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Timestamp: 2020-03-31 19:38:45+00:00
Document Index: 105434311

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 1669', 'art. 2', 'art. 107', 'art. 3', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 4', 'art. 1669', 'art. 6']

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Polizza a tutela del compratore
La legge 210 del 2 agosto 2004, in vigore il 28 agosto dello stesso anno, ha introdotto, anche in Italia, una normativa specifica per la tutela dell’acquirente di immobili. Il provvedimento individua una serie di obblighi e di strumenti normativi con lo scopo di evitare quel triste fenomeno dei fallimenti o delle inadempienze delle imprese costruttrici che, a causa dell’impossibilità di far fronte agli impegni assunti, hanno lasciato a mal partito numerose famiglie italiane, le quali avendo investito denaro, si sono trovate nella situazione di non poter disporre del bene-casa nel modo inizialmente sperato o promessogli.
Alla legge 210 ha fatto seguito il decreto attuativo D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005. In sintesi il D.Lgs. 122/2005 (art. 3) pone a carico del costruttore l’obbligo di stipula di una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., che derivino da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto di costruzione.
Detta polizza dovrà essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà e dovrà decorrere dalla data di ultimazione dei lavori.
Per immobile da costruire deve intendersi ogni immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti ultimata, versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità. Rientrano, pertanto, gli immobili da edificare o in corso di edificazione, nonché gli immobili oggetto di ricostruzione, sopraelevazione, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, sempre che i suddetti interventi comportino una modificazione dell’edificio tale da necessitare del rilascio di un nuovo certificato di agibilità.
La situazione di crisi, al cui verificarsi l’acquirente è legittimato ad escutere la fideiussione, ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto a:
esecuzione immobiliare per effetto del pignoramento dell'immobile oggetto del contratto stipulato con l’acquirente;
fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo e liquidazione coatta amministrativa.
Finalità della garanzia fideiussoria
L’art. 2 del decreto prevede l’obbligo per il costruttore di procurare il rilascio e consegnare all’acquirente, prima o contestualmente alla stipula del contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento, una fideiussione a garanzia delle somme riscosse.
Soggetti abilitati al rilascio
Il legislatore individua tassativamente i soggetti abilitati al rilascio della fideiussione. Si tratta di banche, imprese esercenti le assicurazioni e intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’art. 107 D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 (Testo Unico Bancario).
Escussione e cessazione di efficacia della garanzia
La fideiussione diviene escutibile “nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi” così come descritta nel secondo comma dell’art. 3, per ognuna delle quali il legislatore individua la data in cui essa deve intendersi verificata, momento dal quale l’acquirente è legittimato ad avvalersi della garanzia:
La prima tra le situazioni di crisi ricorre allorquando venga trascritto il pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto.
Per il caso di fallimento, la data di operatività della garanzia è invece rappresentata dalla pubblicazione della sentenza di fallimento, che si attua mediante affissione alla porta esterna del Tribunale.
Nel caso di liquidazione coatta amministrativa e di amministrazione straordinaria, assume rilievo la data di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone l’apertura di tali procedure.
Ove, poi, il costruttore ricorra alla procedura di concordato preventivo, la data di operatività della garanzia è individuata in quella in cui è stata presentata la domanda di ammissione alla procedura.
Quanto infine all’efficacia della fideiussione, ne è prevista la cessazione al momento in cui si perfeziona il trasferimento della proprietà in favore dell’acquirente.
Finalità, oggetto e durata L’art. 4 del decreto legislativo sancisce a carico del costruttore l’obbligo di contrarre e di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a beneficio del medesimo e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che siano conseguenza dei vizi contemplati dall’art. 1669 c. c., e cioè rovina totale o parziale, pericolo di rovina e gravi difetti costruttivi. Tali vizi debbono manifestarsi “successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
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