Source: https://interpretacje-podatkowe.org/grunty/0111-kdib4-4014-135-2018-4-lb
Timestamp: 2019-01-17 18:15:56+00:00
Document Index: 14357133

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 86', 'art. 11', 'k 28/5 ', 'k 28/5 ', 'k 28/5 ', 'k 28/5 ', 'art. 777', 'art. 37', 'art. 43', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 2']

0111-KDIB4.4014.135.2018.4.LB | Interpretacja indywidualna
♦ › Grunty › 0111-KDIB4.4014.135.2018.4.LB
Czy Kupujący będzie mógł korzystać z wyłączenia Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z daty wpływu – 29 marca 2018 r.), uzupełnionym 23 kwietnia, 28 i 30 maja 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim Budynku i ewentualnie towarzyszących mu Budowli – jest prawidłowe.
W dniu 29 marca 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim Budynku i ewentualnie towarzyszących mu Budowli.
Wniosek uzupełniono 23 kwietnia oraz 15 maja 2018 r.
Z uwagi na fakt, ze wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 18 maja 2018r. wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 28 maja 2018 r. (fax) i 30 maja 2018 r. (droga pocztowa).
We wniosku i jego uzupełnieniach złożonych przez:
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: "X" („Kupujący”, „Zainteresowany 1”);
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: "Y" („Sprzedający”, „Zainteresowany 2”)
(i) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego oraz przedmiotu Transakcji.
Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący” lub „Zainteresowany 1”) jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości w postaci budynków biurowych. Model biznesowy Kupującego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, a następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz wynajęcia (tzw. komercjalizacji) budynku zleca do innego podmiotu działającego jako inwestor zastępczy, za co Kupujący płaci mu wynagrodzenie w formule koszt plus. Gdy natomiast budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Kupujący sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich. Model biznesowy Kupującego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej – stąd sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie, Kupujący prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy. Co roku dokonuje sprzedaży kilku gotowych budynków.
Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami Kupującego, jak również obsługą administracyjną działalności na terytorium Polski są wykonywane przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych zarządzające Kupującym lub przez podmioty zewnętrzne.
Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.
Aktualnie Kupujący rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) położonej w W. Sprzedawcą nieruchomości będzie Zainteresowany niebędący strona postepowania (dalej: „Sprzedający”, „Zainteresowany 2”).
Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie Zainteresowanymi. Zainteresowani są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 2343, ze zm.).
Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanych w W., obejmujących działki gruntu o numerach ewidencyjnych:
30/15, 28/9, 57, 28/10, 28/11, 29/3, 30/9, 30/17, 30/19, 30/24 oraz 30/23, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (dalej: „Grunt 1”),
29/4, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (dalej: „Grunt 2”),
28/4, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (dalej: „Grunt 3”).
Sprzedający jest właścicielem Gruntu 1 oraz użytkownikiem wieczystym Gruntu 2 i Gruntu 3. W dacie złożenia niniejszego wniosku, Grunt 2 stanowi część większej nieruchomości, składającej się ponadto z działek o numerach ewidencyjnych 28/5 i 22/2. W dniu 12 grudnia 2017 r. Sprzedający oraz Gmina W. zawarły umowę sprzedaży, potwierdzoną aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza, na podstawie której Sprzedający sprzedał Gminie W. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek 28/5 i 22/2. W tej samej dacie, do księgi wieczystej został złożony wniosek o odłączenie z niej działek 28/5 i 22/2 i założenie dla nich nowej księgi wieczystej. Z chwilą odłączenia działek 28/5 i 22/2 z księgi wieczystej, Sprzedający przestanie być (ze skutkiem wstecznym) użytkownikiem wieczystym działek 28/5 i 22/2, a Grunt 2 stanie się samodzielną nieruchomością, której użytkownikiem wieczystym pozostanie Sprzedający. W żadnej sytuacji przedmiotem Transakcji, nie będą, jednak, działki o numerach 28/5 i 2/2 (winno być: 22/2).
Grunt 1, Grunt 2 i Grunt 3 dalej łącznie zwane są „Gruntem”.
Grunt jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i został, zgodnie z nim, oznaczony symbolem 1U i przeznaczony pod zabudowę: usługową, handlu detalicznego wielkopowierzchniowego, obiektów hotelowych, telekomunikacji, urządzeniami infrastruktury technicznej i infrastruktury drogowej.
Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest na II lub III kwartał 2018 r.
Na Gruncie Sprzedający realizuje obecnie projekt deweloperski polegający na budowie budynku biurowego o nazwie handlowej „N. T.” (dalej: „Budynek”). Docelowo Budynek posiadać będzie dwie kondygnacje podziemne i siedem naziemnych.
Na dzień Transakcji ukończone będą wszystkie kondygnacje podziemne oraz co najmniej trzy kondygnacje naziemne Budynku. W zależności od daty dokonania Transakcji niewykluczone jest również, że w momencie dokonania Transakcji, zakończona będzie również konstrukcja żelbetowa Budynku, a wykończenie dachu Budynku będzie już w trakcie montażu oraz że rozpoczęte będą też prace związane z instalacjami elektrycznymi, mechanicznymi, wodno-kanalizacyjnymi oraz montażem elewacji.
Sprzedający nie wyklucza, iż wzniesieniu Budynku towarzyszyć będzie również posadowienie na Gruncie towarzyszących budowli (dalej: „Budowle”).
Grunt, Budynek i Budowle, w dalszej części niniejszego wniosku, będą łącznie nazywane „Nieruchomością”.
Po Transakcji prace budowlane dotyczące Budynku, i ewentualnie Budowli, będą finalizowane. Na dzień Transakcji dla Budynku nie zostanie jeszcze wydane pozwolenie na użytkowanie.
Zgodnie z zamierzeniami Kupującego, docelowo Budynek przeznaczony będzie na wynajem podmiotom trzecim. Niewykluczone jest przy tym, że pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w przyszłości w Budynku, zawarte zostaną w pierwszym kwartale 2018 r. jeszcze przez Sprzedającego (tj. właściciela Nieruchomości). Jednocześnie, żadna powierzchnia Budynku (oraz ewentualnie towarzyszących mu Budowli) nie zostanie wydana najemcom przed dokonaniem Transakcji w wykonaniu powyższych umów. Prawa i obowiązki z umów najmu zawartych przez Sprzedającego przed dokonaniem Transakcji zostaną przelane na Kupującego w ramach Transakcji.
Kiedy Budynek zostanie oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu, Kupujący zamierza sprzedać go (wraz z potencjalnie towarzyszącymi mu Budowlami) na rzecz podmiotu trzeciego. Wedle przewidywań Kupującego, przyszła sprzedaż Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem (oraz – potencjalnie – towarzyszącymi Budowlami) zostanie zrealizowana w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, a zatem podlegać będzie obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. A zatem, nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie dla celów działalności gospodarczej Kupującego w postaci sfinalizowania budowy Budynku i – potencjalnie – towarzyszących mu Budowli, ich wynajęcia, a następnie – zbycia na rzecz podmiotu trzeciego w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Jednocześnie, jak wskazano wyżej w opisie modelu biznesowego Kupującego, zamierza on zlecić realizację przedmiotowej inwestycji inwestorowi zastępczemu za wynagrodzeniem wedle formuły koszt plus. Inwestorem zastępczym będzie Sprzedający.
Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (będzie nim także na dzień Transakcji) z siedzibą w Polsce. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, obejmującą m.in. kupno oraz sprzedaż nieruchomości.
Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami. W związku z tym, dokonywana przez niego sprzedaż nieruchomości nie wiąże się z przejściem pracowników.
Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niego odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do Nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK – „miejsca powstawania kosztów”).
Niemniej jednak, Nieruchomość i jej części składowe stanowi największy i oprócz związanych z nią należności i zobowiązań Sprzedającego, jedyny materialny składnik majątkowy Sprzedającego.
(ii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.
Sprzedający, na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z 22 kwietnia 2016 r., objętej aktem notarialnym, zawartej z Gminą W., nabył w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2018 r., poz. 121, ze zm.) prawo własności niezabudowanych działek o numerach 30/15, 28/9 i 57 (wchodzących w skład Gruntu 1). Nabycie przez Sprzedającego działek o numerach 30/15, 28/9 i 57 podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% jako dostawa niezabudowanego gruntu budowlanego.
Natomiast na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, prawa własności budynków i budowli, prawa własności środków trwałych oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego z dnia 27 kwietnia 2016 r, objętej aktem notarialnym, zawartej z W. H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą we W., Sprzedający nabył m.in.:
prawo użytkowania wieczystego działki o numerze 28/4, stanowiącej Grunt 3, wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku oraz budowli,
prawo użytkowania wieczystego działki o numerze 29/4, stanowiącej Grunt 2, wraz z działkami o numerach 28/5 i 22/2 oraz z prawem własności posadowionego na nich budynku oraz budowli.
Nabycie przez Sprzedającego zabudowanych działek o numerach 28/4 oraz 29/4, 28/5 i 22/2 podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%.
Na podstawie umowy sprzedaży z 9 grudnia 2016 r., objętej aktem notarialnym, zawartej z Gminą W., Sprzedający nabył w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zarządzenia nr 5357/16 Prezydenta W. z 22 września 2016 r., z przeznaczeniem na powiększenie nieruchomości Sprzedającego, w celu poprawienia warunków jej zagospodarowania, prawo własności działek o numerach: 28/10, 28/11, 29/3, 30/9, 30/17, 30/23, 30/19 i 30/24 (wchodzących w skład Gruntu 1). Nabycie przez Sprzedającego działek o numerach 28/10 i 28/11 podlegało zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Nabycie przez Sprzedającego działek 29/3, 30/9, 30/17, 30/23, 30/19, 30/24 podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wedle stawki 23% jako dostawa niezabudowanego gruntu budowlanego.
Po nabyciu Gruntu, Sprzedający dokonał wyburzenia naniesień znajdujących się na Gruncie 1, Gruncie 2 i Gruncie 3, a następnie rozpoczął realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie, w szczególności, Budynku.
Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz ze wznoszeniem Budynku oraz Budowli.
(iii) Zakres Transakcji.
Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, planowana Transakcja obejmie przeniesienie na Kupującego prawa własności Gruntu 1 oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2 i Gruntu 3 wraz z prawem własności posadowionego na nich Budynku i ewentualnie towarzyszących mu Budowli.
Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż powyższych składników majątkowych. Niemniej jednak, w przypadku zawarcia przez Sprzedającego umów najmu, prawa i obowiązki z takich umów najmu zostaną przelane na Kupującego w ramach Transakcji.
Po dokonaniu Transakcji, Sprzedający planuje kontynuować prowadzoną działalność gospodarczą poprzez świadczenie usług jako inwestor zastępczy.
W treści m.in. uzupełnienia wniosku z 28 maja 2018 r. (data wpływu 30 maja 2018 r.) Zainteresowani wskazali, ze w dniu Transakcji na przedmiotowej nieruchomości nie będą się znajdować budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, gdyż budowa żadnego z obiektów nie zostanie ukończona.
Organ nadmienia, że powyżej przywołano tylko tę część z uzupełnienia wniosku, która dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałej części treść uzupełnienia, jako że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiona została w interpretacji znak: 0111-KDIB3-1.4012.239.2018.3.AB obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.
Czy Kupujący będzie mógł korzystać z wyłączenia Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Zainteresowanych odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 4.
Zdaniem Zainteresowanych, Kupujący będzie mógł korzystać z wyłączenia Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i pkt 4lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest z podatku od towarów i usług zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).
Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż nie spełnia warunków dla zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. W tej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie interpretacja z dnia 08 czerwca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.239.2018.3.AB .
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący rozważa nabycie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę. Sprzedający jest właścicielem Gruntu 1 oraz użytkownikiem wieczystym Gruntu 2 i Gruntu 3. Transakcja obejmuje przeniesienie na Kupującego prawa własności Gruntu 1 oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2 i Gruntu 3, wraz z prawem własności posadowionego na nim Budynku i ewentualnie towarzyszących mu Budowli.
Opisana we wniosku Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 08 czerwca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.239.2018.3.AB, w której wskazano, że: „(...) skoro przedmiot sprzedaży – Zbywane Składniki Majątkowe – nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (...).W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, również nie zostaną spełnione. Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem przedmiotowych działek gruntu oraz przedmiotowe działki nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych. Podsumowując, dla wyżej opisanej transakcji sprzedaży gruntu wraz z obiektem budowlanym (nieukończonym budynkiem i budowlami), zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust 1 w zw. z art. 146 a ust. 1 ustawy”.
A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na kupującym nie będzie ciążył zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tego tytułu.
0111-KDIB4.4014.135.2018.4.LB
0114-KDIP1-1.4012.172.2018.2.DG | Interpretacja indywidualna