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Timestamp: 2019-07-19 06:13:02
Document Index: 330639195

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 143', 'artículo 17', 'artículo 9', 'artículo 254', 'artículo 110', 'artículo 17', 'artículo 110', 'artículo 326', 'artículo 618', 'artículo 629', 'artículo 623', 'artículo 9', 'artículo 1', 'artículo 254']

BOE.es - Documento BOE-A-2018-5027
Documento BOE-A-2018-5027
«BOE» núm. 90, de 13 de abril de 2018, páginas 38334 a 38344 (11 págs.)
BOE-A-2018-5027
Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad de Marbella número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Hechos Bajo el asiento 986 del Diario 72 fue presentada la escritura de cesión otorgada ante el notario de esta ciudad, don Joaquín María Crespo Candela, el 9 de marzo de 2006, número 614 de su protocolo, por la que la entidad «Hacienda El Almendro, S.A.», cede unilateralmente, de forma gratuita a la Comunidad de Propietarios denominada «(…)», la finca 14.511 de Benahavís que procede de la finca 1.283 de Benahavís, faltando la aceptación de dicha Comunidad de Propietarios, representada por su presidente, en los términos que establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y complementarse el documento que califico ya que al carecer dicha Comunidad de Propietarios de personalidad jurídica no puede ostentar la titularidad registral de la finca, por lo que para salvar el presente defecto deberá adicionarse la finca adquirida a los elementos comunes de la Comunidad o inscribir la misma a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios; y sin que se haya acreditado la presentación de la autoliquidación o, en su caso, la declaración del Impuesto, o la comunicación de la transmisión objeto de la que califico al Ayuntamiento correspondiente, a los efectos del Plusvalía, la cual ha sido calificada suspensivamente en los siguientes términos: Fundamentos de Derecho Primero. Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose la calificación -entre otros extremos- a «los obstáculos que surjan del Registro», a «la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción», a «las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos» y a «la no expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad». Este principio legal de calificación por el Registrador se reconoce expresamente en cuanto a los «documentos públicos autorizados o intervenidos por notario» por el nuevo artículo 143 del Reglamento Notarial, redactado por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, al establecer que los efectos que el ordenamiento jurídico les atribuye «podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias». Impugnada esta redacción según el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, ha sido confirmada expresamente por el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2008. Segundo. Conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde dice: «6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. 8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. 9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios...». Tercero. Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de octubre de 2013 y de 6 de febrero de 2014, consolidan la doctrina de la falta de personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, lo que impediría la inscripción de bienes a su nombre, si bien matizan que cabe la adquisición por todos los comuneros en proporción de su cuota en la comunidad; pero para ello es necesario que la compra estuviera perfectamente delimitada en cuanto al régimen jurídico del derecho adquirido; y a este respecto, la parquedad de las manifestaciones hechas en la escritura son claramente insuficientes; esto es, es necesario expresar con claridad que el bien adquirido o bien va a formar parte de los elementos comunes, que ello supone una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, y que, por consiguiente, se cuenta con el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios, como exige el art. 17 LPH; o bien que la adquisición se hace por todos los propietarios mediante la creación de un elemento procomunal con vinculación ob rem, lo que obligaría a fijar la cuota en que cada copropietario lo adquiere, expresándolo claramente en el título. Tercero [sic]. Conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria apartado 5, redactado por la Ley 16/2012 en su disposición final 4.ª, dice «El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo. Y, entre otras, Resolución de la D.G.R. de 17 de noviembre de 2016. Calificación: Calificado el título a la vista de los Libros del Registro y de los Fundamentos de Derecho expuestos, suspendo la inscripción por los siguientes defectos subsanables: 1.º- Falta la aceptación de la Comunidad de Propietarios denominada «(…)», representada por su presidente, en los términos que establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y complementarse el documento que califico ya que al carecer dicha Comunidad de Propietarios de personalidad jurídica no puede ostentar la titularidad registral de la finca, por lo que para salvar el presente defecto deberá adicionarse la finca adquirida a los elementos comunes de la Comunidad o inscribir la misma a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios. Y 2.ª- Tratándose de un documento que contiene un acto o contrato sujeto al Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, no se acredita haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del Impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra B del apartado 6 del artículo 110 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Contra dicha calificación (…) Marbella, a 5 de diciembre de 2017. La Registrador (firma ilegible) Fdo. Nieves Ozámiz Fortis».
1. El presente recurso tiene por objeto una escritura pública otorgada el día 9 de marzo de 2006 por la que el administrador de la sociedad mercantil «Hacienda El Almendro, S.A.», cedió unilateralmente y de forma gratuita determinada finca a una comunidad de propietarios de Benahavís.
2. En primer lugar, por lo que se refiere a la necesidad de aceptación formal y expresa de la cesión unilateral y gratuita del inmueble debatido (sin que la calificación de gratuita haya sido puesta en cuestión ni en la nota de calificación ni en el escrito del recurso, por lo que tampoco procede cuestionarla aquí ex artículo 326 de la Ley Hipotecaria), hay que señalar, como ya declaró este Centro Directivo en su Resolución de 2 de noviembre de 2016 con apoyo en las allí citadas, que la necesidad de aceptación de las atribuciones singulares a título gratuito «inter vivos» constituye una regla lógica: sin el consentimiento del beneficiario de esa atribución no puede tener lugar el incremento patrimonial en que ese desplazamiento de bienes o derechos se traduce. La aceptación es esencial para que la donación o cesión gratuita pueda existir y producir efectos. Nadie está obligado a aceptar. La autonomía privada para aceptar o no aceptar la donación (como para contratar o no contratar en el caso de los negocios jurídicos bilaterales) es absoluta. Pero las donaciones deben ser aceptadas para que esa atribución singular sea eficaz (artículo 618 del Código Civil; Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 17 de abril de 1998, y Resolución de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2001): la donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación (artículo 629 del Código Civil). Cuestión distinta es que, aceptada la donación, el donante conserve la facultad de revocarla hasta que conozca la existencia de esa aceptación (artículo 623 del Código Civil y Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1940 y 14 de mayo de 1966).
3. Un segundo elemento impediente de la inscripción, que la registradora expone conjuntamente con el de la falta de aceptación de la cesión aun cuando por su autonomía sustantiva y conceptual debe examinarse separadamente del anterior, es el relativo a la falta de personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, lo que impide, a juicio de la registradora, que dicha comunidad pueda ser titular registral de la finca, apuntando en la misma calificación como posibles medios subsanatorios de tal defecto bien la adición de la finca adquirida a los elementos comunes de la comunidad o bien la inscripción de la misma a favor de todos los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Criterio que, coincidente con la doctrina de este Centro Directivo, debemos confirmar.
4. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio de 2013 y 12 de febrero de 2016), extrayendo de ello su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de estas comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse que actúa como una comunidad ordinaria de bienes sino que, como ya afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, se la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su representante. Es por eso que la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente.
5. No obstante lo anterior en la actualidad debe tenerse en cuenta que la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…) cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».
6. Por lo que se refiere al segundo defecto de la nota de calificación, relativo a no haberse acreditado la presentación de la autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, tampoco puede acogerse favorablemente el recurso presentado, pues el argumento en que se funda, basado en que dicho requisito no es aplicable al presente caso por ser la escritura de cesión de 9 de marzo de 2006, anterior por tanto a la fecha de la entrada en vigor de la Ley 16/2002, de 27 de diciembre, que da nueva redacción al artículo 254 de la Ley Hipotecaria, no es correcto.