Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=18.07.2012&Aktenzeichen=XII%20ZR%2097/09
Timestamp: 2019-10-19 21:13:57
Document Index: 283923363

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BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09 - dejure.org
BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09
https://dejure.org/2012,25108
BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09 (https://dejure.org/2012,25108)
BGH, Entscheidung vom 18.07.2012 - XII ZR 97/09 (https://dejure.org/2012,25108)
BGH, Entscheidung vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 (https://dejure.org/2012,25108)
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Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen
Mietfläche - Abweichung - Minderung
Minderung des Mietzinses bei Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche, die eindeutig einem bestimmten Raum zuzuordnen ist; keine Gleichsetzung von Kellerflächen mit Ladenlokalflächen
Bestimmung der Mietminderung bei Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche im Fall einer Geschäftsraummiete
Berücksichtigung der Art der (Gewerbe-)Räume bei wegen Flächenunterschreitung geltend gemachter Mietminderung
Flächenabweichung bei Gewerberaummiete; anteilige Mietminderung für Minderflächen von Räumen mit geringem Gebrauchswert
Zur Berechnung der Mietminderung hinsichtlich einer Minderfläche, die eindeutig Nebenräumen zuzuordnen ist
Gewerberaummietrecht - Minderfläche bei Nebenräumen: Berechnung der Minderung?
Flächenabweichung im Gewerbe, geringere Minderung für Nebenflächen
heise.de (Pressebericht, 04.02.2013)
Mietrecht - Flächenunterschreitung und Minderung - Nebenräume zählen weniger!
Bezieht sich eine Flächenabweichung zu Lasten des Mieters nur auf den Keller, ist bei der Berechnung der Minderung der niedrigere Gebrauchswert eines Kellers zu berücksichtigen
Bei Mietminderung wegen Unterschreitung der Fläche von Geschäftsnebenräumen muss der geringere Nutzungswert berücksichtigt werden
Bewertung eines Mangels bei Flächenabweichung
Prozentuale Flächenabweichung bei Kellerräumen nicht Maßstab der Minderung
Keine pauschale Mitminderungsquote bei zu kleinen Nebenräumen
Mietminderung bei Geschäftsraummiete - Flächenabweichung bei Nebenräumen
Minderung der Geschäftsraummiete
Mietminderung, wenn die Quadratmeterzahl der tatsächlich überlassenen Mietfläche unter der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl liegt
Unterschreitung der Mietfläche ist Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB
Gewerberäume: Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Flächen rechtfertigt eine Mietminderung - Minderungsbetrag bemisst sich nach der Differenz der Flächenabweichung und dem Gebrauchswert der Flächen
Keine pauschal prozentuale Mietminderung bei Unterschreitung der gewerberaummietvertraglich vereinbarten Fläche von Nebenräumen
Gewerberaummietrecht: Mietminderung muss geringerem Gebrauchswert entsprechen! (IMR 2012, 410)
LG Berlin, 15.11.2007 - 12 O 257/07
KG, 28.05.2009 - 22 U 177/07
NJW 2012, 3173
NZM 2012, 726
ZMR 2012, 940
WM 2013, 1087
a) Nach der Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a;… vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso für die Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09, WM 2013, 1087 Rn. 15).
Durch die Minderung soll - wie gezeigt - die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (BGH…, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, zitiert juris Rn. 12 ff; vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173, zitiert juris Rn. 18; jeweils mwN).
Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Falles, in erster Linie nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache sowie der Dauer der Störung (BGH, Urteil vom 18. Juli 2012, aaO;… Staudinger/Emmerich, BGB, 2018, § 536 Rn. 97;… Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 Rn. 389; jeweils mwN).
Danach kann eine erhebliche Flächenabweichung auch ein geringeres Gewicht haben, wenn davon Flächen betroffen sind, die nach der vertraglichen Vereinbarung als Nebenfläche anzusehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173).
OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13
Anforderungen an die Vereinbarung einer sog. echten Quadratmetermiete
Wird diese Gleichwertigkeit dadurch gestört, dass die Flächengröße zu Lasten des Mieters abweicht, führt die Minderung dazu, dass die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen wiederhergestellt wird (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18.07.2012, a.a.O.).
Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache, wobei bei der Geschäftsraummiete insbesondere die Herabsetzung des Gebrauchswerts der Räume zur Erreichung des vertragsgemäßen Geschäftszwecks (vgl. BGH NJW 2012, 3173, 3174 Tz 18, 22), also die Auswirkung des Mangels auf die Betriebsausübung (…Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 536 Rn 33) maßgeblich ist.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar (BGH, Urt. v. 18.7.2012, XII ZR 97/09;… Urt. v. 4.5.2005, XII ZR 254/01; für die Wohnraummiete: Urt. 24.3.2004, VIII ZR 295/03;… Urt. v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09).
OLG Düsseldorf, 21.11.2013 - 10 U 37/13
Dagegen wendet sich die Berufung (des Beklagten) ohne Erfolg, denn entgegen der Auffassung der Berufungsbegründung und mit dem Landgericht kann die Rechtsprechung zur minderungsrelevanten 10%-Grenze einer Flächenabweichung nicht nur von der Wohnraummiete auf die Geschäftsraummiete übertragen werden, sondern ist auch zu übertragen (…BGH, Urt. v. 4.5.2005, Az. XII ZR 254/01; Urt. v. 18.7.2012, Az. XII ZR 97/09).
Die Beklagte hat die Größe des Wohnhauses (unbestritten) mit 79, 34 qm und des Nebengebäudes mit 130, 96 qm angegeben, und die Mietanteile des Gesamtobjekts dahin gewichtet, dass trotz des Flächenanteils des Nebengebäudes von 62 % auf dieses ein Nutzungswert - der bei der Minderung relevant ist, s. BGH, Urt. v. 18.07.2012 - XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173 Tz 19, 22 - von nur 50 % entfällt (Anl. B 7).
Wird - wie hier - eine geringere Fläche als geschuldet überlassen, ist von der prozentualen Flächenabweichung auszugehen, wobei, soweit es sich nicht um Wohnraummiete handelt, auch der geringere Gebrauchswert bestimmter Flächen zu berücksichtigen sein kann (BGH, NJW 2012, 3173 Rn. 18 ff.;… Palandt a.a.O.).
OLG Dresden, 12.08.2016 - 5 U 182/16
Außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages wegen Feuchtigkeit; …
Für den Umfang der Minderung kommt es entscheidend auf den Grad der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches an, denn mit der Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden, so dass sich die Herabsetzung der Miete nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache richtet (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173; Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697).