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Timestamp: 2019-03-26 06:17:40
Document Index: 221603429

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 557', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 9', '§ 88']

Info 166: Die zulässige Miethöhe bei Vertragsabschluss | Berliner Mieterverein e.V.
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Info 166: Die zulässige Miethöhe bei Vertragsabschluss
Die Frage, wie hoch die Miete bei Einzug ist beziehungsweise sein darf, dürfte eine der wichtigsten Fragen sein, die Wohnungssuchende bewegt, wenn sie vor einem Mietvertragsabschluss stehen. Anders ausgedrückt lautet sie: Wie groß sind die Chancen nach der Unterzeichnung eines Mietvertrages mit einer überhöht erscheinenden Miete, dass diese Mietzinsvereinbarung zum Teil unwirksam ist und künftig nur eine geringere als die im Mietvertrag ausgewiesene Miete gezahlt werden muss?
Ehrlicherweise muss man sagen, dass die Chancen hier nicht allzu groß sind. Nach vielfältigen Gesetzesänderungen zu Lasten der Mieter in den letzten Jahren stellt sich die Lage so dar, dass bei den meisten Vertragsabschlüssen eine nachträgliche Senkung der vereinbarten Miethöhe ausscheidet.
Folgende Wohnungsarten behandelt dieser Artikel:
Keine vorschnelle Unterschrift!
Dies bedeutet, dass Mieter im Regelfall damit rechnen sollten, die im Mietvertrag festgesetzte Anfangsmiete auch zahlen zu müssen. Eine selbstkritische Einschätzung der eigenen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist also vor jedem Mietvertragsabschluss immer geboten.
Im Folgenden wollen wir Ihnen erste Anhaltspunkte für die Entscheidung der Frage liefern, ob Sie die mietvertraglich vereinbarte Miethöhe mit Erfolg angreifen können. Die Rechtslage bezüglich der zulässigen Miethöhe bei Vertragsabschluss ist je nach Wohnungsart unterschiedlich. Im Wesentlichen sind die im Folgenden vorgestellten sechs Sachverhalte zu unterscheiden:
Ob ein Untermietvertrag abgeschlossen wird, ob es sich um eine Genossenschaftswohnung oder um eine Dienstwohnung handelt, spielt für die Frage der mietpreisrechtlichen Einordnung der Wohnung hingegen keine Rolle. Denn jede dieser Wohnformen oder Wohnungsarten lässt sich einem der sechs genannten Sachverhalte zuordnen.
Eine Rolle dagegen spielt, ob die Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet wird oder ob ein Gewerbezuschlag vereinbart werden darf. Diese Zuschläge sind dann gegebenenfalls der zulässigen Miete bei Vertragsabschluss hinzuzurechnen.
Über 1.500.000 Wohnungen sind den freifinanzierten Wohnungen zuzurechnen. Alt- wie Neubauten. Zu den freifinanzierten Neubauwohnungen zählen auch die mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen, bei denen die Sozialbindung abgelaufen ist (siehe hierzu BMV-Info Nr. 47 „Ende der Preisbindung im Sozialen Wohnungsbau – Mieterhöhung“).
Die „Mietpreisbremse“ gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f Satz 1 BGB), und nicht für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden (§ 556 f Satz 2 BGB).
Im laufenden Mietverhältnis gelten für Mieterhöhungen die §§ 557 ff. BGB (siehe hierzu BMV-Info Nr. 19 „Die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 557 bis 561 BGB“ und BMV-Info Nr. 20 „Mieterhöhungen nach § 558 – § 558 e BGB – Berliner Mietspiegel – Jahressperrfrist – Vergleichsmiete – Kappungsgrenze“).
Zum Bezug einer solchen Wohnung braucht man einen vom bezirklichen Wohnungsamt ausgestellten Wohnberechtigungsschein (WBS) (siehe hierzu BMV-Info 72 „Tipps zum Wohnberechtigungsschein WBS“).
Ein Mieterwechsel im Sozialen Wohnungsbau allein darf zu keiner Mieterhöhung führen. Ein neuer Mieter zahlt also zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel genau den Mietbetrag, den der ausgezogene Mieter zuletzt zahlen musste. Im Sozialen Wohnungsbau gilt das Prinzip der Kostenmiete. Nur wenn sich die Kosten für die Wirtschaftseinheit, die sogenannten laufenden Aufwendungen, erhöhen, darf die Miete steigen (siehe hierzu BMV-Info Nr. 53 „Sozialer Wohnungsbau in Berlin – Welche Miethöhe ist zulässig – Mieterhöhungen“). Mieter im Sozialen Wohnungsbau haben das Recht, die Unterlagen für die errechnete Kostenmiete jederzeit beim Vermieter einzusehen beziehungsweise sich – gegen Kostenerstattung – Fotokopien zusenden zu lassen.
Durch öffentliche Mittel (z.B. öffentliche Baudarlehen, Aufwendungszuschüsse, Aufwendungsdarlehen) soll die Kostenmiete auf ein für die Mieter erträgliches Maß reduziert werden. Dieses hehre politische Ziel wird gleichwohl immer seltener erreicht. So lagen die Bruttowarmmieten Ende 2010 je nach Wohnungsbauprogramm zwischen 6,77 und 8,24 Euro pro Quadratmeter monatlich.
Bei rund 20.000 Sozialwohnungen hat der Berliner Senat die sogenannte Anschlussförderung eingestellt. Die Folge: Bei diesen Wohnungen darf die unsubventionierte Kostenmiete verlangt werden (siehe hierzu BMV-Info Nr. 165 „Wegfall der Anschlussförderung“). Diese kann zwischen 12 und 18 Euro pro qm liegen. Wir raten deshalb dringend, vor der Anmietung einer solchen Wohnung Rechtsrat einzuholen.
Die Errichtung neuer Sozialwohnungen wird seit dem Jahr 2014 wieder gefördert. Sukzessive werden diese neuen Sozialwohnungen fertig gestellt und können bezogen werden. Für den Bezug der neuen Sozialwohnungen ist ebenfalls die Vorlage eines WBS notwendig. Bei einem Teil der neuen Sozialwohnungen wird sich die Miethöhe auch nach der Höhe des Einkommens richten. Auch hier ist bei anfänglichen Mieten bis 7 Euro pro Quadratmeter monatlich die Vorlage eines WBS und für Mieten darüber bis 8 Euro pro Quadratmeter monatlich die Vorlage einer Einkommensbescheinigung nach § 9 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz erforderlich.
Der neue Soziale Wohnungsbau erfolgt im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 13.9.2001 (BGBl. I, S. 2376). Dies bedeutet unter anderem:
Der vertraglich vereinbarte Wohnungsbau (einige tausend Wohnungen) wird durch Zinszuschüsse oder Aufwendungshilfen aus Haushaltsmitteln gefördert, die jedoch keine öffentlichen Mittel für Sozialwohnungen sind (siehe hierzu BMV-Info Nr. 153 „2. Förderungsweg – Vertraglich geförderte Wohnungen“). Umgangssprachlich wird diese Förderung in Berlin als „2. Förderweg“ bezeichnet (vgl. § 88 d II. WoBauG).
Die Einstiegsmiete beträgt wohnlageabhängig zwischen 4,50 und 9 Euro pro qm Wohnfläche (ohne Betriebskosten). Sie wird zwischen dem Eigentümer und der Investitionsbank Berlin (IBB) vor Baubeginn vereinbart.