Source: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/13-tipps-wohnungsuebergabe-einzug/
Timestamp: 2019-10-15 01:16:03
Document Index: 284504158

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 543', '§ 536', '§ 536', '§ 543', '§ 536', '§ 543', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', '§ 305', 'BGH', '§ 551', '§ 551', '§ 551', '§ 416', '§ 17', '§ 19']

13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Einzug für Mieter - Mietrecht.org
Zu Beginn des Mietverhältnisses treffen Mieter und Vermieter in der Regel zur Übergabe der Wohnung zusammen. Der Mieter hat in der Regel schon die Strapazen des Auszugs aus seiner alten Wohnung hinter sich und möchte so schnell wie möglich einziehen. Diese Umstände bringen es oft mit sich, dass Mieter die Übergabe der Wohnung möglichst schnell hinter sich bringen wollen und diese nicht mit der nötigen Aufmerksamkeit vornehmen. Dies geschieht auch deshalb, weil sich viele Mieter der nicht unerheblichen Bedeutung, die der Übergabe der Wohnung zukommt, nicht bewusst sind. Bei der Übergabe werden oft die Weichen dafür gestellt, ob Ansprüche bestehen bzw. wem später Rechte zustehen, wenn sich z.B. Mängel zeigen. Sich für die Übergabe ausreichend Zeit zu nehmen, zahlt sich daher aus.
Dieser Beitrag gibt Mietern Tipps, was sie bei der Übernahme der Wohnung beim Einzug beachten sollten.
Sie ziehen aus? Hier unser Artikel mit 13 Tipps für die Wohnungsübergabe beim Auszug.
Inhalt: Tipps für die Wohnungsübergabe (bei Einzug)
Tipp 1: Die richtige Wahl des Übergabetermins
Tipp 2: Untersuchung der Wohnung auf Mängel und Beweissicherung
Tipp 3: Erstellung eines Übergabeprotokolls
Tipp 4: Dokumentierung von Mängeln im Übergabeprotokoll
Tipp 5: Vorbehalt von Mängelgewährleistungsrechten bei der Übergabe
Tipp 6: Feststellung und Protokollierung der Renovierungsbedürftigkeit
Tipp 7: Vorsicht mit Individualvereinbarungen bei der Übergabe
Tipp 8: Zählerstände ablesen und protokollieren nicht vergessen
Tipp 9: Zahl der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll festhalten
Tipp 10: Nur eine vollständig geräumte Wohnung ist vertragsgemäß
Tipp 11: Kaution bei der Übergabe gezahlt – Quittung verlangen
Tipp 12: Unter das Übergabeprotokoll gehören die Unterschriften aller Beteiligten
Tipp 13: Einzugsbestätigung vom Vermieter fordern
Eine erfolgreiche Übergabe beginnt schon bei der Terminvereinbarung. In der Regel sind Mieter und Vermieter berufstätig, so dass die Übergabe nicht selten in den Abendstunden stattfindet. Dies kann sich später zum Nachteil des Mieters auswirken, wenn kein Tageslicht mehr vorhanden ist und die Lichtverhältnisse schlecht sind mit der Folge, dass sich der Zustand der Wohnung schlechter beurteilen lässt. Jedem Mieter ist daher zu raten, den Übergabetermin so zu legen, dass diese bei Tageslicht stattfindet.
Außerdem sollte der Mieter sicherstellen, dass die Wohnung am Tag der Übergabe vom Vormieter vollständig geräumt ist. Befinden sich zum Zeitpunkt der Übergabe noch Möbel in der Wohnung, kann es nach der vollständigen Räumung eine böse Überraschung geben, wenn sich erst dann Mängel oder Abnutzungserscheinungen zeigen, die durch die Möbel verdeckt wurden.
Die richtige Wahl des Übergabetermins soll gute Bedingungen dafür schaffen, dass der Mieter die Wohnung bei der Übergabe auf Mängel untersuchen kann. Dies nämlich ist jedem Mieter dringend zu raten. Der Mieter sollte die Wohnung nicht annehmen, ohne diese zuvor genau unter die Lupe genommen zu haben. Eine entsprechende Untersuchungspflicht des Mieters gibt es zwar nicht. Nimmt er diese jedoch nicht vor und zieht deshalb auch nicht die nötigen Konsequenzen aus dem Vorhandensein von erkennbaren Mängel, kann es nicht nur sein, dass er eigene Rechte nicht realisieren kann, sondern sogar soweit kommen, dass ihm angelastet wird, die Mängel seien während der Dauer seines Mietverhältnisses durch seinen Mietgebrauch entstanden mit der Folge, dass er vom Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen wird.
Um die Existenz von Mängeln bei Mietbeginn sowie deren Art und Ausmaß später im Streitfall beweisen zu können, sollte der Mieter- unabhängig davon, ob ein Übergabeprotokoll erstellt wird oder nicht (zur Bedeutung des Übergabeprotokolls siehe Tipp 3) – weitere Vorkehrungen dafür treffen, diesen Beweis erbringen zu können, in dem er Fotos macht und bei der Übergabe einen am Mietvertrag nicht beteiligten Dritten hinzuzieht, der später ggf. als Zeuge aussagen kann.
Die Chancen des Mieters, später Rechte wegen bei Mietbeginn vorhandener Mängel oder Schäden geltend zu machen, hängen ganz entscheidend davon ab, ob und mit welchem Inhalt beim Einzug ein Übergabeprotokoll erstellt wurde. Die Mietparteien sind zwar weder verpflichtet, an der Erstellung eines solchen Protokolls mitzuwirken noch, dies zu unterschreiben. Der Mieter sollte aber darauf hinwirken, dass ein Protokoll angefertigt und nicht nur von ihm selbst, sondern auch vom Vermieter unterschreiben wird. Viele Vermieter sind zwar grds. bereit, ein Übergabeprotokoll zu unterzeichnen, scheuen aber den damit verbundenen Aufwand. Der Mieter ist daher gut beraten, zum Übergabetermin einen entsprechenden Vordruck mitzunehmen, der nur noch ausgefüllt werden muss. Was in das Übergabeprotokoll sinnvoller Weise hineingehört, erfahren Sie in den nachfolgenden Tipps.
Das Übergabeprotokoll erfüllt seinen Zweck nur, wenn darin auch der tatsächliche Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe dokumentiert wird. Der Zweck des Übergabeprotokolls erschöpft sich zwar nicht darin, bei der Übergabe vorhandene Mängel oder ggf. auch die Mangelfreiheit der Wohnung zu protokollieren. Der Protokollierung von Mängeln bzw. der Mangelfreiheit kommt jedoch eine große Bedeutung zu und entscheidet oft über das Bestehen oder nicht Nichtbestehen von Mängelgewährleistungs- oder Schadensersatzansprüchen. Kommt es nämlich zwischen Mieter und Vermieter im Laufe oder am Ende des Mietverhältnisses zum Streit darüber, ob ein Mangel bereits bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war oder aber erst während der Dauer des Mietverhältnisses entstanden ist, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass ihm die Wohnung frei von dem Mangel übergeben wurde, wenn ein Übergabeprotokoll erstellt wurde, aus dem sich der Mangel nicht ergibt. Ist der Mangel hingegen im Übergabeprotokoll dokumentiert, kann der Vermieter den Mieter nicht auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache in Anspruch nehmen. Der Mieter sollte daher genau darauf achten, dass alle bei der Übergabe bereits vorhandenen Mängel im Protokoll erwähnt und so genau wie möglich beschrieben werden.
Weigert der Vermieter sich, an der Erstellung des Übergabeprotokolls mitzuwirken bzw. dieses zu unterschreiben, sollte der Mieter unbedingt Fotos von den vorhandenen Mängeln machen und die Mängel von einem Dritten, am Mietverhältnis nicht Beteiligten, der für solche Fälle stets anwesend sein sollte, in Augenschein nehmen lassen.
Alle wichtigen Einzelheiten zum Umgang mit Mängeln bei der Wohnungsübergabe finden Sie in unserem Beitrag: „Wohnungsübergabe mit Mängeln – Vorgehen für Mieter und Vermieter„.
Hat der Mieter bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses Mängel entdeckt, muss er noch bei der Übergabe die Voraussetzungen dafür schaffen, dass er später wegen der ihm bei der Übergabe bereits bekannten Mängel Gewährleistungsrechte geltend machen, d.h. gem. § 536 BGB die Miete mindern oder gem. § 536a BGB Schadensersatz oder Aufwendungsersatz verlangen kann. Auch das Bestehen seines Rechts zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB wegen der bekannten Mängel hängt vom Verhalten des Mieters ab. Ist der Mieter hier nachlässig, kann dies zum Verlust der Ansprüche führen. § 536b S.3 BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter dann, wenn er eine mangelhafte Sache annimmt, obwohl er den Mangel kennt, die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nur geltend machen kann, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Dieses Erfordernis gilt gem. § 543 Abs.4 S.1 BGB, der § 536b BGB für entsprechend anwendbar erklärt, auch für das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB.
Den Vorbehalt muss der Mieter noch bei der Übergabe der Wohnung dem Vermieter gegenüber erklären. Wird ein Übergabeprotokoll erstellt, sollte der Vorbehalt in das Protokoll aufgenommen werden. Existiert ein solches nicht oder verweigert der Vermieter seine Unterschrift, kann der Vorbehalt, der zwar an keine Form gebunden ist, aus Beweisgründen aber schriftlich erklärt werden sollte, auch in einer gesonderten Erklärung erfolgen, die dem Vermieter, im günstigsten Fall im Beisein eines Zeugen, noch bei der Übergabe übergeben wird.
Ebenso wichtig wie der Zeitpunkt der Erklärung ist deren Inhalt. Oft erschöpft sich der Vorbehalt des Mieters in der Erklärung, er behalte sich seine Mängelgewährleistungsrechte vor. Eine solche Aussage ist inhaltsleer und wirkungslos. Der Mieter muss den Vermieter in die Lage versetzen zu erkennen, nicht nur dass, sondern auch weshalb er trotz der Annahme der Wohnung durch den Mieters in Kenntnis eines Mangels mit der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten oder sogar einer fristlosen Kündigung zu rechnen hat. Dies ist nur möglich, wenn der Mieter den Mangel, der Anlass für den Vorbehalt gibt, konkret bezeichnet.
Hat der Mieter es versäumt, sich seine Gewährleistungsrechte bei der Annahme der Mietsache vorzubehalten, ist noch nicht zwangsläufig alles verloren. In vielen Fällen ist der Vorbehalt nämlich entbehrlich, und zwar dann, wenn das Verhalten des Mieters auf Grund der konkreten Umstände nicht als Verzicht auf seine Rechte gedeutet werden kann. Das OLG Köln hat die Fälle der Entbehrlichkeit in seinem Urteil vom 02. 04.1993 – 3 U 219/92- aufgelistet und ausgeführt, ein Vorbehalt sei dann entbehrlich, wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels zusagt und der Mieter erst daraufhin die Mietsache annimmt, wenn der Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert oder wenn klar ist, dass der Mieter die Mietsache in Erwartung der alsbaldigen Mängelbeseitigung annimmt. Letzteres ist häufig dann der Fall, wenn sich die vermietete Wohnung in einem gerade erst in der Fertigstellung befindlichen Neubau befindet, der noch offensichtliche tatsächliche oder rechtliche Unfertigkeiten aufweist. In diesem Fall besteht in der Regel sogar eine stillschweigende Übereinstimmung dahingehend, dass die Unfertigkeiten alsbald beseitigt werden (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 26.04.1995 – 4 U 137/94).
Weitere Einzelheiten zum Vorbehalt der Gewährleistungsrechte bei der Übergabe können Sie in unserem Beitrag: „Wohnungsübergabe mit Mängeln – Vorgehen für Mieter und Vermieter“ nachlesen.
In der überwiegenden Zahl aller (Formular-) Mietverträge befinden sich Schönheitsreparaturklauseln, mit denen die an sich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Die Wirksamkeit solcher Klauseln hängt– sofern es sich um formularmäßige Klauseln handelt- seit einer Rechtsprechungsänderung des BGH aus dem Jahr 2015 ganz entscheidend vom Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe ab. Mit seinem Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- hat der BGH nämlich entschieden, dass die Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen worden ist, es sei denn, dem Mieter wird vom Vermieter ein angemessener Ausgleich gewährt. Bei der Übergabe sollte daher die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ermittelt werden. Hierbei geht es nicht um Mängel oder Schäden der Mietsache, die Gewährleistungsrechte oder Schadensersatzansprüche auslösen, sondern um gewöhnliche Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Vormieter entstanden sind.
Befindet sich die Wohnung in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand, sollte der Mieter dafür Sorge tragen, dass die Renovierungsbedürftigkeit im Übergabeprotokoll dokumentiert wird. Dies ist deshalb so wichtig, weil nach dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 im Streitfall nicht der Vermieter beweisen muss, dass er die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben hat, sondern den Mieter die Beweislast dafür trifft, dass ihm die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist.
Die Zustandsbeschreibung im Übergabeprotokoll sollte so genau wie möglich erfolgen und sich nicht in der abstrakten Aussage erschöpfen, die Wohnung habe sich bei der Übergabe in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand befunden. Außerdem sollte sich der Mieter bewusst sein, dass nicht jede Abnutzungserscheinung zur Folge hat, dass die Wohnung als unrenoviert eingestuft werden kann und die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 ausdrücklich betont, dass Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
Wie bei der Protokollierung von Mängeln (siehe dazu Tipp 4) gilt auch hier: Ist der Vermieter nicht bereit, ein Übergabeprotokoll, in dem die Wohnung als unrenoviert beschrieben ist, zu unterzeichnen, sollte der Mieter Fotos anfertigen und auch den Zeugen, der stets anwesend sein sollte, den Zustand der Wohnung umso genauer begutachten lassen.
Alles Wichtige zur Übergabe einer unrenovierten Wohnung können Sie in unserem Beitrag: „Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)“ nachlesen.
Vermieter nutzen die Situation der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht selten, um den Mieter zu Zugeständnissen und Erklärungen zu verleiten, die als formularmäßige Klauseln im Mietvertrag nicht wirksam wären. Ist die Wohnung z.B. vom Vormieter nicht renoviert worden, obwohl Renovierungsbedarf besteht, wäre eine Formularklausel, mit der der Mieter zu jeder Art von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, unwirksam, ganz gleich ob es sich um eine Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung, zu einer Endrenovierung oder zu einer Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses handelt, sofern kein angemessener Ausgleich gewährt wird (vgl. dazu Tipp 6). Das Gleiche gilt, wenn die Wohnung zwar in renoviertem Zustand übergeben wurde, der Formularmietvertrag aber vorsieht, dass der Mieter die Wohnung unabhängig vom Renovierungsbedarf nach Ablauf einer bestimmten Zeit oder am Ende des Mietverhältnisses renovieren muss. Als Individualvereinbarungen sind solche Verpflichtungen jedoch in der Regel möglich. Viele Mieter lassen sich bei der Übergabe zu derartigen Individualvereinbarungen hinreißen, weil sie die Folgen der Erklärung nicht abschätzen können oder die Reaktion des Vermieters im Falle einer Verweigerung fürchten. Jedem Mieter ist davon abzuraten, ohne Ausgleich durch eine Individualvereinbarung eine Renovierungspflicht oder sonstige weitere Pflichten zu übernehmen, die formularmäßig nicht wirksam begründet werden könnten. Negative Konsequenzen seitens des Vermieters braucht der Mieter grds. nicht zu fürchten. Der Mietvertrag ist in der Regel bereits vor der Übergabe der Wohnung geschlossen und kann vom Vermieter nicht mit der Begründung gekündigt werden, der Mieter sei zur Übernahme weiterreichender (Renovierungs-) Pflichten, als sie im Mietvertrag bereits vereinbart sind, nicht bereit.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang außerdem, dass keinesfalls jede Vereinbarung, die anlässlich der Übergabe erfolgt und ggf. handschriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten wird, auch tatsächlich eine Individualvereinbarung darstellt. Eine Individualvereinbarung in Abgrenzung zur Formularklausel liegt nämlich gem. § 305 Abs.1 S.3 BGB nur dann vor, wenn der Gegenstand der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden ist. Damit von einem Aushandeln i. S. d. § 305 Abs.1 S.3 BGB gesprochen werden kann, muss der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit geben, die Ausgestaltung der Bedingung zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04) und die Vertragsbestimmung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen (vgl. AG Gießen, Urteil vom 11.07.2001 – 48-M C 796/00). Dies ist in den seltensten Fällen tatsächlich der Fall, hat aber häufig den Anschein, wenn im Übergabeprotokoll handschriftlich vermerkt wird, die Parteien hätten sich darauf geeinigt, dass der Mieter bestimmte Pflichten übernimmt.
Näheres zu der Frage, unter welchen Umständen eine Individualvereinbarung vorliegt und welche Renovierungspflichten durch eine Individualvereinbarung wirksam begründet werden können, finden Sie in unserem Beitrag: „Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps„.
Nicht nur Renovierungspflichten werden von Vermieter bei der Übergabe gerne individualvertraglich begründet. Nicht selten kommt es auch vor, dass der Vermieter sich einer Haftung für Mängel dadurch entziehen möchte, dass er den Mieter eine Erklärung unterschreiben lässt, nach der dieser die Wohnung „wie besehen“ übernimmt. Unterzeichnet der Mieter eine solche Erklärung bzw. das Übergabeprotokoll, das eine solche Erklärung enthält, wird er dies später u. U. bitter bereuen. Durch eine Vereinbarung, nach der die Räume „wie besehen“ übernommen werden, wird nämlich der tatsächliche Zustand, in dem sich die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe einschließlich der dem Mieter bekannten Mängel befindet, als der vom Vermieter vertraglich geschuldete festgelegt mit der Folge, dass es dem Mieter verwehrt ist, wegen dieser ihm bekannten Mängel später Gewährleistungsrechte geltend zu machen. Von der Unterzeichnung einer entsprechenden Erklärung ist dem Mieter daher grds. abzuraten, es sei denn, der Mieter erhält einen Ausgleich, etwa in Form eines Mietnachlasses. Unter solchen Umständen kann ein Verzicht auf Gewährleistungsrechte für den Mieter auch Vorteile mit sich bringen, wenn die durch die Mängel verursachten Einbußen für den Mieter gering sind.
Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein, wird aber immer wieder vergessen: das Ablesen der Zählerstände, die den Verbrauch von Wasser, Strom und Heizenergie anzeigen. Trägt der Mieter die Betriebskosten, was in so gut wie jedem Mietvertrag vereinbart wird, und werden Kosten für Strom, Wasser und Heizenergie (teilweise) nach Verbrauch abgerechnet, wie es die Heizkostenverordnung für die Kosten für Warmwasser und Heizenergie vorschreibt, ist die Erfassung der Zählerstände zu Beginn des Mietverhältnisses für den Mieter von großer Bedeutung und sollte mit großer Aufmerksamkeit vorgenommen werden. Häufig befinden sich die Zähler in Mehrfamilienhäusern nicht in der Wohnung des Mieters, sondern für alle Wohnungen im Keller des Hauses. Ein Zähler gleicht dem anderen und lässt sich nur durch seine Nummer von den anderen unterscheiden. Auch sind die Lichtverhältnisse im Keller oft nicht die Besten und die Ziffern nur mit Taschenlampe und Lupe erkennbar. Der Mieter sollte gerüstet sein und sich mit entsprechenden Hilfsmitteln ausstatten. Jeder Fehler bei der Ablesung kann dazu führen, dass dem Mieter bei der jährliche Betriebskostenabrechnung ein Verbrauch in Rechnung gestellt wird, der durch den Vormieter oder sogar durch einen Mieter einer anderen Wohnung verursacht wurde.
Ist die Ablesung korrekt erfolgt, sollte der Mieter darauf achten, dass die Zählerstände im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Außerdem bietet es sich an- was heutzutage mit dem Handy unschwer möglich ist – Fotos von den Zählerständen anzufertigen. Existiert kein Übergabeprotokoll, ist dies dem Mieter sogar dringend zu raten, um später etwaige Fehler der Betriebskostenabrechnung nachweisen zu können.
Zu Beginn des Mietverhältnisses wird dem Mieter in der Regel nicht nur ein Schlüssel übergeben. Alle Schlüssel, die ihm ausgehändigt wurden, muss der Mieter am Ende des Mietverhältnisses auch wieder zurückgeben. Damit er nicht für einen angeblichen Verlust verantwortlich gemacht wird, den der Vermieter unterstellt, weil er von einer unzutreffenden Zahl ausgehändigter Schlüssel ausgeht, sollte die Zahl der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
In der Regel ist der Mieter nicht der Erste, der die von ihm angemietete Wohnung bezieht. Sofern es sich nicht um einen Erstbezug handelt, gibt es einen Vormieter, der die Wohnung bewohnt und mit seinen Einrichtungsgegenständen versehen hat. Nicht selten hat der Vormieter die Wohnung auch mit fest installierten Einrichtungen, wie z.B. einer Einbauküche oder einem Einbauschrank versehen. Immer wieder kommt es vor, dass sich Möbel oder sogar mit der Wohnung verbundene Einrichtungen bei der Übergabe noch in der Wohnung befinden. Sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde, hat der Mieter einen Anspruch auf die Überlassung einer vollständig geräumten Wohnung. Er kann zwar nicht von dem Vormieter, mit dem keine vertragliche Beziehung besteht, aber von seinem Vermieter verlangen, dass die Gegenstände entfernt werden. Möchte der Mieter, dass dies geschieht, sollte die entsprechende Verpflichtung des Vermieters im Übergabeprotokoll vermerkt werden.
Nicht immer ist die Entfernung der in der Wohnung belassenen Gegenstände aber zweckmäßig und gewünscht. Es kommt durchaus vor, dass es dem Mieter gelegen kommt, dass sich in der Wohnung z.B. bereits eine Einbauküche befindet. In diesen Fällen sollte -falls dies nicht bereits vor der Übergabe geschehen ist- mit dem Vormieter eine Vereinbarung getroffen werden, dass der Mieter den bzw. die Gegenstände bzw. Einrichtungen ggf. gegen ein Entgelt übernimmt. Außerdem sollte mit dem Vermieter eine Regelung darüber herbeigeführt werden, ob der Mieter verpflichtet ist, die nicht von ihm, sondern von dem Vormieter eingebrachten Gegenstände am Ende des Mietverhältnisses zu entfernen (zur Rückbaupflicht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses siehe die Ausführungen in unserem Beitrag „13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Auszug für Mieter“ unter Tipp 4) oder aber berechtigt ist, diese bei seinem Auszug in der Wohnung zu belassen. Auch diese Vereinbarung sollte in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.
Die Mietkaution, die der Mieter in der Regel auf Grund einer Vereinbarung im Mietvertrag schuldet, kann auf ganz unterschiedliche Art und Weise gezahlt werden. Entscheidend ist, was die Mietparteien vereinbaren. Haben sich Mieter und Vermieter auf eine Barzahlung geeinigt, und erfolgt diese (teilweise) bei der Übergabe der Wohnung, ist dem Mieter zu empfehlen, dafür zu sorgen, dass die Zahlung im Übergabeprotokoll vermerkt wird. Existiert kein Übergabeprotokoll oder möchte der Mieter eine zusätzliche Absicherung, sollte er vom Vermieter die Ausstellung einer Quittung verlangen, mit der der Empfang der Kaution bestätigt wird. Einen kostenlosen Vordruck hierfür finden Sie in unseren Beitrag: „Kaution erhalten: Vordruck – Nutzen Sie unser Muster„.
Auch wenn eine Barzahlung vereinbart wurde, ist der Mieter nicht verpflichtet, die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Gem. § 551 Abs.2 BGB ist er berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten. Nur die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Das Recht auf Ratenzahlung, wie es § 551 Abs.2 BGB vorsieht, kann nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen oder zu Lasten des Mieters abgeändert werden (vgl. § 551 Abs.4 BGB).
Das Übergabeprotokoll hat eine große Bedeutung als Beweismittel im Falle eines Streits zwischen Mieter und Vermieter z.B. über das Bestehen von Schadensersatzansprüchen oder Mängelgewährleistungsrechten. Es entfaltet seine Wirkung als Beweismittel jedoch nur dann, wenn es von Mieter und Vermieter bzw. deren Vertretern unterschrieben worden ist. Nur dann kann mit Hilfe des Übergabeprotokolls zwar nicht der Nachweis der inhaltlichen Richtigkeit, aber der Nachweis dafür erbracht werden, dass die Partien die darin enthaltenen Erklärungen tatsächlich abgegeben bzw. die protokollierten Feststellungen tatsächlich getroffen haben (vgl. § 416 ZPO). Wenn das Protokoll für ihn günstige Feststellungen enthält, sollte der Mieter daher darauf drängen, dass nicht nur er, sondern auch der Vermieter das Protokoll unterschreibt. Auch die Unterschrift von anwesenden Zeugen kann hilfreich sein. Verpflichtet ist hierzu allerdings keiner der Anwesenden, und zwar auch nicht die Mietparteien selbst.
Gem. § 17 Abs.1 des Bundesmeldegesetzes (BMG) hat sich jeder, der eine Wohnung bezieht, innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden. § 19 BMG verpflichtet den Wohnungsgeber, bei der Anmeldung mitzuwirken, indem er den Einzug schriftlich oder elektronisch bestätigt. Das Gesetz gibt dem Wohnungsgeber (Vermieter) hierfür zwar Zeit von ebenfalls zwei Wochen seit dem Einzug. Der Mieter sollte aber bereits frühzeitig bei der Übergabe sicherstellen, dass er die Bestätigung von seinem Vermieter rechtzeitig erhält und diesen bei der Übergabe auffordern, die Bestätigung zu erteilen.
Bei der Übergabe einer Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses werden wichtige Weichen gestellt. Diese Weichenstellung wirkt sich insbesondere auf das Bestehen und die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen des Mieters und des Vermieters während des Bestehens, aber auch noch nach dem Ende des Mietverhältnisses aus. Eine entscheidende Bedeutung kommt hierbei dem Übergabeprotokoll zu, das bei jeder Übergabe erstellt, detaillierte Angaben insbesondere zum Zustand der Wohnung enthalten und von Mieter und Vermieter unterzeichnet werden sollte.
⇐ Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor
13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Auszug für Mieter ⇒