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Timestamp: 2020-06-02 04:23:22+00:00
Document Index: 148603192

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 102', 'art. 1117', 'art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art. 1136', 'art. 1069', 'art. 1124', 'sentenza ']

1124 – Avvocato MASSIMO GINESI
Tag: 1124
supercondominio e scale: servitù di passo o bene condominiale?
Una pronuncia di merito (Tribunale Massa 5 dicembre 2016) affronta una vicenda peculiare, ma non così infrequente, e tratta diversi aspetti di sicuro interesse: l’esistenza e la nascita del supercondominio, la possibilità di creare servitù all’interno dello stesso, la natura delle scale.
I fatti: un condomino è proprietario di immobile sito in un fabbricato complesso, composto da più corpi di fabbrica e con due diversi accessi dalla strada pubblica, e può fruire di due scale, che servono la sua unità immobiliare accedendo da ciascun numero civico.
Il Condominio delibera di effettuare lavori straordinari ad una delle due scale ed il condomino impugna la delibera sull’assunto che su detta scala abbia soltanto una servitù di passo e non un diritto di comproprietà ex art. 1117 cod.civ.: per tale motivo non devono essergli addebitati i relativi costi. La domanda, assai articolata in principali e subordinate, attiene non solo alla impugnativa dei deliberati ma anche all’accertamento dei diritti sulle parti comuni e alla determinazione giudiziale delle tabelle, comportando dunque la necessaria integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ai sensi dell’art. 102 cod.proc.civ.
Non si tratta di corpi di fabbrica del tutto distinti, poiché le strutture murarie e i tetti di copertura sono in parte comuni e la stessa unità dell’attore si estende attraverso diversi di questi.
Osserva il giudice di merito che l’intero complesso può ricondursi alla fattispecie oggi delineata dall’art. 1117 bis cod.civ.: “E’ stata espletata CTU descrittiva e disposto accesso giudiziale, adempimenti dai quali non può non rilevarsi come il complesso edilizio denominato oggi Condominio C. debba essere ascritto al genus dei fabbricati edilizi complessi, disciplinati dall’art. 1117 bis cod.civ. (così come introdotto dalla legge 220/2012) fattispecie in precedenza delineata – con esiti pressoché coincidenti – dalla prevalente giurisprudenza.
“Si tratta indubbiamente di fabbricato dalle caratteristiche peculiari, con parti destinate a fornire utilità maggiore (o esclusiva) ad alcuni dei condomini, ma tale ultimo aspetto – ove esistente e rilevante – dovrà essere risolto nell’ambito dell’art. 1123 III comma cod.civ., senza che possa fungere quale presupposto logico e necessario per affermare l’esistenza di condominii distinti.
Risulta infatti che l’intero complesso immobiliare, per ciò intendendo l’intero involucro edilizio cui si accede dai civici 7 e 13 della via R. A., seppure articolato su più corpi di fabbrica e con coperture parzialmente autonome, non si distingua in unità edilizie funzionalmente autonome e separate dalle altre ma comporti una commistione delle strutture murarie principali, delle falde di copertura, degli ingressi e delle parti comuni che risultano, di volta in volta, destinate a fornire una utilità indistinta all’intero complesso, cui – in forza della norma sopra richiamata – devono ritenersi comuni per funzione ex art. 1117 nn. 1 e 3 cod.civ. , ove ciò già non risulti dal titolo.
Tali elementi sarebbero sufficienti a considerare l’immobile un organismo edilizio complesso (c.d. supercondominio), che vede in comune – a mente del disposto di cui agli artt. 1117 e 1117 bis cod.civ. – le parti comuni necessarie alla sua stessa sussistenza.”
Quanto alla condominialità delle scale il Tribunale afferma che “Non vi è dubbio che , fra queste (le parti necessariamente comuni, n.d.r.), vi siano – per costante giurisprudenza – le scale, che non solo servono di accesso alle singole unità, ma sono ritenute elemento necessariamente comune negli edifici multipiano: “Le scale e i relativi pianerottoli, negli edifici in condominio, costituiscono strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, fra le parti comuni, anche se sono poste a servizio solo di alcuni proprietari dello stabile.” Cassazione civile, sez. VI, 09/03/2016, n. 4664
Non potrà dunque non ritenersi comune anche a detta unità sia l’androne che le scale che hanno accesso dal civico 13 di via R.A. e che svolgono funzione comune all’interno del Condominio C. complessivamente inteso.
Semmai, per quelle parti che risultino unicamente destinate a servire solo alcuni condomini, varrà l’esclusione in forza dell’art. 1123 III comma cod.civ. e della conseguente giurisprudenza che – in tal caso – ravvisa anche una proprietà limitata ai soli soggetti che se ne giovano: “Le scale danno accesso alle proprietà esclusive e per tale ragione sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, essendo necessarie all’uso comune. Le obiettive caratteristiche strutturali, per cui dette scale servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, ne fanno venire meno in questo caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.” Cassazione civile, sez. II, 19/04/2016, n. 7704″
Quanto ai criteri di imputazione della spesa del bene ritenuto comune: “In sede di redazione delle tabelle il tecnico dovrà dunque valutare se dette scale, in quanto inidonee a rendere una funzione per taluni dei condomini (anche solo potenziale per l’accesso ad una porzione di tetto che li riguarda), debbano ritenersi di proprietà solo di alcuni, così come dovrà valutare – ai fini della effettiva caratura millesimale, l’effettiva entità della proprietà servita dalla parte comune (in ossequio ai principi stabiliti da Cass. 1451/2014).
Si tratta tuttavia di principi che attengono alla effettiva imputazione della spesa ai singoli condomini di parti comunque comuni e non già di circostanze che si rivelino idonee ad incidere sulla titolarità delle stesse.
Con la considerazione ulteriore che l’utilità deve essere valutata in senso ampio, astratto e potenziale, per quelle stesse ragioni che attribuiscono anche ai fondi che hanno accesso autonomo dalla strada le relative spese, seppure nella dimidiata misura di cui all’art. 1124 cod.civ. (Cass. n. 4419/2013; n. 15444/2007)”
Quanto alla asserita esistenza di servitù di passo, il Tribunale ritenuta la condominialità della scala e la relativa titolarità anche in capo alla attrice, deve necessariamente rifarsi alla nascita del condominio : “A superare tale qualificazione non valgono i titoli addotti dalla A., in forza dei quali l’attrice assumerebbe di essere mera titolare di una servitù di passo e di dover essere dunque esonerata dalle relative spese.
In tale atto non emerge alcuna volontà della E.C.C. né di costituire servitù a favore della proprietà a lei rimasta (e che successivamente alienerà – in parte – al dante causa della odierna attrice) né tantomeno appare desumibile in alcun modo la volontà di dar luogo a più condomini separati, come afferma l’A., apparendo il richiamo al civico di accesso meramente descrittivo della unità effettivamente ceduta.
Non appare qualificante, in tal senso, neanche l’atto di vendita a CA. – dante causa della odierna attrice e che acquista con atto notaio C. del 24.10.1953 – in cui il termine “diritto di passo” appare utilizzato in modo atecnico e meramente descrittivo, volto a qualificare unicamente la facoltà di accesso e uso dell’unità venduta anche dalla scala che diparte dal civico 13, che non a caso non è definita appartenete ad altro edificio ma semplicemente “secondaria”, ovvero intesa come manufatto appartenente al medesimo complesso immobiliare ma destinata, per funzione ed uso, a rendere utilità anche a quella specifica unità immobiliare compravenduta e, quindi, anche a lei comune, seppur in affiancamento ad altro accesso che si ritiene principale (rectius, personale).
Del resto alla possibilità di costituire servitù sulle parti comuni da parte di E. C. C., una volta che il Condominio aveva iniziato ad esistere con l’atto del 1949, osta la circostanza che l’imposizione di pesi reali su beni ormai comuni non è più consentita all’originario unico proprietario senza del consenso degli altri condomini (ovvero, nella fattispecie, del R.).
– è sempre consentito al condominio disporre un riparto provvisorio delle spese, su base proporzionale, al fine di procedere alle necessarie opere di manutenzione
– le tabelle millesimali e comunque i criteri di riparto provvisori non richiedono approvazione all’unanimità, laddove si ispirino a criteri proporzionali assimilabili al disposto di cui all’art. 1123 cod.civ. (o, nella fattispecie, di cui all’art. 1124 cod.civ. ) e possono essere approvai con la maggioranza prevista dall’art. 1136 II comma cod.civ. (Cass. SS.UU 18477/2010), nel caso ampiamente raggiunta.
– tutte le delibere sono sempre state assunte in via provvisoria, in attesa di approvazione di tabella millesimale definitiva, ivi compresa quella del 27.5.2011 (come espressamente risulta dal relativo verbale), circostanza quest’ultima che rende priva di fondamento anche l’eccezione relativa a cessazione della materia del contendere sollevata dal convenuto condominio.
Non sarà inutile rilevare che, anche ove per ipotesi si fosse voluto riconoscere l’esistenza di servitù a favore della attrice, non muterebbero le conseguenze concrete in ordine alla imputazione delle spese, circostanza comunque dirimente in ordine alla legittimità delle delibere impugnate: a mente dell’art. 1069 III comma cod.civ. ove le opere giovino anche al fondo servente costui deve partecipare alle spese (App.-Genova 5.1.2011) ed è plausibile che nel caso peculiare la modalità dei rispettivi contributi debba e possa essere modulata sul disposto dell’art. 1124 cod.civ. “
Quanto agli esiti del Giudizio, il Tribunale ha deciso con sentenza parziale in ordine alla titolarità del bene disponendo in rodine al proseguo del giudizio per la determinazione giudiziale delle tabelle millesimali definitive, domanda comunque avanzata in via subordinata dalla attrice: “Sussisteva indubitabilmente legittimazione necessaria dei singoli condomini in ordine alla domanda di accertamento relativa a diritti reali sulle parti comuni, mentre sussiste pacificamente legittimazione autosufficiente del condominio per il giudizio relativo alla impugnativa.
Parimenti sussiste interesse del singolo condomino a veder adottata una tabella millesimale definitiva, volta al riparto delle spese in accordo con i principi codicistici (Trib. PAlermo, 22 marzo 2011). ”
© massimo ginesi 28 dicembre 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 28 Dicembre 2016 16 Ottobre 2018 Categorie ApprofondimentiTag 1117, 1117 bis, 1124, scale, servitù, tabelle, Tribunale Massa