Source: http://rechtsanwalt-wittkuhn.de/kanzlei/veroe_5.html
Timestamp: 2018-01-20 08:38:49
Document Index: 220996862

Matched Legal Cases: ['§ 29', '§ 61', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 29', '§ 2', '§ 1907', '§ 29', '§ 41']

Thema: Zur Frage der Übernahme von Kosten einer Auszugsrenovierung für die vormals bewohnte Mietwohnung nach einem Umzug in eine stationäre Einrichtung (Heim)
Sobald absehbar ist, dass die pflegerische Versorgung und/oder psychosoziale Betreuung einer gesetzlich betreuten oder einer Vorsorgevollmacht erteilende Person nicht mehr möglich ist und eine Heimunterbringung/ ein Heimumzug notwendig ist, stellen sich diverse Fragen. Die Betreuerin/ der Betreuer oder auch die Vorsorgebevollmächtigten haben meist erhebliche Tätigkeiten mit dem Umzug zu erledigen.
Häufig stellen sich hier, gerade bei sehr langen Mietverhältnissen der jetzt in das Heim umziehenden Person, diverse Fragen bezüglich der Notwendigkeit der Auszugsrenovierung und ggf. der Räumung, sowie der Übernahme notwendiger Doppelmieten.
Dieser Artikel soll einen ersten Überblick über diesen Gesamtkomplex geben. So es möglich ist, empfiehlt es sich jedoch gerade bei nicht zu 100% von der Betreuerin oder dem Betreuer bzw. der bevollmächtigten Person zu klärenden Sachverhalte (der schriftliche Mietvertrag existiert beispielhaft nicht mehr) sich vor dem Umzug fachkundig beraten zu lassen. Dies kann durch die Betreuungsvereine und/ oder eine Rechtsanwältin/ einen Rechtsanwalt geschehen.
Zunächst zu den Voraussetzungen der Übernahme von Auszugsrenovierungskosten seitens staatlicher Stellen.
Grundsätzlich hat die nun in das Heim umziehende Person jegliche Aufwendungen, welche im Zusammenhang mit dem Umzug in eine stationäre Einrichtung anfallen, aus eigenem Einkommen und Vermögen zu zahlen. Nur wenn dies nicht möglich ist -also eine Grundsicherungs-/ Sozialhilfebedürftigkeit vorliegt- ist die zuständige Grundsicherungsabteilung/ das Sozialamt grundsätzlich zur Leistung verpflichtet.
Es ist mittlerweile von der Rechtsprechung anerkannt, dass Kosten notwendiger Auszugsrenovierung, Kosten der Unterkunft im Sinne von § 29 Abs. 1 SGB XII sind und nicht laufende Kosten, welche aus den aktuellen Regelleistungen der Grundsicherung -dort den Leistungen der Kosten der Unterkunft- anzusparen sind. Die Kosten einer Auszugsrenovierung sind im Rahmen der Grundsicherung nach SGB XII jedenfalls dann zu erstatten, wenn der Hilfeempfänger (die Person, welche umzieht) hierzu mietvertraglich verpflichtet ist und der Wechsel in eine Wohnung (oder ein Heim, eine stationäre Einrichtung) unter dem Gesichtspunkt der Angemessenheit der Kosten notwendig ist.
Die Notwendigkeit des Umzuges ergibt sich aus der Situation, dass die pflegerische Versorgung bzw. die psychosoziale Betreuung in der eigenen Wohnung dauerhaft nicht mehr sichergestellt ist.
Mit anderen Worten: Es muss zunächst eine Heimbetreuungs-/ Heimpflegebedürftigkeit gegeben sein. Am sinnvollsten ist es, wenn bereits eine Einstufung in eine Pflegestufe im Sinne der gesetzlichen Pflegeversicherung SGB XI gegeben ist. Dann wird vom Sozialamt bei nicht ausreichend vorhandenem Einkommen und Vermögen auch Hilfe zur Pflege in Einrichtungen nach den §§ 61 ff. SGB XII gewährt.
Als nächster Punkt ist absolut relevant und hier auch meist maßgeblich bzw. streitig, ob eine mietvertragliche Verpflichtung zur Übernahme der Auszugsrenovierung vorgelegen hat oder nicht. Dies ist keine sozialrechtliche Fragestellung wie die der Übernahme der Kosten durch das Sozialamt, sondern eine rein Mietrechtliche! Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in den letzten Jahren mit den sogenannten Renovierungsklauseln intensiv beschäftigt. Er hat hier einzelnen Klauseln von ihm im Streitfall vorgelegten Mietverträgen überprüft und festgestellt, dass bestimmte Klauseln, welche die Vermieter in den Verträgen verwandt haben, gegen Verbraucherschutzrechte verstoßen haben. Es kommt also maßgeblich darauf an, ob die Klausel in dem Mietvertrag des Betreuten bzw. des Vollmachtgebers nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wirksam oder unwirksam ist. Wenn letzteres gegeben ist, dass muss auch das Sozialamt keine Kosten übernehmen!
Nach einem grundlegenden Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 12.09.2007 -Az.: VIII ZR 316/06- hat der BGH die Endrenovierungspflicht des Mieters/ der Mieterin eingeschränkt. Beachtlich ist jedoch, dass es sich immer um so genannte "Formularverträge" handeln muss, die der Vermieter für mehrere Vertragspartner vorformuliert und gestellt hat, damit die Mieterin/ der Mieter die stärkeren Verbraucherrechte hat.
Unwirksam nach BGH und auch der unteren Gerichte sind Klausel mit zu kurzen Renovierungsfristen, mit einem starren Fristenplan, mit Doppelverpflichtungen (während und zusätzlich am Ende der Mietzeit Renovierungsverpflichtungen) sowie uneingeschränkte Endrenovierungspflichten die nicht den jeweiligen Abnutzungszustand der Wohnung Rücksicht nehmen.
Da jedoch eine Vielzahl von Wohnraummietverträgen mit einer noch größeren Zahl unterschiedlicher Renovierungsklauseln existiert, ist es in jedem Fall erforderlich, zu überprüfen, ob eine mietvertragliche Renovierungspflicht besteht. Gegebenenfalls kann der Mietvertrag dem zuständigen Sozialamt in Kopie übersandt werden, damit dieses eine Einschätzung abgeben kann, ob eine Renovierungspflicht besteht. Sollte sich das Sozialamt hierzu positiv äußern - Feststellung: Eine Renovierungspflicht besteht. - kann das Sozialamt später bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen die Kostenübernahme nicht ohne weiteres verweigern.
Sollte sich später herausstellen, dass eine Renovierungspflicht auch tatsächlich bestand, zuvor aber das Sozialamt die Übernahme der Kosten verweigert hat, können gegenüber dem Sozialamt auch sonstige Forderungen des Vermieters an die ehemalige Mieterin/ den ehemaligen Mieter in Rechnung gestellt werden. Hierzu gehören dann Schadensersatzforderungen des Vermieters wegen verspäteter Renovierung - insbesondere die vom Vermieter nicht realisierbare Miete, wegen verspäteter Renovierung -, Mahnkosten, Gebühren etc. Die Rechtsprechung leitet den Anspruch der ehemaligen Mieterin/ des ehemaligen Mieters gegen das Sozialamt aus den Grundsätzen zum sozialrechtlichen Herstellungsanspruch her.
Auch notwendige Räumungskosten sind nicht von den Regelleistungen der Grundsicherung umfasst, sondern den Kosten der Unterkunft im Sinne von § 29 Abs. 1 SGB XII zuzuordnen. Ebenso wie die Kosten einer Auszugsrenovierung stellen auch die Räumungskosten einmalige Aufwendungen dar, die mit dem Wechsel der Unterkunft zusammenhängen. Beachtlich ist hier jedoch, dass der sogenannte Nachranggrundsatz des § 2 SGB XII gilt. Hiernach ist es grundsätzlich so, dass Hilfeempfänger gehalten sind, die Räumung der Wohnung selbst bzw. mit Hilfen von Freunden und Bekannten durchzuführen. Es muss jedoch eine tatsächliche Möglichkeit für so eine Übernahme der Räumung durch Freunde und Bekannte bestehen. Gibt es keine Verwandten/Bekannten/Freunde des Betreuten, dann sollte die gesetzliche Betreuerin oder der gesetzliche Betreuer bzw. die vorsorgebevollmächtigte Person hierüber eine kurze Aktennotiz bzw. ein Gedächtnisprotokoll verfassen und dieses zeitnah dem Sozialamt mitteilen.
Nach einem Beschluss des Landessozialgerichtes Niedersachsen-Bremen vom 16.07.2007 -Az.: L 13 SO 26/07 ER- ist es keinesfalls dem Betreuer/der Betreuerin mit dem Bereich Wohnungsangelegenheiten zuzumuten, den notwendigen Umzug und die damit ggf. verbundene Räumung selber durchzuführen. Der Betreuer/und auch die Bevollmächtigte handelt im Aufgabenkreis der Wohnungsangelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich im Sinne einer gesetzlichen bzw. rechtsgeschäftlichen Vertretung. Ergänzend trägt das Landessozialgericht vor, dass die Räumung aufgrund eines notwendigen Umzuges in ein Pflegeheim stattgefunden hat. Hätte die betreute Person die Möbel und sonstigen Gebrauchsgegenstände in das Pflegeheim mitnehmen können, was hier tatsächlich nicht der Fall gewesen ist, dann wären diese Kosten des Transports "Umzugskosten" im Sinne der gesetzlichen Regelungen gewesen. Das Sozialamt hätte auch dort übernehmen müssen.
Auch bezüglich der Übernahmeverpflichtung des Sozialamtes bei doppelten Mietaufwendungen können sich Schwierigkeiten ergeben.
Insbesondere ist dies der Fall, wenn die gesetzliche Betreuerin oder der gesetzliche Betreuer vor der Kündigung der Mietwohnung die gemäß § 1907 Abs. 1 BGB notwendige Genehmigung des Betreuungsgerichtes einholen muss. Das Betreuungsgericht hat hier einen Verfahrenspfleger zu bestellen. Dieser ist gehalten, die Betreute/ den Betreuten zuvor anzuhören. Das kann alles sehr zeitintensiv sein. Die Folge ist, dass über einen relativ langen Zeitraum Doppelmietzahlungsverpflichtungen der ehemaligen Mieterin/ des ehemaligen Mieters gegenüber dem Vermieter der vormals bewohnten Wohnung und dem Vermieter der aktuell bewohnten stationären Unterkunft bestehen. Die Übernahmeverpflichtung hierfür ist in der Praxis allerdings anerkannt.
Grundlage ist auch hier der § 29 SGB XII, der bei grundsicherungsberechtigten Hilfesuchenden über die §§ 41, 42 Satz 1 Nr. 2 SGB XII zur Anwendung kommt. Beachtlich ist jedoch, dass der Hilfeempfänger (hier der Betreute bzw. dann, da dieser die Tätigkeiten wohl nicht alleine durchführen kann, die Betreuerin oder der Betreuer) alles Mögliche und zumutbare getan hat, dass die Aufwendungen für die frühere Wohnung so gering wie möglich gehalten werden. Sollte also absehbar sein, dass der Umzug in die stationäre Einrichtung von dauerhafter Natur ist, dann sollte das Genehmigungsverfahren gegenüber dem Betreuungsgericht zur Kündigung der Mietwohnung zügig und ohne schuldhaftes Zögern seitens der Betreuerin oder dem Betreuer begonnen werden.
Soweit dieses eingehalten ist, dann muss bei Einkommens- und Vermögenslosigkeit das Sozialamt die Kostenübernahme erklären.
Ergänzend sei mitgeteilt, dass neben den reinen doppelten Mietaufwendungen auch noch die geltend gemachten Nebenkostennachforderungen vom Sozialamt zu übernehmen sind, vgl. hierzu Urteil des BSG vom 22.03.2010 -Az.: B 4 AS 62/09 R- zum Recht der Grundsicherung für Arbeitssuchende/ SGB II.
Zusammenfassend ist zu sagen, dass sowohl eine Kostenübernahmeverpflichtung des Sozialamtes bezüglich der Auszugsrenovierung, der Räumung und auch der doppelten Mietzinszahlung besteht. Gelichwohl hat die Betreuerin oder der Betreuer sowie der Vorsorgebevollmächtigte alles ihm zumutbare zu tun, dass die Kosten der Renovierung, Räumung und doppelten Miete so gering wie möglich sind. Gegebenenfalls bietet es sich an, beim Sozialamt im Vorfelde um Informationen nachzusuchen, wie die Kostenübernahmemodalitäten dort geregelt sind. Dies kann insbesondere bezüglich der Notwendigkeit von Einholung diverser Kostenvoranschläge dazugehören. Auch eine Prüfung des Mietvertrages bezüglich der Notwendigkeit von Auszugsrenovierungsverpflichtungen kann ggf. einigen "Ärger" ersparen.