Source: http://www.zutz-und-hedwig.de/tippsundhinweise/schoenheitsreparaturen.html
Timestamp: 2017-12-17 08:15:11
Document Index: 305410847

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH']

Schönheitsreparaturen: Anwaltskanzlei Zutz & Hedwig
Tipps und Hinweise aus dem Mietrecht:
Schönheitsreparaturen - Formularklauseln
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.03.2015 in drei Entscheidungen zu den Aktenzeichen VIII ZR 185/14 (Vorinstanzen: AG Tempelhof, LG Berlin), VIII ZR 21/13 (Vorinstanzen: AG Mitte, LG Berlin) und VIII ZR 242/13 (Vorinstanzen: AG Hannover, LG Hannover) Aussagen zu der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln getroffen.
Diesbezüglich sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. Der BGH hält an früheren Entscheidungen der Jahre 1987 und 1988 nicht mehr fest und entwickelte die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans für Schönheitsreparaturen fort.
Danach ist nun eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Denn eine solche Klausel würde den Mieter verpflichten, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und sogar dazu führen, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. So stellte der gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete keinen angemessenen Ausgleich für Streicharbeiten in drei Zimmern bei Nutzungsbeginn dar. Die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist daher unwirksam gewesen (VIII ZR 185/14)
Im Verfahren VIII ZR 242/13 wurde die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils zurückverwiesen, damit die Frage geklärt werden konnte, ob die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben worden ist (die Beweislast hierfür trägt der Mieter) und die Abwälzung von Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. In diesem Fall musste noch geklärt werden, ob Gebrauchsspuren wegen ihrer Unerheblichkeit den Eindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Darüber hinaus wurde entscheiden dass nach der in diesem Fall formulierten Quotenabgeltungsklausel ein Anspruch auf anteilige Kostentragung für Renovierungsarbeiten auf Seiten des Mieters nicht bestand.
In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der BGH eine Schadensersatzpflicht eines Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen deshalb nicht bejaht, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starren " Fristen beruhte und daher unwirksam war. Hier kam es nicht mehr darauf an, ob die Wohnung zu Mietvertragsbeginn unrenoviert war oder nicht.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung am 05.04.2006 ( AZ VIII ZR 178/05) entschieden, dass ein Mieter dann hinsichtlich eines formularmäßigen Fristenplanes bei vorzunehmenden Schönheitsreparaturen unangemessen i.S.d. § 307 BGB benachteiligt wird, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Konsequenz dieses Urteils ist, dass eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ihre Grundlage verliert, wenn die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. In dem zu entscheidenden Fall wurden im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen Regelungen getroffen, die - ohne flexible Vereinbarung hinsichtlich der Fristen gemessen an dem tatsächlichen Renovierungsbedarf - starr und daher unwirksam waren. Flexibilität hätte, so der BGH, allenfalls dadurch erreicht werden können, dass ein angegebener Zeitraum durch Wendungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" vereinbart worden wäre. Ein solcher oder ähnlicher Zusatz fehlte aber in der streitgegenständlichen Regelung.
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