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Timestamp: 2016-10-25 17:31:57
Document Index: 118353359

Matched Legal Cases: ['Art. 4', 'Art. 15', 'Art. 15', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15']

106 II 17033. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 22. Juli 1980 i.S. Franc gegen Wohnbau S�d AG und Obergericht des Kantons Aargau (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 4 Cst. Droit � l'administration de preuves pertinentes, offertes � temps et dans les formes prescrites. Art. 15 al. 1 lettre c AMSL. Calcul du rendement brut. Consid�rants � partir de page 170
6. Im erstinstanzlichen Verfahren wurden zur �berpr�fung der Bruttorendite die Anlagekosten ermittelt, wobei der f�r Landerwerb einzusetzende Betrag streitig war (Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM). Nach der Darstellung des Beschwerdef�hrers konnte h�chstens von Fr. 70.-- pro Quadratmeter ausgegangen werden. Der Gerichtspr�sident stellte fest, dass die von der Beschwerdegegnerin behaupteten Landkosten nicht belegt waren und auf reinen Annahmen beruhten. Er fand im weiteren, die Sch�tzungsgutachten, welche auf Veranlassung der Parteien verfasst wurden, wichen zu hundert Prozent voneinander ab und k�nnten deshalb keine vern�nftige Rechnungsgrundlage sein. Da somit die tats�chlichen Kosten nicht zuverl�ssig ermittelt werden k�nnten, st�tzte er sich auf eine bei RENE M�LLER (Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, Diss. Z�rich 1976, S. 199 Anm. 242) erw�hnte Faustregel, nach der Landerwerbskosten in der Regel missbr�uchlich sind, wenn sie zwanzig Prozent der Baukosten �berschreiten. Auf dieser Grundlage berechnete er einen Landpreis von Fr. 135.-- pro Quadratmeter, der nach seiner Ansicht den gegebenen Verh�ltnissen angemessen ist.
a) In der Beschwerde vom 4. September 1978 an das Obergericht legte der Beschwerdef�hrer dar, wie das Bauland durch eine Limmat-Liegenschaften AG aufgekauft, dann 1961 an die Bauhalde AG verkauft wurde, die 1969 ihren Namen in Wohnbau S�d AG abge�ndert habe. Diese Hand�nderungen seien der Steuer- bzw. Abgabepflicht unterworfen gewesen. Er beantragte daher, es seien beim Steueramt Untersiggenthal, beim Grundbuchamt Baden und eventuell beim kantonalen Steueramt Erhebungen zu machen, aus denen sich der tats�chliche Quadratmeterpreis ermitteln lassen sollte. Das Obergericht verzichtete darauf, die beantragten Beweismittel zu erheben. Der Beschwerdef�hrer sieht darin eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs. Er begr�ndet seine R�ge im besonderen damit, dass die Vorinstanz gegen � 169 ZPO Aargau verstossen habe, weil sie es ablehnte, die amtlichen Urkunden herbeizuschaffen, die f�r ihn nicht zug�nglich gewesen seien. Das Obergericht hat indessen die Ablehnung der Beweisantr�ge nicht damit begr�ndet, dass die Voraussetzungen f�r ein Editionsverfahren nach � 169 Abs. 3 ZPO fehlten. Insoweit ist die R�ge unbegr�ndet.
b) Die behauptete Geh�rsverweigerung ist aber auch im Licht der verfassungsrechtlichen Mindestgarantie zu beurteilen. Art. 4 BV gew�hrt einer Prozesspartei den Anspruch auf die Abnahme von erheblichen Beweisen, die sie rechtzeitig und formrichtig angetragen hat (BGE 101 Ia 103 E. 3, 296 lit. d). Der Anspruch ist verletzt, wenn ohne sachliche Gr�nde einem Beweismittel im vornherein jede Erheblichkeit abgesprochen wird (BGE 101 Ia 104 E. 4).
Das Obergericht stellt nicht in Frage, dass der Beschwerdef�hrer die Beweisantr�ge rechtzeitig und formrichtig vorbrachte, es verneint jedoch ihre Beweistauglichkeit. Angesichts der Sachlage ist das unhaltbar. F�r die H�he der Landerwerbskosten waren keinerlei Belege vorhanden. Die vier Gutachten kamen zu derart unterschiedlichen Sch�tzungen, dass sie nach der vom Obergericht best�tigten Auffassung des Gerichtspr�sidenten keine vern�nftige Berechnungsgrundlage ergaben. Demgegen�ber wollte der Beschwerdef�hrer mit den Erhebungen bei Grundbuch- und Steuer�mtern feststellen lassen, welche Kaufpreise bei den Hand�nderungen bezahlt wurden, die dem Erwerb des Grundst�ckes durch die Beschwerdegegnerin vorgingen. Es ist schwer verst�ndlich, warum das Obergericht ausf�hrt, von diesen Abkl�rungen seien keine zuverl�ssigeren BGE 106 II 170 S. 172Ergebnisse zu erwarten als von den Gutachten der Fachleute, denn diese verf�gten offensichtlich nicht �ber die vom Beschwerdef�hrer verlangten Angaben. Erst recht unhaltbar ist die Feststellung des Obergerichts, der vom Beschwerdef�hrer behauptete Landpreis von Fr. 70.-- pro Quadratmeter stehe beweislos da und finde in den Akten keine St�tze, nachdem es selbst die Beweisantr�ge als untauglich abtat. Zu den verlangten Weiterungen h�tte um so mehr Anlass bestanden, als es grunds�tzlich Sache der Beschwerdegegnerin gewesen w�ren, die von ihr behaupteten Anlagekosten zu belegen (BGE 103 II 48, BGE 102 Ia 21 E. 4b).
c) Nach dem angefochtenen Urteil gen�gt es, einen Landerwerbspreis zu ermitteln, der nicht als "offensichtlich �bersetzt" erscheine. Diese Auffassung widerspricht indessen sowohl dem Wortlaut wie dem Sinn von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM. Danach sind Mietzinse bei neueren Bauten in der Regel nicht missbr�uchlich, wenn sie sich im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite halten, die aufgrund der Anlagekosten zu berechnen ist. Es ist eindeutig von den tats�chlichen Anlagekosten auszugehen, die nur dann ausser Betracht fallen, wenn sie offensichtlich �bersetzt sind. In diesem Fall wird der Grundsatz, dass auf die wirklichen Anlagekosten abzustellen ist, zugunsten des Mieters eingeschr�nkt (GM�R/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, 2. Aufl. 1979, S. 67). Die Vorinstanz verkehrt das ins Gegenteil, wenn sie unbek�mmert um die effektiven Kosten einfach einen Erwerbspreis zugrunde legt, der nicht gerade als offensichtlich �bersetzt bezeichnet werden kann. Erst wenn die wirklichen Anlagekosten ermittelt sind, k�nnen sie allenfalls aufgrund der von den Vorinstanzen zitierten Faustregel darauf gepr�ft werden, ob sie als offensichtlich zu hoch herabzusetzen sind.
Das Obergericht verweigerte demnach dem Beschwerdef�hrer die Beweisabnahme ohne sachlich haltbare Gr�nde und verletzte damit seinen Anspruch auf rechtliches Geh�r. Das muss zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des Urteils des Obergerichts f�hren.
101 IA 103,
103 II 48,
� 169 ZPO,
� 169 Abs. 3 ZPO