Source: https://www.aziendacondominio.it/debiti-contratti-dal-condominio/103391
Timestamp: 2020-07-02 08:28:19+00:00
Document Index: 129366614

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 66', 'art. 2055', 'art. 2055', 'art. 1227', 'art. 1117', 'art. 1135', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 63', 'art. 1944', 'art. 2055', 'sentenza ', 'art. 63', 'art. 654', 'art. 474', 'art. 480', 'sentenza ']

Debiti contratti dal condominio - La Community AziendaCondominio
Per completezza, prima di entrare nel merito dell’argomento trattato, si evidenzia come per cosa comune, o meglio, per usare l’espressione del legislatore “le parti comuni dell’edificio”, per le quali appunto nasce l’obbligo di contribuzione, risultano, se il contrario non emerge dal titolo:
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche” (art. 1117 c.c.).
Come accennato, con la sentenza 8 aprile 2008, n. 9148, la Corte di Cassazione, a sezioni unite, ha definitivamente escluso la solidarietà fra i condomini per le obbligazioni assunte verso terzi, affermando l’importante principio per cui: “La solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale. Considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro, e che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge, dal momento che l’art. 1123 c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno da quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà, secondo regole consimili a quelle dettate dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie”.
Quale conseguenza pratica di detto principio: “… il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini, può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l’intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno”.
In questa sede, in considerazione dell’argomento trattato, quella che più ci interessa è la statuizione portata dall’art. 66 disp. att. c.c., per il quale: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Sono i casi di responsabilità disciplinati dall’art. 2055 c.c., per il quale: “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall’entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali”, ubicato nel libro IV, titolo IX, del Codice Civile, in materia di “Fatti Illeciti”.
In questa occasione è stato ricordato come “l’applicabilità dell’art. 2055 c.c. (che opera un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota) ai danni da cosa condominiale in custodia trova una prima conferma, innanzi tutto, in alcuni precedenti di questa Corte, come Cass. n. 6665/09, che ha ritenuto il condomino danneggiato quale terzo rispetto allo stesso condominio cui è ascrivibile il danno stesso (con conseguente inapplicabilità dell’art. 1227 c.c., comma 1); Cass. n. 4797/01, per l’ipotesi di danni da omessa manutenzione del terrazzo di copertura cagionati al condomino proprietario dell’unità immobiliare sottostante; Cass. n. 6405/90, secondo cui i singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell’art. 1117 c.c. (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra Le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c.”.
Infatti, il novellato art. 1135 c.c., al numero 4, stabilisce come l’assemblea dei condomini provvede: “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
A ciò si aggiunga come il novellato art. 1129 c.c., al numero IX, dispone che: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”, pertanto, anche con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e senza alcuna necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea.
Anche in questo caso appare plausibile ipotizzare che, prima che il terzo creditore “batta cassa”, l’amministratore, per mezzo dell’anzidetta procedura anche esecutiva, riesca a reperire le somme necessarie ad estinguere l’obbligazione contratta verso terzi, evitando l’azione giudiziaria di questi.
Pertanto, la nuova normativa ha approntato una serie di obblighi per l’amministratore – la cui violazione fonderebbe l’ipotesi della grave irregolarità e, contestualmente, legittimerebbe la revoca dello stesso da parte dell’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio, ex art. 1129 c.c. -, proprio al fine di arginare fenomeni di eccesivo indebitamento da parte del condominio e, pertanto, la presenza di un rilevante numero di creditori che inevitabilmente cercherebbero di soddisfarsi sul patrimonio dei singoli condomini.
Infine, altra novità di non poco conto è quella per cui, sempre in virtù del novellato art. 1129 c.c. (num. VII), dal 18 giugno 2013: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”, altra ipotesi che, in mancanza, legittimerebbe la revoca giudiziale dell’amministratore.
Ed infatti, se in fase di primo commento alla legge di riforma, si è sostenuto erroneamente che detto conto corrente non fosse pignorabile – essenzialmente sulla scorta della circostanza per la quale nello stesso molto probabilmente sarebbero confluite solo le somme versate dai condomini in regola con i pagamenti, e non certo quelle dei condomini morosi effettivi debitori del terzo e perché il nuovo art. 63 disp. att. c.c. impone ai creditori di escutere prima il condomino non in regola con i pagamenti -, la prima giurisprudenza formatisi sul punto ha inesorabilmente smentito detta tesi.
Tanto è vero che prima il Tribunale di Reggio Emilia, con ordinanza del 15.05.2014, e poi quello di Milano, con ordinanza del 27.05.2014, hanno ritenuto che allorquando venga costituito un patrimonio (nella specie, un conto corrente) intestato formalmente all’ente di gestione, si realizzi una – seppur embrionale – autonomia patrimoniale derivante proprio dalle attività di gestione che, per ciò solo, determina la imputazione della titolarità di essi in capo esclusivamente al condominio. Dunque, dal momento che le somme esistenti su detto conto sono intestate formalmente all’ente di gestione, che ne può così disporre sulla base delle decisioni dell’organo assembleare, esse devono conseguentemente ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini, con la conseguenza finale che si realizzi quella evidenziata coincidenza tra soggetto debitore e titolare del patrimonio aggredito che consente l’attivazione della procedura esecutiva.
In altre parole, alle somme presenti sul conto viene impresso un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell’edificio, determina l’elisione del legame giuridico tra singoli condomini e il condominio.
Il passaggio che ha creato le anzidette perplessità è quello di cui al II comma: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
In altri termini, il condomino in regola con i pagamenti viene assimilato – in senso lato – ad un fideiussore (funzione di garanzia), ed infatti la norma in commento presenta dei caratteri di affinità con quella di cui all’art. 1944 c.c.: “Il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito. Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima dell’escussione del debitore principale”.
Tuttavia, nel caso del fideiussore la norma, contrariamente a quello che avviene in materia condominiale, parla espressamente di “obbligato in solido” – questo ad avvalorare la tesi che laddove il legislatore ha voluto disporre un vincolo di solidarietà, lo ha esplicitamente manifestato – e il beneficio dell’escussione è solo eventuale, dovendo essere “convenuto”.
Fatte salve le eccezioni sopra viste in merito alle obbligazioni solidali ex lege – lo ricordiamo sono le ipotesi contemplate dall’art. 2055 c.c. – per cui la funzione di garanzia secondaria parziale del condomino in regola con i pagamenti, cede il passo alla solidarietà disposta dal precetto normativo specifico, rendendo il credito del terzo esigibile nei confronti anche del singolo condomino per l’intero.
Il creditore del condominio, una volta ottenuto il titolo per agire esecutivamente nei confronti dello stesso – si pensi ad esempio al decreto ingiuntivo ovvero alla sentenza di condanna -, notificato lo stesso, dovrà attendere che l’amministratore, convocata l’assemblea, ripartisca il debito tra tutti i condomini sulla scorta dei rispettivi millesimi di proprietà.
Nel caso di condomino/i moroso, su richiesta del creditore insoddisfatto, l’amministratore dovrà necessariamente fornire i dati dello stesso (art. 63 disp. att. c.c. co. II).
Questo passaggio è essenziale per il corretto avvio dell’eventuale esecuzione forzata: ed invero, sulla scorta del principio per cui non è ravvisabile alcuna responsabilità solidale tra il condominio ed il condomino, su cui grava come visto una responsabilità solo parziale in relazione alla sua quota, anche nei rapporti esterni, è stato correttamente ritenuto che: “La notificazione del titolo esecutivo non è necessaria per il destinatario diretto del decreto monitorio nell’ipotesi prevista dall’art. 654, comma 2, c.p.c.. Viceversa, siffatta notificazione deve essere effettuata allorché si intenda agire contro un soggetto, non indicato nell’ingiunzione, per la pretesa sua qualità di obbligato solidale. Ed infatti, tale soggetto deve essere messo nelle condizioni di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in virtù del quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, ma anche di potere adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.” (Cass. Civ., Sez. III, 30/01/2012, n. 1289. Da ultimo: Tribunale di Nocera Inferiore, 30/04/2014).
Pertanto, il titolo esecutivo giudiziale – sia esso un decreto ingiuntivo come nel caso sopra visto sottoposto al vaglio della Suprema Corte ovvero una sentenza di condanna – formatosi nei confronti dell’ente di gestione condominiale in persona dell’amministratore pro-tempore, per essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino, deve essere necessariamente notificato al medesimo condomino contro il quale si intende agire.
Altrettanto corretta risulterebbe, quale logica conseguenza del principio di parziarietà, l’opposizione del condomino avverso l’intimazione di pagamento dell’intero credito, considerato che lo stesso – come più volte ripetuto – risponde esclusivamente nei limiti della quota millesimale di proprietà. In altri termini, l’importo del credito insoddisfatto, per essere correttamente esigibile, deve essere distribuito tra i condomini in regola con i pagamenti, in misura corrispondente ai millesimi di proprietà di ognuno.
Ed invero, premesso che Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l’amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti, logica conseguenza di ciò è che: “non è idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante” (Cass. civ., Sez. VI, ordinanza 17/02/2014).
http://www.studiocataldi.it/news_giurid … _18042.asp
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