Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Zarzadzanie_nieruchomosciami_lokalowymi_przez_spoldzielnie_mieszkaniowe__wspolnoty_mieszkaniowe_i_wlascicieli_lokali__Wydanie_3-ebook/p0201553i020
Timestamp: 2019-08-19 20:39:36+00:00
Document Index: 98587022

Matched Legal Cases: ['art. 4', 'art. 27', 'art. 46', 'art. 4', 'art. 241', 'art. 26', 'art. 241', 'art. 18', 'art. 33', 'art. 19', 'art. 199', 'art. 611', 'art. 20', 'art. 26', 'art. 203', 'art. 24', 'de lege ferenda', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 27', 'art. 1', 'K 64/07 ', 'art. 4', 'SK 19/09 ', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 2', 'Art. 1', 'art. 27', 'art. 26', 'art. 20', 'art. 19', 'art. 4', 'art. 27', 'art. 199', 'art. 27', 'art. 27', 'art. 27', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 27', 'art. 18', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 27', 'art. 38', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 5', 'art. 4', 'SA/Rz ', 'art. 48', 'art. 48', 'art. 26', 'art. 241', 'art. 18', 'art. 241', 'art. 18', 'art. 26', 'art. 241', 'art. 20', 'art. 23', 'art. 18', 'art. 24', 'art. 26', 'art. 27', 'art. 18', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 27', 'art. 4', 'art. 8', 'art. 27', 'art. 38', 'art. 48', 'art. 18']

Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali. Wydanie 3 [Roman Dziczek] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
00427 005236 15187801 na godz. na dobę w sumie
Autor: Roman Dziczek Liczba stron: 281
ISBN: 978-83-278-0569-0 Data wydania: 2014-06-15
Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 11 CZĘŚĆ PIERWSZA Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi (także osiedlem domów jednorodzinnych) przez spółdzielnie mieszkaniowe ROZDZIAŁ I. Zagadnienia ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1. Uwagi wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 2. Rys historyczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3. Stan aktualny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 A. Spółdzielnia jako obligatoryjny zarządca . . . . . . . . . . . . . . . 29 B. Przejście do reżimu okreś lonego w ustawie o włas ności lokali . . . 34 C. Charakterystyka powierniczego zarządu spółdzielni . . . . . . . . . 35 D. Przejście do stricte umownego zarządzania . . . . . . . . . . . . . . 37 ROZDZIAŁ II. Zarządzanie lokalami w reżimie ustawy o spółdziel- niach mieszkaniowych (art. 4–61, art. 27 u.s.m., art. 46 pr.spółdz., regulacje statutowe) . . . . . . . . . 41 1. Zagadnienia wstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 2. Przymusowy zarząd spółdzielni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 A. Uwagi wprowadzające . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 B. Prawa i obowiązki właś cicieli lokali – członków spółdzielni i osób niebędących członkami (art. 4–61 u.s.m.) . . . . . . . . . . . . . . . 46 C. Wnoszenie opłat, zasada bezwynikowej gospodarki zasobami mieszkaniowymi, fundusz remontowy . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 D. Zmiana wysokości opłat, kontrola wewnątrzspółdzielcza i sądowa 62 E. Odpowiedzialność innych osób niż właś ciciel z tytułu opłat za lokal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 F. Ukształtowanie kompetencji organów oraz uprawnień członków . . 66 5 Spis treści ROZDZIAŁ III. Wyjście z reżimu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 241 i 26 u.s.m.) . . . . . . . . . . 1. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa (art. 26 ust. 1 u.s.m.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 71 2. Przejście do reżimu okreś lonego w ustawie o włas ności lokali w trybie uchwały (art. 241 u.s.m.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 ROZDZIAŁ IV. Spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca umowny we wspólnocie mieszkaniowej . . . . . . . . . . . . . . . 77 ROZDZIAŁ V. Zasady zarządu i administrowania osiedlem domów jednorodzinnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 1. Rys historyczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 2. Modele funkcjonowania osiedla . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 3. Regulacja według ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych . . . . . . 83 Teksty ustaw 1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) – wyciąg . . . . . . . . . . . . 88 2. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1443) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 CZĘŚĆ DRUGA Wspólnota mieszkaniowa jako zarządca nieruchomości wielolokalowych ROZDZIAŁ I. Zasada swobody umów o zarządzanie. Prymat statutu umownego (art. 18 ust. 1–3, art. 33 u.w.l.) . . . . . . . 105 1. Uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 2. Wspólnota mieszkaniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 3. Sposoby wprowadzenia i zmiany zarządzania umownego . . . . . . . 109 4. Zarząd – zarządca umowny. Czynności zwyk łego zarządu . . . . . . . 113 5. Zarządzanie nieruchomościami przez osoby niebędące współwłaś cicielami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 ROZDZIAŁ II. Prawa i obowiązki właś cicieli lokali. Regulacja materialnoprawna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 1. Korzystanie z lokalu i wspólnej nieruchomości, przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 2. Utrzymanie lokalu, utrzymanie nieruchomości wspólnej, przestrzeganie porządku domowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 3. Koszty zarządu nieruchomością wspólną . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 4. Opłaty właś cicieli – wymagalność, dochodzenie . . . . . . . . . . . . . 135 5. Przymusowa sprzedaż lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 6 www.lexisnexis.plROZDZIAŁ III. Funkcjonowanie w reżimie zarządzania ustawowego w małej wspólnocie mieszkaniowej (art. 19 u.w.l., art. 199–209 k.c., art. 611–616 k.p.c.) . . . . . . . . . . 143 1. Mała i duża wspólnota mieszkaniowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 2. Zarząd nieruchomością wspólną w regulacji Kodeksu cywilnego . . 144 3. Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową w regulacji kodeksowej – uwagi ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 4. Czynności zachowawcze właś ciciela lokalu . . . . . . . . . . . . . . . 149 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 5. Czynności zwyk łego zarządu 6. Podział do użytkowania (quoad usum) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 . . . . . . . . . . . . . . . . 156 7. Czynności przekraczające zwyk ły zarząd 157 8. Ingerencja sądu w sposób zarządzania . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 9. Zarządca umowny lub sądowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 10. Postępowanie sądowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ IV. Funkcjonowanie w reżimie zarządzania ustawowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20–32 u.w.l.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 1. Obowiązek powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej . . . . . . . 163 2. Zarządca przymusowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 3. Reprezentacja i administrowanie wspólnotą mieszkaniową przez zarząd wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 4. Obowiązki zarządu (zarządcy); kontrola właś cicieli . . . . . . . . . . 171 5. Czynności przekraczające zwyk ły zarząd . . . . . . . . . . . . . . . . 174 6. Podejmowanie uchwał przez właś cicieli lokali . . . . . . . . . . . . . 189 7. Zwoływanie zebrań właś cicieli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 8. Reprezentacja właś cicieli i współwłaś cicieli lokali podczas głosowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Zebranie właś cicieli, zwoływanie, procedowanie . . . . . . . . . . . . 194 197 10. Zaskarżanie uchwał właś cicieli lokali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 11. Uchwały o charakterze majątkowym i niemajątkowym . . . . . . . . 207 12. Brak uchwał – rozstrzyganie przez sąd rejonowy . . . . . . . . . . . . 209 13. Prawo właś ciciela do współzarządzania . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 Teksty ustaw 1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – wyciąg . . . . . . . . . . . . 213 2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101) – wyciąg . . . . . . . . . . . . . 222 4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – wyciąg . . . . 224 7 Spis treściCZĘŚĆ TRZECIA Wzory pozwów i wniosków sądowych Wzór nr 1. Pozew o uznanie, że wypowiedzenie wysokości opłat eksploatacyjnych jest niezasadne . . . . . . . . . . . . . . . . 227 . . . . . . . . . . . 232 Wzór nr 2. Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego Wzór nr 3. Pozew o przyjęcie w poczet członków . . . . . . . . . . . . . 236 Wzór nr 4. Pozew o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 Wzór nr 5. Pozew spółdzielni o zapłatę na podstawie art. 26 ust. 2 u.s.m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 Wzór nr 6. Pozew o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni . . . . . . . . 249 Wzór nr 7. Wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 Wzór nr 8. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 203 k.c.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 Wzór nr 9. Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej . . . 267 Wzór nr 10. Wniosek (zarządu – zarządcy) o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 24 u.w.l.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 Wzór nr 11. Wniosek właściciela lokalu o wyrażenie zgody na podział (połączenie) lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 Spis treściwww.lexisnexis.plWykaz skrótów I. Akty prawne k.c. – ustawa z 23 kwiet nia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) Konstytucja RP – ustawa z 2 kwiet nia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej k.p.c. k.r.o. k.s.h. Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) – ustawa z 17 lis topada 1964 r. – Kodeks postępowania cywil- nego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101 ze zm.) – ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.) – ustawa z 15 wrześ nia 2000 r. – Kodeks spó łek hand lowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1030) pr.energ. – ustawa z 10 kwiet nia 1997 r. – Prawo energetyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 ze zm.) pr.spółdz. – ustawa z 16 wrześ nia 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. u.g.n. u.k.s. u.k.w.h. u.ochr.pr.lok. u.p.d.o.p. u.s.m. u.w.l. Dz.U. z 2013 r., poz. 1443) – ustawa z 21 sierp nia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cy- wilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) – ustawa z 21 czerw ca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150) – ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) – stawa z 24 czerw ca 1994 r. o włas ności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) II. Czasopisma Biul.SAka Biul.SN – Biuletyn Sądu – Apelacja Katowicka – Biuletyn Sądu Najwyższego 9 Wykaz skrótów Lexis.pl MoP ONSAiWSA – Serwis Prawniczy Lexis Nexis Polska – „Monitor Prawniczy” – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Woje- OSA OSNC OSNCP OSNC-ZD OSNP OSP OSPiKA OSS OTK Prok.i Pr. SIP wódzkiego Sądu Administracyjnego – Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna (od 1995 r.) – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna oraz Izba Ad- ministracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych – Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Zbiór Dodatkowy – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych (od 2003 r.) – Orzecznictwo Sądów Polskich – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych – Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – „Prokuratura i Prawo” – system informacji prawnej wydawnictwa Wolters Kluwer www.lexisnexis.plWprowadzenie Niniejsza książka w pierwotnej wersji powstała po serii wykładów, które prowadziłem w 2008 r. i w 2009 r. dla menedżerów spółdzielni mieszka- niowych, radców prawnych i zarządców nieruchomości wielolokalowych. Jednym z głównych zagadnień tego cyklu spotkań było omówienie roli spółdzielni mieszkaniowej jako przymusowego zarządcy zasobów miesz- kaniowych częściowo przewłaszczonych na rzecz członków. Nastąpiła też wtedy – z konieczności – próba porównania praw i obowiązków właś cicieli oraz sposobu zarządzania wykonywanego według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o włas ności lokali. Trzecie jej wydanie jest jednak przede wszystkim wynikiem refleksji nad obecną sytuacją spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych. Te pierwsze, oczekując – podobnie jak inne spółdzielnie – na wynik prac parlamentarnych nad docelowym kształtem prawnym spółdzielczości w Polsce, muszą odczytywać istniejące, niedoskonałe rozwiązania dla wy- pracowania optymalnych reguł zarządczych – statutowych i regulamino- wych, zgodnych z obowiązującym prawem. Temu służy prezentacja dorob- ku judykatury w szczególności orzecznictwa Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz sądów apelacyjnych. Upowszechnienie włas- ności wśród członków spółdzielni na skutek przewłaszczeń dotychczaso- wych lokali o statusie włas nościowego prawa do lokalu oraz inwestycyjnej działalności spółdzielni każe na nowo spojrzeć na rolę i funkcję spółdzielni mieszkaniowej – korporacyjnego podmiotu, któremu ustawodawca powie- rzył obowiązek zarządzania nieruchomościami należącymi do spółdzielni i członków. Trzeba bowiem w tym miejscu zauważyć, że w tysiącach nieruchomości wielolokalowych w Polsce obowiązują zasadniczo dwa reżimy prawne zarządzania: jeden z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz drugi 11 Wprowadzenie z ustawy o włas ności lokali. Są one koherentne, tworzą spójny i szczelny system, ale zarazem są względem siebie konkurencyjne, przynajmniej tam, gdzie przewłaszczeni spółdzielcy mają zdecydować, czy przejść do reguł zarządzania właś ciwego dla wspólnoty mieszkaniowej, czy pozostać właś- cicielem w organizacyjnej formule spółdzielni. Publikacja odnotowuje pewną stabilizację poglądów judykatury w „bez- piecznym” spektrum nawiązującym do kodeksowych regulacji zarządza- nia. Ponadto dokonuje pogłębionej refleksji i krytycznej analizy stanu aktualnego omawianych zagadnień z uwzględnieniem praktycznych aspektów zarządzania oraz formułując wnios ki de lege ferenda zmierzają- ce do wypracowania optymalnego modelu zarządzania odpowiadającego potrzebom właś cicieli i zabezpieczającego ich prawa i interesy. Książka omawia także reguły zarządzania nieruchomościami lokalowymi według przepisów Kodeksu cywilnego, które znajdą zastosowanie przede wszystkim do małych domów wielolokalowych, zawierających maksymal- nie siedem lokali (por. art. 19 u.w.l.), a uzupełniająco – zarówno do zarzą- dzania wykonywanego przez spółdzielnie mieszkaniowe jak i wspólnoty mieszkaniowe. Książka ta prezentuje rzetelny obraz obu głównych rozwiązań prawnych. Uwypukla możliwości tkwiące w unormowaniach prawnych. Ponadto przedstawia prawa i obowiązki właś cicieli w tych reżimach z pożytkiem dla właś cicieli i zarządców spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot miesz- kaniowych oraz kwalifikowanych zarządców nieruchomości. * * * I. Dwie zasadnicze części książki odnoszą się do dwóch najważniejszych ustaw: z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) oraz z 24 czerw ca 1994 r. o włas ności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w aspekcie praw i obo- wiązków właś cicieli oraz zarządzania nieruchomością wspólną. Wyciąg tych ustaw został umieszczony na końcu każdej z tych części. W części drugiej omówiono także regulacje dotyczące zarządzania w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, do których wprost mają zastosowa- nie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego doty- czące współwłas ności nieruchomości (art. 19 u.w.l.). Te ostatnie przepisy znajdą też zastosowanie do reżimu zarządzania spółdzielczego i po- 12 www.lexisnexis.plWprowadzenie wszechnego reżimu właś ciwego dla dużych wspólnot mieszkaniowych, ale tylko w zakresie odmiennie nieuregulowanym w ustawach dotyczących tych reżimów (art. 27 ust. 1 u.s.m., art. 1 ust. 2 u.w.l.). Publikacja uwzględnia bogaty dorobek orzeczniczy, starając się zarysować zasadnicze linie kształtujące prawidłowy obraz właś ciwego zarządzania wspólną włas nością. Ukazuje możliwe często twórcze odniesienia do unor- mowań ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o włas ności lo- kali do regulacji kodeksowych (Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowa- nia cywilnego) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto pokazuje wzajemne relacje sądowego orzecznictwa cywilnego i admini- stracyjnego w tej dziedzinie. Nawiązuje także do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego: m.in. wyroków z 15 lipca 2009 r., K 64/07 (OTK-A 2009, nr 7, poz. 110), w szczególności w zakresie istotnym dla niniejszej proble- matyki, odnoszącym się do art. 4, 6 i 26 u.s.m. – przepisów wyznaczają- cych granice uprawnień i obowiązków właś cicieli lokali wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych i z 28 października 2010 r., SK 19/09 (OTK-A 2010, nr 8, poz. 83), nie do przecenienia w kształtowaniu się i postrzeganiu reżi- mu zarządzania spółdzielczego. Wzory pozwów i wnios ków sądowych wskazują na możliwe spory i sposo- by rozstrzyg nięć. Zmierzają one jednak do pokazania systemu ochrony prawnej zainteresowanych (spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot miesz- kaniowych i właś cicieli lokali), w różnorakich praktycznych konfigura- cjach, jakie przynosi przymusowa współwłas ność związana z odrębną włas nością lokali. II. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła nowy – obok wynikającego z ustawy o włas ności lokali oraz przepisów Kodeksu cywil- nego – ustawowy reżim zarządzania nieruchomościami zabudowanymi z odrębną włas nością lokali należących do członków (art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 3 u.s.m.). Organizacyjna formuła spółdzielni ma służyć jednak zarówno właś cicielom lokali, jak i osobom dysponującym spół- dzielczymi (włas nościowymi i lokatorskimi) prawami do lokali. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące odrębnej włas ności lokali mają odpowiednie zastosowanie także do domów jedno- rodzinnych (art. 2 ust. 3 zd. 2 u.s.m.), w tym w zakresie zarządzania. Stąd w części pierwszej jeden rozdział został poświęcony zarządzaniu osiedlem domów jednorodzinnych. 13 Wprowadzenie Art. 1 ust. 3 u.s.m. przesądza o tym, że spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązkowym zarządcą zasobów włas nych oraz mienia członków naby- tego na podstawie ustawy. Uzupełnia ją i rozwija regulacja art. 27 u.s.m., a wyjątki statuuje art. 26 i 241 u.s.m. (ten ostatni został dodany nowelą czerwcową z 2005 r. i obowiązuje od 22 lipca 2005 r.). Oznacza to, że uwłaszczenie członków dysponujących dotychczas spółdzielczymi prawa- mi do lokali nie skutkuje przejściem pod reżim zarządzania nieruchomo- ścią wspólną według przepisów ustawy o włas ności lokali – w przypadku nieruchomości siedmiolokalowych i większych (art. 20 i nast. u.w.l.) lub według przepisów kodeksowych (art. 19 u.w.l.). Spółdzielnia sprawuje za- rząd (zarządzanie) i administrację włas nych i przewłaszczonych zasobów członków i osób niebędących członkami stosownie do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, prawa spółdzielczego i regulacji statu- towych. Z tym, że w przypadku czynności przekraczających zwyk ły za- rząd, o ile przepisy spółdzielcze nie stanowią inaczej (por. art. 4–6 i art. 27 ust. 4–5 u.s.m.), znajdzie odpowiednie zastosowanie art. 199 i nast. k.c. W tak istniejących nieruchomościach wspólnych nie powstaje wspólnota mieszkaniowa (art. 27 ust. 3 u.s.m.). Zarządcą powierniczym jest spółdzielnia mieszkaniowa (art. 27 ust. 2 u.s.m.). To ona reprezentuje właś cicieli lokali w stosunkach zewnętrznych dotyczących nieruchomości wspólnej, a formuła spółdzielcza okreś la też zakres uprawnień po szczególnych organów w podejmowaniu uchwał do- tyczących czynności zwyk łego zarządu oraz tych przekraczających zwyk- ły zarząd, które znalazły autonomiczną regulację spółdzielczą (por. art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m. oraz art. 6 ust. 4 u.s.m.). Mimo możliwie odmiennej wykładni uprawnień zarządczych spółdzielni mieszkaniowej, jako współwłaś ciciela nieruchomości zarządzanej w reżi- mie spółdzielczym, w uchwale składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Admini- stracyjnego z 13 lis topada 2012 r., II OPS 2/2012 (ONSAiWSA 2013, nr 2, poz. 23) stwierdzono, że samodzielność spółdzielni jako współwłaś ciciela odnosi się do czynności związanych z eksploatacją i utrzymania zarządza- nej nieruchomości wspólnej (co pozostaje w ścisłej korelacji z brzmieniem art. 4 u.s.m.). W pozostałych wypadkach – o ile przepisy ustawy o spół- dzielniach mieszkaniowych lub umowa (por. art. 27 ust. 2 u.s.m. i art. 18 ust. 1 u.w.l.) nie stanowią inaczej – należy odwoływać się do regulacji ko- deksowej (por. art. 27 ust. 1 i 3 u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.). 14 www.lexisnexis.plWprowadzenie Należy jednak odnotować, że odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13 (Lexis.pl nr 8281887), stwierdzając, że: „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokony- wać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 u.s.m.)”. W ramach autonomii zarządczej przyznanej spółdzielniom mieszkanio- wym jako współwłaś cicielom zasadnicze znaczenie mają unormowania dotyczące funkcjonowania organów (art. 38, art. 46 i art. 48 pr.spółdz.) oraz regulacje statutowe (por. art. 5 § 2 pr.spółdz. i art. 4 ust. 1–2, 4, 4¹ u.s.m.). W stosunkach zewnętrznych, w tym w postępowaniach sądowych i sądowo-administracyjnych, spółdzielnia mieszkaniowa jest stroną postę- powania. Występuje ona w podwójnej roli: jako właś ciciel (współwłaś- ciciel) nieruchomości i jako reprezentant współwłaś cicieli (właś cicieli po- szczególnych lokali i jednocześ nie współwłaś cicieli – współużytkowników wieczystych gruntu) – zarządca powierniczy (zob. wyrok WSA w Rzeszo- wie z 15 stycznia 2013 r., II SA/Rz 885/12, SIP). Nie wyklucza to możliwo- ści udziału w postępowaniu sądowym lub administracyjnym właś ciciela w charakterze strony, uczestnika postępowania lub interwenienta ubocz- nego, jeżeli wykaże włas ny, indywidualny interes prawny. Do zarządu spółdzielni należy podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom (art. 48 § 2 pr.spółdz.), Zarząd też kieruje działalnością spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz (art. 48 § 1 pr.spółdz.). Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i przejście do reguł zarządzania właś- ciwego dla niej następuje, gdy: 1) w okreś lonym budynku lub budynkach została wyodrębniona włas- ność wszystkich lokali – wówczas stosuje się przepisy ustawy o włas- ności lokali (art. 26 ust. 1 u.w.l.); 2) zgodnie z art. 241 u.s.m większość właś cicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieru- chomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o włas- ności lokali. Szczególnym przypadkiem tej ostatniej uchwały będzie umowa właś cicieli lokali, w tym właś ciciela lokali niewyodrębnionych, dotycząca przejścia 15 Wprowadzenie do sytemu powszechnego (wspólnotowego), z całą swobodą, jaką gwaran- tuje właś cicielom lokali art. 18 ust. 1 u.w.l. Od tej chwili, tj. wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości albo podjęcia uchwały w myśl art. 241 u.s.m. (lub też zawarcia umowy dotyczącej zarządzania, w myśl art. 18 ust. 1 u.w.l.), właś ciciele lokali, w tym spółdzielnia mieszkaniowa (jeżeli jest także właś cicielem części lo- kali: wyodrębnionych – art. 26 u.s.m. lub także niewyodrębnionych – art. 241 u.s.m.), tworzą wspólnotę mieszkaniową. Członkowie wspólnoty powinni powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do art. 20 i art. 23 u.w.l (w przypadku nieruchomości wielolokalowej większej, li- czącej osiem i więcej lokali), lub powierzyć zarządzanie zarządcy, stosow- nie do art. 18 ust. 1 u.w.l. (umową w formie aktu notarialnego). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 19 października 2012 r., V CSK 459/11 (OSNC 2013, nr B, poz. 44), na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 24¹ i art. 26 ust. 1 u.s.m., wygasa uprawnienie spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podsta- wie art. 27 ust. 2 u.s.m. Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłas ność spółdzielni i właś cicieli lokali jest wykonywane przez spółdzielnię jak za- rząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. (art. 27 ust. 2 u.s.m.). Innymi słowy, spółdzielnia jest przymusowym (art. 1 ust. 3 u.s.m.) quasi-zarządcą umownym, chociaż jest to zarząd wykonywany ex lege. (Notabene dobrze byłoby, aby zapis, będący powtórzeniem art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m., pojawił się w każdym akcie przewłaszczenia lokalu, wraz z wnios kiem notariusza o wpis sposobu zarządu nieruchomością wspólną w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej). Właś ciciele lokali ponoszą koszty eksploatacji i utrzymania ich lokali, eks- ploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych oraz inne koszty stosow- nie do art. 4–6 u.s.m. i postanowień statutu. Kompetencje po szczególnych organów spółdzielni (zarządu, rady nadzorczej, walnego zgromadzenia, organów fakultatywnych) w zakresie zarządzania okreś la ustawa i statut (art. 8, art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m. oraz art. 38, 46 i art. 48 § 2 pr.spółdz.). Wprowadzenie przez ustawodawcę obligatoryjnego modelu spółdzielczego (autonomicznego) zarządzania nieruchomościami stanowiącymi współwłas- ność spółdzielni i członków (osób niebędących członkami) nie oznacza – o czym już wyżej wspomniano, że nie jest możliwe klasyczne zastosowanie zasady swobody umów okreś lonej w art. 18 ust. 1 u.w.l. do zarządzania 16 www.lexisnexis.pl
Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali. Wydanie 3
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Zarzadzanie_nieruchomosciami_lokalowymi_przez_spoldzielnie_mieszkaniowe__wspolnoty_mieszkaniowe_i_wlascicieli_lokali__Wydanie_3-ebookRO/p0201553i020" target="_blank" title="Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali. Wydanie 3 [Roman Dziczek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali. Wydanie 3 [Roman Dziczek] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>