Source: https://www.srovpraxi.sk/33/pravna-uprava-zmluvy-o-najme-nebytovych-priestorov-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKGvX_K1d-8miw/?serp=1&version_year=2019&uri_view_type=18
Timestamp: 2020-06-03 02:26:14+00:00
Document Index: 15490445

Matched Legal Cases: ['§ 13', '§ 13', '§ 11', '§ 85', '§ 4', '§ 2', '§ 676', '§ 13', '§ 20', '§ 663', '§ 352', '§ 15', '§ 118', '§ 125', '§ 663', '§ 685', '§ 720', '§ 2', '§ 13']

8.10.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
Nájom vzniká zmluvou (zmluvou o nájme/nájomnou zmluvou – ïalej len nájomná zmluva) uzavretou medzi prenajímateµom a nájomcom. Prenajímateµ takou zmluvou prenecháva za odplatu nájomcovi vec (hnuteµnú i nehnuteµnú), aby ju doèasne – v dohodnutej dobe u¾íval a prípadne z nej bral aj ú¾itky. Predmetom nájmu sú aj nebytové priestory (NP), ktoré sú buï samostatnou vecou podµa zákona è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVBaNP), alebo súèas»ou nebytového domu, prípadne aj bytového domu. Nebytové priestory sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podµa rozhodnutia stavebného úradu sú urèené na iné úèely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých bol udelený súhlas stavebného úradu na ich u¾ívanie na nebytové úèely. Zmenu úèelu stavby upravuje stavebný zákon (è. 50/1976 Zb.). Nebytovým priestorom nie sú príslu¹enstvo bytu ani spoloèné priestory bytového domu.
Prenajímateµom je vlastník (v prípade majetku ¹tátu: správca) tohto individuálne urèeného NP alebo vlastníkom celej budovy. Nájomcom mô¾e by» ktorákoµvek osoba právnická i fyzická, ktorá má spôsobilos» na právne úkony. Doèasným je u¾ívanie veci na základe nájomnej zmluvy uzavretej nielen na dohodnutý, v zmluve výslovne ¹pecifikovaný èas, ale aj na neurèitý èas. Odplatou za u¾ívanie je nájomné. Vý¹ka nájomného závisí od dohody úèastníkov. V súèasnosti právne predpisy neupravujú tzv. regulované – ¹tátnym orgánom podµa cenového zákona (è. 18/1996 Z. z.) záväzne ustanovené – nájomné za nájom NP. Nájomná zmluva sa povinnos»ou plati» nájomné odli¹uje od zmluvy o výpo¾ièke, ktorou vypo¾ièiavateµovi vzniká právo bezplatne u¾íva» vec po dohodnutú dobu.
Osobitnú úpravu nájmu majetku ¹tátu obsahuje § 13 zákona è. 278/1993 Z. z. o správe majetku ¹tátu v znení neskor¹ích prepisov podµa stavu úèinného k 1. 5. 2011. Podµa tohto ustanovenia napr.: správca mô¾e uzatvori» nájomnú zmluvu len s tým záujemcom, ktorý ponúkne najvy¹¹ie trhové nájomné. Správca mô¾e doèasne prebytoèný nehnuteµný majetok ¹tátu prenecha» do nájmu nájomnou zmluvou uzavretou najviac na pä» rokov. Ak je taký majetok ¹tátu po ukonèení nájomného vz»ahu naïalej doèasne prebytoèný, mo¾no ho prenecha» do nájmu len na základe ponuky podµa § 13 ods. 1 nájomnou zmluvou uzavretou opä» najviac na pä» rokov. Ak sa prenajíma celá nehnuteµnos», správca ju mô¾e prenecha» do nájmu len na dobu urèitú, najviac na pä» rokov. Na platnos» zmluvy o nájme nehnuteµného majetku ¹tátu sa vy¾aduje súhlas ministerstva financií; to neplatí, ak ide o krátkodobý nájom. Nájomca ani vypo¾ièiavateµ nie je oprávnený prenecha» majetok ¹tátu do nájmu, podnájmu alebo výpo¾ièky. Ak nájomca alebo vypo¾ièiavateµ prenechal majetok ¹tátu do nájmu, podnájmu alebo výpo¾ièky, je taká zmluva neplatná. Zmeny na nehnuteµnom majetku ¹tátu prenechanom do nájmu alebo výpo¾ièky mô¾e nájomca alebo vypo¾ièiavateµ vykona» len s písomným súhlasom správcu. Nájomca a vypo¾ièiavateµ nemá prednostné právo na kúpu tejto veci s výnimkou uvedenou v § 11 ods. 2zákona è. 278/1993 Z. z.
úèel nájmu – nebytové priestory sa prenajímajú na úèely, na ktoré sú stavebne urèené – ; v prípade zmeny v u¾ívaní stavby treba postupova» podµa § 85 SZ stavebného zákona,
Prikázanie nájomcu je výnimoèné a zachovalo sa iba v ustanoveniach § 4 zákona è. 116/1990 Zb. a § 2 zákona è. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov. Podµa týchto predpisov obec mô¾e prikáza» právnickej osobe, ktorá vykonáva právo hospodárenia alebo správy majetku obce k nebytovému priestoru vo vlastníctve ¹tátu alebo obce vhodnému na prenajatie, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s urèeným nájomcom, ak je potrebné umiestni» zariadenie sociálnej starostlivosti, zdravotnícke zariadenie alebo zariadenie pre pracovnú rehabilitáciu, ¹kolu alebo ¹kolské zariadenie, po¹tu alebo stanicu poriadkovej, alebo dopravnej polície, ak ide o prinavrátenie nebytového priestoru úèelu, na ktorý je stavebne urèený, ako aj ak je potrebné umiestni» zastupiteµský úrad cudzieho ¹tátu, medzinárodnú vládnu organizáciu alebo in¹titúciu, ktorým podµa medzinárodného práva patria diplomatické výsady a imunity, kultúrne alebo informaèné stredisko cudzieho ¹tátu. V iných prípadoch prikázanie nájomcu NP zákon nepripú¹»a.
Nájom NP zaniká dohodou zmluvných strán, uplynutím èasu – ak bol dohodnutý na urèitý èas, výpoveïou prenajímateµa alebo nájomcu, zánikom predmetu nájmu alebo zánikom nájomcu. V prípade skonèenia nájmu uplynutím dohodnutého èasu mô¾e nasta» stav, ¾e nájomná zmluva sa obnoví podµa § 676 ods. 6 OZ, ak nájomca u¾íva vec aj po skonèení nájmu a prenajímateµ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteµnosti na súde do 30 dní. Nájomná zmluva sa obnoví za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlh¹iu ako rok sa obnovuje v¾dy na rok, nájom dohodnutý na krat¹iu dobu sa obnovuje na túto dobu. Nájom nehnuteµného majetku ¹tátu sa v¹ak podµa § 13 ods. 2 zákona è. 278/1993 Z. z. skonèí v¾dy uplynutím doby, na ktorú sa dohodol, preto¾e ustanovenie OBÈZ o obnove nájomnej zmluvy sa nepou¾ije.
Prenajímateµ je povinný prenecha» prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté u¾ívanie alebo, ak sa spôsob u¾ívania nedohodol, obvyklé u¾ívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udr¾iava». Prenajímateµ je oprávnený po¾adova» prístup k veci za úèelom kontroly, èi nájomca u¾íva vec riadnym spôsobom a po¾adova» prístup k veci za úèelom kontroly, èi nájomca u¾íva vec riadnym spôsobom.
Ak nájomca – po uzavretí zmluvy o nájme – mô¾e nebytový priestor u¾íva» obmedzene len preto, ¾e prenajímateµ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom è. 116/1990 Zb., nájomca má nárok na pomernú zµavu z nájomného; toto ustanovenie sa vz»ahuje aj na podnájom. V prípade, ak predmet nájmu nemô¾e u¾íva» vôbec, nie je povinný plati» nájomné. Nedostatky pri u¾ívaní predmetu nájmu je v¹ak povinný bez zbytoèného odkladu po ich zistení oznámi» prenajímateµovi. Musí v¹ak ís» o nedostatky predmetu nájmu, ktoré nespôsobil vlastnou èinnos»ou pri u¾ívaní.
Pri príprave nájomnej zmluvy je v¾dy ¾iaduce zisti», èi predmet nájmu je nebytovým priestorom a èi prenajímateµ je vlastníkom (v prípade majetku ¹tátu: správcom) tohto individuálne urèeného priestoru, alebo vlastníkom celej budovy, v ktorej je prenajímaný nebytový priestor. Na vznik nájmu celej budovy, v ktorej sú nebytové priestory, a tie¾ na nájom spoloèných èasti bytového domu a spoloèných zariadení bytového domu (napr. pivnice, práèovne, koèikárne, chodby, podkrovnej miestnosti) je potrebné uzavrie» nájomnú zmluvu podµa v¹eobecných ustanovení OBÈZ a nie podµa zákona è. 116/1990 Zb. Prenajímateµa i nájomcu treba v zmluve oznaèi» presne, jednoznaène a nezameniteµne. Predmet nájmu je ¾iaduce identifikova» presným popisom poètu, polohy, úèelu a výmery, prípadne aj vybavenia jednotlivých miestností a spoloène u¾ívaných èastí budovy. V záujme istoty zmluvných strán a predchádzania prípadným sporom mo¾no odporúèa» vyhotovenie nákresu polohy a pôdorysu prenajatého nebytového priestoru a pripoji» ho ako prílohu k zmluve o nájme. Zmluvu o nájme v mene právnickej osoby uzatvára a podpisuje jej ¹tatutárny orgán, prípadne iný jej pracovník alebo èlen, pokiaµ je to urèené vo vnútorných predpisoch právnickej osoby alebo je to vzhµadom na ich pracovné zaradenie obvyklé (§ 20 OZ), alebo splnomocnený zástupca. Osvedèenie pravosti podpisu sa nevy¾aduje.
Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR è. 3/1999 – str. 11, por. è. 47/1999:
Ustanovenia zákona è. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskor¹ích predpisov sú vo vz»ahu k v¹eobecným ust. § 663 a nasl. OZ Obèianskeho zákonníka ¹peciálne.
Právo u¾ívania nebytových priestorov vzniknuté podµa § 352 Hospodárskeho zákonníka sa úèinnos»ou zákona è. 116/1990 Zb. v znení neskor¹ích predpisov (t. j. 1. májom 1990) pretransformovalo na nájom nebytových priestorov podµa § 15 ods. 1 zákona è. 116/1990 Zb.. (Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu Slovenskej republiky z 27. augusta 2002, sp. zn. 2 Cdo 63/02)
Obèiansky zákonník – OBÈZ: (§ 118 ods. 2 OZ, § 125 OZ, § 663 a¾ § 685 OZ, § 720 OZ)
Zákon è. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – (§ 2 ods. 3 ZVBaNP)
Zákon è. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
Ak ide o nájom majetku ¹tátu, aj zákon o správe majetku ¹tátu (§ 13 zákona è. 278/1993 Z. z.)
SKONÈENIE NÁJMU NEBYTOVÉHO PRIESTORU
Nájom NP (nebytového priestoru) zaniká uplynutím èasu, na ktorý bol dohodnutý. Nájomnú zmluvu uzavretú na neurèitý èas mô¾e písomne vypoveda» prenajímateµ i nájomca bez uvedenia dôvodu, ak sa nedohodli v nájomnej zmluve uvies» urèitý dôvod výpovede.
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho èas» do podnájmu bez súhlasu prenajímateµa;
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteµnosti vydanej oprávnenej osobe podµa zákona è. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd;
i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteµnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podµa zákona è. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vz»ahov k pôde a inému poµnohospodárskemu majetku.
a) stratí spôsobilos» prevádzkova» èinnos», na ktorú si nebytový…