Source: http://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/403484-depart-colocataire-formalites-bailleur.html
Timestamp: 2017-05-24 15:29:49+00:00
Document Index: 260043561

Matched Legal Cases: ['art. 16', 'art. 82', "l'article 7", "l'article 23", "l'article 23", "l'article 8", "l'article 8"]

Départ d'un colocataire - Formalités pour le bailleur ? | Propriétaire et Locataire (question 403484) En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l&apos;utilisation de vos données personnelles (par des cookies ou technologies similaires) afin de vous proposer des contenus et des services adaptés à vos centres d&apos;intérêts. En savoir plus OK
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7Message(s) Utile(s) Haut de page Tout Cette page Départ d'un colocataire - Formalités pour le bailleur ? Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier. Outils de la discussion Afficher une version imprimable Recommander la page par Email… S'abonner à cette discussion… Chercher dans la discussion Recherche avancée 17/04/2017 19h13 #1 LapisLazuli Ancienneté mai 2015 Messages 49 Bonjour, Je suis un particulier, propriétaire d'une maison, occupée par 5 colocataires. Je suis confronté pour la première fois au départ de l'un d'entre eux. Ce qui occasionne un certain nombre de questions. Peut-être les participants à ce forum pourront-ils éclairer certaines d'entre elles. Tout d'abord, le contexte :
- Bail unique, cinq colocataires, cautions solidaires les uns des autres.
- Bail de location non meublé, usuel, renouvelable tous les trois ans par tacite reconduction.
- Chacun verse un 5e du loyer et des charges. Chacun a payé un 5e du mois de caution.
- Les autres colocataires s'occupent de trouver un remplaçant.
- La colocataire sortante s'est entendue avec les autres colocataires pour payer son loyer jusqu'à l'arrivée de ce remplaçant. Voici les questions - numérotées, pour faciliter les réponses :
Q1. Je crois comprendre, d'après mes premières lectures sur Internet, que je dois procéder à un état des lieux, et rédiger un avenant au bail. Est-ce exact ? - Préavis
Q2. La colocataire sortante doit-elle me donner son congé par LRAR (ou remise en main propre), avec préavis ? Sachant que, dans mon cas, cela n'a pas grande importance, puisque je continue à percevoir l'intégralité du loyer + charges - Etat des lieux : Q3. Comment s'assurer qu'il est exhaustif, dans la mesure où les meubles des occupants seront sur place, et peuvent cacher certaines dégradations ?
Q4. Cela concerne surtout le colocataire entrant, me semble-t-il, dans la mesure où, à l'échéance complète du bail (cad. départ de tous les colocataires), nous comparerons le premier état des lieux, et celui de sortie. Est-ce exact ?
Q5. L'état des lieux d'origine est assez long, avec des photos annexées. Est-il possible de le réutiliser, pour ne porter que les changements depuis l'emménagement ? Ce afin de simplifier son établissement.
Q6. Qui le signe ? Les 6 colocataires, sans doute ? - Caution de la colocataire sortante, si dégradations :
Q7. Si des dégradations sont constatées - et cela risque d'être le cas car la maison a été "visitée", et une porte fenêtre forcée, comment cela se passe-t-il avec sa caution ? Q7a. Est-ce que je la retiens, jusqu'à remise en état ? Q7b. Ou jusqu'à échéance définitive du bail, qui peut se produire dans plusieurs années ?
Q7c. Sinon, comment faire ? - Avenant au bail :
Q8. Quelles mentions doit-il comporter ?
Q9. Qui le signe : les 6 colocataires, sans doute ?
Q10. Si cet avenant fait référence au bail d'origine, sans en reprendre tous les termes, ce qui semble probable, le colocataire entrant ne doit-il pas également signer le bail d'origine (donc avec mention des anciens colocataires, et à la date d'entrée dans les lieux initiales) ? Merci d'avance pour vos réponses. Bien cordialement.
Citer 17/04/2017 21h06 #2 Marieke Ancienneté mars 2005 Localisation sous les cocotiers Messages 51 429 Bonsoir
Les locataires ne sont pas responsables des dégâts causés par un intrus donc vous ne pouvez rien retenir si porte abimée, ils font une déclaration de cambriolage en gendarmerie c'est tout et vous vous devez remplacer si besoin la porte fenêtre ou la faire réparer Article 7 Loi du 6 juillet 1989 Modifié par LOI n°2015-1776 du 28 décembre 2015 - art. 16 Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; La colocataire doit donner préavis évidemment et vous rédiger un avenant indiquant que Mr ou Mlle Y remplace MMe X pour pouvoir lui restituer son dépôt de garantie et libérer son garant et lui de la solidarité, par contre son bail de 3 ans démarrera à la date de prise d'effet Article 8-1 Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82 I. ― La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l'article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s'imposent aux logements loués en colocation. Un décret en Conseil d'Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence. III. ― Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. IV. ― Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article. V. ― Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat : 1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; 2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. VI. ― La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.
Vous pouvez faire un EDL mais pas évident dans le cas d'un logement occupé
Dernière modification par Marieke ; 17/04/2017 à 21h08.
LapisLazuli a trouvé ce message utile. Citer 18/04/2017 14h35 #3 LapisLazuli Ancienneté mai 2015 Messages 49 Bonjour, Je vous remercie pour ces réponses. Les locataires ne sont pas responsables des dégâts causés par un intrus
Vous me l'apprenez, je vous remercie. De bonne foi, j'aurai pensé que c'était à eux de faire intervenir leur assurance. Je vais donc contacter la mienne. rédiger un avenant indiquant que Mr ou Mlle Y remplace MMe X
Si temporairement, la colocataire sortante n'est pas remplacée, dois-je alors rédiger un premier avenant indiquant que les autres colocataires assumeront l'intégralité du loyer, puis un second avenant à l'entrée dans les lieux du remplaçant ? par contre son bail de 3 ans démarrera à la date de prise d'effet
Certes, mais laquelle : celle du bail d'origine, ou celle de son entrée dans les lieux ? Et dans ce dernier cas, puisque maintenant deux contrats séparés, n'entrerions-nous pas alors dans le cas n° II de division du logement (l'article 8-1 que vous citez), ce que justement je souhaite éviter ? Vous pouvez faire un EDL mais pas évident dans le cas d'un logement occupé
Vous semblez dire que l'EDL est facultatif. Il m'avais semblé lire sur Internet que c'est obligatoire. Qu'en est-il ? Merci. Cordialement.
Citer 18/04/2017 14h55 #4 Aie Mac Ancienneté novembre 2007 Localisation lyon Messages 8 079 Bonjour de bonne foi, j'aurai pensé que c'était à eux de faire intervenir leur assurance. Je vais donc contacter la mienne.
Attention à sa réponse qui peut ne s'appuyer que sur une convention et non sur les termes de la loi.
Les juristes sont comme les critiques littéraires; ils parlent beaucoup de textes dont ils n'ont pas écrit une ligne. Citer 18/04/2017 15h03 #5 Marieke Ancienneté mars 2005 Localisation sous les cocotiers Messages 51 429 Envoyé par LapisLazuli Si temporairement, la colocataire sortante n'est pas remplacée, dois-je alors rédiger un premier avenant indiquant que les autres colocataires assumeront l'intégralité du loyer, puis un second avenant à l'entrée dans les lieux du remplaçant ?. Non ils doivent dans le cas d'un contrat unique payer la totalité du loyer à partir de la fin de son préavis il n'y a pas d'avenant à rédiger Envoyé par LapisLazuli Certes, mais laquelle : celle du bail d'origine, ou celle de son entrée dans les lieux ? Et dans ce dernier cas, puisque maintenant deux contrats séparés, n'entrerions-nous pas alors dans le cas n° II de division du logement (l'article 8-1 que vous citez), ce que justement je souhaite éviter ?. En effet pour un contrat unique c'est juste le remplacement du locataire x par y je me suis trompée, c'est pour des contrats individuels que ça change la date Envoyé par LapisLazuli Vous semblez dire que l'EDL est facultatif. Il m'avais semblé lire sur Internet que c'est obligatoire. Qu'en est-il ?. Pas dans le cas de départ d'un colocataire en cas de contrat unique si plusieurs contrats oui En général ils s'arrangent entre eux pour le DG le partant récupérant sa part de DG auprès de l'entrant
C'est plus juste de le faire surtout si turn over et que le dernier partant du bail original ne se retrouve pas pénalisé A vous de voir
LapisLazuli a trouvé ce message utile. Citer 18/04/2017 20h46 #6 Fredval Ancienneté janvier 2005 Messages 3 264 Marieke a fait des erreurs dans sa première réponse qu'elle a corrigé dans sa deuxième réponse. Reprenons du début : Envoyé par LapisLazuli Tout d'abord, le contexte :
Q1. Je crois comprendre, d'après mes premières lectures sur Internet, que je dois procéder à un état des lieux, et rédiger un avenant au bail. Est-ce exact ? Non, puisque bail unique, votre seul obligation est d'accepter de faire un avenant pour permettre au nouveau locataire d'avoir des droits sur le logement et permettre au locataire sortant de se défaire de la solidarité. Vous pouvez également imposer de refaire un bail pour les 5 si le décalage de calendrier vous intéresse. Quand il y a une agence, elle choisi toujours d'imposer un nouveau bail pour percevoir des honoraires "faciles". Mais côté calendrier, le nouveau bail qui remet le compteur des échéances à zéro, ce n'est pas forcément intéressant pour le propriétaire.
Que ce soit avenant ou nouveau bail, ne refaites pas d'état des lieux. C'est contre productif pour vous comme pour les locataires. A eux de se débrouiller pour la règle de prise en charge des éventuelles dégradations et pour faire assumer au nouvel arrivant ce qui est dû en restitution au sortant. Pensez juste à écrire au sortant, en réponse à son préavis, qu'il fait son affaire avec le nouvel entrant de la récupération de son dépôt de garantie. Et, dans cette logique, dans l'avenant, vous indiquez au nouvel entrant qu'il fait son affaire du dépôt de garantie avec le sortant et que vous ne lui demandez aucun versement. Envoyé par LapisLazuli - Préavis
Q2. La colocataire sortante doit-elle me donner son congé par LRAR (ou remise en main propre), avec préavis ? Sachant que, dans mon cas, cela n'a pas grande importance, puisque je continue à percevoir l'intégralité du loyer + charges Oui, il faut impérativement que le locataire sortant vous demande formellement son préavis. Et vous devez impérativement organiser un rendez-vous pour son départ afin de marquer la date de remise des clés, prendre sa nouvelle adresse et lui demander son justificatif de paiement à jour de sa taxe d'habitation. Et vous en profitez pour lui faire signer le document indiquant qu'l fait son affaire avec le nouvel entrant pour le dépôt de garantie. Prenez également sa future adresse. Envoyé par LapisLazuli - Etat des lieux : Q3. Comment s'assurer qu'il est exhaustif, dans la mesure où les meubles des occupants seront sur place, et peuvent cacher certaines dégradations ?
Q6. Qui le signe ? Les 6 colocataires, sans doute ? Vous ne faites aucun état des lieux à cette occasion. Seul reste valable l'état des lieux initial. C'est au nouveau locataire et au sortant de faire le point sur la prise en charge des éventuelles dégradations imputables au sortant.
Même si chacun a payé 1/5 du dépôt de garantie initial, votre locataire est l'ensemble des 5 et pas chacun pris individuellement. Envoyé par LapisLazuli Q7. la maison a été "visitée", et une porte fenêtre forcée, comment cela se passe-t-il avec sa caution ? Les frais de réparation ne sont pas à imputer sur le dépôt de garantie. Les colocataires ont dû signaler la tentative d'effraction, ou l'effraction et l'éventuel vol à la police ou à la gendarmerie et ont dû vous signaler ce sinistre. Vous devez signaler ce sinistre à votre assurance propriétaire non occupant si votre contrat couvre ce type de sinistre et au syndic si le logement est en copropriété. C'est à vous de faire réparer et c'est vous qui percevrez l'indemnité d'assurance pour ces frais. Envoyé par LapisLazuli - Avenant au bail :
Q10. Si cet avenant fait référence au bail d'origine, sans en reprendre tous les termes, ce qui semble probable, le colocataire entrant ne doit-il pas également signer le bail d'origine (donc avec mention des anciens colocataires, et à la date d'entrée dans les lieux initiales) ? L'avenant fait référence au bail initial (sa date de signature et d'effet et la désignation des lieux loués). Il doit mentionner son objet :
- départ de X qui perd ses droits sur le logement et entrée de Y qui prend les droits sur le logement
- le sortant et l'entrant font leur affaire des éventuels frais de remise en état des dégradations imputables à X et de l'apurement des consommations de fluides concernant les contrats des locataires
- l'entrant fournit son attestation d'assurance responsabilité civile
- date et lieux de signataire
- facultatif : l'entrant reconnait avoir lu le bail initial et ses annexes dont l'état des lieux entrant et en avoir reçu une copie.
- rien ne vous interdit de demander au nouvel entrant d'avoir une caution (personne se portant garante pour lui) même si, pour les restants, il semble que vous vous êtes contentés de demander la solidarité entre eux.
L'avenant est à parapher et signer par les 4 locataires restant et l'entrant.
Il se fait en 2 exemplaires : 1 pour vous l'autre pour le groupe de colocataires puisque c'est 1 seul bail pour tous (à eux de se faire des copies). Je n'ai pas tout mémorisé quant aux dernières réformes sur les baux mais je crois que le locataire sortant ne reste solidaire des restants et du nouvel entrant que pour une période de 6 mois à compter de son départ. Ensuite, il n'aura plus de lien de solidarité avec eux. Votre vigilance doit porter sur la façon de tracer le départ du sortant afin qu'il ne puisse plus réclamer de droits sur le logement et qu'il ne puisse pas vous réclamer le remboursement de son dépôt de garantie.
Marieke et LapisLazuli ont trouvé ce message utile. Citer 20/04/2017 21h11 #7 LapisLazuli Ancienneté mai 2015 Messages 49 Bonjour, Merci à vous pour ces réponses précises, détaillées et argumentées. Elles sont très utiles.
Le sujet est (au moins pour moi) complexe, aussi ai-je quelques demandes de précisions : Envoyé par LapisLazuli
Si temporairement, la colocataire sortante n'est pas remplacée, dois-je alors rédiger un premier avenant indiquant que les autres colocataires assumeront l'intégralité du loyer, puis un second avenant à l'entrée dans les lieux du remplaçant ?.
Non ils doivent dans le cas d'un contrat unique payer la totalité du loyer à partir de la fin de son préavis il n'y a pas d'avenant à rédiger
N'y a-t-il alors rien, si pas d'EDL, qui matérialise le départ du locataire sortant ? Et - mais c'est peut-être moi qui n'ai pas compris- est-ce alors en contradiction avec la réponse de "Fredval" ci-dessous : puisque bail unique, votre seul obligation est d'accepter de faire un avenant pour permettre au nouveau locataire d'avoir des droits sur le logement et permettre au locataire sortant de se défaire de la solidarité.
Autre question : Marieke : [L'EDL n'est]Pas [obligatoire] dans le cas de départ d'un colocataire en cas de contrat unique si plusieurs contrats oui [...] C'est plus juste de le faire surtout si turn over et que le dernier partant du bail original ne se retrouve pas pénalisé
Fredval : Vous ne faites aucun état des lieux à cette occasion. Seul reste valable l'état des lieux initial. C'est au nouveau locataire et au sortant de faire le point sur la prise en charge des éventuelles dégradations imputables au sortant.
En résumé, si je comprends bien, rien ne m'y oblige, mon propre intérêt est plutôt de m'abstenir, celui des derniers colocataires restants, en revanche, est de disposer d'un EDL "intermédiaire" au départ de la colocataire sortante. Ceci étant, mes colocataires se sont avérés jusqu'à présent être des personnes sérieuses et honnêtes. Donc, si cela peut leur être utile, sans me pénaliser... Un point tout de même : si EDL "intermédiaire" au départ d'un colocataire, l'EDL initial peut-il rester dans tous les cas la base d'évaluation le jour du départ de la totalité des derniers colocataires ? Éventuellement en le précisant dans l'avenant ou l'EDL intermédiaire lui-même. Merci encore pour vos réponses. Bien cordialement.
Dernière modification par LapisLazuli ; 20/04/2017 à 21h45.
Citer 20/04/2017 22h42 #8 Marieke Ancienneté mars 2005 Localisation sous les cocotiers Messages 51 429 Envoyé par LapisLazuli N'y a-t-il alors rien, si pas d'EDL, qui matérialise le départ du locataire sortant ? Il y a son courrier RAR de préavis , ilvous rend les clefs contre reçu et il y a l'avenant qui prévoit son emplacement par le nouveau locataire Envoyé par LapisLazuli En résumé, si je comprends bien, rien ne m'y oblige, mon propre intérêt est plutôt de m'abstenir, celui des derniers colocataires restants, en revanche, est de disposer d'un EDL "intermédiaire" au départ de la colocataire sortante. Ceci étant, mes colocataires se sont avérés jusqu'à présent être des personnes sérieuses et honnêtes. Donc, si cela peut leur être utile, sans me pénaliser... Un point tout de même : si EDL "intermédiaire" au départ d'un colocataire, l'EDL initial peut-il rester dans tous les cas la base d'évaluation le jour du départ de la totalité des derniers colocataires ? Éventuellement en le précisant dans l'avenant ou l'EDL intermédiaire lui-même. Si vous faites un EDL total non il remplace l'EDL d'origine Si ce sont des personnes sérieuses a priori pas de soucis C'est en effet difficile à réaliser en cas de colocataires tous sur un bail, plus simple à réaliser si chacun "responsable " de sa chambre en effet avec plusieurs contrats En n'en faisant pas ils se débrouillent entre eux pour le DG en plus
LapisLazuli a trouvé ce message utile. Citer 21/04/2017 20h45 #9 LapisLazuli Ancienneté mai 2015 Messages 49 Bonjour, Merci Marieke pour ces compléments. Bien cordialement.
Citer 25/04/2017 22h54 #10 LapisLazuli Ancienneté mai 2015 Messages 49 Bonjour, "je crois que le locataire sortant ne reste solidaire des restants et du nouvel entrant que pour une période de 6 mois à compter de son départ. Ensuite, il n'aura plus de lien de solidarité avec eux."
En effet, vérification faite, la clause de solidarité du bail, conforme Alure, stipule que : "[...] La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Après cette date, les autres colocataires figurant au bail restent tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail;" Ce qui amène une autre question : la colocataire s'en va, et continue à payer le loyer et les provisions le temps qu'un nouveau colocataire soit identifié, ou au plus tard pendant six mois. Pendant ce délai, quid des quittances ? La sienne : je ne peux sans doute plus en dresser, car elle n'occupe plus le logement. Peut-être a minima un reçu, s'il lui est nécessaire ? Les autres : le montant de la quittance reste-t-il leur quote-part de loyer ? Cad que j'aurai dressé quatre quittances pour un montant total de 4/5e du loyer ? Merci. Bien cordialement.
Citer 25/04/2017 23h24 #11 Marieke Ancienneté mars 2005 Localisation sous les cocotiers Messages 51 429 Bonsoir
Le/la locataire reste solidaire 6 mois mais après le préavis ne doit payer sa part que si les autres ne la payent pas, c'est différent !
Elle/il peut d'ailleurs se retourner contre les autres au TI si on engage sa solidarité ! Il faut que ce soit clair pour les colocataires qu'ils se dépêchent de trouver quelqu'un d'autre pour la remplacer car ils sont redevables de la totalité du loyer dès la fin du préavis ! Il/elle n'a pas à continuer à payer le loyer ! Il ne peut être sollicité qu'au titre de la clause de solidarité c'est tout
Dernière modification par Marieke ; 25/04/2017 à 23h31.
LapisLazuli a trouvé ce message utile. Citer 25/04/2017 23h34 #12 LapisLazuli Ancienneté mai 2015 Messages 49 Bonsoir Marieke, Merci pour cette précision. Cela n'était pas clair pour moi. Toutefois, en l’occurrence, les colocataires ont convenu ensemble que la colocataire sortante continuerait à payer sa quotepart après son départ. Dois-je alors remettre quand même quatre quittances de quatre fois le 1/4 du montant, même si cela ne correspond pas aux paiements que je recevrai ? Merci. Cordialement.
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