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Timestamp: 2016-10-26 19:24:59
Document Index: 4652532

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 105', 'Art. 106', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 24', 'Art. 16', 'Art. 24', 'Art. 22', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'Art. 40', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 22', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 41', 'Art. 66', 'Art. 68', 'BGE']

1C_514/2011 (06.06.2012)
Beschwerde gegen das Urteil vom 17. Mai 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden,
X.________ ist seit dem 27. Mai 2008 Eigent�mer der in der Landwirtschaftszone gelegenen und mit einer zweist�ckigen Heubarge �berbauten Parzelle Nr. 429 auf dem Gebiet der Gemeinde Maladers. Nachdem die Gemeinde im Sommer 2008 festgestellt hatte, dass X.________ ohne Baubewilligung umfangreiche Arbeiten am Geb�ude ausf�hren liess, erliess sie am 28. August 2008 und am 10. September 2008 Baueinstellungsverf�gungen. Daraufhin reichte X.________ im Oktober 2008 ein erstes und am 13. Juni 2009 ein zweites, abge�ndertes Baugesuch ein, welches er in der Folge auf Aufforderung der Gemeinde hin mehrfach erg�nzte. Das Baugesuch sah den Ausbau beider Stockwerke der Heubarge zu einem Ferien- und Wochenendhaus, die Errichtung eines zus�tzlichen Kellers, den Anbau eines Holzschopfs sowie gr�ssere Terrainver�nderungen um das Geb�ude herum vor. Weil die Bauarbeiten in der Zwischenzeit fortgesetzt wurden, erliess die Gemeinde am 28. August 2009 erneut eine Baueinstellungsverf�gung.
Mit Entscheid vom 18. Oktober 2010 stellte der Gemeindevorstand Maladers in Dispositiv-Ziffer 1 fest, am 14. April 1977 seien die zul�ssige Nutzung der Heubarge auf der Parzelle Nr. 429 rechtskr�ftig festgelegt und verschiedene Ausbauten nicht bewilligt worden. �berdies sei damals rechtskr�ftig verf�gt worden, dass die Heubarge ausschliesslich landwirtschaftlichen Zwecken und insbesondere nicht Unterkunfts- und Wohnzwecken dienen d�rfe. Mit Dispositiv-Ziffer 2 verweigerte der Gemeindevorstand die ersuchte Bewilligung f�r eine Zweck�nderung der landwirtschaftlichen Heubarge in eine Wohn- bzw. Ferienhausnutzung sowie f�r s�mtliche in Abweichung zum seinerzeit bewilligten Zustand bereits ausgef�hrten und weiter geplanten Arbeiten, namentlich f�r alle Terrainver�nderungen inklusive F�kalientank mit Leitung, den neuen Keller, den Innenausbau des Erd- und des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, die bestehenden und neu vorgesehenen Fenster, die Solaranlage, den vorgesehenen gedeckten Holzschopf sowie die Holzverschalung mit Betonpfeilern. In Dispositiv-Ziffer 3 behielt sich der Gemeindevorstand vor, nach Rechtskraft der Verf�gung eine Busse zu erteilen und die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands anzuordnen. Eine von X.________ gegen den Entscheid des Gemeindevorstands vom 18. Oktober 2010 erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden am 17. Mai 2011 ab.
Gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil hat X.________ am 10. November 2011 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie der Verf�gung der Gemeinde Maladers vom 18. Oktober 2010. Die Gemeinde Maladers sei anzuweisen, vor bzw. mit dem Entscheid �ber das Bauvorhaben �ber die Frage der Duldung der Wohnnutzung zu befinden. Eventualiter sei festzustellen, dass die bereits ausgef�hrten sowie projektierten Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien.
Die Gemeinde Maladers und unter Verweis auf die Ausf�hrungen im angefochtenen Entscheid die Vorinstanz beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Amt f�r Raumentwicklung Graub�nden verzichtet auf Vernehmlassung und beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung beantragt sinngem�ss ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 9. M�rz 2012 h�lt der Beschwerdef�hrer an der Beschwerde fest.
Mit dem angefochtenen Urteil best�tigte das Verwaltungsgericht die Verweigerung einer Baubewilligung f�r teilweise bereits ausgef�hrte sowie weitere geplante bauliche Massnahmen an der auf dem Grundst�ck des Beschwerdef�hrers liegenden Heubarge sowie um sie herum. Das angefochtene Urteil ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer �ffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Der Beschwerdef�hrer ist als Adressat des angefochtenen Entscheids und als Eigent�mer der betroffenen Liegenschaft zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist vorbeh�ltlich rechtsgen�gender R�gen (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
Der Beschwerdef�hrer schildert den Sachverhalt aus eigener Sicht. Er r�gt indessen nicht, die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig bzw. willk�rlich festgestellt. In tats�chlicher Hinsicht ist somit auf die Feststellungen der Vorinstanz abzustellen (vgl. Art. 105 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).
Der Beschwerdef�hrer bringt vor, die Vorinstanz habe seinen Antrag abgelehnt, das Patenkind des ehemaligen Eigent�mers der Liegenschaft als Zeugen einzuvernehmen. Ebenso habe sie seinen Antrag auf Durchf�hrung eines Augenscheins abgewiesen. Der Beschwerdef�hrer r�gt indessen nicht, die Vorinstanz habe damit seinen Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, auf die Einvernahme k�nne verzichtet werden, weil es f�r den Entscheid keine Rolle spiele, wann die unbewilligte Wohnnutzung aufgenommen worden sei, und auf die Durchf�hrung eines Augenscheins k�nne ebenfalls verzichtet werden, da der rechtserhebliche Sachverhalt aufgrund der umfangreichen Akten hinreichend erstellt sei (vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148 mit Hinweisen).
Im angefochtenen Urteil f�hrte die Vorinstanz aus, im Jahre 1975 sei dem damaligen Eigent�mer der Liegenschaft die Erstellung einer einst�ckigen Heubarge unter der Auflage bewilligt worden, dass diese nur f�r landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden d�rfe. Nachdem die Gemeinde im Jahr 1976 festgestellt habe, dass der Bauherr die erlaubten Ausmasse �berschritten, das Geb�ude zweist�ckig erstellt und eine Unterkunftsm�glichkeit eingebaut hatte, habe sie am 14. April 1977 die nachtr�gliche Bewilligung f�r die nicht der Baubewilligung entsprechenden Arbeiten verweigert und verschiedene Wiederherstellungsmassnahmen verf�gt. So habe sie f�r den Stall im Untergeschoss ein Ben�tzungsverbot erlassen, den Einbau einer Eingangst�r in diesem und von Fenstern im ganzen Geb�ude sowie Innenausbauten untersagt und ihren Entscheid mit dem ausdr�cklichen Hinweis darauf verkn�pft, dass Unter- und Obergeschoss ausschliesslich als Heubarge genutzt werden d�rften. Ferner habe die Gemeinde bereits damals verlangt, dass die Ost-, Nord- und Westseite des Geb�udes vollst�ndig auf die H�he des gewachsenen Bodens angesch�ttet werden m�ssten. Die Verf�gung vom 14. April 1977 sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
Die Vorinstanz hielt weiter fest, die Gemeinde sei in ihrem Entscheid vom 18. Oktober 2010 zu Recht vom Zustand ausgegangen, wie er mit der Verf�gung vom 14. April 1977 rechtskr�ftig festgelegt worden sei, weil die seither vorgenommenen baulichen Massnahmen nie bewilligt worden seien. Vielmehr habe die Gemeinde am 25. Juli 1980 ein weiteres Baugesuch des damaligen Eigent�mers der Liegenschaft abgewiesen, was vom Bundesgericht mit Urteil vom 3. August 1982 best�tigt worden sei. Am 23. Oktober 1985 habe der Gemeindevorstand erneut die Wiederherstellung des urspr�nglichen Zustands angeordnet. Eine vom damaligen Eigent�mer dagegen erhobene Beschwerde habe das Bundesgericht am 5. Dezember 1986 abgewiesen. F�r die vom Beschwerdef�hrer nun geplante Umnutzung der Heubarge k�nne - unbesehen davon, ob eine landwirtschaftliche oder nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung angestrebt werde - keine Bewilligung erteilt werden. Weder k�nne das umgenutzte Geb�ude nach Art. 16a und 22 RPG (SR 700) als in der Landwirtschaftszone zonenkonform gelten, noch k�nne eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24, 24a, 24c oder 24d RPG erteilt werden.
Schliesslich f�hrte die Vorinstanz aus, die Gemeinde habe die teilweise bereits ausgef�hrten und weiteren geplanten baulichen Massnahmen zu Recht der Baubewilligungspflicht unterstellt und ihnen wie auch der sinngem�ss beantragten Umnutzung der Heubarge in ein Ferien- und Wochenendhaus richtigerweise die baurechtliche Bewilligung verweigert.
Zu Recht wird vom Beschwerdef�hrer nicht bestritten, dass f�r die Umnutzung des in der Landwirtschaftszone gelegenen und als Heubarge bewilligten Geb�udes zu einem Ferien- und Wochenendhaus keine baurechtliche Bewilligung nach Art. 16a und 22 RPG bzw. keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann. Er macht aber geltend, aufgrund der Umst�nde sei eine Wohnnutzung wohl zu dulden. Ob dem so sei, m�sse vorab entschieden werden, weil davon die Frage abh�nge, ob die teilweise bereits ausgef�hrten und weiteren geplanten baulichen Arbeiten zul�ssig seien. Sei n�mlich eine Wohnnutzung aufgrund der Umst�nde zu dulden, so seien die teilweise bereits ausgef�hrten und weiteren geplanten baulichen Arbeiten als reine Reparatur- und Unterhaltsarbeiten zu qualifizieren, die nicht bewilligungspflichtig seien.
5.1 Bauten und Anlagen d�rfen nur mit beh�rdlicher Bewilligung errichtet oder ge�ndert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG). Von Bundesrechts wegen sind Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten, Zweck�nderungen und Sanierungen, die �ber das �bliche Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig. Den Kantonen bleibt es vorbehalten, �ber den bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen und weitere Vorg�nge der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Hingegen k�nnen die Kantone nicht von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf (Urteile 1C_226/2008 vom 21. Januar 2009 E. 2.2 sowie 1C_47/2008 vom 8. August 2008 E. 2.5.1, in: ZBl 111/2010 S. 397 ff.; je mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme dann dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gew�hnlichen Lauf der Dinge, so wichtige r�umliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der �ffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorg�ngigen Kontrolle besteht (BGE 123 II 256 E. 3 S. 259; 120 Ib 379 E. 3c S. 383 f. mit Hinweisen). Wenn diese Voraussetzung erf�llt ist, unterstehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib 222 E. 3a S. 226 f. mit Hinweis; Urteil 1C_47/2008 vom 8. August 2008 E. 2.5.1, in: ZBl 111/2010 S. 397 ff.; vgl. auch Art. 40 Abs. 1 Ziffer 1 der Raumplanungsverordnung f�r den Kanton Graub�nden vom 24. Mai 2005).
5.2 Die an der Baute des Beschwerdef�hrers und in deren Umgebung bereits ausgef�hrten und weiteren geplanten baulichen Massnahmen (vgl. Sachverhalt, lit. B) stellen insgesamt und je f�r sich alleine bedeutsame bauliche Ver�nderungen dar, die nicht als reine Unterhaltsarbeiten oder kleinere Reparaturen bezeichnet werden k�nnen. Auch wurde mit ihnen das �bliche Mass einer Renovierung �berschritten. Die baulichen �nderungen sind mit so wichtigen r�umlichen Folgen verbunden, dass ein Interesse an einer vorg�ngigen Kontrolle besteht. Damit sind sie nach Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig. Dies gilt entgegen der Ansicht des Beschwerdef�hrers insbesondere auch f�r die Gel�ndever�nderungen, zumal diese vor dem Hintergrund der bundesgerichtlichen Praxis und in Ber�cksichtigung des der kantonalen Beh�rde zuzugestehenden Beurteilungsspielraums als erheblich einzustufen sind (vgl. Urteil 1C_226/2008 vom 21. Januar 2009 E. 2.3 ff.), was aus dem vom Beschwerdef�hrer im Baubewilligungsverfahren eingereichten Plan "Grundrisse/Schnitte/Fassaden" vom 25. August 2010 hervorgeht.
5.3 Nicht zu folgen ist der Argumentation des Beschwerdef�hrers, die baulichen Arbeiten seien jedenfalls dann nicht bewilligungspflichtig, sofern sich zeigen sollte, dass die Wohnnutzung des Geb�udes aufgrund der Umst�nde zu dulden sei. Er spricht damit offenbar den Umstand an, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Wiederherstellung des rechtm�ssigen Zustands bei einer materiell rechtswidrigen Baute aus Gr�nden der Verh�ltnism�ssigkeit oder weil der Grundeigent�mer den rechtswidrigen Zustand gest�tzt auf den Grundsatz von Treu und Glauben beibehalten darf, ausnahmsweise nicht verlangt werden kann (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35). Der Beschwerdef�hrer scheint davon auszugehen, dass ihm die Nutzung des Geb�udes zu Wohnzwecken nicht untersagt werden k�nne, weil es vom fr�heren Eigent�mer schon seit dem Jahr 1977 auch zu Wohnzwecken genutzt worden sei, was von der Gemeinde seit dem 24. August 1989 toleriert worden sei. Der Beschwerdef�hrer nimmt ausserdem offenbar an, bauliche Massnahmen seien nur dann bewilligungspflichtig, wenn mit ihnen neue Nutzungsm�glichkeiten geschaffen werden, welche zu einer �usseren Ver�nderung des Raums, einer Belastung der Erschliessung oder einer Beeintr�chtigung der Umwelt f�hren.
Der Beschwerdef�hrer verkennt, dass bauliche Massnahmen an einem bestehenden Geb�ude auch ohne �nderung des Nutzungszwecks mit so wichtigen r�umlichen Folgen verbunden sein k�nnen und h�ufig verbunden sind, dass ein Interesse an einer vorg�ngigen Kontrolle besteht (ALEXANDER RUCH, Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, 2010, N. 31 f. zu Art. 22). Die vorliegend bereits ausgef�hrten und weiteren geplanten baulichen Massnahmen sind nach Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig unabh�ngig davon, wie das Geb�ude bis anhin genutzt worden ist und ob dem Beschwerdef�hrer die Nutzung des Geb�udes zu Wohnzwecken im von der Gemeinde erst in Aussicht gestellten Verfahren zu untersagen sein wird oder nicht. Nicht anders w�re im �brigen selbst zu entscheiden, wenn es sich bei der Baute des Beschwerdef�hrers - was indessen unbestrittenerweise nicht der Fall ist - um ein rechtm�ssig erstelltes und bewilligtes Wohngeb�ude handeln w�rde. Nicht stattzugeben ist damit dem Begehren des Beschwerdef�hrers, die Gemeinde sei anzuweisen, vor bzw. mit dem Entscheid �ber das h�ngige Baugesuch �ber die Frage der Duldung der Wohnnutzung zu befinden. Der Gemeindevorstand hat beschlossen, �ber die allf�llige Anordnung eines Wiederherstellungsbefehls erst nach Rechtskraft der Verf�gung vom 18. Oktober 2010 zu befinden. Gegen ein solches Vorgehen ist nach dem Gesagten nichts einzuwenden.
5.4 Von der Bewilligungspflicht f�r Erneuerungsarbeiten zu unterscheiden ist die Frage, ob bei baurechtswidrigen Bauten bewilligungspflichtige Erneuerungsarbeiten unter dem Gesichtspunkt des Bestandesschutzes zugelassen werden m�ssen oder ob sie zu untersagen sind, weil sie den bestehenden baurechtswidrigen Zustand verst�rken (RUCH, a.a.O., N. 32 zu Art. 22). Im vom Beschwerdef�hrer zitierten Urteil des Bundesgerichts 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004 ging es um die Frage, ob die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG auch f�r eine ausserhalb der Bauzonen unrechtm�ssig erstellte Baute gilt, deren Beseitigung von den Beh�rden aus Gr�nden des Vertrauensschutzes nicht angeordnet wurde. Wie das Bundesgericht damals in E. 2.2 festgehalten hat, gilt die Bestandesgarantie gem�ss Art. 24c RPG nicht f�r rechtswidrig errichtete oder ge�nderte Bauten und Anlagen, sondern nur f�r solche, die seinerzeit in �bereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer sp�teren Rechts�nderung zonenwidrig geworden sind (vgl. auch Art. 41 RPV [SR 700.1]). Demzufolge kann der Eigent�mer einer aus Treu und Glauben zu duldenden rechtswidrigen Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone diese Baute nur unterhalten, soweit dies mit bewilligungsfrei zul�ssigen Massnahmen geschieht (Urteil 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004 E. 2.2.7). Vorliegend handelt es sich unbestrittenerweise um eine vom damaligen Eigent�mer rechtswidrig errichtete bzw. ge�nderte Baute. Die baulichen Massnahmen, welche von der Gemeinde mit Verf�gung vom 18. Oktober 2010 nicht bewilligt worden sind, stellen wie bereits ausgef�hrt keine bewilligungsfrei zul�ssigen Massnahmen dar, weshalb der Beschwerdef�hrer aus dem Hinweis auf die Bestandesgarantie nichts zu seinen Gunsten ableiten kann.
Nach dem Gesagten steht fest, dass die Gemeinde zu Recht die bereits ausgef�hrten und weiteren geplanten baulichen Massnahmen am Geb�ude des Beschwerdef�hrers und um dieses herum der Bewilligungspflicht unterstellt und die entsprechende Baubewilligung verweigert hat. Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Gemeinde ist keine Parteientsch�digung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG sowie BGE 134 II 117 E. 7 S. 118 f.).
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Gemeinde Maladers, dem Amt f�r Raumentwicklung Graub�nden, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 5. Kammer, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.