Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/sentencia-16600-de-marzo-31-de-2005?documento=jurcol&contexto=jurcol_75992042121ff034e0430a010151f034&vista=STD-PC
Timestamp: 2020-07-08 03:18:57
Document Index: 95241541

Matched Legal Cases: ['artículo 159', 'artículo 16', 'artículo 80', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 6', 'artículo 7', 'artículo 434', 'artículo 678', 'artículo 4', 'artículo 434', 'artículo 518', 'artículo 520', 'artículo 518', 'artículo 5', 'artículo 518', 'artículo 519', 'artículo 424', 'artículo 408']

SENTENCIA 16600 DE 31 DE MARZO DE 2005
CONTENIDO:DECRETO 2221 DE 1983. ES APLICABLE EN MATERIA DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO A LOS CONTRATOS CELEBRADOS RESPECTO DE INMUEBLES UBICADOS EN ÁREAS URBANAS NO DESTINADAS A VIVIENDA Y QUE NO ESTÉN REGULADAS POR EL CÓDIGO DE COMERCIO Y A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO QUE CELEBREN LAS ENTIDADES PÚBLICAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE ARRENDAMIENTO.
TEMAS ESPECÍFICOS:CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CANON DE ARRENDAMIENTO, PROCESO DE RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO, INCREMENTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO
Radicación 25000-23-26-000-1996-01916-01 (16.600)
Actores: Beneficencia de Cundinamarca y Sociedad Fiduciaria Tequendama.
Demandado: Arturo Echeverry Holguín.
Se trata de establecer en el presente caso, si el contrato de arrendamiento celebrado entre la Beneficencia de Cundinamarca y el señor Arturo Echeverry Holguín, es un contrato de carácter comercial, tal como el arrendatario lo afirmó a lo largo de todo el proceso, en tanto considera que por su condición de comerciante y la destinación del inmueble, el procedimiento que debió seguir la arrendadora para la solicitud de la restitución del inmueble es el previsto en los artículos 518 y siguientes del Código de Comercio y no el del Decreto 2221 de 1983 (art. 5º), razón por la cual deberá prosperar a su favor la excepción alegada, “petición antes de tiempo”.
La Sala se referirá a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, a las causas que podían invocarse para la restitución del inmueble y a los reajustes del canon anual de arrendamiento, teniendo en cuenta que en estos puntos se centra la controversia.
1. De las pruebas obrantes en el proceso se puede establecer que la relación negocial se desarrolló así:
1.1. El 10 de enero de 1991, se celebró el “Contrato administrativo de arrendamiento suscrito entre la Beneficencia de Cundinamarca y los señores Darío Cruz Herrera y Álvaro Camargo Solano. Parqueadero av. 19 Nº 7-35” (fls. 4 a 12, cdno. 2). En dicho contrato, se convino, entre otros aspectos los siguientes:
Que la destinación sería “única y exclusivamente para parqueaderos” (cláusula segunda).
En relación con su duración y el canon de arrendamiento se pactó:
“Tercera. Duración: el término de duración del presente contrato será dos (2) años contados a partir de la fecha de su perfeccionamiento. Se deja pactado expresamente que el presente contrato de arrendamiento no dará lugar a prórroga automática del término de duración. PAR. 1º—La vigencia del presente contrato será por el término de duración del mismo y tres (3) meses más. PAR. 2º—En el evento que el arrendatario desee celebrar un nuevo contrato deberá cumplir con los requisitos exigidos por la ley para el perfeccionamiento del mismo dentro de los tres (3) meses anteriores al vencimiento del término de duración del contrato. PAR. 3º—Si el arrendatario incumpliere lo pactado en el parágrafo anterior, “deberá hacer entrega inmediata del inmueble”.
“Cuarta. Canon mensual: el canon mensual del arrendamiento es la suma de seiscientos cincuenta mil pesos ($ 650.000) m/cte. Se pacta expresamente por las partes que el canon de arrendamiento se empezará a cancelar a la firma del presente contrato, suma que el arrendatario pagará en su totalidad dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes en las oficinas de la Beneficencia de Cundinamarca ubicadas en la calle 20 Nº 9-20 de Bogotá; durante el primer año, valor que se incrementará en el porcentaje según el índice de precios al consumidor dado por el DANE para el año 1991.
PAR. 1º—Este reajuste podrá ser modificado automáticamente en el evento en que el Gobierno Nacional o la honorable junta general de la Beneficencia de Cundinamarca expida alguna reglamentación que lo aumente, entendiéndose además que la sola tolerancia de la Beneficencia de Cundinamarca en aceptar el pago del canon después de los cinco (5) días de cada mes, no constituye ni ánimo, ni modificación del término que las partes convienen, por ende todas las estipulaciones del contrato, sobre este particular mantienen su plena eficacia. PAR. 2º—Estos reajustes se causarán hasta la fecha de entrega del inmueble sin que ello signifique prórroga o renovación del contrato”.
El contrato contiene la cláusula de caducidad (decimotercera), como una potestad unilateral de la beneficencia, en el caso de que el arrendatario incurre en algunas de las causales de incumplimiento previstas en el Decreto 222 de 1983 y en la ordenanza 33 de 1989 y en general, en caso de incumplimiento parcial o total de sus obligaciones. También se pactó la posibilidad para la beneficencia de imponer multas al arrendatario y hacer efectiva la cláusula penal pecuniaria (parágrafo cláusula decimotercera y decimocuarta).
En la cláusula decimosexta, se establecieron las bases legales del contrato y expresamente se dijo:
“Por ser de naturaleza administrativa el presente contrato se regirá por lo expuesto para el arrendamiento de inmuebles el Decreto 222 de 1983 y Ordenanza 33 de 1989 y demás disposiciones que los modifiquen o reformen”.
Los arrendatarios declararon conocer las anteriores normas, así como el Acuerdo 18 de 1989, Código de Policía de Bogotá (cláusula vigésimo quinta).
Se estipuló como causales de terminación del contrato y entrega del inmueble, las siguientes:
i) Cuando ante el vencimiento del plazo del contrato, el arrendatario no solicitare, con tres meses de antelación, la celebración de uno nuevo (parágrafo tercero cláusula tercera); ii) la mora en el pago de las mensualidades (cláusula quinta); iii) la mora en el pago de los servicios públicos (parágrafo primero cláusula sexta), iv) por la declaratoria de caducidad del contrato (cláusula decimotercera).
En la cláusula vigésimo segunda se dejó consignado:
“Cláusulas especiales: a) Cuando el gobierno necesite en cualquier época por motivos especiales de utilidad, urgencia, calamidad pública o perturbación del orden público, el bien o bienes en arrendamiento y antes de vencerse el plazo estipulado podrá darse por terminado unilateral y administrativamente el contrato, sin que por eso pueda el arrendatario reclamar indemnización alguna (...)”.
1.2. El anterior contrato fue modificado con el documento que las partes firmaron el 23 de diciembre de 1991, en el cual acordaron “prorrogar el término de duración del contrato suscrito entre las partes de que habla la cláusula tercera del contrato citado a tres (3) años, contados desde el perfeccionamiento del mismo” (fl. 14, cdno. 2).
Significa lo anterior que si el contrato de arrendamiento inicial se celebró por dos años y se perfeccionó el 24 de enero de 1991, su vigencia era hasta el 24 de enero de 1993. Con la prórroga —anticipada— en los términos en que fue acordada, que más lo fue una modificación a la cláusula tercera del contrato principal, lo que las partes quisieron fue modificar el plazo del contrato a tres años, que si se contaba a partir del perfeccionamiento del mismo, era desde el 24 de enero de 1991 hasta el 24 de enero de 1994.
1.3. El 3 de agosto de 1993, se autorizó por la Beneficencia de Cundinamarca la cesión del contrato de arrendamiento al señor Ángel Arturo Echeverry Holguín, a quien se le hizo saber “las obligaciones pactadas en este contrato, lo mismo que sus adiciones y prórrogas” (fl. 12, vto. cdno. 2).
2. En las anteriores condiciones y de acuerdo a los términos y régimen al que se sujetó el contrato, no cabe duda que este se regía por el Decreto-Ley 222 de 1983, estatuto de contratación de la administración pública, vigente para la fecha en que se celebró el contrato (ene. 10/91), el cual era aplicable a los departamentos y municipios, como entidades territoriales, en cuanto a los “tipos de contratos, su clasificación, efectos, responsabilidades y terminación, así como a los principios generales desarrollados en el título IV” (art. 1º). Allí expresamente se determinó que para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituía acto de comercio:
“ART. 156.—El contrato de arrendamiento de inmuebles podrá celebrarse directamente. El de muebles requerirá licitación pública si su valor es superior a trescientos mil pesos ($ 300.000). Para estos efectos se tendrá como valor el previsto en el artículo 159. Para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituye acto de comercio” (se resalta).
De igual manera, se reglamentó su duración, en cuanto entratándose de bienes inmuebles, el término no podía exceder de 5 años:
“ART. 157.—De la duración del arrendamiento.
El término del contrato se pactará expresamente. Cuando se den bienes en arrendamiento dicho término no podrá exceder de dos (2) años para muebles y de cinco para inmuebles, sin que haya lugar a prórrogas, salvo lo indicado a continuación...” (se resalta).
No es por consiguiente el contrato por medio del cual la Beneficencia de Cundinamarca entregó a un particular, en calidad de arrendamiento, el parqueadero de la avenida 19 con carrera 7ª, un contrato privado de la administración en estricto sentido, como lo puso de presente el demandado, toda vez que si bien es cierto el contrato de arrendamiento no fue relacionado como contrato administrativo en los que señaló el artículo 16 del Decreto-Ley 222 de 1983 (1) , y en el que además se estableció que “son contratos de derecho privado los demás”, sí fue relacionado en el artículo 80 del mismo estatuto (2) , artículos que debían armonizarse, ya que este último se refería a los contratos de que trataba ese estatuto, entre ellos el de arrendamiento, a los cuales debía aplicarse en primer lugar lo dispuesto particularmente para ellos por ese estatuto y dejaba los demás contratos [los no enlistados en los artículos 16 y 80], a que se sometieran a “las normas generales o especiales vigentes para los mismos” (3) .
La Sala por su parte, ya había precisado, que el contrato de arrendamiento en el que fuera parte una entidad estatal no constituía acto de comercio. Así en la providencia de 29 de agosto de 1984, consideró que “los contratos de arrendamiento celebrados por los entes territoriales y por los establecimientos públicos no pueden constituir en forma alguna actos de comercio; con lo que se excluye la operancia en dichos convenios de las previsiones contempladas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio... El contrato en cuestión, además de administrativo, está gobernado por el derecho civil” (exp. 3918). En igual sentido se pronunció en la sentencia de 15 de febrero de 1999 (exp. 11.194) y recientemente, en la de 29 de noviembre de 2004 (exp. 20.190), al resolver sobre la restitución de un inmueble de propiedad de la misma entidad demandante en este proceso.
Conclusión de lo anterior, es que el contrato de arrendamiento que se celebró el 10 de enero de 1991 por la Beneficencia de Cundinamarca, inicialmente con dos particulares y el cual fuera cedido posteriormente a otro (fls. 4 a 12), estaba sometido al Decreto-Ley 222 de 1983, normatividad bajo la cual resultaban extrañas en los contratos de esta clase —porque estaban expresamente prohibidas— las prórrogas automáticas un término de duración superior a 5 años y la aplicación de las normas comerciales, como expresamente lo señalaban los artículos 156 y siguientes del referido decreto.
Se ajustó por lo tanto el contrato de arrendamiento a dicho ordenamiento, cuando en él se consignó que no habría prórrogas automáticas del término de duración y que en el evento de que al vencimiento del mismo no se hubiere solicitado por el arrendatario la celebración de un nuevo contrato, con tres meses de anticipación, este incurría en incumplimiento del contrato, lo cual daba lugar a la entrega inmediata del inmueble (cláusula tercera; fl. 5).
En este orden de ideas, no prospera la excepción formulada por el demandado que denominó “petición antes de tiempo” porque entendía que el contrato de arrendamiento estaba vigente, por cuanto la vigencia del contrato fue expresamente convenida y estaba regulada por la ley, disposiciones que son de imperativo cumplimiento. Este principio de legalidad desestima los argumentos del demandado, puesto que existiendo normas de carácter público como son las relativas a la contratación estatal, no dan cabida a la aplicación de las normas comerciales que alega debieron ser las aplicadas, en tanto resultan incompatibles con lo que el legislador dispuso en las primeras.
3. Las demandantes solicitaron la restitución del inmueble con fundamento en dos causales: la falta de pago del precio del arrendamiento en que incurrió el demandado, a partir del 24 de febrero de 1995 y la demolición del inmueble para nueva construcción con fundamento en el artículo 5º del Decreto 2221 de 1983.
3.1. En relación con la primera causal, encuentra la Sala que tal como lo consideró el a quo, el arrendatario no incumplió con los pagos periódicos del contrato, razón para que denegara la existencia de la causal de restitución sustentada en la falta de pago y diera cabida a la prosperidad de la excepción formulada por el demandado frente al cumplimiento en los pagos del contrato.
El incumplimiento del arrendatario al que se hizo referencia en la demanda (hechos sexto al noveno), lo hizo consistir en que aquel pagó por el período comprendido entre el 24 de enero de 1995 y el 23 de enero de 1996, un canon de $ 1.523.844 mensuales, cuando el valor correcto, de acuerdo con el índice de precios al consumidor con el que se debía reajustar, era de $ 1.550.274,36.
Encuentra la Sala que en efecto, el precio que mensualmente debía cancelar el arrendatario durante el año 1995, era la suma de $ 1.550.272,57, el cual resultaba de actualizar el canon que venía pagando durante el año 1994, con el IPC para ese año, como pasa a verse, de acuerdo con la variación porcentual acumulada, certificada por el DANE y allegada al expediente con la demanda (fl. 118, cdno. 2) (4) :
Año Suma a reajustar % incremento Valor incremento Valor canon
1991 650.000
1992 650.000 26,82 (IPC 1991) 174.330 824.330
1993 824.330 25,13 (IPC 1992) 207.154,12 1.031.484,12
1994 1.031484,12 22,60 (IPC 1993) 233.115,40 1.264.599,50
1995 1.264.599,50 22,59 (IPC 1994) 285.673,02 1.550.272,51
1996 1.550.272,51 19,46 (IPC 1995) 301.683,02 1.851.955,50
De igual forma, le asiste razón a la parte demandante cuando afirmó que el valor del arrendamiento que correspondía al período enero-febrero de 1996, era por la suma de $ 1.851.955,50, mientras que el arrendatario canceló $ 1.821.450.
Para la Sala la discusión planteada por la demandante con relación a la diferencia en el precio de arrendamiento por los períodos anotados, que asciende a la suma de $ 347.666, además de que no tenía identidad suficiente para hacer incurrir al arrendatario en una causal de incumplimiento del contrato, debe tenerse como solucionada, teniendo en cuenta que con la contestación de la demanda el arrendatario, para cumplir con la carga de ser oído en el proceso, adjuntó título judicial por consignación hecha ante el Banco Popular “por los supuestos reajustes causados hasta el 23 de septiembre de 1996”, por valor de $ 534.794,96, lo cual consta con el recibo de consignación a folio 51 del expediente, sin que entonces ello amerite que la Sala se ocupe de examinar el asunto de los reajustes del canon de arrendamiento reclamados en la demanda.
3.2. En lo que corresponde a la segunda causal —demolición del inmueble para nueva construcción—, cuya existencia desconoce el demandado, con el argumento de que no podía la arrendadora invocarla con fundamento en el artículo 5º del Decreto 2221 de 1983, ya que por tratarse de la restitución de un local comercial las normas aplicables debieron ser las del Código de Comercio, la Sala procede a hacer las siguientes precisiones sobre el tema:
De conformidad con el artículo 5º del Decreto 2221 de 1983, por el cual se dictaron “normas sobre control de arrendamientos de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas”, el cual resultaba aplicable, de una parte, “en contratos de arrendamiento, escritos o verbales, que se celebren respecto de inmuebles ubicados en áreas urbanas, destinados a fines distintos de vivienda y que no estén regulados por el Código de Comercio” (art. 1º, lit. b) y “a los contratos de arrendamiento que celebren las entidades públicas para la determinación del precio del arrendamiento” (art. 2º, par. 2º), se dispuso en materia de restitución del inmueble lo siguiente:
“ART. 5º—El artículo 6º del Decreto 3817 de 1982 quedará así:
“Cuando el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio, o haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción, o lo requiera para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, podrá solicitar la restitución del inmueble sin necesidad de licencia ni trámite administrativo previo. Igual derecho tendrá el arrendador en el evento previsto por el parágrafo del artículo cuarto” (5) .
“ART. 6º—El artículo 7º del Decreto 3817 de 1982 quedará así:
“Cuando el propietario o el arrendador, en su caso, en ejercicio del derecho consagrado en el artículo anterior, instaure demanda contra el arrendatario para obtener la restitución del inmueble por cualquiera de las causas allí previstas, deberá seguirse en lo pertinente el trámite contemplado en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil (6) . Para entablar la demanda será indispensable el requerimiento escrito previo, dirigido al arrendatario por correo certificado con una antelación no inferior a treinta (30) días hábiles. Este requerimiento es irrenunciable.
“Salvo el evento contemplado en el parágrafo del artículo cuarto del presente decreto, no podrá admitirse la demanda mientras el propietario no otorgue caución como lo establece el artículo 678 del Código de Procedimiento Civil a favor del demandado y a órdenes del juzgado competente, equivalente a doce (12) mensualidades de arrendamiento.
“El propietario tendrá un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de la entrega del inmueble, para ocuparlo o para iniciar las obras tendientes a la demolición, reparación o reconstrucción del mismo, según lo que hubiere afirmado en la demanda.
“PAR.—El trámite de esta clase de proceso se adelantará ante los jueces competentes para conocer del juicio de lanzamiento según las normas vigentes.
“Si la acción fuere ejercida por razón del evento previsto en el parágrafo del artículo 4º, el valor de los cánones que el demandando debe consignar según lo señalado en el inciso 2º del numeral 5º del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, será aquel a cuyo pago no se avino el arrendatario”.
Está acreditado que la parte demandante requirió al demandado la restitución del inmueble, de conformidad con la anterior disposición. Para el efecto, en comunicación dirigida al demandado de 28 de junio de 1995 (fl. 111, cdno. 2), lo puso en conocimiento del proyecto de construcción que se realizaría “en la manzana ubicada entre las carreras 7ª y 8ª y las calles 18 y 19 de Bogotá”, en el radio de acción de la cual se encuentra el inmueble que ocupa, para lo cual se había celebrado un contrato de fiducia el 8 de marzo de 1993, entre la Beneficencia de Cundinamarca, la sociedad Alfredo Muñóz y Cía Ltda. y la Fiduciaria Tequendama S.A., quienes se encargarían del proyecto y a quienes se les hizo traslado de dominio de los bienes, razón por la cual “para efectuar la nueva construcción, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento... debe ser demolido”. Se requirió allí al demandado para que procediera a la restitución del inmueble, en el término de treinta (30) días hábiles siguientes al de la fecha de dicha comunicación.
La inconformidad del demandado con la petición de restitución del inmueble la fundamentó en varias situaciones: que esta debió solicitarse con fundamento en las normas comerciales, teniendo en cuenta su condición de comerciante y por haberlo ocupado por más de dos años consecutivos, tenía derecho a la renovación del contrato. Que la causal invocada por la parte demandante no estaba contemplada en las causales que preveía el artículo 518 del Código de Comercio, ya que “demolición por nueva construcción” cuando se trata de locales comerciales, no tiene recibo (fl. 216). Que “hay una imposibilidad física de demoler el lote, que es lo único que constituye el parqueadero arrendado. De modo que la causal alegada para la restitución, ni es procedente legalmente amén de que es imposible físicamente” y que de conformidad con el artículo 520 del Código de Comercio, el desahucio al arrendatario debe hacerse por lo menos con seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que este se considere renovado o prorrogado, en las mismas condiciones y por el mismo término.
Considera la Sala, reiterando lo ya dicho sobre el régimen legal del presente contrato, en cuanto a que este no se rige por el Código de Comercio, que la restitución del inmueble sí fue invocada por la parte demandante con fundamento en las normas legales que resultaban aplicables al caso de la entidad pública. No obstante, si en gracia de discusión se pudiera sostener que las causales que debieron invocarse eran las previstas por el artículo 518 de la ley comercial (7) , estas coinciden con las previstas por el artículo 5º del Decreto 2221 de 1983, en tanto mientras aquí se establece que el propietario puede solicitar la restitución del inmueble cuando “haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción”, el artículo 518 señala que la misma procede cuando el inmueble debe ser “demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”. Que el bien se requiera para una nueva construcción o para la construcción de una obra nueva, no ofrece para la Sala distinción alguna.
Por lo demás, tampoco resultaba aplicable el término de seis meses previsto en el artículo 519 del Código de Comercio para practicar el desahucio.
La situación de imposibilidad física de demolición del inmueble no está demostrada, pues el demandado no precisó en qué basaba esta afirmación.
En las anteriores condiciones, la causal invocada para la restitución del inmueble es procedente y en la forma que lo dispuso el a quo, el arrendatario debe restituir el inmueble a la arrendadora.
Conclusión de todo lo anterior, es que no existe ninguna razón para considerar que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Beneficencia de Cundinamarca y el señor Arturo Echeverry Holguín está vigente, pues entre la fecha de su celebración y el presente momento, dicho contrato se ha ejecutado por el término de 14 años, lo cual es evidente que desbordó, de una parte, el contrato mismo, pues en este se había pactado que el término de duración sería hasta el 24 de enero de 1994 y la norma legal prohibía que el contrato de arrendamiento de bien inmueble se celebrara por más de 5 años (D.L. 222/83, art. 157). Por consiguiente, la imposibilidad de prorrogar jurídicamente el contrato, se torna en una causal más para que sea procedente la restitución del inmueble arrendado.
4. En cuanto a retención de las mejoras pretendidas por el demandado, comparte la Sala la negativa a las mismas impartida por el tribunal, por cuanto en efecto, en la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento, se dejó estipulado que el arrendamiento no podía efectuar en los inmuebles materia del contrato mejoras de ninguna clase, sin el consentimiento escrito de la arrendadora y que las que se llegaren a ejecutar quedaban de propiedad de la arrendadora, “sin lugar a reembolso alguno a favor del arrendatario” (fl. 6, cdno. 2).
5. Por lo demás, la Sala no hará pronunciamiento alguno frente a los cargos aislados que hizo el demandado, como el haber cuestionado la legalidad del contrato de fiducia que la Beneficencia de Cundinamarca celebró con la Fiduciaria Tequendama S.A. (fls. 28 a 42), por cuanto dichos cargos no fueron sustentados; como tampoco se probó que se hubiera entregado a un particular en arrendamiento un bien de uso público, como lo insinuó el demandado.
6. Entrega de los títulos de depósito del precio del contrato.
De conformidad con el artículo 424 numeral 5º del Código de Procedimiento Civil la Sala dispondrá la entrega de los títulos de depósito de los cánones que se han causado durante el proceso y el desglose de los mismos del expediente.
Esta entrega la había solicitado el apoderado de la parte demandante, en comunicación de 30 de enero de 2003 (fl. 339), habiéndose ordenado por auto de 7 de febrero siguiente el desglose de los mismos, hasta el mes de mayo de 2002 (fl. 343).
Dicho desglose no se ha solicitado hasta la fecha, según informe de la secretaría a 22 de julio de 2004 (fl. 397).
En comunicación de 26 de junio de 2002 (fl. 318), la parte demandada al anexar al expediente el recibo de pago por consignación por el período junio-julio de 2002, informó que “el Instituto de Desarrollo Urbano dirección técnica legal subdirección técnico jurídica y ejecuciones fiscales cobro coactivo, en el proceso ejecutivo 14/01 eje 4, practicó diligencia de secuestro el 22 de mayo de 2002 sobre la manzana de la cual hace parte el inmueble objeto del proceso de la referencia y designó como secuestre a Luz Gladis Rodríguez Zamora”, a quien solicitó le fueran entregados los correspondientes arrendamientos, a partir de esa fecha, una vez acreditara tal calidad.
En comunicación del 29 de julio siguiente, informó el cambio del secuestre, el cual había sido relevado por Francisco Alfonso Galindo y a 24 de octubre de 2002 que éste cargo lo tenía Julio Roberto Buesaquillo (fl. 330), pero hasta la fecha ninguno de los secuestres acreditó esa condición en el presente proceso.
Deberá por consiguiente, constarse por la secretaría de la sección, la anterior circunstancia, con el fin de determinar correctamente el destinatario de los títulos. Para ello, oficiará al Instituto de Desarrollo Urbano dirección técnica legal subdirección técnico jurídica y ejecuciones fiscales cobro coactivo, con el fin de que informe si en el proceso ejecutivo 14/01 eje 4, se mantiene el embargo del inmueble objeto del presente proceso y el nombre del secuestre. De haberse levantado la medida de embargo, los títulos de depósito se entregarán a la Beneficencia de Cundinamarca - Fiduciaria Tequendama S.A., parte demandante, a través de quien exhiba el respectivo poder para recibir.
La relación de los títulos que reposan en el expediente es la siguiente:
Nº depósito Fecha de pago Período Valor Folio
040-6-0250 Febrero 22/1996 Marzo/1996 $ 1.821.450 38
040-6-0467 Marzo 20/1996 Abril/1996 $ 1.821.450 40
040-6-0904 Abril 22/1996 Mayo/1996 $ 1.821.450 41
040-6-1116 Mayo 23/1996 Junio/1996 $ 1.821.450 44
040-6-1297 Junio 20/1996 Julio/1996 $ 1.821.450 46
040-6-1977 Julio 22/1996 Agosto/1996 $ 1.821.450 48
040-6-2185 Ilegible Septiembre/1996 $ 1.821.450 50
Exp. 96D-11916 Septiembre 6/1996 Reajuste demandados a 23 sep. /96 $ 534.795.96 51
Exp. 96D-11916 Septiembre 23/1996 Septiembre-octubre/1996 $ 1.851.957.75 54
Exp. 96D-11916 Noviembre 5/1996 Octubre-noviembre/1996 $ 1.851.957.75 57
K75945748 (no se anexó) No consta Noviembre-diciembre/1996 $ 1.851.957.75 65
Exp. 96D-11916 Diciembre 23/1996 Diciembre/1996-enero/1997 $ 1.851.975.75 67
M03260982 (no se anexó) No consta Enero-febrero/1997 $ 2.251.795.43 69
535031 Febrero 20/1997 Febrero-marzo/1997 $ 2.251.795.43 72
Exp. 96D-11916 Marzo 20/1997 Marzo-abril/1997 $ 2.251.795.43 77
Exp. 96D-11916 Abril 29/1997 Abril-mayo/1997 $ 2.251.795.43 78
Exp. 96D-11916 Mayo 21/1997 Mayo-junio/1997 $ 2.251.795.43 84
Exp. 96D-11916 Junio 20/1997 Junio-julio/1997 $ 2.251.795.43 91
Exp. 96D-11916 Julio 22/1997 Julio-agosto/1997 $ 2.251.795.43 93
Exp. 96D-11916 Agosto 22/1997 Agosto-septiembre/1997 $ 2.251.795.43 97
Sin número Septiembre 19/1997 Septiembre-octubre/1997 $ 2.251.795.00 101
Exp. 96D-11916 Octubre 27/1997 Octubre-noviembre/1997 $ 2.251.795.43 103
Exp. 96D-11916 Noviembre 21/1997 Noviembre-diciembre (sic) $ 2.251.795.43 107
Entidad: Caja Agraria
Exp. 96D-11916 Sin fecha Diciembre/97-enero/1998 $ 2.251.795.43 109
Exp. 96D-11916 Enero 23/1998 Enero-febrero/1998 $ 2.654.866.81 111
Exp. 96D-11916 Febrero 23/1998 Febrero-marzo/1998 $ 2.654.866.81 115
Exp. 95D-11916 Marzo 20/1998 Marzo-abril/1998 $ 2.654.866.81 117
Exp. 96D-11916 Abril 23/1998 Abril-mayo/1998 $ 2.654.866.81 119
Exp. 95D-11916 Mayo 22/1998 Mayo-junio/1998 $ 2.654.866.81 126
Exp. 95D-11916 Junio 23/1998 Junio-julio/1998 $ 2.654.866.81 128
Exp. 95D-11916 Julio 21/1998 Julio-agosto/1998 $ 2.654.866.81 130
Exp. 96D-11916 Agosto 21/1998 Agosto-septiembre/1998 $ 2.654.866.81 132
Sin número Septiembre 22/1998 Septiembre-octubre/1998 $ 2.654.866.81 136
Sin número Octubre 28/1998 Octubre-noviembre/1998 $ 2.654.866.81 142
Sin número Noviembre 20/1998 Noviembre-diciembre/1999 $ 2.654.866.81 140
Sin número Diciembre 21/1998 Diciembre/98-enero/1999 $ 2.654.866.81 160
032582 Enero 25/1999 Enero-febrero/1999 $ 3.100.000 173
Exp. 96D-11916 Marzo 29/1999 Marzo-abril/1999 $ 3.100.000 177
Exp. 96D-11916 Mayo 24/1999 Mayo-junio/1999 $ 3.100.000 183
Exp. 96D-11916 Julio 21/9999 (sic) Julio-agosto/1999 $ 3.100.000 187
Exp. 96D-11916 Agosto 20/1999 Agosto-septiembre/1999 $ 3.100.000 195
Exp. 96D-11916 Octubre 21/1999 Octubre-noviembre/1999 $ 3.100.000 198
Exp. 96D-11916 Septiembre 21/1999 Septiembre-octubre/1999 $ 3.100.000 201
Exp. 16.600 Noviembre 22/1999 Noviembre-diciembre/1999 $ 3.100.000 208
Exp. 16.600 Diciembre 21/1999 Diciembre/1999-enero/2000 $ 3.100.000 212
Exp. 16.600 Enero 20/2000 Enero-febrero/2000 $ 3.100.000 216
Exp. 16.600 Febrero 21/2000 Febrero-marzo/2000 $ 3.100.000 234
Exp. 16.600 Marzo 22/2000 Marzo-abril/2000 $ 3.100.000 249
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Exp. 16.600 Septiembre 20/2000 Septiembre-octubre/2000 $ 3.100.000 258
Exp. 16.600 Octubre 23/2000 Octubre-noviembre/2000 $ 3.100.000 261
Exp. 16.600 Noviembre 21/2000 Noviembre-diciembre/2000 $ 3.100.000 264
Exp. 16.600 Diciembre 21/2000 Diciembre/2000-enero/2001 $ 3.100.000 267
Exp. 16.600 Enero 22/2001 Enero-febrero/2001 $ 3.100.000 270
Exp. 16.600 Febrero 22/2001 Febrero-marzo/2001 $3.100.000 273
Exp. 16.600 Marzo 21/2001 Marzo-abril/2001 $3.100.000 277
Exp. 16.600 Abril 23/2001 Abril-mayo/2001 $3.100.000 280
Exp. 16.600 Abril 25/2000 Abril-mayo/2000 $3.100.000 283
Exp. 16.600 Mayo 24/2001 Mayo-junio/2001 $ 3.100.000 286
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Exp. 16.600 Junio 21/2000 Junio-julio/2000 $ 3.100.000 292
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Exp. 16.600 Agosto 23/2001 Agosto-septiembre/2001 $ 3.100.000 301
Exp. 16.600 Septiembre 24/2001 Septiembre-octubre/2001 $ 3.100.000 304
Exp. 16.600 Octubre 23/2001 Octubre-noviembre/2001 $ 3.100.000 307
Exp. 16.600 Noviembre 21/2001 Noviembre-diciembre/2001 $ 3.100.000 310
Exp. 16.600 Enero 21/2002 Enero-febrero/2002 $ 3.100.000 313
Exp. 16.600 Mayo 24/2002 Mayo-junio/2002 $ 3.100.000 316
Exp. 16.600 Junio 20/2002 Junio-julio/2002 $ 3.100.000 319
Exp. 16.600 Julio 19/2002 Julio-agosto/2002 $ 3.100.000 322
Exp. 16.600 Agosto 20/2002 Agosto-septiembre/2002 $ 3.100.000 325
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Exp. 16.600 Diciembre 20/2002 Diciembre/2002-enero/2003 $ 3.100.000 337
Exp. 16.600 Enero 28/2003 Enero-febrero/2003 $ 3.100.000 342
Exp. 16.600 Febrero 20/2003 IVA enero-febrero/2003 $ 434.000 350
Exp. 16.600 Febrero 20/2003 Enero-febrero/2003 $ 3.100.000 352
Exp. 16.600 Marzo 20/2003 Marzo-abril/2003 $ 3.100.000 354
Exp. 16.600 Marzo 20/2003 IVA marzo-abril/2003 $ 217.000 355
Exp. 16.600 Abril 22/2003 IVA abril-mayo/2003 $ 217.000 357
Exp. 16.600 Abril 22/2003 Abril-mayo/2003 $ 3.100.000 358
Exp. 16.600 Mayo 20/2003 Mayo-junio/2003 $ 3.100.000 360
Exp. 16.600 Mayo 20/2003 IVA mayo-junio/2003 $ 217.000 362
Exp. 16.600 Junio 24/2003 Junio-julio/2003 $ 3.100.000 364
Exp. 16.600 Junio 24/2003 IVA junio-julio/2003 $ 217.000 366
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Exp. 16.600 Julio 21/2003 Julio-agosto/2003 $ 3.100.000 370
Exp. 16.600 Agosto 21/2003 Agosto-septiembre/2003 $ 3.100.000 372
Exp. 16.600 Agosto 21/2003 IVA agosto-septiembre/2003 $ 217.000 373
Exp. 16.600 Septiembre 22/2003 Septiembre-octubre/2003 $ 3.100.000 375
Exp. 16.600 Septiembre 22/2003 IVA septiembre-octubre/2004 $ 217.000 376
Exp. 16.600 Octubre 20/2003 Octubre-noviembre/2003 $ 3.100.000 378
Exp. 16.600 Octubre 20/2003 IVA octubre-noviembre/2003 $ 217.000 379
Exp. 16.600 Noviembre 21/2003 IVA noviembre-diciembre/2003 $ 217.000 381
Exp. 16.600 Noviembre 21/2003 Noviembre-diciembre/2003 $ 3.100.000 382
Exp. 16.600 Enero 21/2004 Enero-febrero/2004 $ 3.317.000 384
Exp. 16.600 Diciembre 19/2003 Diciembre/2003-enero/2004 $ 3.317.000 386
Exp. 16.600 Febrero 23/2004 Febrero-marzo/2004 $ 3.317.000 388
Exp. 16.600 Marzo 23/2004 Marzo-abril/2004 $ 3.317.000 390
Exp. 16.600 Abril 19/2004 Abril-mayo/2004 $ 3.317.000 392
Exp. 16.600 Mayo 21/2004 Mayo-junio/2004 $ 3.317.000 394
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Exp. 16.600 Julio 21/2004 Julio-agosto/2004 $ 3.317.000 401
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Exp. 16.600 Septiembre 21/2004 Septiembre-octubre/2004 $ 3.317.000 407
Exp. 16.600 Octubre 20/2004 Octubre-noviembre/2004 $ 3.317.000 410
Exp. 16.600 Noviembre 22/2004 Noviembre-diciembre/2004 $ 3.317.000 413
Exp. 16.600 Diciembre 23/2004 Diciembre/2004-enero/2005 $ 3.317.000 414
Exp. 16.600 Enero 21/2005 Enero-febrero/2005 $ 3.317.000 415
Exp. 16.600 Febrero 22/2005 Febrero-marzo/2005 $ 3.503.000 419
Concluido el estudio de los puntos jurídicos sometidos por la apelación, hay lugar a concluir que el fallo de primera instancia se confirmará y se complementará conforme a la parte resolutiva.
En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, administrado justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
1. CONFÍRMASE la sentencia proferida el 4 de febrero de 1999, por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca.
2. ORDÉNASE la entrega de los títulos judiciales que se encuentran en el expediente, los cuales corresponden al pago del precio del arrendamiento por parte del demandado. Para la determinación de la persona o entidad que los debe recibir, OFÍCIESE por la secretaría, al Instituto de Desarrollo Urbano dirección técnica legal subdirección técnico jurídica y ejecuciones fiscales cobro coactivo, para que informe el estado del proceso ejecutivo 14/01 eje 4 y el secuestre del inmueble, caso en el cual se le entregarán a quien acredite esa calidad. En caso contrario, se ordenará la entrega a la Beneficencia de Cundinamarca y/o Fiduciaria Tequendama S.A.
(1) “ART. 16.—De la clasificación y de la naturaleza de los contratos. Son contratos administrativos: 1. Los de concesión de servicios públicos; 2. Los de obras públicas; 3. Los de prestación de servicios; 4. Los de suministros; 5. Los interadministrativos internos que tengan estos mismos objetos; 6. Los de explotación de bienes del Estado; 7. Los de empréstito; 8. Los de crédito celebrados ... Focine; 9. Los de conducción de correos y asociación para la prestación del servicio de correo aéreo; y 10. Los que celebren instituciones financieras internacionales públicas, entidades gubernamentales de crédito extranjeras y los organismos internacionales, con entidades colombianas, cuando no se les considere como tratados o convenios internacionales.
Son contratos de derecho privado de la administración los demás, a menos que ley especial disponga en sentido contrario, y en sus efectos estarán sujetos a normas civiles, comerciales y laborales, según la naturaleza de los mismos, salvo en lo concerniente a la caducidad. (...)”.
(2) “ART. 80.—De los distintos contratos.
El presente estatuto trata de los siguientes contratos: de obras públicas, de consultoría, de suministro, de compraventa y permuta de muebles, compraventa y permuta de inmuebles, arrendamiento, prestación de servicios, donación, para recuperación de bienes ocultos, concesión de servicios públicos, de correos, acuñación de moneda metálica y de billetes, empréstito y seguros.
(3) La clasificación que el Decreto-Ley 222 de 1983 hizo sobre los contratos administrativos y contratos privados de la administración, en los que además podía pactarse la cláusula de caducidad, permite que se tome de la doctrina posiciones tales como que en estricto sentido, “no hay contratos privados de la administración”, ya que “todos los contratos de la administración tienen un régimen mixto, de derecho privado y de derecho público. Una parte sustancial de dicho régimen es común a todos los contratos, y es de derecho público. Se trata de las normas relativas a la formación del contrato. En materia de ejecución, cumplimiento y extinción del contrato, el régimen será preponderantemente de derecho público o preponderantemente de derecho privado, según la finalidad de servicio perseguida por la administración. Pero ello no autoriza a plantear una distinción y un régimen estático. La gestión de interés general puede hacer variar las condiciones de ejecución, según la apreciación de la administración, y por tanto, la preponderancia del régimen” (Brewer Carias, Allan-R. El derecho administrativo en Latinoamérica. Bogotá, 1978).
(4) De acuerdo con la cláusula cuarta del contrato, el canon mensual de arrendamiento se pactó en $ 650.000, para el primer año de vigencia del contrato, que el arrendatario empezaría a pagar a partir del 24 de enero de 1991. Dicho valor se incrementaría por el IPC de ese año (91). En el parágrafo segundo del contrato, se estableció que los ajustes al valor del contrato se causarían hasta la fecha de entrega del inmueble. De una interpretación correcta de la referida cláusula se puede concluir que el canon mensual se incrementaba a partir del año de 1992, con el IPC del año 91 y así sucesivamente mientras el arrendatario ocupara el inmueble.
(5) El parágrafo del artículo cuarto, señala: “Si, al vencer el término del contrato, o el de su prórroga, el arrendatario no se aviniere a pagar el precio del arrendamiento de conformidad con el presente decreto, el arrendador podrá dar por terminado el contrato”.
(6) El proceso abreviado para la restitución del inmueble arrendado, está hoy previsto en el artículo 408-9 y 424 del Código de Procedimiento Civil.
(7) “ART. 518.—El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación de contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancial distinta a la que tuviere el arrendatario, y
3. Cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.