Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD013455.htm
Timestamp: 2017-04-30 03:06:04+00:00
Document Index: 39215390

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'domstolen ', 'Domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ']

Högsta domstolens referat NJA 2013 s 455 (nr 14)
Lagrum:13 kap. 1 §, 4 §, 10 §, 11 §, 21 § och 24 § och 21 kap. 5 § jordabalken (1970:994); 17 kap. 3 § och 35 kap. 3 § rättegångsbalken (1942:740); 7 § förmånsrättslagen (1970:979)
Föreningen gjorde även gällande att den inte var skyldig att betala en högre tomträttsavgäld än den som svarade mot den avgäldsränta som kommunen tillämpat för andra tomträttsupplåtelser inom kommunen. Kommunen tillämpade enligt egen uppgift av bostadspolitiska skäl en lägre avgäldsränta än vad en matematisk beräkning ledde fram till. En sådan "rabattering" av avgäldsräntan måste av likabehandlingsskäl tillämpas enhetligt. Föreningen gjorde därför gällande att motsvarande reducering av avgäldsräntan som tillämpats för andra tomträttshavare i kommunen skulle tillämpas även för den ifrågavarande tomträtten. Tomträttsavgälden uppgick med beaktande av rabatten då till 662 592 kr per år. Föreningen medgav detta belopp att utges som årlig tomträttsavgäld.
1. Fastighetsdomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Malmö Keramikvasen 1 för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2011 till 1 076 751 kr.
2. HSB:s Bostadsrättsförening Marietorp i Oxie ska till Malmö kommun utge halvårsvis förfallna belopp som utgör skillnaden mellan ny avgäld och hittills utgående avgäld jämte årlig ränta på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag, enligt 5 § räntelagen för tiden innan domen vunnit laga kraft och enligt 6 § samma lag för tiden därefter, till dess betalning sker.
Hovrätten meddelade den 20 april 2011 dom i mål T 620-09 angående omprövning av tomträttsavgäld. I det målet, där lagakraftvunnen dom föreligger, hänvisade hovrätten till en av Riksbanken publicerad rapport i serien "Ekonomiska kommentarer", nr 5, 2008, "Realräntan i Sverige". En analys av de senaste 50 åren ger enligt rapporten vid handen att den genomsnittliga räntan var cirka 1,9 procent. I rapporten anges vidare att ett normalt långsiktigt värde verkade vara kring 2 procent. Mot den bakgrunden, och med hänsynstagande till den osäkerhet som fick anses känneteckna aktuell typ av bedömning, fann hovrätten det skäligt att utgå ifrån en långsiktigt riskfri realränta om 2,5 procent vid bestämmande av avgälderna i fråga.
1. Den av Malmö kommun ägda fastigheten Malmö Keramikvasen 1 är upplåten med tomträtt till HSB:s Bostadsrättsförening Marietorp i Oxie. Kommunen väckte enligt 13 kap. 11 § andra stycket JB talan mot föreningen. Kommunen yrkade att den årliga tomträttsavgälden för den kommande tioårsperioden som började den 1 januari 2011 skulle fastställas till 1 090 550 kr. Föreningen bestred yrkandet men medgav en årlig avgäld på 662 592 kr.
2. Parterna var överens om att den avgäldsränta som gällande praxis fastslagit uppgick till 3,25 procent. Föreningen ansåg emellertid att den inte skulle behöva betala en högre tomträttsavgäld än den som svarar mot den avgäldsränta som kommunen av bostadspolitiska skäl tillämpar för andra tomträttsupplåtelser inom kommunen. Föreningen gjorde därför på grundval av likställighetsprincipen gällande att en avgäldsränta på 2 procent skulle tillämpas i målet. Markvärdet vid beräkningen av avgälden skulle enligt föreningen vara 33 129 600 kr.
3. Fastighetsdomstolen fann att kommunens yrkande inte stod i strid med likställighetsprincipen. Domstolen fann vidare att markvärdet skulle beräknas uppgå till 33 130 800 kr och att avgäldsräntan skulle bestämmas till 3,25 procent enligt gällande praxis som parterna var överens om. Den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten fastställdes följaktligen till 1 076 751 kr (33 130 800 x 0,0325).
4. Föreningen överklagade till hovrätten och yrkade att den årliga avgälden skulle fastställas till 662 592 kr. Föreningen gjorde därvid gällande att avgäldsräntan skulle bestämmas till 2 procent på grund av likställighetsprincipen. Kommunen motsatte sig att fastighetsdomstolens dom ändrades.
5. Föreningen hade inte framgång i hovrätten på den grunden att likställighetsprincipen var tillämplig. Hovrätten utgick från det markvärde som fastighetsdomstolen kom fram till. Emellertid använde sig hovrätten av en avgäldsränta på 2,70 procent. Detta eftersom en rapport från Sveriges riksbank enligt hovrätten gav vid handen att det var skäligt i mål angående omprövning av tomträttsavgäld att utgå från en långsiktigt riskfri realränta på 2,50 procent (tidigare hade det varit vanligt att utgå från 3 procent). Hovrätten hade gjort ett likadant ställningstagande i en dom några månader tidigare. Vidare lade hovrätten på 0,20 procentenheter till följd av den s.k. triangeleffekten. Hovrätten bestämde följaktligen den årliga avgälden till 894 532 kr (33 130 800 x 0,027).
6. Det finns anledning att beröra frågan om förevarande mål är dispositivt eller indispositivt. Den bestämmelse som därvid aktualiseras är 13 kap. 24 § första stycket JB som rör rättegången i mål angående bl.a. omprövning av tomträttsavgäld. Det sägs där i tredje meningen att rör tvisten fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven, är rätten ej bunden av parts yrkande eller medgivande. Denna officialprövning har koppling till 21 kap. 5 § andra stycket JB. Enligt första meningen i detta stycke ska ansökan om inskrivning av avtal om t.ex. ändring av tomträttsavgäldens storlek då inteckning är beviljad i tomträtten bifallas endast om rättighetshavaren medgett inskrivning av ändringsavtalet eller detta är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarnas säkerhet.
7. Denna s.k. oskadlighetsprövning som domstolen ska göra blir med nödvändighet summarisk och det kan hävdas att det t.o.m. föreligger en viss presumtion för att parternas samstämmiga mening i fråga om avgälden ska godtas (Magnus Hermansson och Peter Westerlind, Tomträtt, Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl. 2012, s. 205 ff. med hänvisningar).
8. I ett fall som det förevarande, när endast innehavare av panträtt är berörda, är målet att betrakta som dispositivt om den beloppsmässiga ram inom vilken yrkandena håller sig inte medför inverkan på den rätt som tillkommer panträttshavarna (jfr Peter Fitger, Rättegångsbalken, suppl. 36, mars 2002, 4:e avd, s. I:5 f.). Vid en genomgång av handlingarna i målet får det med hänsyn till det nu sagda anses att målet i hovrätten var att betrakta som dispositivt. Det bör dock anmärkas att dispositivitet därmed inte nödvändigtvis gäller i alla avseenden men i vart fall i de som nu är aktuella, såsom beträffande processmaterialet (jfr t.ex. Per Olof Ekelöf och Henrik Edelstam, Rättegång I, 8 uppl. 2002, s. 58 ff.).
9. Föreningen gjorde gällande att avgäldsräntan skulle bestämmas till 2 procent på grund av likställighetsprincipen. Föreningen hade emellertid inte någon framgång med denna grund. Parterna får vid det förhållandet anses ha varit överens om att avgäldsräntan skulle bestämmas till 3,25 procent. Hovrätten har frångått detta och använt sig av en avgäldsränta på 2,70 procent. Detta står i strid med 35 kap. 3 § första stycket RB och är ett rättegångsfel.
10. Hovrätten har lagt uppgifter från en rapport från Sveriges riksbank till grund för bedömningen av avgäldsräntans storlek och därmed avgäldens storlek. Rapporten (Björn Lagerwall, Realräntan i Sverige, Riksbanken: Ekonomiska kommentarer nr 5 2008) behandlar främst den korta realräntans långsiktiga utveckling. Rapporten åberopades inte av någon part. Parterna uppmärksammades inte på rapporten och gavs inte heller tillfälle att yttra sig över den. Även det nu sagda innebär att rättegångsfel har förekommit i hovrätten (jfr 17 kap. 3 § andra meningen RB samt NJA 1997 s. 825 och NJA 2003 s. 58).
11. Rättegångsfelen är grova och har inverkat på målets utgång. Den dispenserade frågan ska följaktligen besvaras jakande.
12. Vid denna utgång bör prövningstillstånd meddelas beträffande målet i övrigt, hovrättens dom undanröjas och målet visas åter till hovrätten för fortsatt behandling.
1. Malmö kommun äger fastigheten Malmö Keramikvasen 1. Fastigheten är upplåten med tomträtt till HSB:s Bostadsrättsförening Marietorp i Oxie.
2. Kommunen väckte talan mot bostadsrättsföreningen om omprövning av den tomträttsavgäld som skulle utgå för upplåtelsen. I fastighetsdomstolen yrkade kommunen att den årliga avgälden för den kommande tioårsperioden skulle bestämmas till 1 090 550 kr. Till grund för kommunens yrkande låg en avgäldsränta på 3,25 procent. I denna hade den s.k. triangeleffekten beaktats. Bostadsrättsföreningen bestred yrkandet men medgav att den årliga avgälden bestämdes till 662 592 kr. Föreningen invände att den inte skulle betala en högre avgäld än vad som svarade mot den avgäldsränta som kommunen av bostadspolitiska skäl tillämpade vid andra tomträttsupplåtelser inom kommunen. På grund av den kommunalrättsliga likställighetsprincipen skulle enligt föreningen därför en ränta på 2 procent tillämpas när avgälden bestämdes, inte den ränta på 3,25 procent som annars tillämpades i praxis. Parterna hade olika ståndpunkter även när det gällde bedömningen av markvärdet.
3. Fastighetsdomstolen bedömde markvärdet till 33 130 800 kr. Eftersom en avgäldsränta på 3,25 procent inte ansågs stå i strid med likställighetsprincipen, tillämpade domstolen en sådan ränta. Fastighetsdomstolen bestämde därmed den årliga tomträttsavgälden till 1 076 751 kr.
4. Bostadsrättsföreningen överklagade fastighetsdomstolens dom. I hovrätten yrkade föreningen att tomträttsavgälden skulle bestämmas till det belopp som föreningen hade medgett i fastighetsdomstolen, varvid föreningen vidhöll sin invändning att likställighetsprincipen hindrade en högre avgäldsränta än 2 procent. Kommunen motsatte sig att fastighetsdomstolens dom ändrades.
5. Hovrätten fann inte skäl att göra annan bedömning av markvärdet än den som fastighetsdomstolen hade gjort. Med hänvisning till en rapport från Riksbanken om realräntan i Sverige och till en tidigare dom från hovrätten tillämpade hovrätten en avgäldsränta på 2,70 procent. Hovrätten har därför bestämt den årliga tomträttsavgälden till 894 532 kr.
6. Frågan i målet är huruvida grova rättegångsfel som kan antas ha inverkat på målets utgång har förekommit i hovrätten. Närmare bestämt är frågan i vilken utsträckning domstolen i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld är bunden av vad parterna har åberopat och vitsordat, dvs. i vilken utsträckning målet är dispositivt.
7. När tomträtt upplåts ska en årlig avgift i pengar bestämmas för nyttjanderätten. I upplåtelsehandlingen ska parterna ange det belopp med vilket avgälden ska utgå till dess något annat bestäms. Avgälden ska utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om parterna inte kommer överens om en längre tid, ska varje period vara tio år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som har angetts i upplåtelsehandlingen. I övrigt råder avtalsfrihet rörande avgäldens ursprungliga belopp. (Se 13 kap. 1, 4 och 10 §§ JB.)
8. Enligt 13 kap. 11 § första stycket JB kan fastighetsägaren och tomträttshavaren i princip fritt avtala även om ändring av avgäldsbeloppet, bara överenskommelsen ingås senast ett år före utgången av den löpande perioden. Om de inte kan komma överens, kan fastighetsägaren eller tomträttshavaren väcka talan om omprövning av avgälden. Enligt den tvingande regleringen i 11 § andra stycket ska rätten då på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. När parterna inte i tid avtalar om någon ändring av avgälden och inte heller väcker talan om detta, ska avgälden utgå med samma belopp som förut.
9. Liksom i fråga om andra avtal om ändring av tomträttens innehåll, t.ex. om inskränkning av det med tomträtt upplåtna området, krävs det enligt 13 kap. 21 § JB att ett avtal om ändring av avgälden blir inskrivet för att det ska gälla inte bara mellan parterna utan även mot andra som har rättighet i tomträtten, t.ex. en kreditgivare som har inteckning i denna. En inskrivning av ett ändringsavtal får enligt 21 kap. 5 § andra stycket beviljas endast om den berörda rättighetshavaren har medgett inskrivningen eller avtalet är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Genom denna oskadlighetsprövning skyddas den som har rättighet i tomträtten när det gäller överenskommelser mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren om ändring i upplåtelsevillkoren. Bestämmelsen reglerar inte frågan i vilka fall en överenskommelse om ändring får träffas utan har i stället till syfte att inskränka befogenheten för parterna att, i sådana hänseenden där lagens regler är dispositiva, genom avtal ändra upplåtelsens innehåll på ett sätt som går ut över andra rättighetshavares säkerhet (jfr NJA II 1953 s. 400). Av betydelse vid oskadlighetsprövningen av ett avtal om ändrad tomträttsavgäld är att en fastighetsägares krav på obetald avgäld enligt den förmånsrättsliga ordningen i viss omfattning går före en borgenärs fordran med inteckning i tomträtten (se 7 § förmånsrättslagen, 1970:979).
10. I ett mål om omprövning av tomträttsavgälden enligt 13 kap. 11 § andra stycket JB ska RB:s bestämmelser om tvistemål tillämpas. Som utgångspunkt gäller - mot bakgrund av den möjlighet som parterna har att avtala om avgälden - att målet ska handläggas som ett tvistemål i vilket förlikning om saken är tillåten, alltså som ett dispositivt mål (jfr NJA 1995 s. 714). Det innebär att dom inte får ges över annat eller mera än vad part har yrkat och att domen inte får grundas på en omständighet som inte parten har åberopat till stöd för sin talan (17 kap. 3 § RB). Vidare ska en parts vitsordande av en omständighet gälla mot honom (35 kap. 3 § första stycket).
11. I 13 kap. 24 § första stycket JB finns ett undantag som i viss mån modifierar grundprincipen i 17 kap. 3 § RB i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld. Enligt den bestämmelsen är nämligen rätten i ett sådant mål inte bunden av en parts yrkande och medgivande om tvisten rör en fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven i tomträtten. På motsvarande sätt som gäller för oskadlighetsprövningen vid inskrivning av ett avtal om ändring av tomträttsavgälden ska rätten alltså i målet kontrollera att ett yrkande eller medgivande inte går ut över rättighetshavares säkerhet. Ifall det är aktuellt med en tillämpning av bestämmelsen, måste rätten uppmärksamma parterna på frågan och bereda dem tillfälle att yttra sig.
12. Inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av undantaget i 13 kap. 24 § första stycket JB är det emellertid parterna som disponerar över föremålet för processen i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld.
13. Det har inte framkommit att yrkandet och medgivandet i målet aktualiserade någon tillämpning av undantagsbestämmelsen i 13 kap. 24 § första stycket JB.
14. Bostadsrättsföreningens talan i hovrätten måste förstås så att föreningen gjorde gällande att avgäldsräntan skulle bestämmas till 2 procent om den kommunalrättsliga likställighetsprincipen var tillämplig på förhållandena i målet, men att föreningen annars godtog kommunens ståndpunkt att avgäldsräntan skulle bestämmas till 3,25 procent. Eftersom hovrätten trots detta har lagt en avgäldsränta på 2,70 procent till grund för domen, har den förfarit felaktigt. Vidare har hovrätten bestämt avgäldsräntan utifrån ett material som inte hade åberopats av någon av parterna och som de inte heller hade fått tillfälle att yttra sig över. Hovrättens handläggning har sålunda varit i strid med 17 kap. 3 § andra meningen och 35 kap. 3 § första stycket RB.
15. Rättegångsfelen är grova och kan antas ha inverkat på målets utgång. Den dispenserade frågan ska besvaras i enlighet med detta.
16. Vid denna utgång bör prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt, hovrättens dom undanröjas och målet återförvisas till hovrätten för fortsatt behandling.
NJA 2013 s 455 (nr 14)
Avgörandedatum: 2013-06-05
T264-12 Detta är ett utdrag ur databasen Rättsnätet. Mångfaldigande utan medgivande från Notisum AB är förbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutgåvor äger alltid företräde eftersom Rättsnätet baseras på material från offentliga databaser som kan innehålla felaktigheter.