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Timestamp: 2018-05-27 17:48:34+00:00
Document Index: 275771292

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 16', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 4', 'art. 269', 'art. 13', 'art. 19', 'art. 15', 'art. 18', 'art. 269', 'art. 16', 'art. 269']

La doctrine met, de son côté, l'accent sur le but assigné à la motivation de l'avis de majoration, à savoir l'information du locataire (OR-ZIHLMANN, n. 4 ad art. 269d CO; le même, Das neue Mietrecht, p. 159; Commentaire USPI, Droit suisse du bail à loyer, n. 25 ad art. 269d CO; JEANPRÊTRE PITTET/GUINAND/WESSNER, FJS no 362, p. 19; RENÉ MÜLLER, Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, thèse Zurich 1976, p. 128). Quelques auteurs admettent le simple renvoi aux dispositions légales imprimées sur la formule officielle (BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 30 juin 1972, p. 28 note 83; MARC MÜLLER, in CdB 1/94 p. 27), mais la plupart considèrent ce procédé comme insuffisant (TERCIER, Les contrats
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spéciaux, 2e éd., p. 251 n. 2039; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 190; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 176; GMÜR/THANEI, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, p. 10; HEINZ HAURI, Der missbräuchliche Mietzins, thèse Zurich 1979, p. 143 s.).
En l'occurrence, la cour cantonale a admis la validité de la motivation fondée sur l'augmentation du taux hypothécaire. Il n'y a pas à revenir sur ce point, on l'a vu. En ce qui concerne les autres facteurs de hausse, la bailleresse s'est contentée, dans l'avis de majoration, de se référer à l'art. 269a let. a, b et e CO, sans donner d'explications supplémentaires ni dans la formule officielle elle-même, ni dans une lettre d'accompagnement. En soi, pourrait certes se défendre l'opinion selon laquelle un simple renvoi à l'art. 269a let. e CO (compensation du renchérissement pour le capital exposé aux risques) serait suffisant comme motivation d'une hausse de loyer, compte tenu du mécanisme d'adaptation prévu par l'art. 16 OBLF. Un tel raisonnement n'est cependant pas possible dans le cas particulier. En effet, la bailleresse a encore fait état d'autres facteurs de hausse, invoquant à la fois les critères de l'adaptation aux loyers usuels, de la hausse des coûts et des prestations supplémentaires du bailleur, ainsi que du maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, mêlant de la sorte les notions de loyer du
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marché (art. 269a let. a CO) et de loyer fondé sur les coûts (art. 269a let. b et e CO). Or ces critères sont de prime abord incompatibles (LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 245; USPI, op.cit., n. 79 ad art. 269a CO). Dans ces circonstances, il ne saurait être question d'admettre que la motivation de l'avis de majoration était suffisante. On ne peut distinguer à la lecture de cet avis, selon les règles de la bonne foi, sur quel(s) critère(s) la bailleresse entendait en définitive se fonder; les locataires, qui devaient apprécier l'opportunité de s'opposer à la hausse qu'on leur signifiait, en étaient réduits à cet égard à de simples suppositions. La cour cantonale n'a par conséquent pas violé le droit fédéral en considérant que l'augmentation de loyer litigieuse n'était pas valable faute de motivation satisfaisante.
BGE: 120 II 206, 118 II 130, 117 II 458, 119 IA 264 mehr... , 117 IB 64, 106 II 166
Artikel: Art. 269d OR, art. 269a CO, art. 4 Cst., art. 269d al. 2 CO mehr... , art. 13 OSL, art. 19 OBLF, art. 15 al. 1 let. b AMSL, art. 18 CO, art. 269a let, art. 16 OBLF, art. 269a let. a CO