Source: https://gillescarnoy.be/2011/02/19/exploiter-un-appart-hotel-a-bruxelles/
Timestamp: 2018-09-26 14:37:03+00:00
Document Index: 185134889

Matched Legal Cases: ['art. 44', '§ 3', 'art. 44', '§ 3', 'art. 45', '§ 1', '§ 3', 'art.1', 'art. 2', '§ 1', '§ 1', '§ 3', 'art. 1', 'art. 1952', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Exploiter un appart-hôtel à Bruxelles - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
par Gilles Carnoy le 19 février 2011
L’activité d’appart-hôtel n’est pas de nature hôtelière, ni de nature locative.
Il s’agit d’une une activité propre, autonome et indépendante des activités purement locatives ou hôtelières. L’autonomie de cette activité mérite d’être reconnue. En effet, comme on le verra plus loin, l’exacte qualification de cette acticité économique présente des implications juridiques importantes.
La nomenclature de l’Institut National des Statistiques distingue seulement l’hébergement de courte et de longue durée, sans autrement classer les appart-hôtels (code NACE 55.2 : hébergement touristique et autre hébergement de courte durée).
Pourtant la durée n’est pas l’élément essentiel dans l’activité d’appart-hôtel. On peut loger longtemps dans un hôtel comme dans un appart-hôtel, et conclure un bail de résidence pour une durée d’un an, rien ne s’y oppose. Mais en règle, il est vrai les séjours en appart-hôtel sont brefs car transitoires.
Comment définir l’hébergement en appart-hôtel ?
Ce concept économique, relativement récent, répond au phénomène de mobilité accrue dans la vie économique, et aux nécessités d’hébergement de courte et moyenne durée qui en résultent.
Il s’agit soit d’étrangers venant suivre des traitements médicaux en Belgique, soit de cadres expatriés venant effectuer des missions de courtes durées, soit encore des fonctionnaires internationaux ou européens effectuant des missions ponctuelles dans notre pays.
Il peut enfin s’agir de personnes en attente de logement (vente et achat différé, déménagement, divorce, travaux, etc.).
Le secteur hôtelier proprement dit ne répond pas aux besoins particuliers de cette clientèle, qui n’est pas une clientèle de voyage ou de passage et qui dispose d’une relative autonomie en Belgique.
L’activité d’appart-hôtel assure cependant, par nature, la délivrance de services étrangers à la pure location et proches de l’activité hôtelière (parking privé, gardiennage, concierge, vidéo caméra, housekeeping, blanchisserie, kitchenette, facilités informatiques, télécommunication et parfois voiturage vers l’aéroport). Des repas peuvent être également commandés.
Il en résulte que conceptuellement, vu la nature de l’hébergement et la panoplie des services, ce qui est prépondérant dans l’activité d’appart-hôtel est la notion de service et non de mise à disposition d’un bien immeuble.
C’est en cela que l’appart-hôtel se distingue de la location. Mais il se distingue aussi de l’hôtellerie proprement dite, car le résident n’est pas de passage et jouit en général d’une plus grande autonomie que le voyageur.
On verra ci-dessous que le caractère autonome de cette activité, ni location ni hôtellerie, présente une grade importance sur le plan juridique pour déterminer les règles applicables à cette activité.
La question de la TVA est sans doute la plus importante car si le service d’appart-hôtel doit être vu comme une location, activité exonérée, la TVA en amont (sur la construction ou sur le leasing de l’établissement par exemple), n’est pas déductible dans le chef de l’exploitant.
La location immobilière est en effet une activité dans le champ mais exonérée (art. 44, § 3, 2°, b) du Code TVA belge), alors que l’activité hôtelière est soumise à la taxe (art. 44, § 3, 2°, a) troisième tiret), ce qui ouvre le droit à déduction (art. 45, § 1). Le taux est de 6 % (tableau A, XXX, 1, annexe de l’A.R. n° 20), sous réserve des repas facturé séparément au taux de 12 %.
Pourquoi l’activité de location de biens immobiliers est-elle exemptée ? Car il s’agit d’une occupation passive et non d’un service (Y. Bernaerts, in Colloque FEB, TVA et immobilier, 10 février 2004, p. 6). C’est essentiellement en raison de ce caractère passif, qui distingue la location d’un réel service positif, que l’exemption se justifie. Or, justement, dans l’activité d’appart-hôtel, c’est l’aspect de service qui est pré pondérant, comme on l’a vu.
C’est la raison pour laquelle l’administration a reconnu que l’activité d’appart-hôtel est soumise à la TVA comme une activité hôtelière, dans une décision n° E.T. 88.687 du 6 avril 199, aux conditions suivantes :
« Les appart-hôtels constituent une nouvelle formule d’hébergement qui se situe à mi-chemin entre hôtels et la location immobilière. Cette formule se caractérise par la mise à disposition de logements meublés pour une durée généralement supérieure à une semaine, assortie d’une série de services complémentaires, comparable à ce qu’offrent habituellement les établissements hôteliers. Sur le plan de la TVA, les règles suivantes sont applicables en l’espèce.
Lorsqu’un appart-hôtel est organisé de telle manière que la réception et l’accueil des clients sont assurés à tout le moins durant une bonne partie de la journée et qu’un logement meublé et au moins un des services suivants : le nettoyage régulier des chambres, la fourniture et le renouvellement du linge de maison et la fourniture du petit déjeuner dans les chambres ou dans l’établissement, sont systématiquement offerts et effectivement fournis, pour un prix forfaitaire unique, à tous les clients, il doit être regardé comme un établissement où sont hébergés des hôtes payants au sens de l’article 44, § 3, 2°, a), 3ème tiret, du Code de la TVA. Cette activité confère donc à l’exploitant d’un tel établissement la qualité d’assujetti avec droit à déduction.
A l’inverse, lorsqu’aucun des services complémentaires précités n’est offert, ou que ces services sont uniquement rendus à la demande du client et moyennant un supplément de prix, ou bien encore lorsque le client a la possibilité de renoncer à un ou des services déterminés et d’ainsi bénéficier d’une réduction de prix, la mise à disposition des logements meublés s’analyse en une location immobilière exemptée de la TVA et n’ouvre dès lors pas de droit à déduction dans le chef de l’exploitant de l’appart-hôtel.
Il en est de même, a fortiori, lorsque l’établissement ne dispose pas de l’organisation nécessaire pour pouvoir assurer, comme les hôtels, la réception et l’accueil des clients. »
Cette décision est confirmée par deux questions parlementaires dans des domaines similaires (Q.P. Madame Nyssens, 4 février 2002, Sénat, 2001-2001, n° 2-56 et Q.P. Monsieur Fourneau, 2 mai 2005, Chambre, 2004-2005, 51.083).
Il est donc essentiel, si l’on veut soumettre le service à la TVA et exercer le droit à déduction, d’organiser une réception et de déployer au moins l’un des services propres à l’hôtellerie.
Pour cette raison, il est conseillé de prester soi-même les services accessoires et non de proposer aux clients de traiter directement avec une société tiers. Enfin, la jurisprudence montre que la structure d’accueil doit être effective même si elle ne doit pas nécessairement être située dans la résidence, mais on sera prudent à cet égard (J. Thilmany, Location immobilière et TVA, Larcier, 2009, tiré à part du Rép. Not., p. 152).
Statut d’urbanisme
Dans le glossaire du PRAS, les apparts-hôtels sont assimilés à des établissements hôteliers. La définition de ceux-ci est la suivante : « établissement d’accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel que hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel, … ».
Les prescriptions particulières du PRAS déterminent par zone, les capacités admissibles de ces établissements qui, rappelons-le englobent les appart-hôtels.
Ainsi, en Zone d’habitation à prédominance résidentielle, la capacité des établissements hôteliers ne peut dépasser vingt chambres (prescription 1.4 du PRAS). En zone d’habitation, la capacité est également de vingt chambres extensible à cinquante chambres moyennant mesures particulières de publicité, c’est-à-dire le passage du dossier en concertation (prescription 2.4).
En zone mixte, la capacité des établissements hôteliers ne peut excéder cinquante chambres. Cette capacité peut être portée à 80 chambres après mesures particulières de publicité (prescription 3.4). En zones de forte mixité, la capacité des établissements hôteliers, donc des apparts-hôtels, est limitée à quatre-vingt chambres. Ici encore la capacité peut être portée à cent cinquante chambres après des mesures particulières de publicité. L’augmentation de la capacité des établissements hôteliers peut être autorisée lorsque cette possibilité est prévue par un PPAS (prescription 4.3).
Enfin, un appart-hôtel peut être établi en zone administrative (prescription 7.1). Il en va de même dans les ZIR, sauf dans le ZIR n° 12 (Louise) où ils ne peuvent augmenter de capacité. Toutefois, le PRAS utilise pour la ZIR n° 12 le terme « équipement hôtelier » et non « établissement hôtelier », ce qui laisse penser que les apparts-hôtels ne sont pas visés par l’interdiction d’augmenter la capacité existante.
L’activité d’hôtellerie fait l’objet d’une réglementation à Bruxelles (décret du 9 novembre 1990 imposant la délivrance d’un permis d’exploitation d’un établissement hôtelier par le commissaire au tourisme de la COCOF ou de son équivalent néerlandophone).
Cette réglementation ne vise en principe pas l’hébergement en appart-hôtel. Toutefois, si un appart-hôtel est un établissement hôtelier au sens du PRAS, comme exposé plus haut, c’est un établissement d’hébergement au sens du décret du 9 novembre 1990 du Conseil de la Communauté française (art.1, 1°).
On ne peut exploiter pareil établissement sans disposer d’une « attestation de sécurité » délivrée par le Bourgmestre sur rapport du SIAMU (art. 2). Le SIAMU doit vérifier que l’établissement satisfait aux normes de sécurité en matière d »incendie.
S’agissant d’une mise à disposition d’un logement meuble, l’établissement de type appart-hôtel doit-il appliquer l’article 7, § 1, de l’ordonnance du 17 juillet 2003, portant le Code du logement bruxellois ?
A mon avis, non. Rappelons que l’article 7, § 1, alinéa 1, dispose que « les logements meublés et petits logements ne peuvent être mis en location qu’après avoir obtenu, auprès du Service d’inspection régionale, une attestation de conformité, dont le modèle est déterminé par le Gouvernement. L’attestation de conformité est destinée à attester que le logement en question répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement visées à l’article 4. Lorsque l’attestation de conformité lui est délivrée, le bailleur en communique une copie au locataire ou au candidat-locataire. »
Cette règlementation porte essentiellement sur la location immobilière et non sur l’activité d’hébergement avec service que constitue celle d’un appart-hôtel. C’est pourquoi, je considère qu’elle ne s’applique pas à la matière qui nous occupe.
Pour les questions d’accessibilité, de parking, circulation interne, équipement, etc., le RRU (arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006) assimile les apparts-hôtels aux hôtels (titre 4, chapitre 1, article 1, § 3, 5°).
Ceux-ci devront donc répondre aux mêmes normes. Si le public a accès à l’établissement, une assurance pour la responsabilité objective devra être souscrite par l’exploitant).
Si l’acquisition et l’exploitation d’un appart-hôtel est opération immobilière au sens de l’art. 1er de l’arrêté royal du 10 octobre 1978, à savoir « achat, vente, location », elle est exclue des subsides régionaux de la loi du 4 août 1978 (actuellement ordonnance régionale bruxelloise du 13 décembre 2007), concernant les aides aux investissements généraux.
Il existe cependant de nombreuses formes d’aide (subsides, aides et accompagnement) dans des domaines spécifiques ne dépendant pas de l’activité d’appart-hôtel, et qui peuvent s’appliquer (mise aux normes, intégration urbaine, isolation et ventilation, chauffage performant, recours aux énergies renouvelables, investissements énergétiquement performants, etc.).
L’activité d’hébergement fait l’objet de la perception de taxes communales qui concernent aussi les apparts-hôtels. Dans le passé, les taxes étaient particulièrement lourdes et consistaient dans un pourcentage des recettes. Ce type de règlement présentait des problèmes de légalité au regard de l’article 464 CIR/92. Aussi les Communes bruxelloise se sont-elles tournées vers des taxes forfaitaires par chambre et non plus sur les recettes.
A Etterbeek la taxe s’élève à 1.200 € par chambre et par an (quid d’un appart-hôtel de plusieurs chambres ?) A Woluwe Saint Lambert la taxe est de 800 € par appartement et par an. A Ixelles, la taxe s’élève, selon le type d’établissement, de 628 € à 1.467 € par chambre et par an. A Jette, la taxe est de 0,32 € par nuit et par logement et vise les établissements où l’hôte n’est pas domicilié (chiffres pour 2011).
Les Communes bruxelloises qui ont adopté un tel règlement sont Auderghem, Etterbeek, Evere, Ganshoren, Ixelles, Jette, Schaerbeek, Woluwe Saint Lambert et Woluwe Saint Pierre.
Rapport avec l’occupant
La loi sur le bail de résidence principale peut-elle s’appliquer ? Cette loi autorise et réglemente en effet les baux de courte durée.
En principe, la loi du 20 février 1991 n’est pas appelée à régir les relations de l’établissement avec ses clients. En effet, cette loi porte sur le logement que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale. Cela est incompatible avec la notion d’hébergement provisoire propre à l’appart-hôtel.
Il en résulte que le juge compétent ne sera pas le juge de paix, comme en matière locative, mais le tribunal de première instance ou de commerce si le contrat a été conclu avec la société occupant l’hôte.
Les hôteliers sont soumis à une responsabilité particulière relative aux effets déposés dans leur établissement par les clients (art. 1952 du Code civil). Le dépôt hôtelier (dépôt nécessaire) n’est pas d’application à l’hébergement en appart-hôtel (section 5, chapitre 2, titre XI, livre III du Code Civil relatif au dépôt), s’il ne s’agit pas d’un véritable contrat hôtelier.
Les règles particulières du dépôt hôtelier sont d’interprétation stricte excluant toute application par analogie (Bruxelles, 4 octobre 2001, Juristenkrant 2002, liv. 44, p. 7 ; I. Durant, Le dépôt, in Les contrats spéciaux, Larcier, 2002, p. 123 ; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil Belge, Livre IV, Bruylant, p.234).
De plus, la loi belge du 4 juillet 1972 et la convention de Paris du 17 juillet 1962, du Conseil de l’Europe, porte sur la responsabilité des hôteliers quant aux objets apportés par les voyageurs, et s’applique aux séjours en hôtel par des voyageurs. Le champ d’application de ces textes ne se concilie donc pas avec l’activité d’appart-hôtel.
Tags: appart-hôtel, flat-hôtel, résidence avec services, TVA
Catégorie: Propriété, TVA
23 Comments Poster un commentaire
Je trouve cet article est vraiment très intéressant. Il est particulièrement difficile de rassembler ce genre d’informations. J’aimerais me lancer dans l’exploitation d’un établissement d’hébergement similaire à un appart-hôtel, mais qui se rapprocherait plus de l’auberge de jeunesse: Un appart-auberge. Auriez-vous quelques informations juridiques complémentaires à me transmettre? Est-ce un projet légalement concevable et viable?
En France, l’article 261, D, 4° du Code général des impôts dispose que : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
Myriam Libeert #
Je me trouve devant un cas un peu particulier :
Trois chambres dans un immeuble, aucun service, pas de réception (les réservations se font uniquement par internet et l’accès par un code pour l’entrée principale et individuelle)
Il s’agirait donc au sens de la TVA d’une activité immobilière
Cependant, pas de bail, pas d’assurance locative, trés courte durée.
Comment pourraît-on considérer cette activité au niveau des autres obligations que vous mentionnez dans votre article ? (règlementation, responsabilités, assurances,…)
François Colson #
Avez-vous eu des réponses à vos question ? Car j’ai un cas a peu près similaire
Je reviendrai bientôt sur cette question car un arrêt de la Cour de casation (22 juin 2012, rôle n° F.11.0090.F, arrêt « Els-Ontwikkeling », http://www.juridat.be) remet les pendules à l’heure dans le domaine de la TVA et de l’hébergement de courte durée. Il s’agissait de chalets de vacances loués meublés sans service sinon le nettoyage en fin de location. La Cour de cassation a fait prévaloir la jurisprudence européenne sur le raisonnement de l’administration qui consiste à vérifier la teneur ou la concentration en service dans l’activité, pour décider si la prestation est exonérée ou pas. Pour cause de vacances, le sujet sera traité plus tard.
Votre article est très intéressant. Pourriez-vous me préciser plusieurs éléments :
– Y a t-il une limite (durée) de séjour dans le type de logement que vous décrivez plus haut (appart-hôtel) ?
– Qui peut gérer ces logements ? Le propriétaire lui même, une personne ayant accès à la profession d’agent immobilier, une personne sans accès à la profession ?
La loi ne fixe pas la durée maximale de l’hébergement en appart-hôtel. La durée est un élément qui présente cependant de l’intérêt en matière de TVA par référence au fameux arrêt Elisabeth Blasi (Aff. C-346/95) de la Cour de justice, dont on déduit (sans entrer dans le détail) que les hébergements de moins de six mois devraient être soumis à la TVA. La Cour de cassation belge a rappelé cet arrêt dans une affaire de location de chalet dans les Ardenne (22 juin 2012).
Pour gérer un appart-hôtel, il n’existe pas d’accès spécifique à la profession, si ce n’est les compétence de gestion pour gérer la société (voir avec votre guichet d’entreprise). Pour chercher et amener des clients à l’appart-hôtel, de manière non occasionnelle, il faut être inscrit à l’IPI.
Sebastien Verdun #
Brièvement, je travaille pour une société qui a transformé un immeuble en appart-hôtel.
Nous respectons les critères pour être considéré comme « appart-hôtel », ceux énoncés par la décision de l’administration fiscale n° 88.687 du 6 avril 1999.
Maintenant que l’appart-hôtel est fin prêt, nous souhaitons nous faire connaître sur le marché.
D’une part, en créant notre propre site internet.
D’autre part, nous avons pensé mettre des annonces sur des sites tels que, appartager.com et booking.com.
Deux questions se posent par rapport à ce dernier point.
1. Si nous déposons une annonce d’appart-hôtel sur appartager.com, nous devons nous identifier en tant que « agent immobilier » (l’autre solution étant « particulier »). Est ce que le fait de s’identifier comme « agent immobilier » sur un site web peut porter à préjudice sur la qualification juridique « d’appart-hotel ». L’administration peut-elle nous considérer comme agent immobilier sur base de ce seul indice, ou les critères, tant qu’ils sont remplis, prévalent ?
2. Est ce que s’inscrire sur des sites de collocation, sur un groupe facebook, revient à chercher et amener des clients de manière non occasionnelle, et donc, obligation de s’inscrire à l’IPI ?
Dans l’affirmative, le simple fait d’avoir un site internet entraîne-t-il la même exigence ?
Si vous placez des annonces pour votre compte propre, vous n’êtes pas un agent immobilier, rassurez-vous.
Marie-Christine Gutiérrez Breesch #
Article hyper bien synthétisé.
suber #
Pouvez vous me dire si la réglementation est identique si on ouvre un hôtel avec des chambres à l’heure à louer ?
Hansoul #
Bonjour, nous mettons en location à ixelles un appartement meublé via airbnb. La durée varie de 1 jour à 6 mois. Aucun service associé, excepté nettoyage en fin de location et moyennant forfait à ajouter. Le locataire parfois s y domicile. Quelles sont nos obligations? La nouvelle législation sur l hébergement touristique nous est- elle imposable? Devons nous nous assurer? Devons nous déclarer l activité à la commune, des revenus à l administration fiscale?un grand merci
Un article va être bientôt publié sur ce glissement de la location vers l’hébergement.
Kathleen Janssens #
Bonjour, je serais intéressée pour réaliser un investissement dans des appart hôtel à Bruxelles, pourriez-vous me conseiller.
je m’appelle …, mon mail est …
Je vous remercie d’avance pour le temps que vous pourriez m’accorder.
Je ne donne pas de conseil sur les investissements car je ne suis pas compétent en matière de placement d’argent. Par contre je puis vous donner de l’information sur les aspects juridiques de l’activité d’appart-hôtel.
Tortorici #
Bonjour, je trouvé votre site intéressant et j’aurai aimer avoir des réponse sur mon projet. J’aimerai agencer une maison pour faire 2 à 4 chambres, afin de créer un hôtel de jour, pouvez-vous, me dire s’il faut un accès à la profession et quel documents préparer afin d’être en règle. Merci
bonjour et merci pour cet article. Quels sont les reglès vis à vis des voisins? est ce que il faut obtenir une authorisation par la coproprieté pour louer son appart comme appart-hotel? Il est permis de louer son appart comme appart-hotel si l’acte de base de l’immeuble interdit les exploitations commerciales? merci
je suis chargée de mettre en location un immeuble neuf se composant de 12 appartements. Les logements seront meublés et loué pour des durées minimales de 3 mois. Dans la location sera prévu un passage nettoyage une fois par semaine
Quel sera le statut ? Logement ou appart hotel ?
Matière très sensible et complexe. Impossible de répondre de manière générale.
En général, quand je ne réponds pas, c’est pour cette raison.
Istat Marc #
pouvez vous me dire si un locataire appart’hotel. de plus d’un mois doit avoir un assurance particulière en cas de dégats pouvant toucher d’autre logement que le siens? ( fuites, incendie, ….
Je travaille aussi pour Appartcity !
En général, dans le secteur des appart-hôtels, c’est l’établissement qui souscrit les assurances pour les locataires.
jonot #
Dans le cas d’ une société immobilière qui loue tout un bâtiment affecté à du logement (une dizaine de logements) et non du commerce, peut-elle exploiter en appart-hôtel?
La demande d’exploitation de l’immeuble a été refusée.
Je vous remercie énormément pour votre article ci-dessus.
Il faudra demander une permis d’urbanisme pour le changement d’affectation et procéder au travaux requis par le SIAMU. Une déclaration d’exploitation doit être déposée à la Région, accompagnée d’un dossier contenant notamment l’attestation de conformité urbanistique.