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Timestamp: 2019-02-22 18:24:59+00:00
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Matched Legal Cases: ['arrêt ', '§ 50', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Universimmo.com - détail sur les travaux pris ds calcul plus value
détail sur les travaux pris ds calcul plus value Imprimer le sujet
Posté - 02 févr. 2019 : 10:09:41
Je revends un bien locatif sur lequel je vais payer de la plus value.
Je viens d'éplucher les textes officiels qui sont relativement flous sur ce qui est pris en compte ou pas.
1ere question : seules les factures des entreprises sont prises en compte. Pourtant la jurisprudence considère que si le propriétaire a acheté des materiaux qu'il a fait poser par une entreprise, cela doit être pris en compte. Donc si, comme moi, on a fourni au plombier les kitchenettes et les sanitaires, ce n'est pas anodin.
A ma connaissance, à l'heure actuelle, le fisc n'a pas enteriné cette jurisprudence et continue à rejeter ces dépenses du calcul. L'un de vous a t'il des infos sur ce sujet ? Peut on espérer une évolution dans ce sens dans les mois qui viennent ? Le fisc se montre t'il plus souple sur ce sujet ou pas ?
2eme question : les frais de raccordement. Selon les textes, ils semblent être pris en compte exclusivement pour les terrains à batir. Pourtant, lorsque, comme moi, on a créé 3 appartements dans une maison, j'ai payé près de 3000€ à ERDF et cela semble illogique de ne pas les prendre en compte. Des avis éclairés ou une expérience sur cette question ?
Merci de votre aide toujours precieuse
1 Posté - 22 févr. 2019 : 15:48:48
Personne ne s'esst attelé à l'épineux sujet de la prise en compte du montant réel des travaux dans le calcul des plus values immobilières ;o))) ?
2 Posté - 22 févr. 2019 : 16:12:05
A toutes fins utiles, si qq recherche des infos sur ce sujet, je vous livre ce que j'ai déjà compilé :
Sont prise en compte dans le calcul des "travaux" ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul dess plus values immo, les "dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration", supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure Ces dépenses ne doivent bien entendu pas avoir été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (déficit foncier) et elles ne doivent pas présenter le caractère de dépenses locatives. En pratique, cette disposition exclut la prise en compte des dépenses de peintures, papiers peints, tentures, moquettes, rideaux, menues réparations qui sont normalement à la charge du locataire et non du propriétaire.
Ces dépenses citées peuvent être prises en compte lorsqu'elles sont consécutives à des travaux de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration et qu'elles doivent être regardées comme indissociables de ces dernières.
Qu'est ce qu'une dépense d'amélioration ?
Dans tous les cas, les travaux d'amélioration n'ont pas apporté de modification importante au gros-œuvre, n'ont pas augmenté le volume et la surface habitables ni modifié l'affectation des locaux.
- Installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d'une salle d'eau ; d'une cuisine ; du tout-à-l'égout ; d'un ascenseur ; d'une antenne collective de télévision.
- Dépenses d'installation d'une cuisine aménagée et équipée sont globalement considérées, lorsqu'elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu,
- Réfection de l'installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires
- Pose de portes palières et aménagement de cuisines et de commodités entraînant la transformation d'un immeuble en appartements
- Pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants.
- Pose de sanitaires, installation de salles d'eau, réfection de la peinture et de la plomberie associée, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants.
- Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb
Le Conseil d'État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d'amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d'amélioration prévue par le législateur. Mais lorsque la restructuration est partielle, c'est-à-dire lorsqu'elle porte sur certaines parties de l'unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d'eau ou d'équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d'amélioration (à rapprocher du I-D § 50, arrêt CAA Nantes du 22 décembre 1993 92NT00582).
Qu'est-ce qu'une dépense de construction, reconstruction et d'agrandissement ?
- Travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction et restructuration complètes après démolition intérieure d'une unité d'habitation suivie de la création d'aménagements neufs...).
Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d'unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405)
Exemples de dépenses de construction, reconstruction et agrandissement
- Transformation d'un étage d'un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez de chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés-CE, arrêt du 27 octobre 1971, n° 80173
-Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l'aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l'ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d'habitation, dans des immeubles qui n'en comportaient auparavant que 26-CE, arrêt du 17 décembre 1976 n° s 99017 et 00787
-Travaux effectués dans uns maison d'habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l'habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d'un certain nombre d'ouvertures extérieures-CE, arrêt du 7 juin 1978, n° 05822
-Travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs , des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux, destinés à la consolidation de la structure de l'immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d'un mur pignon, la démolition de l'escalier d'accès aux combles et la pose d'un escalier mécanique, l'installation d'un ouverture en toiture, Ces travaux ont affecté le gros-œuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l'aménagement intérieur
Quelles dépenses sont prises en compte :
- sur factures, celles réalisées par des entreprises. Ce sont les seules que le fisc acceptera en cas de contrôle.
- une jurisprudence répétée a considéré que si le vendeur a acheté des équipements à une entreprise (pas d'occas de PAP ;o)) et les a fait installer par une entreprise, alors les factures d'achat de ces équipements devraient être considérés mais à ma connaissance, le fisc s'y refuse encore. D'où ma question dans mon premier post.
Attention, si leur position évoluait, pensez d'une part à vous procurer des factures et pas de simples tickets de caisse et d'autre part à faire préciser au poseur dans sa facture qu'il pose vos équipements. Par exemple, lui faire clairement inscrire "pose d'un WC fourni par le client"