Source: https://www.immobilio.it/threads/affitto-turistico.24096/
Timestamp: 2018-03-21 10:52:49+00:00
Document Index: 71439774

Matched Legal Cases: ['art.57', 'art.1', 'art.5', 'art. 26', 'art. 5', 'sentenza ', 'art. 56', 'art. 57', 'art. 1', 'art.1', 'art 2', 'art. 12', 'art. 53', 'art. 2082', 'art. 55', 'art.1', 'art 2', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 13', 'art. 56', 'art. 57', 'art. 57', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 13']

Discussione in 'Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto' iniziata da nicola pericoli, 4 Novembre 2012.
nicola pericoli Ospite
La nostra SRL possiede una casa in campagna (Provincia Firenze)
Vogliamo dedicarla agli affitti turistici ai sensi dell'art.57 della L.R. 42/2000 e succ. L.R. 14/2005, per periodi inferiori a 30 giorni secondo l'art.1 comma 2 lettera C della legge n.431/98.
Vorremmo anche appoggiarci a qualche agenzia o portale online.
Non riusciamo ad inquadrarla riguardo alla tassa di soggiorno.
Riteniamo che essendo esclusa dalla disciplina delle strutture ricettive extralberghiere non possa considerarsi struttura ricettiva e quindi debba essere esclusa anche dall'applicazione della tassa di soggiorno.
Inoltre l'area è inserita nell'ambito terrioriale facente parte dell'unione dei comuni Valdarno e Valdisieve che ha disciplinato l'applicazione della tassa di soggiorno facendo riferimento sempre a non meglio definite "strutture ricettive".
nicola pericoli, 4 Novembre 2012
Nella legge 431/98 gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche rientrano solo all'art.5 ( contratti di locazione di natura transitoria) ma di fatto gli accordi territoriali non contemplano la transitorietà per motivi turistici tranne nei casi in cui la casa di campagna fosse collocata in un Comune non ad alta densità abitativa.
Come la inquadri?
La casa non è collocata in un comune ad alta denisità abitativa.
non so come inquadrarla, nel messaggio ho riportato letteralmente quanto scritto nella normativa Toscana...
Tu come la inquadreresti?
Comincio con il dire che le locazioni ad uso turistico – che precedentemente rientravano nelle locazioni transitorie (art. 26, lettera a), legge n°392/1978) – nella formulazione dell’articolo 1, lettera c), della legge di riforma n°431/1998, fuoriescono da tale ambito, e sono sottratte dalla disciplina di cui all’art. 5 della nuova legge di riforma. Il suddetto articolo, infatti, inserisce tali contratti fra quelli cui non si applica la disciplina prevista agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge n°431/1998, quindi, in sostanza, la durata minima, i termini di disdetta, il rinnovo automatico, gli accordi definiti in sede locale, le agevolazioni fiscali IRPEF ecc.
Ne consegue che le locazioni in questione, sono regolate residualmente dalle disposizioni codicistiche (artt. 1571 e ss.) in tema di locazione: ai fini pratici sono valide comunque tutte le clausole contrattuali, purché non contrastino con altre specifiche leggi dello Stato.
In verità, il 21 giugno 2011 era entrato in vigore il nuovo Codice del Turismo (varato con il DL 79/2011) che dettava una disciplina finalizzata a uniformare e coordinare l’offerta turistica su tutto il territorio nazionale, se non fosse che lo Stato, che aveva cercato di mettere il becco sulle locazioni stagionali con finalità turistica, è stato severamente redarguito dalla Corte costituzionale che recentemente ha abrogato quasi interamente il suddetto Codice (sentenza 5 aprile 2012, n°80), travolgendo di fatto il quadro normativo. In sostanza, una parte delle regole è rimasta immutata dal 1998, ossia dalla legge di riforma n°431, che aveva in sostanza liberato le locazioni turistiche da ogni vincolo di durata, ma anche di canone ecc, rimettendone la disciplina al codice civile. Viceversa, la parte amministrativa della regolamentazione è di fatto ora rimessa alle singole Regioni.
Pertanto, nel caso esposto, chi scrive ritiene che se la casa in campagna in questione possiede i seguenti requisiti:
a) è dotata di servizi igienici e cucina autonomi (è da escludersi, quindi, la locazione delle singole stanze con servizi in comune);
b) non vengono erogati servizi accessori di tipo para-alberghiero (pasti, pulizia dei locali, cambio della biancheria ecc.);
c) è gestita in forma imprenditoriale;
si debba fare riferimento - nell’ambito delle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione, definite dalla sez. III, capo II, titolo II della LR 23 marzo 2000, n°42 con modifiche apportate dalla LR 17 gennaio 2005, n°14 – all’art. 56 (Case e appartamenti per vacanze).
In caso contrario, occorrerà riferirsi al successivo art. 57 (Locazioni ad uso turistico), locazioni peraltro non soggette alle disposizioni della citata legge regionale, ma rientranti nel sopracitato art. 1, comma 2, lettera c), legge n°431/1998.
Per quanto riguarda la tassa di soggiorno da applicarsi alla casa per vacanze o alla struttura ricettiva con caratteristiche di civile abitazione, ti rimando qui:
http://centroservizi.lineacomune.it/portal/page/portal/MULTIPORTALE/CMMF/IMPOSTASOGGIORNO/1
Pennylove, 5 Novembre 2012
Grazie Penny. Per gestione in forma imprenditoriale si deve intendere una locazione gestita da una Agenzia? Nel caso di affitto diretto da parte del proprietario con meno di 3 immobili (la classica seconda casa) si deve intendere che (in Toscana) non ci sono vincoli a parte il c.c.?
Scopro adesso che il Codice del Turismo è quasi abrogato: cosa succede se le varie LR (es. Liguria) facevano in qualche misura riferimento ad esso?
Scusa Penny ma non ti ho capito.
La legge 431/98 dice che agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche ( art.1 lettera c) non si applicano gli art 2 -3- 4 - 4-bis 7 -8 e 13, non esclude l'articolo 5 .
Infine la legge regionale 42/2000 non cita i bed end brekfast, potrebbe essere una soluzione, non certo per una S.R.L.
Limpida, 5 Novembre 2012
Scusatemi ancora, cosa significa esattamente gestita in forma imprenditoriale?
- la casa è dotata di servizi igienici e cucina autonomi (è esclusa la locazione delle singole stanze con servizi in comune);
- vengono erogati i seguenti servizi, se così possono definirsi, la casa è consegnata pulita e al check-out i locatario paga per la pulizia finale obbligatoria;
- la biancheria bagno e letto è compresa nell'affitto, ma non viene fatto il cambio, ci pensano da se.
Grazie davvero per la vostra collaborazione....
nicola pericoli, 5 Novembre 2012
la comunità del valdarno parla solo di gestore dell'attività turistica ...
nicola pericoli ha scritto: ↑
Anch'io ho chiesto la medesima precisazione. Una definizione indiretta si trova nel art. 12 dell'alleg. 1 del Codice Turismo, (non so cosa sia però stato abrogato).
Al comma 5 lettera b) dice che le u. abitat. ammobiliate ad uso turistico sono gestite in forma non imprenditoriale , da coloro che hanno la disponibilità fino ad un max di 4 unità abitative, senza organizzazione in forma d'impresa.
La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione di atto notorio.
Lo stesso articolo stabilisce una durata minima di 7 gg, ed un max di 6 mesi consecutivi
So che é stato abrogato quasi tutto, tranne ciò che giá era contenuto nella 431.
devo fare una precisazione la società è una s.a.s. e non una s.r.l., scusate l'errore, ma una volta lo era.
Per essere poù precisi la societá ha cessato da due anni ogni attivitá e ad oggi gestisce soltanto i propri immobili, ma questa casa è l'unica che sarebbe dedicata alla locazione turistica. Secondo voi è sufficiente per definire questa come una gestone in forma imprenditoriale?
Riguardo al DL 23 maggio 2011, n°79 (meglio conosciuto come Codice del Turismo), la Corte costituzionale ha dichiarato illegittime tutte quelle disposizioni del suddetto Codice che prevedevano una nuova disciplina normativa per molteplici forme di strutture ricettive, alberghiere e no: dagli affittacamere, alle unità immobiliari ammobiliate ad uso turistico, dalle conduzioni familiari gestite da privati in forma non imprenditoriale che forniscono un letto e la prima colazione (B & B) alle residenze d’epoca extralberghiere ecc.
E’ da osservare, tuttavia, che tale coacervo di disposizioni non era mai divenuto operativo perché si attendeva l’emanazione di una serie di norme attuative che non avevano ancora visto la luce. Peraltro la Consulta non è intervenuta su altre disposizioni contenute nel Codice del Turismo, ad esempio quelle relative alla multiproprietà, quelle concernenti le locazioni stagionali ad uso diverso dall’abitativo, nonché la disciplina da applicarsi alle locazioni turistiche. Proprio con riferimento a quest’ultimo aspetto, il nuovo Codice del Turismo ha introdotto una specifica disposizione che prevede che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” (art. 53 dell’allegato 1).
Ne consegue che sulla materia amministrativa restano applicabili le diverse discipline da tempo in vigore nelle singole Regioni con termini e regole che possono essere le più diverse. Per esempio Marche, Umbria, Veneto ed Emilia pongono un limite massimo di sei mesi alla durata del contratto, che sale a dodici mesi in Liguria. In Veneto, Abruzzo, Piemonte e Liguria è vietato ad un singolo proprietario di locare direttamente più di tre immobili ad uso vacanze, senza aprire partita IVA, mentre in Umbria il limite scende a due, per non parlare poi di altre incombenze (autocertificazione al Comune, certificazione energetica ecc.), peraltro, nella pratica, spesso disattese o ignorate dai locatori e molto raramente fatte rispettare dagli enti.
Riguardo poi alla qualifica di imprenditore, è da osservare che il singolo locatore persona fisica, anche di più unità immobiliari non è mai stato inquadrato – almeno finora - dall’Agenzia delle Entrate con le peculiarità dell’imprenditore, come definito dall’art. 2082 del codice civile (la qualifica di imprenditore, peraltro, non si pone in relazione diretta al numero degli immobili né alla modalità di amministrazione degli stessi). Tanto più quando la gestione dei suoi beni e la riscossione dei canoni viene affidata a terzi (professionisti, agenzie immobiliari, associazioni di categoria ecc.), con ciò di fatto rinunciandosi ai benefici dell’attività imprenditoriale e fornendosi la prova più evidente dell’assenza in capo al locatore di una idonea organizzazione di mezzi e di persone in forma di impresa, con sede dedicata (ad es. “Bastimento Case ”) e dipendenti (in senso conforme si veda l’art. 55, comma 2, lettera a) del TUIR).
La legge 431/98 dice che agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche ( art.1 lettera c) non si applicano gli art 2 -3- 4 - 4-bis 7 -8 e 13, non esclude l'articolo 5 […]
Ove si sia in presenza di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche – anche se di tipo transitorio – le relative locazioni non vanno soggette alla disciplina di cui all’art. 5 e relativi DM, opponendosi a tale impostazione il disposto di cui all’art. 1, comma 2, per il quale agli alloggi in questione si devono applicare i contratti a canone libero o i contratti a canone convenzionato, però con esclusione delle disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge di riforma: il legislatore, in sostanza, con la legge n°431 del 1998, sembra aver voluto evidenziare una sorta di differente e autonoma tipologia contrattuale finalizzata al soddisfacimento di un’esigenza abitativa non primaria, ma ben distinta da quella transitoria, escludendola dall’applicabilità della legge stessa e rimettendola alla disciplina codicistica (sebbene alcuni interpreti ritengano applicabili anche le norme dettate dalla legge n°392/1978 non abrogate dall’art. 14 della legge n°431/1998).
Le locazioni turistiche si differenziano da quelle transitorie di cui all’art. 5 legge n°431/1998 per l’assenza del vincolo di durata, il canone libero, nessun obbligo di specificare l’esigenza transitoria. Inoltre le locazioni per finalità turistiche – al contrario di quelle transitorie – non sono assoggettate all’obbligo di risarcimento in favore del conduttore nella misura di 36 mensilità in caso di mancato utilizzo dell’immobile da parte del locatore, né alle norme sul recesso del conduttore per gravi motivi, sulla sublocazione, sulla prelazione in favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile, sulla nullità di cui all’art. 13 della legge n°431/1998 ecc.
E' da premettersi doverosamente che il confine tra Case e appartamenti per vacanza (art. 56) e Locazioni ad uso turistico (art. 57) è alquanto labile, e quindi non si possono escludere contestazioni. In ogni caso deve trattarsi innanzitutto non di una casa rurale in cattivo stato, ma di una struttura ricettiva con caratteristiche di civile abitazione, in buono stato manutentivo, abitabile, arredata, dotata di cucina e servizi autonomi (se vengono locate le sole stanze, c’è il rischio di ricadere nell’attività di affittacamere e la LR Toscana impone poi la residenza) e premesso che LR Toscana non pare rilevare il requisito soggettivo (locatore persona fisica/società in accomandita semplice), spetta a te decidere se adibire l’immobile in questione alla tipologia Casa e appartamenti per vacanze (imposta di soggiorno = euro 1,50) o a quella Locazioni ad uso turistico (non è contemplata alcuna imposta di soggiorno). Le norme di regolamentazione non rilevano la pulizia iniziale e finale; la biancheria può comunque essere fornita su richiesta: l’importante è non fornire il riassetto giornaliero dell’alloggio o servizi complementari).
Pennylove, 6 Novembre 2012
per non parlare poi di altre incombenze (autocertificazione al Comune, certificazione energetica ecc.), peraltro, nella pratica, spesso disattese o ignorate dai locatori e molto raramente fatte rispettare dagli enti.
Grazie Penny: sempre precisa.
Quanto alla frase citata confermo....: quando ho chiesto informazioni c/o agenzie immobiliari in Liguria sugli adempimenti per locare l'alloggetto degli suoceri, sono caduti dalle nuvole; "si, forse, ma dall'anno prossimo....".
In Liguria sarebbe prevista, oltre alla Ace, anche una comunicazione preventiva alla Provincia, con indicazione delle caratteristiche dell'immobile e il canone richiesto: in loco sembra che nessuno ne sappia niente...
Bastimento, 6 Novembre 2012
Grazie ancora, la vostra collaborazione è stata davvero utile.
nicola pericoli, 7 Novembre 2012
Mi intrometto perché interessato all'argomento e riporto le risultanze delle mie ricerche sulla norma toscana.
Il caso delle "Locazioni ad uso turistico" definite dall'art. 57 della LR toscana sul turismo rimanda alla legge sulle locazioni, che peccato proprio per questo tipo di locazione precisa che non si applica alle locazioni turistiche sotto 30gg.
Io ho capito che è fondamentale la forma scritta.
Se sopra ai 30.gg è obbligatorio registrarlo
In caso di affitto a cittadino extra UE occorre comunicazione di ospitalità (tipo cessione fabbricato) alla questura entro 48 ore.
Quello che fino ad oggi non ho capito è:
Sul contratto ci va la marca da bollo da 14,62 oppure se si parla di cedolare secca non occorre?
Oggi sono stato ad un incontro di un famoso portale internet di origine americana di questi affitti brevi ( singole stanze o interi appartamenti)e alla domanda sui come comportarsi con i contratti, la risposta è stata "chiedete al vostro commercialista noi vi mettiamo sono il contatto!.
Capisco che paese che vai usanza che trovi, ogni regine fa caso a se e anche ogni comune idem, ma una persona che vuol fare le cose correttamente si trova davanti ad un muro.
Io volevo affittare per brevi periodi un appartamento che ho in vendita, ed avendo in passato usufruito di tali siti come ospite avevo pensato a tale ipotesi, quando però ho cercato di capire gli adempimenti per fare le cose in regola, sono entrato nel buio pesto.
Ma come fanno allora le centinai di proprietari che vedo pubblicano annunci in tali siti?
Il confine infatti da locazioni turistiche e casa vacanze mi pare assai sottile, come sopra giustamente evidenxiato.
b62, 12 Novembre 2012
b62 ha scritto: ↑
Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta, a norma dell’art. 1, comma 4 della legge n°431/1998, per la quale “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”. Infatti la norma richiamata non rientra tra le disposizioni inapplicabili ai contratti turistici. Pertanto, anche nelle locazioni stagionali, la forma scritta non rappresenta solo una garanzia per le parti, in riferimento alla regolamentazione delle loro specifiche obbligazioni, ma una vera e propria necessità. Inoltre in questo tipo di locazione è consigliato un elenco dettagliato sullo stato dei beni (pavimenti, porte, finestre, arredi, elettrodomestici ecc.). Anche questa cautela conferma la necessità della forma scritta, per superare eventuali contestazioni a fine locazione.
Se la locazione non ha la durata superiore a trenta giorni, non vi è obbligo di registrare il contratto (art. 2-bis, parte II della Tariffa, DPR 131/1986), ma sul contratto deve essere apposta una marca da bollo da € 14,62 ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe (art. 2, Parte I, Tariffa, DPR 26 ottobre 1972, n°642). La cedolare secca sostituisce l’imposta di bollo (e di registro) sul contratto di locazione, ma non sulle eventuali ricevute dei versamenti dei canoni.
Chi registra un contratto non è più soggetto all'obbligo di comunicazione dell'identità degli ospiti alla Pubblica sicurezza (la comunicazione di ospitalità dovrà comunque essere sempre eseguita nell'ipotesi in cui il conduttore sia un cittadino non appartenente all'Unione Europea), il che porta a ritenere che chi non registra un contratto, pur dovendolo fare, resta comunque obbligato alla comunicazione suddetta.
Pennylove, 12 Novembre 2012
quando però ho cercato di capire gli adempimenti per fare le cose in regola, sono entrato nel buio pesto.
E' constatazione veramente sconfortante: e non nuova
Fa il paio con la "ignoranza" sul tema di certi agenti immobiliari di località a vocazione turistica, spesso associata alla "abitudine" a "non figurare" (eufemismo) sotto il profilo fiscale.....
E tu ti limiti a parlare di portali che pubblicizzano offerte di locazione.
Spesso la stesso muro lo trovi anche dove l'offerta non è solo pubblicitaria, ma una vera e propria locazione breve di società che locano per periodi brevi spesso in regime di subaffitto, come attività imprenditoriale, offrendo un minimo di servizio (noleggio biancheria, pulizie iniziali e finali...)
Bastimento, 13 Novembre 2012
Quindi se ho capito bene se faccio un contratto scritto che fa anche da ricevuta del pagamento che viene fatto nel momento della firma del contratto e consegna chiavi se utilizzo la cedolare secca niente bollo da 14,62 ma marca da bollo 1,81 sulla copia dell'inquilino/turista ho detto giusto?
La copia con la marca da bollo rimane a lui giusto?
Saluti e grazie delle informazioni
b62, 13 Novembre 2012
La norma (art. 13, parte I, Tariffa, DPR n°642/1972) recita che qualsiasi atto che si forma, a liberazione totale o parziale di una obbligazione pecuniaria, deve scontare l’imposta di bollo nella misura fissa di € 1,81. In sostanza la norma pare rilevare non la forma (ricevuta, quietanza, un foglio di carta ecc.), ma la funzione: è la funzione che sostanzia il contenuto. Pertanto – se così è - se il contratto vale quale quietanza di pagamento del canone di locazione, versato contestualmente alla sottoscrizione del contratto, a me pare che tu sia tenuto ad apporre una marca da bollo da € 1,81 sulla copia del contratto da te rilasciato, o da altri per tuo conto, al conduttore.
Pennylove, 16 Novembre 2012
Ringrazio Pennylove delle preziose informazioni.
Consigli di fare una fotocopia del contratto con la marca da bollo da conservare visto che la copia del contratto che rimane a me non avrebbe il bollo per futura tranqullità?
b62, 16 Novembre 2012
A mio avviso non è necessario. Se il contratto vale quale ricevuta dello stesso, tu conserverai il contratto “madre” e consegnerai il contratto “figlia” bollato all’inquilino. Il consiglio che ti posso dare è di mettere sempre tutto nero su bianco anche per una locazione a uso abitativo di pochi giorni. In assenza di forma scritta, infatti, si pone in essere una locazione irregolare che può riservare spiacevoli sorprese a entrambe le parti.
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n3m3six78 replied 21 Marzo 2018 alle 11:48