Source: https://www.bucher-externbrink.de/zum-zustandekommen-eines-gewerblichen-mietvertrages/
Timestamp: 2019-04-25 04:54:44
Document Index: 270463694

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 147', 'BGH', '§ 147', '§ 147', '§ 150', 'BGH', '§ 151', 'BGH']

In einer neuen Entscheidung des BGH vom 24.02.2016, AZ XII ZR 5/15 setzte sich der BGH wiederholt mit dem Zustandekommen eines Mietvertrages unter Abwesenden auseinander. In dem dem Rechtstsreit zugrundeliegenden Fall sandte ein Mobilfunkanbieter einen noch nicht von ihm unterzeichneten Mietvertrag über Freiflächen einem örtlichen Versorgungsunternehmen zu, in dessen Eigentum und Besitz die Freiflächen standen. Der Mobilfunkanbieter wollte die Mietflächen zur Errichtung eines Mobilfunkmastes anmieten. Eine Mietzinszahlung war in dem Vertrag erst ab Errichtung des Mobilfunkmastes vorgesehen, die Laufzeit des Mietvertrages sollte 30 Jahre betragen. Das örtliche Versorgungsunternehmen unterschrieb die beiden Mietvertragsexemplare am 09.12.2003 und übersandte sie per Post an den Mobilfunkanbieter. Dieser unterzeichnete am 27.01.2004 und reichte ein Vertragsexemplar zurück. Die Parteien gingen in den Folgejahren von einem wirksamen Vertrag aus. Das Genehmigungverfahren zur Errichtung des Mobilfunkmastes dauerte bis zum September 2011 an, im November 2011 erklärte der Vermieter, dass er den Mietvertrag für unwirksam halte und kündigte äußerst vorsorglich das Mietverhältnis außerordentlich.
Die Vorinstanz -das OLG Karsruhe- hielt den Vertrag für wirksam, obwohl zwischen dem Vertragsangebot vom 09.12.2003 und der Annahme durch Unterzeichnung vom 27.01.2004 mindestens 51 Tage lagen. Das OLG Karlsruhe hielt grundssätzlich eine Frist von 4 Wochen für angemessen. In dem Fall hatte es jedoch zusätzlich eine weitere Verzögerung für den Zeitraum vom 20.12.2003 bis zum 06.01.2004 (Heilige Drei Könige), mithin 18 Tage berücksichtigt. Das OLG Karlsruhe kam daher zu dem Ergebnis, dass unter Abzug der Urlaubszeit von 18 Tagen, die verbeibenden 33 Tage bei einer Unternehmensstruktur wie dem Mieter noch innerhalb der Frist des § 147 Abs.2 BGB lägen.
Eine Annahmefrist von zwei bis drei Wochen ist grundsätzlich ausreichend
Der BGH weist in dieser Entscheidung nochmals darauf hin, dass die Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bei Mietverträgen – selbst solchen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden- in der Regel zwei bis drei Wochen nicht übersteigen darf. Diese zeitliche Obergrenze werde dem Regelfall eines gewerblichen Mietvertrages gerecht und stelle keine zu kurze Frist dar. Binnen zwei bis drei Wochen könne der auf den Abschluß eines Mietvertrags Antragende jedenfalls erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt. Es sei rechtlich nicht vertretebar auch unter der absehbaren feiertagsbedingten Verzögerung und der komplexen Unternehmensstruktur der Mieterin eine vier Wochen übersteigende Annahmefrist nach § 147 Abs. 2 BGB anzunehmen.
Eine stillschweigene Annahme scheidet für den Vertragspartner aus, welcher sich als Partner eines bereits geschlossenen Vertrages wähnt
Sofern die Annahmeerklärung der Mieterin verspätet erfolgt ist, gilt sie gemäß § 150 Abs.1 BGB als neuer Antrag. Allerdings stellte hierzu der BGH fest, dass eine Annahme dieses Angebots, auch als stillschweigende Annahme nach § 151 Satz 1 BGB dann ausscheidet, wenn der Vertragsschließende von einem bestehenden Vertrag ausgehe. Denn dann fehlt es an dem notwendigen Bewußtsein, dass noch eine Erklärung erforderlich ist. Der Erklärende müsse zumindest Zweifel an dem Zustandekommen des Vertrages haben.
Diese Grundsätze des BGH in der eingangs genannten Entscheidung zeigen, dass bei Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages darauf zu achten ist, dass keinesfalls eine längere als vierwöchige Frist zwischen dem Angebot und dem Zugang der Annahme liegen.