Source: https://mietrechtcolonia.wordpress.com/tag/mieterhohung/
Timestamp: 2017-04-28 06:26:28
Document Index: 281922950

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 164', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 554', 'BGH', 'BGH', '§ 554', '§ 559', 'BGH']

Mieterhöhung | Mietrecht in Köln
Veröffentlicht am 26. Mai 2014 von Andreas Schwartmann	Antwort	Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH durfte sich nun (Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13) mit der Frage befassen, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann wirksam ist, wenn es durch eine Hausverwaltung ohne Offenlegung der Bevollmächtigung durch den Vermieter ausgesprochen wird.
Diese Frage war nämlich bislang in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwaltung) gestellt wird, nur dann wirksam ist, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter darin auch namentlich benannt wird.
Dem erteilte der BGH nun eine Absage.
Er verwies auf § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, nachdem auch eine konkludente Stellvertretung möglich ist. Übertragen auf das Mietrecht bedeute dies, dass eine Hausverwaltung auch ohne Benennung des Vermieters ein Mieterhöhungsverlangen stellen dürfe – aus den Umständen ergebe ich nämlich, dass sie dies nicht aus eigenem Recht, sondern für den Vermieter mache. Geklagt hatte eine Vermieterin, die durch ihre Hausverwaltung die Miete erhöhen lassen wollte. Der Mieter war der Auffassung, die Verwaltung habe die Bevollmächtigung und das Handeln im Namen der Vermieterin ausdrücklich klarstellen müssen. Der BGH folgte dem aber aus den genannten Gründen nicht. Es seien keine Umstände erkennbar, nach denen der Mieter annehmen konnte, die Hausverwaltung habe die Miete im eigenen Namen erhöhen wollen.
Die Entscheidung ist praxisgerecht. Überlässt der Vermieter einer Hausverwaltung die Vertretung gegenüber dem Mieter, muss dieser davon ausgehen, dass Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, im Namen des Vermieters abgegeben werden. Anders kann es aber aussehen, wenn die Verwaltung erstmals für den Vermieter auftritt, weil dieser z.B. bislang alles selbst erledigt hat und nunmehr eine Hausverwaltung beauftragt hat, ohne den Mieter davon in Kenntnis zu setzen. Eine ordentlich arbeitende Hausverwaltung wird sich dann aber dem Mieter vorstellen und ihre Bevollmächtigung darlegen.
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Unwirksames Mieterhöhungsverlangen führt zu unzulässiger Klage
Veröffentlicht am 27. Januar 2014 von Andreas Schwartmann	Antwort	Ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung der vom Mieter geschuldeten Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete muss nach § 558 a BGB ausreichend begründet werden. Andernfalls ist es formell unwirksam – mit der Folge, dass eine Klage gegen den Mieter auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren unzulässig wäre.
Diese Rechtsprechung hat nun der BGH in einer Entscheidung vom 13.11.2013 (Az.: VIII ZR 413/12) erneut bestätigt.
Geklagt hatte ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel der Stadt Nürnberg begründet hatte.
Die vermietete Wohnung lag jedoch nicht in dieser Großstadt, sondern in einer in der Nähe gelegenen Gemeinde mit nur ca. 4.500 Einwohnern.
Der BGH verneinte die Anwendbarkeit des Nürnberger Mietspiegels, da die Gemeinde R. nicht mit der Großstadt Nürnberg mit ca. 500.000 Einwohnern vergleichbar sei.
Da somit das Mieterhöhungsverlangen bereits den formellen gesetzlichen Anforderungen nicht entsprach, war auch eine auf Zustimmung gerichtete Klage unzulässig. Denn diese setzt eine formell wirksame Mieterhöhungserklärung voraus.
Formelle Fehler eines Mieterhöhungsverlangens können zwar grundsätzlich gem. § 558 b Abs. 3 BGB noch im Rahmen eines Zustimmungsklageverfahrens geheilt werden. Eine solche Nachbesserung führt dann aber nicht dazu, dass das ursprüngliche Verlangen rückwirkend wirksam wird, sondern stellt juristisch ein neues Mieterhöhungsverlangen dar, mit der Folge, dass auch dafür die entsprechende Überlegungsfrist neu zu laufen beginnt. Wird also im Zustimmungsverfahren nachgebessert und entscheidet das Gericht über die Klage vor Ablauf der (weiteren) Überlegungsfrist, ist die Klage als unzulässig abzuweisen.
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Veröffentlicht am 28. September 2011 von Andreas Schwartmann	Antwort	Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun (Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10) höchstrichterlich die Anforderungen an die nach § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung konkretisiert.
In dem dem Senat vorliegenden Fall hatte ein Vermieter seinen Mieter auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verklagt, nachdem er er dem Mieter zuvor stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich angekündigt hatte. Die voraussichtliche Bauzeit war vermieterseits ebenfalls mitgeteilt worden.
Der Vermieter bekam in erster und zweiter Instanz (AG München und LG München I) Recht – das Berufungsgericht lies aber die Revision zum BGH zu.
Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlange nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung müsse dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genüge es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetze, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Die streitgegenständliche Anforderung genügte nach Auffassung des BGH diesen Anforderungen, so dass der Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verurteilt wurde.
Die Nichtbeachtung der Mitteilungspflicht des § 554 Abs. 3 BGB führt dazu, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden muss. Zudem kann sich die Wirkung einer Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 S. 2 BGB um 6 Monate verschieben, wenn der Mieter in der Mitteilung nicht über die zu erwartende Mieterhöhung informiert hat oder die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10% höher ausfällt, als mitgeteilt. Vermieter sollten also unbedingt die Mindestanforderungen an die Mitteilung beabsichtigter Modernisierungsarbeiten einhalten und sich im Zweifel nicht scheuen, anwaltlichen Rat einzuholen – denn der kann bares Geld sparen.
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Veröffentlicht am 16. Juni 2010 von Andreas Schwartmann	Antwort	Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.
PM des BGH vom 16.06.2010
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