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Timestamp: 2020-05-29 11:57:35
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Matched Legal Cases: ['artículo 110', 'artículo 120', 'artículo 91', 'artículo 114', 'artículo 40', 'artículo 113', 'artículo 113', 'artículo 87', 'artículo 111', 'artículo 114', 'Artículo 128', 'artículo 3', 'artículo 113', 'artículo 129', 'artículo 35', 'artículo 112', 'artículo 133', 'artículo 135', 'artículo 120', 'artículo 136', 'artículo 134', 'artículo 133', 'artículo 133', 'artículo 120', 'artículo 37', 'artículo 114', 'artículo 168', 'artículo 131', 'artículo 127', 'artículo 132', 'artículo 134', 'artículo 143', 'artículo 120', 'artículo 133', 'artículo 148', 'artículo 121', 'artículo 101', 'artículo 113', 'artículo 138', 'artículo 133', 'artículo 121', 'artículo 113', 'artículo 113', 'artículo 164', 'artículo 164', 'artículo 148', 'artículo 124', 'artículo 171', 'artículo 136', 'artículo 113', 'artículo 136', 'artículo 169', 'artículo 126', 'artículo 129', 'artículo 141', 'artículo 114', 'artículo 127', 'artículo 113', 'artículo 136', 'artículo 136', 'artículo 139', 'artículo 136', 'artículo 191', 'artículo 134', 'artículo 175', 'artículo 136', 'artículo 177', 'artículo 176', 'artículo 136', 'artículo 178', 'artículo 138', 'artículo 142', 'artículo 237', 'artículo 143', 'artículo 140', 'artículo 216', 'artículo 192', 'artículo 113', 'artículo 129', 'artículo 192', 'artículo 114', 'artículo 171', 'artículo 141', 'artículo 136', 'artículo 197', 'artículo 197', 'artículo 113', 'artículo 113', 'artículo 164', 'artículo 192', 'artículo 190', 'artículo 149', 'artículo 104', 'artículo 230', 'artículo 107', 'artículo 214', 'artículo 154', 'artículo 150', 'artículo 108', 'artículo 150', 'Artículo 219', 'artículo 114', 'artículo 128']

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo. TÍTULO QUINTO. De la gestión urbanística
120.1 Las determinaciones sobre gestión urbanística contenidas en este título tienen por objeto permitir la ejecución del planeamiento urbanístico en los términos y para las finalidades establecidas en el artículo 110 de la Ley de urbanismo.
120.2 Mediante los instrumentos de gestión urbanística se lleva a cabo la ejecución efectiva de la obra urbanizadora, con la consiguiente transformación del suelo para la edificación, en su caso, y se produce la obtención, por parte de la administración, de aquellos terrenos destinados a titularidad pública.
120.3 La participación de las personas propietarias en el proceso de gestión urbanística se fundamenta en el principio de distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento objeto de ejecución.
121.1 La gestión urbanística integrada se lleva a cabo por polígonos de actuación urbanística completos a través de alguno de los sistemas de actuación, de reparcelación o de expropiación, previstos en la Ley de urbanismo
121.2 La gestión urbanística aislada no requiere la delimitación de polígonos de actuación urbanística, y se puede lleva a cabo mediante la expropiación forzosa, la ocupación directa y también a iniciativa de las personas propietarias, especialmente en los supuestos de edificación previa cesión de terrenos destinados a vialidad.
122.1 Cuando la ejecución de determinadas infraestructuras sea necesaria para el desarrollo de diversos polígonos de actuación urbanística, o diversos sectores o subsectores, sin que sea posible su ejecución por fases a cargo de cada uno de los ámbitos de actuación, el planeamiento urbanístico general puede delimitar un ámbito de actuación urbanística común a los meros efectos de garantizar su participación en la ejecución de la indicada infraestructura.
122.2 En el caso previsto en el apartado 1, el ámbito de actuación urbanística común se ejecuta por la administración actuante mediante reparcelación económica, y los polígonos, sectores o subsectores que se desarrollen con anterioridad a esta reparcelación económica deben garantizar ante la administración actuante su participación en la ejecución. No obstante, el planeamiento urbanístico general puede prever, como alternativa a la reparcelación económica, que una parte del aprovechamiento urbanístico de los ámbitos quede afecto a la financiación de las referidas infraestructuras. En este caso, en la ejecución de cada uno de los ámbitos el aprovechamiento afectado se adjudica a la administración actuante, la cual tiene que destinar íntegramente su valor a financiar el coste de ejecución de las infraestructuras comunes, o a sufragar otros gastos de urbanización de los ámbitos, en el supuesto de que el aprovechamiento afectado generase un exceso de valor sobre el coste de la infraestructura común.
123.1 Cuando en un sector de planeamiento derivado se delimitan dos o más polígonos de actuación urbanística, así como cuando se modifica la delimitación previamente establecida, no se pueden producir diferencias relativas superiores al 15% en la valoración conjunta de los aprovechamientos y las cargas urbanísticas que correspondan a cada uno de los polígonos, con relación a la valoración de los aprovechamientos y las cargas urbanísticas del conjunto del sector.
El instrumento que establezca la división poligonal del sector de planeamiento derivado tiene que acreditar el cumplimiento de lo que establece el párrafo anterior.
123.2 Las diferencias que puedan existir entre los polígonos de actuación urbanística, dentro de los límites que establece el apartado anterior, se tienen que compensar, excepto acuerdo unánime sobre criterios diferentes, de acuerdo con las reglas siguientes:
a) En el caso de que se desarrolle en primer lugar un polígono de actuación urbanística excedentario, la diferencia se compensa mediante la cesión de terrenos susceptibles de aprovechamiento privado a favor de la administración actuante, que los adquiere a título fiduciario en representación de los propietarios o propietarias del polígono o polígonos deficitarios, o, si concurren los supuestos previstos en el artículo 120.d) de la Ley de urbanismo, mediante compensación en metálico, que hay que depositar ante la administración actuante a disposición de la comunidad de reparcelación del ámbito o ámbitos deficitarios, la cual debe percibirla cuando se inicie la ejecución del correspondiente ámbito.
b) En el caso de que se desarrolle en primer lugar un polígono de actuación urbanística deficitario, la administración actuante se subroga en el derecho de la comunidad reparcelatoria a participar en la reparcelación del polígono o polígonos excedentarios, mediante la asunción de gastos de urbanización por un coste económico equivalente al déficit del polígono. No obstante, si el polígono se ejecuta por el sistema de reparcelación en las modalidades de compensación por concertación o de cooperación mediante concesión de la gestión urbanística integrada, la subrogación la tiene que asumir la persona titular de la gestión urbanística integrada y, si se ejecuta por la modalidad de compensación básica, la puede asumir voluntariamente la junta de compensación. El derecho a participar en el polígono excedentario recae en quién se haya subrogado mediante la asunción de los gastos de urbanización.
c) En el caso de que la ejecución se produzca por el sistema de expropiación, las diferencias entre los polígonos de actuación urbanística se tienen que tener en cuenta y se compensan en la fijación del justiprecio. Cuando los otros polígonos se ejecuten por el sistema de reparcelación, la administración expropiante o la persona beneficiaria de la expropiación participa en su ejecución en los términos establecidos en las letras a) y b) de este apartado.
123.3 Las reglas que establece el apartado 2 se aplican también para la compensación de las diferencias de aprovechamientos y cargas entre los subsectores previstos en el artículo 91 de la Ley de urbanismo y en el artículo 114 de este Reglamento.
124.1 La cesión de terrenos destinados a la red viaria en los supuestos establecidos en el artículo 40.3.a) de este Reglamento se debe hacer libre de cargas y gravámenes, y se efectúa:
a) Mediante el ofrecimiento de la cesión realizado bien en escritura pública otorgada por las personas propietarias, bien por comparecencia ante el secretario o secretaria municipal. La cesión se entiende aceptada por silencio administrativo positivo por el transcurso del plazo de un mes desde la presentación de la escritura pública o desde la comparecencia, si antes no se ha acordado expresamente la aceptación.
b) Mediante escritura pública o acta administrativa otorgada por las personas propietarias y el ayuntamiento.
124.2 No obstante, las personas propietarias pueden solicitar la delimitación de un polígono de actuación urbanística, a efectos de formular el consecuente proyecto de reparcelación, cuando sea necesario para la regularización de fincas o cuando en un mismo tramo de calle las diferencias relativas de aprovechamiento derivadas de la afectación viaria resulten superiores al 15%.
125.1 La tramitación de los instrumentos de gestión previstos en el artículo 113.1 de la Ley de urbanismo puede tener carácter simultáneo, si bien en expedientes separados.
125.2 Cuando se presenten a trámite simultáneamente los estatutos, las bases de actuación, si procede, y la constitución de una entidad urbanística colaboradora, se tramitan en un solo expediente y la aprobación definitiva de los estatutos y las bases así como la aprobación de la constitución de la entidad urbanística colaboradora se puede producir, si procede, en un solo acto.
125.3 Cuando los anteriores instrumentos se presenten a trámite simultáneamente con el proyecto de reparcelación, las bases de actuación se subsumen en la documentación del proyecto, y no requieren de una aprobación específica. La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación no se puede producir en ningún caso con anterioridad a la aprobación de la constitución de la entidad en los términos establecidos en el punto anterior.
125.4 Cuando se produce el acuerdo unánime de las personas propietarias afectadas, se aplica la tramitación simplificada prevista en el artículo 113.3 de la Ley de urbanismo.
125.5 Tanto en el caso de sectores de planeamiento derivado, como en el caso de polígonos de actuación urbanística en suelo urbano, la aprobación definitiva del proyecto de urbanización debe ser previa o simultánea a la del proyecto de reparcelación o de tasación conjunta.
125.6 La tramitación de los instrumentos de gestión de forma simultánea con el planeamiento urbanístico requiere que éste incorpore el correspondiente proyecto de urbanización, o que también se tramite simultáneamente el proyecto de urbanización. La ejecutividad de los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de gestión resta supeditada a la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento y del proyecto de urbanización. En los casos que, de conformidad con lo establecido por el artículo 87.8 de la Ley de urbanismo, la tramitación y la aprobación definitiva del plan resten sin ningún efecto, esta consecuencia se extiende a la tramitación y aprobación definitiva de los instrumentos de gestión, que quedan también sin ningún efecto.
Para la publicación de los actos producidos por silencio administrativo de contenido positivo que se produzcan en la tramitación de los instrumentos de gestión urbanística es de aplicación lo establecido en el artículo 111.3 de este Reglamento para la publicación de los actos presuntos en materia de planeamiento.
127.1 A través de los instrumentos de gestión urbanística, y en especial de la reparcelación, las personas propietarias que integran la comunidad de reparcelación asumen las cargas de urbanización establecidas por el planeamiento de acuerdo con el artículo 114 de la Ley de urbanismo. En el sistema de expropiación las indicadas cargas de urbanización se deducen del valor del aprovechamiento urbanístico del suelo en los términos establecidos por la legislación aplicable.
127.2 Las obras de urbanización a cargo de las personas propietarias incluyen en todo caso las obras de urbanización básicas y todas aquellas otras obras que establezca el planeamiento urbanístico y el proyecto o proyectos de urbanización correspondientes.
127.3 Son gastos de urbanización que tienen que ser asumidos por las personas propietarias como carga individualizada de los correspondientes terrenos, y que no corren a cargo del conjunto de la comunidad reparcelatoria, los siguientes:
a) Los gastos que se deban atender para preparar los terrenos para ejecutar las obras de urbanización cuando la preparación mencionada exija actuaciones desproporcionadas como consecuencia de las acciones u omisiones de sus propietarios o propietarias. A tales efectos, son acciones u omisiones que comportan actuaciones no asumibles por la comunidad de reparcelación las obras, las instalaciones, los movimientos de tierras, los vertidos, las extracciones de áridos, las alteraciones topográficas y morfológicas y cualquiera otra variación objetiva de los terrenos que se hayan ejecutado sin las licencias, órdenes o autorizaciones administrativas adecuadas o sin ajustarse a éstas
Este régimen también se aplica cuando las obras de preparación de los terrenos sean consecuencia de las obligaciones impuestas a las personas propietarias de suelo por la normativa relativa a suelos contaminados, o del incumplimiento de la obligación de llevar a la práctica programas de restauración impuestos por las licencias o autorizaciones otorgadas, así como cuando esta obligación se haya impuesto por resolución administrativa dictada por la administración competente de acuerdo con la legislación sectorial que sea de aplicación.
b) Las indemnizaciones que correspondan por la extinción de arrendamientos y de otros derechos personales que se hayan constituido con posterioridad a la aprobación inicial del proyecto de reparcelación, si se trata de polígonos de actuación en suelo urbano delimitados directamente por el planeamiento general, o con posterioridad a la aprobación inicial del planeamiento, si se trata de sectores objeto de un plan derivado o bien de polígonos de actuación en suelo urbano delimitados mediante una modificación puntual del planeamiento general. Estos gastos tienen que ser asumidos por las personas propietarias otorgantes de los contratos de que se trate.
127.4 En estos supuestos, el proyecto de reparcelación tiene que imputar los gastos correspondientes más elevados a las personas propietarias responsables como una carga individual, y así se tiene que reflejar en la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación. Si la ejecución es por el sistema de expropiación, los gastos que, de acuerdo con el apartado 3 de este artículo, constituyen una carga individualizada se deducen de la valoración del inmueble expropiado correspondiente.
128.1 En la ejecución del planeamiento mediante el sistema de reparcelación, tienen derecho de realojamiento las personas ocupantes legales de viviendas afectadas por la actuación que acrediten el cumplimiento de los siguientes requerimientos:
a) Que la vivienda constituye su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del proyecto de reparcelación, si se trata de polígonos de actuación urbanística en suelo urbano delimitados directamente por el planeamiento general. En los sectores de planeamiento derivado, así como cuando la delimitación del polígono de actuación urbanística en suelo urbano se efectúe mediante una modificación puntual del planeamiento general, la vivienda debe constituir su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del planeamiento derivado o de la modificación puntual.
b) En el caso de que las personas ocupantes sean propietarias de la vivienda, que en el proyecto de reparcelación estas personas no resulten adjudicatarias de aprovechamiento urbanístico, o de una indemnización sustitutoria, equivalente o superior a una edificabilidad de uso residencial en régimen libre sin urbanizar superior al doble de la superficie máxima establecida por la legislación de vivienda de protección pública.
128.2 Para hacer efectivo el derecho de realojamiento es preciso ofrecer una vivienda por cada una de las viviendas originarias afectadas por la actuación, de acuerdo con las siguientes condiciones:
a) Tienen que tener la superficie adecuada a las necesidades de la unidad familiar, dentro de los límites de superficie propios de la legislación sobre viviendas de protección pública.
b) Cuando la persona ocupante legal lo es en virtud de un derecho real, se tiene que ofrecer el acceso a la nueva vivienda en virtud del mismo título. Cuando la ocupación tiene lugar en virtud de un derecho personal, el realojamiento se produce en virtud del mismo derecho y con idéntica duración que la correspondiente al título originario; no obstante, nada impide que por acuerdo entre las partes se establezcan otras condiciones o títulos para hacer efectivo el derecho regulado en este artículo.
c) El acceso a la nueva vivienda se tiene que ofrecer en las condiciones de precio, para la venta o para el alquiler, vigentes para los de protección pública si las personas ocupantes legales reúnen las condiciones subjetivas necesarias para acceder a una vivienda de protección pública de acuerdo con la normativa aplicable. No se tienen que aplicar obligatoriamente estas condiciones de precio si las personas ocupantes que ejercen el derecho de realojamiento no reúnen las indicadas condiciones subjetivas.
128.3 El derecho de realojamiento se hace efectivo en el mismo ámbito de actuación, salvo aquellos supuestos en que no sea posible por razón de las tipologías edificatorias o los usos previstos o, excepcionalmente, por otras causas debidamente justificadas. En estos casos, rige el criterio de mayor proximidad a la ubicación originaria.
128.4 El derecho de realojamiento incluye, en su caso, el derecho al alojamiento transitorio, o su equivalente económico, en condiciones análogas a las de la vivienda originaria, mientras no se hace efectivo el realojamiento.
128.5 El reconocimiento del derecho de realojamiento es independiente del derecho a percibir la indemnización que corresponda, en su caso, por la extinción de los derechos preexistentes, sin perjuicio de la incidencia que el reconocimiento del derecho de realojamiento pueda tener en la determinación de la indemnización que corresponda por la extinción de derechos afectados. Cuando el realojamiento se produce bajo el régimen de propiedad u otros derechos reales, la administración actuante, previo acuerdo con la persona ocupante legal, puede retener las indemnizaciones a percibir como pago a cuenta para la adquisición de la vivienda en la que se hace efectivo el derecho de realojamiento.
128.6 En el sistema de reparcelación, las personas ocupantes legales de viviendas que ostenten el derecho de realojamiento solicitan su reconocimiento con motivo de la aprobación inicial del proyecto de reparcelación, que tiene que contener las condiciones y características del derecho, así como una relación de las personas ocupantes legales de las viviendas afectadas. A tales efectos, se concede audiencia a las referidas personas, indicando expresamente, en la correspondiente notificación, que es en este trámite de audiencia en el que procede solicitar el reconocimiento del derecho de realojamiento.
La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación comporta el reconocimiento del derecho a realojamiento para aquellas personas que acrediten los requisitos legales establecidos y así lo hayan solicitado expresamente en el trámite de audiencia derivado de la aprobación inicial del proyecto.
128.7 El derecho de realojamiento, en los términos establecidos en los apartados 1 a 5 de este artículo, corresponde también a las personas ocupantes legales de viviendas afectadas por la ejecución del planeamiento mediante el sistema de expropiación o, en caso de gestión urbanística aislada, mediante expropiación u ocupación directa. En estos casos, la obligación de hacer efectivo el derecho de realojamiento recae en la administración actuante o en la persona beneficiaria de la expropiación, y es preciso dar audiencia a las personas afectadas a fin que puedan ejercerlo.
En las actuaciones expropiatorias, las personas ocupantes legales de vivienda tienen que tener esta condición en el momento de la aprobación inicial de la relación de bienes y derechos si se trata de actuaciones aisladas o de polígonos de actuación urbanística en suelo urbano delimitados directamente por el planeamiento general. En los sectores de planeamiento derivado, así como cuando la delimitación del polígono de actuación urbanística en suelo urbano o la afectación por actuación aislada se efectúe mediante una modificación puntual del planeamiento general, la vivienda debe constituir su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del planeamiento derivado o de la modificación puntual.
A partir de: 10 junio 2009
Artículo 128 redactado por el número uno del artículo 3 del D [CATALUÑA] 80/2009, 19 mayo, por el que se establece el régimen jurídico de las viviendas destinadas a hacer efectivo el derecho de realojamiento, y se modifica el Reglamento de la Ley de urbanismo con respecto al derecho de realojamiento («D.O.G.C.» 21 mayo).
129.1 La administración actuante puede acordar, de oficio o a instancia de las personas interesadas, la sustitución del sistema de actuación o de la modalidad dentro del sistema de actuación previamente establecidos, incluso cuando la haya establecido un plan urbanístico, a través del procedimiento previsto en el artículo 113 de la Ley de urbanismo.
129.2 En el caso de que las personas propietarias incumplan sus obligaciones, la administración actuante puede acordar la sustitución de la modalidad de compensación básica o concertada por la de cooperación, así como la sustitución del sistema de reparcelación por el de expropiación. Se entiende por incumplimiento de obligaciones, a tales efectos, la inactividad de las personas interesadas en cualquiera de las fases de la ejecución del planeamiento dentro de los plazos previstos por éste.
129.3 La modalidad de cooperación puede ser sustituida por la de compensación básica cuando así lo soliciten las personas propietarias de fincas la superficie de las cuales represente más del 50% de la superficie total del polígono de actuación urbanística, previamente constituidas, a tales efectos, en entidad urbanística colaboradora provisional, excepto en el caso de propietario o propietaria únicos. La modalidad de cooperación también puede ser sustituida por la modalidad de compensación por concertación cuando se ejerce la iniciativa prevista en el artículo 129.2 de la Ley de urbanismo. En los casos indicados, la administración actuante tiene que acordar la sustitución cuando haya incumplido los plazos previstos para cualquiera de las fases de ejecución del planeamiento.
129.4 La concesión de la gestión urbanística integrada en la modalidad de cooperación, así como la iniciativa de compensación por concertación en la modalidad de compensación básica no requieren la tramitación prevista en el apartado 1 de este artículo.
a) La distribución justa entre las personas interesadas de los beneficios y cargas de la ordenación urbanística.
c) La situación sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento establecido por el planeamiento urbanístico, tanto el adjudicado a las personas propietarias como el que corresponde a la administración actuante de acuerdo con los deberes de cesión de suelo con aprovechamiento establecidos legalmente.
d) La cesión gratuita, a favor de la administración municipal, de los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, de acuerdo con lo que establece el planeamiento.
e) La determinación de las cuotas de urbanización a cargo de las personas propietarias y, en su caso, de la administración actuante, así como su forma de pago, que puede ser en metálico o mediante terrenos edificables. Las cuotas de urbanización incluyen tanto el coste de la obra urbanizadora como las indemnizaciones y las compensaciones económicas que sean necesarias para hacer efectivo el principio de distribución equitativa de beneficios y cargas.
131.1 El inicio del expediente de reparcelación se entiende producido por ministerio de la ley con la aprobación definitiva de la delimitación del polígono de actuación urbanística a ejecutar por este sistema, o bien del plan urbanístico que contenga esta delimitación. No obstante, la fecha de referencia de las valoraciones contenidas en el proyecto de reparcelación es la de su aprobación inicial, y se actualizan en la aprobación definitiva de acuerdo con el interés legal del dinero, a partir del transcurso del plazo de seis meses desde la aprobación inicial.
131.2 Una vez iniciado el expediente de reparcelación, la entidad o persona a quien corresponda su formulación, tiene que solicitar del Registro de la propiedad la correspondiente información sobre titularidad y cargas de todas las fincas incluidas en el polígono de actuación urbanística. El registrador, con motivo de esta solicitud, tiene que extender al margen de cada finca nota expresiva conforme son objeto de reparcelación. Una vez inscrita la indicada nota marginal, las sucesivas personas interesadas que hagan constar su derecho en el Registro no tienen que ser citadas preceptivamente en el expediente, excepto cuando se personen en él expresamente.
Fincas aportadas y participación de las personas propietarias
132.1 Las personas propietarias y titulares de derechos sobre las fincas objeto de reparcelación están obligadas a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones de hecho y jurídicas que conozcan y afecten sus fincas.
132.2 En caso de discrepancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, se tiene que estar a la realidad física, siendo de aplicación lo que establece la legislación aplicable sobre inscripción en el Registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística.
132.3 También es de aplicación la legislación sobre inscripción en el Registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística en cuanto a los supuestos de inmatriculación de fincas, reanudación del trato sucesivo, discrepancias en cuanto a su titularidad, persona titular en paradero desconocido o titularidad desconocida.
132.4 En el caso de titularidad desconocida, la administración actuante tiene la condición de titular fiduciaria de la finca y, a tales efectos, puede llevar a cabo todas las operaciones propias de la reparcelación y, en especial, la cesión de la finca para el pago de los gastos de urbanización y la adjudicación fiduciaria a su favor de las fincas resultantes. Cuando, de acuerdo con el proyecto de reparcelación, corresponde a estas fincas la percepción de indemnizaciones económicas, el importe de éstas se deposita en la Caja General de Depósitos de la administración actuante. Una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación, la administración actuante tiene que poner el hecho en conocimiento de la administración competente para que proceda a la adjudicación que corresponda de acuerdo con las normas aplicables a los bienes vagantes. Una vez adoptada la indicada resolución, la administración actuante adjudica la finca, o bien la indemnización sustitutoria a quien corresponda, previa percepción de los gastos que se hubiesen originado como consecuencia de la ejecución de la urbanización y de sus intereses legales.
133.1 El derecho de las personas propietarias, si no hay acuerdo unánime, es proporcional a la superficie de las fincas originarias respectivas en el momento de la aprobación definitiva de la delimitación del polígono de actuación urbanística.
133.2 En aquellos supuestos en que, en el suelo urbano y de acuerdo con la legislación aplicable, el aprovechamiento de la parcela que resulta de la edificación y el uso existente es superior al aprovechamiento correspondiente al derecho de participación derivado de la superficie de la finca, se aplican las siguientes reglas:
a) Si la edificación se tiene que derribar, el aprovechamiento diferencial se tiene que indemnizar pero no da lugar a una mayor adjudicación de aprovechamiento.
b) Si la edificación y el uso son conformes con el planeamiento o no están sujetos a derribo, procede bien la adjudicación a la persona titular originaria, que participa en la comunidad de reparcelación con el porcentaje derivado del aprovechamiento que el planeamiento que se ejecute atribuya a la finca donde se encuentra la edificación, bien la exclusión de la finca de la reparcelación.
133.3 En los supuestos de polígonos discontinuos, la ponderación de valores derivada de la localización relativa de los terrenos se tiene que efectuar teniendo en cuenta su accesibilidad y adecuación para los usos previstos por el planeamiento, así como su proximidad a las áreas urbanizadas del municipio. A las fincas aportadas se les asigna un valor en unidades convencionales resultantes de los coeficientes de ponderación, el cual determina la participación de sus titulares en la distribución de beneficios y cargas.
133.4 En el caso de polígonos de actuación urbanística que, de acuerdo con lo que establece el artículo 35 de este Reglamento, tengan vinculados terrenos destinados a sistemas con otra clasificación de suelo, estos terrenos no tienen la consideración de finca aportada y no dan derecho a la adjudicación de aprovechamiento urbanístico, ni se puede computar su superficie a los efectos del ejercicio de la iniciativa de ejecución del planeamiento en las modalidades de compensación del sistema de reparcelación. Estos terrenos participan en la reparcelación a los únicos efectos de la determinación de la indemnización que corresponde a sus titulares y de hacer efectiva su cesión a la administración, Para la determinación de la indemnización que corresponde a las personas titulares de estos terrenos se tienen que aplicar los criterios de valoración establecidos por la legislación aplicable atendiendo a la clasificación del suelo. El pago de la indemnización es a cargo de la comunidad de reparcelación.
134.1 El ámbito de la reparcelación es el del polígono de actuación urbanística, de acuerdo con lo que prevé el artículo 112 de la Ley de urbanismo, y las fincas que lo comprenden no pueden ser excluidas de él, excepto los supuestos que prevé el apartado 2 de este artículo.
134.2 La exclusión de determinados bienes de la comunidad de reparcelación se tiene que ajustar a lo que disponen las reglas siguientes:
a) Las edificaciones e instalaciones preexistentes compatibles con las determinaciones del plan de ordenación que sea objeto de ejecución pueden ser justificadamente excluidas del sistema de reparto y de la comunidad de reparcelación sin necesidad de alterar la delimitación de la unidad reparcelable, siempre y cuando se demuestre, en aplicación de los criterios a que hace referencia el apartado 2.b) del artículo 133 de este Reglamento, una desproporción sustancial respecto de los beneficios y cargas del conjunto de la actuación. El suelo que se excluya debe ser aquel indispensable en relación a las previsiones del plan sobre parcelas mínimas o en relación a la funcionalidad de las edificaciones que se mantienen, y la exclusión no debe dar lugar al enriquecimiento injusto de la persona propietaria. Cuando la ejecución de las obras de urbanización comporte también un beneficio de las fincas excluidas, esta exclusión puede limitarse a la distribución de aprovechamientos y no impide la participación ponderada de la finca excluida en las cargas de urbanización del ámbito.
b) Tienen que ser excluidas de la comunidad de reparcelación las superficies de dominio público que, de acuerdo con el artículo 135 de este Reglamento, no participan en el reparto de beneficios y cargas.
135.1 Las superficies de dominio público, así calificadas por determinación de la legislación sectorial aplicable sobre vías pecuarias, canales, carreteras, ferrocarriles u otros, no participan en el reparto de beneficios y cargas si se mantiene la afectación y no experimentan variación en el planeamiento que se deba ejecutar. Se entiende que hay variación si la actuación prevista comporta que se hace compatible el mantenimiento de la afectación al dominio público con el establecimiento de usos urbanísticos, mediante la correspondiente calificación de zonas o sistemas.
135.2 Las superficies que forman parte del dominio público marítimo-terrestre o hidráulico no participan en el reparto de beneficios y cargas, aunque generen gastos de urbanización a cargo de la comunidad de reparcelación. Sin embargo, cuando, de acuerdo con la legislación aplicable, el planeamiento urbanístico prevea usos urbanísticos en el dominio público portuario, este planeamiento establece las cargas en las que le corresponde participar
135.3 Los otros bienes de dominio público, que ya lo sean en el momento de la tramitación del proyecto de reparcelación, participan en el reparto de beneficios y cargas en los supuestos que prevén los apartados 4 y 5 del artículo 120 de la Ley de urbanismo.
136.1 En la modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación, las personas propietarias de las fincas afectadas pueden decidir su incorporación a la junta de compensación y manifestar la mencionada decisión en el trámite de audiencia, en el seno de la tramitación de las bases y los estatutos, y, posteriormente, en cualquier momento hasta transcurrido un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación definitiva de la constitución de la junta de compensación. Asimismo, en el indicado trámite de audiencia pueden comprometer su participación en la ejecución, en los términos establecidos en el apartado siguiente.
136.2 En las modalidades de compensación básica y compensación por concertación, las personas propietarias de fincas afectadas pueden comprometer su participación en la ejecución en el trámite de audiencia de las bases de actuación o del proyecto de bases y, en la modalidad de cooperación mediante concesión de la gestión urbanística integrada, en el trámite de audiencia del proyecto de reparcelación. En todos los casos, las personas propietarias tienen que constituir fianza en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos de las administraciones públicas, por una cuantía del 12% de los gastos estimados de urbanización correspondientes a la finca de que se trate, de acuerdo con la proporción de su superficie con respecto a la del total del sector, y en los plazos que establecen los artículos 171.3, 178.4 y 183.6 de este Reglamento.
136.3 En los supuestos de los apartados 1 y 2 de este artículo, las personas propietarias tienen que ser informadas, en ocasión del trámite de audiencia que corresponda según la modalidad, de las alternativas previstas por la Ley de urbanismo para el caso de falta de participación en la ejecución, a las que se refiere el apartado siguiente.
136.4 Cuando las personas propietarias no se incorporan a la junta de compensación, en la modalidad de compensación básica, y no garantizan su participación en las modalidades de compensación básica, compensación por concertación y de cooperación mediante concesión de la gestión urbanística integrada, sus fincas pueden ser expropiadas o bien pueden ser objeto de reparcelación, sin previa expropiación, de acuerdo con lo que establezcan las bases o el proyecto de reparcelación, según corresponda y, en el caso de que sean objeto de reparcelación, se puede prever la obligación de pago de los gastos de urbanización mediante la adjudicación de fincas de resultado, hasta cubrir la cuantía de los gastos, a favor de la junta de compensación, de la empresa urbanizadora si forma parte de ella, de la administración actuante o de la persona titular de la gestión urbanística integrada, según corresponda.
La adjudicación de las fincas de resultado mencionadas se hace por título de cesión en pago de los gastos de urbanización. La adjudicación se hace por exceso, sin perjuicio de la liquidación que corresponda a favor del propietario o propietaria, de manera que cubra los gastos de urbanización necesarios.
Las modificaciones que, en su caso, se deban introducir en el proyecto de reparcelación en virtud de lo que establece el párrafo anterior se tienen que someter a audiencia de las personas interesadas, pero no requieren, por este motivo, la celebración de un nuevo trámite de información pública.
136.5 Cuando las personas propietarias se incorporan a la junta, en la modalidad de compensación básica, o bien garantizan su participación, en las modalidades de compensación básica, compensación por concertación o cooperación con concesión de la gestión urbanística integrada, sus fincas son objeto de reparcelación y tienen que abonar las correspondientes cuotas de urbanización de acuerdo con su participación en el polígono de actuación urbanística.
136.6 Cuando las personas propietarias, pese a haberse incorporado a la junta de compensación o haber garantizado su participación según la modalidad, incumplan la obligación de pago de las cuotas de urbanización, la administración competente, a instancia de la junta de compensación o de las personas interesadas que han asumido la gestión urbanística, según corresponda, puede acordar bien exigir el pago de las cuotas urbanísticas por la vía de apremio, bien la cesión de fincas de resultado en pago de las cuotas de urbanización, o bien la expropiación de la finca adjudicada. Cuando se opta por la cesión de fincas de resultado, es preciso formular y tramitar la correspondiente operación jurídica complementaria.
136.7 En la modalidad de cooperación sin concesión de la gestión urbanística integrada, la falta de pago de las cuotas de urbanización da lugar a la aplicación de lo que establece el apartado 6 de este artículo.
137.1 Cuando, en los casos previstos en los apartados 4, 6 y 7 del artículo anterior, se aplique la expropiación de las fincas aportadas o resultantes, según corresponda, ésta se puede llevar a cabo, a solicitud de la persona beneficiaria, en su caso, bien como actuación aislada, bien por el procedimiento de tasación conjunta. En el caso de que se opte por el procedimiento de tasación conjunta, se seguirán las reglas siguientes:
a) La aprobación definitiva del expediente implica la declaración de urgencia de la expropiación, y legitima el órgano actuante para levantar el acta de ocupación a favor de la persona beneficiaria y solicitar la práctica de la anotación preventiva correspondiente, con el previo pago o depósito del importe de la tasación aprobada de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación aplicable.
b) Hecha la anotación preventiva a que se refiere el apartado a), el proyecto de reparcelación, en su caso, se tramita y concluye de manera ordinaria. En este caso, una vez aprobado definitivamente este proyecto, la finca o fincas resultantes que correspondan por subrogación real a la ocupada se adjudican a la persona beneficiaria de la expropiación. La anotación preventiva se cancela con la inscripción del proyecto de reparcelación.
137.2 En la expropiación de las fincas aportadas, el ayuntamiento, con audiencia previa de la persona beneficiaria de la expropiación, puede dejar sin efecto el expediente de expropiación iniciado cuando la persona propietaria abone la parte proporcional de los gastos realizados con los intereses legales correspondientes, así como los que se hubiesen acreditado durante la tramitación del proyecto de expropiación, y garantice el pago del resto de gastos de urbanización que le correspondan en la forma establecida en el artículo 136.2 de este Reglamento, siempre y cuando no se haya otorgado aún el acta de ocupación en supuestos de procedimiento de tasación conjunta, o que no se haya determinado el justiprecio con carácter definitivo en vía administrativa en supuestos de expropiación por el procedimiento ordinario. En los supuestos de expropiación por falta de adhesión a la junta de compensación, la propiedad tiene que solicitar, además, su incorporación a la junta si la indicada expropiación queda sin efecto.
Adjudicación de fincas resultantes
138.1 Toda la superficie incluida en el ámbito de la reparcelación, sea o no sea edificable, debe ser objeto de nueva adjudicación en el proyecto de reparcelación o bien de confirmación de titularidad.
138.2 Sin perjuicio de lo que establece el artículo 134 de este Reglamento, el proyecto de reparcelación debe confirmar a favor de las personas propietarias la titularidad dominical de sus propias fincas de origen en los casos siguientes:
a) Fincas edificadas de conformidad con el planeamiento que se ejecuta, a las cuales se les aplica el artículo 133.2.b) de este Reglamento.
b) Fincas con edificaciones no ajustadas al planeamiento que se ejecuta, siempre y cuando no estén en situación de fuera de ordenación y que concurran conjuntamente las circunstancias siguientes:
1º. Que no sea necesario el derribo para la ejecución de las obras de urbanización.
2º. Que se puedan destinar a usos compatibles con la ordenación urbanística.
3º. Que no sean objeto de un expediente de protección de la legalidad urbanística que pueda dar lugar al derribo de la edificación.
4º. Que el derecho de las personas propietarias en la reparcelación no sea inferior, en más del 15%, al que corresponda a la parcela mínima edificable, ni que el aprovechamiento que corresponda de acuerdo con el planeamiento a la superficie de la finca que se adjudica no exceda en más del 15% del derecho de la persona propietaria. A tales efectos, es de aplicación lo que establece el artículo 133.2.b) de este Reglamento.
138.3 El proyecto de reparcelación también puede confirmar a favor de las personas propietarias la titularidad dominical de sus propias fincas de origen cuando la diferencia en más o en menos entre el aprovechamiento que les corresponda, de acuerdo con el planeamiento, y lo que correspondería a la persona propietaria, en proporción a su derecho, sea inferior al 15% de éste.
138.4 Las personas propietarias, en todas las situaciones de los apartados 2 y 3 de este artículo, tienen la consideración de adjudicatarias a todos los efectos de la reparcelación, y también, en todos los casos, la confirmación de la titularidad de las fincas de origen se hace sin perjuicio de la regularización de linderos cuando sea necesaria, y de las compensaciones económicas que correspondan.
139.1 No pueden adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y las características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
139.2 La superficie enclavada entre dos edificaciones que tengan que mantenerse, puede adjudicarse como finca independiente edificable, aunque no tenga las dimensiones de la parcela mínima, siempre y cuando la diferencia no exceda del 15% de esta última y se cumplan el resto de determinaciones del planeamiento.
139.3 Excepción hecha del supuesto previsto por el apartado 2.a) del artículo anterior, y salvo acuerdo entre las personas propietarias afectadas, en el proyecto de reparcelación no se pueden hacer adjudicaciones que excedan el 15% de los derechos de las personas adjudicatarias.
139.4 Siempre y cuando lo permitan las determinaciones del planeamiento urbanístico, la adjudicación de fincas independientes al mayor número posible de personas propietarias es preferente a la adjudicación de fincas en indiviso, y esta última a la indemnización en metálico, sin perjuicio de lo que establece el apartado siguiente. En la adjudicación en indiviso se debe procurar la creación de comunidades con el menor número posible de personas copropietarias.
139.5 Cuando, de acuerdo con el artículo 120.1.d) de la Ley de urbanismo, la cuantía de los derechos de las personas propietarias no llegue al 15% de la parcela mínima edificable, la adjudicación debe sustituirse necesariamente por una indemnización en metálico, excepto en los casos de acuerdo unánime de la comunidad de reparcelación.
140.1 La valoración de las fincas resultantes se tiene que efectuar en unidades de valor, resultantes de la aplicación de las reglas de ponderación que establece el artículo 37 de la Ley de urbanismo.
140.2 La ponderación de valor de las fincas resultantes en función de su localización únicamente procede cuando la indicada localización difiere sustancialmente de la de las fincas aportadas y la ubicación de las fincas resultantes produce una diferencia relativa de valor.
141.1 Corresponde al proyecto de reparcelación establecer la cesión y adjudicación de fincas de resultado en pago de los gastos de urbanización, en su caso. Cuando el proyecto de reparcelación contiene estas determinaciones, tiene que establecer la participación, en el aprovechamiento urbanístico del ámbito, de quién haga frente a los gastos de urbanización establecidos en el artículo 114 de la Ley de urbanismo. Esta participación debe concretarse estableciendo un porcentaje como repercusión del coste de las cargas de urbanización sobre el valor de los solares resultantes, ya urbanizados.
141.2 La adjudicación de las fincas se efectúa, según corresponda en función de la modalidad, a favor de la administración actuante, de la junta de compensación o de la persona titular de la gestión urbanística integrada. El proyecto de reparcelación puede adjudicar también las fincas a la empresa urbanizadora incorporada a la junta de compensación.
141.3 Cuando la cesión de fincas de resultado en pago de obras de urbanización se produce una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación, la correspondiente adjudicación se lleva a cabo mediante una operación jurídica complementaria de la reparcelación, de acuerdo con el artículo 168.1.f) de este Reglamento.
141.4 La cesión de fincas prevista en este artículo da lugar a la liquidación total o parcial, según corresponda, de los gastos de urbanización imputables al resto de fincas resultantes adjudicadas al propietario o propietaria originarios, las cuales no quedan afectas a los saldos de la liquidación provisional y definitiva en todo aquello que haya sido abonado mediante la cesión de fincas.
142.1 Corresponde al proyecto de reparcelación establecer el emplazamiento del suelo con aprovechamiento urbanístico que se tenga que ceder obligatoriamente y gratuitamente a la administración actuante.
142.2 Cuando son de aplicación las previsiones de los artículos 43.3 o 45.3 de la Ley de urbanismo, la cesión de terrenos fuera del sector se produce también con la aprobación del proyecto de reparcelación, que incorpora los referidos terrenos al único efecto de adjudicarlos a favor de la administración actuante.
142.3 Cuando en aplicación de los indicados preceptos procede el pago total o parcial del equivalente económico del suelo de cesión con aprovechamiento, el importe del equivalente se fija también en el proyecto de reparcelación y su pago a favor de la administración actuante es preferente al pago del resto de cargas urbanísticas.
143.1 La reparcelación, en suelo urbano, para facilitar los procesos de reforma interior y de rehabilitación, puede dar lugar a la división de edificaciones existentes bajo el régimen de propiedad horizontal, y a la adjudicación de las diferentes fincas constituidas de acuerdo con este régimen, las cuales tienen la consideración de fincas de resultado. También se pueden adjudicar como fincas de resultado aquéllas constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal con anterioridad a la formulación del proyecto de reparcelación.
Estas fincas de resultado pueden consistir, si procede, en edificaciones pendientes de ejecución de obras de rehabilitación, y se debe hacer constar, entonces, la obligación de ejecutarlas.
143.2 Si no se ha otorgado previamente o simultáneamente la escritura pública constitutiva de la propiedad horizontal, el proyecto de reparcelación tiene la naturaleza de título constitutivo y tiene que contener las determinaciones necesarias para su inscripción en el registro de la propiedad.
144.1 En la memoria del proyecto de reparcelación se hace constar:
a) El planeamiento que es objeto de ejecución.
b) La identificación y superficie de la unidad reparcelable.
c) Los criterios aplicados en orden a la valoración, en su caso, de las fincas aportadas y de las fincas resultantes y la distribución de beneficios y cargas.
d) La justificación de la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación con especificación de las partidas siguientes:
1º. El presupuesto provisional de gastos de urbanización.
2º. Los gastos generados por la redacción del proyecto, y, en su caso, del planeamiento que se ejecuta y del proyecto de urbanización, así como cualquier otro gasto previsto con especificación de su causa.
3º. La previsión de los gastos necesarios para la formalización e inscripción del proyecto de reparcelación. La cuantía de las indemnizaciones en metálico por cancelación de cargas y otros derechos a satisfacer a sus titulares, las correspondientes a las personas titulares de derechos externos al ámbito por ocupaciones temporales requeridas por la ejecución de la obra urbanizadora, así como la de las indemnizaciones a satisfacer a determinadas personas propietarias a las cuales no se adjudica suelo o se les adjudica en menor proporción a su aportación, y la de las personas titulares de restos de fincas externas al sector por razón de su reducida superficie. La fecha para determinar el valor de estas indemnizaciones es la que establece el artículo 131 de este Reglamento.
e) La identificación de aquellas cargas de urbanización que, de acuerdo con lo que establece el artículo 127.3 de este Reglamento, no corren a cargo de la comunidad reparcelatoria y tienen que ser por tanto asumidas de forma individualizada por las personas propietarias de las fincas.
f) La cuantificación, si procede, del equivalente económico del deber de cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico.
g) La identificación de los elementos que no se tienen que indemnizar porque se pueden conservar provisionalmente, ya sea por no ser radicalmente incompatibles con la ordenación, por no ser necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el plan, o por estar situados en una superficie que deba adjudicarse íntegramente a su propietario o propietaria
h) La determinación de la existencia de derechos de realojamiento y las previsiones para hacerlo efectivo, tanto temporalmente como de forma definitiva.
144.2 Este contenido se puede ampliar o reducir en congruencia con las características propias de cada reparcelación.
El proyecto de reparcelación tiene que contener la enumeración de las personas afectadas por la reparcelación, bien por su carácter de personas propietarias de las fincas aportadas, bien en concepto de titulares de otros derechos, y tiene que especificar sus circunstancias personales, conforme a lo que establece la legislación hipotecaria.
En la relación de las fincas aportadas se debe hacer constar, respeto de cada una de ellas, lo siguiente:
a) Su descripción de acuerdo con la realidad física y con las especificaciones requeridas por la legislación hipotecaria. Si la descripción de la finca en el Registro no coincide con la real, por razón de su extensión superficial, límites o edificaciones que se tengan que mantener, se hace constar así en el proyecto, a fin de que se lleve a cabo la rectificación registral que proceda en cada caso. Si la finca no consta inscrita en el Registro, el proyecto lo debe hacer constar, a los efectos de su inmatriculación.
b) Su titularidad dominical, con especificación del título de adquisición. En el supuesto de que la finca incluida se encontrase inscrita en el Registro de la propiedad, en el proyecto hay que tener en cuenta como aportante a la persona titular registral, salvo el supuesto de que fuese procedente la reanudación del trato registral interrumpido, la cual se produce mediante el proyecto de reparcelación, conforme a lo que establece la legislación aplicable sobre inscripción en el Registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística.
c) En caso de titularidad desconocida, el proyecto debe hacer constar esta circunstancia y la titularidad fiduciaria de la administración actuante en aplicación de lo que establece el artículo 132.4 de este Reglamento. La inmatriculación se practica de conformidad con la legislación hipotecaria.
d) En el supuesto de que alguna de las fincas se incluya sólo parcialmente en la unidad reparcelable la descripción de la porción afectada por la actuación. A tal efecto, se tiene que especificar el límite por donde se practica la segregación respecto de la finca matriz, así como la reducción de la cabida de ésta.
e) En el supuesto de que por los servicios técnicos del órgano actuante se aprecie la existencia de conflictos de titularidad sobre fincas no inscritas, o de supuestos de doble inmatriculación, debe reflejarse esta situación en el proyecto y las fincas tienen que constar como litigiosas. Cuando se trata de fincas previamente inscritas en el Registro, el proyecto sólo tiene que tener en cuenta situaciones litigiosas cuando se acredita ante el órgano actuante la existencia de anotación preventiva de la demanda correspondiente. Posteriormente, se adjudica la finca a quien acredita su titularidad de acuerdo con lo que establece la legislación aplicable.
f) Las fincas que quedan excluidas de la reparcelación en aplicación de lo que establece el artículo 134 de este Reglamento.
En cuanto a la definición y adjudicación de las fincas resultantes el proyecto debe hacer constar las circunstancias siguientes:
a) Su descripción, de acuerdo con las exigencias de la legislación hipotecaria. En el caso de que se trate de fincas destinadas totalmente o parcialmente a la construcción de viviendas de protección pública, esta circunstancia, así como la modalidad específica que les es de aplicación, entre las establecidas en la legislación correspondiente, se debe hacer constar en la descripción de las fincas para que conste en el Registro de la propiedad.
Cuando se tratase de fincas destinadas a dominio y uso público se tienen que formar tantas fincas como porciones de suelo no contiguas entre sí con la misma destinación urbanística.
b) El título de adjudicación, según se realice por subrogación real con las fincas o participaciones aportadas por la persona adjudicataria, o a título de adquisición originaria respecto de las cesiones que se realicen en cumplimiento de los deberes legales, y también en los supuestos de adjudicación de fincas en pago de las cargas de urbanización.
c) La titularidad individual o en proindiviso de la persona o personas adjudicatarias de cada finca resultante.
d) En el supuesto de que se aporten al proyecto fincas bajo el régimen de comunidad de bienes, cualquiera de las personas aportantes puede solicitar, bien en su caso, mediante la formulación del proyecto, bien mediante la alegación correspondiente en el periodo de información pública, que la adjudicación a cada uno de los partícipes tenga lugar mediante la atribución de parcelas independientes, siempre y cuando eso sea posible de acuerdo con las previsiones sobre parcela mínima y con su participación en la comunidad reparcelatoria y consientan en la adjudicación propuesta las personas titulares de otros derechos o cargas preexistentes sobre la finca aportada.
e) La descripción de las edificaciones que se mantienen sobre las fincas resultantes cuando ésta no conste en el Registro de la propiedad, así como, en su caso, su adjudicación bajo el régimen de propiedad horizontal de acuerdo con lo establecido por el artículo 143 de este Reglamento.
f) Si sobre la edificación existente en la finca aportada se hubiese constituido régimen de propiedad horizontal y esta edificación se tuviese que derribar por ser incompatible con las determinaciones del plan que es objeto de ejecución, la adjudicación de la finca resultante, cuando no es de aplicación lo que establece el artículo 120.1.d) de la Ley de urbanismo, se efectúa bajo el régimen de comunidad de bienes, fijándose las participaciones de acuerdo con las cuotas que correspondían a las personas propietarias en la propiedad horizontal extinguida. Esta adjudicación se entiende sin perjuicio de las indemnizaciones que puedan corresponder a alguna de las personas propietarias por razón del cese en el uso o explotación de los pisos o locales o de las que puedan corresponder a todas ellas por el valor de la edificación a derribar, así como en aplicación de lo que establece el artículo 133.2 de este Reglamento.
g) En la descripción de las fincas resultantes se debe hacer constar la obligación de conservar y mantener la urbanización a cargo de las personas propietarias, cuando así lo determine el plan que se ejecuta.
148.1 A efectos del traslado de cargas a título de subrogación real entre fincas aportadas y adjudicadas, el proyecto tiene que precisar los aspectos siguientes:
a) Tiene que especificar cada una de las cargas que resulten incompatibles con las determinaciones del planeamiento que se ejecuta, la razón de su incompatibilidad, la indemnización que en su caso se tenga que satisfacer a quien sea titular y el pago o consignación de la citada indemnización.
b) Respecto de cada una de las cargas compatibles, el proyecto las tiene que trasladar a la finca resultante que sustituya por subrogación real la finca gravada.
c) Si de la finca aportada resultan diversas fincas resultantes, las cargas se trasladan a todas ellas, salvo que se determine otra cosa por acuerdo unánime de las personas interesadas. Este acuerdo puede hacerse constar en el proyecto mediante comparecencia conjunta o sucesiva de las personas interesadas, de la que se tiene que extender la diligencia correspondiente. La administración actuante debe comunicar a las personas interesadas esta posibilidad, con motivo de la aprobación inicial del proyecto de reparcelación.
d) Cuando se tuviesen que trasladar a una finca adjudicada diversas cargas compatibles procedentes de diferentes fincas aportadas, hay que determinar, en su caso, la cuota que corresponde a cada una de ellas en función del valor que se haya tenido en cuenta en el proyecto a efectos de fijación de derechos.
e) En el supuesto de que la administración actuante tuviese conocimiento de la carga durante la redacción del proyecto y antes de la finalización del plazo establecido para la información pública, es obligatoria la fijación de la cuota.
148.2 Los derechos inscritos en las fincas de procedencia con posterioridad a la nota marginal de inicio del expediente, así como los que se inscriban durante la tramitación del proyecto de reparcelación cuando no exista la nota marginal y no consten debidamente incorporados al indicado proyecto, se trasladan directamente y de oficio por el registrador a las fincas de resultado que las sustituyen por subrogación.
149.1 En la determinación de la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación, se tiene que especificar la responsabilidad que corresponde a cada finca resultante por razón de los gastos de urbanización y de los otros gastos del proyecto.
149.2 Los saldos de la cuenta de liquidación se entienden provisionales y a cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación. La enmienda de errores y omisiones, así como las rectificaciones que sean procedentes se tienen en cuenta en la liquidación definitiva, pero no suspenden la exigibilidad de los saldos provisionales aprobados con el proyecto de reparcelación.
149.3 Las partidas que comprenda la cuenta de liquidación para cada finca se compensan cuando sean de signo diferente, siendo exigibles únicamente los saldos resultantes.
149.4 Se entiende, a todos los efectos, que los saldos de la cuenta de liquidación provisional son deudas líquidas y exigibles, a favor de la administración actuante, la junta de compensación o bien la persona titular de la gestión urbanística integrada, según corresponda de acuerdo con la modalidad para la ejecución del planeamiento.
150.1 El proyecto de reparcelación tiene que incorporar, como mínimo, la siguiente documentación gráfica:
a) Plano de situación del polígono de actuación urbanística objeto de reparcelación.
b) Plano que refleje la ordenación prevista en el planeamiento urbanístico objeto de ejecución.
c) Plano de fincas aportadas.
d) Plano de fincas resultantes y adjudicaciones.
e) Plano de superposición de fincas aportadas y resultantes.
150.2 Los planos señalados en las letras b) a e) del apartado anterior tienen que redactarse sobre cartografía topográfica digital del ámbito y a una escala entre 1:500 y 1:1.000.
La eficacia del proyecto de reparcelación, y su acceso al Registro de la propiedad, requieren:
a) La notificación de su aprobación definitiva a todas las personas titulares interesadas. En los casos de personas titulares de cargas compatibles, a falta del acuerdo unánime al cual se refiere el artículo 148.1.c) de este Reglamento, la notificación tiene que expresar la finca o fincas resultantes sobre la que recaen estos derechos a título de subrogación real.
b) La acreditación que se ha procedido al pago o al depósito de las indemnizaciones correspondientes a las personas propietarias a las cuales, atendida la escasa cuantía de sus derechos, el proyecto no les adjudica fincas resultantes. Es preciso acreditar también el pago o depósito de las indemnizaciones por la extinción de los derechos preexistentes sobre las fincas aportadas.
La certificación de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación que tiene que expedir el órgano competente a los efectos de la inscripción del proyecto en el Registro de la propiedad debe hacer constar, además del acuerdo de aprobación definitiva, el cumplimiento de las condiciones de eficacia que señala el artículo anterior, y la firmeza en vía administrativa de la aprobación definitiva del proyecto.
La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, cuando ha adquirido firmeza en vía administrativa, comporta los efectos establecidos en el artículo 121 de la Ley de urbanismo.
154.1 Quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar todas las personas titulares del dominio o otros derechos reales sobre las fincas de resultado que resulten del proyecto de reparcelación que constasen inscritos con anterioridad a la aprobación del proyecto.
154.2 Las fincas resultantes de los proyectos de reparcelación, de acuerdo con la legislación urbanística, quedan afectadas al pago de:
a) El saldo de la liquidación definitiva.
b) El importe que les corresponda en el saldo de la cuenta de liquidación provisional de la reparcelación.
c) La cuota de participación que se les atribuya en el pago de la liquidación definitiva por las cargas de urbanización, sin perjuicio de la compensación procedente por razón de las indemnizaciones que pudiesen tener lugar.
154.3 Esta afección se tiene que inscribir en el Registro de la propiedad de acuerdo con la normativa reguladora de la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
De acuerdo con la legislación aplicable, la afección registral caduca, en cualquier caso, a los siete años de su inscripción. Sin embargo, si durante su vigencia se hubiese elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación, esta caducidad se produce a los dos años a contar desde la fecha de la constatación en el Registro de la propiedad del saldo definitivo.
Se puede solicitar la cancelación de la afección, de acuerdo con la legislación aplicable, antes de su fecha de caducidad, a instancia de cualquiera de las personas titulares del dominio u otros derechos reales, acompañando a la solicitud certificación de la administración actuante, de la junta de compensación, o de la persona titular de la gestión urbanística integrada, según corresponda en función de la modalidad, expresiva de haber sido satisfecha la cuenta de la liquidación definitiva referente a la finca de que se trate. En las modalidades de compensación básica, compensación por concertación, y cooperación con concesión de la gestión urbanística integrada, es preciso acompañar también certificación de la administración actuante expresiva de haber sido recibida la obra de urbanización en los términos previstos en este Reglamento.
No es precisa la práctica de la afección cuando del proyecto de reparcelación resulta que la obra de urbanización ha sido realizada y pagada, así como debidamente cumplidas el resto de cargas de urbanización.
En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de los gastos de urbanización, si la administración actuante, la junta de compensación o la persona titular de la gestión urbanística integrada optase por su cobro por la vía de apremio, la administración tiene que dirigir el procedimiento contra las personas titulares del dominio y hay que notificarlo a las otras personas titulares de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. En caso de pago por cualquiera de estos titulares de derechos diferentes del dominio, quién satisfaga el importe de la liquidación puede repercutirla contra la persona propietaria.
159.1 La administración actuante puede aprobar la concentración de la responsabilidad a qué estuviesen sujetas determinadas fincas en otras fincas resultantes del proyecto, siempre y cuando se cumplan los requisitos siguientes:
a) Que las condiciones que posibiliten la concentración estén previstas en el proyecto de reparcelación.
b) Que, no dándose la anterior circunstancia, la finca sobre la cual se pretenda la concentración esté valorada en cuantía suficiente para soportar su propia responsabilidad y la de la finca liberada y que consientan en la concentración todas las personas que sean titulares, tanto del dominio como de otros derechos o cargas.
159.2 La inscripción de la nueva responsabilidad sobre las fincas en que ésta se concentre se solicita mediante la certificación del acuerdo de aprobación de la administración urbanística actuante.
En el proyecto de reparcelación se puede establecer que la afección no produzca efectos con respecto a acreedores hipotecarios cuando la hipoteca tenga por finalidad asegurar créditos concedidos para financiar la realización de obras de urbanización o de edificación, siempre y cuando, en este último caso, la obra de urbanización esté garantizada en su totalidad.
Cuando el proyecto de reparcelación tenga por objeto la ejecución de un polígono de actuación urbanística comprendido en el ámbito territorial de un plan urbanístico derivado de iniciativa particular, la aprobación definitiva del proyecto en que se haga constar la afección de las fincas resultantes al pago del saldo de la liquidación definitiva de los gastos de urbanización y los otros gastos del proyecto implica la cancelación de las garantías prestadas a los efectos previstos en el artículo 101.3 de la Ley de urbanismo.
162.1 La liquidación definitiva de la reparcelación tiene lugar cuando concluye la urbanización y se ha producido la recepción de la obra urbanizadora por parte de la administración actuante.
162.2 La liquidación definitiva tiene exclusivamente efectos económicos y no puede afectar a la titularidad de los terrenos, sin perjuicio de las alteraciones que se puedan producir en esta titularidad en los supuestos de expropiación o cesión de fincas en pago de obras de urbanización, cuando las personas propietarias incumplen sus obligaciones.
162.3 En la liquidación definitiva se tienen que tener en cuenta todos los gastos en los que se haya incurrido efectivamente durante el proceso de ejecución del planeamiento, incluyendo el coste efectivo de la obra urbanizadora y los errores y omisiones que se hubiesen podido producir en la cuenta de liquidación provisional.
162.4 La aprobación de la liquidación definitiva da lugar, en su caso, a la liquidación de las correspondientes cuotas y se somete a la misma tramitación que el proyecto de reparcelación, con audiencia de las personas interesadas, sin que, no obstante, sea necesario su sometimiento a información pública.
Las rectificaciones que deban introducirse en la cuenta de liquidación como consecuencia de resoluciones administrativas o judiciales corren a cargo de la comunidad de reparcelación y se incluyen en la cuenta de liquidación definitiva. Si estas rectificaciones se produjesen con posterioridad a la liquidación definitiva, se debe modificar esta liquidación siguiendo el mismo trámite que para su aprobación.
Otros supuestos de reparcelación
164.1 Todas las personas propietarias de fincas incluidas en un polígono de actuación urbanística sujeto al sistema de reparcelación pueden formular, de común acuerdo y mediante el otorgamiento de escritura pública, una propuesta de reparcelación voluntaria.
164.2 Sin necesidad de aprobación inicial, la administración actuante tiene que someter la propuesta a información pública por un plazo de un mes y simultáneamente debe dar audiencia al resto de personas interesadas con citación personal. La aprobación definitiva del proyecto se tiene que ajustar a lo que establece el artículo 113.2.d) de la Ley de urbanismo.
La certificación del acuerdo de aprobación definitiva posibilita la inscripción de la reparcelación en el Registro de la propiedad.
164.3 La escritura pública de reparcelación voluntaria se puede complementar, cuando se aplica la modalidad de compensación básica, con un apoderamiento especial a favor de una o más personas propietarias o gestoras para que, en representación de la comunidad de reparcelación, puedan desarrollar las tareas que en otro caso corresponderían a una junta de compensación.
164.4 El apoderamiento al qué se refiere el apartado anterior debe fijar un plazo de mandato, coincidente previsiblemente con el necesario para la ejecución de las determinaciones del planeamiento y de las previsiones del proyecto de urbanización, tiene que incorporar un presupuesto orientativo al respecto y, también, unas reglas de funcionamiento del conjunto de poderdantes para facilitar y garantizar la fiscalización de las tareas de los apoderados o apoderadas.
Salvo que se trate de un apoderamiento unipersonal, los apoderados o apoderadas se pueden configurar bien como junta de apoderados, con presidente o presidenta y secretario o secretaria, o bien como conjunto de delegados de actuación indistinta y solidaria o bien conjunta y mancomunada.
Si los apoderados o apoderadas son diversos, el apoderamiento tiene que expresar la persona física que, en representación de todos, debe ser la interlocutora con la administración actuante.
164.5 La aprobación del apoderamiento se produce con la del proyecto de reparcelación y su comunicación al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras da lugar a su inscripción. En este caso, no es preciso la constitución de una junta de compensación. La revocación del poder otorgado por cualquiera de los poderdantes comporta la necesidad de constituir una junta de compensación.
165.1 La reparcelación es simplemente económica cuando, por razón de la consolidación de la edificación conforme con el planeamiento, no es posible la redistribución material de los terrenos, o bien cuando todas las personas propietarias afectadas lo deciden así por unanimidad.
Si se constata una imposibilidad parcial, procede la aplicación de lo que establece el artículo 138 de este Reglamento y la redistribución del resto de terrenos.
165.2 La reparcelación económica también se aplica en el caso de polígonos de actuación urbanística delimitados al objeto de la ejecución de obras de urbanización o reurbanización.
165.3 En la reparcelación económica los derechos de participación de las personas propietarias se establecen de conformidad con el artículo 133.2.b) de este Reglamento. Cuando los derechos de participación derivados de la aplicación de este artículo impidan la reparcelación física con las propiedades de los terrenos de cesión destinados a sistemas, se aplican a estos terrenos los criterios de valoración que establece la legislación aplicable para los terrenos en suelo urbano sin aprovechamiento urbanístico y es a cargo de la comunidad reparcelatoria la indemnización económica correspondiente.
165.4 La documentación del proyecto se tiene que adecuar a las especificidades concurrentes, de tal manera que la propuesta de adjudicación se puede limitar a confirmar las titularidades originarias y la adjudicación de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita. En cualquier caso, es preciso incorporar la cuenta de liquidación provisional, en la que se tienen que incluir las indemnizaciones sustitutivas que sean procedentes entre los afectados y las cargas de urbanización que les correspondan, a los efectos de lo que establece el artículo 121.b) de la Ley de urbanismo.
165.5 El proyecto de reparcelación económica establece la cuantificación del equivalente económico del suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico cuando es de aplicación este deber de cesión.
165.6 El proyecto de reparcelación económica se tramita de acuerdo con el artículo 113.2 de la Ley de urbanismo, excepto los supuestos de reparcelación voluntaria.
165.7 La certificación del acuerdo de aprobación definitiva posibilita el acceso de la reparcelación económica en el Registro de la propiedad, a efectos de hacer constar la afectación de las fincas al saldo de la cuenta de liquidación provisional.
166.1 La reparcelación se puede aplicar, pese a que no haga falta la redistribución material de los terrenos a los efectos del reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística, cuando sea necesario regularizar la configuración de las fincas, a fin de ajustarla a las exigencias del planeamiento.
166.2 Se entiende por regularización de fincas la definición de los nuevos lindes de las fincas afectadas, de acuerdo con el planeamiento, siempre y cuando no se afecte su valor en una proporción superior al 15% ni las edificaciones existentes, sin perjuicio de las compensaciones sustitutivas en metálico. La regularización se puede llevar a cabo por manzanas completas o bien por partes de manzanas y se puede acordar en cualquier momento, de oficio o bien a instancia de una parte interesada.
166.3 Los proyectos de regularización de fincas se componen de los documentos siguientes:
b) Relación de fincas aportadas, personas propietarias y otras personas interesadas.
c) Descripción de fincas resultantes.
d) Plano parcelario de información a escala adecuada.
e) Plano de fincas regularizadas, a la misma escala del plano precedente.
f) Cuenta de indemnizaciones económicas sustitutivas, si procede.
166.4 El proyecto se tramita de acuerdo con el artículo 113.2 de la Ley de urbanismo, excepto los supuestos de reparcelación voluntaria.
166.5 La certificación del acuerdo de aprobación definitiva posibilita la inscripción del proyecto en el Registro de la propiedad, una vez el acuerdo haya adquirido firmeza en vía administrativa.
167.1 En el supuesto de que los terrenos incluidos en el polígono de actuación urbanística pertenezcan a un propietario o propietaria únicos, es de aplicación lo que establecen los apartados 1 y 2 del artículo 164 de este Reglamento para las reparcelaciones voluntarias. En este caso, si la modalidad es la de compensación básica, recae en el propietario o propietaria únicos la responsabilidad propia de la junta de compensación.
167.2 También se aplica el artículo 164 de este Reglamento cuando todos los terrenos incluidos en el polígono de actuación urbanística pertenecen a una comunidad de bienes y ésta formula el proyecto de reparcelación por unanimidad. En caso contrario, se aplica el procedimiento ordinario.
168.1 Los proyectos de reparcelación se pueden rectificar mediante operaciones jurídicas complementarias, en los casos y de acuerdo con las reglas siguientes:
a) Cuando la rectificación tenga por objeto la formalización del acuerdo unánime respecto al traslado de las cargas preexistentes compatibles, la tramitación se limita a la comparecencia de las personas interesadas y a reflejar el acuerdo adoptado en el acto de aprobación.
b) Cuando la rectificación tenga por objeto las circunstancias descriptivas de las fincas aportadas o resultantes, siempre y cuando no afecten la participación de las personas titulares de fincas aportadas en la comunidad reparcelatoria o la cuantificación del aprovechamiento urbanístico atribuido a las fincas resultantes, la tramitación del expediente se limita a la aprobación del órgano actuante, previa comparecencia de las personas titulares interesadas o, en otro caso, previa notificación a las personas interesadas del contenido de la rectificación, con fijación de un plazo de veinte días para presentar las alegaciones que estimen oportunas.
c) Cuando la rectificación consista en la realización de alguna notificación omitida en el proyecto, se aplica lo que dispone el párrafo anterior, y la certificación de la aprobación de la operación jurídica complementaria se limita a especificar que la notificación ha sido realizada y, en su caso, a dar cuenta del contenido del acuerdo o resolución adoptado sobre las alegaciones formuladas.
d) Cuando la rectificación tenga por objeto la distribución entre todas o alguna de las fincas resultantes de su responsabilidad provisional para el pago de los gastos de urbanización y los otros del proyecto o la alteración de su cuantía, la tramitación del expediente se limita a la notificación a las personas interesadas, sin necesidad de someter el acuerdo a nueva información pública.
e) Cuando, en el caso previsto en el artículo 148.1.e) de este Reglamento, el expediente tenga por objeto la determinación de la cuota a que se refiere el apartado d) del mismo artículo, basta con la comparecencia o notificación de los titulares activos y pasivos de las cargas y derechos no dominicales que hubiesen sido objeto de traslado.
f) Cuando la rectificación lleve causa de la adjudicación de fincas en pago de las obras de urbanización, es suficiente un trámite de audiencia a las personas titulares afectadas por la rectificación, tanto las que ceden las fincas como las que resulten adjudicatarias.
g) En todo caso, la certificación correspondiente se emite cuando el acto de aprobación de la operación jurídica complementaria es firme en vía administrativa.
168.2 Cuando los cambios exceden de los aspectos a los cuales se refiere el párrafo anterior, hay que formular una modificación del proyecto de reparcelación, que se somete al mismo procedimiento y tiene los mismos efectos que su aprobación originaria.
Entrega de las obras de urbanización
169.1 La cesión de obras de urbanización, instalaciones y dotaciones la ejecución de las cuales estuviese prevista en el plan urbanístico y en el proyecto de urbanización aplicables, cuando su ejecución no corresponde directamente al ayuntamiento, se tiene que efectuar a favor del ayuntamiento dentro de un plazo no superior a tres meses, contado desde la recepción de la obra por parte de la persona responsable de la ejecución.
169.2 La mencionada cesión se puede referir a una parte del polígono de actuación urbanística, aunque no se haya completado la urbanización de la totalidad del polígono, si se corresponde con una fase determinada a tal efecto por el proyecto de urbanización, o si el área ya urbanizada constituye una unidad funcional directamente utilizable, por disponer de todos los servicios urbanísticos.
169.3 La cesión debe ser formalizada en acta que tienen que suscribir el ayuntamiento, la administración actuante otra que el ayuntamiento, en su caso, y la persona responsable de la ejecución de la urbanización.
169.4 El procedimiento de recepción de las obras de urbanización, en el caso de ejecución del planeamiento por el sistema de reparcelación en la modalidad de compensación o en aquellos otros casos en que la ejecución de la urbanización no corresponde al ayuntamiento, se sujeta a las reglas siguientes:
a) Concluida la obra se notifica este hecho al ayuntamiento, con solicitud que se incoe su expediente de recepción.
b) A la solicitud se tiene que adjuntar, si procede, una copia de las actas de recepción de la obra realizada por el contratista de que se trate y descripción de los servicios a que se refiere.
A tales efectos, también se tiene que adjuntar la documentación gráfica donde se precise la obra realmente ejecutada con memoria justificativa de las posibles modificaciones que se hayan tenido que realizar respeto del proyecto aprobado, y la valoración económica de los diferentes servicios a ceder al ayuntamiento.
c) El ayuntamiento tiene que comprobar en el plazo de tres meses que la obra realizada ha sido ejecutada de conformidad con las previsiones de urbanización del planeamiento y del proyecto de urbanización y, si procede, se actúa de acuerdo con lo establecido por la legislación en materia de contratación administrativa aplicable, sobre recepción de obras y plazos de garantía.
d) En el supuesto de que se hubiesen constatado deficiencias, una vez enmendadas éstas hay que proceder de conformidad con lo que establecen las normas anteriores. El ayuntamiento no puede, en esta fase, señalar otras deficiencias diferentes que las apreciadas con anterioridad.
e) Si el órgano actuante no resuelve expresamente sobre la recepción de las obras en el plazo de tres meses, se entiende estimada la petición y formalizada la cesión por silencio administrativo positivo.
Modalidades del sistema de actuación urbanística por reparcelación
170.1 La modalidad de compensación básica tiene por objeto la ejecución del planeamiento en el ámbito de un polígono de actuación urbanística por parte de las personas propietarias del suelo incluido en el mismo. A tales efectos, las personas propietarias de las fincas incluidas en el polígono se tienen que constituir en junta de compensación, sin perjuicio de aquellos supuestos en que tal constitución no sea necesaria de acuerdo con lo que establece el artículo 124.2 de la Ley de urbanismo. En los casos de propiedad única, la adjudicación a la administración actuante del suelo con aprovechamiento de cesión no da lugar a la necesidad de constituir la junta de compensación
170.2 Para la incorporación del resto de las personas propietarias a la junta de compensación se aplica lo previsto en el artículo 171 de este Reglamento. La falta de incorporación a la junta de compensación puede dar lugar, según lo que se prevea en las bases de actuación, a:
a) La reparcelación de las fincas no incorporadas, con pago de los correspondientes gastos de urbanización a cargo de sus titulares.
b) La reparcelación de las fincas no incorporadas, con pago de los gastos de urbanización mediante la cesión de terrenos edificables, de acuerdo con lo que establece el artículo 136.4 de este Reglamento.
c) La expropiación de las fincas no incorporadas, a cargo de la junta de compensación.
171.1 Para la constitución de la junta de compensación se requiere el acuerdo de las personas propietarias que representen más del 50% de la superficie del polígono de actuación urbanística. A tales efectos, las personas propietarias pueden constituir una entidad urbanística colaboradora provisional o bien formular directamente las bases y estatutos de la junta, sometiéndolos a la aprobación de la administración actuante, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 113.2 de la Ley de urbanismo.
171.2 La incorporación a la junta del resto de personas propietarias se puede producir en cualquier momento durante el proceso de aprobación de las bases y estatutos, así como también dentro del plazo de un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación de la constitución de la junta. Las solicitudes que se formulen con posterioridad pueden ser inadmitidas por la junta de compensación.
171.3 Cuando las personas propietarias no se incorporan a la junta pero manifiestan en el trámite de audiencia de las bases su compromiso de participar en la ejecución del planeamiento, tienen que prestar la garantía que establece el artículo 136.2 de este Reglamento, dentro del plazo de un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación de la constitución de la junta.
171.4 Además del resto de personas propietarias, las bases de actuación de la junta pueden prever también la incorporación de empresas urbanizadoras. La incorporación de estas empresas debe garantizar que la ejecución de las obras de urbanización se producirá en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación bajo el punto de vista técnico y económico. A tales efectos, y salvo acuerdo unánime de los miembros de la junta, es preciso garantizar la concurrencia de diversas ofertas de incorporación, con un mínimo de tres. En cualquier caso, la participación de la empresa urbanizadora en el aprovechamiento urbanístico del ámbito debe determinarse estableciendo un porcentaje como repercusión del coste de las cargas de urbanización sobre el valor de los solares resultantes, ya urbanizados.
171.5 Cuando las personas propietarias incorporadas a la junta no sean adjudicatarias de fincas resultantes, de acuerdo con las determinaciones del proyecto de reparcelación, la aprobación de este proyecto da lugar a la exclusión de las personas propietarias correspondientes, que dejan de ser miembros de la junta a partir de la percepción o depósito de la indemnización por el equivalente económico. Esta exclusión se produce también en los supuestos de expropiación por incumplimiento de los deberes de participación en la ejecución del planeamiento.
171.6 Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, las participaciones de los miembros de la junta se tienen que adecuar al valor atribuido a las fincas resultantes, cuando se produzca variación en la participación relativa derivada de las fincas aportadas.
172.1 Las bases de actuación tienen que establecer los criterios para la selección de los contratistas que garanticen la adjudicación en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación bajo el punto de vista técnico y económico. A tales efectos, y salvo acuerdo unánime de los miembros de la junta, es preciso garantizar la concurrencia de diversas ofertas, con un mínimo de tres.
172.2 En los contratos que se celebren para la realización de las obras de urbanización se deben garantizar, en todo caso, las facultades de vigilancia de la administración actuante.
172.3 Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, la junta de compensación está facultada para ocupar y poner a disposición de las empresas urbanizadoras los terrenos necesarios para ejecutar las obras de urbanización.
172.4 La cesión de las obras de urbanización a favor de la administración actuante se lleva a cabo de acuerdo con lo que establece el artículo 169 de este Reglamento.
173.1 Las facultades dispositivas previstas en el artículo 126.2 de la Ley de urbanismo son de aplicación cuando así se haya previsto en los estatutos de la junta de compensación. A tales efectos, la junta actúa como fiduciaria de la comunidad de reparcelación únicamente con relación a las fincas que se hayan reservado en el proyecto de reparcelación en orden a venderlas a terceros para financiar los gastos de urbanización.
173.2 Cuando la junta de compensación es propietaria de terrenos como consecuencia de expropiaciones o cesión de fincas en pago de gastos de urbanización, procede la adjudicación de estas fincas a los miembros de la comunidad de reparcelación que hayan cumplido sus obligaciones en la ejecución del planeamiento. En estas adjudicaciones se debe garantizar la equidad entre los miembros de la comunidad de reparcelación, salvo acuerdo expreso en sentido opuesto adoptado por las personas interesadas. Sin embargo, por acuerdo de la asamblea general de la junta, las indicadas fincas se pueden enajenar a terceros, disminuyendo en el importe de la transmisión las cuotas de urbanización a cargo de la comunidad de reparcelación. En este último caso, la enajenación se debe producir bajo el régimen de publicidad y concurrencia, en orden a garantizar la obtención del mejor precio de venta.
174.1 La iniciativa para la ejecución del planeamiento mediante la compensación por concertación requiere la presentación de un proyecto de bases ante la administración actuante, suscrito por como mínimo la propiedad del 25% de la superficie total del polígono de actuación urbanística o, en el caso previsto en el apartado 3 de este artículo, del sector de planeamiento derivado.
174.2 El ejercicio de la iniciativa prevista en el artículo 129 de la Ley de urbanismo se puede producir en cualquier momento en los polígonos de actuación a ejecutar por la modalidad de compensación básica, salvo que con anterioridad se haya procedido a la presentación, ante la administración actuante, de los estatutos y bases necesarios para la constitución de la junta de compensación, por parte de más del 50% de la propiedad del ámbito. También se puede ejercer la iniciativa si, presentados los indicados documentos, no se llegase en constituir la junta de compensación, o cuando, una vez constituida, ésta incumpliese sus obligaciones dentro de los plazos establecidos por el planeamiento.
174.3 El ejercicio de la iniciativa se puede referir también a sectores de planeamiento derivado para los que no se haya establecido el sistema y modalidad de actuación, o cuando se prevea su ejecución por la modalidad de compensación básica. En estos casos, la concertación comporta la obligación de redactar el plan derivado y el proyecto de urbanización correspondientes.
El proyecto de bases para la concertación que las personas propietarias que ejercen esta iniciativa deben formular, tiene que contener al menos las siguientes previsiones:
a) Identificación de los sujetos que ejercen la iniciativa, con acreditación de sus propiedades y de su capacidad y solvencia técnica y económica para llevar a cabo la ejecución del planeamiento.
b) Instrumentos urbanísticos a formular por parte de las personas que ejercen la iniciativa, que tienen que ser todos aquellos necesarios para la efectiva ejecución urbanística del ámbito y, en todo caso, el proyecto de reparcelación así como el proyecto de urbanización y el planeamiento derivado cuando corresponda. Cuando sea necesario formular un plan derivado, el proyecto tiene que incluir un avance de los criterios para su redacción.
c) Criterios del proyecto de reparcelación, con especificación de si se prevé la expropiación o el pago de los gastos de urbanización con terrenos para el caso de las personas propietarias del ámbito que no garanticen su participación en la ejecución del planeamiento.
d) Estimación de los costes de urbanización y de su repercusión en el valor de los terrenos edificables, de acuerdo con lo establecido por el artículo 141.1 de este Reglamento, a los efectos que las personas propietarias que no ejercen la iniciativa puedan garantizar su participación en la ejecución, en los términos establecidos a los artículos 136.2 y 178.4 de este Reglamento. Dentro de esta estimación se incluyen todas las cargas de urbanización que la comunidad de reparcelación tiene que asumir de acuerdo con lo establecido por el artículo 114 de la Ley de urbanismo, el artículo 127 de este Reglamento y el mismo proyecto de bases.
e) Plazos para llevar a cabo la ejecución del planeamiento, especificando las diversas fases desde la formulación de los instrumentos urbanísticos hasta la ejecución de la obra urbanizadora y, en su caso, la construcción de las edificaciones previstas.
f) Criterios para la selección de los contratistas y, en su caso, para la incorporación de empresas urbanizadoras, que garanticen la adjudicación o incorporación en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación bajo el punto de vista técnico y económico.
g) Factores que se tendrán en cuenta para la fijación de los precios de venta o alquiler de los solares resultantes o de las edificaciones a construir, y compromisos que se asumen en este sentido por parte de los sujetos propietarios que ejercen la iniciativa. A tales efectos, y para los ámbitos de uso residencial, las bases pueden contemplar, a cargo de las personas propietarias que ejerzan la iniciativa, el incremento del techo destinado a vivienda protegida y asequible respecto al qué establezca el planeamiento general o derivado de acuerdo con la Ley de urbanismo.
h) Obligaciones de conservación del ámbito que correrán a cargo de la propiedad de las fincas resultantes y plazo durante el cual se asumirán estas obligaciones.
i) Garantías que las personas que ejercen la iniciativa se ofrecen a prestar, especificando los supuestos de incumplimiento que comporten la pérdida de estas garantías y, en su caso, la resolución del contrato. Estas garantías no pueden ser en ningún caso inferiores a las que, en su caso, se exigen al resto de personas propietarias para garantizar su participación en la ejecución del planeamiento.
j) Retribución de los sujetos que, en su caso, se conviertan en titulares de la gestión urbanística integrada y que corra a cargo de la comunidad de reparcelación.
176.1 La tramitación del proyecto de bases debe efectuarse de acuerdo con lo establecido por el artículo 113.2, letras a, b y c, de la Ley de urbanismo.
176.2 La denegación de la iniciativa se puede acordar por razones de legalidad, por no dar adecuado cumplimiento al principio de distribución de beneficios y cargas, así como cuando otras personas propietarias del ámbito, que representen al menos el 50% de su superficie, promuevan la ejecución por el sistema de compensación básica. A tales efectos, si se produce la correspondiente manifestación de voluntad durante el trámite de audiencia del proyecto de bases por parte de personas propietarias que acrediten el referido porcentaje, se suspende la tramitación del procedimiento durante un plazo de 2 meses y, durante este plazo, las personas que han manifestado esta voluntad tienen que formular los estatutos y bases de actuación correspondientes para la constitución de la junta de compensación. Si dentro del plazo indicado no se presentan a trámite los referidos documentos se sigue la tramitación del expediente, y no se puede denegar la iniciativa por este motivo.
176.3 Los acuerdos de suspensión pueden estar motivados tanto por cuestiones de legalidad como de oportunidad, teniendo que señalar la administración actuante las determinaciones que es preciso incorporar a las bases para obtener su aprobación.
177.1 Cuando otras personas propietarias, que representen más del 25% de la superficie total del ámbito, manifiesten, durante el trámite de audiencia del proyecto de bases, su voluntad de presentar otras iniciativas en competencia, se suspende la tramitación del procedimiento durante un plazo de 2 meses y, durante este plazo, las personas que hayan manifestado esta voluntad tienen que formular el proyecto de bases correspondiente. Los sujetos que hubiesen formulado la iniciativa originaria disponen del mismo plazo para introducir mejoras y modificaciones al proyecto inicial.
177.2 Una vez presentados los diferentes proyectos, la administración actuante tiene que acordar la aprobación de aquél que dé mejor cumplimiento a los criterios siguientes:
a) Porcentaje de propiedad de terrenos dentro del ámbito.
b) La más equitativa distribución de beneficios y cargas.
c) La menor retribución de los sujetos titulares de la gestión urbanística integrada.
d) La mayor calidad de la urbanización y, en su caso, de la edificación, en especial en cuanto a su sostenibilidad ambiental.
e) La cantidad de techo destinado a vivienda protegida y asequible, así como otras medidas previstas para abaratar el precio del suelo y de las edificaciones
f) Plazos para la ejecución de la urbanización y, en su caso, de la edificación, y garantías que se ofrecen.
g) Otros compromisos en cuanto a ejecución de infraestructuras y equipamientos comunitarios.
178.1 El resto de fincas del ámbito son objeto de reparcelación y las personas propietarias de las indicadas fincas pueden comprometer su participación en la ejecución del plan prestando las garantías previstas en el artículo 136.2 de este Reglamento o bien indicando su preferencia por la cesión de fincas resultantes en pago de los indicados gastos.
178.2 Cuando no se produce este compromiso, es de aplicación lo que establece el artículo 136.4 de este Reglamento, de acuerdo con lo que, al respecto, establezcan las bases de la concertación.
178.3 Sin perjuicio de su participación en el proceso de tramitación de los instrumentos urbanísticos, así como del ejercicio de las acciones legales que consideren procedentes, las personas propietarias que participan en la ejecución del planeamiento tienen derecho a:
a) Recibir sus solares urbanizados, en proporción al aprovechamiento que les corresponda de acuerdo con su participación en el ámbito, siempre y cuando no sea aplicable lo que establece el artículo 139.5 de este Reglamento.
b) Recibir información sobre el desarrollo de la actuación y, en especial, sobre los gastos de urbanización que tienen que asumir.
c) Presentar sugerencias relativas al desarrollo de la actuación, en especial en lo que concierne a la ejecución de la urbanización.
d) La correcta ejecución de la urbanización, pudiendo a tal efecto presentar reclamaciones ante la administración actuante, que tiene que adoptar la resolución correspondiente, previo un trámite de audiencia al sujeto titular de la gestión urbanística integrada por un plazo máximo de veinte días.
178.4 El acuerdo por el que se aprueban las bases o se resuelve la competencia de proyectos debe notificarse a todas las personas propietarias del ámbito. Además, en el caso de las personas propietarias que en el trámite de audiencia se hayan comprometido a participar en la ejecución, en la misma notificación debe concretarse la cuantía de la garantía que tienen que prestar y se tiene que establecer el plazo para prestarla, que debe ser, como mínimo, de un mes. En caso de falta de prestación de la garantía establecida en el plazo fijado se aplica lo que establece el artículo 136.4 de este Reglamento.
179.1 Una vez aprobadas las bases o, si procede, resuelta la competencia de proyectos, los sujetos propietarios que han formulado las bases aprobadas devienen titulares por concertación de la gestión urbanística integrada. Con estos efectos, otorgan con la administración actuante el contrato correspondiente, de acuerdo con las bases aprobadas y de conformidad con la legislación aplicable sobre contratación de las administraciones públicas.
179.2 Cuando la iniciativa de concertación comporta la redacción del planeamiento derivado y éste prevé diversos subsectores o polígonos de actuación, la concertación de la gestión urbanística integrada debe ir referida a todos los subsectores o polígonos.
179.3 Cuando los sujetos titulares por concertación de la gestión urbanística integrada son más de una persona física o jurídica, tienen que constituir una junta de concertación. La constitución de esta junta se tiene que ajustar a las determinaciones que establece el artículo 191 de este Reglamento, y no se puede disolver hasta que no se haya producido el cumplimiento total del contrato para llevar a cabo la gestión urbanística integrada.
179.4 La selección de los contratistas y, en su caso, la incorporación de empresas urbanizadoras, debe garantizar la adjudicación o incorporación en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación bajo el punto de vista técnico y económico y, a tales efectos, se exige la concurrencia de un mínimo de tres ofertas.
180.1 En la modalidad de cooperación, corresponde a la administración actuante la formulación del proyecto de reparcelación, así como la ejecución de la urbanización. Sin embargo, las personas propietarias pueden formular el proyecto dentro del plazo de 3 meses establecido en el artículo 134.1.a) de la Ley de urbanismo, así como en cualquier momento posterior si la administración actuante no lo hubiese formulado.
180.2 Las personas propietarias aportan sus fincas a la reparcelación y participan en el pago de los gastos de urbanización en proporción a sus derechos en la comunidad de reparcelación.
181.1 La administración actuante puede exigir el pago anticipado de las cuotas de urbanización por el importe correspondiente a los gastos previstos para los siguientes seis meses.
181.2 La administración actuante puede conceder aplazamientos de las cuotas de urbanización, en las mismas condiciones y plazos que los establecidos por la legislación aplicable para las deudas tributarias.
181.3 En el supuesto de impago de las cuotas de urbanización, la administración actuante puede bien exigir su pago por vía de apremio, bien determinar el pago mediante la adjudicación a su favor de fincas resultantes, bien expropiar las fincas la propiedad de las cuales incumpla sus obligaciones.
181.4 Las sociedades urbanísticas de capital íntegramente público, cuando tengan la condición de administración actuante, pueden adoptar los acuerdos de liquidación y la gestión de las cuotas, de acuerdo con lo establecido en la cuenta de liquidación provisional.
En la modalidad de cooperación corresponde a la administración actuante la ejecución de las obras de urbanización. A tal efecto, es de aplicación la legislación en materia de contratación de las administraciones públicas.
Modalidad de cooperación con concesión de la gestión urbanística integrada
183.1 Cuando es de aplicación la modalidad de cooperación, la administración actuante puede adjudicar la gestión urbanística integrada. Esta adjudicación se rige por la legislación aplicable en materia de contratación de las administraciones públicas y por lo que establece este Reglamento.
183.2 En el procedimiento de adjudicación, los licitadores tienen que formular un proyecto de bases con el contenido establecido en el artículo 175 de este Reglamento y en cumplimiento de los criterios que, en su caso, haya establecido la administración actuante en la convocatoria de la licitación.
183.3 Una vez finalizado el plazo de presentación de proyectos, éstos se someten a audiencia de las personas propietarias del ámbito, a fin que éstas puedan proponer sugerencias y mejoras, así como comprometer su participación en la ejecución del planeamiento, en los términos establecidos en el artículo 136.2 de este Reglamento.
183.4 En la valoración de los proyectos de bases se tienen que aplicar los criterios establecidos en el artículo 177.2 de este Reglamento, los cuales tienen que ser debidamente contemplados en la convocatoria de la licitación, mediante la determinación de los correspondientes baremos, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de contratación de las administraciones públicas.
183.5 La resolución de la licitación pública puede consistir en declararla desierta o bien en la adjudicación de la concesión de la gestión urbanística integrada al participante que haya obtenido la mayor puntuación. No obstante, la administración actuante también puede condicionar la adjudicación a la aceptación de las prescripciones que se puedan establecer en aplicación de lo que establece el artículo 176.3 de este Reglamento.
183.6 La resolución de la licitación pública hay que notificarla a todas las personas propietarias del ámbito y, en el caso de las personas propietarias que en el trámite de audiencia se hayan comprometido a participar en la ejecución, en la misma notificación debe concretarse la cuantía de la garantía que tienen que prestar, y se tiene que establecer el plazo para prestarla, que debe ser, como mínimo, de un mes. Cuando no se garantiza la participación es de aplicación lo que establece el artículo 136.4 de este Reglamento, de acuerdo con lo que prevean las bases que han dado lugar a la adjudicación.
183.7 La adjudicación da lugar al otorgamiento del contrato correspondiente, de acuerdo con las bases formuladas y las prescripciones que se hayan podido establecer en la adjudicación y de conformidad con la legislación aplicable sobre contratación de las administraciones públicas.
183.8 Durante el proceso de ejecución del ámbito, las personas propietarias pueden ejercer los derechos y facultades que establece el artículo 178.3 de este Reglamento.
Ejecución de los ámbitos declarados sectores de urbanización prioritaria
184.1 La propuesta de declaración de sector de urbanización prioritaria se tiene que exponer al público durante un mes a partir de la publicación del acuerdo y notificar personalmente a las personas interesadas, a fin que puedan alegar lo que consideren oportuno.
184.2 La documentación que tiene que contener la propuesta de declaración del sector de urbanización prioritaria es, como mínimo, la siguiente:
a) El plano de emplazamiento a escala 1:5.000.
b) La delimitación del ámbito sobre cartografía topográfica digital a escala 1:1.000 como mínimo, con la representación gráfica del estado físico de los terrenos y la delimitación de las fincas.
c) La lista de las propiedades incluidas en la delimitación y de sus titulares.
d) La descripción de los bienes y de los derechos dentro del ámbito delimitado.
e) La determinación de la administración actuante, con informe favorable de ésta si es diferente del organismo que ha formulado la propuesta de declaración.
f) La memoria justificativa de la actuación.
184.3 Para que los terrenos puedan ser declarados de urbanización prioritaria es preciso que ni las edificaciones ni la obra urbanizadora existente, por su importancia, por su estado de ocupación o por los usos existentes, no obstaculicen la gestión inmediata del sector.
184.4 El acuerdo de declaración de ámbito de sector de urbanización prioritaria debe notificarse a las personas propietarias de las fincas incluidas dentro de la delimitación, debe publicarse en el diario oficial correspondiente y debe hacerse el asentamiento correspondiente en el Registro de la propiedad.
La notificación a los particulares tiene que advertir de las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones que establece el artículo 138 de la Ley de urbanismo.
184.5 El sistema de actuación en los sectores de urbanización prioritaria debe ser el de reparcelación, en la modalidad de cooperación. Si el planeamiento derivado se hubiese aprobado definitivamente con anterioridad a la declaración de sector de urbanización prioritaria, esta declaración comporta la modificación del sistema o de la modalidad de actuación si fuese otro.
Los ámbitos de los sectores de urbanización prioritaria tienen que constituir un único polígono de actuación urbanística. Si el planeamiento derivado aprobado antes de la declaración contiene más de un polígono de actuación urbanística, la declaración comporta la estructuración del ámbito como un único polígono.
185.1 El plazo establecido, de acuerdo con el artículo 142 de la Ley de urbanismo, para la ejecución de las obras de urbanización básicas de un sector se puede prorrogar por acuerdo de la administración que lo declaró.
185.2 La administración actuante tiene que solicitar, en su caso, el otorgamiento de la prórroga antes de la finalización del plazo de ejecución de la obra urbanizadora básica. Si la solicitud no se resuelve expresamente en el plazo de un mes, se entiende otorgada por silencio. Esta prórroga sólo se puede otorgar una vez.
186.1 Las personas propietarias de terrenos o las empresas u organismos que costeen las obras de urbanización están obligados a depositar, en el plazo de un mes contado desde la fecha del requerimiento, las cantidades a cuenta de la obra urbanizadora a realizar en los seis meses siguientes.
186.2 La falta de pago de los gastos de urbanización da lugar a la declaración de incumplimiento de la obligación de urbanizar.
La declaración de incumplimiento la acuerda la administración actuante a la vista de la certificación de descubierto y con la audiencia previa de la persona interesada con advertencia expreso de los efectos que produce. Esta declaración se debe comunicar a la persona interesada en el plazo máximo de diez días des de su adopción.
186.3 Siempre y cuando las obras de urbanización no estén totalmente acabadas, la licencia de edificación se tiene que otorgar condicionada de acuerdo con lo establecido por el artículo 237 de este Reglamento.
186.4 Si las obras de edificación no se inician dentro del plazo que prevé el artículo 143.1 de la Ley de urbanismo, o si no se acaban en el plazo establecido por la licencia, hay que declarar el incumplimiento de la obligación de edificar.
La declaración de incumplimiento de la obligación de edificar tiene que acordarla el ayuntamiento del término en que radique la finca y, si éste no inicia el procedimiento señalado en el párrafo siguiente en el plazo de un mes, lo debe hacer por subrogación, y una vez requerido el ayuntamiento, la Dirección General de urbanismo.
186.5 El expediente para declarar el incumplimiento de la obligación de edificar debe tramitarse de acuerdo con las normas siguientes:
a) La incoación se notifica en el plazo de ocho días a la persona propietaria de la finca, a las personas arrendatarias, los inquilinos o los ocupantes de ésta, y, además, a las personas titulares de los derechos reales y de las situaciones jurídicas inscritas o anotadas en el Registro de la propiedad.
b) Dentro de los quince días siguientes a la notificación, las personas interesadas pueden alegar ante el ayuntamiento lo que consideren conveniente, y pueden aportar o proponer las pruebas oportunas.
c) Transcurrido el plazo de reclamaciones y practicadas las pruebas que se hayan declarado pertinentes, el órgano competente del ayuntamiento, con el informe previo de los servicios jurídicos y técnicos, tiene que acordar la resolución que corresponda.
d) En todo caso, el acuerdo debe ser notificado a la persona propietaria y a las otras personas interesadas y comunicado a la Dirección General de urbanismo.
186.6 La administración actuante, una vez declarado el incumplimiento de la obligación de urbanizar, puede optar, en el plazo de dos meses, por exigir las cuotas por la vía de apremio, por la expropiación forzosa de los terrenos o por la enajenación forzosa de éstos. En el supuesto de que se declare el incumplimiento de la obligación de edificar, se puede optar por la adopción de estas dos últimas medidas.
Si en el plazo de dos meses la administración no opta por la adopción de ninguna de las medidas previstas, tiene que iniciar los trámites para la adjudicación de los terrenos mediante la enajenación forzosa, haciendo la valoración previa señalada en el artículo 140.2 de la Ley de urbanismo.
186.7 Si la administración actuante opta por la expropiación o por la enajenación forzosa, es preciso formular, tramitar y aprobar el proyecto de tasación conjunta, si no se había aprobado con anterioridad. En el caso de expropiación, la administración actuante puede ocupar las fincas una vez aprobado definitivamente este proyecto de tasación conjunta.
186.8 En el supuesto de que la administración actuante opte por la enajenación forzosa, ésta se sujeta a las reglas siguientes:
a) En el procedimiento de enajenación forzosa no se pueden presentar las personas propietarias de los terrenos que hayan incumplido la obligación de costear los gastos de urbanización.
b) Dentro del plazo de los ocho días siguientes a la fecha de notificación del acuerdo de inicio de los trámites de enajenación forzosa de una finca, su propietario o propietaria puede solicitar su venta voluntaria. Si la administración actuante acepta la propuesta, el acuerdo de venta se debe hacer en escritura pública en el plazo de tres meses y tendrá que constar en ella la obligación por parte de la persona adquiriente de pagar las cuotas que se deben en el plazo máximo de quince días y de iniciar las obras de edificación en el plazo máximo de seis meses.
En el supuesto de que en el plazo señalado no se formalice la escritura pública de compraventa o bien se formalice sin incorporar las obligaciones señaladas en el párrafo anterior, el expediente de enajenación forzosa continuará tramitándose.
c) El incumplimiento por parte de la persona adquiriente de la obligación de pagar las cuotas que se deben en el plazo señalado dará lugar a la expropiación de la finca.
186.9 Las personas adjudicatarias de las subastas o concursos también tienen que iniciar las obras de edificación en el plazo de los seis meses siguientes a la fecha de adjudicación definitiva de los terrenos, siempre y cuando el proyecto de reparcelación sea firme en vía administrativa.
187.1 Las entidades urbanísticas colaboradoras integran personas propietarias de fincas comprendidas en un polígono de actuación urbanística, así como las personas titulares de aprovechamiento urbanístico a que se refiere el artículo 216 de este Reglamento, y se constituyen para participar en la gestión urbanística del ámbito en los términos establecidos por el ordenamiento jurídico.
También pueden formar parte de las entidades urbanísticas colaboradoras las empresas urbanizadoras que tengan que participar en la gestión del polígono de actuación urbanística, así como los entes públicos en tanto que titulares dominicales de fincas incluidas en el polígono.
187.2 Son entidades urbanísticas colaboradoras:
a) Las juntas de compensación, en la modalidad del compensación básica del sistema de reparcelación.
b) Las juntas de concertación, en la modalidad de compensación por concertación del sistema de reparcelación.
c) Las asociaciones administrativas de cooperación, en la modalidad de cooperación del sistema de reparcelación.
d) Las juntas de conservación.
187.3 Asimismo se pueden constituir entidades urbanísticas colaboradoras provisionales.
187.4 Las entidades urbanísticas colaboradoras se rigen por la Ley de urbanismo, por este Reglamento, y por sus estatutos o reglas de funcionamiento, así como por las disposiciones relativas al funcionamiento de los órganos administrativos colegiados contenidas en la legislación de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.
188.1 Las entidades urbanísticas colaboradoras tienen naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
188.2 Las entidades urbanísticas colaboradoras adquieren personalidad jurídica al hacer la inscripción en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras de la Dirección General de urbanismo, en los términos regulados en el artículo 192 de este Reglamento.
188.3 El ámbito de las entidades urbanísticas colaboradoras es el del polígono de actuación urbanística que desarrollan.
189.1 Las juntas de compensación formulan el proyecto de reparcelación y, en su caso, el proyecto de urbanización, y gestionan y ejecutan la urbanización completa del polígono de actuación urbanística que desarrollan.
189.2 Las juntas de concertación formulan el proyecto de reparcelación, y gestionan y ejecutan la urbanización completa del polígono de actuación urbanística, de conformidad con las bases de la concertación que hayan sido aprobadas por la administración actuante.
Además, si las bases de la concertación así lo establecen, redactan la correspondiente figura de planeamiento urbanístico y el proyecto de urbanización.
189.3 Las asociaciones administrativas de cooperación pueden ejercer todas las funciones que sean necesarias para colaborar con la administración actuante o con el concesionario o concesionaria de la gestión urbanística integrada en la ejecución del polígono de actuación, como por ejemplo las siguientes:
a) Formular el proyecto de reparcelación.
b) Formular el proyecto de urbanización.
c) Formular a la administración actuante sugerencias en relación a la ejecución del polígono de actuación de que se trate.
d) Auxiliar la administración en la vigilancia de la ejecución de las obras y dirigirse a ella denunciando los defectos que se observen y proponiendo medidas para el desarrollo más correcto de las obras.
e) Colaborar con la administración para cobrar las cuotas de urbanización.
f) Examinar el destino otorgado a la inversión de las cuotas de urbanización, formulando ante la administración actuante las objeciones oportunas.
189.4 Las juntas de conservación tienen las funciones relativas a la conservación de las obras de urbanización y al mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, en los términos que establezca el planeamiento urbanístico o el convenio que celebren con el ayuntamiento y la otra administración actuante, en su caso.
190.1 Una vez aprobados definitivamente los estatutos y, en su caso, las bases de actuación, de conformidad con el procedimiento previsto por el artículo 113.2 de la Ley de urbanismo, la administración actuante tiene que ordenar su publicación en el diario oficial que corresponda y lo tiene que notificar individualizadamente a las personas propietarias para que puedan manifestar su decisión de adherirse a la futura entidad durante el plazo de 15 días, informando de ello al ayuntamiento, en el supuesto de que no sea la administración actuante.
En el caso de las juntas de compensación, la notificación tiene que advertir las personas propietarias de las consecuencias de la falta de adhesión a la entidad, de conformidad con lo que establezcan las bases de actuación.
190.2 La constitución de la entidad se lleva a cabo mediante documento público otorgado por las personas propietarias que hayan tomado válidamente la iniciativa o si bien que se hayan adherido en los plazos que establece este Reglamento, y las empresas urbanizadoras, si procede. De la constitución se da cuenta al resto de personas propietarias afectadas, para que puedan adherirse mediante un escrito dirigido al notario o fedatario que haya autorizado la escritura o documento público de constitución, a fin que protocolice o incorpore las adhesiones que se reciban.
190.3 El documento público de constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras tiene que incluir lo siguiente:
a) La relación de las personas propietarias y, si procede, de las empresas urbanizadoras, y la relación de las fincas incluidas en el polígono de actuación urbanística, especificando los porcentajes de participación en función de la superficie de terrenos aportada. En estas relaciones se deben hacer constar los datos identificativos y las direcciones de las personas o entidades, así como las descripciones y datos registrales de las fincas.
b) El acuerdo de constitución.
c) Las personas designadas para ocupar los cargos del órgano rector.
190.4 El documento público de constitución debe ser entregado a la administración actuante, que tiene que adoptar el acuerdo de aprobación de constitución de la entidad en el plazo máximo de un mes a contar desde el día siguiente de la recepción del documento público y designar la persona que la representa en la entidad. También se ha de entregar una copia al ayuntamiento, en el supuesto de que no sea la administración actuante, para que designe la persona que lo representa.
En el supuesto de que la administración actuante no resuelva en el plazo mencionado, la escritura de constitución se entiende aprobada por silencio administrativo positivo. Si el ayuntamiento no ha designado una persona que le represente , se entiende otorgada esta condición al alcalde o alcaldesa del municipio. Si la administración actuante otra que el ayuntamiento no designa ninguna persona representante, se entiende representada por quién legalmente tenga atribuida su representación.
191.1 Las juntas de concertación se pueden constituir una vez aprobadas las bases de la concertación por la administración actuante, mediante documento público que exprese su domicilio, las reglas de funcionamiento relativas a la forma de convocatoria de sus miembros, el régimen de adopción de acuerdos y las facultades de sus órganos. También se tiene que expresar si, de acuerdo con las bases, se admite la posibilidad de que se incorporen como miembros de la entidad el resto de personas propietarias del ámbito de actuación urbanística.
191.2 Al documento de constitución de la entidad es preciso adjuntar los documentos siguientes: la lista de personas propietarias que han concertado la gestión urbanística integrada y sus direcciones, los datos registrales de sus fincas, como mínimo, y las superficies respectivas, expresando la proporción entre la superficie de sus fincas y la superficie total del ámbito de desarrollo urbanístico; descripción del ámbito; y las personas designadas para ocupar el cargo de presidente o presidenta y, si procede, los otros órganos de gobierno y administración.
191.3 El documento público de constitución se presenta ante la administración actuante, que tiene que adoptar el acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad, si procede, en el plazo de un mes. Transcurrido este plazo sin que la administración haya resuelto se entiende que la aprobación se ha otorgado por silencio administrativo.
191.4 El acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad debe ser publicado en el diario oficial que corresponda. Si el título constitutivo prevé la posibilidad de adhesión del resto de personas propietarias, se les tiene que notificar este acuerdo, con indicación de la referida posibilidad.
192.1 Aprobada la constitución, la administración urbanística actuante competente, por conducto del ayuntamiento, tiene que comunicarlo al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras, a los efectos de su inscripción. A esta comunicación hay que adjuntar la documentación siguiente:
a) Un ejemplar de los estatutos y, en su caso, de las bases de actuación o de la concertación de la entidad urbanística colaboradora.
b) Copia autorizada del documento público de constitución de la entidad.
c) Certificado del acuerdo de aprobación de la constitución adoptado por la administración actuante.
d) Certificado municipal que acredite la ejecutividad del planeamiento de aplicación, y el sistema y la modalidad de actuación.
e) Plano de emplazamiento y ámbito del polígono de actuación urbanística donde la entidad urbanística colaboradora debe desempeñar su actividad.
f) Certificado municipal que acredite que el plano a qué hace referencia la letra anterior corresponde con el polígono de actuación urbanística aprobado.
g) Certificado del acuerdo de designación de la persona representante del ayuntamiento y de la otra administración urbanística actuante, en su caso, en la entidad urbanística colaboradora.
192.2 Si transcurre el plazo para que la administración actuante adopte el acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad y se producen los efectos del silencio positivo, la comunicación al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras a los efectos de la inscripción de la entidad puede llevarla a cabo su presidente o presidenta, adjuntando los documentos relacionados en las letras a), b) y e) del apartado anterior de este artículo. Es suficiente, para acreditar la producción de los efectos del silencio positivo en relación a la aprobación de la constitución de la entidad, la presentación ante el Registro del correspondiente certificado de la administración actuante, o bien la acreditación que el mismo se ha solicitado, y la manifestación que han transcurrido más de 15 días desde la solicitud sin que el órgano competente lo haya expedido.
192.3 La comunicación al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras a los efectos de la inscripción de la entidad la puede llevar a cabo también su presidente o presidenta o la persona competente de acuerdo con los estatutos o reglas de funcionamiento de la entidad, en el supuesto de que la administración urbanística actuante no proceda conforme a lo que establece el apartado 1 de este artículo en el plazo máximo de un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad a su presidente o presidenta.
192.4 El Registro de entidades urbanísticas colaboradoras tiene que notificar la inscripción de la entidad al presidente o presidenta de la misma y al ayuntamiento y a la otra administración actuante, en su caso, en el plazo máximo de un mes desde la presentación de la documentación requerida para su inscripción, sin perjuicio de las interrupciones que puedan producirse por razón de la enmienda de defectos. Si transcurrido el mencionado plazo no se ha llevado a cabo la referida notificación, se entiende que la entidad ha adquirido personalidad jurídica.
192.5 Tienen que comunicarse al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras los nombramientos y ceses de las personas que ocupan los diferentes cargos de la entidad, así como la modificación de sus estatutos, que debe ser aprobada por la administración urbanística actuante.
193.1 Los actos y contratos celebrados antes de la inscripción de la entidad urbanística colaboradora en el Registro se ajustan al régimen establecido por la legislación aplicable en materia de sociedades anónimas sobre sociedades en formación.
193.2 La adopción de acuerdos por parte de las asambleas generales de las juntas de compensación y de las juntas de conservación se hace en función de los derechos de cada miembro, salvo acuerdo unánime en otro sentido. En situaciones de proindiviso tienen que nombrar una sola persona representante, y en caso de usufructo, esta persona representante es la titular de la nuda propiedad. La adopción de acuerdos requiere el voto favorable de los miembros que asistan a la sesión correspondiente del órgano colegiado que representen la mayoría de sus derechos.
Antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, los derechos son proporcionales, en defecto de acuerdo unánime al respeto, a la superficie de las fincas aportadas y, posteriormente, al valor de las fincas adjudicadas.
193.3 Las asambleas generales de las asociaciones administrativas de cooperación adoptan sus acuerdos en función de los derechos de cada miembro, de conformidad con las reglas contenidas en el apartado anterior de este artículo, o bien por mayoría de sus miembros que ejercen el voto personal, si así se establece en los estatutos.
193.4 Los órganos colegiados de administración de las juntas de compensación, de las asociaciones administrativas de cooperación y de las juntas de conservación adoptan sus acuerdos por la mayoría de asistentes, que ejercen el voto personal, salvo que los estatutos fijen reglas de ponderación del voto.
193.5 Los quórums que recogen los apartados anteriores de este artículo para la adopción de acuerdos se entienden fijados sin perjuicio de lo que dispongan a este respeto los estatutos de la entidad, que pueden establecer quórums reforzados para determinadas materias.
193.6 El régimen de adopción de acuerdos de los órganos colegiados de las juntas de concertación es el que se establece en sus reglas de funcionamiento y, en defecto de éstas, el que establece la legislación aplicable sobre funcionamiento de los órganos administrativos colegiados.
193.7 Los estatutos de las entidades urbanísticas colaboradoras pueden exigir, para el ejercicio del derecho de voto, que las personas propietarias estén al corriente en el pago de las cuotas vencidas, salvo que las hayan impugnado y hayan garantizado el pago o bien lo hayan consignado notarialmente o judicialmente. En estos supuestos, el acta de la sesión tiene que reflejar las personas propietarias privadas del derecho de voto; tanto estas personas propietarias como sus cuotas de participación no se computan a los efectos de alcanzar las mayorías necesarias.
193.8 Los acuerdos de carácter administrativo que adopten los órganos de las entidades urbanísticas colaboradoras pueden ser impugnados en alzada ante la administración actuante respectiva.
194.1 La transmisión de la titularidad que fundamente la pertenencia a cualquiera de las entidades urbanísticas colaboradoras implica la subrogación en los derechos y obligaciones del causante, y se entiende que la persona adquiriente se incorpora a la entidad desde el momento de la transmisión sustituyendo a su causante.
194.2 A los efectos de lo que dispone el apartado anterior, en la escritura pública de enajenación el transmitente tiene que manifestar expresamente que está al corriente del pago de las cuotas aprobadas y notificadas por la entidad, tanto ordinarias como extraordinarias, que hayan vencido, o bien tiene que expresar las que debe, y lo tiene que acreditar aportando en el acto de formalización de la escritura una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, salvo que haya sido exonerado expresamente de esta obligación por la persona adquiriente.
195.1 La disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras se produce por el cumplimiento de las finalidades por las que fueron creadas y requiere, en todo caso, acuerdo del ayuntamiento o de la otra administración urbanística actuante competente.
195.2 No procede la aprobación de la disolución de la entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que estén pendientes, ni cuando ésta tenga procedimientos judiciales pendientes de sentencia firme.
195.3 Acordada la disolución, el órgano rector de la entidad se transforma en órgano de liquidación para hacer frente al pago de las deudas y al cobro de ingresos pendientes y para la distribución del remanente, si procede, de acuerdo con lo que prevén los estatutos o las reglas de funcionamiento.
196.1 Las entidades urbanísticas colaboradoras provisionales se constituyen con el objeto de impulsar las tramitaciones necesarias para llevar a cabo el desarrollo urbanístico del ámbito de planeamiento o el polígono de actuación respectivo. A tales efectos, pueden:
a) Formular el planeamiento derivado, e instar su tramitación.
b) Elaborar un proyecto de bases con la finalidad de instar la concertación de la gestión urbanística integrada del ámbito.
c) Formular los proyectos de urbanización y de reparcelación, con la finalidad de instar su tramitación, bien constituyéndose en junta de compensación definitiva, si integra personas propietarias que representan más del 50% de la superficie del polígono de actuación, bien impulsando la concertación de la gestión urbanística integrada y constituyéndose en junta de concertación, en su caso.
d) Impulsar la constitución definitiva de una asociación administrativa de cooperación o de una junta de conservación.
e) Instar el cambio de la modalidad de cooperación a compensación, de acuerdo con lo que establece el artículo 129.3 de este Reglamento.
196.2 Pueden tomar la iniciativa para constituir una entidad urbanística colaboradora provisional las personas propietarias de fincas la superficie de las cuales represente más del 25% de la superficie total comprendida en un polígono de actuación o en un sector de planeamiento derivado.
196.3 El documento público de constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras provisionales tiene que expresar su duración, el domicilio, las reglas de funcionamiento relativas a la forma de convocatoria de sus miembros, el régimen de adopción de acuerdos, y las facultades del presidente o presidenta y, si procede, de la gerencia. También se tiene que expresar si se admite la posibilidad de que se incorporen como miembros de la entidad constituida provisionalmente el resto de personas propietarias del ámbito de actuación urbanística.
196.4 Al documento de constitución de la entidad urbanística provisional es preciso adjuntar los documentos siguientes: la lista de personas propietarias que constituyen la entidad provisional y sus direcciones, los datos registrales de sus fincas, como mínimo, y las superficies respectivas, expresando la proporción entre la superficie de sus fincas y la superficie total del ámbito de desarrollo urbanístico; descripción del ámbito; y las personas designadas para ocupar el cargo de presidente o presidenta y, si procede, la gerencia.
196.5 El documento público de constitución se presenta ante la administración urbanística actuante competente que tiene que adoptar el acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad urbanística colaboradora provisional, si procede, en el plazo de un mes. Transcurrido este plazo sin que la administración haya resuelto se entiende que la aprobación se ha otorgado por silencio administrativo.
196.6 El acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad urbanística provisional debe ser publicado en el diario oficial que corresponda, con indicación de la posibilidad de adhesión del resto de personas propietarias, si el título constitutivo así lo prevé.
196.7 Aprobada la constitución, la inscripción de la entidad en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras sigue el procedimiento previsto en el artículo 192 de este Reglamento. La documentación necesaria para su inscripción es la relacionada en el apartado 4 del presente artículo.
196.8 Las entidades urbanísticas colaboradoras provisionales se disuelven si se da alguna de las circunstancias siguientes:
a) Que se transformen en entidades urbanísticas colaboradoras constituidas definitivamente, siguiendo el procedimiento previsto en los artículos 190 o 191 de este Reglamento, según corresponda.
b) Que se presenten a trámite unos estatutos y bases de actuación, promovidos por otras personas propietarias que representen la superficie suficiente para tener la iniciativa, en el caso de la modalidad de compensación básica.
c) Que hayan sido aprobadas unas bases de concertación formuladas por otras personas propietarias que representen la superficie suficiente para instar su tramitación, en la modalidad de compensación por concertación.
d) Que se presenten a trámite unos estatutos promovidos por personas propietarias que representan más superficie que la representada por los miembros de la entidad provisional, en los casos de junta de conservación y de asociación administrativa de cooperación.
e) Que finalice el plazo por el que fueron constituidas, si procede.
196.9 En el supuesto de que las gestiones llevadas a cabo por la entidad urbanística colaboradora provisional sirvan efectivamente para la constitución definitiva de la entidad, los gastos pagados por los promotores y debidamente justificados se integran en los gastos de urbanización que regula el artículo 114 de la Ley de urbanismo.
Los estatutos de las juntas de compensación tienen que incluir, como mínimo, los siguientes datos:
a) Nombre, domicilio, objeto y finalidades.
b) El ayuntamiento y, si procede, la otra administración urbanística actuante, bajo la tutela o intervención de los cuales, respectivamente, actúa la junta de compensación.
c) Expresión del polígono de actuación que constituye su ámbito territorial.
d) Condiciones o requisitos para incorporarse a la junta de compensación, que no pueden ser más gravosos para unas personas propietarias que para otras. Las personas cotitulares de una finca o derecho tienen que designar una única persona para el ejercicio de sus facultades como miembro de la junta, respondiendo solidariamente ante la junta de todas las obligaciones que deriven de su condición. Si no designan ninguna persona representante en el plazo que se señale para tal efecto, lo nombra la administración actuante. En caso de usufructo la representación corresponde a la persona nuda propietaria.
Cuando las fincas pertenezcan a menores de edad o a personas que tienen limitada la capacidad de obrar, están representados en la junta de compensación por sus representantes legales.
e) Condiciones o requisitos para que las empresas urbanizadoras se incorporen en la junta de compensación, de conformidad con lo que prevé el artículo 171.4 de este Reglamento, si se prevé expresamente la posibilidad de su participación. Estas empresas están representadas en la junta de compensación por una única persona.
f) Órganos de gobierno y de administración y, si procede, de gerencia, manera de designarlos y facultades de cada uno.
Como mínimo, hay que prever un órgano colegiado de gobierno del que formen parte todos los miembros, un presidente o presidenta y un secretario o secretaria.
g) Requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y de administración, requisitos y forma de adopción de los acuerdos, quórum mínimo y manera de computarse los votos, que debe guardar proporción a los derechos de cada una de las propiedades, salvo acuerdo unánime en otro sentido.
i) Medios económicos y reglas para la exacción de las aportaciones que se puedan acordar con carácter ordinario o extraordinario.
j) Expresión de los recursos que, de acuerdo con la Ley de urbanismo y este Reglamento, sean procedentes contra los acuerdos de la junta.
k) Reglas sobre la disolución y liquidación de la junta de compensación.
198.1 Las bases de actuación pueden incluir las determinaciones siguientes:
a) Criterios del proyecto de reparcelación, cuando no sean los previstos en la Ley de urbanismo y este Reglamento, y se establezcan por acuerdo de todas las personas propietarias del polígono de actuación urbanística.
b) Criterios de valoración de derechos reales sobre las fincas, servidumbres prediales y derechos personales que puedan estar constituidos sobre las fincas.
c) Criterios de valoración de edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones que se tengan que derribar.
d) Criterios de selección de las empresas urbanizadoras que se puedan incorporar a la junta de compensación, y para valorar las aportaciones de las mismas, de acuerdo con lo que establece el artículo 141.1 de este Reglamento.
e) Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y, si procede, las de edificación de las fincas de resultado adjudicadas a la junta, así como los criterios para la selección de los contratistas que garanticen la adjudicación en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación bajo el punto de vista técnico y económico.
f) Actuaciones a llevar a cabo con relación a las personas propietarias que no se adhieran a la junta de compensación, con especificación de si se prevé la expropiación o el pago de los gastos de urbanización con terrenos, así como las que se tienen que llevar a cabo en relación a los miembros de la junta de compensación que no cumplan sus obligaciones, de acuerdo con lo que establece el artículo 136.6 de este Reglamento.
g) Reglas para valorar los inmuebles que se construyan cuando la junta esté facultada para edificar, y criterios para la fijación del precio de venta a terceras personas.
h) Forma y plazos en que las personas propietarias de terrenos o titulares de otros derechos deben hacer aportaciones en metálico para el pago de las cuotas de urbanización y para atender el sostenimiento y el funcionamiento de la entidad.
i) Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.
j) Forma y plazos de pago de las cuotas de conservación, hasta la recepción de las obras de urbanización por parte del ayuntamiento.
198.2 Las bases de actuación pueden incluir, además, las determinaciones complementarias que se consideren adecuadas para la correcta ejecución del sistema y de las obras de urbanización, incluso señalando las características técnicas mínimas que se tienen que recoger en los proyectos de las obras presupuestadas que se redacten. En cualquier caso, tienen que incluir las determinaciones del apartado anterior que sean necesarias en congruencia con la naturaleza de la actuación.
Las juntas de concertación se rigen, cuanto a su funcionamiento, por las reglas que fije su documento constitutivo, y actúan de conformidad con lo que se disponga en las bases para la concertación aprobadas por la administración urbanística actuante.
200.1 Las asociaciones administrativas de cooperación son de carácter voluntario, se constituyen a instancia de los particulares o de la administración urbanística actuante, y sólo se puede constituir una por cada polígono de actuación.
200.2 Los estatutos de las asociaciones administrativas de cooperación tienen que contener las mismas circunstancias enunciadas en el artículo 197 de este Reglamento, con las peculiaridades derivadas de las funciones que les son propias.
Las juntas de conservación
201.1 Cuando el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre las personas propietarias comprendidas en un polígono de actuación urbanística en virtud de las determinaciones del planeamiento, éstas se pueden constituir en junta de conservación para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del referido deber.
201.2 En el supuesto a que se refiere el apartado anterior, si las personas propietarias no se constituyen en junta de conservación, la administración actuante conserva las obras de urbanización a su cargo, exigiéndoles las correspondiente cuotas de conservación. También se exige el pago de cuotas de conservación a las personas propietarias que no se hayan adherido en la junta de conservación constituida.
201.3 En caso de incumplimiento de la obligación de conservar las obras de urbanización, la administración actuante puede aplicar la ejecución subsidiaria, con la declaración previa de incumplimiento de la referida obligación.
202.1 Si el planeamiento urbanístico no establece la obligación de las personas propietarias de conservar las obras de urbanización, la constitución de las juntas de conservación exige, previamente o simultánea, el otorgamiento de un convenio con el ayuntamiento.
202.2 El convenio tiene que establecer las funciones de la junta de conservación, el plazo de vigencia y las condiciones de entrega al ayuntamiento, al vencimiento del plazo, de las obras, instalaciones y servicios, que han constituido el objeto de los deberes de conservación, además de los otros aspectos que se consideren adecuados.
El convenio debe someterse a la publicidad que corresponde a los estatutos de la junta de conservación proyectada.
202.3 El deber de conservación sólo lo asumen las personas propietarias que se incorporen a la junta de conservación que se constituya.
203.1 Los estatutos de la junta de conservación tienen que contener las precisiones que prevé el artículo 197 de este Reglamento, con las peculiaridades necesarias atendido su objeto social y sus funciones. El alcance de los deberes de conservación lo determina el planeamiento, o bien el convenio correspondiente.
203.2 Los estatutos de la junta de conservación determinan la participación de las personas propietarias en la obligación de conservar y mantener las obras de urbanización, las dotaciones y las instalaciones de los servicios públicos en función de los coeficientes de participación en los gastos de urbanización que establece el proyecto de reparcelación y, en su defecto, sobre la base de criterios objetivos y generales para todo el ámbito de actuación.
204.1 Las juntas de compensación y las asociaciones administrativas de cooperación se pueden transformar en juntas de conservación, con la tramitación previa de la adaptación de los estatutos, de acuerdo con lo establecido por el artículo 113.2 de la Ley de urbanismo, y es preciso la modificación, mediante un documento público, del acuerdo de constitución, que debe aprobarse según lo que prevé el artículo 113.4 de la Ley mencionada.
204.2 Si los estatutos ya prevén la transformación de la entidad en otra de conservación, una vez recibidas las obras de urbanización por el ayuntamiento, la transformación se produce automáticamente. A tal efecto, la administración actuante tiene que enviar una copia del acta de recepción de las obras y una certificación acreditativa del hecho que se han cumplido los requisitos de transformación previstos en los estatutos, si procede, al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras para la inscripción de la transformación de la junta de compensación o asociación administrativa de cooperación en entidad de conservación.
Funcionamiento del Registro de entidades urbanísticas colaboradoras
205.1 En el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras se inscriben los acuerdos de la administración urbanística actuante por los que se aprueban:
a) La constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras. El asentamiento al Registro tiene que contener:
1º. Referencia al acuerdo de aprobación de los estatutos, así como, si procede, de las bases de actuación o de concertación.
2º. Referencia al acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad de que se trate.
3º. Los nombramientos de las personas encargadas del gobierno y administración de la entidad urbanística colaboradora.
4º. El nombre de la persona representante del ayuntamiento y, si procede, de la otra administración urbanística actuante, que puede recaer en una misma persona.
b) La constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras provisionales. El asentamiento al Registro tiene que contener:
1º. Referencia al acuerdo de aprobación de la constitución de la entidad.
2º. Nombramiento de las personas físicas encargadas del gobierno de la entidad.
3º. Plazo de vigencia.
c) Los apoderamientos especiales en el supuesto previsto en el artículo 164 de este Reglamento. El asentamiento al Registro tiene que contener:
1º. Referencia al acuerdo de aprobación del documento público de reparcelación voluntaria y del apoderamiento especial.
2º. Nombramiento de los apoderados o apoderadas.
d) La disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras.
e) La modificación del título constitutivo o de los estatutos y de las bases de actuación o de concertación de las entidades urbanísticas colaboradoras.
f) La transformación de una entidad urbanística colaboradora en otra entidad urbanística colaboradora.
205.2 También se inscriben en el Registro los acuerdos de las entidades urbanísticas colaboradoras sobre nombramiento y cese de las personas encargadas de su gobierno y administración.
205.3 Si la administración urbanística actuante no solicita la inscripción de los actos enumerados en el apartado 1 de este artículo dentro de los plazos establecidos en este Reglamento, puede solicitarla la persona que resulte competente de acuerdo con los estatutos o reglas de funcionamiento de la entidad.
206.1 Si la documentación presentada al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras, a los efectos de su inscripción, no es completa, o tiene defectos formales, la persona responsable del Registro tiene que requerir a la administración actuante o a la persona que haya instado la inscripción, en el supuesto a que hace referencia el artículo 192.2 de este Reglamento, para que sean enmendados los defectos detectados con la advertencia que se producirá la caducidad del expediente pasados tres meses sin que se presente nuevamente la documentación enmendada o completa. Este requerimiento debe ser notificado al ayuntamiento, si no es la administración actuante, y al presidente o presidenta de la entidad.
206.2 La falta de nombramiento de la persona representante del ayuntamiento y de la otra administración urbanística actuante, si procede, en el órgano rector de la entidad urbanística colaboradora no es causa de denegación de la inscripción, sino que causa los efectos que prevé el artículo 190.4 de este Reglamento.
206.3 La persona responsable del Registro tiene que proceder a la inscripción si la documentación es completa y no tiene defectos formales. Únicamente se puede denegar la inscripción, mediante resolución del director o directora general de Urbanismo, en los casos siguientes:
a) Si el planeamiento urbanístico no es ejecutivo.
b) Si la entidad constituida no se corresponde con el sistema y la modalidad de actuación aplicables.
c) Si el ámbito de la entidad constituida no se corresponde con un polígono de actuación urbanística.
206.4 El plazo para proceder a la inscripción y a su notificación es de un mes desde la presentación de la documentación correspondiente. Este plazo se interrumpe en el supuesto de que se requiera la enmienda de defectos.
206.5 La inscripción hay que notificarla al ayuntamiento, a la administración actuante en el supuesto de que ésta no sea el ayuntamiento y al presidente o presidenta de la entidad, y hay que publicarla en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña.
206.6 En todo caso, la entidad urbanística colaboradora adquiere personalidad jurídica des de su inscripción o una vez transcurrido el plazo máximo para proceder a la notificación de ésta que establece el apartado 4 de este artículo.
207.1 El Registro de entidades urbanísticas colaboradoras está formado por un libro básico y un libro complementario. El libro básico es el Libro de inscripciones, y el libro complementario es el Libro de inscripciones de entidades urbanísticas colaboradoras provisionales.
207.2 Además, la persona responsable del Registro de entidades urbanísticas colaboradoras tiene que abrir un expediente para cada una de las entidades para archivar la documentación que dé lugar a los asentamientos en los libros registrales.
207.3 Son públicos, y pueden ser consultados, los libros del Registro y la documentación relativa a los acuerdos administrativos. La persona responsable del Registro de entidades urbanísticas colaboradoras entregará las certificaciones que se pidan en relación a las inscripciones practicadas.
Expropiación forzosa por razones urbanísticas
208.1 La expropiación por razón de urbanismo puede tener por objeto la ejecución del planeamiento por polígonos completos. En este caso, es de aplicación el sistema de expropiación.
208.2 La expropiación urbanística también puede tener por objeto llevar a cabo actuaciones aisladas para la obtención de terrenos destinados a sistemas urbanísticos de titularidad pública, así como también el resto de supuestos de expropiación establecidos en la Ley de urbanismo y en este Reglamento.
208.3 La expropiación forzosa por razón de urbanismo también es de aplicación para la imposición de servidumbres o para la modificación o supresión de servidumbres preexistentes, cuando así lo requiera la ejecución del planeamiento.
209.1 En el sistema de expropiación, la condición de administración expropiante recae en la administración actuante con potestad expropiatoria que tiene encomendada la ejecución del planeamiento que da lugar a la expropiación. En las actuaciones aisladas, la condición de administración expropiante recae en el ente público con potestad expropiatoria a quien corresponde la obtención del suelo de acuerdo con el destino o la causa que legitima la expropiación, según las previsiones establecidas en la Ley de urbanismo, en otra legislación aplicable y, en su caso, en el planeamiento urbanístico.
209.2 Para llevar a cabo las actuaciones expropiatorias por razones urbanísticas, la administración expropiante puede utilizar las formas de gestión previstas en la legislación aplicable, encomendar mediante convenio el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras administraciones públicas o utilizar fórmulas asociativas con otras administraciones públicas.
209.3 En los supuestos previstos en la Ley de urbanismo y este Reglamento, la condición de beneficiario o beneficiaria en las expropiaciones urbanísticas corresponde a:
a) Las entidades urbanísticas especiales, cuando no tienen potestad expropiatoria y les corresponde la ejecución del planeamiento o se les encomienda la gestión de la expropiación en los supuestos establecidos en los apartados b) y c) del artículo 149 de la Ley de urbanismo.
b) Las entidades urbanísticas colaboradoras que lleven a cabo la ejecución del planeamiento.
c) Los sujetos titulares de la gestión urbanística integrada.
d) Las personas concesionarias de la ejecución del planeamiento mediante el sistema de expropiación.
e) El resto de personas físicas o jurídicas que ostenten esta condición en los términos y de acuerdo con los procedimientos establecidos por la legislación aplicable.
210.1 La expropiación se puede llevar a cabo bien por medio del procedimiento de tasación conjunta, bien siguiendo el procedimiento individualizado previsto en la legislación aplicable en materia de expropiación forzosa, con las especificidades que establece este Reglamento.
210.2 La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad a qué hace referencia el artículo 104.1.e) de la Ley de urbanismo, se lleva a cabo también por medio de cualquiera de los procedimientos indicados en el apartado anterior. En estos casos, con la relación de bienes y derechos o con el proyecto de expropiación, la administración expropiante tiene que formular una propuesta de resolución, que se aprueba conjuntamente con la relación o el proyecto, en la cual hay que motivar debidamente la concurrencia de la causa de expropiación, excepto los supuestos en que, de conformidad con lo que establece el artículo 230 de este Reglamento, procede acordar la declaración de incumplimiento de la obligación de edificar.
211.1 Cuando la expropiación se lleva a cabo por el procedimiento de tasación conjunta, la administración actuante tiene que aprobar un proyecto, formulado, en su caso, por el beneficiario o beneficiaria de la expropiación, con el contenido mínimo siguiente:
a) La causa de la expropiación, entre las establecidas en la Ley de urbanismo así como, en su caso, la referencia al instrumento de planeamiento la ejecución del cual da lugar a la actuación expropiatoria.
b) Identificación del polígono, con un plano de emplazamiento y un plano parcelario a una escala mínima 1:2.000.
c) Una relación de bienes y derechos concreta e individualizada, con descripción de todos los aspectos materiales y jurídicos de los bienes y derechos que sean de necesaria expropiación. La relación de bienes y derechos no es necesaria cuando ya consta en el planeamiento o la delimitación poligonal objeto de ejecución, sin perjuicio de las rectificaciones que en su caso, corresponda introducir.
d) Justificación razonada de los criterios de valoración utilizados, de acuerdo con la legislación aplicable y teniendo en cuenta la clasificación del suelo y, en su caso, el aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento y las cargas urbanísticas que corren a cargo de las propiedades objeto de tasación.
e) Hojas de aprecio individualizadas de cada finca, en las que se establecerá el valor del suelo y el correspondiente a las edificaciones, instalaciones y plantaciones que corresponda indemnizar.
f) Hojas de aprecio que correspondan a otras indemnizaciones por la extinción de derechos derivada de la expropiación.
211.2 En el trámite de audiencia previsto en el artículo 107.a) de la Ley de urbanismo, las personas titulares de bienes y derechos afectados pueden formular su propia hoja de aprecio, a los efectos de su consideración en la aprobación definitiva del proyecto así como, en su caso, por parte del Jurado de Expropiación de Cataluña.
211.3 Cuando el ayuntamiento no es la administración expropiante, se le debe dar audiencia del proyecto, que puede ser simultánea con la de las personas interesadas.
211.4 Si con posterioridad a la finalización del expediente aparecen fincas o derechos inscritos con anterioridad que no se hubiesen tenido en cuenta, la administración actuante tiene que incoar un procedimiento complementario de acuerdo con lo que establecen los apartados anteriores de este artículo.
212.1 Cuando no se siga el procedimiento de tasación conjunta, la administración actuante o, en su caso, el beneficiario o beneficiaria de la expropiación, tiene que formular la relación de bienes y derechos afectados por la actuación expropiatoria.
212.2 La relación de bienes y derechos debe ser concreta e individualizada, con descripción de todos los aspectos materiales y jurídicos de los bienes y derechos que sean de necesaria expropiación. Asimismo, la relación tiene que identificar la causa de la expropiación, entre las establecidas en la Ley de urbanismo y, en su caso, el instrumento de planeamiento la ejecución del cual da lugar a la actuación expropiatoria.
212.3 Una vez formulada la relación de bienes y derechos, se somete a información pública y a audiencia de las personas interesadas por un plazo mínimo de quince días.
212.4 La aprobación de la relación de bienes y derechos, una vez examinadas las alegaciones, corresponde a la administración que ejerza la potestad expropiatoria y comporta la concreción de la necesidad de ocupación, dando lugar al inicio del expediente expropiatorio, que se debe seguir con quién figure como titular en la relación aprobada.
212.5 La relación de bienes y derechos no es necesaria cuando ya conste en el planeamiento objeto de ejecución sin perjuicio de las rectificaciones que en su caso, corresponda introducir. Para introducir estas rectificaciones, se sigue el procedimiento establecido en los apartados anteriores, pero es suficiente la audiencia de los interesados, sin necesidad de información pública.
213.1 La atribución a una persona concesionaria de la condición de beneficiaria de la expropiación requiere un procedimiento de licitación pública, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de contratación de las administraciones públicas, en el que se fijen sus derechos y obligaciones.
213.2 La concesión tiene que concretar, al menos, los siguientes aspectos:
a) El objeto de la concesión.
b) El plazo de ejecución y, en su caso, de explotación de los servicios públicos en el ámbito a urbanizar.
c) Cuantía y forma de pago del canon de la concesión que se tiene que abonar a la administración concedente.
d) Facultades de vigilancia que corresponden a la administración concedente.
e) Factores a tener en cuenta para la fijación de los precios de venta o constitución de otros derechos sobre los solares resultantes y, en su caso, de los precios de venta, alquiler o constitución de otros derechos sobre las edificaciones que tiene que ejecutar la persona concesionaria.
f) Criterios para fijar los precios públicos para la explotación de los servicios públicos concedidos.
g) Deberes urbanísticos de cesión gratuita de terrenos que tiene que asumir el concesionario o concesionaria.
h) Deberes de conservación de la urbanización y fijación de los plazos, que pueden coincidir con el plazo concesional.
i) Relaciones entre la persona concesionaria y las personas propietarias que puedan quedar liberadas de la expropiación, de acuerdo con lo que establece el artículo 214 de este Reglamento.
j) Condiciones de venta o constitución de otros derechos sobre los solares resultantes, con especial referencia a los plazos para la construcción de las edificaciones previstas.
k) Sanciones por incumplimientos y demoras.
l) Supuestos de resolución y caducidad y sus efectos.
m) Garantías que tiene que prestar el concesionario o concesionaria para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones así como, en su caso, para la gestión de los servicios públicos.
213.3 La persona concesionaria puede incorporar a la gestión a las personas propietarias de terrenos para las que se acuerde la liberación de la expropiación.
214.1 En la aplicación del sistema de expropiación, la administración expropiante puede liberar de la misma, excepcionalmente y mediante la imposición de las condiciones oportunas, determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales de las administraciones públicas y otros entidades públicas.
214.2 La liberación de la expropiación se puede conceder de oficio o a instancia de parte, cuando, por razones de interés público relacionadas con la importancia de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación a realizar, o en virtud de otras circunstancias que lo hagan aconsejable, la administración expropiante estime oportuna la adopción de esta medida, y ésta sea compatible con los intereses públicos que legitimen la actuación.
214.3 Las solicitudes se pueden formular durante el periodo de información pública del proyecto de tasación conjunta, así como en cualquier momento anterior o posterior hasta el pago y toma de posesión.
214.4 Si la administración expropiante estima justificada la petición de liberación, tiene que señalar, mediante una propuesta de resolución, los bienes afectados por la liberación, las condiciones, términos y proporción en que los mismos se tienen que vincular a la gestión urbanística y las obligaciones que tienen que asumir sus titulares como consecuencia de esta vinculación. Es preciso fijar también los requisitos exigibles para garantizar su participación en la ejecución del planeamiento. La propuesta se somete a información pública por un plazo mínimo de quince días y a audiencia del beneficiario o beneficiaria, en su caso, así como de la propiedad, a los efectos que se pronuncie sobre la aceptación de las condiciones mencionadas, por un plazo mínimo también de quince días.
214.5 Si la propiedad acepta las condiciones fijadas, la administración expropiante, a la vista de las alegaciones formuladas, en su caso, por el beneficiario o beneficiaria y de las otras alegaciones que se hayan podido derivar de la información pública, debe dictar la resolución correspondiente, que hay que notificarla a las personas interesadas y hay que publicarla en el boletín oficial que corresponda. En la adopción de esta resolución es preciso tener en cuenta que:
b) La resolución tiene que precisar los bienes o derechos afectados por la liberación, así como los términos y proporción en que su titular tendrá que vincularse a la gestión urbanística y las garantías que se exijan, así como, en todo caso, la afectación de la finca al pago de las cargas de urbanización en los términos establecidos en el artículo 154 de este Reglamento.
c) Si la administración expropiante no fuera el ayuntamiento, la liberación requiere en todo caso su conformidad.
214.6 El incumplimiento por parte de la propiedad de los deberes urbanísticos fijados en la resolución de liberación determina, bien la ejecución de las garantías y la utilización de la vía de apremio, bien la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.
215.1 Corresponde acordar la ocupación directa a quien ostente la condición de administración actuante en el desarrollo urbanístico del ámbito donde se encuentren el terrenos. El procedimiento se inicia de oficio o bien a instancia de la administración competente para la ejecución de la obra o la implantación del servicio que motiva la ocupación y sin perjuicio, en su caso, de la existencia de personas beneficiarias, que participan también en el procedimiento en los mismos términos que en una actuación expropiatoria.
215.2 Corresponde a la administración actuante, a instancia, en su caso, de las personas beneficiarias de la ocupación, formular la relación, concreta e individualizada, de los bienes y derechos afectados por la ocupación, con descripción de todos los aspectos materiales y jurídicos de los bienes y derechos que sean de necesaria ocupación.
215.3 La relación de bienes y derechos tiene que justificar la necesidad de ocupación y causas que la motivan y tiene que concretar el sector de planeamiento o el polígono de actuación urbanística en el cual las personas propietarias deben hacer efectivos sus derechos y obligaciones. También tiene que determinar el aprovechamiento urbanístico que se atribuye a las propiedades objeto de ocupación y cuantificar las indemnizaciones que sean procedentes por la ocupación y la extinción de derechos que la ocupación comporte.
215.4 La relación de bienes y derechos se tiene que exponer al público por el plazo mínimo de quince días, con audiencia simultánea por el mismo plazo a las personas propietarias y titulares de derechos inscritos en el Registro de la propiedad, y al resto de personas titulares de derechos que sean conocidos, para que puedan formular alegaciones. Cuando el ayuntamiento no es la administración actuante, se le otorga simultáneamente el mismo trámite de audiencia.
215.5 La formulación de la relación de bienes y derechos permite solicitar al Registro de la propiedad la práctica de una nota marginal a la inscripción de las fincas afectadas.
215.6 Una vez informadas las alegaciones, se aprueba la relación de bienes y derechos, lo que comporta la declaración de la necesidad de la ocupación directa, que habilita a la administración actuante o, en su caso, a la administración competente señalada en el apartado 1 de este artículo o bien a las personas beneficiarias, para la ocupación inmediata de las fincas afectadas. El acuerdo hay que publicarlo en el boletín oficial correspondiente y hay que notificarlo a las personas interesadas.
215.7 La aprobación de la necesidad de la ocupación directa implica la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados. Para llevar a cabo la ocupación efectiva de la finca, la administración actuante tiene que extender un acta de ocupación en la cual es preciso hacer constar, como mínimo:
a) Lugar y fecha del otorgamiento y determinación de la administración actuante con potestad expropiadora.
b) Identificación de las personas titulares del dominio y del resto de derechos.
c) Identificación de los derechos, plantaciones y del resto de bienes susceptibles de indemnización, existentes en los terrenos ocupados y, en su caso, situación registral de éstos.
d) Superficie ocupada.
e) Determinación del aprovechamiento urbanístico que corresponde a los terrenos ocupados, identificando el sector de planeamiento o polígono de actuación urbanística donde se debe hacer efectivo este aprovechamiento mediante una reparcelación.
215.8 También como requisito previo a la ocupación de la finca, la administración actuante tiene que entregar a cada una de las personas propietarias de los terrenos objeto de ocupación, una certificación de los extremos consignados en el acta de ocupación, que se tiene que ajustar a lo que establece la legislación aplicable para la inscripción en el Registro de la propiedad. Simultáneamente, la administración actuante tiene que remitir copia de los actos al Registro de la propiedad para inscribir a su favor las fincas ocupadas y a favor de las personas propietarias afectadas, y en folio independiente, el aprovechamiento correspondiente a las fincas ocupadas.
215.9 Los derechos reales sobre las fincas ocupadas que no sean extinguidos por razón de la ocupación directa, se deben hacer constar en los folios correspondientes a la inscripción del aprovechamiento urbanístico y posteriormente se tienen que trasladar a las fincas que se adjudiquen en el correspondiente proyecto de reparcelación, en subrogación de las fincas ocupadas.
216.1 El aprovechamiento urbanístico atribuido a causa de una ocupación directa da lugar a la adjudicación de las correspondientes fincas de resultado en el proyecto de reparcelación o bien, en su caso, al reconocimiento de la indemnización por el equivalente económico del aprovechamiento, cuando así corresponda de acuerdo con lo que establece la Ley de urbanismo y este Reglamento.
216.2 El aprovechamiento atribuido con motivo de la ocupación directa es provisional, y se establece definitivamente de acuerdo con el principio de distribución equitativa de beneficios y cargas con la aprobación del proyecto de reparcelación.
217.1 Las personas propietarias afectadas por la ocupación directa pueden advertir la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio una vez transcurrido el plazo establecido por el artículo 150.3 de la Ley de urbanismo. El inicio del expediente de justiprecio se produce, por ministerio de la ley, en el plazo de un año desde la advertencia, de acuerdo con el artículo 108.1 de la Ley de urbanismo.
217.2 La advertencia a que se refiere el apartado 1 de este artículo se puede producir también a instancia de la propiedad con anterioridad al plazo señalado cuando, debido a una modificación o revisión del planeamiento que ha dado lugar a la ocupación, se produce una disminución del aprovechamiento urbanístico reconocido.
217.3 Cuando se produce la referida disminución, el justiprecio se establece de acuerdo con el valor del aprovechamiento reconocido con motivo de la ocupación directa.
218.1 Antes de la ocupación efectiva de los terrenos es necesario el pago o consignación, si procede, de las indemnizaciones que se determinen, de acuerdo con la legislación aplicable, bien por razón de la ocupación temporal, en los casos previstos en los apartados 3 y 5 del artículo 150 de la Ley de urbanismo, bien por la extinción de los derechos existentes, cuando sean incompatibles con el planeamiento. Las indemnizaciones, en estos casos, nunca comprenden el valor del suelo.
218.2 Para fijar el justiprecio de las indicadas indemnizaciones se aplica el procedimiento establecido en la legislación aplicable a los supuestos de expropiación forzosa por el trámite de urgencia.
218.3 Las indemnizaciones corren a cargo de la administración actuante o, en su caso, del beneficiario o beneficiaria de la ocupación, sin perjuicio de su repercusión en la comunidad de reparcelación. En este caso, se contabilizan en el proyecto de reparcelación a favor de quién las haya satisfecho.
Artículo 219 Derecho de realojamiento en los supuestos de ocupación directa
Es de aplicación a los casos de ocupación directa el derecho de realojamiento en las condiciones y con los requisitos que prevé el artículo 114 de la Ley de urbanismo y el artículo 128 de este Reglamento.