Source: https://www.immobiliareblog.it/2012/09/05/certificato-di-agibilita.html
Timestamp: 2019-01-22 01:49:17+00:00
Document Index: 41992999

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 1477', 'art. 1346', 'art. 1453', 'art. 1477', 'art. 28', 'art. 28', 'art. 27']

Certificato di agibilità - Immobiliare Blog
Per meglio comprendere il quadro normativo in cui si colloca il tema in questione è utile ricordare che il legislatore in passato ha spesso insistito su una ambiguità terminologica facendo riferimento sia al termine “abitabilità” sia al termine “agibilità”[1].
In questo quadro era necessario un intervento semplificatore, attuato con l’emanazione del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.6.2003), il quale, eliminando tale artificiosa distinzione, fa oggi riferimento esclusivamente al concetto di agibilità in virtù delle norme contenute nel Titolo III, agli artt. 24-26.
In base alla normativa vigente, dunque, il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e ha la funzione precipua di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» (art. 24, 1° comma). Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica d’interesse generale, quale quella di attestare la regolarità urbanistica del bene, bensì è posto a presidio dell’interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato[2], assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell’ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che l’art. 1477, al 3° co., c.c.[3] impone al venditore di consegnare all’acquirente.
Si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all’esonero del venditore dall’obbligo stesso[4], potrebbe essere convenuto l’esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato.
In passato, una parte della dottrina e della giurisprudenza di merito[5] era giunta a configurare l’alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell’oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche.
Siddetta opinione però è stata per lo più disattesa, sulla base del rilievo che nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio del certificato, trattandosi di documentazione posta a tutela del singolo compratore, non rispondente ad una funzione urbanistica generale[6].
Pertanto, l’atto di compravendita di un edificio, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, dovendosi inoltre escludere qualsiasi incidenza negativa di detta mancanza sulla responsabilità del notaio rogante[7].
Affinché la mancanza dell’agibilità di un immobile acquistato possa assumere rilievo rilevare quale inadempimento dell’alienante ex art. 1453 c.c. e ss. si richiede che l’agibilità stessa assurga a caratteristica fondamentale del bene alienato, la cui assenza sia cioè in grado d’ incidere pesantemente sull’uso che la parte acquirente si aspetta dal bene compravenduto[8].
In tale eventualità, l’orientamento maggioritario ravvisa in capo al soggetto inadempiente una responsabilità per alienazione di aliud pro alio[9], non potendo il bene scambiato assolvere quella funzione economico – sociale che gli è propria[10].
Nel nostro ordinamento vanno distinte tre ipotesi di difetti materiali del bene (mobile o immobile) compravenduto[11]:
c) aliud pro alio, fattispecie di creazione giurisprudenziale, che si configura quando la cosa consegnata appartiene a un genus differente da quello proprio della cosa convenuta, o presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale delle parti: quando la cosa consegnata, insomma, sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto[12].
Chiaramente occorre distinguere la situazione in cui versa un immobile che possieda i requisiti per ottenere la dichiarazione di agibilità, ma, per qualche ragione, non l’abbia ancora ottenuta, da quella di un immobile che, in concreto, non possieda tali requisiti: nel primo caso, l’irregolarità non è di fatto sanabile, in quanto l’immobile carente strutturalmente non potrà mai ottenere il certificato di agibilità; nel secondo caso, invece, è evidente come sarebbe ben possibile, anche in un momento successivo alla stipula della compravendita, ottenere l’agibilità dell’immobile che ne abbia concretamente i requisiti per l’ottenimento[13].
Quando non sia questo il caso (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilità), la risoluzione non potrebbe essere senz’altro pronunciata, bensì si dovrebbe verificare l’importanza e la gravità dell’omissione (a questo punto rilevante solo alla luce di quanto previsto nell’art. 1477, co. 3°, c.c.) in concreto, in relazione al godimento, alla commerciabilità del bene e alle specifiche esigenze del compratore[14].
Anche laddove l’omessa consegna del certificato non sia idonea a fondare la risoluzione del contratto, potrà comunque ravvisarsi un danno risarcibile (il cui quantum andrà commisurato al deprezzamento che l’immobile ha subito a causa del mancato rilascio della certificazione[15]), potendo un pregiudizio conseguire anche al solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.
Viceversa, qualora la mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile sia imputabile ad una non rispondenza alle prescrizioni edilizie, il risarcimento dovrà essere parametrato alle spese presuntivamente necessarie per compiere gli adempimenti necessari ad ottenere il certificato stesso[16].
Si è detto che nessuna prescrizione normativa impone d’inserire in un atto di compravendita delle menzioni relative all’agibilità, a pena di invalidità, per cui l’atto è ricevibile senza il rischio d’incorrere nelle sanzioni ex art. 28, co. 2°, L. n. 89/1913 (Legge Notarile); conseguentemente, basandosi sull’attuale linea interpretativa della Cassazione che fa rientrare nell’art. 28 cit. soltanto gli atti viziati da nullità, si può escludere che il notaio possa rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza dell’art. 27 della stessa legge[17].
Oltre a questo fondamentale aspetto che investe la figura del notaio quale pubblico ufficiale, la dottrina[18] sottolinea anche l’importanza dell’attività del notaio quale privato professionista, pertanto tenuto a consegnare alle parti un atto che non solo sia immune da invalidità, ma pure privo di altre mancanze, come, appunto, le clausole riguardanti l’agibilità. Da qui l’opportunità d’inserire, sia in un contratto preliminare sia in un contratto definitivo, clausole ad hoc per disciplinare le seguenti evenienze:
(B2) l’atto viene sottoscritto quando sia già trascorso il termine per il silenzio assenso: la parte (promittente) alienante dichiarerà la regolare presentazione della domanda di rilascio e la formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo termine[19];
C) l’immobile non ha ottenuto l’agibilità, pur avendone i requisiti, poiché non è ancora stata presentata la domanda di rilascio del certificato di agibilità: la parte (promittente) alienante dichiarerà che non sussiste l’agibilità, ma l’immobile in questione possiede tutti requisiti richiesti e pertanto potrà obbligarsi, a sue complete cura e spese, ad ottenerla e a consegnare il relativo certificato alla parte (promittente) acquirente entro un dato termine; inoltre, in caso di mancata consegna, le parti possono stabilire che il contratto si intenderà risolto eventualmente prevedendo ulteriori effetti quali, ad esempio, le reciproche restituzioni del prezzo e dell’immobile[20].
D) l’immobile non ha i requisiti igienico sanitari per ottenere l’agibilità: la parte (promittente) alienante dichiarerà che l’edificio in oggetto non ha i requisiti per ottenere l’agibilità e la parte (promittente) acquirente dichiarerà di accettare tale stato di fatto, assumendosi l’obbligo, a sue complete cura e spese, sia di eseguire le necessarie modifiche da apportare all’immobile in oggetto sia di attivare la procedura di rilascio del certificato di agibilità[21]; potrà essere opportuno aggiungere che la parte (promittente) acquirente, edotta dell’impossibilità di ottenere l’agibilità l’immobile in oggetto, dichiari di essere ugualmente interessata all’acquisto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo[22].
L’importante è che dall’atto risulti l’accordo con cui le parti trasferiscono all’acquirente l’obbligo di procurare l’agibilità, in quanto parte della giurisprudenza ha ritenuto non sufficiente ad escludere la responsabilità dell’alienante la mera conoscenza da parte dell’acquirente dello stato di inagibilità dell’edificio, se non accompagnata dalla rinuncia a farsi consegnare il certificato di agibilità dalla parte venditrice.[23]
Tags: accatastamento, agibilità, certificato di collaudo, Certificazione, Certificazioni, compravendita, dichiarazione di conformità, edilizia, inagibilità, INU, pubblica amministrazione, risarcimento, risparmio energetico