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Timestamp: 2020-04-06 17:12:01
Document Index: 382768345

Matched Legal Cases: ['artículo 7', 'artículo 7', 'artículo 5', 'artículo 7', 'artículo 6', 'in fine', 'ARTÍCULO 4', 'artículo 7', 'artículo 9']

El coronavirus y la propiedad horizontal. Efectos de la normativa de emergencia sanitaria en los consorcios y conjuntos inmobiliarios | Abogados.com.ar
El coronavirus y la propiedad horizontal. Efectos de la normativa de emergencia sanitaria en los consorcios y conjuntos inmobiliarios
La extensión vertiginosa de la pandemia del denominado COVID-19 (coronavirus) que afecta, de un modo u otro, a gran parte de la humanidad, no ha dejado ajeno a nuestro país y, por ende, al sistema de la propiedad horizontal, expresado en la persona jurídica resultante de este derecho real, el consorcio de propietarios (art. 2044, CCyCN).
Así las cosas, concretamente el consorcio es la reunión del conjunto de propietarios de las unidades funcionales que lo componen, y estos titulares de dominio bien pueden ser personas humanas cuanto jurídicas.
En esa inteligencia, nos interpelamos en cómo afecta la declaración de emergencia sanitaria en los consorcios en los que habitan y/o laboran personas humanas.
El DNU 260/2020 (publicado en el suplemento a la edición de 12/03/2020 del B.O.R.A.) en su primer artículo determina que se amplía “la emergencia pública en materia sanitaria establecida por Ley N° 27.541, en virtud de la Pandemia declarada por la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) en relación con el coronavirus COVID-19, por el plazo de UN (1) año a partir de la entrada en vigencia del presente decreto” (la Ley 27.541 dispuso hasta el 31 de diciembre de 2020 la emergencia pública en materia sanitaria). Entre las facultades que se le arrogan a la autoridad de aplicación de la ley, el Ministerio de Salud de la Nación, encontramos la de “Coordinar con las distintas jurisdicciones, la aplicación obligatoria de medidas sanitarias de desinfección en medios de transporte, salas de clases, lugares de trabajos y, en general, en cualquier lugar de acceso público o donde exista o pueda existir aglomeración de personas” (cfr. art. 2°, inc. 11, ley citada ut supra), la de “Coordinar con las distintas jurisdicciones la adopción de medidas de salud pública, para restringir el desembarco de pasajeros de naves y aeronaves o circulación de transporte colectivo de pasajeros, subterráneos o trenes, o el aislamiento de zonas o regiones, o establecer restricciones de traslados, y sus excepciones” (el resaltado es nuestro, cfr. art. 2°, inc. 12) y una más amplia, genérica y de dudosa legalidad como “Adoptar cualquier otra medida que resulte necesaria a fin de mitigar los efectos de la pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud (OMS)” (cfr. art. 2°, inc.16).
Ahora bien, que sucede al respecto en los consorcios y, por qué no, en los conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal – los primeros – y al de propiedad horizontal especial – los segundos – (arts. 2037, 2073 y 2075, CCyCN).
Siendo sendos derechos reales, en razón de su naturaleza jurídica, ámbitos dentro de la órbita del llamado orden público (con normas indisponibles contenidas en la legislación especial y en los reglamentos de propiedad horizontal; vgr. aplicación de la prelación normativa contenida en el art. 150 del CCyCN); el consorcio de propietarios (persona jurídica privada, de acuerdo al inc. h del art.148 del código unificado) poco margen deja a la llamada autonomía de la voluntad de sus integrantes, que en ocasiones se expresa mediante la toma de decisiones en el órgano de gobierno y de máxima decisión que es la asamblea de propietarios (cfr. arts.2058 y ccdantes., CCyCN), sin poder apartarse a los enunciados imperativos que la norma fondal informa.
Sin embargo, el primer planteo surge en lo referido a la supremacía de la normativa de emergencia pública aplicable.
Si estamos conteste en receptarla, la reglamentación del mentado DNU 260/2020 – la Resolución 568/2020 del Ministerio de Salud, publicada el pasado 14/03/2020 en el N° 34.329 del B.O.R.A. – fija que “A partir de las medidas obligatorias y recomendaciones emitidas por esta autoridad sanitaria, cada organismo deberá dictar las reglamentaciones sectoriales en el marco de su competencia” (cfr. art. 2° de la resolución señalada).
De este modo aparece, en consecuencia, la primera regla – en lo laboral – que abarca a los consorcios y conjuntos inmobiliarios, la Resolución 202/2020 del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social (publicada en el mismo B.O. que la anterior referida) que en su art. 2° dice: “Suspéndase el deber de asistencia al lugar de trabajo, con goce íntegro de sus remuneraciones, a todos los trabajadores y las trabajadoras que se encuentren en las situaciones descriptas en el artículo 7° del DNU N° 260 y todo otro de naturaleza similar que en el futuro emane de la autoridad sanitaria, cualquiera sea la naturaleza del vínculo jurídico de que se trate, considerándose incluidos a estos efectos también a quienes presten servicios de forma continua bajo figuras no dependientes como las locaciones de servicios reguladas por el Decreto N° 1109/2017, aquellas otras que se desarrollen en forma análoga dentro del sector privado, las prestaciones resultantes de becas en lugares de trabajo, pasantías y residencias médicas comprendidas en la Ley N° 22.127. En el caso de pluriempleo o de múltiples receptores de servicios, los efectos previstos en la suspensión de que trata la presente norma alcanzarán a los distintos contratos” (1).
Asimismo, “los trabajadores y las trabajadoras que se encontraren comprendidos en los supuestos contemplados en el artículo 7° del DNU N° 260 y toda otra norma similar que en un futuro se dicte, deberán comunicar dicha circunstancia al empleador de manera fehaciente y detallada dentro de un plazo máximo de 48horas” (cfr. art. 3° de la resolución 202/2020 del Ministerio de Salud). Vale decir que los y las trabajadores/as de edificios en PH y conjuntos inmobiliarios – comprendidos en los CCT 589/2010 y 590/2010 – y los asimilados deberán informar a su empleador, en este sector representado por el administrador del consorcio o del conjunto inmobiliario, representante legal con carácter de mandatario (cfr. art. 2065, CCyCN).
En este marco de aplicación de la resolución de la cartera laboral, su art. 4° es de imposible puesta en práctica en la vida consorcial (2): los y las trabajadores/as de edificios y conjuntos inmobiliarios cumplen funciones activamente en el lugar o sitio de trabajo, no pudiendo hacerlo – por razones obvias – fuera de él. Distinto sería el supuesto de los trabajadores dependientes o prestadores de servicios de forma continua no dependientes de las administraciones de esos consorcios o conjuntos, que en su gran mayoría no encontrarían óbice para ejercer el teletrabajo(o home office, que tiene su fundamento en el Convenio de la Organización Internacional del Trabajo N° 177, no ratificado por nuestro país. En nuestro ordenamiento legal no está regulado a través de una ley, existe un marco normativo que lo trata, concretamente la Resolución 595/2013 del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social y la Resolución 1552/2012 de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo).
Por el artículo 5° de la Resolución del MTEySS, “Los empleadores y las trabajadoras y los trabajadores deberán facilitar y acatar las acciones preventivas generales y el seguimiento de la evolución de las personas enfermas o que hayan estado en contacto con las mismas que determine la autoridad sanitaria nacional. Asimismo, deberán reportar ante dicha autoridad toda situación que encuadre en los supuestos previstos en el artículo 7° del DNU N° 260”, agregando el artículo 6° que “El empleador deberá extremar los recaudos suficientes que permitan satisfacer las condiciones y medio ambiente de trabajo en consonancia con los protocolos establecidos por la autoridad sanitaria para la emergencia Coronavirus – COVID-19”. Esto es obligaciones recíprocas para trabajadores/as y empleadores, decididamente de observancia obligatoria en la PH.
La norma deroga las Resoluciones MTEYSS Nos. 178 y 184 de fechas 6 de marzo de 2020 y 10 de marzo de 2020, respectivamente.
Se complementa la directriz mediante la Resolución 207/2020 de la misma cartera del PEN (publicada en el B.O.R.A N° 34.331 de fecha 17/03/2020) por la que se suspende “el deber de asistencia al lugar de trabajo por el plazo de CATORCE DIAS (14) días, con goce íntegro de sus remuneraciones, a todos los trabajadores y las trabajadoras que se encuentren en las situaciones descriptas en los incisos a); b) y c) de este artículo, cualquiera sea la naturaleza del vínculo jurídico de que se trate, considerándose incluidos a estos efectos también a quienes presten servicios de forma continua bajo figuras no dependientes como las locaciones de servicios reguladas por el Decreto N° 1109/2017, aquellas otras que se desarrollen en forma análoga dentro del sector privado, las prestaciones resultantes de becas en lugares de trabajo, pasantías y residencias médicas comprendidas en la Ley N° 22.127. En el caso de pluriempleo o de múltiples receptores de servicios, los efectos previstos en la suspensión de que trata la presente norma alcanzarán a los distintos contratos” (cfr. art. 1° de la Resolución en comentario). Los incisos se refieren: a) Trabajadores y trabajadoras mayores de sesenta (60) años de edad, excepto que sean considerados “personal esencial para el adecuado funcionamiento del establecimiento”. Se considerará “personal esencial” a todos los trabajadores del sector salud; b) Trabajadoras embarazadas y c) Trabajadores y trabajadoras incluidos en los grupos de riesgo que define la autoridad sanitaria nacional (3).
El art. 3° de esta normativa dispone que “mientras dure la suspensión de clases en las escuelas establecida por Resolución N° 108/2020 del Ministerio de Educación de la Nación o sus modificatorias que en lo sucesivo se dicten, se considerará justificada la inasistencia del progenitor, progenitora, o persona adulta responsable a cargo, cuya presencia en el hogar resulte indispensable para el cuidado del niño, niña o adolescente. La persona alcanzada por esta dispensa deberá notificar tal circunstancia a su empleador o empleadora, justificando la necesidad y detallando los datos indispensables para que pueda ejercerse el adecuado control. Podrá acogerse a esta dispensa solo un progenitor o persona responsable, por hogar”.
A cuento viene el desagradable y delictivo suceso acaecido durante el último fin de semana, en el que pudimos visualizar no sin asombro como un ocupante de una unidad funcional de un edificio de la localidad de Olivos, increpaba y golpeaba brutalmente a un vigilador de la empresa de seguridad contratada por el consorcio, cuando éste le recordaba que por haber llegado recientemente de un país de los considerados “zonas afectadas” no debía abandonar el “aislamiento” dentro de su casa. El vigilador, como cualquier otro/a trabajador/a ya sea propio del consorcio o de terceros contratantes se encuentra facultado para señalar el incumplimiento y, más que nada, obligado a informar de tal situación a la autoridad sanitaria correspondiente. Pero no, desde luego, a cercenar la libre movilidad del infractor: para eso están las autoridades públicas, preventoras y represivas.
Y aquí comienza a tallar el derecho punitivo: como bien se manifiesta en el art. 22° del DNU 260/2020, la infracción a las medidas previstas en esa norma darán lugar a las sanciones (pecuniarias, multas) cuando no a la posible comisión de los delitos previstos en los arts. 205 (4) y 239 (5) del Código Penal.
A la par, y en razón de lo arriba expuesto, comenzaría a dispararse la presunta responsabilidad civil de los transgresores con relación a los otros consortes del edificio, el administrador, el o los trabajador/es y terceros expuestos contratados por el consorcio, en los supuestos de daños a la salud y de cumplirse los presupuestos tradicionales del instituto.
Otro aspecto a tener en consideración por los administradores de consorcios, es que más temprano que tarde verán limitadas sus posibilidades de trámites presenciales por ante los organismos públicos. Para muestra es dable enunciar la Resolución N° 70 de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) por la que se establece “que, a partir del día 17 de marzo y hasta el día 15 de abril del año 2020, las áreas de atención al público de ANSES contarán con un esquema reducido de atención al público, en virtud de la pandemia declarada por la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) en relación al coronavirus COVID-19, a fin de mitigar su propagación y su impacto sanitario” (cfr. art. 1°, Resolución citada).
Se aclara que los días hábiles comprendidos en la medida “no serán computados a los fines de los plazos procesales administrativos”. Es de esperar, que casi todas las dependencias públicas – nacionales, provinciales y municipales – reduzcan o cesen en su atención a los ciudadanos, por lo que se impondrá la gestión electrónica de documentos (GDE) mediante los trámites a distancia (TAD).
Por ahora, es normal el funcionamiento del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Creado por la ley local 941 – que fuera modificada en varias oportunidades -, recibe las denuncias por incumplimientos a sus obligaciones contenidas en esa norma (se pueden hacer por internet en la web del GCABA) y convoca a las audiencias previas conciliatorias en las oficinas de las distintas comunas (cfr. art. 17 bis) (6).
En la faz judicial, la acordada 4/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (7) va en ese sentido: “Declarar inhábiles los días 16 a 31 de marzo del presente para las actuaciones judiciales ante todos los tribunales que integran el Poder Judicial de Ia Nación, sin perjuicio de Ia validez de los actos procesales cumplidos o que se cumplan”.
Un rasgo interesante de la normativa de emergencia pública sanitaria que informa, además, a los consorcios y conjuntos inmobiliarios, es el contenido en el art. 21 del referido DNU 260/2020. En él, bajo el título Trato Digno. Vigencia de Derechos, se estipula que las medidas sanitarias deberán “ser lo menos restrictivas posible” en la afectación de derechos personales (8).
Sin ánimo de agotar en estas breves líneas, una temática que amerita un desarrollo más profundo y didáctico, en aras a la síntesis conceptual y allende la normativa de emergencia sanitaria recientemente publicitada, podemos enumerar algunas ideas que mejorarían el cuidado y la prevención al tiempo que no desatenderían la problemática consorcial y la de sus actores principales: consorcistas, administradores, trabajadores y proveedores y contratistas de los entes consorciales.
Bien podría, en los edificios con amenities, suspenderse las actividades en Salones de Usos Múltiples (SUM), sectores de juegos, piscinas, parrillas, auditorios (el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en el decreto 140/20 del 12 de marzo pasado, suspende los congresos y conferencias de carácter internacional – art. 6° -); etc., sin que ello traiga de por sí, ante la emergencia pública decretada, un menoscabo en el derecho de propiedad y copropiedad que ejercen los propietarios y el de uso y goce de los locatarios (cfr. art. 2037, CCyCN).
Suspender, por otro lado, las asambleas ya sean ordinarias o extraordinarias. Aquí se suscita un inconveniente en los casos en que se encuentran por vencer el mandato de los administradores o el período de ejercicio económico anual (o el plazo posterior que habitualmente predican los reglamentos de propiedad horizontal), aunque entendemos que un consentimiento mayoritario expresado por cualquier medio fehaciente (incluso comunicaciones electrónicas que cumplan con los estándares de seguridad y preservación de la cadena de custodia) puede perfectamente salvar la cuestión. No recomendamos, por no reunir los requisitos legales – algo ya de opinión unívoca en la doctrina autoral y judicial – realizar reuniones formales de copropietarios por medios telemáticos (videoconferencias, por caso) que no se hallan previstas en la ley especial (cfr. art. 2059, CCyCN; y si, por ejemplo, en la interpretación de los arts. 233 y ss. de la Ley General de Sociedades), aunque creemos que nada obstaría a llevar a cabo de esa manera la configuración del precepto del párrafo in fine del mencionado artículo (“Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea”).
Se podría analizar la procedencia de suspender, por añadidura, las reuniones de Consejo de Propietarios (cfr. arts. 2044, segundo párrafo; 2064, CCyCN), entre sus miembros como con el administrador, pese a que en estos encuentros los participantes suelen ser pocas personas y si toman los recaudos suficientes, los peligros potenciales se diluyen, manteniéndose incólume la fiscalización de los deberes del mandatario y sus cuentas (dice el inc. b del señalado art. 2064, CCyCN que entre las prerrogativas del órgano Consejo de Propietarios está la de “controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio”).
Sugerir a los habitantes la suspensión de reuniones o fiestas de cumpleaños o aniversarios en las unidades funcionales que excedan el número de los ocupantes habituales de cada unidad.
Aconsejar que las personas que se desplazan juntas en ascensores guarden una prudencial distancia entre sí.
Concientizar sobre higiene y limpieza. Intensificar los procedimientos de aseo y desinfección de los edificios, el mobiliario y los equipamientos afectados a las actividades necesarias y garantizar la provisión de suministros y las medidas de salud y seguridad protocolizadas, a los efectos de procurar adecuadas condiciones de trabajo protegidas para los trabajadores y los habitantes de los mismos.
Remover al menos dos veces al día la basura domiciliaria de los palieres.
Concientizar sobre las nuevas formas de saludarse evitando el contacto físico.
Suspender pagos en papel moneda y/o cheques (expensas y proveedores). Hacerlos mediante transferencias bancarias.
Requerir de cada ocupante de unidad funcional actualice su emails y/o celular y/o teléfono de línea para facilitar la comunicación indicando la cantidad de ocupantes permanentes en el departamento.
Recurrir a las plataformas tecnológicas para visualizar daños en sectores comunes y propios de las unidades y no enviar personal si no se lo juzga imprescindible luego de ver las imágenes enviadas por estos medios.
Requerir por parte del administrador a los encargados, trabajadores de edificios y del personal de seguridad informen toda versión y/o sospecha sobre personas que hayan arribado desde el exterior (cualquiera sea su procedencia y permanencia en el extranjero) y presencia de ambulancias y/o médicos a domicilio.
Disponer -en lo posible –de dispenseres de alcohol en gel en puertas de accesos y egresos de edificios.
Recomendar no realizar reuniones de personas en sectores comunes del edificio y/o complejo urbanístico.
Informar al personal y a los ocupantes de las unidades funcionales sobre las líneas telefónicas de emergencias sanitarias y los protocolos de salubridad que se deben adoptar, y toda otra información que surja de fuentes públicas, nacionales, provinciales y/o municipales. Colocar cartelería alusiva en lugares destacados de los edificios y conjuntos inmobiliarios.
(1) Art.7°, DNU 260/2020: “AISLAMIENTO OBLIGATORIO. ACCIONES PREVENTIVAS:
(2) ARTÍCULO 4°, Resolución 202/2020 MTEySS- Los trabajadores y las trabajadoras alcanzados por la dispensa del deber de asistencia al lugar de trabajo que no posean confirmación médica de haber contraído el COVID-19, ni la sintomatología descripta en el inc. a) del artículo 7° del DNU N° 260, cuyas tareas habituales u otras análogas puedan ser realizadas desde el lugar de aislamiento, deberán en el marco de la buena fe contractual, establecer con su empleador las condiciones en que dicha labor será realizada.
(3) Dichos grupos, de conformidad con la definición vigente al día de la fecha, son:
(4) Art. 205, CP: Será reprimido con prisión de seis meses a dos años, el que violare las medidas adoptadas por las autoridades competentes, para impedir la introducción o propagación de una epidemia.
(5) Art. 239, CP: Será reprimido con prisión de quince días a un año, el que resistiere o desobedeciere a un funcionario público en el ejercicio legítimo de sus funciones o a la persona que le prestare asistencia a requerimiento de aquél o en virtud de una obligación legal.
(6) ) Art. 17 bis, Ley 941 CABA y sus modificatorias.- Instancia conciliatoria. Recibida la denuncia, si resulta procedente de acuerdo con las circunstancias del caso, la Autoridad de Aplicación puede promover la instancia conciliatoria conforme lo establecido en el artículo 9° de Ley 757, sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
(7) Art. 1°, Acordada 04/2020, CSJN, Expte. N° 1207/2020, de fecha 16/03/2020.
(8) ART. 21, DNU 260/2020.- TRATO DIGNO. VIGENCIA DE DERECHOS: Las medidas sanitarias que se dispongan en el marco del presente decreto deberán ser lo menos restrictivas posible y con base en criterios científicamente aceptables.