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Timestamp: 2019-03-23 17:39:10
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Matched Legal Cases: ['§ 557', '§ 557', '§ 559', '§ 558', 'BGH', '§ 558']

Mieterhöhung Miet und Pachtrecht | Themenseite 123recht.de
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Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses einer Wohnungen sind häufiger Anlass zu Streitigkeiten. Der Vermieter darf zum Beispiel die Miete an eine allgemeine Mietpreissteigerung anpassen. Darüber hinaus gib es aber auch andere Gründe für eine Mieterhöhung wie z.B. Modernisierungsmaßnahmen. Aber ist eine Mieterhöhung immer rechtens? Vermieter müssen dabei einiges beachten und auch Mieter stehen einer Mieterhöhung nicht rechtlos gegenüber.
Welche Möglichkeiten von Mieterhöhungen gibt es für den Vermieter?
Welche Formalien muss der Vermieter bei der Mieterhöhung einhalten?
Wie erfolgt das Mieterhöhungsverlangen und was muss es beinhalten?
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhung ermittelt?
Was ist bei der Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zu beachten?
Welche Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter bei einer Mieterhöhung?
Kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen?
Welche Folgen kann die Verweigerung der Zustimmung einer Mieterhöhung für den Mieter haben?
Kann der Mieter sich gegen die Mieterhöhung nach erfolgter Zustimmung noch wehren?
Hat die Mietpreisbremse Auswirkungen auf die Mieterhöhungen?
Was ist mit Mieterhöhungen bei Neuvermietungen?
Zudem kann der Mietvertrag von vornherein eine „automatische" Anpassung des Mietzinses enthalten z.B. eine Indexmiete, § 557 Abs. 1 BGB oder eine Staffelmiete, § 557 Abs. 2 BGB.
Abgesehen von einer einvernehmlichen vertraglichen Änderung des Mietzinses kann eine Erhöhung auch durch den Vermieter einseitig durchgesetzt werden. Diese Möglichkeit besteht zum einen, wenn eine Modernisierung (§§ 559, 559a BGB) durchgeführt werden soll, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht. Zum anderen kann der Vermieter unter bestimmten Umständen die Anpassung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558ff. BGB) verlangen. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)
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Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform – beispielsweise mittels eines Briefes, Faxes oder einer E-Mail – zu erklären. Sind im Mietvertrag mehrere Personen als Mieter aufgeführt, reicht es nicht aus, wenn der Vermieter seine Erklärung lediglich an eine davon richtet (vgl. BGH VIII ZR 124/03).
Unabhängig davon, auf was der Vermieter sein Erhöhungsverlangen stützt, müssen Angaben eines bestehenden qualifizierten Mietspiegels stets mitgeteilt werden – anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grund unwirksam.
Eine Erhöhung der Miete ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
Die beabsichtigte Erhöhung darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Zur Bestimmung dieser Miete nennt das Gesetz bestimmte Kriterien wie Art, Größe und Ausstattung des Wohnraums. Ebenso ist hier unter Umständen der energetische Zustand der Wohnung (z.B. die Qualität der Wärmedämmung) von Bedeutung.
Da sich die meisten Mietspiegel ebenfalls an diesen Kriterien orientieren, kommt den dort genannten Mietspannen regelmäßig zumindest eine Indizwirkung für die Ortsüblichkeit zu. (von Rechtsanwältin Carla Fuchs)
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In der Praxis greift der Vermieter hierbei in der Regel auf einen Mietspiegel zurück, soweit ein solcher von der Gemeinde oder den Interessenverbänden (Mieterverein, Vermieterverein, Haus 6 Grund) aufgestellt wurde. Dort lässt sich in der Regel anhand eines Punktesystems die angemessene Miete ablesen. Besteht ein solcher Mietspiegel nicht, bleibt dem Vermieter meist nichts anderes übrig, als dem Mieter drei Vergleichswohnungen zu benennen. Diese Wohnungen müssen mit der eigenen Wohnung hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar sein.
mehr dazu: Was ein Vermieter wissen sollte. Teil 3: Die Mieterhöhung
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Der Vermieter kann eine Mieterhöhung um jährlich bis zu 8 % der für die Mietsache aufgewendeten Kosten verlangen, wenn er Baumaßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, also den Wohnwert für den Mieter verbessern. Hierunter fallen zum Beispiel der Einbau einer zentralen Heizungsanlage oder einer besseren Isolierung zur Einsparung von Wärmeenergie, nicht jedoch reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich, der Vermieter kann diese einseitig festlegen. Allerdings ist der Vermieter in diesem Falle verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich anzukündigen. In bestimmten Fällen kann der Mieter hiergegen vorgehen, zum Beispiel, wenn die Baumaßnahme für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Zudem steht während deren Dauer eine Mietminderung im Raum. Mieter sollten sich zu diesen Fragen im Einzelfall anwaltlich beraten lassen.
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Ein Mieterhöhunsgverlangen muss folgende Punke beachten, sonst ist es unwirksam:
- Schriftliche Mieterhöhung: Sie muss von allen Vermietern stammen und an alle Mieter zugestellt werden. Auch bei Ehepaaren und Wohngemeinschaften.
- Richtiger Absender: Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Wenn ein Erbe erhöht, dann nur mit Erbschein, erhöht eine Hausverwaltung oder ein Anwalt nur mit Originalvollmacht, die lesbar mit dem ganzen Namenszug der Vermieter unterschrieben ist. (Keine Paraphe!!)
- Gesetzliche Frist eingehalten: Die letzte Mieterhöhung auf eine Vergleichsmiete muss über 12 Monate her sein.
- Begründung: Der Vermieter muss mit einer Begründung aufwarten, dass die neue Miete ortsüblich ist. Das geht mit einem Mietspiegel, einer Vergleichsmiete, einem Sachverständigengutachten.
- Sind Eigenleistungen ausgespart: Haben Sie mit Wissen des Vermieters Arbeiten in der Wohnung durchgeführt, die ein Wohnmerkmal des qualifizierten Mietspiegels betreffen, darf dieses vom Vermieter (z.B. moderne Küche, modernes Bad etc.) nicht berücksichtigt werden.
- Wohnungsgröße: Stimmt die Größe Ihrer Wohnung? Sie darf max. 10% vom Mietvertrag abweichen.
- Kappungsgrenze berücksichtigt: Die Miete darf in 3 Jahren höchstens um 20% steigen. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)
mehr dazu: Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?
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mehr dazu: Mietrecht aus Sicht des Käufers oder Investors Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
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Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, weil er dem ordnungsgemäßen und begründeten Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt hat, droht ihm ab einem gewissen Rückstand die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstands. (von Rechtsanwältin Helicia H. Herman)
mehr dazu: Mein Vermieter verlangt eine Mieterhöhung
Sobald man der Mieterhöhung zugestimmt hat, kann man sich dagegen nicht mehr erfolgreich wehren. Es hilft dann auch die Mietpreisbremse nichts. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Mietpreisbremse - welche konkreten Regelungen sind zu erwarten?
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Ja. § 558 Absatz 3 BGB regelt, dass Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% auf 15% absenken können.
(von Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen)
mehr dazu: Das Mietrechtsänderungsgesetz
Die Mieten bei Neuvermietungen dürfen nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Erstmieten in Neubauten und Mieten nach umfangreichen Modernisierungen sind aber davon ausgenommen. (von Rechtsanwältin Denise Gutzeit)
mehr dazu: Änderungen in 2015 – Das erwartet uns!
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