Source: https://gillescarnoy.be/2016/10/31/la-prescription-de-dix-ans-et-le-bref-delai-coexistent-ils/
Timestamp: 2018-12-10 13:40:18+00:00
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La prescription de dix ans et le bref délai coexistent-ils ? - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
La prescription de dix ans et le bref délai coexistent-ils ?
par Gilles Carnoy le 31 octobre 2016
L’article 2262bis, § 1er, du Code civil dispose que « toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans. »
Toutefois l’article 1648 du Code civil impose à l’acheteur d’intenter « à bref délai » l’action fondée sur la garantie des vices cachés.
S’il faut agir à bref délai, ce n’est évidemment pas dans les dix ans.
Faut-il en déduire que dans la vente, le bref délai remplace le délai de dix ans ?
Ou faut-il admettre que l’action en garantie doit être intentée dans les dix ans de la vente et à bref délai après découverte du vice ?
Autrement dit, les deux délais coexistent-ils ?
C’est la question que pose le Prof. Kohl dans le liber amicorum consacré à François Glansdorff et Pierre Legros (« L’action en garantie des vices cachés doit-elle être initiée endéans le délai de prescription décennal ? », Bruylant, Bruxelles, 2014, p. 199).
L’auteur répond par l’affirmative en invoquant la ratio legis de l’article 1648 et appelle à une comparaison avec le contrat d’entreprise, le droit français et certains instruments de droit international.
Les auteurs classiques considèrent au contraire que l’article 1648 est la seule limite temporelle qu’édicte le législateur en ce qui concerne la mise en œuvre de la garantie des vices cachés (P. Harmel, « Théorie générale de la vente. Droit commun de la vente », Rép. Not., T.VII, Liv. I, Larcier, Bruxelles, 1985, p. 269 ; H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », par A.-M. Meinterzhagen-Limpens, T. IV, Bruylant, Bruxelles, 1997, p. 289 ; plus récemment C. Delforge, Y. Ninane et M.-P. Noël, « De quelques délais emblématiques du contrat de vente », in Contrats spéciaux, Anthemis, Limal, 2013, p. 101).
Cette thèse signifie que l’on pourrait invoquer un vice caché dix voire vingt ans après la vente, pourvu que l’on agisse à bref délai à dater de sa découverte.
On comprend la tentation de poser une limite dans le temps aux actions nées d’un vice rédhibitoire.
Relevons tout d’abord que le bref délai et la prescription de droit commun ne se confondent pas car le bref délai ne ressortit pas du registre de la prescription.
La nature du bref délai en, matière de vice caché, fait encore l’objet de controverse.
Madame Dewez y voit un délai préfix (J. Dewez, « Le régime des vices cachés dans les contrats de vente, de bail et d’entreprise », R.G.D.C., 2008, p. 50, cité et approuvé par Mons, 15 juin 2009, R.G.D.C., 2011, p. 312).
Monsieur Houbben conclut aussi à la qualification de délai préfix tout en reconnaissant au bref délai des caractéristiques propres au délai de prescription (M. Houbben, « L’exigence de l’action à bref délai en matière de garantie des vices cachés : comparaison entre vente, bail et entreprise », R.G.D.C., 2011, p. 291).
Mais comment un bref délai pourrait-il être préfix à défaut, justement, de délai déterminé ? Et il peut être suspendu par des discussions sérieuses, ce qui est incompatible avec un délai préfix.
En tout cas, le bref délai et la prescription sont deux choses différentes.
Dans un arrêt du 29 novembre 213, la Cour de cassation a jugé que L’article 2224 du Code civil, qui fait partie des dispositions générales relatives à la prescription, est étranger au bref délai visé par l’article 1648 du même code (rôle n° C.12.0443.F/3, www.juridat.be).
Et la garantie des vices cachés ne peut être invoquée hors délai sur exception.
Tout cela montre que le bref délai est une institution autonome et spécifique à la vente.
L’article 1648 du Code civil introduit en réalité une limite de fond aux droits de l’acheteur, la ratio legis de cette limite étant d’éviter les risques de déperdition des preuves en ce qui concerne l’antériorité du défaut par rapport à la délivrance du bien (Appel, Mons, 17 septembre 2002, J.T., 2009, p. 68).
C’est une question d’admissibilité de l’action.
Comme le bref délai est une notion autonome, il ne se réduit pas à une forme de prescription. Ni à un délai de déchéance.
Il n’est donc pas en concurrence avec un délai de prescription et peut coexister avec lui.
À mon sens le véritable point de départ de la réflexion est la prise de cours du délai, des délais devrais-je dire (bref ou décennal).
La Cour de cassation laisse la question du point de départ du bref délai à la sagesse du juge en fonction des circonstances de la cause.
Ce n’est donc pas forcément à dater de la découverte du vice car l’acquéreur doit rechercher par l’usage si le bien vendu est vicié (B. Kohl, « La vente immobilière, aspects civils, administratifs et fiscaux », CUP, vol. 121, Anthemis, Liège, 2010, p. 99).
La doctrine et la jurisprudence récentes tendent cependant à faire courir le bref délai à partir de la découverte du vice lorsque ce dernier n’apparaît pas immédiatement de l’usage.
Mais cette question reste une question de fait que le juge apprécie souverainement (S. Damas, « Le défaut de la chose vendue selon le droit commun de la vente (art. 1602 à 1649 du Code civil », Anthemis, Limal, 2015, p. 25).
Dans le même ordre d’idée, la Cour de cassation décide que l’action récursoire que dirige le vendeur contre son vendeur doit être aussi intentée à bref délai, à dater de l’action en garantie du sous-acquéreur (Cass., 27 mai 2011, R.G.D.C., 2012, p. 2881).
C’est logique puisque c’est à cette date que le vendeur découvre le vice.
Dans un arrêt du 10 octobre 2003, la Cour de cassation admet que l’article 1648 du Code civil n’exclut pas que le point de départ du bref délai puisse, s’agissant d’un immeuble, se situer après l’expiration du délai de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du même code (rôle n° C.01.0399.F, www.juridat.be).
Mais il est vrai que le point de départ des délais n’est pas identique (réception provisoire versus découverte du vice).
Bref, le point de départ du bref délai est la découverte du vice ou la délivrance si le vide doit nécessairement et immédiatement se manifester de l’usage, ce qui en définitive revient au même.
Quand débute le délai de l’article 2262bis, § 1er, ?
Dans l’article précédent, nous avons vu que, selon l’arrêt du 29 septembre 2016 de la Cour de cassation, « l’action sanctionnant une obligation naît, en règle, au jour où cette obligation doit être exécutée et ne se prescrit, dès lors, qu’à partir de ce moment. »
Le délai de la prescription ne peut courir avant que naisse l’obligation que sanctionne l’action.
Dans une action en garantie, c’est le jour où le vice est découvert, sinon il faudrait agir avant d’en connaître la raison …
L’article 1305 du Code civil va dans le même sens en précisant que l’action en nullité dure dix ans à dater de la découverte de l’erreur ou du dol.
Donc le point de départ est commun. Dans ce cas, deux délais pour agir c’est un de trop.
Cela ne peut être à la fois dix ans et le bref délai.
Donc la thèse de la coexistence suppose nécessairement que l’action soit intentée dans les dix ans de l’agréation et à bref délai de la découverte du vice.
Or cela signifie que le délai de dix ans courre avant que l’acheteur ne réalise qu’il doit agir, ce qui ne se conçoit pas.
De plus, c’est contraire à la jurisprudence commentée dans l’article précédent.
Le Prof. Kohl fait un parallèle avec l’action pour vice caché véniel dans le contrat d’entreprise. Cette action doit être intentée dans un « délai utile », ce qui le rapproche du bref délai.
L’auteur ajoute que cette action est prescrite dans un délai de dix ans qui prend cours à partir de la réception-agréation de l’ouvrage (B. Kohl, op. cité, p. 207).
La comparaison est pratique, utile et séduisante. Elle offre cohérence à cette matière.
Mais est-ce bien conforme à l’arrêt du 29 septembre 2016 ? Je crains que non.
La garantie existe depuis la réception dans l’entreprise ou depuis l‘agréation dans la vente. Mais l’action n’existe que depuis la découverte du désordre véniel ou du vice caché.
Et c’est à partir de la naissance de l’action que court la prescription
Ajoutons qu’il n’y a pas d’incohérence à ne pas limiter à dix ans la possibilité d’invoquer un vice caché.
Lorsque le vice de la chose porte sur une qualité substantielle de la chose, l’action en nullité pour erreur et l’action en garantie subsistent concurremment (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », par A.-M. Meinterzhagen-Limpens, T. IV, Bruylant, Bruxelles, 1997, p. 272).
Or l’action en nullité pour erreur court à dater de la découverte de la cause de l’erreur et n’est pas limitée à dix ans à dater de la vente ou de la délivrance.
Alors faut-il condamner la thèse de la coexistence du délai de prescription et du délai d’intentement ?
La solution est sans doute dans une meilleure compréhension de l’arrêt du 29 septembre 2016.
Cet arrêt est rendu en matière de dépôt. L’obligation de restitution existe au terme de ce contrat ou à la demande de restitution.
En revanche, dans la vente, l’obligation de garantie nait immédiatement. Elle est due du fait de la vente et ne dépend pas d’un terme.
En ce sens, on pourrait faire courir la prescription à la conclusion du contrat ou au moins à l’agréation.
D’autre part, la matière des vices cachés laisse un grand pouvoir d’appréciation au juge.
Cette appréciation doit porter sur l’ensemble de la situation contractuelle, ce qui peut conduire le juge à limiter dans le temps le droit d’agir.
Notons pour terminer que la matière n’est pas d’ordre public. On peut l’encadrer par des dispositions contractuelles en limitant le délai de garantie.
On doit aussi tenir compte des clauses instaurant une garantie de fait spéciale (une garantie contractuelle qui se superpose à la garantie légale).
Cette garantie n’est pas soumise au bref délai mais seulement à la prescription de droit commun.
La plupart des compromis mettent ce genre de clauses en œuvre.
La photo : le Parlement bruxellois. L’édifice tenait au rez à un commerce de farces et attrapes, ce qui contrariait les représentants du peuple. Après un long conflit, le commerce « Le Palais des Cotillons » a déménagé pour s’installer en face. Désormais, de chaque côté de la rue des Lombards, on fait des farces.
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