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Timestamp: 2016-10-23 23:55:05
Document Index: 10471021

Matched Legal Cases: ['Art. 24', 'Art. 22', 'Art. 24', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 84', 'Art. 34', 'Art. 5', 'Art. 16', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 16', 'BGE', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 104', 'Art. 105', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 33', 'Art. 4', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 6', 'Art. 26', 'Art. 14', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 34', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 1', 'Art. 1', 'Art. 3', 'BGE', 'Art. 34', 'Art. 34', 'Art. 114', 'Art. 156', 'Art. 156', 'Art. 159']

1A.154/2002 (22.01.2003)
1A.154/2002 /bmt
Bundesrichter F�raud, Ersatzrichter Bochsler,
Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Michael Alde, Bahnhofstrasse 26, 9320 Arbon,
Politische Gemeinde Arbon, 9320 Arbon,
vertreten durch den Stadtrat Arbon, Hauptstrasse 12, 9320 Arbon,
Amt f�r Raumplanung des Kantons Thurgau, 8510 Frauenfeld,
Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, Verwaltungsgeb�ude, 8500 Frauenfeld,
Baubewilligung f�r den Neubau einer landwirtschaftlichen Siedlung,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 5. Juni 2002.
L.________ ist Eigent�mer eines ca. 38 ha umfassenden landwirtschaftlichen Betriebs samt Restaurant, dessen Zentrum sich auf Parzelle Nr. 2841 an der Romanshornerstrasse (Nordseite) in Arbon befindet. Vorab aufgrund neuer Vorschriften �ber die Tierhaltung sieht er sich gezwungen, eine neue landwirtschaftliche Siedlung zu bauen. Dieses Vorhaben l�sst sich seiner Ansicht nach am bisherigen Standort nicht verwirklichen. Mit Schreiben vom 16. Mai 1999 wandte sich L.________ daher an die Gemeindeverwaltung Arbon und ersuchte um Stellungnahme zu dem von ihm vorgeschlagenen neuen Siedlungsstandort auf Parzelle Nr. 2842. Die in der Folge durchgef�hrten Begehungen zwecks Abkl�rung von Siedlungsm�glichkeiten f�hrten zu keiner Einigung, worauf L.________ am 27. Mai 2000 der Gemeinde Arbon ein Vorentscheidgesuch mit drei Varianten zur Standortabkl�rung unterbreitete: Variante 1 n�rdlich der Ahornstrasse auf den Parzellen Nrn. 234 und 2842, Variante 2 s�dlich der Ahornstrasse auf Parzelle Nr. 1336 und Variante 3 s�dlich der Scheidwegkreuzung auf Parzelle Nr. 234. Erg�nzend zu seinem Gesuch legte er die aus seiner Sicht bestehenden Vor- und Nachteile der drei Varianten dar. Die zur Diskussion stehenden Parzellen Nrn. 234 und 2842 liegen auf Gemeindegebiet Arbon und sind gem�ss geltendem Zonenplan der Landwirtschaftszone zugewiesen. Demgegen�ber befindet sich die Parzelle Nr. 1336 auf Gemeindegebiet Roggwil; auch sie geh�rt der Landwirtschaftszone an.
Mit Beschluss vom 19. Juni 2000 lehnte der Stadtrat Arbon das Vorentscheidgesuch ab, soweit es die auf seinem Gemeindegebiet gelegenen Parzellen Nrn. 234 und 2842 mit den Varianten 1 und 3 betraf. Zur Begr�ndung f�hrte er an, dass alle Siedlungsstandorte im Bereich "Scheidweg", "Mehreichen", "Arbonerhag" auf Gebiet der Gemeinde Arbon nicht in Frage k�men, weil sie dem kommunalen Richtplan widerspr�chen und daher zu einem Interessenkonflikt f�hrten. Anl�sslich der Begehung vom 27. April 2000 sei ein Standort weiter westlich gegen den "B�hlhof" auf Gebiet der Gemeinde Roggwil als optimal erachtet worden. Der Kanton und die Gemeinde Roggwil k�nnten diesem Standort ohne raumplanerische Einw�nde und Vorbehalte zustimmen.
Daraufhin reichte L.________ am 12. Juli 2000 ein Vorentscheidgesuch zur Realisierung einer landwirtschaftlichen Siedlung auf Parzelle Nr. 1336 bei der Gemeinde Roggwil (Variante 2) ein. Auf die �ffentliche Auflage hin gingen insgesamt drei Einsprachen ein, darunter eine vorsorgliche der Gemeinde Arbon. Da an der Einspracheverhandlung keine Einigung zustandekam, zog L.________ sein Vorentscheidgesuch am 8. Februar 2001 zur�ck.
Am 6. Dezember 2000 ersuchte L.________ den Stadtrat Arbon, seinen Beschluss vom 19. Juni 2000 zum Vorentscheidgesuch in Wiedererw�gung zu ziehen. Der Stadtrat trat darauf nicht ein. Zur Begr�ndung f�hrte er an, dass am beh�rdenverbindlichen Richtplan festzuhalten sei und kein Handlungsbedarf bestehe.
Am 13. Juli 2001 reichte L.________ der Gemeinde Arbon ein Baugesuch f�r die Errichtung einer landwirtschaftlichen Siedlung im Gebiet Scheidweg, n�rdlich der Ahornstrasse, auf den Parzellen Nrn. 234 und 2842 ein. Der hierf�r vorgesehene Standort entspricht in etwa demjenigen gem�ss Variante 1 im Vorentscheidgesuch. Das kantonale Amt f�r Raumplanung kam in seinem Entscheid vom 13. September 2001 zum Schluss, dass das Bauvorhaben weder dem Zweck der Landwirtschaftszone entspreche noch die Voraussetzungen von Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) erf�lle. Es verweigerte daher gest�tzt auf � 20 Abs. 3 der Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz vom 26. M�rz 1996 (PBV) eine Ausnahmebewilligung. Die Gemeinde Arbon er�ffnete dem Gesuchsteller diesen Entscheid und wies ihrerseits das Baugesuch ab. Den dagegen erhobenen Rekurs wies das kantonale Departement f�r Bau und Umwelt am 11. Februar 2002 ab. Es kam zum Schluss, dass dem Bauvorhaben am vorgesehenen Standort �berwiegende Interessen entgegenst�nden. Der Standort sei im g�ltigen Richtplan f�r die Wohnnutzung vorgesehen und erweise sich somit nicht als sachgerecht und daher auch nicht als zonenkonform. Demzufolge k�nne auch keine ordentliche Baubewilligung gest�tzt auf Art. 22 RPG erteilt werden. Ebenso falle eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG ausser Betracht.
Gegen den Rekursentscheid des Departements f�r Bau und Umwelt legte L.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau ein. Dieses wies die Beschwerde mit Entscheid vom 5. Juni 2002 ab. Im Gegensatz zu den Vorinstanzen bejahte es die Zonenkonformit�t des Bauvorhabens im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG. Im �brigen kam auch das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der vorgesehene Standort �berwiegenden Interessen zuwiderlaufe, da er gem�ss Richtplan im Wohngebiet der Parzelle Nr. 2842 liege. Hingegen erscheine eine Situierung der landwirtschaftlichen Siedlung in der n�rdlichen H�lfte der Parzelle Nr. 2842, welche gem�ss Richtplan dem Wohn- und Gewerbegebiet angeh�re, oder allenfalls auch auf Parzelle Nr. 234, m�glich, auch wenn dar�ber nicht abschliessend zu befinden sei.
Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts erhob L.________ am 19. Juli 2002 Verwaltungsgerichts- bzw. staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Er beantragt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und dem Beschwerdef�hrer sei die nachgesuchte Bewilligung f�r den Neubau einer landwirtschaftlichen Siedlung zu erteilen; eventuell sei die Angelegenheit zur weiteren Abkl�rung und zur neuerlichen Entscheidung an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Die Gemeinde Arbon, das Departement f�r Bau und Umwelt, das Amt f�r Raumplanung und das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung beschr�nkt sich in seiner Stellungnahme vom 18. Oktober 2002 auf Fragen im Zusammenhang mit den Rechtswirkungen des kommunalen Richtplanes sowie betreffend das Verh�ltnis von kommunalem Richtplan zum Baubewilligungsverfahren. Ob der umstrittenen Baute am vorgesehenen Standort tats�chlich �berwiegende �ffentliche Interessen entgegenstehen, l�sst sich seiner Auffassung nach aus den Akten nur undeutlich entnehmen. Insbesondere sei nicht klar, inwieweit die beabsichtigte Baute der k�nftigen, sachgerechten Erweiterung des Baugebiets im Wege stehen w�rde. Die am bundesgerichtlichen Verfahren Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich zur Stellungnahme des Bundesamtes f�r Raumentwicklung vernehmen zu lassen. Der Beschwerdef�hrer und die Gemeinde Arbon halten in ihrer Replik an ihren Rechtsbegehren unver�ndert fest.
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob Verwaltungsgerichtsbeschwerde und/oder staatsrechtliche Beschwerde gegeben ist (BGE 127 I 92 E. 1 S. 93). Entsprechend der subsidi�ren Natur der staatsrechtlichen Beschwerde (Art. 84 Abs. 2 OG) ist zun�chst zu pr�fen, ob die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen steht.
1.1 Nach Art. 34 RPG ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen �ber Entsch�digungen als Folge von Eigentumsbeschr�nkungen (Art. 5 RPG), �ber die Zonenkonformit�t von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sowie �ber Bewilligungen im Sinne der Artikel 24-24d (Abs. 1). Andere Entscheide kantonaler Instanzen sind endg�ltig; vorbehalten bleibt die staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht (Abs. 3).
1.2 Streitig ist vorliegend der Standort der geplanten landwirtschaftlichen Siedlung, bestehend aus einer grossen Halle mit integriertem Stall, drei Silos und einem Wohnhaus in der Landwirtschaftszone.
Am 1. September 2000 sind das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG) und die neue Raumplanungsverordnung (RPV) in Kraft getreten (AS 2000 2046 und 2064). Darin werden unter anderem die in der Landwirtschaftszone als zonenkonform geltenden Nutzungen neu umschrieben (vgl. dazu Ulrich Zimmerli, Zu den Neuerungen im Raumplanungsrecht, recht 2001 S. 89-101, insb. S. 92 ff.). Gem�ss Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder f�r den produzierenden Gartenbau n�tig sind. Der erweiterte Gehalt der Zonenkonformit�t ist in der Verordnung n�her umschrieben (Art. 34-38 RPV; vgl. dazu Stephan H. Scheidegger, Neue Spielregeln f�r das Bauen ausserhalb der Bauzonen, Baurecht 2000 S. 81 - 87). Als Voraussetzung f�r eine Bewilligungserteilung h�lt Art. 34 Abs. 4 RPV unter anderem fest, dass der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen d�rfen (lit. b). Diese Bestimmung steht im Einklang mit der bundesgerichtlichen Praxis zu Art. 16 aRPG, wonach in einer Landwirtschaftszone nur solche Geb�ude zonenkonform sind, die in ihrer konkreten Ausgestaltung f�r eine zweckm�ssige Bewirtschaftung des Bodens am vorgesehenen Standort notwendig und nicht �berdimensioniert sind, und gegen deren Errichtung keine �berwiegenden Interessen sprechen (BGE 122 II 160 E. 3a S. 162, mit Hinweisen). Die Zonenkonformit�t von Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone ist demzufolge nicht allein davon abh�ngig, ob die vorgesehene Nutzung dem Zonenzweck entspricht. Soweit der Beschwerdef�hrer dem Verwaltungsgericht eine Verletzung von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV vorwirft, weil es der landwirtschaftlichen Siedlung am vorgesehenen Standort �berwiegende �ffentliche Interessen entgegen hielt, beschl�gt diese R�ge demnach die Zonenkonformit�t. Sie ist daher gem�ss Art. 34 Abs. 1 RPG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vorzubringen. Die �brigen R�gen des Beschwerdef�hrers weisen einen engen Sachzusammenhang mit dieser im Rahmen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu beurteilenden Frage des Bundesverwaltungsrechts auf und sind deshalb im selben Verfahren zu beurteilen.
1.3 Auf die Beschwerde ist daher im Verfahren der Verwaltungsgerichtsbeschwerde einzutreten.
2.1 Der Beschwerdef�hrer r�gt eine Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 EMRK, weil ihm der Richtplan trotz Editionsgesuch im Rekursverfahren bis heute nicht vorgelegt worden sei. Es m�sse daher bestritten werden, dass eine Verletzung des Richtplans �berhaupt gegeben sei. Er beharre darauf, den von der Gegenpartei eingereichten Richtplan im Original vorgelegt zu erhalten.
2.2 Richtpl�ne sind gem�ss � 8 Abs. 3 des Thurgauer Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (PBG) �ffentlich zug�nglich. Das Verwaltungsgericht durfte deshalb den Richtplan der Gemeinde Arbon als bekannt voraussetzen. Die Gemeinde macht denn auch in ihrer Stellungnahme an das Bundesgericht geltend, L.________ habe den Richtplan verschiedentlich und unter anderem auch mit seinem ehemaligen Architekten auf der Bauverwaltung eingesehen. Zudem sei ihm der Richtplan anl�sslich verschiedener Besprechungen vor Ort vorgezeigt und erl�utert worden. Auf die Aush�ndigung eines Richtplans habe der Beschwerdef�hrer verzichtet und nur eine Kopie desselben verlangt. Diesem Wunsch sei entsprochen worden. Aufgrund der Besprechungsprotokolle und der Eingaben des Beschwerdef�hrers an die Gemeinde erscheinen diese Darlegungen als glaubw�rdig: Die am 23. M�rz und 27. April 2000 vor Ort durchgef�hrten Besprechungen dienten der Abkl�rung eines neuen Siedlungsstandortes. Im Mittelpunkt der damaligen Diskussionen stand, dass der gew�nschte Standort n�rdlich der Ahornstrasse auf Parzelle Nr. 2842 dem geltenden Richtplan zuwiderl�uft. U.________, der den Beschwerdef�hrer bei der Suche nach einem geeigneten Siedlungsstandort beriet, erkl�rte denn auch, dass er sich dieser Problematik bewusst sei. Im Vorentscheidgesuch an die Gemeinde Arbon vom 27. Mai 2000 sah einzig die Variante 1 und nur soweit sie das Wohnhaus betraf, die Inanspruchnahme der vom Richtplan erfassten Parzelle Nr. 2842 vor. Ein Vorteil dieser Variante erblickte der Architekt des Beschwerdef�hrers darin, dass das Wohnhaus gem�ss beh�rdenverbindlichem Richtplan nicht zonenfremd sei. Dem Beschwerdef�hrer und seinen damaligen Beratern war es demnach schon zu diesem Zeitpunkt klar, dass ein neuer Siedlungsstandort auf Parzelle Nr. 2842 dem geltenden Richtplan widerspricht. L.________ hat gegen�ber der Gemeinde denn auch weder im Gesuchsverfahren um einen Vorentscheid noch im Baubewilligungsverfahren je behauptet, vom Richtplan keine Kenntnis zu haben. Ebenso wenig machte er damals geltend, dass der neue Siedlungsstandort, soweit er die Parzelle Nr. 2842 betreffe, dem Richtplan nicht entgegenstehe. Die Protokolle �ber die Augenscheine und die Gesuchseingaben an die Gemeinde zeigen zudem auf, dass der Beschwerdef�hrer zum "Konflikt" seines Bauvorhabens mit dem Richtplan auch wiederholt Stellung genommen hat. Es hat somit als erwiesen zu gelten, dass der Richtplan schon damals allen am Verfahren Beteiligten bekannt und zudem unbestritten war. Demzufolge bedurfte es diesbez�glich im nachfolgenden Rechtsmittelverfahren auch keiner weiteren Beweiserhebungen bzw. Sachverhaltsabkl�rungen. Waren dem Beschwerdef�hrer der Geltungsbereich und der Inhalt des Richtplans schon vor dem Rechtsmittelverfahren bekannt, so durfte sich das Verwaltungsgericht ohne Verletzung der Verfahrensgarantien gem�ss Art. 6 Ziff. 1 EMRK darauf beschr�nken, den Richtplan bloss noch zur eigenen Information einzusehen, ohne ihn den Parteien zur Einsicht und Stellungnahme zu unterbreiten.
2.3 Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt somit als unbegr�ndet.
Die Parzellen Nrn. 234 und 2842, auf denen die landwirtschaftliche Siedlung geplant ist, geh�ren gem�ss geltendem Zonenplan der Gemeinde Arbon der Landwirtschaftszone an. Was die s�dlich der Romanshornerstrasse gelegene Parzelle Nr. 2842 betrifft, soll diese gem�ss dem geltenden kommunalen Richtplan im n�rdlichen Teil der Wohn- und Gewerbenutzung und im �brigen ausschliesslich der Wohnnutzung zugef�hrt werden. In diesem Zusammenhang stellte das Verwaltungsgericht fest, dass s�dlich der Romanshornerstrasse ein Siedlungsdruck bestehe. Es sei zwar zutreffend, dass dieser Druck zur Zeit noch nicht ausgepr�gt sei, doch k�nne sich dies rasch �ndern. Der Beschwerdef�hrer wendet dagegen ein, der behauptete Siedlungsdruck sei reines Wunschdenken. Das Angebot an Boden f�r Wohn- und Gewerbenutzungen sei nicht nur in Arbon, sondern in der ganzen Region mehr als gedeckt. Der Beschwerdef�hrer r�gt damit die vom Verwaltungsgericht seiner Interessenabw�gung zu Grunde gelegte Sachverhaltsfeststellung als willk�rlich.
3.1 Dem Bundesgericht steht grunds�tzlich eine umfassende Sachverhaltskontrolle zu (Art. 104 lit. b OG in Verbindung mit Art. 105 Abs. 1 OG). Hat jedoch - wie hier - als Vorinstanz eine richterliche Beh�rde entschieden, so ist die �berpr�fung eingeschr�nkt: Sie erfasst nur offensichtlich unrichtige, unvollst�ndige oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen getroffene Feststellungen (Art. 105 Abs. 2 OG). Die �berpr�fung entspricht damit ungef�hr der sog. Willk�rkognition (Peter Karlen, Verwaltungsgerichtsbeschwerde, in: Thomas Geiser/Peter M�nch [Hrsg.], Prozessieren vor Bundesgericht, 2. Aufl., Basel und Frankfurt am Main 1998, Rz. 3.61 S. 110 f.).
3.2 Den Erw�gungen des Verwaltungsgerichts ist nicht zu entnehmen, auf welche Erkenntnisse es den vom ihm festgestellten Siedlungsdruck abst�tzt. Auch die Akten geben hier�ber keinen Aufschluss. Obwohl der Richtplan das Gebiet Scheidweg, Arbonerhag und N��s�tz, das gem�ss Zonenplan der Landwirtschaftszone zugeordnet ist, der Wohn- bzw. Wohn- und Gewerbenutzung zuweist, wurde dieses insgesamt grossfl�chige Gebiet bis heute weder g�nzlich noch teilweise in die Bauzone �berf�hrt. Wie dem Rekursentscheid des Departements f�r Bau und Umwelt zu entnehmen ist, bestehen auch im jetzigen Zeitpunkt offensichtlich noch keine konkreten Absichten f�r eine entsprechende Festsetzung des fraglichen Gebiets in der Nutzungsplanung der Gemeinde (Rekursentscheid S. 5 E. 3).
Ob ein Siedlungsdruck besteht, h�ngt massgeblich von den noch vorhandenen Baulandreserven in den Bauzonen und der Baulandnachfrage ab. Dabei ist nicht ausschliesslich auf das Baugebiet insgesamt abzustellen. Zus�tzlich ist darauf zu achten, dass die einzelnen Teilbauzonen mit bestimmter Nutzungsdichte und besonderem Zonencharakter derart dimensioniert sind, dass sie den Bed�rfnissen gen�gen, die in den n�chsten zehn bis f�nfzehn Jahren f�r entsprechendes Bauland zu erwarten sind (BGE 103 Ia 250 E. 2b S. 253). Zur Berechnung des Fassungsverm�gens und der ben�tigten Baulandreserve gibt es verschiedene Methoden (BGE 116 Ia 221 E. 3b S. 230 ff.). Als Kriterien fallen insbesondere der in den letzten Jahren erfolgte Fl�chenverbrauch, der voraussichtliche Fl�chenbedarf, die Bev�lkerungsentwicklung der letzten Jahre und die Bev�lkerungsprognose der n�chsten 15 Jahre, konkrete Baulandnachfragen sowie das Verh�ltnis der �berbauten zu den innerhalb der Bauzone gelegenen noch un�berbauten Fl�chen in Betracht. Wie erw�hnt, l�sst sich dazu den Akten nichts entnehmen. Der vom Verwaltungsgericht - wie auch von seinen Vorinstanzen - behauptete Siedlungsdruck ist weder durch statistisches Zahlenmaterial noch durch anderweitige Erhebungen belegt. Solche Grundlagen sind jedoch unabdingbar, damit die Frage des Siedlungsdrucks auf ein bestimmtes Gebiet �berhaupt sachgerecht beurteilt werden kann. Dazu reichen die vom Verwaltungsgericht vorgebrachten eigenen Kenntnisse des Gebiets keineswegs aus, zumal es nicht weiter darlegt, worauf sich diese st�tzen. Soweit sich das Verwaltungsgericht auf einen Siedlungsdruck s�dlich der Romanshornerstrasse beruft, erweist sich seine diesbez�gliche Sachverhaltsfeststellung demnach als offensichtlich unrichtig bzw. unvollst�ndig.
Das Verwaltungsgericht erwog, dass aufgrund des der Gemeinde (bzw. dem Amt) zustehenden Ermessens von einem das private Interesse �berwiegenden �ffentlichen Interesse gesprochen werden k�nne. Es begr�ndete dies damit, dass der vorgesehene Standort der landwirtschaftlichen Siedlung gem�ss Richtplan im Wohngebiet der Parzelle Nr. 2842 und nicht im Wohn- und Gewerbegebiet liege und der k�nftige Konflikt daher nicht von der Hand zu weisen sei. Der Beschwerdef�hrer wendet dagegen ein, dass der Richtplan f�r die Beurteilung eines Baugesuchs nicht von Bedeutung sei. Umstritten ist demnach die grunds�tzliche Frage, welche Rechtswirkungen dem kommunalen Richtplan im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens zukommt.
4.1 Gem�ss � 10 Abs. 2 Satz 2 PBG sind kommunale Richtpl�ne (bloss) beh�rdenverbindlich, treffen also f�r die Grundeigent�mer keine verbindlichen Festlegungen. Diese Bestimmung entspricht inhaltlich der in Art. 9 Abs. 1 RPG f�r kantonale Richtpl�ne getroffenen Regelung. Nach � 10 Abs. 1 PBG koordinieren die Richtpl�ne die raumwirksamen T�tigkeiten, indem sie als Planungsziel insbesondere die k�nftige Nutzung des Gemeindegebiets sowie die vorgesehene Erschliessung festlegen. Auch wenn die Richtpl�ne als Grundlage f�r die �brigen Planungsmassnahmen der Gemeinde dienen (� 10 Abs. 2 Satz 1 PBG), so heisst das nicht, dass diese die Richtpl�ne bloss vollziehen. Die Nutzungsplanung ist nicht nur als nachgehende, die Richtplanung ausf�hrende, sondern als eigenst�ndige Ordnungsaufgabe zu verstehen. Insoweit stehen Richtplan und Nutzungsplan selbst�ndig nebeneinander. Sie bilden zusammen mit dem Baubewilligungsverfahren ein sinnvolles Ganzes, in dem jeder Teil eine spezifische Funktion erf�llt. In einem Verfahren, das Rechtsschutz (Art. 33 f. RPG) und demokratische Mitwirkung (Art. 4 RPG) sichert, entstehen aufgrund einer umfassenden Abstimmung und Abw�gung (Art. 1 Abs. 1 Satz 2, Art. 2 Abs. 1 RPG) nach Massgabe des kantonalen Richtplans (Art. 6 ff., Art. 26 Abs. 2 RPG) und allf�lliger regionaler oder kommunaler Richtpl�ne die f�r die Privaten verbindlichen Nutzungspl�ne (Art. 14 ff. RPG). Das Baubewilligungsverfahren dient dagegen der Abkl�rung, ob Bauten und Anlagen der im Nutzungsplan ausgedr�ckten r�umlichen Ordnungsvorstellung entsprechen (Art. 22 RPG). Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll aber nicht selbst�ndige Planungsentscheide hervorbringen. Das Baubewilligungsverfahren verf�gt weder �ber das sachlich n�tige Instrumentarium, noch ist es bez�glich Rechtsschutz und demokratischer Legitimation geeignet, den Nutzungsplan im Ergebnis zu erg�nzen oder zu �ndern (BGE 116 Ib 50 E. 3a S. 54; vgl. dazu auch: BGE 120 Ib 207 E. 5 S. 212; 113 Ib 371 E. 5 S. 374). Dieser planerische Stufenbau und die den verschiedenen Planungsinstrumenten zukommenden Rechtswirkungen gelten auch auf Gemeindeebene. Ein nutzungskonformes Bauvorhaben kann somit nicht mit der Begr�ndung verweigert werden, es widerspreche einem beh�rdenverbindlichen Richtplan. Dies k�me einer unzul�ssigen Vorwirkung des Richtplans gleich und h�tte im Ergebnis eine �nderung des geltenden Nutzungsplans zur Folge. Ebenso wenig l�sst sich daher einem Bauvorhaben allein gest�tzt auf einen kommunalen oder kantonalen Richtplan ein �berwiegendes Interesse entgegenhalten.
4.2 Aus den vorstehenden Ausf�hrungen ist indessen nicht zu schliessen, dass Richtplanfestsetzungen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens �berhaupt kein Gewicht zukommt. Beh�rdenverbindliche Richtpl�ne entfalten ihre Bindungskraft dort, wo das anwendbare Recht Ermessen einr�umt oder mithilfe unbestimmter Gesetzesbegriff Handlungsspielr�ume gew�hrt (vgl. Pierre Tschannen, Kommentar RPG, Art. 9 Rz. 25 f.; derselbe, Der Richtplan und die Abstimmung raumwirksamer Aufgaben, Diss. Bern 1986, S. 359 ff.; Peter H�nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 130 f.; Beat Rudin, Der Richtplan nach dem Bundesgesetz �ber die Raumplanung und der Koordinationsplan des Kantons Basel-Landschaft, Basel und Frankfurt am Main 1992, S. 130 ff.). Verlangt das anwendbare Recht (hier: Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV) eine umfassende Interessenabw�gung, ist der Richtplaninhalt als verbindliches Ergebnis des r�umlichen Abstimmungsprozesses in die Interessenabw�gung einzubeziehen (Rudin, a.a.O. S. 132). Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass sich der Richtplan nur �ber r�umliche Belange aus der Sicht des Gemeinwesens �ussert. Die im Einzelfall notwendige Abw�gung dieser Interessen mit den entgegenstehenden privaten und nicht-r�umlichen �ffentlichen Interessen bleibt vorbehalten (Tschannen, Kommentar RPG, Art. 9 Rz. 28 ff.; derselbe, Der Richtplan und die Abstimmung raumwirksamer Aufgaben, S. 362 ff.; H�nni, a.a.O., S. 131; Rudin, a.a.O., S. 132 f.). Hinzu kommt, dass sich der Richtplan allein an Beh�rden wendet, die mit raumwirksamen Aufgaben betraut sind, nicht aber an richterliche Beh�rden, die staatliche Akte auf ihre Rechtskonformit�t hin zu pr�fen haben (Tschannen, USG-Kommentar, Art. 9 Rz 15 f., Rudin, a.a.O. S. 124 f.). Diese m�ssen auf Beschwerde eines Privaten, der am Richtplanverfahren nicht beteiligt war und dagegen keine Rechtsmittel einlegen konnte, frei pr�fen, ob der angefochtene Entscheid (hier: Abweisung eines Baugesuchs gest�tzt auf Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV) auf einer umfassenden und ermessensfehlerfreien Abw�gung aller massgeblichen �ffentlichen und privaten Interessen beruht.
4.3 Ob die landwirtschaftliche Siedlung des Beschwerdef�hrers am vorgesehenen Standort und soweit sie die Parzelle Nr. 2842 betrifft, zul�ssig ist, ergibt sich somit aus dem Ergebnis einer gesamthaften Abw�gung der in Frage stehenden Interessen. Dabei ist die gem�ss kommunalem Richtplan in diesem Gebiet erw�nschte k�nftige Wohnnutzung zu ber�cksichtigen, gen�gt aber f�r sich allein nicht aus, um auf ein dem privaten Interesse entgegenstehendes �berwiegendes �ffentliches Interesse zu schliessen.
Wie erw�hnt, hat das Verwaltungsgericht die dem Bauvorhaben entgegenstehenden �berwiegenden Interessen allein mit dem (nicht ausgewiesenen) Siedlungsdruck, dem Richtplan und dem der Gemeinde bzw. dem Amt zustehenden Ermessen begr�ndet. Auch wenn es sich hierbei um wichtige Kriterien handelt, sind damit noch keineswegs alle f�r die Abw�gung massgebenden Interessen ber�cksichtigt.
5.1 Lenkender Massstab der in Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV verlangten Interessenabw�gung bilden namentlich die Ziele und Grunds�tze der Raumplanung gem�ss Art. 1 und 3 RPG (Bundesamt f�r Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erl�uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen f�r den Vollzug, Loseblattsammlung, Bern, Register I, S. 31). Nach Art. 1 Abs. 2 lit. a, c und d RPG sollen mit raumplanerischen Massnahmen unter anderem die nat�rlichen Lebensgrundlagen gesch�tzt, das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen gef�rdert und die ausreichende Versorgungsbasis des Landes gesichert werden. Dabei ist darauf zu achten, dass die Landschaft geschont, die Landwirtschaft �ber gen�gende Fl�chen geeigneten Kulturlandes verf�gt und naturnahe Landschaften und Erholungsr�ume erhalten bleiben (Art. 3 Abs. 2 RPG). Diesen Zielsetzungen dient auch die Sicherung der Existenzf�higkeit landwirtschaftlicher Betriebe (BGE 117 Ib 270 E. 4b/bb S. 282). Das Verwaltungsgericht �ussert sich in keiner Weise dazu, ob das Bauvorhaben diesen Zielen und Grunds�tzen der Raumplanung entspricht oder zuwiderl�uft.
5.2 �berdies ist zu ber�cksichtigen, dass der Richtplan einen sehr langen Zeithorizont von 25 Jahren aufweist (Richtplantext Ziff. 2.2 und 2.3), d.h. Gebiete aufzeigt, die langfristig f�r die Erweiterung der Wohnzone ben�tigt werden k�nnten. F�r die konkrete Interessenabw�gung im Rahmen von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV ist jedoch von Bedeutung, ob die Einzonung des streitigen Gebiets in naher Zukunft zu erwarten ist, oder ob es sich um eine noch v�llig ungewisse, in ferner Zukunft liegende Nutzungsm�glichkeit handelt. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf � 25 PBG, der die Festlegung einer Planungszone zur Sicherstellung planerischer Massnahmen f�r eine Dauer von h�chstens f�nf Jahren gestattet. Dieser Vorschrift l�sst sich entnehmen, dass Bauvorhaben, die an sich zonenkonform sind, nur kurzfristig, zur Sicherung hinreichend konkretisierter planerischer Massnahmen verhindert werden k�nnen. Dann aber darf auch die Interessenabw�gung gem�ss Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV nicht zum Ergebnis f�hren, dass landwirtschaftliche Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone auf unbestimmte Zeit hinaus blockiert werden k�nnen, ohne R�cksicht auf die Aktualit�t der entgegenstehenden Nutzungsinteressen.
5.3 �berhaupt keine substanziellen Feststellungen machte das Verwaltungsgericht zu den privaten Interessen des Beschwerdef�hrers. Es beschr�nkte sich dazu auf die Behauptung, dass auch der Beschwerdef�hrer den k�nftigen Konflikt und damit die dem privaten Interesse entgegenstehenden �berwiegenden Interessen sehe, ohne dagegen das Geringste vorzubringen. Soweit das Verwaltungsgericht damit geltend machen will, der Beschwerdef�hrer habe die seinem Bauvorhaben entgegenstehenden Interessen als �berwiegend anerkannt und daher nichts dagegen eingewendet, kann ihm nicht gefolgt werden.
Zutreffend ist, dass der Beschwerdef�hrer in seiner Rechtsschrift an das Verwaltungsgericht nicht weiter darlegte, worin sein (privates) Interesse an einem Siedlungsstandort genau an der im Baugesuch angegebenen �rtlichkeit auf den Parzellen Nrn. 234 und 2842 besteht. Dieser Umstand kann ihm jedoch aufgrund der vorangegangenen Entscheide, in denen jeglicher Siedlungsstandort auf diesen Parzellen als nicht bewilligungsf�hig erkl�rt wurde, nicht vorgehalten werden. Es ist durchaus verst�ndlich, dass sich der Beschwerdef�hrer gegen�ber dem Verwaltungsgericht haupts�chlich mit der seiner Meinung nach unzutreffenden Rechtsauffassung der Vorinstanz auseinandersetzte und zum konkreten Standort gem�ss Baugesuch keine weiteren Ausf�hrungen machte. Immerhin lassen sich seiner Rechtsschrift aber die Gr�nde entnehmen, die ihn zur Aussiedlung seines landwirtschaftlichen Betriebs veranlassen. Zudem legte er dar, weshalb er nicht gewillt sei, einen Siedlungsstandort ausserhalb der Gemeinde Arbon zu akzeptieren. Schliesslich standen dem Verwaltungsgericht auch die Vorakten und damit insbesondere das Vorentscheidgesuch vom 27. Mai 2000 mit den dort aufgezeigten drei Varianten und den hierzu beschriebenen Vor- und Nachteilen zur Verf�gung. Die privaten Interessen des Beschwerdef�hrers sowohl an der Aussiedlung als auch an dem von ihm bevorzugten Standort auf dem s�dlichen Teil der Parzellen Nrn. 234 und 2842 waren damit durchaus ersichtlich und auch dokumentiert. Sofern es dazu nach Auffassung des Verwaltungsgerichts noch weiterer Angaben bedurfte h�tte, w�re es seine Aufgabe gewesen, den Sachverhalt in dieser Hinsicht - allenfalls unter Einbezug des Beschwerdef�hrers - von Amtes wegen zu erg�nzen (� 12 Abs. 1 des Gesetzes �ber die Verwaltungsrechtspflege des Kantons Thurgau vom 23. Februar 1981 [VRG]). Jedenfalls durfte das Verwaltungsgericht nicht eine Interessenabw�gung vornehmen, ohne vorher nebst den aus dem Richtplan sich ergebenden Interessensbekundungen auch die f�r die Interessen des Beschwerdef�hrers sprechenden tats�chlichen Verh�ltnisse festzustellen und sie in die gesamthafte Interessenabw�gung miteinzubeziehen.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass der vom Verwaltungsgericht wie schon von den Vorinstanzen geltend gemachte Siedlungsdruck in keiner Weise aktenkundig ist. Was den Richtplan betrifft, hat das Verwaltungsgericht diesem im Rahmen der Interessenabw�gung ein Gewicht beigemessen, das ihm gem�ss � 10 Abs. 2 PBG nicht zukommt. Schliesslich fehlen tats�chliche Feststellungen zu den �ffentlichen Interessen und den privaten Interessen des Beschwerdef�hrers. Die f�r eine gesamthafte Interessenabw�gung erforderlichen Sachfeststellungen sind offensichtlich unzureichend. Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts beruht demzufolge auf einer nicht sachgerechten Ber�cksichtigung und Abw�gung aller auf dem Spiele stehenden Interessen und verletzt damit Bundesrecht.
7.1 Die Streitsache ist somit in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht zu weiterer Sachverhaltsabkl�rung und neuer Beurteilung zur�ckzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG). Da die Verwaltungsgerichtsbeschwerde schon aus den dargelegten Gr�nden gutzuheissen ist, er�brigt es sich, die weiteren R�gen des Beschwerdef�hrers - namentlich solche der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Geh�r und der Eigentumsgarantie - zu er�rtern.
7.2 Die Gerichtskosten werden in der Regel der vor Bundesgericht unterliegenden Partei auferlegt (Art. 156 Abs. 1 OG). Da die Gemeinde Arbon jedoch nicht aus Verm�gensinteressen gehandelt hat, sind ihr keine Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 2 OG). Hingegen hat sie die obsiegende Partei f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 5. Juni 2002 aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachverhaltsabkl�rung und neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Die Politische Gemeinde Arbon hat den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Politischen Gemeinde Arbon, dem Amt f�r Raumplanung, dem Departement f�r Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Der Pr�sident: Die Gerichtsschreiberin