Source: http://www.juramagazin.de/123981.html
Timestamp: 2020-06-04 11:09:26
Document Index: 35593761

Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 577', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 9', '§ 11', '§ 10', '§ 10', '§ 9', '§ 12', '§ 9', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 9', '§ 10', '§ 11', '§ 11', '§ 12', '§ 13', '§ 80', '§ 14', '§ 17', '§ 2', '§ 1', '§ 5', '§ 9', '§ 38', '§ 1']

﻿ Wohnraumversorgung
Damit steht den Ländern auch der Spielraum zu, wie sie Fragen der sozialen Wohnraumversorgung regeln wollen.
Insofern liegt es nun auch in der Einschätzungsprärogative des Landesgesetzgebers, ob und wie er mit der Frage der Zweckentfremdung von Wohnraum umgehen möchte. Hier hat sich die Bürgerschaft in Drucksache 18/3539 eindeutig geäußert.
Zudem trifft keine der genannten gerichtlichen Entscheidungen eine Aussage, dass eine Ausnahme von bestimmten Stadtteilen generell unzulässig ist. Vielmehr beziehen sich diese Aussagen immer auf die Ermächtigungsgrundlage in Artikel 6 Absatz 1 Satz 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz (MRVerbG), der ausdrücklich nur auf die Gemeinde Bezug genommen hat und damit eine Gebietsausnahme innerhalb Hamburgs unmöglich gemacht hatte.
Eine Ermächtigung zum Erlass von Landesverordnungen unter Beschränkung auf bestimmte Stadtteile gibt es hingegen auch in einem anderen Bundesgesetz. § 577 a Absatz 1 BGB regelt die Frage von Kündigungssperrfristen bei der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. In § 577 a Absatz 2 BGB werden dabei die Landesregierungen ermächtigt, die Sperrfrist von drei Jahren für bestimmte Gemeinden oder Teile von Gemeinden auf 10 Jahre zu verlängern, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Vorschrift bestehen nicht.
Die Regelung in § 9 Absatz 1 Satz 3 ist so gestaltet, dass sie dem Zweckentfremdungsdruck, der in manchen Stadtteilen besonders besteht, zielgerichtet gerecht wird und gleichzeitig die Möglichkeit schafft, andere Stadtteile im Interesse einer Revitalisierung durch eine Mischung von Wohnen und Gewerbe von dem Zweckentfremdungsverbot auszunehmen.
Zu § 9 Absatz 2 und 3 Absatz 2 und 3 gelten, wenn der Senat eine Feststellung gemäß § 9 Absatz 1 Satz 2 getroffen hat und die zuständige Behörde keine Freistellung nach § 9 Absatz 1 Satz 3 vorgenommen hat.
Im Sinne der anerkannten Zweckentfremdungsdefinition aus der Rechtsprechung wird in Absatz 2 eine Legaldefinition vorgenommen. Aus Gründen der Praktikabilität wird bei einem Leerstehenlassen von Wohnraum (Nr. 5) erst ab sechs Monaten von einer Zweckentfremdung im Rechtssinne ausgegangen.
Durch Absatz 2 Satz 4 wird eine moderate gewerbliche oder freiberufliche Nutzung von Räumen der Privatwohnung erheblich erleichtert. Damit soll angemessen berücksichtigt werden, dass gewerbliche und freiberufliche Tätigkeit immer häufiger auch zu Hause stattfindet. Die nach früherem Recht bestehende Antrags- und Genehmigungspflicht entfällt künftig. Um Missbrauch zu vermeiden wird klargestellt, dass die Vermutensregelung nur für Fälle gilt, in denen der Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte seinen Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung hat und weniger als 50 % der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke nutzen möchte. Diese Vermutensregelung gilt nicht für die Zweitwohnung. Auch hier besteht kein Genehmigungserfordernis mehr, solange der Wohnzweck nicht aufgegeben wird.
Absatz 3 normiert eine entsprechende Handlungspflicht des Verfügungsberechtigten.
In § 10 sind die Genehmigungsgründe zur Ausnahme des Zweckentfremdungsverbotes geregelt. § 10 Absatz 1 regelt den Grundsatz, unter dem eine Genehmigung erteilt werden kann.
Diese Regelung entspricht der früheren Rechtslage. Es ist zu berücksichtigen, dass eine Genehmigung zur Zweckentfremdung zu erteilen ist, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse Verfügungsberechtigter oder Nutzungsberechtigter an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum zu Wohnzwecken überwiegt.
Ein öffentliches Interesse als Genehmigungsgrund kann beispielsweise gegeben sein, wenn der Wohnraum zur Verwirklichung städtebaulicher Ziele abgebrochen oder aus Denkmalschutzgründen nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden soll oder kann. Auch die Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen oder lebenswichtigen Diensten kann ein solches überwiegendes öffentliches Interesse begründen.
Ein überwiegendes berechtigtes Interesse eines Verfügungsberechtigten kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Wohnraum benötigt wird, wenn beispielsweise die Erweiterung von Geschäfts- oder Gewerbebetrieben zur Abwendung einer Existenzgefährdung oder einer wirtschaftlichen Bedrohung führt und die Versagung der Genehmigung zu einer unmittelbaren Notlage oder einer Abwanderung des Unternehmens führen würde. Diese Gefahr darf nicht anders abwendbar sein. Auch die Schaffung von zusätzlichen Arbeitsplätzen ist als gleichgewichtiger Grund anzusehen, wenn ein erhebliches stadtwirtschaftliches Interesse daran besteht.
Ähnliches gilt für eine Arztpraxis, die dringend zur Versorgung der Bevölkerung mit diesen Diensten benötigt wird. Soll nur ein Teil der Wohnung am Hauptsitz des Nutzungsberechtigten zweckentfremdet werden (etwa wenn ein Raum aus betrieblichen Gründen ausschließlich gewerblich oder freiberuflich genutzt werden soll), und soll im Übrigen der Charakter der Wohnung als tatsächlicher Lebensmittelpunkt erhalten, steht in diesen Fällen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums regelmäßig zurück, weil das private Interesse an der freien Entscheidung über die Einzelheiten der Nutzung des Lebensmittelpunktes grundsätzlich überwiegt.
Der neue § 10 Absatz 1 erweitert dabei den Kreis ausdrücklich auch auf die Nutzungsberechtigten, so dass auch die Interessen von Gewerbemietern oder Freiberuflern angemessen berücksichtigt werden können. Zum Schutz des Verfügungsberechtigten ist zwischen dem Nutzungs- und dem Verfügungsberechtigten das Einvernehmen über die Zweckentfremdung des Wohnraumes herzustellen.
§ 10 Absatz 2 stellt dabei klar, dass die Schaffung von Ersatzwohnraum in der Regel das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums ausgleicht. Dabei nimmt der Absatz 2 ausdrücklich die Voraussetzungen auf, die in der Rechtsprechung zur Zweckentfremdung von Wohnraum vom Bundesverwaltungsgericht entwickelt wurden und seitdem der ständigen Rechtsprechung entsprechen (siehe grundlegend: BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 ­ 8 C 23/80, in: BVerwGE 65, 139,147).
Die Bezirksämter können durch geeignete Maßnahmen, wie etwa durch Auflagen oder durch den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages sicherstellen, dass der Ersatzwohnraum auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird.
Auch wenn der Ersatzwohnraum in freigestellten Gebieten nach § 9 Absatz 1 Satz 1 liegt, kann so die Nutzung des Ersatzwohnraumes nur zu Wohnzwecken sichergestellt werden. Dies entspricht den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Regelungen und kann insoweit auch durch die Bezirksämter überprüft und sichergestellt werden.
In § 11 sind die möglichen Nebenbestimmungen bei einer Genehmigung von einer Ausnahme des Zweckentfremdungsverbotes geregelt.
In Absatz 1 wird dabei geregelt, dass die Genehmigung dem Verfügungsberechtigten oder dem Nutzungsberechtigten befristet, bedingt oder unter Auflagen, insbesondere zur Leistung einer einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung, erteilt werden kann.
Eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann ­ außer in den Fällen, in denen Ersatzwohnraum in ausreichender Menge angeboten wird ­ befristet werden. Sie ist ferner grundsätzlich an Person, Raum und Zweck zu binden mit der Folge, dass sie mit dem Wechsel des Rauminhabers oder der Änderung des Verwendungszweckes erlischt. Bei weiterhin beabsichtigter zweckfremder Nutzung zugunsten eines anderen Nutzers oder bei geänderter Nutzungsart ist stets eine neue Genehmigung erforderlich.
Als Auflage kommt insbesondere die Auferlegung einer einmaligen bzw. laufenden Ausgleichszahlung in Betracht. Vorrangig regelt allerdings der § 10 Absatz 2, dass Ersatzwohnraum zum Ausgleich des Verlustes von Wohnraum geschaffen werden soll.
Ist es den Verfügungsberechtigten in begründeten Ausnahmefällen ganz oder teilweise im Hinblick auf Vorschriften des Baurechts rechtlich unmöglich, Ersatzwohnraum zu schaffen, kann ihnen der Abbruch ausnahmsweise unter der Auflage gestattet werden, eine einmalige Ausgleichszahlung zu leisten.
Die Ausgleichszahlung soll die durch die Zweckenfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit bei der Schaffung von neuem Wohnraum mindestens teilweise kompensieren. Maßstab für die Bemessung der Ausgleichszahlung sind die zur Schaffung angemessenen neuen Ersatzwohnraums im sozialen Wohnungsbau einzusetzenden öffentlichen Mittel.
Soweit bei beabsichtigter Nutzungsänderung die Auflage, Ersatzwohnraum nach § 10 Absatz 2 zu schaffen, ausscheidet, ist eine laufende Ausgleichszahlung für die zweckfremd genutzte Wohnfläche festzusetzen. Die Höhe dieser Ausgleichszahlung richtet sich dabei danach, dass die Differenz zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Gewerbemiete abgeschöpft werden soll. Anhaltspunkt ist dabei auch die Kostenentwicklung im sozialen Wohnungsbau, da sie auf die Höhe des Zuschussbedarfes für öffentlich geförderten Wohnungsbau schließen lässt. Dabei ist zu beachten, dass die Ausgleichszahlungen keinen fiskalischen Zweck haben. Diese längjährige Vorgehensweise wurde auch in der aktuellen Entscheidung des OVG Hamburg (Urteil vom 25. Mai 2007 ­ 1 Bf 383/05) für zweckdienlich und zulässig erachtet. Die nähere Ausgestaltung bleibt einer ausführenden Globalrichtlinie vorbehalten.
In Absatz 2 wird dabei gesetzlich festgeschrieben, dass eine Senkung der Ausgleichszahlung im Einzelfall möglich ist, wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer Existenzgefährdung oder Abwanderung des Gewerbe oder des Unternehmens führen würde. Auch die Sicherung bestehender oder die Schaffung neuer Arbeitsplätze kann zu einer Absenkung der Ausgleichsabgabe dienen. Maßgebend ist die Begründung im Genehmigungsbescheid. Im Einzelfall kommt ein Verzicht auf die Ausgleichszahlung in Betracht, wenn das wohnungswirtschaftliche Interesse hinter die Verwirklichung städtebaulicher oder stadtwirtschaftlicher Ziele zurücktritt.
Aus dem § 9 a.F. wird nun der § 12. Die Bezugnahme auf die ZEVO in § 9 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 a.F. wird ersetzt durch die Bezugnahme auf § 9 n.F.
In Absatz 2 wird ein Satz 2 eingefügt, der klarstellt, wann das Wiederherstellungsgebot für den Verfügungsberechtigten unzumutbar ist.
§ 10 a.F. wird aufgehoben. Die Regelungen zur Anzeige- und Begründungspflicht des Verfügungsberechtigten wird verändert, um den bürokratischen Aufwand zu minimieren. Die Anzeige- und Begründungspflicht des Verfügungsberechtigten bei Leerstand von Wohnungen nach zwei Monaten entfällt.
Stattdessen wurde eine qualifizierte Nachfragemöglichkeit der zuständigen Behörde eingeführt, die im Unterschied zur alten Regelung erst nach sechs Monaten besteht. Der Verfügungsberechtigte erhält so mehr Zeit, einen Leerstand für Renovierungen, Modernisierungen oder Baumaßnahmen zu nutzen. Der Regelungsbereich des § 10 Absatz 1 a.F. geht in §§ 9 bis 11 n.F. auf und differenziert nun, ob die betroffene Wohnung mehr oder weniger als sechs Monate leersteht.
Die in § 10 Absatz 2 a.F. geregelte Anzeigepflicht des Verfügungsberechtigten hatte in der Praxis kaum eine Bedeutung und wird nun durch eine qualifizierte Nachfragemöglichkeit der Behörde über Vermietungsbemühungen in § 11 n.F. ersetzt.
§ 11 a.F. und § 12 a.F. werden aufgehoben. Das alte Recht kannte die Möglichkeit, einen Treuhänder bei einer Zweckentfremdung des Wohnraums durch Veränderungen oder Leerstand einzusetzen, der für den Verfügungsberechtigten handeln konnte. Diese Rechtsfigur hatte in der Praxis so gut wie keinen Anwendungsbereich. Auch entspricht es nicht mehr der Vorstellung des Senates, dem Verfügungsberechtigten die Verfügungsmöglichkeiten über den Wohnraum in dieser Weise einzuschränken. Vielmehr reichen die Regelungen des allgemeinen Verwaltungsvollstreckungsrechts vollkommen aus, um in den wenigen Fällen, in denen es zu einer solchen Zweckentfremdung kommt, handeln zu können.
§ 13 wird insgesamt redaktionell angepasst. In Absatz 3 werden die Pflichten des Verfügungsberechtigten bei leerstehendem Wohnraum näher definiert.
In Absatz 5 wird klargestellt, dass Verwaltungsakte nach dem Gesetz gemäß § 80 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO sofort vollziehbar sind und auch gegenüber den Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger des Verfügungsberechtigten gelten. Dies soll ein schnelles staatliches Eingreifen ermöglichen.
In § 14 Absatz 1 Satz 2 wird das Wort soll durch das Wort kann ersetzt, um der zuständigen Behörde mehr Flexibilität bei der Frage zu geben, wie im Einzelfall eine Abhilfe geschaffen werden kann.
In Absatz 3 wird für den Verfügungsberechtigen ein Informationsrecht über Anordnungen und Genehmigungen im Hinblick auf den Wohnraum geschaffen, welches auch für den Nutzungsberechtigten und die Bewohner entsprechend gilt.
In Absatz 1 wird der Ordnungswidrigkeitenkatalog, der sich ursprünglich nur auf die Fälle des Gesetzes zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum (ErhPflG) bezog, in den Nummern 4 bis 6 um die Ordnungswidrigkeiten ergänzt, die sich aus der Missachtung des Zweckentfremdungsverbotes ergeben.
In Absatz 2 wird die Obergrenze der Bußgeldsumme an die Entwicklung der Bußgelder für Ordnungswidrigkeiten angepasst. Dies ist zudem ein deutliches Signal, das auch nach den Änderungen der alten Rechtslage Verstöße mit wirksamen Bußgeldern geahndet werden.
In § 17 wird eine dynamische Verweisung auf die jeweils geltende Fassung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche eingeführt.
Änderung des Hamburgischen Meldegesetzes (HmbMG) § 2 Absatz 2 Nr. 7 des Hamburgischen Meldegesetzes (HmbMG) erfasst nicht mehr nur den nach dem vormaligen Zweiten WoBauG geförderten Wohnraum, sondern auch den nach dem bisherigen WoFG und dem künftigen HmbWoFG geförderten Wohnraum, dessen Bedeutung im Verhältnis zu dem bisher geförderten Wohnraum weiter zunehmen wird.
Auch bei diesem lässt sich auf andere Weise nicht hinreichend sicherstellen, dass das Freiwerden einer geförderten Wohnung der zuständigen Stelle rechtzeitig bekannt und die Wohnung nach den wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften bestimmungsgemäß wieder belegt wird.
Hiermit wird das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen in Hamburg (HmbAFWoG) aufgehoben. Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum mussten früher unter bestimmten Voraussetzungen bei Überschreitung der für sie geltenden Einkommensgrenzen eine Fehlförderungsabgabe entrichten. Die Fehlförderungsabgabe ist in Hamburg bereits seit 1. Juli 2002 ausgesetzt. Zu diesem Zeitpunkt ist die Pflicht zur Ausgleichszahlung (gemäß § 1 Absatz 4 Satz 2) entfallen. Durch die Übertragung der Gesetzgebungskompetenz auf die Länder besteht nunmehr die Möglichkeit der gänzlichen Abschaffung in Hamburg. Hiervon wird vorliegend Gebrauch gemacht.
Aus Gründen der Deregulierung wird die Verordnung zu § 5a Wohnungsbindungsgesetz 1965 vom 28. Juli 1970 (HmbGVBl. 233) aufgehoben. Wohnungspolitisch und auch gemessen am neuen HmbWoBindG gibt es derzeit keine Notwendigkeit, diese eingriffsintensive Verordnung bestehen zu lassen. Die derzeitigen Belegungsbindungen reichen aus.
Schlussbestimmung zu Artikel 3
Die Übergangsregelung zu Artikel 3 klärt, wie mit Sachverhalten umzugehen ist, die die Zeit vor der Geltung des HmbWoSchG betreffen. Grundsätzlich sind alle Sachverhalte nach der Rechtslage zu behandeln, die galt, als sich der Sachverhalt zugetragen hat. Insofern behalten Entscheidungen und Maßnahmen nach altem Recht ihre Gültigkeit. Eine Ausnahme stellen jedoch laufende Ausgleichszahlungen dar. Wird ein Gebiet vom Genehmigungserfordernis des § 9 freigestellt, dann endet mit Bekanntgabe der Freistellungsentscheidung auch die Zahlungsverpflichtung. Insoweit werden die Zahlungsverpflichtungen lediglich ex nunc unwirksam.
Die Vorschrift ermächtigt den Senat zur Neubekanntmachung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes.
Die Vorschrift regelt das In-Kraft-Treten des Gesetzes zum 1. April 2008. Ein früheres In-Kraft-Treten zum 1. Januar 2007 ist auch im Hinblick auf Artikel 125 c Absatz 2 Satz 1 Grundgesetz (GG) n.F. nicht erforderlich. Die Regelung des Artikel 125 c Absatz 2 Satz 1 GG n. F. bezieht sich lediglich auf die nach Artikel 104 a Absatz 4 GG geschaffenen Regelungen der sozialen Wohnraumförderung (Finanzhilfen des Bundes). Die diesbezüglichen Regelungen in den §§ 38 bis 43 WoFG werden durch Artikel 9 Nr. 4 des Föderalismusreform-Begleitgesetzes vom 5. September 2006 zum 1. Januar 2007 aufgehoben; Artikel 6 § 1 des Föderalismusreform-Begleitgesetzes vom 5. September 2006 regelt weiterhin die Verzinsung und Tilgung der den Ländern zur Förderung des Wohnungsbaus gewährten Darlehen des Bundes.