Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%2011-3-7-3.htm
Timestamp: 2017-11-24 13:07:31+00:00
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Le privilège spécial face à la "faillitte" du copropriétaire
11 / 3.7.3
Le privilège spécial du syndicat face à la liquidation des biens du copropriétaire
I. Le privilège et la priorité de paiement prévue par l’ARTICLE 40 de la loi du 25/01/1985
A. L’avis de la Cour de cassation du 21 janvier 2002
B. L’avis du Conseiller rapporteur
II. le sort du privilège invoqué avant la vente du lot
A. connaissance par le syndic du jugement d’ouverture
B. sort de la déclaration de créance
C. L’arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2006
D. Mise en œuvre du privilège par la déclaration de créance ?
III. la réforme des procédures collectives (loi du 26/07/2005)
Cette étude a été révisée en fonction de l’arrêt rendu par la Cour de cassation de 15 février 2006 et de la réforme des procédures collectives entrée en vigueur le 1er janvier 2006. Elle présente une suggestion pour remédier aux difficultés actuelles de la situation du syndicat des copropriétaires : conférer à la déclaration de créance du syndicat la vertu de mettre en œuvre le privilège spécial.
La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a octroyé au syndicat des copropriétaires le bénéfice d’un privilège spécial immobilier sur les lots du copropriétaire vendeur et débiteur de charges de copropriété. Le principe de ce privilège, mais surtout son caractère occulte, choquent encore maints juristes. Sa mise en œuvre pose, il est vrai, nombre de problèmes. Un avis de la Cour de Cassation en date du 21 janvier 2002 et quelques décisions judiciaires récentes doivent être connus des praticiens.
Il nous a paru nécessaire, pour en traiter de reproduire partiellement l’article 2103 du Code civil :
1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; […]
4° Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, […}
6° Les créanciers et légataires d'une personne défunte, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de l'article 878..
Le privilège du syndicat garantit le paiement des charges et travaux visés par les articles L 10 et L 30, sur le lot vendu, pour l’année courante et les quatre dernières années échues. Le syndicat vient en premier rang pour l’année en cours et les deux dernières années. Il vient en concours avec le vendeur [1] et le prêteur de deniers pour les années les plus anciennes. .Son sort est toutefois incertain face au privilège du Trésor et aux privilèges des salariés ou assimilés.
Chaque jour qui passe accroît le risque pour le syndicat de perdre le plein effet du privilège, qui ne porte que sur l’année en cours (date de la vente) et les deux années antérieures. Les travaux préparatoires révèlent que la date de référence à prendre en considération pour la détermination des exercices garantis est celle de la mutation [2] .
Certains cas pratiques n’ont pas été prévus par le texte. Ils se posent lorsque le copropriétaire débiteur est en liquidation judiciaire.
Les « créances article 40 » sont celles qui sont nées après le jugement d’ouverture. L’article 40 de la loi n° 85-98 du 1985, devenu l’article 621-32 du Code de commerce, est ainsi conçu :
I. - Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture sont payées à leur échéance lorsque l'activité est poursuivie. En cas de cession totale ou lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance en cas de continuation, elles sont payées par priorité à toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l'exception des créances garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail.
3° Les prêts consentis par les établissements de crédit ainsi que les créances résultant de l'exécution des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l'article L. 621-28 et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ; ces prêts et délais de paiement sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de l'activité pendant la période d'observation et font l'objet d'une publicité. En cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice de la présente disposition ;
Il impose, en cas de poursuite de l’activité, le paiement des créances postérieures au jour d’ouverture avant « celui de toutes les autres créances », exception faite de celles liées aux contrats de travail, des frais de justice et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d’un droit de rétention.
En cas de liquidation judiciaire, la disposition est identique mais l’exception comporte en outre les sûretés immobilières ou mobilières spéciales constituées en application du chapitre V, titre II, livre 5.
Les créances du syndicat antérieures au jugement d’ouverture sont garanties par le privilège qui est une sûreté immobilière spéciale dont la mise en œuvre est liée à la vente du lot. Quel est le sort des créances syndicales postérieures ? Doivent-elles être payées avant la vente du lot s’il existe des fonds disponibles ? .Comment combiner les textes ? C’est la question qui était posée à la Cour de Cassation par un Tribunal de grande instance.
Aux termes de l’avis qu’elle a rendu « seules les créances antérieures au jugement d’ouverture, garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d’un droit de rétention, sont comprises dans l’exception ». Dès lors, les charges de copropriété postérieures entrent bien dans le cadre de l’article 621-32. Conformément au III 5° de cet article elles viennent en cinquième position, en vertu de la priorité attachée à toutes les créances postérieures mais sans préférence à leur égard.
Cette solution n’est guère favorable au syndicat. L’expérience montre qu’à l’occasion d’une liquidation judiciaire, la vente du lot n’est pas réalisée rapidement, alors que le débiteur occupe toujours les lieux. Les travaux réalisés par le syndicat confortent la valeur du gage des créanciers et, par assimilation, il était concevable, au moins de ce chef, d’assimiler la quote correspondant au lot aux frais de justice dont le rang est justifié de manière identique.
L’avis de la Cour de Cassation, contraire à celui émis par le Conseiller rapporteur, n’interdit pas à un créancier de soutenir ultérieurement une prétention différente. En l’état, il constitue, sinon la règle de droit, du moins le guide des praticiens.
Il n’est pas vain de le retranscrire ici :
« Personnellement j'incline à penser que l'exception à la priorité de paiement des créanciers de la procédure doit s'appliquer aux créances en fonction des garanties dont elles sont assorties, sans considération de leur origine antérieure ou postérieure au jugement de liquidation judiciaire, car je pense que le législateur a voulu, lorsque le redressement de l'entreprise est écarté et que dès lors il n'y a plus à favoriser les créanciers qui participent au redressement, que les créanciers titulaires de sûretés recouvrent pleinement leurs droits dans la limite bien évidement des fonds produits par la réalisation des actifs.
« Je propose en conséquence de dire qu'il résulte de la volonté du législateur qu'en cas de liquidation judiciaire les créances antérieures et postérieures au jugement d'ouverture, garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention, sont comprises dans l'exception prévue par l'article 40, alinéa 2, de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L.621-32 II du Code commerce et que leur paiement doit être effectué par priorité à toutes les autres nées régulièrement après le jugement d'ouverture. »
Une autre difficulté se présente lorsque le lot n’a pas été vendu au moment ou le syndicat doit déclarer sa créance. En droit commun, c’est la vente du lot qui provoque la mise en œuvre du privilège au moyen de l’opposition sur le prix de vente régularisée par le syndic ayant reçu l’avis prévu par l’article L 20. Nous verrons ci-dessous que la Cour de cassation applique la même solution dans le cas d’une liquidation judiciaire.
Il n’est pas dans les habitudes des administrateurs de biens de consulter quotidiennement les journaux d’annonces légales. Le caractère occulte du privilège ne permet pas au représentant des créanciers d’adresser au syndic un avertissement d’avoir à déclarer sa créance comme il doit le faire pour tous les créanciers ayant publié leurs créances. Le syndicat risque alors de voir sa créance frappée de la déchéance prévue par les articles 641-43 et 641-46 du Code de commerce, faute de déclaration dans le délai préfix de deux mois à compter du jugement d’ouverture [3].
Pour remédier à cette difficulté, les syndics ne peuvent que mettre en surveillance les sociétés anormalement débitrices. Dans le système nouveau de préfinancement des charges les appels sont trimestriels. Le jugement d’ouverture peut intervenir entre deux appels mais, dans la plupart des cas, le risque limité à un seul appel demeure faible. Par contre tout laxisme du syndic laissant les impayés s’accumuler sera sanctionné.
Nous retenons ici comme hypothèse que le syndic a été informé en temps utile de l’ouverture de la procédure. Il doit déclarer la créance du syndicat en invoquant le privilège spécial. Il est nécessaire de présenter la déclaration de la même manière qu’une opposition, en précisant la ventilation dans le temps, par année, et le détail de la créance. Le problème n’est pas résolu pour autant car il s’agit ensuite de savoir comment exploiter cette déclaration et comment régler les litiges qu’elle peut générer.
Un arrêt de la 3e chambre C de la Cour d’appel de Paris [4] nous apporte quelques éclaircissements. Dans cette espèce, le syndicat primait un prêteur de deniers pour l’année en cours et les deux dernières années et souhaitait faire constater son privilège. Celui ci était admis mais le juge-commissaire avait estimé nécessaire de renvoyer la détermination de sa portée à l’époque future de la vente effective, faisant valoir qu’elle est limitée au lot vendu [5]. C’est une solution intermédiaire qui a été adoptée par la Cour. Elle juge ne pouvoir, comme le juge-commissaire, statuer que sur l’admission ou le rejet des créances. La demande du syndicat concerne la répartition des fonds excède sa compétence et relève de la procédure d’ordre [6]. A ce moment, le liquidateur doit classer les créances et le juge-commissaire statue sur les contestations éventuelles des décisions du liquidateur. En d’autres termes, la déclaration de la créance vaut opposition et mise en œuvre du privilège avant la vente du lot mais son efficience est suspendue à la réalisation effective de la vente. Cette motivation est fondée sur les dispositions de l’article L 621-44 du Code de commerce et de l’article 73 du décret n° 85-1388 du 22 décembre 1988.
On constate ici encore que la protection assurée par le privilège spécial immobilier du syndicat demeure relative en présence d’une mise en liquidation du copropriétaire. En toute hypothèse elle ne permet pas au syndicat de compter sur un redressement rapide de sa trésorerie.
On peut craindre à l’avenir une expansion de cette rubrique. Les difficultés exposées présentent un double inconvénient. D’une part elles perturbent gravement le fonctionnement des syndicats et causent un préjudice certain aux copropriétaires. D’autre part, elles sont d’un abord assez difficile pour les juristes eux-mêmes dans la mesure ou elles combinent des dispositions législatives relevant de domaines différents (droit de la copropriété, droit civil des privilèges et hypothèques, droit commercial des procédures collectives) et assez complexes.
La mission essentielle du syndic est de veiller au recouvrement systématique des charges impayées. Il doit se préoccuper en particulier de la situation des copropriétaires, - en particulier personnes morales -, susceptibles d’être affectés par une procédure collective et veiller à la mise à jour des informations les concernant. Il doit réagir sans délai à toute information alarmante et tenir informé le conseil syndical. Enfin il doit s’assurer sans délai l’assistance d’un conseil compétent.
La Cour de cassation juge que le syndicat des copropriétaires demeure simple créancier chirographaire jusqu’à la réalisation de la vente du lot.
Lorsque les charges sont dues par une SCI, un récent arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation a apporté une solution favorable au créancier impayé d’une SCI. On sait qu’en vertu de l’article 1858 du Code civil, il peut poursuivre les associés s’il justifie de poursuites vaines et préalables contre la société ; La Cour de cassation a jugé que si la SCI est en « faillite », la déclaration de créance est assimilée aux « vaines poursuites », sans que le créancier ait à prouver que le patrimoine social sera insuffisant pour le paiement de sa créance. [7] ;.
La loi n° 2005-845 du 26/07/2005 et le décret d’application n° 2005-1677 du 28/12/2005 ont profondément réformé le régime des procédures collectives. En particulier les articles L 642-18 et suivants, relatifs à la cession des biens du débiteur, permettent pour les immeubles, le recours à la cession amiable.
Ce texte fait rebondir le débat généré par l’arrêt du 15 février 2006.
Mais l’arrêt dit que le syndicat des copropriétaires n’est qu’un créancier chirographaire tant que ’appartement n’est pas vendu !
[1] Si B est le copropriétaire débiteur, le « vendeur » est bien entendu A qui lui a précédemment vendu le lot mais reste créancier d’une partie du prix.
[2] Rapport de M. Mariton pour la commission de la production et des échanges Document AN n° 137 p 78
[3] CA Paris 2 B 08.02/2001 D 2001 1244 note Lienhard
[4] CA Paris 3 C 22/06/2001 D 2001 2890 note Lienhard
[5] Les effets de l’opposition s’étendent à toutes les sommes dues au syndicat mais ceux du privilège sont limités aux charges éligibles afférentes au seul lot vendu (TGI Paris 25/01/2001 SDC rue Saint Jacques à Paris)
[6] La procédure d’ordre s’entend de celle consistant à classer les créances en fonction de leurs qualités respectives et du rang préférentiel éventuellement attaché à chacune. Les créances chirographaires sont les dernières.
[7] Cass. chambre mixte 18-05-2007