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Timestamp: 2016-10-23 03:20:27
Document Index: 143722761

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 19', 'Art. 1', 'Art. 18', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 62', 'Art. 603', 'Art. 1', 'Art. 18']

97 I 55576. Auszug aus dem Urteil vom 15. Oktober 1971 i.S. Witwe X. gegen Y. und Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft.
Opposition � la vente d'un bien-fonds (art. 19 LPR). L'opposition n'est pas fond�e lorsque les int�r�ts priv�s � la r�alisation de la vente l'emportent sur l'int�r�t public au maintien du domaine agricole en question. Faits � partir de page 555
Die Beschwerdef�hrerin, Witwe X., erwarb von Y. durch �ffentlich beurkundeten Vertrag vom 2. September 1970 ein Bauernhaus mit 48 a Umschwung. Am 23. September 1970 erhob die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Basel-Landschaft BGE 97 I 555 S. 556gegen die Hand�nderung Einspruch unter Hinweis auf Art. 19 lit. c EGG und � 8 des kantonalen EG zum EGG. Diesen Einspruch focht die K�uferin durch Beschwerde beim Regierungsrat an, der die Beschwerde am 17. November 1970 abwies.
Mit der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 21. Dezember 1970 beantragt Witwe X., der Beschluss des Regierungsrates sei aufzuheben und die Hand�nderung zu bewilligen. Der Verk�ufer Y. hat sich zur Streitsache nicht ge�ussert; er ist am 3. Juni 1971 gestorben. Der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft und das Eidg. Justiz- und Polizeidepartement empfehlen die Abweisung der Beschwerde.
2. Das EGG bezweckt laut Art. 1, den b�uerlichen Grundbesitz als Tr�ger eines gesunden und leistungsf�higen Bauernstandes zu sch�tzen, die Bodennutzung zu f�rdern, die Bindung zwischen Familie und Heimwesen zu festigen und die Schaffung und Erhaltung landwirtschaftlicher Betriebe zu beg�nstigen. Zur Verwirklichung dieser Ziele werden die Kantone erm�chtigt, gegen Liegenschaftsk�ufe Einspruch zu erheben (Art. 18 ff. EGG). Von dieser Erm�chtigung hat der Kanton Basel-Landschaft Gebrauch gemacht und das Einspruchsverfahren im EG zum EGG geregelt.
a) Ein Einspruch ist nach Art. 19 EGG nur zul�ssig gegen Kaufvertr�ge "�ber landwirtschaftliche Heimwesen oder zu einem solchen geh�rende Liegenschaften". Als landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne des EGG wird eine aus Land und Geb�ulichkeiten bestehende Einheit angesehen, die geeignet ist, einem Bauern (Eigent�mer oder P�chter) und seiner Familie als Lebenszentrum und Grundlage f�r den Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes zu dienen (BGE 94 I 176 mit Hinweisen).
Das dem Verk�ufer geh�rende Konglomerat von Land und Geb�uden, von dem die Beschwerdef�hrerin das Haus mit etwas Umschwung erwerben m�chte, bildet eine solche Einheit. Es umfasst nach Angaben der Beschwerdef�hrerin 7,28 ha. Nach Abzug der von ihr gekauften Parzelle verbleiben 6,80 ha. Dieses Ausmass erreicht zwar die durchschnittliche Betriebsfl�che der Landwirtschaftsbetriebe in der Schweiz (heute 8,22 ha) BGE 97 I 555 S. 557nicht und erst recht nicht die durchschnittliche Betriebsfl�che der Landwirtschaftsbetriebe im Kanton Basel-Landschaft, welche 10,52 ha betr�gt (vgl. statistische Erhebungen und Sch�tzungen des Schweizerischen Bauernsekretariates 1970, 11). Die Betriebsfl�che ist aber immer noch ausreichend als Lebenszentrum und Betriebsgrundlage einer Bauernfamilie. Auch kleine Heimwesen stehen unter dem Schutz des Art. 19 EGG. Wird nun aber das Wohn- und �konomiegeb�ude von diesem kleinen Hof weg verkauft, so geht damit ein wesentlicher Bestandteil des Betriebes verloren, n�mlich die Heimstatt des Bauern und damit das Lebenszentrum seiner Familie.
b) Nach Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG, worauf der angefochtene Entscheid gest�tzt wird, kann Einspruch erhoben werden, wenn durch den Verkauf ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit verliert, es sei denn die Aufhebung des Gewerbes lasse sich durch wichtige Gr�nde rechtfertigen.
Im vorliegenden Fall verl�re das in Frage stehende landwirtschaftliche Gewerbe mit der Ver�usserung des Bauernhauses seine Existenzgrundlage. Es ist daher zu pr�fen, ob der umstrittene Verkauf sich durch wichtige Gr�nde rechtfertigen lasse. Die Beschwerdef�hrerin macht wichtige Gr�nde bei beiden Vertragsparteien geltend.
c) Die in Art. 19 Abs. 1 lit. c erw�hnten Beispiele von wichtigen Gr�nden - Verkauf zur �berbauung oder zur gewerblichen oder industriellen Ausn�tzung - fallen hier ausser Betracht, was unbestritten ist. Es fragt sich aber, ob andere wichtige Gr�nde die Aufhebung dieses landwirtschaftlichen Gewerbes rechtfertigen k�nnten. Diese Frage pr�ft das Bundesgericht - wie es in Anlehnung an seine bisherige Rechtsprechung im Urteil BGE 97 I 552 E. 4 c festgestellt hat - frei. Dabei sind die besonderen Umst�nde des einzelnen Falles zu w�rdigen. Nach der neueren Rechtsprechung sind nicht nur solche Umst�nde zu ber�cksichtigen, die sich aus den Eigenschaften des in Frage stehenden Grundst�ckes oder Gewerbes ergeben, sondern insbesondere die pers�nlichen Verh�ltnisse der Vertragsparteien. Das �ffentliche Interesse an der Erhaltung des landwirtschaftlichen Gewerbes, das nicht per se gegeben ist, sondern sich aus den gesamten Umst�nden ergeben muss, und die geltend gemachten Privatinteressen am Zustandekommen des Kaufgesch�ftes sind gegeneinander abzuw�gen (BGE 97 I 552 E. 4 c mit Hinweisen).
3. a) Die Beschwerdef�hrerin hat im kantonalen Verfahren geltend gemacht, der Verk�ufer wolle aus finanziellen Gr�nden verkaufen. Allein der Regierungsrat hat dieses Vorbringen mit Recht als zum mindesten unbewiesen erachtet. W�re der Verk�ufer wirklich aus finanziellen Gr�nden zum Verkauf gezwungen gewesen, so h�tte er wohl das ganze Heimwesen ver�ussert und kaum der Beschwerdef�hrerin 50% des Kaufpreises als Darlehen belassen. Auch h�tte er sich doch h�chst wahrscheinlich selber dem Einspruch der Landwirtschaftsdirektion widersetzt. Er hat aber, auch im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, auf die Einladung zur Stellungnahme �berhaupt nicht reagiert. Seit seinem Tod fallen wichtige Gr�nde in der Person des Verk�ufers ohnehin ausser Betracht.
b) Die K�uferin macht als wichtige Gr�nde das Interesse ihrer Familie an einem eigenen Heim sowie Schwierigkeiten bei der R�ckforderung der angezahlten Fr. 15'000.-- geltend. Wenn sie auch nicht n�her dartut, dass der Erwerb des Bauernhauses die einzige Chance darstellt, f�r sich und ihre Kinder ein geeignetes Heim zu bekommen, so ist sie doch - wie die Vorinstanz zugibt - in hohem Masse an der Realisierung des Kaufgesch�ftes interessiert. Als Witwe und Mutter von zwei Kindern im Alter von 12 Jahren und von 3 Monaten will sie ihrer Familie ein Heim schaffen und kann dieses Ziel durch den Kauf dieses Bauernhauses in einer f�r ihre Familie �usserst g�nstigen Weise verwirklichen. Diesbez�glich ist ihr Interesse am Zustandekommen des Kaufgesch�ftes sch�tzenswert. Dagegen sind angebliche Schwierigkeiten bei der R�ckforderung der etwas unvorsichtig geleisteten Kaufpreisanzahlung kein wichtiger Grund im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. c EGG. Wird die Hand�nderung trotz den Bem�hungen der Beschwerdef�hrerin infolge beh�rdlichen Einspruchs unm�glich, so sind die Erben des Verk�ufers durch die Kaufpreisanzahlung ungerechtfertigt bereichert (Art. 62 OR) und sie haften der Beschwerdef�hrerin f�r die Herausgabe solidarisch (Art. 603 ZGB).
c) Den Privatinteressen der Beschwerdef�hrerin am Zustandekommen des Kaufgesch�ftes steht das �ffentliche Interesse an der Bewahrung der in der Schweiz vorhandenen landwirtschaftlichen Heimwesen im allgemeinen und an der Erhaltung des in Frage stehenden landwirtschaftlichen Gewerbes im besonderen gegen�ber.
Bei der Gewichtung des �ffentlichen Interesses ist im vorliegenden Fall nicht zu �bersehen, dass die Betriebseinheit von Land und Geb�uden, die ein landwirtschaftliches Heimwesen kennzeichnet und im Sinne von Art. 1 EGG erhaltenswert macht, bei dem in Frage stehenden Landwirtschaftsbetrieb in den letzten Jahren �berhaupt nicht mehr bestanden hat. Der Ver�usserer hat das Heimwesen, das er im Jahre 1959 durch Erbgang erworben hatte, nie selber bewirtschaftet. Nach der Feststellung der Vorinstanz war der Betrieb "zeitweise" verpachtet. In den letzten Jahren wurde das Land durch verschiedene P�chter genutzt; Scheune und Stall waren an einen Landwirt verpachtet; das Wohnhaus war an Italiener vermietet. Dies schliesst zwar nicht aus, dass die Betriebseinheit wieder hergestellt und der Betrieb nach wie vor durch eine an Ort und Stelle wohnende Bauernfamilie als Einheit landwirtschaftlich genutzt werden k�nnte, zumal die Geb�ulichkeiten unbestrittenermassen gut erhalten sein sollen; indes ist doch zu ber�cksichtigen, dass in den vergangenen Jahren eine einheitliche Bewirtschaftung dieses landwirtschaftlichen Heimwesens nicht erfolgt und offenbar auch in absehbarer Zukunft nicht zu erwarten ist. Eine aktuelle Nachfrage f�r den Erwerb dieses Landwirtschaftsbetriebes zwecks einheitlicher Bewirtschaftung scheint nicht zu bestehen. Unter diesen Umst�nden �ndert die Ver�usserung des in Frage stehenden Bauernhauses mit etwas Umschwung am gegenw�rtigen Zustand des Betriebes in landwirtschaftlicher Hinsicht nichts.
d) Ber�cksichtigt man im Lichte dieser gesamten Umst�nde das Interesse der Beschwerdef�hrerin am Erwerb des Bauernhauses und stellt man dem das in concreto nur wenig gewichtige �ffentliche Interesse an der Erhaltung eines ohnehin nicht mehr als Einheit bewirtschafteten landwirtschaftlichen Heimwesens gegen�ber,. muss die Abw�gung der Interessen jene der Beschwerdef�hrerin als schutzw�rdiger erscheinen lassen. Ihre Beschwerde ist demnach gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben.
94 I 176
Art. 18 ff. EGG suite... ,