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Timestamp: 2019-05-27 03:08:20
Document Index: 127422644

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 5', 'artículo 42', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 17']

Limitación del uso turístico de las viviendas en el RDLey 21/2018 de 14 de diciembre - Hay Derecho
22 enero, 2019 /4 Comentarios/en Blog /por Fernando Gomá Lanzón
El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que especifica ciertas facultades de la Junta de propietarios en relación con los apartamentos turísticos. Dice así este nuevo párrafo:
La actividad a la que se refiere por remisión al artículo 5.e) de la LAU es ésta, en redacción también procedente del propio Real decreto Ley:
«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.». La LAU menciona esta actividad para excluirla de su propio ámbito de aplicación.
Resumido en una frase, ahora las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas respecto de la actividad de alquiler turístico. Lo que dice la norma es que la junta de propietarios podrá limitar o condicionar esa actividad, no dice expresamente que las puedan prohibir de plano, y esa ausencia es significativa. Aunque en los comentarios a la norma se haya dicho a veces que las comunidades podrían prohibir o vetar ese tipo de actividades, lo cierto es que no es así. El legislador, cuando ha querido introducir la posibilidad de prohibir algo, lo ha dicho expresamente, por ejemplo en el artículo 42.2.g) de la Ley de prevención del blanqueo de capitales,que prevé la posibilidad de “Prohibir, limitar o condicionar…”.
Limitar supondría establecer restricciones (por ejemplo que no más de un tanto por ciento de los inmuebles del edificio se dediquen a esto, que exista un horario de entrada y salida de usuarios, impedir celebrar fiestas por parte de inquilinos, no permitir que usen la piscina o el gimnasio u otras instalaciones comunes, temas de ruidos, basuras… puede ser muy variado). Y condicionarlo sería establecer requisitos previos o simultáneos para poder ejercer esa actividad, quizá uno podría ser tener un seguro que específicamente cubra los daños que pudieran derivarse a instalaciones de la comunidad, que solamente se estén utilizando simultáneamente un determinado porcentaje de las viviendas totales para este uso, etc. Pueden ser restricciones muy variadas y en ocasiones no exentas de dudas sobre su admisibilidad.
Hay que tener en cuenta que aunque el nuevo párrafo 12 del artículo 17 de la LPH establezca simplemente un régimen de mayorías para adoptar el acuerdo, éste deberá ser proporcional a las necesidades de la comunidad y tener una causa clara. Y ello porque en caso contrario podría entenderse que perjudica innecesariamente a los propietarios que no han votado a favor, y ser anulado por haberse adoptado con abuso de derecho (art. 18.1.c LPH). Por ejemplo, si el problema es que hay un uso inadecuado del portal que perjudica a los vecinos, no se antoja justo prohibir el uso también a propietarios de viviendas que tengan acceso directo desde la calle.
Para anticipar cuándo podría existir ese abuso de derecho, debemos tener en cuenta que la sala de lo Civil del Tribunal Supremo tiene un cuerpo de doctrina respecto de la propiedad horizontal, prácticamente unánime, en el sentido de que se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, siempre y cuando atiendan a la protección del interés general de la comunidad (lo reitera en STS de 15 de junio de 2018). En consecuencia, el acuerdo de limitar o condicionar debería basarse precisamente en este concepto, que el uso de apartamento turístico está perjudicando el interés general, y por qué.
Por todo ello parece muy conveniente que los acuerdos de comunidad que se refieran a la actividad de alquiler turístico, para restringirlos, estén especialmente explicados y casualizados. Indicando el problema que se ha detectado, y las soluciones, y cuidando de que con las restricciones impuestas no se llegue a una práctica imposibilidad de alquilar, porque eso implica excederse de lo permitido por la ley. Y lo mismo respecto del establecimiento de cuotas especiales para las viviendas que realicen esta actividad.
Otra cuestión diferente es cuál debería ser el régimen de mayorías para dejar sin efecto en una junta posterior las limitaciones o condicionamientos a esta actividad, o aumentos de cuotas, acordados por la comunidad. El artículo 17.12 LPH solamente se refiere al establecimiento de restricciones o cuotas, y no a su supresión, pero debe entenderse que se exigirían las misma mayorías, como sí lo hace por ejemplo el párrafo 3 de ese mismo artículo 17 para el establecimiento “o supresión” del servicio de portería y otros.
El artículo 17.12 acaba diciendo que esos acuerdos no tendrán efecto retroactivo. No está muy claro qué significa esto, pero creo que una buena forma de entenderlo es la contenida en una sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de septiembre de 2018 (aplicando la ley autonómica y de fecha anterior al RDLey que estamos tratando). El tribunal dice que si los acuerdos se han adoptados con las mayorías legales son válidos y surten sus efectos. Pero, al no ser retroactivos, no afectan a las viviendas que en el momento de adoptarse el acuerdo ya estuviera destinada a alquiler turísticos por tener licencia administrativa aprobada, y cuyos propietarios habían votado expresamente en contra del acuerdo. Es decir, se respetan las legítimas expectativas de los propietarios que ya tenían concedido este uso, pero el acuerdo obliga al resto (y también a los primeros, si dejan de tener licencia).
Etiquetas: Economía colaborativa, propiedad horizontal
https://hayderecho.expansion.com/wp-content/uploads/2019/01/loph.jpg 630 960 Fernando Gomá Lanzón https://hayderecho.expansion.com/wp-content/uploads/2018/09/hay-derecho-expansion.jpg Fernando Gomá Lanzón2019-01-22 00:05:012019-01-21 21:01:06Limitación del uso turístico de las viviendas en el RDLey 21/2018 de 14 de diciembre
ALEJANDRO FUENTES-LOJO Dice:
22 enero, 2019 en 12:31
Te felicito con el artículo.
No obstante, hay un punto que con todos los respetos no comparto:
Respecto de si el acuerdo puede ser propiamente de “prohibición” de la actividad, y no de mera “limitación” o “condicionamiento”, que son los términos utilizados por el legislador en el nuevo redactado del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal que regula el quórum legal necesario para la aprobación de acuerdos de prohibición de uso de viviendas para uso turístico, con motivo de la entrada en vigor el pasado 14 de diciembre, del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, debemos recordar que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Sentencia nº729/2014, de 3 de diciembre; y Sentencia nº524/2013, de 1 de octubre) ya se ha pronunciado sobre ello, declarando la validez de cláusulas estatutarias de prohibiciones de uso, pero con sujeción a los siguientes límites :
a)	Han de constar en los propios estatutos de la comunidad. No se deben fijar en los reglamentos de régimen interior ya que no es este el objeto de estos últimos, conforme a lo estipulado en el art. 6 de la LPH.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado la mejor doctrina (ARNÁIZ RAMOS, R., LLOBET AGUADO, J., MÉNDEZ TOMÁS, R.M.; SERRANO DE NICOLÁS, A., y MIRÓ PANZANO, A. ) confirmando los encuestados por unanimidad que las normas que regulen la actividad de alojamiento turístico en una comunidad de propietarios son normas de naturaleza estatutaria y no reglamentaria.
b)	La prohibición debe constar de forma expresa, debe ser clara y concisa (SSTS, Sala de lo Civil, nº728/2011, de 24 de octubre; nº145/2013, de 4 de marzo; y nº419/2013, 25 de junio).
c)	No pueden contravenir la moral, las buenas costumbres ni el orden público.
d)	Tiene que existir un interés legítimo o atendible . En boca del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en Sentencia de 1 de febrero de 2017: “En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.”
A favor de la validez de las reglas estatutarias prohibitivas de determinadas actividades también se ha pronunciado ROCA SASTRE .
En idéntico sentido se ha pronunciado CREMADES MORANT, J. , aunque con referencia a la normativa catalana de propiedad horizontal.
En particular, y por lo que respecta a aquellas limitaciones de uso consistentes en la prohibición de alojamiento turístico, en los últimos años los tribunales han venido admitiendo su licitud (SAP Valencia, Sec. 11ª, nº512/2013, de 20 de noviembre; SAP Barcelona, Sec. 16ª, nº644/2003, de 8 de octubre; SAP Barcelona, Sec. 17ª, en Sentencia nº259/2010, de 11 de marzo; y SAP Barcelona, Sec. 19ª, 95/2015, de 21 de mayo) .
En este sentido, también se ha pronunciado la Sala de lo Civil y lo Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencia nº33/2016, de 19 de mayo, y Sentencia nº74/2018, de 13 de septiembre), con referencia a la normativa catalana de propiedad horizontal.
Conviene puntualizar que el texto normativo catalán también utiliza el término “limitación”, y no “prohibición” cuando se refiere a las cláusulas estatutarias que deben considerarse válidas ex art. 553-11.e) del Código Civil de Cataluña.
También ha confirmado la legitimidad de este tipo de acuerdos prohibitivos la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña en Resoluciones de 9 de octubre de 2014, de 7 de enero y de 14 de julio, y de 15 de octubre de 2015.
La naturaleza del derecho de propiedad horizontal no es equiparable y homologable a las formas puras definidas y reguladas en nuestro Cc, sino que nos encontramos ante una forma de propiedad especialmente limitada por las relaciones de vecindad (función social). En palabras de RIVERO HERNANDEZ: “Pactos de prohibición de uso y disfrute son lícitos porque no estamos ante una propiedad singular (de un solo dominus), autónoma y concebida según los módulos clásicos de este derecho; es un derecho dominical muy especial en el que hay una relación de interdependencia de todas las propiedades separadas, por su integración en el conjunto inmobiliario, por los elementos comunes y demás, da lugar a un especial régimen jurídico y relaciones de vecindad y convivencia que admiten perfectamente unos pactos que modulen su uso, y dentro de los límites permitidos por ley, excluyan ciertos supuestos y usos concretos que se estimen perturbadores”
22 enero, 2019 en 13:51
Muchas gracias por tu comentario, Alejandro, y tu fundamentada opinión desde luego es también perfectamente admisible.
Yo por mi parte creo que al decir la ley expresamente limitar o condicionar, eso no incluye prohibir. Desde luego que se pueden establecer cláusulas estatutarias de prohibición de determinados usos, como justificas perfectamente, y que una de esas prohibiciones podría ser la del uso turístico. Pero esa prohibición no podría, en mi opinión, ir por la vía especial de los 3/5 del art. 17.12, porque este artículo no lo permite, sino que tendría que ser una modificación estatutaria “normal”, que requeriría la unanimidad.
22 enero, 2019 en 17:03
Como planteaba en mi comentario, esta cuestión ya se ha planteado en la normativa catalana donde también se utiliza el término “limitar” y no “prohibir”, en ese caso por acuerdo de una mayoría de 4/5 (y no 3/5) y los tribunales de forma unánime viene declarando que también aplica esa mayoría para prohibir la actividad…
25 enero, 2019 en 08:39
Limitar es disminuir la potestad ajena (RAE); un modo de limitar esa potetad es establecer qué no se puede hacer o qué no uso se le puede dar a la vivienda.
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