Source: https://forum.inexecutivis.it/thread/ampliamento-abusivo-non-sanabile-non-indicato-nella-perizia/
Timestamp: 2019-11-13 09:54:21+00:00
Document Index: 25507948

Matched Legal Cases: ['art. 167', 'art. 46', 'art. 2922', 'sentenza ', 'art.167', 'art. 173', 'art. 36', 'art. 40', 'art. 46', 'art.1']

Ampliamento abusivo non sanabile non indicato nella perizia
mark19.77 pubblicato 11 ottobre 2019
Buongiorno, mia moglie ha acquistato un fabbricato all'asta.
Nella perizia di stima era indicato: "Non vi è congruenza tra progetti vari rilasciati e situazione reale: pertanto si dovrà eseguire una sanatoria totale del fabbricato al fine di regolarizzare tale situazione".
Inoltre nel paragrafo relativo alla stima del lotto era indicato:"rispetto al valore sopra calcolato bisogna tenere conto dei costi da sostenere dall'acquirente per la pratica di sanatoria edilizia, difficilmente quantificabile adesso in quanto dipende se eseguita in unico corpo per tutto il fabbricato lotti 4- 5-6-7 di perizia 0 se esclusiva per tale unita'. si può' ipotizzare una spesa di circa 7.000,00 euro. pertanto dal prezzo stimato si eseguirà' un deprezzamento a diminuzione del valore periziato. si ribadisce che tale importo e' del tutto stimato in quanto non correttamente quantificabile al momento attuale, dipendendo lo stesso da valutazioni dell'agenzia delle entrate per quanto riguarda le sanzioni pecuniarie."
Ho però scoperto che una porzione del fabbricato è stata ampliata senza titolo concessorio e parlando con il tecnico comunale che l'abuso non è sanabile in quanto soggetto alla legge 431/85 trovandosi nella fascia di 150 m da un fiume. Tale situazione non era stata evidenziata nella perizia di stima.
1) Trattandosi di acquisto tramite asta giudiziaria è possibile nei 120 giorni dal decreto di trasferimento richiedere la sanatoria richiedendo anche l'autorizzazione paesaggistica?
2) Se la risposta alla prima domanda fosse negativa posso chiedere una restituzione parziale di quanto pagato quantificando le spese di demolizione e la percentuale di superficie che dovrei demolire rispetto al totale?
3)Nel caso di ordinanza di demolizione mia moglie sarebbe tenuta a sostenerne le spese? Secondo il comma 1, art. 167, dlgs 42/2004 "il trasgressore è sempre tenuto alla rimessione in pristino a proprie spese". L'abuso non è però stato commesso da mia moglie ma dai precedenti proprietari.
Vorrei conoscere un vostro autorevole parere in merito.
Ringrazio fin d'ora e porgo cordiali saluti.
Cerchiamo di rispondere separatamente alle tre domande formulate.
Quanto alla prima, la risposta deve essere negativa.
Invero, l’art. 46, comma quinto, dpr 380/2001 nel preveder che L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”, non introduce una ipotesi di sanatoria laddove essa non è consentita, ma semplicemente riapre i termini di domande di sanatoria orami scadute.
A proposito del secondo interrogativo osserviamo quanto segue.
Venendo dunque la caso prospettato, potrebbe chiedersi una riduzione del prezzo con riferimento alla porzione da abbattersi, anche se la replica a questa richiesta potrebbe essere quella per cui poiché la porzione inservibile non determina l’assoluta inutilizzabilità dell’intero bene, l’abuso non si traduce in una ipotesi di aliud pro alio, ma in un vizio della cosa, non tutelabile in sede esecutiva, poiché ai sensi dell’art. 2922 nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina dei vizi della cosa venduta.
Infine, a proposito della remissione in pristino, essa è sempre (pacificamente) dovuta da colui il quale risulta proprietario al momento in cui viene emesso il relativo ordine (a differenza delle sanzioni, che gravano a carico dell’autore dell’illecito).
mark19.77 pubblicato 5 settimane fa
Vi ringrazio per la celere ed esauriente risposta. Avrei ancora una domanda: è possibile chiedere un risarcimento al perito estimatore per errata valutazione della sanabilità degli abusi? Ho trovato in rete la sentenza Trib. Pisa, 1° luglio 2016, n. 885 con la quale al perito che aveva considerato una superficie maggiore di quella reale è stato imposto di risarcire all'aggiudicatario la differenza del valore dell'immobile. Il mio caso mi sembra analogo in quanto parte della superficie sarà da demolire ed in più ci saranno da sostenere le spese di demolizione.
Buongiorno, riguardo alla risposta alla prima domanda avrei ancora un dubbio. Attualmente l'abuso non è sanabile perchè non era stata richiesta l'autorizzazione paessaggistica prima dell'inizio dei lavori. Urbanisticamente l'ampliamento sarebbe stato e lo è tuttora ammissibile ed anche l'autorizzazione paesaggistica se richiesta a suo tempo sarebbe probabilmente stata rilasciata. Il fabbricato si trova quindi nelle condizioni per il rilascio del permesso di costruire ma temo non nelle condizioni per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria per effetto dell' art.167 dlgs 42/2004. In questo caso è possibile nei 120 giorni dal decreto di trasferimento fare qualcosa per evitare la demolizione?
Ringrazio ancora per la disponibilità e porgo cordiali saluti.
La riposta relativa alla responsabilità dello stimatore richiede lo svolgimento di alcune premesse normative.
A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare (tra l’altro):
- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;
- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”;
- “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.
Una perizia completa evita possibili future contestazioni e incentiva all'acquisto, poiché un paniere informativo ampio soddisfa la fondamentale esigenza di qualunque potenziale offerente di conoscere nel modo più dettagliato possibile ciò che si accinge ad acquistare. Emblematica, sul punto, Cass. 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “il bando di vendita – e, prima di esso, l’ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell’esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita”
Quindi, in definitiva, una eventuale responsabilità dello stimatore può essere invocata a condizione che non esistano, all’interno della procedura, strumenti di tutela.
Se così fosse, potrebbero esservi spazi per individuare una responsabilità dello stimatore.
A proposito della sanabilità, una risposta precisa potrebbe venire solo dalla lettura degli atti.
Proviamo, comunque a fornire delle indicazioni utili.
mark19.77 pubblicato 4 settimane fa
Buongiorno, vi ringrazio tantissimo per l'esauriente risposta. Avrei ancora da chiedervi questo, nei 120 giorni dall'atto di trasferimento sarebbe possibile riaprire i termini previsti dall'art.1 comma 37 legge 308/2004 che concedeva la possibilità di sanare gli abusi ambientali/paesaggistici effettuati entro e non oltre il 30 settembre 2004 presentando domanda entro il 31 gennaio 2005?
Ancora infinitamente grazie per l'aiuto.
Se ricorrono tutti i presupposti di applicazione del condono e le ragioni di credito per cui si procede o si interviene nella procedura siano sorte anteriormente al 2.10.2003, riteniamo di si.