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Timestamp: 2016-10-25 22:48:56+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 262', 'art. 2', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 257', 'art. 176', 'art. 121', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 262', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 262', 'art. 176', 'art. 121']

134 III 446
134 III 44673. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre A. (recours en mati�re civile)
4A_181/2008 du 24 juin 2008
R�siliation anticip�e d'un bail � loyer (art. 257f al. 3 CO); sous-location sans le consentement du bailleur (art. 262 CO); abus de droit (art. 2 CC). Locataire qui sous-loue sans autorisation et ne donne pas suite � une mise en demeure �crite. En ce cas, le bailleur peut r�silier le bail de mani�re anticip�e lorsqu'il aurait �t� en droit de s'opposer � la sous-location parce que celle-ci �tait utilis�e dans un but de substitution de locataires (consid. 2). Faits � partir de page 446
BGE 134 III 446 S. 446
A. Le 1er avril 1998, A. a pris � bail un appartement de trois pi�ces dans un immeuble sis � Gen�ve. Conclu pour un an, le contrat se renouvelait ensuite d'ann�e en ann�e, sauf r�siliation signifi�e trois BGE 134 III 446 S. 447mois avant l'�ch�ance. Le loyer annuel, charges comprises, s'�levait � 8'232 fr.
En 2003, X. est devenue propri�taire de l'immeuble pr�cit�.
La locataire a v�cu dans l'appartement avec son fils majeur, B., jusqu'au 1er avril 1999. A cette date, elle a quitt� les lieux et sous-lou� le logement � son fils. Ce dernier a �pous� C. en juillet 2003; le couple a occup� l'appartement sous-lou� jusqu'� sa s�paration en d�cembre 2004. Par jugement du 27 mai 2005, le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve a, dans le cadre de mesures protectrices de l'union conjugale, attribu� la jouissance exclusive du logement susmentionn� � C. L'avocat de celle-ci a communiqu� la d�cision judiciaire � la r�gie repr�sentant la bailleresse.
Par lettre du 19 ao�t 2005, la g�rance s'est �tonn�e aupr�s de A. d'apprendre qu'elle ne semblait plus occuper le logement lou�; la locataire �tait mise en demeure de fournir des explications, faute de quoi elle s'exposait � une r�siliation du bail.
Dans sa r�ponse du 28 ao�t 2005, A. a confirm� avoir quitt� l'appartement en avril 1999, le laissant � son fils � partir de cette date; elle affirmait avoir demand� alors � la r�gie si le bail pouvait �tre transf�r� � B.; il lui aurait �t� r�pondu que cela n'�tait pas n�cessaire d�s lors qu'il avait le droit d'habiter dans l'appartement en tant que fils de la locataire. A. pr�cisait que, lorsqu'elle avait appris l'attribution judiciaire du logement familial � sa belle-fille, elle avait imm�diatement demand� � la g�rance, par t�l�phone, si le bail pouvait �tre transf�r� � C., possibilit� que la r�gie s'�tait engag�e � examiner.
Par pli recommand� du 7 octobre 2005, la g�rance a mis A. en demeure de r�int�grer le logement sous-lou� sans autorisation jusqu'au 15 novembre 2005, l'avertissant qu'� d�faut, le bail serait r�sili� pour justes motifs. La locataire n'a pas donn� suite � cette correspondance.
Par courrier recommand� et avis officiel du 23 mars 2006, X. a r�sili� le bail de mani�re anticip�e pour le 31 mai 2006.
B. Par requ�te d�pos�e le 21 avril 2006, A. a contest� le cong�.
Dans une d�cision du 23 octobre 2006, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a d�clar� valable le cong� notifi� pour le 31 mai 2006 et accord� � la locataire une prolongation unique du bail jusqu'au 31 janvier 2007.
A. a port� la cause devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, reprenant notamment ses conclusions en annulation du cong�. BGE 134 III 446 S. 448
Par jugement du 4 avril 2007, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� inefficace le cong� notifi� le 23 mars 2006.
La bailleresse a interjet� appel; elle faisait valoir notamment que la locataire n'avait aucunement l'intention de revenir vivre un jour dans l'appartement lou�. Statuant le 3 mars 2008, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance. En substance, la cour cantonale a jug� que la sous-location incrimin�e �tait admissible au regard de l'art. 262 al. 2 CO, d�s lors qu'elle intervenait � des conditions extr�mement proches de celles du bail principal et que la bailleresse n'avait pas d�montr� son besoin d'attribuer le logement en cause � une autre personne que "son occupant actuel"; la bailleresse ne pouvait ainsi r�silier le bail de mani�re anticip�e sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.
C. X. forme un recours en mati�re civile, demandant que l'arr�t cantonal soit annul� et que le cong� notifi� le 23 mars 2006 soit d�clar� valable.
2. La recourante reproche aux juges cantonaux d'avoir viol� les art. 257f al. 3 et 262 CO en ne reconnaissant pas son droit de r�silier le bail de mani�re anticip�e en raison d'une sous-location non autoris�e pr�sentant des inconv�nients majeurs. A cet �gard, elle fait valoir que la locataire n'a manifestement pas l'intention de revenir vivre un jour dans l'appartement lou�, comme le d�montre en particulier le fait qu'elle a demand� le transfert du bail � sa belle-fille. La sous-location tendrait ainsi � une substitution d�tourn�e de locataires. Il s'agirait l� d'un inconv�nient majeur au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO, qui aurait permis � la bailleresse de s'opposer � la sous-location si son consentement avait �t� requis. La recourante rel�ve �galement que la locataire n'a pas r�pondu � l'avertissement adress� par la r�gie lorsque celle-ci a eu connaissance de la sous-location. Cette absence de r�action suffirait d�j� � fonder une r�siliation du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.
2.1 A titre liminaire, il convient de pr�ciser que, si elle a bien sous-lou� l'appartement en cause � son fils, la locataire n'a pas, selon les constatations cantonales, conclu par la suite un contrat de sous-location avec sa belle-fille. C. occupe le logement litigieux en tant qu'�pouse du sous-locataire. Le jugement sur mesures protectrices BGE 134 III 446 S. 449de l'union conjugale a certes attribu� le logement � la belle-fille de l'intim�e sur la base de l'art. 176 al. 1 ch. 2 CC, mais il n'a pas modifi� la relation contractuelle entre locataire et sous-locataire (cf. DESCHENAUX/STEINAUER/BADDELEY, Les effets du mariage, n. 719 et 721, p. 300). Ce n'est qu'en cas de divorce que le juge peut attribuer � l'un des conjoints les droits et obligations r�sultant du (sous-)bail (cf. art. 121 al. 1 CC).
Par ailleurs, il n'est pas contest� que la sous-location litigieuse n'a pas �t� autoris�e, la locataire n'ayant pas inform� la bailleresse � ce sujet. Cette constatation du jugement de premi�re instance n'est pas remise en cause dans l'arr�t cantonal, qui part bien de la pr�misse selon laquelle la sous-location d�butant le 1er avril 1999 a �t� "effectu�e sans autorisation pr�alable du bailleur".
2.2 Le cong� litigieux est fond� sur l'art. 257f al. 3 CO. Cette disposition permet notamment au bailleur de r�silier un bail d'habitation dans un d�lai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgr� un avertissement �crit, persiste � enfreindre son devoir de diligence de mani�re � rendre le maintien du bail insupportable pour son cocontractant ou les habitants de l'immeuble.
Dans un arr�t r�cent, le Tribunal f�d�ral a rappel� qu'une sous-location sans le consentement du bailleur - notamment lorsque le locataire s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer - pouvait justifier une r�siliation anticip�e du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Le seul fait de ne pas requ�rir le consentement du bailleur ne suffit toutefois pas � justifier un cong� anticip�, sans avertissement pr�alable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite � l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur qui apprend que l'objet remis � bail est sous-lou� sans son consentement, doit inviter le locataire, par �crit, � se conformer aux exigences l�gales, en l'enjoignant � mettre un terme � la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit la premi�re injonction, le preneur a tout de m�me la possibilit� de requ�rir le consentement de son cocontractant, qui peut �tre donn� apr�s coup. Si le locataire ne r�agit pas � l'avertissement �crit du bailleur, un cong� anticip� sera fond�, en tout cas, lorsqu'un examen r�trospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait dispos� d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer � la sous-location. Dans ce cas, l'exigence du caract�re insupportable du maintien du contrat pour le bailleur pos�e � l'art. 257f al. 3 CO n'a pas de port�e ind�pendante (ATF 134 III 300 consid. 3.1 et 3.2). BGE 134 III 446 S. 450
2.3 En l'esp�ce, la bailleresse, repr�sent�e par la g�rance, a protest� contre la sous-location non autoris�e une premi�re fois dans sa lettre du 19 ao�t 2005, puis par le pli recommand� du 7 octobre 2005 mettant en demeure la locataire de r�int�grer le logement lou�. L'intim�e n'a pas r�agi � cette derni�re missive. Le 28 ao�t 2005, elle avait r�pondu � la premi�re mise en demeure en admettant avoir sous-lou� l'appartement � son fils � partir du 1er avril 1999 et en pr�cisant avoir demand� � la r�gie le transfert du bail � sa belle-fille lorsqu'elle avait pris connaissance du jugement sur mesures protectrices de l'union conjugale. En revanche, la locataire n'a pas requis, apr�s coup, le consentement de la bailleresse pour la sous-location � son fils; elle n'a pas non plus demand� l'autorisation pr�alable de sous-louer dor�navant l'appartement � sa belle-fille. Il s'av�re ainsi qu'au moment o� la r�siliation anticip�e a �t� signifi�e, la recourante avait protest� valablement par �crit contre la sous-location non autoris�e et que la locataire n'avait pas mis fin � cette sous-location, ni m�me demand� le consentement a posteriori de la bailleresse.
2.4 Examinant si la recourante aurait �t� en droit de s'opposer � la sous-location, la cour cantonale a ni� l'existence d'inconv�nients majeurs pour la bailleresse au motif que celle-ci n'avait pas d�montr� un besoin d'attribuer le logement en cause � une autre personne que le sous-locataire actuel. La question n'est toutefois pas l�, d�s lors que la recourante faisait valoir, � titre d'inconv�nient majeur, l'absence de volont� de l'intim�e de r�int�grer un jour le logement lou�. Or, ce point est juridiquement pertinent. En effet, si le locataire a perdu toute id�e de reprendre un jour l'usage de la chose lou�e et qu'il a proc�d� en r�alit� � une substitution de locataires par la voie d�tourn�e de la sous-location, il y a abus de droit (art. 2 CC) et le preneur ne saurait se pr�valoir de son droit de sous-louer (cf. arr�ts 4C.199/1994 du 11 octobre 1994, consid. 4c, publi� in SJ 1995 p. 227; 4C.124/1999 du 6 octobre 1999, consid. 4a, b et c; 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, consid. 2b et c, publi� in SJ 2001 I p. 17).
2.5 A l'�poque de la r�siliation, l'intim�e sous-louait l'appartement � son fils depuis pr�s de sept ans. Dans sa r�ponse du 28 ao�t 2005 � la r�gie, elle d�clare avoir demand� � celle-ci, au moment o� elle a quitt� le logement en avril 1999, le transfert du bail � B. Dans la m�me lettre, elle pr�cise que, lorsqu'elle a appris l'attribution judiciaire du logement � sa belle-fille, elle a tout de suite demand� � la g�rance si le bail pouvait �tre transf�r� � C.
BGE 134 III 446 S. 451Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention diff�rente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage � un tiers et se lib�rer en m�me temps du bail (arr�t pr�cit� du 6 octobre 1999, consid. 4a). Ainsi, lorsqu'elle pr�tend avoir demand� le transfert du bail � son fils, puis � sa belle-fille, la locataire d�montre que son intention n'�tait pas de r�int�grer un jour ou l'autre l'appartement en cause, mais bien de se lib�rer d�finitivement des obligations r�sultant du bail. Comme aucun transfert du bail, avec l'accord de la bailleresse, n'a eu lieu, la sous-location � B., repr�sent� ensuite par son �pouse, consistait en r�alit� pour la locataire � laisser ind�finiment l'usage de la chose lou�e � un membre de sa famille. Ce faisant, l'intim�e a utilis� la sous-location dans un but qui lui est �tranger, soit la substitution de locataires. Or, lorsqu'un preneur voit son bail r�sili� de mani�re anticip�e en raison d'une sous-location non autoris�e, il ne saurait contester le cong� en se pr�valant d'un droit de sous-louer exerc� en violation des r�gles de la bonne foi. En d'autres termes, la bailleresse aurait pu, en l'esp�ce, s'opposer � une sous-location utilis�e dans un but - ill�gitime - de substitution de locataires. Il s'ensuit que la r�siliation anticip�e signifi�e le 23 mars 2006 pour le 31 mai 2006 est valable.
art. 262 al. 2 CO suite... ,
art. 176 al. 1 ch. 2 CC,
art. 121 al. 1 CC