Source: http://mieterverein-erlangen.de/aktuelles/urteile.html
Timestamp: 2017-07-23 06:55:31
Document Index: 154012053

Matched Legal Cases: ['§ 27', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Erlanger Mieterinnen- und Mieterverein e.V. Möhrendorfer Straße 1c91056 Erlangen
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Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter	Drucken	Umlegung von Wärmelieferungskosten auf Mieter Ein Vermieter, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (sogenanntes „Wärmecontracting„), kann die Kosten der Wärmelieferung, die beim „Wärmecontracting„ auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthalten, nur dann auf den Mieter umlegen, wenn entweder hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt. Dies gilt auch dann, wenn der Wärmecontractor die bestehende Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert. Die dabei vom Wärmecontractor aufgewendeten Kosten können nicht als Betriebskosten über die Wärmelieferung ohne Zustimmung des Mieters auf diesen umgelegt werden. An dieser Rechtslage ändert auch eine Klausel im Mietvertrag nichts, nach der der Mieter verpflichtet ist, mit einem Dritten einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen und die Kosten der Wärmelieferung an diesen zu zahlen. Denn diese Klausel erfasst eben nur den Fall eines vom Mieter mit einem Wärmelieferanten abgeschlossenen Vertrages und nicht denjenigen eines vom Vermieter mit einem Wärmecontractor geschlossenen Vertrags. Die Umlegung von Wärmelieferungskosten auf den Mieter bei Wärmecontracting ist selbst bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, nicht zulässig, wenn die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah. (Urteil des BGH vom 22.02.2006 – VIII ZR 362/04)
Schönheitsreparuturklauseln	Drucken	Unwirksamkeit der Verpflichtung von Mietern zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Die mietvertragliche Formularklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre.)„ enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam. Weil damit keine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vorliegt, kann der Vermieter vom Mieter auch keinen Geldausgleich für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen beanspruchen. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam. Dies gilt zumal dann, wenn der Mieter durch eine solche Klausel sogar zur Entfernung von Tapeten verpflichtet werden soll, die er gerade erst erneuert hat. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Mieter nur zur Entfernung und nicht auch zur Wiederanbringung der Tapeten verpflichtet werden soll. (Urteile des BGH vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 und VIII ZR 109/05) Schönheitsreparuturklauseln	Drucken	Unwirksamkeit auch von individuell vereinbarten Klauseln zu Schönheitsreparaturen Nach ständiger Rechtssprechung des BGH können auch jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in Mietverträgen in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen und daher insgesamt unwirksam sein. Dies gilt auch dann, wenn eine Formularklausel aus einem Mietvertragsvordruck mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft und so dem Mieter nach der Gesamtregelung sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen nach wirksamem Fristenplan als auch die Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses auferlegt werden sollen. Solche in ihrer Gesamtheit wegen des sogenannten „Summierungseffektes„ unwirksamen Regelungen sind auch nicht teilweise wirksam. (Urteil des BGH vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05) Abstellen von Gehhilfen im Treppenhaus	Drucken	Abstellen von Gehhilfen im Treppenhaus Der Vermieter kann das Abstellen eines Rollators, einer Gehhilfe oder eines Stützapparates im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses nicht untersagen. Der Mieter muss das Gerät aber an einem geeigneten Platz zusammengeklappt abstellen, so dass auch die anderen Mitbewohner das Treppenhaus und den Hauseingang gefahrlos nutzen können. (Urteil des LG Hannover vom 17.10.2005 – 20 S 39/05) Verjährung des Vermieteranspruchs auf Kautionszahlung	Drucken	Verjährung des Anspruches des Vermieters auf Stellung der Mietkaution Der Anspruch des Vermieters auf Stellung der Mietkaution verjährt in drei Jahren. Wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses sich zu Recht aus der Mietkaution befriedigt, entsteht nicht wieder der alte Anspruch auf Zahlung der Mietkaution. Vielmehr entsteht ein neuer Anspruch auf Ergänzung der Kaution, der wiederum einer eigenen Verjährungsfrist unterliegt. (Urteil des LG Duisburg vom 28.03.2006 – 13 S 334/05) Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag	Drucken	Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes benachteiligen Klauseln in Mietverträgen, nach denen Mieter nach starren Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam. Dies gilt auch bei Fristenplänen, bei denen die Verbindlichkeit der genannten Fristen durch Worte wie „mindestens„ oder „spätestens„ verstärkt wird. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nur dann wirksam auf Mieter umgelegt, wenn die im Mietvertrag angegebenen Renovierungsfristen durch Formulierungen wie „in der Regel„ oder „im Allgemeinen„ etc. so flexibel vereinbart wurden, dass eine Anpassung der Fristen an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich ist. Ohne solche Formulierungen sind Fristenklauseln starr und daher unwirksam. An dieser Unwirksamkeit ändert sich auch dann nichts, wenn für den Fall des Auszuges eine flexiblere Handhabung vorgesehen ist. Entscheidend ist also, ob die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – für Mieter erkennbar – eine flexible Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf zulassen. Wenn die Klausel im Mietvertrag zu der Schönheitsreparaturen-verpflichtung des Mieters unwirksam ist, ist auch eine damit zusammenhängende sogenannte Abgeltungsklausel unwirksam. Diese Abgeltungsklauseln in Mietverträgen sollen Mieter, bei denen die Renovierungsfristen zum Zeitpunkt des Auszuges noch nicht abgelaufen sind, zur anteiligen Übernahme der Kosten für die Schönheitsreparaturen verpflichten. Weil diese Abgeltungsklauseln jedoch auf der Renovierungsverpflichtung von Mietern beruhen, sind sie im Falle von deren Unwirksamkeit gleichfalls unwirksam. (Urteil des BGH vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05) Mietminderung wegen kleinerer Wohnfläche	Drucken	Mietminderung wegen kleinerer Wohnfläche Ist die Fläche einer Mietwohnung um mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, so liegt ein Mangel der Mietsache vor. Durch diesen Mangel ist die Bruttomiete gemindert. Dies gilt auch bei einer nur geringfügigen Unterschreitung der Grenze von 10 % - so z.B. bei einer Flächendifferenz von 10,51 %. Dabei kommt es nicht darauf an, ob im Mietvertrag die Wohnfläche mit „ca.„ oder „ungefähr„ angegeben ist. (Urteil des BGH vom 24.03.2003 – VIII ZR 133/03) Mietminderung nach Bruttomiete und Kautionshöhe	Drucken	Bemessung der Mietminderung nach der Bruttomiete. Höhe der Mietkaution bei einem Mangel.Liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, so ist die Bruttomiete, d.h. die Nettomiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder –vorauszahlung zu mindern. Dies gilt auch für den Fall, dass die Miete wegen einer zu geringen Fläche der Mietwohnung gemindert ist. Eine Mietkaution darf höchstens den Betrag von drei Nettomonatsmieten, d.h. ohne Nebenkostenpauschale oder –vorauszahlung, erreichen. Maßgeblich für die zulässige Höhe der Mietkaution ist die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldete Miete. Dabei bleibt deren Minderung wegen Mängeln der Mietwohnung außer Betracht. Wenn jedoch die Minderung auf Mängeln beruht, die bereits im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorlagen und die nicht behoben werden können, bemisst sich die zulässige Höhe der Mietkaution lediglich nach der geminderten Miete. (Urteil des BGH vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04)
Umstellung der Heizung auf Wärmecontracting	Drucken	Umstellung einer vorhandenen Heizungsanlage auf „Wärmecontracting„ Unter „Wärmecontracting„ ist die Übertragung des Betriebs einer vorhandenen Heizungsanlage (Eigenerzeugung von Wärme und Warmwasser) auf einen Dritten (Fremdlieferung von Wärme und Warmwasser) zu verstehen. Während eines laufenden Mietverhältnisses sind diese Umstellung der Heizung und die Umlage von hierdurch zusätzlich entstehenden Kosten auf die Mieter nur zulässig, wenn dies entweder im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde oder der Mieter dieser Maßnahme zugestimmt hat. Anderenfalls brauchen Mieter weder aus dem Wärmecontracting resultierende Nachzahlungen oder erhöhte Vorauszahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu leisten. (Urteil des BGH vom 15.03.2006 – VIII ZR 153/05) Mietminderung wegen Rauch	Drucken	Wer sich in seiner Mietwohnung durch Tabakrauch von Nachbarn belästigt fühlt, kann die Miete mindern oder sogar den Mietvertrag fristlos kündigen. Auf entsprechende Urteile des Amts- und Landgerichts Stuttgart hat die Nichtraucher-Initiative Deutschland hingewiesen.
Weiterlesen ...	Keine Maklerprovision für WEG-Verwalter	Drucken	Nach einem Urteil des Landgerichtes Kiel vom 08.10.1998, abgedruckt in WM 2000, 312, ist auch der Makler, der lediglich alsVerwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fungiert, nicht berechtigt, von den Mietparteien für die Vermittlung der Wohnung eine Maklerprovision zu verlangen. Soweit die Mietpartei dennoch eine Provision gezahlt hat, kann diese zurückgefordert werden.
Kündigung wegen nicht durchgeführter Hausordnung	Drucken	Nach einem Urteil des AG Wiesbaden vom 01.07.1999, abgedruckt in WM 2000, 190, rechtfertigt die unterlassene Durchführung der Hausordnung durch die Mietpartei nicht die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterseite.
Nebenkosten für leerstehende Wohnung	Drucken	Wenn die Nebenkosten nach dem Wohnflächenverhältnis auf die Mietparteien umgelegt werden, ist es nicht zulässig, die Kosten für eine leerstehende Wohnung anteilig auf die übrigen Mietparteien umzulegen. Dies ergibt sich aus einem Urteil desOLG Hamburg vom 22.08.1990, abgedruckt in WM2OO1, Seite 343f.
Kosten für Ungezieferbekämpfung	Drucken	Die Kosten für eine gezielte Ungezieferbekämpfung im Mietobjekt hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen. Diese Kosten können nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Dies ergibt sich aus einem Urteil des LG München vom 05.12.2000, abgedruckt in WM 2001, Seite 245.
Weiterlesen ...	Waschmaschine	Drucken	Nach einem Urteil des AG Köln vom 11.01.2001, abgedruckt in WM 2001, Seite 266f zählt das Aufstellen einer Waschmaschine in der Wohnung grundsätzlich zum zulässigen Mietgebrauch. Der Mieter darf daher grundsätzlich in seiner Wohnung eine eigene Waschmaschine aufstellen und betreiben. Der Vermieter kann dem nicht mit der Begründung widersprechen, dass der Mieter keinen Versicherungsschutz für die Waschmaschine abgeschlossen hat.