Source: https://beirataktuell.de/index.php?option=com_content&task=view&id=815&Itemid=61
Timestamp: 2018-05-27 13:31:22
Document Index: 27823606

Matched Legal Cases: ['§21', '§21', '§21', '§21', '§22', '§22', '§22']

BEIRATAKTUELL - Babylonische Verwirrung – Was verbirgt sich hinter Instandhaltung, Instandsetzung & Co.?
Babylonische Verwirrung – Was verbirgt sich hinter Instandhaltung, Instandsetzung & Co.?
Bei der Beschlussfassung über die Durchführung baulicher Maßnahmen stellt sich im Kreise der Eigentümerversammlung oftmals die Frage, welche Beschlussmehrheit denn nun für die konkret gewünschte Maßnahme erforderlich ist.
Dies beurteilt sich grundsätzlich danach, in welche vom Wohnungseigentumsrecht definierte Gruppe von Maßnahmen die Baumaßnahme einzuordnen ist.
Dabei unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz fünf Arten von baulichen Maß­nahmen am Gemeinschaftseigentum. So ist zwischen Maßnahmen der Instandhaltung 1, Maßnahmen der Instandsetzung 2, Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung 3, baulichen Veränderungen 4 und Modernisierungen 5 zu differenzieren. Und je nach dem, in welche der oben ge­nannten Gruppen die in Rede stehende Baumaßnahme zu klassifizieren ist, er­gibt sich, welche Mehrheit erforder­lich ist. Dies ist nämlich entweder in der Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage besonders geregelt oder es gelten (mangels besonderer anderweitiger Bestimmung) die gesetzlichen Regelungen.
Das hört sich einfach und logisch an, aber was verbirgt sich nun genau hinter den genannten Begriffen und wie grenzt man diese voneinander ab?
Hierzu sollen die nachfolgenden Ausführungen eine Hilfestellung bieten.
Um eine Maßnahme der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. §21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG handelt es sich dann, wenn die durchzuführenden Arbeiten als technisch notwendige Pflege- oder Wartungsmaßnahmen einzuordnen sind.
Hierzu gehören alle solchen Arbeiten, die zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands, also zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung des Gemeinschaftseigen­tums vorzunehmen sind.
Hierunter fallen z.B. Anstricharbeiten an Holzfenstern, die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage, das Schmieren der Führungsschienen von Rolltoren oder die Prüfung des Aufzugs.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Instandsetzung i.S.d. §21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG um solche Arbeiten, die notwendig werden, wenn trotz aller Wartung und Pflege durch natürliche Abnutzung, Verschleiß oder Alterung ein Substanzschaden bzw. eine Funktionsstörung eintritt und diese behoben wer­den muss.
Hierunter fallen also z.B. Ausbesserungsarbeiten an Holzfenstern, die Reparatur einer defekten Heizungspumpe oder einer verbogenen Führungsschiene bzw. die Ersetzung der geborstenen Glasscheide der Hauseingangstür.
Zu beachten ist, dass somit vom Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich nur solche Maßnahmen gedeckt sind, die zur Verhinderung des Eintritts eines Schadens oder zur Behebung eines bereits eingetretenen Scha­dens erforderlich sind, also grundsätzlich nur solche Maßnahmen umfasst werden, die eine Erhaltung oder Wiederherstel­-lung des bestehenden „status quo ante“ zum Ziel haben.
1 §21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG
2 §21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG
3 §22 Abs. 3 WEG
4 §22 Abs. 1 WEG
5 §22 Abs. 2 WEG