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Timestamp: 2016-10-23 08:03:00+00:00
Document Index: 51832646

Matched Legal Cases: ['art 14', 'art. 29', 'art. 12', 'art. 257', 'art. 19', 'art. 8', 'art. 150', 'art. 9', 'art. 17', 'art. 51', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 74', 'art. 42', 'art. 74', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 74', 'art. 113', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 20', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 1', 'art. 19', 'art. 150', 'art. 150', 'art. 8', 'art. 150', 'art. 150', 'art. 150', 'art. 150', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 17', 'art. 14', 'art. 66']

4A_502/2012 (22.01.2013)
4A_502/2012
X.________, repr�sent�e par Mes Charles Guerry et Catherine Python Werro,
Me Jean-Christophe Oberson,
bail � loyer; frais accessoires,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Fribourg, IIe Cour d'appel civil, du 27 juin 2012.
Par contrat conclu le 24 ao�t 2006 avec Y.________ (le bailleur), repr�sent� par sa g�rance, X.________ (la locataire) a pris � bail, d�s le 1er octobre 2006, un appartement de cinq pi�ces et demie au deuxi�me �tage de l'immeuble sis ..., � Corpataux (Fribourg). Le loyer mensuel net �tait fix� � 1'680 fr., plus mensuellement 190 fr. � titre de frais accessoires, lesquels comprenaient, selon un avenant au contrat, les frais li�s au chauffage, � l'eau chaude et � la taxe d'�puration, devant tous faire l'objet d'un d�compte en fin de chaque exercice.
L'appartement se situe dans un immeuble r�cent, construit entre 2005 et 2006. Cet immeuble est d�pourvu de compteurs individuels de chauffage et d'eau chaude, en contravention avec l'art 14 de la loi fribourgeoise du 9 juin 2000 sur l'�nergie (LEn; RSF 770.1), qui d�clare obligatoire pour les b�timents neufs au sens de cette loi - soit les b�timents mis au b�n�fice d'un permis de construire apr�s l'entr�e en vigueur de la loi (al. 2) - le d�compte individuel des frais de chauffage et d'eau chaude (al. 1). L'art. 29 LEn pr�voit qu'une infraction en particulier aux art. 12 � 19 de la loi est passible d'une amende pouvait aller jusqu'� 50'000 fr., prononc�e conform�ment � la loi sur la justice.
Le 16 juillet 2010, X.________ a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de la Sarine, concluant � ce que le bailleur lui rembourse l'ensemble des montants dont elle s'est acquitt�e � titre de frais de chauffage et d'eau chaude depuis le d�but du contrat de bail. Aucune conciliation n'est intervenue.
Le 28 octobre 2010, la locataire a ouvert action devant le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine. Elle a requis que le bailleur soit condamn� � lui rembourser un montant de 4'523 fr.25 plus int�r�ts � 5% l'an d�s le 28 octobre 2010 et ce qu'ordre lui soit donn� d'�tablir � l'avenir des d�comptes de chauffage et d'eau chaude sur la base d'un compteur individuel. Le 20 avril 2011, la locataire a r�duit ses conclusions p�cuniaires de 4'523 fr.25 � 2'713 fr.95.
Par jugement du 5 d�cembre 2011, le Tribunal des baux a partiellement admis la demande et condamn� le bailleur � verser � la locataire le montant de 2'713 fr.95, plus int�r�ts � 5% l'an d�s le 28 octobre 2010, � titre de remboursement d'acomptes de frais accessoires vers�s pour la p�riode du 1er octobre 2006 au 31 d�cembre 2009; il a en revanche d�clar� irrecevable la conclusion de la locataire tendant � ce qu'ordre soit donn� au bailleur d'�tablir � l'avenir des d�comptes sur la base d'un compteur individuel.
Saisie d'un recours du bailleur, qui requ�rait le rejet entier de la demande en paiement, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois, par arr�t du 27 juin 2012, l'a admis et a annul� le jugement attaqu�; la Cour d'appel a d�bout� enti�rement la locataire dans la mesure o� sa demande �tait recevable.
En substance, la cour cantonale a interpr�t� la l�gislation fribourgeoise sur l'�nergie en ce sens que le l�gislateur n'a pas souhait� pr�voir la nullit� ou l'inefficacit� d'un d�compte de frais accessoires �tabli par le bailleur en l'absence de compteurs individuels impos�s par la loi. Du moment que le contrat de bail liant les parties pr�voyait express�ment la facturation des frais accessoires selon la formule des acomptes provisionnels et que le bailleur a �tabli annuellement, entre 2007 et 2009, des d�comptes en fonction de la surface des locaux lou�s, les magistrats fribourgeois ont jug� que le Tribunal des baux avait transgress� les art. 257a et 257b CO en retenant que le bailleur n'�tait plus en mesure de proc�der � la r�partition des frais accessoires entre les locataires de l'immeuble, faute d'avoir fait installer les compteurs individuels impos�s par le droit public cantonal.
X.________ exerce dans le m�me acte un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire. Invoquant une violation des art. 19 et 20 CO, de l'art. 8 CC, de l'art. 150 CPC, ainsi qu'une application arbitraire de l'art. 9 al. 3 let. d LEn et des art. 17 et 18 du R�glement fribourgeois sur l'�nergie du 5 mars 2001 (REn; RSF 770.11), elle conclut principalement � l'admission du recours en mati�re civile, � l'annulation de l'arr�t entrepris et � ce qu'il soit prononc� que le bailleur est condamn� � lui verser un montant de 2'713 fr.95 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 28 octobre 2010. Subsidiairement, elle formule les m�mes conclusions dans le cadre du recours constitutionnel.
L'intim� propose principalement le rejet du recours en mati�re civile subsidiairement le rejet du recours constitutionnel.
1.1 S'agissant d'une affaire p�cuniaire portant sur le droit du bail � loyer, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse - d�termin�e selon le capital r�clam� dans les derni�res conclusions devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a et al. 3 LTF) - s'�l�ve au moins � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
La recourante ne disconvient pas que la valeur litigieuse n'atteint pas le seuil fix� � l'art. 74 al. 1 let. a LTF. Elle soutient n�anmoins que le recours en mati�re civile est recevable en raison de l'art. 74 al. 2 let. a LTF, car la contestation soul�ve une question juridique de principe, de sorte que ledit recours devrait �tre ouvert ind�pendamment de la valeur litigieuse.
Il incombe � la partie recourante qui se pr�vaut de cette disposition d'expliquer en quoi la contestation soul�verait une question juridique de principe (art. 42 al. 2 2�me phrase LTF). En l'occurrence, la recourante a expos� de mani�re pr�cise qu'il s'agit de savoir si le bailleur, lequel contrevient � l'obligation qui lui est faite par la l�gislation du canton de Fribourg d'�quiper les logements lou�s des appareils requis pour l'�tablissement du d�compte individuel des frais de chauffage et d'eau chaude, est en droit de facturer aux locataires des frais accessoires calcul�s sur la base d'une cl� de r�partition prenant en compte les surfaces ou les volumes des appartements.
Selon la jurisprudence, il y a question juridique de principe au sens de l'art. 74 al. 2 let. a LTF lorsqu'il est n�cessaire, pour r�soudre le cas d'esp�ce, de trancher une question juridique qui donne lieu � une incertitude caract�ris�e, laquelle appelle de mani�re pressante un �claircissement de la part du Tribunal f�d�ral, en tant qu'autorit� judiciaire supr�me charg�e de d�gager une interpr�tation uniforme du droit f�d�ral (ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 583; 135 III 397 consid. 1.2 p. 399).
En l'esp�ce, il n'est pas possible de statuer sur les conclusions de la demande en paiement sans trancher la question juridique pos�e. La probl�matique expos�e par la recourante n'est pas abord�e par la doctrine (cf. DAVID LACHAT, In Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n� 7 ad art. 257a,257b CO; LE M�ME, Le bail � loyer, 2008, ch. 6.2 et 6.3 p. 344/345; ISABELLE BIERI, in Droit du bail � loyer, BOHNET/MONTINI [�d.], 2010, n�s 105 et 106 ad art. 257a-257b CO). Il y a bien une incertitude caract�ris�e. Et les circonstances du cas sont susceptibles de se reproduire � tout moment, notamment pour les baux conclus dans le canton de Fribourg dans des immeubles r�cents.
Il suit de l� que le recours en mati�re civile doit �tre re�u sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a LTF, ce qui entra�ne ipso facto l'irrecevabilit� du recours constitutionnel (art. 113 LTF).
1.2 Interjet� pour le reste par la partie demanderesse qui a enti�rement succomb� dans ses conclusions en paiement et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La recourante se plaint d'une violation des art. 19 al. 2 et 20 CO. Conc�dant que la loi fribourgeoise sur l'�nergie est muette sur les cons�quences civiles qui peuvent d�couler d'une infraction � l'obligation de mettre en place le d�compte individuel des frais de chauffage et d'eau chaude, la recourante est d'avis que la nullit� du d�compte �tabli sans compteur individuel est conforme � l'esprit et au but de cette l�gislation. A l'en croire, les sanctions de droit public ne suffiraient pas � faire respecter la loi susrappel�e. Elle en d�duit que doit �tre consid�r�e comme radicalement nulle la convention pass�e entre bailleur et locataires � en violation crasse des dispositions de droit public applicables �.
2.1 A teneur de l'art. 19 al. 2 CO, la loi n'exclut les conventions des parties que lorsqu'elle �dicte une r�gle de droit strict, ou lorsqu'une d�rogation � son texte serait contraire aux moeurs, � l'ordre public ou aux droits attach�s � la personnalit�.
L'art. 20 al. 1 CO dispose que le contrat est nul, en particulier si son contenu est illicite. Selon la jurisprudence, un contrat est illicite au sens de cette norme lorsque son objet, sa conclusion avec le contenu convenu ou son but m�diat enfreint l'ordre juridique suisse (ATF 134 III 438 consid. 2.2), qu'il s'agisse de dispositions de droit priv� - imp�ratives ou semi-imp�ratives - ou de droit public, f�d�ral ou cantonal (ATF 134 III 52 consid. 1.1 p. 54; GUILLOD/STEFFEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e �d. 2012, n� 62 ad art. 19,20 CO). Pour qu'il y ait nullit� de l'accord, il faut que cette cons�quence soit express�ment pr�vue par la loi concern�e ou qu'elle d�coule du sens ou du but de la norme transgress�e (ATF 134 III 52 438 consid. 2.2 et les arr�ts cit�s).
Le contrat nul ne d�ploie aucun effet juridique, c'est-�-dire qu'il ne permet pas de d�duire des pr�tentions en justice. Cette cons�quence juridique suppose toutefois que le but de protection de la norme exige la nullit� de l'int�gralit� de l'acte juridique. De fait, au regard du principe g�n�ral voulant que la r�duction du contrat permette son maintien (Grundsatz der geltungserhaltenden Reduktion), la nullit� ne doit pas s'�tendre au-del� de ce que requiert le but de protection de la norme viol�e (ATF 134 III 438 consid. 2.3 p. 443 et les arr�ts cit�s).
2.2 Ainsi qu'on l'a vu ci-dessus, l'art. 14 LEn rend obligatoire dans le canton de Fribourg pour les b�timents neufs, soit les b�timents ayant obtenu un permis de construire apr�s le 1er octobre 2000, date d'entr�e en vigueur de la loi, le d�compte individuel des frais de chauffage et d'eau chaude.
Il est incontestable qu'aucune disposition de cette loi cantonale ne pr�voit expressis verbis que, s'agissant des logements sis dans des b�timents neufs, seraient nulles les clauses d'un bail � loyer qui, � l'instar du contrat nou� entre les plaideurs, ne pr�voient pas le d�compte individuel des d�penses li�es au chauffage et � l'eau chaude,
Reste seulement � examiner si la nullit� desdites clauses contractuelles pourrait r�sulter du sens ou du but de la norme de droit public viol�e.
Il doit �tre rappel� que la port�e du droit public cantonal est une question de droit cantonal, que le Tribunal f�d�ral ne peut examiner que sous l'angle de l'arbitraire (cf. ATF 133 III 462 consid. 2.3 p. 466).
L'art. 1 al. 1 LEn d�crit l'objectif de la loi, lequel, dans la perspective du d�veloppement durable, est de contribuer � un approvisionnement �nerg�tique suffisant, diversifi�, s�r, �conomique et compatible avec les imp�ratifs de la protection de l'environnement et de l'am�nagement du territoire. L'art. 1 al. 2 let. b LEn pr�cise ainsi que la loi vise � promouvoir l'utilisation �conome et rationnelle de l'�nergie.
A consid�rer l'objectif g�n�ral de la l�gislation cantonale en question, l'autorit� cantonale n'a pas interpr�t� cette loi de mani�re arbitraire en retenant qu'il n'est pas possible d'admettre qu'une contravention � l'obligation d'installer des compteurs individuels de chauffage et d'eau chaude puisse conduire � ce que le d�compte de frais accessoires, �tabli par le bailleur selon la surface ou le volume de la chose lou�e, soit frapp� de nullit�.
D'une part, la LEn cherche � r�aliser un int�r�t g�n�ral, qui est que tous les habitants du canton de Fribourg puissent b�n�ficier d'un approvisionnement en �nergie satisfaisant aux normes �cologiques et aux plans d'am�nagement territoriaux. Or il est de jurisprudence que la question du paiement du loyer et des frais accessoires ne tend pas � r�aliser un int�r�t g�n�ral, mais touche la relation entre le bailleur et le locataire (ATF 137 I 135 consid. 2.6.1 p. 141 et les r�f�rences).
D'autre part, si le locataire pouvait b�n�ficier gratuitement du chauffage et de l'eau chaude dans l'hypoth�se o� le bailleur ne se serait pas conform� � l'art. 14 LEn, le premier serait fortement enclin � consommer sans aucune mod�ration l'�nergie thermique d�livr�e dans l'immeuble, comme l'a retenu pertinemment la cour cantonale. Cette incitation irait � l'encontre du principe d'utilisation �conome et rationnelle de l'�nergie, ancr� � l'art. 1 al. 2 let. b LEn.
Le moyen pris d'une entorse aux art. 19 al. 2 et 20 CO est infond�.
La recourante se pr�vaut ensuite d'une transgression des art. 150 al. 1 CPC et 8 CC. Elle fait valoir que le fait pertinent dont la preuve doit �tre apport�e, au sens de l'art. 150 al. 1 CPC, est la consommation individuelle effectivement mesur�e de chaque unit� d'occupation. Il ne s'agirait ainsi nullement d'un moyen de preuve l�gal inconnu de la l�gislation f�d�rale. Les d�comptes de charges �tablis par l'intim� ne permettraient pas d'apporter la preuve de la consommation mesur�e pour l'appartement lou� � la locataire. L'intim� aurait donc �chou� � apporter cette preuve, de sorte qu'il devrait en supporter les cons�quences dans le proc�s, conform�ment � l'art. 8 CC.
3.1 L'art. 150 al. 1 CPC pr�voit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contest�s. Cette norme a pour vocation de r�gir les conditions et les modalit�s de l'administration de la preuve (cf. p. ex. PHILIPPE SCHWEIZER, in Code de proc�dure civile comment�, BOHNET ET AL.[�d.], 2011, n� 2 ad art. 150 CPC). Est pertinent un fait de nature � influer sur le litige (cf. SCHWEIZER, op. cit., n� 9 ad art. 150 CPC).
In casu, la recourante n'a pas contest� avoir, entre octobre 2006 et 2009, b�n�fici� pour son logement tant du chauffage que de l'eau chaude. L'intim� a d�livr� annuellement � la locataire des d�comptes, produits au dossier, ventilant entre les locataires les m�tres cubes consomm�s dans tout l'immeuble, en fonction de la surface ou du volume de leur appartement respectif. Il a �t� retenu que la recourante n'a jamais contest� la cl� de r�partition utilis�e (cf. consid. 2/da de l'arr�t d�f�r�, p. 8).
On voit donc que l'offre de preuve apport�e par le bailleur �tait pertinente pour �tablir les frais accessoires que doit supporter la locataire selon l'avenant � son contrat de bail.
Aucune violation de l'art. 150 CPC n'entre en ligne de compte. Et faute d'�chec de la preuve � faire supporter � l'intim�, la cour cantonale n'a pas enfreint la r�gle de d�cision d�duite de l'art. 8 CC.
La recourante invoque enfin une application arbitraire des art. 9 al. 3 let. d LEn, ainsi que 17 et 18 REn. Elle fait valoir que ces normes conf�rent au locataire un droit � ce que les charges lui soient factur�es en majeure partie � partir de la consommation effectivement mesur�e. Il serait insoutenable de permettre au bailleur, qui a contrevenu � ces dispositions, de reporter sur les locataires les cons�quences de son manquement.
4.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Afin qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 135 V 2 consid. 1.3).
Selon la jurisprudence relative aux recours form�s pour violation de droits constitutionnels (art. 106 al. 2 ou 116 LTF), celui qui se plaint d'arbitraire doit indiquer de fa�on pr�cise en quoi la d�cision qu'il attaque est entach�e d'un vice grave et indiscutable; � d�faut, le grief est irrecevable (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; 133 II 396 consid. 3.2 p. 400).
4.2 L'art. 9 al. 3 LEn ne comporte pas de lettre d. De toute mani�re, cet article se rapporte � l'obligation des propri�taires de raccorder leurs b�timents au r�seau de fourniture d'�nergie, ce qui n'a rien � voir avec le pr�sent litige.
Les art. 17 et 18 REn sont des dispositions d'application de l'art. 14 LEn, norme qui, ainsi qu'on l'a dit, n'interf�re pas dans les relations contractuelles liant le bailleur et le locataire.
Le moyen, � supposer qu'il soit recevable, est d�nu� de tout fondement.
Il suit de l� que le recours doit �tre rejet� en tant qu'il est recevable.
Les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Fribourg IIe Cour d'appel civil.