Source: https://www.parcoazzurro.it/faq/
Timestamp: 2020-05-30 03:10:59+00:00
Document Index: 135643198

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FAQ – Complesso Residenziale Parco Azzurro
Salve, cercando di capire in questo ginepraio di sentenze e opinioni varie, vorrei sapere se, come indicato nei ‘faq’ del sito, la sentenza( quale, quella del Tribunale o la Cassazione) è immediatamente esecutiva e già trascritta, ed in tal caso quale azione ulteriore può fare la Zida. Perchè sentendo Nicola mi è parso di capire ( e qui non aggiungo altro...) che per la Zida la sentenza non è affatto esecutiva e comunque definitiva, per cui ‘loro ‘ aspettano la conclusione dell’iter giudiziario. Cioè la verità non può essere doppia: o la cosa è definita da un punto di vista legale per cui Nicola deve riconsegnare alla Zida e la Zida al Complesso oppure la cosa è tuttora oggetto di ulteriori ricorsi , per cui occorrerà aspettare. Potete chiarirmi al riguardo?
Situazione giuridica attuale di Parco Azzurro
Quali sono le motivazioni dell’azione legale contro ‘Nicola’
Nicola’ si è rifiutato di riconsegnare alla Comunione le pertinenze che utilizza da anni senza averne titolo né diritto, e rifiuta di svolgere la sua attuale attività sottoscrivendo un contratto di appalto con la Comunione, consapevole che non gli sarebbe più possibile incamerare i prezzi altissimi che ora applica, per di più imponendoli proprio ai proprietari dei beni che utilizza!
Quali sono le richieste.
La richiesta è semplice: restituzione dei nostri beni perchè assumiamo la gestione diretta; è inaccettabile che si possa continuare a lasciare la gestione di una nostra proprietà a terzi: chi sostiene questa soluzione ritiene di poter conseguire propri vantaggi a danno della intera comunità di Parco Azzurro.
Quali sono i beni che deve restituire.
Nicola, e con lui la Zida 2009, devono restituire 13 Pozzi, l’intero impianto delle acque irrigue, l’intera estensione dei terreni con destinazione di Piano Regolatore a Verde Privato, la Tomba Romana ed ogni accessione esistente su di essi.
Qual’è la consistenza (numero e superfice) dei terreni a Verde Privato occupati.
Si tratta di terreni estesi oltre mq 120.000, censiti in Catasto al Foglio 3, particelle 2104, 2256, 2278, 2325, 2327, 2376, 2627, 3799, 3204, 3536, 3537, 3538, 3539, 3540, 3541, 3542, 3543, 3544, 3545, 3546, 3547, 3548, 3549, 3550, 3551, 3552, 3553, 3555, 3561, 3565, 3566, 3568, 3571, 3572, 3573, 3575, 3577, 3878, 4970, 4972, 3569, 2328, 2556, 2326, 1867, 3562. Va tenuto presente che la Zida ha arbitrariamente frazionato alcune di queste particelle e la Comunione valuterà se annullare tali frazionamenti.
Cosa è stato fatto per recuperarne il possesso.
Attualmente è fissata una udienza dinanzi all’Ufficio di Mediazione per il pomeriggio del 18 febbraio. Se non dovesse avere buon fine la mediazione è già pronta la Citazione in giudizio della Zida 2009 e della Orchidea Blu
Perché cambiare una gestione volontaria con forte adesione collettiva (600 su 800) ed economica.
Perché i proprietari vogliono e devono gestire il Parco in proprio a prezzi da loro decisi, tanto più se si considera che ormai la Giustizia ha definitivamente ribadito che in Parco Azzurro esiste una gestione obbligatoria collettiva in forma di comunione regolata dalle norme del Codice Civile e dal suo Regolamento.
Perché si vuole togliere questa gestione a ‘Nicola’;
La gestione di un condominio è regolata dalla Assemblea, che approva anche i fornitori dei servizi. Per essere più chiari l’Assemblea, a maggioranza, decide chi fa cosa ed a che costo. ‘Nicola’ è stato invitato formalmente dalla Comunione a mettersi d’accordo per continuare come appaltatore della gestione del Parco, ma ha arrogantemente risposto che lui l’accordo lo fa solo con ciascun abitante del Parco alle sue condizioni e non riconosce la Comunione ”perché è tutto della Zida”;
Ma chi è che vuole cambiare tutto;
L’azione è collettiva. Il Tribunale di Roma ha accolto l’azione di 211 comproprietari del comprensorio contro la ZIDA dichiarando NULLO l’atto con cui questa ha acquistato le aree di pertinenza (verde privato, impianti acqua irrigua, ecc.). Con questa sentenza la proprietà di questi beni viene di fatto restituita a tutta la collettività che è obbligata a gestirla in Comunione;
Si torna all’esoso carrozzone precedente;
No, dovendo pagare tutti per legge, per l’attuale servizio si pagherà al massimo un quarto del costo attuale; si potrà stabilire in Assemblea che tipo di servizio avere ed a che costo, cambiare il fornitore del servizio e soprattutto porre finalmente a soluzione il grave problema dei ladri che imperversano nel Parco.
Ma i 500.000 € di debiti della Comunione chi li pagherà?
I morosi cronici, contro i quali la Comunione riprenderà l’azione di recupero, cui l’amministratore è peraltro obbligato dal Regolamento. Solo la scomparsa del moroso (pet Fallimento o morte senza eredi) costringerà la Comunione, e quindi noi tutti, a fronteggiare il relativo debito; ma confidiamo che il legale della Comunione saprà trovare una soluzione che ci salvi.
Questo nuovo ente di gestione volontaria dovrebbe raccogliere il consenso di tutti i proprietari per avere la necessaria maggioranza in Assemblea;
Non si tratta di un ente di gestione e tanto meno volontario; si tratta di una COMUNIONE assimilabile in realtà ad un condominio orizzontale; la partecipazione alle spese approvate dall’Assemblea è obbligatoria e regolata dalla legge; ogni proprietario di immobile in Parco Azzurro è automaticamente in Comunione solo per il fatto di aver comprato, ed è assolutamente indifferente che sia o meno d’accordo.
Chi decide chi pulisce il verde, mantiene i pozzi, opera portierato , opera guardiania.
L’Assemblea dei proprietari. L’Amministratore eseguirà poi le decisioni dell’Assemblea
Ma adesso accadrà che chi non pagava ‘Nicola’ si mette a pagare la Comunione chi non pagava la Comunione e si era messo a pagare ‘Nicola’ si rimetterò a non pagare la Comunione.
Chi non pagava Nicola non aveva nessun servizio e quindi non doveva pagare nulla; con la Comunione i servizi sono ‘comuni’ ed obbligatori e tutti devono pagare per legge. Tra l’altro coloro che non hanno mai pagato la Comunione (per un totale di 500.000 euro) non hanno pagato servizi che hanno sempre utilizzato (ed addirittura non hanno pagato il consumo dell’acqua che bevevano). Costoro saranno ora costretti a pagare. E’ possibile che si verifichino casi di rivalse inappropriate. Le recenti sentenze, però, non lasciano più dubbi sulla obbligatorietà della Comunione. Possiamo aggiungere che sarebbe bene che insieme ci adoperassimo per procedere ad una azione di convincimento morale, affinché tutti ottemperino spontaneamente alla Legge ed al Regolamento.
Ma Nicola’ si può presentare in Assemblea con una sua proposta di Gestione;
Non risulta che Nicola possieda proprietà nel comprensorio; pertanto non ha alcun titolo a presentarsi in Assemblea. Certamente però potrà sottoporre all’Amministratore una proposta di gestione delle pertinenze (nostre) da sottoporre all’Assemblea. Ovviamente non potrà farlo finchè si rifiuta di restituirci il possesso dei pozzi e del verde di cui si è impossessato. Nicola deve anche riparare i danni fatti ai pozzi ed agli impianti e deve compensare i veri proprietari dell’uso che ne ha fatto e degli eventuali danni provocati alla loro proprietà individuale.
Che succede se l’Assemblea della Comunione non raggiunge il quorum di costituzione.
quello che accade nei condomini … se ne deve fare un’altra;
Che succede se l’assemblea non deliberà il bilancio di previsione e le quote di ripartizione relative.
La risposta è la stessa: deve convocarsi una nuova Assemblea. L’amministratore non ha alcuna autonomia in proposito. I servizi non potranno essere attivati senza approvazione del Preventivo
Occorrerà attendere l'esito di tutti i gradi di giudizio per poter dichiarare ufficialmente chiusa la vertenza con Zida?
No, la sentenza è immediatamente esecutiva ed è stata trascritta. Comunque la Zida è libera di continuare nelle sue azioni giudiziarie destituite di fondamento, e noi continueremo a farle fronte
Nel frattempo l'eventuale accumularsi di ulteriori crediti potrebbe indebolire la gestione della comunione?
Se il bilancio consuntivo approvato è stato predisposto in modo corretto ed esatto è ormai impossibile che possano verificarsi debiti impagabili, in quanto tutti hanno l’obbligo di versare la loro quota.
Che strumenti ha la comunione per rientrare in possesso dei terreni impropriamente venduti?
Ad oggi è stata intimata la liberazione di tutti i beni la cui vendita è nulla. Nel caso l’acquirente resistesse sarà necessaria l’azione legale, e peraltro alcune le stiamo iniziando.
Esiste l'alternativa di imporre una quota di affitto?
La quota di affitto non si impone ma è subordinata alla volontà dell’Assemblea e solo se esistono determinate condizioni.
Quale è la attuale situazione catastale delle parti comuni?
Quella esistente in conseguenza della sentenza, che è stata trascritta ufficializzando così che tutti i rogiti di vendita dei beni comuni stipulati dalla Zida sono nulli. La comunione sta operando perché i beni comuni siano annotati anche in conservatoria dei Registri Immobiliari come pertinenze, ed il tutto sia annotato in Catasto.
Quando torneranno nella disponibilità della comunione?
La Comunione ha già iniziato alcuni recuperi e procederà pian piano a recuperarli tutti, ma deve dirsi che già si sta verificando qualche restituzione spontanea.
A chi spetta ripristinare lo status quo (ad esempio per la gestione pozzi e contatori acqua)?
Alla Comunione, che dovrà rivalersi per i danni arrecati agli impianti.
La Comunione si è mai sciolta?
Non può sciogliersi mai, se non con la vendita, dal Notaio, di tutti i beni oggetto della comunione, da parte di tutti i Comproprietari, nessuno escluso: il che è impossibile.
Su quali presupposti l'amministratore del 2013 dovrebbe riprendere la gestione?
L’amministratore di una Comunione (o di un Condominio) non decade mai e resta tale in regime di prorogatio ex lege, fino a quando l’Assemblea non ne nomini un altro.
Ha maturato diritto ad emolumenti arretrati?
Sicuramente si; ma non essendo deliberato dall’assemblea, il compenso dovrà essere trattato nella prossima assemblea.
Nella sentenza recente le pertinenze sono state assegnate pro quota a una cinquantina di intervenuti alla causa, è legittimo pensare che solo per loro puó esistere una comunione di beni?
No, i beni sono di pertinenza di tutti; la sentenza ha questo difetto in quanto il magistrato li ha erroneamente attribuiti ai soli partecipanti alla causa come attori. Ma a parte il fatto che abbiamo 10 anni di tempo per chiedere la correzione della sentenza su questo punto, precisiamo sin d’ora che entro qualche settimana gli attori, con Rogito Notarile, dichiareranno che tali beni non sono di loro proprietà esclusiva ma costituiscono pertinenze del Parco, risolvendo così il problema definitivamente. D’altronde se così non facessero dovrebbero sobbarcarsi per tutta la vita, per sé e per i loro eredi, a pesanti imposte, in vigore e future, quali IMU, Irpef, addizionali varie ecc. senza che abbiano realmente alcunchè, a parte qualche milionesimo di pertinenza della propria abitazione.
L’azione di recupero delle spese legali contro la ZIDA richiede altre spese legali.
Quanto alla azione contro la Zida non è una causa nuova ma una azione esecutiva (pignoramento) per recuperare la somma cui è stata condannata dal Tribunale a pagare per spese legali, e che rifiuta di pagare (forse per carenza di liquidità). Ha anche tentato di ottenere dalla Corte di Appello la sospensione della esecutività della sentenza ma la sua richiesta è stata respinta per cui il suo debito è certo, liquido ed esigibile. In merito va detto che nessuno degli attori o intervenuti nel processo ha mai pagato le spese legali, per cui anche queste spese il nostro legale le anticiperà per caricarle alla Zida, sempre che qualcuno dei vincitori voglia preferire corrispondere al nostro legale la sua quota di parcella per poi recuperarla con altro legale dalla Zida.
Chi risponde dei d'anni causati dall'incuria nella manutenzione di beni ed impianti comuni?
Chi li ha utilizzati senza provvedere alla loro manutenzione.
Se qualcuno scivola e si frattura sul verde privato chi paga?
La Comunione. Di qui la necessità che l’Assemblea autorizzi l’Amministratore a sottoscrivere un polizza assicurativa.
Chi risponde dei danni provocati da rotture di tubazioni acqua irrigua con conseguente allagamento delle abitazioni?
Sempre la Comunione. Come sopra
Chi risponde della manutenzione dell'impianto di raccolta delle acque bianche?
Le acque, nere o bianche, ormai confluiscono direttamente nelle Fogne Comunali, grazie alla saggia cessione al Comune effettuata dalla Comunione nel 2011.
Chi sono i morosi verso la comunione e quanto devono in totale ed individualmente..?
La situazione della morosità verso la Comunione è ferma al momento della sospensione della sua gestione ed è rappresentata nel consuntivo di bilancio 2013. I comproprietari registrati, e solo loro, possono prenderne visione sul sito: Www.parcoazzurro.it