Source: https://andrebonfanti.it/it/recupero-sottotetto-fini-abitativi
Timestamp: 2019-02-19 02:10:29+00:00
Document Index: 169669589

Matched Legal Cases: ['art. 64', 'art. 114', 'art. 63', 'art. 17', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 64', 'art. 44', 'art. 44', 'art. 26']

Recupero di sottotetto a fini abitativi | architetto andre bonfanti
Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. A Milano non è possibile recuperare sottotetti esistenti la cui altezza di colmo sia inferiore a 180 cm 2. Sotto questa misura, il sottotetto viene inteso come volume tecnico e non come spazio che possa essere recuperato.
Il recupero è possibile in quegli edifici che siano destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (s.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o autorizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005. Ovvero, immobili e palazzi che abbiano meno del 25% della s.l.p. a funzioni residenziali, non posso essere oggetto di recupero del sottotetto. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, sempre destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della s.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi tre anni3 dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.
Qualora il sottotetto che volete recuperare sia in un immobile ricadente in un area di salvaguardia relativa a vincoli idrogeologici o di piani di gestione del rischio, poiché il sottotetto è ad una "quota di sicurezza" per definizione (dato che non rientra nei piani interrati, nei piani terra e nei piani campagna) è possibile procedere al recupero allegando, alla pratica di recupero del sottotetto, una asseverazione del progettista che attesti la "non" modifica del regime idraulico dell’area allagabile. Tuttavia, si consiglia di verificare, caso per caso, presso gli uffici, se l'immobile di cui il sottotetto fa parte è soggetto ad eventuali vincoli di natura simile o se, per effetto delle opere che volete attuare sul sottotetto e sull'immobile, ricadete comunque nel vincolo (ad es. se il sottotetto è posto al primo piano di un edificio di due piani e lo volete collegare al piano terra: in tal caso, poiché state coinvolgendo indirettamente anche il piano terra, potreste ricadere nel vincolo).
Esistenza delle urbanizzazioni primarie
Il recupero volumetrico può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie4, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori. Si presuppone che i sottotetti siano inseriti in immobili già serviti dalle urbanizzazioni primarie, quindi questo requisito non dovrebbe essere un problema; ma è bene tenere a mente questo prerequisito perché potrebbero esserci dei casi specifici in cui una parte di urbanizzazione primaria è mancante e il Comune potrebbe vincolare il recupero alla realizzazione della componente mancante.
Ai fini delle distanze dagli edifici vicini, gli interventi di recupero dei sottotetti sono soggetti al rispetto dell'articolo 9 del Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 5, il quale prescrive che deve esserci la distanza minima assoluta di 10 metri tra le pareti finestrate (del sottotetto recuperato) e le pareti di edifici antistanti. Quindi, se dovete realizzare abbaini che spuntano dal tetto, o se dovete alzarvi con i volumi finestrati del sottotetto, o anche se dovete aprire una finestra in una parete cieca del sottotetto, dovrete fare attenzione che le pareti "generate" da queste operazioni siano a meno di 10 metri da le pareti di edifici antistanti6.
Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato dalla Legge Regionale 12/2005 come "ristrutturazione edilizia"7, ma ai fini del calcolo del contributo di costruzione è necessario verificare se la ristrutturazione comporta o meno una "demolizione e ricostruzione" (vedi più sotto al paragrafo sul calcolo del contributo). Il recupero non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali (si legga in seguito nell'articolo). La deroga non si estende alle distanze tra fabbricati (vedi sopra).
Il progetto di recupero dei sottotetti deve essere a norma rispetto alla normativa acustica, in particolare per quanto riguarda i requisiti acustici passivi (devono essere messi in opera tutti gli accorgimenti per isolare l'unità immobiliare dai rumori aerei e di calpestio, anche e soprattutto verso le altre unità immobiliari adiacenti).
La Valutazione Previsionale di Clime Acustico (VPCA) non dovrebbe essere più necessaria a Milano, come indicato nella Disposizione di Servizio n.11/2018 dello Sportello Unico per l'Edilizia, che chiarisce che i recuperi di sottotetto in edifici a destinazione prevalentemente residenziale non sono soggetti a VPCA. E' necessario però allegare documentazione che dimostri l'effettiva destinazione prevalentemente residenziale dell'edificio.
La realizzazione degli interventi di recupero di sottotetto comporta il pagamento di due tipologie di contributi: gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, che hanno natura di "partecipazione" alle spese della Pubblica Amministrazione, e il contributo sul costo di costruzione, che ha natura di vera e propria imposta commisurata al valore del fabbricato8.
Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), la tariffa per i contributi di cui sopra si basava sui costi per la "nuova costruzione" . Ora, con la modifica dell'art. 64, comma 7, della L.R. 12/2005, le tariffe da applicare sono quelle relative alla "ristrutturazione", sulle quali i comuni possono deliberare un aumento di tali tariffe fino ad un massimo del 10%. Tuttavia, è necessario distinguere se si ricade in una ristrutturazione "non comportante demolizione e ricostruzione" o in una ristrutturazione "comportante demolizione e ricostruzione". Infatti, il Comune di Milano distingue, all'interno della fattispecie della "ristrutturazione", due categorie di intervento che incidono sul tipo di tariffa da applicare9. Nel caso in cui non ci sia demolizione e ricostruzione (da interpretarsi come demolizione e ricostruzione "totale", ad una lettura testuale della circolare 1/2017), il Comune prescrive la tariffa ridotta (40% della tariffa della nuova costruzione), mentre nel caso di demolizione e ricostruzione il Comune applica la tariffa integrale al 100%.
Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria10 sono calcolati sulla volumetria (superficie lorda di pavimento x 3 mt) secondo le seguenti tariffe9:
nel caso di interventi di ristrutturazione "non comportanti demolizione e ricostruzione", gli oneri di urbanizzazione sono quelli relativi alla "nuova costruzione" ridotti del 60% 11;
Oltre agli oneri urbanistici, il recupero è soggetto al pagamento del contributo commisurato al costo di costruzione, che può avere due modalità di calcolo a seconda che si proceda "con" o "senza" demolizione e ricostruzione9:
Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a 40 (quaranta) mq, che siano dichiarati nel titolo di proprietà come pertinenza di unità immobiliari collegate direttamente a esse, se prima casa, è esente dalla quota del contributo commisurato al costo di costruzione, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche (o loro monetizzazione)12. Quindi, se il sottotetto ha una superficie lorda inferiore a 40 mq ed è già di proprietà come "pertinenza", e se è già collegato direttamente all'appartamento (sottostante o confinante), dovrete corrispondere solo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
I progetti di recupero dei sottotetti, poiché incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici, qualora siano da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono comunque soggetti all’esame di impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio entro il termine di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico. La segnalazione certificata di inizio attività o il permesso di costruire deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico.
Per quanto riguarda il punto 2 sui costi dei professionisti in fase progettuale, non è facile quantificare l'impegno dei professionisti dato che ogni sottotetto richiede una valutazione specifica e dipende dal valore e competenza dello studio su cui vi appoggiate, oltre che dalla dimensione del sottotetto da recuperare. Ma dato che devono intervenire varie specializzazioni e dato che in genere ci si trova davanti a sottotetti in condizioni medie o pessime (ovvero non già "predisposti" per essere recuperati), gli interventi di questo tipo sono abbastanza complicati e richiedono molta attenzione, non solo tecnica e progettuale ma anche nelle valutazioni urbanistiche, civilistiche e di vicinato. L'ordine di grandezza dei costi dei professionisti in fase progettuale, per tali motivi, può incidere intorno al 9-10% del costo di ristrutturazione, con una soglia comunuqe minima che oscilla intorno alla decina di migliaia di euro.
L'unica soluzione, in questi casi, ed è una opzione che lo stesso Comune di Milano propone e accetta, è quella di calcolare tale contributo usando la percentuale massima del 20% sul "costo di costruzione", il quale è calcolato come prodotto della "superficie complessiva" S.C.13 del solo sottotetto per il "costo unitario al mq di costruzione" maggiorato sulla classe massima. Ad oggi, il costo unitario di costruzione standard è pari a circa 400,00 euro/mq, che deve essere maggiorato sulla classe massima, ovvero subisce una maggiorazione del 50%, quindi diventa circa 600,00 euro/mq (anche il costo unitario di costruzione subisce revisioni periodiche, quindi informatevi volta per volta). La formula per calcolare quindi il CCC è: 20% x (S.C. x 600 euro/mq). In prima approssimazione, potete calcolare la S.C. come somma delle "superfici utili" di tutti gli ambienti interni del sottotetto, più il 60% della somma delle "superfici non residenziali" degli accessori legati al sottotetto (ad es. terrazzi e balconi).
Nel caso in cui, invece, le opere siano realizzate "senza demolizione e ricostruzione", ai fini del calcolo del contributo sul costo di costruzione (CCC) è facoltà del richiedente scegliere il metodo di calcolo tra quello sopra indicato (Tabella Ministeriale D.M. 801/1977) e il metodo del Computo Metrico Estimativo delle opere, sul quale sarà "applicata la percentuale del 10% qualora non venga autodeterminata la classe dell'edificio e la relativa percentuale di tassazione (5%, 6%, 15%)"14.
Per quanto riguarda il punto 4 relativo ai costi tecnici in fase realizzativa, suddivisi tra i costi per le opere edili e i costi per i professionisti che devono seguire le opere, si dovrebbe valutare in teoria la situazione del sottotetto nello stato di fatto (per valutare le opere di consolidamento, impiantistiche, edili) e le vostre esigenze (per valutare il tipo di finiture e di stile). Non è facile ipotizzare a priori i costi generali di recupero, perché possono oscillare da 500,00-600,00 euro/mq (nei casi di sottotetti già "pronti" da recuperare, ad es. perché sono già predisposti con gli impianti, con le coibentazioni, e a cui mancano poche opere edili e dove il tetto non è da rifare - in pratica sono paragonabili a delle ristrutturazioni di interni di qualità medio-standard, dove non sono necessari i ponteggi) fino anche a 2.500-3.500,00 euro/mq (ovvero, a cifre assimilabili alla nuova costruzione e, in qualche caso, anche oltre), qualora ci sia da rifare le strutture del tetto, tutta la stratigrafia della copertura e opere di consolidamento del solaio, ovviamente con presenza di ponteggi. Tuttavia, per i costi edilizi, potete considerare un intervallo pari a circa 1.500,00-2.000,00 euro/mq (mq lordi), che può essere utilizzato in via preliminare per una stima di larga massima qualora siate in presenza di sottotetto in cui sia da rifare la copertura, allestire i ponteggi (la cui incidenza dipende dall'altezza e dalla larghezza che i ponteggi devono coprire), realizzare nuovi pavimenti, nuove coibentazioni termiche, nuove pareti interne, nuovi impianti, intonaci e tinteggiature (nell'ipotesi che non dobbiate anche intervenire sulle parti comuni) e non considerando gli arredi fissi e mobili o eventuali finiture di alto pregio che aumentano il costo unitario. Per i costi dei professionisti, oltre a quelli della fase progettuale di cui sopra, è necessario aggiungere circa il 6-8% dei costi edilizi per le parcelle della direzione lavori e della sicurezza, con un minimo che si aggira intorno a varie migliaia di euro.
Ovviamente, per una stima più precisa, è necessario redigere uno studio di fattibilità comprendente un progetto preliminare e un computo metrico estimativo preliminare, che permettono di valutare un costo di ristrutturazione con margini di errore oscillabili tra il +30% e il -20%. Margini di errore più ridotti, oscillanti tra il +15% e il -10%, possono essere raggiunti solo a progetto inoltrato e solo a seguito di redazione di un progetto esecutivo e un computo metrico esecutivo da sottoporre ad una impresa per ottenere un preventivo, ed è oltremodo necessario eseguire varie analisi per valutare eventuali imprevisti 15.
2. Regolamento Edilizio del Comune di Milano, art. 114, comma 1.
3. Prima della Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), che ha modificato la Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio), gli anni di decorrenza erano cinque. Ora, con la modifica dell'art. 63, comma 4, della L.R. 12/2005, gli anni passano da cinque a tre.
4. Le urbanizzazioni primarie sono, non esaustivamente: le strade a servizio degli insediamenti, compresa la viabilità principale dei lotti edificabili; la rete di raccolta ed scarico delle acque nere ed i relativi allacciamenti alla rete principale urbana; la rete idrica per l’erogazione dell’acqua potabile nonché i necessari condotti d’allacciamento alla rete principale urbana; la rete per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica; la rete del gas combustibile per uso domestico ed i relativi condotti d’allacciamento; la rete telefonica, comprese le centraline telefoniche a servizio degli edifici; etc.
5. Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967.
6. Per giurisprudenza consolidata, in merito all’applicazione della disciplina inderogabile di legge in materia di distanze, non è necessario che entrambe le pareti frontistanti siano finestrate, ma è sufficiente che lo sia una soltanto di esse. La distanza di 10 metri, che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce a tutte le pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra (Consiglio di Stato Sez. IV, 5 dicembre 2005, n. 6909). In particolare, la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela. Le sporgenze da non computare ai fini delle distanze, perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare, sono i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, gli elementi in aggetto di "ridotte dimensioni", le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni. Non sono da escludersi, invece, le sporgenze, anche dei generi prima indicati (mensole, lesene, etc.), qualora siano di "particolari dimensioni", ovvero che siano destinate anche ad estendere e ampliare, per l’intero fronte dell’edificio, la parte utilizzabile per l’uso abitativo. Si chiarisce che, per “pareti finestrate”, ai sensi dell’art. 9 del citato decreto interministeriale e di tutti i regolamenti edilizi locali che lo richiamano, devono intendersi, non soltanto le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (T.A.R. Piemonte, 10 ottobre 2008, n. 2565; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, 7 giugno 2011, n. 1419).
7. L.R. 12/2005. art. 64, comma 2.
8. "Pertanto si può considerare che le due voci del contributo concessorio abbiano natura differente rappresentando, uno la dovuta partecipazione del concessionario alle spese di predisposizione d’infrastrutture che l’Amministrazione Comunale deve affrontare in conseguenza della realizzazione dell’intervento, mentre l’altro si configura come un vera e propria imposta commisurata al valore economico del fabbricato riferito alla qualità del manufatto finito." (Comune di Milano - Circolare n. 5/2001.)
9. a. b. c. Comune di Milano, circolare 1/2017 (progr. 0053).
10. L.R. 12/2005, art. 44.
11. L.R. 12/2005, art. 44, comma 10.
12. Legge Regionale 26 maggio 2017 , n. 15 (Legge di semplificazione 2017), art. 26, comma 1, lettera k, punto 2.
13. E' la somma della "superficie utile" + il 60% della "superficie non residenziale".
14. Comune di Milano, circolare 1/2017.
15. Si veda: AACE® International Recommended Practice No. 56R‐0 - 8COST ESTIMATE CLASSIFICATION SYSTEM – AS APPLIED FOR THE BUILDING AND GENERAL CONSTRUCTION INDUSTRIES - TCM Framework: 7.3 – Cost Estimating and Budgeting - Rev. December 5, 2012.
Martedì, 9 Maggio 2017 - 21:26
Mercoledì, 6 Febbraio 2019 - 18:18
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