Source: https://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/24006-motifs-de-non-restitution-depot-de-garantie-2.html
Timestamp: 2019-01-16 04:49:58+00:00
Document Index: 18567202

Matched Legal Cases: ['art. 1425', "l'article 23", "l'article 23", 'art.1134', "l'article 7", "l'article 22", "l'article 23"]

Motifs de non restitution du dépôt de garantie | Propriétaire et Locataire (question 24006, 2eme page)
10/06/2006 12h39 #13
pas besoin d'avocat devant le juge de proximit&#233; ( tribunal d'Instance ).
Essayez l'injonction de faire (art. 1425 du NCPC ) mais pas s&#251;r car votre demande vise le recouvrement d'une somme d'argent et non la prestation d'un service.
Une simple mise en demeure devrait suffire, en &#233;voquant sa r&#233;sistance abusive ...
Le bailleur doit vous donner un d&#233;compte des charges locatives ( attentions charges locatives seulement ) , mais en droit, vous ne pouvez plus exiger de consulter les justificatifs ( possibilit&#233; limit&#233;e dans le temps : 1 mois seulement selon l'article 23 de la loi du 08-07-1989, mais personne ne conna&#238;t cette subtilit&#233;, donc certaineemnt pas votre bailleur, alors vious pouvez toujours lui demander les "justificatifs" , mais de toute fa&#231;on il est tenu de vous donner un "d&#233;compte par nature de charges").
voici le texte en question de l'article 23:
"Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une r&#233;gularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifi&#233;es par la communication de r&#233;sultats ant&#233;rieurs arr&#234;t&#233;s lors de la pr&#233;c&#233;dente r&#233;gularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropri&#233;t&#233; ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget pr&#233;visionnel.
Un mois avant cette r&#233;gularisation, le bailleur en communique au locataire le d&#233;compte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de r&#233;partition entre les locataires. Durant un mois &#224; compter de l'envoi de ce d&#233;compte, les pi&#232;ces justificatives sont tenues &#224; la disposition des locataires. "
Il se pourrait fort bien que le solde soit en votre faveur ? auquel cas il vous sera rembours&#233; :
100% du d&#233;p&#244;t ( plus les int&#233;r&#234;ts .. v&#233;rifier le taux d'int&#233;r&#234;t auquel vous pivez pr&#233;tendre)
plus le solde ( ou moins si les charges ont exc&#233;d&#233; les provisions) des charges locatives ...
Quant au paiement de votre taxe d'habitation , l'administration fiscale devrait vous donner sans difficult&#233; une attestation de paiement , que vous pourriez donc produire.
Seneb12 , ( pr&#233;cision - rectification )
En fait, vous pouvez demander &#224; consulter les justificatifs de charges dans le mois qui suit la communication du d&#233;compte...
Comme ce d&#233;compte par nature ne voius a pas encore &#233;t&#233; adress&#233;, vous conservez intact votre droit de "consulter les justificatis"...
Mais attention, il est dit " CONSULTER" : cette documentation n'est donc pas "portable" mais "qu&#233;rable" : en principe c'est donc &#224; vous d'aller les consulter dans les locaux du bailleur...
Dernière modification par JNG Net-iris ; 12/06/2006 à 16h38.
10/06/2006 12h52 #14
Seneb12
Merci de vos précisions. Vu le rapport à l'argent de mon ancien propriétaire et les difficultés qu'il met à me restituer ce qu'il me doit, je doute très fortement lui devoir des sommes dépassant quelques euros. il s'agit simplement, à mon sens, de tentatives de sa part de ne pas respecter ses obligations. Si effectivement les provisions pour charges pour l'nnée 2004 ont été insuffisantes, je ne vois pas en quoi cela empêche la restitution du DG. S'il me réclamait ces sommes depuis 18 mois et que je fasse la sourde oreille, je comprendrai son acharnenemtn à ne pas me le restituer, mais c'est la première fois qu'il évoque ces charges, 3 jours après ma relance. Selon vous, dois-je attendre le décompte précis et justifié des charges avant de le mettre en demeure de payer?
10/06/2006 15h10 #15
Seneb12,
Il y a deux questions distinctes :
1°) Non restitution du dépôt dans les deux mois suivant l'état des lieux
2°) Non communication du décompte des charges locatives ventilées par nature.
Dans le 1er cas, c'est au bailleur de vous verrser une somme. En principe exactement la totalité de votre dépôt si aucune déterioration n'a été constatée lors de votre départ , à la remise des clés. ( l'histoire du chauffe eau ne tient pas la route , il a probablement estimé devoir le changer - sur les "bons conseils" de entreprise qui a fait les travaux avant son installation- , mais il ne peut établir que vous seriez responsable de son éventuelle dégradation, laquelle aurait dû être constatée lors de l'état des lieux de sortie... ).
Dans le second cas, on ne sait pas , cela dépend du montant des charges réelles ( y compris la TEOM au prorata de votre temps d'occupation dans l'année 2004), à rapprocher du total payé au titre des provisions pour charges, le solde étant à la charge de la partie débitrice. ( En général, il existe un solde à la charge du locataire et le dépôt est restitué après déduction de ce solde et des éventuelles indemnités pour détériorations constatées. )
Il appartient au bailleur de vous adresser le décompte des charges locatives une fois par an ( car dans le cas des copropriétés ces charges ne sont communiquées aux copropriétaires qu'une fois par an).
On peut penser que s'il ne vous a pas envoyé de décompte c'est qu'il serait en votre faveur... mais on peut aussi penser qu'une réclamation de sa part ( certes légitime) n'aurait pas manqué de susciter de votre part une demande de restitution du dépôt... Il a dû penser que vous aviez oublié cette question, ou que vous étiez négligente ou aviez d'autres questions plus graves à traiter... Il s'est donc trompé semble-t-il...
Il faut lui rappeler que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art.1134 du Code civil) par les deux parties. Vous pouvez lui confirmer que vous êtes, bien entendu, d'accord pour vous acquitter des charges locatives qui resteraient dues , et que vous restiez d'ailleurs dans l'attente de ses nouvelles à cet égard ( à savoir le décompte des charges locatives ventilées par nature, relativement à la période d'occupation considérée). Il faut aussi lui confirmer que vous restez dans l'attente de la restitution intégrale de votre dépôt de garantie, par retour, (compte tenu des délais anormaux déjà écoulés - 18 mois ! - et de votre patience ) puisque l'appartement a été rendu dans le même état ( ou dans le même bon état) que celui dans lequel vous l'avez pris, en notant que l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation.
Si cela devait mal tourner, n'oubliez pas que vous disposez d'une garantie défense / recours ou "protection juridique" dans la police "multirisque habitation" qui était en vigueur à l'époque de votre congé. En réalité tout ce litige et tous les conseils que vous obtenez présentement devaient vous être donnés par votre assureur, lequel doit aussi assumer tous les frais d'une éventuelle procédure, si nécessaire ou frais d'expertise ou d'enquête pour la défense de vos droits.
Je vous suggère fortement, de faire une déclaration de sinistre à votre assureur cet égard ( appelée déclaration de "litige" dans cette catégorie de garanties) ... Vous pourrez apprécier ce que vaut votre assureur... j'espère que vous rencontrerez moins de difficultés qu'avec votre bailleur. Mais attendez-vous à quelque résistance.
Je voudrais bien que vous fassiez cette déclaration, à titre expérimental et pour l'information des participants de ce forum, sans indiquer le résultat de vos recherches ( que vous venez d'obtenir par ces échanges) et que vous reveniez nous raconter. Je pense pouvoir vous être utile pour contraindre votre assureur à exécuter ses engagements, ou alors à bien vous faire réaliser sa "bonne foi" ou sa "compétence" .
10/06/2006 15h40 #16
Envoyé par Seneb12
.......Selon vous, dois-je attendre le d&#233;compte pr&#233;cis et justifi&#233; des charges avant de le mettre en demeure de payer?
Evidemmment, vous ne pouvez le contraindre a payer une somme dont vous n'etes pas encore certain.
Si le bailleur doit simplement tenir les justificatifs &#224; votre disposition un mois apr&#232;s l'appel de charges (pour info tout les contributeurs de ce forum sont au courant de la "nuance"), 18 mois apr&#232;s il doit vous en fournir les justificatifs. Dans la mesure ou il ne vous fait pas un appel de charges, mais retient cette somme sur le DG. Si vous lisez bien la loi jean-didier, le bailleur est tenu de justifier toutes les sommes retenues sur le d&#233;pot de garantie.
Il a parfaitmeent le droit de retenir le montant des charges dues sur le dg c'est pr&#233;vu par la loi.
Donc faites ce que golfy et moi meme vous avons indiqu&#233; au d&#233;but : mettez le en demeure de vous fournir et les d&#233;comptes et les justificatifs des charges avant de lui r&#233;clamer par mise en demeure le solde que la balance fera apparaitre ou de lui payer le solde d&#251;.
10/06/2006 15h40 #17
Tout cela est limpide... Je me tournerai vers mon assureur, en la circonstance mon banquier, si mon courrier de mise en demeure ne suffit pas. Par ailleurs, je précise qu'il ne s'agit pas de l'intégralité du dépôt de garantie, mais d'un reliquat de 277 euros, comme convenu après l'état des lieux contradictoire, ce qui ne change rien au fond. Ma question est la suivante, et elle concerne la marche à suivre exacte : dans un premier temps lui fournir les justificatifs qu'il réclame, même les attestations des visites d'entretien du chauffe-eau, attendre qu'il m'envoie le décompte des sommes que je resterais lui devoir au titre de la TEOM, puis lui envoyer une mise en demeure? Ou bien cette mise en demeure de me restituer le reliquat du dépôt de garantie peut-elle se faire avant que les lui transmette les justificatifs en question et qu'il ne m'envoie les siens? Merci infiniment de votre patience
10/06/2006 15h41 #18
Tout compris Agnes1, merci infiniment
10/06/2006 15h53 #19
Encore une minuscule question, Agnès1 : pourriez-vous m'indiquer les références des articles qui stipulent que, comme vous l'écrivez, le bailleur est tenu de me fournir tous les justificatifs de charge que je lui demande. d'autre part puis-je légalement les lui demander sur toute la période de mon bail?
10/06/2006 15h59 #20
Je sais que je suis très chiant mais je ne suis pas juriste et mon ancien proprio est très radin. Je vous poste ci après un projet de mise en demeure : Concernant l'augmentation des charges locatives pour cette même année 2004, je vous prie, comme vous semblez être en train de le faire, de me fournir les justificatifs nécessaires (décompte des charges locatives ventilées par nature, relativement à la période d'occupation considérée, provisions pour charges + charges réelles ), afin qu’elle soit déduite du reliquat du dépôt de garantie. A défaut de la transmission de ces justificatifs sous huitaine, je me verrais contraint de saisir les tribunaux compétents pour obtenir le remboursement de toute charge qui m’a été imputée de manière réputée indue. Vous devez de ce fait considérer cette lettre comme une mise en demeure de nature à faire courir tous délais, intérêts, et autres conséquences que la loi et les Tribunaux attachent aux mises en demeure. Cela vous parait-il répondre aux exigences de la chose?
10/06/2006 16h00 #21
Article 23 de la loi du 06/07/1989 (concernant les justificatifs de charges)
Les charges r&#233;cup&#233;rables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1&#176; Des services rendus li&#233;s &#224; l'usage des diff&#233;rents &#233;l&#233;ments de la chose lou&#233;e ; &#176; Des d&#233;penses d'entretien courant et des menues r&#233;parations sur les &#233;l&#233;ments d'usage commun de la chose lou&#233;e ; 3&#176; De la contribution annuelle repr&#233;sentative du droit de bail et des impositions qui correspondent &#224; des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fix&#233;e par d&#233;cret en Conseil d'Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une r&#233;gularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifi&#233;es par la communication de r&#233;sultats ant&#233;rieurs arr&#234;t&#233;s lors de la pr&#233;c&#233;dente r&#233;gularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropri&#233;t&#233; ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget pr&#233;visionnel. Un mois avant cette r&#233;gularisation, le bailleur en communique au locataire le d&#233;compte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de r&#233;partition entre les locataires. Durant un mois &#224; compter de l'envoi de ce d&#233;compte, les pi&#232;ces justificatives sont tenues &#224; la disposition des locataires.
Article 22 (d&#233;pot de garantie)
Lorsqu'un d&#233;p&#244;t de garantie est pr&#233;vu par le contrat de location pour garantir l'ex&#233;cution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut &#234;tre sup&#233;rieur &#224; deux mois de loyer en principal. Un d&#233;p&#244;t de garantie ne peut &#234;tre pr&#233;vu lorsque le loyer est payable d'avance pour une p&#233;riode sup&#233;rieure &#224; deux mois ; toutefois, si le locataire demande le b&#233;n&#233;fice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un d&#233;p&#244;t de garantie. Il est restitu&#233; dans un d&#233;lai maximal de deux mois &#224; compter de la restitution des cl&#233;s par le locataire, d&#233;duction faite, le cas &#233;ch&#233;ant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait &#234;tre tenu, aux lieu et place du locataire, sous r&#233;serve qu'elles soient d&#251;ment justifi&#233;es. Le montant de ce d&#233;p&#244;t de garantie ne porte pas int&#233;r&#234;t au b&#233;n&#233;fice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune r&#233;vision durant l'ex&#233;cution du contrat de location, &#233;ventuellement renouvel&#233;. A d&#233;faut de restitution dans le d&#233;lai pr&#233;vu, le solde du d&#233;p&#244;t de garantie restant d&#251; au locataire, apr&#232;s arr&#234;t&#233; des comptes, produit int&#233;r&#234;t au taux l&#233;gal au profit du locataire.
Faites simple, mettez le juste en demeure de vous fournir l'arret&#233; de charges et les justificatifs depuis le d&#233;but de votre bail en lui indiquant qu'en cas de solde en votre faveur il vous regle le solde par le meme courrier. Faute de quoi vous ferez une injonction de payer . Et copiez l'article 22 pour lui rappeller ses obligations.
Dernière modification par Agnes1 ; 10/06/2006 à 16h05.
10/06/2006 16h22 #22
Merci encore, vous avez été d'un grand secours.
10/06/2006 16h31 #23
Si le bailleur doit simplement tenir les justificatifs à votre disposition un mois après l'appel de charges (pour info tout les contributeurs de ce forum sont au courant de la "nuance"), 18 mois après il doit vous en fournir les justificatifs. .
( j'avais perdu de vue la relative modicité du dépôt résiduel : 277 Euros)
Agnes1 : Bien noter toutefois que l'article 23 n'oblige le bailleur qu'à tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives , dans un délai d'un mois après la communication du décompte par nature de charges, sans aucune considération de date de réclamation.
Il y a une différence entre "tenir à la disposition" et "fournir".
A noter aussi que dans le cas d'une copropriété les "pièces justificatives" seront limitées au compte annuel de charges établi par le syndic...
10/06/2006 17h07 #24
Jean didier ne vous inquiétez pas cela est bien noté (et par tous les contributeurs habituels)refaites tous les posts du forum, nous précisons a chaque fois la différence entre les deux termes.
*le baillleur doit tenir a disposition (et non pas fournir) les justificatifs lors de la régularisation annuelle (article 23)
*le bailleur doit justifier (et non pas tenir a disposition) toute somme retenue sur le DG les reliquats de charges étant retenus en toute légalité sur le DG il doit en fournir les justificatifs !(article 22).
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