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Timestamp: 2020-07-05 16:21:15
Document Index: 45343991

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 34', '§ 1', '§ 13', '§ 13', '§ 2', 'Art. 27', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 34', '§ 2', '§ 10', '§ 2', '§ 1', '§ 34', '§ 2', '§ 2', '§ 2', '§ 34', '§ 6', '§ 87', '§ 1', '§ 6', '§ 6', '§ 34', '§ 8', '§ 10', '§ 1', '§ 9', '§ 1', '§ 3', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 14', '§ 14', '§ 4', '§ 14', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 13', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 4']

Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 4/9/T, 216/5, 216/6, 223, 223/4/T, 223/18, 223/19, 231/4, 231/5, 231/11, 231/3, 231/15, 232/3 und 232/9 der Gemarkung Grafing (BayWa-Betriebsgelände a n der Lagerhausstraße);
Planoffenlegung und Behördenbeteiligung gemäß §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB;
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss
Die Beschlussvorlage wurde am 21.09.2016 in das Gremieninfo eingestellt. Die Erste Bürgermeisterin hat gemeinsam mit dem Verwaltungsvertreter das Wesentlichste kurz ausgeführt.
Die BayWa AG hat das Betriebsgelände an der Lagerhausstraße zum Zwecke der Bebauung durch Wohnungen veräußert. Die (bebauten) Grundstücke liegen innerhalb des Bebauungszusammenhangs und sind aufgrund der örtlichen Verhältnisse (Einfügungsgebot, § 34 BauGB) intensiv bebaubar. Ungeachtet dieses gesetzlichen Bebauungsanspruchs hat die Stadt eine planerische Selbstentwicklung ausgeschlossen und aufgrund der städtebaulichen Anforderungen das unbedingte Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) erklärt. Am 14.05.2013 hat der Stadtrat unter Anerkennung des Planungserfordernisses die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Der Bebauungsplan ist gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen, wobei eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durchzuführen ist. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
Der Stadtrat hat am 12.04.2016 unter Änderung (Erweiterung) des Geltungsbereichs den unter Berücksichtigung der immissionsschutzfachlichen Konflikte neu konzipierten Bebauungsplanentwurf vom 27.11.2015 gebilligt für die Durchführung der vorgezogenen Beteiligungsverfahren.
Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO im Amtsblatt der Stadt Grafing vom 22.04.2016 ortsüblich bekanntgemacht. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 02.05.2016 bis 08.06.2016 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Am 30.05.2016 wurde zusätzlich eine öffentliche Informationsveranstaltung zur Unterrichtung und Darlegung der Planung durchgeführt. Am 03.05.2016 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.
Die Stellungnahmen der frühzeitigen Bürger- und Öffentlichkeitsbeteiligung wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 26.07.2016 geprüft und der unter Berücksichtigung des Abwägungsergebnisses geänderte Bebauungsplanentwurf gebilligt sowie dessen Auslegung beschlossen. Das Prüfungsergebnis wurde den Einwendungsführern mitgeteilt.
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen hat in der Zeit vom 08.08.2016 bis 09.09.2016 sattgefunden; Ort und Dauer der Auslegung wurden am 29.07.2016 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Grafing bekanntgemacht.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 05.08.2016 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert.
Im Rahmen der vorgenannten Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:
1. Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.09.2016)
2. Landratsamt Ebersberg (E-Mail vom 08.08.2016)
4. Staatliches Bauamt Rosenheim
5. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
6. Industrie- und Handelskammer
7. Handwerkskammer
9. Telefonica Germany GmbH & Co. OHG
10. DB AG, DB Immobilien
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.09.2016, Az.: P-2016-942)
Sämtliche Anregungen zum Immissionsschutz wurden aufgegriffen und weitgehend umgesetzt. Zu folgenden Punkten sind noch Anmerkungen erforderlich:
Für die Nord- und Ostfassaden der betroffenen Bauräume wurde zum Schutz vor Gewerbelärm eine Kennzeichnung vorgenommen, die parallel zum Schutz vor Verkehrslärm wirksam ist. Somit verbleibt die Südfassade, die mit Planzeichen „▲▲2▲▲2“ gekennzeichnet wurde. Mit diesem Planzeichen wurden die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ festgelegt. Zusätzlich wurden für alle „lärmbeeinträchtigte Gebäude“ (im Hinweis D.) Empfehlungen zur Umsetzung von Schallschutzmaßnahmen, wie Grundrissorientierung, Wintergarten, Schiebeläden usw. aufgenommen.
Die Stadt Grafing verweist in ihrer Abwägung zur Hinnahme der erheblichen Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ an der Südfassade von Bauraum 9 insbesondere auf das nach § 34 BauGB dort bestehende Baurecht innerhalb der bebauten Siedlungsstruktur.
§ 2 Überbaubare Grundstücksflächen
Nach dem Wortlaut der Festsetzung wurden „offene Balkone“ an den Planzeichen „▲▲1▲▲1“ zugelassen. Hier sollen aber wegen des einwirkenden Gewerbelärms keine Immissionsorte entstehen. Nach telefonischer Rückspräche mit Herrn Niedermaier von der Stadt Grafing am 12.09.2016 wurde hier das entscheidende Wort „nicht mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“ gekennzeichneten Gebäudeseiten“ vergessen.
An den vom Gewerbelärm Urscher betroffenen Nordfassaden, insbesondere der Bauräume 3, 4 und 5 sollen nach dem Planungswillen der Stadt Grafing keine Immissionsorte entstehen; die Festsetzungen wurden entsprechend gestaltet. Da für Einzelfälle, z.B. für eine Loggienverglasung in der „Ecksituation“ am Bauraum 3, eine Befreiung erforderlich ist, können die Anforderungen, z.B. entsprechend den Anforderungen „Lärmschutzbaukasten – Loggienverglasung“ der Landeshauptstadt München mit außen festverglasten Elementen mit seitlich und an der Decke verlaufenden Lüftungsschlitzen, im notwendigen Verfahren beauflagt werden.
Die von einer Immissionsrichtwertüberschreitung >45 dB(A) betroffenen Gebäudefassaden wurden entsprechend Ziffer C. § 10.1.1 „Schallschutzmaßnahmen“ gekennzeichnet. Die im Beschluss der Stadt Grafing (Sitzung 26.07.2016) enthaltene „Abwägung“ hinsichtlich der Überschreitung der Richtwerte der TA Lärm in der Tageszeit an der Südfassade von B9 ist aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht notwendig, da hier aufgrund der akzeptierten Gemengelage ein Immissionsrichtwert von 60 dB(A) gilt, der nicht überschritten wird.
Anregungen zur Ergänzung bzw. Änderung der Satzung
1. In § 2 „Überbaubare Grundstücksflächen“ ist das Wort „nicht“ einzufügen: „…. kann an den nicht mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“ gekennzeichneten Gebäudeseiten ….“
2. Das Planzeichen „▲▲1▲▲1“ sollte auch die Südwest- und Nordwestfassade des Kiermeier-Lagerhauses erfassen.
3. Im Hinweis D muss es Grundrissorientierung heißen (nicht Grundstücksorientierung).
4. Der letzte Satz im Hinweis D ist etwas missverständlich formuliert. Vorgeschlagen wird die folgende Formulierung: „Schalldämmlüfter sind zwar ebenfalls eine Möglichkeit zum Lärmschutz, sollten aber nur eingebaut werden, wenn die oben genannten Maßnahmen aufgrund baulicher Zwänge nicht umgesetzt werden können.“
5. Die Festsetzungen zum Gewerbegebiet – Zeichenerklärung A und § 1.2 textliche Festsetzungen – könnten entfallen.
Ja: 12 Nein 0
Bauräume B9/B10:
Die Stellungnahme trifft Anmerkungen zu den geänderten Festsetzungen zum Lärmschutz für die Bauräume B9 und teilweise für die Bauräume B10. Es handelt sich hierbei nicht um Grundstücke des BayWa-Betriebsgeländes, sondern um den Bereich südlich der Haupterschließungsstraße/an der Münchener Straße (südlich der Fabrikstraße). Diese Grundstücke liegen – wie das gesamte Plangebiet – innerhalb des Bebauungszusammenhangs und sind gemäß § 34 BauGB bebaubar (B9) bzw. auch schon tatsächlich bebaut (B10). Aufgrund der Lage dieser Grundstücke unmittelbar neben bestehenden Gewerbebetrieben mit Lärmemissionen (sog. Gemengelage) bestehen geringere Schutzansprüche für eine Wohnbebauung. Der Bebauungsplan hat auch bei der Überplanung bereits bebauter / bebaubarer Flächen die Möglichkeiten der Konfliktlösung zu untersuchen und darf jedenfalls keine Verschlechterung schaffen.
In der Abwägung der vorgefundenen Lärmkonflikte (Gewerbe) mit den Belangen der Wohngesundheit wurde für die Nord- und Ostseiten – in gleicher Weise wie für mit Gewerbelärm belastete Bauflächen im übrigen Baugebiet – die Errichtung von zu öffnenden Fenstern ausgeschlossen. Die Lärmbelastung für die Südseite mit einem Beurteilungspegel von 60 dB(A) in der Tagzeit (keine Nachtbelastung) wurde im Rahmen der Güterabwägung für hinnehmbar erachtet.
Das Landratsamt Ebersberg sieht hier unter Bestätigung der Gemengelagesituation (Nr. 6.7 TA-Lärm) keinen Abwägungsbedarf, da die Richtwerte für Mischgebiete (60 dB(A)) nicht überschritten sind. Die Stadt Grafing b.M. hat unterstellt, dass hier auch ein höherer Schutzanspruch nicht schlechthin ausgeschlossen ist, da grundsätzlich ein geeigneter Zwischenwert für die aneinandergrenzenden Gebietstypen maßgeblich ist. Im Ergebnis kommt die Stadt und das Landratsamt Ebersberg zum selben Ergebnis, dass die verbleibende Lärmbelastung hinnehmbar ist und die Beibehaltung der Planung mit der Festsetzung von Wohnbauflächen rechtmäßig ist.
Festsetzung C.§ 2 Abs. 1:
Hier liegt ein Schreibversehen (Übertragungsfehler) vor. Abweichend vom beschlossenen Festsetzungstext fehlt das entscheidende Wort „nicht“.
Das ist zu korrigieren, da ansonsten ein völlig paradoxes Ergebnis entstehen würde: Es würden Balkone an Gebäudeseiten entstehen, an denen keine öffenbaren Fenster (gilt natürlich auch für Fenstertüren) zulässig sind. Richtig ist: § 2 Abs. 1 regelt die Balkonvorbauten an nicht mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“, § 2 Abs. 2 die mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“ gekennzeichneten Fassaden.
Den Anregungen Nrn. 1, 3 und 4 wird entsprochen.
Nicht entsprochen wird der Festsetzung des Kiermeier-Lagerhauses (B16) mit dem Planzeichen „▲▲1▲▲1“. Zwar gelten die Richtwerte der TA-Lärm insgesamt gegenüber Wohnbaugebieten ungeachtet der konkreten Nutzungsart. Für den Bauraum B16 schränkt der Bebauungsplan aber die Nutzung ein für den Gemeinbedarf („Fläche für Gemeinbedarf: Jugend-, Sozial- und Vereinswesen“). Diese konkrete Nutzung, die als Anlage für kulturelle / soziale Zwecke auch in lärmbelasteten Gebieten (Gewerbegebieten) zugelassen werden kann, weist geringere Schutzansprüche auf. Da ein Beurteilungspegel von über 50 dB(A) (= Nachrichtwert im Gewerbegebiet) nur geringfügig um 1 dB(A) an der Südwestseite überschritten ist (Schülercafe), sind Schutzmaßnahmen nicht erforderlich. Auch hier handelt es sich um eine vorgefundene Gemengelage, in der eine erhöhte Lärmbelastung im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung zugelassen werden kann.
Da das Gebäude hinsichtlich der Rettungswege (Haupttreppenhaus als 1. Rettungsweg und notwendige Fenster für den 2. Rettungsweg liegen an der Nordwestfassade) auf Öffnungen an der lärmzugewandten Seite angewiesen ist, sind dort im baulichen Bestand die vorgeschlagenen Festsetzungen nicht umsetzbar und würden etwaigen künftigen Nutzungsänderungen entgegenstehen.
Zu 5: Die zwischenzeitlich (Entscheidung vom 26.07.2016) aufgehobene Festsetzung für Omnibusgaragen an der Nordgrenze des Baugebietes (GE-Festsetzung für Teilfläche Fl.Nr. 232/2 (Urscher)) soll wieder getroffen werden. Auf die nachfolgende Stellungnahme (Nr. 2.2) der RA Labbé & Partner wird verwiesen.
2.1.3 Bodenschutzfachliche Stellungnahme
Die Regelungen unter Punkt „6.0 Wasserwirtschaft“ sind aus unserer Sicht ausreichend. Es werden keine weiteren Einwendungen und Anregungen geäußert.
2.1.4 Naturschutzfachliche Stellungnahme
Aus naturschutzfachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwendungen geäußert.
2.2 Landratsamt Ebersberg (E-Mail vom 08.08.2016)
Bezüglich den Angaben zu den aus den Hydranten auf den Hauptversorgungsleitungen zu entnehmenden Wassermengen liegt vielleicht ein Tippfehler vor – 30.000 m³/h (= 500.000 l/min) und 2.000 m³/h (= 33.333 l/min) scheinen sehr hoch.
Wie weiter genannt, werden 96 m³/h (= 1.600 l/min) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes sichergestellt – welche hier ausreichend ist.
Die von der Stadt ermittelten Daten gehen auf einen Bestandsplan über die Löschwassermengen an den jeweiligen Hydranten im örtlichen Trinkwassernetz zurück und sind unzutreffend. Nach nochmaliger Prüfung durch das örtliche Wasserwerk beträgt die verfügbare Löschwassermenge zwischen 96–192 m³ in der Stunde (über eine Dauer von 2 Stunden) und entspricht damit den Anforderungen an die notwendige Löschwassermenge.
(Schreiben vom 09.09.2016)
Im Rahmen der Bürgerbeteiligung, aber auch zur Vorbereitung der Besprechung am Donnerstag, 15.09.2016, 14.00 Uhr, bei Ihnen im Rathaus, Zimmer 17, 1. OG, tragen wir Ihnen folgende Stellungnahme vor:
1. Änderung der Beteiligungsverhältnisse
Anmerkung der Verwaltung: Das Schreiben verweist auf geänderte Betriebs- und Eigentumsverhältnisse beim Bus- und Touristikunternehmen Urscher und den dortigen Grundstücken. Aus Gründen des Datenschutzes und der Verschwiegenheitsverpflichtung kann der genaue Wortlaut der Stellungnahme nicht öffentlich zugänglich gemacht werden. Diese personen- und betriebsbezogenen Informationen sind für die Abwägung auch nicht bedeutsam.
Die geänderten Beteiligungs-, Eigentums- und Besitzverhältnisse bitten wir bei den weiteren Verhandlungen und Verfahren zu berücksichtigen. Sie spielen eine Rolle für die künftige Ausrichtung des Familienunternehmens Urscher, aber auch für den Grundbesitz in der Münchener Straße 37 (Busunternehmen, Tankstelle, Reise-Center, Betriebsgebäude, Busgaragen) und an der Münchener Straße 35 (Wohnhaus Familie Pollnow).
Die künftige betriebliche Entwicklung findet bei der Firma Urscher auf dem vorhandenen Betriebsgrundstück Fl.Nr. 232/2 der Gemarkung Grafing, also an der Münchener Straße 37, wie bisher, statt. Überlegungen für eine künftige Betriebsverlagerung, für einen Aussiedlungsstandort, spielen in absehbarer Zeit keine Rolle (mehr). Dies ist so von der neu strukturierten Firma Urscher entschieden.
Die Firma Urscher hat gegenwärtig 15 Busse im Einsatz. Sie sind von 04.00 Uhr morgens bis weit nach Mitternacht in Betrieb. Oft muss auch SEV (Schienenersatzverkehr) für die Deutsche Bahn abgewickelt werden mit der Folge, dass es häufig um einen 24-Stunden-Betrieb geht. Der SEV wird notwendig, wenn auf der viel befahrenen Bahnstrecke München–Grafing–Bahnhof–Rosenheim Störungen entstehen, was des Öfteren der Fall ist.
Die Busse sind heute 12 m lang und 4 m hoch. Die Firma Urscher hat sogar einen Gelenkbus im Einsatz mit einer Länge von 18 m und 130 Sitzplätzen. Er wird täglich eingesetzt im Schulbusverkehr, etwa für das Gymnasium von Kirchseeon.
Die Busse müssen auf dem Betriebsgrundstück Fl.Nr. 232/2, Münchener Straße 37, mit 5.863 qm abgestellt, in Hallen untergebracht und dort gewartet werden. Die derzeitigen Abstell-, Unterstell- und Wartungsmöglichkeiten halten gegenwärtigen und zukünftigen Anforderungen nicht mehr Stand.
Das bedeutet, dass neue Hallen errichtet werden müssen. So hat etwa der neue Mercedes-Bus „Tourismo“ eine Länge von 14 m, 63 Sitzplätzen und 4 m Höhe.
In den bestehenden baulichen Anlagen kann ein solcher Bus, oder gar der erwähnte vorhandene Gelenkbus, nicht untergebracht werden. Auf diese betrieblichen Erfordernisse hat sich die Planung einzustellen.
Im Prüfungsergebnis der Stadt (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 26.07.2016) heißt es auf Seite, vorletzter Absatz (Anlage): Es bestehe für diese „Omnibusgaragen“ keine „Umsetzungsabsicht“. Es werde sogar eine andere künftige Nutzung (etwa die erwähnte Wohnnutzung) überlegt.
Dies ist nicht, mindestens aber nicht (mehr), richtig. Wie dargestellt, findet die künftige Betriebsentwicklung und die Anpassung an die neuen technischen Gegebenheiten (größere Länge, größere Höhe der Busse) auf dem vorhandenen Betriebsgrundstück an der Münchener Straße 37, Fl.Nr. 232/2, statt. Dort soll, wie in den letzten 87 Jahren auch, weiter das Bus-Fahrgeschäft, der Mineralölhandel, die Touristik- und die ADAC-Vertretung betrieben werden.
3. Nutzungskonflikte
In den letzten Jahren und Jahrzehnten konnte die Familie Urscher, die Firma Urscher und die BayWa AG in einträchtiger Nachbarschaft miteinander leben. Die BayWa AG hat ihr Handelsgeschäft, ihren Baumarkt, betreiben, die Firma Urscher ihr Busunternehmen und ihre sonstigen Aktivitäten. Nutzungskonflikte gab es nicht.
Nunmehr wollen die Stadt und der Investor im gegenseitigen Einvernehmen diese Situation grundlegend ändern.
Etwa 200 Wohnungen
sollen entstehen. Das ist eine extrem voluminöse und dichte Bebauung. Sie bedeutet, dass die Firma Urscher mit ihren Unternehmungen mit etwa 500 neuen Bewohnern und
500 neuen Nachbarn
rechnen muss. Dieser Nutzungskonflikt besteht. Die Stadt will ihn nicht lösen, vor allem, weil sie eine weniger dichte Bebauung und größere Abstandsflächen zur Firma Urscher, siehe unseren Bebauungsvorschlag Architekt Hubner, Anlage zum Schreiben vom 25.02.2015, ablehnt. Dies wird auf Seite 3, letzter Absatz des Prüfungsergebnisses vom 26.07.2016 von der Stadt bekräftigt.
Familie Urscher und die Firma Urscher wenden sich weiter gegen diese extreme Verdichtung mit einer 4-geschossigen Wohnbebauung in ihrer südlichen Nachbarschaft.
Oben in Ziffer 1. wurde dargelegt, dass sich die Beteiligten-, Eigentums- und Besitzverhältnisse geändert haben. In Ziffer 2. haben wir Ihnen die gegenwärtigen betrieblichen Erfordernisse geschildert. Für die gegenwärtigen und für die zukünftig geplanten baulichen Anlagen, insbesondere für die Omnibusgaragen und für Wartungsanlagen, etwa für eine Montagegrube, bei der der Bus per Hydraulik hochgewuchtet wird, ist die Grenzbebauung zwingend erforderlich.
Im Übrigen dürfen wir Sie davon informieren, dass im Verhältnis zur BayWa AG zu Gunsten von Frau Maria Urscher, Münchener Str. 37, Fl.Nrn. 232/2 und 232/9, ein
Grenzbebauungs- bzw. Grenzanbaurecht
besteht. In der Urkunde des Notars Josef Pölsterl, München, vom 09.12.1981 heißt es in Abschnitt II.
„Die Firma BayWa Aktiengesellschaft als Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. 232/3 und Frau Maria Urscher als Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. 232/2 und 232/9 räumen sich an den auf beiliegendem Lageplan rot eingezeichneten Grenzverlauf mit Wirkung für sich und ihre Eigentumsnachfolger gegenseitig das Recht ein, Gebäude unmittelbar an die gemeinsame Grenze zu bauen. Der Einbau von Fenstern und Entlüftungsanlagen ist jedoch an der gemeinsamen Grenze nicht zulässig. Die Entwässerung der an der Grenze errichteten bzw. zu errichtenden Gebäude hat auf dem Grundstück des jeweiligen Bauherren zu erfolgen.“
Dafür sind an den genannten Grundstücken die jeweiligen Grunddienstbarkeiten bestellt worden.
Wegen des vorstehenden Sachvortrags
wir, die Fl.Nr. 232/2 (wieder) in den Bebauungsplan mit einzubeziehen und die grenzständige Bebauung, die bisher lediglich privatrechtlich geregelt ist, öffentlich-rechtlich im Bebauungsplan zuzulassen.
Insofern wird dem städtischen Prüfungsergebnis vom 26.07.2016, Seite 1, zweiter, dritter, vierter und fünfter Absatz, nicht widersprochen, im Gegenteil, wir bitten darum, die Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses vom 26.01.2016 wieder herzustellen.
5. Innenbereich, Mischgebiet
Die Grundstücke der Firma BayWa AG, von Frau Pollnow, Familie Urscher und der Urscher KG befinden sich ausnahmslos im bauplanungsrechtlichen Innenbereich gem. § 34 BauGB. Sie sind erschlossen.
Bauvorhaben darauf sind also zulässig, wobei nur das
Die Grundstücke der Familie Urscher sind gekennzeichnet durch die Wohnnutzungen sowohl auf Fl.Nr. 232/2, als auch auf Fl.Nr. 232/9 und durch die betrieblichen Nutzungen (Tankstelle, Reisecenter, Busunternehmen).
Wir haben es sonach zu tun mit einer typischen gemischten Nutzung gem. § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Die oben in Ziffer 2. beschriebenen betrieblichen Erfordernisse gebieten, dass die vorhandenen Wohn- und vor allem betrieblichen Nutzungen in der Planung berücksichtigt werden, nicht als Gewerbegebiet (GE), sondern dem tatsächlichen Zustand entsprechend als Mischgebiet (MI).
wir, die beiden Grundstücke Fl.Nrn. 232/2 und 232/9, Gemarkung Grafing, je als
Ein wesentlicher Konfliktpunkt ist die Erschließung des BayWa-Geländes. Familie Urscher, nunmehr vor allem die neue Eigentümerin, Frau Pollnow, wendet sich gegen die Festsetzung einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche „Fabrikstraße“ in einer Breite von 5,50 m.
In Ihrem Prüfungsergebnis (Bau-, Werk- und Umweltausschuss) vom 26.07.2016 erklärt die Stadt auf Seite 4, zur „ordnungsgemäßen Erschließung“ gehöre eine „ausreichend leistungsfähige Verkehrsanbindung“.
Die Schaffung einer leistungsfähigen Verkehrserschließung sei „Voraussetzung für die städtebauliche Ordnung, da die bestehenden öffentlichen Straßen (Grandauer Straße, Lagerhausstraße, Bahnhofsplatz) alleine nicht in der Lage sind, den künftigen Gebietsverkehr zu bewältigen. Eine Direktverbindung zur Münchener Straße – wenn auch nur in der beschränkten Form eines verkehrsberuhigten Bereiches – wird dem noch gerecht und reduziert die Belastung des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 auf das unvermeidbare Mindestmaß, so die Begründung der Stadt Grafing.
Alle Beteiligten der Familie und der Firma Urscher wenden sich gegen die vorgesehene östliche Straßenanbindung zur Münchener Straße, die über das private Wohnanwesen der Familie Pollnow führen würde. Folgende Gründe sind dafür maßgeblich:
Das BayWa-Gelände, Fl.Nr. 232/2 ist erschlossen.
Die Erschließung besteht in südlicher Richtung über die Lagerhausstraße und die Grandauer Straße. Nach Westen besteht die Erschließungsachse über den Bahnhofsplatz, also zum S-Bahnhof Grafing, der für die meisten Neu-Bewohner der Zielpunkt sein wird. Eine weitere öffentliche Erschließung ist nicht erforderlich.
Auf dem BayWa-Gelände befand sich der Baustoffhandel, der Baumarkt, der Agrarhandel. Für all diese gewerblichen, intensiven Nutzungen mit einem hohen Anteil an Lkw-Verkehr war und ist die beschriebene bestehende Erschließung ausreichend. Eine weitere Erschließung ist unverhältnismäßig, nicht zwingend erforderlich, reiner Wunsch-Luxus der Investoren und daher von einem allgemeinen Zugriffsrecht im Sinne der enteignungsrechtlichen Voraussetzungen (§ 87 BauGB) nicht gedeckt.
Im Übrigen ist Folgendes von Bedeutung:
Der Marktplatz von Grafing ist vom Verkehr her chronisch überlastet. Dies war ein wichtiger Punkt für die Genehmigung (Planfeststellung) zur Staatsstraße 2080, Ostumfahrung von Grafing.
Diese Umgehungsstraße kann und wird aber nur den Verkehr aus Straußdorf/Aßling, Ostermünchen/Rosenheim aufnehmen, nicht aber aus Glonn/Bruck/Lorenzenberg/Hohenthann/Bad Aibling. Dieser Verkehr wird also auch in Zukunft, nach Eröffnung der Ortsumfahrung im Osten, voraussichtlich im Jahr 2019, den Marktplatz von Grafing belasten.
Wird die von der Stadt begehrte östliche Straßenanbindung zur Münchener Straße Aufrecht erhalten, so befürchten unsere Mandanten, völlig zu Recht, dass damit ein Umgehungs- und Schleichverkehr stattfindet. Dieser Neubelastung des Gebiets muss daher von Anfang an begegnet werden.
die beabsichtigte Festsetzung für eine öffentliche Verkehrsfläche mit einer Mindestbreite von 5,50 m zu streichen und sie durch die bestehenden Zufahrten zu ersetzen.
7. Verweisung, weiteres Verfahren
Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 07.06.2016. Die dort erhobenen Einwendungen und Anträge bleiben im Übrigen aufrecht erhalten.
Aufgrund der zwischenzeitlichen betrieblichen und eigentumsrechtlichen Veränderungen ist eine Betriebsverlagerung (Standortverlegung) des „Omnibusbetriebes Urscher“, wie sie noch in der letzten Stellungnahme vom 07.06.2016 als Möglichkeit erwogen wurde, endgültig verworfen worden. Aus diesem Grunde wird jetzt gewünscht, durch den Bebauungsplan eine optimierte bauliche Nutzung des Betriebsgeländes zu ermöglichen.
So hatte der vormalige Bebauungsplanentwurf (vom 12.04.2016) bereits eine gewerbliche Grenzbebauung (Omnibusgaragen) entlang der Nordgrenze der Fl.Nrn. 232/3 (BayWa) und 232/2 (Urscher) zum Inhalt. Allein aufgrund der Stellungnahme der Fam. Urscher, die dadurch die Dispositionsmöglichkeiten für ihr Grundstück – etwa für eine Wohnnutzung – eingeschränkt gesehen haben, wurde diese Festsetzung wieder aufgegeben.
Diese Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 232/2 – wohlgemerkt nur für den Bereich der geplanten Omnibusgaragen und nicht für das gesamte Grundstück – erfolgte durch die Stadt nachträglich zur Verbesserung der baulichen Ausnutzung des Grundstücks „Urscher“ (vgl. Stadtrat vom 12.04.2016, TOP 10). Diese Festsetzung wird nun auf die geänderte Stellungnahme wieder in den Bebauungsplan aufgenommen und dafür das Plangebiet erweitert.
Dadurch ist es künftig wieder zulässig, Omnibusgaragen auf der Grenze (also ohne Grenzabstand) zu errichten. Die städtebauliche Rechtfertigung wird von der Stadt aber nicht nur in der Förderung der betrieblichen Interessen für den Omnibusbetreib auf Fl.Nr. 232/2 (Urscher) gesehen. Vielmehr schafft diese Lösung auch für den Lärmschutz eine Verbesserung. Da hinsichtlich des Schutzes der Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 232/3 (BayWa) vor dem Gewerbelärm eine durchgehende Riegelbebauung mit größtmöglicher Grundrissausrichtung nach Süden erfolgt, wird eine grenzständige Bebauung auf dem Nachbargrundstück sogar lärmmindernde Wirkung zuerkannt. Jedenfalls kann der Gewerbebetrieb dadurch visuell abgeschirmt werden, was erfahrungsgemäß das Gefühl von Störungen deutlich reduziert. Nicht sichtbare Lärmquellen werden oftmals auch nicht als störend wahrgenommen. Auf der Nordseite gelegen und in einer Entfernung von 7 m zur nördlichen Gebäudefassade sind auch die Einschränkungen der Belichtung (eine Belüftung schließt sich ja ohnehin aus – es sind dort keine öffenbaren Fenster zulässig) noch als verträglich anzusehen.
Die bisherige Festsetzung (Fassung 12.04.2016) in Planzeichnung und Text (insbesondere Lärmkontingentierung) werden wieder aufgenommen, ergänzt aber mit dem Zusatz, dass Grenzwände schalldicht und ohne Öffnungen auszuführen sind.
Diese Grenzbebauung ist aber allein für die bestehende gewerbliche Nutzung oder hinsichtlich der Lärmentwicklung eingeschränkter Gewerbebetriebe zulässig. Eine Wohnbebauung mit diesem geringen Abstand (6 m) zur südlich entstehenden Bebauung (BayWa) wäre keinesfalls zu rechtfertigen. Allein schon aus diesem Grund sind Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung unentbehrlich. Hier bleibt es bei der Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes (Lärmkontingent) mit nachwirkender Bestandschutzregelung (§ 1 Abs. 10 BauNVO) für die bestehende (genehmigte) Nutzung.
Die Einwendung, dieses Teilgebiet und insgesamt die Grundstücke Fl.Nrn. 232/3 und 232/9 als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) festzusetzen, wird zurückgewiesen. Die Stadt vertritt gegenüber der Einwendung hier auch eine andere Rechtsauffassung. So ist ein Omnibusbetrieb in der vorgefundenen Größenordnung (15 Busse) und Betriebsart (mit Nachtbetrieb) ein wesentlich störender Gewerbebetrieb (vgl. Fickert/Fieseler, Rn. 12.7 zu § 6 BauNVO und BayVGH, Urteil vom 31.05.2001). Die derzeit vorhandene Bebauung (§ 34 BauGB) kann deshalb keinem der Baugebiete der BauNVO zugeordnet werden, da hier neben Wohngebäuden auch wesentlich störende Gewerbebetriebe bestehen. Es handelt sich dann nicht mehr um ein Mischgebiet, sondern um eine Gemengelage.
Bei der Festsetzung als Mischgebiet wäre zum einen die vom Einwendungsführer begehrte Nutzung (Omnibusbetrieb) gar nicht zulässig und zum anderen eine städtebaulich nicht zu rechtfertigende Wohnbebauung nicht ausgeschlossen.
Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung erfolgt also auch künftig als Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO). Um gleichzeitig sicherzustellen, dass nicht auch andere, das nahegelegene Wohnen störende gewerbliche Anlagen dort errichtet werden, erfolgt die Festsetzung von Lärmkontingenten (vgl. vorheriger Bebauungsplanentwurf vom 12.04.2016, C.§ 10.3). Ausgenommen von der Lärmkontingentierung bleibt danach die vorhandene Nutzung und deren Änderung und Erneuerung.
Nochmals zu berichtigen ist die Annahme, dass auf dem BayWa-Gelände 200 Wohnungen entstehen. Nach aktueller Einschätzung (Erklärung des Bauherrn) werden auf dem BayWa-Gelände noch ca. 120 zusätzliche Wohnungen entstehen.
Hierauf kommt es aber bezüglich des beschriebenen „Nutzungskonflikt“ nicht entscheidend an. Der Lärmkonflikt entsteht allein schon durch das Heranrücken der Wohnbebauung an den bestehenden Gewerbebetrieb. Die Einwendung, die Stadt wolle den Nutzungskonflikt nicht lösen, ist unzutreffend.
So setzt sich die Stadt Grafing b.M. ganz entscheidend für eine Konfliktlösung ein. Hier gilt es nochmals den Umstand zu nennen, dass die Stadt Grafing mitunter wegen dieser Problematik überhaupt einen Bebauungsplan aufstellt für ein auch als Innenbereichsgrundstück für Wohngebäude bebaubares Grundstück. Im Weiteren ist die kompromisslose Bebauungsstruktur mit einer geschlossenen Randbebauung und dem Ausschluss von Immissionsorten (keine öffenbaren Fenster für schutzwürdige Räume) an der dem Betrieb Urscher zugewandten Gebäudeseiten der Gebäude.
Der Einwand wird deshalb erneut zurückgewiesen. Hier wird auf die Ausführungen in der Prüfung der vorausgegangenen Stellungnahme im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 26.07.2016 verwiesen. Das gilt in gleicher Weise für die Einwendung gegen die bauliche Dichte. So wird das Interesse an einer angemessenen baulichen Verdichtung und der Schaffung dringend erforderlichen Wohnraumes an diesem zentral gelegenen Grundstück (S-Bahn-Haltpunkt anliegend/fußläufige Entfernung zum Marktplatz knapp 300 m) ein höheres Gewicht beigemessen, als den gegenläufigen Interessen der Einwendungsführer.
Auch die nochmalige Einwendung gegen die Festsetzung einer öffentlichen Erschließungsstraße vom „BayWa-Gelände“ zur Münchener Straße wird zurückgewiesen. Die bestehende Festsetzung wird beibehalten. Eine dauerhaft offene und für die Allgemeinheit nutzbare Verkehrsverbindung ist unverzichtbar, wenn das Gelände künftig für die geplante Wohnbebauung genutzt wird. Diesen Verkehr allein über die bestehenden Straßen (Lagerhausstraße, Grandauerstraße, Bahnhofsplatz) abzuwickeln, wird den verkehrlichen Anforderungen keinesfalls gerecht. Die dortigen Straßen sind bisher schon kaum in der Lage, den dortigen Verkehr gefahrlos abzuwickeln. Mit der Wohnbebauung rückt auch der Fußgänger- und Radfahrverkehr mehr in den Vordergrund.
Die bestehenden Straßenverhältnisse, eine nur auf 3 m Breite dinglich gesicherte Privatstraße, kann diese Aufgaben nicht erfüllen. Damit wäre auch nicht zu verhindern, dass diese Privatstraße zeitweise oder insgesamt „geschlossen“ wird, zumal dies auch im Interesse der künftigen Quartiersbewohner sein dürfte. Die ganze Verkehrslast wäre dann von den übrigen Straßen zu bewältigen, was keinesfalls hinnehmbar wäre.
Dabei versucht die Stadt weiterhin, diese Straßenverbindung durch das Plangebiet bis zur Münchener Straße so zu regeln, dass die verkehrlichen Beeinträchtigungen im Bauquartier selbst und für das Grundstück Fl.Nr. 232/9 so weit wie möglich zu minimieren. Hierfür wird eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung (verkehrsberuhigter Bereich) festgesetzt, der den Befürchtungen eines unerwünschten Ausweichverkehrs weitestgehend begegnet. Damit wird diese Streckenführung von vornherein so unattraktiv wie möglich.
2.4 Staatliches Bauamt Rosenheim (Schreiben vom 11.08.2016)
Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen keine Einwände, wenn die nachfolgenden Punkte beachtet werden:
Im Bereich der Bauleitplanung bestehen keine Ausbauabsichten des Staatlichen Bauamtes.
Die Zufahrt ist in einer Breite nach RASt 06 erforderlich und daher mindestens 5,50 m breit herzustellen. Weiter sind die Schleppkurven einzuhalten bezüglich eines 3-achsigen Müllfahrzeuges. Eine sichere Rad- und Fußwegführung wird empfohlen.
Besonders beim Abbiegen von der St 2080 auf die spätere Erschließungsstraße kann es ansonsten zu Verkehrsunfällen kommen.
Eventuell könnte man sich auch eine Einbahnregelung überlegen mit der Grandauerstraße.
Die Stadt Grafing b.M. hält die Schaffung einer Direktzufahrt des Baugebietes zur Münchener Straße für unverzichtbar, um unter Berücksichtigung der künftigen Verkehrsbedürfnisse und -mengen eine geordnete Verkehrserschließung sicherstellen zu können. Der Verzicht auf diese Straßenverbindung und damit die Abwicklung über die bestehenden (Wohn-)Straßen (Grandauerstraße, Lagerhausstraße, Bahnhofsplatz) ist nicht ausreichend, zumal diese Straßen schon verkehrlich stark belastet sind und vor allem keine gesicherte Verkehrsführung für Fußgänger und Radfahrer (Grandauerstraße) aufweisen.
Dafür ist es aber notwendig, privates Grundeigentum (Fl.Nr. 232/9) zusätzlich zu beanspruchen. Zum einen das hohe Gewicht des Eigentumsschutzes und zum anderen das Interesse, die Wohnbebauung auf diesem Grundstück und auch im übrigen Baugebiet nicht auch mit zusätzlichen Ausweichverkehr zu belasten, wird diese Erschließungsstraße auf die verkehrlichen Mindestanforderungen hin ausgelegt. Der Bebauungsplan setzt die Verkehrsfläche im Anschlussbereich zur Münchener Straße mit einer Mindestbreite von 5,50 m – wie auch vom Staatlichen Bauamt als Mindestanforderung genannt – fest und mit der Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“. Damit ist der Ausbau als Mischverkehrsfläche für die gemeinsame Benutzung durch alle Verkehrsteilnehmer (also auch Fußgänger und Radfahrer) schon durch den Bebauungsplan verpflichtend geregelt und lässt insoweit keine Gestaltungsspielräume mehr im Planvollzug. Ein Höchstmaß an Sicherheit für Fußgänger und Radfahrer mit der dort nur zulässigen Schrittgeschwindigkeit führt zu einer Minimierung der Beeinträchtigungen, auch des Verkehrslärms.
An dieser Festsetzung hält die Stadt Grafing b.M. fest, auch wenn die betroffenen Eigentümer im Plangebiet weiterhin den Verzicht auf diese Erschließungsstraße fordern. Diesen Beitrag zur Verteilung der Verkehrslasten muss aber auch das Plangebiet leisten, insbesondere auch im Hinblick auf die Verkehrssituation in den weiteren Bestandsstraßen.
Hinsichtlich des Raumbedarfs entspricht der Bebauungsplan den geforderten Mindestanforderungen hinsichtlich Breite. Die Einmündung an der Münchener Straße ist hinsichtlich der Einfahrt auf ein 2-achsiges Müllfahrzeug ausgelegt; größere Fahrzeuge müssen beim Einfahren auf die „Gegenfahrbahn“ ausholen, was aber im verkehrsberuhigten Bereich hinnehmbar ist. Eine Aufweitung der Einmündung wird aufgrund der eigentumsrechtlichen Situation nicht festgesetzt, da die straßenrechtliche Situation hier als ausreichend angesehen wird. Das Ausfahren ist uneingeschränkt sichergestellt.
Die Anordnung einer Einbahnregelung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens (keine Festsetzungsbefugnis), sondern gesonderter straßenrechtlicher Anordnungen im späteren Bebauungsplanvollzug. Diese Lösung wurde wiederholt vorgeschlagen, entspricht aber nicht den Überlegungen der Stadt. Bei einer gleichzeitigen Einbahnregelung mit der Grandauerstraße ist zu befürchten, dass die Verkehrsbelastung der neuen Erschließungsstraße zunimmt gegenüber den derzeitigen Planüberlegungen eines verkehrsberuhigten Bereiches, bei denen die neue Erschließungsstraße und die Grandauerstraße (nicht verkehrsberuhigt) jeweils im Begegnungsverkehr benutzt werden dürfen. Auch Erschwernisse für die Verkehrsführung der Anschlussstraßen (Kazmairstraße und Raiffeisenstraße) wären zu erwarten.
2.5 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
Die Planskizze lässt erkennen, dass offensichtlich beim jetzigen Entwurf das Plangebiet verkleinert und das Flurstück 232/2 herausgenommen wurde. Hier war in der Planfassung vom 12.04.2016 die Festsetzung eines Gewerbegebiets geplant. Der jetzige Satzungsentwurf beinhaltet allerdings noch die Festsetzung zum Gewerbegebiet auf Fl.Nr. 232/2 (siehe C. § 1.2).
Der Beschlussmitteilung entnehmen wir, dass der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschlossen hat, ein Entwässerungskonzept erstellen zu lassen. Dies begrüßen wir.
Wir stellen fest, dass es in der Satzung nach wie vor keine Festsetzungen oder Hinweise zu wasserwirtschaftlichen Belangen gibt. Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 31.05.2016 und bitten nochmals um Beachtung unserer Empfehlung und Hinweise.
Vor dem Hintergrund zunehmender Starkregenereignisse und der damit verbundenen Gefahr des Wassereindringens in das das Gebäude empfehlen wir der Gemeinde zusätzlich entsprechende Festsetzungen zum Objektschutz im Bebauungsplan wie folgt festzulegen:
- Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Tiefgarageneinfahrten, Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen, etc.).
- Festsetzungen einer Höhenkote OK Rohfußboden über GOK für das Erdgeschoss.
Die Festsetzung einer gewerblichen Baufläche für das an das BayWa-Gelände (Fl.Nr 232/3) im Norden angrenzende Grundstück Fl.Nr. 232/2 (Urscher) wurde auf Einwendung der Eigentümer am 26.07.2016 aufgegeben, wird aber jetzt – wiederum aufgrund Eigentümereinwendung – wieder im Bebauungsplan aufgenommen. Ziel dieser Festsetzung ist, dem dort seit langem angesiedelten Omnibusbetrieb die Möglichkeit zu verschaffen, an der Grundstücksgrenze eine Omnibusgarage zu errichten. Dafür ist es notwendig, Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung zu treffen, um beispielsweise eine Wohnbebauung an dieser Stelle auszuschließen. Da es sich bei einem Omnibusbetrieb der dortigen Größenordnung um einen wesentlich störenden Gewerbebetrieb handelt, sind wir für die Umsetzbarkeit auf die Festsetzung als Gewerbegebiet angewiesen. Wohlgemerkt erstreckt sich die Festsetzung nur auf den Teilbereich im unmittelbaren Anschluss, nicht auf das gesamte Grundstück.
Die Festsetzungen der früheren Planfassung vom 26.04.2016 werden wieder vollständig in den Bebauungsplan aufgenommen.
Die in der Stellungnahme vom 31.05.2016 mitgeteilten rechtlichen/fachlichen Anforderungen wurden in die Begründung aufgenommen. Soweit es sich um bereits gesetzlich geregelte und damit verbindlich beachtliche Anforderungen handelt, ist sind nochmalige Erwähnungen im Bebauungsplan nicht erforderlich.
Auch ein Entwässerungskonzept wurde beauftragt (Dipl.-Ing. Bernd Gebauer Ingenieur GmbH, Bahnhofplatz 4, 83278 Traunstein), um noch vor dem Satzungsbeschluss auch die technische Umsetzbarkeit des Bebauungsplans hinsichtlich der Niederschlagswasserableitung sichergestellt zu haben. Der Bericht liegt noch nicht vor. Es wurde aber vorab anhand der Bodenaufschlüsse bereits vom Institut bestätigt, dass innerhalb der verbleibenden Freiflächen eine schadlose Versickerung möglich ist. Da aufgrund von Planänderungen eine nochmalige Auslegung erforderlich ist, ist sichergestellt, dass die Ermittlungsergebnisse über die ordnungsgemäße Entwässerung vor dem anschließenden Beteiligungsverfahren vorliegen und dort geprüft werden können. Dann ist auch zu entscheiden, ob dahingehend ggf. noch gesonderte Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden müssen.
Die ergänzenden Ausführungen hinsichtlich Gefährdungen durch eindringendes Wasser bei Starkregen sind nachvollziehbar. Dennoch ist das Festsetzungsinstrumentarium von Bebauungsplänen beschränkt durch die abschließende Regelung des Festsetzungsrechts in § 9 BauGB und durch das – hinsichtlich jeder einzelnen Festsetzung zu beachtende – Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB).
Die für jedes Gebäude bestehende Anforderung, Vorsorge vor eindringendem Regenwasser zu treffen, obliegt dem Bauherrn. Diese Möglichkeit bleibt bestehen, da der Bebauungsplan hinsichtlich der Höhenfestsetzung als unteren Bezugspunkt auf die Oberkante des fertigen Fußbodens abstellt, und nicht auf die Geländehöhe. Die Oberkante Rohdecke darf (C.§ 3 Abs. 3 und 4) max. 20 bzw. 10 cm über dem natürlichen Gelände liegen; unter Einrechnung des Fußbodenaufbaus besteht dann ein ausreichender Höhenabstand. Aufgrund des Umstandes, dass keine besondere Gefahrensituation (etwa innerhalb von Überschwemmungsflächen) besteht, sieht die Stadt Grafing für weitere Festsetzungen keine Erforderlichkeit.
2.6 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 05.09.2016)
Mit dem hier dargelegten Planvorhaben, das die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Entwicklung und Nachnutzung des ehemaligen BayWa-Geländes schaffen soll, besteht Einverständnis. Der hier vorgesehenen Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) können wir auch weiterhin grundsätzlich zustimmen.
In Anbetracht der angrenzenden Bahntrasse und der Ausweisung einer gewerblichen Baufläche, geben wir nach wie vor zu bedenken, dass dafür Sorge zu tragen ist, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte entstehen. Um den Immissionsschutz für das Baugebiet sicherzustellen, regen wir an, ein bedingtes Baurecht nach § 9 II Nr. 2 BauGB vorzusehen, wonach erst nach der Errichtung, der für den Immissionsschutz erforderlichen Gebäude die restliche Bebauung im Plangebiet realisiert werden darf.
Der Bebauungsplan löst den Lärmkonflikt gegenüber den gewerblichen Lärmquellen im Westen und Norden dadurch, dass eine geschlossene Randbebauung zur Lärmabschirmung errichtet wird, an deren Außenseite keine Immissionsorte zugelassen werden. Dieses Schutzkonzept wäre dann hinfällig, wenn der künftige Bauherr diese Randbebauung nicht oder erst verspätet errichtet. Um das auszuschließen, ist eine Bedingungsfestsetzung (§ 9 Abs. 2 BauGB) im Bebauungsplanentwurf schon enthalten. C.§ 10, Nr. 10.3 bestimmt, dass die Wohnnutzung der Gebäude 3, 6, 7 und 8 erst aufgenommen werden darf, wenn die gewerbliche Nutzung auf Fl.Nr. 232/2 in der Nacht aufgegeben ist oder die geräuschabschirmende Wirkung der Gebäude Nrn. 4 und 5 hergestellt ist.
Diese Festsetzung ist aber noch anzupassen, da sie in gleicher Weise auch gegenüber dem Lärm des westlich angrenzenden Bahnparkplatzes gilt und dort gleichzeitig die Konfliktlösung gegenüber dem Bahnlärm schafft.
Die Festsetzung C.§ 10, Nr. 10.3 wird wie folgt gefasst:
Die Wohnnutzung der Gebäude Nrn. 6, 7 und 8 darf erst aufgenommen werden, wenn die geräuschabschirmende Wirkung der Gebäude Nrn. 1, 2, 3, 4 und 5 hergestellt ist.
2.7 Handwerkskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 06.09.2016)
Unsere Stellungnahme vom 09.06.2016 erhalten wir weiterhin aufrecht. Sie ist als nochmals angeführt zu betrachten.
Die Prüfung der Stellungnahme und Abwägungsentscheidung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 26.07.2016 zur Stellungnahme vom 09.06.2016 gilt fort.
Eine Änderung ergibt sich darin, dass der Bebauungsplan um die Festsetzung einer Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 232/2 (Urscher) als Gewerbefläche wieder ergänzt wird. Diese Festsetzung für das nördlich an das BayWa-Gelände (Fl.Nr 232/3) anschließende Betriebsgrundstück des Omnibusunternehmens wurde auf die Einwendung der Eigentümer hin am 26.07.2016 aufgegeben, wird aber jetzt – wiederum aufgrund Eigentümereinwendung – wieder im Bebauungsplan aufgenommen.
Ziel dieser Festsetzung ist, dem dort seit langem angesiedelten Omnibusbetrieb die Möglichkeit zu verschaffen, an der Grundstücksgrenze eine Omnibusgarage zu errichten. Damit wird die bauliche Nutzbarkeit des Betriebsgrundstückes „Urscher“ für das Omnibusunternehmen deutlich verbessert. Gleichzeitig kann diese Grenzbebauung auch die Lärmentwicklung zur südlich neu entstehenden Wohnbebauung abschirmen. Allein die visuelle Abschirmung führt dazu, dass die Wahrnehmung der Lästigkeit von Lärm geringer ausfällt.
Ungeachtet dessen bleibt es uneingeschränkt bei dem Schutzkonzept, dass an der dem Betrieb zugewandten Gebäudeseite der künftigen Wohnbebauung keine Immissionsorte entstehen dürfen (keine öffenbaren Fenster von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen).
2.8 Landesbund für Vogelschutz (E-Mail vom 05.08.2016)
Aufgrund des derzeitigen Eschensterbens, bedingt durch einen Pilz, den man noch nicht im Griff hat, würde ich empfehlen, die Esche aus der Pflanzliste herauszunehmen. Stattdessen empfiehlt es sich die Vogelbeere aufzunehmen.
Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde einstimmig der Empfehlung entsprochen.
2.9 Telefonica Germany GmbH & Co. OHG (E-Mail vom 26.07.2016)
Da auf dem Flurstück 216/6, das sich im äußersten Südwesten des Plangebietes befindet, bereits Mobilfunkanlagen vorhanden sind, deren Fortbestand durch die Bebauungsplanung nicht in Frage gestellt werden soll, sind meines Erachtens die textlichen Festsetzungen entsprechend anzupassen, soweit dies nicht schon erfolgt ist (der Entwurf der textlichen Festsetzungen war ihrer Mail nicht beigefügt). Hierzu schlagen wir folgende Formulierung vor:
„Auf dem Flurstück 216/6 sind die Errichtung und der Betrieb fernmeldetechnischer Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO mit einer freien Höhe bis zu 10 m zulässig. Die vorgeschriebenen Sicherheitsabstände gemäß der 26. BlmSchV sind einzuhalten.“
Zudem böte sich an, die Mobilfunkanlagen auch in der Begründung unter 4.0 Erschließung zu erwähnen.
Mobilfunkanlagen stellen bauplanungsrechtlich einen „nicht störenden Gewerbebetrieb“ dar und sind gleichzeitig eine fernmeldetechnische Nebenanlage nach § 14 BauNVO. In dem hier vorgesehenen Allgemeinen Wohngebiet sind sie nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bzw. § 14 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig und auch im Regelfall zuzulassen, wenn die gesetzlichen Sicherheitsabstände (26. BImSchV) eingehalten sind. Dann steht die Gebietsverträglichkeit nicht in Frage.
Die Stadt Grafing b.M. versucht mit der Konzentration von Mobilfunkanlagen auf dem städtischen Gebäude „Kiermeier-Lagerhaus“ (Bauraum 16) eine Steuerung von Mobilfunkanlagen im Stadtgebiet.
Aus diesem Grunde wird der Stellungnahme dadurch entsprochen, dass Mobilfunkanlagen dort allgemein zugelassen und gleichzeitig im übrigen Baugebiet ausgeschlossen werden (§ 1 Abs. 7 Nr. 3). Hierfür wird C.§ 1.1 Abs. 2 wie folgt ergänzt.
„Mobilfunkanlagen sind auf dem Grundstück Fl.Nr. 216/6, Lagerhausstraße 17 (Bauraum 16) allgemein zulässig und im Übrigen unzulässig.“
2.10 DB AG, DB Immobilien (Schreiben vom 16.08.2016)
Wir verweisen auf die Gesamtstellungnahme der DB AG vom 03.06.2016 mit Zeichen: TÖB-MÜ-16-8127 (FS.R-S-L(A)). Diese ist weiterhin gültig und zwingend zu beachten.
Wir bitten Sie, uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligten und uns zu gegebener Zeit den Satzungsbeschluss zu übersenden.
Die Prüfung der Stellungnahme und Abwägungsentscheidung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 26.07.2016 zur Stellungnahme vom 03.06.2016 gilt fort.
3.1 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird erneut geändert. Das Grundstück Fl.Nr. 232/2 der Gemarkung Grafing wird wieder in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen, und zwar in gleicher Weise und gleichem Umfang wie im vormaligen Bebauungsplanentwurf vom 12.04.2016. Danach wird eine Grenzbebauung im Süden entlang der Grenze zum Grundstück Fl.Nr. 232/3 für eine gewerbliche Nutzung zugelassen (eingeschränktes Gewerbegebiet). Diese neuerliche Änderung des Bebauungsplangebietes wird beschlossen (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).
3.2 Der Bebauungsplanentwurf für das BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße vom 26.07.2016 (Planfertiger: Architekturbüro Klaus Immich, Gmund) und die Begründung werden unter Berücksichtigung der unter Ziffer 2 und 3.1 beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt und zur erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 13a i.V.m. §§ 4a Abs. 3 i.V.m. 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Billigungs- und Auslegungsbeschluss). Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
3.4 Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt wird, ist gemäß §§ 4a Abs. 3 i.V.m. 4 Abs. 2 BauGB erneut Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Dabei ist den jeweiligen Behörden und Trägern öffentlicher Belange das Prüfungsergebnis der heutigen Abwägungsentscheidung mitzuteilen. Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.