Source: http://crackfinanciero29.blogspot.com/2011/11/
Timestamp: 2017-12-13 12:51:59
Document Index: 45295714

Matched Legal Cases: ['artículo 78', 'artículo 23', 'artículo 24', 'artículo 73', 'artículo 18', 'artículo 19', 'artículo 21', 'artículo 22', 'artículo 24']

Crack Financiero de Economía y Finanzas: noviembre 2011
En la Ley de Arrendamientos de Viviendas se estipularon tres tipos de depreciaciones para bajar hasta donde sea posible el valor actual del inmueble, la normal, la sísmica y la geográfica
Finalmente llegó la Ley de para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ciertamente en esta materia era mucho el abuso cometido por parte de los arrendadores a través de sus alquileres exorbitantes y en moneda extranjera, así como de prohibir alquiler a parejas con niños o adolescentes, todo lo cual producía una completa degradación en el mercado inmobiliario que ahora viene a ser subsanado por unos socialistas trasnochados que más que solucionar el problema, lo que vienen es a complicar aún más las cosas, algo similar a esto ocurre hoy en día en la universidades autónomas del país que explica muy bien el doctor Frank López en su último libro “Los Extravíos de la Academia y la Reforma de los Bárbaros” que recomendamos ampliamente, veamos esta vez que hicieron los bárbaros con el mercado inmobiliario.
El artículo 78 fue uno de los más polémico de todos, en él se estableció el canon de arrendamiento entre 3 al 5 por ciento del valor del inmueble, sobre el particular el artículo 23 del Reglamento de la ley estipula que será de 3% para aquellos arrendadores que tengan más de una vivienda y de 5% para aquellos que solo alquilen una. En este mismo sentido, el artículo 24 del Reglamento señala que para el canon de arrendamiento será aplicando la siguiente fórmula: CA = (VI/12) x %RA, donde CA= Canon de Arrendamiento; VI = Valor del Inmueble y %RA = porcentaje de Rentabilidad Anual, por lo que si quiere ahora alquilar un apartamento valorado en Bs. 500.000, la Superintendencia de Viviendas establecerá un alquiler mensual de Bs. 1.250 (500.000/12) x 0,03, en caso de que el dueño tuviera más de una vivienda para alquilar. Pero, ¿quién coloca el valor del inmueble?, el artículo 73 de la ley es claro en esa materia, el gobierno revolucionario a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas quien tomará en cuenta el valor de reposición, las dimensiones del inmueble, su depreciación, la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica en que ésta se encuentre, y ¿de qué manera lo hará?, a través de una fórmula que esta expresada en el artículo 18 del Reglamento de la ley la cual es: VAI (Valor Actual del Inmueble) = VR x (1 - K/100) x Vs x Vg, donde VR = Valor de Reposición del costo del inmueble; K = Porcentaje de Depreciación ; Vs = Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica y Vg Variación geográfica.
En este orden, el artículo 19 del Reglamento nos indica la fórmula para calcular el VR (Valor de Reposición) del inmueble, la cual se señala como VR = VCA x MCI, donde VCA = Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la construcción según tipología constructiva del inmueble impuesto por la Superintendencia de Vivienda y MCI = total de metros cuadrados del inmueble. Así las cosas, un apartamento de 260 mts2 ubicado en una región cuyo metro cuadrado estuviera en Bs. 3.000 tendría un valor de Bs.780.000 (260 mts2 x 3.000), por lo que es este el Valor de Reposición que colocamos en la primera fórmula para obtener el Valor Actual del Inmueble sobre el cual sacaremos el porcentaje de canon de arrendamiento. Ahora viene K, que es el porcentaje de depreciación, pero ¿de dónde se saca esto?, de una tabla expuesta en el artículo 21 del Reglamento de la ley elaborada por la gente de la Comisión de Administración y Servicios de la AN, parte de ella hoy la presentamos para que se tenga una idea de la misma. Así por ejemplo tenemos, que si en nuestro anterior apartamento a alquilar tiene 30 años y está en buenas condiciones, según la tabla, K sería de 21,53, que significa el porcentaje de depreciación que tiene el inmueble, pero no suficiente con eso los bárbaros colocaron ¡dos depreciaciones más!, que denominaron Vulnerabilidad Sísmica (Vs) y Variación Geográfica (Vg) que mencionamos anteriormente. La primera se refiere a un valor asociado a la edad de la construcción y a la norma de diseño (sísmoresistente) utilizada, lo cual influye en el comportamiento de la estructura ante una eventualidad sísmica, la cual está reflejada por un valores de escala contentivos en el artículo 22 del Reglamento, mientras que la geográfica la asocian a la variación del valor del inmueble por la localización en una región determinada, también expresado en un escala en el artículo 24 ejusdem.
De esta forma nuestro inmueble que tenemos en buenas condiciones desde hace 30 años con un valor de reposición de Bs. 780.000, con una depreciación de 21,53, construido entre 1967 y 1983 que le otorga una vulnerabilidad sísmica de 0,9, y ubicado en el Estado Carabobo donde le corresponde una variación geográfica de 0,79, tiene un valor actual según la Superintendencia de Viviendas de ¡Bs. 435.178!, derivado de sustituir en VAI = VR x (1 - K/100) x Vs x Vg, los valores respectivos: 780.000 x (1-21,53/100) x 0,9 x 0,79 , y sobre este valor de Bs. 435.178 se calculará el canon de arrendamiento a través de la fórmula (VI/12) x %RA, de donde saldría un canon de arrendamiento de Bs. 1.813 (435.178/12 x 0,05), es decir, de 5% del valor actual del inmueble en caso que tuviéramos solo una vivienda para alquilar y de Bs. 1.087 (435.178/12 x 0,03) si estuviéramos arrendando varias. Con esto vemos la razón principal por la cual los revolucionarios diputados colocaron dos depreciaciones adicionales, porque no veían justo que alguien pagara por el alquiler de un apartamento viejo de 30 años en el Estado Carabobo un canon por más de Bs. 2.550 derivado de 780.000 x (1-21,53/100) que es igual a 612.066, y de donde, 612.066/12 x 0,05 origina el canon mensual comentando, sobre todo cuando el salario mínimo está muy por debajo de esa cifra, por lo tanto la solución de los bárbaros fue colocar dos depreciaciones al inmueble. Aquí es menester señalar, que estas depreciaciones “sísmicas o geográficas” no estaban por ningún lado en el proyecto original de la ley, y al darse cuenta que le cosa no cuadraba por ningún lado hicieron ese invento de tales depreciaciones, todo lo cual afectará con creces el valor de casas y apartamentos donde lo más seguro se aplique ahora para todo aquel que quiera vender.
Publicado por Giovanni Gómez Ysea. en 2:31 1 comentario:
Hasta el tercer trimestre de este año la Comisión de Administración de Divisas llevaba autorizaciones de divisas por US$ 22.866 millones, derivadas de más de 180 mil solicitudes a un promedio de US$ 127,7 millones diarios, mientras que la Bodega Central de Venezuela había liquidado para el mismo periodo US$ 21.906 millones, a un ritmo promedio de US$ 122,4 millones, todo lo cual significa que la Comisión lleva “colea” a la Bodega en casi US$ 1.000 millones, que es la diferencia entre lo autorizado y lo liquidado hasta el tercer lapso del año en curso. Sobre este punto el sector que está más atrasado en cuanto a esta relación es el de las importaciones ordinarias, toda vez que el primero ha ordenado una autorización de US$ 14.764 millones en contraste con los US$ 13.985 millones que ha liquidado la BCV, lo que origina una diferencia de casi US$ 800 millones.
15.002,5
14.764,1
13.985,3
Deuda Ext. Privada
Consulados y Embaj.
Total Divisas
21.322,4
21.906,3
En lo que respecta a las autorizaciones dadas por Cadivi en comparación al mismo lapso del pasado año, tenemos que las propias importaciones ordinarias sufrieron un bajón de US$ 238 millones, ya que hasta el tercer trimestre 2010 la Comisión había aprobado US$ 15.002 millones y para el mismo periodo de 2011 se habían autorizados US$ 14.764 millones. El rublo de los dólares que tanto necesitan las líneas aéreas para modernizar sus aviones, también sufrió una reducción de más de US$ 20 millones, puesto que para el lapso estudiado de 2011, Cadivi había autorizado US$ 941 millones en contraste a los US$ 961 millones permisados hasta el tercer trimestre del pasado año. En lo referente a las divisas para la repatriación de capitales de la inversión extranjera, todo debemos recordar que para el primer trimestre de este año Cadivi solo había autorizado divisas por menos de un millón de dólares, algo que representó en su oportunidad el 0,012% del total aprobado de divisas, lo que provocó la intervención del vice-presidente “encapuchado” Jaua, anunciado en julio de este año una aprobación de US$ 100 millones para este sector. Lo cierto del caso es que efectivamente la Comisión para el segundo lapso del año aprobó US$ 90 millones, pero al trimestre siguiente sólo autorizó US$ 16 millones, algo que desestimula cualquier intento de inversión extranjera en el país, lo cual quiso solucionar Jaua.
Del otro lado las autorizaciones que ha aumentado para el tercer lapso de 2011 en comparación al 2010, se encuentran las importaciones que llegan vía Aladi que aumentaron en ese periodo en US$ 646 millones, lo destinado a las tarjetas de créditos al exterior que aumentaron para sorpresas de propios y extraños más de US$ 500 millones, a la vez que lo destinado a los pagos de deuda externa aumentaron un pelín en más de US$ 3 millones al comparar los lapsos estudiados entre el 2010 y el 2011. Aquí también resalta el hecho de que durante el segundo trimestre de este año Cadivi había aprobado para la deuda externa US$ 15 millones y solo menos de US$ 700 mil para el trimestre siguiente, todo lo cual demuestra que estos aumentos al igual que otros que se registran pueden ser ¡alegría de tísico!