Source: https://www.diritto.it/breves-consideracoes-sobre-os-direitos-de-vizinhanca/
Timestamp: 2018-09-26 01:01:18+00:00
Document Index: 15449282

Matched Legal Cases: ['artigo 5', 'artigo 170', 'artigo 182', 'artigo 186', 'artigo 1', 'artigo 554', 'artigo 1', 'artigo 554', 'artigo 1', 'artigo 148', 'artigo 30', 'artigo 37', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 936', 'artigo 576', 'artigo 1', 'artigo 225', 'artigo 5', 'artigo 186', 'artigo 1', 'artigo 1', 'Artigo 14']

Valkiria Aparecida Lopes Ferraro
Resumo: O presente artigo visa apresentar os aspectos gerais que envolvem o direito de vizinhança, sendo este tratado tanto no plano do direito privado como no patamar do direito público. Desse modo, torna-se importante discutir o motivo pelo qual o direito de propriedade constitui em inúmeras limitações impostas a tal direito.
Palavras-chave: Direito de vizinhança. Estatuto. Propriedade Imóvel. Servidões.
Abstract: The present article aims at in such a way to present the general aspects that involve the neighborhood right, being this treating in the plan of the private law as in the platform of the public law. In this way, it becomes important to argue the reason for which the property right if it constitutes in innumerable limitations imposed to such right
Key-words: Right of neighborhood. Statute. Real State property. Servitudes.
Sumário: 1 Introdução; 2 Direito de Propriedade; 2.1 Estatuto da Cidade; 3 Considerações Gerais sobre Direito de Vizinhança; 3.1 Conteúdo, Natureza Jurídica, Classificação do Direito de Vizinhança; 3.2 Diferenças entre Direito de Vizinhança e Servidões; 4 Direito de Construir; 4.1 Restrições da Relação de Vizinhança; 4.2 Natureza Jurídica da Responsabilidade do Proprietário; 4.3 Atuação Preventiva e Repressiva do Vizinho Ameaçado; 4.4 Confronto entre Normas Municipais e Código Civil; 4.5 Considerações sobre o Código Civil de 1916 e Código Civil de 2002; 5 Proteção Legal; 5.1 Ação de Nunciação de Obra Nova; 5.2 Embargo Extrajudicial; 5.3 Ação Demolitória; 6 Conclusão.
No Brasil, o Direito de Vizinhança tornou-se, de modo acentuado, o objetivo da atividade legislativa, tendo em vista a existência do Estatuto da Cidade, demonstrando, assim, uma ligação mais estreita entre o direito público e o direito privado.
De modo geral, pode-se dizer que em nenhum momento da história deixou-se de exigir da propriedade sua função social, apesar da evolução dos conceitos, os quais foram ajustados às novas necessidades e aos valores modificados pelas contingências da evolução das sociedades.
Dessa maneira, apresentam-se aqui os aspectos gerais que envolvem o referido tema, iniciando o estudo com uma breve análise do direito de propriedade, para, em seguida, tecerem-se considerações sobre o direito de construir, estabelecendo, neste tópico, um paralelo entre o Código Civil de 1916 e o Código Civil de 2002. Para finalizar, discutem-se questões que dizem respeito à proteção legal existente.
O termo “propriedade” é bastante amplo, abrangendo também os bens incorpóreos e, apesar de ter sido confundido com “domínio”, conforme o Código Civil de 1916 (artigos 485, 505, 527, 550 e 551) e o Código Civil de 2002 (artigos 1.196, 1.210 § 2º, 1.231, 1.238 e 1.242, respectivamente) pode-se vislumbrar o uso correto da terminologia.
Entretanto, embora seja amplo, o direito de propriedade não é absoluto, pois sofre restrições1 e limitações2 de diversas ordens, onde estão presentes as idéias de proibir os abusos do proprietário no exercício do seu direito (PIRES, 2009).
Neste contexto, Aldemiro Rezende Dantas Júnior (2003, p.12) comenta:
“Esse paulatino abandono do enfoque individualista da propriedade, atualmente, mostra-se como uma tendência irreversível, uma vez que hoje se vê de modo muito claro que a propriedade, longe de poder ser usada como instrumento de dominação de uns homens sobre os outros, deve ser vista como um dos instrumentos indispensáveis à consecução do bem comum, vale dizer, apesar de se caracterizar como um direito individual, a propriedade também tem uma função a cumprir em prol da coletividade.”
É importante comentar que o juiz deste início de século, a cada decisão, levando em conta a proteção ao proprietário, deve antes de tudo, ter como foco a função social de todos os bens3, ou seja, como não existe concepção de Direito para o homem só, isolado em uma ilha, não existe propriedade, como entidade social e jurídica, que possa ser analisada individualmente (LEAL JÚNIOR, 2008). Sobre o tema, esclarece João Carlos Leal Júnior (2008, p.76):
“Em decorrência do princípio da dignidade da pessoa humana, o qual foi erigido como fundamento da República Federativa do Brasil […], todo instituto jurídico está impregnado pela função social, a fim de que se alcance a edificação de uma sociedade livre, justa e solidária, um dos objetivos fundamentais do Estado brasileiro. Nesse sentido, deve-se entender por função social a obtenção de um resultado das atividades humanas em prol de toda a coletividade. A idéia de função social, assim, vincula-se a todo um movimento de funcionalização dos direitos subjetivos, reconstruindo-se institutos centrais do Direito moderno, tais como a propriedade, o contrato e a empresa. Parte-se do pressuposto de que toda prerrogativa outorgada a alguém deve cumprir um papel perante a sociedade. O titular de um direito que dele se vale animado por egoísmo pode incidir em abuso, situação que afronta os ditames de nossa Constituição […].”
As vigas mestras para a utilização da propriedade estão na Lei Maior. O artigo 5º da Constituição Federal (CF) de 1988, após garantir o direito de propriedade em seu caput e no inciso XXII, destaca que “a propriedade atenderá a sua função social”. O artigo 170 da Constituição, ao tratar da ordem econômica, dando valor ao trabalho e à livre iniciativa, conforme os ditames da justiça social, garante o princípio da “função social da propriedade” (inciso III), após referir-se ao princípio da propriedade privada em si mesma (inciso II).
Ao tratar da política urbana, o legislador constitucional destaca que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor” (artigo 182, § 1º).
Ao cuidar da política agrícola e fundiária, dispõe a Constituição no artigo 186:
“A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de existência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: I – aproveitamento racional e adequado; II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho; IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”
Em vista de sua função social, a propriedade sofre inúmeras limitações, desde às impostas no Código Civil de 1916, bem como no de 2002 em razão do direito de vizinhança, até as de ordem constitucional e administrativa, como a preservação do meio ambiente, fauna, flora, etc.
2.1 ESTATUTO DA CIDADE
O Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001, tem por finalidade regulamentar os artigos 182 e 183 da Carta Maior, estabelecendo diretrizes gerais de política urbana, embora tenha sido atropelada pelo Código Civil vigente, uma vez que trata de matérias semelhantes no campo da propriedade.
Toda fundamentação do Estatuto da Cidade visa colocar o cidadão em um local urbano e meio ambiente eficientes, onde possa realizar seus desígnios com sua família, no que se denomina desenvolvimento sustentável.
A Lei trata do parcelamento do solo urbano, edificação e utilização compulsória, progressividade do IPTU como forma de juntar a correta utilização da propriedade, bem como a desapropriação por aproveitamento inadequado, como instrumentos de política urbana.
3 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE DIREITO DE VIZINHANÇA
Os chamados direitos de vizinhança são direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da contigüidade. As regras de vizinhança têm por objetivo harmonizar a vida em sociedade e o bem-estar, sem deixar à margem as finalidades do Direito de Propriedade.
As ações derivadas dos Direitos de Vizinhança competem ao proprietário, locatário, usufrutuário e de maneira geral a todo aquele que possui, detém ou utiliza a coisa. Seu direito surge da qualidade de vizinho e não da de proprietário (BORDA, 1984, p.413). No mesmo sentido se coloca o molestador como réu, que pode não ser o proprietário de prédio próximo, mas mero possuidor, detentor ou usuário eventual.
Os incômodos, desconfortos e prejuízos decorrentes desses fatos e atos dão origem a duas modalidades de atitudes do proprietário ou possuidor, conforme suas respectivas conseqüências, que se refletem em duas categorias de ações judiciais. Se já houve efetivo prejuízo decorrente da vizinhança4 a solução pode ser somente a ação indenizatória, em que se apurarão perdas e danos, mormente se já cessou a turbação ou moléstia. Essa ação buscará a reposição de valor equivalente, tanto quanto possível, ao prejuízo sofrido.
Os incômodos anormais de vizinhança também podem desaguar nos danos de natureza moral. Tratando-se de situação presente e continuativa de prejuízo à segurança, sossego e saúde do vizinho, a ação é tipicamente de vizinhança, nos termos do artigo 1.277 (antigo artigo 554). O remédio processual será a ação de obrigação de fazer ou não fazer com cominação de multa diária (ação de efeito cominatório), resumindo-se em indenização final dos prejuízos, pedido indenizatório esse que pode vir cumulado. Pede-se a cessação dos fatos ou atos perturbadores e a indenização pelos prejuízos já causados.
Assim, cabe acrescentar que o objetivo do direito de vizinhança, como já mencionado anteriormente, é a solução dos conflitos entre os vizinhos.
Sabiamente, Aldemiro Rezende Dantas Júnior (2003, p.62) leciona que os direitos de vizinhança podem ser apresentados como sendo “um complexo formado pelos direitos atribuídos a cada um dos proprietários de prédio e as restrições correspondentes que são impostas a cada um dos proprietários dos prédios que lhe são vizinhos, tendo por finalidade regular a convivência entre os vizinhos, evitando os conflitos ou apresentando-lhes a solução”.
O uso do prédio pode ser separado em normal e anormal. Entretanto, a normalidade ou anormalidade não podem ser aferidas em função da existência de um incômodo, mas sim em função da intensidade do mesmo, ou seja, se está ou não dentro dos limites normais de tolerabilidade.
Caso proceda a última hipótese não há qualquer restrição a ser imposta ao seu causador, por isso que a própria convivência social conduz a que o vizinho incomodado tenha que suportar certos incômodos de pequena monta.
3.1 CONTEÚDO, NATUREZA E CLASSIFICAÇÃO
As normas que compõem os direitos de vizinhança podem ser examinados enquanto atributivas de direitos ou enquanto impositivas de restrições. Podem se apresentar sobre a tríplice modalidade obrigacional: positiva (fazer), negativa (não fazer) ou permissiva (deixar fazer). A regra geral é a de que das relações de vizinhança resultam obrigações de não fazer, ou seja, na maioria das situações, as obrigações impostas como decorrência da qualidade de vizinho são de conteúdo negativo.
Quanto à natureza, pode-se afirmar que, não sendo seus efeitos produzidos contra todos, não se pode considerar os direitos de vizinhança como sendo reais. Por isso, é permitido afirmar com segurança que a natureza jurídica dos direitos de vizinhança é a de obrigações propter rem, assim entendidas àquelas obrigações “em que o devedor por ser titular de um direito sobre uma coisa fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real” (RODRIGUES, 2002, p.99).
As relações de vizinhança podem ser classificadas quanto à origem quando relações derivadas da comunhão natural indisfarçável5; relações de dependência6; relações derivadas da contigüidade7, e também em função da fonte de cada limitação, ou seja, legais (contidas nas leis), jurídicas (decorrem da aplicação de certos princípios gerais do direito), e voluntárias (aquelas que o proprietário mesmo estabelece, mas sem se despojar de seu direito).
3.2 DIFERENÇAS ENTRE DIREITO DE VIZINHANÇA E SERVIDÕES
Não há qualquer possibilidade de se confundirem as regras das relações de vizinhança com as das servidões prediais;
“as servidões legais resultam imediatamente da lei, sem necessidade de consentimento do dono do prédio serviente […] as servidões convencionais só se constituem por ato de vontade, ainda que unilateralmente como prescrição aquisitiva, e a lei somente lhes define os caracteres gerais, deixando a cada proprietário a liberdade de consenti-las o seu prédio tantas quantas são os direitos reais que, revestindo aqueles caracteres, podem ser cedidos em proveito dos prédios alheios; e as restrições resultantes dos direitos de vizinhança são condição de existência dos prédios dominantes, não visando aumentar-lhes o valor, em detrimento dos servientes, enquanto que nas servidões convencionais o que se tem em vista são vantagens que acrescentam ao prédio dominante utilidade, fertilidade, amenidade ou beleza, mas sem que isso lhe seja indispensável ou essencial ao uso, atenta a sua situação relativamente ao prédio vizinho” (NEQUETE, 1981, p.93-94).
De modo esclarecedor, Orlando Gomes (1980, p.183) alerta que nos ordenamentos onde os direitos de vizinhança são considerados como sendo servidões legais, “os respectivos Códigos Civis incluíram o assunto dentro do capítulo das servidões”, entretanto, naqueles onde os direitos de vizinhança são vistos como restrições ao direito de propriedade, como é o caso do nosso, “o tema foi tratado na parte onde é abordado o direito de propriedade”.
4 DIREITO DE CONSTRUIR
O Direito de Construir é um direito facultativo. É uma conseqüência do direito de propriedade, integrando o conteúdo desta e sendo um modo de sua manifestação.
Reza o Código Civil, artigo 1.299 que “constitui prerrogativa inerente da propriedade o direito que possui o seu titular de construir em seu terreno o que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”.
Infringindo as normas supra citadas mencionadas e causando dano a alguém, terão o proprietário inteira responsabilidade pelo fato independente de prova ou culpa.
Maria Helena Diniz (2004, p.290) leciona que “o exercício do direito de construir está limitado nos regulamentos administrativos e nas disposições contidas no Código Civil, em razão dos interesses da coletividade e do mútuo respeito que lhe haver em relação às obrigações oriundas da vizinhança”.
4.1 RESTRIÇÕES DAS RELAÇÕES DE VIZINHANÇA
As restrições referentes aos direitos dos vizinhos visam evitar lides entre os vizinhos. A regra genérica é a de que nenhum proprietário pode usar seu imóvel de modo a incomodar ou causar prejuízos aos seus vizinhos.
Entretanto, é no artigo 554 do Código de 1916 (artigo 1.277 do Código Civil de 2002), que está explícita a regra geral: “o proprietário, ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam”.
Quanto se tem em mente a amplitude do avanço tecnológico nas últimas décadas, inúmeras situações podem ser imaginadas onde ocorra conflito não previsto de modo específico na lei. É o caso, por exemplo, do particular que instalasse em sua residência equipamento de transmissão e recepção de alto impacto para fins de tornar mais rápida a navegação na Internet, e com isso viesse a bloquear a recepção das ondas de televisão dentro de um certo raio, impedindo que os vizinhos pudessem assistir televisão.
Sobre o tema, convém fazer uso da lição de Serpa Lopes (1996, p.523-524) quando o mesmo argumenta:
“Sob um primeiro prisma, as relações de vizinhança se desenvolvem num terreno eminentemente típico, com as situações jurídicas devidamente previstas em lei…sob um segundo prisma, temos o ato ilícito, consistente no uso nocivo da propriedade, onde os fatos geradores de uma responsabilidade são atípicos, isto é, se caracterizam tão-só pela reunião dos pressupostos integrantes de um abuso de direito ou de um ato ilícito.”
Dessa forma, fica claro que as restrições ao Direito de vizinhança evitam conflitos entre os vizinhos, visando o não prejuízo.
4.2 NATUREZA JURÍDICA DA RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO
As restrições legais referentes à vizinhança podem ser delineadas nas leis civis, ou nas leis e regulamentos de natureza administrativa. Assim, havendo prejuízo ao vizinho em decorrência de uma construção, ainda que o proprietário não tenha culpa, deverá ressarcir os prejuízos.
O empreiteiro só poderá ser responsabilizado se agiu com culpa. O mesmo isenta-se da responsabilidade material, mas não da responsabilidade jurídica, uma vez que tenha entre ele e o proprietário uma relação de consumo (artigo 148 da Lei n. 8.078/90).
Eis, aí, sua natureza jurídica: limitação da propriedade; as obrigações que daí resultam, inclusive pessoais, são conseqüências.
4.3 ATUAÇÃO PREVENTIVA E REPRESSIVA DO VIZINHO AMEAÇADO
A lei confere ao possível prejudicado a nunciação de obra nova no intuito de embarcação antes que o prejuízo ocorra ou venha a se agravar.
Conforme a melhor doutrina, “[…] toda e qualquer violação da norma restritiva dos direitos do proprietário, ainda que instituída no interesse público direto, pode ser combatida por qualquer particular, desde que o mesmo tenha qualquer interesse seu, ainda que indireto, violado” (DANTAS JÚNIOR, 2003, p.149).
Simplificadamente, pode-se mencionar que o direito de fazer valer uma regra pelas vias de direito pode ser exercido tanto pelos agentes públicos quanto por todas as pessoas interessadas.
4.4 CONFRONTO ENTRE NORMAS MUNICIPAIS E CÓDIGO CIVIL
A Constituição Federal em seu artigo 30, inciso I e II, atribui aos municípios competência para “legislar sobre assuntos de interesse local” e para “suplementar a legislação federal e a estadual no que couber”.
Importante acentuar que no Estado de Direito vige o princípio da legalidade, segundo o qual todas as atividades do Poder Público são submissas à Constituição Federal e às leis. E essa submissão significa o dever de acatar as normas postas, quer para agir com base nelas, quer para agir sempre que lhe cumpra dar execução a quaisquer textos de lei.
O administrador não pode obrigar o cumprimento de requisitos que a lei não impõe, negar direito que nela se acha enunciado ou deixar de cumprir as normas legais para a prática de ato administrativo. Ao Estado cabe velar pela regularidade dos serviços públicos respondendo pelos resultados de seu mau funcionamento, incluindo a aprovação irregular de loteamento, o que se afirma com base no artigo 37, § 6º, da Constituição Federal, que dispõe que “as pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa”.
Considerando que a aprovação de loteamento é considerada ato administrativo lavrado pela administração direta, comprovado o nexo causal entre a conduta de aprovação irregular de loteamento residencial próximo a distrito industrial, deverá o Poder Público do Município responsabilizar-se pelos danos decorrentes dessa aprovação e sua posterior efetivação.
Por outro lado, o adquirente de terreno pertencente a loteamento irregularmente aprovado próximo a distrito industrial é equiparado ao consumidor, conforme dispõem os artigos 2º e 29 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que exposto a práticas abusivas equiparáveis à relação de consumo. Portanto, terá ação para reparação de danos patrimoniais junto ao loteador particular, para ressarcir eventuais danos causados à saúde e à incolumidade física dos moradores.
4.5 CONSIDERAÇÕES SOBRE O CÓDIGO CIVIL DE 1916 E O CÓDIGO CIVIL DE 2002
A partir do estudo deste tema, pode-se dizer que o Código Civil de 2002 não inovou muito nesta matéria. O Código Civil atual mudou o subtítulo dos Direitos de Vizinhança passando a ser designado “uso normal da propriedade”. O artigo 1.299 inicia o direito de construir e mantém praticamente todas as disposições do Código anterior.
O artigo 1.300 mostra o devido cuidado a ter, para com o prédio vizinho: “O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas diretamente sobre o prédio vizinho”, dados os incômodos que mesmo no século XXI, isso pode causar.
O artigo subseqüente mantém exatamente a anterior disposição legal de não se abrirem janelas, fazer eirado, terraço ou varanda, porque é presumível que incomodarão. E resguarda o espaço anterior de um metro e meio.
O artigo 1.305 mantém o direito maior do que primeiro construiu, de receber indenização pela utilização de parede divisória pelo vizinho que depois vier (o meio valor dela).
O artigo 1.307 tem de ser entendido de maneira mais cuidadosa. Como se sabe a Seção VII do Direito de Construir deve ser interpretada sistematicamente e, portanto, mantêm o Código vigente as necessárias cautelas.
O § 1º do artigo 1.297 é bem claro: “sendo comuns muros, tapume, cerca, presume-se que pertençam a ambos os confinantes, sendo estes, em partes iguais, obrigados a concorrer, pelos costumes da localidade, para a construção e a conservação deles.”
Há ainda que se destacar que o § 2º deste artigo, reportando-se a sebes vivas, árvores e plantas que servem de marco divisório, é novo e apresenta uma tímida defesa do verde. Muito tímida, digamos, mas já se nota e não se fazia antes, uma preocupação de não deixar cortar ou arrancar quaisquer plantas divisórias. Espera-se que a doutrina ambientalista rapidamente entenda esse direito do verde a não ser destruído ou afetado por vizinhos que não gostem de verde, mesmo que não seja divisório.
A disposição de proibir edificações a menos de um metro e meio do limite comum (pode ser muro), ganhou reforço, recebeu configuração mais definida. Antes, o proprietário que anuísse em terraço, goteira, varanda, recebeu configuração mais definida. Antes, o proprietário que anuísse em terraço, goteira, varanda, janela, poderia usar apenas o lapso de ano e dia para o desfazimento; hoje nem se fala mais de ter consentido ou não. É simplesmente defeso edificar eirado, janelas, terraço ou varanda.
Quanto ao meio rural, onde o espaço é menos reduzido e as pessoas estão mais perto, vivendo mais longe, o chamado espaço da privacidade ampliou-se de metro e meio para três metros (artigo 1.303). Portanto, na zona rural, mantêm-se o que já acontecia o dobro do espaço deve ser preservado, a distinção continua.
O artigo 1.312 é bem taxativo, não estabelecendo prazo para o pedido de demolição, havendo o direito de pedir reparação de perdas e danos, a qualquer tempo. O artigo estabelece um dever de demolição. Em outras disposições do mesmo capítulo V menciona-se ou reforça-se o direito a reparações e indenizações, repartição de ônus.
5 PROTEÇÃO LEGAL
Se diversos direitos existem para os vizinhos decorrentes da relação de vizinhança, também diversas ações existem a proteger os direitos desses vizinhos, no que diz respeito aos direitos de vizinhança em geral e ao direito de construir em particular, evitando a ocorrência de danos ou a reparação desse mesmo dano. Veja-se:
5.1 AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA
A ação de nunciação de obra nova se encontra prevista nos artigos 934 a 940 do Código de Processo Civil (CPC), tendo por finalidade, em primeiro momento, impedir o prosseguimento da obra irregular e, posteriormente, obter o seu desfazimento.
A obra pode consistir em construção, demolição, remodelação, escavações, compactações de solo, terraplanagem, colheitas e similares.
Obra nova é aquela que representa uma inovação no estado anterior do prédio, quer nele colocando uma construção que não tinha, quer destruindo uma construção que tinha, quer alterando a construção existente, dela retirando o que havia, ou nela introduzindo o que não havia isto é diminuindo ou aumentando.
Obra nova, para o efeito da ação nunciativa é toda e qualquer modificação introduzida no prédio, em relação ao seu estado anterior, por meio de trabalhos materiais do homem. Mas, para efeitos de ação de nunciação de obra nova é imperioso o fato de que a obra tenha sido iniciada e ainda não esteja concluída. Enquanto a obra está no plano das intenções, mesmo que comunicadas ao vizinho, ainda não cabe o ajuizamento da ação, nem mesmo se já foram encomendadas e elaboradas as plantas, requerida e obtida a licença da autoridade competente.
De acordo com a redação do artigo 936 do CPC, são cinco os pedidos específicos na ação nunciatória, quais sejam: 1) o pedido liminar de embargo da obra, ou o pedido de ratificação do embargo extrajudicial realizado; 2) o pedido de embargo da construção ou de demolição iniciada ou da alteração ou mudança do que foi construído, destruído ou modificado com prejuízo do prédio do nunciante embargante; 3) o pedido da cominação de pena para o caso de inobservância do embargo; 4) o pedido de condenação em perdas e danos; 5) apreensão e depósito de colheita, corte de madeiras, extração de minérios e obras semelhantes, importando em retirar tais produtos e materiais da dita coisa, quando se tratar de demolição, hipótese em que o autor poderá incluir na petição inicial o requerimento de tal apreensão e depósito dos materiais e produtos retirados pelo nunciado.
Ressalte-se, no entanto, que embora haja a possibilidade de cinco pedidos específicos, evidentemente não é obrigatória à cumulação de todos.
5.2 EMBARGO EXTRAJUDICIAL
O pedido de embargo liminar ou ratificação do embargo extrajudicial é essencial e constitui a essência da ação nunciatória.
O art. 935 do CPC permite ao nunciante, no caso de urgência proceder ao embargo extrajudicial, mediante notificação verbal, na presença de duas testemunhas, do proprietário, ou, em sua falta, do construtor, para que não prossigam com a obra. Todavia, esse embargo extrajudicial deve ser ratificado pelo juízo, num prazo de 03 dias após a sua realização. Assim, a ratificação deve ser requerida, no prazo referido, na petição inicial da ação de nunciação, portanto o primeiro pedido do nunciante será o de ratificação do embargo que procedeu extrajudicialmente, logo deverá ele demonstrar na sua inicial a gravidade da situação ensejadora da medida extrajudicial, além do preenchimento das demais formalidades legais.
Aldemiro Rezende Dantas Junior (2003, p.378) esclarece que “o problema é que, além de não serem freqüentes tais hipóteses, pensa-se que o grande obstáculo está no fato de que essa disposição é mais propícia a fazer surgirem conflitos graves entre os vizinhos do que a resolver os já existentes.”
5.3 AÇÃO DEMOLITÓRIA
A nunciação admite a cumulação do pedido de suspensão do andamento da obra com o de demolição do que tiver sido construído irregularmente. Caso a obra já se encontre construída é necessário que ajuíze a ação demolitória, por estar à obra causando prejuízo.
Aldemiro Rezende Dantas Junior (2003, p.389-391) sintetiza:
“[…] quanto ao objeto da ação, o que se pretende, obviamente, não é demolir toda a obra do vizinho, mas tão somente aquela parte da mesma que esteja irregularmente causando o prejuízo […] por demolição deve-se entender o desfazimento do que foi irregularmente edificado […] é possível ajuizar uma ação demolitória ainda que já tenha decorrido ano e dia da obra lesiva, exceto nos casos em que a lei expressamente afasta tal hipótese, como ocorre na já examinada hipótese do artigo 576 do Código Civil de 1916 (Código Civil de 2002, artigo 1.302) […] em alguns casos, levando em conta fatores como a maior ou menor gravidade do dano sofrido […] a jurisprudência tem admitido que ao invés de mandar demolir, seja substituído o desfazimento da obra irregular pela indenização em dinheiro.”
Imperioso se faz discutir a questão supramencionada, uma vez que mesmo tendo a construção demolida, em alguns casos devem ser ressarcidos danos ao vizinho prejudicado. Entretanto, essa é uma discussão para outros futuros doutrinadores.
Quanto ao desmembramento do tema em análise, verificou-se notoriamente que a lei protege a saúde, a segurança e o sossego dos vizinhos. Claro se fez que o Código objetivou um certo equilíbrio entre os direitos de quem construiu primeiro, compensando com os direitos dos novos construtores. Nem o primeiro, nem o seu novo confinante, têm direito absoluto de propriedade.
O direito de propriedade, neste ínterim, sofreu inúmeras restrições, entre as quais as relações de vizinhança, que acabam impondo limitações ao uso e utilidade. O Código Civil disciplinando a matéria cuida do uso nocivo da propriedade, das árvores limítrofes, do escoamento das águas, dos limites entre prédios e do direito de construir.
Os direitos de vizinhança, neste contexto, constituem limitações impostas pela boa convivência social, que deve se inspirar na boa-fé e lealdade entre os proprietários dos prédios confinantes. Desse modo, a propriedade deve ser utilizada de maneira que torne possível a coexistência social pacífica entre os vizinhos. O proprietário ou o inquilino de um prédio tem o direito, por exemplo, de impedir o mau uso da propriedade vizinha que possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam.
Embora em muitos casos existam grandes dificuldades para o estabelecimento da linha divisória entre uso regular e irregular do imóvel, o proprietário ou o inquilino que se sentir prejudicado e não conseguir amigavelmente a solução poderá intentar ação própria junto ao Poder Judiciário para valer seu direito de vizinhança, o qual se necessário, deve tramitar até a última instância.
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VENOSA, S. S. Direito Civil: direitos reais. 5.ed. São Paulo: Atlas, 2005.
1 Pressupõem um prévio conteúdo, já assim delimitado. Surgem de negócios jurídicos, de atos negociais.
2 Conteúdo da regra jurídica que diz até onde pode ir, ou até onde não pode ir. Decorrem imediatamente da lei.
3 Sobre a origem da função social e suas repercussões no Brasil, João Carlos Leal Júnior e Janaina Lumy Hamdan, com clareza, anotam: “A consagração da função social como princípio fundamental fomentou novos contornos axiológicos, influenciando a hermenêutica constitucional e relativizando direitos outrora tidos como absolutos, a fim de promover uma funcionalização do regime de titularidades, no que concerne aos direitos de aplicabilidade erga omnes, satisfazendo, assim, o intento positivado no artigo 5º, inciso XXIII da Lex Magna, que em todo o seu discurso conduz o aplicador do direito à utilização teleológica de seus termos, exempli gratia, ao elencar os requisitos que caracterizam o devido exercício do domínio em seu artigo 186, ou, até mesmo ao prever a possibilidade de desapropriação consoante disposto nos artigos 182 e 184 do mesmo texto legal. Também o Código Civil adotou a perspectiva social forjada na Constituição ao citar o aludido princípio no artigo 1.228 que, por desdobramento, atinge todos os outros direitos reais elencados nos incisos do artigo 1.225, inferindo-lhes a mesma diretriz. Institutos como o usufruto, a superfície, o uso e a habitação, por sua essência já perfazem real projeção da predisposição jurídica de efetivação da função social, atinando para a relevância da posse para o alcance deste intento, cujas particularidades serão, em seguida, abordadas” (LEAL JÚNIOR; HAMDAN, 2009).
4 Queda de objeto sobre terreno vizinho, danificando a propriedade; emissão de gases poluentes durante determinado período, afetando a saúde e a coisa do vizinho; descarga de esgotos sobre outro prédio, etc.
5 Diz respeito às águas, às árvores limítrofes e à faixa de terreno que se situa mais próxima do limite entre os prédios, na qual de certa forma ocorre uma superposição dos direitos dos dois proprietários.
6 Hipótese de ingresso no prédio vizinho, para fins de obras, reparos, limpeza, etc., e de saída para a via pública.
7 Situações nas quais repercutem em um prédio vizinho os efeitos dos atos que um proprietário pratica no seu.
8 Artigo 14: “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequados sobre sua fruição e riscos.”