Source: http://docplayer.pl/1273322-Dokument-informacyjny-religa-development-s-a.html
Timestamp: 2018-06-20 14:57:12+00:00
Document Index: 87506295

Matched Legal Cases: ['art. 639', 'art. 78', 'Art. 96', 'Art. 97', 'Art.176', 'art. 415', 'art. 416']

Dokument Informacyjny RELIGA DEVELOPMENT S.A. - PDF
Dokument Informacyjny RELIGA DEVELOPMENT S.A.
Download "Dokument Informacyjny RELIGA DEVELOPMENT S.A."
1 Dokument Informacyjny RELIGA DEVELOPMENT S.A. z siedzibą we Wrocławiu sporządzone na potrzeby wprowadzenia akcji serii C i D oraz praw do akcji serii C do obrotu na rynku NewConnect prowadzonym jako alternatywny system obrotu przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Niniejszy Dokument Informacyjny został sporządzony w związku z ubieganiem się o wprowadzenie instrumentów finansowych objętych tym dokumentem do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., przeznaczonym głównie dla spółek, w których inwestowanie może być związane z wysokim ryzykiem inwestycyjnym. Wprowadzenie instrumentów finansowych do obrotu w alternatywnym systemie obrotu nie stanowi dopuszczenia, ani wprowadzenia tych instrumentów do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. (rynku podstawowym lub równoległym). Inwestorzy powinni być świadomi ryzyka jakie niesie ze sobą inwestowanie w instrumenty finansowe notowane w alternatywnym systemie obrotu, a ich decyzje inwestycyjne powinny być poprzedzone właściwą analizą, a także, jeżeli wymaga tego sytuacja, konsultacją z doradcą inwestycyjnym. Treść niniejszego Dokumentu Informacyjnego nie była zatwierdzana przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod względem zgodności informacji w nim zawartych ze stanem faktycznym lub przepisami prawa. Autoryzowany Doradca Dokument Informacyjny sporządzono dnia 27 czerwca 2011 r.
2 Wstęp Dane o Emitencie Firma: RELIGA DEVELOPMENT Spółka Akcyjna Siedziba: Wrocław Adres: Pl. Grunwaldzki 23, Wrocław Telefon: Faks: Adres poczty elektronicznej: Adres strony internetowej: Źródło: Emitent Dane o Autoryzowanym Doradcy Firma: SALWIX Sp. z o.o. Siedziba: Łódź Adres: ul. Nowopolska 13/26, Łódź Telefon: Faks: Adres poczty elektronicznej: Adres strony internetowej: Źródło: Autoryzowany Doradca Liczba, rodzaj, jednostkowa wartośd nominalna i oznaczenie emisji instrumentów finansowych wprowadzanych do obrotu w Alternatywnym Systemie Obrotu Do obrotu w Alternatywnym Systemie Obrotu Emitent wprowadza się: akcji na okaziciela serii C o wartości nominalnej 0,10 zł każda; akcji na okaziciela serii D o wartości nominalnej 0,10 zł każda; praw do akcji serii C o wartości nominalnej 0,10 zł każda. Kapitał zakładowy Emitenta przed emisją akcji serii C i D Liczba akcji (szt.) Udział w kapitale Udział w ogólnej Liczba głosów zakładowym (%) liczbie głosów (%) Seria A akcje uprzywilejowane co ,86% ,26% do głosu Seria B ,14% ,74% Suma % % Źródło: Emitent Kapitał zakładowy Emitenta po emisji akcji serii C* i D* Udział w kapitale Liczba akcji (szt.) zakładowym (%) Liczba głosów Udział w ogólnej liczbie głosów (%) Seria A ,29 % ,21 % Seria B ,40 % ,85 % Seria C ,76 % ,70 % Seria D ,55% ,24% Suma % % Źródło: Emitent *Wielkość kapitału zakładowego Emitenta przedstawiono przy założeniu zarejestrowania zmiany wysokości kapitału zakładowego w wyniku objęcia wszystkich emitowanych akcji serii C i D S t r o n a 2
3 Spis treści Wstęp Czynniki ryzyka Czynniki ryzyka związane z działalnością oraz z otoczeniem, w którym działa Emitent Czynniki ryzyka związane z rynkiem kapitałowym Czynniki ryzyka związane z inwestowaniem w instrumenty finansowe Osoby odpowiedzialne za informacje zawarte w Dokumencie Informacyjnym Emitent Autoryzowany Doradca Dane o instrumentach finansowych, będących przedmiotem oferty prywatnej, której dotyczy niniejszy Dokument Informacyjny Rodzaj, liczba oraz łączna wartość instrumentów finansowych z wyszczególnieniem rodzajów uprzywilejowania, wszelkich ograniczeń co do przenoszenia praw z instrumentów finansowych oraz zabezpieczeń lub świadczeń dodatkowych Podstawa prawna emisji instrumentów finansowych Organ uprawniony do podjęcia decyzji o emisji instrumentów finansowych Data i formy podjęcia decyzji o emisji instrumentów finansowych, z przytoczeniem jej treści Podmiot prowadzący rejestr Waluta emitowanych papierów wartościowych Oznaczenie dat, od których akcje Emitenta uczestniczą w dywidendzie Prawa wynikające z instrumentów finansowych oraz zasady ich realizacji Prawa majątkowe związane z akcjami Emitenta Prawa korporacyjne związane z akcjami Emitenta Określenie podstawowych zasad polityki Emitenta co do wypłaty dywidendy w przyszłości Informacje o zasadach opodatkowania dochodów związanych z posiadaniem i obrotem instrumentami finansowymi objętymi Dokumentem Informacyjnym, w tym wskazanie płatnika podatku Opodatkowanie dochodów osób fizycznych Opodatkowanie dochodów osób prawnych Opodatkowanie dochodów (przychodów) podmiotów zagranicznych Podatek od spadków i darowizn S t r o n a 3
4 Podatek od czynności cywilnoprawnych Odpowiedzialność płatnika podatku Dane o Emitencie Nazwa, forma prawna, kraj siedziby i adres Emitenta wraz z numerami telekomunikacyjnymi oraz identyfikatorem według właściwej klasyfikacji statystycznej oraz numeru według właściwej identyfikacji podatkowej Wskazanie czasu trwania Emitenta, jeżeli jest oznaczony Wskazanie przepisów prawa na podstawie, których został utworzony Emitent Wskazanie sądu, który wydał postanowienie o wpisie do właściwego rejestru a w przypadku, gdy Emitent jest podmiotem, którego utworzenie wymagało uzyskania zezwolenia - przedmiot i numer zezwolenia oraz wskazanie organu, który je wydał Krótki opis historii Emitenta Emitent Grupa Deweloperska Określenie rodzajów i wartości kapitałów (funduszy) własnych Emitenta oraz zasad ich tworzenia Informacje o nieopłaconej części kapitału zakładowego Informacje o przewidywanych zmianach kapitału zakładowego w wyniku realizacji przez obligatariuszy uprawnień z obligacji zamiennych lub z obligacji dających pierwszeństwo do objęcia w przyszłości nowych emisji akcji, ze wskazaniem wartości warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego oraz terminu wygaśnięcia praw obligatariuszy do nabycia tych akcji Wskazanie liczby akcji i wartości kapitału zakładowego, o które na podstawie statutu przewidującego upoważnienie zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego, w granicach kapitału docelowego może być podwyższony kapitał zakładowy, jak również liczby akcji i wartości kapitału zakładowego, o które w terminie ważności Dokumentu Informacyjnego może być jeszcze podwyższony kapitał zakładowy w tym trybie Wskazanie na jakich rynkach instrumentów finansowych są lub były notowane instrumenty finansowe Emitenta lub wystawiane w związku z nimi kwity depozytowe Podstawowe Informacje na temat powiązań organizacyjnych lub kapitałowych Emitenta, mających istotny wpływ na jego działalność, ze wskazaniem istotnych jednostek jego grupy kapitałowej, z podaniem w stosunku do każdego z nich co najmniej nazwy (firmy), formy prawnej, siedziby, przedmiotu działalności i udziału w kapitale zakładowym i ogólnej liczbie głosów Podstawowe informacje o produktach, towarach lub usługach, wraz z ich określeniem wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych grup produktów, towarów i usług albo, jeżeli to istotne, poszczególnych produktów, towarów i usług w przychodach ze sprzedaży ogółem dla grupy kapitałowej Emitenta, w podziale na segmenty działalności S t r o n a 4
5 Podstawowe informacje o produktach i usługach Otoczenie rynkowe Emitenta Strategia Emitenta Prognozy finansowe Emitenta Opis głównych inwestycji krajowych i zagranicznych Emitenta, w tym inwestycji kapitałowych, za okres objęty sprawozdaniem finansowym lub skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, zamieszczonym w Dokumencie Informacyjnym Informacje o wszczętych wobec Emitenta postępowaniach: upadłościowym, układowym lub likwidacyjnym Informacje o wszczętych wobec Emitenta postępowaniach: ugodowym, arbitrażowym lub egzekucyjnym, jeżeli wynik tych postępowań ma lub może mieć istotne znaczenie dla działalności Emitenta Informacja na temat wszystkich innych postępowań przed organami rządowymi, postępowań sądowych lub arbitrażowych, włącznie z wszelkimi postępowaniami w toku, za okres obejmujący co najmniej ostatnie 12 miesięcy, lub takimi, które mogą wystąpić według wiedzy Emitenta, a które to postępowania mogły mieć lub miały w niedawnej przeszłości, lub mogą mieć istotny wpływ na sytuację finansową Emitenta Zobowiązania Emitenta istotne z punktu widzenia realizacji zobowiązań wobec posiadaczy instrumentów finansowych, które związane są w szczególności z kształtowaniem się jego sytuacji ekonomicznej i finansowej Informacje o nietypowych okolicznościach lub zdarzeniach mających wpływ na wyniki z działalności gospodarczej, za okres objęty sprawozdaniem finansowym, lub skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym zamieszczonymi w Dokumencie Informacyjnym Wskazanie wszelkich istotnych zmian w sytuacji gospodarczej, majątkowej i finansowej Emitenta i jego grupy kapitałowej oraz innych informacji istotnych dla ich oceny, które powstały po sporządzeniu danych finansowych W odniesieniu do osób zarządzających i osób nadzorujących Emitenta: imię, nazwisko, zajmowane stanowisko oraz termin upływu kadencji, na jaką zostali powołani Zarząd Emitenta Rada nadzorcza Emitenta Dane o strukturze akcjonariatu Emitenta, ze wskazaniem akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Struktura własnościowa przed rejestracją akcji serii C i D Struktura własnościowa po rejestracji akcji serii C i D Umowa czasowego ograniczenia zbywalności akcji serii D typu lock-up Sprawozdania finansowe S t r o n a 5
6 5.1. Sprawozdania finansowe Emitenta za ostatni rok obrotowy, wraz z danymi porównawczymi, sporządzone zgodnie z przepisami obowiązującymi Emitenta lub standardami używanymi w skali międzynarodowej oraz zbadane zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi Opinia podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych o badanym sprawozdaniu finansowym Religa Development Sp. z o.o. za okres od r. do r Raport uzupełniający opinię z badania sprawozdania finansowego Religa Development Sp. z o.o. za okres od r. do r Sprawozdania finansowe Emitenta za I kwartał roku Załączniki Odpis z właściwego dla Emitenta rejestru Ujednolicony aktualny tekst statutu Emitenta oraz treść podjętych uchwał WZA w sprawie zmian Statutu spółki nie zarejestrowanych przez sąd Tekst jednolity Statutu Emitenta Treść podjętych uchwał przez Walne Zgromadzenie w sprawie zmian Statutu spółki nie zarejestrowanych przez sąd Definicje i objaśnienia skrótów S t r o n a 6
7 1. Czynniki ryzyka Podejmując decyzję inwestycyjną dotyczącą instrumentów finansowych Emitenta, Inwestor powinien rozważyć ryzyka dotyczące działalności Spółki i rynku na którym ona funkcjonuje. Opisane poniżej czynniki ryzyka nie stanowią zamkniętej listy i nie powinny być w ten sposób postrzegane. Są one najważniejszymi z punktu widzenia Emitenta elementami, które powinno się rozważyć przed podjęciem decyzji inwestycyjnej. Należy być świadomym, że ze względu na złożoność i zmienność warunków działalności gospodarczej również inne, nie ujęte w niniejszym Dokumencie Informacyjnym czynniki mogą wpływać na działalność Spółki. Inwestor powinien rozumieć, że zrealizowanie ryzyk związanych z działalnością Spółki może mieć negatywny wpływ na jej sytuację finansową czy pozycję rynkową i może skutkować utratą części lub całości zainwestowanego kapitału. Działalność oraz plany rozwojowe Emitenta związane są z następującymi czynnikami ryzyka opisanymi szczegółowo w dalszej części Dokumentu Informacyjnego. Kolejność, w jakiej zostały przedstawione poszczególne czynniki ryzyka, nie odzwierciedla prawdopodobieństwa ich wystąpienia, zakresu ani istotności przedstawionych ryzyk Czynniki ryzyka związane z działalnością oraz z otoczeniem, w którym działa Emitent Ryzyko związane z celami strategicznymi Realizacja strategii rozwoju Emitenta uzależniona jest od skutecznego wdrożenia przez Spółkę planów inwestycyjnych. Emitent prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów deweloperskich. Działalność deweloperska jest narażona na wpływ wielu nieprzewidywalnych czynników zewnętrznych (przepisy prawa, ceny nieruchomości, stosunek podaży i popytu, warunki atmosferyczne). Istnieje zatem ryzyko, że w wyniku zaistnienia nieprzewidzianych zdarzeń lub zmian gospodarczo-prawnych o niekorzystnym dla Emitenta charakterze, realizacja strategii rozwoju może okazać się nieskuteczna. Ponadto przychody i zyski osiągane w przyszłości przez Emitenta zależą od jego zdolności do skutecznej implementacji długoterminowej strategii. Działania Spółki które okażą się nietrafne w wyniku nieodpowiedniej oceny otoczenia bądź nieumiejętnego dostosowania się do zmiennych warunków tego otoczenia mogą mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację finansowo-majątkową oraz na wyniki Emitenta. Elementem ograniczania ryzyka wystąpienia powyższych problemów jest prowadzenie w Spółce bieżących analiz wszystkich zidentyfikowanych czynników zewnętrznych i wewnętrznych mających istotny wpływ na jej działalność oraz w razie potrzeby podejmowanie określonych decyzji mających na celu minimalizację negatywnego wpływu zidentyfikowanych zagrożeń na pozycję rynkową i sytuację finansową Spółki. Ryzyko odejścia kluczowych członków kierownictwa Sprawność prowadzenia działalności gospodarczej przez Spółkę jest uzależniona od osób zajmujących stanowiska kierownicze. Wspomniane osoby posiadają duże doświadczenie w zakresie prowadzenia działalności w branży deweloperskiej. Szczególnie cenne dla Spółki są wiedza i doświadczenie w zakresie identyfikacji, oceny przydatności i nabywania gruntów, finansowania i budowy projektów mieszkaniowych oraz marketingu i sprzedaży. Emitent nie może zapewnić, że ewentualna utrata któregokolwiek pracownika z kadry kierowniczej nie będzie mieć negatywnego wpływu na działalność, sytuację finansową i wyniki operacyjne Emitenta. Wraz z odejściem któregokolwiek członka kierownictwa Emitent mógłby zostać pozbawiony personelu posiadającego wiedzę i doświadczenie z zakresu zarządzania i działalności operacyjnej Spółki. Emitent kładzie szczególny nacisk na zaimplementowanie systemów motywacyjnych dla jego kluczowych pracowników, które będą aktywizowały pracowników i uzależniały ich wynagrodzenie od efektów pracy oraz zaangażowania w działalność operacyjną Emitenta. Ryzyko uzależnienia od banku ziemi Kluczowym czynnikiem dla Spółek realizujących projekty deweloperskie, zapewniającym im rozwój oraz wysoki poziom marż, jest pozyskiwanie atrakcyjnych inwestycyjnie terenów pod budowę (tzw. banku ziemi) po S t r o n a 7
8 konkurencyjnych cenach oraz ich właściwe zagospodarowanie. Budowa banku ziemi i zdolność do pozyskiwania atrakcyjnych gruntów jest uzależniona nie tylko od działalności samego Emitenta, ale także od obiektywnych czynników takich jak niewystarczająca podaż gruntów objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego czy też posiadających wymaganą infrastrukturę. Pozyskanie gruntów pod zabudowę jest wyjątkowo trudne w związku z bardzo dużą konkurencją na rynku budowlanym. Jest to istotne zwłaszcza ze względu na rynek na którym działa Emitent i który charakteryzuje się ograniczoną podażą ziemi. Pozyskując grunty pod nowe inwestycje, pomimo przeprowadzenia wcześniejszych analiz, nie można wykluczyć, iż w trakcie realizacji inwestycji wystąpią nieoczekiwane czynniki opóźniające proces realizacji oraz znacznie obniżające atrakcyjność kosztową gruntów. Może to mieć znaczący wpływ na koszty realizowanych projektów. Brak możliwości pozyskania przez Emitenta odpowiednich gruntów może wpłynąć niekorzystnie na realizację założonych planów Emitent minimalizuje to ryzyko, gdyż firma w przeciągu ostatnich kilku lat zgromadziła nieruchomości, które stanowią bazę dla realizacji już rozpoczętych i planowanych większości inwestycji. Ryzyko związane z odpowiedzialnością za solidarną zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom Obecnie obowiązujące przepisy zapewniają ochronę podwykonawców przed ryzykiem nieotrzymania wynagrodzenia za zlecone im roboty budowlane. W szczególności, zarówno generalny wykonawca zawierając umowę z podwykonawcą, jak i inwestor zawierający umowę z generalnym wykonawcą, ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą (jak i zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą) wymagana jest zgoda inwestora, której wyrażenie domniemywa się, jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń. Aktualnie ze względu na fakt że generalnym wykonawcą wszystkich realizowanych inwestycji jest przedsiębiorstwo RDR Budownictwo, którego właścicielem jest Pan Dariusz Religa obecny Prezes Zarządu Spółki i większościowy akcjonariusz ryzyko to praktycznie nie występuje. Ponadto Pan Dariusz Religa podjął działania w celu wniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa RDR Budownictwo do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zostanie stworzona pod tą samą nazwą i zostanie przejęta przez Emitenta. Umowy z przedsiębiorstwem RDR Budownictwo ściśle precyzują zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców oraz gwarantują przestrzeganie ustawowego terminu na wyrażanie ewentualnego sprzeciwu Emitenta wobec zawarcia umowy z ewentualnym podwykonawca. Jednak nie ma pewności że jako generalny wykonawca dla przyszłych inwestycji zostanie również wyłoniona firma RDR Budownictwo. Emitent będzie minimalizować ryzyko związane z powyższymi regulacjami wybierając kontrahentów sprawdzonych i cieszących się dobrą opinią na rynku wykonawców, precyzując umownie zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców oraz przestrzegając ustawowego terminu na wyrażanie ewentualnego sprzeciwu wobec zawarcia umowy z ewentualnym podwykonawca. Nie można jednak wykluczyć ryzyka, iż powyższe regulacje mogą niekorzystnie wpływać na działalność, sytuację finansowa oraz wyniki Spółki. Ryzyko niezrealizowania zakładanych prognoz wyników finansowych W punkcie niniejszego Dokumentu Informacyjnego Emitent zamieścił prognozy wyników finansowych na lata Prognozy te zostały przygotowane przy założeniu pomyślnej implementacji planu rozwoju Spółki. W związku z powyższym, w przypadku niezrealizowania w całości lub w części strategii rozwoju istnieje ryzyko, że Emitent nie będzie w stanie zrealizować przedstawionych prognoz wyników finansowych. Ponadto w przypadku zaistnienia nieprzewidzianych czynników oraz innych zmian w otoczeniu Spółki, których Emitent nie jest wstanie zdefiniować, prognozowane wyniki finansowe mogą ulec zmianie. Ryzyko związane z interpretacją przepisów prawno - podatkowych Częste nowelizacje, niespójność oraz brak jednolitej interpretacji przepisów prawa, pociągają ze sobą ryzyko związane z otoczeniem prawnym, w jakim Emitent prowadzi działalność. Szczególnie częstym zmianom ulegają przepisy oraz interpretacje przepisów podatkowych. Ryzyko prawno podatkowe w Polsce jest wyższe niż w krajach rozwiniętych, w których systemy podatkowe są bardziej stabilne. System prawno podatkowy w S t r o n a 8
9 Polsce ulega ciągłym zmianom zmierzającym do dostosowania go zarówno do dynamicznego wzrostu gospodarczego, jak i do wymogów prawa Unii Europejskiej. Zakres zmian, ich treść oraz trudności interpretacyjne w stosowaniu nowych regulacji stanowią utrudnienie w prowadzeniu działalności deweloperskiej, a w szczególności w planowaniu tej działalności pod kątem podatkowym. Praktyka organów sądowych, jak i orzecznictwo sądowe w tej dziedzinie, nie są jednolite. W związku z powyższym istnieje ryzyko, iż mimo stosowania przez Emitenta aktualnych standardów rachunkowości, obowiązujących przepisów podatkowych, interpretacja odpowiedniego dla Emitenta Urzędu Skarbowego może różnić się od przyjętej przez Spółkę, co w konsekwencji może wpłynąć na nałożenie na Emitenta kary finansowej, która może mieć istotny negatywny wpływ na wyniki finansowe Emitenta. Ryzyko związane z wprowadzeniem Rekomendacji T Pod koniec 2010 roku weszła w życie druga część rekomendacji, której wymogi precyzyjnie definiują możliwość udzielenia kredytu, uzależniając decyzję kredytową od dochodów kredytobiorcy (łączna suma miesięcznych rat wszystkich kredytów nie powinna przekraczać 50% dochodów w przypadku osób zarabiających nie więcej, niż wynosi średnia krajowa i maksymalnie 65% dochodów w przypadku osób o dochodach powyżej średniej). Zalecane przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego wskaźniki procentowe mogą mieć wpływ na liczbę i wartość udzielanych kredytów. Problemy z uzyskaniem kredytów mogą negatywnie wpłynąć na sprzedaż mieszkań, które w większości kupowane są na kredyt. Zmiana ta może zatem negatywnie wpłynąć na popyt na produkty Spółki, a co za tym idzie na sytuację finansową Spółki. Ryzyko związane z wprowadzeniem rekomendacji S 01 lutego 2011 r. weszła w życie Nowa Rekomendacja S, która powinna zostać wprowadzona przez banki do końca 2011 roku. Nowa rekomendacja definiuje możliwość udzielenia kredytu walutowego, uzależniając decyzję kredytową od dochodów kredytobiorcy (łączna suma miesięcznych rat wszystkich kredytów nie powinna przekraczać 42% dochodów). Rekomendacja zakłada, że zdolność kredytowa będzie obliczana przy założeniu, że najdłuższy okres spłaty to 25 lat - spadek zdolności kredytowej klienta o około 10 %. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego do badania zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych zostaje wprowadzony nowy wskaźnik minimalnego dochodu dyspozycyjnego (Income Per Capita - IPC). Zmiana ta może zatem negatywnie wpłynąć na popyt na produkty Spółki, a co za tym idzie na sytuację finansową Spółki. Ryzyko związane z sytuacją makroekonomiczną Polski Całość przychodów Spółki jest związana z działalnością na rynku krajowym i z tego też względu jest uzależniona pośrednio od czynników związanych z ogólną sytuacją makroekonomiczną Polski, między innymi takich jak poziom bezrobocia, tempo wzrostu gospodarczego czy poziom inflacji. Perturbacje na międzynarodowych rynkach finansowych wpłynęły na sytuację gospodarczą w Polsce. Odnotowano spadek tempa krajowego wzrostu gospodarczego, wzrost stopy bezrobocia oraz deprecjację kursu PLN wobec walut obcych. Wszelkie przyszłe niekorzystne zmiany jednego lub kilku z powyższych czynników, w szczególności pogorszenie stanu polskiej gospodarki, kryzys walutowy lub kryzys finansów publicznych, mogą mieć negatywny wpływ na wyniki i sytuację finansową Spółki. Ryzyko związane z konkurencją Rynek nieruchomości w okolicach Wrocławia charakteryzuje się bardzo dużą aktywnością deweloperów. Prawdopodobnie w przyszłości wzrośnie ilość podmiotów zainteresowanych prowadzeniem działalności zbliżonej profilem do profilu Emitenta. Spółka działa na silnie konkurencyjnym rynku, stąd istnieje ryzyko działań konkurentów Emitenta zmierzających do pozyskania jego klientów lub oferowania lepszych warunków handlowych potencjalnym klientom Emitenta. Istnieje też ryzyko konkurencji w zakresie nabywania atrakcyjnych gruntów. Ponadto pojawienie się zbyt dużej ilości konkurencyjnych projektów może spowodować szybsze niż zakładane przez Emitenta nasycenie rynku. Emitent nie jest w stanie zapewnić, że nasilająca się konkurencja, zwłaszcza na rynku gruntów we Wrocławiu i jego okolicach nie spowoduje ograniczonej możliwości ich zakupu, a w związku z tym zagrożenia dla planów rozwoju. Emitent nie ma wpływu na działania podejmowane przez konkurentów, jednakże jest w stanie z nimi konkurować i uzyskiwać przewagę poprzez znajomość branży, wypracowane kontakty, dywersyfikację oferty oraz inwestycje zrealizowane dzięki środkom pozyskanym z emisji prywatnej. S t r o n a 9
10 Ryzyko wynikające z ustawy o gwarancjach zapłaty za roboty budowlane Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane wykonawca robót budowlanych, któremu Emitent zlecił lub zleci realizację projektu deweloperskiego, może w każdym czasie żądać od Emitenta gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz zleceń dodatkowych. Gwarancją zapłaty zgodnie z ww. ustawą jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone wykonawcy na zlecenie zamawiającego. Jak dotychczas wykonawcy nie żądali od Emitenta gwarancji zapłaty. Istnieje jednak ryzyko wysunięcia takich żądań w przyszłości. Brak wystarczającej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących Emitenta i uprawnia wykonawcę do żądania wynagrodzenia na podstawie art. 639 KC. Takie zdarzenie może spowodować wzrost kosztów i opóźnienie realizacji projektów deweloperskich lub wręcz uniemożliwić ich realizację, i może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki. Ryzyko związane z wypadkami przy pracy na terenie budowy Spółka prowadzi działalność o charakterze deweloperskim, natomiast funkcję generalnego wykonawcy zleca przedsiębiorstwu RDR Budownictwo Dariusz Religa. Spółka ponosi bezpośrednią odpowiedzialność za bezpieczeństwo własnych pracowników. Pracownicy Spółki wyrywkowo prowadzą kontrolę weryfikując stan prac na budowie z założeniami. Spółka nie ponosi odpowiedzialności za wypadki wśród pracowników zatrudnionych przez podwykonawców, odpowiada natomiast za wypadki, które mogą się zdarzyć podczas kontroli. Ryzyko związane z wypadkami przy pracy dotyczy przede wszystkim dwóch obszarów. Jeden to ewentualna konieczność zaspokojenia roszczeń odszkodowawczych, drugi to opóźnienia w pracach budowlanych spowodowane przez wypadki. Przerwy w pracy wykonawców z kolei mogą spowodować wydłużenie realizacji projektu inwestycyjnego lub deweloperskiego, a w rezultacie również wzrost kosztów jego realizacji. Może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki. W celu ograniczenia powyższego ryzyka Spółka zawiera z wykonawcami umowy gwarantujące terminowe zakończenie prac, pod rygorem wysokich kar umownych. Ryzyko związane z koniunkturą na rynku nieruchomości Sytuacja na rynku nieruchomości jest ściśle powiązana z sytuacją gospodarczą, w której Emitent prowadzi swoją działalność. Czynniki determinujące to: wielkość popytu na lokale mieszkaniowe, biurowe i handlowe oraz dostępność środków finansowych na ich zakup. Obecnie branża deweloperska jest na etapie wychodzenia z kryzysu, który dotknął całą gospodarkę światową. Przez ostatnie dwa lata odnotowano spadek zainteresowania produktami deweloperskimi. Jednakże ostatnio można zaobserwować ożywienie w branży spowodowane m. in. tym, iż banki proponują kredyty na lepszych warunkach niż przed rokiem. W przypadku wystąpienia istotnego spowolnienia na rynku nieruchomości, charakteryzującego się znacznym wzrostem podaży oraz cofnięciem się popytu, istnieje ryzyko, że Emitent nie będzie w stanie sprzedać produktów po zakładanych cenach. Może to mieć niekorzystny wpływ na realizowane marże oraz wyniki finansowe. Spółka stara się przeciwdziałać takim tendencjom poprzez nabywanie nieruchomości w atrakcyjnych miejscach, dywersyfikacją działalności w oparciu o różne segmenty rynku oraz monitorowanie zmian na poszczególnych rynkach. Działania takie powinny przyczynić się do stabilizacji uzyskiwanych przychodów oraz realizowanych marż brutto. Ryzyko związane z sezonowością sprzedaży W warunkach normalnej koniunktury gospodarki, gdy rynki towarowe, kapitałowe i pracy charakteryzują się względną stabilizacją, można wyróżnić pewien cykl rocznej sprzedaży produktów deweloperskich. Pierwszy kwartał roku, w okresie do połowy marca, charakteryzuje się zmniejszoną liczbą zapytań o inwestycje, a w konsekwencji mniejszą liczbą sprzedanych lokali. W drugim kwartale następuje znaczny wzrost zainteresowania rynkiem deweloperskim, obserwuje się wówczas znaczny wzrost zawieranych transakcji, który trwa mniej więcej do połowy czerwca. Okres wakacyjny to kolejny spadek, który trwa do połowy września. Koniec września do początku grudnia zaś charakteryzuje się zwiększoną liczbą sprzedanych lokali. Można zatem S t r o n a 10
11 zaobserwować dwa wyraźne wzrosty: wiosna i jesień oraz dwa spadki: lato (okres urlopowy) i zima (wstrzymanie prac budowlanych w czasie mrozów). Jednocześnie sytuacja ta ma istotny wpływ na wahania poziomu przychodów w ujęciu kwartalnym. Sezonowość sprzedaży jest charakterystyczna dla wszystkich podmiotów działających w tej branży. Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi Realizacja projektów deweloperskich wymaga uzyskiwania szeregu zezwoleń, zgód i pozwoleń wydawanych w formie decyzji administracyjnych, w tym między innymi: decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzji o pozwoleniu na budowę (budynku, sieci, przyłączy), decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, zgody na zajęcie pasa drogowego, jak również decyzji dotyczących korzystania ze środowiska. Emitent nie może zapewnić, że decyzje administracyjne wymagane w związku z przyszłymi projektami deweloperskimi zostaną uzyskane, w tym uzyskane w terminie, ani że jakiekolwiek obecne lub przyszłe pozwolenia, zezwolenia lub zgody nie zostaną wzruszone. Emitent posiada decyzję zezwalającą na realizację rozpoczętych projektów: Swojczyce, Osiedle mp3, Bolków. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń na planowane przyszłe inwestycje, nieuzyskanie ich w planowanym terminie lub ich wzruszenie może negatywnie wpłynąć na zdolność rozpoczęcia, prowadzenia lub zakończenia obecnych lub nowych projektów deweloperskich przez Spółkę. Ponadto, nie można wykluczyć także ryzyka wzruszenia decyzji administracyjnych dotyczących zakończonych już projektów inwestycyjnych. Wszystkie te czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Emitenta. W celu minimalizacji wystąpienia tego ryzyka Emitent przed rozpoczęciem nowej inwestycji każdorazowo przeprowadza analizę prawną nieruchomości pod kątem otrzymania wszystkich wymaganych pozwoleń. Ryzyko wprowadzenia ustawowego obowiązku wykorzystywania przez deweloperów rachunków powierniczych Na dzień sporządzenia Dokumentu Informacyjnego trwają prace legislacyjne nad uchwałą nakazującą deweloperom przechowywanie środków pieniężnych, uzyskanych od klientów przed zakończeniem i przekazaniem inwestycji na specjalnych rachunkach powierniczych. Uniemożliwiłoby to finansowanie części inwestycji tymi środkami. Może to spowodować konieczność uzyskiwania dodatkowego finansowania zewnętrznego dla realizacji projektów. Powiększyć to może koszt ich realizacji i negatywnie wpłynąć na wyniki działalności Emitenta. Ryzyko wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce W Polsce od kilku lat podejmowane są próby wprowadzenia podatku katastralnego, jako jednego ze sposobów opodatkowania nieruchomości. W podatku katastralnym wysokość opłaty uzależniona jest od wartości katastralnej nieruchomości. W obecnej sytuacji gospodarczej w kraju wprowadzenie podatku katastralnego może spowodować zwiększenie obciążeń podatkowych, co przy równoczesnym wzroście stóp procentowych może przełożyć się na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości. W takiej sytuacji może dojść do wzmożonego wzrostu podaży mieszkań i znaczącego ochłodzenia polepszającej się koniunktury na rynku nieruchomości. W konsekwencji może dojść do znaczącego spadku popytu na produkty Emitenta i obniżenie jego wyniku finansowego. Ryzyko to jest niezależne od Emitenta, decyzje w tym zakresie podejmowane są bowiem na najwyższych szczeblach rządowych w kraju. Ryzyko do dotyczy wszystkich podmiotów działających w branży developerskiej. Ryzyko związane z lokalizacją nieruchomości Wartość nieruchomości zależy w dużej mierze od jej lokalizacji oraz przeznaczenia. Jeżeli Emitent niewłaściwie oceni zalety lokalizacji nieruchomości lub jej przeznaczenia, może mieć trudności ze sprzedażą nieruchomości za zakładaną cenę. Jeżeli Emitent będzie zmuszony do obniżenia ceny sprzedaży w celu pozyskania nabywców niekorzystnie wpłynie to na sytuację finansową Emitenta. Jeżeli zakładane przychody ze sprzedaży nie zostaną osiągnięte, może to mieć negatywny wpływ na wynik finansowy danego projektu deweloperskiego. Każda taka niewłaściwa ocena może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki. S t r o n a 11
12 Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich Projekty deweloperskie realizowane przez Emitenta, wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowania, a następnie budowy. Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe, takie projekty są ze swej istoty, obarczone określonymi ryzykami. Takie ryzyka to w szczególności: nieuzyskanie lub nieuzyskanie w planowanym przez Spółkę terminie pozwoleń niezbędnych do wykorzystania gruntów zgodnie z planami Spółki, opóźnienia w zakończeniu budowy, koszty przewyższające koszty założone w budżecie spowodowane niekorzystnymi warunkami pogodowymi, niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców, niedobór materiałów lub sprzętu budowlanego, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudności techniczne, brak możliwości uzyskania pozwoleń umożliwiających oddanie budynku lub budynków do użytkowania lub innych wymaganych pozwoleń czy też zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów. Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w realizacji projektu deweloperskiego, wzrost kosztów lub utratę przychodów z takiego projektu, zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach brak możliwości zakończenia projektu deweloperskiego. Zaistnienie któregokolwiek z ww. zdarzeń może istotnie negatywnie wpłynąć na działalność, sytuacje finansowa lub wyniki Emitenta. Ryzyko związane z karami umownymi W prowadzonej przez Emitenta działalności ważną rolę odgrywa czas i precyzja wykonywanych zleceń. Spółka w celu zwiększenia swojej wiarygodności nierzadko w podpisywanych zleceniach zobowiązuje się do zapłacenia kar umownych w przypadku niewykonania czy też nieterminowego wykonania powierzonego jej zlecenia. Kary zawsze Są egzekwowane i mogą ograniczyć poziom zysków osiąganych przez Spółkę. Celem minimalizacji powyższego ryzyka Spółka korzysta z usług podwykonawców, którzy w razie potrzeby wspierają prace i przejmują na siebie część przedmiotowego ryzyka. Emitent dokłada wszelkich starań, aby terminowo i dokładnie wywiązywać się z zawartych umów. Ryzyko zarzutu stosowania niedozwolonych klauzul umownych. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadza kontrole wzorców stosowanych w umowach z konsumentami przez przedsiębiorców, także przez deweloperów. Art kodeksu cywilnego stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Klauzule takie nie wiążą z mocy prawa konsumentów. W przypadku uznania, że umowy Emitenta z nabywcami mieszkań zawierają niedozwolone klauzule umowne, istnieje ryzyko skierowania przez UOKiK, rzecznika konsumenta, organizacje pozarządowe lub konsumenta pozwu do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) o uznanie takich postanowień za niedozwolone i wpisania ich do rejestru klauzul niedozwolonych. Skutkiem jest zakazanie stosowania takich klauzul w obrocie z konsumentami oraz kary finansowe. Emitent stara i będzie się starać ograniczać powyższe ryzyko opierając się w opracowywanych umowach na obowiązujących przepisach prawa i uwzględniając rejestr klauzul umownych, które uznane zostały za zakazane. Ryzyko stóp procentowych W celu finansowania bieżącej działalności i realizowania nowych inwestycji do czasu ich zakończenia Emitent posiłkuje się kapitałem zewnętrznym pozyskanym od banków. W zawartych umowach oprocentowanie kapitału zewnętrznego ustalone jest według zmiennej stopy procentowej (np. WIBOR 1M, WIBOR 3M), powiększonej o marżę instytucji finansującej. Ponadto, nie można wykluczyć, iż w celu zintensyfikowania rozwoju Spółki oraz częściowego finansowania strategii rozwoju, Spółka w przyszłości zaciągnie nowe zobowiązania. Istnieje ryzyko, iż znaczący wzrost stóp procentowych przełoży się na wzrost kosztów finansowych Spółki związanych ze spłatą zaciągniętych zobowiązań. Ryzyko walutowe Prawdopodobne jest wystąpienie ryzyka kursowego związanego z kursami wymiany walut obcych, w których udzielane są kredyty mieszkaniowe zaciągane przez nabywców w celu sfinansowania kupna nieruchomości. Obniżenie kursu złotego w stosunku do walut obcych, może spowodować, że nabywcy nie będą w stanie spłacać zaciągniętych kredytów hipotecznych lub ograniczona zostanie zdolność nowych nabywców do zaciągnięcia takich kredytów. Może to spowodować obniżenie popytu na nowe mieszkania i domy oraz doprowadzić do S t r o n a 12
13 zwiększonej liczby przejęć nieruchomości przez banki. Dodatkowo trzeba zauważyć, iż koszty działalności Emitenta uzależnione są od cen materiałów i towarów wykorzystywanych do realizacji zamierzonych projektów, a te z kolei zależne są od sytuacji na rynkach międzynarodowych i kursów walut obcych. Część materiałów wykorzystywanych przez Emitenta przy budowie importowana jest z zagranicy, w związku z tym istnieje ryzyko, że w razie znaczących wahań kursów walut koszty zakupu materiałów mogą ulec znaczącym zmianom i wpłynąć na wyniki finansowe Emitenta. W celu ograniczenia ryzyka Spółka monitoruje poziomy cen materiałów na zagranicznych rynkach, zwiększa kosztorysy projektów o prawdopodobny wzrost cen oraz stosuje strategię aktywnego zarządzania zapasami polegającą na zamawianiu materiałów dopiero po podpisaniu umowy na konkretną realizację. Dzięki temu Emitent unika kosztów magazynowania materiałów. Ryzyko związane z powiązaniami osobowymi pomiędzy Członkami Zarządu i Członkami Rady Nadzorczej Aktualnie Prezes Zarządu Dariusz Religa jest powiązany tylko z jednym Członkiem Rady Nadzorczej - Edyty Religii która jest jego żoną. Pomiędzy pozostałymi członkami Rady Nadzorczej nie występują powiązania rodzinne oraz organizacyjne lub majątkowe. Dariusz Religa jest jednak jednocześnie głównym akcjonariuszem i zgodnie z KSH ma prawo powoływania większości członków Rady Nadzorczej na Walnym Zgromadzeniu. Istnieje ryzyko że w wyniku przegłosowania przez Walne Zgromadzenia zmiany składu Rady Nadzorczej zostaną do niej powołane osoby powiązane z Zarządem. W przypadku zaistnienia takiego zdarzenia z uwagi na bliskie relacje nowych członków Rady Nadzorczej z Zarządem osoby te mogą działać w porozumieniu. Może więc zaistnieć ryzyko, iż akcjonariusze, nabywający instrumenty finansowe Emitenta, nie będą w stanie wpływać na realizowaną przez Spółkę politykę rozwoju. Należy jednak pamiętać, że zarówno na Zarządzie Emitenta jak i członkach Rady Nadzorczej ciąży odpowiedzialność karna za działanie na szkodę Emitenta. Ryzyko związane z zawartymi umowami pomiędzy Emitentem a RDR Budownictwo Dariusz Religa Religa Development S.A. a wczesniej poprzednik prawny Religa Sp. z o.o. współpracuje od wielu lat z firmą RDR Budownictwo Dariusz Religa, która na warunkach generalnego wykonawstwa wykonuje kompleksowe roboty budowlane na projektach deweloperskich realizowanych przez Emitenta. Wszystkie zawarte umowy pomiędzy Emitentem a RDR Budownictwo Dariusz Religa zawarte są na warunkach rynkowych i nie odbiegają od przyjętych Standarów na rynku. Występujące powiązania organizacyjnym pozwalają na znaczną elastyczność umów zwłaszcza w zakresie terminów realizacji (np. przyspieszania zakresu realizowanych prac w stosunku do przyjętego harmonogramu w przypadku takiej potrzeby), w zakresie robót zlecanych na zamówienie konkretnego klienta (odbiorcy lokalu). Wynagrodzenie dla RDR Budownictwo Dariusz Religa określane jest w postaci ryczałtu. Ustalone ceny są stałe w trakcie trwania kontraktu i RDR Budownictwo nie może żądać jej podwyższenia z powodu błędnego oszacowania koniecznych do wykonania prac. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy zakres prac budowlanych zwiększa się na konkretną prośbę klienta. W takim przypadku to klient pokrywa dodatkowo zlecone prace. Umowa na roboty budowlane zawierana jest z firmą RDR Budownictwo Dariusz Religa na warunkach rynkowych i za każdym razem zabezpiecza na zasadach ogólnych interesy stron. Kalkulacja kosztu wytworzenia powierzchni użytkowej mieszkalnej dokonywana jest na podstawie średnich cen obowiązujących na lokalnych rynkach. Do tej pory w systemie generalnego wykonawstwa RDR Budownictwo Dariusz Religa zrealizowało dla poprzednika prawnego Religa Sp. z o.o. inwestycje Makowe Pole w Kiełczowie, Bielany Wrocławskie, Makowe Pole 2 w Kiełczowie. Obecnie realizowane są kontrakty na warunkach generalnego wykonawstwa na Swojczycach we Wrocławiu i mp4 w Kiełczowie. Współpraca z firmą RDR Budownictwo gwarantuje wykonanie inwestycji na najwyższym poziomie, terminowo, na rynkowych zasadach. Fakt, iż właścicielem przedsiębiorstwa RDR Budownictwo Dariusz Religa jest Dariusz Religa Prezes Zarządu Emitenta i jego główny akcjonariusz rodzi ryzyko, że w przyszłości zawierane umowy na roboty budowlane mogą mieć zapisy niekorzystne dla Emitenta. W celu wyeliminowania podejrzeń urealnienia się powyższego ryzyka Emitent planuje przejąć w ciągu roku działalność wykonywaną aktualnie przez RDR Budownictwo Dariusz Religa. Przejęcie działalności odbędzie się poprzez wniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa RDR Budownictwo do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zostanie stworzona pod tą samą nazwą i zostanie przejęta przez Emitenta. Ponadto do czasu przejęcia przez Emitenta działalności prowadzonej aktualnie przez firmę RDR Budownictwo Dariusz Religa generalny wykonawca na roboty S t r o n a 13
14 budowlane będzie wyłaniany w drodze przetargu na podstawie najkorzystniejszej dla Emitenta oferty. Wybór najlepszej oferty będzie dokonywany przez trzyosobową komisję, w której w składzie nie będzie zasiadał Pan Dariusz Religa. W ogłoszonych przetargach będą jasno precyzowane zasady wyboru najlepszej oferty na podstawie ilości uzyskanych punktów w oparciu o sprecyzowane kryteria, wagi dla nich i zasady przyznawania punktów. Ogłoszenia o przetargu i wynikach przetargu będą zamieszczane m.in. na stronie internetowej Emitenta, każdy Uczestnik przetargu zostanie poinformowany o uzyskanym przez niego wyniku, wyniku osiągniętym przez najlepszą ofertę oraz kto wygrał przetarg. Przedsiębiorstwo RDR Budownictwo nie będzie traktowane na preferencyjnych warunkach. Należy również pamiętać, że na Zarządzie Emitenta czyli na Dariuszu Relidze ciąży odpowiedzialność karna za działanie na szkodę Emitenta. Ryzyko związane z powiązaniem głównego akcjonariusza ze spółkami konkurencyjnymi Pan Dariusz Religa - Prezes Zarządu Emitenta i jego główny akcjonariusz jest jedynym udziałowcem spółki JW Investment Sp. z o.o. i pełni w niej funkcję Prezesa Zarządu. Spółka ta została powołana w 2006 roku przez pana Dariusza Religa wraz z partnerem biznesowym. Na początku funkcjonowała ona w formie spółki jawnej pod nazwą JW Religa Investment Dariusz Religa Janusz Wierzcholski. Wspólnicy zdecydowali się powołać spółkę celową ze względu na fakt iż spółka celowa była gwarantem bezpieczeństwa i przejrzystości wspólnie rozpoczętej inwestycji, tj. komfortowego zamkniętego osiedla domów jednorodzinnych Osiedla K7, składającego się z 26 domów, które odróżniało się od inwestycji realizowanych przez Religa Development S.A. (wtedy Religa Sp. z o.o.) architekturą, standardem wykończenia, i wielkością oferowanych powierzchni. Osiedle K7 było produktem kierowanym do lepiej usytuowanej grupy klientów. Wspólnicy planowali realizację przedsięwzięcia, a po jego zakończeniu rozliczenie inwestycji i podjęcie decyzji o kontynuacji bądź zaniechaniu działalności. Wniesione przez wspólników do spółki grunty pozwoliły także na realizację projektu Osiedla K8 zamkniętego osiedla 4 budynków z mieszkaniami w podwyższonym standardzie deweloperskim z ogrodami, tarasami, garażami i miejscami postojowymi. W trakcie trwania realizacji przedsięwzięcia K7 spółka nabyła grunt w Kiełczówku, gdzie realizowane będzie ogrodzone osiedle 6 budynków jednorodzinnych w technologii szkieletowej w zabudowie bliźniaczej dwu lokalowej. W listopadzie 2008 r. zmieniono formę prawną ze spółki jawnej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W lutym 2009 roku Dariusz Religa wykupił od wspólnika udziały w spółce i tym samym stał się 100% udziałowcem spółki JW Investment Sp. z o.o. Obecnie JW Investment jest typową spółka celową, powołaną do realizacji projektów na gruntach będących w jej posiadaniu. Planuje się, że spółka nie będzie nabywać nowych gruntów pod przyszłe inwestycje. Spółka nie stanowi konkurencji dla Emitenta gdyż działa w segmencie innego klienta. Decyzje o prowadzeniu realizowanych obecnie inwestycjach zapadły przez podjęciem decyzji o planowanym debiucie na rynku NewConnect. Oferta spółki wyróżnia się nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi i jest kierowana do ekskluzywnego klienta. Zarząd Religa Development S.A. planuje, że w okresie do 12 miesięcy spółka JW Investment zostanie przejęta przez Religa Development S.A. jednak decyzja w tej sprawie będzie w kompetencja Walnego Zgromadzenia Emitenta Ryzyko związane z niekorzystnymi warunkami gruntowymi Nabywając grunty do celów inwestycyjnych i deweloperskich, Spółka przeprowadza analizę techniczną i prawną pozyskiwanego gruntu. Niemniej jednak, z uwagi na ograniczenia tej analizy, nie można wykluczyć, iż w trakcie realizacji projektu Spółka napotka na nieprzewidziane czynniki, które mogą spowodować opóźnienie lub zwiększyć koszt przygotowania gruntu pod budowę, np. wody gruntowe, niestabilność dolnych warstw gruntu i związaną z tym koniecznością jego wymiany, ukształtowanie terenu oraz znaleziska archeologiczne. Czynniki takie mogą mieć istotny wpływ na koszty realizacji danego projektu inwestycyjnego lub deweloperskiego lub wręcz uniemożliwić jego realizację w planowanym kształcie. Może to mieć istotny negatywny wpływ na wydłużenie procesu realizacji projektu, co w konsekwencji może pogorszyć wyniki finansowe Spółki. Ryzyko niekorzystnych warunków atmosferycznych Na działalność prowadzona przez Emitenta w zakresie wznoszenia budynków mieszkalnych maja wpływ warunki pogodowe. Wiąże się to z koniecznością wykonywania niektórych robót budowlanych w sprzyjających warunkach atmosferycznych. Pomimo, iż Spółka stosuje technologie budowlane umożliwiające prowadzenie prac nawet w niekorzystnych warunkach atmosferycznych istnieje ryzyko wystąpienia ekstremalnych zjawisk S t r o n a 14
15 pogodowych (np. długa i mroźna zima z temperaturami utrzymującymi się poniżej 20 stopni Celsjusza), co spowodować może istotne utrudnienia i opóźnienia prac budowlanych. Sytuacja ta doprowadzić może do przekroczenia harmonogramów realizowanych projektów (będących w fazie budowy wrażliwej na niekorzystne warunki pogodowe) i tym samym do nieplanowanego wzrostu kosztów i obniżenia wyniku finansowego. Emitent ogranicza to ryzyko przez odpowiednie planowanie prac budowlanych. Ryzyko związane z ochroną środowiska Działalność Spółki wymaga uzyskiwania licznych zgód i zezwoleń z tytułu ochrony środowiska, gospodarki odpadami i pozwoleń wodno prawnych oraz ponoszenia opłat za korzystanie ze środowiska. Obowiązujące przepisy nakładają na podmioty władające gruntami, na których występują niebezpieczne substancje, zanieczyszczenie albo doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu obowiązek ich usunięcia oraz ponoszenia kosztów rekultywacji lub zapłaty administracyjnych kar pieniężnych. W dużej mierze ogranicza to swobodę prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich, przede wszystkim w zakresie kosztów korzystania ze środowiska. Opłaty administracyjne, kary pieniężne z tytułu zanieczyszczeń i korzystania z przekształconego środowiska powodują, że istnieje ryzyko podwyższonych kosztów działalności i ryzyko odszkodowań w przypadku poważnych zdarzeń środowiskowych. Dotychczas Emitent spełniał wszystkie istotne wymogi obowiązujących przepisów. Nie był także zobowiązany do ponoszenia kosztów rekultywacji lub zapłaty administracyjnych kar pieniężnych z tytułu zanieczyszczenia lub niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu lub władania takim terenem. Z uwagi na to, że jednak nie można całkowicie wykluczyć ryzyka, iż w przyszłości Spółka może zostać zobowiązana do zapłaty odszkodowań, administracyjnych kar pieniężnych czy ponoszenia kosztów rekultywacji, wynikających z zanieczyszczenia środowiska na gruntach posiadanych lub nabywanych przez Spółkę. Może to sprawić, że sytuacja finansowa Emitenta ulegnie pogorszeniu. Ryzyko protestów organizacji ekologicznych Tereny, na których występują zagrożone gatunki roślin lub zwierząt są chronione i projekty inwestycyjne realizowane przez Emitenta nie mogą być wykonywane. Nabywając grunty do celów inwestycyjnych Spółka przeprowadza pełną analizę prawną terenów pod inwestycje. Wszystkie tereny budów realizowane są z zachowaniem obowiązujących minimalnych odległości od terenów objętych ochroną. Może się jednak zdarzyć, że w wyniku zmieniających się warunków środowiskowych lub błędnie przeprowadzonej analizie obszar zainteresowania inwestycyjnego może stać się obiektem protestów organizacji ekologicznych, a w niektórych przypadkach uniemożliwiać realizację planów inwestycyjnych. By ograniczyć to ryzyko Spółka przeprowadza wnikliwą analizę terenów, którymi jest zainteresowana. Ryzyko związane z infrastrukturą Zgodnie z odpowiednimi przepisami, projekt deweloperski może zostać zrealizowany jedynie wówczas, gdy teren inwestycji ma dostęp do odpowiedniej infrastruktury. Jeżeli taka infrastruktura nie jest doprowadzona do terenu projektu deweloperskiego, realizacja takiego projektu może być niemożliwa aż do czasu, kiedy to nastąpi. Z powodu opóźnień w doprowadzeniu infrastruktury, w szczególności na skutek czynników znajdujących się poza kontrolą Emitenta, może wystąpić opóźnienie w ukończeniu danego projektu deweloperskiego lub nie przewidywany wzrost kosztów związanych z zapewnieniem/ doprowadzeniem infrastruktury. Takie zdarzenie może mieć istotny wpływ na rentowność projektu deweloperskiego. Może się także zdarzyć, że właściwe organy administracji zażądają od Spółki wykonania odpowiedniej infrastruktury w ramach prac związanych z projektem deweloperskim, co może mieć znaczący wpływ na koszty prac budowlanych objętych projektem deweloperskim. Organy administracji mogą także zażądać, aby inwestor wykonał infrastrukturę, która nie jest niezbędna z punktu widzenia projektu deweloperskiego, ale jej wykonanie może być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej. Ww. okoliczności mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki. S t r o n a 15
16 1.2. Czynniki ryzyka związane z rynkiem kapitałowym Dokument informacyjny RELIGA DEVELOPMENT S.A. Ryzyko związane z prawami do akcji (PDA) PDA to papier wartościowy, z którego wynika uprawnienie do otrzymania, nie mających formy dokumentu akcji nowej emisji spółki publicznej, powstające z chwilą dokonania przydziału tych akcji i wygasające z chwilą zarejestrowania akcji w depozycie papierów wartościowych albo z dniem uprawomocnienia się postanowienia sądu rejestrowego odmawiającego wpisu podwyższenia kapitału zakładowego do rejestru przedsiębiorców. W przypadku nie dojścia do skutku emisji akcji serii C posiadacz PDA otrzyma tylko zwrot środków w wysokości iloczynu ceny emisyjnej wynoszącej 0,20 zł oraz ilości nabytych praw do akcji. Inwestorzy, którzy kupili PDA Emitenta po wyższej cenie niż cena emisyjna narażeni będą na stratę w wysokości różnicy ceny zapłaconej na rynku wtórnym za PDA a kwotą, o której mowa powyżej. Termin ewentualnej wypłaty określi Zarząd w drodze uchwały. Ryzyko związane z dokonywaniem inwestycji w akcje/pda Spółki Inwestorzy chętni do nabycia akcji/pda Spółki, powinni zdawać sobie sprawę, że ryzyko inwestycyjne na rynku kapitałowym jest o wiele wyższe od ryzyka zainwestowania w papiery skarbowe, jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, w związku z trudną do przewidzenia zmiennością kursów w krótkim i długim terminie. Inwestorzy angażujący się na rynku NewConnect powinni mieć świadomość, że wyższy potencjał wzrostu notowanych tu spółek oznaczać będzie jednocześnie podwyższone ryzyko inwestycyjne. Ta cecha rynku wynika ze specyficznego profilu rynku, grupującego spółki o krótkiej historii, działające na bardziej zmiennym i konkurencyjnym segmencie gospodarki, jakim są m.in. nowe technologie. Ryzyko związane niezarejestrowaniem przez sąd emisji akcji serii C i D Emitenta Pomimo zawarcia umów objęcia akcji i opłacenia przez subskrybentów wszystkich objętych akcji, emisja akcji serii C i D może nie dojść do skutku w przypadku, gdy Zarząd Emitenta nie zgłosi podwyższenia kapitału zakładowego do rejestru w ciągu sześciu miesięcy od dnia podjęcia uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego poprzez emisję akcji serii C i D lub sąd rejestrowy prawomocnym postanowieniem odmówi zarejestrowania podwyższenia kapitału zakładowego Emitenta dokonanego poprzez emisję akcji serii C i D. W przypadku nie dojścia emisji akcji serii C i D do skutku, inwestorom zostaną zwrócone wpłaty dokonane na akcje serii C i D. Zarząd Emitenta jest przygotowany do zgłoszenia podwyższenia kapitału zakładowego dokonanego poprzez emisję akcji serii C i D we właściwym terminie, a ryzyko odmowy zarejestrowania przez sąd rejestrowy podwyższenia kapitału zakładowego Emitenta dokonanego poprzez emisję akcji serii C i D ma w ocenie Zarządu Emitenta charakter wyłącznie teoretyczny. Ryzyko związane z wahaniami kursu akcji i niską płynnością rynku Akcje Spółki nie były do tej pory notowane na żadnym rynku regulowanym lub w alternatywnym systemie obrotu. Nie ma więc pewności, że papiery wartościowe Emitenta będą przedmiotem aktywnego obrotu po ich wprowadzeniu do obrotu w Alternatywnym Systemie Obrotu. Nie ma żadnej pewności, co do przyszłego kształtowania się ceny akcji Spółki po ich wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie obrotu. Kurs akcji i płynność akcji spółek notowanych na NewConnect zależy od ilości oraz wielkości zleceń kupna i sprzedaży składanych przez inwestorów. Ponadto kurs rynkowy akcji Spółki może podlegać znaczącym wahaniom w związku z licznymi czynnikami, które nie są uzależnione od Spółki. Mogą zależeć od szeregu czynników, między innymi okresowych zmian wyników operacyjnych Emitenta, liczby oraz płynności notowanych akcji, wahań kursów wymiany walut, poziomu inflacji, zmiany globalnych, regionalnych lub krajowych czynników ekonomicznych i politycznych oraz sytuacji na innych światowych rynkach papierów wartościowych. Nie można wobec tego zapewnić, że inwestor nabywający akcje będzie mógł je zbyć w dowolnym terminie po satysfakcjonującej cenie. Ryzyko związane z wydaniem decyzji o zawieszeniu lub o wykluczeniu akcji Emitenta z obrotu w Alternatywnym Systemie Obrotu Po rozpoczęciu notowań akcji w systemie ASO, organizator Alternatywnego Systemu może zawiesić obrót instrumentami finansowymi na okres nie dłuższy niż 3 miesiące w przypadku gdy: - Emitent narusza przepisy obowiązujące w alternatywnym systemie, S t r o n a 16
17 - na wniosek Emitenta, - jeżeli uzna, że wymaga tego interes i bezpieczeństwo uczestników obrotu. Ponadto zgodnie z 16 Regulaminu ASO jeżeli Emitent nie wykonuje obowiązków określonych w Rozdziale V Regulaminu ASO, do których nalezą min.: - obowiązek przestrzegania zasad i przepisów obowiązujących w systemie (par.14 Regulaminu ASO), - obowiązek niezwłocznego informowania Organizatora ASO o planach związanych z emitowaniem instrumentów finansowych ( 15 Regulaminu ASO), - obowiązek niezwłocznego sporządzenia i przekazania na żądanie Organizatora ASO kopii dokumentów oraz do udzielenia pisemnych wyjaśnień w zakresie dotyczącym jego instrumentów finansowych, jak również dotyczącym działalności emitenta, jego organów lub ich członków ( 15a Regulaminu ASO), - obowiązki informacyjne ( 17 Regulaminu ASO), wówczas Organizator ASO może: a) upomnieć Emitenta, a informację o upomnieniu opublikować na swojej stronie internetowej, b) zawiesić obrót instrumentami finansowymi Emitenta w alternatywnym systemie c) wykluczyć instrumenty finansowe Emitenta z obrotu w alternatywnym systemie. Jeżeli informacje przekazane przez emitenta mogą mieć istotny wpływ na notowanie jego instrumentów finansowych w alternatywnym systemie, ich przekazanie może stanowić podstawę czasowego zawieszenia przez Organizatora ASO tymi instrumentami w alternatywnym systemie. Organizator Alternatywnego Systemu może wykluczyć instrumenty finansowe z obrotu: - na wniosek Emitenta, z zastrzeżeniem możliwości uzależnienia decyzji w tym zakresie od spełnienia przez emitenta dodatkowych warunków, - jeżeli uzna, że wymaga tego interes i bezpieczeństwo uczestników obrotu, - wskutek ogłoszenia upadłości Emitenta albo w przypadku oddalenia przez sąd wniosku o ogłoszenie upadłości z powodu braku środków w majątku emitenta na zaspokojenie kosztów postępowania, - wskutek otwarcia likwidacji Emitenta. Organizator Alternatywnego Systemu wyklucza instrumenty finansowe z obrotu w alternatywnym systemie: - w przypadkach określonych przepisami prawa, - jeżeli zbywalność tych instrumentów stała się ograniczona, - w przypadku zniesienia dematerializacji tych instrumentów - po upływie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o ogłoszeniu upadłości emitenta, obejmującej likwidację jego majątku, lub postanowienia o oddaleniu przez sąd wniosku o ogłoszenie tej upadłości z powodu braku środków w majątku emitenta na zaspokojenie kosztów postępowania. Przed podjęciem decyzji o wykluczeniu instrumentów finansowych z obrotu Organizator Alternatywnego Systemu może zawiesić obrót tymi instrumentami finansowymi. Zgodnie z art. 78 ust. 2-4 ustawy o obrocie instrumentami finansowymi: w przypadku gdy wymaga tego bezpieczeństwo obrotu w alternatywnym systemie obrotu lub jest zagrożony interes inwestorów Organizator Alternatywnego Systemu Obrotu na żądanie Komisji Nadzoru Finansowego wstrzymuje wprowadzenie instrumentów finansowych do obrotu w tym alternatywnym systemie obrotu lub wstrzymuje rozpoczęcie obrotu wskazanymi instrumentami finansowymi na okres nie dłuższy niż 10 dni, w przypadku gdy obrót określonymi instrumentami finansowymi jest dokonywany w okolicznościach wskazujących na możliwość zagrożenia prawidłowego funkcjonowania alternatywnego systemu obrotu lub bezpieczeństwa obrotu dokonywanego w tym alternatywnym systemie obrotu, lub naruszenia interesów inwestorów Organizator Alternatywnego Systemu Obrotu na żądanie Komisji Nadzoru Finansowego zawiesza obrót tymi instrumentami finansowymi na okres nie dłuższy niż miesiąc. w przypadku gdy obrót danym instrumentem finansowym zagraża w sposób istotny prawidłowemu funkcjonowaniu alternatywnego systemu obrotu lub bezpieczeństwu obrotu dokonywanego w tym alternatywnym systemie obrotu, lub powoduje naruszenie interesów inwestorów Organizator Alternatywnego Systemu Obrotu na żądanie Komisji Nadzoru Finansowego wyklucza z obrotu wskazane przez Komisję Nadzoru Finansowego instrumenty finansowe. Komisja Nadzoru Finansowego podaje niezwłocznie do publicznej wiadomości informację o wystąpieniu z takim żądaniem do Organizatora Alternatywnego Systemu Obrotu. S t r o n a 17
18 Ryzyko związane z możliwością nałożenia na Spółkę kar administracyjnych przez Komisję Nadzoru Finansowego w przypadku niedopełnienia wymaganych prawem obowiązków. Emitent jest notowany na rynku NewConnect i jest spółką publiczną w rozumieniu Ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. W związku z powyższym, KNF posiada kompetencję do nakładania na Emitenta kar administracyjnych za niewykonywanie obowiązków wynikających z Ustawy o ofercie publicznej (Art. 96 i Art. 97) lub Ustawy o obrocie instrumentami finansowymi (Art.176). W przypadku nałożenia takiej kary obrót instrumentami finansowymi Emitenta może stać się utrudniony bądź niemożliwy. W przypadku nałożenia kary finansowej na Emitenta przez KNF może mieć to istotny wpływ na pogorszenie wyniku finansowego za dany rok obrotowy. Ryzyko rozwiązania umowy z Animatorem Rynku/Market Makerem lub wykluczenia Animatora Rynku/Market Makera z działania w alternatywnym systemie Zgodnie z 20 pkt.3 Regulaminu Alternatywnego Systemu Obrotu w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy z Animatorem Rynku przed upływem okresu 2 lat od dnia pierwszego notowania instrumentów finansowych Emitenta na rynku kierowanym zleceniami, a także w przypadku zawieszenia prawa do działania Animatora Rynku w alternatywnym systemie lub wykluczenia go z tego działania Organizator Alternatywnego Systemu może zawiesić obrót instrumentami finansowymi Emitenta do czasu zawarcia i wejścia w życie nowej umowy z Animatorem Rynku albo umowy z Market Makerem, przy czym w przypadku zawarcia umowy z Market Makerem wznowienie notowań może nastąpić wyłącznie na rynku kierowanym cenami. W uzasadnionych przypadkach Organizator Alternatywnego Systemu może postanowić o kontynuowaniu notowania danych instrumentów finansowych na rynku kierowanym zleceniami, w systemie notowań określonym przez Organizatora Alternatywnego Systemu, bez zawierania umowy z Animatorem Rynku. Zgodnie z 21 pkt. 2 w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy z Market Makerem, a także w przypadku zawieszenia prawa do działania Market Makera w alternatywnym systemie lub wykluczenia go z tego działania Organizator Alternatywnego Systemu może zawiesić obrót instrumentami finansowymi emitenta do czasu zawarcia i wejścia w życie nowej umowy z Animatorem Rynku albo umowy z Market Makerem, przy czym w przypadku zawarcia umowy z Market Makerem wznowienie notowań może nastąpić wyłącznie na rynku kierowanym cenami. W uzasadnionych przypadkach Organizator Alternatywnego Systemu może postanowić o kontynuowaniu notowania danych instrumentów finansowych na rynku kierowanym zleceniami, w systemie notowań określonym przez Organizatora Alternatywnego Systemu, bez zawierania umowy z Animatorem Rynku Czynniki ryzyka związane z inwestowaniem w instrumenty finansowe Ryzyko związane z wpływem większościowego akcjonariusza na Spółkę Decydujący wpływ na decyzje WZ Emitenta ma główny akcjonariusz Pan Dariusz Religa, który posiada na dzień sporządzenia Dokumentu Informacyjnego 99,47% udziału w kapitale zakładowym Emitenta i 99,69% udziału w głosach na Walnym Zgromadzeniu Emitenta. Po zarejestrowaniu przez Sąd podwyższenia kapitału zakładowego Emitenta w wyniku emisji akcji serii C i D Pan Dariusz Religa będzie posiadał udziału 67,32 % w kapitale zakładowym Emitenta i 77,82 % udziału w głosach na Walnym Zgromadzeniu Emitenta. Główny akcjonariusz pełni równocześnie funkcję Prezesa Zarządu Emitenta. W związku z powyższym wpływ większościowego akcjonariusza na działalność Emitenta jest znacznie większy niż pozostałych akcjonariuszy, w szczególności w związku z art. 415 oraz art. 416 K.s.h. i rodzi to ryzyko, że pozostali akcjonariusze nie będą w stanie wpływać na sposób zarządzania i funkcjonowania Spółki. Istnieje ryzyko, że na skład Rady Nadzorczej organu odpowiedzialnego za nadzorowanie prac Zarządu będzie mieć największy wpływ aktualny Prezes Zarządu Emitenta lub osoby z nimi powiązane. Należy jednak pamiętać, że zarówno na Zarządzie Emitenta jak i członkach Rady Nadzorczej ciąży odpowiedzialność karna za działanie na szkodę Emitenta. Na dzień sporządzania Dokumentu Informacyjnego tylko jeden członek Rady Nadzorczej jest powiązana rodzinnie z głównym akcjonariuszem. Ryzyko związane z kolejnymi emisjami akcji i pozyskiwaniem środków finansowych Podstawowym celem przeprowadzenia oferty prywatnej było pozyskanie środków na rozwój projektów deweloperskich, co ma umożliwić Emitentowi realizację celów strategicznych. Emitent zakłada, że środki S t r o n a 18
19 pozyskane w drodze emisji akcji serii C umożliwią mu realizację założonych celów strategicznych wskazanych w punkcie niniejszego Dokumentu Informacyjnego. Istnieje jednak ryzyko, że w wyniku wystąpienia nieprzewidzianych okoliczności Spółka będzie musiała przeprowadzić dodatkową emisję lub szukać innych źródeł finansowania w celu realizacji zamierzonych celów. Niepozyskanie nowych źródeł finansowania, w przypadku gdy Emitent wykorzysta dotychczas posiadane kapitały finansowe, mogłoby wpłynąć na spowolnienie rozwoju Emitenta. S t r o n a 19
20 2. Osoby odpowiedzialne za informacje zawarte w Dokumencie Informacyjnym 2.1. Emitent Nazwa: RELIGA DEVELOPMENT S.A. Siedziba: Wrocław Adres: Pl. Grunwaldzki 23, Wrocław Telefon: Faks: Adres poczty elektronicznej: Adres strony internetowej: NIP: REGON: KRS: Źródło: Emitent Osoby fizyczne działające w imieniu Emitenta: Dariusz Religa Prezes Zarządu S t r o n a 20