Source: http://zakony.centrum.cz/clanky/najem-bytu-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku
Timestamp: 2018-11-19 17:27:40+00:00
Document Index: 12701201

Matched Legal Cases: ['§2236', '§ 2291', '§ 2288', '§ 711', '§ 2288', 'soud ', '§ 706', '§ 2279', '§ 2279', '§ 2274', '§ 2275', '§ 2254', '§ 2254', '§ 2248', '§ 2249', '§ 741', 'zákona č. 90']

Nájem bytu dle nového občanského zákoníku | Zákony.centrum.cz
Výjimkou z tohoto pravidla je skutečnost, že samotný vznik nájmu, jakož práva a povinnosti z nájmu bytu vzniklá před nabytím účinnosti NOZ se posoudí podle dosavadních právních předpisů, a to z důvodu ochrany práv nabytých v dobré víře. Jinými slovy řečeno, nová právní úprava se s výjimkou shora uvedenou, bude aplikovat i na nájemní smlouvy uzavřené před 1.1.2014.
V níže uvedeném textu se budeme zabývat pouze vybranými ustanoveními nového občanského zákoníku, nejedná se tudíž v žádném případě o ucelený výklad nájmu bytu dle NOZ.
NOZ nově rozlišuje mezi nájmem domu a nájmem bytu a dále je třeba rozlišovat mezi nájmem bytu či domu sloužící k zajištění bytové potřeby nájemce a případně i členů jeho rodiny a mezi nájmem sloužícím k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
Nájem domu a nájem bytu
Nová právní úprava doplňuje dosavadní právní úpravu nájmu, která zcela nedostatečným způsobem poskytovala ochranu pouze nájemcům bydlícím v bytech a nájemcům žijícím v rodinných domech (tj. domech s jediným bytem v takovém domě) ochrana bydlení dle současné právní úpravy poskytována nebyla. Pro případné právní vztahy takových nájemců bylo třeba aplikovat pouze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu, byť byl rodinný dům rovněž pronajat za účelem bydlení. Přesná definice bytu je obsažena v dalších ustanoveních NOZ (§2236), kdy se smluvní strany se mohou dohodnout, že k obývání bude pronajat i jiný než obytný prostor, který není určen k bydlení. I v takovém případě vznikne platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva, kdy je určitý prostor užíván k bydlení, přestože dle rozhodnutí stavebního úřadu takový prostor k bydlení není určen, bude nutné posoudit samostatně.
Nájemní smlouva by měla být uzavřena písemně. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy z důvodu, že nebyla dodržena písemná forma. Z požadavku písemné formy existuje dále výjimka, podle níž v případě, kdy nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se v takovém případ nájemní smlouva za řádně uzavřenou, byť nebyla uzavřena v písemné formě. Jedná se o tzv. faktický nájem. Zabraňuje se tak jednání pronajímatelů, kteří neuzavřou s nájemci nájemní smlouvu písemně, a poté není nájemce chráněn, když se pronajímatel rozhodne nájem ukončit.
Stejně jako dosud se bude i dle NOZ rozlišovat nájem na dobu určitou a dobu neurčitou. Novinou zavedenou NOZ bude pravidlo, že ujednají-li si smluvní strany nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.
Nájem bytu či domu může zaniknout z následujících důvodů:
• Uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán.
V této souvislosti NOZ zavádí nové ustanovení, dle kterého, i když si nájemce sjedná nájem na dobu určitou a následně se změní okolnosti, za nichž nájem uzavíral, a to do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá-li nájemce práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět), může v takovém případě vypovědět smlouvu o nájmu, přestože byla uzavřena na dobu určitou.
Oproti současné právní úpravě, kde není v případě výpovědi z nájmu rozlišeno, zda se jedná o výpověď z nájmu bytu uzavřeného na dobu určitou či neurčitou, se dle nové právní úpravy v NOZ rozlišují důvody v závislosti na tom, zda pronajímatel vypovídá nájem sjednaný na dobu určitou či na dobu neurčitou.
Výpovědní důvody, výpovědní doba
a) Možnost skončení nájmu ze strany pronajímatele bez výpovědní doby v případě porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (§ 2291 NOZ).
b) Možnost pronajímatele vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů (§ 2288 NOZ), které v tomto případě nejsou stanoveny taxativně:
• Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
• Je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
• Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.
• Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
V této souvislosti si dovolujeme upozornit na zajímavou skutečnost, že zatímco v případě úmyslného trestného činu spáchaného na pronajímateli či členu jeho domácnosti je pronajímatel povinen dodržet tříměsíční výpovědní dobu, v případě že by chtěl ukončit nájem s takovýmto nájemcem. V případě porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem (např. zejména neplacením nájemného po dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným či nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí atd.) je dána pronajímateli možnost ukončit nájem okamžitě, tj. bez výpovědní doby.
Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již nebude výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1 c) dosavadního občanského zákoníku).
• Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.
• Potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (§ 2288 odst. 2 a) a b) NOZ).
Konec přivolení soudu a bytových náhrad
Stěžejní novinkou v úpravě skončení nájmu pak je, že nově nebude k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí předchozího přivolení soudu. Nájemce bude pouze oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na toto právo musí pronajímatel nájemce ve výpovědi upozornit.
V NOZ je zcela vypuštěna povinnost pronajímatele v určitých případech skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.
Podle současné úpravy přechází nájem pouze v případě smrti nájemce, a to automaticky, na osobu, která žila s nájemcem ve společné domácnosti ke dni jeho smrti, a která nemá vlastní byt. Pokud je touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem pouze v případě písemného souhlasu pronajímatele (§ 706 současného občanského zákoníku, zákon č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
Podle NOZ (§ 2279 NOZ) je úprava zásadně stejná jako dosavadní. V případě přechodu nájmu na jiné, než vyjmenované nájemcovy příbuzné, na ně přejde nájem, jen pokud pronajímatel souhlasí s přechodem nájmu na tuto osobu; není však vyžadován písemný souhlas pronajímatele (§ 2279 odst. 1 NOZ).
Nově nebude třeba vyžadovat k přijmutí další osoby do domácnosti nájemce pronajímatelům souhlas, avšak nájemce je třeba tuto skutečnost bezodkladně, nejpozději do dvou měsíců, oznámit pronajímateli. V opačném případě by se mohlo jednat o závažné porušení jeho povinnosti.
Jak už bylo uvedeno výše, pokud nájemce bude v bytě sám trvale bydlet, není třeba pro podnájem souhlas pronajímatele (§ 2274 NOZ). Není však vyloučeno, že si strany v smlouvě o nájmu bytu sjednají opak.
V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele (§ 2275 odst. 1 NOZ). Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas se považuje za udělený, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce. Pronajímatel a nájemce si však mohou sjednat i úplný zákaz podnájmu.
Institut prodloužení nájmu je dle nové právní úpravy pojat zcela odchylně oproti současnému stavu. V souladu s NOZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Stávající právní úprava přitom takovéto prodloužení nájmu výslovně vylučovala.
Kauce nesmí být dle ustanovení § 2254 odst. 1 NOZ vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2 NOZ). Pronajímatel nemá povinnost během nájemního vztahu ukládat peníze na zvláštní účet, ale může s nimi naložit dle svého. Novinkou však je, že nájemce má právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Problémem tohoto ustanovení je, že není zcela jasné o jakou zákonnou sazbu by se mělo jednat.
Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 NOZ). Reaguje se tak na požadavek zjednodušení dohodovacího procesu mezi pronajímatelem a nájemcem a zavádí se tak stav určité právní jistoty v případě využití této zákonem dané možnosti.
Neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyš¬ší než 20 % (§ 2249 odst. 1 NOZ).
Nájem družstevního bytu je pak upraven zcela samostatně v zákoně o obchodních korporacích (§ 741 – 747 zákona č. 90/2012 Sb.).