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Timestamp: 2017-09-26 02:10:27
Document Index: 328803938

Matched Legal Cases: ['§ 1405', '§ 4', '§ 5', '§ 14', '§ 5', '§ 4', '§ 1', '§ 2', '§ 14', '§ 13', '§ 14', '§ 14', '§ 5', '§ 5', '§ 5', '§ 5']

Übernahme eines Wohnbauförderungsdarlehen in Anrechnung auf den Kaufpreis - ist das Wohnbauförderungsdarlehen abzuzinsen? - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 06.10.2008, RV/2817-W/08
Übernahme eines Wohnbauförderungsdarlehen in Anrechnung auf den Kaufpreis - ist das Wohnbauförderungsdarlehen abzuzinsen?
RV/2818-W/08
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufungen des Bw., vertreten durch Mag. Wolfgang Hnatek, 1200 Wien, Wallensteinstraße 17, vom 18. August 2008 gegen die Bescheide des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 6. August 2008, ErfNr. betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:
Am 11. Juni 2008 wurde zwischen den Ehegatten AuPZ als Verkäufer einerseits und Herrn OB, dem Berufungswerber (Bw.) als Käufer andererseits ein Kaufvertrag betreffend ein gefördertes Wohnungseigentumsobjekt abgeschlossen, welcher auszugsweise lautet:
"VERTRAGSABREDE
Frau AZ, und Herr PZ, im folgenden Verkäufer genannt, verkaufen hiemit den Vertragsgegenstand samt allen verbundenen Rechten, Pflichten und Zubehör gegen den nachfolgend vereinbarten Kaufpreis OB., und dieser, im folgenden Käufer genannt, erklärt hiezu die Annahme.
Der Kaufpreis beträgt € 207.000,00 (Euro zweihundertsiebentausend) und gebührt den Verkäufern je zur Hälfte. Die Verkäufer erklären den Umsatz nicht als umsatzsteuerpflichtig zu behandeln und eine allfällig zur Vorschreibu ng gelangende beziehungsweise zu erstattende Umsatzsteuer nicht auf den Käufer zu überwälzen.
KAUFPREISBERICHTIGUNG
Der Käufer verpflichtet sich, den in Geld zu leistenden Kaufpreis von € 136.896,14 (Euro einhundertsechsunddreißigtausendachthundertsechsundneunzig Cents vier zehn) bis spätestens 18.8.2008 (achtzehnten August zweitausendacht) beim Urkun denverfasser Mag. Wolfgang H n a t e k, öffentlichem Notar, Wallensteinstraße 17, 1200 Wien, treuhändig zu erlegen......
Zusätzlich zum in Geld zu leistenden Kaufpreis übernimmt der Käufer beginnend mit dem 1.10.2008 (ersten Oktober zweitausendacht) gemäß § 1405 ABGB die den Pfandrechten C-LNR 3, C-LNR 5, C-LNR 8, C-LNR 10, C-LNR 13, C-LNR 27 und 0- LNR 37 zu Grunde liegenden Wohnbauförderungsdarlehen, welche laut Mitteilung der HYPO lnvestmentbank AG in Ansehung der vertragsgegenständlichen Liegen schaftsanteile zu diesem Stichtag mit einem Betrag von €70.103,86 (Euro siebzig tausendeinhundertdrei Cents sechsundachtzig) unberichtigt aushaften, zur weiteren Verzinsung und Tilgung unter Eintritt in alle sich aus den Schuldverhältnissen ein schließlich der Darlehenszusicherung ergebenden Verpflichtungen und Beschrän kungen, unter Übernahme der persönlichen Haftung und unter diesbezüglicher voller Klag- und Schadloshaltung der Verkäufer. Festgehalten wird, dass die Begleichung der Fälligkeit 1.10.2008 (ersten Oktober zweitausendacht) noch durch die Verkäufer zu erfolgen hat, da im obigen Betrag dies bereits so berücksichtigt ist.Sollten das Land Niederösterreich und/oder der Wohnbauförderungsfonds für das Bundesland Niederösterreich die im Hinblick auf die Veräußerungsverbote C-LNR 4, C-LNR 6, C-LNR 9, C-LNR 11, C-LNR 14, C-LNR 28 und C-LNR 38 erforderliche Zustimmung zum Erwerb der vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile durch den Käufer nicht bis spätestens 4.8.2008 (vierten August zweitausendacht) erteilen, so ist der Käufer verpflichtet, den oben angeführten Betrag, im folgenden Tilgungsbetrag genannt, bis spätestens 18.8.2008 (achtzehnten August zweitausendacht) beim Ur kundenverfasser treuhändig zu erlegen............"
Vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien wurde mit Bescheiden je vom 6. August 2008 für die beiden Erwerbsvorgänge die Grunderwerbsteuer mit je € 3.622,50 (je vom halben Kaufpreis € 103.500,00 x 3,5%) festgesetzt.
Das Finanzamt wies die Berufungen mit Berufungsvorentscheidungen vom 29. August 2008 mit folgender Begründung ab: "Gemäß § 4 Abs.l GrEStG ist die Steuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Nach § 5 ABs.1 Z.1 GrEStG ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Lt. Kaufvertrag wurde ein Gesamtkaufpreis vereinbart welcher als Bemessungsgrundlage herangezogen wurde. Die Berufung war daher abzuweisen."
"Die Abgabenbehörde erster Instanz sieht die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zusammengefasst darin, eine "Schuldübernahme" liege in dem der Beschwerde zu Grunde liegenden Fall nicht vor, sondern es sei ein fester Kaufpreis vereinbart worden. Der Käufer trete zwar in die Bedingungen des Darlehensvertrages zwischen dem Land Wien und der Verkäuferin ein, Darlehensschuldnerin bleibe jedoch die Verkäuferin. Daran vermöge weder die vertragsgegenständliche Verpflichtung des Erwerbers, die von der Verkäuferin zu leistenden Annuitäten in gleicher Höhe zu ersetzen, noch die (künftige) Übernahme des auf der Liegenschaft für die Darlehensgeberin einverleibten Pfandrechtes etwas zu ändern. Gegen eine Darlehensübernahme spreche auch die Tatsache, dass der Käufer monatliche Annuitäten an die Hausverwaltung leiste, obwohl in der Zusicherung lediglich halbjährliche Tilgungen vorgesehen seien. Der Käufer leiste vielmehr Akontozahlungen an die Hausverwaltung, welche auch Annuitäten (Rückzahlungen auf Darlehen) enthielten. Dies deute auf eine "ratenweise" Tilgung eines Kaufpreisanteiles hin. Werde aber ein mit einem bestimmten ziffernmäßigen Betrag festgesetzter, längerfristig in Raten zu tilgender Kaufpreis vereinbart, komme der Abzug von Zwischenzinsen nicht in Betracht. Die Anwendung des § 14 BewG setze voraus, dass der Käufer eine dem Verkäufer obliegende Schuld übernehme, den Verkäufer also von der Entrichtung befreie. Würde dies im gegenständlichen Fall zutreffen, so wäre Punkt IV.2. des Vertrages unverständlich. Dort werde nämlich vereinbart, dass bei Aufkündigung des Förderungsdarlehens infolge von Förderungsverstößen, wenn diese vom Käufer gesetzt würden, er die allfällige Rückzahlung selbst zu leisten habe und er in diesem Fall die Verkäuferin für diese Rückzahlungen völlig schad- und klaglos zu halten habe. Hätte der Käufer aber bereits die Darlehensschuld übernommen, würde ihn diese Rückzahlungsverpflichtung ohnedies treffen und erübrigte sich eine Schad- und Klagloshaltung der Verkäuferin. Zivilrechtlich sei der Verkäufer aus dem Titel des Kaufvertrages berechtigt, den vereinbarten Fixkaufpreis zu verlangen bzw. im Klagewege einzufordern. Daher sei auch die Gesamtgegenleistung laut Kaufvertrag - das seien der vereinbarte Fixpreis und die Nebenkosten, insbesondere die Vertragserrichtungs- und Notariatskosten des Vertrages - der Grunderwerbsteuer zu unterziehen. Der von der belangten Behörde vertretenen Rechtsansicht, zum Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaftsanteile käme der Veräußerin zugute, dass sie als Teil des vereinbarten Kaufpreises durch die Schuldübernahme von dieser ihr gegenüber bestehenden Schuld befreit würde, könne sich die Abgabenbehörde erster Instanz daher nicht anschließen. Nach § 5 Abs. 1 Z. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 (GrEStG 1987) ist Gegenleistung - von deren Wert die Steuer auf Grund des § 4 Abs. 1 leg. cit. zu berechnen ist - bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 1 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes 1955 (BewG) gelten die Bestimmungen des ersten Teiles dieses Bundesgesetzes (§§ 2 bis 17), soweit sich nicht aus den abgabenrechtlichen Vorschriften oder aus dem zweiten Teil dieses Gesetzes etwas anderes ergibt, für die bundesrechtlich geregelten Abgaben. Nach § 14 Abs. 1 BewG sind Kapitalforderungen, die nicht in § 13 bezeichnet sind, und Schulden mit dem Nennwert anzusetzen, wenn nicht besondere Umstände einen höheren oder geringeren Wert begründen. Auf Grund des § 14 Abs. 3 BewG ist der Wert unverzinslicher befristeter Forderungen oder Schulden der Betrag, der nach Abzug von Jahreszinsen in Höhe von 5,5 v.H. des Nennwertes bis zur Fälligkeit verbleibt. Als Gegenleistung ist der nominale Kaufpreis maßgebend. Auch ein nicht sofort fälliger Kaufpreis eines Grundstückes bildet mit seinem Nennbetrag die Gegenleistung. Bei der Ermittlung der Gegenleistung kommt die Abzinsung eines in Teilzahlungen abzustattenden Kaufpreises überhaupt nicht in Betracht, weil die Vorschrift des § 14 Abs. 3 BewG nur für die Bewertung von Forderungen und Schulden und daher dann nicht gilt, wenn als Gegenleistung ein Kaufpreis vereinbart worden ist. Denn nach § 5 GrEStG 1987 bildet der Kaufpreis selbst und nicht etwa die Summe der abgezinsten Teilzahlungen die Bemessungsgrundlage. Eine Bewertung des Kaufpreises ist gar nicht erforderlich, weil dieser mit dem vereinbarten Betrag bestimmt ist. Eine Abzinsung wäre nur dann zulässig, wenn eine schon aus einem anderen Grund bestehende Forderung anstelle oder als Teil der Gegenleistung bzw. des Kaufpreises abtretungsweise oder wenn eine schon bestehende Schuld übernommen worden wäre (vgl. die in Fellner, Grunderwerbsteuer, unter Rz. 37 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes). Grundsätzlich gehören auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer obliegen, aber auf Grund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen, sich also im Vermögen des Veräußerers und zu dessen Gunsten auswirken, zur Gegenleistung. Zur Gegenleistung gehört also auch die Übernahme von Schulden durch den Käufer, die sich im Vermögen des Verkäufers zu dessen Gunsten auswirkt. Schuldübernahmen einer auf der Liegenschaft hypothekarisch sichergestellten Forderung als Kaufpreis oder sonstige Leistung gehören also neben dem Kaufpreis zur Gegenleistung nach dem GrEStG 1987. Verpflichtet sich also der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer gegenüber, eine Schuld zu übernehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, so ist die Schuldübernahme eine sonstige Leistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987, wenn sie ohne Anrechnung auf den Kaufpreis erbracht wird. So bilden übernommene Darlehen als sonstige (zusätzliche) Leistung die Gegenleistung bzw. einen Teil derselben. Dabei ist das zwischen den Vertragsteilen bestehende Innenverhältnis maßgeblich, d.h., die Schuldübernahme ist dann bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen, wenn sich der Käufer vertraglich verpflichtet hat, den Verkäufer bezüglich dieser Verbindlichkeit schad- und klaglos zu halten (vgl. wiederum die in Fellner, aaO, unter Rz 69 zu § 5 GrEStG 1987 wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes). In seinem Erkenntnis vom 11. April 1991, Zlen. 90/16/0079, 0080, führte der Verwaltungsgerichtshof zu einem Fall, in dem die Käufer einer Liegenschaft ein von der Verkäuferin aufgenommenes Darlehen übernahmen, aus, dass bei Forderungen und Schulden die Bewertung mit dem Nennwert die Regel sei, von der nur in Ausnahmefällen - nämlich wenn besondere Umstände einen höheren oder geringeren Wert begründen - eine Abweichung zulässig sei. Als "besondere Umstände" seien solche anzusehen, die vom Normalfall - gemessen an den im Wirtschaftsleben durchschnittlich geltenden Konditionen - erheblich abwichen. Der Verwaltungsgerichtshof habe schon wiederholt dargetan, dass die Bewertung einer vom Erwerber eines Liegenschaftsanteiles übernommenen Darlehensschuld mit deren Nennwert auch dann nicht rechtswidrig sei, wenn eine Gebietskörperschaft im Rahmen der Förderung der Errichtung von Wohnungen für Zinsen und Tilgung einen Zuschuss leiste. Im damaligen Beschwerdefall billigte der Verwaltungsgerichtshof die Ansicht der Abgabenbehörde zweiter Instanz, den Nennwert des von den Käufern übernommenen Darlehens als Teil der Gegenleistung der Bewertung zu Grunde zu legen. Auch der vorliegende Beschwerdefall bietet keinen Anlass, von dieser Rechtsprechung abzugehen. Ausgehend von den Feststellungen der belangten Behörde betrug der Kaufpreis für die Wohnung € 193.361,-- und für den KFZ-Abstellplatz € 14.248,--, dessen Finanzierung sich wie im Vertrag dargestellt gestalten sollte. Auch im vorliegenden Beschwerdefall sind keine besonderen Umstände erkennbar, die im Sinne der eingangs wiedergegebenen Rechtsprechung vom Normalfall - gemessen an den im Wirtschaftsleben durchschnittlich geltenden Konditionen - erheblich abweichen und damit ein Abgehen vom Nennwert der Darlehensbeträge rechtfertigten. Abgesehen davon vermögen die von der belangten Behörde getroffenen Feststellungen die Annahme einer (privativen) Übernahme des Wohnbauförderungs-Darlehens nicht zu tragen, weshalb auch schon deshalb weiter gehende Überlegungen dahingestellt bleiben können."
Im gegenständlichen Kaufvertrag wurde ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Im Kaufvertrag ist aufgeschlüsselt, wie sich dieser nominelle Kaufpreis aus Barzahlung und der Übernahme von Schulden durch den Käufer zusammensetzt. Da die Schulden in Anrechnung auf den festbetragsbestimmten Kaufpreis übernommen wurden, bildet der nominelle Kaufpreis den Wert der Gegenleistung und ist mit dem im Vertrag genannten Betrag Bemessungsgrundlage. Die Schuld, die der Käufer übernimmt, kann somit nicht aus dem festbetragsbestimmten Kaufpreis herausgeschält und eigens bewertet, das heißt hier abgezinst, werden, da ein Nennbetrag vereinbart wurde und es nicht darauf ankommt, wie derselbe abgestattet wird.
Findok-Nr: 37182.1, aufgenommen am: 17.10.2008 08:50:57, zuletzt geändert am: 03.03.2009, Dokument-ID: 497c34f0-a3ab-40e8-a66c-8a5cf0f4756c, Segment-ID: 38811c23-4a4e-490e-a1ce-d4f682ab27d0