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Timestamp: 2020-06-04 00:47:14+00:00
Document Index: 19807572

Matched Legal Cases: ['art. 8', 'art. 247', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 318']

Etablissement des faits d’office
Art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC
Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers [C/902/2014]
Si les juges estiment que les pièces fournies sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, ils ont l’obligation de demander au bailleur de les compléter. Si le Tribunal pouvait valablement renoncer à vérifier que le Registre foncier détenait le document du 25 août 1998, à savoir l’accord de l’administration fiscale qui permettrait d’établir la valeur du bien immobilier, puisque les appelants auraient pu avoir accès eux-mêmes à ce document, il n’en va pas de même de l’interpellation du notaire. En effet, le Tribunal ne disposait pas des éléments nécessaires pour statuer sur le calcul de rendement, de sorte qu’il ne pouvait renoncer à un tel acte d’instruction, même en procédant à une appréciation anticipée des preuves.
Les parties sont liées par un contrat de bail du 15 février 2004 portant sur la location d’un appartement de 5,5 pièces au 7ème étage d’un immeuble sis à Genève. Le loyer annuel, fixé initialement à fr. 28'680.-, hors charges, a été augmenté par avis de majoration du 11 mars 2008 à fr. 30'180.- à compter du 1er mai 2008. Le même jour, les locataires ont également pris à bail un parking extérieur dont le loyer annuel a été fixé à fr. 1'800.-.
Les avis de fixation du loyer initial du 10 février 2004 indiquent que le loyer annuel de l’appartement du précédent locataire s’élevait à fr. 25'920.- depuis le 1er janvier 1998 et celui du parking à fr. 1'320.- depuis le 16 janvier 1984 ; les augmentations de loyer étaient motivées par l’adaptation aux loyers usuels du quartier.
Le 10 décembre 2013, les locataires ont sollicité une baisse de loyer de 35 % à compter du 1er mai 2014 pour l’appartement et pour la place de parking, en se fondant sur un calcul de rendement, à tout le moins une baisse de loyer de 13.04 % en raison de la baisse des taux hypothécaires de référence de 3.25 % à 2 %. Le 20 décembre 2013, la bailleresse a rejeté leurs prétentions.
Les locataires ont ouvert action devant le Tribunal des baux et loyers le 15 janvier 2014. Par jugement du 3 mars 2015, le Tribunal a débouté les locataires de leurs conclusions en baisse de loyers. Le Tribunal a retenu notamment que la demande de diminution de loyer formée par les locataires devait être examinée à l’aune de la méthode absolue, faute de documents nécessaires pour qu’il soit procédé à un calcul de rendement. Les locataires ont interjeté appel de ce jugement en temps utile.
Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer appartient au locataire. Toutefois, en application de l’art. 8 CC, le bailleur doit collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession. Bien que le locataire supporte en principe le fardeau de la preuve dans le cadre de la contestation du loyer, il convient de tenir compte de ce qu’il n’a pas la possibilité d’apporter des éléments permettant un calcul de rendement du bien loué ni de réunir des exemples concrets de comparaison. Le fait de rejeter une demande de baisse de loyer sans qu’un calcul de rendement ait pu être effectué reviendrait à donner une prime au bailleur qui ne fournirait pas d’informations ou des renseignements incomplets. Telle n’a pas été la volonté du législateur (ACJC/564/2010 du 17 mai 2010 consid. 3.4).
Le Tribunal, en application de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC, établit les faits d’office. Cette maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Elle ne constitue pas une maxime officielle absolue. Le juge ne doit pas instruire d’office le litige lorsqu’un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l’instruction et de fournir des preuves. Si de motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les allégations et offres de preuves d’une partie sont lacunaires, il doit inviter celle-ci à compléter ses moyens. La maxime inquisitoire qui a cours en droit du bail ne permet pas d’étendre ad libitum la procédure probatoire en recueillant toutes les preuves possibles; elle n’exclut nullement une appréciation anticipée des preuves, à l’issue de laquelle le juge renonce à en administrer de supplémentaires parce qu’il dispose déjà des éléments nécessaires pour statuer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/2010 du 30 septembre 2010 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.2; 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231 consid. 4a p. 238; HOHL, op. cit., n. 1401 ss).
Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui qu’il les produise, la maxime inquisitoriale sociale instaurée par l’ancien article 274d al. 3 aCO – et toujours applicable sous l’égide du CPC (HOHL, op. cit., n. 1397 ss) – impliquant un devoir de collaboration active des parties à l’établissement des faits (ATF 125 III 231 consid. 4a = JT 2000 l 194; arrêts du Tribunal fédéral 4a_3/2011 du 28 février 2011; ATF 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 3.2). La sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de l’appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 2008 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu’il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la demande de production des pièces (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 et 4A_576/2008 précité consid. 2.4).
Si les premiers juges estiment que les pièces fournies sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, ils ont l’obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l’interroger, et/ou de l’inviter à produire des pièces complémentaires (arrêt publié ACJC/721/2012 du 21 mai 2012 consid. 5.2 et les références citées).
3.2 En l’espèce, l’intimée ayant déclaré ne pas détenir les documents sollicités propres à effectuer le calcul de rendement, les appelants ont informé le Tribunal de l’existence d’un document, à savoir la lettre d’accord de l’administration fiscale cantonale du 25 août 1998, qui permettrait d’établir la valeur du bien immobilier litigieux et lui ont indiqué qui pouvait vraisemblablement détenir une copie de ce document, soit le notaire ou le Registre foncier.
Si le Tribunal pouvait valablement renoncer à vérifier que le Registre foncier détenait le document du 25 août 1998 puisque les appelants auraient pu avoir accès eux-mêmes à ce document, il n’en va pas de même de l’interpellation du notaire. En effet, le Tribunal ne disposait pas des éléments nécessaires pour statuer sur le calcul de rendement, de sorte qu’il ne pouvait renoncer à un tel acte d’instruction, même en procédant à une appréciation anticipée des preuves. Certes, les premiers juges n’avaient pas à interpeller personnellement le notaire. Ils pouvaient en revanche ordonner à la bailleresse de le faire étant relevé que les locataires n’auraient pas pu exiger des documents du notaire. Le Tribunal n’a d’ailleurs pas retenu que la bailleresse n’était pas en mesure de produire les documents établissant la valeur de l’immeuble, mais a uniquement constaté qu’elle n’avait pas produit les documents sollicités, concluant à juste titre que le rendement des biens loués était présumé abusif.
L’argument de la bailleresse selon lequel la connaissance de la valeur totale des quatre immeubles serait inutile car ne permettant pas un calcul de rendement tombe à faux. En effet, dans un tel cas, selon la jurisprudence, il convient de procéder à une individualisation du prix de revient et des charges de la chose louée selon les clés de répartition usuelles dans la propriété par étage.
Au vu de ce qui précède, le Tribunal ne pouvait pas, sans ordonner la production de la pièce sollicitée, rejeter la demande des appelants d’effectuer un calcul de rendement nécessaire pour examiner le rendement de la chose louée. Il devait d’abord enjoindre l’intimée à interpeller le notaire.
A cela s’ajoute que dès le début de la procédure, les appelants ont subsidiairement requis l’application de la méthode relative pour le cas où le rendement du logement litigieux ne pourrait pas être établi. La possibilité pour les locataires de se prévaloir de la méthode absolue ne saurait avoir pour conséquence – lorsque cette méthode ne peut être utilisée faute pour le bailleur d’apporter les éléments nécessaires à son application – que les locataires soient privés de la possibilité de réclamer une baisse de loyer selon la méthode relative. Dès lors, après avoir constaté que ni le rendement du logement litigieux, ni des loyers comparatifs n’avaient été établi par le bailleur, le Tribunal ne pouvait pas se fonder sur les statistiques genevoises pour refuser la baisse de loyer – étant relevé que l’utilisation de ces statistiques, admise en cas de fixation initiale du loyer, ne l’est pas en cas de demande de baisse de loyer – sans avoir examiné si la baisse des taux hypothécaires pouvait influencer le loyer litigieux.
Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera annulé et la cause renvoyée aux premiers juges (art. 318 al. 1 let. c CPC) pour instruction complémentaire dans le sens des considérants et nouvelle décision.
57/11 - Etablissement des faits d’office