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Timestamp: 2018-02-23 20:45:54
Document Index: 225840977

Matched Legal Cases: ['Art. 13', 'BGE', 'Art. 13', 'Art. 269', 'BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_439/2007 28.02.2008
4A_439/2007 /len
vertreten durch Advokat Marco Albrecht.
Am 18. Mai 2004 schloss die X.________ (Beschwerdeführerin, Vermieterin) mit den Ehegatten A.________ und B.________ (Beschwerdegegner, Mieter) per 1. August 2004 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung in der Liegenschaft C.________ in Basel mit einem Mietzins von Fr. 1'070.-- ab. Der Mietzins beruhte gemäss Vertrag auf dem Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003 und einem Indexstand von 103,6 Punkten per 30. April 2004. Er berücksichtigte ferner die Kostensteigerung bis zum 30. April 2004.
Mit Datum vom 22. November 2005 kündigte die Vermieterin per 1. März 2006 eine Erhöhung des Nettomietzinses um Fr. 217.-- auf Fr. 1'287.-- an. Sie begründete diese Anpassung auf dem Formular mit dem Teuerungsausgleich auf 105.7 Punkte (Fr. 8.70), der allgemeinen Kostensteigerung bis zum 31. Oktober 2005 (Fr. 8.05) und der Erhöhung des Baurechtszinses (Fr. 230.90). Davon zog sie Fr. 31.15 zufolge Anpassung an den aktuellen Hypothekarzinssatz von 3 % ab. In einem Begleitschreiben wies die Vermieterin darauf hin, dass der bestehende Baurechtsvertrag mit Y.________ per 28. Februar 2006 ende und der neue Baurechtsvertrag mit einer Erhöhung des Baurechtszinses verbunden sei. Dieser sei von bisher Fr. 4'829.-- per 1. März 2006 neu auf Fr. 79'401.60 festgelegt worden. Der Erhöhungsbetrag resultiere aus der Verteilung der zusätzlichen Baurechtskosten von Fr. 74'572.60 unter die Mietparteien nach Massgabe der jeweils gemieteten Fläche (Fr. 39.02/m2).
Mit Klage vom 18. Mai 2006 beantragte die Vermieterin die Feststellung, dass der monatliche Nettomietzins für das Mietobjekt ab 1. April 2006 Fr. 1'287.-- betrage. Die a.o. Zivilgerichtspräsidentin Basel-Stadt wies dieses Begehren am 26. Oktober 2006 ab. Eine von der Beschwerdeführerin dagegen eingelegte Beschwerde wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 4. Mai 2007 ab.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Appellationsgerichts aufzuheben und das Begehren der Beschwerdegegner auf Missbräuchlicherklärung der mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. November 2005 angezeigten Mietzinserhöhung abzuweisen. Es sei festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins für die von den Beschwerdegegnern bei der Beschwerdeführerin gemietete 3-Zimmerwohnung, Liegenschaft C.________, Basel, ab 1. April 2006 neu Fr. 1'287.00 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.00 %; Landesindex der Konsumentenpreise 105.7 Punkte; Unterhalts- und Betriebskostenteuerung ausgeglichen bis 31. Oktober 2005) betrage.
Die Vorinstanz verneinte, dass wegen der Steigerung der Baurechtszinsen eine wesentliche Veränderung der Berechnungsgrundlagen für den Mietzins als Grundlage für dessen Anpassung nach der relativen Methode eingetreten sei, da sich die massgebenden Verhältnisse seit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht wesentlich geändert hätten; die Beschwerdeführerin sei aufgrund der vertraglichen Abrede unter den Parteien nicht zur Erhöhung des Mietzinses berechtigt gewesen. Es müsse überdies generell ein Vorbehalt angebracht oder eine klare vertragliche Regelung statuiert werden, wenn die Vermieterin bei einer Veränderung der Baurechtszinsen den Mietzins anpassen wolle. Die Baurechtszinsen seien als Finanzierungskosten zu qualifizieren, deren Überwälzung nicht auf der Basis der individuellen Finanzierungsstruktur, sondern standardisiert zu erfolgen habe (Art. 13 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]), wobei die unterschiedlichen Finanzierungsverhältnisse nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 120 II 302 E. 7a) durchwegs unbeachtlich seien. Wenn sich die Beschwerdeführerin für ihre Mietzinserhöhung nicht auf diese objektivierte, sondern auf ihre individuelle Kostenstruktur abstützen wolle, hätte sie daher einen Vorbehalt gemäss Art. 13 Abs. 3 VMWG anbringen müssen.
3.2 Der streitbetroffene Mietvertrag schweigt sich über die Basis für die Berechnung des vertraglich vereinbarten Mietzinses nicht aus, sondern erwähnt nach den Feststellungen der Vorinstanz die folgenden Faktoren: Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003, Indexstand von 103,6 Punkten per 30. April 2004, Kostensteigerung berücksichtigt bis zum 30. April 2004.
Dies war indessen vorliegend gerade nicht der Fall. Denn hier wurde mit dem von der Beschwerdeführerin investierten Eigen- und Fremdkapital entgegen dem, was die Beschwerdegegner erwarten durften, einzig die Mietgebäulichkeit errichtet. Das Grundstück, auf dem diese steht, wurde dagegen nicht von der Beschwerdeführerin selber mit Eigen- oder Fremdkapital finanziert, sondern von einem anderweitigen Landeigentümer, der es der Beschwerdeführerin zur Nutzung überliess. Dafür hat diese den Baurechtszins zu entrichten. Auf welche Weise dieser bei der Mietpreisgestaltung zu berücksichtigen ist, kann im vorliegenden Fall offen bleiben. Denn nach dem in den Mietvertrag aufgenommenen Hinweis auf den Basishypothekarzinssatz und den Indexstand in Verbindung mit der Information, dass Kostensteigerungen bis zum 30. April 2004 berücksichtigt seien, mussten die Beschwerdegegner nicht damit rechnen, dass eine sprunghafte Steigerung des Mietzinses wegen einer Erhöhung eines im Mietvertrag nicht erwähnten Kostenfaktors "Baurechtszins" bevorstehen könnte, die das übliche Mass von Betriebskostensteigerungen weit übersteigt und für sich allein betrachtet einen Mietzinsaufschlag von über 21 % bewirkt. Dies umso mehr, als es notorischerweise als landesüblich zu betrachten und damit zu erwarten ist, dass der Vermieter das Land, auf dem das Mietgebäude steht, zu Eigentum erworben und durch Eigenkapital oder Hypothekardarlehen finanziert hat.
An diesem Ergebnis vermag nichts zu ändern, dass der zwingende Charakter von Art. 269/269a OR keine von diesen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen zulasse, wie die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf BGE 133 III 61 E. 3 geltend macht. Im Unterschied zu Hypothekarzinsen bilden Baurechtszinsen regelmässig gerade keine Faktoren, die sich auch verringern können (BGE 133 III 61 E. 3.2.3 S. 74). Ebensowenig spielt es für das Verständnis des Vertrages nach dem Vertrauensprinzip eine Rolle, dass die Beschwerdeführerin mit dem Hinweis auf den Basishypothekarzinssatz sowie den Indexstand und den Stichtag lediglich bezweckt haben will, die Kostenstände der "drei standardisierten" Mietzinsberechnungsfaktoren auszuweisen, unter Vorbehalt von anderen Elementen, die für die Mietzinsgestaltung in Frage kommen könnten.
3.3 Unter den gegebenen Umständen ist es verfehlt, wenn sich die Beschwerdeführerin darauf beruft, dass die Mieter nach der Regelung von Art. 269d Abs. 1 OR jederzeit mit einer Mietzinserhöhung auf den nächsten Kündigungstermin rechnen müssten, der Vermieter den Mieter (lediglich) im Rahmen des amtlichen Formulars über die von ihm verlangte Mietzinserhöhung zu informieren habe und der Mieter sich einer zwar nicht missbräuchlichen, ihm jedoch nichtsdestotrotz unpassenden Mietzinserhöhung durch die Kündigung des Mietverhältnisses entziehen könne.
Nach dem Dargelegten hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, indem sie das Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerin abwies. Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).