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Timestamp: 2019-08-18 13:26:27
Document Index: 51441851

Matched Legal Cases: ['§ 9', 'BGH', '§ 126', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BFH > 2018 > BFH, 10.10.2018 - IX R 30/17 - Voraussetzungen der steuerlichen Anerkennung eine...
Urt. v. 10.10.2018, Az.: IX R 30/17
Steuerrecht: Bei besonderen Gaststätten darf es ruhig etwas "ungenau" sein
Die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung darf nicht durch ein Sachverständigengutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der so genannten EOP-Methode bestimmt werden. (Bei der EOP-Methode wird aufgrund statistischer Annahmen die von einem normal qualifizierten Betreiber zu erwirtschaftende Pacht ermittelt.) Das hat der BFH entschieden. In dem konkreten Fall hatte eine Frau ein Grundstück mit historischem Altbestand gekauft, in dem eine Gaststätte geführt wird. Nach Sanierung des Gebäudes verpachtete sie das Grundstück unter anderem an ihren Ehemann. Aufgrund von Internetrecherchen nahm das Finanzamt eine verbilligte Verpachtung an und kürzte die Werbungskosten entsprechend. Es stellte sich aber heraus, dass sich aufgrund der Besonderheiten des Objekts keine vergleichbaren Objekte finden lassen. Die Marktpacht konnte also nicht "im Vergleich" ermittelt werden und es wurde die EOP-Methode angewendet. Das hielt der BFH für unzulässig. Denn für die verbilligte Überlassung von Gewerbeobjekten gilt als allgemeiner Grundsatz ein Aufteilungsgebot, so dass die anteilig auf die unentgeltliche Überlassung entfallenden Aufwendungen nicht abgezogen werden können. Um eine „ortsübliche Marktpacht“ zu ermitteln, genüge eine Schätzung „unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers“. Die damit verbundene höhere Unsicherheit ist hinzunehmen.
Voraussetzungen der steuerlichen Anerkennung eines Mietverhältnisses unter Ehegatten; Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Referenz: JurionRS 2018, 52177
FG Sachsen - 13.10.2016 - AZ: 8 K 1569/14
BB 2019, 470
BBK 2019, 254
BFH/NV 2019, 317-319
BFH/PR 2019, 96
BiB 2019, 15-16
BStBl II 2019, 200-203
DStR 2019, 376-378
DStRE 2019, 325
DStZ 2019, 212-213
EStB 2019, 86
FR 2019, 667
HFR 2019, 276-278
KÖSDI 2019, 21142
MBP 2019, 57
NJW 2019, 800
NJW-Spezial 2019, 259
NWB 2019, 539
NWB 2019, 776
NWB-EV 2019, 110
RdW 2019, 236-238
RdW 2019, 289-290
StB 2019, 82
StuB 2019, 208
Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) erwarb mit notariellem Vertrag von Juli 2006 das mit einem historischen Gebäude bebaute und als Gaststätte genutzte Grundstück A in B zum Preis von 140.000 €.
Mit Vertrag vom 1. November 2008 verpachtete die Klägerin das Grundstück zum Betrieb eines Beachvolleyballplatzes, einer Minigolfanlage und einer Gaststätte an ihren Ehemann für 1.000 € monatlich zzgl. Nebenkostenvorauszahlung von 2.025 € zzgl. Umsatzsteuer.
Nach einer bei der Klägerin durchgeführten Außenprüfung ging der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt —FA—) von einer verbilligten Überlassung aus, kürzte den Werbungskostenabzug bei den Einkünften der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung entsprechend und änderte deshalb die unter Vorbehalt der Nachprüfung ergangenen Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2008 bis 2010. Im Einspruchsverfahren änderte das FA die Kürzungsquote zu Gunsten der Kläger, wies den Einspruch im Übrigen jedoch zurück. Dabei ging es von einer fremdüblichen Pacht von 1.474,05 € pro Monat aus.
Mit ihrer Revision rügt die Klägerin die Verletzung materiellen Rechts (§ 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes —EStG—). Eine verbilligte Verpachtung liege nicht vor. Das FG hätte dem Gutachten nicht folgen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) habe die Anwendung der EOP-Methode verworfen. Für das finanzgerichtliche Verfahren könne nichts anderes gelten.
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung —FGO—). Die vom FG mit sachverständiger Hilfe getroffenen Feststellungen tragen seine Annahme nicht, wonach die vom FA als angemessen erachtete Pacht von 1.474,05 € pro Monat die ortsübliche Marktpacht unterschreitet. Die dem Gutachten zugrunde gelegte "Vergleichsmethode" ist aus Rechtsgründen nicht geeignet, die ortsübliche Marktpacht zu bestimmen.
c) Von einer teilentgeltlichen Nutzungsüberlassung geht der BFH (bei der Vermietung von Wohnraum) erst aus, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Viertel unter der ortsüblichen Marktmiete (oder Marktpacht) liegt. Eine Abweichung von bis zu einem Viertel ist dagegen steuerlich unbeachtlich (BFH-Urteil in BFHE 201, 46, BStBl II 2003, 646 [BFH 05.11.2002 - IX R 48/01]).
b) Der BGH hält die ertragsorientierte Pachtwertermittlung (sog. EOP-Methode) und unwesentliche Abwandlungen dieser Methode (insbesondere die sog. indirekte Vergleichswertmethode) generell für nicht geeignet, um die ortsübliche Marktmiete oder -pacht zu ermitteln (BGH-Urteile vom 28. April 1999 XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257; Neue Juristische Wochenschrift —NJW— 1999, 3187; vom 13. Juni 2001 XII ZR 49/99, NJW 2002, 55; vom 10. Juli 2002 XII ZR 314/00, Neue Juristische Wochenschrift-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht —NJW-RR— 2002, 1521; BGH-Beschluss vom 9. April 2003 XII ZR 216/01, juris; BGH-Urteil vom 14. Juli 2004 XII ZR 352/00, NJW 2004, 3553). Der erkennende Senat schließt sich dem an. Die Referenzgröße, um deren tatsächliche Feststellung es geht, ist im Zivilrecht und im Steuerrecht dieselbe. Gesucht ist der Verkehrswert der Hauptleistung. Dieser hängt bei Miet- oder Pachtverhältnissen ganz wesentlich von den örtlichen Besonderheiten ab. Deshalb kommt es in rechtlicher Hinsicht auf die ortsübliche Marktmiete oder -pacht an (so auch § 21 Abs. 2 EStG).
d) Zu Recht fordert der BGH stattdessen in ständiger Rechtsprechung, einen erfahrenen und mit der konkreten (örtlichen) Marktsituation vertrauten Sachverständigen —z.B. einen erfahrenen Makler— beurteilen zu lassen, welchen Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält. Die bei diesem Vorgehen unvermeidliche höhere Schätzungstoleranz muss hingenommen werden (vgl. vor allem BGH-Urteile in NJW 2002, 55 [BGH 13.06.2001 - XII ZR 49/99], und in NJW-RR 2002, 1521 [BGH 10.07.2002 - XII ZR 314/00]).
BFH, 23.10.2018 - I R 54/16...
BFH, 10.10.2018 - X R 44-45...