Source: https://www.kanzleibeier.eu/kleinreparaturklauseln-im-mietrecht/
Timestamp: 2019-11-14 23:01:16
Document Index: 29104601

Matched Legal Cases: ['§ 28', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Kleinreparaturklauseln im Mietrecht – Kanzleibeier | Rechtsanwaltskanzlei
Kleinreparaturklauseln im Mietrecht
Home → Mietrecht → Schönheitsreparaturen → Kleinreparaturklauseln im Mietrecht
Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt hat im Urteil vom 15.10.2013 – 2 C 1438/13 – befunen, dass die Gesamtbelastung des Mieters nicht über 6% der Jahresmiete betragen darf:
1. Die Kleinstreparaturklausel ist wirksam, wenn die Höhe jeder Einzelreparatur auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt ist und die jährliche Gesamtbelastung nach oben hin angemessen gedeckelt ist.
2. Die Kleinstreparaturklausel kommt nur dann zum Tragen, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
3. Die Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparatur darf 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht überschreiten.
§ 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung ist zu entnehmen, was unter den Begriff „Kleinreparaturen“ fällt. Diese Begriffsbestimmung war zwar ursprünglich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum gedacht, sie wird inzwischen aber von den Gerichten für den frei finanzierten Wohnungsbau übernommen, vgl. nur BGH, Urteil v. 7.6.1989, GE 1989, S. 587.
Wird beispielsweise in den Mietvertrag eine derartige Klausel aufgenommen, durfte die Summe der Reparaturausgaben 6 % (heute wohl 8% bis 9%, das OLG Hamburg, WM 1991, S. 385 und das OLG Stuttgart, WM 1988, 149 gehen sogar von 10 % der jeweils geschuldeten Jahresmiete aus) der Jahres – Bruttokaltmiete nicht überschreiten und die einzelne Reparatur nicht mehr als 150 DM (entsprechend 76,69 EURO) inklusive Umsatzsteuer kosten, vgl. BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: GE 1992, S. 663. Im Jahre 1997 hatte der BGH noch entschieden, dass 100 DM (also 51,13 Euro) noch zulässig sind (BGHZ 105, S. 22).
Defekt geht jetzt beispielsweise der Wasserhahn (Reparaturkosten = 90 Euro) und ein Türschloss (Reparaturkosten = 70 Euro). Die Reparatur des Wasserhahns ist nicht mehr als „Kleinreparatur“ einzustufen. Der Vermieter hat die gesamten Kosten für die Reparatur zu tragen, weil die einzelne Reparatur über dem festgesetzten Betrag liegt! Die Instandsetzung am Türschloss hingegen kann der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen, weil sie unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegt.
OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545; AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2006 – 10 C 389/05.
Hierbei ist allerdings einschränkend zu beachten, dass Reparaturarbeiten an einer Abflussleitung (z.B. ein Baderzimmerabfluss) nicht zu den Kleinreparaturen zählen, AG Charlottenburg, 31.8.2011 – Az: 212 C 65/11.
Eine Klausel in einem Formular – Mietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen, BGH, Urteil v. 6.5.1992, NJW 1992, S. 1759.
In dringenden Notfällen – Heizungsausfall im Winter -, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht erreichbar sind, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die erforderlichen Kosten übernehmen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Mahnung keine Reparatur einleitet und nichts unternimmt, vgl. nur LG Köln 1 S 413/92, WM 94, 73.
Nach dem zutreffenden Urteil des AG Köln vom 21.1.2004 – Az.: 214 C 527/03. kann der Mieter, wenn er aufgrund der unwirksamen Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Wohnungsmietvertrag Wartungsarbeiten an der Gastherme ausführt, die hierfür gezahlten Beträge vom Vermieter herausverlangen.