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Timestamp: 2016-12-06 18:05:48+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 41', 'art. 816', 'art. 20', 'art. 181', 'art. 20', 'ATF ', 'art. 127', 'art. 809', 'art. 808', 'art. 809', 'art. 818', 'art. 818', 'art. 797', 'art. 143', 'art. 148', 'art. 798', 'art. 816', 'art. 107', 'art. 41', 'art. 41', 'art. 41', 'arrêt ', 'art. 41', 'art. 126', 'art. 149', 'art. 149', 'art. 265', 'art. 208', 'art. 135', 'art. 208', 'art. 798', 'art. 164', 'art. 835', 'art. 855', 'art. 857', 'art. 53', 'art. 866', 'art. 867', 'art. 859', 'art. 873', 'art. 863', 'art. 864', 'art. 864', 'art. 981', 'art. 869', 'art. 847', 'art. 884', 'art. 891', 'art. 894', 'art. 886', 'art. 66', 'art. 66', 'art. 973', 'art. 66', 'art. 964', 'art. 969', 'art. 864', 'art. 61', 'art. 976', 'art. 972', 'art. 817', 'art. 813', 'art. 814', 'art. 815', 'art. 812', 'art. 715', 'art. 98', 'art. 108', 'art. 98', 'art. 2', 'art. 9', 'art. 116', 'art. 22', 'art. 12', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 184', 'art. 199', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 64']

⭐1. Définition et principes généraux
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1 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 1 Charles Haefliger Ancien Conservateur du registre foncier vaudois Reproduction autorisée avec l indication de la source 1. Définition et principes généraux Sources légales : CCS art ORF du , entrée en vigueur le Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (L.P.) : art. 41, 133 ss, 151 ss Vaud : L.V.I. ( Loi vaudoise d introduction du CCS, du 30 novembre 1910) : art Le gage immobilier procure à son bénéficiaire (le créancier) une garantie à une créance en grevant un immeuble d un droit permettant de faire vendre aux enchères publiques la parcelle grevée, lorsque le débiteur (qui est en général le propriétaire de l immeuble) n effectue pas les prestations convenues (paiement d un intérêt + éventuellement paiement d un amortissement). Le créancier ne peut obtenir satisfaction qu au moyen de la vente du gage aux enchères publiques et selon les principes de la poursuite pour dette et la faillite (cf. Tuor, Le Code civil suisse, trad. française par Henri Deschenaux, édition 1950, p. 577). Tant que le propriétaire débiteur paie ce qu il doit, le créancier n a aucun droit direct sur l immeuble grevé. Tuor fait remarquer dans son commentaire cité que les Romains déjà avaient déclaré nulle la clause qui autoriserait le créancier, à défaut de paiement, de s approprier l objet du gage à titre de compensation pour sa créance (lese commissoria ou clause de déchéance). A bon droit: l objet du gage ayant le plus souvent une valeur supérieure au montant de la créance, l appropriation constituerait pour le créancier un enrichissement usuaire. Le CC, dans son art. 816 sl. 2, reprend cette interdiction. Tuor relève dans son commentaire (p. 570) que le droit de gage immobilier est appelé à répondre à différents besoins; les deux principaux buts de ce droit sont: 1.) La fonction de garantie d une créance et 2). La fonction économique, soit la mobilisation de la valeur du sol. Le gage immobilier peut devenir un moyen de répartir la valeur du sol. Par la création du droit de gage, une partie de la valeur du sol se trouve individualisée; elle est rendue accessible à d autres personnes que le propriétaire. On obtient ce résultat par l émission d un document, d un titre, dans lequel le droit est incorporé de telle sorte que ce titre est réputé représenter dans les transactions une partie correspondante de la valeur du sol (p. 570). Ce titre peut être vendu, donné, remis en paiement ou en nantissement, tout comme n importe quelle autre chose mobilière. Au moment où, à la fin du siècle dernier, le prof. Eugène Huber fut chargé par le Conseil fédéral de rédiger un projet de Code civil, il existait en Suisse une très grande variété de gages immobiliers; cette situation était due à l extrême diversité des droits cantonaux;2 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 2 certaines formes de gage étaient inspirées par le droit romain, d autres par le droit germanique. Plutôt que d admettre une seule forme de gage immobilier qui régirait impérativement tous les cantons suisses, le prof. Huber jugea préférable de retenir diverses formes concurrentes de gage immobilier, et ceci pour les motifs suivants: 1.) Une seule forme de gage risquait de ne pas pouvoir remplir, à satisfaction de chaque canton, les différentes fonctions dévolues au gage immobilier. 2.) Il fallait respecter le profond et louable attachement du peuple de chaque canton pour sa forme traditionnelle de régime foncier. C est ainsi que le CCS de 1912 retient 3 formes de gage immobilier, qui correspondaient dans les grandes lignes aux 3 types fondamentaux existant dans les divers cantons suisses. Ces 3 formes de gage immobilier sont décrites en détails par le CCS, et il est naturellement exclu de s en écarter et d en créer d autres. Ce sont l hypothèque, la cédule hypothécaire et la lettre de rente. Avant d examiner ces trois formes de gage immobilier, il nous paraît opportun de dégager brièvement les principes généraux régissant le gage immobilier indépendamment de la forme qu il revêt. 1.1 Constitution du gage Art. 799 CC : le gage immobilier est constitué en principe par l inscription au registre foncier. Le contrat de gage immobilier n est valable que s il est passé en la forme authentique. Exception : art. 20 ORF : une cédule hypothécaire au porteur ou créée au nom du propriétaire lui-même peut avoir pour base une réquisition écrite signée par le propriétaire lui-même. L art. 181 sl. 2 LVICC précise toutefois que la réquisition doit alors être présentée par un notaire du district. Cette exigence, fondée sur l art. 20 al. 2 ORF, a été jugée contraire au droit fédéral, dans un ATF de Imprescriptibilité Art. 807 CC : L inscription d un gage immobilier rend la créance imprescriptible. Règles générales sur la prescription: cf. art. 127 CO : 10 ans.- Art. 128 CO : 5 ans. 1.3 Etendue du droit de gage L immeuble est grevé avec ses parties intégrantes et ses accessoires. L accessoire ne suit cependant pas nécessairement le sort de l immeuble. Lorsque des accessoires sont3 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 3 «mentionnés» au R.F. (machines industrielles, mobilier d hôtel, etc.), le droit du créancier hypothécaire s étend alors nécessairement sur ces objets. Il convient de remarquer que le créancier d un gage immobilier n a droit aux loyers et fermages de la parcelle grevée que dès le moment où une poursuite en réalisation de gage a été intentée, ou si une faillite a été déclarée (art. 809 CC). Le propriétaire n a pas le droit de diminuer la valeur de l immeuble grevé: le créancier peut faire cesser tous actes dommageables à son égard (art. 808 CC), et il peut même exiger un remboursement partiel de sa créance (art. 809 CC). 1.4 Etendue de la garantie L art. 818 CC prévoit ce qui suit: «Le gage immobilier garantit au créancier: 1. Le capital, 2. Les frais de poursuite et les intérêts moratoires; 3. Les intérêts de trois années échus au moment de l ouverture de la faillite ou de la réquisition de vente et ceux qui ont couru depuis la dernière échéance. Le taux primitif de l intérêt ne peut dans la suite être porté à plus de 5 % au préjudice des créanciers postérieurs.» La partie de la créance qui dépasse la garantie offerte par l art. 818 constitue une simple créance personnelle, non garantie (Tuor p. 579). 1.5 Aliénation de petites parcelles Art. 811 CC: «Lorsque le propriétaire de l immeuble grevé en aliène une parcelle d une valeur inférieure au 1/20 de la créance, le créancier ne peut refuser le dégrèvement de cette parcelle, pourvu qu un acompte proportionnel lui soit payé ou que le reste de l immeuble lui offre une garantie suffisante». 1.6 La spécialité du gage quant à son objet L art. 797 CC prévoit expressément que le gage immobilier ne peut grever qu un ou plusieurs immeubles, désignés spécialement et d une manière exacte. Plusieurs immeubles peuvent être donnés en gage pour une seule et même créance: les immeubles sont alors grevés collectivement pour le montant total de la créance. Si les immeubles appartiennent à des propriétaires différents qui sont codébiteurs de la dette, ils doivent en principe s engager solidairement envers leur créancier.4 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 4 L art. 143 CO définit la solidarité passive, «il y a solidarité entre plusieurs débiteurs lorsqu ils déclarent s obliger de manière qu à l égard du créancier, chacun d eux soit tenu pour le tout.» L art. 148 al. 2 CO prévoit que celui qui paie au-delà de sa part a, pour l excédent, un recours contre les autres débiteurs. Répartition de la garantie: Il y a répartition de la garantie si, sans que la créance elle-même soit divisée, chacun des immeubles n est grevé que pour une part déterminée de celle-ci. «Ainsi, en cas de réalisation, le créancier ne pourra exercer ses droits sur chaque immeuble qu à concurrence de la somme indiquée et non pour la créance totale. Dans le doute, la répartition de la garantie s opère proportionnellement à la valeur des divers immeubles (art. 798 al. 2 et 3 CC).» (sic Tuor p. 580). Réalisation des immeubles grevés collectivement: art. 816 al. 3. Il n est pas toujours indispensable que tous les immeubles grevés soient réalisés. La réalisation a lieu dans la mesure jugée nécessaire par l office des poursuites. O.R.I. art. 107 et 119. si les immeubles appartiennent au même propriétaire, il n en sera vendu qu autant qu il est nécessaire pour couvrir la créance du créancier poursuivant. Si les immeubles appartiennent à différents propriétaires dont un seul et débiteur, on vendra d abord ceux qui appartiennent à ce dernier. Ce n est que si le produit de cette vente est insuffisant que les immeubles appartenant à des tiers pourront être réalisés. Dans ce cas, tous les immeubles seront vendus à la même séance d enchères (Tuor, p. 581/2). 1.7 De la poursuite en réalisation de gage (Die Betreibung auf Pfandverwertung): La poursuite en réalisation de gage est un mode d exécution spéciale. Les biens sur lesquels doit porter l exécution sont déterminés d avance, soit lors de la constitution du gage, où l immeuble grevé est expressément désignée (cf. Antoine Favre, Droit des poursuites, édition 1967, p. 250). L art. 41 L.P. prescrit que «La poursuite en réalisation de gage, engagée par la procédure du commandement de payer se continue directement par la procédure de réalisation» (sic Favre p. 250), le stade de la saisie n étant pas observé. (Notons que la «saisie» a pour but essentiel de déterminer les biens du débiteur dont la réalisation servira à désintéresser les créanciers). L art. 41 al. 1 LP signifie que le débiteur d une créance garantie par gage est fondé en principe à renvoyer le créancier à s en prendre d abord au gage et peut s opposer à une poursuite ordinaire par laquelle le créancier entendrait se prévaloir aussitôt de la garantie présentée par l ensemble de la fortune du débiteur. Ce principe de l art. 41 al. 1 LP est appelé «beneficium excussionis realis». Le Tribunal fédéral, dans un arrêt du 4 septembre 1958 (RO 84 III 67 = JT 1958 II 98) a toutefois confirmé et précisé que l art. 41 al. 1 LP n était pas de droit impératif. «Il est donc loisible pour le débiteur de renoncer d avance au beneficium excussionis realis, et, si le gage appartient à un tiers, le créancier peut, soit lors de la constitution du droit de gage soit5 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 5 même plus tard, convenir avec le tiers, avec ou sans le consentement du débiteur, quel gage ne répondra que subsidiairement, c est-à-dire après le restant du patrimoine du débiteur» (sic in JT 1958 II 100).6 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 6 Réalisation des immeubles par l Office des poursuites et faillites. Le principe juridique qui régit la réalisation forcée des immeubles est exprimé à l art. 126 LP: «L objet mis en vente est adjugé après 3 criées au plus offrant (CO 231, 235), à condition que l offre soit supérieure à la somme des créances garanties par gage préférables à celle du poursuivant. S il n est fait aucune offre suffisante, la poursuite cesse quant à l objet mis en vente.» Quant à l art. 149 LP, il a la teneur suivante: «Le créancier saisissant qui n a pas été payé intégralement reçoit un acte de défaut de biens pour le montant impayé.» La dette est imprescriptible à l égard du débiteur; ses héritiers peuvent invoquer la prescription, si le créancier n a pas fait valoir ses droits dans l année de l addition d hérédité (art. 149 LP, dernier alinéa). Si le débiteur a été déclaré en faillite, l art. 265 LP précise qu une nouvelle poursuite, sur la base de l acte de défaut de biens ne peut être requise que si le débiteur revient à meilleure fortune. Toujours à propos de faillite, l art. 208 LP pose le principe que «l ouverture de la faillite rend exigibles les dettes du failli à l exception toutefois de celles qui sont garanties par des gages sur les immeubles du débiteur». La réalisation d une créance garantie par gage n appartient pas en effet à l exécution générale, mais constitue un mode d exécution spéciale; aussi une dette garantie par gage mais non échue doit-elle être déléguée à l acquéreur de l immeuble (art. 135 LP). Cependant l exception de l art. 208 LP ne vaut que pour autant que le gage couvre la créance. Si ce n est pas le cas, le montant découvert est porté comme créance non garantie à l état de collocation, quand bien même la dette n est pas échue (Sic in A. Favre, p. 301/2). 1.8 L engagement des immeubles agricoles est en outre régi par la LF du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural, entrée en vigueur le 1er janvier 1994, selon l art. 798a nouveau CC. 2. Les trois formes de gage immobilier 2.1 L hypothèque (die Grundpfandverschreibung) correspond à l hypothèque du droit français: elle était donc en usage en Suisse romande. L hypothèque n avait qu une fonction de garantie; elle n était pas destinée au commerce et n était pas incorporée dans un papier valeur (ce qui caractérise la cédule hypothécaire, ainsi que nous le verrons ci-dessous).7 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 7 L hypothèque apparaît sous forme diverses, la plus fréquente étant l obligation hypothécaire, nominative (le créancier étant p. ex. un établissement bancaire), ou en faveur du porteur, ce qui permet de la remettre en nantissement auprès d une banque p. ex.. L hypothèque peut aussi prendre la forme d un crédit hypothécaire, lorsque le remboursement d un crédit accordé par un établissement bancaire, ou une société d assurances, est garanti par un ou plusieurs immeubles appartenant au propriétaire emprunteur. L hypothèque peut garantir une dette éventuelle pour un montant maximum; on parle alors d hypothèque maximale. L hypothèque n est pas incorporée dans un papier valeur. Dans la pratique, le notaire dépose au registre foncier une copie du contrat hypothécaire sur laquelle le conservateur appose une «relation d inscription»; ce document n est cependant qu un simple moyen de preuve (Tuor, p. 602). Le transfert de la créance doit s opérer conformément aux prescriptions édictées par le C.O. pour la cession (art. 164 ss CO); un contrat écrit de cession est nécessaire. Notons que l inscription au registre foncier n est pas nécessaire pour valider la cession des créances garanties par gage immobilier (art. 835 CC et 66 ORF). Précisons encore que l hypothèque n est qu une dépendance de la créance, un droit purement accessoire: si l hypothèque garantit une créance amortissable (ce qui est généralement le cas), le gage immobilier diminuera d office au fur et à mesure du paiement des amortissements. Le montant inscrit au registre foncier ne correspond donc qu à la créance primitive; dès que cette dernière est réduite par le jeu des amortissements payés par le débiteur, le droit hypothécaire est diminué dans la même mesure. Toutefois, la case hypothécaire demeure inscrite à son montant initial, aussi longtemps qu aucune réquisition ne vient la modifier: elle n est pas libre. 2.2 La cédule hypothécaire (der Schuldbrief) 1. Elle est incorporée dans un papier valeur négociable (ce qui n est pas le cas de l hypothèque): la cédule hypothécaire est conçue pour l échange, elle permet d utiliser la valeur du sol, elle offre au capitaliste un placement sûr et mobile. Elle est en principe destinée à circuler (Tuor p. 601). 2. La cédule hypothécaire est détachée du rapport juridique qui est à son origine; la constitution d une cédule hypothécaire éteint par novation l obligation dont elle résulte (art. 855 CC); c est une créance abstraite. (L hypothèque au contraire dépend étroitement de sa cause, elle est causale). Elle ne tolère aucune condition. La cédule hypothécaire est un titre qui doit porter la signature du conservateur (art. 857 CC, nouvelle teneur dès le 1er janvier 1994). Ces titres sont dressés selon des formules établies par l Office fédéral du registre foncier. L art. 53 ORF dispose que le titre doit énoncer tous les droits et charges antérieurs affectant l immeuble grevé.8 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 8 La teneur de la cédule fait règle à l égard de toute personne qui s en est rapportée de bonne foi aux énonciations du titre (art. 866 CC). Le registre foncier cependant fait foi, lorsque la teneur de la cédule n est pas conforme à l inscription; c est pourquoi l acquéreur de bonne foi du titre a droit à la réparation du dommage qu il a subi, en cas de non concordance entre le titre et le registre foncier (art. 867 CC). Le conservateur du registre foncier est seul habilité à apporter une inscription ou modification sur le titre, hormis le cas de l endossement - cession d un titre nominatif. La cédule hypothécaire est soit nominative (en faveur d un créancier déterminé), soit en faveur du porteur; elle peut aussi être établie au nom du propriétaire (art. 859 al. 2 CC). P. ex., lorsqu une cédule hypothécaire a été établie en faveur d une banque et qu après une vingtaine d années, le débiteur rembourse sa dette à la banque, ce débiteur peut exiger d elle une cession du titre en sa faveur: la cédule devient alors un titre en faveur du propriétaire, qui aura la faculté, par la suite, de la céder à un tiers et de redevenir de la sorte débiteur d une véritable créance (et non plus seulement fictive). Une des principales caractéristiques de la cédule trouve son fondement dans l art. 873 CC: «le débiteur qui paie la totalité de la dette peut exiger du créancier qu il lui remette le titre non annulé». C est ainsi que le débiteur, qui est en principe le propriétaire de l immeuble grevé, peut négocier de nouveau le titre rentrée en sa possession (art. 863 al. 2 CC): un nouvel acte authentique n est pas nécessaire. Une cédule hypothécaire ne peut être radiée qu après cancellation du titre (perforation) (art. 864 CC et 64 ORF). Si le titre a été égaré ou détruit par mégarde (ce qui arrive hélas fréquemment), la cancellation est remplacée par l annulation judiciaire (art. 864 CC); l annulation a lieu de la manière prescrite pour les titres au porteur; le délai d opposition est d une année (cf. art. 981 C.O.). Cession de créance: en cas de transfert de la créance constatée par une cédule hypothécaire, la remise du titre est nécessaire dans tous les cas. Si le titre est nominatif, mention y est faite du transfert opéré et du nom de l acquéreur (art. 869 CC): endossement - cession, ce qui montre qu il s agit en réalité d un titre à ordre, dans le système des papiers-valeurs! 2.3 La lettre de rente (die Gült) Elle est d origine germanique. Elle grève exclusivement l immeuble, indépendamment de la personne du débiteur. Elle est indépendante de toute obligation personnelle. Les immeubles grevés par une lettre de rente ne peuvent être engagés que pour une certaine proportion de la valeur. L art. 847 CC dispose que la lettre de rente est une créance constituée en charge foncière sur un immeuble. La lettre de rente se rapproche plus de la cédule hypothécaire que de l hypothèque. Nous nous abstiendrons de l étudier plus en détails, car elle est inconnue en Suisse romande: elle n est pratiquée que dans les cantons de la Suisse primitive et dans le canton d Appenzell. (Tuor p. 572), et bientôt en voie de disparition.9 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 9 3. Le nantissement (cf. art. 884, 888 à 893 CC) Une chose mobilière peut être remise en nantissement (ou en gage) à un créancier en garantie d une créance. Donner une chose en nantissement, c est donner une maîtrise effective sur cette chose, c est la remettre en possession provisoire au créancier. Une cédule hypothécaire ou une obligation hypothécaire au porteur sont des choses mobilières comparables à une action d une société anonyme. Elles peuvent donc être remises en nantissement pour garantir le remboursement d une créance. Lorsque le débiteur a remboursé sa créance, le créancier doit restituer la cédule hypothécaire à l ayant droit. Le nantissement s éteint dès que le créancier cesse de posséder la cédule hypothécaire. Le créancier qui n est pas désintéressé a le droit de faire vendre la cédule hypothécaire aux enchères publiques et de se faire payer sur le prix obtenu. Le nantissement garantit au créancier le capital, les intérêts conventionnels, les frais de poursuite et les intérêts moratoires (art. 891 CC). Est nulle toute clause qui autoriserait le créancier à s approprier le titre remis en nantissement faute de paiement (interdiction du «pacte commissoire») (art. 894 CC). Nantissement subséquent : cf. art. 886 et 887 CC. Un ou plusieurs nantissements successifs sont possibles, moyennant avis un créancier antérieur de céder le titre au créancier subséquent, après paiement. Le titre ne fera retour à son propriétaire que lorsque le dernier créancier nanti aura obtenu satisfaction. 4. Le registre des créanciers (ORF art. 66 et 108) Le transfert des créances garanties par gage immobilier n est pas obligatoirement inscrit au registre foncier. En revanche, si l ayant droit en fait la demande au conservateur un justifiant son droit (production du titre hypothécaire, avec cession en bonne et due forme s il s agit d un titre nominatif - soit un endossement -), le nom et le domicile des nouveaux créancier sont inscrits dans un registre spécial appelé «registre des créanciers». Le canton de Vaud utilise comme registre des créanciers le verso des fiches de propriétaires (dites «fiches-cotet»). Lorsqu un créancier figure sur ce registre spécial, le conservateur doit lui faire toutes les communications qui lui sont prescrites par la loi ou l ordonnance sur le registre foncier (art. 66 ORF). «Le transfert des créances garanties par gage immobilier n étant pas obligatoirement inscrit au RF, la bonne foi attachée au RF à teneur de l art. 973 CC ne s étend pas aux indications contenues dans le registre des créanciers» (Jenny : Der öffentliche Glaube des Grundbuches10 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 10 nach dem schweizerischen ZGB, p. 39, cité par Gonvers-Sallaz dans son commentaire de l ORF, ad art. 66 n. 10). Le registre des créanciers «joue le rôle d un livre d adresses». «Les créanciers soucieux de leurs intérêts ne manqueront pas de demander leur inscription au registre des créanciers», puis leur radiation le jour venu (par suite de remboursement p. ex.). Art. 108 nouveau ORF al. 3 à 5: Dans un registre foncier informatisé, les indications relatives aux créanciers peuvent être traitées comme des remarques à propos des gages, ce qui supprime le registre accessoire spécial. 5. La radiation du gage immobilier au registre foncier Le fondement juridique de cette opération est énoncé à l art. 964 CC: «Les radiations... ne peuvent être faites que sur la déclaration écrite de ceux auxquels l inscription confère des droits». Pour le registre foncier, il faut donc une réquisition de radiation signée par le créancier; il existe une formule officielle à cet effet, où la signature du propriétaire est également requise (ce qui évite au conservateur d aviser le propriétaire conformément à l art. 969 CC). Précisons que la simple quittance sur titre n équivaut pas à une réquisition de radiation. En ce qui concerne les cédules hypothécaire, l art. 864 CC dispose que le titre ne peut être radié qu après sa cancellation, ou son annulation par le juge. La cédule doit donc être remise au conservateur pour sa radiation (cf. art. 61 al 3 ORF). Sur la réquisition de radiation doivent figurer obligatoirement la signature du créancier ainsi que celle du propriétaire de l immeuble grevé. La production du titre est obligatoirement pour la radiation d une cédule hypothécaire et d une obligation hypothécaire au porteur. Pour les hypothèques nominatives, cette production est recommandée, en vue d éviter toute confusion. A défaut, il incombe au propriétaire grevé requérant d établir par tous moyens que la créance est éteinte (art. 976 CC). 6. Le rang des gages immobiliers (v. Tuor p. 591 ss et 542 ss) Le principe de base est exprimé à l art. 972 CC: les droits réels limités de diverse nature (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, annotations) prennent rang selon la date de leur inscription au RF: c est le principe de la priorité du temps, qui s exprime par l adage latin «Prior tempore, potior jure». L effet de l inscription au feuillet remonte à la date de l inscription au journal.11 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page Rang des gages immobiliers entre eux En principe, chaque créancier hypothécaire a le droit, jusqu à concurrence du montant de sa créance, d être payé sur la totalité du prix de vente obtenu lors de la réalisation par l office des poursuites (ventes aux enchères publiques). «Cependant, s il existe plusieurs gages successifs, l un limite nécessairement l autre. Il faut alors que s établisse un certain ordre», en ce sens que les créanciers dont le gage est antérieur puissent être payés les premiers, les suivants devant se contenter du solde. S il y a plusieurs gages immobiliers inscrits sur un immeuble, ils obtiennent en principe des rangs différents: le premier gage inscrit obtient le 1er rang; le 2ème gage obtenant le 2ème rang, et ainsi de suite, sauf convention contraire. «Le prix obtenu sert à désintéresser les créanciers dans l ordre de leur rang; l excédent éventuel revient au propriétaire du gage, éventuellement à la masse en faillite. Les créanciers de même rang concourent au marc le franc (art. 817 al. 2 CC), c est-à-dire qu ils reçoivent, si la somme qui leur revient ne suffit pas à les désintéresser tous, une part proportionnée au montant de leur créance.» (Tuor p 577) Cases fixes Le CCS a choisi le système dit des cases fixes: la radiation d un gage immobilier ne modifie pas le rang des gages postérieurs. On a comparé ce système aux livres rangés sur le rayon d une bibliothèque; si on retire un volume, la place reste vacante, la case devient libre et on peut la remplacer par un autre livre. Donc, en cas de remboursement d un gage, le propriétaire peut en constituer un nouveau dans le même rang que celui qui a été radié, sans consulter les titulaires des droits postérieurs. «Un gage immobilier peut être d emblée créé en 2ème ou 3ème rang, ou en rang postérieur, sans qu il existe aucun droit de gage antérieur» (Tuor p. 595). On crée ce qu on appelle une «case réservée» (cf. art. 813 CC). «Ce système permet p. ex. au propriétaire d offrir à un créancier personnel, voir éventuel, une garantie en rang postérieur, en 2ème ou 3ème rang et de conserver au contraire entre ses mains les premières cases, qui représentent la plus grande valeur de l immeuble, afin de les négocier lorsque l occasion s en présente» Exceptions au système des cases fixes (il y en a deux) 1) «Les parties peuvent convenir que, lorsqu une case deviendra libre, le gage avancera en rang. Pour qu elle produise tous ses effets et soit opposable aux tiers, la clause envisagée doit être stipule en la forme authentique et être ensuite annotée au RF (art. 814 al. 3 CC)» (Tuor p. 595). Cette clause pc1, c est le système dit de l avancement des droits de gage. «On a comparé ce mécanisme à une pile de livres. Si l on retire de dessous la pile l un des volumes, tous les autres descendent d eux-mêmes par l effet de la pesanteur. L extinction des gages de rang antérieur profite toujours aux créanciers hypothécaires de rang postérieur. Le propriétaire ne peut rien mettre à la place du gage disparu; s il veut créer un nouveau droit de gage, il doit lui assigner le dernier rang après tous12 CHAPITRE IV LES GAGES IMMOBILIERS Page 12 les gages immobiliers existants». (Tuor p. 593). Ce système du pc1 est devenu une clause de style dans tous les actes hypothécaires de tous les cantons romands et au Tessin. En Suisse allemande, on s en tient au système dit des cases fixes. Remarquons que sur le plan pratique, dans le canton de Vaud, les registres fonciers procèdent à l avancement automatique des gages bénéficiant de la clause pc1. Mais théoriquement, selon les auteurs ayant étudié la question, le droit de pc1 devrait être exercé par son bénéficiaire, et le registre foncier ne devrait agir que sur la base d une réquisition signée par ce dernier, et acceptée par le propriétaire grevé. 2) Au moment de la réalisation du gage, que faut-il faire lorsqu il y a une case vide, ou lorsqu un titre hypothécaire au porteur est entre les mains du propriétaire débiteur, qui n a pas eu l occasion de le négocier? La réponse se trouve à l art. 815 CC; «on ne tient tout simplement pas compte, au moment de la réalisation, de la case libre; on ne tient pas compte non plus du titre qui est resté entre les mains du propriétaire, les créanciers postérieurs en rang occupent d office la place vide; le prix correspondant leur est attribué selon leur rang». (sic Tuor p. 596). Si le CCS avait adopté une autre solution, les grands bénéficiaires en auraient été la masse en faillite et les créanciers chirographaires, au préjudice des créanciers hypothécaires, ce qui n aurait pas été satisfaisant sur le plan de l équité. 6.2 Rang des gages immobiliers par rapport aux servitudes et aux autres droits (Tuor p. 542 & s.) Entre les différentes sortes de droits réels, on peut concevoir un ordre, une hiérarchie: il existe un rang entre les servitudes et les droits de gage immobilier. Lorsqu un immeuble grevé d une servitude (usufruit ou interdiction de bâtir p. ex.) est donné en garantie, le droit de gage frappe la chose dans l état où elle se trouve au moment où il est constitué, la servitude étant donc opposable à créancier hypothécaire. Une servitude existante prime tout gage constitué ultérieurement sur le bien-fonds; l objet du gage ne peut être réalisé que sous réserve du maintien de l intégrité de la servitude. Mais qu en est-il dans le cas contraire, lorsqu un immeuble est d abord donné en gage, et seulement ensuite grevé d une servitude? Celle-ci doit-elle être absolument respectée? S il en est ainsi, le créancier hypothécaire risquerait d en éprouver un grave dommage, et parfaitement injustifié. Le CCS admet que la constitution de nouvelles servitudes n est pas interdite. L art. 812 CC dispose même expressément que le propriétaire ne peut pas renoncer valablement à grever son immeuble d autres droits réels. En revanche, la constitution de servitudes ou de charges foncières ne peut porter aucune atteinte aux droits d un créancier hypothécaire antérieurement inscrit. Une servitude ou une charge foncière constituée sur un immeuble, sans l assentiment des créanciers gagistes n a d effet qu en tant qu elle ne porte pas préjudice aux droits de gage existants (p. ex. une Montrer encore
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