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Timestamp: 2018-12-14 21:30:52+00:00
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Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2043', 'sentenza ', 'art. 1260', 'sentenza ']

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Infiltrazioni d’acqua: il conduttore può chiedere il risarcimento del danno
Pubblicato su 4 Ago 2018 di Studio Duchemino
E’ ormai lontano il tempo in cui la Cassazione ha riconosciuto il risarcimento extracontrattuale del diritto di credito. Anche il conduttore che lamenti un autonomo danno derivante da infiltrazioni d’acqua provenienti da altro immobile può agire per vedersi risarcire i danni alla propria attività.
Corte di cassazione civile, sez. III, 27 luglio 1998, n. 7337 aveva chiarito questo aspetto, riservando poi al proprietario il diritto di chiedere il deprezzamento dell’immobile, al conduttore invece il diritto di chiedere il lucro cessante, senza contare che in questi casi il danno per il locatore si rinviene anche nel fatto che non può locare una parte dei locali o deve concedere sconti al conduttore per via dello stato dell’immobile locato.
La Corte ricordava, nella sentenza citata, che
Questa Corte, a Sezioni unite, già con la sentenza 1008/1972 ebbe ad affermare che l’art. 2043 c.c. va inteso come una clausola generale, in cui la protezione viene ancorata all’interesse che sta a base di un diritto, in tutta la sua estensione, che è costituita non solo dalla posizione diretta del suo titolare verso la prestazione rivolta a soddisfarlo, ma anche da quella nei riguardi di tutte le condizioni necessarie perché la soddisfazione sia possibile
Pertanto, conclude il Collegio:
L’interesse al ripristino del godimento dell’immobile, ove è sita la propria azienda commerciale è pertanto riferibile, quando il ripristino sia possibile, direttamente al conduttore che incontrerà ovviamente il limite di poter ottenere solo le spese di ripristino, e non il danno derivante da un eventuale deprezzamento dell’immobile
Ricordiamo in materia anche il precedente Cass. 23 gennaio 1984, n. 555.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 agosto 2018
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Immobili: il risarcimento del danno da infiltrazioni può essere ceduto?
Pubblicato su 22 Feb 2018 di Studio Duchemino
La sentenza Corte di cassazione civile del 17/01/2018 sez. III num. 902 dà importanti indicazioni su questo tema: è possibile che il diritto al risarcimento del danno spettante al proprietario di un immobile – in quanto tale – con riferimento ad infiltrazioni d’acqua passi all’acquirente successivo? La risposta è no, con una precisazione.
Spesso l’avvocato immobiliarista si trova a spiegare ai clienti che se acquistano all’asta, l’immobile, venduto a corpo, viene acquistato libero da vincoli, ipoteche e quant’altro, proprio per la pulizia che la vendita forzata produce. Nel caso di specie la Suprema Corte, che si occupò proprio di un acquisto all’asta, fatto con il noto decreto di trasferimento, si è trovata a decidere sul diritto a risarcimento del danno derivante da infiltrazioni.
Ora, a prescindere dalle modalità dell’acquisto, in vendita forzata o libera, resta il fatto che da tempo si distingue tra obbligazioni personali propter rem e diritti reali. Cosa circola insieme all’immobile? I diritti reali circolano in capo a nuovi acquirenti, a partire dai venditori, che non possono trasferire all’acquirente nessun diritto ulteriore rispetto a quello da loro posseduto. Tuttavia, diverso discorso si fa per i diritti personali, che rispetto ai diritti reali si distinguono per il fatto che il diritto è strettamente legato al soggetto che appare titolare in un certo momento storico dell’immobile. Nel caso di specie l’acquirente all’asta immobiliare si lamentava di non aver ricevuto anche il diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni, mentre la Corte spiega che esso poteva essere vantato dall’originaria proprietaria, essendo sorto nel periodo in cui l’espropriata era effettivamente proprietaria e non era stato trasferito con il decreto di trasferimento che nulla diceva al riguardo. In effetti, la Corte riassume il principio di diritto sotteso al problema:
“Il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso, e, configurandosi come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest’ultimo nell’ipotesi di alienazione, salvo che non sia pattuito il contrario.” (Cass., sez. un., n. 2951 del 2016)
Questo accade anzitutto perché si tratta di un diritto personale e non reale, per cui non segue la cosa nel suo trasferirsi ad altri soggetti. Esattamente come alcune obbligazioni negative, che per loro natura vengono intese come diritti personali o fonti di diritti e obblighi non opponibili a chiunque, ma solo al contraente. Il diritto potrebbe seguire la cosa, qualora vi fosse un accordo in tal senso, essendo sempre possibile nell’autonomia delle parti stabilire che il diritto si trasferisce unitamente alla proprietà.
Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale. Ne consegue che il relativo credito, che sorge al momento in cui si verificano i danni, non ha carattere ambulatorio, ma è suscettibile soltanto di apposito e specifico atto di cessione ai sensi dell’art. 1260 cod. civ
Resta sempre possibile la cessione del diritto, dimodoché si applica la regola ordinaria della cessione prevista dal codice civile.
Non è possibile, quindi, acquistando un immobile, pretendere di esercitare l’azione di risarcimento del danno da infiltrazioni, dovendo economicamente questa problematica ricadere sulla definizione del prezzo, a meno che il venditore non alieni detto diritto. In effetti, esso potrebbe essere esercitato solo da chi concretamente ha subito la deminutio del suo patrimonio.
L’avvocato immobiliarista, quindi, spiega di solito al cliente che non è possibile porsi il problema dei danni all’immobile solo dopo averlo acquistato, dovendo tenere conto di tutte queste problematiche ancora prima di definire il prezzo nella trattativa, avendo la richiesta di risarcimento del danno un valore intrinseco che ricade sulla trattativa.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 febbraio 2018
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Cosa succede se l’inquilino non paga il canone perchè l’immobile è in cattivo stato?
Pubblicato su 14 Set 2017 di Studio Duchemino
Molti si chiedono se sia possibile sospendere il pagamento dell’affitto. La risposta è no.
Non è consentito sospendere il pagamento del canone di locazione, semplicemente perchè nella maggior parte dei casi l’inquilino invoca motivi che non eliminano totalmente l’uso del bene immobile.
Si è occupato di recente della problematica il Tribunale di Cassino, sentenza 21 giugno 2016. In buona sostanza, riferendosi ad un orientamento giurisprudenziale consolidato, il tribunale afferma che non è possibile una autosospensione del canone, in presenza di infiltrazioni di acqua nell’immobile locato e/o di umidità che risale dai muri perimetrali, specialmente laddove il conduttore per anni non abbia mai contestato la situazione di scarsa vivibilità dell’immobile. Molto spesso al legale, anche a Torino, si richiede proprio questo. Il conduttore intende sapere se può smettere di pagare l’affitto, mentre il proprietario richiede al legale se può sfrattare l’inquilino moroso, nonostante l’immobile sia danneggiato da infiltrazioni d’acqua o da umidità che ne diminuisce l’utilizzo.
Nei contratti, peraltro, è spesso inserita una accettazione dell’immobile e una sua descrizione secondo l’uso che ne va fatto.
Il punto, però, è proprio il legame tra le due prestazioni: se da una parte il canone si giustifica con l’uso dell’immobile, dall’altra la sospensione del canone è fondata ove leale e corretta misura di difesa contro il proprietario che non effettua lavori di manutenzione, a condizione che però l’inquilino non continui a vivere nell’immobile, perchè semmai si pone una questione di riduzione del canone nell’ipotesi di una diminuita vivibilità o abitabilità dello stesso.
Il tribunale richiama l’orientamento della Cassazione in materia:
“in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione 0 una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando sì assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. n. 13887/2011, n. 261/08, n. 24799/08).
Nelle aule dei tribunali avviene spesso che lo sfratto per morosità venga convalidato, alla presenza di una causa di accertamento da parte dell’inquilino a proposito della riduzione del canone. Ma la riduzione del canone è cosa diversa dalla pretesa di autosospenderlo, che non ha ragione di essere, in quanto il conduttore può comunque chiedere la risoluzione del contratto e cambiare casa.
Lo Studio legale a Torino fornisce assistenza sia all’inquilino sia al proprietario: al primo, qualora lamenti la presenza di infiltrazioni di acqua e altri danni nell’immobile, che lo rendono inservibile; al secondo il legale fornisce assistenza per effettuare lo sfratto per morosità a Torino e provincia e su tutto il territorio nazionale. Lo sfratto per morosità avviene quando l’inquilino non paga o autosospende il canone. Proprio per questo l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone, specialmente, come afferma il Tribunale di Cassino, qualora non abbia mai contestato nel corso del rapporto le caratteristiche negative del locale, ma tale contestazione intervenga proprio nel momento in cui il conduttore ha difficoltà economiche per cause indipendenti.
Il cliente potrà quindi cercare uno studio legale a Torino, a seconda della posizione da tutelare, se egli è proprietario o inquilino. Lo studio legale fornisce a Torino assistenza per ogni situazione riguardante lo sfratto per morosità.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 settembre 2017
Pubblicato in Diritto	| Tag: autosospensione del canone, canone di locazione, Diritto, infiltrazioni d'acqua, sfratto per morosità	| Lascia un commento |