Source: https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20150629_OGH0002_0060OB00003_14F0000_000
Timestamp: 2019-10-20 20:26:01
Document Index: 118892554

Matched Legal Cases: ['OGH', '§ 20', '§ 20', '§ 1002', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 24', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 20', '§ 1299', '§ 20', '§ 30', 'OGH', 'OGH']

RIS - 6Ob3/14f - Entscheidungstext - Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)
Entscheidungstext 6Ob3/14f
bbl 2015,279/255 - bbl 2015/255 = RZ 2015,270 EÜ208 - RZ 2015 EÜ208 = RZ 2015,271 EÜ209, 210 - RZ 2015 EÜ209 - RZ 2015 EÜ210 = EvBl 2016/26 S 178 - EvBl 2016,178 = ecolex 2016/123 S 298 - ecolex 2016,298 = wobl 2016,233/83 (Hausmann) - wobl 2016/83 (Hausmann)
6Ob3/14f
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Hon.-Prof. Dr. Kuras als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schramm, Dr. Gitschthaler, Univ.-Prof. Dr. G. Kodek und Dr. Nowotny als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. K*****, und 2. E*****, beide *****, vertreten durch Dr. Harald Schweninger und Dr. Brigitte Piber, Rechtsanwalt und Rechtsanwältin in Salzburg, gegen die beklagte Partei S***** GmbH, *****, vertreten durch Dr. Josef Hofer und Mag. Dr. Thomas Humer, Rechtsanwälte in Wels, wegen 16.860 EUR sA, infolge Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 21. Oktober 2013, GZ 6 R 167/13s-13, womit das Urteil des Landesgerichts Wels vom 8. August 2013, GZ 5 Cg 14/13b-9, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Die klagenden Parteien sind je zur Hälfte schuldig, der beklagten Partei die mit 1.153,73 EUR (davon 192,29 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die Kläger vermieteten im Juli 2006 eine im Keller gelegene Eigentumswohnung zu einem monatlichen Mietzins von 385 EUR. Vereinbartes Mietende war der 30. 6. 2011.
Seit ca 7 bis 10 Jahren kommt es immer wieder zu Wasserschäden, zuletzt im Juni oder Juli 2009, als das Wasser in den Kellerräumlichkeiten ca 4 cm gestanden ist. Die Beklagte wurde stets mit diesen Schäden konfrontiert, so auch bei der Eigentümerversammlung am 4. 7. 2009. Im Protokoll dieser Versammlung ist Folgendes vermerkt:
Herr [Erstkläger] bemängelt die Feuchtigkeit in seinen Kellerwohnungen und urgiert eine Sanierung. Im Anschluss an die Eigentümerversammlung werden die Räume von Herrn [Erstkläger], Herrn DI P*****, Herrn G***** und Herrn L***** und dem Hausverwalter besichtigt. Die Herren DI P***** und G***** stellen fest, dass es sich bei der Feuchtigkeit um aufsteigende Bodenfeuchtigkeit handelt, welche immer schon bestanden hat. Ursprünglich soll es sich bei diesen Räumen um Getränkelager und die Küche des Hotels gehandelt haben, wo die Mauerfeuchtigkeit keine Rolle gespielt hat. Nun handelt es sich dabei um Wohnungen, in welchen sich aufgrund des nicht fachgerechten Ausbaues Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung zeigt. Die anwesenden, fachkundigen Wohnungseigentümer stellen fest, dass durch die Verlegung von Fliesen am Boden und durch das Anbringen von feuchtigkeitssperrenden Anstrichen die Feuchtigkeitsdiffusion verhindert bzw verlagert wird und dadurch die Feuchtigkeitsschäden vermehrt auftreten. Im Außenbereich wird festgestellt, dass die Ableitung der Dachabwässer durch Einbindung in das Kanalsystem zu verlängern ist.“
Der Mieter der Eigentumswohnung der Kläger kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 27. 9. 2009 auf, weil der Zustand bereits seit drei Jahren bemängelt worden sei und sich Hausverwaltung und Erstkläger über eine Verbesserung nicht einigen konnten. Er stellte die Mietzinszahlungen mit 30. 9. 2009 ein.
Am 14. 10. 2009 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sie keinerlei Veranlassungen betreffend die Wohnräume im Keller treffen werde, solange der im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 4. 7. 2009 aufgenommene Sachverhalt nicht widerlegt werde. Die Kläger erwiderten mit Schreiben vom 19. 10. 2009, dass sie mit ihrem Rechtsanwalt die Angelegenheit ausführlich besprochen hätten und die Hausverwaltung für die entstandenen Schäden und für die entgangenen Mieteinnahmen sowie Betriebskosten haftbar gemacht werde.
Die Kläger begehren mit ihrer am 19. 2. 2013 eingebrachten Klage von der Beklagten den Ersatz der Kosten von 3.000 EUR, die für die notdürftige Trockenlegung und Sanierung der Wohnung entstanden seien, und die entgangenen monatliche Mietzinse für die letzten drei Jahre von 13.860 EUR (385 EUR x 36). Die Eigentumswohnung sei aufgrund der Untätigkeit der Beklagten nicht mehr vermietbar. Wenngleich die Beklagte von der Eigentümergemeinschaft und nicht von den Klägern beauftragt worden sei, sei sie doch verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, ernsthafte Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses zu beseitigen. Der Beklagten sei seit Jahren bekannt, dass es zu Grundwassereintritten komme. Es wäre daher an ihr gelegen, Maßnahmen zu setzen, um die Außenwände und/oder die Bodenplatte entsprechend abzudichten. Zu den Wassereintritten hätten nicht mangelhafte Umbauarbeiten der Kläger geführt, sodass es unerheblich sei, dass sich die Kläger verpflichteten, die mit den Umbauarbeiten ihrer Wohnungen verbundenen Kosten selbst zu tragen. Wasser trete vielmehr aufgrund an allgemeinen Teilen bestehender Schäden in die Eigentumswohnungen ein. Die Klagsforderungen seien nicht verjährt, weil die Schadenszufügung andauere.
II.3. Obwohl nur zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft ein Vertragsverhältnis besteht, das in besonderer Weise in § 20 WEG geregelt ist und in dem ergänzend die Bestimmungen über den Bevollmächtigungsvertrag zur Anwendung kommen (§ 20 Abs 7 WEG iVm §§ 1002 ff ABGB), berührt die Verwaltung die Rechtssphäre auch jedes einzelnen Miteigentümers, weshalb über das Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft hinaus auch ein Verpflichtungsverhältnis zum einzelnen Miteigentümer besteht (5 Ob 175/08h). Der Verwalter ist nach § 20 Abs 1 Satz 1 WEG verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer (daher auch jene des einzelnen Wohnungseigentümers [RIS-Justiz RS0117890]) zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Er unterliegt daher einer „Spaltung“ seiner Verpflichtungen und demnach auch deren Spannungsverhältnis (5 Ob 175/08h mwN; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht [2013] § 20 WEG Rz 10). Der wesentliche Zweck dieser Verpflichtung ist vor allem die gesetzmäßige Führung der Verwaltung in Bezug auf die Minderheiten- und Individualrechte (E. M. Hausmann aaO § 20 WEG Rz 11). Die Erteilung der Weisung setzt einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraus, der von der Mehrheit der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg (§ 24 Abs 1 WEG) gefasst wird (Schauer, Glosse zu 5 Ob 147/09t, wobl 2011/7, 17; E. M. Hausmann aaO § 20 WEG Rz 17 mwN).
II.4. Die Verwaltung der Liegenschaft steht dem Verwalter zu (§ 20 Abs 1 Satz 2 WEG 2002). Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der Verwalter auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen selbständig setzen (ständige Rechtsprechung 5 Ob 144/05w), muss aber - nicht gesetzwidrige - generell oder für den Einzelfall erteilte Weisungen der Mehrheit befolgen (vgl RIS-Justiz RS0083550; E. M. Hausmann aaO § 20 WEG Rz 30 mwN). Gesetzwidrige Weisungen sind unbeachtlich (5 Ob 183/09m).
II.5.2. Die Schutzpflicht des Verwalters, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren, gibt dem Verwalter auch auf, auf die Wahrung der Minderheitsrechte durch die Gemeinschaft hinzuwirken und dabei gegebenenfalls eine die Pflichten der Gemeinschaft missachtende und daher rechtswidrige Weisung zu übergehen. So darf er etwa nicht untätig bleiben, wenn die Mehrheit die Durchführung bestimmter Erhaltungsarbeiten, die ein Wohnungseigentümer offensichtlich berechtigterweise verlangt, ablehnt, weil sie die Auffassung vertritt, es handle sich um Arbeiten, die der einzelne Wohnungseigentümer aus Eigenem finanzieren sollte (E. M. Hausmann aaO § 20 WEG Rz 12). Vor dem Hintergrund, dass dem Verwalter keine (schieds-)gerichtliche Kompetenz unter den Wohnungseigentümern zugesonnen werden kann (E. M. Hausmann aaO § 20 WEG Rz 19; Dirnbacher, WEG idF der WRN 2009, 234), wird vertreten, dass bei unklarer Sach- oder Rechtslage die Weisung vorgeht und der Verwalter den Wohnungseigentümer auf die Geltendmachung seiner Minderheitsrechte zu verweisen hat (E. M. Hausmann aaO § 20 WEG Rz 12).
II.5.3. Die von den Klägern verlangte Sanierung ihrer Wohnung war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 4. 7. 2009. Zu einer Beschlussfassung kam es nicht. Die Beklagte begründete ihre Untätigkeit auch nicht mit einer entsprechenden Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer, sondern damit, dass nach dem protokollierten Ergebnis der Besichtigung der Wohnung am 4. 7. 2009 nach Beurteilung der dabei anwesenden fachkundigen Wohnungseigentümer die Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung Folge eines nicht fachgerechten Ausbaus sind. Sie stützt sich darüber hinaus darauf, dass die Kläger - insoweit unstrittig - vereinbarungsgemäß die Kosten des Umbaus der früher stets nassen Kellerräume in Wohnungen zu tragen hatten. Für den Verwalter gilt zwar der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, er ist aber kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen (E. M. Hausmann aaO § 20 WEG Rz 19) und bautechnische Fragen. Wenn die Beklagte aufgrund der genannten Umstände davon ausging, dass ihre Verpflichtung zur Durchführung der Sanierung auf Kosten der Miteigentümergemeinschaft nicht klar sei und deshalb untätig blieb, so ist ihr dieses Verhalten nicht vorzuwerfen. Es konnte von ihr nicht verlangt werden, diese nicht einfache Rechtsfrage (s die in Punkt 8.1. dargestellte Judikaturdivergenz) im Sinn der Kläger zu entscheiden, zumal ja diese die mit den anderen Wohnungseigentümern bestehenden Auffassungsunterschiede in der Sanierungsfrage im Verfahren nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG klären lassen können. Allfällige Fehler in der formalen Vorgehensweise der Beklagten waren nicht zu beurteilen.
E111782
ECLI:AT:OGH0002:2015:0060OB00003.14F.0629.000
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