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Timestamp: 2020-06-01 15:15:56
Document Index: 305894939

Matched Legal Cases: ['ARTÍCULO 1124', 'ARTÍCULO 1504', 'E CONTRARIO', 'ARTÍCULO 1504', 'ARTÍCULO 1124', 'ARTÍCULO 34']

LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL | ABOGADOS
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LA RESOLUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES BILATERALES, CUANDO SE PRODUCE EL INCUMPLIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES ES EFECTO ESENCIAL DE LA NORMA DEL ARTÍCULO 1124 DEL CÓDIGO CIVIL QUE PERMITE EXIGIR EL CUMPLIMIENTO O LA RESOLUCIÓN, QUE HA PRODUCIDO COPIOSA JURISPRUDENCIA. DESTACAN DOS EXTREMOS: EL PRIMERO, QUE HA DE SER UN INCUMPLIMIENTO BÁSICO, ESENCIAL, QUE FRUSTRE LA FUNCIÓN DEL CONTRATO CELEBRADO (ASÍ, SENTENCIA DE 13 FEBRERO 2009 , 17 FEBRERO 2010 , ENTRE OTRAS), COMO ES EL CASO DE QUE EL VENDEDOR NO HAYA LIBERADO DE CARGAS HIPOTECARIAS QUE ESTÁN INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD; PUEDE HABER PAGADO LAS DEUDAS, COMO OBLIGACIÓN PERSONAL, PERO EL DERECHO REAL DE GARANTÍA QUE GOZA DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL, ES INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA «LIBRE DE CARGAS Y GRAVÁMENES, COMO ESTABA PREVISTO EN EL CONTRATO. SEGUNDO, EL SUJETO QUE PUEDE EXIGIR LA RESOLUCIÓN TIENE QUE SER EL CUMPLIDOR (EN ESTE SENTIDO, SENTENCIA ES DE 28 ENERO 2010 , 10 JUNIO 2010 , ENTRE OTRAS). POR TANTO, NO TIENE SENTIDO QUE LA ENTIDAD CONCEDENTE DE LA OPCIÓN, EN EL MOMENTO DE OTORGAR LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA, RECLAME EN LA DEMANDA RECONVENCIONAL LA RESOLUCIÓN PORQUE EL COMPRADOR NO PAGA EL PRECIO; NO TIENE SENTIDO PORQUE ÉL, COMO SE HA DICHO, NO CUMPLE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA POR PRETENDER HACERLO SIN LIBERAR LAS CARGAS Y GRAVÁMENES (DE HIPOTECA) QUE CONSTAN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
DE 7/02/2014
Nº RECURSO 2213/2011
PONENTE XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ
DERECHO DE OPCIÓN. COMPRAVENTA. NO RESOLUCIÓN POR IMPAGO DEL PRECIO, POR RAZÓN DE INCUMPLIR EL VENDEDOR SU OBLIGACIÓN DE LIBERAR LAS CARGAS HIPOTECARIAS. REQUERIMIENTO DE RESOLUCIÓN EX. ARTÍCULO 1504 DEL CÓDIGO CIVIL. NO ES VÁLIDO EL PRODUCIDO POR BUROFAX. SÍ ES VÁLIDO LA MISMA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA.
2.- LA PROCURADORA Dª ANA RAYÓN CASTILLA, EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE FERRIS HILLS S.L. , CONTESTÓ A LA DEMANDA OPONIENDO LOS HECHOS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO QUE CONSIDERÓ DE APLICACIÓN Y TERMINÓ SUPLICANDO AL JUZGADO DICTASE EN SU DÍA SENTENCIA POR LA QUE SE DESESTIMEN TODAS LAS PRETENSIONES INTERESADAS POR LA ACTORA, ABSOLVIENDO EN CONSECUENCIA A MI REPRESENTADA DE TODAS ELLAS Y CONDENANDO A LAS COSTAS PROCESALES A LA PARTE DEMANDANTE. Y FORMULANDO DEMANDA RECONVENCIONAL ALEGÓ LOS HECHOS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO QUE CONSIDERÓ DE APLICACIÓN, PARA TERMINAR SUPLICANDO AL JUZGADO DICTARA SENTENCIA POR LA QUE SE DECLARE : 1.- QUE CON FECHA 24 DE MARZO DE 2.006, FECHA EN QUE SE RECIBIÓ LA COMUNICACIÓN DE LA OPTANTE DE SU VOLUNTAD DE EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRA SOBRE LOS DOS INMUEBLES DE LA OFERENTE SITOS EN LA CALLE MADRE DE DIOS 38, SE PERFECCIONÓ UN CONTRATO DE COMPRAVENTA SOBRE DICHAS FINCAS. 2.- QUE EL DÍA 30 DE JUNIO DE 2.006, COMPRADORA Y VENDEDORA SE HABÍAN DADO CITA PARA FORMALIZAR Y CONSUMAR LA COMPRAVENTA EN LA NOTARÍA DE MADRID DE D. JOSÉ MARCOS PICÓN MARTÍN. 3. QUE EL DÍA DE LA ESCRITURACIÓN DE LA COMPRAVENTA LA PARTE COMPRADORA INCUMPLIÓ SU PRINCIPAL OBLIGACIÓN DE PAGO DEL PRECIO ESTIPULADO. 4. QUE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUEDÓ RESUELTO CON MOTIVO DE TAL INCUMPLIMIENTO, A ELECCIÓN DE LA PARTE VENDEDORA.
3.- LA PROCURADORA Dª VICTORIA BRUALLA GÓMEZ DE LA TORRE, EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE GRAN ALCANCE DE EVENTOS GRAAL S . L. CONTESTÓ A LA DEMANDA RECONVENCIONAL OPONIENDO LOS HECHOS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO QUE CONSIDERÓ DE APLICACIÓN Y TERMINÓ SUPLICANDO AL JUZGADO DICTASE EN SU DÍA SENTENCIA DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN EJERCITADA, POR VÍA DE RECONVENCIÓN, CON CONDENA EN COSTAS.
4.- PRACTICADAS LAS PRUEBAS, LAS PARTES FORMULARON ORALMENTE SUS CONCLUSIONES SOBRE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS. EL ILMO. SR. MAGISTRADO-JUEZ DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 81 DE MADRID DICTÓ SENTENCIA EN FECHA 5 DE MAYO DE 2008 , CUYA PARTE DISPOSITIVA ES COMO SIGUE: FALLO: ACUERDO: ESTIMAR LA DEMANDA PROMOVIDA POR GRAN ALCANCE DE EVENTOS GRAAL, S.L., CONTRA FERRIS HILLS, S.L., Y, EN CONSECUENCIA, DECLARO: 1.- QUE ES VÁLIDA Y HA DE PRODUCIR SUS NATURALES EFECTOS LA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD EMITIDA POR GRAN ALCANCE DE EVENTOS GRAAL, S.L., EL DÍA 23 DE MARZO DE 2006, DE EJECUTAR SU DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA SOBRE LOS LOCALES IDENTIFICADOS EN EL HECHO CUARTO DE ESA DEMANDA. 2.- QUE ES CONTRARIA A DERECHO LA RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE TALES LOCALES (COMPRAVENTA QUE SE PERFECCIONÓ EN AQUELLA FECHA) RESOLUCIÓN ESA ILEGALMENTE DECLARADA POR FERRIS HILLS, S.L.. 3.- QUE FERRIS HILLS, S.L., VIENE OBLIGADA A OTORGAR LA CORRESPONDIENTE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA A FAVOR DE GRAN ALCANCE DE EVENTOS GRAAL, S.L., PREVIA CANCELACIÓN DE LAS CARGAS Y GRAVÁMENES QUE REGISTRALMENTE APAREZCAN SOBRE TALES FINCAS AL MOMENTO DE OTORGARSE ESA ESCRITURA. 4.- QUE EL PRECIO DE ESA COMPRAVENTA HA DE SER EL RESULTANTE DE MINORAR LA CANTIDAD DE 1.113.073,90 EUROS, EN EL IMPORTE DE LAS RENTAS QUE, DESDE EL 1 DE ENERO DE 2007, SE SATISFAGAN A FERRIS HILLS, S.L., HASTA EL OTORGAMIENTO DE LA CORRESPONDIENTE ESCRITURA PÚBLICA, SIENDO OBLIGACIÓN DE FERRIS HILLS, S.L., LA DE CONCURRIR AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA, APORTANDO LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA QUE, EN TIEMPO Y FORMA RAZONABLES, PUEDA AQUEL ACTO LLEVARSE A EFECTO. DESESTIMAR LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL EJERCITADA POR FERRIS HILLS, S.L., CONTRA GRAN ALCANCE DE EVENTOS GRAAL, S.L., ABSOLVIENDO A GRAN ALCANCE DE EVENTOS GRAAL, S.L. DE CUANTAS PRETENSIONES EJERCITADAS DE CONTRARIO. TODO ELLO CON EXPRESA IMPOSICIÓN A FERRIS HILLS, S.L., DE LAS COSTAS ORIGINADAS EN ESTA PRIMERA INSTANCIA, TANTO LAS DERIVADAS DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN PRINCIPAL, COMO LAS DERIVADAS DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL.
2.- POR AUTO DE FECHA 16 DE MAYO DE 2012, SE ACORDÓ ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO Y DAR TRASLADO A LA PARTE RECURRIDA PARA QUE FORMALIZARA SU OPOSICIÓN EN EL PLAZO DE VEINTE DÍAS.
4.- NO HABIÉNDOSE SOLICITADO POR TODAS LAS PARTES LA CELEBRACIÓN DE VISTA PÚBLICA, SE SEÑALÓ PARA VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 29 DE ENERO DE 2014, EN QUE TUVO LUGAR.
LA PROPIETARIA SE ACOGIÓ A LA PREVISIÓN DEL CONTRATO INICIAL Y ACEPTÓ CUMPLIR SU OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE LOS LOCALES LIBRES DE CARGAS (HIPOTECARIAS). LA OPTANTE PREGUNTÓ LA FORMA DE LIBERACIÓN DE LAS CARGAS, A LO QUE LA PROPIETARIA LE COMUNICÓ SU INTENCIÓN DE «LIBERAR LA HIPOTECA EL MISMO DÍA QUE FIRMEMOS, CONTRA EL COBRO QUE RECIBAMOS DE VUESTRA PARTE», DE LO QUE DISCREPÓ LA OPTANTE.
EL DÍA 29 JUNIO 2006, LA OPTANTE ACUDIÓ A LA NOTARÍA DONDE HIZO CONSTAR QUE NO ESTABAN CANCELADAS LAS HIPOTECAS Y QUE NO HABÍA REMITIDO NI A ELLA NI A LA NOTARÍA DOCUMENTACIÓN ALGUNA PARA PODER OTORGAR LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA EL DÍA 30 JUNIO 2006. ESTE DÍA NO SE OTORGÓ, «POR VOLUNTAD CONTRARIA DE LA PARTE OPTANTE».
CIERTAMENTE, LA SENTENCIA DEL PLENO DE ESTA SALA DE 4 JULIO 2011 HA DICHO CLARAMENTE QUE EL REQUERIMIENTO HA DE SER JUDICIAL O NOTARIAL Y NO CABE PRACTICARLO POR MEDIO DE BUROFAX. PERO ESTA MISMA SENTENCIA DECLARA, TAMBIÉN, CON CLARIDAD QUE «EN TANTO NO SE HAYA PRODUCIDO EL PAGO DEL PRECIO, DEBE RECONOCERSE EFICACIA RESOLUTORIA A LA DEMANDA EN QUE SE EJERCITA LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO, COMO FORMA DE INTERPELACIÓN JUDICIAL LITERALMENTE CONTEMPLADA EN EL ARTÍCULO 1504 DEL CÓDIGO CIVIL POR LO QUE PROCEDE FIJAR LA JURISPRUDENCIA EN ESTE SENTIDO».
TERCERO .- EL MOTIVO SEGUNDO DEL RECURSO DE CASACIÓN, BASADO EN LA INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 1124 DEL CÓDIGO CIVIL SÍ DEBE SER ESTIMADO, MOTIVO QUE SE FUNDA EN QUE EL INCUMPLIMIENTO NO ES DE ESTA PARTE RECURRENTE, SINO DE LA PROPIETARIA, VENDEDORA DE LA FINCA Y CONCEDENTE DE LA OPCIÓN FERRIS HILLS, S.L. PORQUE CUANDO ACUDIÓ A LA NOTARÍA, EL 30 JUNIO 2006, LAS FINCAS NO ESTABAN «LIBRES DE CARGAS Y GRAVÁMENES» COMO EXIGE LA CLÁUSULA DÉCIMA DEL CONTRATO QUE HA SIDO TRANSCRITA LITERALMENTE EN LÍNEAS ANTERIORES. PUEDE ESTAR DEVUELTO EL PRECIO DE LOS PRÉSTAMOS, PERO NO ESTABA CANCELADA LA CARGA DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO PUEDE OBLIGARSE AL COMPRADOR A PAGAR UNA CANTIDAD IMPORTANTE DE DINERO, POR EL PRECIO DE UNAS FINCAS QUE CONSTAN HIPOTECADAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CON SU PRESUNCIÓN DE EXACTITUD Y SU POSIBLE APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA FRENTE A UN TERCERO QUE LA ADQUIRIERA DE BUENA FE, ANTES DE SER CANCELADAS LAS INSCRIPCIONES DE LAS CARGAS. LO CUAL VIENE ABONADO POR LA DICCIÓN DE LA CLÁUSULA DÉCIMA DEL CONTRATO QUE DEBE ACATARSE.
ES DECIR, LA PARTE VENDEDORA NO CUMPLIÓ LO QUE HABÍA PREVISTO EL CONTRATO RESPECTO A QUE LA COSA OBJETO DE COMPRAVENTA, A RAÍZ DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCIÓN, ESTUVIERA «LIBRE DE CARGAS» SIENDO ASÍ QUE SE MANTENÍA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA HIPOTECA. ASÍ LO EXPRESA Y ARGUMENTA CON DETALLE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA QUE RESALTA QUE EL MISMO DÍA 30 JUNIO SE LE COMUNICA QUE SE HAN PAGADO LOS CRÉDITOS, SIN LA SUBSIGUIENTE CANCELACIÓN DE LAS CARGAS QUE CONSTAN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SIN POSIBILIDAD DE COMPROBACIÓN DE LA VERACIDAD DE TALES PAGOS.
PRIMERO .- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DE GRAN ALCANCE DE EVENTOS GRAAL S.L, CONTRA LA SENTENCIA DICTADA POR LA SECCIÓN 21ª DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID, EN FECHA 19 DE JULIO DE 2011 , QUE SE CASA Y ANULA
ASÍ POR ESTA NUESTRA SENTENCIA, QUE SE INSERTARÁ EN LA COLECCIÓN LEGISLATIVA PASÁNDOSE AL EFECTO LAS COPIAS NECESARIAS, LO PRONUNCIAMOS, MANDAMOS Y FIRMAMOS .-JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA.-FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.-FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO.-XAVIER O’CALLAGHAN MUÑOZ PUBLICACIÓN.- LEÍDA Y PUBLICADA FUE LA ANTERIOR SENTENCIA POR EL EXCMO. SR. D. XAVIER O’CALLAGHAN MUÑOZ , PONENTE QUE HA SIDO EN EL TRÁMITE DE LOS PRESENTES AUTOS, ESTANDO CELEBRANDO AUDIENCIA PÚBLICA LA SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO, EN EL DÍA DE HOY; DE LO QUE COMO SECRETARIO DE LA MISMA, CERTIFICO.
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