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Timestamp: 2020-08-07 17:57:42
Document Index: 295515954

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 30', '§ 46', '§ 1', '§ 22', '§ 3', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 23', 'BGH', 'EuG', 'BGH']

April 2018 - LOH
Zustimmung zur Mieterhöhung – Reicht die Zahlung der erhöhten Miete aus?
Posted on April 23, 2018 January 31, 2020 by loh_admin
Irgendwann trifft es jeden. Bei über eine längere Zeit bestehenden Mietverhältnissen über Wohnraum muss man als Mieter damit rechnen, dass früher oder später ein Schreiben des Vermieters im Briefkasten landet, mit dem die Erhöhung der bislang gezahlten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt wird. Ist das Mieterhöhungsschreiben erst mal eingegangen, beschäftigen sich viele primär mit der Frage, ob die vom Vermieter angegebene neue Miete zutreffend berechnet wurde. Eher in den Hintergrund tritt die Frage, ob der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen bis zum Ablauf der zweimonatigen Überlegungsfrist schriftlich zustimmen muss oder ob nicht die einfache Zahlung der erhöhten Miete ausreicht. Die meisten Vermieter fügen zwar dem Mieterhöhungsschreiben auch ein entsprechendes Zustimmungsformular bei, welches vom Mieter lediglich unterzeichnet und dann an den Vermieter zurück übermittelt werden muss, einige der Mieter nutzen dieses aber nicht. Viele Mieter belassen es dabei, zunächst lediglich die erhöhte Miete zur Anweisung zu bringen, ohne sich zum Mieterhöhungsverlangen in irgendeiner Art zu äußern. Dieses Verhalten führt zu häufigen Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien und beschäftigt die Rechtsprechung und Literatur seit jeher. Hiermit scheint nunmehr Schluss zu sein. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 30. Januar 2018, VIII ZB 74/16 klargestellt, dass die dreimalige vorbehaltslose Zahlung der erhöhten Miete eine Zustimmung zur Mieterhöhung darstelle; eine schriftliche Zustimmung könne der Vermieter in solchen Fällen nicht mehr verlangen.
In dem vom Bundegerichtshof zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter vom Mieter mit Mieterhöhungsschreiben die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ab dem 1. Februar 2016 gefordert und erinnerte an die Abgabe der Zustimmung mit Schreiben vom 19. Januar und 1. Februar 2016. Der Mieter gab zwar eine schriftliche Zustimmung nicht ab, überwies aber am 15. Februar, 4. März und 6. April 2016 vorbehaltlos die erhöhte Miete. Damit – so der BGH – habe der Mieter der begehrten Mieterhöhung konkludent zugestimmt. Einen Anspruch auf Erteilung der schriftlichen Zustimmung könne der Vermieter weder aus dem Gesetz noch aus einer im Mietvertrag ggf. enthalten Schriftformklausel herleiten. Der Vermieter könne auch nicht einseitig im Mieterhöhungsverlangen die Abgabe der Zustimmung an eine bestimmte Form binden und vom Mieter verlangen, die Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich abzugeben. Es sei dem Mieter überlassen, ob er seine Zustimmung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten erkläre. Von einer konkludenten Zustimmung sei jedenfalls bei einer dreimaligen vorbehaltslosen Zahlung des erhöhten Mietzinses auszugehen. Ob bereits die einmalige vorbehaltlose Zahlung eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung darstellt, ließ der BGH aber offen.
Obwohl die Entscheidung besonders in Mieterkreisen begrü.t wird, führt sie bei den Vermietern nicht zu der erhofften Vereinfachung und Klärung der Rechtslage. Da der BGH offen gelassen hat, ob bereits eine vorbehaltslose einmalige Zahlung der erhöhten Miete ausreicht, werden Vermieter grundsätzlich erst im letzten Monat der dreimonatigen Klagefrist beurteilen können, ob es einer Klage auf Zustimmung bedarf. In Fällen, wo die Mieter die erhöhte Miete zudem nicht rechtzeitig bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zur Anweisung bringen, kann es passieren, dass der Vermieter erst kurz vor Ablauf der Klagefrist Sicherheit darüber haben wird, ob überhaupt eine Zustimmungsklage nötig sein wird. Im Ergebnis wird damit die vom Gesetz vorgesehene Klagefrist erheblich zum Nachteil des Vermieters verkürzt. Ferner wird es aufgrund der Entscheidung des BGH immer dann zu Unsicherheiten beim Vermieter kommen, wenn der Mieter die erhöhte Miete lediglich einmal oder zweimal vorbehaltlos zahlt und sich ansonsten zu dem Mieterhöhungsverlangen nicht äußert. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls wird dann zu prüfen sein, ob innerhalb der Klagefrist eine Zustimmungsklage zu erheben sein wird. Schließlich muss von den Vermietern beachtet werden, dass die vom BGH in seiner Entscheidung aufgestellten Grundsätze nicht auf die Fälle übertragbar sein werden, wo die Miete vom Vermieter mittels Lastschrift vom Konto des Mieters abgebucht wird. Wird vom Mieter der mehrmalige Einzug der erhöhten Miete lediglich geduldet, ohne dass der Mieter der Mieterhöhung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zustimmt, kann in dieser einfachen Duldung des Einzugs keine Zustimmung zur Mieterhöhung gesehen werden. In diesem Fällen bleibt es dabei, dass innerhalb der Klagefrist der Anspruch auf Erteilung der Zustimmung gerichtlich geltend gemacht werden muss.
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Am 7. Februar 2017 wurde die Unterschwellenvergabeordnung (UVgO) vom Bundeswirtschaftsministerium im Bundesanzeiger veröffentlicht. Seit dem 2. September 2017 gilt sie für alle Bundes-Auftraggeber für die Vergabe von Liefer- und Dienstleistungen unterhalb der EU-Schwellenwerte.
Eine unmittelbare Geltung der Unterschwellenvergabeordnung in den einzelnen Bundesländern besteht nicht. Vielmehr musste diese zunächst mit den Anwendungsbefehlen innerhalb Haushaltsgesetze oder -verordnungen in Kraft gesetzt werden.
Für das Land Brandenburg wurde die Geltung der Unterschwellenvergabeordnung nunmehr mit der Dritten Verordnung zur Änderung der Kommunalen Haushalts- und Kassenverordnung vom 15. Februar 2018 eingeführt (Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Brandenburg, Teil II – Verordnungen, vom 20. Februar 2018 – bravors.brandenburg.de/br2/sixcms/media.php/76/GVBl_II_15_2018.pdf) (http://bravors.brandenburg.de/br2/sixcms/media.php/76/GVBl_II_15_2018.pdf)).
Damit endet die Anwendbarkeit der VOL/A für die Vergabe von Liefer- und Dienstleistungen.Der Landesgesetzgeber hat von seiner Befugnis gebraucht gemacht, in einigen Punkten die inhaltliche Geltung der Unterschwellenvergabeordnung einzuschränken. Dem öffentlichen Auftraggeber wird die Anwendung verschiedener Vorschriften freigestellt.
Dies betrifft unter anderem die Vorgabe, Vergabeverfahren mithilfe von elektronischen Informations- und Kommunikationsmitteln durchzuführen. Die Durchführung der Verfahren in gewohnter schriftlicher Form erweitert in verschiedenen Bereichen den Wettbewerb bei kleinen Ausschreibungen, deren Bieter nicht nicht immer die Anforderungen der eVegabe mit den Verschlüsselungs- und Sicherheitsstandards erfüllen.
Dem öffentlichen Auftraggeber wird auch die Ex-Post-Bekanntmachung für durchgeführte beschränkte Ausschreibungen ohne Teilnahmewettbewerb oder Verhandlungsvergaben freigestellt (§ 30 UVgO), ebenso wie die Unterrichtung aller Bieter und Bewerber nach Abschluss einer Rahmenvereinbarung oder erfolgter Zuschlagserteilung (§ 46 Abs. 1 Satz 1 UVgO).
Die freihändige Vergabe wird begrifflich zur Verhandlungsvergabe, um die zu dokumentieren, dass es sich auch dabei um ein reguläres Vergabeverfahren handelt.
Neben der Einführung der UVgO werden die Regelungen für die Vergabe von Bauleistungen unterhalb der EU-Schwellenwerte aktualisiert. Ab dem 01. Mai 2018 sind die Vorschriften der §§ 1 – 20 und § 22 des ersten Abschnitts des Teils A der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) vom 01. Juli 2016 (Bundesanzeiger AT, 1. Juli 2016, B4) vorgeschrieben.
Inhaltlich werden auch von der Anwendung der VOB/A einige Abweichungen geregelt; § 3 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4 Nr. 6 Satz 2 VOB/A finden beispielsweise keine Anwendung. Die daringeregelten Grenzwerte für die Vergabe von kleineren Aufträgen sind in § 30 KomHKV für die Brandenburger Kommunen direkt geregelt.
Weiterhin wird dem § 30 KomHKV ein Absatz 6 angefügt, wonach bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln an die Stelle der Absätze 1 – 5 die förderrechtlichen Bestimmungen treten, sofern in diesen Abweichendes geregelt ist. § 30 KomHKV erhält darüber hinaus einen Absatz 7, wonach für Verträge über Konzessionen unterhalb der EU-Schwellenwerte die Vorschriften des Brandenburgischen Vergabegesetzes anzuwenden sind.
Außerdem wird mit der Verordnung nunmehr für alle Vergabeverfahren geregelt, dass grundsätzlich eine beschränkte Ausschreibung mit Teilnahmewettbewerb gleichrangig neben einer öffentlichen Ausschreibung angewendet werden kann. Dies war bislang nur durch den „Runderlass des Ministeriums der Finanzen zur öffentlichen Ausschreibung unterhalb der EUSchwellenwerte sowie Informationen zu den Verwaltungsvorschriften zur Landeshaushaltsordnung und der Vergaberechtsmodernisierung vom 25. Januar 2017“ (ABl./17, [Nr. 07], S.190) verfügt worden.
Mit dem Inkrafttreten des neuen nationalen Vergaberechts zum 1. Mai 2018 für das Land Brandenburg ist ein weiterer Schritt für die Harmonisierung der Vergaberechtsvorschriften auf nationaler Ebene getan. Gleichwohl verbleibt es noch bei dem vorhandenen Flickenteppich für Deutschland, da noch nicht in sämtlichen Bundesländern die neuen nationalen Vergaberegeln eingeführt sind. Dies dürfte aber noch vor der nächsten Reform des Vergaberechts erfolgen.
Bei der Anwendung der neuen Vergaberegeln unterstützen wir Sie gern, auch mit Schulungen und Seminarveranstaltungen.
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Was lange währt, wird endlich gut? Arbeitsrecht im Spiegel des Koalitionsvertrages
Posted on April 6, 2018 January 31, 2020 by loh_admin
“Wenn inzwischen fast jede zweite Neueinstellung befristet ist, läuft etwas gehörig schief” – so der Kanzlerkandidat der SPD in der heißen Phase des Wahlkampfes gegenüber der Süddeutschen Zeitung. Gerade hatte das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) der Bundesagentur für Arbeit aktuelle Zahlen zum Anteil befristeter Arbeitsverträge bei Neueinstellungen geliefert: 45 % im Jahr 2016! Mit einer (wohlkalkulierten?) öffentlichen Empörung war damit ein wesentliches Thema für die Koalitionsverhandlungen zwischen CDU/CSU und SPD gesetzt. Angeheizt wurde die öffentliche Debatte um weitere Berichte zu unhaltbaren Zuständen schier endloser Befristungsketten. Prekäre Verhältnisse im deutschen Arbeitsrecht!
Tatsächlich? Ein Blick in den IAB-Bericht „Befristungen bei Neueinstellungen“ vom 21. Februar 2018 offenbart, dass die Anteile der Befristungen bei Neueinstellungen in den letzten Jahren relativ stabil zwischen 41 und 52 % gelegen haben. Differenzierte Daten zu Gründen für diese Befristungen oder zum Anteil der sachgrundlosen Befristungen wurden offenbar nicht erhoben. Das IAB hatte sich jedoch in einem Forschungsbericht aus dem Jahr 2015 ausführlich mit der Befristungspraxis im öffentlichen Dienst auseinandergesetzt, dazu verschiedene Daten ausgewertet und auch eine eigene Befragung durchgeführt. Die Studie liefert u.a. folgende aufschlussreiche Ergebnisse:
– Der Anteil befristet beschäftigter Arbeitsverhältnisse in der Privatwirtschaft lag im Zeitraum 2004 bis 2014 zwischen 4,8 und 6,7 %, im öffentlichen Dienst (ohne Wissenschaft) zwischen 6,2 und 8,5 % und in der Wissenschaft zwischen 25,7 und 37,0 %. Letzteres ist kein Skandal, sondern vor allem das Ergebnis der vom Gesetzgeber gewollten – und auch sinnvollen – befristen Beschäftigung in den ebenfalls zeitlich begrenzten Qualifikationsphasen der Promotion und Habilitation.
– Der Anteil sachgrundloser Befristungen an allen Befristungen ist zwar im öffentlichen Dienst zwischen 2004 und 2013 erheblich angestiegen, und zwar von 17,5 auf 35,7 %. Da sich der gesamte Befristungsanteil nicht in gleicher Weise erhöht hat, lässt sich dieser Effekt möglicherweise dadurch erklären, dass die öffentlichen Arbeitgeber der Empfehlung ihrer Berater gefolgt und, – wo möglich – anstelle eine Sachgrundbefristung vereinbart zu haben, auf die sachgrundlose Befristung ausgewichen sind.
So reibt man sich verwundert die Augen, wie es dazu kommen konnte, dass befristete Arbeitsverhältnisse – und hierbei vor allem die sachgrundlosen Befristungen – die Koalitionsverhandlungen in die Verlängerung geschickt haben.
Was aber ist nach zähem Ringen herausgekommen? Ein Kompromiss, der den Arbeitsrechtler schaudern lässt – auch angesichts der markigen Worte, mit denen er eingeleitet wird (Rdnrn. 2336 – 2345):
Wir wollen den Missbrauch bei den Befristungen abschaffen. Deshalb dürfen Arbeitgeber mit mehr als 75 Beschäftigten nur noch maximal 2,5 Prozent der Belegschaft sachgrundlos befristen. Bei Überschreiten dieser Quote gilt jedes weitere sachgrundlos befristete Arbeitsverhältnis als unbefristet zustande gekommen. Die Quote ist jeweils auf den Zeitpunkt der letzten Einstellung ohne Sachgrund zu beziehen.
Die Befristung eines Arbeitsvertrages ohne Vorliegen eines sachlichen Grundes ist nur noch für die Dauer von 18 statt bislang von 24 Monaten zulässig, bis zu dieser Gesamtdauer ist auch nur noch eine einmalige statt einer dreimaligen Verlängerung möglich.
Hurra, ein neuer Schwellenwert: Arbeitgeber mit mehr als 75 Beschäftigten! Wir dürfen gespannt sein, wie gezählt wird: Nach Köpfen, nach Vollzeit-Äquivalenten oder aber mit einer speziellen Umrechnungsvorschrift wie in § 23 KSchG? Zählen nur die eigenen Arbeitnehmer oder auch Leiharbeitnehmer, deren Vertragsverhältnisse der Arbeitgeber im Zweifel nicht kennt? Und woher weiß der befristet eingestellte Arbeitnehmer, ob sein Vertrag die magische Grenze von 2,5 % übersteigt? Der Arbeitgeber wird es ihm nicht sagen und wenn er’s denn sagt, wird ihm der Arbeitnehmer nicht glauben. Wie dem auch sei: Der zu Rate gezogene Fachanwalt für Arbeitsrecht wird dem befristet beschäftigten Arbeitnehmer zur Erhebung einer Befristungskontrollklage raten, die Rechtschutzversicherung zahlt. Der Arbeitgeber kann dann im Prozess fein säuberlich sämtliche bestehenden befristeten Arbeitsverträge ausbreiten und dazu Beweis antreten. Nur wie? Aus der Befristungsabrede selbst ergibt sich ja nur in den seltensten Fällen, ob der Arbeitsvertrag sachgrundlos oder mit Sachgrund abgeschlossen wurde. Das geltende TzBfG kennt auch kein Zitiergebot. Nach der Rechtsprechung des BAG ist der Arbeitgeber noch nicht einmal verpflichtet, seinem Betriebsrat bei der Einstellung eines befristet beschäftigten Arbeitnehmers mitzuteilen, ob die Befristung mit oder ohne Sachgrund erfolgt ist – und wenn ja, mit welchem (Beschluss vom 27. 10. 2010 − 7 ABR 86/09). Fragen über Fragen, welche die zuständigen Referenten im BMAS, die möglicherweise bereits an einem Gesetzentwurf feilen, in den nächsten Wochen beschäftigen werden.
Was hat das Vorhaben nun mit einem Missbrauch von sachgrundlosen Befristungen zu tun, den es einzudämmen gilt? Waren vielleicht einige Fälle von Sachgrundbefristungen gemeint, die in den vergangenen Jahren tatsächlich durch missbräuchliche Auswüchse (insbesondere im öffentlichen Dienst, vgl. etwa BAG vom 18.7.2012, 7 AZR 443/09: 13 Befristungen in elfeinhalb Jahren in der Justizverwaltung Nordhein-Westfalens) aufgefallen sind? Egal, jetzt wird endlich regiert. Und um Kettenbefristungen kümmern wir uns in einem der nächsten Blog-Beiträge.
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LAG Berlin-Brandenburg: Besetzung der Direktorenstelle der Bundesstiftung Bauakademie weiterhin untersagt (LAG Berlin-Brandenburg vom 12.06.2020, 10 SaGa 114/20)
Weiterhin keine Klarheit zu den Mindestsätzen der HOAI – BGH legt Fragen dem EuGH vor, BGH mündliche Verhandlung vom 14. Mai 2020 – VI ZR 205/19
Verordnung zur Aufrechterhaltung der Handlungsfähigkeit der kommunalen Organe in außergewöhnlicher Notlage im Land Brandenburg in Kraft
Corona Videokonferenzen von Betriebsräten werden erlaubt – Regierung plant weitere (befristete) Gesetzesänderungen auf dem Gebiet des Arbeitsrechts
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