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Timestamp: 2016-10-25 17:34:28
Document Index: 236550221

Matched Legal Cases: ['Art. 648', 'Art. 38', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 648', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 648', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 38', 'Art. 38', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 156', 'Art. 159']

5C.36/2004 (23.06.2004)
Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bernhard Trauffer,
Stockwerkeigent�mergemeinschaft der Zentrums�berbauung Hotelapart Y.________,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden, Zivilkammer, vom 2. September 2003.
In C.________ liegt die in Stockwerkeigentum aufgeteilte Zentrums�berbauung Hotelapart Y.________.
Laut der �ffentlich beurkundeten Begr�ndungserkl�rung vom 30. M�rz 1979 umfasst die Liegenschaft insgesamt sechs Trakte, n�mlich
- Trakt II: L�den, Restaurations- und Hotelbetrieb (Anteile Nr. 50-59),
- Trakt III: disponible R�umlichkeiten (Anteile Nr. 60-78),
Z.________ ist Eigent�mer der Stockwerkeinheit Nr. ... (Wohnung); ferner hat er ein Ben�tzungsrecht an einem Parkplatz in der Autoeinstellhalle Nr. 218. Die X.________ AG ist Betreiberin des Hotels Y.________; sie ist auch Eigent�merin des Stockwerkanteils Nr. 217 (Sportanlagen).
Anl�sslich ihrer 19. ordentlichen Miteigent�merversammlung vom 30. Juni 2001, an welcher von 117 Miteigent�mern 96 mit einem Wertquotenanteil von 876,6 Tausendsteln anwesend oder vertreten waren, erm�chtigte die Stockwerkeigent�mergemeinschaft die X.________ AG unter Traktandum Nr. 15 mit 94 zu 2 Stimmen und 863.4 zu 13.2 Tausendsteln Wertquoten, das von dieser f�r die Einheit Nr. 217 unterbreitete Projekt "Ersatz der bestehenden Tennishalle durch einen Neubau mit Wellnesslandschaft, Seminarr�umen und Hotelzimmern" auf eigene Kosten zu realisieren.
Mit Anfechtungsklage vom 24. Juli 2001 beim Kreispr�sidenten D.________ als Vermittler bzw. mit Prozesseingabe vom 10. Oktober 2001 beim Bezirksgericht E.________ verlangte Z.________ die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses gem�ss Traktandum Nr. 15, eventualiter dessen Aufhebung. Anl�sslich der Hauptverhandlung verlangte er die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
Das Bezirksgericht E.________ und das Kantonsgericht von Graub�nden wiesen die Klage ab, und zwar mit Urteilen vom 28. November 2002 (Mitteilung: 31. M�rz 2003) bzw. 2. September 2003 (Mitteilung 7. Januar 2004).
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts hat Z.________ am 6. Februar 2004 sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung eingereicht. Mit Letzterer verlangt er die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Gutheissung der Klage. Mit Berufungsantwort vom 14. April 2004 hat die Stockwerkeigent�mergemeinschaft auf Abweisung der Berufung geschlossen, soweit darauf einzutreten sei.
Zwischen den Parteien sind zwei Rechtsfragen streitig: Zum einen stellt sich der Kl�ger auf den Standpunkt, der geplante Neubau habe eine Zweck�nderung der Liegenschaft zur Folge, die gem�ss Art. 648 Abs. 2 ZGB und Art. 38 lit. a des Reglements einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigent�mer erfordere. Zum anderen geht er davon aus, dass der Neubau nicht eine n�tzliche Massnahme darstelle, die mit der Mehrheit der Stimmen und der Wertquoten beschlossen werden kann (Art. 647d ZGB), sondern dass dieser luxuri�sen Charakter habe und auch aus diesem Grund die Zustimmung aller Stockwerkeigent�mer erheische (Art. 647e Abs. 1 ZGB).
Ist mit einem Um- oder Neubau eine Zweck�nderung verbunden, beurteilen sich bauliche Massnahmen nicht nach den Bestimmungen von Art. 647c ff. ZGB. F�r sie gilt die Spezialregelung von Art. 648 Abs. 2 ZGB (vgl. BGE 111 II 330 E. 2 S. 333; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 16 zu Art. 647c ZGB). Folglich ist vorab �ber die Frage der Zweck�nderung zu befinden.
2.1 Das Kantonsgericht hat die Zweck�nderung im Wesentlichen mit der Begr�ndung verneint, weder die Wellnesseinrichtungen noch die Seminarr�ume und schon gar nicht die zus�tzlichen Hotelzimmer verm�chten den Charakter der Liegenschaft zu �ndern, handle es sich doch nach wie vor um ein gehobenen Anspr�chen gerecht werdendes Aparthotel. Daran �ndere auch der Umstand nichts, dass der Trakt V laut Begr�ndungserkl�rung mit "Sportanlagen" betitelt sei; diese Bezeichnung d�rfe nicht Selbstzweck sein, vielmehr m�sse der Trakt der Erhaltung eines konkurrenzf�higen Hotelbetriebs dienen.
2.2 Der Kl�ger geht von einer kompletten Umnutzung des Traktes V aus, umso mehr als die Erstellung neuer Hotelzimmer in den Vordergrund trete; dadurch werde der bisherige Zweck (Sport) im Vergleich zum neuen Hauptzweck (Beherbergung) zu einem nebens�chlichen. Sodann �ndere sich das �ussere Erscheinungsbild des Traktes und ausserdem f�hre der Neubau angesichts des Umfangs der Investitionen zu einer Ver�nderung der Wertquoten, wie dies im Antrag der X.________ AG an die Stockwerkeigent�mergemeinschaft bereits in Aussicht gestellt worden sei; auch darin manifestiere sich die Zweck�nderung.
2.3 Gem�ss Art. 648 Abs. 2 ZGB bedarf es zur Ver�usserung oder Belastung der Sache sowie zur Ver�nderung ihrer Zweckbestimmung der �bereinstimmung aller Miteigent�mer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. F�r die Frage der Zweck�nderung ist somit von der urspr�nglichen Zweckbestimmung der in Stockwerkeinheiten aufgeteilten Liegenschaft auszugehen, wie sie in Ziff. II.3 der Begr�ndungserkl�rung vom 30. M�rz 1979 umschrieben ist:
Innerhalb der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft soll das bereits bestehende Hotel Y.________ mit Hallenbad, ein Restaurationsbetrieb mit Bar inklusive L�den sowie Sportanlagen betrieben werden. Die Wohnungen sollen zum Teil als Aparthotelzimmer durch eine Betriebsorganisation hotelm�ssig bewirtschaftet werden. F�r alle Anlagen stehen unter- und oberirdische Parkpl�tze zur Verf�gung, alles gem�ss Plan.
Die Widmungserkl�rung definiert nicht die Zweckbestimmung einzelner Stockwerkeinheiten oder Trakte, sondern diejenige der Gesamtanlage; die bauliche Ausgestaltung der einzelnen Trakte wird in Ziff. II.1 der Begr�ndungserkl�rung (betreffend Trakt V bzw. Stockwerkeinheit Nr. 217 auf S. 54) einzig im Sinne eines Liegenschaftsbeschriebs erw�hnt und ist f�r die Frage der Widmung nicht von Bedeutung.
Daran �ndert auch der Umstand nichts, dass die einzelnen Stockwerkeinheiten unterschiedlichen Funktionen dienen. Diese sind der generellen Zweckbestimmung untergeordnet, was durch ihre Verkn�pfung zum Ausdruck kommt: Die Liegenschaft umfasst einerseits das Hotel Y.________. Der Betrieb eines Hotels bezweckt die Beherbergung von G�sten, wobei zur Beherbergung Verk�stigung, Freizeitangebote und Dienstleistungen verschiedenster Art treten k�nnen; deshalb steht der fragliche Trakt V (Stockwerkeinheit Nr. 217) denn auch im Sonderrecht des Hotelbetriebes. Andererseits geh�rt zur Liegenschaft eine gr�ssere Anzahl von Wohnungen, die selbstredend dem Wohnzweck gewidmet sind. Diese beiden Elemente sind insofern verquickt, als die Wohnungen oder jedenfalls ein Teil davon als Apartzimmer hotelm�ssig bewirtschaftet werden. Dies bedeutet, dass die betreffenden Eigent�mer verpflichtet sind, ihre Einheit dem Beherbergungsunternehmen in einem bestimmten Umfang zur dauernden Bewirtschaftung zu �berlassen; umgekehrt hat dieses f�r die Aparteinheiten Zimmer-, Restaurations- und andere Serviceleistungen zu erbringen (vgl. Raschein, Die Rechtsaus�bung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft mit besonderer Ber�cksichtigung von Gew�hrleistungsanspr�chen und des Sonderfalles Aparthotel, Diss. Z�rich 1996, S. 78 ff.; Friedrich, Rechtsprobleme bei Appart-Hotels auf der Basis von Stockwerkeigentum, in: Der Bernische Notar 1983, S. 169 ff.).
2.4 Durch den geplanten Neubau wird die Zweckbestimmung der Gesamtanlage (Beherbergungs- und Wohnzweck sowie deren Verkn�pfung) nicht gef�hrdet: Die Argumentation des Kl�gers, eine Wellnessanlage mit Seminarr�umen und Hotelzimmern stelle etwas v�llig anderes dar als eine Tennishalle mit Kegelbahn und Bar, mag f�r sich genommen zutreffen. Angesichts der nicht f�r die einzelnen Trakte spezifizierten, sondern die Liegenschaft als Ganzes betreffenden Zweckbestimmung geht sie jedoch an der Sache vorbei: Wie das Kantonsgericht zutreffend bemerkt hat, bleibt der Charakter der Liegenschaft als solcher unber�hrt und stehen dem Kl�ger die Wohnung sowie die aus der Anbindung an den Hotelbetrieb fliessenden Vorteile auch weiterhin im bisherigen Mass zur Verf�gung.
2.5 Nichts f�r seinen Standpunkt kann der Kl�ger aus dem Umstand ableiten, dass der geplante Neubau voraussichtlich zu einer �nderung der Wertquoten f�hren wird. Die Wertquote ist eine abstrakte Verh�ltniszahl, die den Umfang der Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigent�mers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch ausdr�ckt. Sie fixiert zahlenm�ssig das Ausmass der Beteiligung am gesamten, sowohl Rechte als auch Pflichten umfassenden Rechtsinhalt des Miteigentums, und das Gesetz bezeichnet sie ausdr�cklich als Bemessungsgrundlage f�r gewisse Rechte und Pflichten (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 4 und 5 zu Art. 712e ZGB; Wermelinger, La propri�t� par �tages, Fribourg 2002, N. 7 ff. zu Art. 712e ZGB).
Hingegen sagt die Wertquote nichts �ber den Zweck einer Liegenschaft aus: Wird beispielsweise eine in Stockwerkeinheiten aufgeteilte Wohnbaute gewerblichen Zwecken zugef�hrt, indem in den einzelnen Einheiten ohne bauliche Ver�nderungen B�ros eingerichtet werden, erf�hrt die Liegenschaft eine vollst�ndige Zweck�nderung, ohne dass dadurch die Wertquoten ver�ndert w�rden. Werden hingegen innerhalb einer Wohnbaute Stockwerkeinheiten vergr�ssert, verkleinert oder zusammengelegt, kann dies eine �nderung der Wertquoten notwendig machen, w�hrend der Wohnzweck der Liegenschaft unangetastet bleibt. Insofern besteht weder ein direkter noch ein indirekter Zusammenhang zwischen der Quotenfrage und der Zweckbestimmung.
2.6 Ebenso wenig verf�ngt das Argument, der Neubau f�hre zu einer �nderung des �usseren Erscheinungsbildes, da auch dieses in keinem Zusammenhang mit der Zweckbestimmung steht: Werden im genannten Beispiel die Einheiten einer Wohnbaute neu gewerblich genutzt, liegt eine Zweck�nderung vor, w�hrend das �ussere Erscheinungsbild gleich bleibt. Umgekehrt �ndert das Verglasen der Balkone oder die Aufstockung des Geb�udes dessen Aussehen, ohne dass damit der Wohnzweck angetastet wird.
2.7 Nichts f�r sich ableiten kann der Beschwerdef�hrer schliesslich aus dem Umstand, dass gem�ss Art. 38 lit. a des Reglements auch die Ab�nderung der "Umschreibung der im Sonderrecht stehenden Teile des Geb�udes" der Zustimmung aller Stockwerkeigent�mer bedarf: Damit ist offensichtlich nicht die (ebenfalls in Art. 38 lit. a des Reglements erw�hnte) Zweck�nderung, sondern die r�umliche Ausscheidung der im Sonderrecht stehenden Teile gemeint (vgl. Friedrich, Das Stockwerkeigentum, Bern 1972, Text � 36 auf S. 142); die r�umliche Aufteilung der Stockwerke wird indes durch den Neubau nicht ver�ndert.
2.8 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der geplante Neubau nicht in den mit Begr�ndungserkl�rung vom 30. M�rz 1979 festgelegten Zweck der Liegenschaft eingreift.
3.1 Das Kantonsgericht hat den Neubau als n�tzliche bauliche Massnahme im Sinn von Art. 647d ZGB betrachtet. Es hat dazu ausgef�hrt, mit der Anpassung an die ge�nderten Kundenbed�rfnisse k�nne der Hotelbetrieb seine Ertragskraft steigern und so seine Zukunft sichern, was wiederum den �brigen Stockwerkeigent�mern zugut komme.
3.2 Der Kl�ger macht geltend, es handle sich um eine luxuri�se bauliche Massnahme, die nach Art. 647e ZGB einen einstimmigen Beschluss erfordere. Er wirft dem Kantonsgericht vor, in seiner Begr�ndung das Sonderrecht der X.________ AG an der Stockwerkeinheit Nr. 217 mit dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigent�mer an Fassaden, B�den, Hauptmauern, Dach, etc. vermengt zu haben. Nicht der Nutzen f�r die X.________ AG, sondern derjenige f�r die Gemeinschaft sei ausschlaggebend f�r die Charakterisierung der baulichen Massnahme.
3.3 Art. 712g Abs. 1 ZGB verweist f�r die Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen auf die Bestimmungen �ber das Miteigentum, d.h. auf Art. 647-647e ZGB.
Als notwendig definiert der Gesetzgeber die Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die f�r die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsf�higkeit der Sache n�tig sind (Art. 647c ZGB). Als n�tzlich bezeichnet das Gesetz solche Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsf�higkeit der Sache bezwecken (Art. 647d Abs. 1 ZGB), w�hrend Bauarbeiten, die lediglich der Versch�nerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, als luxuri�s gelten (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Entgegen dem strikten Wortlaut sind nach herrschender Lehre auch Neubauten unter Art. 647c-647e ZGB zu subsumieren (vgl. Meier-Hayoz, a.a.O., N. 11 zu Art. 647c ZGB; Schneider, Das schweizerische Miteigentumsrecht, Diss. Bern 1973, S. 109 f.; Weber, Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft, Diss. Z�rich 1979, S. 280 f.).
Welche baulichen Massnahmen als notwendig, welche als n�tzlich und welche als luxuri�s anzusehen sind, ist im Einzelfall unter W�rdigung aller Umst�nde zu pr�fen; dabei kann ein und dieselbe Massnahme je nach den konkreten Umst�nden in eine andere Kategorie fallen (Meier-Hayoz, a.a.O., N. 22 ff. zu Art. 647c ZGB). Errichtet ein Viersternehotel eine Wellnessanlage, Seminarr�ume und (weitere) G�stezimmer, steht, wie das Kantonsgericht zutreffend ausgef�hrt hat, die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebes im Vordergrund; insofern ist der Neubau f�r das Hotelunternehmen auf jeden Fall n�tzlich im Sinn von Art. 647d ZGB. Angesichts der ge�nderten Bed�rfnisse der Hotelg�ste und des derzeitigen Booms von Wellnesseinrichtungen k�nnte allenfalls sogar von einer notwendigen baulichen Massnahme im Sinn von Art. 647c ZGB gesprochen werden, weil ein entsprechender Betrieb ohne solche Einrichtungen auf die Dauer nicht mehr konkurrenzf�hig ist (so Baumann, Entscheidungen �ber notwendige, n�tzliche und luxuri�se Bauten in der Stockwerkeigent�mergemeinschaft eines Apparthotels, in: Aktuelle Aspekte des Schuld- und Sachenrechts, Festschrift f�r Heinz Rey zum 60. Geburtstag, Z�rich 2003, S. 8). Jedenfalls stellt eine Wellnessanlage bei einem Viersternehotel keine luxuri�se, d.h. lediglich der Ansehnlichkeit oder Bequemlichkeit dienende Einrichtung dar. Erst recht k�nnen Seminarr�ume und (weitere) Hotelzimmer nicht als luxuri�s gelten.
3.4 Vorliegend ist jedoch zu beachten, dass vom Verweis in Art. 712g Abs. 1 ZGB sachlogisch nur diejenigen Geb�udeteile erfasst sein k�nnen, die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden sind: Zwar besteht auch an den ausgeschiedenen Teilen kein Alleineigentum, aber die Freiheit des Stockwerkeigent�mers in der baulichen Ausgestaltung seiner eigenen R�ume geh�rt nach Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB gerade zum wesentlichen Inhalt des Sonderrechts. Solche Arbeiten kann der Stockwerkeigent�mer ohne R�cksicht auf Quoren und Utilit�tsfragen kraft der ihm durch sein Sonderrecht verliehenen Rechtsmacht vornehmen, soweit er dadurch keinem anderen Stockwerkeigent�mer die Aus�bung des gleichen Rechts erschwert und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise besch�digt oder in ihrer Funktion oder �usseren Erscheinung beeintr�chtigt (Art. 712a Abs. 2 ZGB).
Mit dem Begriff "Sache" in Art. 647c-647e ZGB ist deshalb nicht anders als beim (einfachen) Miteigentum auch bei einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft die Gesamtsache gemeint. Daher m�ssen die notwendigen baulichen Massnahmen (Art. 647c ZGB) den Wert und die Gebrauchsf�higkeit der Gesamtliegenschaft erhalten. Dasselbe gilt f�r die n�tzlichen (Art. 647d ZGB) und die der Versch�nerung und Bequemlichkeit dienenden Bauarbeiten (Art. 647e ZGB). "Notwendig" im Sinn von Art. 647c ZGB sind somit beispielsweise f�llige Unterhaltsarbeiten wie die Erneuerung der Fassade oder des Daches. Als "n�tzlich" w�rde etwa der Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzuges gelten (Meyer-Hayoz, a.a.O., N. 16 zu Art. 647d ZGB). Als "luxuri�s" w�ren schliesslich Massnahmen wie die Auskleidung des Eingangs mit Marmor oder das Aufstellen eines Springbrunnens im Hausflur anzusehen (Meyer-Hayoz, a.a.O., N. 4 zu Art. 647e ZGB).
3.5 Im vorliegenden Fall hat die X.________ AG klar das Hauptinteresse am Neubau; sie hat diesen denn auch geplant, sie hat hier�ber einen Beschluss der Stockwerkeigent�merversammlung verlangt und sie tr�gt die Kosten. Entgegen den sinngem�ssen Ausf�hrungen des Kl�gers steht jedoch die geplante bauliche Massnahme nicht im alleinigen Interesse des Hotelunternehmens; vielmehr profitieren auch die �brigen Stockwerkeigent�mer davon, und zwar in verschiedener Hinsicht:
Den Wohnungseigent�mern werden im gleichen Geb�udekomplex Wellnesseinrichtungen und damit zeitgem�sse Freizeit- und Erholungsanlagen zur Ben�tzung offen stehen. Das Kantonsgericht hat denn auch darauf hingewiesen, dass der Kl�ger in einem Verkaufsinserat f�r seine Wohnung mit der geplanten Wellnessanlage warb. Steigert eine solche Anlage die Attraktivit�t des Hotels, f�hrt dies nach der allgemeinen Erfahrung zu einer besseren Auslastung der als Aparthotelzimmer ausgestalteten Stockwerkeinheiten; damit ist eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit bzw. Bewirtschaftungsm�glichkeit der Wohnungen im Sinn von Art. 647d Abs. 1 ZGB gegeben. Schliesslich h�ngt der Charakter der gesamten Liegenschaft vom Fortbestand des Hotelbetriebes ab, w�rden doch die einzelnen Wohnungen ohne das Aparthotel nicht mehr im Genuss der sich daraus ergebenden Serviceleistungen stehen. Die Sicherung der Zukunft des Hotelbetriebes, zu der auch Seminarr�ume und ein zus�tzliches Angebot an G�stezimmern beitragen k�nnen, steht deshalb im direkten Interesse der Eigent�mer der Apartwohnungen.
Liegt jedoch die - in gemeinschaftliche Teile eingreifende, das �ussere Erscheinungsbild ver�ndernde - bauliche Massnahme auch im Interesse der Gemeinschaft und steigert sie auch den Wert bzw. die Wirtschaftlichkeit der Wohnungen, so dass der Neubau auch f�r die Gemeinschaft als n�tzlich bezeichnet werden muss, hat das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es sich bei seinem Entscheid auf Art. 647d ZGB abgest�tzt hat.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Berufung abzuweisen ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Kl�ger kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Der Kl�ger hat die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 12'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Kantonsgericht von Graub�nden, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.