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Timestamp: 2018-09-22 00:27:57+00:00
Document Index: 159730146

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Infiltrazioni d'acqua: l'unico caso in cui l'amministratore deve intervenire
Infiltrazioni d’acqua: l’unico caso in cui l’amministratore deve intervenire
Condominio: le spese per il rifacimento del lastrico gravano per un terzo sul condomino che ne ha l’uso esclusivo e per il residuo sugli altri condomini; questo implica che l’interesse sulla manutenzione dello stesso è collettivo.
Se, di norma, le controversie tra condomini che riguardano le infiltrazioni di acqua non sono affare dell’amministratore di condominio, che pertanto non è tenuto a intromettersi, né a fare da paciere o a tentare accessi per verificare le effettive responsabilità, esiste un solo caso in cui il capo condomino ha invece l’obbligo di intervento: è il caso in cui le infiltrazioni provengano dal lastrico solare di proprietà esclusiva. E questo perché il lastrico funge da copertura dell’intero palazzo e la ripartizione delle spese conseguenti a rotture o a perdite d’acqua è, in parte, sostenuta da tutti i condomini. È quanto chiarisce una recente sentenza della Corte di appello di Firenze [1].
Come noto, il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento di un terzo (1/3) delle spese per i danni arrecati a un altro condomino, mentre gli altri due terzi (2/3) sono a carico di tutti gli altri condomini secondo millesimi di proprietà [2]. Ma il lastrico ha una specifica funzione: quella di costituire tetto e copertura per tutti i piani sottostanti, che sono da esso coperti (di norma, si tratta dell’intero edificio). Pertanto, chiarisce la Corte di secondo grado toscana, in tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava, in parte (cioè per 2/3), su tutti i condomini.
La conseguenza, allora, è che le infiltrazioni che dipendono dal tetto sono un problema di tutti i condomini e quindi dello stabile intero. L’amministratore, in qualità di custode dell’edificio e delle parti comuni, è tenuto a prendersi cura e a rappresentante gli interessi dei proprietari di tutti gli appartamenti, tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo.
Per esempio: se Tizio, proprietario all’ultimo piano di un edificio abbia, sopra il proprio soffitto, il lastrico solare di proprietà esclusiva di Caio, e quest’ultimo non provvede a riparare immediatamente le infiltrazioni, è compito dell’amministratore agire a tutela degli interessi di tutti gli altri condomini.
È lo stesso condominio che deve rispondere dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. Difatti, l’amministratore resta comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio [3].
Il condominio risponde quale custode dei danni causati dalla cattiva manutenzione del lastrico solare sia al singolo condomino e sia ai terzi. E la domanda risarcitoria deve essere proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore in qualità di rappresentate di tutti i condomini obbligati alla manutenzione, incluso il proprietario del lastrico solare.
[1] C. App. Firenze, sent. n. 746/15.
[3] Ai sensi dell’articolo 1130 cod. civ.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 13 dicembre 2011 – 22 marzo 2012, n. 4596
C..C., partecipante al condominio (omissis), proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso su ricorso di quest’ultimo dal giudice di pace di Siracusa, col qual quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di lire 1.721.200 (Euro 888,26) a titolo di oneri condominiali. A sostegno, opponeva un controcredito di maggior importo per danni arrecati alla sua proprietà esclusiva da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva e dai muri esterni dell’edificio, domandando in via riconvenzionale la condanna del condominio al pagamento della differenza.
L’impugnazione proposta da C..C. era respinta dal Tribunale di Siracusa, il quale osservava che sebbene la sentenza di primo grado fosse errata nella parte in cui aveva ascritto i danni lamentati dall’opponente a cattiva manutenzione dell’appartamento di proprietà esclusiva di lui, e quantunque il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c. dovesse estendersi anche ai danni cagionati da cattiva manutenzione della terrazza di copertura, la domanda riconvenzionale doveva comunque rigettarsi per non essere il condominio legittimato passivamente.
Per la cassazione di detta sentenza ricorre C..C., formulando un solo motivo d’annullamento.
Premesso che le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. (v. Cass. nn. 735/04, 11029/03, 12329/01 e 15389/00), va osservato che secondo la costante giurisprudenza di questa Corte poiché il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo). La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. nn. 10233/02, 12682/01 e 9009/98).
2 Set 2015 | di Redazione