Source: https://www.schneider-immobilienbewertung.de/wissensportal-immobilienbewertung/
Timestamp: 2020-07-02 05:52:28
Document Index: 180917898

Matched Legal Cases: ['§ 8', '§ 15', '§ 16', '§ 17', '§ 21', '§ 192', '§ 194', '§ 199']

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Wissensportal Immobilienbewertung - Fragen und Antworten zum Thema Immobilienbewertung
Immobilienbewertungen sind in vielen Bereichen des Wirtschafts- und Rechtslebens in Deutschland wichtig. Auf der Grundlage von Immobilienwertgutachten werden große Vermögensentscheidungen getroffen, beispielsweise beim Ankauf oder Verkauf von Grundstücken, bei unternehmerischen Investitionen in Immobilien, bei Enteignungen für öffentliche oder städtebauliche Zwecke, bei der Versicherung für Gebäude oder bei der Bestimmung von Beleihungswerten im Rahmen von Baufinanzierungen von Banken oder Kreditinstituten.
Aufgrund von Wertgutachten werden existenzielle Vermögensentscheidungen getroffen, beispielsweise bei Enteignungen für öffentliche Zwecke, beim Ankauf oder Verkauf von Grundstücken oder bei Investitionen in Immobilien.
Aus welchen Gründen werden Immobilien bewertet?
Käufer und/oder Verkäufer lassen zur Bemessung einer angemessenen Kaufpreisforderung bzw. eines angemessenen Kaufpreisangebots ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks anfertigen.
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Viele Gutachten sind auch in Betreuungsangelegenheiten erforderlich, da der Betreuer durch Bezug auf ein Verkehrswertgutachten seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise im Falle der Verwertung (Verkauf, Vermietung etc.) eines Grundstücks gegenüber dem Betreuungsgericht belegen kann.
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Bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien orientiert sich die Obergrenze der zu zahlenden Steuer an deren Verkehrswert.
Für die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils am Kaufpreis ist eine Aufschlüsselung der Anschaffungskosten in Boden- und Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Teilwerte erforderlich.
Für die Überführung von Betriebsvermögen in Privatvermögen müssen die Werte bzw. Wertanteile der betrieblichen Immobilien ermittelt werden.
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Grund für die Bewertung von Grundstücken kann (wenn auch nur selten) die Absicht zur Begründung von Rechten an Grundstücken sein, z. B. von Wegerechten (hier ist dann die Wertminderung des belasteten oder die Werterhöhung des begünstigten Grundstücks zu bestimmen) oder Wohnungsrechten (hier ist oftmals der Kapitalwert des Wohnungsrechts oder der Werteinfluss des Wohnungsrechts auf den Grundstückswert zu ermitteln).
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Der Grundstückswert in der Zwangsversteigerung dient u. a. dem Rechtspfleger bei der Berechnung der 7/10-Grenze sowie dem Bieter als Information für die Bemessung seines Gebots.
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Werden Grundstücke oder Grundstücksteile für eine hoheitliche oder öffentliche Maßnahme in Anspruch genommen, beispielsweise im Wege der Enteignung, so bemisst sich die angemessene Entschädigung u. a. nach dem Wert des in Anspruch genommenen Grundstücks (Grundstückteils).
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Gesetzlich genau bestimmte Werterhöhungen (bspw. sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen) der in städtebaulichen Verfahren liegenden Grundstücke sind vom Grundstückseigentümer an die Allgemeinheit auszugleichen. Zu diesem Zweck ist die Wertsteigerung (d. h. die Differenz aus „Wert mit“ und „Wert ohne“ diese städtebauliche Maßnahme) zu ermitteln.
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Zonale Wertgutachten
Zur Finanzierung des Erwerbs eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder von Baumaßnahmen (Neubau oder Ausbau) durch einen Kredit muss die Bank oder das Kreditinstitut den Beleihungswert ermitteln lassen.
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Für die sachgerechte Versicherung eines Gebäudes gegen substanzvernichtende Schäden (z. B. Feuer, Hagel-, Sturm- oder Hochwasserschäden) werden Versicherungswertermittlungen benötigt.
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Welche Begriffe und Definitionen gibt es in der Immobilienbewertung?
So verschieden die Wertermittlungsanlässe und der Verwendungszweck von Wertgutachten sind, so vielfältig sind auch die Wertbegriffe. Die wichtigsten Wertbegriffe in Deutschland sind:​
Marktwert bzw. Verkehrswert als Grundlage für private Vermögensdispositionen und als Wertbegriff im Städtebau (z. B. für Entschädigungen);
Beleihungswert als Wertbegriff in der Kreditwirtschaft und
Versicherungswert als Wertbegriff bei der Versicherung.
Die vorstehenden Wertbegriffe und die Verfahren zu ihrer Ermittlung sind (weitgehend gesetzlich) normiert. Die diesbezüglich vorgeschriebenen Ermittlungsverfahren führen grundsätzlich zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen. Das bedeutet, dass sich der Wertgutachter vor jeder Wertermittlung darüber im Klaren sein muss, welchem Zweck die Wertermittlung dienen soll. Hiervon hängt es ab, welcher der vorgenannten Werte zu ermitteln ist.
Für die Verkehrswertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet. Dies ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wie folgt geregelt: „Zur Wertermittlung sind
das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV),
das Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV),
das Sachwertverfahren (§§ 21 – 23 ImmoWertV)
Wer führt Immobilienbewertungen durch?
Die dort erforderlichen Immobilienwertermittlungen werden häufig von hauptberuflichen Sachverständigen, vorrangig institutionszugehörigen angestellten Sachverständigen (z. B. bankangestellten Beleihungswertermittlern, beamteten oder angestellten Sachverständigen der Finanzverwaltung), in vielen Fällen aber auch von freiberuflich tätigen Sachverständigen (z. B. geprüften, zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen) durchgeführt.
Außer den hauptberuflichen Immobilienbewertungs-Sachverständigen gibt es weitere Berufsgruppen, deren Hauptarbeitsfeld die Immobilien darstellen. In vielen Fällen sind dabei auch Wertermittlungskenntnisse erforderlich:
Wo finden sich die gesetzlichen Grundlagen der Immobilienbewertung?
Das Baugesetzbuch (BauGB).
Die grundlegenden Regelungen zur Verkehrswertermittlung sind im Städtebaurecht verankert. Da beim Vollzug des im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Städtebaus vielfach marktgerechte Grundstückswerte benötigt werden, beispielsweise zur Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Ausgleichsbeträgen, lag es nahe, die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich zu regeln. Hierzu hat der Gesetzgeber in den §§ 192 – 199 BauGB einschlägige Regelungen getroffen. Insbesondere sollen diese 8 Paragrafen sicherstellen, dass in Deutschland eine
Wertermittlung betrieben wird. Als zentrale Vorschrift ist dabei die in § 194 BauGB geregelte Verkehrswertdefinition anzusehen. Sie bildet die Grundlage für die Bemessung jeglicher Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen sowie für Ausgleichsbeträge nach dem BauGB.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Um in Deutschland eine einheitliche Vorgehensweise für die Wertermittlung zu gewährleisten, wurde die Bundesregierung in § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, die bundeseinheitlich geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu erlassen. Die ImmoWertV bestimmt differenziert, wie Verkehrswertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind. In der ImmoWertV werden ihr Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren geregelt. Bei Verkehrswertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV zwingend beachtet werden; die Rechtsprechung betrachtet sie als „allgemein anerkannte Grundsätze“.
Die Wertermittlungsrichtlinien.
Die Bundesregierung hat Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte von Grundstücken erlassen. Die Richtlinien geben Hinweise für die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertrichtlinie), des Sachwerts (Sachwertrichtlinie), des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie) sowie des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie).
An diese Richtlinien sind jedoch nur Bundesbehörden gebunden. Gutachterausschüsse (soweit landesrechtliche Vorschriften nicht etwas anderes vorsehen) und auch private Sachverständige sind grundsätzlich nicht an die Wertermittlungsrichtlinien gebunden.
Zu den Wertermittlungsrichtlinien muss kritisch angemerkt werden, dass diese – obwohl sie in den letzten Jahren schrittweise verbessert wurden – leider immer noch zu viele schematische und z. T. auch bewertungstheoretisch veraltete Hinweise enthalten. Wertermittlung ist aber nicht schematisch zu betreiben. Bei der Anwendung der Wertermittlungsrichtlinien ist deshalb Vorsicht geboten.
Rechts können Sie eine Checkliste herunter laden, welche Unterlagen wir für die Wertermittlung in Kopie benötigen.
Bitte sehen Sie in Ruhe in Ihren Unterlagen nach, was darin vorhanden ist.
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Wer ist Ihr richtiger Ansprechpartner im Bereich der Immobilienbewertung?