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Timestamp: 2016-10-21 11:28:54+00:00
Document Index: 106881827

Matched Legal Cases: ['art. 216', 'art. 216', 'art. 683', 'art. 2', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 216', 'ATF ', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 216', 'art. 27', 'art. 683', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 20', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 152', 'art. 43', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 43', 'in fine', 'art. 156', 'art. 159']

4C.46/2000 (10.07.2000)
Walter Wenk, � A�re, d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me Patrice Riondel, avocat � Gen�ve,
En cas de donation au conjoint ou � l'un des descendants du membre propri�taire, l'Association n'exerce pas son droit de r�m�r� si le b�n�ficiaire d�sign� remplit les conditions statutaires. Les modalit�s de la donation sont arr�t�es d'un commun accord avec le donataire qui doit adh�rer � l'Association et signer le pacte de r�m�r�.
b) Le 14 d�cembre 1961, l'Association a vendu � Walter Wenk, pour le prix de 79 676 fr.55, une parcelle avec villa et jardin, sise � A�re. L'acte de vente reprenait les clauses et conditions r�glementaires concernant le droit de r�m�r�, qui a �t� annot� au registre foncier pour une dur�e de dix ans.
c) Par acte authentique du 1er juillet 1994, Walter Wenk a donn� l'immeuble en copropri�t� � sa fille, Christiane Mar� Hochuli, et � sa petite-fille, Jennifer Mar�. L'acte de donation pr�voyait un droit d'usufruit en faveur de Walter Wenk et de son �pouse. La reprise du pacte de r�m�r� par les donataires n'y �tait pas stipul�e.
Le transfert de propri�t� d�coulant de la donation a �t� inscrit au registre foncier le 22 juillet 1994 et publi� dans la Feuille d'avis officielle du 29 juillet 1994.
Dans une lettre du 17 octobre 1994, l'Association a rappel� � Christiane Mar� Hochuli et � sa fille qu'en vertu de ses statuts et de son r�glement int�rieur, seuls ses membres pouvaient licitement habiter les immeubles qu'ils lui achetaient. Elle les a donc invit�es � remplir et � signer un bulletin d'adh�sion.
Le 25 octobre 1994, Christiane Mar� Hochuli a fait part � l'Association de son refus d'y adh�rer. Ult�rieurement, elle lui a propos� sans succ�s un arrangement.
B.- Le 2 novembre 1995, l'Association a assign� Walter Wenk en paiement de la somme de 180 474 fr., plus int�r�ts, correspondant � la diff�rence entre le prix de rachat de l'immeuble au moment de la donation et le prix d'acquisition d'un bien-fonds similaire (165 600 fr.), ainsi qu'aux frais d'avocat assum�s par elle en raison de la violation du droit de r�m�r� qu'elle imputait au d�fendeur (14 874 fr.25).
Elle reprochait � ce dernier d'avoir d�lib�r�ment fait donation de sa maison sans imposer aux donataires la reprise du droit de r�m�r�, lequel ne leur �tait ainsi plus opposable.
Le d�fendeur a conclu au rejet de la demande, soutenant, en substance, qu'il n'avait jamais eu l'intention de causer un dommage � la demanderesse, mais uniquement de sauvegarder les int�r�ts de sa famille.
A dire d'expert, la diff�rence entre la valeur v�nale de la parcelle et son prix de rachat se montait � 170 937 fr.85.
Par jugement du 28 janvier 1999, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve a condamn� le d�fendeur � payer � la demanderesse la somme de 178 945 fr.70 (165 600 fr. + 13 345 fr.70) avec int�r�ts � 5% d�s le 2 novembre 1995.
Statuant le 10 d�cembre 1999, sur appel du d�fendeur, la Cour de justice a confirm� ce jugement.
C.- Le d�fendeur interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral en vue d'obtenir l'annulation de l'arr�t cantonal et sa lib�ration totale des fins de la demande.
La demanderesse conclut au rejet du recours, dans la mesure o� il est recevable, et � la confirmation de l'arr�t attaqu�.
Dans la partie de son recours consacr�e au "rappel des faits pertinents", le d�fendeur se livre en r�alit�, sous forme de commentaires, � une critique des faits retenus par la Cour de justice. Une telle fa�on de proc�der, en dehors des hypoth�ses susvis�es, n'est pas admissible, car elle revient � faire du Tribunal f�d�ral une juridiction d'appel susceptible de revoir librement les faits.
2.- Le d�fendeur invoque en premier lieu une violation de l'art. 216a CO. Il fait grief � la cour cantonale de n'avoir pas constat� que le droit de r�m�r� litigieux s'�tait d�finitivement �teint le 14 d�cembre 1986, 25 ans apr�s sa constitution, en vertu de cette disposition.
bb) En l'esp�ce, la violation du droit de r�m�r� all�gu�e par la demanderesse est devenue effective le 22 juillet 1994, date de l'inscription au registre foncier du transfert de propri�t� fond� sur l'acte de donation sign� le 1er juillet 1994, soit apr�s l'entr�e en vigueur de l'art. 216a CO.
A supposer que ce droit de r�m�r� soit r�gi, quant � sa dur�e, par la disposition topique applicable � l'�poque de sa constitution, � savoir l'art. 683 al. 2 aCC tel qu'interpr�t� par la jurisprudence pr�cit�e, il serait assur�ment opposable au d�fendeur, � moins qu'il ne viol�t les art. 2 et 27 al. 2 CC (cf. consid. 3 ci-dessous).
En revanche, si le droit de r�m�r� constitu� en 1961 devait �tre limit� ab ovo dans le temps par l'art. 216a CO et qu'il tomb�t mat�riellement sous le coup de cette disposition, la demanderesse ne pourrait plus s'en pr�valoir, parce qu'il se serait alors �teint en 1986, avant qu'elle en f�t usage. Il convient donc d'examiner successivement ces deux questions en commen�ant par la seconde, car la r�ponse qui lui sera apport�e pourrait rendre superflu le traitement de la premi�re. Aussi bien, dans l'hypoth�se o� le droit de r�m�r� en cause serait exorbitant ratione materiae de l'art. 216a CO, il importerait peu de savoir quel est le champ d'application ratione temporis de cette disposition.
Dans un arr�t du 28 juin 1995, le Tribunal f�d�ral a soulev� le probl�me de la r�troactivit� de l'art. 216a CO, mais il a pu se dispenser de le r�soudre, �tant donn� que le b�n�ficiaire du droit d'emption s'�tait port� acqu�reur de l'immeuble avant l'entr�e en vigueur de cette disposition (ATF 121 III 210). En l'esp�ce, la demanderesse aurait exerc� son droit de r�m�r� apr�s le 1er janvier 1994, si elle n'avait �t� emp�ch�e de le faire par l'inscription de tiers au registre foncier sur la base de la donation incrimin�e. Il s'impose, d�s lors, d'examiner si l'art. 216a CO se f�t oppos� ou non � l'exercice de ce droit.
dd) En l'occurrence, le droit de r�m�r� litigieux a �t� stipul� dans le contrat de vente du 14 d�cembre 1961 pour une dur�e ind�termin�e. S'il fallait consid�rer, du point de vue du droit transitoire, que la dur�e du droit de r�m�r� fait partie du contenu de celui-ci, tel qu'il d�coule de la volont� autonome des parties, le droit de r�m�r� serait soumis, quant � sa dur�e admissible, � l'ancien droit. Par cons�quent, dans cette hypoth�se, rien ne se f�t oppos� � son exercice apr�s le 1er janvier 1994.
Il n'est cependant pas n�cessaire d'examiner plus avant cette question. En effet, m�me s'il fallait y r�pondre par l'affirmative, la protection de la confiance exclurait de fixer le point de d�part du d�lai de 25 ans � une date ant�rieure � celle de l'entr�e en vigueur de l'art. 216a CO, en particulier � la date de constitution du droit de r�m�r�. Au contraire, le dies a quo pour le calcul de ce d�lai ne pourrait �tre que le 1er janvier 1994, de sorte qu'au regard de l'art. 216a CO, les droits de r�m�r� constitu�s avant cette date, comme celui qui fait l'objet du pr�sent litige, expireraient le 1er janvier 2019. La solution inverse conduirait � des r�sultats difficilement justifiables, serait source d'une grande ins�curit� juridique et soul�verait d'autre part en pratique des questions complexes d'indemnisation et de vices de la volont� ensuite d'une r�duction l�gale de la dur�e d'un droit personnel valablement constitu� pour une dur�e ind�termin�e.
Cela �tant, les juges pr�c�dents n'ont pas viol� le droit f�d�ral en constatant que la demanderesse �tait encore au b�n�fice de son droit de r�m�r� � l'�poque o� le d�fendeur avait transf�r� l'immeuble � des tiers en violation de ce droit.
3.- a) Le d�fendeur soutient ensuite que le droit de r�m�r� le liant � la demanderesse serait devenu nul de plein droit, en application de l'art. 27 CC, � l'expiration d'un d�lai de dix ans d�s sa constitution.
Sous l'empire de l'art. 683 al. 2 aCC, les droits d'emption et de r�m�r� faisant l'objet de cette disposition cessaient, dans tous les cas, dix ans apr�s leur annotation au registre foncier. N�anmoins, il �tait admis que ce d�lai d�cennal ne valait que pour les effets de nature r�elle du contrat, si bien que les parties pouvaient constituer entre elles un droit de r�m�r� d'une dur�e ind�termin�e, dans les limites des art. 2 et 27 CC (cf. , mutatis mutandis, l'ATF 121 III 210 consid. 2 et l'arr�t cit�).
Le pacte de r�m�r� litigieux a �t� conclu sans limite de temps, solution qui est condamn�e par la doctrine et la jurisprudence. En vertu des art. 2 et 27 CC, de tels contrats sont r�siliables � partir d'un moment qui ne peut �tre fix� que de cas en cas. En effet, la partie qui exige le maintien d'un engagement excessif abuse de son droit (cf. ATF 114 II 159 consid. 2a, 113 II 209 consid. 4 et 4a).
Un engagement d'une dur�e excessive n'est donc pas nul en soi et ab ovo; en revanche, celui qui en est le d�biteur est en droit, � un moment donn�, de s'en lib�rer en le r�siliant. Dans une telle perspective, celui qui entend se pr�valoir du caract�re excessif de l'engagement en raison de sa dur�e doit adresser au cr�ancier une d�claration de volont� constitutive d'un cong� (ou d�nonciation), droit formateur extinctif qui entra�ne la r�siliation ex nunc du contrat y relatif (cf. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 7e �d., n. 65 et 72).
Dans le cas particulier, il ne r�sulte pas des faits constat�s par la Cour de justice que le d�fendeur aurait r�sili� le pacte de r�m�r� ant�rieurement � la donation litigieuse ou au moment de la conclusion de celle-ci, motif pris de sa dur�e pr�tendument excessive. Il en appert plut�t qu'il s'est bien gard� d'aviser la demanderesse de son projet de donner l'immeuble. Par cons�quent, il n'est pas n�cessaire de rechercher si, en 1994, le pacte de r�m�r� �tait d�j� r�siliable ou non en raison du temps �coul� depuis sa conclusion.
b) Le d�fendeur soutient encore, dans le m�me contexte, que le pacte de r�m�r� �tait entach� de nullit� parce qu'il �tait assorti d'une obligation de renouvellement garantie par l'inscription d'une hypoth�que de 20 000 fr.
Il n'est pas fait �tat d'une telle garantie dans l'arr�t attaqu�. L'all�gation y relative est donc nouvelle et, partant, irrecevable (art. 63 al. 2 OJ). F�t-elle av�r�e, les donn�es du probl�me ne s'en trouveraient pas modifi�es pour autant sur le vu des motifs �nonc�s ci-apr�s.
En l'esp�ce, l'engagement pris par le d�fendeur de signer un nouveau pacte de r�m�r� � l'expiration de la dur�e de validit� de l'annotation au registre foncier, afin que le droit de r�m�r� puisse �tre annot� derechef pour une p�riode suppl�mentaire de dix ans, �tait entach� de nullit� (ATF 73 II 158 consid. 1). Toutefois, force est d'admettre que, par un comportement concluant, les parties � l'acte de vente du 14 d�cembre 1961 ont renonc� � cette clause. En effet, l'engagement incrimin� n'a donn� lieu � aucune contestation entre elles en 1971 et l'annotation n'a pas �t� renouvel�e.
Quoi qu'il en soit, il y aurait tout au plus mati�re � nullit� partielle selon l'art. 20 al. 2 CO par la seule annulation de la clause litigieuse, s'agissant de mettre en oeuvre le principe de la favor negotii en pr�sence d'une disposition qui n'avait d'ailleurs aucune incidence sur la dur�e - ind�termin�e - du droit de r�m�r� stipul� dans l'acte de vente du 14 d�cembre 1961 et qui ne modifiait pas non plus l'�conomie de ce contrat (cf. ATF 120 II 35 consid. 4a).
La critique formul�e par le d�fendeur tombe d�s lors � faux.
4.- A suivre le d�fendeur, la demanderesse ne subissait pas de pr�judice tant que lui-m�me et son �pouse occupaient l'immeuble, car elle ne pouvait pas faire valoir son droit de r�m�r� avant leur d�c�s.
Une telle approche n'est manifestement pas fond�e dans la mesure o�, en raison de la donation faite par lui � sa fille et � sa petite-fille, le d�fendeur a perdu le droit de propri�t� qu'il d�tenait sur l'immeuble que lui avait vendu la demanderesse et qu'il a ainsi priv� cette derni�re, d�s l'inscription du transfert de propri�t� au registre foncier, de la possibilit� de faire valoir son droit de r�m�r�. Le fait qu'il avait alors, avec son �pouse, un droit d'usufruit sur l'immeuble en question n'�tait pas de nature � modifier la situation irr�versible qu'il avait cr��e lui-m�me en donnant son immeuble � des proches.
Pour le surplus, c'est le lieu de rappeler que le droit de r�m�r� est un droit d'acquisition conditionnel subordonn� � une condition potestative, la d�claration d'exercice du droit (ATF 109 II 219 consid. 2b). Aussi, en vertu de l'art. 152 al. 1 CO relatif aux obligations conditionnelles, tant que la condition n'est pas accomplie, le propri�taire de l'immeuble doit s'abstenir de tout acte qui emp�cherait que l'obligation qui lui incombe de souffrir le rachat de l'immeuble soit d�ment ex�cut�e. Il lui est interdit, en particulier, de transf�rer la propri�t� du bien-fonds � un tiers.
S'il y proc�de, alors que le droit de r�m�r� ne fait pas l'objet d'une annotation, l'acte est valable, le tiers acqu�reur n'�tant pas li� par le droit de r�m�r�. En revanche, le conc�dant devra payer des dommages-int�r�ts au titulaire du droit de r�m�r� (cf. Steinauer, Les droits r�els, tome II, 2e �d., n. 1708a).
En l'esp�ce, la Cour de justice a fait une saine application de ces principes. Le d�fendeur ne saurait donc le lui reprocher.
Au demeurant, il importe peu que la demanderesse ait soutenu n'avoir aucune obligation d'acqu�rir un immeuble de remplacement au moyen de l'indemnit� qui lui serait allou�e par le d�fendeur, le l�s� �tant libre de disposer de celle-ci � son gr� (cf. , par ex., Anton K. Schnyder, Commentaire b�lois, n. 2 ad art. 43 CO).
Enfin, la facult� d'exercer un droit de r�m�r� ne comportant pas d'engagement de la part de celui qui en est le titulaire, ce dernier peut en user ou non selon sa libre appr�ciation.
Il est ainsi sans incidence que la demanderesse n'ait pas invoqu� son droit de r�m�r� dans d'autres cas similaires.
En cons�quence, l'arr�t attaqu� ne viole nullement le droit f�d�ral dans la mesure o� il constate le droit de la demanderesse de r�clamer des dommages-int�r�ts au d�fendeur.
5.- La Cour de justice a constat� souverainement que la demanderesse avait assum� avant proc�s des frais d'avocat repr�sentant 13 345 fr.70 et elle lui a allou� cette somme au titre des dommages-int�r�ts.
�tant donn� que la fixation du pr�judice est une question de fait qui rel�ve exclusivement de la comp�tence du juge cantonal, le Tribunal f�d�ral, comme instance de r�forme, examine uniquement si la notion juridique du pr�judice a �t� m�connue ou si des principes juridiques concernant le calcul du dommage ont �t� viol�s (ATF 123 III 241 consid. 3a et les arr�ts cit�s).
Or, � l'appui de son recours, le d�fendeur ne pr�sente aucune argumentation permettant de penser que, par rapport aux frais d'avocat retenus, l'autorit� cantonale aurait enfreint des notions de droit f�d�ral.
A cet �gard, il sied encore de rappeler que le dommage comprend de tels frais si l'intervention d'un avocat est n�cessaire et qu'ils ne sont pas compris dans les d�pens allou�s au l�s� (ATF 117 II 101 consid. 2 et les arr�ts cit�s).
Ainsi, on ne discerne de toute fa�on pas en quoi l'arr�t attaqu� pourrait �tre contraire au droit f�d�ral.
6.- Dans un dernier grief, difficilement compr�hensible, le d�fendeur reproche � la Cour de justice de ne pas avoir jug� pertinents les moyens de fait et de droit qu'il avait invoqu�s en rapport avec une r�vision des statuts de la demanderesse, une modification des conditions du droit de r�m�r� et l'absence d'unanimit� des membres de l'Association sur ces questions.
A ce propos, contrairement aux exigences en la mati�re (cf. ATF 121 III 397 consid. 2a, 120 II 280 consid. 6c p. 284), le d�fendeur n'indique pas quel principe de droit f�d�ral aurait �t� viol� et en quoi il l'aurait �t�. Ainsi, il ne se justifie pas d'entrer en mati�re sur ces questions, surtout qu'elles paraissent plut�t avoir trait � une violation du droit d'�tre entendu (obligation de motiver les d�cisions) et qu'elles n'ont d�s lors pas leur place dans un recours en r�forme (art. 43 al. 1 in fine OJ; Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II p. 1 ss, 34 s.).
7.- Cela �tant, le recours ne peut qu'�tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable. Le d�fendeur, qui succombe, sera d�s lors condamn� � payer les frais de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 OJ) et � verser des d�pens � la demanderesse (art. 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 5500 fr. � la charge du recourant;
3. Dit que le recourant versera � l'intim�e une indemnit� de 5500 fr. � titre de d�pens;