Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0113-kdipt3-4011-16-2018-3-asz
Timestamp: 2018-12-13 07:23:32+00:00
Document Index: 87668823

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 922', 'art. 924', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 45', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 14']

♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0113-KDIPT3.4011.16.2018.3.ASZ
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po zniesieniu współwłasności
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2017 r. (data wpływu 10 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 lutego 2018 r. (data wpływu 8 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 10 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 1 lutego 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.16.2018.1.ASZ, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 2 lutego 2018 r. (data doręczenia 20 lutego 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 27 lutego 2018 r. (data wpływu 8 marca 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 27 lutego 2018 r.
Wnioskodawczyni, jako jedna ze współwłaścicieli nabyła prawo po 1/6 udziału w nieruchomości. Nieruchomość składała się z dwóch działek o nr X i nr Y. Działka nr X zabudowana była domem mieszkalnym drewnianym oraz wiatą drewnianą, a działka nr Y zabudowana była domem mieszkalnym murowanym oraz garażem murowanym. Ponadto, nieruchomość nie była obciążona prawami rzeczowymi ograniczonymi, wolna jest od zobowiązań podatkowych oraz wszelkich innych zajęć i obciążeń, w tym praw i roszczeń osób trzecich, ani nie występują ograniczenia w rozporządzaniu nią.
Wnioskodawczyni razem z dwoma pozostałymi współwłaścicieli swój udział nabyła w drodze spadku na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 14 listopada 2011 r. Wysokość nabytego przez Wnioskodawczynię i dwóch pozostałych spadkobierców udziałów wynosiła po 1/6 części rzeczonej nieruchomości na rzecz każdego ze spadkobierców. Czwarty współwłaściciel nieruchomości posiadał udział w wysokości 3/6 udziału w nieruchomości. Współwłaściciel ten nabył 3/6 udziału nieruchomości w wyniku darowizny.
W wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności w dniu 14 maja 2012 r., strony dokonały następującego podziału rzeczonej nieruchomości objętej księgą wieczystą, składającej się z dwóch działek:
działkę gruntu nr X o powierzchni 0,0516 ha uzyskał współwłaściciel posiadający wcześniej 3/6 udziału w nieruchomości,
działkę gruntu nr Y o powierzchni 0,0516 ha, uzyskali pozostali współwłaściciele (w tym Wnioskodawczyni), w której Wnioskodawczyni wraz z dwoma pozostałymi współwłaścicielami uzyskali udział po 1/3 części tej działki dla każdego z nich.
Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Strony w umowie określiły wartość całej nieruchomości na kwotę 600 000 zł. Przy czym, strony umowy zniesienia współwłasności ustaliły wartość działki numer X na kwotę 200 000 zł, a wartość działki numer Y na kwotę 400 000 zł.
Zgodnie z powyższym, przed dokonanym podziałem wartość 1/6 udziału w nieruchomości należącego do Wnioskodawczyni wynosiła 100 000 zł. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni uzyskała udział w wysokości 1/3 o wartości 133 333,33 zł. Umową sprzedaży z dnia 8 marca 2017 r. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi dwoma współwłaścicielami sprzedali działkę nr Y stanowiącą samodzielną nieruchomość za kwotę 300 000 zł.
W uzupełnieniu wniosku z dnia 27 lutego 2018 r. Wnioskodawczyni wskazała, że:
data śmierci spadkodawcy to 16 kwietnia 2011 r.,
sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5b ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2018r., poz. 200, ze zm.).
Czy uzyskanie przez Wnioskodawczynię udziału 1/3 (o wartości 133 333,00 zł) w działce o nr Y w wyniku zawarcia w dniu 14 maja 2012 r. umowy zniesienia współwłasności stanowi dla Wnioskodawczyni formę nowego nabycia nieruchomości ponad wartość udziału jaki Jej pierwotnie przysługiwał przed zawarciem umowy o zniesienie współwłasności, czy też stanowi formę nowego nabycia nieruchomości co do całości udziału, od której to daty należy liczyć 5 letni termin przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy sprzedaż w dniu 8 marca 2017 r. przez Wnioskodawczynię udziału w wysokości 1/3 w nieruchomości, na którą składa się działka o nr Y spowoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?
Jeśli sprzedaż w dniu 8 marca 2017 r. przez Wnioskodawczynię udziału w wysokości 1/3 w nieruchomości, na którą składa się działka o nr Y spowoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych to co będzie stanowiło podstawę opodatkowania?
Umowę zniesienia współwłasności zawartą w dniu 14 maja 2012 r. należy traktować jako formę nowego nabycia tylko co do nadwyżki wartości udziału jaki Wnioskodawczyni uzyskała w wyniku zniesienia współwłasności w porównaniu do wartości tego udziału jaki posiadała przed zawarciem umowy zniesienia współwłasności.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu. Tym samym, uzyskane w ten sposób wzbogacenie w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Dokonane w przedmiotowej sprawie zniesienie współwłasności ma wpływ na bieg 5-letniego terminu w zakresie nadwyżki, jaką Wnioskodawczyni otrzymała ponad wartość swojego pierwotnego udziału. Udział w działce nabytej w drodze zniesienia współwłasności odpowiada udziałowi nabytemu na podstawie dziedziczenia, niemniej jednak wartość tego udziału jest większa o 33 333,33 zł. Podkreślić należy, że samo zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W takim wypadku za datę nabycia nieruchomości lub prawa należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia (w tym przypadku - moment nabycia spadku). W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni zachowała taki sam udział jaki posiadała przed zniesieniem współwłasności z uwagi na to, że działki wchodzące w skład pierwotnej nieruchomości miały identyczną powierzchnię. Jednak w wyniku zniesienia współwłasności wartość udziału Wnioskodawczyni uległ zwiększeniu o 33 333,33 zł. W tej sytuacji Wnioskodawczyni uważa, że w stosunku do 1/3 udziału jaki uzyskała w działce nr Y w wyniku zniesienia współwłasności biegną dwa terminy 5-letnie przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Pierwszy 5-letni termin biegnie od dnia nabycia spadku w stosunku do udziału 1/3 działki o nr Y w zakresie wartości 100 000,00 zł. Drugi 5-letni termin biegnie od dnia zawarcia umowy zniesienia współwłasności w stosunku do udziału 1/3 działki o nr Y w zakresie wartości 33 333,33 zł.
Zdaniem Wnioskodawczyni, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Z uwagi na fakt, że 5-letni termin od dnia nabycia nieruchomości na nowo zaczął biec w stosunku do tej części nadwyżki jaką Wnioskodawczyni uzyskała w wyniku zawarcia w dniu 14 maja 2012 r. umowy zniesienia współwłasności to podatek dochodowy od osób fizycznych należy się od procentowego udziału nadwyżki w całej wartości udziału w nieruchomości uzyskanej w wyniku zniesienia współwłasności.
W ocenie Wnioskodawczyni, podstawą opodatkowania będzie procentowy udział w kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający procentowemu udziałowi nadwyżki jaką Wnioskodawczyni uzyskała w stosunku do wartości udziału jaki posiadała przed zawarciem umowy zniesienia współwłasności.
Wnioskodawczyni w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności uzyskała w działce nr Y udział o wartości 133 333,33 zł. Przed zawarciem tej umowy wartość Jej udziału w pierwotnej nieruchomości wynosiła 100 000,00 zł. W związku z powyższym, w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności dotychczasowa wartość Jej udziału zwiększyła się o 25%. Powyższe wynika z wyliczenia:
133 333,33 zł - 100%
33 333,33 zł - X
33 333,33 zł x 100/33 333,33 zł = 25%
Zatem, aby wyliczyć podstawę opodatkowania Wnioskodawczyni winna z kwoty uzyskanej w wyniku zawarcia w dniu 8 marca 2017 r. umowy sprzedaży działki nr Y wyliczyć 25% i tak wyliczona kwota będzie stanowiła podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zastało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c), przed upływem pięciu lat licząc, od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, ze przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalna zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwila otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że dniem nabycia spadku przez Wnioskodawczynię jest data śmierci spadkodawcy.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni, jako jedna ze współwłaścicieli nabyła prawo po 1/6 udziału w nieruchomości, która składała się z dwóch działek o nr X i nr Y. Wnioskodawczyni razem z dwoma pozostałymi współwłaścicieli swój udział nabyła w drodze spadku na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 14 listopada 2011 r. (data śmierci spadkodawcy to 16 kwietnia 2011 r.). Wysokość nabytego przez Wnioskodawczynię i dwóch pozostałych spadkobierców udziałów wynosiła po 1/6 części rzeczonej nieruchomości na rzecz każdego ze spadkobierców. Czwarty współwłaściciel nieruchomości posiadał udział w wysokości 3/6 udziału w nieruchomości. Współwłaściciel ten nabył 3/6 udziału nieruchomości w wyniku darowizny.
W wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności w dniu 14 maja 2012 r., strony dokonały następującego podziału rzeczonej nieruchomości, składającej się z dwóch działek:
Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że skoro wartość udziału w nieruchomości nabytego przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności przekroczyła wartość udziału w nieruchomości nabytego pierwotnie w drodze spadku to doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji nabycie przez Wnioskodawczynię udziałów w działce gruntu nr Y nastąpiło w dwóch datach, tj. w 2011 r. w drodze spadku oraz w 2012 r. w wyniku zniesienia współwłasności.
Zatem, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że odpłatne zbycie w 2017 r. działki nr Y w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w dacie śmierci spadkodawcy, tj. w dniu 16 kwietnia 2011 r., nie będzie stanowiło źródła przychodu, ponieważ zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym, zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału dokonane zostało po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Natomiast odpłatne zbycie udziału w powyższej nieruchomości, który Wnioskodawczyni nabyła w 2012 r. w wyniku zniesienia współwłasności będzie źródłem przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 tej ustawy).
W myśl art. 22 ust. 6e powołanej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d tej ustawy).
Zgodnie z art. 45 ust. la pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że udział w nieruchomości (działce nr Y), którą Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami sprzedała w 2017 r. został nabyty przez Wnioskodawczynię w dwóch datach:
w 2011 r. - w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku, wobec czego przychód uzyskany ze sprzedaży w tej części nie podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, do dnia sprzedaży upłynęło pięć lat;
w 2012 r. - w odniesieniu do części udziału w nieruchomości nabytego w wyniku zniesienia współwłasności, stanowiącej nadwyżkę w stosunku do udziału nabytego w spadku, którą należy traktować w kategorii przysporzenia, a w konsekwencji przychód ze zbycia nieruchomości w tej części będzie stanowił dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, dochód ze sprzedaży tej części nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Końcowo, w odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, należy wskazać, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. Organu. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa, a więc istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy Wnioskodawczyni prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Podkreślenia wymaga, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do dokonywania obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia zobowiązania podatkowego. Stąd też organ interpretacyjny nie analizował i nie może odnieść się do wskazanych przez Wnioskodawczynię kwot.
0113-KDIPT3.4011.16.2018.3.ASZ
0111-KDIB3-2.4012.80.2018.1.ASZ | Interpretacja indywidualna