Source: http://vrcha.webnode.cz/news/k-platnosti-kupni-smlouvy-o-prevodu-nemovitosti-v-pripade-rozdilu-mezi-kupni-cenou-uvedenou-ve-smlouve-a-kupni-cenou-skutecne-sjednanou-mezi-ucastniky-k-formulaci-urcovaci-zaloby-v-pripade-vecneho-bremene/
Timestamp: 2017-10-17 20:43:41+00:00
Document Index: 46039839

Matched Legal Cases: ['§ 37', '§ 46', '§ 80', '§ 80', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 219', 'soud ', 'soud ', '§ 588', '§ 46', 'soud ', '§ 39', '§ 237', '§ 241', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 10', '§ 240', '§ 237', 'soud ', '§ 118', '§ 237', 'soud ', '§ 237', '§ 241', 'soud ', '§ 237', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 241', '§ 241', 'soud ', '§ 213', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 46', '§ 46', 'soud ', '§ 46', 'soud ', '§ 40', '§ 46', 'soud ', '§ 46', '§ 2', 'zákona č. 265', '§ 516', '§ 46', 'soud ', 'soud ', '§ 241', 'soud ', '§ 243', 'soud ', '§ 243', '§ 243', 'soud ', '§ 80', '§ 80', '§ 7', 'zákona č. 265', 'soud ', '§ 1', '§ 5', '§ 43']

K platnosti kupní smlouvy o převodu nemovitosti v případě rozdílu mezi kupní cenou uvedenou ve smlouvě a kupní cenou skutečně sjednanou mezi účastníky. K formulaci určovací žaloby v případě věcného břemene :: Pavel Vrcha, soudce NS ČR
> Úvodní stránka > K platnosti kupní smlouvy o převodu nemovitosti v případě rozdílu mezi kupní cenou uvedenou ve smlouvě a kupní cenou skutečně sjednanou mezi účastníky. K formulaci určovací žaloby v případě věcného břemene
§ 37 odst. 1, § 46 odst. 1, 2 ObčZ
Žalobce nemá ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ naléhavý právní zájem na určení, že specifikované věcné břemeno k předmětné nemovitosti platně vzniklo či nevzniklo, neboť se takovou žalobou nepřípustně domáhá určení právní skutečnosti, nikoliv určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není.
Žalobce má ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ naléhavý právní zájem na určení, že předmětná nemovitost je či není zatížena věcným břemenem specifikovaného obsahu.
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15. 2. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4242/2011
30 Cdo 4242/2011
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Vrchy a soudců JUDr. Pavla Pavlíka a JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., v právní věci žalobce Z. P., proti žalovaným 1) J. H. a 2) R. C., oběma zastoupeným Jiřím Hřídelem, advokátem se sídlem v Písku, Fráni Šrámka 136, o určení vlastnického práva a o určení, že oprávnění odpovídající věcnému břemeni nevznikla, vedené u Okresního soudu v Prachaticích pod sp. zn. 2 C 77/2007, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27. června 2011, č.j. 7 Co 480/2010-470, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27. června 2011, č.j. 7 Co 480/2010-170, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Českých Budějovicích k dalšímu řízení.
Okresní soud v Prachaticích (dále již „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 16. října 2009, č.j. 2 C 77/2007-314, určil, že žalobce je výlučným vlastníkem označených nemovitostí, dále určil, že v rozsudku uvedená oprávnění odpovídající věcnému břemeni podle označené smlouvy platně nevznikla a žalovaná 2) nemá specifikovaná oprávnění odpovídající věcnému břemeni podle této smlouvy, a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Českých Budějovicích (dále již „odvolací soud“) v záhlaví citovaným rozsudkem podle § 219 o. s. ř. potvrdil (jako věcně správné rozhodnutí) rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud v odůvodnění písemného vyhotovení svého rozsudku uvedl, že základním předpokladem posouzení oprávněnosti nároku žalobce na určení vlastnictví v dané věci je posouzení platnosti kupní smlouvy z 25. května 2002, na jejímž základě se žalobce měl stát vlastníkem (předmětných nemovitostí). Vycházel ze zjištění, že žalobce jako kupující a žalovaná 2) jako prodávající (poznámka: v textu tučně zvýraznil Nejvyšší soud) „uzavřeli písemně kupní smlouvu z 25. 5. 2002. Jejím předmětem byly nemovitosti, jichž se toto řízení týká. Součástí smlouvy je ujednání o kupní ceně za veškeré převáděné nemovitosti ve výši 430.000,- Kč. Smlouva byla vložena do katastru nemovitostí. Na tuto smlouvu navazuje písemná dohoda o zaplacení kupní ceny s datem 25. 5. 2002. V této dohodě se s jednoznačným odkazem na kupní smlouvu uvádí, že mezi účastníky byla sjednána kupní cena 700.000,- Kč a žalobce jako kupující se zavazuje zaplatit tuto částku v ročních splátkách po 70.000,- Kč splatných do 31. 12. toho kterého roku, počínaje rokem 2012.“ Odvolací soud nesouhlasil s odvolací argumentací žalovaných, že uvedená dohoda o zaplacení kupní ceny je součástí původní kupní smlouvy a v důsledku toho kupní cena nebyla jednoznačně stanovena a postihuje kupní smlouvu absolutní neplatností. Zdůraznil, že dohoda o zaplacení kupní ceny sice souvisí s uzavřenou kupní smlouvu, nelze ji však pokládat za její součást. „Tato listina, jak vyplývá z jejího označení, je samostatnou dohodou o zaplacení kupní ceny (způsob úhrady kupní ceny v kupní smlouvě není uveden), v níž se žalobce jako kupující zavázal zaplatit nad rámec dohodnuté kupní ceny 430.000,- Kč další částku 270.000,- Kč, tedy celkem částku 700.000,- Kč v ročních splátkách po 70.000,- Kč...Podstatné v dané věci je, že uzavření této dohody o zaplacení kupní ceny nemá vliv na platnost původní kupní smlouvy, která má vedle obecných náležitostí veškeré náležitosti jak obsahové podle § 588 obč. zák. (ujednání o předmětu smlouvy a kupní ceně), tak formální dle § 46 obč. zák...“ Odvolací soud pak řešil otázku platnosti kupní smlouvy se smlouvou o zřízení věcného břemena uzavřenou mezi žalovanými ohledně předmětných nemovitostí a dospěl k závěru, že tato smlouva je (z důvodů, které podrobně rozvedl na str. 9 a 10 odůvodnění svého rozsudku) absolutně neplatným právním úkonem ve smyslu § 39 obč. zák.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní (dále již „dovolatelé“) prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání, jehož přípustnost dovozují z § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. a uplatňují v něm dovolací důvody ve smyslu § 241a odst. 2 písm. a), písm. b) o. s. ř. Dovolatelé především namítají, že rozsudek odvolacího soudu je nepřezkoumatelný pro rozpornost závěrů stran ujednání kupní ceny. Vytýkají odvolacímu soudu, že nezhodnotil otázku, zda v případě platnosti a uzavření kupní smlouvy a dohody o zaplacení kupní ceny, se jedná o dva právní úkony. Na základě podrobně rozvedené argumentace a s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu dovozují, že v posuzovaném případě byla (předmětná) „kupní smlouva s uvedenou cenou 430.000,- Kč simulovaným právním úkonem, tedy právním úkonem neplatným pro nedostatek vůle subjektů jej skutečně učinit“, když „zastřeným, tj. disimulovaným právním úkonem ...byla dohoda o zaplacení kupní ceny za dohodnutou cenou (cenu) 700.000,- Kč.“ Mají za to, že „i tato kupní smlouva je však neplatná, neboť dle...46 obč. zák. musí mít smlouvy o převodech nemovitostí písemnou formu.“ Závěrem dovolatelé navrhli, aby Nejvyšší soud zrušil dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu, jakož i rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky (dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno ve lhůtě stanovené § 240 odst. 1 o. s. ř. oprávněnými osobami (účastníky řízení) zastoupenými advokátem, se nejprve zabýval jeho přípustností. Dovolání zde není přípustné ve smyslu § 237 odst. 1 písm. a) ani podle písm. b) o. s. ř. (jak nesprávně dovozují dovolatelé), neboť předchozí rozsudek soudu prvního stupně ze dne 29. června 2007, č.j. 2 C 77/2007-60, byl zrušen usnesením odvolacího soudu ze dne 29. ledna 2008, č.j. 7 Co 2179/2007-138, toliko z procesních důvodů (odvolací soud konstatoval vadu prvoinstančního řízení spočívající v absenci splnění poučovací povinnosti nalézacího soudu ve smyslu § 118a o. s. ř.).
Zbývá tedy posoudit přípustnost dovolání ve smyslu § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.; v tomto případě dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle § 237 odst. 3 o. s. ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku rozporu s hmotným právem.
Dovolatelé v dovolání uplatnili také dovolací důvod ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. založený na závěru, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci, a vymezili v něm mj. právní otázku, kterou podle jejich názoru nesprávně (vy)řešil odvolací soud, a jež se týká právního posouzení kupní smlouvy ze dne 25. května 2002 a následně (mezi žalobcem a žalovanou 2/) uzavřenou dohodou o zaplacení kupní ceny.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovoláním napadené rozhodnutí odvolacího soudu má ve věci samé po právní stránce ve smyslu § 237 odst. 1 písm. c), odst. 3 o. s. ř. zásadní význam, neboť právní posouzení věci (řešení otázky platnosti kupní smlouvy ze dne 25. května 2002) vychází z rozporných (dílčích) skutkových závěrů (které vedle sebe nemohou obstát), přičemž tento skutkový defekt znemožňuje dovolacímu soudu věcně přezkoumat rozhodnutí odvolacího soudu.
Jak již dovolatelé připomínají ve svém dovolání, Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 24. března 2010, sp. zn. 30 Cdo 677/2010 [jež je veřejnosti k dispozici na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz (dále již www.nsoud.cz)], zaujal právní názor, že závěr o skutkovém stavu věci (tzv. skutková právní věta) nemůže vycházet z rozporných skutkových zjištění, ale naopak jednotlivá skutková zjištění, která soud činí z logicky na sebe navazujících důkazů, musejí ve svém souhrnu vytvářet celkový skutkový obraz dané věci, tedy ústí v tzv. skutkovou právní větu, na kterou soud vyhledává příslušné normativní pravidlo chování (právní normu), resp. v rámci aplikačního procesu posuzuje, zda daný skutek je (vůbec) subsumovatelný pod tu kterou právní normu. Dále judikoval, že jestliže soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci je založen na rozpornosti skutkových zjištění, která jsou zásadně významná pro právní posouzení věci, projeví se tento nedostatek zpravidla nejen coby vada písemného vyhotovení odůvodnění rozsudku, jinak naplňující dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř., ale též i při posuzování relevantnosti námitky ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b), založené na tvrzení, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. A to tím způsobem, že se poměřuje soudem zjištěný skutkový stav, který odvolací soud po zopakování či doplnění dokazování (§ 213 odst. 2, 4 o.s.ř.) učinil či se ztotožnil se skutkovým stavem, jak jej v řízení zjistil soud prvního stupně, s aplikovanou příslušnou právní normou anebo s právně kvalifikačním závěrem o absenci (hmotněprávních) podmínek pro aplikaci dané právní normy. Přitom esenciálním pramenem pro verifikaci takto učiněného právně kvalifikačního závěru o zjištěném skutkovém stavu je nejen ta část odůvodnění soudního rozsudku, v níž je vyložen (celkový) závěr o skutkovém stavu věci, ale i tomuto závěru předcházející dílčí skutková zjištění, která ovšem nemohou být protichůdná, resp. rozporná. Zaujal též právní názor, že nelze-li z odůvodnění rozsudku zjistit skutková zjištění (ať již pro jejich absenci, nebo neurčitost či nesrozumitelnost jejich vyložení v odůvodnění rozsudku, anebo pro rozpornost dílčích skutkových zjištění ve vztahu k závěru o skutkovém stavu věci) předvídaná v hypotéze právní normy, kterou soud v daném případě aplikoval, případně skutková zjištění, jež nakonec soud pod předmětnou právní normu neaplikoval, maje za to, že podmínky pro takovou aplikaci splněny nebyly, pak je třeba přijmout závěr, že na základě takto zjištěného skutkového stavu soud posoudil věc po právní stránce nesprávně.
V daném případě odvolací soud řešil právní otázku platnosti kupní smlouvy ze dne 25. května 2002 při vzájemně si odporujících dílčích závěrech (poznámka: text tučně zvýraznil Nejvyšší soud), že a) „součástí (této) smlouvy je ujednání o kupní ceně...ve výši 430.000,- Kč“, a dále, že b) „Na tuto smlouvu navazuje písemná dohoda o zaplacení kupní ceny s datem 25. 5. 2002. V této dohodě se s jednoznačným odkazem na kupní smlouvu uvádí, že »mezi účastníky byla sjednána kupní cena 700.000,- Kč«....“
Podle § 46 odst. 1 obč. zák. písemnou formu musí mít smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků. Podle § 46 odst. 2 obč. zák. pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí; jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 20. května 2008, sp. zn. 30 Cdo 2216/2007 (in www.nsoud.cz) formuloval právní názor, že protože podstatnou náležitostí kupní smlouvy o převodu nemovitosti je písemná dohoda o kupní ceně a protože podle § 46 odst. 1 obč. zák. musí mít celá takováto smlouva písemnou formu (tj. tuto formu musí splňovat i dohoda o kupní ceně), nelze uvažovat o platnosti disimulované kupní smlouvy s kupní cenou odlišnou od ceny uvedené v písemném vyhotovení kupní smlouvy. V těchto souvislostech pak dále odkázal na závěry uvedené v rozsudku Nejvyššího soudu SSR ze dne 30. 1. 1975, sp. zn. 1 Cz 129/74, že je-li v písemném vyhotovení kupní smlouvy týkající se nemovitosti uvedena kupní cena odlišná od kupní ceny skutečně dohodnuté, je neplatná celá kupní smlouva a není možno považovat za platně uzavřenou ani kupní smlouvu s cenou skutečně dohodnutou ani kupní smlouvu s cenou uvedenou v písemném vyhotovení, od nichž se dovolací soud nemá důvod v této věci odchýlit.
Uvedené rozhodnutí tak řeší vztah zastírajícího (simulovaného) a zastřeného (disimulovaného) právního úkonu a neplatnosti těchto právních úkonů, a to u simulovaného úkonu z důvodu, že neodpovídá vůli účastníků a u disimulovaného úkonu z důvodu nedodržení jeho zákonem požadované formy (§§ 40 odst. 1, § 46 odst. 1 obč. zák.; srov. rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské republiky ze dne 31. ledna 2011, sp. zn. 1 Cdo 191/2009, in http://www.supcourt.gov.sk/data/att/1624_subor.pdf).
Pro posouzení platnosti kupní smlouvy je tedy nezbytné zjištění, zda se účastníci smlouvy dohodli (a pokud ano, tak na jakém ujednání) na kupní ceně. Bylo-li by zjištěno, že se účastníci dohodli na kupní ceně, která je odlišná od kupní ceny uvedené v písemně uzavřené kupní smlouvě, uplatnily by se závěry obsažené v rozhodnutí dovolacího soudu sp. zn. 30 Cdo 2216/2007. O zcela jinou právní situaci by se pochopitelně jednalo tehdy, pokud by mezi účastníky došlo k uzavření dohody o prodloužení lhůty splatnosti kupní ceny, tedy ke změně vedlejšího ujednání v kupní smlouvě (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. července 2007, sp. zn. 33 odo 720/2005, in www.nsoud.cz).
K otázce změny původně sjednaných vzájemných práv a povinností u smlouvy o převodu nemovitosti se vyjádřil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 15. června 2010, sp. zn. 21 Cdo 3625/2008 (in www.nsoud.cz). Vyložil, že podle § 46 odst. 2 věty druhé obč. zák. jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině, což je nezbytné vykládat jako požadavek, aby v každé jednotlivé smlouvě o převodu nemovitosti byly oferta (návrh) i akceptace (přijetí návrhu) zachycena na téže listině. Dále uvedl, že toto ustanovení však nikterak nebrání tomu, aby smlouva o převodu nemovitosti, dokud podle ní nebyl proveden vklad práva do katastru nemovitostí s účinky ke dni podání návrhu na vklad (§ 2 odst. 3 věta první zákona č. 265/1992 Sb.), byla změněna (§ 516 obč. zák.); dohoda o změně původně sjednaných vzájemných práv a povinností musí ovšem splňovat také požadavek vymezený ustanovením § 46 odst. 2 věty druhé obč. zák.
S přihlédnutím k citované judikatuře lze uzavřít, že tím, že odvolací soud převzal pro své meritorní rozhodnutí shora citované dva dílčí rozporné skutkové závěry stran ujednání o kupní ceně za převod předmětných nemovitostí z vlastnictví žalované 1) do vlastnictví žalobce, znemožňoval takto vadně zjištěný skutkový stav odvolacímu soud přistoupit k právnímu posouzení věci, resp. k řešení zásadně významné otázky platnosti uvedené převodní smlouvy, neboť platí zásada, že bez skutkového základu (jedno-li, zda nebyl zjištěn vůbec, nebo sice byl, ale je neurčitý, anebo pro svou obsahovou vnitřní rozpornost je nesrozumitelný) není možné činit jakýkoli právně kvalifikační závěr v meritu věci; byl-li přesto učiněn, není zde právně relevantního podkladu k jeho přezkumu a v takovém případě nezbývá, než uzavřít, že právní posouzení takového „skutku“ je nesprávné. V důsledku toho nebylo možné věcně přezkoumat ani tu část meritorního výroku rozsudku odvolacího soudu, jíž byl potvrzen výrok II. rozsudku soudu prvního stupně (neboť posouzení otázky platnosti prvně uvedené převodní smlouvy bylo zásadně významné pro posouzení platnosti následně uzavřené převodní smlouvy).
Lze tedy uzavřít, že se dovolatelům podaným dovoláním podařilo osvědčit dovolací důvod ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., neboť za skutkového stavu, z nějž při rozhodování vycházel odvolací soud, nelze rozsudek odvolacího soudu považovat za správný; Nejvyšší soud jej proto podle § 243b odst. 2 části věty za středníkem o. s. ř. zrušil a věc odvolacímu soudu vrátil k dalšímu řízení, aniž by se již zabýval dalšími dovolacími námitkami.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d ost. 1 část věty za středníkem o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Nad rámec odůvodnění tohoto rozsudku Nejvyšší soud považuje za nezbytné zdůraznit, že žalobou na určení, zda předmětné věcné právo k označené nemovitosti platně vzniklo či nevzniklo, se žalobce domáhá určení právní skutečnosti. Na takto požadovaném určení však žalobci nesvědčí naléhavý právní zájem, neboť podle § 80 písm. c) o. s. ř. žalobou (návrhem na zahájení řízení) lze uplatnit, aby bylo rozhodnuto o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je-li na tom naléhavý právní zájem. Proto s ohledem na dosažení souladu mezi stavem zápisu věcného břemena v katastru nemovitostí a tvrzeným (věcně) právním vztahem (tzv. právní realitou) je přiléhavé – s přihlédnutím k § 80 písm. c) o. s. ř a § 7 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (upravujícím právní institut zápisu věcných práv do katastru ve formě záznamu) – formulovat žalobu (rozsudečný výrok) na určení, že předmětná nemovitost je či není zatížena věcným břemenem specifikovaného obsahu (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. prosince 2005, sp. zn. 22 Cdo 2595/2005, in www.nsoud.cz).
Přitom již v rozsudku ze dne 18. září 2001, sp. zn. 22 Cdo 2760/99, uveřejněném pod č. C 740 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu vydávaného nakladatelstvím C. H. Beck, dovolací soud vyslovil názor, že z důvodu vadné formulace žalobního návrhu není možno žalobu zamítnout, pokud žalobce nebyl o nesprávnosti návrhu poučen. Zamítnutí žaloby jen pro vady formulace žalobního návrhu v případě, kdy je jinak zcela zjevné, o co žalobci jde, pokud by žalobce nebyl o nesprávnosti formulace žaloby poučen, by totiž bylo v rozporu s cíli občanského soudního řízení, jak jsou vyjádřeny v § 1 o. s. ř. To pak plyne i z § 5 o. s. ř. obsahujícího ustanovení o poučovací povinnosti soudů a z § 43 odst. 1 o. s. ř., který upravuje postup při odstranění vad podání.
http://jdem.cz/uetj6
kupní cena | žaloba určovací | simulovaný právní úkon | disimulovaný právní úkon | věcné břemeno