Source: https://www.sluzebnosc.info/wysokosc-jednorazowego-wynagrodzenia-za-ustanowienie-sluzebnosci-przesylu-material-381.html
Timestamp: 2019-10-19 07:42:45+00:00
Document Index: 54335935

Matched Legal Cases: ['art. 285', 'art. 46', 'art. 285', 'art. 3051', 'art. 245', 'art. 158', 'art. 73', 'art. 3531', 'art. 49', 'art. 46', 'art. 224']

Janusz Polanowski • Opublikowane: 03-04-2017
Od roku jestem właścicielką działki budowlanej. Jak się okazało, przez moją działkę przebiega wodociąg wraz ze studzienką (wzdłuż dłuższego boku – 78 m), który został wybudowany w 2008 r. bez zgody poprzedniego właściciela i bez ustanowienia służebności. Jestem w trakcie rozmów z zakładem komunalnym, aby uregulować tę kwestię. Zakład proponuje mi jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności w wysokości 3120 zł. Kwotę tę wyliczył w następujący sposób:
78 metrów długości x 2 metry szerokości = 158 m2.
158 x 200 wartość działki x 0,1 współczynnik korzystania = 3120 zł
Czy wysokość proponowanego wynagrodzenia jest odpowiednia oraz na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy (co powinno się w niej znaleźć)?
Skoro odnośna kwota została Pani zaproponowana, to prawdopodobnie jest ona odpowiednia dla tego, kto tę kwotę zaproponował; analogicznie rzecz przedstawia się ze sposobem uiszczenia płatności. Realia kapitalistyczne (a w Polsce silne są przejawy liberalnego kapitalizmu) są takie, że często wygrywa silniejszy (np. dobrze zorganizowane przedsiębiorstwo) lub ma więcej tupetu. Ten przejaw panującego w Polsce ustroju znajduje wyraz między innymi w problemach związanych ze służebnościami – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Ustawodawca (pomimo zmian tak zwanych ekip rządzących) nadal ma ważniejsze sprawy – co pokazują media – od rozwiązania realnych problemów ludzi, w tym dotyczących nieruchomości (art. 46 K.c.). Wciąż na realizację czekają już dość dawne zapowiedzi wprowadzenia odgórnych (urzędowych) kryteriów wycen związanych z korzystaniem z cudzych nieruchomości w sposób właściwy służebności – zwłaszcza służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) lub służebności przesyłu (art. 3051-3054 K.c.). Przedstawiony przez Panią sposób wyliczenia zapewne wiąże się z propozycją jakiegoś rzeczoznawcy majątkowego, zaś można dostrzec rozbieżności między wycenami (a nawet kryteriami wyceny), dokonywanymi przez rzeczoznawców majątkowych. Ktoś wybrał jedną z metod i uzyskano wynik, który aprobuje zakład komunalny.
Wartość nieruchomości zależy od różnych czynników – nie tylko od oficjalnego (według dokumentów) sposobu korzystania z niej, ale także od założeń lub planów; przykładowo, można dostrzec podkreślanie przez wielu właścicieli nieruchomości potencjalnie bardzo wysokiej wartości ich nieruchomości po jej planowanym „odrolnieniu”, ale założenie to pomija jedną oczywistość – masa nowych działek budowlanych byłaby potrzebna w przypadku bardzo znaczącego wzrostu mieszkańców (i to takich, których byłoby stać na zakupienie terenu o przeznaczeniu budowlanym). Czasami znaczenie mają czynniki trudne do racjonalnego określenia, np. moda na określone tereny (czego przykładem jest wprost „pompowanie zainteresowania” Zakopanem od około 100 lat) lub liczenie na „pobyt w otoczeniu popularnych ludzi” (różne „festiwale sław” na ogół zwiększają popularność określonych miejscowości lub gmin). Czasami jakiś czynnik zewnętrzny może mieć duże znaczenie; np. jakiś niewielki ugór w pobliżu w miarę dobrze utrzymanej rzeki może dawać więcej korzyści od żyznego pola paręset metrów dalej (zwłaszcza w sezonie, gdy jest zainteresowanie biwakowaniem lub korzystaniem ze stanicy wodnej).
Sama długość instalacji (nawet z uwzględnieniem otoczenia instalacji) to za mało, by można było określić, czy kwota Pani zaproponowana jest obiektywnie właściwa – o ile w takich sytuacjach można wskazywać kryteria obiektywne (zwłaszcza bez wiążących kryteriów lub schematów obliczeń). O względności – a nawet kontrowersyjności – wyliczania wartości gruntów świadczyć może (odbywające się na ogół co kilka lat) szacowanie na nowo wartości nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste; niekiedy nowe stawki opłat za użytkowanie wieczyste rosną bardzo znacznie (z uwagi na nowe ekspertyzy specjalistyczne) – choć doświadczenie uczy, że wartości gruntów na ogół zmieniają się stopniowo.
Proponuję spokojnie zastanowić się nie tylko nad tym, czy zaproponowana kwota Panią satysfakcjonuje, ale także nad innymi czynnikami, które warto mieć na uwadze. Część z nich może wiązać się z nakładami np. czasu i wysiłku (chociażby w celu ustalenia, najlepiej przy pomocy akt lub dokumentów, jak doszło do wybudowania odnośnego wodociągu) lub pieniędzy (np. na zapłacenie rzeczoznawcy majątkowemu lub na pokrycie wynagrodzenia biegłego sądowego w ewentualnym sporze sądowym). Być może przydałaby się konsultacja z kimś mającym dystans (np. znajomym lub mieszkającym dość daleko członkiem rodziny), ale proszę pamiętać o tym, że ludzie często unikają dzielenia się uwagami, które mogłyby kolidować z wyrażonymi wcześniej nadziejami (słynne słowa piosenki: „a tu, gdzie to kretowisko, będzie stał mój bank”). Proszę mieć także na uwadze, że sporo rzeczoznawców „odgaduje intencje zleceniodawcy” – w ten samej sytuacji potrafią podać różne wartości (zależnie od tego, kto zamawia określoną ekspertyzę).
Dla ustanowienia służebności (np. służebności przesyłu) wystarczy złożenie przez właściciela nieruchomości obciążonej oświadczenia woli (o ustanowieniu służebności); oświadczenie takie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – ta forma prawna jest wymagana pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Nawet na wszelki wypadek proponuję w akcie notarialnym (z oświadczeniem o ustanowieniu służebności) zawrzeć wniosek o ujawnienie służebności we właściwej księdze wieczystej; służebności ujawnia się na wniosek, a niedopilnowanie czegoś może (nawet po iluś latach) wiązać się z problemami, np. związanymi ze zbyciem nieruchomości. Pani ma prawo oczekiwać czegoś w zamian – za ustanowienie służebności; chodzi o możliwość pozyskiwania pożytków. Jest to oczywiste w świetle ustawowego określenia własności – to jest treści artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Właśnie dlatego przyda się zawarcie umowy związanej z ustanowieniem służebności.
Skoro ustawodawca jest bierny, to – chociażby z uwagi na szerokie zastosowanie zasady swobody umów (art. 3531 K.c.) – dozwolone jest uzyskiwanie wynagrodzenia za korzystanie z gruntu (np. w sposób właściwy wykonywaniu służebności) zarówno jednorazowo, jak i w sposób periodyczny, np. przez otrzymywanie (na ogół raz do roku) świadczeń podobnych do czynszu dzierżawnego. Każdy z tych sposobów jest legalny – zwłaszcza na gruncie prawa cywilnego; proponuję pamiętać o obowiązkach podatkowych (szczególnie dotyczących opodatkowania dochodu). Jednorazowe świadczenie na ogół pozwala „zauważyć kawał grosza”, ale później nie należy się już nic (poza ewentualnym odszkodowaniem, np. za szkody związane z naprawą usterek lub konserwacją instalacji). Świadczenia periodyczne mogą stanowić „zastrzyk pieniędzy” co jakiś czas – a to może mieć znaczenie zwłaszcza w „trudnych czasach”. Jednorazowa płatność jest na ogół łatwiejsza do wykonania przez dłużnika, np. właściciela instalacji (art. 49 K.c.), znajdujących się na cudzej nieruchomości (art. 46 K.c.), bo zbędne jest pamiętanie (samodzielnie lub przez ustawienie potrzebnych opcji w systemie komputerowym) o świadczeniach periodycznych. Jednorazowe świadczenie może stanowić zarzewie nieporozumień (a nawet sporu prawnego) między zbywcą nieruchomości a jej nabywcą – zwłaszcza w przypadku zatajenia przed nabywcą, że doszło do uzyskania jednorazowego świadczenia; ma to znaczenie zwłaszcza w związku z odpłatnym przeniesieniem własności (np. na podstawie umowy sprzedaży albo umowy zamiany), ale może być ważne także przy dotyczących spadku rozliczeniach.
Właśnie zatajenie przed nabywcą (np. kupującym), że zbywca (a może nawet jego poprzednik prawny) uzyskał jednorazowe wynagrodzenie w związku z ustanowieniem służebności (np. służebności przesyłu) ukazuje ze szczególną wyrazistością precyzyjne wyszczególnianie poszczególnych składników obliczeń i rozliczeń (np. między właścicielem gruntu a właścicielem instalacji przez ten grunt przebiegających). Niezależnie od sposoby uiszczania zapłaty za korzystanie z nieruchomości każdy aktualny właściciel (niekiedy posiadacz) nieruchomości ma prawny obowiązek płacić podatki z nieruchomością związane, np. podatek rolny lub podatek od nieruchomości. W niektórych (praktycznie dość częstych) sytuacjach kolejny właściciel nieruchomości może „dokładać do interesu” – ma obciążoną nieruchomość, poprzednik prawny (np. sprzedający) uzyskał całość wynagrodzenia za udostępnienie gruntu innemu podmiotowi, a tamten podmiot (np. właściciel instalacji) już jest wolny od obowiązku płacenia (bo zapłacił wcześniej).
Także w przypadku tego samego właściciela widać – zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej – zmniejszanie korzyści w związku z przyjęciem jednorazowego świadczenia, jeżeli świadczenie takie obejmuje całość należności wobec właściciela nieruchomości obciążonej. Dlatego proponuję dążyć do rozdzielenia refundacji kosztów podatkowych (a podatki w przyszłości mogą być inne niż teraz) od wynagrodzenia za samo korzystanie z Pani nieruchomości (niezależnie od tego, czy takie wynagrodzenie miałoby być należne jednorazowo, czy też cyklicznie). To powinno zostać wyraźnie stwierdzone w umowie.
Proponuję rozważyć oraz umownie (na piśmie!) ustalić sposoby ustalania oraz wypłacania odszkodowania za szkody terenowe (np. w uprawach lub w wyposażeniu działki), np. w związku z pracami naprawczymi lub konserwacją urządzeń zakładu komunalnego; czasami przedsiębiorstwa proponują rozwiązania trudne do zaakceptowania przez rozsądnego człowieka, który ma szacunek dla samego siebie oraz oczekuje szacunku ze strony innych.
Poza tym ważne może okazać się podjęcie decyzji w sprawie dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i następne K.c.) dotychczas – przyjmuje się, że takie roszczenie przedawnia się po 10 latach. Jeżeli w związku z cudzymi urządzeniami nieruchomość traci na wartości, to również taka okoliczność powinna być brana pod uwagę (np. jako odrębny „punkt” odnośnie do odszkodowania).
▸ Żądanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości