Source: https://www.condominioweb.com/quando-il-muro-di-recinzione-del-giardino-non-e-condominiale.15134
Timestamp: 2018-12-11 12:16:44+00:00
Document Index: 104705895

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1117', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'Cass. Sez. ', 'art. 1117']

Il muro di recinzione del giardino che delimita solo la proprietà privata non è condominiale.
L'art. 1117 Cc considera di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, a prescindere dall'eventuale godimento periodico del bene e, fatta salva la diversa proprietà risultante dal titolo, «tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Lo stesso, tuttavia, contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Lo ribadisce la Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 22155, depositata in data 12 settembre 2018.
=> Spoglio di un'area mediante la realizzazione di un muro di cinta.
A tal proposito ricorda come «in tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l'atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).».
=> Pianta di esclusiva proprietà , distanza minima, danno al muro comune
Per completezza si evidenzia che di recente è stato affermato come più che di "presunzione" di condominialità del bene si dovrebbe parlare di riconoscimento legale della natura comune, sulla scorta del fatto che «quella prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l'attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma» Cass. n. 14809/2017).
Ciò posto, per escludere il regime legale del bene comune occorre apposito titolo (ad esempio un contratto di acquisto, un testamento, ecc.) e, pertanto, la proprietà esclusiva dello stesso deve risultare dall'atto costitutivo del condominio ovvero dalla maturazione dell'usucapione.
In altri termini, se con l'atto costitutivo del condominio, che si identifica col primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario unico proprietario o dal costruttore ad altro soggetto (Cfr. tra le altre: Cass. 11812/2011), la proprietà di quel determinato bene, potenzialmente comune, risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Da ultimo: Cass. 14809/2017).
Muro comune e danni da infiltrazione d'acqua. Il condominio è responsabile per i danni provocati al singolo condomino.
Scarica Ord. Civile Sez. 6 Num. 22155 del 12/09/2018
Cerca: muro di recinzione giardino
Mariella Bruno martedì 18 settembre 2018 alle ore 17:57
Ma se il muro è stato costruito per poter edificare la casa e ha funzione del terreno a monte non è da considerarsi condominiale visto che protegge il condominio?
Claudio giovedì 20 settembre 2018 alle ore 10:19
Sono abbastanza d'accordo. Diversamente un condomino qualsiasi potrebbe usufruirne come piano d'appoggio ed il piano terra non potrebbe contestare. Soltanto nel caso di rifacimento facciata farei ripartire le spese fra tutti i condomini, mentre mantenimento del mutro e piana spese a carico proprietario del giardino. Che costituisca difesa del condominio ho i miei dubbi....
Mariella Bruno giovedì 20 settembre 2018 alle ore 13:46
Non protegge da estranei ma essendo in Liguria costruito a terrazzamenti, protegge dal frananmento della collina soprastante
Claudio giovedì 20 settembre 2018 alle ore 16:02
Beh... Si sovverte il problema. In tal caso non è più un muro di recinzione del giardino ma il suo scopo principale sarebbe quello di contenere il terreno circostante.
Mariella Bruno giovedì 20 settembre 2018 alle ore 16:13
appunto Claudio, e allora?
Claudio domenica 23 settembre 2018 alle ore 08:19
Premetto che on sono un legale ne' interessato ad una situazione del genere. La mia logica mi suggerisce che se il muro protegge una proprietà privata non è da considerarsi condominiale. Poi, forse, non ci potrà essere una regola generale ma diverse situazioni a cui dare risposte differenti. (Rispondo in ritardo perchè ci ho pensato un po' prima di scrivere. Mi scuso.)