Source: https://wohnungswirtschaft.online/mangelbeseitigung/
Timestamp: 2019-06-24 09:59:40
Document Index: 158519502

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 555', '§ 555', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 307', '§ 536', '§ 535', '§ 536', '§ 242', '§ 535', '§ 538', 'BGH', '§ 275', '§ 275', '§ 275', 'BGH', '§ 535']

Mangelbeseitigung - wohnungswirtschaft.online
Mangelbeseitigung und Schönheitsreparaturen
Die Mangelbeseitigung bei einer Eigentumswohnung
Die Verjährung des Anspruchs auf Mangelbeseitigung
Wenn eine Mietwohnung einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Einen Überblick darüber können Sie sich in unserem Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln” verschaffen. In diesem Beitrag gehen wir speziell auf den Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ein, also auf seinen Erfüllungsanspruch. Er stellt das zentrale Recht des Mieters und die vornehmste Pflicht des Vermieters dar, so wie umgekehrt die Mietzahlungspflicht des Mieters.
1. Anspruch auf Mangelbeseitigung (=Erfüllungsanspruch)
Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt in der Wohnung ein Mangel auf, ist der Vermieter daher verpflichtet, ihn auf seine Kosten zu beseitigen. Dieser Anspruch besteht immer und unabhängig davon, ob der Mieter zugleich eine Mietminderung geltend macht oder überhaupt geltend machen kann. Dabei ist es unerheblich, wann der Mangel aufgetreten ist, ob der Vermieter ihn zu vertreten hat oder nicht und ob der Mangel unerheblich im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB ist. Der Vermieter ist nämlich immer verpflichtet, die Wohnung mangelfrei zu halten (Es sei denn, der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet).
In der Regel wird es erforderlich sein, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzt (siehe § 536c Absatz 1 Satz 1 BGB) und ihn auffordert, ihn zu beseitigen. Dabei sollte der Mieter den Mangel möglichst genau beschreiben. Der Vermieter muss aus der Mangelbeseitigungsaufforderung ableiten können, was er zu veranlassen hat. In der Regel wird der Mieter lediglich die Folgen des Mangels beschreiben, vielleicht sogar mit Fotografien belegen können. Technische Zusammenhänge, Vermutungen zu den Ursachen oder gar Vorschläge zur Art und Weise der Mangelbeseitigung muss der Mieter nicht angeben. Die Art und Weise der Mangelbeseitigung ist allein Sache des Vermieters, wobei er natürlich die Interessen des Mieters im Auge behalten und möglichst schonend vorgehen muss.
2. Die Kosten der Mangelbeseitigung
3. Die Durchführung der Mangelbeseitigung
Will der Vermieter die Mangelbeseitigung durchführen, so hat der Mieter gemäß § 555a Absatz 1 BGB die dafür in seiner Wohnung erforderlichen Mangelbeseitigungsarbeiten zu dulden. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”.
Anders als bei Modernisierungen muss der Vermieter die beabsichtigten Arbeiten nicht im einzelnen ankündigen. Ausreichend ist nach § 555a Absatz 2 BGB eine Information des Mieters über Zeitpunkt und Umfang der auszuführenden Arbeiten.
Lehnt der Mieter die vom Vermieter angebotene Mängelbeseitigung ab oder verhindert er sie dadurch, dass er den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, so gerät der Mieter dadurch in Annahmeverzug und verliert seinen Mietminderungsanspruch (Urteil Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt vom 01.07.2008). Der Mangelbeseitigungsanspruch bleibt jedoch bestehen.
Die Art und Weise der Mangelbeseitigung liegt im Ermessen des Vermieters (Amtsgericht Berlin-Wedding, Urteil vom 11.05.2011, 3 C 13/11). Eine Ausnahme davon gilt dann, wenn es nur eine Art der Mängelbeseitigung gibt (Urteil des Landgericht Kassel vom 26.01.1989, 1 S 690/88).
Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen die Mieträume umzugestalten. So darf er beispielsweise den laut Mietvertrag zu stellenden Gasherd nicht einfach durch einen Elektroherd ersetzen (Urteil des Landgerichts Berlin vom 19.03.2007, 67 S 345/06). Dies ist allerdings dann möglich, wenn nicht einfach nur der Herd defekt ist, sondern der Gasversorger die Gasleitungen im Haus nach einer Druckprüfung stillgelegt hat (Urteil des Landgerichts Berlin vom 29.10.2002, 63 S 39/02) und keine ausdrückliche Vereinbarung bezüglich des Gasherdes besteht. Auch muss er defekte Holzkastendoppelfenster erneuern. Er darf sie nicht gegen Kunststofffenster austauschen, denn dies wäre eine Modernisierung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). Anders sieht es dann aus, wenn der Mangel nur auf diese eine Art zu beseitigen ist. In der Regel wird der Mieter allerdings keine Einwände haben, wenn mit der Instandsetzung zugleich eine Wohnwertverbesserung verbunden ist. Unwesentliche Veränderungen darf der Vermieter allerdings vornehmen, wenn mit ihnen keine Beeinträchtigung des Wohnwertes verbunden ist.
Zur aktiven Mithilfe ist der Mieter nicht verpflichtet. Ebensowenig muss er für Baufreiheit sorgen. Er wird das zwar zumeist tun. In der Sache ist es jedoch Aufgabe des Vermieters (Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 17.07.1987, 3 C 387/87; Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 05.09.2008, 2 C 1306/07). Kann der Mieter bei größeren Arbeiten nicht in der Wohnung bleiben, hat er einen Anspruch auf Unterbringung in einer anderen Wohnung oder im Hotel.
Sind die Arbeiten beendet, so hat der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Dazu gehören in der Regel auch die notwendigen Maler- und Tapezierarbeiten sowie eine Endreinigung der betroffenen Bereiche. Unterläßt der Vermieter die erforderliche Neutapezierung der betroffenen Wandflächen, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 10 % der anteiligen Raummiete (Amtsgericht Ibbenbüren, Urteil vom 27.12.2001, 12 C 184/01). Unterläßt der Vermieter nach einer Mängelbeseitigung im Wohnzimmer die erforderlichen Dekorationsarbeiten (Neutapezierung, Streichen) der betroffenen Wandflächen, so ist die ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 2 % rechtfertigt (Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 08.01.2001 – Aktenzeichen (Az.) 509 C 300/99).
Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.03.2000, XII ZR 272/97).
In den meisten Fällen wird es der Vermieter sein, der den Mangel beseitigt. Es sind jedoch auch Fälle denkbar, etwa bei von dritter Seite ausgehenden Lärmbelästigungen, in denen der Vermieter zwar Maßnahmen ergreift, aber nicht selbst mitbekommt, wenn der Mangel beendet ist. In diesen Fällen hat der Mieter die vertragliche Nebenpflicht, den Vermieter davon in Kenntnis zu setzen. Informiert der Mieter den Vermieter nicht darüber, dass die von einem Dritten ausgehende Lärmbelästigung, die der Mieter als Mangel geltend gemacht hat, beendet ist, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, beispielsweise in Bezug auf vom Vermieter aufgewandte Anwaltskosten (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 05.04.2006, 5 C 550/05).
4. Mangelbeseitigung und Schönheitsreparaturen
So die Theorie. In der Praxis sieht es in der überwiegenden Zahl der Mietverhältnisse anders aus, da die Mieter nach den Mietverträgen sowohl die Schönheitsreparaturen als auch die Kosten von Kleininstandhaltungsmaßnahmen tragen müssen (Näheres dazu in unseren Beiträgen zu „Schönheitsreparaturen” und „Kleinreparaturen”). Soweit die Vermieter sich bei Abschluss der Mietverträge an die von der Rechtsprechung entwickelten Vorgaben halten, geschieht dies auch mit dem Segen der Rechtsordnung. Es ist dann Sache des Mieters, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauch verursachten Abnutzungen und Schäden zu beseitigen. Die Rechtsprechung sieht diese vom gesetzlichen Leitbild her eigentlich dem Vermieter obliegenden Leistungen des Mieters als Teil der Miete an.
Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter diese Arbeiten, die der Sache nach auch Schönheitsreparaturen sind, auch dann ausführen muss, wenn die Schönheitsreparaturen eigentlich Sache des Mieters sind. Wenn die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, was in der weit überwiegenden Zahl der Fälle so sein dürfte, ist dies eindeutig zu bejahen. Doch auch dann, wenn die Schönheitsreparaturen schon fällig sind, bleibt es Aufgabe des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung auf seine Kosten wieder herzustellen. Der Vermieter hat im Zuge von Mangelbeseitigungsmaßnahmen auch solche Arbeiten auszuführen, die der Mieter ohne den Mangel im Rahmen der Schönheitsreparaturen erledigen müßte (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2004, XII ZR 251/02). Denn die Ursache der konkret erforderlichen Arbeiten ist nicht die vertragsgemäße Nutzung durch den Mieter, sondern die Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters. Das der Vermieter dabei einen Teil der Schönheitsreparaturen gleich mit erledigt, liegt in der Natur der Sache. Der Vermieter kann vom Mieter dafür auch keinen anteiligen Kostenersatz verlangen, da sich dieser nicht im Verzug befand und die Arbeiten durch den Vermieter auch nicht rechtsgrundlos, sondern in Erfüllung seiner Gewährleistungspflicht ausgeführt wurden.
5. Die Mangelbeseitigung bei einer Eigentumswohnung
Der Vermieter einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich nicht berechtigt, Mangelbeseitigungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums”). Lediglich unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
Allerdings ist der Mieter einer Eigentumswohnung nicht daran gehindert, einen ihm gegenüber seinem Vermieter zustehenden Instandsetzungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch an einem Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelungen der §§ 21, 23 WEG fehlt. § 21 Abs. 4 WEG gewährt dem einzelnen Wohnungseigentümer nämlich einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwirkung an einer Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gegebenenfalls ist sodann der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer gerichtlich einzuklagen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 342/03).
6. Der Ausschluss der Mangelbeseitigung
Der Anspruch auf Mangelbeseitigung ist kein Gewährleistungsanspruch, sondern ein Erfüllungsanspruch. Er ist, wie oben bereits erwähnt, die zentrale Pflicht des Vermieters auf Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ein gesetzlicher oder vertraglicher Gewährleistungs- oder Haftungsausschluss berührt den Anspruch auf Mangelbeseitigung daher nicht. Dieser Anspruch besteht (fast) immer, auch dann, wenn andere Rechte, wie z.B. die Mietminderung, nicht möglich sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.1982, V ZR 90/81; Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.02.2003, XII ZR 66/01).
Ein vertraglicher Ausschluss des Erfüllungsanspruchs selbst ist durch Formularklauseln nicht möglich, da eine solche Regelung gegen § 307 BGB verstoßen würde. In bestimmten Fallkonstellationen kann der Mieter jedoch kein Recht auf Mangelbeseitigung geltend machen, auch wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt.
Kennt der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages oder bei der Annahme der Mietsache den Mangel, so schließt dies gemäß § 536b BGB seine Gewährleistungsrechte aus, also insbesondere das Recht zur Minderung der Miete. Das gilt aber nicht für den Anspruch auf Beseitigung des Mangels, da es sich dabei um keinen Gewährleistungsanspruch handelt und die Regelung des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB in § 536b BGB nicht genannt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.04.2007, XII ZR 139/05; Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 15.05.2006 – Aktenzeichen 10 C 288/05).
Der Anspruch auf Mangelbeseitigung besteht in einem solchen Fall allerdings dann nicht, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Abschluss des Vertrages vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäß vereinbart haben. Dieser Schluss wird häufig gerechtfertigt sein, wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt, d.h. die Mietsache so, wie sie ist, akzeptiert (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.04.2007, XII ZR 139/05). Es liegt dann nämlich schon gar kein Mangel im Sinne des Vertrages vor (Mehr dazu in unserem Beitrag „Was ist ein Mangel?”).
Verweigert der Mieter unberechtigt die seitens des Vermieters angebotene Mängelbeseitigung, so verliert er zwar das Recht, die Miete zu mindern, nicht aber das Recht auf Beseitigung des Mangels (Amtsgericht Ibbenbüren, Urteil vom 27.12.2001, 12 C 184/01).
Der häufigste Fall des Ausschlusses des Anspruchs auf Mängelbeseitigung ist sicher der, das der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) stehen ihm in diesem Fall keine Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte zu, mithin auch kein Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.1991, LwZR 5/91). Der Mieter hat jedoch nach § 538 BGB Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden (BGH, Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 271/07). Dies betrifft in erster Linie die üblichen Gebrauchs- und Nutzungsspuren, die allerdings häufig über entsprechende Schönheitsreparaturklauseln doch wieder dem Mieter übertragen werden. Bekannte Anwendungsfälle dieser Vorschrift sind die Streitigkeiten über das Heizungs- und Lüftungsverhalten der Mieter im Falle von Feuchtigkeit und Schimmel sowie bei sogenanntem „Fogging”.
Der Vermieter ist nach § 275 Absatz 1 BGB auch dann von seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung frei, wenn diese unmöglich ist. Das ist z.B. dann der Fall, wenn die Mietsache zerstört ist oder wenn der Vermieter keine Einflussmöglichkeit hat, wie bei einer Baustelle in der Nähe der vermieteten Wohnung. Dem Mieter bleiben dann die Mietminderung oder das Kündigungsrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.1991, LwZR 5/91; Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 07.04.2004, 10 O 683/03).
Nach § 275 Absatz 2 BGB kann der Vermieter die Mangelbeseitigung auch dann verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Mieters steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat. Wann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muß von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Doch darf kein krasses Mißverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 342/03).
Eine feste wirtschaftliche Grenze gibt es dafür nicht. So hat das OLG Hamburg in einem Urteil ausgeführt, dass als Orientierungspunkt für die Frage, ob es sich um einen zumutbaren Aufwand handelt, der Gesichtspunkt heranzuziehen ist, ob die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraumes von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 06.09.2000, 4 U 15/00). In einem Fall, in dem eine in einem Hochwassergebiet der Elbe liegende Wohnung überflutet wurde, hat das Landgericht Dresden auch einen Zeitraum von 5 Jahren ausreichen lassen (Landgericht Dresden, Urteil vom 14.06.2007, 4 S 640/06). Nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 05.07.2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 172/09, ist der Anspruch auf Beseitigung von Feuchtigkeitsmängeln im Keller nicht wegen Überschreitens der Opfergrenze unzumutbar, wenn die Mangelbeseitigungskosten die gesamte Nettokaltmiete von 5 Jahren erfordern. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 28.11.2012 – Aktenzeichen (Az.) 6 C 258/12 ist der Vermieter gemäß § 275 Absatz 2 BGB berechtigt, einen Müllplatz zu verlegen, wenn er für die Erhaltung des bisherigen Standortes 10.000 € investieren müsste.
Der Vermieter kann sich aber nicht auf die Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung berufen, wenn er den Mangel zu vertreten, also beispielsweise durch Umbauarbeiten erst herbeigeführt hat (Urteil Oberlandesgericht Naumburg vom 13.10.2009, 9 U 45/09; Amtsgericht Berlin-Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012 – Aktenzeichen (Az.) 606 C 598/11).
7. Die Verjährung des Anspruchs auf Mangelbeseitigung
Lange Zeit war umstritten, ob der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines konkreten Mangels der Verjährung unterliegt. In einem Urteil vom 17.02.2010 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht verjährt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09). Der BGH führt in dieser Entscheidung aus: „Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, handelt es sich bei der M des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung (Senatsurteil vom 19. Juni 2006 – VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696, Tz. 11). Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass sich diese Pflicht des Vermieters nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen.”
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