Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.02.2014&Aktenzeichen=XII%20ZR%2065%2F13
Timestamp: 2019-04-20 01:24:53
Document Index: 325397850

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 566', 'BGH', '§ 315', '§ 550', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 550', 'BGH']

BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13 - dejure.org
Gewerberaummiete: Formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Vermieteranpassungsrechts für Nebenkostenvorauszahlungen und Schriftformerfordernis bei Ausübung dieses Rechts
Vereinbarung der Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters einer Gewerbeimmobilie
Gewerberaummietverhältnis; Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen; Schriftform für Erhöhungsvorbehalt; Anpassungsvereinbarung; Wertsicherungsklausel
Kein Schriftformerfordernis für vertraglich vereinbarte Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung durch einseitige Erklärung des Vermieters
BGB § 550 S. 1
Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung per AGB
Nebenkostenvorauszahlungen bei der Gewerbemiete - Anpassung und Schriftformerfordernis
Anpassung der Vorauszahlungen unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis
Einseitiges Anpassungsrecht bzgl. Nebenkostenvorauszahlung in AGB-Gewerberaummietvertrag
Nebenkosten und Schriftform - zwei der streitträchtigsten Themen des Mietrechts in einem BGH-Urteil
Anhebung der Betriebskostenvorschüsse
Einseitige formlose Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen per AGB? (IMR 2014, 154)
MDR 2014, 582
NZM 2014, 308
ZMR 2014, 530
Zwar kann sich eine solche grundsätzlich auch aus den Gründen der Beschwerdeentscheidung ergeben, wenn aus ihnen der Wille des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgeht (vgl. Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 19).
a) Eine Beschränkung der Revisionszulassung kann sich grundsätzlich auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben, wenn aus ihnen der Wille des Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgeht (Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 19).
b) Wie das Oberlandesgericht zu Recht ausgeführt und worauf der Senat bereits wiederholt hingewiesen hat (…Senatsurteile vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - NZM 2018, 515 Rn. 20 und vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 f.), ist die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB.
Der Senat hat dies etwa für das Recht auf Nebenkostenanpassung durch einseitige Erklärung (Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 27 ff.) oder auf das dem Vermieter gewährte Leistungsbestimmungsrecht, welchen von mehreren Parkplätzen er dem Mieter zuweist (…Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 16), entschieden.
Der Senat hat dies etwa für die Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung oder auch für die vertraglich gestattete einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen entschieden (vgl. etwa Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 27 ff. mwN).
Zwar dient die Regelung des § 550 ZPO in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden soll, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 55/11, BeckRS 2014, 01866 Ziffer 2.1); darüber hinaus hat die Bestimmung aber auch Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion im Verhältnis der Mietparteien untereinander und soll insbesondere die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen (…BGH, Urteile vom 24.09.1997 - XII ZR 234/95, juris Rdnr. 51; vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, juris Rdnr. 22).
Ein Schriftformmangel wäre freilich zu verneinen, wenn der Kläger durch Ausübung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts i.S.v. §§ 315, 316 BGB die Miete erhöht hätte, weil die Anpassungserklärung als solche nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, juris Rdnr. 27).
Mithin bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 mwN zum Schriftformerfordernis;… MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15).
Solche Regelungen sind in Gewerberaummietverträgen unbedenklich (BGH, Urt. vom 5.2.2014 - Az. XII ZR 65/13 - NJW 2014, S. 1300).
Nur in einem solchen Fall wären die Bestimmungen des Gesetzes über die Preisangaben und der Preisklauselverordnung auf die vorliegenden Klauseln weiter anzuwenden (…BGH, Urteile vom 13. November 2013 - XII ZR 142/12, WM 2014, 84 Rn. 24; vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rn. 31).
Eine von dem Vermieter bestimmte Änderung des Abrechnungsschlüssels unterfällt schon deshalb nicht dem Schriftformerfordernis, weil es sich nicht um eine Vereinbarung, sondern um eine einseitige Bestimmung handelt (vgl. BGH, NJW 2014, 1300 ff.).
Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechtes gerichtete, Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrages und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (Anschluss BGH…, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15;… Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2017, 1087 Rz. 26; Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).
a) Die Mieterhöhungserklärung aus dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 lässt die Schriftform des Mietvertrages nach § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie ihrerseits als einseitige, auf die Erhöhung der Miete gerichtete Willenserklärung der Klägerinnen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung wird und damit auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfällt (so bereits BGH, Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).
b) Ebenso wie die in dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 enthaltene Mieterhöhungserklärung lassen die Optionsausübungserklärungen der Beklagten die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie als einseitige, auf die Verlängerung des Vertrages gerichtete Erklärungen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung sind und demzufolge nicht der Regelung des § 550 S. 1 BGB unterfallen (vgl. BGH…, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15;… Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2014, 1087 Rn. 26; Urteil vom 05.02.2014, a.a.O.).
KG, 09.11.2017 - 8 U 105/17
Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr: Wahrung der Schriftform durch eine …