Source: http://www.schrottimmobilie.de/Urteile-zu-Schrottimmobilien-2011.html
Timestamp: 2017-02-28 14:45:34
Document Index: 292965546

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 826', '§ 830', 'BGH', '§ 826', '§ 826', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schäfer • Riedl • ES legal Urteile zum Thema Schrottimmobilie BVerfG vom 08.12.2011
Kick-back-Rechtsprechung des BGH zu Lasten von Banken bestätigt
Die Commerzbank war zunächst vom OLG Celle aufgrund der sogenannten Kick-back-Rechtsprechung zum Schadensersatz gegenüber Kunden wegen Empfehlungen von Medienfonds VIP 3 und VIP 4 verurteilt worden. Die Revision war vom BGH zurückgewiesen worden. Hiergegen hatte die Bank Verfassungsbeschwerde eingelegt. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung angenommen worden. Das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, dass die Banken durchaus anders, das heißt schlechter als sogenannte freie Vertriebe, im Hinblick auf Aufklärungspflichtverletzungen bei Rückvergütungen behandelt werden dürfen. Das Verfassungsgericht sah darin keine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung. Das Gericht begründet dies mit der typischerweise unterschiedlichen Erwartungshaltung eines Kunden. Das Gericht bestätigt, dass eine Aufklärung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann geschuldet ist, wenn der Kunde letztlich nach den im Verkehr herrschenden Anschauungen redlicherweise Aufklärung erwarten darf. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Gerichte ernsthaft davon ausgehen, dass zwar einer Bank gegenüber entsprechendes Vertrauen entgegen gebracht wird und werden darf, nicht jedoch einem freien Berater. Dabei ist die Fehleinschätzung unseres Erachtens nach enthalten, dass der Kunde positiv weiß, dass ein freier Anlageberater Rückvergütungen tatsächlich vereinnahmt. Zwar müsste eigentlich jedem vernunftsbegabten Kapitalanleger bewusst sein, dass der Anlageberater von irgendwo her eine Vergütung erhalten muss, in der Praxis ist dies jedoch tatsächlich selten der Fall. Dabei wird gerade auch in Fällen überfinanzierter Immobilien (sogenannter Schrottimmobilien) es wichtig sein, inwieweit die Person des Vermittlers überhaupt als freier Anlagevermittler gelten muss oder als „Bankberater“. Die Abgrenzung ist häufig nicht einfach. Anlegeranwälte werden dies im Einzelfall berücksichtigen müssen.
BGH - 5.7.2011 (XI ZR 342/10)
HVB haftet erstmals wegen arglistiger Täuschung vor dem BGH ! Erstmals hat der BGH in einer Entscheidung vom 5.7.2011 vor dem 11. Zivilsenat eine Haftung der Bank für eine arglistige Täuschung des Vermittlers bejaht (XI ZR 342/10). Ein vorangegehendes Urteil des OLG Köln, wohlgemerkt in einem Einzelfall, wurde damit bestätigt. Der HVB (Hypovereinsbank/Unicredit) wurde eine Falschaufklärung eines Vermittlers wegen zu erzielender Mieteinnahmen zugerechnet und führte dazu, daß die Bank keine Darlehensansprüche mehr hat. Soweit auf Schadensersatz geklagt worden wäre, hätte dieser dem Käufer einer überteuerten Immobilie aus dem Jahre 1993 in der Nähe von Aachen (also einer sog. Schrottimmobilie) zugesprochen werden müssen. BGH - 07.06.2011 (AZ: XI ZR 388/10)
Darlehenskontoführungsgebühr unwirksam
Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 07.06.2011 ausgeführt, dass Gebühren für die Führung eines Darlehenskontos gegenüber Verbrauchern unwirksam ist. Die Regelung von § 307 Abs. 1 Satz 1 sowie Abs. 2 Nr. 1 BGB greift ein. Dies bedeutet, dass entsprechende Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken unwirksam sind. Bei Abschluss eines Darlehensvertrages, auch z. B. zur Finanzierung überteuerter Immobilien (Schrottimmobilien), wird ein Darlehen abgeschlossen, bei dem z. B. monatliche Gebühren von EUR 2,-- zusätzlich zum Zins- und Tilgungsaufwand vereinbart werden. Eine solche Regelung ist unwirksam. Die Führung eines Darlehenskontos erfolgt ausschließlich im eigenen Interesse der Bank und kann mithin zu keiner Gebühr infolge einer vertraglichen Gegenleistung oder einer zusätzlichen Sonderleistung der Bank führen. Kunden ist daher zu raten, spätestens bei der nächsten Übersendung von Kontoauszügen (Rechnungsabschlüssen) dies gegenüber der Bank zu rügen. BGH – 22.03.2011 (XI ZR 388/08)
Vorsätzliche sittenwidrige Schädigung bei chancenlosem Geschäft
Eine bemerkenswerte Entscheidung hat der XI. Zivilsenat (Bankensenat) des BGH im Zusammenhang mit einem fehlgeschlagenen Terminoptionsgeschäft ergehen lassen. Entgegen der vorangehenden Berufungsinstanz hat der BGH angenommen, dass unter bestimmten Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch gegenüber Beteiligten aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§§ 826, 830 BGB) besteht. Dabei wurde über einen Vermittler ein von vorne herein im Hinblick auf die Zusagen durch den Vermittler chancenloses Geschäft vermittelt, bei dem es nur darum ging, aufgrund überhöhter Gebühren und Aufschlägen eine Anlage zu vermarkten. Das Geschäftsmodell basierte darauf, von vorne herein uninformierte leichtgläubige Menschen unter sittenwidriger Ausnutzung von Gewinnstreben und Leichtsinn für das Rechtsgeschäft zu gewinnen und sich auf deren Kosten zu bereichern. Im Hinblick auf vertragliche Verbindungen zwischen Beteiligten kann es dabei zu Beihilfehandlungen im Sinne von § 830 BGB durchaus kommen. Der Gehilfe muss dabei nach Auffassung des BGH selbst keine Tatausführung erkennen lassen, ausreichend ist jede bewußte Förderung der fremden Tat. Im vorliegenden Fall war Gehilfe der Broker, der ein Online-System dem Vermittler zum Abschluss seiner Geschäfte zur Verfügung stelle. Der Senat hebt darauf ab, dass sich dieser „Gehilfe“ mit der Verwirklichung der erkannten Gefahr abfindet und damit die Schädigung von Anlegern durch ein praktiziertes sittenwidriges Geschäftsmodell billigend in Kauf nimmt. Bei näherem Licht betrachtet ist die vorliegende Entscheidung in wesentlichen Gesichtspunkten auch auf verschiedenste Geschäftsmodelle beim Vertrieb und der Finanzierung von „Schrottimmobilien“ in seiner Anwendung denkbar. Häufig überlassen Banken Vermittlern ihre Geschäftspapiere, um Selbstauskünfte, aber auch Darlehensverträge zum Abschluss zu bringen und lassen diese durch den Vermittler unterzeichnen. Soweit dann die Bank parallel von einer möglichen Überteuerung der Immobilie (nicht zwingend einer sittenwidrigen Überteuerung) Kenntnis hat, ist der Weg nicht mehr weit zu einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung. Dies rührt von falschen Aussagen des Vermittlers zu einer Wertentwicklung der Wohnung und zu Wiederverkaufspreisen mit entsprechendem Gewinn her. Ob in solchen Fällen dann überhaupt noch ein institutionalisiertes Zusammenwirken wie im Rahmen von Schadensersatzansprüchen bei Aufklärungspflichtverletzungen anzunehmen ist, ist fraglich. § 826 BGB verlangt dies grundsätzlich nicht. Ein „Gehilfe“ handelt dann grundsätzlich auch im Einzelfall. Unerheblich muss dann auch spätestens sein, dass Gewinnaussagen eines Vermittlers bei Wiederverkauf der ohnehin überteuerten Schrottimmobilie als rechtlich irrelevant (bloße Anpreisung!) gesehen werden, wenn mithin der Wert der Immobilie von vorne herein erheblich überteuert war und eben letztlich eine Chance überhaupt nie bestand, einen Gewinn je zu realisieren. Das Zusammenspiel von erheblich überteuerter Immobilie und einer Zusage, die Immobilie nach 5, 8 oder 10 Jahren mit Gewinn zu verkaufen, dürfte mithin in vielen Fällen zu einem Anhaltspunkt werden, um eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung auch und gerade bei überteuerten Immobilienkapitalanlagen („Schrottimmobilien“) anzunehmen. Man darf gespannt sein, inwieweit der XI. Zivilsenat mit vorliegenden Überlegungen in Bälde gleichsam konfrontiert wird.
Unsere Kanzlei vertritt zwischenzeitlich in manchen, sich aufdrängenden Fällen schon seit längerer Zeit den Gedanken vor den Instanzgerichten, dass § 826 BGB (vorsätzliche sittenwidrige Schädigung) zu Lasten der Banken vorliegen könnte. Bislang wurde dies von den Instanzgerichten (leider) im Regelfall als zu weit hergeholt abgetan. Dies könnte sich nunmehr ändern.
BGH – 03.03.2011 (III ZR 170/10)
Freie Anlageberater/Vermittler haften eingeschränkter als Bankberater
Als folgerichtige Entscheidung zu den Urteilen jüngster Zeit, auch des XI. Zivilsenats (Bankensenat) des BGH, erfolgte die vorliegende Entscheidung mit der Maßgabe, dass ein freier Anlageberater jedenfalls nicht ungefragt über ihm zufließende Provisionen aufklären müsse, soweit nicht die Grenze von 15% erreicht ist. Die Differenzierung einer Haftung von Bankberatern und damit letztlich der Bank gegenüber freien Anlageberatern erscheint jedoch in weiten Teilen willkürlich und opportunistisch. Der Grundtenor der Rechtsprechung beinhaltet, dass ein Kunde bei der Bank faktisch „dumm“ sein darf und dennoch geschützt wird, während er bei einem Beratungsvertrag oder Vermittlungsvertrag mit einem freien Anlageberater wesentlich geschäftsgewandter sein muss. In der Folge führt dies dazu, dass man jedem nach unserer Einschätzung durchschnittlichen Anleger raten muss, bei einer Beratung zu einem freien Anlagevermittler stets einen eigenen sachkundigen Berater mit zu nehmen. Dieser muss dann einschätzen, ob die angebotene Anlage tatsächlich tragfähig ist. Spaß beiseite. Der BGH muss bezeichnender Weise § 242 BGB (Treu und Glauben) bemühen, um abzuleiten, dass ein Bankkunde aufgrund einer „gewissen Beständigkeit und Dauer“ der Geschäftsbeziehung davon ausgehen darf, über Entgelte oder Provisionen unterrichtet zu werden. Gegenüber der Bank besteht also grundsätzlich eine uneingeschränkte Vertrauensbasis für den Kunden dahingehend, dass die Bank keine Provisionen vereinnahmt und muss deswegen von der Bank auf das Gegenteil hingewiesen werden. Bei einem freien Anlageberater ist das Gegenteil der Fall. Dem Kunden muss dabei nach Auffassung des BGH klar sein, dass beispielsweise das „Agio“ oder Verwaltungsgebühren in Wahrheit Provisionen beinhalten, die der Anlageberater ganz oder teilweise erhält. Dabei unterstellt der BGH, dass ein Kunde ernstlich weiß, was ein „Agio“ oder ein Ausgabeaufschlag ist. Der BGH geht jedoch sogar noch wesentlich weiter in seiner Einschätzung. Er billigt dem Kunden noch nicht einmal gegenüber einem freien Anlageberater einen Auskunftsanspruch zu, sondern schreibt ernstlich in seiner Begründung, dass bei einer Weigerung des Anlageberaters die Provisionshöhe auf Anfrage offen zu legen es dem Kunden überlassen bleibt, die Dienste des Beraters dann in Anspruch zu nehmen. Mit einer solchen – mit Verlaub gesagt – unjuristischen „Begründung“, verkennt der BGH, dass bei Zustandekommen eines Beratungsverhältnisses natürlich wechselseitige Pflichten entstehen, die nicht darin münden können, dass bei einer nachgefragten Aufklärung, der nicht nachgekommen wird, der Kunde quasi eine Art außerordentliches Kündigungsrecht haben soll, ohne dass dann etwaig Vergütungspflichten für ihn entstehen. Oder wie ist eine solche Begrünung einer höchstrichterlichen Entscheidung zu verstehen?
Im vorliegenden Fall war wohlgemerkt ausgeführt, dass Eigenkapitalbeschaffungskosten von 4,9% des Beteiligungskapitals zuzüglich eines Agios von 5% aufgeführt waren. Mit einem solchen Hinweis in den Bedingungen sah es der BGH als ausreichend gewährleistet an, dass dem Kunden damit klar sein musste, dass rund 10% an Provision, auch an den Anlagevermittler selbst bezahlt werden konnten. Ob eine solche „Tendenzrechtsprechung“ zur abweichenden Behandlung von Bankberatern und freien Anlagevermittlern auf Dauer bestand haben kann, erscheint zweifelhaft. Zweifelhaft erscheint auch, ob kurzzeitig entstandene gesetzliche Regelungen im Hinblick auf Differenzierungen auf Sicht bestand haben. Die Lobby der Banken war (ausnahmsweise) hierbei schlechter aufgestellt als die der Anlagevermittler. Im Rahmen der Schrottimmobilien-Problematik bleibt dies vorläufig unerheblich, da die Bank vorliegend nicht selbst berät, sondern dies freie Anlagevermittler tun und die Bank in diesem Fall ohnehin nur dann haftet, wenn ein Fehlverhalten dem Vermittler hier ausnahmsweise zurechenbar ist (institutionalisiertes Zusammenwirken).
BGH – 08.02.2011 (II ZR 243/09)
Der II. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass bei einer Sicherheitenverwertung der Bank im Hinblick auf die Grundstücke einer Fondsgesellschaft die daraus erzielten Erlöse nicht unmittelbar die quotale Haftung des einzelnen Gesellschafters berühren, das heißt reduzieren. Dies ist eine für Gesellschafter von geschlossenen Immobilienfonds (in der Regel Kommanditgesellschaften oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts) eine äußerst risikoreiche Rechtsfolge. Das OLG Frankfurt hatte vorliegend noch angenommen, dass Erlöse aus der Verwertung von Grundstücken anteilig zugunsten der Gesellschafter zu berücksichtigen sind. Der BGH führt aus, dass es vom Einzelfall von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen abhängt, ob eine Verwertung des Gesellschaftsvermögens (im wesentlichen also etwaiger Grundstücke) die Haftung jedes Gesellschafters ändert. Insoweit würde eine Gestaltungsfreiheit für die Parteien bestehen, da kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept vorläge. Soweit in Vereinbarungen keine Anrechnung der Erlöse vorgesehen ist, geht der BGH davon aus, dass der Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter unvermindert bestehen bleibt.
Im Klartext bedeutet dies für eine Vielzahl von Erwerbern geschlossener Immobilienfonds, deren Immobilienvermögen aus wiederum überteuerten Immobilien (also sogenannten „Schrottimmobilien“) besteht, dass beispielsweise der Einzelne immer noch anteilsmäßig mit seiner Beteiligungshöhe aus dem vor der Verwertung der Immobilien offenen Darlehensforderung von beispielsweise 10 Mio. EUR haftet, auch wenn die Bank bei der Verwertung der Immobilien zum Beispiel wiederum 5 Mio. EUR realisiert hat. Es ist davon auszugehen, dass in der Mehrzahl aller Fälle eben gerade keine Regelung zwischen Gesellschaft und Bank stattfand und der Anleger sich dann in einer für ihn fatalen Situation befinden kann, wenn der Fonds selbst seinen Darlehensverbindlichkeiten nicht mehr nachkommen kann. Der Anleger hat in solchen Fällen um so mehr das Interesse, sich möglichst frühzeitig bei Darlegung entsprechender rechtlich denkbarer Ansprüche und gegebenenfalls auch seiner persönlichen wirtschaftlichen Situation mit der Bank zu einigen, die die Gesellschaft selbst finanziert hat. Dies hat wohlgemerkt nichts damit zu tun, dass die Beteiligung des Anlegers selbst von einer wiederum anderen Bank finanziert wurde und ohnehin ein persönliches Darlehensverhältnis zwischen Kunde und Bank besteht.
OLG Frankfurt- 08.12.2010 (AZ: 19 U 22/10)