Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-II-299%3Afr
Timestamp: 2016-10-26 07:49:42+00:00
Document Index: 162213906

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 13', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 13', 'art. 19', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 9', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 9', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 9']

113 II 29955. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 15 juin 1987 dans la cause T. S.A. contre G. (recours en r�forme)
Contrat de bail, hausse de loyers �chelonn�s. Les loyers �chelonn�s peuvent �tre contest�s lors de chaque majoration fond�e sur les dispositions du bail (art. 10 al. 2 AMSL, 13 al. 2 OSL; consid. 2d). Si une telle majoration est contest�e, il appartient au bailleur d'�tablir que le nouveau loyer n'est pas abusif au sens des art. 14 et 15 AMSL ou 9 OSL (consid. 2e). Faits � partir de page 300
BGE 113 II 299 S. 300
La soci�t� T. S.A. a remis � bail � G. des locaux destin�s � l'exploitation d'un caf�-restaurant. Le contrat �tait conclu pour six ans, du 1er septembre 1977 au 31 ao�t 1983. Le loyer mensuel �tait fix� � 3'335 francs puis, d�s 1er septembre 1978, � 4'170 francs, avec indexation d�s le 1er septembre 1980.
Le 21 mai 1982, la bailleresse a signifi� au preneur, sur formule officielle, une augmentation du loyer mensuel � 4'170 francs d�s le 1er juin 1982 en indiquant comme motif: "augmentation pr�vue selon contrat de bail". Le preneur a contest� cette augmentation. La bailleresse a ouvert action en concluant notamment � la constatation du caract�re non abusif du loyer augment� � 4'170 francs par mois.
Le Tribunal cantonal du Valais a rejet� cette conclusion par jugement du 2 juillet 1986.
Saisi d'un recours en r�forme de la bailleresse, le Tribunal f�d�ral rejette le recours et confirme le jugement attaqu�.
2. b) Seule reste en cause la question de la validit� de l'augmentation de loyer � 4'170 francs par mois notifi�e au preneur pour la p�riode partant du 1er juin 1982, augmentation dont la bailleresse demande que soit constat� le caract�re non abusif.
La cour cantonale consid�re � juste titre qu'il s'agit d'un bail avec loyer �chelonn� au sens de l'art. 10 AMSL et que, en vertu de l'art. 13 OSL, le bailleur devait informer le preneur de son BGE 113 II 299 S. 301intention de majorer le loyer par un avis �crit donn� sur la formule officielle. Se r�f�rant � la jurisprudence et � la doctrine, elle rel�ve que le juge ne peut se contenter, en cas de hausse, de contr�ler si l'augmentation requise correspond aux accords contractuels, mais qu'il doit se demander si elle donne lieu � un loyer abusif, ce qui implique de plein droit un examen � la lumi�re des art. 14, 15 AMSL et 9 OSL. Elle rappelle en outre que le bailleur doit produire les pi�ces justificatives � l'appui de la majoration de loyer contest�e afin de prouver que le montant exig� r�pond � l'une des conditions �num�r�es aux art. 14 et 15 AMSL.
En l'esp�ce, bien que la hausse litigieuse ait �t� notifi�e sur formule officielle, la cour cantonale se demande si les motifs pr�cis de hausse exig�s par l'art. 13 OSL ont �t� suffisamment indiqu�s. Elle laisse la question ind�cise en consid�rant qu'au stade de la conciliation, le fardeau de la preuve du caract�re non abusif de la hausse incombe au bailleur, l'absence des documents pertinents devant conduire au rejet des conclusions de ce dernier. Elle constate alors qu'apr�s s'�tre born�e � demander l'application du contrat et � affirmer le caract�re normal du loyer et sa conformit� � la chose lou�e, la bailleresse n'a pas jug� utile d'administrer des preuves malgr� l'exhortation claire du Pr�sident du Tribunal cantonal en f�vrier 1986, de telle sorte que les principaux faits avanc�s � l'appui de ses conclusions n'ont pas �t� prouv�s. Elle en conclut que la hausse de loyer litigieuse doit �tre d�clar�e nulle et non avenue, parce que insuffisamment motiv�e, et qu'elle doit �tre consid�r�e, en l'�tat, comme manifestement injustifi�e et, partant, mal fond�e.
c) A l'appui de son recours, la bailleresse fait valoir que le preneur n'a pas introduit une proc�dure en contestation de loyer abusif selon l'art. 19 AMSL; or il lui incombait de mettre en oeuvre cette proc�dure s'il entendait contester le bien-fond� de la clause d'�chelonnement qu'il avait express�ment accept�e en signant le bail. La recourante soutient en outre qu'elle a rempli toutes ses obligations, pour permettre � l'autorit� judiciaire de constater le caract�re non abusif de la hausse convenue.
d) La recourante ne conteste pas que le contrat conclu en l'esp�ce soit un bail avec loyer �chelonn�, au sens de l'art. 10 AMSL, et cela quand bien m�me une seule majoration est pr�vue en cours de bail. L'AMSL r�serve dans des termes identiques la possibilit� de contester une majoration du loyer pour les loyers �chelonn�s (art. 10) et pour les loyers index�s (art. 9). Selon la BGE 113 II 299 S. 302jurisprudence, les loyers index�s peuvent �tre contest�s lors de chaque adaptation fond�e sur les dispositions du bail (ATF 103 II 272). Il en va de m�me pour les loyers �chelonn�s, lors de chaque majoration fond�e sur le contrat (arr�ts non publi�s S. S.A. c. M. S.A. et consorts du 7 mars 1985, consid. 2a, et A. S.A. c. R., du 29 novembre 1983, consid. 3). C'est en effet pr�cis�ment pour permettre au preneur d'engager la proc�dure de contestation que l'art. 13 al. 2 OSL pr�voit que les majorations fond�es sur une clause d'indexation ou d'�chelonnement doivent faire l'objet d'un avis officiel de hausse.
L'intim� �tait ainsi fond� en l'esp�ce � engager la proc�dure de contestation pr�vue par les dispositions pr�cit�es. Cette voie est ouverte au preneur chaque fois qu'une majoration lui est notifi�e, et cela en dehors de toute application de l'art. 19 AMSL, qui permet de contester le loyer ind�pendamment de l'existence d'un avis de majoration. L'opinion de la recourante selon laquelle le preneur aurait d� suivre ici la proc�dure pr�vue par cette disposition est incompatible avec le syst�me instaur� par l'AMSL.
e) A l'instar de la cour cantonale, on peut se dispenser de rechercher si la majoration de loyer notifi�e sur la formule officielle est suffisamment motiv�e par une simple r�f�rence � la clause d'�chelonnement, sans qu'il soit encore n�cessaire pour le bailleur d'invoquer la r�alisation de l'une des conditions �num�r�es � l'art. 15 AMSL (dans ce sens: BARBEY, AMSL, p. 107).
En effet, le Tribunal f�d�ral a jug� � propos des loyers index�s que la facult� de convenir d'un tel loyer n'emportait pas la pr�somption que ce loyer n'est pas abusif selon l'art. 15 AMSL, et qu'il appartient au bailleur d'�tablir l'existence de l'une des conditions requises pour que le loyer puisse �tre consid�r� en principe comme non abusif (arr�t non publi� P. c. S., du 24 septembre 1979, consid. 2). Cela d�coule du principe selon lequel la possibilit� de contester l'adaptation en vertu de l'art. 9 AMSL implique de plein droit un examen � la lumi�re des art. 14 et 15 AMSL (ATF 103 II 272). Ce principe s'applique �galement en mati�re de loyers �chelonn�s (arr�t non publi� du 7 mars 1985, d�j� cit�, consid. 2c). Selon cet arr�t, il appartient au bailleur d'�tablir que le nouveau loyer est indispensable � un rendement normal de l'immeuble; � d�faut d'une telle d�monstration, le loyer initial doit �tre tenu pour convenable. L'adoption par les parties d'un bail avec loyers �chelonn�s peut avoir deux causes diff�rentes: ou bien l'acceptation par le bailleur d'un rendement insuffisant, adapt� ensuite par �chelonnement, BGE 113 II 299 S. 303de fa�on � aboutir � un rendement convenable; ou bien une supputation des hausses de charge � venir. Dans le premier cas, il incombe au bailleur, en cas de notification de hausse, de d�montrer l'insuffisance initiale du rendement et le caract�re non excessif du nouveau loyer; dans le second cas, il lui appartient de prouver la hausse des charges (soit la r�alisation de l'une des conditions pr�vues par l'art. 15 AMSL pour que le loyer puisse �tre consid�r� en principe comme non abusif).
En l'esp�ce, la cour cantonale a correctement appliqu� ces principes jurisprudentiels. Constatant en effet que la bailleresse, bien que le fardeau de la preuve lui incomb�t et en d�pit de l'exhortation qui lui avait �t� clairement signifi�e par le Pr�sident du Tribunal cantonal, n'a pas jug� utile de faire administrer des preuves quant au caract�re normal du loyer, pour l'immeuble en cause, ou quant au fait que la valeur locative �tait conforme � la chose lou�e, la cour cantonale ne pouvait que tirer la conclusion que la bailleresse n'avait pas justifi� la hausse et qu'elle n'avait en particulier pas �tabli la r�alisation de l'une des conditions pr�vues par l'art. 15 AMSL pour que le loyer puisse �tre consid�r� comme non abusif.
La possibilit� de contester les hausses de loyers index�s et �chelonn�s, telle que pr�vue par les art. 9 et 10 al. 2 AMSL, a pour effet de placer le bailleur dans la m�me position que tout bailleur qui, ayant conclu un bail ordinaire, voit une hausse contest�e par le preneur. La seule diff�rence r�side dans le fait que le bailleur au b�n�fice d'un loyer index� ou �chelonn� est en droit de proc�der � une majoration de loyer en cours de bail, ce que ne peut pas faire le bailleur ordinaire. Mais dans tous les cas, le fardeau de la preuve du caract�re non abusif de la hausse reste � la charge du bailleur.
Le jugement attaqu� doit d�s lors �tre confirm�.
103 II 272
art. 10 AMSL,
art. 19 AMSL suite... ,
art. 9 AMSL,