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Timestamp: 2018-10-18 16:55:26
Document Index: 213855665

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', '§ 652', 'BGH']

Auswirkungen von Mängeln des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch des Maklers (BGH, Urteil vom 14.07.2005 - III ZR 45/05) - Rechtsanwalt André Wegner, FA Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Auswirkungen von Mängeln des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch des Maklers (BGH, Urteil vom 14.07.2005 - III ZR 45/05)
Welche Auswirkungen das Scheitern eines von einem Makler vermittelten oder nachgewiesenen Vertrages (so genannter Hauptvertrag) auf den Provisionsanspruch hat, ist immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen.
Im vorliegenden Fall hatte sich der BGH damit zu beschäftigen, ob die Klägerin von dem beklagten Makler die Rückzahlung der Maklerprovision verlangen kann, weil der nachgewiesene Mietvertrag aufgrund einer Anfechtung der Klägerin nicht zur Durchführung kam. Dem Vermieter war es nicht gelungen, die Räumlichkeiten fertig zu stellen. Aus Sicht der Klägerin stellte die bereits gezahlte Maklerprovision eine nutzlose Investition dar, die sie von dem beklagten Makler wieder erlangen wollte. Nach der Argumentation der Klägerin sei die Geschäftsgrundlage des Maklervertrages gestört, weil die Bezugsfertigkeit der Räume nicht hergestellt war und deshalb das Mietverhältnis nicht zustande kam. Ob die Klägerin die gezahlte Provision zurückverlangen kann, richtet sich danach, ob der Provisionsanspruch des Maklers besteht. Nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Makler einen Anspruch auf die Provision, wenn
ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde,
die Maklerleistung in Form des Nachweises einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss und/oder die Vermittlung eines Vertragsabschlusses erbracht wurde,
der nachgewiesene oder vermittelte Vertrages (Hauptvertrag) wirksam zustande gekommen ist und
ein Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages besteht.
Da die Nichtfertigstellung der bezugsfertigen Mieträume allein den Hauptvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter betrifft, greift der BGH hinsichtlich des Maklervertrages auf die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurück, die das Einwirken von Störungen des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch des Maklers betreffen.
Der § 652 Abs. 1 S. 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruches des Maklers allein vom Zustandekommen des Hauptvertrages, nicht aber von dessen Ausführung abhängig.
Folglich führen nur Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrages verhindern oder ihn von Anfang an unwirksam erscheinen lassen, zu einem Ausschluss des Provisionsanspruches. Zu solchen Umständen gehören u. a. die Formnichtigkeit, die Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen Gesetzte oder gegen die guten Sitten, aber auch eine Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung. Andere Begebenheiten, die ohne eine im Hauptvertrag selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflicht aus dem Vertrag beseitigen, berühren den Provisionsanspruch des Maklers regelmäßig nicht. In diesen Bereich (der Vertragsdurchführung) gehören insbesondere die Kündigung und der Rücktritt, aber auch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung.
Damit wird deutlich, dass der Makler nur das Risiko des wirksamen Vertragsschlusses, nicht aber der ordnungsgemäßen Vertragsdurchführung zu tragen hat.
Ein Folgeproblem stellt sicht, wenn Umstände vorliegen, die sowohl die Wirksamkeit des Vertragsabschlusses (z. B. die Möglichkeit einer Anfechtung) als auch die Vertragsdurchführung betreffen (z. B. Rücktrittsrecht). In dieser Konstellation hat der BGH (Urteil vom 14.12.2000 - III ZR 3/00, NJW 2001, S. 966) bereits entschieden, dass der Anspruch auf die Maklerprovision entfällt, weil aus Sicht des Maklers die Entscheidung, welches Recht geltend gemacht wird, rein zufällig erfolgt und es willkürlich wäre hiervon das Bestehen des Provisionsanspruches abhängig zu machen.
Konsequenzen für die Praxis: Die vorstehende Ausführungen zeigen, dass im Falle eines Scheiterns des nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrags, es einer sorgsamen und differenzierten Prüfung der Gründe bedarf, um beurteilen zu können, ob der Provisionsanspruch des Maklers besteht oder entfallen ist. Sowohl der Makler, als auch derjenige, der die Rückzahlung der Provision begehrt, sind wegen der Komplexität der Materie gut beraten, den Vorgang anwaltlichen prüfen zu lassen.
-Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht-