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Timestamp: 2016-10-27 03:06:25+00:00
Document Index: 63060856

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 18', 'art. 15', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 84', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 88', 'art. 89', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 57', 'art. 90', 'ATF ', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 29', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 156']

4P.134/2001 (16.11.2001)
4P.134/2001
X.________ S.A., repr�sent�e par Me Jean Heim, avocat � Lausanne,
l'arr�t rendu le 4 octobre 2000 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois dans la cause qui oppose la recourante � Y.________ S.A., repr�sent�e par Me Peter Schaufelberger, avocat � Lausanne;
(arbitraire; droit � une d�cision motiv�e)
A.- a) Par contrat du 21 mars 1994, la soci�t� X.________ S.A. a remis � bail � Y.________ S.A. une surface de 3099 m2 au rez-de-chauss�e du centre commercial qu'elle avait entrepris de construire. Y.________ S.A. entendait y installer un de ses supermarch�s.
Par contrat du m�me jour, X.________ S.A. a �galement lou� � Y.________ S.A. une surface de 1500 m2 au premier �tage du centre commercial. Y.________ S.A. n'entendait pas utiliser elle-m�me cette surface, mais la sous-louer � des partenaires. Les deux parties souhaitaient que toutes les surfaces soient effectivement occup�es au moment de l'ouverture du centre; en concluant ce second contrat, Y.________ S.A. voulait agir dans ce sens et rechercher �galement des preneurs.
Les deux conventions dat�es du 21 mars 1994 contenaient un article 9 qui pr�voyait, � son alin�a premier, que les frais d'eau et d'�lectricit� seraient relev�s sur des compteurs pour toute la surface lou�e et pay�s directement aux Services industriels par la soci�t� locataire, avec les taxes s'y rapportant. Par ailleurs, l'art. 9 al. 2 avait la teneur suivante:
" Les frais �num�r�s ci-dessous seront r�partis
entre tous les locataires du b�timent au prorata
des surfaces lou�es:
- frais de chauffage des locaux communs,
- frais d'�clairage des locaux communs et des
ext�rieurs,
- frais de nettoyage et d'entretien des locaux
- frais d'entretien des parkings du centre et
des parkings ext�rieurs,
- frais d'entretien des places de jeu et planta- tions,
- frais d'entretien du syst�me Sprinkler,
- taxes d'�gouts et d'�puration des eaux us�es,
- frais d'enl�vement des ordures et autres d�- chets".
Par ailleurs, chaque contrat contenait une clause g�n�rale pr�voyant que les dispositions du code des obligations ainsi que les r�gles et usages locatifs du canton de Vaud �taient applicables dans la mesure o� les contrats n'y d�rogeaient pas express�ment (art. 18, respectivement art. 15 du contrat).
b) Y.________ S.A. a mis X.________ S.A. en contact avec la soci�t� Z.________ & Cie AG (ci-apr�s: Z.________), qui �tait l'un de ses partenaires habituels.
Par contrat du 17 mai 1994, X.________ S.A. a lou� � Z.________ une surface de 600 m2 situ�e au premier �tage du centre commercial.
Selon une d�claration faite en cours de proc�dure par l'actionnaire de X.________ S.A. (qui s'occupait personnellement de l'affaire), Z.________ �tait cens�e occuper une partie de la surface lou�e � Y.________ S.A. Le directeur de Z.________ a d�clar�, pour sa part, qu'il n'en avait pas �t� question lors des n�gociations entre Z.________ et X.________ S.A.
Dans une lettre du 19 juin 1995 adress�e � X.________ S.A., Y.________ S.A. affirmait que "Z.________ devait implanter ses 600 m2 sur la partie du premier �tage que nous d�tenons en location". Par pli et t�l�fax des 20 juin 1995, X.________ S.A. a r�pondu � Y.________ S.A. que "les surfaces lou�es � Z.________ par contrat du 17 mai 1994 n'�taient pas pr�lev�es sur celles qui vous sont lou�es au premier �tage du centre".
Y.________ S.A. a re�u une copie du contrat conclu avec Z.________, qui lui a �t� envoy�e par X.________ S.A.
sous pli du 7 juin 1994. Elle n'a pas r�agi � r�ception de ce document.
Se plaignant que toutes les surfaces du premier �tage n'avaient pas �t� lou�es, Z.________ a manifest� la volont�, par lettre du 27 d�cembre 1994, de se d�lier du contrat qu'elle avait conclu le 17 mai 1994. X.________ S.A. a accept� de lib�rer Z.________ de ses obligations contractuelles, sans contrepartie aucune.
Le centre commercial a ouvert ses portes le 22 juin 1995.
B.- Un litige a surgi entre les parties au sujet des frais que X.________ S.A. r�clamait � Y.________ S.A.
Cette derni�re a consid�r� que le montant �tait excessif, puis a pr�cis�, notamment, que l'on mettait � sa charge � tort des frais qui n'�taient pas pr�vus � l'art. 9 des contrats.
X.________ S.A. a reproch� � Y.________ S.A. d'avoir laiss� des surfaces vides au premier �tage � l'�poque de l'ouverture du centre, ce qui lui aurait caus� un dommage.
Par requ�te du 7 octobre 1996, Y.________ S.A. a ouvert action contre X.________ S.A. devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, demandant principalement que les frais accessoires mis � sa charge soient r�duits, que le bail portant sur les 1500 m2 soit d�clar� nul, qu'il soit constat� que Y.________ S.A. n'est pas d�bitrice de X.________ S.A.
pour les sommes en capital de 26 578 fr.65 et 35 268 fr.80 et que sa partie adverse soit d�clar�e d�bitrice de Y.________ S.A. pour la somme de 10 000 fr. avec int�r�ts.
X.________ S.A. a form� une demande reconventionnelle s'�levant au total � un montant en capital de 212 056 fr.80.
Par jugement du 8 novembre 1999, le Tribunal des baux a statu� sur l'ensemble des points litigieux.
Saisie du recours de X.________ S.A., la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 4 octobre 2000, a confirm� le jugement attaqu�. Sur les deux points qui restent actuellement litigieux entre les parties, la cour cantonale a consid�r� en substance que X.________ S.A. ne pouvait pas r�clamer d'autres frais accessoires que ceux �num�r�s � l'art. 9 des contrats et que les 600 m2 lou�s � Z.________ devaient �tre imput�s sur les 1500 m2 lou�s au premier �tage � Y.________ S.A.
C.- X.________ S.A. interjette, parall�lement, un recours de droit public et un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Dans le recours de droit public, invoquant le droit � une d�cision motiv�e et l'interdiction de l'arbitraire, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu�, ainsi que du jugement de premi�re instance.
L'intim�e conclut au rejet du recours dans la mesure o� il est recevable, alors que l'autorit� cantonale d�clare se r�f�rer aux consid�rants de son arr�t.
La d�cision attaqu�e, qui est finale, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan f�d�ral ou cantonal dans la mesure o� la recourante invoque la violation directe d'un droit de rang constitutionnel, de sorte que la r�gle de la subsidiarit� du recours de droit public est respect�e (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si la recourante soul�ve une question relevant de l'application du droit f�d�ral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en r�forme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).
Il ne ressort pas de l'arr�t attaqu� que le pouvoir d'examen de la cour cantonale �tait plus limit� que celui du Tribunal f�d�ral, de sorte que le jugement de premi�re instance ne peut pas �tre entrepris simultan�ment (ATF 126 II 377 consid. 8b p. 395; 125 I 492 consid. 1a/aa).
La recourante est personnellement touch�e par la d�cision attaqu�e, dans la mesure o� elle rejette ses pr�tentions en paiement, de sorte qu'elle a un int�r�t personnel, actuel et juridiquement prot�g� � ce que cette d�cision n'ait pas �t� prise en violation de ses droits constitutionnels. En cons�quence, elle a qualit� pour recourir (art. 88 OJ).
Interjet� en temps utile (art. 89 al. 1 OJ), dans la forme pr�vue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le recours est recevable.
Hormis certaines exceptions - qui ne sont pas r�alis�es en l'esp�ce - le recours de droit public n'a qu'un caract�re cassatoire; toute autre conclusion est irrecevable (ATF 127 II 1 consid. 2c; 127 III 279 consid. 1b; 126 III 534 consid. 1c; 124 I 327 consid. 4a).
Le recours de droit public doit en principe �tre trait� avant le recours en r�forme que la recourante a d�pos� parall�lement (art. 57 al. 5 OJ).
b) Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours(art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 127 I 38 consid. 3c; 127 III 279 consid. 1c; 126 III 524 consid. 1c, 534 consid. 1b).
2.- a) Invoquant un d�ni de justice formel et une violation du droit d'�tre entendu, la recourante reproche � la cour cantonale d'avoir balay�, sans motivation s�rieuse, ses arguments tendant � montrer que c'�tait � tort que le juge de premi�re instance avait retenu que les 600 m2 lou�s � Z.________ devaient �tre imput�s sur les 1500 m2 lou�s au premier �tage � l'intim�e.
aa) Au sens strict, un d�ni de justice formel, prohib� par l'art. 29 al. 1 Cst. , n'est r�alis� que lorsqu'une autorit� ne statue pas sur une requ�te qui lui est pr�sent�e et qui rel�ve de sa comp�tence (ATF 107 Ib 160 consid. 3b et les arr�ts cit�s). En l'esp�ce, il n'est pas douteux que la cour cantonale a statu� sur toutes les conclusions prises devant elle, de sorte qu'il n'y a pas trace d'un d�ni de justice formel au sens strict.
bb) La jurisprudence a d�duit du droit d'�tre entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. , notamment l'obligation pour l'autorit� de motiver sa d�cision, afin que son destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorit� de recours puisse exercer son contr�le (ATF 126 I 15 consid. 2a/aa, 97 consid. 2b; 125 II 369 consid. 2c; 124 II 146 consid. 2a).
Pour r�pondre � ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il a fond� sa d�cision, de mani�re � ce que l'int�ress�e puisse se rendre compte de la port�e de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause; il n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqu�s par les parties, mais peut au contraire se limiter � ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 126 I 97 consid. 2b; 123 I 31 consid. 2c et les arr�ts cit�s).
cc) En l'esp�ce, la cour cantonale a constat� en fait que l'actionnaire de la recourante avait affirm� que Z.________ �tait cens�e occuper une partie de la surface lou�e � l'intim�e (arr�t attaqu� p. 9). La cour cantonale a �galement relev� que la recourante ne contestait pas la r�alit� et le contenu de cette d�claration (arr�t attaqu� p. 34). Elle a observ� qu'elle ne voyait pas en quoi le juge de premi�re instance aurait fait une interpr�tation insoutenable de cette d�claration (arr�t attaqu� p. 34). Il est vrai que l'interpr�tation donn�e est celle qui vient imm�diatement � l'esprit en lisant la d�claration en question. On ne voit pas ce que l'on pourrait ajouter � la constatation que cette interpr�tation n'est pas insoutenable.
Il faut encore observer que la cour cantonale a examin� longuement, aux pages 36 et 37 de l'arr�t d�f�r�, les arguments de la recourante en expliquant qu'ils �taient impropres � d�montrer l'arbitraire de l'interpr�tation effectu�e.
Au contraire, l'autorit� cantonale a fait �tat d'�l�ments corroboratifs (l'envoi imm�diat d'une copie du contrat conclu avec Z.________ et l'existence d'un plan qui montre que les surfaces finalement attribu�es � l'intim�e comprennent bien celles qui �taient d�volues � Z.________) et a admis que c'�tait � juste titre que le Tribunal des baux avait accord� foi � la d�claration de l'actionnaire dans le sens de l'interpr�tation donn�e.
On ne saurait donc dire que la motivation est insuffisante pour comprendre la d�cision et, s'il y a lieu, pour l'attaquer utilement. Ce premier grief est donc infond�.
b) La recourante se plaint ensuite d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves.
aa) Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst. , ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�.
Pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 127 I 54 consid. 2b; 126 I 168 consid. 3a; 125 I 166 consid. 2a; 125 II 10 consid. 3a, 129 consid. 5b).
bb) La cour cantonale a constat� que l'actionnaire de la recourante, entendu en tant que repr�sentant de la partie, a d�clar� que Z.________ �tait cens�e occuper une partie de la surface lou�e � l'intim�e. La recourante ne tente pas de d�montrer que l'existence et le contenu de cette d�claration auraient �t� retenus arbitrairement; elle s'efforce seulement de proposer une autre interpr�tation de cette d�claration, interpr�tation qui n'est certainement pas celle qui vient imm�diatement � l'esprit. Il n'est assur�ment pas arbitraire - au sens de la d�finition rappel�e ci-dessus - d'admettre que l'actionnaire a voulu dire que son intention, au moment de la conclusion du contrat avec Z.________, �tait bien d'imputer les 600 m2 lou�s � cette soci�t� sur les 1500 m2 pour lesquels l'intim�e (qui avait pr�sent� Z.________) devait trouver preneur.
La cour cantonale a �galement constat� - sans que l'arbitraire ne soit invoqu� � ce propos - que l'intim�e, de son c�t�, avait d�clar�, dans une lettre du 19 juin 1995, que "Z.________ devait implanter ses 600 m2 sur la partie du premier �tage que nous d�tenons en location".
Ainsi, chacune des parties s'est exprim�e, � un certain moment, dans un sens concordant sur la signification de l'op�ration.
Ces deux d�clarations qui co�ncident, �manant des deux parties, s'inscrivent d'ailleurs tr�s logiquement dans le contexte. Comme l'intim�e devait trouver des preneurs pour les 1500 m2 du premier �tage et qu'elle avait pr�sent� Z.________ qui �tait un de ses partenaires habituels, il �tait logique que les 600 m2 lou�s � cette soci�t� soient imput�s sur les 1500 m2 pour lesquels l'intim�e avait la charge de trouver preneur.
Que le contrat conclu avec Z.________ ait �t� imm�diatement envoy� en copie � l'intim�e est un indice corroboratif.
On ne voit en effet pas pourquoi ce contrat conclu entre la recourante et Z.________ aurait d� �tre envoy� � l'intim�e s'il ne la concernait en rien et n'avait pas d'effet pour elle.
L'autorit� cantonale a encore relev�, comme indice corroboratif, qu'un plan montre que la surface d�finitivement allou�e � l'intim�e comprend bien les 600 m2 qui devaient �tre d�volus � Z.________. Sur ce point �galement, la recourante ne tente pas de d�montrer que le fait lui-m�me (l'existence du plan et son contenu) aurait �t� retenu de mani�re insoutenable.
Au vu de l'ensemble de ces �l�ments convergents, les autorit�s cantonales n'ont pas statu� arbitrairement en retenant que, selon la volont� r�elle des parties, les 600 m2 lou�s � Z.________ devaient �tre imput�s sur les 1500 m2 lou�s � l'intim�e.
La recourante pr�sente les �l�ments de fait qui militent en faveur de sa version comme si elle s'adressait � une cour d'appel. Il n'appartient cependant pas au Tribunal f�d�ral, saisi d'un recours de droit public, d'examiner l'ensemble des moyens de preuve et de substituer son appr�ciation � celle de l'autorit� cantonale. Les arguments suppl�mentaires invoqu�s de part et d'autre sont impropres � faire appara�tre comme arbitraire la conviction de l'autorit� cantonale � consid�rer les �l�ments rappel�s ci-dessus.
La d�claration divergente du directeur de Z.________ peut �tre interpr�t�e en ce sens qu'on ne lui a pas expliqu� au cours des n�gociations - parce que cela ne le concernait pas - que les 600 m2 seraient imput�s sur une obligation de l'intim�e � l'�gard de la recourante.
Que la recourante ait continu� de r�clamer � l'intim�e le loyer pour les 1500 m2 peut parfaitement s'expliquer par le fait que Z.________ a �t� lib�r�e conventionnellement de ses obligations et qu'elle n'a donc pas pay� de loyer pour les 600 m2 qui lui ont �t� lou�s. Savoir si la lib�ration de Z.________ aurait pu faire rena�tre l'obligation de l'intim�e est une question qui n'est pas abord�e dans le recours, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'examiner.
La recourante explique, en se fondant sur un plan, que Z.________ devait occuper des surfaces � l'arri�re de l'escalator; citant le directeur de Z.________, elle affirme que cette soci�t� devait occuper des surfaces � la droite de l'escalator en montant. Ces explications ne semblent pas concordantes et elles sont en tout cas impropres � �tablir l'arbitraire de la conviction cantonale. Il en va de m�me de la d�monstration peu compr�hensible que la recourante semble vouloir faire sur la base d'un calcul de surface. Il est assur�ment vrai que les plans et les explications des parties ne sont pas univoques; cette circonstance n'est cependant pas suffisante pour faire appara�tre comme insoutenable la conviction acquise par l'autorit� cantonale.
3.- En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Vu l'issue de la querelle, les frais et d�pens doivent �tre mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
3. Dit que la recourante versera � l'intim�e une indemnit� de 18 000 fr. � titre de d�pens;