Source: http://www.bdidu.fr/archive/2018/10/25/copropriete-pouvoir-non-signe-assemblee-generale-annulee-6098507.html
Timestamp: 2019-09-23 11:40:57+00:00
Document Index: 319778910

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', "l'article 14", "l'article 22", "l'article 24", "l'article 455", "l'article 22", 'arrêt ', "l'article 1367", "l'article 17", 'arrêt ', "l'article 10"]

Copropriété : pouvoir non signé = assemblée générale annulée ? - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
06h54 25 oct. 2018
Dans cette affaire, la Cour de cassation reproche à une cour d'appel de n'avoir pas répondu à l'argument d'une partie qui faisait valoir que le pouvoir donné à un représentant de copropriétaires à l'assemblée générale était nul parce qu'il n'était pas signé, ce qui devait entraîner la nullité de l'ensemble de l'assemblée générale.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2017), que M. Z... et Mme Z... (les consorts Z... ), copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] et la société de Gestion et d'Administration Immobilière, son syndic, en annulation, à titre principal, de l'assemblée générale du 14 mai 2013, de son procès-verbal et, subsidiairement, de plusieurs de ses résolutions ;
Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation du procès-verbal de l'assemblée générale ;
Mais attendu qu'ayant constaté que, contrairement à la version initiale, seul le procès-verbal notifié aux copropriétaires n'était pas signé par les scrutateurs et souverainement retenu que les différences entre les deux versions ne portaient que sur des détails qui n'entraînaient aucune conséquence sur la valeur probante du procès-verbal de l'assemblée générale en ce que les résolutions, leurs votes et leurs contenus étaient strictement identiques d'une version à l'autre, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu d'annuler ledit procès-verbal ;
Attendu que, pour rejeter la demande en annulation de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la feuille de présence est affectée d'erreurs matérielles sans conséquence sur la validité de l'assemblée générale ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme Z... en annulation de l'assemblée générale du 14 mai 2013, l'arrêt rendu le 14 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] et la société de Gestion et d'Administration Immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] et de la société de Gestion et d'Administration Immobilière et les condamne à payer à M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z... .
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des époux Z... tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 14 mai 2013 ;
Aux motifs que « sur l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2013. Aux termes de l'article 14 du même décret : "Il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéas et 3) et de l'article 24 (alinéa 4) de la loi du 10 juillet 1965. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée. La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil" ;
Il en découle que la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires ne peut être encourue qu'en cas d'absence de feuille de présence ; toutefois, dans l'hypothèse où des erreurs matérielles se seraient glissées dans la feuille de présence, si ces erreurs sont sans incidence sur le vote final ou peuvent être corrigée, la nullité ne peut être encourue ;
En l'espèce, force est de constater que les adresses des différents copropriétaires apparaissent sur la feuille de présence communiquée ; en outre les griefs opposés par les consorts Z... ne suffisent pas à entraîner la nullité de l'assemblée générale, en ce qu'il n'est pas démontré que les résultats des votes auraient été différents si la société Fessart Immobilier, absente n'ayant pas signée la feuille de présence, avait été mentionnée dans la liste des copropriétaires absents non représentés ; il en est de même sur la mention sur la liste des absents d'une personne qui ne fait pas partie des copropriétaires ; enfin, l'arrivée en cours d'assemblée générale d'un copropriétaire alors qu'il est mentionné comme étant dès le commencement présent ne permet pas de remettre en question l'assemblée générale en ce qu'il n'est pas établi que des résolutions ont été mises au vote pendant les 40 minutes pendant lesquelles il n'était pas encore arrivé ; de plus les consorts Z... ne précisent pas quelles résolutions seraient concernées dont les résultats des votes auraient été faussés;
Il s'agit donc d'erreurs matérielles sans conséquences sur la validité de l'assemblée générale ;
En conséquence, il y a lieu de rejeter l'ensemble des griefs formulés par les consorts Z... et de confirmer le jugement sur ce point » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « les demandeurs sollicitent l'annulation de l'assemblée générale en se fondant sur des irrégularités de la feuille de présence.
Il n'est en rien établi que la première page de la feuille de présence n'a pas été communiquée, et en tout état de cause, il n'en est tiré aucune conséquence quant à une éventuelle irrégularité.
Il est en outre soutenu que le mandat de représentation de Monsieur Z... n'a pas été communiqué, sans qu'aucune conséquence en découle puisque Monsieur Z... a bien été considéré comme représenté à cette assemblée générale.
En effet, Mademoiselle Christine Z... a émargé la feuille de présence en qualité de représentant de celui-ci et Monsieur Z... n'est pas mentionné sur le procès-verbal dans la liste des copropriétaires absents non représentés.
Le défaut de communication de ce mandat dans la présente instance est donc sans effet sur la régularité de l'assemblée.
La Société FESSART IMMOBILIER n'a pas émargé la feuille de présence et ne figure pas dans la liste des copropriétaires absents non représentés dans le procès-verbal.
Néanmoins, cette erreur n'entache pas de nullité l'entière assemblée générale.
Elle pourrait seulement affecter la régularité du vote de chacune des résolutions s'il était démontré que le sens des votes a été modifié du fait d'une erreur dans le calcul des majorités, ce qui n'est pas le cas.
La mention dans la liste des absents d'une personne qui n'est pas copropriétaire est pour le même motif sans effet sur la régularité de l'entière assemblée générale.
Le fait que Monsieur A... soit arrivé à l'assemblée générale à 20 heures 15 ne suffit pas à démontrer qu'il n'a pas participé au vote de toutes les résolutions puisqu'il n'est pas indiqué sur le procès-verbal l'heure à laquelle est intervenue le vote de chacune des résolutions.
Les demandeurs indiquent eux-mêmes qu'aucune irrégularité n'existe en soi du fait de la remise de pouvoirs en blanc à certains copropriétaires.
Il doit en outre être rappelé qu'il incombe, non pas au syndic de rapporter la preuve qu'il n'a pas eu d'intention malicieuse en distribuant les pouvoirs à des mandataires choisis par lui, mais aux demandeurs qui le soutiennent.
La demande d'annulation de l'entière assemblée générale sera rejetée » ;
Alors que, d'une part, en retenant, pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 juin 2013, que de simples erreurs matérielles s'étaient glissées dans la feuille de présence, sans conséquence sur la validité de l'assemblée générale, sans avoir répondu au moyen péremptoire des époux Z... , qui se prévalaient de la nullité de l'assemblée générale en raison de l'absence de signature de Monsieur et Mademoiselle Y... sur le pouvoir, qui portait la seule signature du mandataire (conclusions d'appel des exposants, p. 9, antépénultième aliéna), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part (subsidiaire), le mandat est irrégulier dès lors qu'il n'a pas été signé par le copropriétaire ayant seul qualité pour donner le mandat écrit nécessaire ; que cette irrégularité justifie l'annulation de l'assemblée générale ; qu'en retenant, pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 juin 2013, que de simples erreurs matérielles s'étaient glissées dans la feuille de présence, sans conséquence sur la validité de l'assemblée générale, quand le défaut de signature du mandat par le mandant, exclusif de toute erreur matérielle, justifie pourtant l'annulation nullité l'assemblée générale dans son entier, la cour d'appel a violé l'article 22 I, alinéa 3, de la loi 10 juillet 1965.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Jean-Marc Z... et Mlle Christine Z... de leur demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 14 mai 2013 ;
Aux motifs que « sur l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2013 ; Les consorts Z... soutiennent que :
- seule la copie non signée du procès-verbal de l'assemblée générale a été envoyée aux copropriétaires,
- l'authenticité de l'original remis par le syndicat des copropriétaires en cours d'instance est remise en cause, la couleur des encres utilisées pour signer par les scrutateurs ayant changé au fil des pages,
- le contenu entre le procès-verbal envoyé aux copropriétaires et celui présenté comme étant l'original varie,
- la feuille de présence n'a pas été communiquée dans son entier,
- la feuille de présence comporte des irrégularités ;
En réponse, le syndicat des copropriétaires explique tout d'abord que la seconde communication de l'exemplaire original du procès-verbal querellé de l'assemblée générale des copropriétaires correspond à la version scannée intégralement en couleur contrairement à l'exemplaire initialement communiqué; il indique également avoir communiqué la feuille de présence dans son intégralité et que les griefs invoqués n'emportaient en tout état de cause pas la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale ;
L'article 17 du décret du 17 mars 1967 énonce que :
"Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1367 du code civil. Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil" ;
Il en ressort que si ces formalités ne sont pas respectées ou si le procès-verbal ne permet pas de reconstituer le sens du vote ou des délibérations le procès-verbal encourt la nullité ;
Il convient d'abord de relever que la version scannée pièce n°10 communiquée par le syndicat des copropriétaires ne présente aucun élément permettant de mettre en doute son authenticité ; il n'est pas impossible que les différentes personnes ayant à parapher le procès-verbal n'utilisent pas les mêmes stylos et de la même couleur ; le procès-verbal communiqué ne peut donc être remis en question sur ce point ;
S'il est constant que le procès-verbal notifié aux copropriétaires n'est pas signé par les scrutateurs, une analyse comparée des deux versions permet de constater que le contenu est identique, seule la présentation diverge et deux points sans conséquences : il convient d'ailleurs de relever que la charge de la preuve de la différence entre les deux procès-verbaux pèse sur les consorts Z... ;
En premier lieu, la référence des réserves émises par Mme Z... dans la résolution n°3, identiques aux réserves de la résolution n°4, apparaissent dans le procès-verbal envoyé uniquement au niveau de la résolution n°4 ; les résolutions n°3 et 4 portent respectivement sur l'approbation des comptes du cabinet Immomac entre le 1er janvier 2012 et le 15 mars 2012 et sur l'approbation des comptes du cabinet SGA du 16 mars 2012 au 31 décembre 2012 ; il apparaît que les réserves émises par Mme Z... portent sur les comptes de l'exercice clôturé le 31 décembre 2012 ; la mention des réserves de Mme Z... n'est pas obligatoire et ne porte pas atteinte à la valeur probante du procès-verbal critiqué sur la réalité des votes et leur tenus dans le cadre de l'assemblée générale dont il est question ;
Ensuite, l'absence de mention des tantièmes de ceux qui ont voté contre la résolution 16.2 dans la version signée "dite originale" ne suffit pas à faire encourir la nullité du procès-verbal d'assemblée générale querellé, au motif d'abord que cette mention apparaît dans celle notifiée aux copropriétaires, qu'il est possible de reconstituer les tantièmes des copropriétaires qui se sont opposés à cette résolution, et qu'enfin cette résolution n'a pas été adoptée ; il y a donc lieu de considérer qu'il est possible de reconstituer le vote ;
Les deux différences entre les versions ne portent que sur des détails qui n'entraînent aucune conséquence sur la valeur probante de ce procès-verbal, en ce que les résolutions, leurs votes et leur contenu sont conformes et strictement identiques d'une version à l'autre ; Il apparaît également que la feuille de présence a été communiquée en son entier ; il ne peut donc être tiré aucune conséquence sur ce point ;
Il y a donc lieu de rejeter la demande des consorts Z... en nullité du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2013 ; Le jugement doit être confirmé sur ce point » ;
Alors que les divergences entre le procès-verbal figurant sur le registre des délibérations et celui adressé aux copropriétaires qui, en particulier ne comporte pas les mêmes signatures et une rédaction différente justifient que ce procès-verbal soit déclaré nul ; qu'en estimant que les différences entre les deux versions ne portent que « sur des détails », ne remettant pas en cause la valeur probante de ce procès-verbal, quand il a pourtant été constaté que le procès-verbal notifié aux copropriétaires n'était pas signé par les scrutateurs, contrairement à la version dite originale et que sa rédaction était différente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des exposants d'annulation des résolutions n°3, 4 et 5 de l'assemblée générale des copropriétaires l'assemblée générale du 14 mai 2013 ;
Aux motifs que « sur l'annulation des résolutions n°3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2013. Les résolutions n°3 et 4 portent respectivement sur l'approbation des comptes du cabinet Immomac entre le 1er janvier 2012 et le 15 mars 2012 et sur l'approbation des comptes du cabinet SGA du 16 mars 2012 au 31 décembre 2012 ;
Les consorts Z... reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir distingué entre les deux périodes de gestion dans les comptes de l'exercice de l'année 2012 sur lesquels se prononce l'assemblée générale des copropriétaires et considèrent que des imputations de charges ont été faites en violation du règlement de copropriété ;
Il convient de rappeler que l'approbation des comptes est indépendante de la répartition des charges ;
En l'espèce, il est seulement question d'imputation de charges communes générales qui n'auraient pas été imputées sur des charges communes spéciales ; les consorts Z... ne contestent pas la réalité des dépenses ni leur bien-fondé mais la répartition de celles-ci entre copropriétaires ;
Ces griefs ne peuvent donc permettre de remettre en cause les comptes proposés ;
En outre, il n'est nullement nécessaire, à l'approbation des comptes de l'exercice dont il est question, de proposer deux comptes, un par syndic lorsque le syndicat des copropriétaires a changé de syndic en cours d'exercice ;
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en nullité des résolutions n°3 et 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2013 ;
Sur l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2013 La résolution n°5 porte sur le vote des budgets prévisionnels 2013 et 2014 ;
Les consorts Z... opposent, pour demander la nullité de la résolution n°5, les mêmes griefs que ceux auxquels il a déjà été répondu supra ;
Pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus, il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2013 » ;
Aux motifs adoptés que « Résolutions n° 3, 4 et 5 : Ces résolutions ont pour objet l'approbation des comptes de l'exercice 2012 et l'approbation des budgets prévisionnels de 2013 et 2014.
Aucune irrégularité tirée du défaut de consultation des comptes n'est démontrée au soutien de la demande d'annulation de ces résolutions, puisque les demandeurs ont pu consulter les comptes préalablement à l'assemblée générale.
En outre, les comptes de l'exercice 2012 ont été approuvés conformément aux dispositions légales, étant rappelé qu'il s'agit des comptes de la copropriété et non du syndic, dont le changement en cours d'année est sans effet sur la validité des documents comptables, étant souligné qu'il n'est argué d'aucune irrégularité dans la tenue de la comptabilité par l'un ou l'autre des syndics successifs. Monsieur et Mademoiselle Z... développent une argumentation sur le fait que les charges communes sont imputées en violation du règlement de copropriété, et qu'il n'a pas été créé une catégorie de charges spéciales aux parkings.
Il convient de relever qu'aucune action tendant à la contestation de la répartition des charges n'a été engagée par les demandeurs.
En tout état de cause, le fait de démontrer, ce qui n'est pas le cas, que des correctifs seraient à apporter à la répartition des charges ne pourrait pas conduire à annuler l'approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels par l'assemblée, lesquels en sont indépendants » ;
Alors que la résolution de l'assemblée générale approuvant les comptes ayant pour effet de consacrer ou de valider une répartition des charges qui ne serait pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété encourt la nullité ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que l'approbation des comptes est indépendante de la répartition des charges, quand les résolutions 3, 4 et 5 approuvant les comptes ont pourtant eu pour effet de consacrer ou valider une répartition des charges afférentes aux parkings non conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 10 de loi du 10 juillet 1965."