Source: http://encuentrosdigitales.legalitas.com/2014/compraventa_de_inmuebles.html
Timestamp: 2020-02-26 17:29:02
Document Index: 238943986

Matched Legal Cases: ['artículo 400', 'artículo 404', 'artículo 1280', 'artículo 1', 'Artículo 33', 'artículo1', 'artículo 400', 'artículo 1']

El encuentro digital ya ha finalizado. Aquí están las preguntas que hemos contestado.
Jueves, 13 de marzo de 2014, 12:00 horas
Luis Delgado Giménez
Abogado de las Áreas de Civil e Inmobiliario
Número de colegiado 53.058
Bienvenidos al Encuentro Digital de Legálitas.
Espero que las respuestas que le voy a proporcionar sean de su utilidad.
Areveola
He comprado un piso en el que la comunidad de propietarios tiene que pagar unos daños producidos por las obras en el 2006 del edificio colindante al declararse insolvente. ¿Los tendría que pagar el propietario anterior?
La Ley de Propiedad Horizontal señala que: %u201CEl adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Hay que tener en cuenta que para que pueda darse la legitimidad de esta responsabilidad del nuevo propietario, las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles.
Por todo lo anterior, a la hora de adquirir un inmueble y evitar sorpresas y perjuicios económicos futuros, es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, que deberá ser expedido previamente a la firma de la escritura, con la finalidad de que sea incorporado a la misma.
El vendedor no quiere firmar escrituras de compraventa ¿Le puedo obligar?
Lo primero y antes de meternos a responder la pregunta, destacar que entendemos que con esta pregunta se hace referencia a que el vendedor no quiere cumplir su compromiso de venta adquirido en virtud de un contrato privado de compraventa.
Ante tal situación, hay que remitirse al Código Civil, el cual dice que "Deberán constar en documento público (escritura) los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles"(Art. 1280.1).
Por ello, llegada la fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura, deberá requerir de manera fehaciente al vendedor a fin de que comparezca en la notaria elegida por usted para perfeccionar la compraventa.
Si pese a ello, el vendedor no comparece a elevar a escritura pública el contrato de compraventa, nos encontraríamos ante un claro incumplimiento contractual por su parte,lo que le otorgará a usted el derecho a exigir el doble de las cantidades entregadas como arras penitenciales, en compensación por los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento.
Cuando eres promotor (persona física) de tu propia vivienda, es decir, te construyes la casa. ¿Qué mecanismos de reclamación al constructor tienes y qué plazo?
He comprado dos partes de un piso (con escritura) y me falta comprar la tercera. Tengo alguna prioridad sobre esa parte o puedo obligar a vender de alguna forma?
En caso contrario, ¿qué forma hay de hacerse legalmente con esa parte?. Gracias
Buenos días Tomy.
Tal y como se establece en el artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Cuando, como en el supuesto que nos ocupa, la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 404 del mismo cuerpo legal, se venderá y repartirá su precio.
En caso de no llegarse a un acuerdo en este sentido, se podrá instar la acción de división de la cosa común, que siguiendo las reglas establecidas para la división de la herencia, y terminaría con la más que probable subasta del bien.
Podrán acudir a la subasta tanto los copropietarios como cualquier otra persona interesada en pujar para adquirirla, con la particularidad de que aquellos que no sean copropietarios deberán depositar en el juzgado un porcentaje del valor del bien a subastar.
¿Cuál es el valor que se debe reflejar en la escritura?
El valor que deberá aparecer en la escritura es el precio pactado entre las partes.
Soy propietario de un piso al 50% por mitad y proindiviso con mi ex mujer. Tengo dos hijos de dos diferentes relaciones. Mi intención es vender o donar mi parte a uno de mis hijos pero asegurándome el usufructo. ¿Podrían decirme como he de proceder? ¿cuál sería la fórmula más interesante desde el punto de vista impositivo? ¿cómo influiría en mi declaración de la renta?
El Código Civil manifiesta que "Deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles". (artículo 1280.1)
Por ello, tanto si se decide a efectuar una compraventa como una donación deberá otorgar la correspondiente escritura pública.
Respecto de la repercusión fiscal que nos plantea, nos es imposible responderle sin conocer el valor del inmueble o la Comunidad Autónoma en que los intervinientes tengan su domicilio fiscal.
Qué cosas son importantes mirar al firmar unas escrituras
Buenos días Julian.
Antes de comprar una vivienda de segunda mano es muy conveniente informarse de la situación jurídica de la misma.
Para ello, deberá dirigirse al Registro de la Propiedad del lugar en el que esté ubicado el inmueble objeto de compra, y solicitar, bien una nota simple informativa o un certificado de titularidad y cargas del inmueble. Con ello, se certifica la identidad de los titulares de la vivienda, así como la existencia de posibles cargas o gravámenes, tales como una hipoteca, un embargo, etc.
Al no exigir nuestro Ordenamiento Jurídico la inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad, puede que quien aparezca como titular de la vivienda, no lo sea en la realidad. En este caso para verificar dicha titularidad, podremos acudir al Catastro para así comprobar si el Impuesto de Bienes Inmuebles ha sido satisfecho y por quién ha sido abonado, ya que se presume que es el titular del inmueble quien ha satisfecho dicho impuesto.
Así mismo, le recomendamos que se ponga en contacto con el Administrador o, en su defecto, con el Presidente de la Comunidad de Propietarios, para conocer si el propietario de la vivienda en cuestión está al corriente del pago de todos los gastos de la Comunidad de Propietarios, ordinarios y extraordinarios.
Ello se acreditará a través de una certificación sobre el estado de las deudas con la Comunidad emitida por el secretario, que a la hora de elevar a público el contrato de compraventa, deberá aportar el vendedor. Si el vendedor no la aporta, puede que el notario se niegue a autorizar el otorgamiento de escritura pública, a no ser que usted, como comprador le exonere de dicha obligación.
Es recomendable también que el vendedor aporte justificantes de que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha sido pagado, ya que tales deudas son atribuibles a la vivienda, con independencia de quien ostente la titularidad del inmueble.
Plazos para los vicios ocultos.
Plazos para los vicios ocultos. Cuando compré mi vvda. me dijeron que no, el vendedor. Que era a obra hecha. Pero a lo largo de diez años, han surgido goteras y humedades. Asimismo tuve que tirar y cerrar la chimenea, pues el humo entraba en la vvda. de al lado, pareada, y en mi planta de arriba. (El humo salía por los enchufes)
No nos indica si se trata de obra nueva o de segunda mano.
Si se trata de obra nueva, ya hemos señalado anteriormente los plazos para reclamar al promotor/constructor los vicios o defectos que presente la vivienda.
Si se tratara de una vivienda de segunda mano, conforme a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
Buenos días Porfirio.
El pacto de arras en el contrato de compraventa consiste en la entrega, a cuenta del precio final pactado contractualmente, de una cantidad de dinero que o bien confirma la existencia del contrato, o bien sirve de base para la cuantificación de una determinada penalización que las partes asumen por el solo hecho de la firma del contrato en cuestión.
La entrega a cuenta del precio en la compraventa se presume confirmatoria del negocio. Para atribuirles el carácter "penalizador" citado, hay que pactarlo así expresamente o incluir una referencia a la norma legal que las regula en nuestro Código Civil, el artículo 1.454, a tenor del cual si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
La diferencia entre las arras penitenciales con las demás, es que las penitenciales no obligan a cumplir el contrato, ya que con el pago de la multa termina el acuerdo celebrado. Por eso, para que las arras entregadas se consideren como penitenciales, es imprescindible, que así se haga constar expresamente en el contrato.
anton sierra
Más d 20 años ya de divorcio la casa terminada de pagar por mi. La ex sigue apareciendo cuando solicito nota simple de mi vivienda, en la escritura solo estoy yo, ¿cómo es posible esto? gracias
Buenos días Antón.
No nos aclara usted si la escritura a la que se refiere es la de liquidación de la sociedad de gananciales, de ser así, la causa de la discrepancia en su caso concreto, podría deberse al hecho de no haberse producido la inscripción de dicha liquidación, por la que se le atribuye la titularidad de toda la vivienda.
¿Qué consecuencias, tanto para el vendedor como para el comprador, pueden derivarse de que el precio real de la operación sea menor que el fijado a efectos fiscales por la Comunidad Autónoma?
Lo más probable es que por parte de la Administración se procediera a efectuar una comprobación de valores en relación con la compra del inmueble, valorándose por un importe superior al declarado. En principio dicha comprobación de valores afectaría exclusivamente a la parte compradora, toda vez que es el sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que grava la operación y respecto del cual se efectúa la correspondiente comprobación de valores.
He comprado una vivienda en la que quedó pendiente, y así figura en la escritura de la compra-venta de la vivienda, el pago por parte del vendedor del IBI del año de la compraventa ya que cuando se le pidió el pago, a la hora de la firma, alegó que ese pago no era obligatorio realizarlo en ese momento ya que se podía realizar hasta el 31 de diciembre de dicho año y por lo tanto tampoco se le podía retener el importe.
El caso es que hasta fecha de hoy, el pago todavía no se ha realizado. Tampoco puedo localizarle ya que el día de la firma no trajo el DNI y el notario dijo le conocía y que respondía por él y ahora cuando quiero ver en la escritura su domicilio para poderle reclamar el pago, veo que como dirección figura una oficina en un edificio de oficinas y que dicha oficina siempre está cerrada.
¿Qué puedo hacer? Sé donde tiene su negocio pero nunca está. ¿Y sobre la actitud del notario es normal o puedo hacer algo?
Son sujetos pasivos de este impuesto (IBI) las personas físicas y jurídicas, y las entidades a que se refiere el Artículo 33 de la ley general tributaria, que sean:
a) Propietarios de bienes inmuebles gravados sobre los que no recaigan derechos
reales de usufructo o de superficie.
(Art. 65 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas locales)
El sujeto pasivo es la persona física o jurídica propietaria del inmueble sobre el que recae, a fecha 1 de enero de cada ejercicio.
No obstante lo anterior, el inmueble vendido responde directamente de la deuda tributaria representada por la cuota del IBI, durante al menos los 4 años anteriores a la adquisición. De manera que, aunque el obligado formalmente es el titular en una determinada fecha, si éste no satisface el impuesto a requerimiento de la Administración, ésta podrá exigirlo del nuevo titular y subsidiariamente hacer efectiva la deuda sobre el propio inmueble, provocando la traba de su embargo.
Por ello, entendemos que la única opción que tiene es acudir a la vía judicial, reclamando al vendedor el abono de las cantidades indebidamente abonadas por usted.
Son varias:
1.- Hay que seguir el precio mínimo que sugiere hacienda.
2.- Si pagan en metálico aunque sea algo, como comprobar que es de curso normal. E igual si es talón bancario,¿Es necesario entonces hacer la transación en una entidad bancaria.
3.-qué impuestos y porcentajes hay que pagar a hacienda, registro etc. ¿Es por ley o se pacta?
En la escritura se debe de consignar el precio real acordado.
Salvo que los contratantes dispongan de otra cosa, los gastos de otorgamiento de escritura pública son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador. Por gastos de otorgamiento de escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz.
Si se pacta de forma general que los gastos derivados del contrato son a cargo de uno de los contratantes se han de entender los derechos de notaría y los gastos del Registro de la Propiedad.
El vendedor ha de satisfacer también los gastos necesarios para realizar la entrega de la cosa. Los gastos de cancelación de gravámenes se consideran gastos necesarios para la entrega, salvo cuando el comprador se hubiera subrogado en ellos.
Son también de cuenta del vendedor los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, salvo que sean directamente imputables al comprador.
El impuesto sobre le incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde su pago al vendedor, salvo pacto en contra. Pero si por pacto expreso se traslada la obligación de pago al comprador, la entidad municipal acreedora carece de acción contra él, aunque el vendedor que paga la deuda puede repetir contra el comprador la cantidad satisfecha a la administración local.
Salvo pacto en contrario, el comprador está obligado a pagar el IVA, en caso de primera transmisión, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en caso de segunda o sucesivas transmisiones.
Si el comprador constituye hipoteca para la compra del inmueble tiene que pagar la escritura notarial, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%) y los honorarios del Registrador de la Propiedad, amen de los gastos financieros de la concesión del préstamo.
El importe de la minuta total del notario en una compraventa varía en función del importe que se escritura, Para que se haga una idea le indico que los honorarios notariales para una compraventa de vivienda de 120.000 euros tendrá un coste de unos 390 euros y la constitución de una hipoteca de 120.000 euros costará al usuario unos 560 euros.
A pesar de que la ley establece que gastos competen al vendedor y cuales al comprador, se admiten los pactos entre las partes, que modifiquen lo establecido en la legislación aplicable. No obstante, cada parte ha de procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley le corresponden.
Estoy en una cooperativa desde hace 3 años. El precio final de venta es superior al que se firmó cuando me apunté. Quien tiene que asumir esa diferencia? Me puedo dar de baja y que me devuelvan el dinero?
El artículo1 de la Ley 27/1999, de 16 julio 1999, de Cooperativas, define la cooperativa como una sociedad constituida por personas asociadas, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democráticos, conforme a los principios formulados por la Alianza Cooperativa Internacional.
La legislación cooperativa establece distintos regímenes aplicables a la baja del socio, según la causa que la origine. Es el consejo rector el que calificará la baja en función de lo determinado en los estatutos y en la ley.
La ley diferencia entre bajas justificadas e injustificadas. Cada una de ellas tendrá unas consecuencias económicas diferentes.
Soy propietario de un 20% de una finca rustica que viene de mi padre, por la herencia del abuelo. Tenemos escrituras mis hermanos y yo como propietarios. Yo quiero venderlo, pero me dicen que como no tengo mayoría no puedo hacer nada. Mi pregunta es, si toda mi vida voy a depender de lo que quieran hacer mis hermanos que tiene la mayoría, para que me sirve la herencia? No hay manera legal de poder vender esa finca?
En una pregunta anterior ya nos hemos referido a la regulación que se establece en el artículo 400 y siguientes del Código Civil, para la división de la cosa común.
Le recomendamos que notifique de manera formal y fehaciente a sus hermanos su intención de no permanecer en la comunidad de bienes que tienen constituida sobre esa finca, invitándoles a fijar el precio y condiciones para que adquieran, todos o alguno de ellos, la parte alícuota que le corresponde, o bien para proceder a la venta de la finca un tercero.
En caso de no obtener resultado alguno o si este no fuese satisfactorio, podrá iniciar judicialmente la acción de división de la cosa común.
como puedo vender un local del que no tengo nadamas que el recibo del catastro?
y otro que no esta ni catastrado?
en ninguno de los dos hay escrituras de propiedad. ni de ningun antepasado mio
pues antiguamente los abuelos,bisabuelos
y anteriores, lo hacian de palabra o con papeles entre ellos.
y ponte ahora ha buscar un papel de hace 80,90
o mas de cien años.
Buenos días Agustin.
El problema se plantea respecto de las fincas que no están registradas, es más común de lo que podría parecer. Lo primero que tendrá que hacer es inscribirlas a su nombre y ello se puede hacer mediante un acta de notoriedad o bien iniciando un expediente de dominio.
Como es un proceso muy largo de explicar para el medio que nos ocupa, le recomiendo se ponga en contacto con Legálitas donde le explicaremos detalladamente los pasos y trámites a seguir en dichos procesos.
He visto un piso de un matrimonio mayor, tienen 80 años, la esposa con demencia senil, quieren venderlo y me dejan buen precio. Puede hacer el marido la venta en nombre de la esposa? He consultado en una gestoría para hacer el contrato y me dicen que no se puede vender sin la firma de la esposa. Las hijas dicen que no hay problema porque tienen una autorización de la madre. Que se puede hacer en este caso? No me gustaría perder la casa.
Suponemos que cuando habla de autorización se refiere a un poder notarial, es decir, de un documento público autorizado por un notario que permite a las hijas actuar en su nombre en determinados actos jurídicos.
La Ley 41/2003, de 18 de noviembre, modificó el artículo 1.732 del Código Civil estableciendo que el mandato se extingue, entre otras causas, por la incapacitación sobrevenida del mandante a no ser que se hubiera pactado expresamente en el poder otorgado que el mismo continuaría a pesar de esta circunstancia (la incapacitación sobrevenida) o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por éste. Deberá por lo tanto comprobar este extremo.
En caso contrario, la familia de la vendedora deberá iniciar un procedimiento judicial de incapacitación y, en tanto que el juez no declare la incapacidad de dicha persona no se podrá enajenar el bien.
Hace 5 años compre una plaza de garaje a una promotora, pagué el 50 % del precio a la firma del contrato y el resto en letras de cambio. He terminado de pagar y no localizo a la promotora para hacer la escritura. Que puedo hacer? Puedo venderlo solo con el contrato privado?
Anteriormente ya hemos explicado cómo acceder al Registro de la Propiedad en caso de no disponer de escritura pública de compraventa.
No obstante, en su caso le recomendamos que haga las gestiones oportunas a través del Registro Mercantil para averiguar si la empresa promotora mantiene la actividad, quizá en otro domicilio social o bajo otra denominación social
Voy a vender. ¿Es necesario contratar un arquitecto para hacer el certificado de eficiencia energética?, cuanto cuesta?
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, entró en vigor el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado nº 89 (13/04/2013), siendo voluntaria su aplicación hasta el 1 de junio de 2013. A partir de ese momento, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.
Según el Real Decreto 235/2013 los técnicos competentes para la realización de los certificados energéticos sólo son Arquitectos, Aparejadores, Ingenieros y Técnicos.
El precio variará de uno a otro profesional, le recomendamos que solicite varios presupuestos y referencias antes de decidirse a contratar.
Un familiar quiere venderme la casa y seguir viviendo en ella hasta que se muera. Tiene 78 años. Le pagaría parte del precio ahora, a la firma del contrato y el resto mes a mes. Se puede hacer así la escritura? Que precio se pone en la escritura, el total o el que pago ahora?
El negocio jurídico que se le plantea es una compraventa con pago aplazado del precio, y constitución de un usufructo vitalicio a favor de los vendedores
Usted como parte compradora se obliga a pagar el precio total de la compraventa, si bien lo hace abonando en el acto de la escritura la cantidad de pactada, y el resto del precio lo abonará en el número de mensualidades consecutivas necesarias hasta el completo pago.
Este tipo de contrato suele incluir una condición resolutoria, pare el caso del incumplimiento en el pago de las cantidades en los plazos convenidos.
Les agradezco su participación.
Hemos recibido cientos de preguntas, de las cuales he intentado dar respuesta al mayor número posible.
Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales en www.encuentrosdigitales.legalitas.com
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