Source: https://obczan.cz/zakon/noz/cast-treti/hlava-ii/dil-4/oddil-5/pododdil-5?detail-item-3424-comments-item-1568-expanded=1
Timestamp: 2020-07-06 04:51:20+00:00
Document Index: 32368773

Matched Legal Cases: ['§ 1198', '§ 9', '§ 1158', '§ 1199', '§ 1198', '§ 1198', '§ 1198', '§ 3063', '§ 5', '§ 1166', '§ 1169', '§ 1166', '§ 3063', '§ 1169', '§ 3063', '§ 3063', '§ 3028', '§ 3028', '§ 3066', '§ 1198', '§ 1198', '§ 1202']

založení společenství vlastníků-chytrá horákyně
Je srozumitelné ustanovení § 1198? SV má být založeno nepozději po vzniku vlastnického práva k 1. převedené jednotce, přičemž před tímto převodem museli existovat již 3 různí vlastníci jednotek. Jak dokáží tři vlastnící založit SV nejpozději potom, co původní vlastník domu rozčleněného na jednotky teprve převádí 1. jednotku na další osobu a v domě tak budou zatím dva různí vlastníci jednotek? Kolikátá v pořadí je ona "další " převedená jednotka, k níž nebude zapsáno vlastnického právo do KN, dokud nebude prokázán vznik SV? Druhá převáděná jednotka, jejímž převodem by byl získán právě ten třetí vlastník potřebný k založení SV? Nebylo to myšleno tak, že SV má být založeno nejpozději po vzniku vlastnického práva ke 2. převedené jednotce, kdy dvě jednotky budou mít nové vlastníky a zbytek jednotek bude ve vlastnictví původního vlastníka, tedy budou existovat tři různí vlastnicí jednotek? Tedy lépe řečeno nejpozději po vzniku vlastnictví tří různých vlastníků k jednotkám?
[1] Robert Pelikán / 2. 10. 2013 / založení SVJ
No, to skutečně moc srozumitelné není. Zákon o vlastnictví bytů vázal v § 9 vznik SVJ naopak na doručení listiny s doložkou vkladu POSLEDNÍMU ze třech vlastníků, ne prvnímu. Tomu druhému odstavci bych rozuměl aspoň tak, že se týká jen zápisu dalších (druhých a násl.) převodů libovolné jednotky, tj. první prodej každé jednotky lze zapsat. Ale tomu prvnímu odstavci opravdu nerozumím.
[2] Martin Prokeš / 2. 10. 2013 / reakce na: [1] Robert Pelikán / RE: založení SVJ
U domů s 2 až 4 jednotkami je vznik SVJ fakultativní (§ 1158 ve spojení s § 1199 NOZ). U domů, kde je 5 a více jednotek (§ 1198 NOZ) je rozhodující, zda jsou či nejsou splněny podmínky pro povinnost založit SVJ, a to sice: 1) neexistence SVJ a 2) vznik vlastnického práva k první převedené jednotce v domě 3) s 5 a více jednotkami, 4) z nichž nejméně 3 jednotky jsou ve vlastnictví 3 různých vlastníků. Tj. vlastnické právo ke čtvrté jednotce zapsáno bude i bez existence SVJ, ale poté následující převod vlastnického práva k páté a dalším z jednotek v takovém domě nebude možný bez prokázání vzniku SVJ. Zákonodárce tak „tlačí“ vlastníky jednotek k založení SVJ.
Při jazykovém výkladu osamoceného § 1198/2 by „další“ nemusela nutně znamenat pátou, ale i další převod vlastnického práva k jedné ze čtyř již převedených jednotek. Smysl ustanovení (vést při větším počtu vlastníky jednotek k založení SVJ) i návaznost na odst. 1 (další po první, která je čtvrtá, je pátá – tak srozumitelnou úpravu my máme!) však dle mého názoru nasvědčuje shora uvedenému výkladu.
Výjimku z „blokace“ zápisu představuje nabytí prvním vlastníkem (patrně míněno např. při rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo vznikem jednotek na základě sml. o výstavbě domu s jednotkami).
Přemýšlím, zda nejsou oba odstavce chybně formulovány: první vlastník jednotky dle odst. 2 nemůže nabývat převodem – nemá od koho, (není žádný jemu předcházející vlastník). A obráceně: v odst. 1 se mluví o vzniku vlastnického práva k převedené jednotce: jenomže bylo-li vlastnické právo převedeno, pak se nabývá převodem již existující vlastnické právo, nevzniká nové.
viz k tomu i http://obcanskyzakonik.justice.cz/…8-odst-2.pdf
Reagovat Reagovali: [3] , [4] Kolemjdoucí, [5] 0 0
[3] Ondřej Obrtlík / 7. 10. 2013 / reakce na: [2] / RE: založení SVJ
Děkuji za Váš názor a odkaz. K tomu doplňuji, že § 1198 mě zajímal ve vztahu k § 3063. Zda nabytím vlastnického práva alespoň k jedné jednotce do 31.12.2013, aby se i další převody jednotek řídily bytovým zákonem, je myšleno pouze rozčlenění domu na jednotky, anebo navíc alespoň převod jedné jednotky s právními účinky vkladu nejpozději 31.12.2013. Po Vašem komentáři jsem absolvoval školení na KÚ v Praze, kde přednášející má za nabyvatele vlastnického práva k alespoň k jedné jednotce původního vlastníka domu, který rozčlenil dům na jednotky, aniž alespoň jednu jednotku dále převedl. Vychází z § 5 (1) bytového zákona. Podle mě, má svoji logiku, aby prohlášení vlasníka dle bytového zákona, které nemůže mít všechny náležitosti prohlášení vlastníka dle § 1166 (stanovy SV) nebylo podkladem pro další postup dle NOZ. Přednášející se v tomto shoduje s KANCLem (viz níže odkaz). Rozchází se s ním v tom, že by bylo možné postupem pro změnu prohlášení dle § 1169 doplňovat prohlášení o nové náležitosti vyplývající z NOZ (stanovy SV), protože změna spočívá v pozměnění stávajícího údaje, nikoliv v doplnění nového, který nebyl v prohlášení obsažen. Návrh na doplnění prohlášení vlastníka provedeného dle bytového zákona o stanovy dle § 1166 (2) by KÚ zamítl. Mně se také nezdá názor KANCLu, že by po aplikaci § 3063 na právní stav daného domu s výsledkem, že převody se budou řídit bytovým zákonem, mohli vlastníci jednotek dohodou podřídit svoje právní vztahy NOZ místo bytového zákona. A to změnou prohlášení dle § 1169. Z přechodného ustanovení § 3063 to nevyplývá, ani ze všeobecných přechodných ustanovení. § 3063 je právě odchylkou z pravidla v § 3028 (2), že se mají právní poměry z věcných práv se řídit NOZ. § 3028 (3), podle kterého lze právní poměry dohodu podřídit NOZ, je o jiných právních poměrech vzniklých do 31.12. 2013, než o právních poměrech z věcných práv.
Stanovisko KANCLu k problematice bytového spoluvlastnictví – § 3066 : http://obcanskyzakonik.justice.cz/…3063_NOZ.pdf
[4] Kolemjdoucí / 23. 10. 2013 / reakce na: [2] / RE: založení SVJ
Pane Prokeš,
v případě přijetí výkladu KANCLu § 1198 a Vašeho výkladu výjimky z „blokace“ zápisu představuje nabytí prvním vlastníkem "(podle Vás patrně míněno např. při rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo vznikem jednotek na základě sml. o výstavbě domu s jednotkami) dojde podle mého názoru ke kolizi § 1198 s § 1202.
[5] Veronika Šestáková / 21. 12. 2013 / reakce na: [2] / RE: založení SVJ
Toto ustanovení je opravdu velmi nešikovně formulováno. Jednak se liší výklady odborníků v tom, kolik jednotek lze převést, aniž by bylo nutno založit SVJ. Jsem opravdu zvědavá, jak se k tomuto problému postaví katastr nemovitostí. Dále pokud připustíme, že další převedenou jednotkou může být i ta, která již jednou převedena byla, stala by se v určitém momentě pro vlastníka jednotky tato jednotka „neprodejná“, v případě, že většina bude odmítat založení SVJ.