Source: http://www.consultasderecho.com/tag/derecho-de-propiedad/
Timestamp: 2019-06-18 07:21:26
Document Index: 355343471

Matched Legal Cases: ['artículo 569', 'artículo 569', 'artículo 569', 'artículo 569', 'artículo 569', 'artículo 569', 'artículo 348', 'artículo 33', 'artículo 157', 'artículo 542', 'artículo 532']

Noticias > derecho de propiedad
¿Se puede modificar el uso de un local comercial a vivienda?
La cuestión debe resolverse teniendo en cuenta lo que dispongan los Estatutos de la comunidad de vecinos. En ocasiones, existen cláusulas que lo prohíben. Vamos a analizar un caso real.
Nos planteamos si es posible modificar la descripción de una finca inscrita como perteneciente a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal de modo que pase a constar como vivienda cuando consta inscrita como local comercial y existe determinada cláusula estatutaria al respecto.
En concreto la cláusula estatutaria dice así: «El local comercial sito en la planta quinta, bajo cubierta, se encuentra sin la construcción del cerramiento del mismo y, el propietario o propietarios del mismo, podrán levantar el cerramiento del mismo, sin necesidad de obtener para ello autorización de la junta de propietarios, así como podrá destinarse el mismo, indistintamente, a local de negocio o despacho, sin más limitaciones que las resultantes de la legislación general en materia de actividades molestas, nocivas o peligrosas.»
La registradora de la propiedad entiende que la previsión estatutaria implica una limitación en las facultades de uso del propietario del local mientras que el recurrente opina lo contrario.
El recurso no puede prosperar. Es cierto que es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación.
Es cierto que en aplicación de lo anterior, la Dirección General ha afirmado reiteradamente que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.
Ahora bien es igualmente doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que nada obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico a aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (artículos 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión (Resolución de 20 de febrero de 1989).
La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado se acomoda perfectamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene declarado (vid. Sentencias en los «Vistos» entre muchas otras) tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en este ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por si restricción de uso alguna.
Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 15 de julio de 2013).
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado comunidad de vecinos, derecho de propiedad, propiedad horizontal, Registro de la Propiedad	| Deja una respuesta | 26 septiembre, 2013 by consultasderecho
Al regular el Código Civil las servidumbres, dentro de la normativa de una de las servidumbres legales, en concreto la de paso, dispone, en el artículo 569, que: “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.
En este precepto se consagra la denominada “servidumbre de andamiaje”.La constitución de esta servidumbre de andamiaje pivota sobre el concepto de la “indispensabilidad” . Siendo lo indispensable el paso y no la obra a ejecutar en el edificio (puede ser de mero ornato o embellecimiento). En principio el concepto indispensable guarda relación con la necesidad. La necesidad aparece como presupuesto fundamental, pues, para poder llevar a cabo esas obras, no hay otra posibilidad; no cabe dispensa o excusa alguna. Pero el término indispensable del artículo 569 del Código Civil no puede entenderse de modo absoluto, sino que debe ceder ante posibles medidas correctoras propuestas por el dueño del predio sirviente antieconómicas en relación con lo que se discute, extraordinariamente molestas o de ejecución compleja hasta el punto de exceder lo accesorio de lo principal.
A la servidumbre de andamiaje del artículo 569 del C.c . le es de aplicación los principios consagrados en los artículos 565 y 566 del C.c. De tal manera que el contenido de la servidumbre debe ser lo menos perjudicial posible para el predio sirviente siempre que baste para satisfacer el requisito de la indispensabilidad. Al final de la redacción del artículo 569 del Código Civil se lee: “… recibiendo (el dueño del predio que consiente el paso) la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.
La cuestión que se plantea es la de si nos encontramos ante una indemnización que constituye un requisito previo a la ocupación temporal de la finca que consistiría en un canon de ocupación o precio de alquiler, o si, por el contrario sería una consecuencia o efecto de la ocupación, deviniendo tan solo exigible por la causación de perjuicios que excedan de las normales incomodidades y molestias propias de la ocupación temporal de la finca.
La contestación a esta cuestión proviene de la naturaleza del derecho reconocido en el artículo 569 del Código Civil . Y así, de sostenerse que se trata de una verdadera y genuina servidumbre legal de paso quedaría sometida al requisito previo de la “justa indemnización” por la constitución forzosa o legalmente necesaria de la servidumbre (tal y como se prevé en el art. 564 del C.c .) consistente en un canon de ocupación o precio de alquiler.
Por el contrario, de mantenerse que se trata de una limitación legal del dominio de los predios por razón de la buena vecindad no concurriría el requisito previo del pago de un canon de ocupación o precio de alquiler y ello porque, a diferencia de las servidumbres, las limitaciones legales por razón de vecindad se caracterizan por la “reciprocidad” de la que se deriva que las normales incomodidades por la ocupación temporal de la finca son de obligada tolerancia sin cobrar nada por ello, por exigencia de la propia convivencia vecinal, sin perjuicio de una eventual y posterior indemnización a que pueda dar lugar la ocupación temporal, si, por su intensidad, extensión superficial o duración, las incomodidades, molestias o perturbaciones que generará rebasaran las ordinarias o usualmente tolerables en una normal convivencia vecinal o si se hubieran causado daños imputables a las labores o instalaciones efectuadas en el curso de la ocupación.
Consideramos que la verdadera naturaleza del derecho reconocido en el artículo 569 del Código Civil no es el de una servidumbre legal de paso sino una limitación legal del dominio de los predios por razón de buena vecindad (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 16 de julio de 2013).
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado derecho de propiedad, Posesión, servidumbre	| Deja una respuesta | 21 septiembre, 2013 by consultasderecho
La servidumbre de paso para tendido eléctrico
Bajo la rúbrica de las servidumbres legales” regula el Código Civil, en sus artículos 549 a 593 , diferentes servidumbres cuyo rasgo común es el de estar “impuestas por la Ley”, teniendo como motivo “la utilidad pública o el interés de los particulares”.
Ahora bien, esta regulación de las servidumbres legales ha sido desbordada por la propia legislación administrativa, en la que aparece con frecuencia la denominación de servidumbre para calificar situaciones de sujeción, pero sin una distinción clara de las limitaciones dominicales a que se refiere el artículo 348 del Código Civil, al definir la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”, delimitación “de acuerdo con las leyes”, a que se refiere igualmente el artículo 33.2 CE .
Se da una limitación legal cuando esta afecta a todos los predios que se hallan en determinadas condiciones por lo que han de guardar las prescripciones legales; por el contrario la servidumbre constituye un gravamen que impone una sujeción parcial de un precio a la utilización en uso o en beneficio de otro predio, el dominante, si bien en las servidumbres administrativas es opinión común que no es esencial la idea de predio dominante, ya que ni siquiera existe normalmente y la restricción se establece en beneficio de la comunidad.
Pues bien, cuando se trata del paso de energía eléctrica, según la anterior resolución, la doctrina, tanto administrativa como civil, nacional o extranjera, ha cuestionado si se trata de una verdadera servidumbre administrativa, o por el contrario de una limitación legal del dominio, si bien la doctrina mayoritaria considera que se trata de una servidumbre regulada por su Ley y su Reglamento, siendo los vigentes la 54/1997 de 27 de noviembre y el RD 1955/2000 de 1 de diciembre. Así, el artículo 157.1 de esta última norma establece que la servidumbre de paso de energía eléctrica gravará los bienes ajenos en la forma y con el alcance que se determinan en la Ley del Sector Eléctrico, en el presente Reglamento y en la legislación general sobre expropiación forzosa y se reputará servidumbre legal a los efectos prevenidos en el artículo 542 del Código Civil y demás con él concordantes.
Por otra parte nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo 22 de diciembre de 2008 , que el Código civil clasifica las servidumbres en distintas categorías, que tienen importancia en el momento de determinar sus efectos; el artículo 532 CC establece la distinción entre servidumbres aparentes y no aparentes, que los párrafos cuarto y quinto definen del modo siguiente: “aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas” y “no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia”. A los efectos de este recurso, por tanto, debe determinarse qué hay que entender por “signos exteriores”, ya que si no existieran dichos signos, nos encontraríamos ante una servidumbre no aparente, que no afectaría al comprador y si los hubiera, la servidumbre sería aparente y el comprador quedaría afectado por ella.
Pues bien, la estructura de la torreta, su ubicación, el cableado que llega y sale de la misma, perfectamente perceptibles en las fotografías que como documentos n.o 4 y 5 acompañan a la demanda, integran tal signo aparente con una contundencia de siete metros de altura, en paraje sin apenas edificaciones y las existentes de una sola planta.
Además, el “signo exterior” ha de manifestar de forma inequívoca, permanente e instrumental a la existencia del gravamen. La sentencia de 15 marzo 1993 dice que “cuando los signos son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro“.
Por tanto, la presencia constatada físicamente por las pruebas aportadas de una conducción eléctrica por cables y torres en el terreno comprado por la inmobiliaria, fácilmente perceptible con la vista, le otorga el carácter de aparente, por lo que afecta al comprador, al no ser necesario que, para ello, estuviese especificada en el título de adquisición.”
En cuya consecuencia, ante tal signo aparente, no opera en autos, la invocada presunción de encontrarse la finca libre de cargas; pues con tal apariencia, estamos, como indica la citada jurisprudencia ante una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro.”(Sentencia de la Audiencia Provincial de Mallorca de fecha 30 de julio de 2013).
Publicado en Opinión, Sentencias	| Etiquetado derecho de propiedad, servidumbre	| 4 Respuestas | 3 septiembre, 2013 by consultasderecho