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Timestamp: 2020-02-20 11:49:49
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Tema 42. La propiedad horizontal.
Tema 42. La propiedad horizontal: Naturaleza. La pre-horizontalidad. Constitución: Título. Autonomía de la voluntad: Estatutos y reglamentos. Contenido: Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios.
La institución de la propiedad horizontal fue recogida en la redacción inicial del artículo 396 del Código Civil, considerándola una forma especial de comunidad de bienes. La reforma de este artículo 396 por la Ley de 26 de octubre de 1939 ya reconoce la propiedad singular y exclusiva de los pisos o locales, quedando restringida la comunidad a los elementos comunes. En esta línea de potenciar el derecho de propiedad privativo sobre los pisos y locales se sitúa la actual Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, según señala la Exposición de Motivos de la propia Ley.
La Ley de 1960 ha sido objeto de posteriores reformas. Sin perjuicio de otras modificaciones menores, cabe destacar dos, por su especial importancia: la de la Ley de 6 de abril de 1999, que trató de adaptar la Ley de 1960 a las nuevas realidades sociales surgidas desde su publicación; la recientemente realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de reforma y rehabilitación urbanas.
También debe tenerse en cuenta la legislación hipotecaria (artículos 8.4 y 8.5 Ley Hipotecaria y concordantes).
En el ámbito autonómico existen normas como el Libro V del Código Civil de Cataluña o la Compilación navarra. Nosotros nos centraremos en el estudio de la regulación estatal.
En general, la LPH tiene carácter imperativo, como resulta del orden de prelación de fuentes que establece el artículo 396 Código Civil (último párrafo), según el cual: “Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”. No obstante, como veremos, algunas normas de la Ley plantean dudas sobre su eficacia imperativa o dispositiva.
En cuanto a la naturaleza de la propiedad horizontal, prescindiendo de tesis más propias de otros ordenamientos, como las fórmulas asociativas, el derecho de servidumbre o el derecho de superficie, podemos clasificar las teorías doctrinales sobre la naturaleza de la propiedad horizontal según destaquen el carácter comunitario de la figura o el de propiedad individual, sin perjuicio de la presencia de algunos elementos comunitarios. La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a la Propiedad Horizontal como una forma especial de propiedad.
Tanto la jurisprudencia como la DGRN han resaltado el derecho de propiedad exclusivo del propietario, en aspectos como el cambio del uso asignado inicialmente al mismo y recogido en su descripción. En este sentido, las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2013 y de 3 de diciembre de 2014.
Sin embargo, atiende a la naturaleza comunitaria de la propiedad horizontal, la Resolución DGRN 30 de agosto de 2013 (confirmada por la de 21 de octubre de 2014), según la cual, en caso de renuncia abdicativa por un propietario al dominio de su elemento privativo, la propiedad del local renunciado acrece a los propietarios de los restantes elementos privativos (aunque los efectos de la renuncia quedan sujetos a la notificación y consentimiento de los demás propietarios).
La pre-horizontalidad.
La doctrina ha considerado que una de las carencias de la LPH era la no regulación de las situaciones jurídicas que se producen con anterioridad al otorgamiento del título constitutivo de la Propiedad horizontal, las cuales pueden tener por base tanto un edificio ya construido como con un edificio meramente comenzado, e incluso un edificio meramente proyectado.
Dentro de la categoría genérica de la prehorizontalidad, podemos distinguir diversas situaciones:
- Situaciones tendentes al nacimiento de la propiedad horizontal y que tienen lugar con anterioridad al título constitutivo. Cabría analizar tres supuestos:
a) La venta de pisos sobre plano por el constructor.
Plantea cuestiones diversas relacionadas con la protección del derecho del comprador, en aspectos como la entrega de cantidades anticipadas por éste al promotor durante la construcción, en relación (la Ley de 27 de julio de 1968 y la Disposición adicional 1ª de la LOE, que exigen la constitución de un seguro o aval que garantice el cumplimiento del contrato); la posible introducción de cláusulas abusivas en el contrato; la facultad de otorgamiento por el promotor del título constitutivo (a la que después nos referiremos); la protección del adquirente frente a actos dispositivos realizados por el constructor a terceros o embargos que afecten al local enajenado (las Resoluciones DGRN de 24 y 25 de junio de 1991 admitieron la práctica de una anotación de demanda por parte del adquirente de piso sobre plano, aunque la edificación no estuviera constituida en régimen de propiedad horizontal, teniendo en cuenta su vocación de derecho real).
b) La comunidad para construir.
Cabe que perteneciendo un solar en proindiviso a varias personas, éstas acuerdan la construcción sobre el mismo de un edificio, lo que se articula dentro del propio régimen de comunidad de bienes. Los copropietarios pueden decidir en ese momento inicial a quién corresponderá cada uno de los pisos o locales futuros. Se ha defendido que este acuerdo da lugar a un tipo especial de comunidad (conocida como comunidad valenciana), en la que cada copropietario se haría dueño, con arreglo a la accesión configurada en virtud del pacto previo, de su propio piso o local, el cual ingresaría directamente en su patrimonio, sin necesidad de un posterior acto de disolución de comunidad. La DGRN ha abordado estas comunidades para construir en diversas resoluciones, admitiendo la inscripción de las mismas como acuerdo de los copropietarios modificador del régimen de la comunidad (Resolución DGRN de 17 de julio de 1998, con cita de la de 18 de abril de 1988).
c) La cesión de suelo por obra.
Tras la anulación parcial del artículo 13 del Reglamento Hipotecario, por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, deja de estar prevista en dicha norma la posibilidad de constituir el derecho del cedente sobre los futuros locales como derecho real, introducida por su reforma de 4 de septiembre de 1998. No obstante, aun tras la referida sentencia, a Resolución de 13 de julio de 2005 declara que sigue siendo posible que el cedente se reserve un porcentaje de lo cedido, constituyéndose una comunidad especial sobre el suelo.
- En cuanto a la situación existente tras el otorgamiento del título constitutivo formal, mientras el edificio no está concluido, ha sido debatido en la doctrina si es de aplicación plena el régimen de propiedad horizontal. La Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2010 confirma la posibilidad de otorgar el título constitutivo de la división horizontal mientras el edificio se halla en construcción, calificando la situación de pre-horizontalidad, afirmando que la propiedad horizontal surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada.
- La propiedad horizontal de hecho.
El artículo 2.b LPH (procedente de la reforma de 1999) declara que la Ley de Propiedad Horizontal será aplicable a las comunidades de propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
Acreditada la existencia de una propiedad horizontal de hecho, no cabe ejercitar una acción de división sobre los elementos comunes (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2010 en un supuesto de propiedad horizontal tumbada). La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2002 aplica el antiguo artículo 8 Ley de Propiedad Horizontal (exigencia de acuerdo de la Junta para la división de un local) a una propiedad horizontal de hecho.
El título constitutivo.
El régimen de propiedad horizontal puede surgir no solo de un acto o negocio jurídico, sino también de una resolución judicial (por ejemplo, en ejercicio de la actio conmuni dividundo -artículo 401.2 Código Civil-), o incluso de un laudo arbitral (como señala, al prever los medios de fijación de la cuota, el artículo 5 LPH).
Cabe distinguir entre título constitutivo material y formal.
El segundo sería el documento en que se plasma el primero.
Normalmente será una escritura pública, para posibilitar el acceso del régimen al Registro de la Propiedad. El artículo 37.2 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de patrimonio de las Administraciones Públicas, por remisión al 206 Ley Hipotecaria, introduce una excepción a esta regla general, permitiendo la inscripción en el Registro de la Propiedad de la división horizontal de bienes urbanos formalizada en certificación administrativa por entes estatales certificantes, siempre que no perjudique a tercero.
En cuanto al título en sentido material, sería el acto o negocio jurídico que da lugar al nacimiento del régimen de propiedad horizontal. Se ha discutido si es un acto jurídico o un negocio jurídico. Para Arnaiz Eguren, será acto cuando no se altere el régimen legal y negocio cuando las partes se aparten del régimen legal. Díez Picazo se refiere al mismo como negocio jurídico de configuración.
Puede ser unilateral, otorgado por el propietario único del edificio, o plurilateral, otorgado por acuerdo de todos los copropietarios existentes. Díez Picazo considera que en todo caso es un negocio jurídico unilateral, pues aunque haya pluralidad de propietarios no existen partes contrapuestas en el mismo.
En cuanto a la naturaleza del acto, la posición mayoritaria es considerarlo un acto dispositivo o “acto de riguroso dominio”. La tesis dominante es que, siendo dispositivo, no es un acto de enajenación. De acto de riguroso dominio lo califica la Resolución DGRN de 5 de enero de 2006.
Para Amorós Guardiola, es un acto de modificación del objeto del derecho. El Reglamento Hipotecario parece seguir esta tesis cuando lo equipara a otros actos de modificación hipotecaria (al regular su otorgamiento por los cónyuges, pudiendo otorgarlo por sí solo el cónyuge a cuyo nombre conste inscrito, aunque lo esté con carácter ganancial o presuntivamente ganancial).
De esto se extrae:
Que podrán otorgarlo los padres en ejercicio de la patria potestad sin autorización judicial, el menor emancipado sin complemento de capacidad y el representante del ausente sin autorización judicial.
El caso del tutor es discutido. La posición mayoritaria sostiene que el tutor queda sujeto en su otorgamiento a autorización judicial (ex artículo 271.2 –actos de carácter dispositivo susceptibles de inscripción). De esta posición mayoritaria se apartan autores como Amorós Guardiola y Gomá Salcedo.
Respecto del otorgamiento por representante voluntario, autores como Pau Pedrón o Amorós Guardiola consideran que el poder debe ser específico, sin que fuera bastante un poder general de administración (cita el primer autor a favor de esta tesis la Resolución DGRN de 17 de abril de 1970).
En general se considera que el usufructuario no podrá por sí mismo otorgar la división horizontal, pero sí podrá hacerlo el nudo propietario sin concurso del usufructuario (en este sentido, Resoluciones DGRN de 21 de noviembre de 2002 y de 7 de mayo de 2014). Amorós Guardiola opina que podrá otorgarlo el fiduciario. El superficiario tiene expresamente reconocida esta posibilidad (artículo 40.2 TRLS).
En cuanto al contador partidor, la Resolución DGRN de 26 de noviembre de 2004 le reconoce esta facultad cuando el régimen ya exista, aunque sea de hecho, y sea necesario completar el régimen mediante el título constitutivo para la realización de la partición, siempre que no se atribuyan a alguno de los herederos facultades de alcance dispositivo sobre el inmueble Confirma la posibilidad de que el contador partidor otorgue el título constitutivo la RDGRN de 20 de julio de 2007.
El otorgamiento por el promotor del edificio:
El otorgamiento del título constitutivo puede realizarse unilateralmente por el propietario del edificio antes de iniciar su venta por pisos (artículo 5 LPH, relativo a la fijación de la cuota de participación). Aunque este artículo hable de venta de pisos, dado que nuestro derecho exige no solo el título sino un modo para la transmisión de la propiedad, la posibilidad de que el promotor del edificio otorgue por sí solo el título constitutivo depende de que en el momento del otorgamiento no haya transmitido la propiedad de ninguno de los locales privativos, lo que implicará no solo otorgar la venta sino la tradición, de cualquier tipo que sea (Sentencias del Tribunal Supremo 30 de marzo de 1999, 23 de marzo de 2004, de 22 de septiembre de 2005, de 11 de diciembre de 2009). Lo dicho no excluye la vinculación del vendedor con el comprador desde el contrato de compraventa, aunque el posible incumplimiento contractual no supone necesariamente la nulidad de la escritura pública otorgada por el promotor propietario único (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2010). La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2013 considera que la facultad del promotor de otorgar o rectificar el título constitutivo por sí solo antes de transmitir el dominio de los pisos se halla limitada por la aplicación de la doctrina general del abuso de derecho.
Respecto al contenido del título constitutivo debemos tener en cuenta el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual exige:
- Describir, además del inmueble en su conjunto, cada uno de los pisos y locales.
La descripción del inmueble en conjunto habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.
La referencia a la constancia de servicios e instalaciones con los que cuenta en ocasiones es obviada, habiendo admitido la DGRN la delimitación negativa de los elementos comunes de la propiedad horizontal, sobre la base de considerar como tales aquéllos que no figuren expresamente señalados como privativos (Resolución 5 de octubre de 2000).
Según la Resolución DGRN de 9 de enero de 2012, es posible incluir en los Estatutos normas de uso y disfrute de elementos privativos, aunque no consten específicamente en la descripción del inmueble (normas de uso de la piscina).
La de cada piso o local expresará:
1.- Su número correlativo, escrito en letra.
La Resolución DGRN de 30 de octubre de 2006 declara que dicha exigencia no debe llevarse al extremo de exigir en caso de creación de nuevos locales en una propiedad horizontal ya constituida, que dichos nuevos locales lleven como número de orden el siguiente al último de los preexistentes. Se admiten otros procedimientos como añadir un ordinal o una letra al número correlativo del local del que procede el que se crea de nuevo.
2.- Su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En cuanto a la extensión, aunque algún autor, como García García, haya defendido la necesaria expresión de la superficie útil, la Resolución DGRN de 30 de diciembre de 2005 considera suficiente la expresión de la superficie construida, sin que sea necesario además expresar la superficie útil, salvo que la concreta norma autonómica lo exigiera, como es el caso de la legislación catalana (en el mismo sentido, la Resolución DGRN de 9 de enero de 2006).
3.- Su cuota de participación en relación al valor del inmueble.
En el tema siguiente nos ocupamos de los requisitos específicos de los elementos privativos y de los anexos, así como de la cuota de participación.
También podrá contener el título constitutivo los Estatutos, a lo que nos referiremos después.
Cualquier modificación del título constitutivo precisará los mismos requisitos que su constitución, sin perjuicio de lo previsto para la adopción de acuerdos, hasta el punto de que hoy la unanimidad puede considerarse la excepción frente a la posibilidad de modificaciones del título por acuerdos mayoritarios. El régimen de la adopción de acuerdos y las posibles excepciones a la unanimidad, lo que remitimos también al tema siguiente.
Por último haremos referencia a la cuestión de la relación entre el título constitutivo de la división horizontal y la previa declaración de obra nueva, destacando dos aspectos:
- La posibilidad de constituir en régimen de propiedad horizontal una vivienda unifamiliar. Aunque la DGRN había declarado en diversas resoluciones (como las de 18 de julio de 1996, 16 de enero de 2002, 28 de octubre de 2003) que la constitución en régimen de propiedad horizontal de una vivienda unifamiliar no afectaba a disciplina urbanística y no quedaba sujeta a licencia, salvo que la normativa autonómica lo exigiese especialmente, esta doctrina se matiza en la Resolución DGRN de 12 de abril de 2011, según la cual el número de elementos privativos que existen en una edificación tiene repercusiones urbanísticas, en cuanto está en relación con la intensidad de población, que es uno de los datos tenidos en cuenta en el planeamiento para la determinación de los servicios, considerando que la división horizontal de una vivienda unifamiliar implica un cambio de uso sujeto a la licencia que pueda establecer para los cambios de uso la legislación aplicable.
- La aplicación del artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, según la cual no podrán constituirse en la división horizontal más elementos privativos que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, si no se concede nueva licencia. Aunque la primera doctrina de la DGRN consideró que esta era una norma sin rango legal suficiente para imponer limitaciones a la propiedad, la Resolución DGRN de 3 de octubre de 2014 hace aplicación de la misma.
- La sujeción del acto de constitución de división horizontal a licencia administrativa.
Al margen de los dos supuestos indicados, cabe plantear si la división horizontal es un acto sujeto a licencia administrativa. En primer término deberá estarse a la legislación autonómica, pues existen algunas, como la catalana o la andaluza, que expresamente sujetan la división horizontal a licencia administrativa. Fuera de estos casos, la cuestión está en relación con las recientes reformas introducidas por la Ley 8/2013. Tanto la reforma del artículo 10.3 LPH como, particularmente, el amplio concepto de complejo inmobiliario que se recoge en el reformado artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo plantean esta duda. La DGRN se ha pronunciado en contra de la sujeción de la propiedad horizontal a licencia con carácter general, diferenciando la situación de propiedad horizontal, tanto ordinaria como tumbada, no sujeta a licencia, del complejo urbanístico (Resoluciones de 21 de enero de 2014, respecto a la propiedad horizontal tumbada, y de 17 de octubre de 2014, respecto a la propiedad horizontal ordinaria). Remitimos el estudio detallado de esta cuestión al tema correspondiente a los complejos urbanísticos.
Los Estatutos y Normas de régimen interior.
Según el artículo 5 III de la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo de la propiedad horizontal podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Estas reglas constituyen los Estatutos de la comunidad de Propietarios que se contemplan en la Ley de Propiedad Horizontal como una parte del título constitutivo. La doctrina coincide en el carácter potestativo de los Estatutos.
Aunque los estatutos se consideren una parte del título constitutivo, resulta cuestionable que disciplinen cuestiones ajenas a su finalidad, como establecer servidumbres aunque sea en beneficio de la comunidad, o declarar el carácter privativo de locales o elementos que no apareciesen descritos como tales en el título constitutivo de la Propiedad. La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1994 declara que, si en el título constitutivo no figura descrita como parte integrante del elemento privativo un terreno no edificado, debe ser considerado elemento común, aunque los Estatutos lo regulen como anexo de un local privativo.
En cuanto a la eficacia frente a tercero, los Estatutos afectarán a tercero si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, siendo terceros los adquirentes de un piso o local y los titulares de derechos reales y personales sobre el mismo, según señala Castán. A juicio de Díez Picazo y Gullón, también los estatutos no inscritos deberán ser oponibles al tercero, si los conocía al adquirir. En el mismo sentido, Roca Sastre. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2008 se aparta de esta tesis, exigiendo la inscripción para la oponibilidad, incluso frente a terceros que tuvieran conocimiento de la cláusula no inscrita (se trataba de una cláusula de exoneración parcial del promotor de los gastos de la comunidad de propietarios que no había sido inscrita, que se consideró no afectaba a los adquirentes de los pisos o locales, aunque la cláusula figurase transcrita en las escrituras de compraventa).
En cuanto a las normas de régimen interior, son normas de convivencia y utilización de los elementos y servicios comunes que los propietarios pueden adoptar dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos.
Se distinguen de los Estatutos en el régimen para su aprobación y modificación, pues mientras la modificación de los Estatutos está sujeta al principio de unanimidad propia del título constitutivo, las Normas de Régimen interior lo están a las reglas de la mayoría.
Por otra parte, mientras se prevé la inscripción registral de los Estatutos, lo que implicará la vinculación a los mismos de todo tercero, no es posible la inscripción de las Normas de régimen interior, como declara la Resolución DGRN de 23 de julio de 1991.
Es frecuente, no obstante, que los Estatutos se extiendan a materias propias de los Reglamentos internos, entrando a regular la convivencia en el edificio y la adecuada utilización de los servicios comunes. Resulta dudoso que la modificación de estas reglas de convivencia, aunque se hallen incluidas en los Estatutos, esté sujeta a la regla de la unanimidad. Por otra parte, serían ineficaces las Normas de régimen interior que regulasen materias propias de los Estatutos, como la limitación del uso de elementos privativos o la contribución a los gastos.
Es frecuente que, cuando los Estatutos son otorgados por el promotor individualmente, contengan reservas de derechos a su favor. Esto puede ser contrario tanto a la LPH como a la legislación de protección de los consumidores, considerando su imposición al consumidor una cláusula abusiva. En general, la DGRN se ha referido a la interpretación restrictiva de estas reservas. Cabe citar los siguientes supuestos:
- La reserva del derecho a elevar nuevas plantas, que contempla el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, cuyo estudio remitimos a los temas correspondientes.
- La Resolución DGRN de 24 de noviembre de 2003 admite la reserva por el promotor del derecho a instalar en la cubierta rótulos, antenas y otros elementos, aun después de haber vendido todos los pisos (aunque deniega su inscripción por la no delimitación de su objeto que se entendió contraria al principio registral de especialidad). Sin embargo, la Resolución DGRN de 9 de octubre de 2013 considera inembargable la reserva por el promotor de asignar el uso de la cubierta a los elementos privativos situados bajo cubierta.
- La reserva del uso de trasteros bajo cubierta y de su cesión a tercero se ha considerado válida (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2012).
- La reserva del derecho a realizar segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones en locales privativos, cuya inscripción admite la DGRN, aunque la Jurisprudencia del Tribunal Supremo no haya mantenido una postura inequívoca, como veremos.
- La reserva de la facultad de segregar todo o parte del suelo no edificado. La Resolución DGRN de 21 de marzo de 2001 se muestra contraria (aunque en un supuesto muy particular –propiedad horizontal de un cementerio-) y también, la misma resolución es contraria a la reserva por el promotor de la facultad de reasignar las cuotas de los locales privativos (se trata de un supuesto peculiar, referido a la división horizontal de un cementerio).
- La reserva de otorgar unilateralmente modificaciones en el título constitutivo de la propiedad horizontal, que plantea su posible contradicción con las normas imperativas que exigen acuerdo unánime para estas modificaciones, al margen de las excepciones legales (en ocasiones esto se trata de justificar como una autorización voluntaria de los propietarios al promotor, pero si fuera una autorización sería revocable.
- La exoneración parcial de los gastos de comunidad. La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2005 admitió la validez de una cláusula de exoneración parcial en que la participación del promotor en los gastos de comunidad desde la perspectiva de la legislación de protección de consumidores. Sin embargo, la Resoluciones DGRN de 15 de abril de 2010 y de 3 de marzo de 2011 se pronuncian en contra de la inscripción de dichas cláusulas de exoneración de gastos, por considerarlas contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal.
Contenido: Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios.
En esta cuestión, cabe distinguir los derechos y obligaciones en relación con los elementos comunes y con los privativos.
En cuanto a los elementos privativos:
- El propietario gozará de las facultades de goce y disposición de un propietario, sin que el régimen de propiedad horizontal implique la existencia de tanteos o retractos a favor de los copropietarios.
- Los actos de modificación hipotecaria de pisos y locales:
El artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se ocupaba de esta cuestión, ha sido quedado derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, tras la cual, debe estarse a dos apartados del artículo 10 LPH:
- Según la letra “e” del apartado 1 del artículo 10 estos actos de modificación hipotecaria (división, segregación, agregación y agrupación) de pisos o locales no precisarán acuerdo de la junta de propietarios y serán obligatorios, impliquen o no modificación del título constitutivo, cuando “tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”.
- Según el artículo 10.3.b LPH, estos actos de modificación hipotecaria de pisos y locales, así como otros de alteración de la estructura y fábrica del edificio, aprobados por las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, requerirán autorización administrativa, remitiéndose al régimen del artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, consentimiento de los propietarios interesados y fijación de las nuevas cuotas.
Las Resoluciones DGRN de 20 de marzo de 2014 y 28 de mayo de 2014 consideran que la exigencia de autorización administrativa para la división de locales conforme al artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal es exigible en virtud de la propia norma estatal que tiene carácter de legislación básica, destacando el rango legal de la norma y su título habilitante. No obstante, con apoyo en el artículo 17.6 TRLS, admiten que la segregación de parte de un local para su agrupación a otro colindante, al no aumentar el número de elementos privativos final, es uno de los supuestos legalmente exceptuados de licencia administrativa.
La DGRN había admitido la inscripción de una cláusula estatutaria en la que se autorice a los propietarios a realizar por sí solos los actos de modificación hipotecaria de sus locales privativos, reconociendo la existencia de una Jurisprudencia no uniforme del Tribunal Supremo. Confirma la tesis de la DGRN sobre el carácter inscribible de estas cláusulas tras la reforma de la Ley 8/2013, la Resolución DGRN de 7 de mayo de 2014, argumentando que el establecimiento de un régimen legal más flexible en la adopción del acuerdo de la junta que autorice estos actos no impide que estatutariamente se establezca un régimen aun más flexible. Es posible la cláusula autorizando la agrupación de elementos contiguos verticalmente o con fincas de otro edificio colindante (Resolución DGRN de 19 de junio de 2012).
La cláusula de autorización es interpretada restrictivamente. Así, se entiende que la facultad de dividir o segregar no autoriza a desvincular un anejo separado del espacio de local (RDGRN 17 de enero de 2006). Sin embargo, los estatutos pueden incluir la expresa facultad de desvincular anejos, lo que se considera posible siempre que vengan descritos con todos los requisitos necesarios para su configuración como elemento privativo.
La agrupación puede ser entre locales de distintas plantas. La Resolución DGRN de 27 de diciembre de 2010 admite la agrupación y configuración como un solo local de 18 locales independientes situados en nueve plantas superpuestas, aludiendo a su unidad funcional (contaban con licencia para destinarse a actividad hotelera).
- Modificaciones en su piso y local.
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad (artículo 7.1.1º LPH).
- El propietario debe mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la propiedad y a los otros propietarios, resarciendo de los daños que ocasione por su descuido o por el de las personas de quienes debe responder (artículo 9.1.b LPH).
- Debe consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados (9.1.c LPH, reformado por la Ley 8/2013).
Ya antes de la reforma de 2013, las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2010 y de 4 de octubre de 2011 aplican esta letra al acuerdo de la comunidad de instalar un ascensor, permitiendo gravar con servidumbre permanente una parte de un local en la planta baja, aunque siempre ponderando el interés de la comunidad y el del propietario afectado por la servidumbre, considerando que excedería de lo que puede exigirse a éste, el establecimiento de una servidumbre que le privase totalmente del uso de su local.
Respecto a los elementos comunes.
- Son inseparables de los elementos privativos a los que son inherentes, y solo podrán enajenarse, gravarse o embargarse juntamente con aquélla y en ningún caso son susceptibles de división.
- El propietario puede servirse de los elementos comunes, pudiendo aplicarse a falta de norma estatutaria especial, la regla general en materia de comunidad de propietarios, según la cual, puede servirse el propietario de las cosas comunes siempre que lo haga conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios utilizarlos según su derecho (artículo 384 Código Civil).
- En ningún caso podrá alterar individualmente los elementos comunes y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador (artículo 7.1.2º de la LPH).
- El propietario no podrá desarrollar ni en su local privativo ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, con la posible consecuencia de verse privado judicialmente del uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años (artículo 7.2 LPH).
- El propietario debe respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquier propietario, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos e impidiendo en todo momento que se causen desperfectos (artículo 9.1.a LPH).
- Debe contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e LPH). Serán generales todos los que no sean imputables a uno o varios pisos y locales, sin que la no utilización del servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
El incumplimiento de este deber puede acarrear consecuencias como la privación del derecho de voto en las juntas (artículo 15.2 LPH). La Resolución DGRN de 23 de octubre de 2012 admite que pueda pactarse en los Estatutos que el impago de los gastos de mantenimiento de un elemento común no esencial (piscina y campo de tenis) prive al incumplidor del derecho al uso de los mismos.
Los créditos a favor de la comunidad por estos gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación (la reforma de la Ley 8/2013 modifica los párrafos 2º y 3º de este apartado, ampliando el plazo tanto de la preferencia crediticia como la afección real).
En el instrumento público mediante el que se trasmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La DGRN (Resoluciones de 19 de octubre de 2005 y 11 de diciembre de 2003) ha declarado que el incumplimiento de esta obligación por el transmitente no afecta a la validez del negocio ni impide su inscripción.
- Contribuir con arreglo a su cuota de participación al fondo de reserva (artículo 9.1.f LPH).
- Debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados (artículo 9.1.g LPH).
- Comunicar un domicilio en España a efectos de notificaciones. En su defecto se considerará como tal el piso o local (artículo 9.1.h LPH).
- Comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local. En caso de no cumplimiento, el transmitente podrá seguir siendo considerado obligado por las deudas de la comunidad (artículo 9.1.i LPH).
- Por último, el artículo 10 LPH ha sido uno de los más afectados por la reforma de la Ley 2013 (que deroga, además, otros artículos relativos a nuevas obras e instalaciones, como el 11 y 12 LPH). Tras la reforma este artículo 10 recoge una serie de obras y trabajos que se consideran obligatorias para los propietarios, no requiriendo acuerdo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo, sean impuestas por la Administración competente o solicitadas a instancia de los propietarios:
- Las necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación (artículo 10.1.a).
- las necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido (artículo 10.1.b).
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
El apartado d se refiere a la ocupación de espacios comunes para la realización de esas obras y el “e” a los actos de modificación hipotecaria de pisos y locales, a los que ya nos hemos referido. Este último caso, además, no queda sujeto al régimen que ahora indicaremos sobre gastos de estas obras y trabajos, pues según el apartado 2 de este artículo 10, las obras comprendidas en las letras “a” a “d”:
Por último, el apartado 3 de este artículo 10, se refiere a la necesidad de licencia administrativa para la constitución de complejos inmobiliarios y para la división de pisos y locales, así como para otras obras de alteración de la estructura o fábrica del edificio, cuestión de la cual ya nos hemos ocupado (en cuanto a la modificación hipotecaria de pisos y locales) y nos ocuparemos en otros temas del programa.