Source: http://infocentocase.blogspot.com/2012/06/affitto-riscatto.html
Timestamp: 2017-01-22 20:14:05+00:00
Document Index: 117609966

Matched Legal Cases: ['art. 1331', 'sentenza\n', 'art. 1526', 'art. 6', 'art. 2', 'sentenza ', 'art. 20']

INFOCASA: AFFITTO A RISCATTO
locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico, in quanto
non espressamente disciplinato da una norma di legge.
tale fattispecie, in realtà, si ricomprendono due tipologie contrattuali
completamente diverse, a seconda di come viene configurato il “patto di futura
vendita”:
configurato come un’opzione, a norma dell’art. 1331 cod. civ., per mezzo della
quale il conduttore acquisisce il diritto di acquistare l’immobile entro un
dato termine e ad un dato prezzo e soltanto il proprietario/locatore è
vincolato: in questo caso i contratti di locazione e di opzione di vendita,
benché collegati, mantengono una reciproca autonomia;
- può essere configurato
come un vero e proprio preliminare di vendita, vincolante per entrambe le
parti: in questo caso, invece, la sentenza
della Cassazione Civile n. 3587 del 1992, ha ritenuto che nella fattispecie" … deve ravvisarsi un contratto atipico complesso
costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici
(vendita-locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento della
proprietà... (omissis)...".
contrattuali hanno peraltro alcune caratteristiche simili.
Il canone di locazione è di norma
più alto del normale, in quanto non serve soltanto a remunerare il godimento
dell’immobile, ma una quota percentuale dello stesso costituisce acconto sul
Il prezzo del “riscatto” viene
determinato subito in sede di stipulazione del contratto di locazione ed è più
basso del normale prezzo di mercato, in quanto tiene conto dei canoni di
locazione “maggiorati” (e quindi degli acconti prezzo ivi contenuti) che
saranno pagati prima della stipulazione dell’atto definitivo di trasferimento
Quanto alla durata del contratto
di locazione, è dubbio se sia possibile derogare alla disciplina delle
locazioni di immobili abitativi, che prevede una durata minima contrattuale di
4 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 4 anni. A tal proposito, si
richiama il Quesito n. 553-2009-C posto da notai, a cui ha dato risposta il loro Centro
Studi, il quale, con riferimento alla locazione accompagnata da preliminare di
vendita, rileva: "Essendo questi schemi
contrattuali normalmente utilizzati dalle parti con il fine ultimo
del trasferimento della proprietà, venendo la locazione ad assumere
nell’economia dell’affare una funzione meramente strumentale (rispondente,
in generale, all’esigenza di differire o rateizzare il pagamento del
prezzo di vendita), la
disciplina dettata dalla legge 431/98, con specifico riferimento ai
contratti di locazione, non dovrebbe trovare applicazione in relazione a tali
accordi".
In altri termini, il responso parrebbe prevedere una
fattispecie in deroga alla normativa vigente, con riferimento alla durata
contrattuale ammonendo però: "(omissis)...Pertanto, la soluzione è in
concreto rimessa al prudente apprezzamento del notaio nella valutazione
della situazione effettiva, anche in considerazione delle possibili finalità
fraudolente eventualmente perseguite dalle parti".
Dubbia è la sorte dei canoni di locazione (comprendenti, si
ricorda, una quota del prezzo di vendita) pagati nel caso in cui non si proceda
poi al trasferimento della proprietà dell’immobile, o per mancato esercizio del
diritto di opzione o per mancata stipulazione del contratto definitivo. Non
sembra applicabile al caso in esame la disciplina dettata in sede di vendita a
rate dall’art. 1526, co. 1, cod. civ., che prevede l’obbligo del venditore di
restituire le rate riscosse. In mancanza di un’espressa disciplina sembra che
il proprietario/locatore potrà ritenere i canoni già pagati, in parte quale
compenso per il godimento della cosa locata e in parte quale corrispettivo
dell’opzione (nel primo caso) o quale caparra (nel secondo caso).
trascrizione del contratto di opzione non è prevista dal legislatore ed è
pertanto illegittima;
trascrizione del preliminare, invece, è prevista e regolata dall’articolo
2645-bis cod. civ., che prevede una validità massima della trascrizione di tre
anni, non rinnovabili.
delle parti di avvalersi di una locazione con patto di futura vendita è legata
ad una serie di vantaggi che si possono concretizzare in capo ad entrambi i
contraenti. Per il
conduttore/acquirente, vorrebbe dire:
potere utilizzare fin da subito il bene che è stato scelto;
- nel caso in cui sia già proprietario di un immobile prima
casa da vendere prima del nuovo acquisto, avere tutto il tempo di farlo e non
doversi intestare un secondo immobile, con un sensibile aggravio della
- vedersi trasformare, in sede di trasferimento della
proprietà, parte dei canoni versati in acconto prezzo (ovviando così al
problema di non disporre fin da subito di una somma da versare a titolo di
caparra);
- in sede di atto definitivo o di esercizio dell’opzione,
richiedere un mutuo di importo inferiore, essendo il prezzo di “riscatto” più
basso di quello di vendita, tenendo conto degli acconti già pagati.
- avere un immobile che genera un'entrata superiore a quella
di una locazione ordinaria;
- avere già individuato un potenziale acquirente, fortemente
motivato a comprare/tenuto a comprare;
- in caso di mancata vendita, trattenere comunque le somme
Uno svantaggio comune ad entrambe le tipologie contrattuali è
la virtuale inopponibilità del contratto ai terzi prima che venga effettuato il
trasferimento definitivo della proprietà: il contratto di locazione, infatti,
non è trascrivibile salvo che abbia durata superiore ai nove anni; il “patto di
futura vendita”, invece, come detto sopra, se è configurato come un’opzione non
è trascrivibile, mentre se è configurato come un preliminare può essere
trascritto solo per una durata limitata (3 anni).
seconda di quale delle tue tipologie contrattuali (opzione o preliminare) si
scelga, varia conseguentemente anche il trattamento fiscale dell’operazione.
caso di opzione di vendita, i due contratti sono tassati autonomamente: in sede
di stipulazione della locazione, si pagherà l’imposta di registro o l’IVA sulle
locazioni e un’imposta fissa (euro 168,00) per l’opzione di vendita; in sede di
esercizio dell’opzione, invece, si pagheranno le normali imposte sul
trasferimento di immobili, calcolate su una base imponibile pari al valore
dell’immobile al momento del riscatto, salvo il caso in cui ci si possa
avvalere del prezzo-valore.
caso di preliminare di vendita, invece:
- se l’atto è soggetto
ad IVA, l’art. 6, co. 1, D.P.R. 633/1972 (Testo Unico IVA), mediante il
richiamo all’art. 2, n. 2) dello stesso D.P.R., dispone che la locazione con
clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti è
una cessione di beni i cui effetti si considerano prodotti già al momento della
stipulazione del contratto di locazione. Pertanto l’atto sconta immediatamente
l’IVA sui trasferimenti di immobili, calcolata su una base imponibile data dal
valore del bene al momento della stipulazione del contratto di locazione,
mentre i canoni di locazione (considerati componenti del prezzo) sono esenti da
tassazione (così risoluzione n. 250873 del 2 giugno 1983, e risoluzione
n. 338/E del 1° agosto 2008). Anche il decorso dei
5 anni, necessario per determinare se l’atto sia o meno esente da IVA (salva,
adesso, la possibilità per il venditore di optare comunque per il regime IVA),
va calcolato con riferimento al momento in cui viene stipulato il contratto di
a registro, invece, si dovranno distinguere i due momenti (locazione e definitivo)
e ciascuno sarà autonomamente tassato.
La locazione con patto di futura
vendita va distinta da alcune tipologie contrattuali simili.
Va distinto dal leasing finanziario, contratto atipico con il quale un
operatore finanziario acquista un bene, precedentemente individuato dall'utilizzatore,
allo scopo di concederne a quest'ultimo il pieno godimento dietro il versamento
di un canone periodico e con la facoltà per l'utilizzatore di esercitare
l'opzione di acquistarne la proprietà, al termine di un determinato periodo: si
tratta di una forma particolare di finanziamento, che pertanto può essere
operata esclusivamente da un intermediario finanziario; diversamente, nella
locazione con patto di futura vendita manca la componente del finanziamento e
pertanto può essere conclusa da chiunque.
poi distinta dalla vendita con riserva della proprietà, o vendita a rate,
disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti cod. civ.. Sebbene vi siano delle
evidenti analogie tra le due fattispecie, in quanto l’acquirente acquista
immediatamente il godimento del bene, mentre la proprietà verrà acquistata solo
successivamente, col pagamento integrale del prezzo, la differenza, notevole,
sta nelle modalità con le quali l’acquirente acquisterà la proprietà: nella
vendita a rate ciò avverrà automaticamente, con il pagamento dell’ultima rata;
nella locazione con patto di futura vendita, invece, non basta la
manifestazione di volontà di acquistare, né il pagamento integrale del prezzo,
ma sarà necessario un apposito atto notarile di trasferimento.
infine, distinta dalla figura contrattuale prevista dall’articolo 1526, u. co.,
cod. civ., e cioè dal contratto di locazione nel quale sia convenuto che la
proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei
canoni pattuiti: al di là dei termini utilizzati, infatti, quel contratto è in
tutto e per tutto una vendita a rate.
In tema di imposta di registro, ai fini del regime tributario applicabile qualora un alloggio economico e popolare, concesso in locazione ventennale con patto di futura vendita e riscatto, venga assegnato in proprietà al conduttore dopo il ventennio, il trasferimento della proprietà dell'immobile - ancorché nel relativo atto sia dichiarato che esso avviene con effetto "ex tunc" - si realizza solo con l'atto finale dell'assegnazione, la quale sotto tale profilo è soggetta a tassazione. (La S.C., nell'affermare il principio cassando la sentenza impugnata, ha negato che fosse rilevante che entrambe le parti sin dalla promessa di vendita fossero vincolate ad attuare il trasferimento del bene, non valendo la circostanza, in contrario, a far considerare realizzato il trasferimento della proprietà, ai fini dell'imposta in questione, dal momento della promessa stessa, atteso che, ai sensi dell'art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986, l'imposta di registro è applicata in conformità alla intrinseca natura ed agli effetti giuridici dell'atto). (Cassa con rinvio, Comm. Trib. Reg. Bari, 13 Dicembre 2004) Cass. civ., Sez. V, 20/08/2007, n. 17709
Software17 ottobre 2012 01:22Fantastico!E' un po' che vi seguo anche sul forum di immobiliare.it e devo farvi i complimenti per la chiarezza e completezza delle risposte.Tutto qui, continutate così.DavideRispondiEliminaRisposteImmobiliare Centocase17 ottobre 2012 16:26Grazie Davide!EliminaRispondiAggiungi commentoCarica altro...