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Timestamp: 2020-08-15 17:34:57
Document Index: 302169879

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 280', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH', '§ 21', 'BGH', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 22', 'BGH', 'BGH', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 16', '§ 16', '§ 16', 'BGH', '§ 21', 'BGH', '§ 14', '§ 280', '§ 286', '§ 21', '§ 10', '§ 10', '§ 31', '§ 21', '§ 21', '§ 14', '§ 21', '§ 21', '§ 10', 'BGH', '§ 20', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 10', 'BGH', '§ 280', '§ 903', '§ 21', '§ 280', '§ 286', '§ 14', '§ 27', '§ 31', '§ 27', 'BGH']

BGH Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
BGH Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14
WEG § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2; BGB § 280
LG Koblenz (Urteil vom 16.12.2013; Aktenzeichen 2 S 74/12)
AG Andernach (Urteil vom 28.11.2012; Aktenzeichen 60 C 598/10 WEG)
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des LG Koblenz vom 16.12.2013 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG Andernach vom 28.11.2012 wird zurückgewiesen, soweit sie Nr. 1 des Tenors des genannten Urteils betrifft.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese entstand 1995 durch die Aufteilung des Hauses in zunächst zwei Einheiten. Der Teilungserklärung zufolge stand dem damaligen Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Ausbau- und Aufteilungsrecht für seine Kellerräume zu, von dem er Gebrauch machte. Die nachträglich ausgebauten Kellerräume bilden seit einer weiteren Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 EUR. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume durch den Rechtsvorgänger der Klägerin und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Auf die Klage hat das AG die Beklagten - soweit von Interesse - verurteilt zuzustimmen, dass die Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile anteilig getragen werden und (zwecks Aufbringung der Kosten) eine Sonderumlage von 54.400,25 EUR gebildet wird. Ferner hat es die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 8.153,60 EUR nebst Zinsen an die Klägerin verurteilt und ihre Ersatzpflicht für weitere Schäden festgestellt, die aus der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung entstanden sind und noch entstehen werden. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, will die Klägerin die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückweisung der Berufung erreichen.
Dies ergebe sich aus einer Abwägung zwischen den Belastungen und den Vorteilen der Maßnahme. Die Klägerin könne die Wohnung ohne die Sanierung zwar auf Dauer nicht nutzen; auch könnten sich die Feuchtigkeitsschäden im Keller weiter ausbreiten und zu einem Wertverlust des gesamten Objekts führen. Bei einer Kostentragung nach Miteigentumsanteilen entfielen von den Kosten der Sanierung aber rund 13.000 EUR auf die Klägerin, rund 17.500 EUR auf die Beklagten zu 1) und 2) und rund 24.000 EUR auf die Beklagte zu 3). Dieser schweren wirtschaftlichen Belastung der betagten und finanzschwachen Beklagten stehe lediglich ein - mangels Verkaufsabsichten wirtschaftlich derzeit nicht realisierbarer - Vorteil in Gestalt der Werterhaltung des Gesamtobjekts gegenüber; ihre eigenen Wohneinheiten seien auch ohne Sanierung nutzbar. Sie müssten für Planungs- und Baumängel einstehen, die sie nicht zu verantworten hätten, obwohl sie die entstehenden Kosten aus ihren laufenden Einkünften nicht tragen könnten; eine der beklagten Parteien sei schon zur Zahlung des Hausgelds nicht in der Lage und im Falle der Sanierung drohe ihr die Zwangsversteigerung.
1. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für die Klage besteht. Zwar lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entnehmen, dass sich die Eigentümerversammlung vor Erhebung der Klage mit dem streitgegenständlichen Anliegen der Klägerin befasst hat. Es kann aber mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird. Denn die Beklagten haben sich im Vorfeld der Klageerhebung und auch in diesem Verfahren stets auf den Standpunkt gestellt, die Sanierung sei allein Sache der Klägerin. Die Befassung der Versammlung wäre deshalb eine unnötige Förmelei (vgl. BGH, Urt. v. 15.1.2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rz. 14 f.; v. 27.4.2012 - V ZR 177/11, NZM 2012, 508 Rz. 7).
aa) Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen - mit anderen Worten ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. BGH, Urt. v. 10.2.2012 - V ZR 105/11, ZWE 2012, 221 Rz. 9) - entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insb. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum (vgl. BGH, Urt. v. 13.7.2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rz. 8; v. 9.3.2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rz. 4); sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen (vgl. BayObLG, NZM 2002, 531, 532; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rz. 112). Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung gem. § 21 Abs. 4 WEG.
b) Rechtlicher Nachprüfung hält es nicht stand, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Klägerin auf Durchführung der Sanierung mit der Erwägung verneint, die Opfergrenze der betagten Beklagten werde wegen deren beschränkter finanzieller Leistungsfähigkeit überschritten. Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum (ebenso BayObLG WuM 1996, 239 f.; NZM 2002, 531, 532; LG Hamburg, ZWE 2014, 129, 131; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rz. 243).
aa) Dies ergibt sich schon im Umkehrschluss aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG. Diese Norm betrifft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die über eine (modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und einen Instandsetzungsbedarf nicht voraussetzen (näher BGH, Urt. v. 14.12.2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rz. 12; v. 18.2.2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 Rz. 9 f.). Nur insoweit enthält das Gesetz die Einschränkung, dass derartige Maßnahmen "keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen" dürfen. Dazu hat der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass selbst die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen seien. Anders könne es nur dann liegen, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern (BT-Drucks. 16/887, 31). Eine entsprechende Regelung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.
bb) Die Anerkennung einer individuellen Opfergrenze wäre zudem mit Sinn und Zweck des § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG unvereinbar, weil dies der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwiderliefe. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Das Argument des Berufungsgerichts, sie habe ohne Prüfung mangelhaftes Wohnungseigentum erworben, trägt auch deshalb nicht, weil die Beklagten ebenfalls mangelhaftes Gemeinschaftseigentum erworben haben; für die Handlungen des Rechtsvorgängers der Klägerin hat keine der Parteien einzustehen. Die Anerkennung einer Opfergrenze wird in diesem Zusammenhang - soweit ersichtlich - auch nicht vertreten, insb. nicht in der von dem Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung, die sich auf Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander bezieht (BayObLG WuM 1990, 609 f.; OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 231 f.; NJW-RR 2001, 1594). Ebenso wenig ist die von den Parteivertretern angeführte Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821; v. 21.4.2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rz. 22 ff.) zu der Opfergrenze des Vermieters für Mangelbeseitigungsverlangen des Mieters auf das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander übertragbar. Soweit der VIII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 20.7.2005 (VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821 a.E.) darauf hingewiesen hat, dass ein Sanierungsanspruch des vermietenden Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG möglicherweise nicht bestehen könne, beruht dies auf dem grundsätzlich anzuerkennenden Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer; die Ausführungen stehen aber nicht im Zusammenhang mit der Zubilligung einer Opfergrenze der Wohnungseigentümer.
aa) Eine Verpflichtung der Klägerin zur alleinigen Kostentragung - die die Beklagten vor allem erreichen wollen und die den auf Zustimmung gerichteten Ansprüchen entgegenstünde - kann sich schon deshalb nicht auf der Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG ergeben, weil für die Kostenverteilung allein § 16 Abs. 2 WEG maßgeblich ist. Denn die Mängel betreffen den Keller und die Fundamente im Bereich des Gemeinschaftseigentums und damit konstruktive Teile des Hauses. Diese dienen dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer, selbst wenn die Sanierung in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugute kommt; auch die Kosten einer Dachsanierung könnten nicht durch Beschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG allein dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung zur Last gelegt werden (BGH, Urt. v. 18.6.2010 - V ZR 164/09, NJW 2010, 2513 Rz. 15 m.w.N.).
bb) Danach besteht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung, dass die Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung - die nur aufgrund der Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist - nach Maßgabe der Miteigentumsanteile anteilig getragen werden. Auch kann die Klägerin bereits im jetzigen Zeitpunkt die Zustimmung zu der Bildung einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen gem. § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Denn die Erteilung von Aufträgen zu der Sanierung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufbringung der Mittel gesichert ist (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rz. 8 a.E.); gerade dann, wenn finanzielle Schwierigkeiten bestehen, ist es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel im Vorwege sicherzustellen.
3. Rechtsfehlerhaft ist nach alledem auch die Abweisung der Schadensersatzansprüche (Zahlung von 8.153,60 EUR nebst Zinsen und Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden), die das Berufungsgericht ebenfalls auf die vermeintliche Opfergrenze der Beklagten gestützt hat. Auch insoweit erweist sich das Urteil nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere sind die Beklagten passivlegitimiert. Schäden infolge der Sanierung selbst gem. § 14 Nr. 4 WEG sind nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens; die Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz von bereits eingetretenen und künftigen Schäden wegen der verzögerten Sanierung kann sich nur aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG ergeben. Ob insoweit die Wohnungseigentümer selbst haften oder ob die Haftung den rechtsfähigen Verband trifft, ist allerdings umstritten. Der Senat hat dies hinsichtlich solcher Schäden, die - wie hier - durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstehen, bislang offen gelassen (Urt. v. 13.7.2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rz. 7).
a) Teilweise wird vertreten, die Pflicht zum Ersatz des durch eine schuldhaft verzögerte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstandenen Schadens eines einzelnen Wohnungseigentümers treffe (nur) den rechtsfähigen Verband, weil es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG handele. Gestützt wird dies teils auf die Überlegung, dass Schadensersatzansprüche gemeinschaftlich zu erfüllen seien, teils auf die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung geltend zu machen (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rz. 87; Abramenko, ZMR 2013, 174, 175; Becker, ZfIR 2010, 645, 646). Andere rechnen das Verhalten der Wohnungseigentümer gem. § 31 BGB dem Verband zu (Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rz. 48). Auch wird vertreten, die schuldhaft handelnden Wohnungseigentümer und der Verband hafteten nebeneinander (so etwa OLG München, ZWE 2011, 37, 38; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rz. 61; Schmid, ZWE 2011, 202, 205; ders., ZWE 2012, 24 f.).
b) Überwiegend werden dagegen (nur) die Wohnungseigentümer selbst für ersatzpflichtig gehalten, soweit ihnen eine schuldhafte Pflichtverletzung zur Last fällt (LG Hamburg, ZWE 2012, 26 f.; LG Saarbrücken, ZWE 2013, 89, 90; AG Oberhausen, ZWE 2013, 464 f.; ausführlich Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rz. 54 ff., insb. Rz. 58; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rz. 76 f.; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rz. 34; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Elzer, NZM 2012, 718, 720 f.; Riecke/v. Rechenberg, MDR 2013, 315, 318; Suilmann, ZWE 2013, 82, 83; zurückhaltend Jacoby, ZWE 2014, 8, 11).
aa) Zunächst handelt es sich nicht um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht i.S.v. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG, für die eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht. Diese Norm regelt die Wahrnehmung von Pflichten im Außenverhältnis (näher BGH, Urt. v. 14.2.2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rz. 6 m.w.N.; Jacoby, ZWE 2014, 8, 12), nicht aber die interne Willensbildung des Verbands. Diese obliegt gem. §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern. Dementsprechend ist die auf § 21 Abs. 4 WEG gestützte Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn deren Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt wird; eine Klage gegen den Verband scheidet aus (vgl. nur Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rz. 139; a.A. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rz. 61, jeweils m.w.N.), und zwar auch dann, wenn nur die Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ein Gestaltungsspielraum infolgedessen nicht besteht (a.A. Spielbauer in Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rz. 29 a.E.). Eine etwaige Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den Pflichten des Verbands ist sie vorgelagert. Weil der Verband eine solche Primärpflicht (Mitwirkung an der Willensbildung) nicht wahrnehmen könnte, sind auch Sekundäransprüche nicht gemeinschaftsbezogen. Im Übrigen setzt eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG voraus, dass die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. BGH, Urt. v. 8.2.2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rz. 11 m.w.N.); daran fehlt es schon deshalb, weil ein Verschulden i.S.v. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend bei jedem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer vorliegt.
cc) Eine Haftung kann deshalb nur die Wohnungseigentümer selbst treffen. Voraussetzung ist zunächst, dass diese eine Pflicht verletzen. Im Grundsatz sind sie allerdings zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und zur Mitwirkung an der Willensbildung nicht verpflichtet. Auch können sie - ebenso wie ein Alleineigentümer - selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen, solange und soweit sie hierüber einig sind. Anders liegt es aber jedenfalls dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese - wie hier - von einem Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet; hier ergibt sich eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer schon aus der gegenseitigen Treuepflicht (vgl. Jacoby, ZWE 2014, 8, 11). Unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB sind diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchsstellers gestellt haben (vgl. Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 6), also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
dd) Eine Haftung des Verbands hat der Senat allerdings in seinem Urteil vom 13.7.2012 (V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rz. 17 ff.) für solche Schäden bejaht, die durch die unterbliebene Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses entstehen. Ob angesichts der dagegen erhobenen Kritik (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rz. 59 ff.; Rüscher, ZfIR 2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 f.) an der hierfür gegebenen Begründung festgehalten werden kann oder ob dem Verband vielmehr das Handeln des Verwalters als dem für die Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen wäre (bzw. bei einer verwalterlosen Gemeinschaft das Handeln der Wohnungseigentümer, die den Verband gem. § 27 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WEG vertreten), bedarf keiner Entscheidung.
Haufe-Index 7486553
BGHZ 2015, 375
NJW 2015, 613
NWB 2014, 3304
JurBüro 2015, 220
NZM 2015, 53
ZMR 2015, 241
ZfIR 2014, 5
DNotZ 2015, 108
WuM 2015, 43
ZWE 2015, 88
ZfBR 2015, 136
MietRB 2015, 17
MietRB 2015, 18
NJW-Spezial 2015, 129
NWB direkt 2014, 1116
RdW 2015, 413
IWR 2014, 45
JM 2015, 102
MK 2015, 1