Source: http://www.juramagazin.de/schliessungen.html
Timestamp: 2019-03-25 16:12:40
Document Index: 235024940

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 133', '§ 11', '§ 14', '§ 11', '§ 138', '§ 11', '§ 5541', '§ 11', '§ 14', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 138', '§14', '§ 20', '§ 20']

﻿ Schließungen
In § 9 V des Vertrages ist vereinbart, dass der Gewerbebetrieb bis auf einen ortsüblichen Ruhetag in der Woche ununterbrochen aufrecht erhalten werden müsse und dass vorübergehende Schließungen, z. B wegen eines Jahresurlaubs, vorher mit dem Verpächter vereinbart werden müssten. In einem Zusatz zu dieser Regelung ist ausgeführt, der Gewerbebetrieb müsse von 10.00 Uhr bis zur ortsüblichen Polizeistunde offen gehalten werden. Das Berufsgericht legt diese Bestimmung dahin aus, dass die Pächterin zu selbst stundenweise Schließungen, z. B. zum Einlegen einer Mittagspause, nicht berechtigt sei, und dass sie nur dann Urlaub machen dürfe, wenn der Verpächter damit einverstanden sei. Die Auslegung durch das Berufsgericht wird den §§ 133, 157 BGB nicht gerecht und ist deshalb für den Senat nicht bindend. Die genannte Vertragsbestimmung stellt den angesichts der übernommenen Bierbezugsverpflichtung nicht zu beanstandenden Grundsatz auf, dass die Gaststätte ganztags geöffnet sein müsse und dass Schließungen wie anlässlich des Jahresurlaubs mit der Verpächterin abgestimmt werden müssten. Sie verbietet eine vorübergehende Schließung nicht, soweit eine solche durch überwiegende Belange der Pächterin gerechtfertigt ist. Eine gegenteilige Auffassung der Kläger wäre unbeachtlich.
In § 11 des Vertrages ist vereinbart: Der Verpächter ist berechtigt, das Pachtverhältnis mit sofortiger Wirkung zu kündigen, wenn:
1. der Pächter sich mit irgendeiner Zahlung gegenüber dem Verpächter länger als einen Monat im Verzuge befindet;
2. bei dem Pächter Zahlungsschwierigkeiten nicht nur vorübergehender Natur auftreten, insbesondere wenn es zu Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Pächter kommt oder wenn ein außergerichtliches oder gerichtliches Vergleichsverfahren oder ein Konkursverfahren über das Vermögen des Pächters eingeleitet wird;
3. die Gefahr einer Konzessionsentziehung droht;
4. der Pächter gegen die Verpflichtung in § 14 dieses Vertrages verstößt;
5. der Pächter trotz Anmahnung Verpflichtungen aus diesem Vertrage ganz oder teilweise nicht erfüllt;
6. falls die Ehe der Pächter geschieden wird oder die Ehepartnergetrennt leben.
Das Berufsgericht, das auch gegen die Wirksamkeit dieser Vertragsbestimmung Bedenken hat, führt dazu aus: Die Kündigungsgründe reichten teil- weise in die Persönlichkeitssphäre des Pächters hinein. So könne der Verpächter eine Ehescheidung oder das Getrenntleben des Pächters von sein ein Ehegatten zum Anlass für eine fristlose Kündigung nehmen. Die Kündigungsgründe setzten zum Teil ein Verschulden des Pächters nicht voraus und berührten auch das Pachtverhältnis nicht einmal unmittelbar, so z.B. für den Fall, dass der Pächter seine sämtlichen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag erfülle, aber Vollstreckungshandlungen anderer Gläubiger - nicht nur wegen o Geldforderungen - ausgesetzt sei. Der Pächter dagegen habe ein außerordentliches Kündigungsrecht aus anderen als den gesetzlichen Gründen nicht. Auch diese Ausführungen: des Berufsgericht halten einer rechtlichen. Nachprüfung nicht stand. Die Regelung in § 11 des Vertrages ist als - nicht ausschließliche - Zusammenfassung der Gründe zu verstehen, welche den Verpächter zur fristlosen Kündigung berechtigen sollen. Dadurch, dass der Verpächter sich zum Teil über die gesetzlichen Gründe hinaus einen Katalog von Auflösungsgründen geschaffen hat, ist die Möglichkeit der Kündigung für ihn erleichtert. Für die Pächterin ist eine solche Regelung nicht getroffen. Darin liegt aber kein Verstoß gegen § 138 BGB. Die Regelung in § 11 Nr. 1 stellt lediglich eine Modifizierung des Kündigungsgrundes nach § 5541 Nr. 1 BGB dar. Die Auffassung des Berufsgericht, § 11 Nr. 2 erlaube eine Kündigung nicht nur bei einer Zwangsvollstreckung wegen einer Geldforderung, findet im Wortlaut und im Sinn der Bestimmung keine Stütze. Daran aber, dass dem Verpächter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt ist, dass gegen die Pächterin wegen einer Geldforderung eine Zwangsvollstreckung durchgeführt wird, ist nichts Anstößiges; denn eine insolvente Pächterin bietet nicht die Gewähr dafür, dass die Bierbezugsverpflichtung, die sie nach § 14 des Vertrages übernommen hat, erfüllt wird. Auch § 11 Nr. 3 ist nicht zu beanstanden, weil bei Eintritt der dort genannten Voraussetzung ebenfalls wirtschaftliche Nachteile für den Verpächter zu besorgen sind. Die Regelung in § 11 Nr. 4 sichert die berechtigten Belange des Verpächters aus der Bierbezugsverpflichtung der Pächterin. In § 11 Nr. 5 wird dem Verpächter ein Kündigungsrecht, das über die gesetzlichen Kündigungsgründe hinausgehen würde, nicht eingeräumt. Die nicht unbedenkliche Bestimmung des § 11 Nr. 6 gilt nur für den hier nicht in Betracht kommenden Fall, dass der Vertrag mit einem Ehepaar als Pächter abgeschlossen wird. Ob insoweit § 138 BGB zur Anwendung gelangen könnte, ist daher hier ohne Belang.
In §14 des Vertrages haben die Vertragspartner vereinbart, dass der Pächter das Bier für die Gaststätte ausschließlich vom Verpächter zu beziehen habe. Die vom Verpächter hergestellten und/oder vertriebenen alkoholfreien Getränke muss der Pächter demnach einbeziehen. Der Ausschank anderer Getränke darf gegen über dem Ausschank von Bier nach der genannten Bestimmung nicht forciert werden. Für den Fall des Verstoßes gegen die Verpflichtung zum ausschließlichen Bierbezug ist eine Konventionalstrafe in Höhe von 25% des für den Bierbezug vereinbarten Tagespreises zu zahlen. Das Berufsgericht äußert Bedenken gegen die Wirksamkeit der Bierbezugsverpflichtung, weil sie für 8 Jahre ohne gleichzeitige Gewährung eines Darlehens eingegangen worden sei. Es hält auch die Vereinbarungen über den Bezug der alkoholfreien Getränke des Verpächters und über den Ausschank anderer Getränke nicht für angemessen. Die Bedenken des Berufsgerichts sind nicht begründet. Die Verpflichtung zum ausschließlichen Bierbezug für die Vertragsdauer von etwas mehr als 7 Jahren ist nach der Rechtsprechung des Senats nicht zu beanstanden. Bei Beurteilung der Wirksamkeit einer langjährigen Bierbezugsverpflichtung hat der Senat stets auf die Verhältnisse des Einzelfalles abgestellt. Obwohl der Pächterin hier kein Darlehen gewährt wurde, ist die Vertragsdauer jedenfalls deshalb nicht unangemessen lang, weil der Verpächter der Pächterin die Möglichkeit verschafft hat, in dem Pachtobjekt eine Gastwirtschaft zu betreiben, und überdies mit ihr keinen höheren Pachtzins vereinbart hat als er selbst nach dem von ihm mit der Grundstückseigentümerin abgeschlossenen Vertrag zu entrichten hat. Aus der Verpachtung als solcher zieht die Kläger also keinen Gewinn. Dieser ergibt sich viel mehr allein-entsprechende Umsätze der Pächterin vorausgesetzt - aus der Einhaltung der Getränkebezugsverpflichtung. Danach ist auch die Vereinbarung, der Ausschank anderer Getränke dürfe gegenüber dem Ausschank von Bier nicht forciert werden, nicht zu beanstanden.
In § 20 des Vertrages ist vereinbart, der Pächter habe für den Fall einer von ihm zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Pachtverhältnisses unbeschadet aller sonstigen Ansprüche des Verpächters aus dem Vertrag eine Konventionalstrafe in Höhe von drei Monatspachten zu entrichten. Das Berufsgericht hält diese Vereinbarung für unangemessen, ohne Gründe hierfür anzugeben. Die Frage, ob die in § 20 des Vertrages vereinbarte Vertragsstrafe unverhältnismäßig hoch ist, braucht hier nicht entschieden zu werden. Um eine Vertragsstrafenvereinbarung als sittenwidrig erscheinen zu lassen, müssen nämlich zu der unverhältnismäßigen Höhe der bei Zuwiderhandlung verwirkten Strafe in aller Regel noch besondere Umstände hinsichtlich des Inhalts, des Beweggrundes oder des Zweckes der Abrede hinzutreten. Solche sind hier aber nicht ersichtlich. Ist eine Vertragsstrafe verwirkt, so kann sie, falls sie unverhältnismäßig hoch ist, herabgesetzt werden.
Die Entscheidung darüber, ob ein Vertrag sittenwidrig ist, ist in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Würdigung. Da die Feststellungen des Berufsgericht zu den von ihm für die Annahme der Sittenwidrigkeit des gesamten Vertrages als maßgeblich angesehenen Vertragsbestimmungen nicht ergeben, dass diese eine für die Pächterin unangemessene Regelung darstellen, kann auch die vom Berufsgericht für den ganzen Vertrag angenommene Rechtsfolge keinen Bestand haben.
Nach alle dem musste das Berufungsurteil aufgehoben werden. Die Voraussetzungen für eine Entscheidung des erk. Senats in der Sache selbst liegen nicht vor, weil das Berufsgericht - von seinem Standpunkt aus mit Recht - keine Feststellungen zu den Einwendungen des Beklagten gegen die Gültigkeit der Bürgschaft und gegen das Bestehen der geltend, gemachten Hauptforderung getroffen hat.. Der Rechtsstreit musste deshalb an das Berufsgericht zurückverwiesen werden.