Source: http://pravo4u.cz/judikatura/nejvyssi-soud-cr/32-cdo-4051-2008/
Timestamp: 2017-11-19 04:50:54+00:00
Document Index: 16462940

Matched Legal Cases: ['§ 37', 'soud ', '§ 3', 'zákona č. 116', '§ 3', 'soud ', '§ 237', '§ 241', 'soud ', 'soud ', '§ 3', '§ 5', 'zákona č. 87', 'zákona č. 92', '§ 15', 'zákona č. 92', '§ 680', '§ 4', 'zákona č. 116', 'soud ', '§ 241', '§ 132', 'soud ']

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Cdo 4051/2008 | Judikatura | Pravo4u.cz - služby pro právníky
Ujednání o nájemném určeném souhrnnou částkou, zahrnující kromě vlastního nájemného i výši úplaty za služby spolu s nájmem poskytované, jako neplatné pro neurčitost.
Bylo-li nájemné v nájemní smlouvě sjednáno částkou zahrnující kromě úplaty za nájem i úplaty za poskytování dalších služeb, je toto ujednání neplatné pro neurčitost (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku), což vede k neplatnosti celé smlouvy. Protože jde o absolutní neplatnost, nemohlo dojít ke konvalidaci pozdějšími dodatky, v nichž byla cena za nájem oddělena od ceny za pronajímatelem poskytované služby s ním souvisící.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Galluse a soudců JUDr. Hany Gajdziokové a JUDr. Pavla Koláře v právní věci žalobkyně AMÁDEUS spol. s r.o., se sídlem v Praze 6, U silnice 949, PSČ 160 00, IČ 48585572, zastoupené Mgr. Janem Petříkem, advokátem se sídlem v Praze 1 - Novém Městě, Klimentská 1207/10, PSČ 110 00, proti žalovanému A. K., zastoupenému JUDr. Rudolfem Vaňkem, advokátem se sídlem v Liberci 3, Na Rybníčku 387/6, PSČ 460 01, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 15 C 48/2004, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, takto:
I. Dovolání proti výrokům II. a III. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se odmítá.
II. Dovolání proti výroku I. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se zamítá.
Žalobou doručenou soudu dne 27. ledna 2004 požadovala žalobkyně, aby žalovanému bylo uloženo vyklidit nebytové prostory o rozloze 451,5 m2 v přízemí domu č. p. 371 stojícího na pozemku parc. č. 1483/1 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví č. 3406 v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro obec a katastrální území Liberec a nacházejícího se na adrese Revoluční 13, Liberec IV - Perštýn (dále rovněž jen „sporné prostory“), jenž je v jejím vlastnictví na základě příklepu licitátora v dobrovolné dražbě konané dne 10. června 2003 v Liberci. Podle skutkových tvrzení žaloby je žalovaný nájemcem sporných prostor na základě nájemní smlouvy uzavřené se Středním odborným učilištěm železničním a stavebním dne 29. srpna 1993, ve znění jejích dodatků ze 14. února 1994, 4. března 1994, 27. srpna 1997 a 14. ledna 1999 (dále též jen „nájemní smlouva“). Ta je však od počátku neplatná. Neurčitě a tudíž neplatně je v ní sjednána výše nájemného, do níž jsou započteny i úhrady za dodávky tepla, TUV, vodného a stočného, takže z ní čistou výši nájemného nelze zjistit. Není v ní konkrétně vymezen účel nájmu, protože v tomto ohledu odkazuje na živnostenské oprávnění žalovaného, živnostenské listy však netvoří její přílohu. Neurčitě je vymezen i předmět smlouvy pro absenci situačního plánu a k jejímu uzavření nedal předchozí souhlas národní výbor (obecní úřad). Nájemní smlouva tak postrádá náležitosti upravené ustanovením § 3 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném v době jejího uzavření s důsledky podle ustanovení § 3 odst. 4 téhož zákona. Žalovaný rovněž užívá větší prostory, než je podle nájemní smlouvy oprávněn užívat. Žalobní tvrzení byla v průběhu řízení doplněna tak, že žalobkyně dala žalovanému výpověď z nájmu nebytových prostor pro porušování jeho povinností, která mu byla doručena dne 17. května 2004.
Žalovaný s obsahem žaloby nesouhlasil. Tvrzené důvody neplatnosti nájemní smlouvy nejsou podle něj dány. Protože z právních předpisů vyplývá způsob rozúčtování nákladů na služby, je určení výše čistého nájmu „jednoduchou matematickou operací“ a je kromě toho obvyklou praxí, že nájemné je určeno souhrnnou částkou zahrnující kromě čistého nájemného i platby za ostatní služby poskytované pronajímatelem. Sporné prostory jsou užívány shodným způsobem (jako provozní zázemí prodejny potravin) již od doby, kdy došlo k jejich kolaudaci a ke stejnému účelu je v souladu se svým předmětem podnikání užívá i žalovaný. Právo nájmu k nim mu vzniklo ze zákona, protože prodejnu potravin nabyl v rámci privatizace a jeho právní předchůdce, Potraviny s.p. je rovněž užíval na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla tedy fakticky změnou, popř. dodatkem původní nájemní smlouvy. Souhlas národního výboru k jejímu uzavření potřebný nebyl, protože pronajaté prostory byly využívány jako technologické zázemí pro prodejnu potravin. Pravdivé není ani tvrzení, že užívá prostory o větší, než pronajaté ploše. Žalobkyně podle něj není v řízení aktivně legitimována, protože po přestavbě byly sporné prostory stavebně spojeny s prodejnou potravin ve vedlejším domě a naopak odděleny od ostatních částí domu ve vlastnictví žalobkyně, a podle jeho názoru jsou tak stavbou vestavěnou do žalobkynina domu a nikoliv jeho součástí.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci v záhlaví uvedeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovanému uložil vyklidit sporné nemovitosti (první výrok), zaplatit žalobkyni náklady řízení před soudy obou stupňů (druhý výrok) a rozhodl o vrácení přeplatku soudního poplatku žalobkyni (třetí výrok).
Rozsudek odvolacího soudu byl „ve všech jeho výrocích“ napaden dovoláním žalovaného, který jeho přípustnost opírá o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále rovněž jen „o. s. ř.“) a důvodnost o ustanovení § 241a odst. 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř.
Podle dovolatele odvolací soud pochybil ve svém závěru, že žalobkyně je v řízení aktivně legitimována, bylo-li kompetentním úřadem rozhodnuto o spojení sporných prostor s prodejnou potravin, s níž nyní tvoří samostatný prostorový a technologický celek. Stavební řád platný v době, kdy došlo ke stavebním úpravám, samostatnou změnu stavby ani neumožňoval. Nesprávný je závěr, že nevstoupil v rámci privatizace do práv předchozího nájemce, protože z důkazů provedených soudem prvního stupně vyplynul opak, a nájemní smlouva je tak pouze „kumulativní novací“ dříve uzavřených nájemních smluv. I v ní je však ujednání o nájemném určité, protože jeho výše je z ní zjistitelná. Opačný způsob posouzení (a to i dříve vydanými rozhodnutími Nejvyššího soudu) je neodůvodněným zásahem do smluvní volnosti účastníků nájemního vztahu, protože zákon o cenách, ani žádný jiný zákon určení výše nájemného souhrnnou částkou, popř. sjednání jeho kolísavé výše nevylučuje. Rozhodnutí odvolacího soudu považuje dovolatel za překvapivé, protože odvolací soud jej neseznámil v průběhu odvolacího řízení se svým právním názorem, který vedl ke změně rozhodnutí soudu prvního stupně, a nedal mu tak možnost se ke změněnému právnímu názoru vyjádřit ani učinit případné důkazní návrhy.
Uzavřel-li odvolací soud, že s ohledem na ustanovení § 3 a § 5 odst. 1 zákona č. 87/1958 Sb., o stavebním řádu, a na skutková zjištění, která vyplynula z provedeného dokazování, zejména z listiny nazvané Investiční úkol datované dnem 11. července 1966, podle níž se pokud jde o majetkové poměry, po provedené úpravě nebytových prostor v budově ve státní správě Odborného učiliště ČSD Liberec má stát „pronajímatelem“ (správně nájemcem) závod Potraviny (a nic jiného nebylo možno zjistit ani z listiny nazvané Povolení k uvedení do trvalého užívání ze dne 23. listopadu 1972) a že provedenou úpravou nedošlo ke změně stavby, pokud jde o vlastnické poměry, jeho závěru nelze nic vytknout bez ohledu na nesprávně použitou terminologii (pojem „kolaudace“ uvedený zákon nepoužíval a tento termín se nevyskytuje v žádné ze zmíněných listin).
Nesprávnost nelze vytknout ani jeho právnímu názoru, že nedošlo k žalovaným tvrzené „kumulativní novaci“, která měla spočívat v tom, že žalovaný jako právní nástupce státního podniku Potraviny, jehož provozní jednotku vydražil, vstoupil i do jeho práv a povinností z předchozí nájemní smlouvy.
Skutkovým základem pro právní posouzení této otázky odvolacím soudem byla zjištění ze smlouvy o prodeji podniku uzavřené podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, mezi Fondem národního majetku České republiky a žalovaným dne 16. července 1993, podle níž žalovaný nabyl movitý majetek tvořící provozovnu státního podniku Potraviny Liberec č. 040 DUNAJ Liberec včetně jiných práv a majetkových hodnot, jež sloužily k jejímu provozování (dále rovněž jen „kupní smlouva“). Podle ustanovení § 15 odst. 1 zákona č. 92/1991 Sb., s vlastnickým právem k privatizovanému majetku přecházejí na jeho nabyvatele i jiná práva a závazky související s privatizovaným majetkem. Toto ustanovení však nelze chápat tak, že by žalovaný jako nabyvatel provozní jednotky, jejíž součástí byly sporné prostory, zároveň vstoupil do práv nájemce z předchozí nájemní smlouvy. Samotný zákon č. 92/1991 Sb. tuto situaci výslovně neupravuje. Z úpravy nájemní smlouvy v občanském zákoníku (dále rovněž jen „obč. zák.“) rovněž důvodnost argumentace žalovaného nelze dovodit, když ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. pamatuje na změnu v osobě pronajímatele, nikoliv však v osobě nájemce. Nedošlo ani k přikázání nájemce ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 116/1990 Sb. Odvolací soud tak správně uzavřel, že šlo o nový nájemní vztah vzniklý na základě nájemní smlouvy, byť ji žalovaný uzavíral jako nabyvatel privatizované jednotky, jejíž provozní součástí byly i sporné prostory.
Samotné hodnocení důkazů však nelze napadnout dovolacím dodem podle § 241a odst. 3 o. s. ř. Na nesprávnost hodnocení důkazů lze usuzovat - jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) - jen ze způsobu, jak soud hodnocení důkazů provedl. Nelze-li soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, pak není ani možné polemizovat s jeho skutkovými závěry, zejména namítat, že z provedených důkazů vyplývá jiné skutkové zjištění.