Source: https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2009/loi-pour-lacceleration-des-programmes-de-construction-et-dinvestissement-publics-et-prives/
Timestamp: 2019-05-25 04:14:18+00:00
Document Index: 285979596

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 7', 'art. 5']

Loi pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés - ANIL
N° 2009-02 / A jour au 3 septembre 2009
Loi du 17.2.09 : JO du 18.2.09 / Conseil constitutionnel : décision n° 2009-575 DC du 12.2.09 / Décret du18.6.09 : JO du 20.6.09
Assouplissement des règles de modification des plans locaux d’urbanisme (art. 1 et 2 / CU : art. L. 123-13)
modification : la plus simple car ne portant que sur les changements les moins importants, elle n’est utilisée qu’à condition de ne pas porter atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable (PADD), de ne pas entraîner la réduction de zones ou espaces protégés, ou de ne pas comporter de graves risques de nuisances ;
révision : procédure de droit commun, elle doit respecter les mêmes modalités que celles prévues par la procédure d’élaboration du PLU ;
révision simplifiée : lorsqu’il s’agit de permettre la réalisation d’un projet présentant un intérêt général, ou de rectifier une erreur matérielle (CU : art. L. 123-13).
La liste des ces modifications a été fixée par le décret du 18 juin 2009 (JO du 20.6.09).
Les règles d’implantation de bâtiments en limite séparative (CU : art. R. 111-19) peuvent être adaptées par les plans locaux d’urbanisme (PLU). Pour cela, le maire doit recourir à la procédure de modification, plus souple que celle de la révision normale ou simplifiée, mais qui reste soumise à des conditions précises (cf. plus haut). Le projet de modification est ensuite soumis à une enquête publique.
Pour alléger cette procédure dans ce cas, il est désormais prévu, jusqu’au 31 décembre 2010, que les modifications d’un PLU ou d’un plan d’occupation des sols (POS) ayant pour objet d’autoriser l’implantation de constructions en limite séparative ne donneront plus lieu à enquête publique.
L’objectif est de raccourcir les délais de procédure afin de modifier plus rapidement le document d’urbanisme.
Acquisition en VEFA et en VIR par les organismes HLM de logements inclus dans un programme de construction (loi pour l’accélération des programmes de construction : art. 4 / CCH : art. L. 433-2 nouveau)
Une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) doit être conclue lorsqu’il y a transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation avec obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements avant l'achèvement de la construction. Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur d’immeuble reste maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.En principe les bailleurs sociaux ont recours à la maîtrise d’ouvrage directe et à ce titre sont soumis à des dispositions spécifiques (loi du 12.7.85 relative à la maîtrise d’ouvrage publique dite loi MOP). Pour accroître la production de logements, le législateur a été amené à faciliter le recours au contrat de VEFA. Ainsi les ouvrages de bâtiments que les organismes HLM acquièrent en VEFA sont exclus de la loi MOP (loi d’orientation pour la ville du 13.7.91). Les organismes HLM peuvent acquérir en VEFA des logements financés en PLUS, PLAI ou PLS (CCH : art. R.331-1 10°). Ils peuvent également vendre des ouvrages de bâtiment à d’autres organismes HLM et aux SEM ou les acquérir auprès d’eux par le biais d’un contrat de VEFA (CCH : art. L.421-2 11°).Une circulaire a cependant mis un frein au développement de la VEFA en précisant que les organismes HLM ne peuvent acquérir directement qu’un nombre minoritaire (moins de 50%) de logements dans une opération montée par un promoteur privé (circulaire du 12.3.01 relative à mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l’Etat pour 2001). Pour clarifier les possibilités d’acquisition de logements par les organismes HLM, il est désormais prévu qu’un organisme HLM ou une SEM peut dans le cadre d’un contrat de VEFA ou de vente d’immeuble à rénover (VIR), acquérir :
des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées. Il n’y a donc plus de contrainte quant au nombre de logements que les organismes HLM peuvent acheter en VEFA auprès d’un opérateur privé ;
des immeubles ayant les caractéristiques de logement-foyer ou de résidence hôtelière à vocation sociale ;
des ouvrages de bâtiment auprès d’un autre organisme HLM ou d’une autre SEM.
Changement d’usage des locaux d’habitation / Transfert de compétence des délivrances d’autorisation (art. 6 / loi du 4.8.08 : art. 13)
Le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation administrative préalable. Le champ d'application territorial du régime des changements d'usage est limité à la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) et aux communes de plus de 200 000 habitants.
Il a été prévu que la compétence pour délivrer ces autorisations préalables de changement d'usage soit transférée du préfet au maire. De même il appartient au conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI, au lieu du Préfet auparavant, de fixer, par délibération, les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations éventuelles (loi de modernisation de l’économie : art. 13 / CCH : art. L. 631-7 et s.).
Ce transfert de compétence devait prendre effet le 1er janvier 2009 à la condition que soient prévues dans la loi de finances les modalités de compensation des charges nouvelles assumées par les communes, or ces mesures n’ont pas été prises.L’entrée en vigueur de ces dispositions est donc repoussée au 1er avril 2009 en renvoyant à une loi de finances ultérieure le soin de déterminer ces modalités.
Il est également prévu que les arrêtés préfectoraux fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations de changements d’usage demeurent applicables jusqu’à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions (soit le 1er avril 2009).
Possibilité pour l’Etat de conclure des baux emphytéotiques sur les terrains appartenant à son domaine public en vue de la réalisation de logements sociaux (art. 7)
Les règles encadrant l’utilisation du domaine public sont strictes, celui-ci est inaliénable et imprescriptible, mais il peut faire l’objet d’autorisations d’occupation.
Il s’agit alors d’offrir des possibilités de construire sur les terrains publics et le recours au bail emphytéotique administratif (BEA) constitue l’une de ces procédures.
Ainsi, un bien appartenant à une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail qui confère au preneur un droit réel (liberté de construire sur le terrain, possibilité de louer les immeubles construits) et dont la durée importante (entre 18 et 99 ans) assure une grande sécurité juridique (CGCT : art. L. 1311-2).
Ce système permet l’exploitation du domaine public par des personnes privées, mais jusqu’à présent il n’était ouvert qu’aux collectivités territoriales. L’Etat peut accorder des droits réels sur ses terrains publics mais pour une durée moins importante et dans le cadre de la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public.
Pour faciliter la mobilisation des terrains et développer l’offre de logements sociaux, il est prévu que l’Etat et ses établissements publics puissent recourir au BEA pour des terrains appartenant à son domaine public.
Subvention Anah / Délégation de compétences / Modification du rôle de la commission locale de l’amélioration de l’habitat (art. 5/ CCH art L 301-5-1)
Jusqu’ici les décisions d’attribution des demandes de subventions Anah relevaient soit :
en l’absence de convention de délégation de compétences d’une commission départementale d’amélioration de l’habitat (CAH) présidée par le directeur départemental de l’équipement ;
en présence d’une convention de délégation de compétences du délégataire (président du Conseil général ou président de l’EPCI selon le cas) après avis d’une commission locale de l’amélioration de l’habitat (CLAH).
La loi modifie le rôle de la commission intervenant en présence d’une convention de délégation de compétences. Désormais les décisions du délégataire en matière de demande de subvention Anah sont prises dans le cadre d’un programme d’action fixé après avis de la commission locale de l’habitat ; la loi confèrant à la commission locale d’amélioration de l’habitat un rôle consultatif sur le programme d’action établi par le délégataire et non plus un rôle consultatif systématique en matière de décision d’attribution des subventions. La modification n’entrera en vigueur qu’une fois les textes réglementaires modifiés (décret à paraître). La mesure qui pour l’instant concerne les seules délégations de compétences devrait être engagée sur la partie hors délégation de compétence et donc concerner la CAH.