Source: http://www.droitpourlepraticien.ch/?page_id=22539&arret=1C_511/2018&year=2019&retour=1143
Timestamp: 2019-10-23 09:58:45
Document Index: 258523942

Matched Legal Cases: ['Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 7', 'Art. 75', 'Art. 21', 'Art. 75', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 75', 'Art. 197', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 75', 'Art. 15', 'Art. 21', 'Art. 12']

1C_511/2018 03.09.2019
1C_511/2018
Ziff. 4 des Bewirtschaftungsvertrags sehe vor, dass die Bewirtschafterin eine Vielzahl von Leistungen erbringe und somit quasi als "Drehscheibe" für den konventionellen Feriengast fungiere. So würden sämtliche Besuche, von der Buchung über die Anreise und die Betreuung bis zur Abreise, über die zentrale Rezeption der Bewirtschafterin abgewickelt; Direktvermietungen durch den Eigentümer seien ausdrücklich ausgeschlossen. Die Bewirtschafterin sei zudem für die Bereitstellung der Ferienhäuser sowie den Zimmer- und Reinigungsservice besorgt und biete ein internes Restaurant, diverse sportliche Outdooraktivitäten sowie ein Erholungsprogramm an. Entscheidend sei, dass solche Dienstleitungen angeboten und von den Gästen tatsächlich in Anspruch genommen werden könnten; eine dahingehende Verpflichtung der Gäste könne nicht verlangt werden. Zwar könne man sich durchaus fragen, ob die Entfernung von mindestens 3.5 km zum Hotel X.________ nicht etwas gar weit sei. Da jedoch Art. 7 ZWG (im Gegensatz zu Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) diesbezüglich keine Vorgaben enthalte und eine bauliche Einheit gemäss der Botschaft zum ZWG vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 2304; nachfolgend: Botschaft) nur "in der Regel" vorliege, handle es sich lediglich um ein sekundäres Merkmal. Vorliegend könne die Distanz zwischen den Ferienhäusern und dem Hotel X.________ beispielsweise auch mittels hoteleigenem Transport erfolgen.
4.1. Mit diesem Begriff wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Übergang von der Hotellerie zur Parahotellerie immer fliessender werde; es entstünden neue Mischformen, sogenannte hybride Beherbergungsformen. In der Botschaft wird dazu ausgeführt, ein strukturierter Beherbergungsbetrieb setze ein hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infrastrukturen) und eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele könnten hotelähnliche Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern und bewirtschafteten Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer genannt werden, die Wohnungen für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbieten. Die Anlagen zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden könnten. Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen Botschaft, BBl 2014 2304).
4.3. Wie sich aus der Entstehungsgeschichte von Art. 7 ZWG ergibt, genügt die kommerzielle Bewirtschaftung durch eine Vermarktungs- und Vertriebsorganisation für sich allein nicht: Der Bundesrat hatte vorgeschlagen, in bestimmten Gebieten auch neue Zweitwohnungen zuzulassen, die auf einer allgemein zugänglichen Vertriebsplattform (z.B. einer kommerziellen Vertriebsorganisation oder einem Reservationssystem einer Tourismusorganisation) zur touristischen Nutzung zur Verfügung gestellt werden (sog. "Plattformwohnungen"; vgl. Art. 7 Abs. 2 lit. c und Art. 8 E-ZWG und Botschaft, BBl 2014 2304 ff.). Diese Bestimmung wurde im Parlament gestrichen (AB 2015 N 32 ff.; AB 2015 S 106 ff.; AB 2015 N 308 f.). Im Vordergrund stand die Missbrauchsgefahr und die fehlende Kontrollmöglichkeit, wenn touristische Wohnungen ausserhalb einer hotelähnlichen Struktur angeboten werden (Voten Cramer, AB 2014 S 937; Bruderer Wyss, AB 2014 S 938). Art. 7 ZWG verlangt daher das Vorliegen objektiver und kontrollierbarer Elemente, die sicherstellen, dass die Wohnungen langfristig touristisch bewirtschaftet werden, sei es, weil sie als Einliegerwohnung konzipiert sind, sei es, weil sie räumlich und funktionell Teil eines hotelartig strukturierten Beherbergungsbetriebs sind.
5.2. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, der aktuelle Zonenplan sei ungültig und jegliche Baubewilligung für Wohnungen in Vals sei verfassungswidrig, solange die Gemeinde ihren Grundzonenplan nicht an die Erfordernisse von Art. 75b BV angepasst habe (Redimensionierung der Wohnzone; Massnahmen zur Reduktion des Zweitwohnungsanteils von heute 48 % auf unter 20 %). Hinzu komme, dass der Zonenplan seit seiner Genehmigung 1990 nie revidiert worden sei, obwohl sich die Verhältnisse wesentlich geändert hätten. Aus dem Gemeinde-Datenblatt des kantonalen Amts für Raumentwicklung vom 28. Oktober 2016 gehe hervor, dass die Gemeinde Vals über grosse Wohnbaulandreserven verfüge, die Bevölkerung jedoch abgenommen habe (von 1022 im Jahre 2000 auf 984 im Jahre 2016) und bis 2030 voraussichtlich um 13 % abnehmen werde. Der am 27. September 2011 beschlossene Quartierplan Leis stehe einer Reduktion der Bauzone nicht entgegen, da er lediglich eine Verfeinerung der Grundordnung darstelle und abänderbar sei (Art. 21 der kantonalen Raumplanungsverordnung vom 24. Mai 2005 [KRVO; BR 801.110]). Die Anordnung einer Planungszone sei keineswegs unverhältnismässig: Nach der Genehmigung des revidierten kantonalen Richtplans durch den Bundesrat müssten Kanton und Gemeinden gemeinsam dafür sorgen, dass ihre Bauzonen dem voraussichtlichen Bedarf der nächsten 15 Jahre angepasst werden. Es sei daher heute noch offen, ob und in welchem Umfang die Gemeinde Vals allenfalls Rückzonungen vornehmen müsse. Vorsorglich müsse daher eine Planungszone erlassen werden, um eine rechtsgleiche Durchsetzung des neuen Rechts zu garantieren.
5.3.1. Das Verwaltungsgericht bejahte dies, weil die Anträge auf eine Beschränkung des Zweitwohnungsbaus i.S.v. Art. 75b BV abzielten, der eine Bundesaufgabe i.S.v. Art. 2 NHG darstelle (mit Verweis auf BGE 139 II 271 E. 11 S. 276 ff.), weshalb die Beschwerdeführerin nach Art. 12 NHG antragsberechtigt sei. Auch die Beschwerdeführerin beruft sich auf Art. 75b BV. Diese Bestimmung begrenzt jedoch lediglich den Zweitwohnungsanteil der Gemeinden und führt somit zu einem Bauverbot für Zweitwohnungen in Gemeinden, die diesen Anteil bereits erreicht haben (vgl. die Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und heute Art. 6 Abs. 1 ZWG). Dieses Bauverbot kann zwar zur Folge haben, dass sich Wohnbauzonen, die auf den Zweitwohnungsbedarf ausgerichtet waren, als überdimensioniert erweisen (BGE 140 II 25 E. 4.3 S. 30 f.; Urteil 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3.5, in: ZBl 119/2018 S. 308). Die Verpflichtung zur Redimensionierung übergrosser Bauzonen infolge veränderter Verhältnisse ergibt sich indessen nicht aus Art. 75b BV, sondern aus Art. 15 Abs. 2 und Art. 21 Abs. 2 RPG.
Ob und unter welchen Voraussetzungen die Verbände nach Art. 12 NHG auch die Einleitung eines Nutzungsplanverfahrens zur Überprüfung und allfälligen Redimensionierung der Bauzone beantragen können, hat das Bundesgericht bislang noch nicht entschieden. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus dem Urteil 1C_568/2014 vom 13. Januar 2016, in dem ein Quartierplan für ein Tourismus-Resort angefochten war und der Grundzonenplan lediglich vorfrageweise, im Zusammenhang mit der Prüfung der Quartierplanung, überprüft wurde.