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Timestamp: 2020-08-09 21:07:48
Document Index: 78960033

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 5', 'artículo 20', 'artículo 5', 'artículo 17', 'artículo 5', 'artículo 17', 'artículo 5']

BOE.es - Documento BOE-A-2020-7654
Documento BOE-A-2020-7654
«BOE» núm. 189, de 10 de julio de 2020, páginas 49741 a 49746 (6 págs.)
BOE-A-2020-7654
En el recurso interpuesto por don F.B.R., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid número 27, doña María Isabel Bañón Serrano, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.
Mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid don Antonio Enrique Magraner Duart el 5 de noviembre de 2019, con número 2.134 de protocolo, se elevan a público los acuerdos de la junta general ordinaria de propietarios de la citada comunidad celebrada el 11 de junio de 2019 en la que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual se prohíbe el uso turístico de las viviendas y locales que no tienen acceso directo e independiente desde la vía pública, conforme al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal y de acuerdo con el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 16 de julio de 2019 por el administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 9 de los 25 propietarios, reuniendo el 29,89% de coeficiente sobre el total del 100%, y fue notificado a los propietarios ausentes sin que ninguno se haya opuesto el mismo.
Segundo.–En él el Presidente de la comunidad de propietarios del edificio sito en la calle (…), eleva a públicos los acuerdos de la Junta General Ordinaria de propietarios celebrada en fecha 11 de junio de 2019, en la que se aprobó por unanimidad una nueva norma de carácter estatutario.
Tercero.–Para la toma de dicho acuerdo no han sido parte del procedimiento los titulares registrales del piso segundo derecha exterior, finca registral 26.398; doña S., doña E. M., doña M. S. y don F. L. R., que inscribieron sus respectivas adquisiciones el día treinta de octubre de dos mil diecinueve, con efectos desde el 16 y 18 de octubre de 2019, según sus asientos de presentación, según las inscripciones 3.ª y 4.ª de la cita finca 26.398.
En base a los anteriores hechos y vistos el art. 396 del Código Civil, los arts. 1, 2, 3, 5,14. d) y 17.6 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal, los arts. 1, 8, 9, 17, 20, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción del mismo por los siguientes motivos o fundamentos de derecho:
Uno. Por no haberse acreditado que el acuerdo de la Junta aprobando el establecimiento de una nueva norma de comunidad haya sido adoptado por unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ha de ser de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación hipotecaria haya de acceder al Registro. Por exigencias de los principios regístrales de tracto sucesivo –artículo 20 de la Ley Hipotecaria–, legitimación –art. 38 L.H.– e inoponibilidad de lo no inscrito frente a tercero –art. 32 L.H.–.
De ahí que si las cuatro personas doña S., doña E. M., doña M. S. y don F. L. R., que inscribieron sus títulos con posterioridad a la adopción de los acuerdos, pero que ya son titulares cuando esta elevación a público de dichos acuerdos accede al Registro, no han sido parte en la adopción de los mismo, no existe unanimidad.
Dispone la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5.º: "El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción … En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, … El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución."
Y el artículo 17 de la misma Ley en su regla 6.ª establece: "6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación".
Y si tal y como resulta de la Sentencia del TS de fecha 24 de septiembre de 1991: "La regla de la unanimidad, si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho... ", al Registro de la Propiedad, por los importantes efectos que sus asientos producen erga omnes, no pueden tener acceso los actos inválidos, nulos o simplemente anulables, ya que como resulta del propio artículo 5 párrafo tercero de la LPH una vez inscritos las normas de la propiedad horizontal y su régimen perjudican a tercero, son oponibles frente a todos, y cualquiera que adquiera un inmueble no puede verse afectado por otras modificaciones del mismo que no han tenido acceso al Registro.
Por ello mientras no se acredite que han concurrido a la Junta General de la Comunidad todos los propietarios, y que todos ellos han aprobado y adoptado por unanimidad el acuerdo de modificación de Estatutos, no es inscribible en el Registro.
En Madrid 2 de diciembre de 2019.–La Registradora, Fdo.: Doña María Isabel Bañón Serrano.»
Contra la anterior calificación, don F.B.R., como presidente de la comunidad de propietarios del edificio situado en calle (…) de Madrid, interpuso recurso, con las siguientes alegaciones:
«1. El acuerdo de modificación de Estatutos de la mencionada Comunidad de Propietarios se tomó a tenor del art. 17.12 de la LPH, adaptada al Decreto-Ley 7/23019, de 6 de marzo, en el que se cita literalmente "... suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que, a su vez represente, las tres quintas partes de las cuotas de participación…".
2. Que así consta en punto primero (prohibición de establecer en el edificio pisos turísticos) de la escritura pública número dos mil trescientos catorce del Notario de Madrid don Antonio-Enrique Magraner Duart.
3. Que igualmente consta en el certificado que se adjunta en la escritura pública que el acuerdo tomado por las tres quintas partes, se confirma en los requisitos exigidos por el articulo antes citado, toda vez que, comunicado el acuerdo, en el tiempo y plazo fijados en el art. 18.8 de la misma LPH, no ha habido ninguna otra oposición al citado acuerdo de limitar el uso de pisos turísticos-.»
La registradora de la propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 26 de diciembre de 2019.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el 5 de noviembre de 2019, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 11 de junio de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. Concretamente se acuerda prohibir el uso turístico de las viviendas y locales que no tienen acceso directo e independiente desde la vía pública, conforme al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal. Se incorpora a dicha escritura certificación expedida el 16 de julio de 2019 por el administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 9 de los 25 propietarios, reuniendo el 29,89% de coeficiente sobre el total del 100%, y fue notificado a los propietarios ausentes sin que ninguno se haya opuesto el mismo.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que no se ha acreditado que el acuerdo de la junta aprobando el establecimiento de una nueva norma de comunidad haya sido adoptado por unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación; y ello porque si los copropietarios de uno de los pisos, que inscribieron su adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos no han sido parte en la adopción de los mismos, no existe unanimidad.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
Atendiendo a las circunstancias de hecho y a los Fundamentos de Derecho expuestos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.