Source: https://www.rlraamatupidamine.ee/blogi/mida-peab-teadma-eluruumi-soetav-ariuhing
Timestamp: 2020-04-02 00:58:20+00:00
Document Index: 6216713

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 16', '§ 16', '§ 272', '§ 272', '§ 48', '§ 2', '§ 16', '§ 16', '§ 29', '§ 32', '§ 29', '§ 32']

Kinnisvaraga seotud tehingute maksustamise reeglid on väga nüansirohked. Seetõttu tekib eluruume ettevõtluses kasutavatel äriühingutel sageli küsimusi, millisel viisil tuleks maksustada ühte või teist tehingut. Eesmärgiga aidata Teil sellel nüansirohkel maksumaastikul orienteeruda, anname siinkohal väikese ülevaate erinevates seadustes sätestatud reeglitele, mida peaks silmas pidama just ettevõtluses kasutatavate eluruumidega seotud maksuarvestuses.
Nii näiteks on majutusteenuse osutamine (külaliskorteri või puhkemajana) 9% määraga maksustatav käive (käibemaksuseaduse (KMS) § 15 lg 2 p 4), kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine on aga üldreeglina maksuvaba käive (KMS § 16 lg 2 p 2), kusjuures kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmise tehingut on lubatud vabatahtlikult maksustada 20% käibemaksumääraga, sellest eelnevalt maksuhaldurit teavitades, kuid välja arvatud juhul kui tehingu objektiks on eluruum (KMS § 16 lg 3 p 1). Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks (võlaõigusseaduse (VÕS) § 272 lg 1). Seega eristamaks eluruumi äriruumist on oluline hinnata, kas ruum võimaldab alaliselt elada või mitte ning kuidas ruumi tegelikult kasutatakse.
Majutusteenusega on tegemist juhtudel, kui tegemist on ruumide ajutiseks kasutamiseks ning tähtajaga mitte üle kolme kuu sõlmitud üürilepingutega (VÕS § 272 lg 4 p 1). Seega kui annate eluruumi kasutada erinevatele isikutele lühikesteks perioodideks, on tegemist 9% maksustatava majutusteenusega, kui aga leiate kliendi, kes soovib eluruumi kasutada üle 3 kuu, tuleb Teil kliendiga sõlmida eluruumi üürileping ning teenuse osutamisest tekib maksuvaba käive.
Silmas tuleks pidada ka seda, et kui äriühingule kuuluv vara antakse kasutada seotud isikule, tuleb ka seotud isikul tasuda äriühingule üldise hinnakirja alusel ja äriühingul tuleb deklareerida eluruumi kasutada andmine käibena. Märgime, et äriühingu vara tasuta või alla turuhinna kasutada andmine seotud isikule on käsitletav erisoodustusena, millelt tuleb deklareerida ja tasuda tulu- ja sotsiaalmaks (tulumaksuseaduse (TuMS) § 48 lg 1 ja lg 4 p 2 ning sotsiaalmaksuseaduse § 2 lg 1 p 7) (vt lähemalt „Selgitused erisoodustuste deklaratsiooni TSD lisa 4 täitmise kohta", täpsemalt muu tööandja vara kasutada andmisest punktis 3.5.2).
Ka eluruumide müügi korral võib rakenduda erinev maksustamine sõltuvalt sellest, kas tegu on kasutusele võetud või uue eluruumiga. Kui uue eluruumi edasimüügil enne esmast kasutuselevõttu tuleb müügihinnale lisada 20% käibemaks (KMS § 16 lg 2 p 3), siis kasutatud eluruumi võõrandamisel on tegemist maksuvaba käibega (KMS § 16 lg 3 p 2) (vt lähemalt juhendi „Käibemaksuseaduse selgitused" punkti 9.2 „Maksuvaba käive tavapärases ettevõtluses, sh kinnisasjaga seotud teenused" alapunkti 3).
Peame vajalikuks selgitada ka seda, et eluruumi ja selle tarbeks soetatud kaupade ja teenuste käibemaksu on lubatud sisendkäibemaksuna deklareerida vaid juhul, kui ruume asutakse kasutama maksustatava käibe tarbeks (KMS § 29 lg 1) (vt lähemalt juhendi „Käibemaksuseaduse selgitused" punkti 14.3 „Sisendkäibemaksu mahaarvamine").
Seega soetades eluruumi eesmärgiga kasutada seda näiteks kontorina, sõltub sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus sellest, kas:
Kui ettevõte kasutab eluruume kontorina vaid osaliselt või tekib ettevõttel oma tegevuse käigus nii maksustatavat kui ka maksuvaba käivet, on põhjendatud sisendkäibemaksu mahaarvamine kontorina kasutatavalt eluruumilt ja sellega seotud kaupadelt ja teenustelt vaid osaliselt, lähtudes kinnisasja maksustatava käibe teostamiseks kasutamise prognoositavast osatähtsusest kinnisasja soetamise aastal (KMS § 32 lg 3 ja § 29 lg 4) (vt lähemalt juhendi „Käibemaksuseaduse selgitused" punkti 14.3.6 „Sisendkäibemaksu osaline mahaarvamine").
Kui aga ettevõte soetab eluruumi pikaajalise väljarentimise eesmärgil, on tegu maksuvaba käibe tarbeks soetatud varaga, millelt sisendkäibemaksu maha arvata ei saa.
Sisendkäibemaksu korrigeeritakse vastavalt põhivara tegelikule maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele põhivara soetamise aastast alates sisendkäibemaksu korrigeerimise perioodi jooksul, milleks on kinnisasja puhul 10 kalendriaastat ja muu põhivara puhul 5 kalendriaastat. Sisendkäibemaksu korrigeeritakse iga kalendriaasta lõpul, lähtudes maksustatava käibe tarbeks põhivara kasutamise tegelikust osatähtsusest sellel kalendriaastal. (KMS § 32 lg 41 ja 42)