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Timestamp: 2016-10-26 11:29:37+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 262', 'art. 262', "l'article 3", 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', "l'article 3", 'art. 262', 'ATF ', "l'article 3", 'art. 262', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 108', 'art. 262', 'art. 257', 'in fine', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262', 'art. 262', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 262', "l'article 3", 'art. 262', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 262']

134 III 30051. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause �poux X. contre Y. (recours en mati�re civile)
R�siliation anticip�e du bail (art. 257f al. 3 CO); sous-location sans le consentement du bailleur (art. 262 CO). Le locataire qui sous-loue le logement remis � bail sans requ�rir le consentement du bailleur s'expose � une r�siliation anticip�e du contrat lorsqu'il ne r�agit pas � une protestation �crite du bailleur et que ce dernier aurait dispos� d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer � la sous-location (consid. 3). Faits � partir de page 300
A. Depuis 1988, les �poux X. louent un appartement de huit pi�ces dans un immeuble sis � Gen�ve. Un nouveau bail a �t� conclu le 5 mars 1992; le loyer mensuel �tait fix� � 4'220 fr., charges comprises. L'article 3 de ce contrat a la teneur suivante: BGE 134 III 300 S. 301
"Le locataire est autoris� � bien plaire � sous-louer son appartement pendant les trois mois d'�t�, ceci sous son enti�re responsabilit�. Toutefois, le locataire devra pr�alablement chaque ann�e informer le bailleur sur la dur�e exacte et les conditions de sous-location."
En f�vrier 1998, Y. est devenu le nouveau propri�taire de l'immeuble. Deux ans plus tard, il a signifi� aux �poux X. un avis officiel de hausse de loyer concernant exclusivement la provision pour charges. Les locataires ont contest� cette augmentation, que le bailleur a renonc� � valider.
Le 10 mai 2001, le bailleur a notifi� aux �poux X. un avis de r�siliation ordinaire du bail pour le 31 ao�t 2001. Selon la lettre annex�e, les locataires avaient omis, depuis plusieurs ann�es, de transmettre au bailleur l'identit� des sous-locataires et les conditions de la sous-location, contrairement aux exigences pos�es � l'article 3 du bail.
Les �poux X. ont contest� cette r�siliation. Par pli du 29 mai 2001, ils ont �galement inform� la r�gie que l'appartement serait sous-lou� du 1er juin au 31 ao�t 2001 � un d�nomm� V. pour un loyer mensuel de 12'000 fr.
En janvier et f�vrier 2002, les locataires ont sous-lou� l'appartement aux �poux U. pour un loyer de 12'000 fr. par mois.
Par courrier du 21 janvier 2002, Y. a fait savoir aux �poux X. qu'il avait appris que le logement �tait � nouveau sous-lou� sans autorisation; il invitait les locataires � lui communiquer le nom des sous-locataires et les conditions de la sous-location.
Lors de l'audience du 24 janvier 2002 tenue dans le cadre de la proc�dure en annulation du cong� du 10 mai 2001, les �poux X., par la voix de leur pr�c�dent conseil, ont ni� que l'appartement f�t alors sous-lou�.
Par lettre du 30 janvier 2002, le conseil du bailleur faisait savoir aux locataires que leur position rendait vaine toute nouvelle interpellation ou avertissement au sens de l'art. 257f al. 3 CO et leur annon�ait la prochaine r�siliation du bail.
Le 6 f�vrier 2002, Y., invoquant l'art. 257f al. 3 CO, a notifi� aux �poux X. un nouveau cong� pour le 31 mars 2002.
Par jugement du 20 f�vrier 2003, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� le cong� signifi� en mai 2001.
B. Les �poux X. ont contest� la r�siliation du 6 f�vrier 2002 fond�e sur l'art. 257f al. 3 CO. BGE 134 III 300 S. 302
Par jugement du 22 janvier 2007, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� le cong� valable.
Statuant le 5 novembre 2007 sur appel des locataires, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement de premi�re instance.
C. Les �poux X. ont d�pos� un recours en mati�re civile. Ils demandaient au Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t cantonal, puis de d�clarer inefficace et, partant, nulle la r�siliation anticip�e du bail.
3. A titre liminaire, il convient de relever que le bailleur a r�sili� le bail de mani�re anticip�e en raison d'une sous-location non autoris�e en hiver. C'est dire que celle-ci n'�tait pas r�gie par l'article 3 du bail, qui concerne exclusivement les sous-locations durant les trois mois d'�t�. Au surplus, vu le caract�re imp�ratif de l'art. 262 CO (ATF 119 II 353 consid. 4 p. 355 et les r�f�rences), l'article 3 ne pouvait avoir pour cons�quence une interdiction totale de la sous-location en dehors des mois d'�t�. En conclusion, la sous-location d�butant en janvier 2002 �tait soumise au r�gime ordinaire de l'art. 262 CO, qui suppose le consentement du bailleur (al. 1), lequel ne peut le refuser que dans l'un des trois cas envisag�s � l'al. 2 (refus de communiquer les conditions de la sous-location [let. a]; conditions de la sous-location abusives par rapport � celles du bail principal [let. b]; sous-location pr�sentant pour le bailleur des inconv�nients majeurs [let. c]).
3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de r�silier un bail d'habitation dans un d�lai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgr� un avertissement �crit, persiste � enfreindre son devoir de diligence de mani�re � rendre le maintien du bail insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l'immeuble.
Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une r�siliation anticip�e du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Cette situation se pr�sente lorsque le locataire passe outre un refus du bailleur de consentir � la sous-location ou qu'il s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer.
Dans le premier cas, s'il �tait en droit de refuser son consentement pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO, le bailleur peut r�silier le BGE 134 III 300 S. 303bail conform�ment � l'art. 257f al. 3 CO (DAVID LACHAT, Commentaire romand [ci-apr�s: op. cit. 1], n. 4 ad art. 262 CO; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, n. 49 ad art. 262 CO; PIERRE ENGEL, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 175). Comme le refus du consentement n'�quivaut pas � la protestation exig�e par l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur devra toutefois avoir pr�alablement somm� en vain le locataire de mettre un terme � la sous-location (HIGI, ibid.).
Dans le second cas, les auteurs divergent. Selon le SVIT-Kommentar Mietrecht, le seul fait de ne pas demander le consentement du bailleur suffit � justifier le cong� anticip�, sans avertissement pr�alable (Schweizerisches Mietrecht, 2e �d., n. 32 ad art. 262 CO, p. 434). Il est toutefois difficile de voir dans l'omission du locataire une attitude d�montrant d'embl�e l'inutilit�, au sens de l'art. 108 ch. 1 CO, d'une sommation invitant le preneur � respecter les exigences pos�es par l'art. 262 CO, en particulier si le preneur ignorait l'obligation de requ�rir l'autorisation du bailleur. C'est pourquoi une autre partie de la doctrine est d'avis que le bailleur ne peut pas r�silier le contrat aussit�t qu'il apprend que l'objet remis � bail est sous-lou� sans son consentement. Pour respecter la condition de la protestation prescrite � l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur doit inviter le locataire, par �crit, � se conformer aux exigences l�gales, en l'enjoignant � mettre un terme � la sous-location (PETER HEINRICH, Die Untermiete, th�se Zurich 1999, p. 138; LACHAT, Le bail � loyer [ci-apr�s: op. cit. 2], p. 381 in fine) ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas �ch�ant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de la sous-location (HIGI, op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; LACHAT, ibid.). Si le bailleur choisit la premi�re injonction, le preneur a tout de m�me la possibilit� de requ�rir le consentement de son cocontractant, qui peut �tre donn� apr�s coup (HIGI, op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; LACHAT, op. cit. 2, note de pied 26, p. 381); le bailleur ne pourra alors invoquer l'art. 257f al. 3 CO pour justifier un cong� anticip� (HEINRICH, op. cit., p. 138/139). Selon HIGI, l'absence de r�action du locataire � l'avertissement �crit du bailleur autorise ipso facto ce dernier � r�silier le bail de mani�re anticip�e (op. cit., n. 58 ad art. 262 CO; dans le m�me sens, HEINRICH, op. cit., p. 139). En revanche, pour d'autres auteurs, un cong� anticip� ne sera fond�, dans ce cas, que si un examen r�trospectif des faits permet de conclure que le bailleur disposait d'un motif valable de s'opposer � la sous-location (LACHAT, op. cit. 1, n. 4 ad art. 262 CO et op. cit. 2, p. 381; ROGER WEBER, Basler Kommentar, 4e �d., n. 4a ad art. 262 CO; BGE 134 III 300 S. 304apparemment dans le m�me sens, arr�ts 4A_217/2007 du 4 septembre 2007, consid. 3 et 4C.251/1998 du 22 octobre 1998, consid. 2).
L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat pour le bailleur. Dans deux arr�ts non publi�s, le Tribunal f�d�ral est parti de l'id�e que cette condition s'appliquait m�me si le bailleur �tait en droit de s'opposer � la sous-location, en particulier sur la base de l'art. 262 al. 2 let. c CO; ainsi, apr�s avoir admis qu'une sous-location d�nu�e de l'autorisation pr�alable pr�sentait des inconv�nients majeurs qui auraient permis au bailleur de refuser son consentement, le juge devait examiner, en plus, si la sous-location rendait le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble (arr�ts pr�cit�s du 4 septembre 2007, consid. 3 et du 22 octobre 1998, consid. 2). Une telle mani�re de voir ne saurait �tre confirm�e. En effet, le fait que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur suppose une certaine gravit� du manquement reproch� au locataire (LACHAT, op. cit. 1, n. 10 ad art. 257f CO; HIGI, op. cit., n. 58 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar, n. 34 ad art. 257f CO, p. 190). Or, le refus de communiquer les conditions de la sous-location (art. 262 al. 2 let. a CO) ou la sous-location � des conditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO) atteignent manifestement le degr� de gravit� requis. Par ailleurs, on ne voit pas comment une sous-location pr�sentant des inconv�nients majeurs au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO ne rendrait pas, par l�-m�me, le maintien du bail insupportable pour le bailleur. Force est ainsi de reconna�tre que l'exigence du caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de port�e ind�pendante, lorsque le bail est r�sili� en raison d'une sous-location d�nu�e d'autorisation pr�alable et que la sous-location aurait pu �tre refus�e � bon droit par le bailleur pour l'un des motifs pr�vus � l'art. 262 al. 2 CO (cf. �galement ATF 132 III 109, qui fait abstraction de la condition de la situation insupportable en cas de violation persistante des stipulations contractuelles relatives � l'affectation des locaux).
3.2 En janvier 2002, les recourants ont sous-lou� l'appartement aux �poux U., sans avoir requis le consentement du bailleur. Lorsqu'il a appris ce fait, l'intim� s'est insurg� aupr�s des locataires, par pli du 21 janvier 2002, et leur a demand� de lui communiquer les conditions de la sous-location, y compris l'identit� des sous-locataires. Ce faisant, il a protest� par �crit, conform�ment � l'art. 257f al. 3 CO, BGE 134 III 300 S. 305contre la violation par les locataires de leur obligation de requ�rir le consentement du bailleur pour sous-louer l'appartement; comme la loi l'y autorise, il a demand� au surplus � conna�tre les conditions de la sous-location afin de pouvoir, si besoin �tait, s'opposer � cette mesure.
Les recourants n'ont pas r�pondu � ce courrier et n'ont donc pas cherch� � se conformer aux exigences l�gales en mati�re de sous-location. Au contraire, lors d'une audience tenue le 24 janvier 2002 entre les m�mes parties, le conseil repr�sentant alors les locataires - dont le comportement leur est imputable - a ni� toute sous-location, d�montrant ainsi que ses mandants persistaient � violer leurs obligations contractuelles en mati�re de sous-location. Le courrier du bailleur du 30 janvier 2002, annon�ant pourtant une prochaine r�siliation anticip�e du bail, est rest�, lui aussi, sans r�ponse.
Dans ces conditions, l'intim� �tait en droit de r�silier le bail de mani�re anticip�e en date du 6 f�vrier 2002. A cet �gard, il n'est pas n�cessaire d'examiner si le seul fait de ne pas r�agir apr�s une protestation �crite du bailleur suffit � fonder un cong� sur la base de l'art. 257f al. 3 CO. En effet, dans le cas particulier, le bailleur aurait pu, de toute mani�re, s'opposer valablement � la sous-location si son consentement avait �t� requis.
Premi�rement, en ne donnant pas suite � la demande de renseignements de l'intim� de janvier 2002, les recourants ont refus� de communiquer les conditions de la sous-location, ce qui aurait constitu� un motif de refus du consentement au sens de l'art. 262 al. 2 let. a CO.
Deuxi�mement, il ne fait aucun doute que les conditions de la sous-location aux �poux U. �taient abusives par rapport � celles du bail principal. Le montant mensuel de 12'000 fr. exig� des sous-locataires repr�sente pr�s de trois fois le loyer pay� par les locataires. M�me en tenant compte du fait que la sous-location portait sur un logement meubl�, une telle diff�rence appara�t manifestement disproportionn�e. Certes, lors d'une pr�c�dente sous-location, les recourants avaient d�j� convenu d'un loyer identique avec leur sous-locataire et en avaient inform� le bailleur par courrier du 29 mai 2001. La sous-location en question concernait toutefois les mois d'�t�; par cons�quent, elle �tait soumise � l'article 3 du bail. Comme les recourants pr�tendent eux-m�mes, dans leur m�moire au Tribunal f�d�ral, que ladite clause contractuelle ne conf�rait au bailleur qu'un droit de regard sur les conditions de sous-location, � l'exclusion de tout droit BGE 134 III 300 S. 306de veto, ils ne sauraient, sous peine de commettre un abus de droit, pr�tendre � pr�sent que le montant de 12'000 fr. par mois avait �t� implicitement agr�� par le bailleur. Le motif de refus de l'art. 262 al. 2 let. b CO aurait donc aussi �t� r�alis� en l'esp�ce.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, la r�siliation anticip�e signifi�e par l'intim� le 6 f�vrier 2002 pour le 30 mars 2002 remplit les conditions pos�es par l'art. 257f al. 3 CO; contrairement � ce que les recourants pr�tendent, elle est d�s lors valable.
art. 257f CO suite... ,
art. 262 al. 2 let. a CO,