Source: https://rhag.de/category/rechtsgebiete/mietrecht/
Timestamp: 2020-07-08 07:39:02
Document Index: 224941018

Matched Legal Cases: ['§556', '§ 1961', '§ 574', '§551', 'BGH', '§ 535', '§ 280', '§ 280', 'Art. 229', '§29', 'BGH', 'EGMR', 'BGH']

Rechtsanwalt Patric Hag » Mietrecht
Bereiche: Mietrecht |
Im Falle des Amtsgerichts Neukölln, Urteil vom 11.10.2017, 20 C 19/17, wurde zwischen dem Vermieter, dem Mieter und dem Untermieter ein Vertrag geschlossen, dass der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Untermieter zum Mieter wird. Gleichzeitig wurde eine Erhöhung der Miete von bisher 508 EUR auf 813,12 EUR vereinbart. Alle Parteien unterschrieben den Vertrag.
Der neue Mieter klagte dann auf einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“.
Die Mietpreisbremse bedeutet, es darf zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% überschritten werden (§556 BGB).
Eine direkte Anwendung der Regelungen sah das Gericht nicht gegeben, da hier kein Neuabschluss im eigentlichen Sinne vorlag. Allerdings wurden, wie bei einem Neuabschluss, die wesentlichen Bestandteile des Vertrages, insbesondere Mieter und Mietzins neu geregelt. Dieses reichte dem Gericht zur analogen Anwendung aus.
Der neue Mieter konnte sich somit auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse stützen und hat Recht bekommen.
In diesem Fall sprachen noch andere Punkte, wie z.B. die Art der Vertragsgestaltung, für eine entsprechende Gesetzesanwendung. Ob dieses allerdings generell für alle Untermiet-Umwandlungsvereinbarungen angenommen werden kann, bleibt offen und wird im Einzelfall zu klären sein.
Bereiche: Familienrecht u. Erbrecht, Mietrecht |
Verstirbt ein Alleinmieter, haften die Erben nicht nur für Mietschulden, sondern sie sind dann auch für die Räumung und Rückgabe der Mietwohnung zuständig.
Der Vermieter kann die Wohnung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Sind die Erben unbekannt, hat das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, damit der Vermieter seinen Anspruch gegen den Nachlass bzgl. der Räumung geltend machen kann.
Ohne einen „Antragsgegner / gegnerischen Bevollmächtigten“ der unbekannten Erben könnte der Vermieter seine Rechte nicht durchsetzen. Im Beschluss des Kammergerichts Berlin, 19 W 102/17 vom 2.8.2017, stellt das Gericht klar, dass das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger einsetzen muss.
Dass der verstorbene Mieter vermögenslos war, oder der Nachlass geringfügig (bedürftig) sein könnte, steht dem grundsätzlich nicht entgegen.
Das Nachlassgericht trägt auch nicht selbst die Kosten der Räumung, diese bleiben vorerst beim Vermieter, welcher sie gegen den Nachlass oder ggf. gegenüber bekannten Erben geltend machen kann.
Für viele Vermieter stehen jedoch nicht diese Kosten im Vordergrund, sondern sie möchten schnellstens die Wohnung wieder frei bekommen, um diese dann neu vermieten zu können.
Bereiche: Mietrecht, Wissen |
Ist eine Kündigung des Mietvertrages durch einen Vermieter gerechtfertigt, kann der Mieter gemäß §§ 574 – 574 c BGB (Sozialklausel) ggf. sich auf einen Härtefall berufen.
Liegt ein solcher Grund vor, bedeutet dieser, dass das Interesse des Mieters wichtiger sein kann, als das Interesse des Vermieters an der Wohnung.
Eine rechtmäßige Kündigung des Vermieters wird hierdurch wieder aufgehoben.
Allerdings hat der Gesetzgeber für bestimmte Mietverträge bzw. Kündigungsgründe die Härtefallregelungen ausgeschlossen bzw, beschränkt.
Insoweit ist jeder Fall gesondert zu prüfen.
Bereiche: Mietrecht, Rechtsgebiete |
Das Amtsgericht München hat entschieden: Es ist nicht zulässig, dass ein Mieter die letzten Mieten nicht bezahlt und mit der Mietkaution aufrechnet.
Damit würde der Vermieter sein Sicherungsrecht aus §551 BGB verlieren, dieses ist nicht im Sinn des Gesetzes.
Urteil des Amtsgerichts München vom 05.04.2016 Aktenzeichen 432 C 1707/16
Eine Klausel zur Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag kann, wenn der Mieter eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung übernommen hat, wirksam sein.
Insbesondere, wenn der Mieter am Anfang der Mietzeit eine Gegenleistung z.B. Geld oder Mietfreiheit als Ausgleich für den unrenovierten Zustand erhalten hat.
In solchen Fällen muss der Einzelfall geprüft werden.
Landgericht Berlin ,63 S 335/14, Urteil vom 02.10.2015
Die Mieter bezogen von Anfang 2007 bis Juli 2009 eine Doppelhaushälfte. Die Wohnräume waren frisch in weißer Farbe gestrichen übergeben worden. Die Mieter gestalteten einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau). Der Vermieter musste alle Wände mehrmals mit weiß überstreichen, um die farbigen Wände wieder hell zu bekommen. Dieses verursachte einen Schaden in Höhe von 3.648,82 € .
Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung, bei Mietende gleichfalls in entsprechender farblicher Gestaltung zurückgeben muss.
Eine bunte Wohnung wird von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert und macht dadurch eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich, deshalb hat der Mieter die Beseitigungskosten zu erstatten.
Der BGH stützt sich insbesonderen nicht auf spezielle Mietrechtsparagrafen oder Renovierungs- oder Schönheitsreparaturen Klauseln, etc), sondern auf den allgemeinen Schadensersatzanspruch aus Vertrag (§§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB*.)
Bundesgerichtshof Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12
AG Friedberg – Urteil vom 10. Februar 2012 – 2 C 176/12
LG Gießen – Urteil vom 7. November 2012 – 1 S 71/12
*Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch
§ 280 BGB:
Mietrechtsreform am Ziel
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist heute im Bundesgesetzblatt verkündet worden und kann damit zum 1. Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelungen zum Contracting, der gewerblichen Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen, folgen am 1. Juli 2013.
Im Mittelpunkt der Neuregelungen stehen die Erleichterung von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen, ein wirksameres Vorgehen gegen Mietnomaden sowie ein verbesserter Schutz von Mietern bei der Umwandlung von Miete in Eigentum. Damit wird das Mietrecht den aktuellen Herausforderungen angepasst.
Die Änderungen im Gesetz stellen die Sozialverträglichkeit sicher, indem Nutzen und Lasten der Mietrechtsreform fair auf Vermieter und Mieter verteilt werden.
Verantwortlich: Anders Mertzlufft; Redaktion: Mareke Aden, Dr. Wolf Albin, Hendrik Wieduwilt, Anne Zimmermann
Telefon 030/18 580 9090
Telefax 030/18 580 9046
http://creativecommons.org/licenses/by-nd/3.0/de/
Hierzu ist insbesondere Art. 229, §29 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche zu beachten!
Gesetzesänderung unter http://www.bmj.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs/Verkuendung_BGBl_Mietrechtsaenderungsgesetz.pdf?__blob=publicationFile
Der Bundesgerichtshof ( BGH, Urteil vom 14.09.2011, VIII ZR 301/10) hat seine Rechtsprechung zur Kündigung einer Wohnung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung weiter konkretisiert. Er hat festgestellt, dass bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
Bereiche: Mietrecht, Strafrecht |
Ein Mieter muss seinen Vermieter bei Mietvertragsabschluss nicht über seine früheren Straftaten informieren. Das Landgericht Dortmund sieht dieses jedoch im Falle, dass der Mieter aus der Sicherungsverwahrung aufgrund der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (EGMR) über die Unrechtmäßigkeit der nachträglichen Anordnung der Sicherungsverwahrung entlassen worden ist, anders.
Es erlaubt dem Vermieter eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung!
Das Landgericht Dortmund legt dem Mieter in diesem Fall eine Aufklärungspflicht auf, da die Entlassung aus der Sicherheitsverwahrung unter Anordnung massiver begleitender Auflagen erfolgte. Der Vermieter müsste darüber aufgeklärt werden, das Aufgrund von möglichen öffentlichen Protesten und Berichterstattungen in den Medien negative Auswirkungen auf das Wohnumfeld der übrigen Mieter entstehen können.
Eine Räumungsfrist gewährte das Landgericht ebenfalls nicht.
LG Dortmund, 8.7.2011 – AZ: 1 S 198/11
Keine Sonderbehandlung bei ca. Mietflächen
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass auch für den Fall, wenn im Mietvertrag die Wohnfläche mit „circa“ ausgewiesen wird, die 10% Regel gilt.
Das heißt, sollte die vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10% abweichen, so darf der Mieter unter Umständen den Mietzins wegen Mietmangel mindern.
BGH – VIII ZR 144/09
Mietmängel verjähren nicht
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.
Bundesgerichtshof: Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09
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