Source: http://vm-kanzlei.de/6.html
Timestamp: 2018-01-18 05:49:07
Document Index: 344985319

Matched Legal Cases: ['§ 243', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 573', '§ 536', '§ 558']

Mietrecht - Rechtsanwälte Vogel&Michelaschwili
Rechtsanwälte Vogel & Michelaschwili
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Schönheitsreparaturen zählen zu den häufigsten Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.
Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen vom Vermieter auszuführen. Diese Verpflichtung kann der Vermieter jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen, was in den Mietverträgen den Regelfall darstellt.
Der Bundesgerichtshof hat jedoch einige dieser Formulierungen, die zu der Übertragung dieser Verpflichtung dienten, für unwirksam erklärt. Bei der Formulierung können schon einzelne Wörter wie "in der Regel", "spätestens" oder "etwa" große Unterschiede ausmachen. Es bedarf einer genauen Prüfung, ob der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist oder nicht. Alleine die Aufführung von Fristen, führt nicht zur Unwirksamkeit der Klausel. Erst wenn diese Fristen starr, ohne Bezug auf die tatsächliche Abnutzung ausformuliert sind, führt das in der Regel dazu, dass die Übertragung unwirksam ist.
Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich jedoch entgegen dem Wortlaut nicht um Reparaturen.
Beschädigungen, die vom Mieter an der Mietsache verursacht worden sind, hat unabhängig von den Schönheitsreparaturen der Mieter zu beheben. Beschädigungen können z.B. an einem Parkettboden vorliegen, wenn die Abnutzung die einer normalen bei üblichen Gebrauch überschreitet.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man lediglich die malermäßige Instandsetzung der Mieträume. Hierzu zählen in der Regel nach der gängigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, anderer über Putz verlegter Versorgungsleitungen (z. B. Fallrohre) ggf. auch der Fußböden, der Scheuerleisten und Innentüren,- sowie von innen der Fenster und Wohnungseingangstüren. Sind Fenster oder Türen auf Grund ihrer Beschaffenheit hierfür nicht geeignet, dürfen diese selbstverständlich nicht gestrichen werden. Beispielsweise kann das Streichen von Kunststoffenstern hohe Schadensersatzforderungen des Vermieters nach sich ziehen.
Auch müssen Dübellöcher in Wänden und Decken verschlossen werden. Angebohrte Fliesen sind nicht zu ersetzen, wenn die Bohrung fachgerecht erfolgte. Der Mieter ist jedoch gehalten, die Bohrungen möglichst in den Fugen vorzunehmen. Konkrete Zahlen wann eine Anzahl von Bohrlöchern übermäßig ist, hat die Rechtsprechung bisher noch nicht benannt. Es kommt auch hier auf den Einzelfall an. Es muss davon ausgegangen werden, dass in einem Badezimmer mehr Bohrlöcher als in einer Küche grundsätzlich vom Vermieter zu dulden sind.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören in der Regel Instandsetzungsarbeiten, wie die Beseitigung von Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat, Malerarbeiten die auf Grund von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen, das Streichen der Fenster und Außentüren von außen, Abschleifen und Versiegeln von Wandschränken und Holzfußböden etc..
Schönheitsreparaturen müssen nach ständiger Rechtsprechung der Gerichte hierbei "fachgerecht" ausgeführt werden. Fachgerecht bedeutet nicht, dass eine Malerfirma die Arbeiten auszuführen hat. Die Arbeiten können auch vom Mieter ausgeführt werden, allerdings müssen diese dann gem. § 243 BGB mindestens nach "mittlerer Art und Güte" ausgeführt werden. Dies sollte auch bei den ausgewählten Materialien der Fall sein. Beispielweise können ein Anschleifen von Holztüren bzw. das Streichen von Isolierfarbe, erforderlich Maßnahmen sein, die vom Mieter erbracht werden müssen.
Wir beraten Sie gern, ob die in Ihrem Vertrag verwendete Klausel Sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wie diese auszuführen sind, worauf Sie bei der Wohnungsübergabe achten sollten Auch über die Besonderheiten bei Mietverträgen der ehemaligen DDR informieren wir Sie gern.
Der Ausführung von Schönheitsreparaturen geht zumeist eine Kündigung voraus.
Eine Kündigung kann sowohl vom Vermieter, als auch vom Mieter ausgesprochen werden. Es muss hierbei zwischen einer ordentlichen (fristgerechten) und außerordentlichen (fristlosen) Kündigung unterschieden werden.
Ein Mieter kann in der Regel sein Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit kündigen. Die Kündigungsfrist hängt vom Mietvertrag und auch vom Gesetz ab. Ereignisse wie z.B. eine Modernisierung können zu einem Kündigungsrecht des Mieters führen. Daher muss eine Prüfung umfangreich anhand des Mietvertrages und dem konkreten Sachverhalt erfolgen.
Neben einer ordentlichen Kündigung kann auch ein Recht zu einer außerordentlichen Kündigung bestehen. Letztere kann z. B. aus einem wichtigem Grund gem. § 543 BGB von beiden Seiten erfolgen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls,- insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien,- und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund für den Mieter liegt z.B. vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Fristen bei einer ordentlichen Kündigung:
Es ist zu unterscheiden zwischen Verträgen welche vor oder nach dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind.
Einheitliche Frist von 3 Monaten bei Verträgen, welche nach dem 01.09.2001 geschlossen worden sind.
Sind bei Verträgen welche vor dem 01.09.2001 geschlossen worden sind formularvertraglich längere Fristen vereinbart worden, so sind diese unwirksam und es gilt ebenfalls die dreimonatige Kündigungsfrist! Sind die Fristen individuell vereinbart worden (Ausnahme!), so gelten die vereinbarten Fristen.
Wird in Verträgen vor dem 01.09.2001 auf die gesetzlichen Fristen Bezug genommen, so gilt ebenfalls die dreimonatige Frist.
Kündigung durch den Vermieter:
Eine ordentliche Kündigung kann durch den Vermieter nur unter sehr engen gesetzlichen Gesichtspunkten erfolgen. Gründe können z. B. Eigenbedarf, Vertragsverletzungen oder die Verhinderung einer "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" der Wohnung durch die bestehenden Mietverhältnisse sein. Dies hängt, sowohl von dem Vertrag, als auch den tatsächlichen Umständen ab. Wohnt z.B. der Vermieter in einem Wohnhaus mit nur zwei Parteien zusammen, so unterliegt dieser Sachverhalt einer anderen rechtlichen Wertung, als wenn der Vermieter z.B. in einem Haus mit zehn Mietparteien wohnt.
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann ebenfalls aus einem wichtigen Grund gem. § 543 BGB erfolgen. Sollte der Mieter z.B. mit einer Hauptpflicht aus dem Mietvertrag in Verzug geraten, so kann der Vermieter diesem fristlos kündigen. Der häufigste Fall wird hier vermutlich der Zahlungsrückstand sein. Aber auch die unbefugte Überlassung des Wohnraumes an einen Dritten, erhebliche wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung, Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder eine zu Unrecht leichtfertig erfolgte Strafanzeige gegen den Vermieter wegen Betruges auf Grund einer vermeintlichen falschen Betriebskostenabrechnung (LG Berlin v. 30.04.2004, AZ 63 S 380/03) können den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Auch eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (BGH, Urteil vom 11.01.2006, AZ. VIII ZR 364/04).
Fristen gem. § 573 BGB (ordentliche Kündigung):
- 3 Monate bei zu einer Laufzeit von bis zu 5 Jahren
- 6 Monate bei einer Laufzeit von bis zu 8 Jahren.
- 9 Monate bei einer Laufzeit von über 8 Jahren.
Wohnungsübergabe / Wohnungsübernahme
Nach Kündigung und ggf. der Ausführung von Schönheitsreparaturen kommt es in der Regel zu einer Wohnungsübergabe. Da nicht jeder Mieter zu diesem Termin einen Sachverständigen mitbringen kann, ist es ratsam einen Zeugen dabei zu haben und ein Übergabeprotokoll zusammen mit dem Vermieter zu fertigen, welches von beiden Parteien unterschrieben wird.
Damit die Wohnung im "ordnungsgemäßen" bzw. "vertragsgemäßen" Zustand übergeben werden kann, dürfen keine Mängel vorhanden sein, welche beim Einzug nicht auch schon vorhanden waren. Das Mängel schon beim Einzug vorhanden gewesen sind, ist in der Regel vom Mieter zu beweisen. Gibt der Mieter die Wohnung zurück, ohne sich vom Vermieter oder Zeugen den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bestätigen zu lassen, besteht die Gefahr für den Mieter, dass der Vermieter Arbeiten ausführen lässt und die Kosten beim Mieter geltend macht. Hierzu wird der Vermieter zunächst die Kaution einbehalten.
Um Probleme bei der Wohnungsübergabe zu vermeiden, sollte auch die Wohnungsübernahme gründlich und wenn möglich mit einem Übernahmeprotokoll erfolgen.
Übernimmt der Mieter bei Wohnungsübergabe die Mängel der Wohnung vorbehaltlos und beseitigt diese selbständig, so ist der Zustand bei Übergabe als vertragsgemäß anzusehen. Vom Vermieter wird nur dieser Zustand geschuldet. Ausnahmen können jedoch vom Mieter nicht erkennbare verdeckte Mängel bilden.
Ein Mangel der Wohnung bedeutet, dass der Wohnungszustand von dem vertragsgemäßen geschuldeten Zustand abweicht. Geschuldet ist nur der an Bauart und Baujahr orientierte Zustand. Bei einem 1930 erbauten Gebäude ist demnach ein anderer Standart (Trittschallschutz, Isolierung etc.) vom Vermieter geschuldet als der eines Neubaus. Ein Mieter kann nicht erwarten, dass das Gebäude dem aktuellen baurechtlichen Bestimmungen angepasst wird. Die wohl häufigsten baulichen Mängel sind undichte Fenster, Schimmel und Undichtigkeiten/Feuchtigkeit. Aber auch Lärmbelästigung durch andere Mieter oder Beeinträchtigungen durch Modernisierungsmaßnahmen (Gerüst, Baulärm etc.) sind Mängel, die zu einer Mietminderung berechtigen können. In welcher Höhe eine Minderung stattfinden kann, hängt sehr stark vom Einzelfall und der tatsächlichen Beeinträchtigung ab. Es wird daher dringend geraten sich vor einer Minderung rechtlichen Rat einzuholen. Auch Listen aus denen hervorgeht, welchen Prozentsatz Gerichte bei verschiedenen Mängeln angenommen haben, können nur grobe Anhaltspunkte sein, da eine Minderung vom Gericht immer am konkreten Einzellfall entschieden wird. Eine Mietminderung nach § 536 BGB wird meist prozentual (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 06.04.2005, zum AZ XII ZR 225/03) von der Bruttomiete vorgenommen.
Folgende kurze Minderungstabelle soll daher nur als ein sehr grober Anhaltspunkt dienen, bzw. informatorischen Charakter haben, da die Gerichte nicht nur regional unterschiedlich urteilen, sondern auch immer den Einzellfall betrachteten. Eine selbständig vollzogene Mietminderung wird daher nicht empfohlen. Bitte holen Sie sich anwaltlichen Rat ein! Wir beraten Sie gern.
-1% Funktionsuntüchtige Briefkästen, eingeworfene Post wird nass (Ag Mainz)
-2% Backofen defekt (LG Berlin)
-5-50% Einrüstung der Fassade mit Verdunkelung und Arbeitsbetrieb auf dem Gerüst etc. (verschiedene Gerichte)
-5% Gegensprechanlage defekt (LG Berlin)
-5% Undichte Fenster und hierdurch leichter Wassereintritt (LG Berlin)
-5% Kellernutzung eingeschränkt (AG Hannover)
-5 % Rückfluss von Fäkalien in der Toilette (AG Berlin Schöneberg).
-7,5%-10% Personenaufzug defekt (bei 5. OG, AG Bremen, bei 4. OG AG Charlottenburg)
- 10 % Flaschencontainer direkt vor dem Haus mit regelmäßigem abendlichen Flascheneinwurf-Wochentags nach 22:00 Uhr, Sonn- und Feiertags nach 20:00 Uhr. (LG Berlin)
-10 % Nächtlicher Lärm durch ein Garagentor (LG Berlin)
-10% Fernsehempfang nicht nutzbar (AG Berlin Schöneberg)
-10%-20% Ungezieferbefall (LG Berlin-KG Berlin)
-10% Wasserausfall (LG Berlin)
-20% Erheblicher Lärm durch Imbiss (Essen und Trinken) (AG Braunschweig), durch Cafe (AG Köln)
-30% Bordell mit regem Betrieb im selben Haus (AG Charlottenburg)
-33 % Keine Dusch- und Bademöglichkeit (AG Köln)
-50% Küche und Toilette nicht zu nutzen (LG Berlin)
-75 % Erheblicher Schimmelbefall in allen Räumen der Wohnung (LG Köln)
-100 % Stark durchfeuchtete Wände mit Ungeziefer und Rattenbefall in der Wohnung etc. (AG Potsdam)
- 100% Ausfall der gesamten Elektrik auf Grund eines Kabelbrandes (AG Berlin Neukölln)
- bis zu 100% Heizungsausfall im Winter je nach Außentemperatur (20% AG Spandau Ausfall im Oktober)
-100% Wohnung nach Brand unbenutzbar (AG Mainz)
Bevor eine Minderung vorgenommen werden darf, muss der Mangel dem Vermieter angezeigt werden. Die Mängelanzeige soll dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen. Eine Mängelanzeige ist nicht nur erforderlich, wenn der Mieter Ansprüche auf eine Mietminderung geltend machen möchte. Der Mieter kann vielmehr dazu verpflichtet sein, einen Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Tut der Mieter dies nicht, so kann er dem Vermieter gegenüber ggf. schadensersatzpflichtig werden. Der Mieter muss beispielsweise eine undichte Wasserleitung in der Wohnung umgehend dem Vermieter anzeigen, - da dieser den Schaden ggf. nicht ohne Anzeige wissen kann. Sollten infolgedessen Schäden am Bauwerk entstehen, welche der Vermieter bei rechtzeitiger Mitteilung hätte vermeiden können, so hat der Mieter dem Vermieter ggf. Schadensersatz zu leisten, dessen Höhe beträchtlich sein kann.
Bei vorgenommener Mietminderung raten wir dem Mieter, den geminderten Betrag separat anzulegen. Oft kann ein Streit, ob Minderungsansprüche bestehen oder nicht und über deren Höhe über mehrere Instanzen und Jahre gehen, so dass sich ein erheblicher Betrag ansammeln kann, welcher bei einem rechtskräftigen Urteil ggf. umgehend von dem Mieter nachgezahlt werden muss. Dies kann schnell die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters überschreiten. Als Folge droht die Kündigung.
Ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist, bedarf einer intensiven Prüfung.
Gemäß der gesetzlichen Regelung des 558 BGB kann der Vermieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht beliebig erhöhen.
Der Vermieter muss die Einjahressperrfrist und die Kappungsgrenze beachten. Das Mieterhöhungsverlangen muss begründet sein. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
Bezüglich der Spanneneinordnung bedarf es einer genauen Prüfung unter Berücksichtigung der Rechtsprechung zu den einzelnen Merkmalen. Mit Beurteilungen, wann eine Beeinträchtigung durch Geräusche vorliegt, die Müllabstellflächen ungeflegt oder der Bodenbelag hochwertig ist, wurden bereits zahlreiche Gerichte beschäftigt. Es gilt hier, wie auch in den meisten Fällen des Mietrechts, dass jede Beurteilung am Einzelfall zu erfolgen hat.
Der Vermieter hat bei einer berechtigten Mieterhöhung das Recht, eine Zustimmung zu verlangen -, auch wenn der Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmen möchte,-. Daher sollte der Mieter, einer berechtigten Mieterhöhung zustimmen, denn auch eine Zahlung der erhöhten Miete schützt den Mieter nicht vor einer Klage auf Zustimmung, welche bei einer berechtigten Mieterhöhung mit vermeidbaren Mehrkosten für den Mieter verbunden ist.
Fristen bei einer Mieterhöhung:
-Eine Mieterhöhung darf erst nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen. Erheblich ist hier nicht der Zugang der letzten Mieterhöhung, sondern zu wann die erhöhte Miete zuletzt verlangt worden ist.
-Die Mieter haben eine Frist zur Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt. Geht die Mieterhöhung beispielsweise am 18. März zu, so läuft die Frist bis einschließlich dem 31. Mai.
-Nach Ablauf dieser Zustimmungsfrist muss der Frist sodann innerhalb weiterer drei Monate Klage auf Zustimmung einreichen ( § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Im Falle einer Mieterhöhung können Mieter von ihrem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen. Die Kündigung muss bis zum zweiten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erklärt werden. Die Kündigung kann dann zum Ende des übernächsten Monats erklärt werden.
Da die Prüfung einer Mieterhöhung von einer Vielzahl von Kriterien abhängt, ist eine sorgfältige Prüfung unumgänglich. Gerne prüfen wir auch Ihre Mieterhöhung.
Nach Berechnung des Deutschen Mieterbundes zahlen Mieter in Deutschland jährlich ca. 30 Milliarden EURO Betriebskosten.
Eine Betriebskostenabrechnung erfolgt in der Regel einmal im Jahr bei Mietverträgen, in denen ein Betriebskostenvorschuss vereinbart worden ist.
Zu den Betriebskosten zählen nicht Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten.
Ob Leerstand berücksichtigt, Fristen eingehalten, dem Gebot der Wirtschaftlichkeit folge geleistet worden ist, Flächenangaben und Umrechnungsfaktoren stimmen, etc. werden wir gerne für Sie prüfen. Wir nehmen Ihre Betriebskostenabrechnung unter die Lupe oder beraten Sie bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen.
Streitigkeiten bezüglich der Kaution entstehen meist zu Beginn des Mietverhältnisses und bei Auszug. Die Kaution als Sicherungsinstrument des Vermieters darf drei Monatskaltmieten nicht überschreiten. Es ist vom Gesetz dem Mieter nachgelassen, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Die erste Rate ist fällig mit Beginn des Mietverhältnisses.
In der Regel wird die Kaution als sogenannte Barkaution geleistet. Der Vermieter ist verpflichtet, diese zum üblichen Zinssatz, getrennt von seinem Vermögen, anzulegen. Sollten sich der Mieter und Vermieter einigen, so kann die Kaution auch anders gestellt werden. Ein Tagesgeldkonto, was Zinsvorteile schafft, bietet sich beispielweise an. Zum einen erhöht sich die Sicherheit durch höhere Zinsen für den Vermieter, zum anderen vermehrt sich das Geld des Mieters. Wird das Geld als sog. klassisches Mietkautionskonto angelegt, fallen häufig nicht mehr als 0,5% Zinsen an. Die Kaution kann aber auch in Form einer Bürgschaft geleistet werden. Hier wird meist bei der "Schufa", "Kreditreform" und "infoscore" überprüft, ob die Bonität des Mieters besteht.
Bei Verkauf des Wohnraumes geht der Rückzahlungsanspruch auf den neuen Eigentümer über. Auch wenn dieser die Kaution nie erhalten hat. Zweiteres gilt jedoch nicht für Veräußerungen, die vor dem 01.09.2001 stattgefunden haben.
Die Kaution ist spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlen. Der Vermieter darf in der Regel jedoch einen angemessenen Betrag von noch abzurechnenden Betriebskosten bis zur Abrechnung einbehalten.
Hier kann nur ein kurzer Überblick über einige wenige Punkte des Mietrechtes gegeben werden, welche eine persönliche Beratung keinesfalls ersetzen können.