Source: https://openjur.de/u/746507.html
Timestamp: 2020-02-24 15:39:40
Document Index: 47854266

Matched Legal Cases: ['§ 171', '§ 296', '§ 282', '§ 195', '§ 171', '§ 812', '§ 142', '§ 538', '§ 171', '§ 171', 'BGH', '§ 278', '§ 278', '§ 812', 'BGH', '§ 171', 'Art. 1', '§ 1', '§ 134', 'BGH', '§ 812', 'Art. 1', '§ 1', '§ 134', 'BGH', 'Art. 1', '§ 1', 'BGH', 'BGH', '§ 139', 'BGH', 'Art. 1', '§ 1', '§ 134', 'BGH', '§ 171', '§ 171', 'Art. 1', '§ 1', '§ 134', 'BGH', '§ 171', '§ 9', '§ 3', '§ 171', '§ 172', 'BGH', '§ 171', 'BGH', '§ 812', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 181', '§ 171', 'BGH', '§ 177', '§ 141', '§ 177', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 141', '§ 177', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 13', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 520', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', '§ 123', '§ 280', '§ 123', 'BGH', 'BGH', '§ 520', 'BGH', '§ 520', 'BGH', '§ 123', 'BGH', 'Art. 229', '§ 6', '§ 195', '§ 520', '§ 199', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 142', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242']

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.10.2014 - 23 U 109/13 - openJur
Urteil vom 13.10.2014 - 23 U 109/13
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.10.2014 - 23 U 109/13
openJur 2014, 23518
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.4.2013 wird zurückgewiesen.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Ergänzend ist festzuhalten, dass der Kläger selbst am 11./22.5.2012 vorbehaltslos einen Darlehensvertrag unter der Nummer ...a mit der Beklagten abgeschlossen hat über einen Darlehensbetrag von 68.596,05 € mit einer Zinsbindung von 5 Jahren und 2 Monaten sowie einer Vertragslaufzeit von 5 Jahren und 7 Monaten (Anlage B 23). Der Darlehensvertrag enthält neben detaillierten Darlehensbedingungen und einer Widerrufsinformation folgende Bestimmung: „Das oben bei Unterkonto-Nr. ... angegebene ForwardDarlehen dient der Umschuldung von Darlehens-Nr. ...b zum 30.9.2012 (Auszahlungstermin).“
Außerdem hat der Kläger selbst am 31.8./4.9.2012 vorbehaltslos Änderungsvereinbarungen mit der Beklagten zu den Darlehen Nr. ...c und ...d vereinbart mit Zinsfestschreibung ab 1.10.2012 für 4 Jahre (Anlagen B 24 und 25). Die beiden Änderungsvereinbarungen enthalten ferner folgende Bestimmungen: „Verbleibende vereinbarte Laufzeit nach erfolgter Anpassung und gleichem Sollzinssatz 4 Jahre und 1 Monat. Mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung gelten die geänderten Bedingungen der Zinsänderungsklausel gemäß Seite 2. Die übrigen Bedingungen des Darlehensvertrages gelten unverändert fort. Diese Änderungsvereinbarung ist wesentlicher Bestandteil des bisherigen Darlehensvertrages.“
Der Kläger macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Darlehenstilgungs- und Zinsraten sowie Feststellung des Nichtbestehens von Darlehensverbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hotelappartements in O1 mit notariellem Kaufvertrag vom 2.10.1992 geltend, wobei er seinen Anspruch auf Schadensersatz auf culpa in contrahendo wegen Verletzung von Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kredit und das finanzierte Geschäft stützt und ferner einen Bereicherungsanspruch verfolgt.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass dem Kläger weder ein Bereicherungsanspruch noch ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zustehe.
Der Kläger habe nicht substantiiert zum angeblichen Nichtvorliegen der Vollmacht vorgetragen. Er trage im Rahmen des geltend gemachten Bereicherungsanspruchs die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen der Rechtscheinsvollmacht im Sinne der §§ 171, 172 BGB. Die Bank habe ihrer sekundären Darlegungslast entsprochen und konkret vorgetragen, dass ihr eine Ausfertigung der notariellen Treuhandvollmacht vom 15.6.1992 mit Schreiben der A vor Abschluss der Darlehensverträge zugegangen sei, sowie in der mündlichen Verhandlung die zweite Ausfertigung im Original vorgelegt ebenso wie das Schreiben der A vom 29.6.1992 mit Bezugnahme auf diese Ausfertigung. Auch finde sich auf dem Darlehensvertrag der Beklagten der Vermerk „gemäß Treuhandauftrag und Vollmacht Nr. ... vom 11.6.92, beurkundet vom Notar B, Unterschrift geprüft“. Hierauf habe der Kläger lediglich pauschal bestritten, dass die notarielle Vollmacht der Beklagten tatsächlich vorgelegen habe, was nicht genüge. Der Kläger hätte vielmehr vortragen müssen, dass eine Vollmacht nicht beigefügt gewesen sei. Das Merkblatt der Beklagten (Anlage K 9) stehe dem nicht entgegen, sondern spreche für das Vorliegen der Unterlagen. Unbeachtlich sei die Behauptung des Klägers, das Schreiben der A vom 29.6.92 sei der Beklagten beim Darlehensvertragsabschluss noch nicht zugegangen gewesen; ein Eingang erst nach Abschluss am 9.9.1992 sei höchst unwahrscheinlich. Außerdem befänden sich zwei Eingangsstempel der Beklagten darauf, datierend vom 30.6.1992 und 1.7.1992. Ein nachträgliches Aufbringen sei nicht anzunehmen. Das in der mündlichen Verhandlung vorgelegte Schreiben der A vom 29.6.92 sei nicht wegen Verspätung zurückzuweisen gemäß § 296 Abs. 2 i.V.m. § 282 ZPO, weil die Zulassung nicht die Erledigung des Rechtsstreits verzögert habe.
Schadensersatzansprüche unter dem Gesichtspunkt von Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten, seien es eigene oder ggf. zurechenbare von Dritten, bestünden nicht. Die behaupteten Äußerungen der Vermittlerin C, der Erwerb der Immobilie trage sich von selbst, die Ausgaben würden durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse amortisiert, der Verkehrswert sei noch höher als der im Vermittlungsauftrag ausgewiesene Gesamtaufwand und der Pachtzins sei sicher erzielbar, stellten lediglich subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen dar. Es fehle an ausreichendem Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch unrichtige Angaben der Vermittlerin. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte von einer etwaigen arglistigen Täuschung hätte Kenntnis haben können. Eine Aufklärungspflicht wegen konkreten Wissensvorsprungs der Beklagten sei nicht gegeben. Dahinstehen könne, ob ein institutionalisiertes Zusammenwirken vorliege, jedenfalls wären die Angaben der Vermittlerin nicht evident unrichtig gewesen, was insbesondere für die Kalkulation der prognostizierten Mieteinnahmen gelte. Eine Kenntnis vom angeblichen Beratungsinhalt habe die Beklagte glaubhaft in Abrede gestellt. Im Übrigen wäre aufgrund des anwaltlichen Schreibens vom 2.2.1998 (Bl. 480 d.A.) im Hinblick auf die Werthaltigkeit bzw. die Nichterzielbarkeit der Pachteinnahmen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB gegeben.
Eine Aufklärungspflicht wegen Wissensvorsprungs der Beklagten folge auch nicht aus angeblich gezahlten Vertriebsprovisionen in Höhe von 18,24 %, da insoweit keine arglistige Täuschung erfolgt sei.
Eine Täuschung über konkrete wertbildende Faktoren habe der Kläger nicht dargetan, sondern lediglich pauschal einen angeblichen Verkehrswert von 15.000.- € behauptet. Jedenfalls fehle es an der Kenntnis der Beklagten von einer etwaigen sittenwidrigen Überteuerung im Zeitpunkt der Kreditgewährung. Die Voraussetzungen für eine Vorlage der Einwertungsunterlagen lägen nicht vor mangels hinreichenden Vortrags des Klägers, weshalb dies auf eine unzulässige Ausforschung hinausgelaufen wäre.
Der Kläger hat am 25.4.2013 gegen das ihm am 16.4.2013 zugestellte Urteil des Landgerichts fristgerecht Berufung eingelegt und diese am 17.7.2013 fristgerecht innerhalb der bis zu diesem Datum verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.
Gegen die Klageabweisung richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er die erstinstanzlichen Klageanträge im Wesentlichen weiterverfolgt.
Fehlerhaft habe das Landgericht die Darlegungs- und Beweislast des Klägers im Rahmen des Bereicherungsanspruchs für die Voraussetzungen der §§ 171f BGB angenommen, obwohl es hier vor allem um Schadensersatzsprüche gehe. Entgegen der Ansicht des Landgerichts trage die beklagte Bank im Rahmen des geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus cic die Beweislast für das von ihr behauptete Vorliegen der Vollmacht im Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses, weshalb nicht isoliert auf einen Anspruch aus § 812 BGB abgestellt werden dürfe. Ebenso unzutreffend habe das Landgericht ausgeführt, der Kläger habe lediglich pauschal bestritten, dass die notarielle Vollmacht der Beklagten tatsächlich vorgelegen habe, obwohl erstinstanzlich konkret bestritten worden sei, dass die Beklagte die notarielle Vollmacht rechtzeitig vor Darlehensvertragsabschluss erhalten habe. Die im Einzelnen vom Kläger dargelegten Indizien sprächen gegen das rechtzeitige Vorliegen der notariellen Treuhandvollmacht, wie etwa das Fehlen eines Datums beim Stempelvermerk etc.. Die Vorlage einer Urkunde nach mehr als 20 Jahren habe keinerlei Beweiskraft für das Vorliegen der Urkunde zum damaligen Zeitpunkt des Darlehensvertragsschlusses. Der Wortlaut des Merkblatts spreche ebenfalls gegen das Vorliegen der Vollmachtsausfertigung. Die Würdigung der aufgeführten Umstände durch das Landgericht sei grob fehlerhaft, ebenso das Unterlassen der Beweisaufnahme durch Vernehmung der vom Kläger benannten Zeugen.
Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht auch Schadensersatzansprüche des Klägers gegen die Beklagte wegen vorvertraglicher und vertraglicher Aufklärungspflichtverletzungen verneint. Dem Kläger sei unter Kenntnis und Billigung der Beklagten die streitgegenständliche Eigentumseinheit zu einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis verkauft worden. Der Kläger habe erstinstanzlich einen konkreten Wert des Objekts unter Beweisantritt vorgetragen - dieser belaufe sich auf maximal 15.000.- € -, ausführlich zu den wertbildenden Faktoren Stellung genommen und mehrfach die diesbezügliche Kenntnis der Beklagten und ihr institutionelles Zusammenwirken mit der Verkäuferin und den Vermittlern dargelegt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts werde beim institutionellen Zusammenwirken die Kenntnis der Beklagten im Falle der sittenwidrigen Überteuerung sehr wohl vermutet.
Das Landgericht hätte auch eine Beweisaufnahme sowohl durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert des Objekts als auch zu den weiteren unter Beweisantritt vorgetragenen Tatsachen durchführen müssen.
Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht nicht wie gemäß § 142 ZPO beantragt die Vorlage der Kreditakte und der Einwertungsunterlagen angeordnet. Die Nichtberücksichtigung dieses Antrags stelle eine Verletzung rechtlichen Gehörs dar.
Ohne sich mit den zahlreichen vorgetragenen objektiv evidenten Falschangaben beschäftigt zu haben, habe das Landgericht insoweit lediglich unverbindliche Anpreisungen angenommen. Zum sicher erzielbaren Pachtzins seien dem Kläger Zusagen gemacht worden, und es sei Sachverständigenbeweis angetreten worden. Der diesbezügliche erstinstanzliche Vortrag des Klägers unter Vorlage einer Aufstellung der Pachteinnahmen sei hinreichend substantiiert und habe vom Landgericht nicht als unverbindliche Anpreisung zurückgewiesen werden dürfen.
Verjährung sei nicht eingetreten, der Kläger habe eine Aufklärung über die erhobenen Rückabwicklungsansprüche erst durch die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten erhalten.
Es sei eine arglistige Täuschung des Klägers über die wahre Provisionshöhe gegeben, die vom Landgericht fehlerhaft verneint worden sei, das die klägerseits gerügte fehlende Auflistung der Vertriebsprovisionen im Prospekt verkannt habe. Auch die Angaben im Objektvermittlungsauftrag täuschten in arglistiger Weise wegen Darstellung der Gebühr von 3 % als ausschließlicher Provision.
Das Vorbringen der Beklagten in der Berufungserwiderung zu den Umständen der Darlehensvertragsabschlüsse werde im Einzelnen bestritten.
Es werde auf das in Anlage K 17 vorgelegte Verkehrswertgutachten für eine Einheit im streitgegenständlichen Objekt D O1 verwiesen.
Bestritten werde im Einzelnen das Vorbringen der Beklagten hinsichtlich der Kanzlei E; eine diesbezügliche Information des Klägers habe nicht stattgefunden.
Bei den von der Beklagten in den Anlagen B 23-25 vorgelegten Unterlagen handele es sich lediglich um Konditionenanpassungen der unverändert bestehenden darlehensvertraglichen Vereinbarungen aus dem Jahr 1992. Es lägen lediglich Prolongationen vor, da diese im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Darlehenslaufzeit aufgrund zwischenzeitlich endender Zinsfestschreibung erfolgt seien. Die Darlehenslaufzeit von ca. 24 Jahren bis 2017 sei entgegen der Angabe der Beklagten nicht verändert worden. Die Beklagte habe an die unverändert fortgeltenden Bedingungen des ursprünglich 1992/93 abgeschlossenen Darlehensvertrags angeknüpft. Es habe keine Umschuldung gegeben, folglich auch keine vorbehaltlose Handlung des Klägers. Eine nachträgliche Genehmigung des ursprünglichen Vertrags sei durch den Kläger nicht erfolgt. Auch bei den beiden Änderungsvereinbarungen handele es sich nur um Prolongationen.
Zur Täuschung über die Rolle der Treuhänderin und zur Zusammenarbeit mit der A werde unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des OLG Oldenburg ergänzend vorgetragen.
das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.4.2013 aufzuheben und
festzustellen, dass der Kläger nicht verpflichtet ist, aus den Darlehensverträgen mit den ursprünglichen Nummern ...b, nunmehr ...e und ...c und ...d weitere Zahlungen an die Beklagte zu leisten;
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 106.383,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.12.2009 zu zahlen Zug um Zug gegen Übertragung des 19,33/10.000stel Miteigentumsanteils und dem damit verbundenen Sondereigentum an der Einheit im zweiten Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichnet im Objekt D, ...platz in O2, eingetragen im Grundbuch von O2 des Kreisgerichts F in O1, Blatt Nr. ...;
die Beklagte zu verurteilen, die abgetretene Sicherheit in Form der Lebensversicherung bei der G Versicherungs AG unter der Versicherungsscheinnummer ... zugunsten des Klägers freizugeben;
hilfsweise das Verfahren gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen.
Die Beklagte verteidigt die klageabweisende Entscheidung des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
Dem Kläger stünden weder Bereicherungs- noch Schadensersatzansprüche zu, auch sei die negative Feststellungsklage nicht begründet bzw. sogar unzulässig.
Die Voraussetzungen eines Bereicherungsanspruchs seien nicht gegeben, da der Kläger seiner dahingehenden Darlegungs- und Beweislast nicht genügt habe und zudem der Darlehensvertrag jedenfalls nach §§ 171, 172 BGB wirksam sei; darüber hinaus seien etwaige Ansprüche ohnehin verjährt und verwirkt. Der Kläger habe erstinstanzlich lediglich das Vorbringen der Beklagten bestritten. Das Merkblatt erlaube keine Rückschlüsse auf ein Nichtvorliegen der Vollmachtsausfertigung bei der Beklagten bei Abschluss des Darlehensvertrags. Dem auf Ausforschung zielenden Beweisantritt habe das Landgericht nicht nachkommen müssen. Echtheit und Inhalt des Übersendungsschreibens vom 29.6.1992 habe der Kläger nicht hinreichend bestritten. Jedenfalls sei der Darlehensvertrag nach §§ 171, 172 BGB wirksam. Außerdem habe der Kläger bereits vor dem 31.12.2001 Kenntnis von etwaigen Bereicherungsansprüchen gehabt aufgrund Information durch die Rechtsanwälte E mit der Folge der Verjährung. Im Übrigen seien Genehmigungen der Klägerseite durch beanstandungslose Bedienung bis 2011 gegeben.
Dem Kläger stünden mangels Pflichtverletzung schon dem Grunde nach keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu. Eine eigene Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten sei nicht gegeben, ein konkreter Wissensvorsprung bezüglich einer vermeintlichen sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung nicht substantiiert dargelegt. Eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung habe der Kläger nicht hinreichend dargetan, da es bereits an einer entsprechenden Darlegung des Kaufpreises mangele; außerdem fehlten Angaben zu den wertbildenden Faktoren des streitgegenständlichen Objekts. Ein Verkehrswertgutachten für eine andere Einheit im streitgegenständlichen Objekt D O1 erlaube keinen Rückschluss auf den Wert des streitgegenständlichen Hotelappartements. Insoweit sei auch keine Kenntnis der Beklagten gegeben bzw. substantiiert dargelegt. Eine sittenwidrige Überteuerung begründe keine Vermutung für eine Kenntnis der Bank davon, selbst nicht bei einem hier nicht vorliegenden institutionalisierten Zusammenwirken. Es bestehe auch kein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Beklagten bezüglich einer arglistigen Täuschung des Klägers, da eine solche nicht dargetan sei, ebenso wenig evident unrichtige Angaben der Vermittlerin. Über die zu erzielende Pacht, für die der Prospekt nur eine Prognose enthalte sowie den Hinweis auf die Möglichkeit einer geringeren Pacht, sei der Kläger nicht arglistig getäuscht worden. Auf das Urteil des BGH vom 17.7.2012 (XI ZR 198/12 - bei juris) werde verwiesen. Zur nicht vorliegenden positiven Kenntnis der Beklagten von einer angeblichen arglistigen Täuschung habe der Kläger nicht ansatzweise substantiiert vorgetragen. Jedenfalls seien die Angaben nicht evident unrichtig gewesen. Eine Zurechnung von Aussagen der Vermittlerin nach § 278 BGB komme nicht in Betracht. Zutreffend habe das Landgericht auch insoweit Verjährung festgestellt, was der Kläger nicht substantiiert in Abrede gestellt habe. Ferner sei Verwirkung gegeben.
Die Feststellungsklage sei unbegründet, weil der Kläger dem substantiierten Vortrag der Beklagten zum Vorliegen der Vollmacht nicht entgegen getreten sei.
Der Kläger habe den Darlehensvertrag mit der Endnummer ...b am 11.5.2012 durch eigenhändig unterzeichneten ForwardDarlehensvertrag zur Darlehensnummer ...a bei der Beklagten umgeschuldet, und zwar ohne Vorbehalt trotz Kenntnis des Klägers von etwaigen Ansprüchen gegen die Beklagte, was eine Genehmigung darstelle. Ein ForwardDarlehensvertrag werde parallel zum noch laufenden früheren Darlehensvertrag abgeschlossen und begründe ein neues Kapitalnutzungsrecht für das Darlehenskonto ...b für die Zukunft. Auch angesichts der abweichenden Laufzeit könne nicht von einer bloßen Prolongation ausgegangen werden. Am 31.8.2012 habe der Kläger zudem vorbehaltlos eigenhändig zwei Änderungsvereinbarungen zu den Darlehen mit den Endnummern ...c und ...d unterzeichnet.
Der Feststellungsklage fehle damit bereits ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers, zumal sich die Beklagte keiner Ansprüche aus dem Darlehen ...b berühme.
Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht einen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Rückzahlung geleisteter Darlehenstilgungs- und Zinsraten bzw. negative Feststellung verneint, denn ein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo aufgrund Zurechnung von Beratungsfehlern der Vermittlerin gemäß § 278 BGB oder wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungs- bzw. Beratungspflicht der Beklagten dem Kläger gegenüber ist aus mehreren Gründen nicht gegeben und die Voraussetzungen eines Bereicherungsanspruchs aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB liegen ebenfalls nicht vor.
Zunächst ist festzuhalten, dass das Urteil des Senats vom 8.10.2012 im Parallelverfahren 23 U 93/11 (bei juris) zum selben Objekt, mit dem Schadensersatz- und Bereicherungsansprüche des Erwerbers gegen die finanzierende Bank verneint worden sind (wie auch von weiteren Zivilsenaten des OLG Frankfurt am Main, etwa mit Urteilen vom 6.9.2013 (19 U 317/12) und vom 18.1.2013 (10 U 199/11)), zwischenzeitlich rechtskräftig geworden ist, weil der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 17.9.2013 (XI ZR 400/12) zurückgewiesen hat. Der Senat hat dort u.a. folgendes entschieden:
„Demgegenüber sind die §§ 171 f. BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers unmittelbar gegen Art. 1 § 1 Rechtsberatungsgesetz verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist.
…Das Problem des Falles liegt vielmehr gerade darin, dass ein Vergleich von zu finanzierendem Erwerbspreis und Wert des erworbenen Gegenstands nach dem bislang gehaltenen Parteivortrag kaum möglich ist. Der im Kaufvertrag angesetzte Kaufpreis betrug lediglich 58.349,00 DM; der überwiegende Teil des finanzierten Kapitals floss offenbar in das Bauvorhaben, das von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der die Anleger beitreten sollten, durchgeführt wurde, so dass die Anlage insoweit eher einer Fondsbeteiligung ähnelt. Dass der für 58.349,00 € erworbene Miteigentumsanteil als solcher damals diesen Preis nicht wert oder gar sittenwidrig überteuert gewesen wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Unabhängig von der Frage der sittenwidrigen Überteuerung ist jedenfalls zudem nicht ersichtlich, warum die Beklagte hiervon positive Kenntnis gehabt haben sollte. Die Berufung verweist insoweit nur auf die Beleihungswertermittlung.
… Da die Bank eine Erkundigungspflicht nicht trifft, die Berechnung nach dem oben Gesagten ein Internum darstellt und es vielmehr Sache des Darlehensnehmers selbst ist, die Wirtschaftlichkeit seines zu finanzierenden Geschäfts zu prüfen, reichen die Zweifel an der Berechnung des Beleihungswertes nicht aus, um daraus den Schluss zu ziehen, eine sittenwidrige Überteuerung hätte sich den unterzeichnenden Bankmitarbeitern aufdrängen müssen. Selbst wenn die Beklagte fahrlässig von einem zu hohen Beleihungswert ausgegangen wäre, könnten die Kläger daraus nach dem oben Gesagten keine Rechte herleiten, weil die Bank die Bewertung nur in eigenem Interesse vornimmt. Wenn sie sich darauf beschränkt, den beantragten Kredit nach Prüfung der Bonitätsvoraussetzungen zu gewähren, begeht sie keine Pflichtverletzung. Abgesehen davon wäre das Verhalten der Bank - eine Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung einmal vorausgesetzt - kaum nachvollziehbar, da dann eine ausreichende Sicherung nicht vorgelegen hätte, mithin von einer vorsätzlichen Selbstschädigung auszugehen wäre.
… Vorliegend fehlt es dem Prospekt an einem Hinweis auf eine irgendwie geartete angebliche Marktanalyse. Vielmehr lässt sich den Ausführungen auf S. 42 f. des Prospekts (Bl. 121 d.A.) entnehmen, dass der Abschluss des Pachtvertrages lediglich beabsichtigt sei, dass die Zahlen der Kalkulation auf den Angaben des voraussichtlichen Anmieters beruhten, dass eigene Erfahrungen und verlässliche Prognosen nicht vorlägen und dass im Falle der Änderung der Gegebenheiten ein hinter den prospektierten Ansätzen (erheblich) zurückbleibender Mietzins möglich sei. Zwar hat - entgegen der Vorgabe des BGH, s.o. - keine betriebswirtschaftliche Auswertung stattgefunden. Eine solche wird allerdings hier auch nicht vorgespiegelt, so dass dem Prospektverantwortlichen subjektiv kein Arglistvorwurf gemacht und eine Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung nicht angenommen werden kann.“
Dies gilt im Einzelnen auch für den vorliegenden Fall, wie nachfolgend weiter ausgeführt.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Kondiktionsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen Unwirksamkeit des Darlehensvertrags zu.
Allerdings bestehen keine Zweifel daran, dass die vorliegend der Treuhänderin erteilte, umfassende notarielle Vollmacht (siehe Anlage K 8) gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG verstößt und deshalb gemäß § 134 BGB nichtig ist.
Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH bedarf grundsätzlich derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung des Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells oder eines Immobilienfonds für den Käufer besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG, weshalb ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag nichtig ist (BGH, Entscheidung vom 21.6.2005, Az. XI ZR 88/04 = WM 2005, 1520 mwN; 29.4.2003, Az. XI ZR 201/02 = WM 2004, 21).
Die Nichtigkeit des umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages erfasst nach der ebenso gefestigten Rechtsprechung des BGH auch die dem Geschäftsbesorger erteilte Abschlussvollmacht, wobei es nicht darauf ankommt, ob Vollmacht und Grundgeschäft zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft nach § 139 BGB verbunden sind (BGH WM 2005, 1520 mwN). Statt dessen führt der Verstoß gegen Art. 1 § 1 RBerG iVm § 134 BGB unmittelbar und ohne weiteres auch zur Nichtigkeit der Vollmacht, weil nur auf diese Weise das Ziel des Gesetzgebers, den Rechtssuchenden vor unsachgemäßer Beratung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden kann (BGH aaO).
Das Vertrauen der Beklagten in die Wirksamkeit der Vollmachtserteilung wird jedoch durch §§ 171, 172 BGB geschützt, wenn das Original oder die Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde bei Abschluss des Darlehensvertrags vorlag.
Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die §§ 171 und 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Treuhänders (Geschäftsbesorgers) unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist. An dieser Rechtsprechung hatte der XI. Zivilsenat auch unter Berücksichtigung der vom Kläger mit der Berufungsbegründung herangezogenen Entscheidungen des II. Zivilsenats vom 14.6.2004 (II ZR 393/02, WM 2004, 1529, 1531 und II ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1538) für die Fälle festgehalten, in denen es nicht um die Finanzierung eines Immobilienbeteiligungsfonds, sondern - wie hier - um die Finanzierung einer Immobilie geht (BGH NJW 2005, 664, 666). Dies hat der XI. Zivilsenat mit Urteil vom 25.4.2006 (XI ZR 29/05 = WM 2006, 1008) dann auch für die Beteiligung an einem Immobilienfonds ausdrücklich bekräftigt und weiter festgestellt, die Anwendung der §§ 171 ff. BGB könne auch nicht mit der Begründung verneint werden, die Darlehensverträge und der Fondsbeitritt bildeten ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG, dessen Anwendung vielmehr angesichts der - auch vorliegend gegebenen - grundpfandrechtlichen Absicherung des Darlehens gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen sei. Selbst das Vorliegen eines verbundenen Geschäfts hindere nicht die Anwendbarkeit der Rechtsscheinhaftung des Vertretenen nach §§ 171 ff. BGB.
Für die Anwendung des § 172 BGB ist ausreichend, dass die dem Vertreter ausgehändigte Vollmachtsurkunde dem Vertragspartner vorgelegt wird, wobei es nicht darauf ankommt, ob diesen der Rechtsschein des Urkundenbesitzes zum Geschäftsabschluss veranlasst hat.
Insoweit ist zunächst festzustellen, dass entgegen seiner Auffassung der Kläger und nicht die Beklagte die Beweislast für das Nichtvorliegen der Vollmachtsausfertigung im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags trägt, soweit es um den geltend gemachten Bereicherungsanspruch als Zahlungsanspruch gegen die Beklagte geht.
Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteile vom 23.9.2008, Az. XI ZR 253/07 und 262/07 - dortige Homepage) hat nämlich der Gläubiger eines Bereicherungsanspruchs, der - wie hier - geltend macht, der als Rechtsgrund seiner Leistung in Betracht kommende Vertrag sei unwirksam, weil er bei dessen Abschluss nicht wirksam vertreten worden sei, die tatsächlichen Voraussetzungen des Fehlens der Vertretungsmacht, ggf. auch des Fehlens einer Rechtsscheinvollmacht gemäß §§ 171f BGB darzulegen und zu beweisen. Zur Begründung hat der BGH (a.a.O.) ausgeführt, zu den tatsächlichen Umständen, die einen Bereicherungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB begründen, gehörten auch die Tatsachen, aus denen das Fehlen eines Rechtsgrundes der Leistung, d.h. die Unwirksamkeit des Vertrages, zu dessen Erfüllung geleistet wurde, folgt. Der Gläubiger eines Bereicherungsanspruchs trage die volle Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen des Mangels des rechtlichen Grundes (BGHZ 128, 167, 171; 154, 5, 9; BGH WM 1995, 20, 21; WM 2003, 640, 641; WM 2004, 225, 226; WM 1995, 189, 190). Während der eine vertragliche Leistung fordernde Gläubiger die Wirksamkeit des Vertrages darzulegen und zu beweisen hat, müsse der eine erbrachte Leistung zurückfordernde Bereicherungsgläubiger dessen Unwirksamkeit vortragen und unter Beweis stellen (BGH WM 2004, 195, 196; NJW-RR 2008, 273). Mache der Bereicherungsgläubiger geltend, der als Rechtsgrund in Betracht kommende Vertrag sei unwirksam, weil er bei dessen Abschluss nicht wirksam vertreten worden sei, habe er die tatsächlichen Voraussetzungen des Fehlens der Vertretungsmacht darzulegen und zu beweisen; dazu gehöre, wie der Senat bereits entschieden habe (Urteil vom 6.12.1994 - XI ZR 19/94, WM 1995, 189, 190), bei einem In-Sich-Geschäft gemäß § 181 BGB das Fehlen einer Zustimmung des Vertretenen. Ebenso seien bei einer Leistungskondiktion die Umstände, die die Unwirksamkeit einer Vollmacht begründen, und das Fehlen der Voraussetzungen einer Rechtsscheinvollmacht gemäß §§ 171 f. BGB anspruchsbegründende Tatsachen, nicht rechtshindernde Einwendungen (vgl. hierzu BGH NJW 1993, 2614). Soweit der Senat in seinem Urteil vom 20.4.2004 (XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1228) eine andere Auffassung vertreten hat, werde daran nicht festgehalten.
Danach trägt - entgegen den Ausführungen in der Berufungsbegründung - der Kläger und nicht die Beklagte im Rahmen des geltend gemachten Bereicherungsanspruchs die Darlegungs- und Beweislast für das Nichtvorliegen der Vollmachtsausfertigung im Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags.
Ob die Beurteilung des Landgerichts, wonach angesichts des detaillierten Vortrags der Beklagten im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast der Kläger, der lediglich pauschal bestritten habe, dass die notarielle Vollmacht der Beklagten tatsächlich vorgelegen habe, seiner Darlegungslast nicht genügt habe, zutrifft, kann im Ergebnis dahingestellt bleiben.
Denn aufgrund des unstreitigen Umstands, dass der Kläger selbst am 11./22.5.2012 vorbehaltslos einen Darlehensvertrag unter der Nummer ...e mit der Beklagten abgeschlossen hat, der nach dem Vertragstext als ForwardDarlehen der Umschuldung des ursprünglichen Darlehens Nr. ...b dient, sowie der Kläger selbst am 31.8./4.9.2012 vorbehaltslos Änderungsvereinbarungen mit der Beklagten zu den ursprünglichen Darlehen Nr...c und ...d mit dem o.g. Inhalt vereinbart hat, und das nach eigener vorangegangener Klageerhebung im Frühjahr 2011, wobei die Klage entscheidend auf die angebliche Unwirksamkeit der ursprünglichen Darlehensverträge gestützt worden ist, ist vorliegend ausnahmsweise von einer diesbezüglichen Genehmigung des Klägers im Sinne von § 177 Abs. 1 BGB bzw. Bestätigung entsprechend § 141 BGB auszugehen.
Die Genehmigung kann auch durch schlüssiges Handeln erfolgen (Palandt-Ellenberger, BGB, 73. Aufl. 2014, § 177 Rn 6), wie hier beim vorgenannten Darlehensvertrag durch vorbehaltloses Umschulden des ursprünglichen Darlehensvertrags und bei den Änderungsvereinbarungen durch die vorbehaltlose Regelung, wonach die übrigen Bedingungen des Darlehensvertrages unverändert fortgelten und die Änderungsvereinbarungen wesentlicher Bestandteil der bisherigen Darlehensverträge sind, und zwar jeweils in Kenntnis des Klägers der von ihm zuvor selbst im anhängigen Rechtsstreit geltend gemachten Unwirksamkeit der ursprünglichen Darlehensverträge.
Damit ist auch die Voraussetzung erfüllt, dass für die Annahme einer konkludenten Genehmigung der Vertretene die mögliche Deutung seines Verhaltens als Genehmigung bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen können (vgl. BGH BGHZ 109, 171; NJW 2005, 1488; NJW 2002, 2325; Palandt-Ellenberger a.a.O.). Der vorliegende Fall ist insoweit auch abzugrenzen von der Konstellation, die dem Urteil des BGH vom 22.2.2005 (XI ZR 41/04, NJW 2005, 1488) zugrunde gelegen hat, mit dem er festgestellt hat: „Eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäßig voraus, daß der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und daß in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (Senatsurteile vom 22.10.1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232, vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1275, vom 29.4. 2003 - XI ZR 201/02, WM 2004, 21, 24, vom 16.9.2003 - XI ZR 74/02, BKR 2003, 942, 944, vom 2.12.2003 - XI ZR 421/02, WM 2004, 373, 375 und vom 20.4.2004 - XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1229 sowie XI ZR 171/03, WM 2004, 1230, 1233; BGH, Urteile vom 14.6.2004 - II ZR 393/02, WM 2004, 1529, 1532, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen, sowie II ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1539). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor; alle Beteiligten gingen - ungeachtet eines möglichen Widerrufsrechts - von der Wirksamkeit der erteilten Vollmacht und somit auch des Darlehensvertrages aus.“ Hier ging der Kläger angesichts seiner Klage und ihrer Begründung ersichtlich nicht von der Wirksamkeit der Treuhändervollmacht und des Darlehensvertrags aus, sondern kannte vielmehr die Unwirksamkeit, schloss aber anschließend ohne jeden Vorbehalt selbst das ForwardDarlehen mit der Beklagten (mit detaillierten Darlehensbedingungen und einer Widerrufsinformation) zwecks Umschuldung des ursprünglichen Darlehens ab und wollte dadurch einen Rechtsgrund für die Überlassung des Darlehens, also die Kapitalnutzung, schaffen. Dieses Verhalten des Klägers ist als der Ausdruck des Willens zu sehen, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen.
Dasselbe gilt im Hinblick auf die beiden Änderungsvereinbarungen mit der seitens des Klägers vorbehaltlosen Regelung, wonach - nunmehr - die übrigen Bedingungen des - zuvor vom Kläger für unwirksam gehaltenen - Darlehensvertrages unverändert fortgelten und die Änderungsvereinbarungen wesentlicher Bestandteil der bisherigen, jetzt vom Kläger als wirksam behandelten Darlehensverträge sind.
Am wirksamen Zustandekommen sowohl dieses Darlehensvertrags vom 11./22.5.2012 als auch der beiden Änderungsvereinbarungen vom 31.8./4.9.2012 bestehen keine Zweifel; sie werden auch vom Kläger nicht vorgebracht.
Im Übrigen kann nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 14.5.2002, XI ZR 155/01 - bei juris) „ausnahmsweise … auch schlüssiges Verhalten ohne Erklärungsbewußtsein als wirksame Erklärung zu werten sein. Dies setzt aber voraus, daß der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und daß der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGHZ 109, 171, 177 m.w.Nachw.).“ Vorliegend ist der Kläger bei dieser Klage selbst von einem Verstoß des Geschäftsbesorgungsvertrags und der Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz ausgegangen und hat in dieser Kenntnis anschließend das ForwardDarlehen und die beiden Änderungsvereinbarungen mit der Beklagten abgeschlossen, was diese als entsprechende Willenserklärung mit Genehmigungswirkung aufgefasst hat und dies auch durfte. Auch hiernach liegt somit eine Genehmigung durch den Kläger vor.
Hiervon abzugrenzen ist der - vorliegend nicht einschlägige - Fall, dass der Darlehensnehmer die Unwirksamkeit des Vertrags weder kannte noch kennen musste, und bei dem dann die Zinszahlung oder eine Änderungsvereinbarung nicht zur Wirksamkeit eines aufgrund einer nichtigen Vollmacht abgeschlossenen Darlehensvertrags führt (vgl. OLG Stuttgart ZIP 2006, 2365).
Wertungsmäßig entspricht die vorliegende Konstellation als widersprüchliches Verhalten eher dem Sachverhalt, dass ein Vertretener den von einem vollmachtlosen Vertreter abgeschlossenen Darlehensvertrag (später) selbst unterzeichnet, womit er sich nach § 242 BGB dann nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen kann (OLG Karlsruhe, ZIP 2004, 2423; Palandt-Ellenberger a.a.O.).
Zum selben Ergebnis gelangt man, wenn man in dem Abschluss des ForwardDarlehens und der beiden Änderungsvereinbarungen zwischen Kläger und Beklagter eine Bestätigung eines nichtigen Rechtsgeschäfts entsprechend § 141 BGB sieht, wofür insbesondere die Klausel in den Änderungsvereinbarungen von der Fortgeltung der bisherigen Darlehensverträge spricht.
Erwähnt sei noch, dass in einem Parallelverfahren zum selben Objekt auch der 10. Zivilsenat des OLG Frankfurt am Main sich in seinem Urteil vom 18.1.2013 (10 U 199/11; ebenso wie das Landgericht im vorangegangenen Urteil) auf den Standpunkt gestellt hat, dass die Klägerseite den ursprünglichen Darlehensvertrag jedenfalls durch ihre unstreitige vorbehaltslose Ablösung gemäß § 177 Abs. 1 BGB genehmigt hat.
Für den vom Kläger im Rahmen der negativen Feststellungsklage geltend gemachten Bereicherungsanspruch gilt kein anderes Ergebnis als die fehlende Begründetheit aufgrund der vorstehenden Erwägungen, wobei es insoweit auch nicht entscheidungserheblich darauf ankommt, dass hier nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 17.1.2012, XI ZR 254/10 - bei juris) die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast trägt, was das Landgericht verkannt hat. Ohnehin bestehen angesichts des Verhaltens des Klägers mit dem Abschluss des ForwardDarlehens und der beiden Änderungsvereinbarungen nach Klageerhebung im anhängigen Rechtsstreit darüber hinaus bereits Bedenken gegen das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, also die Zulässigkeit des negativen Feststellungsantrags.
Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte aus culpa in contrahendo aufgrund Zurechnung von Beratungsfehlern des Vermittlers gemäß § 278 BGB oder wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungs- bzw. Beratungspflicht der Beklagten dem Kläger gegenüber sind aus mehreren nachfolgend dargelegten Gründen nicht gegeben.
So bestehen schon Zweifel, ob die vom Kläger behauptete sittenwidrige Überteuerung des streitgegenständlichen Objekts in einem Appartement-Hotel substantiiert dargelegt ist. Jedenfalls fehlt es an der erforderlichen Kenntnis der Beklagten davon im Zeitpunkt der Kreditgewährung, und auch für ein bewusstes Verschließen der Augen vor Indizien einer sittenwidrigen Überteuerung liegt kein Vortrag des Klägers vor. Im Übrigen hat das Landgericht zutreffend im Hinblick auf die Werthaltigkeit bzw. die Nichterzielbarkeit der Pachteinnahmen Verjährung angenommen.
Eine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer liegt nach ständiger Rechtsprechung erst dann vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGHZ 146, 298, 301 f.; 168, 1, 21; BGH WM 2004, 521, 524; WM 2004, 1221, 1225; WM 2007, 1456, 1457; WM 2007, 1651, 1653; WM 2008, 683, 687 und WM 2008, 1121, 1122; jeweils m.w.N.). Die dafür erforderliche Klärung des Wertes einer erworbenen Immobilie erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren (BGH WM 2003, 61, 62 und WM 2006, 2343, 2345). Bislang hat es der BGH mehrfach (Urteil vom 23.10.2007, Az. XI ZR 167/05; Urteil vom 18.11.2008, Az. XI ZR 157/07 - jeweils dortige Homepage) dahinstehen lassen, ob Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüssig vorgetragen haben, indem sie sich in erster Linie auf den Ertragswert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen, was auch vorliegend der Fall ist. Schlüssigkeitsbedenken des BGH folgen indessen bereits deutlich aus seinem Verweis auf den maßgeblichen Verkehrswert beim Kauf des Objekts. Darüber hinaus hat der BGH schließlich mit Urteil vom 18.12.2007 (XI ZR 324/06 - bei juris) die Vergleichswertmethode eindeutig favorisiert mit folgender Begründung: „Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. BGHZ 160, 8, 11 m.w.Nachw.). Die Methodenwahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (BGHZ 160, 8, 12 f. m.w.Nachw.; in diesem Sinne auch Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 16).
Indem das Berufungsgericht die Ertragswertmethode seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, hat es sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt.“
In seinem Urteil vom 18.11.2008 hat der XI. Zivilsenat des BGH (XI ZR 157/07 - bei juris) einen Vortrag, wonach ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsse, wenn sich eine sittenwidrige Überteuerung nach einer vereinfachten Ertragswertberechnung (Jahreskaltmiete X 14) ergebe, sogar unter Vorlage eines privaten Sachverständigengutachtens als unsubstantiiert im Hinblick auf eine sittenwidrige Überteuerung qualifiziert und u.a. ausgeführt: „Zu dem Verkehrswert haben die Beklagten dagegen unspezifiziert behauptet, dieser betrage weniger als die Hälfte des Kaufpreises und sich insoweit auf ein Privatgutachten des Sachverständigen H berufen, das jedoch für das von den Beklagten erworbene Appartement nicht aussagekräftig ist.
...Die Beklagten können ihre Behauptung der sittenwidrigen Überteuerung des Appartements auch nicht mit dem von ihnen vorgelegten Gutachten des Unternehmensberaters K näher substantiieren, weil sich dieses ebenfalls nicht zu dem Verkehrswert des Appartements der Beklagten oder eines vergleichbaren Appartements, sondern lediglich zur Erzielbarkeit der prospektierten Miete verhält.“
Das Vergleichswertverfahren nach den §§ 13 und 14 WertV ist bei der Bewertung von Eigentumswohnungen die von ihrem Ausgangspunkt marktgerechteste, einfachste und zuverlässigste Methode der Verkehrswertbestimmung (BGH NJW 2004, 2671). Ferner kann das Vergleichswertverfahren - wenn auch mit Modifikationen - auch dann zur Anwendung kommen, wenn keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen vorliegt (Kleiber, in: Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl. (2007), Teil V, Syst. Darst. Vergleichswertverf., Rn. 62ff. m.w.N.).
Die Erforderlichkeit der Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren im Rahmen einer etwaigen sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung hat der BGH mehrfach festgestellt (vgl. dazu BGH WM 2003, 61, 62 und WM 2006, 2343, 2345). So hat der BGH mit Urteil vom 19.9.2006 insoweit entschieden: „Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (Senat, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Daran fehlt es aber nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts.
Allein die Behauptung des Klägers, der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung habe nach Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt O3 zum Stichtag 2. Juni 1993 mit 38.800 DM im Verhältnis zum verlangten Wohnungskaufpreis lediglich 41% betragen, wovon die Beklagte auf Grund der von ihr selbst vorgenommenen Einwertung Kenntnis gehabt habe, genügt hier den Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag zum angeblichen Minderwert der Immobilie nicht.“
Nach diesen Maßstäben bestehen hier ebenfalls Bedenken gegen das Vorliegen eines hinreichend substantiierten Sachvortrags des Klägers vor allem vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt eines Appartements in einem Hotel um eine spezielle Immobilie handelt, bei der in besonderer Weise hinreichender Vortrag zu den in concreto wertbildenden Faktoren erforderlich ist, wofür dem Kläger die Darlegungslast obliegt.
Soweit der Kläger in der Berufungsbegründung allgemein auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug nimmt, entspricht dies nicht den Anforderungen an eine Berufungsbegründung, denn der pauschale Verweis auf erstinstanzlichen Vortrag im Berufungsverfahren ist grundsätzlich per se ungenügend, weil die neue Berufungsinstanz nicht mehr eine automatische Forstsetzung der ersten Instanz ist (Zöller-Heßler, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 520 Rn 35 unter Verweis auf BTDrs 14/4722 S. 61). Die pauschale Bezugnahme auf den Sachvortrag bzw. die Rechtsausführungen in erster Instanz stellen regelmäßig keine ausreichende Berufungsbegründung dar, was selbst dann gilt, wenn der Streitstoff einfach liegt und nur eine einzige Rechtsfrage zu entscheiden ist (BGH NJW-RR 1996, 572; NJW 1993, 3333; Zöller-Heßler a.a.O. m.w.N.).
Dieser vorgenannten Substantiierungslast hat der Kläger auch nicht damit genügt, dass er in diesem Rechtsstreit ein Verkehrswertgutachten für eine andere Einheit im streitgegenständlichen Objekt D O1 übergeben hat, ohne zur Vergleichbarkeit vorzutragen.
Das KG Berlin hat mit Urteil vom 16.5.2012 (24 U 103/10 - bei juris) die Anforderungen an einen substantiierten Vortrag zur sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung wie folgt zusammengefasst: „Ein entsprechender Minderwert der erworbenen Wohnung ist durch Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den Wert bildenden Faktoren substantiiert vorzutragen (vgl. BGH ZIP 2006, 2262/2264 Rdn.19f.). Stellt eine Partei ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich Behauptungen “aufs Geratewohl” oder “ins Blaue hinein” auf, ist einem Beweisantritt nicht nachzukommen, weil er nicht dem Beweis vorgetragener Tatsachen zu dienen bestimmt ist, sondern die Ausforschung von Tatsachen zum Inhalt hat (vgl. BVerfG WM 2009, 671/672). Da es sich beim Wert einer Immobilie nicht um eine schlichte Tatsache, sondern um das Ergebnis einer abwägenden Beurteilung zahlreicher Einzeltatsachen handelt, wobei zudem die Auswahl der Wertermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters steht, ist der Vortrag von Anknüpfungstatsachen zum behaupteten Verkehrswert erforderlich, um prüfen zu können, ob eine Sittenwidrigkeit schlüssig dargelegt oder lediglich ins Blaue hinein behauptet wird (vgl. OLG München WM 2010, 1982/1984 m.w.N.). Soweit es nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 2.4.2009 - V ZR 177/08 - (NJW-RR 2005, 2262) grundsätzlich ausreicht, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Verkehrswert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt, solange dies nicht ohne greifbare Anhaltspunkte „ins Blaue hinein“ geschieht (a.a.O. Rdn.11 m.w.N.), und im konkreten Fall die Behauptung eines Ertragswerts in Höhe des 14-fachen Betrags der garantierten Jahresnettomiete als ausreichend angesehen wurde (a.a.O. Rdn.13), ist eine beabsichtigte Abweichung von dem dargestellten Substantiierungserfordernis nicht erkennbar, zumal eine Auseinandersetzung mit dieser Rechtsprechung nicht erfolgt ist.“
So liegt der Fall auch hier, indem der Kläger pauschal einen angeblichen Verkehrswert von 15.000.- € behauptet hat und trotz der Beanstandung ungenügender Substantiierung durch das Landgericht auch im Berufungsverfahren keine weitergehende, hinreichende Substantiierung vorgenommen hat.
Hinsichtlich der vom Kläger behaupteten Angaben der Vermittlerin C gilt folgendes:
Grundsätzlich muss sich die kreditgebende Bank ein Fehlverhalten des Anlagevermittlers durch unrichtige Angaben über das Anlageobjekt nicht gemäß § 278 BGB zurechnen lassen, da dieser insoweit nicht im Pflichtenkreis der finanzierenden Bank tätig geworden ist. Etwas anderes gilt nur für das Verhalten von Mitarbeitern oder Vermittlern im Bereich des Darlehensvertrags und seiner Anbahnung (BGH WM 2006, 1194; 2005, 828; 2004, 1221 u. 620; 2002, 2501; bestätigt vom BVerfG ZIP 2004, 62), und zwar nicht nur bei unverbundenen, sondern im Prinzip auch bei verbundenen Geschäften, bei denen gemäß der Trennungstheorie von zwei rechtlich selbständigen, eine wirtschaftliche Einheit bildenden Verträgen auszugehen ist (BGH WM 2004, 1529; WM 1996, 2100). Eine Zurechnung nach § 278 BGB setzt in solchen Fällen ein Handeln für die Bank bei der Vorbereitung des Darlehensvertrags und das Wissen der Bank hiervon voraus (BGH ZIP 2003, 1692; NJW 2001, 358).
Die vom Kläger vorliegend behaupteten Erklärungen der Anlagevermittlerin C über die Immobilie beziehen sich jedoch schon nicht auf das Kreditgeschäft, sondern auf das zu finanzierende Geschäft und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank. Das gilt insbesondere für die Behauptungen des Klägers, die Vermittlerin hätte angegeben, der Erwerb der Immobilie trage sich von selbst, die Ausgaben würden durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse amortisiert, der Verkehrswert sei noch höher als der im Vermittlungsauftrag ausgewiesene Gesamtaufwand und der Pachtzins sei sicher erzielbar. Diese Angaben betreffen ihrem Inhalt nach ersichtlich nicht das Kreditgeschäft zwischen den Parteien, sondern die vermeintliche Werthaltigkeit und Ertragsfähigkeit der Eigentumswohnung und somit die mit der Anlageentscheidung angeblich verbundenen Vorteile (ebenso wie im Sachverhalt von BGH ZIP 2003, 1692).
Das weitere Vorbringen des Klägers, die Beklagte habe mit der Vermittlerin institutionalisiert zusammengewirkt, ist danach in diesem Kontext unerheblich, denn es begründet ebenfalls keinen Zurechnungszusammenhang im Sinne einer Tätigkeit der Vermittlerin C im dargelegten Pflichtenkreis der Beklagten aus dem Darlehensgeschäft.
Soweit der Kläger in der ersten Instanz eine arglistige Täuschung der Anlagevermittlerin C bei Vertragsschluss behauptet hat, ist dies vom Landgericht ausdrücklich und zutreffend mit der Begründung verneint worden, dass die behaupteten Erklärungen der Vermittlerin zur Finanzierung des Objekts und Wertsteigerung lediglich subjektive Werturteile bzw. unverbindliche Anpreisungen seien.
Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank bei - einem unterstellten - institutionalisiertem Zusammenwirken mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt konkrete, dem Beweis zugängliche objektiv evident unrichtige Angaben des Verkäufers, Vermittlers oder Fondsinitiators über das Anlageobjekt voraus (BGH BGHZ 169, 109; BGH Urteil vom 13.3.2007, XI ZR 159/05 - dortige Homepage). Subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen sowie entsprechende Prognosen reichen demgegenüber nicht (BGH, Urteil vom 19.6.2006, XI ZR 209/04; Urteil vom 13.3.2007 XI ZR 159/05 - dortige Homepage; KG WM 2008, 1123; vgl. ferner PWW/Ahrens, BGB § 123 Rn 5; MünchKomm/Kramer, BGB, 5. Aufl., § 123 Rdn. 15; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl. 2014, § 280 Rn 60a und Palandt/Ellenberger § 123 Rn 3). So handelt es sich beispielsweise bei der Erklärung, die Eigentumswohnung oder der Fondsanteil könne bereits nach wenigen Jahren mit Gewinn verkauft werden, um eine bloße Prognose mit ersichtlich werbendem Charakter, bei der es an der Darlegung konkreter unrichtiger Angaben zu den wertbildenden Faktoren des Objekts, welche objektiv nachprüfbar und einem Beweis zugänglich wären, fehlt (BGH WM 2007, 440; Urteil vom 13.3.2007 XI ZR 159/05 - dortige Homepage).
Hieran gemessen ist der Vortrag des Klägers nicht ausreichend für die Annahme eines konkreten Wissensvorsprungs der Beklagten über eine angebliche sittenwidrige Überteuerung des Objekts aufgrund arglistiger Täuschung.
Die Behauptungen des Klägers, die Vermittlerin hätten die Aussagen getätigt, der Erwerb der Immobilie trage sich von selbst, die Ausgaben würden durch die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse amortisiert, der Verkehrswert sei noch höher als der im Vermittlungsauftrag ausgewiesene Gesamtaufwand und der Pachtzins sei sicher erzielbar, ist zum einen - vor allem auch in der Berufungsbegründung - ohne die erforderliche Substanz geblieben und bezieht sich zum anderen nicht auf eine etwaige sittenwidrige Überteuerung des Objekts bei Verkauf.
Im Gegensatz zur Ansicht des Klägers gehören die angeblichen, lediglich pauschal gehaltenen Erklärungen der Vermittlerin zur Rentabilität des Objekts und zu erwarteten Wertsteigerungen sowie potentiellen Veräußerungsgewinnen in die Kategorie der dem Beweis nicht zugänglichen Anpreisung im vorgenannten Sinne; ein Prognoserisiko über zukünftige Wertentwicklungen ist Immobiliengeschäften bekanntermaßen immanent und unvermeidbar. Dass die - ganz allgemein gehaltene - Prognose der Vermittlerin gänzlich unhaltbar oder unvertretbar gewesen ist, hat der Kläger schließlich nach wie vor ebenso wenig dargelegt.
Erst recht kann angesichts dieser angeblichen Aussagen der Vermittlerin C keine Rede davon sein, sie seien bereits damals objektiv so grob falsch gewesen, dass sich aufdrängt, die Beklagte habe sich der Kenntnis der angeblichen arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Schließlich stellte selbst eine pauschale Angabe der Vermittlerin, der Kaufpreis entspreche dem Verkehrswert bzw. liege unter diesem, allenfalls ein subjektives Werturteil im Sinne der zitierten Rechtsprechung dar, jedoch noch keine arglistige Täuschung.
Auch im Hinblick auf die vom Kläger beanstandeten Pachtangaben liegt keine arglistige Täuschung vor.
Aus dem Vortrag des Klägers ergibt sich schon nicht hinreichend, dass die Prognose eines Pachtzinses von ca. 8 % p.a. aus der maßgeblichen ex ante-Sicht des Jahres 1992 fehlerhaft, d.h. gänzlich unvertretbar gewesen wäre. Außerdem war die Pachtzinsangabe im Prospekt (Seite 43), der zur Grundlage der Beratung gemacht worden ist, ausdrücklich auf den Pachtvertrag und die dort vereinbarte Pacht bezogen, nicht hingegen auf eine am Markt nachhaltig erzielbare Pacht. Für diese Folgezeit enthält der Prospekt vielmehr sogar den expliziten Hinweis, dass es offen sei, ob der Pachtzins in gleicher Höhe erzielbar sein wird, weil für den Markt in den neuen Ländern noch keine Vergleichszahlen vorliegen. Damit ist das vom jeweiligen Erwerber zu tragende Pachtzinsrisiko hinreichend deutlich herausgestellt (so auch OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 6.9.2013, 19 U 317/12). Ein relevantes Abweichen der Vermittlerin C von diesen Angaben hat der Kläger nicht dargelegt.
Der tatsächliche Eingang (vor allem späterer) niedrigerer Pachtzahlungen beweist im Übrigen keineswegs, dass Verkäufer oder Vermittler im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kläger diese Entwicklung bereits gewusst oder auch nur damit gerechnet hätten (ebenso OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.1.2013 (10 U 199/11). Vielmehr sollten die Pachtzahlungen erst später mit der Errichtung des Objekts beginnen und aus dem Prospekt ergab sich ferner klar, dass der Pachtzins nur für die ersten drei Jahre fest vereinbart war (ebenso OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.1.2013 (10 U 199/11; ferner OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 6.9.2013, 19 U 317/12). Zudem war der Prognosecharakter im Prospekt deutlich herausgestellt worden. Von einer etwaigen Pachtangabe „ins Blaue hinein“ kann vor diesem Hintergrund vorliegend auch keine Rede sein (ebenso OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.1.2013 (10 U 199/11).
Im Übrigen ist auf das Urteil des BGH vom 17.7.2012 (XI ZR 198/11 - bei juris) zu verweisen mit folgender Aussage: „Wenn das Berechnungsbeispiel zu den erzielbaren Mieterträgen ausdrücklich für das "1. Vermietungsjahr" erstellt wurde, durfte der Vermittler seiner Berechnung die Garantiemiete zugrunde legen. Wird zudem im Prospekt ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die erzielbare Miete nach Ablauf des Garantiemietzeitraumes höher, aber auch niedriger liegen kann, liegt eine arglistige Täuschung des Anlegers nicht vor.“ Dies stützt evident die obige Beurteilung vom Nichtvorliegen einer arglistigen Täuschung in dieser Hinsicht.
Schließlich hat in einem Parallelverfahren betreffend dasselbe Anlageobjekt der 19. Zivilsenat des OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 6.9.2013 (19 U 317/12) ebenfalls eine arglistige Täuschung bei den Pachtangaben verneint und im Einzelnen ausgeführt, dass die dahingehenden Prospektangaben nicht zu beanstanden seien.
Darüber hinaus hat der Kläger nicht dargetan, dass etwaige Zusagen der Vermittlerin C in dem Zusammenhang arglistig erfolgt wären.
Soweit der Kläger gerügt hat, ohne sich mit den zahlreichen vorgetragenen objektiv evidenten Falschangaben beschäftigt zu haben, habe das Landgericht insoweit lediglich unverbindliche Anpreisungen angenommen, ist dies in der Berufungsbegründung ohne die erforderliche Substanz im Einzelnen geblieben und genügt in seiner Allgemeinheit nicht den oben dargelegten Anforderungen an eine Berufungsbegründung. Die Bezugnahme zu weiteren Beratungsfehlern auf den bisherigen Sachvortrag stellt noch keinen konkret begründeten Berufungsangriff gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 3 ZPO dar, denn Zielrichtung und vor allem auch Gründe des Angriffs müssen kenntlich gemacht werden (vgl. BGH NJW-RR 1992, 1340; Zöller-Heßler, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 520 Rn 35), woran es hier mangelt.
Die Beanstandung des Klägers, es sei eine arglistige Täuschung des Klägers über die wahre Provisionshöhe gegeben, die vom Landgericht fehlerhaft verneint worden sei, ist ebenso wenig berechtigt wie die weitere Rüge, auch die Angaben im Objektvermittlungsauftrag täuschten in arglistiger Weise wegen Darstellung der Gebühr von 3 % als ausschließlicher Provision.
Zum erstgenannten Gesichtspunkt hat der Kläger verkannt, dass dazu festzustellen ist, dass im Prospekt, der für die Beratung maßgeblich war, auf Seite 44 weitere Vertriebsprovisionen aufgelistet sind, was eine arglistige Täuschung ausschließt. Das steht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH, der - abgesehen davon, dass vorliegend eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung nicht zugrunde zu legen ist - mit Urteil vom 5.6.2012 (XI ZR 175/11 - bei juris) für einen vergleichbaren Sachverhalt (bei dem allerdings sogar eine arglistige Täuschung der Kläger durch den Vertrieb mit der Begründung bejaht worden war, bei den Klägern sei gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, für die Vermittlung des Erwerbs der Eigentumswohnungen falle lediglich die im Berechnungsbeispiel und im Vermittlungsauftrag genannte Provision von 3% zzgl. Umsatzsteuer an, während tatsächlich eine weitere Vertriebsprovision von 18,24% angefallen sei, die in der Position a) des im Verkaufsprospekt aufgeführten Gesamtaufwandes enthalten gewesen sei) entschieden hat, dass darin keine arglistige Täuschung des Klägers gemäß § 123 BGB liegt. Zur Begründung hat der BGH angeführt, dass - wie vorliegend - die Kläger auf den Anfall einer weiteren Vertriebsprovision deutlich hingewiesen wurden und ihnen lediglich deren Höhe nicht offenbart worden ist.
Entgegen der Ansicht des Klägers täuschen auch die Angaben im Objektvermittlungsauftrag (Bl. 18 d.A.) nicht in arglistiger Weise wegen Darstellung der Gebühr von 3 % als ausschließlicher Provision. Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, bezieht sich die dort genannte Provision ausdrücklich allein auf den jeweiligen Vermittler, und sie wird vor allem nicht als ausschließlich oder abschließend bezeichnet. Durch die Fassung des Textes wird auch nicht etwa der Eindruck erweckt, es handele sich um die einzige anfallende Provision im Zusammenhang mit dem Erwerb.
Zutreffend hat sich das Landgericht auch auf den Standpunkt gestellt, angesichts der unstreitigen Verwendung des Prospekts bei der Beratung und insbesondere aufgrund der Angabe des Klägers im Objektvermittlungsauftrag von der Aushändigung und Kenntnisnahme vom Prospekt könne keine Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung angenommen werden, selbst wenn die Berater angegeben haben sollten, dass nur eine dreiprozentige Provision anfallen würde. Dasselbe gilt für die insoweit fehlende Evidenz einer etwaigen Falschangabe.
Darüber hinaus ist vorliegend aufgrund des unstreitigen anwaltlichen Schreibens der Klägerseite vom 2.2.1998 (Kanzlei E, Bl. 480 d.A.) im Hinblick auf die vom Kläger verneinte Werthaltigkeit bzw. die von ihm vorgebrachte Nichterzielbarkeit der Pachteinnahmen jedenfalls Verjährung nach Art. 229 § 6 EGBGB, §§ 195, 199 BGB eingetreten, wie vom Landgericht zutreffend festgestellt und vom Kläger nicht in einer den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO entsprechenden Weise angegriffen; die bloße Verneinung des Verjährungseintritts in der Berufungsbegründung ohne jede Auseinandersetzung mit der nachvollziehbar auf das o.g. Schreiben gestützten Urteilsbegründung des Landgerichts genügt dabei nicht. Die schlichte Behauptung, der Kläger habe eine Aufklärung über die erhobenen Rückabwicklungsansprüche erst durch die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten erhalten, steht in evidentem Widerspruch zum Inhalt des dem Kläger auch hinsichtlich seiner Kenntnis von anspruchsbegründenden Umständen im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB zurechenbaren anwaltlichen Schreibens mit der Folge eines unschlüssigen bzw. unsubstantiierten Vorbringens.
Soweit der Kläger ergänzend zur Zusammenarbeit mit der A vorgetragen sowie auf die Rechtsprechung des OLG Oldenburg verwiesen hat, liegt auch darin keine arglistige Täuschung darüber, dass es sich entgegen den Angaben im Prospekt (Seiten 49, 53) bei der A GmbH nicht um eine Treuhänderin der Käuferseite, sondern um die eigentliche Konzeptionärin/Initiatorin des vorliegenden Bauträgermodells gehandelt habe, wie etwa auch in Parallelverfahren vorgetragen worden ist (vgl. ebenso Senat etwa mit Urteil vom 14.7.2014, 23 U 132/13).
Zum einen war die A GmbH vielmehr Geschäftsbesorgerin des Klägers, nicht dessen Treuhänder im Rechtssinne. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die finanzierende Bank aber schon nicht verpflichtet, über einen ihr bekannten Interessenkonflikt des Treuhänders aufzuklären. Das Risiko mangelnder Neutralität des Treuhänders vermag allenfalls dann ein aufklärungspflichtiges spezielles Risiko des finanzierten Projekts zu begründen, wenn der Bank zugleich bekannt ist, dass es sich zum Nachteil des Kreditnehmers in den Konditionen des finanzierten Projekts niedergeschlagen hat (vgl. BGH Urteil vom 26.10.2004 - XI ZR 255/03; BGHZ 161, 15, 21 - bei juris; BGH WM 2005, 72, 76 - bei juris).
Über die Konditionen des finanzierten Geschäfts, des Immobilienerwerbs, hat auch nicht die A, sondern der Kläger selbst entschieden. Er allein hat die Entscheidung getroffen, die Immobilie zu den vorgegebenen Konditionen zu erwerben, und die A lediglich damit beauftragt, die bereits getroffene Investitionsentscheidung zu vollziehen, was diese dann getan hat. Der Kläger stünde nicht besser, wenn er die von der A vorgenommenen Rechtsgeschäfte selbst abgeschlossen hätte. Der Kläger legt ein konkretes Fehlverhalten der A im Rahmen der Abwicklung des der A erteilten Auftrages nicht dar.
Ganz unabhängig davon ist auch nicht erkennbar, dass auf Seiten der Beklagten die nach der Rechtsprechung des BGH erforderlichen Kenntnisse vorgelegen hätten. Wenn sich die mangelnde Neutralität der A in den Konditionen des finanzierten Geschäfts nachteilig für den Kläger niedergeschlagen hätte, hätte die Beklagte dies nicht gewusst.
Dass die A etwaige Informationen über eine Innenprovision oder ihre Höhe an den Kläger nicht weitergegeben habe, betrifft jedenfalls nicht die Konditionen des finanzierten Geschäfts und ist deshalb für eine unter dem Gesichtspunkt mangelnder Neutralität der Treuhänderin in Betracht kommende Aufklärungspflicht nicht von Bedeutung.
Ohnehin liegt nach der Rechtsprechung des Senates hier kein Treuhandvertrag vor, sondern ein Geschäftsbesorgungsvertrag zur Abwicklung bestimmter Geschäfte (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.7.2012 - 23 U 24/11 - bei juris). Der Senat hat mit dem vorgenannten Urteil eine Haftung der Bank aus diesem Gesichtspunkt mit folgender, hier ebenfalls einschlägiger Argumentation verneint:
„Weiterhin wird die Berufung mit der Behauptung begründet, es liege eine arglistige Täuschung über die wahre Rolle der X vor, die tatsächlich eine parteiische Konzeptionärin gewesen sei (vgl. Bl. 333 f). Im vorliegenden Verfahren tritt die Beklagte dieser tatsächlichen Behauptung entgegen und trägt ihrerseits sinngemäß vor, die X habe nur an der steuerlichen Gestaltung mitgearbeitet. Dem klägerischen Anspruch lässt sich entgegenhalten, dass hier - im Gegensatz zu der auch von der Beklagten immer wieder verwendeten Formulierung - kein Treuhandvertrag vorlag, sondern ein Geschäftsbesorgungsvertrag zur Abwicklung bestimmter Geschäfte. Zwar ist ein Treuhandvertrag auch ein Geschäftsbesorgungsvertrag - aber mit einem höheren Anspruch an die Durchführung und an die Informationspflichten gegenüber dem Auftraggeber. Es kommt hinzu, dass ein (vorsichtig) warnender Hinweis durch den handschriftlichen Zusatz des Notars im Geschäftsbesorgungsvertrag enthalten ist und sich auch die Frage nach einem konkreten Schaden stellt. Unter Berücksichtigung dieser Argumente ist auch das Bestehen eines Schadensersatzanspruches unter diesem Gesichtspunkt verneinen.“
Der Vortrag des Klägers zu dem Tätigkeits- und Pflichtenbereich der A berücksichtigt nicht, dass die A nach dem Wortlaut des notariellen Geschäftsbesorgungsvertrags (Anlage K 2) nicht als Treuhänderin im rechtlichen Sinne eingesetzt war, sondern nur als dort auch ausdrücklich so bezeichnete Abwicklungsbeauftragte fungierte, ihre Tätigkeiten mithin erst mit Abschluss des Kaufvertrags und des entsprechenden Geschäftsbesorgungsvertrags aufnehmen sollte und nicht von vornherein damit auftrat, die Interessen der Anleger auch im Rahmen der Vertragsanbahnung wahrzunehmen. Damit war die A aber - was auch der Anleger unschwer erkennen konnte - gerade nicht in die Anbahnung des Geschäfts und die Verhandlung der für die Klägerseite wesentlichen Vertragsumstände eingebunden, sondern hatte nur die Aufgabe, nach der Entscheidung zur Anlage deren Vollzug zu übernehmen, konnte mithin nicht zulasten des Klägers bei der Anlageentscheidung als solche und deren Konditionen Einfluss nehmen. Dass sie beim Vollzug der Verträge abweichend von ihren Pflichten gehandelt hat, ist vom Kläger nicht dargetan (vgl. OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.7.2011, Az.: 23 U 43/10).
Vortrag dazu, dass sich ein ggf. erhöhtes Risiko mangelnder Neutralität zum Nachteil des Darlehensnehmers in den Konditionen des finanzierten Projekts niedergeschlagen hätte, was nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 3.6.2003, XI ZR 289/02 - bei juris) erforderlich ist, hat der Kläger zum anderen ebenfalls nicht gehalten. Der BGH hat dazu ausgeführt: „Ein solches Risiko stellt der Umstand, daß ein geschäftsführender Gesellschafter der Treuhänderin zugleich Gründungsgesellschafter und Aufsichtsrat der Grundstücksverkäuferin ist, für sich genommen nicht dar. Selbst wenn dieser Umstand - wie der Kläger annimmt - ein erhöhtes Risiko mangelnder Neutralität der Treuhänderin begründen würde, könnte sich daraus ein aufklärungspflichtiges spezielles Risiko des finanzierten Projekts allenfalls ergeben, wenn der Bank zugleich bekannt wäre, daß sich die personelle Verflechtung der Treuhänderin zum Nachteil des Kreditnehmers in den Konditionen des finanzierten Projekts niedergeschlagen hätte. Das ist nicht dargelegt. Da die Treuhänderin nicht selbst Vertragspartner des finanzierten Geschäfts ist, genügen etwa durch eine personelle Verflechtung verursachte Zweifel an ihrer Vertrauenswürdigkeit allein nicht.“
Nach diesen Maßstäben kommt somit auch vorliegend eine haftungsbegründende Täuschung zu diesem Gesichtspunkt nicht in Betracht.
Eine eigene haftungsbegründende Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gegenüber dem Kläger ist schließlich auch nicht gegeben. Für ein eigenes Aufklärungsverschulden der Bank wegen eines konkreten Wissensvorsprungs in Bezug auf eine sittenwidrige Überteuerung des Objekts hat der Kläger nach wie vor nicht hinreichend vorgetragen, wie es auch für eine dahingehende Kenntnis der Beklagten von einer angeblichen arglistigen Täuschung durch die Vermittler sowie den Gesichtspunkt der Evidenz gilt.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherrn-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung nur in eng begrenzten Ausnahmefällen verpflichtet, so z.B. wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. Urteile vom 16.5.2006, XI 6/04, NJW 2006, 2099 und vom 19.9.2006, XI ZR 204/04 - dortige Homepage, jeweils mit weiteren Nachweisen). Ansonsten darf die finanzierende Bank regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben (BGH MDR 2008, 278). Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben.
Von einem konkreten Wissensvorsprung der Beklagten im vorgenannten Sinne ist nach den zutreffenden Feststellungen des Landgerichts nicht auszugehen.
Zwar gibt es nach der neueren Rechtsprechung des BGH eine Beweiserleichterung für bestimmte Fälle der Haftung aufgrund eines konkreten Wissensvorsprungs, wonach die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung des Verkäufers, Vermittlers oder Fondsinitiators widerleglich vermutet wird, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Vermittlers oder Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident so grob falsch ist, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH BGHZ 168, 1; BKR 2006, 448; BGHZ 169, 109; WM 2006, 2347; WM 2007, 114; WM 2007, 440; BKR 2007, 152; BGH mit Urteil vom 24.4.2007 XI ZR 340/05 - dortige Homepage).
Allerdings ist auch hier Voraussetzung, dass hinreichende Anhaltspunkte für eine objektiv erforderliche arglistige Täuschung vorgetragen werden, was vom Landgericht - wie dargelegt - zutreffend verneint worden ist.
Demzufolge kommt es auf die vom Kläger in der Berufungsbegründung nochmals herangezogene Frage des Vorliegens eines institutionalisierten Zusammenwirkens wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit letztlich nicht mehr an.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH muss eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen auf eine Unangemessenheit des Kaufpreises, über die grundsätzlich auch ein Verkäufer nicht aufzuklären hat (BGH, Urteil vom 14.3.2003, Az. V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), ausnahmsweise nur dann hinweisen, wenn ein so krasses Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGHZ 146, 298, 301 f.; 168, 1, 21; BGH WM 2004, 521, 524; WM 2004, 1221, 1225; WM 2007, 1456, 1457; WM 2007, 1651, 1653; WM 2008, 683, 687 und WM 2008, 1121, 1122; jeweils m.w.N.), was vorliegend jedoch ebenfalls nicht substantiiert dargetan ist, wie oben im Einzelnen ausgeführt.
Der Sachvortrag des Klägers genügt diesen Anforderungen indessen nicht, und zwar sowohl im Hinblick auf den Verkehrswert des Objekts als auch zur positiven Kenntnis der Beklagten. Es fehlt nämlich auch konkreter Vortrag zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung (vgl. BGH mit Urteil vom 21.10.2008, Az. XI ZR 256/07 - dortige Homepage; Urteil vom 18.12.2007, Az. XI ZR 324/06, WM 2008, 967, 970). Insbesondere ergibt sich diese noch nicht aus der pauschalen Behauptung der Klägerseite, eine Beleihungswertermittlung durch die Beklagte sei erfolgt, der Beklagten seien die Marktverhältnisse bei Abschluss des Darlehensvertrages bekannt gewesen oder dem Umstand mehrerer Finanzierungen im Objekt. Der Gesichtspunkt der Vergabe von mehreren Darlehen im Objekt mag zwar u.U. die Sorgfalt der Beklagten bei der Ermittlung der Beleihungswerte in Zweifel ziehen; daraus ergibt sich aber noch kein konkreter Vortrag zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung (ebenso explizit BGH mit Urteil vom 21.10.2008, Az. XI ZR 256/07 - dortige Homepage).
Für eine vom Landgericht geprüfte und nachvollziehbar abgelehnte Anordnung nach § 142 ZPO besteht auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen keine Grundlage. Von einer vom Kläger gerügten Verletzung rechtlichen Gehörs wegen Nichtberücksichtigung dieses Antrags kann schon daher keine Rede sein, zumal das Landgericht den Antrag letztlich nicht übergangen, sondern im Ergebnis beschieden hat.
Ebenso ungeeignet zur Begründung einer Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten ist ferner schon dem Grunde nach eine etwaige fehlerhafte Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklagte.
Wie der BGH mit Urteil vom 20.3.2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, m.w.N.) überzeugend bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach seiner ständigen Rechtsprechung den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343; 168, 1; WM 1992, 977; WM 1997, 2301; WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (BGH MDR 2008, 278; WM 2007, 876; BGHZ 168, 1).
Eine substantiierte Darlegung einer - erforderlichen - präsenten Kenntnis der Beklagten von einem angeblich sittenwidrigen Minderwert zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung ist jedoch seitens des Klägers in der Berufungsbegründung ebenso wenig erfolgt wie in der ersten Instanz.
In Ermangelung entsprechend substantiierter Angaben des Klägers zu einer arglistigen Täuschung und zu einer sittenwidrigen Überteuerung bzw. der Kenntnis der Beklagten kann daher wie ausgeführt im Ergebnis dahinstehen, ob die Beklagte überhaupt mit den Initiatoren der Kapitalanlage oder den Vertreibern bzw. der Vermittlerin C institutionell zusammengewirkt hat, allerdings ist dafür ohnehin nicht ausreichend vorgetragen.
Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens genügt es nämlich nach der Rechtsprechung des BGH nicht, dass die Bank beispielsweise den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten (etwa einem Strukturvertrieb) bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat; vielmehr müssen zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden haben, etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrags konkreter Vertriebsabsprachen oder eines gemeinsamen Vertriebskonzepts bzw. sonstiger Indizien (BGH BGHZ 168, 1; WM 2006, 2347; WM 2007, 114; BKR 2007, 152; Urteil vom 24.4.2007 XI ZR 340/05 - dortige Homepage).
Solche ständigen Geschäftsbeziehungen hat der Kläger nicht substantiiert dargelegt. Ein Vortrag, wonach die Beklagte mehrere Finanzierungen aus dem Objekt getätigt habe, ist zu vage; außerdem fehlt ein entsprechender Beweisantritt.
Darüber hinaus genügt auch eine objektbezogene allgemeine Finanzierungszusage nach der genannten Rechtsprechung nicht.
Das Fehlen eines direkten Kontakts zwischen Bank und Darlehensnehmer indiziert per se noch kein institutionalisiertes Zusammenwirken, sondern kann ebenso bei einer vermittelten Einzelfinanzierung auftreten.
Im Übrigen führte entgegen der Auffassung des Klägers selbst im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts für sich genommen nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt (BGH MDR 2008, 278). Kenntnis gehabt (BGH MDR 2008, 278). Der BGH hat mit diesem Urteil vom 23.10.2007 (Az. XI ZR 167/05, a.a.O.) dazu festgestellt: „Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts (BGHZ 168,1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht für erforderlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht, für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt.“
Auch vorliegend fehlt es an der substantiierten Darlegung objektiv evident grob falscher Angaben der Vermittlerin C gegenüber dem Kläger als Voraussetzung einer arglistigen Täuschung, wie oben im Einzelnen ausgeführt, womit auch eine Vermutung einer Kenntnis der Bank von einer etwaigen sittenwidrigen Überteuerung nicht in Betracht kommt.
Eine substantiierte Darlegung einer - erforderlichen - präsenten Kenntnis der Beklagten von einem angeblich sittenwidrigen Minderwert zum Zeitpunkt des Erwerbs des Objekts 1992 ist durch den Kläger jedoch in der Berufungsbegründung ebenso wenig erfolgt wie in der ersten Instanz.
Ob darüber hinaus insoweit auch die von der Beklagten eingewendete Verwirkung nach § 242 BGB greift, bedarf mangels Entscheidungserheblichkeit keiner Entscheidung mehr.
In einem Parallelverfahren betreffend dasselbe Anlageobjekt hat der 19. Zivilsenat des OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 6.9.2013 (19 U 317/12) eine Verwirkung etwaiger Ansprüche des Klägers aufgrund Ablösung des Darlehens bejaht.
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