore comprovante lâ€™avvenuto pagamento delle spese ordinarie.Dopo l'acquisto si è scoperto un debito condominiale enorme dato che l'ex amministratore aveva intascato gran parte delle rate dei condomini senza pagare le fatture dei fornitori.E' stata avviata una causa, ma intanto da cinque anni a questa parte con già due amministratori cambiati, stanno cercando di farmi carico di rate straordinarie per colmare il debito del condominio contratto prima dell'acquisto della casa.Sono esonerata dal partecipare a queste spese oppure la lettera di liberatoria mi salva?Nella speranza di un vostro consiglio vi ringraziorispondi al commento Carmelo Mercoledì 6 Giugno 2012, alle ore 18:23 Salve in data 23/05/2012 ho acquistato un'appartamento costruito nel 2006 ma ancora vuoto.ieri mi arriva una lettera dell'amministratore condominiale il quale mi chiede di pagare la spese condominiali.i bonifici andrebbero effettuati ogni 3 mesi,marzo giugno settembre.essendo che ancora non vivo li,son costretto a pagare il mese di giugno?grazie in anticiporispondi al commento Gaetano Giovedì 31 Maggio 2012, alle ore 09:32 Ho acquistato casa dopo che avevano finito la ristrutturazione del condominio o meglio palazzina, 4 condomini non hanno versato il saldo per fine lavori, oggi il condominio riceve il decreto ingiuntivo dall'impresa che ha eseguito i lavori.premesso che io sono subentrato dopo e chi mi ha venduto casa mi ha fatto rilasciare dall'amministratrice una liberatoria di non aver spese pendenti ordinarie e straordinarie.adesso cosa succede per me?rispondi al commento Dony Mercoledì 9 Maggio 2012, alle ore 12:01 Buongiorno, Ho acquistato una casa allâ€™asta nel dicembre 2011. Ora ho scoperto che ci sono 6.000 euro di arretrati condominiali. So che l'amministratore si è aggiunto ai accreditori.Mi tocca lo stesso pagare i contributi relativi allâ€™anno in corso e a quello precedente?Chi mi può dimostrare che quel debito sia reale?L'appartamento era libero da un anno. Si paga lo stesso? La ringrazio anticipatamente.rispondi al commento Vanessa Martedì 24 Aprile 2012, alle ore 13:43 Buongiorno avvocato,ho un quesito da porLe. Mio marito ha acquistato un appartamento in un condominio nel giugno 2009. Pochi giorni fa l'amministratore ci ha inviato un decreto ingiuntivo per delle fatture non pagate dal condomionio relative agli anni dal 2000 al 2005. Compete a mio marito il pagamento di dette fatture o al vecchio proprietario? Grazie in anticipo per la risposta. Vanessarispondi al commento Andrea Venerdì 20 Aprile 2012, alle ore 08:57 Buongiorno, il giorno 5 maggio 2012 avrò i preliminare x la vendita di un appartamento e novembre 2012 il termine del rogito (sono il venditore) il 18 aprile 2012 cè stata l assemblea condominiale e è stata deliberata i lavori di restauro di circa 5.000! che fra 3 anni verrano eseguiti, come mi devo comportare? chi è che paga? ringrazio x la risposta aiutatemi grazierispondi al commento Marco Sabato 14 Aprile 2012, alle ore 14:58 Sono propietario di un fondo uso commercio regolarmente affittato, il mio inquilino è debitore di oltre 1000 euro nei riguardi del condominio.l'amministratore del condomino vuole i soldi da me dicendomi che io sono responsabile in quanto proprietaro del fondo. è vero tutto ciò oppure mi devo tutelare con un buon avvocato? grazie per la vs risposta.rispondi al commento GIANNA Lunedì 19 Marzo 2012, alle ore 11:20 BUONGIORNO, HO UNA PARENTE A CUI E' STATO CONCESSO IN USUFRUTTO UN APPARTAMENTO, NON HA PAGATO LE SPESE CONDOMINIALI PER TRE ANNI, IN QUANTO RICOVERATA IN UNA STRUTTURA PER ANZIANI. IL MARITO DEFUNTOHA TRE FIGLI CHE NON HANNO VOLUTO INTERESSARSI DELLA COSA, CON L'INTERESSATA NON HA AVUTO FIGLI. IL VECCHIO AMMINISTRATORE, DOPO AVER INTERPELLATO I FRATELLI E LE SORELLE DELLA RICOVERATA HA LASCIATO CORRERE POICHE' SI PASSAVANO LA PALLA. IL NUOVO AMMINISTRATORE, E' TORNATO IN CAMPO DICENDO CHE LE SPESE SPETTANO A QUESTA DONNA, CHE HA UNA PENSIONE CHE A MALAPENA SERVE X PAGARSI IL RICOVERO. QUALI AZIONI PUò VANTARE L'AMMINISTRATORE NEI CONFRONTI DELLA SIGNORA INTERESSATA? QUALI CONSEGUENZE POTREBBE ESSERCI DALLA MANCANZA DI PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI? VI PREGO DATEMI UNA RISPOSTA X' DOPO AVER SENTITO AVVOCATI E AMICI NON ABBIAMO ANCORA CAPITO QUALI RISCHI CORRE LA SIGNORA. CORDIALI SALUTIrispondi al commento Alessandro Martedì 10 Gennaio 2012, alle ore 16:50 Mi scuso, ma ho dimenticato di dire che il conteggio richiesto è già ripartito in millesimi, ovvero abbiamo richiesto in dettaglio il sospeso che dobbiamo direttamente.Grazierispondi al commento Alessandro Martedì 10 Gennaio 2012, alle ore 16:48 Buongiorno, siamo in procinto di vendere un alloggio di condominio.Abbiamo chiesto all'amministratore di comunicarci quanto dovuto fino alla fine di questo mese, comprendendo le spese straordinarie già approvate (è corretto? o solo quelle sostenute?) e quelle ordinarie fino a tutto detto periodo.L'amministratore ha risposto che non è di sua competenza fare detti conteggi e che nemmeno, una volta pagato il sospeso, ha intenzione di rilasciare una lettera/ ricevuta per attestare l'avvenuto pagamento del sospeso.E' suo dovere fare il conteggio e rilasciare detta attestazione? Se si, sulla scorta di quale riferimento normativo?Come posso agire in caso perseverasse nell'eventuale rifiuto?La ringrazio in anticipo del tempo che vorrà dedicarmi.ALessandrorispondi al commento GIULIANA Mercoledì 16 Novembre 2011, alle ore 13:19 Buongiorno, vorrei se possibile avere un chiarimento per quanto riguarda il mio problema: ho acquistato casa a fine luglio del 2010, c'e stata un'assemblea pochi giorni fà e scopro che ci sono due fatture per un totale di â‚¬ 36.000,00 datate dicembre 2010 per la fornitura di gasolio che non sono state pagate primo perchè le fattura sono arrivate a luglio 2011 e secondo perchè non c'erano soldi in cassa, ora mi addebitano questa spesa, io mi chiedo evvero che ho comprato casa in luglio 2011 ma la fornitura del riscaldamento è stata usufruita dal vecchio proprietario....ma devo pagare io? ringrazio in anticipo per la rispostarispondi al commento Roberto Lucci Venerdì 14 Ottobre 2011, alle ore 16:58 Ho acquistato un box nel 2008.Il venditore mi ha dato anche la ricevuta che attestava la regolarita' nei pagamenti condominiali.Ora cambiato il capo condomine,mi vedo chiedere circa 500â‚¬ per lavori effettuati nel 2000,rimasti in sospeso ,in quanto il condominio era in causa con la ditta che aveva eseguito i lavori.il capo condomine dice che si tratta di manutenzione straordinaria e quindi io sono obbligato a pagare.Inoltre nel 2000 il proprietario del box non era neanche la persona da cui ho acquistato io.grazierispondi al commento Roberto Lunedì 12 Settembre 2011, alle ore 14:28 Il notaio ha scritto che tuttele spese antecedenti condominiali sono a carico del vecchio proprietario, quindi vorrei sapere se io posso essere totalmente esonerato e se non incorro in qualsiasi procedimento? grazierispondi al commento Tiz Mercoledì 8 Giugno 2011, alle ore 09:50 Buongiorno Avvocato,è stato molto chiaro, ma preferisco avere un consiglio diretto, dal momento che il mio problema differisce da quanto esposto (non si tratta di acquisto di immobile ma di attività).Mi spiego:1) un mese fa, la persona A vende alla persona B un'attività commerciale (nei locali di proprietà di C). Nell'atto di acquisto è presente la clausola con cui si esonera B da qualunque responsabilità, garantendo che non vi sono debiti pregressi. Il venditore A, come anticipato, diventa irraggiungibile causa trasferimento all'estero.2) ieri, l'amministratore si è lamentato e ha richiesto il pagamento delle spese condominiali dello scorso anno, secondo lui scoperte. Per questo motivo ha negato l'intervento per la riparazione dei termosifoni che perdono acqua (da effettuare ovviamente in questo periodo).Sinceramente, credo che l'amministratore stia tentando di estorcere quanto già pagato da A (secondo alcuni è uso farlo). Secondo Lei, non rischio comunque un'ingiunzione? Sarà quindi sufficiente mostrargli copia dell'atto di vendita?GrazieSalutirispondi al commento Antonio Martedì 17 Maggio 2011, alle ore 14:01 Scusate avrei bisogno di un chiarimento in merito.Io ho comprato casa nel luglio 2006 e ora il condominio come citato sopra mi chiede le spese arretrate del costruttore che nell'anno 2005 stava ancora ultimando la mia casa in fase di ristrutturazione perchè prima era ubicato un Bar.In questo caso visto che il mio appartamento era in fase di ristrutturazione e cambio uso ( da bar ad abitazione ) devo comunque pagare?grazie in anticiporispondi al commento Cosimo Damiano Sabato 14 Maggio 2011, alle ore 08:01 Buon giorno io nel 2008 ho acquistato un appartamento, nell'atto di compraventita del notaio è stata inserita la clausa che la venditrice doveva pagare le spese condominiali fino alla data del rogito, questo non è avvenuto per disguidi tra la venditrice e il vecchio amministratore che gli chiedeva di pagare tre anni di morosità anno 2005 2006 2007 adesso succede che il vecchio amministratore al sottoscritto all'atto dell'acquisto aveva comunicato verbalmente che con la parte venditrice era tutto a posto mentre a differenza di anni due e mezzo venivo a sapere che non erano state versate le somme mancanti.nel novembre 2010 abbiamo cambiato l'amministratore il nuovo automaticamente mi chiede a me che ho acquistato l'appartamento moroso le spese condominiali anni mancati.io ho spiegato più volte al nuovo amministratore che non centro niente e che in caso di pagamento a sono dovute solo spese dell'anno in corso e quella antecedente. mi può chiarire cortesemente come devo comportarmi grazie tantorispondi al commento Alberto Martedì 15 Marzo 2011, alle ore 12:18 Qualora si acquisti un appartamento in un condominio che abbia delle cause pregresse con alcuni condomini e si giunga ad un saldo e stralcio, la cifra mancante a carico del condominio e' a carico anche del nuovo acquirente?Questa clausola inserita nel rogito lo tutela?"In particolare le parti convengono che tutte le spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, comprese eventualmente quelle relative all'ascensore, regolarmente deliberate alla data del 24 maggio 2010, sono a carico della parte venditrice."grazierispondi al commento Claudio Martedì 4 Gennaio 2011, alle ore 17:19 Buonasera, desidererei sapere se le seguenti voci di spesa, sono di competenza del conduttore o del propretario:antenna centralizzata, sostituzione di moduli x fulmine.antenna centralizzata, ampliamento moduli x ricezione dicitale.poi x:assicurazione fabbricato,interventi canna fumaria, amministratore, estintori, manutenzione ascensore programmata.Ringrazio per la cortese attenzione e risposta, a quanto qui richiesto.grazie.Claudiorispondi al commento Gianni Lunedì 22 Novembre 2010, alle ore 19:00 Salve, le pongo cortesemente un quesito:pochi gioni dopo aver acquistato casa noto l'esecuzione di lavori straordinari nel condominio. Giorni prima del rogito l'amministratore del condominio mi aveva inviato un documento attestante il saldo corretto delle spese ordinarie preventive (salvo conguaglio)del venditore fino al giorno del rogito. Questo andava bene ma non sapevo che fossero state determiate anche delle spese straordinarie e il venditore non me lo aveva di certo comunicato. Allora, queste spese sono state decise prima del rogito ed eseguite dopo. Nel contratto preliminare è scritto comunque che tutte le spese ordinarie e straordinarie deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, ma posso chiedere all'amministratore che tali spese non mi vengano imputate ma che si rivolga direttamente al vecchio proprietario senza che sia costretto a farlo io?rispondi al commento Fabyus Domenica 7 Novembre 2010, alle ore 14:44 EGREGIO AVVOCATO, SONO UN AMMINISTRATORE CHE SI E' TROVATO NELLA SITUAZIONE ANALOGA ED HO PROVVEDUTO AD UNA INGIUNZIONE DI PAGAMENTO A CAIO CHE AVEVA COMPRATO DA TIZIO L'IMMOBILE CON DEBITI CONDOMINIALI IL CUI ACQUIRENTE COME DA CONTRATTO E ROGITO RISPONDE SOLO DALLA DATA DEL CONTRATTO.IN QUALITÃ€ DI AMM.RE P.T. HO AGITO AI SENSI DI CUI ALL'ART. 1130 C.C. SECONDO LE MIE ATTRIBUZIONI. HO INGIUNTO PAGAMENTO A QUEST'ULTIMO POICHÃˆ AI SENSI DI CUI ALLâ€™ART. 63, SECONDO COMMA, DISP. ATT. C.C. DEVE RISPONDERE IN SOLIDALE CON IL VENDITORE. POICHÃ‰, IL MIO COMPITO Ãˆ QUELLO DI RISCUOTERE I CONTRIBUTI PRIMA POSSIBILE E, CONSIDERATO CHE IL CONDOMINIO NON PUÃ’ FARE DA MEDIATORE IN QUANTO Ãˆ UN TERZO, HO INGIUNTO A QUEST'ULTIMO IL PAGAMENTO DELLE SPESE DELL'ANNO PRECEDENTE AD OGGI. LA CLAUSOLA CONTRATTUALE SCRITTA SUL ROGITO NOTARILE VEDE L'ACQUIRENTE ESCLUSO DALL'ONERE MA QUESTO NON OBBLIGA IL CONDOMINIO AD ORIENTARE L'INGIUNZIONE DI PAGAMENTO AL VENDITORE EX PROPRIETARIO. (DEL VENDITORE NON SI HANNO PIU' TRACCE E' SCOMPARSO SMATERIALIZZATO, PERTANTO IL CONDOMINIO NON PUÃ’ FARSI CARICO DI TALE SPESE E CONTESTUALMENTE FARE UN INGIUNZIONE DI PAGAMENTO ALLO STESSO AL MOMENTO SVANITO, ECCO PERCHÃ‰ IL LEGISLATORE VUOLE CHE AI SENSI DI CUI ALLâ€™ART. 63 2C DISP. ATTI C.C. SI INGIUNGE IL PAGAMENTO DEI DEBITI PREGRESSI AL NUOVO PROPRIETARIO CHE NE ERA A CONOSCENZA. RIPETO IL CONDOMINIO Eâ€™ UN ESTRANEO. DETTO QUESTO PER SIGNIFICARE CHE L'ACQUIRENTE IN FUNZIONE DELLA CLAUSOLA CONTRATTUALE PUÃ’ RIVALERSI SUL VENDITORE. A QUESTO PUNTO DICO PEGGIO PER L'ACQUIRENTE CHE HA COMPRATO CON QUELLA CLAUSOLA PUR CONSAPEVOLE DEI DEBITI CONSIDERATO CHE Lâ€™ISTANTE AMMINISTRATORE GLI AVEVA COMUNICATO I DEBITI COME DALLO STESSO RICHIESTOMI PRIMA DELLâ€™ACQUISTO DELLâ€™IMMOBILE. OVVIAMENTE SOLUZIONE COMODA AL VENDITORE CHE HA PREFERITO METTERE LA CLAUSOLA PER SOTTRARSI AL PAGAMENTO. EGREGIO AVVOCATO NON MI TROVA DI COMUNE ACCORDO CHE L'AMMINISTRATORE DEVE, PER QUELLA CLAUSOLA, RIVALERSI SUL PRECEDENTE TITOLARE NON PIÃ™ OGGI TITOLATO. SEMMAI Ãˆ L'ACQUIRENTE, IN FUNZIONE DELLA SUDDETTA CLAUSOLA, RIVALERSI NEI CONFRONTI DEL VENDITORE E NON IL CONDOMINNIO CHE E' UN TERZO. IL CONDOMINIO DEVE SOLO RECUPERARE TALE DEBITO A TUTTI I COSTI. L'ACQUIRENTE A SUA VOLTA AGISCE SUL VENDITORE. LA CLAUSOLA Ãˆ SOLO PER SALVAGUARDARE Lâ€™ACQUIRENTE MA NON IL CONDOMINIO, SINFATTI UNA COSÃŒ APPLICAZIONE STRAVOLGEREBBE LA GIURISPRUDENZA DI CUI AL SUCCITATO ART 63 2C DISP. ATTI C.C.rispondi al commento Marisa Martedì 2 Novembre 2010, alle ore 17:02 Mi scuso ma la precente email era incompletaGrazie, quando succitato decritto già mi era chiaro però avrei bisogno di sapare seAcquistando un appartamento all'asta da un proprietario fallimentare con debito arretrato oltre l'anno in corso e quello precedente, devo pagare tutto il debito o solo gli ultimi due anni, e le spese legali da chi devono essere corrisposte?rispondi al commento Marisa Martedì 2 Novembre 2010, alle ore 16:56 Grazie, quonto letto mi era già chiaro. Quando però l'alloggio è venduto all'asta perchè il venditore fallimentare, i debiti oltre l'anno in corso e quello precedente da chi devono essere pagati, dal condominio o sempre dal nuovo acquirente. E le spese legali sostenute?rispondi al commento Legale Mercoledì 29 Settembre 2010, alle ore 20:33 Il pagamento deve comunque essere effettuato da Lei per tutti i debiti condominiali (solitamente questi si riportano di anno in anno nel nuovo consuntivo quindi rientrano sempre nel biennio). In ogni caso, successivamente, può rivalersi sul vecchio proprietario per quanto di sua competenzarispondi al commento Francesco Mercoledì 29 Settembre 2010, alle ore 17:23 Salve le vorrei chiedere un chiarimento riguardo all'acquisto di un immobile avvenuto in febbraio 2009.Il vecchio proprietario era indietro con i pagamenti; lui ha dichiarato al notaio che i pagamenti erano in regola ( dichiarzione falsa).Mi è arrivato da pagare per il 2008 e 2009 perchè rientro nella responsabilità solidale art.63.Quando si parla di anno in corso, vuol dire anno solare oppure vuol dire anno di esercizio?devo pagare dal primo gennaio 2008 in poi, oppure devo pagare l'esercizio 2007/08- 2008/09 l'esercizio va dal primo ottobre di ogni anno.La ringrazio anticipatamenteResto in attesa di una sua risposta al seguente indirizzo e-mail: f.tomaiuolo2006@libero.itrispondi al commento Matteo Giovedì 26 Agosto 2010, alle ore 18:49 Vorrei acquistare un appartamento, sono a conoscenza che il venditore da circa 4 anni non paga la quota di condominio, i suoi debiti ammonterebbero a circa 10.000 euro. L'amministratore mi ha già riferito che nei suoi confronti è stato emesso un decreto ingiuntivo. la mia domanda è la seguente: se io dovessi decidermi ad acquistare l'appartamento e a pagare la gestione degli ultimi due anni di condominio, per l'ammontare di circa 4.000 euro, poi sarei apposto o comunque l'amministratore potrebbe chiedermi anche i restanti euro 6.000? e visto che già esiste un decreto ingiuntivo nei confronti del vecchio propietario come si procede?rispondi al commento Enzo Venerdì 18 Giugno 2010, alle ore 21:35 Ho acquistato un appartamento all'asta, dove il vecchio proprietario (irreperibile) non ha mai pagato le spese condominiali fin dal momento della costituzione del condominio, ovvero 2004. L'appartamento l'ho acquistato a Giugno del 2009. Il condominio si era costituito nella medesima procedura esecutiva per il recupero del dovuto solo per il periodo 2004/2006, per un importo, risultante nella perizia,agli atti della proceduta di Euro 2500 circa. Nella medesima perizia si evinceva che le spese annuali ordinarie erano di circa 600 Euro(come tra l'altro è la cifra che pagano gli altri condomini). Recentemente l'amministratore si è presentato con una richiesta di pagamento di un credito pari a circa 8700 Euro (relativa al periodo 2008/2009), con voci non meglio specificate, adducendo che erano spese di perizia e altro che facevano arrivare a questa cifra per il dovuto 2008/2009 (specifico che al condominio non sono stati fatti lavori straordinari e che gli altri condomini hanno sempre pagato circa 600 Euro annui). Premetto che l'azione giudiziaria per il pignoramento e la successiva vendita è stata avviata dalla banca. Vorrei sapere cosa spetta pagare al nuovo proprietario? Se è legittima la richiesta fatta dall'amministratore? Se il bilancio deve distinguere le singole voci di spesa annuali? Se nel bilancio del condominio si devono distinguere le voci di spesa annuali che devono essere tenute distinte o se è corretto fare sempre la somma e riportare nel successivo (es. 2005 = 600 Euro; 2006 = 600 (anno in corso)+ 600 (anno 2005); 2007 = 600 (anno in corso)+ 600 (anno 2005) + 600 Euro (anno 2005)?Ringrazio anticipatamente a ci saprà darmi una risposta.Cordiali saluti.Enzo.rispondi al commento Silvia V. Venerdì 4 Giugno 2010, alle ore 22:10 Ho trovato questo blog e vorrei esporre il mio caso di vertenza per mancati pagamenti di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ho stipulato un compromesso e versato una somma di poco inferiore a 20 mila euro per un appartamento in palazzo ristrutturato. La delibera è dicembre 2008, e i lavori sono stati eseguiti nel 2009 (alcuni devono ancora essere eseguiti e inotlre non tutti i lavori deliberati sono stati effettivamente realizzati, né appaltati). A 2 giorni dal rogito è emerso che i proprietari hanno un debito con l'amm.ne condominiale (per i lavori eseguiti) di 11.500 euro. Loro dicono di non poterlo pagare (non hanno saldato con i soldi del compromesso, come avevano detto di fare) e il debito non si può pagare con il saldo della compravendita (che basta a fatica a estinguere l'ipoteca). Siamo quindi in una fase di stallo. è poi emerso che i proprietari sono insolventi con altri creditori, e quindi se facessi la risoluzione del contratto avrei poca speranza di rivedere i miei poco meno di 20 mila euro. Non credo che una clausola sul rogito mi possa mettere al riparo dall'ingiunzione dell'amm.re, come mi dice il mio avvocato, dato che sono responsabile in solido ex art. 63 c.p.p. Mi potrei opporre e il giudice potrebbe darmi ragione, visto che la delibera dei lavori è di 2 anni fa e l'esecuzione dell'anno scorso, e visto che il prezzo pagato x l'appartamento è piuttosto alto (nell'offerta avevo considerato il fatto che l'immobile era in un palazzo completamente ristrutturato, e quindi in teoria non avrei avuto più spese di manutenzione straordinaria). Trattasi di un appartamento piccolissimo in un centro storico per cui complessivamente ho offerto 65.000 euro, c'è quindi una notevole sproporzione tra le cifre del prezzo e del debito. Volevo sapere se qualcuno è così gentile da darmi un parere prognostico su cosa un giudice deciderebbe, nel caso in cui facessi opposizione a un eventuale decreto ingiuntivo dell'amm.re, in caso acquistassi. Grazie. Silvia V.rispondi al commento Vittorio Bertello Mercoledì 19 Maggio 2010, alle ore 08:49 Volevo capire meglio cosa si intende per anno in corso e quello precedente. Se si intende anno solare oppure anno di gestione del condominio che può non coincidere con l'anno solare. Ho acquistato un appartamento nell'aprile 2010 e adesso mi vengono richieste le spese della gestione in corso che termina a maggio 2010 e quella precedente che va da maggio 2008 a maggio 2009. E' corretto tutto ciò?grazievittoriorispondi al commento ALESSIO Venerdì 14 Maggio 2010, alle ore 10:49 Buongiorno, io ho una situazione particolare e sarei grato se qualcuno fosse in grado di rispondermi. Ho acuistato casa all'asta nel Novembre 2007. Ora ho scoperto che ci sono 1.000 euro di condominio arretrati. Visto che avendo acquistato all'asta non conosco la vecchia condomine e il vecchio amministratore non è più rintracciabile devo comunque pagare? Chi mi può dimostrare che quel debito sia reale? Quelle spese non erano a carico del Curatore Fallimentare? Grazierispondi al commento Hans Martedì 11 Maggio 2010, alle ore 21:49 ...ho trovato molto interessante l'articolo e trascrizione dell'avvocato, ma allo stesso tempo articolato e complesso in ogni sua parte...vorrei porre una domanda a tutti voi..vi prego aiutatemi se potete...vivo in un condominio dove ho acquistato un appartamento nell'ottobre del 2006, oggi maggio 2010, l'amministratore ci comunica che l'ente erogatore dell'acqua potabile scopre che sono due e non uno i contatori acqua e che vi è un arretrato che va dal 1996 al 2010 di ben 22.000 euro (tutto il condominio).....lecito pensare che cosa vogliano da me....perchè devo pagare un acqua che non ho consumato, al massimo mi sarà addebitata la mia parte dal 2006 ad oggi....l'amministratore invece dice che devo pagare a tutti i costi oppure mi tagliano la linea....ma possono?? è vero???....aiutatemi,,,grazierispondi al commento Lorenzo Malerba Lunedì 29 Marzo 2010, alle ore 08:22 Quanto espresso dall'avvocato gallucci,mi pare giusto e onesto,grazie a Dio ogni tanto la legge e' perfetta....mi pare che quanto dice l'avvocato gallucci fa giustizia,anche perche' non mi pare gfiusto non pagare il condominio. credoi che la parte importante in questi casi la debba fare il notaio,facendo trascrivere sll'atto la situaz togliendo da ogni responsabilita' chi compra....rispondi al commento Giuseppegiulia01 Mercoledì 10 Marzo 2010, alle ore 12:22 Ho acquistato un alloggio con rogito datato 8.01.2010 e da verifica effettuata presso l'amministratore ho riscontrato che il venditore non aveva versato le quote condominiali con scadenza bimestrale 30.09, 30.11.2009 ect.Cosa posso fare per recuperare il regresso?rispondi al commento Obbligazioni Condominiali, Determinazione Della Titolarità : Condominiale.Lavorincasa.it Mercoledì 3 Marzo 2010, alle ore 16:18 [...] tal senso assume maggior significato la solidarietà tra venditore ed acquirente per le quote condominiali prevista dal secondo comma dellâ€™art. 63 disp. att. [...]rispondi al commento Marco Cipriani - Architetto Giovedì 28 Gennaio 2010, alle ore 15:56 Commento da architetto e non da giurista(!)E' possibile far valere nei confronti del condominio la deroga all'art. 63 disp att CC se pattuita solo tra nuovo e vecchio condomino visto che essa, in caso di inadempienza del vecchio condomino, sarabbe stata pattuita in danno di terzi (condominio)?Ringrazio anticipatamente se vorrà darmi il suo parereMarco Ciprianirispondi al commento Gennaro Venerdì 11 Dicembre 2009, alle ore 21:20 In un condominio i lavori di potatura degli alberi le spese come vanno ripartite in millesimali oppure in parti uguali?grazie anticipatamente.rispondi al commento Giulia Sabato 21 Novembre 2009, alle ore 11:48 Ho acquistato un immobile, nella cui area condominiale erano state effettuate opere di manutenzione straordinaria nell'anno precedente, il pagamento delle quali veniva frazionato in più rate mensili, delle quali l'ultima scadrà nel dicembre di quest'anno.Il pagamento delle rate successive al mio acquisto spetta a me o al precedente proprietario?Se l'amministratore le chiede a me, posso agire nei confronti dell'ex proprietario per la restituzione di quanto ho pagato, anche relativamente alle rate con scadenza successiva al mio acquisto?Grazie, Giuliarispondi al commento Legale Mercoledì 11 Novembre 2009, alle ore 15:36 Si è legittimo chiedere le spese.rispondi al commento Antonio Mercoledì 4 Novembre 2009, alle ore 17:12 Ho abitato in un condominio, in qualità di conduttore, fino al 0l/08/2007, nel quale per il consumo idrico, vi era la lettura periodica dei contatori nei singoli appartamenti in quanto vi era un contatore generale di consumo. Al momento del rilascio dell'immobile l'amministratore ha provveduto a rilevare il consumo di acqua fino alla detta data del 1/8/2007. Nel mese di settembre 2007 ho provveduto al pagamento del consumo idrico fino al 1/8/2007; a distanza di oltre due anni, l'amministratore mi richiedere il pagamento di tale consumo. Siccome non trovo più la relativa bolletta di pagamento (visto il tempo trascorso ed il trasloco effettuato), chiedo se è leggittimo richiedere a distanza di oltre due anni il pagamento di tale cosumo. Grazie.rispondi al commento ';$('#post-comment-box .reply-container').html('');$('#post-comment-box .reply-container').html(html);$('#post-comment-box .reply-container').html('');$('#post-comment-box .reply-container').html(html);$('.btn-toltip').unbind();$('.btn-toltip').each(function(){$(this).poshytip({className:'tip-yellowsimple',content:$($(this).attr('toltip')),showTimeout:1,alignTo:'target',alignX:'center',offsetY:5,allowTipHover:false,fade:false,slide:false});});$('#post-comment-box .reply-container .reply-unset').unbind();$('#post-comment-box .reply-container .reply-unset').bind('click',function(){$('.avviso').show();$('.sep-comment').hide();$('#box-comment').animate({top:"0px"},800);$("html, body").animate({scrollTop:positionOld.top-750},800);$('#post-comment-box .reply-container').html('');$('#post-comment-box input[name="comment[idreply]"]').val('0');});});tinymce.init({selector:"textarea.item-textarea",menubar:false,statusbar:false,toolbar:false,plugins:"placeholder"});$('#post-comment-box .btn-send').bind('click',function(){if($("#post-comment-box").valid()&&validateCaptcha()){var text=tinymce.get('comment[text]').getContent();var d=$('#post-comment-box').serialize()+'&comment[text]='+encodeURIComponent(text);var req='';var dReq=d;$('.upload').show();$.ajax({url:"http://www.lavorincasa.it/articoli/action.php?act=savecomment-logout"+req,type:"POST",data:dReq,success:function(data){if(data=='Commento in attesa di conferma'){location.href="http://www.lavorincasa.it/servizi/page/conferma-e-mail-per-inserimento-commento/";}}});}else{return false;}});});
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