Source: https://aquan.com/steuerliche-behandlung-eines-auslandischen-investments-in-deutsche-immobilien-teil-1/
Timestamp: 2019-01-16 15:58:24
Document Index: 84592202

Matched Legal Cases: ['Art. 13', 'Art. 6', 'Art. 23', 'Art. 23', '§ 1', '§ 21', '§ 49', '§ 50', '§ 32', '§ 49', '§ 23', '§ 35', '§ 23', '§ 49', '§ 2', '§ 2', '§ 23', '§ 49', '§ 8', '§ 1', '§ 2', '§ 39', '§ 23', '§ 9', '§ 8', '§ 49', '§ 23', '§ 9', '§ 7', '§ 1', '§ 1', '§ 1']

Steuerliche Behandlung eines ausländischen Investments in deutsche Immobilien (Teil 1) - Aquan
Posted on 10. August 2018 7. December 2018 in Allgemein
Inländische und ausländische Investoren beurteilen insbesondere aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der Marktsicherheit den deutschen Immobilienmarkt als äußerst attraktiv. Dies gilt auch zum heutigen Zeitpunkt, obwohl etwa in den letzten sechs Monaten eine leichte Steigerung der Zinsen zu beobachten war. Es konnte im Laufe der vergangenen Jahre ein stetiger Anstieg des Investitionsvolumens beobachtet werden. Während vor knapp zehn Jahren (im Jahr 2009) der Immobilien-​Investmentmarkt seinen Tiefpunkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 13,4 Milliarden Euro hinnehmen musste, kam es zunehmend, insbesondere ab 2013 zu positiven Veränderungen. Die Transaktionsvolumina vermehrten sich jährlich um etwa 6-​8 Milliarden Euro. Bis 2015 wurde mit einem Transaktionsvolumen von 79 Milliarden Euro ein neuer Höhepunkt erreicht. Auch wenn nunmehr ein leicht sinkendes Transaktionsvolumen (2016 i.H.v. 65,7 Milliarden und 2017 i.H.v. 72,8 Milliarden Euro) zu verzeichnen ist, ist der deutsche Immobilienmarkt ein nachgefragter Investmentmarkt. Auch für 2018 ist mit einem nachhaltig hohen Niveau zu rechnen. Dies betrifft insbesondere auch ausländische Investoren.
Ein erfolgreiches Immobilieninvestment hängt dabei von den richtigen Rahmenbedingungen ab. Insbesondere die Wahl des Investitionsmodells ist in Bezug auf steuerrechtliche Hintergründe von zentraler Bedeutung. Für den Investor kann je nach Investitionsmodell die steuerliche Belastung erheblich gesenkt werden. Zur Steueroptimierung kann der ausländische Investor vor allem zwischen einer Direktinvestition oder einer strukturell anspruchsvolleren indirekten Investition über eine Kapital-​, oder Personengesellschaft wählen. Dabei rückt im nachfolgenden Überblick (Teil 1) die deutsche Ertragsteuer in den Mittelpunkt der Betrachtung. Es wird auf einkommen-​, bzw. körperschaftsteuerrechtliche, grunderwerbsteuerrechtliche sowie gewerbesteuerrechtliche Fragestellungen näher eingegangen. In einem weiteren Teil 2 des Überblicks werden die Grundzüge der Umsatzsteuer veranschaulicht.
Zur Direktinvestition als natürliche Person
Investieren private Anleger (als natürliche Person) unmittelbar in eine Immobilie, indem sie Immobilienobjekte kaufen und unmittelbares Immobilieneigentum erwerben, spricht man von einer sog. Direktanlage.
In welchem Maße eine Direktanlage in Deutschland versteuert werden muss, richtet sich insbesondere nach den jeweiligen Anlageaktivitäten des Privatanlegers. Insoweit ist zwischen einem gewerblich handelnden und einem vermögensverwaltenden Anleger zu unterscheiden. Die Abgrenzung erfolgt nach dem Gesamtbild der Verhältnisse und der Verkehrsanschauung. Während bei einer gewerblichen Tätigkeit die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung im Vordergrund steht, ist für die Vermögensverwaltung die Nutzung von Vermögen im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz charakteristisch. Ein Investor handelt in der Regel dann gewerblich, wenn der An- und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden dem Bild eines „Grundstückhändlers“ entspricht. Nach der Indikation der sog. Drei-​Objekt-​Grenze ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich als eine gewerbliche Tätigkeit anzusehen. Sofern der Anleger kein gewerbliches Gesamtbild produziert, ist er in der Regel (nur) vermögensverwaltend tätig. Dies stellt geradezu den „Normalfall“ ausländischer Investoren im Privatbereich dar.
Ausländische Privatanleger handeln erfahrungsgemäß mit Einkunftserzielungsabsicht. Auch wenn die Einkunftserzielungsabsicht nach dem Einzelfall zu beurteilen ist, wird gerade nach ständiger Rechtsprechung des BFH bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung eine Einkunftserzielungsabsicht unwiderlegbar vermutet.
Für die Besteuerung des ausländischen Privatanlegers in seinem Ansässigkeitsstaat ist entscheidend, ob dieser mit Deutschland ein sog. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen hat. Gemäß Art. 13 Abs. 1 OECD-​Musterabkommen werden danach Gewinne, die durch Veräußerung entstehen, sowie gemäß Art. 6 Abs. 1 OECD-​Musterabkommen Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte im Belegenheitsstaat (d.h. hier in Deutschland) versteuert. Es entspricht deutscher Verhandlungspraxis festzulegen, dass solche Einkünfte nicht weiter im Ansässigkeitsstaat besteuert werden. Gemäß Art. 23 A Abs. 3 des OECD-​Musterabkommen behält sich dann allerdings der Ansässigkeitsstaat in der Regel das Recht vor, die freigestellten Einkünfte bei der Festsetzung des Steuersatzes zu berücksichtigen (sog. Progressionsvorbehalt). Es gibt aber auch andere Länder (typischerweise aus dem angelsächsischen Rechtsraum), die die Anrechnungsmethode wählen (Art. 23 B OECD-​Musterabkommen). Dann wird die deutsche Steuer auf die Steuer des Heimatlandes angerechnet.
Höhe und Art der deutschen Steuer
Für den Privatanleger ist ausschließlich die Einkommensteuer von Relevanz. Gewerbesteuerpflichtig ist der ausländische Privatanleger dagegen nicht, solange die Immobilieninvestition nicht einen Umfang erreicht, der zur Gewerblichkeit führt (vgl. o.) und in Deutschland keine Betriebsstätte unterhalten wird. Vermietete bzw. verpachtete Grundstücke zählen in Bezug auf das deutsche Steuersystem oder das OECD-​Musterabkommen nicht als Betriebsstätte. Für eine inländische Betriebsstätte „ist ein hinreichender Grad an Beständigkeit sowie eine Struktur, die von der personellen und technischen Ausstattung her eine autonome Erbringung der betreffenden Dienstleistung ermöglicht“, Voraussetzung. Daher wird in der Regel durch die bloße Vermietung/Verpachtung einer Immobilie keine Betriebsstätte in Deutschland begründet.
Bei Erwerb/Veräußerung der Immobilie fällt jedoch gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 GrEStG eine je nach Bundesland zwischen 3,5% bis 6,5% variierende Grunderwerbsteuer an. Es kommt noch laufend eine sog. Grundsteuer hinzu, die hier vernachlässigt wird.
Einkommen aus laufenden Einkünften
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen beziehen sich nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG insbesondere auf Grundstücke und Gebäude. Der ausländische Privatanleger ist damit in Deutschland gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG beschränkt einkommenspflichtig. Nach § 50 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 32a Abs. 1 EStG hat er hat seine Einkünfte im Rahmen des progressiven Einkommensteuertarifs zu besteuern. Er hat regelmäßig keine Vorzüge aus der Zusammenveranlagung mit dem Ehegatten.
Demnach sind Einkommen im Jahr 2018 bis zu einem Grundfreibetrag i.H.v. 9.000 Euro steuerfrei. Anschließend steigt der Grenzsteuersatz an. Ein Einkommen von bis zu 54.949 Euro wird mit einem Steuersatz von 14 bis 42% besteuert. Ein Einkommen von 54.950 Euro bis zu 260.532 Euro wird mit einem festen Steuersatz von 42% besteuert. Ab 260.533,00 Euro Einkommen fällt die sog. „Reichensteuer“ i.H.v. 45% an.
Hinzu gerechnet wird nochein Solidaritätszuschlag i.H.v. derzeit 5,5% der jeweils festzusetzenden Einkommensteuer. Die genannten Einkommensteuersätze können sich daher im Ergebnis auf bis zu 47,475% erhöhen.
Für die Veräußerung des Grundstücks wird die Einkommensteuer grundsätzlich nur für den Fall fällig, dass die Veräußerung innerhalb der sog. Spekulationsfrist erfolgt. Gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG greift diese, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks (mit jeweiligem Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrages) nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Als Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer gilt der Veräußerungsgewinn. Um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln, ist grundsätzlich der Veräußerungspreis um die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, sowie Werbungskosten zu mindern und um die Absetzung für Abnutzungen zu erhöhen. Sofern der Anleger gewerblich handelt, wird zudem die Gewerbesteuer fällig. In diesem Fall wird jedoch gemäß § 35 EStG die Einkommensteuer durch eine pauschalierte Anrechnung der Gewerbesteuer ermäßigt, soweit sie anteilig auf im zu versteuernden Einkommen enthaltene gewerbliche Einkünfte entfällt.
Veräußert der Investor die Immobilie also innerhalb von zehn Jahren wieder, fällt die Einkommensteuer nach dem progressiven Einkommensteuertarif (vgl. o.) an. Nach Ablauf der Zehn-​Jahres Grenze profitiert der ausländische Investor von derselben Ausnahmeregelung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG für private Veräußerungsgeschäfte, die auch für unbeschränkt Steuerpflichtige gilt.
Zur indirekten Investition als institutionelle Anleger
Die institutionellen Anleger stellen einen Großteil der ausländischen Investoren auf dem deutschen Immobilien-​Investmentmarkt dar. Während im obigen Abschnitt die natürliche Person „selbst“ die Immobilie kauft, wird im Folgenden auf die Rechtslage eingegangen, wenn sich eine natürliche Person in eine Gesellschaftsform „eingliedert“. Die Immobilie wird bei einer sog. indirekten Anlage von einer Gesellschaft gekauft. Die Immobilie wird damit Gesellschaftsvermögen. Die Gesellschaft ist dabei das Investitionsvehikel. Dabei wird vorwiegend zwischen einer Investition über eine ausländische Kapitalgesellschaft und einer Investition durch eine deutsche vermögensverwaltende Personengesellschaft (typischerweise GmbH & Co. KG) unterschieden. Es gibt auch Investitionen über ausländische Personengesellschaften.
Indirekte Investition über eine ausländische Objekt-​Kapitalgesellschaft
In dieser Strukturvariante investiert der ausländische Anleger über eine ausländische Kapitalgesellschaft. Dies kann typischerweise eine im EU-​Raum ansässige Kapitalgesellschaft, wie z.B. eine luxemburgische S.àr.l. sein. Jedenfalls muss die ausländische Gesellschaft einer deutschen Kapitalgesellschaft typenmäßig entsprechen. Der Investor errichtet (in der Regel) als alleiniger Gesellschafter diese ausländische Kapitalgesellschaft. Häufig wird hierbei zum Zwecke der optimalen Exit-​Flexibilität für jede Immobilie eine eigene ausländische Kapitalgesellschaft gegründet (Ein-​Objektgesellschaft). Die Kapitalgesellschaft erwirbt wiederrum die deutsche Immobilie (sog. Asset Deal). Sofern eine (Ein-​)Objektgesellschaft bereits eine Immobilie in ihrem Vermögen aufweist, besteht zudem die weitere Möglichkeit, (alle) Anteile dieser bereits bestehenden Gesellschaft zu erwerben (sog. Share Deal) und somit die Immobilie indirekt in sein Vermögen einfließen zu lassen. Hier ergeben sich auch insbesondere steuerliche Finanzierungszinsabzugsthemen.
Einkommen aus laufenden Einkünften (Miet- bzw. Pachteinnahmen)
Die ausländische Objekt-​Kapitalgesellschaft ist nach § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Doppelbuchst. aa EStG i.V.m § 2 Nr. 1 KStG mit ihren laufenden Vermietungs- und Verpachtungseinkünften in Deutschland beschränkt körperschaftsteuerpflichtig.
Mangels Betriebsstätte (vgl. o.) im Inland liegt jedoch regelmäßig kein inländischer Gewerbebetrieb vor, so dass die Einkünfte nicht gewerbesteuerpflichtig sind (§ 2 Abs. 1 GewStG).
Es kommt daher regelmäßig nur der Körperschaftsteuersatz gemäß § 23 Abs. 1 KStG zuzüglich eines Solidaritätszuschlags i.H.v. insgesamt 15,825% zur Anwendung.
Bei der Weiterleitung von Gewinnen durch die ausländische Kapitalgesellschaft an die Gesellschafter (hier Ausschüttung an den ausländischen Investor als natürliche Person) fällt mangels Inlandsbezugs keine deutsche Kapitalertragsteuer an. Daneben kann je nach Rechtslage im Ansässigkeitsstaat dort eine Körperschaftsteuer anfallen.
Einkommen aus Veräußerung der Immobilie bzw. der Kapitalgesellschaftsanteile
Im Folgenden ist zwischen den o.g. Veräußerungsvarianten des Asset Deals und des Share Deals zu unterscheiden. Im Rahmen des Asset Deals unterliegt die ausländische Kapitalgesellschaft mit dem Gewinn aus der Veräußerung der inländischen Immobilie stets der deutschen Körperschaftsteuer i.H.v. 15,825% (§ 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Doppelbuchst. aa EStG, § 8 KStG).
Im Rahmen des Share Deals erfolgt der sog. „Exit“ über die Veräußerung der Beteiligung an der (ausländischen) Kapitalgesellschaft und ist mangels eines inländischen Anknüpfungspunkts nach derzeitiger deutscher Rechtslage – bei einer inländischen GmbH als Haltegesellschaft der Immobilie ggf. aufgrund der einschlägigen DBA – steuerfrei. Gemäß § 1 Abs. 2a Satz 3 ff. GrEStG fällt jedoch die Grunderwerbsteuer an, wenn hierdurch mindestens 95% der Anteile an der Gesellschaft unmittelbar und/oder mittelbar auf neue Gesellschafter übergehen („Fiktion des Eigentümerwechsels“). Wird die entsprechende 95%-​Grenze also nicht erreicht, kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden.
Indirekte Investition über eine (deutsche) Objekt-​GmbH & Co. KG
Der ausländische institutionelle Investor beteiligt sich an der inländischen Personengesellschaft (GmbH & Co. KG), indem er über eine zwischengeschaltete ausländische Kapitalgesellschaft als Kommanditist die Kommanditanteile hält. Die sog. „Holdinggesellschaft“ im Ausland hat dabei weder einen Sitz noch eine Geschäftsleitung in Deutschland. Die Stellung der Komplementärin nimmt eine deutsche GmbH ein, wobei diese regelmäßig nicht am Vermögen beteiligt ist. Die Anteile der Komplementär-​GmbH werden dabei in der Regel von der Holdinggesellschaft bzw. dem dahinterstehenden Investor gehalten. Nach § 2 Abs. 1 Satz 3 GewStG muss eine ausländische Holding-​Körperschaft keine Gewerbesteuer zahlen, wenn sie über keine Betriebsstätte in Deutschland verfügt.
Die Objekt-​GmbH & Co. KG unterliegt weder der Körperschaftsteuer noch der Einkommensteuer, da sie als Personengesellschaft steuerlich transparent ist und insofern kein Steuersubjekt ist. Stattdessen werden die Einkünfte der Objekt-​GmbH & Co. KG unmittelbar ihren Gesellschaftern, hier dem ausländischen Investor bzw. der ausländischen Holdinggesellschaft zugewiesen, da diese(r) allein vermögensmäßig an der KG beteiligt ist (vgl. § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO, § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Somit unterliegen laufende Einkünfte – auf Ebene der ausländischen Holdinggesellschaft – der Körperschaftsteuer i.H.v. 15,825% inklusive Solidaritätszuschlag.
Mieterträge unterliegen dagegen generell nicht der Gewerbesteuer, jedenfalls sofern die Anforderungen des § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff. GewStG (sog. erweiterte Grundstückskürzung) erfüllt werden. Hier ist die Erfüllung der Voraussetzungen, etwa dass keine Betriebsverrichtungen vernichtet und auch sonst keine schädlichen gewerblichen Tätigkeiten unternommen werden, von zentraler Bedeutung. Häufig gründet man wegen der grundsätzlichen Gewerbesteuerpflicht der GmbH & Co. KG eine ausländische Kapitalgesellschaft & Co. KG.
Einkommen aus Veräußerung der Immobilie bzw. der Beteiligung
Für den Investor gibt es vorliegend verschiedene Möglichkeiten einen „Exit“ herbeizuführen. Zum einen kann er die Anteile an der ausländischen Holdinggesellschaft veräußern. Dies ist nach deutscher Rechtslage steuerfrei.
Zudem besteht die Möglichkeit Anteile an der Objekt-​GmbH & Co KG zu veräußern. Aufgrund der Transparenz der Personengesellschaft entsprechen die Steuerfolgen denjenigen bei Veräußerung der Immobilie. Innerhalb der o.g. Zehn-​Jahres-​Grenze unterliegt der Gewinn in diesem Fall der Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag i.H.v. 15,825%, wobei diese auch auf der Ebene der Holdinggesellschaft fällig wird (vgl. § 8 KStG, § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Sofern die Gesellschaft rein vermögensverwaltend tätig wird, entfällt die Gewerbesteuer. Ist die Gesellschaft gewerblich tätig, was generell nach der Regelung der o.g. Drei-​Objekt-​Grenze zu beurteilen ist, ist die Gewerbesteuer anzuwenden. Handelt die Gesellschaft als „reines Grundstücksunternehmen“ kann der Gewerbeertrag gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG um den Teil gekürzt werden, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, sog. „erweiterte Kürzung“. Faktisch können die Einkünfte somit gewerbesteuerfrei sein.
Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit ist bis jetzt, dass die Immobilie über eine ausländische Objekt-​Kapitalgesellschaft, wie beispielsweise eine niederländische BV oder maltesische Limited gehalten wird. Bei reiner Vermietung gibt es keine Betriebsstätte in Deutschland und daher auch keine Gewerbesteuer (§ 7 Satz 2 GewStG). Ähnlich funktioniert es auch mit einer BV & Co KG. Die Besteuerung wird im Ausland vorgenommen. Die Rechtsprechung geht aber immer öfter vom Vorliegen einer Betriebsstätte aus, wie beispielsweise beim Einsatz von Facility Management oder jüngst auch beim Betreiben von Windkraftanlagen.
Auch der Veräußerungsfall bei einer ausländischen Objekt-​Kapitalgesellschaft ist dann steuerfrei, wenn die Beteiligung im Wege eines Share Deals veräußert wird.
Zu beachten ist jedoch, dass in dem Diskussionsentwurf des BMF des Jahressteuergesetzes 2019 geregelt werden soll, dass ab 2019 bei Steuerausländern eine Steuerpflicht in Deutschland (vorbehaltlich der DBAs, die aber in diese Richtung gehen) auch auf die Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen ausländischen Kapitalgesellschaften trifft, wenn diese an einem Tag in Jahr mehr inländisches Grundvermögen als alles andere haben. Die Bewertung des Vermögens der ausländischen Kapitalgesellschaft erfolgt wahrscheinlich auf der Anteilsverkehrswertbasis. Sollte dies umgesetzt werden, so würde die Gestaltung eines indirekten Immobilieninvestments in Deutschland über eine ausländische Kapitalgesellschaft unattraktiver werden. Hier wird man die endgültige gesetzliche Regelung abwarten müssen.
Der Erwerb von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft unterliegt wie die Veräußerung von Anteilen mangels Rechtsträgerwechsels grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer. Gemäß § 1 Abs. 2 Buchst. a GrEStG wird die Grunderwerbsteuer jedoch dann fällig, wenn sich dadurch der Gesellschafterbestand innerhalb von fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 95% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Durch die Zwischenschaltung anderer Gesellschaften (sog. „RETT-​Blocker Struktur“) war es daher lange Zeit möglich, dieser 95%-​Grenze zu entgehen und so Grunderwerbsteuern zu vermeiden. Nach Einführung des § 1 Abs. 3 Buchst. a GrEStG sind nunmehr auch mittelbare Beteiligungen für die 95%-​Grenze hinzuzurechnen. Auch bei mittelbaren Beteiligungen wird die Steuerbarkeit nur durch den Erwerb des letzten Anteils ausgelöst. Dabei ist der Vorgang, der zum Erwerb dieses Anteils führt, zwar das die Steuer auslösende Moment. Gegenstand der Steuer ist aber nicht der Anteilserwerb als solcher, sondern die durch ihn begründete Zuordnung von mindestens 95% der Anteile in einer Hand. Mit dem Anteilserwerb wird grunderwerbsteuerrechtlich derjenige, in dessen Hand sich die Anteile vereinigen, so behandelt, als habe er die Grundstücke von der Gesellschaft erworben, deren Anteile sich in seiner Hand vereinigen. Die Anteilsvereinigung kann auch dadurch erfolgen, dass der Erwerber die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft teils unmittelbar und teils mittelbar erwirbt. Dies hat der BFH entsprechend in 2017 nochmals bestätigt. Bei einer zwischengeschalteten Personengesellschaft, die unmittelbar oder mittelbar an einer grundbesitzenden Gesellschaft beteiligt ist, ist als Anteil i.S.v. § 1 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 GrEStG – wie bei einer zwischengeschalteten Kapitalgesellschaft – die Beteiligung am Gesellschaftskapital und nicht die sachenrechtliche Beteiligung am Gesamthandsvermögen maßgebend.
Der Gesetzgeber und die Finanzverwaltung schränken auf diese Weise die Spielräume der RETT-​Blocker Strukturen zwar immer weiter ein, gleichwohl besteht durchaus noch Gestaltungspotenzial, welches aufgrund der zunehmend steigenden Grunderwerbsteuersätze von besonderer Bedeutung ist. Allerdings beabsichtigt die neue Bundesregierung die 95%-​Grenze zu senken. So wurde auf der Finanzministerkonferenz der Bundesländer im Juni 2018 das Vorhaben beschlossen, dass (zunächst) in Zukunft die Grenze bei einem „Share Deal“, ab der keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss, statt bei 95% bei 90% liegen soll. Wenn Personengesellschaften zehn Jahre warten und erst dann, in einem zweiten Schritt, die restlichen zehn Prozent der Anteile an einer Immobilie hinzuzukaufen, wird keine Grunderwerbssteuer gefordert. Bislang lag hier die Grenze bei fünf Jahren.
Die vorstehenden Ausführungen haben verdeutlicht, dass man nicht abstrakt von einer „richtigen“ Steuerlösung für ein Immobilieninvestment durch Ausländer sprechen kann. Der Investor muss sich mit den individuellen Vor- und Nachteilen jeder Struktur auseinandersetzen und entsprechend abwägen. Eine strukturelle Entscheidung zur Steueroptimierung kann somit nicht nach generellen Grundsätzen, sondern nur je nach Einzelfall getroffen werden. Es gibt noch Detailthemen wie Zinsabzug, Verlustvorträge u.ä., die hier nicht thematisiert wurden.
Von Urs Breitsprecher, Experte für Gesellschaftsrecht, M&A und Tax. Urs ist ein Mitglied von IR Global, dem weltweit am schnellsten wachsenden globalen professionellen Service-Unternehmens-Netzwerk
Ursprünglich veröffentlicht in Steuerliche Behandlung eines ausländischen Investments in deutsche Immobilien (Teil 1)