Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wspolnota-mieszkaniowa/0111-kdib3-1-4012-837-2017-2-ab
Timestamp: 2019-05-23 22:48:06+00:00
Document Index: 13247388

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 113', 'art. 2', 'art. 106', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 6', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 41', 'art. 83', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 122', 'art. 129', 'art. 2', 'art. 19', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 106', 'art. 106', 'art. 19', 'art. 106', 'art. 82', 'art. 106', 'art. 19', 'art. 106', 'art. 19', 'art. 106', 'art. 19', 'art. 106', 'art. 15', 'art. 14']

♦ › Wspólnota mieszkaniowa › 0111-KDIB3-1.4012.837.2017.2.AB
Wystawianie faktury VAT przez wspólnotę mieszkaniową. Opodatkowania uiszczanych opłat.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 21 grudnia 2017 r. (data wpływu 27 grudnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z 7 marca 2018 r. (data wpływu 13 marca 2018r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:
jest nieprawidłowe – w zakresie wystawienia faktury VAT przez wspólnotę mieszkaniową za media dla Właścicieli (osób fizycznych): mieszkań, komórek lokatorskich, komórek w garażu wielostanowiskowym, garaży w budynku mieszkalnym, miejsc postojowych w garażu, miejsc postojowych na zewnątrz garażu tylko na żądanie właścicieli ze stawką VAT zwolnioną,
jest prawidłowe – w zakresie wystawienia faktury VAT przez wspólnotę mieszkaniową dla Właścicieli lokali użytkowych, lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe ze stawką właściwą dla mediów, oraz kwestii wystawienia faktury i stawki VAT dla osób będących Właścicielami tylko garaży lub komórek lokatorskich w garażu, nie posiadających w danej wspólnocie lokalu mieszkalnego,
jest nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania uiszczanych opłat (zaliczki na czynsz) dot. pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat pobieranych od właścicieli nieruchomości w części przeznaczonej na wniesienie przedmiotowej opłaty na rzecz gminy (tzw. opłata za śmieci),
jest nieprawidłowe – w zakresie refakturowania opłat za media dla właścicieli lokali użytkowych, garaży, komórek lokatorskich w garażu (nie posiadających lokalu mieszkalnego w tej wspólnocie).
W dniu 27 grudnia 2017 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawienia faktury VAT przez wspólnotę mieszkaniową za media dla Właścicieli wspólnoty mieszkaniowej (osób fizycznych): mieszkań, komórek lokatorskich, komórek w garażu wielostanowiskowym, garaży w budynku mieszkalnym, miejsc postojowych w garażu, miejsc postojowych na zewnątrz garażu tylko na żądanie właścicieli ze stawką VAT zwolnioną, wystawienia faktury VAT przez wspólnotę mieszkaniową dla Właścicieli lokali użytkowych, lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe ze stawką właściwą dla mediów, oraz kwestii wystawienia faktury i stawki VAT dla osób będących Właścicielami tylko garaży lub komórek lokatorskich w garażu, nie posiadających w danej wspólnocie lokalu mieszkalnego, opodatkowania uiszczanych opłat (zaliczki na czynsz) dot. pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat pobieranych od właścicieli nieruchomości w części przeznaczonej na wniesienie przedmiotowej opłaty na rzecz gminy (tzw. opłata za śmieci), refakturowania opłat za media dla właścicieli lokali użytkowych, garaży, komórek lokatorskich w garażu.
Ww. wniosek został uzupełniony pismem z uzupełnionym pismem z 7 marca 2018 r. (data wpływu 13 marca 2018 r.), przesłanym w związku z wezwaniem tut. organu z 23 lutego 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.837.2018.1.AB.
Wspólnota mieszkaniowa w swoich zasobach mieszkaniowych posiada zarówno lokale mieszkalne, użytkowe, komórki lokatorskie, komórki w garażu wielostanowiskowym, garaże w budynku mieszkalnym, garaże wolnostojące, miejsca postojowe w garażu oraz miejsca postojowe na zewnątrz budynku.
Wspólnota mieszkaniowa na dzień 31.12.2017 r. przekroczy limit obrotu uprawniający podatnika do zwolnienia z podatku VAT tj. kwotę 200 tyś. zł (zwolnienie podmiotowe na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT).
Na kwotę limitu 200 tyś. zł składa się głównie odsprzedaż mediów tj. zimna woda, ścieki, ciepła woda, centralne ogrzewanie oraz refaktury za energię elektryczną zużytą przez właścicieli garaży wyliczoną na podstawie odczytów liczników zamontowanych w tych garażach oraz refaktury za inne media podłączone do garaży na potrzeby indywidualne właścicieli garaży. Wspólnota wystawia też faktury za pożytki z wynajmu części wspólnych nieruchomości (np. reklama na elewacji budynku).
Od 01.01.2018 r. Wspólnota zarejestruje się jako czynny podatnik VAT. Wspólnota może skorzystać ponadto ze zwolnienia przedmiotowego, ponieważ odsprzedaż towarów i świadczenie usług związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych, na rzecz właścicieli lokali korzysta ze zwolnienia od podatku VAT (§ 3 ust. 1 pkt 10 i pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20.12.2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień Dz.U. z 2013 r. poz. 1722).
Zwolnienie od podatku VAT dotyczy towarów i usług związanych z lokalami mieszkalnymi (również tzw. pomieszczenia przynależne) wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty.
Ustawa o własności lokali stwierdza, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe dodatkowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności takich jak piwnica, strych, komórka, garaż. Nazywane są one pomieszczeniami przynależnymi. Zgodnie z tymi ustaleniami garaż jako pomieszczenie przynależne w sensie prawnym stanowi część składową lokalu mieszkalnego, natomiast w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, lecz ma służyć do zaspokajania innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali z 24.06.1994, Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późniejszymi zmianami).
Przedmiotem usługi dostarczenia mediów do lokali jest wyłącznie odsprzedaż mediów bez jakiejkolwiek marży.
Właściciele lokali mają wpływ na wielkość zużycia mediów.
Co miesiąc naliczane są zaliczki na opłatę za czynsz (w tym zaliczki na media tj. zużycie zimnej wody, zużycie ciepłej wody, zużycie centralnego ogrzewania, opłata stała za centralne ogrzewanie, opłata stała za ciepłą wodę).
Wysokość miesięcznej zaliczki na zużycie mediów każdego właściciela lokalu ustalana jest na podstawie średniej arytmetycznej tzn. zużycie mediów za poprzedni okres rozliczeniowy na podstawie odczytu licznika indywidualnego dzielone jest przez ilość miesięcy za jaki jest odczyt (odczyty liczników indywidualnych są co pół roku).
Rozliczenie zużycia mediów (zimnej wody, ciepłej wody, centralnego ogrzewania) na poszczególnych właścicieli lokali następuje 2 razy w ciągu roku: na 30.06 oraz 31.12.
Właściciele lokali płacą za faktycznie zużyte media wg zużycia indywidualnych liczników ciepła, ciepłej wody użytkowej i zimnej wody.
Właściciele lokali płacą co miesiąc zaliczki na media. Zużycie mediów jest rozliczane co pół roku tak jak opisano w pkt 2.
Dodatkowo na 31.12 za dany rok rozliczane są nadwyżki, bądź straty na budynku czyli rozliczenie części wspólnych (dot. rozliczenia zużycia zimnej wody, ciepłej wody, centralnego ogrzewania, opłaty stałej za ciepłą wodę, opłaty stałej za centralne ogrzewanie oraz dodatkowo rozliczany jest wywóz śmieci.
Kwota straty bądź nadwyżki ze zużycia mediów: zimnej wody. ciepłej wody rozliczane są proporcjonalnie do zużycia poszczególnych mediów poszczególnych lokali.
Kwota straty bądź nadwyżki wynikająca z opłaty stałej na ciepłą wodę, opłaty stałej na centralne ogrzewanie oraz zużycia centralnego ogrzewania rozliczana jest proporcjonalnie do powierzchni użytkowej danego lokalu.
Garaż wielostanowiskowy jest odrębnym lokalem o charakterze innym niż mieszkalnym. Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym objęte są odrębną księgą wieczystą. Jeżeli chodzi o garaże indywidualne, to generalnie są one objęte odrębną księgą wieczystą. Zdarzają się jednak przypadki, że garaż stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. Wówczas objęty jest tą samą księgą wieczystą co lokal mieszkalny.
W przeważającej części właściciele lokali mieszkalnych danej Wspólnoty Mieszkaniowej nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej. Zdarzają się pojedyncze przypadki, że właściciel lokalu mieszkalnego ma w mieszkaniu zarejestrowaną działalność gospodarczą.
Są też przypadki, że lokal mieszkalny lub lokal użytkowy zakupiony jest na firmę, która ma zarejestrowaną działalność gospodarczą.
Ponadto są przypadki, że Wnioskodawca nie ma informacji, czy w lokalu zakupionym na firmę jest prowadzona działalność gospodarcza, czy też lokal jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe.
Czy wspólnota mieszkaniowa powinna wystawić faktury VAT za media dla Właścicieli wspólnoty mieszkaniowej (osób fizycznych): mieszkań, komórek lokatorskich, komórek w garażu wielostanowiskowym, garaży w budynku mieszkalnym, miejsc postojowych w garażu, miejsc postojowych na zewnątrz garażu tylko na żądanie właścicieli ze stawką VAT zwolnioną?
Czy wspólnota mieszkaniowa powinna wystawić faktury dla Właścicieli lokali użytkowych, lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe ze stawką właściwą dla mediów?
Czy dla osób będących Właścicielami tylko garaży lub komórek lokatorskich w garażu, ale nie posiadających w danej wspólnocie lokalu mieszkalnego wpólnota powinna wystawić fakturę i z jaką stawką VAT?
Czy uiszczane opłaty (zaliczki na czynsz) dot. pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłaty pobierane od właścicieli nieruchomości w części przeznaczonej na wniesienie przedmiotowej opłaty na rzecz gminy (tzw. opłata za śmieci) nie podlegają ustawie o VAT?
Czy wspólnota będąca podatnikiem VAT czynnym (nie odlicza VAT-u od faktury zakupu, bo przeważająca wartość sprzedaży jest zwolniona z VAT) wystawiając refakturę za media dla właścicieli lokali użytkowych, garaży, komórek lokatorskich w garażu powinna doliczyć właściwą stawkę VAT?
Wspólnota powinna wystawić faktury za media dla Właścicieli (osób fizycznych): mieszkań, komórek lokatorskich, komórek w garażu wielostanowiskowym, garaży w budynku mieszkalnym, miejsc postojowych w garażu, miejsc postojowych na zewnątrz budynku tylko na żądanie ze stawką VAT zwolnioną (art. 106b u.o.p.t.u.).
Dla Właścicieli lokali użytkowych, lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe Wspólnota wystawi fakturę za media ze stawką VAT właściwą (23%), woda i ścieki (8%).
Faktury za media dla właścicieli tylko garaży lub komórek lokatorskich w garażu będą wystawiane ze stawką właściwą VAT (jeśli nie są równocześnie właścicielami lokali mieszkalnych w tej wspólnocie).
Wnioskodawca uważa, że uiszczanie opłat (zaliczki na czynsz) dot. pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłaty pobierane od właścicieli nieruchomości, w części przeznaczonej na wniesienie przedmiotowej opłaty na rzecz gminy (tzw. opłata za śmieci) nie jest objęte przepisami ustawy o VAT.
Wspólnota będąca czynnym podatnikiem VAT (nie odlicza VAT-u od faktury zakupu, bo przeważająca wartość sprzedaży jest zwolniona z VAT) wystawia refakturę (fakturę VAT) za media dla lokali użytkowych, bądź właścicieli garażu i komórek lokatorskich w garażu (nie posiadających lokalu mieszkalnego w tej wspólnocie) - do kwoty brutto faktury refakturowanej dolicza właściwą stawkę VAT.
Towarami zaś są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy). Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
W niniejszej sprawie należy wskazać, że prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 z późn. zm.).
Z kolei z art. 6 tej ustawy wynika, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
W świetle powyższego, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.
Należy zatem wskazać, że wspólnota mieszkaniowa, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli lokali. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali, mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – Wspólnota Mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali, a zatem nie występuje jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W związku z tym, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnoty towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W świetle powyższego należy stwierdzić, że Wspólnota, dokonując odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami tej wspólnoty), działa jako podatnik podatku od towarów i usług.
W odniesieniu do kwestii opodatkowania należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736, z późn. zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.
Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku na podstawie ww. przepisu możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę od jej członków.
Ponadto zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).
Wyjaśnić przy tym należy, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610 z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o:
Należy w tym miejscu zauważyć, że zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:
Z powołanych przepisów zatem wynika, że rozliczając opłaty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali mieszkalnych, wspólnoty dokonują odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali i tym samym działają jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynności te, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług według stawki właściwej dla danego towaru lub usługi. W konsekwencji – co do zasady – czynności dokonywane przez wspólnoty powinny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106a-106n ustawy, w tym w szczególności w przypadku, o którym mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. w przypadku sprzedaży na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wspólnota mieszkaniowa w swoich zasobach mieszkaniowych posiada zarówno lokale mieszkalne, użytkowe, komórki lokatorskie, komórki w garażu wielostanowiskowym, garaże w budynku mieszkalnym, garaże wolnostojące, miejsca postojowe w garażu oraz miejsca postojowe na zewnątrz budynku. Wspólnota mieszkaniowa na dzień 31.12.2017 r. przekroczy limit obrotu uprawniający podatnika do zwolnienia z podatku VAT tj. kwotę 200 tyś. zł. Na kwotę limitu 200 tyś. zł składa się głównie odsprzedaż mediów tj. zimna woda, ścieki, ciepła woda, centralne ogrzewanie oraz refaktury za energię elektryczną zużytą przez właścicieli garaży wyliczoną na podstawie odczytów liczników zamontowanych w tych garażach oraz refaktury za inne media podłączone do garaży na potrzeby indywidualne właścicieli garaży. Wspólnota wystawia też faktury za pożytki z wynajmu części wspólnych nieruchomości (np. reklama na elewacji budynku). Od 01.01.2018 r. Wspólnota zarejestruje się jako czynny podatnik VAT. Wspólnota może skorzystać ponadto ze zwolnienia przedmiotowego, ponieważ odsprzedaż towarów i świadczenie usług związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych, na rzecz właścicieli lokali korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zwolnienie od podatku VAT dotyczy towarów i usług związanych z lokalami mieszkalnymi (również tzw. pomieszczenia przynależne) wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty. Przedmiotem usługi dostarczenia mediów do lokali jest wyłącznie odsprzedaż mediów bez jakiejkolwiek marży. Właściciele lokali mają wpływ na wielkość zużycia mediów. Co miesiąc naliczane są zaliczki na opłatę za czynsz (w tym zaliczki na media tj. zużycie zimnej wody, zużycie ciepłej wody, zużycie centralnego ogrzewania, opłata stała za centralne ogrzewanie, opłata stała za ciepłą wodę). Wysokość miesięcznej zaliczki na zużycie mediów każdego właściciela lokalu ustalana jest na podstawie średniej arytmetycznej tzn. zużycie mediów za poprzedni okres rozliczeniowy na podstawie odczytu licznika indywidualnego dzielone jest przez ilość miesięcy za jaki jest odczyt (odczyty liczników indywidualnych są co pół roku). Rozliczenie zużycia mediów (zimnej wody, ciepłej wody, centralnego ogrzewania) na poszczególnych właścicieli lokali następuje 2 razy w ciągu roku: na 30.06 oraz 31.12. Właściciele lokali płacą za faktycznie zużyte media wg zużycia indywidualnych liczników ciepła, ciepłej wody użytkowej i zimnej wody. Garaż wielostanowiskowy jest odrębnym lokalem o charakterze innym niż mieszkalnym. Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym objęte są odrębną księgą wieczystą. Jeżeli chodzi o garaże indywidualne, to generalnie są one objęte odrębną księgą wieczystą. Zdarzają się jednak przypadki, że garaż stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. Wówczas objęty jest ta samą księgą wieczystą co lokal mieszkalny. W przeważającej części właściciele lokali mieszkalnych danej Wspólnoty Mieszkaniowej nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej. Zdarzają się pojedyncze przypadki, że właściciel lokalu mieszkalnego ma w mieszkaniu zarejestrowaną działalność gospodarczą. Są też przypadki, że lokal mieszkalny lub lokal użytkowy zakupiony jest na firmę, która ma zarejestrowaną działalność gospodarczą.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że odsprzedaż przez Wnioskodawcę – Wspólnotę mediów właścicielom lokali mieszkalnych jak również komórek lokatorskich połączonych z ww. lokalami, w przypadku, gdy lokale te wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od VAT na mocy § 3 ust. 1 pkt 10 wyżej powołanego rozporządzenia.
Należy jednak zauważyć, że w sytuacji gdy przedmiotem odsprzedaży są media (wymienione w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy) dostarczane do lokali stanowiących własność osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy Wspólnota Mieszkaniowa nie jest obowiązana do wystawienia faktury nawet na żądanie nabywcy, w tym również w przypadku, gdy czynności te będą korzystały ze zwolnienia na mocy przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy (z uwagi na wyłączenie expressis verbis w art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy obowiązku wystawiania faktur na żądanie dokumentujących czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, tj. tzw. media).
Mając natomiast na względzie to, że wynikające z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy wyłączenie obowiązku wystawiania na żądanie nabywcy faktur dokumentujących czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, odnosi się tylko do sytuacji, gdy nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (obowiązek wystawienia faktury dokumentującej takie czynności dla podatnika VAT wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy), należy wyjaśnić, że w przypadku, gdy wystawienia faktury dokumentującej czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, zażąda podatnik VAT, sprzedawca jest obowiązany wystawić taką fakturę stosownie do regulacji wynikającej z zapisu art. 106b ust. 1 ustawy.
Odnosząc się z kolei do komórek w garażu wielostanowiskowym, garaży w budynku mieszkalnym, miejsc postojowych w garażu, miejsc postojowych na zewnątrz garażu zwolnienie to nie będzie miało zastosowania w stosunku do garaży i miejsc postojowych. Bowiem w tym przypadku nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o mieszkalnym charakterze nieruchomości. Garaż/hala garażowa, miejsce postojowe nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym. Ponadto lokal ten nie stanowi również pomieszczenia służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Garaż, miejsce postojowe służy do przechowywania pojazdu. Zaspokaja więc potrzeby inne niż mieszkaniowe.
W analizowanej sytuacji bez zapewnienia miejsca postojowego, garażu możliwe jest korzystanie z lokalu mieszkalnego w celach mieszkaniowych, gdyż miejsce postojowe nie jest niezbędne do funkcjonowania w lokalu mieszkalnym. Zapewnienie miejsca postojowego nie musi bezwzględnie towarzyszyć lokalowi mieszkalnemu na cele mieszkaniowe. Miejsce postojowe nie stanowi elementu koniecznego dla lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.
Tym samym Wnioskodawca zobowiązany jest wystawić fakturę VAT za media dla właścicieli komórek w garażu wielostanowiskowym, garaży w budynku mieszkalnym, miejsc postojowych w garażu, miejsc postojowych na zewnątrz garażu ze stawką właściwą dla dostarczanych mediów.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 całościowo należało uznać za nieprawidłowe.
Ad.2 i Ad.3.
Natomiast dostawa ww. mediów do lokali użytkowych, podlega opodatkowaniu według stawek podatku właściwych dla danego świadczenia.
Te same zasady opodatkowania – według stawek właściwych dla danego świadczenia – znajdą zastosowanie do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, jak również do dostawy mediów na rzecz podmiotów trzecich którzy nie posiadają lokalu mieszkalnego we wspólnocie.
Jak bowiem wynika z regulacji zawartej w powołanym wcześniej § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r., zwolnieniem określonym w tym przepisie objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy. Zwolnieniu od podatku nie podlega również dostawa towarów i usług na rzecz osób trzecich, nie będących właścicielami lokali mieszkalnych i nie będących członkami Wspólnoty.
Mając na uwadze powyższe oraz odpowiadając na pytanie nr 3 Wnioskodawcy należy zauważyć, że w przypadku osób będących właścicielami tylko garaży lub komórek lokatorskich w garażu Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT na rzecz tych osób z właściwą stawką VAT obowiązującą dla poszczególnych dostarczanych mediów do przedmiotowych lokali.
W świetle powyższego – stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 i nr 3 należy uznać za prawidłowe.
Odnosząc się natomiast do kwestii objętych pytaniem nr 4 oraz mając na uwadze ww. powołane przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali należy zauważyć, że uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Zaliczki płacone na poczet zarządu nieruchomością wspólną stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty lokali mieszkalnych - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie, przez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej.
Tym samym Wspólnota nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. A zatem brak jest podstaw do wystawienia z tego tytułu faktur VAT.
Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (opłata za śmieci) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty odbierające odpady śmieci i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie wspólnota, a każdy z jej członków z osobna, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali wspólnota ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.
W konsekwencji, dokonując rozliczenia opłat na rzecz gminy (opłata śmieciowa) dotyczących poszczególnych lokali, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług (wywóz śmieci), związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 4 całościowo należało uznać za nieprawidłowe.
Wątpliwości Zainteresowanego dotyczą także ustalenia, czy Wnioskodawca dokonując refaktury za media na rzecz właścicieli lokali użytkowych, garaży, komórek lokatorskich w garażu (nie posiadających lokalu mieszkalnego w tej wspólnocie) powinien doliczać właściwą stawkę VAT.
Jak wskazano wcześniej, dostawa mediów do lokali użytkowych, garaży, komórek lokatorskich w garażu, podlega opodatkowaniu według stawek podatku właściwych dla danego świadczenia.
Zatem opisane we wniosku świadczenia dostawy mediów, za które właściciele lokali użytkowych, garaży, komórek lokatorskich w garażu (nie posiadających lokalu mieszkalnego w tej wspólnocie) uiszczają opłaty na rzecz Wnioskodawcy, stanowią odrębne i niezależne świadczenia, które to świadczenia podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla danego towaru.
Sprzedaż Wnioskodawcy jest zatem w tym zakresie sprzedażą opodatkowaną. W konsekwencji Wnioskodawcy, jako czynnemu podatnikowi podatku VAT, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciami związanymi z tą sprzedażą.
W tej sytuacji, wystawiając refakturę (fakturę VAT) za media dla lokali użytkowych, bądź właścicieli garaży czy też komórek lokatorskich w garażu (nie posiadających lokalu mieszkalnego w tej wspólnocie) winien ująć na fakturze kwotę netto faktury refakturowanej doliczając właściwą stawkę podatku VAT.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że wystawia refakturę (fakturę VAT) za media dla lokali użytkowych, bądź właścicieli garażu i komórek lokatorskich do kwoty brutto faktury refakturowanej doliczając właściwą stawkę VAT, należało uznać za nieprawidłowe.
0111-KDIB3-1.4012.837.2017.2.AB