Source: https://interpretacje-podatkowe.org/czynsz/0114-kdip3-1-4011-372-2017-4-mj
Timestamp: 2018-11-19 06:54:00+00:00
Document Index: 95833356

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 6', 'art. 11', 'art. 6', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 14', 'art. 17', 'art. 19', 'art. 25', 'art. 30', 'art. 659', 'art. 659', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 11', 'art. 6', 'art. 6']

♦ › Czynsz › 0114-KDIP3-1.4011.372.2017.4.MJ
W zakresie opodatkowania przychodów z najmu
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2017 r. (data wpływu 23 października 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 grudnia 2017 r. (data wpływu 11 stycznia 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 1 grudnia 2017 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.372.2017.1.MJ o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – jest prawidłowe.
W dniu 23 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.
Wnioskodawczyni wynajmuje lokal o pow. 83,5m2.
Najemca lokalu zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu miesięcznej kwoty za najem w wys. 2900 zł.
Zapłata następować będzie z góry w terminie do dnia trzeciego każdego miesiąca obowiązywania umowy na konto bankowe Wynajmującego (tytułem: wynajem).
Kwota za najem wskazana w punkcie 1 obejmuje:
opłaty za czynsz dla Wspólnoty w dotychczasowej wysokości, a w przypadku jego podwyższenia najemca dokonuje dopłaty,
opłaty za zaliczki na wodę (w przypadku zużycia większego niż zaliczki ujęte w czynszu),
opłaty za zaliczki na centralne ogrzewanie (w przypadku zużycia większego niż zaliczki ujęte w czynszu dla Wspólnoty Mieszkaniowej za lokal dopłaty dokonuje według zużycia).
Wynajmujący zobowiązuje się tuż po otrzymaniu w/w należności od najemcy do wykonania terminowo przelewów do Wspólnoty Mieszkaniowej.
Najemca pokrywa także koszty eksploatacji lokalu obejmujące:
opłaty za energię elektryczną (zgodnie z fakturami),
opłaty za wodę i centralne ogrzewanie (w przypadku zużycia większego zaliczki ujęte w czynszu dla Wspólnoty Mieszkaniowej).
Koszty eksploatacji wskazane w § 4 najemca płacić będzie na rachunek Wynajmującego w ciągu 5 dni od uzyskania informacji o wysokości opłat wskazanych w § 4 , wpłata z tytułem:
eksploatacja prąd,
eksploatacja – woda i centralne ogrzewanie.
Wynajmujący zobowiązuje się do wykonania terminowo przelewem odpowiednio do dostawcy energii elektrycznej i Wspólnoty Mieszkaniowej.
W przypadku zwłoki w płatności opłat eksploatacyjnych, najemca jest zobowiązany do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości stosowanych przez dostawców mediów.
Umowa zawarta w dwóch egzemplarzach z datą i podpisem najemcy i Wynajmującego.
Opłaty takie jak: media (woda i centralne ogrzewanie) oraz za energię elektryczną – nie powodują przysporzenia majątkowego Wynajmującego w myśl art. 6 ust. 1A jak również art. 11 ust. 2-2b Dz. U. z 2010 r., Dz. U. z 1998 r. Nr 144 Nr 51 poz. 307 ze zm. art. 6 ust. 1a.
Wnioskodawczyni prosi o ocenę tej sytuacji w oparciu o ww. przepisy prawa podatkowego.
W odpowiedzi na wezwanie z dnia 1 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.372.2017.1.MJ Wnioskodawczyni doprecyzowała opis zdarzenia przyszłego o informacje, że w umowie istnieje rozdział: Czynsz Najmu i Inne Obciążenia. W rozdziale tym dość szczegółowo określa się do ponoszenia jakich opłat zobowiązuje się najemca.
Strony (Wynajmujący i Najemca) zgodnie ustalają wysokość czynszu za najem lokalu na kwotę np. 2. 400 zł.
Do pokrycia kwoty z tytułu najmu zobowiązany jest Najemca. Zapłata będzie następować z góry do 3-go dnia każdego miesiąca na konto bankowe Wynajmującego tytułem – za najem lokalu mieszkaniowego.
Najemca obciążony obciążony będzie także opłatami z tytułu czynszu administracyjnego, opłat eksploatacyjnych i nadwyżek zużycia mediów.
Czynsz administracyjny zawiera między innymi opłaty zmienne, zależne od poziomu zużycia jak: woda ciepła i zimna oraz C.O. - dlatego też opłaty te zawarte w czynszu należy traktować jako zaliczkę a nie jako zapłatę za realne zużycie.
Czynsz administracyjny nie zawiera także opłat z tytułu: zużycia energii elektrycznej, nadwyżek zużycia wody ciepłej i zimnej, nadwyżek zużycia C.O.
Kwotę na pokrycie czynszu administracyjnego Najemca będzie wpłacał na konto Wynajmującego tytułem: OPŁATA CZYNSZU ADMINISTRACYJNEGO. Wynajmujący zobowiązuje się natychmiast po otrzymaniu tej kwoty przelać ją na konto Administracji Osiedla (Wspólnoty Mieszkaniowej).
W związku z powyższym, iż Najemca zobowiązuje się do pokrywania (opłacania czynszu administracyjnego, zobowiązuje się on także do comiesięcznego pokrywania kosztów mediów jak: woda ciepła i zimna, kosztów zużycia C.O. oraz kosztów za wywóz śmieci zależnie od ilości zamieszkałych osób – jeśli zużycie przekroczy dotychczas ustalone limity.
Najemca nadwyżki zużycia wody i C.O. nie ujęte w czynszu wpłacał będzie na konto Wynajmującego tytułem- opłata za nadwyżki zużycia mediów. Wynajmujący natychmiast po otrzymaniu tej opłaty, przeleje ją na konto Wspólnoty Mieszkaniowej.
Najemca zobowiązuje się do comiesięcznego odczytu liczników wody i C.O. - w celu przekazania informacji Wspólnocie Mieszkaniowej w celu ustalenia prawidłowego obciążenia płatnością za zużycie mediów.
Najemca zobowiązuje się także do pokrywania należności za zużytą energię elektryczną na podstawie odczytów licznika zużycia – wpłacając należność na konto bankowe Wynajmującego tytułem – zapłata za zużytą energię elektryczną. Wynajmujący zobowiązuje się natychmiast kwotę tę przelać na konto dostawcy energii elektrycznej.
W przypadku gdy czynsz administracyjny podstawowy nie będzie pokrywał realnego zużycia mediów w okresie następujących dwu miesięcy Wynajmujący zastrzega sobie prawo do wnioskowania do Wspólnoty Mieszkaniowej o podniesienie kwoty czynszu z uwzględnieniem realnego zużycia mediów w ostatnich dwu następujących po sobie miesiącach.
Niedopłaty za realne zużycie mediów i opłat eksploatacyjnych pokrywa Najemca na podstawie co 3-miesięcznej weryfikacji według odczytów przez Administratora Osiedla i dostawcę energii porównując je z pokrytymi opłatami. Nadpłaty zaś, zobowiązuje się zwrócić Najemcy- Wynajmujący.
W przypadku zwłoki w płatnościach przez Najemcę za czynsz najmu, czynsz administracyjny, nadwyżki zużycia mediów, prąd – opłat eksploatacyjnych Najemca zobowiązuje się do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości.
Czy opłaty jak: czynsz, media, energia elektryczna pokrywane przez najemcę stanowią przychód Wynajmującego w przypadku kiedy Najemca kwoty te wpłaca na konto Wynajmującego a Wynajmujący przelewa na konta Administracji i dostawcy energii?
Zdaniem Wnioskodawczyni, skoro określona miesięczna opłata wynosi 2900 zł i pokrywa czynsz i media, do pokrywania których zobowiązuje się Najemca, jak również opłata za energię elektryczną – zobowiązuje się pokrywać Najemca – to kwoty te pomimo że wpłaca na konto Wnioskodawczyni (są natychmiast przelewane przez Wnioskodawczynię na konto: Administracji i dostawcy energii) - nie są dochodem Wnioskodawczyni i nie stanowią przysporzenia majątkowego.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.), źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przychodami w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 ze zm.) ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy - osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.
Z przedstawionego we wniosku oraz uzupełnieniu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wynajmuje lokal o pow. 83,5m2.
Kwota za najem wskazana obejmuje:
Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego uznać należy, że jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu najmu za oddanie lokalu do użytkowania, będzie stanowiła przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującego, a tym samym będzie generowała przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności uiszczane przez najemcę z tytułu czynszu administracyjnego oraz opłat za media tzn. prąd, woda, centralne ogrzewanie do których ponoszenia zobowiązany będzie zgodnie z zawartą umową najemca, nie będą stanowiły przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni, która w zakresie uiszczania tych opłat będzie pełniła jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu najmu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
0114-KDIP3-1.4011.372.2017.4.MJ
0461-ITPB1.4511.873.2016.1.AK | Interpretacja indywidualna