Source: http://docplayer.org/1964426-Aktuelles-rund-um-die-immobilie-gesetze-rechtsprechung-und-aktualisierte-mietvertraege.html
Timestamp: 2017-09-24 12:56:11
Document Index: 218369120

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Aktuelles rund um die Immobilie - Gesetze, Rechtsprechung und aktualisierte Mietverträge
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1 Haus & Grund Landsberg Lechstr Landsberg Haus- und Grundbesitzerverein Landsberg am Lech e. V. Lechstr. 3, Landsberg Telefon (08191) 2008 Telefax (08191) Aktuelles rund um die Immobilie - Gesetze, Rechtsprechung und aktualisierte Mietverträge Landsberg, den A. Aus Stadt & Land I. Update unserer Vergleichsmieten-Sammlung Vielen Dank für Ihre Mithilfe zur Aktualisierung der vereinsinternen Sammlung! Die gemeldeten Werte haben unsere Einschätzungen und auch die angesichts gestiegener Bauund Unterhaltskosten bestehende Notwendigkeit belegt, dass das Mietniveau in den letzten Jahren spürbar angestiegen ist. Dies betrifft insbesondere die städtischen und verkehrsgünstigen (A96, Bahnlinie Lindau- München) Bereiche. Bei Wohnraum mit aktuellem Standard profitieren aber auch die ländlichen Bereiche in etwas abgeschwächtem Maße. Wir dürfen Sie an dieser Stelle bitten, nach einer erfolgreich durchgeführten Mieterhöhung, uns anschließen die neu vereinbarte, höhere Mieten zu melden. II. Gutachterausschuss veröffentlicht neue Bodenrichtwerte Im Juli sind die neuen Werte (Stand ) veröffentlicht worden. Die Darstellung wurde von der bisherigen tabellenorientierten Form in eine aufwendigere und durchaus anschaulichere grafische Form umgewandelt. Des Weiteren enthält die Veröffentlichung zumindest für das Stadtgebiet Landsberg und einige andere Gemeinden detailliertere GFZ- Umrechnungskoeffizienten. Erstmals enthalten sind ferner auch Werte zu landwirtschaftlichen Flächen. Preistendenzen: In der Stadt Landsberg, Neu-Kaufering und den Ammersee-Gemeinden sind deutliche Anstiege mit 20 bis 25% zu verzeichnen. Im Großteil des übrigen Landkreis blieben die sind die Preise trotz des Immobilienbooms der vergangenen Jahre nahezu unverändert. Ursachen hierfür zeigt die nachfolgende, deutschlandweite Umfrage auf: Mitgliederberatung immer Dienstag von 13 18/19 Uhr Freitag von und Uhr
2 Haus & Grund Landsberg vom Seite 2 von 18 III. Aktuelle Umfrage: Investiert wird bevorzugt in städtische oder stadtnahe Immobilien - Ländliche Lage ist für Kapitalanleger uninteressant Rund die Hälfte aller Kapitalanleger investiert in Immobilien in der Stadt. Immobilien auf dem Land hält hingegen kaum jemand für eine sichere Geldanlage. Das ergab eine gemeinsame Umfrage im Auftrag von Immobilienscout24.de und Interhyp im Juli Insgesamt wurden Kaufinteressenten befragt. Die große Mehrheit der befragten Kaufinteressenten sucht prinzipiell ein Objekt in der Stadt bzw. in Stadtnähe (rund 88 Prozent). Eine Immobilie auf dem Land ist nur für knapp jeden zehnten interessant (über 11 Prozent). Noch unbeliebter ist die ländliche Immobilie, wenn sie als Kapitalanlage dienen soll. Lediglich 6 Prozent der Kapitalanleger glauben, dass sich diese Investition lohnt. Fast die Hälfte aller befragten Kapitalanleger will ihr Geld in eine städtische Immobilie investieren (49 Prozent), attraktiv sind für sie aber auch Immobilien in der Peripherie (45 Prozent). Eigennutzer bevorzugen Lagen im Speckgürtel einer Stadt. Über die Hälfte der Befragten schaut sich dort nach einer Immobilie um (52 Prozent). Im Vergleich zu den Kapitalanlegern sind bei ihnen die eigenen vier Wände innerhalb der Stadt deutlich weniger beliebt. Hier sucht etwas mehr als ein Drittel der Eigennutzer nach einer Immobilie (36 Prozent). Nur 12 Prozent der Interessenten gaben an, ihre Immobilie auf dem Land kaufen zu wollen. Befragt nach den wichtigsten Kriterien, die eine Immobilie mit sich bringen sollte, gaben zwei Drittel der Kaufinteressenten gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe an (67 Prozent). Im Jahr 2010 sagten nur 65 Prozent, dass dies ein wichtiges Kriterium für sie sei. Mehr als die Hälfte legt außerdem Wert auf gute Anbindungen mit öffentlichen Verkehrsmitteln (58 Prozent), drei Prozent mehr als vor drei Jahren (55 Prozent). Die Nähe zur Natur ist ein gleichbleibend wichtiges Kriterium beim Immobilienkauf (43 Prozent) ebenso wie die ärztliche Versorgung mit rund 40 Prozent.
3 Haus & Grund Landsberg vom Seite 3 von 18 Dass es immer mehr Menschen weg vom Land in die urbanen Zentren zieht, zeigt das Immobilienbarometer. Die Lage ist ein entscheidendes Kriterium für Kapitalanleger. Seitdem wir das Immobilienbarometer erheben, belegen die Ergebnisse kontinuierlich, dass Immobilien auf dem Land für Investoren keine Rolle spielen. Rendite erwarten sie in der Stadt bzw. Peripherie, sagt Marc Stilke, CEO von Immobilien- Scout24, zu den Ergebnissen. Der Vorstandsvorsitzende der Interhyp AG, Michiel Goris, ergänzt: Immobilieninteressenten legen zumeist besonderen Wert auf eine gute Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten und Anbindungen an die öffentlichen Verkehrsmittel und ein bisschen Natur, zum Beispiel in Parks oder Grünflächen, soll es auch in der Nähe geben. Da kommen vor allem Objekte in der Stadt oder im Speckgürtel in Frage.
4 Haus & Grund Landsberg vom Seite 4 von 18 B. Recht Bevor gesetzliche Änderungen und aktuelle Rechtsprechung dargestellt werden, dürfen wir zunächst mitteilen, dass Frau Rechtsanwältin Nicola Schulze erfolgreich den Fachanwaltslehrgang für Bau- und Architektenrecht absolviert hat. Sie können auf dieses zusätzliche Know-How auch im Rahmen der Haus & Grund Beratung jederzeit zurückgreifen! I. Gesetzliche Änderungen 1. Mietrechtsreform 2013 Übersicht und erste Erfahrungen?? Seit Mai 2013 ist die umstrittene Mietrechtsreform in Kraft mit weitreichenden Auswirkungen: Die Reform betrifft eine Vielzahl von Menschen, denn von den rund 40 Millionen Wohnungen in Deutschland sind knapp 24 Millionen Mietwohnungen. Grund genug, um die Änderungen noch einmal kurz darzustellen: a) Energetische Modernisierung Die bisherigen Regelungen zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden auf eine neue Grundlage gestellt. Sie wurden systematisch getrennt und ein Schwerpunkt auf die sog. energetische Modernisierung gesetzt. Es handelt sich dabei um solche Maßnahmen, durch die Endenergie in Bezug auf die Mietsache nachhaltig eingespart wird. Um die Durchführung solcher Maßnahmen zu erleichtern wurden folgende neue Regelungen geschaffen: Begrenzter Minderungsausschluss Setzt der Vermieter eine energetische Modernisierung um, kann der Mieter bei Beeinträchtigungen in der Bauphase für die Dauer von drei Monaten die Miete nicht mehr mindern. Ist die Nutzung der Wohnung nach Ablauf von drei Monaten weiterhin beeinträchtigt, besteht dann die Möglichkeit zur Minderung wie bisher auch. Modernisierungsmaßnahmen, die nicht energetische Modernisierungen sind, berechtigen aber nach wie vor zur Minderung, wenn eine Beeinträchtigung der Nutzung gegeben ist. Auch bei energetischen Modernisierungen ist die Minderung natürlich möglich, wenn die Maßnahmen die Nutzung der Wohnung vollständig unmöglich machen und nicht bloß beeinträchtigen. Beschleunigung von Modernisierungsmaßnahmen Bislang konnten Mieter wirtschaftliche Härten infolge der nach der Modernisierung zu erwartenden Mieterhöhung bereits bei Ankündigung solcher Maßnahmen geltend machen und so die Durchführung der Modernisierung verhindern bzw. herauszögern. Solche wirtschaftlichen Härten werden bei allen Modernisierungsmaßnahmen (nicht nur energetischen Modernisierungen) nun erst im Mieterhöhungsverfahren nach der durchgeführten Modernisierung berücksichtigt. Vermieter können daher die Modernisierung wie geplant durchführen und damit den Substanzwert der Immobilie steigern. Ob sie infolge der Verbesserungen auch eine erhöhte Miete verlangen können, entscheidet sich erst später. Keine Änderung der Kostenumlage Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können wie bisher auch bis zur Höhe von jährlich elf Prozent auf die Mieter umgelegt werden. Absenkung der Ankündigungspflichten für Modernisierungsmaßnahmen Bislang mussten Vermieter den Effekt von Modernisierungsmaßnahmen durch kostenträchtige Gutachten nachweisen. Zur Darlegung der Energieeinsparung reicht künftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte aus und zwar sowohl bei der
5 Haus & Grund Landsberg vom Seite 5 von 18 Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen als auch im Mieterhöhungsverlangen. Gleichwohl bestehen gewisse Hinweis- und Ankündigungspflichten des Vermieters, die Zustimmungsfristen auslösen und daher zwingend beachtet werden müssen. b) Wirkungsvolles Vorgehen gegen Mietnomaden Wird das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsunfähigkeit oder auch Zahlungsunwilligkeit des Mieters beendet, summieren sich die Mietausfälle, wenn der Mieter trotzdem nicht auszieht und es auf einen Räumungsprozess ankommen lässt. Diese Ausfälle lassen sich nach Abschluss des Räumungsprozesses kaum mehr eintreiben, da die Mieter oft zahlungsunfähig sind. Beschleunigung der Verfahren Das Reformgesetz sieht nun vor, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind. Räumungsprozesse über Wohnraum sollen künftig schneller als andere Zivilprozesse durchgeführt werden. Ob dies allerdings mit der teilweisen dünnen Personaldecke der Justiz allerdings umgesetzt wird, ist zu bezweifeln. Sicherungsanordnung für auflaufende Mieten Wird eine Klage auf Räumung des Mietobjektes mit der Klage auf Zahlung der rückständigen Miete verbunden (wie meist), so kann der Vermieter den Erlass einer Sicherungsanordnung für die während des Prozesses weiterhin auflaufenden Mieten verlangen. Der Mieter muss dann für diese Mietbeträge Sicherheit (etwa durch Hinterlegung oder Bankbürgschaft) leisten. Kann er dies nicht, hat der Vermieter künftig die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu beantragen und so zügig einen Räumungstitel zu erhalten. Erleichterte Räumung von unbekannten Untermietern Bislang scheiterten Räumungen oft an dem Vermieter unbekannten Untermietern, die beim Räumungstermin angetroffen werden, da der Räumungstitel nur gegen den eigentlichen Mieter gilt. Der Gerichtsvollzieher darf die Wohnung nur dann räumen, wenn ein Räumungstitel gegen sämtliche Bewohner vorliegt. Dieses Problem wird nun dadurch entschärft, dass der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes relativ zügig auch einen Räumungstitel gegen den Untermieter erwirken kann, um die Räumung nicht übermäßig zu verzögern. Berliner Räumung bekommt gesetzliche Grundlage Bei einer klassischen Räumung wird der Gerichtsvollzieher die zurückgelassenen Sachen des Mieters mit hohen Kosten für den Vermieter wegschaffen und einlagern. Bei der sog. Berliner Räumung beschränkt sich der Vermieter darauf, dass er den Besitz an der Wohnung vom Gerichtsvollzieher erhält und an den Gegenständen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Der Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung (oft mehrere tausend Euro) entfällt. Der Vermieter hat allerdings die Last, diese Sachen selbst zu verwerten bzw. wegzuschaffen und haftet ggf. auf Schadensersatz. Diese Möglichkeit, die bereits vom BGH akzeptiert worden ist, wird nun auch Gesetz. Damit soll Vermietern ermöglicht werden, diejenige Art der Vollstreckung zu wählen, die ihnen nach den Umständen des Einzelfalls optimal erscheint. Mehr dazu noch im Beitrag auf S. 6 ff.
6 Haus & Grund Landsberg vom Seite 6 von 18 Kündigung bei Nichterbringung der Kaution Die Kaution ist für den Vermieter ein unverzichtbares Mittel, um etwaigen Ausfällen vorzubeugen. Weiterhin hat der Mieter zur Stellung der Kaution ein Teilzahlungsrecht (3 gleiche Teilbeträge). Künftig können Vermieter aber das Mietverhältnis ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Zahlung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist. c) Einschränkung der Eigenbedarfskündigung für Münchner Modell Bislang sah das Gesetz vor, dass eine Eigenbedarfskündigung frühestens nach drei Jahren möglich war, wenn ein Mietvertrag zum Zeitpunkt der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum schon bestand und die Wohnung hiernach verkauft wurde. Bei einer Eigenbedarfskündigung nach dem sogenannten Münchner Modell wird der Kündigungsschutz für Mieter dadurch umgangen, dass sich Erwerber zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammenschließen, Wohneinheiten in erheblicher Zahl aufkaufen und dann den Eigenbedarf für die Gesellschafter erklären und kündigen. Erst hiernach werden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft. Künftig gilt auch beim Kauf eines gesamten Objekts durch mehrere Personen die dreijährige Frist während der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht möglich ist. d) Wärmecontracting Contracting bedeutet die gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch spezialisierte Unternehmen. Der Contractor sorgt im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungs- und Warmwasseranlage, steigert deren Effizienz und liefert die Wärme. Die Eigenversorgung durch den Vermieter entfällt. Vermieter können künftig von Mietern die Umstellung auf das sog. Wärmecontracting verlangen, wenn dies für die Mieter kostenneutral ist, das heißt, keine höheren Kosten entstehen als bei der bisherigen Umlage der Heizkosten. e) Örtliche Absenkung der sog. Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen Die Bundesländer werden ermächtigt, eine Mietobergrenze in Städten beziehungsweise beliebten Stadtvierteln einzuführen. Entscheidet sich ein Bundesland dazu, kann die Miete in bestehenden Mietverhältnissen in diesen Gebieten innerhalb von drei Jahren nur noch um bis zu 15 Prozent erhöht werden (im Vergleich zur allgemeinen Kappungsgrenze von maximal 20 Prozent). Neben der Stadt München wurde dies bereits im Landkreis Landsberg für die Gemeinden Greifenberg, Schondorf, Utting und Dießen festgesetzt. Es bleibt abzuwarten, ob weitere Gemeinden in die Linste aufgenommen werden. Fazit Das Mietrechtsänderungsgesetz enthält diverse gute Ansätze. Ob diese jungen Regelungen jedoch zu nachhaltigen Verbesserungen für den Vermieter führen werden, bleibt abzuwarten. Die neu eingeführten Vorschriften gegen Mietnomaden haben zum Teil extrem hohe Anforderungsschwellen, die von der Rechtsprechung eher zurückhaltend bzw. mieterfreundlich ausgelegt werden. RA Christian Geppert, Mail 2. Tipps & Tricks zur Räumungsvollstreckung Seit besteht für den Vermieter die Möglichkeit die Zwangsräumung seiner Mieträume nach 885 a ZPO, dem sog. Berliner Modell in Auftrag zu geben. Der Unterschied zu einer klassischen Räumung ist, dass der Gerichtsvollzieher den Vermieter nur in den Besitz seiner Räume einweist, aber der Gerichtsvollzieher die Wohnung nicht ausräumt. Diese neue Art der Räumung ist in der Regel für den Gläubiger kostengünstiger.
7 Haus & Grund Landsberg vom Seite 7 von 18 a) klassische Räumung Wird die Räumung aller Gegenstände beim Gerichtsvollzieher in Auftrag gegeben, muss dieser für die Räumung eine Spedition und einen Abfallcontainer organisieren. Der Gerichtsvollzieher entscheidet dann, welche Gegenstände entsorgt werden bzw. von der Spedition geräumt werden. Die Gegenstände müssen mindestens 2 Monate eingelagert werden, wenn der Schuldner seine Sachen nicht vorher abholt. Erst dann können die Gegenstände versteigert bzw. entsorgt werden. Dieser Aufwand für Spedition, Container und Lagerzeit macht eine solche Räumung so teuer, da der Gläubiger diese Kosten für bis zu 2 Monate Lagerzeit zu bezahlen hat und einen Vorschuss von ggf. mehreren Tausend Euro je nach Umfang der Räumung leisten muss. Hat der Vermieter eine Rechtschutzversicherung, die die Kosten für das Klageverfahren übernommen hat, so muss diese auch die Deckung für eine Zwangsräumung übernehmen. In diesem Fall empfiehlt sich für den Vermieter auf jeden Fall die klassische Räumung, da die Kosten dann keine Rolle spielen. b) Räumung nach 885a ZPO Berliner Modell Sollte keine Deckung der Rechtschutzversicherung bestehen, dann muss der Vermieter für sich abwägen, ob die kostengünstigere Räumung nach dem Berliner Modell ( 885 a ZPO) im Hinblick auf das Haftungsrisiko des Vermieters und derzeit noch ungeklärte Rechtsfragen, die bessere Wahl ist. aa) Kostenvergleich Was die klassische Räumung so teuer macht, sind die Kosten für die Spedition und die Lagerkosten, was der nachfolgende Kostenvergleich zeigt. Beispiel: Räumung 3-Zimmerwohnung ca. 70 qm; bisherige Kaltmiete 500,00 Rechtsanwaltskosten: 0,3 Gebühr berechnet aus Streitwert der Räumung (=12- fache Kaltmiete) z.b. Streitwert ; sind immer gleich hoch Feste Grundgebühr Gerichtsvollzieher (GVZ) Zeitzuschlag für GVZ, ab der 4. Stunde Auslagen des GVZ für Porto, Kopien, Wegegeld Schlüsseldienst für den Fall, dass kein Schlüssel beim Vermieter vorhanden Geschätzter Kostenvorschuss für 2-4 Speditionsmitarbeiter, Abfallcontainer, 2 Monate Lagerzeit klassische Berliner Modell Räumung 150,18 150,18 98,00 108,00 20,00 /pro entfällt Stunde In etwa gleich In etwa gleich hoch hoch Ca. 250,00 Ca. 250, ,00 In der Regel keine Lagerkosten, aber Kosten für Müllentsorgung, Versteigerung je nach Aufwand, eigener Arbeitsaufwand, Kosten für private Helfer Diesen hohen Vorschuss kann sich der Vermieter beim Berliner Modell ersparen, muss aber dafür selbst die Räumung organisieren, d.h. er muss eine Lagermöglichkeit haben, selbst oder durch Helfer die Räumung vornehmen, den Müll abtransportieren, die Versteigerung in
8 Haus & Grund Landsberg vom Seite 8 von 18 die Wege leiten. Wie hoch diese Kosten sind, kann nicht geschätzt werden, da diese vom Umfang des Hausrats, der zu entsorgen bzw. zu versteigern ist, abhängen. bb) Wie läuft die Räumung nach dem Berliner Modell in der Praxis ab? Besitzeinweisung bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher in seinem Räumungsprotokoll feststellt, dass er dem Gläubiger die Räume übergeben hat. Wenn der Vermieter keinen Schlüssel für die Wohnung hat und der Mieter nicht freiwillig öffnet oder verschwunden sein sollte, dann lässt der Gerichtsvollzieher das Schloss durch einen hinzugezogenen Schlüsseldienst aufbrechen und austauschen. Sollte der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlassen, kann der Gerichtsvollzieher mit Hilfe der Polizei Zwang gegenüber dem Mieter anwenden. Der Vermieter oder ein Vertreter muss daher anwesend sein. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert in seinem Protokoll die frei ersichtlichen Sachen und erstellt Bildaufnahmen in elektronischer Form, die er dem Gläubiger zur Verfügung stellt. Der Gerichtsvollzieher ist nicht verpflichtet alle Schränke und Schubladen zu öffnen, um den Inhalt zu fotografieren, so dass wir dem Vermieter empfehlen, selbst sofort sorgfältig zu prüfen, welche Gegenstände in der Wohnung vorhanden sind und von Wert sein könnten. Er sollte insbesondere auch Papiere und Unterlagen prüfen, ob wichtige Dokumente vorhanden sind. Nur Gegenstände, an denen ganz offensichtlich kein Aufbewahrungsinteresse besteht, dürfen sofort und jederzeit vom Vermieter vernichtet werden. Alle anderen beweglichen Gegenstände darf der Vermieter aus der Wohnung wegschaffen und muss diese einen Monat verwahren, bevor er diese Gegenstände weiter verwerten darf. Der Vermieter kann somit selbst entscheiden, wo er die Gegenstände lagert z.b. in einem Keller, Garage oder sonstigem Lagerraum. Er muss aber dafür sorgen, dass die Gegenstände so aufbewahrt werden, dass diese nicht beschädigt werden. Sollte der Vermieter daher wichtige Dokumente wie z.b. Geburtsurkunden, notarielle Urkunden, Wertpapiere, wichtige Geschäftsunterlagen wie Buchhaltungsunterlagen finden, dann sollte er im Zweifelsfall diese Papiere nicht sofort vernichten, sondern auf jeden Fall für einen Monat aufbewahren. Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten sind, muss der Vermieter dem Mieter/Räumungsschuldner jederzeit ohne Weiteres, d.h. ohne weitere Bedingungen herausgeben. Der Vermieter kann die Herausgabe nicht unter der Bedingung einer Zahlung verweigern. Zu den unpfändbaren Sachen gem. 811 ZPO zählen z.b. Kleidung, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, Nahrungsmittel, Kleintiere, Schulbücher (Diese Aufzählung ist nicht vollständig!). Wenn der Mieter innerhalb der Frist von einem Monat vom Vermieter die Herausgabe der gelagerten Sachen nicht fordert, muss der Vermieter prüfen, ob und wie er die Sachen verwerten darf. Nur dann, wenn die Sachen nicht verwertet werden können, dürfen sie vernichtet werden. Die Verwertung der Gegenstände, die nicht wertlos sind, richtet sich entsprechend den Vorschriften 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. cc) Hinterlegung Sollte der Vermieter wider Erwarten Geld, Wertpapiere, sonstige Urkunden oder Kostbarkeiten (z.b. Gold, Edelsteine, Schmuck, Kunstwerke) finden, dann muss der Vermieter diese beim für die Mietwohnung zuständigen Amtsgericht hinterlegen. Hinterlegungsfähige Urkunden können z.b. eine Generalvollmacht oder Betreuungsvollmacht sein oder auch sog. Legitimationspapiere wie z.b. das Sparbuch, der Depotschein einer Bank oder Versicherungsschein. Soweit der Vermieter selbst noch offene Ansprüche gegen den Mieter hat, kann er Wertpapiere und Kostbarkeiten vom Gerichtsvollzieher pfänden lassen bzw. vorgefundenes Geld mit seinen Forderungen aufrechnen.
9 Haus & Grund Landsberg vom Seite 9 von 18 dd) Versteigerung Sind die Gegenstände nicht zur Hinterlegung geeignet und nicht offensichtlich Müll, müssen diese vom Vermieter öffentlich versteigert werden. Die Versteigerung wird vom Gerichtsvollzieher oder öffentlich bestellten Versteigerern durchgeführt. Die Versteigerung muss dem Schuldner vorher nicht angedroht werden. Die Kosten für den Gerichtsvollzieher und die öffentliche Bekanntmachung sind vom Gläubiger zu bezahlen. Der Gläubiger hat wiederum nur einen Erstattungsanspruch gegen seinen Schuldner, wenn der Versteigerungserlös nicht zur Deckung der Kosten reicht. Dieses Berliner Modell ist zwar auf den ersten Blick kostengünstig und eine geschickte Lösung für die typischen Fälle, dass der Mieter ohnehin kein Geld hat, nur Müll und völlig wertlose Gegenstände zurücklässt und keine Versteigerung oder Hinterlegung notwendig ist. Es kann aber auch zu unerwarteten Überraschungen kommen, wenn doch werthaltige Gegenstände gefunden werden oder gerade bei Geschäftsräumen noch wichtige Firmenunterlagen, Maschinen und Geräte vorhanden sind, bei denen der Vermieter nicht ohne sorgfältige Prüfung entscheiden kann, ob die Gegenstände wertlos sind und sofort vernichtet werden dürfen. Auch bei der Räumung eines landwirtschaftlichen Anwesens mit Tieren wie Rindern und Pferden und landwirtschaftlichen Maschinen, sollte sorgfältig abgewogen, werden ob eine Räumung nach dem Berliner Modell Sinn macht. ee) ungeklärte Rechtslage 1 - Was macht der Vermieter mit Haustieren? In dieser neuen Vorschrift des 885 a ZPO ist leider nichts geregelt worden, wie der Gläubiger mit Tieren zu verfahren hat, insb. ob der Gläubiger Tiere bis zu einem Monat aufzubewahren und zu füttern und zu pflegen hat. Muss der Gläubiger die Tiere versteigern? Darf er diese ins Tierheim geben und wer trägt die Kosten für das Tierheim, insbesondere dann, wenn der Mieter sein Tier nicht abholt? ff) ungeklärte Rechtslage 2 Was macht der Vermieter mit Geschäftspapieren? Nicht geregelt wurde, wie der Vermieter mit Geschäftspapieren umzugehen hat. Geschäftspapiere sind nach 811 Nr. 11 ZPO unpfändbar und dürfen daher nicht sofort vernichtet werden. Der Schuldner kann eine mehrjährige Aufbewahrungspflicht für diese Geschäftspapiere nach 257 HGB oder 147 AO haben. Wenn der Gerichtsvollzieher räumt, dann muss er solche Geschäftspapiere für die Dauer der gesetzlichen Aufbewahrungspflicht einlagern, da der Gerichtsvollzieher ansonsten gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen würde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Gläubiger aber nur für die ersten 2 Monate die Lagerkosten zu tragen. Räumt der Gläubiger selbst, ist ungeklärt, ob der Gläubiger die Geschäftspapiere nach 1 Monat vernichten darf, weil ihn die gesetzliche Aufbewahrungspflicht nicht betrifft. Eine Hinterlegung aller Unterlagen dürfte nicht möglich sein, da nicht alle Geschäftspapiere Urkunden im Sinne der Hinterlegungsvorschriften sind. Nach unserer vorläufigen Einschätzung der Rechtslage wird man vom Gläubiger wohl nicht verlangen können, dass er selbst auf seine Kosten die Geschäftsunterlagen jahrelang aufbewahrt. Aber auch der Gläubiger wird wohl vom Staat nicht verlangen können, dass der Staat auf seine Kosten die Geschäftspapiere einlagert. Hier wird man abwarten müssen, ob der Gesetzgeber noch ergänzende Vorschriften erlässt und wie sich die Rechtsprechung der Gerichte zu diesen neuen Problemfällen entwickeln wird. Ein zuverlässiger Rat kann hier derzeit nicht gegeben werden. Der Gläubiger haftet zwar nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, wenn er Gegenstände wegwirft anstatt zu verwerten. Trotzdem besteht ein gewisses Haftungsrisiko wie der Fall der Haustiere und der Geschäftspapiere zeigt. Der Vorteil der teureren klassischen Räumung über den Gerichtsvollzieher ist, dass der Vermieter kein Haftungsrisiko trägt, wenn der Gerichtsvollzieher eine falsche Entscheidung treffen sollte. Eine Alternative für solche Problemfälle bei Tieren und Geschäftspapieren wäre, dass der Gläubiger/Vermieter das Vermieterpfandrecht nur an den sinnvoll verwertbaren Gegenständen geltend macht und für alle anderen Gegenstände den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt, so dass hier ggfs. beim Vorschuss bzw. den Lagerkosten ein Teilbetrag gespart werden. RAin Tanja Löwenstein, Mail
10 Haus & Grund Landsberg vom Seite 10 von Anwalts-, Notar- und Gerichtskosten steigen a) Erstmals seit 1993 sind die Gebührensätze des Rechtsanwalts-vergütungsgesetzes (RVG) an die seither erheblichen Kostensteigerungen und die Inflation etwas angepasst worden: Mit einer durchschnittlichen Gebührenanhebung von rund 12 % fällt die Anpassung aber moderat aus. b) Am 1. August 2013 ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotG) in Kraft getreten. Mit dieser Gesetzesänderung ist sowohl eine durchgreifende strukturelle Veränderung verbunden als auch eine Anhebung der Gebühren von durchschnittlich etwa 10 bis 20 Prozent. Dabei ist zu beachten, dass die Gebühren im unteren Tabellenbereich prozentual mehr ansteigen als die Gebühren im mittleren und im oberen Bereich. Die Notargebühren wurden zuletzt am 1. Januar 1987 angehoben und bedurften laut Begründung zum Gesetzesentwurf insbesondere für Notarinnen und Notare in strukturschwachen Regionen dringend der Anpassung an die während dieser Zeit gestiegenen Lebenshaltungskosten. Durch die strukturellen Änderungen wird das Kostenrecht transparenter. Künftig werden in einem gesonderten Kostenverzeichnis sämtliche Tatbestände erfasst. Zugleich sind die Gerichtskosten für die Durchführung aller zivilrechtlichen Streitigkeiten ebenfalls erhöht worden. II. Aktuelle Rechtsprechung zum Miet- und Immobilienrecht 1. WEG-Eigentümerwechsel muss dem Verwalter angezeigt werden! a) Im Falle des Verkaufs eines Sondereigentums obliegt es dem Verkäufer oder dem Erwerber, dem Hausverwalter die Umschreibung des Eigentums in geeigneter Form nachzuweisen. b) Allein die Mitteilung an die Hausverwaltung, das Sondereigentum sei verkauf worden, verpflichtet den Verwalter nicht, vor der Eigentümerversammlung einen Grundbuchauszug dieser Einheit einzuholen. c) Lädt der Hausverwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht in geeigneter Form erfolgten Mitteilung irrtümlich den ehemaligen Eigentümer zur Versammlung ein, liegt kein Ladungsmangel vor. Eine Anfechtungsklage kann hierauf nicht mit Erfolg gestützt werden. (LG München I, IMR, 2013, 248) 2. Haftungsrisiken bei Mietobjekten Treppenstürze und andere Unglücke! Vermieter müssen während der Mietzeit nicht nur für eine ordnungsgemäße Mietwohnung sorgen, die dem Standard bei der Anmietung entspricht. Sie müssen auch Gefahren abwehren, die dem Mieter durch den mangelhaften Zustand der Mietsache entstehen können. Die Grenzen zwischen der Pflicht des Vermieters und der eigenen Sorgfaltspflicht des Mieters sind allerdings fließend. Die Gerichte beziehen daher ein Eigenverschulden des Mieters auch immer in ihre Prüfung mit ein. a) Besondere Gefahrenquellen stellen häufig die Zugänge und die Treppenhäuser dar. Kommt es beispielsweise wegen ungenügender Beleuchtung zu einem Sturz, kann der Vermieter in die Haftung geraten. Dies gilt auch für ein defektes Treppengeländer, abgenützte Treppenstufen oder zu glatte Stufen. Muss aber beispielsweise eine Gartenaußentreppe, die in den Keller führt, separat von allen Seiten eingezäunt werden, damit niemand die Stufen hinunterfällt? Jede Gefährdung kann im Alltagsleben nicht ausgeschlossen werden, weiß Rechtsanwalt Dr. Florian Kappes. Eine Gefahr könne aber nur dann zu einer Haftung führen, wenn es naheliegend sei, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden. So entscheid etwa der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter nicht gegen
11 Haus & Grund Landsberg vom Seite 11 von 18 seine Verkehrssicherungspflicht verstößt, wenn er die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die den baurechtlichen Vorschriften entsprechen, bei einer Vermietung an eine Familie mit kleinen Kindern nicht mit Sicherheitsglas nachrüsten lässt. Entsprechendes müsse auch für die fehlende Einzäunung der Gartentreppe gelten, meint Rechtsanwalt Dr. Kappes. b) Hält dagegen eine Treppe zum Spitzboden nicht die baurechtlichen Vorschriften ein, weil sie zu schmal ist und stürzt der Mieter und verletzt sich dabei, kann er Schmerzensgeld und Schadenersatz von seinem Vermieter verlangen (OLG Dresden, Urteil vom , 5 U 581/06). Dieselbe Richtung lässt eine aktuelle Entscheidung des OLG Hamm zu einer (ausziehbaren) sog. Dachlukentreppe erkennen: Im dortigen Fall war der Mieter bei Benutzung dieser Treppe im gemieteten Haus durch den Bruch einer Stufe zu Fall gekommen und hatte sich unter anderem hierdurch eine schwere Lendenwirbelfraktur zugezogen. Er begehrte mit einer Klage Schadenersatz und Schmerzensgeld von der Hauseigentümerin. Das OLG Hamm gab der Klage des Mieters weitestgehend statt (Urteil vom AZ: 6 U 16/12). Nach Auffassung des OLG stellte der Bruch der Treppenstufe die Ablösung eines Bauteils gem. 836 I 1 BGB dar. Ein Entlastungsbeweis war der beklagten Hauseigentümerin durch eine lediglich erfolgte Sichtprüfung nicht gelungen. Das OLG verdeutlichte, dass die beklagte Hauseigentümerin im vorliegenden Fall alle erforderlichen Maßnahmen hätte treffen müssen, die aus technischer Sicht geboten und geeignet gewesen wären, um die Gefahr des Treppenbruchs zu erkennen und ihr zu begegnen. Hier seien hohe Anforderungen zu stellen, aufgrund der starken Temperaturschwankungen im Dachbereich hätten sogar regelmäßige Belastungstest durchgeführt werden müssen. Vor allen Dingen in Bereichen, die Mietern zugänglich sind, sei besonders große Sorgfalt geboten. Nach dieser Entscheidung kann nur jedem Eigentümer mit derartigen Dachbodentreppen oder ähnlichen mit Gefahrpotenzial ausgestatteten Einrichtungen versehenen Mietobjekten geraten werden, Wartungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durch einen Fachmann und vollständig dokumentiert durchführen zu lassen. Nur so kann im Lichte der vorstehenden Rechtsprechung der Eigentümer sich entlasten. Des Weiteren ist dringend der Abschluss einer Gebäudehaftpflicht-versicherung anzuraten, die zudem noch im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mietpartei umgelegt werden kann. Mit den Versicherungsmitarbeitern sind ggf. Nachrüst- und Ertüchtigungsmassnahmen abzustimmen. c) Werden Verkehrssicherungspflichten missachtet, kann derjenige, der für deren Einhaltung verantwortlich ist, für den Schaden haften. Allerdings wird er insoweit entlastet, als den Verletzten (Mieter) ein eigenes Verschulden trifft, wenn dieser die Gefahr erkannt hat oder sie erkennen hätte müssen. Wer etwa weiß, dass das Licht im Treppenhaus automatisch erlischt oder nicht sehr hell brennt (vergl. OLG München, unser AZ. 507/08), muss selber vorsichtig sein. Der Vermieter muss jedoch dafür sorgen, dass eine erwachsene Person bei durchschnittlicher Geschwindigkeit mindestens zwei Geschosse des Treppenhauses im Hellen überwinden kann. d) Ein wichtiges Thema stellt im bevorstehenden Winter auch die Räumund Streupflicht dar. Dabei ist vom Eigentümer sicher zu stellen, dass sich darum jemand zuverlässig kümmert (z. B. ein Hausmeister oder ein zuverlässiger
12 Haus & Grund Landsberg vom Seite 12 von 18 Mieter). Dessen Tätigkeiten hat der Eigentümer jedoch gelegentlich zu überprüfen und zu überwachen. Eine aktuelle Entscheidung stellt allerdings klar, dass selbst ein Bäckereiparkplatz (mit viel Besucheraufkommen) im Winter nicht komplett schnee- und eisfrei gehalten werden muss (OLG Koblenz DWW 2013, 25). Es kann für die Besucher hinnehmbar sein, einige Schritte auf nicht geräumten und nicht gestreuten Terrain zurückzulegen, ehe verkehrssichere Flächen erreicht werden. RA Dr. Florian Kappes, Mail 3. Zeitlich und betragsmäßig unbeschränkte Bürgschaft für Mietschulden zulässig, wenn diese zur Abwehr einer Kündigung vorgelegt wird Mit einer aktuellen Entscheidung hat der BGH die Möglichkeiten für die Mietparteien deutlich erweitert, in finanziellen Krisensituationen des Mieters Lösungen insbesondere durch Unterstützung oder Bürgschaftsübernahmen durch Dritte zu finden. Das oberste deutsche Zivilgericht hat in diesen Fällen die Höchstgrenze von drei Kaltmieten für Mietersicherheiten (vergl. 551 I und IV BGB) für nicht anwendbar erklärt (Urteil vom AZ: VIII ZR 379/12). Zu Recht argumentiert der BGH damit, dass es in dieser Situation nicht um den Schutz des Mieters vor zu hohen Kautionsforderungen des Vermieters bei Mietvertragsabschluss geht. Vielmehr müssen den Mietvertragsparteien hier alle Wege offen gehalten werden, um die ansonsten erfolgende Zahlungsverzugskündigung mit anschließender Räumung und Verlust der Wohnung für den Mieter zu vermeiden. Dies sei beispielsweise auch bei Fällen der Fall, in denen Eltern für Ihre in der Ausbildung befindlichen Kinder anstelle einer Anmietung im eigenen Namen von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mietvertragsabschluss zusagen. Auch in diesem Fall greift die gesetzliche Begrenzung auf drei Kaltmieten nicht (so schon BGH, MDR 1990, 913). Der BGH weist ferner darauf hin, dass es egal sei, ob in derartigen finanziellen Krisensituationen der Bürge die Sicherheit unaufgefordert beigebracht hat oder diese vom Vermieter als zusätzliche Sicherheit verlangt worden ist. 4. Eigenbedarfskündigung kurz nach Vertragsschluss Die Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen (vergl. 573 II Nr. 2 BGB) ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war (BGH vom VIII ZR 233/12). Den Tendenzen einiger Instanzgerichte, dass der Vermieter jahrelang mit hellseherischen Fähigkeiten in die Zukunft blicken müsse und könne, wird mit dieser Entscheidung eine Absage erteilt. Der Anwendungsbereich, der nahezu einzigen Kündigung für den Vermieter aus Gründen, die keiner Risikosphäre entstammen, wird damit spürbar erweitert. 5. Unterhalt für Eltern Eigene Altersvorsorge und Eigenheim sind sicher! Der BGH hat eine wichtige Entscheidung zugunsten von Kindern gefällt, die vom Sozialamt zum Unterhalt für ihre im Pflegeheim lebenden Eltern herangezogen werden. Die Kinder müssen weder ihre private Altersvorsorge noch ihre selbstbewohne Immobilie einsetzen, um Unterhalt zu zahlen (XII ZB 269/12). Das gilt jedenfalls, solange beides einen angemessenen Wert nicht überschreitet. Fall Der Bezirk Mittelfranken hatte von dem 57-jährigen Antonio Bonni aus Fürth Unterhalt für dessen pflegebedürftige Mutter verlangt. Da Bonni zu wenig verdient, um aus seinem Lohn Unterhalt zu zahlen, versuchte die Behörde, auf sein Vermögen zuzugreifen. Bonni besitzt Geldanlagen im Wert von rund ,00 und eine Eigentumswohnung im Wert von ,00, in der er wohnt.
13 Haus & Grund Landsberg vom Seite 13 von 18 Altersvorsorge Das OLG Nürnberg hatte Bonni eine Altersvorsorge von ,00 zugestanden. Bereits 2006 hatte der BGH einen Schonbetrag festgelegt: 5 % des aktuellen Bruttomonatslohns hochgerechnet auf die bisherigen Berufsjahre. Der BGH hatte nun zu klären, ob der Immobilienwert dabei mitzuzählen ist. Eigenheim Die obersten Richter entschieden, dass die Wohnung separat zu betrachten ist. Maßgeblich ist unter anderem, ob die Immobilie dem bisherigen Lebensstandard eines Kindes entspricht. Demnach können je nach Lebensstil auch große Immobilien bis zur Luxusgrenze geschützt sein. Tipp: Die Forderungen der Sozialbehörden sind oft falsch berechnet. Zur Überprüfung wenden Sie sich bitte an unsere Fachanwältin für Familienrecht, Tanja Löwenstein (Mail 6. Auswirkungen einer sog. Schwarzgeldabrede für Auftragnehmer und Auftraggeber Problem/Sachverhalt Die Klägerin hat als Eigentümerin eines Grundstückes von dem Beklagten die Auffahrt zum Grundstück neu pflastern lassen. Ein schriftlicher Werkvertrag über die vereinbarten Pflasterarbeiten und die hierfür geschuldete Vergütung wurde nicht geschlossen. Man hat sich vielmehr mündlich darauf verständigt, dass die Bezahlung bar ohne Rechnung und ohne Abführung von Umsatzsteuer erfolgen soll. Nachdem bereits kurz nach Fertigstellung der Pflasterarbeiten Unebenheiten in der Auffahrt auftreten, die darauf zurückzuführen sind, dass die Sandschicht unterhalb der Pflastersteine vom Beklagten zu dick ausgeführt wurde, verlangen die Kläger vom Beklagten die Erstattung der voraussichtlichen Aufwendungen zur Beseitigung des Mangels. In einem ähnlich gelagerten Fall, bei dem der Handwerker mit Elektroinstallationsarbeiten beauftragt worden ist, wurde zusätzlich zu einem Pauschalwerkvertrag zwischen den Parteien vereinbart, dass neben dem vereinbarten Pauschalwerklohn ein weiterer Betrag ohne gesonderte Rechnungsstellung bezahlt wird. Nachdem nach Abschluss der Arbeiten von Seiten der Auftraggeber lediglich die vertraglich vereinbarte Pauschalsumme bezahlt wurde, macht der Handwerker nun das absprachegemäß ohne Rechnungsstellung zu zahlende Zusatzhonorar gerichtlich geltend. Entscheidung Der Bundesgerichtshof (Urteil vom Az. VII ZR 6/13) hat hierzu entschieden, dass eine Vereinbarung der Parteien, die beinhaltet, dass Werkleistungen ohne Rechnung erbracht werden, damit der entsprechende Umsatz den Steuerbehörden verheimlicht werden
14 Haus & Grund Landsberg vom Seite 14 von 18 kann, eine Schwarzgeldabrede beinhaltet und damit gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung verstößt. Ein solcher Vertrag bzw. eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich nichtig. Die Nichtigkeit des Vertrages bedeutet auch, dass den Klägern gegen den Beklagten, ungeachtet der festgestellten Mängel, keine Gewährleistungsansprüche zustehen. Im Hinblick auf die vom Handwerker für die Elektroinstallationsarbeiten geltend gemachte weitere Vergütung hat das OLG Schleswig (Urteil vom Az. 1 U 24/13) entschieden, dass auch bei einer Vereinbarung, die beinhaltet, dass Handwerkerleistungen lediglich zum Teil ohne Rechnung erbracht werden, damit der Umsatz den Steuerbehörden teilweise verheimlicht werden kann (Schwarzgeldabrede), der Vertrag insgesamt nichtig ist und der Handwerker von dem Auftraggeber daher weder die vereinbarte Zahlung, noch Aufwendungsersatz aus sonstigem Rechtsgrund verlangen kann. Praxishinweis Auf der Grundlage dieser aktuellen Entscheidungen sollte im Zusammenhang mit der Beauftragung von Werkleistungen, sowohl im Interesse des Auftraggebers, als auch von Seiten des Auftragnehmers, großer Wert darauf gelegt werden, dass keine zusätzlichen mündlichen - Abreden über die geschuldete Vergütung getroffen werden, die den Anschein einer Schwarzgeldabrede erwecken können. Nach Abschluss der Arbeiten sollte grundsätzlich eine ordentliche Abrechnung über den geschuldeten bzw. gezahlten Werklohn erstellt bzw. verlangt werden. Anderenfalls muss, selbst wenn nur unnötige Bürokratie vermieden werden soll und die ordnungsgemäße Rechnungsstellung lediglich aus Nachlässigkeit versäumt wurde, damit gerechnet werden, dass etwaige Mängelansprüchen bzw. bestehende Werklohnforderungen nicht durchgesetzt werden können. RAin Nicola Schulze, Mail 7. Muss der Immobilienverkäufer den Käufer auch über Schäden, die bereits vollständig beseitigt schienen, aufklären? Problem / Sachverhalt Ein Ehepaar erwarb vom Verkäufer mit notariellem Kaufvertrag eine gebrauchte Eigentumswohnung. Im Kaufvertrag wurde ein Gewährleistungsausschluss bezüglich Sachmängeln vereinbart und zusätzlich aufgenommen, dass nach Kenntnis des Verkäufers keine Anhaltspunkte für versteckte Sachmängel des Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentums vorliegen. Einige Zeit nach Abschluss des Kaufvertrags haben die Käufer erfahren, dass in der Wohnung bereits Jahre vorher Schimmelschäden aufgetreten und die Schäden zwecks Ursachenfeststellung auch von mehreren Sachverständigen begutachtet worden sind. Die Ursache für den Schimmelbefall ist streitig. Der vor dem Verkauf beseitigte Schimmelbefall ist nach Übergabe der Wohnung an die Käufer wieder aufgetreten. Die Kosten für die erneute Beseitigung der Schimmelschäden werden sich voraussichtlich auf ,00 belaufen. Die Erwerber machen gegenüber dem Verkäufer daher einen Anspruch auf Minderung in dieser Höhe geltend. Der Verkäufer weist die Ansprüche im Hinblick auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss zurück und weist im Übrigen darauf hin, dass vor dem Verkauf eine fachgerechte vollständige Entfernung des Schimmels durch einen Malerfachbetrieb erfolgt ist. Entscheidung Das Landgericht Augsburg (Urteil vom AZ: 11 O 1404/10) hat den Käufern Recht gegeben und den Verkäufer zur Zahlung eines Betrags in Höhe von ,00 an die Käufer verurteilt.
15 Haus & Grund Landsberg vom Seite 15 von 18 Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass auf Seiten des Verkäufers eine Pflicht zur Aufklärung über den Schimmelschaden bestanden hätte und zwar unabhängig davon, dass dieser zumindest nach Vorstellung des Verkäufers bereits vollständig beseitigt worden ist. Gerade ein Hinweis, dass keine Anhaltspunkte für versteckte Sachmängel vorliegen, macht es erforderlich, auch Kenntnisse mitzuteilen, welche auf Vermutungen oder ungeklärte Sachlagen gestützt werden, sofern diese Anhaltspunkte für eine Mangelhaftigkeit darstellen. Es kann grundsätzlich angenommen werden, dass die Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis um die Sachlage so nicht geschlossen hätten und dies dem Verkäufer auch bewusst war. Ein Verkäufer muss bei versteckten Mängeln daher grundsätzlich gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten! Praxishinweis Nachdem im Leben einer Immobilie regelmäßig kleinere und größere Schäden auftreten, sollte sich ein Eigentümer vor dem beabsichtigten Verkauf im Hinblick auf die konkrete Vertragsgestaltung und den Umfang der Aufklärungspflicht, dem potenziellen Käufer gegenüber, grundsätzlich individuell anwaltlich beraten lassen, um nicht Gefahr zu laufen, nach Vertragsabschluss trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss wegen versteckter Mängel in die Haftung genommen zu werden. RAin Nicola Schulze, Mail C. Unsere Angebote für Sie rund um s Vermieten 1. Formulare in Papier Unser bestehendes Formularangebot wird weiterhin sehr gut angenommen. Sie können sich dieses o online unter oder o in der Geschäftsstelle ansehen und die Formulare erwerben. Wichtig: Keine alten Formulare, insbesondere von Mietverträgen benutzen! Hier sparen Sie an der falschen Stelle. a) Aktuell hat Haus & Grund Augsburg, von dem wir die Formulare beziehen, den Wohnraum-Mietvertrag neu herausgebracht. Dabei wurden wichtige Änderungen
16 Haus & Grund Landsberg vom Seite 16 von 18 vorgenommen, die durch die Rechtsprechung, aber auch durch Rückmeldungen von Vermietern veranlasst waren. o Neu aufgenommen unter 1 wurde die Möglichkeit, eine unverbindlich gehaltene Wohnflächenangabe aufzunehmen. Neben der obergerichtlich gefestigten Bandbreite von plus / minus 10 % enthält der Passus auch noch die Regelung, dass die Flächenangabe aber keine mietrechtliche Eigenschaft darstellen soll und somit bei insbesondere Unterschreiten der Wohnfläche durch die tatsächlich vorhandene Fläche keine Gewährleistungsansprüche der Mieter ausgelöst werden dürften. o Schönheitsreparaturenklausel: Diese wurde in überarbeiteter Fassung wieder ausführlich geregelt mit weichen Fristenplänen ( 10) und einer ausführlich mit Beispielen erläuterten Abgeltungsklausel ( 11). o Tierhaltung ( 20): Diese wurde komplett neu formuliert und der BGH-Rechtsprechung der letzten Monate angeglichen. Trotz der ständigen Anpassung können weder die Formularersteller noch wir Gewähr dafür leisten, dass die Formulare allen künftigen Rechtsentwicklungen, insbesondere im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Stand halten. b) Unter Hinzuziehung von Baufachleuten haben wir das Zusatzformular Hinweise zum richtigen Heizen und Lüften überarbeitet. Klarzustellen ist, dass auch die Mieter von Neubauwohnungen der letzten Jahre auf das richtige Heiz- und Lüftverhalten hingewiesen werden müssen. Zwar finden sich in derartigen Wohnungen bereits bauseits aufgrund der verschärften EnEV Vorschriften teilweise Lüftungsanlagen (wie beispielsweise einzelne Lüftungs- und Wärmerückgewinnungssysteme oder aber sog. Fensterfalzlüftungen). Damit allein kann aber insbesondere bei größeren Feuchtigkeitsproduktionen und selbst nicht beim Schlafen zweier Erwachsener in einem kleineren Schlafzimmer die Feuchtigkeit durch die heutigen Isolierfenster aus der Wohnung gelangen. Daher empfehlen wir die Einbindung dieses Zusatzformulars bei jedem Mietvertragsabschluss, durch Besprechung und Bezugnahme. Lediglich Vermieter von Wohnungen mit kompletten, vollautomatischen Lüftungs- bzw. Lüftungs-Wärmerückgewinnungsanlagen müssen den Mieter nur auf deren fachgerechten Betrieb und Wartung belehren und dies ggfs. Überprüfen. Dies dürfte aber die Minderzahl von vermieteten Wohnungen auch neueren Baudatums betreffen. 2. Digitaler Mietvertrag Für alle Vermieter, die Ihre Angelegenheiten mit PC und Internet erledigen, bietet sich zum einfachen Ausfüllen, Ausdrucken und Verwalten der Mietverträge das Online-Produkt Digitaler-Mietvertrag unter an. Dieses Produkt bildet
17 Haus & Grund Landsberg vom Seite 17 von 18 1:1 die von Haus & Grund Augsburg erstellten und bei uns in Papier erhältlichen Wohnraumund Gewerbemietverträge ab. Nicht mehr angeboten wird die CD-ROM. 3. Mietvertragplus - Vertrag plus Beratung vom Mietrechtsanwalt Beim Abschluss eines Mietvertrages überlassen Sie einer fremden Person einen Vermögensgegenstand im Wert von oft mehreren Euro! Wahren Sie Ihre Interessen - die durch Gesetze und Rechtsprechung ohnehin schon stark eingeschränkt sind - so optimal wie möglich: Durch die individuelle Anpassung eines Mietvertrages auf Ihre Wohnung, Haus oder Gewerbeobjekt können Sie Ihr Vermögen sichern und Streitigkeiten vermeiden. Sie erhalten von uns: o einen individuell angepassten Mietvertrag inklusive Beratung durch unsere Mietrechtsspezialisten, o in 2-facher, gebundener Ausfertigung plus o die Möglichkeit 6 Monate ab Erstellung jederzeit (nicht nur freitags!) telefonische o Rückfragen im Zusammenhang mit diesem Vertrag zu stellen. Durch den bei uns gespeicherten Vertrag haben wir sofort das entscheidende Schriftstück zur Beratung verfügbar! Diese Informationen finden Sie auch unter Hierfür berechnen wir für Wohnraummietverträge als Pauschalgebühr für Vereinsmitglieder eine halbe Miete (ohne Betriebskosten) inklusive Umsatzsteuer voll steuerlich absetzbar als Werbungskosten bei Ihren Mieteinnahmen. Bei Gewerberaum machen wir Ihnen gerne ein individuelles Honorarangebot, sobald Art und Umfang der Vertragsausarbeitung festgelegt sind. 4. Bonitätsprüfung Rege in Anspruch genommen wird unsere exklusive Serviceleistung zur Überprüfung eventueller Mietinteressenten. Aufgrund der Zusammenarbeit mit einer Wirtschaftsauskunftei mit Online-Zugriffsmöglichkeit können wir die angegebenen Daten kurzfristig abfragen und Ihnen für 14,99 /Person zur Verfügung stellen. Hierzu ist jedoch die Vorlage einer unterschriebenen Selbstauskunft vom jeweiligen Mietinteressenten notwendig. Dieses Formular ist in der Geschäftsstelle oder online unter erhältlich. 5. Sonderkonditionen bei Weiterhin 25% Nachlass auf Online-Inserate beim führenden Immobilienportal erhalten Sie, wenn Sie sich von unserer Homepageseite aus dort anmelden und ein Inserat aufgeben. Vor einigen Wochen wurde die Nachlassgewährung auf Gutscheincodes umgestellt, d. h. sie müssen jetzt zunächst nach Anmeldung/Registrierung einen Gutschein anfordern, der Ihnen sofort per Mail zugesandt wird und den Sie dann nach Erstellung der Anzeige beim Bezahlvorgang eingeben müssen.
18 Haus & Grund Landsberg vom Seite 18 von 18 D. Ausblick 2014 Im Frühjahr findet wie gewohnt die Mitgliederversammlung mit Fachvorträgen statt. Sie erhalten hierzu rechtzeitig eine schriftliche Einladung. Im Herbst ist wieder die Erstellung einer umfassenden Broschüre vorgesehen. Mit freundlichen Grüßen Dr. Florian Kappes, 1. Vorsitzender Wir gratulieren Frau Kollegin Rechtsanwältin Nicola Schulze zum erfolgreichen Abschluss des theoretischen Teils des Fachanwaltslehrgangs für Bau- und Architektenrecht Wir wünschen Ihr weiterhin viel Erfolg bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Interessenvertretung unserer Mandanten in diesem Bereich. Lechstr. 3, Landsberg, Tel / 2008,
Mietrechtsänderungsgesetz vom 13.12.2012*
Mietrechtsänderungsgesetz vom 13.12.2012* Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz versucht die Bundesregierung das Mietrecht den aktuellen Herausforderungen anzupassen. Insbesondere die Erleichterung von energiesparenden