Source: https://www.recht-bw.de/baurecht/aktuelles.php
Timestamp: 2018-07-16 23:32:22
Document Index: 134220514

Matched Legal Cases: ['§ 433', 'BGH', '§ 8', '§ 2', 'BGH', '§ 4', '§ 642', '§ 6', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 648', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 4']

Bredereck + Willkomm Rechtsanwälte - Aktuelles zum privaten Baurecht
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Skylineblick verbaut, Erwerber darf zurücktreten
In einem Verkaufsprospekt hatte der Verkäufer damit geworben, die angebotene Eigentumswohnung sei eine passende Bühne für den unverbaubaren Skylineblick. Ärgerlich für die Erwerber war, dass der Blick durch den Bauträger doch mit einem dreigeschossigen Gebäude verbaut wurde. Die Käufer traten vom Vertrag zurück und verlangten Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt entschieden hat. Der Käufer könne eine Beschaffenheit erwarten, wie sie die Beklagte in ihrem Verkaufsprospekt beschrieben habe, nämlich einen unverbaubaren Blick auf die Skyline von Frankfurt.
Nach § 433 Abs. 1 Satz 3 BGB käme es für die geschuldete Beschaffenheit auch auf die Werbung des Bauträgers an. Dem Bauträger half es nichts, dass sich diese Beschaffenheit nur aus dem Prospekt ergab und nicht gesondert im notariellen Kaufvertrag aufgeführt worden ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015 - 3 U 4/14).
Tipp vom Fachanwalt für Käufer: In diesem Fall hat das Oberlandesgericht allein auf den Prospekt abgestellt, ohne dass es auf den konkreten Inhalt des Kaufvertrages ankam. Ob dem alle Gerichte folgen würden, erscheint zumindest problematisch. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll es grundsätzlich nur auf die in der notariellen Urkunde getroffenen Vereinbarungen ankommen.
Abnahme durch Erwerber bei Einzug und vollständiger Kaufpreiszahlung!
Die Mängelrechte des Erwerbers verjähren innerhalb von fünf Jahren ab der Abnahme. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mängelrechte an sich zu ziehen, kommt es darauf an, wann der letzte Erwerber das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat. Gibt es nur einen Eigentümer, der das Gemeinschaftseigentum noch nicht abgenommen hat, sind die Mängelrechte nicht verjährt.
Regelungen in notariellen Bauträgerverträgen sehen häufig vor, dass der Verwalter oder ein von ihm bestellter Sachverständiger für die Erwerber das Gemeinschaftseigentum als Vertreter der Erwerber abnehmen soll. Solche Regelungen auch in notariellen Verträgen können unwirksam sein, wenn sie vom Notar des Bauträgers in mehreren Verträgen enthalten sind.
Daher kommt der Frage entscheidende Bedeutung zu, ob die Erwerber durch die vollständige Zahlung des Kaufpreises und den Einzug in das Objekt auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen haben.
Im konkreten Fall waren die Eigentümer im Jahre 1994 in Ihre Eigentumswohnungen eingezogen und hatten den Kaufpreis gezahlt. Später zeigten sich an der Tiefgarage und am Parkdeck erhebliche Mängel. Diese wurden zunächst im Jahre 1999 gerügt. Der Bauträger beseitigte einige der gerügten Mängel aus Kulanz, ohne jedoch seine Haftung anzuerkennen. Nach einigem Hin und Her beschloss die Gemeinschaft Klage zu erheben, die im Jahre 2013 eingereicht wurde.
Das OLG Bamberg kam zu dem Ergebnis, dass die Mängelansprüche verjährt seien. Sämtliche Eigentümer hätten durch die vollständige Zahlung des Kaufpreises und ihren Einzug ohne Mängelrügen das Bauvorhaben bereits 1994 abgenommen, so dass die Ansprüche spätestens Ende 1999 verjährt waren (OLG Bamberg, Urteil vom 09.12.2015 - 8 U 23/15).
Tipp vom Fachanwalt für den Bauträger: Auf die Gestaltung der Abnahmeregelungen im Bauträgervertrag ist besondere Sorgfalt zu verwenden. Im konkreten Fall war das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Einzugs bereits fertiggestellt. Deshalb kam eine stillschweigende Abnahme durch Einzug und Kaufpreiszahlung in Betracht.
Tipp für den Erwerber: Da der Erwerber im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer auch für Mängel haftet, die weit entfernte Teile des Gemeinschaftseigentums betreffen, sollte er auf förmlicher Abnahme des Gemeinschaftseigentums bestehen. Bei der Durchsetzung von Mängelrechten sollte sich der Erwerber fachgerecht beraten lassen, weil viele Mängelrechte nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden können.
Bauherr kann bei wiederholten Bauablaufstockungen aus wichtigem Grunde kündigen
Ein Bauherr hatte einen Generalunternehmer mit der Errichtung seines Eigenheims zu einem vereinbarten Pauschalbetrag beauftragt. Im Laufe des Bauvorhabens kam es immer wieder zu Einstellungen des Baus durch den Bauunternehmer und die von ihm beauftragten Subunternehmer. Der Bauherr hatte den Generalunternehmer mehrfach vergeblich aufgefordert, mit den Arbeiten fortzufahren, bevor er den Vertrag fristlos kündigte.
Der Generalunternehmer klagte nach erfolgter Kündigung seine Vergütung für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen erfolglos ein. Das Oberlandesgericht München kam zu dem Ergebnis, dass dem Bauherrn ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Bauvertrages zugestanden habe, da der Unternehmer mehrfach trotz Aufforderung seine Tätigkeit eingestellt und sich damit als unzuverlässig erwiesen habe.
Aber auch für die erbrachten Leistungen stehe dem Unternehmer keine Vergütung zu, da er diese nicht schlüssig dargelegt habe. Hier hätte der Unternehmer dem Gericht erklären müssen, wie sich der vereinbarte Pauschalpreis zusammensetze und welcher Teil der Vergütung auf den erbrachten Teil der Leistung entfalle. Diesen Anforderungen genügte der Vortrag des Generalunternehmers nicht, weshalb er nichts erhielt. Der Generalunternehmer hatte sich darauf beschränkt, die Rechnungen seiner Subunternehmer aufzuführen und die eigenen Leistungen zu beschreiben. (OLG München, Urteil vom 11.02.2015 - 27 U 3407/14 Bau).
Der BGH hat dieses Urteil jetzt durch Beschluss vom 05.11.2015 - VII ZR 53/15 bestätigt.
Tipp vom Fachanwalt für den Bauherrn: Die fristlose Kündigung und beim BGB-Vertrag der Rücktritt sollten stets nur das letzte Mittel sein, wenn es gar nicht mehr anders geht. Hier waren mehrfache Aufforderungen mit Fristsetzungen vergeblich gewesen, weshalb ausnahmsweise vor dem Fertigstellungstermin eine Kündigung aus wichtigem Grunde als berechtigt angesehen wurde.
Tipp vom Fachanwalt für den Bauunternehmer: Die Abrechnung eines gekündigten Pauschalpreisvertrages ist alles andere als einfach und bereitet in der Praxis große Schwierigkeiten. Deshalb sollte von Anfang an eine in sich schlüssige Abrechnung vorgelegt werden, die auf einer nachvollziehbaren Kalkulation beruht. Im konkreten Fall wurde dem Bauunternehmer zum Verhängnis, dass er seine Abrechnung berichtigen musste und das Gericht ihm nicht geglaubt hat, dass er die Leistungen seiner Subunternehmer zum Selbstkostenpreis ohne Wagnis und Gewinn kalkuliert haben wollte.
Bundesverfassungsgericht: Beitragsforderungen von Altanschließern verfassungswidrig
Das Bundesverfassungsgericht hat in einer heute veröffentlichten Entscheidung die bisherige Rechtsprechung in Brandenburg zur rückwirkenden Heranziehung von Anliegern zu Trink- und Abwasserbeiträgen und die dieser Rechtsprechung zu Grunde liegende Vorschrift des Kommunalabgabengesetzes für verfassungswidrig erklärt.
Nach der für verfassungswidrig erklärten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts begann die Verjährung von Beitragsforderungen regelmäßig erst dann, wenn der Abwasserverband bzw. Wasserverband oder die Gemeinde erstmals eine rechtswirksame Satzung in Kraft gesetzt hatte. Da in Brandenburg viele Satzungen der Abwasserzweckverbände aus verschiedenen Gründen unwirksam waren, konnten so noch Beiträge für lange zurückliegende Zeiten erhoben werden, da die Verjährungsfrist erst mit der ersten rechtswirksamen Satzung begann. Dies beruhte auf der Änderung von § 8 Abs. 7 KAG im Jahre 2004.
Diese Vorschrift hat das Bundesverfassungsgericht nunmehr für verfassungswidrig erklärt. Damit kommt es für den Beginn der Verjährung darauf an, wann erstmals eine Satzung formal in Kraft getreten ist, selbst wenn sie damals wegen inhaltlicher Mängel rechtswidrig war (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 12. November 2015, 1 BvR 2961/14, 1 BvR 3051/14)
Sah die frühere Satzung eine Beitragspflicht vor und war zum Zeitpunkt der ersten Satzung das Grundstück bereits an die öffentliche Trink- oder Abwasserversorgung angeschlossen, beginnt die Verjährung zum Zeitpunkt des formellen Inkrafttretens dieser früheren Satzung. Die meisten Beitragsforderungen gegen Altanschließer im Land Brandenburg sind daher verjährt.
Wer dennoch einen Beitragsbescheid erhält, sollte bei einer verjährten Beitragsforderung fristgerecht Widerspruch einlegen und die Herstellung der aufschiebenden Wirkung beantragen.
Verständigen sich die Parteien nach einer detaillierten Leistungsbeschreibung auf einen Pauschalpreis, bleibt dieser verbindlich, wie jetzt das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden hat.
Der Auftragnehmer hatte in seinem Leistungsverzeichnis für die von ihm zu installierende Heizungsanlage insgesamt 15.000 m Heizungsrohre vorgesehen. Tatsächlich waren aber nur 7.500 m Heizungsrohre verbaut worden. Der Auftraggeber verlangte daher eine Minderung des vereinbarten Pauschalpreises, ohne Erfolg. Das OLG Brandenburg erkannte, dass der vereinbarte Pauschalpreis auch bei erheblichen Mindermengen verbindlich ist. Allenfalls nach
§ 2 Abs. 7 VOB/B könne eine Anpassung des Vertrages an die Mindermengen unter strengen Voraussetzungen in Betracht kommen, die der Auftraggeber aber darlegen müsse. Das war ihm im konkreten Fall nicht gelungen (OLG Brandenburg, Urteil vom 11.06.2014 - 11 U 63/12).
Tipp vom Fachanwalt: Bei der Vereinbarung eines Detailpauschalpreisvertrages sind grundsätzlich die im Leistungsverzeichnis aufgeführten Leistungen mit dem vereinbarten Pauschalpreis abgegolten. Die ausgeführte Menge ist grundsätzlich unerheblich. Nicht im Leistungsverzeichnis aufgeführte Leistungen (Positionen) sind jedoch zusätzlich zu vergüten.
Beim Globalpreisvertrag sind grundsätzlich alle für das mangelfreie Werk erforderlichen Leistungen mit dem vereinbarten Pauschalpreis abgegolten.
Bauträgervertrag: Baubeschreibung in Bezugsurkunde auch dann maßgeblich, wenn fertige Wohnung verkauft wird!
Ein Käufer hatte eine bereits fertiggestellte Eigentumswohnung vom Bauträger erworben. Als er die Wohnung bezog, musste er feststellen, dass von der Aufzugsanlage erhebliche Lärmbelästigungen ausgingen. Es zeigte sich, dass der Aufzugsschacht entgegen den Plänen in der Baubeschreibung der Bezugsurkunde nur einschalig ausgeführt worden war.
Als der Käufer die Errichtung eines zweischaligen Aufzugsschachtes verlangte, machte der Bauträger geltend, dass das Bauvorhaben bereits fertiggestellt war, als der notarielle Kaufvertrag über die Eigentumswohnung geschlossen wurde. Das Oberlandesgericht Hamburg lies diesen Einwand nicht gelten und verurteilte den Bauträger zur Herstellung eines zweischaligen Aufzugsschachts. Der Bauträger schulde dem Käufer die Herstellung des Gemeinschaftseigentum entsprechend der Baubeschreibung in der Bezugsurkunde, unabhängig davon, wann der Kaufvertrag geschlossen worden ist.
Auch der Einwand des Bauträgers, angesichts der Mängelbeseitigungskosten von über 400.000 EUR sei die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig, lies das OLG nicht gelten. Da der Käufer schon aus Gründen des Schallschutzes ein objektives Interesse an der mangelfreien Ausführung des Aufzugs habe, könne die Nacherfüllung nicht wegen unverhältnismäßig hoher Kosten verweigert werden.
Zusätzlich wurde der Bauträger auch verurteilt, für einen ordnungsgemäßen Schallschutz in der Weise zu, dass die Kennwerte des Beiblattes 2 zur DIN 4109 und der VDI 4100, Schallschutzstufe III nicht überschritten werden. Dass in der Baubeschreibung festgehalten war, dass der Schallschutz nach gültiger DIN ausgeführt werden sollte, nützte dem Bauträger nichts. Insoweit entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei einer üblichem Komfortstandard genügenden Eigentumswohnung ein dem Stand der Technik entsprechender Schallschutz geschuldet sei. Dieser Stand der Technik ergebe sich aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 mit den erhöhten Schallschutzwerten (OLG Hamburg, Urteil vom 23.4.2012 -. 11 U 173/10).
Tipp vom Fachanawalt für den Käufer: Prüfen Sie gründlich, ob in der Bezugsurkunde zu Ihrem Kaufvertrag der von Ihnen gewünschte Standard und die von Ihnen gewünschte Bauausführung enthalten ist. sind Mängel vorhanden, sollten Sie zur Durchsetzung Ihrer Rechte Rechtsrat einholen, denn bestimmte Ansprüche wie Ersatz der Mängelbeseitigungskosten oder Minderung kann nur die Gemeinschaft geltend machen.
Tipp vom Fachanwalt für den Bauträger: Ist das Gebäude abweichend von der Bezugsurkunde errichtet worden, muss diese Abweichung auch in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Der Hinweis auf die derzeit geltende DIN 4109 genügt nicht, wenn nur ein einfacher Schallschutz geplant werden soll.
Teilweise ohne Rechnung, ganz ohne Werklohn!
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zum Verbot der Schwarzarbeit modifiziert.
Im konkreten Fall hatte ein Elektriker Leistungen zum Preis von 13.000,00 € angeboten, die gegen Rechnung erbracht werden sollten. 5.000,00 € sollten zusätzlich für weitere Leistungen ohne Rechnung gezahlt werden.
Als der Bauherr nicht einmal die 13.000,00 € vollständig zahlte, klagte der Elektriker seinen restlichen Werklohn ein, ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab, weil der Bauvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nichtig sei. Auch Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bestünden nicht, da der Elektriker gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen habe und deshalb alle Ansprüche ausgeschlossen sein. (BGH, Urteil vom 10.04.2014 - VII ZR 241/13)
Vor Ohne-Rechnung-Absprachen kann daher nur gewarnt werden. Der Bauunternehmer hat keinen Anspruch auf den Werklohn, der Bauherr kann aber auch keine Mängelrechte geltend machen und einen bereits gezahlten Werklohn auch nicht zurückfordern.
Wenn die Abichtung des Keller beauftragt ist, muss der Keller dicht sein, auch wenn eine konkrete Abdichtungsart vereinbart wurde
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schuldet der Bauunternehmer die vereinbarte Funktionstauglichkeit eines Werkes. Ein Dach oder eine Kellerabdichtung müssen dicht sein, unabhängig davon, welche konkrete Ausführung vereinbart wurde.
Das OLG Brandenburg hatte aktuell einen Fall zu entscheiden, dem zu Grunde lag, dass der Bauunternehmer nach eingehender Untesuchung des Kellers eine horizontale Abdichtung der Kelleraußenwände im Bohrlochverfahren mit Druckinjektonen sowie eine vertikale Abdichtung durch Dichtungsschlämme angeboten hatte.
Nach Ausführung der Arbeiten kam es erneut zu Wassereinbrüchen im Keller, die darauf zurückzuführen waren, dass die Abdichtungsmaßnahmen für den tatsächlich auftretenden Lastfall drückendes Wasser nicht ausreichend waren. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen, weil für den Mitarbeiter des Bauunternehmers der Lastfall drückendes Wasser nicht erkennbar gewesen sei.
Die dagegen gerichtete Berufung war teilweise erfolgreich. Das Oberlandesgericht kam zu dem Ergebnis, dass ein Mangel des Werkes vorliege, weil der Besteller habe erwarten können, dass er eine geeignete Abdichtung erhalte. Dass der Bauunternehmer zuvor darauf hingewiesen hatte, das sein Abdichtugnssystem im konkreren Fall ungeeignet ist, habe er nicht beweisen können (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.2.2014, 12 U 133/13)
Hinweis vom Fachanwalt: Neben der konkreten Leistungsbeschreibung ist immer auch die Funktion des Werkes maßgeblich. Wenn der Unternehmer Bedenken hat, dass die ausgeschriebene Leistung geeignet ist, den gewünschen Erfolg (hier trockenen Keller) herbeizuführen, muss er darauf möglichst schriftlich hinweisen, denn er muss beweisen, dass er auf die Bedenken hingewiesen hat.
Im VOB-Vertrag hat die Bedenkenanzeige in jedem Fall schriftlich zu erfolgen (§ 4 Abs. 4 Nr. 3 VOB/B).
Preissteigerungen in Folge von Bauablaufstörungen sind konkret nachzuweisen
Das OLG Köln hat erneut entschieden, dass der Auftragnehmer, der zusätzliche Kosten wegen Bauablaufstörungen geltend machen will, konkret darzulegen und zu beweisen hat, dass ihm tatsächlich ein Mehraufwand entstanden ist.
Im konkreten Fall hatte der Bauunternehmer geltend gemacht, dass er für den benötigten Stahl höhere Kosten habe aufwenden müssen, weil er den Stahl erst vier Monate später habe beschaffen können, als ursprünglich vorgesehen. Dies sei darauf zurückzuführen, dass der Auftraggeber Schal- und Bewehrungspläne verspätet gestellt habe.
Das OLG hat die Klage abgewiesen. Ein Anspruch auf Erstattung der Mherkosten bestehe weder aus § 642 BGB bzw. § 6 Abs. 6 VOB/Teil B noch aus § 2 Abs. 5 VOB, weil der Bauunternehmer nicht nachweisen konnte, dass er tatäschlich Stahl zu höheren Preisen als von ihm kalkuliert habe einkaufen müssen. Außerdem hätte der Bauunternehmer von der Möglichkeit Gebracuh machen müssen, die Stahlmarge vorab zum ursprünglich kalkulierten Preis zu bestellen (OLG Köln, Urteil vom 28.1.2014, 24 U 199/12).
Hinweis vom Fachanwalt für den Bauunternehmer: Sollen wegen Baubehinderungen, die bei einem VOB-Vertrag schriftlich zu rügen sind, Mehrkosten geltend gemacht werden, muss für jede einzelne Bauablaufstörung konkret nachgewiesen werden, dass hierdurch Mehrkosten entstanden sind.
Hinweis für den Auftraggeber: Der Auftraggeber sollte die geltend gemachten Mehrkosten stets kritisch prüfen.
Kauf vom Bauträger: Wer darf Frist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum setzen?
Im Grundsatz gilt beim Kauf von neu errichteten oder sanierten Eigentumswohnungen, dass der Erwerber dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung von Mängeln im Gemeinschaftseigentum setzen kann. Werden die Mängel nicht innerhalb der Frist beseitigt, kann der Erwerber von dem Kaufvertrag zurücktreten oder den (großen) Schaden geltend machen, der ihm daraus entsteht, dass der Kaufvertrag nicht erfüllt wurde. Mängelbeseitigungskosten kann der Erwerber allerdings weder in Form eines Kostenvorschusses noch als Schadensersatz geltend machen. Das ist der Gemeinschaft vorbehalten.
Der Erwerber kann grundsätzlich auch dann eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich gezogen hat. Problematisch wird die Sachlage allerdings, wenn die Interessen der Gemeinschaft einer fristgerechten Mängelbeseitigung entgegenstehen.
Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte die Gemeinschaft die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüche an sich gezogen und einen Rechtsanwalt mit der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens wegen Mängeln am Schallschutz und wegen der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden beauftragt. Die Gemeinschaft hatte beschlossen, dass zunächst weitere Feststellungen getroffen werden sollen, bevor die Beseitigung der Mängel in Auftrag gegeben wird, während der klagende Erwerber dem Bauträger sofort eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hatte.
Die Klage des Erwerbers auf Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrages scheiterte an einer wirksamen Fristsetzung zur Mängelbeseitigung. Der Bundesgerichtshof sah die Fristsetzung des Erwerbers nicht als wirksam an. Das Interesse der Gemeinschaft, möglichst umfangreiche Feststellungen zur Schadensursache durch den Sachverständigen zu erhalten, gehe dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers vor, dass die Mängel kurzfristig behoben werden. Widerspreche die Fristsetzung wie hier dem Interesse der Gemeinschaft, sei sie nicht wirksam, weil unklar sei, ob die Gemeinschaft die fristgerechte Mängelbeseitigung überhaupt zulasse (BGH, Urteil vom 06.03.2014 - VII ZR 266/13)
Tipp vom Fachanwalt für den Erwerber: Lassen Sie sich von einem im Bauträgerrecht erfahrenen Anwalt beraten, wie Mängel am Gemeinschaftseigentum durchsetzen sind. Fehler bei der Fristsetzung oder andere Fehler können erhebliche Nachteile zur Folge haben.
Tipp vom Fachanwalt für den Bauträger: Der Bauträger sollte darauf dringen, dass die Gemeinschaft die Mängelbeseitigung an sich zieht und in Verhandlungen mit dem Verwalter eintreten, um Klarheit hinsichtlich der Mängelbeseitigung zu haben und nicht die einzelnen Kaufverträge rückabwickeln zu müssen.
Bauträger muss bei verspäteter Übergabe Nutzungsentschädigung zahlen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Bauträger Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich eines Abschlags von 30 % zahlen muss, wenn der Bauträger mit der Fertigstellung der Eigentumswohnung in Verzug gerät.
Im konkreten Fall hatten die Erwerber bisher in einer kleinen Mietwohnung gewohnt und eine fast doppelt so große Eigentumswohnung vom Bauträger erworben. Nach dem Kaufvertrag sollte die Wohnung zum 31.8.2009 übergeben werden. Als sie im Oktober 2011 immer noch nicht Bezugsfertig war, klagten die Erwerber die Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die neue Wohnung ein. Der Bauträger wollte nur die Miete für die bisherige (kleine) Wohnung zahlen.
Die Erwerber hatten vor dem Bundesgerichtshof überwiegend Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Erwerber die höhere Nutzungsausfallentschädigung für die größere Wohnung zahlen muss, allerdings abzüglich eines Abschlags von 30 % für Vermietergewinn und Kosten, die bei der Vermietung, nicht aber bei privater Nutzung anfallen.
Montage einer Photovoltaikanlage: Wann verjähren Gewährleistungsansprüche?
Die Frage, wann Mängelansprüche wegen Mängeln an einer Solaranlage verjähren, beschäftigt zunehmend die Gerichte. Wie zwei scheinbar widersprüchliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs einerseits und des Oberlandesgerichts München zeigen, kommt es darauf an, ob für die Montage Werkvertragsrecht oder Kaufvertragsrecht anzuwenden ist.
Maßgeblich ist insoweit, ob die Lieferung der Solarmodule oder Arbeiten an einem Bauwerk im Vordergrund stehen.
Geht es in erster Linie um die Lieferung der Module, verjähren Mängelansprüche innerhalb von zwei Jahren, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Der Käufer hatte sich darauf berufen, dass die Verjährungsfrist von fünf Jahren gelte, da die Solarmodule für ein Bauwerk bestimmt seien und dessen Mangelhaftigkeit zur Folge hätten. Dem erteilte der Bundesgerichtshof eine Absage. Die Module seien auf die fertige Scheune montiert worden und hätten in erster Linie dazu gedient, Strom ins Netz einzuspeisen, so dass Hauptzweck nicht die Stromversorgung der Halle gewesen sei (BGH, Urteil vom 09.10.2013 - VIII ZR 318/12).
Demgegenüber hat das Oberlandesgericht München in einer neuen Entscheidung eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren angenommen. Maßgebend in diesem Fall war, dass der Hersteller neben der Montage der Module auf dem Dach noch umfangreiche weitere Leistungen zu erbringen hatte. Für die Solarmodule wurde auf dem Dach eine Unterkonstruktion errichtet und mit dem Gebäude fest verbunden; die Solarmodule wurden aufwändig verkabelt und mit Wechselrichtern verbunden; hierfür wurden Kabelkanäle ins Innere des Gebäudes gelegt, wo die Beklagte die Wechselrichter installiert hatte; ebenfalls im Inneren des Gebäudes errichtete die Beklagte eine Kontroll- und Steuerungsanlage, die wiederum mit den Wechselrichtern und den Solarmodulen verkabelt und programmiert wurde; von den Wechselrichtern wurden Stromleitungen zu einem außerhalb des Gebäudes befindlichen Zählerverteilungskasten verlegt; hierfür waren Grabungsarbeiten in erheblichem Umfang notwendig.
Aufgrund dieser Zusatzleistungen nahm das Oberlandesgericht an, dass es sich um ein Bauwerk handeln würde (OLG München, Urteil vom 10.12.2013 - 9 U 543/12 Bau).
Tipp vom Fachanwalt: Da es für die Abgrenzung immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt und die Entscheidung des OLG München umstritten ist, sollte der Bauherr von einer zweijährigen Verjährung ausgehen, die bereits mit der Lieferung der Anlage beginnt. Zur Vermeidung von Unklarheiten können aber auch längere Verjährungsfristen einvernehmlich vereinbart werden.
Pauschalpreis schützt nicht vor Nachträgen
In der Baupraxis streiten die Parteien häufig darum, welche Leistungen mit dem Pauschalpreis bezahlt sind und für welche Leistungen der Unternehmer eine zusätzliche Vergütung verlangen kann. Im konkreten Fall hatte der Klempner ein detailliertes Leistungsverzeichnis ohne Abgussbecken erstellt, auf dessen Grundlage die Parteien sich über einen Pauschalpreis verständigt hatten. Für die Lieferung und Montage von Abgussbecken verlangte der Klempner eine zusätzliche Vergütung. der Bauherr war der Meinung, mit der Pauschale sei alles abgegolten.
Der Klempner bekam Recht. Liegt der Vereinbarung eines Pauschalpreises ein konkretes Leistungsverzeichnis zu Grunde, so muss der Bauherr Leistungen, die im Leistungsverzeichnis nicht erwähnt wurden, gesondert vergüten. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 16.04.2010 - 4 U 146/08; BGH, Beschluss vom 06.09.2012 - VII ZR 83/10).
Hat der Auftragnehmer aber das Bauvorhaben schlüsselfertig, mängelfrei, gebrauchsfertig und funktionsgerech herzustellen und ist vorgesehen, dass die Heizkostenerfassung über Wärmezähler zu erfolgen hat, ist die Lieferung von Warmwasser- und Wärmemengenzählern mit dem Pauschalpreis abgegolten. (OLG Schleswig, Urteil vom 21.12.2011 - 9 U 16/05), auch wenn der Einbau der Zähler im Vertrag nicht ausdrücklich erwähnt wird. Entscheidend ist letztlich immer, welche Leistungen zu welchem Preis erbracht werden sollen.
Rat vom Fachanwalt: Gerade bei Pauschalpreisverträgen sollte auf eine genaue Leistungsbeschreibung geachtet werden, damit beide Parteien keine Überraschungen erleben.
Gebäude ist kein Denkmal, Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag?
In der Rechtsprechung ist geklärt, dass der Verkäufer haftet, wenn sich später herausstellt, dass die erworbene Immobilie denkmalgeschützt ist. Dies gilt selbst dann, wenn der in Grundstückskaufverträgen übliche Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, der Käufer aber über die Denkmaleigenschaft des Gebäudes nicht aufgeklärt wird, obwohl der Verkäufer wußte, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
Bisher offen war die Frage, ob es einen Mangel einer Eigentumswohnung darstellt, wenn das Gebäude entgegen den Angaben des Verkäufers nicht unter Denkmalschutz steht. Die Käufer hatten die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung verlangt, nachdem sie erfahren hatten, dass das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, obwohl es im Kaufvertrag hieß, das Grundstück sei mit einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus bebaut.
Das OLG München gab den Käufern Recht. Mit einem Denkmal sei die Vorstellung eines besonders wertvollen, geschichtlich oder kulturell bedeutenden Anwesens verbunden. Fehle diese Eigenschaft, stelle dies einen Mangel dar. Der Verkäufer wurde daher zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt (OLG München, Urteil vom 23.5.2012 – 3 U 4494/11).
Widerspruch zwischen Leistungsbeschreibung und Plänen, was gilt?
Ein Mangel eines Bauwerks liegt immer dann vor, wenn die Bauausführung nicht so wie vereinbart erbracht wurde, mag sie auch technisch einwandfrei sein. Aber welche Leistung ist vereinbart, wenn die zeichnerische Darstellung der Bauleistung durch den Architekten von der Leistungsbeschreibung abweicht?
Im konkreten Fall sah die Leistungsbeschreibung wie vor Baubeginn besprochen vor, dass unterhalb der Bodenplatte eine zusätzliche Dämmung ausgeführt werden sollte. Der Bauunternehmer führte die Bodenplatte nach den anerkannten Regeln der Technik und entsprechend den ihm überlassenen Plänen ohne Dämmung aus.
Trotzdem machte der Bauherr Schadensersatzansprüche geltend, weil die Dämmung nicht ausgeführt worden war. Der Bauunternehmer berief sich darauf, dass die Bodenplatte den Plänen des Architekten entspreche. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Bauherrn Recht. Die abweichenden Pläne seien unerheblich, weil der Bauherr bei Vertragsschluss auf einer zusätzlichen Dämmung bestanden hatte und der Bauunternehmer damit einverstanden war (vgl. OLG Düsseldorf,. Urteil vom 22.11.2011 – 21 U 9/11).
Tipp vom Fachanwalt: Bei der Auslegung von Bauverträgen kommt es auf alle Umstände des Einzelfalls an. Deshalb ist es wichtig, die Verhandlungen sorgfältig zu dokumentieren.
Selbstvornahme erst nach Fristsetzung!
Immer wieder scheitern berechtigte Mängelansprüche daran, dass der Auftraggeber die Mängel selbst beseitigt, ohne zuvor dem Bauunternehmer Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben. Das OLG Naumburg hatte zu entscheiden, ob dies auch für Vorarbeiten gilt.
Der Generalunternehmer Hurtig hatte den Nachunternehmer Frei zwar mit Fristsetzung aufgefordert, die Mängel an den Blechabdeckungen und Alu-Fensterbankabdeckungen zu beheben. Bevor die Frist abgelaufen war, beauftragte Hurtig ein Drittunternehmern mit der Demontage der Glasfassade. Hurtig war der Meinung, dass anders die Mängel nicht behoben werden können. Die Kosten für die Demontage forderte Hurtig von Frei (Namen geändert).
Das OLG Naumburg urteilte, dass die Kosten einer Ersatzvornahme nicht zu ersetzen sind, wenn der Auftraggeber – wie Hurtig – die Mängelbeseitigung vor Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung in Auftrag gibt. Es ist zunächst Sache des Bauunternehmers, den Mangel selbst zu beseitigen einschließlich der erforderlichen Vor- und Nacharbeiten (OLG Naumburg, Urteil vom 15.11.2011 – 1 U 51/11).
Tipp für den Auftraggeber: Auch wenn es schwer fällt, bei Mängeln muss der Ablauf einer dem Bauunternehmer gesetzten Frist abgewartet werden, bevor andere Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragt werden. Dies gilt auch für Vor- und Nacharbeiten.
Tipp für den Bauunternehmer: Der Bauunternehmer sollte vorhandene Mängel möglichst innerhalb der gesetzten Frist beheben. Er kann die Mängelbeseitigung allerdings verweigern, solange der Auftraggeber seiner Aufforderung nicht nachgekommen ist, eine Sicherheit für den ausstehenden Werklohn beizubringen.
Oberverwaltungsgericht kippt Beitragsbescheid für Abwasserbeiträge
Das Oberverwaltungsgericht hat einem Kläger Recht gegeben, der sich gegen einen Beitragsbescheid gewandt hatte, nachdem er sich an den Kosten der Herstellung von Abwasseranlagen beteiligen sollte.
Das Oberverwaltungsgericht war der Auffassung, ein Beitragsbescheid müsse auf einer wirksamen Satztung beruhen. Eine Satzung, die nicht für alle Grundstücke eindeutig festlege, wie der Beitrag zu berechnen ist, sei nichtig. Im konkreten Fall sah die Satzung keine eindeutige Regelung der Beitragsberechnung für den Fall vor, dass der Bebauungsplan keine Festlegung der Anzahl der Vollgeschosse enthält (OVG Berlin-Brandenburg OVG 9 N 62/11 vom 30.9.2011).
Tipp für den Eigentümer: Wenn Sie zur Tragung von Beiträgen für die Abwasserversorgung ihres Grundstücks herangezogen werden, sollten Sie sorgfältig prüfen lassen, ob die zu Grunde liegenden Satzungen wirksam sind. Häufig sind Satzungen unwirksam mit der Folge, dass dann ein Beitragsbescheid ebenfalls nicht rechtmäßig ist. Die vom Oberverwaltungsgericht beanstandete Bestimmung ist z.B. auch in der Beitrags-, Kostenerstattungs. und Gebührensatzung BKGS des Wasser- und Abwasserzweckverbandes Der Teltow enthalten, so dass auf ihrer Basis keine wirskamen Beitragsbescheide erlassen werden dürfen.
Bauhandwerker kann Sicherheit auch bei Mängeln fordern!
Eine fast alltägliche Situation im Baurecht: Der Auftraggeber stellt die Zahlungen wegen vermeintlicher Mängel ein. Ein jahrelanger Rechtsstreit schließt sich an, an dessen Ende der Auftraggeber insolvent ist.
Außer bei öffentlichen Auftraggebern und Bauarbeiten an einem Einfamilienhaus kann der Bauunternehmer jedoch sofort eine Sicherheit verlangen. Gegenüber diesem Anspruch wandte der Auftraggeber in einem Rechtsstreit Mängel ein, jedoch ohne Erfolg. Das Landgericht Darmstadt urteilte, die Sicherheit werde auch dann in voller Höhe geschuldet, wenn das Werk mangelhaft ist. (Urteil vom 20.9.2011 12 O 12/11).
Tipp für Bauunternehmer: Spätestens beim Streit über Mängel sollten Sie eine Sicherheit nach § 648 a BGB beanspruchen. Bis zum Stellen der Sicherheit können Sie die Mängelbeseitigung verweigern.
Tipp für Auftraggeber: Sie sollten eine geforderte Sicherheit auch bei Mängeln spätestens innerhalb von 10 Tagen stellen, weil der Bauunternehmer den Bauvertrag sonst kündigen kann. Die Kosten der Sicherheit sind vom Bauunternehmer zu tragen.
Bedenken richtig anzeigen: Ausführlich auf Risiken der gewünschten Bauausführung hinweisen!
Hat der Unternehmer Bedenken gegen die vom Bauherr gewünschte oder beauftragte Ausführung der Bauleistung, muss er dem Bauherrn seine Bedenken mitteilen. Die VOB/Teil B schreibt ausdrücklich vor, dass die Bedenken dem Bauherrn unverzüglich und schriftlich mitzuteilen sind. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haftet der Unternehmer auch dann für auftretenede Mängel, wenn er die Bauleistung genau nach den Vorgaben des Bauherrn ausgeführt hat.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine Entscheidung des OLG Koblenz bestätigt, nach der es nicht ausreicht, wenn der Unternehmer dem Bauherrn mitteilt, er halte die in Auftrag gegebene Leistung für unsinnig.
Ein Generalunternehmer hatte für einen Bauherrn ein Parkhaus errichtet. Die Abnahme wurde zunächst verweigert, weil der Oberflächenbelag nicht den Vorgaben des Angebots entsprach. Der Sachverständige des Auftraggebers empfahl eine zusätzliche Verschleißschicht. Der Unternehmer erklärte, diese halte er für unsinnig und überflüssig, komme der Forderung aber nach, um die Abnahme zu erreichen.
Nach der Abnahme zeigten sich am Bauvorhaben Risse. Dieser Mangel war nach Meinung des gerichtlichen Sachverständigen auf die zusätzliche Verschleißschicht zurückzuführen.
Der Auftragnehmer wurde auf vollen Ersatz der Kosten für die Mängelbeseitigung verurteilt, weil die Bedenkenanzeige nicht ausreichend gewesen sei. Es genüge nicht, die Ausführung der Leistung als unsinnig zu bezeichnen. Erforderlich sei vielmehr, dass eindeutig auf die Risiken und die möglichen schädlichen Folgen der vom Auftraggeber gewünschten Bauausführung hingewiesen werde (BGH, Beschluss vom 19.5.2011 - VII ZR 8/09 und OLG Koblenz, Urteil vom 8.12.2008 - 12 U 1676/06)
Tipp für den Auftragnehmer: Melden Sie Ihre Bedenken schriftlich an und erläutern Sie die möglichen Risiken der vom Auftraggeber gewünschten Bauausführung. Bitte lassen Sie sich den Empfang auf einer Zweitschrift schriftlich bestätigen.
Denken Sie daran, dass Ihnen unter Umständen ein Ausgleichsanspruch gegen die anderen am Bauvorhaben beteiligten Unternehmen zustehen könnte, der allerdings bereits in drei Jahren verjährt.
Tipp für den Auftraggeber: Der Auftraggeber sollte sich sehr sorgfältig beraten lassen, wenn er sich über Bedenken des Auftragnehmers hinweg setzt, weil er sonst die Folgen etwaiger Mängel selbst zu tragen hat, ohne Ausgleich verlangen zu können.
Im konkreten Fall hatte der öffentliche Auftraggeber in seiner funktionalen Ausschreibung für den Abriss einer Klinik die Stärke des Estrichs in den einzelnen Geschossen mit 3 cm ange-geben. Der Bauunternehmer hatte sich auf der Grundlage dieses Leistungsverzeichnisses verpflichtet, den Abriss zu einem Pauschalpreis durchzuführen.
Später stellte sich heraus, dass der abzureißende Estrich etwa doppelt so stark war, was Mehr-aufwendungen von mehr als 100.000,00 € erforderte. Der Auftraggeber berief sich auf den vereinbarten Festpreis und lehnte die Verhandlungen über den geforderten Nachtrag ab. Daraufhin stellte der Bauunternehmer die Arbeiten ein und forderte zusätzliche Vergütung für das erhöhte Abbruchvolumen. Das Kammergericht wies die Klage ab, da der vereinbarte Pauschalpreis verbindlich sei.
Gegenüber der Klage auf Schadensersatz verteidigte sich der Bauunternehmer u.a. mit dem Argument, dass er die Vorleistungen nicht habe auf das Bestehen einer Rückstausicherung habe prüfen müssen. Diesen Einwand ließ der BGH nicht gelten. Der Bauunternehmer habe zu prüfen und ggf. geeignete Erkundigungen einzuziehen, wenn er Arbeiten in engem Zusammenhang mit Vorarbeiten eines Vorunternehmers erbringe, ob die Vorarbeiten eine geeignete Grundlage für sein Werk bieten.
Auch das Argument, er hätte in Folge der unklaren baulichen Situation Leistungen erbringen müssen, die nicht vom erteilten Auftrag umfasst waren, half dem Werkunternehmer nicht. Er hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die zusätzlichen Leistungen hinweisen müssen und hätte bei entsprechender Beauftragung hierfür auch seine Vergütung verlangen können. (BGH, Urteil vom 30.06.2011 – VII ZR 109/10).
Praxistipp: Der Bauunternehmer sollte darauf achten, dass er Hinweise und Bedenken gegen Leistungen des Vorunternehmers schriftlich erteilt, wie dies in § 4 Abs. 3 VOB/B ausdrücklich vorgesehen ist. Wird in Folge der Hinweise eine zusätzliche Leistung erforderlich, kann – bei entsprechender Beauftragung – hierfür selbstverständlich eine weitere Vergütung verlangt werden.