Source: http://docplayer.fi/437540-Naytesivut-aoyl-24-lukuun-on-koottu-saannokset-asunto-osakeyhtiooikeudellisesta-vahingonkorvausvastuusta.html
Timestamp: 2017-12-14 18:09:09+00:00
Document Index: 1114992

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

Näytesivut. AOYL 24 lukuun on koottu säännökset asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vahingonkorvausvastuusta. - PDF
Download "Näytesivut. AOYL 24 lukuun on koottu säännökset asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vahingonkorvausvastuusta."
1 24 luku. Vahingonkorvaus 24 VAHINGONKORVaus AOYL 24 lukuun on koottu säännökset asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vahingonkorvausvastuusta. Luvussa on määritelty lähtökohtaisesti kaikki asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat vahingonkorvausvastuukysymykset. AOYL 24 luku ei estä sitä, etteikö vahingonkorvausvaatimuksia voitaisi perustaa myös muihin vastuuperusteisiin, kuten sopimusoikeudelliseen tai vahingonkorvauslakiin perustuvaan vastuuseen. Yhtiöoikeudellisissa suhteissa tällaiset tilanteet ovat kuitenkin harvinaisia. 1 Luvun 1 :ssä on säännös johtohenkilöiden eli hallituksen ja isännöitsijän vastuusta, 2 :ssä osakkaan vastuusta ja 3 :ssä yhtiökokouksen puheenjohtajan vastuusta. 4 :ssä on tilintarkastajia koskeva viittaus tilintarkastuslaissa oleviin vahingonkorvaussäännöksiin. 5 :ssä on toiminnantarkastajien vahingonkorvausvastuuta koskeva säännös. 6 :ssä määritellään vielä erikseen asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu. Luvun 7 11 tarkentavat vastuuperusteita. 7 :ssä on korvausvastuun jakautumista ja sovittelua koskeva säännös. 8 :ssä määritellään, miten asunto-osakeyhtiö päättää vahingonkorvausasioista. 9 :ssä on osakasvähemmistön kanneoikeutta koskeva säännös. 10 määrittelee kanneoikeuden vanhentumisajan. 11 :ään on kirjattu lopuksi säännökset siitä, miltä osin 24 luvun säännökset ovat pakottavaa oikeutta. 1 HE s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 343
2 1 Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 :ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 :ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä Hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu AOYL 24 luvun 1 :n 1 momentissa on perussäännös siitä, että hallituksen jäsenet ja isännöitsijä ovat velvollisia korvaamaan tehtävässään huolimattomuudellaan aiheuttamansa vahingon. Säännöksessä viitataan huolellisuusvelvoitteen osalta AOYL 1 luvun 11 :ään, jonka mukaan hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. 2 Tämä vastuu koskee hallituksen jäseniä ja isännöitsijää. Jos isännöitsijänä toimii isännöintiyhteisö, sen vastuuta koskee vielä AOYL 24 luvun 1 :n 4 momentin määräys. 3 Vastuuhenkilöitä ovat ne, jotka on tähän tehtävään valittu ja joiden toimikausi on meneillään sillä hetkellä, kun vastuun perustava ja virheellinen toimi tai laiminlyönti tapahtuu. Siten esimerkiksi hallituksesta eronnut henkilö ei voi joutua vastuuseen eroamisensa jälkeen tehtävästä päätöksestä, vaikka hänet olisi virheellisesti edelleen merkitty kaupparekisteriin. 4 2 Ks (kirjan osassa 1). 3 Ks Ks. HE s. 272, jossa todetaan, että kaupparekisterimerkinnällä on tässä suhteessa ainoastaan todisteluvaikutusta. 344 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
3 Edellytyksenä yhtiön johdon vahingonkorvausvelvollisuudelle on myös se, että asianomainen (hallituksen jäsen tai isännöitsijä) on aiheuttanut vahingon hoitaessaan tehtäväänsä. Seuraavassa hovioikeusratkaisussa isännöitsijän katsottiin olevan vastuussa isännöimiensä asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidossa ja tilinpäätöksissä esiintyneistä puutteista: Helsingin HO nro 564 Isännöitsijällä oli ollut tosiasiallinen mahdollisuus kolmen yhtiön kirjanpidossa havaittujen puutteiden ja virheiden korjaamiseen. Tilintarkastaja oli huomauttanut isännöitsijää havaitsemistaan puutteista, mutta isännöitsijä ei ollut tehnyt vaadittuja korjauksia. Kirjanpidoissa ja tilinpäätöksissä havaitut virheet olivat olleet vakavia ja niiden oikaiseminen oli ollut välttämätöntä, jotta yhtiöiden kirjanpidot oli saatu lainmukaisiksi ja yhtiöiden taloudellisesta asemasta oli saatu asianmukainen tieto. Oikeuden mukaan yhtiöiltä ei voitu edellyttää, että ne olisivat pyytäneet isännöitsijää korjaamaan havaitut epäselvyydet tilanteen selvittyä. Asunto-osakeyhtiöt olivat perustellusti voineet turvautua ulkopuolisiin asiantuntijoihin kirjanpidossa epäiltyjen epäselvyyksien selvittämiseksi, eikä menettelyä, kuten erikoistarkastuksia ja muita selvityskustannuksia, voitu pitää liian laajana. Puutteet asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidossa ja tilinpäätöksissä olivat johtuneet isännöitsijän ja hänen käyttämiensä apulaisten ilmeisestä ammattitaidottomuudesta. Asiassa ei ilmennyt perusteita sovitella tai kohtuullistaa vahingonkorvauksia. Isännöitsijä tuomittiin korvaamaan yhtiölle vahingonkorvauksena yhteensä ,80 euroa, joka oli aiheutunut isännöitsijän vastuulla olleiden seikkojen asianmukaisesta selvittämisestä. Mikäli vahinko on aiheutettu muutoin kuin isännöitsijän tai hallituksen jäsenen tehtävää hoidettaessa, noudatetaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita. 5 Jos siten hallituksen jäsen muuten kuin tehtäväänsä hoitaessaan vaikkapa rikkoo yhtiön omaisuutta, hänen vastuutaan ei arvioida hallituksen jäsenen vastuuperusteiden mukaan. Tässä tapauksessa korvausvastuu perustuu vahingonkorvauslakiin 6. Tuottamus Asunto-osakeyhtiön johdon korvausvastuu perustuu tuottamuksen käsitteeseen. 7 Tuottamusedellytys ilmenee AOYL 24 luvun 1 :stä välillisesti, muun muassa viittauksesta AOYL 1 luvun 11 :ään. 5 HE OYL 1978 s Vahingonkorvauslaki (412/1974). 7 Teko on toki voitu tehdä tahallaankin, jolloin vastuun peruste on selvempi eikä vahingonkorvausta yleensä voida edes sovitella. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 345
4 Jaolla tahalliseen tai tuottamukselliseen vahingontekoon sekä teon tuottamuksen asteella saattaa olla vaikutusta mahdollisen vahingonkorvauksen sovitteluun ja myös siihen, miten korvausvastuu jaetaan yhteisvastuussa olevien korvausvelvollisten kesken. 8 Vastuun syntymisen perusteena on niin sanottu objektiivinen huolellisuus. Vastuun välttämiseen ei siten riitä, että henkilö menettelee yhtiön asioissa kuten omissaan, vaan hänen on noudatettava sellaista huolellisuutta kuin huolellinen henkilö noudattaisi vastaavissa olosuhteissa. 9 Korvausvastuu saattaa syntyä esimerkiksi siitä, että vastuuvelvolliset ovat menetelleet asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Toisaalta huolimattomuuteen ei sinänsä kuulu lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen toiminta, vaan hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua vastuuseen muissakin tilanteissa, joissa he yhtiön asioita hoitaessaan ovat olleet huolimattomia eivätkä ole ajaneet yhtiön etua. Tämä käy ilmi seuraavasta hovioikeusratkaisusta, jossa tarkasteltiin hallituksen puheenjohtajan ja hallituksen jäsenen vastuuta piharemontin budjetin ylittämisestä: Rovaniemen HO nro 587 Varsinaisessa yhtiökokouksessa oli päätetty piha-alueen suppeammasta asfaltoinnista, missä yhteydessä asfaltointi oli rajattu toteutunutta huomattavasti pienemmälle alueelle. Tämän lisäksi piharemontin tarkoituksena oli suorittaa ainoastaan välttämättömimmät korjaustoimenpiteet. Urakka oli kuitenkin laajentunut huomattavasti ja varojen kuluttua loppuun suuri osa pihasta oli ollut vielä asfaltoimatta ja jätekatos rakentamatta. Kokonaiskustannukset olivat olleet lopulta euroa. Vastaajat A ja B katsoivat, ettei yhtiökokouksessa päätetty euron laina ollut tarkoittanut piharemontin kokonaiskustannusta. Hovioikeus piti epätodennäköisenä, että yhtiökokous olisi ylipäätään hyväksynyt piharemontin, jonka tosiasialliset kustannukset olivat huomattavasti ylimääräisessä yhtiökokouksessa otettavaksi päätettyä lainaa suuremmat. Hovioikeus katsoi siten näytetyksi, että yhtiökokouksen päättämä budjetti oli ylitetty noin eurolla. Hallituksen puheenjohtaja A oli toiminut piharemontin yhteydessä jäsen B:tä aktiivisemmin. A oli hyväksynyt urakan edetessä esiin tulleet toimenpiteet, kieltäytynyt viemästä pihaurakan laajentamista yhtiökokouksen päätettäväksi ja pääasiassa vastannut urakan sopimuksista, valvonnasta ja organisoinnista. Siten A:n menettelyn katsottiin olleen tarkoituksellista ja jopa tahallista. B oli osallistunut piharemontin suunnitteluun ja ollut usein paikalla työmiehen ominaisuudessa. B ei ollut vastustanut A:n tekemiä esityksiä tai vaatinut piharemontin laajennuksen viemistä yhtiökokouksen käsiteltäväksi. A:n menettelyyn verrattuna B:n toimia pidettiin kuitenkin lähinnä huolimattomuutena. Molempien katsot- 8 Ks. Arjasmaa Kuhanen s. 631 ja siinä viitatut muut lähteet. 9 Ks. Arjasmaa Kuhanen s. 631 ja Kyläkallio Iirola Kyläkallio 2003 s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
5 tiin aiheuttaneen yhtiölle vahinkoa toimimalla huolellisuusvelvoitteensa vastaisesti. Yhtiö oli vaatinut sille remontin laajentumisesta aiheutuneita kuluja eikä ollut hyväksynyt A:n ja B:n toimien olleen yhtiön edun mukaisia. Asiassa ei myöskään tullut esille, että korjaukset olisivat tulleet yhtiön eduksi arvonnousuna tai muuten siinä määrin, että sillä ei olisi oikeutta saada korvausta budjetin yli menneistä kuluista aiheutuneista kustannuksista. Yhtiö oli joutunut ottamaan alkuperäisen budjetin ylittäneiden kulujen kattamiseksi euron lisälainan, jonka korkoja toimituskulut olivat syy-yhteydessä A:n ja B:n toimintaan. Näin ollen he olivat velvollisia korvaamaan yhtiölle menettelystään aiheutuneen vahingon. Hovioikeus jakoi yhtiölle suoritettavan korvauksen siten, että A:n vastattavaksi tuli 80 % tuomitusta kokonaisvahingosta. Asunto-osakeyhtiöissä hallituksen jäsenet ovat usein maallikoita toisin kuin osakeyhtiöissä, joissa hallitukseen valitaan usein liiketoiminnan ammattilaisia. Näin ollen heidän tietonsa asunto-osakeyhtiön asioista ja AOYL:n sisällöstä ovat hyvin eritasoisia. Toisaalta asunto-osakeyhtiöillä on monesti ammattitaitoinen isännöitsijä, yleensä isännöintiyhteisö. Tällöin tulee harkita sitä, voiko eri hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä olla erilainen vastuu sen mukaan, mikä on heidän konkreettinen tietotaitonsa. Arviointi tulee tehdä yleisen huolellisuusvelvoitteen kautta. Hallituksen jäsenten on toimittava, kuten siinä asemassa olevalta henkilöltä kohtuudella voidaan edellyttää. Tämä arviointi voi olla yksittäisten hallitusten osalta lievempää kuin esimerkiksi isännöintiyhteisön. 10 Yhtiön johdon vastuun syntyminen Yhtiön johdon vastuutilanteet voivat liittyä hyvin erilaisiin asunto-osakeyhtiön puolesta tehtyihin toimiin. Esimerkiksi hallituksen tehtäviin kuuluu isännöitsijän tehtävien valvonta, ja valvonnan laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen. Tätä koski seuraava vanha korkeimman oikeuden ratkaisu: KKO 1938:501 Hallituksen jäsenet olivat korvausvastuussa, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä. 10 Ks. Arjasmaa Kuhanen s Myös AOYL:n esitöissä (HE s. 272) todetaan, että osakkaan voidaan yleensä katsoa hyväksyneen henkilövalintojen, johdolle annettujen resurssien sekä talousarviota, kunnossapitoa ja muutostöitä koskevien päätösten kautta, että asunto-osakeyhtiön hallintoa ei järjestetä samalla tavalla ammattimaisesti kuin liiketoimintaa harjoittavissa yhtiöissä. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 347
6 Usein hallituksen ja isännöitsijän vastuukysymykset liittyvät yhtiön talouteen siten, että maksuja ei ole joko maksettu tai peritty ajallaan. Tällaisia tilanteita koskivat seuraavat oikeustapaukset: KKO 1960 II 26 Isännöitsijä katsottiin korvausvelvolliseksi, kun veroilmoituksen antaminen oli laiminlyöty. Turun HO nro 1232 Asiassa oli selvitetty, että kylpyhuoneremonttien laskutuksen määrä oli selvästi ylittänyt pienurakkasopimuksessa esitetyn hinta-arvion määrän, joka oli täytynyt havaita jo ensimmäisten laskutettujen kylpyhuoneiden kohdalla ja mihin isännöitsijän olisi tullut kiinnittää huomiota. Lisäksi huomiota olisi tullut kiinnittää urakoitsijan ylilyönteihin työselosteisiin merkityissä tuntimäärissä ja muissa merkinnöissä sekä laitevuokrien nousuun selvästi normaalin vuokratason ylittävään määrään. Havaitessaan, että kulujen nousu yli arvioidun tason oli ollut huomattava, olisi isännöitsijän tullut informoida siitä hallitusta, selvittää syy kustannusten nousuun, reklamoida poikkeavasta laskutuksesta ajoissa ja kieltäytyä maksamasta urakoitsijalle vaadittuja summia. Isännöitsijä oli myös lykännyt laskujen maksua peitelläkseen kokonaiskustannuksia niin, ettei ylilaskutus ollut käynyt selville. Hovioikeuden mukaan kaikki edellä mainittu osoitti, että isännöitsijä ei ollut täyttänyt velvollisuuksiaan ja oli huolimattomuudellaan aiheuttanut yhtiölle vahinkoa siten, että kylpyhuoneiden saneeraus oli tullut yhtiölle olennaisesti kalliimmaksi kuin mitä urakoitsija oli hinta-arviossaan ilmoittanut ja mitä yhtiö saattoi perustellusti olettaa. Isännöitsijä velvoitettiin korvaamaan yhtiölle hovioikeuden laskema kohtuullinen vahingon määrä sekä erityistilintarkastuksen kustannukset, koska tarkastus oli ollut perusteltu isännöitsijän merkittävien laiminlyöntien johdosta. Turun HO nro 232 Tapauksessa oli kysymys isännöitsijän velvollisuudesta korvata asunto-osakeyhtiölle aiheutunut vahinko perimättä jääneiden vuokrien johdosta. Hallitukselle oli selvinnyt viimeistään vuoden 2007 varsinaisessa yhtiökokouksessa, että maksamattomia vuokria oli siirtosaamisina noin euroa. Yhtiön vuokraaman tilan kuukausivuokra oli ollut euroa ja vuokrat olivat jääneet maksamatta uuden vuokralaisen osalta alusta alkaen aina syyskuusta Hallitus oli kuitenkin luottanut siihen, että mahdolliset vuokrarästit saataisiin perityksi aiemman käytännön mukaan vuokralaisen vaihtuessa. Hovioikeus totesi, että hallituksen olisi viimeistään yhtiökokouksen 2007 jälkeen tullut selvittää asia tarkemmin isännöitsijän kanssa. Hovioikeus totesi, että täysimääräisen korvauksen tuomitseminen johtaisi isännöitsijän kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen, kun huomioon otettiin hallituksen myötävaikutus vahingon syntymiseen. Hovioikeus piti kohtuullisena korvauksena kahta kolmasosaa, eli euroa. 348 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
7 Turun HO nro 4998 Vastaajat olivat asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseninä ja isännöitsijänä laiminlyöneet velvollisuutensa huolehtia yhtiövastikkeen perimisestä ja huoneistojen ottamisesta yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Lisäksi yhtiökokouksia oli jäänyt pitämättä, tilintarkastuksia suorittamatta, tilinpäätöksiä vahvistamatta, lainanlyhennyksiä maksamatta ja konkurssisaatavia valvomatta. Näistä laiminlyönneistä oli aiheutunut yhtiölle markan vahingot. Koska vastaajat olivat syyllistyneet tahallisiin laiminlyönteihin, he olivat velvollisia suorittamaan vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölle myös erityistilintarkastuksesta ja uuden isännöitsijän ylimääräisestä työstä. Vastaajat velvoitettiin markan vahingonkorvaukseen yhteisvastuullisesti. Seuraavissa kahdessa korkeimman oikeuden ratkaisussa, jotka koskivat tavallisia osakeyhtiöitä, kysymys oli yhtiön varojen käytöstä yhtiön edun vastaisesti. Samat periaatteet soveltuvat myös asunto-osakeyhtiöihin soveltuvin osin. KKO 1999:86 Osakeyhtiön hallituksen jäsen velvoitettiin suorittamaan vahingonkorvausta yhtiön konkurssipesälle oltuaan osallisena järjestelyssä, jossa yhtiön varoja käytettiin sen omien osakkeiden ostamiseen. Korvausta tuomittiin myös sen johdosta, että hallituksen jäsen oli osallistunut yhtiön varojen lainaamiseen emoyhtiölle tilanteessa, jossa luottotappion vaara oli ilmeinen. KKO 1991:122 Osakeyhtiö A:n ja sen emoyhtiön B:n hallitukset olivat päättäneet maksaa tietyille B:n osakkeenomistajille, jotka toimittivat A:lle raaka-ainetta, A:n soveltamia hintoja tuntuvasti korkeamman hinnan. Maksamalla ylihintaa ilman perusteltua syytä A:lle oli aiheutettu vahinkoa. A:n hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja velvoitettiin korvaamaan A:lle tuottamansa vahinko. Seuraavassa kiinteistöosakeyhtiötä koskevassa tapauksessa yhtenä kysymyksenä oli se, onko hallitus vahingonkorvausvastuussa sen vuoksi, että se ei ollut määrännyt osakkaille riittäviä yhtiövastikkeita: KKO 2003:33 Ylivelkaisessa kiinteistöosakeyhtiössä, joka sittemmin oli asetettu omasta hakemuksestaan konkurssiin, ei ollut määrätty osakkaille sellaisia yhtiövastikkeita, jotka olisivat riittäneet kattamaan yhtiön lainojen lyhennykset ja korot niiden erääntyessä. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että kysymyksessä ei ollut osakeyhtiölain vastainen laiton varojenjako ja että tilanteesta ei voinut seurata takaisinsaanti konkurssipesään. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 349
8 Vahingonkorvauskysymyksen osalta korkein oikeus katsoi, että yhtiön hallituksella on kaikissa toimissaan ollut velvollisuus menetellä huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti sekä edistää yhtiön parasta. Tähän yleiseen huolellisuusvelvollisuuteen on kuulunut huolehtiminen osaltaan siitä, että yhtiössä tehdään sen taloudellisen tilanteen edellyttämät rahoituspäätökset ja tarvittaessa yhtiökokouksen ratkaistavaksi saatetaan vastikkeiden määräämistä koskevat kysymykset siten, ettei yhtiön talous muodostu jatkuvasti tai rakenteellisesti alijäämäiseksi. Vastikkeet oli kuitenkin korkeimman oikeuden perustelujen mukaan jatkuvasti peritty liian pieninä eikä hallitus ollut ryhtynyt toimenpiteisiin yhtiön rahoituskustannuksia vastanneiden vastikkeiden määräämiseksi. Korkein oikeus kuitenkin hylkäsi vahingonkorvausvaatimuksen sen vuoksi, että suurimpana velkojana ollut pankki oli hyväksynyt yhtiön ja sen johdon menettelyn ja suuremman arvioidun vahingon välttämiseksi sallinut konkurssin lykkääntymisen. Ratkaisu osoittaa, että alimitoitettu vastike sinänsä saattaisi olla vahingonkorvausperuste. Tässä tapauksessa konkurssipesän velkojan oma menettely johti kuitenkin siihen, että vahingonkorvausvaatimus ei menestynyt. Yhtiön johto voi joutua vastuuseen myös sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiö ei saa hyväkseen sellaisia korvauksia, jotka sille mahdollisesti voisivat tulla. Tämä oli lähtökohtana seuraavassa Helsingin hovioikeuden ratkaisussa: Helsingin HO nro 2898 Asunto-osakeyhtiön hallitus antoi isännöitsijälle määräyksen reklamoida perustajaurakoitsijaa betonirakenteiden virheistä. Samassa yhteydessä isännöintisopimus irtisanottiin. Reklamaatiota urakoitsijalle ei toimitettu 10 vuoden kuluessa kohteen valmistumisesta, joten oikeus esittää vaatimuksia urakoitsijaa kohtaan menetettiin. Uusi isännöitsijä perusteli reklamaation laiminlyöntiä sillä, että hän luuli edellisen isännöitsijän tehneen reklamaation. Hovioikeus katsoi uuden isännöitsijän menetelleen asiassa virheellisesti. Isännöitsijä ja isännöitsijätoimisto tuomittiin maksamaan vahingonkorvauksia. Vaatimus oli noin euroa. Hovioikeuden päätöksen mukaan isännöitsijätoimisto oli vastuussa vahingosta euroon saakka ja henkilöisännöitsijä vastuussa euroon saakka. Vastuu korjaushankkeissa Varsin usein vastuukysymykset liittyvät yhtiössä suoritettaviin korjausrakennushankkeisiin, kuten asunto-osakeyhtiön kunnossapito- tai muutostöihin. Yhtiön hallituksen on toimittava huolellisesti organisoidessaan näitä hankkeita sekä tehdessään päätöksiä urakoitsijan valinnoista ja muista seikoista. Esimerkiksi seuraavassa Helsingin hovioikeuden ratkaisussa hallituksen katsottiin menetelleen huolimattomasti urakoitsijaa valitessaan: 350 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
9 Helsingin HO nro 1512 Asunto-osakeyhtiön hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää putkiremontin urakointiyrityksellä, joka aikaisemminkin oli tälle asunto-osakeyhtiölle tehnyt vastaavia töitä. Kysymyksessä oli putkilinja kerrallaan toteutetusta putkiremontista. Urakkahinta oli kuitenkin markkaa halvinta tarjousta kalliimpi. Yhtiön kanteesta hovioikeus velvoitti hallituksen jäsenet ja isännöitsijän maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta. Vahingoksi katsottiin markkaa. Hallituksen jäsenten osalta korvausta soviteltiin markkaan. Perustelujen mukaan pelkät aikaisemmat remontit eivät olleet riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen. Tämä hovioikeuden ratkaisu osoittaa, että myös epätarkoituksenmukaisista toimista saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus. Edelleen päätös osoittaa sen, että yhtiön tulisi urakkakilpailuja järjestäessään valita yhtiön kannalta edullisin vaihtoehto. Jos yhtiö päätyy muuhun kuin halvimpaan tarjoukseen, ratkaisulle pitää löytyä yhtiön edun kannalta hyvät perustelut. Seuraavassa ratkaisussa hallitus oli velvoittanut isännöitsijän tekemään kokonaishintaisen urakkasopimuksen, mutta isännöitsijä oli teettänyt työt tuntitöinä. Tämä johti isännöitsijän vahingonkorvausvelvollisuuteen. Helsingin HO nro 681 Asunto-osakeyhtiön hallitus oli kokouksessaan päättänyt antaa huoltomiesten suorittaa parvekekorjauksen markan urakkahinnalla. Hallitus oli antanut isännöitsijälle tehtäväksi huolehtia urakkasopimuksen tekemisestä taloyhtiön ja isännöitsijätoimiston palveluksessa olleiden huoltomiesten kanssa markan kokonaisurakkahinnasta, jonka oli tarkoitus sisältää kaikki urakasta aiheutuvat kustannukset. Isännöitsijä oli saamansa tehtävän vastaisesti teettänyt työt tuntityönä ja maksaessaan itse työntekijöiden palkat ottanut henkilökohtaisesti vastatakseen urakkatyön suorittamisesta hallituksen toimeksiannon mukaisella tavalla ja hinnalla. Hovioikeus velvoitti isännöitsijän suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvauksena aiheutuneesta urakkasopimuksen lisäkustannuksesta markkaa. Hallituksen ja myös isännöitsijän on siis tärkeää tehdä vain sellaisia päätöksiä, joihin heillä on toimivalta. Seuraavassa ratkaisussa kysymys oli toimivallan ylityksestä: Kouvolan HO nro 1162 Asemakaavaneuvotteluista ja LVI-suunnittelusta oli aiheutunut asunto-osakeyhtiölle yli markan kustannukset. Kustannusten suuruus ja suunniteltujen toimien laajuus ja laatu huomioon ottaen edellä mainitut toimet olivat olleet VAOYL 54 :n tarkoittamia toimia, joihin olisi voitu ryhtyä vain yhtiökokouksen Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 351
10 päätöksen perusteella. Hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä olivat näihin toimiin ryhtyessään ylittäneet toimivaltuutensa ja aiheuttaneet insinööritoimistolle maksettujen laskujen suuruisen vahingon. Isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja vastasivat vahingosta yhteisvastuullisesti. Kyseisiä suunnittelu- ja korjauskustannuksia ei ollut otettu talousarvioon eikä niistä kustannuksista ollut tehty hallituksen kokouksissa päätöksiä. Muut hallituksen jäsenet kuin puheenjohtaja eivät olleet eikä heidän olisi pitänytkään olla tietoisia aiheutuneista kustannuksista ennen kuin tilinpäätös kyseiseltä vuodelta valmistui. Kun kaikki laskut oli jo tuolloin maksettu, he eivät voineet estää vahingon syntymistä. Näin ollen muut hallituksen jäsenet eivät olleet tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttaneet asunto-osakeyhtiölle vahinkoa eivätkä siten olleet korvausvastuussa. Tämä ratkaisu osoittaa, että hallituksen on lähtökohtaisesti valvottava myös omaa toimintaansa. Koska ratkaisussa oli kysymys toimivallan ylityksestä, johon muut hallituksen jäsenet eivät olleet vaikuttamassa eivätkä voineet siitä tietää, muut hallituksen jäsenet välttyivät vastuulta. Asunto-osakeyhtiössä suoritettavat korjausrakennushankkeet edellyttävät usein varsin suurta rakennusalan ammattitaitoa. Hallituksen vastuuta ei pidä ymmärtää niin, että yhtiön johto olisi henkilökohtaisesti vastuussa rakennustoimien epäonnistumisesta. Kysymys on siitä, onko hallitus organisoinut yhtiön korjaustoiminnan asianmukaisesti. AOYL:n esitöiden mukaan asunto-osakeyhtiön johdon tekemät, olosuhteisiin nähden asianmukaiset, harkintaan ja selvityksiin perustuvat päätökset eivät voi olla vastuun peruste, jos ne jälkikäteen osoittautuvat yhtiön kannalta taloudellisesti epäonnistuneiksi. 11 Hallituksen kannalta keskeistä on, että korjausrakennushankkeiden yhteydessä työt organisoidaan niiden vaatimalla tavalla. Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluvat ovat organisoineet yhtiön toiminnan huolellisesti normaalin asunto-osakeyhtiön tavoin. AOYL:n esitöiden mukaan asunto-osakeyhtiössä ei esimerkiksi yleensä edellytetä jatkuvaa seurantaa ja arviointia sen suhteen, milloin on yhtiön kannalta otollisinta suorittaa kunnossapitotoimi ottaen huomioon rahoitus- ja rakennuskustannusten kehitys ja rakennuspalveluiden saatavuus. 12 Hallituksen ja varsinkin isännöitsijän on kuitenkin hyvä tuntea esimerkiksi se, minkälaisia avustuksia korjausrakennushankkeille voidaan saada. Huolimatonta toimintaa on se, jos isännöitsijä ei huolehdi yleisesti saatavilla olevien avustusten hakemisesta. 11 Ks. HE s. 272, jonka mukaan lain valmisteluvaiheessa myös harkittiin tarvetta rajata kunnossapitoon liittyvät lievästä huolimattomuudesta aiheutuvat vahingot kokonaan vastuusäännösten ulkopuolelle. Tästä kuitenkin luovuttiin. 12 Ks. HE s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari
11 Seuraava hovioikeuden ratkaisu, jossa kysymys oli osakasvähemmistön nostamasta kanteesta, perustui juuri yhtiön toimien organisointiin: Helsingin HO nro 2303 Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt kunnostaa parvekkeet ja julkisivun. Kesken urakkaa hallitus vaihtui ja uusi hallitus vaihtoi urakalle toisen valvojan. Yhtiökokouksessa vähemmistöön jääneet osakkaat esittivät, että hallitukselle ei tule myöntää vastuuvapautta, koska urakka oli hoidettu huonosti loppuun. Vaikka vastuuvapaus myönnettiin, osakasvähemmistö nosti vähemmistökanteen vahingonkorvauksen saamiseksi yhtiölle hallituksen jäseniltä. HO hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun kanteen hylkäämisestä. Perustelujen mukaan hallituksen jäsenten toimintaa työsuorituksen seuraamisessa oli pidettävä aktiivisena ja koska hallitus oli erityisosaamista edellyttävässä valvontatehtävässä täyttänyt valvontavelvollisuutensa varsin pitkälti palkkaamalla riippumattoman ja asiantuntevan valvojan työtä valvomaan, hallitus ei ollut menetellyt huolimattomasti. Kanne hylättiin. Korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa. Yleisesti ottaen täytyy olla riittävää, että hallitus hankkii asiantuntijat hoitamaan erityisosaamista vaativia tehtäviä. Jos asiantuntijat epäonnistuvat tehtävässään, saattavat he olla vahingonkorvausvastuussa asunto-osakeyhtiötä kohtaan. Hallituksen vastuu voi syntyä lähinnä tilanteessa, jossa tällaista ammattilaista ei lainkaan hankita ja jossa esimerkiksi hallituksen jäsenet itse hoitavat valvontatehtäviä siinä kuitenkaan onnistumatta. Toisaalta myös urakan aikana saattaa ilmetä, että hallituksen on puututtava tietoonsa tulleisiin, urakkaan liittyviin epäselvyyksiin. Puuttumatta jättäminen saattaa johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen. Rakennusaikaisen hallituksen vastuu Oikeuskäytännössä on jouduttu ratkaisemaan myös asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen vastuuta koskevia tapauksia. Rakennusaikana asuntoosakeyhtiölle määrätään yleensä perustajaosakkaan henkilökunnasta tai omistajatahosta koostuva hallitus. Tällaisenkin hallituksen on otettava huomioon asemansa asunto-osakeyhtiön hallituksena. Hallituksella on velvollisuus tehtävää hoitaessaan ottaa huomioon asuntoosakeyhtiön etu. Tästä esimerkkinä seuraavat hovioikeuden ratkaisut: Helsingin HO nro 265 Rakennusaikaisen hallituksen jäsenenä toimi perustajaosakkaana toimineen yhtiön omistaja. Hän oli muun muassa käyttänyt asunto-osakeyhtiön ns. RS-tilille maksettuja ensimmäisiä kauppahintasuorituksia rakennusaikaisten vakuuksien vastavakuutena. Menettely katsottiin asunto-osakeyhtiön edun vastaiseksi ja se aiheutti vahingonkorvausvastuun. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 353
12 Kouvolan HO nro 889 Asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen puheenjohtaja sekä hallituksen jäsen ja toimitusjohtaja olivat laiminlyöneet huolehtia, että osakkeenomistajan maksama yhtiölainaosuus olisi välittömästi käytetty yhtiön velkojen maksamiseen, kuten yhtiöjärjestys olisi edellyttänyt. Ko. henkilöiden oli hovioikeuden mukaan täytynyt mieltää, että laiminlyönnistä voi syntyä vahinkoa asunto-osakeyhtiölle, mistä huolimatta he olivat syyllistyneet tähän laiminlyöntiin. Hallituksen jäsenen passiivisuuden katsottiin voivan sellaisenaan olla osoituksena korvausvastuuseen johtavasta huolimattomuudesta. Passiivisuuden merkitys hovioikeuden mukaan korostui, kun hallituksen jäsen oli tai hänen olisi pitänyt olla selvillä virheellisyyksistä eikä hän siitä huolimatta ollut ryhtynyt toimiin niiden korjaamiseksi. Kukin hallituksen jäsen oli omalta osaltaan velvollinen myötävaikuttamaan siihen, että hallitus täytti velvollisuutensa. Hovioikeuden lainaamassa oikeuskirjallisuudessa oli katsottu, että vahvistettu tai jopa tosiasiallinen työnjako hallituksen jäsenten kesken hajotti myös vastuun työnjaon mukaiseksi, mutta kukin hallituksen jäsen oli velvollinen valvomaan, että tehtävät tulivat jaetuiksi, tai ainakin aiheen ilmaannuttua ryhtymään toimiin vahingon minimoimiseksi. Hallituksen jäsenet vastasivat vahingonkorvauksesta yhteisvastuullisesti. Ensiksi mainittuun tapaukseen liittyy myös korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2006:18, jossa turva-asiakirjojen säilyttäjänä oleva pankki velvoitettiin maksamaan vahingonkorvausta osakkeenostajille, koska pankki ei valvonut ostajien turva-asiakirjoja vaan oli käyttänyt näiden ensimmäisiä maksusuorituksia asuntokauppalain vastaisesti rakennusvaiheen vakuuden vastavakuutena. Kouvolan hovioikeuden ratkaisussa numero 9 katsottiin, että rakennusaikaisen hallituksen puheenjohtaja, joka ei kyennyt esittämään hyväksyttävää syytä pitää yhtiön asiakirjoja hallussaan, vaikka osakkaista koostuva uusi hallitus oli niitä vaatinut, oli velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle asiakirjojen puuttumisesta aiheutuneet vahingot. Seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa oli kysymys rakennusaikaisen hallituksen vastuusta rakennusaikaisen taseen oikeellisuudesta. KKO 1989:48 Asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen jäsenet olivat, varmistumatta siitä, että liittymismaksut kaukolämpöyhtiölle ja sähköyhtiölle oli suoritettu, allekirjoittaneet rakennusaikaisen taseen, jossa liittymismaksut oli merkitty maksetuiksi, ja esittäneet taseen luovutusta koskevassa ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Tilintarkastajat antoivat asiassa puhtaan tilintarkastuskertomuksen. Korkein oikeus katsoi, että tällainen menettely ei ollut hyvän tilintarkastustavan mukaista. Hallituksen jäsenet ja tilintarkastaja velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan yhtiölle korvauksena aiheuttamastaan vahingosta markkaa. 354 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari