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Timestamp: 2019-07-24 04:46:22+00:00
Document Index: 23588125

Matched Legal Cases: ['art. 106', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 270', 'art. 270', 'ATF ', 'art. 270', 'arrêt ', 'art. 9', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 11', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 269']

4A_250/2012 - 2012-08-28 - Vertragsrecht - contrat de bail de durée déterminée; contestation du loyer initial
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été invoqués ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 589; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de
manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
Elle se méprend toutefois sur le sens de la jurisprudence rendue à ce propos (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 85; arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3b/bb et dd, SJ 2002 I p. 589). En effet, le Tribunal fédéral a considéré que si une telle constatation cantonale existait, le locataire était dispensé d'apporter des preuves pour démontrer l'état de pénurie. En revanche, la jurisprudence n'a pas affirmé qu'en l'absence d'une telle constatation officielle, le locataire ne pouvait pas apporter la preuve d'une pénurie. D'ailleurs, la recourante n'a pas correctement saisi l'hypothèse d'une constatation officielle. Cette dernière ne se comprend qu'en relation avec l'art. 270 al. 2 CO. Cette disposition permet aux cantons - sans leur en faire l'obligation - de rendre obligatoire l'usage d'une formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau bail en cas de pénurie de logements. La pénurie est donc la condition pour que le canton dispose d'une telle faculté. C'est la raison pour laquelle les cantons qui souhaitent introduire l'usage de la formule officielle doivent tout d'abord établir qu'il y a pénurie, ce qui constitue la condition leur ouvrant une telle possibilité. Cependant, la faculté ouverte par l'art. 270 al. 2 CO n'existe,
selon le texte clair de cette disposition, qu'en matière de logements, et non pas pour les locaux commerciaux (ATF 117 Ia 328 consid. 3d p. 335). Pour les locaux commerciaux - comme c'est le cas en l'espèce -, le canton n'a aucune raison de constater officiellement l'existence d'une pénurie, puisque celle-ci ne lui ouvre pas la faculté prévue par l'art. 270 al. 2 CO. En conséquence, on ne peut rien déduire de l'absence d'une constatation par le gouvernement cantonal.
En l'espèce, les locataires ont produit des statistiques officielles d'où il semble bien ressortir - les calculs ne sont pas contestés par la recourante - que le loyer convenu est excessif. Ils ont également fait entendre le précédent locataire à titre de témoin, lequel a affirmé que des commerçants voisins lui avaient déclaré que son loyer - très proche de celui convenu avec les nouveaux locataires - était exagéré. Ils ont donc apporté des éléments de preuve sérieux qui donnent à penser que le loyer est abusif. Face à cette situation, la recourante avait tout loisir d'apporter des contre-preuves en vue d'ébranler la conviction que les locataires s'efforçaient d'établir. La recourante n'a pas apporté des éléments qui permettraient un calcul de rendement. Dès lors qu'elle est seule à détenir de telles informations, c'était bien à elle qu'il incombait de les apporter. Peu importe qu'elle ait pu ou non le faire, il suffit de constater, sous l'angle du droit à la preuve, que la juridiction cantonale ne l'a pas empêchée de le faire. Quant à ébranler le résultat des données statistiques, il faut constater que la recourante n'a apporté aucun élément de comparaison en vue d'établir les loyers usuels. La recourante ne pouvait cependant pas
ignorer, à la suite de l'arrêt de renvoi du 7 décembre 2009, que cette nouvelle procédure devant le Tribunal de première instance avait pour but de permettre aux parties d'apporter leurs moyens de preuve. Aucune relance de la part du tribunal n'était nécessaire. Si la recourante a choisi de ne rien apporter, elle doit en assumer les conséquences. Sous l'angle du droit à la preuve ou du fardeau de la preuve, la recourante ne peut pas reprocher à la cour cantonale d'avoir statué sur la base des éléments que les parties lui ont apportés ou qui résultent de statistiques publiées. Il n'y a donc pas trace, sous cet angle, d'une violation de l'art. 9 Cst., de l'art. 8 CC ou de l'ancien art. 274d al. 3 CO.
Il est vrai, comme le relève la recourante, que les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, faute de données suffisamment différenciées (arrêt 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4). La jurisprudence a cependant admis que l'on ne pouvait pas reprocher à une cour cantonale de s'être fondée, faute de mieux, sur de telles statistiques, alors qu'aucun autre moyen de preuve sérieux ne lui était apporté et que la partie recourante ne démontrait nullement que l'autorité cantonale avait abusé de son pouvoir d'appréciation ou abouti à un résultat insoutenable (arrêt 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 5.2). Il n'y a pas lieu de s'écarter de cette jurisprudence. Comme la recourante prétendait que les statistiques officielles ne conduisaient pas à un résultat équitable, il lui appartenait, après avoir obtenu la réouverture de l'instruction, d'apporter des éléments qui permettent de le constater. On ne voit pas ce qui aurait empêché la recourante de citer des cas de comparaison. Il n'apparaît guère compatible avec le principe de la bonne foi que la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir statué sans bases sérieuses, alors qu'elle-même ne lui a apporté aucun élément à
l'appui de sa contestation du résultat auquel aboutissent les statistiques officielles.
Il n'y a dès lors pas eu de violation des art. 269 , 269a CO et 11 OBLF.
Décision : 4A_250/2012
Date : 28. August 2012
Publié : 02. Oktober 2012
Regeste : contrat de bail de durée déterminée; contestation du loyer initial
tribunal fédéral • loyer initial • loyer usuel • tribunal des baux • première instance • calcul • décision incidente • administration des preuves • tennis • vue • valeur litigieuse • violation du droit • appréciation des preuves • pouvoir d'appréciation • interdiction de l'arbitraire • moyen de preuve • question de fait • décision finale • greffier • voisin
117-IA-328 • 122-III-257 • 123-III-317 • 124-III-310 • 124-III-62 • 135-II-384 • 135-III-397 • 136-I-184 • 136-I-241 • 136-II-304 • 136-III-82 • 137-I-58 • 137-II-313 • 137-II-353 • 137-III-580
4A_250/2012 • 4A_276/2011 • 4A_3/2011 • 4A_472/2007 • 4A_576/2008 • 4A_645/2011 • 4C.169/2002 • 4C.274/1997 • 4C.285/2005 • 4C.323/2001 • 4C.367/2001
CO: 269, 269a, 270, 274d
LTF: 2, 42, 51, 66, 68, 72, 74, 75, 76, 90, 93, 95, 96, 97, 99, 100, 105, 106, 107, 108
1998 S.718 • 2002 I S.434 • 2002 I S.589