Source: https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/bien-utiliser-la-sci-pour-transmettre-un-patrimoine-sans-droit-de-succession.html
Timestamp: 2019-05-21 17:01:12+00:00
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Dans la catégorie : Société Civile Immobilière (SCI) / Stratégie — Auteur : Guillaume FONTENEAU —	20 juillet 2018
Constituer une SCI c’est bien, mais maîtriser quelques règles de bases est indispensable pour espérer réussir une transmission patrimoniale peu onéreuse fiscalement. L’utilisation de la SCI et les stratégies d’optimisation de la transmission du patrimoine immobilier constituent est l’un des sujets importants traités dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Je ne reviendrai pas ici sur l’intérêt de constituer une SCI ou encore sur l’utilité de créer une société civile patrimoniale (SC PAT) plutôt qu’une société civile immobilière (SCI). Pour cela, je vous encourage à relire ces articles :
SCI : Pourquoi faire une SCI ? Quels sont les objectifs poursuivis ?
Dans un arrêt de 2012, la cour de cassation par un arrêt du 18 décembre 2012 n° 11-27745 (Cass. com., 18 décembre 2012, n° 11-27745), valide l’utilisation de la société civile (ou de toutes autres structures sociétaires) pour réaliser la transmission d’un patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses.
En synthèse, cet arrêt pourrait être résumé dans ces mots :
En participant à la décision, émanant d’un organe social, de modifier la répartition de la part de chaque associé dans les bénéfices d’une société, des associés ne peuvent avoir consenti une donation ayant pour objet un élément de leur patrimoine.
Les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribuée à chaque associé.
Dès lors, des associés, n’ayant été titulaires d’aucun droit, fût-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués à leurs enfants, soumis à l’imposition litigieuse, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet
Cet arrêt permet de valider deux stratégies, qui pouvaient parfois laisser circonspect certains praticiens :
La clause de répartition inégale des bénéfices ;
La mise en réserve systématique des bénéfices en réserve et l’absence de distribution des bénéfices aux usufruitiers (cf article « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve.«
Une société civile (mais également tout autre structure sociétaire) dispose de sa propre existence. Les décisions d’investissement, la distribution des dividendes ou tout autre acte de gestion est réalisé dans le respect des statuts et surtout avec pour unique objectif de satisfaire à l’objet social de la société. La raison d’existence d’une société civile est la poursuite de son objet social.
Ainsi, toutes les décisions pour pourrait trouver leur justification dans la poursuite de l’objet social de la société ne devrait pas être remise en cause par l’administration fiscale, même si ces décisions doivent avoir pour conséquence de priver l’usufruitier de ses revenus.
Démembrement de propriété et SCI, une combinaison à l’origine d’une transmission réussie.
Cet arrêt permet de valider la pertinence du démembrement des parts de SCI pour une transmission fiscale optimale. De manière simplifiée, le démembrement des parts de SCI permet de distinguer :
Le nu-propriétaire des parts de SCI, qui à vocation à devenir plein propriétaire des parts de SCI au décès de l’usufruitier ;
L’usufruitier, qui devra percevoir les fruits de la SCI.
Toute la stratégie de transmission repose sur la notion de « fruit de la SCI » et donc sur la nature des revenus qui devront être attribués à l’usufruitier. Bien évidemment, le nu propriétaire ayant vocation à devenir plein propriétaire des parts de SCI, toute distribution de revenus à l’usufruitier viendra réduire le montant transmis au nu propriétaire. Le jeu consistera à utiliser toutes les règles comptables pour réduire le bénéfice distribué aux usufruitiers.
Pour cela, reprenons un exemple déjà pris dans un article précédent « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » :
Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribués par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.
Les parents USUFRUITIERS pourront percevoir les revenus distribués par la SCI. Cette distribution est parfaite dans l’hypothèse ou les usufruitiers auraient besoin d’un revenu complémentaire, mais ne pourrions nous pas envisager de laisser les revenus dans la société civile ?
Dès lors que les enfants nus propriétaires ont vocation à devenir plein propriétaire, les revenus non distribués à l’usufruitier viendront augmenter le patrimoine des nus propriétaire.
Cet arrêt du 18 décembre 2012 vient donc confirmer la possibilité de réduire le bénéfice distribué pour favoriser l’accomplissement de l’objet social de la société (et surtout la capitalisation des revenus non distribués à l’usufruitier au profit des nus propriétaires). Trois stratégies peuvent donc être utiliser :
La mise en réserve des bénéfices comptables (cf article « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve« ) ;
La constatation d’un amortissement comptable afin de réduire le bénéfice comptable distribuable (cf article « SCI : Faut il constater l’amortissement de l’immeuble ?«
La clause de répartition inégale des bénéfices (peut s’appliquer en absence de démembrement des parts, pour favoriser la distribution des bénéfices de la sociétés civiles au profit d’un seul (ou plusieurs associés).
d’une part, que la modification de la répartition de la part de chaque associé dans les bénéfices de la société ne pouvait résulter que d’une décision collective des associés et qu’en participant à cette décision, les usufruitiers ne peuvent consentir à une donation ayant pour objet un élément de leur patrimoine ;
d’autre part, que les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribué à chaque associé, de sorte qu’en l’espèce, les usufruitiers, n’ayant été titulaires d’aucun droit, fût-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués aux nus-propriétaires, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet.
Toutefois, de telles opérations pourront, le cas échéant, et selon les circonstances propres à chaque affaire, faire l’objet d’une procédure de rectification contradictoire ou d’abus de droit fiscal.
17 décembre 2013 at 12:29
Bravo pour cet article très explicite.
Les réserves de bénéfices diminue l’IRPP de l’usufruitier mais elles doivent augmenter la valorisation de la SCI et augmenter ainsi l’ISF de l’usufruitier.
Cette solution est intéressante mais c’est une course en avant constante pour échapper à l’IRPP. Cela peut être difficile à gérer sur le long terme.
21 juillet 2018 at 20:01
L’article visait, a priori, une société taxée dans le cadre de l’article 8 du CGI et non une société soumise à l’IS. Dans le cadre d’une Sté art. 8 le bénéfice fiscal courant est taxé entre les mains de l’usufruitier, peu importe l’affectation juridique de ce résultat.
17 décembre 2013 at 14:24
est il possible d’optimiser ce shéma pour l’ISF? exemple transmission des parts en pleine propriété et possibilité de rémunérer la gérance ou les droits sociaux?
7 janvier 2014 at 12:58
Dans votre exemple est ce que les parents ont le droit de préter de l’argent à la SCI (plutôt qu’une banque) afin d’optimiser la transmission?
divine azzurra says:
Bonjour, ayant une sci avec ma maman, je voudrais savoir si ma sœur qui ne porte pas le même nom que moi peux hériter des parts de la societe au décès de ma maman. Et ayant un autre frère portant le même nom que moi, est-ce qu’il pourra hériter ? Merci de me répondre car je suis un peu perdue
7 janvier 2017 at 11:50
Question bête certainement
Je suppose que les 100 000 € reviennent aux parents (Achat par la SCI du bien aux parents ?)
Quel intérêt du coup en termes de transmission, réduction ISF…
collange says:
9 mars 2017 at 11:05
Nous disposons d’un patrimoine immobilier de +/- 2M € dont 1M 5 en SCI.
Le solde est au nom propre de mon épouse (héritage)
Mon épouse 56 ans et moi 61 ans.
Quelle est la solution la plus optimisée pour transmettre ce gros patrimoine ?
25 juillet 2018 at 08:59
En matière de transmission il est nécessaire, avant de proposer une solution, de répondre aux questions suivantes:
En règle générale, les parents, souhaitant conserver les revenus de ce patrimoine, transmettront la NP ce qui aura le mérite, par ailleurs, de réduire l’assiette des droits de mutation calculés sur la base de l’article 669 du CGI.
On pourra, aussi, afin d’éviter l’application de l’article 669, toujours défavorable, malgré la réforme de 2003, apporter la NP à une SCI puis donner la PP de la quasi totalité des parts sociales tout en ayant aménagé les statuts de la SCI en fonction des objectifs.
On prendra également la précaution de porter à l’actif des éléments frugifères.
Inconvénient: l’apport étant considéré comme une cession soumise au régime des PV des particuliers (biens détenu < 30 ans)
Lors de l’approbation des comptes en fin d’année, peut-on selon le cas :
– soit mettre le résultat en réserve,
– soit en compte courant de l’usufruitier
Autrement dit doit-il y avoir une constante dans l’affectation des résultats
Mon expert comptable ne semble pas favorable aux changements
Ceci dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR
23 juillet 2018 at 19:39
Quelque soit le régime fiscal de la société l’affecation du résultat résulte d’abord des clauses qui découlent des statuts et ensuite des dispositions des articles 1832 et suivants du Code civil.
L’affectatIon sera décidée à la majorité prévue par les statuts ou le Code civil.
Il n’existe donc aucune obligation pour que les décisions soient identiques chaque année; au plan stratégique ce serait d’ailleurs probablement une erreur
24 juillet 2018 at 16:58
En effet les statuts prévoit soit la distribution, soit la mise en réserve
Je profite de votre savoir par une autre question :
– en cas de démembrement (c’est le cas) les statuts dans le cadre de bénéfices exceptionnels résultant de la cession d’éléments d’actifs immobilisés autre que valeurs mobilières prévoient entre autre, pouvoir être remis aux nu propriétaires
C’est donc un montant assez important qui a été mis sur le cpte courant du nu propriétaire
Dans la mesure où la trésorerie de la SCI le permet le nu propriétaire pourra donc disposer de ces fonds
Pourrait-il y avoir de la part de l’administration fiscal requalification par l’importance des montants
(il s’agissait de la plus valu générée par la vente d’un immeuble) ?
25 juillet 2018 at 08:37
En matière d’impot sur le revenu, l’article 8 du CGI, issu d’une loi de 1998, prévoit « En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier ». Dans une instruction de 1999 reprise au BOFIP BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20-20120912, l’administation précise, en résumé, aux N° 100 et suivants:
Usufruitiers: résultat courant
Nu-propriétaire : résultat exceptionnel
Et rajoute que par convention, enregistrée avant la clôture de l’exercice, il est possible de déroger à ces règles.
Dans, votre situation, en cas de PV imposable si le nu-propriétaire a acquitté l’éventuel impôt sur la PV de cession il est donc conforme aux statuts (et à la position de l’administraction) que cette PV de cession (résultat exceptionnel) lui soit affecté. A priori, les statuts semblent avoir été rédigés dans le de la position de l’administration qui lui est opposable.
26 juillet 2018 at 19:41
Une fois encore merci beaucoup de m’avoir répondu
J’ai bien noté le contenu de votre réponse qui conforte ce que je pensais
Toutefois ma crainte était qu’un contrôleur zélé éventuellement puisse invoqué une donation déguisée….. L’administration n’ayant perçu aucun droit (même pas de PV imposable, l’immeuble vendu avait été acquit il y a plus de 30 ans)
Pour aller plus-loin en matière de démembrement de titres:
« Démembrement de propriété et ingénièrie sociétaire » par Me Rémy GENTILHOMME, EFE 2016.