Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/jak-nie-stracic-mieszkania-od-gminy,557,p.html
Timestamp: 2020-02-25 13:35:30+00:00
Document Index: 1345586

Matched Legal Cases: ['art. 353', 'art. 659', 'art. 1030', 'art. 18', 'art. 6', 'art. 92', 'art. 233', 'art. 140']

Z żoną, teściową i rocznym dzieckiem mieszkamy w mieszkaniu po jej babci. Babcia przed śmiercią dostała wypowiedzenie najmu przez zaległości w opłatach czynszu. Gdy zmarła, spłaciliśmy wszystkie jej długi mieszkaniowe, ale gmina nie zgodziła się na podpisanie nowej umowy najmu. Co więcej, po złożeniu przez żonę wniosku o decyzję dostaliśmy nakaz opuszczenia lokalu. Nastąpiło to jeszcze przed urodzeniem dziecka. Teraz, gdy dziecko się urodziło, słyszałem, że mamy większe szanse na pozostanie w tym lokalu. W międzyczasie kupiliśmy inne mieszkanie. Czy posiadanie drugiego mieszkania automatycznie dyskwalifikuje nas z szansy o zachowanie mieszkania po babci? Jeżeli tak, to czy przepisanie kupionego mieszkania na kogoś z rodziny może nam w tym pomóc? Czy gmina, która jest właścicielem mieszkania po babci, ma w ogóle informacje na temat naszego drugiego mieszkania? Słyszałem, że decyzja o przydzieleniu mieszkania komunalnego jest zależna od dochodów. Czy urząd miasta ma dostęp do informacji z urzędu skarbowego o naszych dochodach, czy po prostu dochody są deklarowane przez wnioskodawcę?
Zachowanie stosunku najmu mieszkania po śmierci babci
Zasłyszenie czegoś nie jest źródłem prawa (bez wchodzenia w szczegóły) – akcentuję to, ponieważ Państwo mogli za bardzo zaufać jakiejś zasłyszanej opinii lub pogłosce. Być może wcześniej były jakieś szanse na zachowanie stosunku najmu – teraz decyzja należy do dysponentów danego mieszkania, do przedstawicieli jego właściciela, czyli (Panu znanej) gminy. Zaistniały problemy – być może częściowo z uwagi na nieskorzystanie wcześniej z porady prawnej (lub brak odpowiednich informacji w inny sposób pozyskanych). Właśnie już poniesione przez Państwa nakłady (zwłaszcza spłacone „zadłużenie czynszowe”) skłaniają do unikania kolejnych ryzykownych decyzji.
Czy prawo do najmu jest dziedziczone
Niemalże kluczowe znaczenie ma użyte przez Pana określenie „nowa umowa najmu”. Gdyby wspomniana przez Pana babcia była najemczynią odnośnego mieszkania komunalnego do końca swego życia, to jej dziecko (do końca życia z nią mieszkające) zapewne stałoby się najemcą tegoż mieszkania z mocy prawa (ponieważ wstąpienie w prawo najmu zachodzi z mocy ustawy, także w przypadku proponowania, nawet skutecznie, podpisania nowej umowy najmu). Sam opis sytuacji nie pozwala (z perspektywy zewnętrznej) dojść do wniosku, czyją babcią była ostatnia najemczyni rzeczonego mieszkania komunalnego – Pańskiej babci czy Pańskiej teściowej. Spłacenie zadłużenia (a zwłaszcza zapobieżenie jego powstaniu) oraz zamieszkiwanie w tymże mieszkaniu wraz z najemczynią do końca jej życia uczyniłyby sytuację prostszą (w zakresie wstąpienia w prawo najmu).
Kiedy można wstąpić w prawo najmu po zmarłym
Dotyczący wstąpienia w prawo najmu artykuł 691 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) stanowi:
Spłacenie „zadłużenia czynszowego” (nawet przez już byłego najemcę) nie jest równoznaczne z „przywróceniem” umowy najmu. Dłużnik powinien spełnić swe świadczenie na rzecz wierzyciela – to jest oczywiste, z uwagi na prawną konstrukcję zobowiązania (art. 353 K.c.); do podstawowych obowiązków najemcy należy płacenie czynszu (art. 659 K.c.) – niepłacenie czynszu może mieć poważne skutki, w tym rozwiązanie umowy najmu oraz egzekucję komorniczą.
Nie wiem, z jakiej przyczyny Państwo spłacili zadłużenie za okres, gdy w mieszkaniu zamieszkiwała (zwłaszcza bez innej osoby pełnoletniej) ostatnia Najemczyni tegoż mieszkania – być może tak stało się z uwagi na odpowiedzialność za długi spadkowe (art. 1030 i następne K.c.); to jest poza zakresem Pańskiego pytania głównego. Dług ostatniej Najemczyni spłacono i wydaje się bardzo mało prawdopodobne, by odnośną kwotę dało się odzyskać. Co więcej, zajmowanie cudzego lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego wiąże się z obowiązkiem płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali – przewidzianego w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów; w jakimś stopniu jest to Państwa obowiązkiem.
Zajmowanie cudzego (np. komunalnego) mieszkania – szczególnie przez wiele lat – często wiąże się z nakładami na lokal mieszkalny.
Poniesione nakłady na mieszkanie komunalne eksmisja
Z uwagi na spore prawdopodobieństwo opuszczenia przedmiotowego mieszkania przez Państwa (a zapewne Państwo woleliby uniknąć eksmisji) proponuję sprawdzić dokonane w tymże mieszkaniu nakłady z art. 6 i następnymi ustawy o ochronie praw lokatorów ; być może w ten sposób uda się uzyskać jakieś świadczenia od gminy lub skłonić przedstawicieli gminy do zmiany stanowiska.
Jak będzie przedstawiała się sytuacja z mieszkaniami komunalnymi – trudno przewidzieć. W aktualnej kadencji parlamentarnej podejmowano parę prób (w tym w postaci zamieszczania projektów ustaw na stronach internetowych Rządowego Centrum Legislacji) tak zwanego uelastycznienia najmu mieszkań komunalnych. Wprawdzie już teraz w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz w uchwałach rad poszczególnych gmin przewidziano kryteria dochodowe, ale one w praktyce na ogół mają zastosowanie przy dokonywaniu przydziałów mieszkań komunalnych, zaś projektodawcy proponowali ułatwiać gminom wypowiadanie umów najmu w związku ze zwiększeniem dochodu na osobę gospodarstwie domowym najemcy; proszę sprawdzić (np. w ramach Biuletynu Informacji Publicznej), jakie kryteria przydzielania mieszkań komunalnych obowiązują w odnośnej gminie.
Zamieszkiwanie w mieszkaniu komunalnym a tytuł prawny do innego mieszkania własnościowego
Skoro Państwu przysługuje własność innego mieszkania (zwłaszcza nadającego się do zamieszkania), to zapewne będzie mniejsza szansa na uzyskanie przydziału mieszkania komunalnego – szczególnie tego, którego uzyskaniem Państwo są (lub byliby) szczególnie zainteresowani; najem nie wchodzi w skład spadku (właśnie dlatego uregulowano wstąpienie w prawo najmu) – w dodatku, w Państwa sytuacji umowę najmu rozwiązano za życia ostatniej najemczyni. W zakresie przydzielania mieszkań komunalnych oraz wypowiadania umów najmu szczególnie duże znaczenie ma posiadanie tytułu prawnego (na ogół: własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w tej samej gminie lub w okolicznych miejscowościach (to określenie jest nieprecyzyjne, co zwiększa zakres swobodnej oceny sytuacji przez przedstawicieli gmin, z czym czasami wiążą się spory sądowe). Co więcej, przysługiwanie tytułu prawnego do innego mieszkania (lub domu mieszkalnego) – o ile możliwe jest w nim zamieszkania (w przeszkody bywają różne) – znacznie ułatwia eksmisję z mieszkania; np. może nawet wykluczać wskazywanie na dziecko (zwłaszcza małe), jako okoliczność przemawiającą przeciwko eksmisji (zdecydowanie działający komornicy są w stanie sobie i takimi wyzwaniami radzić, co czasami skłania do ocen dalekich od aprobaty).
Zatajenie informacji przed gminą o posiadaniu własności innego mieszkania
Doświadczenie życiowe uczy, że nie można (zwłaszcza do końca) wykluczyć tego, że ktoś się o czymś dowie – spopularyzowanym (zwłaszcza przez filmy) przejawem tego zjawiska są „filmy szpiegowskie”. Gminy są (w jakimś stopniu) instytucjami podatkowymi – szczególnie chodzi o podatki i opłaty lokalne. Gminy pozyskują informacje z ewidencji gruntów i budynków (prowadzonej „na szczeblu” powiatowym). Gminy współpracują z Krajową Administracją Skarbową. Urzędy gmin są podmiotami sprawującymi władzę publiczną, więc mają spore możliwości dostępu do różnych danych – w zakresie szerszym od powszechnego (np. w systemie ksiąg wieczystych), nie tylko wprost. Poza tym notariusze mają określone obowiązki informacyjne (szczególnie: art. 92 Prawa o notariacie).
Sporo okoliczności przemawia za tym, że gminy (urzędnicy gminni) mogą mieć dostęp do danych, pozwalających „namierzyć” sprawdzać, czy najemcy mieszkań komunalnych oraz osoby wnioskujące o przydział takiego mieszkania mają tytuł prawny do innego mieszkania lub domu.
Przeniesienie własności mieszkania na kogoś innego
Często formularze urzędowe wypełnia się (o czym należy człowieka odpowiednio pouczyć) pod rygorem odpowiedzialności karnej – np. przewidzianej w art. 233 Kodeksu karnego. Złożenie fałszywego oświadczenia może mieć poważne skutki prawne. Co więcej, przeniesienie własności mieszkania (lub domu) na kogoś innego skutkuje tym, że uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.) zaczynają przysługiwać nowemu właścicielowi – zaś „przywrócenie własności” może okazać się niewykonalne (np. z uwagi na egzekucję długów wobec nowego właściciela) lub związane z kosztami (np. z taksą notarialną oraz opłatami sądowymi). Być może wniosek o przydział mieszkania komunalnego miałby większe szanse na pozytywne rozpatrzenie, gdyby wnioskował o to ktoś, komu nie przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania (lub domu). Jednak również w takiej sytuacji Państwa zbytnie zaangażowanie (np. finansowe) mogłoby mieć skutki dalekie od oczekiwanych (zwłaszcza przez Państwa, np. w przypadku sfinansowania wykupienia mieszkania komunalnego na dane osobowe innej osoby).