Source: https://elibrary.fondazionenotariato.it/articolo.asp?art=10/1009&mn=3
Timestamp: 2020-04-05 11:52:54+00:00
Document Index: 180434899

Matched Legal Cases: ['art. 2645', 'art. 2645', 'art. 2645', 'art. 40', 'art. 2645', 'art. 2645', 'art. 2748', 'art. 2775', 'art. 2645', 'art. 47', 'art. 2', 'art. 2775']

APPENDICE DOCUMENTALE - Emendamento in tema di contratto preliminare di cui all'art. 2645-bis del codice civile - La prassi della contrattazione immobiliare tra attualità e prospettive - e.library - Fondazione Italiana del Notariato
Emendamento in tema di contratto preliminare di cui all'art. 2645-bis del codice civile
1. Dopo l'articolo 27 del d.p.r. 26 aprile 1986, n.131, è introdottoil seguente articolo 27-bis:
«I contratti preliminari di cui all'articolo 2645-bis codice civile sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa, salvo quanto previsto dalla nota all'articolo 10 della tariffa parte prima. L'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo è unitariamente rideterminata, scomputando quanto già pagato all'atto della registrazione del contratto preliminare e con diritto al rimborso dell'eventuale eccedenza.
All'atto del preliminare di cui all'articolo2645-bis codice civile, il contribuente può chiedere al notaio che l'imposta dovuta, ai sensi della nota all'articolo 10 della tariffa parte prima, sia liquidata tenendo conto di agevolazioni o di particolari criteri di determinazione dell'imponibile che sarebbero applicabili in sede di liquidazione dell'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo». In questo caso l'imposta dovuta per la registrazione del preliminare non potrà eccedere l'imposta che sarebbe dovuta per la registrazione del contratto definitivo
2. Nella nota all'articolo 10 della tariffa parte prima allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, è aggiunto il seguente periodo:
«Al contratto preliminare di cui all'art. 2645-bis codice civile relativo a cessioni di beni soggette all'imposta sul valore aggiunto ai sensi dell'art. 40 del testo unico si applica unicamente l'imposta in misura fissa anche se prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria».
3. Nel comma 2 bis dell'articolo 2 del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, è aggiunto il seguente periodo:
«L'imposta fissa è scomputata dall'imposta ipotecaria dovuta per la trascrizione del contratto definitivo».
4. Ai fini della determinazione del compenso professionale dovuto al notaio sono considerati unica prestazione professionale l'atto pubblico o di autenticazione del contratto preliminare di cui all'articolo 2645-bis codice civile e l'atto pubblico o di autenticazione da parte del medesimo notaio del contratto definitivo. Gli onorari notarili graduali per il contratto definitivo ricevuto o autenticato dal medesimo notaio sono applicati rispetto alla misura ordinaria nella stessa percentuale del cinquanta per cento prevista per il contratto preliminare.
5. Nel secondo comma dell'articolo 2645-bis del codice civile sono aggiunte le seguenti parole:
«anche se quest'ultima ha per oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione»:
Nel quinto comma primo periodo dell'articolo 2645-bis del codice civile dopo la parola «eseguita» sono aggiunte le seguenti parole «e produce i propri effetti".
6. Nel secondo comma dell'articolo 2775-bis del codice civile, dopo le parole «garantiti da» sono aggiunte le parole «ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare, ai creditori garantiti da».
OSSERVAZIONI DI ACCOMPAGNAMENTO
è noto che, ultimate le trattative, i cittadini stipulano il contratto preliminare di vendita nel quale vengono riportati gli accordi raggiunti e stabiliti gli obblighi a loro carico in vista del perfezionamento del rogito notarile traslativo delle proprietà.
è altrettanto noto che la normativa del settore immobiliare è complessa e in continua evoluzione, tuttavia quando si stipula il preliminare, ben di rado le parti vengono adeguatamente assistite con riferimento alle problematiche giuridiche, anche di carattere fiscale, sottostanti qualunque contratto.
Di conseguenza, vengono spesso assunte obbligazioni difficilmente modificabili, se non a caro prezzo o dopo un lungo iter giudiziario.
Consapevole di tali difficoltà ed al fine di assicurare al cittadino ogni opportuna tutela, non ultima la trascrizione, il Notariato si fa promotore di una modifica normativa diretta ad incentivare il ricorso all'istituto del preliminare trascritto, di cui all'art. 2645-bis del codice civile, proponendo di introdurre nel sistema dell'imposizione indiretta il meccanismo dello scomputo integrale della tassazione del contratto preliminare in sede di tassazione del contratto definitivo. In altri termini, si raggiungerebbe una neutralità fiscale tale per cui la registrazione e trascrizione del contratto preliminare avrebbe un costo fiscale pari a zero, ovviamente se l'operazione giunge a buon fine con la conclusione del definitivo.
Questa previsione risponderebbe ad un duplice interesse generale.
Da un lato il maggiore ricorso all'istituto del preliminare trascritto garantirebbe la certezza della circolazione dei beni immobili, riducendo notevolmente le possibilità di contenzioso, nonché anticiperebbe la verifica della regolarità dell'operazione già in sede di preliminare.
Dall'altro la possibilità di tenere conto all'atto del preliminare di cui all'art. 2645-bis del codice civile «di particolari criteri di determinazione dell'imponibile che sarebbero applicabili in sede di liquidazione dell'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo», come ad esempio l'opzione per il c.d. prezzo valore, farebbe emergere i reali corrispettivi pattuiti, che dunque risulterebbero "tracciabili" e "trasparenti", anche ai fini dell'imposizione diretta, sin dalle pattuizioni iniziali.
L'emendamento si propone l'ulteriore obiettivo di rimuovere i due principali ostacoli che, nell'esperienza degli operatori del settore, rappresentano, ad oggi, oltre all'inconveniente del costo fiscale e notarile, la principale ragione dell'insuccesso dell'istituto della trascrizione del preliminare, ovvero:
l'incertezza, di fronte al tenore dell'art. 2748 comma 2 del codice civile (secondo cui, se non è stabilito diversamente dalla legge, tutti i privilegi – ivi incluso quello del promissario acquirente ad ottenere la restituzione di quanto anticipato in caso di risoluzione del preliminare trascritto – prevalgono sulle ipoteche) circa gli effetti che tale trascrizione comporta nei riguardi delle ipoteche iscritte anteriormente rispetto alla trascrizione del preliminare;
ogni possibile dubbio circa l'esistenza di una tutela reale prenotativa in caso di trascrizione di un contratto preliminare di bene futuro già prima della venuta ad esistenza del bene, anche nei confronti dei gravami iscritti o trascritti contro il costruttore promittente venditore ed aventi per oggetto il terreno anziché il bene futuro (es. un'ipoteca giudiziale o un pignoramento).
Alla rimozione del primo ostacolo è volta la proposta di modificazione dell'art. 2775-bis comma 2 del codice civile, mentre alla rimozione del secondo ostacolo è volta la proposta di modificazione dell'art. 2645-bis comma 2 del codice civile.
Solo il contestuale superamento di ogni ambiguità normativa relativamente ad entrambi tali aspetti, infatti, consentirà, unitamente alle agevolazioni di tipo fiscale e di tariffa notarile, di confidare su una larga diffusione dell'istituto della trascrizione del contratto preliminare, così allineando l'Italia alle migliori esperienze straniere e contribuendo ad una piena affermazione anche in tale settore del principio di sicurezza giuridica.
1. Nel primo comma dell'articolo 2 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, è aggiunto il seguente periodo:
«Restano altresì escluse le somme di denaro che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altri diritto reale di godimento qualora ricorrano cumulativamente le seguenti tre condizioni:
il titolo di pagamento sia costituito da contratto preliminare da trascriversi ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile;
si tratti di somme che non eccedono il 25% del prezzo complessivamente pattuito;
la somma complessiva per cui risultano eventualmente iscritte ipoteche anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare non ecceda il 75% del valore del bene risultante da apposita relazione giurata di stima redatta da professionista abilitato da allegarsi al contratto preliminare.
2. Nell'articolo 17 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, sono aggiunti i seguenti commi:
8. Il notaio che riceve o autentica contratti preliminari di vendita, per il periodo di cui al secondo comma, è tenuto a versare al soggetto gestore del Fondo, entro il trentesimo giorno dal ricevimento o dall'autenticazione e con le modalità di cui al terzo comma, l'uno per cento delle somme di denaro che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altri diritto reale di godimento senza rilascio di garanzia fideiussoria ai sensi dell'ultimo periodo del primo comma dell'articolo 2. Il notaio si può rifiutare di ricevere o autenticare l'atto nel caso in cui il costruttore non gli versi contestualmente il predetto importo.
9. Il notaio che riceve o autentica i contratti preliminari di cui al precedente comma è tenuto a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell'art. 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante attestazione degli estremi di tali contratti preliminari, con indicazione dei dati dei soggetti interessati e delle somme di denaro che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altri diritto reale di godimento senza rilascio di garanzia fideiussoria ai sensi dell'ultimo periodo del primo comma dell'articolo 2».
La prima esperienza applicativa del D.lgs. 122/2005 ha dimostrato, oltre ogni ragionevole dubbio, che il ricorso alla garanzia fideiussoria ex art. 2 risulta spesso di difficile attuazione.
Le finalità meritorie del provvedimento rischiano di essere gravemente compromesse dalla rigidità e, per certi aspetti, inadeguatezza del mezzo tecnico adottato.
Le ragioni di tale constatazione sono molteplici, dall'assenza di adeguate sanzioni per il costruttore che viola tali prescrizioni, all'interesse del compratore di tenere bassi i costi aggiuntivi rispetto al prezzo (soprattutto in quelle diffuse situazioni in cui egli ripone una forte fiducia nei confronti della solidità patrimoniale del costruttore), alla formulazione non sempre perspicua del testo normativo degli articoli 2 e 3 del decreto (con la conseguente difficoltà, ormai constatata da tutti gli operatori del settore, per banche ed assicurazioni di rilasciare garanzie conformi a legge).
La situazione venutasi a creare comporta la palese inadeguatezza delle risorse da destinare al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire vittime di fallimenti immobiliari prima dell'entrata in vigore del decreto 122, derivando tali risorse esclusivamente dal versamento da parte degli enti che rilasciano la predetta garanzia fideiussoria di una percentuale pari al quattro per mille dell'ammontare di queste ultime.
L'emendamento si propone pertanto un duplice obiettivo:
da un lato, consentire che, senza scardinare il sistema di tutela delineato dal decreto 122 ed in presenza delle tre condizioni indicate, e quindi della tutela fornita al promissario acquirente dal privilegio conseguente alla trascrizione del contratto preliminare di cui all'art. 2775-bis del codice civile, il costruttore possa incassare, per un importo fino ad un quarto del prezzo pattuito, anticipi non coperti da garanzia fideiussoria, così reintroducendo nel mercato degli immobili da costruire uno spazio fisiologico di finanziamento ulteriore ma pur sempre in sicurezza rispetto alle ragioni di credito del promissario acquirente di scelta per le parti e, con questo, un'opportuna dose di flessibilità;
dall'altro lato, introdurre un meccanismo che, senza impiego di risorse pubbliche, possa ragionevolmente fornire al Fondo di solidarietà di cui al decreto 122 gli importi necessari per fare fronte alla richieste risarcitorie già pervenute, attraverso il versamento, a carico del costruttore e garantito dal notaio sotto la propria responsabilità e senza costi aggiuntivi per l'acquirente (la perizia richiesta in caso di ipoteche preesistenti sarà a carico del costruttore, che, nella maggior parte dei casi, potrà utilizzare la stessa perizia già redatta per la concessione del finanziamento ipotecario), di una percentuale dell'uno per cento delle somme riscosse senza rilascio di garanzia fideiussoria.