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Timestamp: 2020-01-27 12:17:03+00:00
Document Index: 193565689

Matched Legal Cases: ['art. 792', "l'article 792", "l'article 791", "l'article 792", "l'article 792", "l'article 792", "l'article 792", "l'article 704", "l'article 704", "l'article 508", "l'article 792", "l'article 508", "l'article 792", "l'article 704", "l'article 728", '§ 3', 'art 791', "l'article 792"]

ACP citée en Justice de Paix (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
ACP citée en Justice de Paix
» ACP citée en Justice de Paix
#1 29-11-2005 17:30:46
Inscription : 15-08-2004
Dans le cas d'un ACP citée et defendresse devant la Justice de Paix, peut un coproprietaire intervenir en audience à coté et/ou contre (pour certaines aspects) l'avocat de l'ACP? Quel sont les risques?
#2 29-11-2005 23:40:04
Re : ACP citée en Justice de Paix
giannigianni a écrit :
Oui, mais il faut déposer une demande à la Greffe.
Il y a trois possibiliités:
1. soutien de l'ACP
2. soutien du copropriétaire
3. volonté d'exposer un point de vue différent
Conseil: demandez un avocat à faire ce document. Dans le cas 1 et 2 il est fort probable que la partie concernée veut s'en occuper.
La même que les parties en cause. Mais si vous choissez votre camp (cas 1 ou 2), vous augmentez en principe les chances de cette partie à convaincre le Juge. Mais il se peut que le résultat est l'inverse.
Dans mon récent procès un CP m'a rejoint et trois l'ACP. J'ai gagné grâce aux trois.
#3 29-11-2005 23:53:53
giannigianni a écrit :Dans le cas d'un ACP citée et defendresse devant la Justice de Paix, peut un coproprietaire intervenir en audience à coté et/ou contre (pour certaines aspects) l'avocat de l'ACP? Quel sont les risques?
Dans mon cas il s'agit de soutenir l'ACP et impecher une modification des charges communes demandée par des coproprietaires. Mon intervention "soudaine" à l'audience se justifie par le faits que ni l'AG, ni les coproprietaires, ni le Conseil de Gerance ont été informé par le Syndic de l'action en justice. Il y a certe l'avocat de l'ACP nommé par le Syndic mais on ne se pas se qu'il fait, qui le payera, et surtout s'il connait le dossier...De plus il se peut qu'il fait rien parce que meme si les charges communes changent dans un ACP l'avocat n'est pas trop concerné....
#4 30-11-2005 07:10:09
D'abord il faut bien comprendre que vous ne pouvez pas intervenir soudainement dans le procés. Dans mon cas le CP avec moi s'est fait enrégistrer comme partie le jour avant les débats. Ceci était surtout dû à l'atmosphère d'intimidation qui existe dans mon ACP.
Dans votre cas vous devez déposer une requète avec des mini-conclusions, qui nécessitent de fait la possiblité aux autres partis qu'ils puissent conclure aussi. Une remise de la requète au moins 6 semaines avant la date des débats s'avère nécessaire, si on ne veut pas ralentir la procédure en cours avec 2 à 3 mois. Si vous arrivez plus tard il est fortement conseillé de justifier votre arrivée soudaine dans les débats.
Ce que le CP, membre du conseil de gérance, qui rentrait dans la porcédure un jour avant les débats a su faire (il avait été frappé par le syndic). Conclusion n'étaient pas nécessaire puisqu'il se rangait entièrement derrère les conclusions de mon avocat.
Puis il faut être conscient que l'avocat de l'ACP n'a pas été nommé par l'ACP, mais par le syndic. Il s'agit donc d'une représentation en cascade:
1. le syndic repésente l'ACP
2. l'avocat représenet le syndic
Cela a été confirmé dans ma procédure par le fait que l'avocat a donné son "jugement" écrit sur les jugements récents du Juge à son mandataire, le syndic, et pas à l'ACP ni l'AG.
Ceci se confirme aussi par le fait qu'on ne mentionne pas le numéro BCE de l'ACP mais bien celui du syndic dans la citation et les conclusions.
Vos risques, et celui de l'ACP, sont grandes de "perdre" si le CP qui attaque l'ACP sait prouver que l'ACP applique "par tradition" des règles qui ne sont pas juridiquement conforme aux statuts, même si c'est le cas depuis le début. Dans un autre jugement, obtenu dans mon ACP par un autre ex-membre du conseil de gérance, le Juge a obligé en 2002 mon ACP a appliquer les statuts, même s'ils n'avaient jamais été applique depuis le début (en 1978). Le syndic n'a pas mis l'AG au courant de l'affaire que quand l'affaire avait été jugé.
Mais le syndic a aussi refusé d'aller en appel, sans demander l'avis de l'AG. Ce qu'il a aussi fait dans mon cas avec les deux jugements de 2005. Dans mon cas s'était plus grave, puisque l'AG se réunissait pendant la période d'un mois que l'ACP pouvait aller en appel.
Votre demande n'aura qu'une forte chance de réussir que si une majorité réelle des CP (= plus que 50% des CP et des quotités) demandent au syndic de réunir une AG pour changer les règles de calcul des charges dans le sens de ce qu'on applique en réalité. Un groupe de +20% est le minimum.
Il suffit alors de se presenter avec une requète correcte, avec en annexe une copie de cette demande des CP, et la preuve de l'envoi au syndic. Dans votre requète vous pourrez alors par exemple demander à suspendre les débats pour une période spécifique enfin de permettre au syndic de convoquer l'AGE pour débatter et voter les points proposé par vous (et les autres CP).
Cette procédure nécessite en fait que vous ètes préalablement en possession d'une liste récente et mis à jour des addresses des CP. Dans mon cas je n'ai pas su appliquer cette procédure, puisque le syndic refuse de me donner la liste des addresses des +260 CP ET refuse que je participe à la délibération (même à l'AG récente du 15/11/2005).
#5 30-11-2005 08:43:18
Merci beacoup pour le longue exposé.
Voila ma situation. J'ai eu par hasard la lettre du Greffe qui après un an et demis de discussion et conclusions des parties decide de reouvrir les debats. Je ne comprends pas pourquoi l'affaire est si compliqué mais je repete personne a jamais informé entretemps deux AG et le CG. Les statuts (quotites et charges) ont été deja modifié l'annnée passé par un jugement que moi meme avait demandé et eu gain de cause! Mon jugement est transcrit donc les status sont modifiés et opposables au tiers. Quoique je ne suis pas sure que les CPs qui ont faits leur nouvelles demande soient au courant.
Je ne vois pas comme on peut encore modifier les status et je veux l'eviter...J'ai pas envie d'interjeter appel (procedure plus couteux parce que en justice de Paix moi j'y vais sans avocat tandis que en Tribunal je sais pas...). Il ne pas normal que chaque jour un CP se reveille et demande une modification! Je trouve pas normal que le deux jugements se passement sans que l'AG et le CG soientt informé. Je crois que la representation en cascade trouve son limite dans un devoir d'information? Où le Juge pourra dire quelque chose si je lui envoi une belle lettre circomstanciée?
#6 30-11-2005 09:53:46
Le plus simple est d'aller à la Greffe et d'y demander accès à ce dossier. En principe vous y allez trouver tous le documents déposés (jugements, conclusions, ...) pour cette affaire.
Le jugement que vous avez obtenu change le calcul des charges. Comment a-t-il été communiqué aux autres CP? Le jugement en parle?
Une de mes premières réalisations en 2000 dans mon ACP est que j'ai forcé le syndic a donner un rapport écrit sur l'année écoulé. Il se limite à une énumération des travaux.
Dans votre cas je mettrais un point à l'ordre du jour de l'AG suivante, qui propose que le syndic envoie avec l'invitation de l'AG annuelle un rapport sur l'année précédente, tant technique (travaux exécutés, mais aussi dégats non-réparés, ...), que juridique (jugements, mais aussi changements de la loi avec effets sur l'ACP, ...), administratif (nouveaux CP, ..) et financier (évolution, non-paiement des charges, amortissement, ...).
Cela résoudra ce problème dans le futur, puisqu'il devra mentionner les procédures en cours devant des tribunaux au 31/12, ainsi que les jugements prononcés pendant l'année écoulé. S'il ne mentionne rien il sera alors en tord et sera responsable pour les dégats éventuels.
#7 30-11-2005 10:37:31
Mon jugement changait le quotes-parts et donc aussi les charges. Il avait été notifié par lettre simple à l'ACP (representé par le Syndic) selon art. 792 C.J. Donc pas besoin de signification à chaque CP. Je sais que le Syndic en avait envoyé copie à chaque CP. Mainetnant il est transcrit et les status sont modifiés de ce fait. Toutefois le Syndic n'a pas encore executé le jugement dans le sens que il nous envoye encore les decompte avec l'ancienne repartition des charges - sic!
Le probleme d'information de l'AG et de l'ACP est un probleme present. Simplement le Syndic a decidé de communiquer les actions en justice seulment une fois reçu le jugement...est no! c'est trop tard! Je crois qu'il a un devoir d'information et de plus il ne peux pas deleguer (je lis ici le Code : il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées"), meme à un avocat, sa representation en justice (et en Justice de Paix on n'a pas besoin d'avocat!) d'autant plus que l'affaire n'est pas urgent...
Je vais contacter encore le Greffe pour avoir acces au dossier parce que ni l'avocat de l'ACP ni le Syndic m'ont envoyé la documentation demandé....Est il normal?
#8 30-11-2005 15:13:11
Une jugement est un acte officiel. Il ne doit pas être transcrit, mais considéré comme un avenant à l'acte de base. Sa diffussion en recommandé est nécessaire pour donner une date certaine à la notification de chaque copropriétaire.
Mais je crois que la notification sur base de l'article 792 CJ informe les parties, mais ne rend pas exécutoire. Il faut signifier!
Cette procédure d'information existe pour entre autres permettre aux parties la recherche d'un compromis quand à l'exécution. Dans mon cas j'ai attendu du 22/07/2005 jusqu'au 30/09/2005 pour éviter une AG en plein congfé, mais aussi que les provisiosn deu IV trim puissent êter demandé normalement.
Vous devez selon moi demander à la greffe une expédition sur base de l'article 791 CJ et le faire signifier à l'ACP par un huissier.
Il est probable qu'une inscriptoin aux hypothèques est néceassaire.
Pour l'information je suis d'accord, mais pas pour l'avocat. Le syndic a le droit de se faire représenter par un avocat. Et je crois même le devoir s'il juge qu'il n'a pas l'expertise et/ou le temps qu'il faut pour pour cela.
#9 30-11-2005 18:10:50
Mais je crois que la notification sur base de l'article 792 CJ informe les parties, mais ne rend pas exécutoire. Il faut signifier!.
No. Soit il y a notification soit signification selon l'article 792 CJ. La difference est eventuellment dans le délai pour l'appel. "Le délai pour interjeter appel est d'un mois à partir de la signification du jugement ou de la notification de celui-ci faite conformément à l'article 792, alinéas 2 et 3". Mais le ''dies a quo'' dans la procedure peut avoir des interpretation. Dans mon cas il n'y a pas eu de probleme car j'ai attendu plusieurs mois avant la transcription.
Oui. La modification de la répartition des quotités doit faire l'objet d'une inscription en marge aux hypoteques. C'est que j'avais fait avec retard mais qui rend la modification de l'acte de base opposable aux tiers (donc plus besoin de l'accord des creanciers hypotecaires pour modifier les quotites dans l'acte de base, ce que il serait necessaire si la decision de modification des quotites etait prise en AG à l'unanimité) .
Il faut noter que le Conservateur ne peut pas proceder à la transcription si un appel a été interjeté.
Le probleme avocat et information sont liées. Je ne crois pas qu'il y a un droit a se faire representer. Le Code me semble claire: le Syndic represente l'ACP mais s'il decide de se faire representer par un avocat à mon sens il y a delegation des pouvoirs et donc il doit passer par l'AG. Je crois aussi qu'en AG on doit discuter de l'affaire parce que à la fin (pour dommages, interet et depenses) on touche les CPs et leur droits reels. Si le Syndic n'a pas l'expertise il faudra informer l'ACP ou le CG pour donner mandat à un avocat. S'il n pas le temps il faut qu'il le trouve parce que representer l'ACP en justice est celu-ci bien une obligation.
#10 30-11-2005 18:44:11
L'alinea 2 et 3 de l'article 792 CJ réfèrent à l'alinéa 1 de l'article 704 CJ.
L'alinéa 1 de l'article 704 CJ rèfére aux articles suivants:
508/16 , 580, 2°, 3°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10° et 11° , 581, 2°, 582, 1° et 2°, et 583.
Les articles 580 à 582 ont traits aux tribunaux de travail.
L'article 508/16 est en fait une mesure d'exécution de l'article 508/13, qui dit:
L'aide juridique de deuxième ligne peut être partiellement ou entièrement gratuite pour les personnes dont les ressources sont insuffisantes ou pour les personnes y assimilées.
La procédure de l'article 792 CJ a donc été appliqué parceque vous avez invoqué l'article 508/16. Je ne trouve pas d'autre possibilité. Correct?
#11 30-11-2005 20:47:25
Citation :L'aide juridique de deuxième ligne peut être partiellement ou entièrement gratuite pour les personnes dont les ressources sont insuffisantes ou pour les personnes y assimilées.
Je suis perdu.... (!)
Le greffier fait application de l'article 792 et envoi donc la notification. C'est lui qui decide la procedure et c'est pas moi qu'invoque un article.
L'article 792 du même Code, celui appliqué par le juge dans mon cas, énonce :
« Dans les huit jours de la prononciation du jugement, le greffier adresse, sous simple lettre, à chacune des parties ou, le cas échéant, à leurs avocats, une copie non signée du jugement.
Par dérogation à l'alinéa précédent, dans les matières énumérées à l'article 704, alinéa 1er, le greffier notifie le jugement aux parties par pli judiciaire adressé dans les huit jours.
A peine de nullité, cette notification fait mention des voies de recours, du délai dans lequel ce ou ces recours, doivent être introduits ainsi que de la dénomination et de l'adresse de la juridiction compétente pour en connaître.
Dans les cas visés au deuxième alinéa, le greffier adresse, le cas échéant, une copie non signée du jugement aux avocats des parties ou aux délégués visés à l'article 728, § 3. »
C'est seulment le 1er alinea qui compte...le 2eme aline est pour le plie judiciaire.
#12 01-12-2005 12:04:34
... C'est seulment le 1er alinea qui compte...le 2eme aline est pour le plie judiciaire.
Exemple concret: mon avocat m'a contacté début août par GSM (je me promenais sur la digue à la côte) pour me signaler qu'elle avait reçu la copie non-signée du jugement du 27.07.2005. On s'est alors mis d'accord qu'il allait essayer de trouver un compromis d'exécution avec la partie adversaire pour éviter que la signification de ce jugement causait trop de problèmes supplémentaires. On voulait signifier idéalement le jugement le jour de l'AG qui devait être convoqué par le syndic, juste après l'AG.
Comme rien n'avancait on a demandé la copie enrégistré du jugement (= art 791 CJ) vers mi septembre. Le huissier l'a reçu fin septembre et signifié le 30/09/2005.
Je ne peux que vous conseiller de demander un avis d'un juriste (Test-Achats, SNP, ..) pour voir comment vous devez maintenant procéder.
Votre syndic sait probablement tout cela et veut vous faire sentir par les faits, au lieu de polémiser, que l'utilisation d'experts (avocat, ..) est nécessaire.
N'oubliez pas que même pour le juge votre jugement n'est pas encore appliquable ... puisque pas enrégistré. L'inscription aux hypothèques n'a pas la valeur que vous la donnez.
Pour mes procédures j'avais un avis unanime des gens derrière moi (interne et externe) de procéder sans avocat. Je ne l'ai pas fait. Cela m'a coutè effectivement plus par procédure, mais finalement beaucoup moins parceque je suis, grâce à mon avocat, beaucoup plus loin que j'osais espérer en 2001. Mon avocat s'occupe d'abord de la technique judiciare. Mais la valeur ajouté réside surtout dans le fait qu'il me donne des avis objectifs, réalistes et surtout non-émotionnel. Il ne vit pas dans la résidence ... . C'est pour ce dernier motif qu'un avis d'un juriste qui est coproprétaire, relaté avec une des parties (épouse, famille, copain, ..) n'est pas apte à être votre avocat selon la déontologie européenne des avocats.
Notre copropriété est maintenant dans un marasme surtout parceque notre conseiller juridique est l'épouse du gérant de notre syndic et de notre courtier d'assurances. Elle donnait des avis au consiel de gérance. C'était moins cher ... c'est un fait. Mais un conseiller neutre n'aurait jamais laisser pourrir la situation. Elle était aussi un associé de notre syndic et de notre courtier. Et eux deux sont aussi copropriétaires de différents lots.
Le noeud du problème dans la copropriété tant du coté du syndic que du conseil de gérance et des copropriétaires sont les confilts d'intérêts. Déminez ou neutralisez ses conflits et vous avez éléminé 90% des problèmes.
Aucun syndic professionnel peut prétendre à connaitre toutes les ficelles de son métier. C'est trop complexe. L'agent immobilier qui le prétend est pour moi incompétent. Là je crois que même Grmpff est d'accord avec moi.
Il peut donc faire appel à des experts. Naturellement moyennant l'accord de l'AG et moyennant une demande préalable de budget, sauf urgence.
D'ailleurs son code de déontologie actuelle le prévoit expressément:
Art. 17 L'agent immobilier agit en bon père de famille et se fait assister, si nécessaire, par un expert.
C'est à l'AG de mettre dans le "Réglement du syndic" tous ce qu'il doit faire en cas de travaux ou autre chose urgente. Et de mettre dans le contrat du syndic qu'il doit appliquer ce règlement.
#13 01-12-2005 13:43:26
giannigianni a écrit :... C'est seulment le 1er alinea qui compte...le 2eme aline est pour le plie judiciaire.
Merci de votre avis. Je n'ai pas la meme opinion que vous sur les avocats...J'ai meme demandé plusieurs avis comme vous dites mais sur ce genere de procedures (inclus code judiciare, nouvelle loi 1994 et procedures notairialles) soit il n'y a pas beacoup d'experience soit il y a de l'incomptence (pas seulment dans le sens negatif du terme mais aussi dans le sens que certaines ne se sent pas "responsables" et ils renvoient la balle).
Pour revenir à mon histoire. Le jugement qui decide la modification des quotites à été notifié par le Greffe (par sa propre procedure), le Syndic a envoyé copie à tous le CPs, le jugement qui vaut modifications des status, il n'a pas fait l'objet d'appel dans le delais, et donc il a été transcrit et il est opposable aux tiers. Si il est opposable aux tiers a fortiori il est executoire pour les CPs.
De quel enregistrement vous parlez? Pourquoi vous dites que il n'est pas applicable? Le jugement a changé les statuts et sa publicité a été assurée selon les procedures. Je crois aussi que meme formellment à partir du jour que le jugement a été donné, et on n'a pas eu appel, le jugement est executoire au moins par provision. Ca veut dire que le Syndic aurait du recalculer les charges ce qu'il n'a aps encore fait...
#14 01-12-2005 14:38:24
Non. Formellement le jugement n'est valable que si le jugement a été signifié valablement aux parties. Votre jugement est probablement déja enrégistré à la Greffe. Avez vous payé les frais d'enregistrement ? Il ne vous reste alors dans ce cas de faire signifier cet exemplaire enrégistré au représentant de l'ACP dasn cette affaire. Probablement un avocat désigné par le syndic, représentant de l'ACP.
Le reste n'est pour moi que de l'information. Sa publicité est assuré s'est un fait. Mais vous n'avez pas encore la preuve que la partie adversaire a reçu par la voie d'un huissier ou par lettre judiciaire (dans le cas de pro deo) le jugement. Le jugement n'est donc pas exécutable, sauf les parties le font de leur propre volonté.
Cette date de signification fait démarrer la période de 30 jours pendant laquelle l'ACP peut faire appel. En toute logique le syndic devrait convoquer une AG extraordinaire pendant cette période. Certainement si d'autres procédures sont en cours dans le même contexte.
#15 01-12-2005 15:42:51
Essayons de nous comprendre et etre plus claire: le jugement n'a pas été signifié mais il a été notifié selon les termes de l'article 792 CJ. Soit il y a signification soit notification: les deux procedures sont valables! Le Syndic, qui representait l'ACP (il n'y avait pas d'avocats) a reçu la notification. Tellemnt vrais que il l'a recu qui la fait circulaire aux CPs. Le délai pour interjeter appel est d’un mois à partir de la signification du jugement ou de la notification de celui-ci (article 1051 du Code judiciaire).
Bien sur la partie defenderesse, le Syndic, l'a reçu! Il l'a meme envoyée comme le prevoit la procedure aux CPs. Je ne comprends pas vos soucis et votre probleme d'information. Vous partez toujours de l'idée qu'il faut signifier (par huissier ou par lettre judiciaire).
Il n'y a pas eu signification mais notification et le 30 jours demarrent à la date de réception de la lettre de notification. De toute facon personne après plus d'un an à fait appel ou discute le jugement et je ne crois pas que soit parc que ils attendent une signification qui n'aurat pas lieu parce que deja faite....De plus du point de vu de la pubblicité selon la loi hypotecaire meme les tiers sont informées que les status sont legalment modifiée (ceci est confirmé par le notaire donc c'est pas question de discuter l'execution du jugement). Je ne comprends toujours pas, ou peut etre j'ai une idée, pourquoi le Syndic n'a pas encore envoyé les decomptes avec le nouveau calcul. Surement pas parce que il attend d'etre signifié car la notification ne lui suffit pas....
Je suis d'accord avec vous que le Syndic aurait du convoquer un AG extraordinaire pour en discuter