Source: http://infocentocase.blogspot.com/2012/05/la-condizione-sospensiva.html
Timestamp: 2018-05-21 07:12:29+00:00
Document Index: 59526868

Matched Legal Cases: ['art. 1353', 'art. 1456', 'art. 1359', 'art. 1183', 'art. 1373', 'art. 1326', 'art. 1326', 'art. 1373', 'art. 1326']

INFOCASA: LA CONDIZIONE SOSPENSIVA
LA CONDIZIONE SOSPENSIVA NEL CONTRATTO PRELIMINARE
Sempre più sovente capita, nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, che la parte promittente l'acquisto accetti di impegnarsi ad acquistare un immobile a condizione di riuscire a vendere, preventivamente, la propria abitazione o di riuscire ad ottenere dalla propria banca l'erogazione di un mutuo fondiario, finalizzato alla conclusione dell'affare.
Il nostro codice civile, all'art. 1353, prevede che "Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto".
La condizione da apporre può essere sospensiva o risolutiva, in funzione dell'accordo delle parti in tal senso.
La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l'efficacia del contratto fino all'avverarsi dell'evento risolutivo.
Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l'efficacia del contratto: fintanto che non si verificherà l'evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.
Salvo casi particolari, di fronte a queste esigenze, manifestate dal promittente l'acquisto, è opportuno sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva della preventiva vendita della sua abitazione e/o all'ottenimento del mutuo.
La condizione è sempre apposta, presuntivamente, nell'interesse di entrambe le parti. Qualora la condizione fosse apposta ad esclusivo favore di una sola delle parti, è opportuno indicare il contraente a favore del quale la condizione è stata prevista.
Se la condizione sospensiva è stata apposta in attesa di ottenere l'erogazione di un mutuo, si consiglia di specificare chiaramente, a maggiore tutela della parte acquirente, quali fattispecie dovranno essere considerate non produttive di efficacia contrattuale. Infatti, le ragioni per cui un acquirente decida di non proseguire nell'acquisto di un immobile potrebbero dipendere non solo dal generico mancato ottenimento di un mutuo, ma anche dall'ipotesi che la banca conceda un importo inferiore alle aspettative ed alle necessità del richiedente, ovvero, che il rateo proposto dall'istituto di credito sia ritenuto eccessivamente oneroso dal promittente l'acquisto.
Nel ricordare che il diritto alla provvigione del mediatore sorge, in presenza di una condizione sospensiva, all'avverarsi dell'evento previsto che determinerà l'efficacia del contratto, una clausola generica, da adattare alla singola fattispecie contrattuale, potrebbe essere la seguente: "Le parti espressamente concordano che il presente contratto sia sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo destinato all'acquisto, pari alla somma richiesta di euro .............., fin alla data del ........ Decorso tale termine, in assenza di comunicazione contraria scritta, spedita a mezzo raccomandata a.r. entro il ............. alla parte promittente la vendita, con allegata lettera di diniego di erogazione del mutuo da parte dell'ente finanziatore scelto, il mutuo si intenderà approvato e la presente scrittura sarà efficace tra le parti, producendo gli effetti giuridici derivanti dalle obbligazioni assunte dai contraenti. Nel caso in cui, entro tale data, dovesse pervenire la suddetta comunicazione, la presente scrittura si intenderà risolta e la parte promittente la vendita restituirà alla controparte la somma versata e trattenuta da ...................... a titolo di mera garanzia, senza che alcuna delle parti abbia più nulla a pretendere nei confronti dell’altra, per qualsiasi titolo, ragione e/o causa" (Nei commenti in calce è presente una seconda clausola di condizione sospensiva).
Nell'ambito dell'autonomia privata, le parti possono apporre al contratto una condizione sospensiva o risolutiva convenuta nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, il quale resta, di conseguenza, libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima che dopo il non avveramento della stessa, senza possibilità per la controparte di ostacolarne la volontà (Rigetta, App. Roma, 08/11/2006).
Cass. civ., Sez. II, 05/08/2011, n. 17059
Qualora le parti, al momento della stipulazione del contratto, abbiano sottoposto l'efficacia di una o più clausole del medesimo all'avverarsi di una condizione sospensiva costituita dal conseguimento di un provvedimento amministrativo, al fine di valutare, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., se tale condizione si possa considerare come avverata, la prova non può avere ad oggetto la certezza che il provvedimento amministrativo vi sarebbe stato, ma solo lo stabilire se, in quella determinata situazione, la conclusione positiva del procedimento amministrativo fosse o meno da ritenere possibile. (Cassa con rinvio, App. Brescia, 19/07/2004)
Cass. civ., Sez. II, 15/06/2011, n. 13099
Qualora le parti di un contratto abbiano condizionato l'efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro cui questo può utilmente avverarsi, può ottenersi la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto per il mancato avveramento della condizione sospensiva o per l'avveramento della condizione risolutiva. In siffatta ipotesi, pertanto, non sarà necessaria la previa fissazione di un termine da parte del Giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c., se l'Autorità giudiziaria ritenga che sia passato un lasso di tempo congruo entro cui l'evento previsto si sarebbe dovuto e potuto verificare.
Trib. Genova, Sez. I, 24/05/2011
Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottopore lo stesso a condizione sospensiva. (Rigetta, App. Genova, 29/01/2005)
Cass. civ., Sez. III, 02/11/2010, n. 22273
L'adempimento spontaneo delle obbligazioni contrattuali, prima della verificazione della condizione sospensiva pattuita, priva la condizione medesima dell'efficacia sua propria e, estinguendo le obbligazioni adempiute, esaurisce la forza vincolante del contratto. (Cassa e decide nel merito, App. Torino, 10/06/2004)
Cass. civ., Sez. I, 26/04/2010, n. 9948
Pubblicato da Immobiliare Centocase a 15:42
Immobiliare Centocase 19 maggio 2012 09:45
L’indicazione della clausola condizionale proposta nel blog va molto bene ma è anche molto lunga; personalmente proporrei una frase chiara ma concisa.
Io, generalmente, utilizzo una clausola di questo tipo (che posso adattare nei casi specifici):
"Il presente preliminare è condizionato all’approvazione del mutuo (destinato all’acquisto) che dovrà avvenire entro il ……… Decorso tale termine, in assenza di comunicazione contraria scritta e spedita tramite raccomandata entro il termine perentorio del …………… dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice, con allegata lettera di diniego da parte dell’ente finanziatore scelto, il mutuo si intenderà approvato e la presente clausola sospensiva non avrà più alcuna efficacia".
Giuseppe Perdomo - CAPER IMMOBILIARE .
Avv. Sergio Dini 24 novembre 2015 20:21
così scritta e' solo pro venditore, in quanto impone un facere all acquirente in mancanza del quale la condizione si considera avverata. La
mancata attività dell acquirente non può nuocere allo stesso. Invece va bene come è stata scritta sopra.
Daniela Sambuco 24 gennaio 2017 23:06
Beh a voler essere davvero imparziale, direi che l'inoltro alla parte promittente venditrice della lettera in cui l'istituto di credito nega la concessione del mutuo sia assolutamente necessario a voler dimostrare l'impegno ad onorare il preliminare sottoscritto da parte della promittente acquirente. In mancanza, con l'utilizzo della condizione sospensiva prevista nel blog, il promittente acquirente potrebbe aver avuto un ripensamento subito dopo la stipula, rimanere completamente inerte, lasciar trascorrere il termine per la stipula del rogito, per potersi vedere riconosciuta l'inefficacia retroattiva del contratto e contestuale restituzione della caparra. Il dispendio di tempo e il danno a carico del venditore mi sembrano evidenti.
Se nel preliminare oltre alla clausola approvazione finale mutuo, inseriamo l'importo esatto del mutuo che l'acquirente si aspetta di ricevere dalla banca, della rata mensile che non sia per l'acquirente troppo onerosa (tutto pro acquirente), potrà l'acquirente prendersi la briga di comunicare entro una tale data se il mutuo lo ha ottenuto o no? O è chieder troppo?
Immobiliare Centocase 25 gennaio 2017 11:34
Concordiamo con la Sua segnalazione, per la quale la ringraziamo.
Daniela Sambuco 27 gennaio 2017 10:50
Lieta di essere stata utile. Mi scuso per il refuso concernente la parte Promissaria acquirente. L'ora tarda in questi casi non aiuta! La mia stima al vostro costante impegno. Buon lavoro.
Immobiliare Centocase 24 novembre 2012 12:05
Un diverso caso di utilizzo della condizione sospensiva potrebbe essere quello in cui l'acquirente desideri impegnarsi in forma condizionata per non essere ancora riuscito ad alienare il proprio immobile. Tale fattispecie comporterebbe, per il venditore, un potenziale danno poiché, nell'attesa che trascorra il termine pattuito per la validità della condizione sospensiva, si priva della possibilità di reperire un altro valido acquirente. Una soluzione applicabile sarebbe quella individuata in una delle risposte contenute nella pagina delle FAQ di questo blog che qui, per comodità, riportiamo integralmente:
R. - Una soluzione potrebbe essere quella di avvalersi, in sede di accettazione, della facoltà di recedere unilateralmente dal contratto concluso, ai sensi dell'art. 1373 cod. civ., fintanto che permane la condizione sospensiva e, quindi, non è stata data ancora esecuzione al contratto. Per completezza, ai fini della corretta conclusione del contratto ai sensi dell'art. 1326 cod. civ., la tua accettazione con facoltà di recesso unilaterale dovrà essere contro-accettata dal proponente l'acquisto e la sua contro-accettazione dovrà essere portata a tua conoscenza. Questo perchè un'accettazione non conforme alla proposta d'acquisto equivale a nuova proposta (art. 1326 comma 5 cod. civ.) (005D)
Immobiliare Centocase 28 febbraio 2013 13:27
Condizione sospensiva e diritto alla mediazione:
"Nell'ipotesi in cui il contratto per cui si svolge attività di mediazione è subordinato a una condizione sospensiva, il mancato avveramento della condizione impedisce di ritenere maturato il diritto alla provvigione, poiché si deve ritenere che non si sia verificato in alcun momento la conclusione dell'affare, alla quale la disciplina della mediazione tipica subordina il relativo compenso".
Trib. Roma, 23/11/2011
Immobiliare Centocase 24 novembre 2014 20:03
CONDIZIONE SOSPENSIVA E FACOLTA' DI RECESSO: "Il presente contratto è espressamente sottoposto alla condizione sospensiva fino alla vendita dell'immobile di proprietà del sig......., sito in ........... che dovrà avvenire entro e non oltre il ........... Trascorsa tale data, senza che si sia avverata la condizione, il contratto si intenderà risolto e come mai sottoscritto in quanto non avrà prodotto alcun effetto giuridico tra le parti. Contestualmente, le parti si accordano nel concedere al venditore facoltà unilaterale di recesso dal presente contratto, ai sensi dell'art. 1373 c.c., purchè venga dato alla controparte un preavviso di ....giorni a mezzo..................".
Unknown 9 dicembre 2014 16:15
vorrei chiedervi consiglio circa una particolare condizione in cui mi trovo per l'acquisto di un immobile in un centro storico che è soggetto a vincolo di prelazione d'acquisto della Sovrintendenza dei Beni Artistici e Culturali.
Avendo letto quanto sopra, mi pare di poter dire che la clausola sospensiva debba essere apposta nell'atto preliminare di compravendita e che questo debba essere comunicato alla Sovrintendenza perché possa eventualmente esercitare tale diritto nei 60 gg. previsti per legge.
Secondo l'agente immobiliare (e a suo dire anche secondo il Notaio) che fa da intermediario nella compravendita, ciò che va notificato alla Sovrintendenza è invece l'atto di rogito finale, da sottoscrivere una volta che io abbia ottenuto il mutuo dalla banca; se ciò corrispondesse al vero, io sarei obbligato a versare l'intera somma a suo tempo concordata in sede di promessa d'acquisto, nonché tutte le imposte per la registrazione del preliminare e la parcella del Notaio. Inoltre l'agente sostiene che la provvigione gli debba essere versata all'atto della sottoscrizione del preliminare dinanzi al Notaio (anche se promette che non porrà all'incasso l'assegno fino a pronunciamento della Sovrintendenza).
Posto che io accetti di procedere in questo modo, cosa succede di queste cifre (soprattutto delle imposte, parcella del Notaio e provvigione all'agente) nel caso (molto remoto, lo so...) che la Sovrintendenza eserciti il diritto di prelazione? Chi mi rimborsa?
E' comunque giusto che io mi debba esporre in maniera così consistente in presenza di questo vincolo?
Posso pretendere unilateralmente dal Notaio che egli apponga la clausola di sospensiva e rinviare il versamento del resto della caparra confirmatoria, delle imposte, parcella e provvigione allo scadere dei 60 gg. previsti dalla legge a partire dalla data di notifica del preliminare alla Sovrintendenza?
Immobiliare Centocase 10 dicembre 2014 12:09
E’ corretto quanto dice il Notaio, ovvero che occorre notificare alla Sovrintendenza l’atto di cessione (e non il preliminare) e da tale data decorrono i 60 giorni per l’esercizio della prelazione. In caso di esercizio dell’opzione la Sovrintendenza si sostituisce all’acquirente subentrando nel contratto sottoscritto, accettando tutte le clausole e pagando l’intero prezzo. Solitamente i preliminari ed i rogiti di immobili vincolati hanno clausole particolari e prevedono il deposito delle somme a mani di soggetti terzi oppure con controgaranzie fino alla scadenza dei 60 giorni. Ovviamente, il diritto alla mediazione spetta alla conclusione dell’affare, pertanto non devono essere rilasciate somme, nemmeno “a garanzia”, fino a che non siano trascorsi i 60 giorni e l'affare non si sia effettivamente concluso tra i contraenti (in caso remoto di esercizio della prelazione da parte della Soprintendenza, ovviamente nulla sarà dovuto).
Valentina M. 17 giugno 2016 10:42
scusate, in presenza di un preliminare con clausola sospensiva per il mutuo, va registrato lo stesso entro i 20gg (il venditore vorrebbe una caparra di 35000)? Se dovessimo registrarlo ed avre risposta negativa dalla banca perderemmo spese per la registrazione?
Immobiliare Centocase 17 giugno 2016 12:29
L'atto così formato è soggetto alla registrazione nel termine dei 20 giorni e a nulla vale l'efficacia sospesa dalla condizione apposta. In caso di mancata erogazione del mutuo, le somme versate (200 euro di imposta di registro oltre alle marche da bollo) non potranno essere recuperate. Va detto che, qualora nel contratto sia prevista una somma da corrispondere a titolo di caparra, tale somma non dovrà scontare lo 0,50% di imposta calcolata sull'ammontare della caparra fintanto che permarrà la sospensiva sul contratto, pertanto, in sede di registrazione, questa somma non deve essere versata.
Unknown 18 settembre 2016 13:34
sono un mediatore ed ho fatto sottoscrivere una proposta (accettata dal venditore) con condizione sospensiva alla concessione di mutuo da parte di istituto di credito scelto dal proponente (la proposta corretta dall'avv. del proponente dice: "le indicate modalità di acquisto vengono irrevocabilmente e perentoriamente condizionate alla concessione del mutuo richiesto da parte dell'istituto di credito scelto dal proponente. Nel caso in cui il mutuo per l'acquisto degli immobili non dovesse essere concesso e/o erogato, la presente proposta perde di efficacia ex tunc, con obbligo dei venditori di restituire....."
Come si può verificare se la banca ha approvato il mutuo? Il mio dubbio è che essendo stata periziata la casa (prezzo di compravendita 640.000 euro) 616.000 euro i proponenti non vogliono più acquistarla. Sono convinto che la banca comunque ha approvato il mutuo in misura dell'80%, ma probabilmente la cifra non soddisfa l'acquirente. Può essere richiesta alla banca l'eventuale mancata approvazione del mutuo?
Unknown 28 aprile 2017 09:29
buongiorno. una domanda. anche nella proposta di acquisto per la mia prima abitazione c'è una condizione sospensiva che dichiara "la presente proposta è subordinata al parere favorevole per l'aspetto reddituale e di perizia" e nella stessa è indicata una data di stipula del rogito notarile con la formula "entro e non oltre il ...". la domanda è nonostante sia trascorso il termine indicato nella data prevista dal rogito e non avendo avuto alcuna comunicazione né dall'agenzia né dal potenziale acquirente, tale proposta di acquisto è ancora valida?
considerato che il mio appartamento è rimasto fuori dal mercato per tale proposta di acquisto senza ottenere alcuna informazione in merito da nessuno, posso pretendere la consegna dell'assegno di caparra invece ancora bloccato dalla suddetta condizione sospensiva?
Immobiliare Centocase 28 aprile 2017 13:42
Trattandosi di condizione sospensiva, l'assegno lasciato in garanzia non può essere considerato caparra in quanto, a quanto Lei dice, il contratto non è diventato efficace per il motivo che la condizione indicata non si è avverata. Bisognerebbe leggere integralmente la proposta tuttavia, basandoci sulle poche indicazioni da Lei fornite, a nostro avviso sarebbe opportuno che Lei inviasse una raccomandata A.R. al promittente l'acquisto e, per conoscenza all'agente immobiliare, con la quale invita la Sua controparte ad adempiere entro il termine perentorio che Lei vorrà indicare, trascorso il quale la proposta accettata e quindi il contratto concluso, si intenderà come definitivamente risolto per il mancato avveramento della condizione.
Raniero Malagnino 28 aprile 2017 13:53
Raniero Malagnino 28 aprile 2017 14:02
grazie tante per la prontezza. il problema riguarda la condizione sospensiva stessa. la mia paura è che il potenziale acquirente abbia perduto interesse all'acquisto e per il solo fatto di non essere riuscito ad ottenere quanto desiderato si ritragga dall'impegno senza essere in alcun modo penalizzato. io piuttosto ho tenuto fuori dal mercato per questa proposta il mio appartamento per ben 5 mesi senza avere avuto in cambio nulla... grazie ancora!
stefano di vincenzo 20 settembre 2017 13:41
ho un problema con la stipula di una proposta.
Per farla breve sul contratto non c'è espressamente scritto che per annullare il contratto debba esibire la lettere di diniego della banca, ma solo recare una comunicazione alla venditrice o all'agente. Avevo dei fondi per cui potevo sperare in un 80% da parte della banca ,ore non avendoli più a disposizione dovrei chiedere il 100%. La banca non vuole rilasciarmi nessuna lettere.
Posso richiedere la restituzione della caparra senza presentare nessun documento?
Immobiliare Centocase 20 settembre 2017 14:05
Se non è espressamente previsto dal contratto riteniamo sia sufficiente una comunicazione scritta, con cui si dichiara di non avere ottenuto il mutuo, per ottenere la risoluzione del contratto. Tuttavia, io mi tutelerei quanto meno presentando una richiesta formale alla banca, anche per il 100% del mutuo, in quanto un conto è non ottenere un mutuo, altra cosa è il comportamento negligente di non avere nemmeno provveduto ad effettuare la richiesta.
stefano di vincenzo 20 settembre 2017 14:20
Io sono appena passato in banca e mi hanno detto che loro non fanno neanche partire una pratica di mutuo perchè gli analisti la boccerebbero subito. Dicendomi che anche se passasse una pratica negata macchierebbe la fedina bancaria per futuri mutui. Non voglio fare il negligente ma senza quei fondi posso coprire solo l'assegno o poco più.
La condizione sospensiva recita:
Il Proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto che si perfezionerà con l'accetazione della presente proposta, sino alle ore 24 del... al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento. Il Proponente si impegna pertanto a comunicare al Venditore , entro termine ...... l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, dandone notizia anche all'AI. poi continua dicendo che posso comunicarla anche con lettere AR.
Posso comunicare quindi all'AI che non riesco ad avere il mutuo e quindi avere indietro l'assegno senza pagare nulla anche a lui? A termini di legge dovrei essere nel giusto.
Immobiliare Centocase 20 settembre 2017 14:35
stefano di vincenzo 20 settembre 2017 14:39
stefano di vincenzo 25 settembre 2017 16:16
ho ancora qualche problema con l'agente immobiliare.
Sono passato da lui settimana scorsa dicendogli che non avrei ottenuto il mutuo perchè le banche non me lo avrebbero concesso, il 100%. Lui inizialmente ha fatto finta di capirmi e ha detto che avrebbe chiesto alla proprietaria l'annullamento del contratto, dicendomi che la venditrice avrebbe capito e che dovevo a lui una somma simbolica per gli appuntamenti fatti. In prima battuta ho detto che per me non ci sarebbero stati problem.
L'indomani mi ha scritto dicendomi che la venditrice era dispiaciuta ma non aveva nessuna intenzione ad annullare il contratto, dicendomi di effettuare una seconda perizia con un suo consulente che in prima battuta senza documenti e redditi, sulla base di quello che gli ho detto io mi avrebbe concesso il mutuo.
La storia mi sta iniziando a puzzare, anche perchè leggendo e informandomi lui dovrebbe ridarmi l'assegno senza tutti questi giri, e anche perchè il suo agente finanziario mi chiama tutti i giorni.
Come mi devo comportare? Devo sentire un legale?
italina graziella talucci 17 novembre 2017 19:50
volevo chiedere, se la proposta, accettata, rinvia alla stipula del preliminare è soggetta a registrazione entro i 20 giorni dell'avvenuta conoscenza?
Immobiliare Centocase 8 febbraio 2018 01:01
Si, il contratto concluso ai sensi dell'art. 1326 c.c. (presa visione dell'accettazione della proposta)è soggetto a registrazione entro 20 giorni dalla data della presa visione.
DECRETO IMPIANTI (BERSANI) E PRELIMINARE DI VENDIT...