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Timestamp: 2018-05-27 17:29:08+00:00
Document Index: 120827918

Matched Legal Cases: ['art-1754', 'art. 17', 'art. 11', 'art. 17', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 4', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 5', 'art. 7', 'art. 115', 'art. 205', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 9', 'art. 7', 'art. 1754', 'art. 1755', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1329', 'art. 1763', 'art. 2082', 'art.2082', 'art. 1754', 'art. 2082', 'art. 2231', 'art. 2236', 'art.2238', 'art.2082', 'sentenza ']

Differenze tra mandato e incarico di mediazione | propit.it - Forum per la Casa
Discussione in 'Compravendita Immobiliare' iniziata da sergio46, 20 Maggio 2010.
Il consumatore (potenziale acquirente di un immobile) come può capire dall'Agenzia Immobiliare che pubblicizza gli immobili in vendita se questa ha avuto un mandato o un incarico a vendere (in esclusiva o non) da parte del venditore?
Naturalmente il motivo della richiesta è dovuta al fatto che nel mandato l'acquirente non
dovrà pagare alcuna provvigione sul valore della compravendita, differentemente da quanto avverrebbe per un incarico di mediazione.
In quali casi e perchè l'A.I. accetta un mandato anzichè un incarico di mediazione?
Perchè a volte conviene al venditore affidare un mandato anzichè un incarico di vendita?
Esiste un obbligo giuridico per l'A.I. di dichiarare - sin dai primi contatti con il possibile compratore - il tipo di contratto che formulerebbe per l'atto di compravendita (onde non approppriarsi anche di una provvigione di mediazione dall'acquirente quando ha ricevuto solo un mandato)?
Grazie per i chiarimenti che mi vorrete dare.
sergio46, 20 Maggio 2010
Brunonor Nuovo Iscritto
Di norma l'AI riceve un incarico (in esclusiva o meno) a vendere e non un mandato, anche se spesso nel parlar comune si tende a far confusione tra i termini.
Per quanto riguarda la domanda, la cosa migliore è di chiedere direttamente all'AI se ha un incarico o un mandato.
Brunonor, 21 Maggio 2010
che cavolo stai dicendo!!!!!! all'agente immbiliare regolarmente iscritto presso la cciaa aspetta per legge la mediazione da entrambi le parti!!!!!!!!!!!!! legge 39/89
Ma è possibile che "il furbetto del quartiere" deve sempre farsi sentire????? si! mi incavolo quando sento queste cose perche sono 30 anni che lotto contro questa ignoranza legislativa.. 30 anni che lotto con gli abusivi.. 30 anni che lotto con i furbetti che non volgiono pagare i servizi E' ORA DI FINIRLA
Ottavio Locatelli, 21 Maggio 2010
Per gli artcoli del codice civile rimando a: http://www.propit.it/f98/mediazione-codice-civile-art-1754-seguenti-3018/ scritto da ralf.
Ad utilizzo di tutti gli utenti del forum, riporto un estratto del codice civile relativo al "mandato"
Ad utilizzo di tutti gli utenti del forum, riporto un estratto del codice civile relativo al "mandatao"
Grazie a Jorin per averci rinfrescato la memoria ma in "poche parole" cosa ne pensi ? Il mandatario ( agente immobiliare, cosa che non avviene quasi mai ) può chiedere la provvigione di spettanza ? Vado oltre, se l'Agente Immobiliare invece che essere il mandatario/procuratore del venditore, è egli stesso il proprietario/venditore, può o no chiedere la mediazione? Ciao, federobe
federobe, 21 Maggio 2010
D.M. 21.12.1990 N.452 - REGOLAMENTO RECANTE NORME DI ATTUAZIONE DELLA LEGGE 3 FEBBRAIO 1989 N. 39, SULLA DISCIPLINA DEGLI AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE
Visto l'art. 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400, concernente disciplina dell'attività di Governo e ordinamento della Presidenza del Consiglio dei Ministri;
Vista la legge 3 febbraio 1989, n. 39, recante «Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore»;
Ritenuta la necessità di provvedere ai sensi dell'art. 11 di detta legge, ad emanare le previste norme di attuazione;
Sentite le organizzazioni nazionali dei commercianti, degli industriali, degli agricoltori e dei mediatori;
Udito il parere del Consiglio di Stato espresso nell'adunanza generale del 31 maggio 1990; Vista la comunicazione al Presidente del Consiglio dei Ministri, a norma dell'art. 17, comma 3, della citata legge n. 400/1988 con nota n. 1.1.4/31890/4.13.11 del 5 dicembre 1990;
1. Nel presente regolamento col termine «legge» si intende la legge 3 febbraio 1989, n. 39, e col termine «agente» l'agente d'affari in mediazione.
a) agenti immobiliari;
b) agenti merceologici;
c) agenti con mandato a titolo oneroso;
d) agenti in servizi vari.
2. Nella sezione sub a) sono iscritti agli agenti che svolgono attività per la conclusione di affari relativi ad immobili ed aziende; in quella sub b), gli agenti che svolgono attività per la conclusione di affari concernenti merci, derrate e bestiame; nella sezione sub c), gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso; in quella sub d) vengono iscritti gli agenti che svolgono attività per la conclusione di affari relativi al settore dei servizi, nonché tutti gli altri agenti che non trovano collocazione in una delle sezioni precedenti.
3. Ciascuna sezione del ruolo deve indicare:
a) nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza dell'iscritto;
c) se l'attività dell'iscritto è svolta in nome proprio o per conto di una impresa organizzata. 4. Nel ruolo sono altresì annotati i provvedimenti disciplinari, amministrativi e penali.
5. In base al ruolo le camere di commercio istituiscono uno schedario degli iscritti con l'indicazione della sezione o delle sezioni di iscrizione.
6. Il ruolo è sottoposto a revisione ogni quattro anni ed è pubblicato annualmente a cura della camera di commercio, industria, agricoltura e artigianato.
7. Nulla è innovato per quanto riguarda l'iscrizione nel ruolo speciale di cui all'art. 2 della legge 21 marzo 1958, n. 253.
1. Possono accedere all'esame previsto dall'art. 2, comma 3, lettera e), della legge, coloro i quali abbiano prestato per almeno un biennio la propria opera con mansioni operative, in qualità di dipendenti da imprese esercenti l'attività di mediazione, come attestato dal libretto di lavoro, oppure in qualità di familiari coadiutori delle precitate imprese iscritti come tali negli elenchi nominativi degli esercenti attività commerciali di cui alla legge 27 novembre 1960, n. 1397, e successive modificazioni.
1. Per l'iscrizione nel ruolo l'interessato deve presentare domanda, in regola con l'imposta di bollo, alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale risiede, o nella quale ha eletto domicilio se trattasi di cittadino della Comunità economica europea, indicando la sezione o le sezioni del ruolo in cui intende essere iscritto.
2. Nella domanda l'aspirante deve dichiarare di avere un'età non inferiore agli anni 18; di essere cittadino italiano o cittadino di uno degli Stati membri della Comunità economica europea, ovvero straniero residente nel territorio della Repubblica italiana; di aver eletto domicilio in un comune della provincia se cittadino di uno degli Stati membri della Comunità economica europea; di non svolgere attività in qualità di dipendente da persone, associazioni o enti pubblici o privati, fatta eccezione per l'impiego presso imprese o società aventi per oggetto l'esercizio dell'attività di mediazione; di non svolgere attività per la quale è prescritta l'iscrizione in albi, ruoli, ordini, registri o elenchi; di aver assolto agli impegni derivanti dalle norme relative agli obblighi scolastici vigenti al momento della sua età scolare.3.?Alla domanda devono essere allegati:
a) certificato di residenza per i cittadini italiani e per quelli extracomunitari;
b) certificato di cittadinanza per i cittadini italiani e per quelli di uno degli Stati membri della CEE;
c) certificazione relativa al superamento dell'esame previsto dall'art. 2, lettera e), della legge, oppure titolo di scuola secondaria di secondo grado d'indirizzo commerciale o certificato di laurea in materie commerciali o giuridiche in originale o in copia autenticata di un titolo di studio che il Ministero della pubblica istruzione abbia riconosciuto equipollente a uno di quelli innanzi indicati.
4. La commissione di cui all'art. 7 della legge provvede d'ufficio ad accertare i requisiti indicati nell'art. 2, comma 3, lettere b) ed f), della legge stessa, nonché ad espletare gli accertamenti previsti dalla normativa contro la delinquenza mafiosa.
5. L'iscrizione nel ruolo decorre dalla data della deliberazione della commissione di cui al comma quarto.
1. Alla commissione centrale di cui all'art. 4 della legge, sono attribuite le seguenti competenze:
1) decidere sui ricorsi avverso i provvedimenti delle commissioni istituite presso le camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura;
2) curare ed assicurare l'uniformità dei criteri di valutazione dei requisiti soggettivi relativi all'art. 2, lettera e), della legge;
3) definire le materie e le modalità dell'esame previsto dal citato art. 2, lettera e), della legge.
1. Ai fini previsti dall'art. 7, comma 1, della legge, la commissione istituita presso ciascuna camera di commercio:
1) esamina l'istanza e i titoli prodotti dal richiedente la iscrizione;
2) delibera con provvedimento motivato, entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, l'iscrizione o il diniego di iscrizione, dandone comunicazione all'interessato entro i quindici giorni successivi a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento;
3) vigila avvalendosi anche dell'ufficio provinciale dell'industria, del commercio e dell'artigianato, sull'esercizio dell'attività degli iscritti, ferma restando la competenza delle giunte camerali in materia disciplinare;
4) provvede ad inoltrare denuncia all'autorità giudiziaria nei casi previsti dall'art. 8, comma 2, della legge;
5) cura la conservazione dei moduli e formulari depositati ai sensi dell'art. 5, comma 4, della legge, in modo da assicurare la consultazione a chiunque ne abbia interesse.
1. Ai fini dell'istituzione delle commissioni di cui agli articoli 6 e 7, la rappresentatività a livello nazionale delle organizzazioni di categoria è indicata, per la scelta dei membri della commissione centrale, dal Ministero del lavoro e della previdenza sociale e, per la scelta dei membri delle commissioni provinciali, dai competenti uffici provinciali del lavoro.
1. Per la validità delle deliberazioni delle commissioni di cui agli articoli 6 e 7 è necessaria la presenza di almeno due terzi dei componenti, effettivi o supplenti, fra i quali il presidente o il vice-presidente.
2. Le commissioni deliberano a maggioranza assoluta dei presenti. In caso di parità prevale il voto del presidente.
3. L'ordine del giorno deve essere inviato ai membri effettivi almeno otto giorni prima della riunione e può essere modificato solo in presenza e con il consenso di tutti i membri della commissione stessa.
4. I membri delle commissioni che non partecipano a tre sedute consecutive senza giustificato motivo, decadono dall'incarico.
1. Avverso i provvedimenti di sospensione, di cancellazione e di radiazione, gli interessati possono presentare ricorso davanti alla commissione centrale entro il termine di trenta giorni dall'avvenuta comunicazione.
1. Quando l'attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dai legali o dal legale rappresentante della società stessa ovvero da colui che è preposto dalla società a tale ramo d'attività.
2. La domanda di iscrizione deve essere presentata alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nel cui territorio ha sede legale la società.
3. La società è tenuta a comunicare alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura le eventuali variazioni del o dei rappresentanti legali ovvero dell'institore, nonché di tutti coloro che concludono affari per suo conto.
1. Qualora il soggetto iscritto nel ruolo trasferisca la residenza in altra provincia, deve chiedere, entro novanta giorni dalla fissazione della sua nuova sede, l'iscrizione nel ruolo della circoscrizione camerale nella quale fissa la propria residenza. In tal caso la commissione di cui all'art. 7 competente provvede a chiedere alla commissione della provincia di provenienza la relativa documentazione.
2. Ove risulti il possesso dei requisiti la commissione concede l'iscrizione provvedendo contemporaneamente a richiedere la cancellazione dell'istante dal ruolo di provenienza.
3. La commissione che effettua la cancellazione annota nel ruolo che questa avviene per trasferimento.
1. Gli agenti iscritti da almeno un triennio in una sezione del ruolo possono, a domanda, essere iscritti nel ruolo dei periti e degli esperti, corrispondente alla loro specializzazione, tenuto dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura.
2. Con le stesse modalità possono essere inclusi negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.
1. La licenza di cui all'art. 115 del testo unico di pubblica sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, è richiesta per gli agenti e le imprese comunque organizzate che alla mediazione e alle attività complementari o necessarie per la conclusione dell'affare affiancano l'esercizio di altre attività individuate dall'art. 205, comma 2, del regio decreto 6 maggio 1940, n. 635. Tale licenza deve essere riferita, ai sensi dell'art. 5, comma 1, della legge, esclusivamente alle predette altre attività.
1. I corsi preparatori di cui all'art. 2, comma 3, lettera e), della legge, sono istituiti dalle regioni o, previo riconoscimento di queste, dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura o da soggetti di cui all'art. 5 della legge 21 dicembre 1978, n. 845. Tali corsi devono essere organizzati almeno ogni semestre e devono prevedere un numero minimo di ottanta ore di insegnamento da svolgersi al massimo in un semestre. Il piano di studi deve obbligatoriamente contenere le materie oggetto delle prove d'esame.
1. La commissione esaminatrice, nominata per ciascun corso dal presidente della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura, è presieduta da un membro della giunta camerale ed è composta dal segretario generale o suo delegato e da tre docenti di scuola secondaria di secondo grado delle materie oggetto della prova d'esame e da due agenti scelti fra i membri effettivi della commissione di cui all'art. 6. Le funzioni di segretario della commissione sono esercitate da un funzionario della camera di commercio di qualifica non inferiore alla settima.
1. I moduli o formulari indicati nell'art. 5, comma 4, della legge, devono essere chiari, facilmente comprensibili e ispirati ai principi della buona fede contrattuale. Non possono essere utilizzati se non recano gli estremi della iscrizione nel ruolo dell'agente o, nel caso trattasi di società, del legale o dei legali rappresentanti ovvero del preposto.
1. L'agente che viola i suoi doveri e manca a qualcuno degli obblighi che la legge gli impone per la sua attività è soggetto alle seguenti sanzioni disciplinari:
2. Le sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla legge e dal presente regolamento sono irrogate dall'ufficio provinciale dell'industria, del commercio e dell'artigianato ai sensi della legge 24 novembre 1981, n. 689 e dal decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1982, n. 571, ed i proventi sono devoluti allo Stato.
1. La cancellazione dal ruolo è pronunciata:
a) nei casi di incompatibilità riportati nell'art. 5, comma 3, della legge;
b) quando viene a mancare uno dei requisiti o delle condizioni previsti dall'art. 2, comma 3, della legge;
c) su richiesta dell'interessato.
2. La radiazione dal ruolo si verifica:
a) nei confronti degli agenti che abbiano turbato gravemente il normale andamento del mercato;
b) nei confronti degli agenti che, nel periodo di sospensione loro inflitta, compiano atti inerenti al loro ufficio;
c) nei confronti di coloro ai quali sia stata irrogata per tre volte la misura della sospensione.
3. La sospensione è inflitta per un periodo non superiore a sei mesi, nei casi meno gravi di cui alla lettera a) del comma 2 e nei casi di irregolarità accertate nell'esercizio dell'attività di mediazione.
4. In caso di assunzione della qualità di imputato per uno dei delitti indicati nell'art. 2, comma 3, lettera f), della legge, la sospensione dall'esercizio dell'attività può essere disposta fino al termine del giudizio nei suoi confronti.
1. L'adozione dei provvedimenti disciplinari è preceduta dalla citazione dell'interessato a comparire davanti alla giunta camerale con l'assegnazione di un termine non inferiore a quindici giorni.
2. Del procedimento disciplinare va redatto apposito processo verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario. La decisione motivata viene comunicata all'interessato entro i quindici giorni successivi dalla data stessa mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
3. Le deliberazioni relative ai provvedimenti disciplinari sono affisse all'albo camerale.
4. La cancellazione dal ruolo di cui ai punti a) e b) dell'art. 19 è pronunciata previa comunicazione all'interessato, con l'assegnazione di un termine non inferiore a quindici giorni per le controdeduzioni.
5. Nel caso specifico dall'art. 19, comma 1, lettera c), la commissione di cui all'art. 7 della legge provvede entro sessanta giorni dalla richiesta.
6. L'agente cancellato dal ruolo può essere nuovamente iscritto purché provi che è venuta a cessare la causa che ne aveva determinato la cancellazione.
7. Il ricorso proposto dall'interessato alla commissione centrale contro i provvedimenti disciplinari adottati, ha effetto sospensivo.
1. Fatte salve le sanzioni disciplinari, l'agente che si avvale di moduli o formulari per l'esercizio della propria attività senza ottemperare al deposito di cui all'art. 5 della legge, è punito con la sanzione di lire tremilioni.
2. L'agente che si avvale di moduli o formulari diversi da quelli depositati è punito con la sanzione di lire unmilione.
1. Nell'applicazione dell'art. 9 della legge le commissioni provinciali istituite ai sensi dell'art. 7 della legge, provvedono all'iscrizione nel nuovo ruolo degli agenti dopo aver verificato la sussistenza dei requisiti richiesti per la permanenza nel ruolo disciplinato dall'abrogata legge 21 marzo 1958, n. 253.
1. Per tutti i casi non contemplati nel presente regolamento si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni contenute nel regolamento per l'esecuzione della legge 21 marzo 1958, n. 253, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926.
2. Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare
Complimenti a tutti per gli interventi ed il grande contributo offerto su questo argomento. Aggiungo qualche cosa sulla differenza tra mandato ed incarico ( in attesa magari di specificazioni migliori da parte di esperti legali).
La differenza quindi.. è enorme, sostanziale, il mandatario agisce in nome e per conto del mandante,quindi nel suo interesse,seguendo esattamente quanto il mandato prevede,sarà quindi pagato dal mandante. L'incarico invece, parlo dell'incarico ad un agente immobiliare, presuppone che l'agente agisca nell'interesse di ambo le parti,venditore ed acquirente, e sarà quindi pagato da entrambi.Non è poco.
Gli agenti immobiliari dovrebbero fare molta attenzione nell'uso dei due termini perchè le implicazioni giuridiche a seconda del caso sono diverse ed importanti.
l'agente immobiliare è sempre plurimandatario a titolo oneroso !
Caro sergio 46 secondo me queste sono le risposte alle tue domande. Prima domanda chiedi all'agenzia incaricata se è mandataria ho ha un incarico di vendita (in esclusiva o non) nel primo caso non paghi nessuna mediazione, nel secondo caso dopo la conclusione della trattativa pagi il compenso concordato ( o che concorderai) con l'agenzia. Alla seconda domanda ti rispondo in qualità di agente immobiliare dicendoti che l'agenzia (se ha anche l'iscrizione nel ruolo degli agenti mandatari a titolo oneroso ) può accettare volentieri il mandato fatto da un impresario che ti da la vendita di un intero cantiere, a volte perchè magari il cliente che ti conosce benissimo è lontano e ti rilascia una procura con mandato di vendita, ci sono anche altri casi, però nella deontologia professionale devi comunicare al cliente se tratti come mandatario o come incaricato della vendita (in questo caso il mediatore prende la provvigione da ambo le parti). Alla domanda tre ti rispondo che a volte si usano i termini in modo non appropriato di solito un venditore fa un incarico di vendita , solo in pochissimi casi ti rilasciano un mandato e in questo caso prendi il compenso che hai concordato con lui e solo da lui. Alla domanda quattro ti rispondo che l'agente mandatario non ti chiederà la mediazione in quanto poi nell'atto definitvo di compravendita il notaio chiede alle parti se si sono avvalse dell'opera del mediatore e in che modo quindi mi sembra palese che sia obbligato a comunicarti se gli devi o meno l'eventuale provvigione. Mi raccomando non fare il furbetto se l'agenzia ha l'incarico come così mi pare di capire prima di trattare l'immobile metteti d'accordo sulla provvigione in caso di conclusione dell'affare.
Preso atto degli interventi sin qui postati, devo innantitutto ringraziare "il tetto" per aver dettagliatamente risposto ai quesiti da me sollevati.
Non sarei però d'accordo con le affermazioni inderogabili (onere della provvigione da entrambe le parti, cioè dell'alienante venditore che ha rilasciato un "mandato" e dell'acquirente) sostenute da Ottavio Locatelli (... "nemo propheta in patria" ... dato che - come seconda casa a Premeno - io bazzico proprio da quelle parti), in quanto la legge 39/89 da lui citata attiene - a mio avviso - alla sola mediazione in senso stretto e non pretende di sostituire le norme del Codice Civile che riguardano il mandato.
Ad ogni buon conto, attendo altri commenti chiarificatori sull'argomento.
sergio46, 21 Maggio 2010
sergio 46, la legge parla chiaro non vi sono ombra di dubbi, se passi dalle mie parti vieni a trovarmi e sarò felice di dimostrarti il perche di tante cose, il perche di certi astteggiamenti e non, faccio l'agente immobiliare da troppo tempo (l'ufficio è aperto da due generazioni) e posso anche permettermi di giudicare essendo persona onesta e a conoscenza della legge.
se ne hai voglia ti invito a leggere quanto scrivo sotto (fonte F.I.A.I.P)
In materia di mediazione immobiliare perché sorga il diritto alla provvigione è necessario che l'affare sia stato concluso e che la sua conclusione sia in rapporto con l'opera svolta dal mediatore, anche se detta attività sia consistita nella semplice attività di reperimento e di indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare, fermo restando, tuttavia, che questa deve costituire il risultato utile della ricerca effettuata, successivamente valorizzata dalle parti.
La Suprema Corte, invero, ha avuto modo di osservare che “Ai sensi dell'art. 1754 cod. civ. si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, risultando idonea al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione anche l'esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare, non rilevando, a tale scopo, che il mediatore debba partecipare attivamente anche alle successive trattative. In altri termini, per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell'altro contraente ovvero all'indicazione specifica dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti“ (Cass. civ., Sez. III, 20/12/2005, n. 28231).
Diversamente, dalla semplice comunicazione al venditore delle generalità ovvero dell'indirizzo di una persona, verosimilmente, interessata ad acquistare non si discende l'esistenza di un rapporto di mediazione e, quindi, non sorge alcun diritto a percepire la provvigione. Secondo un principio, ormai, consolidato, sia in dottrina che in giurisprudenza, la nozione di affare va intesa in senso ampio, intendendosi per tale qualsiasi operazione che comporti un'utilità economica (per tutte Cass. civ., Sez. II, 12/04/2006, n. 8555); quindi, nozione di contenuto più ampio rispetto quello di contratto e, come tale, riferibile non solamente, al momento conclusivo di un contratto vero e proprio, essendo sufficiente, “... al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per il risarcimento del danno ... “ (Trib. Monza, Sez. IV, 24/11/2005).
In buona sostanza, perché sorga il diritto alla provvigione è necessaria la conclusione di un affare, ovvero quando tra le parti che il mediatore ha posto in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire, per esempio, per l'esecuzione del negozio giuridico ovvero, per il risarcimento del danno.
Ne consegue che, laddove la parti si siano limitate a raggiungere un accordo di massima, si pensi ad una dichiarazione di intenti, e si siano riservate di stipulare, successivamente, un vero e proprio contratto, non si può affermare che l'affare sia stato concluso e, quindi, la provvigione non spetta.
A questo punto ci si domanda se una proposta irrevocabile di acquisto, successivamente, accettata coincida con il momento conclusivo dell'affare e se da essa possa derivare il diritto alla provvigione. La risposta non può che essere negativa se tale proposta costituisce una semplice minuta o puntuazione di contratto, nel senso che se essa non è idonea, quanto al suo contenuto, a produrre effetti vincolanti.
Discorso diverso va fatto quando la proposta di acquisto contenga, oltre alla descrizione dell'immobile, l'indicazione del prezzo, le modalità di pagamento, la data della stipula del contatto preliminare e di quello definitivo, la data di consegna dell'immobile. In tale ipotesi è stato osservato che “…la proposta di acquisto fatta dal… per il tramite dell'agenzia ed accettata dalla… contiene l'indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della consegna dell'immobile all'acquirente, derivandone che le parti hanno posto in essere tutti gli elementi occorrenti ai fini della conclusione dell'affare ai sensi dell'art. 1755 c.c. e, sebbene non lo dica in modo espresso, hanno in definitiva stipulato un contratto preliminare di vendita…” (Cass. Civ., Sez. III, 14/07/2004, n.13067).
Si legge, ancora, nella sentenza citata : “E' ben vero che, come risulta dalla sentenza impugnata, il documento indica la data della stipula del contratto preliminare innanzi al notaio, ma tanto non vale ad escludere che l'accordo intanto raggiunto costituisca esso medesimo questa figura contrattuale ed in proposito si considera che, se nello svolgimento della loro attività negoziale le parti abbiano posto in essere gli elementi del contratto preliminare, il fatto che, come nella specie, concordino di stipulare innanzi a notaio lo stesso contratto non implica che non lo abbiano già concluso e significa soltanto che intendono riprodurlo per dargli una veste più sicura senza esprimere una nuova volontà”.
Per completezza di esposizione, val la pena di riportare una diversa recente pronuncia del Tribunale Civile di Modena (30/05/2006): “Non ha diritto alla provvigione chi abbia messo in contatto due soggetti in vista della conclusione di un contratto di compravendita, qualora il modulo contenente la proposta irrevocabile di vendita, ancorché seguito da altro e conforme modulo contenente la proposta irrevocabile di acquisto, preveda che le parti debbano stipulare un contratto preliminare e successivamente il contratto definitivo, laddove il termine di efficacia della proposta sia spirato inutilmente, senza che si siano perfezionati né il preliminare, né il definitivo. (Infatti, il procedimento di formazione del contratto per definizione è connotato da una progressiva accentuazione del vincolo tra le parti, mentre nel caso di specie, se si riporta al momento della formulazione della proposta irrevocabile la conclusione dell'affare, come sostenuto dalla convenuta, si finisce per operare in senso opposto, avendo previsto le parti il ricorso al preliminare, quindi, ad una fattispecie di tipo meramente obbligatorio, e poi al definitivo. Ciò preclude all'interprete di ritenere che l'incontro delle due proposte abbia integrato la conclusione di un contratto definitivo, come se fosse intervenuta accettazione della proposta irrevocabile)”.
Possiamo, quindi, concludere, che la proposta irrevocabile (art. 1329 c.c) che contenga tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere, ne consente la conclusione nel momento e per effetto della adesione dell'altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni, mentre, in mancanza di tali elementi essa assume il carattere di un mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro contratto con l'effetto di fissarne solo gli elementi già concordati.
Il che significa che, nella prima ipotesi, l'affare, ai fini provvigionali, può ritenersi concluso al momento dell'accettazione della proposta, mentre, nella seconda ipotesi, esso si considererà concluso al momento della stipulazione del futuro contratto, anche solo preliminare. Infine, alcune notazioni finali: non sorge il diritto a percepire il compenso provvigionale nell'ipotesi che il mediatore abbia avviato delle trattative personali ovvero è lui che fa l'operazione
Ottavio Locatelli, 22 Maggio 2010
Ottavio Locatelli ha scritto: ↑
Ti ringrazio per l'utile commento che tuttavia si fonda solo sulle decisioni giudiziarie pronunciate per la provvigione spettante - da ambo le parti - ai mediatori (Capo XI del Codice Civile - articoli dal 1754 al 1765) e non anche per quella dei mandatari (Capo IX del Codice Civile - articoli dal 1710 al 1730) che - a mio avviso - risulta dovuta dal solo mandante.
Infatti, se non ho letto male, a questo link
Cassazione Civile: il mediatore che agisce come mandatario risarcisce i terzi danneggiati - Filodiritto
trovi un estratto della Sentenza 14 luglio 2009, n. 16382 della Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile che conforta la mia versione.
Sarebbe opportuno, ove le conoscessi, che tu ci indicassi anche eventuali altre recenti decisioni avvenute a sostegno della tua tesi (diritto alla provvigione - da ambo le parti - anche nel caso di "mandato" e non di una comune mediazione tipica).
Ti terrò comunque presente, nell'eventualità che un domani dovessi voler vendere la mia vetusta ma sempre sognante casetta di Premeno (acquistata nel 1985) che abito soprattutto nei mesi estivi.
NB Prova a dare un'occhiata anche qui: F.I.M.A.A. - Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari
sergio46, 22 Maggio 2010
Pablo Nuovo Iscritto
ciao secondo me la provvigione è dovuta da chi dà incarico, con un rimborso spese da l'altra parte, con pene molto severe se non rispetta la legge!
Pablo, 22 Maggio 2010
si e poi? lavoriamo gratis e non se ne parla piu!!!!
Dico la mia opinione:
Il mediatore può operare come intermediario in senso classico nell'interesse delle parti in forza degli articoli 1754 e segg. del codice civile e allora è "imprenditore" o puo' agire con un mandato per una sola delle parti in forza della legge 36/89 opportunamente citata , e allora esecita "attività professionale" e, fra l 'alltro questo secondo caso, fà il paio con la possibilità di prestare fideiussione per una delle parti ex art. 1763
Infatti dalle due diverse posizioni cui il M. si colloca discendono responsabilità diverse.
Infatti legislativamente si evince la quadratura :il Mediatore che agisce come intermediario e esercita attività di impresa (ex art. 2082 del codice civile) ; se si adopera come procuratore-mandatario della parte ai sensi della legge 39/89 cambia funzione e diviene "esercente di una professione intellettuale " e come tale deve risponde dei danni arrecati al cliente derivanti dal mancato diligente operato al pari come risponde il sottoscritto nei confronti del proprio cliente a cui ho dato una consulenza gravemente errata e fuorviante.
l' art.2082 (che fa il paio con art. 1754 e segg.) cita:
E' imprenditore chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi.
PS: come detto le responsabilità giuridica "dell'imprenditore" ex art. 2082 (prestazione di mezzi) sono ben diverse delle responsabilità del "professionista" ( prestazione di risultato) ex legge 39/89 ; quest' ultima fà il paio con gli articoli 2229 e segg. del codice civile. Infatti è fra questi articoli del codice che si ritrovano le prerogative spesso vantate dal mediatore ( vedi art. 2231,2232,2233, 2234,2235, e le responsabilità ex art. 2236.
Anche l'art.2238 " c'azzecca" e fà quadrare il cerchio laddove cita: se l'esercizio della professione costituisce elemento di attività organizzata in forma di impresa (nda art.2082) si applicano le disposizioni del titolo II ( n.d.a. dell'imprenditore)
Rischiando di ripetermi il comportamento concludente del M. si potrebbe attrarre nell'uno o nell'altro campo tal che ne risulterebbe una diversa responsabilità contrattuale nei confronti del cliente
Dico la mia opinione: ......Rischiando di ripetermi il comportamento concludente del M. si potrebbe attrarre nell'uno o nell'altro campo tal che ne risulterebbe una diversa responsabilità contrattuale nei confronti del cliente
.... e di conseguenza il diritto alla provvigione a carico della sola parte che gli ha affidato il mandato.
Grazie - come sempre - per il tuo prezioso e illuiminante intervento.
sergio46, 23 Maggio 2010
La lettura integrale di questa sentenza (anche se un po' "tosta") che pure io avevo citato da qualche altra parte di questo forum e qui di nuovo richiamata opportunamente (Sentenza 14 luglio 2009, n. 16382 della Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile) andrebbe letta e scolpita sulla pietra tanto è meditata e rara come profondità di analisi.
Ennio Alessandro Rossi, 23 Maggio 2010
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