Source: http://www.domostwo.eu/strefa-mieszkanca/
Timestamp: 2020-01-24 16:38:21+00:00
Document Index: 71286073

Matched Legal Cases: ['Art. 241', 'Art 26', 'Art. 26', 'Art. 31', 'art. 18', 'Art. 4', 'art. 195', 'Art. 18', 'Art 20', 'Art. 22', 'Art. 199', 'Art. 30', 'Art. 182', 'Art. 186']

STREFA MIESZKAŃCA | DOMOSTWO
Poprzez zalogowanie się do e-konta nasi klienci mogą zapoznać się ze stanem rozliczeń z wspólnotą mieszkaniową z tytułu opłat za lokal oraz rozliczeń mediów. Dodatkowo członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogą sprawdzić aktualny stan finansów swojej wspólnoty mieszkaniowej.
W odpowiedzi na oczekiwania klientów zamieściliśmy na stronie internetowej najczęściej wykorzystywane formularze przez właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych. Formularze zostały udostępnione w formatach pliku *.rtf i *pdf, które może otwierać za pomocą bezpłatnego oprogramowania np. Open Office lub Foxit Reader.
oświadczenie o ilości osób zamieszkałych w lokalu (do celów sporządzenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowania odpadami komunalnymi) – pobierz: plik pdf
oświadczenie właściciela lokalu (podanie danych kontaktowych do celów zarządzania nieruchomością) — pobierz: plik (*.pdf)…
pełnomocnictwo udzielane przez właściciela lokalu do jednorazowego uczestnictwa w zebraniu wspólnoty i głosowania uchwał — pobierz: plik (*.rtf)…
pełnomocnictwo stałe udzielane przez właściciela lokalu (tj. ważne do odwołania) do reprezentowania go we wszelkich sprawach związanych z lokalem przed Zarządem i innymi współwłaścicielami Wspólnoty Mieszkaniowej (m.in.: odbiór dokumentów, uczestnictwo w zebraniach wspólnoty, głosowania uchwał) — pobierz: plik (*.rtf)…
Z posiadaniem lokalu w budynku wspólnoty mieszkaniowej często wiąże się wiele pytań. Dlatego też w niniejszym dziale postaramy się udostępnić naszym klientom odpowiedzi na najczęściej zadawane.
Art. 241. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Art 26. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.
Wspólnota mieszkaniowa w zasobach spółdzielczych powstaje z mocy prawa w dwóch przypadkach. Po pierwsze, po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w danej nieruchomości. Po drugie, w przypadku likwidacji spółdzielni, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z majątku spółdzielni, gdy nabywcą udziału w nieruchomości nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa.
Art. 26 Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.
Art. 31. Zebrania ogółu właścicieli lokali … zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących, co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Dzięki założeniu wspólnoty mieszkaniowej właściciele uzyskują wpływ na wysokość opłat za lokale oraz wykonywane remonty. Istotną kwestią jest również przejrzystość rozliczeń finansowych obejmujących zwykle tylko jedną nieruchomość (budynek). Oczywiście, konkretne korzyści zależą również od relacji kosztów do jakości zarządzania budynkiem przez spółdzielnię mieszkaniową. Proces tworzenie wspólnoty mieszkaniowej w zasobach spółdzielczych wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Dlatego też warto nawiązać współpracę z profesjonalnym zarządcą nieruchomości.
Wspólnota mieszkaniowa rozpoczyna swoją działalność od początku tj. od „zera”. Natomiast spółdzielnia mieszkaniowa zgodnie z statutem i regulaminami wewnętrznymi opracowuje końcowe rozliczenie finansowe nieruchomości i poszczególnych właścicieli. Każdy z właścicieli informowany jest przez Spółdzielnię o wysokości kwoty do zwrotu na rzecz Spółdzielni lub do zwrotu od Spółdzielni. O tym ile wynosiło będzie saldo końcowe poszczególnego właściciela decyduje zarówno saldo rozliczeń nieruchomości z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego, jak i też saldo indywidualnych rozliczeń właściciela z spółdzielnią wynikające z zużycia mediów (np. wody, centralnego ogrzewania) oraz ewentualnego zadłużenia lub nadpłaty opłat za użytkowanie lokalu. Po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej spółdzielnia mieszkaniowa, jako współwłaściciel nieruchomości (lokale z umową najmu oraz spółdzielczym lokatorskim i własnościowym prawem do lokalu) ponosi koszty i czerpie przychody z nieruchomości wspólnej na takich samych zasadach jak indywidualni właściciele.
Art. 4.1. Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4; [eksploatacja i utrzymanie nieruchomości]
Jak zabezpieczyć interesy właścicieli przy tworzeniu wspólnoty mieszkaniowej?
Tworzenie wspólnoty mieszkaniowej, a następnie administrowanie nieruchomością wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Dlatego też warto nawiązać współpracę z profesjonalnym zarządcą nieruchomości.
Jakie przepisy regulują działalności wspólnot mieszkaniowych?
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku) tworzy wspólnotę mieszkaniową.
W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych (do 7 lokali) podstawą funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej są przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (art. 195-221). Natomiast dla dużych wspólnotach mieszkaniowych (8 i więcej lokali) podstawą funkcjonowania są przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Jak podejmowane są decyzje w wspólnocie mieszkaniowej?
Właściciele zobowiązani są do wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Może to odbyć się w formie uchwały właścicieli lokali lub też w formie umowy notarialnej (tzw. zarząd powierzony). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Do najważniejszych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy w szczególności: ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Przykład: Właściciele lokali zdecydowali w formie uchwały o przyjęciu planu gospodarczego obejmującego plan remontów zakładający remont klatki schodowej (czynność przekraczająca zwykły zarząd). Działając na podstawie uchwały właścicieli zarząd wspólnoty zawarł umowę z wykonawcą prac wyłonionym w konkursie ofert, a także ustalił kolorystykę klatki schodowej (czynności zwykłego zarządu).
Art. 18. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Art 20.1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Art. 22. 1 Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
Jak podejmowane są uchwały właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej?
Właściciele lokali podejmują decyzje w formie uchwał. Mogą one być podejmowane za zebraniu wspólnoty mieszkaniowej lub/i trakcie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd wspólnoty. Każdy z właścicieli ma prawo zaskarżyć podjętą uchwałę do Sądu.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (duża wspólnota mieszkaniowa, tj. powyżej 8 lokali)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (mała wspólnota mieszkaniowa, tj. do 7 lokali)
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jak przebiegają obrady rocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej?
Do końca marca każdego roku Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest zwołać doroczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Zwołanie zebrania odbywa się na piśmie. Dobrym zwyczajem jest dołączenie do zaproszenia projektów uchwał, które mają być podjęte na zebraniu.
Art. 30. 2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
Jaka jest rola zarządcy nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną profesjonalnemu zarządcy nieruchomości. Działania zarządcy nieruchomości obejmuje zwykle prowadzenie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, obsługę administracyjną nieruchomości, prowadzenie rozliczeń z właścicielami lokali i kontrahentami wspólnoty, obsługę rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej, zawieranie umów, zlecanie i nadzór nad pracami remontowymi, realizację uchwał właścicieli lokali i zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Art. 182.2 Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Art. 186.3 Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Dlaczego warto powierzyć zarządzanie wspólnotą mieszkaniową profesjonalnemu zarządcy nieruchomości?
Nawiązanie współpracy z zarządcą nieruchomości ma znaczące korzyści dla właścicieli. Po pierwsze, zarządca opracuje komplet dokumentów niezbędnych do rejestracji wspólnoty i jej sprawnego działania. Po drugie, wykona odpowiednie kroki organizacyjne, aby właściciele mogli w pełni korzystać z zalet mieszkania w sprawnie działającej wspólnocie mieszkaniowej. Po trzecie, właściciele mogą korzystać z fachowego doradztwa i pomocy ze strony zarządcy nieruchomości, który posiada wieloletnie doświadczenie w administrowaniu zasobami mieszkalnymi
Za kilka tygodni w moim budynku nastąpi wykup pierwszych lokali. Jakie działania powinienem podjąć, aby zabezpieczyć swoje interesy, jako właściciel lokalu?
Jeszcze przed wykupem lokali warto porozmawiać z sąsiadami i spotkać się z profesjonalnym zarządcą nieruchomości, który wesprze Państwa swoją wiedzą i doświadczeniem. Warto podkreślić, że często dotychczasowy właściciel (np. deweloper, gmina, zakład pracy) przy braku zdecydowania przyszłych właścicieli próbuje narzucić swojego zarządcę. Może się okazać, że zarządca zarekomendowany przez dotychczasowego właściciela znajduje się w konflikcie interesów pomiędzy wspólnotą, a dotychczasowym właścicielem, co może wpłynąć, na jakość usług świadczonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Poniżej prezentujemy odnośniki do Internetowego System Aktów Prawnych – ISAP prowadzonego przez Kancelarię Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej: