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Timestamp: 2020-05-25 15:15:12
Document Index: 172678214

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 2', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 35', 'artículo 27', 'artículo 27', 'artículo 26', 'artículo 30', 'artículo 4', 'artículo 4', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1554', 'artículo 1', 'in fine', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 10', 'artículo 4', 'artículo 26', 'artículo 30', 'artículo 1', 'artículo 26', 'artículo 4', 'artículo 26', 'artículo 1', 'artículo 1', 'in fine', 'artículo 26', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 21', 'artículo 26']

Contratos de Arrendamiento de local de negocio y Estado de Alarma – Grupo VD
Posted On 31 marzo, 2020 By Editor In Sin categoría /	2
La sola redacción del artículo 1º de la Ley Orgánica 4/1981, ilustra del carácter extraordinario de las medidas implementadas por el Real Decreto 463/2020, cuando dispone en su apartado 1 que «procederá la declaración de los estados de alarma, excepción o sitio cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las Autoridades competentes.»
Tal carácter extraordinario, constituye pues la justificación del propio Real Decreto 463/2020, y así se recoge en su preámbulo cuando señala que «para hacer frente a esta situación, grave y excepcional, es indispensable proceder a la declaración del estado de alarma.»
Con carácter general el Real Decreto 463/2020 determina el alcance de las medidas extraordinarias que viene a implementar, y que «se encuadran en la acción decidida del Gobierno para proteger la salud y seguridad de los ciudadanos, contener la progresión de la enfermedad y reforzar el sistema de salud pública. Las medidas temporales de carácter extraordinario que ya se han adoptado por todos los niveles de gobierno deben ahora intensificarse sin demora para prevenir y contener el virus y mitigar el impacto sanitario, social y económico»
Entre las diferentes medidas que introduce el Real Decreto 463/2020, destacan por su trascendencia las recogidas en su artículo 10, que lleva por rúbrica la de “Medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativos, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales”. En redacción originaria disponía lo siguiente:
«1. Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio.
5. Se suspenden asimismo las verbenas, desfiles y fiestas populares.»
La redacción de este precepto fue objeto de parcial modificación por el Real Decreto 465/2020, de 17 de marzo, que da una nueva redacción a los apartados 1 y 6 de la norma transcrita, que pasan a tener la siguiente redacción:
«1. Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, sanitarios, centros o clínicas veterinarias, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías, lavanderías y el ejercicio profesional de la actividad de peluquería a domicilio. En cualquier caso, se suspenderá la actividad de cualquier establecimiento que, a juicio de la autoridad competente, pueda suponer un riesgo de contagio por las condiciones en las que se esté desarrollando.
6. Se habilita al Ministro de Sanidad para modificar, ampliar o restringir las medidas, lugares, establecimientos y actividades enumeradas en los apartados anteriores, por razones justificadas de salud pública.»
La modificación introducida en el apartado primero elimina los establecimientos de peluquería, que se sustituye con la autorización de la actividad de peluquería a domicilio, e introduce los centros o clínicas veterinarias, entre los exceptuados de suspensión, sustituyendo la palabra médicos por sanitarios.
No vamos aquí a analizar qué establecimientos han de considerarse incluidos o no dentro de cada una de las categorías enumeradas en el apartado 1 del artículo 10 que hemos reproducido, a los efectos de considerarlos dentro o fuera de la orden de suspensión de actividad. De lo que trata este breve análisis es de intentar vislumbrar, dado que nada dice la norma, cuáles han de ser las consecuencias civiles de tal suspensión de actividad en aquellos supuestos en que la misma se desarrolle en un local o establecimiento arrendado. En otras palabras, suspendida la actividad desarrollada en el local arrendado por imperativo legal, ¿debe el arrendatario continuar pagando la renta? ¿Debería continuar pagando la renta no obstante el cierre de su local? ¿Puede incluso resolver el arrendamiento o solamente podría suspender el pago de las rentas? ¿Puede incluso desistir, rescindir o resolver el arrendamiento?
Para responder a estas cuestiones hemos de acudir a la normativa reguladora de los arrendamientos no destinados a vivienda habitual.
Marco legal. Legislación especial. –
Ya quedó dicho en la introducción de este breve trabajo, que el Real Decreto 463/2020 y su ulterior modificación por el Real Decreto 465/2020, no resuelven las cuestiones planteadas en relación con las obligaciones de pago de la renta de aquellos locales o establecimientos cuya actividad queda suspendida por imperativo legal.
Ello obliga a acudir al marco legal propio de los arrendamientos que no es otro que la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula tanto los arrendamientos de viviendas como los arrendamientos de locales de negocio, lo que en terminología de la Ley son “arrendamientos para uso distinto de vivienda”, considerándose como tal en el artículo 2.1 de la misma «aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior», esto es, aquellos cuyo destino primordial NO sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
En lo relativo al régimen jurídico de estos arrendamientos para uso distinto de vivienda, el artículo 4.1 de la LAU dispone que «sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»
Es decir, que a salvo de las normas sobre la fianza legal obligatoria y forma pública, contenidas en el Título IV, y las reglas genéricas del Título I, el régimen de estos arrendamientos es plenamente dispositivo, lo que significa que será el contenido en el propio contrato de arrendamiento el que haya de regirlo; y en defecto de lo que allí se estipule, se regiría por lo previsto en el Título III de la LAU 1994, y en último término, por las normas del Código Civil. Obsérvese que no se prevé en la norma transcrita la aplicación supletoria de las normas reguladoras al arrendamiento de vivienda, con carácter previo a la aplicación subsidiaria del Código Civil, sin perjuicio de su posible aplicación por vía de la interpretación analógica, de sus normas en aquellos aspectos en los que no exista norma aplicable al arrendamiento de local y exista una “identidad de razón” entre el caso previsto para el arriendo de vivienda y el que se plantea para el arrendamiento del local.
Por consiguiente, la cuestión relativa a la obligación o no del pago de la renta o el posible desistimiento, rescisión o resolución del arrendamiento de aquellos locales o establecimientos arrendados cuya actividad queda suspendida por el estado de alarma decretado ha de resolverse en primer lugar por lo que al respecto hayan pactado las partes, si es que para tal eventualidad contiene el contrato alguna previsión, cosa más que improbable. Sin duda será a partir de ahora cuando será frecuente la introducción en los contratos de cláusulas relativas a la obligación de pago de la renta en circunstancias como las que atravesamos en estos momentos, pero desde luego serán inmensa mayoría los que actualmente se encuentren en vigor en los que no se contengan previsión alguna acerca de una situación tan excepcional como la que nos encontramos.
En consecuencia, si el contrato previó la suspensión de la actividad a que se destina el local por imperativo legal, parece claro que habrá de estarse a sus disposiciones, y si no lo hizo, a falta de pacto inter partes que resuelva la cuestión sobrevenida, habremos de acudir a las normas de la LAU contenidas en su Título III, supletorias en defecto de pacto, según el artículo 4 de la misma que antes hemos reproducido.
El problema está en que la LAU no contempla en su Título III ninguna norma que nos permita resolver la duda, ya que nada dice acerca de la suspensión del arriendo, ni tampoco constituye causa de resolución a través de la remisión que hace el artículo 35 a algunas de las causas de resolución del arrendamiento de viviendas contenidas en el artículo 27. Es de ver que este artículo 27, en el que se regulan las causas de resolución del arrendamiento de viviendas, tampoco prevé de forma expresa la posibilidad de resolución del arrendamiento de vivienda por desalojo forzoso de la vivienda, si bien si contempla la posibilidad de resolución a instancia del arrendatario por «la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda».
No obstante lo anterior, la LAU si contiene en su artículo 26 un supuesto de suspensión que aunque recogido en la regulación del arrendamiento de vivienda es aplicable también al arrendamiento para uso distinto de vivienda, conforme dispone su artículo 30. Dicho precepto lleva por rúbrica “Habitabilidad de la vivienda” y dispone lo siguiente:
«Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.»
Esta norma se refiere al caso de ejecución de obras, y no propiamente al caso del cierre de la actividad por mandato de la autoridad, por lo que antes de acudir a la aplicación analógica de la norma se hace preciso analizar si puede resolverse la cuestión acudiendo con carácter supletorio a las normas del Código Civil, conforme dispone el artículo 4 de la LAU, el cual constituye el último escenario legal de regulación directa de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, a falta de normas específicas en la Ley especial de la cuestión que aquí tratamos. Este llamamiento legal no era preciso ya que es el propio Código Civil el que dispone en su artículo 4.3 que «las disposiciones de este Código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes.»
Marco legal. Código Civil. –
La regulación del contrato de arrendamiento aparece recogida en el Tít. VI del Libro IV del Código Civil, artículos 1.542 y ss., pero también le son de aplicación las normas generales de las obligaciones y contratos contenidas en los Títulos I y II del mismo Libro IV del Código Civil, artículos 1.088 y ss.
Dentro ya del Título regulador del contrato de arrendamiento, dispone su artículo 1.543 que «en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto», añadiendo el artículo 1.546 que «se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar». Por tanto, en el arrendamiento la prestación del arrendador está constituida por la cesión del uso de la cosa arrendada para el destino pactado en el contrato, en tanto que la del arrendatario consiste en el pago de la renta, en los plazos fijados en el contrato.
Ahora bien, como contrato de tracto sucesivo que es, la obligación del arrendador no se agota con la simple entrega de la cosa al arrendatario para el uso convenido, ya que ese deber de cesión se mantiene durante la vigencia del arrendamiento. Es por ello que el artículo 1554 del Código Civil impone al arrendador, no solo la obligación de entregar la cosa arrendada, sino también la de mantener al arrendatario en el pacífico goce de la cosa arrendada por todo el tiempo del contrato.
Es precisamente esta obligación la que determina el carácter personal del arrendamiento, frente al carácter real del usufructo. En ambos el cesionario, adquiere el uso y disfrute de la cosa, pero en este último al ser un derecho real, tiene una oponibilidad erga omnes, y por consiguiente el nudo propietario no tiene la obligación de mantener al usufructuario en el pacífico goce de la cosa usufructuada, sino que es el usufructuario el que tiene que hacer valer su derecho real frente a cualquiera privación o restricción del uso de la cosa que sobrevenga de tercero o del propio nudo propietario, o soportarla en caso de que tal restricción venga impuesta por norma legal o reglamentaria.
En el arrendamiento en cambio, la imposibilidad de destinar el objeto del arrendamiento al destino pactado por causas ajenas a la acción del arrendatario corre de la cuenta y riesgo del arrendador, pues supone una imposibilidad sobrevenida para el mismo, y no para el arrendatario, de su obligación de mantener al arrendatario en el disfrute de la cosa para el destino pactado durante la vigencia del arrendamiento.
Siendo esto así, es claro que las circunstancias que provocan la suspensión de la actividad fijada como destino del local arrendado por imperativo legal, determinan la imposibilidad sobrevenida y temporal de cumplimiento por parte del arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el goce de la cosa, ya que éste no puede destinarla al uso pactado.
La cuestión que se plantea entonces es la de saber si la suspensión temporal de la obligación que incumbe al arrendador de mantener al arrendatario en el pacífico goce de la cosa ha de determinar también la suspensión de la correlativa obligación del arrendatario de pagar la renta durante el lapso de tiempo que dura la suspensión o incluso la rescisión o resolución del arriendo o la posibilidad de su desistimiento por el arrendatario.
Nuestra doctrina y jurisprudencia ha calificado reiteradamente al contrato de arrendamiento como un contrato conmutativo, oneroso y bilateral, de lo que resulta que las obligaciones contraídas por cada una de las partes se contraen en consideración a las contraídas por la contraparte, existiendo entre ellas una mutua condicionalidad. Así resulta del artículo 1.100 in fine del Código Civil, cuando establece que «en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro».
Esta mutua condicionalidad significa que, en tanto en cuanto el arrendador no pueda cumplir su obligación de entrega -entendida esta como el mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada para el destino pactado- el arrendatario queda dispensado del cumplimiento de lo que su parte le incumbe, que no es otra cosa que el pago de la renta.
Esta conclusión resulta además congruente con los criterios de interpretación de los contratos contenidos en los artículos 1.281 y ss. del Código Civil, que impone en primer término la obligación de atenerse a lo estipulado en el contrato, y en su defecto -según reza el artículo 1.282 del mismo cuerpo legal- a lo que resulte de la intención de los contratantes manifestada por actos coetáneos o posteriores al contrato.
Parece evidente que, si en el contrato nada se dice, será difícil imaginar que existan conductas de las que quepa deducir cual era la voluntad de los contratantes continuar abonando la renta no obstante la suspensión, máxime cuando es el propio Código Civil el que nos dice en su artículo 1.283 que «cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.»
Por todo ello resulta particularmente útil la norma residual en materia de interpretación contenida en el artículo 1.289.1 del Código Civil, que dispone que «cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.»
Esta norma viene a coincidir con la contenida en el artículo 1.100 del Código Civil a que antes he hecho referencia, y abunda aún más en la condicionalidad recíproca de las obligaciones bilaterales que incorpora el arrendamiento.
Se pudiera pensar que esta norma no es de aplicación al caso, dado que se refiere a las circunstancias accidentales del contrato, y no a su objeto principal, para el que el propio artículo contempla en su apartado segundo una solución mucho más rigurosa al disponer que «si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo.»
Entiendo sin embargo que tal norma interpretativa no es de aplicación a nuestro caso, ya que el estado de alarma no afecta ni a lo que es objeto de arrendamiento, la cosa arrendada, ni al precio del arriendo, la renta. El estado de alarma afecta a un elemento accidental, el tiempo del arrendamiento, al suspender la actividad para la que ha sido destinada la cosa arrendada, a modo de paréntesis en la vida del contrato. Por ello la solución más congruente con la suspensión del goce de la cosa para su destino no puede ser otra que la suspensión del pago de la renta.
De cuanto queda expuesto, estimo que el marco legal vigente, permite alcanzar la conclusión que ha quedado expuesta, no siendo ni siquiera preciso acudir a la aplicación analógica de las normas para resolver el problema que plantea el Real Decreto 463/2020 en su artículo 10.1. Y es que, como señala el artículo 4.1 del Código Civil nos dice que «procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón», lo que significa que no hace falta acudir a la aplicación analógica si las reglas y principios básicos en materia de obligaciones y contratos, así como las especificas del contrato de que se trate nos permiten extraer las conclusiones que permitan resolver la duda legal que se nos plantea.
Aun y todo, la observación de supuestos legales de suspensión de arrendamientos por circunstancias sobrevenidas nos permite extraer análogas conclusiones. Citábamos a este respecto en líneas precedentes el artículo 26 de la vigente LAU, en el que se otorga al arrendatario privado de la habitabilidad de la vivienda por razón de obras de conservación o impuestas por la autoridad la opción de desistir del arriendo o de suspenderlo.
Como ya quedó dicho, este precepto -cuya aplicación al arrendamiento de locales establece el artículo 30 LAU-, se refiere al supuesto de ejecución de obras de conservación o de obras autorizadas por la autoridad competente que hagan inhabitable la vivienda arrendada, posibilitando al arrendatario optar por el desistimiento o la suspensión del contrato. Y para esta última opción el precepto dispone en su apartado segundo que «la suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta».
Por tanto, la solución legal dada para la suspensión en el caso de inhabitabilidad total por ejecución de obras de conservación, esto es, para la pervivencia del contrato sin disfrute de la cosa, es la misma que hemos postulado en este breve análisis por vía de la aplicación de las normas del Código Civil aplicables a los contratos en general y al contrato de arrendamiento en particular: suspensión coetánea del pago de la renta.
Cabría por último plantearse a la vista del precepto reseñado, si en esta tesitura que analizamos del arrendatario que ha de suspender su actividad en el local arrendado por imperativo de la suspensión decretada por el Estado de Alarma puede el mismo ir más allá de la mera suspensión del contrato y optar por extinguir el arriendo sea por vía de desistimiento, resolución o rescisión.
Opciones alternativas a la suspensión: ¿es posible el desistimiento, la rescisión o la resolución del arriendo? –
No cabe el desistimiento del arrendatario, a menos que expresamente lo tenga reconocido en el contrato de arrendamiento, ya que a falta de tal previsión contractual, rige en todo su rigor el artículo 1.256 del Código Civil, según el que la validez o el cumplimiento de los contratos no pueden quedar al arbitrio de uno de los contratantes. Entiendo que tampoco se puede echar mano de la posibilidad de desistimiento que al arrendatario otorga el artículo 26 LAU por no concurrir los requisitos que para la aplicación analógica de las normas contempla el artículo 4.1 del Código Civil, antes aludido, no solo por no existir laguna legal que cubrir, sino porque la posibilidad de extinguir unilateralmente una relación contractual reconocida por la ley debe ser interpretada restrictivamente, y aplicada únicamente a los supuestos expresamente contemplados en la ley y no por vía de aplicación analógica de las normas, y el supuesto contemplado por el artículo 26 LAU está previsto para la ejecución de obras de conservación, y no específicamente para supuesto de suspensión de la actividad del arrendatario en el local arrendado.
Tampoco cabe la posibilidad rescisión por el arrendatario, ya la rescisión exigen una cobertura legal que faculte a su ejercicio, según dispone el artículo 1.290 del Código Civil, sin que sirva para tal finalidad la aplicación analógica de lo establecido en artículo 1.558 in fine del Código Civil que en relación con las obras de reparación necesarias dispone que «si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.», y ello por cuanto que esta norma ha de entenderse derogada implícitamente, por el artículo 26 de la LAU a que hemos hecho referencia, que ya no contempla esta acción sino el desistimiento, como fórmula de desvinculación del arriendo por parte del arrendatario.
Finalmente, tampoco es viable la resolución contractual, toda vez que fuera del mutuo acuerdo, la resolución exige el incumplimiento culpable por una de las partes de las obligaciones dimanantes del contrato, conforme dispone el artículo 1.124 del Código Civil, y en el presente caso el incumplimiento por el arrendador de la obligación de mantener al arrendatario en el pacífico goce de la cosa arrendada no le es imputable, y además no supone un incumplimiento definitivo sino meramente temporal.
Es aquí donde procedería traer a colación el famoso artículo 1.105 del Código Civil que dispone que «fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.» consagrando la exoneración de responsabilidad contractual por caso fortuito y la fuerza mayor, la cual -por tanto- es de aplicación al arrendador para exonerarle de su obligación de mantener al arrendatario en el pacífico goce de la cosa al venirle impuesta la suspensión por mandato legal.
Resulta curioso observar cómo en varios estudios sobre la cuestión que trato en este pequeño trabajo, utilizan los conceptos del caso fortuito y la fuerza mayor para justificar el aparente incumplimiento del arrendatario que suspende el pago de la renta, como si fuese el arrendatario la parte contractual a la que el Real Decreto 463/2020 impide el cumplimiento de su obligación. Y es justo al revés. Es el arrendador el que no puede cumplir su obligación de mantener al arrendatario en el goce de la cosa para el uso pactado, pero su responsabilidad queda exonerada porque tal obligación viene impuesta por un mandato legal. El arrendatario no ha de pagar en razón de la reciprocidad y bilateralidad de las prestaciones, al quedar exonerado el arrendador de su obligación de entrega, entendida como mantenimiento del arrendatario en el goce de la cosa para el destino pactado.
Arrendamientos de locales exceptuados de cese de actividad. ¿Qué sucede si optan por cerrar? –
Evidentemente cuando en el local arrendado se ejerce una actividad excluida de la suspensión impuesta por el R.D. 463/2020, si el mismo continúa abierto, subsistirá la obligación de pago de la renta, independientemente del buen o mal resultado económico que obtenga el arrendatario por su actividad durante el período de cuarentena.
El problema está en aquel arrendatario que, pudiendo permanecer abierto, por estar su giro excluido de suspensión, decide cerrar ante una mala expectativa económica de actividad.
Prima facie, el cierre de estos locales no viene impuesto por la ley y por consiguiente el cierre del mismo no viene determinado por el incumplimiento del deber del arrendador de mantener al arrendatario en el goce de la cosa arrendada, sino por su mera voluntad. Por consiguiente, en este caso, la regla general será que el arrendatario no estará dispensado del pago de la renta por la misma razón apuntada con anterioridad: la bilateralidad del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, no podemos desconocer las extraordinarias circunstancias que atravesamos en estos tiempos de pandemia, en las que una gran parte de la ciudadanía está obligada a confinarse en sus casas y en la que la actividad económica ha caído brutalmente. Estas circunstancias pueden suponer sin duda una alteración de los presupuestos que sirvieron para la fijación de las condiciones del contrato de arrendamiento, y particularmente la renta del mismo.
Para estas situaciones en las que la reciprocidad de las prestaciones quiebra, al devenir particularmente gravoso para una de las partes el cumplimiento de su obligación, la jurisprudencia ha desarrollado la figura jurídica -no recogida de forma explícita en nuestro ordenamiento- de la cláusula “rebus sic stantibus” como excepción al principio “pacta sunt servanda”, que proclama el artículo 1.258 del Código Civil.
Según esta cláusula cuando por causas imprevisibles se produce una alteración extraordinaria de las circunstancias que estaban vigentes en el momento en el que se firmó el contrato, que provoca un «desequilibrio desproporcionado y exorbitante» entre las prestaciones acordadas por las partes, pueden modificarse las condiciones del contrato para restablecer el equilibrio quebrado, ya por acuerdo de las partes, ya –en su defecto- por resolución judicial.
No es el caso de hacer aquí un análisis jurisprudencial de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, entre otras cosas porque la aplicación o inaplicación de la misma es casuística, esto es atendidas las circunstancias del caso concreto, por lo que tampoco se puede aquí hacer un pronóstico general según el que se va a aceptar en todo caso por los tribunales la revisión de las condiciones de los arrendamientos exceptuados de cierre pero cerrados por el arrendatario por vía de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues ello dependerá en cada caso de las circunstancias concurrentes en cada caso.
Sí indico que el Tribunal Supremo no ha aceptado la revisión de contratos de compraventa y arrendamiento en los que se solicitaba por los compradores la rebaja del precio de venta o renta justificada en la crisis económica que asoló las economías occidentales en el último decenio, por lo que ya anticipo que la solución más razonable para solventar estas situaciones será la de una negociación serena entre la parte arrendadora y arrendataria, en orden a modificar en lo pertinente la renta pactada, no solo durante el lapso de tiempo que permanezca vigente el estado de alarma, sino incluso en los meses posteriores a su terminación.
Y a falta de tal acuerdo, aun cuando se acuda a la vía judicial por parte del arrendatario, resulta aconsejable que, entre tanto, atienda el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador, y prepare minuciosamente su demanda, al objeto de procurar el buen fin de su propósito, sin duda de incierto éxito, siendo además más que dudoso que nuestros tribunales acepten una modificación meramente temporal de la renta del arriendo mientras perdura el estado de alarma por esta vía.
Arrendamientos de locales solo parcialmente exceptuados de cese de actividad. ¿Qué sucede si optan por cerrar?. –
Se trata de aquellos locales o establecimientos arrendados cuyo giro solo ha sido suspendido en parte por el Real Decreto 463/2020, ya que el destino del local tiene por objeto la comercialización o venta o la prestación de servicios en parte incluidos y en parte excluidos de la suspensión decretada por el citado Real Decreto.
En este supuesto el mantenimiento del arrendatario en el pacífico goce de la cosa arrendada que el artículo 1.554 del Código Civil impone al arrendador se cumple solo en parte, y con arreglo al mismo principio de bilateralidad, la renta a satisfacer por el arrendatario parece que debería moderarse.
Análoga solución sigue el Código Civil en su artículo 1.558 –recuérdese de aplicación subsidiaria al arrendamiento que tratamos- cuando establece en sus dos primeros apartados lo siguiente:
«Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.
Esta misma solución legal la introduce la vigente LAU para el caso de inhabitabilidad parcial de la vivienda arrendada por obras de conservación, el artículo 21.2 LAU al disponer que:
«Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda», si bien añade a continuación que «si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.»
Este artículo es también aplicable al arrendamiento para uso distinto de vivienda, conforme previene el articulo 30 LAU. Pero a diferencia de lo que sucede con el desistimiento del artículo 26 LAU, entiendo que aquí si cabe una aplicación analógica de la norma al supuesto de hecho que plantea la suspensión parcial de la actividad del arrendatario, de manera que el conflicto deberá resolverse de mutuo acuerdo entre las partes, siendo más que razonable que sea el arrendador el que justifique, ya la necesidad de cierre del local, y por tanto la suspensión del pago de la renta, cuando la actividad que le resulte permitida sea meramente residual o ínfima en relación al total giro del negocio; o la rebaja de la renta que proponga en consideración a las circunstancias, sin que pueda establecerse una pauta definitiva en favor de uno u otro contratante en orden a justificar una completa suspensión del contrato o su temporal novación en cuanto a la renta atendidas las circunstancias de cada caso.
Consideraciones finales.–
De cuanto ha quedado expuesto y a modo de resumen telegráfico resultan tres posibles situaciones en relación con los arrendamientos que hemos tratado:
Los de cierre obligatorio, para los que se sostiene como solución más razonable la de la suspensión del pago de la renta.
Los de cierre voluntario, para los que se sostiene como regla general la de su obligación de continuar pagando la renta.
Los de cierre voluntario, pero con restricción de giro a bienes o servicios esenciales, para los que postulo la necesidad de moderación de la renta consensuada entre las partes en atención a la gravedad de las restricciones.
En todo caso, las opiniones expuestas en este breve análisis, las someto en todo caso “a mejor opinión fundada en derecho”, como es del uso decir, y serán en su día los tribunales de justicia los que definitivamente hayan de resolver los litigios que se planteen, sobremanera si el estado de alarma se prolonga varios meses en el tiempo.
En cualquier caso mis opiniones partían de los planteamientos establecidos en el Real Decreto 463/2020, que establecía un lapso de tiempo de 15 días, ulteriormente prorrogado por la Resolución de 25 de marzo de 2020, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de autorización de la prórroga del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que extiende el Estado de Alarma hasta el 11 de abril de 2.020, siendo más que previsible nuevas prórrogas del mismo, dada la situación sanitaria existente al redactarlo.
Pero no puedo por menos que dejar constancia de que la situación de los establecimientos que hayan de incluirse en el elenco de las tres categorías que acabo de exponer se verá seriamente alterada por las determinaciones contenidas en el recientísimo Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra el COVID-19, ya que –para el breve lapso de tiempo que el mismo establece- se amplía el elenco de actividades suspendidas, si bien se hace en forma tal que puede dar lugar a dudas en orden la categorización de las actividades suspendidas y no suspendidas.
En todo caso ya quedó dicho que no era el propósito de este análisis el de categorizar qué arrendamientos han de incluirse dentro de los supuestos de suspensión absoluta o relativa, sino la de intentar arrojar luz acerca de las normas que regulan la obligación del pago de la renta que resultan de la suspensión impuesta por el estado de alarma. Recomendamos siempre contar con un asesoramiento personalizado y especializado, cada caso concreto habrá de ser estudiado en particular, y en grupo VD estaremos encantados de prestarles nuestros servicios.
Francisco Javier López-Urrutia Fernández
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