Source: https://www.ebnerstolz.de/de/nachweis-des-niedrigeren-gemeinen-werts-durch-sachverstaendigengutachten-336975.html
Timestamp: 2020-08-15 01:56:40
Document Index: 145109749

Matched Legal Cases: ['§ 12', '§ 151', '§ 157', '§ 198', '§ 9', '§ 179', '§ 198', '§ 199', '§ 198', '§ 36', '§ 198', '§ 110']

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Sachverständigengutachten - Ebner Stolz
Mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 1.3.2016 über­trug die bis­he­rige Eigen­tü­me­rin ein mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebau­tes Grund­stück in B im Wege der Schen­kung an die Klä­ger zu Antei­len von 6/10 (Klä­ge­rin zu 2) und zwei­mal 2/10 (Klä­ger zu 1) und 3)). Der Grund­be­sitz war belas­tet mit einem in Abt. II des Grund­buchs ein­ge­tra­ge­nen lebens­lan­gen Wohn­recht für Dritte.
Das Finanz­amt stellte für Zwe­cke der Schen­kung­steuer den Grund­be­sitz­wert auf rd. 460.000 € und die ent­sp­re­chen­den Anteile der Klä­ger fest. Für die Berech­nung legte es die Boden­richt­werte und die Ver­g­leichs­fak­to­ren des Gut­ach­ter­aus­schus­ses zugrunde. Im Ein­spruchs­ver­fah­ren erklärte sich das Finanz­amt bereit, die anzu­set­zende Brut­to­grund­fläche zu redu­zie­ren und einen Grund­be­sitz­wert von rd. 440.000 € anzu­set­zen. Im Hin­blick auf wei­tere Dif­fe­ren­zen leg­ten die Klä­ger ein Ver­kehrs­wert­gu­t­ach­ten des C vor. Die­ser ermit­telte auf den 1.3.2016 einen Ver­kehrs­wert i.H.v. 330.000 € als gewo­ge­nes Mit­tel aus Sach­wert­ver­fah­ren und Ertrags­wert­ver­fah­ren.
C ist seit 1987 als Archi­tekt bei der Archi­tek­ten­kam­mer B regi­s­triert. Seit dem 24.6.2000 ver­fügt er zudem über ein unbe­fris­te­tes Zer­ti­fi­kat als "Sach­ver­stän­di­ger für Wer­t­er­mitt­lung und Bau­kos­ten­pla­nung", das den Klä­gern zufolge den Maß­g­a­ben des Geset­zes über die Akk­re­di­tie­rungs­s­telle (Akk­S­tel­leG) und der Ver­ord­nung über die Belei­hung der Akk­re­di­tie­rungs­s­telle nach dem Akk­re­di­tie­rungs­s­tel­len­ge­setz (Akk­S­tel­leGBV) für die Durch­füh­rung von Zer­ti­fi­zie­run­gen nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 ent­sp­re­chen soll.
Mit Ein­spruchs­ent­schei­dun­gen setzte das Finanz­amt den Grund­stücks­wert auf ins­ge­s­amt rd. 370.000 € herab und wies die Ein­sprüche im Übri­gen als unbe­grün­det zurück. Es folgte der Methode und den Wert­an­sät­zen des Gut­ach­tens mit Aus­nahme des Boden­werts. C hatte den Boden­wert mit Rück­sicht auf die tat­säch­li­che Geschoss­flächen­zahl (GFZ) redu­ziert, wäh­rend das Finanz­amt die maxi­mal mög­li­che Grund­stücks­aus­nut­zung für zutref­fend erach­tete.
Das FG hat zu Recht erkannt, dass bei der Wert­fest­stel­lung nach § 12 Abs. 3 ErbStG i.V.m. §§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 157 BewG der bewer­tungs­recht­lich typi­sierte Wert anzu­set­zen ist. Das Gut­ach­ten des C kann nicht zum Nach­weis des nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts die­nen, da C nicht öff­ent­lich bes­tell­ter und ver­ei­dig­ter Sach­ver­stän­di­ger ist.
Der Wert eines mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks ist in ers­ter Linie gem. §§ 157 Abs. 3 Satz 1, 177, 180 Abs. 1 Satz 1, 181 Abs. 1 Nr. 1, 182 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BewG nach dem typi­sier­ten Ver­g­leichs­wert­ver­fah­ren zu ermit­teln. Dem­ge­gen­über lässt § 198 BewG unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen den Nach­weis des nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts (§ 9 Abs. 2 Satz 1 BewG) zu. Weist der Steu­erpf­lich­tige nach, dass der gemeine Wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit am Bewer­tungs­stich­tag nie­d­ri­ger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermit­telte Wert, so ist die­ser Wert anzu­set­zen (§ 198 Satz 1 BewG). Für den Nach­weis des nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts gel­ten grund­sätz­lich die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlas­se­nen Vor­schrif­ten (§ 198 Satz 2 BewG).
Die nach die­ser Vor­schrift dem Steu­erpf­lich­ti­gen zuge­wie­sene Nach­weis­last geht über die reine Dar­le­gungs- und Fest­stel­lungs­last hin­aus. Wie der Nach­weis zu erbrin­gen ist, regelt die Vor­schrift nicht. Der Steu­erpf­lich­tige muss den Nach­weis selbst erbrin­gen, etwa durch Vor­lage eines geeig­ne­ten Gut­ach­tens. Ob das Gut­ach­ten den Nach­weis erbringt, unter­liegt inso­weit der freien Beweis­wür­di­gung durch das Finanz­amt und ggf. das FG, als zu prü­fen ist, ob der Nach­weis gelun­gen ist. Dies setzt vor­aus, dass dem Gut­ach­ten ohne wei­tere Auf­klär­ungs- und Ermitt­lungs­maß­nah­men gefolgt wer­den kann. Der Nach­weis kann nicht dadurch geführt wer­den, dass der Steu­erpf­lich­tige die Bewei­s­er­he­bung, etwa durch gericht­li­che Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens, bean­tragt. Das vor­zu­le­gende Gut­ach­ten ist als Pri­vat­gu­t­ach­ten urkund­lich beleg­tes Par­tei­vor­brin­gen. Der Nach­weis ver­langt, dass es der Bestel­lung wei­te­rer Sach­ver­stän­di­ger nicht mehr bedarf, da andern­falls die Nach­weis­last auf eine Dar­le­gungs- und Fest­stel­lungs­last redu­ziert würde.
Abge­se­hen von dem Fall des zeit­na­hen Ver­kaufs kommt als Nach­weis grund­sätz­lich nur die Vor­lage des Gut­ach­tens eines öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen i.S.d. §§ 36, 36a GewO in Betracht. In neue­rer Recht­sp­re­chung ver­langt der BFH, dass es sich bei dem Sach­ver­stän­di­gen um einen öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen han­dele. Bei Gut­ach­ten ande­rer Per­so­nen muss das FG zunächst Fest­stel­lun­gen zur fach­li­chen Eig­nung die­ser Per­so­nen tref­fen und sich zur Über­prü­fung der Fest­stel­lun­gen ggf. eines wei­te­ren Sach­ver­stän­di­gen bedie­nen. Die Finanz­ver­wal­tung folgt die­ser Recht­sp­re­chung nicht und hält an ihrer Auf­fas­sung fest, dass der Steu­erpf­lich­tige den Nach­weis des nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts regel­mä­ßig durch ein Gut­ach­ten des zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schus­ses oder eines Sach­ver­stän­di­gen für die Bewer­tung von Grund­stü­cken erbrin­gen könne. Dies gelte nicht zuletzt aus ver­fas­sungs- und euro­pa­recht­li­chen Grün­den.
Es ist daher nun­mehr aus­drück­lich klar­zu­s­tel­len, dass der Nach­weis i.S.d. § 198 BewG, soweit er durch ein Gut­ach­ten geführt wer­den soll, das Gut­ach­ten eines öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen vor­aus­setzt. Soweit die Finanz­ver­wal­tung zuguns­ten der Steu­erpf­lich­ti­gen auch andere Gut­ach­ten dem Grunde nach berück­sich­tigt, bin­det dies die Gerichte nicht. Es wird nicht ver­kannt, dass im Ein­zel­fall auch ein Gut­ach­ten eines öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen unzu­rei­chend sein kann, dass umge­kehrt auch ein Gut­ach­ten eines nicht öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen fach­lich bean­stan­dungs­f­rei und inte­ger sein kann. Es stellt jedoch eine zuläs­sige Typi­sie­rung dar, an die öff­ent­li­che Bestel­lung und Ver­ei­di­gung eine ent­sp­re­chende Ver­mu­tung zu knüp­fen. Dies bedeu­tet nicht, dass das Gut­ach­ten eines öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen bereits den Beweis der inhalt­li­chen Rich­tig­keit in sich trüge. Finanz­amt und FG haben auch ein sol­ches Gut­ach­ten inhalt­lich zu prü­fen, zu wür­di­gen und ggf. Lücken zu sch­lie­ßen, wenn und soweit dies ohne wei­tere Bewei­s­er­he­bung, ins­be­son­dere ohne wei­tere Sach­ver­stän­dige, im übli­chen Rah­men einer Beweis­wür­di­gung mög­lich ist.
09.07.2020 nach oben
AO-Ände­rungs­vor­schrif­ten: Vor­rang der Rechts­kraft­wir­kung des BFH-Urteils
§ 110 Abs. 2 FGO ist dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass die Rechts­kraft eines Urteils Vor­rang ggü. den Ände­rungs­vor­schrif­ten der AO hat. Eine Durch­b­re­chung der Rechts­kraft eines Urteils auf­grund geän­der­ter Sachlage ist nur in engen Gren­zen mög­lich. Sie ist ins­bes. dann aus­ge­sch­los­sen, wenn das Gericht im Urteil Boden­richt­werte nicht berück­sich­ti­gen konnte, weil sie zum Zeit­punkt der gericht­li­chen Ent­schei­dung trotz mehr­ma­li­ger Auf­for­de­run­gen an den Gut­ach­ter­aus­schuss nicht ermit­telt wur­den, eine sol­che Ermitt­lung aber nach Rechts­kraft der gericht­li­chen Ent­schei­dung erfolgte, ohne dass für die ver­zö­gerte Bear­bei­tung ein sach­li­cher Grund erkenn­bar wurde. ...lesen Sie mehr