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Timestamp: 2016-10-22 05:33:40+00:00
Document Index: 190199510

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 82', 'art. 86', 'art. 83', 'art. 73', 'art. 89', 'art. 42', 'art. 100', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 49', 'art. 50', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 19', 'art. 72', 'art. 4', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 14', 'ATF ', 'in fine', 'art. 14', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 19', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 4', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

2C_442/2012 (14.12.2012)
2C_442/2012
recours contre l'arr�t de la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, 2�me section, du 3 avril 2012.
X.________, domicili�e dans le canton de Vaud, est propri�taire de la parcelle xxx du registre foncier de Gen�ve-A.________, sise avenue B.________, sur laquelle est �rig� un b�timent de 2'546 m2 abritant trois arcades commerciales et un parking souterrain de 214 places.
Le litige intervenu entre X.________ et l'Administration fiscale du canton de Gen�ve (ci-apr�s l'Administration) au sujet de la valeur fiscale de cet immeuble pour l'imp�t cantonal et communal 2002 a �t� tranch� par arr�t du Tribunal f�d�ral du 23 avril 2009 dans la cause 2C_820/2008. Il a �t� retenu que la juridiction cantonale pouvait, sans violer la l�gislation f�d�rale d'harmonisation fiscale ni tomber dans l'arbitraire, arr�ter la valeur de l'immeuble de X.________ � CHF 10'361'259.- pour 2002.
Dans sa d�claration relative � la p�riode fiscale 2005, X.________ a indiqu� une valeur fiscale de CHF 7'800'000.- pour l'immeuble en cause. Le 22 janvier 2007, l'Administration a �mis le bordereau d'imp�t cantonal et communal 2005 et a fix� la valeur de ce bien immobilier � CHF 12'057'500.- correspondant � la capitalisation de l'�tat locatif de CHF 747'565.- au taux de 6.2 %.
X.________ a �lev� r�clamation contre ce bordereau. Par d�cision du 1er juillet 2009, l'Administration a maintenu la taxation et l'estimation de l'immeuble en cause.
X.________ a recouru contre cette d�cision aupr�s de la Commission cantonale de recours en mati�re administrative (ci-apr�s la Commission de recours), remplac�e depuis le 1er janvier 2011 par le Tribunal administratif de premi�re instance (ci-apr�s le TAPI). Elle concluait � ce que la valeur de l'immeuble soit r�duite � CHF 10'170'000.- au vu d'une estimation �tablie le 23 octobre 2003 par C.________ SA.
Le 7 mars 2011, le TAPI a rejet� ce recours.
X.________ a recouru contre la d�cision du 7 mars 2011 aupr�s de la Chambre administrative de la Cour de justice de Gen�ve (ci-apr�s la Cour de justice). Dans le cadre de cette proc�dure, elle a produit une expertise �tablie par le bureau D.________ selon laquelle l'estimation de l'immeuble litigieux s'�levait au 1er janvier 2011 � CHF 12'550'000.- pour un �tat locatif total de CHF 904'492.-.
Par arr�t du 3 avril 2012, la Cour de justice a rejet� ce recours. Elle a retenu, en substance, que faute de pouvoir �tablir la valeur v�nale de l'immeuble litigieux en 2005 par un autre moyen, l'Administration ne pouvait que capitaliser le revenu locatif - non contest� - au taux de 6.2 % fix� par la l�gislation applicable pour l'ann�e en question.
Par acte du 11 mai 2012, X.________ d�pose un recours en mati�re de droit public au Tribunal f�d�ral � l'encontre de l'arr�t du 3 avril 2012. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t entrepris et au renvoi de la cause � l'Administration pour une nouvelle fixation de l'estimation fiscale de l'immeuble, mais au maximum � hauteur de CHF 8'584'940.-, le tout sous suite de frais et d�pens. A titre de mesure d'instruction, elle prie en outre le Tribunal f�d�ral d'inviter l'Administration � indiquer si elle a d�j� admis les valeurs de l'expert D.________ dans d'autres cas.
L'Administration conclut au rejet du recours. L'Administration f�d�rale des contributions requiert �galement le rejet du recours. La Cour de justice persiste dans les consid�rants et le dispositif de son arr�t.
X.________ a d�pos� une ultime d�termination le 2 octobre 2012.
Le recours est dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue dans une cause de droit public (cf. art. 82 let. a LTF), par une autorit� judiciaire cantonale sup�rieure de derni�re instance (cf. art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) sans qu'aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF ne soit r�alis�e, de sorte que la voie du recours en mati�re de droit public est en principe ouverte (cf. aussi art. 73 de la loi f�d�rale du 14 d�cembre 1990 sur l'harmonisation des imp�ts directs des cantons et des communes [LHID; RS 642.14]). La recourante a particip� � la proc�dure devant l'instance pr�c�dente, est particuli�rement atteinte par la d�cision entreprise en tant que contribuable et a un int�r�t digne de protection � son annulation ou � sa modification. Elle a ainsi qualit� pour recourir (cf. art. 89 al. 1 LTF). D�pos� en temps utile et dans les formes requises (cf. art. 42 al. 1 et 2 et art. 100 al. 1 LTF), le recours est par cons�quent recevable.
A titre de mesure d'instruction, la recourante demande au Tribunal f�d�ral d'inviter l'Administration � indiquer si elle a d�j� admis les valeurs de l'expert D.________ dans d'autres cas.
Des mesures probatoires devant le Tribunal f�d�ral ne sont qu'exceptionnellement ordonn�es dans une proc�dure de recours (ATF 136 II 101 consid. 2 p. 104), d�s lors que le Tribunal f�d�ral statue et conduit en principe son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (cf. art. 105 al. 1 LTF). Par ailleurs, l'Administration, dans sa r�ponse au recours, a reconnu que, dans un cas isol�, elle avait admis � titre tout � fait exceptionnel de s'�carter du principe de capitalisation pour prendre en compte la valeur d'un immeuble �tablie par expertise. Point n'est donc besoin de donner suite � la mesure d'instruction sollicit�e.
D'apr�s l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit f�d�ral ainsi que la conformit� du droit cantonal harmonis� et son application par les instances cantonales aux dispositions de la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale. Cependant, lorsque les dispositions de la LHID laissent une marge de manoeuvre aux cantons, le pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral se limite � l'arbitraire (cf. ATF 134 II 207 consid. 2 p. 209 s.), dont la violation doit �tre motiv�e conform�ment aux exigences accrues de l'art. 106 al. 2 LTF.
Le litige porte sur l'estimation fiscale, au titre de l'imp�t sur la fortune des personnes physiques de l'ann�e 2005, d'un immeuble appartenant � la recourante.
4.1 R�gl� aux art. 13 et 14 LHID, l'imp�t sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se d�termine selon les r�gles d'�valuation pr�vues � l'art. 14 LHID. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estim�e � la valeur v�nale. Toutefois, la valeur de rendement peut �tre prise en consid�ration de fa�on appropri�e.
La jurisprudence a pr�cis� que la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale ne prescrit pas au l�gislateur cantonal une m�thode d'�valuation pr�cise pour �tablir la valeur d�terminante selon l'art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent donc en la mati�re d'une marge de manoeuvre importante pour �laborer et appliquer leur r�glementation, aussi bien dans le choix de la m�thode de calcul applicable que pour d�terminer, compte tenu du caract�re potestatif de l'art. 14 al. 1, 2e phrase LHID, dans quelle mesure le rendement doit �tre pris en consid�ration dans l'estimation. Il faut cependant pr�ciser qu'� l'exception des immeubles affect�s � l'agriculture ou � la sylviculture (cf. art. 14 al. 2 LHID), l'�valuation ne saurait se faire � l'aune du seul crit�re du rendement, sans prise en compte de la valeur v�nale du bien consid�r�. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas �ch�ant, �tre prise en consid�ration que de mani�re appropri�e; elle ne saurait justifier n'importe quel �cart avec la valeur v�nale. Les cantons ne peuvent ainsi pas pr�voir des r�gles d'�valuation tendant de mani�re g�n�rale � une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur v�nale pour en d�terminer la valeur fiscale, ou en fondant l'imposition sur un pour-cent de la valeur v�nale (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.6 p. 214).
4.2 Le canton de Gen�ve a concr�tis� ces principes dans la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP; RS-GE D 3 08). L'art. 49 LIPP pr�voit ainsi que la fortune mobili�re et immobili�re, �tablie au 31 d�cembre de l'ann�e pour laquelle l'imp�t est d� (al. 1), est en r�gle g�n�rale estim�e � sa valeur v�nale (al. 2). L'art. 50 let. a LIPP pr�cise que la valeur des immeubles locatifs est calcul�e en capitalisant l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'�tat, sur proposition d'une commission d'experts. Selon l'art. 25 al. 1 du R�glement d'application de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 13 janvier 2010 (RIPP; RS-GE D 08.01), les taux de capitalisation servant � calculer la valeur fiscale des immeubles locatifs sont fix�s sur la base des transactions constat�es sur le march� immobilier entre le 1er janvier de l'ann�e pr�c�dant l'ann�e fiscale et le 30 juin de l'ann�e fiscale, une p�riode d'observation plus longue pouvant �tre prise en consid�ration notamment lorsque le nombre de transactions constat�es durant la p�riode est tr�s faible ou que certaines d'entre elles pr�sentent un caract�re exceptionnel. Enfin, l'art. 25 al. 3 RIPP mentionne les taux de capitalisation applicables en distinguant les immeubles de logements dont l'�ge est inf�rieur � 20 ans, les immeubles de logements dont l'�ge est �gal ou sup�rieur � 20 ans, les immeubles HBM, HLM, HCM et HM, les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situ�s dans les zones d'affectation du sol 1 et 2, et les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situ�s dans les autres zones. Les zones d'affection du sol 1 et 2 comprennent les quartiers de la Ville de Gen�ve qui se trouvent dans les limites des anciennes fortifications ainsi que les quartiers �difi�s sur le territoire des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui leur sont contigus (cf. art. 19 al. 1 let. a et b de la loi d'application de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire du 4 juin 1987; LaLAT; RS-GE L 1 30).
4.3 En application de l'art. 72 al. 1 LIPP, c'est cependant l'ancienne loi du 22 septembre 2000 sur l'imposition des personnes physiques - Imp�t sur la fortune (aLIPP-III; RS-GE D 3 13), qui reste applicable � la pr�sente affaire puisque les imp�ts relatifs aux p�riodes fiscales ant�rieures demeurent r�gis par les dispositions de l'ancien droit, m�me apr�s l'entr�e en vigueur de la LIPP. L'art. 4 aLIPP-III pr�cisait que la fortune mobili�re et immobili�re, �tablie au 31 d�cembre de l'ann�e pour laquelle l'imp�t est d� (al. 1), est en r�gle g�n�rale estim�e � sa valeur v�nale (al. 2), sous r�serve des biens immat�riels et de la fortune mobili�re (al. 3) ainsi que des marchandises (al. 4). Les immeubles situ�s dans le canton �taient estim�s d'apr�s l'art. 7 aLIPP-III, qui pr�voyait ce qui suit pour les immeubles locatifs:
L'�valuation des immeubles situ�s dans le canton est faite d'apr�s les principes suivants:
a) la valeur des immeubles locatifs est calcul�e en capitalisant l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'�tat, sur proposition d'une commission d'experts, compos�e paritairement de repr�sentants de l'administration fiscale et de personnes sp�cialement qualifi�es en mati�re de propri�t�s immobili�res et d�sign�es par le d�partement.
L'�tat locatif annuel se d�termine d'apr�s les loyers obtenus des locaux lou�s et des loyers qui pourraient �tre obtenus de ceux susceptibles d'�tre lou�s, y compris ceux occup�s par le propri�taire et sa famille.
D'apr�s l'art. 3 al. 1 de l'ancien R�glement d'application du 19 d�cembre 2001 de la loi sur l'imposition des personnes physiques - Imp�t sur la fortune (aRIPP-III; RS-GE D 3 13.01), applicable � la pr�sente cause, les taux de capitalisation �taient �tablis sur la base des transactions constat�es sur le march� immobilier entre le 1er janvier de l'ann�e pr�c�dent l'ann�e fiscale et le 30 juin de l'ann�e fiscale, sous r�serve d'exceptions ne concernant pas le cas d'esp�ce (art. 3 al. 2 aRIPP-III). Les taux ainsi d�termin�s �taient �nonc�s � l'art. 4 aRIPP-III pour chaque cat�gorie d'immeubles vis�e. Pour l'ann�e fiscale 2005, ces taux de capitalisation avaient �t� fix�s comme suit:
a) 6.51 % pour les immeubles de logements dont l'�ge est inf�rieur � 20 ans au 31 d�cembre ou � la fin de l'assujettissement;
b) 7.77 % pour les immeubles de logements dont l'�ge est �gal ou sup�rieur � 20 ans au 31 d�cembre ou � la fin de l'assujettissement;
c) 6.75 % pour les immeubles HBM, HLM, HCM et HM;
d) 6.20 % pour les immeubles commerciaux et les autres immeubles locatifs.
4.4 Dans plusieurs arr�ts r�cents, le Tribunal f�d�ral a jug� que l'�valuation des immeubles locatifs sis dans le canton de Gen�ve sur la base du crit�re de capitalisation de l'�tat locatif annuel au taux fix� par une commission d'experts est conforme aux exigences pos�es par l'art. 14 LHID (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.8 in fine p. 215 s.; arr�ts 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 et 2C_820/2008 du 23 avril 2009). La r�gle sp�cifique pr�vue par le droit cantonal pour �valuer les immeubles locatifs s'ins�re dans le cadre d�fini - largement - par l'art. 14 al. 1 LHID: le principe de la capitalisation de l'�tat locatif inscrit � l'art. 7 let. a aLIPP-III renvoie � la valeur de rendement, tandis que la prise en consid�ration, pour d�terminer le taux de capitalisation applicable, des transactions constat�es sur le march� ou, pour les immeubles de logements, de l'�ge de ces derniers (cf. art. 7 let. a aLIPP-III en liaison avec l'art. 3 al. 1 et 4 let. a et b aRIPP-III), se r�f�re � des crit�res qui rel�vent plus particuli�rement de la valeur v�nale (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 3.3). Le taux de capitalisation des immeubles locatifs au sens de l'art. 7 let. a aLIPP-III est ainsi calcul�, non pas de mani�re abstraite, mais en fonction des transactions r�alis�es durant une p�riode donn�e (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 5.2). La fixation sch�matique de la valeur v�nale et les r�gles pour l'�laboration desquelles les cantons disposent d'une large marge de manoeuvre, notamment en ce qui concerne la prise en consid�ration de la valeur de rendement, n'ont cependant qu'une port�e subsidiaire. Elles trouvent seulement application pour fixer la valeur v�nale d'un immeuble qui n'a pas fait l'objet d'une vente r�cente. Bien que pratique et �conomique du point de vue proc�dural, la r�glementation ne saurait en effet aller � l'encontre de la loi sur l'harmonisation fiscale et de la loi cantonale genevoise en vertu desquelles "la fortune est estim�e � la valeur v�nale" (art. 14 LHID et 4 al. 2 aLIPP-III). Ces dispositions instituent le principe g�n�ral d'�valuation de la fortune � la valeur v�nale, par quoi il faut entendre la valeur attribu�e � un objet sur le march� des �changes �conomiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales. En d'autres termes, lorsque la valeur v�nale d'un �l�ment de fortune est donn�e par le r�sultat d'une transaction ayant eu lieu sur le march� libre, la lettre claire de l'art. 14 LHID la d�signe comme valeur imposable (cf. arr�t 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3).
Il d�coule de ce qui pr�c�de que le syst�me, pr�vu dans le droit cantonal genevois pour �valuer les immeubles locatifs, qui a �t� appliqu� � la recourante, n'est pas en lui-m�me arbitraire ou non conforme � la LHID. En principe, la valeur fiscale des immeubles dans le canton de Gen�ve peut par cons�quent �tre �tablie conform�ment aux r�gles que le l�gislateur cantonal a �dict�es.
La recourante ne conteste pas la m�thode choisie par le l�gislateur genevois en elle-m�me, mais s'en prend � certains des crit�res utilis�s, estimant que, compte tenu du lieu de situation de son immeuble et du fait qu'il s'agit d'un immeuble comprenant principalement des places de parc, ceux-ci aboutissent � un r�sultat arbitraire en ce qui la concerne.
5.1 La recourante all�gue ainsi que l'on ignore le type d'immeubles pris en compte pour effectuer l'�chantillonnage qui est � la base des taux de capitalisation fix�s � l'art. 4 aRIPP-III en application de l'art. 3 al. 1 aRIPP-III ainsi que la pond�ration de ce r�sultat dans l'appr�ciation g�n�rale. Elle rel�ve que le syst�me mis en place � l'art. 3 al. 2 aRIPP-III parvient, par le biais d'un taux de capitalisation unique, � des estimations beaucoup trop �lev�es d�s que l'on a affaire � des immeubles situ�s en dehors des zones d'affectation du sol 1 et 2 du centre de Gen�ve, objet d'une sp�culation intense poussant les prix de vente � la hausse. Elle en veut pour preuve la modification de syst�me introduite d�s l'ann�e fiscale 2010 et pr�voyant, depuis lors, un taux de capitalisation inf�rieur, soit 4.86 % en 2010, pour les immeubles situ�s dans les zones 1 et 2, que pour les immeubles des autres zones, soit 6.36 % en 2010, ce qui, � son avis, indique que les immeubles de ces autres zones �taient sur�valu�s pr�c�demment. Or, l'immeuble de la recourante dont l'�valuation fiscale est en cause se trouve pr�cis�ment en zone 3, qui comprend les r�gions dont la transformation en quartiers urbains est fortement avanc�e (cf. art. 19 al. 1 let. c LaLAT).
La Cour de c�ans a eu l'occasion d'analyser la composition de l'�chantillonnage � la base des taux de capitalisation de l'art. 4 aRIPP-III et elle en a conclu que cet �chantillonnage et la m�thode de fixation des taux �taient, en 2002, fond�s sur des valeurs du march� effectivement constat�es pour des objets comparables � celui de la recourante, de sorte qu'ils ne pouvaient �tre infirm�s par une simple expertise de partie (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 6.3). Il a �galement �t� relev� que l'art. 4 aRIPP-III imposait � la Commission paritaire de distinguer, pour calculer le taux de capitalisation, entre immeubles de logements ou � pr�pond�rance de logements, immeubles administratifs, commerciaux et immeubles HLM, afin de tenir compte de leur sp�cificit�, de sorte que le caract�re sch�matique du syst�me mis en place restait admissible (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 6.2). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence.
Depuis 2010, cette m�thode a certes �t� affin�e par le l�gislateur cantonal (cf. supra consid. 4.2), mais ce simple fait ne rend pas automatiquement, de mani�re r�troactive, l'ancien syst�me arbitraire. Il faut au contraire examiner concr�tement ce qu'il en est. Afin de tenir compte de la diff�rence de valeur li�e au lieu de situation des immeubles, une distinction est faite depuis 2010 entre les immeubles du centre de Gen�ve - � savoir les zones 1 et 2 - et les immeubles des autres zones. Pour les ann�es fiscales 2010 et 2011, la r�glementation applicable pr�voit ainsi, pour les immeubles commerciaux et autres locatifs des zones 1 et 2 un taux de capitalisation de 4.86 % et de 4.45 %, alors qu'un taux de respectivement 6.36 % et 5.9 % s'applique aux immeubles des autres zones. Une telle diff�rence de 1.5 / 1.45 points entre deux taux ne suffit pas � consid�rer que le syst�me qui pr�valait auparavant et qui se fondait sur un seul taux global pour les immeubles de toutes les zones signifierait que les immeubles situ�s hors des zones 1 et 2 souffraient d'une sur�valuation arbitraire. A fortiori ne saurait-on tirer r�trospectivement une telle conclusion pour l'ann�e 2005. Le fait que le l�gislateur cantonal ait am�lior� son syst�me d'�valuation en le diff�renciant ne permet pas � la contribuable de b�n�ficier avec effet r�troactif d'une modification l�gislative, m�me plus favorable. Le grief y relatif doit par cons�quent �tre rejet�.
5.2 La recourante estime �galement que l'immeuble litigieux est atypique puisqu'il s'agit d'un immeuble comportant principalement des places de parc et ne b�n�ficiant donc pas de la m�me spirale sp�culative que peuvent conna�tre d'autres immeubles � Gen�ve. Or, cet argument avait d�j� �t� trait� lors de l'examen de l'�valuation de cet immeuble pour l'ann�e fiscale 2002, la Cour de c�ans arrivant � la conclusion que les distinctions faites par l'art. 4 aRIPP-III �taient suffisantes pour �viter de tomber dans l'arbitraire (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 6). La recourante n'apportant pas d'argument suppl�mentaire � l'appui de sa critique, la Cour de c�ans se contentera de la renvoyer � l'arr�t pr�cit�.
5.3 La recourante fait par ailleurs valoir que l'art. 4 aRIPP-III viole le principe d'�galit� de traitement et celui de l�galit� puisqu'il distingue entre immeubles de logements, d'une part, et immeubles commerciaux et autres locatifs d'autre part, les premiers connaissant des taux de capitalisation diff�renci�s en fonction de leur �ge alors qu'une telle diff�renciation est refus�e aux seconds. Elle rel�ve que l'art. 7 aLIPP-III ne pr�voit aucune prise en compte de l'�ge de l'immeuble ni pour les immeubles de logements ni pour les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs.
Ainsi que cela a d�j� �t� relev�, (cf. supra consid. 4.1 et les arr�ts cit�s), les cantons disposent d'une marge de manoeuvre importante pour �laborer et appliquer leur r�glementation, notamment dans le choix de la m�thode de calcul applicable. Rien ne leur interdit par cons�quent de pr�voir des taux diff�rents en fonction de l'�ge de l'immeuble pour les immeubles de logements et de renoncer � cette distinction pour les immeubles commerciaux et autres locatifs.
En ce qui concerne le principe de l�galit�, force est de constater que l'art. 7 aLIPP-III prescrit seulement que la valeur des immeubles locatifs est calcul�e en capitalisant l'�tat locatif annuel aux taux fix�s chaque ann�e par le Conseil d'�tat, sur proposition d'une commission d'experts. La jurisprudence en a d�duit que la r�glementation d'application pouvait introduire des diff�rences entre les cat�gories d'immeubles, ajoutant m�me que celles-ci diminuaient le caract�re sch�matique de la r�glementation, ce qui �tait souhaitable (cf. arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009, consid. 6.2). Dans ces conditions, l'introduction, � l'art. 4 aRIPP-III, d'une diff�rence due � l'�ge de l'immeuble pour une cat�gorie - les immeubles de logements - et non pour les autres, ne saurait �tre consid�r�e comme arbitraire. Ce grief doit par cons�quent �tre rejet�.
5.4 La recourante pr�tend enfin d�montrer que l'application de la r�glementation genevoise aboutit, dans son r�sultat et pour sa propre taxation 2005, � une valeur fiscale dont l'�cart avec la valeur v�nale est clairement exag�r� et donc arbitraire. Il convient d'examiner si tel est le cas (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.9 p. 216).
La recourante rel�ve que, selon l'expertise qu'elle a fait ex�cuter par le bureau D.________, son immeuble poss�dait une valeur v�nale de CHF 12'550'000.- en 2010, alors que la valeur fiscale de cet immeuble, calcul�e sur la valeur capitalis�e de l'�tat locatif de CHF 906'766.- au taux de 6.36 % applicable en 2010, �tait de CHF 14'257'330.-. Au terme d'une extrapolation arithm�tique, elle en d�duit que son immeuble avait une valeur v�nale de CHF 8'584'940.- en 2005, largement inf�rieure � la valeur fiscale de CHF 12'057'500.- retenue par l'Administration. La recourante all�gue qu'un tel �cart ne saurait �tre admis sans violer le principe constitutionnel de l'imposition selon la capacit� contributive.
Cette argumentation ne saurait �tre suivie. En effet, � la diff�rence d'une vente effectivement r�alis�e, une expertise - m�me effectu�e par un cabinet de conseils immobiliers renomm� - ne peut aboutir qu'� une estimation. Or, une estimation comporte in�vitablement des �l�ments d'appr�ciation de sorte que, lorsque le prix �tabli par expertise diverge de la valeur fiscale, on ne saurait en d�duire d'embl�e que cette derni�re est arbitraire. Cette conclusion s'impose d'autant moins en l'esp�ce que la recourante entreprend un calcul r�troactif � partir d'une expertise effectu�e en 2010 afin d'�tablir, au moyen d'une extrapolation bas�e sur l'�tat locatif, la valeur v�nale de son immeuble en 2005. Cette m�thode comprend un nombre important de variables, de sorte qu'elle ne saurait suffire � �tablir le caract�re arbitraire de la valeur fiscale retenue pour 2005. Il convient par cons�quent de s'en tenir � la m�thode subsidiaire de calcul pr�conis�e par le l�gislateur genevois et bas�e sur la capitalisation du rendement locatif aux taux d�finis en application de la l�gislation cantonale selon une m�thode consid�r�e comme compatible avec le droit f�d�ral.
5.5 La recourante se pr�vaut enfin d'�galit� dans l'ill�galit�. Elle soutient que l'Administration a admis, dans certains cas, la prise en compte de la valeur �tablie par une expertise du m�me cabinet de conseils que celle qu'elle a pr�sent�e, plut�t que la valeur capitalis�e fond�e sur le rendement locatif.
Le principe de la l�galit� de l'activit� administrative pr�vaut en principe sur celui de l'�galit� de traitement. En cons�quence, le justiciable ne peut g�n�ralement pas se pr�tendre victime d'une in�galit� devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliqu�e � son cas, alors qu'elle aurait �t� faussement, voire pas appliqu�e du tout, dans d'autres cas. Cela pr�suppose cependant, de la part de l'autorit� dont la d�cision est attaqu�e, la volont� d'appliquer correctement � l'avenir les dispositions l�gales en question. Le citoyen ne peut pr�tendre � l'�galit� dans l'ill�galit� que s'il y a lieu de pr�voir que l'administration pers�v�rera dans l'inobservation de la loi (arr�t 1C_482/2010 du 14 avril 2011 consid. 5.1; cf. ATF 136 I 65 consid. 5.6 p. 78). Or, ces conditions ne sont pas remplies en l'esp�ce, puisque l'Administration, si elle conc�de avoir proc�d� comme all�gu� dans un cas d�termin�, isol� et extraordinaire, rappelle �galement que sa pratique constante est de s'en tenir aux dispositions r�glementaires applicables en mati�re d'estimation d'immeubles locatifs qu'elle entend respecter strictement pour tous les cas futurs. Le grief est donc infond�.
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent au rejet du recours. Succombant, la recourante doit supporter un �molument judiciaire (art. 66 al. 1 LTF). Il ne sera pas allou� de d�pens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � CHF 2'500.-, sont mis � la charge de la recourante.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au mandataire de la recourante, � l'Administration fiscale du canton de Gen�ve, � la Cour de justice de la R�publique et canton de Gen�ve, Chambre administrative, 2�me section, ainsi qu'� l'Administration f�d�rale des contributions.