Source: https://www.amministrazionidicondominio.com/blog-del-condominio/category/locazione
Timestamp: 2019-05-21 15:56:07+00:00
Document Index: 179791367

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 1122', 'art. 1571', 'art. 1615', 'art.2']

Il nuovo Accordo sull'Affitto a Canone Concordato è stato siglato!
Il canone convenzionato è stato firmato e finalmente anche Torino si dota di un nuovo accordo.
Ho scritto dei benefici del canone concordato o convenzionato nell'articolo Locazione a Canone Concordato (o Concertato) a Torino: cos’è? Quando conviene?, e a far data da gennaio 2018 è applicabile a tutti quei contratti che non si affidano al "libero mercato" per stabilire il prezzo del canone di locazione (affitto in vulgaris).
La mia firma, quale Presidente di CONFABITARE Torino, è stata apposta al termine di mesi di trattative sindacali con le associazioni di inquilini e proprietari ed ha prodotto un accordo più equo e trasparente.
L'Accordo prevede ora anche i Valori Minimi e Massimi dei Canoni d'affitto nonchè la specifica della ripartizione delle spese tra Proprietario ed Inquilino - tanto cara a noi amministratori di condominio. Inoltre la locazione Parziale, e cioè quando si affitti la casa di una persona già lì residente e Locazione Parziale Studenti.
In allegato contengono link:
Decreto 16/1/2017 (GU n.62 15/3/2017)
Accordo Territoriale Comune di Torino depositato il 28 dicembre 2017
all. 1, Elenco Viario e Cartografie
all. 2, Tabella Riepilogativa dei Valori Minimi e Massimi dei Canoni
all. 3, Tabella per Contratti per Esigenze Abitative Studenti Universitari
all. 4, Modello Contratto art. 2, comma 3, L. 431/98
all. 5, Modello Contratto art. 5, comma 1, L. 431/98
all. 6, Modello Contratto art. 5, comma 3, L. 431/98
all. 7, Modello Contratto Locazione Parziale
all. 8, Modello Contratto Locazione Parziale Studenti
all. 9, Certificazione di Congruità
all. 10, Ripartizione Spese tra Proprietario ed Inquilino
Modello 8bis IMU TASI e relative istruzioni
Stradario Viario del Comune di Torino
Per maggiori informazioni contattare qui
Quali spese sono di competenza del proprietario e quali dell’inquilino?
Anzitutto è necessario fare una premessa terminologica: chi è il condomino e chi è l’inquilino?
Il condòmino s. m. (f. -a, raro) [dal lat. mediev. condominus, comp. del lat. con- e domĭnus «padrone»]. – Chi partecipa a un condominio, comproprietario. In partic., proprietario di un appartamento in un edificio in condominio: i c. si sono riuniti in assemblea. (link TRECCANI). Egli è quindi COM – PROPRIETARIO di una porzione di casa, insieme con altri com – proprietari. Il che significa semplicemente che una casa unica è stata suddivisa e condivisa in varie parti; ognuna delle quali è soggetta all’uso esclusivo oppure comune (basti pensare alla “casa del custode”. Il tutto è normato da una lunga sequela di leggi, decreti, regolamenti, ma tutto origina dal Codice Civile agli articoli 1118 Codice civile sui Diritti dei partecipanti sulle cose comuni; art. 1122 Codice civile sulle Opere su parti di proprietà o uso individuale; Art. 1137 Codice civile sulle Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea; Art. 23 Codice di procedura civile sul Foro per le cause tra soci e tra condomini.
Inquilino s. m. (f. -a) [dal lat. inquilinus, comp. di in- e di un elemento affine alla radice di colĕre «abitare»; cfr. incŏla «abitante»]. L’Inquilino è colui che, nel contratto di locazione di una casa per abitazione, ha il godimento della casa stessa: gli i. della palazzina; l’i., la nuova i. del terzo piano; riscuotere l’affitto dall’i.; dare lo sfratto a un i. moroso. (link TRECCANI). Egli è quindi possessore del bene.
Differenza tra affittuario e inquilino
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 Codice civile). Quindi il locatario è colui che concede il bene; il locatore è colui che conduce il bene.
L’affitto, a rigore, è “Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa” (art. 1615 Codice civile). Quindi la parola affittuario, viene utilizzata come sinonimo della parola inquilino. Tuttavia, ciò non è del tutto corretto.
Rapporti tra inquilino e condominio (e condomino)
Il rapporto tra l’inquilino ed il condomino (e per estensione, il condominio) sono molto particolari. Da un lato, l’inquilino è il reale abitante dello stabile, dall’altro, qualora questi non pagasse le spese, lo dovrà fare il proprietario.
Consiglio dell'Amministrator Luca Mecca
Da amministratore di condominio, consiglio sempre alla proprietà di incassare egli stesso, nel canone di locazione, le quote condominiali di pertinenza dell’inquilino. In questo modo, la proprietà ha il polso della situazione.
In altre parole: qualora l’inquilino non provvedesse al pagamento delle spese condominiali (o del riscaldamento), lo dovrà fare il proprietario (condomino).
La domanda viene spontanea:
Quali sono le spese che spettano al proprietario e quali all’inquilino?
L’Allegato D al Decreto 16 gennaio 2017, pubblicato in GAZZETTA UFFICIALE DELLA REPUBBLICA ITALIANA il 15-3-2017 (Serie generale - n. 62), elenca la ripartizione degli oneri accessori come segue
RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE
- La lettera “C” sta per Conduttore (Inquilino, Affittuario, Locatario)
- La lettera “L” sta per Locatore (Condomino, Proprietario)
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,
DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,
PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA,
IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per
l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo
o satellitare L
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso
a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo,
dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale
di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque
altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare C
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L10% C90%
Recente Parere del Ministero Infrastrutture e Trasporti
Grazie all'attenta azione svolta dal Presidente Nazionale Confabitare (Alberto Zanni), il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti indica che:
Consegue l'obbligo per i contraenti, di acquisire l'attestazione da parte di un'associazione firmataria dell'accordo sui canoni concordati (come Confabitare Torino) per poter dimostrare all'Agenzia delle Entrate la correttezza delle deduzioni beneficate del regime agevolato.
In allegato il parere:
Per maggiori approfondimenti: Il CANONE CONVENZIONATO è stato siglato!
Locazione a Canone Concordato (o Concertato) a Torino: cos’è? Quando conviene?
Locazione a Canone Concordato (o Concertato): cos’è?
Le locazioni (erroneamente ma comunemente detti affitti) degli immobili adibiti a uso abitativo possono prevedere due forme contrattuali, ex legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che regola le locazioni degli immobili a uso abitativo:
contratti a canone concordato, detti anche concertati, e
contratti a canone libero.
Nel contratto a "canone libero" le parti stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e altre condizioni di locazione, tranne la durata, che deve essere di almeno 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, tranne casi particolari, come il subentro del proprietario, la vendita o la ristrutturazione dell'immobile, etc.;
Nel contratto a "a canone concordato" il corrispettivo è regolato in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari (come Confabitare) e quelle degli inquilini. In questo contratto il canone è volutamente inferiore ai prezzi di mercato, la ragione è sociale, di venire incontro alle esigenze di chi non ha redditi elevati. Per questo contratto la legge stabilisce vantaggi fiscali al proprietario e all'inquilino. La durata della locazione è di 3 anni più almeno 2 di rinnovo, automatico tranne casi particolari.
Quali contratti possono beneficiare di tali accordi?
LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA (Modello scaricabile)
LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI (Modello scaricabile)
LOCAZIONE ABITATIVA DI TIPO TRANSITORIA (Modello scaricabile)
Gli accordi territoriali, stipulati tra le organizzazioni dei proprietari (come Confabitare) e quelle degli inquilini, si stanno svolgendo in questi giorni presso le sedi del Comune di Torino e sono funzionali a garantire il rispetto delle regole e la funzione sociale che la casa, l’edilizia e l’urbanistica svolge nella vita delle persone.
Tale funzione sociale viene individuata nella necessità che i contratti stipulati dalle parti, da agenti immobiliari, da amministratori e così via, vengano vidimati (controllati ed approvati) dalle associazioni dei proprietari di casa e degli inquilini conduttori.
L’Articolo 8 (Decreto Ministeriale Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017) indica che “Le parti contrattuali” cioè proprietario e inquilino “, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori. Gli
accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita' di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilita', da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
In altre parole: le parti del contratto potranno farsi assistere dalle associazioni di categoria, cioè per esempio Confabitare ed un’associazione degli inquilini, per l’attestazione che darà diritto alle agevolazioni fiscali, IMU, Tasi ecc.
Come risaputo, la Città di Torino è un comune metropolitano ad alta tensione abitativa, e pertanto rientra nella statuizione del succitato decreto.
Per stessa ammissione del Comune, Torino, ha “attivato iniziative finalizzate alla promozione ed alla diffusione dei contratti di locazione convenzionati grazie ad una lunga e proficua collaborazione con le associazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia, degli inquilini e delle associazioni degli operatori del settore immobiliare presenti sul territorio cittadino” come Confabitare.
Tali politiche incentivanti sono relativa all’applicazione “di un’aliquota agevolata, dapprima sull’ICI, ed ora sull’IMU”. Vari “vantaggi economici previsti quali la riduzione del canone di affitto e le molteplici agevolazioni fiscali”.
Ripercorrendo alcune caratteristiche specifiche di tali contratti indichiamo:
La durata del contratto (3+2 e non 4+4), quelli convenzionati possono essere più brevi; tre anni più due con rinnovo automatico alla scadenza
Le agevolazioni fiscali, riservate esclusivamente ai proprietari ed agli inquilini che adottano i contratti di locazione convenzionati: in particolare:
Deduzione complessiva dell’Irpef pari al 33,5% a fronte del 5% previsto in caso di contratto libero; in questo modo il proprietario indica nella dichiarazione dei redditi solo il 66,5% del canone, invece del 95%
Riduzione del 30% dell’imposta di registro
Aliquota IMU pari allo 0,431% contro l’aliquota ordinaria dell’1,06%. Tale agevolazione riguarda esclusivamente i contratti di locazione convenzionata ad uso abitativo e i contratti transitori per studenti fuori sede (all. 7, all. 8)
Nel caso della cedolare secca, regime fiscale facoltativo ed alternativo all’Irpef, la tassazione prevista è del 21% per i contratti a libero mercato mentre per i Contratti Convenzionati scende al 10%.
Le agevolazioni ed i benefici per gli inquilini sono:
Un affitto inferiore a quello di mercato
Una riduzione del 30% dell’imposta di registro
Una detrazione fiscale di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
Una detrazione fiscale di 247,90 euro se il reddito complessivo è compreso nella fascia tra i 15.493,71 e 30.987,41 euro
Una quota inferiore di tassa rifiuti Soris
Benefici e servizi legati alla residenza in Torino. Infatti, attualmente, per potere fruire dei benefici è necessario che l’inquilino prenda la residenza presso l’abitazione locata (Art. 2 comma 3).
L’importanza del contributo delle associazioni di categoria
Una delle ragioni che ha portato il legislatore a legiferare in questa materia è (probabilmente) la necessità di alleggerire gli enti locali da alcuni compiti quali il controllo di ogni singolo contratto stipulato con la modalità del canone concordato. Si immagini infatti il funzionamento degli uffici del Comune di Torino i quali sono tenuti a controllare ogni singolo contratto.
In questo momento infatti vengono richieste le molte agevolazioni che abbiamo visto, con numerose forme di contratti contratti senza formalità ed in moto (talvolta) bislacco. Alcuni documenti, magari, non risultano neanche perfettamente regolari ed in linea con la normativa.
Il decreto, consentendo alle associazioni di categoria di vagliare e validare i contratti, ha a mente di far risparmiare migliaia di euro alle casse di Palazzo Civico. Una parte del lavoro verrebbe "appaltata" all'attento lavoro delle associazioni (quali Confabitare).
I contratti di locazione convenzionati sono stati istituiti con legge 431/98, art.2, comma 3 e con il successivo Decreto di attuazione (D.M. del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30.12.2002).
In ultima battuta novellato dal Decreto Ministeriale Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017, ha introdotto importanti novità per quanto riguarda le agevolazioni fiscali (cedolare secca, IMU e TASI) e le regole generali per la definizione degli accordi per la stipula di questi cc.dd. contratti concordati, aggiornando la modulistica da utilizzare per la loro stesura.
Le associazioni e i sindacati di categoria potranno e dovranno attestare, a richiesta delle parti interessate alla stipula del contratto di locazione (che mantengono la facoltà, e non hanno quindi l'obbligo, di chiedere l'attestazione), la rispondenza del contratto di locazione rispetto agli accordi sottoscritti in sede locale.
La responsabilità di tali dichiarazioni rimane in capo al dichiarante, non potendo l’associazione fare analisi né sindacare nel merito delle dichiarazioni. Per esempio, non è competenza delle associazioni andare personalmente a misurare centimetro per centimetro, palmo a palmo i balconi, i locali che compongono l’unità immobiliare da locare.
Il consiglio è di richiedere approfondimenti sugli accordi territoriali e sui criteri per determinare il canone direttamente all’associazione dei proprietari o inquilini in modo da avere piena contezza della situazione da chi la vive quotidianamente (per maggiori informazioni cliccare qui).
Si premette che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno (per andare al modulo o per maggiori informazioni cliccare qui).
La registrazione dei contratti di locazione, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).
Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c'è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo della cedolare secca, che prevede il versamento di un'imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonchè delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.
Il contratto va registrato con la seguente modalità:
Il contratto di locazione può essere registrato utilizzando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili):
• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate modalità (è obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici)
• richiedendo la registrazione in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria come Confabitare, Caf, ecc).
I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato:
la Certificazione Energetica e alla Dichiarazione di conformità degli impianti (obbligatorio per poter procedere alla registrazione del contratto senza incorrere in sanzioni);
la scelta dell'“Opzione Cedolare secca” nel caso ci si volesse avvalere di tale agevolazione fiscale.
Alcuni Comuni virtuosi hanno già raggiunto gli accordi:
l'esempio di Alba
Il CANONE CONVENZIONATO è stato siglato! del 17 gennaio 2018