Source: http://www.ficrea.info/2017/07/
Timestamp: 2019-03-19 02:46:41
Document Index: 213247761

Matched Legal Cases: ['artículo 142', 'artículo 142', 'Artículo 142', 'artículo 46', 'artículo 46', 'artículo 142', 'artículo 142']

Justicia, Verdad, Fraternidad: July 2017
COMENTARIOS sobre info filtrada de la reunión de Paz-Fauzi-Navarro
En este post realizaremos algunos comentarios sobre información que nos fue allegada sobre lo acontecido el sábado pasado en una sesión informativa organizada por el defraudado Javier Paz sobre el caso Ficrea.
En dicha reunión atendida por unos 400 ahorradores, y realizada en un auditorio del norte de la ciudad de México, según se nos dice, ofrecieron información el abogado Fauzi Handam, respecto a una demanda por daño patrimonial que interpuso contra el Estado mexicano en favor de un grupo de varios ahorradores.
También ofrecieron información Javier Paz y Fernando González, defraudados, ambos en su calidad de interventores dentro del concurso mercantil de Ficrea (CM).
Además, el síndico del CM, Jaime Navarro, rindió por su parte también información.
El síndico del CM de Ficrea, en foto de archivo.
En este post haremos comentarios únicamente sobre la información que nos fue proporcionada por ahorradores asistentes a la sesión, en lo que se refiere al tema del CM.
Respecto a lo dicho por Paz y González, se nos informa que éstos solicitaron a los ahorradores que los apoyaron con su firma para ser registrados como interventores, que voluntariamente les proporcionaran $500 pesos por cabeza, para gastos y ayudas. Sobre esto, sólo comentaremos que es válido pedir aportaciones voluntarias, pero de ninguna manera obligatorias. Queda en cada ahorrador que otorgó su firma de apoyo a Paz y González, aportar o no, según lo crea conveniente o le sea posible.
Sobre lo dicho por el síndico Navarro, desglosamos los temas a continuación:
SE PAGARÁ 3% A ACREEDORES,
Esta información no es nueva por supuesto. Desde mayo pasado en este Blog se citó al síndico afirmando que él espera que un tercer pago a los acreedores llegue en agosto, muy probablemente por un 3%, más lo que salga de la posible venta de los 29 inmuebles propiedad de Ficrea.
Hoy sabemos que la venta de los 29 inmuebles va a tomar tiempo y que no habrá ninguna venta de los mismos para agosto. Por lo tanto, a lo mucho se repartirá ese 3%.
El sábado, el síndico aseguró que el juez 14 de distrito civil, que lleva el CM de Ficrea, Guillermo Campos, ya le autorizó que la venta de los 29 inmuebles se realice a través de corredores inmobiliarios, y no por subasta como deseaba el juez anteriormente.
Lo que es más importante para los ahorradores es que la venta de estos 29 inmuebles se logre por un monto igual o mayor al ÚLTIMO AVALUO OFICIAL, que arrojó un valor total de los inmuebles por $297 millones 995 mil 900 pesos. (Al respecto, ver post titulado "¡Tómala! Avalúo ordenado por juez le corrige la plana al avalúo del síndico").
Lo que es seguro es que este proceso de venta se extenderá en el tiempo más allá de agosto próximo. Por ello, en el tercer pago, si éste se realiza en agosto, sólo se repartirá el 3% de lo adeudado, como informa el síndico.
EL SÍNDICO LE BAJA AL OPTIMISMO
RESPECTO A LA DEMANDA EN MIAMI
Las dos o tres veces que he tenido oportunidad de estar presente en una reunión con el síndico Navarro, éste ha sido en extremo optimista sobre la demanda que él interpuso en un tribunal de Miami-Dade, Florida, EE.UU. contra el defraudador Rafael Antonio Olvera Amezcua y sus cómplices.
Recordemos que la demanda es por 63 millones de dólares (unos 1 mil 134 millones de pesos), por fraude y delincuencia organizada, y el juicio está programado para arrancar en julio de 2018.
Para su representación, el síndico contrató al despacho legal Krupnick, Campbell, Malone, con sede en Fort Lauderdale, Florida, a quien le deberá pagar el 30% de toda cantidad recuperada. El síndico asegura que mientras no haya recuperación, dicho despacho no cobra cantidad alguna.
El sábado pasado, el síndico dijo que él prevé que en este juicio las partes tengan que llegar a algún tipo de convenio o arreglo, el cual por supuesto deberá ser por menos de la cantidad demandada. Esta postura es muy diferente a la manifestada por el síndico con anterioridad, quien presumía tener la confianza de ganar dicha demanda y que ésta podría crecer, de acuerdo con las leyes de EE.UU. hasta al doble de la cantidad original.
Típico de abogados.... de abogados acomodaticios.
Sobre este tema de Olvera Amezcua, el periódico Reforma le dedicó su nota principal de portada precisamente el sábado pasado, como consta en la imagen de abajo (clic para ampliar).
El hecho de que Olvera sea un defraudador y de que a pesar de ello viva como respetado inversionista en EE.UU. no es precisamente noticia. Sin embargo, la nota del Reforma sí tiene algunos elementos nuevos, que resumimos a continuación:
Luego de estallar el escándalo de Ficrea y de la huida de Olvera Amezcua, surgieron rumores que decían que ésta persona tenía la nacionalidad de EE.UU. Ahora gracias a Reforma nos enteramos que eso no es cierto, pero Olvera sí tiene una "visa de residencia permanente, bajo el amparo del programa EB-5, destinado a inversionistas".
El tipo de visa de Olvera está condicionada a los dos años de su vigencia. Es decir, a dos años de su expedición, las autoridades migratorias revisan el caso. Recordemos que desde la revocación de Ficrea al día de hoy, ya han pasado dos años con ocho meses. Sería importante saber cuál es la fecha de expedición de la visa.
El Programa EB-5 permite a extranjeros que invierten al menos 500 mil dólares en ciertos proyectos y regiones de EE.UU. obtener una visa permanente, condicionada en los primeros dos años de vigencia, que se extiende a los parientes incluidos en la solicitud.
"El requisito de inversión para la visa se cubrió mediante 25 transferencias que sumaron 540 mil dólares a la firma TSG Distressed Assets Funding Limited para la compra de bienes raíces".
El síndico Navarro presentó el 19 de junio pasado ante la corte de Miami-Dade "una nueva versión de la demanda para recuperar más de 100 inmuebles comprados por Olvera y su familia en EE.UU., la cual pormenoriza la situación migratoria del demandado".
La demanda del síndico acusa 56 violaciones a las leyes de Florida y entre otras cosas, afirma que "la obtención de esta visa ha permitido a Olvera y su familia (esposa, hijo y nuera) permanecer fuera del alcance de autoridades mexicanas y seguir disipando los fondos robados a Ficrea".
Otra de las personas demandadas por el síndico Navarro es Alberto Galante, quien era gerente de otra de las empresas de Olvera, Leadman Trade y director de la División EB-5 de TGS Capital.
¿Error de Reforma? La nota del periódico dice, en el sexto párrafo, que la demanda en Miami-Dade es por 195 millones de dólares (unos 3 mil 500 millones de pesos). Sin embargo el sábado, el síndico dijo que la demanda es por 63 millones de dólares. Esta última cantidad es la que se ha manejado desde que se dio a conocer esta demanda en octubre pasado..
Un par de dudas: Sería muy interesante conocer las fechas de las 25 transferencias para un total de 540 mil dólares que realizó Olvera desde México a Florida. También lo sería el conocer la fecha desde la cual tiene vigencia la visa obtenida por el defraudador.
LA CARTERA DE LEADMAN TRADE
Fiel a su propósito de mantener en la opacidad la información de la cartera de créditos de Leadman Trade manejada a través del fideicomiso 80730 de Nacional Financiera. el síndico Navarro no informó nada sobre dicho activo, en la reunión del sábado.
El tema de la cartera de Leadman Trade, y el fideicomiso 80730, lo tratamos extensamente en el post de este Blog titulado "Nafin y síndico violan la misma ley que invocan para ocultar información de cartera".
Sobre el tema, el síndico repitió el sábado lo dicho con anterioridad de que ha ocupado dinero de ese fideicomiso para integrar los pagos que ha realizado a los acreedores.
Según me informa un ahorrador asistente a la reunión del sábado, quien es de toda mi confianza, una ahorradora que él no pudo identificar, le cuestionó fuertemente al síndico sobre este tema. La ahorradora afirmó haber asistido a la reunión del 5 de julio pasado en Nafin --y que se reseña en el enlace arriba citado-- y aseguró que ahí, personal de Nafin dijo que no había entregado cantidad alguna al síndico para repartir entre los acreedores.
El ahorrador que me pasó esta información no pudo identificar el nombre de la persona que dijo esto último. Con seguridad, esta ahorradora es una de las cinco personas que asistimos a la reunión en Nafin, y que están identificadas por nombre en el post arriba ligado.
Sólo deseo aclarar que ante la pregunta de si era cierto que Nafin transfirió dinero al síndico para repartir a ahorradores, los directivos de esa banca se negaron a negar o afirmar nada, sólo dijeron que si el síndico nos había dicho algo así, era porque era cierto.
Las afirmaciones específicas que el síndico ha hecho respecto a la cartera de Leadman Trade y el fideicomiso 80730, y a los recursos ocupados por él, están detalladas en el enlace anteriormente ligado, que aquí repetimos: "Nafin y síndico violan la misma ley que invocan para ocultar información de cartera". Amigos lectores de este Blog, en ningún otro lugar van a encontrar reunidos en un mismo texto, la poca información disponible sobre la cartera de Leadman Trade, contenida en el fideicomiso 80730, por lo que invitamos atentamente a la lectura de dicho texto. Y de igual forma, si algún lector tiene elementos para hacer alguna precisión, lo invitamos a comunicarse a este Blog, a través de los medios de contacto que se encuentran al final de cada post.
¿QUÉ ARMAS TENEMOS PARA TRANSPARENTAR
LA CARTERA DE LEADMAN TRADE?
El ahorrador defraudado por Ficrea, Mario Paredes, ha realizado comentarios muy atinados respecto al caso Ficrea en general y a la cartera de Leadman Trade-fideicomiso 80730 de Nafin, en particular, que ha difundido en la red social Whatsapp.
Entre sus comentarios, Mario Paredes sugiere que la cartera de Leadman Trade, hoy en el fideicomiso 80730 de Nafin, debe ser atraído a la masa concursal del CM.
Se trata por supuesto de una idea que merece de atención, sin embargo, voy a aportar algunos comentarios al respecto, de acuerdo a lo que se ha investigado.
Todo indica que legalmente es complicado que la cartera de Leadman Trade sea traspasada hoy por hoy a la masa concursal. Recordemos que existe un contrato de fideicomiso en que Leadman Trade transfirió sus derechos de cobro de la cartera a Nafin. Por lo tanto, es Nafin quien está en posición de cobrar los créditos originalmente a nombre de Leadman.
Lo que es inaceptable, es que el síndico y Nafin se querellen contra el juez concursal para ocultar a toda costa la información del fideicomiso 80730. Para efectos de este ocultamiento, tanto el síndico como Nafin han tramitado amparos contra las órdenes del juez de entregarle la información. Sobra decir que los gastos de los juicios de amparo son cubiertos con recursos del fideicomiso, que han sido transferidos a abogados de Nafin por un lado, y por otro, a abogados de Baker & Mckenzie, que es el despacho legal del síndico.
Pero mientras los ahorradores, no sepamos cómo exigir transparencia al síndico, nada va a ocurrir y todo transcurrirá como hasta ahora. Lo que en este Blog, estamos proponiendo es que se llegue a un acuerdo para que el juez reciba en resguardo y en confidencialidad, la información del fideicomiso 80730. Es decir, esa información no tendría por qué ser liberada, ni siquiera a los acreedores del CM, ya que sólo sería conocida por el juez.
Mientras un tercero --el juez-- no tenga posibilidad de testimonio sobre el fideicomiso 80730, los ahorradores no podremos estar tranquilos respecto a ese instrumento del cual somos los beneficiarios.
En la reunión del 5 de julio en Nafin, el síndico aseguró que existe una copia del contrato del fideicomiso 80730 que consta en el expediente 746/2015, del CM de Ficrea, radicado en el juzgado 14 de distrito en materia civil del poder judicial federal con sede en ciudad de México
Con el fin de conocer a detalle dicho contrato, yo, el autor de este Blog, acudí, acompañado de un compañero ahorrador, al dicho juzgado para solicitar el documento.
Todo acreedor del CM que desee consultar el expediente, debe primero "apersonarse" ante el juez, es decir dirigir un escrito en el que se identifica como acreedor, y en el que solicita acceso al expediente. Tras elaborar el escrito y entregarlo, tuvimos la oportunidad de ingresar al área de acopio del juicio 746/2015. Allí, en un cuarto de 4x4 metros, dos personas, archivistas, están exclusivamente dedicadas a gestionar los contenidos del juicio, que consta de un número muy grande de tomos. Los asistentes legales nos aseguraron que era una tarea titánica darse a la revisión de los legajos o tomos.
Cuando les preguntamos a los archivistas cómo podríamos localizar el contrato del fideicomiso 80730 de Nafin, una de ellas, una señorita, nos dijo que NO EXISTÍA dicho contrato en el expediente, que lo único que había era una COPIA SIMPLE de ese documento, la cual había sido aportada por el visitador del CM, que hizo su trabajo de visitaduría de Ficrea en diciembre de 2015.
Es decir, que no es muy cierto que "en el expediente del CM consta una copia del contrato del fideicomiso 80730 de Nafin", como nos dijo el síndico el 5 de julio. Ya que una copia simple NO GARANTIZA que el documento no haya sido alterado o mutilado. Incluso, Navarro se dijo "extrañado" de que los ahorradores no tuviéramos ese contrato... como si fuera tan fácil llegar a dicho documento.
Y es que para complicar más las cosas, según los archivistas del juzgado, los documentos aportados por el visitador, YA NO ESTÁN en el juzgado 14 administrativo, sino que fueron trasladados al Primer Tribunal Unitario en material civil y administrativa del primer circuito en la ciudad de México, el cual es el encargado de atender por lo menos 21 impugnaciones que diferentes actores interpusieron contra la sentencia de reconocimiento, graduación y prelación de créditos del CM de Ficrea.
Ante ello, nos trasladamos al tribunal unitario arriba citado para solicitar copia del contrato del fideicomiso 80730. Entregamos el oficio de solicitud y estamos en espera que ir a recoger la respuesta. Por razones personales, no me es muy fácil acudir semana a semana al juzgado, así que espero en próximos días poder acudir a conocer la respuesta del magistrado del tribunal unitario.
A continuación, el documento de solicitud de la copia del fideicomiso 80730.
(ACLARACIÓN: está copia tiene un error que se corrigió en el original. Donde dice "juez" debe decir "magistrado")
Se continuará informando lo que sea conducente y de relevancia, sobre este tema y el caso Ficrea en general.
Posted by Jorge Eduardo at 12:24 PM 2 comments:
La línea de El Economista sobre caso Ficrea: crear confusión
Curioso que muchas fuentes que manejan información sobre el caso Ficrea y sobre el concurso mercantil (CM) le guarden cuidadosamente el anonimato a "apoderados", "representantes" de Rafael Antonio Olvera Amezcua, y de sus empresas Leadman Trade y otras.
Tanto el síndico Jaime Navarro como los representantes de Condusef en el CM siempre que se refieren a acciones interpuestas por Leadman Trade aluden a "representantes" de dicha empresa. Siempre cuidan de no mencionar el nombre de dichos "representantes", sea abogado, despacho u otro.
Es curioso por ejemplo, que el síndico ha guardado el anonimato a los "representantes" de Leadman Trade que han interpuesto recursos dentro del CM, pero en cambio mencionó con nombre y apellido a una ahorradora que solicitó información sobre los bienes de Olvera Amezcua en el extranjero. No sólo mencionó su nombre en uno de sus informes, donde quizá tuvo que hacerlo, sino que lo repetía ante quien podía, y casi aseguró que esa persona tenía algún fin malévolo, cuando su solicitud, que no prosperó legalmente, era totalmente inocua.
El que no se mencione el nombre de los "representantes" del defraudador podría ser entendible viniendo de burócratas --Condusef-- o semiburócratas --síndico--, pero que lo mismo haga un periódico que se supone serio y/o profesional, pues ya es el colmo.
¿O ustedes qué piensan queridos lectores de este Blog dedicado al caso Ficrea?
Hoy nos amanecemos con una nota del periódico El Economista, del reportero Fernando Gutriérrez, titulada "Olvera pelea para no incluir bienes en concurso mercantil", en donde se citan párrafos completos que vienen de un "apoderado" de Olvera Amezcua.
El Economista: ¿Torpeza o ganas de confundir?
El Economista tiene derecho a publicar lo que quiera y de la forma en que quiera, aquí simplemente nos estamos preguntando cuál será el motivo de que ese medio le dé voz al representante de un presunto criminal respecto a un tema de por sí complejo como el CM de Ficrea. Y que esa voz sea emitida desde la sombra, sin dar la cara.
Ya veremos si en un futuro nos enteramos de una acción legal concreta de parte de Olvera Amezcua para recuperar "sus" carros y "sus" 29 inmuebles, como lo amaga su "apoderado" al dictarle a El Economista. El juez de CM ya aceptó estos activos dentro de la masa concursal, y ni Olvera Amezcua ni Leadman Trade están reconocidos como acreedores.
EL ECONOMISTA CREA MÁS CONFUSIÓN: ¿TORPEZA O DOLO?
Más adelante en la nota citada de Fernando Gutiérrez, éste menciona que los "Bienes se subastarán", al referirse a bienes dentro del CM, en concreto a los 29 inmuebles ya evaluados por un valuador independiente.
Pero luego, al citar al interventor del CM, Fernando González éste asegura que los inmuebles NO se subastarán. sino que se someterán a "venta directa".
Dice González que el juez ya aceptó que la venta de estos 29 inmuebles sea "directa" y no por subasta.
A qué se refiere González con "venta directa". No es claro y el periodista no le pide aclararlo.
Y es que el síndico ha abogado durante meses porque los 29 inmuebles sean vendidos a través de corredores inmobiliarios. Vender a través de corredores inmobiliarios NO es "venta directa", más si consideramos que estos corredores no trabajan gratis sino, que se llevan su comisión por toda venta que logren.
Entonces no sabemos a qué se refiere González con "venta directa".
Parece que hay más de un personaje al que le conviene que las cosas del CM queden lo más confusas posibles.
Nafin y síndico violan la misma ley que invocan para ocultar información de cartera
El pasado miércoles 5 de julio, tuvo lugar una reunión de un grupo de ahorradores defraudados por Ficrea con el director de Nacional Financiera, Jacques Rogozinski, con el tema exclusivo de la cartera de créditos de Leadman Trade, que es administrada por el fideicomiso 80730 de dicha banca de desarrollo.
Jacques Rogozinski, director general de Nafin.
La reunión se celebró gracias a la gestión realizada por el ahorrador Mario Paredes, quien envió un escrito al titular de Nafin, junto con una lista de 13 preguntas relativas al fideicomiso mencionado, y la petición de que nos fueran respondidas por escrito. (Consultar aquí la carta y la lista de 13 preguntas)
La sede de la junta fue las oficinas centrales de Nafin, ubicadas en Insurgentes Sur, y duró de las 12:05 horas, hasta las 13:20 aproximadamente. Un agradecimiento al grupo de unos 200 ahorradores quienes esperaron en las afueras del edificio, en apoyo de los presentes, mientras se desarrollaba la reunión.
Por parte de los ahorradores estuvimos en la junta Mario Paredes, Rosa María Tamer, Beatriz García, Rosa María Romero y su servidor, Jorge Eduardo Jiménez. El señor Rogozinski invitó a su director jurídico Luis Dantón; a su directora de Fideicomisos Públicos y Privados, Fabiola Bran; y al síndico del concurso mercantil (CM); Javier Navarro.
SE NEGARON A ENTREGAR RESPUESTAS POR ESCRITO
La realidad es que la gente de Nafin dejó muy claro que no podía entregarnos información relativa al contenido y operaciones del fideicomiso, salvo lo que ya fuera público. Nos dijeron que no podían respondernos ni de palabra ni por escrito, ni comentar siquiera las preguntas que les llevamos, ni responder que sí, ni responder que no, ni decirnos "a lo mejor" o que "quién sabe". O sea que no nos podían dar nada respecto al contenido de la administración de la cartera.
Para su postura, invocaron el artículo 142 de la Ley de Instituciones de Crédito. Como puede ver el lector de este Blog si abre el enlace hacia dicha ley, el artículo 142 es muy largo, abarca más de dos cuartillas, pero aquí citamos sus dos primeros párrafos:
"Artículo 142.- La información y documentación relativa a las operaciones y servicios a que se refiere el artículo 46 de la presente Ley, tendrá carácter confidencial, por lo que las instituciones de crédito, en protección del derecho a la privacidad de sus clientes y usuarios que en este artículo se establece, en ningún caso podrán dar noticias o información de los depósitos, operaciones o servicios, incluyendo los previstos en la fracción XV del citado artículo 46, sino al depositante, deudor, titular, beneficiario, fideicomitente, fideicomisario, comitente o mandante, a sus representantes legales o a quienes tengan otorgado poder para disponer de la cuenta o para intervenir en la operación o servicio.
"Como excepción a lo dispuesto por el párrafo anterior, las instituciones de crédito estarán obligadas a dar las noticias o información a que se refiere dicho párrafo, cuando lo solicite la autoridad judicial en virtud de providencia dictada en juicio en el que el titular o, en su caso, el fideicomitente, fideicomisario, fiduciario, comitente, comisionista, mandante o mandatario sea parte o acusado. Para los efectos del presente párrafo, la autoridad judicial podrá formular su solicitud directamente a la institución de crédito, o a través de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores".
NAFIN Y SÍNDICO VIOLAN LA MISMA LEY QUE INVOCAN
Como se puede leer en el fragmento citado arriba del artículo 142, en efecto las operaciones bancarias (y fiduciarias) están protegidas contra intentos de hacerlas públicas, excepto para los directamente interesados, entre ellos para los BENEFICIARIOS.
¿Y quién creen ustedes, estimados lectores de este Blog, que es el beneficiario del fideicomiso 80730? Pues si usted depositó dinero en Ficrea, es USTED, ahorrador(a) defraudado por Ficrea, USTED es el beneficiario de este fideicomiso.
Luego entonces se está violando el derecho de los ahorradores a conocer del contenido y operaciones del mismo.
Además, como se puede leer, Nafin está obligada a dar información "cuando lo solicita la autoridad judicial....". Y sabemos que el juez del CM, Guillermo Campos, ha requerido al síndico para presentar ante el juzgado 14 de distrito en materia civil la información del fideicomiso. Ante este requerimiento judicial, el síndico y el mismo Nafin han interpuesto recursos de amparo. Pero resulta que ni el síndico ni Nafin están dispuestos a informarnos a NOSOTROS, los beneficiarios, ni un solo detalle sobre dichos amparos.
Todo esto lo describiremos en mayor detalle más adelante en este post. Pero antes continuamos exponiendo y desglosando lo que pudimos sacar en claro de la reunión del miércoles pasado con Rogosinski y sus invitados.
Y EL BENEFICIARIO ES....... ¡LOS AHORRADORES!
El síndico del CM comentó que en el expediente 746/2015, radicado en el juzgado 14 de distrito en materia civil del poder judicial federal con sede en ciudad de México, obra una copia del contrato del fideicomiso 80730 de Nafin, aunque no hay nada más que revele el contenido y la operación del mismo.
Antes de continuar, vamos a exponer brevemente las definiciones de los tres tipos de personas que intervienen en un fideicomiso.
(Fuente: esta página del gobierno federal:
http://www.fifonafe.gob.mx/acercade/concepto.htm)
FIDEICOMITENTE, o creador del fideicomiso: "Persona física o moral que constituye un fideicomiso para destinar ciertos bienes o derechos a la realización de un fin lícito y determinado y encarga dicha realización a una Institución de Crédito".
FIDUCIARIO o administrador: "Es la persona encargada por el fideicomitente de realizar el fin del fideicomiso" (y encargada de administrar los bienes del mismo).
FIDEICOMISARIO o beneficiario: "Persona física o moral que recibe el beneficio derivado de un fideicomiso".
¿Quiénes representan estos tres papeles en el fideicomiso 80730 que contiene la cartera de Leadman Trade? Según el síndico, al citar el contrato que obra en expediente:
FIDEICOMITENTE: Leadman Trade
FIDEICOMISARIO: los ahorradores defraudados por Ficrea
Quiero aquí hacer énfasis, que fue el mismo síndico, en la reunión de ayer, quien nos confirmó que en el contrato del fideicomiso, se establece que el fideicomisario o beneficiario son los ahorradores de Ficrea. "No recuerdo si está escrito como ahorradores o acreedores", dijo el síndico textualmente. En todo caso, lo que sí podemos asegurar es que el beneficiario NO ES Ficrea, sino los ahorradores directamente.
A reserva de precisarlo con la consulta del contrato, recordemos que al momento de la firma del fideicomiso aún no existía el CM, por lo tanto no había acreedores nombrados oficialmente como tales, luego entonces seguramente el fideicomisario figura como "los ahorradores". Salvo conformación en otro sentido.
UNAS PALABRAS SOBRE EL EXPEDIENTE DEL CM 746/2015
Por razones que escapan a mi control, no he tenido el tiempo aún de ir al juzgado 14 de distrito en materia civil del poder judicial federal, en la ciudad de México, donde radica el expediente del CM de Ficrea, para consultarlo.
Dicho juzgado se encuentra en el edificio sede del Poder Judicial de la Federación en San Lázaro. Avenida Eduardo Molina No. 2, delegación Venustiano Caranza, ciudad de México.
Uno de varios documentos importantes de los que sería muy útil solicitar copia simple, es precisamente el contrato del fideicomiso 80730 firmado entre Leadman Trade y Nafin. Espero tener pronto la facilidad de acudir a consultar dicho expediente. Sin embargo quisiera aquí solicitar a la comunidad de ahorradores que si alguno de ustedes tiene la facilidad de acudir al juzgado, pueda hacerlo, y además de consultar los documentos que sean de su interés, que pueda solicitar y facilitarme copia del contrato de dicho fideicomiso.
En caso de tener esa disposición, favor de contactar a este Blog, a través de los medios de contacto que se encuentran al final de todos los posts.
De cualquier forma, espero en días o semanas próximas tener la facilidad de acudir personalmente para realizar la consulta del expediente.
Recordar que todos los acreedores reconocidos tienen derecho a consultar el expediente. Es importante llevar una identificación oficial y referir que se es un acreedor reconocido de acuerdo al listado de la sentencia de reconocimiento, graduación y prelación de créditos, en los autos del juicio de concurso mercantil en contra de Ficrea, expediente 746/2015 del juzgado decimocuarto de distrito en materia civil en el Distrito Federal.
LA CREACIÓN DEL FIDEICOMISO 80730 DE NAFIN
Hagamos un poco de historia. El 12 de diciembre de 2014, un grupo de ahorradores, en representación de todos los afectados, sostuvo una reunión con el interventor designado por la CNBV y con funcionarios del gobierno federal, sobre la intervención de Ficrea, ocurrida el 7 de noviembre de ese año.
En esa reunión, el interventor Federico López Cárdenas informó que Leadman Trade había reconocido adeudos con Ficrea y otorgaba en "dación en pago" una serie de bienes que incluyen inmuebles, y muebles --entre ellos vehículos-- principalmente. (Ver aquí informe de interventor del 12 dic. 2014)
Días después, el 19 de diciembre 2014, a pesar de promesas de lo contrario, la CNBV anuncia la revocación de la licencia operativa de Ficrea, con lo que está entraría en proceso de liquidación.
Luego, el 22 de diciembre de 2014, el interventor da a conocer su último informe sobre el estado de Ficrea (Ver aquí). Y es allí, en la página 4, donde nos enteramos por primera vez de la creación del fideicomiso 80730 de Nafin.
Dijo el interventor:
"Fideicomiso con Nacional Financiera: Se celebró contrato de fideicomiso con Nacional Financiera y Leadman (sic), en donde ésta última transmitió todos los derechos de los contratos de arrendamiento puro a efecto de que la Fiduciaria lleve a cabo la recuperación de las rentas y las entregue a Ficrea".
Este párrafo es curioso porque el beneficiario del fideicomiso NO ES FICREA, sino los ahorradores. A reserva de ver la copia del contrato, el síndico comunicó en la reunión de ayer que el fideicomisario o beneficiario son los ahorradores. Además, el mismo síndico ha dicho al juez que no puede entregarle información alguna sobre el fideicomiso porque Ficrea (que es la empresa en quiebra, o sea objeto del CM) "no es parte de dicho fideicomiso". (El síndico es citado diciendo eso por los interventores de Condusef, en informe de febrero de 2017)
En la reunión de ayer, el director jurídico de Nafin, Luis Danton, dijo haber estado presente en las negociaciones previas a la firma del fideicomiso 80730 entre Leadman Trade y Nafin, en aquellos días postreros de 2014. Estas reuniones fueron parte de las negociaciones del gobierno federal con los cómplices de Rafael Antonio Olvera Amezcua.
Según Danton, la gente del gobierno federal amenazó a los representantes de Leadman Trade con meterlos a la cárcel a menos que cedieran los contratos de arrendamiento al fideicomiso. Aquí uno se pregunta por qué esas personas no terminaron en la cárcel de todos modos, si así lo merecían.
El caso es que los representantes de Leadman Trade prácticamente fueron obligados a firmar el contrato del fideicomiso, a ser administrado por Nafin. Esto debió de ocurrir días antes del 19 de diciembre de 2014. Decir de nuevo, que va a ser muy interesante tener la copia del contrato, para conocer cuáles fueron las condiciones firmadas por Leadman Trade.
También será importante saber si el contrato menciona algo sobre cómo se va a canalizar el dinero del fideicomiso a los fideicomisarios, o sea a los beneficiarios que son los ahorradores de Ficrea. Decimos esto a propósito de que el síndico ha estado recibiendo recursos del fideicomiso y los ha utilizado, según él, para cubrir parte de los pagos a acreedores (que suman 13.3% de los créditos como se sabe).
Es de suma importancia tener en mente que el fideicomiso 80730 no forma parte del CM en absoluto. Por eso es vital conocer en calidad de qué o con qué argumentos es el síndico quien recibe esos recursos, ya que esta persona nunca ha informado a detalle en qué ha gastado ese dinero, que corresponde en su totalidad a los ahorradores. Es decir, es dinero que NO es para pagar a los acreedores preferentes, ni al SAT, ni a la mamá de Peña Nieto, ni es para sacar fotocopias, ni es para pagar los honorarios de la sindicatura, ni para los cafés del síndico, es dinero DE LOS AHORRADORES, única y exclusivamente.
EXTRAÍDO DEL FIDEICOMISO
No estamos haciendo aquí la acusación de que haya malos manejos o desvíos del dinero que ha salido del fideicomiso 80730. Sin embargo, sí decimos que nunca ha quedado claro ni se ha informado a los beneficiarios, la cantidad y el uso de los recursos que han salido de dicho instrumento.
Recordemos que en la junta del pasado 18 de mayo con un grupo de ahorradores, el síndico dijo que desde mayo de 2015 a la fecha del segundo pago a acreedores (diciembre 2016), se había recuperado por la cobranza de la cartera la cantidad de $460 millones de pesos. O sea que ese dinero estaba dentro del fideicomiso y salió de éste para ser entregado al síndico. Éste aseguró en aquella reunión que ese dinero se había utilizado para "integrar los dos primeros pagos a acreedores".
Es decir, el síndico está afirmando que la cobranza de la cartera desde mayo 2015 hasta diciembre 2016 logró una recuperación, en promedio de unos 24 millones 200 mil pesos mensuales. Para un total de $460 millones en 19 meses.
Aún falta saber cuál fue la recuperación por cobranza de la cartera desde diciembre de 2014 a abril de 2015, y de enero de 2017, a la fecha, julio de 2017.
Desde diciembre de 2014, hasta junio de 2017 han pasado 31 meses. El síndico afirmó en octubre de 2016 que el ritmo de recuperación de la cartera, era en promedio de 30 millones mensuales (y desde mayo 2015 hasta diciembre 2016 ese promedio fue un poco menor como vimos, de 24.2 millones mensuales). Si tomamos la cifra de 30 millones mensuales promedio, y la multiplicamos por 31 meses, tenemos la cantidad de: $930 millones de pesos.
Luego entonces, esa cantidad aproximada, $930 millones de pesos, es lo que se ha recuperado (o que se debe haber recuperado) de la cartera de Leadman Trade, desde diciembre de 2014 a junio 2017. O puede ser más, no los sabemos porque Nafin y el síndico no permiten a un tercero (el juez) conocer del fideicomiso.
Sea cual sea la cantidad recuperada, ese dinero debió siempre estar dentro del fideicomiso 80730 de Nafin, listo para ser pagado a los ahorradores. Hoy sabemos que el síndico recibió de esos recursos, la cantidad de $460 millones de pesos, casi el 50%, para integrarlos a los dos pagos a acreedores comunes realizados hasta la fecha dentro del CM.
Los ahorradores, beneficiarios del fideicomiso 80730 tenemos todo el derecho a conocer si existe cantidad excedente de los $460 millones de pesos transferidos al síndico, si es dinero que sigue dentro del fideicomiso, o si ha salido de éste.
Se debe tener en cuenta que el dinero del fideicomiso 80730 debe ir de forma íntegra hacia los ahorradores de Ficrea. Eso es lo que el síndico debe garantizar, comprobar y demostrar, para que no queden dudas ni suspicacias.
Existen una diferencia pues, entre el dinero proveniente del fideicomiso 80730, y el dinero proveniente de la "monetización" de los activos de Ficrea quebrada. Los activos de Ficrea quebrada, como los carros, los inmuebles, el dinero en caja, la cartera propia de Ficrea, no se puede decir que pertenezcan íntegramente a los ahorradores. Esos activos son administrados por el síndico y es su facultad decidir cómo gasta esos recursos, en comunicación con el juez concursal. Puede que el síndico deba, por ley, cumplir obligaciones como pagos al fisco, gastos de su nómina, sus mismos honorarios, gastos de oficina, etc. etc. etc., antes de poder pagarnos a nosotros, los ahorradores. Porque, repetimos, los recursos de Ficrea, debe utilizarlos Ficrea para cubrir sus múltiples obligaciones.
En cambio, el dinero proveniente del fideicomiso 80730 no es de Ficrea ni de nadie más, sino que pertenece, íntegro, a los ahorradores.
Por supuesto que Nafin, como fiduciario o administrador del fideicomiso 80730 incurre en gastos, que debe cubrir con el mismo dinero del fideicomiso. Pero esa es una decisión interna que hace Nafin. Una vez que sale dinero del fideicomiso, esa lana debe ir íntegra a los beneficiarios. Por eso es importante conocer el contrato del fideicomiso, para no tener duda alguna, respecto a esta afirmación que hoy hacemos, con cierta seguridad.
Esperamos no llevarnos ninguna sorpresa al leer detalladamente dicho contrato, firmado entre un grupo de delincuentes y otro grupo de delincuentes... quiero decir, entre un grupo de delincuentes y el gobierno federal.
EL CACAREADO TEMA DEL VALOR DE LA CARTERA
El miércoles 8 de abril de 2015, Jaime Aguadé, de CNBV, afirmó ante la Comisión de Hacienda de la cámara de diputados que los contratos de crédito recuperados y entregados al fideicomiso de Nafin tienen un valor de 3,200 millones de pesos (Ver aquí nota de La Jornada).
Para abril de 2015 ya habían pasado cinco meses de que esos contratos fueron entregados a Nafin, quien ya había determinado dicho valor nominal.
Poco más de un año después, en junio de 2016, el síndico del CM (quien tomó el control de Ficrea en octubre de 2015) dijo a la prensa que el valor nominal de la cartera de Leadman Trade era de 2,700 millones de pesos, y no de 3,200, porque a esta última cantidad había que restarle el IVA --que es del fisco-- y "un mes de depósito" (Ver nota). O sea que, según el síndico, Nafin cometió un error básico al decir que la cartera vale 3,200 millones, porque se le olvidó hacer una operación de primer semestre del curso de contabilidad.
En la reunión con Nafin del miércoles 5 de julio, los ahorradores le dijimos a Rogozinski que nos parecía muy sospechoso que se afirmara, con diferencia de muchos meses después, que la cartera valía nominalmente 500 millones de pesos menos.
En este punto intervino el señor Danton, jurídico de Nafin, quien dijo que la afirmación de los 3,200 millones había sido una mentira, que el funcionario que la hizo (Aguadé) faltó a la verdad.
Entonces el síndico salió a defender a Aguadé, al decir que no era una mentira, sino que era una omisión de desglosar el IVA. Recordemos que el síndico Navarro le debe su puesto a Aguadé. El síndico dijo que en todo caso la afirmación de los 3,200 millones de pesos nunca fue hecha por "los señores aquí presentes", de Nafin, quienes son los encargados de esa cartera a través del fideicomiso.
Entonces, yo intervine para decirle al síndico que estaba equivocado, que el mismo Nafin había afirmado esa cantidad, y les aseguré a los presentes que podía proporcionarles la prueba de esto. Les dije que por si no los sabían, "ustedes (Nafin) filtraron a la prensa que la cartera valía 3,200 millones de pesos".
Los señores de Nafin se miraron unos a otros en silencio y no rebatieron mi dicho.
Les aseguré que tenía la prueba de esa filtración, y en este momento se las doy a los lectores de este Blog. Se trata de la nota de El Economista, http://eleconomista.com.mx/sistema-financiero/2015/05/25/nafin-termino-valuacion-cartera-ficrea, fechada el 5 de mayo de 2015. en la que el reportero Fernando Gutiérrez cita una "fuente de Nafin que pidió no ser citada", quien confirma que la cartera fue evaluada en 3,200 millones de pesos.
Es decir, un mes después de que Aguadé hace la afirmación ante los diputados, Nafin la confirma. ¿Cometió entonces Nafin el error de primaria de no desglosar el IVA? O es eso, o de plano están mintiendo, o para decirlo elegantemente, se les da mucho aquello de "maquillar cifras".
Es por esta y otras muchas razones que sería importante que el juez del CM, tuviera a resguardo --sin hacerla pública-- toda la información de la cartera de Leadman Trade. Como podemos ver, hasta ahora, han sido funcionarios del gobierno federal y su personero --el síndico--, quienes han manejado las cifras como han querido, para luego defender su absoluta secrecía.
Más adelante, abundaremos sobre por qué es importante que el juez pueda tener a resguardo la información del fideicomiso.
Resumiendo este tema del valor de la cartera: no se sabe cuál es el valor real, a más de que el valor nominal queda según el síndico, en 2,700 millones, de los cuales ya se han extraído 460 millones vía el mismo síndico, como dijimos más arriba.
En lo que respecta al estado de los activos que respaldan la cartera, repito que Nafin no revela esa información. Sin embargo, se dieron algunos datos sueltos, interesantes, como el hecho de que los deudores de la cartera son un número de "400 y pico". Así tal cual, lo aseguró el síndico.
De estos "400 y pico", hay poco más de 100 deudores que han sido demandados para poder cobrarles, pues se han negado a pagar. Se supone que la mayoría de estos juicios están en curso.
Respecto a los activos que respaldan los contratos, estos están conformados en un 95% por bienes muebles diversos y sólo el 5% por inmuebles. Según el personal de Nafin y el síndico, muchos de estos bienes muebles están sujetos a una pronunciada depreciación.
¿... Y DELOITTE APÁ?
El síndico contrató a la firma Deloitte --empresa de ética muy dudosa-- para evaluar el valor comercial (o valor "real") de la cartera de Leadman Trade, para el caso de que se decida venderla, al menos parcialmente.
Queremos pensar que el síndico contó con el acuerdo de la gente de Nafin para contratar a Deloitte. También suponemos que el dinero que cobró Deloitte salió del fideicomiso 80730.
Y es que ahora comprendemos por qué el juez del CM nunca autorizó la contratación de Deloitte: al no ser la cartera de Leadman Trade parte del CM, y por lo tanto de la masa concursal, el síndico podía tomar la decisión de mandar evaluarla por su cuenta, siempre que contara con la aprobación y anuencia de la Nafin de Rogizinski.
En la junta del miércoles 5 de julio, el síndico aseguró que Deloitte firmó un acuerdo de confidencialidad para tener acceso a la información de la cartera de Leadman Trade y evaluarla. Y que por tanto, él estaba impedido de dar a conocer públicamente el dictamen de Deloitte. Esto dicho, a pesar de que el síndico se comprometió, en la reunión del 18 de mayo pasado, que entregaría a los ahorradores los resultados del dictamen.
El síndico dice resguardar esta información de Deloitte, sin embargo, en este Blog hemos documentado cómo los interventores Javier Paz y Fernando González recibieron en los primeros meses de este año, una exposición detallada de la evaluación de la cartera, llevaba a cabo por el mismo Deloitte. Esto para que, pocas semanas después, Paz y González corrieran a sostener una reunión con gente de Jaime Aguadé en CNBV, con quienes trataron el tema de los activos que maneja el síndico.
Bonita forma de proteger la información.
Al respecto de lo anterior ver los posts de este Blog:
"Interventores tienen información privilegiada... se la llevan al gobierno"
"Síndico y Paz deben explicación sobre evaluación de la cartera"
¿POR QUÉ NAFIN Y EL SÍNDICO ESCOGEN DESCALIFICAR A UNO DE LOS PODERES DE LA REPÚBLICA?
A lo largo del CM, que arrancó en octubre de 2015, el juez concursal Guillermo Campos Osorio ha solicitado, por lo menos, en tres ocasiones al síndico Navarro proporcionar información de la cartera del fideicomiso 80730. Mismas tres ocasiones que el síndico se negó a hacerlo.
El juez ha apercibido al síndico con tres multas por este motivo. La primera multa fue por 8,000 pesos; la segunda por 19,000; y una tercera multa por 24,000. Es decir, el síndico ha sido multado por un total de 51,000 pesos, monto que debe cubrir de su bolsa, sin cargo a la masa concursal.
Ante estos requerimientos y multas por parte del juez, el síndico se amparó. El síndico argumenta ante el juez que no puede transmitirle dicha información porque Ficrea "quebrada no es parte de dicho fideicomiso". (Todo esto de las multas y los requerimientos puede consultarse en este informe de los interventores de Condusef de febrero pasado).
Es verdad, Ficrea no es parte del fideicomiso, y sin embargo, el síndico del CM de Ficrea tiene mano en el mismo. ¿Por qué el juez no habría de tener acceso a la información? ¿Cual es el temor, cuando el control del fideicomiso seguirá firmemente en manos de Nafin?
El juez tiene de su parte la ley, como mencionamos al inicio de este post al citar el artículo 142 de la Ley de Instituciones de Crédito. El síndico y Nafin pudieron haberle proporcionado la información del fideicomiso 80730 al juez, pidiendo que la información fuera mantenida como confidencial, es decir que sólo pueda ser vista por el juez. Pero en lugar de eso, el síndico y Nafin se ampararon, cada uno por su lado, contra la decisión del magistrado.
Ni Nafin ni el síndico proporcionan información sobre los amparos interpuestos, a pesar de que ellos alegan que están actuando a favor de los beneficiarios --los ahorradores--.
Se puede comprender que el fideicomiso 80730 de Nafin se haya formado para proteger los contratos de la cartera de Leadman Trade contra litigios y aprovechamiento doloso de terceros. La figura de fideicomiso privado pudo haber sido positiva para el manejo de la cartera, pues en definitiva no era una opción permitir que Leadman Trade se encargara de continuar la cobranza.
Sin embargo, Nafin y el síndico se equivocan grandemente al no permitir al juez del concurso mercantil el ser un testigo de calidad sobre el contenido del fideicomiso y/o el manejo de la cartera de Leadman Trade.
Durante la reunión del pasado miércoles, el señor Danton, jurídico de Nafin, habló mal de los jueces y trató de desacreditar al poder judicial, al dar ejemplos de jueces que han actuado equivocadamente, en el campo de los concursos mercantiles. Y por tanto, insinuando que el juez Campos Osorio podría querer actuar mal. Un razonamiento que, salvo mejor opinión de los lectores de este Blog, no es otra cosa sino absurdo. Danton dijo lo anterior ante el silencio del síndico y de Rogozinski.
De seguro que es imposible dar ejemplos de funcionarios del gobierno federal corruptos... tal vez por eso Nafin y el síndico escogen tratar de desprestigiar a los jueces.
EL JUEZ DEBE TENER ACCESO A LA INFORMACIÓN DEL FIDEICOMISO 80730
Mientras un tercero autorizado, el juez del CM, no pueda validar todo lo que afirman Nafin y el síndico, sobre la cartera de Leadman Trade, los ahorradores defraudados por Ficrea no tendremos la seguridad de no estar siendo defraudados por enésima vez.
Es altamente prioritario que la información sobre el fideicomiso 80730 sea puesta a disposición del juzgado 14 de distrito, así sea con una reserva de confidencialidad para la protección de dicha información.
Nafin y el síndico nos piden que confiemos en ellos. Se les olvida que la probidad del gobierno federal está seriamente cuestionada en lo que respecta al caso Ficrea. Se les olvida que el esquema fraudulento de Ficrea-Leadman Trade operó durante años con el conocimiento del gobierno federal, a través de la CNVB.
La forma en que Nafin y el síndico actúan respecto a la secrecía del fideicomiso 80730 sólo añade sospechas de cara a los beneficiarios, los ahorradores de Ficrea.
SALUDOS A AHORRADOR QUE TUVO INCIDENTE
DURANTE CONCENTRACIÓN FRENTE A PLAZA INN
Un saludo al ahorrador de nombre Jorge --no mencionaré su apellido--, de 80 años de edad, quien sufrió un desvanecimiento durante la concentración de ahorradores del miércoles pasado frente al edificio de Nafin.
Mientras quienes habíamos entrado a la reunión estábamos hablando con los ahorradores concentrados, alguien me dijo que un ahorrador había sufrido un incidente. Sólo vi cuando personal de la plaza salía con una camilla para atender a una persona.
Cuando el grueso de los ahorradores se retiró, yo salía de la plaza comercial y en una de las salidas me encontré a un grupo de ahorradores que acompañaban al señor Jorge. Resultó que eran sus vecinos, también ahorradores, y lo estaban apoyando. Por fortuna, dos doctoras de la enfermería de la plaza ayudaron a estabilizarlo. Por precaución, se recomendó que fuera trasladado a un hospital cercano para su valoración. Jorge, mi tocayo, pudo trasladarse, en condición estable, sentado en una silla de ruedas, hacia la ambulancia. Esperamos que se encuentre bien.
Posted by Jorge Eduardo at 3:43 PM No comments:
¡Tómala! Avalúo ordenado por juez le corrige la plana al avalúo del síndico
Regreso a actualizar este Blog sobre el caso Ficrea, luego de un receso de algunas semanas respecto a la publicación de posts, debido a varias circunstancias que tuve que atender.
Muchas gracias a los lectores que han estado pendientes de la información aquí publicada, y que consultan los datos aquí archivados, desde dos días posteriores a la intervención de Ficrea (7 de noviembre de 2014) y hasta la fecha.
LOS DOS ASUNTOS MÁS IMPORTANTES DEL CONCURSO MERCANTIL
Hay dos asuntos que son de extrema importancia para todos los ahorradores defraudados por Ficrea en lo que respecta el concurso mercantil (CM).
Uno de ellos, es el tema de los 29 inmuebles que ya son parte de la masa concursal;
y el otro y EL MÁS IMPORTANTE de los dos, es el de la cartera de créditos de Ficrea-Leadman Trade, que hoy en día es administrada por un fideicomiso de Nacional Financiera, y cuyo estado e información han sido mantenidos en secreto, a piedra y lodo, por el síndico, sus muletas del gobierno federal --CNBV (Jaime Aguadé), Condusef (Mario Dicostanzo), Nafinsa (Jacques Rogozinski)--, y sus amanuenses Javier Paz y Fernando González.
El tema de la cartera ya lo trataremos el día de mañana y el miércoles, mientras en este post tocaremos el tema de los 29 inmuebles.
Recordemos que más o menos por enero pasado, el síndico Jaime Navarro presentó al juez una evaluación o estimación del valor comercial de los 29 inmuebles, realizada por un corredor público de Nuevo León. Éste estimó que el valor comercial de estos bienes raíces es de 280 millones 299,000 mil pesos (Ver Anexo 1 de informe presentado por el síndico a los ahorradores).
El juez 14 de distrito administrativo, el juez concursal, Guillermo Campos Osorio, NO aceptó los resultados de este avalúo del síndico y ordenó que se realizara otra evaluación por un profesionista elegido a partir de una terna.
Finalmente, un arquitecto especializado realizó el nuevo avalúo. La gente de Mario Dicostanzo en el CM, informó que en mayo pasado, el nuevo avalúo, que consistió en 29 dictámenes de sendos inmuebles, arrojó que estos tienen un valor comercial total de:
Valor de los 29 inmuebles, según nuevo avalúo:
297,995,900.00 pesos
Es decir, esta nueva evaluación determina que los inmuebles valen, precio de mercado, 17 millones 696 mil 900 pesos MÁS que lo que había determinado el primer avalúo, ordenado por Navarro.
La verdad sea dicha, si el gasto que implicó el nuevo avalúo fue alto --y los avalúos comerciales son caros-- el precio ya se pagó al determinarse que los inmuebles son MÁS VALIOSOS que lo que había determinado el síndico.
"MONETIZACIÓN" DE LOS INMUEBLES
Como ya hemos escrito previamente en este Blog, existe una diferencia de criterios entre el juez y el síndico sobre la mejor forma de vender los 29 inmuebles propiedad de Ficrea.
El juez favorece la venta a través de subasta pública, mientras que el síndico ha dicho públicamente que favorece la venta a través de corredores inmobiliarios.
A fin de cuentas, el juez tomará la decisión sobre la mejor forma de "monetizar" estos bienes raíces.
Lo que todos los ahorradores defraudados por Ficrea debemos de exigir, es que los inmuebles sean comercializados a precio IGUAL O MAYOR al estimado en el último avalúo comercial.
Es decir, que si el juez decide que los 29 inmuebles se vayan a subasta pública, el PRECIO DE SALIDA de éstos debe ser IGUAL O MAYOR al precio comercial del más reciente avalúo.
Existe la idea de algunas personas de que una subasta pública implica que los inmuebles se van a rematar. Nada más alejado de la realidad. Aquí estamos hablando de inmuebles ubicados en la mayoría de los casos en zonas de alto valor comercial. Esto no es como el caso de los vehículos, que son bienes que se deprecian casi cada minuto que pasa. Los inmuebles de ninguna manera deben ser rematados, sino vendidos o subastados al mejor postor, a precio, como dijimos, igual o mayor al más reciente avalúo comercial.
Por supuesto que todos esperamos que los 29 inmuebles puedan venderse a un precio MAYOR al estimado. Pero eso va a depender, en mucho, del estado del mercado.
Hay compañeros ahorradores defraudados por Ficrea que estiman que los 29 inmuebles se podrían vender en precios hasta 40% por encima del valor estimado, es decir por arriba de un total de 400 millones de pesos. Ojalá sea así, todos deseamos que a estos inmuebles se les saque el mayor jugo posible.
¿CONVIENE QUE LOS 29 INMUEBLES SE "GUARDEN" EN LUGAR DE VENDERSE?
Por otro lado, hay quienes opinan que si los 29 inmuebles no se venden en los próximos meses, no importa, porque los bienes raíces siempre tienden a subir de precio, y entre más tiempo pase, es mejor para los ahorradores.
Este último criterio es muy engañoso. Es cierto, la mayoría de los bienes raíces tienden a subir de precio en el tiempo, sin embargo, todo dependen de cuánto tiempo estén dispuestos a esperar los "dueños" de los inmuebles --en este caso los ahorradores y demás acreedores--.
Amigos lectores de este Blog, si tienen la oportunidad de conversar con algún asesor financiero, o algún economista capaz, pregúntenle qué opina sobre el mercado de bienes raíces de México y en particular de la ciudad de México. Serán muy interesantes sus respuestas, porque yo he tenido conversaciones al respecto y sé que hay profesionales de las finanzas que piensan que el mercado de bienes raíces en la ciudad de México en este momento está sobrevaluado, es decir que se está gestando una burbuja.
Esto por supuesto está a debate, pero consideremos lo siguiente: imaginemos que los 29 inmuebles no se venden este año, sino que por las razones que ustedes gusten y manden, su venta se difiere, durante varios meses. Ahora imaginen que en los meses próximos sobreviene una crisis económico/financiera, no necesariamente originada en México, sino en otro país, cuyo efecto dominó cimbre a la economía y las finanzas de acá.
Recordemos que una crisis financiera en el mundo no es un escenario disparatado a la vista. Una crisis financiera tendría casi de seguro, un efecto depresor en el mercado de bienes raíces. Es decir este mercado de precios carísimos de los inmuebles en la ciudad de México podría sufrir una corrección que podría durar al menos varios años. Por supuesto que a largo plazo los precios de los bienes raíces siempre van a tender a recuperarse, pero repito, en caso de una crisis financiera, la recuperación tardaría algunos años. Y creo que no me equivoco al pensar que casi nadie de los ahorradores estaría dispuesto a esperar cinco años o más a que el mercado de bienes raíces se recupere, y mucho menos a vender esos inmuebles a precios por debajo de lo que hoy se estiman.
Además, hay que recordar que todos y cada uno de los 29 inmuebles están sujetos a gastos de mantenimiento y a depreciación de las construcciones. O sea que, definitivamente, pensamos no errar al afirmar que a ningún ahorrador le conviene que esos inmuebles permanezcan más meses, sin que sean venidos.
Posted by Jorge Eduardo at 10:16 AM No comments:
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