Source: http://www.avvocati-web.it/45/domanda/sollecito-amministratore-condominio.html
Timestamp: 2014-09-02 09:05:43+00:00
Document Index: 153281664

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 50', 'sentenza ', 'art. 1219', 'art. 1123', 'sentenza ']

Solleciti di pagamento dall'amministratore
Linee Guida e F.A.Q.
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Utente: ariannaorchidea (Rovigo)
salve mi chiamo Arianna e volevo fare una domanda per quanto riguarda un problema in condominio.sono proprietaria di un appartamento dove però non vivo....a volte mi trovo in ritardo con le spese perchè non ce la faccio con tutte le spese e da questo punto di vista mi rendo conto che sono in torto però l'amministratore quasi subito senza un minimo di avviso o una chiamata si rivoge all'avvocato gravando ancora di più la mia situazione...posso in qualche modo far presente a queste persone che prima di andare da un'avvocato mettendomi in difficoltà devo ricevere almeno un sollecito per posta o mail o questa prassi non esiste? Risposta dell'avvocatoValentina Merlo
Attivo in provincia di:Bologna
Se non riesce a pagare alla scadenza le rate del condominio, in ogni caso, provveda ad ottemperare al pagamento, anche se in ritardo, decurtando quelle spese aggiuntive (legali e moratorie, in quanto nessuna legge impone al debitore di pagare le spese legali. Vedrà che alla secondo/terzo tentativo di addebitarle gli oneri aggiuntivi, l'amministratore si limiterà ad un sollecito personale, non tramite avvocato
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoCorrado Lorenzo Amoroso
Attivo in provincia di:Milano
La prassi di un sollecito informale da parte dell'amministratore e, solo in seguito, di un legale, per quanto diffusa non è vincolante.Piuttosto faccio notare che, ove l'assemblea (o il regolamento di condominio) non abbia in precedenza disposto diversamente, le spese di tale sollecito andrebbero ripartite tra tutti i condomini ed imputate quali spese di gestione.Cordiali saluti.Corrado Amoroso
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoGuido Poggi
Attivo in provincia di:Firenze
Gent.ma Sig.ra Arianna, di recente, la Cassazione, con sentenza n. 9181 del 16.04.2013, ha precisato che l'Amministratore non necessita del previo invio del sollecito ma può subito esperire azione monitoria contro il Condomino moroso, anche se il Regolamento condominiale preveda tale prassi.In caso di espressa previsione nel Regolamento della necessità della preventiva messa in mora si potrebbe ravvisare soltanto una inesatta esecuzione del mandato ad opera dell'Amministratore. Inoltre, il giudice, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, potrebbe valutare tale omissione ai fini della condanna alle spese legali. Pertanto, non ritengo che possa obiettare la necessità di un preventivo avviso senza l'intervento di messa in mora ad opera di un legale.Tuttavia, occorre ricordare che le eventuali spese per la redazione della lettera di messa in mora da parte del legale non possono essere imputate al Condomino moroso, salvo che il Regolamento condominiale non lo preveda espressamente. Così facendo, infatti, il legale violerebbe l'art. 50 del Codice deontologico, potendo andare incontro ad un eventuale esposto al Consiglio dell'Ordine di appartenenza. Ma soprattutto, in analogia con la sentenza n. 10196 del 30.04.2013 che ha dichiarato nulla la delibera assembleare, presa a maggioranza,che imputi interessi moratori ai Condomini in ritardo con i pagamenti, riterrei che le spese del legale intervenuto, senza il previo sollecito a firma dell'Amministratore, rientrando nell'ordinaria gestione, debbano imputarsi al Condominio (e quindi ripartite per millesimi tra tutti).Sarà pertanto interesse anche degli altri Condomini che l'Amministratore non si rivolga subito ad un legale, onde evitare un aggravio di spese (seppure minimo) a loro carico. CordialitàAvv. Guido Poggi del Foro di Firenze
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoAntonio Tenaglia
Attivo in provincia di:
L'amministratore di condominio può rivolgersi ad un legale senza dover procedere ad un preventivo avviso; sarà il legale stesso a provvedere - come nel Suo caso - alla messa in mora.Tuttavia, per motivi di opportunità, l'amministratore ben potrebbe avvisare il condomino moroso in via informale, evitando inutili spese, soprattutto se il condomino ha sempre provveduto ai pagamenti dovuti. La questione dovrebbe essere risolta chiedendo all'amministratore di sollecitare il pagamento in via bonaria.
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoNicola Pucacco
Attivo in provincia di:campobasso
La riforma del condominio (Legge n. 220/2012).I nuovi poteri dell'amministratoreIn caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condòmino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. Il 1° co. del citato articolo «concede all'amministratore un mezzo rapido, sicuro ed efficace per il recupero dei contributi dovuti dai singoli condòmini sulla base dello stato di ripartizione delle spese». Tale mezzo è rappresentato dal decreto di ingiunzione, il quale è un ordine di pagamento emesso dal giudice nei confronti del condòmino moroso. In generale il decreto ingiuntivo viene dichiarato esecutivo solo allo scadere dei termini per l'opposizione, ma nel caso di specie il legislatore, nel rispetto delle esigenze economiche dell'ente condominiale, ha stabilito l'immediata esecutività del suddetto decreto, anche allorchè sia proposta opposizione. All'atto pratico, ciò significa che «nel caso in cui la morosità persista, il condominio potrà soddisfarsi immediatamente sui beni del debitore nonostante l'eventuale opposizione, e salvo che l'esecutività del decreto non venga sospesa, in casi particolari, dal giudice».La domanda è se l'amministratore, prima di intraprendere l'azione nei confronti del condòmino moroso, debba attendere l'espressa autorizzazione assembleare. La risposta può essere rinvenuta nel combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., dal quale deve desumersi che non è necessaria alcuna autorizzazione dell'assemblea dei condòmini perchè l'amministratore è tenuto per legge a procedere nei confronti dei morosi (Cass. 15-3-1994, n. 2452). Non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condòmini che sono in regola con i pagamenti l'anticipazione delle quote dovute dai condòmini morosi.Nic Puc
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoAldo Angelino
Gentile Signora,come già in buona sostanza suggeritoLe dai Colleghi che mi hanno preceduto, il legale incaricato di un semplice lettera di invito al pagamento o diffida o alto atto , non ha titolo a pretendere spese e - in difetto di una espressa norma di regolamento condominiale - neppure interessi moratori. l'avvocato potrà ovviamente ottenere dette spese legali dall'Amministratore il quale le addebiterà secondo il criterio millesimale su tutti i condomini. Quindi Lei paghi le rate anche in ritardo ma defalcando dalla "bolletta" gli altri oneri che l'avvocato inserisce nel conto. Così, come ha giustamente osservato la collega, saranno gli stessi altri condomini a dissuadere l'Amministratore dall'incaricare per un semplice sollecito un legale.
Gentile Signora,come già in buona sostanza suggeritoLe dai Colleghi che mi hanno preceduto, il legale incaricato di una semplice lettera di invito al pagamento o diffida o altro atto , non ha titolo a pretendere spese e - in difetto di una espressa norma di regolamento condominiale - neppure interessi moratori. L'avvocato potrà ovviamente ottenere dette spese legali dall'Amministratore il quale le addebiterà secondo il criterio millesimale su tutti i condomini. Quindi Lei paghi le rate anche in ritardo ma defalcando dalla "bolletta" gli altri oneri che l'avvocato inserisce nel conto. Così, come ha giustamente osservato la collega, saranno gli stessi altri condomini a dissuadere l'Amministratore dall'incaricare per un semplice sollecito un legale.
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoLuana Longo
Gentile Arianna,il Suo amministratore per recuperare le spese insolute deve metterLa in mora, ossia intimare per iscritto il pagamento.Il codice civile stabilisce questo all'art. 1219, ma nessuna norma impone "l'uso" dell'avvocato, che ovviamente ha dei costi.Ritengo che Lei debba pagare solo le spese di condominio arretrate, mentre sarà onere di tutto il condominio farsi carico delle spese legali trattandosi, genericamente, di spesa sostenuta dall'amm.re “ per la prestazione dei servizi nell'interesse comune” (art. 1123, primo comma, c.c.).Un condominio coscienzioso si rende conto che ricorrere frettolosamente ad un avvocato è un costo che poi tutti i condomini (anche Lei) devono ripartirsi. L'amm.re farà bene a cambiare questa prassi se vorrà essere riconfermato nella gestione del condominio...Ricordi al Suo amm.re che anche solo una email di sollecito (strumento semplice) è cosa gradita facendo mettere all'ordine del giorno della prossima assemblea "gestione delle controversie tra condominio e singolo condomino e contenimento delle spese legali".Saluti.Avv. Luana Longo
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoVincenzo D'anto'
Cara Arianna, purtroppo oggi si fa ricorso al legale con molta facilità mentre basterebbe il buon senso per rendere le cose più semplici.Infatti, una risposta la troviamo già nel codice civile il quale stabilisce che il creditore costituisce in mora il debitore attraverso un sollecito o atto di costituzione in mora.In questi casi, l'Amministratore, dato il tuo perbenismo, potrebbe tranquillamente concederTi una dilazione....
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoMichele D'auria
Attivo in provincia di:Salerno
Come già ricordato dal Collega Guido Poggi, la recente Cass. 9181/2013 ha ribadito che l'Amministratore non ha alcun bisogno di effettuare una preventiva messa in mora per azionare il procedimento per ingiunzione (e nel caso della sentenza in esame vi era addirittura una clausola del regolamento di condominio che lo imponeva). Il problema, pertanto, mi sembra non tanto quello di pagare gli onorari all'Avvocato per la messa in mora, quanto quello di pagare con puntualità le scadenze condominiali. Perchè, come sottolineato da molti colleghi, magari questa volta riuscirà anche a non pagare tali onorari (io avrei qualche dubbio sul fatto che non spettino al condomino moroso, ma sorvoliamo); ma la prossima volta (o le prossime volte) Le arriverà direttamente un decreto ingiuntivo, con oneri ben maggiori, e stavolta indiscutibilmente a Suo carico. Saluti.
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoGiuseppe Tarallo
Le spese legali per la redazione della diffida al pagamento dei canoni condominiali devono essere corrisposte dal Condominio e, pertanto, pagate in base alle quote millesimali. Provveda serenamente quindi al solo pagamento della quota capitale, senza interessi e spese legali.
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoGiorgio Bianco
Attivo in provincia di:Sassari
Gent.ma Sig.ra Arianna,sta al buon senso dell'amministratore del condominio di intervenire senza l'ausilio dell'avvocato. Ad ogni modo, come anticipato dai miei colleghi, le spese relative alla redazione della lettera di messa in mora sono a carico di tutti i condomini e non solo del condomino moroso.Il consiglio che posso darLe è quello di fare presente a tutti i condomini la situazione per poter conseguentemente eliminare questa spesa "superflua" introducendo, per contro, l'uso (da parte dell'amministratore) di un preavviso informale.Cordialmente
Segnala abuso Risposta dell'avvocatoAlessandra Landro
Gentile Signora, il buon senso sembra ormai ricordo di altri tempi, purtroppo... Buona norma sarebbe quella che suggerisce all'amministratoredi effettuare un tentativo bonario prima di rivolgersi ad un legale, onde non oberare tutti i condomini di tali spese.Lei paghi l rate scadute, il resto dovrebbe essere ripartito tra tutti.Cordiali saluti. Avv. Landro
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