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Timestamp: 2018-07-16 16:59:36
Document Index: 204859457

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE']

1E.20/2007 28.04.2008
1E.20/2007
In der Folge bestimmten die Parteien und der Präsident der Schätzungskommission 18 Verfahren, die als sog. Pilotfälle vorweg behandelt werden sollten. Zu diesen gehört das Verfahren um die Mehrfamilienhaus-Parzelle Kat.-Nr. 5710 (GBBl. 2439 Glattbrugg), Wydackerstrasse 8, von X.________.
Die Einigungsverhandlungen in den 18 ausgewählten Verfahren verliefen im November 2005 erfolglos. Nach Durchführung eines weiteren Schriftenwechsels wurde die Schätzungsverhandlung auf den 4. April 2006 angesetzt. An dieser forderte die Grundeigentümerin eine Minderwertsentschädigung von 40 % des Verkehrswertes ihrer Liegenschaft nebst Zins seit 30. September gemäss den vom Bundesgericht festgelegten Ansätzen. Die Entschädigung sei auch für direkten Überflug durch die neuen Südanflüge zu entrichten. Die Enteigner beantragten, die Entschädigungsforderung abzuweisen; allenfalls sei der Grundeigentümerin - unter bestimmten Vorbehalten und Auflagen - eine geringere als die verlangte Minderwertsentschädigung zuzusprechen.
X.________ hat beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und verlangt, dass ihr eine Minderwertsentschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswertes ihrer Liegenschaft zuzusprechen sei, ohne dass Zahlungen für den baulichen Schallschutz angerechnet würden. Diese Entschädigung sei als einmalige Zahlung zu leisten und ab dem dies aestimandi zu verzinsen. Im Übrigen sei die zugesprochene pauschale Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- angemessen zu erhöhen. In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin, es sei ein zweiter Schriftenwechsel, ein Augenschein durch eine Delegation des Bundesgerichts und eventualiter eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Ausserdem habe die Oberschätzungskommission den Minderwert der Liegenschaften zu schätzen.
Die Enteigner beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Falls der Grundeigentümerin eine Entschädigung zugesprochen werden sollte, seien jedenfalls gewisse Abzüge vorzunehmen. Die Zinsforderung sei abzuweisen und die Entschädigungszahlung im Grundbuch einzutragen.
Wie in den übrigen Fällen ist hier zunächst umstritten, ob die Liegenschaft der Beschwerdeführerin durch direkte Überflüge betroffen werde und sich schon aus dieser Eigentumsverletzung ein Entschädigungsanspruch ergebe. Die Schätzungskommission hat einen solchen Anspruch für die Starts ab Piste 16 verneint, da - wie das Bundesgericht in BGE 131 II 137 E. 3.2 dargelegt habe - die Abflüge nicht zu den gleichen Einwirkungen wie die Landeanflüge führten. Zudem verliefen die Abflugspuren deutlich östlich der fraglichen Liegenschaft und erreichten eine Höhe von in der Regel deutlich über 200 m.
Die Enteigner stimmen den Ausführungen der Schätzungskommission zu und bezeichnen die Entschädigungsforderung für Überflug durch startende Flugzeuge zudem als verjährt. Die Beschwerdeführerin bringt vor, eine Entschädigung sei schon dann geschuldet, wenn ein Grundstück nur selten oder sogar bloss einmal überflogen werde, wobei auch nahe seitliche Vorbeiflüge mit in Betracht zu ziehen seien. Sie bestreitet ausserdem, dass die von der Flughafenhalterin vorgelegten Aufzeichnungen der Flugspuren repräsentativ und zuverlässig seien.
4.5 Die Aufzeichnungen der Flugspuren bestätigen die Feststellung der Schätzungskommission, dass das rund 2,2 km vom Pistenende entfernt liegende Grundstück der Beschwerdeführerin von startenden Flugzeugen nur selten direkt überflogen wird und der Grossteil der Maschinen östlich daran vorbeizieht. Die Mehrzahl der Flugzeuge erreicht dabei bereits eine Höhe von 400 bis 600 m oder jedenfalls - bei sehr hohen Temperaturen - von über 300 m. Nur vereinzelt wird eine Höhe von um die 200 m verzeichnet. Es ist daher mit der Schätzungskommission davon auszugehen, dass die Liegenschaft der Beschwerdeführerin nicht durch Überflüge stricto sensu von startenden Maschinen betroffen werde (für die Landeanflüge vgl. unten E. 7).
Im angefochtenen Entscheid ist weiter untersucht worden, ob der Beschwerdeführerin ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung ihrer nachbarlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ - die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; 130 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Schätzungskommission hält nur zwei der drei Voraussetzungen für erfüllt. Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, der Vater der Beschwerdeführerin habe das umstrittene Grundstück im Jahre 1932 erworben und das Mehrfamilienhaus 1960 erstellt. Die Liegenschaft sei im September 1991 im Rahmen einer Erbteilung von der Beschwerdeführerin übernommen worden. Damit sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit für die Liegenschaft erfüllt. Da die Immissionsgrenzwerte im fraglichen Gebiet, das der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) zugewiesen sei, überschritten würden, sei auch die Voraussetzung der Spezialität der Einwirkungen gegeben. Was den fluglärmbedingten Minderwert betreffe, so sei dieser bei Ertragsliegenschaften wie dem umstrittenen Mehrfamilienhaus grundsätzlich anhand von Ertragswertschätzungen zu bestimmen. Die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Unterlagen wiesen indes keine Ertragseinbussen aus. Die Bruttoerträge der ausserordentlich gut unterhaltenen Liegenschaft seien seit dem Stichtag durchwegs hoch, insbesondere wenn - was der Lehre entspreche - die von der Familie selbst genutzten Wohnungen zu Marktbedingungen in die Renditeberechnung einbezogen würden. Ein Minderwert im Sinne eines schweren Schadens könne im Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft (gemäss Schätzungskommission Fr. 2'275'433.--) auf Grund der Wirtschaftlichkeit des Objektes nicht festgestellt werden. Die Entschädigungsforderung sei demnach abzuweisen.
Diese Erwägungen der Schätzungskommission werden von beiden Parteien kritisiert.
5.2 Die Enteigner stimmen den Überlegungen der Schätzungskommission im Ergebnis zu. Sie machen jedoch vorab geltend, dass hier unklar sei, ob die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit der Immissionen erfüllt sei. Zur Bedingung der Schwere des Schadens wird vorgebracht, in Fällen der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse wegen übermässigen Lärms könne - infolge der Nähe und der Verwandtschaft zur materiellen Enteignung - nur dann von einem schweren Schaden ausgegangen werden, wenn der Minderwert wegen Fluglärms einen Drittel des Verkehrswertes einer Liegenschaft übersteige. Jedenfalls müssten die fluglärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften durch entsprechende Ertragseinbussen nachgewiesen werden, was vorliegend nicht der Fall sei.
Das Bundesgericht hat in BGE 130 II 394 E. 12.1 S. 415 ausdrücklich bestätigt, dass die für die (Un-)Vorhersehbarkeit der Fluglärm-Immissionen massgebende Schwelle, die in der Rechtsprechung auf den 1. Januar 1961 gelegt worden ist, auch für die durch den Abflugverkehr betroffenen Grundeigentümer in Opfikon-Glattbrugg gilt. Hat ein Anwohner sein Grundstück erst nach diesem Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen als vorhersehbar und kann kein Entschädigungsanspruch entstehen (vgl. BGE 131 II 137 E. 2.1 S. 142 mit zahlreichen Hinweisen). Ebenso wenig ist Entschädigung für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50; 111 Ib 233 E. 2a; nicht publ. Entscheid E.22/1992 vom 24. Juni 1996 E. 3b, während in BGE 121 II 317 E. 6c/aa die Frage offen gelassen worden ist). Wird ein Gebäude in der fraglichen Periode erbaut, ist ausschlaggebend, ob der Baubeginn oder der Abschluss des Werkvertrages in die Zeit vor oder nach dem 1. Januar 1961 falle (Urteil 1E.15/2007 und 1E.16/2007 vom 8. Februar 2008 E. 7).
Es ist unbestritten, dass das Grundstück Kat.-Nr. 5710 schon vor dem 1. Januar 1961 im Eigentum der Familie der Beschwerdeführerin stand. Aus den Akten ergibt sich auch, dass die Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus am 5. Juli 1960 erteilt worden ist. Die Enteigner haben jedoch schon im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemacht, das Haus sei erst im Jahre 1961 erstellt worden. Im angefochtenen Entscheid wird hierzu ausgeführt, eine Rückfrage des Koreferenten bei der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich habe ergeben, dass bei dieser 1960 als Erstellungsjahr vermerkt sei. Die entsprechende Auskunft findet sich jedoch nicht bei den Akten. Auf den Formularen, die bei den Akten liegen, wird 1961 als Erstellungsjahr genannt. Die Enteigner beharren deshalb darauf, dass die Bedingung der Unvorhersehbarkeit der Immissionen für die fragliche Liegenschaft nicht gegeben sei.
Selbst wenn sich aber ergäbe, dass das Mehrfamilienhaus erst im Jahre 1961 erstellt worden ist, schlösse dies eine Entschädigungsleistung für die lärmbedingte Beeinträchtigung des Landwertes nicht aus. Wie im Entscheid 1E.11/2007 vom 14. April 2008 (zur Publikation bestimmt) dargelegt worden ist, geht der Entschädigungsanspruch für Boden, der bereits am 1. Januar 1961 im Eigentum eines Ansprechers oder seiner Vorfahren stand, bei der Überbauung des Grundstücks nach diesem Zeitpunkt nicht unter. Vielmehr ist in solchen Fällen zu prüfen, welchen Schaden die Liegenschaft, so wie sie sich am Stichtag darstellt, durch die Lärmeinwirkungen erlitten hat. Erweist sich der Schaden im Sinne der Rechtsprechung als schwer, so ist der Schaden in einen auf das Gebäude entfallenden und in einen auf dem Boden entfallenden Teil aufzugliedern und letzterer abzugelten.
Es fragt sich somit, ob erneut Abklärungen hinsichtlich des Überbauungszeitpunkts vorzunehmen seien. Von solchen Nachprüfungen kann indes im vorliegenden Fall abgesehen werden, wenn sich ergibt, dass die Liegenschaft der Beschwerdeführerin von direkten Überflügen der von Süden her landenden Flugzeuge betroffen ist. Unter diesen Umständen spielen wie dargelegt (E. 4.1) die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit der Immissionen wie auch die Bedingungen der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens keine Rolle.
Die Beschwerdeführerin hat an der Schätzungsverhandlung vom 4. April 2006 zusätzlich Entschädigung für die Einwirkungen verlangt, die von den Ende Oktober 2003 eingeführten sog. Südanflügen auf die Piste 34 (Gegenrichtung von Piste 16) ausgehen. Die Schätzungskommission hat sich, ohne sich zur Verfahrensfrage der Ausweitung des Streitgegenstandes zu äussern, auch mit dieser Entschädigungsforderung befasst. Die Enteigner haben sich der Verfahrenserweiterung nicht widersetzt. Da die in das Verfahren einbezogene heutige Flughafenhalterin ebenso für die Einwirkungen der Südanflüge einzustehen hat, erscheint es denn auch als sinnvoll, über sämtliche Beeinträchtigungen ein- und desselben Objektes im gleichen Verfahren zu befinden (vgl. BGE 129 II 72).
Im angefochtenen Entscheid wird festgestellt, die Südanflüge fänden in den frühen Morgenstunden von 06.00 bis 07.08 Uhr sowie an Wochenenden und Feiertagen von 06.00 bis 09.08 Uhr sowie allenfalls in den ersten beiden Nachtstunden statt. Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin werde in einer Höhe von knapp unter 150 m überflogen. Allerdings werde der Luftraum über der Liegenschaft in der Regel nicht direkt beansprucht; dies treffe nur bei seitlichen Abweichungen der Anflüge innerhalb des Toleranz-Winkels zu. Die Landeanflüge von Süden her seien auf Grund der zeitlichen Beschränkung dieser Anflüge und des "ausnahmsweise wirklich direkten Überflugs" nicht von einer Regelmässigkeit und Häufigkeit, die eine Entschädigung rechtfertigten.
7.1 Die Enteigner haben an der Schätzungsverhandlung ausdrücklich anerkannt, dass das Grundstück der Beschwerdeführerin durch die landenden Flugzeuge im Sinne der Rechtsprechung direkt überflogen werde. Es liege am Rande des Landekorridors längs des ILS-Leitstrahls 34 (Anflug-Toleranz-Winkel 1.25°), in welchem die landenden Maschinen die Höhe von 150 m unterschritten. Wird in Betracht gezogen, dass der Landekorridor an der fraglichen Stelle nur gut 100 m breit ist und Grossraumflugzeuge Flügelspannweiten von bis zu 60 m aufweisen, darf ohne weiteres angenommen werden, dass der Luftraum über dem Grundstück der Beschwerdeführerin häufig beansprucht wird. Es liegen denn auch keine Aufzeichnungen von Flugspuren vor, welche die Vermutung der Schätzungskommission, das Grundeigentum werde nur "ausnahmsweise" betroffen, bestätigen würden. Entsprechend dem Zugeständnis der Enteigner ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen für direkte Überflüge durch die Anflüge auf die Piste 34 in räumlicher Hinsicht erfüllt sind und der fragliche Luftraum auch mit der geforderten Häufigkeit beansprucht wird.
7.2 Die Schätzungskommission hält die Bedingung der Regelmässigkeit des Überflugs offenbar auch deshalb nicht für erfüllt, weil die Anflüge auf die Piste 34 täglich nur während kürzerer Zeit stattfänden. Die Tatsache, dass grundsätzlich täglich mehrere direkte Überflüge stattfinden, genügt jedoch zur Bejahung der in der Rechtsprechung geforderten Regelmässigkeit solcher Eingriffe ("passage régulier" vgl. BGE 129 II 72 E. 3 S. 80, mit Hinweis). Dass die Überflüge während des ganzen Tages andauern, wird nicht verlangt. Wohl sind die Überflüge hier zeitlich eingeschränkt, doch fallen sie gerade in die frühen Morgen- und (allenfalls in) die Nachtstunden, in denen das Bedürfnis nach Ruhe besonders ausgeprägt ist. Neuere wissenschaftliche Untersuchungen im Umfeld des Flughafens Zürich haben denn auch ergeben, dass der Fluglärm am frühen Morgen und am Abend als besonders belästigend oder sogar unzumutbar empfunden wird (Mark Brink/Katja Wirth/Regula Rometsch/Christoph Schierz, Lärmstudie 2000, Zusammenfassung, ETH Zürich 2005, S. IV, 37, 39 ff.; Katja Wirth/Mark Brink/Christoph Schierz, Lärmstudie 2000, Schlussbericht zur 2. Befragungsstudie vom August 2003, ETH Zürich 2006, S. 61 f.; vgl. auch BGE 126 II 522 E. 45b S. 587 f., mit Hinweisen). Auch unter diesem Gesichtswinkel lässt es sich nicht rechtfertigen, die Entschädigungsansprüche wegen der zeitlichen Beschränkung der direkten Überflüge zu verneinen.
7.3 Es kann sich daher nur noch fragen, ob durch die Überflüge bzw. den Flugbetrieb irgendwelcher Schaden entstanden sei oder nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge noch eintreten werde (vgl. Art. 19 lit. c des Bundesgesetzes über die Enteignung [EntG; SR 711]). Bei dieser Beurteilung sind, wie in BGE 129 II 72 E. 3 und 4 ausgeführt worden ist, grundsätzlich sämtliche vom Flugbetrieb ausgehenden Beeinträchtigungen, das heisst sowohl die Einwirkungen durch den direkten Überflug wie auch die Belästigung durch den Abfluglärm, mit in Betracht zu ziehen.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat der Grundeigentümer, der durch den Flugbetrieb in seinen dinglichen Rechten beeinträchtigt wird, Anspruch auf Ersatz des Minderwertes, den sein Grundstück durch die dingliche Belastung erleidet, d.h. auf die Vergütung der Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks und jenem des belasteten Grundstücks ergibt (vgl. Art. 19 lit. b EntG; BGE 106 Ib 241 E. 3 S. 245; 122 II 337 E. 4c S. 343; Urteil 1E.15/2007 und 1E.16/2007 vom 8. Februar 2008 E. 11). Die Bestimmung des Verkehrswertes richtet sich für vermietete Mehrfamilienhäuser wie das hier umstrittene grundsätzlich nach den für die Bewertung von Ertragsliegenschaften geltenden Regeln. In Betracht fallen somit die - allenfalls mit einer Realwertermittlung kombinierte - Ertragswertmethode (Kapitalisierung der Netto- oder Bruttomieterträge) sowie die neuere Discounted Cash Flow Methode (DCF), bei der die mutmasslichen künftigen Einnahme- und Ausgabenströme für einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren festzulegen und auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen sind (vgl. dazu etwa: Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Hrsg. Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVK und Schweiz. Schätzungsexpertenkammer/Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT, S. 49, 81; Kaspar Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 150 ff.). Die Ermittlung des Minderwertes der flugbetriebsbelasteten Miethäuser dürfte aber unabhängig von der angewendeten Methode nicht leicht fallen:
9.1 Die Flughafenhalterin hat durch Experten ein auf ökonometrischen Grundlagen beruhendes sog. hedonisches Modell (MIFLU "Minderwert Fluglärm") ausarbeiten lassen, anhand dessen sich der Wert der verschiedenen Merkmale von Immobilien - so insbesondere auch die Ruhe oder das Fehlen der Ruhe im Quartier - ermitteln lässt. Das Bundesgericht hat im Leitentscheid 1E.15/2007 und 1E.16/2007 vom 8. Februar 2008 die Anwendbarkeit dieser Methode zur Bestimmung des fluglärmbedingten Minderwertes von selbst genutztem Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) anerkannt. Nun ist das MIFLU-Modell zwar zur Ermittlung des lärmbedingten Wertverlustes vermieteter Mehrfamilienhäuser nicht einsetzbar. Ergibt sich jedoch anhand des Modells, dass das selbstgenutzte Wohneigentum in einem bestimmten Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden im Sinne der Rechtsprechung erleidet, so liegt der Schluss nahe, dass auch die Mehrfamilienhäuser, die gleich oder stärker lärmbelastet oder sogar auch überflugsbelastet sind, in zumindest ähnlicher Weise beeinträchtigt werden. Die Lärmsituation in den betroffenen Quartieren kann aufgrund der von der EMPA Dübendorf mittels FLULA2 (Fluglärmsimulationsprogramm) erstellten Belastungskarten hektargenau festgestellt werden.
9.2 Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste häufig erst allmählich einstellen (vgl. E. 8), kann etwa dadurch berücksichtigt werden, dass eine zu leistende Entschädigung nicht schon ab dem Schätzungsstichtag zu verzinsen ist. Mit einem späteren Zinsbeginn kann hier auch der Tatsache Rechnung getragen werden, dass die direkten Überflüge erst Ende 2003 aufgetreten sind.
9.3 Die schematische Bewertung soll im Übrigen nicht ausschliessen, dass den örtlichen Gegebenheiten oder besonderen Merkmalen der Mehrfamilienhäuser Rechnung getragen wird. Wird ein Mietobjekt auch vom Strassenlärm betroffen oder ist sein Unterhalt vernachlässigt, so wird der Einfluss des Fluglärms auf den Mietwert wesentlich geringer sein als bei gut gepflegten Wohnhäusern in (vom Fluglärm abgesehen) ruhiger Lage. In diesem Zusammenhang kann der Einsatz einer Bewertungstabelle, die feinere Unterscheidungen trifft als der von der Schätzungskommission in anderen Fällen verwendete Lageklassenschlüssel, von Nutzen sein.