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Timestamp: 2019-10-22 17:07:53
Document Index: 179683287

Matched Legal Cases: ['artículo 9', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1281', 'artículo 1255']

Gonzalez Torres Abogados: LA EXTINCION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO
LA EXTINCION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO
- Los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda que se celebren durante la vigencia de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE 282/1994, de 25 de noviembre de 1994), tendrán la duración que libremente pacten las partes (para éstos no existe norma similar a la prevista en el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos urbanos para los de vivienda), rigiendo el régimen natural del arrendamiento concebido como contrato de duración limitada, de acuerdo al tiempo establecido por voluntad pactada de las partes, o en otro caso el supletorio señalado en el artículo 1.581 del Código civil.
Es esencial a los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos urbanos vigente el elemento de "duración determinada" que exige el artículo 1.543 del Código civil y un contrato de duración indeterminada o indefinida exige la aplicación del artículo 1.581 del mismo texto legal. Ahora bien, sin desconocer el carácter esencial del referido requisito legal, debe razonarse que la cláusula discutida (segunda del contrato litigioso), que no contiene error ni contradicción alguna, interna o con otras cláusulas, y es absolutamente clara en contra de lo que sostuvo la actora en la primera instancia, (artículo 1281 del Código civil), establece la duración del contrato por tiempo de cinco años y sucesivas prórrogas por iguales períodos (cinco años) convencionalmente pactadas, estando clara la intención de las partes de establecer un sistema de prórrogas convencional (si no comunica el arrendatario a la arrendadora su voluntad de no renovar el contrato con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de su terminación o de cualquiera de las prórrogas) y dicha cláusula entra dentro de la libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del Código civil.
- De acuerdo al art. 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos /BOE 282/1994, de 25 de noviembre de 1994), la extincion de la duracion de los contratos de arrendamientos destinados a local de negocio da lugar a una indemnizacion a cargo del arrendador:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clienteta ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
- Para que tenga lugar la indemnización a cargo del arrendador, es preciso que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado. artículo.34 LAU.
El preaviso tiene que hacerse con 4 meses de antelación.
No se dice nada sobre la forma del preaviso, aunque parece que tendrá que ser una manifestación de voluntad expresa, y recepticia. El arrendador tiene que llegar a conocer el deseo en firme del arrendatario de continuar en el arriendo, al menos 5 años más y por una renta de mercado.
Puede realizarse la forma oral, pero utilizar la forma escrita, carta certificada con acuse de recibo, o a través de la vía notarial, dará menos problemas de prueba, cuando además ha de concretarse no sólo la voluntad de renovar, sino el período y la renta.
La ley exige que el preaviso se haga con 4 meses de antelación al vencimiento del contrato, se trata de un plazo mínimo, que puede ser superior.
Lo que realmente se regula es una solicitud de renovación por parte del arrendatario; éste solicita la renovación, y el arrendador tiene que pronunciarse sobre ella, de manera que su negativa, es lo que da derecho a la indemnización prevista en la ley.
La solicitud de renovación está marcada legalmente por dos presupuestos, aparte del propio plazo de los 4 meses, y es que el tiempo por el que pretende el arrendatario quedarse en el local de negocio, no sea inferior a 5 años, y la renta que esté dispuesto a pagar, sea lo que la ley llama "una renta de mercado".
Si el arrendatario manifiesta su voluntad de renovar, pero por un período inferior a cinco años y el arrendador acepta la renovación, no se da el supuesto de hecho del artículo.34 LAU y el contrato continúa. Nada impide que cuando termine el período nuevamente pactado, el arrendatario pueda hacer uso del artículo.34 LAU solicitando una nueva renovación, de 5 años mínimo.
Si el arrendador no acepta la propuesta, tampoco tendrá que indemnizar, porque el supuesto no encaja en el previsto legalmente (5 años mínimo).
Si el arrendatario solicita la renovación por un plazo como mínimo de cinco años y el arrendador accede, el contrato continúa por el tiempo pactado.
Pero si el arrendador plantea una contraoferta, por un plazo superior se debe creer que el arrendatario al cobijo del artículo.34 LAU puede rechazarla, porque no se le puede imponer un plazo superior a los cinco años legalmente previstos.
La ley no prevé que el arrendador tenga que contestar al arrendatario en un plazo. Si llegado el día del vencimiento del contrato el arrendador no ha contestado, dicho silencio, es contrario a la buena fe y ha de interpretarse como una voluntad de renovar y aceptar las condiciones propuestas por el arrendatario, que si no se vería abocado a tener que desmantelar su negocio, y desalojar el local, en un plazo imposible.
Se puede entender también que el arrendador una vez que el contrato se ha fijado por un plazo determinado, no tiene que tener la carga de desmentir, o negar dicho plazo, de tal forma que el silencio habría que interpretarse como una negativa a la renovación, que provocará el derecho del arrendatario a la compensación, en su caso, pero que en ningún caso, dará lugar a la renovación de contrato.
Se puede designar un arbitro para fijar la cuantía de la indemnización, pero no para que se pronuncie sobre si procede o no la indemnización, porque se dan o no los supuestos de hecho que la norma exige.
Por último ha de señalarse que dado que el artículo.34 LAU se encuentra incurso en el Titulo III de la Ley, la indemnización a que la norma alude es renunciable; por tanto sería válido el contrato de arrendamiento de uso distinto en el cual se pactara la renuncia a la indemnización indicada.
- Cuando la LAU se refiere a la indemnización de los gastos de traslado, se está refiriendo estrictamente al cambio de lugar de los elementos de explotación, y no a la compensación por los perjuicios derivados del traslado del negocio, que tienen su propia previsión reparatoria a través de la indemnización por pérdida de clientela, sin que se pueda incluir en los gastos de traslado, conceptos tan dispares como facturas de los proyectos técnicos de las obras del nuevo local, honorarios de gestión inmobiliaria, pagos a técnicos, permisos de apertura, licencia de obras, licencias municipales, tasas, altas en servicios de agua, luz, teléfono, gastos de construcción de salida de humos, trabajos de paletería, suministros de materiales para acondicionamiento de local, adquisición de extintores, instalación de sistema de aislamiento contra incendios, luces de emergencia, adquisición de material de paleteria, de carpintería, de mampostería (piedra de mármol), decoración, compra de puertas, alarmas, antena de televisión,... etc.; desembolsos todos ellos que no caben en los gastos de traslado a otro local.
Publicado por Pedro Torres Romero en 19:11
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