Source: http://www.condominioweb.com/il-contratto-di-locazione-per-uso-diverso-da-quello-abitativo.12916
Timestamp: 2018-01-20 19:00:48+00:00
Document Index: 14113522

Matched Legal Cases: ['art. 1350', 'art. 1', 'art. 27', 'art. 29', 'art. 34', 'art. 34', 'art. 34']

Chiaramente dove essere è imposta dalla legge (nelle ipotesi di locazioni ultranovennali, cfr. art. 1350 c.c.) quest'affermazione non ha alcun valore.
Per una serie di motivi. Primi tra tutti la certezza dei reciproci diritti e doveri delle parti
Altro elemento caratterizzante: la determinazione del canone locatizio è sempre rimessa alla libera contrattazione tra le parti.
Il contratto di locazione per usi diversi da quelli abitativi, complessivamente, prevede una maggiore libertà per le parti pur restando fermi alcuni principi basilari in termini di durata, recesso, conseguenze per il caso di recesso del locatore e successione nel contratto.
E' bene ricordare che, vista la generica formulazione dell'art. 1 comma 346 della legge 311/04, anche i contratti di locazione in esame devono essere registrati a pena di nullità.
La durata ed il recesso
L'art. 27 della legge n. 392/78 disciplina gli aspetti fondamentali inerenti la durata dei contratti di locazione per utilizzazioni differenti da quelle abitative.
Per chiarezza espositiva vale la pena riportarne il contenuto.
Minimo sei anni, salvo che si tratti di attività stagionali (in tal caso, però, la stagionalità può comportare la ripetizione periodica della locazione se il conduttore lo ha debitamente richiesto), con punte minime anche a nove anni per le attività alberghiere.
La disciplina del recesso è regolata in modo tale da favorire la durata del rapporto. Il conduttore, se così è stabilito nel contratto, può recedere in qualsiasi momento purché dia comunicazione del rilascio con un preavviso di sei mesi.
Il locatore può recedere solamente per il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi dell'art. 29 della legge n. 392 del 1978.
Si tratta di cause di rilascio sostanzialmente tese ad ottenere la liberazione dell'immobile per motivi familiari o comunque legati all'attività lavorativa del locatore e dei suoi parenti (http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1978-07-27;392!vig=).
Se il rapporto di locazione per cessa per motivi diversi dal recesso o dal fallimento del conduttore, quest'ultimo ha diritto all'indennità per la perdita di avviamento così determinata:
“per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità” (art. 34, primo comma, legge n. 392/78).
Ma, come si suole dire, non finisce qui. La legge, infatti, ha inteso tutelare il conduttore non solo da questo danno, ma anche dall'eventuale sfruttamento dei locali per attività simili. In tal senso, in secondo comma della norma in esame, afferma:
“il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente” (art. 34, secondo comma, legge n. 392/78).
Se il rilascio non avviene bonariamente ma si passa per la via giudiziale, la corresponsione dell'indennità prevista dal primo comma dell'art. 34 è condizione di procedibilità del provvedimento di rilascio.
=> Il contratto di locazione per uso abitativo, equo canone e canone libero
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