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Timestamp: 2019-11-17 03:23:46
Document Index: 71865572

Matched Legal Cases: ['§ 880', '§ 1154', '§ 44', '§ 53', '§ 44', '§ 44', '§ 71', '§ 53', '§ 53', '§ 71', '§ 72', '§ 53', '§ 53', '§ 53', '§ 894', '§ 53', '§ 41', '§ 880', '§ 41', '§ 62', '§ 880', '§ 1154', '§ 41', '§ 41', '§ 53', '§ 53', '§ 53', '§ 894', '§ 880', '§ 880', '§ 1192', '§ 1192', '§ 873', '§ 1117', '§ 28', '§ 28', '§ 133', '§ 19', '§ 19', '§ 133', '§ 925', '§ 28', '§ 44', '§ 929', '§ 1117', '§ 1155', '§ 891', '§ 1155', 'BGH', '§ 53']

OLG Frankfurt am Main, 14.11.2017 – 20 W 289/16 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 14.11.2017 – 20 W 289/16
Nach § 880 Abs. 2 S. 1 und 2 BGB ist beim Rücktritt einer Grundschuld die dingliche Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten sowie des Eigentümers erforderlich. Hinsichtlich einer zurücktretenden Briefgrundschuld ist der Brief schon zwecks Prüfung der Bewilligungsberechtigung des Gläubigers vorzulegen, da das Briefrecht gemäß § 1154 BGB auch außerhalb des Grundbuchs übertragen werden kann.
Der Beschluss vom 02.10.2015 wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, antragsgemäß einen Amtswiderspruch hinsichtlich des im Grundbuchblatt vermerkten Rangrücktritts der in Abt. III lfd. Nr. 4 eingetragenen Briefgrundschuld hinter die in Abt. III lfd. Nr. 5 eingetragene Grundschuld einzutragen.
Als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes ist in Abt. I lfd. Nr. 1 Herr A eingetragen.
A hat mit Bestellungsurkunde vom 27.03.2015 die Eintragung einer Eigentümerbriefgrundschuld i.H.v. 40.000,- EUR an rangbereitester Stelle bewilligt und beantragt. In dieser Urkunde heißt es, es solle ein Grundschuldbrief gebildet und seitens des Grundbuchamts dem verfahrensbevollmächtigten Notar zu treuen Händen ausgehändigt werden (UR-Nr. 1/15 des verfahrensbevollmächtigten Notars, Bl. 97 ff. d.A.). Die Eintragung der Eigentümergrundschuld erfolgte am 02.04.2015 in Abt. III lfd. Nr. 4.
Am 09.06.2015 bewilligte A eine Grundschuld ohne Brief i.H.v. 100.000,- EUR zu Gunsten der Bank1 (Beteiligte zu 2). In Ziff. 8 der notariellen Urkunde verfügte er, dass diese Grundschuld im Rang vor der in Abt. III lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden solle, und bewilligte und beantragte diesbezüglich die Eintragung der Rangänderung im Grundbuch (UR-Nr. 2/15 des Notars B, Bl. 105 ff. d.A.). Am 19.06.2015 wurde diese Grundschuld zu Gunsten der Beteiligten zu 2) in Abt. III lfd. 5 des Grundbuchblattes mit dem Zusatz “Rang vor Abt. III Nr. 4” eingetragen. Bezüglich der in Abt. III unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundschuld wurde ebenfalls am 19.06.2015 der Vermerk eingetragen “Rang nach Abt. III Nr. 5”. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notariellen Urkunden Bezug genommen.
Am 14.10.2015 erfolgte im Hinblick auf die in Abt. III unter lfd. Nr. 4 eingetragene Grundschuld die Eintragung der Veränderung “Abgetreten an C” (den Beschwerdeführer).
Mit Datum vom 27.03./31.03.2015 hat A die Eigentümerbriefgrundschuld über 40.000,- EUR an den Beschwerdeführer abgetreten (UR-Nrn. 3/15 und 4/15 des verfahrensbevollmächtigten Notars, Bl. 119 ff. d.A.). Da in dieser Abtretungsurkunde das Grundbuchblatt … aufgeführt war und nicht das hier streitgegenständliche Blatt …, hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Datum vom 17.08.2015 einen Nachtragsvermerk gemäß § 44a BeurkG erstellt und in diesem richtiggestellt, dass sich die Abtretung auf die im streitgegenständlichen Grundbuch Blatt … in Abt. III lfd. Nr. 4 eingetragene Grundschuld bezieht und nicht auf das Grundbuchblatt … (UR-Nr. 4/15 des verfahrensbevollmächtigten Notars, Bl. 118 d.A.).
Mit Schriftsatz vom 17.08.2015 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar Beschwerde eingelegt gegen die am 19.06.2015 erfolgte Eintragung der Rangänderung in Abt. III des streitgegenständlichen Grundbuchblattes, wonach die unter lfd. Nr. 4 eingetragene Briefgrundschuld im Rang nach der unter lfd. Nr. 5 eingetragenen Grundschuld steht (Bl. 116 f. d.A.). Er hat ausgeführt, nach der am 27.03./31.03.2015 erfolgten Abtretung der Eigentümerbriefgrundschuld über 40.000,- EUR an den Beschwerdeführer und Aushändigung des Grundschuldbriefes an diesen sei die Rangänderung hinsichtlich der der Beteiligten zu 2) eingeräumten Grundschuld ohne Zustimmung des materiell Berechtigten, nämlich des Beschwerdeführers, erfolgt und zudem ohne die gebotene Vorlage des Grundschuldbriefes. Es sei daher hinsichtlich der erfolgten Rangänderung ein Amtswiderspruch nach § 53 GBO einzutragen.
Mit Schreiben vom 31.08.2015 (Bl. 122 d.A.) hat der Grundbuchrechtspfleger um Vorlage des Grundschuldbriefes gebeten und die Auffassung vertreten, die Abtretung vom 27.03./31.03.2015 sei unwirksam, da die Grundschuld erst am 02.04.2015 im Grundbuch eingetragen worden und die Briefübergabe noch später erfolgt sei. Insofern sei die Grundschuld im Zeitpunkt der “Abtretung” überhaupt noch nicht entstanden und habe somit auch nicht abgetreten werden können. Ein nachträgliches Wirksamwerden der Abtretung sehe das Gesetz nicht vor. Abgetreten sei zudem eine in Bl. … einzutragende Grundschuld. Eine solche Grundschuld sei nicht eingetragen worden. Eine bloße notarielle Berichtigung der Eintragungsstelle nach § 44a BeurkG mache die Abtretungserklärung auch nicht richtig.
Mit Beschluss vom 02.10.2015 hat der Grundbuchrechtspfleger sodann den Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs vom 17.08.2015 unter Verweis auf das Schreiben vom 31.08.2015 zurückgewiesen (Bl. 123 f. d.A.). Zudem sei der Grundschuldbrief vom Beschwerdeführer nicht vorgelegt worden, so dass bereits eine Legitimation nicht gegeben sei.
Mit Schreiben vom 25.09.2015, eingegangen am 06.10.2015, hat der verfahrensbevollmächtigte Notar den streitgegenständlichen Grundschuldbrief sowie eine Ergänzungsurkunde zur Abtretungsurkunde mit der Richtigstellung der Grundbuchbezeichnungen durch die Vertragsparteien sowie eine Bestätigung der Abtretung vom 25.09.2015 vorgelegt (UR-Nrn. 5/15, 6/15, 7/15 und 8/15 des verfahrensbevollmächtigten Notars, Bl. 125 ff. d.A.). In der Urkunde Nr. 8/15 vom 25.09.2015 ist hierbei ausgeführt, dass der Grundschuldbrief bei der Unterschriftsleistung vorgelegen habe (Bl. 131 d.A.). Diesbezüglich hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die Eintragung der Abtretung der Eigentümergrundschuld beantragt, und zwar mit Rang vor der in Abt. III lfd. Nr. 5 eingetragenen Grundschuld, hilfsweise an rangbereiter Stelle (Bl. 125 ff. d.A.).
Mit Verfügung vom 12.10.2015 (Bl. 135 d.A.) hat der Grundbuchrechtspfleger ausgeführt, frühester Zeitpunkt der Wirksamkeit der Abtretung sei der 25.09.2015 (erneute Abtretung).
Gegen den Beschluss des Grundbuchamts vom 02.10.2015 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 25.02.2016 im Namen des Beschwerdeführers Beschwerde eingelegt und beantragt, gegen die Eintragung des Rangvermerks bei Abt. III lfd. Nr. 5 “im Rang vor Abt. III lfd. Nr. 4” einen Amtswiderspruch einzutragen (Bl. 142 ff. d.A.). Eine Abtretung der Eigentümerbriefgrundschuld und Aushändigung des Grundschuldbriefes sei bereits am 27.03./31.03.2015 erfolgt. Erforderlich für die Abtretung der Eigentümergrundschuld seien Einigung, Grundbucheintragung und Briefübergabe. Die Abtretung sei wirksam, wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt seien, die Eintragung müsse hierbei nicht zuerst erfolgen. Soweit zunächst in der Abtretungserklärung das falsche Grundbuchblatt bezeichnet worden sei, liege durch die Bezugnahme auf die Grundschuldbestellungsurkunde vom 27.03.2015, in der das streitgegenständliche belastete Grundstück zutreffend bezeichnet sei, eine eindeutige Bezeichnung der Grundbuchstelle vor. Insofern sei mit zulässigem Nachtragsvermerk gemäß § 44a BeurkG vom 17.08.2015 eine nochmalige Klarstellung erfolgt. Die Abtretung sei mit dem 02.04.2015, dem Tage der Eintragung der Eigentümergrundschuld im Grundbuch, und Aushändigung des Grundschuldbriefes an den Notar zur Weiterleitung an den Beschwerdeführer zu 2), also am 09.04.2015, wirksam geworden. Die Bestätigung der Abtretung vom 25.09.2015 habe lediglich der Klarstellung gedient. Entscheidend sei, dass das Grundbuchamt den Rangänderungsvermerk bei Abt. III lfd. Nr. 5 “Rang vor Abt. III Nr. 4” nicht hätte eintragen dürfen, da der Grundschuldbrief für die Eigentümergrundschuld nicht vorgelegen habe.
Mit Schriftsatz vom 15.08.2016 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar hinsichtlich der Beschwerdebegründung ergänzende Ausführungen gemacht, auf die wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 154 ff. d.A.).
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 11.10.2016 der Beschwerde nicht abgeholfen (Bl. 157 f. d.A.) und im Wesentlichen ausgeführt, eine Abtretung der Briefgrundschuld durch Briefübergabe könne erst nach deren Entstehung durch Eintragung erfolgen. Dies werde erst durch die Urkunde vom 25.09.2015 nachgewiesen. Zudem habe der als Grundschuldgläubiger eingetragene Eigentümer ausdrücklich die Rangänderung der für ihn eingetragenen Belastung in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 09.06.2015 (UR-Nr. 2/15 des Notars B) bewilligt und beantragt, ohne die angebliche vorherige Abtretung zu erwähnen. Die Sache ist sodann durch die Grundbuchrechtspflegerin dem Oberlandesgericht zur Entscheidung über die Beschwerde vorgelegt worden.
Nach einem Hinweis des Senats mit Schreiben vom 14.08.2017, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 164 f. d.A.), hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 01.09.2017 weiteren Vortrag insbesondere zur Übergabe des Grundschuldbriefes gehalten (Bl. 179 ff. d.A.). Aus der Eintragungsbekanntmachung vom 07.04.2015 ergebe sich, dass der Grundschuldbrief vom 07.04.2015 an den verfahrensbevollmächtigte Notar übersandt worden sei. Dieser Grundschuldbrief sei am 21.04.2015 dem Beschwerdeführer übergeben worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 01.09.2017 verwiesen.
Der Senat hat die Beteiligte zu 2) am Beschwerdeverfahren beteiligt und ihr Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.
Mit Schriftsatz vom 16.10.2017, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 194 ff. d.A.), hat der verfahrensbevollmächtigte Notar ergänzende Rechtsausführungen gemacht.
Bei der Beschwerde des Beschwerdeführers vom 25.02.2016 handelt es sich um eine zulässige beschränkte Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 S. 2 GBO mit dem eingeschränkten Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 GBO gegen die eingetragene Rangänderung hinsichtlich der in Abt. III lfd. Ziff. 4 und 5 eingetragenen Grundschulden (Rangvortritt der in Abt. III lfd. Ziff. 5 gegenüber der unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundschuld). Denn bei der streitgegenständlichen Rangänderung handelt es sich um eine inhaltlich zulässige Eintragung, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann (Demharter, GBO, 30. A., § 53 Rz. 10, 15 ff., § 71 Rz. 50 f.).
Über diese Beschwerde hat nach der erfolgten Nichtabhilfeentscheidung der Grundbuchrechtspflegerin der Senat als Beschwerdegericht gemäß §§ 72, 75 GBO zu entscheiden.
Die zulässige Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg, da die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO gegeben sind.
Voraussetzung für die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist zunächst, dass die beanstandete Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden sein muss. Dies ist der Fall, wenn bei der Eintragung zu beachtende Rechtsnormen nicht richtig angewendet worden sind, wobei eine objektive Gesetzesverletzung genügt, ein Verschulden also nicht erforderlich ist (Meikel-Schneider, GBO, 11. A., § 53 Rz. 80; Demharter, aaO, § 53 Rz. 20 f.). Die Gesetzesverletzung muss hierbei feststehen (OLG Jena Rpfleger 2001, 298 [OLG Jena 05.03.2001 – 6 W 88/01]; BayObLG Rpfleger 1987). Weitere Voraussetzung für die Eintragung des Amtswiderspruchs ist, dass die Eintragung das Grundbuch im Sinne des § 894 BGB unrichtig gemacht hat, wobei die Unrichtigkeit im Zeitpunkt der Eintragung des Widerspruchs noch bestehen muss und eine Glaubhaftmachung der Unrichtigkeit des Grundbuchs ausreicht (OLG Hamm Rpfleger 1991, 59 [OLG Hamm 08.10.1990 – 15 W 194/90]; OLG Jena Rpfleger 2001, 298 [OLG Jena 05.03.2001 – 6 W 88/01]; BayObLG Rpfleger 1987, 101; Demharter, aaO, § 53 Rz. 25-28).
Beide Voraussetzungen sind vorliegend gegeben: Das Grundbuchamt hat die Eintragung der Rangänderung bezüglich der in Abt. III lfd. Nr. 4 und 5 des betroffenen Grundbuchblattes eingetragenen Grundschulden unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen; dadurch ist das Grundbuch unrichtig geworden.
Das Grundbuchamt hat die Eintragung des Rangrücktritts der in Abt. III lfd. Nr. 4 eingetragenen Briefgrundschuld i.H.v. 40.000,- EUR entgegen den Vorschriften der §§ 41 Abs. 1 S. 1, 42 S. 1GBO ohne Vorlage des Grundschuldbriefes vorgenommen. Nach diesen Vorschriften soll eine Eintragung bei einem Briefgrundpfandrecht nur vorgenommen werden, wenn der Brief vorgelegt wird. Um eine Eintragung in diesem Sinne handelt es sich insbesondere auch bei einer Rangänderung gemäß § 880 BGB (OLG Hamm, Beschluss vom 16.05.2002, Az. 15 W 104/02, juris Rz. 12; Demharter, aaO, § 41 Rz. 4). Entsprechend ist auch die nach §§ 62 Abs. 1 S. 1, 70 Abs. 1 S. 1 GBO erforderliche Eintragung des Rangrücktritts auf dem Grundschuldbrief selbst vorliegend unterblieben. Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass bei
Rangänderungen nach § 880 BGB der Brief einer zurücktretenden Briefgrundschuld schon zwecks Prüfung der Bewilligungsberechtigung des Gläubigers vorzulegen ist, da das Briefrecht gemäß § 1154 BGB außerhalb des Grundbuchs übertragen werden kann (OLG Hamm, Beschluss vom 16.05.2002, aaO, Rz. 12; Meikel-Wagner, aaO, § 41 Rz. 24). Zwar stellen die Vorschriften der §§ 41 f. GBO zur Vorlage des Grundschuldbriefes bloße Sollvorschriften dar. Allerdings ist die Art der verletzten Vorschrift (zwingende Norm oder bloße Ordnungsvorschrift) für die Frage des Vorliegens einer objektiven Gesetzesverletzung gleichgültig (KEHE-Schrandt, Grundbuchrecht, 7. A., § 53 Rz. 14; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. A., Rz. 401; Demharter, aaO, § 53 Rz. 21). Insofern stellt die mit Datum vom 19.06.2015 in Abt. III des streitgegenständlichen Grundbuchblatts erfolgte Eintragung eines Rangrücktritts der unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Briefgrundschuld hinter die unter lfd. Nr. 5 eingetragene Grundschuld ohne Vorlage des Grundschuldbriefes eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 53 GBO dar (OLG Hamm, Beschluss vom 16.05.2002, aaO, juris Rz. 12).
Durch die ohne Vorlage des Grundschuldbriefes erfolgte Eintragung des Rangrücktritts ist das Grundbuch auch nach § 894 BGB unrichtig geworden. Hat das Grundbuchamt bei einer Eigentümerbriefgrundschuld eine Rangänderung eingetragen, ohne sich den Grundschuldbrief vorlegen zu lassen, so wird das Grundbuch unrichtig, wenn die Grundschuld bereits außerhalb des Grundbuchs abgetreten worden war (OLG Hamm, Beschluss vom 16.05.2002, Az. 15 W 104/02, juris Leitsatz 1 und Rz. 13).
Dies ist hier der Fall. Denn im Zeitpunkt der Eintragung der Rangänderung am 19.06.2015 war der eingetragene Eigentümer A nach erfolgter Abtretung nicht mehr Gläubiger der Briefgrundschuld und damit im Hinblick auf die Vornahme einer Rangänderung nicht mehr bewilligungsberechtigt.
Denn die Abtretung der in Abteilung III lfd. Nr. 4 des streitgegenständlichen Grundbuchblatts eingetragenen Briefgrundschuld von Herrn A an den Beschwerdeführer ist mit Datum vom 21.04.2015 wirksam geworden. Eine Einigungserklärung des Beschwerdeführers als Berechtigtem im Hinblick auf einen Rangrücktritt der streitgegenständlichen Briefgrundschuld ist indes nicht abgegeben worden.
Voraussetzung für eine materiell-rechtliche Änderung des Rangverhältnisses nach § 880 Abs. 1 BGB ist die diesbezügliche Einigung und Eintragung. Nach § 880 Abs. 2 S. 1 und 2 BGB ist beim Rücktritt einer Grundschuld neben der dinglichen Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten auch die des Eigentümers erforderlich. Vorliegend fehlt es an einer auf den Rangrücktritt der Briefgrundschuld gerichteten Einigungserklärung des zurücktretenden Beschwerdeführers als Berechtigtem. Denn im Zeitpunkt der Eintragung war der eingetragene Eigentümer A nicht mehr Berechtigter der in Abt. III unter lfd. Nr. 4 eingetragenen zurücktretenden Briefgrundschuld; vielmehr war diese Briefgrundschuld im Zeitpunkt der Eintragung des Rangrücktritts am 19.06.2015 bereits wirksam an den Beschwerdeführer abgetreten.
Ursprünglich war der eingetragene Eigentümer A Inhaber der streitgegenständlichen Briefgrundschuld, die er als Eigentümerbriefgrundschuld mit Datum vom 27.03.2015 bestellt hat und die mit ihrer Eintragung am 02.04.2015 in Abt. III lfd. Nr. 4 entstanden ist. Allerdings hatte A diese Grundschuld im Zeitpunkt der Eintragung des (von ihm selbst zu Gunsten der Bank1 bewilligten) Rangrücktritts am 19.06.2015 bereits wirksam gemäß §§ 1192,1154, 1117 BGB an den Beschwerdeführer abgetreten und war daher im Hinblick auf die diesen Rangrücktritt betreffende Einigung nicht mehr Berechtigter.
Entgegen der Auffassung des Grundbuchrechtspflegers war die mit Datum vom 27./31.03.2015 erfolgte Abtretung der Eigentümerbriefgrundschuld von dem eingetragenen Eigentümer A an den Beschwerdeführer bereits vor Entstehung der Grundschuld rechtlich möglich. Konkret hat der eingetragene Eigentümer A hier am gleichen Tag die Eigentümergrundschuld bewilligt und diese einzutragende Grundschuld bereits an den Beschwerdeführer abgetreten, was rechtlich nicht zu beanstanden ist. Zur Abtretung einer Grundschuld sind nach §§ 1192, 1154, 1117 BGB die Einigung, Eintragung und Briefübergabe erforderlich, wobei es auf die zeitliche Reihenfolge von Einigung und Eintragung rechtlich nicht ankommt. Die Erfordernisse müssen lediglich inhaltlich übereinstimmen und zeitlich zusammentreffen (Palandt-Herrler, BGB, 76. A., § 873 Rz. 1, 12, § 1117 Rz. 5). Eine Abtretung der Grundschuld bereits vor ihrer Eintragung (und damit Entstehung) ist ebenso möglich wie auch die Abtretung einer künftiger Forderung; insofern ist die zeitliche Reihenfolge hinsichtlich der Voraussetzungen der Einigung, Eintragung sowie Briefübergabe hinsichtlich der Abtretung der Grundschuld unerheblich.
Nach der mit Datum vom 27.03./31.03.2015 erfolgten Bestellung sowie Abtretung der Briefgrundschuld an den Beschwerdeführer ist die Briefgrundschuld am 02.04.2015 in Abt. III lfd. Nr. 4 des streitgegenständlichen Grundbuchblattes eingetragen worden und damit zunächst als Eigentümerbriefgrundschuld zu Gunsten des A entstanden.
Soweit in der Abtretungsurkunde vom 27.03./31.03.2015 hinsichtlich der streitgegenständlichen Briefgrundschuld eine Falschbezeichnung des Grundbuchblattes erfolgt ist, ist dies im Ergebnis unschädlich, da im Wege der Auslegung eindeutig erkennbar ist, welche Eigentümergrundschuld an den Beschwerdeführer abgetreten wurde.
Zwar ist nach § 28 S. 1 GBO in der Eintragungsbewilligung das betroffene Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch – also nach Gemarkung, Flur und Flurstück – oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt im Wege der Bezeichnung der dortigen Nummer des Bestandsverzeichnisses zu bezeichnen (Demharter, aaO, § 28 Rz. 12 ff.). Die Abtretungsurkunde vom 27.03./31.03.2015 benennt vorliegend fälschlicherweise das Grundbuchblatt von Stadt1, Blatt …, obwohl sich die Abtretung auf die in das streitgegenständliche Grundbuch von Stadt1, Blatt …, einzutragende Grundschuld bezieht. Allerdings sind die diesbezüglich erfolgte Abtretungsvereinbarung und die Bewilligung der Eintragung der Abtretung in das Grundbuch auslegungsfähig und das Grundbuchamt ist nicht nur zur Auslegung berechtigt, sondern auch verpflichtet. Für die Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Darauf was der Bewilligende gewollt hat, kommt es allerdings nicht an. Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Meikel-Böttcher, aaO, § 19 Rz. 112; Demharter, aaO, § 19 Rz. 28 mwN). Dies ist hier der Fall. Zudem gelten auch die Grundsätze der Unschädlichkeit einer falsa demonstratio bei einer falschen Bezeichnung entsprechend (zur Auflassung: OLG München, Beschluss vom 05.07.2017, Az. 34 Wx 104/17, juris Leitsatz und Rz. 28). Insofern ist der Wortsinn einer Erklärung, hier also die Bezugnahme auf das Grundbuchblatt, nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung bei der Beschreibung des Eigentums eine andere Vorstellung haben als die dazu in Bezug genommene Urkunde erwarten lässt. In einem solchen Fall gilt nach § 133 BGB nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte (OLG München, Beschluss vom 05.07.2017, aaO, Rz. 28; Palandt-Bassenge, aaO, § 925 Rz. 14). Vorliegend haben die Parteien der Abtretungsvereinbarung in der Urkunde vom 27.03./31.03.2015 klar zum Ausdruck gebracht, dass die Abtretung sich auf die in der Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 27.03.2015 (UR-Nr. 1/15) bewilligte Eigentümergrundschuld bezieht. Durch die erfolgte Bezugnahme auf die Grundschuldbestellungsurkunde, in der das belastete Grundstück zutreffend im Sinne des § 28 GBO bezeichnet ist, liegt eine eindeutige Bezeichnung der Grundbuchstelle vor, so dass die falsche Bezeichnung des Grundbuchblattes vor diesem Hintergrund unschädlich ist.
Damit kommt es auf den am 17.08.2015 (und damit nach Eintragung der Rangänderung der Grundschulden am 19.06.2015) erfolgten Nachtragsvermerk des verfahrensbevollmächtigten Notars nach § 44a BeurkG nicht mehr an.
Mit der am 21.04.2015 erfolgten Briefübergabe an den Beschwerdeführer ist sodann der Beschwerdeführer Inhaber der Briefgrundschuld geworden. Denn mit der Übergabe nach § 929 S. 1 BGB war der letzte Erwerbsakt hinsichtlich der Grundschuldabtretung nach § 1117 Abs. 1 S. 1 BGB zu Gunsten des Beschwerdeführers erfüllt. Diesbezüglich ist im Rahmen des Beschwerdeverfahrens nach Hinweis des Senats die erfolgte Briefübergabe seitens des verfahrensbevollmächtigten Notars in ausreichender Weise glaubhaft gemacht worden. Denn der verfahrensbevollmächtigte Notar hat nunmehr mit Schriftsatz vom 01.09.2017 diesbezüglich vorgetragen und zudem sein Schreiben vom 14.04.2015 an den Beschwerdeführer zur Übersendung des Grundschuldbriefes sowie den von diesem nach dessen Erhalt unterschriebenen Rückschein in Kopie zur Akte gereicht.
Ein gutgläubiger Erwerb des Rangvortritts seitens der Beteiligten zu 2) hinsichtlich der in Abt. III lfd. Nr. 5 eingetragenen Grundschuld kommt nicht in Betracht. Denn an die Eintragung im Grundbuch kann sich bei einem Briefgrundpfandrecht ein gutgläubiger Erwerb nicht anknüpfen, weil in Ansehung der Gläubigerstellung die Vermutungswirkung aus § 1155 BGB vorrangig zu beachten ist. Insofern gilt nur der auf einen eingetragenen Gläubiger in zurückzuführender Reihe von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen ausgewiesene legitimierte Besitzer des Grundschuldbriefes fiktiv als im Grundbuch eingetragener Berechtigter. Die Vermutungswirkung des § 891 BGB gilt insofern ausschließlich für den nach § 1155 BGB Ausgewiesenen, nicht aber hinsichtlich des eingetragenen Berechtigten (BGH, Beschluss vom 22.10.2009, III ZR 250/08, juris Leitsatz 3 und Rz. 15-17; OLG Hamm, Beschluss vom 16.05.2002, Az. 15 W 104/02, juris Rz. 13). Damit scheidet ein gutgläubiger Erwerb des Rangvortritts seitens der Beteiligten zu 2) zulasten des berechtigten Beschwerdeführers durch die Verfügung des noch als Grundschuldgläubiger eingetragenen A aus.
Da die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 GBO gegeben sind, war der angefochtene Zurückweisungsbeschluss vom 02.10.2015 aufzuheben und das Grundbuchamt anzuweisen, den beantragten Amtswiderspruch einzutragen.
OLG Frankfurt am Main, 15.11.2017 – 6 W 83/17 OLG Frankfurt am Main, 13.11.2017 – 8 U 28/15