Source: http://docplayer.fi/66140356-Maakunnille-siirtyva-vuokravastuu-asiakkuusjohtaja-mikko-hollmen.html
Timestamp: 2019-12-12 01:15:39+00:00
Document Index: 13748465

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko\n']

Maakunnille siirtyvä vuokravastuu Asiakkuusjohtaja Mikko Hollmén - PDF Free Download
Download "Maakunnille siirtyvä vuokravastuu Asiakkuusjohtaja Mikko Hollmén"
1 Maakunnille siirtyvä vuokravastuu Asiakkuusjohtaja Mikko Hollmén
2 VUOKRAJÄRJESTELMÄN PERUSTEET Vuokrajärjestelmä tuottaa Maakuntien tilakeskus Oy:lle tulovirran, jolla katetaan yhtiön juoksevat kustannukset ja investointien aiheuttamat pääomakustannukset sekä luodaan omaisuuden kehittämiseen tarvittava tulos. Tulovirran tulee kattaa käyttöomaisuuden kulumisen sekä käyttöomaisuuteen sidotun pääoman korvauksen. Vuokralla pyritään hoitamaan omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen. Yhtiön taloudellisen tuloksen pitää olla positiivinen, jotta se on rahoittajien näkökulmasta uskottava ja kykenee huolehtimaan vieraan pääoman hinnasta. Maakunnalle vuokrajärjestelmä takaa ennustettavat tilakustannukset ja investointien vaikutukset toteutuvat toimintakustannusten kautta. Vuokrien käyttäminen tilojen kunnossapitoon parantaa tilojen palvelukykyä ja näin säilyttää tilojen käyttökelpoisuuden varsinaisessa palvelutoiminnassa.
3 VUOKRAJÄRJESTELMÄN PERUSTEET Asiakkaille kokonaisvuokraus tarjoaa tilat ylläpidettyinä, jolloin asiakas voi itse keskittyä palvelutuotantoon. Systemaattinen vuokrajärjestelmä muodostaa riittävän vakaan ja ennustettavan kassavirran kustannusten kattamiseksi, millä parannetaan yhtiön rahoitusmahdollisuuksia. Julkisen talouden (valtion) kannalta vuokrajärjestelmä luo maakuntien hallintoon ja talouteen kestävän linkin investointien ja käyttötalouden välillä, jolloin investointien tarvetta tarkastellaan ennen kaikkea maakuntien toimintamenojen kautta. Samalla se hillitsee investointien määrää, kun investointitarvetta ohjaa sen käytön maksuhalukkuus ja tilojen ja palveluiden todellinen tarve.
4 VUOKRAJÄRJESTELMÄN OMINAISUUDET Kaikille palvelutuotannossa tarvittaville tiloille vuokra lasketaan samoin periaattein, lähtien mm. tilan rakentamisesta aiheutuvasta kustannuksesta, investoinnin elinkaaresta ja maapohjan arvosta sekä ylläpidon kustannuksesta. Hinnoittelu ei siten perustu suoraan toimintoon, käyttötarkoitukseen tai keskinäiseen sijaintiin. Vuokra tuo esille, mitä tilat ja rakennukset palveluineen oikeasti maksavat, ilmaisia tiloja ei ole olemassa. Samalla se kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan käyttöön: kun tilaa ei pidetä ilmaisena resurssina, niin sen käyttöön kiinnitetään enemmän huomioita. Tilaresursseja käytetään palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan. Vuokralla kiinteistöjen omistaja pystyy sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä tuottamaan käyttökelpoiset tilaresurssit maakunnan varsinaiseen ydintoimintaan.
5 SISÄINEN VUOKRA Kustannusten kohdistusmenetelmä Ei sopimusoikeudellinen Vastuullinen ja hyödynsaaja samassa talossa => kompromisseja ja eturistiriitoja Käyttö ja omistus (+osin palvelutuotanto) samalla taholla
6 RISKIENHALLINTA Riskin kantaminen tulisi osoittaa sille taholle, joka kykenee sen tehokkaimmin hoitamaan Riskien kantamisesta ja niiden hoitamisesta peritään korvausta osana kokonaisvuokraa Tilakeskuksen perustamisen lähtökohtana on koota maakuntien kiinteistöomaisuus, velat sekä korjausvastuu (korjausvelka) yhteen. Perustamisessa voidaan siis katsoa syntyvän uusi yhtiö, joka perii maakuntien nykyiset erilaiset varallisuusasemat, korjausvelan hallinnan tason sekä muut historiaan liittyvät asiat. Lähtökohtana on maakuntien tasapuolinen kohtelu
7 KIINTEISTÖIHIN LIITTYVIÄ RISKEJÄ Investointivaihe Suunnittelun tehokkuus Toteutuksen tehokkuus ja aikataulu Kilpailuttaminen Rakennuskustannusten taso Omistaminen / rahoitus Kohteen tehokkuus ja laatutaso Tuottovaatimus ja riskit Verotuskysymykset Käyttö Hoidon ja kunnossapidon kustannukset Hoidon ja kunnossapidon laatu Käyttäjäpalvelujen sisältö, kustannukset ja laatu Kohteen kuntoon ja käytettävyyteen liittyvät riskit Käyttöasteeseen liittyvät riskit Kustannusten joustot Mahdolliset lisätuotot Muuntojoustavuus Luopuminen Jäännösarvo Kohteen käytettävyys Markkinoiden kysyntänäkymät Muuntojoustavuus, vaihtoehtoiset käyttömahdoll. Muuntokustannukset Purkukustannukset - Olemassa olevat resurssit ja osaaminen nyt ja tulevaisuudessa - Ratkaisumallin vaikutus oman organisaation resurssitarpeeseen - Välilliset vaikutukset omien prosessien tehokkuuteen, kustannuksiin ja laatuun Mukailtu: HKaleva, KTI
8 VUOKRAUKSEN RISKIENJAKO Vuokrien laskeminen tasearvoista ottaa parhaiten huomioon myös siirtyvän omaisuuden historiaa Joissakin tapauksissa (kun kunto ja tasearvo poikkeavat toisistaan merkittävästi) määritetään ns terve vuokrataso Riskien jakaminen tehdään valtakunnallisesti, kuitenkin siten, että Yhtiön toimintaan ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä omistajien tuottovaatimus kohdistetaan valtakunnallisesti Kohteisiin ja niiden kuntoon liittyvät riskit käsitellään kohde-/kampuskohtaisesti Siirtymähetkellä havaittavat, merkittävät tasejatkuvuutta uhkaavat riskit kohdistetaan maakunnittain Vuokrajärjestelmän tasapuolisuus maakuntien kesken edellyttää, että merkittävästi muista poikkeavat käytännöt tasataan ao. maakunnan vuokriin kohdistuvina alkuvuosille
9 SOPIMUSTEN PITUUDET Uudisrakennuksissa ja merkittävissä peruskorjauksissa sopimuksen pituus on lähtökohtaisesti 25 v. Peruskorjaaminen tai merkittävät parantamiset tehdään aina siten, että sopimus on määräaikainen Vuokrakausi mitoitetaan huomioiden asiakkaan toiveet, mutta myös rakennuksen muiden osien jäljellä oleva teknis-taloudellinen pitoaika 2013 jälkeen valmistuneet tai valmistuvat (uudisrakennus tai laaja peruskorjaus) 25v sopimus, laskettuna käyttöönottovuoden lopusta Kuntoluokkaan 5 (ns purkukuntoiset) kuuluvat rakennukset, toistaiseksi voimassa oleva sopimus 12kk irtisanomisajalla Tältä väliltä olevien kohteiden osalla vuokrakauden pituus muuttunee lähes lineaarisesti
10 INVESTOINTIEN VAIKUTUS VUOKRASOPIMUKSEEN Yhtiön toteuttamat investoinnit ovat vuokravaikutteisia ja investointien vuokra määritetään investointien kannattavuuslaskelmalla Investointien vuokra tarkistetaan taloudellisen loppuselvityksen jälkeen todellisten rakennuskustannusten mukaiseksi Käyttösidonnaisten erityiskiinteistöjen vuokranmäärityksen ennakoimattomat riskit hallitaan parhaiten todellisiin kustannuksiin perustuvalla laskentaperiaatteella Hanke toteutetaan yhteistyössä asiakkaan kanssa, tiukalla ammattitaitoisella talouden ohjauksella Pienehköt käyttäjälähtöiset investoinnit voidaan toteuttaa ns annuiteettivuokrana 5-10 vuoden vuokra-ajalla Investointihankkeen käynnistäminen edellyttää aina vuokrasopimuksen Maakunta ei siten tee jatkossa investointipäätöstä vaan vuokrasopimukseen sitoutumispäätöksen
11 PERUSTAMISVAIHE Yleiset perusteet hinnoitteluun, sopimuskausien pituuteen yms huomioidaan jo myös niissä sopimuksissa, joissa investointi on nykyisten omistajien (ennen ) käynnistämä. Siirtymähetkellä meneillään olevien keskeneräisten investointien sekä tulevaisuuteen jo päätettyjen investointien pääomavuokra-osuus lasketaan erikseen kullekin rakennukselle. Valmistuvien investointien vaikutus ylläpitokustannuksiin huomioidaan vuokran ylläpitoosuudessa. Perustamisvaiheessa käynnissä olevien investointien lopullinen vuokranmääritys ja - sopimukset tullaan tekemään myös toteutuneiden kustannusten mukaisesti Tilakeskus ei ota riskiä hankkeen käynnistäneen tahon tekemistä päätöksistä
12 MAAKUNNAN KAIKKI TILAT Tilakeskuksen omistukseen siirtyvät tilat Tarkkojen tietojen siirto menossa Kuntien omistamat tilat Tietojen kerääminen ja arvojen/vuokrien määritys käynnissä Vuokrasopimus 3+1 vuotta Muiden omistamat tilat Vuokrasopimuksien kerääminen menossa Palvelulupaus koskee koko toimitilapalvelua
13 TILAKESKUKSEN OMAT TILAT Arvioitu määrä 3,4M m 2, n. 80% sairaalatiloja Tasearvo ,7Mrd Tilakeskuksen omistukseen siirtyvät tilat Siirtyvät SHP/EHP:istä + Koy-omistukset Jo päätettyjen investointien myötä tasearvo nousee 2020 mennessä n. 5Mrd :oon Poistojen, rahoituskulujen, kiinteistöverojen yms. Kiinteiden menojen nousu n. 150M /a Ylläpitokustannusten kasvu arvioitavana, sekin merkittävää Tämän hetkinen arvio vuokrista v n. 750M /a Tilakeskus järjestää tiloihin ylläpidon
14 Tilakeskuksen suora omistus 3,4 Mm 2 Sairaalat 84% 211 Keskussairaalat 213 Muut sairaalat 151 Toimistorakennukset 163 Pysäköintitalot 223 Kehitysvammaisten hoitolaitokset N Muut rakennukset A Asuinrakennukset 139 Muut asuntolarakennukset 239 Muualla luokittelemattomat sosiaalitoimen rakennukset 219 Muut terveydenhuoltorakennukset J Teollisuusrakennukset 131 Asuntolat yms. 041 Vapaa-ajan asuinrakennukset 214 Terveyskeskukset 511 Yleissivistävien oppilaitosten rakennukset 231 Lasten päiväkodit 719 Muut varastorakennukset 323 Museot ja taidegalleriat 359 Muut urheilu- ja kuntoilurakennukset 222 Lasten- ja koulukodit 892 Kasvihuoneet 369 Muut kokoontumisrakennukset 162 Kulkuneuvojen suoja- ja huoltorakennukset
15 MUIDEN OMISTAMAT TILAT Tässä vaiheessa selvitystä määrää tai vuokravastuita ei tunneta Sopimuksissa mukana myös PO-vuokrakohteita, joissa ylläpidon järjestäminen neuvoteltava Muiden omistamat tilat Vuokrasopimuksien kerääminen menossa Siirtymää näihin tapahtumassa, kun kuntien suora omistus vähenemässä Asumispalveluiden osalla siirtyvien vuokrasopimusten laajuuteen saataneen tarkennus joulukuun alkupuolella (STM ja Kuntaliitto laatimassa)
16 KUNTIEN SUORAAN OMISTAMAT TILAT VnAsetuksen viimeistely menossa Vuokrasta tulossa kokonaisvuokra, jossa hinnoittelussa pääoma-, maanvuokra- ja ylläpitokustannusosuudet Kuntien omistamat tilat Tietojen kerääminen ja arvojen/vuokrien määritys käynnissä Vuokrasopimus 3+1 vuotta Siirtymäkauden jälkeisten sopimusten neuvottelu voidaan aloittaa, kun maakunta on saanut palveluverkkosuunnittelun riittävälle tasolle ja maakunnalle luotu toimitilastrategia Karkea vuokra-arvio tässä vaiheessa n. 1Mrd Kunta järjestää kiinteistöjen ylläpidon
17 SELVITYKSEN VAIHEET Rakennusten tietojen kerääminen => Kunnat tuottavat tiedot itse Pinta-alat, käyttötarkoitus, rakennusvuosi, korjaushistoria Asema- ja pohjapiirustukset Rakennusten arvojen määritys kevät 2018 FCG määrittää VN asetuksen mukaiset: Jälleenhankinta-arvo Tekninen arvo => Kuntoluokka Kohteita katselmoidaan rajatusti (FCG) Vuokrien määritys kevät 2018 Vuokra on kokonaisvuokra, jota korotetaan indeksillä Pääomavuokraosuus Maanvuokraosuus Ylläpitovuokraosuus Vastuunjakotaulukot
18 TIETOJEN TARKENNUS Rakennusten tietojen kerääminen => Kunta ja maakunta yhdessä Kunnat tuottavat tiedot itse Tiedot tulisi kuitata 100 % valmiiksi järjestelmään Aineisto toimitetaan tarkistettavaksi kunnalle ja maakunnalle Yhdessä tarkistettava: Käyttötarkoitus Tilojen määrä ja sijainti Kunto, akuutit korjaustarpeet Yhteisten tilojen käyttö Soveltuvuus toimintaan ICT, tukipalvelut yms Vuokrasopimukset Tilakeskus laatii vuokrasopimukset syksyllä 2018 Sopimusten sisältö ja rajaukset neuvotellaan yhdessä: kunta tilakeskus maakunta Allekirjoitukset kevät 2019
19 YHDESSÄ MAAKUNTIEN KANSSA Viestintä tietojen keräämisen aktivoimiseksi FCG katselmoitavat kohteet: ehdotuksia ja näkemyksiä (alustavasti 10kpl /maakunta) Kuntien ja maakunnan tarkistuskierrokset kohteiden tietojen tarkistamiseksi ja kohteiden varmistamiseksi Kokonaisulkoistuksia (SOTE) tehneet kunnat silti pitäisi toimittaa tiedot esim. paloasemista Maakuntien väliaikaishallinnossa toimitila-asioiden hoitoon tarvitaan asiantuntija, jolla riittävästi aikaa toimia valmistelussa Ruotsin kieliset ohjeet toimitetaan vielä marraskuun lopulla
20 Mikko Hollmén Kiitos! P
Sote-kiinteistö ja tukipalvelutyöryhmän kokous Aika: Keskiviikko 28.2.2018, 14.00 16.00 Paikka: Kaarinan kaupunginvirasto, kokoushuone 202 Jakelu: (x) Jyrki Lappi, pj. tekninen johtaja Kaarina (-) Jarkko
Maakuntien Tilakeskus Oy. Maakuntien kunnilta vuokrattavien rakennusten teknisten arvojen ja vuokrien määrittelyhanke
Maakuntien Tilakeskus Oy Maakuntien kunnilta vuokrattavien rakennusten teknisten arvojen ja vuokrien määrittelyhanke 24.5.2018 Esko Korhonen 14.6.2018 Page 1 Toimeksiannon toteutus ja tietojen keruu 14.6.2018