Source: https://svjt.se/svjt/1930/493
Timestamp: 2020-03-29 00:07:45+00:00
Document Index: 1447778

Matched Legal Cases: ['§ 313', '§ 139', '§ 313', '§ 186', '§ 207', '§ 207', '§ 186', '§ 207', '§ 186']

"Schwarzkauf"-processer och bulvanköp i Tyskland. | SvJT
"Schwarzkauf"-processer och bulvanköp i Tyskland.1 Inflationen och den därpå följande stabiliseringen av myntvärdet i Tyskland har vid sidan av de egentliga uppvärderingsprocesserna rörande penningfordringar föranlett talrika rättegångar av de mest skilda grunder, särskilt på fastighetsmarknadens område.
I första hand rörde det sig härvid om de s. k. "Schwarzkauf"-processerna, som togo sin början under åren 1922 och 1923. I dessa rättegångar yrkade säljaren att återbekomma fastigheten från förvärvaren på grund av avtalets ogiltighet. Dessa anspråk grundade sig därpå, att med hänsyn till skatterna en lägre köpeskilling än den verkliga upptagits i den notariellt bekräftade köpehandlingen. Då sålunda i hemlighet, "schwarz", en högre köpesumma erlagts än den i nämnda köpehandling angivna, vore avtalet att anse såsom ogiltigt. Dessa anspråk biföllos av domstolarna, enär § 313 BGB föreskriver notariell bekräftelse av köpavtal rörande fast egendom samt underlåtenheten att i sådan köpehandling utsätta den verkliga köpesumman, d. v. s. en väsentlig beståndsdel av köpavtalet, enligt § 139 BGB föranleder hela avtalets ogiltighet. På grund härav har säljaren åtminstone ett obligatoriskt verkande anspråk på att återbekomma fastigheten. Därest den sakrättsligt verkande överlåtelsen sakligt nära sammanhänger med det obligatoriskt verkande avtalet, är jämväl köparens äganderättsförvärv ogiltigt; säljaren har under sådana förhållanden till och med förblivit ägare och kan i denna sin egenskap fordra fastighetens återbekommande och eventuellt motsvarande "Berichtigung" av fastighetsboken. Före tillkomsten av de under inflationstiden, särskilt år 1923, i de flesta länderna, framförallt i Preussen, utfärdade s. k. "Grundstücksperrgesetze" i syfte att förhindra utlänningars förvärv av fast egendom medförde visserligen förvärvets inskrivning i fastighetsboken, att den vid sidan av köpavtalet blott muntligt slutna överenskommelsen rörande den verkliga köpesumman och därmed också hela överlåtelsen blev giltig med tillbakaverkande kraft enligt § 313 sats 2, i följd varav säljaren efter inskrivningsåtgärden icke längre kunde göra sina anspråk gällande. Efter tillkomsten av dessa lagar, enligt vilka fordrades tillstånd av förvaltningsmyndighet för föryttring av fast egendom, kunde däremot säljarens anspråk göras gällande även efter det inskrivning skett av förvärvet, enär städse blott det notariellt bekräftade delvis oriktiga köpavtalet, men icke det egentliga köpavtalet med den verkliga köpeskillingen företeddes för nämnda myndighet,
1 Översättning från författarens tyska manuskript.
H. Dix.
494 H. DIX.i följd varav det senare avtalet i brist på föreskrivet tillstånd förblev utan verkan jämväl efter inskrivningsåtgärden. Vissa försök att bereda skydd åt köparen i dessa för fastighetsomsättningen föga gagneliga rättegångar avvisades av Reichsgericht, bortsett från några fall av exceptio doli generalis, därvid exempelvis köparen i sin egenskap av utlänning direkt hade blivit föremål för svikligt förfarande från säljarens sida med avseende å avtalets ogiltighet, varom säljaren ägt kännedom. De närmare detaljerna av dessa fall torde icke i detta sammanhang vara av vikt. Under de första åren var det heller icke möjligt att genom en senare ansökan om föreskrivet tillstånd bereda giltighet åt ifrågavarande avtal, enär enligt då gällande regler meddelandet av tillstånd förutsatte ansökan jämväl från säljarens sida, vartill denne självfallet vägrade sin medverkan. Numera spela dessa "Schwarzkauf"-processer icke längre så stor roll, enär ifrågavarande "Grundstücksperrgesetze" sedan några år tillbaka äro upphävda, och dessutom med avseende å tidigare slutna avtal i fastighetsomsättningens intresse tillstånd meddelas enbart på ansökan av köparen, låt vara understundom under vissa villkor exempelvis i form av särskilt vederlag utöver den avtalade köpesumman till den genom inflationen ruinerade säljaren.
Strävan efter lugnare förhållanden på fastighetsmarknaden försvåras emellertid numera av en annan typ av rättegångar, som föranletts av några nyligen av Reichsgericht meddelade utslag i mål, avseende de handelsrättsliga bestämmelserna i §§ 186 och 207 HGB till skydd för delägare i aktiebolag samt för dess borgenärer. Förstnämnda paragraf, mom. 2 och 4, stadgar med avseende å bildande av aktiebolag, att vid tecknande av aktier i bolaget mot tillskott av annan egendom än penningar eller då det under bildning varande bolaget skall övertaga anläggningar eller andra tillgångar, de avtal, som härutinnan träffats, skola till sina huvudpunkter upptagas i bolagsavtalet vid äventyr att de eljest icke bliva bindande för bolaget. På grund av nämnda bestämmelser har nu Reichsgericht ("Juristische Wochenschrift" 1928 s. 2613) i enlighet med den gängse meningen förklarat, att i vissa fall jämväl sådana avtal äro ogiltiga gentemot bolaget, vilka efter dess bildande slutits angående övertagandet av fastigheter, nämligen i de särskilt under inflationstiden ofta förekommande fall, då preliminära, formellt icke fullt giltiga uppgörelser om övertagandet träffats vid tiden för bolagets bildande men bestämmelser i dylikt hänseende dock ej influtit i bolagsavtalet. Enligt detta utslag skola sålunda icke blott sådana avtal anses vara utan verkan gentemot bolaget, vilka slutits i samband med bolagets bildande, utan även sådana avtal, varom parterna vid bolagsbildandet endast träffat en förberedande uppgörelse. I motsats mot den eljest gällande uppfattningen är däremot enligt Reichsgericht enbart en vid tiden för bolagets bildande förefintlig avsikt att förvärva fastigheten icke av beskaffenhet att kunna föranleda ogiltighet av ett senare avtal. Den omständigheten att avtalet icke är bindande mot bolaget medför rätt för säljaren att återbekomma fastigheten.
"Schwarzkauf"-processer och bulvanköp i Tyskland. 495
»SCHWARZKAUF»-PROCESSER OCH BULVANKÖP I TYSKLAND. 495 § 207 åter handlar om s. k Nachgründung och stadgar med avseende härå, att avtal, varigenom aktiebolag inom två år efter bolagets införande i handelsregistret förvärvar tillgångar avsedda för stadigvarande bruk för bolaget eller fast egendom mot vederlag, överstigande en tiondel av aktiekapitalet, för sin giltighet kräver godkännande med kvalificerad majoritet av generalförsamling efter verkställd prövning och avgivet utlåtande av uppsiktsrådet. Endast i fråga om aktiebolag, som hava till huvudsakligt ändamål att idka handel med fastigheter, samt vid förvärv av fast egendom genom exekutiv försäljning erfordras icke dylikt beslut. Jämväl dessa föreskrifter hava under inflationstiden mången gång åsidosatts. I vidsträcktare kretsar fästes uppmärksamheten härå genom en av Reichsgericht avkunnad dom, intagen i "Juristische Wochenschrift" 1925 s. 2105. Genom denna dom har Reichsgericht bifallit anspråk från säljarens sida att på grund av bestämmelsen i § 207 HGB återbekomma fastigheten, därvid den bristande rättsverkan ansetts avse icke blott de obligatoriska verkningarna av avtalet utan jämväl äganderättens övergång, i följd varav säljaren ansetts förbliva ägare till den sålda fastigheten.
Reichsgerichts praxis har kritiserats med ovanlig skärpa på grund av de ruinerande verkningar, som de nämnda bestämmelserna med Reichsgerichts tolkning medföra just för dem, som de enligt lagstiftarens mening skolat skydda, nämligen aktiebolag och aktieägare. Angående § 186 hävdar man, att ett avtals ogiltighet enligt detta lagrum ej kan göras gällande av säljaren utan blott av aktiebolaget, då stadgandet kommit till allenast för att skydda aktiebolagen. Man påstår också, att överlåtelsen senare kan med rättslig verkan bekräftas genom stadgeändring. En sådan bekräftelse torde säkerligen vara tillräcklig för att avhjälpa det fel, varom § 207 handlar. Beträffande detta lagrum diskuterar man framför allt, huruvida överlåtaren, när han åberopar paragrafen, måste giva aktiebolaget en skälig frist att om det så önskar avhjälpa bristen i rättshandlingens giltighet, en fråga som f. ö. också framkastats vis à vis § 186. Såvitt man kan se, kommer Reichsgericht att under den närmaste tiden nödgas taga ställning till alla dessa problem.