Source: https://www.lacasacheavanza.it/questa-casa-non-e-un-albergo-il-conflitto-di-competenze-tra-stato-e-regioni/
Timestamp: 2020-02-29 10:33:24+00:00
Document Index: 154913040

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1', 'art. 38', 'art. 18', 'art. 67', 'art.6', 'art 4', 'art. 1', 'art.4', 'art.85']

Conflitto di competenze tra Stato e Regioni | La Casa che avanza
L’esempio più eclatante che dimostra l’entità del conflitto di competenze tra Stato e Regioni in materia di turismo è senza dubbio la sentenza 80/2012 della Corte Costituzionale che ha in sostanza demolito l’intero impianto del D.Lgs. 79/2011 “codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo” (noto come Codice del Turismo) per generalizzata ed indefinita avocazione di funzioni legislative spettanti alle Regioni.
La Corte Costituzionale ha quindi riconosciuto la non competenza dello Stato in materia di organizzazione del mercato del turismo, ribadendo che tali funzioni legislative sono ad esclusivo appannaggio delle Regioni. Tuttavia il Decreto resta in vigore nelle parti rimanenti tra cui l’articolo 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche).
Non è un caso che l’articolo 53 “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” del D.Lgs. 79/2011 sia sfuggito alla scure della Corte Costituzionale. La c.d. Locazione Turistica è disciplinata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431, pertanto, considerato che l’articolo 117 della Costituzione riserva allo Stato la potestà esclusiva in materia di ordinamento civile (quindi anche in materia di locazioni), la Corte Costituzionale ha ritenuto legittimo l’intervento normativo in tema di locazioni ad uso turistico da parte dello Stato lasciando inalterato l’articolo di legge. Le normative regionali infatti non possono in alcun modo prevalere sulle leggi nazionali in materia di diritto privato.
La decisione di affidare alle Regioni l’ordinamento del mercato del turismo ha provocato inevitabilmente la proliferazione di norme locali, spesso in contrasto tra loro, con la conseguenza che sul territorio nazionale attualmente non esistono due regioni che abbiano adottato gli stessi criteri legislativi, causando una disparità di trattamento di difficile comprensione. È così che in una regione è possibile gestire un B&B solo a livello amatoriale mentre in un’altra lo si può fare solo a livello imprenditoriale; ci sono poi regioni che prevedono entrambe le formule e quelle che ne inventano altre; quelle che limitano il numero massimo degli immobili locati e quelle che prevedono la loro gestione solo in forma organizzata.
È doveroso inoltre considerare che queste normative locali hanno inevitabilmente un riflesso anche nella sfera giuridico-fiscale poiché di fatto introducono sul mercato nuovi profili fiscali che costringono l’Agenzia delle Entrate, in assenza di precise previsioni di legge in materia, ad inquadrare e a limitare tali attività attraverso la pubblicazione di note esplicative e circolari che spesso risultano in netto contrasto con le normative regionali. Un esempio tipico riguarda la gestione amatoriale delle CAV (Case e Appartamenti Vacanza), consentita solo in alcune regioni, e in particolare il numero massimo degli immobili concessi in locazione che consente di inquadrare l’attività come occasionale. Molte regioni pongono questo limite a tre, presupponendo quindi la gestione organizzata e imprenditoriale a partire dal quarto immobile locato. L’Agenzia delle entrate al contrario ha chiarito attraverso una nota esplicativa che i criteri di occasionalità e non imprenditorialità di chi effettua la locazione di immobili a fini turistici erogando servizi extra, come nel caso delle CAV amatoriali, non vengono meno con il “raggiungimento di un determinato ammontare di reddito o di compensi” poiché “costituirebbe un parametro eccessivamente arbitrario” che non può “essere assunto quale riferimento agli effetti della verifica della predetta professionalità” bensì è necessario “tener conto del numero di unità abitative concesse in locazione” e si ritiene ravvisabile l’attività di natura professionale “nell’ipotesi in cui le unità abitative locate siano di numero superiore a 2, dal momento che la concessione degli immobili con la relativa fornitura di servizi non potrebbe più essere considerata alla stregua di un’attività commerciale occasionale“.
Questi contrasti di interpretazione tra normative locali e fiscali generano confusione nell’utenza e contribuiscono ad aumentare il senso di sfiducia nei confronti del Fisco e degli Enti locali.
Ottenuta l’autonomia legislativa in materia di organizzazione del mercato del turismo, alcune Regioni hanno ritenuto poi opportuno disciplinare la locazione degli immobili ad uso turistico, di esclusiva competenza statale, travalicando in maniera grossolana le proprie funzioni legislative gettando le basi per un nuovo conflitto di competenze. Risulta del tutto lecito, trattandosi di locazioni per finalità turistiche, che le Regioni richiedano la possibilità di avere una mappatura a fini statistici del numero degli immobili locati e di poter essere a conoscenza della relativa movimentazione delle presenze, così come del resto risulta sensata, ma non del tutto legittima, la richiesta da parte di alcuni Comuni che, dietro apposita delibera, hanno preteso la riscossione della tassa di soggiorno nonostante il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” renda soggette a tali imposte le sole persone alloggiate presso “le strutture ricettive situate sul proprio territorio” escludendo quindi le locazioni turistiche che, limitandosi alla mera cessione per brevi periodi dell’immobile senza l’erogazione di servizi accessori, non possono essere annoverate tra le strutture ricettive. Dello stesso parere gli uffici legali della Regione Toscana che in una nota del 16 Giugno dichiarano che “non sembra legittimo imporre la tassa di soggiorno a chi non è struttura ricettiva, come nel caso delle locazioni turistiche. E ciò anche nel caso in cui per l’affitto turistico ci si serva dell’intermediazione di Airbnb”. I numerosi Comuni che hanno deliberato in tal senso potrebbero quindi andare incontro ad onerosi rimborsi in assenza di una modifica alla legge, peraltro auspicabile, che includa le locazioni inferiori a 30 giorni tra i soggetti obbligati alla riscossione di tale tributo. È il caso del Comune di Firenze che non aveva fatto i conti con il Testo Unico delle leggi regionali in materia di turismo, L.R. 23 marzo 2000 n. 42, che all’articolo 57 precisa che “Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”. Nel Testo Unico viene quindi riconosciuta la non competenza regionale in materia di locazioni rendendo così vana ogni possibilità di includere le locazioni turistiche nella lista delle strutture ricettive, inclusione che avrebbe permesso la riscossione del tributo locale.
Se da una parte appare quindi doverosa e lecita la richiesta da parte delle Regioni di conoscere a fini statistici la collocazione degli immobili e il numero delle persone che ivi soggiornano, dall’altra sembrano non trovare alcun fondamento normativo i numerosi vincoli regionali imposti alle locazioni turistiche volti a limitare il numero massimo degli immobili concessi in locazione e a impedire la pubblicità e la divulgazione dell’offerta sui portali di booking online.
Queste limitazioni ledono l’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà e riconosciuto dal diritto privato. I redditi percepiti dalle mere locazioni di immobili sono dichiarati dal proprietario come “redditi fondiari” per i quali non è previsto alcun limite come non è previsto alcun limite al numero di immobili che si possono possedere. Pertanto la locazione di una pluralità di immobili, se non accompagnata dall’erogazione di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive, è lecita e il suo numero non è elemento sufficiente atto a contestare una presunta gestione organizzata e imprenditoriale dell’iniziativa. A differenza delle CAV, per le locazioni turistiche non è quindi il numero degli immobili a poter identificare la natura imprenditoriale ma l’erogazione dei servizi accessori che sono consentiti solo alle strutture ricettive autorizzate e riconosciute come tali. Al contrario, i proventi delle locazioni derivanti dalla gestione amatoriale di una CAV devono essere dichiarati come “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciali non esercitate abitualmente che per definizione devono rispondere a criteri di occasionalità e amatorialità che non possono invece essere adottati nei confronti delle locazioni turistiche per le quali, da un punto di vista fiscale, non è ipotizzabile configurare la natura di carattere commerciale dei redditi percepiti.
In base allo stesso principio, non sembra lecito che venga contestata la presenza sui portali di booking online poiché il rapporto continuativo che si viene a creare tra piattaforma web e locatore risulterebbe contestabile solo nel caso di gestione in forma occasionale delle CAV mentre risulterebbe del tutto lecita nel caso delle locazioni per le quali è assolutamente consentita l’intermediazione delle agenzie immobiliari, tanto a livello strada quanto sul web. Booking.com e Airbnb sono piattaforme entrambe aperte all’iscrizione di appartamenti privati, senza la richiesta vincolante del possesso di una partita iva, e si occupano di promuovere e mediare per nome e per conto del proprietario le prenotazioni degli utenti in virtù di un “mandato con rappresentanza” che autorizza le piattaforme, così come qualsiasi Agenzia immobiliare, ad operare per nome e per conto del proprietario attribuendo gli effetti giuridici e tributari degli atti compiuti nella sfera giuridica del proprietario. In alcuni casi viene contestata non tanto la presenza sulle piattaforme quanto le modalità con le quali vengono presentate e classificate, come nel caso delle locazioni turistiche che spesso vengono etichettate su questi portali come Case o Appartamenti Vacanza in contrasto con molte normative regionali che vietano l’utilizzo di tali diciture senza previa autorizzazione poiché rispondono ad una particolare tipologia di struttura ricettiva. Questo equivoco nasce da un improbabile assunto che ipotizza che piattaforme internazionali che operano a livello mondiale possano tener conto delle numerose normative locali, regionali e nazionali che regolano la ricettività turistica senza neanche porsi l’interrogativo che tale dicitura possa derivare da una semplice traduzione di un banalissimo termine internazionale che identifica questo tipo di offerta turistica nel mondo “holiday Home“. Per Booking.com una casa vacanze è semplicemente un immobile locato per fini turistici, con o senza partita iva e non necessariamente un immobile che risponde alle normative locali in materia di CAV. Lo dimostra la risposta che abbiamo ricevuto dalla piattaforma interpellata in merito: “La classificazione del tipo di alloggio su Booking.com (B&B, agriturismo, casa vacanze, ecc.) viene assegnata al fine di soddisfare al meglio le aspettative dei clienti. La nostra scelta si basa sui servizi offerti dalla struttura, sulla sua ubicazione, e sui giudizi finora ricevuti, indipendentemente dalla licenza ufficiale”. Solo una miope interpretazione di chi è preposto a sanzionare tali atti può presupporre che una multinazionale del calibro di Booking.com potesse interfacciarsi in maniera così specifica con le numerose leggi locali.
Alla luce di quanto sopra esposto riteniamo che le numerose normative locali che contengono le seguenti prescrizioni siano presupposto sufficiente per ipotizzare e configurare un nuovo e inevitabile conflitto di competenze tra Stato e Regioni:
Equiparazione tra CAV e Locazioni di immobili ad uso turistico
È il caso del Comune di Milano, che nel sito Fare Impresa precisa che “Secondo la L.R. 27/2015 le locazioni turistiche sono ricomprese nelle CAV e sono soggette a tutti gli obblighi previsti con particolare riferimento all’obbligo di: comunicazione avvio attività, inserimento nel sistema turistico lombardo e nell’elenco pubblico regionale, servizi e standard qualitativi, assicurazione e prezzi e imposta di soggiorno, quest’ultima se prevista dal Comune territorialmente competente“.
Tale interpretazione non trova però fondamento nel citato testo di legge regionale che al contrario precisa che i soli obblighi in capo alle locazioni di immobili concessi per finalità turistiche sono: “la comunicazione dei flussi turistici e l’adempimento della denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza” art. 38 comma 8. Gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) non sono elencati nelle strutture ricettive di cui all’art. 18 della stessa legge. Quella del Comune di Milano resta pertanto una decisione arbitraria non opportunamente supportata dalla disciplina vigente.
Limitazione del numero degli appartamenti concessi in locazione
Non esistendo limiti ai “redditi fondiari“, quelli cioè derivanti dalla locazione degli immobili concessi ad uso turistico, e non esistendo normativa nazionale che limiti il diritto privato e di proprietà in tal senso, appare del tutto priva di fondamento la richiesta di limitare a tre il numero degli immobili concessi in locazione secondo la legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Queste imposizioni hanno inoltre contribuito a incrementare la già diffusa e notevole confusione tra CAV e locazioni turistiche, non tenendo conto o travisando le interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate che si era espressa per chiarire i criteri di occasionalità e i limiti che contraddistinguono la gestione amatoriale delle CAV, cioè degli immobili concessi in locazione che contestualmente offrono e erogano servizi supplementari, senza mai fare riferimento a possibili limitazioni riguardanti la mera locazione turistica. Solo nel caso in cui questa venga effettuata in un contesto di sublocazione può essere soggetta a tali restrizioni poiché se il contratto di locazione prevede il subaffitto il locatario può infatti a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti in questo caso, non saranno “redditi fondiari” ma saranno annoverati obbligatoriamente tra i “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR ed imputati regolarmente al locatario in qualità di sublocatore che affitta a terzi. Pertanto solo in presenza di “redditi diversi” la Locazione Turistica è soggetta a queste interpretazioni rilasciate dall’Agenzia delle Entrate poiché per definizione i “redditi diversi” sono frutto di attività commerciali non esercitate abitualmente e come tali devono rispondere a criteri di occasionalità come nel caso delle CAV gestite in forma amatoriale. L’articolo di legge riguardante la locazione turistica della Regione Emilia-Romagna è l’esempio più evidente di come si possa confondere e travisare in poche righe la semplice natura delle locazioni ad uso turistico attribuendo alle stesse l’obbligo di un’immotivata gestione di natura occasionale, imponendo il limite di 3 unità concesse in locazione, pretendendo la classificazione degli immobili secondo parametri alberghieri e vietando la pubblicità e la divulgazione sui portali di booking online.
Divieto di presenza sui portali di booking online
La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore ha il diritto di far sapere che ha una casa da affittare! Non dovendo la Locazione Turistica sottostare a vincoli di occasionalità o amatorialità (non esistono infatti restrizioni di tempo o di reddito che possano limitare il diritto di affittare il proprio immobile) non può essere contestata la presenza sui portali di booking online poiché il rapporto di collaborazione continuativa instaurato durante l’intero anno solare con queste piattaforme è paragonabile ad un qualsiasi rapporto di collaborazione con una qualsivoglia agenzia immobiliare, rapporto consentito dalla normativa che quindi può essere continuativo e duraturo nel tempo. Il Comune di Bologna invece nel modello di comunicazione di inizio Locazione Turistica indica che “perché non sia configurata l’attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell’attività. Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail“. Questo vincolo di fatto impedisce la pubblicazione delle locazioni turistiche sui portali come Booking.com poiché secondo la Regione la presenza su questi portali presuppone un rapporto continuativo con queste piattaforme che contrasta con i criteri di occasionalità ai quali inspiegabilmente, secondo la stessa Regione, devono sottostare le locazioni turistiche.
Divieto di fornitura di lenzuola
La Corte di Cassazione con Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “carattere personale” si intendono necessariamente quei servizi alla persona come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. La fornitura della biancheria non può essere considerato un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante il soggiorno degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia degli ambienti.
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Conflitto di competenze, fiscalità, locazione pura, Locazione Turistica, Lombardia, Toscana
18 Commenti all'articolo
35 Risposte ai commenti
ALESSANDRA MOSCHEN
Buonasera Paolo, le scrivo per chiederle un suo prezioso parere. Per la Provincia di Trento, da quanto ho capito io, sono alloggi turistici privati gli appartamenti gestiti da chi ne ha la disponibilità a qualsiasi titolo (e già questo è poco chiaro) e li mette a disposizione dei turisti potendo anche fornire la prima fornitura di biancheria. Oltre i tre immobili, se gestiti fornendo la prima fornitura di biancheria e provvedendo a fare le pulizie finali tra un cambio e l’altro è prevista la Cav. Quindi, secondo la Provincia di Trento, si possono avere anche più di tre appartamenti gestiti in locazione pura privata però senza dare assolutamente la biancheria (parlo sempre di prima fornitura, non di cambio). In questo modo però la locazione è molto limitata perchè i turisti non sono contenti di arrivare con la propria biancheria e quindi le prenotazioni diminuiscono sensibilmente. Questo tra l’altro è totalmente in contrasto con la nuova normativa DL 50/2017, volevo pertanto avere un suo parere e se secondo lei è possibile dare la prima fornitura di biancheria avendo 5 appartamenti o se diversamente devo continuare a non fornirla. Attendo fiduciosa un suo parere in merito, grazie anticipatamente
25 Gennaio 2019 17:13
Buonasera Alessandra, il regolamento locale da lei citato non è in contrasto con il DL 50/2017. Il decreto infatti non specifica il numero massimo di immobili che si possono concedere in locazione ma invita il MEF a fare chiarezza su questo aspetto entro 90 giorni dalla data di pubblicazione del decreto stesso. Pertanto la normativa locale potrebbe essere in conflitto con il diritto di proprietà e cioè la facoltà del proprietario di disporre come meglio crede dei propri beni. Non essendoci stata alcuna pronuncia del MEF a riguardo molte Regioni (come il Lazio) hanno posto dei limiti. Se il MEF dirà che non esiste un limite al numero di immobili che si possono concedere in locazione allora queste regolamentazioni locali non avranno un fondamento normativo. Al momento, a meno che lei non voglia aprire un contenzioso, è necessario attenersi al regolamento locale. Non essendoci una pronuncia del MEF l’esito del contenzioso sarebbe assolutamente incerto. È chiaro che non poter offrire la prima fornitura di biancheria rende vano il tentativo di affittare ai turisti più di 3 immobili ma apre questa possibilità solo agli affitti di lunga durata.
25 Gennaio 2019 18:33
La ringrazio Paolo per la pronta risposta. Non ci resta che aspettare che il Mef si pronunci in merito.
25 Gennaio 2019 19:20
Buonasera Paolo, approfitto della sua infinita competenza per chiederle un chiarimento. Sto preparando le ricevute da portare al commercialista per il 730. Se opto per il regime ordinario dall’importo lordo degli incassi con i vari portali come booking ecc. posso togliere la commissione? Sento che alcuni commercialisti dicono di si altri no. Non so come fare, siccome l’importo è considerevole, vorrei avere il suo parere. La ringrazio anticipatamente e la saluto cordialmente.
22 Maggio 2018 16:17
Buonasera, l’importo da indicare è sempre al lordo delle commissioni (sia per cedolare secca che IRPEF ordinario) dei portali poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Dichiarando l’importo netto opererebbe una detrazione non consentita eludendo l’importo dell’intermediazione che è un costo a suo carico.
Nelle istruzioni per la compilazione del modello 730, Quadro B, si legge:
“COLONNA 5 (Codice canone): da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione.
Indicare uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “Canone di locazione”:
‘1’ 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
‘2’ 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle
isole della Giudecca, Murano e Burano;
‘3’ 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
‘4’ 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico,
in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
COLONNA 6 (Canone di locazione): da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione.
Riportare il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (Codice canone) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4.
Pertanto in caso di scelta per il regime IRPEF ordinario l’importo da dichiarire è il 95% del canone lordo.
22 Maggio 2018 17:49
Buonasera dott.Gasparri, ho letto con molta attenzione quanto scrive e la ringrazio anticipatamente per l’aiuto che mi vorrà offrire. Sono proprietario di un appartamento a Sorrento in provincia di Napoli, vorrei affittarlo secondo la locazione turistica, con la tassazione con cedolare secca al 21%, ma non ho ben compreso se lo posso fare fin da subito oppure è necessario presentare SCIA al comune per CAV. Nel caso dovessi presentare la SCIA come CAV, chiaramente in forma non imprenditoriale, la legge regionale della Campania dispone che è possibile solo per i proprietari che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza organizzazione in forma di impresa e senza promozione pubblicitaria. Ora l’ultimo punto, quella della promozione pubblicitaria, è una discriminante importante perché significa che volendo inserire l’appartamento su Booking o Airbnb dovrei necessariamente passare alla forma imprenditoriale e quindi aprire Partita IVA.
Buonasera Antonio, per le strutture ricettive extralberghiere la normativa regionale è la Legge Regionale 24 novembre 2001, n. 17 che riporta per la gestione amatoriale delle CAV quanto da lei descritto. Nonostante sia in vigore si tratta di una legge ibsoleta che non tiene conto dei numerosi pronunciamenti dei TAR in tutto il territorio nazionale e delle considerazioni dell’AGCM che vietano discriminanti di questo tipo. L’organizzazione del mercato turistico, quindi anche delle strutture ricettive, è comoetenza regionale, al contrario la locazione breve è di esclusiva competenza statale. La legge regionale del 2001 non tiene conto del recente DL 50/2017 che disciplina la locazione breve a livello nazionale. La Campania non ha previsto comunicazioni ai Comuni competenti territorialmente per l’avvio delle locazioni brevi o turistiche. Il DL 50/2017 ha definitivamente chiarito la possibilità di promuovere attraverso i portali di booking la locazione breve degli immobili (non a caso il DL è stato ribattezzato “tassa Airbnb”). In assenza di ulteriori previsioni regionali, l’unica normativa di riferimento è il DL 50/2017:
https://www.lacasacheavanza.it/locazioni-brevi-video-tutorial-agenzia-delle-entrate/
17 Marzo 2018 19:30
Maria grazia Caraffa
Buona sera, ho letto con molto interesse il suo articolo, purtroppo però come privato cittadino ho difficoltà a contrastare la legislazione vigente. Ho una casa in Lombardia che affitto saltuariamente. Ho dovuto fare la comunicazione al conune ed ora sono sottoposta ad una serie di obblighi davvero pesanti. Ultimamente mi è stata chiesta la mia casa in affitto per 2 mesi. In provincia mi hanno detto che non posso accettare l’offerta a meno che io non dichiari al comune che chiudo la mia attività di ricezione turistica a carattere non imprenditoriale. A me sembra assurdo, ma come muovermi? La ringrazio per i consigli che vorrà darmi
9 Dicembre 2017 21:25
Buonasera, purtroppo la Regione Lombardia ha varato una delle normative più stringenti in tema di locazioni brevi, travalicando palesemente le proprie competenze. Il recente DL 50/2017 ha disciplinato le locazioni brevi e rebadito pertanto l’esclusiva competenza statale in materia. Nonostante ciò la Lombardia nel suo regolamento ha deciso di equiparare le locazioni brevi all’attività di CAV amatoriali costringendo i proprietari all’adempimento di obblighi francamente eccessivi. Nel resto del Paese non avrebbe avuto alcun problema a riguardo e non avrebbe dovuto comunicare alcuna sospensione dell’attività. Lei è libera di locare il suo appartamento per brevi o lunghi periodi e le Regioni possono solo richiedere una comunicazione iniziale (non una SCIA) e la comunicazione delle presenze a fini statistici. I Comuni sono invece autorizzati, previa apposita delibera, a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno anche per le locazioni turistiche. Da un punto di vista fiscale non ha nulla da temere affittando il suo immobile per due mesi (fermo restando l’obbligo di registrazione dei contratti superiori a 30 giorni) ma a livello amministrativo locale rischia una sanzione che può contestare solo effettuando un ricorso. Ricorrendo al TAR con ogni probabilità riuscirebbe ad evitare la sanzione ma si tratra comunque di aprire un lungo contenzioso con l’amministrazione. Le suggerisco di contattare Pro.Loca.Tur., con sede a Milano, per conoscere il loro parere a riguardo.
9 Dicembre 2017 22:54
Buongiorno, possiedo un appartamento con tre stanze da letto cucina e soggiorno ,il mio commercialista mi aveva consigliato di locare le stanze secondo la locazione tutrristicxa. Mi sono quindi registrata sul mio comune che prevede la tassa di soggiorno e sul piortale degli allogiati.
Ora son stata convocata dai vigili urbani che sostengono che io non posso affittare le singole stanze ma che la locazione turistica riguarda un intero appartamento. Non capisco piu nulla. Preciso che no erogo nessun tipo di servizio ai miei ospiti ma che possono utilizzare la cucina e tutti gli elettrodomestici e anche la zona soggiorno.
Buonasera Marisa, purtroppo molto spesso la Polizia locale spesso commette questo errore. Le locazioni brevi sono disciplinate dal DL 50/2017 e l’Agenzia delle Entrate, nella guida recentemente pubblicata, ha specificato che la normativa è applicabile anche per le locazioni di singole stanze. Si veda pag. 3 della guida:
https://www.dropbox.com/s/uawkz03s7hszgld/Guida_Locazioni_brevi.pdf?dl=1
Per uletriori informazioni le suggerisco la lettura di questo articolo con allegati i riferimenti normativi:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/
Con questo materiale può recarsi all’incontro e far valere i suoi diritti ed evitare una contestazione.
ho letto con interesse tutti i commenti che sono stati inseriti in questa sezione.
A tal riguardo avevo individuato degli articoli che riguardavano il pagamento della tassa di soggiorno nel caso di locazioni turistica nella regione Sicilia.
Avevo anche preso degli appunti con il giorno e l’ora in cui erano stati pubblicati in modo da poterli poi rintracciare al bisogno.
Ora non li sto piu’ trovando, le date sono: 2 aprile 2017, 3 marzo 2017 e 25 febbraio 2017.
Come posso fare per ritrovarli e non perdere quel patrimonio di informazioni importanti contenute nel suo portale?
Buonasera, purtroppo ho ritrovato solo tre commenti ma non quello relativo al 25 febbraio:
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/#comment-1313
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/#comment-1141
https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/#comment-1140
Le ricordo che il recente DL 50/2017 autorizza i Comuni a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno anche per le locazioni brevi inferiori a 30 giorni. Deve esserci però apposita delibera da parte del Consiglio Comunale.
11 Novembre 2017 17:42
In futuro le suggerisco di cliccare sull’icona della “catena” in alto a destra del commento e salvare il link, così potrà riconsultarlo in qualsiasi momento.
11 Novembre 2017 17:44
Salve ho un appartamento a Salerno. Metà è locato a due professionisti con un contratto di domiciliazione, l’altra metà (composta da camera da letto, bagno, sala con angolo cottura) e’ riservata a me (che la occupo occasionalmente) Mi è stato proposto di adibire la porzione d’immobile a me riservata a casa vacanza (l’immobile è unico sia catastalmente sia per l’impiantistica ma, di fatto, è diviso in due unità immobiliare) Per via della promiscuità non posso presentare la Scia per casa vacanze. La domanda è: posso fare una locazione turistica? Non vivendo a Salerno darei mandato ad un’agenzia che si occuperebbe di tutto (inserimento sui siti internet, ricevimento ospiti, comunicazioni Questura ecc.) Se si’ devo dichiarare il reddito nel quadro Rb? Devo dichiarare il netto che l’agenzia mi accerdita sul mio conto corrente? La ringrazio anticipatamente per la risposta
9 Giugno 2017 17:53
Certamente può optare per la locazione turistica che prevede la cessione anche di una porzione di immobile. I redditi generati sono definiti redditi fondiari. Può affidare la gestione ad un’Agenzia, così come la comunicazione delle presenze alle Autorità di PS. Il reddito da dichiarare è al lordo delle commissioni d’Agenzia poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Con il recente DL 50/2017 i portali o le agenzie immobiliari sono obbligate a ricoprire il ruolo di sostituti d’imposta, pertanto tratterranno dagli importi incassati il 21% di cedolare secca che verseranno all’Agenzia delle Entrate per conto del proprietario.
10 Giugno 2017 02:15
Grazie per la tempestività della risposta. Una sola precisazione dovuta alla mia incompleta esposizione dei fatti. In realtà non mi affido ad una classica agenzia immobiliare ma ad una società d’intermediazione le cui provvigioni oscillano tra il 35 e il 40%. Devo comunque indicare il lordo nel quadro Rb? Non essendo agenti immobiliare devono fare cmq loro la ritenuta del 21 per cento? Grazie di nuovo
Direi una provvigione piuttosto onerosa… la legge prevede che se la transazione economica avviene per loro tramite devono svolgere il ruolo di sostituti d’imposta. Al contrario se il canone arriva direttamente a lei che poi versa la provvigione all’agenzia, questa è tenuta solamente a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi al contratto. La legge è in vigore dal 1 giugno e l’agenzia delle entrate fornirà a breve le modalità per effettuare tale comunicazione. Se incassano loro i soldi direttamente e si occupano di trovare i clienti sono necessariamente agenti immobiliari. In ogni caso l’importo da dichiarare è al lordo delle commissioni poiché qualsiasi tipo di intermediazione è a suo carico.
10 Giugno 2017 12:50
Buongiorno,ho una casa vacanza da 3 anni,con 4 posti letto,dopo i controlli della G.F,mi è stata chiusa dal comune perchè sprovvista di scia,è obbligatoria? Sono in Sicilia,esattamente nel ragusano . Sto provvedendo a fare la scia ma nel frattempo la casa vacanza è chiusa . Non esiste una legge che sia chiara in merito?Grazie mille ,e complimenti per il servizio che offre
27 Maggio 2017 11:38
Buonasera Silvana, le CAV (Case e Appartamenti Vacanza) sono una precisa tipologia di struttura ricettiva e in quanto tale soggetta alla disciplina regionale. È infatti di competenza delle Regioni l’organizzazione del mercato turistico. La semplice locazione turistica al contrario è di esclusiva competenza statale come del resto ogni tipo di locazione a prescindere dalla durata del periodo in cui si concede in locazione l’immobile. Alle CAV è consentito erogare servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti mentre la locazione turistica è caratterizzata dalla mera cessione del bene senza nessun tipo di servizio alla persona. Le CAV in Sicilia possono essere gestite solo in forma professionale, con P.IVA.
Deve presentare la SCIA per l’inizio dell’attività al SUAP del suo Comune.
Ha l’obbligo di comunicare i prezzi alla Provincia:
http://www.provincia.ragusa.it/modulistica-denuncia-prezzi/denuncia-prezzi-case-e-appartamenti-per-vacanza.pdf
Deve richiedere la classificazione della struttura:
http://www.provincia.ragusa.it/modulistica-denuncia-requisiti/denuncia-requisiti-classificazione-case-e-appartamenti-per-vacanza.pdf
Deve comunicare la movimentazione a fini statistici degli ospiti e alla Questura per ragioni legate alla Pubblica Sicurezza.
Questa la normativa di riferimento regionale, si veda pag. 44 del PDF, art.6:
http://pti.regione.sicilia.it/portal/page/portal/PIR_PORTALE/PIR_LaStrutturaRegionale/PIR_TurismoSportSpettacolo/PIR_Turismo/PIR_6584964.046479105/LEX_2003.PDF
“Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma
imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel
corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.”
Veramente io non cambio la biancheria durante il soggiorno,ne faccio le pulizie,solo alle loro entrate e quando escono chiedo espressamente di pulire io,fornisco agli ospiti la biancheria quando entrano e se restano più di una settimana lascio un cambio ,possono lavare loro stessi la biancheria ,la casa è fornita di lavatrice, stendino e lavastoviglie,frigo, congelatore ,ferro e asse da stiro,faccio la dichiarazione alloggiati da sempre,normale ricevuta con l’apposizione di marca sopra 77,7 euro,dichiarazione dei redditi perchè ho solo questo reddito oltre degli immobili. Pago la tassa di soggiorno .Infatti non sono stata sansionata di nulla al controllo della guardia di finanza. Ho chiesto all’agenzia delle se devo fare dichiarazione di iva ,mi hanno detto che avendo una sola struttura (e fino a 2) non necessita iva.Sono sui portali …Booking …airbne e altri ancora .dovrei considerare la mia struttura come casa vacanza o locazione turistica?
Potrei fare richiesta al sindaco di riaprire senza scia con impegno di farla appena possibile? Grazie della sua disponibilità
28 Maggio 2017 00:15
La sua è una semplice locazione turistica e non capisco il motivo per cui il Comune ha deciso di non permetterle di esercitare un suo diritto. Se la Guardia di Finanza ha ritenuto corretto il suo comportamento da un punto di vista fiscale, alla luce di quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate, lei non deve presentare nessuna SCIA poiché in Sicilia la gestione delle CAV è solo professionale. Si ricordi inoltre di far firmare il contratto all’arrivo degli ospiti, contratto che non deve essere registrato se di durata inferiore a 30 giorni.
28 Maggio 2017 00:34
Grazie Dott Gasparri,oggi stesso mi rivolgo al mio legare per fare una lettere al comune chiedendo la riapertura.La guardia di Finanza ha sicuramente sbagliato a scrivere il verbale ,avendomi interpellata sul perchè non avevo la scia ho risposto che non ho ritenuta farla perchè ero una struttura non imprenditoriale,ma che se era necessaria l’avrei fatta e questo lo ha riportato nel verbale . Però poi ha scritto casa vacanza ,ma non può essere classificata tale visto il modo come l’affitto,ora ho letto l’art 4 del D.L. n. 50/2017 e mi è tutto chiaro .
Buonasera Signor Paolo, approfitto ancora della sua inesauribile paziena e competenza in materia di locazioni turistiche- Possiedo sei appartamenti (uno mio e cinque di mio marito) che affitto con il contratto locazione turistica senza fornitura di servizi quali la biancheria e il riassetto giornaliero e li pubblicizzo con i siti tipo booking e airbnb. Ora la mia domanda, assieme ad un gruppo di amiche, proprietarie a loro volta di appartamenti turistici, pensavamo di creare un sito internet che promuovesse i nostri appartamenti dove ognuna di noi può inserire foto e descrizione degli stessi. Pensavo di inserire anch’io i miei appartamenti. Secondo lei lo posso fare tranquillamente o questo tipo di pubblicità esula dalla locazione turistica? Pensavo magari di inserirne solo alcuni se il problema fosse il numero. Chiedo pertanto a lei un consiglio, grazie mille.
Buonasera Alessandra, il numero non è un problema. Può tranquillamente pubblicizzare gli immobili attraverso un sito web personale. Le suggerisco di cogliere l’occasione di specificare, in una apposita sezione, i termini della locazione e i riferimenti di leggi oltre l’assoluta assenza di erogazione di servizi alla persona.
25 Maggio 2017 21:06
La ringrazio infinitamente Signor Paolo. Complimenti per la precisione e velocità nel rispondere a tutti.
Buonasera Signor Paolo, scrivo in merito alla nuova manovra “Airbnb” relativa alla trattenuta del 21% come cedolare secca sul compenso. Le volevo chiedere come funziona in questo caso il recupero fiscale. Infatti, avendo in corso dei lavori di ristrutturazione, ho diritto al recupero fiscale e mi chiedo se in sede di dichiarazione dei redditi gli importi che mi verranno trattenuti dai portali potranno poi essere recuperati. Spero di essermi spiegata bene! Grazie mille per la sua risposta che sarà come sempre chiara ed esauriente.
22 Aprile 2017 17:21
Buonasera Alessandra, la nuova norma non è stata ancora pubblicata ad oggi in Gazzetta Ufficiale pertanto è prematuro entrare nello specifico. In linea generale l’adesione alla cedolare secca non le toglierà il diritto di detrarre le soese di ristrutturazione dell’immobile. È però necessario ricordare che deve necessariamente avere altri redditi sottoposti al regime IRPEF per usufruire di questa agevolazione poiché questa si applica come detrazione d’imposta. Pertanto se il suo unico reddito è derivante dalla locazione e l’unica imposta a suo carico è la cedolare secca, non potendo questa essere ridotta, non potrà usufruire dell’agevolazione. Le faccio il seguente esempio per chiarezza:
2500€ di IRPEF netta, 3.000€ di cedolare e € 4000 di detrazione per interventi di recupero edilizio, il totale di imposte a suo carico sarebbe 5.500€ e i 4.000€ di agevolazione potranno essere applicati e detratti solo sull’imposta IRPEF perdendo di fatto parte della detrazione (in questo caso 1.500€) perché non può sottrarla dalla cedolare secca.
22 Aprile 2017 20:28
Grazie mille Signor Paolo per la tempestiva risposta! Scusi le chiedo ancora una delucidazione, in questo caso mi converrebbe inserire i redditi da locazione con tassazione normale e non con la cedolare secca così da recuperare più agevolazione o mi sbaglio? Grazie ancora per l’infinita pazienza!
22 Aprile 2017 20:52
In sostanza l’importo delle agevolazioni per gli interventi di ristrutturazione si recupera versando meno imposte allo Stato. Se non si hanno imposte da versare o se le uniche imposte sono relative alla cedolare secca di fatto non si recupera l’agevolazione che le spetta. Pertanto optare per la tassazione ordinaria IRPEF le consentirà di usufruire a pieno dell’agevolazione.
22 Aprile 2017 23:01
Grazie mille Paolo, allora farò sicuramente così opterò per la tassazione ordinaria Irpef, spero solo che questa nuova manovra “aribnb”, che prevede la tassazione alla fonte della cedolare secca, non mi crei difficoltà in tal senso. Grazie ancora per la sua infinita disponibilità e competenza. Davvero complimenti per il sito, saluti.
Marina Giarrizzo
Avrei una domanda per un appartamento in Sardegna. Non riesco a capire se possibile affittarlo come locazione turistica. Non riesco a trovare la normativa di riferimento.
23 Marzo 2017 17:50
Gentile Marina, la legge regionale della Sardegna risale al 1998 e precisamente mi riferisco alla legge 12 agosto 1998 n. 27. La legge non fa riferimento alla locazione turistica, che ricordo essere di esclusiva competenza statale. All’articolo 20 si fa cenno ad un uso occasionale di immobili a fini ricettivi che potrebbe imporle una comunicazione iniziale al Comune e delle presenze a fini statistici.
Può visionare la legge a questo link
Pertanto le suggerisco di seguire la normativa nazionale di riferimento e può approfondire il tema della locazione turistica leggendo i seguenti articoli:
https://www.lacasacheavanza.it/obbligo-di-notifica-allautorita-di-p-s-anche-per-le-locazioni-pure/
23 Marzo 2017 23:17
Buonasera Signor Paolo, scrivo per chiederele un chiarimento relativamente al sito di Booking. Preciso che ho due appartamenti inseriti sul portale di booking. Ho un dubbio sul fatto dell’iva, infatti sulla conferma della prenotazione il sito mi mette questa dicitura: La tariffa include 10 % di IVA . La fattura di booking che mi mandano a fine mese riporta in fondo la seguente dicitura: IVA con procedura di ‘reverse charge’. Ovviamente, non avendo partita iva, io non verso l’iva. Un commercialista di una mia amica che aveva l’appartamento su booking le ha detto che non versando l’iva (siamo privati senza partita iva) potrebbe incorrere in sanzioni per evasione fiscale, quindi lei si è tolta dal sito. Volevo gentilmente sentire un suo parere se posso stare tranquilla anche perchè mi dispiacerebbe togliermi da booking con il quale si riesce ad avere una buona percentuale di prenotazioni. La ringrazio anticipatamente per l’aiuto prezioso che vorrà darmi.
28 Ottobre 2016 15:08
Buonasera Alessandra, l’inversione contabile (o reverse charge) è una particolare modalità di assolvimento dell’IVA, per effetto della quale il destinatario di una cessione di beni o prestazione di servizi, se soggetto passivo nel territorio dello Stato, è tenuto all’assolvimento dell’imposta in luogo del cedente o prestatore in base al principio di territorialità che determina il luogo di tassazione Iva delle operazioni effettuate e ricevute da soggetti passivi d’imposta.
Pertanto il meccanismo del reverse charge può essere applicato solo se il destinatario della fattura è un soggetto titolare di Partita Iva; restano pertanto esclusi, a titolo esemplificativo i privati.
28 Ottobre 2016 15:41
La ringrazio molto Signor Paolo per la gentile risposta. Da quanto mi dice quindi la procedura è corretta e io sono in regola pagando la fattura a booking anche se non verso l’iva? Grazie ancora per l’infinita pazienza.
28 Ottobre 2016 21:20
Si assolutamente, come privato senza partita IVA non deve fare altro.
Buonasera, ho un appartamento che affitto in provincia di Cremona con contratto turistico , come posso fare, per rispettare il regolamento della regione lombardia, la denuncia dei flussi turistici e l’adempimento della denuncia degli ospiti alla P.S. senza essere considerato CAV?….poichè secondo il comune rientrerei in quella categoria ( con la TARI che passerebbe da 1,21€/mq a 2,71 come Albergo senza ristorazione! ) . Inoltre diventando CAV potrei fare ancora il contratto turistico e scegliere la cedolare secca ?
scusi se ho inserito una serie di domande , ma penso che lei abbia la situazione piu sottomano di me …
grazie in anticipo se riuscisse a chiarirmi le idee…
27 Ottobre 2016 17:53
Buonasera Luigi, purtroppo, come abbiamo ampiamente discusso nell’articolo spesso alcune regioni hanno disciplinato la semplice locazione turistica, di competenza statale, travalicando le proprie competenze. Il regolamento n. 7 dell’Agosto 2016 della Regione Lombardia cita all’articolo 3 comma 3 “Le disposizioni del presente regolamento si applicano anche agli alloggi o porzione degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo)»”. Pertanto in attesa di ulteriori modifiche, dal nostro punto di vista necessarie, secondo il regolamento regionale la locazione turistica è equiparata impropriamente alle CAV amatoriali. Trattandosi di una materia di esclusiva competenza statale lei ha tutto il diritto di attenersi scrupolosamente alla disciplina nazionale ma in attesa di chiarimenti e modifiche al testo regionale potrebbe andare incontro a sanzioni.
Nel caso di gestione amatoriale della CAV i redditi saranno “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente e pertanto non sarà possibile optare per il regime della cedolare secca. Lo stesso nel caso di gestione professionale della CAV, in quanto genera “redditi d’impresa” esclusi dal regime della cedolare secca.
“Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.”
27 Ottobre 2016 18:21
Innanzitutto vi ringrazio per tutte le utilissime informazioni che ho trovato sul vostro sito! Un anno fa ho iniziato a gestire la mia casa vacanza autonomamente e, visti gli ottimi risultati, altri proprietari di case vacanza mi hanno chiesto di gestire le loro proprietà. Ho passato ore sul web e sono anche già stata alla camera di commercio ma non sono ancora totalmente certa su come muovermi per essere perfettamente in regola: devo aprire un’attività di Tour operator o diventare agente immobiliare?
30 Settembre 2016 19:58
Buonasera Rita, il quesito che mi pone è assai complesso e può avere numerose risposte. Non conoscendo il caso specifico mi limiterò a darle dei suggerimenti. Prima di avviare una qualsiasi iniziativa imprenditoriale è buona norma prima di tutto capire come questa può operare fiscalmente. In base alle possibilità e ai limiti imposti dallo schema fiscale si può modellare e costruire l’offerta imprenditoriale.
Nel suo caso gli immobili possono essere gestiti da lei, operando direttamente con gli ospiti e incassando gli importi delle locazioni, in questo caso si delinea la figura dell’intermediario immobiliare e delle Agenzie immobiliari.
Alternativamente può stipulare dei contratti di mandato con rappresentanza che la autorizzano ad operare per nome e per conto dei singoli proprietari lasciando a quest’ultimi la firma sui contratti di locazione e l’incasso della stessa salvo poi richiedere in seconda istanza una commissione per il servizio svolto. Questa formula è consentita dalle Agenzie di Affari o nel suo caso con l’apertura di una P.IVA.
Si tratta comunque di un’iniziativa imprenditoriale che necessita di P.IVA. se svolta regolarmente e con contratti di collaborazione continuativa.
Buon giorno , Paolo
Anche io volevo avere qualche informazione in più riguardo all’argomento.
Ho un appartamento nel comune di Piombino in provincia di Livorno, quindi Regione Toscana.
In questo appartamento ho la mia residenza, ma per motivi di lavoro dimoro presso altro appartamento in provincia di Firenze. Premetto che questo appartamento viene abitato da me e dalla mia famiglia in vari periodi dell’anno.
Da qualche tempo affitto il suddetto con contratto di locazione per abitazione stagionali ai sensi dell’art. 1, comma 2, lettera c, legge 9 dicembre 1998, n. 431, con periodi inferiori ai 30 gg. a vari conduttori soprattutto nella stagione estiva emettendo anche regolare ricevuta non fiscale e bollo per importi superiori ai 77, 47 Euro. Sono anche su alcuni portali web (Airbnb – Windu).
Non riesco a capire se posso fornire la biancheria ad inizio soggiorno e far pagare le pulizie finali, ovviamente non durante lo stesso.
Per il Comune non dovrei versare la tassa di soggiorno in quanto sono un privato. Mi sono già informata, ma non è del tutto chiaro. E neanche presentare la documentazione per gli alloggiati alla P.S. perché i soggiorni sono inferiori ai 30 gg. salvo extracomunitari.
Non capisco se sto facendo tutto nella regolarità o meno.
Posso continuare a pubblicare sui siti specializzati in quanto persona fisica?
La GdF sta facendo delle verifiche e vorrei star tranquilla, nei limiti del possibile: si sa che qualcosa la trovano sempre.
Buongiorno Angela, prima di tutto posso dirle che riguardo la comunicazione delle presenze alle Autorità di PS le è stata fornita un’indicazione sbagliata. Vige l’obbligo di comunicare tutti le presenze (sia cittadini comunitari che extra UE) tramite il portale alloggiatiWeb della Polizia di Stato in particolar modo per le locazioni inferiori a 30 giorni. Le suggerisco la lettura del seguente articolo dedicato all’argomento:
Per quanto riguarda la tassa di soggiorno questa deve essere deliberata dal Comune competente territorialmente. Se in Comune le è stato detto che le locazioni pure inferiori a 30 giorni non rientrano tra i soggetti incaricati di riscuotere la tassa di soggiorno non ha nulla da temere in tal senso.
La prima fornitura delle lenzuola non è considerato un servizio alla persona e non viene svolto durante il soggiorno degli ospiti pertanto, in assenza di una precisa previsione di legge, riteniamo che sia consentita. Le suggerisco la lettura del seguente articolo che oltre a raccogliere le domande più frequenti che ci hanno posto i nostri utenti le sarà utile per approfondire il tema della fornitura delle lenzuola e della presenza sui portali di booking online:
14 Settembre 2016 15:03
nel mio Comune (Greve in Chianti) è stata fatta una richiesta formale al Sindaco in Consiglio comunale, chiedendo la legittimità dell’applicazione della tassa di soggiorno alle locazioni turistiche. La risposta è stata che per loro è legittima in quanto l’art.4, comma 3, del D. Lgs. 23/2011 consente ai Comuni di “disporre ulteriori modalita’ applicative del tributo”. Il fatto è che, se ho capito bene, il tributo si applica alle strutture ricettive, mentre le locazioni turistiche non lo sono. Ma questo da dove lo si deduce?
29 Luglio 2016 11:19
Buonasera, come ricordato nell’articolo il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” renda soggette a tali imposte le sole persone alloggiate presso “le strutture ricettive situate sul proprio territorio” escludendo quindi le locazioni turistiche che, limitandosi alla mera cessione per brevi periodi dell’immobile senza l’erogazione di servizi accessori, non possono essere annoverate tra le strutture ricettive. Dello stesso parere gli uffici legali della Regione Toscana che in una nota del 16 Giugno dichiarano che “non sembra legittimo imporre la tassa di soggiorno a chi non è struttura ricettiva, come nel caso delle locazioni turistiche. E ciò anche nel caso in cui per l’affitto turistico ci si serva dell’intermediazione di Airbnb”. I numerosi Comuni che hanno deliberato in tal senso potrebbero quindi andare incontro ad onerosi rimborsi in assenza di una modifica alla legge, peraltro auspicabile, che includa le locazioni inferiori a 30 giorni tra i soggetti obbligati alla riscossione di tale tributo.
La L.R. 23 marzo 2000 n. 42, all’articolo 57 precisa che “Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”. Nel Testo Unico viene quindi riconosciuta la non competenza regionale in materia di locazioni rendendo così vana ogni possibilità di includere le locazioni turistiche nella lista delle strutture ricettive, inclusione che avrebbe permesso la riscossione del tributo locale.
Per il momento però avendo deliberato in tal senso molti Comuni come il suo, le consiglio di attenersi a quanto deliberato in attesa di chiarimenti. Nonostante la disciplina a nostro parere non consenta questo tipo di richiesta riteniamo sensata la richiesta della tassa di soggiorno per i soggiorni inferiori a 30 giorni per finalità turistiche.
innanzi tutto complimenti non solo per questo articolo ma per tutte le informazioni presenti nel sito: sono diventate per me un punto di riferimento per approfondire il tema della locazione turistica.
Sono di Bologna, e sono interessato a chiarire la questione relativa al “divieto di presenza sui portali di booking online”.
Ho chiesto chiarimenti alla Regione in merito alla nota (9) inserita in maniera molto discreta nel modulo di “Comunicazione di Locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico” da presentare in Comune per l’avvio dell’attività.
Le attività occasionali sono soggetti a limiti perché appunto non imprenditoriali: senza il pagamenti di iva e imposte sui redditi da impresa.
In base alle direttive applicative è stato introdotto il divieto di pubblicità, ma non si considera pubblicità l’esistenza di un sito internet che indichi telefono e indirizzo posta elettronica ecc., non è invece consentita l’adesione a circuiti di prenotazione centralizzati elemento che è considerato indice di attività organizzata in forma di impresa. Il limite è stato introdotto perché sul punto la finanza ha elevato in passato sanzioni riconoscendo questo elemento come organizzazione imprenditoriale.
Ora, appare evidente, che senza l’ausilio della pubblicità attraverso questa tipologia di portali, questa attività è praticamente impossibile (come far conoscere l’esistenza di un appartamento all’interno di un palazzo a Bologna?), il che equivale a dichiarare che nella Regione Emilia Romagna la locazione di appartamento ammobiliato per turismo praticamente non esiste.
Oppure, rischia di spingere le persone a entrare nel terreno dell’illegalità, a questo punto cercando di nascondersi del tutto non ai potenziali ospiti, ma all’Amministrazione Pubblica, facendo tutto in nero (senza accreditarsi in Comune, senza dichiarare i redditi relativi, magari percependo ed intascandosi anche l’imposta di soggiorno, e via dicendo).
Mortificando così questa attività, che potrebbe portare ricchezza e beneficio a tutti (alle casse del Comune, a quelle dello Stato, ecc.)
Che strada bisognerebbe intraprendere, a suo avviso, per portare all’attenzione della Regione questa incongruenza?
Pensavo di scrivere all’Assessore al Turismo della Regione, anche se mi sembrerebbe di essere un Don Chisciotte contro i mulini a vento!
Sono già state avviate, a suo parere, iniziative di questo genere?
Gentilissimo Roberto, come ho precisato nell’articolo la Regione Emilia Romagna è riuscita in poche righe a distorcere la vera natura della Locazione Turistica. Ho letto con attenzione la risposta che le ha fornito la Regione ma i criteri di amatorialità citati non hanno nulla a che vedere con le locazioni. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i criteri di occasionalità devono essere rispettati solo da coloro i quali esercitano attività commerciale non abituale, che dichiarano le proprie entrate come “redditi diversi” e quindi identificabili nelle figure di CAV amatoriali, affittacamere non professionale, ecc… I redditi della locazione turistica sono “redditi fondiari”, non sono di natura commerciale, non hanno limiti e non devono sottostare a nessun criterio di occasionalità. Nella risposta si legge che la presenza sui portali di booking online è riconducibile ad una gestione organizzata e imprenditoriale dell’iniziativa ma non è esatto. Non è la presenza su questi portali che determina il carattere imprenditoriale ma la natura continuativa e duratura del rapporto che si genera tra il proprietario e la piattaforma che contrasta con i criteri di occasionalità imposti a chi svolge attività commerciale non abituale. Quindi nel caso delle CAV amatoriale sembra essere imposto il divieto di presenza su questi siti ma la locazione turistica resta del tutto svincolata da questa imposizione. Come proprietario lei può recarsi presso una qualsiasi Agenzia Immobiliare, sottoscrivere un mandato con rappresentanza e autorizzare la stessa a procacciare ospiti sia per lunghi che per brevi periodi. Allo stesso modo, dal livello strada può passare sul web e affidarsi ad uno di questi portali con i quali, allo stesso modo, si sottoscrive un mandato con rappresentanza.
Lo stesso errore è stato fatto imponendo il limite degli immobili concessi per brevi periodi. Anche qui si è confuso l’indicazione dell’AdE che sottolineava che per rispettare i criteri di occasionalità, coloro i quali svolgono attività commerciale non abituale, devono limitare il numero degli immobili locati, poiché dal terzo immobile concesso, la locazione e la relativa erogazione di servizi non potrebbe più essere considerata a gestione amatoriale. La regione Emilia Romagna ha ritenuto che le locazioni turistiche dovessero sottostare a questi criteri ingiustificati di occasionalità, limitando così il numero degli immobili, vietando la pubblicazione su alcuni portali e pretendendo la classificazione degli immobili secondo parametri alberghieri.
Le Regioni dovrebbero citare le locazioni inferiori ai 30 giorni nei loro testi di legge solo per disciplinare le modalità con le quali raccogliere i dati degli immobili al fine di ottenere una mappatura del territorio e i dati riguardanti i flussi turistici per fini statistici. Ogni altra richiesta non rientra nelle competenze regionali.
Molte regioni dovrebbero seguire l’esempio della Toscana che su questo tema è stata chiara:
L.R. del 23 marzo 2000 n. 42 – articolo 57
“Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”.
Un articolo di legge del genere chiarisce agli utenti che nel Testo Unico Regionale in materia di turismo non potranno essere presenti obblighi o adempimenti per le locazioni turistiche e allo stesso tempo riconosce la legittimità delle predette locazioni demandandone la competenza allo Stato.
Anche la Regione Lazio ha chiarito:
L.R. del 10 settembre 2015 n. 73 – Articolo 2, comma 3
“Per favorire la sicurezza sul territorio regionale e contrastare forme irregolari di ospitalità a danno della qualità dell’offerta turistica, i soggetti titolari di strutture diverse da quelle di cui al comma 3 dell’articolo 1 che offrono ospitalità in appartamenti privati locati per fini turistici di cui all’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) o coloro che esercitano altre forme di ospitalità attraverso canali on line di promo commercializzazione, trasmettono al Comune competente e all’Agenzia di cui al comma 1, idonea comunicazione sull’ospitalità offerta utilizzando l’apposita modulistica on line predisposta dal Comune stesso”.
La Regione Lazio, non dedica un articolo alle locazioni turistiche come la Toscana ma comunque chiarisce gli unici adempimenti previsti, in questo caso la comunicazione riguardo l’ubicazione dell’immobile e il tipo di ospitalità.
14 Luglio 2016 18:51
Di nuovo complimenti per la professionalità e l’accuratezza nelle risposte.
15 Luglio 2016 17:32
Articolo molto chiaro, se non per due punti ch enon ho capito:
– se allora le locazioni turistiche a Firenze devono o meno far pagare la tassa di soggiorno ai propri affittuari (tassa che fra l’altro è alta, 2,50 euro, contro le 1,50 delle CAV imprenditoriali)
– non riesco bene a capire cosa si intenda nell’articolo per CAV amatoriali quando si dice “Al contrario, i proventi delle locazioni derivanti dalla gestione amatoriale di una CAV devono essere dichiarati come “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciali non esercitate abitualmente che per definizione devono rispondere a criteri di occasionalità e amatorialità che non possono invece essere adottati nei confronti delle locazioni turistiche per le quali, da un punto di vista fiscale, non è ipotizzabile configurare la natura di carattere commerciale dei redditi percepiti.”
A Firenze la CAV è possibile solamente dopo SCIA e con P.IVA, cioè in forma imprenditoriale.
Diversamente è possiible solo la LOCAZIONE TURISTICA.
Fa una grande differenza indicare i redditi fra i “redditi diversi”, in quanto è possibile togliere qualche spesa. Lo sgravio del 5% sui redditi percepiti dichiarati fra i beni fondiari, serve ben a poco. Ho fatto un conto che fra spese varie, spese bancarie, percentuali date alle varie piattaforme on-line (sulle quali alla fine pago anche le tasse, e non mi pare giusto, dato ch edopo le stesse le ripagheranno a loro volta) se ne va circa il 50% del ricavato.
Con i prezzi bassi che vedo fare da alcuni, mi viene da pensare male….
A mio avviso queste locazioni brevi non sono paragonabili a locazioni di lungo periodo, in cui chi prende in affitto paga bollette, manutenzione e in parte anche il condominio. La normativa dovrà adeguarsi a mio avviso e tenere conto di questi cambiamenti, laddove l’affitto di “lungo corso” non risulta più soddisfacente per molti a fronte delle spese fisse (IMU, condominio) e dei rischi che si corrono (affittuario che non paga, difficoltà a riprendere possesso dell’immobile casomai se ne avesse bisogno).
6 Luglio 2016 12:12
sul sito del Comune di Firenze si legge:
“dal 1° di ottobre 2014, coloro che pernottano negli immobili locati ad uso turistico sono anch’essi assoggettati al pagamento dell’imposta, fino ad un massimo di 7 notti, secondo quanto previsto dalla delibera del C.C. n°50 del 28 luglio 2014. In tutte le altre fattispecie di locazioni l’imposta non è dovuta”.
Per il momento, rimane in vigore il pagamento della tassa di soggiorno per chi soggiorna negli immobili locati per fini turistici. Nonostante a nostro parere si tratti di una richiesta illegittima, in attesa di ulteriori chiarimenti e per scongiurare sanzioni e inutili contenziosi con l’Amministrazione Comunale, le consiglio di attenersi a quanto deliberato dallo stesso.
Riguardo la gestione amatoriale delle CAV le confermo che la Regione Toscana non ha previsto questo tipo di gestione, cosa che invece è stata disciplinata in altre Regioni come il Lazio. Questa tipologia ricettiva ha creato molta confusione tra gestione amatoriale delle Cav e Locazione Turistica, tanto che in alcuni Comuni, come quello di Milano, si è pensato (illegittimamente) di includere le locazioni turistiche tra le CAV amatoriali, con tutti gli obblighi e adempimenti che ne derivano.
La formula delle CAV amatoriali autorizza i gestori ad offrire gli stessi servizi erogati dalle CAV imprenditoriali dovendo però sottostare a parametri e criteri di occasionalità che giustifichino la forma non imprenditoriale. Questo consente di poter avviare una sorta di attività, con carattere occasionale, senza l’obbligo di possedere da subito una partita iva dando così il tempo al gestore di poter ponderare con attenzione l’eventuale passaggio a gestione imprenditoriale. Da un punto di vista fiscale i proventi generati dalla gestione di una CAV amatoriale, proprio perché frutto di attività commerciale non svolta abitualmente, sono annoverati tra i “redditi diversi”. Le spese sostenute per la gestione della CAV possono essere dedotte dai ricavi. In base all’art.85 del DPR n. 917/86 infatti, i redditi diversi sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione, opportunamente documentate. Se da una parte risulta conveniente poter usufruire della detrazione di alcune spese inerenti la gestione della CAV amatoriale, dall’altra bisogna però fare i conti con i criteri di occasionalità che impongono un’offerta saltuaria, limitata nel numero degli immobili concessi in locazione, non divulgabile su portali di booking online e necessariamente limitata nelle capacità reddituali anche se, come chiarito dall’AdE, il “raggiungimento di un determinato ammontare di reddito o di compensi” di per sé non può “essere assunto quale riferimento agli effetti della verifica della predetta professionalità”.
Al contrario la locazione turistica, pur rimanendo vincolata all’obbligo di non erogare servizi aggiuntivi, non ha limiti riguardo il numero di immobili concessi in locazione, può essere pubblicata sui portali di booking online, non deve soddisfare criteri di occasionalità, e in alcun modo può essere contestata la sua capacità reddituale. L’AdE ha inoltre chiarito che chi effettua questo tipo di locazioni può aderire in sede di dichiarazione dei redditi all’opzione della cedolare secca che prevede un tributo del 21% onnicomprensivo sull’intero ammontare lordo della locazione.
In risposta al suo ultimo commento, posso dirle che la normativa da un punto di vista fiscale è piuttosto chiara e per quanto riguarda le locazioni turistiche non ravvedo la necessità di ulteriori interventi chiarificatori. L’AdE riconosce le locazioni di immobili ad uso turistico, e ha chiarito ogni aspetto riguardo il suo utilizzo in un regime di sublocazione o comodato d’uso, precisando i diversi risvolti fiscali e chiarendo che è possibile utilizzare la formula della locazione turistica anche in presenza di un affitto parziale dell’immobile, quindi anche di una camera, creando non poco turbamento alle Regioni che tanto si erano adoperate per creare innumerevoli profili sul mercato del turismo come i B&B, gli affittacamere professionali e amatoriali, i Room&Breakfast, ecc… Inoltre è stata precisata la necessità della forma scritta del contratto (non soggetto a registrazione se di durata inferiore a 30gg) e del rilascio di ricevuta non fiscale. Con la recente legge di stabilità è poi possibile riscuotere nuovamente in contanti gli importi delle locazioni fino ad un limite di 2999 euro, fermo restando che è necessario lasciare inequivocabile traccia della transazione.
Autorizzando l’opzione della cedolare secca anche per le locazioni turistiche, l’AdE ha chiarito ogni aspetto del rapporto tra locatore e fisco.
Da un punto di vista giuridico e di ordinamento civile la locazione turistica è disciplinata dal Codice Civile, dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 e dal D.Lgs. 79/2011. Un singolo articolo di legge dedicato alle locazioni inferiori a 30 gg renderebbe comunque più chiara e meno equivocabile la locazione di immobili ad uso turistico.
Il caos normativo è stato creato da alcune Regioni che, chiamate in causa dalla definizione “locazione turistica” e della febbre dalla “sharing economy”, si sono sentite in dovere di correre ai ripari legiferando in maniera grossolana in tal senso spesso travalicando le rispettive funzioni.
Non bisogna poi sottovalutare le pressioni del mondo degli albergatori che imputano parte del calo delle entrate a una sempre maggiore proliferazione di affitti brevi. Mentre da una parte per gli albergatori non sembra ipotizzabile appellarsi al principio di concorrenza sleale (non trattandosi entrambe di attività commerciali), dall’altra è necessario però che queste locazioni siano “visibili”, che dichiarino i propri ospiti e soprattutto le proprie entrate.
6 Luglio 2016 19:03
gian piero di vito
mi trovo come molti nella faragginosa confusione di tante norme e leggi..
Ho un appartamento con 4 camere che vorei destinare a locazione turistica.. premetto che non effettuo cambio di lenzuola, non ho servizi di ristorazione alcuna, non vi sono insegne esterne di alcun genere.. mi reco in questura per chiedere come comunicare le persone che verranno nel’appartamento e loro mi dicono subito che verranno a verificare se rispetto le normative in merito come segnalazione uscita di sicurezza, estintori, cassetta pronto soccorso etc etc..
in sintesi.. quali sono le prescrizioni da rispettare in un appartamento destinato a locazione turistica?..
14 Ottobre 2016 13:21
Buongiorno, da un punto di vista catastale l’immobile deve rientrare nella categoria A escluso A-10. L’immobile deve avere i requisiti della civile abitazione, nessuna uscita di sicurezza o normativa anti incendio da rispettare. Deve poi sottoscrivere un contratto al momento dell’ingresso degli ospiti e rilasciare ricevuta non fiscale. Comunicare le presenze all’Autorità di PS a prescindere dalla provenienza degli ospiti. L’immobile deve inoltre essere dotato di certificazione APE.
14 Ottobre 2016 13:55
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