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Timestamp: 2016-10-28 06:21:13
Document Index: 117309808

Matched Legal Cases: ['Art. 9', 'Art. 257', 'Art. 274', 'Art. 257', 'Art. 120', 'Art. 90', 'BGE', 'Art. 84', 'BGE', 'Art. 43', 'Art. 46', 'Art. 29', 'Art. 261', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE']

4P.306/2005 (14.03.2006)
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Schl�pfer,
Art. 9, 29 Abs. 2 BV und 49 Abs. 1 BV (Willk�r, rechtliches Geh�r, derogatorische Kraft; Ausweisung),
des Kantonsgerichts von Graub�nden, Kantonsgerichtspr�sidium, vom 2. November 2005.
Gem�ss Vertrag vom 10. Dezember 1998 mietete die A.________ AG (Beschwerdef�hrerin 1) von der Y.________ (Vermieterin) eine 1-Zimmerwohnung in Davos zu einem Mietzins von Fr. 400.-- monatlich. Die Wohnung wird von B.________ (Beschwerdef�hrerin 2) bewohnt. Nachdem die Vermieterin Konkurs gegangen war, ersteigerte die X.________ AG (Beschwerdegegnerin) das Mietobjekt am 29. April 2005 und k�ndigte das Mietverh�ltnis am 30. Mai 2005 auf den 30. September 2005. Die Beschwerdef�hrerin 1 focht diese K�ndigung an. Das entsprechende Verfahren ist zur Zeit nicht abgeschlossen.
Mit Schreiben vom 16. Juni 2005 setzte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdef�hrerin 1 unter Androhung der K�ndigung eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gem�ss Art. 257d OR zur Begleichung ausstehender Mietzinse an. Am 22. Juli 2005 k�ndigte sie die Wohnung mit dem daf�r vorgesehenen Formular auf den 31. August 2005. Die Beschwerdef�hrerinnen fochten diese K�ndigung bei der zust�ndigen Schlichtungsstelle an. Am 2. September 2005 reichte die Beschwerdegegnerin beim Kreisamt Davos ein Begehren um Ausweisung der Mieter ein. Gest�tzt auf Art. 274g OR erkannte der Kreispr�sident mit Verf�gung vom 23. September 2005, die ausserordentliche K�ndigung sei gem�ss Art. 257d OR per 31. August 2005 g�ltig erfolgt und entsprach dem Ausweisungsbegehren. Die Beschwerdef�hrerinnen erhoben beim Kantonsgerichtspr�sidium Graub�nden Beschwerde und verlangten, es sei die Nichtigkeit beziehungsweise Unwirksamkeit der K�ndigung vom 22. Juli 2005 festzustellen und die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdef�hrerin 2 Fr. 123'231.-- nebst Zins zu bezahlen. Mit Verf�gung vom 2. November 2005 wies das Kantonsgerichtspr�sidium die Beschwerde ab.
Gegen diese Verf�gung haben die Beschwerdef�hrerinnen zun�chst staatsrechtliche Beschwerde und danach auch eidgen�ssische Berufung eingelegt. Da dieser von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt, wird das in der staatsrechtlichen Beschwerde gestellte Gesuch um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos. Im �brigen beantragen die Beschwerdef�hrerinnen in der staatsrechtlichen Beschwerde, die angefochtene Verf�gung aufzuheben. Die Beschwerdegegnerin schliesst im Wesentlichen auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Auch das Kantosgerichtspr�sidium beantragt die Abweisung der Beschwerde.
1.1 Die Beschwerdef�hrerinnen stehen untereinander in gesch�ftlichen Beziehungen. Sie behaupten, die Beschwerdef�hrerin 2 habe der urspr�nglichen Vermieterin die M�blierung f�r diverse Wohnungen geliefert.
1.3 Die Beschwerdef�hrerin 1 leistete somit an die urspr�ngliche Vermieterin keine Zahlungen. Die Mietzinsforderungen wurden vielmehr jeweils durch Verrechnung getilgt. Nachdem die Beschwerdegegnerin das Mietobjekt ersteigert hatte, �nderten die Beschwerdef�hrerinnen ihr Verhalten nicht, sondern stellten sich auf den Standpunkt, dass die Mietzinsforderung weiterhin durch Verrechnung getilgt w�rde. Als bereits ein Verfahren wegen einer ordentlichen vermieterseitigen K�ndigung h�ngig war, sprach die Beschwerdegegnerin eine ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstands der Beschwerdef�hrerin 1 aus und verlangte nach erfolglosem Ablauf der Zahlungsfrist die Ausweisung der Beschwerdef�hrerinnen. Diese wurde von den kantonalen Instanzen gesch�tzt.
1.4 Das Kantonsgerichtspr�sidium erkannte, die Beschwerdegegnerin k�nne trotz des bez�glich der ordentlichen K�ndigung bereits h�ngigen Verfahrens eine ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstandes aussprechen. Eine allf�llige Forderung aus der gelieferten M�blierung bestehe nur gegen�ber der urspr�nglichen Vermieterin und nicht gegen�ber der Beschwerdegegnerin, weshalb nach Art. 120 OR mangels Gegenseitigkeit eine Verrechnung nicht in Frage komme. Zudem habe die Beschwerdegegnerin das Mietobjekt gem�ss Steigerungsbedingungen samt M�blierung ersteigert. Die im Beschwerdeverfahren erstmals erhobene Forderung von Fr. 123'231.-- sei nicht zu behandeln, da sie im erstinstanzlichen Verfahren nicht geltend gemacht worden sei und die Widerklage nicht im Amtsbefehlsverfahren beurteilt werden k�nne. Eine Sistierung des Verfahrens k�nne unterbleiben, da die Streitsache wegen zu tiefen Streitwerts nicht berufungsf�hig sei.
2.1 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG hat die Beschwerdeschrift eine kurz gefasste Darlegung dar�ber zu enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte und inwiefern sie der angefochtene Entscheid verletzt. Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde pr�ft das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene und, soweit m�glich, belegte R�gen (BGE 130 I 26 E. 2.1 S. 31; 258 E. 1.3 S. 261 f., je mit Hinweisen).
2.2 Die staatsrechtliche Beschwerde ist indessen nur zul�ssig, wenn die behauptete Rechtsverletzung nicht mit einem anderen Rechtsmittel ger�gt werden kann (Art. 84 Abs. 2 OG). Diese Subsidiarit�t der staatsrechtlichen Beschwerde gilt insbesondere auch im Verh�ltnis zur Berufung (BGE 129 I 173 E. 1.1 S. 174; 120 II 384 E. 4a S. 385). Die R�ge falscher Anwendung von Bundesrecht ist in berufungsf�higen Streitsachen mit Berufung vorzubringen (Art. 43 OG), so dass die staatsrechtliche Beschwerde insoweit verschlossen bleibt. Da eine berufungsf�hige Streitsache vorliegt, sind R�gen der Verletzungen von Bundesrecht in der staatsrechtlichen Beschwerde nicht zu h�ren.
2.3 Das Kantonsgerichtspr�sidium ging allerdings davon aus, der f�r die Berufung notwendige Streitwert (Art. 46 OG) werde nicht erreicht. Daraus k�nnen die Beschwerdef�hrerinnen aber nichts zu ihren Gunsten ableiten, da sie erkannten, dass eine berufungsf�hige Streitsache vorliegt, und Berufung eingereicht haben. Die Ausf�hrungen des Kantonsgerichtspr�sidiums gereichten ihnen daher nicht zum Nachteil. Ihre R�ge, durch die angefochtene Verf�gung sei ihnen verunm�glicht worden, Berufung zu erheben, ist daher gegenstandslos.
Die Beschwerdef�hrerinnen sind der Auffassung, das Kantonsgerichtspr�sidium habe ihren Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt. Die Feststellung, die Beschwerdef�hrerinnen h�tten die Forderung von CHF 123'231.-- erstmals im kantonalen Beschwerdeverfahren erhoben, sei falsch und aktenwidrig. Sie h�tten die Forderung bereits vor der Schlichtungsstelle geltend gemacht. Als das Verfahren vor der Schlichtungsbeh�rde in jenes vor dem Kreispr�sidenten als Ausweisungsrichter �berf�hrt worden sei, h�tten sie ihre Forderung nicht nochmals stellen m�ssen. Die Forderung der Beschwerdef�hrerin 2 sei in Verletzung des rechtlichen Geh�rsanspruchs unbeurteilt geblieben.
3.1 Nach Art. 29 Abs. 1 BV hat jede Person in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist (vgl. Vogel/Sp�hler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., Kapitel 2 Rz. 63, S. 75; H�felin/Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 6. Aufl. Rz. 832, S. 238 f.). Das angerufene Gericht ist demnach verpflichtet, die ihm unterbreiteten Streitfragen zu beurteilen, sofern sie ihm prozesskonform vorgelegt worden sind und es f�r deren Beurteilung zust�ndig ist.
3.2 Die Beschwerdef�hrerinnen verlangten mit ihrer Eingabe an die Schlichtungsstelle vom 19. August 2005 einerseits, es sei die K�ndigung aufzuheben, eventuell das Mietverh�ltnis zu erstrecken und jedenfalls das Verfahren zu sistieren. Andererseits beantragten sie, die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdef�hrerin 2 Schadenersatz f�r den Einrichtungs- und M�belbesitz von Fr. 123'231.-- zu leisten gem�ss der H�he des im Eigentumregister eingetragenen Werts.
3.2.1 In ihrem Rechtsbegehren machten die Beschwerdef�hrerinnen damit vor der Schlichtungsstelle zwar eine Schadenersatzforderung geltend. In der Begr�ndung beriefen sie sich indessen einzig auf die der Beschwerdef�hrerin 2 gegen die urspr�ngliche Vermieterin zustehende Forderung, welche im Rahmen des Mietvertrages durch Verrechnung getilgt werden sollte. Sie vertraten die Meinung, der Mietvertrag sei auf die Beschwerdegegnerin �bergegangen, welche sich gest�tzt auf Art. 261 OR die Verrechnung der Mietzinsforderung mit der Forderung betreffend M�blierung gefallen lassen m�sse. Sie schliessen ihre Eingabe an die Schlichtungsstelle mit dem Hinweis, die Forderung gegen die urspr�ngliche Vermieterin habe bei Abschluss des Mietvertrages Fr. 123'231.-- betragen. Bis zum K�ndigungstermin sei die vereinbarte Verrechnung noch nicht erf�llt. Aus diesem Grund sei der K�ndigungstermin bis zur g�nzlichen Bezahlung der Forderungen hinauszuschieben oder allenfalls den Beschwerdef�hrerinnen f�r den Ausfall Schadenersatz zu leisten. Daraus konnte das Kantonsgerichtspr�sidium verfassungskonform schliessen, die von der Beschwerdef�hrerin 2 gestellte Schadenersatzforderung beziehe sich auf diesen Sachverhalt. Indem das Kantonsgericht erkannte, eine allf�llige Forderung stehe der Beschwerdef�hrerin 2 nicht gegen�ber der Beschwerdegegnerin zu, da diese die Schuld nicht �bernommen habe, hat es wie bereits der Ausweisungsrichter den in der Eingabe an die Schlichtungsbeh�rde geltend gemachten Anspruch beurteilt. Eine formelle Rechtsverweigerung oder eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs ist insoweit nicht ersichtlich.
3.2.2 In der kantonalrechtlichen Beschwerde brachten die Beschwerdef�hrerinnen erstmals vor, die Beschwerdegegnerin vermiete die von ihr erworbenen Wohnungen einschliesslich der M�belst�cke, welche gem�ss Eigentumsvorbehalt der Beschwerdegegnerin 2 geh�rten. Auf diesen Tatbestand hatten die Beschwerdef�hrerinnen ihre Forderung vor der Schlichtungsstelle indessen nicht gest�tzt, denn allein im Begehren um "Schadenersatz f�r den Einrichtungs- und M�belbesitz, basierend auf der H�he des Eigentumsregister-Eintrags beim Betreibungsamt Baar/Zug, von Fr. 123,231.--, Wert 1.12.1990" liegt keine rechtsgen�gende Behauptung des erw�hnten, im kantonalen Beschwerdeverfahren geltend gemachten Sachverhalts. Daher konnte das Kantonsgerichtspr�sidium ohne Willk�r oder Verletzung des rechtlichen Geh�rs festhalten, diese Forderung sei erstmals im Beschwerdeverfahren erhoben worden, weshalb nicht darauf einzugehen sei.
3.2.3 Inwiefern das Kantonsgerichtspr�sidium mit die Annahme, entsprechende Behauptungen h�tten nicht erst im Beschwerdeverfahren erhoben werden d�rfen, die verfassungsm�ssigen Rechte der Beschwerdef�hrerinnen verletzt, legen diese nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Insbesondere zeigen die Beschwerdef�hrerinnen nicht auf, dass das Kantonsgerichtspr�sidium das kantonale Verfahrensrecht diesbez�glich geradezu willk�rlich angewendet h�tte. Insoweit gen�gen sie ihrer Begr�ndungspflicht nicht.
3.2.4 Dem Hinweis des Kantonsgerichtspr�sidiums, der Ausweisungsrichter sei f�r die Beurteilung der Forderung nicht zust�ndig, kommt damit keine selbst�ndige Bedeutung zu. Hatten die Beschwerdef�hrerinnen die Behauptungen nicht rechtzeitig und prozesskonform vorgebracht, musste das Kantonsgerichtspr�sidium sich zu der entsprechenden Frage nicht �ussern. Eine Verletzung von Art. 29 BV ist nicht dargetan.
3.3 Ob erst im Beschwerdeverfahren erhobene Vorbringen allenfalls von Bundesrechts wegen ber�cksichtigt werden m�ssen und wieweit der Ausweisungsrichter von Bundesrechts wegen zur Behandlung der bei der Schlichtungsstelle gestellten Begehren zust�ndig ist, kann im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde offen bleiben, da f�r diese Fragen die Berufung offen steht. Auf die entsprechenden R�gen ist in der staatsrechtlichen Beschwerde nicht einzutreten (BGE 129 I 173 E. 1.1 S. 174; 120 II 384 E. 4a S. 385; vgl. auch Bundesgerichtsurteil 4P.227/1999 vom 6. Dezember 1999 E. 2a).
4.1 Die Beschwerdef�hrerinnen r�gen schliesslich, die K�ndigung wegen Zahlungsgverzugs sei rechtsmissbr�uchlich, weil die Beschwerdegegnerin damit beabsichtigt habe, die Beurteilung der Streitfrage im ordentlichen Verfahren zu verhindern. Wenn die Beschwerdef�hrerinnen vor Beendigung des Verfahrens �ber die Zul�ssigkeit der ordentlich ausgesprochenen K�ndigung ausgewiesen w�rden, werde Bundesrecht vereitelt.
4.2 Sowohl ein Verstoss gegen das in Art. 2 ZGB verankerte Rechtsmissbrauchsverbot oder gegen die im Mietrecht diesbez�glich enthaltenen Spezialbestimmungen als auch eine Vereitelung von Bundesrecht sind als Bundesrechtsverletzungen in der Berufung zu r�gen. Auch insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten (BGE 129 I 173 E. 1.1 S. 174; 120 II 384 E. 4a S. 385).
Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdef�hrerinnen die Gerichtskosten zu tragen und der Beschwerdegegnerin eine Parteientsch�digung zu entrichten, beides unter solidarischer Haftbarkeit.