Source: http://www.paoloalfano.it/2010/12/27/le-spese-condominiali-di-ristrutturazione-deliberate-prima-della-compravendita-vanno-pagate-dal-venditore/
Timestamp: 2019-02-20 05:44:47+00:00
Document Index: 186135730

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1130', 'art. 1135', 'art. 1104', 'art. 1121', 'art. 63']

Le spese condominiali di ristrutturazione deliberate prima della compravendita vanno pagate dal venditore | Studio Legale Avv. Paolo Alfano
Cass. civ. Sez. II, Sent., 03-12-2010, n. 24654
Gli acquirenti di un appartamento posto in uno stabile condominiale del Comune di Messina – L.I.G. e G.A. – hanno convenuto in giudizio i venditori – C.A., M.A.M. e Ma.Am. – chiedendo di rivalersi di quanto avrebbero dovuto pagare al condominio per lavori condominiali di ristrutturazione deliberati dall’assemblea nel gennaio 1995, allorchè l’appartamento, da essi acquistato nel marzo 1996, era ancora in proprietà dei venditori.
La Corte d’appello di Messina, con sentenza depositata il 3 febbraio 2009, ha confermato la decisione di primo grado – resa dal Tribunale della stessa città -recante l’accoglimento della domanda di rivalsa ed ha affermato che, in caso di alienazione di immobile condominiale, l’obbligo di pagare i contributi per le spese relative ad opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su chi era proprietario al momento della delibera di approvazione delle spese, sicchè il momento di effettiva esecuzione dei lavori è irrilevante, attenendo, esso, non alla costituzione dell’obbligazione, ma alla sua attuazione.
Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso M.A.M. e Ma.Am., in proprio e nella qualità di eredi di C.A., sulla base di due motivi.
1. – Il primo motivo – con cui si prospetta violazione dell’art. 1123 c.c., comma 1, per avere la Corte d’appello posto a carico degli alienanti oneri condominiali relativi ad opere straordinarie di ristrutturazione deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto pubblico di trasferimento dell’unità immobiliare, ma eseguite dopo la stipula della compravendita dell’unità medesima – è infondato.
1.1. – Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere.
Secondo un orientamento, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell’opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell’amministratore (Cass., Sez. 2^, 7 luglio 1988, n. 4467; Cass., Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000, n. 857; Cass., Sez. 2^, 9 settembre 2008, n. 23345, in motivazione). Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass., Sez. 2^, 18 aprile 2003, n. 6323).
1.2. – In generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire.
L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perchè per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perchè, come si ricava dall’art. 1135 cod. civ., u.c. l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che “l’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore”, e, dall’altro, esclude che possa riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo”.
Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dall’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante di “contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza” – fa discendere, in taluni casi (allorchè la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall’art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione:
in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione;
1.3. – Da tanto deriva che, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicchè, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ. 1.4. – A questo principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte d’appello.
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