Source: https://rechtsanwalt-krau.de/aktuellesrakrau/olg-frankfurt-am-main-27-10-2016-20-w-352-14/
Timestamp: 2020-05-29 05:51:39
Document Index: 301483647

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 12', '§ 18', '§ 3', '§ 154', '§ 3', '§ 141', '§ 19', '§ 136', '§ 127', '§ 136', '§ 136', '§ 127', '§ 136', '§ 136', '§ 154', '§ 154', '§ 143', '§ 675', '§ 1', '§ 137', '§ 154', '§ 1', '§ 29', '§ 29', '§ 154', '§ 3', '§ 14', '§ 675', '§ 141', '§ 1', '§ 16', '§ 19', '§ 156', '§ 127', '§ 156', '§ 16', '§ 16', '§ 21', '§ 127', '§ 21', '§ 127', '§ 127', '§ 21', '§ 127', '§ 19', '§ 46', '§ 19', 'BGH', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 24', 'BGH', 'BGH', '§ 147', 'BGH', 'BGH', '§ 18', 'BGH', '§ 19', '§ 3', '§ 3', '§ 19', 'BGH', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 3', '§ 24', '§ 3', '§ 67', '§ 156', '§ 128', '§ 84', '§ 130', '§ 156', '§ 70', '§ 130', '§ 156']

OLG Frankfurt am Main, 27.10.2016 – 20 W 352/14 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 27.10.2016 – 20 W 352/14
Ein Notar kann unter Geltung der KostO im Grundsatz von ihm verauslagte Gerichtskosten seinen Kostenschuldnern in Rechnung stellen. Die Tatsache, dass der Notar Kostenschuldner gegenüber der Justiz ist, besagt noch nicht, wer diese Kosten letztlich zu tragen hat.
Zu den Anforderungen an die notariellen Amtspflichten bei Erstellung einer Fälligkeitsmitteilung bzw. -bestätigung im Rahmen eines selbstständigen Betreuungsgeschäfts
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 2.730,02 EUR.
Der amtlich bestellte Vertreter des Antragsgegners beurkundete am 17.04.2012 einen Kaufvertrag zwischen dem Vater der Antragstellerin zu 2. als Verkäufer und den Antragstellern als Käufer über das im Grundbuch des O1, Grundbuch von O2, Blatt …, eingetragene Grundstück in O2, Flur …, Flurstück 1. Hintergrund war, dass der Vater der Antragstellerin verschuldet war. Der Grundbesitz war ausweislich Abt. III des Grundbuchs in erheblichem Umfang belastet. Die X AG betrieb vor dem Amtsgericht O3, Az. 4, wegen eines dinglichen Anspruchs in Höhe von 23.008,13 EUR die Zwangsversteigerung in diesen und den weiteren im bezeichneten Grundbuch verzeichneten Grundbesitz (zunächst Flur …, Flurstück 2 – Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 31, sodann Flur …, Flurstück 3 und Flurstück 1 – Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 37). In Abt. II des Grundbuchs war ein entsprechender Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. In diesem Verfahren war bereits ein Verkehrswertgutachten eingeholt worden. Die X AG hatte dem Vater der Antragstellerin zu 2. eine Frist zum freihändigen Verkauf des Grundbesitzes bis zum 30.04.2012 gesetzt, weshalb die Sache eilbedürftig war.
In § 3 des bezeichneten Kaufvertrages war geregelt, dass der dort festgelegte Kaufpreis (abzüglich einer Verrechnung mit einem Anspruch der Antragsteller) fällig und zahlbar auf von den Grundpfandrechtsgläubigerinnen zu benennende Konten und das dort bezeichnete Konto des Verkäufers sein sollte. Sodann heißt es: “Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises ist jedoch die schriftliche Mitteilung des Notars, dass
1. (….),
2. (….),
3. die Löschungsbewilligungen bezüglich der Rechte II/3, III/1aI), 1b), III/3, 4, 6, 7, 8, 9, 10 und 11 vorliegen.
Der beurkundende Notar weist die Beteiligten darauf hin, dass nach den eingetragenen Belastungen die Forderungen der Grundschuldgläubiger höher als der Kaufpreis sein könnten, und es in diesem Fall möglich ist, dass der Kaufvertrag nicht zur Durchführung gelangt, wenn denn die Treuhandauflagen der Grundschuldgläubiger im Rahmen der beantragten Erteilung der Löschungsbewilligungen nicht erfüllbar erscheinen. Die Beteiligten erklären hierzu, dass sie sich dessen bewusst sind und insoweit in Verhandlungen mit den Grundschuldgläubigerinnen treten wollen. Sie bestanden dennoch bereits jetzt auf Beurkundung.
Die in Abteilung II und III eingetragenen Belastungen werden nicht übernommen. Der Verkäufer beantragt schon jetzt die Löschung dieser Rechte im Grundbuch. Der Notar wird beauftragt, die Löschungsbewilligungen der Rechte Abt. II und III einzuholen.
Der Käufer braucht nicht nachzuprüfen, ob Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind. Soweit solche Auflagen reichen, kann der Kaufpreis nur durch deren Erfüllung gezahlt werden, nicht durch sonstige Leistungen an den Verkäufer oder an Dritte. Der Notar wird bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für beide Vertragsteile entgegenzunehmen und zu verwenden. Schon heute werden etwaige dem Verkäufer zustehende Rechte und Ansprüche hinsichtlich der zu beseitigenden Belastungen des verkauften Grundbesitzes – bedingt durch die Bezahlung des Kaufpreises – auf den Käufer übertragen.”
In § 12 der notariellen Kaufvertragsurkunde war unter anderem geregelt: “Die Kosten für die Einholung der Löschungsbewilligung und der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer. (….) Auf ihre gesamtschuldnerische Haftung für die Kosten und die Steuern sind die Vertragsschließenden von dem Notar hingewiesen worden.”
In § 18 der notariellen Urkunde wurde der Notar mit der Durchführung dieses Vertrages beauftragt und ermächtigt, alle zum Wirksamwerden des Vertrages erforderlichen Erklärungen und Zustellungen abzugeben und entgegenzunehmen, sie gegebenenfalls den anderen Beteiligten mitzuteilen und die Mitteilung für diese entgegenzunehmen.
Wegen der Einzelheiten des notariellen Vertrages wird auf die sich in der vom Landgericht beigezogenen Handakte des Antragsgegners befindliche Reinschrift des Vertrages Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 26.04.2012 (Bl. 45 d. A.) übersandte die X AG dem amtlich bestellten Vertreter des Antragsgegners eine Löschungsbewilligung, dazu gehörende Grundschuldbriefe und eine Antragsrücknahme im Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Treuhandauftrag, darüber nur zu verfügen, wenn bis zum 10.05.2012 ein Betrag von 55.437,29 EUR bezahlt werde. Ferner erhielt das Schreiben folgenden Hinweis: “Die restlichen Verfahrenskosten (Az. 4) sind durch Sie direkt an das Gericht zu zahlen.” In dem beigefügten Rücknahmeschreiben der X vom 26.04.2012 (Bl. 13 d. A. Landgericht O4, 5) war ausgeführt worden, dass noch offene Kosten Notar A aufzugeben seien. Das Schreiben weist einen Vermerk auf: “Treuhandauftrag angenommen”. Dieser Treuhandauftrag wurde mehrmals verlängert, zuletzt durch Schreiben der X AG vom 05.07.2012. Auch in diesem Schreiben wurde auf die Zahlung der restlichen Verfahrenskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens hingewiesen.
Mit Schreiben vom 06.07.2012 (Bl. 44 d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, teilte die amtlich bestellte Vertreterin des Antragsgegners den Antragstellern mit, dass hier nunmehr folgende Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vorlägen: (….) Löschungsbewilligung/Pfandentlassungserklärung (….). Sodann heißt es in diesem Schreiben: “Ich bitte daher um Anweisung des Kaufpreises auf das in dem Ihnen vorliegenden Kaufvertrag in § 3 aufgeführte Verkäuferkonto bzw. auf die in den anliegenden Treuhandaufträgen angegebenen Konten in der dort aufgeführten Höhe. (…)” Dem Schreiben waren – jedenfalls zuletzt unstreitig – Treuhandaufträge beigefügt, insbesondere das oben bezeichnete Schreiben der X AG vom 26.04.2012. Der Vater der Antragstellerin zu 2. bestätigte am 11.07.2012 die Zahlung des Kaufpreises, die X AG am 12.07.2012 den Erhalt der ihr noch zustehenden Forderung. Mit Schreiben vom 17.07.2012 bat die X AG um Bestätigung, dass die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens gezahlt worden seien.
Der Antragsgegner beantragte am 18.07.2012 gegenüber dem Grundbuchamt die Wahrung der Anträge aus der notariellen Urkunde vom 17.04.2012. Zudem übersandte er mit einem weiteren Anschreiben vom gleichen Tag die Antragsrücknahme der X AG vom 26.04.2012 an das Amtsgericht O3 zum oben genannten Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Zusatz, er mache sich für die Kosten stark. Hierauf erhielt der Antragsgegner von der Gerichtskasse eine Kostenrechnung über einen Betrag von 3.130,02 EUR (Bl. 45 d. A. Landgericht O4, 5), die sich aus der Gerichtsgebühr GKG-KV Nr. 2212 über 889,– EUR und den Kosten des eingeholten Verkehrswertgutachtens von 2.241,02 EUR zusammensetzte. Diese Kostenrechnung übersandte der Antragsgegner dem Vater der Antragstellerin zu 2. mit Schreiben vom 01.08.2012 mit der Bitte um Zahlung.
In der Folge vereinbarte die Antragstellerin zu 2. mit der Gerichtskasse in O4 für ihren Vater Ratenzahlungen. Über das Konto der Antragstellerin zu 2. zahlte deren Vater insgesamt vier Raten von je 100,– EUR an die Gerichtskasse.
Am 05.03.2013 mahnte die Gerichtskasse O4 bei dem Antragsgegner einen noch ausstehenden Betrag von 2.730,02 EUR aus dem Zwangsversteigerungsverfahren an. Der Vater der Antragstellerin zu 2. verstarb am ….2013.
Nachdem der Antragsgegner von der Gerichtskasse eine weitere Mahnung vom 04.04.2013 erhalten hatte, forderte er mit Schreiben vom 11.04.2013 die Antragsteller auf, die ausstehenden Kosten an die Gerichtskasse zu zahlen. Aufgrund seiner Erklärung im Schreiben vom 18.07.2012 gegenüber dem Amtsgericht O3, sich für die ausstehenden Kosten stark zu machen, zahlte der Antragsgegner den Betrag von 2.730,02 EUR an die Gerichtskasse.
Über die von ihm verauslagten Gerichtskosten erstellte der Antragsgegner den Antragstellern sodann am 07.06.2013 eine Kostenberechnung, die auch hier nicht angefochtene Auslagen zum Gegenstand hat. Wegen der Einzelheiten dieser Berechnung wird auf Bl. 32 d. A. Landgericht O4, 5, Bezug genommen. In jenem Verfahren hatte der Antragsgegner mit Schriftsatz vom 14.06.2013 dem Landgericht Einwendungen des Antragstellers zu 1. gegen diese Kostenberechnung im Schreiben vom 12.06.2013 zur Entscheidung vorgelegt. Diesen Antrag hat der Antragsgegner mit Schriftsatz vom 08.01.2014 zurückgenommen, nachdem bei ihm eine Zahlung des Betrags von 2.730,02 EUR eingegangen war. In der Folge haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 06.02.2014 ihrerseits Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Kostenberechnung vom 07.06.2013 gestellt.
Sie haben die Auffassung vertreten, die Lastenfreistellung durch die X AG sei unabhängig von der Übernahme der Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgt. Zu einer Kostenübernahme sei der Antragsgegner nicht autorisiert gewesen. Dieser habe sich gegenüber ihnen schadensersatzpflichtig gemacht, da er über ein Jahr lang über die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht aufgeklärt habe. Der Antragsgegner habe Lastenfreiheit attestiert, obwohl noch die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens ausgestanden hätten. Hätte der Antragsgegner sie rechtzeitig über die noch ausstehenden Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens informiert, hätten sie mit dem Vater der Antragstellerin zu 2. vereinbart, dass ein Teil des Kaufpreises für diese Kosten verwendet worden wären.
Der Antragsgegner hat die angefochtene Kostenberechnung verteidigt. Er hat die Auffassung vertreten, bei den von ihm verauslagten Gerichtskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens handele es sich um Kosten der Lastenfreistellung im Sinne des Kaufvertrags, für die die Antragsteller neben dem Verkäufer als Gesamtschuldner haften würden. Da den Antragstellern mit dem Schreiben vom 06.07.2012 als Anlage der Treuhandauftrag der X AG vom 26.04.2012 bekanntgegeben worden sei, hätten sie bereits im Rahmen der Fälligstellung des Kaufpreises Kenntnis von der Auflage der X AG erhalten, dass die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens zu zahlen seien.
Das Landgericht hat im Verfahren 5 die vorgesetzte Dienstbehörde angehört. Auf deren Stellungnahme vom 06.11.2013 (Bl. 65 ff. d. A. Landgericht O4, 5) wird Bezug genommen.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 18 ff. d. A.), auf dessen Inhalt insgesamt Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Kostenberechnung des Antragsgegners hinsichtlich der vorgelegten Gerichtskosten in Höhe von 2.730,02 EUR aufgehoben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Antragsgegner zwar gemäß § 154 Abs. 2 KostO berechtigt gewesen sei, die von ihm verauslagten Gerichtskosten zum Gegenstand einer Kostenberechnung zu machen. Bei den Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens handele es sich im Hinblick auf den Treuhandauftrag der X AG vom 26.04.2012 um Kosten der Lastenfreistellung, für die die Antragsteller ausweislich der Regelungen in den §§ 3, 12 des notariellen Vertrages als Gesamtschuldner gegenüber dem Antragsgegner als Notar haften würden. Gleichwohl sei die Kostenberechnung im Hinblick auf diese verauslagten Gerichtskosten aufzuheben, weil der Antragsgegner diese wegen falscher Sachbehandlung nach den §§ 141, 16 Abs. 1 KostO nicht habe erheben dürfen bzw. den Antragstellern insoweit ein aufrechenbarer Schadenersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung aus § 19 Abs. 1 BNotO zustehen würde. Er habe den Antragstellern vor Zahlung des Kaufpreises nicht mitgeteilt, dass die vom Käufer zu entrichtenden Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens noch zu zahlen seien. Dass der Antragsgegner den Antragstellern vor Zahlung des Kaufpreises den Treuhandauftrag der X AG vom 26.04.2012 übersandt habe, sei nicht feststellbar.
Gegen diesen am 30.07.2014 zugestellten Beschluss hat der Antragsgegner mit am 04.08.2014 eingegangenem Schriftsatz vom 31.07.2014 Beschwerde eingelegt, die er in der Folge begründet hat. Im Wesentlichen hat er zunächst eingewendet, dass die Feststellung des Landgerichts, die Antragsteller hätten sein Schreiben vom 06.07.2012 nicht erhalten, unrichtig sei. Die Antragsteller sind der Beschwerde entgegengetreten.
Durch Beschluss vom 01.10.2014, ausgefertigt am 12.12.2014 (Bl. 49 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat das Landgericht der Beschwerde nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass es zwar zutreffend sei, dass entgegen den Ausführungen im angefochtenen Beschluss der Treuhandauftrag der X AG vom 26.04.2012 dem Schreiben vom 06.07.2012 beigefügt gewesen sei. Gleichwohl gehe die Kammer von einer Amtspflichtverletzung des Antragsgegners aus, weil dieser im Anschreiben vom 06.07.2012 nicht darauf hingewiesen habe, dass aus dem das verkaufte Grundstück betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren noch Gerichtskosten ausstünden, die vom Käufer als deren Schuldner noch zu entrichten seien.
In der Folge hat der Antragsgegner gegenüber dem Senat weiter Stellung genommen und insbesondere gerügt, dass zwingende Voraussetzung einer notariellen Amtspflicht sei, dass der Notar eine Pflicht gehabt habe, die Beteiligten darauf hinzuweisen, welche Kosten auszugleichen seien, um den Vollzug der Urkunde vollziehen zu können. Soweit das Landgericht hierbei auf die weitergehende Vollzugstätigkeiten nach Beurkundung des Kaufvertrages abgestellt habe, habe es hier die dem Notar obliegenden Aufklärungspflichten überspannt.
Wegen der Einzelheiten des wechselseitigen Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der hiesigen Verfahrensakte, sowie derjenigen des vorangegangenen Verfahrens Landgericht O4, 5, verwiesen.
Die Beschwerde des Antragsgegners ist statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere frist- und formgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Dabei kann sowohl für das Beschwerdeverfahren als auch für das landgerichtliche Verfahren dahinstehen, ob trotz Einleitung des hiesigen Verfahrens am 06./10.02.2014 gemäß § 136 Abs. 1 Nr. 4 GNotKG auf das gerichtliche Verfahren einschließlich der Beschwerde noch die Vorschriften der Kostenordnung (KostO) anwendbar sind, oder ob mit dem Landgericht, da es sich bei dem Verfahren über den Antrag auf gerichtliche Entscheidung (§§ 127 GNotKG, 156 Abs. 1 Satz 1 KostO) eindeutig um ein gerichtliches Verfahren handelt, § 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG – und für das Beschwerdeverfahren mithin § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG – einschlägig sind mit der Folge, dass auf ein Verfahren über den Antrag auf gerichtliche Entscheidung, das nach dem 31.07.2013 eingeleitet wird, immer die Vorschriften des GNotKG anzuwenden sind, unabhängig davon, ob – wie hier – für die Kostenberechnung noch die Kostenordnung gilt (vgl. zum Streitstand etwa Wudy in Leipziger Gerichts- & Notarkostenkommentar, 2. Aufl., § 127 Rz. 41; Korintenberg/Klüsener, GNotKG, 19. Aufl., § 136 Rz. 34 ff., vgl. dazu auch Senat, Beschluss vom 02.02.2016, 20 W 132/14, zitiert nach juris). Dies kann deshalb offen bleiben, weil sich daraus für die Entscheidung des Landgerichts ein sachlicher Unterschied nicht ergibt, auf dem diese hier beruhen könnte. Gleiches gilt für die hiesige Entscheidung im Beschwerdeverfahren.
Der Sache nach ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht auf den Antrag der Antragsteller vom 06.02.2014 die angefochtene Kostenberechnung in dem aus dem Tenor des angefochtenen Beschlusses ersichtlichen Umfang aufgehoben hat. Dabei ist das Landgericht – ungeachtet der obigen Erwägungen zum gerichtlichen Verfahren – mit dem Antragsgegner zutreffend davon ausgegangen, dass der angegriffenen Kostenberechnung der Sache noch die Vorschriften der KostO zugrunde zu legen sind, § 136 Abs. 1 Nr. 4 GNotKG.
Nicht zu beanstanden ist zunächst die Würdigung durch das Landgericht, dass ein Notar im Grundsatz von ihm verauslagte Gerichtskosten seinen Kostenschuldnern in Rechnung stellen kann. Davon geht die Bestimmung des § 154 Abs. 2 KostO aus. Indem sie dem Notar vorschreibt, den Betrag “etwa verauslagter Gerichtskosten” in der Berechnung anzugeben, legt sie zugrunde, dass der Notar auf die Erstattung dieser Kosten einen Anspruch haben und diesen in der Berechnung gemäß § 154 Abs. 1 KostO einstellen kann. In den Auslagenvorschriften der KostO (Erster Teil, Dritter Abschnitt i. V. m. § 143 KostO) findet er zwar keine Erwähnung. Der Anspruch ergibt sich aber daraus, dass im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Verhältnisses des Notars zu seinem “Auftraggeber” anders als im Verhältnis des Kostenschuldners zu den Gerichten, die §§ 675, 670 BGB entsprechend anzuwenden sind. Handelt es sich mithin um “verauslagte Gerichtskosten” in diesem Sinne, ist eine weitere Regelung, die den Notar ausdrücklich ermächtigen würde, diese Kosten von dem Zahlungspflichtigen einzufordern, entbehrlich (so BayObLG Rpfleger 2005, 166 [BayObLG 27.10.2004 – 3 Z BR 185/04]; Korintenberg/Lappe, KostO, 18. Aufl., § 1 Rz. 12; § 137 Rz. 64; Rohs/Wedewer, KostO, Stand: November 2009, § 154 Rz. 15; Filzek, KostO, 4. Aufl., § 1 Rz. 8, 21).
Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass der Antragsgegner vorliegend die Gerichtskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens zum Zwecke der “Abwicklung” des hier maßgeblichen notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2012 beglich. Die Zahlung erfolgte – worauf noch einzugehen sein wird – im Hinblick auf den ihm von den Vertragsbeteiligten erteilten Betreuungs- und Vollzugsauftrag, nämlich ersichtlich in Erfüllung des im Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag vom Antragsgegner angenommenen Treuhandauftrags der X AG vom 26.04.2012. Ein anderer Rechtsgrund für eine Zahlung auf eigene Rechnung des Antragsgegners ist nicht ersichtlich. Insbesondere kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, dass der Antragsgegner durch seine der Zahlung vorangegangene Erklärung am 18.07.2012 gegenüber dem Amtsgericht O3 zum oben genannten Zwangsversteigerungsverfahren Kostenschuldner dieser Gerichtskosten im Sinne des § 29 Nr. 2 GKG geworden sein dürfte (vgl. dazu Hartmann, Kostengesetze, 46. Aufl., § 29 Rz. 14 unter Stichwort “Formulierung”; Filzek, a.a.O., § 154 Rz. 19, je m. w. N.). Die Tatsache, dass der Notar Kostenschuldner gegenüber der Justiz ist, besagt noch nicht, wer diese Kosten letztlich zu tragen hat (vgl. – in anderem Zusammenhang – auch OLG Zweibrücken Rpfleger 2006, 228, [OLG Zweibrücken 15.12.2005 – 3 W 221/05] zitiert nach juris). Von daher handelte es sich – anders als von der Dienstaufsicht angenommen – im Verhältnis zwischen den bzw. zu den Vertragsbeteiligten ersichtlich um Kosten der Lastenfreistellung des betroffenen Grundbesitzes, für die gegenüber dem Antragsgegner auch die Antragsteller als Gesamtschuldner im Grundsatz haften würden. Dass nämlich die Lastenfreistellung wesentlich vom Inhalt der Auflagen der Grundpfandrechtsgläubigerinnen abhing, ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus § 3 des Vertrages, insbesondere dessen letztem Absatz. Danach war für die Kosten der Lastenfreistellung im gegebenen Zusammenhang auch unerheblich, ob die X AG zu Recht die gesamten Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens zum Inhalt des Treuhandauftrags vom 26.04.2012 gemacht hatte, was die Dienstaufsicht der Sache nach in Zweifel gezogen hat. War der Antragsgegner – wovon auszugehen sein dürfte (vgl. etwa KG DNotZ 1991, 762; OLG Celle DNotZ 1994, 117, je m. w. N.) – noch nicht durch § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO daran gehindert, bei Einreichung der Rücknahmeerklärung der X AG im Rahmen des Treuhandauftrags der Gerichtskasse gegenüber die Haftung für die Gerichtskosten zu übernehmen und diese letztendlich zu begleichen, so kann allenfalls zweifelhaft sein, ob der Antragsgegner diese Aufwendungen im Verhältnis zu den hiesigen Antragstellern bei Kostenübernahme bzw. Zahlung, noch für erforderlich halten konnte, wollte man – wie oben ausgeführt – den Rechtsgedanken der §§ 675, 670 BGB hier entsprechend anwenden. Derartige Erwägungen hat das Landgericht sinngemäß im Zusammenhang mit einer unrichtigen Sachbehandlung nach den §§ 141, (143,) 16 Abs. 1 Satz 1 KostO abgehandelt. Deren Anwendbarkeit erscheint jedoch nicht ganz unzweifelhaft, da es sich vorliegend zum einen nicht um Kosten im Sinne dieser Vorschrift (vgl. hierzu die Definition in § 1 Abs. 1 KostO; vgl. auch Filzek, a.a.O., § 16 Rz. 1) handelte, so dass die Vorschrift allenfalls entsprechend anzuwenden wäre. Zum anderen liegt es nahe – worauf der Sache nach auch die Dienstaufsicht hingewiesen hat -, dass die hier maßgeblichen (Gerichts-)Kosten als mit der Erfüllung des Treuhandauftrags einhergehende Kosten der Lastenfreistellung auch bei richtiger Behandlung der Sache durch den Antragsgegner entstanden wären; fraglich könnte allenfalls sein, welche der Vertragsbeteiligten hierfür einzustehen hätte.
Letztendlich kann dieser rechtliche Gesichtspunkt offen bleiben, weil das Landgericht im Ergebnis zu Recht einen Schadensersatzanspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner wegen Amtspflichtverletzung nach § 19 Abs. 1 BNotO in Höhe des Kostenbetrags angenommen hat, mit dem diese gegenüber dem geltend gemachten Kostenanspruch aufrechnen konnten. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass es im Verfahren nach § 156 KostO (und dementsprechend nach den §§ 127 ff. GNotKG) grundsätzlich zulässig ist, gegen den geltend gemachten Kostenanspruch mit materiell-rechtlichen Schadensersatzansprüchen gegen den Notar aus Amtspflichtverletzungen aufzurechnen; die §§ 156 Abs. 1 KostO, 127 Abs. 1 GNotKG beziehen sich ausdrücklich auch auf Einwendungen gegen die Zahlungspflicht. Dies entspricht ganz herrschender Auffassung (vgl. die Nachweise bei Korintenberg/Bengel/Tiedtke, KostO, 18. Aufl., § 16 Rz. 2c; Filzek, a.a.O., § 16 Rz. 7; Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 19. Aufl., § 21 Rz. 8; Hartmann, a.a.O., § 127 GNotKG Rz. 6, Stichwort “Aufrechnung”; Leipziger Kostenspiegel, Das neue Notarkostenrecht, Teil I Rz. 194 ff.; vgl. zum Streitstand auch Wudy, a.a.O., § 21 Rz. 25; § 127 Rz. 66) und ständiger Rechtsprechung des Senats, an der dieser festhält (vgl. etwa zuletzt etwa Senat, Beschluss vom 11.04.2013, 20 W 73/12, zitiert nach juris). Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn die Kostenforderung – wie offensichtlich hier – bereits beglichen ist (vgl. die Nachweise bei Wöstmann in Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 3. Aufl., Rz. 381; Hartmann, a.a.O., § 127 GNotKG Rz. 6, Stichwort “Aufrechnung”; Wudy, a.a.O., § 21 Rz. 25; § 127 Rz. 68), abgesehen davon, dass dieser Anspruch auch bereits vor der Zahlung an den Antragsgegner Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens (seinerzeit noch unter dem Aktenzeichen 5) war. Gegen diesen vom Landgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegten rechtlichen Ansatz erhebt die Beschwerde auch keine Einwendungen.
Die Voraussetzungen für einen derartigen Schadensersatzanspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO der Antragsteller liegen vor. Der Antragsgegner hat als Notar fahrlässig ihm den Antragstellern gegenüber obliegende Amtspflichten verletzt, wobei es nicht lediglich auf Pflichtverletzungen in eigener Person ankommt, sondern der Notar haftet grundsätzlich auch für etwaige Pflichtverletzungen des amtlich bestellten Vertreters neben diesem als Gesamtschuldner, vgl. die §§ 46, 39 Abs. 4 BNotO i. V. m. § 19 Abs. 1 BNotO (vgl. BGH DNotZ 2002, 269, [BGH 25.10.2001 – IX ZR 427/98] zitiert nach juris; Ganter in Ganter/Hertel/Wöstmann, a.a.O., Rz. 2366).
Dabei ist für die Feststellung der erforderlichen Amtspflichtverletzung zunächst darauf hinzuweisen, dass die Vertragsparteien mit der Fälligkeitsvereinbarung in § 3 des notariellen Kaufvertrages den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit von der Mitteilung des Notars abhängig gemacht hatten, dass die die Fälligkeit auslösenden Voraussetzungen vorlagen, und diesen gleichzeitig (zumindest implizit, vgl. aber auch den letzten Absatz des § 3) beauftragten, diese Mitteilung vorzunehmen, an die sie auch untereinander weitere Rechtsfolgen knüpften (vgl. etwa § 4 Abs. 3). Diese erschöpfte sich nicht in der Mitteilung einer Tatsache, sondern erforderte auch eine rechtliche Prüfung, ob die vertraglichen Voraussetzungen für den Eintritt der Fälligkeit vorlagen. Eine derartige Fälligkeitsmitteilung bzw. -bestätigung ist dann nicht mehr – worauf die Dienstaufsicht offensichtlich noch abgestellt hatte – Teil der Beurkundungstätigkeit des Notars; sie ist vielmehr Gegenstand eines selbständigen Betreuungsgeschäfts im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO (so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. etwa DNotZ 2000, 287 [BGH 17.06.1999 – IX ZR 100/98]; BGHZ 96, 157; WM 1997, 325, je zitiert nach juris; vgl. auch Hertel in Würzburger Notarhandbuch, 3. Aufl., Teil 2 Kap. 2 Rz. 172 m. w. N.). Dies wird im Übrigen auch dadurch bestätigt, dass dem Antragsgegner dafür neben der Beurkundungsgebühr eine besondere Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO zusteht (vgl. dazu BGH DNotZ 2000, 287 [BGH 17.06.1999 – IX ZR 100/98]); eine solche ist ausweislich der der Vertragsurkunde beigefügten Kostenberechnung hier offensichtlich auch geltend gemacht worden. Auf diese notarielle Tätigkeit zur Veranlassung der Kaufpreiszahlung der Käufer und die diesbezüglichen Pflichten des Notars – konkret das Schreiben vom 06.07.2012 – und nicht auf den Vollzugsauftrag hat das Landgericht der Sache nach primär abgestellt, auch wenn dieser Betreuungsauftrag überdies hier in engem Zusammenhang mit dem weiteren Auftrag an den Antragsgegner stand, den Vertrag zu vollziehen (§ 18).
Bei einer Notarbestätigung dieser Art kommt es auf die inhaltliche Richtigkeit an, auf die der Empfänger vertraut. Der Notar hat deshalb gegenüber den Beteiligten, für die die Bestätigung bestimmt ist, die Amtspflicht, wahr zu bezeugen und dabei auch einen falschen Anschein zu vermeiden. Er hat dazu den zugrundeliegenden Sachverhalt zu ermitteln, die rechtlichen Schlussfolgerungen zu treffen und das Ergebnis in einem Schriftstück niederzulegen. Seine diesbezügliche Amtspflicht geht dabei auf eine sorgfältige und rechtskundige Durchführung dieser Tätigkeit (vgl. BGH WM 1985, 1109, zitiert nach juris und mit vielfältigen weiteren Nachweisen; Hertel, a.a.O., Teil 2 Kap. 2 Rz. 172; vgl. auch das diesbezügliche Muster unter Rz. 169); verstößt er gegen diesbezügliche Pflichten, liegt eine Amtspflichtverletzung im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO vor. Das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen muss sorgsam und sachkundig überprüft werden. Wird dem Notar eine Löschungsbewilligung vorgelegt, muss er – jedenfalls im Grundsatz und hier ggf. lediglich durch § 3, drittletzter Absatz, des Vertrages eingeschränkt – prüfen, ob fällige Betreuungsauflagen mit dem Kaufvertrag vereinbar sind und aus dem Kaufpreis erfüllt werden können (vgl. dazu etwa Ganter in Ganter/Hertel/Wöstmann, a.a.O., Rz. 2087).
Bei der vorliegenden Sachlage genügte das Schreiben des Antragsgegners bzw. seiner amtlich bestellten Vertreterin vom 06.07.2012 an die Antragsteller, dem – nunmehr unstreitig – die Treuhandaufträge der Grundpfandrechtsgläubigerinnen beilagen, den an eine Fälligkeitsmitteilung zu stellenden Anforderungen nicht. Insoweit ist der Auffassung des Landgerichts im Nichtabhilfebeschluss im Ergebnis zu folgen. Nach § 3 des notariellen Kaufvertrages war unter anderem Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises die schriftliche Mitteilung des Notars, dass die Löschungsbewilligungen bezüglich der dort aufgeführten Rechte vorlagen (Ziffer 3.). Soweit dort als Recht auch der in Abt. II lfd. Nr. 3 des Grundbuchs eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk aufgeführt ist, lag dem Antragsgegner zwar offensichtlich keine Löschungsbewilligung vor, ungeachtet der Frage, inwieweit eine solche die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch hätte ermöglichen können (vgl. die §§ 19, 34 ZVG und dazu auch BGH DNotZ 2015, 545, zitiert nach juris). In diesem Zusammenhang war dem Antragsgegner jedoch im Rahmen eines von ihm angenommenen Treuhandauftrags zu treuen Händen die Antragsrücknahmeerklärung der X AG betreffend dieses Zwangsversteigerungsverfahren überlassen worden. Nach dem Inhalt des Schreibens vom 06.07.2012 an die Antragsteller als Käufer, das die genannte Fälligkeitsmitteilung des Notars darstellt, lagen die dort im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung vor. Darin wurden die Antragsteller als Folge und damit auch im Rahmen der oben angesprochenen rechtlichen Bewertung weiter ausdrücklich gebeten, die Anweisung des Kaufpreises auf das sich aus dem Vertrag ergebende Verkäuferkonto bzw. auf die in den anliegenden Treuhandaufträgen angegebenen Konten in der dort aufgeführten Höhe vorzunehmen. Die Zahlung etwaiger Gerichtskosten fand in der Fälligkeitsmitteilung des Notars daneben keine Erwähnung. Sie war aber jedenfalls Voraussetzung für die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks in Abt. II, lfd. Nr. 3, des Grundbuchs, aber auch für die Verwendung der Löschungsbewilligung betreffend die Rechte in Abt. III, auch wenn diese Zahlung naturgemäß im notariellen Vertrag nicht als (weitere) Fälligkeitsvoraussetzung ausdrücklich genannt war bzw. genannt werden konnte. Die Zahlung dieser Gerichtskosten war vielmehr ausweislich des Treuhandauftrags der XAG vom 26.04.2012 an den Antragsgegner als Voraussetzung für die Verwendung der überreichten Antragsrücknahmeerklärung im Zwangsversteigerungsverfahren festgelegt worden und damit wiederum Voraussetzung für die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks. Vor Zahlung dieser Gerichtskosten war damit die Lastenfreistellung hinsichtlich der in § 3 Ziffer 3. geregelten Rechte gerade nicht gesichert. Nach den obigen Grundsätzen hätte sich dann aus der Fälligkeitsmitteilung ergeben müssen, welche Zahlungen aufgrund der dem Antragsgegner vorliegenden Treuhandauflagen die vertraglich vereinbarte Lastenfreistellung des Grundbesitzes ermöglicht hätten. Insoweit kann sich der Antragsgegner auch nicht auf die Belehrungen in § 3, drittletzter Absatz, berufen, die ohnehin lediglich die Risiken der seinerzeitigen Vertragsbeurkundung betrafen. Daraus, aber auch nach der sonstigen vertraglichen Gestaltung, insbesondere im letzten Absatz des § 3, wurde deutlich bzw. dort sogar ausdrücklich als Verpflichtung der Käufer geregelt, dass der Kaufpreis nur durch Erfüllung der Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, zu erbringen war. Die Erfüllung dieser vertraglichen Verpflichtungen wurde den Antragstellern jedoch durch die Fälligkeitsmitteilung vom 06.07.2012 nicht ermöglicht. Zwar ergab sich aus dem beigefügten und an den Notar (bzw. seinen Vertreter) gerichteten Treuhandauftrag der X AG vom 26.04.2012, dass “restliche Verfahrenskosten (Aktenzeichen 4) (…) durch Sie direkt an das Gericht zu zahlen” seien. Angesichts der ausdrücklichen Zahlungsaufforderung unter Bezugnahme auf konkrete Konten des Verkäufers bzw. der Grundschuldgläubigerinnen im Schreiben vom 06.07.2012 – der Fälligkeitsmitteilung – mussten die Antragsteller die Formulierung im beigefügten Treuhandauftrag nicht zum Anlass nehmen, anzunehmen, dass die Lastenfreistellung noch von einer weiteren ausstehenden Zahlung an ein Gericht abhängig war. Daran ändert sich nichts dadurch, dass – wie die Beschwerde vorbringt – der Antragsteller zu 1. Jurist war bzw. ist. Die genannte ausdrückliche und konkretisierte Zahlungsaufforderung im notariellen Schreiben vom 06.07.2012 musste im Gegenteil den Eindruck erwecken, dass alleine mit diesen Zahlungen die vorliegenden Treuhandauflagen erfüllt würden. Hinzu kommt, dass zum damaligen Zeitpunkt – dem 06.07.2012 – das Zwangsversteigerungsverfahren noch gar nicht beendet war. Die Höhe etwa anfallender Kosten stand noch nicht fest; die hier maßgebliche gerichtliche Kostenrechnung wurde erst später erstellt. Aufgrund des genannten Schreibens wäre also für die Antragsteller nicht deutlich geworden, in welcher Höhe Zahlungen an welches Gericht auch immer hätten geleistet werden müssen; es ist auch unklar, inwieweit sie als Nichtbeteiligte des Zwangsversteigerungsverfahrens dies vorab hätten in Erfahrung bringen können. Unerheblich ist nach den obigen Ausführungen in diesem Zusammenhang dann auch, dass die Kosten der Lastenfreistellung nach den vertraglichen Regelungen im Innenverhältnis nicht die Antragsteller als Käufer, sondern der Verkäufer hätte tragen müssen, abgesehen davon, dass im Vertrag auf die gesamtschuldnerische Haftung für Kosten (hier der Lastenfreistellung) ausdrücklich hingewiesen worden war.
Von daher greifen auch die Einwendungen des Antragsgegners gegen die vom Landgericht im Nichtabhilfebeschluss geäußerte Rechtsauffassung nicht durch. Es ist nach den obigen Ausführungen gerade nicht zutreffend, dass in der Fälligkeitsbestätigung sämtliche Voraussetzungen enthalten gewesen wären, um über die jeweils vorliegenden Löschungsbewilligungen verfügen zu können. Unerheblich ist weiter, ob und inwieweit auch immer die Antragsteller bereits vorab von den Grundschuldgläubigerinnen über etwa anfallende Kosten für die Lastenfreistellung informiert worden waren. Angesichts des in § 3 erteilten und übernommenen Betreuungsauftrags zur Mitteilung der Fälligkeitsvoraussetzungen, für die angesichts der vertraglichen Regelungen auch der Inhalt der dem Antragsgegner zu erteilenden Treuhandauflagen eine Rolle spielten, war die Ermittlung der Kosten der Lastenfreistellung gerade nicht eine “Käuferpflicht”. Die hier maßgebliche Treuhandauflage der X AG wurde demgemäß erst nach dem notariellen Vertragsabschluss erteilt. Im Vorfeld können dessen Voraussetzungen mithin schon gar nicht im Einzelnen erörtert worden sein. Diese Erwägung kann überdies auch deshalb keine Rolle spielen, weil die Höhe der hier maßgeblichen Gerichtskosten vor der Fälligkeitsmitteilung und vor den daran anknüpfenden Zahlungen der Antragsteller an den Verkäufer und die Grundschuldgläubigerinnen – wie gesagt – noch gar nicht feststand; eine Gerichtskostenrechnung lag noch nicht vor und hing von der noch zu erfolgenden Antragsrücknahme im Zwangsversteigerungsverfahren ab. Von daher ist die Rechtsauffassung des Landgerichts, dass es im Rahmen der Fälligkeitsmitteilung eines Hinweises bedurft hätte, dass Zahlungen – für die nach den vertraglichen Regelungen die Antragsteller im Innenverhältnis gegenüber dem Verkäufer nicht aufzukommen hatten – noch offen standen, nicht zu beanstanden. Ob sich eine derartige Aufklärungs-/Belehrungsverpflichtung auch im Zusammenhang mit dem vom Antragsgegner übernommenen Vollzugsauftrag im Sinne des § 24 BNotO – etwa im Rahmen der Verwendung der Unterlagen zur Lastenfreistellung (vgl. die §§ 3, letzter Absatz, 18) – ergeben würde, kann dann offen bleiben.
Mit dem Landgericht ist den Antragstellern durch die notarielle Amtspflichtverletzung ein kausaler Schaden in Höhe des hier geltend gemachten Gerichtskostenbetrages entstanden. Die Beschwerde erhebt hiergegen keine Einwendungen. Ein solcher Schaden kann etwa dann entstehen, wenn aufgrund einer falschen Fälligkeitsbestätigung eine noch nicht fällige Kaufpreiszahlung vorgenommen oder ungesicherte Vorleistungen erbracht werden (vgl. dazu Wöstmann a.a.O., Rz. 2217; Ganter, a.a.O., Rz. 2088). Hier hatten die Antragsteller nach dem notariellen Schreiben vom 06.07.2012 die entsprechenden Zahlungen zur Erfüllung der Auflagen zur Lastenfreistellung zu leisten und haben dies auch getan. Die Möglichkeit, die nunmehr geltend gemachten Gerichtskosten von der Kaufpreiszahlung abzuziehen, haben sie nunmehr nicht mehr; sie bestand – worauf das Landgericht zu Recht hingewiesen hat – auch im Zeitpunkt der Kenntniserlangung der Antragstellerin zu 2. von der Gerichtskostenrechnung nicht mehr. Insofern kann zur Vermeidung bloßer Wiederholungen auf die unbeanstandet gebliebenen Ausführungen im angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden.
Soweit die Beschwerde wiederholt die Einholung eines Gutachtens der Notarkammer gemäß § 67 Abs. 6 BNotO beantragt, kann auf die Verfügung des Landgerichts vom 09.04.2014 verwiesen werden. Für die Einholung eines derartigen Gutachtens gibt es im gegebenen Zusammenhang keine Veranlassung. Das Gesetz (vgl. die §§ 156 Abs. 1 KostO, 128 Abs. 1 GNotKG) sieht für das vorliegende Verfahren lediglich Anhörungspflichten und nicht die Einholung eines Gutachtens der Notarkammer vor. Ein Fall des § 128 Abs. 1 Satz 2 GNotKG liegt nicht vor.
Eine Gerichtskostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren durch den Senat ist nicht veranlasst, weil sich die Kostentragungspflicht des Antragsgegners aus der Anwendung gesetzlicher Vorschriften ergibt.
Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten für das hiesige Beschwerdeverfahren ist entgegen dem gesetzlichen Regelfall (§ 84 FamFG in Verbindung mit § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG bzw. § 156 Abs. 5 Satz 3 KostO) hier nicht angezeigt. Zum einen ist nicht erkennbar, ob und inwieweit den nicht anwaltlich vertretenen Antragstellern solche Kosten überhaupt entstanden ist. Zum anderen ist wertend zu berücksichtigen, dass nicht auszuschließen ist, dass der Antragsgegner durch die vom Landgericht im Nachhinein als unzutreffend bezeichneten tatsächlichen Feststelllungen im angefochtenen Beschluss zur Beschwerdeeinlegung veranlasst worden ist.
Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren orientiert sich an dem im Streit stehenden Betrag der Kostenberechnung.
Gründe dafür, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 70 FamFG in Verbindung mit § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG bzw. § 156 Abs. 5 Satz 3 KostO, hat der Senat nicht gesehen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.
OLG Frankfurt am Main, 27.10.2016 – 20 W 253/16 OLG Frankfurt am Main, 26.10.2016 – 16 U 68/16