Source: https://www.mietrechtsiegen.de/untervermietungserlaubnis-anspruch-des-mieters-auf-erteilung/
Timestamp: 2019-09-20 10:21:23
Document Index: 329689551

Matched Legal Cases: ['§ 513', '§ 553', '§ 553', 'BGH', '§ 549', '§ 553', 'BGH', '§ 558', '§ 556', '§ 553', 'BGH', '§ 546', '§ 574', '§ 553', '§ 553', '§ 553', '§ 524', '§ 253', '§ 253', '§ 535', 'BGH', '§ 91', '§ 708', '§ 26', '§ 543']

LG Berlin, Az.: 65 S 433/16, Urteil vom 08.02.2017
Auf die Anschlussberufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 29. September 2016 – 23 C 109/16 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels der Kläger abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Kläger werden verurteilt, es zu unterlassen, die Wohnung … 11, … Berlin, Vorderhaus, 3. OG rechts, an Herrn Christian B., geboren am 06.01.1969 ganz oder teilweise zum selbständigen Gebrauch zu überlassen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Kläger zu tragen.
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung einer (weiteren) Untervermieterlaubnis für Herrn B über den 30. April 2016 hinaus bis zum 30. April 2017. Das Amtsgericht hat das Vorliegen der Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Recht verneint.
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter, für den nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse daran entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, in WuM 2014, 489, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, in NJW 2006, 1200, nach juris Rn. 8; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, in NJW 1985, 130, [131], nach beck online). Nach den Gesetzesmaterialien sollte die Regelung ursprünglich nur dann greifen, wenn der Mieter einem Dritten einen Teil der Mietsache, nicht dagegen dann, wenn er sie dem Dritten ganz überlassen wollte. Die Regelung sollte dem Mieter in dieser Situation eine Alternative zur allein vorgesehenen Kündigung des Mietverhältnis bei Versagung der Untervermieterlaubnis geben (vgl. zu § 549 Abs. 2 BGB a. F.: Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften, BT-Drs. IV/806, S. 9, BT-Drs. IV/2195, S. 3). Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 sah einen Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis ausdrücklich insbesondere bei Aufnahme eines Lebenspartners zur Bildung oder Fortführung einer Lebensgemeinschaft für gegeben an (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49 zu § 553 BGB n. F.).
Die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die Anforderungen der Regelung – mit Rücksicht auf den Wandel der zunehmend durch Mobilität und Flexibilität geprägten Gesellschaft – in der Folgezeit abgesenkt und im Falle eines – allerdings befristeten – mehrjährigen Auslandsaufenthaltes für gegeben erachtet, solange der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Im Rahmen der Auslegung der Regelung, die – wie das gesamte Wohnraummietrecht – einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters anstrebe, sei deren Zweck zu beachten, dem Mieter die Wohnung zu erhalten (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, a.a.O, juris Rn. 13ff.; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, a.a.O.; BT-Drs. IV/806, S. 9).
Entgegen der Ansicht der Kläger ist die hier gegebene Situation nicht im Ansatz mit den Konstellationen vergleichbar, die den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zugrunde lagen.
Der Lebensmittelpunkt des Klägers zu 2) liegt nach seinen eigenen Angaben in der Schweiz; er möchte sich die Rückkehrmöglichkeit in die Wohnung grundsätzlich vorbehalten, ohne indes eine entsprechende Absicht konkret vorzutragen. Auch sonst ergeben sich dafür keine Anhaltspunkte, vielmehr macht der Kläger zu 2) in der Berufung emotionale Bindungen an den Kläger zu 1) und inzwischen auch den Untermieter geltend, die sich die weitere Untervermietung wünschen, was er unterstützen wolle.
Der Kläger zu 1) hat seinen Hauptwohnsitz in Schwarzenberg; er hat dort im Haus seiner Eltern eine eigene Wohnung. Bei dem dortigen Finanzamt ist der Kläger zu 1) steuerlich gemeldet, wie sich aus den von ihm eingereichten Steuerbescheiden ergibt. Er ist Architekt und hat ein eigenes Büro in Berlin. Er ist gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin Mieter einer weiteren Wohnung in Berlin, unweit der hier gegenständlichen belegen, die er mit dieser sowie den beiden gemeinsamen Kindern bewohnt. Er macht geltend, lediglich zwei der drei Zimmer der von der Beklagten gemieteten Wohnung untervermietet zu haben und sich ein 14,2 m² großes Zimmer der Wohnung vorzubehalten, um “abschalten” oder sich zurückziehen zu können, etwa wenn er sich einmal mit seiner Lebensgefährtin gestritten habe. Der Untermieter hat ebenfalls zwei Kinder, die den Monat hälftig bei ihrem Vater (dem Untermieter) bzw. der Mutter leben. Der Kläger zu 1) macht weiter geltend, auf die Untervermietung angewiesen zu sein, weil er wirtschaftlich nicht in der Lage sei, die (weitere) Wohnung allein zu finanzieren.
Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht mit Blick auf die vorstehend dargestellten Motive ein berechtigtes Interesse der Kläger an der Untervermietung der Wohnung unabhängig davon verneint, ob der Kläger zu 1) sich dort gelegentlich aufhält und in seinem Eigentum stehende Gegenstände in der Wohnung belassen hat.
In Übereinstimmung mit den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben hat das Amtsgericht dabei geprüft, ob das von den Klägern geltend gemachte Interesse an der Untervermietung von hinreichendem Gewicht ist und dieses an der Rechts- und Sozialordnung gemessen.
Es hat zutreffend die (vor allem Vermieter treffenden) gesetzgeberischen Maßnahmen auf Landes- bzw. Bundesebene in seine Wertung einbezogen, mit denen der Gesetzgeber auf die (Mieter treffenden) Probleme angespannter Wohnungsmärkte wie dem Berliner Wohnungsmarkt reagieren. Der auf die angespannte Marktsituation zurückzuführende Mietanstieg soll bei Bestandsmietverhältnissen durch die Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach §§ 558ff. BGB (Kappungsgrenzenverordnung Berlin) und bei Neuvermietungen durch die Regelungen zur Mietenbegrenzung (§§ 556d ff. BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin) verlangsamt werden. Der Wohnungsbestand wird durch die ZweckentfremdungsverbotsG vor Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberäume oder Ferienwohnungen geschützt. Die damit verbundenen Eingriffe in das Eigentumsrecht des Vermieters rechtfertigen sich vor dem Hintergrund der vom Bundesverfassungsgericht in ständiger Rechtsprechung betonten sozialen Bedeutung der Wohnung für den überwiegenden Teil der Bevölkerung, die ihren Wohnbedarf als Mieter befriedigt (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 23.04.1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73, in NJW 1974, 1499, nach juris Rn. 25; BT-Drs. 14/4553, S. 34).
(Auch) diese Regelungen definieren den Rahmen der (aktuell) geltenden Rechts- und Sozialordnung, an der das vom Mieter in Anspruch genommene “berechtigte Interesse” an der Untervermietung zu messen ist. Die Rechts- und Sozialordnung ist kein statischer Zustand, sondern unterliegt (ständig) dem Wandel; dieser ist – soweit relevant – bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe zu berücksichtigen.
Angesichts dessen, dass in Berlin (inzwischen) die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, ist das Interesse der hiesigen Kläger an der Untervermietung als nicht hinreichend gewichtig anzusehen.
Der Lebenszuschnitt des Klägers zu 2) lässt keine Anhaltspunkte erkennen, die eine künftige Eigennutzung der streitgegenständlichen Wohnung auch nur möglich erscheinen lassen (vgl. insoweit auch: LG München I, Urt. v. 27.01.2016 – 14 S 11701/15, in ZMR 2016, 451, nach juris Rn. 51). Das Interesse, sich gegen alle Eventualitäten und Risiken des Lebens dauerhaft durch das Vorhalten einer Mietwohnung abzusichern, ohne dass sich eine Rückkehrabsicht wenigstens abzeichnet, fällt unter Zugrundelegung der eingangs dargestellten Maßstäbe und unter Berücksichtigung der geltenden Rechts- und Sozialordnung nicht unter den Schutz des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die geltend gemachten “emotionalen Bindungen” sind schon dem Grunde nach nicht geeignet, die Annahme eines berechtigten Interesses zu rechtfertigen.
Ebenso verhält es sich mit dem Interesse des Klägers zu 1). Einen konkreten Willen zur dauerhaften Rückkehr in die hier gegenständliche Wohnung trägt der Kläger zu 1) selbst nicht vor; auch bei ihm deuten die Umstände nicht darauf hin. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, ergibt sich die Notwendigkeit einer letztlich unbefristeten Rückkehroption nicht daraus, dass der Kläger zu 1) in einer nichtehelichen Beziehung lebt, denn eine besondere Unsicherheit bzw. Instabilität solcher Beziehungen kann daraus nach der Lebenserfahrung nicht unterstellt werden.
Unabhängig davon, dass der Kläger zu 1) über zahlreiche, kurzzeitig und -fristig nutzbare Rückzugsorte zum Zwecke der Entspannung und für “alle Fälle” verfügt, ist ein darauf gegründetes Interesse am dauerhaften “Vorhalten” einer 90 m2 großen Wohnung mit drei Zimmern weder von hinreichendem Gewicht noch steht es – vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarktes – im Einklang mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung; ausreichend ist eben nicht jedes beliebige Interesse des Mieters (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, a.a.O., nach juris Rn. 14).
Zwar kann auch die – hier ebenfalls geltend gemachte – Entlastung von Wohnkosten ein berechtigtes Interesse begründen, allerdings nicht unter den hier gegebenen Umständen. Der Kläger zu 1) verfügt über zwei weitere Wohnungen, wobei die eine in unmittelbarer Nähe zur untervermieteten liegt. Die zusätzlichen Wohnkosten entstehen gerade nicht infolge arbeitsbedingter Mobilität und Flexibilität durch das räumliche Auseinanderfallen von Wohn- und Arbeitsort, sondern weil der Kläger zu 1) Ansprüche hat, die über das hinausgehen, was selbst Mieter mit hohem Einkommen zu finanzieren eher nicht in der Lage sind, Ansprüche, die angesichts des angespannten Wohnungsmarktes auch keinen über das Übliche hinausreichenden rechtlichen Schutz verdienen.
Ohne Erfolg wenden die Kläger sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zum Einwand des Klägers zu 1), die Wohnung werde dem Markt infolge der Untervermietung gerade nicht entzogen, so dass die Wertungen mit Bezug zum angespannten Wohnungsmarkt nicht greifen würden.
Rechtsfehlerfrei bewertet das Amtsgericht die von den Klägern beabsichtigte, auf Dauer angelegte Konstruktion der Untervermietung als “Mietverhältnis auf Abruf”, das die Sicherheit des Lebensmittelpunktes des Untermieters von den Dispositionen (und dem Verhalten) der klagenden Mieter abhängig macht und daher nicht als gleichwertig anzusehen ist.
Mieter, die ohne einen feststellbaren konkreten Rückkehrwillen in die gemietete Wohnung diese unter (Aus-)Nutzung der mieterschützenden Regelungen des sozialen Wohnraummietrechts – wie hier über mehrere Jahre – dauerhaft im Wege der Untermiete nur für sich vorhalten wollen, schaffen einen “zweiten” Wohnungsmarkt, auf dem der Mieterschutz infolge der abgestuften Vertragsverhältnisse und abgeleiteten Besitzrechte nur eingeschränkt Wirkung entfalten kann und tatsächlich auch dann nur eingeschränkt Wirkung entfaltet, wenn der Untermieter sich seinerseits gegenüber dem Mieter mit Erfolg auf mieterschützende Vorschriften berufen könnte. Der Bestand des Untermietverhältnisses hängt vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab: § 546 Abs. 2 BGB. Verhält der Hauptmieter sich gegenüber dem Hauptvermieter vertragswidrig, etwa weil er seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt, so kann dieser das Mietverhältnis kündigen; der Untermieter – hier ein Familienvater mit zwei Kindern, die zumindest zeitweise die Wohnung bewohnen – wäre auch dann zur Räumung zur Räumung verpflichtet, wenn er seinen (Zahlungs-)Pflichten gegenüber seinem Vertragspartner – dem Mieter – vollständig nachkommt und möglicherweise – wie hier – einen Untermietzins zahlt, der die Miete – mit welcher Begründung auch immer – erheblich übersteigt. Auf Zumutbarkeitserwägungen oder etwa § 574 BGB kann der Untermieter sich im Verhältnis zum Hauptvermieter nicht berufen.
Weder die Gesetzesmaterialien noch die höchstrichterliche Rechtsprechung stützen eine so weitreichende Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des “berechtigten Interesses.”
Sie stünde auch nicht mit der Rechtsordnung im Einklang. Die Wohnung ist auf diese Weise letztlich dauerhaft dem “ersten” Wohnungsmarkt entzogen, auf dem das soziale Wohnraummietrecht unmittelbar und uneingeschränkt gilt.
Die Argumentation der Kläger führt in einen Wertungswiderspruch: der von ihnen geltend gemachte Anspruch aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB beruht auf einem Recht, das im Kern aus der zweifelsfrei zutreffend erkannten Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters herrührt und sicherstellen soll, dem Mieter die Wohnung in besonderen Lebenssituationen zu erhalten; eben dieses Recht wird dem Untermieter durch die von den Klägern verfolgte maßlose Ausdehnung der Grenzen des § 553 BGB dauerhaft vorenthalten. Der Untermieter kann sich gerade nicht darauf einrichten, in der von ihm (unter-)gemieteten Wohnung dauerhaft seinen Lebensmittelpunkt zu begründen, denn sein Vertragsverhältnis unterliegt Unsicherheiten, die mit dem sozialen Wohnraummietrecht schlicht nicht vereinbar sind.
Es dürfte mit der Rechtsordnung auch im Übrigen schwer in Einklang zu bringen sein, dass der Mieter über die Untervermietung dauerhaft die Position eines Vermieters einnimmt, der sich im Verhältnis zum Untermieter mit Rechten ausgestattet sieht, die dem Hauptvermieter aufgrund der mieterschützenden Regelungen des sozialen Wohnraummietrechts nicht zustehen.
Die hier maßgeblichen Motive der Kläger stehen damit – unabhängig von der angespannten Wohnungsmarktlage – auch sonst nicht mit der Rechtsordnung im Einklang.
Die Kammer übersieht dabei nicht, dass der konkret betroffene Untermieter – wie hier – ein Interesse am Fortbestand des Untermietverhältnisses und der Erteilung der Untervermieterlaubnis hat. Dieses Interesse findet nach dem Wortlaut des § 553 BGB und im Rahmen der Auslegung der Vorschrift jedoch keine Berücksichtigung. Auf den Bestand des Untermietverhältnisses kann der Untermieter sich – wie ausgeführt – nicht auf Dauer einrichten.
2. Die Anschlussberufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt worden, § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Sie ist auch begründet.
a) Die Widerklage ist zulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis ist gegeben. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte nicht vorgetragen hat, dass die Kläger die Überlassung des Wohnraums ohne gerichtlichen Ausspruch trotz fehlender Genehmigung fortsetzen werden. Die Besorgnis weiterer Beeinträchtigungen ist stets Anspruchsvoraussetzung, so dass die Klage bei Fehlen einer Wiederholungsgefahr unbegründet, nicht jedoch unzulässig ist (BeckOK ZPO, 23. Ed. Stand: 01.12.2016, § 253 ZPO, Rn. 31; Musielak/Voit ZPO, 13. Aufl. 2016, Vorbem. zu § 253 ZPO Rn. 10).
b) Die Widerklage ist auch begründet. Die Beklagte hat einen Anspruch gegen die Kläger auf Unterlassung der ganzen oder teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Herrn B. gem. §§ 535 Abs. 1, 1004 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB. Insbesondere besteht eine Wiederholungsgefahr. Ist es bereits in der Vergangenheit zu einer Beeinträchtigung gekommen, lässt sich daraus im Regelfall die Gefahr künftiger Wiederholungen ableiten (BGH, Urteil v. 18.12.2015 – V ZR 160/14, nach juris). Die Kläger haben die Wohnung Herrn B weiterhin (zumindest teilweise) überlassen, obwohl seit dem 30. April 2016 keine Untervermietungserlaubnis mehr besteht.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.
Gewerberaummietvertrag – keine Schriftform bei Zusatz “i. A.” Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf Mieter – Reparatur von Bagatellschäden