Source: http://www.jac.cerdacc.uha.fr/les-societes-civiles-immobilieres-et-les-clauses-abusives-ph-schultz/
Timestamp: 2020-07-13 12:20:42+00:00
Document Index: 211636168

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LES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES ET LES CLAUSES ABUSIVES, Ph. Schultz – Le Journal des accidents et des catastrophes
Par un arrêt du 7 novembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 18-23259) a rendu une décision éclairante quant à la notion de non-professionnel au sens du droit de la consommation. Elle se prononce aussi sur le caractère abusif d’une clause de dédit obligeant le maître de l’ouvrage à payer l’intégralité de ses honoraires au maître d’œuvre. Cette décision est destinée à une large publication (FS-P+B+I ).
Mots clés : SCI – non-professionnel – professionnel de l’immobilier – professionnel de la construction – clause abusive – clause de paiement des honoraires – nullité – clause réputée non-écrite – contrat d’entreprise – architecte
Par un contrat en date du 23 septembre 2013, une société civile immobilière (SCI) confie à un architecte la maîtrise d’œuvre complète concernant la construction d’un bâtiment à usage professionnel. Le contrat prévoit qu’en cas d’abandon du projet, pour quelque cause que ce soit, l’intégralité des honoraires devraient être payée au maître d’œuvre.
À la suite de l’abandon de son projet par la SCI, celle-ci est assignée par l’architecte qui lui réclame l’intégralité de la somme correspondant aux honoraires prévus au contrat.
Par un arrêt du 26 juin 2018, la Cour d’appel de Dijon annule la clause du contrat de maîtrise d’œuvre après l’avoir déclarée abusive et rejette la demande de paiement intégral pour condamner la SCI à un versement limité des honoraires correspondant à 55 % de la somme prévue, déduction faite de l’acompte versé, et correspondant à la proportion des travaux réalisés.
L’architecte forme alors un pourvoi dans lequel il conteste, d’une part, la qualité de non-professionnel de la SCI et, d’autre part, le caractère abusif de la clause de paiement intégral des honoraires.
Son pourvoi est rejeté par un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 7 novembre 2019 au motif que si la SCI relève de la qualification de non-professionnel au sens de l’ancien article L. 132-1 du Code de la consommation. Quant à la clause litigieuse, elle présente bien un caractère abusif.
Si une SCI ayant pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d’immeubles dont elle a fait l’acquisition est un professionnel de l’immobilier, cette constatation ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion du contrat de maîtrise d’œuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction fait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière Par conséquent, la SCI intervient au contrat litigieux en qualité de non professionnel de sorte qu’elle peut se prévaloir des dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016, relatives aux clauses abusives.
Constitue une clause abusive, la clause ayant pour conséquence de garantir au maître d’œuvre, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que soit le volume des travaux qu’il a effectivement réalisés, sans qu’il n’en résulte aucune contrepartie réelle pour le maître de l’ouvrage, qui, s’il peut mettre fin au contrat, sera néanmoins tenu de régler au maître d’œuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme.
Dès l’adoption de la loi n°78-23 du 10 janvier 1978 sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services, son article 35 réputant non écrites les clauses abusives appliquait cette législation dérogatoire non seulement aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur, mais encore entre un professionnel et un non-professionnel. L’introduction de l’article 35 dans le Code de la consommation sous l’article L. 132-1 a maintenu ce domaine d’application. D’autres dispositions du Code de la consommation font aussi référence au non-professionnel (par exemple, l’ancien article L. 136-1 du Code de la consommation au sujet de la reconduction des contrats ou l’ancien article L. 133-2 du Code de la consommation relatif à l’interprétation du contrat). Toutefois, pendant près de trois décennies, la notion n’était pas légalement définie. La construction de la notion a tout ce temps été l’œuvre de la jurisprudence qui devait quasi-exclusivement se prononcer sur l’application des articles L. 132-1 et L. 136-1 du Code de la consommation.
À l’occasion de la recodification du Code de la consommation en 2016, le législateur a enfin pris le soin d’introduire dans le Code de la consommation une définition du non-professionnel. La notion de non-professionnel a été dans un premier temps définie comme « toute personne morale qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». La loi n° 2017-203 du 21 février 2017 portant ratification de l’ordonnance précitée n’a pas maintenu cette rédaction : désormais, le non-professionnel est défini comme « toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ».
Cette dernière définition n’éclaire pas vraiment le concept tant elle est pléonastique. La seule certitude qu’elle apporte est qu’un non-professionnel, contrairement au consommateur, est nécessairement une personne morale. En revanche, à supposer qu’une personne morale puisse exercer une profession, il ne ressort pas clairement de ce texte en quoi une personne morale n’agit pas à des fins professionnelles. Pour certains juges du fond, une association qui agit dans le cadre de son objet agit forcément à des fins professionnels (CA Paris, Pôle 5, 10e ch., 19 juillet 2019, n° 18/08051 : JurisData n° 2019-012891 ; Ph. Schultz, L’association sportive et les clauses abusives : JAC 2019, n° 189).
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 novembre 2019 (n° 18-23259), destiné à publication large, vient utilement éclairer la qualification de non-professionnel et lever les craintes qui pouvaient être émises à la lecture de l’arrêt précité du 19 juillet 2019 (I). Par-delà cette qualification relative à la personne, l’arrêt se prononce sur la clause garantissant un paiement intégral au maître d’œuvre en cas de renonciation du maître de l’ouvrage, laquelle peut apparaître comme des clauses de style dans des contrats de maîtrise d’œuvre (II).
I. La qualité de non-professionnel de la SCI
En l’occurrence, le contrat de maîtrise d’œuvre a été conclu en 2013 si bien qu’il était soumis à l’ancien article L. 132-1 du code de la consommation à la condition que le contrat fût conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou un consommateur. En l’espèce, la SCI a confié à un architecte la maîtrise d’œuvre de la construction d’un bâtiment à usage professionnel. La qualité de professionnel de l’architecte n’était évidemment pas contestée. Le litige portait sur le fait de savoir si la SCI pouvait se voir reconnaître la qualité de non-professionnel pour bénéficier des dispositions de l’article L. 132-1 du Code de la consommation.
La Cour d’appel de Dijon lui avait reconnu pareille qualité en se référant notamment à la définition actuelle du non-professionnel donnée par l’article liminaire du Code de la consommation. En réalité, même si elle considère la SCI comme un professionnel de l’immobilier, elle lui dénie surtout la qualité de non-professionnel de la construction au motif que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques qui sont radicalement distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière.
Pour contester cette décision, l’auteur du pourvoi faisait valoir dans les deux premières branches de son unique moyen que toute personne morale qui agit à des fins professionnelles est un professionnel. La qualification de professionnel dépendant exclusivement de la finalité poursuivie, indépendamment de ses propres compétences, une SCI dont l’objet social est l’investissement et la gestion immobiliers agirait nécessairement à des fins professionnelles lorsqu’elle conclut un contrat tendant à construire un bâtiment destiné à la location. Et d’en conclure que la juridiction dijonnaise a violé les dispositions de l’article liminaire du Code de la consommation avec les articles L. 212-1 et L. 212-2 du même Code les articles L. 212-1 et L. 212-2 du même Code. On peut immédiatement noter que les deux derniers visés au pourvoi étaient inapplicables puisque le contrat était conclu avant leur entrée en vigueur. Mais cette erreur formelle ne soulève pas de difficulté majeure puisque ces dispositions reprennent en substance le contenu de l’ancien article L. 132-1 applicable en la cause. L’erreur matérielle a d’ailleurs été rétablie dans la motivation de la Cour de cassation.
Cette dernière rejette cette partie du moyen en reprenant pour l’essentiel la motivation de la Cour d’appel de Dijon et approuve la qualification retenue. La SCI a, en l’espèce, pour objet statutaire d’investir et de gérer des biens immobiliers, et notamment de mettre en location les immeubles qu’elle a acquis. À ce titre, il faut lui reconnaître la qualité de professionnel de l’immobilier. Ce constat est cependant insuffisant pour en conclure que la SCI est un professionnel de la construction. Le domaine de la construction fait appel à des connaissances et des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière. Or, eu égard à la nature du contrat litigieux, seule la qualité de professionnel de la construction aurait permis de considérer que la SCI est intervenue à des fins professionnelles. N’ayant pas agi à de telles fins, la SCI peut se prévaloir de la législation sur les clauses abusives prévues par le Code de la consommation.
L’appréhension du concept retenue par la Cour de cassation mérite une approbation quasi-totale. La solution n’était pas vraiment nouvelle. La troisième chambre civile avait déjà jugé en février 2016 que la SCI, promoteur immobilier, était un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction, si bien qu’une cour d’appel pouvait retenir que celle-ci devait être considérée comme un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique en application de l’article L. 132-1 du code de la consommation (Cass. 3e civ., 4 février 2016, n° 14-29347 : Bull. civ., III, n° 23). Toutefois au moment où cette décision a été rendue, aucune définition légale du non-professionnel n’était parue.
L’arrêt du 7 novembre 2019 confirme ainsi l’analyse faite antérieurement au sujet des sociétés civiles immobilières, cette fois-ci, en connaissance de la définition légale du non-professionnel, même si, en théorie, cette définition ne saurait s’appliquer rétroactivement. Mais, surtout, cet arrêt guide l’interprète sur la manière de saisir le concept de non-professionnel.
On a déjà pu critiquer dans le J.A.C. (Ph. Schultz, L’association sportive et les clauses abusives : JAC 2019, n° 189) une interprétation faite par une décision de la Cour d’appel de Paris du 19 juillet 2019 qui conduisait à considérer, au sujet d’une association sportive, qu’une personne morale agissant dans le cadre de son objet statutaire agissait forcément à des fins professionnelles (L’association sportives et les clauses abusives : préc.). Une telle analyse conduirait à dénier à toute personne morale qui ne peuvent agir que dans les limites leur objet statutaire la qualité de non-professionnel. En somme, le non-professionnel deviendrait l’Arlésienne du droit de la consommation !
La leçon de l’arrêt du 7 novembre 2019 est double. En premier lieu, la qualité de professionnel ou de non-professionnel d’une personne morale est variable suivant la nature du contrat conclu. Une SCI qui a pour objet l’investissement et la gestion de biens immobiliers est un professionnel lorsqu’elle conclut un contrat de bail. Peut-être l’est-elle aussi lorsqu’elle investit dans un immeuble existant en vue de le louer ? En revanche, le contrat portant sur un immeuble à construire relève du domaine de la construction et nécessite des compétences particulières que ne possède pas celui-ci qui est un professionnel d’un autre domaine.
En second lieu, bien que l’article liminaire du Code la consommation définisse le professionnel par rapport à la finalité de son action, l’analyse de la qualité de professionnel par rapport à un contrat donné est ici exclusivement menée en tenant compte des connaissances et compétences objectives attendues à raison de la nature ou l’objet du contrat. Cette analyse tranche singulièrement avec la jurisprudence qui, avant l’adoption d’une définition légale du non-professionnel, refusait de reconnaître cette qualité à une personne physique au motif qu’un contrat de prestation de service avait un rapport direct avec son activité professionnelle, même si cette personne n’avait aucune compétence particulière eu égard à l’objet du contrat. Ainsi, a été refusé le bénéfice de l’article L. 136-1 du Code de la consommation à un agriculteur au sujet d’un contrat ayant pour objet la comptabilité et la gestion de son entreprise au motif que ce contrat avait un rapport direct avec son activité (Cass., 1re civ., 2 juillet 2014, n° 13-16312 : Bull. civ., I, n° 121). Or si l’agriculteur a fait appel à une association de gestion agréée pour assurer la gestion et la comptabilité de son entreprise, cette externalisation peut vraisemblablement s’expliquer par un défaut de compétence technique de l’agriculteur.
L’appréhension du concept de non-professionnel par rapport aux compétences plutôt qu’à la finalité de l’action est utile et mérite d’être approuvée. Elle permet de donner corps en pratique à ce concept désormais limité aux seules personnes morales. Comme cela a été évoqué ci-dessus, l’analyse finaliste risquait de qualifier nécessairement de professionnel toutes les personnes morales lesquelles ne peuvent agir qu’aux fins de réalisation de leur objet.
Cette approbation doit toutefois être nuancée en ce qu’elle ne concerne que les personnes morales. Si un entrepreneur individuel, qui a pour activité la gestion immobilière, conclut un contrat de maîtrise d’œuvre avec un architecte pour la construction d’un bâtiment professionnel, comme c’était le cas en l’espèce, il est peu probable que le juge lui reconnaisse la qualité de consommateur afin de se prévaloir de l’article L. 212-1 du Code de la consommation. Le consommateur étant défini comme une personne physique qui n’agit pas à des fins entrant dans son activité commerciale, industrielle, commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, on peut penser que le juge aurait retenu que le contrat était en rapport direct avec son activité économique pour lui dénier la qualité de consommateur.
La reconnaissance en l’espèce de la qualité de non-professionnel à la SCI lui permet alors de se prévaloir du caractère abusif de la clause de paiement intégral des honoraires.
II. Le caractère abusif de la clause de dédit
La clause litigieuse prévoyait que « même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seront dus et réglés en totalité au maître d’œuvre ». L’auteur du pourvoi prétendait, dans la troisième branche de son moyen, que cette clause ne pouvait pas être abusive puisqu’elle ne tendait qu’à rappeler le caractère obligatoire d’un contrat. C’est pourquoi, la Cour d’appel aurait violé l’article L. 212-1 du Code de la consommation.
Reprenant la motivation de la Cour d’appel de Dijon, le Cour de cassation rejette aussi cette branche du pourvoi. La clause ayant pour conséquence de garantir au maître d’œuvre, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que fût le volume des travaux qu’il aurait effectivement réalisés, sans qu’il n’en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître de l’ouvrage, qui, s’il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler au maître d’œuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme constitue une clause abusive.
Cette approche ne donne pas pleinement satisfaction quant à la méthode. Au sens de l’article L. 132-1 du Code de la consommation, applicable en la cause, comme de l’article L. 212-1, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Toutefois, le troisième alinéa de ces dispositions comporte une exception : « l’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible » (C. conso., art. L. 132-1, al. 3. – art. L. 212-1, al. 3). Or considérer qu’une clause est abusive parce que le prix à payer sera le même quel que soit le volume des travaux réalisés ne revient-il pas à apprécier l’adéquation du prix au service offert ? Cette appréciation est possible si la clause est obscure. Or la clause reproduite dans l’arrêt était claire et compréhensible, caractères qui n’ont pas été contestés.
En réalité, le prix dont il est question ici n’est plus vraiment celui de la prestation elle-même. Les juges se sont prononcés en faveur du caractère abusif de la clause litigieuse sans chercher à la qualifier par rapport à son objet. L’auteur du pourvoi laissait entendre que cette clause ne faisait que rappeler la force obligatoire du contrat. Le maître d’œuvre doit exécuter la prestation prévue au contrat et le maître d’ouvrage payer le prix convenu. L’argument est fallacieux : la force obligatoire du contrat et, par voie de conséquence l’exécution intégrale des obligations qui en résultent, n’a de sens que si le contrat n’est pas remis en cause. En l’espèce, un paiement intégral était prévu même au cas où le maître de l’ouvrage renonçait à son projet après la conclusion du contrat. Cette possibilité pour l’une des parties de renoncer au contrat n’est autre qu’une faculté contractuelle de dédit. La faculté de se dédire peut avoir un prix fixé conventionnellement. Or, en ce domaine, le juge n’a pas le pouvoir de modifier l’indemnité convenue, comme c’est le cas pour une clause pénale (Cass. 1re civ. 6 mars 2001, n° 98-20431 : Bull. civ. I, n° 56. – Cass. com., 18 janvier 2011, n° 09-16863 : Bull. civ., IV, n° 4). On comprend dès lors que, si la SCI n’entendait pas forcément échapper à tout paiement dans la mesure où il apparaît, dans le pourvoi annexé à l’arrêt, que 55 % des travaux étaient déjà réalisés, elle n’aurait pu espérer aucune réduction judiciaire du montant à verser. Le seul moyen d’obtenir une révision du prix à payer était d’obtenir l’annulation préalable de la clause de dédit. Le domaine des clauses abusives était une voie permettant d’atteindre ce but.
La reconnaissance du caractère abusif est facilitée lorsque la clause relève de la liste noire des clauses interdites car présumées abusives de manière irréfragable, soit de la liste grise des clauses simplement présumée abusives prévues respectivement aux articles R. 132-1 et R. 132-2, devenus les articles R. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation. Les clauses interdites de l’article R. 212-1 ne sont ici d’aucun secours. En revanche, le 2° de l’article R. 212-2 mentionne une clause proche de la clause litigieuse qui est présumée abusive, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire. Cet alinéa vise les clauses qui ont pour objet ou effet « d’autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur [ou le non-professionnel] de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 214-1, si c’est le professionnel qui renonce ». En l’espèce, il existait une clause de dédit permettant au professionnel de conserver non seulement l’acompte versé mais en plus d’exiger le paiement intégral de sa prestation si le non-professionnel renonçait à l’exécution du contrat. Cette clause est présumée abusive si le contrat de maîtrise d’œuvre ne prévoit pas en retour le versement d’une somme équivalente par le professionnel dans le cas où c’est l’architecte qui renonce au contrat. Il est vraisemblable que le contrat de maîtrise d’œuvre ne prévoyait pas une telle clause réciproque, ce que le juge aurait dû constater pour qualifier d’abusive la clause litigieuse en application de la disposition réglementaire (CA Pau, 1re ch.., 21 juin 2000, n° 96/003084 : JurisData n° 2000-122434).
Cela dit, le juge peut déclarer abusive une clause même si elle n’est pas visée par un texte réglementaire à condition que celle-ci réponde aux conditions générales de l’article L. 212-1 du Code de la consommation, c’est-à-dire qu’elle a pour objet ou effet de créer un déséquilibre significatif entre les parties aux contrats. En l’occurrence, ce qui est sanctionné c’est l’avantage excessif accordé au professionnel de s’assurer le paiement intégral de ses honoraires lorsque le maître de l’ouvrage renonce au projet, même si pour ce dernier ce paiement ne correspond à aucune contrepartie réelle. De la sorte, c’est un déséquilibre économique qui est sanctionné par l’annulation de la clause. Or l’appréciation du caractère abusif doit être menée par rapport à un déséquilibre juridique et non pas économique (J. Julien, Droit de la consommation : LGDJ, Précis Domat, 3e éd. 2019, n° 225).
Dès lors qu’elle avait admis le caractère abusif de la clause, la Cour de cassation n’avait plus à se prononcer sur les conséquences de cette qualification, lesquelles ne faisaient pas l’objet du pourvoi. Il convient néanmoins de les évoquer sommairement. Ayant retenu le caractère abusif de la clause, la Cour d’appel l’a annulée. Même si la loi répute cette clause non écrite, les effets de l’annulation partielle prononcée par la Cour d’appel étaient les mêmes. L’annulation de la clause a permis alors à la Cour d’appel de déterminer le montant de la rémunération due à l’architecte à proportion des travaux réalisés. Par le biais de l’annulation de la clause litigieuse, le juge a ainsi retrouvé la possibilité de réduire le montant des honoraires.
Cette possibilité est expressément prévue par l’article 1794 du Code civil au sujet des marchés à forfait. Le maître de l’ouvrage peut résilier unilatéralement ce marché sous réserve d’indemniser « l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise. ». En l’occurrence, on ignore s’il s’agissait véritablement d’un marché à forfait. Si tel était le cas, cette disposition aurait permis à l’architecte d’être indemnisé de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise, c’est-à-dire de l’intégralité de ses honoraires. D’ailleurs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà censuré une Cour d’appel qui avait uniquement indemnisé la perte de chance de percevoir des honoraires et limité l’indemnité à environ 10 % de ces honoraires alors qu’elle aurait dû rechercher le gain qu’aurait procuré le marché s’il avait été exécuté jusqu’à son terme (Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° 11-13266). À suivre cette décision, il n’y aurait guère d’excès à stipuler une indemnité de résiliation unilatérale équivalant aux honoraires dus si le contrat est pleinement exécuté. Le contrat de maîtrise d’œuvre conclu en 2013 ne faisait qu’exploiter cette possibilité.
L’arrêt rendu en 2019 vient ainsi marquer un coup d’arrêt. Le prix du dédit ne peut pas équivaloir au montant intégral des honoraires. L’arrêt admet implicitement que la clause doit être proportionnée à l’état des travaux réalisés. La leçon de cette décision dépasse le seul cadre du droit de la consommation. En effet, la même qualification peut être retenue dans un contrat d’adhésion passé entre professionnels qui n’est pas soumis à l’article L. 212-1 du code de la consommation, mais relève du nouvel article 1171 du Code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et modifié par la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018. La clause stipulant le prix du dédit est généralement déterminée par avance par le maître d’œuvre et n’est pas négociable. Créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, elle est réputée non écrite. Il appartient alors au juge de fixer l’indemnité en application de l’article 1794 du Code civil.