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Timestamp: 2019-11-13 07:58:44
Document Index: 373663656

Matched Legal Cases: ['artículo 20', 'artículo 182', 'artículo 40', 'artículo 20', 'artículo 63', 'artículo 2', 'artículo 66', 'artículo 73', 'artículo 65', 'artículo 74', 'artículo 76', 'artículo 8', 'artículo 28', 'artículo 177', 'artículo 178', 'artículo 182', 'artículo 182', 'artículo 85']

BOE.es - Documento BOE-A-2019-15152
Documento BOE-A-2019-15152
«BOE» núm. 254, de 22 de octubre de 2019, páginas 116007 a 116017 (11 págs.)
BOE-A-2019-15152
Con fecha 7 de febrero de 2019 se inscribe una determinada edificación declarada sobre la finca registral 7.162 de Escalona, la cual, según certificación catastral, fue construida en el año 1980, expresando que la inscripción se practica conforme al artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de suelo de 2008, «pendiente de notificación al Ayuntamiento».
Mediante nota marginal de 25 de marzo de 2019 se hace constar que se ha realizado la referida notificación al Ayuntamiento.
Tras ello, el Ayuntamiento de Escalona dicta resolución de fecha 26 de marzo de 2019 en la que hace constar que la edificación no cuenta con licencia de obras y tiene la consideración de actuación clandestina, y solicita que se haga constar por nota marginal su concreta situación urbanística con la delimitación y limitaciones contempladas en el artículo 182.4 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (de Castilla-La Mancha) para las edificaciones sujetas al régimen de fuera de ordenación.
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Escalona, fue objeto de nota de calificación registral negativa de fecha 16 de abril de 2019 en los siguientes términos:
«Registro de la Propiedad de Escalona (Toledo).
(…) Calificación negativa asiento 1221 Diario 110.
La presentación para su calificación e inscripción si procede de la documentación siguiente: resolución número 2019-0097 de fecha 26/03/2019 del Ayuntamiento de Escalona, protocolo/expediente/, presentado por Ayuntamiento de Escalona el día 27/03/2019 a las 11:30, con el número de entrada 2673, asiento 1221 del diario 110.
2. No consta la notificación al titular registral. No basta con la afirmación genérica de que se ha dado traslado a la persona designada en la comunicación remitida desde este Registro de la Propiedad. Es preciso que se designe el nombre de esta persona y que conste el modo y la fecha en que se le ha hecho la notificación, que ha de tener los requisitos propios de toda notificación administrativa.
3. Por otra parte, cuando el Ayuntamiento afirma que se ha realizado una actuación clandestina está causando perjuicio al propietario con muy distintas posibles consecuencias jurídicas. Por eso, en tal caso, antes de dictar una resolución en tal sentido es preciso que se tramite el expediente administrativo que ponga en claro la solución, sin que baste la afirmación genérica de que se han consultado los Servicios Técnicas Municipales sin mayor precisión. En líneas generales este expediente administrativo deberá incorporar una fase de información, prueba y alegaciones en la que se haga saber a la persona a la que se imputa tal modo de obrar qué servicios técnicos concretos del Ayuntamiento se han consultado; en qué periodo de fechas; si se puede justificar que los archivos del Ayuntamiento son íntegros; y cuál sería la responsabilidad del Ayuntamiento por haber consentido la realización de una construcción que dura meses sin haber parado las obras y sin haber tomado ninguna medida respecto de la obra realizada durante años pese a que la vivienda ha estado habitada; y dado que no basta la mera cita de preceptos legales si se ha realizado o no visita del arquitecto municipal al inmueble, de tal modo que se verifiquen los hechos de los que se le acusa y se concreten las superficies y altura; y asimismo, permitiendo al interesado hacer alegaciones y aportas la documentación que estime pertinente. En definitiva, se trata de evitar que la resolución administrativa le cause indefensión.
Escalona, dieciséis de abril del año dos mil diecinueve El registrador de la Propiedad (firma ilegible) Fdo. Rafael Burgos Velasco.»
«Primero. En cuanto a que no consta la identificación registral de la finca a que se refiere. Sorprende que la concreta cuestión se tache de defecto, ya que la resolución cuya inscripción se interesa como nota marginal, obedece a una respuesta al Registro de la Propiedad, para informarle de la concreta situación de una construcción, por la que se debe emitir por parte de este ayuntamiento informe, es decir, que el Registro de la Propiedad, conoce perfectamente la identificación registral de la finca a que se refiere la resolución cuya inscripción se pretende. La identificación de la finca registral no puede ser otra, que la finca registral por la que el registrador solicita información y por la que el ayuntamiento facilita información.
Segundo. El Registrador de la Propiedad califica negativamente la resolución dictada por el alcalde de escalona, al considerar que para la inscripción de la resolución respecto del titular registral, se debe precisar de forma detallada la notificación administrativa. No podemos compartir dicho criterio, ya que sería poner en duda al fedatario público, que firma la resolución cuya inscripción se interesa, donde consta expresamente que “se da traslado del contenido de la resolución” al titular registral. Es decir, que si no existe constancia, como así es de alegaciones o en su caso recurso del interesado, se aquieta a dicha resolución. Es importante destacar se está “hablando” en todo momento del mismo titular registral, y resulta curioso que, si la resolución es dictada por el Registrador de la Propiedad, se pueda obviar este dato por “conocido” e “indubitado” y cuando la resolución es dictada por el Ayuntamiento, “se tenga que expresar una y otra vez” concretos datos que son indubitados.
Consta debidamente que por parte del Ayuntamiento de Escalona, en virtud del artículo 40 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se ha notificado debidamente al titular registral (no olvidemos titular registral facilitado por el Registro de la Propiedad domo decimos), la resolución de la Alcadía [sic] recaída en procedimiento administrativo, acreditativa de la intervención del titular registral en dicho procedimiento, resolución firme y por tanto a la que se ha aquietado el interesado.
1. Se excede el Registrador de la Propiedad en sus “comentarios”, sin transcendencia real y por supuesto jurídica, en cuanto a la forma de actuación del Ayuntamiento en materia urbanística.
3. La nota marginal su finalidad es que el adquirente tenga conocimiento de la situación urbanística del bien, por tanto, será al momento que dicho adquirente pida la concreta información antes de adquirir el dominio, cuando se le deba facilitar, los concretos extremos que interesen y no antes, que parece ser lo que se pretende con la calificación negativa.
Cuarto. Es importante destacar que en el presente caso no estamos ante un expediente de disciplina urbanística, que sí tendría que gozar de las garantías que el Registrador invoca, no obstante reiterar se cumple, sino ante la anotación marginal de las circunstancias urbanísticas de la declaración de una obra nueva al amparo del RDL 7/2015.»
1. Con fecha 7 de febrero de 2019 se inscribe una determinada edificación declarada sobre la finca registral 7.162 de Escalona, la cual, según certificación catastral, fue construida en el año 1980, expresando que la inscripción se practica conforme al artículo 20.4 del texto refundido de la Ley de suelo de 2008, «pendiente de notificación al Ayuntamiento».
b) No consta la notificación al titular registral
En particular, en cuanto a los efectos registrales de la terminación del expediente, el artículo 63 establece lo siguiente: «Cuando adquiera firmeza la resolución de la Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación, por la que se declare la existencia de la infracción o el incumplimiento de las obligaciones correspondientes, se practicarán, según los casos, los siguientes asientos: 1. Si la resolución impusiere el deber de ceder fincas determinadas o partes concretas de las mismas, se practicará asiento de inscripción, siempre que la certificación correspondiente cumpliese con los requisitos establecidos en el artículo 2 de este Reglamento y el acuerdo no fuese susceptible de recurso jurisdiccional. 2. Si el acuerdo firme de la Administración actuante impusiera una sanción económica que diese lugar a procedimiento de apremio, se tomará, si se ordena, la anotación preventiva de embargo a que se refiere el artículo 66. 3. En los demás casos la terminación del expediente se hará constar por nota marginal, que producirá los efectos generales a que se refiere el artículo 73.4. La certificación del acuerdo por el que se declare la terminación del expediente provocará, en todo caso, la cancelación de la anotación preventiva».
Así, entre los actos administrativos inscribibles, se hace mención expresa de «las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las Leyes» y de «cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas», revelando la necesidad de evitar una enumeración cerrada de actos urbanísticos inscribibles, por la variedad de éstos y la propia diversidad normativa -artículo 65.1.d y h de la Ley de suelo y Resoluciones de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011, 22 de junio de 2013 y 24 de marzo de 2015-.
Como ha quedado expuesto, por tanto, nuestro Derecho vigente prevé expresamente el acceso registral de actos, condiciones o limitaciones administrativas formalizados en certificación de tal naturaleza, en la que consten en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo. En el caso de determinaciones declaradas por actos administrativos, será precisa además una serie de precisiones, como la referencia al acto, su firmeza, especificación de las condiciones, acuerdo específico de su constancia registral y expresa referencia a la norma legal o reglamentaria en ella que se fundan, de acuerdo a su naturaleza declarativa y reglada –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2008–.
No debe rechazarse tampoco, a estos efectos, la vía administrativa directa, por algunos de los medios que nuestro ordenamiento permite a la Administración, como la ejecución del acto en ejercicio de sus facultades de autotutela declarativa y ejecutiva, siempre que concurran sus presupuestos, se funde en una previa resolución administrativa y se garantice los derechos del interesado en el procedimiento, mediante el oportuno requerimiento y trámite de audiencia –sobre la improcedencia de la facultad de autotutela propia de la Administración Pública, pues en el ámbito de la transmisión contractual de bienes cuando actúa como un sujeto de Derecho privado (cfr. Resoluciones de 22 de febrero de 2007 y 26 de marzo de 2008)–.Vía procedimental que si bien, no se contempla específicamente en el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997 para la constancia registral de condiciones de licencias o autorizaciones, sí está contemplada en el artículo 76, relativa a licencias en precario y su contenido -en relación con el artículo 8.3.d) de la Ley de Suelo-.
Respecto al régimen derivado del artículo 28.4 de la vigente Ley de suelo, la inteligencia del precepto, cuya singularidad, como señala la doctrina –cfr. Resolución de 30 de junio de 2016– es ciertamente destacable, al imponer a la entidad local un deber legal de actuación en el marco de una norma sobre procedimiento registral, debe encontrarse en la necesaria colaboración bidireccional que debe existir entre la autoridad con competencias en urbanismo y la institución registral, en aras una labor más eficaz en sede de disciplina urbanística, pero también, y al mismo tiempo, en una más completa publicidad de los condicionantes jurídicos de los inmuebles, con interés para terceros, adquirentes o acreedores.
En su artículo 177, titulado «las edificaciones, construcciones e instalaciones y las operaciones y actividades clandestinas» establece que «se consideran actuaciones clandestinas las edificaciones, construcciones e instalaciones, y demás operaciones y actividades reguladas por la ordenación territorial y urbanística realizadas, total o parcialmente, sin contar con los correspondientes actos legitimadores previstos en la presente Ley o al margen o en contravención de dichos actos». Y añade en el artículo 178 que «…apreciada por los correspondientes servicios municipales la existencia o realización de una actuación clandestina procederán a notificar a quien figure como propietario del inmueble en el catastro, ordenando la suspensión de las obras y emplazando para que en un plazo de dos meses presente proyecto de legalización de la referida actuación regulada por la ordenación territorial y urbanística en el caso de que la actuación sea legalizable. …La Administración Municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de la solicitud de legalización, resolverá sobre el carácter legalizable o no de la actuación. En el caso de proceder la legalización de la actuación se seguirán los procedimientos y plazos previstos en la presente Ley para la realización de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando a juicio de la Administración Municipal no procediera la legalización, se ordenará la demolición del edificio sin más trámite».
Pero respecto de la demolición, el artículo 182.4 establece la matización de que «…transcurridos cuatro años desde la terminación de la operación o cese de las actividades clandestinas o ilegales, la Administración no podrá ordenar la demolición de las edificaciones, instalaciones o construcciones derivadas de las mismas». Y que «no obstante, dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de ordenación y cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización».
Y como hemos visto, de esa expresa remisión al citado artículo 182.4, transcrito más arriba, lo que se deduce con toda claridad es que el ayuntamiento reconoce y declara el hecho de que ya han transcurrido más de cuatro años desde la terminación de la edificación y que por ello la Administración no podrá ordenar la demolición de la misma, pero que «no obstante, dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de ordenación y cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización».
Especialmente el artículo 85.2. del Decreto 34/2011, de 26 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha, dispone que »la inclusión de un inmueble en el régimen del fuera de ordenación previsto en el presente artículo, hará que éste se rija por lo señalado al efecto en el correspondiente planeamiento, pudiéndose realizar únicamente en el mismo obras justificadas de seguridad e higiene, y en ningún caso de consolidación, refuerzo o rehabilitación. Dicha situación se hará constar en el Registro de la Propiedad por parte de la Administración competente con arreglo a la legislación hipotecaria».