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Timestamp: 2016-10-27 18:42:31
Document Index: 204505769

Matched Legal Cases: ['Art. 34', 'BGE', 'Art. 104', 'Art. 104', 'Art. 105', 'Art. 5', 'Art. 26', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.72/2003 (04.11.2003)
Bundesrichter Aeschlimann, F�raud, Catenazzi,
Beschwerdef�hrer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fran�ois Ruckstuhl,
Stadt Z�rich, Beschwerdegegnerin, vertreten durch den Stadtrat, dieser vertreten durch Rechtsanwalt H. Gertsch, Rechtskonsulent-Stellvertreter des Stadtrates, Postfach, 8022 Z�rich,
Staat Z�rich, vertreten durch die Baudirektion des Kantons Z�rich, DLZ Dienstleistungszentrum, Abteilung Landerwerb/Liegenschaften, Walchetor, 8090 Z�rich,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, vom 23. Januar 2003.
Die Erben des AL.________ sind Eigent�mer der Grundst�cke Kat.Nrn. 760, 761 und 1534 am B�rglih�gel in Z�rich-Enge. Gem�ss Bau- und Zonenordnung der Stadt Z�rich 1963 (BZO 1963) lag die Parzelle Kat.Nr. 1534 teils in der Wohnzone D und teils in der Wohnzone B; die Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 waren der Wohnzone D zugeteilt. Mit der vom Volk angenommenen Bau- und Zonenordnung 1992 (BZO 1992) wurde die Parzelle Kat.Nr. 1534 der Zone W4 mit einem Wohnanteil von 60 % zugeteilt, w�hrend die Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 gr�sstenteils, d.h. im Umfang von 25'091 m�, der Freihaltezone zugewiesen wurden. Davon ausgenommen waren einzig die beiden auf dem Grundst�ck Kat.Nr. 761 stehenden Geb�ude mit einer Fl�che von 946 m2.
Im anschliessenden Rechtsmittelverfahren verlangten die Erben des AL.________ erfolglos die Zuweisung der Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 zu einer Bauzone. Daraufhin genehmigte der Regierungsrat des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 10. September 1997 unter anderem die Freihaltezone B�rglih�gel. Mit Pr�sidialverf�gung vom 6. Oktober 1997 setzte der Stadtrat von Z�rich die genehmigten Freihaltezonen auf den 11. Oktober 1997 in Kraft.
Im Zusammenhang mit den Revisionsvorlagen 1999 Teile I und II der Bau- und Zonenordnung der Stadt Z�rich erhoben die Erben des AL.________ erneut Rekurs und beantragten unter anderem, die Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 einer Bauzone zuzuweisen. Die Baurekurskommission I trat darauf nicht ein. Ihr diesbez�glicher Entscheid vom 25. August 2000 blieb unangefochten.
Mit Schreiben vom 29. September 2000 an den Vorsteher des Departements Hochbau der Stadt Z�rich machten die Erben des AL.________ f�r die Zuweisung der Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 zur Freihaltezone eine Entsch�digungsforderung wegen materieller Enteignung von mindestens 54 Mio. Franken geltend, worauf das Sch�tzungsverfahren durchgef�hrt wurde. Mit Beschluss vom 2. April 2002 stellte die Sch�tzungskommission I fest, dass die Zuweisung der beiden Parzellen zur Freihaltezone keine materielle Enteignung bewirke. Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich mit Entscheid vom 23. Januar 2003 ab.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts f�hren die Erben des AL.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Sie beantragen im Wesentlichen, es seien der Beschluss der kantonalen Sch�tzungskommission I vom 2. April 2002 und der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2003 aufzuheben und es sei festzustellen, dass die durch den Gemeinderatsbeschluss der Stadt Z�rich vom 23. Oktober 1991 beschlossene Freihaltezone f�r die Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 in Z�rich-Enge eine materielle Enteignung darstelle. Zudem beantragen sie, die Sache zur Festsetzung der Entsch�digung an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen. F�r den Fall, dass das Bundesgericht in der Sache selbst entscheiden sollte, ersuchen die Beschwerdef�hrer um Zusprechung einer Entsch�digung wegen materieller Enteignung von Fr. 61'294'020.--, zuz�glich Zins ab 11. Oktober 1997, zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
Die Stadt Z�rich schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Eventualiter beantragt sie, die Sache sei an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen zur Festsetzung der Entsch�digung, einschliesslich des Zinsanspruchs sowie zur Beurteilung ihres Begehrens auf Zusprechung des Eigentums an den entsch�digungsberechtigten Grundst�cksfl�chen. Sofern das Bundesgericht eine allf�llige Entsch�digung selbst festsetzen sollte, beantragt die Stadt Z�rich subeventualiter, diese auf h�chstens Fr. 24'405'000.-- zu bemessen, zuz�glich Zins ab 8. Januar 2000. F�r den Fall, dass die Entsch�digung der Fl�chen mehr als 2/3 des Verkehrswerts betragen sollte, verlangt die Beschwerdegegnerin, dass ihr das Eigentum an den entsch�digungsberechtigten Grundst�cksteilen zugesprochen werde.
Die Baudirektion des Kantons Z�rich hat sich nicht vernehmen lassen.
Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Im �brigen verzichtet es unter Hinweis auf die Erw�gungen im angefochtenen Entscheid auf eine Vernehmlassung.
Das Bundesamt f�r Raumplanung f�hrt in seinem Schreiben vom 3. Juli 2003 aus, die Beschwerde werfe aus Sicht des Bundesrechts keine grunds�tzlichen planerischen oder planungsrechtlichen Fragen auf, welche eine Stellungnahme als notwendig erscheinen liessen.
1.1 Gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen �ber die Entsch�digung als Folge von Eigentumsbeschr�nkungen, die einer Enteignung gleichkommen und die auf raumplanerischen Massnahmen gem�ss dem Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) zur�ckzuf�hren sind, ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zul�ssig (Art. 34 Abs. 1 RPG). Die Erben des AL.________ sind als betroffene Grundeigent�mer vor der Vorinstanz unterlegen und somit beschwert. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist grunds�tzlich - unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach - einzutreten.
1.2 Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit damit ausser der Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2003 auch die Aufhebung des Beschlusses der kantonalen Sch�tzungskommission I vom 2. April 2002 beantragt wird. Als Folge des im Beschwerdeverfahren geltenden Devolutiveffekts hat der Entscheid des Verwaltungsgerichts das bei ihm angefochtene Erkenntnis der Sch�tzungskommission I ersetzt. Dieser Verwaltungsakt braucht daher nicht separat angefochten zu werden. Er ist inhaltlich mitangefochten, wenn der Sachentscheid der obersten kantonalen Instanz mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht weitergezogen wird (Urteil des Bundesgerichts 1A.54/2001 vom 14. Februar 2002, E. 1.4, in: URP 2002 441 ff.; BGE 125 II 29 E. 1c S. 33 mit Hinweisen).
1.3 Mit dem Rechtsmittel der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens, geltend gemacht werden (Art. 104 lit. a OG). Ferner ist die R�ge der unrichtigen oder unvollst�ndigen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts zul�ssig (Art. 104 lit. b OG). Gem�ss Art. 105 Abs. 2 OG ist das Bundesgericht indessen an die Feststellung des Sachverhalts gebunden, wenn - wie hier - ein kantonales Gericht als Vorinstanz entschieden und den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften festgestellt hat.
1.4 Da sich der Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten ergibt, er�brigt sich ein Augenschein.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob die im Jahre 1992 von den Stimmb�rgern der Stadt Z�rich beschlossene Zuweisung der Parzellen Kat.Nrn. 760 und 761 zur Freihaltezone eine Entsch�digungspflicht aus materieller Enteignung begr�ndet.
2.1 Das Verwaltungsgericht hat in �bereinstimmung mit der Sch�tzungskommission die Zuweisung der fraglichen Parzellen der Beschwerdef�hrer zur Freihaltezone als Nichteinzonung qualifiziert und daher eine Entsch�digungspflicht grunds�tzlich verneint. Zudem hat es erkannt, dass auch kein besonderer Tatbestand vorliege, der ausnahmsweise einen Entsch�digungsanspruch begr�nde. Die Beschwerdef�hrer stellen sich demgegen�ber auf den Standpunkt, die Festsetzung einer Freihaltezone auf ihrem Land stelle eine entsch�digungspflichtige Auszonung dar.
2.2 Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 BV liegt vor, wenn dem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschr�nkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hierf�r keine Entsch�digung geleistet w�rde. In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer k�nftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundst�cks ist in der Regel die M�glichkeit seiner �berbauung zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a S. 433 mit Hinweisen).
2.3 Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Fl�chen nach dem fr�heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht �berbaut werden konnten. Eine Nichteinzonung in eine Bauzone l�st grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus (BGE 125 II 431 E. 3b S. 433; 123 II 481 E. 6b S. 487 f.; 122 II 326 E. 4 S. 328 ff.). Wird eine Parzelle, die entsprechend den Grunds�tzen des Bodenrechts bereits rechtskr�ftig der Bauzone zugewiesen war, planungsrechtlich mit einem Bauverbot belegt, so wird nach der Rechtsprechung von einer Auszonung gesprochen (BGE 122 II 326 E. 4c S. 330; 121 II 417 E. 3e S. 422 mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung gelten Nutzungsbeschr�nkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und Zonenordnung aus der Zeit vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden Ordnung ergeben, entsch�digungsrechtlich generell nicht als Auszonung. Vielmehr ist in solchen F�llen die Entsch�digungsfrage nach den f�r eine Nichteinzonung (bzw. allenfalls f�r eine Neueinzonung) massgeblichen Grunds�tzen zu beurteilen, weil erst nach Inkrafttreten des RPG im dort vorgesehenen bundesrechtlichen Verfahren unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Prinzipien �ber die Zugeh�rigkeit eines Grundst�cks zur Bauzone entschieden werden konnte. Damit kann auch ausgeschlossen werden, dass den Planungsbeh�rden die erstmalige Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen Prinzipien verunm�glicht oder �ber Geb�hr erschwert wird (BGE 123 II 481 E. 5b S. 488; 122 II 326 E. 5c S. 332; vgl. ebenfalls Urteil 1A.200/1997 vom 11. November 1997, in: ZBl 100/1999 S. 35).
3.1 Das Verwaltungsgericht ist zum Schluss gelangt, dass die BZO 1963 in ihrer Gesamtheit weder inhaltlich noch formal den Anforderungen des sp�teren Raumplanungsgesetzes entsprochen habe und die Zuweisung der Grundst�cke der Beschwerdef�hrer zur Freihaltezone B�rglih�gel daher als Nichteinzonung zu w�rdigen sei. Die Beschwerdef�hrer widersprechen dieser Auffassung im Wesentlichen mit der Begr�ndung, die Bauordnung 1963/1976 habe quantitativ nicht entscheidrelevant mehr Bauzonen ausgeschieden als die Bauordnungen 1991/1992/1999. Bei den in der BZO 1992 festgelegten Freihaltfl�chen handle es sich zu einem grossen Teil entweder um seit Jahrzehnten der �ffentlichkeit zug�ngliche Fl�chen oder um Gr�nanlagen von �ffentlichen Bauten. Auch die Kapazit�t und Reserven der Bau- und Zonenordnungen 1963 und 1991 h�tten sich kaum ge�ndert. Bei der Ausarbeitung der Bauordnung 1963/1976 seien alle Erhebungen bez�glich des Bedarfs an Wohn- und Arbeitsfl�chen durchgef�hrt und alle �kologischen Anliegen gepr�ft und ber�cksichtigt worden, welche vom sp�teren RPG verlangt worden seien. Diese seien in den Wohnanteilplan eingeflossen, welcher vom Gemeinderat der Stadt Z�rich am 5. November 1980 festgesetzt und mit geringf�gigen �nderungen in den neuen Zonenplan �bernommen worden sei. Sodann machen die Beschwerdef�hrer geltend, dass die BZO 1963/76 gegen�ber den RPG-Bestimmungen auch kein Demokratiedefizit aufweise. Diese entspreche somit sowohl formell als auch materiell vollumf�nglich den Anforderungen des RPG.
3.2 Sind nach den vorstehenden Erw�gungen generell bei allen Neufestsetzungen der kommunalen Zonenordnung, die erstmals unter der Herrschaft des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes vorgenommen worden sind, die �nderungen von altrechtlich zul�ssigen Nutzungen entsch�digungsm�ssig als Nicht- oder Neueinzonungen zu betrachten, so erweist sich die von den Beschwerdef�hrern behauptete und vom Verwaltungsgericht bestrittene materielle und formelle Bundesrechtskonformit�t der BZO 1963 als unerheblich. Wird davon ausgegangen, dass erst seit dem Inkrafttreten des RPG in dessen Sinn �ber die Zugeh�rigkeit eines Grundst�cks zur Bauzone befunden werden kann, so ergibt sich aus entsch�digungsrechtlicher Sicht, dass eine noch unter altem Recht vorgenommene Abgrenzung von Bau- und Nichtbauland den Vorschriften des RPG nicht entsprochen hat (Urteil des Bundesgerichts 1A.41/2002/1P.165/2002 vom 26. November 2002, E. 3). Insofern sind die Einw�nde der Beschwerdef�hrer unbegr�ndet. Die Bundesrechtskonformit�t der BZO 1963/1976 ergibt sich entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer aber auch nicht aus dem am 5. November 1980 und damit nach Inkrafttreten des RPG erlassenen Wohnanteilplan. Dieser Wohnanteilplan hatte allein die Festlegung eines Mindestanteils der Bruttogeschossfl�che der Bauten in den damaligen Wohn- und Kernzonen zum Gegenstand. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht geltend macht, handelte es sich hierbei bloss um eine punktuelle Erg�nzung der BZO 1963. Eine �berpr�fung der gesamten Nutzungsordnung auf ihre Vereinbarkeit mit dem neuen Raumplanungsgesetz wurde damals jedoch nicht vorgenommen. Es wurde unter anderem nicht gepr�ft, ob Nutzungs- bzw. Schutzanspr�che im Sinne von Art. 1 und 3 RPG vorhanden sind, die sich auf die Begrenzung der Bauzonen auswirken. Hierzu geh�rt auch das Gebot der Schonung der Landschaft; insbesondere sollen gen�gende Fl�chen geeigneten Kulturlandes sowie naturnahe Landschaften und Erholungsr�ume erhalten bleiben (Art. 3 Abs. 2 lit. a und d RPG; Urteil des Bundesgerichts 1A.18/2002 vom 3. September 2002, E. 2.6.1; BGE 118 Ia 151 E. 4b S. 157; 117 Ib 4 E. 3a/aa S. 7, je mit Hinweisen). Die erforderliche Anpassung an das RPG erfolgte erst mit der Gesamtrevision der BZO 1963 bzw. der gest�tzt darauf erlassenen BZO 1992, welche die beiden Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 der Freihaltezone zuweist. Diese Zonenplan�nderung stellt damit die l�ngst erforderliche Anpassung der kommunalen Nutzungsplanung an das �bergeordnete Recht dar.
3.3 Nach dem Gesagten beurteilt sich die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, somit allein danach, ob f�r die beiden im Rahmen der BZO 1992 nicht eingezonten Grundst�cke ein Einzonungsgebot bestanden h�tte.
Eine Nichteinzonung l�st - wie erw�hnt - grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie trifft den Grundeigent�mer nur ausnahmsweise enteignungs�hnlich, etwa dann, wenn er �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird, und wenn er f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. Auf Grund solcher Umst�nde l�sst sich annehmen, der Eigent�mer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes rechnen d�rfen (Urteil des Bundesgerichts 1A.41/2002/1P.165/2002 vom 26. November 2002, E. 4; BGE 125 II 431 E. 4a S. 434).
4.1 Das Verwaltungsgericht hat erwogen, dass das streitbetroffene Areal zwar als Baul�cke bezeichnet werden k�nne, doch sei entscheidend, dass ihm aufgrund seiner Gr�sse und der topographischen Beschaffenheit eine eigenst�ndige landschaftliche Qualit�t zukomme. Am erforderlichen Siedlungszusammenhang k�nne es auch bei Land an zentraler Lage inmitten eines �berbauten Gebiets fehlen, sofern es sich dabei um eine gr�ssere Baul�cke mit landschaftlich eigenst�ndiger Bedeutung handle. Vorliegend st�nden der Zuordnung zum weitgehend �berbauten Gebiet die raumplanerisch eigenst�ndige Bedeutung des Areals als Landschaftsschutzobjekt und zugleich als Trenngebiet zwischen dem gegen den See orientierten Villenquartier und der dichten Block�berbauung an der Waffenplatz- und Bederstrasse entgegen.
4.1.1 Dieser Auffassung stimmt die Beschwerdegegnerin im Ergebnis zu. Im Gegensatz zum Verwaltungsgericht ist sie jedoch der Meinung, dass der B�rglih�gel nicht nur qualitativ, sondern auch quantitativ keine Baul�cke darstelle. Soweit ersichtlich, wurde dieser Begriff in der bisherigen Rechtsprechung nicht durchwegs f�r gleich gelagerte Tatbest�nde verwendet, was zur Unterscheidung in "eigentliche" und "gr�ssere" Baul�cken f�hrte (vgl. dazu: Urteil des Bundesgerichts 1A.101/1998 vom 22. Dezember 1998, E. 3b; BGE 121 II 417 E. 5a S. 424; Pra 86/1997 Nr. 104 E. 5b S. 572, je mit Hinweisen). Danach ist von "eigentlichen Baul�cken" die Rede, wenn einzelne un�berbaute Parzellen, die unmittelbar an das �berbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fl�che aufweisen. Die Nutzung solcher Baul�cken werde vorwiegend von der sie umgebenden �berbauung gepr�gt; das un�berbaute Land m�sse also zum geschlossenen Siedlungsbereich geh�ren, an der Siedlungsqualit�t teilhaben und von der bestehenden �berbauung so stark gepr�gt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage komme. Demgegen�ber ist von "gr�sseren Baul�cken" die Rede, wenn sie in besiedeltem Gebiet der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der Erh�hung der Wohnqualit�t durch Gr�nfl�chen sowie der Schaffung von Freizeitbereichen dienen und damit nicht von der sie umgebenden �berbauung gepr�gt werden, sondern eine eigenst�ndige Funktion aufweisen. Der in diesem Zusammenhang verwendete Begriff "gr�ssere Baul�cken" ist allerdings missverst�ndlich, da es sich hierbei gerade nicht um (eigentliche) Baul�cken handelt, die dem weitgehend �berbauten Gebiet zuzurechnen sind. Zum besseren Verst�ndnis erscheint es daher angezeigt, in solchen F�llen nicht den Begriff "gr�ssere Baul�cken" zu verwenden, sondern von gr�sseren un�berbauten Fl�chen im Siedlungsgebiet auszugehen. Insofern ist die bisherige Terminologie zu pr�zisieren.
4.1.2 Die Siedlungsqualit�t einer un�berbauten Fl�che wird von der sie umgebenden �berbauung umso weniger beeinflusst, je gr�sser sie ist. Das Bundesgericht hat das Vorliegen einer Baul�cke aus quantitativen Gr�nden bei Fl�chen von 1.4 ha, 2.3 ha, 5.5 ha und 12 ha verneint. Zugleich hat es aber darauf hingewiesen, dass sich die Frage nach dem Vorliegen einer Baul�cke keineswegs nach rein quantitativen Kriterien beurteile. Es seien durchaus F�lle denkbar, in denen Bauten wegen ihrer Gr�sse oder der Art ihrer Nutzung auf ihre Umgebung einen besonders pr�genden Einfluss aus�bten und die planerische Festlegung auch einer gr�sseren Fl�che weitgehend bestimmen w�rden (Urteil des Bundesgerichts 1P.670/1991 vom 4. Juni 1993 in: ZBl 95/1994 E. 4c S. 136).
Auf Grund der vorerw�hnten Rechtsprechung d�rfte der B�rglih�gel mit einer der Freihaltezone zugewiesenen Fl�che von 2,5 ha kaum mehr als Baul�cke in Betracht fallen. Diese Frage braucht hier jedoch nicht abschliessend beurteilt zu werden, da es keinem Zweifel unterliegen kann, dass jedenfalls unter zus�tzlicher Ber�cksichtigung des qualitativen Kriteriums von einer Baul�cke keine Rede sein kann. So ist den Akten klar zu entnehmen, dass dem streitbetroffenen Areal aufgrund seiner Gr�sse und topographischen Beschaffenheit selbst in Anbetracht der zentralen Lage eigenst�ndige Bedeutung zukommt. Insofern kann auf die zutreffenden Erw�gungen des Verwaltungsgerichts verwiesen werden. Soweit die Beschwerdef�hrer gest�tzt auf das Statistische Jahrbuch 1998 einwenden, dass in der Stadt Z�rich eine Landfl�che von 2.5 ha inmitten der Stadt im Verh�ltnis zum Siedlungsbereich von untergeordneter Gr�sse sei, mag dies durchaus zutreffen. Massgebend ist jedoch nicht das Verh�ltnis einer Freifl�che zum gesamten Siedlungsbereich einer Stadt, sondern zu seiner n�heren Umgebung. Unter diesem Gesichtspunkt kann aber nicht gesagt werden, dass die der Freihaltezone zugewiesenen Parzellen der Beschwerdef�hrer fl�chenm�ssig nicht ins Gewicht fallen w�rden. Abgesehen davon w�re - wie dargelegt - eine allein auf das Fl�chenmass abstellende Betrachtungsweise ohnehin allzu schematisch. Das Verwaltungsgericht hat denn auch zu Recht zus�tzlich die topographische Beschaffenheit des B�rglih�gels in die Beurteilung miteinbezogen.
4.1.3 Die Beschwerdef�hrer werfen dem Verwaltungsgericht vor, das ganze Objekt nicht differenziert betrachtet zu haben. Das streitbetroffene Areal zerfalle in verschiedene Teilbereiche, die von der anschliessenden bzw. umgebenden �berbauung gepr�gt w�rden. Was verbleibe, sei allenfalls noch die H�gelkuppe selber, welche allerdings bereits mit dem Landgut �berbaut sei und dessen Geb�udeumschwung auch auf andere Weise h�tte geschont werden k�nnen. Diese Einw�nde der Beschwerdef�hrer sind ebenfalls unbegr�ndet. Das Verwaltungsgericht hat sich entgegen ihrer Behauptung auch in dieser Hinsicht mit den massgeblichen Fragen hinreichend auseinander gesetzt und dabei insbesondere auf das Urteil des Bundesgerichts 1P.70/1995 vom 14. Dezember 1995 verwiesen, das die Zuweisung der hier zur Diskussion stehenden Parzellen zur Freihaltezone zum Gegenstand hatte. Das Bundesgericht hielt darin fest (E. 3c), dass die Vorz�ge eines integralen Schutzes des B�rglih�gels offenkundig seien. Auch bei einer nur teilweisen und schonenden �berbauung verl�re die Erhebung ihre markante Erscheinung und ginge teilweise im H�usermeer der Stadt unter. Dadurch w�rde der B�rglih�gel sowohl als Naturdenkmal als auch in seiner siedlungsgliedernden Funktion entwertet. Erst recht w�rde seine Bedeutung als Aussichtspunkt geschm�lert. Der gegenteiligen Auffassung der Beschwerdef�hrer kann demnach auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden.
4.1.4 Dem Verwaltungsgericht ist somit im Ergebnis zuzustimmen, dass der B�rglih�gel aufgrund seiner Gr�sse und topographischen Beschaffenheit bei einer gesamthaften Betrachtung als eigenst�ndige landschaftliche Einheit in Erscheinung tritt und somit nicht dem weitgehend �berbauten Gebiet zuzurechnen ist. Insofern bestand daher f�r die beiden Grundst�cke Kat.Nrn. 760 und 761 kein Einzonungsgebot.
4.2 Die Vorinstanzen haben die Frage, ob die beiden der Freihaltezone zugewiesenen Grundst�cke der Beschwerdef�hrer am massgeblichen Stichtag im Wesentlichen erschlossen waren, nicht n�her gepr�ft, weil es f�r einen Entsch�digungsanspruch aus materieller Enteignung an der kumulativen Voraussetzung des erheblichen Kostenaufwandes f�r die Erschliessung und geplante �berbauung fehle. Die Beschwerdef�hrer wenden dagegen ein, sie h�tten die Garagen am Felsenkellerweg statisch derart dimensioniert, dass sp�ter darauf Einfamilienh�user errichtet werden k�nnten. Die dadurch entstandenen Mehrkosten von Fr. 250'000.-- seien entsch�digungspflichtig. Die weiteren noch vor den Vorinstanzen behaupteten Investitionskosten von ca. Fr. 6'500'000.-- f�r das 1986/87 erstellte Geb�ude Bederstrasse 77 auf Kat.Nr. 3534 sowie von Fr. 341'416.-- f�r Projektierungsstudien zur �berbauung des "B�rgli" machen die Beschwerdef�hrer im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr geltend. Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.
4.2.1 Das Verwaltungsgericht hat zu den beim Bau der Garagen angeblich entstandenen Mehrkosten von Fr. 250'000.-- ausgef�hrt, dass der pauschale Hinweis der Beschwerdef�hrer nicht ausreiche, um von nutzlos gewordenen Investitionen in der geltend gemachten H�he auszugehen. Ob und inwieweit es sich bei diesen Kosten tats�chlich um einen Mehraufwand handle, der h�tte vermieden werden k�nnen, wenn bei der Erstellung der Garagen von der Festsetzung der Freihaltezone ausgegangen worden w�re, werde nicht im Einzelnen dargetan. Im �brigen h�tten die Beschwerdef�hrer der Feststellung der Sch�tzungskommission nicht widersprochen, wonach die behaupteten Mehrkosten nicht im Zusammenhang mit einem konkreten Bauvorhaben f�r das streitbetroffene Areal st�nden.
4.2.2 Die von den Beschwerdef�hrern dagegen erhobenen Einw�nde sind unbegr�ndet. Ihre Behauptung �ber den Mehraufwand von Fr. 250'000.-- haben sie nicht unter Beweis gestellt. Sie haben es insbesondere unterlassen, die damals bewilligten Baupl�ne sowie die statischen Berechnungen und die Baukostenabrechnungen ins Recht zu legen. Auch wenn sich das Verfahren bei Rekursen in Enteignungssachen nach den Bestimmungen �ber die Beschwerde gem�ss dem Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Z�rich vom 24. Mai 1958 (VRG) richtet und daher die Untersuchungsmaxime gilt, entbindet dies die Verfahrensbeteiligten nicht, den massgeblichen Sachverhalt in den Rechtsschriften darzustellen, die Beweisurkunden soweit m�glich ins Recht zu legen und Beweisbegehren zu stellen (vgl. dazu Alfred K�lz/J�rg Bosshart/Martin R�hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Z�rich, 2. Auflage, Z�rich 1999, � 41 N. 38 ff., � 60 N. 1; RB 1998 Nr. 44, 2001 Nr. 25). Diesen Anforderungen gen�gte die Rekursschrift der Beschwerdef�hrer an das Verwaltungsgericht im hier interessierenden Punkt offensichtlich nicht. Soweit sie nun im bundesgerichtlichen Verfahren einen Augenschein oder eine Expertise zwecks �berpr�fung der "Plausibilit�t" der geltend gemachten Mehrkosten anbegehren, handelt es sich um Beweisantr�ge, die vor Verwaltungsgericht nicht erhoben wurden und demnach neu sind. Sie sind, wo - wie hier - eine richterliche Beh�rde als Vorinstanz entschieden hat, nur zul�ssig, wenn der Sachverhalt auf offensichtlich unrichtigen, unvollst�ndigen oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen getroffenen Feststellungen beruht (Art. 105 Abs. 2 OG; BGE 121 II 97 E. 1c S. 99 f. mit Hinweisen; vgl. zudem vorne E. 1.3). Derartiges bringen die Beschwerdef�hrer jedoch nicht vor und ist auch nicht ersichtlich, so dass ihren Beweisantr�gen schon aus diesem Grunde nicht entsprochen werden kann.
4.2.3 Im �brigen geben die vorliegenden Akten f�r die Beurteilung der geltend gemachten Mehrkosten hinreichenden Aufschluss. So ist dem Plan "Areal�berbauung B�rgli Z�rich" vom 23. Juni/31. August 1995 zu entnehmen, dass die bestehenden Garagen am Felsenkellerweg durch die dort vorgesehenen Bauten gar nicht tangiert werden, wobei hinzu kommt, dass es sich bei diesen geplanten Bauten auch nicht um Einfamilienh�user handelt (vgl. Plan act. II/10.25/1 sowie Bebauungsstudien A und B 31. August 1995, act. II/10.24 und II/10.25). Der von den Beschwerdef�hrern geltend gemachte Grund f�r den angeblichen Mehraufwand beim Bau der Garagen erweist sich somit jedenfalls gest�tzt auf diese Urkunden als unzutreffend. Sollten die Beschwerdef�hrer jedoch fr�her einmal die Absicht gehabt haben, auf dem bestehenden Garagengeb�ude Einfamilienh�user zu erstellen und haben sie in der Folge gem�ss ihren Bebauungsstudien 1995 von sich aus von diesem Vorhaben abgesehen, so fehlt es entsch�digungsrechtlich bereits am Kausalzusammenhang zwischen dem geltend gemachten Mehraufwand f�r die statische Dimensionierung der Garagen und der zuletzt aktuellen �berbauungsabsicht. Abgesehen davon ist der angebliche Mehraufwand von Fr. 250'000.-- auch nicht nachvollziehbar, nachdem sich der Wert des Garagengeb�udes gem�ss Sch�tzung der Geb�udeversicherung 1994 bloss auf Fr. 180'000.-- bel�uft (vgl. act. 9/II/6.2). Es ist daher auch unter diesen Gesichtspunkten nicht ersichtlich, inwiefern ein Augenschein oder eine Expertise zu neuen, in entsch�digungsrechtlicher Hinsicht massgebenden Erkenntnissen f�hren k�nnten.
4.2.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die behaupteten Mehrkosten von Fr. 250'000.-- beim Bau der Garagen nicht ausgewiesen sind und das Verwaltungsgericht daher den geltend gemachten Entsch�digungsanspruch der Beschwerdef�hrer zu Recht verneint hat.
4.3 Die Beschwerdef�hrer bringen des Weiteren vor, das Bundesgericht setze f�r einen enteignungs�hnlichen Eingriff nur "in der Regel" voraus, dass bei grob erschlossenem Land kumulativ auch erhebliche Investitionskosten get�tigt worden seien. Sei das Land - wie hier - seit Jahrzehnten vollst�ndig erschlossen, k�nne dem Grundeigent�mer eine Entsch�digung nicht verweigert werden, nur weil nicht er bzw. seine Rechtsvorg�nger selbst f�r die Erschliessung erhebliche Kosten aufgewendet h�tten. Soweit die Beschwerdef�hrer darin einen Ausnahmetatbestand sehen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Der Eigent�mer besitzt grunds�tzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt (BGE 122 II E. 6a S. 333). Besondere Gr�nde, die eine davon abweichende Behandlung rechtfertigen w�rden, sind hier nicht gegeben. Soweit sich die Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang auf eine Vertrauensposition berufen, verkennen sie, dass eine solche nicht bereits durch das Vorliegen von grob erschlossenem Land begr�ndet wird.
4.4 Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer wurde auch mit Erlass des Wohnanteilplans am 5. November 1980 keine Vertrauensposition in dem Sinne geschaffen, dass das Land dereinst entsprechend �berbaut werden k�nne. Wie erw�hnt (vorne E. 3.2), handelte es sich hierbei bloss um eine punktuelle Erg�nzung der BZO 1963, ohne dass diese auf ihre Vereinbarkeit mit dem am 1. Januar 1980 in Kraft getretenen Raumplanungsgesetz �berpr�ft worden w�re. Die Beschwerdef�hrer konnten daher auf die Rechtsbest�ndigkeit des Wohnanteilplans so wenig vertrauen wie auf die BZO 1963. Nichts anderes ergibt sich bei einer Gesamtschau der von den Beschwerdef�hrern zus�tzlich vorgebrachten Umst�nde: Weder die Zugeh�rigkeit zu einer (nicht RPG-konformen) Bauzone, die Durchf�hrung eines rechtskr�ftigen Quartierplanverfahrens vor hundert Jahren, der Nichteinbezug in eine Bauverbotszone bei Erlass der BZO 1946 noch die Nichtunterstellung der B�rglih�user unter Denkmalschutz sind geeignet, ein Einzonungsgebot zu begr�nden. Ebenso verh�lt es sich, soweit sich die Beschwerdef�hrer auf die geleisteten Meteorwassergeb�hren sowie auf die auf dem Baulandwert erhobenen Erbschafts- und Schenkungssteuern 1977 berufen (vgl. dazu BGE 115 Ia 350 E. 3 f/cc S. 356). Nichts zu ihren Gunsten abzuleiten verm�gen die Beschwerdef�hrer schliesslich daraus, dass der Antrag des st�dtischen Hochbauamts und des Stadtrats im Zusammenhang mit der Schaffung der BZO 1992 nicht eine derart weitgehende Zuweisung der Fl�chen der Parzellen Nrn. 760 und 761 in die Freihaltezone vorsah, wie sie in der Folge vom Gemeinderat beschlossen und vom Souver�n angenommen wurde. Wie das Bundesgericht im Entscheid 1P.70/1995 vom 14. Dezember 1995, der die Zuweisung der beiden Parzellen zur Freihaltezone zum Gegenstand hatte, ausf�hrte, wiesen die st�dtischen Beh�rden bei einer Besprechung mit den Beschwerdef�hrern darauf hin, dass der Entscheid, ob die Freihaltezone gem�ss dem aufgelegten Entwurf oder in anderen Dimensionen festgesetzt werde, dem Gemeinderat - dem st�dtischen Parlament - obliege (E. 2a des zitierten Urteils). Von einem vertrauensbegr�ndenden, auf Einzonung der Parzellen Nrn. 760 und 761 gerichteten Verhalten durch die Beh�rden kann demnach auch im Vorfeld der BZO 1992 nicht die Rede sein.
4.5 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, mit der Zuweisung der Parzellen Nrn. 760 und 761 in die Freihaltezone werde ihnen ein Sonderopfer auferlegt. Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichts sei unhaltbar. Soweit es sich hierbei auf die von der Stadt Z�rich in ihrer Rekursantwort angef�hrten Beispiele abgest�tzt habe, sei ihr Anspruch auf rechtliches Geh�r verletzt worden. Dasselbe treffe auch hinsichtlich des von den Beschwerdef�hrern in ihrer Klageschrift erw�hnten Grundst�cks zwischen Kr�hb�hl- und Forsterstrasse in Z�rich-Fluntern (Tobler-Villa) zu. Schliesslich wird geltend gemacht, die von der Stadt Z�rich erw�hnten Beispiele seien mit dem vorliegenden Fall auch nicht vergleichbar.
4.5.1 Soweit die Beschwerdef�hrer eine Verletzung des rechtliches Geh�rs r�gen, ist ihr Einwand unbegr�ndet. In ihrer Rekursschrift verlangten sie, die Rekursgegnerin sei durch das Verwaltungsgericht anzuhalten, stadtz�rcherische F�lle mit vergleichbarer Gr�sse der Verm�genszerst�rung durch Zuweisung von altem Bauland zur Freihaltezone zu nennen. Dass die Stadt Z�rich daraufhin in ihrer Rekursantwort verschiedene Beispiele anf�hrte, kann die Beschwerdef�hrer daher nicht �berraschend getroffen haben. Zudem wurde ihnen die Rekursantwort am 3. Dezember 2002 zugestellt (vgl. act. 14 S. 1 [Stempel]), so dass sie die dort von der Rekursgegnerin angef�hrten Beispiele zur Kenntnis nehmen konnten. Ein allgemeiner Anspruch auf einen zweiten Schriftenwechsel l�sst sich aus Art. 29 Abs. 2 BV nicht ableiten. Es steht grunds�tzlich im pflichtgem�ssen Ermessen der Rekursinstanz, ob sie einen zweiten Schriftenwechsel von sich aus oder auf Antrag von Verfahrensbeteiligten anordnen will (K�lz/Bosshart/R�hl, a.a.O., � 26 N. 34 f.). Auch wenn das Verwaltungsgericht vermerkt hat, ein zweiter Schriftenwechsel sei nicht angeordnet worden und allf�llige weitere Angaben w�rden aus dem Recht gewiesen, h�tten sich die Beschwerdef�hrer in Kenntnis der Rekursantwort gegen das darin Vorgebrachte wehren und die M�glichkeit einer Stellungnahme anbegehren k�nnen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1P.673/2002 vom 20. Februar 2003, E. 2.4). Nachdem sie dies unterlassen haben, berufen sie sich zu Unrecht auf eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh�r. Eine Verletzung dieses Grundrechts liegt sodann auch nicht vor, weil das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid nicht ausdr�cklich auf den in der Rekurseingabe der Beschwerdef�hrer genannten Fall "Tobler-Villa" Bezug genommen hat, welcher nach ihrer Auffassung mit dem B�rglih�gel vergleichbar sein soll und im Gegensatz dazu nicht der Freihaltezone zugewiesen worden sei. Das rechtliche Geh�r ist nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die urteilende Beh�rde nicht mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die f�r den Entscheid wesentlichen Punkte beschr�nken (vgl. BGE 126 I 97 E. 2b S. 102; 124 II 146 E. 2a S. 149; 124 V 180 E. 1a S. 181; 123 I 31 E. 2c S. 34; 121 I 54 E. 2c S. 57; Alfred K�lz/Isabelle H�ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Auflage, Z�rich 1998, Rz. 355 S. 128). Wie das Verwaltungsgericht in seinen allgemeinen und damit auch auf den Fall "Tobler-Villa" zutreffenden Ausf�hrungen bemerkt hat, ist allein die Gr�sse kein geeignetes Kriterium f�r die Frage der rechtsgleichen Behandlung. Dasselbe trifft auch zu, soweit die Beschwerdef�hrer zus�tzlich geltend machen, das Areal der "Tobler-Villa" sei auch als Aussichtspunkt, zur Auflockerung des Quartiers und als biologischer Trittstein geeignet und trotzdem nicht der Freihaltezone zugewiesen worden. Sie �bersehen dabei, dass diesem Areal selbst bei Zutreffen dieser Eigenschaften offensichtlich nicht die Bedeutung des B�rglih�gels als Naturschutzobjekt zukommt. Jedenfalls machen die Beschwerdef�hrer weder geltend noch l�sst sich den Akten entnehmen, dass auch das Areal der "Tobler-Villa" eines integralen Schutzes bedarf, wie dies beim B�rglih�gel (vgl. vorne E. 4.1.4) der Fall ist. Ist somit davon auszugehen, dass diese beiden Gebiete im Vorneherein nicht vergleichbar sind, brauchte sich das Verwaltungsgericht damit auch nicht speziell auseinander zu setzen.
4.5.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts wird eine materielle Enteignung nicht nur bei einem besonders schweren Eingriff angenommen, sondern auch bei einem weniger weit gehenden, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit unvereinbar w�re, wenn hierf�r keine Entsch�digung geleistet w�rde (so genanntes Sonderopfer). Der Unterschied des Sonderopfers zum "normalen" Tatbestand der materiellen Enteignung liegt allein in der geringeren Intensit�t und in der Singularit�t des Eingriffs. Dagegen wird in beiden F�llen f�r eine Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG vorausgesetzt, dass im fraglichen Zeitpunkt eine dem Bundesrecht entsprechende raumplanerische Grundordnung galt, welche dem Grundeigent�mer ohne Eingriff gestattet h�tte, die bestehende Nutzung seines Grundst�cks uneingeschr�nkt weiterzuf�hren oder dieses aus eigener Kraft in naher Zukunft besser zu nutzen. Das heisst mit anderen Worten, dass die Nichteinzonung eines Grundst�cks, f�r welches kein Einzonungsgebot bestand, gar keinen Sonderopfer-Tatbestand bilden kann. Vielmehr fallen als raumplanerische Massnahmen, die ein Sonderopfer bewirken k�nnen, vor allem Umzonungen oder andere Nutzungsbeschr�nkungen in Betracht (Urteil des Bundesgerichts 1A.256/1997 vom 22. Oktober 1998, in: ZBl 100/1999 E. 6 S. 591; vgl. dazu auch BGE 123 II 481 E. 6a und b S. 487 f.; 121 II 417 E. 4a und b S. 423 f.; 119 Ib 124 E. 2b S. 128).
Wie darlegt, sind vorliegend keine Umst�nde ersichtlich, die eine Einzonung des B�rglih�gels bzw. der Parzellen Nrn. 760 und 761 geboten h�tten. Daran verm�gen auch die von der Stadt Z�rich vorgebrachten und von den Beschwerdef�hrern kritisierten Beispiele �ber verschiedene der Freihaltezone zugewiesenen Fl�chen nichts zu �ndern. Den Beschwerdef�hrern steht demnach auch unter dem Aspekt des Sonderopfers kein Entsch�digungsanspruch zu.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde somit in s�mtlichen Punkten als unbegr�ndet, weshalb sie abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 OG). Obsiegenden Beh�rden wird im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde in der Regel keine Parteientsch�digung zugesprochen (Art. 159 Abs. 2 OG). Es besteht kein Grund, im vorliegenden Fall von dieser Regel abzuweichen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 40'000.-- wird den Beschwerdef�hrern auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Staat Z�rich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.