Source: https://www.rechtsportal.de/Rechtsprechung/Rechtsprechung/2014/BGH/Ausgleichsanspruch-eines-Vermieters-fuer-Schoenheitsreparaturen-bei-beabsichtigten-Umbaumassnahmen
Timestamp: 2020-05-26 10:14:23
Document Index: 199933852

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 157', '§ 6', '§ 6', '§ 138', '§ 157', '§ 6', 'BGH', '§ 6', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', 'BGH', 'BGH', '§ 281', 'BGH', '§ 281', '§ 566', '§ 281', '§ 281', '§ 566', '§ 561', '§ 280', '§ 281', '§ 280', '§ 538', '§ 538', '§ 281', '§ 326', 'BGH', '§ 323', '§ 326', '§ 281', '§ 563', 'BGH']

Ausgleichsanspruch eines Vermieters für Schönheitsreparaturen bei beabsichtigten Umbaumaßnahmen - Rechtsportal
MietRB 2014, 131
BGH, Urteil vom 12.02.2014 - Aktenzeichen XII ZR 76/13
DRsp Nr. 2014/4626
Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383 ).
BGB § 535 ; BGB § 157 ;
Durch die Regelungen in §§ 6 und 13 des Mietvertrags sei die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie von Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen wirksam auf die Beklagten übertragen worden. Bei diesen Klauseln handele es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern um eine Individualvereinbarung, gegen deren Wirksamkeit keine Bedenken bestünden. Dies ergebe sich aus dem unstreitigen Vortrag beider Parteien und den von den Parteien insoweit vorgelegten Urkunden. Die in den §§ 6 , 13 des Vertrags enthaltenen Klauseln könnten daher nur unter den Voraussetzungen des § 138 BGB als unwirksam angesehen werden. Eine die Grenze der Sittenwidrigkeit überschreitende Benachteiligung der Beklagten aufgrund der vertraglich übernommenen Instandsetzungsverpflichtung und Übernahme von Schönheitsreparaturen sei jedoch weder erkennbar noch dargetan.
Der Ausgleichsanspruch der Kläger beruhe auf einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 157 , 133 BGB . Er entfalle nicht dadurch, dass die Beklagten das Objekt veräußert hätten, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Die Kläger hätten den Beklagten unstreitig mit Schreiben vom 25. September 2009 mitgeteilt, dass sie im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objekts umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen und deshalb an Stelle der Durchführung der Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag von den Beklagten einfordern würden. Der sich aus der ergänzenden Vertragsauslegung ergebende Zahlungsanspruch des Vermieters entstehe, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlange. Er werde auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten des Vermieters vor Rückgabe renoviere oder sich zur Renovierung nach dem Umbau bereit erkläre. Der danach spätestens mit Ende des Mietverhältnisses am 31. Oktober 2009 entstandene Anspruch sei nicht dadurch untergegangen, dass die Kläger das Objekt rund 1 1/2 Jahre später veräußert hätten, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Dies gelte bereits deshalb, weil objektiv die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten mit einer Wertsteigerung des Objekts verbunden sei, so dass der Anspruch auf Zahlung eines Geldausgleichs im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht durch einen späteren Verkauf des Objekts entfalle.
1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass den Klägern als Ausgleich für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten ein Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zusteht. Unabhängig davon, ob durch §§ 6 und 13 des Mietvertrags diese Pflichten überhaupt wirksam auf die Beklagten übertragen wurden (vgl. dazu Senatsurteile BGHZ 151, 13 = NJW 2002, 2383 , 2384; vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 NZM 2005, 863 , 864 und vom 18. März 2009 - XII ZR 200/06 NJW-RR 2009, 947 Rn. 19), ergibt sich ein solcher Anspruch der Kläger weder im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags noch aus einer anderen Anspruchsgrundlage. Deshalb kann die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob es sich bei den Regelungen in den §§ 6 und 13 des Mietvertrags um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt oder diese Vertragsbestimmungen individuell ausgehandelt worden sind, dahinstehen.
a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für vom Mieter geschuldete und nicht erbrachte Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen ergeben kann, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383 ; BGHZ 77, 301 , 304 f. = NJW 1980, 2347 , 2348; BGHZ 92, 363 , 369 ff. = NJW 1985, 480 , 481; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 NJW 2005, 425 , 426). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass der zum Umbau entschlossene Vermieter nicht mehr an einer Sachleistung des Mieters interessiert ist. Es wäre widersinnig, den Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Andererseits würde es jedoch regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrags stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat. Enthält der Mietvertrag für den Fall des Umbaus des Mietobjekts keine ausdrückliche Vereinbarung, kann eine vorliegende Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden. Dabei entspricht es nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zu geben (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383 ; BGHZ 77, 301 , 304 f. = NJW 1980, 2347 , 2348; BGHZ 92, 363 , 369 ff. = NJW 1985, 480 , 481; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 NJW 2005, 425 , 426).
(1) Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Vereinbarung über einen Ausgleichsanspruch des Vermieters getroffen, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses die vom Mieter übernommenen Renovierungsarbeiten wegen eines Umbaus der Mietsache nicht ausgeführt werden, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Annahme eines entsprechenden Ausgleichsanspruchs des Vermieters im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung deshalb gerechtfertigt, weil einerseits die vom Mieter geschuldeten Arbeiten wegen des Umbaus des Mietobjekts für den Vermieter bei objektiver Betrachtung wirtschaftlich wertlos wären und deshalb dem Mieter wegen des fehlenden Leistungsinteresse des Vermieters nicht mehr zugemutet werden können (vgl. auch Staudinger/Emmerich BGB [2010] § 535 Rn. 117). Andererseits wäre aber eine kompensationslose Befreiung des Mieters von dieser vertraglichen Verpflichtung unbillig, da die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt worden ist und daher einen Teil der vom Mieter für die Gebrauchsüberlassung zu erbringenden Gegenleistung darstellt (vgl. BGHZ 96, 141 , 145 f. = NJW 1986, 309 , 310). Der entscheidende Gesichtspunkt für den Ausgleichsanspruch ist dabei nicht, dass der zum Umbau entschlossene Vermieter subjektiv kein Interesse mehr an der Erfüllung der vom Mieter übernommenen Renovierungspflicht hat, sondern dass der Mieter aufgrund des vom Vermieter veranlassten Umbaus des Mietobjekts von einer vertraglich übernommenen Verpflichtung befreit würde, die während der Mietzeit zu einer geringeren Miete geführt hat. In dieser besonderen Situation ist eine ergänzende Vertragsauslegung geboten, weil davon ausgegangen werden kann, dass die Vertragsparteien nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte vereinbart hätten, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Renovierungsarbeiten einen entsprechenden Geldanspruch zu geben (vgl. BGHZ 77, 301 , 304 f. = NJW 1980, 2347 , 2348).
Folgte man der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung, der sich aus der ergänzenden Vertragsauslegung ergebende Zahlungsanspruch des Vermieters entstehe, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlange, würde diese gesetzliche Systematik übergangen. Der Vermieter könnte den auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gerichteten Erfüllungsanspruch auch bei bestehender Erfüllungsbereitschaft des Mieters in einen Geldersatzanspruch umwandeln, indem er zunächst die Absicht zum Umbau des Mietobjekts behauptet und nach der Zahlung des geforderten Ausgleichsbetrags von einem Umbau absieht. Die dem Vermieter dadurch eröffnete Möglichkeit, den Erfüllungsanspruch in einen Geldanspruch umzuwandeln, ohne dass die Voraussetzungen des § 281 BGB vorliegen müssten, kann nicht mehr als Ausfüllung einer planwidrigen Regelungslücke verstanden werden. Eine entsprechende Auslegung des Mietvertrags würde vielmehr zu einer erheblichen Erweiterung der Rechte des Vermieters führen, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht zulässig ist (vgl. BGHZ 77, 301 , 304 = NJW 1980, 2347 ).
Dass der Vermieter schließlich aufgrund einer Veräußerung des Mietobjekts subjektiv kein Interesse an der Erbringung der Renovierungsarbeiten mehr hat, rechtfertigt es ebenfalls nicht, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle des primären Erfüllungsanspruchs einen Ausgleichsanspruch treten zu lassen. Der vertragliche Anspruch gegen den Mieter auf Erbringung der übernommenen Renovierungsarbeiten erlischt erst durch ein Schadensersatzverlangen nach § 281 Abs. 4 BGB . Da der Anspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters bis zu diesem Verlangen fortbesteht, geht er gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber des Mietobjekts über. Dieser kann vom Mieter Erfüllung verlangen oder, falls der Mieter nicht zur Vornahme der Renovierungsarbeiten bereit ist, die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 BGB schaffen und die Erklärung nach § 281 Abs. 4 BGB abgeben (Streyl in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 130). Auf diese Weise ist gewährleistet, dass der Mieter auch bei einer Veräußerung des Mietobjekts nicht kompensationslos von der übernommenen Verpflichtung zur Vornahme von Renovierungsarbeiten befreit wird. Dann besteht auch kein Bedürfnis dafür, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle des vereinbarten Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten einen Ausgleichsanspruch des Vermieters treten zu lassen.
2. Die angegriffene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als zutreffend dar (§ 561 ZPO ). Ein Schadensersatzanspruch der Kläger für die nicht erbrachten Renovierungsarbeiten ergibt sich auch nicht aus §§ 280 Abs. 1 und 3 , 281 Abs. 1 Satz 1 BGB . Denn die Kläger haben den Beklagten weder erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt noch war vorliegend die Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich.
a) Grundsätzlich kann dem Vermieter gemäß den §§ 280 Abs. 1 und 3 , 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Mieter eine wirksam auf ihn übertragene Verpflichtung, Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen zu erbringen, schuldhaft nicht erfüllt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter zur Leistungserbringung auffordert, ihm eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt und diese Frist verstreicht, ohne dass der Mieter seine Verpflichtung erfüllt (Langenberg in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 538 BGB Rn. 261; Bub/Treier/Scheuer/Kraemer/Paschke Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. V.A Rn. 202 ff.).
Unabhängig von der Frage, welchen inhaltlichen Anforderungen eine ordnungsgemäße Aufforderung zur Leistungserbringung bei nicht vorgenommenen Renovierungsarbeiten genügen muss (vgl. hierzu Langenberg in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 538 BGB Rn. 291 ff. und Bub/Treier/ Scheuer/Kraemer/Paschke Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. V.A Rn. 205; offen gelassen im Senatsurteil vom 9. Juli 1992 XII ZR 268/90 NJW-RR 1992, 1226 , 1227), liegt eine solche nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Die Kläger haben von den Beklagten im Hinblick auf den beabsichtigten Umbau des Mietobjekts stets nur den für die Durchführung der Arbeiten erforderlichen Geldbetrag gefordert. Auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses wurden die Beklagten von den Klägern nicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten aufgefordert.
b) Die erforderliche Leistungsaufforderung und Fristsetzung war auch nicht nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich. Dies setzt voraus, dass der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Dabei sind an das Vorliegen einer solchen Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen zu stellen (Senatsurteil vom 9. Juli 1992 - XII ZR 268/90 NJW-RR 1992, 1226 , 1227 zu § 326 BGB aF; BGH Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 202/10 NJW 2011, 2872 Rn. 14 zu § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB ). Erforderlich ist ein Verhalten des Schuldners, aus dem zu schließen ist, dass dieser sich durch eine weitere Aufforderung zur Leistung nicht umstimmen lassen wird. Die Weigerung des Schuldners muss als sein letztes Wort aufzufassen sein. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann insbesondere angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (Senatsurteil vom 10. Juli 1991- XII ZR 105/90 NJW 1991, 2416 , 2417 zu § 326 BGB aF; Bub/Treier/Scheuer/Kraemer/ Paschke Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. V.A Rn. 209 ff.).
c) Besondere Umstände, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs rechtfertigen würden (§ 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB ), sind nicht festgestellt.
3. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden, da weitere tatsächliche Feststellungen, die für die Entscheidung von Bedeutung sein könnten, weder zu erwarten noch erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO ).
Vorinstanz: LG Koblenz, vom 27.06.2012 - Vorinstanzaktenzeichen 6 O 39/11
Vorinstanz: OLG Koblenz, vom 12.04.2013 - Vorinstanzaktenzeichen 10 U 832/12
Zitieren: BGH - Urteil vom 12.02.2014 (XII ZR 76/13) - DRsp Nr. 2014/4626