Source: https://wohnungseigentumsverwaltung-siegen.de/2019/04/15/beschluss-zur-abweichung-von-der-heizkostenverordnung/?print=print
Timestamp: 2019-05-20 14:45:55
Document Index: 383097012

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 9', '§ 7', '§ 28', '§ 23', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Beschluss zur Abweichung von der Heizkostenverordnung - KSG - Blog zum Wohnungseigentum
Der Fall zum Beschluss über eine von der Heizkostenverordnung abweichende Kostenverteilung
In der Eigentümerversammlung vom 22. März 2016 kam es zwischen den Wohnungseigentümern zu einer Diskussion über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung der Firma i., da auf zwei Wohneinheiten ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel.
Daraufhin beschlossen die Eigentümer, einen Sachverständigen für Heizungstechnik mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Weiterhin wurde beschlossen: „Sofern sich keine verwertbaren Erkenntnisse durch den Sachverständigen ergeben, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirken, soll die Abrechnung für 2015 nach Wohnfläche erfolgen. Es werden Kosten von € 18.236,67 zugrunde gelegt.“
Weil die v.g. Beschlüsse bestandskräftig wurden, begehrte der Kläger nunmehr die Feststellung, dass die Beschlüsse nichtig sind und scheiterte damit beim BGH.
Auch verbrauchsunabhängige Abrechnung ist nur anfechtbar – (c) Image(s) licensed by Ingram Image
Die Entscheidung des BGH zur Anfechtbarkeit bzw. Nichtigkeit von Beschlüssen, die von der Heizkostenverordnung abweichen.
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar[Fußnote 1].
Die Begründung des BGH zur Rechtswidrigkeit eines Beschlusses zur Abweichung von der Heizkostenverordnung
Der BGH stellt zunächst fest, dass die verbrauchsunabhängige Abrechnung (allein nach der Wohnfläche) rechtswidrig ist, weil sie mangels Vorliegens der Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands des § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV gegen § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung verstößt[Fußnote 2].
Nichtigkeit des Beschlusses liegt hingegen nicht vor. Das begründet der Senat so:
Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Entscheidung über die Jahresabrechnung ergibt sich aus § 28 Abs. 5 WEG. Es liegt auch kein die Nichtigkeit begründender Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift i.S. d. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG vor, »auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann«. Bei der Auslegung dieser Bestimmung sei zu berücksichtigen, dass nach der Konzeption des Wohnungseigentumsgesetzes Beschlüsse der Wohnungseigentümer trotz Mängeln grundsätzlich gültig sind, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind.[Fußnote 3]
Unterbleibt eine fristgerechte Anfechtung, werden die Beschlüsse bestandskräftig. Damit soll das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage besteht und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander noch längere Zeit belasten. Die Nichtigkeit eines Beschlusses sei demgegenüber die Ausnahme und nur anzunehmen, wenn der Schutzzweck der verletzten Vorschrift dies erfordert. So liege es nicht, wenn die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Jahresabrechnung, d. h. in einem Einzelfall, von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen. Hierfür spiele es auch keine Rolle, worin der Verstoß gegen die Vorgaben der Heizkostenverordnung bestehe.[Fußnote 4]
Fehler in der Jahresabrechnung führen regelmäßig zwar zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses und ebenso regelmäßig nicht zu dessen Nichtigkeit. Für eine Abrechnung besteht Beschlusskompetenz und die zeitlich begrenzte Beschlussanfechtungsmöglichkeit ist Garant dafür, dass nach Ablauf der Anfechtungsfrist sich die Wohnungseigentümer regelmäßig darauf verlassen können, dass der Beschluss gilt (also rechtmäßig geworden ist).
[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22. Juni 2018 – V ZR 193/17
[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 6 ff.
[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 18.
[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 18.