Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F13-09-2010-4A_365-2010
Timestamp: 2016-10-20 21:35:54+00:00
Document Index: 183012914

Matched Legal Cases: ['art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 259', 'art. 264', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 106', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 222', 'art. 222', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 29', 'art. 259', 'art. 109', 'ATF ', 'art. 264', 'art. 109', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 109', 'art. 66', 'art. 68']

4A_365/2010 (13.09.2010)
tous trois repr�sent�s par Me Philippe Loretan,
repr�sent�e par Me Paul Dorsaz,
contrat de bail � loyer; d�fauts de la chose lou�e; r�duction de loyer; r�siliation anticip�e,
Par contrat du 8 septembre 1998, A.________ S�rl (ci-apr�s: la locataire) a lou� � X.________, Y.________ et Z.________ (ci-apr�s: les bailleurs) un local de 750 m2 pour l'exploitation d'un club de fitness; le bail, qui avait pris effet au 1er septembre 1998, portait sur une dur�e initiale de dix ans, puis �tait reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans; le loyer mensuel convenu �tait de 5'650 fr., charges par 150 fr. comprises. Ce contrat annulait et rempla�ait un pr�c�dent conclu le 7 novembre 1995 pour un loyer mensuel de 7'337 fr. 50, charges par 150 fr. comprises; lors de la signature du second contrat, les bailleurs ont consenti � une r�duction du loyer en raison des difficult�s financi�res rencontr�es par la locataire.
Les 30 ao�t et 22 octobre 1999, la locataire a inform� les bailleurs de l'infiltration d'eau dans la caf�t�ria et de d�g�ts mat�riels en r�sultant, respectivement d'une odeur naus�abonde qui se d�gageait du vestiaire des dames; soulignant l'impact n�gatif provoqu� dans un contexte fort concurrentiel sur la client�le et sur de potentiels nouveaux adh�rents lors de visites des locaux, elle les a enjoints � "faire imm�diatement le n�cessaire afin de rem�dier � ce d�sagr�ment"; un certain nombre d'�changes d'�crits et de d�marches en rapport avec les d�fauts invoqu�s s'en sont suivis; le probl�me relatif aux odeurs a �t� r�gl� le 31 juillet 2005.
Le 3 octobre 2005, la locataire a r�sili� le contrat de bail pour le 28 f�vrier 2006; elle s'est pr�value de l'art. 259b let. a CO, se plaignant du fait que les locaux ne permettaient pas l'exploitation commerciale d'un fitness. Les locaux litigieux ont �t� relou�s le 1er avril 2007.
Par demande du 29 d�cembre 2003, la locataire avait ouvert action contre les bailleurs; en dernier lieu, elle a r�clam� � ses adverses parties le paiement de 266'000 fr. avec int�r�ts � 5 % d�s le 1er octobre 2001 � titre de dommages-int�r�ts (art. 259e CO) et, subsidiairement, requis une r�duction de loyer de 55 % durant toute la dur�e du bail (art. 259d CO).
Le 27 mai 2009, le Juge III du district de Sion a condamn� les bailleurs � verser, solidairement entre eux, � la locataire 158'515 fr. 60 avec int�r�ts � 5 % d�s le 1er d�cembre 2002.
Par jugement du 19 mai 2010, la Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a partiellement admis l'appel des bailleurs et r�duit le montant allou� � la locataire � 101'509 fr.; en bref, elle a admis l'existence de d�fauts - dont la gravit� �tait de moyenne importance - imputables aux seuls bailleurs, � l'exclusion de la locataire; elle n'a pas allou� � la locataire de dommages-int�r�ts, dans la mesure o� elle n'avait pas pu acqu�rir la certitude que le montant du dommage �prouv� par celle-ci correspondait � la perte telle que chiffr�e par les experts; elle lui a en revanche accord� une r�duction du loyer au taux de 10 % du 30 ao�t au 22 octobre 1999 � raison des probl�mes d'�tanch�it�, de 35 % du 23 octobre 1999 au 31 juillet 2005 pour tenir compte du fait que la locataire avait �galement �t� confront�e � des probl�mes de mauvaises odeurs et de 20 % jusqu'au d�part de la locataire le 28 f�vrier 2006, p�riode durant laquelle seul le premier d�faut avait subsist�, d'o� un total de 140'811 fr.; elle a enfin consid�r� que le cong� donn� par la locataire �tait nul pour cause de non-respect des conditions de l'art. 259b let. a CO, de sorte que les bailleurs pouvaient pr�tendre � des dommages-int�r�ts sur la base de l'art. 264 CO relatif � la restitution anticip�e de la chose; � ce titre, elle leur a allou� 10'000 fr. correspondant � un solde impay� pour l'achat des installations fixes, 24'600 fr. de perte locative et 4'702 fr. 60 (arrondi � 4'702 fr.) pour la mise hors service des bains turcs/ hammams; elle a en revanche �cart� notamment une pr�tention de 15'011 fr. 35 pour la remise en �tat des locaux; en d�finitive, les bailleurs pouvaient donc invoquer 39'302 fr. en compensation.
Les bailleurs (les recourants) forment un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, concluant � l'annulation du jugement du 19 mai 2010 et au rejet de la demande, subsidiairement au renvoi du dossier � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. La locataire (l'intim�e) propose le rejet du recours.
Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 135 III 670 consid. 1.4; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'�carter que s'ils l'ont �t� de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF); il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal que si ce grief a �t� invoqu� et motiv� par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 8 CC; en bref, ils soutiennent que la locataire n'aurait pas apport� la preuve que les d�fauts invoqu�s ne lui �taient pas imputables et que leur r�paration incombait aux bailleurs, ni expliqu� en quoi lesdits d�fauts auraient entrav� ou restreint l'usage du centre de fitness; de ce fait, la cour cantonale aurait m�connu l'art. 8 CC en accordant une r�duction de loyer, car l'intim�e n'aurait pas prouv� son montant.
La critique tombe � faux. En effet, se ralliant � l'avis de l'expert judiciaire, les juges cantonaux ont retenu d'une part que les infiltrations d'eau provenaient de la structure du b�timent ainsi que des rev�tements utilis�s pour les sols, d'autre part que les probl�mes d'odeurs �taient dus � la configuration du syst�me de ventilation, et qu'aucun des deux n'�taient imputables � l'intim�e; par ailleurs, ils ont retenu qu'il ressortait du vocabulaire utilis� par les clientes entendues comme t�moins que les odeurs �taient particuli�rement d�sagr�ables � un point tel qu'elles avaient dissuad� un bon nombre d'entre elles de fr�quenter les vestiaires et le secteur hammam, engendrant ainsi une r�duction effective de l'usage de la chose lou�e, et que le manque d'�tanch�it� avait engendr� des d�gradations importantes donnant l'apparence d'un manque d'entretien des locaux, apparence n�glig�e qui avait r�duit de mani�re certaine l'usage de la chose lou�e; les recourants ne soutiennent pas que la cour cantonale aurait � cet �gard commis arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits et il est ainsi prouv� que l'objet lou� �tait entach� de d�fauts imputables aux recourants et que ceux-ci entravaient ou restreignaient l'usage de la chose; l'on ne voit donc pas en quoi les juges cantonaux auraient viol� l'art. 8 CC en accordant une r�duction de loyer, la d�termination de sa quotit� �tant pour le surplus une question d'appr�ciation.
Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir fait une application arbitraire du droit cantonal, singuli�rement de l'art. 222 al. 1 du code de proc�dure civile valaisan du 24 mars 1998 (CPC/VS; RS/VS 270.1); cette disposition pr�voit qu'en appel, de nouveaux moyens de preuve sont recevables s'ils sont pertinents et n�cessaires � la manifestation de la v�rit� (let. a) et dans les cas o� le compl�ment de preuve serait recevable dans une proc�dure de r�vision (let. b), tandis que l'al. 2 du m�me article pr�cise que ces moyens doivent �tre indiqu�s, sous peine de d�ch�ance, dans le m�moire d'appel; en substance, les recourants soutiennent avoir expliqu� pourquoi certaines des pi�ces d�pos�es auraient �t� importantes dans le cadre de l'affaire, � savoir qu'elles auraient d�montr� que les difficult�s financi�res de l'intim�e n'�taient pas li�es aux locaux qu'elle occupait.
Les recourants semblent m�conna�tre qu'il y a lieu de distinguer entre les pi�ces d�pos�es simultan�ment et post�rieurement � la d�claration d'appel du 25 juin 2009, ces derni�res �tant purement et simplement irrecevables pour cause de tardivet�, conform�ment � l'art. 222 al. 2 CPC/VS, sans que la question de savoir si elles �taient pertinentes et n�cessaires � la manifestation de la v�rit� ne se pose; pour ce qui est des premi�res, sp�cifiquement un extrait des poursuites du 8 septembre 2008 et la liste des poursuites ouvertes contre l'intim�e de 1996 � 2009, la cour cantonale a notamment consid�r� que durant l'instruction, deux experts financiers avaient analys� l'�volution de la situation �conomique de la locataire pour les ann�es 1995 � 2005; dans ces circonstances, on ne voyait pas en quoi les pi�ces jointes � la d�claration d'appel �taient de nature � apporter un �clairage nouveau sur la question d�terminante de l'existence d'un lien de causalit� entre l'apparition des d�fauts et les pertes subies par l'intim�e. Devant le Tribunal f�d�ral, les recourants se limitent � r�affirmer leur position, indiquant notamment que les pi�ces en question ne seraient entr�es en leur possession qu'apr�s le d�p�t de l'appel, sans discuter sp�cifiquement les consid�rants de l'arr�t attaqu� ni a fortiori d�montrer en quoi consisterait l'arbitraire, d'o� l'irrecevabilit� de leur moyen (cf. art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245 s.; 134 V 53 consid. 3.3); au demeurant, la pertinence de la critique soulev�e en instance f�d�rale est douteuse dans la mesure o� la cour cantonale a rejet� les pr�tentions de l'intim�e en dommages-int�r�ts.
Dans le m�me contexte, les recourants font encore grief aux juges cantonaux d'avoir viol� leur droit d'�tre entendus (art. 29 al. 2 Cst.) en refusant leurs nouveaux moyens de preuve; il ne saurait toutefois en �tre question, d�s lors que la cour cantonale a appliqu� sans arbitraire une disposition cantonale de proc�dure fixant des limites - quant � l'objet et au d�lai - � la production de nouveaux moyens de preuve, ce qui est licite.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 259d CO, en ce sens que la quotit� de la r�duction de loyer accord�e par les juges cantonaux serait trop �lev�e; en r�sum�, ils mettent en exergue les faits que les d�fauts n'ont affect� qu'une petite partie des locaux lou�s ne concernant pas l'exploitation du fitness en tant que telle et qu'ils seraient en partie imputables � l'intim�e. Comme pr�c�demment expos�, cette derni�re pr�misse est erron�e et la cour cantonale n'a pas m�connu le premier �l�ment; cela �tant, les recourants ne font en r�alit� que tenter en vain, dans une argumentation de type appellatoire, de faire pr�valoir leur propre vision des choses sur celle des juges cantonaux, d�ment d�velopp�e dans des consid�rations compl�tes et convaincantes auxquelles il convient de renvoyer dans leur int�gralit� (cf. art. 109 al. 3 LTF); au demeurant, la pratique reconna�t au juge un large pouvoir d'appr�ciation dans la d�termination de la quotit� de la r�duction du loyer (LACHAT, Le bail � loyer, nouvelle �d. 2008, p. 258) et le Tribunal f�d�ral ne revoit sa d�cision qu'avec r�serve (cf. ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211).
Les recourants estiment que la cour cantonale auraient viol� l'art. 264 CO; ils pr�tendent en particulier avoir droit � une indemnit� couvrant une perte locative totale entre le moment de la r�siliation anticip�e du bail et la relocation des locaux � un tiers, ainsi que la perte sur les charges. Ils ne font cependant qu'effectuer un calcul math�matique consistant � multiplier le nombre de mois par le montant du loyer, sans discuter les motifs de la d�cision entreprise, plus particuli�rement les raisons pour lesquelles les juges cantonaux ont r�duit les montants dus, dans une argumentation � laquelle il peut derechef �tre renvoy� (cf. art. 109 al. 3); cela scelle le sort du grief, qui est irrecevable (cf. art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245 s.; 134 V 53 consid. 3.3).
Les recourants reprochent en outre � la cour cantonale de ne rien leur avoir allou� pour la remise en �tat des locaux; sur le montant de 15'011 fr. 35 initialement r�clam�, ils consid�rent qu'une participation de 5'000 fr. serait �quitable; s'ils conc�dent qu'une partie du nettoyage et de la r�fection rentrait dans le cadre du rafra�chissement apr�s un bail de longue dur�e, ils estiment que les travaux ont �t� bien plus importants que pr�vu, dans la mesure o� les locaux auraient �t� manifestement mal entretenus, de sorte que l'intim�e serait en partie responsable de leur d�gradation. La critique tombe � faux; en effet, d'une part les juges cantonaux ont retenu qu'en cours de bail, les bailleurs s'�taient occup�s eux-m�mes de diff�rents travaux de nettoyages et d'entretien, et que pour les autres travaux de nettoyages, tant l'expert priv� que celui judiciaire avaient relev� que l'intim�e les avaient correctement ex�cut�s; or, les recourants ne pr�tendent pas que la cour cantonale aurait ainsi commis arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits; d'autre part, les juges cantonaux ont consid�r� en rapport avec la remise en �tat des locaux que les postes de frais de nettoyages et de r�fection rentraient dans le cadre normal d'un rafra�chissement apr�s un bail de longue dur�e ou ne pouvaient �tre consid�r�s comme des menus nettoyage � la charge de la locataire, ce d'autant plus qu'une partie des d�gradations n'�tait pas imputable � l'intim�e mais au manque d'�tanch�it� g�n�ral des locaux; les recourants n'�tablissent donc pas le bien-fond� de leur pr�tention.
En d�finitive, il r�sulte des consid�rants qui pr�c�dent que le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�, par un arr�t sommairement motiv� (cf. art. 109 al. 2 et 3 LTF).
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et d�pens de l'intim�e sont mis solidairement � la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi qu'art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Une indemnit� de 6'000 fr., � payer � l'intim�e � titre de d�pens, est mise solidairement � la charge des recourants.