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Timestamp: 2019-10-22 05:20:43+00:00
Document Index: 6328861

Matched Legal Cases: ['art. 1027', 'art. 1031', 'art. 1027', 'art. 182', 'art. 812', 'art. 817', 'art. 1077', 'art. 1077', 'art. 823', 'art. 1029', 'art. 531', 'art. 1027', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1350', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1027', 'art.1058', 'art. 1061', 'art. 1137', 'art. 1158', 'art.1058', 'art. 1061', 'art 1158', 'art. 1108', 'art.1139', 'art 1027', 'art 1108', 'art 1137', 'art 700', 'art. 1130', 'art. 1158', 'art. 1028', 'art. 1061', 'art. 1062', 'art. 1158', 'art. 1140', 'art. 1058', 'art. 1168', 'art. 392', 'art. 51', 'art. 949', 'art. 1051', 'art. 1063', 'art. 1065', 'sentenza ', 'art. 1067']

Art. 1027 codice civile - Contenuto del diritto - Brocardi.it
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Articolo 1027 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1027 Codice civile
La servitù prediale (1) consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario [1072] (2).
(1) Le servitù prediali (praedium = fondo) necessitano, ai fini della loro costituzione (art. 1031) di due requisiti:
- la presenza di due fondi legati da un rapporto di vicinanza tale che, pur se non confinanti, sia possibile l'esercizio della servitù;
- l'obiettiva utilità che un fondo può trarre dalla limitazione imposta al fondo vicino.
(2) La dicitura "appartenente a diverso proprietario" si riferisce al generale principio (di cui al brocardo nemini res sua servit) secondo cui il proprietario di due fondi vicini non può costituire una servitù a favore dell'uno e a carico dell'altro.
Il principio fondante della servitù consiste nella cooperazione fondiaria: tale istituto mira a realizzare l'utilizzazione di un fondo - detto servente - per il servizio di un altro fondo - detto dominante -, per garantire la soddisfazione dell'interesse generale all'aumento della produzione.
La servitù è un diritto reale di godimento in capo ad una persona, quale proprietario di un fondo (dominante), avente ad oggetto un fondo altrui (fondo servente), il cui proprietario è di conseguenza soggetto ad una diminuzione della propria possibilità di godimento ai fini della realizzazione di un' utilità a vantaggio del fondo dominante.
La dottrina ritiene che i caratteri peculiari dell'istituto in esame siano:
a) inerenza passiva e attiva della servitù al fondo;
b) immediatezza della servitù;
c) utilitas;
d) specialità della servitù, intesa come inammissibilità di una compressione integrale della facoltà di godimento del fondo servente;
e) servitus in faciendo consistere nequit;
f) nemini res sua servit (il proprietario del fondo servente non deve essere lo stesso del fondo dominante);
g) vicinitas dei fondi, intesa come collegamento funzionale tra essi.
“ Fundi vicini esse debent ”
I fondi debbono essere confinanti
“ Praestare patientiam ”
Obbligo di sopportare
“ Servitus praediorum ”
“ Vicinitas ”
Spiegazione dell'art. 1027 Codice civile
Natura della servitù
La servitù viene definita « peso imposto sopra un fondo ». Si legge nella Relazione al Re Imperatore (n. 144) che si tratta di un’immagine che raffigura l’aspetto economico del rapporto, ma che, comunque, questa formula è preferibile all'altra « limitazione del godimento di un fondo » proposta nel progetto della Commissione reale “Cose e diritti reali” (art. 182). Tale affermazione è corretta: a parte la considerazione per cui l'espressione « peso » esprime meglio il carattere reale delle servitù, la sua inerenza passiva, è da notare che l'altra formulazione è impropria perché la limitazione del diritto di proprietà è solo un effetto della servitù, e in genere dei iura in re aliens, ma non ne costituisce l'essenza e il contenuto, tant’ è vero che, come si è visto, è possibile aversi una servitù su res nullius.
Naturalmente la definizione va completata con la considerazione dell’aspetto, possiamo dire, attivo del rapporto, e cioè della natura di diritto soggettivo, precisamente di diritto reale su cosa altrui. Tale completamento si compie facilmente, sviluppando la definizione stessa: l'inerenza passiva (peso) è un riflesso della realità del diritto.
Un altro punto è da chiarire: poiché il diritto di proprietà del fondo servente (quando questo, come di regola, non è res nullius) e il diritto di servitù sono diritti reali che incidono sulla stessa cosa, il diritto di servitù comporta necessariamente una limitazione del diritto di proprietà. Ciò, però, non vuol dire affatto che un pezzo del diritto di proprietà si è staccato dal tutto ed ha formato diritto autonomo: la teoria dei c. d. diritti reali frazionari è stata abbandonata da molto tempo. Essa urta, del resto, contro una barriera insormontabile: nelle servitù negative (servitus altius non tollendi, ecc.) nessuna facoltà di fare passa al titolare della servitù (proprietario del fondo dominante), da lui si acquista solo il potere di proibire al proprietario del fondo servente l'esercizio di una facoltà che sarebbe contenuta nel diritto di proprietà.
La questione pare, a prima vista, di mera costruzione lessicale ma, in realtà, potrebbero discendere conseguenze giuridiche e pratiche diverse dall'una e dall'altra soluzione. Se il diritto di servitù fosse una frazione del diritto di proprietà, in caso di estinzione della servitù sarebbe necessario un negozio di retro-trasferimento per reintegrare la piena proprietà. Invece di un tael negozio non c’è alcun bisogno: estinta la servitù, cessa la limitazione gravante il diritto di proprietà, e questo, per la sua forza espansiva (elasticità del dominio), riprende l'antico vigore e tutta l'ampiezza.
Gli elementi materiali della servitù sono: a) il fondo servente ; b) il fondo dominante.
a) Oggetto della servitù è il fondo servente: fondi sono i terreni e gli edifici, ma per fondi possono intendersi anche i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo, ecc. (art. 812 del c.c., comma 2). Non rileva invece che la costruzione debba avere una breve durata, come l'edificio per una esposizione. Gli alberi e i frutti — finchè non vengono separati dal suolo o dalla pianta — possono essere oggetto di servitù, ma in quanto partes fundi, rispetto a cui ha luogo la localizzazione dell'esercizio della servitù: questa, come tale, coinvolge tutta la cosa, e quindi il fondo nella sua interezza. La servitù costituita su un fondo necessariamente si estende alle accessioni, non alle pertinenze (art. 817 del c.c.).
Non possono essere oggetto di servitù le cose mobili, nè le cose immobili e incorporali. Sono esclusi, pertanto, tutti i diritti reali immobiliari e cioè l'enfiteusi, il diritto del concedente come tale, l'usufrutto, la servitù: infatti questi non sono « fondi ». Non significa nulla la circostanza che anche l'enfiteuta possa costituire servitù sul fondo enfiteutico (art. 1077 del c.c.): questa ha per oggetto il fondo, e se l'enfiteuta si ritiene titolare di un diritto reale su cosa altrui, e non proprietario, vuol dire che eccezionalmente un non proprietario, che sia titolare di un ampio diritto reale quale è l'enfiteusi, può gravare il fondo di servitù, che, invero, durano quanto il diritto di colui che le ha costituite (art. 1077 cit.).
Oggetto della servitù non può essere neppure il diritto di servitù: servitus servitutis esse non potest. Questa è una conseguenza del principio dell'inalienabilità, che rende impossibile l'alienazione parziale cosi come quella totale, e, per altro verso, si trae dall' 1027, secondo cui la servitù è un peso imposto su di un fondo. Ciò non esclude che il proprietario del fondo dominante possa, a sua volta, fare oggetto di servitù il suo fondo, in quanto avvantaggiato dalla servitù. Cosi, si viola il principio servitus servitutis esse non potest, se il proprietario del fondo dominante, a cui favore è costituita, ad es., una condotta di acqua sul fondo altrui, concede una servitù mediante una presa diretta dal canale conduttore che è sul suolo altrui. Non si violerebbe, invece, detto principio se la presa si legasse ad un canale o ricettacolo esistente nel fondo dominante.
Tornando al punto di partenza, si ricorda che oggetto della servitù è il fondo, il quale deve essere di un altro proprietario, come si è visto; può anche essere res nullius, come detto precedentemente. Ora ci si deve chiedere: un bene demaniale può essere oggetto di servitù prediale? I beni demaniali sono inalienabili e imprescrittibili (art. 823 del c.c.), però su di essi sono possibili diritti a favore dei privati, purché compatibili con l'uso pubblico. Tali diritti possono essere conferiti come diritti meramente personali, in base a concessioni del tutto transitorie; possono anche essere muniti di efficacia reale, e quindi di forza e valore verso i terzi. Soltanto che, pure in tale ipotesi, sono revocabili per atto della pubblica amministrazione, che ad un dato momento li ritenga in contrasto con l'interesse generale: se la revoca ha luogo, al privato titolare della servitù non spetta che un indennizzo. Casi comuni e sicuri di servitù su beni demaniali sono quelli di presa d'acqua da fiumi o altre acque pubbliche, il diritto di tenere tombe nei cimiteri comunali, ecc.
Controverso è il caso che riguarda le case latistanti alle vie pubbliche: la questione si presenta quando, per innovazioni stradali, le case che hanno sulla strada accesso e finestre si rendono in tutto o in parte inabitabili. La soluzione dominante è quella secondo cui spetta il risarcimento dei danni al proprietario dell'edificio. Dubbia è, in particolare, la configurazione del diritto spettante al proprietario dell'edificio sulla strada: è preferibile la tesi che si tratti di servitù su beni demaniali, come tali revocabili dall'amninistrazione, salvo il diritto al risarcimento dei danni.
b) Essenziale è anche un fondo dominante: la servitù dev'essere utile a questo, e indirettamente alla persona del proprietario. Il fondo dominante deve appartenere a persona diversa dal proprietario dell’altro fondo: nemini res sua servit. Non può essere res nullius, come si è detto a suo tempo. Fondo dominante può essere, naturalmente, una res extra commercium, ad es. il demanio dello Stato.
Grave e dibattuta questione è quella se possano ammettersi, con natura reale, diritti di godimento a carico di fondi privati e a vantaggio di collettività (abitanti di un comune, ecc.), che vengono definiti diritti di uso pubblico o servitù di uso pubblico: caso celebre fu la controversia sul diritto di uso del popolo di Roma sulla villa Borghese. La natura reale di tali diritti non sembra possa essere negata, essi, però, non sono servitù prediali vere e proprie, perché manca un fondo dominante. Piuttosto si avvicinano di più alle servitù irregolari, soltanto che queste ultime sono a vantaggio di una persona come tale e non sono ammesse dal nostro ordinamento, come si vedrà. Le norme sui modi di costituzione delle servitù prediali non sono applicabili a queste particolari servitù nell'interesse della collettività.
Come si dirà commentando l'art. 1029 comma 2, sia il fondo servente che il fondo dominante possono essere cose future rispetto al momento in cui si stipula la servitù. In ogni caso, però, l'uno e l'altro fondo devono essere specificamente designati.
Requisito della servita è l'utilitas. Nel vecchio codice (art. 531) si statuiva che la servitù può essere costituita per l'uso e l’utilità di un fondo: nel nuovo codice giustamente si è eliminato l'accenno all'uso, essendo il concetto dell'uso compreso in quello generico di utilità. Utilità, dunque, è non necessità: per lo più la necessità è prevista dalla legge come ragione giustificatrice di servitù coattive, ammesse dalla stessa. L'utilità deve essere del fondo dominante, e non di una persona come tale: in quest’ultimo caso si ha una servitù irregolare che non è ammessa dalla nostra legge, come si è visto precedentemente.
Erronea è la tesi secondo cui l'interesse va distinto dall'utilità, e che solo il primo è necessario per l'esistenza delle servitù.
L’ utilitas può essere di qualunque genere e contenuto, purché rivolta ad un fondo: di qui l' atipicità delle servitù prediali: sono possibili non solo le figure previste dalla legge, ma tutte quelle immaginabili.
Nè la vicinitas dei fondi (praedia vicina esse debent), né la contiguità possono ritenersi essenziali perché si abbia la servitù prediale. Checchè se ne pensi nel diritto romano, certo è che oggi la vicinanza non è un requisito essenziale: essa può solo servire come criterio pratico per determinare se vi è o no l'utilitas, ma non è certo un requisito autonomo delle servitù, visto che nel codice non se ne fa alcun cenno.
Causa perpetua
La causa perpetua era per i romani un requisito necessario, ed era considerata come la conseguenza del concorso di due elementi, l'utilitas e la provenienza di questa dal fondo servente. « Causa perpetua significava questo : le condizioni del fondo servente, capaci di assicurare l'utilitas, devono essere naturali, non artificiali; devono trovar riscontro nelle energie naturali (quod ex coelo cadit), non in forze artificiali (quod manit fit) ».
Oggi il requisito della causa perpetua non è più richiesto: cosi, si può costituire su uno stabilimento che produca elettricità utilizzando una cascata di acqua una servitù di derivazione di corrente a favore di una fabbrica, o in generale di altro fondo; e non vi si può opporre che, se non vi osta la causa perpetua, perché non più richiesta, vi osta il principio, tuttora vigente, secondo cui servitus in faciendo consistere nequit: infatti, viene conseguita senza bisogno del fatto del proprietario del fondo servente.
Indubbiamente possono apparire incerti i confini fra i casi in cui manca la perpetuitas e quelli in cui vi è un facere da parte del proprietario del fondo servente e necessario perché si abbia utilitas: ove un tale facere costituisca il contenuto diretto e primario della servitù, il principio « servitus in faciendo… » viene violato, e non può sorgere alcuna servitù come diritto reale.
Dalla causa perpetua servitutis non derivava per i romani, e non deriva per chi voglia ammetterla tutt'oggi, la conseguenza che la servitù dev'essere perpetua: una cosa è la causa perpetua nel senso detto, altra è la durata della servitù. Le servitù prediali, come possono essere perpetue (a differenza delle personali), cosi possono essere sottoposte a termine finale.
Massime relative all'art. 1027 Codice civile
Cass. civ. n. 16698/2017
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16698 del 6 luglio 2017)
Cass. civ. n. 13700/2011
In tema di servitù discontinue, l'esercizio saltuario non è di ostacolo a configurarne il possesso, dovendo lo stesso essere determinato in riferimento alle peculiari caratteristiche ed alle esigenze del fondo dominante; pertanto, ove non risultino chiari segni esteriori diretti a manifestare l'"animus derelinquendi", la relazione di fatto instaurata dal possessore con il fondo servente non viene meno per la utilizzazione non continuativa quando possa ritenersi che il bene sia rimasto nella virtuale disponibilità del possessore.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13700 del 22 giugno 2011)
Cass. civ. n. 10457/2011
In tema di rinuncia al diritto di servitù prediale, il requisito della forma scritta previsto dall'art. 1350, n. 5), c.c., può essere integrato - non essendo necessario l'uso di formule sacramentali o di particolari espressioni formali - anche dalla sottoscrizione di atti di tipo diverso, purché contenenti una chiara ed inequivoca dimostrazione di volontà incompatibile con il mantenimento del diritto stesso; pertanto, la rinuncia al diritto di "servitus inaedificandi" può essere contenuta nella domanda di concessione edilizia diretta all'esecuzione di opere che, ove realizzate, necessariamente determinerebbero il venir meno dell"'utilitas" dalla quale dipende l'esistenza della servitù stessa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10457 del 12 maggio 2011)
Cass. civ. n. 883/2001
Nel diritto vigente non sussiste la perpetuità della servitù, ma solo la necessità di una certa durevolezza e stabilità del rapporto che la stessa determina.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 883 del 22 gennaio 2001)
Cass. civ. n. 190/1999
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 190 del 11 gennaio 1999)
Cass. civ. n. 7614/1997
La servitù prediale si distingue dalla obligatio propter rem sotto il profilo della destinazione della connessa utilitas (oggetto di previsione legale o di accordo negoziale), in via diretta ed immediata, al soddisfacimento di legittime esigenze del fondo dominante, a favore del quale viene a costituirsi un diritto habendi, faciendi, prohibendi gravante sul fondo servente nella forma del pati, non facere. Non è, pertanto, incompatibile con l'essenza di realtà del diritto di servitù la previsione di un obbligo, a carico del fondo servente, di non destinazione delle costruzioni ivi erette od erigende ad uno o più usi determinati (nella specie, capannoni adibiti ad uso industriale o commerciale).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7614 del 14 agosto 1997)
Cass. civ. n. 9232/1991
La servitù prediale che nel nostro ordinamento può costituirsi anche con l'apposizione di un termine finale (servitù temporanea) si distingue dalla obbligazione meramente personale, essendo requisito essenziale della servitù l'imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l'utilità ovvero perla maggiore comodità o amenità di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi, mentre si versa nell'ipotesi del semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilità fondiaria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9232 del 29 agosto 1991)
relative all'articolo 1027 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1027 Codice civile - Contenuto del diritto | Quesito Q201822281
lunedì 05/11/2018 - Veneto
“L’assemblea condominiale di uno stabile commerciale ha deliberato (all’unanimità dei presenti rappresentanti più della metà dei millesimi della proprietà) la rimozione, in quanto non autorizzata, di una grossa insegna pubblicitaria posta sul lastrico solare del condominio stesso da parte di un singolo condomino (nella specie un cartellone sorretto da quattro tralicci in ferro fissati sulla base del terrazzo condominiale). Intimato a rimuovere il manufatto il condomino in questione (una srl), decorsi peraltro i termini per l’impugnazione della delibera assembleare, ha risposto contestando:
1) che il cartello risulta di sua proprietà, viene utilizzato secondo le norme vigenti ed è autorizzato dai competenti enti in quanto, per l’utilizzo dello stesso, costui versa le relative imposte di legge;
2) costui utilizzerebbe da quasi 30 anni ininterrotti gli spazi in questione esercitando un possesso pieno ed esclusivo dei predetti spazi;
3) costui avrebbe pertanto acquistato a titolo originario la proprietà degli spazi in questione e/o comunque, quantomeno, idonea servitù e diritto all’uso ed al godimento dello stesso.
Va peraltro evidenziato che il regolamento condominiale (nella specie trattasi di regolamento contrattuale allegato agli atti d’acquisto degli immobili facenti parte del condominio) sul punto così precisa: “ .. i lastrici solari potranno essere utilizzati solo per l’accesso per controllo, manutenzione, riparazione, agli impianti di riscaldamento, locali caldaia, ascensore”, poi però aggiunge: “La società venditrice si riserva, per sé ed aventi causa a qualsiasi titolo, il diritto di utilizzare i lastrici solari per l’installazione di insegne pubblicitarie di qualsiasi tipo.”
Va inoltre precisato che l’attuale condomino utilizzatore del cartello pubblicitario, non risulterebbe essere diretto avente causa del costruttore del complesso immobiliare in oggetto, bensì acquirente successivo.
Il quesito è questo: è possibile nel caso di specie che l’utilizzo di un cartello pubblicitario possa configurare un possesso ad usucapionem degli spazi occupati o comunque che possa configurarsi l’usucapione di un simile diritto d’uso o addirittura di una servitù?
In definitiva, alla luce di quanto esposto, anche con riferimento al regolamento condominiale, appare possibile legittimamente contestare l’utilizzo di tale cartellone ed imporne la rimozione ?
In attesa di cortese riscontro, ringrazio e saluto cordialmente.”
Sulla base di quanto riferito nel quesito, si ritiene che la materia del contendere penda a favore del proprietario del cartellone pubblicitario. Non solo costui può opporre alle pretese condominiali una avvenuta usucapione, ma il regolamento condominiale contrattuale ha portato alla costituzione di un diritto di servitù di uso a favore della proprietà della società s.r.l e a carico del lastrico solare condominiale.
Ai sensi dell’art.1027 del c.c. la servitù prediale consiste in un peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Le servitù possono costituirsi in vari modi; per i fini che ci pone il quesito è opportuno la costituzione tramite contratto (art.1058 del c.c.) e la costituzione a titolo originario per usucapione (art. 1061 del c.c).
La costituzione tramite contratto si ha attraverso la sottoscrizione di un rogito notarile; il rogito viene poi successivamente trascritto a cura del notaio rogante nei Registri Immobiliari. Tale trascrizione, in caso di passaggio di proprietà del fondo servente, renderà possibile far valere la servitù anche nei confronti dei successivi aventi causa.
Nel caso prospettato dal quesito, la società costruttrice dello stabile, ha unilateralmente predisposto unregolamento condominiale contrattuale, che ha poi allegato ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari e fatto proprio dai singoli acquirenti con la sottoscrizione innanzi al notaio.
Nell’effettuare la trascrizione ai registri il notaio avrà sicuramente richiamato le servitù costituite attraverso il regolamento condominiale, rendendo opponibile detti paesi anche ai successivi aventi causa degli originari proprietari, nei cui rispettivi rogiti di acquisto, tra l’altro, verrà sicuramente richiamato il regolamento condominiale contrattuale con le servitù con esso costituite. L’opponibilità della servitù va avanti all’infinito nei confronti di tutti i soggetti che via via acquisteranno le singole unità immobiliari.
Nel regolamento condominiale descritto nel quesito, il diritto di utilizzo (o servitù di utilizzo) viene costituito attraverso la chiarissima clausola:” La società venditrice si riserva, per sé ed aventi causa a qualsiasi titolo, il diritto di utilizzare i lastrici solari per l’installazione di insegne pubblicitarie di qualsiasi tipo.”
Poco importa che l’assemblea condominiale abbia deliberato la rimozione del cartello pubblicitario. L’assemblea condominiale non può, infatti, a colpi di maggioranza decidere di rimuovere una servitù condominiale regolarmente costituita, ed essa deve considerarsi nulla sul punto, e pertanto impugnabile anche oltre i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c.
L’ unico modo per addivenire alla cancellazione di detta servitù è che i tutti i condomini da una parte e il legale rappresentante della s.r.l. sottoscrivano avanti al notaio un rogito, che andrà successivamente trascritto, con il quale di comune accordo si addivenga alla cancellazione del diritto.
Se ciò non bastasse, la società può validamente opporre al condominio anche l’acquisto del diritto di servitù tramite usucapione.
Il tipo di servitù descritta nel quesito è un tipico caso di servitù apparente, come tale usucapibile ex art. 1158 del c.c., attraverso un esercizio pacifico ed ininterrotto per un periodo di venti anni.
Le servitù si definiscono apparenti quando per il loro esercizio è necessaria la costruzione di opere specifiche. Nel caso di specie la installazione del cartello pubblicitario sul lastrico solare condominiale costituisce, appunto, l’opera attraverso la quale il diritto di utilizzo degli spazi condominiali viene esercitato.
In un eventuale contenzioso l’onere di dimostrare in giudizio l’acquisto del diritto di servitù tramite usucapione incomberebbe sul titolare del fondo dominante, in questo caso la società proprietaria del cartellone pubblicitario; onere che non necessariamente viene assolto in maniera soddisfacente per l’organo giudicante. Vi è da sottolineare, tuttavia, che se si andasse in giudizio la società s.r.l.,oltre ad opporre una eventuale usucapione, avrebbe gioco facile nel far valere un valido titolo contrattuale costitutivo del diritto di utilizzo fatto valere: il regolamento condominiale.
Norma di riferimento: Articolo 1027 Codice civile - Contenuto del diritto | Quesito Q201822271
sabato 03/11/2018 - Lombardia
“Vorrei sapere se un condomino può creare una servitù privata.
Creando una porta nel pianerottolo delle scale condominiali, per poi accedere nella stanza riunioni condominiale, e nella stanza aprire una seconda porta per accedere in un garage privato.
Se possibile vorrei sapere come contrastare tale richiesta
Per aversi quindi una servitù è necessario:1) che vi siano due fondi;2) che tali fondi appartengano a diversi proprietari;3) che il peso posto sul fondo (detto servente) abbia una utilità per l’altro fondo (detto dominante).
La utilità deve riferirsi non al proprietario del fondo dominante ma al fondo stesso; in altre parole essa deve essere necessaria per permettere un maggiore godimento e una maggiore fruibilità del fondo dominante.
Le servitù possono costituirsi in vari modi. Per i fini che ci pone il quesito, è opportuno la costituzione tramite contratto (art.1058 del c.c.) e la costituzione per usucapione (art. 1061 del c.c).
La costituzione tramite contratto(servitù volontarie) si ha attraverso la sottoscrizione di un rogito notarile; il rogito viene poi successivamente trascritto a cura del notaio rogante nei registri immobiliari. Tale trascrizione, in caso di passaggio di proprietà del fondo servente, renderà possibile far valere la servitù anche nei confronti del nuovo proprietario.
Per ovviare all’intervento del notaio, sovente, spesso in un contesto condominiale, capita che i proprietari dei due fondi sottoscrivano una semplice scrittura privata, senza effettuare la trascrizione nei registri immobiliari. La giurisprudenza in questi casi parla di costituzione di servitù irregolare, e tale fattispecie differisce dalla precedente, in quanto in caso di vendita del fondo servente la servitù non sarà opponibile al nuovo proprietario.
Sia che si costituisca una servitù tramite rogito notarile o che si costituisca una servitù irregolare, presupposto imprescindibile è che vi sia l’espressione del consenso in un atto scritto di entrambi i proprietari dei fondi coinvolti nella servitù: sia del dominante che del servente.
Se, come nel caso di specie, sono state realizzate delle opere per l’esercizio della servitù (le c.d. servitù apparenti), tale diritto reale può essere acquisito da parte del proprietario del fondo dominante anche tramite l’istituto della usucapione; l’acquisto per usucapione si realizza con l’esercizio pacifico del diritto di servitù per un periodo continuativo e ininterrotto di venti anni ex art 1158 del c.c.
Per dare dei consigli pratici all’autore del quesito, è importante ribadire che per costituire validamente un diritto di passaggio a carico delle parti comuni dell’edificio e a favore di una unità immobiliare in proprietà esclusiva, è necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti il condominio. Secondo infatti l’art. 1108 3° co. del c.c., pacificamente applicabile in tema di condominio secondo il rinvio operato dall’ art.1139 del c.c., "è necessario il consenso di tutti i partecipanti (alla comunione n.d.r.) per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni".
Tale consenso dovrà necessariamente essere formalizzato in un atto scritto, il quale potrà avere la forma o dell’atto pubblico notarile successivamente trascritto, e in questo caso avremo la costituzione di una vera e propria servitù prediale ex art 1027 del c.c. opponibile ad eventuali futuri aventi causa, oppure della semplice scrittura privata, e in questo caso si avrà la costituzione di una servitù irregolare che vincolerà solo gli attuali firmatari dell’accordo e non potrà essere fatta valere contro successivi acquirenti delle unità immobiliari.
Sulla base di quanto disposto dall’art 1108 3° co. del c.c., un diritto di passaggio a favore di una unità immobiliare e a carico delle parti comuni dell’edificio, non potrà quindi costituirsi per mezzo di una delibera assembleare a colpi di maggioranza e, se per assurdo, l’assemblea emanasse una delibera in tal senso, la stessa sarebbe nulla e quindi impugnabile oltre i rigidi termini previsti dall’art 1137 del c.c..
Poniamo ora il caso che un condomino arbitrariamente e senza autorizzazione alcuna, realizzi sulle parti comuni dell’edificio opere che permettano un più comodo accesso al suo garage privato. In tal caso, è opportuno che[ def ref=amministratore (di condominio)] l’amministratore[/def] invii al condomino indisciplinato una raccomandata con ricevuta di ritorno, intimando allo stesso di cessare immediatamente ogni opera volta alla realizzazione del passaggio abusivo; tale raccomandata è fondamentale per evitare che possa maturare il tempo necessario per l’acquisto della servitù di passaggio tramite usucapione.
Se nonostante detta missiva il comportamento non dovesse cessare, ecco che l’unica strada sarebbe intraprendere le vie legali, ed in particolar modo instaurare un procedimento cautelare ex art 700 c.p.c., con il quale ottenere un provvedimento del giudice che intimi al condomino di cessare ogni comportamento volto all’esercizio di una servitù abusiva.
È opportuno precisare che in questi casi l’amministratore potrebbe dare incarico ad un legale anche senza la preventiva autorizzazione della assemblea, rientrando tale attività tra le attribuzioni specifiche dell’organo amministrativo, ed in particolare tra gli atti conservativi delle parti comuni previsti dal n. 4) dell’art. 1130 del c.c.
In ogni caso il bravo amministratore, seppur nella possibilità di agire in via autonoma, dopo aver eventualmente avuto un primo incontro col legale, convocherà il consesso dei condomini, con la dovuta urgenza, per permettere agli stessi di prendere contezza del problema e concordare con loro le opportune azioni future.
Poniamo ora il caso che le opere necessarie per realizzare il diritto di passaggio sulle parti comuni siano state attuate dal condomino senza autorizzazione alcuna ma da più di venti anni, e che il diritto di passaggio sia esercitato dallo stesso senza alcuna contestazione da parte dell’amministratore o degli altri condomini a far tempo da quel periodo. In questo caso siamo di fronte all’acquisto del diritto di passaggio da parte del condomino a titolo originario per usucapione ex art. 1158 del c.c.
In tale secondo caso, in un eventuale contenzioso sicuramente il singolo condomino avrebbe al suo arco una freccia in più, ma ad ogni modo l’onere in giudizio di dimostrare l’avvenuta usucapione della servitù ricadrebbe su di lui, non certo sulla compagine condominiale; onere probatorio che non sempre in contenzioso viene adeguatamente assolto dalla parte onerata.
Norma di riferimento: Articolo 1027 Codice civile - Contenuto del diritto | Quesito Q201821579
Lelia A. M. H. chiede
martedì 12/06/2018 - Emilia-Romagna
sono proprietaria di un piccolo immobile a schiera nel centro storico di Rimini in zona 3 acquistato 11 anni fa. Trattasi di una casetta ricavata dal precedente proprietario e imprenditore edile da una suddivisione dell'immobile preesistente in due parti. Sia in fase di contratto preliminare che di rogito non è mai emersa una parola da parte del precedente proprietario che dichiarasse che parti della casa fossero in comune con il vicino o che alcune tubature passassero nella mia proprietà. Attualmente sto terminando dei lavori di ristrutturazione sulla muratura della casetta obbligati a causa dell'umidità ma soprattutto per via di un fortissimo cattivo odore che permaneva da tempo al suo interno e del quale il vicino dichiarava di non sapere quale potesse essere la causa. Per capire quale potesse essere il motivo dopo aver accertato con un tecnico che non ci fossero perdite di gas ho provveduto a far aprire il pavimento in corrispondenza dello allaccio fognario dove ho trovato con sorpresa in casa mia il tubo fognario del vicino che confluiva nel mio allaccio, per giunta montato all’incontrario e con perdita visibile di acqua sporca. Inoltre sia il mio che il suo sfiatatoio erano interrati nel mio pavimento. Inizialmente, il vicino, non voleva pagare il danno, ci siamo poi con fatica accordati per pagare a metà le spese inerenti l'aggiustatura del suo tubo e l'innalzamento dello sfiatatoio sopra al tetto della casa senza ricevuta fiscale in quanto il vicino voleva fare le spese in economia. Ora è il momento di pagare ma il vicino ha detto che paga a patto che io firmi una scrittura privata in cui si evidenzia che parte dei suoi tubi fognari passano in casa mia e quindi devo concedergli la servitù. Premesso questo chiedo: 1) cosa comporta per me la firma di un tale documento? Può un domani il vicino rivalersi contro di me con l'uso capione? Nel caso volessi vendere la mia casa cosa comporterebbe in termini di perdita economica o di altro genere? Eventuali altri danni futuri alle tubature del vicino e riapertura del mio pavimento chi le pagherebbe? Rimanendo in attesa di un riscontro
Lelia Alma Maria Hoffer”
Due sono le condizioni posti dalla normativa in materia. Innanzitutto, che i fondi, anche se non confinanti, siano almeno vicini così da permettere l’esercizio della servitù. La seconda condizione posta dalla legge è che sia ravvisabile una effettiva utilità pur se non perpetua ma provvisoria.
L’art. 1028 c.c. precisa che tale utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante o nella sua destinazione industriale.
Esistono diversi tipi di servitù. In particolare, le servitù possono distinguersi in apparenti e non apparenti a seconda che siano o meno destinate al loro esercizio opere visibili e permanenti ( art. 1061).
Del tutto peculiare è , invece, l’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia che ha luogo se due fondi, attualmente divisi, siano stati posseduti dallo stesso proprietario, che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
Nel caso in esame viene in rilievo proprio la citata servitù per destinazione del padre di famiglia.
Ai sensi dell’art. 1062 c.c. “la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando, mediante qualunque genere di prova, che due fondi attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati”.
Alla luce della citata disposizione normativa, perché si abbia una servitù per destinazione del padre di famiglia è necessario che i due fondi siano oggettivamente subordinati o al servizio l’uno dell’altro; inoltre tale circostanza deve permanere quando venga meno la titolarità di essi facente capo allo stesso proprietario.
Vi devono poi essere opere visibili e permanenti e devono mancare disposizioni sulla servitù.
Lo stato di asservimento di un fondo in favore dell’altro è automatico per il solo fatto che lo stato dei luoghi rimanga come quello preesistente.
Pertanto, la servitù per destinazione del padre di famiglia può essere provata in qualsiasi modo, anche senza bisogno di un atto scritto.
Premesso, dunque, a nostro avviso l’esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia a favore del Suo vicino, con la firma del documento non fa altro che riconoscere l’esistenza della detta servitù. Ottenendo tale riconoscimento, il Suo vicino si eviterebbe un giudizio per vedersi riconosciuto il diritto di servitù. Cioè la servitù a favore del vicino esiste già; gli si evita solo di dover affrontare un processo per vedersi riconosciuto il suo diritto.
Quanto all’usucapione, quest’ultima è un ulteriore modi di acquisto della servitù fondato sul possesso pacifico ed ininterrotto, che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale.
Ai sensi dell’art. 1158 c.c. “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni”.
Sia per l’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia, sia per l’acquisto per usucapione, occorre che la servitù sia apparente. Il requisito dell’apparenza della servitù fa riferimento alla presenza di opere visibili di natura permanente, obiettivamente destinate al suo servizio e che rivelino in maniera non equivoca l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, dovendo le opere naturali o artificiali rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria e senza l’animus utendi iure servitutis, ma di un onere preciso a carattere stabile (cfr. sul punto Cass. del 21 luglio 2009, n. 16961).
Dunque, se l’acquisto della servitù non avviene per destinazione del padre di famiglia, potrà avvenire per usucapione decorso il termine di 20 anni.
La presenza di una servitù sul bene da vendere può dar luogo ad una riduzione sul prezzo dell’immobile. Per il resto non vi sono altre conseguenze purchè nell’atto di compravendita sia menzionata l’esistenza della servitù.
Infine, in merito alle spese di riparazione, esse sono ripartite di comune accordo tra i proprietari.
Nel caso in cui i proprietari non si siano accordati sulla gestione e divisione delle suddette spese, queste sono a carico del proprietario a cui giovano, ossia a quello del fondo dominante (nel suo caso gravano sul vicino). Se dalla manutenzione traggono vantaggio entrambi i proprietari, le spese sono divise in parti uguali se il vantaggio è equo, oppure in misura maggiore a carico di chi trae più benefici dalla manutenzione stessa.
Quindi nel caso in esame, trattandosi di tubature che interessano la proprietà del vicino, le spese graveranno interamente su di lui.
Norma di riferimento: Articolo 1027 Codice civile - Contenuto del diritto | Quesito Q201821312
giovedì 03/05/2018 - Calabria
“Buongiorno, espongo brevemente il mio quesito:
io sono l'attuale proprietario della casa che fu di mio nonno, precedentemente la casa era di tre proprietari (mia madre e due suoi fratelli); la quota di mia madre e la quota di un mio zio sono state date a me con un atto di donazione, mentre la quota dell'altro zio è stata da me acquistata.
Questa casa è ubicata alla fine di una via senza uscita ed è circondata da un ampio giardino; dietro la casa c'è un terreno e i proprietari non avendo altra via di accesso sono obbligati a passare nel mio giardino per raggiungerlo.
Questa consuetudine di passare nel mio giardino va avanti da decenni ma i proprietari del terreno non hanno alcun documento che dimostri che hanno diritto alla servitù di passaggio, io stesso ho fatto controllare i documenti all'ufficio tecnico del Comune in questione e neppure li risulta nulla, neanche sugli atti di donazione e di compravendita stipulati dal notaio c'è scritto nulla al riguardo di eventuali servitù di passaggio sulla proprietà in questione.
A questo punto avrei quattro domande:
1- Presso quali uffici dovrei controllare se la servitù di passaggio effettivamente esiste o non è mai stata registrata?
2- Fino a quando i proprietari del terreno non mi dimostreranno di avere la servitù io posso chiudere a chiave il cancello della mia proprietà e non farli passare?
3- Se loro dovessero rompere il mio cancello per passare ugualmente io potrei denunciarli?
4- Mi è stato consigliato di procedere con un'azione negatoria nei loro confronti, sarebbe utile farla o lascio a loro l'onere di dimostrare di avere il diritto a passare nella mia proprietà?
Ringrazio anticipatamente per le risposte e colgo l'occasione per porgere cordiali saluti.”
Occorre premettere che il nostro ordinamento tutela il possesso, definito come “il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale” (art. 1140 del c.c.).
Fra gli “altri diritti reali” vi è, appunto, anche il diritto di servitù, disciplinato dagli artt. 1027 ss. c.c. In particolare, la servitù prediale “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
Le servitù si dividono in volontarie e coattive. Le servitù volontarie possono essere costituite per contratto o per testamento (art. 1058 del c.c.). Inoltre, le servitù possono acquistarsi anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (artt. 1061 ss. c.c.), ad esclusione però di quelle “non apparenti” (che non hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio).
Le servitù coattive (artt. 1032 ss. c.c.) possono essere costituite per contratto o, in mancanza, con sentenza, nonché con atto dell'autorità amministrativa nei casi espressamente previsti dalla legge.
Nel nostro caso, appare pacifico che i proprietari del fondo confinante esercitino, almeno di fatto, una servitù di passaggio sul giardino di proprietà del cliente. Tale situazione, secondo quanto riferito nella premessa del quesito, si protrarrebbe ormai “da decenni”.
Già in base a queste brevi premesse è possibile cominciare a fornire le risposte ai diversi interrogativi posti nel quesito.
L’eventuale esistenza di un diritto di passaggio sul fondo del richiedente può essere verificata mediante una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Tuttavia, anche qualora non risultassero pesi imposti sul terreno, il proprietario del fondo cosiddetto “servente” (su cui grava la servitù) non potrebbe, di propria iniziativa, chiudere a chiave il cancello della proprietà né adottare qualsivoglia altro comportamento che impedisca il passaggio ai proprietari del terreno limitrofo.
In tal modo, infatti, porrebbe in essere uno “spoglio”, cioè una privazione del possesso, esponendosi così ai rischi di un’azione legale da parte dei vicini. Ai sensi dell’art. 1168 del c.c., chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. Si precisa che per spoglio “violento” si intende quello effettuato contro la volontà, espressa o presunta, del possessore.
Nonostante il carattere illegittimo della eventuale chiusura del cancello di accesso, i proprietari del fondo confinante non sarebbero per ciò stesso legittimati a distruggere o danneggiare il cancello stesso. Qualora lo facessero, si esporrebbero al rischio di una querela per esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose ex art. 392 del c.p.
In proposito, la giurisprudenza ha precisato che, “in tema di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, non è invocabile la scriminante di cui all'art. 51 del c.p. da parte del titolare di un diritto di servitù di passaggio che abbia abbattuto il cancello posto dal proprietario della strada per impedirne l'altrui ingresso, in quanto l'esercizio di un diritto cosiddetto “contestabile” non può che avvenire ricorrendo all'intervento dirimente del giudice, non potendosi legittimare l'autosoddisfazione per il superamento degli ostacoli che si frappongono al concreto suo esercizio” (Cass. Pen. VI, 19040/2006).
Da ultimo, va esaminata la questione dell’opportunità di proporre un’actio negatoria servitutis. L’azione negatoria è prevista dall’art. 949 del c.c., ai sensi del quale il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa (nel nostro caso, della servitù di passaggio), quando ha motivo di temerne pregiudizio. Inoltre, se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno.
Tuttavia, occorre tenere presente che, come riferito nel quesito, il passaggio attraverso il giardino verrebbe esercitato “da decenni”. Pertanto potrebbero essersi verificati i presupposti di un acquisto della servitù per usucapione (artt. 1158 ss. c.c.), ossia per effetto del possesso continuato per un periodo di tempo determinato dalla legge (venti anni per gli immobili). Dunque controparte, convenuta nell’azione negatoria, potrebbe far valere l’intervenuta usucapione in via di eccezione (al fine di ottenere il rigetto dell’azione negatoria) se non addirittura come domanda riconvenzionale.
Inoltre, sempre nel quesito si riferisce che i proprietari del fondo confinante non avrebbero “altra via di accesso” e sarebbero “obbligati” a passare nel giardino in questione. Potrebbe dunque, in astratto, sussistere anche una situazione c.d. di interclusione del fondo, che si ha quando un fondo è circondato da fondi altrui, e non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio (art. 1051 del c.c.): ciò legittimerebbe i proprietari a chiedere la costituzione di una servitù coattiva.
Alla luce delle osservazioni che precedono, è evidente che ogni valutazione circa la convenienza della proposizione di un’azione negatoria non potrà prescindere da un accurato esame delle circostanze del caso concreto (protrarsi nel tempo del passaggio, caratteristiche dei luoghi ecc.).
Norma di riferimento: Articolo 1027 Codice civile - Contenuto del diritto | Quesito Q201513427
Michael L. chiede
martedì 16/06/2015 - Toscana
“Chi è responsabile e ha il potere decisionale per la strada su cui pesa la servitù di passaggio, il proprietario del fondo servente o il titolare della servitù
Il titolare della servitù, proprietario del fondo dominante, ha diritto di esercitare la servitù innanzitutto nel modo convenuto con il proprietario del fondo servente (art. 1063 del c.c.: "L'estensione e l'esercizio delle servitù sono regolati dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni seguenti"). Quindi, chi ha la servitù di passaggio pedonale, ad esempio, non può pretendere improvvisamente di passare con un automezzo, se non ha un ulteriore titolo, come una usucapione della nuova servitù.
Se il titolo non dice nulla, si guarda al possesso del diritto, cioè alle modalità effettive con cui la servitù è stata esercitata, ovviamente laddove pacificamente riconosciute dal proprietario del fondo servente. Nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente (art. 1065 del c.c.).
Ciò premesso, il codice civile prevede che il proprietario del fondo dominante (titolare della servitù) possa compiere tutte le opere necessarie per conservare il suo diritto, dovendo però scegliere un tempo e un modo tali da arrecare minore incomodo al proprietario del fondo servente: di tali opere deve sostenere le spese necessarie, ove non diversamente stabilito dal titolo o dalla legge (v. [[1069]]). Va precisato che se le opere - si parla sempre di opere necessarie! il titolare della servitù non può arbitrariamente effettuare interventi per ragioni estetiche, di suo gusto personale, etc. - vanno anche a vantaggio del proprietario del fondo servente, questi deve partecipare alle spese in proporzione ai rispettivi vantaggi (v. Cass. civ., sentenza n. 949/1982).
Una regola fondamentale è stabilita dall'art. 1067 del c.c.. Il proprietario del fondo dominante, che può compiere le opere necessarie all'esercizio della servitù, come sopra detto, non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, perché il proprietario di quel fondo ha pur sempre diritto a non veder diminuire il valore o la funzionalità del bene che gli è proprio.
Allo stesso modo, il proprietario del fondo servente, in quanto titolare del fondo, ha diritto di usarne come dominus a tutti gli effetti, ma non può compiere alcuna opera che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo (ad esempio, in caso di servitù di passaggio, diminuire la larghezza del passaggio in modo che il titolare della servitù non possa più esercitarla). Proprio sotto questo profilo emerge la limitazione del diritto di proprietà ad opera degli altri diritti reali "limitati" che insistano sullo stesso bene.
In conclusione, sia il proprietario del fondo servente, ma in particolare quello del fondo dominante, possono decidere di intervenire sulla strada oggetto della servitù di passaggio, ma entrambi con dei limiti ben precisi.
Se il proprietario del fondo dominante vuole compiere opere che il proprietario del fondo servente reputa non necessarie o gravose per il suo terreno, l'unica soluzione per dirimere la controversia è quella di rivolgersi al giudice (e, prima, al mediatore).
Norma di riferimento: Articolo 1027 Codice civile - Contenuto del diritto | Quesito Q20101109
“Il diritto di servitù prediale di passaggio su un fondo che non serve un fondo dominante ma arriva ad una scogliera quindi ad un bene demaniale: può essere esperito reclamo da parte di singoli cittadini di reintegrazione del possesso e gravare il fondo di una servitù prediale per raggiungere la scogliera per comodità ed amenità, malgrado insistono nel raggio di 100 mt.strade pubbliche che conducono allo stesso luogo? grazie per l'eventuale chiarimento.”
Non si comprende dal quesito se la servitù sia già in essere o la si voglia costituire.
Ad ogni modo la costituzione di una servitù coattiva è prevista dal legislatore solo in limitati casi. Tra questi non è contemplata la maggiore comodità o amenità del fondo a favore del quale la si vorrebbe costituita. Infatti, per la ratio legis che sottende la norma, il sacrifico imposto al fondo servente deve essere giustificato da rilevanti ragioni di natura economico-patrimoniale (ben rappresentate, ad esempio, dal caso di un fondo che non ha accesso alla via pubblica).