Source: https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=8275-2013-02-28-dyrektor-izby-skarbowej-w-lodzi-iptpb2-415-836-12-6-ksm
Timestamp: 2020-05-25 10:42:55+00:00
Document Index: 52458141

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 14', 'art. 52', 'art. 47', 'art. 53']

Home - Interpretacje podatkowe - 2013.02.28 - Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi - IPTPB2/415-836/12-6/KSM
IPTPB2/415-836/12-6/KSM
z 28 lutego 2013 r.
Wniosek ORD-IN	 397 kB
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2012 r. (data wpływu 4 grudnia 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 stycznia 2013 r. (data wpływu 15 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:
ustalenia przychodu z tytułu zbycia nieruchomości (pytanie nr 2) – jest nieprawidłowe,
określenia kosztów uzyskania przychodów (pytanie nr 3) – jest prawidłowe.
W dniu 4 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia 4 stycznia 2013 r., Nr IPTPB2/415-836/12-2/KSM, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 8 stycznia 2013 r., natomiast w dniu 15 stycznia 2013 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 14 stycznia 2013 r.).
W lutym 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu lokalu mieszkalnego oraz boksu garażowego w udziale #189; z partnerem. Łączna wartość obu nieruchomości w 2010 r. wynosiła 430.386,93 PLN (mieszkanie – 414.766,71 PLN, garaż – 15.620,22 PLN). Wnioskodawczyni nie była z partnerem w związku małżeńskim. Na potrzeby zakupu ww. nieruchomości został zaciągnięty kredyt hipoteczny w walucie EUR, łącznie na lokal mieszkalny oraz boks garażowy w wysokości 88.280 EUR (nie było to 100% pokrycia kosztów mieszkania i garażu). Raty kredytu też były spłacane w EUR. Nieruchomości kupiono od dewelopera.
W drugiej połowie 2012 r. Wnioskodawczyni rozstała się z partnerem. W związku z tym ustalono, że na partnera zostanie przepisane mieszkanie, garaż oraz pozostałe zobowiązanie do spłaty kredytu. Ponadto partner zobowiązał się do oddania Wnioskodawczyni części kosztów poniesionych na to mieszkanie wynikających z remontu, wyposażenia i sprzętu w kwocie łącznej 40.000 PLN (za mieszkanie i garaż razem), tym samym partner Wnioskodawczyni stał się właścicielem obu nieruchomości, natomiast Wnioskodawczyni została odłączona od kredytu.
Podaje również, iż warunkiem do przejęcia zobowiązania kredytowego na partnera było najpierw przepisanie na niego obu nieruchomości, takie wymaganie postawił bank. Wnioskodawczyni wskazuje, iż w związku z tym, że była z partnerem w konflikcie, istniało bardzo duże ryzyko, że po przepisaniu obu nieruchomości na partnera, poprzez sporządzenie aktów notarialnych, nie wywiąże się on z zobowiązania do podpisania aneksu w banku przepisującego na niego pozostałą część zobowiązania do spłaty kredytu. W związku z czym, Wnioskodawczyni mogła pozostać w takiej sytuacji, że nie byłaby właścicielką nieruchomości, a nadal pozostawałaby zobowiązana do spłaty kredytu przez 28 lat. Dlatego też w aktach notarialnych zostały dokonane takie zapisy, aby zabezpieczyć Wnioskodawczynię przed takim ryzykiem i w razie nie podpisania aneksu w banku przez partnera mogła odstąpić od umowy określonej w aktach notarialnych. Podsumowując, sporządzanie aktów notarialnych oraz podpisanie przez partnera aneksu w banku, były warunkami koniecznymi do dokonania zbycia obu nieruchomości.
Ze względu na dwie nieruchomości oraz powyższe przyczyny, Wnioskodawczyni poniżej przedstawiła zapisy i stany faktyczne wskazane w aktach notarialnych, tj.:
nabycie - łączna cena nabycia w 2010 r. wynosiła 414.766,71 PLN, udział Wnioskodawczyni czyli połowa to 207.383,40 PLN,
zbycie - część mieszkania została zbyta jako zniesienie współwłasności nieruchomości za kwotę 33.000 PLN. Kwotę 20.000 PLN partner Wnioskodawczyni już Jej zapłacił, natomiast pozostałe 13.000 PLN będzie spłacał w 26 ratach po 500 PLN miesięcznie. Pierwsza rata miała miejsce w listopadzie 2012 r. W akcie jest zapis, że partner zobowiązuje się do podpisania aneksu w banku na mocy, którego staje się jedynym kredytobiorcą kredytu, a w razie nie podpisania aneksu Wnioskodawczyni może od umowy odstąpić.
nabycie - łączna cena nabycia w 2010 r. wynosiła 15.620,22 PLN, udział Wnioskodawczyni czyli połowa to 7.810,11 PLN.
zbycie - część garażu należąca do Wnioskodawczyni została zbyta jako umowa sprzedaży za kwotę 7.000 PLN. Przy czym partner będzie tę kwotę spłacał przez 28 rat po 250 PLN. Pierwsza rata miała miejsce w listopadzie 2012 r. W akcie jest zapis, że partner zobowiązuje się do podpisania aneksu w banku na mocy, którego staje się jedynym kredytobiorcą kredytu, a w razie nie podpisania aneksu Wnioskodawczyni może od umowy odstąpić.
Wnioskodawczyni wskazuje, iż na dzień podpisania obu aktów notarialnych pozostała łączna wartość kredytu (za garaż i mieszkanie) wyniosła 84.451,23 EUR, czyli część Wnioskodawczyni to 42.225,615 EUR. Akty były podpisywane 3 października 2012 r.
Następnie Wnioskodawczyni podaje, iż patrząc sumarycznie na obie nieruchomości to: cena nabycia całości (mieszkania i garażu) wynosiła 430.386,93 PLN, czyli wartość części nieruchomości wynosi 215.193,465 PLN; cena zbycia to 40.000 PLN, gdzie kwota 20.000 PLN została już na rzecz Wnioskodawczyni zapłacona, a pozostała cześć będzie spłacana w ratach przez ok. 26 rat po 750 PLN, oraz zobowiązanie do przejęcia części kredytu Wnioskodawczyni w kwocie 42.225,615 EUR.
Wnioskodawczyni wskazuje również koszty jakie ponosiła dokonując transakcji zbycia:
za dokonanie sprzedaży garażu - wartość poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów to 544 PLN,
za dokonanie zniesienia współwłasności mieszkania - wartość poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów to 1.626 PLN. Akty były sporządzone dnia 3 października 2012 r. Potwierdzenie zapłaty tych kwot Wnioskodawczyni posiada z kancelarii notarialnej,
aneks w banku przenoszący zobowiązanie partnera Wnioskodawczyni z dnia 12 października 2012 r. - ubezpieczenie niskiego wkładu – 855 EUR (dokonując kupna w EUR Wnioskodawczyni zapłaciła ok. 3.548,25 PLN) na dzień 12 października 2012 r. - dokonując aneksu bank dokonał wartościowania mieszkania do kwoty kredytu i zażądał niskiego wkładu, w związku z czym należało zapłacić ubezpieczenie, które w całości musiała pokryć Wnioskodawczyni – opłata za aneks – 500 PLN.
Nadmienia również, iż posiada potwierdzenie z banku o wpłaconych kwotach z tym, że płatność ubezpieczenia niskiego wkładu odbywa się w EUR.
Dalej, w załączniku do wniosku podaje, iż łączne koszty aneksu to 4.048,25 PLN. Wszelkie koszty związane z transakcją zbycia były ponoszone tylko przez Wnioskodawczynię.
Wnioskodawczyni wskazała również koszty jakie poniosła dokonując transakcji nabycia:
za dokonanie nabycia garażu - 328,75 PLN. Akt nabycia był sporządzony 13 maja 2011 r.,
za dokonanie nabycia mieszkania - 1.228 PLN. Akt nabycia był sporządzany 15 grudnia 2010 r.
Powyższe kwoty w podwójnej wysokości widnieją w aktach notarialnych, płatności Wnioskodawczyni dokonała wraz z byłym partnerem po połowie.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni dodała, iż przekazanie byłemu partnerowi części nieruchomości będącej:
lokalem mieszkalnym, nastąpiło w formie zbycia wyodrębnionej rzeczy wspólnej. Wielkość tej części odpowiada połowie wielkości udziału we współwłasności. Dniem zbycia i przekazania był 3 października 2012 r.,
garażem wielostanowiskowym, nastąpiło w formie sprzedaży udziałów w tej nieruchomości. Dniem zbycia i przekazania był dzień 3 października 2012 r.
W związku z powyższym zadano następujące pytania, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:
Czy w przedmiotowej sprawie dotyczącej zbycia udziału w nieruchomościach (mieszkanie i garaż) źródłem przychodów jest sprzedaż części nieruchomości oraz udziału w nieruchomości art. 10 ust. 1 pkt 8..
Czy przychodem z tytułu zbycia obu nieruchomości (mieszkania i garażu) jest kwota wymieniona w umowach notarialnych, jako wartość jaką były partner powinien zapłacić sumarycznie Wnioskodawczyni, tj. bez dodawania wartości przejętego kredytu...
Czy kosztem uzyskania przychodów jest wartość nabytych nieruchomości, tj. mieszkania i garażu...
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie drugie i trzecie. Natomiast wniosek w zakresie pytania pierwszego zostanie rozpatrzony odrębnie.
Zdaniem Wnioskodawczyni, wyrażonym w uzupełnieniu wniosku z dnia 10 stycznia 2013 r.:
Zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Należy jednocześnie wskazać, że ustawodawca nie wymienił w art. 19 przychodu podlegającego powiększeniu z tytułu przejętych kredytów. Wskazał jedynie wartość wyrażoną w umowie.
Biorąc pod uwagę, że w przedmiotowej sprawie łączna wartość zapłat od byłego partnera uzyskanych i wskazanych łącznie w umowach notarialnych, jako przychód, wynosiła 40.000 zł (czterdzieści tysięcy złotych), to taka też wartość stanowić będzie przychód w myśl cytowanego art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszona o koszty z odpłatnego zbycia.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie kosztami uzyskania przychodów będą wartości wskazane w aktach notarialnych, jako kwoty nabycia ww. nieruchomości tj. mieszkania i garażu, powiększone o udokumentowane fakturami nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego stwierdza się co następuje:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni w lutym 2010 r. dokonała zakupu lokalu mieszkalnego oraz boksu garażowego w udziale #189; z partnerem. Z partnerem nie była w związku małżeńskim. Na potrzeby zakupu został wzięty kredyt hipoteczny w walucie EUR. Kredyt zaciągnięty został łącznie na lokal mieszkalny oraz boks garażowy. W drugiej połowie 2012 r. Wnioskodawczyni rozstała się ze swoim partnerem. W związku z tym ustalono, że na partnera zostanie przeniesione mieszkanie, garaż oraz pozostałe zobowiązanie Wnioskodawczyni do spłaty kredytu. Ponadto partner zobowiązał się do oddania Jej części kosztów poniesionych na przedmiotowe mieszkanie, wynikających z remontu, wyposażenia i sprzętu (za mieszkanie i garaż razem) w kwocie 40.000 PLN – tym samym partner Wnioskodawczyni stał się właścicielem obu nieruchomości, natomiast Ona został odłączona od kredytu.
Ponadto, Wnioskodawczyni wskazuje, iż zbycie części lokalu mieszkalnego nastąpiło w skutek zniesienia współwłasności nieruchomości, natomiast zbycie garażu nastąpiło w formie sprzedaży udziałów Wnioskodawczyni w tej nieruchomości.
W związku z powyższym dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowych nieruchomościach należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.
W myśl art. 30e ust. 1 powyższej ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, jednak cena ta nie może odbiegać od wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości. Zatem nie można przyjąć, iż każda cena określona w umowie stanowi wartość nieruchomości, jest nią jedynie cena zgodna odpowiadająca cenie rynkowej.
W świetle powyższych przepisów w przedmiotowej sprawie, przychodem z tytułu zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży udziału w garażu jest wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 50% lokalu mieszkalnego na dzień zniesienia współwłasności oraz 50% garażu na dzień sprzedaży.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni, iż przychodem ze zbycia ww. nieruchomości (mieszkania i garażu) będzie łączna wartość zapłat od byłego partnera, uzyskanych i wskazanych łącznie w umowach notarialnych, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, należało uznać za nieprawidłowe.
Natomiast, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ustawodawca rozróżnił więc dwa rodzaje kosztów, koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodów (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).
Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Opodatkowaniu 19% podatkiem podlegać będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c.
Koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w powyższym artykule, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką Wnioskodawczyni zapłaciła zbywcy za udział w nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności oraz koszt nabycia udziału w garażu.
Uwzględniając powyższe oraz odnosząc się do postawionego we wniosku pytania dotyczącego kosztów uzyskania przychodu, wskazać należy, iż zgodnie z powyższym artykułem kosztami uzyskania przychodów będą wartości wskazane w aktach notarialnych nabycia przedmiotowych nieruchomości (garażu i mieszkania), w związku z czym stanowisko Wnioskodawczyni w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.
Jednocześnie zaznacza się, że dokonując weryfikacji stanowiska Wnioskodawczyni, tut. Organ nie odniósł się do kwestii dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionych nakładów zwiększających ich wartość, ponieważ zagadnienie to nie było przedmiotem zapytania.
Ponadto nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku ORD-IN dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.
Końcowo dodać należy, że jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od zaistniałego w rzeczywistości, wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).