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Timestamp: 2020-07-04 00:19:52+00:00
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novembro 2019 - Página 2 de 2 - Grupo Gilberto Valente
12 de novembro de 2019 12 de novembro de 2019 Por GGV
Foi apresentada uma portabilidade de crédito.
Na matrícula recai uma Alienação Fiduciária (R.08) e uma Cédula de Crédito Imobiliário (Av.09) a favor da Caixa Econômica Federal – CEF.
I) Quais os cuidados em relação a Cédula de Crédito Imobiliária?
II) A lei prevê “ato único” portanto devo averbar a cessão do crédito e a CCI em um único ato?
Art. 9º, parágrafo único da Resolução nº 4.292/13 do BACEN c/c Art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015/73.
Obs. Vou devolver para pedir o Termo de Quitação e a validade da transferência de financiamento da credora originária, constante do item 1.1 do contrato de portabilidade. “Anuência do Credor”
Sim o ato de averbação da portabilidade é ato único conforme artigo 9º, parágrafo único da Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, subitem 240.2 do Capítulo XX das NSCGJSP e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP da comarca da Capital.
Quanto a CCI não é necessário o seu cancelamento ou outros cuidados, basta que seja feita a averbação da portabilidade em ato único.
Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II, 30 da LRP, sub item 240.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei 9.514/97 e item 241 do Capítulo XX das NSCGJSP.
São Paulo, 05 de Novembro de 2.019.
Protocolo: 11691
Verbetação: Alienação fiduciária. Cédula de Crédito Imobiliária. Portabilidade – averbação. São Paulo.
O imóvel foi dado em Alienação Fiduciária para o “Sistema Fácil” que por sua vez emitiu CCI – Cédula de Crédito Imobiliário a “O.T.D. S/A”. Assim foi apresentada nesta serventia uma Portabilidade, tendo como credor originário a “Brazilian Securities Cia de Securitização” passando para o “Banco Santander (Brasil) S/A. Minha duvida é: Devo cancelar a CCI para proceder a averbação de Portabilidade para o Banco Santander? Ou posso proceder a averbação de Portabilidade de crédito direto? Ou como posso proceder nessa situação mencionada acima?
A nosso ver, não é necessário o cancelamento da CCI, bastando que seja realizada a averbação da portabilidade diretamente ao Banco Santander.
de dezembro de 1973
240.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição
financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou
hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que
venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único,
mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o
novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do
mutuário neste último.
241. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de
crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de
Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade
custodiante mencionada na cédula.
Processo nº: 0062551-56.2013.8.26.0100
Requerente: 14° Registro de Imóveis
1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).
1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.
1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.
1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:
(a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade;
(b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);
(c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.
1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.
1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.
1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).
2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).
3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).
5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.
6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C); e (c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).
7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.
8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), e in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).
9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).
Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências.
Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça.
Esta sentença tem eficácia de mandado.
Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.
São Paulo, 17 de dezembro de 2013.
I – a taxa de juros do financiamento; (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
II – o custo efetivo total; (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
III – o prazo da operação; (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
10 de novembro de 2019 11 de novembro de 2019 Por GGV
A sociedade civil denominada XYZ Administração de Imóveis S/C LTDA era constituída de dois (2) sócios: Fulano e Beltrana.
Através da alteração contratual datada de 14 de janeiro de 2.015 e arquivada no Cartório, Fulano saiu da sociedade, ficando por conseguinte, somente a sócia Beltrana, com previsão de recompor a sociedade sob pena de dissolução (inciso IV do art. 1.033 do CC), conforme disposição do § 1º da cláusula 5ª da alteração contratual.
Passados 180 dias, a sociedade não foi reconstituída para inclusão de mais um sócio.
Somente em 08 de fevereiro de 2.019, a sociedade foi reconstituída, com a entrada da sócia Sicrana na sociedade e cujo instrumento de alteração contratual foi apresentado para a averbação e devolvido com exigências.
Qual o caminho a ser tomado neste caso?
Averba-se a alteração contratual objetivada?
Oriento o interessado entrar com reclamação administrativa?
Fora a exceção do parágrafo 1º do artigo 1.033 do CC, no seu inciso IV é claro ao dizer que a sociedade será dissolvida à falta de pluralidade de sócios se não reconstituída no prazo de cento e oitenta dias;
Aliás o próprio parágrafo primeiro da clausula 5ª do contrato social já previa essa situação (alteração de 14.01.2015);
A Nota de Devolução está correta, e não vejo a possibilidade da averbação da alteração nos termos da Lei;
Portanto a interessada poderá se assim entender entrar com um pedido de providência e não reclamação junto a corregedoria permanente do RCJP.
São Paulo, 07 de Novembro de 2.019.
Parágrafo único. Não se aplica o disposto no inciso IV caso o sócio remanescente, inclusive na hipótese de concentração de todas as cotas da sociedade sob sua titularidade, requeira, no Registro Público de Empresas Mercantis, a transformação do registro da sociedade para empresário individual ou para empresa individual de responsabilidade limitada, observado, no que couber, o disposto nos arts. 1.113 a 1.115 deste Código . (Redação dada pela Lei nº 12.441, de 2011) (Vigência)
2 de novembro de 2019 7 de novembro de 2019 Por GGV
Foi apresentado e protocolado o requerimento para averbação do casamento de Fulano, no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal nº.6.515/1977, com escritura de pacto antenupcial registrada no Oficial de Registro de Imóveis de outra comarca.
Não porque tais clausulas são em decorrência da lei e estão de acordo com ela (artigos 1647, 1655 e 1658 a 1.666 do Código Civil), não havendo a real necessidade de constá-las na averbação do casamento. Ademais, nos termos do artigo n. 1655, citado é nula a convenção ou cláusula dela que contravenha disposição absoluta de lei. E as questões relativas aos pacto antenupcial devem ser resolvidas, quando for o caso pelas vias jurisdicionais.
2 de novembro de 2019 5 de novembro de 2019 Por GGV
Foi apresentado uma alteração de contrato social para adequação ao novo Código Civil Brasileiro, seguida a mesma de distrato social, tendo a sociedade o objetivo de representação comercial por conta de terceiros, pergunta-se:
Devo requerer o visto do Conselho Regional dos Representantes Comerciais do Estado de São Paulo na alteração e no distrato?
Como está ocorrendo alteração da sociedade, sim, nos termos do item de nº 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP.
São Paulo, 02 de Setembro de 2.019
2 de novembro de 2019 4 de novembro de 2019 Por GGV
Conforme nossa resposta anterior que logo abaixo reproduzimos, o ato a ser praticado é o de registro utilizando-se o Ofício nº 288/2011/CI/SPU-SP (requerimento), o Termo de Transferência de nº 318/2009 que deverá ser apresentado, pois o documento anexo ao Ofício referido trata-se de informação 150/2011/CI/SPU/SP do engenheiro do Departamento, cópia do Anexo I, Inventariança da Extinta RFFSA (Relação dos Imóveis Não Operacionais da Extinta RFFSA), relativo à folha onde consta o imóvel objeto da matrícula 107099, que também deverá ser apresentado, a Lei 11.483/07 artigo 2º, incisos I e II, e o Decreto 6018/07.
Termo de Transferência de n. 318/2009;
Anexo I, Inventariança (cópia da folha onde conste relacionado o imóvel transferido – pois referido Anexo é composto de muitas folhas);
Prova de Representação/Cópia da Portaria de Nomeação de quem assina o Oficio/Requerimento.
São Paulo, 19 de Julho de 2.011.
A Secretaria do Patrimônio da União, nos remeteu: Ofício, termo de transferência (cópia singela); e, anexo I, (cópia singela), cujas cópias em anexo seguem, pleiteando, com fulcro no artigo 2º, inciso II, da Lei Federal nº. 11.483, de 31 de maio de 2.007, a incorporação do imóvel da Rede Ferroviária Federal S/A, ao patrimônio da UNIÃO FEDERAL, imóvel este constante da matrícula nº. 115.745, desta serventia registraria.
Isto posto, inquirimos de Vossa Senhoria o seguinte:
Esses documentos são suficientes para atender o requerido?
Se positivo, qual o ato a ser praticado na matrícula: averbação ou registro?
Rogamos por qualquer outra informação que, Vossa Senhoria julgar necessário.
O ato a ser praticado é o de registro, utilizando-se o Oficio nº. 643/2007/Gabinete/GRPU/SP, o Termo de Transferência nº. 004/2007, o Anexo I, a Lei n. 11.483/07 (artigo 2º, II), o Decreto n. 6018/07 (artigos 3º, I, V, VI e XVII e 5º, III, alíneas “a” e “b”) e valor venal do imóvel.
Analisando a questão, entendo, s.m.j.m, que a documentação apresentada é suficiente para a pratica do ato.
Numa posição mais extremista poderia a serventia solicitar os reconhecimentos das assinaturas constantes do Oficio e do Termo de Transferência, bem como as portarias de nomeações daqueles que assinam tais documentos, porém, particularmente por se tratar da União Federal, entendo desnecessário.
Quanto ao ato ser de registro e a documentação ser suficiente, explico:
Inicialmente pesamos que o ato poderia ser o de averbação como muitas serventias fizeram em passado recente em caso semelhante da LBA, contudo, nesse caso a situação que se apresentava era diferente, pois, a LBA era fundação – FUNDAÇÃO LEGIÃO BRASILEIRA DE ASSISTÊNCIA – LBA , e o Decreto-Lei nº. 593 de 27 de Maio de 1.969, que a instituiu já previa em seu artigo 10º que em caso de dissolução da Fundação, seus bens e direitos passarão a integrar o patrimônio da União.
E no caso que se apresenta a situação é outra, a Rede Ferroviária Federal SA – RFFSA é Sociedade Anônima por Ações, tendo sido constituída pela Lei n. 3.115/57, atas, estatuto, etc., sendo-lhe aplicada a Lei 6.404/76, contudo, a incorporação que se apresenta não se trata de incorporação pela qual a sociedade é absorvida por outra sociedade (artigo 227 da Lei 6.404/76), a uma, porque a União não é sociedade ou empresa, a duas, porque a incorporação que se está operando não é da empresa (RFFSA), mas dos bens imóveis não operacionais.
Desta forma, o ato a ser praticado será o de registro pelos seguintes motivos:
1 – Pelo princípio de instância, pois, no Oficio n. 643/2007 do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão – Secretaria do Patrimônio da União, está sendo solicitado o registro;
2 – Não se aplica o artigo n. “234” das Leis das SA (Lei n. 6.404/76), pois, como dito, não é caso de incorporação de uma sociedade por outra:
3 – Pelos Termos da Lei n. 5.972/73, que Regula o Procedimento para o Registro da Propriedade de Bens Imóveis Discriminados Administrativamente ou Possuídos pela União (artigos 1º, II (possuídos), 2º caput e parágrafo 4º parte inicial (o título de transmissão);
4 – Por analogia ao artigo 294 da própria Lei dos Registros Públicos.
Já com relação ao título (instrumento), deverá ser como dito, utilizado o Ofício que solicita o registro, o Termo de Transferência n. 004/2007, o Anexo I , a Lei 11.483/07 (artigos 2º, II e 4º) e Decreto n. 6.018/07 (artigos 3º, I, II, V, VI e XVII, e 5º, III, alíneas “a” e “b”).
Por derradeiro esclarecemos:
1 – Que o artigo 221 da Lei dos Registros Públicos não é taxativo;
2 – Que segundo Plácido e Silva, Instrumento exprime a materialização de todo fato ou ato jurídico que se tenha cumprido ou realizado por escrito;
3 – Que a transferência dos imóveis para a União já se operou por disposição legal (Medida Provisória n. 353/2007 e Lei 11.483/07), e restava apenas proceder ao inventário de tais bens (localizando, identificando e relacionando – vide Decreto 6.018/07 -), o que foi feito pelo Termo de Transferência da Documentação Referente aos Imóveis Não Operacionais – Termo n. 004/2007 -.
4 – Que se porventura dependesse de outra formalidade instrumental (escritura do SPU por exemplo), não seria possível, pois, a RFFSA já está extinta pelo encerramento da liquidação (artigo 219 da Lei 6.404/76), e já não tem mais personalidade jurídica (artigo 207 da Lei 6.404/76). Ademais, se a Lei dos Registros Públicos admite para fins de registro o Termo Administrativo (artigo 167, I, 37), não vejo porque não aceitar a Lei e demais documentos para a prática do ato. O registro do imóvel em nome da União que em seguida irá
vendê-los através de leilão ou concorrência pública (licitação), deve espelhar segurança.
Assim, concluímos que a documentação apresentada somando-se a Lei (11.483/07) e o Decreto (6.018/07), são suficientes para atender ao registro requerido e que o ato a ser praticado é o de registro, e mesmo fosse possível o ato de averbação, com certeza seria questionado pela Secretaria do Patrimônio da União.
São Paulo, 10 de Outubro de 2.007.