Source: https://verbraucherschutzforum.berlin/2018-07-14/immac-austria-sozialimmobilie-xvi-renditefonds-gmbh-co-kg-negativer-renditefonds-muesste-es-wohl-eher-heissen-187983
Timestamp: 2018-07-19 09:56:11
Document Index: 273202302

Matched Legal Cases: ['§ 263', 'Art. 15', '§ 1', '§ 17', '§ 274', '§ 267', '§ 31', '§ 272', '§ 263', '§ 24', '§ 300', '§ 159', '§ 136', '§ 317', '§ 159', '§ 136', '§ 300']

IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG - Negativer Renditefonds müsste es wohl eher heißen... - Verbraucherschutzforum.berlin
IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG – Negativer Renditefonds müsste es wohl eher heißen…
14. Juli 2018 Fonds (Blindpools) Keine Kommentare
IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
a) Vorbereitende, laufende und ausgelagerte Tätigkeiten
Die IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Hamburg (nachstehend Fondsgesellschaft genannt), hat am 26.08.2016 die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, Hamburg (nachstehend Hanseatische genannt) als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft bestellt. Die im Berichtsjahr im Rahmen der Bestellung erbrachten Tätigkeiten der Hanseatischen für die Fondsgesellschaft lassen sich dabei in vorbereitende, von ihr ausgelagerte und laufende Aufgaben unterteilen.
Als vorbereitende Tätigkeiten, d.h. Tätigkeiten vor Zeichnung des Bestellungsvertrages, hat die Hanseatische bereits im Geschäftsjahr 2016 den Immobilienerwerb des „Seniorenpflegeheim Karlsdorf“ in Karlsdorf bei Graz in Österreich (nachstehend Seniorenzentrum genannt) und die dafür erforderlichen Gesellschaftsgründungen vorbereitet sowie eine geeignete Struktur für die Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft erstellt. Ferner wurde von der Hanseatischen vor dem Erwerb der Immobilie eine externe Bewertung für die Verkehrs-/Marktwertermittlung eingeholt. Zudem hat die Hanseatische in 2016 die Pacht- und Datenverwaltung sowie die Bankkonten der Fondsgesellschaft eingerichtet.
In Hinblick auf die ausgelagerten Aufgaben hat die Hanseatische im Vorfeld die IMMAC GmbH, Graz, Österreich, mit der Auswahl geeigneter Verpachtungsobjekte, der Objektankaufsprüfung sowie der Besorgung der rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung abzuschließender Verträge beauftragt. Die Auslagerung umfasste auch die Unterstützung bei den Erwerbs- und Vertragsverhandlungen, die zur Konzeption des Alternativen Investmentfonds entsprechend den Anlagebedingungen erforderlich waren (mit Ausnahme von Finanzierungs- und Kreditverträgen).
Auf Grundlage eines Auslagerungsverhältnisses wurde die NORDDEUTSCHE PROJEKT.REVISION GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, von der Hanseatischen mit der laufenden Buchhaltung und Jahresabschlusserstellung der Fondsgesellschaft beauftragt.
Mit Bestellung als Kapitalverwaltungsgesellschaft hat die Hanseatische den Alternativen Investmentfonds (die Fondsgesellschaft) konzipiert und die für die Platzierung des Eigenkapitals erforderlichen Verkaufsunterlagen erstellt.
Mit der Platzierung des Eigenkapitals sowie der Stellung einer Schließungsgarantie wurde die IMMAC Immobilienfonds GmbH, Hamburg, von der Fondsgesellschaft beauftragt.
Im Rahmen der laufenden Tätigkeiten führte die Hanseatische die Verwaltung der Fondsgesellschaft aus. Hierzu zählen unter anderem die Informationsaufbereitung und -weitergabe an die Anleger sowie deren Betreuung, die Koordination der monatlichen Ausschüttungen, die Überwachung der jeweiligen Kapitaldienste sowie die Überwachung und Durchführung des zusätzlichen Zahlungsverkehrs auf Ebene der Fondsgesellschaft und ihrer Objektgesellschaft. Die regelmäßigen Pachtzahlungen sind ein wesentlicher Leistungsindikator, die von der Hanseatischen überwacht werden.
Die Hanseatische führte ferner für die Fondsgesellschaft ein laufendes Risiko- und Liquiditätsmanagement durch, um Risiken frühzeitig zu erkennen und Gegensteuerungsmaßnahmen ergreifen zu können. Außerdem ist die Hanseatische verpflichtet, behördliche Meldepflichten für die Fondsgesellschaft zu erfüllen.
Der laufende Verwahrstellenvertrag der Fondsgesellschaft bestand im Berichtsjahr mit der DEHMEL Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Hamburg.
Der laufende Steuerberatungsvertrag der Fondsgesellschaft bestand im Berichtsjahr mit der NORDDEUTSCHE PROJEKT.REVISION GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg.
b) Anlageziel und Anlagepolitik der Fondsgesellschaft
Das Anlageziel der Fondsgesellschaft besteht darin, aus der unmittelbaren oder mittelbaren langfristigen Verpachtung und späteren Veräußerung von Sozialimmobilien Überschüsse zu erzielen und diese an die Anleger auszuschütten.
Die Vollplatzierung des Eigenkapitals erfolgte im August 2017. Die Anlagepolitik zur Erreichung des Anlageziels war im Berichtszeitraum davon geprägt, das geplante Eigenkapital zu platzieren, die laufende Bewirtschaftung des Investitionsobjektes und darüber hinaus die Einhaltung der bestehenden Verträge umzusetzen und zu überwachen. Dies betraf insbesondere die Pachtzahlungen und den Kapitaldienst auf Ebene der Objektgesellschaft.
c) Wesentliche Risiken
Wesentliche Marktrisiken, die im Berichtszeitraum hinsichtlich des Investitionsobjektes zu berücksichtigen waren, sind das Wertentwicklungs- und Wiedervermietungsrisiko. Der objektseitigen Wertminderung an der Immobilie wurde durch die Überwachung der Objektinstandhaltung und der versicherungstechnischen Absicherung, deren Abschluss durch die Pächter erfolgte, entgegengewirkt.
Wertmindernde Faktoren am Objektstandort wurden im Berichtsjahr nicht festgestellt.
Dem Wiedervermietungsrisiko wurde durch einen unbefristeten Pachtvertrag nebst Verlängerungsoption für die Pächterin zwischen der Objektbesitzgesellschaft und der Betreiberin, die für 25 Jahre mindestens bis zum 31.08.2041 auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet hat, begegnet, so dass bei planmäßigem Verlauf des Vertrages bis zum Ende des Kündigungsverzichts das Wiedervermietungsrisiko ausgeschlossen wird.
Im Rahmen des Adressenausfallrisikos besteht die Möglichkeit, dass Pachteinnahmen geringer als erwartet ausfallen. Im Berichtszeitraum verlief das Pachtverhältnis störungsfrei. Die Einnahmen der Fondsgesellschaft bzw. ihrer Objektbesitzgesellschaft konnten daher in erwarteter Höhe generiert werden.
Grundsätzlich können bei der Fondsgesellschaft bzw. ihrer Objektbesitzgesellschaft höhere zu zahlende Zinsen als erwartet auftreten (Zinsänderungsrisiko). Um diesem Risiko zu begegnen, hat die Objektbesitzgesellschaft langfristiges Fremdkapital mit einer Zinsbindung von zehn Jahren mit Auslauf der Vereinbarung am 31.12.2026 aufgenommen. Entsprechend wird ein Zinsänderungsrisiko erst mit Ablauf der Zinsbindung ab 2027 wieder relevant. Zudem besteht das Risiko, dass nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nicht oder zu schlechteren Konditionen erfolgt.
Bei der Fondsgesellschaft und ihrer Objektbesitzgesellschaft können, wie bei jedem Unternehmen, Liquiditätsrisiken auftreten. Die finanzielle Ausstattung der Fondsgesellschaft und ihrer Objektbesitzgesellschaft ist sowohl für das Berichtsjahr als auch für die Zukunft so konzipiert, dass sämtliche planmäßige Verpflichtungen, vorhersehbaren Kosten und Ausschüttungen durch das Eigen- und Fremdkapital und die laufenden Einnahmen gedeckt sind, um damit eine dauerhafte Liquidität sicherzustellen. Die Objektbesitzgesellschaft generierte im Berichtszeitraum Pachteinnahmen in geplanter Höhe und war wirtschaftlich mit keinen wesentlichen, ungeplanten Kosten belastet. Ferner war die Fremd- und Eigenkapitalausstattung der Fondsgesellschaft in Übereinstimmung mit der Planung, so dass die Liquidität jederzeit im Berichtszeitraum gewährleistet war.
d) Portfoliostruktur
Die Fondsgesellschaft hatte in 2016 noch vor Platzierung des Eigenkapitals das Investitionsobjekt über ihre Objektbesitzgesellschaft erworben und auf Basis eines auf Dauer angelegten, indexierten Pachtvertrages an die Pächterin übergeben. Das Investitionsobjekt befindet sich mittelbar (über eine 94-prozentige Beteiligung an der Objektbesitzgesellschaft) im Eigentum der Fondsgesellschaft.
Im Hinblick auf die Portfoliostruktur zur Erreichung des Anlageziels ergaben sich seit Erwerb der vorgenannten Immobilie keine Veränderungen.
e) Weitere wesentliche Ereignisse
Weitere für den Anleger wesentliche Ereignisse während der Verwaltung der Fondsgesellschaft und der Immobilie in der Objektbesitzgesellschaft durch die Hanseatische haben sich im Berichtszeitraum nicht ergeben.
f) Hauptanlagerisiken und wirtschaftliche Unsicherheiten
Wirtschaftliche Unsicherheiten für die Fondsgesellschaft sind anzunehmen, wenn sich das Marktumfeld für die Erbringung von Pflegedienstleistungen für die Pächterin negativ entwickeln und ihr wirtschaftlicher Erfolg ausbleiben sollte.
g) Anlagegeschäfte
Anlagegeschäfte während des Berichtzeitraumes wurden nicht getätigt. Entsprechend besteht das Portfolio der Fondsgesellschaft seit dem Objekterwerb bis zum Ende des Berichtszeitraums aus dem Investitionsobjekt, dem „Seniorenpflegeheim Karlsdorf“ in Karlsdorf bei Graz, Österreich.
Eine Übersicht über die Wertentwicklung der Fondsgesellschaft erfolgt über einen Vergleich des Nettoinventarwertes zum Anfang und zum Ende eines Berichtzeitraums. Dieser Vergleich ist erstmals aussagekräftig, wenn das in den Verkaufsunterlagen ausgewiesene Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital im Rahmen der Investitionsplanung erreicht ist. Dies wurde mit Vollplatzierung im August 2017 erreicht. Der Nettoinventarwert der Fondsgesellschaft betrug zum Stichtag T€ 7.392. Demzufolge wird der erste Vergleich des Nettoinventarwertes zum Ende des Berichtsjahres 2018 angestellt.
Es haben sich im Berichtsjahr zu den im Verkaufsprospekt vom 31.01.2017 zur Verfügung gestellten Informationen keine wesentlichen Änderungen ergeben.
Die Fondsgesellschaft ist ein Immobilienfonds, der aufgrund der mittelbaren Investition in eine Sozialimmobilie als nicht risikogemischter, geschlossener inländischer Publikums-AIF Anlegern ab März 2017 in Deutschland öffentlich angeboten und dessen Eigenkapital im August 2017 vollständig platziert wurde.
Im Zeitpunkt der Emission des Verkaufsprospektes war das Investitionsobjekt von der Objektbesitzgesellschaft erworben und an die Pächterin übergeben. Zur anteiligen Finanzierung des Erwerbs des Investitionsobjektes wurde vor Fondsemission seitens der Objektbesitzgesellschaft ein langfristiger Darlehensvertrag mit 10-jähriger Zinsbindung abgeschlossen. In dem Bestellungsvertrag und weiteren Verträgen, die der Erwerbs- und Platzierungsphase zuzurechnen sind, wurden unbefristete Dienstleistungsvereinbarungen für die laufende Betreuung der Fondsgesellschaft, der Objektbesitzgesellschaft, der Anleger und des Investitionsobjektes abgeschlossen.
Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein Seniorenzentrum, das von einer regionalen Betriebsgesellschaft auf Dauer angelegt, gepachtet und betrieben wird. Mit der operativen Führung ist eine überregional tätige Betreibergesellschaft von der Betriebsgesellschaft beauftragt worden. Aufgrund der erwarteten Entwicklung in Österreich und der im Rahmen des Erwerbsprozesses erstellten Analysen für den Standort wird planmäßig mit einer für die Betriebsgesellschaft auskömmlichen Belegung der Einrichtung gerechnet.
Der österreichische Pflegemarkt hat laut Statistik Austria im Jahr 2015 ein Marktvolumen von € 5,215 Mrd. erreicht. Davon wurden für die stationäre Pflege € 2,627 Mrd. für die häusliche Pflege € 2,546 Mrd. und für die Tagespflege € 0,041 Mrd. aufgewendet.[1] Die Finanzierung der Pflege erfolgte mit € 4,088 Mrd. zum Großteil durch staatliche Leistungen. Die Aufwendungen der privaten Haushalte waren mit € 1,101 Mrd. deutlich geringer.[2] Zum Ende des Jahres 2016 haben in Österreich 456.828 Personen Bundespflegegeld gezogen und waren damit gemäß Bundespflegegeldgesetz pflegebedürftig. 41,8 % davon wurden Ende 2016 zu Hause durch Angehörige versorgt. Die zweitgrößte Gruppe mit 37,6 % wird durch mobile Dienste und die 24-Stunden-Betreuung versorgt. 16,4 % aller Pflegebedürftigen wurden Ende 2016 in vollstationären Pflegeeinrichtungen betreut. Weitere Betreuungsformen wie beispielsweise die teilstationäre Betreuung machten nur einen geringen Anteil aus.[3]
Die Versorgung pflegebedürftiger Menschen wird in Österreich von öffentlichen Haushalten sichergestellt. Zum einen werden steuerfinanzierte Geldleistungen in Form des Bundespflegegeldes gemäß Bundespflegegeldgesetz (BPGG) gezahlt, zum anderen erfolgen steuerfinanzierte Sachleistungen zur Bereitstellung von (teil-)stationären Pflegeeinrichtungen, ambulanter Versorgung und weiteren sozialen Diensten. Der Aufwand für Sachleistungen wird gemäß Vereinbarung zwischen Bund und Ländern von den Bundesländern Österreichs getragen. Die Länder verpflichten sich für einen Mindeststandard an ambulanten, teilstationären und stationären Diensten (soziale Dienste) für pflegebedürftige Personen zu sorgen.[4]
Am 01.01.2015 ist die Novelle zum Bundespflegegeldgesetz (BPGG) in Kraft getreten. Wesentliche Neuerung hierbei ist, dass u.a. eine Zugangserhöhung zu den Pflegestufen erfolgte. So muss beispielsweise für die Pflegestufe 1 nun ein monatlicher Pflegebedarf von mehr als 65 Stunden, vormals waren es 60 Stunden, nachgewiesen werden. Zum 01.01.2016 wurde zudem das Pflegegeld um 2 % in sämtlichen Stufen erhöht, sodass jetzt beispielsweise für die Pflegestufe 1 monatlich € 157,30 und für die Pflegestufe 7 monatlich € 1.688,90 gezahlt werden.[5]
Seit Juli 2011 unterstützt der Bund die Länder bei der Bereitstellung der notwendigen Pflegeinfrastruktur zur Langzeitpflege durch das Pflegefondsgesetz. Hiermit werden den Ländern über einen Bevölkerungsschlüssel Mittel aus einem Pflegefonds zugewiesen, der von 2011 bis 2014 Zweckzuschüsse von insgesamt € 685 Mio. gewähren sollte. Mit der Novelle zum Pflegefondsgesetz vom 6. August 2013 wurde die Dotierung des Pflegefonds für die Jahre 2015 und 2016 mit einer Gesamthöhe von € 650 Mio. sichergestellt. Als Ergebnis der abgeschlossenen Verhandlungen zum Finanzausgleich im Jahr 2016 konnte eine Dotierung für die Jahre 2017 bis 2021 von insgesamt € 1.914 Mio. (ab 2018 jährliche Valorisierung der Dotierung des Pflegefonds um 4,5 %) erzielt werden.[6]
In 2011 wurden in Österreich 862 Pflegeheime mit 74.870 Betten betrieben.[7] Im Januar 2018 sind es laut Infoservice des Bundesministeriums für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz bereits 907 Einrichtungen.[8] Vor dem Hintergrund der in Österreich prognostizierten demographischen Entwicklung wird die Nachfrage nach einer Pflegeinfrastruktur zukünftig steigen. Während in Österreich im Jahr 2017 zu Jahresbeginn 433.500 Personen 80 Jahre oder älter waren[9], wird die Anzahl der Menschen in dieser Altersgruppe bis 2030 um 44 % steigen, auf dann 624.248 Menschen.[10] Das österreichische Institut für Wirtschaftsforschung geht entsprechend in einer Prognoserechnung aus 2016 davon aus, dass im Jahr 2020 bereits 514.261 Menschen Bundespflegegeld beziehen und im Jahr 2030 mit 634.867 die Zahl der Bundespflegegeldbezieher um +38,9 % höher sein wird als noch 2016.[11] Gleichzeitig wird ein Anstieg der staatlichen Aufwendungen für Geld- und Sachleistungen auf € 5,196 Mrd. in 2020 bzw. € 6,686 Mrd. in 2030 prognostiziert.[12]
Das Geschäftsjahr war das erste volle Geschäftsjahr nach Erwerb des Investitionsobjektes.
Das Investitionsvolumen der Gesellschaft setzt sich zusammen aus T€ 8.320 Kommanditkapital, T€ 416 Ausgabeaufschlag sowie der Aufnahme von langfristigem Fremdkapital in der Objektbesitzgesellschaft in Höhe von anfänglich T€ 6.220.
Die bei der Fondsgesellschaft bilanzierten Beteiligungen wurden mit dem Verkehrswert bewertet und betreffen die Objektbesitzgesellschaft und die Beteiligung an den Komplementärgesellschaften.
Der Wert der Objektbesitzgesellschaft wurde auf der Grundlage von Vermögensaufstellungen ermittelt und ist im Wesentlichen durch den Verkehrswert der Immobilie und die Restvaluta der langfristigen Fremdmittel geprägt.
Auf Ebene der Objektbesitzgesellschaft wurde der Verkehrswert der Immobilie durch Erträge aus der Neubewertung um T€ 690 auf T€ 11.800 (Vorjahr: T€ 11.110 / Kaufpreis) erhöht. Die Anschaffungsnebenkosten wurden um T€ 139 auf T€ 1.206 (Vorjahr: T€ 1.345) abgeschrieben. Die Barmittel betrugen zum Stichtag rund T€ 235 (Vorjahr: T€ 89).
Das langfristige Fremdkapital reduzierte sich im Berichtsjahr um die Tilgung in Höhe von T€ 144 auf T€ 6.076 (Vorjahr: T€ 6.220). Die zum Stichtag des Geschäftsjahres 2016 bestehende Zwischenfinanzierung in Höhe von T€ 6.657 wurde im Berichtsjahr 2017 vollständig getilgt.
Im Berichtsjahr wurden in der Objektbesitzgesellschaft T€ 924 (Vorjahr: T€ 308) Nettopachteinnahmen generiert. Es bestehen keine Pachtrückstände.
Nach Abzug der laufenden Aufwendungen ergibt sich ein ordentliches Geschäftsergebnis in Höhe von T€ 474 (Vorjahr: T€ -729). Unter Berücksichtigung der Zeitwertveränderungen (Neubewertung des Objektes sowie Abschreibung auf Anschaffungsnebenkosten und den Ausstattungszuschuss) errechnet sich ein Jahresergebnis von T€ 1.247 (Vorjahr: T€ -690).
Im Berichtsjahr wurden von der Objektgesellschaft T€ 527 (Vorjahr: T€ 213) an die Fondsgesellschaft ausgezahlt.
Die Zahlungsfähigkeit der Fondsgesellschaft und ihrer Objektbesitzgesellschaft war im Geschäftsjahr 2017 jederzeit gegeben.
Im Berichtsjahr erfolgte die Auszahlung an die Anleger in Höhe von T€ 242, dies entspricht 5,00 % p.a. pro rata temporis des Kommanditkapitals.
Für die Fondsgesellschaft ergeben sich zum Bilanzstichtag 31.12.2017 folgende Kennzahlen:
Leverage nach § 263 Abs. 1 KAGB:
Das Verhältnis der Kredite der Fondsgesellschaft bzw. mittelbar der Objektgesellschaft zu dem für die Investition zur Verfügung stehenden Eigenkapitals beträgt zum Stichtag 92,00 % und liegt damit unter der gesetzlich zulässigen Quote von 150,00 %. Da die Vollplatzierung erst im Laufe des Berichtsjahres erfolgte, wird auf die Darstellung des Vorjahreswertes verzichtet.
Der Überschuss der laufenden Erträge über die laufenden Aufwendungen der Objektbesitzgesellschaft betrug im Geschäftsjahr rund T€ 474 (Vorjahr: T€ -729). Diese Mittel standen zur Fremdkapitaltilgung und für die monatlichen Auszahlungen an die Gesellschafter zur Verfügung.
Bei den Einnahmen und Ausgaben kam es im Berichtsjahr zu keinen negativen Abweichungen in Hinblick auf die in den Verkaufsunterlagen kalkulierten Werte. Die Vermögens- und Finanzlage entspricht insgesamt den in den Verkaufsunterlagen dargestellten Erwartungen.
c) Weitere Angaben
Auf Grundlage des Bestellungsvertrages vom 26.08.2016 hat die Fondsgesellschaft die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG mit Sitz in Hamburg als Kapitalverwaltungsgesellschaft bestellt. Die Laufzeit des Bestellungsvertrages erstreckt sich bis zum Zeitpunkt der Beendigung der Fondsgesellschaft, wobei der Vertrag unter Einhaltung einer Frist von 12 (zwölf) Monaten von der Fondsgesellschaft ordentlich gekündigt werden kann. Beide Parteien sind bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 6 (sechs) Monaten berechtigt.
Die Vergütung für die laufende Verwaltungstätigkeit beträgt bis zu 0,80 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes, maximal jedoch 5,00 Prozent der Pachteinnahmen der Objektbesitzgesellschaft. Im Kalenderjahr 2017 betrug die Gebühr € 28.500 inklusive Umsatzsteuer. Dies entspricht zum 31.12.2017 0,39 % des Nettoinventarwertes bzw. 3,08 % der Pachteinnahmen der Objekgesellschaft.
Der Nettoinventarwert wurde im Berichtsjahr erstmals ermittelt und betrug zum 31.12.2017 T€ 7.392.
d) Angaben zu Vergütungen
Die Fondsgesellschaft und die Objektbesitzgesellschaft bezahlten an die Hanseatische im Berichtszeitraum die vorgenannten Initialkosten und Vergütungen für die laufende Verwaltungstätigkeit. Aus dem Investmentvermögen wurden jedoch weder feste, noch variable Vergütungen an die Mitarbeiter der Hanseatischen geleistet. Diese Mitarbeitervergütungen leistet die Hanseatische ausschließlich aus ihrem eigenem Vermögen.
[1] Statistik Austria: Current expenditure on health care by functions and financing schemes in Austria, 2015 (in million euros), Abruf am 16.01.2018.
[2] Statistik Austria: Current expenditure on health care by functions and financing schemes in Austria, 2015 (in million euros), Abruf am 16.01.2018.
[3] Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz Österreich 2018.
[4] Vereinbarung zwischen dem Bund und den Ländern gemäß Art. 15a B-VG über gemeinsame Maßnahmen des Bundes und der Länder für pflegebedürftige Personen. Artikel 3. Absatz 1. Fassung 16.01.2018.
[5] Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz. Abruf unter: https://www.sozialministerium.at/site/Pension_Pflege/Pflege_und_Betreuung/Hilfe_Finanzielle_Unterstuetzung/Pflegegeld/intertitle-3, Zugriff am 16.01.2018.
[6] Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz: Österreichischer Pflegevorsorgebericht 2016, S. 24.
[7] Kommunalkredit Austria. Initiative Pflege der Kommunalkredit Austria. 2011.
[8] Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz. Abruf unter:
https://www.infoservice.sozialministerium.at/InfoService2/main?execution=e2s6, Zugriff am 16.01.2018.
[9] Statistik Austria: Bevölkerung nach Alter und Geschlecht, Bevölkerung zu Jahresbeginn seit 2002 nach fünfjährigen Altersgruppen und Geschlecht, Abruf unter: https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/bevoelkerung/bevoelkerungsstruktur/bevoelkerung_nach_alter_geschlecht/index.html, Zugriff am 16.01.2018.
[10] Statistik Austria: STATcube. Bevölkerung zum Jahresanfang 1952 bis 2101, Hauptszenario (mittl. Fert., Lebenserw., Zustand), Zugriff am 16.01.2018.
[11] Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung: Langfristige Prognose des Aufwands für Langzeitpflege 2016, S.27.
[12] Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung: Langfristige Prognose des Aufwands für Langzeitpflege 2016, S.36.
€ € € 31.12.2016
A. Aktiva 7.425.860,42 310.659,20
1. Beteiligungen 7.418.402,54 60.940,00
2. Barmittel und Barmitteläquivalente 1.946,18
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 1.946,18 0,00
3. Sonstige Vermögensgegenstände 11,70 0,00
4. Aktive Rechnungsabgrenzung 5.500,00 0,00
5. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten 0,00 249.719,20
B. Passiva 7.425.860,42 310.659,20
1. Rückstellungen 6.380,00 5.210,00
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.279,10
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.279,10 475,23
3. sonstige Verbindlichkeiten 1.081,28
a) gegenüber Gesellschaftern 0,00 6.033,97
b) sonstige 1.081,28 273.940,00
4. Ausgleichpostenfür aktivierte eigene Anteile 25.000,00 25.000,00
5. Eigenkapital 7.392.120,04
b) Kapitalanteileder Kommanditisten 6.869.369,01 0,00
davon ausstehende Einlagen EUR 5.500 (Vorjahr: EUR 5.500)
c) Rücklagenkonto für Zeitwertänderungen 522.751,03 0,00
Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2017 zum 31.12.2017
a) Zinsen und ähnliche Erträge 34.134,89 30,00
b) Sonstige betriebliche Erträge 5.020,00 0,00
Summe der Erträge 39.154,89 30,00
a) Verwaltungsvergütung -118.500,04 -5.355,00
b) Verwahrstellenvergütung -13.750,00 0,00
c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -16.019,96 -5.000,00
d) Sonstige Aufwendungen -904.967,51 -1.394,20
Summe der Aufwendungen -1.053.237,51 -11.749,20
3. Ordentlicher Nettoertrag -1.014.082,62 -11.719,20
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -1.014.082,62 -11.719,20
a) Erträge aus der Neubewertung 522.751,03 0,00
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres 522.751,03 0,00
6. Ergebnis des Geschäftsjahres -491.331,59 -11.719,20
7. Einstellung in Rücklage für eigene Anteile 0,00 -25.000,00
8. Belastung des laufenden Kontos V 1.014.082,62 36.719,20
9. Belastung des Rücklagenkontos für Zeitwertänderung -522.751,03 0,00
Die IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Hamburg, ist ein Alternativer Investmentfonds (AIF) im Sinne des Kapitalanlagengesetzbuches (KAGB). Die Fondsgesellschaft wird durch eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) im Sinne des § 1 Abs. 16 i.V. mit § 17 Abs. 2 Nr. 1 KAGB verwaltet.
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 der IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Hamburg, wurde nach den Vorschriften des HGB unter Berücksichtigung des KAGB, der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Von den Erleichterungen für kleine Gesellschaften gemäß §§ 274a und 288 Abs. 1 i.V. mit §§ 267 Abs. 1 und 3 sowie 264a HGB wurde Gebrauch gemacht.
Die IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ist unter der Nummer HRA 120341 in das Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg eingetragen. Der Sitz der Gesellschaft ist Hamburg.
Die Beteiligungen werden mit dem Verkehrswert bewertet. Der Verkehrswert an der Immobilien-Gesellschaft wird gemäß § 31 Abs. 3 KARBV auf der Grundlage der Vermögensaufstellung zum Bewertungsstichtag ermittelt. Der in der Vermögensaufstellung dargestellte Verkehrswert der Immobilie der Beteiligungsgesellschaft wird durch die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft ermittelt und mitgeteilt. Als Bewertungsmodell wurde gemäß § 272 Abs. 1 KAGB das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Verkehrswert bewertet.
Die IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Hamburg, hat mittelbar über eine österreichische Objektgesellschaft in ein Seniorenpflegeheim in Kalsdorf, Österreich, investiert.
T€ Objekt Kalsdorf
Verkehrswert der Immobilie 0 11.800 11.800
Anschaffungsnebenkosten 0 1.206 1.206
Ausstattungszuschuss 0 174 174
Beteiligung an Kapitalgesellschaften 35 0 35
Barmittel 2 235 237
Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten 6 40 46
Wert der Vermögensgegenstände 68 13.455 13.523
Kredite 0 -6.076 -6.076
Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Sonderposten -34 -21 -55
Nettoinventarwert 34 7.358 7.392
Gemäß § 263 KAGB (Beschränkung von Leverage und Belastung) in der Fassung ab dem 18.03.2016 dürfen die Kredite der Fondsgesellschaft bzw. mittelbar der Objektgesellschaft 150 Prozent des für die Investition zur Verfügung stehenden Eigenkapitals nicht übersteigen.
Entsprechend dieser Berechnungsgrundlage betrug die Belastung im Zeitpunkt der Voll-platzierung rund 94 Prozent und zum Ende des Berichtsjahres 2017 rund 92 Prozent des bei Vollplatzierung für die Investition zur Verfügung stehenden Eigenkapitals.
Überleitung Vorjahreswerte von HGB zu KARBV
Die Vorjahreswerte der Bilanz sind vom HGB ins KARBV-Format überführt worden, so dass es hier zu Abweichungen zu den Daten des Vorjahres-Jahresabschlusses kommen kann. Nachfolgend werden daher nochmals die Bilanzwerte zum 31.12.2016 im HGB-Format genannt:
Aktiva (€ 310.659,20):
· Anlagevermögen (€ 60.940,00):
o Finanzanlagen: € 60.940,00
davon: 1. Beteiligung an Austria XVI Verwaltungs GmbH, Hamburg: € 25.000,00
2. Beteiligung an APH XVI IMMAC GmbH, Graz/Österreich: € 35.000,00
3. Beteiligung an APH XVI IMMAC GmbH & Co KG, Graz/Österreich: € 940,00
· Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteile der Kommanditisten: € 249.719,20
Passiva (€ 310.659,20):
· Eigenkapital (€ 0,00):
o Kapitalanteile der persönlich haftenden Gesellschafterin: € 0,00
o Kapitalanteile der Kommanditisten: € 0,00
davon: 1. Festkapital: € 0,00
2. Variables Kapital: € -249.719,20
3. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteile der Kommanditisten: € 249.719,20
· Ausgleichsposten für aktivierte eigene Anteile: € 25.000,00
· Rückstellungen (€ 5.210,00):
o sonstige Rückstellungen: € 5.210,00
· Verbindlichkeiten (€ 280.449,20):
o Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen: € 475,23
o Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen: € 254.973,97
o sonstige Verbindlichkeiten: € 25.000,00
Die IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Hamburg, hält Beteiligungen an folgenden Gesellschaften:
Gesellschaft Beteiligungshöhe Gründungszeitpunkt Nettoinventarwert (KAGB)
Austria XVI Verwaltungs GmbH, Hamburg 100% 25.05.2016 25
APH XVI IMMAC GmbH, Graz/Österreich 100% 02.04.2016 35
APH XVI IMMAC GmbH & Co KG, Graz/Österreich 94% 31.08.2016 7.358
Erläuterungen zur Beteiligung an der APH XII IMMAC GmbH Co. KG, Graz/Österreich
Auf der Grundlage der Vermögensaufstellung zum Bilanzstichtag beträgt der Nettoinventarwert für die APH XVI IMMAC GmbH Co KG, Graz/Österreich T€ 7.358
a) Grundstücksgröße 12.852 m2
b) Art und Lage Seniorenpflegeheim Hauptstraße 244, A-8401 Kalsdorf
c) Baujahr 2004
Erwerbsjahr (Übergang von Nutzen und Lasten) 9/2016
d) Gebäudenutzfläche 4.936 m2
g) Fremdfinanzierungsquote (langfr. Kredit/Kaufpreis) 54,69 %
h) Restlaufzeiten der Nutzungsverträge 24,7 Jahre
i) Verkehrswert € 11.800.000,00
j) Anschaffungsnebenkosten € 1.206.057,67
Grunderwerbsteuer 5,52 613.272,00
Notargebühren 0,36 40.000,00
Sonstige Kosten 12,88 738.333,00
Summe ANK 12,53 1.391.605,00
Abschreibung (anteilig 10 Jahre) -1,67 -185.547,33
Buchwert 10,86 1.206.057,67
Kaufpreis 100,00 11.110.000,00
Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen in Höhe von T€ 1 Einzahlungsverpflichtungen im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Objektgesellschaft.
Der Nettoinventarwert der Fondsgesellschaft beträgt zum Stichtag: T€ 7.392.
Der Gesamtbetrag der angebotenen Anteile beträgt T€ 8.320. Der Mindestanteil an der Fondsgesellschaft beträgt T€ 20. Auf der Grundlage der Mindestzeichnungssumme können maximal 416 Anteile ausgegeben werden.
Der rechnerische Nettoinventarwert je Anteil beträgt € 17.770.
Gemäß § 24 KARBV stellen sich die Verwendungsrechnung sowie die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten wie folgt dar:
Verwendungsrechnung 31.12.2017
1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -1.014.082,62 -11.719,20
Einstellung in Rücklage für eigene Anteile 0,00 -25.000,00
2. Gutschrift / Belastung auf Kapitalkonto 1.014.082,62 36.719,20
I. Wert des Eigenkapitals der Komplementärin am Beginn des Geschäftsjahres 0,00 0,00
II. Veränderungen des Geschäftsjahres 0,00 0,00
III. Wert des Eigenkapitals der Komplementärin am Ende des Geschäftsjahres 0,00 0,00
I. Wert des Eigenkapitals der Kommanditisten am Beginn des Geschäftsjahres -249.719,20 0,00
1. Zwischenentnahmen -391.589,17 -213.000,00
2. Mittelzufluss
a) Mittelzufluss aus Gesellschaftereintritten 8.524.760,00 0,00
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendung -1.014.082,62 -36.719,20
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 522.751,03 0,00
III. Wert des Eigenkapitals der Kommanditisten am Ende des Geschäftsjahres 7.392.120,04 -249.719,20
€ Gründungskommanditisten
€ diverse Kapitalanleger
Haftkapitalkonto I 0,00 5.500,00 832.000,00 837.500,00 5.500,00
Nicht geleistete Einlagen -5.500,00 0,00 -5.500,00 -5.500,00
Kapitalrücklagekonto II 0,00 0,00 7.488.000,00 7.488.000,00 0,00
Entnahmekonto III 0,00 147.120,64 -241.723,47 -94.602,83 -213.000,00
Agiokonto IV 0,00 0,00 204.760,00 204.760,00 0,00
laufendes Konto V 0,00 0,00 -1.560.788,16 -1.560.788,16 -36.719,20
Kapitalanteile 0,00 147.120,64 6.722.248,37 6.869.369,01 -249.719,20
Rücklage Zeitwertänderung 522.751,03 0,00
Eigenkapital 7.392.120,04 -249.719,20
Die Zinsen und ähnliche Erträge betreffen nahezu ausschließlich Beteiligungserträge. Wirtschaftlich handelt es sich um die realisierten Erträge aus der Verpachtungstätigkeit der Objektgesellschaft. Daneben sind es Erträge aus der Abzinsung von Rückstellungen.
Das nicht realisierte Ergebnis resultiert aus der Zuschreibung der Beteiligung an der Objektgesellschaft.
Durchschnittliche Nettoinventarwert* 7.392.120,04
Gesamtkosten 1.053.237,51 14,25 %
– laufende Verwaltungsgebühren an die KVG 18.500,04 0,25 %
– laufende Verwaltungsgebühren an die KVG (Auslagerung) 9.999,96 0,14 %
– Verwaltungsgebühren für den Erwerb an die KVG 100.000,00 1,35 %
– Verwaltungsgebühren an die KVG in der Erwerbsphase (Auslagerung) 15.000,00 0,20 %
Gesamtvergütungen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft 143.500,00 1,94 %
– BAFIN Gebühren 2.981,00 0,04 %
– Vergütungen an die Verwahrstelle 13.750,00 0,19 %
– Vergütungen an Dritte 166.400,00 2,25 %
– Vergütungen für die Vermittlung von Anteilen 703.960,00 9,52 %
sonstige einmalige Vergütungen 887.091,00 12,00 %
sonstige Kosten 22.646,51 0,31 %
* Zum Vorjahresstichtag befand sich der AIF in der Investitions- und vor der Platzierungsphase. Da insofern ein Bezug auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert nicht aussagekräftig wäre, wurde hier der durchschnittliche Nettoinventarwert mit dem Stichtagswert gleichgesetzt.
Komplementärin der Gesellschaft ist die Austria XVI Verwaltungs GmbH, Hamburg, mit einem gezeichneten Kapital in Höhe von T€ 25.
Geschäftsführer der Gesellschaft sind
Herr Harald Niedergesäß, Finanzkaufmann, Hamburg
Peter Stein, Rechtsanwalt, Hamburg.
Neben der Komplementärin ist die Kommanditistin JN Verwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, zur Vertretung und Geschäftsführung der IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft berechtigt. Geschäftsführer der JN Verwaltungsgesellschaft mbH ist Herr Harald Niedergesäß, Hamburg.
Anlegerkommission
Eine Anlegerkommission wurde bisher nicht gewählt.
Die persönlich haftende Gesellschafterin und die geschäftsführende Kommanditistin haben im Geschäftsjahr eine Haftungsvergütung bzw. Geschäftsführungsvergütung in Höhe von jeweils € 2.500 erhalten.
Hinsichtlich der Angaben über Vergütungen und hinsichtlich der Angaben gemäß § 300 KAGB verweisen wir auf die Erklärung der Kapitalverwaltungsgesellschaft, HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG.
Es haben sich nach Schluss des Geschäftsjahres 2017 keine Vorgänge ereignet, die für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind.
Hamburg, den 02. Mai 2018
Austria XVI Verwaltungs GmbH – Komplementärin –
gez. Harald Niedergesäß
gez. Peter Stein
JN Verwaltungsgesellschaft mbH – geschäftsführende Kommanditistin –
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 KAGB i. V. m. § 136 Abs. 1 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.
Zusätzliche Informationspflichten gemäß § 300 KAGB zum 31.12.2017
Der prozentuale Anteil der Vermögensgegenstände der Fondsgesellschaft, die schwer zu liquidieren sind und für die deshalb besondere Regelungen gelten, beträgt 0 Prozent zum Stichtag 31.12.2017.
Es ergaben sich im Berichtsjahr keine Änderungen zu den ursprünglichen, im Verkaufsprospekt vom 31.01.2017 dargestellten Regelungen des Liquiditätsmanagementsystems der Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft hat in 2016 mittelbar über die Objektbesitzgesellschaft die Immobilie „Seniorenpflegeheim Karlsdorf“ in Karlsdorf (Österreich) erworben und einen langfristigen Pachtvertrag geschlossen. Aus der Verpachtung sollen Überschüsse realisiert werden.
Im Berichtsjahr 2017 waren keine Risikosteuerungsmaßnahmen nötig, da entsprechende Risikolimits nicht überschritten wurden. Dies betrifft insbesondere Einnahmen-Ausgaben-Abweichungen und Wertentwicklungen.
Der maximale Umfang von Krediten, den die Fondsgesellschaft einschließlich ihrer Objektbesitzgesellschaft einsetzen kann, liegt in Übereinstimmung mit den Anlagebedingungen bei maximal 150,00 Prozent des für die Investition zur Verfügung stehenden Eigenkapitals. Zum Stichtag 31.12.2017 betrug der Umfang der Kredite der Fondsgesellschaft einschließlich ihrer Objektbesitzgesellschaft 92 Prozent des bei Vollplatzierung für die Investition zur Verfügung stehenden Eigenkapitals.
Die Gesamthöhe des Leverage der Fondsgesellschaft und ihrer Objektgesellschaft (Bilanzsumme der Fondsgesellschaft zuzüglich Kreditfinanzierungen in der Objektbesitzgesellschaft im Verhältnis zum Nettoinventarwert zum 31.12.2017) zum Stichtag 31.12.2017 beträgt 1,83.
gez. Elisabeth Janssen, Vorstand Portfoliomanagement
gez. Helge Heidhoff, Leitung Risikocontrolling
Nicht bequem sein
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