Source: http://docplayer.fi/1384343-Kiinteistonvalittajan-vastuu-erityisesti-pinta-alavirheesta-asuinhuoneistokaupassa.html
Timestamp: 2016-12-07 11:10:45+00:00
Document Index: 15818618

Matched Legal Cases: ['kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ', 'kko ', 'kko ']

⭐KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU ERITYISESTI PINTA- ALAVIRHEESTÄ ASUINHUONEISTOKAUPASSA
Download "KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU ERITYISESTI PINTA- ALAVIRHEESTÄ ASUINHUONEISTOKAUPASSA"
1 I TAMPEREEN YLIOPISTO Johtamiskorkeakoulu Joel Kokko KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU ERITYISESTI PINTA- ALAVIRHEESTÄ ASUINHUONEISTOKAUPASSA Pro Gradu -tutkielma Yritysjuridiikka Tampere 20132 II TIIVISTELMÄ Tampereen yliopisto Johtamiskorkeakoulu KOKKO, JOEL: Kiinteistönvälittäjän vastuu erityisesti pinta-alavirheestä asuinhuoneistokaupassa Pro gradu -tutkielma, VII + 60 s. Yritysjuridiikka Maaliskuu 2013 Kiinteistönvälitys on jo pitkään ollut merkittävässä asemassa niin kiinteistön kaupassa, kuin asuinhuoneistokaupassakin. Asuinhuoneiston kauppaan liittyy lukemattomia kohteen myynnin ja oston kannalta merkittäviä erityiskysymyksiä. Välitysliikkeen palveluiden käyttäminen on tästä johtuen perusteltua erityisesti silloin, kun ei itse omaa riittävästi tietoa kauppaa koskevista vastuista ja velvollisuuksista. Asuinhuoneiston pinta-alavirhe on eräs asuinhuoneistokaupan yleisimmistä virhetyypeistä. Pintaalavirhe ja sitä koskevat riita-asiat esiintyvät tyypillisimmin ennen vuotta 1992 perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä. Asuinhuoneiston pinta-alan tulee olla mitattu tai myöhemmin perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä kaikille asunto-osakeyhtiöille yhteisen pinta-alan mittaamista koskevaa standardin mukaisesti. Vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä todennäköisyys pinta-alavirheen olemassaoloon on suuri, sillä pinta-alan mittaustavat ovat olleet aiemmin vaihtelevia. Uudemmissa kohteissa virhe johtuu tyypillisesti näppäilyvirheestä tai muusta huolimattomuudesta. Tutkimus käsittelee kiinteistönvälittäjän vastuuta tilanteessa, jossa ostajalle ilmoitettu pinta-alatieto on virheellinen. Työssä käsitellään lisäksi yleisemmin asuinhuoneistokauppaa, myyjän vastuuta, asuntokaupan virheellisyyttä ja välitystoimintaa. Keskeisimpinä havaintoina tutkimuksessa selvitetään välitysliikkeen vastuun ankaruus ja tuomioistuinten yhtenäinen linja pinta-alavirheen merkityksellisyyden suuruudesta. Pinta-alavirheen merkityksellisyyden raja näyttäisi oikeuskäytäntöön perustuen olevan 10 prosenttiyksikön ero todellisen ja ilmoitetun pinta-alan välillä. Myyjän velvollisuutena on tällöin usein korvata ostajalle liikaa maksettua kauppahintaa hinnanalennuksena. Välitysliike ei ole kaupan osapuoli, mutta voi joutua vahingonkorvausvastuuseen pintaalavirhetilanteissa.3 III SISÄLLYS LÄHTEET... V 1. JOHDANTO Tutkimuksen aihe Tutkimuksen kysymyksenasettelu ja rajaus Tutkimuksen metodi Tutkimuksen lähteet Tutkimuksen rakenne ASUINHUONEISTON KAUPASTA Yleistä Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa Ostajan selonottovelvollisuus asuntokaupassa ASUINHUONEISTOKAUPAN VIRHEELLISYYS Kohteen fyysinen virheellisyys ja hinnanalennus käytetyn asunnon kaupassa Sopimuksenvastaisuudesta käytetyn asunnon kaupassa Virheellisyys uuden asunnon kaupassa VÄLITYSTOIMINNASTA Yleistä Välitysliikkeistä Toimeksiantosopimuksesta Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus Välitysliikkeen selonottovelvollisuus Välitysliikkeen vastuun määräytyminen... 324 IV Yleistä Välitysliikkeen vahingonkorvausvastuusta Vastuu toimeksiantajan vastapuolta kohtaan Välitysliikkeestä johtuvan virheen seuraamukset PINTA-ALAVIRHEEN TARKASTELU Pinta-alavirhe asuntokaupassa Välitysliikkeen vastuu pinta-alavirheestä Pinta-alavirheen merkitys asuinhuoneistokaupassa JOHTOPÄÄTÖKSET Kiinteistönvälittäjän vastuun laajuus asuinhuoneistokaupan pinta-alavirheestä Aihetta koskevan sääntelyn kehittämisestä ja jatkotutkimuskysymyksistä... 585 V LÄHTEET Kirjallisuus Hemmo, Mika: Sopimusoikeus II. Helsinki Hoffrén, Mia: Millainen virhe vaikuttaa kauppaan?. Oikeustieto 2009/3, s Kasso, Matti: Asunto- ja kiinteistölainsäädäntö. Helsinki Kasso, Matti: Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen. Helsinki Kasso, Matti: Kiinteistönvälitys ja -arviointi. Helsinki Keskitalo, Petri: Käytetyn asunnon kauppa. Helsinki Keskitalo, Petri: Uuden asunnon kauppa. Helsinki Nevala, Tapio: Asuntokauppalaki. Helsinki Palo, Marianne Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä. Helsinki Palo, Marianne Linnainmaa, Leena: Kiinteistön- ja vuokravälitys & ratkaisukäytäntö. Helsinki Routamo, Eero Ståhlberg, Pauli: Suomen vahingonkorvausoikeus. Jyväskylä Saarikoski, Michael: Hinnanalennuksen korvauskelpoisuudesta taloudellisena vahinkona asunnon ja kiinteistön kaupassa. Defensor Legis 2006/2 s Simonen, Irja: Asuntokauppariidat: kuluttajavalituslautakunnan ratkaisuja asuntokauppariitoihin 1/1998 6/2000. Helsinki Välimäki, Kaj: Ulkopuolinen asiantuntija ja ostajan selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa. Defensor Legis 6/2000, s6 VI OIKEUSTAPAUKSET Korkein oikeus KKO:1983 II 92 KKO 1984 II 108 KKO 1986 II 55 KKO 1988:64 KKO 1990:120 KKO 1999:96 KKO 2003:61 KKO 2009:81 Hovioikeudet Helsingin HO , S 1984/231 Helsingin HO , S 97/970 Helsingin HO , S 98/228 Helsingin HO , S 00/2385 Helsingin HO , S 06/525 Turun HO , S 99/1274 Turun HO , S 01/1024 Turun HO , S 01/7097 VII Kuluttajavalituslautakunta Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisu nro 98/81/2274 Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisu nro 4151/81/06 Kuluttajariitalautakunta Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu nro 2887/81/10 VIRALLISLÄHTEET valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista ( /130) INTERNET-LÄHTEET Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. Hyvä välitystapa. Viitattu <http://www.kvkl.fi/hyva_valitystapa.html > Suomen standardisoimisliitto ry. Rakennuksen pinta-alastandardi uusittu. Viitattu <http://www.sfs.fi/ajankohtaista/uutiset/rakennuksen_pinta-alan_standardi_uusittu.363.news> LYHENTEET AsKL asuntokauppalaki ( /843) KiintVälL laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä ( /1074) KL kauppalaki ( /355)8 VIII KVLL laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä ( /1075) MK maakaari ( /540) OikTL laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista ( /228)9 1 1. JOHDANTO 1.1 Tutkimuksen aihe Asuntokauppa on, ja tulee olemaan ehkä se kaikkein tärkein yksityishenkilön elämässänsä tekemä oikeustoimi. Kyseessä ei ole vain sopimus asunnon omistuksen siirtymisestä, vaan usein ostaja, tai ostajat ovat säästäneet tulevaa kotiaan varten pitkään ja suunnitelleet tulevaisuutta kyseisen kodin ehdoilla. Tästä syystä asuntokauppaan liittyvät ongelmat ovat usein erityisen ikäviä. Tutkimuksen aiheen valinnassa olen päätynyt tarkastelemaan kiinteistönvälittäjän vastuuta ja merkitystä asuinhuoneiston pinta-alavirheestä, koska kiinteistönvälityksen merkitys asuntokaupassa on niin suuri. 1 Kiinnostukseni tutkia useista eri asuntokaupan virhetyypeistä juuri pinta-alavirhettä syntyi perehtyessäni aihetta käsittelevään oikeuskirjallisuuteen ja oikeustapauksiin. Pinta-alavirhe on asuntokaupan yksi yleisimmistä virhetyypeistä kosteus-, home- ja lahovaurioiden jälkeen. Pintaalavirhe vaikuttaa olevan kuitenkin yleisyydestään huolimatta melko epäselvä, ja osittain siksi aiheen tutkiminen vaikuttaa mielenkiintoiselta 2. Asuinhuoneistokaupassa pinta-alavirheessä on kyse tyypillisesti puuttuvista neliöistä, mutta omakotikiinteistöissä virheet voivat koskea esimerkiksi rakennuksen pinta-alaa ja kiinteistön suuruutta. 3 Pinta-alavirheet asuinhuoneistokaupassa johtuvat lähes poikkeuksetta pinta-alan laskemistapojen kirjavuudesta ennen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden kohdalla. Mainitun päivämäärän jälkeen perustetuissa yhtiöissä pinta-alavirheet ovat äärimmäisen harvinaisia yhtenäistetyn ja yleisesti hyväksytyn mittaustavan vuoksi. 4 Asuinhuoneiston pinta-ala mainitaan isännöitsijäntodistuksessa ja useimmiten myös yhtiöjärjestyksessä. Ongelmallista pinta-alatietojen suhteen on se, että vaikka vanhan yhtiön yhtiöjärjestystä muutettaisiin, ei pinta-alatietoja tarvitse muuttaa nykyisen lain mukaisiksi 5. Tästä johtuen pinta-alatietojen tarkistaminen on oleellista juuri vanhoissa yhtiöissä. 1 Käytännössä yli 80 prosenttia asuntokaupoista tehdään kiinteistönvälittäjän avulla. Markkinatilanteellakaan ei ole ollut näkyvää vaikutusta tämän osuuden suuruuteen. Ks. Kasso 2011, s Eräissä riitatapauksissa epäselvää on ollut jopa keneltä korvauksia vaaditaan ja mihin perustuen. Tapauksessa HELHO , S88/1121 asunto-osakkeiden ostaja vaati alioikeudessa kauppahinnan alentamista sekä myyjältä, että välitysliikkeeltä. Välitysliike ei ole kaupan osapuoli, jolloin hinnanalennusta voidaan vaatia vain myyjältä. 3 Palo Linnainmaa 2002, s Rakennusten yleisesti hyväksyttynä huoneiston pinta-alan mittaustapana pidetään standardissa SFS 5139 määriteltyä huoneistoalan laskemismenetelmää alkaen perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä. 5 Nevala 2005, s. 35.10 2 Asuntokaupassa myyjä on vastuussa kaupan virheellisyydestä ja virheestä mahdollisesti aiheutuvista seuraamuksista, jos kohteesta ilmoitettu pinta-ala poikkeaa nykyisellä mittaustavalla saadusta pinta-alasta. Pinta-alavirheen ollessa riittävän suuri, voi myyjä joutua maksamaan hinnanalennusta ostajalle puuttuviin neliöihin perustuen. Edellytyksenä korvausvastuun syntymiselle on se, että virhe on merkityksellinen, eli pinta-alapoikkeama on riittävän suuri. Hinnanalennuksen määrään vaikuttaa puuttuvien neliöiden määrä, mutta laskenta on aina jossain määrin arvioitua, koska asuntokauppaa ei tehdä yleisesti pelkästään neliöihin perustuen. Jos kaupassa on mukana ostajan ja myyjän lisäksi myyjän puolesta asuinhuoneiston myyntiä hoitava kiinteistönvälittäjä, muuttuu vastuun jakautuminen pinta-alavirheen seurauksista. Välitysliikkeellä on ammatinharjoittajana tavallista paremmat mahdollisuudet olla selvillä myytävän kohteen virheistä, kuten pinta-alavirheestä. Kaupan kohteen pinta-alatiedot katsotaan kuuluvan välitysliikkeen selonottovelvollisuuden piiriin. Näin ollen riippumatta siitä, tiesikö välitysliike kohteen pintaalavirheestä vai ei, on kiinteistönvälittäjä mahdollisesti vahingonkorvausvastuussa tiedonantovelvollisuutensa laiminlyönnistä. 1.2 Tutkimuksen kysymyksenasettelu ja rajaus Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää kiinteistönvälittäjän vastuuta asuinhuoneistokaupassa etenkin pinta-alavirheen näkökulmasta. Kiinteistön kauppa on rajattu tutkielman laajuudesta johtuen tarkastelun ulkopuolelle, lukuun ottamatta joitain viittauksia lain tai oikeustapauksen samankaltaisuudesta johtuen molemmissa asuntokaupan eri tyypeissä 6. Käsittelyä on rajattu myös siten, että lähtökohtaisesti tarkoituksena sekä kiinteistönvälittäjän, että myyjän osalta on selvittää mahdollinen vastuu ostajaosapuolta kohtaan. Mahdollisesta kiinteistönvälittäjän takautumisoikeudesta maksettuihin korvauksiin esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä kohtaan ei käsitellä tässä tutkielmassa. Oleellisiksi näkökulmiksi tutkimuksessa on valittu myyjän ja kiinteistönvälittäjän vastuun erottelu toisistaan pinta-alavirhetilanteissa, sekä virheen syntymisen ja virheen merkityksellisyyden tarkastelu. Vastuun tarkastelussa keskeisiksi tekijöiksi nousevat välitysliikkeen vahingonkorvausvastuu ja myyjän velvollisuus kaupan hinnanalennukseen. Virhetarkastelussa keskeisin kysymys on virheen merkityksellisyyden arviointi ja välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus virheestä. 6 Esim. luvussa tapaus KKO:1988:64 koskee kiinteistön kauppaa, mutta soveltuu luvun käsittelyyn hyvin tästä huolimatta.11 3 Tutkimuksen kannalta erittäin oleellisen tekijän, pinta-alan mittaustavan tarkempi tekninen tarkastelu on rajattu ulkopuolelle. Tutkimuksen tarkastelun lähtökohta on se, että pinta-ala on mitattu joko nykyisen standardin mukaisesti, tai jollain muulla tavalla. Siinä tapauksessa, että mittaus on tehty muulla tavalla, tutkimus nojautuu eri mittaustapojen erotukseen, eikä kyseenalaista itse mittaustapaa ja tuloksia. 7 Tutkimuksessa ei rajatun laajuuden vuoksi myös tarkastella esimerkiksi pinta-alatiedon lähteenä olevan yhtiöjärjestyksen, isännöitsijäntodistuksen tai myytävää kohdetta käsittelevän markkinoinnin merkitystä välitysliikkeen vastuuseen. Tutkimuksen pyrkimyksenä on jäsentää välitysliikkeen vastuun laajuutta kohteen pinta-alan poiketessa todellisesta ja määritellä pinta-alavirheen oikeudellisia seuraamuksia. Tutkimuksessa välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus ovat erittäin keskeisessä asemassa kiinteistönvälittäjän vastuun määrittäjinä. Mainitut velvollisuudet perustuvat yleisesti ammattimaista toimintaa harjoittaviin toimijoihin, jolloin niiden tarkastelun laajuus on tässä yhteydessä rajattua. Myös pinta-alavirhettä ei olla säännelty erikseen, joten lähtökohtaisesti pinta-alavirhettä tulkitaan kuten muitakin virheitä. Näin ollen täysin perusteltua olisi tukea tutkielman argumentaatiota käyttämällä hyväksi muita virhetyyppejä. Päätin kuitenkin tyytyä rajaamaan yleisen oikeustoimen virheellisyyden ja asuntokaupan virheellisyyden tutkimisen vain välttämättömimpään määrään keskittyen oleellisemmaksi kokemani pinta-alavirheen lainsäädännön ja oikeuskäytännön tarkasteluun. 1.3 Tutkimuksen metodi Tutkimuksen metodi on oikeusdogmaattinen, eli lainopillinen. Lainopin, ja tämän tutkimuksen tehtävän on systematisoida ja tulkita oikeusnormeja. Tutkielman pyrkimyksenä on selvittää voimassaoleva, Suomen oikeusjärjestyksen kanta kyseessä olevaan tutkimuskysymykseen. Olen pyrkinyt systematisoimaan aihetta koskevan lainsäädännön, oikeuskäytännön ja muun oikeudellisen aineiston, jotka näen oleellisimmaksi tutkimuskysymykseen nähden. Oleelliseksi olen myös katsonut korostaa tarvittaessa eri oikeuslähteiden merkitystä ja painoarvoa käsiteltävään kysymyksen kohdalla. Joissain tapauksissa jopa ainoan oikeuslähteen merkitys ajan tai olosuhteiden muuttumisen vuoksi on tärkeä huomata. Oikeusdogmaattinen tarkastelu on tähän tutkimukseen mielestäni luonnollinen 7 Pinta-alan mittaamisesta ks. luku 5.12 4 valinta, sillä esimerkiksi oikeusvertailu on aiheen kansallisten elementtien vuoksi melko heikosti soveltuva metodi 8 Systematisoinnin lisäksi tutkimukseen kuuluu myös tulkita valittua tutkimusaineistoa. Oikeuskirjallisuuden ja aihetta koskevien tutkimusten tekemän tulkinnan tärkeys korostuu jo pelkästään siksi, että eri oikeudenalojen sääntely on pääsääntöisesti enemmän tai vähemmän ylimalkaista ja suuntaaantavaa. Poikkeusta ei muodosta asuinhuoneistokauppaa ja kiinteistön kauppaa koskeva sääntely, vaikka mielestäni asuntokauppaa koskeva lainsäädäntö on yllättävänkin tarkkaa. Monissa kysymyksissä, mukaan lukien tämän tutkielman tutkimuskysymys oikeuskirjallisuuden ja etenkin oikeuskäytännön merkitys muun oikeudellisen materiaalin ohella on kuitenkin suuri. Valitun metodin avulla pyrkimyksenäni on ollut perustella mahdollisimman hyvin tutkimuskysymykseen liittyvää oikeudentilaa ja muodostaa siitä perusteltuja johtopäätöksiä. Vaikka käsillä olevan tutkimuksen kysymyksiin on mahdotonta antaa yksiselitteistä vastausta, on monissa tilanteissa kuitenkin löydettävissä selkeitä ja yhdenmukaisia tulkintalinjoja. Pinta-alavirhettä koskeva sääntely on ankaraa, mutta kun tiedetään vastuun määräytymisen laajuuden perusteet, on toiminnan ja sen seurausten ennakointi aina helpompaa. Koen onnistuneeni tutkimuksessani, jos olen pystynyt olemaan jotenkin avuksi asuinhuoneistokaupan pinta-alavirhettä koskevan problematiikan jäsentämisessä. 1.4 Tutkimuksen lähteet Tutkimuksen lähdeaineisto koostuu pääosin lainsäädännöstä, ennakkotapauksista ja oikeuskirjallisuudesta. Vahvasti velvoittavien oikeuslähteiden merkitys on erityisen suuri, mutta myös lain esitöiden merkitys korostuu tässä tutkielmassa. Muita oikeuslähteitä tutkimuksessa käytetään varsin niukasti, mutta oleellisimmaksi voidaan nostaa ainakin huoneiston pinta-alan mittaamistapaa koskevan standardin merkityksen. Asuntokauppaa koskeva lainsäädäntö on mielestäni onnistunutta ja moniin muihin oikeudenaloihin verrattuna laajasti ja perusteellisesti kirjoitettua. Lisäksi lain esityöt tarjoavat moniin kysymyksiin paljon tulkintaa vahvasti tukevaa materiaalia. Asuntokaupassa on myös mahdollista käyttää hyväkseen kahta eri normistoa, sillä asuinhuoneistokauppaa koskeva sääntely ja kiinteistön kauppaa kos- 8 Pinta-alan laskemista koskeva normisto riippuu täysin eri maiden omista mittaussäännöksistä. Myös kansallisen oikeuskäytännön suuri merkitys tutkimuskysymykseen rajaa ulkomaisen kirjallisuuden käyttökelpoisuutta suuresti.13 5 keva sääntely on erotettu toisistaan. Kattavasta lainsäädännöstä huolimatta suoran vastauksen löytäminen moniin ongelmiin on asuntokaupan kirjavuuden vuoksi usein vaikeaa, ja tällöin tarvitaan muita oikeuslähteitä argumentoinnin tueksi. Tämän tutkielman lähdeaineistosta on mainittava, että käytettävissä olevien oikeustapausten määrä on suuri, jolloin on täytynyt tehdä valinta tutkimukseen parhaiten soveltuvista ennakkoratkaisuista. Eniten ennakkotapausten rajaamista on joutunut tekemään kuluttajariitalautakunnan ja entisen kuluttajavalituslautakunnan ratkaisusuosituksista, mutta toisaalta olen koittanut antaa hovioikeuden ratkaisuille ja etenkin korkeimman oikeuden ratkaisuille mahdollisimman paljon painoarvoa. Koen onnistuneeni oikeustapausten rajaamisessa tapausten paljoudesta huolimatta hyvin, ja tutkielmaan valitut tapaukset edustavat mielestäni kattavasti tämänhetkistä oikeudentilaa kyseisessä asiassa. Ylipäätään koen oikeuskäytännön merkityksen erittäin vahvaksi asuntokauppaa koskevassa sääntelyssä, sillä asuntokauppa sisältää niin suuren määrän riitauttamisen arvoisia tekijöitä. Yksin lainsäädännön tulkinnalla on hyvin vaikea löytää ratkaisua kulloinkin kyseessä olevaan ongelmaan 9. Oikeuskirjallisuuden määrä asuntokauppaan liittyen on melko vähäinen. Tutkielmassani lähteinä käytetyt teokset ja artikkelit edustavat tutkimuskysymykseen liittyvää oikeuskirjallisuutta, eikä enempää ole saatavilla, ellei tarkoituksena ole tehdä muunlaista tutkimusta. Mahdollisesti juuri samasta syystä, eli aihetta koskevan oikeuskirjallisuuden vähäisyydestä johtuen teosten ja artikkelien tarjoamat johtopäätökset ovat hyvin suppeita ja varovaisia. Näin ollen kirjallisuuden tuoma lisäarvo on mielestäni melko vähäinen, joskin omalta osaltaan tärkeä muiden oikeuslähteiden rinnalla. 9 Tapausten kirjavuudesta olkoon esimerkkinä ratkaisu HeHO , S 97/970, jossa rakennuspiirustuksissa kynällä tehdyn virheellisen pinta-alatiedon ei katsottu edellyttävän välitysliikettä tarkastamaan pinta-alatietoa. Todellisen ja ilmoitetun pinta-alan erotus on tapauksessa n. 9 prosenttiyksikköä.14 6 1.5 Tutkimuksen rakenne Tutkielma koostuu kuudesta pääluvusta mukaan lukien johdanto ja johtopäätökset. Johdantoa seuraavassa ensimmäisessä varsinaisessa pääluvussa käsitellään asuinhuoneistokauppaa. Oleellisimmiksi erityiskysymyksiksi tutkimuksessa asuntokaupan yleisessä käsittelyssä on valittu myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus. Kyseiset velvollisuudet määrittävät vahvasti sen, mitkä oikeudet ja velvollisuudet kaupan mahdollisessa riitauttamistilanteessa kuuluvat myyjän vastuulle ja mitkä ostajan vastuulle. Tutkimuksen keskiössä olevan pinta-alavirheenkin tulkinnassa kyseiset vastuun perusteita määrittävät seikat toimivat vastuunjaon määrittäjinä myös kiinteistönvälittäjän hoitaessa myyntitoimeksiantoa. Mahdolliset korvausvastuut pinta-alavirhetilanteissa perustuvat asuntokaupan virheellisyyteen ja virheen riittävään merkityksellisyyteen. Tästä johtuen tutkimuksen seuraavassa pääluvussa käsitellään asuinhuoneistokaupan virheellisyyttä. Luvussa käsitellään vain oleellisiin osin oikeustoimen virheellisyyttä yleisellä tasolla. Sen sijaan asuinhuoneistokauppaan liittyviä virhetilanteita on tutkimuksessa pyritty kuvailemaan mahdollisimman kattavasti soveltuvimpia lainkohtia ja oikeustapauksia käsittelemällä. Myyjälle mahdollisesti kaupan virheellisyydestä määrättävä hinnanalennus tulee käsitellyksi kyseisessä pääluvussa. Pinta-alavirheet koskevat lähes poikkeuksetta käytetyn asunnon kauppaa, mutta uuden asunnon kauppa tuo käsitellyin osin mielestäni lisäarvoa virhetulkinnalle asuinhuoneistokaupassa 10. Neljäs pääluku koskee välitystoimintaa. Myös välitysliikkeen vastuun kannalta oleellista on välitysliikkeen selonottovelvollisuus ja tiedonantovelvollisuuden täyttäminen. Toisin kuin myyjän vastuu, välitysliikkeen vastuu perustuu toimeksiantosopimukseen ja sen täyttämiseen. Ostajaa kohtaan vastuu esimerkiksi pinta-alavirheestä ei ole hinnanalennuksen muodossa, vaan välitysliike voi joutua vahingonkorvausvastuuseen toiminnastaan ostajalle. Välitysliikkeen vastuu perustuu välitysliikkeen ammattitaitoisuuteen ja siitä seuraaviin velvollisuuksiin selvittää asioita ja toimia tiedon jakajana sekä toimeksiantajalle, että toimeksiantajan vastapuolelle. Pinta-alavirhettä käsitellään sekä välitysliikkeen, että myyjän kannalta luvussa viisi. Pinta-alan tarkastelu on jaettu koskemaan ensimmäisessä alaluvussa yleisesti asuntokauppaa. Toisessa alaluvussa näkökulmana on pinta-alavirhe välitysliikkeen kannalta. Pinta-alavirhe on vain yksi virheen tyyppi useiden muiden eri virhetyyppien joukossa. Vaikka tutkimuksessa on kyse välittäjän vas- 10 Ks. Luku 5.1.15 7 tuusta pinta-alavirhetilanteessa, on myyjän rooli kaikissa pinta-alavirhetilanteissa olennainen. Tällöin luonnollinen kyseisen virheen jäsentely lähtee kaupan tyypin, eli asuinhuoneistokaupan käsittelystä. Tässä pääluvussa pyritään lisäksi jäsentelemään pinta-alavirheen seurauksia sekä välitysliikkeen, että myyjän osalta.16 8 2. ASUINHUONEISTON KAUPASTA 2.1 Yleistä Asuinhuoneistojen kaupassa kaupan kohteena on asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat yhtiöjärjestykseen perustuen tietyn asuinhuoneiston hallintaan. Asunto-osakeyhtiölain ( /1599) 1 luvun 2 :n mukaan asunto-osakeyhtiönä pidetään osakeyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakekauppa on samanaikaisesti arvopaperin sekä irtaimen omaisuuden kauppa. Asuntoosakekauppa poikkeaa osittain kiinteistön kaupasta, sillä irtaimen omaisuuden kaupassa ei ole muotovaatimuksia eikä julkisoikeudellista kirjaamisjärjestelmää 11. Irtaimen kaupan luonteen vuoksi asunto-osakekauppaan tulee kuitenkin sovellettavaksi useita eri säädöksiä. Kauppalakia ( /355, jäljempänä KL) sovelletaan irtaimen omaisuuden kauppaan, laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista ( /228, jäljempänä OikTL) puolestaan sääntelee esimerkiksi sopimuksen syntymistä ja luonnollisesti asuntokauppalaki ( /843, jäljempänä AsKL) on merkittävä säädös asunto-osakekaupan oikeudellisissa kysymyksissä. 12 Asunto-osakkeiden kaupassa sovelletaan pääosin kuitenkin AsKL:a. 13 Lähtökohtana oikeusjärjestyksessämme on sopimusvapauden periaate, eli lähtökohtainen vapaus sopia asioistaan haluamallaan tavalla. Myös asunto-osakekaupan lähtökohtana pätee sopimusvapaus, mutta poikkeuksia ja rajoituksia sopimusvapauteen asettaa esimerkiksi kuluttajansuojalaki ( /38), AsKL kuluttajia koskevassa normistossaan ja laki asuinhuoneiston vuokrauksesta ( /481). Myös asunto-osakekauppaan pätee, ettei ketään voi pakottaa tekemään sopimusta, eikä sopimuksella voi olla kolmatta osapuolta sitovia vaikutuksia. 14 Esimerkiksi tapauksessa KKO:1999:96 ostajan ja myyjän välillä tehtyyn sopimukseen nähden ulkopuolinen asunto- 11 Kasso 2010, s Toisaalta asunto-osakeyhtiön osakasluettelo on julkinen ja sen tiedot avoimia, mutta tietoja ei ylläpidetä yhteisesti. Velvollisuus tietojen ylläpitämisestä kuuluu kullekin yhtiölle erikseen. 12 Kasso 2010, s Kasso 2010 s Poikkeuksen muodostaa AsKL 1:1 :n mukaan osuuskunnan osuuden luovutus, jonka jäsenyys antaa ainoastaan oikeuden tehdä osuuskunnan kanssa huoneenvuokrasopimuksen, aikaosuusasunnon kaupan ja asumisoikeuden luovutuksen. Asunto-osuuskunnat ovat kuitenkin melko harvinaisia. 14 Sopimuspakkotilanteet ovat rajatuissa tilanteissa mahdollisia. Esimerkiksi joukkoliikenteen sopimuspakko maksavan asiakkaan kuljetuksesta ja postin toimitus kuuluvat eräisiin sopimuspakkotilanteisiin..17 9 osakeyhtiö ei voinut esittää vaatimuksia sellaisen sopimuksen perusteella, jossa myyjä ei ollut ottanut vastatakseen kustannuksista nimenomaan asunto-osakeyhtiölle. Irtaimen kaupan sopimuksen tekemiselle ei ole säädetty muotovaatimuksia. Näin ollen teoriassa jopa suullinen sopimus on pätevä, mutta yleisesti ottaen pyrkimyksenä on tehdä vähääkään merkityksellisemmät sopimukset kirjallisesti. 15 OikTL 1 luvun sopimuksen tekemistä koskevat säännökset pätevät myös asunto-osakekaupassa huolimatta säädöksen korkeasta iästä ja osittaisesta sopimattomuudesta tähän päivään. 16 Sopimus osapuolten välille syntyy siis tarjouksen ja hyväksytyn vastauksen tulemana. 17 Yleisemminkin OikTL:n 1 luvun säännökset tarjouksesta ja vastauksesta soveltuvat asunto-osakekauppaan, jolloin esimerkiksi suullinen tarjous ja vastaus on OikTL 3 :n perusteella mahdollinen. Asuntokaupassa on kuitenkin aina syytä tehdä kirjallinen tarjous ja antaa siihen selkeä kirjallinen vastaus Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa Myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta tietojen antamistavalla ei ole merkitystä, vaan tiedot on mahdollista antaa kirjallisesti tai suullisesti. 19 Jopa oikea tieto voi olla virheellinen, jos tieto on esitetty epäselvällä tai harhaanjohtavalla tavalla. 20 Oleellista on sellaisten tietojen antaminen, joiden voidaan katsoa poikkeavan tavallisesta ja joiden ostaja voi objektiivisesti arvioiden olettaa saavansa tietää. Arvioitaessa, mitä voidaan pitää eri asuntojen kohdalla perusteltuna odottaa, on esimerkiksi asunnon ikä, hinta ja se, mitä ostaja voi havaita asunnon ennakkotarkastuksessa. 21 Virheellisten tietojen on oltava lisäksi tarpeeksi konkreettisia, sillä yleisluontoinen kehuminen ei sinänsä aiheuta 15 Kasso 2010, s Esimerkiksi kyseisen lain 3 :n termiä "sähkösanoma" voitaneen nykyään pitää vanhentuneena. 17 Kasso 2010, s Irtaimeen kauppaan yleisestikin pätevänä huomiona lienee oleellista korostaa, että myyntiilmoitusta ei pidetä tarjouksena, vaan tarjouspyyntönä. Näin ollen asunnon tai muun irtaimen myyjä ei ole velvollinen edes myynti-ilmoituksen osoittamaan pyydettyyn hintaan, ellei myyjä ole tehnyt nimenomaiselle ostajalle osoitettua myyntitarjousta. 18 Kasso 2010, s HE 14/1994, s Kasso 2010, s HE 14/1994, s. 95.18 10 virhevastuuta. On kuitenkin mahdollista, että myös yleisluontoinen kehuminen tulee arvioitavaksi, kun tarkastellaan ostajan perustellusti odottamaa tasoa asunnon suhteen. 22 Virhevastuun syntyminen ei edellytä tuottamusta myyjän osalta. Asunto voi olla virheellinen siitä riippumatta, tiesikö myyjä antamansa tiedon olleen virheellinen tai olisiko hänen tullut tietää. 23 Virheellisyyteen ei vaikuta se, oliko myyjän tarkoitus johtaa ostajaa harhaan vai ei. Lain esitöiden valossa tarkoituksena virhevastuun edellä mainitun kaltaisessa melko laajassa virhevastuun syntymisessä on pyrkimys vähentää asunnon myyjän ilman varmuutta esitettyjä väitteitä asuntoa koskien. Näin ollen myyjällä on velvollisuus lisätä epävarmoihin asuntoa koskeviin tietoihin varauma tiedon mahdollisesta paikkansapitämättömyydestä. 24 Virheen käytetyn asunnon kaupassa muodostuu myös, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on saattanut ostajan tietoon. Lisäedellytyksenä AsKL 6:11 :n 2 kohdan mukaan virheen muodostumisessa on lisäksi se, että kyseessä oleva poikkeama ostajan saamissa ja saatavissa olevissa tiedoissa on merkityksellinen kaupan kannalta. Virhe käytetyn asunnon kaupassa syntyy silloin, kun myyjä on jättänyt antamatta ostajalle tiedon, jonka hänen täytyy olettaa tienneen, ja jonka ostaja saattoi perustellusti odottaa saavansa. Ostajan selonottovelvollisuus huomioiden tieto, jossa ostajan tulee voida luottaa myyjän tiedonantovelvollisuuteen on siten sellainen, jota ostajan ei perustellusti voida olettaa selvittävän tai saavan selville ennen asunnon kauppaa. Lain mukaan myyjän tulee lisäksi huomioida ostajan asettamat erityisvaatimukset ja muut seikat. 25 Virhevastuun edellytyksenä on, että virhe on vaikuttanut kauppaan. Vaikutus kauppaan käsittää sen, että oikeat tiedot omannut ostaja olisi jättänyt kaupan kokonaan tekemättä tai ei olisi tehnyt sitä sovituin ehdoin. Lain esitöiden mukaan väärän tiedon vaikutus kauppaan ilmenee usein erityisesti asunnosta maksetussa hinnassa. Konkreettiseen todistusaineistoon on kuitenkin harvoin mahdollista tukeutua arvioitaessa tiedon vaikutusta kauppaan Ks. HE 14/1994 s. 94. Yleisluontoinen kehuminen koskee lain esitöissä erityisesti uuden asunnon kauppaa, mutta soveltuvuus käytetyn asunnon kauppaan lienee mahdollinen. 23 Keskitalo 2007, s Ks. HE 14/1994 s. 94. Kuitenkaan virheelliseen tietoon ei voida vedota, jos tieto on oikaistu ennen kaupantekoa riittävän ajoissa siten, että ostajalla on ollut tosiasiallinen mahdollisuus harkita virheellisen tiedon vaikutusta kauppaan. 25 Vrt. AsKL 4:15 :n säännöksiin. Uuden asunnon kauppaa koskevat periaatteiltaan samat tiedonantovelvollisuussäännökset kuin käytetyn asunnon kauppaa. Oleellisimpina eroina ovat 2 kohdan markkinointia koskeva sääntely ja uuden asunnon luonteeseen kuuluvat 4 kohdan erityistiedot asunnon materiaalien ja laitteiden käyttöön liittyen. 26 HE 14/1994, s. 94.19 11 Myyjän tiedonantovelvollisuuden ydinalueeseen kuuluu erityisesti sellaiset seikat asuntoon liittyen, joita ei voi havaita asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa. Kyseessä tulee olla kuitenkin kaupan kannalta merkityksellinen seikka. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi tiedot, jotka eivät käy ilmi taloyhtiön edustajan antamista tiedoista tai ostajan tekemästä ennakkotarkastuksesta, mutta ovat kuitenkin myyjän tiedossa. Kyseessä on tyypillisesti taloyhtiössä ilmenneet viat tai puutteet, joista ei ole vielä tehty korjauspäätöstä. 27 Myyjä ei ole kuitenkaan velvollinen kertomaan sellaisista vioista tai puutteista, jotka ovat aiemmin korjattu asianmukaisesti. 28 Jos myyjän katsotaan olevan tietoinen ostajan asettamista erityisvaatimuksista, voi asunnossa olla virhe silloin, kun ostajan erityisvaatimusten edellyttämiä tietoja ei anneta. 29 Tällöin kuitenkin suositellaan tehtävän kyseiset erityisvaatimukset kirjallisesti osaksi kauppaa koskevaa sopimusta, jotta vältyttäisiin tulevaisuudessa mahdollisesti syntyviltä riitatilanteilta. 30 Uuden asunnon kaupan tiedonantovelvollisuutta koskevien lain esitöiden nojalla ostajan ei tarvitse edes nimenomaisesti ilmoittaa erityisvaatimuksistaan, vaan myyjän tulee saamiensa tietojen nojalla pystyä sellaisiin vastaamaan. 31 Johtopäätöksenä voitaneen vetää, että jopa ostajan olemus ja käyttäytyminen voidaan katsoa joissain tilanteissa sellaisiksi, että niiden perusteella syntyy tiedonantovelvollisuus joihinkin erityistarpeisiin liittyen, eikä aina tarvittaisi nimenomaista lausumaa asiasta. 32 Korostavana merkityksenä myyjän tiedonantovelvollisuuteen voi joskus olla myyjän ammattitaito. Samaten kuten ostajan ammattitaidolla voi olla merkitystä hänen selonottovelvollisuuteensa, niin yksityishenkilöiden välisessä asuntokaupassa myyjän ammattitaito korostuu. 33 Rajauksena kyseiseen teemaan on kuitenkin se, että myyjällä on oltava nimenomaan sellaista ammattitaitoa, jonka avulla hänen tulisi, tai olisi tullut ymmärtää virheen merkitys. 34 Vaikutusta tiedonantovelvollisuuteen on myös myyjän toimella asuntoyhteisön hallituksessa tai isännöitsijänä. Myös myyjän asu- 27 HE 14/1994, s Keskitalo 2007, s. 162 ja 165. Myyjän tiedonantovelvollisuuteen liittyen on hieman epäselvää käytetyn asunnon kaupassa, onko myyjällä velvollisuutta korjata ostajan virheellinen tieto. Kiinteistön kaupan osalta maakaari sääntelee laatu- ja vallintavirheen osalta MK 2:17 :n 4 kohdassa ja MK 2:18 :n 4 kohdassa myyjän velvollisuudesta korjata ostajan virheellinen tieto. Maakaaren erityisasemaan suhteessa kauppalakiin nojaten Keskitalo esittää, että AsKL 6:11 :n 2 tai 3 kohdan mukaan myyjällä olisi velvollisuus korjata ostajan virheellinen tieto silloin, kun tiedolla on merkitystä kauppaan. 29 HE 14/1994, s. 95. Selkeänä esimerkkinä erityisvaatimuksia asettavasta ostajaryhmästä ovat liikuntarajoitteiset ihmiset. Tällöin myyjän velvollisuutena on kiinnittää ostajan huomio kaikkiin kyseiselle liikuntarajoitteiselle olennaisiin asunnon erityisominaisuuksiin. Erityisen selkeästi myyjän tiedonantovelvollisuus korostuu erityisvaatimuksien suhteen rakennusvaiheessa olevien uusien asuntojen kaupassa, sillä ostajan voi olla usein vaikea hahmottaa asunnon soveltuvuutta hänen käyttöönsä keskeneräisessä asunnossa. 30 Keskitalo 2007, s HE 14/1994, s Keskitalo 2007, s Keskitalo 2007, s Simonen 2000, s. 41.20 12 misaika asunnossa on merkityksellinen. Jos myyjä on asunut asunnossa lyhyen aikaa, katsotaan hänen olevan vähemmän tietoinen asunnon virheistä ja muista seikoista, kuin pidempään myytävässä asunnossa asuneen myyjän. Lyhyt tai olematon asumisaika soveltuu yhtä lailla myyjänä toimiviin vuokranantajiin ja kuolinpesiin. Ottamalla asunnon kauppakirjaan lauseke myyjän lyhyestä asumisajasta tai siitä, että ei ole lainkaan asunut asunnossa on suositeltavaa. Tällöin ostajan selonottovelvollisuus korostuu, mutta ei poista myyjän virhevastuuta. 35 Myyjä on AsKL 6:27 :n nojalla vastuussa itse antamiensa tietojen lisäksi myös hänen edustajansa antamista tiedoista. Myyjän vastuu ulottuu kiinteistönvälittäjän, isännöitsijän, asunto-osakeyhtiön edustajan ja isännöintitodistuksesta ilmeneviin tietoihin ja muuhun edustajana toimineen tahon antamiin tietoihin. Myyjä vastaa edustajansa antamista tiedoista, eikä vastuuta rajoita mahdollisen toimeksiantosopimuksen sisältö 36. Myyjä voi kuitenkin joissain tapauksissa saada vahingonkorvausoikeudellisin perustein korvausta edustajansa antamien virheellisten tietojen aiheuttamasta taloudellisesta vahingosta. 37 Myyjän virhettä koskevan tietoisuuden perustelu voi olla jossain tilanteissa ongelmallista, jos myyjä ei myönnä asiaa, eikä asiaa voida todistaa ulkoisilla seikoilla. Tällöin oleellista on se, mitä myyjän voidaan osoittaa tienneen tai mitä hänen olisi tullut tietää. Myyjän voidaan katsoa olleen tietoinen virheperusteen olemassaolosta esimerkiksi silloin, kun hän on suorittanut korjaus- tai kunnossapitotöitä virheeseen liittyen. Myös, jos myyjä on läheisessä suhteessa sellaiseen henkilöön, joka on tietoinen virheperusteesta, on katsottu, että myyjäkin on perustellusti ollut tietoinen virheestä. Myyjän tiedontason toteennäyttäminen voi edellyttää jopa naapureiden kuulemista. Jos virheperuste kuitenkin katsotaan sellaiseksi, että kummankaan osapuolen ei katsota siitä tienneen, on kyseessä salainen virhe Keskitalo 2007, s Keskitalo 2007, s Routamo Ståhlberg 2000, s Keskitalo 2007, s Salaisesta virheestä on AsKL 6:11 :n 4 kohdan mukaan kyse silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on perusteltua syytä olettaa huomioiden asunnon hinta, asunnon ikä, alueen tavanomainen varustetaso asunnoissa, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset ja muut seikat huomioon ottaen. Näytä lisää
Sisällys Alkusanat... Lähteet... V XIII Lyhenteet... XXXI I JOHDANTO... 1 1 Tutkimuskohde... 1 2 Tutkimuskohteen valinnan perustelut... 8 3 Tutkimuksen tavoitteet ja merkitys... 10 4 Tutkimusmenetelmä Lisätiedot Hevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan tiedonottovelvollisuus 1 Sovellettava Lisätiedot Pellon myynti. Marica Twerin/Maatalouslinja
Pellon myynti Marica Twerin/Maatalouslinja Muotovaatimukset / kauppa Kirjallisesti Osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien ollessa Lisätiedot ISÄNNÖITSIJÄ VUOKRAVÄLITTÄJÄNÄ ys
1 ISÄNNÖITSIJÄ VUOKRAVÄLITTÄJÄNÄ ys Huhtikuu 2015 Tapio Nevala Välitystoimintaa koskeva lainsäädäntö Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä = välitysliikelaki Laki kiinteistöjen Lisätiedot Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?
Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa Lisätiedot Uusi asunto-osakeyhtiölaki
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Uusi asunto-osakeyhtiölaki Osakkeenomistajan remontit Pakkalan Sali 2. 9 2010 Pekka Luoto Uusien määräysten tavoitteita, miksi uudet määräykset ovat Lisätiedot LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5)
LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5) KYSYMYS 1 a) Asunto-osakeyhtiössä tapahtuvaan huoneiston hallintaanottoon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Ko. lain 85 :n mukaisesti yhtiön on vuokrattava Lisätiedot MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka Lisätiedot Oikeiden neliöiden jäljille pääsee kotikonsteilla
Oikeiden neliöiden jäljille pääsee kotikonsteilla Kuningaskuluttaja yle.fi http://yle.fi/aihe/artikkeli/2005/11/17/oikeiden-nelioiden-jaljille-paasee-kotikonsteilla Sivu 1/4 Oikeiden neliöiden jäljille Lisätiedot LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013
LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013 J U H A N I S K A N E N K I I N T E I S T Ö P Ä Ä L L I K K Ö Y - S Ä Ä T I Ö LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA Lisätiedot Hallituksen vastuut ja velvollisuudet
OSAKEKAUPPAKIRJA Lappeenrannan kaupungin ja Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n välillä (jäljempänä Kauppakirja ) 1. Kaupan osapuolet 1.1 Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy (y-tunnus 0433221-3), Valtakatu 44, Lisätiedot 1.2. Tutkimuskohde, tavoitteet ja rajaukset
1. JOHDANTO 1.1. Taustaa Asunnon hankinta on usein suurin kauppa, mitä koko ihmiselämän aikana tehdään. Asuntokaupalla on kaupan osapuolille suuri taloudellinen merkitys. Koska kyse on isosta asiasta ja Lisätiedot OSAPUOLTEN SELONOTTO- JA TIEDONANTOVEL- VOLLISUUS ASUINKIINTEISTÖN KAUPASSA
OSAPUOLTEN SELONOTTO- JA TIEDONANTOVEL- VOLLISUUS ASUINKIINTEISTÖN KAUPASSA Iiris Ylinampa, 0247193 Pro Gradu -tutkielma Esineoikeus Lapin yliopiston oikeustieteiden tiedekunta Kevät 2015 Lapin yliopisto, Lisätiedot Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan:
KAUPPAKIRJA Me allekirjoittaneet sopijapuolet olemme tänään tällä asiakirjalla tehneet seuraavan osakekaupan: OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Ylöjärven kaupunki Y-tunnus: 0158221-7 Kutuntie 14 33470 Ylöjärvi (jäljempänä Lisätiedot Henkivakuutussopimusten ehtojen muuttaminen vahinkokehityksen tai korkotason muutoksen johdosta
Kannanotto 1/2013 1 (5) Henkivakuutussopimusten ehtojen muuttaminen vahinkokehityksen tai korkotason muutoksen johdosta 1 Yleistä 2 Säädöstausta Henkivakuutusyhtiöt solmivat asiakkaidensa kanssa pääsääntöisesti Lisätiedot (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä) 2 p.
KYSYMYS 1 a) Toimeksiantosopimus on oltava kirjallinen tai sähköinen asiakirja, joka on tehty niin, ettei sen ehtoja saa muutettua yksipuolisesti. Välittäjä ei voi vedota ehtoon, joka ei ole sopimuksessa. Lisätiedot 2. Mitä asuntokauppalaissa tarkoitetaan ennakkomarkkinoinnilla? Mitä ennakkomarkkinointivaiheen aikana maksetusta varausmaksusta säädetään?
ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPPA 14.9.2011 - - (1) Miten laissa rajoitetaan vastuunrajoitusehtojen käyttöä (a) kiinteistönkaupassa ja (b) asuntokaupassa? (10 p) (2) Mitä eroa on hinnanalennuksella ja vahingonkorvauksella Lisätiedot Keskuskauppakamarin Arvosteluperusteet LVV-koe 23.4.2016 välittäjäkoelautakunta. Kysymys 1
Kysymys 1 a) Välityslain mukaan välityspalkkion maksaa toimeksiantaja. On kuitenkin mahdollista, että vuokravälitystä koskevat toimeksiantosopimukset kohtaavat, jolloin välityspalkkio jaetaan osapuolten Lisätiedot Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely Yritysjuridiikka Maisterin tutkinnon tutkielma Antti Säynäslahti 2012 Laskentatoimen laitos Aalto-yliopisto Kauppakorkeakoulu I Lisätiedot TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN
TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS Voimaan 1.1.2013 (HE 125/2012) Muutoksia sovelletaan 1.3.2013 tai sen jälkeen Lisätiedot SISÄLLYS ALKUSANAT 5 LYHENTEET 7
SISÄLLYS ALKUSANAT 5 LYHENTEET 7 1 VUOKRASOPIMUKSEN OSAPUOLET JA KOHDE 17 1.1 Vuokranantaja ja vuokralainen vuokrasuhteen osapuolina 17 1.2 Asuinhuoneisto 19 1.3 Useita huoneistoja koskeva sopimus 23 1.4 Lisätiedot Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry
Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä Kuka pitää kunnossa? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Kunnossapitovastuun Lisätiedot Y m p ä r i s t ö v a h i n k o v a s t u u s o p i m u k s e n u l k o p u o l e l l a
Y m p ä r i s t ö v a h i n k o v a s t u u s o p i m u k s e n u l k o p u o l e l l a 22.11.2011 S Y S : n s y y s k o k o u s K a r i M a r t t i n e n P a r t n e r A s i a n a j o t o i m i s t o Lisätiedot 1(5) 14.5.2013 VALAISTUSVERKKOJEN MYYNTIÄ KOSKEVA KAUPPAKIRJA KUNNAN JA SUOMEN KUNTAVALO OY:N VÄLILLÄ
1(5) 14.5.2013 VALAISTUSVERKKOJEN MYYNTIÄ KOSKEVA KAUPPAKIRJA KUNNAN JA SUOMEN KUNTAVALO OY:N VÄLILLÄ 2(5) Sisällysluettelo Sisällysluettelo... 2 1. Kaupan osapuolet... 3 2. Omaisuuden luovutuksen tausta Lisätiedot Margit Järvensivu YLEISIMMÄT VIRHETILANTEET KÄYTETYN ASUNTO- OSAKKEEN JA ASUMISKÄYTTÖÖN TARKOITETUN KIINTEISTÖN KAUPASSA
Margit Järvensivu YLEISIMMÄT VIRHETILANTEET KÄYTETYN ASUNTO- OSAKKEEN JA ASUMISKÄYTTÖÖN TARKOITETUN KIINTEISTÖN KAUPASSA Liiketalouden koulutusohjelma Yritysjuridiikan suuntautumisvaihtoehto 2014 YLEISIMMÄT Lisätiedot 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä.
Sivu: 1(5) Kysytty 01-09-2014. Voimassa 28-08-2014 lähtien Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä Yhtiöjärjestys 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä. 2 Yhtiön kotipaikka on Tyrnävä. 3 Yhtiön Lisätiedot KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Lisätiedot PÄÄTÖS 15/10275. 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 XXXXX XXXXXX
POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS 2. osasto Korsholmanpuistikko 43, PL 251 PÄÄTÖS 15/10275 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 Yhteinen käsittely: Dnro:t L13/4814 - L 13/4828 L 13/48/16 L 13/4817 L 13/4818 L 13/4819 Lisätiedot HAKEMUS 16.1 0.2007. Tarvittaessa lisätietoja asiassa antaa Jouni Puhakka, gsm 040-50 6363 8 tai jouni.puhakka@lindstro~ninvest.fi.
* Lindström v HAKEMUS C-?,!. "Q-$:j.,.c*,.g./ew- 16.1 0.2007 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUKSELLE Lindström Oy suunnittelee Konalassa osoitteessa Ristipellontie 14, Helsinki sijaitsevan palvelukeskuskiinteistönsä Lisätiedot Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään.
TARJOUS, asunto-osake Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. 2. Kaupan Lisätiedot Pk-yrityksen sopimukset ja riskienhallinta
Pk-yrityksen sopimukset ja riskienhallinta Marja Välilä Laurea-ammattikorkeakoulu www.laurea.fi Pk-yrityksen sopimukset ja sopimusriskit! Sopimukset kuuluvat olennaisesti kaikkeen yritystoimintaan. Prosessi! Lisätiedot Xxxxxxxxx nimisen välitysliikkeen toimintaa koskeva ilmoitus
PÄÄTÖS PSAVI/2457/05.11.05/2013 2.6.2014 ASIA ILMOITTAJA Xxxxxxxxx nimisen välitysliikkeen toimintaa koskeva ilmoitus Xxxxxx Xxxxxxxx ILMOITUKSEN SISÄLTÖ Xxxxxx Xxxxxx poika Xxxxxx XXxxxx asui vuokralla Lisätiedot 29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa
Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 10150 jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä Lisätiedot KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA
KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA 2 (5) 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Kannuksen kaupunki (Y-tunnus: 0178455-6 ) 1.2 Ostaja Kokkolan kaupunki (Y-tunnus 0179377-8 ) 2 SOPIMUKSEN Lisätiedot Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin
Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto 1 Tausta Isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö (AOYL 7 luvun Lisätiedot OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla
OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla FinnBuild 27.9.2008 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi Lisätiedot Asuinmukavuuden merkitys asuinkiinteistön laatuvirheen arvioinnissa
Asuinmukavuuden merkitys asuinkiinteistön laatuvirheen arvioinnissa Eveliina Ahlsten 0237585 Pro gradu -tutkielma Esineoikeus Oikeustieteiden tiedekunta Lapin yliopisto Kevät 2014 Lapin yliopisto, oikeustieteiden Lisätiedot Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto
OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto Uusi asunto-osakeyhtiölaki yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen Lisätiedot PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ
HE 181/2002 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi aravalain :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan omistusaravalainan siirtoa kunnalle koskevaa aravalain säännöstä Lisätiedot TuTkimus- JA TArkAsTuspAlveluT TAhTirAnTA.fi 075 758 0801
Tutkimus- JA tarkastuspalvelut 075 758 0801 TähtiRanta Oy on kasvava ja kehittyvä monialainen insinööritoimisto. Asiantuntijamme tutkivat ja suunnittelevat asiakkaillemme aina parhaan lopputuloksen kiinteistöjen Lisätiedot Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.
MIKÄ HITAS ON? Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. Hitasin tarkoituksena on tarjota asunnon ostajille kohtuuhintaisia omistusasuntoja Lisätiedot Hyvän hallintopäätöksen sisältö. Lakimies Marko Nurmikolu
Hyvän hallintopäätöksen sisältö Lakimies Marko Nurmikolu Hallintopäätöksen sisältö Hallintolain 44 (Päätöksen sisältö) Kirjallisesta päätöksestä on käytävä selvästi ilmi: 1) päätöksen tehnyt viranomainen Lisätiedot Kauppakirjaluonnos. Myyjä: Turun kaupunki (y-tunnus:0204819-8)
Kauppakirjaluonnos Myyjä: Ostaja: Kaupan kohde: Turun kaupunki (y-tunnus:0204819-8) Yhtiö XX Kaupan kohde käsittää seuraavat kaupungin omistamat rakennukset kiinteistöihin liittyvine laitteineen (liite Lisätiedot MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA SELVITTÄVÄN TYÖRYHMÄN PUHEENJOHTAJAN ESITYS
MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA SELVITTÄVÄN TYÖRYHMÄN PUHEENJOHTAJAN ESITYS 25.6.2008 Sakari Aalto 2 MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA Lisätiedot Kansainvälistyvät perhesuhteet
Kansainvälistyvät perhesuhteet Juha Auvinen asianajaja, varatuomari, LL. M. Eur. Yleisiä huomioita avioliittolaki, perintökaari, kansainväliset sopimukset (EU, Pohjoismaat) kansainvälinen yksityisoikeudellinen Lisätiedot REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA
REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 12.10. 2011 Pekka Luoto, Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä Lisätiedot Välittäjän vastuut ja velvollisuudet asuntokaupassa
Välittäjän vastuut ja velvollisuudet asuntokaupassa Taloyhtiön osakkaan koulutusilta 29.10.2014 Jaana Anttila Kangas Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry Esityksen sisältö Lyhyesti kiinteistönvälitysalan Lisätiedot ESISOPIMUS KIINTEISTON KAUPASTA
ESISOPIMUS KIINTEISTON KAUPASTA KAUPAN OSAPUOLET Talla esisopimuksella osapuolet sopivat myohemmin tehtavasta kiinteiston kaupasta seuraavasti: Myyja Ostaja Ferraria Oy Ab Y-tunnus 0107936-3 10470FISKARS Lisätiedot Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas
Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan Lisätiedot Tilaaja: Ylioppilastutkintolautakunta (jäljempänä Tilaaja ) Tilaajan yhteyshenkilö sopimusasioissa: XXX
Hankinta: USB-muistitikut sähköiseen ylioppilaskokeeseen, dnro 1/221/2016 TARJOUSPYYNNÖN LIITE 1, SOPIMUSEHDOT SOPIMUS USB-MUISTITIKKUJEN TOIMITTAMISESTA 1. OSAPUOLET JA YHTEYSHENKILÖT Tilaaja: Ylioppilastutkintolautakunta Lisätiedot Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.
Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien hankinta sekä korjausvastuu Kunnossapitovastuut Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.2013 Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto Lisätiedot 1. Eurotum Oy (Y:1584946-1) tai Sirafire Oy (2540423-9)
1 (4) ESIVUOKRASOPIMUS Sopimusosapuolet 1. Eurotum Oy (Y:1584946-1) tai Sirafire Oy (2540423-9) Kihlakangas 13, 96800 Rovaniemi (jäljempänä vuokranantaja ) 2. Lapin pelastuslaitos (Y: 0937073-7) (jäljempänä Lisätiedot Kiinteistökaupan vastuunrajoituslausekkeet
Kiinteistökaupan vastuunrajoituslausekkeet Helsingin yliopisto Oikeustieteellinen tiedekunta Esineoikeus Pro gradu -tutkielma Ohjaajat: Janne Kaisto ja Tapani Lohi Tekijä: Jukka Koivisto Huhtikuu 2015 Lisätiedot VIESTINTÄVIRASTON PÄÄTÖS KOSKIEN NUMERON SIIRRETTÄVYYTTÄ MÄÄRÄAIKAISIS- SA SOPIMUKSISSA
Päivämäärä / Datum /Date Nro / Nr / No. 8.9.2004 824/520/2004 Jakelussa mainitut JULKINEN VIESTINTÄVIRASTON PÄÄTÖS KOSKIEN NUMERON SIIRRETTÄVYYTTÄ MÄÄRÄAIKAISIS- SA SOPIMUKSISSA ASIANOSAINEN Finnet Com Lisätiedot KESKUSKAUPPAKAMARI LVV-koe 15.11.2014 Arvosteluperusteet 1 (5) Välittäjäkoelautakunta
KESKUSKAUPPAKAMARI LVV-koe 15.11.2014 Arvosteluperusteet 1 (5) Tehtävä 1 A) Mitä kotimyynti tarkoittaa vuokravälitystoiminnassa ja mitä tapahtuu, jos välittäjä ei toimi kotimyyntitilanteessa sille asetettujen Lisätiedot Ajankohtaisia oikeustapauksia siviiliasioissa
Ajankohtaisia oikeustapauksia siviiliasioissa Kuntamarkkinat 1092015 lakimies, OTK, TkL Sampsa Matilainen KKO 2015:58 Kiinteistön kauppa Laatuvirhe Kaupan purkaminen Maakaari A oli vuonna 2011 tehdyllä Lisätiedot Ostaja Raision seudun Koulutuskuntayhtymä y-tunnus 0204427-7 Eeronkuja 3 21200 Raisio
LAUSUNTO OSUUSKUNTA PPO:N KOKOUKSELLE Pohjois-Suomen aluehallintoviraston määräys 27.3.2014 1. Pohjois-Suomen aluehallintovirasto on päätöksellään 27.3.2014 määrännyt osuuskuntalain (1488/2001) 7 luvun Lisätiedot KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma. Millariina Tirkkonen. Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa
KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma Millariina Tirkkonen Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa Opinnäytetyö Joulukuu 2014 OPINNÄYTETYÖ Joulukuu 2014 Liiketalouden koulutusohjelma Lisätiedot Kahta varausmaksua ei saa olla samanaikaisesti samasta välityskohteesta.
LVV-KOE 21.11.2009 ARVOSTELUPERUSTEET 1 KYSYMYS 1 1. Varausmaksu Välitysliike saa ottaa vastaan varausmaksun, jos niin on sovittu toimeksiantosopimuksessa. Sen vastaanottamisen jälkeen välitysliike ei Lisätiedot 10.1 Urakkatarjouksen pyytäminen
10 Urakoitsijan ja urakkamuodon VAlinta 10.1 Urakkatarjouksen pyytäminen Urakkatarjouspyynnön valmistelee projektinjohtaja suunnittelijoiden teknisten asiakirjojen pohjalta. Tarjouspyyntö määrittelee muun Lisätiedot MALLIVASTAUKSET Kauppaoikeus 12.5.2004 pakollinen aineopintotentti, täydennystentit
MALLIVASTAUKSET Kauppaoikeus 12.5.2004 pakollinen aineopintotentti, täydennystentit Muita kuin assistentille sähköisesti toimitettuja mallivastauksia ei ole julkaistu tässä. Niitä voi etsiä laitoksen aulasta Lisätiedot Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso
KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1409-1 Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna Lisätiedot Lupahakemuksen ja Turun hovioikeuden päätös Nro 3190, Dnro U/09/1250 valituksen kohde 22.12.2009
1 Tapio Yli-Kovero Valituslupahakemus ja valitus Torikatu 27 13130 Hämeenlinna 050-61331 10.02.2010 KORKEIMMALLE OIKEUDELLE Lupahakemuksen ja Turun hovioikeuden päätös Nro 3190, Dnro U/09/1250 valituksen Lisätiedot Lausunto koskien Verohallinnon ohjetta Hallintoelimen jäsenen ja toimitusjohtajan palkkion verotus
Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1455-8 Kariston Lisätiedot Lausunto 1 (5) 16.9.2013
Lausunto 1 (5) Sosiaali- ja terveysministeriö Kirjaamo PL 33 00023 VALTIONEUVOSTO LAUSUNTO ESITYKSESTÄ TERVEYDENSUOJELULAIN MUUTTAMISEKSI JA ASETUKSESTA ASUNNON JA MUUN OLESKELUTILAN TERVEYDELLISISTÄ OLOSUHTEISTA Lisätiedot Kouvolan hovioikeuden tuomio NREP Finland Log 2 Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin sekä Lappeenranta Free Zone Oy Ltd:n välisessä riita-asiassa
Kaupunginhallituksen konsernijaosto 28 09.08.2013 Kouvolan hovioikeuden tuomio NREP Finland Log 2 Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin sekä Lappeenranta Free Zone Oy Ltd:n välisessä riita-asiassa 530/090/2012 Lisätiedot 2.1 Yleistä toimintakertomuksesta
2 Toimintakertomus 2.1 Yleistä toimintakertomuksesta Toimintakertomuksen tehtävä on täydentää tilinpäätöstä. Se antaa tilikaudesta sellaisia tietoja, jotka eivät tule tarpeeksi hyvin selville tilinpäätöksestä, Lisätiedot LVV-koe 17.11.2012 ARVOSTELUPERUSTEET 1 (5)
LVV-koe 17.11.2012 ARVOSTELUPERUSTEET 1 (5) Kysymys 1 a) Välityspalkkion maksuvelvollisuus syntyy, kun vuokrasopimus saadaan solmituksi tai toimeksiantaja kieltäytyy toimeksiannon mukaisen vuokrasopimuksen Lisätiedot Kunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö
Kunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö Kunnalle kiinteistön lahjoittamiseen sovellettava säännöstö Maakaaren (540/1995) 4. luvun 2 :n mukaisesti kiinteistön lahjaa koskevat soveltuvin osin kiinteistön Lisätiedot OSTOLIIKENTEEN EHDOT KOULULAISKULJETUKSET
KOULULAISKULJETUKSET Ostoliikennesopimuksen LIITE OSTOLIIKENTEEN EHDOT KOULULAISKULJETUKSET Nämä ehdot liitetään ostoliikennesopimukseen. Sopimuksessa voidaan poiketa näistä ehdoista. Hoidettaessa sopimussuhteeseen Lisätiedot Ensiasunnon osto TTY 2014
Ensiasunnon osto TTY 2014 Pirkan OP- Kiinteistökeskus Oy Jaakko Simola Myyntineuvottelija 2 Esityksen sisältö 1. Op-Kiinteistökeskus 2. Vuokralle vai omaan 3. Sopiva ensikoti 4. Asuntonäyttö 5. Ensimmäisen Lisätiedot RMH-sopimus-/omistajuusmalli esimerkit
RMH-sopimus-/omistajuusmalli esimerkit Kyseiset omistajuus-/sopimusmallit ovat pelkästään esimerkkejä. Jokaisen kaupan/sopimuksen yhteydessä on aina syytä harkita, tarvitaanko asiantuntijaa laatimaan yksilölliset Lisätiedot Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen. Vesa Puisto Lakimies
Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen Vesa Puisto Lakimies 3.5.2016 Taustaksi Asumisoikeusasuminen on eräänlainen omistus- ja vuokra-asumisen välimuoto Asumisoikeusasumista Lisätiedot KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma. Sanna Mertanen ASUNTOKAUPAN VIRHEET KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN KÄYTÄNNÖSSÄ
KARELIA-AMMATTIKORKEAKOULU Liiketalouden koulutusohjelma Sanna Mertanen ASUNTOKAUPAN VIRHEET KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN KÄYTÄNNÖSSÄ Opinnäytetyö Syyskuu 2013 OPINNÄYTETYÖ Syyskuu 2013 Liiketalouden koulutusohjelma Lisätiedot Ostajan ja liikennöitsijän välisen sopimussuhteen sisältö määräytyy tämän sopimuksen sekä siihen liittyvien seuraavien asiakirjojen perusteella:
KOULULAISKULJETUKSET OSTOLIIKENNESOPIMUS 1. Sopijapuolet Ostaja: Kunta............................................... Yhteystiedot:......................................... Ostajan edustaja:...................................... Lisätiedot Lastensuojeluasiat hallinto-oikeudessa 20.5.2008 Tuleeko asiakkaasta vastapuoli? Todistelu?
1 Lastensuojeluasiat hallinto-oikeudessa 20.5.2008 Tuleeko asiakkaasta vastapuoli? Todistelu? Hallintolakimies Jukka Lampén Oulun kaupunki OIKEUSKÄSITTELYN ERITYISPIIRTEET 2 Huostaanottoprosessissa ei Lisätiedot 2) Kuka katsotaan välitystehtäviä suorittavaksi henkilöksi?
TIEDOTE 1 (5) Peruspalvelut, oikeusturva ja luvat 15.12.2015 Julkinen Välitysliikerekisteriin merkitty välitysliike VÄLITYSLIIKELAIN AMMATTIPÄTEVYYSVAATIMUSTEN MUUTOS 1.1.2016 astuu voimaan kiinteistönvälitysliikkeistä Lisätiedot VUOKRAVÄLITTÄJÄKOE 7.5.2011
KESKUSKAUPPAKAMARI 1 (6) VUOKRAVÄLITTÄJÄKOE 7.5.2011 Lue nämä ohjeet ennen kokeen alkua Kysymysten 1-3 vastaukset on kirjoitettava eri paperiarkeille. Kysymykseen numero 4 vastataan koepaperille. (HUOM! Lisätiedot Kuluttajaoikeuden linjauksia
Kuluttajaoikeuden linjauksia Kuluttaja virasto asiamies RAKENNUTTAJA JA VAKUUKSIEN ASETTAMINEN Tutustu tähän ohjeeseen, jos aiot myydä uuden asunnon hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita tai muita yhteisöosuuksia Lisätiedot VENEKAUPAN MYYNTIEHDOT 2007
1 VENEKAUPAN MYYNTIEHDOT 2007 1. Kaupan kohde Näitä sopimusehtoja sovelletaan veneiden, moottorien ja venetarvikkeiden kauppaan. Kaupan kohteesta käytetään jäljempänä nimitystä vene. Uusi runkonumerolla Lisätiedot OSTOLIIKENNESOPIMUS PALVELU- JA ASIOINTILIIKENNE (malli)
LIITE 5 1 KITEEN KAUPUNKI Sivistyskeskus OSTOLIIKENNESOPIMUS PALVELU- JA ASIOINTILIIKENNE (malli) 1. Sopijapuolet Tilaaja: Yhteyshenkilö: Kiteen kaupunki Sivistyskeskus Kiteentie 25 82500 KITEE Perusopetuksen Lisätiedot KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa
KYLPPÄRIT KUNTOON Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa ILLAN OHJELMA 18.00 Yhdistyksen kuulumisia 18.15 Kunnossapitovastuu ja 19.00 Kahvitauko 19.20 Viestintä remonteissa 19.40 Kylppärirempan tekniikka 20.30 Lisätiedot Sopimukset yritystoiminnassa. Perusasiaa yrittäjälle
Sopimukset yritystoiminnassa Perusasiaa yrittäjälle Sopimukset yritystoiminnan selkäranka Lähes kaikki vaihdanta modernissa markkinataloudessa perustuu sopimuksiin: myynnit, ostot, vuokraus. Hyvin tehdyt Lisätiedot Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso
Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2157-0 ISBN 978-952-14-2158-7 Lisätiedot Hoidettaessa sopimussuhteeseen liittyviä asioita yhteydenotot on osoitettava ostoliikennesopimuksessa mainitulle sopijapuolen edustajalle.
LIEKSAN KAUPUNKI TARJOUSKILPAILUASIAKIRJA NRO 5 OSTOLIIKENTEEN EHDOT ASIOINTILIIKENNE / KIMPPAKYYTI Nämä ehdot liitetään ostoliikennesopimukseen. Ehtoja noudatetaan ostoliikenteen järjestämisessä, jollei Lisätiedot KOULUKULJETUKSET Tarjouspyynnön LIITE 2
Sivu 1/5 KOULUKULJETUKSET Tarjouspyynnön LIITE 2 TARJOUSKILPAILUN EHDOT KOULUKULJETUKSET 1. Liikenneluvan voimassaolo 2. Liikenneluvan automäärä 3. Yhteenliittymä 4. Alihankinta 5. Tiedot liikennöitsijästä Lisätiedot Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen
Nordea Pankki Asumisen ilta Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen Mikko Juva Pientalorakentamisen kehittämiskeskus PRKK Onnistunut asuntokauppa Tunnista asunnon kunto Selvitä taloyhtiön kunto Lisätiedot Asia C-540/03. Euroopan parlamentti vastaan Euroopan unionin neuvosto
Asia C-540/03 Euroopan parlamentti vastaan Euroopan unionin neuvosto Maahanmuuttopolitiikka Kolmansien maiden kansalaisten alaikäisten lasten oikeus perheenyhdistämiseen Direktiivi 2003/86/EY Perusoikeuksien Lisätiedot Hallituksen vastuu korjaushankkeissa
Hallituksen vastuu korjaushankkeissa Hallitusforum 24.9.2011 Jaana Sallmén lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Mitä hallitukselta korjaushankkeessa odotetaan? Hallituksen toimittava h u o Lisätiedot Skanskan vakiosopimusehdot materiaalihankinnassa
Skanskan vakiosopimusehdot materiaalihankinnassa 1.9.2015 SISÄLLYSLUETTELO 1. SOPIMUSASIAKIRJAT... 2 1.1 Ehtojen tulkinta... 2 1.2 Tarjous... 2 1.3 Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestys... 2 2. MYYJÄN Lisätiedot 2016 © DocPlayer.fi Yksityisyyskäytäntö | Palveluehdot | Palaute