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Timestamp: 2019-12-09 23:00:48
Document Index: 296007044

Matched Legal Cases: ['§ 279', '§ 93', '§ 200', '§ 271', '§ 53', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 279', '§ 279', '§ 93']

Bauherrnprojekt bei der Grunderwerbsteuer mit Vertragsbündel - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 29.07.2014, RV/7103329/2011
Bauherrnprojekt bei der Grunderwerbsteuer mit Vertragsbündel
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin R in der Beschwerdesache des Herrn BF, ADR, vertreten durch TPA Horwath Wirtschaftteuhand und Steuerberatung GmbH, Praterstr. 62-64, 1020 Wien gegen den Bescheid des Finanzamt für Gebühren Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 13. September 2011, ErfNr.***1, StNr.***, betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt:
Gemäß § 279 Abs. 1 BAO wird der angefochtene Bescheid abgeändert wie Folgt:
Die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt mit 3,5% von einer Bemessungsgrundlage von € 132.997,32 somit in Höhe von € 4.654,91.
Soweit durch dieses Erkenntnis ein Mehrbetrag der Abgabe festgesetzt wird, ist dieser Betrag gemäß § 93a BAO iVm 210 Abs. 1 BAO mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des Erkenntnisses fällig.
1. Grunderwerbsteuererklärung vom 25.6.2008
Am 25. Juni 2008 zeigte der Rechtsanwalt RECHTSANWALT dem (damaligen) Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien (nunmehr Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel, kurz Finanzamt) an, dass zwischen der A-GmbH als Verkäuferin und Herrn BF (dem nunmehrigen Beschwerdeführer, kurz Bf.) als Käufer ein grunderwerbsteuerpflichtiger Rechtsvorgang zu einer Gegenleistung in Höhe von € 28.500,00 verwirklicht worden sei. Der Erwerbsvorgang wurde vom Finanzamt unter ErfNr.***1 erfasst.
Gleichzeitig übermittelte der Rechtsanwalt dem Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrages über den Erwerb von 30/600 Anteilen an der Liegenschaft EZ** Grundbuch*** Ort1 mit der Adresse PLZ, GASSE.
2.1 Vorhalt 9.7.2008/Beantwortung 14.11.2008
Mit Vorhalt vom 9. Juli 2008 richtete das Finanzamt folgende Fragen an Herrn K1, der ebenfalls Miteigentumsanteile an der oben genannten Liegenschaft erworben hatte, die von Herrn Rechtsanwalt RECHTSANWALT namens Herrn K1 mit Schriftsatz vom 14. November 2008 wie nachstehend angeführt beantwortet wurden:
Der Erwerber hat von diesem Objekt von seinem Anlageberater erfahren.
Es gibt keine Prospekte, die Protokolle der Besprechung vom 19.10.2007 sowie von der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 21.12.2007 werden in Kopie vorgelegt.
Sämtliche Miteigentümer waren bereits vor Unterfertigung der Kaufverträge in den Planungsprozess einbezogen. Von den Miteigentümern wurde die X Bauconsulting GmbH beauftragt.
Der Planungsvertrag wird in einem vorgelegt.
Für die Sanierung wurde kein Fixpreis vereibnart, sondern erfolgt eine öffentliche Ausschreibung. Das Kostenrisiko ist zur Gänze durch die Miteigentümer zu tragen.
7. In wessen Namen werden die am Bau beteiligten Firmen zur Durchführung der jeweiligen Arbeiten beauftragt?
Die Beauftragung erfolgt im Namen der Miteigentümer, ebenso die Rechnungslegung.
9 Wem wurde Sie erteilt?
10. Um Vorlage einer Kopie der Baubewilligung wird ersucht.
Um die Baubewilligung wurde bisher noch nicht angesucht."
- Protokoll über die Besprechung vom 19.10.2007
- Protokoll über die konstituierende Bauherrnversammlung vom 21.12.2007
- Schreiben der B-Gesellschaft m.b.H. an die X Bauconsulting GmbH vom 21.12.2007
Auf Grund eines weiteren Vorhaltes übermittelte die STEUERBERATUNG GmbH namens Herrn K1 mit Schriftsätzen vom 18. Dezember 2008 und 13. Februar 2009 noch folgende Unterlagen (in Kopie) vor:
- Auftrag zur Durchführung der Beschlüsse der Miteigentümergemeinschaft
- Vereinbarung über die Finanzierungsbeschaffung
- Vereinbarung über die Hausverwaltung und Erstvermietung
- Vereinbarung über die Wirtschaftlichkeitsberechnungen imd –analysen
- Vereinbarung über wirtschaftliche Betreuung
- Bestätigung betreffend Generalplanung und technische Baubetreuung
- Skizzen der X Bauconsulting GmbH vor Erstellung der Baupläne
Weiters tätigte das Finanzamt noch Abfragen im Firmenbuch zu FN**1 (C Gesellschaft m.b.H.), FN**2 (B- Gesellschaft m.b.H.), FN**3 (A-GmbH), FN**4 (D-Gesellschaft m.b.H.) und FN**5 (E GmbH), FN**6 (F AG) und im Grundbuch zu EZ*** GRUNDBUCH sowie unter www.*** (homepage der sogenannten „**-Gruppe“).
Mit Bescheid vom 13.September 2011 setzte das Finanzamt gegenüber dem Bf. Grunderwerbsteuer gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig mit € 3.710,00 (3,5 % von der Gegenleistung von € 106.000,00) fest. Bei Ermittlung der Gegenleistung setzte das Finanzamt zusätzlich zum Kaufpreis von € 28.500,00 eine sonstige Leistung in Höhe von € 77.500,00 an. Zur Begründung führte das Finanzamt aus, dass nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss sei und daher die Vorschreibung vorläufig erfolge. Die weitere Begründung lautet wie Folgt:
"sonstige Leistung = anteilige Bau und Baunebenkosten
Laut Auskunft des Rechtsanwalts RECHTSANWALT haben die Käufer über ihre Anlageberater von dem Projekt erfahren. Am 19.10.2007 hat eine Besprechung stattgefunden, bei der die bisherigen Aktivitäten, der Bericht des Planers Y , die Festlegung der weiteren Vorgangsweise und die Beschlußfassung Tagesordnungspunkte darstellten. Im Zuge dieser Besprechung haben die Erwerber die übrigen Kaufinteressenten kennengelernt und wurden ihnen vom Planer die vorbereiteten Skizzen vorgelegt. Erst nach Vorliegen dieser Informationen haben sich die Interessenten gemeinsam definitiv zum Ankauf der Liegenschaft entschlossen. In der konstituierenden Bauherrenversammlung am 21.12.2007 wurden den Miteigentümern die endgültigen Pläne, die zu erwartende Gesamtinvestitionssumme und das Finanzierungskonzept vorgestellt. Von Anfang an war das Interesse auf Sanierung des Altbaues und Errichtung von weiteren Wohneinheiten mit anschließender Vermietung der Wohnungen gerichtet. Da somit die Interessenten in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden wurden, das sicherstellt, daß nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden, ist auch die das Bauprojekt betreffende Gesamtinvestitionssumme in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (VwGH v 29.4.1998, Zl 97/16/0234-0238).
Der endgültige Bescheid ergeht nach Bekanntgabe der tatsächlichen Gesamtkosten."
Gegen den Grunderwerbsteuerbescheid wurde vom Bf. Berufung erhoben und zur Begründung Folgendes ausgeführt:
Herr BF wurde als Interessent und späterer Miteigentümer der Liegenschaft ADRESSE zunächst in einem informellen Einzelgespräch auf die grundsätzliche Möglichkeit des Erwerbs einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft aufmerksam gemacht. Nachdem er am Erwerb eines (wenn auch sanierungsbedürftigen) Objektes grundsätzlich interessiert war, besuchte er eine weitere Besprechung am 19. Oktober 2007 im Zuge derer erste - jedoch nur grob skizzierte - Bauplanentwürfe für die gegenständliche Liegenschaft erläutert wurden.
Aufgrund seiner hohen fachlichen Expertise und der langjährigen Erfahrung mit Sanierungsprojekten konnte Herr Y. bereits damals allgemein übliche Sanierungsmaßnahmen, wie die Errichtung eines zweiten und dritten Obergeschosses, Terrassen und Balkone sowie die Nutzung des Erdgeschoßes vorschlagen. Eine finale Ausarbeitung eines Projektes lag jedoch definitiv nicht vor. Die späteren Miteigentümer waren - vor Abschluss des Kaufvertrages - weder an ein bereits fertig vorgegebenes Planungskonzept gebunden noch traten sie im Rahmen des nachfolgenden Liegenschaftserwerbes irgendwelchen diesbezüglichen Verträgen bei noch hatten sie eine "Garantie" auf ein fertiges Projekt.
Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass aus dem Protokoll der Besprechung ersichtlich ist, dass zum damaligen Zeitpunkt lediglich Skizzen durch Herrn Y. vorgelegt und mit den späteren Miteigentümern die Sanierungs- und Verwendungsmöglichkeiten diskutiert wurden. Das gegenständliche Schriftstück wurde der Abgabenbehörde 1. Instanz bereits mit Schreiben vom 14. November 2008 übermittelt, fand jedoch in der Würdigung des Sachverhaltes durch die Finanzverwaltung keinen entsprechenden Niederschlag.
Eine tatsächliche Entscheidungsfindung über die Revitalisierungsmaßnahmen des Objektes ADRESSE erfolgte im Rahmen der konstituierenden Miteigentümerversammlung am 21. Dezember 2007. Gleichzeitig wurde Herr Y. bzw. die X Bauconsulting GmbH rechtswirksam durch die Miteigentumsgemeinschaft beauftragt die Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung um einen Pauschalbetrag von EUR 175.000,00 vorzunehmen.
a) keine endgültigen Pläne vor (Seite 2 Absatz 7 Protokoll)
b) war die Gesamtinvestitionssumme lediglich geschätzt (Seite 2 Absatz 4 Protokoll) und
c) Herr BF sowie die anderen Miteigentümer waren zum Zeitpunkt des Ankaufes selbstverständlich berechtigt das Projekt in jede gewünschte Richtung zu verändern und nicht in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden.
Für den hier gegenständlichen Sachverhalt ist weiters zentral, dass eine definitive Baueinreichung erst Mitte Dezember 2008 namens und auftrags der Miteigentumsgemeinschaft vorgenommen wurde und bis heute (!) weder eine Baugenehmigung erteilt noch ein Generalunternehmervertrag abgeschlossen wurde.
Allein aus dem zeitlichen Ablauf des oa Sachverhaltes, zeigt sich, dass eine fertiges Vertragsgeflecht iS des VwGH v 29.4.1998, ZI 97/16/0234-0238 nicht bestanden haben kann. Beachten Sie bitte diesbezüglich den Zeitraum Jänner 2008 bis September 2008. In diesen Monaten wurden letztendlich alle Eingaben vorbereitet.
Ein zentrales Begründungselement (VwGH 27.5.1998, 95/13/0282, 0283) ist die Anführung des Sachverhaltes, den die Behörde (als Ergebnis ihrer Beweiswürdigung) als erwiesen annimmt. Der hier gegenständliche Bescheid verweist im Rahmen der Bescheidbegründung lediglich auf eine nicht nähe definierte Auskunft von Herrn RA Rechtsanwalt und leitet daraus unseres Erachtens aktenwidrige und nicht nachvollziehbare Sachverhaltsfeststellungen ab. In diesem Zusammenhang ebenfalls übermittelte Dokumente wie das Protokoll über die konstituierende Bauherrnversammlung, Planungsvertrag etc. werden nicht einmal erwähnt.
Aus der Sachverhaltsdarstellung geht weiters nicht hervor, aus welchen Erwägungen die Behörde zur Ansicht gelangt ist, dass der festgestellte Sachverhalt vorliegt. Es wird lediglich lapidar behauptet, dass die Interessenten in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden wären und als Begründung eine scheinkausale Verknüpfung mit dem "Interesse auf Sanierung des Altbaues und der Errichtung weiterer Wohneinheiten mit anschließender Vermietung" angeführt. Aufgrund welcher Tatsachen dies geschlossen wurde und inwieweit dies mit dem unter Punkt I. dargestellten zeitlichen Ablauf und dem definitiv bestehenden Risiko der Bauherren in Einklang bringen lässt, bleibt offen.
Die Abgabenbehörde erster Instanz hat trotz Vorlage diverser Unterlagen Eingaben ignoriert, die zugunsten der Rechtsansicht des Abgabepflichtigen sprechen.
Ergänzend halten wir fest, dass unseres Erachtens aus der Tatsache, dass sich Herr BF bzw. die Miteigentumsgemeinschaft mehrerer Hilfspersonen (idF Y. und B- Gesellschaft m.b.H.) bediente, alleine keine zwingende Schlussfolgerung dahingehend abgeleitet werden darf, dass keine Bauherreneigenschaft vorliegt (VwGH vom 31. März 1999, 96/16/0213).
d) kein Generalunternehmervertrag abgeschlossen und
e) kein endgültiges Finanzierungskonzept ausgearbeitet war.
Herr BF bzw. allgemein die Miteigentumsgemeinschaft konnte - in Folge der vielen offenen Punkte - natürlich Einfluss auf die Gestaltung des Hauses nehmen und trägt auch das Bauherrenrisiko (wenn zB aus Gründen der Statik statt drei nur zwei Stockwerke gebaut werden dürfen bzw. sonstige Auflagen zu erfüllen sind).
Aus der Entscheidungsberechtigung resultiert ein korrespondierendes Risiko, welches sich beispielhaft in einer Bauverzögerung (Durch zusätzliche statische Erfordernisse sowie Überlastung der Behörden, wird – laut Auskunft vom 15. April 2009 – mit einer weiteren Verzögerung von 3 bis 4 Monaten gerechnet) und natürlich auch hinsichtlich der Vertragsbedingungen im künftigen Generalunternehmervertrag auswirkt. Sämtliche Gewährleistungsansprüche und oder Schadenersatzansprüche aus der Bauführung stehen der Miteigentumsgemeinschaft zu und werden im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten geltend gemacht.
Nach telefonischer Rücksprache mit Herrn Y. hat die Miteigentumsgemeinschaft bis heute (mehr als ein Jahr nach ihrer Konstituierung!) keinen Generalunternehmervertrag abgeschlossen. Aus unserer Sicht ist dieser große zeitliche Abstand zwischen Ankauf der sanierungsbedürftigen Liegenschaft und Vergabe eines Sanierungsauftrages ein klares Indiz dafür, dass keine vorgefertigten Verträge mit einem vorgegebenen Fixpreis vorlagen, die durch die nunmehrigen Miteigentümer lediglich übernommen wurden.
Wir stellen den Antrag auf Aufhebung des bekämpften Bescheides und auf Neuausfertigung im Sinne der oben erwähnten Berufungsbegründung."
Mit Vorlagebericht vom 14. November 2011 – der in Kopie auch dem Bf. übermittelt wurde - legte das Finanzamt die Berufung dem Unabhängigen Finanzsenat zur Entscheidung vor. Darin führte das Finanzamt Folgendes aus:
Aus dem Protokoll über die Besprechung vom 19.10.2007 ergibt sich, dass den Interessenten das Projekt von den Anlageberatern vorgestellt wurde, dass Y. bereits im Vorfeld Informationen über die Förderungswürdigkeit eingeholt hat, die Anlageberater Kaufpreisverhandlungen mit dem Liegenschaftseigentümer geführt haben.
Im Punkt 2 des Protokolls wird ausgeführt, dass Y. den Vorgaben und Wünschen der Käufer entsprechend Planskizzen angefertigt hat, die im Rahmen der Besprechung den Interessenten erläutert wurden. Dies steht aber im Widerspruch zu den Aussagen in der Vorhaltsbeantwortung, in der der BW dem FAG mitteilt, dass sich die Miteigentümer bei der Besprechung am 19.10.2007 kennengelernt haben.
Am 7. Juni 2013 erteilte der UFS dem Finanzamt den Auftrag, die Höhe der endgültigen Baukosten zu ermitteln sowie Ermittlungen darüber durchzuführen, welche Nebenkosten (zB Eintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtungskosten, Beratungskosten, Hausverwaltung etc.) in den kalkulierten Gesamtinvestionskosten von € 2.900.000,00 enthalten sind und wie viel auf die einzelnen Positionen entfallen.
Mit Schreiben vom 6. September 2013 übermittelte das Finanzamt dem UFS ein Antwortschreiben der STEUERBERATUNG GmbH vom 29. August 2013. Für das im März 2011 fertiggestellte Bauvorhaben hätten die gesamten bis 27. April 2012 angefallenen Baukosten € 1.577.114,99 betragen.
Wie in dem Antwortschreiben näher ausgeführt werde, belaufen sich die in der Miteigentümerversammlung vom 21. Dezember 2007 geschätzten Investionskosten auf rund € 2.900.000,00. Darin seien Kosten, wie zum Beispiel Hausverwaltungskosten, Steuerberatungskosten und Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft enthalten.
Nach der vom Finanzamt vertretenen Rechtsansicht sei Grundlage für den Erwerbsvorgang jedenfalls der vorgelegte Finanzierungsplan mit der kalkulierten Gesamtinvestitionssumme von € 2.900.000,00. Daher sei die Grunderwerbsteuer von den prognostizierten Gesamtkosten zu berechnen (siehe die vom Finanzamt in einem gleichgelagerten Fall eingebrachten Amtsbeschwerden - Anm: Amtsbeschwerde wurde ua. gegen die Berufungsentscheidung des UFS vom 13. März 2013, RV/3777-W/10 erhoben).
Die Hausverwaltungskosten und Steuerberatungskosten betreffen nach den Ausführungen der Beilage zum Protokoll der konstituierenden Bauherrnversammlung v. 21.12.2007, ON 145 des Bemessungsaktes ErfNr.***2, nur die Investitionsphase).
3. Vorhalt vom 24.9.2013 – Aussetzung des Verfahrens
Mit Vorhalt vom 24. September 2013 teilte der UFS dem Bf. mit, dass sich aus den von der Referentin eingesehen Unterlagen ergebe, dass die Abwicklung des gegenständlichen Projektes weitgehend jenem entspricht, zu dem der Unabhängige Finanzsenat ua. mit Berufungsentscheidung vom 13. März 2013, RV/3777-W/10 ausgesprochen hat, dass die Grunderwerbsteuer nicht von den Gesamtinvestionskosten festzusetzen sei, weil im Gesamtinvestitionsvolumen auch Beträge enthalten sind, die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- bzw. Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen (Kosten für Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.). In der genannten Entscheidung sei der Unabhängige Finanzsenat davon ausgegangen, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges ein Grundstück mit saniertem und ausgebautem Gebäude gewesen ist, weshalb auch die für den Ausbau und die Sanierung angefallenen Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen seien. Die Gegenleistung setze sich zusammen aus dem Kaufpreis für den Grund und das Altgebäude, aus den Planungskosten samt Umsatzsteuer und den Baukosten samt Umsatzsteuer.
5. Vorhalt vom 7. April 2014 - Beendigung der Aussetzung
Mit Vorhalt vom 7. April 2014 teilte das BFG beiden Parteien mit, dass der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 30. Jänner 2014 über die zu den Geschäftszahlen 2013/16/0072 und 2013/16/0089 eingebrachten Beschwerden entschieden hat und setzte die gegenständlichen Verfahren gemäß § 271 Abs. 2 BAO von Amts wegen fort.
Aus den vorliegenden Unterlagen ergebe sich, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges auch hier ein Grundstücksanteil samt Anteil am sanierten und ausgebauten Gebäude war und setzte sich die Gegenleistung daher zusammensetze aus dem Kaufpreis für Grund und Altgebäude zuzüglich der anteiligen Planungskosten samt Umsatzsteuer und der anteiligen tatsächlichen Baukosten samt Umsatzsteuer. Nach dem damaligen Ermittlungsstand (siehe dazu das Schreiben der steuerlichen Vertreterin der Bf. ans Finanzamt vom 29. August 2013 samt Beilagen) hätten die endgültigen tatsächlichen Baukosten netto € 1.577.114,99 und die Kosten für Planung und technische Baubetreuung netto 175.000,00 betragen. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Bf. von Anteilen an der Liegenschaft EZ** KG Ort1 sei daher wie folgt neu zu berechnen und auf eine endgültige Festsetzung der Grunderwerbsteuer abzuändern:
BF 30/600-stel
Endgültige Baukosten inkl 20% USt anteilig
94.626,90
10.5000,00
133.626,90
4.676,94
Gleichzeitig wurden beide Parteien aufgefordert, allfällige ergänzende Schriftsätze oder weitere Beweismittel innerhalb einer Frist von einem Monat ab Zustellung des Vorhaltes einzubringen.
Das Finanzamt gab dazu mit Schriftsatz vom 9. Mai 2014 folgende Stellungnahme ab:
Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinen Erkenntnissen vom 29. April und vom 28. Mai 1998, Zlen. 97/16/0234-0238 und 97/16/0494 (welche ebenfalls "Bauherrenmodelle" der F Wohnbau GmbH bzw. der B- betrafen) und in seinem Erkenntnis von 30.1.2014, 2013/16/0078, unter Berufung auf seine ständige Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Bauherreneigenschaft der Erwerber von Miteigentumsanteilen u.a. dann zu verneinen, wenn die Erwerber von vornherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden.
Mit unterschiedlichen Rollen und Funktionen treten auf Seiten des Projektanbieters, Projektbetreibers bzw. Organisators folgende Firmen und Personen auf: A.-Ges.m.b.H., B-Ges.m.b.H., F AG, E. Ges.m.b.H., C. Ges.m.b.H.
Entscheidend ist im vorliegenden Fall, dass der Beschwerdeführer den Kaufvertrag unterfertigte, als das Bauvorhaben, die Fremdfinanzierung und die Beteiligung der Unternehmungen der Verkäuferseite bereits feststand. Die weiters eingegangen Verpflichtungen unter Bekanntgabe des Gesamtinvestitionsvolumens standen in einem so engen zeitlichen Zusammenhang, dass von einem Vertragsgeflecht im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auszugehen ist. Der Beschwerdeführer wollte im Zeitpunkt seines Erwerbes weder ein unbebautes noch ein mit einem Substandardhaus bebautes Grundstück, sondern ein Grundstück mit einem Anlageobjekt erwerben.
Nach Ansicht des Finanzamtes sind alle Kosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen, weil nur dann das angebotene Projekt zu realisieren und finanzieren ist, wenn bekannt mit den endgültigen Beträgen."
Mit Schriftsatz vom 28. Mai 2014 gab der Bf. folgende Stellungnahme ab:
In den Baukosten It Baukostenkonto (Beilage A) sind Kosten für Küchen iHv EUR 52.865,00 enthalten. Dabei handelt es sich um Einbauküchen inkl. Elektrogeräte in allen sanierten Wohnungen.
Eine Küche ist ein solcher selbständiger Bestandteil, da sie zwar in der Regel mit dem Gebäude verbunden ist, aber mit vertretbarem Aufwand abmontiert werden kann und danach weiterhin einen nicht unerheblichen eigenständigen Wert hat. Ebenso sind die Küchen nicht in einer derartigen Weise an die Immobilie angepasst, dass ein Einsatz an anderer Stelle nicht mehr möglich ist (Im Gegensatz zu UFS vom 18. Mai 2005, RV/0498-1/04, UFS 2005, 279). Daher sind die Kosten der Küchen iHv EUR 52.86500 aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden.
1.2. Stellplatzablösen
In den Baukosten It Kontenblatt sind auch die Ausgleichsabgabe gem § 53 Wr. Garagengesetz enthalten. Es handelt sich dabei um eine Landesabgabe die zu leisten ist, wenn die Stellplatzverpflichtung gem Wr. Garagengesetz nicht erfüllt wird.
Die Stellplatzablöse iHv EUR 63.800,00 ist daher aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden.
2. nachträgliche Baukosten
Das Projekt wurde im März 2011 abgeschlossen. Ein Jahr später, im Jahr 2012, sind urspründglich ungeplante und von den Projektbeteiligten unvorhersehbare Kosten iHv EUR 10.472,97 angefallen. Diese Kosten stehen daher in keinem Zusammenhang mit dem ursprünglichen Projekt und können nicht Teil der Gegenleistung sein. Bauarbeiten, die nicht mit dem Projekt in Zusammenhang stehen sind nicht als Teil der Gegenleistung zu qualifizieren und damit nicht Bestandteil der Bemessungsgrundalge. Die nachträglichen Baukosten iHv EUR 10.472,97 sind daher aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden.
Für die Renovierung dieser Liegenschaft gewährt das Land folgende Subventionen (Beilage B):
- Nicht rückzahlbarer Einmalzuschuss It Förderzusicherung vom 15. September 2009 iHv in Summe EUR 54.236,50. Dieser setzt sich zusammen aus einem Zuschuss für thermisch energetische Sanierungsmaßnahmen iHv EUR 25.568,40, einem weitern Zuschuss für thermisch energetische Sanierungsmaßnahmen iHv EUR 4.868,10 sowie einem Zuschuss für Abbruchkosten iHv EUR 23.800,00.
- Nicht rückzahlbare laufende Zuschüsse It Förderzusicherung vom 15. September 2009 iHv in Summe EUR 18.562,47 zwei mal jährlich für die nächsten 15 Jahre. Dieser halbjährliche Betrag setzt sich aus einem Zuschuss von EUR 17.364,15 und EUR 1.198,32 zusammen. Über die Laufzeit von 15 Jahren machen diese Zuschüsse in Summe EUR 556.874,10.
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich von der Gegenleistung iSd § 5 GrEStG. Der Begriff der Gegenleistung im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer ist ein dem GrEStG eigenständiger Begriff und weicht vom zivilrechtlichen Gegenleistungsbegriff ab. Der Gegenleistungsbegriff des § 5 GreStG ist in wirtschaftlicher Betrachtungsweise auszulegen (VwGH vom 29.8.2013, 2012/016/0159; VwGH vom 24.11.2011, 2010/16/0246).
Der VwGH judiziert in ständiger Rechtsprechung, dass die wirtschaftliche Betrachtungsweise dem Gegenleistungsbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes zugrunde zu legen ist (VwGH vom 29.8.2013, 2012/016/0159; VwGH vom 24.11.2011, 2010/16/0246). Die Gegenleistung ist dementsprechend, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten (VwGH vom 27.5.1999, 98/16/0349; VwGH vom 17.3.2005, 2004/16/0087; VwGH vom 30.9.2004, 2004/16/0087).
4. Darstellung der Bemessungsgrundlage für das gesamte Objekt
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer stellt sich daher wie folgt dar. Als Basis werden die Baukosten Iaut Kontenblatt herangezogen. Aus diesen werden die Kosten der Küchen und Stellplatzablösen ausgeschieden, weil es sich dabei um nicht grunderwerbsteuerpflichtige Positionen handelt. Ebenfalls nicht Teil der Gegenleistung und somit von den Baukosten abzuziehen sind die nachträglichen Baukosten.
Der nach Adaptierungen verbliebene Betrag ist um die Planungskosten und die Umsatzsteuer zu erhöhen.
Da die Subventionen in wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht Teil der Gegenleistung sind, sind diese nicht Teil der Bemessungsgrundlage und dementsprechend nicht zu berücksichtigen.
MEG PLZ., GASSE
1.577.114,99
- 52.866,00
- 63.800,00
1.460.449,99
Nachträgliche Baukosten
-10.492,97
1.449.957,02
1.624.957,02
324.991,40
1.949.948,42
Nicht rückzahlbarer Einmalzuschüsse It Förderzusicherung vom 15.9.2009
- 25.568,40
-4.868,10
-54.236,50
nicht rückzahlbare Ifd Zuschüsse It Förderzusicherung vom 15.9.2009
30 * EUR 17.364,15
- 520.924,50
30 * EUR 1.198,32
- 35.949,60
- 556.874,10
1.338.837,82
46.859,32
[Anmerkung des BFG: Bei dieser Berechnung fehlt der in den Kaufverträgen ausgewiesene Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile].
Vom BFG wurde weiters Beweis erhoben durch Einsicht in die im Bemessungsakt des Finanzamtes zu ErfNr.***2 befindlichen Unterlagen.
Mit Kaufvertrag vom 10. Juli 2007 erwarb die A-GmbH die Liegenschaft EZ** Grundbuch*** Ort1 mit der Adresse **GASSE von der VOREIGENTÜMERIN.
Nachdem der Bf. am Erwerb dieses Objektes grundsätzlich interessiert war, besuchte er am 19. Oktober 2007 eine Besprechung in der Kanzlei KANZLEI in Ort2, bei der neben Kaufinteressenten betreffend die Liegenschaft GASSE Herr Y von der X Bauconsulting GmbH, der Steuerberater STEUERBERATER und Anlageberater anwesend waren. Das über die Besprechung aufgenommene Protokoll hat auszugsweise folgenden Inhalt:
Bei Besprechungen in den vergangenen Wochen haben die Anlageberater den Interessenten das Objekt PLZ., **GASSE vorgestellt. Einige der Interessenten haben die Liegenschaft auch bereits besichtigt und sich positiv über deren Lage geäußert, die gute Wohnqualität mit ausgezeichneter Infrastruktur verbindet.
Die **gasse ist eine Querstraße zur Ort1er Hauptstraße, die vielfältige Einkaufsmöglichkeiten bietet. Weiters liegen der Platz und der Ort1er Markt unweit des Objektes. Durch die Nähe zu ..... und Ort1 ... ist eine gute Verbindung in die Innenstadt gewährleistet. Die ***gasse ist eine Sackgasse,an deren Ende sich ein Park befindet.
Auf der Liegenschaft ist ein·Eckhaus errichtet, das zur Gänze gewerblich genutzt wird. Im Hofbereich befinden sich einige kleinere Nebengebäude. Mitgeteilt wurde jedoch bereits, dass das Haus per 31.12.2007 bestandsfrei wird.
Laut Grundbuch beträgt die Gesamtfläche der Liegenschaft 521 m2. Da das Potenzial der Liegenschaft von den Interessenten als gut eingeschätzt wird, wurde gemeinsam beschlossen, einen Fachmann mit der Bewertung der Liegenschaft zu beauftragen. Diese Aufgabe wurde Herrn Y von der X Bauconsulting GmbH, Ort3 übertragen.
Gleichzeitig wurde Herr Y. ersucht, beim LAND Informationen einzuholen, ob die Sanierung des Objektes förderungswürdig sei. Die Inanspruchnahme von Förderungsgeldern wird von allen Interessenten als unabdingbare Voraussetzung für den Ankauf der Liegenschaft angesehen.
Parallel dazu haben die Anlageberater mit der Verkäuferin Kaufpreisverhandlungen geführt und konnte für die vollständig bestandsfreie Liegenschaft ein Preis von € 570.000,-- verhandelt werden.
Herr Y. hat in Erfahrung gebracht, dass der LAND das Objekt grundsätzlich als förderungswürdig erachtet. Als Voraussetzung für die Förderung müssen jedoch die Nebengebäude im Hof abgebrochen und der Bauteil ***gasse durch Umgestaltung des Erdgeschosses zu Arkaden der Baulinie angepasst werden. Mitgeteilt wurde überdies, dass der Voreigentümer bereits im Jänner 2007 um Förderung angesucht hat und auch eine positive Stellungnahme der BEHÖRDE-Kommission vorliegt, die die Förderung befürwortet, sofern die genannten Auflagen eingehalten werden.
Nach Vorliegen dieser Informationen haben sich die Interessenten gemeinsam definitiv zum Ankauf der Liegenschaft entschlossen.
Herr Rechtsanwalt wird von den übrigen Käufern beauftragt, einen Kaufvertrag zu entwerfen und mit der Verkäuferseite abzustimmen. Weiters soll er einen Miteigentümervertrag, in dem die Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander geregelt sind, erstellen.
Den Vorgaben und Wünschen der Käufer entsprechend hat Herr Y. Planskizzen angefertigt, in die er auch die zur Erreichung der Förderungswürdigkeit notwendigen Abbrüche und Rückbauten berücksichtigt hat.
Er erläutert seine Vorschläge anhand der vorbereiteten Skizzen: Da das Gebäude Ende 2007 zur Gänze bestandsfrei wird, können sämtliche Einheiten umgebaut und saniert werden. Der Haupteingang bleibt auf der Front **gasse erhalten. Im Bereich der ***gasse muss, in Erfüllung der Auflage der BEHÖRDE, der Bestand rückgebaut werden, sodass ebenerdig ein öffentlich begehbarer Durchgang in Arkadenform entsteht. Darüber kann der Altbestahd erhalten bleiben. Der Ausbaubereich, der zweistöckig vorgesehen ist, muss auf Seite der ***gasse ebenfalls zurückspringen.
Im Erdgeschoß sollen zwei Geschäftslokale errichtet werden, eines der Lokale wird zusätzlich ein Magazin im Keller erhalten. Weiters sind zwei Wohneinheiten - jeweils mit Terrasse im Innenhofbereich - vorgesehen. Der begrünte Teil des Innenhofes ist auf den Skizzen als Allgemeingarten ausgewiesen. Die Käufer beschließen nach eingehender Diskussion, diese Flächen den Wohnungen als Eigengärten zuzuordnen, da sie der Meinung sind, dass dadurch die Attraktivität dieser Einheiten weiter erhöht wird.
Weiters ist ebenerdig der Einbau von Müllraum und Kinderwagen bzw. Fahrradabstellplatz geplant. Da das Altgebäude zur Gänze unterkellert ist, können die übrigen Allgemeinräume sowie Einlagerungsräume für die Mieter im KeIlergeschoß angelegt werden.
Sowohl für die Sanierung im ersten Obergeschoß, als auch für den Neubaubereich des zweiten und dritten Obergeschoßes sind 2-Raum-Wohnungen vorgesehen, da diese nach Erfahrung der Käufer für die Vermietung optimal geeignet sind. Den in den Innenhof ausgerichteten Wohnungen sollen Balkone zugeordnet werden, in der Front **gasse kann durch den Rückbau im zweiten Obergeschoß eine großzügige Terrasse angelegt werden. Weiters ist der Anbau einer modernen Aufzugsanlage im Innenhof vorgesehen.
Auf Frage der Käufer, ob der Einbau von Garagenplätzen möglich sei, teilt Herr Y. mit, dass dies mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln nicht durchgeführt werden könne und kommen die Käufer daher überein, die erforderliche Zahl der Stellplätze möglichst in umliegenden Garagen sicher stellen zu lassen.
Die Käufer sind mit den Vorschlägen von Y. grundsätzlich einverstanden, heutige Anregungen und Änderungswünsche werden diskutiert und von Herrn Y. in die Planentwürfe eingearbeitet.
Herr Y. sagt zu, bis zum nächsten Termin einen voraussichtlichen Ablauf des Bauvorhabens zu skizzieren und mitzuteilen, wann Baubeginn sein kann. Überdies wird er eine Ausstattungsliste sowie eine Baukostenschätzung und einen Honorarvorschlag unterbreiten, da die Käufer wünschen, bei der nächsten Besprechung über alle Unterlagen zu verfügen, die·für eine Auftragserteilung an Herrn Y. notwendig sind.
Zur weiteren Abwicklung des Investitionsvorhabens wünschen die Käufer, einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen. Die B-Gesellschaft m.b.H. soll ein diesbezügliches Anbot zur Abwicklung als Bevollmächtigter der Gemeinschaft sowie ein Anbot zur·Erstellung detaillierter Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen vorlegen, die E GmbH soll die wirtschaftliche Betreuung übernehmen. Weiters soll über Vorschlag der Käufer die C. Gesellschaft m.b.H. mit der Durchführung der Hausverwaltung beauftragt werden. Die F AG soll den Auftrag für die Finanzierungsbeschaffung erhalten.
Mit der laufenden steuerlichen Beratung und Betreuung soll die Steuerberatungskanzlei KANZLEI Steuerberatungs OG beauftragt werden. Herr Steuerberater sagt zu, ein entsprechendes Anbot für seine Kanzlei zu legen.
Die Käufer erteilen Herrn RECHTSANWALT den Auftrag zur Errichtung des Kaufvertrages und dessen grundbücherlicher Durchführung sowie zur Verfassung eines Miteigentümervertrages und vereinbaren dafür ein Honorar von € 7.000,-- zuzüglich USt.
Ort2, am 19. Oktober 2007 (Unterschriften It. Beilage)
Die im Protokoll unter Punkt 3., Absatz 1 genannten Gesellschaften (B-Gesellschaft m.b.H., E GmbH, C. Gesellschaft m.b.H. und F AG) gehören ebenso wie die Verkäuferin (die A--GmbH) zur sogenannten "**-Gruppe" und präsentieren sich alle genannten Unternehmen gemeinsam auf der hompage www.***.
Alle genannten Gesellschaften haben ihren Sitz in Ort4. Im Jahr 2007 war Herr Z Vorstandsmitglied der F AG, Geschäftsführer der IF-Gesellschaft m.b.H., Geschäftsführer der E GmbH und Geschäftsführer und Gesellschafter der C. Gesellschaft m.b.H. sowie der A--GmbH. Die Gesellschaften sind auch gesellschaftsrechtlich verflochten.
Im Zeitraum zwischen 13. Dezember 2007 und 20. Dezember 2007 unterfertigten insgesamt 8 Personen als Käufer im Wesentlichen gleichlautende Kaufverträge über den Erwerb von Anteilen an der Liegenschaft EZ** Grundbuch*** Ort1 mit der Adresse PLZ., GASSE (Unterschiede bestehen lediglich hinsichtlich der Anzahl der Miteigentumsanteile und dementsprechend der Höhe des Kaufpreises).
Die Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin, die A--GmbH, erfolgte am 20. Dezember 2006. Die Übergabe und Übernahme der Liegenschaftsanteile durch die Käufer erfolgte gemäß Punkt 5. des jeweiligen Kaufvertrages mit dem Tag der allseitigen Vertragsunterfertigung.
Die Liegenschaftsanteile waren den Interessenten mit dem Ziel angeboten worden, gemeinschaftlich eine Sanierung des Objektes und eine anschließende langfristige Vermietung durchzuführen. Der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als Miteigentümer war darauf gerichtet, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen in prognostizierter Höhe taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung der Erträgnisse und des Reingewinns gediehen war. Die Erwerber wollten nicht ein Altgebäude erwerben, sondern es stand bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages fest, dass das Altgebäude ausgebaut und saniert werden soll. Die Käufer hatten den Kauf eines bereits sanierten und ausgebauten Gebäudes im Blick. Sie waren bereit sich in ein Vertragsgeflecht der "**-Gruppe" einbinden zu lassen. Bei der Art der Abwicklung hatten die Miteigentümer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Es stand bereits fest, dass B-Gesellschaft m.b.H. als gemeinsamer Vertreter bestellt werden soll und dass auch an die anderen unter Punkt 3 Abs. 1 des Protokolls vom 19. Oktober 2007 genannten Gesellschaften der **-Gruppe Aufträge erteilt werden.
Am 21. Dezember 2007, einen Tag nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch die Verkäuferin und den "letzten" Käufer, fand eine Versammlung aller Käufer statt, für die die Tagesordnung von Herrn Z namens der F AG vorgeschlagen wurde und bei der den Käufern ein Bündel von Verträgen zur Unterzeichnung vorgelegt wurde. Das über die Versammlung aufgenommene Protokoll lautet auszugsweise:
"Herr H von der F AG, Ort5 begrüßt die Anwesenden und schlägt die Tagesordnungspunkte wie folgt vor:
4. Angebote der Vertragspartner/Auftragserteilung
zu 1.:'
Entsprechend dem ihm von den übrigen Miteigentümern erteilten Auftrag hat Herr Rechtsanwalt nach der letzten Besprechung Kaufverträge erstellt und mit der Verkäuferseite abgestimmt. Mittlerweile liegen sämtliche Kaufverträge unterfertigt vor. Eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, die bis 19.12.2008 gültig ist, wurde bereits im Grundbuch angemerkt.
Herr Rechtsanwalt erläutert nochmals, dass die Liegenschaft frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten sowie mit Stichtag 31.12.2007 bestandsfrei übernommen wird. Ein vollstreckbarer Notariatsakt mit der Voreigentümerin, die die Liegenschaft selbst genutzt hat, liegt vor, sodass die vollständige Räumung der Liegenschaft bis spätestens 31.12.2007 gewährleistet ist.
Herr Rechtsanwalt hält fest, dass er die persönliche Haftung für die Eigentumseinverleibung der Miteigentümer übernimmt. Weiters ersucht er, dass, sollte die Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern oder die Eintragungsgebühr durch das Grundbuchsgericht den übrigen Käufern direkt vorgeschrieben werden, diese Vorschreibungen an seine Kanzlei zu senden sind, da er die Bezahlung vornehmen wird.
Der Miteigentümervertrag, den Herr Rechtsanwalt erstellt und bereits mit den übrigen Miteigentümern akkordiert hat, wird nochmals ausführlich erläutert. Einigkeit herrscht darüber, dass für einen Zeitraum von 30 Jahren auf die Teilung des gemeinsamen Eigentums sowie auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Einheit verzichtet wird. Sodann wird der Miteigentümervertrag unterfertigt.
Die Planskizzen, die Herr Y. bei der letzten Besprechung vorgelegt hat, wurden mittlerweile aufgrund der Änderungswünsche der Miteigentümer umgearbeitet und präsentiert Herr Y. die nunmehr ausgearbeitete Fassung.
Insgesamt wird das sanierte und ausgebaute Haus neben den beiden Geschäftslokalen im Erdgeschoß und dem dazugehörigen Magazin im KeIlergeschoß 17 Wohnungen (davon 10 neu errichtete) aufweisen. Entsprechend den Wünschen der Miteigentümer wurden die Grünflächen des Innenhofes den beiden Erdgeschoßwohnungen zugeordnet.
Wie vereinbart, hat Herr Y. eine Ausstattungsliste vorbereitet, die er anhand von Fotos fertig gestellter Objekte anschaulich erläutert. Die Miteigentümer sind grundsätzlich mit der vorgesehenen Ausstattung einverstanden. Einzelne heute geäußerte Änderungswünsche soll Herr Y. noch einarbeiten.
Unter Berücksichtigung dieser Ausstattungsliste hat Herr Y. eine Baukostenschätzung erstellt. Er teilt mit, dass sich - ausgehend vom derzeitigen Planungs- und Baukonzept – vorläufige Bau- und Baunebenkosten In Hohe von clrka € 1,550.000,-- ergeben. In diesen Kosten sind sämtllche derzeit absehbaren Kosten inkludiert, doch werden die exakten Kosten von den letztlichen Ausführungs- und Ausstattungswünschen der Miteigentümer und vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Generalunternehmerausschreibung abhängig sein, weiters könnten zusätzliche Auflagen der Behörden zu Kostenerhöhungen führen. Die voraussichtlichen Abbruchkosten in Höhe von € 45.000,-- sind in der Kostenschätzung nicht berücksichtigt, da dieser Teilabbruch zur Gänze vom Land gefördert wird.
Die Kosten für die Stellplatzablösen wurden in Höhe von 50 % des behördlich vorgeschriebenem Betrags kalkuliert. Herr Y. erläutert, dass davon ausgegangen wird, dass eine Sicherstellung der Stellplätze in einer naheliegenden Garage möglich und die Zahlung dieses Betrages marktüblich sei.
Herr Y. legt nunmehr den voraussichtlichen Zeitplan vor: die Voreigentümerin hat bereits im Jänner 2007 ein Förderungsansuchen eingereicht und wurde ein positiver Vorprüfbericht vor einigen Tagen ausgestellt. Obschon die Miteigentümer gegenüber diesem Vorprüfbericht abweichende Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen beschließen, kann er als Grundlage für das weitere Förderungsverfahren herangezogen werden und bewirkt eine entsprechende Beschleunigung.
Die Pläne sollen in den nächsten Monaten ausgearbeitet werden, sodass die Einreichung bei der Baubehörde im September 2008 erfolgen kann. Eine Ausnahmegenehmigung wird nicht erforderlich sein und kann daher mit dem Vorliegen einer Baubewilligung Ende 2008 gerechnet werden.
Die öffentliche Ausschreibung ist für September/Oktober 2008 vorgesehen, sodass dem LAND im Dezember 2008 ein Vergabevorschlag zur Bestätigung vorgelegt werden kann. Die Zusicherung des Landes bzw. die Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn wird für März 2009 erwartet, sodass ein Baubeginn Anfang April 2009 möglich sein sollte, wodurch sich bei einer voraussichtlichen Bauzeit von 12 Monaten ein Fertigstellungstermin Ende März 2010 ergibt.
Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass es sich um Prognosen handelt und sich der Zeitplan durch eine spätere Erteilung der erforderlichen Genehmigungen verändern kann.
Herr Y bietet für die X Bauconsulting GmbH sämtliche erforderliche Leistungen für Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung zu einem Gesamthonorar in Höhe von € 175.000,-- zuzüglich USt. an, womit sich, die Miteigentümer einverstanden erklären, sodass der entsprechende Auftrag erteilt und eine Vollmacht unterfertigt wird.
In diesem Honorar ist inkludiert, dass Herr Y als Projektleiter im Sinne des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes auftritt, wobei er befugt ist, seinerseits einen Baustellenkoordinator zu ernennen.
Im Sinne der Besprechung vom 19. Oktober 2007 wurden seitens der einzelnen Firmen sowie von der KANZLEI Steuerberatungs OG Anbote gestellt und diesbezüglich Vertragsvorschläge vorgelegt.
Die jeweiligen Vertragsangebote entsprechen leistungs- und, honorarmäßig den Vorstellungen der Miteigentümer und werden die diesbezüglichen Aufträge erteilt und in der Beilage zum Protokoll zusammengefasst.
Herr Z berichtet, dass die F AG mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hat. Es wurden Anbote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt, wobei das günstigste Angebot von der BANK reg.Gen.m.b.H. abgegeben wurde. Die Konditionen wurden den Miteigentümern bereits zur Kenntnis gebracht.
Der heute anwesende Prokurist dieses Kreditinstituts, Herr Sch, erläutert nochmals die angebotenen Konditionen: Für die Investitionsphase (voraussichtlich bis 31.3.2010) wird' ein variabler Zinssatz mit Bindung .wahlweise an den 1-Monats- oder 3-Monats-EURIBOR' und einem Aufschlag von 1 % auf drei KommasteIlen genau angeboten. Die Zinssatzfeststellung erfolgt, je nach Wahl des Indikators, monatlich bzw quartalsweise (kalkuliert It. Konzept 5,5 % p.a.). Es ist eine einmalige Bearbeitungsgebühr von € 8.050,-- zu entrichten.
Die bis Ende 2008 anfallenden Bauzeitzinsen können bei Zuzählung, die bis 31.3.2010 anfallenden Bauzeitzinsen bis Ende 2009 im Voraus bezahlt werden.
Für die Endfinanzierung ab Fertigstellung (voraussichtlich ab 1.4.2010) wird ein Zinssatz mit Bindung an den 3-Monats-EURIBOR und einem Aufschlag von 0,75 % auf drei KommasteIlen genau, bei vierteljährlicher Anpassung, angeboten. Ab Fertigstellung ist eine Konvertierung in Fremdwährung möglich und wird diesfalls ein Zinssatz von 0,75 % über dem 3-Monats-LIBOR, aufgerundet auf das nächste 1/8 Prozent, verrechnet.
Die Miteigentümer akzeptieren die angebotenen Konditionen vollinhaltlich, ausdrücklich wird jedoch gewünscht, dass ab Beginn der Vermietphase die Möglichkeit einer individuellen Gestaltung (vorzeitige Rückzahlung, Sondertilgung, Umschuldung etc.) bestehen muss. In diesem Sinne hat die IFA AG für die Miteigentümer die diesbezüglichen Vereinbarungen ausgehandelt.
Vorgesehen ist eine Tilgung des Fremdkapitals innerhalb eines Zeitraumes von maximal 15 Jahren ab Baufertigstellung oder die gänzliche Rückführung bis spätestens 31.3.2025.
Für das vom Voreigentümer eingereichte Ansuchen um Förderung wurde vom LAND bereits ein Vorprüfbericht ausgestellt. Von der Miteigentümergemeinschaft soll dieses Ansuchen auf die Gewährung eines Direktdarlehens des Landes sowie von Annuitätenzuschüssen für eingesetztes Eigenkapital für Maßnahmen der Totalsanierung umgestellt werden und wurde diese Vorgangsweise auch mit dem LAND besprochen.
Aufgrund dieser positiven Gespräche mit dem LAND sind in die aktuelle Berechnung bereits Förderungsmittel einkalkuliert, die von den im vorliegenden Vorprüfbericht ermittelten Zahlen abweichen. Klargestellt wird, dass kein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht. Weiters kann sich durch gesetzliche Änderungen sowohl die Höhe als auch die Art der Förderung ändern.
Derzeit sind ein Direktdarlehen des Landes in Höhe von € 440.000,-- (Laufzeit 15 Jahre, Zinssatz 1 %) und Annuitätenzuschüsse in Höhe von € 32.000,-- p.a.kalkuliert. Für die Erreichung der Förderungswürdigkeit ist der Abbruch der Hofgebäude notwendig, der jedoch zur Gänze vom LAND gefördert wird. Da sich dieser Aufwand somit kostenneutral verhält, wurden weder die Abbruchkosten noch die Förderung kalkuliert.
Für das Direktdarlehen werden die Miteigentümer solidarisch haften, was jedoch insofern kein Risiko darstellt, als hiezu vom Land Annuitätenzuschüsse gewährt werden, mit welchen die Annuität des Darlehens zum Großteil abgedeckt werden kann.
Für die 15-jährige Laufzeit des Darlehens. ist ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes zu verbüchern. Da eine Veräußerung aus steuerlichen Gründen bis zum Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes ohnedies nicht möglich ist, erwächst aus dieser Auflage keinerlei Nachteil für die Miteigentümer.
Für den Zeitraum der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln ist die Vermietung der Wohneinheiten nur zu den vom Land festgelegten Bedingungen, sowie in Höhe des jeweiligen Deckungserfordernisses möglich. Weiters sind dem Land (MA 50) die zweite und jede weitere vierte Wohneinheit zur Vergabe anzubieten.
Unter Berücksichtigung sämtlicher erteilter Aufträge samt Nebenkosten ergibt sich eine voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme von € 2.900.000,--. Das exakte Finanzierungskonzept wird nun dahingehend festgelegt, dass € 676.500,-- in Form von Eigenmitteln aufgebracht werden, wovon ein Betrag von € 196.000,-- bereits zur Einzahlung gebracht werden sollte. Die weiteren Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe von jeweils € 240.000,-- werden am 30. Juni 2008 und am 30. Juni 2009 erfolgen..
Bei der BANK wird eine Zwischenfinanzierung in der Höhe von € 2,703.500,--und eine Endfinanzierung in Höhe von € 1,783.500,-- in Anspruch genommen; das Direktdarlehen des Landes ist derzeit mit € 440.000,-- veranschlagt.
Der Tilgungsbeginn wird mit 1. April 2010 festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung (Differenz zwischen Kreditannuität und Mietakonti) auf die Einzelkreditkonten zur Einzahlung gebracht.
Herr Rechtsanwalt wird von den übrigen Miteigentümern beauftragt und ermächtigt, für die Bauherren im Hinblick auf die gemeinsame Inanspruchnahme von Fremdmitteln die Treuhandschaft zu übernehmen und die Verbücherung der Fremdfinanzierung durchzuführen. Hierfür wird ein Honorar von € 5.000,-zuzüglich USt. vereinbart. Herr Rechtsanwalt wird ermächtigt und beauftragt, alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Unterschriften zu leisten.
Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass gemäß den derzeitigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für das gegenständliche Objekt die Erreichung des Totalgewinnes im 25. Jahr (22 Jahre ab Vermietungsbeginn) zugrunde gelegt wird. Dies bei Zugrundelegung eines freifinanzierten Fremdkapitals in EUR mit einem Zinssatz von 5,5 % p.a. und Tilgung innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren.
Die Miteigentümer werden darüber informiert, dass bei den Wirtschaftlichkeitsberechnungen von folgenden Mieteinnahmen ausgegangen wurde: Sowohl für die beiden Geschäftslokale im Ausmaß von insgesamt 110m2 als auch für die 17 Wohnungen (7 Wohnungen saniert, 10 Wohnungen im Neubaubereich) mit einer Gesamtfläche von ca. 825 m2 wird eine Nettomonatsmiete von € 8,-- pro m2 angesetzt. Damit betragen die kalkulierten Mieteinnahmen monatlich rund € 7.470,--, das sind rund € 90.000,-- p.a..
Da aufgrund der Förderungsbestimmungen des Landes während der Inanspruchnahme von Förderungsmittel der Mietzins mit den Refinanzierungskosten begrenzt ist, wobei das eingesetzte Eigenkapital jeweils mit einem Zinssatz in der Höhe der Durchschnitts-SMR des Vorjahres verzinst werden darf, werden sich diese Einnahmen ändern. Der Zinssatz für das Jahr 2007 betragt 3,66 %.
Die Bauherren beschließen einstimmig die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft laut "Konstituierung und Beschlussfassung der Miteigentümergemeinschaft PLZ., 'GASSE/***gasse2" (Beilage).
Wien, am 21. Dezember 2007 (Unterschriften It. Beilage)
Die genannte Beilage zum Protokoll vom 21. Dezember 20076 lautet:
PLZ. , **GASSE
1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn RECHTSANWALT, Rechtsanwalt, Ort6
- Honorar: € 12.000,-- zuzüglich USt.
2.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch X. Bauconsulting GmbH, Ort3
- Vergütung: € 175.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2007
- Bau- und Baunebenkosten zu voraussichtlich € 1.550.000,-- zzgl. USt. Als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufige Kostenschätzung
4.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der B-Gesellschaft m.b.H., Ort5 und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung.
- Vergütung: € 70.000,-~ zuzüglich USt.; davon € 31.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008
5.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die C. Gesellschaft m.b.H., Ort5
- Vergütung: € 50.000,-- zuzüglich USt., davon € 22.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008
6.) Auftragserteilung an die B.-Gesellschaft m.b.H., Ort5 zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse.
- Vergütung: € 80.000,-- zuzüglich USt.; davon € 36.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008
Zur Durchführung des Auftrages erhält die B- eine gesonderte Vollmacht.
7.) Wirtschaftliche Betreuung durch die E GmbH, Ort5
- Vergütung: € 70.000,-- zuzüglich USt.; davon € 31.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2007
8.) Steuerberatung durch COVISIO Slamanig & Neubert Steuerberatungs OG. Ort6
- Vergütung: € 25.000,-- zuzüglich USt.; davon € 11.250,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008
9) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der F AG, Ort5.
- Vergütung: € 75.000,-- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss
Mitte Dezember 2008 suchte die Miteigentümergemeinschaft um Baubewilligung für das Objekt GASSE an.
In der Zwischenzeit wurde der Ausbau und die Sanierung des Objektes GASSE fertig gestellt und sind bis zur Fertigstellung im März 2011 Baukosten iHv € 1.566.622,02 zuzüglich Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer iHv € 1.879.946,42 angefallen. In diesen Kosten enthalten sind € 52.865,00 für die Ausstattung sämtlicher Wohnungen mit Einbauküchen (inklusive Elektrogeräte) sowie € 63.800,00 für Stellplatzablösen nach dem Wiener Garagengesetz. Nach Abschluss des Projektes wurden von der Miteigentümergemeinschaft im April 2012 noch weitere Baukosten iHv von € 10.492,97 zuzüglich USt bezahlt.
Bei den kalkulierten Planungskosten von € 175.000,00 zuzüglich 20% Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer € 210.000,00 hat sich während der Abwicklung des Bauvorhabens keine Änderung ergeben.
Zur Finanzierung des Bauvorhabens gewährte das Land letztendlich Förderdarlehen in Höhe von € 562.504,80 und in Höhe von € 53.549,10. Die Miteigentümergemeinschaft erhält laufend vom Land für die Förderungsdauer von 15 Jahren nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von € 17.364,15 und € 1.198,32 pro Halbjahr (somit insgesamt € 556.874,10) und werden diese Beträge zur Gänze zur teilweisen Abdeckung der Rückzahlungsrate für die Förderdarlehen des Landess herangezogen. Weiters erhielt die Miteigentümergemeinschaft vom Land einmalige nicht rückzahlbare Beträge in Höhe von insgesamt € 54.236,50.
Im Protokoll der Besprechung vom 19. Oktober 2007 ist davon die Rede ist, dass die Inanspruchnahme von Förderungsgeldern von allen Interessenten als unabdingbare Voraussetzung für den Ankauf der Liegenschaft angesehen wird. Damit wird deutlich, dass ein Ankauf der Liegenschaft ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Altgebäudes für die Käufer nicht in Frage gekommen wäre. Unstrittig ist, dass schon vor der Kaufentscheidung die Möglichkeiten der Sanierung und des Ausbaues besprochen wurden und den Interessenten verschiedene Entwürfe für einen Aus- und Umbau des Hauses mit Blick auf eine künftige Vermietung vorgestellt wurden. Auch die Präsentation der Liegenschaft durch Anlageberater als Anlageobjekt zeigt, dass die Durchführung einer Sanierung und der Umbau/Ausbau des Gebäudes bereits vor Abschluss der Kaufverträge von der „**-Gruppe“ geplant wurde, zumal ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Gebäudes keine lukrative Vermietung denkbar ist.
Dass ein Bündel an Verträgen bereits vor Unterzeichnung der Kaufverträge von den Gesellschaften der "**-Gruppe" ausgearbeitet wurde, wird durch die knappe zeitliche Abfolge deutlich. Nur einen Tag nach dem die Verkäuferin und der „letzte“ Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet hatten, fand am 21. Dezember 2007 die sogenannten "konstituierende Bauherrnversammlung" statt, bei der den Käufern bereits Pläne und eine Ausstattungsliste vorgelegt wurden. In dieser Versammlung haben sich die 8 Käufer zur Tragung von Kosten in Höhe von insgesamt € 2.107.000,00 (ohne Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile und ohne Umsatzsteuer) verpflichtet und daneben noch akzeptiert, dass „eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag“ über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden (siehe dazu die Beilage zum Protokoll vom 21.12.2007). Es widerspricht jeglicher Lebenserfahrung, dass finanzielle Verpflichtungen in dieser Größenordnung von mehreren Personen nach einer „Nachdenkphase“ von nur wenigen Tagen eingegangen werden oder dass die Entscheidung gar erst direkt bei der Zusammenkunft am 21. Dezember 2007 getroffen wurde.
Die Feststellungen über die Höhe der prognostizierten "Gesamtinvestionssumme" von € 2.900.000,00 bei Vertragsabschluss wurden auf Grund des Punkt 5. des Protokolles vom 20.12.2008 getroffen. Die Höhe der tatsächlichen angefallenen Kosten ergibt sich ebenso wie die Höhe der Wohnbauförderung aus den dem BFG mit Schriftsatz vom 28. Mai 2014 vorgelegten, unbedenklichen Unterlagen.
Ebenso wie im Beschwerdefall zu VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 ist auch im gegenständlichen Fall auf Grund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig. Auch im gegenständlichen Fall liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Für die Verwirklichung des Erwerbsvorganges hatte der Bf. bis zur Fertigstellung des Projektes letztendlich zusätzlich zum Kaufpreis von € 28.500,00 anteilig (30/600 Anteile) Baukosten von insgesamt € 1.879.946,42 (inklusive Umsatzsteuer) und Planungskosten von € 210.000,00 (inklusive Umsatzsteuer) zu tragen, sodass von ihm ein Betrag von € 132.997,32 aufzuwenden war, um die Liegenschaftsanteile zu erwerben. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Bf. beträgt daher € 132.997,32.
Bereits bei der Versammlung vom 21. Dezember 2007 wurde vom Planer darauf hingewiesen, dass die exakten Kosten vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung abhängig sein werden und auch eventuelle Auflage der Baubehörde und des LAND noch zu berücksichtigen sein werden. Zusätzlich zur Baukostenschätzung aufgelaufene Kosten sind daher hier keine unerwartet aufgelaufenen Kosten und haben sich der Bf. und die anderen Miteigentümer bereits im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages zur Tragung dieser Kosten verpflichtet. Lediglich die nach der Fertigstellung des Bauprojektes im März 2011 von der Miteigentümergemeinschaft im April 2012 getragenen Kosten von € 10.492,97 (ergibt anteilig € 524,65) stehen nicht mehr im Zusammenhang mit der Verwirklichung des gegenständlichen Erwerbsvorganges und sind daher nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Ebenso in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist die in den Abrechnungen der Miteigentümer als Teil der Baukosten behandelte Stellplatzablöse nach dem Wiener Garagengesetz. Ohne die Schaffung entsprechender Stellplätze bzw. der Ablösezahlung wäre die vorgesehene Sanierung des gesamten bestandfreien Hauses und damit eine ertragsreiche Vermietung nicht möglich gewesen. Dass eine Stellplatzablöse erforderlich ist, wurde bereits bei der Besprechung vom 21. Dezember 2007 thematisiert.
Gegen die Heranziehung der prognostizierten "Gesamtinvestitionssumme" von € 2.900.000,00 als Bemessungsgrundlage spricht im vorliegenden Fall überdies, dass in diesem Betrag ausdrücklich auch Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (die nach § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abzuziehen ist) enthalten sind.
Bemerkt wird, dass aus der Sachverhaltsdarstellung des Erkenntnis VwGH 6.11.2002, 99/16/0204 ersichtlich ist, dass die Berufungsbehörde nachträglich bei der Verwirklichung des Bauprojektes unerwartet aufgelaufene Kosten - wie zum Beispiel für die Anschaffung von Ersatzwohnungen - als nicht zur Gegenleistung zählend gewertet hat. Es wurde daher nicht die Summe aller aufgelaufenen Kosten (die im dortigen Beschwerdefall höher war als die "Gesamtinvestitionssumme"), sondern die "Gesamtinvestitionssumme" als Mindestbetrag angesehen, um dem Gesamtkonzept beizutreten und beruhte auf dieser Bemessungsgrundlage die neue Festsetzung im Berufungsbescheid. Im Gegensatz dazu ist im gegenständlichen Fall die Summe aus Kaufpreis, anteiligen Planungskosten und effektiven Baukosten mit € 132.997,32 niedriger als der Anteil des Bf. an der "Gesamtinvestionssumme" von € 145.000,00 (30/600 von € 2.900.000,00; Anmerkung: der hier vom Finanzamt als Bemessungsgrundlage angesetzte Betrag von € 106.000,00 ergibt sich, wenn dem Kaufpreis lediglich die geschätzten anteiligen Baukosten, ohne Planungskosten hinzugerechnet wird).
Gemäß § 279 Abs. 1 BAO hat das Verwaltungsgericht grundsätzlich immer in der Sache selbst mit Erkenntnis zu entscheiden. Es ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Bescheidbeschwerde als unbegründet abzuweisen.
Die Grenzen der Abänderungsbefugnis ergeben sich nicht aus den Beschwerdepunkten und besteht bei der Abänderung des angefochtenen Bescheides kein Verböserungsverbot (siehe Ritz, BAO5, § 279 Tz 13 und 17).
Der angefochten Bescheid ist daher insofern abzuändern, als die Grunderwerbsteuer mit 3,5% von einer Bemessungsgrundlage von € 132.997,32, somit in Höhe von € 4.654,91 festgesetzt wird. Gemäß § 93a BAO iVm 210 Abs. 1 BAO wird der Mehrbetrag an Grunderwerbsteuer in Höhe von € 944,91 mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des Erkenntnisses fällig.
Durch die zwischenzeitige Endabrechnung liegt keine Ungewissheit mehr vor und hat daher der Ausspruch, dass die Festsetzung vorläufig erfolgt, zu entfallen.
ECLI:AT:BFG:2014:RV.7103329.2011
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