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Timestamp: 2020-07-16 13:06:30+00:00
Document Index: 163940992

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Les multipropriétaires visés par le fisc (Page 3) / Locations et baux / Pim.be
#41 19-08-2019 14:35:55
Extrait de l'article du Trends Tendance de ce 15/08/19 où sont donnés des exemples récents (2018) de requalification des revenus immobiliers par le fisc :
Exemple 1 : Vente d'un seul projet immobilier : plus-value taxée à 50 %
Dans un arrêt retentissant du 19 juin 2018, la cour d'appel d'Anvers a estimé que la plus-value réalisée par un particulier lors de la revente de cinq appartements faisant partie d'un même immeuble devait être taxée au titre de revenu professionnel. En cause : un terrain à bâtir acheté à titre privé pour un prix de 225.000 euros, sur lequel le contribuable en question avait fait ériger un immeuble à appartements, le coût des travaux de construction s'élevant à 430.000 euros. Un an et demi plus tard, après l'achèvement des travaux, les cinq appartements avaient été revendus pour 780.000 euros. Le fisc a considéré qu'une plus-value de 95.000 euros devait être taxée au titre de revenus professionnels (au taux de 50 %) et les magistrats anversois lui ont donné raison.
Exemple 2 : Achat de six immeubles, suivi de leur location-revente : plus-values et loyers taxés à 50 %
Dans un arrêt du 20 février 2018, la cour d'appel de Liège a taxé les loyers perçus par un contribuable et les plus-values réalisées lors de la vente d'immeubles, au titre de revenus professionnels à 50 %. Motif ? Le contribuable avait acquis six immeubles en l'espace de seulement trois ans (entre 1992 et 1995), avant de les mettre en location. Deux de ces six immeubles avaient même été vendus après quelques années. Il y avait donc une répétition de multiples opérations séparées par un délai de trois ans. A cela s'ajoute le fait que le patrimoine immobilier avait été financé par emprunt et ne provenait pas de l'épargne personnelle ou d'une succession/donation. Il y avait donc une prise de risque ainsi qu'une importante gestion administrative et financière des locataires.
Exemple 3 : Achat de cinq immeubles, suivi par leur location : loyers taxés à 50 %
Dans un arrêt du 17 mai 2018, la cour d'appel de Bruxelles a taxé les loyers perçus par un contribuable au titre de revenus professionnels (à 50 %), au regard des éléments suivants : le contribuable avait acquis cinq biens (dont un immeuble à appartements) en l'espace de huit ans (entre 1994 et 2002). Ces immeubles avaient ensuite été mis en location. Le patrimoine immobilier avait été financé en grande partie par emprunt. Il y avait donc une prise de risque, de même que le temps consacré à la gestion des immeubles était important (grand nombre de locataires, ce qui nécessitait un suivi important pour la rédaction des contrats, l'encaissement des loyers, l'entretien des immeubles, etc.). Et puis, le contribuable était chômeur : la gestion de son patrimoine immobilier était donc sa seule activité.
#42 19-08-2019 17:26:42
J'ai aussi lu cet article de Trends. Un gros titre alarmiste pour attirer le lecteur, et beaucoup de vide derrière. La Une titre :"Le fisc veut taxer vos biens immobiliers à 50%)". Et on se rend compte que ces jugements concernent des cas et des conditions très particulières plutôt rares.
Ce genre de qualification en revenus professionnel vise toute forme de revenu, immobilier ou autre. Le particulier qui dispose d'un très gros patrimoine met souvent ses biens en société et y trouve avantage. Les victimes de ce jugement on très certainement adapté immédiatement la répartition de leurs avoirs de manière à échapper dans le futur à cette rage taxatoire. D'autre part, à côté de ces trois cas médiatisés, il existe une multitude de cas similaires qui ne rencontrent aucun redressement fiscal, ou simplement un léger réajustement "one shot".
La très grosse majorité des autres bailleurs possèdent un ou deux biens donnés à la location, voire un peu plus, acquis au fil du temps, et ne sont pas concernés (pas encore) par ce risque.
Il est cependant très clair que le gouvernement étoffe sa base de données dans le but de modifier le système de taxation. Il faut taxer les riches ! Jusqu'à ce que tout le monde soit pauvre sans doute. Pauvre, assisté et oisif. Mais nous n'y sommes pas encore, même si les choses changent. Et à chaque nouvelle donne, le peuple s'adapte et modifie sa manière de gérer son patrimoine.
#43 19-08-2019 18:03:04
Et oui et de plus en plus!
Les critères qui font entrer dans le collimateur du fisc sont:
1/ le patrimoine immobilier est financé par emprunt et ne provient pas de l'épargne personnelle ou d'une succession/donation.
2/ le nombre d'opérations d'achat - mises en location
3/ le fait que c'est la seule activité du multi-propriétaire ce qui en fait de facto son activité professionnelle...
#44 19-08-2019 18:18:03
Une seule certitude: Trends aura augmenté ses ventes !
"le gouvernement" va faire ceci ou cela: le fédéral ? le régional ? Formés quand ? Avec quel(s) programme(s) ?
Bien malin qui pourra le dire aujourd'hui (même si la tendance ancestrale de la taxation de l'immobilier - patrimoine visible - reste d'actualité)
Et pour les exemples cités:
le n° 1: il y a clairement un caractère spéculatif dans l'opération décrite. On sort de la gestion normale du patrimoine.
le n° 2: idem
le n° 3: idem.
Bref: rien de neuf
#45 20-08-2019 09:10:13
Le problème est : qu'est ce qu'une gestion normale d'un patrimoine privé ? N'est-il pas meilleur "bon père de famille" que celui qui achète des actifs tangibles en utilisant l'effet de levier qu'offre le crédit hypothécaire pour augmenter son rendement ? Rien n'est clairement défini et tout est laissé à l'appréciation très subjective du fisc.
En effet, ces critères ont l'air de peser de la balance. Mais en soi où est leur logique ? leur caractère objectif ?
- L'emprunt : Quelqu'un qui reçoit un million d'euros cash en héritage et achète cash 1 million d'euros d'immobilier locatif et en tire de confortables revenus ne serait pas sujet à requalification sous prétexte qu'il n'a pas emprunté ? Contrairement à la personne qui utilise 100 000 euros d'épargne durement accumulés comme apport pour acheter 1 million d'euro d'immobilier par emprunt ? Ahhh oui, celui-là déduit ses intérêts.... et donc ne paie pas/peu d'impôts, il faut rattraper ce manque à gagner (CQFD)
- Le nombre d'opérations : Quelqu'un qui a de bons revenus professionnels, qui est peu dépensier et qui donc dispose régulièrement de sommes à investir dans l'immobilier serait plus taxés à cause de son envie de faire fructifier son épargne ? Alors que d'un côté on tient le discours comme quoi trop d'argent dormant sur des comptes épargnes n'est pas bien et ne fait pas fonctionner l'économie... et qu'on essaie d'inciter les gens à investir pour au final prendre sa part du gâteau (CQFD)
- La seule activité du contribuable : Pourquoi travailler quand on peut vivre de ses revenus locatifs ? Ahhhh donc si vous ne travaillez pas vous ne payez plus d'impôts sur votre revenu professionnel que vous n'avez plus.... Du coup on va se servir dans vos autres revenus (CQFD).
Bref une logique remplie d'inepties et complètement arbitraire...
#46 20-08-2019 09:35:53
L'exemple 1 me rappelait une autre lecture de cet arrêt dans un article donnant des détails complémentaires. Je viens de le retrouver et voilà la partie manquante :
"Dans son arrêt précité du 19 juin 2018, la Cour d’appel d’Anvers a conclu à la qualification et à la taxation de la plus-value immobilière au titre de « revenu professionnel » au regard des éléments suivants : (i) le recours par le contribuable à l’emprunt pour financer l’achat du terrain ; (ii) l’intention manifeste du contribuable, dès l’entame du projet, de revendre les appartements (les appartements avaient été revendus 18 mois après l’acquisition du terrain) ; (iii) le fait que le contribuable était actif dans le secteur immobilier (il était ainsi gérant de l’entreprise de construction qui a érigé l’immeuble à appartements). A suivre cet arrêt, ces trois ingrédients (la prise de risque, l’intention spéculative, les connaissances/l’expertise du contribuable dans le secteur immobilier) peuvent ensemble constituer un « cocktail Molotov » susceptible d’exploser à tout moment à la figure du contribuable."
Article sur l'arrêt 19.06.2018
Personnellement, je trouve cela moins révoltant comme décision...
Bim, rexou, PIM, luc
#47 20-08-2019 23:03:48
Ben moi, si, je trouve cela révoltant.
Ce genre de situation, c'est le flou et l'arbitraire le plus absolu. Et la soumission la plus totale à un arbitraire administratif fiscal qui interprétera selon son bon vouloir (ou ses objectifs financiers de redressement). Et soumis au bon vouloir d'un juge qui tranchera en fonction d'un pifomètre orienté politiquement.
Il est évident que les personnes qui sont actives dans l'immobilier à titre professionnel seront plus suceptibles d'être investisseurs. Dans mon cas, cela a même été le contraire. Investisseur à titre personnel, j'ai fini actif à titre professionnel... Je devrais donc considérer ces activités professionnelles comme non taxables, puisque continuation de la gestion de mon patrimoine privé?
C'est n'importe quoi. Le contribuable a droit à plus de respect et de sécurité juridique.
Personnellement, j'ai été contrôlé à titre personnel. Au vu de ce que je lis ci-dessus, je suis passé par le chat de la souris. Ou la souris de l'aiguille. Ou quelque chose. Parce que j'ai emprunté. Et largement. Et j'ai fait de nombreuses opérations d'achat. Très nombreuses, en fait. Et de vente aussi. Et j'ai également fait de très nombreux prêts. Et j'ai été pro de l'immobilier. Et actuellement, je n'ai quasi pas de revenus professionnels.
Pourtant, si on me requalifie, je vends tout. Et je pars au soleil. Parce que si on me requalifie, comme le précompte n'est plus considéré comme une avance sur impôts, je devrais me retrouver avec un cash flow négatif, et sans doute une imposition supérieure à 70%. Sans compter une imposition à la sortie sur la plus value, sans pouvoir déduire l'inflation.
Alors, à ce tarif-là, je préfère tout mettre en bourse. Au moins, on ne dira pas que c'est spéculatif, on dira que c'est de la gestion en bon père de famille, et que cela participe bien plus à l'économie belge.
Bon excusez moi, je m'arrête là, j'ai du vomi à ramasser.
Sherlock, PIM
#48 21-08-2019 10:05:34
Parce que j'ai emprunté. Et largement. Et j'ai fait de nombreuses opérations d'achat. Très nombreuses, en fait. Et de vente aussi. Et j'ai également fait de très nombreux prêts.
Pour moi ceci est une attitude d'un bon père de famille. Pourquoi un "bon père de famille" désireux de développer son patrimoine et sa situation financière se contenterait de rendements dérisoires en achetant des biens de rapport cash alors qu'il peut démultiplier son rendement par les emprunts ?
Bref, le souci est que cette notion de "bon père de famille" tout comme celle de "gestion normale d'un patrimoine privée" ne sont pas clairement définies et sont laissées à l'entière subjectivité du fisc et des tribunaux, très orientés politiquement...
Dernière modification par Bim (21-08-2019 10:05:58)
#49 21-08-2019 11:09:51
L'avis du SNPC, par la voix de son vice-président, Olivier de Clippele
"Requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels : l’administration tente une nouvelle offensive.
Cette désaffection sera une bien mauvaise nouvelle pour les locataires dans un pays qui verra une diminution de l’offre de logements locatifs, avec un corollaire inévitable : une hausse des loyers."
#50 21-08-2019 12:58:28
En gros, acheter des immeubles "complets" attirera moins l'attention que des appartements dispersés dans des co-propriétés. Encore bien objectif tout ça
#51 21-08-2019 16:26:51
L'article fait état d'arrêts du 19 juin 2018 de la cour d'appel d'Anvers, du 20 février 2018 de la cour d'appel de Liège et du 17 mai de la cour d'appel de Bruxelles. Il en donne des résumés.
Précédemment ces affaires fiscales auront été soumises au tribunal de première instance compétent pour statuer sur les litiges portant sur des questions fiscales.
En première instance, un seul juge se prononce sur une affaire. Le tribunal examine tous les faits et arguments qui lui sont soumis et rend un verdict (= un jugement).
La partie qui n'a pas eu gain de cause a interjeté appel contre le jugement du tribunal et l'affaire aboutit devant une Cour d'appel. Au sein de cette Cour, trois juges (conseillers) réexaminent entièrement l'affaire et prennent une nouvelle décision ( = un arrêt).
L'article ne précise pas si les arrêts identifiés ci-dessus ont fait l'objet d'un pourvoi en cassation.
Personnellement, je n'ai lu ni les textes des jugements de première instance, ni ceux des arrêts des Cours d'appel dans lesquels sont exposés les arguments des parties.
#52 21-08-2019 17:34:34
Un bon père de famille ne peut pas emprunter pour investir par exemple dans des placements (actions, fonds, obligations etc..). Pourquoi le pourrait-il pour des biens immobiliers? Pourquoi une telle différence?
Un bon père de famille nourrit sa famille grâce à son travail (qui est taxé souvent à plus de 50%).
Un bon père de famille hérite de biens immobiliers ou les reçoit en donation, toutes opérations où le fisc se sucre très largement au passage.
Les multi-propriétaires qui empruntent pour agrandir leur patrimoine immobilier alors qu'ils sont soit chômeurs, soit pensionnés vivent en fait sur le dos des autres contribuables salariés qui eux payent énormément d'impôts....pour pouvoir leur payer leur pension ou leur chômage!
Le patron paie 134%, pour que l'employé touche un brut de 100% (après déduction de 34% de charges patronales), soit un net de 48% (après une nouvelle déduction de 52% en ONSS et autre précompte professionnel).
Pourquoi les multi-propriétaires bailleurs dont l'activité, basée sur des emprunts, ce qui est évidemment un vrai business et donc bien une activité professionnelle, ne devraient pas eux aussi payer 50% d'impôts ? Pourquoi touchent-ils en plus leur chômage ou leur pension??
Pour moi, dès qu'il y a emprunt pour acquérir des logements destinés à être loués, il s'agit d'une activité professionnelle.
#53 21-08-2019 18:00:23
Laurette O., sort de ce corps !
#54 21-08-2019 20:36:59
Le fisc et la jurisprudence retiennent la requalification de revenus immobiliers en revenus professionnels non sur un élément mais sur un ensemble d'éléments.
#55 21-08-2019 21:42:53
Pierre-Kiroule a écrit :
Ouh la la, vous n'avez rien compris!
Personnellement, j'achète des biens neufs avec mes gains boursiers (j'investis chaque mois ce qui me reste de mon salaire et mes loyers). Je n'ai donc aucun prêt en cours!
La plupart de mes biens se trouvent à Woluwe-Saint-Pierre, mais j'en ai aussi dans le Brabant Flamand, la province de Hainaut et de Namur.
Donc rien à voir avec le PS!! Et encore moins avec Laurette O.
Dernière modification par panchito (21-08-2019 21:47:41)
#56 22-08-2019 08:44:36
En effet, un bon père de famille ne peut pas emprunter pour investir sur les marchés financiers, mis à part peut-être à l'aide d'un crédit personnel sans justificatif, mais la somme prêtée sera très petite à côté de celle qu'il pourrait obtenir pour financer un bien immobilier (et le taux d'intérêts bcp plus grand). Par contre, un bon père de famille peut investir dans des produits à effet levier cotés sur les marchés, tels que des ETF, des turbos, etc... Prenons le cas des turbos, comment croyez-vous que cet effet de levier est réalisé ? Car il y a emprunt derrière... par l'intermédiaire de l'émetteur du titre, mais emprunt quand-même ! Ces produits sont accessibles aux particuliers et donc aux "bons pères de famille".
L'attitude d'un bon père de famille n'est-elle pas d'investir là où sa rapporte le plus en maitrisant son risque ? N'est-elle pas non plus de nourrir sa famille avec les revenus de ces placements afin de passer plus de temps avec elle ?
Le fisc se sucre beaucoup sur les donations/successions certes, mais aussi lorsque vous achetez un bien immobilier... Voyez la TVA que vous payez pour vos achats neufs et les droits d'enregistrement payés pour des biens "anciens"... De plus en investissant via des emprunts, vous participer à faire tourner l'économie : vous faites travailler les banques, les courtiers, les assureurs en plus d'autres métiers liés à l'immobilier (agents immobiliers, entrepreneurs, notaires, corps de métier, etc...) Ces gens que vous faites travailler paient des impôts...
Ce qui dérange avec les emprunts, c'est la déduction d'intérêts qu'ils permettent et qui réduit temporairement la charge fiscale liées aux revenus immobiliers.
Dernière modification par Bim (22-08-2019 08:46:12)
#57 22-08-2019 09:16:49
Que d'amalgame, que d'amalgame. Certains diraient "Fake News!"
Vous avez l'air de dire que tous les propriétaires sont des chômeurs ou des pensionnés qui n'en foute pas une, ne payent pas d'impôts et profitent du système. Amalgame évidemment.
Les pensionnés qui ont des biens immobiliers ont droit à une pension en fonction de leurs années de travail et de la hauteur de leur cotisation. A réfléchir comme vous le faites, les pensionnés qui ont d'autres revenus (comme vous!) n'auraient plus droit à leur pension? Ce serait bien injuste. Votre raisonnement est donc incorrect.
Certains chômeurs sont effectivement propriétaires de biens immobiliers loués achetés avec prêt. Est-ce un crime? Donc, si malheureusement, vous tombez au chomage, vous devez vite tout vendre? Et si vous retrouver un job? Ou si le bien immobilier ne vous rapporte pas assez pour vivre? Ou si c'est la maison de vos parents, sur laquelle vous avez fait un prêt pour payer les droits de succession? Votre raisonnement à l'emporte pièce est donc simplement incorrect. Je vous rejoindrais pour une personne qui est depuis 20 ans au chômage et qui en réalité retape des maisons. Ce serait de la fraude sociale. Mais c'est otu à fait différent de votre jugement, qui est "fake news"
Un bon père de famille nourrit sa famille grâce à son travail? Ben tiens. Et donc les actions, les obligations, les locations (avec ou sans prêt), et tout ce qui pourrait être à côté d'un travail standard, c'est pas du bon père de famille? Vos actions, elles sont taxées à combien?
Quant à l'emprunt pour les biens immobiliers et pas pour les actions ou obligations, c'est bien parce que l'immobilier est beaucoup plus stable. Les pertes sur actions, c'est très courant. Les pertes sur l'immobilier, c'est beaucoup moins courant. Et quand il y a un emprunteur qui ne peut plus rembourser, il reste l'immeuble. Il y a donc un actif, considéré comme "pas à risque", derrière l'emprunt. Est-ce pour cela qu'on pourrait appeler cet actif un actif de bon père de famille, contrairement aux actions? On ne va pas s'étaler, hein...
Bref, j'ai hésité à vous répondre, tellement votre réponse est bouffie de certitudes biaisées. Quand on tord la réalité de cette manière, on va postuler à la Fox...
#58 22-08-2019 12:49:24
Donc, si malheureusement, vous tombez au chomage, vous devez vite tout vendre?
Et oui, en Allemagne c'est comme cela!
Dès que vous êtes propriétaire (même en indivision), même d'un petit terrain agricole, etc... vous n'avez effectivement pas droit au chômage.
Si vous voulez ouvrir vos droits au chômage, vous devez d'abord tout vendre!
Pourquoi prenez--vous toujours des jugements à l'emporte pièce, avec vos raisonnements basés par le bout de votre lorgnette au fin fond de Charleroi?
J'ai hésité à vous répondre, tellement vous semblez peu informé...
#59 22-08-2019 13:23:05
Pourquoi parlez-vous de l'Allemagne ? On parle de la situation belge et de l'administration belge...
#60 22-08-2019 13:24:49
Je suis peu informé de ce qui se passe en Allemagne, c'est vrai. Ne parlant pas allemand, impossible de démonter ce que vous racontez.
Je pense néanmoins que vous confondez la période "assurance chômage" et la période "minimal social" du chômage. Selon ma compréhension, seule la période "minimal social" est fonction de vos ressources réelles, telles les revenus locatifs. Un peu comme le Cpas chez nous, auquel vous n'avez pas droit si vous avez des revenus suffisants. Et ça, c'est logique. Plus nuancé, mais logique. Rien à voir avec vos jugements à l'emporte-pièce qui me font crier au fake-news.
Et donc, si vous êtes propriétaire en indivision d'un micro terrain qui ne rapporte rien, je ne pense pas que vous devrez le vendre. On vérifie vos revenus, et cette 2e allocation vous est octroyée sous condition de revenus et de besoin. Comme le Cpas en Belgique.
Mais effectivement, je suis peu informé de ce qui se passe en Allemagne. Et il est à noter que le marché immobilier allemand n'a rien à voir avec le marché belge. On est beaucoup mieux loti en Belgique à ce niveau-là.