Source: http://prouespeculacio.org/seccio/hipotecas/titulizaciones/?print=print-search
Timestamp: 2018-12-12 03:51:47
Document Index: 238166224

Matched Legal Cases: ['artículo 29', 'artículo 29', 'artículo 68', 'Artículo 67', 'Artículo 68', 'artículo 68', 'artículo 21', 'artículo 2', 'artículo 135']

titulizaciones - Prou Especulació!
AJD: si la inscripción registral es buena para la Banca española al vender 176.000 millones de créditos morosos a los edge-funds también lo es para que pague como sujeto pasivo del impuesto 4.000 millones
Hasta 4 veces el Tribunal Supremo ha modificado su opinión sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Los vericuetos jurídicos de los cambios de criterio de un Tribunal Supremo sin credibilidad social
Primero fue la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (rec. 2658/2013) dictada ante una demanda colectiva de la OCU en la que se declaró la cláusula como abusiva pero sin hacer distinción alguna. El Tribunal Supremo decidió en aquel entonces que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho”. Eso levantó enormes expectativas entre los hipotecados sobre las posibilidades de dar un golpe económico a la Banca española.
Por segunda vez ocurrió, el 15 de marzo de 2018 dos sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018 (recursos núm. 1211/2017 y 1518/2017, respectivamente) dictadas en dos recursos de casación presentados por clientes contra Banco Sabadell y CaixaBank. Estos recursos contra las sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo, en 1 y 17 de febrero de 2017 aclaraban que los consumidores de entidades financieras – prestatarios- eran los responsables de satisfacer los tributos de formalización de las hipotecas y en ese caso, responsables del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
En estos recursos de casación – recurso extraordinario contra sentencia interpretativa de la ley– la Audiencia Provincial de Oviedo abordó la problemática de las cláusulas contenidas en las escrituras que los gastos de tasación del inmueble hipotecado así como los gastos y tributos de formalización de la escritura y de su inscripción en el Registro de la Propiedad. La sentencia del Tribunal Supremo declarando que los tributos sí iban a cargo del hipotecado se basó en la doctrina del Tribunal Constitucional que aseguraba que imponer que el sujeto pasivo del AJD sea la persona beneficiada del préstamo hipotecario es una opción política legislativa, culpando al Parlamento y a sus señorias de su opción al legislar el AJD contra el deudor y dejaba a la Banca al margen del pago.
Por tercera vez, el 18 de octubre del 2018, y ésta en una sala distinta la TS- contencioso-administrativo sala 3 Sección Segunda Sentencia núm. 1505-de-2018-10-16, los magistrados optaron por el criterio que el beneficiario de la inscripción registral de la hipoteca era el sujeto pasivo del impuesto, la Banca, pues era el único interesado en inscribir la hipoteca para ejercer sus derechos. Este razonamiento lo deja claro la Sala en los fundamentos de derecho de la página 25:
Las dificultades para determinar con seguridad quién sea la persona del “adquirente” y la presencia en nuestro caso de un negocio complejo en el que
cabría –al menos a efectos dialécticos- identificar dos adquirentes, nos conducen a utilizar –como criterio hermenéutico complementario- el contenido
del artículo 29 del texto refundido y considerar esencial la figura del “interesado” para despejar aquellas incógnitas.
Desde esta perspectiva, no nos cabe la menor duda de que el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y solo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca (el elemento determinante de la sujeción al impuesto que analizamos), pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad.
Conviene recordar, además, que la persona del hipotecante puede coincidir con el mismo deudor o con un tercero (el hipotecante no deudor, que solo responde con el bien hipotecado), siendo así que –en este último caso- no solo se exigiría el gravamen a una persona completamente ajena a la hipoteca, sino que la base imponible del impuesto incluiría sumas distintas a aquellas que se contemplan en el único negocio en el que participó, comprometiéndose seriamente, creemos, el principio de capacidad contributiva.
La Sala tercera mata este giro radical jurisprudencial en el fundamento de derecho 6 de la página 26 cuando dice:
1. Con lo razonado en el fundamento anterior estamos en condiciones de dar respuesta a la cuestión que hemos considerado preferente de las dos que nos suscita la Sección Primera de esta Sala: el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentos cuando el documento sujeto es una escritura
pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario.
Y por cuarta vez, en un giro inesperado, al día siguiente el 19 de octubre, el Presidente de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, Luis María Díez-Picazo, exige que el acuerdo de la sección segunda sea refrendada por el pleno de la Sala. Ruido de sables. Los tentáculos del pulpo del lobby bancario en las entrañas del poder judicial aprietan ante una sentencia que pone en serios aprietos el balance contable de la BANCArota. Por unos 4000 millones parece ser que la banca española se puede morir.
El ataque del 7º de Caballería de la Banca en el Supremo es evidente pues sólo ha cargado militarmente a la tercera cuando la Banca perdía. En las dos primeras opiniones del TS no movió caballo.
#HipoteGate La CNMV debe investigar los movimientos de acciones ayer en la Bolsa. ¿Díez-Picazo ha actuado con su jefe de facto Lesmes? La jefa de gabinete de Lesmes es la fiscal Ana Murillo esposa del vicepresidente del Banco Santander José Manuel Cendoya.
— Ernesto Ekaizer (@ErnestoEkaizer) 20 de octubre de 2018
La Culpa la tiene el legislador (*1)
La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (*2) recoge en su artículo 29 que “será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Sin embargo, el reglamento que así regula este impuesto (*3) atribuye la condición de adquirente del bien al hipotecado.
“El problema, según entiende el Supremo, es que el reglamento que regula este impuesto ha interpretado mal la ley, porque a quien interesa que la hipoteca se inscriba registralmente es al banco”, señala Patricia Suárez. En concreto, en su artículo 68, dice el reglamento: “Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía, se considerará adquirente al prestatario”.
¿Qué señorías parlamentarias, el 29 de mayo de 1995 en tiempos de Felipe González, modificaron el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para que lo que dice la Ley no se cumpliera en dicho reglamento?
¿ Cuántas leyes hipotecarias y reglamentos están manipulados por el lobby bancaria instalado en el Poder Legislativo o cuántas leyes bien redactadas son retorcidas por el lobby bancario instalado en el Poder Judicial?
La Dirección General del Notariado tiene claro que la Banca es la beneficiaria de la inscripción de la hipoteca
El despacho de Abogados Garrigues en nombre de las diez de las entidades de <servicing> más relevantes del mercado español estableció una ronda de reuniones con las entidades financieras, principales beneficiadas de limpiar balances, y la Dirección General del Notariado que estaban gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos. El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que los fondos buitre, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia que le permitiera acceder rápidamente a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo:
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución de gran calado que va a permitir que los inversores internacionales – fondos buitre- que han adquirido créditos fallidos (o NPLs, non-performing loans) de entidades financieras españolas puedan acelerar de forma muy significativa la recuperación de los mismos, especialmente si están garantizados con hipoteca inmobiliaria.
Finalmente, en una resolución de 28 de junio de 2018, la DGRN responde afirmativamente a la consulta planteada por el despacho en nombre de sus clientes (diez de las entidades de servicing más relevantes del mercado español) y confirma que los notarios pueden perfectamente expedir una nueva copia “con efectos ejecutivos” a favor del inversor que adquiere los NPLs garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la DGRN, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.
Esta noticia de junio de este año (*4), de la que hablaremos en otra entrada, muestra a las claras que el único beneficiario de la inscripción registral es el banco o el fondo buitre. Dicho de otra manera, la Sala 3ª de lo Contencioso-Administrativo del TS daba validez jurídica en su sentencia del miércoles pasado a los notarios: que EL BANCO O EL FONDO BUITRE ES EL SUJETO PASIVO PUES NECESITA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA HIPOTECA.
PARA LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE ESGRIME LA BANCA NO HAY ÓRGANO JUDICIAL QUE PONGA VETO A UNA INSCRIPCIÓN REGISTRAL PERO CUANDO ESA MISMA INSCRIPCIÓN OBLIGA AL PAGO DE UN IMPUESTO ENTONCES ES EL DEUDOR QUIÉN TAMBIÉN DEBE RECIBIR CASTIGO Y NO LA BANCA
La Plataforma de Afectados por la hipoteca de Madrid lo tiene claro: PODER JUDICIAL BRAZO EJECUTOR DE LA BANCA, era el artículo que reproduciamos en nuestra web donde se lamenta que el poder judicial “En lugar de cumplir con esa obligación, de carácter imperativo, han estado `mariposeando´ haciendo el papel de `ejecutor´ a favor de las peticiones y demandas de las voraces entidades financieras.”
el confidencial, ¿Por qué cambió de opinión el Supremo respecto a los gastos hipotecarios?
BOE.ES, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
BOE.ES, Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
CAPÍTULO II. Documentos notariales SECCIÓN 1 Hecho Imponible
Artículo 67 Norma general
Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establecen los artículos siguientes.
SECCIÓN 2 Sujeto Pasivo
Artículo 68 Contribuyente
párrafo 2 –Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.
— ::: Párrafo 2.º del artículo 68 anulado por Sentencia TS (Sala Tercera, Sección 2.ª) de 16 de octubre 2018, Rec. 5350/2017 :::—
Bufete Abogados Garrigues, Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGRN.
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DAÑO MORAL en la suplantación de la legitimación activa en las ejecuciones hipotecarias
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¿Qué es el Daño Moral? La Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 8 de febrero de 2006 define daño moral como “el infligido a las creencias, a los sentimientos,…
Hemos recibido de un subscriptor de nuestra web unos comentarios que creemos que por su importancia pueden ser documento de nuestra web.
#Titulización Sí o Sí…
Los prestamos están o tienen que estar titulizados, si o sí, puesto que se ajustan a la Orden ECO desde hace años y aún lo continúan haciendo. Esta orden ECO – o sea, del Ministerio de Economía- se puede encontrar aquí: Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Aunque su vigencia es del 2003, han habido pequeñas modificaciones posteriores.
Los informes de tasación previos a la concesión del préstamo les delata.
Si el banco dice que NO está titulizado sin presentar prueba de ello en los juzgados, miente al juez.
Si el banco dice que ya No está titulizado a día de hoy, mal para el banco, pues entonces tendrían que haber hecho otra tasación, ajustándose a otra Ley, y no pueden, porque para que te den un préstamo hipotecario tienen que tasar conforme a ésta Orden ECO (según me ha dicho un tasador oficial).
De todas maneras esos préstamos deben formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios.(titulización)
La ORDEN ECO dice:
La presente Orden será de aplicación SIEMPRE que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario
La Orden no deja lugar a dudas de que los préstamos van a ser titulizados, sino no pueden aplicar ésta ORDEN ECO, y es a la que se ajustan para conceder los préstamos hipotecarios. En realidad parece sencillo. Sólo tendríamos que decirle al juez:
“El banco ha dicho que NO titulizo, y no presenta documentación que lo pruebe, pero resulta que el préstamo tiene que ser titulizado, así lo dice la Orden ECO.
Si no está titulizado ¿para qué han utilizado el valor de #tasacion? ”
El banco no tiene opción, el valor de tasación se tenía que utilizar para la finalidad “(a)”,dictada por la Orden ECO. Es la condición sine qua non, que pone la Orden ECO que aplicaban para hacer el valor de tasación, previa a la concesión del préstamo. Esa Orden ECO es de aplicación SI SE VA A UTILIZAR el valor DE TASACION con la finalidad “a)”.
Miren su informe de tasación que les hizo el banco en vsu nombre, en la pagina 1, donde dice FINALIDAD, y miren también a qué Orden ECO se ajustan (ha sido modificada varias veces, pero no cambia el Art.2- Ámbito de aplicación; por ello miren el año en que les realizaron el informe de tasación y que Orden ECO estaba vigente)
Preguntas y respuestas con un tasador autorizado sobre utilidad de la orden ECO 805-2003
BEATRIZ B. –
Buenas tardes. Acabo de leer su artículo: (……. La normativa de valoración hipotecaria ECO 805-2003 responsable de la crisis …. ) Tengo unas preguntas al respecto; si es tan amable de aclararme. Gracias
¿Pueden hacer un valor de tasacion sin ajustarse a la Orden ECO? Se supone que la Orden ECO condiciona a que el valor de tasacion se utilice siempre que despues los préstamos vayan a titulizarse,o sea, vayan a formar parte de la cartera de cobertura de titulos hipotecarios emitidos por entidades bancarias.
Sino no se podrían ajustar a esa Orden ECO,al hacer la tasación,cierto? Si yo quiero que me concedan el préstamo hipotecario ¿tendría que estar dispuesta a que mi préstamo lo titulizara el banco? Gracias
TASADOR –
Buenos días, Buena pregunta.
Si el banco no va a titularizar el préstamo, la tasación no debe cumplir la ECO 805-2003 ni es necesaria una tasación homologada por una Sociedad de Tasación. El problema, y por eso todas las tasaciones cuya finalidades es obtener un préstamo hipotecario se realizan con la ECO, es que posteriormente el banco puede titularizar cuando quiera ese préstamo. Si es un préstamo hipotecario entre familiares o cualquier otro préstamo que no se titularicen no es necesario la ECO. Si el banco por escrito le garantiza que su préstamo no se va a titularizar se podría realizar la tasación sin cumplir la ECO y sin sociedad de tasación homologada.
Gonzalo Brezmes, Ingeniero Agrónomo colegiado 892 CyL
Gracias. Dice usted:
“….cuya finalidades es obtener un préstamo hipotecario se realizan con la ECO, es que posteriormente el banco puede titularizar cuando quiera ese préstamo.”
Ese “puede” que usted dice, realmente entiendo que el banco DEBE titulizarlo, según reza la Orden ECO. Lo expresa claramente.
Por tanto se deduce que si el banco va a hacerte un préstamo hipotecario y tiene que ajustarse a la Orden ECO, después está obligado a que el préstamo forme parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios.
Puede leerlo en la Orden ECO; si el banco no va a titulizar el préstamo no puede ajustarse a la Orden Eco para realizar el informe de tasación. Es un condicionante. La finalidad del valor de tasación es que sirva para que el préstamo pueda titulizarse después:
Puede que en el momento de la tasación y de la obtención del préstamo no se titularicen los préstamos pero en el futuro si. Por eso dice formen o vayan a formar parte en el futuro.
Beatriz B. (Navarra) – subscriptora
La Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 8 de febrero de 2006 define daño moral como “el infligido a las creencias, a los sentimientos, a la dignidad de la persona o a su salud física o psíquica ……..”.
La reclamación por daño moral tiene tres características esenciales no patrimoniales:
No es trasmisible a terceros por actos inter-vivos, si pudiendo trasmitirse a los herederos cuando la víctima haya iniciado la acción de reclamación en vida,
Su resarcimiento ni pretende el restablecimiento a la situación anterior dadas las propias características del daño causado y
Su cuantificación responde a criterios discrecionales del juzgador.
La cuantificación del daño moral en España (Cremades y Calvo Sotelo) (*1)
Este enlace explica la sentencia en la que se indemniza a un hombre por el Daño Moral sufrido al no poder sacar dinero de la Tarjeta. (*2)
Extrapolado a las Ejecuciones Hipotecarias donde se ha suplantado la identidad del Banco en la Ejecución (ya que al estar la Hipoteca Titulizada, el Banco se debe presentar en nombre y representación del Fondo y no en nombre propio), además de cláusulas abusivas (a la espera de la resolución de Europa sobre vencimiento anticipado), que por sentido común, se debería reclamar las mensualidades impagadas y no todo el importe de la hipoteca intereses y costas (si teniendo recursos necesitas una hipoteca para comprar tu vivienda, cuando dejas de tenerlos, tiene sentido que te pidan más de lo que te dieron y encima pagarlo en el mismo momento de que recoges la demanda?).
NOTA: “Los Bancos saben perfectamente el Desconocimiento de los Juzgados en materia Bancaria, si llega un Banco a Ejecutar (de manera “Legal” diciendo que no es el acreedor y que solo es administrador porque la Hipoteca se Titulizó), posiblemente, ante el flagrante desconocimiento, le compliquen al Banco la Ejecución solicitando todo tipo de documentos y complicando lo complicado, por lo que ha optado por la vía más “fácil” mientras nadie se dé cuenta, actuar en nombre propio y si cuela, cuela!!. Y vaya si ha colado!!.
Pero el haber colado un “Gol” al Juzgado para poder Ejecutar una Hipoteca de la que no es Acreedor, le puede salir caro, ya que, a mi entender, estaríamos hablando de un delito de Estafa Procesal.
El daño moral en caso de Ejecución Hipotecaria es enorme, años de incertidumbre, enfermas por culpa de la ansiedad o se agrava la enfermedad que padezcas, se cierran todas las vías de financiación por estar incluido en fichero de morosos (ni siquiera puedes comprar una lavadora a plazos), los saldos en cuenta quedan retenidos (viendo como no puedes disponer de la pequeña pensión o nómina Inembargable, pero que el saldo en cuenta no distingue de donde viene ese dinero), así durante años.
Cremades y Calvo Sotelo, La cuantificación del daño moral en España.
Cinco Dias, La justicia condena a un banco al pago de daños morales por el mal bloqueo de una cuenta.
las 5 de la PAH ignoran las sentencias del TJUE y acercan el alquiler a las políticas de la CDU de Merkel
La cortina de humo de la DACIÓN libera al Parlamento español de aprobar una ley hipotecaria acorde a resoluciones del TJUE y el TS.
Los prestamistas españoles de hipotecas, o sea, los bancos andan revueltos desde hace tiempo con los sucesivos reveses que en el ámbito judicial están recibiendo desde las altas instancias del Tribunal Supremo del Estado y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Una buena parte de esos reveses se centran en la vulneración sistemática de los derechos de los consumidores en los contratos hipotecarios. Desde la sentencia Aziz del 2013 podemos decir sin rubor que una escritura hipotecaria es toda ella una cláusula abusiva. Aún así, miles de hipotecas han sido ejecutadas sin miramientos por juzgados en clara negligencia por no decir palabras más gruesas. Con la jurisprudencia actual todas las ejecuciones hipotecarias en número de más de 758.061 desde el 2007 se podrían recurrir en los tribunales. Hasta el punto que los bancos están abandonando la vía ejecutiva para presentar las demandas por el procedimiento ordinario declarativo. Los juzgados especiales de cláusulas abusivas creados por el PP están colapsados por años. Finalmente el descubrimiento que los bancos habían vendido las hipotecas a fondos de titulización que les convertía en meros administradores permitía anular la ejecución hipotecaria por ausencia de legitimación activa.
El estado español fue obligado hace 2 años, por todo ello, a modificar la ley hipotecaria. Aún así, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario está empantanado en el Congrés lo que supone ya una multa superior a 90 millones de euros al Estado por no adaptarse a la normativa europea. Entre medio de este desastre, miles de familias sufren el acoso sistemático de bancos, gestoras de impagados, buitres… y un largo etcétera.
Ante esta situación las 5 DE LA PAH no sólo lanza una cortina de humo sobre toda esta dinámica infernal sino que desvía la atención sobre lo principal: poner orden en la legislación hipotecaria y solucionar 10 años de desmanes de bancos y jueces en ejecuciones y subastas que han provocado miles de hogares arruinados, suicidios y decenas de miles de viviendas malvendidas a fondos de inversión extranjeros. La dación como estrella central de “las 5” introduce un nuevo parámetro que distorsiona y complica la ya enrevesada negociación de los partidos y el cómo se transponen las directivas comunitarias en la legislación hipotecaria. Hablamos, por ejemplo, como encajar la casi segura desaparición de la cláusula de vencimiento anticipado, piedra angular del andamiaje financiero de estos prestamistas insaciables de la Banca española, en la nueva ley. Hay miles de familias y procedimientos judiciales esperando la transposición de las directivas comunitarias al ordenamiento hipotecario español…. estas familias necesitan justicia en las clásulas abusivas y no nuevas distorsiones y aplazamientos.
Ya no vamos a entrar en la discusión sobre la idoneidad de la dación en pago, hoy decenas de PAH de todo el Estado rehusan regalar la vivienda al banco y se lanzan a defender sus viviendas en los juzgados a uñas y dientes con las cláusulas abusivas y las titulizaciones.
Regalar la vivienda y miles de euros en amortizaciones y intereses, la dación, a cambio de anular la deuda pendiente ES UNA DERROTA y UN REGALO AL BANCO. Un regalo que no se merece pues el dinero que presta está creado de la nada en forma de deuda y entronca directamente con el desprecio de la dirección de la PAH a explicar a los hipotecados como los prestamistas privados, Santander, BBVA, etc crean dinero de la nada y encima venden luego sus hipotecas – titulizan – para sacarles mas jugo y para recomenzar un nuevo ciclo de endeudamiento financiero.
5 años y regulación de precios en alquiler.
PARA ESTE VIAJE NO HACÍA FALTA TANTA ALFORJA!
El paquete de alquiler que propone las 5 de la PAH en cuanto a la duración de los contratos de 3 a 5 años es volver a la reforma de Miguel Boyer del año 1985 cuando suprimió el PSOE los contratos indefinidos franquistas en la tristemente famosa Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU. Para ese viaje no hacía falta tanta alforja. El desastre de incremento desorbitado de precios y desahucios en las grandes ciudades que ha supuesto la reforma de la LAU del 2013 obligan a esa modificación a poco que una movilización sería se imponga. Incluso desde el punto de vista táctico ir a la negociación pidiendo lo mínimo es una mala estrategia. Los miles de familias que sufren la precariedad de los contratos no se veran muy aliviadas con tan pobres resultados si se consiguen.
Un tema aparte es el de la regulación de precios, dicho de otra manera, topes a los precios de las rentas que cobran los propietarios. Particularmente esta medida es otra cortina de humo que desvía la atención sobre lo importante: LA PROFUNDA INJUSTICIA EN EL TRATO FISCAL DE LOS ARRENDADORES Y LOS INQUILINOS. El Estado español con el acuerdo de todos los partidos del régimen del 78 renunció hace 25 años a la promoción del alquiler pública dejándolo a la iniciativa privada a cambio de miles de millones durante ese tiempo. El fracaso de ese empeño en 25 años ha sido desastoso pues poniendo miles de millones se ha conseguido el efecto contrario. O era ese su objetivo, untar com miles de millones a los propietarios?
Sin modificar una sola ley, sólo la normativa fiscal, el Estado podría recuperar cada año más de 10.000 millones de euros en deducciones y desgravaciones fiscales a los propietarios. Con ese dinero empleado en deducciones fiscales directas a todos los inquilinos permitiríamos la rebaja de los alquileres y eliminar de un plumazo la enorme bolsa de fraude fiscal de los caseros. El sistema fiscal que proponemos es justo, simple y se ahorra toda la picaresca asociada al control de precios . Imponer tramos fiscales a las declaraciones de la propiedad, cuanto mas se cobra mas suben los tramos y la recaudación contra el caseros y ese dinero va a desgravaciones de su inquilino.
La PAH y las medidas de alquiler de la CDU de Merkel
Los medios de comunicación han machacado desde el inicio de la burbuja del alquiler con el tema si funciona o no los controles de precios de las rentas. Los ejemplos de los que quieren imponer esos controles como los que dicen que no funcionan corren una cortina de humo sobre las verdaderas causas de la capacidad de monopolio de control de precios que tienen los propietarios: los beneficios fiscales sin parangón. En España, Francia y Alemania el rentismo inmobiliario tiene enormes ventajas fiscales respecto de las ganancias del trabajo que están mucho más penalizadas fiscalmente: SIN JUSTICIA FISCAL NO HAY ALQUILER ASEQUIBLE. Una desigualdad profundamente injusta que hemos tratado ampliamente en estas páginas. En Berlín y en París donde se han ensayado estas fórmulas los problemas que se han encontrado han sido estos:
En 2015 ante la subida desmesurada de alquileres el Gobierno alemán se dotó de la “Ley para contener el aumento del precio de los alquileres en mercados de vivienda difíciles”. En la misma se proponía que ante nuevos contratos las rentas no subieran más allá de un 10% de la media del precio de la zona en la que se encuentre el apartamento. No ha funcionado porqué este año el Gobierno federal habla de endurecer nuevamente la ley.
el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. Se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, etc
Dada la complejidad la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. También retirando un porcentaje significativo de viviendas del alquiler a la compra.
Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden que concede la solvencia generada a través de la capacidad económica del inquilino.
Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado, creando un diferencial de precios que alimenta otro problema clave y es que, para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
Los propietarios de Barcelona y Madrid no tendrán este problema porque aquí no existe ese parque de vivienda pública y social. Podrán estar tranquilos si se aplican “las 5 de la PAH“.
Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín.
Macron quiere volver a imponer controles de precios ante las subidas de precios en París intramuros después que la ley estuviera temporalmente suspendida.
Todos estos problemas plantean nuevamente que la izquierda hispana copia los modelos de la derecha o socialdemocracia europea haciendolos pasar por progresivos cuando lo progresivo sería buscar nuevas alternativas adecuadas a cada situación.
Nosotros tenemos nuestras propuestas:
Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en el mercado libre?
Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……
Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:
contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler o vendiéndolas.
Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.
El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?
Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?
Por qué el estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?
Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO
Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justicia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria
Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado
A los Ayuntamientos del cambio……
SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!
Salva TORRES, activista de asc. 500×20
El certificado de tasación en las escrituras de préstamo hipotecario: uso, reclamación, novedades y titulizaciones.
ESTE DOCUMENTO HABLA:
DE QUÉ SIRVE EL CERTIFICADO DE TASACIÓN?
PODEMOS RECLAMAR SU DEVOLUCIÓN COMO GASTOS DE CONSTITUCIÓN HIPOTECA?
HAY TITULIZACIÓN SI HAY CERTIFICADO DE TASACIÓN?
NOVEDADES ENTORNO A ESE CERTIFICADO
¿DE QUÉ SIRVE EL CERTIFICADO DE TASACIÓN?
El certificado de tasación de una finca o vivienda para constituir una hipoteca tiene como objetivo primordial conocer el valor real del bien a efectos del crédito a conceder y de la ejecución hipotecaria en caso de impago, o sea, que el valor permanezca inalterable a pesar del tiempo y los vaivenes del mercado. Con ello el acreedor sabe a través de un tasador oficial el valor del bien y el hipotecado se asegura que si hay subasta la vivienda no se adjudicará al acreedor por un valor ínfimo o inferior a su valor cuando se constituyo la hipoteca.
Además el certificado de tasación es obligatorio desde el 2013, en la Ley 1/2013 de Protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Para ejercer la acción hipotecaria por el procedimiento directo o el extrajudicial es necesario inscribirlo en el Registro, porqué de no ser así sólo será posible la reclamación de deudas por la vía del procedimiento ordinario, procedimiento donde si sería necesaria una tasación al no existir una legalmente aceptable. La clase de subasta que se escribe en la escritura del préstamo nunca se negocia, lo impone el acreedor y eso sería en todo caso otro elemento de disputa en caso de conflicto. Lo normal es que la gente piense en que el impago nunca le pasará, y siempre acaba pasando a un porcentaje elevado de los hipotecados
El certificado de tasación, o valor de tasación, no es lo mismo exactamente a valor del bien a efectos de subasta. Antes no era así pero desde la ley mencionada el valor de tasación no pude ser, en vivienda habitual, inferior al 75% del valor tasado inicialmente en la constitución. El problema es que a la hora de la adjudicación, el acreedor, se lo puede adjudicar por el 70%… eso significa que es el 70% del 75% del valor de tasación…. lo que representa que se adjudica el bien por algo más de la mitad de su valor inicial. Es claramente injusto y hay alguna sentencia en contra.
Igualmente, en el caso de novaciones, si estas se hacen sobre un valor distinto del bien hipotecado, debe hacerse una valoración o nueva tasación por un tasador homologado
Por supuesto, siempre hay que intentarlo aunque no es seguro que según el juzgado se acaben compartiendo gastos debido al razonamiento de que ambas partes salen beneficiadas. Pero está claro que es el banco el que necesita ese documento más que nadie por lo que debería ser él, el que corriera con los gastos de tasación como explicamos aquí>>> El deudor podría prescindir de él. Por otro lado, para todas las hipotecas constituidas anteriormente a la ley del 2013 sí que serían reclamable su devolución.
El certificado de tasación también es obligatorio si se quiere utilizar el crédito como garantía de la emisión de títulos hipotecarios para su uso en Fondos de Titulización. Eso es así desde la Ley 2/1.981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario al introducir la tasación de la vivienda como obligatoria para que el crédito hipotecario se pueda utilizar como cobertura de una emisión de esos títulos hipotecarios ya que la ley exige determinadas garantías de las hipotecas para garantizar determinado título que se incluye en un Fondo de titulización. Esas garantías para cada título en el caso de la valoración del bien las asegura el certificado de tasación.
Ha habido controversia en los movimientos sociales respecto a este punto, en el sentido que si existía un certificado de tasación significaba que las hipotecas se habían titulizado. Todos o casi todas las hipotecas han sufrido un proceso de titulización. Lo que ocurre es que no es lo mismo que se hayan usado en una cédula, donde el crédito no sale del banco, a una participación hipotecaria o Certificado de Transmisión hipotecaria, en cuyo caso si que se ha vendido y sería objeto de discutir la legitimación activa del banco para ejercer la acción hipotecaria.
NOVEDADES E INFORMACIÓN VALIOSA SOBRE ESTE CERTIFICADO.
La Ley 1/2013 de Protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social establece la obligatoriedad de una expresión manuscrita del deudor, en los términos que fije el Banco de España -BdE-, donde esta de puño y letra escribirá que ha entendido los posibles riesgos derivados del contrato que va a firmar. Estos riesgos definidos por el BdE en su web versan principalmente sobre las cláusulas, suelo,, los instrumentos de cobertura – como swap-, préstamos en divisas, el diferencial y el tipode inetrés – IRPH, EURIBOR.
Ha habido mucha controversia sobre este hecho a causa que parece más que la ley ha venido a salvar el culo a la Banca en la imposición de determinadas cláusulas abusivas, ya que copiar a mano frases del BdE no significa que la persona haya entendido lo que esta firmando.
Si usted a firmado una hipoteca donde se menciona el certificado de tasación debería exigir una copia a su Banco. La tasación se realiza según unos parámewtros fijados por la ley mediante la comparación con otras viviendas de iguales características en la zona donde se vende. Esa comparación debe hacerse sobre viviendas testigos haciendo una media se obtiene el valor por m2 de lo que será después nuestra casa. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril) financieras establece, en su Sección 3- artículo 21- que un informe de tasación se hara sobre seis operaciones de compraventa especificando la dirección y el origen de los datos obtenidos. Cuando se conocen esas viviendas testigo podemos comprobar en la web del Cadastro si esas viviendas se corresponden en valores a lo escrito en nuestra tasación y si esos datos se asemejan a nuestra vivienda. En este simple o complejo ejercicio podremos con estupefacción como muchas veces ha habido engaños en los datos suministrados. Eso significa que la tasación se realizó de manera incorrecta o fraudolenta. Cada uno debe valorar cómo usa esa información y cuando la usa en caso de conflictos con la entidad financiera. Una vuelta de tuerca más, sería comprobar en la nota literal que pidamos en el Registro de la Propiedad de cada vivienda testigo si los datos reflejados en esa nota se correponden con los de la tasación. Podría ser que en la época es vivienda no se hubiera vendido
+++ INFORMACIÓN
RESUMEN DE LA LEY 1/2013 DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL.
SEGURO QUE LE INTERESARÁ ESTA INFORMACIÓN:
No va a ser una sorpresa para nadie, en uno de los países más bancarizados de Europa, decir que un contrato de crédito hipotecario es un compendio de cláusulas abusivas. Las hay a decenas. Sencillamente los bancos han impuesto sus normas a la clase política y a los ciudadanos impelidos por la necesidad de una vivienda o que por desear una propiedad han aceptado esos “contratos de adhesión”- o lo tomas o lo dejas– sin calcular las consecuencias a largo plazo que tenían el incumplimiento por su parte de ese contrato que dependía de las vicisitudes de la vida y del dinero que los mismos bancos usan para dirigir la economía del país a dónde quieren. Muchas veces en las consultas te haces cruces de lo crédula que es la gente con el capital financiero y que intolerante es con sus congéneres.
La mentira de la Banca ha llegado, como hemos denunciado en estas páginas, hasta la manipulación de los mismos índices de tipos de interés como el EURIBOR o los diferentes IRPH hoy en la picota. De hecho, varios bancos europeos fueron multados con la cantidad más grande jamás impuesta por la manipulación de su EURIBOR. Esperamos que no sean menos los distintos IRPH – Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios – que o bien ya han desaparecido o están ahora en la casilla de salida de una nueva sentencia del TJUE – Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
En el caso del IRPH, el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Barcelona abrió pieza separada para la tramitación de la cuestión prejudicial ante el TJUE, como informamos en su momento. El caso es que esa sentencia está al caer y puede ser un duro revés dependiendo de como se resuelva, no sólo para la banca, sino para el propio Tribunal Supremo que salvó en extremis del pago de miles de millones de euros en reclamaciones a los cuatro grandes bancos que quedan. El mismo TS que no consideró que hubiera falta de transparencia tuvo a dos magistrados que con su discrepancia han permitido que pudiera solicitarse al TJUE que se pronunciará sobre este asunto. Pero ahora el hecho es que varios juzgados se han apuntado al carro – Gava y La Bisbal- y han suspendido cautelarmente autos sobre ejecuciones hipotecarias sobre IRPH, según informa El Boletín. (1)
Además esta semana ha entrado en el TJUE hasta 5 causas sobre la cláusula de vencimiento anticipado por Abanca, Bankia y BBVA. Esta cláusula situada en el apartado 6 en la mayoría de las escrituras hipotecarias, suponía la resolución del contrato hipotecario por el impago de una sola cuota. La pregunta era de cómo puede el impago de una fracción ínfima de un contrato (0,2%)) suponer la demanda por la totalidad de la deuda. Pero ojo, deuda es un derecho vencido y exigible…. y en este caso ¿las cuotas no vencidas hay que considerarlas como deuda?. Esa es la cuestión que tiene que dilucidar el TJUE al que han llegado un total de cinco cuestiones prejudiciales de diferentes juzgados empezando por el Tribunal Supremo que pregunta al Alto Tribunal europeo cuál es el alcance y los efectos de la declaración del carácter abusivo de una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario. (2)
El TJUE ya puso contra las cuerdas al Tribunal Supremo español en 2017 por el vencimiento anticipado
Después de tantas intervenciones del TJUE sobre la legislación hipotecaria española, uno llega a la conclusión que la Justicía española siempre se decanta del lado del más fuerte: la Banca. Como la normativa de defensa del consumidor de la Unión Europea era muy garantista, muchos valientes letrad@s continuaron exprimiendo esa normativa de manera que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea(TJUE) por sentencia de 26 de enero de 2017 resuelve, por enésima vez, una de las cuestiones prejudiciales planteadas por Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Santander en relación con el préstamo hipotecario concedido por el Banco Primus a un cliente. Esta sentencia del TJUE pone nuevamente patas arriba la cláusula de vencimiento anticipado tal como viene dispuesta en la mayoría de las hipotecas y tal como se entendía hasta entonces.
De resultas de esta sentencia del TJUE, el Tribunal Supremo español -TS- obligado a digerir la sentencia del TJUE en Auto de fecha 8 de febrero de 2017 eleva, y retrasa su aplicación, cuestión prejudicial al Tribunal Europeo para que se pronuncie si la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado impide al Juez nacional español continuar con el procedimiento hipotecario (sobreseerlo) o no. El caso llega al TS por un recurso de casación interpuesto por Abanca Corporación Bancaria contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, anulando una cláusula de vencimiento anticipado. Hoy estamos a la espera que el TJUE se pronuncie
El negocio de las titulizaciones también anda revuelto en el BCE.
También hemos sabido, a través de VoxPopuli, que el BCE quiere poner coto a las titulizaciones de créditos hipotecarios de la Banca. Este negocio financiero, responsable de la última crisis del 2007, supone una cifra de casi medio billón de euros a la Banca española y es un pozo sin fondo de porquería como hemos venido denunciando desde nuestros blogs.
En concreto, todas las titulizaciones hipotecarias: de bonos, cédulas, participaciones o certificados de transmisión hipotecaria deberán pasar por la supervisión del BCE. Debe estar la cosa muy mal, porqué precisamente es el BCE quién se ha negado sistemáticamente a poner transparencia en ese sector financiero adicto a la cleptomanía y al dinero ajeno como hemos denunciado desde siempre en estas páginas. (3)
La cesión de créditos a fondos buitre o cómo eximir al banco de comunicar al hipotecado la cesión de su préstamo a un tercero
Finalmente hemos sabido por Confilegal que 12 desahuciados por fondos buitre han presentado una queja formal ante el Tribunal de Derechos de los Consumidores contra la ley hipotecaria española que permite a través del art. 149 de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre eximir al banco de comunicar al hipotecado la cesión de su préstamo a un tercero. Aunque otro artículo, el art. 242 del Reglamento Hipotecario establezca que el deudor deba ser notificado en caso de cesión del título, matiza que podrá renunciar a dicho derecho. Esta cláusula se encuentra en todas las escrituras de hipotecas pues es la que resuelve que el banco se libre de informar de la cesión-venta de su hipoteca a un fondo de titulización o en este caso, informar de la venta a un fondo inversor- hedge fund. Igualmente el poder legislativo – todos los partidos del régimen del 78- libraron en la normativa hipotecaria de inscribir las cesiones en el registro de la propiedad que ha llevado a un sinfín de protestas de los registradores más escrupulosos con las normas legales.
Todo ello significa que entre la legislación española y la comunitaria hay un desfase que es el que ha permitido presentar la queja de los afectados a Europa. La directiva 2008/48/CE de 23 de abril establece en su artículo 2ª que el consumidor será informado en caso de que su entidad financiera decidiera la cesión de su crédito. Lo mismo establece la llamada directiva hipotecaria, la 2014/17/UE de 4 de febrero en su art. 17. “Aún no ha sido traspuesta en España, pero está plenamente vigente en aplicación del principio de los principios de efectividad y primacía del Derecho de la UE”, explica el rotativo.
El resultado no puede ser solo peligroso para el banco sino para el propio Estado español que podría verse obligado a indemnizar a los afectados por daños y perjuicios siguiendo la sentencia Van Gend and Loos de 1963 o la sentencia Francovich de 1991 que declaró que “la pasividad por parte del Estado español no garantiza la protección del cliente bancario “.
El quid de la cuestión se encuentra, no solo en la clausula abusiva de los contratos hipotecarios, sino en la consideración de un crédito litigioso en el momento que se realiza la venta del mismo sin informar adecuadamente al deudor o sin tan siquiera saberlo adecuadamente como creemos ha pasado con miles de hipotecas vendidas a Blackstone y gestionadas por Anticipa.
+++ INFORMACIÓN>>>>>
Los juzgados ‘ignoran’ al Supremo en los juicios por las hipotecas vinculadas al IRPH.
Un nuevo calvario para la banca: el TJUE abre vistas por las cláusulas de vencimiento anticipado en las hipotecas.
El BCE pone coto a las titulizaciones, un negocio de más de 30.000 millones para la banca española.
La Comisión Europea estudiará las cesiones de crédito a los fondos buitre.
Cataluña Banc cobra 3 veces una hipoteca titulizada, revende el piso a un fondo turístico ruso que quiere desahuciar una familia.
#elsGARCÍAesquedenacasa
Stop desahucios ilegales!
Cataluña Banco no puede cobrarse 3 veces una hipoteca.
Ni revenderla a un fondo turístico.
La titulización hipotecaria es una estafa
Transparencia con las hipotecas revendidas a fondo buitres!
Los jueces no pueden lavarse las manos
No podemos permitir que echen fuera al vecindario para reconvertir su hogar en un piso turístico con la connivencia de Catalunya Banc y el fondo inmobiliario ruso.
Nuestra Asociación 500×20 quiere dar voz a la familia de los García pues su caso es paradigmático de lo ocurrido con miles de ejecuciones hipotecarias que están sucediendo y han sucedido en nuestro país. Es la estafa y el enriquecimiento fraudulento de unos pocos a costa de las familias y la deuda pública. Es una mafia financiera organizada, en términos policiales: banda criminal, pilotando desde CX el saqueo de familias y del Estado.
POR QUÉ DECIMOS QUE UNA HIPOTECA SE HA COBRADO 3 VECES?
Pues porque la familia de los Yubero-García estuvo pagando religiosamente su hipoteca durante 21 años. Cataluña Bank ya había hecho caja 1 vez cobrando con creces el precio de la vivienda con la amortización y los intereses.
Sin embargo, en 2008 Catalunya Caixa vendió el principal del crédito al fondo de titulización hipotecaria MBSCAT1 constituido por la Gestora “Gestión de Activos Titulizados- GAT.sgft” a fecha 2008-11-26. Según el Banco de España cuando una hipoteca es vendida-cedida a un fondo el Banco se convierte sólo en custodio de los cobros, DEJA DE SER ACREEDOR. Cataluña Bank ya había hecho caja 2 veces – había cobrado la totalidad del préstamo del fondo MBSCAT1. En estos años la vivienda, como ha ocurrido en muchos emprendedores, sirvió de aval a un negocio familiar.
Pero llegó la crisis y el 2012 la familia no podían pagar los poco más de 24.000 euros que quedaban de principal x amortizar. Entonces Cataluña Banco inició la ejecución hipotecaria, presentándose en el juzgado de Primera Instancia 55 de Barcelona, sin ser el legítimo acreedor de la deuda que reclamaba porque la había vendido. Nosotros entendemos que es UNA ESTAFA PROCESAL porque no tenía legitimidad para reclamar la deuda hipotecaria. Aquel año CatalunyaCaixa fue rescatada con más de 14.500 millones de euros.
2015 Catalunya Banc-CX- a la subasta de la vivienda situada en el barrio de la Sagrera, vende al remate el piso de la familia Yubero a un fondo inmobiliario turístico ruso – . CX vuelve a hacer caja 3 veces . Cuando el 2012 se dejó de pagar la hipoteca remitió CX el impago al fondo MBSCAT1? Anotó como pérdidas esta hipoteca la gestora del fondo (GAT.sgft) a las cuentas del fondo MBSCAT1? Si las pérdidas se las endosó CX al fondo MBSCAT1 por qué no es el fondo que reclama el resultado de la subasta para él? ¿Dónde están tanto dinero? Si CX actuaba cobrando sin ser la legítima acreedora donde han ido a parar tanto dinero si ha sido rescatada con dinero público ?? qué responsable del Banco de España ha pasado cuentas de tantos despropósitos?
Esta es la historia de una familia pero hay miles de familias, avalistas y familiares avalistas estafados. Pero también está estafado al Estado que hace frente a las pérdidas del banco que reclaman los acreedores internacionales alemanes, franceses, etc que quieren cobrar sin atender a pérdidas. Quieren negocio seguro: ganancias para ellos y socialización de pérdidas! Esta reclamación forma parte de la reforma del artículo 135 de la Constitución firmada en 2011 por Zapatero y que España refrenar el rescate a la banca ante la Troika comunitaria por Rajoy.
Otra pregunta que nos hacemos es la razón por la que la hipoteca de la familia no fue vendida al fondo buitre Blackstone- Anticipa 2015 conjuntamente con miles de hipotecas problemáticas que fueron reempaquetades al fondo de titulización FTA 2015. La razón se clara: quedaba una pequeña cantidad por cobrar de la hipoteca de los Yubero-García y el piso es un caramelo para los fondos de inversión turísticos en Barcelona- un negocio!
DECLARACIÓN DE LA FAMILIA
Transparència amb les hipoteques revenudes a fons voltors!
Ni Catalunya Banc és propietària de l’habitatge
Ni el pot revendre a un fons turístic rus.
Todo comienza con la constitución de una hipoteca en el año 1991. Desde entonces CatalunyaCaixa-CX- hizo caja pues hemos pagado, entre intereses y amortización, además del valor de nuestro piso. En 2008 se vendieron nuestra hipoteca al fondo de titulización MBSCAT1. CX volvió a hacer caja pero también al vender la hipoteca dejó de ser nuestro acreedor. Cuando por la crisis no pudimos hacer frente a los pagos CX inició la ejecución hipotecaria 2014 reclamando nuestro piso pero engañando al juzgado pues ya no era propietaria de la hipoteca. En la subasta vendió el piso a un fondo inmobiliario turístico ruso. Por tercera vez volvió a hacer caja!
Ahora nuestra familia se encuentra ensayada por la deuda que reclama el banco del que no es propietario y por el fondo turístico ruso que nos quiere desahuciar. El juzgado sigue dando la razón a CX a pesar de que estamos ante una estafa procesal por lo que estamos a la espera de una sentencia de la Audiencia de Barcelona.
Quien ha quedado con tanto dinero pagados si hemos tenido que rescatar Cataluña Bank con más de 14.500 millones de euros públicos y la han revendido por cuatro reales? Si nuestro piso termina en manos del fondo especulativo ruso la familia deberá ser alojada como emergencia social para el Ayuntamiento de Barcelona. Esto es lo que está pasando con miles de familias que con la crisis dejaron de pagar la cuota hipotecaria.
El pasado 28 de octubre el Pleno del Ayuntamiento de Barcelona aprobó un proposición exigiendo en España ya la CNMV transparencia en la reventa de las hipotecas a fondo buitres de todo el mundo que buscan rentabilidades y beneficios que son el otra cara del sufrimiento de muchas familias. El Ayuntamiento tiene que hacer frente después al desahucio para evitar que vivamos bajo un puente.
Exigimos detener tanta injusticia! Lo pedimos por nosotros y por toda la gente que está en la misma situación! Debemos darles un escarmiento! Hay que parar la burbuja inmobiliaria denunciada en Barcelona expertos, asociaciones y partidos políticos!
Este viernes 16 de diciembre quieren desahuciar a Antonio, Lourdes y los niños!
Os pedimos solidaridad: queremos vivir en nuestra casa!
con el apoyo de las entidades del barrio : asc.500×20 SantAndreu, PAHC Sant Adria, ERC, Sant Andreu en Comú (BEC), PSC-SantAndreu, CUP, Activistes afectades Bàrbara del Vallès, Avv Sant Andreu del Palomar, Avv Porta-NouBarris…
Una visión de lo que ocurre delante de nuestros ojos y nos negamos a admitir
En una discusión en el 2013 sobre la situación financiera de los bancos en el Parlamento europeo, mr. Goofrey Bloom, del Partido xenófobo y extremista de derecha inglés UKIP, dejó ir un discurso corto, reducido al programa nacional-socialista de su partido pero certero sobre la verdadera situación de los bancos. El sistema bancario europeo está en quiebra y es un cadáver que se mantiene por respiración asistida (tipos negativos), corazón artificial (Sistema Bancario de Reserva Fraccional) y dosis masivas de enervantes (Flexibilización Cuantitativa).
Los bancos no tienen dinero ni para devolver el 1% de los depósitos. El Fondo de Garantía de Depósitos del Banco de España está a cero. La impresión de dinero electrónico a razón de 80.000 millones mensuales que hace el BCE para comprar deuda bancaria y corporativa produce efectos gravísimos sobre la economía y el valor del trabajo:
es una incautación, confiscación, de los ahorros de las cuentas corrientes y depositantes por la vía del deterioro de su valor al crecer exponencialmente la masa monetaria.
La compra masiva de deuda produce la reducción a largo plazo del tipo de interés que provoca el alza continuada del valor de los activos refugio como la vivienda.
La deuda masiva mundial produce el nulo interés de la banca en prestar a la economía productiva que tiende a la reducción de la realización de beneficio empresarial (venta – la gente antes paga las deudas que comprar comida)
Los bancos no cumplen su función: prestar dinero. Viven del Estado al que compran la deuda soberana y de la titulización de cualquier promesa de deuda que es a su vez comprada por el BCE.
Las limitaciones políticas al dinero metálico son otra arma para confiscar dentro de la contabilidad bancaria los ahorros populares pero al tiempo es un suicidio del Estado pues tenía la potestad de emitir ese dinero (entorno al 2% de la masa monetaria global) pero acepta la privatización del último resorte de su poder.
El corralito monetario está aquí. Con los Estados y el mundo acumulando deuda sin precedentes históricos y déficits públicos desbocados la tendencia global pasa por eliminar el dinero metálico -cash- para ir preparando el terreno a la confiscación de toda la riqueza confiscable. Algunos dirigentes del FMI, como Christine Lagarde, declaran abiertamente la confiscación de los depósitos de ahorradores para pagar la deuda pública.
La compra masiva de deuda corporativa, deuda emitida en mercados de renta fija ( hipotecaria, seguros, derechos de cobro) y de deuda soberana convierte al BCE en el propietario legal de la mayor parte de los Estados, bienes, activos y propiedades europeos.
La creación masiva de dinero sin valor – electrònico- que lo respalde, trabajo humano, reduce a cero el valor de ese trabajo y destruye los cimientos de la contabilidad de la humanidad porque una élite que controla la producción del medio de contabilizar ese trabajo lo ha pervertido hasta destruirlo.
Es el socialismo pero al revés. Una pequeña élite mundial, un 1%, se ha convertido en un parásito de la economía mundo y encima hace creer al huésped que forma parte de su mismo cuerpo cuando en realidad lo está matando. Y lo mata! el deterioro general del planeta con la hecatombe climática, la extenuación de los recursos y circuitos naturales y el cáncer financiero de la economía humana nos abocan a un futuro muy oscuro
Mr. Goofrey Bloom cree, como el UKIP, que se soluciona encerrándose en su pequeña isla evitando la entrada de extranjeros. Podríamos decir más cosas, pero necesitábamos esas declaraciones de Mr. G.Bloom para que nuestros lectores den veracidad real a lo que decimos. No somos unos iluminados, y vamos más allá que el mensaje xenófobo del UKIP, pero por desgracia la izquierda europea hoy no nos acompaña tomando este discurso. ¿dónde esta nuestra izquierda? Dichos estos preliminares, para evitar confusiones, les dejamos con el discurso de Mr.G.Bloom del UKIP:
Madrid y Barcelona ponen freno a los desahucios de hipotecas vendidas a fondos de titulización.
La casualidad ha querido que el mismo día los ayuntamientos de Madrid y Barcelona aprobaran sendas proposiciones para hacer frente a la estafa de las titulizaciones hipotecarias: viernes 28 octubre del 2016.
Ya tenemos una herramienta útil para parar desahucios y hacer activismo social !
Los bancos no son dueños de las hipotecas que reclaman.
La idea inicial es parar los desahucios de hogares y la “ejecución de avalistas” cuando la entidad financiera se presenta en el juzgado simulando que es propietaria de la garantía del crédito hipotecario cuando solo es su custodio. Eso significa en términos jurídicos que no están legitimados – legitimación activa- para reclamar una deuda que no les pertenece.
El vacío legal es enorme pues la banca ha presentado miles de ejecuciones hipotecarias sin ser propietaria de la deuda en una mega-estafa que ronda los 842.119 millones de euros según confirma la misma CNMV. El 26 de marzo de 2015, el Banco de España escribía: “…de conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que lo concedió deja de ser la acreedora del préstamo , aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración…”
¿Cómo es posible que las entidades financieras hayan estado actuando impunemente, causando daños probablemente irreparables, haciendo ver que los bienes titulizados aún eran suyos? Y como es posible que los gobiernos lo hayan permitido e incluso favorecido con leyes que permiten la opacidad?
Estamos ante una estafa procesal: El banco engaña al juez mediante un contrato donde figura como parte acreedora y un certificado del Registro de la Propiedad donde aparece como titular beneficiario de la hipoteca, pero silenciando que ya no es la acreedora y esto es un engaño suficiente para que se de la estafa. En todo caso, el juez es el sujeto pasivo del delito, ya que es el destinatario del engaño pero no el perjudicado por el delito.
REMEDIAR UNA LEY HECHA PARA EL PUEBLO CONTRA EL PUEBLO.
Las proposiciones de ley presentadas ya en muchos ayuntamientos del Estado español tienen su colofón en las presentadas en las dos principales capitales: Madrid y Barcelona el pasado viernes 28 de octubre.
presentación de la proposición por Esquerra Republicana en el consistorio de Barcelona.
presentación de la proposición por Ahora Madrid en el consistorio de la capital.
vídeos de las presentaciones.
mociones en los Ayuntamientos del país.
La proposición aprobada en Barcelona dice:
Por esta razón y dado que la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de titularización, permite que no haya publicidad registral sobre la transferencia en el Registro de la Propiedad, el pasado 28 de octubre propusimos que el Consell Plenari de l’Ajuntament de Barcelona inste al Gobierno español a:
Exigir a la Comisión Nacional de Valores que ejerza como un verdadero registro público, organizando las hojas, escrituras y anexos de activos titularitzats, a fin de poder ofrecer a las familias afectadas de forma clara y accesible, la información y certificación de si su hipoteca ha sido titularizadas y en qué fondo de inversión.
Instar al impulso de las modificaciones legales oportunas para que se garantice el cumplimiento de la obligación de inscribir en el Registro de la Propiedad la cesión de la titularidad de un crédito hipotecario, con el fin de dotar de mayor transparencia y accesibilidad a la información referente a las titulizaciones de hipotecas y dotar de mayores garantías a los deudores afectados.
Solicitar a los entidades financieras que publiquen en su web, junto de la hoja y la escritura de constitución del fondo, la relación de activos que componen este fondo de titulización.
Comunicar estos acuerdos al Juzgado Decano de Barcelona para que, en su caso, pueda acordar la suspensión de los procedimientos de ejecución hasta que cada entidad financiera remita certificación de si el préstamo a ejecutar ha sido titularizar o no.
Enviar una copia de esta proposición en las oficinas centrales de las entidades financieras con sucursales en nuestra ciudad, en el Parlamento de Cataluña, a las formaciones políticas, sindicatos, asociaciones vecinales, de consumidores y plataformas contra los desahucios y por la defensa del derecho a la vivienda digna.
Incluir en la página web municipal un apartado con información sobre el problema de las titulizaciones, orientaciones para que el consumidor pueda saber si su préstamo hipotecario ha sido titulizado o no por su entidad financiera y las medidas de actuación y protección, así como promover desde la Oficina Local de Vivienda sesiones informativas y de orientación gratuitas a todos los barrios de Barcelona.
Que el Ayuntamiento de Barcelona inste a la Diputación de Barcelona, en el marco de sus competencias en materia de consumo, así como a la Generalidad de Catalunya, a través de un servicio específico de OFIDEUTE, para que atiendan las solicitudes que no se están atendiendo los ciudadanos que se encuentren en una situación de lanzamiento hipotecario.
pisos.com: 10 claves sobre las hipotecas titulizadas
Recientemente este portal inmobiliario nos pidió nuestra opinión sobre la titulización de hipotecas. Esto ha sido lo que han publicado. Creemos que algunas cosas se podrían matizar pero en general el artículo es bueno.
10 claves sobre las hipotecas titulizadas
Los tribunales están negando a los bancos el derecho a ejecutar una deuda que no les pertenece.
Por: E. Esparza
Desde los años 90 y hasta 2016, se han titulizado hipotecas por un valor de 842.119 millones de euros, según la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Entre 2000 y 2007 fue cuando se produjeron la mayor parte de las mismas. En estos años, se realizaron miles de ejecuciones hipotecarias por impago de la hipoteca que ahora se cuestionan, puesto que los tribunales están negando a los bancos el derecho a ejecutar una deuda que no les pertenece, si la hipoteca ha sido titulizada.
¿Qué son las hipotecas titulizadas?
La titulización de hipotecas es un procedimiento por el que las hipotecas son cedidas por el banco a un fondo de titulización de activos, para que se conviertan en títulos negociables. Con estas hipotecas los fondos emiten bonos que son adquiridos por los inversores en el mercado, de este modo, los bancos obtienen liquidez a corto plazo sin necesidad de esperar a cobrar la hipoteca.
La titulización existe desde el año 92 con la Ley sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y Fondos de Titulización hipotecaria, normativa que fue derogada por la Ley de Fomento de la Financiación Empresarial de 2015. “La hipoteca titulizada es un producto que ya existía antes de la crisis, pero fruto de la misma ha proliferado de una forma total”, confirma Armando González, de los servicios jurídicos de El negociador bancario.
“Los bancos empaquetan las hipotecas, estructuradas según tramos de solvencia. Cuando tienen suficiente número de ellas, las ceden-venden a los 7 fondos de titulización que hay en España. Estas hipotecas troceadas en bonos se venden en el mercado de renta fija”, explica Salvador Torres, de la Asociación 500×20.
¿Cómo se sabe si la hipoteca está titulizada?
La CNMV en un comunicado explicó que “para conocer si un préstamo está titulizado, el interesado debe dirigirse a la entidad bancaria (identificándose como titular del préstamo) y solicitar dicha información”. Desde la Asociación de Hipotecados Activos (AHA) señalan los pasos a seguir: pedir la información al banco donde está la hipoteca y a la sociedad gestora que tutela los fondos de titulización. Cuando se tiene la información, hay que solicitar a la CNMV la escritura de constitución del fondo.
“La información se encuentra en la escritura de constitución del Fondo de Titulación, inscrita en el Registro de Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización de la CNMV”, explica Araceli Durán, abogada de Legalitas. “La entidad bancaria deberá informarnos si ha titulizado nuestra hipoteca, pero no siempre lo hace. Si estamos siendo reclamados judicialmente por impago de la hipoteca y sospechamos que nuestra hipoteca ha sido titulizada, debemos solicitar la información al banco y si no responde, hacerlo a través del juzgado”.
¿Debe informar el banco de que ha titulizado la hipoteca?
De acuerdo con la normativa actual, no es necesario que los bancos informen a los deudores de la cesión de su crédito. La Ley de Fomento de la Financiación Empresarial sí recoge que las nuevas titulizaciones se tienen que publicar en la web de la CNMV. ”Los bancos han puesto en las cláusulas de las hipotecas que no tienen obligación de informar de su venta”, explica Torres. Estas cláusulas autorizan al banco a ceder el préstamo a un tercero sin necesidad de comunicárselo al deudor.
¿Qué problemas plantea al hipotecado la titulización?
“Para el hipotecado simplemente es un cambio en la figura de quien es el acreedor de su hipoteca. No pueden variarle las condiciones”, según la abogada de Legalitas. González puntualiza “siempre y cuando el hipotecado pague. Si llega un momento que no puede o quiere seguir pagando, es un motivo para su defensa”.
La consecuencia inmediata de la titulización es que el banco deja de ser el acreedor de la deuda porque ha vendido la hipoteca a un tercero y, por lo tanto, ya la ha cobrado. El Banco de España así lo reconoce: “cuando un préstamo se ha titulizado, el banco deja de ser el acreedor, aunque conserve por ley la titularidad registral”. Según el Banco de España, el 98% de las hipotecas están titulizadas. Generalmente, los préstamos siguen inscritos en el Registro de la Propiedad a favor del banco.
¿Cómo les afecta la titulización a los avalistas?
Tampoco se podría reclamar la deuda a los avalistas por parte del banco porque, según el Código Civil, “la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio”. Se entiende que el aval quedaría extinguido cuando se produce la cesión de la hipoteca al fondo. En la normativa que regula los fondos de titulización no se recoge nada sobre el tema, por lo que no se puede actuar contra los avalistas.
¿Qué ocurre en caso de desahucio?
Diversas sentencias de juzgados de toda España, han negado a los bancos el derecho a ejecutar una deuda porque al venderla a un fondo ya no les pertenece. Estos juzgados han resuelto la paralización de los desahucios por falta de legitimidad del banco para reclamar la deuda. Ante esta situación, Facua ha pedido que se paralicen de oficio los desahucios de las hipotecas titulizadas.
“En caso de que el hipotecado sea reclamado judicialmente por impago de hipoteca y quien reclame sea la entidad bancaria en lugar del verdadero acreedor (el fondo), puede solicitar el archivo del procedimiento por falta de legitimación activa. Esto en caso de que sea consciente de que se haya titulizado, lo que no siempre es así”, matiza Durán. Para oponerse al desahucio es necesario que se haya titulizado el 100% de la hipoteca, de otro modo, el banco puede reclamar la deuda por el porcentaje que todavía tiene en su poder.
¿Es posible reclamar si ya se ha producido el desahucio?
La ejecución hipotecaria se puede reclamar durante 15 años, “aunque el hipotecado haya perdido el piso”, según González, “y si la vivienda ha sido vendida a un tercero de buena fe, defendemos que le abonen el valor de tasación de la vivienda”. Incluso un tribunal ha fallado a favor del deudor en una dación en pago. “Tenemos una sentencia en Barcelona ganada que recurre una dación en pago con entrega de la vivienda y que ahora les ha sido devuelta”, confirman desde la Asociación 500×20.
¿Se puede vender el piso si la hipoteca ha sido titulizada?
En el caso de querer vender la vivienda hipotecada no existe ningún problema si está titulizada, porque solo cambia la figura del acreedor, las obligaciones del deudor son las mismas. “No afecta para nada, se puede vender siempre que se cancele la hipoteca o el banco autorice a la subrogación”, según González. Idea en la que coincide Torres “la venta de la vivienda supone la cancelación de la hipoteca y una pérdida del fondo de titulización incluso con la subrogación”.
¿Se puede renegociar la hipoteca con el banco?
Cuando se trata de renegociar la hipoteca, hacer una novación o una subrogación, el problema es saber si el banco está capacitado para hacerlo. Según la abogada de Legalitas, quien está legitimado para renegociar con el hipotecado las condiciones de la hipoteca es el fondo. “Lo más conveniente, pero en la práctica resulta muy complicado, sería saber cuáles son las condiciones y el contenido de la escritura de cambio de acreedor”.
¿Qué ocurre con la deuda?
La deuda continúa, aunque la hipoteca haya sido titulizada. El deudor tiene que seguir pagando el crédito hasta que satisfaga toda la deuda, lo que ocurre es que el banco no puede reclamar el pago.
Fuente: pisos.com/reportajes
El juez preferido de los bancos ya está en “capilla”
Hay jueces que no hacen bien su trabajo, creen que impartir justicia es una rutina y una simplicidad, olvidan que la justicia es un servicio público a los ciudadanos. Se dice que la justicia está politizada, pero sería más acertado decir que está colonizada. Es lógico, si uno se lo piensa, la oligarquía una vez que controla a placer al ejecutivo y legislativo le toque el turno al poder judicial. Si se tiene la oportunidad de oír en privado algún que otro juez no manifiesta ni un atisbo de complacencia con las sugerencias que de arriba le puedan llegar. La independencia de los jueces se dice que es sagrada. Los jueces están en la cúpula de una estirpe de profesionales y funcionarios que son responsables de la plaga de desahucios que asola el país. No están conchabados, pero cada uno sabe por donde sopla en viento. Los periodistas, supeditados a un puesto de trabajo y a bailar con la música que “tocan” en el medio de comunicación propiedad de los bancos, siguen la pauta marcada. Los notarios que leen de medio lado las escrituras que comprometen un préstamo hipotecario y para no importunar a un buen cliente como es el banco y que este repita operaciones que le proporcionan aranceles, traga con todo. Los eslabones de la cadena llegan al registrador de turno. De verdad, de verdad todo este elenco no esta o estaba al corriente de la titulización de los préstamos cuando la constitución de los Fondos de Titulización se hizo ante notario, ¿él registrador no sospechaba nada de nada? Bien, admitamos que tiburón es animal de compañía y las vacas vuelan.
Nos tenemos que preguntar ¿Cómo es que los jueces que gozan de independencia sean tan proclives a las tesis de los bancos? La respuesta anda por ahí: el juez de un pueblo quiere ser juez de una capital, el que ya es de una capital suspira por ser de una capital mayor y de ahí saltar a la Audiencia Provincial que servirá de trampolín para llegar a una sala del Tribunal Supremo. Este cuento de la lechera está supeditado a conocer por donde sopla el viento, y el viento siempre sopla en la misma dirección: el juez sumiso y complaciente con el poder va para arriba. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) es el autogobierno de los jueces, sus miembros se identifican con el partido político que los ha propuesto, y cada grupo político está influenciado por los poderosos lobbys en el que la banca se lleva la palma. Mucho rollo con la independencia judicial pero entre el “cuento de la lechera” con el que muchos suspiran y la sumisión a quien nombra cargos y poltronas todo se acomoda al teledirigido CGPJ estamos al cabo de la calle. En Europa, Alemania, Gran Bretaña o los países escandinavos no se rigen por un sistema tan vulnerable, para la independencia judicial, como el español. En los Estados Unidos los fiscales son elegido por los ciudadanos, aquí tienen estructura jerárquica y dependen del Fiscal General del Estado que cada gobierno que accede al poder se lo trae debajo del brazo como si fuera un osito de peluche.
Vamos al grano, el pasado mes de abril se publicó este artículo: Cuidado con este juez, no tiene puñetera idea… Seguir leyendo → Se trata de las vicisitudes que pasan los deudores hipotecarios que tienen la mala suerte de que su asunto caiga en el juzgado Instrucción número 32 de Madrid. ¿He dicho mala suerte? Pues no, rectifico, se trata que en Madrid capital (con miles y miles de hipotecas concedidas) para facilitar las cosas de los bancos y no tengan sus asuntos que compartir la espera de otros complejos procedimientos, los que mandan han encontrado una solución. ¿Para que repartir los asuntos entre un montón de juzgados si podemos dirigir las peticiones de desahucio a un juzgado especializado en procedimientos ejecutivos hipotecarios? Los juzgados de Primera Instancia 31 y 32 el BOE les otorgó un Reino de Taifas para resolver las peticiones bancarias de echar la gente a la calle. Ha sido el juzgado 32 quien bate todos los records al tramitar el 85% de estos procedimientos. El “reino” lo ocupa el juez Agustín Gómez Salcedo que se supone que es un especialista en el procedimiento ejecutivo hipotecario y la implicación de estos préstamos en el mercado financiero. Pues va ha ser que no, ya se le ha dicho que es un ignorante que anda atrasado en el conocimiento que demuestra en las equivocadas decisiones que toma. Por incompetente y por hacer mal su trabajo la Asociación Hipotecados Activos y de común acuerdo con PAH Madrid, al juez Agustín Gómez Salcedo se le ha denunciado ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid. Ver denuncia: DENUNCIA CONJUNTA FISCALIA TSJM. Su actuación, al frente de este singular juzgado, es una autentica trituradora de deudores acogida al fundamentalismo que consuma los desahucios fabricados en serie. Los funcionarios de este juzgado son interinos, la plaza no la quiere nadie. Afortunadamente, como en todas las profesiones, hay jueces impecables y jueces que no merecen ser jueces.
No acaba aquí la cosa, estate atento al próximo artículo, los destinatarios de nuestra protesta son los 58 jueces de Primera Instancia de Barcelona. Una trifulca que no te puedes perder. Si queremos acabar con la plaga de desahucios hay que acabar con la injusticia practicada por algunos jueces fundamentalistas. Es más si los jueces, sin venir a cuento se apuntan a su cuento de la lechera de someterse a los designios de la banca nos tendrán enfrente. Nosotros damos la cara pero te necesitamos, te lo pedimos de corazón mañana puede ser tu familia la que sucumba a los ruines propósitos de la oligarquía bancaria. La denuncia del juez del 32 tiene que ser un hito, un antes y un después en la batalla por extinguir los desahucios en este país.
Ayúdanos. Por favor, ayuda a difundir este post, más que un articulo periodístico es una denuncia, un grito que reclama justicia.
Fuente: https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2016/09/01/el-juez-preferido-de-los-bancos-ya-esta-en-capilla/
Las titulizaciones hipotecarias, una alarma social y un problema de estado.
El fenómeno de las Titulizaciones ha causado que este primer fin de semana de julio se celebre en Valencia un Congreso de afectados para decidir la mejor estrategia a emplear para sacar provecho de un vacío legal y una presunta estafa causada por las entidades financieras y consentida por los gobiernos. Hagamos historia.
El 26 de marzo de 2015, el “Banco de España”, en respuesta a una carta enviada por el abogado Óscar Viera, escribía: de conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que lo concedió deja de ser la acreedora del préstamo , aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.
La sospecha de una presunta estafa mega-millonaria
Ese día y por primera vez, se tuvo constancia de una sospecha que hacía tiempo rondaba por la cabeza de investigadores como José Manuel Novoa que lo había escrito y descrito en su blog ‘ Ataque al Poder ‘: las entidades financieras habían instado y están instante ejecuciones hipotecarias de bienes inmuebles que ya no son suyos. El ‘Banco de España’ fue tajante: si el crédito se ha titulizado, la entidad emisora deja de ser la acreedora del préstamo.
El 20 de abril de 2016, un año más tarde de la carta del ‘Banco de España’, el Colegio de Abogados de Barcelona emitía un comunicado en el que afirmaba: “La venta de paquetes de hipotecas titulizadas en el mercado financiero ha llevado a que algunos bancos y cajas no sean los legítimos acreedores de los préstamos , ya que esta venta supone un cambio de acreedor. Esta situación implica que los bancos han pasado a ser meramente los ‘cobradores de las cuotas’ de las hipotecas sin tener el apoyo de garantía de un bien inmueble “.
Se han titulizado hipotecas por un valor -según la Comisión Nacional del Mercado de Valores- de 842.119 millones de euros.
Desde principios de los años 90 y hasta 2016, se han titulizado hipotecas por un valor -según la Comisión Nacional del Mercado de Valores- de 842.119 millones de euros. Sobre cuántas de estas hipotecas titulizadas han instado ejecuciones hipotecarias? ¿Cuántas personas, cuántas familias han perdido sus hogares, han sido desahuciadas, despojadas, por causa de una acción ilegal? Cuántas daciones se han firmado con propietarios ilegítimos?
Y la sospecha tomó cuerpo: estamos ante una estafa ‘mega-millonaria’?
Como es posible que las entidades financieras hayan estado actuando impunemente, causando daños probablemente irreparables, haciendo ver que los bienes titulizados aún eran suyos? Y como es posible que los gobiernos lo hayan permitido e incluso favorecido con leyes que permiten la opacidad?
La legislación ha sido muy confundida desde un principio y en base a leyes ambiguas, reformas y decretos leyes, nunca ha quedado claro si los fondos han de inscribir los préstamos en los registros mercantil y de la propiedad. Más bien al contrario, da a entender que no hay que hacer ninguna inscripción. Es decir que en el registro continúa constante la entidad financiera como titular del crédito hipotecario. Y eso es lo que ha pasado. Por tanto, si un juez, a instancias de la parte demandada, pide al banco que demuestre que mantiene la legitimidad activa, la entidad financiera puede presentar la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad -anterior a la venta del crédito- y por tanto afirmar que mantiene la titularidad del crédito hipotecario.
Desde un principio pues, se había decidido seguir adelante con un artefacto ‘financiero que permitiera financiar los bancos sin que se enteraran los titulares de los inmuebles dando por hecho que el mercado hipotecario era seguro. La crisis ha causado el efecto contrario: inseguridad.
Por otro lado estamos ante una clara y típica estafa procesal , dice el abogado Óscar Viera. El banco engaña al juez mediante un contrato donde figura como parte acreedora y un certificado del Registro de la Propiedad donde aparece como titular beneficiario de la hipoteca trabada, pero silenciando que ya no es la acreedora y esto es un engaño suficiente, según los requisitos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia, para que se de la estafa. En todo caso, el juez es el sujeto pasivo del delito, ya que es el destinatario del engaño pero no el perjudicado por el delito.
La opacidad estaba servida desde un principio.
Titulizaciones Hipotecarias: ¿qué son?
¿Pero qué es una titulización? : en el campo hipotecario es la conversión de los créditos hipotecarios en títulos o valores negociables mediante su cesión a un Fondo de Titulización que a su vez emite títulos o valores denominados Bonos Hipotecarios con la finalidad de ser vendidos a inversores institucionales en los mercados de renta fija.
Así se crean sociedades gestoras, los accionistas de las cuales son las mismas entidades financieras, que crean los fondos de titulización. Entonces, el banco cede los créditos hipotecarios al fondo, que los fracciona de manera homogénea y agrupa en paquetes formados por bonos de mínimo cien mil euros. El banco, que se ha comprometido a suscribir los bonos, -lo que hace sin pagar ni cobrar nada y no satisfacer ninguna impuesto-, una vez dispone encarga a la gestora que, mediante otra sociedad también del banco, venda los buenos en los mercados secundarios de renta fija.
Es decir, las entidades financieras se venden hipotecas que vencen no se sabe cuantos años más tarde , obtienen su importe una vez vendidos los bonos y continúan cobrándose las para pagar lo acordado con sus nuevos propietarios, los titulares los bonos resultantes del proceso de titulización.
Y los compradores adquieren un número determinado de bonos que no se corresponden con una hipoteca específica, sino que lo hacen con la parte proporcional del total de hipotecas incluidas en el paquete puesto a la venta. La propiedad queda así difuminada entre los bonistas, que no lo son de ninguna hipoteca en concreto.
Y para qué sirven? Pues para financiar los bancos que obtienen un dinero del que no dispondrían si tuvieran que esperar a cobrar mes a mes las cantidades acordadas en el contrato hipotecario. Los bancos así sanean sus balances, liberan los pasivos, cumplen con Basilea II que les obliga a disponer de un 8% de capital propio en relación con el riesgo asumido y obtienen suficiente dinero para conceder nuevas hipotecas que vuelven a titulizar, vender y obtener otra vez más capital para volver a titulizar: un círculo vicioso.
Las sentencias judiciales
Desde 2015, la justicia ha ido emitiendo sentencias -ya superan la décima- en las que da la razón a los titulares de los inmuebles hipotecados y niega la legitimidad activa a las entidades financieras que habiendo previamente titulizado la hipoteca insten la ejecución hipotecaria pidiendo el desahucio. Las más recientes son de Benidorm – Alicante – y Moncada – Valencia -.
Moncada : ‘A la luz del derecho positivo solo está legitimado para ejerci la acción ejecutoria el titular del préstamo de garantía hipotecaria y no siéndo el ejecutante PROCEDE estimar la Excepción planteada por la ejecutada …’ ‘Amar la falta de legitimación activa planteada …’
Benidorm : ‘Que en la presente disposición hipoteca existente falta de legitimación activa por parte del portal mercantil Bankia SA, para reclamar el Crédito objetivo del procedimiento, por el que se declara nulo el despacho de la ejecución, debiendo archivar el procedimiento’.
Destacadas han sido las sentencias de Fuenlabrada , que sostiene que la legitimación ordinaria corresponde al Fondo de Titulización – que recordemos no tiene personalidad jurídica – y que la entidad emisora es un cedente sin legitimación salvo que la ley le otorgue una legitimación extraordinaria – lo que no sucede-, y la de Arganda del Rey , que recoge como fundamentos para razonar la falta de legitimidad activa, tanto el documento del ‘Banco de España’ como los argumentos utilizados en la sentencia de Fuenlabrada.
Cabe preguntarse, por tanto, si son nulos los lanzamientos hipotecarios y las liquidaciones que se han firmado desde que comenzaron las titulizaciones en los años 90. Y qué alcance económico tendría sobre el sistema financiero español en el caso de que tuvieran que devolver las propiedades o su valor en dinero.
Dado que se han titulizado hipotecas por un valor de 842.119 millones de euros, no es difícil hacerse una idea de la magnitud del problema. Se pueden consultar las sentencias clicando aquí.
La propiedad, problemas morales y éticos. También un negocio privado
De las sentencias favorables que se han producido hasta ahora y del documento del ‘Banco de España’ se desprende -una vez más- que si una hipoteca está titulizada la entidad financiera no puede instar el desahucio porque no es la propietaria. Por lo tanto las familias que no han podido pagar la hipoteca no pueden ser ejecutadas por el banco.
Volvemos a preguntarnos pues, quien conserva la facultad de interponer demanda de ejecución hipotecaria en el caso de cesión de préstamo / crédito a un fondo de titulización?
Según las sentencias judiciales, si una hipoteca está titulizada la entidad financiera no puede instar el desahucio por falta de legitimación.
La pregunta no tiene una respuesta positiva porque a la vista de los hechos el Banco ha perdido legitimación, el fondo no tiene personalidad jurídica ni está autorizado por ninguna norma procesal o del ordenamiento jurídico, los bonistas son dueños sólo de los buenos, no del fondo y la sociedad gestora es la representante pero no la propietaria del fondo. Y si su representado – el fondo – no tiene capacidad de obrar en un juicio, difícilmente lo puede hacer la gestora.
El problema, sin embargo, aún va más allá. Si una persona física o jurídica, tenga o no tenga dinero, se entera de que su hipoteca está titulizada y deja de pagar, ¿qué pasa? ¿Quién le puede exigir que pague y si no lo hace, quitarle la propiedad? Quien conserva la facultad de interponer demanda de ejecución hipotecaria si se deja de pagar no por necesidad sino con voluntad de aprovecharse de la legislación? Nos atrevemos a decir casi con certeza, que nadie! De hecho, bufetes de abogados están ofreciendo sus servicios a personas físicas y jurídicas para, una vez sabido si la hipoteca está titulizada, ‘negociar’ con las entidades financieras conocedoras como son, que podrían dejar de pagar. Más negocio entre bambalinas!
Por ahora, pues, una conmoción traspasa las bases y altera la fortaleza del sistema financiero y judicial español : derecho a ley y por ahora, nadie puede reclamar la propiedad en caso de Titulización. Un vacío legal llena el horizonte de incertidumbres. Debido a una gestión financiera interesada y dedicada a enriquecer las entidades financieras más allá de lo que se podría considerar tolerable y por una legislación al servicio de los poderes económicos, los inmuebles titulizados han escapado al control de cualquier propietario y, si bien es cierto que las titulizaciones no eximen de la deuda, los inmuebles que se han dejado de pagar con independencia del motivo, permanecen en un limbo legal: no se han pagado, no son de nadie, no hay nadie con legitimidad para reclamarlos .
Estamos ante un grave problema de estado porque estamos ante un problema de 842.119 millones de euros . Y para un problema de esta envergadura es un problema de todos los españoles. Y la ley y el limbo legal amparan a personas necesitadas pero también a oportunistas, todos por igual. Es necesario, por tanto, legislar y gobernar para todos desenmascarando esta más que posible estafa financiera. Y tomar decisiones.
Permitirán el gobierno central, las Cortes españolas, el Poder Judicial, los gobiernos autonómicos, la Generalidad, en definitiva el Estado, que los bancos se queden lo que no es suyo con la excusa de que el sistema financiero está en peligro? Permitirán por lo contrario este goteo interminable de sentencias y negociaciones soterradas que favorecen a los más poderosos y perjudican a los más necesitados que no disponen de suficientes recursos económicos para alquilar la mejor defensa legal?
Es imprescindible resolver el problema / fraude / estafa con urgencia porque si no se hace, el sistema bancario, el sistema financiero y el propio Estado, perderán toda credibilidad, si no es que ya la han perdido.
José Cabayol (SICOM) Viernes, 01 de julio 2016.
José Cabayol en nombre de SICOM, Solidaridad y Comunicación. Estos artículo no hubiera sido posible sin la participación en el proceso de investigación, de las compañeras de SICOM Siscu Baiges, Frederic Pahisa, Jordi Escofet, Judit Aranda, Ester González, Carlos Vera y Carlos Collazos