Source: http://www.meineimmobilie.de/betriebskostenlexikon/wasserkosten
Timestamp: 2017-08-23 13:42:01
Document Index: 34908924

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 2', 'BGH']

Wasserkosten bei meineimmobilie.de | Betriebskostenlexikon | meineimmobilie.de
Legen Sie Ihrer Abrechnung immer die Endabrechnung Ihres Ver­sorgungsunternehmens zugrunde, nie eine nur vorläufige Abrechnung oder gar nur geleistete Vorauszahlungen.
Gelten innerhalb eines Abrechnungszeitraums verschiedene Ta­rife, müssen Sie in Ihrer Abrechnung die Kosten des Versorgungsunternehmens nach den auf die Mietzeit des Mieters entfallenden Kosten aufschlüsseln (GE 1994, S. 1379).
Sie müssen Ihre Wasserkosten im Haus erst dann nach Verbrauch auf die Mieter umlegen, wenn alle Mietwohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (BGH, Urteil v. 12.03.2008, VIII ZR 188/07).
Legen Sie die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, obwohl die meisten Wohnungen im Haus bereits einen Wasserzähler haben, müssen Sie diesen Umlageschlüssel nicht gleich ändern, nur weil ein Mieter mit einem Wasserzähler in der Wohnung sich beschwert, er sei nicht gerecht.
Sie müssen erst nach dem erfassten Verbrauch abrechnen, wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Ansonsten dürfen Sie die Betriebskosten weiterhin so umlegen, wie es vereinbart ist bzw. - sofern darüber keine ausdrückliche Vereinbarung besteht - nach dem Anteil der Wohnfläche.
Eine Abrechnung nach Verbrauch ist nicht immer das Gerechteste. Nämlich dann, wenn es um verbrauchsunabhängige Wasserkosten, wie z. B. die Grundgebühren oder die Zählermiete fürs Wasser geht, in einem Haus, wo viele Wohnungen leer stehen.
Bestimmt Ihr Mietvertrag, dass auch in einem solchen Ausnahmefall die Umlage der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauch zwingend ist, müssen nämlich die verbliebenen Mieter diese Mehrbelastung tragen. Weil in den leer stehenden Wohnungen kein Wasserverbrauch anfällt, können Sie auf solche leer stehenden Wohnungen auch keine Fixkosten umlegen - und das zum Leidwesen der noch verbliebenen Mieter!
Deswegen müssen Sie als Vermieter in solchen Fällen ihren Umlagemaßstab auch ändern können. Lässt das die Klausel in Ihrem Mietvertrag nicht zu, ist sie unwirksam (BGH, Urteil v. 06.10.2010, VIII ZR 183/09). So wie diese Klausel:
Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).
Deswegen ist es besser, sich im Mietvertrag nicht festzulegen, wie Sie die fixen Kosten umlegen. Wichtig ist nur, dass Sie im Mietvertrag festlegen, welche Kosten Sie umlegen dürfen. Die Frage nach dem wie sollten Sie nur dort regeln, wo dies zwingend notwendig ist, wie z. B. bei den Heizkosten.
Großzügiger ist der Bundesgerichtshof dafür, wenn es darum geht, die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser in der Abrechnung korrekt auszuweisen: Sie dürfen die beiden Rechnungsposten nämlich in einer Summe zusammenfassen, wenn der Frischwasserverbrauch durch einen Zähler ermittelt wurde und sich der Schmutzwasserverbrauch anhand des Frischwasserverbrauchs berechnet (BGH, Urteil v. 15.07.2009, VIII ZR 340/08).
Sie müssen also nicht das Frischwasser unter die Position Kosten der Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV) fassen und den Schmutzwasserverbrauch unter die Position Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV) fassen. Grundsätzlich ist es zwar so, dass unterschiedliche Kostenarten auch extra in der Betriebskosten-Abrechnung aufge­führt werden müssen.
Für das Frisch- und Schmutzwasser macht der BGH jedoch eine Ausnahme: Weil die beiden Positionen so eng miteinander zusammenhängen würden, dürfen sie auch gemeinsam in der Betriebskosten-Abrechnung aufgeführt werden.
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