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Timestamp: 2019-10-14 21:47:44
Document Index: 401225509

Matched Legal Cases: ['artículo 8', 'artículo 34', 'artículo 25', 'artículo 19', 'artículo 27', 'artículo 32']

Consejos para Comprar, Vender y Alquilar
Antes de adoptar su decisión, es imprescindible que se asesore por un PROFESIONAL INMOBILIARIO experimentado y de su confianza que le informará sobre sus derechos.
Capítulo 1. ASPECTOS PRELIMINARES DE LA COMPRA
Algunos consejos al visitar la vivienda
- Si la vivienda tiene trastero, garaje u otras instalaciones anejas, no deje de visitarlos.
- Asegúrese de la superficie real de la vivienda: la que le indiquen muchas veces incluirá participación en zonas comunes.
- Valore la iluminación y compruebe el funcionamiento de los servicios esenciales. Preste atención a la existencia de grietas, humedades o desperfectos.
- Visite la vivienda y su entorno a diferentes horas del día, durante distintos días de la semana.
- Desconfíe ante cualquier actitud o circunstancia que permita sospechar que la vivienda está habitada por personas que desconocen la intención de venderla.
- Solicite información al conserje y/o vecinos sobre la vivienda, el edificio y las relaciones de vecindad.
El papeleo:¿qué documentos necesita examinar antes de la firma?
- Escritura del vendedor. Desconfíe de los documentos privados no intervenidos por notario.
- Estado de cargas de la finca.
- Situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana).
- Estatutos del edificio, importe de los gastos de comunidad y estado de pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.
- Si existe alguna razón que lo aconseje, solicite del Ayuntamiento información sobre la situación urbanística de la vivienda.
! Asegúrese de que la vivienda esté al corriente de pagos y gastos ya que, en ciertos casos, la Ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos ¡
CONSEJOS BÁSICOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA
a) La venta de una vivienda normalmente se basa en la figura del "cuerpo cierto": usted compra el piso que visitó y, una vez firmado el contrato, no puede reclamar si descubre que tiene una superficie menor de la que figura en las escrituras o en el registro.
b) Si el vendedor dejó sin pagar gastos de comunidad, recibos de contribución o deudas por hipotecas o cargas inscritas en el Registro, la Ley obliga al comprador a responder de ellos con cargo a la vivienda que ha comprado.
c) El comprador de una vivienda alquilada está obligado a respetar el arrendamiento aunque desconozca su existencia, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
d) El hecho de que la vivienda esté hipotecada o sujeta a otro tipo de cargas o limitaciones no constituye por sí solo un impedimento para su adquisición, tan sólo exige que se pacte con detalle el procedimiento de su liberación y quién asume los costes correspondientes.
e) Es muy probable que la nota registral revele la existencia de 'afecciones fiscales '.No se alarme ante ello: la mayor parte de las fincas están sujetas a estas notas que no implican ninguna irregularidad ni le impiden obtener financiación hipotecaria.
f) No efectúe ningún pago sin firmar el correspondiente documento que determinará el consentimiento a la compraventa, describirá la finca y sus anejos y fijará el precio. No acepte garantías de palabra o simples recibos.
- El comprador pagará la primera copia de la escritura; el impuesto de la transmisión (IVA o ITP y AJD) y la inscripción en el Registro de la Propiedad. -La práctica habitual es que los gastos de la escritura pública notarial se pacten con cargo al comprador. De no haber pacto el vendedor correrá con los gastos de matriz y el comprador con los de primera copia, aunque hay excepciones territoriales.
Capítulo 3: LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA
La firma de la escritura es el momento culminante de su adquisición: usted abona la totalidad o el resto del precio de la compra y recibe las llaves de la vivienda, convirtiéndose en su nuevo propietario. La intervención de un profesional especialmente cualificado, el notario, le garantiza la legalidad y corrección de la operación.
• No se conforme con acudir a la notaría el día de la firma, vaya antes a obtener información y asesoramiento, examine un borrador de la escritura y exija las modificaciones que procedan.
• Si bien el coste de la escritura es fijo, conforme a un arancel establecido por el Gobierno, la Ley permite al notario reducir hasta un diez por ciento de sus honorarios.
• No haga caso a quien le aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado aunque le indique que ello es "práctica habitual" y que implica un ahorro: sus derechos sólo quedan completamente asegurados si la escritura refleja el precio real. La declaración de un precio inferior no se ajusta a la legalidad y suele acarrear a medio y largo plazo mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales.
• No renuncie, salvo causa muy justificada, a ninguna de las obligaciones que la Ley impone al notario en beneficio del comprador ( justificación de estar la finca al corriente de pagos de comunidad; solicitud de información registral; remisión de asiento de presentación, etc.).
Si opta por encargar su tramitación a un tercero (la propia Agencia, notaría, gestoría, etc.) tendrá que abonar una cantidad a cuenta de los gastos por la que deberán entregarle el correspondiente recibo. Una vez en su poder la escritura, compruebe el pago de impuestos e inscripción y exija una detallada rendición de cuentas. No acepte recibos globales, reclame las facturas originales del notario, gestor, Registro de la Propiedad, así como la carta de pago de los impuestos.
- Atribución al vendedor del derecho de interpretar o modificar unilateralmente el contrato.
- Inclusión de fechas de entrega meramente indicativas o condicionadas a la voluntad del promotor.
- Declaraciones de conformidad por el comprador respecto a hechos o aspectos que no ha tenido oportunidad de conocer.
- Imposición al consumidor de la adquisición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados por él.
- Autorización al vendedor para incrementar el precio por conceptos que no impliquen prestaciones adicionales que pueda aceptar o rechazar libremente el comprador.
- Obligación del comprador para subrogarse o pagar un préstamo solicitado por el promotor.
- Obligación de pagar por reformas no acordadas previamente.
- Cobro al adquirente de gastos administrativos o bancarios no generados por él.
- Renuncia del comprador respecto a su derecho a elegir notario.
! Está prohibido incluir en el contrato cláusulas "abusivas"; de incluirse, se considerarán nulas ¡
- Datos identificativos del vendedor, del constructor y del arquitecto.
- Descripción de la vivienda con planos y con expresión de su superficie útil.
- Descripción general del edificio, zonas comunes y servicios accesorios; detalle y trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, así como de las medidas de seguridad contra incendios.
- Memoria de calidades: referencia a los materiales y aislamientos empleados en la construcción.
- Copia de las autorizaciones y licencias administrativas.
- Datos registrales del inmueble.
- Fase de la construcción y fecha prevista para la entrega.
- Precio total de la venta que debe incluir los honorarios de intermediarios y el IVA.
- Copia del documento que justifique estar garantizadas, conforme a la Ley, las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.
- Modelo del contrato y sus condiciones generales y especiales.
Si Usted está pensando en vender su vivienda, déjese aconsejar por un experto inmobiliario que le facilitará la labor a la hora no sólo de buscar comprador, sino también para fijar el precio justo de la misma, que le permita venderla de manera rápida y eficaz.
Igualmente, colaborará con usted en la venta de su casa, sacando el mayor partido de sus virtudes y minimizando, en su caso, sus defectos. He aquí una serie de consejos de máxima utilidad:
-El valor de su casa será aquél que un comprador esté dispuesto a pagar, y para ello los factores determinantes son la ubicación, el estado de conservación y que se ajuste al precio real de mercado local, alcanzando un precio competitivo que no pueda rechazar el comprador, que inevitablemente comparará las condiciones de su venta con las de las demás viviendas de la zona.
Usted debe ser consciente de dos factores fundamentales:
- Cuánto está dispuesto a aceptar por su casa
- En cuánto tiempo ha de venderla
Y sobre todo, nunca olvide que el precio no es lo principal a analizar, sino que la venta se produzca en las mejores condiciones ( forma de pago, plazo de entrega, etc.) para usted.
Dentro de esos parámetros, la apariencia interna de la vivienda y cómo se presente al hipotético comprador será fundamental.
-La primera impresión es la que cuenta y suele ser decisiva a la hora de que un comprador se anime a efectuar una segunda visita a su casa. Y si esta se produce es una muy buena señal.
-Si su presupuesto se lo permite, invierta un poco en decoración o puesta a punto para una venta más rápida. Pero no se equivoque, no siempre va a amortizar el gasto, sólo puede ser un arma para vender de manera más eficaz.
-Muestre su casa luminosa. Abra las cortinas y ventile la casa antes de una visita. Utilice algún tipo de ambientador si ello es preciso.
-No permita descubrir pequeños defectos. Revise, oculte y repare todos los aparentes defectos menores existentes en manivelas, ventanas, bisagras, puertas y cajones.
- Haga valer el espacio y la amplitud, ordene los armarios empotrados, trasteros, sótano, buhardilla, etc., de forma que la capacidad de almacenaje se pueda comprobar al máximo. Retire los muebles que puedan hacer la estancia más pequeña, por muy decorativos que resulten.
-El baño y la cocina son piezas clave, respecto de los cuales hay que mostrar un especial cuidado en su presentación, siempre relucientes, prácticos y limpios.
-Posibilite al asesor inmobiliario hacer su trabajo. Manténgase en un segundo plano. Él sabe lo que los clientes buscan, y puede describir y resaltar las mejores cualidades de su casa, pasando por alto lo menos positivo. Si necesita que usted informe sobre algún dato, el asesor se lo pedirá. Procure no establecer conversaciones con los visitantes al margen del asesor, a veces pueden tender a descubrir datos atinentes a sus necesidades que no son convenientes que controlen y pueden redundar en perjuicio de la venta.
-En caso de que Usted resida en la vivienda exija cita previa para enseñar su casa, que el Agente le avise con anterioridad de que va a realizar una visita, a fin de poder habilitar la casa en las mejores condiciones posibles, si es necesario con la ayuda de éste, con la antelación que sea precisa.
Nos permitimos ofrecerle esta guía a sobre el alquiler, que sin duda le servirá de ayuda para afrontar la gestión de este tipo de operaciones con mayor conocimiento y seguridad, aunque no olvide que la intervención de un asesor inmobiliario es altamente aconsejable, no sólo por la complejidad del proceso, sino también por el producto que le pueda ofrecer, siempre acorde a los precios de mercado y ajustado a sus necesidades reales.
GUÍA DEL ALQUILER EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (arrendador) cede a otra persona (arrendatario) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador. Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.
Como excepción, los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias, que son aquellas que tienen más de 300 metros cuadrados de superficie y en los que la renta anual pactada excede 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, se regirán en primer lugar por lo pactado por arrendador y arrendatario, y sólo en defecto de pacto se regirán por la L.A.U. Supletoriamente, se aplicará el Código Civil.
a) El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
b) El uso de las viviendas militares.
c) Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa- habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
d) El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.
En nuestro derecho rige el principio de libertad de forma en materia contractual, luego el contrato podrá ser escrito o verbal.
Pero deben reunir las condiciones esenciales para su validez, que según el art. 37 LAU, son:
- identificación de la finca arrendada
- duración pactada
- renta inicial
- demás cláusula libremente pactadas por las partes.
Además, es posible la inscripción del contrato de arrendamiento y sus cesiones y subrogaciones, así como los subarrendamientos, en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando consten en documento público, notarial, judicial o administrativo.
Es por tanto, el establecimiento de la fianza en el contrato, una obligación de carácter legal, que deberá constituirse necesariamente en metálico, y que en los contratos de arrendamiento de vivienda será la equivalente a una mensualidad de la renta pactada, siendo de dos mensualidades en el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda. Teniendo que referirse esta fianza únicamente a la renta y no a otras cantidades distintas como los gastos por servicios o tributos.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, aun cuando la renta que le sirve de parámetro se modificase. Pero transcurrido dicho plazo de duración mínima del contrato, cada vez que el arrendatario se prorrogue resulta posible la actualización
Por otra parte las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, lo que significa que nunca podrán ser sustitutivas de la fianza arrendaticia.
Por último cabe añadir que las distintas comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendedores de fincas urbanas depositen el importe de la fianza a disposición de la Administración Autonómica o del organismo que se designe.
Duración del contrato El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden arrendador y arrendatario, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo.
Al falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo. Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin delcontrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.
El arrendador podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, de forma permanente, antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. Aún en este caso, si el arrendador o los citados familiares no ocupan la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato o el efectivo desalojo de la vivienda, en su caso, el arrendatario puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años, además recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del arrendador una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.
La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden arrendador y arrendatario y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes. Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada.
El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquierprocedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.
Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Indice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores.
A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema que durante los cinco primeros años. La nueva renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando el porcentaje aplicado para la actualización.
Salvo pacto en contrario en el contrato, si el arrendador hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero sumado tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.
- Gastos generales y de servicios comunes
Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el arrendatario. Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el arrendatario únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.
Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el arrendatario.
- Conservación y mejora de la vivienda
Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar la renta. El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.
El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el arrendatario.
El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que disminuyan la estabilidad o seguridad de la misma. Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al arrendatario.
El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o arrendatario de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada. A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.
Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad. Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
En estos casos, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida la misma, normalmente como medida acordada en sentencia o convenio de separación o divorcio. Suele estar vinculada de forma general al cónyuge que queda con la guarda y custodia de los hijos o, en caso de no tener descendencia, al cónyuge que pudiera estar más necesitado de protección. En estos casos, la ley establece que la voluntad del cónyuge de continuar con el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que se notifique la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Es importante no olvidarse de realizar la notificación al propietario del piso a través de un modo fehaciente, ya que en caso de no realizarse tal comunicación en el plazo indicado, el arrendador podría solicitar que sea resuelto el contrato de alquiler por cesión inconsentida.
Una vez que se ha notificado al arrendador tal circunstancia, el cónyuge que queda con la utilización de la vivienda se convierte en el nuevo arrendatario, con los mismos derechos y obligaciones que tenía el cónyuge que había firmado el contrato, considerando que éste desaparece de la relación contractual.
- Fallecimiento del arrendatario
El que tenga derecho a continuar como arrendatario deberá notificar por escrito al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el arrendatario. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.
Como adquisición preferente se conoce aquel derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda la finca arrendada, de adquirir la propiedad de la misma con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador hubiera acordado con dicho comprador.
El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta. Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa.
No existe ese derecho cuando el arrendador vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio. Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.
Además de por las causas generales de vencimiento del plazo, cesión del contrato, desistimiento, muerte del arrendatario y en ciertos casos la enajenación de la vivienda, el arrendamiento se extingue por las siguientes causas:
a)Pérdida de la vivienda por causa no imputable al arrendador.
b) Declaración de ruina de la vivienda.
a) Impago de la renta por el arrendatario.
b) Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
c) Subarriendo o cesión sin consentimiento.
d) Causar el arrendatario daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del arrendador.
e) Realizar el arrendatario en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Dejar de destinar el arrendatario la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
g) Incumplir el arrendatario cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el arrendador prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.
a) Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
b) Si el arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.
EL ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Todos los arrendamientos regulados en la LAU se someterán a lo dispuesto en los títulos I (ámbito de la Ley), IV (Disposiciones comunes) y V ( Procesos arrendaticios).
Sin perjuicio de lo dispuesto, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
- Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ésto es, que el comprador lo sea de buena fe y no haya sido advertido de la existencia del arrendamiento y su plazo por el arrendador propietario. Lógicamente, si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, la presunción de buena fe no se da.
En caso de acreditarse la desinformación del adquirente, la duración del arrendamiento podría limitarse, con un mínimo en todo caso de cinco años o lo que falte para que cumpla dicho término.
En este caso, el arrendatario tiene derecho a una indemnización del antiguo propietario, por un importe igual a la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quede por cumplir, salvo pacto en contrario, que nunca podrá afectar al periodo de protección de cinco años.
Derecho de adquisición preferente Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a estos arrendamientos.
- Conservación, mejora y obras del arrendatario
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a estos arrendamientos. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.
- Cesión del contrato y subarriendo
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad
arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
- Muerte del arrendatario
- Indemnización al arrendatario
- Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 (impago de rentas, cantidades asimiladas, fianza o ejercicio de actividades molestas, insalubres, peligrosas etc.) y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. Sección 4. El Arrendamiento y la Ley de Propiedad Horizontal.
- El arrendamiento de elementos comunes.
Cualquier elemento común de una comunidad de propietarios que no tenga asignado un uso específico en el inmueble, es susceptible de alquiler, tales como la vivienda del portero, trasteros, azotea, cuartos sobrantes y demás zonas comunes. En este caso no se produce el cambio de tipo de elemento, por tanto seguirá siendo un elemento común del edificio.
¿Estas cuotas que se cobran de zonas comunes, por ejemplo alquiler de terraza para instalación de antena de teléfonos móviles- como se reparte a los propietarios de las viviendas?
Las cuotas que se perciben por el arriendo de zonas comunes, se repercuten proporcionalmente a la cuota que cada uno posea de zona común, siendo dicha cuota imputable en su Base Imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El alquiler de zonas comunes de garajes existentes en las comunidades se repercutirá igualmente a todos los comuneros, salvo que dicho alquiler se impute a la reducción de gastos de comunidad y sean los propios comuneros los que abonen dicho alquiler.
- Régimen de adopción de acuerdos en la junta de propietarios
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
No obstante, en caso de que no se limite el uso o utilización del elemento por ninguno de los copropietarios, derivándose beneficios del alquiler para todos ellos, basta que el acuerdo se adopte por mayoría, según tiene declarado la jurisprudencia de los Tribunales.