Source: http://concordati.ilcaso.it/sezioni/Condominio/legittimita
Timestamp: 2020-05-31 10:10:49+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1621', 'art. 1621', 'art. 1117', 'art. 1110', 'art. 2377', 'art. 1117', 'art. 8', 'art. 1119', 'art. 1119', 'art. 4', 'art. 2033', 'art. 1705', 'art. 2032', 'art. 1350']

Locazione e ripartizione degli oneri delle riparazioni.
Locazione - Affitto - Riparazioni - Regolamento negoziale degli oneri di riparazione - Legittimità - Inderogabilità dell'art. 1621 c.c. - Esclusione - Ragioni.
In tema di contratto d'affitto, la "ratio" sottesa all'art. 1621 c.c. è quella di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alla ripartizione degli oneri delle riparazioni, sicché la predetta disposizione ha carattere dispositivo e può essere derogata convenzionalmente, non ostando a ciò alcun pubblico interesse. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 27 March 2020, n. 7574.
Controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo dell'edificio condominiale.
In tema di condominio negli edifici, in ipotesi di controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell'area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi se la proprietà di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e 934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell'edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 16 December 2019, n. 33163.
Diritto al rimborso delle spese di conservazione della cosa comune ex art. 1110 c.c..
Nella comunione ordinaria, a norma degli artt. 1110 e 1134 c.c., il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, può ottenerne il rimborso solo qualora provi tanto la suddetta inerzia, quanto la necessità e l'urgenza dei lavori. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 16 December 2019, n. 33158.
Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio.
Muro perimetrale dell'edificio - Apertura di un collegamento di locali di proprietà esclusiva del condomino con immobile estraneo al condominio - Legittimità - Esclusione - Fondamento.
In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 December 2019, n. 32437.
Condominio: l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e quello di revisione non hanno natura negoziale.
Condominio - Approvazione delle tabelle millesimali - Revisione - Natura negoziale - Esclusione.
Ne deriva l’erroneità della statuizione del giudice di appello, che - confermando sul punto la decisione del tribunale - ha ravvisato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale con cui erano state ripartite tra i partecipanti al condominio le spese di conservazione e manutenzione della cosa comune, sul presupposto che la modifica della tabella millesimale impone l’unanimità dei partecipanti all’ente di gestione e non può essere adottata con deliberazione a maggioranza qualificata. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 21 November 2019, n. 30392.
Delibera di ripartizione delle spese condominiali e successiva delibera modificativa della precedente.
È applicabile anche alle deliberazioni delle assemblee dei condomini degli edifici la disposizione di cui all'art. 2377, comma 8, c.c., secondo cui l'annullamento della prima deliberazione adottata non può essere pronunciato se la stessa sia stata sostituita da altra, presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo; la disposizione, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile, sussistendo identità di "ratio", alle deliberazioni adottate dalle assemblee dei condomini di edifici. (Nella specie la S.C. ha chiarito che la prima delibera, mediante la quale un condomino era stato escluso dalla contribuzione al pagamento delle spese per la manutenzione della canna fumaria, dovute per legge, era stata validamente sostituita da una successiva delibera assembleare, avente il medesimo oggetto, che aveva invece ricompreso il condomino tra i soggetti tenuti a contribuire). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 November 2019, n. 30479.
Clausole del regolamento di condominio delimitanti i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.
Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. L'attribuzione in comproprietà di cose non ricomprese nell'art. 1117 c.c. avvenuta attraverso il predetto regolamento non costituisce un atto di liberalità, essendo tale regolamento idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto delle unità immobiliari comprese nel supercondominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 November 2019, n. 30246.
Interesse del singolo condomino ad agire per contestare l’uso fatto della cosa comune.
Condominio - Modifica di parti comuni - Previsione regolamentare di preventiva delibera assembleare - Omessa autorizzazione - Ratifica delle attività realizzate da parte dell’assemblea - Ammissibilità - Condizioni - Interesse del singolo condomino ad agire per contestare l’uso fatto della cosa comune - Sussistenza.
Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell'amministratore o dell'assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell'edificio, pur dovendosi riconoscere all'assemblea stessa, nell'esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare "ex post" le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l'interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell'assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell'autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l'assemblea. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 November 2019, n. 29924.
Domanda di un singolo comproprietario per il risarcimento dei danni derivanti da fatto illecito del terzo.
In materia di comunione nei diritti reali, l'azione risarcitoria esperita dal comproprietario di un bene "pro indiviso" per il minor godimento del bene (nella specie, per violazione della normativa edilizia da parte del proprietario confinante) dà diritto ad ottenere la liquidazione del danno nella misura necessaria a compensare tutte le disutilità derivanti dalla compromissione delle facoltà dominicali, consistenti nel deprezzamento del bene comune, dovendosi presumere che l'attore abbia agito nell'interesse degli altri comunisti rimasti inerti in virtù del principio della "rappresentanza reciproca", fondata sulla comunione di interessi ed attributiva a ciascuno d'una "legittimazione sostitutiva". (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 14 November 2019, n. 29506.
Locazioni: indennità per la perdita dell'avviamento e distribuzione delle esternalità positive.
Locazioni – Locazione commerciale – Indennità per la perdita dell'avviamento – Funzione – Distribuzione delle esternalità positive.
La distribuzione legale delle esternalità positive generatesi per effetto della locazione commerciale riguarda, tuttavia, le sole utilità arrecate all'immobile in termini di incremento del valore locativo per effetto dell'esercizio dell'attività commerciale nei locali dell'impresa. L'incremento di valore locativo di un bene immobile commerciale è dovuto, sostanzialmente, a due fattori, uno legato alla ubicazione e alla natura dei locali dell'impresa (di pertinenza del locatore), l'altro alla capacità dell'imprenditore di attrarre clientela, conseguente all'attività svolta dal conduttore. Entrambe si traducono nell'avviamento dell'impresa conduttrice, che è una qualità dell'azienda, ma il cui algoritmo deriva principalmente dalla combinazione di questi due fattori (ubicazione dei locali e capacità imprenditoriale), uno dei quali è ricollegabile all'attività imprenditoriale svolta dal conduttore, benché il risultato complessivo della combinazione dei due fattori rimanga in qualche modo incorporato nel valore locativo dei locali dell'impresa. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. V, tributaria, 12 November 2019, n. 29180.
Plurime cessioni senza il consenso del locatore del contratto di locazione insieme all'azienda.
Cessione del contratto e dell'azienda senza il consenso del locatore - Pluralità di cessioni - Vincolo di corresponsabilità tra i cedenti "intermedi" nei confronti del locatore - Sussistenza - Rilevanza del numero delle cessioni e dei distinti rapporti diretti di garanzia con i singoli cessionari - Esclusione - Fondamento.
In materia di locazione, in caso di plurime cessioni - senza il consenso del locatore - del contratto di locazione insieme all'azienda, tra i cedenti "intermedi" viene a configurarsi, in presenza dell'inadempimento dei cessionari, un vincolo di corresponsabilità nei confronti del locatore, a prescindere dal numero delle cessioni ed indipendentemente dal loro rapporto "diretto" di garanzia con i singoli cessionari; tale meccanismo di "cumulatività indeterminata" della responsabilità tra coobbligati costituisce adeguato "contrappeso" per riequilibrare la vicenda contrattuale, che si sviluppa in deroga al generale principio di incedibilità del rapporto obbligatorio in mancanza dell'assenso del contraente ceduto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 08 November 2019, n. 28809.
Le spese del riscaldamento centralizzato vanno suddivise in base all'effettivo consumo.
Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, nè possono a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 04 November 2019, n. 28282.
Prescrizione del diritto del comproprietario di domandare il riscatto forzoso della quota del fondo rustico.
Il diritto (ex art. 8, comma 10, legge n. 590 del 1965) del comproprietario di domandare il riscatto forzoso della quota del fondo rustico in titolarità del componente, non più coltivatore, della famiglia coltivatrice si prescrive nel termine decennale decorrente dalla scadere del quinto anno dalla cessazione della coltivazione del fondo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 04 November 2019, n. 28224.
L'esistenza delle tabelle millesimali è indipendente da un regolamento di condominio.
In tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam", dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per "facta concludentia". (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 October 2019, n. 26042.
Interpretazione dell'art. 1119 c.c. sull'indivisibilità delle parti comuni dell'edificio.
Parti comuni dell'edificio - Indivisibilità - Art. 1119 c.c. come modificato dalla l. n. 220 del 2012 - Interpretazione.
L'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 201, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 15 October 2019, n. 26041.
Versamento di somme per opere di manutenzione straordinaria in assenza della relativa delibera.
Condominio - Versamento di somme per opere di manutenzione straordinaria - Assenza della relativa delibera - Conseguenze.
Il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell'intervento di manutenzione straordinaria configura, agli effetti dell'art. 2033 c.c., un pagamento "ab origine" indebito, in quanto solo la deliberazione dell'assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 October 2019, n. 25839.
Locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari.
La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore senza formalità particolari, potendo la ratifica essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni, ed esigere dal conduttore, in virtù dell'art. 1705, comma 2, c.c. - applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'art. 2032 c.c. - la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 10 October 2019, n. 25433.
Necessità della forma scritta 'ad substantiam' nei contratti costitutivi, modificativi o traslativi della proprietà di beni immobili.
Proprietà ed altri diritti reali - Contratti costitutivi, modificativi o traslativi - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità - Conseguenze - Reciproca promessa verbale di trasferimento di quote della proprietà di un manufatto - Nullità.
I contratti traslativi della proprietà di beni immobili o costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari su cosa altrui devono, ai sensi dell'art. 1350 c.c., rivestire la forma scritta "ad substantiam", per cui è nulla la promessa verbale dei proprietari del suolo di trasferirsi reciprocamente la proprietà del manufatto su di esso edificato per singole porzioni individuate nel corso del godimento delle rispettive abitazioni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 October 2019, n. 25539.
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