Source: http://jpm-copro.com/Cass%2007-05-2014-1.htm
Timestamp: 2019-08-21 23:11:12+00:00
Document Index: 84560920

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Cass 07/05/2014-1
Préposé du syndic ; notion
Exécution des ordres du syndic
Accomplissement pour son compte d’actes de gestion incombant au syndic
Comportement de préposée du syndic à l’égard des tiers et des copropriétaires
Préposée de sociétés ayant des liens capitalistiques avec le syndic
Détention illicite de pouvoirs à l’assemblée générale (oui)
Annulation de l’assemblée (oui)
Note JPM 25/07/2014 : à propos de cet arrêt, l’ARC a publié un article le 24 juillet 2014 présentant de l’arrêt du 7 mai 2014 une interprétation qui nous parait erronée.
Au pied de la présente étude nous présentons l’article de l’ARC et notre réponse
Nous publions également la réponse de M. Dhont, directeur de l’ARC, du 25 juillet
Et Le point final en l’état actuel du droit
Note JPM 19/06/2014: Le premier arrêt de la Cour de cassation (05 juillet 2011) est reproduit à la suite de l’exposé des moyens
L’arrêt du 7 mai 2014, rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 5 juillet 2011, n° 10-20.352), présente un cas d’extension de la notion de préposé en l’absence de tout lien juridique avec le syndic professionnel, mais en présence, en fait, de l’exercice d’une activité de gestionnaire de copropriétés pour le compte de ce syndic professionnel par une personne officiellement préposée d’une société d’exploitation touristique détenant 100 % du capital de la société syndic.
La société SOGIRE est syndic de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES ainsi que de l’AFUL GASSIN qui comprend diverses copropriétés, dont ORMARINE 2 dit LES JONQUIERES, MAS DE GASSIN, MARINES DE GASSIN et MAËVA GASSIN
Mme B... est une salariée de la société d’exploitation touristique PIERRE & VACANCES, qui est une des filiales de la SA PIERRE & VACANCES ; que la société d’exploitation PIERRE & VACANCES détient 100 % de la SA SOGIRE.
Il existe des documents laissant apparaître que Mme B… exerçait en fait une activité de gestionnaire pour le compte de la société SOGIRE nonobstant l’inexistence d’un contrat de travail
- documents dénommés bon à payer, facture ou avoir concernant des dépenses engagées auprès de fournisseurs pour la copropriété et l’AFUL, concernant les exercices 2005/2006 et 2006/2007, établis à l’entête de la société SOGIRE ; sous la mention visa du directeur figurent le nom et la signature de Mme B... ;
- facture établie par la SARL BURZIO, pour des travaux d’entretien des espaces verts de la copropriété LES MARINES GASSIN, du 5 octobre 2010 adressée à l’AFUL MARINES DE GASSIN à l’attention de Mme B... ;
- bon de commande émis par Mme B... pour la livraison d’énergie à une copropriété dépendant de l’AFUL et gérée à la société SOGIRE ;
- facture de l’entreprise MANUTAN du 4 novembre 2008 adressée à la société SOGIRE en sa qualité de syndic de la copropriété Résidence Les MARINES DE GASSIN mentionnant dans un encadré que leur contact est Mme B...
Les demandeurs ont soutenu qu’à l’assemblée générale du 2 mars 2007 Mme B... représentait la société INVEST (33841/100000èmes) ainsi que d’autres copropriétaires (33841/100000èmes) et détenait 48781/100000èmes en violation de la règle des 5 % rappelée à l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. Ils ont demandé et obtenu l’annulation de cette assemblée générale.
La Cour d’appel d’Aix en Provence a rappelé que le lien de préposition, qui n’est pas défini par le Code civil, s’entend d’un lien de subordination en vertu duquel une personne exerce une activité sous le contrôle, l’autorité et pour le compte d’une autre qui dispose du pouvoir de lui donner des ordres. Il n’est pas nécessaire qu’il existe une relation de droit, tel un contrat de travail, le pouvoir effectif de donner des ordres étant suffisant à caractériser le lien de subordination ;
Elle a jugé « que le lien de subordination allégué étant suffisamment établi, Mme B... ne pouvait, en sa qualité de préposée du syndic recevoir de mandat ; en conséquence, au vu des dispositions du 4ème alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et sans qu’il ne soit utile d’examiner les autres griefs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ; »
Elle a pourtant jugé également « qu’il ressort des explications et des pièces fournies par les demandeurs d’une part et de l’absence de réponse et de production de la feuille d’émargement signée par les copropriétaires ou mandataires présents imputables aux demandeurs que Mme B... représentait plus de trois copropriétaires à l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et que le total dont elle disposait excédait 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été respectées, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ; »
La Cour de cassation approuve pleinement la juridiction aixoise d’avoir retenu les actions de gestion décrites plus haut et d’en avoir exactement déduit que Mme B… était la préposée du syndic et ne pouvait, en cette qualité, recevoir de mandat pour voter à l’assemblée générale ;
Elle ajoute en outre : « Attendu, d’autre part, que la cour d’appel ayant énoncé que l’assemblée générale du 2 mars 2007 devait être annulée au vu du 4e alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il n’y avait pas lieu d’examiner les autres griefs invoqués à l’encontre de cette assemblée générale, le moyen qui invoque les motifs adoptés du jugement est sans portée »
Cette décision incontestable intéressera notamment les professionnels spécialisés dans la gestion de « copropriétés de loisirs ».
Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, D’AVOIR annulé l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;
AUX MOTIFS PROPRES
QU’aux termes de l’alinéa 4 de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ;
que le lien de préposition, qui n’est pas défini par le Code civil, s’entend d’un lien de subordination en vertu duquel une personne exerce une activité sous le contrôle, l’autorité et pour le compte d’une autre qui dispose du pouvoir de lui donner des ordres. Il n’est pas nécessaire qu’il existe une relation de droit, tel un contrat de travail, le pouvoir effectif de donner des ordres étant suffisant à caractériser le lien de subordination ;
que, dans le cas présent, lors de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble ORMARINE 2 du 2 mars 2007 Mme B... détenait trois délégations de vote de la part de Messieurs C..., D... et E... ;
qu’il est acquis aux débats et non contesté que Mme B... est une salariée de la société d’exploitation touristique PIERRE & VACANCES, qui est une des filiales de la SA PIERRE & VACANCES ; que la société d’exploitation PIERRE & VACANCES détient 100 % de la SA SOGIRE ; qu’il est donc indéniable qu’il existe une interdépendance entre ces deux entités ; que la société SOGIRE est syndic de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES ainsi que de l’AFUL GASSIN qui comprend diverses copropriétés, dont ORMARINE 2 dit LES JONQUIERES, MAS DE GASSIN, MARINES DE GASSIN et MAËVA GASSIN ;
que si aucun contrat de travail ne liait Mme B... à la société SOGIRE, elle travaillait en réalité pour le compte de cette société, exécutait ses ordres, accomplissait pour son compte les actes de gestion incombant au syndic et se comportait, à l’égard des tiers et des copropriétaires comme la préposée de la société SOGIRE ainsi qu’il ressort des pièces suivantes versées aux débats : - documents dénommés bon à payer, facture ou avoir concernant des dépenses engagées auprès de fournisseurs pour la copropriété et l’AFUL, concernant les exercices 2005/2006 et 2006/2007, établis à l’entête de la société SOGIRE ; sous la mention visa du directeur figurent le nom et la signature de Mme B... ; - facture établie par la SARL BURZIO, pour des travaux d’entretien des espaces verts de la copropriété LES MARINES GASSIN, du 5 octobre 2010 adressée à l’AFUL MARINES DE GASSIN à l’attention de Mme B... ; - bon de commande émis par Mme B... pour la livraison d’énergie à une copropriété dépendant de l’AFUL et gérée à la société SOGIRE ; - facture de l’entreprise MANUTAN du 4 novembre 2008 adressée à la société SOGIRE en sa qualité de syndic de la copropriété Résidence Les MARINES DE GASSIN mentionnant dans un encadré que leur contact est Mme B... ; - devis du 28 décembre 2008 de l’entreprise AZUR BAT relatif à des travaux de rénovation d’étanchéité et de carrelage dans la copropriété MARINES DE GASSIN mentionnant que cette offre est destinée à Mme B... ; - courrier de la société SOGIRE adressé à chaque copropriétaire DES JONQUIERES indiquant que Mme B... a été chargée de commander les bips qui pourront être utilisés pour ouvrir la barrière à distance ;
que dès lors, le lien de subordination allégué étant suffisamment établi, Mme B... ne pouvait, en sa qualité de préposée du syndic recevoir de mandat ; en conséquence, au vu des dispositions du 4ème alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et sans qu’il ne soit utile d’examiner les autres griefs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU’en l’espèce les demandeurs soutiennent que Mme B... représentait la société INVEST (33841/100000èmes) ainsi que d’autres copropriétaires (33841/100000èmes) et détenait 48781/100000èmes en violation de la règle des 5 % rappelée à l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires ne répond pas dans ses conclusions à la question du nombre de délégations de votes reçus par Mme B... et du respect des 5 % ; que le procès-verbal du 2 mars 2007 ne précise pas le nom des copropriétaires présentés par Mme B... ni le nom de la personne représentant la société INVEST ;
qu’il ressort néanmoins de la lecture de la déclaration liminaire du conseil syndical du 2 mars 2007 que ce dernier s’étonne de ce que Mme B..., directrice de PIERRE ET VACANCES, dispose des pouvoirs de trois nouveaux copropriétaires d’appartements revendus par la société INVEST ; que cette observation ne fait l’objet d’aucune réponse de la part du syndic dans le procès-verbal d’assemblée générale ou ultérieurement ; en outre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la feuille de présence non émargée ; que l’absence de signature rend impossible la vérification par le tribunal du respect des règles de représentation édictées par l’article 22, alinéa 3 ;
qu’il ressort des explications et des pièces fournies par les demandeurs d’une part et de l’absence de réponse et de production de la feuille d’émargement signée par les copropriétaires ou mandataires présents imputables aux demandeurs que Mme B... représentait plus de trois copropriétaires à l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et que le total dont elle disposait excédait 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été respectées, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;
1. ALORS QU’il résulte de l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ; que d’interprétation restrictive, cette prohibition ne s’oppose pas à ce qu’un mandat soit confié au préposé d’une société distincte de celle du syndic dont elle est l’associée, quelle que soit l’importance de sa participation ; qu’en retenant, pour décider que les mandats consentis à Mme B... méconnaissaient l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, que son employeur, la société PIERRE ET VACANCES, était interdépendante du syndic de la copropriété, la société SOGIRE, dont elle détiendrait 100 % du capital, la cour d’appel qui s’est fondée sur la seule participation que détenait la société PIERRE ET VACANCES dans le capital de la société SOGIRE dont il n’était prétendu ni qu’elle aurait été fictive ni que son patrimoine se serait confondu avec celui de sa société mère, s’est déterminée par des motifs impropres à établir que la société SOGIRE était également partie au contrat de travail qui n’avait été conclu qu’entre la société PIERRE ET VACANCES et sa secrétaire, Mme B... ; qu’ainsi, elle a violé la disposition précitée, ensemble les articles 1134, 1165 et 1843 du Code civil et l’article L 210-6 du Code de commerce ;
2. ALORS QUE le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné ; qu’en se bornant à énoncer, pour décider que Mme B... apparaissait comme la salariée de la société SOGIRE aux yeux des tiers et des copropriétaires, qu’elle avait engagé des dépenses pour le compte de la société SOGIRE en apportant son visa sur les factures, qu’elle avait émis des bons de commande dans l’intérêt d’une copropriété dépendant de l’AFUL, qu’elle a été destinataire de factures afférentes à des travaux d’entretien ou de devis et qu’elle était mentionnée dans un courrier de la société SOGIRE comme ayant été chargée de commander les dispositifs d’ouverture à distance des barrières de la copropriété, sans expliquer concrètement en quoi la société SOGIRE avait un pouvoir de direction et de contrôle sur Mme B... qui était déjà salariée de la société PIERRE ET VACANCES et qu’elle était à l’égard du syndic en état de subordination, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L 1221-1 du Code du travail, ensemble l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965.
3. ALORS QUE l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ; qu’au soutien de leur appel, le syndicat des copropriétaires ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES et la société SOGIRE ont versé aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à Mme B... dont il résulte que Mme B... a reçu trois délégations de vote si bien qu’il n’y a pas lieu de rechercher si le nombre total de ses mandants excédait 5 % des voix du syndicat (conclusions du 16 février 2010, p. 15) ; qu’en affirmant, par des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, qu’en l’absence de production de la feuille d’émargement en première instance, le syndicat des copropriétaires ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES ne répondait pas à la question du nombre des délégations de vote reçus par Mme B... et du respect de la limitation de 5 % des voix, sans s’expliquer sur la feuille de présence et les pouvoirs établissant que Mme B... n’avait pas reçu plus de trois mandats, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 5 juillet 2011
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 23 avril 2010
N° de pourvoi: 10-20352
Vu l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2010), que MM. X..., Z..., A...et B..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété dénommé “ Ormarine 2 “ ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 2 mars 2007 ;
Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’il n’est pas contesté, d’une part, que Mme Y... est salariée de la société “ Pierre et Vacances “, d’autre part, que la société Sogire, syndic, n’est qu’une émanation de cette société “ Pierre et Vacances “ qui est propriétaire de 95 % du capital de la dite société Sogire, syndic, et que cette collusion est avérée, d’où il résulte que Mme Y... ne pouvait être titulaire du moindre mandat ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la subordination de Mme Y... à la société Sogire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 avril 2010, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne MM. X..., Z..., A...et B... aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne MM. X..., Z..., A...et B... à payer la somme globale de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires Ormarine 2 dit des Jonquières et à la société Sogire ; rejette la demande de MM. X..., Z..., A...et B... ;
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ormarine 2 dite des Jonquières et de la société Sogire
Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR annulé l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dite des JONCQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les intimés soulèvent l’irrégularité des mandats détenus par Mme Y..., salariée de la société ‘ ‘ Pierre et Vacances’’, gestionnaire de plusieurs appartements constituant des lots de la copropriété, et ce sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’aux termes de ce texte qui a pour objet d’instituer une incompatibilité de nature à éviter toute collusion entre le syndic et un mandataire amené à émettre un vote en représentation d’un copropriétaire, le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée, ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ; qu’en l’espèce où il n’est pas contesté que d’une part Mme Y... et salariés de la société ‘ ‘ Pierres et vacances’’qui est propriétaire de 95 % du capital de la société SOGIRE, syndic, cette collusion est avérée d’où il résulte que Mme Y... ne pouvait être titulaire du moindre mandat ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU’en l’espèce les demandeurs soutiennent que Mme Y... représentait la société INVEST (33 841/ 100 000èmes) ainsi que d’autres copropriétaires (33 841/ 100 000èmes) et détenait 48 781/ 100 000èmes en violation de la règle des 5 % rappelée à l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires ne répond pas dans ses conclusions à la question du nombre de délégations de votes reçus par Mme Y... et du respect des 5 % ; que le procès-verbal du 2 mars 2007 ne précise pas le nom des copropriétaires présentés par Mme Y... ni le nom de la personne représentant de la société INVEST ; qu’il ressort néanmoins de la lecture de la déclaration liminaire du conseil syndical du 2 mars 2007 que ce dernier s’étonne de ce que Mme Y..., directrice de Pierres et Vacances, dispose des pouvoirs de trois nouveaux copropriétaires d’appartement revendu par la société INVEST ; que cette observation ne fait l’objet d’aucune réponse de la part du syndic dans le procès-verbal d’assemblée générale ou ultérieurement ; en outre, le syndicat des copropriétaires verse au débat la feuille de présence non émargée ; que l’absence de signature rend impossible la vérification par le tribunal du respect des règles de représentation édictées par l’article 22, alinéa 3 ; qu’il ressort des explications et des pièces fournies par les demandeurs d’une part et de l’absence de réponse et de production de la feuille d’émargement signée par les copropriétaires ou mandataires présents imputables aux demandeurs que Mme Y... représentait plus de trois copropriétaires à l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dite des Jonquières du 2 mars 2007 et que le total dont elle disposait excéder 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été respectées, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dite DES JONCQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;
1. ALORS QU’il résulte de l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ; que d’interprétation restrictive, cette prohibition ne s’oppose pas à ce qu’un mandat soit confié au préposé d’une société distincte de celle du syndic dont elle est l’associée, quelle que soit l’importance de sa participation ; qu’en retenant, pour décider que les mandats consentis à Mme Y... méconnaissaient l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, qu’il existait une collusion entre son employeur, la société PIERRE ET VACANCES, et le syndic de la copropriété, la société SOGIRE, dont elle détiendrait 95 % du capital, la cour d’appel qui s’est fondée sur la seule participation que détenait la société PIERRE ET VACANCES dans le capital de la société SOGIRE dont il n’était prétendu ni qu’elle aurait été fictive ni que son patrimoine se serait confondu avec celui de sa société mère, s’est déterminée par des motifs impropres à établir que la société SOGIRE était également partie au contrat de travail qui n’avait été conclu qu’entre la société PIERRE ET VACANCES et sa secrétaire, Mme Y... ; qu’ainsi, elle a violé la disposition précitée, ensemble les articles 1134, 1165 et 1843 du Code civil et l’article L 210-6 du Code de commerce ;
2. ALORS QUE l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ; qu’au soutien de leur appel, le syndicat des copropriétaires ORMARINE II dit DES JONQUIERES et la société SOGIRE ont versé aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à Mme Y... dont il résulte que Mme Y... a reçu trois délégations de vote si bien qu’il n’y a pas lieu de rechercher si le nombre total de ses mandants excédait 5 % des voix du syndicat (concluions du 16 février 2010, p. 15) ; qu’en affirmant, par des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, qu’en l’absence de production de la feuille d’émargement en première instance, le syndicat des copropriétaires ORMARINE 2 dite DES JONQUIERES ne répondait pas à la question du nombre des délégations de vote reçus par Mme Y... et du respect de la limitation de 5 % des voix, sans s’expliquer sur la feuille de présence et les pouvoirs établissant que Mme Y... n’avait pas reçu plus de trois mandats, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
Sur cet arrêt l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) a publié le 24 juillet un commentaire sur son site. Ce commentaire nous parait comporter une interprétation erronée de la solution adoptée par la Cour de cassation. Nous publions ci-dessous l’article de l’ARC et notre réponse.
Article de l’ARC
La Cour de Cassation avec l’ARC :
un gardien ou un employé d’immeuble sont bien des « préposés » du syndic et donc ne peut peuvent détenir des pouvoirs en assemblée générale
Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 (voir : www.unarc.fr/jkr7) et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3ème chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ».
I. Rappel de la loi
Comme chacun sait, les copropriétaires ont la possibilité de donner mandat à toute personne de leur choix afin de se faire représenter lors de l’assemblée générale. Ce mandat ne peut cependant être consenti au profit du syndic, de son conjoint, de son partenaire lié à lui par un Pacs, et de ses préposés (loi du 10 juillet 1965 : article 22, alinéa 4).
II. La question
Toute la question est de savoir si le gardien et les employés d’immeuble d’un syndicat de copropriétaires sont des « préposés » du syndic ou non.
Il y a longtemps que’ l’ARC a répondu par l’affirmative, ceci sans être toujours suivie (surtout par les syndics, souvent intéressés à faire voter des gardiens…).
Récemment nous avions expliqué pourquoi la loi ALUR nous avait donné raison explicitement (www.unarc.fr/jkr7). C’est maintenant au tour de la Cour de Cassation de confirmer notre position, dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation (7 mai 2014 numéro 13-11.743).
III. Les explications de la Cour et ses raisons
Elles sont toutes simples.
Les juges ont en effet considéré que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui « travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé. Les juges ont estimé qu’une personne peut donc être qualifiée de préposé du syndic » même en l’absence de contrat de travail le liant à lui.
Insistons :
· un préposé est une personne à qui le syndic donne des ordres et des directives : c’est le cas des gardiens et employés d’immeuble ;
un préposé peut n’être pas lié par un contrat consenti par celui dont il est le préposé : c’est bien le cas entre gardien ou employé d’immeuble et syndic.
Merci qui ? Merci à la Cour de Cassation.
Observations de JPM-copro à l’ARC
Je reviens sur votre commentaire de l’arrêt cité, que j’ai également commenté dans JPM-Copro.
Il me semble y avoir une confusion.
Dans cette affaire Mme B. , porteuse illicite de pouvoirs, n’est pas gardienne de l’immeuble mais directrice de la société Pierres et Vacances. La société SOGIRE, syndic, est la filiale à 100 % de Pierre et Vacances,
il y a de multiples traces d’interventions de Mme B dans la gestion du syndicat et l’intérêt de l’arrêt du 7 mai 2014, gardant le fil du précédent arrêt de cassation est de présenter une interprétation extensive de la qualité de préposé du syndic filiale à une préposée réelle de la société mère à 100 %, dès lors qu’elle a réalisé des actes de gestion incombant à la filiale ayant seule qualité de syndic.
La phrase que vous reproduisez comme un extrait de l’arrêt n’y figure pas.
La solution que vous suggérez pour les gardiens est très souhaitable dans la pratique, mais elle demeure juridiquement rejetée. Sauf erreur de ma part, une tentative a été faite pour l’introduire dans la loi ALUR mais sans succès.
Tel est le complément que je compte ajouter à mon commentaire. Comme à l’ordinaire je ferai mention de vos observations en réplique s’il y a lieu
Réponse de Bruno Dhont à JPM
Non, il n’y a pas de confusion de notre part. Certes l’arrêt ne concerne pas un gardien ou employé d’immeuble, mais il permet de cerner la notion de « préposé » par un syndic.
Nous maintenons que l’arrêt affirme deux points :
1. une personne à qui un syndic peut donner des consignes et des ordres est un préposé ;
2. il n’y a pas besoin d’un contrat de travail liant le syndic à cette personne pour que celui-ci soit un préposé.
Or le gardien (ou employé d’immeuble) répond à ce double critère. Ce dont donc bien des préposés et l’article 22 doit s’appliquer.
Recevez, cher Monsieur, l’assurance de mes salutations distinguées.
Le point final en l’état actuel du droit :
La phrase « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale » ne figure pas dans l’arrêt.
Il est jugé par l’arrêt qu’en présence d’une société immobilière X et d’une société d’administration de biens Y filiale à 100 % de la société X, un cadre de la société mère X réalisant de fait des actes d’administration et de gestion concernant des syndicats de copropriétaires dont la Société Y est le syndic, doit être considéré comme le préposé du syndic Y au regard de l’interdiction de détenir des pouvoirs pour une assemblée générale formulée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Le premier arrêt de cassation du 5 juillet 2011 évoquait même la notion de collusion.
Il y a en l’espèce extension du lien de préposition incontestable d’un cadre d’une société mère à une filiale à 100 % dans laquelle il réalise des actions propres à la filiale comme s’il en était un préposé de droit.
Cette solution est propre au régime de la représentation aux assemblées de copropriétaires.
Le gardien est le préposé du syndical et non pas celui du syndic.
La doctrine est unanime à cet égard.
La jurisprudence va dans le même sens : Cass. Civ. 09/01/1962 D 1962 219 ; CA Versailles 4e chambre 24/11/2003 Dossiers CSAB n° 111 avril 2004 n° 70 notre Dunes ;
Les réponses ministérielles vont aussi dans le même sens : A la RM n° 32353 JOAN Q 19/02/1996 p. 948 nous joignons ci-dessous une réponse plus récente qui présente l’intérêt de ne pas se borner à l’expression d’une rigueur juridique mais aussi de présenter les aspects pratiques la solution : « il n'apparaît pas nécessaire d'introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d'immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. Cette position est corroborée par le fait que, s'agissant des gardiens d'immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété. »
Question n° 21 727 publiée au JO le : 26/03/2013 page : 3199
Réponse publiée au JO le : 16/07/2013 page : 7548
M. Jean-Marie Tetart attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la situation des gardiens d'immeubles qui ne sont actuellement pas concernés par l'interdiction de détenir des pouvoirs de copropriétaires, comme c'est le cas des syndics et de leurs proches. Cette situation engendre souvent des conflits d'intérêts très nets. En effet, les personnes peu impliquées dans leur copropriété préfèrent souvent, par facilité, remettre leur pouvoir à leurs gardiens. Ce type de relation peut facilement dériver et aboutir à une impunité ou une forme de clientélisme au sein des copropriétés. Il lui demande donc quelles mesures compte prendre le Gouvernement pour que ce type de situation soit prise en compte et cesse rapidement.
En application de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit membre ou non du syndicat ». La loi impose néanmoins plusieurs limites au copropriétaire qui souhaite se faire représenter dont celle qui prévoit que « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ». Compte tenu de cette limite voulue par le législateur pour éviter tout contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires ou une certaine forme de clientélisme, il n'apparaît pas nécessaire d'introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d'immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. Cette position est corroborée par le fait que, s'agissant des gardiens d'immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété.
Sur le plan juridique nous maintenons qu’il demeure possible de donner pouvoir au gardien et, a fortiori, que l’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2014 ne modifie en rien les informations pouvant être données au public.
Sur le plan pratique nous rejoignons la position de l’ARC. L’expérience montre qu’il est préférable de ne pas confier un pouvoir au gardien pour une assemblée générale. Nous l’écrivons dans l’intérêt des gardiens eux-mêmes !!!
Il serait souhaitable de pouvoir insérer une clause d’interdiction dans le règlement de copropriété mais la prudence commande de signaler le risque d’une action en contestation d’une telle décision.