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Timestamp: 2016-10-27 07:04:09
Document Index: 35381891

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 18', 'Art. 45', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 18', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 19', 'Art. 45', 'Art. 19']

80 I 9217. Urteil vom 12. M�rz 1954 i.S. St�mpfli gegen Regierungsrat des Kantons Bern.
Propri�t� fonci�re rurale; opposition contre des ventes de biens-fonds (art. 19 al. 1 lit. c de la loi f�d�rale du 12 juin 1951 sur le maintien de la propri�t� fonci�re rurale). Vente d'une petite exploitation agricole: a) La vente aux fins d'utilisation artisanale suppose que le sol s'y pr�te. b) La vente aux fins d'�change du sol contre un terrain qui se pr�te � l'utilisation artisanale est-elle admissible? c) Justification de la vente par "d'autres justes motifs". Faits � partir de page 92
A.- Fritz St�mpfli betreibt in Sch�pfen die Aufzucht von und den Handel mit Forstpflanzen. Er ist Eigent�mer von 715 ar Land. Dieses besteht teilweise aus Wald, teilweise ben�tzt er es f�r seine Forstbaumschulen, und teilweise verpachtete er es an Landwirte, um den notwendigen Kulturwechsel zu sichern. Im Herbst 1951 einigte er sich mit Albert Ineichen, S�gereiarbeiter und Kleinlandwirt in Sch�pfen, �ber den Kauf von dessen Heimwesen, umfassend folgende zwei Liegenschaften: a) Bauernhaus BGE 80 I 92 S. 93mit 75 ar Umschwung und Land im Sagih�sli, b) 126 ar Land im Lindacker. Nachdem am 1.1.53 das Bundesgesetz �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes vom 12.6.51 (EGG) in Kraft getreten war, liessen St�mpfli und Ineichen am 5.1.53 den Kaufvertrag �ber die beiden Liegenschaften zum Preise von Fr. 19'500.-- verurkunden. Der Verk�ufer Ineichen behielt sich das lebensl�ngliche Wohn- und Benutzungsrecht am Bauernhaus sowie die landwirtschaftliche Bewirtschaftung und Nutzung der Hausmatte vor, beides zu einem j�hrlichen Pachtzins von Fr. 300.--. Der K�ufer verpflichtete sich, ihm auf Verlangen noch mehr Land bis zu einer Juchart zum �blichen Pachtzins zur Verf�gung zu stellen. Der Grundbuchverwalter von Aarberg erhob gegen den Kaufvertrag Einspruch auf Grund von Art. 19 lit. a, b und c EGG. Der Regierungsstatthalter von Aarberg best�tigte den Einspruch in Anwendung von lit. c.
B.- Mit Entscheid vom 2.6.53 wies der Regierungsrat des Kantons Bern eine Beschwerde St�mpflis hiegegen ab.
Er verneinte mit dem Regierungsstatthalter das Vorliegen der Einspruchsgr�nde von Art. 19 lit. a und b EGG. Weiter f�hrte er aus, mit dem Verkauf des Kleinheimwesens verliere dieses seine Existenz als landwirtschaftliches Gewerbe; es werde andern, gewerblichen Zwecken zugef�hrt und damit aufgel�st. Der Schutz des EGG komme auch solchen Kleinheimwesen zu; das Gesetz wolle m�glichst vielen Familien ihre landwirtschaftliche Existenz bewahren, auch wenn diese karg sei und der Erg�nzung durch Nebenverdienst bed�rfe. Nach Art. 19 lit. c k�nne der Einspruch aber dann nicht gesch�tzt werden, wenn das Land zur gewerblichen Ausn�tzung des Bodens verkauft werde und sich daf�r eigne. Es sei nicht zweifelhaft, dass der K�ufer die beiden Parzellen zur Erweiterung seines Gewerbebetriebes erwerben m�chte. Die Frage nach ihrer Eignung hief�r sei durch den Forstmeister des Mittellandes abgekl�rt worden. Er erkl�re das Heimwesen Sagih�sli als nach Lage und Form f�r die BGE 80 I 92 S. 94Anlage einer forstlichen Pflanzschule wenig geeignet; nach seiner Auffassung k�nnte h�chstens ein Drittel der. Fl�che daf�r herangezogen werden. Der Lindacker liege im sch�nsten offenen Felde von Sch�pfen, sei allen Witterungseinfl�ssen ausgesetzt und schon deshalb f�r eine Forstbaumschule ganz ungeeignet. Dieser Auffassung scheine auch der K�ufer zu sein, da er den Lindacker gegen anderes, f�r seinen Betrieb g�nstiger gelegenes Land zu tauschen beabsichtige. Eine solche "indirekte Eignung" gen�ge aber nicht, um den Einspruch abzuweisen; sonst w�rde die gesetzliche Bestimmung �berhaupt jede Wirksamkeit verlieren. Zudem sei zu ber�cksichtigen, dass Forstbaumschulen nicht ins offene Feld, sondern in den Wald oder an den Waldrand geh�rten.
C.- Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragt Fritz St�mpfli, diesen Entscheid aufzuheben und den Einspruch gegen den Kaufvertrag abzuweisen.
Er macht geltend, der Entscheid des Regierungsrates verletze Bundesrecht und beruhe auf einer unrichtigen bzw. unvollst�ndigen Feststellung des Sachverhaltes. Das Gutachten des Forstmeisters des Mittellandes k�nne nicht vorbehaltlos als neutrales Gutachten angesehen werden, weil der Staat in diesem Verfahren Partei sei und zudem in erheblichem Umfange selber die Zucht von Forstpflanzen betreibe, somit Konkurrent des Beschwerdef�hrers sei. Der Regierungsrat gehe �ber die Feststellung seines Forstmeisters hinweg, dass zum mindesten ein Teil des Heimwesens Sagih�sli f�r die Zwecke des Beschwerdef�hrers geeignet sei. Dieses Land liege in unmittelbarer N�he seiner Pflanzschule und w�rde ihm ausgezeichnete Dienste erweisen. Die Auffassung, der Lindacker sei ungeeignet, weil nicht in Waldesn�he, treffe nicht zu. Auch die indirekte Verwendung von Land durch Abtausch m�sse den gesetzlichen Voraussetzungen gen�gen, da sonst der Landerwerb zu gewerblichen Zwecken ausserordentlich erschwert w�rde. Der Beschwerdef�hrer betreibe auch die Aufzucht von Zierstr�uchern; daf�r sei auch BGE 80 I 92 S. 95Land, das nicht in Waldesn�he liege, ohne weiteres geeignet. Die Frage der Eignung des Landes sei somit ungen�gend abgekl�rt bzw. die Eignung im Sinne des Gesetzes falsch interpretiert worden. In der kantonalen Beschwerde habe der Beschwerdef�hrer eine Expertise dar�ber beantragt und ein Gutachten Jaeggi eingereicht, das die Tauglichkeit des Landes zu dem vorgesehenen Zwecke bejahe; der Regierungsrat habe jenem Antrag nicht stattgegeben und dieses Gutachten in seinem Entscheid einfach �bergangen.
Nach Art. 19 lit. c EGG sei der Einspruch auch dann abzuweisen, wenn sich die Aufhebung des landwirtschaftlichen Gewerbes durch andere wichtige Gr�nde rechtfertigen lasse. Im Kaufvertrag habe sich der 1884 geborene Verk�ufer ein lebensl�ngliches Wohnrecht am Bauernhause und die Nutzung der Hausmatte vorbehalten und sich so ein bescheidenes zus�tzliche T�tigkeitsfeld f�r seine alten Tage gewahrt; das w�re nicht m�glich, wenn das kleine Heimwesen zur direkten Bewirtschaftung an einen Dritten verkauft w�rde. Das seien wichtige Gr�nde im Sinne der zitierten Gesetzesbestimmung.
1. Der angefochtene Beschwerdeentscheid des bernischen Regierungsrates ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid �ber den Einspruch gegen einen Kaufvertrag gem�ss Art. 18 ff. EGG. Dagegen ist laut Art. 45 EGG die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig.
2. Der Beschwerdef�hrer will die beiden Liegenschaften von A. Ineichen kaufen, um sie f�r seinen Gewerbebetrieb zu verwenden, teils direkt f�r die Anlage von Forstbaumschulen, teils indirekt durch Abtausch gegen anderes Land, das sich hief�r besser eignet. Angesichts BGE 80 I 92 S. 96dieses unbestrittenen Zweckes handelt es sich nicht um Spekulation oder G�teraufkauf im Sinne von Art. 19 lit. a EGG. Der Beschwerdef�hrer ist auch nicht bereits Eigent�mer so vieler landwirtschaftlicher Liegenschaften, dass sie ihm und seiner Familie eine ausk�mmliche Existenz bieten. Die kantonalen Instanzen haben deshalb mit Recht das Vorliegen der - vom Grundbuchverwalter von Aarberg ebenfalls angerufenen - Einspruchsgr�nde von Art. 19 lit. a und b EGG verneint und den Einspruch auf Grund von lit. c beurteilt.
Unbestritten ist auch, dass infolge des geplanten Verkaufs das bisherige Heimwesen als solches eingehen und damit ein landwirtschaftliches Gewerbe seine Existenzf�higkeit verlieren w�rde. Art. 19 lit. c EGG will nicht nur Betriebe erhalten, die gross genug sind, um f�r sich allein eine Familie zu ern�hren, sondern auch Kleinheimwesen, deren Bewirtschaftung dazu nur mit der Erg�nzung durch einen Nebenverdienst ausreicht (vgl. LIVER, Fragen des neuen landwirtschaftlichen Bodenrechtes in ZSR 1949 S. 34). Er l�sst die Aufhebung eines solchen Gewerbes nur zu, wenn sie durch wichtige Gr�nde gerechtfertigt wird, und hebt als solchen Grund hervor den Verkauf der Liegenschaft zur �berbauung oder zur gewerblichen oder industriellen Ausn�tzung des Bodens, falls sich dieser daf�r eignet. Der Charakter als landwirtschaftliches Heimwesen ginge auch verloren, wenn es der Beschwerdef�hrer als Wohnstelle f�r einen seiner Arbeiter verwenden w�rde.
3. Der Beschwerdef�hrer hatte von Anfang an geltend gemacht, er wolle das Land gewerblich ausn�tzen, und in der kantonalen Beschwerde eine Expertise �ber dessen Tauglichkeit zu diesem Zwecke beantragt. Zu Unrecht behauptet er, der Regierungsrat habe diesem Antrag nicht stattgegeben: Die mit der Instruktion der Beschwerde beauftragte Justizdirektion hat ein Gutachten des Forstmeisters des Mittellandes �ber jene Frage eingeholt, und der Entscheid des Regierungsrates beruht wesentlich auf dessen Feststellung, dass das Land beim Sagih�sli zu BGE 80 I 92 S. 97h�chstens einem Drittel und der Lindacker �berhaupt nicht f�r Forstbaumschulen geeignet sei.
In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird die Neutralit�t des genannten Experten in Frage gestellt, weil er Staatsbeamter und der Staat im vorliegenden Verfahren Partei und zudem ein Konkurrent des Beschwerdef�hrers sei, da er ebenfalls die Aufzucht von Forstpflanzen betreibe. Dadurch, dass der Kanton Bern das Einspruchsverfahren gem�ss Art. 18 ff. EGG eingef�hrt und die Grundbuchverwalter damit betraut hat, bei Vorliegen der gesetzlichen Gr�nde von Amtes wegen Einspruch zu erheben (Art. 8 und 9 des EG z. EGG vom 23.11.52), wird er indessen nicht zur Partei. Als solche k�nnte h�chstens allenfalls der Grundbuchverwalter erscheinen, der das mit den Interessen der Kaufskontrahenten kollidierende Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes zu wahren hat, nicht aber der Staat selbst; dieser hat vielmehr durch andere Organe, Regierungsstatthalter und Regierungsrat, f�r die unparteiische Anwendung des Gesetzes zu sorgen. Es ist ohne weiteres gegeben, dass der Regierungsrat hiebei Fachfragen, wie diejenige nach der Eignung bestimmter Liegenschaften f�r gewisse Gewerbe, durch seine sachverst�ndigen Beamten begutachten l�sst; das war hier der Forstmeister. Es liegt nichts vor, was ihn als befangen erscheinen liesse; der Einwand, das sei der Fall, weil der Staat wie der Beschwerdef�hrer die Aufzucht von Forstpflanzen betreibe und somit dessen Konkurrent sei, verdient nicht ernst genommen zu werden.
Auch sachlich werden die Feststellungen des Forstmeisters des Mittellandes durch nichts entkr�ftet. Zu einem �hnlichen Ergebnis wie er war schon der in einem fr�heren Verfahren vom Regierungsstatthalter von Aarberg als Experte zugezogene Landwirt Schneeberger gelangt; insbesondere hatte auch er den Lindacker als f�r Forstbaumpflanzungen kaum geeignet bezeichnet, da solche nicht ins offene Feld, sondern in oder an den Wald BGE 80 I 92 S. 98geh�rten. Das vom Beschwerdef�hrer eingereichte Gutachten Jaeggi befasst sich entgegen seiner Behauptung �berhaupt nicht mit der Frage der Eignung des gekauften Landes f�r Forstbaumschulen, sondern nur mit der Wichtigkeit des Bodenwechsels f�r solche, die nicht bestritten ist. Gest�tzt auf die vorliegenden Gutachten durfte der Regierungsrat davon ausgehen, dass das Land beim Sagih�sli zu h�chstens einem Drittel und der Lindacker �berhaupt nicht f�r den vom Beschwerdef�hrer verfolgten gewerblichen Zweck, die Anlage von Forstbaumschulen, geeignet ist.
Vor Bundesgericht macht der Beschwerdef�hrer neu geltend, er ziehe auch Zierstr�ucher auf und hief�r eigne sich auch offenes Land ohne weiteres. Damit will er offenbar behaupten, der Lindacker sei entgegen der Annahme der Experten f�r die gewerbliche Ausn�tzung geeignet. Indessen geht aus seinen eigenen Angaben hervor, dass er den Lindacker gar nicht zur Anlage von Pflanzschulen, weder f�r Forstpflanzen noch f�r Zierstr�ucher, sondern zum Abtausch gegen anderes Land verwenden will - vermutlich eben wegen seiner mangelnden Eignung f�r die von ihm haupts�chlich gezogenen Forstpflanzen. Ob eine Verwendung zum Abtausch noch als eine "gewerbliche Ausn�tzung" des Bodens im Sinne von Art. 19 lit. c EGG angesehen werden kann, erscheint als zweifelhaft. Diese Bestimmung will die Aufl�sung landwirtschaftlicher Gewerbe durch den Verkauf der dazu geh�renden Liegenschaften verhindern, l�sst sie aber ausnahmsweise zu, wo wichtige Gr�nde das rechtfertigen. Einen solchen Grund erblickt sie namentlich darin, dass die Liegenschaften zur �berbauung oder zur gewerblichen oder industriellen Ausn�tzung des Bodens verkauft werden und sich hief�r eignen. Daraus k�nnte geschlossen werden, dass die verkauften Liegenschaften selbst zu einem der genannten Zwecke verwendet werden und daf�r geeignet sein m�ssen; ihre Verwendung als Tauschobjekt gen�ge dann nicht, um die Ausnahme von der BGE 80 I 92 S. 99Schutzbestimmung zu begr�nden. Der Vertreter des Regierungsrates hat am gerichtlichen Augenschein nachdr�cklich darauf hingewiesen, dass eine allgemeine Zulassung von Landerwerb zum Abtausch einer Umgehung der gesetzlichen Ordnung T�r und Tor �ffnen w�rde. Wie es sich damit verh�lt, kann hier dahingestellt bleiben. Ob ein Kauf einer zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen geh�renden Liegenschaft bewilligt werden darf, wenn nicht die direkte Verwendung zu gewerblicher Ausn�tzung, sondern lediglich ein Abtausch beabsichtigt ist, k�nnte abschliessend nur beurteilt werden, wenn mit dem Kaufvertrage �ber die Liegenschaft auch die Vertr�ge �ber den geplanten Abtausch vorgelegt w�rden. Hier liegen aber keine solchen Vertr�ge vor; der Beschwerdef�hrer hat in seiner Replikschrift und beim gerichtlichen Augenschein lediglich erkl�ren k�nnen, dass Tauschm�glichkeiten bestehen. Bei dieser Sachlage hat sich die gerichtliche Beurteilung auf die Feststellung zu beschr�nken, dass eine gewerbliche Ausn�tzung des Bodens im Sinne des Gesetzes nicht nachgewiesen ist.
�brigens tr�fe auch die weitere Voraussetzung nicht zu, wonach das Kaufobjekt f�r die geplante gewerbliche Ausn�tzung geeignet sein muss. Das landwirtschaftliche Gewerbe, das der Beschwerdef�hrer kaufen will, umfasst 201 ar. Die Liegenschaft Lindacker von 126 ar ist nach dem Gesagten gar nicht f�r die gewerbliche Ausn�tzung des Bodens bestimmt, �brigens nach den Gutachten auch nicht daf�r geeignet. Von der 75 ar haltenden Liegenschaft Sagih�sli ist nach dem Gutachten des Forstmeisters des Mittellandes, das in diesem Punkte vom Beschwerdef�hrer nicht beanstandet wird, h�chstens ein Drittel f�r die Anlage einer Forstpflanzschule geeignet. Es bedarf keiner n�heren Ausf�hrungen, dass die Eignung von h�chstens einem Achtel der gesamten Fl�che f�r den gewerblichen Zweck die Aufl�sung des landwirtschaftlichen Gewerbes nicht zu rechtfertigen vermag.
4. In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beruft sich BGE 80 I 92 S. 100der Beschwerdef�hrer zum erstenmal auch auf den Schlusssatz von Art. 19 lit. c EGG und macht geltend, die Aufhebung des landwirtschaftlichen Gewerbes lasse sich noch durch einen anderen wichtigen Grund rechtfertigen, n�mlich dadurch, dass der im Jahre 1884 geborene Verk�ufer Ineichen keine Nachkommen habe, die sein Heimwesen �bernehmen wollten, und dass er sich durch das im Kaufvertrag vorbehaltene Wohn- und Nutzungsrecht ein bescheidenes zus�tzliches T�tigkeitsfeld f�r seine alten Tage gewahrt habe. Dieses Recht war allerdings schon in einem fr�heren Verfahren erw�hnt worden, auf das sich der Beschwerdef�hrer im Verfahren vor dem Regierungsrate bezog. Damals war es aber nicht als wichtiger Grund f�r die Aufhebung des landwirtschaftlichen Heimwesens angerufen gewesen, sondern nur zur Begr�ndung des niedrigen Kaufpreises. Es war daher vom Regierungsrate auch nicht unter jenem Gesichtspunkte zu �berpr�fen.
Erst vor Bundesgericht hat der Beschwerdef�hrer geltend gemacht, dass die schon im kantonalen Verfahren vorgebrachten Tatsachen einen anderen wichtigen Grund im Sinne des Schlusssatzes von Art. 19 lit. c EGG bildeten. Dieser neue Rechtsstandpunkt ist indessen vom Bundesgericht zu �berpr�fen, da es das Bundesrecht von Amtes wegen anzuwenden hat. Ob ein bestimmter Tatbestand einen wichtigen Grund im Sinne jener Bestimmung bildet'ist entgegen der Auffassung des Regierungsrates keine Ermessens-, sondern eine Rechtsfrage.
Nach den Feststellungen am gerichtlichen Augenschein steht ausser Zweifel, dass Ineichen nicht auf den Verkauf angewiesen ist, sondern lediglich die ihm von St�mpfli gebotene Gelegenheit ben�tzt, den Verkauf mit der Nutzung auf Lebenszeit zu verbinden. Sein Ziel, seine alten Tage mit einer reduzierten landwirtschaftlichen T�tigkeit auf dem Heimwesen zu verbringen, erreicht er auch, wenn er dieses zu Eigentum beh�lt; deshalb legt er keinen grossen Wert auf den Verkauf. Es geht im Grunde nicht um jene M�glichkeit, sondern nur darum, BGE 80 I 92 S. 101ob Ineichen noch bei Lebzeiten die Liegenschaft verkauft oder ob das sp�ter seine Erben tun. Darin liegt kein wichtiger Grund, der die mit dem vorliegenden Kaufvertrag verbundene Aufhebung der Existenzf�higkeit des Heimwesens rechtfertigen k�nnte.
Art. 19 lit. c EGG,
Art. 19 lit. a und b EGG,
Art. 19 lit. a, b und c EGG suite... ,
Art. 45 EGG,
Art. 19 lit. a EGG