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Timestamp: 2016-10-25 21:05:29+00:00
Document Index: 13463839

Matched Legal Cases: ['art. 266', 'art. 2', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 270', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 106', 'art. 253', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 2', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 14', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 257', 'art. 266', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 321', 'art. 266', 'art. 66']

4A_636/2012 (02.04.2013)
4A_636/2012
F.X.________, repr�sent�e par
Me Viviane J. Martin,
tous deux repr�sent�s par Me Pierre Stastny,
bail � loyer, contestation du loyer initial,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 8 octobre 2012.
En 1990, F.X.________ et feu son �poux H.X.________ ont achet�, pour le prix de 890'000 fr. pay� enti�rement en fonds propres, des actions de la Soci�t� Immobili�re " A.________ ", leur conf�rant l'usage d'un appartement au 6�me �tage de l'immeuble sis ... � Gen�ve. En 2002, F.X.________ est devenue propri�taire de l'appartement sous la forme d'une propri�t� par �tages, la soci�t� immobili�re ayant �t� liquid�e.
Alors qu'elle s'appr�tait � entrer dans un EMS, F.X.________ a d�cid� de r�nover l'appartement - ce qui lui a co�t� 140'533 fr. pour des travaux ex�cut�s en 2008 et 2009 - en vue de le louer.
Les premiers locataires ont �t� Y.________ et Z.________. Ils ont n�goci� le loyer parce qu'ils estimaient que le montant demand� �tait trop �lev�. Le contrat a �t� sign� le 1er juin 2009. Le loyer, index�, a �t� fix� � 4'800 fr. par mois, soit 57'600 fr. par ann�e, sans les frais de chauffage, d'eau chaude et de t�l�r�seau. Il �tait indiqu�, sur la formule officielle, qu'il �tait conforme aux loyers usuels. La dur�e du bail a �t� fix�e � cinq ans, soit du 1er juin 2009 au 31 mai 2014, sans clause de reconduction. Une garantie de loyer de 14'400 fr. devait �tre fournie � la conclusion du bail.
Par requ�te du 25 juin 2009, les locataires ont contest� le loyer initial aupr�s de la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve. Ils ont soutenu que le loyer �tait, d'une part, abusif et, d'autre part, excessif par rapport � celui d'un logement comparable. Non concili�e, la cause, enregistr�e sous le no 1, a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers du m�me canton.
Par lettre du 26 mars 2010, le mandataire des locataires a demand� au d�partement comp�tent si les travaux de r�novation effectu�s par la propri�taire avaient fait l'objet d'une autorisation. Cette d�marche a entra�n� l'ouverture d'une proc�dure administrative. Estimant qu'elle avait �t� victime d'une d�lation, la bailleresse, par des avis s�par�s du 18 mai 2010 adress�s aux locataires, a r�sili� le contrat de bail pour le 31 ao�t 2010 en invoquant l'art. 266g al. 1 CO (cong� extraordinaire pour de justes motifs).
Par requ�te du 17 juin 2010 adress�e � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, les locataires ont demand� la constatation de l'inefficacit� de la r�siliation, subsidiairement son annulation. Non concili�e, la cause, enregistr�e sous le n� 2, a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers.
Par requ�te du 5 octobre 2010 adress�e � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, la bailleresse a demand� l'�vacuation imm�diate des locataires. Non concili�e, cette cause, enregistr�e sous le n� 3, a �t� port�e devant le Tribunal des baux et loyers.
Les trois causes (1, 2 et 3) ont �t� jointes.
Par jugement du 15 novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a fix� � 35'040 fr., charges non comprises, le loyer annuel de l'appartement d�s le 1er juin 2009, r�duit la garantie qui devait �tre fournie � trois mois du loyer ainsi fix�, ordonn� la restitution du trop-per�u, annul� le cong� donn� le 18 mai 2010 et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
La bailleresse a appel� de ce jugement aupr�s de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise, concluant pour l'essentiel � la validit� du loyer initial, � la validit� du cong� extraordinaire et � l'�vacuation des locataires.
Ces derniers ont conclu � la confirmation du jugement attaqu�, demandant toutefois principalement que le cong� soit d�clar� inefficace et seulement subsidiairement qu'il soit annul�.
Par arr�t du 8 octobre 2012, la Chambre des baux et loyers a confirm� le jugement attaqu�, sauf qu'il a prononc� l'inefficacit� du cong�, au lieu de son annulation.
F.X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire dans l'�tablissement des faits ainsi qu'une violation des art. 2 CC, 8 CC, 266g CO et 270 CO, elle conclut � la r�forme du jugement attaqu�, � la validit� du loyer initial convenu (57'600 fr. par an), � la validit� du cong� donn� le 18 mai 2010, � l'�vacuation des locataires, � leur condamnation � payer solidairement 4'800 fr. par mois, plus charges, � titre d'indemnit� pour occupation illicite d�s l'extinction du bail et tant qu'ils occuperont les lieux; subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause � l'une des deux juridictions cantonales. Sa requ�te d'effet suspensif a �t� admise par ordonnance pr�sidentielle du 15 novembre 2012.
Les intim�s proposent l'irrecevabilit�, subsidiairement le rejet du recours.
1.1 Interjet� par une partie qui a succomb� dans ses conclusions touchant ses droits personnels et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi .
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie qui invoque l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves doit motiver son grief d'une mani�re qui r�ponde aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 LTF).
En l'esp�ce, la recourante fait grief � la cour cantonale d'avoir retenu qu'elle aurait all�gu� le fait que la p�nurie de logements � Gen�ve est insuffisante pour contester le loyer initial. D�s lors qu'elle affirme ne pas avoir ni� ce fait, cette question est sans importance pour l'issue du litige (cf. art. 270 al. 1 let. a CO), de sorte qu'il n'y a pas lieu de proc�der � une rectification (art. 97 al. 1 LTF). Sur d'autres points, la recourante semble se plaindre plut�t de l'appr�ciation juridique des faits, puisqu'elle �nonce des �l�ments factuels qui figurent bel et bien dans l'arr�t attaqu�. Elle voudrait apparemment ajouter d'autres faits qu'elle extrait du dossier et qu'elle estime favorables � sa cause. Mais cette mani�re de proc�der ne suffit toutefois pas � �tablir que l'�tat de fait cantonal aurait �t� arr�t� arbitrairement. Quant aux faits et moyens de preuve qui n'ont pas �t� invoqu�s en temps utiles selon les r�gles de la proc�dure, ils ne sauraient �tre pr�sent�s pour la premi�re fois devant le Tribunal f�d�ral. L'art. 99 al. 1 LTF exclut par ailleurs la prise en compte de faits ou de moyens de preuve post�rieurs � l'arr�t attaqu�, tels que l'arr�t de la Chambre administrative du 11 d�cembre 2012 qui a �t� produit. Il convient donc de s'en tenir � l'�tat de fait contenu dans la d�cision attaqu�e, la recourante n'ayant pas d�montr�, d'une mani�re r�pondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF, que l'�tat de fait aurait �t� dress� de mani�re arbitraire.
2.1 Des constatations cantonales il r�sulte � l'�vidence, en proc�dant � une qualification juridique, que les parties ont conclu un contrat de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO.
Les locataires ont contest� le loyer initial, c'est-�-dire le loyer convenu dans le contrat (cf. art. 270 CO).
Il convient de distinguer soigneusement les conditions pos�es par l'art. 270 al. 1 CO qui permettent � un locataire de contester le loyer initial et les motifs de fond pr�vus par les art. 269 et 269a CO, lesquels, dans l'hypoth�se o� la contestation du loyer initial est possible, d�terminent si le loyer convenu est ou non abusif (arr�t 4A_491/2012 du 6 d�cembre 2012, consid. 3.1.2 destin� � la publication; ATF 136 III 82 consid. 3.3 p. 88).
2.2 Il faut donc examiner en premier lieu, � la lumi�re de l'art. 270 al. 1 CO, si les intim�s pouvaient contester le loyer initial.
Selon cette disposition, le locataire peut contester le loyer initial dans trois hypoth�ses: s'il a �t� contraint de conclure le bail par n�cessit� personnelle ou familiale (art. 270 al. 1 let. a, premi�re hypoth�se, CO), s'il a �t� contraint de conclure en raison de la situation sur le march� local du logement et des locaux commerciaux (art. 270 al. 1 let. a, seconde hypoth�se, CO) ou si le bailleur a sensiblement augment� le loyer pour la m�me chose par rapport au pr�c�dent loyer (art. 270 al. 1 let. b CO).
Ces trois conditions sont alternatives, si bien qu'il suffit que l'une d'entre elles soit r�alis�es pour qu'il faille entrer en mati�re sur la contestation du loyer initial (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84). Il appartient au locataire de prouver que l'une de ces trois conditions est r�alis�e (arr�ts 4A_250/2012 du 28 ao�t 2012 consid. 2.2; 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 2.1).
La contrainte, dont parle l'art. 270 al. 1 let. a CO, suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce � une occasion qui se pr�sente, parce que les motifs de n�cessit� personnelle ou familiale ou la situation sur le march� local du logement sont tels qu'une renonciation serait d�raisonnable (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84 s. et les r�f�rences cit�es).
S'agissant de la situation sur le march� local � prendre en consid�ration pour appr�cier le caract�re d�raisonnable d'une renonciation, le Tribunal f�d�ral a jug� que la situation pouvait �tre qualifi�e de difficile dans les cantons o� la p�nurie - comme c'est le cas � Gen�ve - est constat�e, sur la base d'une �tude statistique s�rieuse, par le gouvernement cantonal (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 85). Lorsqu'une telle constatation officielle existe, le locataire est dispens� d'apporter des preuves pour d�montrer l'�tat de p�nurie (arr�t 4A_250/2012 d�j� cit�, consid. 2.2). En l'esp�ce, il n'est pas contest� que l'on se trouve dans un cas o� le droit cantonal rend obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail. Or, en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, une telle exigence suppose l'existence d'une situation de p�nurie. On peut donc consid�rer qu'il s'agit d'un fait notoire, qu'il n'est pas n�cessaire d'all�guer et de prouver (ATF 135 III 88 consid. 4.1 p. 89). En raison de cet �tat de p�nurie, il aurait �t� d�raisonnable que les intim�s renoncent � une occasion qui se pr�sentait, alors m�me que le loyer leur paraissait trop �lev�. En admettant dans ces circonstances que l'une des conditions pos�es par l'art. 270 al. 1 CO �tait r�alis�e et que les intim�s pouvaient donc contester le loyer initial, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral.
2.3 La recourante soutient que les intim�s, en contestant le loyer initial, commettent un abus de droit au sens de l'art. 2 CC, parce qu'ils adoptent une attitude contradictoire.
Il est vrai que l'on peut voir une contradiction dans le fait d'accepter un loyer en signant le contrat, puis de le contester devant la commission de conciliation. Le l�gislateur a cependant admis cette mani�re de proc�der en adoptant l'art. 270 al. 1 CO, de sorte que l'on ne peut y voir un comportement que le droit ne prot�ge pas.
Autre circonstance pourrait rendre abusive l'attitude des intim�s. Il n'y a en effet rien de contradictoire dans le fait de n�gocier un loyer que l'on trouve trop cher et ensuite de le contester parce qu'on le trouve toujours trop �lev�.
2.4 D�s lors qu'il faut entrer en mati�re sur la contestation du loyer initial, la d�termination du loyer admissible rel�ve des art. 269 et 269a CO.
Les locataires ont soutenu que le loyer �tait abusif (art. 269 CO) et qu'il �tait �galement excessif compte tenu des loyers usuels (art. 269a let. a CO).
Il r�sulte de la structure l�gale que la r�gle de l'art. 269 CO prime les cas �nonc�s � titre d'exemples par l'art. 269a CO; en cons�quence, m�me si le loyer se tenait dans les limites des loyers usuels (art. 269a let. a CO), le locataire pourrait toujours faire valoir qu'il procure au bailleur un rendement abusif au sens de l'art. 269 CO; en cons�quence, le calcul de rendement selon la m�thode absolue - au moins lorsqu'il ne s'agit pas d'une acquisition ancienne - constitue la voie � suivre pour d�terminer le loyer admissible (cf. ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312).
2.5 Pour effectuer le calcul de rendement, il faut tout d'abord d�terminer quels sont les fonds propres investis; pour cela, il faut partir du co�t de revient effectif de l'immeuble, � moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exag�r� (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174). En l'esp�ce, il n'est pas contest� que le prix de revient s'est �lev�, en 1990, � 890'000 fr.
Les fonds propres investis doivent ensuite �tre adapt�s au rench�rissement, mais leur r��valuation ne saurait d�passer le 40% du prix de revient de l'immeuble (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174; 120 II 100 consid. 5 p. 101 ss). Les juges de premi�re instance ont ainsi d�termin� le total des fonds propres r�actualis�s au montant de 1'008'156 fr. (cf. jugement du Tribunal des baux p. 9). Le chiffre de 1'800'156 fr. figurant dans l'arr�t attaqu� (arr�t p. 21), lequel fait r�f�rence au jugement de premi�re instance, proc�de d'un lapsus calami, qui doit �tre rectifi� d'office en application de l'art. 105 al. 2 LTF.
Quant aux frais de r�novation, fix�s � 140'000 fr., ils ne sont pas contest�s. La bailleresse n'a pas tent� de distinguer concr�tement entre les investissements � plus-value et les frais d'entretien. C'est donc � juste titre que l'autorit� cantonale a appliqu� la r�gle simplificatrice de l'art. 14 al. 1 OBLF. Dire, entre 50 et 70%, quel est le pourcentage qu'il faut choisir comme part de plus-value est une question d'appr�ciation que le Tribunal f�d�ral ne peut revoir qu'avec retenue (arr�ts 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.6; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 9.1). Les t�moignages conduisent � penser qu'il n'y a pas eu de r�novation importante depuis longtemps; il n'appara�t donc pas que la cour cantonale ait abus� de son large pouvoir d'appr�ciation en fixant � 50% la part � plus-value. La mani�re dont les travaux � plus-value ont �t� pris en compte dans le calcul n'est pas discut�e par la recourante, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir (art. 42 al. 1 et 2 LTF).
Quant au rendement admissible sur les fonds investis, les juges de premi�re instance ont constat� que les deux parties avaient admis un taux de 3,25%. Ce taux n'a pas �t� discut� en appel. Comme l'objet du litige (le montant du loyer) est � la libre disposition des parties, celles-ci pouvaient convenir librement d'un taux de rendement et il n'y a donc pas lieu d'examiner la question.
Pour d�terminer le loyer admissible, il n'y avait pas � tenir compte d'int�r�ts d�biteurs sur des capitaux emprunt�s, d�s l'instant o� il a �t� constat� que le prix de revient de l'appartement avait �t� financ� enti�rement par des fonds propres.
Quant aux charges courantes d'exploitation (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174), la cour cantonale a constat� que la recourante - bien qu'elle y ait �t� invit�e - n'avait pas fourni des pi�ces permettant de les �tablir par une moyenne sur trois ans. Il s'agit l� d'une pure question d'appr�ciation des preuves apport�es, que le Tribunal f�d�ral ne pourrait revoir que sous l'angle restreint de l'arbitraire. La recourante n'ayant pas formul� un tel grief, le point n'a pas � �tre examin� (art. 106 al. 2 LTF).
La recourante revient sur des frais d'acquisition qui auraient d� �tre pris en compte. La cour cantonale a admis cet argument, mais elle a retenu que ces frais devaient �tre compens�s avec des b�n�fices de liquidation que la recourante a touch�s � la suite de la dissolution de la soci�t� immobili�re. Ce raisonnement, qui repose essentiellement sur des faits que le Tribunal f�d�ral ne peut pas revoir, r�siste � la critique.
Ainsi, le loyer admissible a �t� fix�, sans violer le droit f�d�ral, � 35'040 fr. par an, charges non comprises.
2.6 Il en r�sulte que le trop-per�u doit �tre restitu� et que la garantie � fournir par le locataire doit �tre limit�e � trois mois du loyer ainsi d�termin� (art. 257e al. 2 CO). Ces points ne sont d'ailleurs pas remis en cause.
3.1 La bailleresse a adress� aux locataires un cong� extraordinaire pour justes motifs fond� sur l'art. 266g CO.
Si les conditions l�gales d'un cong� extraordinaire ne sont pas r�unies, le cong� est inefficace (ATF 122 III 92 consid. 2d p. 95).
Lorsque les conditions l�gales d'un cong� extraordinaire ne sont pas r�alis�es, le juge ne peut pas transformer d'office le cong� extraordinaire en une r�siliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444 s.).
La bailleresse a soutenu que les locataires l'avaient menac�e de la d�noncer � l'autorit� administrative afin de faire pression sur elle et de l'amener � accepter un loyer moins �lev�.
La cour cantonale a constat� que la bailleresse n'avait prouv� aucune d�claration des locataires dans ce sens. D�s lors que l'arbitraire n'a pas �t� invoqu� sur ce point (art. 106 al. 2 LTF) et que l'on ne voit pas pourquoi l'�tat de fait cantonal serait sur ce point manifestement inexact (art. 105 al. 2 LTF), on ne peut pas raisonner avec l'�tat de fait invoqu� par la recourante.
Sur la base des constatations retenues par la cour cantonale - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) -, les locataires ont signal� les travaux au d�partement comp�tent. A la diff�rence d'un travailleur (art. 321a CO), un locataire n'est pas tenu par un devoir particulier de fid�lit�. Il n'y a rien d'illicite � signaler � l'autorit� comp�tente une �ventuelle violation de la loi. Le comportement des locataires ne constitue donc ni une violation du contrat ni un acte illicite. Ils esp�raient manifestement que l'autorit� administrative se penche, selon les r�gles qui lui sont propres, sur le montant maximum du loyer, afin d'en tirer des arguments dans la proc�dure civile. Il n'est pas possible de reprocher � un locataire d'essayer de faire triompher les pr�tentions qu'il formule de bonne foi en utilisant des voies qui ne sont prohib�es ni par la loi ni par le contrat. Une fois les faits d�nonc�s, la proc�dure administrative se poursuivait n�cessairement d'office, de sorte qu'il n'appara�t pas que les locataires aient pu l'utiliser pour exercer une pression indue sur la bailleresse. Comme l'�tat de fait retenu ne correspond pas � une situation de menace ou de chantage telle que la bailleresse l'a d�crite, il faut constater, �tant observ� qu'elle continue de recevoir le loyer, qu'il n'y a pas de justes motifs rendant insupportable la continuation du bail jusqu'� son terme.
Les conditions de la r�siliation anticip�e pr�vue par l'art. 266g CO n'�tant pas r�alis�es, c'est � juste titre que le cong� a �t� d�clar� inefficace.
3.2 Il suit n�cessairement de l� que la demande d'�vacuation �tait infond�e.
En cons�quence, le recours doit �tre enti�rement rejet�.
Les frais judiciaires et les d�pens seront mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
La recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.