Source: http://www.juramagazin.de/223831.html
Timestamp: 2020-07-04 09:11:43
Document Index: 38945663

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 1', '§ 4', '§ 1', '§ 1', '§ 25']

﻿ Beeinträchtigt das Zinsniveau in der sozialen Wohnungsbauförderung der sechziger und siebziger Jahre heute und zukünftig die Spielräume für energetische Sanierungen?
Beeinträchtigt das Zinsniveau in der sozialen Wohnungsbauförderung der sechziger und siebziger Jahre heute und zukünftig die Spielräume für energetische Sanierungen?
Ab Ende der sechziger Jahre wurde im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau eine gegenüber heute wesentlich höhere Verzinsung für Eigen- und Fremdkapital bei der Berechnung der Kostenmieten zugrunde gelegt.
Gegenwärtig kann maximal eine Eigenkapitalverzinsung von vier Prozent angesetzt werden, gleichzeitig betragen die erstrangigen Hypothekenzinsen unter vier und derzeit sogar unter 3,5 Prozent.
Da davon auszugehen ist, dass die Eigentümer der geförderten Mietwohnungen nicht mehr die ursprünglichen Zinsen zahlen, wären die Kostenmieten nach unten anzupassen. So könnte Freiraum für die Finanzierung der energetischen Sanierungen dieser Bestände entstehen, die im Wesentlichen vor der 1. Wärmeschutzverordnung von 1979 entstanden sind.
Dadurch könnte auch die bislang mögliche maximal elf Prozent betragende jährliche Umlage der Investitionskosten auf die Miete deutlich abgemildert werden. Insgesamt läge auch der so entstehende Mietpreis unter der damaligen Kostenmiete
Für Wohnraum, der bis zum 31. Dezember 2002 aufgrund des II. gefördert worden ist oder als gefördert gilt, wurde in der Regel mit der Bewilligung der Mittel die Kostenmiete (Durchschnittsmiete gem. § 8 a festgesetzt. Eine Änderung tritt nur ein, wenn sich die Gesamtkosten, die Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen geändert haben und ein anderer Ansatz in der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgeschrieben ist.
Die Eigenkapitalverzinsung im Rahmen der Kostenmiete ist gemäß Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) wie folgt geregelt:
Der Vermieter darf für den Teil der Eigenleistungen, der 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüber hinausgehenden Teil der Eigenleistungen darf angesetzt werden
Eine Modernisierung öffentlich geförderter Mietwohnungen kann zur Erhöhung der Durchschnittsmiete führen, wenn die Bewilligungsbehörde der Aufnahme der Kosten der Modernisierung, der damit verbundenen Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zugestimmt hat (§§ 1 WFNG, 8 a Absatz 3 4 a Absatz 1, 11 Absätze 5 bis 7 II. BV). Die Zustimmung zur Modernisierung hängt allerdings von verschiedenen Voraussetzungen ab, u. a. von der Tragbarkeit der erhöhten Durchschnittsmiete für den berechtigten Personenkreis. Eine Mieterhöhung um 11 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr, wie im allgemeinen Mietrecht für freifinanzierte Wohnungen vorgesehen, kennt das Kostenmietrecht nicht.
Der Vermieter ist nach Bewilligung der öffentlichen Mittel nicht zur Inanspruchnahme eines günstigeren Zinses verpflichtet (Einfrierungsgrundsatz § 4 Absatz 1 II. BV). Wenn er jedoch z. B. im Rahmen einer Umschuldung günstigere Zinsen vereinbart hat, dann ist er verpflichtet, die reduzierten Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen (§§ 1 WFNG, 8 a Absatz 3 4 a Absatz 1, 23 Absatz 1 II. BV). Die Senkung des Zinssatzes für Fremdmittel führt dann zur Senkung der Durchschnittsmiete.
Andererseits kann ein erhöhter Zinssatz eines Fremdmittels zur Erhöhung der Durchschnittsmiete führen, wenn sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§§ 1 WFNG, 8 a Absatz 3 4 a Absatz 1, 21 Absatz 1, 23 Absatz 1 II. BV), z. B. im Falle der Höherverzinsung von öffentlichen Baudarlehen durch die NRW.BANK. Allerdings darf der Kapitalkostenbetrag nicht denjenigen übersteigen, der sich aus der Verzinsung des Fremdmittels zu den bei der Kapitalkostenerhöhung marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken (zurzeit zwischen 3,15 und 4,27 %) ergibt, mit der Folge, dass der Vermieter die über die marktübliche Verzinsung hinausgehende Zinslast selbst tragen muss. Insofern kann eine Höherverzinsung den Spielraum für Investitionen in energetische Maßnahmen einschränken.
1. Welche Kreditvolumina sind über die seinerzeitige Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen (Wfa) in den einzelnen Jahren seit 1965 mit den jeweiligen Zins- und Tilgungssätzen für Zwecke des sozialen Mietwohnungsbaus zur Verfügung gestellt worden (bitte nach Jahren aufgeschlüsselt anführen)?
Das Fördervolumen (Nettozusagekapital) der Wohnungen mit einer Mietpreisbindung aus den Jahren 1965 bis 1979, die sich noch in der Darlehenverwaltung der NRW.BANK befinden, beläuft sich auf derzeit drei Milliarden Euro. Die Förderung erfolgte entweder durch die Bewilligung von Baudarlehen oder einer Kombination aus Bau- und Aufwendungsdarlehen.
Beide Darlehensarten sind mit maximal 6% jährlich zu verzinsen. Die Tilgung beträgt bei Baudarlehen 1% und bei Aufwendungsdarlehen 2% jährlich. Das Restkapital der Darlehen beläuft sich aktuell auf 1,8 Milliarden Euro. Die Fördervolumina der einzelnen Jahre sind in der Anlage 1 aufgelistet.
2. Für welche dieser Kredite sind Zinsen und/oder Tilgung ausgesetzt oder erlassen worden?
Bei den zuvor angesprochenen Darlehen sind bis 1999 schrittweise Anhebungen bei der Verzinsung durchgeführt worden. Da die Mehrbelastung aus einer Zinsanhebung auf die Kostenmiete umgelegt werden kann, wurden die Zinsanhebungen durch zwei Parameter (Kappungsbetrag und Mietobergrenzen) sozialverträglich begrenzt. Seit dem Jahr 2000 sind Zinsanhebungen ausgesetzt. Dies bedeutet, dass die Verzinsung auf dem 1999 erreichten Stand eingefroren wurde. Die momentane Durchschnittsverzinsung der einzelnen Förderjahrgänge ist ebenfalls der Anlage 1 zu entnehmen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Verzinsung von Förderdarlehen zum 1. Januar 2010 im Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) neu geregelt worden ist. Auf dieser Rechtsgrundlage hat der Vorstand der NRW.BANK entschieden, zum 1. Januar 2011 einen weiteren Verzinsungsschritt durchführen. Diese Zinsanhebung erfolgt jedoch nur bis zu einer Obergrenze von 4 % jährlich. Zusätzlich wird der Zinsanhebungsspielraum wiederum gesetzlich durch einen Kappungsbetrag von 0,05 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat und nach Baualtersklassen und Mietniveaus differenzierte Mietobergrenzen sozialverträglich begrenzt. Die Tilgung wurde zu keiner Zeit ausgesetzt.
3. Für welche dieser Kredite sind die Kostenmieten entsprechend der inzwischen veränderten Eigenkapital- und Fremdkapitalzinsen tatsächlich angepasst worden?
Die gewünschte Übersicht kann nicht gegeben werden, denn die angefragten Daten werden nicht erfasst. Vielmehr sind die Vermieter öffentlich geförderter Mietwohnungen gesetzlich verpflichtet, im Falle einer Kapitalkostenänderung die Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Kostenmiete den einschlägigen Bestimmungen entsprechend selbst zu ändern. Die Kostenmieten werden von den zuständigen Stellen im Rahmen der Bestands- und Besetzungskontrolle stichprobenartig oder aufgrund konkreter Beanstandungen seitens der Mieter überprüft (§ 25 WFNG NRW i. V. m. Nr. 15 der Wohnraumnutzungsbestimmungen).