Source: http://www.notariosyregistradores.com/web/normas/destacadas/reforma-de-la-ley-hipotecaria-y-del-catastro/
Timestamp: 2017-06-28 00:05:10
Document Index: 163727732

Matched Legal Cases: ['Artículo 11', 'Artículo 198', 'Artículo 199', 'Artículo 200', 'Artículo 201', 'Artículo 202', 'Artículo 203', 'Artículo 204', 'Artículo 205', 'Artículo 206', 'Artículo 207', 'Artículo 208', 'Artículo 209', 'Artículo 210', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 9', 'artículo 47', 'artículo 38', 'Artículo 199', 'artículo 30', 'artículo 9', 'artículo 42', 'artículo 199', 'artículo 200', 'artículo 201', 'Artículo 202', 'artículo 202', 'artículo 198', 'artículo 7', 'artículo 28', 'artículo 203', 'artículo 204', 'artículo 53', 'artículo 10', 'artículo 205', 'artículo 203', 'artículo 198', 'artículo 2', 'artículo 36']

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Admin, 05/07/2015
Indice:RESUMEN – PRONTUARIO DE LA LEYSugerencia: Nota a la segunda edición:***LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO.I. Exposición de Motivos:II. REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA.A) MARCO REGULATORIO GENERAL. Artículos 9 al 11.1. Introducción.2. Código registral único. 3. Descripción literaria de la finca. 4. Representación gráfica georreferenciada. 5. Incorporación de la representación gráfica catastral o alternativa al folio.6. Efectos de inscribir la representación gráfica.7. Programa de bases gráficas.8. Resolución conjunta DGRN – DGCatastro. 9. Publicidad gráfica.10. Titular del derecho que se inscriba.11. Domicilio para notificaciones.12. Acta de inscripción. 13. Firma del Registrador. Artículo 11. Precio y aplazamiento de pago.B) MARCO REGULATORIO ESPECÍFICO: PROCEDIMIENTOS. Arts 198 al 210. Artículo 198. Concordancia.Artículo 199. Representación gráfica y coordinación.Artículo 200. Expediente de Deslinde.Artículo 201. Rectificar la descripción, superficie o linderos.Artículo 202: Edificaciones y plantaciones.Inmatriculación. Artículos 203 al 207.1. Inmatriculación del dominio por expediente de dominio. Artículo 203.12. Inmatriculación de un derecho real, no estando inscrito el dominio. Art. 203.23. Otros procedimientos de inmatriculación. Artículo 204.4. Inmatriculación por título público de adquisición. Artículo 205.5. Inmatriculación a favor de las Administraciones Públicas. Artículo 206.6. Inmatriculación: limitación de efectos. Artículo 207.Artículo 208. Reanudación del tracto sucesivo interrumpidoArtículo 209. Doble inmatriculación.Artículo 210. Expediente de liberación de cargas o gravámenes.III. REFORMA DE LA LEY DEL CATASTRO. IV. Disposiciones adicionales, finales, transitoria y derogatoria. 1. Anuncios y edictos. 3. Planes urbanísticos. D. Ad. 5ª. 4. Procedimientos ya iniciados. D. Tr. Única.6. Entrada en vigor. D. F. 5ª.Otros enlaces: a) Normativa y resoluciones:b) Herramientas:c) Websd) Artículos doctrinales: RESUMEN – PRONTUARIO DE LA LEY
José Félix Merino Escartín, Registrador de la propiedad
Última incorporación de contenido: 18 de junio de 2017. Sugerencia: Más que la lectura completa de este trabajo -que puede resultar muy fatigosa- se sugiere acudir a él cuando se tenga un problema concreto, para, si hay suerte, poder acceder rápidamente a la información significativa. Las tres herramientas fundamentales que encontrarás en esta web para afrontar la reforma son las siguientes:
Este resumen prontuario
listado de resoluciones DGRN relacionadas con la Ley 13/2015.
La primera versión de este archivo fue publicada el 14 de julio de 2015, tan sólo quince días después de aparecer la ley en el BOE.
En esta segunda versión se incorporan nuevos contenidos -cada uno en su apartado más cercano-, sobre todo derivados de las siguientes fuentes:
– las tres resoluciones-circulares (conjunta DGRN-Catastro, Notarios y Registradores);
– resoluciones en recursos gubernativos en las que la DGRN ya ha ido desgranando criterios, incluidas las publicadas en mayo de 2017;
– trabajos doctrinales recibidos
– algunas reflexiones derivadas de la práctica.
Para distinguir los nuevos contenidos, en el archivo de Word irán en rojo (no en html).
Esta segunda versión irá evolucionando, conforme se conozcan novedades relevantes, como resoluciones de la DGRN o nuevos trabajos, que se irán enlazando en los diversos apartados del trabajo. Como regla general, la versión en html estará más al día que la versión Word.
No se anunciarán los cambios, que serán por aluvión, salvo cuando ya se hayan acumulado muchos. Pero estarán dosponibles consultando este archivo, que será un archivo vivo.
***LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO.
PDF (BOE-A-2015-7046 – 33 págs. – 484 KB) Otros formatos
Ver valoración de la reforma, por Joaquín Delgado.
– Sin embargo, permite que el Catastro pueda producir unilateralmente una descoordinación a posteriori, tras haber sido la finca coordinada. Véanse art. 11.3 y 18.4 TRLCatastro.
– y cómo dar publicidad de tal circunstancia.
El artículo 10 es vaciado de contenido –por traslado al 11– y llenado con lo referente a la cartografía catastral.
Creo que hubiera sido una mejor técnica englobar todo su contenido en un solo artículo. De hecho, he ido intercalando el texto del artículo 10 en los diversos apartados del 9 íntimamente relacionados.
2. Código registral único. Comienza con una importante novedad, el código registral único (CRU), que cada finca ha de tener y que la identificará, no sólo en un registro determinado sino también, a nivel nacional, una especie de DNI de la finca, que también se trasladará al Catastro. Tiene como antecedente al IDUFIR. Ver artículo especial sobre el Código Registral Único.
Se dedica a él el punto 5 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, que dice en lo esencial:
– A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación de bases gráficas (del art. 9 LH), – 2 de agosto de 2016- a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único (ver art. 42 RH). En estos casos, la DGRN, en R. 2 de septiembre de 2016, ha suavizado su postura, admitiendo el uso de la numeración tradicional, a efectos meramente internos del registro. Lo reitera la R. 21 de septiembre de 2016.
Aunque el punto 5.3 de la Circular de pie a tener que poner de nuevo el CRU cada vez que se practique un asiento, en mi opinión, basta con que se haga una sola vez por folio registral, para no llenar el libro de inscripciones de asientos innecesarios.
Citado el CRU en la R. 19 de diciembre de 2016: ayudó a rectificar un error.
3. Descripción literaria de la finca. En cuanto a la descripción de la finca, el artículo es menos telegráfico que la anterior redacción que debía estar mucho más apoyada en los cuatro primeros apartados del art. 51 RH
– El libro del edificio deberá aportarse para su archivo registral, salvo que por la antigüedad de la edificación no fuera exigible, dejando constancia de ello en el folio real de la finca (no es preciso que haya división horizontal). Cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (art. 202). Volvemos sobre él al tratar del art. 202 LH. La R. 9 de enero de 2017 analiza tres excepciones.
– Ha de incluirse la referencia catastral del inmueble o inmuebles que integren la finca. Respecto de su exigibilidad, ahora se dice que se incluirá y punto, mientras que el Reglamento Hipotecario utiliza la expresión “en los supuestos legalmente exigibles”, que podría haberse visto afectada por la reforma. De todos modos, no parece causa suficiente para paralizar la inscripción la ausencia de referencia catastral, sobre todo si hay causa justificada para ello. Lo confirma la R. 3 de noviembre de 2016. El plural –inmueble o inmuebles- debe conectarse a que puede haber varias parcelas catastrales dentro de una misma finca registral. La R. 14 de marzo de 2016 no permite inscribir una instancia privada para hacer constar la referencia catastral presentada por quienes son titulares catastrales pero no registrales de la finca. La R. 27 de abril de 2017 distingue entre constancia de referencia catastral y representación gráfica, pues la constancia de la referencia catastral no implica ni la inscripción de la representación gráfica ni rectificación de la inscripción literaria.
– Ha de aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, junto al título inscribible, para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada, tanto en los casos en los que esta incorporación sea obligatoria como cuando sea potestativa, salvo las excepciones que veremos.
– Ha de decirse expresamente si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro. Para determinar si lo está, hay que acudir al art. 10 LH. Si se inscribe una representación gráfica alternativa, no estará coordinada hasta que el Catastro notifique su incorporación. Ver también el punto 8º de la Resolución conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015, Conviene indicar la fecha del asiento de coordinación o referirse a él, porque el Catastro puede descoordinar por su cuenta a posteriori.
– En cuanto a la descripción de linderos, la DGRN entiende que es preferible atender a los linderos perimetrales y no a los nombres de los supuestos propietarios colindantes. Ver R. 16 de diciembre de 2015.
4. Representación gráfica georreferenciada. Es una de las principales novedades de la reforma.
– Completa su descripción literaria. Incluye las coordenadas georreferenciadas de sus vértices si se acreditan. Ver qué son estas coordenadas por Antonio Jiménez Clar. El sistema de coordenadas utilizado en la reforma es el UTM ETRS89, también usado por el Catastro (REGCAN95 en Canarias).
– Casos en que es obligatoria: habrá de inscribirse la representación gráfica en inmatriculaciones, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos. Aparte de esta lista del artículo 9, se suele añadir la declaración de obra nueva, conforme al art. 202.2 LH y apartado octavo de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015. La R. 16 de enero de 2017 contempla un caso de agregación. La R. 20 de abril de 2017, para un caso de concentración parcelaria, no exige total coincidencia con el catastro al no tratarse propiamente de un caso de inmatriculación. La R. 8 de mayo de 2017 exige representación gráfica para la concentración parcelaria, pero admite la representación gráfica alternativa.
No es preciso aportar las representaciones gráficas de las fincas intermedias que se crean si inmediatamente van a dejar de tener virtualidad. Ej: segregar una porción de terreno para inmediatamente agruparla con otra finca. R. 8 de junio de 2016. Incluso, puede que los títulos se hayan otorgado en momentos diferentes, si se inscriben seguidos (podría deducirse de la R. 1 de julio de 2016). En caso de segregación también ha de inscribirse la representación gráfica del resto como regla general. Pero se exceptúan los casos del artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando no sea posible la descripción del resto). R. 2 de septiembre de 2016. Lo reitera la R. 21 de septiembre de 2016. La R. 14 de noviembre de 2016 determina que, en caso de agregación también se precisa, pero hace unas interesantes observaciones para supuestos de cesión de viales, ante diferencias de superficie que se salvarían descontando viales: “sí sería inscribible si resultare del título que la agregación es la porción restante tras una segregación ya efectuada con tal finalidad de cesión para viales, aunque estuviera pendiente de formalizar”.
La R. 13 de junio de 2016 la considera obligatoria para “todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación.” En caso de agrupación, no impone la “agrupación catastral”, permitiendo la inscripción de las representaciones gráficas de las fincas de origen. La R. 7 de julio de 2016 trata de la venta de un resto con segregaciones previas no inscritas, pudiendo ser exigible la representación salvo -parece ser- que no sea posible la adecuada descripción de ese resto (pero en estos casos, no estaría bien definido el objeto de la compra…). La R. 24 de octubre de 2016 trata de una inscripción de resto tras expropiación parcial no inscrita: Basta con georreferenciar el resto, si no es posible hacerlo con la parte segregada.
La expresión “que determinen una reordenación de los terrenos” es de difícil interpretación en casos de expropiaciones. Si se trata de una expropiación puntual y ajena a un proyecto de equidistribución, en la que haya coincidencia entre acta y registro, parece claro que no resulta obligatoria la inscripción de la representación gráfica. Incluso, pude ser defendible la misma solución si la expropiación está sujeta a un proyecto global, pero en esa finca concreta se da identidad entre acta y registro.
– Es potestativa en los demás casos, pudiendo ser incluso operación registral específica sin acto inscribible adicional. Si no se solicita y es potestativa la R. 3 de octubre 2016 permite inscribir con la descripción y cabida limitadas a las inscritas.
– No impiden su inscripción meros errores materiales en los datos catastrales previos que aparecen en el Registro. Ver R. 22 de noviembre de 2016.
– No procede en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). Eso sí, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio.
– Se utilizará el procedimiento previsto en el art. 199 LH, que veremos. Sin embargo, conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de dicho complejo procedimiento en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para conlindantes- o en casos de inscripción obligatoria en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones parecidas a las apuntadas para la inscripción potestativa. En supuestos que exceden del 10%, sin procedimiento, no cabe solicitar inscribir sólo hasta ese 10% y rechazar el resto del exceso: ver R. 30 de junio de 2016. Los aumentos y disminuciones de cabida tienen el mismo tratamiento. R. 4 de abril de 2017.
– El archivo que la contenga tendrá el formato GML. El lenguaje o el formato GML (Geography Markup Language) es una variante o sublenguaje de XML (lenguaje estructurado con etiquetas que definen su contenido y cómo leerlo) que, utilizando el mismo sistema de lenguaje estructurado, permite el almacenamiento de información geográfica y que hace posible, con los visores o aplicaciones adecuadas, su representación gráfica. Ver más explicaciones en este artículo de Antonio Jiménez Clar.
– Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre operaciones gráficas y jurídicas.
a) Procedimientos de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral del Título VI(arts. 198 al 210) en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. Se cita en los arts. 199, 201 (para rectificar la descripción, superficie o linderos), 202, 204 y 206 (inmatriculación en favor de AAPP). La R. 9 de mayo de 2016 dice expresamente que no cabe la representación gráfica alternativa en la inmatriculación del art. 205 LH y que sí cabe por ejemplo, conforme a los artículos 199.2, 200, 201, 202, 204, o el 206. Ver R. 8 de mayo de 2017 para la concentración parcelaria.
b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. La R. 16 de enero de 2017 contempla un caso de agregación, pero se rechaza la representación alternativa por no estar en formato GML.
2º.- Ha de tener los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro y que se especifican en la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro.
— Procedimiento. Hay remisión al art. 199 que ahora se dedica al procedimiento para inscribir la representación gráfica. Ver apartado quinto de la Resolución conjunta DGRN-DGCatastro
– Se entenderá que existe correspondencia entre ambas cuando los dos recintos –el literario y el gráfico- se refieran básicamente a la misma porción del territorio, diferenciada de los colindantes. Las diferencias de cabida, no han de exceder del diez por ciento de la cabida inscrita. La forma derivada de la representación gráfica será la que determine la superficie. – Para su valoración se puede atender a la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, a la posible invasión del dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Alimenta las dudas el que el propio interesado manifieste desconocer la concordancia. Ver R. 24 de octubre de 2016. Ver R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribirla en una agrupación.
También podrá usar, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.
No es calificable por el registrador el posible desplazamiento patológico del Catastro, porque no corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral, debiendo de ser un técnico el que lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al registro para su inscripción. Ver R. 24 de octubre de 2016 y R. 7 de noviembre de 2016. El apartado 5 del punto séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 dispone que «cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.
– Ver sobre notificaciones lo que se indica al tratar del art. 199 LH.
– Conforme a la Resolución-Circular, una vez obtenida la representación gráfica, a partir de certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y le adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, también en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica. En PDF, si no es posible.
– En el acta de inscripción incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo, generado en el anterior procedimiento de firma, con el fin de relacionar la descripción de la finca contenida en el folio real con la representación gráfica incorporada al archivo GML firmado por el registrador.
– El archivo con la representación gráfica se almacenará en los servidores locales del Registro y también se remitirá, junto a su CSV, al correspondiente portal de servicios registrales geográficos del Colegio de Registradores.
— La cabida gráfica prevalecerá y rectificará la cabida literaria.
– El Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas con él, en el plazo de cinco días desde la inscripción, junto con los datos que se expresan en la Resolución Conjunta.
– La Dirección General del Catastro incorporará, cuando proceda según el art. 14, las alteraciones catastrales derivadas de la información suministrada y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.
– El Registrador remitirá información al Catastro si se ha aportado una representación gráfica alternativa. Si el Catastro practica una alteración, como consecuencia de ello, lo comunicará al Registro para que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, que se ha alcanzado la coordinación e incorpore al folio real la representación gráfica catastral. Se reforma en paralelo el art. 18.3 de la Ley del Catastro para la rectificación de oficio del Catastro. Ver la Resolución Conjunta. Los ficheros de la representación gráfica irán en formato GML
A) Catastral. Se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Por el 38 LH, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. La R. 11 de octubre de 2016 trata sobre un caso de deslinde administrativo y los conflictos que puede ocasionar con esta del art. 10.5 LH.
C) Constancia ya existente de la referencia catastral. La DF 4ª no reconoce la presunción si se hizo constar la referencia catastral pero con diferencias de superficie o en el nombre o número de la calle (por remisión al art. 53.5.1ª, segundo inciso, Ley 23/1996). Nota: Se puede deducir, a sensu contrario, que gozarán de la presunción aquellos casos en los que, constando la referencia catastral, hay coincidencia entre parcela y finca en superficie, nombre de calle y número (primer inciso del 5 1ª, ahora derogado).
En este caso, se daría la curiosa circunstancia de que se producen los efectos principales de la inscripción de la representación gráfica -la presunción del art. 38 LH- pero sin estar propiamente inscrita, pues no se ha generado el fichero gráfico registral con las coordenadas y los metadatos.
– Es obligatorio para los Registradores, como elemento auxiliar de calificación.
– Homologación. La aplicación se ha homologado por la DGRN en Resolución de 2 de agosto de 2016, conforme a las exigencias que se recogen en la D. Ad. 1ª, entre las que se encuentran: que habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado. Ver R. 23 de agosto de 2016: valoración sobre invasión de dominio público cuando la aplicación gráfica no informa todavía de las líneas del mismo. El Colegio de Registradores presentó la solicitud de homologación el 29 de enero de 2016, en el plazo de tres meses desde la aprobación de la resolución conjunta a la que ahora nos referiremos. Mientras no se obtuvo dicha homologación, esta nueva aplicación no podía ser utilizada. Los municipios deberán dar acceso a esta aplicación para conocer los planes urbanísticos o, en su defecto, enviarlos. El plazo terminó el 26 de septiembre de 2015. Ver más adelante la D. Ad. 5ª.
Algunos apuntes, al respecto, del apartado cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015:
– Hasta la homologación, los registradores podían seguir utilizando las anteriores aplicaciones colegiales disponibles para tal finalidad, así como los nuevos desarrollos que el Colegio de Registradores implantó provisionalmente en fase de pilotaje. Creo que debe de entenderse aplicable este régimen transitorio a aquellos registros donde no se encuentre implantada la aplicación a pesar de haber sido homologada.
– La nueva aplicación ha de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral.
– Mientras el Registrador no pueda conocer por las aplicaciones gráficas la línea de dominio público marítimo-terrestre o las servidumbres de tránsito y protección, a los efectos del art. 36 del Reglamento de Costas, ha de tener que seguir pidiendo la certificación del Servicio Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección (R. 14 de septiembre de 2016 y R. 18 de abril de 2017).
8. Resolución conjunta DGRN – DGCatastro. Se elaboró para asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información. D. F. 3ª. Ver la Resolución Conjunta de 29 de octubre de 2015 y un resumen.
– Los registradores no expedirán publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas en virtud de simples validaciones o identificaciones geográficas de oficio, sin perjuicio de su valor auxiliar en la calificación registral o en la emisión de dictámenes cuando se solicitaren.
– Los registradores sí podrán expedir publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas cuando tales recintos correspondan a la representación gráfica de las fincas aportada preceptivamente y archivada registralmente, conforme a la normativa sectorial que fuera de aplicación, como en los casos de inmatriculaciones, expropiaciones, reparcelaciones o concentración parcelaria. En tales casos, la publicidad formal expresará que tal representación gráfica consta archivada registralmente con anterioridad al 1 de noviembre de 2015.
– Hasta ahora, debía ser una persona –física o jurídica- salvo excepciones como la de los fondos de titulización de activos. – Ahora admite como titular registral a un patrimonio separado, cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. La DGRN, en R. de 12 de febrero de 2016, ha admitido la inscripción de dominio, como titularidad puente, a favor de una comunidad de propietarios de una plaza de aparcamiento, adquirida en una subasta derivada de un procedimiento ejecutivo.
12. Acta de inscripción. Se alude a ella de modo expreso como parte del contenido del asiento. Resume sucintamente el título, su extensión y titulares.
13. Firma del Registrador. Le da el sentido de conformidad del firmante con el texto íntegro del asiento practicado. Antes se hacía hincapié en que denotaba la conformidad de la inscripción con la copia del título. Ha de entenderse que la expresión actual va más allá, pues, no sólo supone que el asiento es conforme con el título, porque, sino, no podría haberse extendido, sino que es también armonioso con otros datos obtenidos, fundamentalmente del propio Registro o de herramientas auxiliares de calificación, no aportadas por el presentante.
B) MARCO REGULATORIO ESPECÍFICO: PROCEDIMIENTOS. Arts 198 al 210. Se tratan los arts. 198 al 210.
Se reconoce expresamente al promotor, que vea desestimada su pretensión, la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que estos expedientes. Pero no dice de modo expreso que tenga que intentar necesariamente con carácter previo la vía de la jurisdicción voluntaria. Artículo 199. Representación gráfica y coordinación.
La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación independiente o puede ser una segunda operación registral adicional a la operación jurídica tradicional (venta, segregación…). Cabe este procedimiento incluso cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.
Procedimiento. Implicará el desarrollo de un procedimiento autónomo en el que se tendrán que ir documentando los trámites que se realicen como referencia a la representación gráfica, notificaciones, comparecencias, oposición, etc… Y que el Registrador deberá archivar.
Cuándo no es necesario. Conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de este complejo procedimiento en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para conlindantes- o en casos de inscripción obligatoria del art. 9 b) en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones parecidas a las apuntadas para la inscripción potestativa. Ver R. 6 de octubre de 2016: cancelación parcial en cumplimiento de sentencia. Ver R. 13 de diciembre de 2016: uso para finca sin superficie en el Registro. Incluso puede evitarse, en caso de cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).
No procede en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). Procede alternativamente este procedimiento -con el del art. 201- para inscribir representaciones gráficas con diferencias de superficie superiores al 10%. R. 4 de abril de 2017.
Quién: puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita. La DGRN se inclina por la rogación, al analizarla en la R. 8 de junio de 2016, pero puede ser tácita. Recuerda la R. 15 de junio de 2016 el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015: se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Puede iniciar el registrador el procedimiento, aún con cabidas inferiores al 10%, considerándose que hay rogación si lo notifica al interesado y este no se opone (R. 19 de julio de 2016). La instancia en la que se solicite no precisa nota de liquidación (R. 12 de septiembre de 2016)
– sólo certificación catastral descriptiva y gráfica, si cree que hay coincidencia.
– No es precisa una nueva descripción literaria adaptada, pero sí muy conveniente: R. 8 de junio de 2016.
Con carácter previo puede hacer una primera valoración de la representación gráfica aportada, sin valor de calificación pero que puede ayudar a encauzar el procedimiento. R. 8 de junio de 2016. De todos modos, no está obligado hasta la calificación. 1º Notificar
— a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas, salvo si son elementos de división horizontal. Se puede solicitar información adicional del presentante, si, tras revisar los archivos del registro y bases de datos auxiliares, quedase la duda sobre la certeza de la colindancia o sobre si se han identificado todos a los que se ha de notificar. Todo ello, con la finalidad de tratar de evitar posibles impugnaciones futuras y, teniendo en cuenta que el Registro alberga descripciones de 150 años, con linderos referidos a personas, que, por imperativos de la vida, han tenido que cambiar.
— Personas a las que no hay que notificar:
titulares de las fincas registrales colindantes NO afectadas. Por ejemplo, porque ese lindero esta ya deslindado, porque está inscrita su representación gráfica…
cuando ya han sido citados en los expedientes que recojan la delimitación gráfica: reparcelaciones, concentraciones parcelarias…
— Cuándo: Ha de ser antes de la inscripción.
a) como regla, se hará de forma personal. Es difícil determinar su alcance, pero es razonable entender que puede utilizarse el correo certificado con acuse de recibo y que se intente en dos ocasiones utilizando el último domicilio que conste en el registro (para titulares registrales) o en el Catastro (para titulares catastrales).
Lo dicho es meramente provisional, pues está pendiente de desarrollo reglamentario.
— Contenido de la notificación:
– Debe incluir, al menos, el plano de la finca cuya representación gráfica se debe de inscribir y los datos para identificar el procedimiento registral en curso, así como el derecho que le asiste a alegar en veinte días ante el Registrador.
Según el apartado séptimo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en toda notificación personal o edicto, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE.
— Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Se suele considerar en la legislación hipotecaria que son días hábiles, conforme al art. 109 RH y atendiendo a que la Ley Hipotecaria no utiliza el término hábil, salvo en el art. 248 y sin embargo los días se consideran hábiles, por ejemplo, los relacionados con el Libro Diario.
Respecto del cómputo o no de los sábados, desde el 2 de octubre de 2016, fecha de la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, queda claro que SON INHÁBILES pues su artículo 30.2 dice: “Siempre que por Ley o en el Derecho de la Unión Europea no se exprese otro cómputo, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los sábados, los domingos y los declarados festivos.” Ver nota de Constancio Villaplana.
2º.- Calificar conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Esta referencia al art. 9 se refiere a que ha de valorar la correspondencia de la representación gráfica con la descripción literaria, no tener dudas al respecto y la posibilidad de utilizar los medios auxiliares de calificación allí recogidos. Ha de tener en cuenta las alegaciones efectuadas, que se irán documentando mediante diligencias sucesivas en el expediente. Sin embargo, no parece que éstas puedan servir para rectificar el recinto gráfico dentro del propio procedimiento, sino tan sólo para decidir definitivamente si esa representación gráfica puede inscribirse o no. Ver en la R. 8 de junio de 2016 una lista de dudas que puede tener. También en la R. 10 de octubre de 2016. Ver R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribir la representación gráfica alternativa en una agrupación.
— Ha de denegar en todo caso si la representación gráfica de la finca coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. Esto último lo ha de comunicar a la Administración titular del inmueble afectado. Ver R. 19 de julio de 2016 (alegaciones de la Confederación Hidrográfica).
— También ha de denegar si se opone el que acredite ser titular registral de la finca
– En el caso de que se oponga un colindante titular registral, la redacción es muy confusa. Nos inclinamos por entender que no necesariamente ha de implicar la denegación y que, el Registrador debe de valorar si esta oposición tiene un mínimo fundamento. Confirma este criterio la R. 14 de noviembre de 2016, donde se opuso un colindante, pero también se basa el registrador en la documentación presentada. Admite también que se certifique del expediente en cuanto a las alegaciones del colindante. La R. 19 de julio de 2016 acepta la intervención de uno de los herederos del titular registral colindante.
3º.- Incorporar y notificar. — Si es la catastral. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. El contenido de la notificación -que habrá de hacerse en cinco días- se desarrolla en el punto 4º de la Resolución conjunta Catastro – Registro.
— Si no es la catastral. Incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda conforme al art. 18 TRL Cat. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador para que haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. Sólo hasta ese momento podrá darse publicidad a la representación gráfica alternativa.
4º.- Asiento de presentación. Será común que el procedimiento incoado consuma el tiempo de un asiento de presentación ordinario y no se ha previsto de modo expreso su prórroga. Esta importante omisión la colma la Instrucción-Circular de 3 de noviembre de 2015: si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 LH. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada.
5º.- Nota de despacho.
Ha de incluir, al menos, aparte de la práctica de otras operaciones tradicionales, la inscripción de la representación gráfica y que la finca queda coordinada con el Catastro a fecha del asiento (o que no lo está). Díaz Fraile añade los trámites esenciales del expediente y las comunicaciones con el Catastro. Mi postura es más sobria, máxime cuando algunas comunicaciones son posteriores.
– La superficie. Será la de la representación gráfica registral inscrita y tiene capacidad para sustituir la que, hasta entonces constaba en los libros registrales. Si después cambia el catastro unilateralmente, ello no afecta por sí solo. La R. 17 de noviembre de 2015 admite incluso rectificaciones registrales superiores al 10% de la superficie inscrita, porque la Ley no distingue.
– La descripción y los linderos. Acogemos el criterio de Díaz Fraile que da preferencia al artículo 199 sobre el 9 y, en consecuencia, pueden ser afectados los literarios que hasta ahora aparecen en el Registro, máxime si la sustitución es por algo tan preciso y, en principio intemporal, como son las coordenadas de los vértices. La R. 17 de noviembre de 2015 reconoce expresamente que pueden rectificarse descripción y linderos -incluso fijos-. Entendemos por descripción, aquella parte del relato literario que define la finca y que no es ni superficie, ni linderos. Ej.: “Rústica. Terreno secano donde dicen Valle del viento…”.
– La presunción. Se extenderá la presunción del art. 38 LH -iuris tantum de titularidad y de posesión- a los datos físicos. No hubiera estado de más que el Legislador hubiese retocado este art. 38 en armonía con la reforma y de paso aclarado la extensión o no de esta presunción a ciertas referencias catastrales inscritas antes del 1º de noviembre de 2015, conforme a la D.F.4ª. Recordemos que, si se trata de representación gráfica alternativa, dicha representación, para obtener la presunción, ha debido de ser validada previamente por una autoridad pública, y es preciso esperar seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.
Aunque el Catastro, posteriormente, provoque de modo unilateral una descoordinación, esta presunción no por ello desaparece con respecto a la representación gráfica inscrita que, por esta circunstancia, no va a verse afectada.
– La prioridad. La representación gráfica inscrita habrá de ser respetada a la hora de inscribir posteriormente las representaciones gráficas de las fincas vecinas.
– La coordinación. En los casos ordinarios, en los que la representación gráfica es coincidente con la catastral, se producirá la coordinación a una fecha determinada (el Catastro puede descoordinar unilateralmente después) y ha de plasmarse así en el asiento.
Recursos. Cabe solicitar calificación sustitutoria, recurso gubernativo o presentar demanda en juicio verbal, es decir, los mismos recursos que ante una calificación adversa tradicional.
– Las Administraciones Públicas no han de ser titulares de ninguno de los inmuebles afectados, pues, en tal caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica (ver, por ejemplo, la LPAAPP). La R. 11 de octubre de 2016 trata de un caso de deslinde administrativo.
– En cuanto a deslindes parciales, ver R. 6 de abril de 2016, según la cual, sólo se debe expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea de separación entre ambas fincas. Sólo es preciso que intervengan los propietarios directamente afectados por el deslinde, según la R. 4 de mayo de 2016 (que recoge diversos títulos adecuados para deslindar).
Quién: Será a instancia de cualquier titular registral del dominio o derecho real. Qué ha de aportar:
– certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca y de las colindantes afectadas; pero, si cree que la anterior no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar también representación gráfica georreferenciada.
– Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat). Ver resumen de la Resolución de 26 de octubre de 2015 DG Catastro, por Alfonso de la Fuente
– Hará las comunicaciones precisas para que el deslinde sea visible en el visor web y se permita el uso del sistema de alertas.
Los expedientes de deslinde se incluyen, conforme al apartado sexto de la Resolución- Circular de 3 de noviembre de 2015, en el sistema de alertas y en el visor web.
Se van a aplicar las reglas de la inmatriculación (art. 203, expediente ante Notario) con las especialidades que apuntamos, sobre todo atendiendo a casos en que la rectificación puede ser de escasa entidad.
Cuándo procede tramitar este expediente: Si se necesita rectificar descripción, superficie de cualquier tamaño y/o linderos, incluso fijos, e inscribir la representación gráfica. Es fundamental al respecto la R. 17 de noviembre de 2015, en la que se desglosan todos los procedimientos para rectificar la cabida y descripción en general. Así, pues, este procedimiento notarial del art. 201 convive con el registral del art. 199. Ver también en el mismo sentido la R. 22 de abril de 2015 y R. 4 de abril de 2017 (aunque la DGRN considera preferible el del 201). La R. 23 de mayo de 2016 consideró no inscribible una sentencia declarativa de dominio que recogía un gran exceso de cabida, entre otras razones, por falta de notificación a los colindantes. La DG sugiere utilizar este procedimiento. También lo sugiere en la R. 15 de noviembre de 2016, en una sentencia declarativa de dominio con una gran disminución de cabida y en la R. 13 de diciembre de 2016: uso para finca sin superficie en el Registro.
Los aumentos y disminuciones de cabida tienen el mismo tratamiento. R. 4 de abril de 2017
Cuándo no procede tramitar este expediente: – para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos de división horizontal (ha de rectificarse el título original). Ver R. 12 de noviembre de 2015. Ver para una plaza de aparcamiento la R. 22 de julio de 2016). Eso sí, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. La R. 20 de diciembre de 2016 no lo admite para rectificar la cabida de un local.
– En la alteración de la calificación o clasificación de la finca, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre. La modificación ha de acreditarse al Registrador en la forma que se determine reglamentariamente. Incluso puede evitarse, en caso de cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).
Ver la didáctica R. 22 de abril de 2016.
– representación gráfica georreferenciada si manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada. Ver R. 22 de septiembre de 2015.
– Menos requisitos en la notificación de la pretensión (apartados d) y e) de la regla quinta, art. 203). Para notificacar a colindantes, la R. 6 de marzo de 2017 considera aplicable el acta de notificaciones del art. 202 RN. – Si se ha aportado representación gráfica alternativa, Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público (párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art. 18 TRLCat).
– Ver resumen de la Resolución de 26 de octubre de 2015 DG Catastro, por Alfonso de la Fuente
– El contenido de la certificación de la regla tercera del art. 203 se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. La R. 20 de diciembre de 2016 determina que es en este momento cuando ha de apuntar las dudas de identidad y solo en la calificación si han cambiado las circunstancias.
– Suspenderá motivadamente si, atendiendo al expediente y a los datos registrales, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. La R. 21 de diciembre de 2015 considera que se mantiene en lo sustancial la situación anterior en este punto tras la Ley 13/2015. Ver también la R. 3 de octubre 2016. No es suficiente motivación la gran diferencia de extensiones (R, 17 de octubre de 2016). La R, 20 de diciembre de 2016 indica que la existencia de dos descripciones literarias no impide necesariamente la inscripción.
– En caso de pequeñas diferencias de cabida: resolución motivada de que no alberga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. ¿En qué puede fundar las dudas?
— en que la finca proceda de actos de segregación, división o agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Ver R. 6 de marzo de 2017, por ejemplo.
– Cuando el exceso de cabida declarado no sea coincidente con la certificación catastral sino con la representación gráfica alternativa aportada, y aun cuando tal exceso superara el 20% de la cabida inscrita, ya no será necesario obtener por el interesado una previa rectificación catastral y una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida acreditada para su presentación al registro de la propiedad, sino que será el propio registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los requerimientos legales, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro para que éste ultimo la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la coordinación entre el Registro y el Catastro. Ver, al respecto, la R. 22 de septiembre de 2015.
– Notificar de la diferencia de cabida a los titulares registrales de las fincas colindantes. Ojo: también cuando sea inferior al 5% e, incluso, cuando sea en menos (aunque, en este caso, pocos perjuicios pueden tener los colindantes).
En el caso de la existencia de dudas que impidan la inscripción, éstas pueden ser despejadas o bien mediante un certificado catastral acreditativo de que existía un error catastral en la medición de la parcela o bien mediante alguno de los procedimientos que prevé la Ley 13/2015 que son o el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH, o el de rectificación de cabida que regula el artículo 201 LH o, finalmente, mediante juicio declarativo con citación de colindantes: R. 26 de enero de 2017.
Actas iniciadas antes del 1º de noviembre de 2015: La R. 6 de marzo de 2017 aplica la normativa anterior para los excesos de cabida. Artículo 202: Edificaciones y plantaciones.
– Nuevo requisito para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar: ha de definirse la porción de suelo que ocupe mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. – ¿Ha de inscribirse también la representación gráfica de toda la parcela? Según el apartado 8 de la Resolución- Circular de 3 de noviembre de 2015, se necesitará también inscribir la representación gráfica de toda la parcela. Sin embargo, la R. 8 de febrero de 2016 matiza la exigencia: “Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.”
La R. 6 de septiembre de 2016 considera preciso inscribir la representación gráfica de toda la parcela por dudas derivadas de haber un importante exceso de cabida -aunque no se inscriba- y estar las edificaciones en linderos. La R. 28 de septiembre de 2016 consideró que, en el caso, el registrador no había fundado suficientemente sus dudas, por lo que no exigió la inscripción de la representación gráfica de toda la finca. La R. 6 de febrero de 2017 no consideró suficientemente fundadas las dudas en “la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas”.
La R. 29 de marzo de 2017 considera que el hecho de que el colindante está “en investigación” en el Catastro, no es bastante para sospechar que se esté invadiendo el dominio público.
La R. 7 de noviembre de 2016 pone como ejemplos de posibles dudas, “la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título.”
La R. 22 de febrero de 2017 acepta que una certificación municipal pueda ayudar a determinar que la edificación se encuentra realmente en determinada finca registral. Por otra parte, no considera que el que se declaren dos cuerpos de edificación implique necesariamente una parcelación.
La R. 2 de marzo de 2017 analiza cuándo las dudas pueden estar fundadas y no. Pueden fundarse en las dudas de identidad de la parcela catastral y de la finca registral, al pasar de rústica a urbana, sin acreditar cambio en calle y su número y alterándose superficie y linderos. En el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, conforme al apartado tercero de la propia resolución-circular, y con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo.
– ¿Se aplica a las obras nuevas en construcción? Ni el artículo 202 de la Ley ni la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2016 distinguen. Ya se ha pronunciado la DG en R. de 19 de abril de 2016, indicando que no es exigible: “…dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.” Ver opinión en el mismo sentido de Fermín Moreno Aygüadé y de Javier Oñate.
Mi opinión difiere, pues, al no distinguir la ley, no debemos distinguir nosotros salvo que existan poderosas razones de interpretación. El registrador desde el primer momento debe de conocer si la edificación en construcción se está desarrollando en su integridad dentro de la finca y que, aun siendo así, si respeta otras limitaciones como servidumbres de carreteras. Si se inscribe en construcción y, después, con el fin de obra, se ve que en parte está fuera de la finca o que no respeta esas servidumbres, ¿cómo desinscribir si el asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales y puede haberse constituido el edificio en división horizontal e hipotecado?
Aparte de ello, se está vistiendo un santo, desnudando otro: podrán inscribirse las obras nuevas en construcción y esperar al fin de obra -que puede que nunca llegue- para la georreferenciación. Pero, con este criterio oficial, si la obra nueva en construcción se presentó para inscribir antes del 1º de noviembre de 2015 y ahora se aporta el fin de obra, habrá de exigirse la georreferenciación, lo que no hubiera sido preciso en el caso de entender que la obra ya estaba declarada a estos efectos.
He de reconocer como importante argumento a favor del criterio de la DG, el que la realidad física ¿definitiva? se producirá con la obra nueva terminada. Pero, en el proyecto obra aprobado ya debe de constar perfectamente delimitada la superficie ocupada del terreno. Aunque sea común la existencia de pequeñas modificaciones durante el desarrollo de la obra, suelen ser de puertas adentro. Y también puede haber cambios fácticos tras el fin de obra…
Cuestión distinta es la de que se dé una imposibilidad técnica porque el Catastro no se encuentre todavía preparado para servir las coordenadas. En ese caso, mientras se desarrolla técnicamente la aplicación de la Ley, parece razonable utilizar un criterio flexible para no paralizar obras con el consiguiente coste para el ciudadano. La DG facilita mucho el cumplimiento de los requisitos legales. Ver, al respecto, esta misma R. 19 de abril de 2016 y la R. 8 de febrero de 2016: como regla general, no se precisará de un procedimiento jurídico especial.
– ¿Y respecto de obras no recientes? Estamos en las mismas: es preciso determinar esas coordenadas, salvo imposibilidad técnica. La DG admite representación gráfica sin coordenadas, dibujando sobre el plano del Catastro, R. de 19 de abril de 2016. Se refuerza ese criterio observando que el párrafo siguiente, al hablar del Libro del Edificio, excluye las obras antiguas y, en cambio, no ocurre lo mismo respecto a la georreferencia. Lo confirman la R. 8 de febrero de 2016, la R. de 19 de abril de 2016, la de 9 de mayo de 2016, la de 30 de mayo de 2016 (que resalta la especial trascendencia de la determinación de la superficie ocupada en estos casos), 21 de septiembre de 2016 y 22 de febrero de 2017 y 22 de marzo de 2017.
– ¿Y escrituras anteriores al 1º de noviembre de 2015? Si se presentaron al Registro tras esa fecha, se les aplica íntegramente la nueva redacción del art. 202 LH. Ver la la R. 8 de febrero de 2016. – ¿Y a las ampliaciones de obra nueva? Como regla general, sí se aplica. Pero la R. 23 de mayo de 2016 no consideró exigible la georreferenciación si se construye una segunda planta sin alterar la superficie ocupada del terreno. Lo confirma la R. 6 de febrero de 2017.
– La necesidad de proteger el dominio público puede exigir requisitos adicionales. Ver, por ejemplo la R. 19 de febrero de 2016, sobre edificación en terreno que linda con carretera.
– ¿Y si se manifiesta que la edificación ocupa todo el solar? No he visto todavía pronunciamiento al respecto de la DG. Creo que, como regla general, es exigible la georreferenciación. Sin embargo, como no es obligatoria la inscripción de la representación gráfica de la finca, podría flexibilizarse este criterio en casos en los que resulte evidente la ausencia de riesgos tales como la ubicación parcialmente fuera del recinto, ausencia de perjuicio potencial para el dominio público y coherencia con la descripción del técnico que ha de indicar la superficie ocupada por la edificación. Estas excepciones serán más propias de zonas con edificación muy consolidada. En apoyo, la R. 5 de julio de 2016.
– Se puede utilizar una escritura de subsanación para ampliar una obra nueva, si se cumplen los requisitos exigidos para ello: R. 6 de febrero de 2017.
Requisitos técnicos. la R. 8 de febrero de 2016 suaviza las exigencias:
– La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias). Ha de coincidir la superficie del título con la del Catastro (ver R. 7 de febrero de 2017)
– Puede emitirse por un técnico diferente del que dirigió la obra: R. 7 de noviembre de 2016
– “Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación.” La no exigencia de coordinadas casa mál con el tenor literal del segundo párrafo del art. 202.
– Parece, pues, que, en estos casos, se traslada al registrador la determinación de esas coordenadas ya que, según el apartado sexto de la Instrucción conjunta, ha de enviar esas coordenadas al Catastro. Para ello, deberá de estar dotado de los medios técnicos precisos para la conversión de la figura dibujada en coordenadas, lo que no ocurre en la actualidad. Si se da esa imposibilidad técnica, en mi opinión, mientras no se subsane, no puede paralizarse la inscripción. Se tendría que comunicar al Catastro que no se pueden enviar esas coordenadas por imposibilidad técnica y porque el interesado tampoco las ha servido conforme a la resolución de 8 de febrero de 2016. En su sustitución, se enviaría copia del plano aportado donde se haya dibujado la edificación sobre un plano georreferenciado. Pero ésta es sólo mi opinión.
– La R. 5 de julio de 2016 considera que el Registrador ha de intentar obtener las coordenadas del Catastro -y ver si son armoniosas con la descripción del título- antes de suspender.
Aspectos procedimentales: R. 8 de febrero de 2016
– ¿También en los edificios en construcción? Estimo que no, por el propio contenido del libro del edificio, parte del cual supone que la obra se encuentre concluida: acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones… Refuerza lo anterior el que el destino esencial del libro del edificio es el de ser entregado a los usuarios finales.
–Conforme a la D. Ad. 2ª de la Resolución conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015, relativa al formato informático del libro del edificio, para facilitar su consulta, tratamiento, archivo y publicidad, conforme al art. 202 LH, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el art. 7 de la Ley de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.
– En el folio real de cada elemento independiente se hará constar su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro. Pero, aunque el legislador utilice esa expresión en el art. 202 LH, no se tratará propiamente de la inscripción de una representación gráfica, sino de un plano emitido por el técnico que elaboró el proyecto.
– Conforme al punto 8.2 de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo, haciendo constar en el folio real el Código seguro de verificación (CSV).
– Entiendo que ha de crearse un archivo electrónico gráfico por elemento, cada uno con su propio CSV, por lo que cada elemento de la división horizontal tendrá un CSV diferente asociado.
– ¿Cuándo no será necesario el libro del edificio por la antigüedad de la obra? Considero que habrá de atenderse a la normativa específica: si ésta lo exige y desde ese momento, podrá ser exigible su aportación por el registrador como requisito para la inscripción de la obra nueva, lo que será lo más común para las posteriores al 6 de mayo de 2000, ya que el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación prevé que al Libro del Edificio se incorpore el proyecto y sus modificaciones, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Sin embargo, la R. 6 de septiembre de 2016 no lo considera exigible cuando se usa el procedimiento del artículo 28.4 TRLS (declaración de obras antiguas). En el caso, las obras eran de 2005.
– ¿ Y si la normativa autonómica no exige en ese caso el libro del edificio o exime de su depósito? La R. 8 de septiembre de 2016 estima que, entonces, no se puede exigir. La R. 26 de octubre de 2016 lo exige para un caso de autopromación porque la normativa de Castilla-León no lo exime y, en general, considera que “el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito”. En Castilla-La Mancha sólo se exige para viviendas: R. 17 de enero de 2017.
– Hay una tercera excepción, estudiada por la R. 9 de enero de 2017: “construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta“, pues a ellas no se les aplica la Ley de Edificación (art. 2.2). Entiende la DG que la “escasa entidad constructiva y sencillez técnica” ha de ser certificada por un técnico.
– Comunicaciones al Catastro. Según el apartado sexto de la Circular conjunta, en las declaraciones de obra nueva, la constitución o variación del régimen de división horizontal y otros hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro, se remitirá la información en cinco días desde la inscripción, enumerándose su contenido, que incluye si se ha cumplido con la obligación de aportar la referencia catastral y las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada y, si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.
Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares. Qué ha de aportar:
– Título de propiedad de la finca. La R. 27 de junio de 2016 considera imprescindible la aportación de un título formal -público o privado- que incorpore un título material de propiedad. La R. 24 de junio de 2016 no considera tal la certificación eclesiástica que antes servía como título para inmatricular. En ambas resoluciones, se indica, que de no tenerse, hay que acudir a los tribunales (art. 204.5 LH).
– Notificará a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Ver R. 4 de febrero de 2016. Para notificacar a colindantes, la R. 6 de marzo de 2017 considera aplicable el acta de notificaciones del art. 202 RN. ¿Y si lo colindante es un edificio en régimen de división horizontal? Si son muchos vecinos y cada uno con su/s acreedor/es hipotecarios, entiendo que ha de buscarse una solución flexible para no abortar este procedimiento. Ya que, lo que puede afectar fundamentalmente a colindantes es la no invasión de su solar, podría aplicarse por analogía la solución del art. 199: notificación al representante de la comunidad de propietarios. Esperemos que la DG se pueda pronunciar para ver si lo admite o no.
– Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado. Podrá también intentar disipar las dudas del registrador sobre la identidad de la finca o si está en todo o en parte inmatriculada. Ver R. 27 de junio de 2016 donde la DGRN califica la consistencia o no de esas dudas.
c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. Parece que puede emitir certificación con dudas: ver R. 27 de junio de 2016, tema muy opinable, pudiendo haber atendido el Centro Directivo al caso concreto en el que no se siguió estrictamente el procedimiento.
– Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos.
* Ver apuntes de Enrique Rojas Martínez de Mármol
1.º Fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística. Ha de aportarse el título que proceda para inscribir las fincas de resultado. Ver art. 6 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.
2.º Fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria. La R. 20 de abril de 2017, para un caso de concentración parcelaria, no exige total coincidencia con el catastro al no tratarse propiamente de un caso de inmatriculación. La R. 8 de mayo de 2017 admite la representación gráfica alternativa.
3.º Fincas objeto de expropiación forzosa. Ver art. 53 Ley de Expropiación Forzosa y art. 24 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.
5.º En virtud de sentencia que ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, con las garantías de dicho artículo. Nota: de todos modos, la calificación de este documento tendrá los límites del art. 100 RH, aunque se hagan mayores especificaciones al respecto, que parecen dirigidas al Juez. Ver R. 27 de junio de 2016, que remite a este procedimiento cuando se carezca de título formal y material. La R. 24 de junio de 2016 no considera título la certificación eclesiástica que antes servía para inmatricular. Estos procedimientos de inmatriculación tienen la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH, salvo el del apartado 5º.
La R. 17 de febrero de 2017 considera aplicable el artículo 204.5 a los excesos de cabida.
– Edicto. Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203.
– Servicio en línea. Tampoco se dice nada de la utilización del servicio en línea, pero no dejan de ser “fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación” a las que alude el apartado sexto de la Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015.
– Título público traslativo. Las redacciones anteriores de los arts. 205 y 199 aludían a la adquisición, no a la transmisión. Aunque se pudieran considerar dos caras de la misma moneda, puede que la nueva redacción vete títulos determinativos como la disolución de comunidad que había sido aceptada por la DGRN. No ha sido así, pues ya se ha pronunciado la DGRN, con planteamientos permisivos. Concretamente, la R. 12 de mayo de 2016 acepta que la adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es título público traslativo a los efectos de la inmatriculación. Y, en la propia resolución recuerda , sin contradecirla, su doctrina de que la extinción de comunidad ordinaria es un título traslativo a los efectos de la inmatriculación, salvo en aquellos casos en los que el mismo había sido habilitado «ad hoc» con una instrumentalización del título a los efectos de la intabulación. Y la R. 1 de julio de 2016 admite la disolución de comunidad como título inmatriculador, si no está expresamente fabricado (en el caso había dos años de diferencia con el anterior). La instancia de heredero único no se puede utilizar como título inmatriculador: R. 14 de diciembre de 2016.
– Título público previo de adquisición de los ahora transmitentes. Así, pues, el título previo también ha de ser público, por lo que ha de preferirse por jerarquía a la mera exigencia de documento fehaciente del art. 298 RH (derogado tácitamente). El hablar de adquisición, como en la redacción anterior, respecto a este título previo, tal vez pueda dar pie a una interpretación más benigna sobre la posibilidad de admitir en este caso las disoluciones de comunidad. La R. 5 de mayo de 2016 no ve problemas a una aportación a la sociedad de gananciales, siempre que conste la causa.
– Un año de diferencia entre ambos títulos. Se trata así de dificultar la fábrica de títulos para inmatricular. En caso de herencia, como título previo, la R. 14 de noviembre de 2016 permite atender a la fecha del fallecimiento en vez de a la de la partición. La importante R. 19 de noviembre de 2015 permite acudir al ACTA de NOTORIEDAD, aunque no aluda a ella el art. 205, en la que el notario deberá emitir, si lo estima conforme a derecho, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha (al menos anterior en un año al otro título). Ha de tramitarse conforme a las reglas del art. 209 R.Not. El acta puede ser de la misma fecha que el título inmatriculador en sí: R. 4 de mayo de 2016. La R. 3 de octubre de 2016 y la R. 11 de octubre de 2016 indican que el acta anterior a la entrada en vigor de la Ley ha de calificarse conforme a ésta.
– Identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador. La identidad claramente ha de ser de ubicación. ¿Pero la superficie y los linderos han de coincidir exactamente? Parece totalmente excesivo, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese año y puede haber pequeñas correcciones de superficie –pongamos que inferiores al 5%- para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro. Aunque el legislador hable de “identidad”, de interpretarse en términos estrictos esa expresión, entraría en contradicción cuando añade “a juicio del Registrador”, pues poco juicio podría emitirse si no se puede cambiar ni una coma. En tal sentido la R. 21 de abril de 2016. Puede haber, incluso, un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016). La R. 9 de mayo de 2016 acepta doctrina previa: “Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, ” Si el juicio del registrador es adverso a la identidad, debe motivarlo en la calificación: R. 21 de abril de 2016 y R. 12 de mayo de 2016.
– Identidad entre la descripción contenida en el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica que ha de ser aportada al efecto. Si se acepta la interpretación anterior, la descripción del nuevo título podría acomodarse como un guante a la certificación catastral descriptiva y gráfica. Creo que avala la anterior opinión el uso de la expresión “y en todo caso”, pues el Legislador parece que marca dos grados de exigencia de identificación siendo el más estricto el que resulte de hacer la comparación con el certificado catastral. Según la R. 7 de abril de 2017, la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca y no a la titularidad catastral, que incluso puede estar “en investigación”.
La superficie que se inscriba será la que arroje la representación gráfica, que no suele coincidir exactamente con la de la certificación catastral, pues ésta suele redondear. La R. 18 de abril de 2016 exige, también tras la reforma, “coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo” entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque esté derogado el artículo 53.7 de la Ley 13/1996. Según la R. 21 de abril de 2016 basta, para las fincas colindantes y nombres de Partidas, una “coincidencia razonable”. La R. 23 de junio de 2016 centra la coincidencia en “la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral”, y deja fuera la situación constructiva. La certificación ha de ser la actual, y la puede consultar el Registrador antes de inscribir (creo que, incluso debe). Recordemos que la certificación catastral tiene un máximo de un año de vigencia La R. 12 de mayo de 2016 no acepta una certificación de 2009 totalmente coincidente con el título, porque la obtenida por la registradora en 2016 era distinta en cuanto a la geometría de la finca y superficie. La R. 21 de abril de 2016 no permite suplirla por una Certificación catastral descriptiva literal pero no gráfica. La R. 3 de octubre de 2016 reitera que no cabe representación gráfica alternativa y que la certificación ha de ser la actual lo que debe consultar el registrador.
Queda la duda de determinar qué pasaría con una certificación incorporada al título e inferior en antigüedad a un año, pues, si se da preferencia a la que obtenga el registrador en los instantes previos a la inscripción, ello puede dar lugar a una gran inseguridad y a dejar en papel mojado la vigencia durante un año de la certificación. Sin embargo, en caso de aceptarse la certificación del título, no sería posible decir en el asiento que la finca queda coordinada a la fecha del asiento, porque no sería así. Dice el artículo 10 LH: “haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro“. La “fecha correspondiente” ha de entenderse que es la del asiento, porque sino, se conculcaría la filosofía general de la ley, generándose una discordancia ya desde la propia inmatriculación.
– Que los mismos derechos no estuvieren inscritos a favor de otra persona. Al hacer hincapié en los derechos y no en la finca, parece que cabría teóricamente la inmatriculación de una cuota indivisa del dominio como hasta ahora, aunque plantee muchos problemas prácticos. De todos modos, al ser la inmatriculación uno de los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica, decae el riesgo de que, en el futuro, a la inmatriculación de otra cuota indivisa se le abra por error nuevo folio registral, ya que la aplicación gráfica avisará de la existencia de la anterior finca.
– Verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna, tras lo cual no ha de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otras ya inmatriculadas. La R. 24 de enero de 2017 admite que sean dudas de coincidencia literaria, sin que necesariamente hayan de ser gráficas.
– Si puede afectar a fincas no inmatriculadas de dominio público, según información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes. Ver R. 15 de marzo de 2016 sobre finca que atraviesa vías pecuarias. Ver R. 4 de enero de 2017, vías pecuarias y exceso de cabida.
— si se inmatricula una cuota indivisa, a los copropietarios, aunque no sean conocidos
Puede observarse que el artículo 205 prevé la notificación después de practicada la inscripción y que ésta implica también la inscripción de la representación gráfica. Es solución es distinta de la prevista en el art. 199 en el que la notificación es previa a la inscripción. Tal vez haya pensado el legislador en que, en estos supuestos de inmatriculación, hay limitación de efectos durante dos años cara a terceros, pero en el art. 207 se hace remisión al art. 34 LH, no al 38.
En caso de que las dudas fundadas impidan la inmatriculación, la R. 24 de enero de 2017 enumera procedimientos alternativos: El interesado puede o bien recurrir la calificación ante el Juez de Primera Instancia competente que en juicio verbal puede decidir sobre la inmatriculación, o instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia, o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH. Ya no es posible acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, pues tales artículos han de entenderse derogados por la Ley 13/2015.
Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 1 de noviembre de 2015. La R. 1 de julio de 2016 aplica esta disposición transitoria a todos los procedimientos anteriores del Título VI, salvo los de inmatriculación (en el caso, un acta de exceso de cabida). La R. 14 de julio de 2016, en un exceso de cabida, admite la aportación de plano de situación a la misma escala que obre en el Catastro. Por la R. 7 de julio de 2016, ha de aportarse la representación gráfica. Valdrá la que obtenga el Registrador del Catastro, si es coincidente y notifica a titulares registrales. La R. 1 de febrero de 2017 no admita que, por derecho transitorio, se acepten títulos de más de un año, pero correlativos entre sí.
Este artículo entró en vigor el 26 de junio de 2015.
La variación más llamativa es la desaparición del privilegio que compartía la Iglesia Católica con las AAPP desde 1946 para poder inmatricular por este procedimiento especial y que sobrevivió a la reforma de 1996. La E. de M. razona la situación anterior, alegando que en 1946 había un contexto socioeconómico muy diferente del actual, influenciado aún por los efectos de las Leyes Desamortizadoras y la posterior recuperación de parte de los bienes por la Iglesia Católica, en muchos casos sin una titulación auténtica. La reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 permitió la inscripción de los templos destinados al culto católico, por lo que han transcurrido 17 años en los que ello ha sido posible. También es de destacar que, según el art. 16 de nuestra Constitución, ninguna confesión tendrá carácter estatal. Ver R. 17 de febrero de 2016: se aplica la nueva legislación aunque se haya presentado inicialmente el título bajo la legislación anterior.
Quiénes. Pueden usar este procedimiento especial las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas. Podríamos tomar prestado el concepto del art. 2 LRJAPyPAC que se centra en la Administración del Estado, de las CCAA y las Entidades de la Administración Local. En la misma línea el artículo 2 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. En la redacción anterior, se aludía a las tres administraciones territoriales (Estado, la Provincia, el Municipio) y a las Corporaciones de Derecho público (a las que ahora no se alude expresamente). Se sustituye la expresión de servicios organizados, que no exigía personalidad propia y estaban referidos sólo al Estado, por entidades con personalidad jurídica conectadas con cualquiera de las tres administraciones territoriales.
Ver Resolución de 10 de febrero de 2009 (título procedente de la Agencia Tributaria) y Resolución de 9 de abril de 2014 (título proveniente de la Autoridad Portuaria). La R. 11 de octubre de 2016 en un caso de deslinde administrativo, trata sobre inmatriculaciones pero sólo marginalmente.
– certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración del inmueble con los requisitos que se indican, más detallados, al incorporar en parte el desarrollo del Reglamento Hipotecario, artículos que la DGRN considera tácitamente derogados en R. 17 de noviembre de 2015.
Qué ha de hacer el Registrador: – Verificar que todo o parte de la finca no esté inscrita a favor de persona alguna. Si lo estuviese, denegará y enviará certificación a la Administración solicitante.
Recordemos que, según el art. 34 LH, el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Estos intensos efectos protectores de la inscripción no se producen durante los primeros dos años en los casos dichos.
Ver conferencia de José Antonio García Vila.
Cuándo no ha interrupción: cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho. Entiende la DGRN en R. 15 de diciembre de 2015, que con ello se cristaliza legalmente su doctrina histórica. Ver R. 17 de marzo de 2016, sobre títulos de adquisición de los titulares intermedios. La R. 8 de marzo de 2017 no aceptó una compra hecha a la esposa y única heredera del titular registral (bien ganancial) que a su vez falleció con una única heredera. – ¿Y si la adquisición lo fue a alguno de los herederos sólo, por haber algún negocio previo entre ellos? No creo que pueda descartarse, pero, para ello habría de interpretarse la expresión “sus herederos” como “todos sus herederos”. La R. 14 de abril de 2016 es favorable.
– ¿Y si adquiere de otras personas distintas, pero se conoce toda la cadena y esta es recomponible? No se excluye expresamente, aunque sea de títulos públicos. Por ejemplo, si hay una gran dificultad para conseguir toda la documentación: R. 3 de enero de 2017
Remisión: el expediente se tramitará conforme al art. 203 (expediente de dominio para inmatricular) con las especialidades que se indican. Para preparar esta reseña, hemos partido de la reseña del 203, incrustando en cursiva las especialidades y quitando lo que es propio de una inmatriculación.
Quién: Será a instancia del titular dominical de la finca o de un derecho real. No aclara expresamente si puede ser sólo uno de varios titulares, pero es razonable que pueda ser sólo uno el solicitante. Qué ha de aportar:
– documentos de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición. Ver R. 7 de enero de 2016. Ver R. 3 de mayo de 2017: respecto a sentencia declarativa que incluye reanudación de tracto, necesidad de demandar a titulares intermedios.
– remitirá copia del acta al Registrador solicitando la expedición de certificación y solicitará anotación preventiva.
– Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. La remisión es completa a todas estas personas incluidas en la regla quinta, apartado 1 del art. 203. Ver R. 4 de enero de 2017, vías pecuarias y exceso de cabida.
b) Cuando tenga más de treinta años de antigüedad y se hubiese practicado, en los últimos treinta años, cualquier otro asiento relativo a un título otorgado por el titular registral o sus herederos.
– Según la R. 23 de mayo de 2016, “cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.
La R. 14 de abril de 2016 trata de salvar algunos de estos casos, especialmente si el tracto se ha roto hace más de treinta años: “El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. La R. 28 de abril de 2016 se dicta en el mismo sentido.
– Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto. – No parece que procedan alertas en línea.
En el comentario a la R. 6 de febrero de 2017, José Antonio Riera recoge una serie de criterios que la DG a desgranado es resoluciones sobre reanudación del tracto.
Ver artículo de Enrique Rojas Martínez de Mármol sobre este expediente
Quien: Puede solicitarlo cualquier titular registral de las fincas o iniciarse de oficio. La R. 22 de noviembre de 2016 no considera legitimada a una persona que no es titular registral, ni en sentido amplio que incluiría anotaciones, a pesar de alegar interés. Pero considera que ha de actuar de oficio si reconoce la existencia de una situación patológica. Procedimiento preferente: Esa misma R. 22 de noviembre de 2016 considera que, en caso de estar afectada una Administración Pública, es preferente el procedimiento del art. 37.4 LPatAAPP y los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.
– Ha de apreciar si hay o no coincidencia. Para ello, ha de revisar su archivo, incluidas las representaciones gráficas de que disponga, y pedir los datos pertinentes del Catastro. Puede denegar la incoación del expediente si considera que no existe doble inmatriculación con nota de calificación fundada y recurrible (R. 26 de julio de 2016).
— Si no comparecen todos o uno se opone en cualquier momento, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de ello y, lo reseñará por nota al margen de la última inscripción de dominio en cada uno de los folios. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o un derecho real sobre la finca.
– Si una Administración Pública aparece como titular, el artículo deja a salvo lo dispuesto en el art. 37.4 LPatAAPP y concordantes. El precepto considera título suficiente la certificación administrativa para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos: …
La DGRN considera derogado tácitamente el desarrollo reglamentario, por lo que carecerán de aplicación artículos como el 313, 300 ó 306.
La R. 6 de abril de 2016 trata de una doble inmatriculación y deslinde.
Ver la R. 21 de diciembre de 2015
Objetivo del expediente: obtener la cancelación registral de cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso y no se trate de un caso en el que no se precise expediente. La R. 18 de mayo de 2016 estima que este procedimiento no es el medio hábil para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes.
– Citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos. Subsidiariamente, publicará edicto en el BOE. No se dice que sea gratuito, pero, puede ser olvido o bien cabe acogerse a lo dispuesto en la D. Ad. 2ª (que remite a la D. Ad. 21ª LRJAPyPAC, que determina la gratuidad).
– Los interesados podrán comparecer en los quince días siguientes a la notificación o publicación del Edicto, oponiéndose a la petición. Podrán también oponerse sus causahabientes siempre que presenten título acreditativo y lo inscriban. Los quince días serán hábiles, excluyéndose del cómputo los domingos y los declarados festivos.
Son casos sencillos en los que se permite cancelar directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente. Parece, pues, que el interesado no precisa ser titular registral. Art. 210.1 octava, interpretado por la R. 2 de diciembre de 2015. y 21 de abril de 2016
2. Cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, transcurridos veinte añosdesde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o cuarenta añosdesde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía:
– un titular registral a los 16 años si es en garantía del precio aplazado y consta en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada; la exigencia de los 16 años se mantendrá hasta el 7 de octubre de 2021, pues a partir de entonces, el plazo se reducirá a seis años, incluso para las condiciones resolutorias inscritas antes de esta Ley (ver reforma del art. 1964 Cc);
– cualquier interesado a los 40 años, si no consta la fecha en que debió producirse el pago íntegro, o respecto a las demás condiciones resolutorias. Si triunfa el criterio de considerar que, si no ha habido reclamación, el cómputo es desde la inscripción, serían 20 años.
5. Arrendamientos urbanos. No se los alude de modo expreso. El art. 177 RH sigue vigente y remite a la legislación específica. Ver art. 7Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero.
7. Ver para cancelación del derecho de reversión en expropiaciones la R. 30 de marzo de 2016. También la R. 13 de octubre de 2016 donde se pretendía cancelarlo por ejecución de la urbanización.
III. REFORMA DE LA LEY DEL CATASTRO. La reforma afecta a veintidós artículos del Texto Refundido y ya ha entrado en vigor.
1. Descripción catastral.Se añade al art. 3la referencia a que, cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral. Ver arts 9 y 10 LH.
2. Juntas periciales.Las Juntas Periciales municipales dejan de ser obligatorias. Art. 5.
3. Clasificación del suelo.Se recoge el reciente criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica. Afecta al art. 7.2 b).
5. Descoordinación posterior.Se añade un polémico párrafo al art. 11, que dice: «3. En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.». Así pues, una vez obtenida la coordinación, en muchas ocasiones con un importante esfuerzo, puede después el Catastro, unilateralmente, generar una descoordinación de nuevo.
6. Obligación de informar. En el art. 13desaparece la obligación de informar que tenían los titulares catastrales acerca de los datos identificativos de quienes ostenten un derecho real de disfrute. Está relacionado con la reforma del art. 9 que vimos en el punto 4, con la reforma del art. 15 (baja de titularidades) y del 16 e) (concesiones)
7. Comunicaciones.Se modifica el art. 14. Va en negrita y cursiva lo que cambia, respecto a la versión anterior: “La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad.
a) El notario solicitará de los otorgantes que le manifiestensi la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble actual. No cambia la
b) Si los otorgantes le manifestaran la identidadentre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes…
d) En los supuestos en que alguno de los interesados manifieste su oposiciónpara la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.”
Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre actuaciones técnicas.
– Ver artículo de Antonio Jiménez Clar sobre la inconsistencia en la información territorial.
10. Determinación del Valor catastral.Se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, pero aumentan las excepciones:
c) Cuando, con motivo de la modificación o desarrollo del planeamiento, los suelos adquieranla consideración de suelo de naturaleza urbana. Esta excepción ya estaba.
h) Cuando, con motivo de la aprobación o modificación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística se clasifiquen suelos como urbanizableso se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado y se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, los inmuebles rústicos afectados se valorarán considerando, en todo caso, su localización.
12. Acceso a la información catastral protegida.Se modifica la regulación de la excepción que afecta a notarios y registradores, pudiendo en esos casos acceder sin consentimiento expreso del titular. En negrita y cursivalo que cambia que es casi todo, pues sufre una importante ampliación:
«b) Para la identificación y descripción de las fincas, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los documentos que autoricen o los derechos que inscriban o para los que se solicite su otorgamiento o inscripción, por los notarios y registradores de la propiedad, de conformidad con lo establecido en esta Ley y en la legislación hipotecaria. Asimismo, los notarios podrán acceder a los acuerdos catastrales derivados de dichas alteraciones para su entrega, en su caso, a los interesados.»
IV. Disposiciones adicionales, finales, transitoria y derogatoria. Recogemos aquí algunas de ellas, sobre todo, si no se ha intercalado debidamente su contenido en el resto del resumen.
1. Anuncios y edictos. D. Ad. 2ª. Los anuncios y edictos que los Registradores así como los Notarios, deban publicar en el BOE con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la D. Ad. 21ª LRJAAPPyPAC. En consecuencia:
2. Regímenes forales. D. Ad. 4ª. La Ley se aplicará en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes. En Navarra, las referencias a la Dirección General del Catastro han de entenderse hechas al Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.
3. Planes urbanísticos. D. Ad. 5ª. Los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley (antes del 26 de septiembre de 2015), pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.
– Este régimen afecta a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (inmatriculación, reanudación de tracto, exceso de cabida, edificaciones, liberación de cargas), así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación. Ver R. 10 de noviembre de 2016 sobre expediente de dominio para reanudar el tracto y exceso de cabida. Ver R. 21 de diciembre de 2016 para expediente de dominio de reanudación de tracto (usucapión). Ver R. 4 de enero de 2017, para exceso de cabida y necesidad de representación gráfica. Ver R. 16 de enero de 2017: sentencia declarativa de reanudación de tracto con usucapión. Ver R. 25 de enero de 2017: expediente de dominio para inmatricular. Ver R. 27 de abril de 2017: acta de notoriedad para reanudar el tracto. Ver R. 3 de mayo de 2017: sentencia declarativa que incluye reanudación de tracto, necesidad de demandar a titulares intermedios.
Para expedientes con objetivo distinto de la inmatriculación, como los de exceso de cabida, se aplicará la normativa vigente en el momento de la tramitación: R. 26 de enero de 2017 y R. 6 de marzo de 2017. 5. Disposición derogatoria. Aparte de la cláusula genérica, deroga en concreto:
La Ley entró en vigor, con carácter general, el día 1 de noviembre de 2015.
Otros enlaces: a) Normativa y resoluciones:
Resumen de la reforma (ir arriba) Resoluciones DGRN relacionadas con esta ley Versión Word
Tutoriales – Videos de Joaquín Delgado en Regispro
d) Artículos doctrinales: Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés
Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,
Gama (Palencia). Vista desde el Castillo. Por Ignacio Javier Merino Escartín.
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