Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-II-587%3Afr
Timestamp: 2016-10-26 07:47:40+00:00
Document Index: 162880222

Matched Legal Cases: ['art. 47', 'art. 267', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 47', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 3', 'art. 267', 'art. 19', 'art. 275', 'art. 267', 'ATF ', 'art. 267', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 18', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 13', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 18', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 18', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 267', 'art. 10', 'art. 275', 'art. 267', 'art. 1']

116 II 587105. Arr�t de la Ire Cour civile du 8 novembre 1990 dans la cause V. S.A. contre B. S.A. (recours en r�forme)
Clause de loyer proportionnel au chiffre d'affaires. 1. Calcul de la valeur litigieuse (art. 47 al. 1 OJ; consid. 1). 2. La combinaison d'un loyer fixe et d'un loyer proportionnel au chiffre d'affaires n'est prohib�e ni par le code des obligations, ni par l'AMSL; elle ne tombe, en particulier, pas sous le coup des art. 267e al. 2 CO et 11 AMSL (consid. 2). 3. Bien que soumis � l'AMSL, le loyer proportionnel au chiffre d'affaires n'est ni un loyer �chelonn� (art. 10 AMSL), ni un loyer index� (art. 9 AMSL); il ne peut, d�s lors, pas �tre contest� en cours de bail (consid. 3). 4. Si le locataire peut s'en prendre � la fa�on dont le loyer proportionnel au chiffre d'affaires a �t� calcul�, une telle contestation reste cependant �trang�re � l'AMSL (consid. 5). 5. Abus de droit � contester la lic�it� d'une clause contractuelle (consid. 6). Faits � partir de page 588
BGE 116 II 587 S. 588
A.- En juin 1975, B. S.A. a remis � bail � V. S.A. des locaux affect�s � l'exploitation d'une boutique de confection pour dames. Initialement de 5 ans, le bail a �t� prolong� pour une dur�e de 15 ans, soit du 1er ao�t 1980 au 31 juillet 1995, par un avenant du 31 juillet 1979.
Selon l'art. 3 du contrat de bail, le loyer est compos�:
a) d'un loyer de base de 43'476 francs par an, index� sur l'indice suisse des prix � la consommation et
b) si et dans la mesure o� il d�passe le loyer de base, d'un loyer compl�mentaire calcul� en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires r�alis� par le locataire.
Fix� au d�but � 7,5%, ce pourcentage a �t� ramen� � 6,5% par un avenant d'octobre 1978.
Le locataire devait pr�senter un relev� du chiffre d'affaires r�alis� au cours de l'exercice pr�c�dent le 31 janvier de chaque ann�e, au plus tard. Si le loyer compl�mentaire �tait sup�rieur au loyer de base, le locataire devait payer l'exc�dent jusqu'au 31 mars de l'ann�e en cours.
B.- Statuant le 31 octobre 1984 sur une contestation relative au suppl�ment de loyer pour 1981, la Cour de justice du canton de Gen�ve a admis la lic�it� de cet art. 3; consid�rant cependant que B. S.A. aurait d� notifier l'augmentation de loyer au moyen de la formule officielle, elle a jug� que la cr�ance de loyer n'�tait pas due.
Saisi d'une action en contestation de l'augmentation de loyer introduite parall�lement par V. S.A., le Tribunal des baux et loyers a, le 15 juillet 1982, donn� acte � V. S.A. "de ce qu'elle reconna�t la lic�it� de l'art. 3 du bail".
C.- Par avis de majoration de loyer du 30 avril 1986, B. S.A. a communiqu� � V. S.A. une pr�tention de 19'077 francs, motiv�e par l'adaptation du loyer bas� sur le chiffre d'affaires de l'exercice 1985.
Devant la commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, V. S.A. a estim� ne devoir que 15'385 fr. 75 � titre de solde de loyer.
BGE 116 II 587 S. 589
Apr�s non-conciliation, B. S.A. a introduit une demande en validation de la majoration du loyer du 30 avril 1986.
D.- Par nouvel avis de majoration de loyer du 7 mai 1987, B. S.A. a communiqu� � V. S.A. une nouvelle pr�tention de 33'934 francs sur la base du chiffre d'affaires de l'exercice 1986.
V. S.A. a derechef saisi la commission de conciliation, contestant � nouveau le mode de calcul utilis� par B. S.A. Elle a arr�t� � 29'488 fr. 20 le solde de loyer.
Par ailleurs, V. S.A. a estim� que l'augmentation de loyer �tait abusive, le loyer de base fix� � 54'130 francs et les pr�tentions du bailleur par 88'064 francs repr�sentant, l'un par rapport � l'autre, une augmentation de 62,7%.
Apr�s �chec de la conciliation, B. S.A. a introduit une demande en validation de la majoration du loyer du 7 mai 1987.
E.- Apr�s avoir ordonn� la jonction des causes, le Tribunal des baux et loyers a admis la lic�it� des hausses contest�es par V. S.A. et constat� que les loyers notifi�s n'�taient pas abusifs, par jugement du 3 mai 1988.
Statuant sur appel de V. S.A., la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a, par arr�t du 25 avril 1990, confirm� le jugement du Tribunal des baux et loyers.
F.- Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours en r�forme interjet� par V. S.A.
1. Pour le calcul de la valeur litigieuse, les divers chefs de conclusions form�s dans une contestation p�cuniaire par le demandeur ou par des consorts sont additionn�s, m�me lorsqu'ils portent sur des objets distincts, pourvu qu'ils ne s'excluent pas (art. 47 al. 1 OJ). Selon la jurisprudence rendue en application de cette r�gle, sont additionn�s les divers chefs de conclusions qui ont effectivement �t� r�unis en instance cantonale et qui ont fait l'objet d'une d�cision unique dans le cadre d'une m�me proc�dure; les actions ne doivent pas n�cessairement avoir �t� exerc�es d'embl�e simultan�ment; la jonction par l'autorit� cantonale de plusieurs proc�s introduits s�par�ment suffit, l'�tat de la cause en derni�re instance cantonale �tant, � cet �gard, d�terminant (ATF 103 II 45 /46; cf. WURZBURGER, Les conditions objectives du recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, th�se Lausanne 1964, p. 152).
BGE 116 II 587 S. 590
Certes, la jurisprudence a r�serv� le cas o� la jonction aurait �t� op�r�e � la seule fin d'�luder les r�gles sur la comp�tence (ATF 103 II 46). Tel n'est cependant pas le cas en l'esp�ce; la jonction des deux causes, portant sur les loyers de deux ann�es successives et calcul�s sur les m�mes bases, appara�t conforme � la logique. La valeur litigieuse �quivaut � la somme des deux parts de loyer contest�es, soit � un total de 8'137 fr. 05 (3'691 fr. 25 + 4'445 fr. 80). Ainsi, contrairement � ce que l'intim�e soutient, le recours en r�forme est recevable sous l'angle de l'art. 46 OJ.
2. La recourante conteste la validit� de l'art. 3 du contrat de bail, le caract�re imp�ratif de l'AMSL l'emportant sur le principe de la libert� contractuelle; elle se demande �galement si cette clause n'est pas contraire � l'art. 267e al. 2 CO.
a) Loin d'�tre rare dans la pratique, la combinaison d'un loyer fixe et d'un loyer proportionnel au chiffre d'affaires est m�me particuli�rement r�pandue dans certains secteurs, notamment celui des �tablissements publics (cf. STRAUB, Der gastgewerbliche Mietvertrag, th�se Zurich 1981, No 351 ss p. 160). Compatible avec n'importe quel bail commercial, un tel loyer n'est prohib� ni par le code des obligations, ni par l'AMSL. Sa validit� d�coule du principe de la libert� des conventions (art. 19 CO). Il caract�rise un bail "� la limite du bail � ferme" et n'appara�t, sur le plan de l'application syst�matique ou technique, gu�re diff�rent du m�tayage pr�vu � l'art. 275 al. 2 CO (JEANPR�TRE, Le loyer proportionnel au chiffre d'affaires du locataire, in S�minaire sur le bail � loyer, Neuch�tel 19/20 octobre 1984, p. 2). La lic�it� du loyer proportionnel n'est, par ailleurs, pas contest�e en doctrine (voir notamment, outre JEANPR�TRE d�j� cit�, BARBEY, L'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne 1984, p. 111 et, du m�me auteur, Vom Umsatz oder Einkommen des Mieters abh�ngige Mietzinser, in Mietrechtspraxis 1989, p. 91 ss; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, p. 239, et auteurs cit�s ad note 100; ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, p. 49 et 180).
b) Contrairement � ce que soutient la recourante, la clause de loyer proportionnel au chiffre d'affaires ne tombe pas sous le coup des art. 267e al. 2 CO et 11 AMSL. En effet, si ces dispositions prohibent les modifications de loyer par d�clarations unilat�rales du bailleur, elles ne visent, en revanche, pas les clauses pr�voyant ou des modifications du contrat ou la fa�on dont doit �tre calcul�e ou ex�cut�e une prestation � des conditions arr�t�es par les BGE 116 II 587 S. 591cocontractants (cf. ATF 109 II 58 consid. 2b, JEANPR�TRE, op.cit., p. 2-3, 5; BARBEY, L'arr�t� f�d�ral..., p. 112 et Vom Umsatz..., p. 94).
Or, en l'esp�ce, la clause litigieuse ne conf�re pas � la bailleresse le droit d'augmenter le loyer en cours de bail selon son bon plaisir; elle se r�f�re, au contraire, � une donn�e objective - celle du chiffre d'affaires -, qui doit n�cessairement �tre respect�e et prise en consid�ration. La modification du loyer r�sultant de l'application de cette clause n'est donc ni inconditionnelle, ni unilat�rale (voir SCHMID, n. 5 ad art. 267e CO).
3. Le principe de la soumission � l'AMSL du loyer proportionnel au chiffre d'affaires ne saurait �tre ni�. Sont, en effet, soumis � cet arr�t� d'une mani�re toute g�n�rale les loyers abusifs (art. 1er AMSL) et les baux relatifs � l'usage de logements et de locaux commerciaux (art. 1er al. 1 OSL). Aucune disposition l�gale n'am�nage une exception pour les baux, commerciaux ou non, qui pr�voient un loyer proportionnel au chiffre d'affaires. La cour cantonale ne saurait, d�s lors, �tre suivie, dans son argumentation, apparemment principale, de ne soumettre de tels baux qu'au droit commun.
Il reste cependant � examiner si le loyer fix� en application d'un pour-cent du chiffres d'affaires peut �tre contest� en cours de bail.
a) Selon le principe d�coulant de l'art. 18 al. 1 AMSL, le bailleur qui entend majorer le loyer doit respecter le d�lai fix� pour la modification du bail. Appliquant ce principe au locataire qui conteste le montant du loyer sur la base de l'art. 19 AMSL, la jurisprudence en a d�duit que le loyer librement fix� par les parties reste inchang� jusqu'� l'�ch�ance contractuelle, sauf accord sur une modification avant terme (ATF 107 II 263, consid. 3b). Ce principe souffre une exception lorsque les parties conviennent d'une clause d'indexation qui, en cours de bail, ouvre des possibilit�s de modifier le loyer. A chaque terme de modification conventionnel, le locataire peut r�clamer une baisse de loyer fond�e sur l'art. 19 AMSL (ATF 108 II 323). Il en va de m�me pour les loyers �chelonn�s, lors de chaque majoration fond�e sur le contrat (ATF 113 II 302 consid. 2c). Dans ces deux cas (loyer index� et loyer �chelonn�), chaque majoration doit faire l'objet d'un avis officiel de hausse, en application de l'art. 13 al. 2 OSL.
b) Le loyer proportionnel au chiffre d'affaires n'est pas un loyer �chelonn�, car il n'�volue pas sur la base de majorations p�riodiques d'un montant d�termin�, selon la d�finition de l'art. 10 AMSL.
BGE 116 II 587 S. 592
Un tel loyer ne peut pas davantage �tre assimil� � un loyer index� au sens de l'art. 9 AMSL (voir LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 240; ZIHLMANN, op.cit., p. 182). En effet, il ne se trouve pas rattach� � un facteur de variation �tranger au bail, tel que l'indice des prix � la consommation ou le taux hypoth�caire, mais � un �l�ment inh�rent � l'usage de l'objet lou� ou au revenu et aux affaires du locataire (cf. BARBEY, L'arr�t� f�d�ral..., p. 112, et Vom Umsatz..., p. 94). Si la doctrine dominante admet que la fixation du loyer en fonction du chiffre d'affaires n'�quivaut pas � une clause d'indexation, certains auteurs paraissent cependant reconna�tre le droit pour le locataire de s'opposer aux majorations de tels loyers ou de solliciter une r�duction de loyer sur la base de l'art. 19 AMSL; le locataire pourrait ainsi, notamment, faire examiner si le pourcentage convenu entre le chiffre d'affaires et le loyer est ou non abusif (BARBEY, L'arr�t� f�d�ral..., p. 113/114; plus h�sitants LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 240; JEANPR�TRE, op.cit., p. 8, n'admet que l'application de l'art. 19 AMSL). Et ce droit est reconnu au locataire en cours de bail, lors de chaque fixation du loyer. La jurisprudence genevoise a retenu cette solution, dans l'arr�t rendu entre les m�mes parties le 31 octobre 1984, mais a exig� la notification sur la formule officielle si la fixation du loyer en fonction du chiffre d'affaires aboutit � une hausse.
On ne voit pas sur quelle disposition l�gale, ni sur quel principe juridictionnel, les auteurs cit�s et la cour cantonale genevoise peuvent se fonder pour admettre la contestation en cours de bail d'un loyer qui n'est ni index�, ni �chelonn�. D�s lors qu'elle r�sulte express�ment d'une clause contractuelle, la m�thode de fixation du loyer proportionnel au chiffre d'affaires est l'expression de la volont� commune des parties. En principe valable pour toute la dur�e du contrat, elle permet de fixer, en vertu d'un calcul fixe et pr�cis, le loyer de l'ann�e �coul�e sur la base du r�sultat comptable de l'activit� �conomique exerc�e par le locataire pendant ce laps de temps. Ainsi, contrairement � la clause d'indexation, le loyer proportionnel au chiffre d'affaires s'applique sans r�f�rence aucune � un loyer ant�rieur et reste m�me sans effet sur l'avenir du loyer. Dans ces conditions, m�me s'il peut varier tant vers le haut que vers le bas au gr� de l'�volution des affaires men�es par le locataire, un loyer d�terminable sur la base d'un calcul aussi simple ne peut qu'�tre assimil� � un loyer fixe, arr�t� d'un commun accord par les parties lors de la conclusion du bail. Par cons�quent, BGE 116 II 587 S. 593le loyer proportionnel au chiffre d'affaires, et notamment le pourcentage convenu, ne peut pas �tre contr�l�, ni attaqu� en cours de contrat. Tel ne pourra �tre le cas que dans les 30 jours d�s la signature du contrat ou lors d'une �ventuelle reconduction du bail, en application de l'art. 19 AMSL ou en vertu de l'art. 18 AMSL si la clause de loyer est modifi�e � la hausse. Dans cette derni�re hypoth�se seulement, le bailleur devra faire usage de la formule officielle. Aussi est-ce � tort que, en l'esp�ce, la locataire a contest� la fixation du loyer en cours de bail en se fondant sur l'AMSL. Son action en contestation de "hausse" ou en r�duction du loyer a donc �t� rejet�e � bon droit, m�me si la cour cantonale s'est fond�e sur une motivation diff�rente.
4. Il n'y a pas lieu d'examiner les effets �ventuels de l'existence de la clause d'indexation de l'art. 3a du contrat. D'une part, ni cette clause, ni le chiffre minimal de loyer qu'elle d�termine ne sont attaqu�s; d'autre part, le loyer fond� sur cette clause ne pourrait faire l'objet d'une contestation que dans l'hypoth�se - non r�alis�e en l'esp�ce - o� le loyer proportionnel au chiffre d'affaires, calcul� sur la base de l'art. 3b du contrat, ne d�passerait pas le loyer minimal index�.
5. En revanche, la recourante pouvait contester la fa�on dont le loyer proportionnel au chiffre d'affaires a �t� calcul�. Une telle contestation est cependant �trang�re � l'application de l'AMSL. Il s'agit d'un pur litige contractuel fond� sur l'ex�cution ou l'interpr�tation du contrat.
A cet �gard, la recourante soutient que le chiffre d'affaires servant de base � la fixation du loyer devrait �tre port� en d�duction du loyer. Ce point de vue ne r�siste pas � l'examen. En effet, l'interpr�tation du contrat � la lumi�re du principe de la confiance (art. 18 CO) ne laisse planer aucun doute. La notion de chiffre d'affaires comprend l'ensemble du produit brut des ventes de la recourante. Il n'y a pas � rechercher tout ou partie du produit net non plus qu'� d�duire l'un ou l'autre poste des charges d'exploitation. Si les parties avaient voulu donner un autre sens aux mots "chiffre d'affaires" et, notamment, en d�duire le loyer, elles auraient d� le dire clairement. Or tel n'a pas �t� le cas. La position de la recourante est d'autant plus insoutenable que l'art. 3 du contrat de bail d�finit le terme de "chiffre d'affaires" avec une pr�cision telle qu'elle exclut toute possibilit� de d�duire le loyer.
6. Enfin, l'attitude de la recourante appara�t contraire aux r�gles de la bonne foi. Contester la lic�it� de l'art. 3 du contrat, BGE 116 II 587 S. 594alors qu'elle a express�ment �t� reconnue dans l'accord pass� entre les parties le 15 juillet 1985 devant le Tribunal des baux et loyers, constitue un abus de droit. Seul le locataire usant de ses droits conform�ment � la loi, et � l'art. 2 al. 2 CC en particulier, peut b�n�ficier de la protection contre les loyers abusifs accord�e par l'AMSL. Dans le cas contraire, cette protection doit lui �tre refus�e (ATF 114 II 81). Or, dans le cas particulier, la recourante n'a pas �mis la moindre r�serve quant � la fa�on dont a �t� calcul� le chiffre d'affaires au cours des ann�es ant�rieures.
103 II 45,
103 II 46,
109 II 58,
107 II 263 suite... ,
113 II 302,
114 II 81
art. 267e al. 2 CO,
art. 10 AMSL suite... ,
art. 275 al. 2 CO,
art. 267e CO,
art. 1er al. 1 OSL,