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Timestamp: 2018-11-21 06:14:48+00:00
Document Index: 125117828

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 447', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 11', 'art. 26', 'art. 1417', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 395', 'sentenza ', 'art. 11', 'art. 360', 'art. 11']

Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 4495 del 2005 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà Abruzzogiurisprudenza Locazione simulazioneCassazione civile sez. III 25 febbraio 2009 n. 4495
conduttore, corte di cassazione, durata della locazione, locatore, locazione, prova, Simulazione
D.Q.A.W., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 101/E, presso lo studio dell’avvocato BELTRAMI PATRIZIA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;
B.P., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SANT’AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell’avvocato MELE CATERINA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 501/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA, Sezione 4^ Civile, emessa il 29/01/04, depositata il 17/03/2004, R.G.N. 4708/2003;
udito l’Avvocato MELE Caterina;
1.1 Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., B.P. adiva il Tribunale di Roma, chiedendo la determinazione del canone dovuto per l’appartamento di proprietà di D.Q.A.W., da lui condotto in locazione, con condanna della controparte alla restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, al pagamento degli interessi maturati sul deposito cauzionale e alla rifusione degli ulteriori importi pagati per lavori straordinari e allaccio utenze.
Costituitosi in giudizio, D.Q.A.W. si opponeva all’accoglimento della domanda, contestualmente spiegando riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento di danni pretesamente recati all’immobile dal conduttore, nonchè il pagamento degli oneri condominiali.
1.2 Con sentenza del 14 novembre 2002 il Tribunale condannava il D. Q. alla restituzione in favore dell’attore dei canoni pagati in eccedenza rispetto a quelli dovuti in base all’equo canone, nonchè al pagamento degli interessi sul deposito cauzionale, rigettando ogni altra richiesta.
Proposto gravame da D.Q.A.W., la Corte d’appello, con sentenza del 29 gennaio 2004 lo respingeva.
In motivazione osservava il giudicante, per quanto qui interessa, che la locazione intercorsa tra le parti era destinata a soddisfare una esigenza abitativa primaria del conduttore, di modo che, al di là della formale intestazione del contratto, questo non poteva essere considerato transitorio, tanto più che la necessità del locatario di occupare stabilmente l’immobile per ragioni di lavoro era ben nota al proprietario.
Rilevava inoltre che la doglianza relativa alla pretesa, inesatta determinazione dell’equo canone, non aveva fondamento, non essendo stati i conteggi specificamente contestati dal resistente, mentre, quanto ai pretesi canoni non corrisposti, escluso che vi fosse stata rinnovazione tacita del contratto, non potendo questa che essere espressa, “vi era stata imputazione del deposito cauzionale” e comunque compensazione con le somme pagate in eccedenza rispetto agli importi dovuti in base alla disciplina vincolistica.
In ordine alla domanda riconvenzionale volta ad ottenere il ristoro dei pretesi danni arrecati all’immobile dal B., osservava la Corte che tutte le fatture versate in atti dall’attore, al fine di dimostrare la riattazione dell’immobile, oltre a risalire a due anni prima della locazione, si riferivano, tranne una, a un indirizzo di Roma diverso da quello dell’immobile per cui è causa, di modo che i pregiudizi di cui il proprietario aveva chiesto il ristoro non erano stati, in definitiva, provati, tanto più che nell’atto di riconsegna le parti “reciprocamente” avevano contestato “le rispettive contrarie affermazioni” e che alcuna giustificazione era stata data della quantificazione della somma a tale titolo domandata.
Infine il resistente neppure aveva dato nessuna prova documentale dell’onere “contrattuale” relativo agli oneri condominiali, considerata anche la “portata delimitatoria” dell’art. 11 del contratto di locazione.
1.3 Avverso tale pronuncia propone ricorso per cassazione D.Q. A.W., affidando le sue doglianze a quattro motivi.
Resiste con controricorso B.P., che ha anche depositato memoria.
2.1 Col primo motivo l’impugnante denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 26, nonchè della L. n. 359 del 1992, per avere il decidente escluso che nella fattispecie le parti avessero concluso un contratto di locazione ad uso transitorio, così facendo malgoverno del materiale probatorio acquisito e segnatamente della deposizione della testimone F.E., nonchè di una serie di indici, quali la circostanza che l’immobile fosse ammobiliato, univocamente dimostrativi della destinazione dello stesso alla soddisfazione di esigenze abitative saltuarie e non stabili del conduttore. Del resto, ove ciò non fosse stato, ove, in particolare, il locatore avesse avuto consapevolezza delle effettive esigenze abitative del B., avrebbe sicuramente concluso un contratto ai sensi della legge n. 359 del 1992, sui patti in deroga, pervenendo per tal via ugualmente alla libera determinazione del contenuto della locazione. In tale contesto, neppure poteva essere enfatizzata la consegna al locatore delle buste paga del conduttore, trattandosi di formalità che aveva avuto la sola funzione di garantire i pagamenti, in sostituzione della polizza fideiussoria inizialmente richiesta dal proprietario.
Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge, integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perchè, sotto l’apparenza di una convenzione di tal fatta, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal regime inderogabile dell’equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l’applicazione, stante l’illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative, può, ex art. 1417 c.c., dimostrare l’esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni. In proposito la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, in sede processuale, l’indagine volta ad accertare – su base anche indiziaria – la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, che integra l’accordo simulatorio, deve essere improntata a una valutazione complessiva di tutte le circostanze del caso concreto, quale, a titolo esemplificativo, il sistema di vita del conduttore, la disponibilità altrove di un alloggio o l’attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l’immobile (confr. Cass. civ. 3, n. 969 del 2007).
Venendo al caso di specie, il Giudice d’appello ha correttamente desunto la consapevole e condivisa destinazione dell’immobile locato alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore da una serie di indici inequivocabili, quali la stabile assegnazione del B. allo svolgimento di attività lavorativa presso la sede (OMISSIS) della Fideuram Vita, e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione dello stesso.
A fronte di siffatto impianto motivazionale, non hanno pregio i rilievi circa la funzione di garanzia del predetto adempimento perchè, quale che ne fosse la finalità, esso è stato plausibilmente ritenuto idoneo a rendere noto al proprietario che nell’immobile il B. avrebbe abitato stabilmente per motivi di lavoro.
Nè ha errato la Corte territoriale nel non dare peso alla circostanza che l’appartamento venne locato ammobiliato. In proposito è sufficiente rilevare che la compatibilità, anche astratta, di tale evenienza con la destinazione del contratto alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore è dimostrata dalla espressa previsione di maggiorazioni dell’importo determinato in base alla legge fino al 30 per cento, di modo che la circostanza che l’immobile sia “completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto” (L. n. 392 del 1978), non vale certo da solo a dimostrare il carattere transitorio del contratto.
Infine nessun rilievo può avere la deduzione secondo cui l’insussistenza di un’esigenza abitativa momentanea avrebbe dovuto indurre le parti ad avvalersi dei patti in deroga di cui alla L. n. 359 del 1992: sta di fatto, invero, che esse non ritennero di farvi ricorso. Del resto la normativa richiamata impone comunque l’osservanza di una durata legale minima del contratto, alla quale locatore e conduttore non intendevano evidentemente sottostare.
2.2 Col secondo motivo il ricorrente lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, ex art. 360 c.p.c., n. 5. Segnala in particolare che, contrariamente all’assunto del Giudice di prime cure, i conteggi erano stati integralmente contestati dal convenuto, in ordine alla vetustà, allo stato di conservazione del fabbricato, al calcolo dei metri quadrati, all’ubicazione dell’immobile, alla mancata applicazione dell’incremento del 30% del canone, in considerazione del fatto che esso era stato locato ammobiliato, circostanza, questa, completamente ignorata dal decidente.
Osserva il collegio che, secondo quanto riportato nella sentenza impugnata, il Giudice di prime cure fece riferimento ai “parametri” e ai “coefficienti” indicati dal ricorrente, “perchè non specificamente contestati dal resistente”, di modo che “il riconoscimento dei conteggi” aveva consentito “con semplice operazione matematica” la determinazione del canone.
In tale contesto la censura doveva essere accompagnata, per il principio di autosufficienza del ricorso, dalla indicazione specifica dell’atto difensivo e/o del verbale di udienza in cui la contestazione era stata sollevata e dalla riproduzione puntuale degli esatti termini in cui era stata formulata, in ragione anche del suo carattere articolato e complesso (Cass. civ., Sez. 2^, 19 marzo 2007, n. 6361).
Non è superfluo aggiungere che, in ogni caso, la denuncia dell’errore, in quanto volta a prospettare l’inesatta percezione da parte del Giudice delle risultanze processuali, non costituisce motivo di ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ma di revocazione ai sensi dell’art. 395 c.p.c., n. 4, (confr. Cass. 3 agosto 2007, n. 17057; Cass. civ. 13 novembre 2006, n. 24166).
2.3 Col terzo mezzo l’impugnante sostiene l’erronea valutazione del compendio probatorio in atti, avendo il Giudice di merito escluso la rinnovazione del contratto, sul presupposto che per essa era espressamente prevista la forma scritta, laddove, per ammissione dello stesso conduttore, il contratto, stipulato con decorrenza dal 1 luglio 1998 e scadenza al 31 luglio 1999, era stato rinnovato per un ulteriore anno fino al 31 luglio dell’anno successivo.
Legittimamente, pertanto, il D.Q. aveva chiesto il pagamento dei canoni, pacificamente non corrisposti, dal gennaio al 30 luglio o almeno al 31 maggio del 2000, data dell’effettivo rilascio, laddove invece addirittura egli era stato condannato a restituire al conduttore le somme pretesamente riscosse in eccedenza.
Osserva il collegio che, apprezzata con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità la necessità della forma scritta per la rinnovazione del contratto, il problema del mancato pagamento dei canoni dal mese di gennaio al mese di maggio del 2000, è stato risolto dal Giudice di merito con il rilievo che il credito vantato dal proprietario era stato compensato con quelli del conduttore aventi ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale e le somme pagate in eccedenza a titolo di canone, rispetto a quelle dovute in base alla disciplina vincolistica.
Malgrado il non felice condizionale usato dal Giudice di merito (sarebbero assorbite), il ricorrente, volendo sostenere l’erroneità di siffatti calcoli, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, aveva l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al Giudice di merito, ma anche, per il già richiamato principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440).
Invece l’impugnante si è limitato a lamentare l’omessa liquidazione delle somme che, a tale titolo gli sarebbero spettate, senza nessun nesso con le argomentate ragioni della decisione.
2.4 Col quarto motivo il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata avrebbe fatto malgoverno degli esiti della espletata istruttoria e sarebbe contraddittoriamente motivata nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni arrecati all’immobile dal conduttore nonchè il pagamento degli oneri condominiali.
Deduce segnatamente che lo stato dell’appartamento al momento del rilascio era comprovato dal verbale di riconsegna e dalla documentazione fotografica, completamente ignorata dal decidente, mentre ben 19 fatture versate nel fascicolo processuale provavano la dislocazione di beni presso l’immobile per cui è processo, pienamente coincidenti con quelli elencati nel verbale di consegna.
In sostanza l’esame comparativo dei verbali di consegna e di riconsegna, integrato dai documenti di acquisto, avrebbe permesso di appurare l’esistenza e l’entità dei lamentati danni.
Quanto poi agli oneri condominiali, sostiene il ricorrente che la loro debenza non doveva affatto essere provata dal proprietario, essendo già stabilita dalla legge, mentre all’obbligo del conduttore di corrisponderli non ostava certo il disposto dell’art. 11 del contratto, che si limitava a porre le spese ordinarie a carico dell’inquilino. In ogni caso, a riprova della ritualità della richiesta, erano stati prodotti il preventivo e il consuntivo delle spese condominiali e la relativa ripartizione. Infine significativo era che il B. aveva per diverso tempo pagato le spese condominiali.
Osserva il collegio che il Giudice di merito ha motivato l’esito negativo dello scrutinio in ordine alla sussistenza dei pregiudizi lamentati dal D.Q. in base all’assunto che una sola delle fatture prodotte dal ricorrente era relativa all’immobile per cui è controversia nonchè al rilievo, per vero dirimente, che in ogni caso esse si riferivano a pretesi lavori effettuati circa due anni prima dell’inizio della locazione, di modo che l’onere della prova della imputabilità al conduttore dei danni riscontrati nell’unità abitativa non ne usciva adempiuto. Quanto poi al contenuto dell’atto di riconsegna, il decidente ha ragionevolmente escluso che “le rispettive, contrarie affermazioni” in esso contenute potessero valere a dimostrare il fondamento della pretesa del convenuto.
A fronte di tale impianto motivazionale, che, benchè succinto, non ha ignorato nessuno degli elementi probatori acquisiti, le critiche del ricorrente si risolvono in una sollecitazione alla rilettura del materiale istruttorio preclusa in questa sede di legittimità. Non è superfluo in proposito ricordare che il vizio di omessa o insufficiente motivazione, denunciabile con ricorso per Cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo quando nel ragionamento del Giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile una obiettiva, deficiente esposizione dell’iter logico che lo ha condotto alla formazione del proprio convincimento, mentre il vizio di contraddittorietà della motivazione presuppone che le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della “ratio decidendi”. Questi vizi non possono però mai consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal Giudice del merito rispetto a quello prospettato dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. civ., sez. lavoro, 6 marzo 2008, n. 6064).
Invece la censura relativa all’omessa condanna del conduttore alla corresponsione degli oneri condominiali, che si assumono impagati, è affetta da inemendabile genericità.
Il ricorrente, per vero, non solo ha omesso di indicare con esattezza a quale periodo si riferiva l’inadempienza – specificazione che sarebbe stata comunque necessaria in un contesto in cui si assume in ricorso che il B., “per diverso tempo” li aveva comunque corrisposti – ma, pur deducendo che l’art. 11 del contratto di locazione, specificamente richiamato dal decidente, “è volto ad evidenziare le somme dovute, che sono afferenti solo alle spese ordinarie e non straordinarie”, non ha riportato per intero e testualmente la fonte pattizia invocata, nè ha riprodotto il contenuto dei preventivi e dei consuntivi con la relativa ripartizione, asseritamente versati in atti, nè infine ha indicato il momento processuale del giudizio di merito in cui tale produzione era avvenuta e la pagina del fascicolo d’ufficio o di quelli di parte, rispettivamente acquisito e prodotti in sede di legittimità, nella quale la documentazione sarebbe stata rinvenibile, così violando, ancora una volta, il principio di autosufficienza (confr. Cass. civ. sez. lav. 11 luglio 2007, n. 15489; Cass. civ., sez. 3^, 25 maggio 2007, n. 12239).
Tribunale di Nola, Sezione II Civile, Sentenza del 2010