Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/TESTIMONIO-DE-SENTENCIA-boe07032019-rDGRN08022019
Timestamp: 2019-10-16 14:52:57
Document Index: 27468615

Matched Legal Cases: ['artículo 24', 'artículo 20', 'artículo 100', 'artículo 38', 'artículo 1', 'artículo 24', 'artículo 24']

RESOLUCIONES - TESTIMONIO DE SENTENCIA. - 08/02/2019
Código Civil, Artículos 1124 y 1504
Reglamento Hipotecario, Artículos 56, 59, 100 y 175
Resolución de 8 de febrero de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Coloma de Farners a inscribir un testimonio de una sentencia.
I En el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Blanes se tramitó procedimiento ordinario número 563/2011-C, a instancias de los ahora recurrentes contra la sociedad mercantil "Construcciones Eurodosmildos, S.L.". Con fecha 7 de mayo de 2013 se dictó sentencia estimando la demanda declaró "la resolución del contrato formalizado en la escritura pública otorgada el 28 de septiembre de 2006 ante el Notario Tomás Feliú Álvarez de Sotomayor, con el n.º 3325 de su protocolo, sobre cesión onerosa sujeta a condición suspensiva. Debo condenar y condeno a la entidad Eurodosmildos, S.L. a desalojar las parcelas 11, 12 y 13 N-I de la Urbanización (...), dejándolas libres, vacías de material de construcción, residuos restituyéndose a los demandantes, en consecuencia procédase a la cancelación de las inscripciones de titularidad obrantes en el registro de la propiedad por título de cesión practicadas a favor de Construcciones Eurodosmildos, S.L.; así como las anotaciones preventivas de embargo por deudas de la misma practicadas con posterioridad respecto de las finca: parcela 11-N-I de la Urbanización (...) finca registral 6867, inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners al tomo 3123, libro 172 de Caldes de Malavella folio l55: y parcela 12-N-I de la Urbanización (...) finca registral 6868 inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners al tomo 3123, libro 172 de Caldes de Malavella folio 158. Debo condenar y condeno a la entidad demandada a pasar por tales declaraciones librándose en su momento, en ejecución de Sentencia los oportunos mandamientos al Registro de la Propiedad y condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales".
II Presentado testimonio de la citada sentencia, librado el día 11 de enero de 2018 por la letrada de la Administración de Justicia del indicado Juzgado, en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
"Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners.
1.º El precedente testimonio expedido por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Blanes, el día once de enero de dos mil dieciocho, fue presentado en este Registro el día veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho, según el asiento número 192 del tomo 232 Diario.
2.º En dicho documento por razón del procedimiento ordinario 563/2011-C seguido en dicho Juzgado a instancias de J. G. G., O. G. A. y S. G. A. contra "Construcciones Eurodosmildos S.L.", por incumplimiento contractual, se declara la resolución de un contrato de cesión onerosa sujeta a condición suspensiva de la finca 6867 de Caldes de Malavella y, en consecuencia, se ordena la cancelación de las inscripciones de titularidad obrantes en el Registro de la Propiedad practicadas por el título de cesión a favor de la entidad demandada, así como de las anotaciones preventivas de embargo por deudas de la misma practicadas con posterioridad respecto, entre otras, a la finca 6867 de Caldes de Malavella.
3.º Del Registro resulta que la finca 6867 consta inscrita a favor de "Assessoria Carles Domingo S.L" en virtud de ejecución de anotación preventiva de embargo administrativo, sujeta dicha titularidad al cumplimiento de la expresada condición suspensiva. Asimismo se halla gravada con otras anotaciones preventivas de embargo ya caducadas, pendientes de cancelación.
4.º No consta en el Registro anotada la demanda de ejecución de la condición suspensiva, ni resulta del documento presentado la intervención en el procedimiento de los terceros titulares de los asientos practicados con posterioridad.
En esta situación, se pretende cancelar el derecho inscrito a favor de tercero sin haber sido parte en el procedimiento judicial ni haber sido notificado a efectos de que alegue lo que en su interés corresponda, como si el mero hecho de constar inscrita la condición fuera suficiente a todos los efectos [sin tener en cuenta la necesidad de su intervención como ocurre en un buen número de supuestos asimilables cualquier carga o condición, reserva de dominio, opción de compra, hipoteca unilateral u ordinaria etc.-, debiendo pasar por la actuación unilateral del ejecutante, que se dirige contra el antiguo adquirente (sin anotar la demanda para prevenir lo ocurrido en este caso), y al margen del contenido registral concreto al tiempo de la resolución, sin poder oponer ni el propio cumplimiento de lo acordado, en contra de los arts. 24 CE, 20, 38 y 82 LH, entre otros].
Este caso ha sido resuelto, en supuesto idéntico, por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 4 de diciembre de 2010 (""BOE"", N.º 8, 10-1-2011), referido a una anotación preventiva de embargo, que debe aplicarse, con mayor razón, si cabe, al tercero, nuevo titular del derecho transmitido y pendiente de la condición. Dice textualmente: "3. Respecto de la segunda de las cuestiones planteadas en la calificación impugnada, relativa a la cancelación del embargo que la del derecho del comprador comportaría, ha de tenerse en cuenta que el acreedor favorecido por dicho embargo es, registralmente, interesado por resultar afectado por el asiento cuya práctica se solicita como consecuencia del incumplimiento de la condición suspensiva, por lo que también es necesario que, respecto de ellos, la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992; 19 de noviembre de 1996; 24 de febrero de 1998; 15 de noviembre de 2005), pues no necesariamente ha de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la misma, disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.
Por ello, es también acertada la postura del Registrador al exigir la intervención del acreedor favorecido por el embargo, dado que, de cancelarse el derecho del comprador gravado, desaparecería el objeto de la traba"".
Santa Coloma de Farners, a 18 de octubre de 2018.-El Registrador (firma ilegible y sello del Registro).
Contra esta calificación cabe: (...)".
III Contra la anterior nota de calificación, don J. A. C., abogado, en nombre y representación de don J. G. G. y doña S. y don O. G. A., interpuso recurso el día 12 de noviembre de 2018 con las siguientes alegaciones:
"Primera. Antecedentes.
En fecha 28 de septiembre de 2006, el suscrito, D. J. G. G. y su esposa C. A. F., ya fallecida, otorgaron escritura de segregación de su finca urbana, porción de terreno sito en Caldes de Malavella, por el que pasaron a constituirse las parcelas 11-N-I y 12-N-I, registrales 6867 y 6868, constituyendo el resto de terreno la parcela 13-N-I, todas ellas de la Urbanización (...). La citada escritura pública fue otorgada ante el Notario de Premiá de Mar, D. Tomás-Feliu Álvarez de Sotomayor, con el número 3324 de su protocolo (...).
Acto seguido, el mismo día 28 de septiembre de 2006 y, ante el mismo Notario, de una parte D. J. G. G. y D.ª C. A. F. y, de otra parte, la mercantil Construcciones Eurodosmildos, S.L. otorgaron, en relación a las fincas registrales 6867 y 6868, escritura pública de cesión onerosa de solares sujeta a condición suspensiva. La citada escritura pública se corresponde a la número 3325 del protocolo del indicado Notario (...).
Segunda. Condición suspensiva.
A) Primera: A la obtención de la definitiva licencia municipal de obras mayores para poder iniciar la construcción de la vivienda reseñada en la cláusula anterior, para lo cual se ha presentado la correspondiente solicitud, proyecto y memoria de obras al Ilustre Ayuntamiento de Caldes de Malavella (Girona).
B) Segunda: Aval bancario. Y la constitución de un aval bancario por la suma de 240.000 Euros que la Compañía mercantil "Construcciones Eurodosmildos, S.L.", debidamente representada en este acto, con la entidad bancaria Bancaja, en el plazo máximo de seis meses desde la obtención de la mencionada licencia municipal de obras mayores. Dicho aval será acreditado por dicha entidad mercantil, siendo beneficiarios del mismo don J. G. G. y doña C. A. F.
En consecuencia la eficacia de la presente operación queda sujeta al efectivo cumplimiento de dicha condición suspensiva, lo cual se acreditará mediante el otorgamiento de la acta notarial en la que se incorpore la licencia municipal de obras y del aval bancario."
La citada demanda fue presentada ante el Decanato de los Juzgados de Blanes en fecha 9 de septiembre de 2.011 y turnada al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Blanes, dando lugar al procedimiento ordinario 563/2011-C (...).
"Debo estimar la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. F. J. C. en nombre y representación de D. O. G. A., Dña. S. G. A. y D. J. G. G. contra Construcciones Eurodosmildos, S.L.
Debo condenar y condeno a la entidad Eurodosmildos, S.L. a desalojar las parcelas 11. 12 y 13 N-I de la Urbanización (...), dejándolas libres, vacías de material de construcción, residuos restituyéndose a los demandantes, en consecuencia procédase a la cancelación de las inscripciones de titularidad obrantes en el registro de la propiedad por título de cesión practicadas a favor de Construcciones Eurodosmildos, S.L.; así como las anotaciones preventivas de embargo por deudas de la misma practicadas con posterioridad respecto de las finca: parcela 11-N-I de la Urbanización (...) finca registral 6867, inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners al tomo 3123, libro 172 de Caldes de Malavella folio l55: y parcela 12-N-I de la Urbanización (...) finca registral 6868 inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners al tomo 3123, libro 172 de Caldes de Malavella folio 158.
Debo condenar y condeno a la entidad demandada a pasar por tales declaraciones librándose en su momento, en ejecución de Sentencia los oportunos mandamientos al Registro de la Propiedad y condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales." (...).
Segunda. Fundamentación de la calificación negativa expedida por el Registrador de la Propiedad.
"5.º Del Registro resulta que la finca 6867 consta inscrita a favor de Assessoria Carles Domingo, S.L." en virtud de ejecución de anotación preventiva de embargo administrativo, sujeta dicha titularidad al cumplimiento de la expresada condición suspensiva...
No consta en el Registro anotada la demanda de ejecución de la condición suspensiva, ni resulta del documento presentado la intervención en el procedimiento de los terceros titulares de los asientos practicados con posterioridad....
En el presente caso, no habiéndose practicado anotación de la demanda de resolución, para la cancelación de los asientos posteriores que traen causa del adquirente esa [sic] preciso el consentimiento de los titulares de dichos asientos."
Tercera. Improcedencia de la calificación negativa respecto a la finca registral 6867. De la naturaleza y efectos de la condición suspensiva.
- La actual del titular transferente sub conditione.
- La titularidad expectante del adquirente.
"Como señalan las Resoluciones de la Dirección General de los Registros v del Notariado de 16 de octubre de l991 (RJ 1991, 7500) y 12 de junio de 1999 (RJ 1999, 4376), cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente distinguir dos hipótesis claramente diferenciadas: una, la que tiene lugar durante la pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no accede al Registro la suerte de la condición, en el caso de que no se hubiera fijado un plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento. En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas -actual una, expectante la otra-pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente trasmitido. En tal caso, para la verificación y consiguiente inscripción -pero libre de la condición impuesta- de actos dispositivos sobre el dominio objeto de la transmisión se precisará la actuación conjunta de ambos titulares".
"Por su parte la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo de 2010 (RJ 2010, 2748) establece: (...) cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente distinguir dos hipótesis claramente diferenciadas: una, la que tiene lugar durante la pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no accede al Registro la suerte de la condición, en el caso de que no se hubiera fijado un plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento. En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas -actual una, expectante la otra- pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente trasmitido. En tal caso, para la verificación y consiguiente inscripción -pero libre de la condición impuesta- de actos dispositivos sobre el dominio objeto de la transmisión se precisará la actuación conjunta de ambos titulares. En el segundo, no podrá deducirse ya de los asientos del Registro la coexistencia de esas dos titularidades sino, por el contrario, la extinción de una de ellas y la consolidación de la otra, aunque resulte indeterminado en favor de cuál de los dos sujetos de la trasmisión se produjo la consolidación. En esta hipótesis, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, así como el necesario respeto de la similar posición registral que corresponde al otro de los sujetos en cuyo favor pudo producirse la consolidación (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886)) impedirán la inscripción de la posterior transmisión del dominio otorgada exclusivamente por uno de ellos en tanto no se acredite debidamente que el desenvolvimiento de la condición se realizó a su favor (vid. artículos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria y 56 y 238 del Reglamento Hipotecario (RCL 1947. 476)) .
En conclusión, entiende esta parte que resulta improcedente la denegación de la cancelación de la inscripciones posteriores a la cesión y la reinscripción del dominio de la finca a nombre de los suscritos efectuada por el Registrador de la Propiedad de Santa Coloma de Farners, que de facto supone un total incumplimiento de lo ordenado por la autoridad judicial, así como una interpretación errónea de la naturaleza y efectos de las condiciones suspensivas puras, así como una clara contradicción con los propios asientos registrales".
IV El registrador de Santa Coloma de Farners, don Edgar José Cascón Blanco, emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
1. Se presenta en el Registro testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara la resolución de un contrato de cesión onerosa sujeta a condición suspensiva y la cancelación de unas anotaciones preventivas de embargo que se habían practicado con posterioridad.
Del Registro resulta que la finca 6.867 consta inscrita a favor de "Assessoria Carles Domingo, S.L." en virtud de ejecución de anotación preventiva de embargo administrativo, sujeta dicha titularidad al cumplimiento de la expresada condición suspensiva. El registrador se opone a la inscripción porque no consta en el Registro anotada la demanda de ejecución de la condición suspensiva, ni resulta del documento presentado la intervención en el procedimiento de los terceros titulares de los asientos practicados con posterioridad.
2. La cuestión de la constancia registral de la ejecución de las condiciones inscritas en el Registro y los efectos que dicha ejecución pueda tener respecto a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición, ha sido abordada por este Centro Directivo en no pocas ocasiones.
Es obligado comenzar señalando que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, e ntre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sií examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita po r el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo (cfr. las sentencias relacionadas en el apartado "Vistos" de la presente resolución), que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial "los obstáculos que surjan del Registro", y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales, se presume que los derechos reales ins critos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que estaí bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), por lo que el titula r registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución Española).
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador "(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo, "no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte".
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que, de una forma contundente, declara lo siguiente: "Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pú blicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitaraí a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Estaí función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sií comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titul ares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal".
3. En el presente caso, el titular registral de la finca es una sociedad mercantil que adquirió e inscribió su derecho con posterioridad a la inscripción de la condición, y no consta que haya intervenido en el procedimiento que dio lugar a la sentencia que ordena la resolución del negocio en cuestión, ni tampoco constaba anotada la demanda de su ejercicio al tiempo de la aparición de dicho titular registral, por lo que el mandato imperativo del artículo 24 de nuestra Carta Magna, concretado entre otros en los artículos 20, 37, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria impide la cancelación o modificación de los asientos de dichos titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso.
Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 de septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero de 1988, 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo y 21 de septiembre de 1993, 20 de febrero y 16 de marzo de 1995, 28 de marzo de 2000 y 16 de abril y 21 de octubre de 2013
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de junio de 2007, 9 de junio y 10 de diciembre de 2010, 28 y 29 de junio de 2011, 25 de enero de 2012, 17 de mayo y 10 de julio de 2013, 16 de octubre de 2014, 12 de febrero, 15 y 17 de septiembre y 10 de diciembre de 2015, 10 de febrero y 5 de septiembre de 2016, 5 de julio de 2017 y 10 de octubre de 2018.