Source: http://www.bulletin-advokacie.cz/najem-nebytovych-prostor-znalecky-posudek
Timestamp: 2018-01-23 20:05:45+00:00
Document Index: 3946418

Matched Legal Cases: ['§ 127', '§ 127', '§ 667', 'zákona č. 40', 'soud ', 'soud ', '§ 667', 'soud ', 'soud ', '§ 127', 'zákona č. 99', '§ 580', 'soud ', '§ 667', '§ 127', 'soud ', 'soud ', 'zákona č. 293', '§ 240', '§ 241', '§ 129', '§ 127', 'soud ', '§ 127', '§ 127', '§ 127', '§ 127', '§ 667', 'soud ', '§ 127', 'soud ', '§ 243', '§ 224', '§ 142', 'soud ', '§ 6', '§ 7', '§ 11', '§ 13', '§ 137', '§ 149', '§ 160']

Bulletin advokacie, odborný právnický portál | Nájem nebytových prostor; znalecký posudek
Nájem nebytových prostor; znalecký posudek
Splňuje-li znalecký posudek předložený účastníkem řízení předpoklady stanovené v § 127 odst. 2 a § 127a o. s. ř., pohlíží se na něj jako na znalecký posudek vyžádaný soudem; to platí i tehdy, jde-li o revizní znalecký posudek.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2014, sp. zn. 26 Cdo 3928/2013
Žalobou podanou dne 13. 10. 2010 u Okresního soudu v Mladé Boleslavi se žalobkyně domáhala zaplacení částky 11 473 384,60 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila zejména tím, že podle nájemní smlouvy ze dne 13. 3. 2007 byla nájemkyní nebytových prostor v domě na st. p. 599 k. ú. S. M., obec P., na adrese P. 1, T. 7, jejichž pronajímatelem byl jako jejich vlastník žalovaný. V pronajatých prostorách provedla se souhlasem žalovaného stavební úpravy, k jejichž úhradě se žalovaný nezavázal. Proto vzhledem ke skončení nájmu ke dni 30. 4. 2010 žádala s poukazem na ustanovení § 667 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), o protihodnotu toho, oč se provedenými úpravami zvýšila hodnota věci. Zhodnocení nebytových prostor žalovaného vyčíslila podle znaleckého posudku Ing. F. C. částkou 12 048 885 Kč, proti které započetla částku 575 500,40 Kč, kterou žalovanému zůstala dlužna na nájemném při skončení nájmu.
Okresní soud v Mladé Boleslavi (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 15. 1. 2013, č. j. 8 C 339/2010-372, žalobu zamítl, rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu. Dovodil, že žalobkyně má ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák. nárok na protihodnotu toho, oč se provedenými stavebními úpravami zvýšila hodnota věci, neboť žalovaný s jejich provedením souhlasil, ale nezavázal se je uhradit. Výši zhodnocení v částce 553 678 Kč stanovil na základě znaleckého posudku Ing. J. K., CSc., s odůvodněním, že znalecký posudek vypracovaný Ing. F. C. (předložený žalobkyní), který dospěl k částce zhodnocení prostor ve výši 12 048 885 Kč, vyčíslil obecnou hodnotu investic provedených žalobkyní v cenách ke dni skončení nájmu (2. 6. 2010), že soudem pověřený znalec Ing. P. K., který použil pouze výnosovou metodu, došel v důsledku výrazného pohybu cen nájmu k „absurdnímu“ závěru, že cena domu žalovaného se v důsledku úprav provedených žalobkyní snížila přibližně o 3 790 000 Kč, že posudek znaleckého ústavu Jokl Appraisal, v. o. s., jenž byl na vyžádání soudu vyhotoven jako revizní a z nějž vyplynulo, že žalobkyně svými úpravami zhodnotila nemovitosti žalovaného o částku 4 900 000 Kč, vycházel z nedoložené výše investic a nezdůvodněného odhadu jejich opotřebení, přičemž tyto nedostatky se nepodařilo odstranit ani vypracovaným dodatkem znaleckého posudku a výslechem znalce. Znalec Ing. J. K., CSc., stanovil výši zhodnocení třemi metodami – při použití nákladové metody dospěl k částce zhodnocení ve výši 553 678 Kč, u výnosové metody určil naopak znehodnocení částkou 1 028 571 Kč a kombinací obou metod došel k výši zhodnocení v částce 55 400 Kč, přičemž soud prvního stupně považoval za objektivní zjištění výše zhodnocení nákladovým způsobem, neboť „definuje zhodnocení domu bez závislosti na výši nájemného“. I když znalecký posudek vypracovaný Ing. J. K., CSc., předložil žalovaný, soud jej považoval podle ustanovení § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 1. 9. 2011 (dále jen „o. s. ř.“), za revizní posudek vyžádaný soudem, neboť obsahoval všechny zákonem předepsané náležitosti. Protože žalobkyně v souladu s ustanovením § 580 obč. zák. provedla zápočet vzájemných pohledávek, byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta.
K odvolání žalobkyně, jímž byl napaden rozsudek soudu prvního stupně v částce 4 900 000 Kč s příslušenstvím, Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 29. 5. 2013, č. j. 26 Co 165/2013-410, ve znění usnesení ze dne 17. 7. 2013, č. j. 26 Co 165/2013-417, rozsudek soudu prvního stupně (v napadené části) potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně o nároku žalobkyně na zhodnocení nemovitosti podle § 667 odst. 1 obč. zák. a ohledně způsobu určení výše tohoto peněžitého plnění souhlasil „s postupem soudu prvního stupně při hodnocení důkazů v podobě znaleckých posudků, jež měl k dispozici“ i s tím, že znalecký posudek Ing. J. K., CSc., měl podle § 127a o. s. ř. „důkazní sílu jako znalecký posudek vypracovaný v rámci soudního řízení“. Nárok žalobkyně ve výši 553 678 Kč pak zanikl z důvodu započtení proti pohledávce žalovaného na zaplacení dlužného nájemného v nesporné výši 575 500,40 Kč.
Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal v souladu se zákonem č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (Čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb. – dále opět jen „o. s. ř.“) a zjistil, že žalobkyně jako účastnice řízení podala dovolání v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Provedenou novelizací pak došlo i k zásadní změně při provádění a hodnocení důkazu znaleckým posudkem, který byl vyhotoven na žádost účastníka mimo řízení. Dosavadní úprava i konstantní judikatura vycházely z toho, že posudek znalce vypracovaný na žádost účastníka řízení byl považován za listinu podle § 129 o. s. ř., nikoli za znalecký posudek ve smyslu § 127 o. s. ř. (srov. např. usnesení pléna Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. 12. 1980, Pls. 3/80, uveřejněné pod číslem 1/1981 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2002, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 849/2008), což vedlo k tomu, že soud byl nucen provádět revizní znalecké posudky na popud procesní strany, která sama nepředložila znalecký posudek. Proto bylo účelem novelizace ustanovení § 127 o. s. ř. a zejména začleněním ustanovení § 127a o. s. ř. odstranit tuto řízení zatěžující praxi, urychlit jej a umožnit účastníkům předložit znalecký posudek, na nějž se hledí – obsahuje-li všechny zákonem požadované náležitosti a doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku – jako na posudek vyžádaný soudem. Tím se změnila důkazní hodnota znaleckého posudku předloženého účastníkem, který při dodržení všech obsahových náležitostí stanovených v § 127a o. s. ř. není důkazem listinným, ale má důkazní sílu znaleckého posudku, a proto se stala dosavadní judikatura (včetně dovolatelkou zmíněné) v tomto směru nepoužitelnou. Postup podle ustanovení § 127a o. s. ř. neporušuje ani zásadu rovnosti stran, neboť druhému účastníku zůstávají zachovány stejné námitky jako proti soudem ustanovenému znalci (např. námitka podjatosti) a jeho posudku (např. nesprávnost, nejasnost, neúplnost).
V projednávané věci zůstal nesporným nárok žalobkyně na protihodnotu toho, o co se jí provedenými stavebními úpravami zvýšila hodnota pronajaté nemovitosti (§ 667 odst. 1 obč. zák.), přičemž žalobkyně prostřednictvím námitky o nesprávném provedení a hodnocení revizního znaleckého posudku napadla pouze výši tohoto nároku. Z důvodů uvedených shora se jí však závěr odvolacího soudu, že soud prvního stupně postupoval při hodnocení předložených znaleckých posudků správně a rovněž správně nárok vyčíslil podle znaleckého posudku Ing. J. K., CSc., jež byl považován v souladu s ustanovením § 127a o. s. ř. za revizní znalecký posudek stejné důkazní síly, jako by se jednalo o znalecký posudek vypracovaný na žádost soudu v rámci soudního řízení, zpochybnit nepodařilo. Zbývá dodat, že znalecký posudek Ing. J. K., CSc., obsahuje zákonem požadované náležitosti, jeho závěry jsou řádně odůvodněny, jsou podloženy obsahem nálezu, bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení a znalec se vypořádal i s předchozími znaleckými posudky. Soudy řádně vysvětlily, z jakých důvodů považovaly tento posudek za přesvědčivý a logický a upřednostnily jej před ostatními znaleckými posudky, i proč zvolily ocenění výše zhodnocení nákladovou metodou (ostatně pro žalobkyni nejvýhodnější).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal žalobkyni, jejíž dovolání bylo zamítnuto, k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalovanému v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím zástupce z řad advokátů. Při stanovení výše nákladů dovolacího řízení postupoval dovolací soud podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „AT“ (srovnej nález Ústavního soudu ze dne 17. 4. 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12, který byl publikován ve Sbírce zákonů pod č. 116/2013 Sb., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010).
Náhrada nákladů řízení sestává z odměny ve výši 27 900 Kč stanovené podle § 6 odst. 1, § 7 bod 6 a § 11 odst. 1 písm. k) AT, dále z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 300 Kč podle § 13 odst. 3 AT a částky 5 922 Kč představující 21% DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Přiznanou náhradu nákladů dovolacího řízení v celkové výši 34 122 Kč je žalobkyně povinna zaplatit k rukám advokáta, který žalovaného v tomto řízení zastupoval (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), do tří dnů od právní moci rozhodnutí (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).
Sbírka rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, sešit 4/2014, rozhodnutí č. 38.