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Timestamp: 2019-10-17 08:33:30
Document Index: 91531996

Matched Legal Cases: ['§ 23', '§ 34', '§ 1', '§ 13', '§ 13', '§ 2', 'Art. 27', '§ 3', '§ 4', '§ 34', '§ 42', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 3', '§ 10', '§ 2', '§ 1', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 4', '§ 1', '§ 34', '§ 9', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 2', '§ 23', '§ 23', '§ 2', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 1', '§ 31', '§ 16', '§ 4', '§ 13', '§ 3', '§ 1', '§ 1', '§ 34', '§ 1', '§ 8', '§ 34', '§ 10', '§ 3', '§ 30', '§ 1', '§ 10', '§ 22', '§ 1', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 50', '§10', '§ 1', '§ 34', '§ 9', 'Art. 4', '§ 49', '§ 9', '§ 54', '§ 55', '§ 56', 'Art. 34', 'Art. 34', '§ 4', '§ 2', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 31', 'Art. 35', 'Art. 32', 'Art. 32', 'Art. 33', '§ 1', 'Art. 9', '§ 1', 'Art. 9', '§ 1', 'Art. 9', '§ 85', 'Art. 32', '§ 34', '§ 34', '§ 10', '§ 34', '§ 4', '§ 8', '§ 9', '§ 9', '§ 6', '§ 34', 'Art. 6', 'Art. 6', 'Art. 6', '§ 37', 'Art. 81', 'Art. 59', 'Art. 58', 'Art. 81', '§ 9', 'Art. 47', '§ 23', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 23', '§ 2', '§ 9', '§ 42', '§ 9', 'Art. 81', '§ 5', '§ 34', '§ 9', '§ 1', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 9', '§ 42', '§ 34', '§ 6', '§ 6', '§ 5', 'Art. 47', '§ 2', '§ 3', 'Art. 14', '§ 34', '§ 34', '§ 1', 'Art. 48', '§ 9', 'Art. 57', 'Art. 81', '§ 9', 'Art. 8', 'Art. 59', '§ 9', 'Art. 48', 'Art. 2', 'Art. 3', '§2', '§6', '§3', '§ 2', '§ 23', '§ 2', '§ 10', '§ 2', '§ 2', '§ 13', '§ 3', '§ 4', '§ 3', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 3', '§ 4']

Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen sowie Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Vor Beginn der Beratung wurde von Herrn Dr. Fröhlich (Ausschussmitglied) der Antrag zur Geschäftsordnung auf Vertagung des Tagesordnungspunktes gestellt. Dies wurde damit begründet, dass eine ausreichende Vorbereitung zum Tagesordnungspunkt nicht möglich war, da die 61-seitige Beschlussvorlage den Stadtratsmitgliedern erst verspätet am 23.07.2016 zur Verfügung gestellt wurde.
Die Erste Bürgermeisterin antwortete daraufhin mit den Worten: „Wer viel arbeitet und wer viele Aufgaben hat, wie hier der Stadtrat oder die Verwaltung, kommt manchmal in Zeitverzug.“ Weiter erklärte die Erste Bürgermeisterin, dass die entsprechende Regelung in § 23 der Geschäftsordnung, wonach Beschlussvorlagen zusammen mit der Einladung zur Verfügung gestellt werden müssen, auch eine Ausnahmeregelung vorsieht. Die Abweichung ist mit der erheblichen Arbeitsbelastung im Bauamt zu begründen. Das Gremium wurde um Verständnis gebeten und die Erste Bürgermeisterin appellierte dafür, über die eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplanverfahren „BayWa-Betriebsgelände an der Lagerhaustraße“ in der heutigen Sitzung zu beraten. Wie von der Rechtsaufsichtsbehörde bestätigt wurde, handelt es sich bei der Regelung in der Geschäftsordnung um kein gesetzliches Ladungserfordernis, weshalb Rechtmäßigkeitsgründe einer Behandlung nicht entgegenstehen.
Nachfolgend wurde von der Sitzungsleiterin zur Abstimmung über den Antrag von Herrn Dr. Fröhlich aufgerufen.
Ja: 6 Nein: 5
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss mit allen gegen 5 Stimmen, dem Antrag von Herrn Dr. Fröhlich auf Vertagung des Tagesordnungspunktes nicht zu entsprechen.
Im Anschluss wurde von der Ersten Bürgermeistern auf die Beschlussvorlage verwiesen und die Erläuterung des Inhalts der Stellungnahmen und der Abwägungsprüfung dem Vertreter der Verwaltung übertragen.
Die BayWa AG betreibt in der Lagerhausstraße eine Baustoffhandlung. Im Frühjahr 2013 wurde von der Eigentümerin erklärt, die Baustoffhandlung aufzugeben und die Grundstücke für eine Nachfolgenutzung als Wohnbebauung zu veräußern. Die (bebauten) Grundstücke liegen innerhalb des Bebauungszusammenhangs und sind aufgrund der örtlichen Verhältnisse (Einfügungsgebot, § 34 BauGB) sehr intensiv bebaubar. Ungeachtet dieses gesetzlichen Bebauungsanspruchs hat die Stadt von Anfang an eine planerische Selbstentwicklung ausgeschlossen und aufgrund der vielfältigen städtebaulichen Anforderungen das unbedingte Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) erklärt.
Der Stadtrat hat dann auch am 14.05.2013 unter Anerkennung des Planungserfordernisses die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Der Bebauungsplan ist gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen, wobei eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durchzuführen ist. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
Das dem Aufstellungsbeschluss noch zugrunde gelegene Bebauungskonzept (Bebauungsvorschlag vom 17.11.2012) wurde im Zuge der nachfolgenden Planungsarbeiten grundlegend verändert. Vor allem die besondere Immissionssituation (Gewerbelärm: Omnibusunternehmen, Tankstelle, Kino, P+R-Anlage; Verkehrslärm: Bahnstrecke, Münchener Straße) macht es notwendig, durch Veränderung der Baukörperstellung eine Optimierung des Lärmschutzes zu erreichen. Darüber hinaus war eine Erweiterung des Plangebiets geboten, um eine städtebaulich abgestimmte Entwicklung auch auf den im räumlichen Zusammenhang stehenden Anschlussflächen sicherzustellen. Der Stadtrat hat dann am 12.04.2016 den inhaltlich geänderten und im Geltungsbereich erweiterten Bebauungsplanentwurf vom 27.11.2015 gebilligt für die Durchführung der vorgezogenen Beteiligungsverfahren.
Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO im Amtsblatt vom 22.04.2016 ortsüblich bekanntgemacht. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 02.05.2016–08.06.2016 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Am 30.05.2016 wurde zusätzlich eine öffentliche Informationsveranstaltung zur Unterrichtung und Darlegung der Planung durchgeführt. Am 03.05.2016 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.
Beim frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:
3. Labbé & Partner mbB als Bevollmächtigter der Familie Urscher
8. Martin und Florian Rothmoser, Grafing b.M.
9. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
10. Landratsamt Ebersberg - Staatliches Gesundheitsamt
11. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
12. Handwerkskammer für München und Oberbayern
13. Deutsche Telekom
15. Eisenbahn Bundesamt
16. DB AG DB Immobilien
17. Dr. Yukiko Nave, Grafing b.M.
18. Ferdinand und Inge Kipfelsberger, Grafing b.M.
19. Familie Koller, Grafing b.M.
20. Ursula Bauer, Grafing b.M.
21. Silvan Rüegg, Grafing b.M.
22. Ottilie Eberl, Grafing b.M.
23. Jürgen Beckmann, Grafing b.M.
24. Udo Helmholz, Grafing b.M.
25. Myslik Bau GmbH
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 02.06.2016, Az.: P-2016-942)
2.1.2 Naturschutzfachliche Stellungnahme
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen die grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes BayWa-Gelände keine Einwendungen.
Wir bitten, folgende naturschutzfachlichen Belange zu berücksichtigen: Es wird darauf hingewiesen, dass auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 231/15 orts- und straßenbildprägender Baumbestand vorhanden ist. An der Münchener Straße befindet sich ein ortsbildprägender Bergahorn, südlich des Grundstücks mit der Fl.Nr. 231/15 eine ortsbildprägende Rotbuche. Nachdem auf dem gesamten Plangebiet kein weiterer prägender Baumbestand vorhanden ist, sollten die beiden Bäume insbesondere zur Verbesserung bzw. Erhaltung des Straßenbildes an der Münchener Straße unbedingt erhalten werden. Die Bäume verbessern und prägen das Straßenbild der Münchener Straße erheblich! Wir bitten deshalb, die beiden Bäume im Bebauungsplan planerisch darzustellen und in den grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes als „zu erhalten“ festzusetzen.
Der für die geordnete Nachfolgenutzung des BayWa-Betriebsgeländes erforderliche Bebauungsplan wurde auf die bereits mit kleinteiligen Wohnhäusern bebaute Grundstücksreihe südlich der „Fabrikstraße“ erweitert, um für diese im unmittelbaren räumlichen und auch städtebaulichen Zusammenhang stehenden Grundstücke ebenfalls eine ortsplanerisch geordnete Entwicklung sicherzustellen. Hier war auch zu berücksichtigen, dass die spätere Neubebauung des BayWa-Geländes eine Änderung des Einfügungsrahmens für diese Grundstücke bewirkt und diese mittelbare Folgewirkung zu unerwünschten städtebaulichen Folgen führen kann.
Das Grundstück Fl.Nr. 231/15 ist Teil dieser Reihe südlich der Fabrikstraße und liegt dort unmittelbar an der Münchener Straße. Es wird als Hausgarten für das Grundstück Fl.Nr. 231/3 (Münchener Straße 29) genutzt. Ungeachtet der Tatsache, dass es derzeit unbebaut ist, handelt es sich hier um eine selbstständig bebaubare Fläche. Aufgrund der Innenbereichsqualität (§ 34 BauGB) bestehet bereits ein Bebauungsanspruch (Eigentumsrecht), der bei der Planabwägung mit hohem Gewicht zu berücksichtigen ist. Das gilt auch unabhängig von der Frage der Entschädigungspflicht (§ 42 BauGB) und der dabei bedeutsamen 7-Jahresfrist.
Diesem Eigentumsbelang stehen die von der Unteren Naturschutzbehörde vorgetragenen Belange des Naturschutzes und des Ortsbildes gegenüber, und zwar in Form der 2 großkronigen und ortsbildprägenden Laubbäume.
Der östliche Baum (Bergahorn) – nahe zur Münchener Straße – liegt dabei deutlich außerhalb des festgesetzten Bauraumes und beeinflusst die bauliche Nutzbarkeit nur unwesentlich. Gewichtige Belange oder private Interessen stehen der Festsetzung als „zu erhaltender Baum“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB) nicht entgegen.
Die Rotbuche steht dagegen knapp südlich an der festgesetzten Baugrenze. Diese Festsetzung verlangt aber nicht – anders bei einer Baulinie – deren zwingende bauliche Ausnutzung. Sie beschreibt den Raum auf dem Grundstück, innerhalb dessen Gebäude zu liegen haben. Die Festsetzung zur Erhaltung des bestehenden Baums steht damit nicht im Widerspruch zur festgesetzten „Baufläche“, die nur knapp daneben verläuft. Hier ist im Rahmen der Planungsspielräume, die der Bebauungsplan dem Bauherrn bietet, ein Zurückbleiben von der Baugrenze zum Erhalt des Baumes möglich. Der nicht zu vernachlässigenden Bedeutung von Großbäumen im Stadtgebiet, für die sich im Rahmen der verdichteten Bebauung kaum mehr ausreichen Platz findet, ist hier Vorrang gegenüber einer beliebigen Bebauung des Grundstücks einzuräumen. Das rechtfertigt es, auch die Erhaltung dieses Baums festzusetzen.
2.1.3 Immissionsschutzfachliche Stellungnahme
Den Bauleitplanunterlagen liegt eine schalltechnische Untersuchung der Firma Steger & Partner zugrunde. Die Emissionsansätze des Gutachtens wurden auf Plausibilität geprüft und – bis auf eine kleine Einschränkung beim Ansatz der Lkw-Belastung auf der Staatsstraße – für in Ordnung befunden.
Geschoßwohnungsbau im nördlichen Bereich B1 und B8
Mit der Anordnung der Baukörper und der Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen wird dem Vorsorgegrundsatz der Bauleitplanung vollständig Rechnung getragen. Vorbildlich ist der (beispielhafte) Grundriss in der Begründung.
Auf der Ostfassade von Gebäude 8 wurde eine Ausnahme dergestalt erlaubt, dass dort verglaste Vorbauten zugelassen wurden. Diese Ausnahme kann aus immissionsschutzfachlicher Sicht auf den gesamten (mit „1“) gekennzeichneten Bereich ausgedehnt werden. Wie dem vorgelegten Beispielgrundriss entnommen werden kann, ist der Einbau einer verglasten Loggia in der „Ecksituation“ am nördlichsten geplanten Gebäudebereich auch notwendig.
Die verbleibenden geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ entlang der Erschließungsstraße des Wohngebiets von maximal 2 dB(A) wurden nachvollziehbar abgewogen.
Grundstücke an der Münchener Straße (B9 und teilweise B10)
In der schalltechnischen Untersuchung werden auf dem unbebauten Grundstück Fl.Nr. 231/15 Beurteilungspegel von 67 dB(A) tags und 57 dB(A) nachts berechnet. Aufgrund des höheren Lkw-Anteils nach der Straßenverkehrszählung aus dem Jahr 2015 von 3,60% tags und 4,80% nachts dürfte derzeit mit noch um ca. 1 dB(A) höheren Pegeln zu rechnen sein (im Gutachten wurde ein Lkw-Anteil von 3% angesetzt). Die in der Begründung angesprochene Berücksichtigung der Ostumfahrung – für die der Baubeginn erfolgte – mit einer Entlastung um 30% bringt rechnerisch lediglich eine Lärmreduzierung um bis zu 2 dB(A).
Daraus ist ersichtlich, dass die zukünftige Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft zur Münchener Straße einer erheblichen Verkehrslärmbelastung auch noch deutlich über den Immissionsgrenzwerten der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) von 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts ausgesetzt wird. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht sind daher im vorliegenden Einzelfall, wo aufgrund der örtlichen Situation Lärmschutz in Form von Lärmschutzwänden nicht umgesetzt werden kann, die in Erwägung zu ziehenden Möglichkeiten des passiven Schallschutzes auszuschöpfen. Die alleinige Festsetzung einer ausreichenden Schalldämmung der Außenbauteile in Verbindung mit schalldämmenden Belüftungseinrichtungen (vgl. Festsetzung C. § 10.2) wird dem nicht gerecht.
Festsetzung von Lüftungseinrichtungen
In Festsetzung C. § 10.2 werden bei Wohn- oder Büronutzung pauschal für alle gekennzeichneten Fassaden schalldämmende Belüftungseinrichtungen festgesetzt. Für die nördlichen Bauräume B1 bis B8 wurden jedoch ausreichende Maßnahmen in Ziffer C. § 10.1.1 festgesetzt, so dass eine Festsetzung für diese Bauräume nicht notwendig ist.
Im hier vorliegenden Einzelfall mit einer bereits vorhandenen Bebauung südlich der Erschließungsstraße (Fl.Nrn. 231/3 und 231/11) und der Überplanung eines innerstädtischen Gebiets kann der Ansatz einer Gemengelage noch akzeptiert werden. Diese Sichtweise gilt allerdings nicht für das neu überplante Gebiet nördlich der Erschließungsstraße, für das im Bebauungsplan Schallschutzmaßnahmen festgesetzt wurden (vgl. folgende Ausführungen).
Geschosswohnungsbau im nördlichen Bereich B1 bis B8
Die Anordnung der Baukörper und die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm dienen zugleich dem Schutz vor Gewerbelärm. Die zusätzliche Anforderung der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) zum maßgeblichen Immissionsort wird mittels der Regelung (in Ziffer C. § 10.1.1), dass „Fenster nur zu Reinigungszwecken geöffnet werden“ dürfen, gelöst. Diese Regelung wird akzeptiert, da damit mittels Rechtsnorm gewährleistet wird, dass an der gekennzeichneten Gebäudeseite keine Messpunkte im Sinne der TA-Lärm entstehen können (vgl. Nr. 2.3 der TA-Lärm i.V.m. Nr. A. 1.3 ihres Anhangs). Außerdem wird mit dieser Regelung sichergestellt, dass bei einem kurzzeitigen Öffnen der Fenster zu Reinigungszwecken nach Art, Ausmaß und Dauer (vgl. § 3 Abs. 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BlmSchG)) keine schädlichen Umwelteinwirkungen auftreten können.
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Festsetzung zu den „Schallschutzgrundrissen“ in Verbindung mit der Anforderung, dass Fenster nur zu Reinigungszwecken geöffnet werden dürfen – so wie sie im Bebauungsplan enthalten ist – für alle Räume gilt. Notwendig ist dies aber lediglich für schutzbedürftige Räume nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, nicht aber beispielsweise für Bäder oder Flure.
An den Nord- und Westseiten der möglichen Bebauung wurden Beurteilungspegel von 47 dB(A) bis 51 dB(A) nachts durch Gewerbelärm ermittelt. Auch der hier aufgrund der akzeptierten Gemengelage noch zulässige Immissionsrichtwert der TA-Lärm von 45 dB(A) nachts wird zum Teil deutlich überschritten. Hier sind daher in gleicher Weise wie an den Bauräumen im Norden (z.B. B4 und B5) Schallschutzmaßnahmen notwendig.
Die Stadt Grafing verweist in den Festsetzungen auf die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“. Nach der einschlägigen Rechtsprechung muss die DIN 4109, nachdem eine Festsetzung auf sie verweist (C. § 10.1.2), zur Einsicht bereit gehalten werden; darauf ist in der Bebauungsplanurkunde hinzuweisen.
Es sollte klargestellt werden, dass der festgesetzte Nachweis zur Einhaltung des festgesetzten Emissionskontingents im Baugenehmigungs- oder Freistellungsverfahren erfolgen muss.
Die Festsetzung C. § 2 (3) ermöglicht eine Einhausung der Tiefgaragenzufahrt östlich des Gebäudes Nr. 8; eine Verpflichtung zur Einhausung ist damit nicht verbunden. Diese Tiefgaragenzufahrt befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung. Es wird daher angeregt, die baulichen und technischen Vorkehrungen zum Lärmschutz für die Tiefgarage zu ergänzen.
Hinweis D.3. Befreiungen
Der letzte Halbsatz des Hinweises D.3. lässt Befreiungen von den Festsetzungen zum Schallimmissionsschutz zu, soweit „die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne von § 1 Abs. 6 Satz 1 BauGB gewährleistet sind“. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nicht an konkrete Immissionsgrenzwerte gebunden. Es gibt dazu eine einschlägige Rechtsprechung, die die Grenze bei Beurteilungspegeln von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts sieht. Es gibt aber auch wissenschaftliche Untersuchungen, wo nachgewiesen wurde, dass bei 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts bereits gesundheitliche Effekte beobachtet werden. Dazu wird aus dem Internetauftritt des Umweltbundesamtes zitiert (Stand: 10.07.2013): „Um bei geöffnetem Fenster ungestört schlafen zu können, empfiehlt die Weltgesundheitsorganisation (WHO), dass der Schallpegel außen vor dem Fenster im Mittel über die Nacht 40 Dezibel (dB(A)) nicht überschreiten sollte. Steigt dieser Immissionsschallpegel nachts hingegen auf mehr als 55 dB(A) an oder beträgt er tagsüber mehr als 65 dB(A), erhöht sich das Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen deutlich. Die Gewissheit, dass Lärm Herz-Kreislauf-Krankheiten verursachen kann, hat in den letzten Jahren durch eine Reihe neuer Studien zugenommen. Diese Studien deuten auch darauf hin, dass erhöhte Herz-Kreislauf-Risiken nicht nur bei sehr hohen Verkehrslärmpegeln auftreten, sondern auch schon bei niedrigeren Immissionsschallpegeln bestehen.“
In der Bauleitplanung, wo der Gedanke der Umweltvorsorge Leitbild sein sollte, kann das Abstellen auf „gesunde“ Wohn- und Arbeitsverhältnisse angesichts der dargestellten Interpretationsprobleme nicht akzeptiert werden.
Mobilfunkanlage auf dem Kiermeier-Lagerhaus
Auf dem Kiermeier-Lagerhaus ist eine Mobilfunkanlage installiert. Für Mobilfunkanlagen muss eine Standortbescheinigung der Bundesnetzagentur nach der Verordnung über elektromagnetische Felder (26. BlmSchV) vorgelegt werden. Nach der hier vorliegenden Standortbescheinigung vom 18.08.2014 ist für den Gesamtstandort ein standortbezogener Sicherheitsabstand von 16,27 m in Hauptabstrahlrichtung einzuhalten (in vertikaler Richtung sind es lediglich 4,24 m). Der horizontale Abstand vom Sendemast zum nächstgelegenen Bauraum B1 beträgt ca. 10 m. Ob die Grenzwerte der 26. BlmSchV hier eingehalten werden, ist daher fraglich.
1. Schutz vor Verkehrslärm im Bauraum B9 und zum Teil im Bauraum B10
Die vernünftigerweise in Erwägung zu ziehenden Möglichkeiten des „passiven“ Schallschutzes sind festzusetzen und darzustellen. Bei der Auswahl der Schallschutzmaßnahmen sollte darauf geachtet werden, möglichst Außenlärmwerte einzuhalten. Auch wenn es sich nicht um eindeutigen aktiven Lärmschutz, wie z.B. eine Lärmschutzwand handelt, so ist es doch bei diesen Vorkehrungen möglich, die Fenster zu öffnen, was einen erheblichen Wert an subjektiv empfundener Wohnqualität darstellt. In Frage kommen beispielsweise:
- Grundrissorientierung auf die lärmabgewandte Seite
- Unbeheizte Wintergartenkonstruktion bzw. unbeheizte verglaste Vorbauten (Loggien)
Mit einem unbeheizten Standard-Wintergarten mit Einfachverglasung und einer Mindesttiefe von 1 m, absorbierend verkleideter Decke und versetzter Anordnung von innen und außen liegenden Fenstern kann eine ganz erhebliche Lärmreduzierung erreicht werden.
- Schiebeläden (nur bei Schlafzimmern)
Schiebeläden aus Alupaneelen und Mineralwolldämmung dienen als Schallschutz­elemente vor den Schlafzimmerfenstern. Die Läden bewegen sich leichtläufig in Führungsschienen und lassen sich von innen schließen. Oben und unten befinden sich Lüftungsschlitze. Hier kommt der Schalldämpfer voll zur Wirkung: Die „verlärmte“ Luft streicht entlang der weichen Mineralfasermatte und verliert dabei ihre Schallenergie. So kann die nun „beruhigte“ Luft durch die geöffneten Fenster in die Schlafräume strömen. Besonders nachts kommen die Vorteile für die Bewohner zum Tragen: Die Läden verdunkeln die Schlafräume und reduzieren die Schallbelastung.
- Vorgehängte Festverglasung (Prallscheiben)
Bei vorgehängten Festverglasungen handelt es sich um Glasscheiben aus selbstreinigendem Verbundsicherheitsglas, die – mit entsprechendem Abstand – vor die Fenster der schutzbedürftigen Räume angebracht werden. Die umlaufenden Lüftungsschlitze gewährleisten die dauerhafte Belüftung der Räume. Die vorgehängten Glas­elemente überlappen die Fensteröffnung um ca. 25 cm. Diese Bereiche umlaufend um das Fenster sind mit einer Mineralfasermatte an der Fassade hinterlegt. Bei Belüftung der Räume streicht die „verlärmte“ Luft entlang der weichen Schalldämmmatte und verliert dabei ihre Schallenergie: Die nun „beruhigte“ Luft kann durch die geöffneten Fenster in die schutzbedürftigen Räume strömen. Die Räume sind so auch bei ausreichender Belichtung und Belüftung noch ruhig.
Die vorgehängte Festverglasung ist aufgrund zu geringer Schalldämmung unmittelbar an der Münchener Straße nicht möglich.
- Lärmoptimierte Fenster (Hamburger HafenCity-Fenster)
Diese Maßnahmen sind geeignet, Schallschutz ohne mechanische Lüftungseinrichtung bei geöffnetem Fenster zu gewährleisten. Schalldämmlüfter sollten, wenn überhaupt, als letzte Möglichkeit genannt werden, falls sich die o.a. Maßnahmen nach sorgfältiger Abwägung als ungeeignet oder unverhältnismäßig erweisen.
2. Schutz vor Gewerbelärm im Bauraum B9 und zum im Bauraum Teil B10
Für die von einer Immissionsrichtwertüberschreitung >45 dB(A) betroffenen Gebäudefassaden sind entsprechend den Festsetzungen in Ziffer C. § 10.1.1 „Schallschutzmaßnahmen“ festzusetzen. Eine Abstimmung mit dem beteiligten Lärmschutzgutachter wird empfohlen.
3. Schutzbedürftige Räume
In der Festsetzung C. § 10.1.1. ist zu ergänzen, dass die Anforderungen nur für schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ gelten, also beispielsweise für Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer.
4. Verglaste Vorbauten oder Loggien
Die Ausnahme für die Ostfassade von Gebäude 8, dass „notwendige Fenster durch Vorbauten (z.B. verglaste Balkone) geschützt“ werden dürfen (vgl. Festsetzung C. § 10.1.1), sollte auf alle mit Schallschutzmaßnahmen gekennzeichnete Fassaden ausgedehnt und um verglaste Loggien ergänzt werden. Zumindest sind aber diejenigen Fassaden, wo anders kein ausreichender Schallschutz ermöglicht werden kann (vgl. Beispielgrundriss in der Begründung mit verglaster Loggia im nördlichen Bereich des Bauraums B3), zu kennzeichnen.
5. Korrektur Planzeichen zum baulichen Schallschutz
Der Text zum Planzeichen „▲▲2▲▲2“ ist ggf. zu korrigieren. Nach den Vorgaben des Schallschutzgutachtens lautet der Text sinngemäß: „Baulicher Schallschutz nach Ziffer § 10.1.2 der textlichen Festsetzungen.“
6. Verweis auf DIN 4109
Vorgeschlagen wird folgende Ergänzung der Ziffer C. § 10.1.2:
Die DIN 4109 „Schallschutz im Städtebau“ kann bei der Stadt Grafing (hier sollte noch die zuständige Organisationseinheit eingefügt werden) eingesehen werden.
7. Schalldämmende Belüftungseinrichtungen
Die pauschale Festsetzung in C. § 10.2 ist zu streichen.
8. Korrektur Planzeichen zum baulichen Schallschutz
Vorgeschlagen wird die folgende Ergänzung in den Festsetzungen (z.B. in C § 4):
Die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Ausgabe November 1989 an die Luft- und Trittschalldämmung der Decken und Wände zu fremden Arbeitsräumen und schutzbedürftigen Räumen in Wohnungen sind einzuhalten.
Die Zufahrtsrampe der Tiefgarage ist einzuhausen; die Einhausung (Wände und Decke) ist auf der Innenseite schalldämmend (hochabsorbierend) zu verkleiden.
Das Tor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt muss dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen.
Die Abdeckung der Regenrinnen vor der Tiefgaragenein- und -ausfahrt ist lärmarm auszubilden (z.B. mit verschraubten Gusseisenplatten oder gleichwertig).
Falls eine Be- und Entlüftung der Tiefgarage erforderlich ist, muss die Abluft in die freie Luftströmung abgeleitet werden (in der Regel 1 m über First des dazugehörigen Gebäudes).
10. Befreiungen
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht ist der Halbsatz in Ziffer D.3 „die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne von § 1 Abs. 6 Satz 1 BauGB gewährleistet sind“ zu streichen.
11. Nachweis zur Einhaltung der Geräuschkontingentierung
Die Hinweise sollten um folgenden Zusatz ergänzt werden: „Der Nachweis der Einhaltung der Emissionskontingente ist mittels schalltechnischer Untersuchung zu erbringen und dem Antrag auf Baugenehmigung/Freistellung beizufügen.“
12. Gemengelage
Zumindest in der Begründung in Ziffer 5 „Schallschutz Gewerbelärm“ (Seite 10) sind die „Grenzen“ der Gemengelage (Grundstücke südlich der Erschließungsstraße) zu ergänzen.
13. Mobilfunkanlage
Von der Bundesnetzagentur ist ein Nachweis einzuholen, dass an der geplanten Bebauung (insbesondere Bauraum B1) die Grenzwerte der 26. BlmSchV eingehalten werden.
Das Baugebiet ist gekennzeichnet durch Lärmeinflüsse verschiedener Art: Bahnstrecke, Staatsstraße, Bahnparkplatz, Gewerbebetriebe (insbesondere Omnibusbetrieb, Tankstelle, Kino) mit Nachtbetrieb, öffentliche Gemeinschaftseinrichtung (Kiermeier-Lagerhaus.
Die sachgerechte und rechtmäßige Lösung dieser Lärmkonflikte stellt hohe Ansprüche an die Bauleitplanung. Der Schutz der Wohngesundheit einerseits und der Schutz vorhandener Gewerbebetriebe anderseits sind wesentliche Beweggründe, die die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gelände trotz bestehenden Baurechts (§ 34 BauGB) erforderlich macht.
Wie bereits in der Planbegründung ausgeführt wird, stehen andere (weniger schutzwürdige) Nutzungsformen als die Wohnnutzung für dieses Gelände nicht zur Disposition. Gerade die Deckung des derzeit dringlichen Wohnbedarfs und die zentrale Lage (unmittelbar am Bahn-Haltepunkt) legen eine Wohnsiedlungsentwicklung nahe. Hinzu kommt, dass eine gewerbliche Nutzung – wie sie jetzt schon ausgeübt wurde – im Nahbereich zu den angrenzenden Wohngebieten und der unzureichenden verkehrlichen Erschließungssituation wiederum nicht als umgebungsverträglich angesehen wird.
Darum gilt es, den Lärmkonflikt durch die sich bietenden Festsetzungsmöglichkeiten zu lösen. Zentraler Ansatzpunkt für den Bebauungsplan ist, schon die Bauköperstellung hierauf auszurichten. Dafür wurde die ursprüngliche städtebauliche Konzeption aufgegeben und durch eine geschlossene Bebauung entlang des lärmbelasteten Gebietsrandes (Westen, Norden und teilweise im Osten) ersetzt. Dieses lärmoptimierte Bebauungskonzept wird ergänzt durch weitere bauliche und technische Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB). Entscheidend ist die Festsetzung, an den lärmzugewandten Gebäudeseiten keine rechtsrelevanten Immissionsorte zu schaffen, also keine notwendigen Fenster (öffenbare Fenster für die Belüftung) zuzulassen und die schutzwürdigen Räume zur lärmabgewandten Gebäudeseite auszurichten. Die Umsetzbarkeit dieses Schutzkonzeptes ist durch ein Grundrissbeispiel belegt (in der Begründung dargestellt).
Die grundsätzliche Richtigkeit dieser Vorgehensweise wird in der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme bestätigt. Es werden jedoch verschiedene Änderungen/Anpassungen vorgeschlagen:
Zu 1 und 2: Bauräume B9/B10 (Verkehrslärm und Gewerbelärm)
Bei den Bauräumen B9 und B10 handelt es sich nicht um Flächen des BayWa-Betriebsgeländes, sondern um bereits mit Wohngebäuden bebaute (bzw. bebaubare) Grundstücke südlich der Fabrikstraße. Unmittelbar an der Münchener Straße gelegen, beträgt die Verkehrslärmbelastung 67 dB(A) am Tag und bis zu 57 dB(A) in der Nachtzeit (Grenzwerte 16. BImSchV: 59 / 49 dB(A)).
Anders als beim gewerblichen Lärm besteht für Verkehrslärmbeeinträchtigungen zwar ein größerer Abwägungsspielraum. Selbst Überschreitungen der Lärmgrenzwerte der 16. BImSchV um mehr als 10 dB(A) führen noch nicht zur Rechtswidrigkeit der Abwägung. Die Bauräumen B9 und B10 sind aber auch gewerblichen Lärmeinwirkungen ausgesetzt, was bei der Planabwägung ausreichend zu würdigen ist.
Wie zutreffend in der Stellungnahme angeführt wird, werden die bisher festgesetzten Maßnahmen für baulichen Schallschutz nach Nr. 10.1.2 (Schalldämmung Außenbauteile und schalldämmende Belüftung) den Anforderungen an den Lärmschutz noch nicht in ausreichendem Umfang gerecht. Zwar vertritt die Stadt weiterhin die Auffassung, dass diese Festsetzungen bezüglich des Verkehrslärms ausreichend wären, da es sich um bereits bebaute/bebaubare Innenbereichsgrundstücke handelt, also eine vorgefundene Situationsbelastung besteht. Der Lärmkonflikt ist nicht dem Bebauungsplan zuzurechnen und erlaubt auch minimierte Lösungen. Auch sind Schallschutzfenster und Lüftungseinrichtungen anerkannte Lösungsmöglichkeiten für den passiven Schallschutz (BayVGH 04.08.2015, BVerwG 21.09.2006).
Nachbesserungsbedarf ergibt sich aber, wie in der Stellungnahme aufgezeigt wurde, aufgrund des Gewerbelärms (von der Tankstelle „Noder“ und in der Nachtzeit durch das Omnibusunternehmen „Urscher“). Aufgrund dieser „doppelten Lärmbelastung“ (Verkehrs- und Gewerbelärm) ist es zum Schutz der Wohngesundheit geboten, die Festsetzungen nach § 10.1.1 auch für die Ostfassade (B9) und die Nordfassade (B9 und B10 bis zum West­ende des Bestandsgebäudes) zu treffen. Damit sind alle schutzwürdigen Räume bei künftigen Neubaumaßnahmen so anzuordnen, dass eine Belüftungsmöglichkeit über ein Fenster an einer nicht mit dem Planzeichen „▲▲1▲▲1“ betroffenen Gebäudeseite besteht (Grundrissorientierung).
Zwar ist auch die Südfassade von B9 von Gewerbelärm betroffen, jedoch nur in der Tagzeit von der Tankstelle Noder. In der Nachtzeit sind die Richtwerte der TA-Lärm eingehalten. Um die vorgenannten Grundrissorientierungen nicht unmöglich zu machen (es wären dann drei Gebäudeseiten betroffen) wird von einer Festsetzung an der Südseite abgesehen. Es handelt sich dabei um die am geringsten betroffene Gebäudeseite und die für die Grundrissorientierung ohnehin vorteilhaftere „Sonnenseite“ des Gebäudes. Hier bleibt es beim baulichen Schallschutz. Die Beurteilungspegel für gewerblichen Lärm liegen hier in der Nachtzeit auch unterhalb 45 dB(A).
Diese Entscheidung ist im Hinblick auf die Taglärmbelastung noch zu rechtfertigen, da der Bebauungsplan mit dem Grundstück Fl.Nr. 231/15 (B9) ein bereits mit Wohnhäusern bebaubares Grundstück überplant. Es handelt sich also um einen schon bisher maßgeblichen Immissionsort nach A.1.3 lit. b TA-Lärm und nicht um einen durch den Bebauungsplan erstmalig geschaffenen Immissionsort.
Anzumerken ist, dass die weiteren Schallschutzmaßnahmen (unbeheizte Wintergärten, Schiebeläden, vorgehängte Festverglasungen/Prallscheiben, lärmoptimierte Fenster) vom Bauherrn jederzeit eingesetzt werden können (architektonische Selbsthilfe), ohne dass es hierfür entsprechender Anpassungen im Bebauungsplan bedürfte. Von diesen Bauteilen sind allein bei Wintergärten die festgesetzten Baugrenzen zu beachten, wobei auch hier als untergeordneter Gebäudeteil eine Überschreitung regelmäßig zulässig ist.
Um diese für die Wohnqualität vorteilhaften Maßnahmen zu unterstützen, werden sie in den Hinweisen unter Nr. 2 (Schutzvorkehrungen im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe) ergänzt.
Zu 3: Schutzbedürftige Räume
Die Klarstellung über die Geltung der Festsetzung C. § 10.1 nur für schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ wird ergänzt.
Zu 4: Verglaste Vorbauten und Loggien
Festverglaste Loggien oder Laubengänge stellen die Wunschlösung dar für die Umsetzung des Lärmschutzkonzeptes. Damit werden „Schallschleusen“ geschaffen, in die hinein die notwendigen Fenster der schutzbedürftigen Räume geöffnet werden können. Entscheidend ist aber, dass die äußere Verglasung von z.B. verglasten Loggien oder Laubengänge nicht (bzw. nur zu Putzzwecken) geöffnet werden können. Ob diese Lösungen ausgeführt werden, hat der Bauherr zu entscheiden. Durch den Grundrissvorschlag in der Begründung wird diese Lösung dem Bauherrn schon nahe gelegt.
Die Ausnahme in C. § 10.1.1 für die Ostseite des Gebäudes 8 hat ihre Besonderheit darin, dass der Vorbau nicht allseitig verglast, sondern nach Süden offen sein kann. Dieser Ausnahmevorbehalt durchbricht die Festsetzungsregel, dass auch in dieser Fassade keine öffenbaren Fenster liegen dürfen. Diese Möglichkeit bietet sich aber nur dort, weil aus südlicher Richtung kein gewerblicher Lärmeintrag erfolgt.
Für verglaste Vorbauten/Balkone (als Gegenstück zur Loggia als innenliegender Balkon) gilt letztendlich nichts anderes. So bestimmt der Bebauungsplan in C. § 2 Abs. 2 ausdrücklich, dass Balkone und Loggien verglast werden dürfen. Das Problem liegt in der „Lebenswirklichkeit des Bauens“: Da diese Gebäudeteile (unter Anwendung der definitorischen Bandbreiten des § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO) die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) einzuhalten haben, sind diese Elemente nur selten zu finden. Aus Gründen der Maximierung der Wohnfläche wird auf diese Möglichkeiten dann oft verzichtet.
Unter Abwägung mit den Belangen eines verbesserten Lärmschutzes werden Erweiterungen (Ausnahmen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. Abs. 2 Satz 3 BauNVO) zur Optimierung der Wohnqualität zugelassen. Bei entsprechender Ausführung könnten diese Vorbauten auch die Gebäudegestalt an den lärmbelasteten Fassaden verbessern, was durch die Zulassungsentscheidung (Ausnahme) dann noch beeinflusst werden kann.
Dadurch entsteht ein Anreiz, diese Form des baulichen Lärmschutzes zu nutzen und damit auch eine gestalterische Verbesserung zu erreichen, etwa die langgestreckten Fassaden an der Westseite zu gliedern. An der Nordseite (Gebäude 4 und 5) muss man sich auf verglaste Loggien beschränken; weitere Vorbauten über die Baugrenze hinaus sind aufgrund der geringen Grenzabstände nicht zu rechtfertigen.
Ein gelungenes Beispiel in München-Großhadern (nachfolgendes Bild) soll solche Lösungsmöglichkeiten veranschaulichen.
Hierzu wird C. § 2 Abs. 2 wie folgt gefasst:
Balkone und Loggien dürfen zur Verbesserung des Schallschutzes verglast werden. Ein Überschreiten der Baugrenzen kann für verglaste Vorbauten an den mit dem Planzeichen „▲▲1▲▲1“ gekennzeichneten Gebäudeseiten (ausgenommen bei den Bauräumen 4 und 5) zugelassen werden, wenn
a) sie eine Tiefe von 1,20 m und eine Breite von jeweils 2,50 m nicht überschreiten,
b) die Summe ihrer Breite 1/3 der Gesamtbreite der Gebäudeseite nicht überschreitet,
c) sie sich geschlossen (vertikale Reihe) über alle Obergeschosse (ausgenommen Terrassengeschoss) erstrecken und
d) nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sondern allein zur Sicherstellung des Schallschutzes gemäß § 10.1.1 dienen (nicht öffenbare Außenverglasung).
Zu 5 und 8: Planzeichenerklärung zu ▲▲2▲▲2
Das Planzeichen ist wie folgt zu ändern: „Baulicher Schallschutz nach 10.1.2 der textlichen Festsetzungen“.
Zu 6: Verweis auf DIN-Vorschrift 4109
Es entspricht ständiger Rechtsprechung (z.B. BayVGH vom 11.04.2011, BVerwG vom 03.06.2010 und 29.07.2010), dass eine in den textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans in Bezug genommene DIN-Vorschrift, die bestimmt, unter welchen Voraussetzungen bauliche Anlagen im Plangebiet zulässig sind, den rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen nur dann genügt, wenn die Gemeinde sicherstellt, dass die Betroffenen von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können.
Das kann bei der Bekanntgabe von Bebauungsplänen durch Ersatzverkündung nach § 10 Abs. 3 BauGB dadurch bewirkt werden, dass die in Bezug genommene DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereit gehalten wird und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hingewiesen wird.
Hierfür wird folgende Festsetzung ergänzt: Die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ wird mit dem Bebauungsplan gemäß § 10 Abs. 3 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitgehalten.
Zu 7: Schalldämmende Belüftungseinrichtungen
Der Stellungnahme wird entsprochen und die Festsetzung in C. § 10.2 über den zwingenden Einbau von Schalldämmlüftern ersatzlos gestrichen. Die Festsetzung ist nicht erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB) und hat deshalb zu entfallen, nachdem das festgesetzte Lärmschutzkonzept auf eine natürliche Belüftung abstellt durch Regelungen zur Grundrissorientierung der Wohnungen. Die Notwendigkeit, zusätzlich noch Schalldämmlüfter einzubauen, entfällt damit.
Zu 9: Tiefgarage
Die vorgeschlagenen Festsetzungen sind über die notwendigen Schallschutzvorkehrungen für die Tiefgaragen zu ergänzen.
Zu 10: Befreiungen
Die ohnehin nur in den (unverbindlichen) Hinweisen erwähnte Möglichkeit der Befreiung wird insgesamt gestrichen. Neben den inhaltlichen Ungenauigkeiten, wie sie in der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme aufgezeigt werden, besteht kein Bedürfnis, auf die allgemeine Gesetzeslage über Befreiung vom Satzungsrecht nochmals hinzuweisen. § 31 Abs. 2 BauGB regelt abschließend die Voraussetzungen für eine Befreiung, die nicht der Erklärung und Konkretisierung zugänglich sind.
Zu 11: Geräuschkontingentierung
Hinsichtlich der Erweiterung des Plangebietes auf Teilflächen des nördlich angrenzenden Omnibusunternehmens („Urscher“) zur Festsetzung von Bauflächen für grenzständige Omnibushallen wird auf die Einwendungen der Eigentümer (vertreten durch die Rechtanwälte Labbé & Partner) unter 2.3 verwiesen. Damit entfällt die Festsetzung vollumfänglich.
Zu 12: Gemengelage
In der Begründung zum Schallschutz wird unter Nr. 5 letzter Absatz (Seite 10) die Abwägung hinsichtlich der verbleibenden Überschreitung der Immissionsrichtwerte für Gewerbelärm (Kino, Tankstelle „Noder“) damit begründet, dass im Bereich der südlichen Baureihe (B9–B13) ein mit Wohngebäuden bereits bebautes Gebiet überplant wird. Hier finden sich störende und schutzwürdige Nutzungen im engen Nebeneinander (sog. Gemengelage). Anders als bei der Überplanung bisher anders genutzter Bereiche ist bei der Überplanung vorhandener Bebauung keine Lösung des (bestehenden) Lärmkonflikts durch den Bebauungsplan zu verlangen. Da in diesem Gemenge (wie auch an Gebietsrändern) ein reduzierter Schutzanspruch besteht, sind erhöhte Lärmbelastungen bis zur Grenze von Mischgebieten (45 dB(A)) zumutbar (vgl. auch Nr. 6.7 TA-Lärm). Hierzu wird klargestellt, dass die räumliche Abgrenzung der Gemengelage auf die Flächen südlich der Erschließungsstraße beschränkt ist. Die Begründung wird entsprechend konkretisiert.
Zu 13: Mobilfunkanlage
Die Stadt ist bisher davon ausgegangen, dass der nach der 26. BImSchV (Verordnung über elektromagnetische Felder) einzuhaltende Sicherheitsabstand gegenüber der hier maßgeblichen Hauptstrahlrichtung (Standortbescheinigung vom 13.03.2013) zur neu geplanten Wohnbebauung 12,20 m beträgt, da der Antennenmast 4,40 m von der Gebäudeaußenwand des Lagerhauses entfernt ist, der wiederum 10 m von der Baugrenze der künftigen Wohnbebauung entfernt ist.
Die Bundesnetzagentur wurde daraufhin um nachträgliche Stellungnahme gebeten. Von dort wurde mitgeteilt, dass der vertikale Sicherheitsabstand von knapp 5 m gesichert eingehalten ist. Der horizontale Sicherheitsabstand von 21,30 m ist nicht betroffen, da die Antenne in einer Höhe von 22 m angebracht ist. Die (horizontale) Hauptstrahlrichtung liegt damit deutlich über den höchstmöglichen Gebäudehöhen (12,70 m) und ist damit nicht maßgeblich. Eine schriftliche Stellungnahme erfolgt mangels Betroffenheit nicht. Auch der Standortbetreiber hat diese Sicherheitsabstände bejahrt und es wurde bestätigt, dass keine Beeinträchtigung erfolgt.
Unabhängig davon wird aber aus Vorsorgegründen ein Mindestabstand der Gebäude von 15 m (bisher 10 m) für notwendig erachtet, was einem Vorsorgeabstand von knapp 20 m zum Mast bedeutet. Hier wird berücksichtigt, dass im Sinn des Mobilfunkpaktes eine Zentralisierung der Mobilfunkstandorte angestrebt wird und damit dieser zentrale Standort auch künftig, für heute nicht absehbare Funkanlagen, noch genutzt werden kann. Auch stellen diese genannten Abstände die Mindestanforderungen dar, die im Rahmen der Vorsorge gegenüber Beeinträchtigung vor elektromagnetischer Strahlung damit angemessen erhöht werden.
Hierfür ist die Baugrenze des Bauraumes B1 auf einen Abstand von 15 m zum Gebäude Lagerhausstraße 17 zurückzunehmen. Aus Informationsgründen ist in der Planzeichnung die Mobilfunkanlage darzustellen.
Die Bedingungsfestsetzung (C. 10.4) stellt sicher, dass die lärmabschirmende Randbebauung zeitlich nicht nach den anderen Gebäuden errichtet werden darf. Damit wird vermieden, dass etwa nur die inneren Gebäude gebaut werden. Um diese Schutzwirkung zu erreichen ist aber auch noch festzusetzen, dass die für die Bauräume 1–5 und 8 festgesetzte Bauhöhe zwingend (§ 16 Abs. 2 BauNVO) einzuhalten ist, also ein zurückbleiben von dieser Bauhöhe im Hinblick auf die dadurch bewirkte Lärmabschirmung nicht zulässig ist. Die bisherige Festsetzung zur Bauhöhe als Höchstmaß bleibt auf die Bauräume 6–16 beschränkt.
Die geschlossene Bauweise ist auf die Gebäude 1–8 zu beschränken.
2.2 Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 06.05.2016, Az.: 24.2-8291-EBE)
Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) gemäß § 4 BauNVO. Das Planungsgebiet (Größe ca. 1,75 ha) befindet sich im Wesentlichen auf den Flurstücken Nr. 216/5, 223, 223/18, 232/3 und 231/4 (Gemarkung Grafing) im Bereich des BayWa-Betriebsgeländes zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße. Laut der vorgelegten Begründung (Planfassung vom 12.04.2016) wird die BayWa den Standort verlassen. Als Nachfolgenutzung sei Wohnbebauung vorgesehen. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
Die Planung wird aus landesplanerischer Sicht vor den Hintergrund der „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ begrüßt!
2.3 Labbé & Partner mbB als Bevollmächtigter der Familie Urscher
2.3.1 Schreiben vom 07.06.2016, Az.: 11/st–765/13
Gem. § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB tragen wir im Namen und im Auftrag der Familie Urscher folgende Stellungnahme vor.
Sachverhalt, Grundsätze, Ziele
Familie Urscher betreibt auf dem Grundstück Fl.Nr. 232/2, Münchener Straße 37, mit 5.863 qm ein mittelständisches Busunternehmen mit Tankstelle und Reisecenter. Betrieb und Grundstück grenzen im Norden an das BayWa-Gelände an.
In der Begründung zum Bebauungsplan für das ehemalige BayWa-Gelände vom 12.04.2016 gibt die Stadt auf Seite 3 der Begründung ihr Planungsziel wie folgt an:
„Mit der teilweise 4-geschossigen Wohnbebauung soll eine möglichst hohe bauliche Nutzung erreicht werden. Dies entspricht dem Planungsziel einer städtebaulichen Verdichtung zur Nutzung des zentrumsnahen Wohnstandorts im Sinne der Innenstadtentwicklung (§ 1 Abs. 5 Satz 3, § 1 Abs. 2 BauGB, Z.3.2. LEP 2013).“
Auf dem ehemaligen BayWa-Gelände, etwa 12.000 qm groß, sollen etwa 200 Wohnungen
entstehen. Das ist eine extrem voluminöse und dichte Bebauung. Sie kollidiert mit den Bestands- und Nutzungsinteressen der nördlich benachbarten Firma Urscher.
Der Großvater des Herrn Adolf Urscher hat das Unternehmen im Jahre 1929 gegründet. Es besteht also in Grafing seit 87 Jahren an der gleichen Stelle und wird in der dritten Generation geführt. Es hat sich entwickelt über das Bus-Fuhrgeschäft, über den Mineralölhandel, die Touristik und die ADAC-Vertretung.
15 Busse sind von 4.00 Uhr morgens bis weit nach Mitternacht in Betrieb. Oft muss auch SEV (Schienenersatzverkehr) für die Deutsche Bahn abgewickelt werden mit der Folge, dass es häufig um einen 24-Stunden-Betrieb geht. Der SEV wird notwendig, wenn auf der viel befahrenen Bahnstrecke München–Grafing-Bahnhof–Rosenheim Störungen entstehen, was des Öfteren der Fall ist.
Ziel der Familie Urscher ist nicht, die Wohnbebauung auf dem benachbarten BayWa-Gelände zu verhindern, zumal ein Baugenehmigungsanspruch gem. § 34 BauGB besteht. Ziel ist vielmehr, den Betrieb der Firma Urscher in seinem Bestand und in seinen Entwicklungsmöglichkeiten vor der massiven heranrückenden Wohnbebauung mit den mannigfachen Bedürfnissen der künftigen Nutzer zu schützen.
Das Grundstück Fl.Nr. 232/2 der Gemarkung Grafing, im Eigentum der Familie Urscher, wurde in den Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfs aufgenommen. Es soll teilweise als GE, Gewerbegebiet, vorgesehen werden. In Abschnitt C. des Bebauungsplanes, Ziffer 1.2., „textliche Festsetzungen“, Art und Maß der baulichen Nutzung ist in § 1.2., Abschnitt (2), vorgesehen:
„Die Nutzungen gem. § 8 Abs. 2 Ziffer 2–4 und die Nutzungen gem. Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nicht zulässig.“
Das bedeutet, dass Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Sportanlagen unzulässig sind.
Dagegen wenden sich unsere Mandanten. Künftige Dispositionen würden dadurch eingeschränkt. Eventuell kommt in Zukunft ein Aussiedlungsstandort für den Betrieb in Betracht. Dies kann aber im Moment noch nicht gesagt und auch nicht prognostiziert werden.
Die Ehegatten Adolf und Rosi Urscher haben drei Kinder im Alter von 22, 15 und 14 Jahren. Für sie soll auf dem immerhin 5.863 qm großen Gelände eventuell Wohneigentum geschaffen werden. Durch die beabsichtigte Festsetzung wäre dies schwer beeinträchtigt.
Das Grundstück Fl.Nr. 232/2 der Gemarkung Grafing ist als Innenbereichsfläche gem. § 34 BauGB zu beurteilen und es ist eine Mischgebietsnutzung zulässig. Eine GE-Festsetzung würde dies beeinträchtigen.
Es würde dadurch auch der Grundstückswert gemindert.
In den Vorverhandlungen hat Familie Urscher im Verhältnis zur Firma BayWa AG und im Verhältnis zur Firma Myslik GmbH Interesse gezeigt, ihren Grundbesitz zu arrondieren. Die Fläche der Baustoffhalle auf dem BayWa-Gelände Fl.Nr. 232/3, 1.550 qm, sollte erworben werden, dazu noch ein Flächenstreifen an der Bahnlinie abzüglich der Zufahrt als Tauschfläche, welche die Erschließung zur Münchener Straße gewährleisten sollte.
Die Firma BayWa AG hat für die insgesamt 1.385 qm große Fläche mit Schreiben vom 24.10.2014 (Aktenzeichen jst) einen Kaufpreis von € 1,6 Mio. verlangt, also € 1.155,00/qm. Für eine betriebliche Gewerbefläche ist ein solcher Preis illusorisch. Deswegen wurden die Verhandlungen in dieser Richtung nicht fortgeführt.
Bei Durchsicht der Planunterlagen am 06.06.2016 hat Herr Adolf Urscher festgestellt, dass sich die Grenze des Bebauungsplans auch über die sog. „Fabrikstraße“ der Firma Urscher zieht. Dies ist nicht notwendig. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes soll sich allein auf die Grundstücksflächen der BayWa AG bzw. der Firma Myslik GmbH beschränken.
Wir beantragen aus den vorgenannten Gründen, den Geltungsbereich des Bebauungsplanumgriffs zu ändern und die Fl.Nr. 232/2, Gemarkung Grafing, der Familie Urscher herauszunehmen, ebenso die sog. „Fabrikstraße“.
Wir nehmen Bezug auf Ziffer 4.0, Seite 5 und Seite 6 der Begründung zum Bebauungsplan, Plandatum 12.04.2016. Auf Seite 5, zweiter Absatz heißt es:
„Die straßenmäßige Erschließung des Planungsgebiets verlangt eine gesicherte östliche Straßenanbindung zur Münchener Straße. Bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist das Gelände nur mit einer privaten Zufahrt an die nur 50 m östlich zum Baugebiet gelegene Münchener Straße (Ortsdurchfahrt St 2089; Haupterschließungsstraße der nördlichen Innenstadt) angebunden. Für diese einspurige Zufahrt zum BayWa-Gelände (Fl.Nr. 232/3) besteht ein bürgerlich-rechtliches Benutzungsrecht (dingliches Wegerecht) über den südlichen Teil des privaten Grundstücks Fl.Nr. 232/9.
Die bestehende verkehrliche Erschließung war zwar leistungsfähig genug, um darüber auch den erheblichen Liefer- und Besucherverkehr für den früheren Baustoffhandel mit Baumarkt und Agrarhandel abzuwickeln. Für die Nachfolgenutzung ist es aber von großer Bedeutung, die Zufahrt zur Münchener Straße in ausreichender Breite als öffentliche Verkehrsfläche zu sichern.“
Zunächst stellt sich die Frage, warum die bestehende verkehrliche Erschließung für den früheren Baustoffhandel mit Baumarkt und Agrarhandel leistungsfähig genug war, sie aber nicht hinreichend leistungsfähig ist, um den Verkehr für die Nachfolgenutzung zu bewältigen. Der Verkehr zum BayWa-Baumarkt und zum BayWa-Agrar- und Landhandel konnte über Jahrzehnte ordnungsgemäß abgewickelt werden. Die 80 m bestehende Zufahrt wird dies auch in Zukunft leisten können.
Deswegen wird beantragt, die beabsichtigte Festsetzung für eine öffentliche Verkehrsfläche mit einer Mindestbreite von 5,50 m zu streichen und sie durch die bestehende Zufahrt zu ersetzen.
Ergänzend wird zum vorstehenden Antrag angemerkt:
Die Verkehrsfläche soll verkehrsberuhigt ausgebaut werden. Damit ist im Verhältnis zum jetzigen BayWa-Verkehr eine Verkehrseinschränkung, auch eine Einschränkung der Verkehrsmenge, verbunden. Dazu reicht die bestehende Zufahrt aus.
Die Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 der Gemarkung Grafing (Familie Pollnow/Urscher) haben darauf hingewiesen, dass Wasser- und Kanalleitungsrechte zwar bestehen. Die Einschränkungen daraus sind jedoch im Verhältnis zur vergrößerten Verkehrsfläche gering. Denn diese Leitungen liegen alle unter der Oberfläche.
Was den – äußerst kritischen – Schallschutz anbetrifft, so wird eingeräumt, dass die Planung große Anstrengungen unternimmt, den Lärm, der aus der Umgebung der Wohnbauflächen herrührt, einzudämmen und zu bewältigen, insbesondere
· Schallschutzgrundrisse
· Schalldämmung der Außenbauteile
· Schallabsorptionsmaßnahmen
· Lüftungseinrichtungen
· Geräuschkontingentierung
· Bedingtes Baurecht für Gebäude Nr. 3, 6, 7 und 8.
Einzelheiten siehe § 10 der textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplanentwurf.
Dennoch bewältigen die beabsichtigten Festsetzungen das Problem nicht. Insbesondere wirken sie sich ausschließlich zum Vorteil der Bauwerber und zu Lasten der seit 87 Jahren vorhandenen Unternehmung Urscher aus.
Dazu heißt es unter Ziffer 5. „Schallschutz“, Seiten 6 und 7 der Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Grafing, Plandatum 12.04.2016 (Entwurf), Seite 7, zweiter Absatz:
„Zur planungsrechtlichen Absicherung der fortbestehenden gewerblichen Nutzung, insbesondere auf dem Grundstück Fl.Nr. 232/2 (Urscher), wird eine Teilfläche am Nord­rand als Gewerbegebiet festgesetzt. Um sicherzustellen, dass dieses planungsrechtlich festgesetzte Gewerbegebiet auch zukünftig nicht mit der umliegenden Wohnnachbarschaft aus schalltechnischer Sicht in Konflikt gerät, wird für diese Gewerbegebietsfläche ein Geräuschkontingent festgesetzt.“
Weiter wird von der Stadt verwiesen auf das Fachgutachten des Büros Steger + Partner vom 12.11.2015. In Seite 7 der Begründung unten wird das Resümee gezogen wie folgt:
„Die Berechnungen zeigen, dass aufgrund der Geräusche aus Anlagen nach TA-Lärm, insbesondere aus dem Betriebsgrundstück der Fa. Urscher und dem Park- und Ride-Parkplatz, an einigen Fassaden der geplanten Gebäude die Immissionsrichtwerte bzw. das Spitzenpegelkriterium der TA-Lärm überschritten sind.“
Das bedeutet: Unsere Mandanten sind mit der heranrückenden, intensiven, dichten Wohnbebauung mit 200 Wohnungen nicht einverstanden.
Wir beantragen, die Wohnbebauung vom Betriebshof Urscher abzurücken. Zur Detaillierung und Begründung unseres Antrags verweisen wir auf Seite 7, Ziffer 6.3., unseres Schriftsatzes vom 25.02.2015 an die Stadt Grafing. Den Schriftsatz fügen wir Ihnen vollständig nochmals bei (siehe unten *). Der Lösungsvorschlag stammt von Herrn Architekt Dipl.-Ing. Hubner, Hohenlinden. Er würde das Problem lösen.
Allerdings können dann
· die Grenzbebauung
· die Wandhöhen 11,70 m
· die Firsthöhen 12,70 m
auf dem südlich benachbarten BayWa-Gelände nicht (mehr) aufrechterhalten werden.
Diese Einschränkung ist aber auch im Verhältnis zum Schutz des Betriebes Urscher gerechtfertigt.
Unser Antrag ist heute im Verhältnis zum Stand Februar 2015 umso mehr begründet. Warum? Damals war von 100 entstehenden Wohnungen die Rede. Heute sind es etwa 200. Als Quelle dafür geben wir an Münchener Merkur, Ebersberger Zeitung, Städteplanung, 28.01.2016. Es heißt dort:
„Etwa 200 Wohnungen, schätzt Bauamtsleiter Josef Niedermaier das Volumen grob ein, diese hier Platz finden sollen. Genau kann man das noch gar nicht sagen, relativiert er aber gleich wieder. 12.000 qm umfasst das Baugebiet – doppelt so groß wie die Baustelle Kellerstraße“.
Wir bitten, die obige Stellungnahme in Ihren Gremien zu behandeln und uns gem. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB vom Ergebnis Ihrer Beratungen zu informieren.
Bei Rückfragen, aber auch für Gespräche mit dem Ziel einer einvernehmlichen Lösung, stehen Ihnen die Mitglieder der Familie Urscher und wir gerne zur Verfügung.
2.3.2 Schreiben vom 08.06.2016, Az.: 11/st-765/13 - Nachtrag
Wir nehmen Bezug auf unser Schreiben vom 07.06.2016, Ziffer 3. (Erschließung), und tragen Folgendes nach: Von Bedeutung ist auch die Entscheidung Ihres Stadtrates vom 06.10.2015. Er hat die Schwarzbäckstraße am Seniorenheim Grafing im verkehrsberuhigten Bereich aufgrund erfolgter Beschwerden von Anliegern wegen des Verkehrslärms von bisher 5,50 m auf 3,50 m reduziert. Warum soll die 3,50 m Breite nicht auch hier reichen? Von Vorteil ist dabei, dass hier nichts reduziert werden muss, sondern die Festsetzung des vorhandenen Bestandes genügt.
2.3.2 * Schreiben vom 25.02.2015 Seite 7, Ziffer 6.3.
6.3. Herr Architekt Dipl.-Ing. Hubner hat am 28.01.2014 die Ortsbesichtigung mit Herrn Adolf Urscher durchgeführt und uns anschließend folgende Stellungnahme vorgelegt:
„Nach unserer Meinung könnte durch weiteres Abrücken der Bebauung von Ihrem Betriebshof (Urscher) zusammen mit einer abschirmenden Bebauung entlang der Südgrenze Ihres Betriebsgrundstücks voraussichtlich ein ausreichender Lärmschutz erzielt werden.
In der beiliegenden Lageplanskizze ist dargestellt, wie mit dem Verbleib der vorhandenen Lagerhalle der BayWa in Verbindung mit Ihren Betriebsgebäuden an der Südgrenze eine Lärmschutzlösung aussehen könnte. Ob die Firma Myslik bzw. BayWa mit einem derartigen Vorschlag einverstanden ist, muss geprüft werden. Die Bebaubarkeit des BayWa-Geländes schränkt sich dadurch ein. Die Fläche der BayWa-Lagerhalle umfasst ca. 1.500 m². Um diese Fläche reduziert sich das Wohnbaugrundstück. Die sonstigen Grundzüge der vorliegenden Planung werden nicht berührt“.
Der Einwendung zur Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans unter Herausnahme der Fl.Nr. 232/2 der Gemarkung Grafing wird entsprochen.
Die Einbeziehung dieser unmittelbar im Norden an das ursprüngliche Plangebiet (BayWa-Betriebsgelände; Aufstellungsbeschluss vom 14.05.2013) anschließenden Teilfläche des Betriebsgeländes der Fa. Urscher erfolgte nachträglich durch Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses vom 26.01.2016. Ausgangspunkt waren Abstimmungsgespräche mit der Fa. Urscher und deren Bevollmächtigten, wonach zum besseren Lärmschutz und auch zur besseren Ausnutzung des Grundstücks (Urscher) die Errichtung von Omnibusgaragen an der Südgrenze ermöglicht werden soll. Von der Erweiterung des Geltungsbereiches auf die Fl.Nr. 232/2 wurde die bevollmächtigte Kanzlei Labbé & Partner mbB mit Schreiben vom 03.05.2016 auch vorab gesondert informiert.
Hinter der Teilüberplanung stand die Überlegung, dass eine grenzständige Bebauung auf dem Nachbargrundstück (Urscher) sogar lärmmindernde Wirkung haben kann. Da der Schutz der heranrückenden Wohnbebauung gegenüber dem Gewerbelärm eine durchgehende Riegelbebauung auf dem BayWa-Gelände verlangt und notwendige Fenster an der lärmzugewandten (Nord-/Ost-)Seite ohnehin ausgeschlossen sind, wurde diese Grenzbebauung mit stark verkürzten Gebäudeabständen gegenüber der neuen Wohnbebauung noch als gerechtfertigt angesehen. Jedenfalls wäre damit der Gewerbebetrieb visuell abgeschirmt worden, was erfahrungsgemäß das Gefühl von Störungen deutlich reduziert; nicht sichtbare Lärmquellen werden oftmals auch nicht so störend wahrgenommen.
Auf der Nordseite gelegen und in einer Entfernung von 7 m zur nördlichen Gebäudefassade wurden auch die Einschränkungen an die Belichtung der neuen Wohnbebauung (eine Belüftung schließt sich ja ohnehin aus) noch als verträglich angesehen.
Diese Grenzbebauung für ein gewerbliches Gebäude (Omnibusgarage) setzt aber deren Zulassung durch Bebauungsplan voraus. Der Bebauungsplan sollte also das Angebot schaffen, die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks Fl.Nr. 232/2 für den bestehenden Omnibusbetreib dahingehend zu optimieren. Dafür war es aber auch notwendig, die mit dieser Grenzbebauung ausgelösten Konflikte zu bewältigen – insbesondere auch im Hinblick auf den Rechtfertigungsgrund (Entwicklungsmöglichkeiten des Bestandsbetriebes) die Art der baulichen Nutzung festzusetzen (als Qualifizierungsmerkmal gem. § 30 Abs. 1 BauGB) und darauf abstellend eine Lärmkontingentierung. Für eine andere als die gewerbliche bauliche Nutzung – etwa für eine Wohnbebauung oder einen störintensiveren Gewerbetrieb – wäre eine Grenzbebauung in dieser Planungssituation nicht zu rechtfertigen.
Wenn jedoch, wie jetzt vorgetragen, keine Umsetzungsabsicht für diese Omnibusgaragen besteht bzw. sogar eine andere künftige Nutzung (etwa die erwähnte Wohnnutzung) überlegt wird, dann ist diese Festsetzung nicht erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB) und hat folglich zu entfallen. Damit wird der Einwendung entsprochen.
Im Hinblick auf die Lösung des Lärmkonfliktes für die Wohnnutzung des BayWa-Geländes ist diese Entscheidung ohne Bedeutung. Das Grenzgebäude hätte möglicherweise eine zusätzliche Abschirmung (zumindest visueller Art) des Gewerbelärms ermöglicht, war aber nicht Teil des planerischen Schutzkonzeptes. Sie ist aus diesem Grunde auch nicht Teil der Bedingungsfestsetzung (vgl. C. § 10.4). Die Festsetzung eines Lärmkontingentes für die Gewerbefläche auf Fl.Nr. 232/2 hat aus diesem Grunde auch ausdrücklich die durch die Tatbestands- und Feststellungswirkung der bestehenden Baugenehmigungen (sog. Bestandschutz) geschützten vorhandenen Anlagen und Nutzungen sowie deren Änderung und Erneuerung ausgenommen.
Das übrige planerische Lärmschutzkonzept für das BayWa-Gelände ist also selbstständig wirksam und stellt für den darauf einwirkenden Gewerbelärm die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA-Lärm sicher. Das wird (kurz zusammengefasst) durch eine das Plangebiet einrahmende und geschlossene Bebauung zur Lärmabschirmung erreicht, die auf der lärmzugewandten Gebäudeseite keine notwendigen Fenster erlaubt. Damit entstehen an den lärmbelasteten Gebäudeseiten keine beurteilungsrelevanten Immissionsorte (Nr. 2.3 TA-Lärm i.V.m. Anhang Nr. A.1.3). Berechtigte Abwehransprüche der künftigen Bewohner, etwa für nachträgliche Betreiberpflichten (§ 22 BImSchG), werden durch die heranrückende Wohnbebauung somit nicht ausgelöst.
Die Anforderungen an das Abwägungsgebot der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 7 BauGB) zur Konfliktbewältigung werden erfüllt. Die von der Planung berührten öffentlichen Belange und privaten Interessen werden durch das Planungs- und Festsetzungskonzept zu einem gerechten Ausgleich gebracht und der Lärmkonflikt damit vollständig gelöst.
Die Einwendung, die getroffenen Festsetzungen zum Lärmschutz wirken ausschließlich zugunsten der Bauwerber und zu Lasten der Fa. Urscher, ist somit nicht zutreffend. Die besondere Bedeutung, die die Stadt dem Schutz der vorhandenen (ausgeübten) Gewerbebetriebe im Nahbereich des Baugebietes (insbesondere auch dem Omnibusbetrieb „Urscher“) beimisst, drückt sich schon allein dadurch deutlich aus, dass man die Nachfolgenutzung des BayWa-Gelände nicht der Selbstentwicklung überlässt. Nicht zuletzt wegen der Lärmkonfliktregelung wird die Nachfolgenutzung durch Aufstellung eines Bebauungsplans gesteuert. Damit wird eine städtebaulich geordnete Entwicklung und auch ein abgewogener Ausgleich der unterschiedlichen Belange und Interessen geschaffen, der in gleicher Weise auch die Interessen der Fa. Urscher wahrt.
Wie auch in der Stellungnahme nochmals erwähnt wurde, besteht für die Wohnbebauung des BayWa-Geländes ein Baugenehmigungsanspruch nach § 34 BauGB. Im Rahmen der Vorhabenzulassung nach § 34 BauGB würde sich der Schutzanspruch auf dasjenige beschränken, was das Gebot der Rücksichtnahme (§ 34 Abs. 1 BauGB) verlangt. Ein so weitgehender Schutz, wonach auf Immissionsorte (notwendige Fenster) verzichtet werden muss, wäre dort nicht zu erreichen gewesen. Hier bietet der Bebauungsplan für den Gewerbebetrieb Urscher einen deutlich besseren Schutz.
Die Forderung, die Wohnbebauung von dem Betriebshof Urscher abzurücken, wird zurückgewiesen. Der Trennungsgrundsatz (§ 50 BImSchG) stellt kein zwingendes Gebot dar, sondern ist Abwägungsdirektive. Dem Interesse an einer angemessenen baulichen Verdichtung und der Schaffung von dringend erforderlichen Wohnraums auf diesem innerstädtisch gelegenen Grundstücks wird ein hohes Gewicht beigemessen. Hierfür ist es gerechtfertigt, die verfügbaren Flächenpotentiale möglichst auszunutzen, was einem Abrücken widerspricht.
Durch eine Vergrößerung des Gebäudeabstandes allein ließe sich der Lärmkonflikt aber auch nicht lösen. So ist die Abschirmungswirkung der Randbebauung notwendig, um für die südlich davon liegenden Gebäude die maßgeblichen Immissionsrichtwerte einzuhalten. Das erforderte deshalb auch deren vorzeitige Umsetzung (Bedingungsfestsetzung C. §10.4).
In der Abwägung dieser Belange ist die Planungsentscheidung zugunsten passiver Lärmschutzmaßnahmen gerechtfertigt.
Auch der Änderung des Planungskonzeptes entsprechend dem Bebauungsvorschlag des Architekturbüros Hubner (Anlage zum Schreiben vom 25.02.2015) wird nicht entsprochen. Dieser Bauentwurf sieht die Erhaltung der bestehenden Gewerbehalle vor. Weder Eigentümer noch Käufer haben jedoch die Absicht, diese Halle zu erhalten und weiterhin gewerblich zu nutzen. Im Übrigen wäre die Erschließung der Halle nur noch über das benachbarte Grundstück Fl.Nr. 232/2 (Urscher) möglich und letztendlich nur für den Grundstücksnachbarn baulich verwertbar. Ein Kauf durch den Grundstücksnachbarn (Urscher) ist jedoch nicht zustande gekommen.
Ohne konkrete Nutzungsabsichten und -möglichkeiten der Halle ist aber deren Festsetzung als Misch- oder Gewerbebaufläche in Anbetracht der dadurch betroffenen Eigentümerrechte nicht mehr gerechtfertigt. Eine realistische Umsetzungschance eines Bebauungsplans dieses Inhalts ist nicht zu erkennen, weshalb sogar von der fehlenden Vollzugsfähigkeit und damit der fehlenden Erforderlichkeit ausgegangen werden müsste.
Zurückgewiesen wird auch die Einwendung gegen die Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 der Gemarkung Grafing zur Festsetzung einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche („Fabrikstraße“) in einer Breite von 5,50 m. Hier überwiegt das öffentliche Interesse an einer angemessenen baulichen Verdichtung und der Schaffung dringend erforderlichen Wohnraums auf einer brach fallenden Gewerbefläche in zentrumsnaher Lage und unmittelbar an einem Bahn-Haltepunkt sowie deren ordnungsgemäße Erschließung durch eine ausreichend leistungsfähige Verkehrsanbindung. Als Innenentwicklungsfläche ist deren Nutzbarmachung auch städtebaulich vorrangig (§ 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB). Im Übrigen sind auch die Eigentumsrechte der BayWa AG in angemessener Weise zu berücksichtigen, nachdem bereits ein Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB) für eine Wohnbebauung besteht.
Aus alledem wird der geplanten Wohnbebauung auf dem BayWa-Gelände – auch in dem konkret geplanten Umfang – ein höheres Gewicht beigemessen, als den nachteiligen Auswirkungen gegenüber den angrenzenden Grundstücken. Das gilt im Besonderen auch für die dafür notwendige verkehrliche Erschließung über ein privates Drittgrundstück. Die Schaffung einer leistungsfähigen Verkehrserschließung ist Voraussetzung für die städtebauliche Ordnung, da die bestehenden öffentlichen Straßen (Grandauerstraße, Lagerhausstraße, Bahnhofsplatz) alleine nicht in der Lage sind, den künftigen Gebietsverkehr zu bewältigen. Eine Direktverbindung zur Münchener Straße – wenn auch nur in der beschränkten Form eines verkehrsberuhigten Bereiches – wird dem noch gerecht und reduziert die Belastung des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 auf das unvermeidbare Mindestmaß.
In einer Mindestbreite von 5,50 m entlang der Südgrenze wird eine öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung als „verkehrsberuhigter Bereich“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzt. Bei der Trassenwahl wurde berücksichtigt, dass der dortige Grundstücksbereich am Grundstücksrand liegt und bereits in einer Breite von 3 m durch ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten der Grundstücke Fl.Nrn. 232/3 (BayWa), 231/4, 231/11 und 231/3, jeweils der Gemarkung Grafing, belastet ist. Außerdem verlaufen dort dinglich gesicherte öffentliche Abwasserkanal- und Trinkwasserversorgungsleitungen. Der Ausübungsbereich hierfür beträgt 4 m zur Südgrenze. Mitunter auch wegen der vorhandenen dinglichen Belastungen ist die gewählte Trassenführung in Abwägung mit den sonstigen öffentlichen Belangen und der privaten Interessen gerechtfertigt.
Eine private Erschließung auf Grundlage der bestehenden Zufahrt ist nicht ausreichend, um dauerhaft den Erschließungsverkehr des Baugebietes zu bewältigen. Die Öffentlichkeit der Straße ist aufgrund der Verkehrsbedeutung, die ihr als Anbindung eines Baugebietes der geplanten Größe zukommt, für eine sachgerechte Erschließung unverzichtbar. Hier wurde aus der Mitte des Gremiums auch noch als Abwägungsgrund ergänzt, dass bei einer öffentlichen Verkehrsfläche die Verkehrsfläche auch ganztätig zur Verfügung steht. Als Privatstraße wäre nicht zu verhindern, dass die Durchfahrt gesperrt wird – so wie derzeit nach Betriebsschluss der BayWa.
Die bisherigen Zufahrtsverhältnisse zum BayWa-Gelände von Osten her waren auch schon für die frühere Nutzung (Baumarkt) unzureichend, jedoch aufgrund geschützten Baubestandes hinzunehmen. Für den derzeitigen Baustoffhandel mit einem geringeren Kundenverkehr mag sie noch ausreichend sein. Mit der Wohnbebauung rückt aber im Gegensatz zum Baustoffhandel vor allem der Fußgänger- und Radfahrerverkehr in den Vordergrund. Die Verkehrssituation ändert sich allein schon dadurch entscheidend und verlangt funktionierende Lösungen.
Es ist aber auch festzustellen, dass die Grandauerstraße, die Lagerhausstraße und der Bahnhofsplatz in ihrer Leistungsfähigkeit begrenzt und nicht in der Lage sind, auf Dauer alleine den Erschließungsverkehr für dieses Quartier verkehrssicher abzuwickeln. So fehlen beispielsweise in der Grandauerstraße, der einzigen Anbindungsstraße des Quartiers (zwischen Marktplatz und Bahnstrecke) nach Osten hin zur Münchener Straße (Staatsstraße) ein Gehweg und eine ausreichende Straßenbreite.
Unter Berücksichtigung dieser Belange ist die Schaffung einer nur 44 m langen Direkt­anbindung im Zuge der „Fabrikstraße“ die verkehrlich günstigere und näherliegende Lösung. Sie schafft auch eine für die Allgemeinheit rechtmäßig nutzbare Querverbindung für Fußgänger und Radfahrer. Diese haben zwar während der Öffnungszeiten die Privatstraße ungeachtet der fehlenden Verkehrssicherheit einfach mitbenutzt, jedoch ohne rechtlichen Grund.
Mit einer Breite von 3 m erreicht der vorhandene Weg gerade die notwendige Breite als Grundstückszufahrt (Art. 4 Abs. 2 BayBO). Ein gefahrloser Begegnungsverkehr, selbst mit Radfahrern oder Fußgängern war und ist damit aber nicht sichergestellt. Allein schon für die verkehrssichere Benutzbarkeit für Fußgänger/Radfahrer ist eine Verbreiterung notwendig.
Mit 5,50 m wird eine Mindestbreite erreicht, die einen sicheren Begegnungsverkehr von PKWs mit verminderter Geschwindigkeit (im verkehrsberuhigten Bereich: Schrittgeschwindigkeit) noch ermöglicht. Mit der Festsetzung als verkehrsberuhigter Bereich kann auch auf einen gesonderten Gehweg verzichtet werden, da dann sämtliche Verkehrsarten (Kfz/Radfahrer/Fußgänger) gleichberechtigt die einheitliche Verkehrsfläche nutzen dürfen (Mischverkehrsfläche). Damit wird im Hinblick auf die gegebenen Verkehrsbedürfnisse eine flächensparende Verkehrslösung gewählt, die außerdem wegen der Verkehrsgeschwindigkeitsbeschränkung (Schrittgeschwindigkeit) das Wohnumfeld am geringsten beeinträchtigt. Das reduziert auch die Attraktivität für den Kfz-Verkehr und trägt zu einer geringeren Verkehrsbelastung bei.
Eine Reduzierung auf nur 3 m wird den Verkehrsansprüchen nicht gerecht und ist zurückzuweisen. Hier wäre nur ein Einbahnverkehr möglich, was aber schon eine Mitbenutzung (Gegenrichtung) durch Radfahrer ausschließt. Der Verweis (Schreiben vom 08.06.2016) auf eine Reduzierung der Straßenbreite in der verkehrsberuhigt ausgebauten Schwarzbäckstraße von 5,50 m auf 3,50 m führt zu keiner anderen Entscheidung. Dort wurde lediglich eine punktuelle Verengung vorgenommen. Solche Einbuchtungen sind bautechnische Voraussetzungen, um die überwiegende Aufenthalts- und Erschließungsfunktion der Straße für die Verkehrsteilnehmer auch äußerlich erkennbar zu machen. Das erfolgt durch Versatz oder Verengungen der Verkehrsfläche durch Pflanzbuchten, Baumpflanzungen oder wechselseitige Parkstände. In der Schwarzbäckstraße wurde nur eine entsprechende Einbuchtung errichtet, die Regelbreite von 5,50 m aber nicht reduziert.
Hinsichtlich der Grundstücksinanspruchnahme wird die Stadt Grafing b.M. entlang der Westseite des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 aus dem Grundstück Fl.Nr. 232/3 (BayWa) eine Fläche in Größe der festzusetzenden Verkehrsfläche sichern, die dann im Bemühen um einen freihändigen Straßengrunderwerb als Entschädigung in Ersatzland angeboten werden kann.
Im Rahmen der Beratung wurde auf Anfrage aus dem Gremium bestätigt, dass eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes letztendlich bis zum Satzungsbeschluss problemlos möglich ist. Damit kann auf Veränderungen reagiert werden, sollte sich die Fa. Urscher noch für eine Verlagerung des Betriebsstandortes entscheiden.
Es wurde auch nochmals auf entsprechende Anfrage bestätigt, dass mit dem getroffenen Festsetzungen – also dem Ausschluss von Immissionsorten (notwendigen Fenstern) an der lärmzugewandten Seite – Rechtssicherheit vor einschränkenden Rückwirkungen der neuen Wohnbebauung gegenüber dem bestehenden Betrieb „Urscher“ oder einer späteren Wohnbebauung besteht.
2.4 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
(Schreiben vom 31.05.2016, Az.: 1-4622-EBE 11-7491/2016)
Das Plangebiet hat eine Größe von 1,75 ha und umfasst die Flurstücke 216/5, 216/6, 223, 223/18, 223/19, 231/3, 231/4, 231/5, 231/11, 231/15, 232/2, 232/3 und 232/9 (alle Gemarkung Grafing). Das Gebiet auf Flurstück 232/2 soll als Gewerbegebiet (GE) festgesetzt werden, alle anderen Flächen als Allgemeines Wohngebiet (WA). Das Plangebiet ist weitgehend eben. Flurstück 223 wurde bereits vorab bebaut. Das Plangebiet beinhaltet das ehemalige Betriebsgelände der BayWa AG (Flurstücke 216/5, 223, 223/18, 232/3 und 231/4), das im Zuge von Rückbaumaßnahmen gutachterlich betrachtet wurde. Für die im Plangebiet außerhalb des ehemaligen BayWa-Geländes liegenden Flurstücke liegen keine Informationen vor, wie diese früher genutzt wurden. Im Bereich WA ist eine teilweise viergeschossige Wohnbebauung mit Tiefgaragenstellplätzen geplant. Auf oberirdische Stellplätze wird hier weitgehend verzichtet. Zur geplanten Nutzung im Bereich GE werden keine Angaben gemacht.
Der Bebauungsplanentwurf enthält keine Angaben zum anstehenden Untergrund oder zur Grundwassersituation. Auch beinhaltet er keinerlei Festsetzungen oder Hinweise zu wasserwirtschaftlichen Belangen (weder Begründung noch Satzungsentwurf).
Geomorphologisch liegt das Plangebiet im Bereich quartärer Ablagerungen mit möglichen Talauffüllungen und Moränenablagerungen. Im Zuge der Altlastenuntersuchung des ehemaligen BayWa-Geländes wurde auch der Untergrund sondiert. Dabei wurde teilweise Grund- bzw. Schichtwasser in einer Tiefe von 2,50–3 m unter Gelände angetroffen.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht kann dem Bebauungsplan zugestimmt werden. Folgende Hinweise sind zu beachten:
· Die Ausführung der Tiefgaragen und etwaiger weiterer Unterkellerungen sollte wasserdicht und auftriebssicher erfolgen, da hoch anstehendes Grundwasser eine starke Beanspruchung darstellt. Das schließt spezielle wasserdichte Lösungen für Durchdringungen, Lichtschächte oder Fensteröffnungen im Untergeschoss mit ein.
· Je nach Abmessung der Tiefgarage(n) kann es zu einer Behinderung der natürlichen Grundwasserströmung kommen. Wir empfehlen der Gemeinde, dies vom Bauwerber im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens untersuchen zu lassen.
· Sollten bei den Aushubmaßnahmen Verfüllungen mit Hinweisen auf schädliche Bodenveränderungen auftreten, sind die Aushubmaßnahmen durch ein fachlich geeignetes Ingenieurbüro oder einen Gutachter begleitend zu überwachen. Das Landratsamt Ebersberg und das Wasserwirtschaftsamt sind in diesem Fall zu benachrichtigen. Anfallendes Aushubmaterial ist ordnungsgemäß nach Rücksprache mit dem Landratsamt und gegen Nachweis zu entsorgen oder zu verwerten. Bei einer Entsorgung außerhalb des Landkreises sind die entsprechenden Nachweise dem Landratsamt vorzulegen. Bei Hinweisen auf schädliche Bodenveränderungen, deren Ausmaß auf eine Grundwassergefährdung deuten, sind das Landratsamt in Ebersberg sowie das Wasserwirtschaftsamt unverzüglich zu benachrichtigen.
· Der Aufschluss von Grundwasser ist wasserrechtlich zu behandeln. Für Erdaufschlüsse nach § 49 WHG, welche in das Grundwasser einbinden, gilt, dass sie mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Landratsamt anzuzeigen sind.
· Auch befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenken bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig beim Landratsamt Ebersberg mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen.
· Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, zu versickern. Dabei soll als primäre Lösung eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Diese ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei.
· Ist die NWFreiV nicht anwendbar, ist für die Niederschlagswassereinleitung eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich und beim Landratsamt Ebersberg zu beantragen.
· Wegen der Tiefgaragen sind die Versickerungsflächen im Plangebiet eingeschränkt. Wir empfehlen der Gemeinde, die für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser erforderlichen Flächen eruieren zu lassen und im Bebauungsplan festzusetzen. § 9 (1) Nr. 14 BauGB eröffnet diese Möglichkeit.
· Eine Versickerung von Niederschlagswasser über belastete Bodenpartien ist nicht zulässig.
Die technischen und rechtlichen Anforderungen an die künftige Bebauung werden in die Begründung aufgenommen. Aufgrund der Hinweisfunktion, die der Begründung zukommt, wird der Bauherr damit nochmals ausdrücklich auf die Beachtung der technischen Empfehlungen und die Rechtslage hingewiesen. Eine Regelungsmöglichkeit (Festsetzung) ergibt sich hierfür nicht.
Anders die schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers (§ 54 Abs. 2 WHG: abfließendes Regenwasser), die das Wohl der Allgemeinheit nicht beeinträchtigen darf (§§ 55 WHG) und in der grundsätzlichen Verantwortung der Gemeinde steht (§ 56 WHG, Art. 34 Abs. 1 BayWG). Da aber in das örtlich bereits vorhandene Kanalsystem allein Schmutzwasser eingeleitet werden darf (Art. 34 Abs. 2 BayWG, § 4 Abs. 5 EWS), ist sicherzustellen, dass eine Beseitigung des Niederschlagswassers auch tatsächlich und schadlos möglich ist.
Aufgrund der baulichen Verdichtung des Baugebietes und einer zu erwartenden Tiefgarage, die einen Großteil des Baugebietes beanspruchen wird, bedarf es gesicherte Erkenntnisse über die Untergrundverhältnisse und dessen Sickerfähigkeit für die Niederschlagswasserbeseitigung. Auch die Auswirkungen auf das Eigentum Dritter (Nachbarbebauung) und die Grundwassersituation sind hier zu betrachten.
Die Ermittlung dieser Belange (§ 2 Abs. 3 BauGB) und der Nachweis der ordnungsgemäßen Niederschlagswasserbeseitigung (Entwässerungskonzept) fallen dem Aufgabenkreis des Bebauungsplans zu (vgl. BVerwG 11.02.2014). Eine Konfliktverlagerung auf das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren ist hier nicht möglich, da zu diesem Zeitpunkt (Inkrafttreten des Bebauungsplanes) keine planerischen Korrekturen mehr (z.B. Freihaltung von Flächen oder die Festsetzung von Versickerungsflächen) erzwungen werden können.
Dieses Entwässerungskonzept ist zu erstellen, und zwar auf der Grundlage des jetzt für die Fortführung des Bebauungsplanes bestimmten Planinhalts. Es ist dann ein Verfahrensstadium erreicht, das belastbare Grundlagen für die erforderlichen Untersuchungen schafft.
Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich hat den Sitzungssaal verlassen.
2.5 Kreisbrandinspektion Ebersberg (Schreiben vom 11.06.2016)
Gegen das Vorhaben bestehen aus Sicht der Brandschutzdienststelle und des abwehrenden Brandschutzes keine Bedenken, wenn nachstehende Prüfbemerkungen/Auflagen beachtet und umgesetzt werden.
· In der öffentlichen Verkehrsfläche (hier verkehrsberuhigter Bereich) sind die Anforderungen in Anlehnung der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr zu berücksichtigen. Die Fahrbahn (ohne ruhenden Verkehr) ist hier mindestens 5 m breit.
· Die in nachfolgender Abbildung rot gekennzeichneten Gebäudeseiten sind von der mit Feuerwehrfahrzeugen im Sinne der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche mehr als 50 m entfernt (im Hinblick auf die nachgeordnet zu beachtende BayBO).
· Es müssen zumindest die zukünftigen bauordnungsrechtlich erforderlichen Ausgänge ins Freie aus der v.g. öffentlichen Verkehrsfläche innerhalb von nicht wesentlich mehr als 50 m fußläufig erreichbar sein.
· Beträgt diese Länge mehr als 50 m, so sind Feuerwehrzufahrten gemäß Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr herzustellen. Diese sind so an die Gebäude heranzuführen, dass v.g. die fußläufige Weglänge nicht überschritten wird.
· Die Feuerwehrzufahrt kann als Stichzufahrt hergestellt werden, wenn diese nicht länger als 50 m und mindestens 5 m breit ist. Am Ende der Stichzufahrt ist eine Bewegungsfläche anzuordnen.
· Bewegungsflächen nach Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr sind im Übrigen regelmäßig, so dass die bauordnungsrechtlich erforderlichen Ausgänge ins Freie innerhalb von nicht mehr als 50 m von selbigen fußläufig erreichbar sind.
· Es wird ein Baukörper mit vier Vollgeschossen (bzw. Brüstungshöhen von mehr als 8 m) ausgewiesen. Vorsorglich weisen wir auf die erforderlichen Aufstellflächen für die Drehleiter hin, sofern der unabhängige (zweite) Rettungsweg nicht baulich hergestellt wird. Notleiteranlagen für den Neubau werden grundsätzlich – auch mit IMS oder OBB StMI – ausgeschlossen.
· Die Planung sollte unserer Meinung derart überarbeitet werden, dass planerisch überprüft wird, ob die erforderlichen Flächen im Sinne der Richtlinie angeordnet werden können. Bezüglich der erforderlichen Feuerwehrzufahrt gilt vorgenanntes.
· Wir weisen darauf hin, dass ggf. später gestellte Abweichungen von BayBO Art. 5 Abs. 2 Satz 4 oder 31 Abs. 2 Satz 2 auf Grundlage dieses Schreibens aus unserer Sicht grundsätzlich nicht genehmigungsfähig sind.
· Zur Wahrung des Grundschutzes ist der im DVGW Arbeitsblatt W405 genannte Löschwasserbedarf bereitzustellen (= Grundschutz). Dieser wird hier auf mind. 96 m³/h (1.600 l/min) geschätzt.
· Die normativen Verweise des DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 2 sind zu beachten.
· Der Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150 m nicht überschreiten. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydranten nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen der Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
Die Haupterschließungsachse verbindet die Münchener Straße mit der Lagerhausstraße, also für Fahrzeuge der Feuerwehr uneingeschränkt befahrbare Bestandsstraßen. Die neue Erschließungsstraße ist als öffentliche Straße mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Die Planung der Teileinrichtungen (Fahrbahnverschwenkungen, Parkflächen, Pflanzbuchten) erfolgt in der nachfolgenden Ausbauplanung. Die Darstellungen von „Stellflächen“ innerhalb der festgesetzten Verkehrsfläche erfolgt nur symbolisch und wird – zur Vermeidung von Missverständnissen – gestrichen.
Bei 8 m Breite der Verkehrsfläche verbleibt selbst bei (seitlich versetzt anzuordnenden) öffentlichen Stellflächen noch eine „Fahr- und Gehfläche“ von ca. 5,50 m Breite und ermöglicht die ungehinderte Benutzbarkeit für Feuerwehrfahrzeuge.
Wie in der Stellungnahme zutreffend angemerkt wird, sind die Anforderungen an den baulichen Brandschutz vom Bauherrn bei der Vorhabenplanung zu beachten und im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren sicherzustellen (Brandschutznachweis). Im Bebauungsplanverfahren ist aber zumindest deren Umsetzbarkeit sicherzustellen. Insoweit sind die Belange des gebäudebezogenen Brandschutzes auch bereits in der Bauleitplanung zu beurteilen.
In der Stellungnahme wird auf die Anforderungen an die Zugänge/Zufahrten zu Gebäuden hingewiesen, wonach diese ab einer Entfernung von 50 m zur (befahrbaren) öffentlichen Verkehrsfläche für Feuerwehrfahrzeuge anfahrbar (Zufahrten) sein müssen (Art. 5 Abs. 1 Satz 3 BayBO). Das ist nur für die Bauräume 6–16 sichergestellt.
Hinzu kommt in den Bauräumen 1–5 (der 4-geschossigen Randbebauung im Norden und Nordwesten), dass dort eine Bauhöhe zulässig ist, bei der die Brüstungshöhe des obersten (4.) Geschosses mehr als 8 m über dem Gelände liegt. Hier ist für die Personenrettung / die Brandbekämpfung zwingend eine Zufahrt erforderlich (Art. 5 Abs. 1 Satz 2 BayBO) und es sind entsprechende Bewegungsflächen (Einsatz der Rettungsleiter) vorzusehen.
Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der 2. Rettungsweg (vgl. Art. 31 BayBO) regelmäßig über ein mit den Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbares (anleiterbares) Fenster erfolgt, was bei dieser Bauhöhe im obersten Geschoss nur über die Drehleiter möglich ist. Diese zur Personenrettung dienenden Fenster müssen also durch Feuerwehrfahrzeuge erreichbar sein.
Hier weist der Bebauungsplan die Besonderheit auf, dass bei den Bauräumen 1–5 (also alle 4-geschossigen Gebäude) notwendige (d.h. öffenbare) Fenster an den äußeren Gebäudeseiten aus Lärmschutzgründen unzulässig sind. Für die Belüftung der schutzbedürftigen Räume wird ein Fenster an der lärmabgewandten Gebäudeseite (Süden bzw. Südosten) verlangt. An den lärmzugewandten Gebäudeseiten sind also Festverglasungen oder nur zum reinigen öffenbare Fenster möglich, die aber nicht als Rettungsfenster geeignet sind.
Das System des Bebauungsplanes sieht also für die Bauräume 1–5 „durchgesteckte“ Wohnungen vor (vgl. Grundrissbeispiel in der Begründung Nr. 5), also mit notwendigen Fenstern (Art. 35 Abs. 4 BayBO) zur Süd- bzw. Südostseite. Von dort sind Feuerwehrzufahrten zu den Anleiterstellen jederzeit möglich.
Die gewerblichen Bauflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 232/2 (Urscher) werden aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes herausgenommen. Eine Überplanung dieser Flächen entfällt künftig. Eine Erreichbarkeit der südlichen Gebäudefassaden der dort bestehenden Grenzgebäude ist (jetzt und auch künftig) für die Rettungssicherheit nicht erforderlich (Gewerbehallen).
Am Ostrand des Baugebietes in der Münchener Straße verläuft eine Hauptwasserleitung DN 200 und es liegen Hydranten, die eine Löschwassermenge mit über 30.000 m²/h zur Verfügung stellen. An der Westseite (Lagerhausstraße / bei Kiermeier-Lagerhaus) besteht eine Hauptwasserleitung DN 100 und ein Hydrant mit einer verfügbaren Löschwassermenge von über 2.000 m³/h. Über die Fabrikstraße führt bereits eine Wasserleitung DN 80 in das BayWa-Gelände mit einem abschließenden Hydranten; eine Löschwassermenge von über 96 m³/h ist sichergestellt. Diese Leitungen werden im Zuge der künftigen Erschließung verbunden (Ringleitung), so dass gesichert im gesamten Baugebiet die notwendige Löschwassermenge zur Verfügung steht. Die vorhandenen Hydranten liegen in einem Abstand von 170 m. Im Zuge der Erschließung werden zusätzlich Oberflurhydranten errichtet.
(Schreiben vom 11.05.2016, Az.: S12-4622-019/08)
Gegen die Aufstellung bzw. Änderung der Bauleitplanung bestehen seitens des Staatlichen Bauamtes Rosenheim keine Einwände, wenn die unter 2.2 ff genannten Punkte beachtet werden. Beim Staatlichen Bauamt Rosenheim bestehen für den Bereich der Staatsstraße St 2080 Abschnitt 340 Stat. 0.98 Bauleitplanung keine Ausbauabsichten.
Mit dem Anschluss des Baugebietes an die o.g. Straße bei ca. Stat. 0,098 über die im Plan dargestellte neue Erschließungsstraße, besteht grundsätzlich Einverständnis.
Über den Anschluss der Erschließungsstraße hat die Kommune vor Rechtsverbindlichkeit des Bauleitplanes den Abschluss einer Vereinbarung beim Staatlichen Bauamt zu beantragen, in der die technischen Einzelheiten sowie die Kostentragung zu regeln sind. Hierzu ist eine detaillierte Planung (u.a. Lage- und Höhenpläne, Regelquerschnitte) auf Basis des für die Straßenplanung gültigen Regelwerks erforderlich. Bezüglich der Neuanbindung wird eine Linksabbiegespur auf der St 2080 gefordert.
Die Kommune übernimmt alle Kosten für bauliche oder sonstige Änderungen im Zusammenhang mit der neuen Anbindung (Art. 32 Abs. 1 BayStrWG). Hierzu zählen auch die notwendigen Arbeiten zur Anpassung des vorhandenen Geh- und Radweges, sowie verkehrsrechtlich angeordnete Beschilderung.
Die Kommune hat die entstehenden Erneuerungs- und Unterhaltsmehrkosten der Straßenbauverwaltung zu ersetzen (Art. 32 Abs. 1 BayStrWG i.V.m. Art. 33 Abs. 3 BayStrWG).
Die Neuanbindung der Erschließungsstraße bei Stat. 0,098 der im Betreff genannten Straße muss noch vor Erstellung der Hochbauten planungsgemäß ausgebaut und auf eine Länge von mind. 10 m – gemessen vom befestigten Fahrbahnrand der o.g. Straße – mit einem bituminösen oder gelichwertigen Belag versehen werden (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB i.V.m. Art. 9 Abs. 1 BayStrWG).
Die Entwässerung der Einmündungsfläche muss durch entwässerungstechnische Maßnahmen so gestaltet werden, dass kein Oberflächenwasser der im Betreff genannten Straße zufließen kann (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB i.V.m. Art. 9 Abs. 1 BayStrWG). Soweit durch die entwässerungstechnischen Maßnahmen ein wasserrechtlicher Tatbestand geschaffen wird, ist hierzu von der Kommune die wasserrechtliche Genehmigung der unteren Wasserbehörde einzuholen.
Die Eckausrundungen der Einmündung müssen so ausgebaut sein, dass sie von den größten nach der StVO zugelassenen Fahrzeugen ohne Benutzung der Gegenfahrbahn und der Seitenräume befahren werden können. Die entsprechende Schleppkurve ist einzuhalten (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB i.V.m. Art. 9 Abs. 1 BayStrWG).
Auf die in der Stellungnahme Bezug genommene Erschließungsstraße zur Münchener Straße (sog. “Fabrikstraße“) existiert bereits als private Zufahrtsstraße (Breite ca. 3,50 m) zum BayWa-Betriebsgelände (Baustoffhandel) und wird vor allem für den Lieferverkehr (LKW) genutzt. Der Bebauungsplan setzt diese Straße – verbreitert auf 5,50 m – künftig als öffentliche Straße (verkehrsberuhigter Bereich) fest. Im Hinblick auf die hohe Bedeutung, die dem Eigentumsrecht zukommt, wird die Festsetzung auf das Mindesterforderliche beschränkt. Eine Verbreiterung der Straße bzw. der Einmündungsradien (Eckausrundungen) wird deshalb abgelehnt. Die bisherigen Festsetzungen sind aber auch ausreichend für den künftigen Verkehr für ein Allgemeines Wohngebiet. Eine LKW-Nutzung, etwa durch Müllfahrzeuge und Rettungsfahrzeuge, ist auch künftig noch möglich.
Ob die Fabrikstraße plangemäß – also verbreitert auf 5,50 m – ausgebaut wird, ist vom Gelingen des Grunderwerbs abhängig. Da eine Enteignung (§§ 85 ff. BauGB) nicht beabsichtigt ist, kann derzeit nicht ausgeschlossen werden, dass der Zufahrtsverkehr ggf. übergangsweise über die vorhandene Privatstraße abgewickelt werden muss. Über die straßenverkehrsrechtliche Regelung kann erst im Planvollzug entschieden werden. Für diesen Fall wird dann aber eine (vorübergehende) Wendefläche (für PKW) vor der TG-Zufahrt am östlichen Ende der Fl.Nr. 232/3 geschaffen.
Die notwendigen Vereinbarungen über die technische Ausgestaltung und Kostentragung für den geplanten Umbau (neue Einmündung; Art. 32 Abs. 1 BayStrWG) werden rechtzeitig vor einem künftigen Baubeginn getroffen.
2.7 Bayernwerk AG (Schreiben vom 09.05.2016)
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich Versorgungseinrichtungen der Bayernwerk AG. Gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Vorsorglich weisen wir bereits jetzt darauf hin, dass die 20-kV-Freileitung bis zu einer möglichen Verkabelung Bestand hat und somit auch während der Bauzeit zu berücksichtigen ist. Wir weisen Sie darauf hin, dass der Schutzzonenbereich zu 20-kV-Einfachfreileitungen in der Regel beiderseits je 8 m zur Leitungsachse und für 20-kV-Doppelfreileitungen in der Regel beiderseits je 10 m zur Leitungsachse beträgt und bitten Sie, dies zu berücksichtigen. Aufgrund geänderter technischer Gegebenheiten können sich gegebenenfalls größere Schutzzonenbereiche ergeben.
An der Südseite des Plangebietes verläuft eine 20-kV-Stromleitung von der Transformatorenstation auf Fl.Nr. 231/5 nach Osten (Richtung Münchener Straße). Diese Leitung wird nach Abstimmung mit der Fa. Rothmoser (dem örtlichen Stromversorgungsunternehmen) im Zuge der Erschließung des Baugebietes durch Erdkabel ersetzt. Da die bestehende Freileitung außerhalb der Baugrenzen (also außerhalb der zu bebauenden Grundstücksflächen) liegt, sind Bedingungs- oder Schutzfestsetzungen nicht erforderlich. Hinzu kommt, dass die Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) die Grundstücksbenutzung durch Mittelspannungsleitungen gesetzlich regelt bzw. vom Versorgungsunternehmen bürgerlich-rechtlich abzusichern ist. Da es sich um bereits bebaubare Grundstücke (§ 34 BauGB) handelt, ist der Schutz der vorhandenen Freileitung vor einer heranrückenden Bebauung durch Beschränkungen des Bebauungsrechtes nicht gerechtfertigt.
2.8 Martin und Florian Rothmoser, Grafing b.M. (Niederschrift vom 12.05.2016)
Am 12.05.2016 haben die Herren Martin und Florian Rothmoser bei der Stadt Grafing vorgesprochen. Für das Grundstück Fl.Nr. 231/5 wurde angeregt, die im Bebauungsplanentwurf bisher vorgesehene Bebauung um ca. 10 m nach Westen zu verlängern. Bebauungsende ca. bei Mittelgrenze Fl.Nrn. 231/6 und 231/12. Die bestehenden Verkabelungen werden umgelegt.
Ja: 9 Nein: 0 Persönlich beteiligt: 1
Der Stellungnahme wird entsprochen. Da es sich um bereits bebaubare Grundstücke handelt (§ 34 BauGB), ist aus ortsplanerischen Gründen eine Freihaltung des Grundstücks Fl.Nr. 231/5 vor einer weiteren Bebauung nicht erforderlich und auch nicht beabsichtigt. Allein bestehende tatsächlich/rechtliche Hindernisse wie die bestehenden Elektroversorgungseinrichtungen waren es, die einer weiteren baulichen Nutzung hinderlich sind. Deren Beseitigung bleibt aber weiterhin Voraussetzung, um die Bebauung umsetzen zu können. Die erweiterte Festsetzung bewirkt nur die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit und lässt die sonstigen (insbesondere bürgerlichen) Rechte unbeachtet.
2.9 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
(Schreiben vom 01.06.2016, Az.: P-2016-1926-1_S2)
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landratsamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Eine Vermutung über die Existenz von Bodendenkmälern besteht nicht; Baudenkmäler sind nicht betroffen. Somit bedürfen die Belange des Denkmalschutzes keiner gesonderten Berücksichtigung im Bebauungsplan. Die gesetzlichen Mitteilungspflichten, auf die nochmals nachrichtlich hingewiesen wurde, sind vom Bauherrn zu beachten. Hinsichtlich der Erschließungsmaßnahmen wird hierauf im vorgesehenen Erschließungsvertrag nochmals gesondert aufmerksam gemacht.
2.10 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 19.05.2016)
Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) gewährleistet.
2.11 Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 03.05.2016)
Mit dem hier dargelegten Planvorhaben, das die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Entwicklung und Nachnutzung des ehemaligen BayWa-Geländes schaffen soll, besteht Einverständnis. Der hier vorgesehenen Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) können wir grundsätzlich zustimmen.
In Anbetracht der angrenzenden Bahntrasse und der Ausweisung einer gewerblichen Baufläche, geben wir allerdings zu bedanken, dass dafür Sorge zu tragen ist, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte entstehen. Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
Die Lösung der sehr komplexen Immissionssituation stellt einen Hauptgrund dar, weshalb die Stadt Grafing auf dem bereits – auch für Wohnzwecke – bebaubaren Grundstück (§ 34 BauGB) von ihrem Planungsrecht Gebrauch macht. Auf die sehr ausführlichen Auseinandersetzungen hinsichtlich des Lärmkonfliktes wird auf die Abwägung zu den Stellungnahmen der Unteren Immissionsschutzbehörde und der RAe Labbé & Partner (für die Fa. Urscher) verwiesen (siehe oben Nr. 2.1. und 2.2).
2.12 Handwerkskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 09.06.2016)
Aus den Unterlagen zum o.g. Verfahren geht hervor, dass die Stadt Grafing auf dem ehemaligen Betriebsgelände der BayWa die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO plant. Ferner wird beabsichtigt, im nördlichen Bereich eine Teilfläche als gewerbliche Nutzfläche gemäß § 8 BauNVO zuzuführen.
Eine umfassende Recherche hinsichtlich des beabsichtigten Planungsstandortes hat ergeben, dass mehrere Handwerksbetriebe an den Planungsumgriff angrenzen oder sich in unmittelbarer räumlicher Nähe zu diesem befinden. Dabei ist die Entstehung einer Gemengelage zwischen den Funktionen Wohnen und Gewerbe nicht auszuschließen.
In diesem Zusammenhang ist sicherzustellen, dass angrenzende, bestandskräftig genehmigte, gewerbliche Nutzungen durch geplante Wohnbebauungen in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb nicht gefährdet werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die von den Betrieben ausgehenden, betriebsüblichen Emissionen einschließlich des zugehörigen Betriebsverkehrs.
Geplante bauliche Nutzungen im Umgriff von gewerblichen Nutzungen, die im Zuge der Bebauungsplanaufstellung zulässig werden, sind als heranrückende Bebauung zu betrachten und dürfen demgemäß die bestandskräftig genehmigten Nutzungen nicht einschränken. Wir machen außerdem auf das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme aufmerksam, dass auf ein Nebeneinander verschiedener Nutzungen wie Wohnen und Gewerbe, insbesondere Gemengelage, zutrifft.
Wir bitten, diese Problematik bei der weiteren Planung zu berücksichtigen, denn insbesondere für kleine und mittelständische Betriebe ist eine Planungssicherheit den Betriebsstandort betreffend wesentliche Voraussetzung für erfolgreiches Wirtschaften.
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Möglichkeit der Stellungnahme.
Kurz zusammengefasst schafft der Bebauungsplan den Schutz der umliegenden Gewerbebetriebe vor der heranrückenden Wohnbebauung und den Schutz der Wohngesundheit der künftigen Bewohner vor Verkehrs- und Gewerbelärm dadurch, dass ringartig um das Baugebiet eine geschlossene Gebäudereihe entsteht, deren Abschirmungseffekt nach Süden hin bestmögliche Wohnverhältnisse schafft. Auf der lärmzugewandten Gebäudeseite werden durch den Ausschluss von notwendigen (zu öffnende) Fenstern keine rechtsrelevanten Immissionsorte entstehen.
Die Festsetzung einer Teilfläche des Gewerbegrundstückes (Omnibusbetrieb) Fl.Nr. 232/2 als Gewerbefläche war Ergebnis der Vorgespräche, wurde aber mittlerweile wieder geändert und entfällt künftig ersatzlos. Das Plangebiet erfasst künftig das Nachbargrundstück nicht mehr.
2.13 Deutsche Telekom Technik GmbH (E-Mail vom 10.06.2016)
Gegen die Planung bestehen seitens der Telekom grundsätzlich keine Einwände.
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch geplante Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden. Wir bitten Sie, alle Beteiligten darauf hinzuweisen, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Sollten dennoch Änderungen an unseren Anlagen erforderlich sein, bitten wir Sie ebenfalls alle Beteiligten darauf hinzuweisen, uns rechtzeitig, mindestens acht Wochen vor Baubeginn, zu einem Spartengespräch einzuladen.
Zur telekommunikationstechnischen Versorgung der geplanten Parzellen durch die Telekom ist die Verlegung neuer Telekommunikationslinien erforderlich.
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist.
Wir beantragen daher folgendes sicherzustellen,
dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.
Eine Erweiterung unserer Telekommunikationsinfrastruktur außerhalb des Plangebietes kann aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus auch in oberirdischer Bauweise erfolgen.
Wir weisen vorsorglich auch darauf hin, dass eine Erweiterung unserer Telekommunikationsinfrastruktur außerhalb des Plangebietes aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus auch in oberirdischer Bauweise erfolgen kann.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989 – siehe hier u.a. Abschnitt 3 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Im östlichen Bereich liegen die Telekommunikationsleitungen innerhalb der künftig als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzten Flächen. Die nach Norden führende Leitung wird jedoch künftig durch ein Wohngebäude mit Tiefgarage bebaut und muss gesichert umgelegt werden. Hierfür stehen aber dann öffentliche Verkehrsflächen für die Leitungsführung zur Verfügung.
Auf die Festsetzung C. § 9 wird hingewiesen, wonach Leitungen nur unterirdisch verlegt werden dürfen (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB).
Die rechtzeitige Abstimmung mit den betroffenen Leitungssparten im Zuge der künftigen Erschließungsmaßnahmen wird im geplanten Erschließungsvertrag berücksichtigt.
2.14 Vodafone Kabel Deutschland GmbH
(E-Mail vom 06.06.2016, Az.: S00256284)
Eine Erschließung des Gebietes erfolgt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Diese sind in der Regel ohne Beteiligung des Auftraggebers an den Erschließungskosten nicht gegeben.
Wenn Sie an einem Ausbau interessiert sind, sind wir gerne bereit, Ihnen ein Angebot zur Realisierung des Vorhabens zur Verfügung zu stellen. Bitte setzen Sie sich dazu mit unserem Team Neubaugebiete in Verbindung. Bitte legen Sie einen Erschließungsplan des Gebietes Ihrer Kostenanfrage bei.
Es ist vorgesehen, die Erschließungsarbeiten den künftigen Bauherren zu übertragen. Dieser hat über die Versorgung bzw. die finanzielle Beteiligung zum Kabelanschluss zu entscheiden. Ein öffentlicher Bedarf besteht nicht. Über die Möglichkeit eines Kabelanschlusses durch die Vodafone Kabel Deutschland wird der Erschließungsträger informiert.
2.15 Eisenbahn-Bundesamt
(Schreiben vom 06.06.2016, Az.: 65110-651pt/003-2016#218)
Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden in der Planung berücksichtigt. Insofern bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Die Schallimmissionen aus der bestehenden Bahnstrecke Grafing–Wasserburg sind berücksichtigt und abgewogen. Entsprechende Schutzvorkehrungen, z.B. entsprechende Ausrichtung der Bebauung sind vorgesehen.
Abwägungsbeachtliche Belange wurden nicht vorgetragen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
2.16 DB AG, DB Immobilien
(Schreiben vom 03.06.2016, Az.: TÖB-MÜ-16-8127 (FS.R-S-L(A)) FB)
Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange.
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder, etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.
Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, in Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren.
2. Immobilienrelevante Belange
Es befinden sich keine Flächen der Deutschen Bahn AG innerhalb des Geltungsbereiches.
Wir gehen davon aus, dass keine Abstandsflächen auf Bahngrund fallen. Sollten doch Abstandsflächen auf Bahngrund fallen, so wird einer Abstandsflächenübernahme seitens der DB Station & Service AG nicht zugestimmt. Grundsätzlich sind die Abstandsflächen gemäß § 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen einzuhalten.
Die folgenden allgemeinen Auflagen für Bauten nahe der Bahn dienen als Hinweis:
Der Eisenbahnbetrieb darf weder behindert, noch gefährdet werden.
Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit aller durch die geplanten Baumaßnahmen und das Betreiben der baulichen Anlagen betroffenen oder beanspruchten Betriebsanlagen der Eisenbahn ist ständig und ohne Einschränkungen, auch insbesondere während der Baudurchführung, zu gewährleisten.
Bei Bauarbeiten in Bahnnähe sind Sicherheitsauflagen aus dem Eisenbahnbetrieb zu beachten. Die Einholung und Einhaltung dieser Sicherheitsauflagen obliegt dem Bauherrn im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht. Vor Bauarbeiten in Bahnnähe sollte deshalb grundsätzlich eine Stellungnahme der DB AG (Eingangsstelle: DB Immobilien) eingeholt werden. Für den vorliegenden Bebauungsplan wird empfohlen, das Genehmigungsfreistellungsverfahren für Bauten im Einflussbereich der Bahn auszuschließen.
Die späteren Anträge auf Baugenehmigung für den Geltungsbereich sind uns erneut zur Stellungnahme vorzulegen. Wir behalten uns weitere Bedingungen und Auflagen vor.
Alle angeführten gesetzlichen und technischen Regelungen sowie Richtlinien gelten nebst den dazu ergangenen oder noch ergehenden ergänzenden und abändernden Bestimmungen.
Wir bitten Sie, uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligen und uns zu gegebener Zeit den Satzungsbeschluss zu übersenden.
Für Rückfragen zu diesem Verfahren, die Belange der Deutschen Bahn AG betreffend, bitten wir Sie, sich an den Mitarbeiter des Kompetenzteams Baurecht, Börgerding, zu wenden.
Die Lösung der sehr komplexen Immissionssituation stellt einen Hauptgrund dar, weshalb die Stadt Grafing für die Nachfolgenutzung des BayWa-Geländes von ihrem Planungsrecht Gebrauch macht, obwohl aufgrund der Innenbereichslage (§ 34 BauGB) bereits ein Bebauungsanspruch (auch für eine Wohnbebauung) besteht. Auf die sehr ausführlichen Auseinandersetzungen hinsichtlich der Verkehrslärmimmissionen wird auf die Abwägung zur Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde verwiesen (siehe oben Nr. 2.1).
Kurz zusammengefasst schafft der Bebauungsplan den Schutz der umliegenden Gewerbebetriebe (hierunter zählt die Stadt auch den P+R-Parkplatz) vor der heranrückenden Wohnbebauung und den Schutz der Wohngesundheit der künftigen Bewohner vor Verkehrs- und Gewerbelärm dadurch, dass ringartig um das Baugebiet eine geschlossene Gebäudereihe entsteht. Durch diesen Abschirmungseffekt können auf den lärmabgewandten Gebäudeseiten und der davor entstehenden Bebauung ein bestmöglicher Lärmschutz erreicht werden.
Auf der lärmzugewandten Gebäudeseite werden durch den Ausschluss von notwendigen (zu öffnende) Fenstern keine rechtsrelevanten Immissionsorte entstehen; die Belüftung hat durch Wohngrundrisse zu erfolgen, die Fenster für die schutzbedürftigen Aufenthaltsräume an der lärmabgewandten Gebäudeseite vorsehen.
Diese Schutzmaßnahmen gelten auch für die Gebäudeseite entlang der Bahnstrecke. Notwendig ist diese sehr weitgehende (aber wirksamste) passive Schallschutzmaßnahme deshalb, weil die dortigen Bahnparkplätze (P+R-Anlage) nicht als Verkehrslärm, sondern als Gewerbelärm betrachtet werden (vgl. Parkplatzlärmstudie Landesamt für Umwelt, 2003, Nr. 10.2.5). Das kommt auch dem Schutz vor dem Schienenlärm zugute, der auf der gleichen Gebäudeseite einwirkt. Die Belange der Bahn werden damit bestmöglich berücksichtigt.
Die Baugrenzen entlang dem Bahngrundstück weisen einen Abstand von der Grundstücksgrenze der Bahnflächen von 5,50 m und 6,40 m auf. Die Wandhöhe ist mit 11,70 m festgesetzt. Die bauordnungsrechtlichen Tiefen der gesetzlichen Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 5 BayBO) werden durch diese Bebauungsplanfestsetzungen unterschritten. Die verkürzten Abstandsflächen sind im Hinblick auf die verdichtete Umgebungsbebauung, die sich in Abkehr vom gesetzlichen Abstandsflächenrecht entwickelt hat, vertretbar. Im Interesse der Nachverdichtung und Innenstadtentwicklung sind die Beeinträchtigungen der davon betroffenen Belange (Belichtung, Belüftung, Besonnung, Brandschutz, Sozialabstand, etc.) zu rechtfertigen. Als Maßstab kann vor allem auch gelten, dass die Abstandsflächenverkürzung noch hinter den Möglichkeiten des Art. 6 Abs. 7 BayBO zurückbleibt.
Mit den getroffenen Festsetzungen erstrecken sich die Abstandsflächen aber nicht auf das Nachbargrundstück (Bahnflächen). Den Regelungen des Bebauungsplans gehen dem Abstandsflächenrecht vor (Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO) mit der Folge, dass die Abstandsflächen verkürzt werden und an der Nachbargrenze enden. Damit müssen auch keine Abstandsflächen übernommen werden!
Die Hinweise auf die technischen Anforderungen sind nicht dem Bebauungsplan zuzurechnen und vom Bauherrn zu beachten. Das gilt insbesondere für die Bauabwicklung.
Hinsichtlich der Niederschlagswässer erfolgt die Beseitigung auf dem Baugrundstück durch Versickerung. Eine Ableitung auf Drittgrundstücke ist auch gesetzlich untersagt (§ 37 WHG).
Weitere abwägungsbeachtliche Belange werden nicht vorgetragen.
2.17 Dr. med. Yukiko Nave, Bernauer Straße, Grafing b.M.
(Schreiben vom 02.06.2016)
Zum Bebauungsplan BayWa-Gelände habe ich folgende Anmerkungen:
· Es sollten ausreichend Fahrradstellplätze geschaffen werden, um den Bewohnern die Nutzung der Räder zu erleichtern. Diese sollen auf jeden Fall im Erdgeschoss untergebracht sein und barrierefrei und schnell zugänglich sein. Neben einer abschließbaren Unterbringung im Gebäude müssen auch vor den Häusern überdachte Fahrradständer geschaffen werden, damit Besucher und Bewohner ihre Räder dort kurzfristig abstellen können. Als Mindestbedarf würde ich zwei Stellplätze pro Wohneinheit vorschlagen, sowie zusätzlich einen pro Wohnung im Außenbereich.
· Der Autoverkehr sollte möglichst unterirdisch ablaufen. Oberirdische Stellplätze sind auf ein absolutes Mindestmaß zu beschränken und sollten nur als kurzfristige Haltezone zum Ausladen/Einsteigen erlaubt sein. In der Tiefgarage sollten dementsprechend auch für Besucher Möglichkeiten geschaffen werden zu parken, z.B. für einige Stunden.
· Ich bitte, die Begrünung der Dachflächen zu prüfen.
· Ich bitte, die Einrichtung von Gemeinschaftseinrichtungen, insbesondere einer Vergrößerung der Grünfläche durch Einbeziehung der privaten Grünflächen in das Gemeinschaftsgrün, zu prüfen.
· Des Weitern bitte ich zu prüfen, ob die Einrichtung eines von den Bewohnern mietbaren Gästeappartements (zur Unterbringung von Besuch), sowie eines gemeinsam genutzten Veranstaltungsraumes (Party, Kindergeburtstag, Seniorennachmittag, Eigentümerversammlung, Vereinstreffen) möglich ist.
Auf Antrag der Stadtratsfraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 11.01.2016 hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschlossen, einen Satzungsentwurf für örtliche Bauvorschriften für die Herstellung und Bereithaltung von Stellplätzen von Fahrrädern zu erarbeiten. Ziel ist der Erlass einer „Fahrradstellplatzsatzung“ gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO für das gesamte Gemeindegebiet. Es ist erklärte Absicht, die Stellplatzsatzung für Fahrräder so rechtzeitig zu erstellen, dass sie zum Zeitpunkt der Entscheidung über die spätere Baugenehmigung gem. Art. 59 Abs. 1 Nr. 1, 68 BayBO bzw. der Genehmigungsfreistellung gem. Art. 58 Abs. 2 Nr. 3 BayBO beachtlich ist. Individuelle Festsetzungen in den jeweiligen Bebauungsplänen (Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BayBO) erübrigen sich damit.
Das Planungskonzept (vgl. Nr. 4.1 der Begründung) sieht vor, die gemäß Art. 47 BayBO i.V.m. der örtlichen Stellplatzsatzung notwendigen Stellplätze weitestgehend in Tiefgaragen unterzubringen. Das gilt dann auch für die Besucherstellplätze, die bei Mehrfamilienhäusern 10 v.H. der notwendigen Stellplätze ausmachen.
Für die Bebauung nördlich der Erschließungsstraße ist das zwingend erforderlich. Dort sind nur Tiefgaragenflächen festgesetzt und keine Stellflächen für oberirdische Stellplätze. Das bedeutet („andere Festsetzung“ im Sinne des § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO), nachdem der Bebauungsplan (an anderer Stelle: Haus 14 und 15) auch Festsetzungen für oberirdische Stellflächen trifft, im Umkehrschluss den Ausschluss von oberirdischen Stellflächen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen.
Für die Bebauung südlich der Erschließungsstraße ist diese Tiefgaragenpflicht nicht umsetzbar. Dort werden zum Teil vorhandene Wohnbaugrundstücke (Einfamilienhäuser) überplant, bei denen aufgrund Grundstücksgröße/-zuschnitt und Wirtschaftlichkeit eine Tiefgaragenpflicht ausscheiden. Hier ist zwar die Errichtung einer gemeinsamen Tiefgarage wünschenswert, kann jedoch unter Rücksichtnahme auf die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse nicht erzwungen werden. Aus diesem Grunde kann auch keine Festsetzung über die Lageanordnung der Tiefgaragenzufahrt getroffen werden.
Die bisherige Regelung ist offenbar missverständlich und wird wie folgt gefasst:
§ 4 Abs. 1: Für die Bauräume Nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 und 8 sind die notwendigen Stellplätze zwingend in der Tiefgarage anzuordnen. Die Zufahrten sind nur an den dafür festgesetzten Standorten zulässig.
§ 4 Abs. 2: Für die Bauräume Nr. 9, 10, 11,12, 13, 14 und 15 sind die notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen, auf den überbaubaren Grundstücksflächen oder den festgesetzten Stellplatzflächen zulässig.
§ 4 Abs. 3: Für den Bauraum 16 sind die notwendigen Stellplätze nur auf den festgesetzten Stellplatzflächen zulässig.
Zusätzlich sind die Regelungen zu den überbaubaren/nicht überbaubaren Grundstücksflächen darauf anzupassen, um den gesetzlichen Zulassungstatbestand des § 23 Abs. 5 BauNVO aufzuheben:
§ 2 Abs. 4: Garagen (auch offene Garagen/Carport) und offene Stellplätze sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und außerhalb der hierfür festgesetzten Flächen unzulässig.
Damit ist auch bei den Grundstücken 9–13 südlich der Erschließungsstraße die Errichtung oberirdischer Stellplätze unattraktiv, da dort keine Stellplatzflächen festgesetzt werden; die Stellplätze müssten dann also innerhalb der Bauflächen (und damit zu Lasten der Bebaubarkeit für Gebäude) errichtet werden. Damit soll die Bereitschaft gefördert werden, sich auf gemeinsame Tiefgaragen zu einigen.
Da der Bebauungsplan dem Rückwirkungsverbot unterliegt, gilt diese Regelung natürlich nicht für bereits bestehende Garagen/Stellplätze.
Ob innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen noch öffentliche Stellflächen geschaffen werden, wie sie regelmäßig für ein Funktionieren eines Wohnbaugebiets unerlässlich sind (Kurzbesucher, Lieferfahrzeuge, Postzustell- und Paketdienst, Handwerker), entscheidet die Stadt im Rahmen der nachfolgenden Ausbauplanung (Bauprogramm). Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Bebauungsplan für die Erschließungsstraße einen verkehrsberuhigten Bereich festsetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung), innerhalb derer nur in den besonders gekennzeichneten Flächen geparkt werden darf (Anlage 3 Lfd. Nr. 12 zu § 42 Abs. 2 StVO).
Die in der Planzeichnung enthaltenen Planzeichen für „Stellplätze“ haben nur symbolischen Charakter und werden, um Missverständnisse auszuräumen, gestrichen. Eine Festsetzung solcher Teileinrichtungen – wenn überhaupt bei einer „gemischten Verkehrsfläche“ zulässig (Gierke in Kohlhammer-Komm zu § 9 BauGB), verbietet sich schon deshalb, da auch die notwendigen Grundstückszufahrten (z.B. für Feuerwehrzufahrten) freizuhalten sind.
Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO erlaubt Gestaltungsfestsetzungen, wenn übergeordnete Gesichtspunkte der Gestaltung oder des Schutzes von Ortsbildern unter Berücksichtigung der Besonderheiten der örtlichen Verhältnisse es erforderlich machen. Diese Ermächtigungsgrundlage erlaubt aber nicht nur die Bewahrung vorhandener Ortsbilder, sondern auch – im Sinne einer positiven Gestaltungspflege – Regelungen zum Schutz des beabsichtigten Ortsbildes, worunter auch ein einheitliches Straßenbild in einem größeren Quartier zählen kann. Hiernach ist auch die Festsetzung zur Begrünung der Dachflächen möglich.
Der Bebauungsplan sieht bisher – ausgenommen die Baureihe südlich der Erschließungsstraße – einheitlich ein Pultdach mit Dachneigung von 10–14° vor. Dahingehend sind auch die Wand-/Firsthöhen festgesetzt. Die Dacheindeckung ist mit Blech (Kuper oder hellgrau) festgesetzt.
Bei dem festgesetzten Dachneigungswinkel ist eine extensive Dachbegrünung regelmäßig möglich. Der Einwendung wird dahingehend entsprochen, dass C. § 5 Abs. 1 Satz 2 dahingehend erweitert wird, dass auch eine extensive Dachbegrünung zulässig ist.
Hinsichtlich der Einwendung, die (öffentliche) Grünfläche durch Einbeziehung der privaten Grünfläche zu vergrößern, sind bei der Abwägung die Auswirkungen auf das Grundeigentum von besonderem Gewicht. Hier kommt hinzu, dass die Stadt ein Grundstück überplant, für das aufgrund seiner Innenbereichsqualität (§ 34 BauGB) bereits ein umfängliches Bebauungsrecht besteht, welches vom Bebauungsplan nicht erhöht, sondern nur inhaltlich beschränkt und geordnet wird. Bereits mit den festgesetzten öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen werden hier bebaubare Flächen von einer Bebauung ausgeschlossen und deren Eigentum beansprucht. Nach bisheriger Verhandlungslage wird davon ausgegangen, dass die öffentlichen Flächen unentgeltlich abgetreten werden. Hinzu kommen noch Flächen zur Ersatzlandbeschaffung für die Straßenflächenfestsetzung auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 232/9 und nach Möglichkeit noch eine (hier zu entschädigende) Erweiterungsfläche für das Kiermeier-Lagerhaus.
Begründet wird das mit dem hohen Gewicht einer sachgerechten und verkehrssicheren Erschließung, die nicht weiter zu Lasten der südlichen Wohnquartiere (Grandauerstraße, usw.) und dem Bedarf einer zentralen Spiel- und Aufenthaltsfläche (Grünfläche) verschärft werden kann. Schon jetzt sind die „Hausgärten“ mit 4,50–5 m (Häuser 1, 2, 3) bzw. 2 m (Häuser 6, 7, 8) äußerst schmal bemessen und zeigen, dass die Grenzen der rechtmäßigen Abwägung im Hinblick auf das Eigentumsrecht erreicht sind. Eine Erweiterung der öffentlichen Grünflächen, wie sie geprüft werden soll, wird deshalb zurückgewiesen.
Es besteht keine Festsetzungsbefugnis für „Gästeapartments“ und eines „Veranstaltungsraumes“. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BayBO besteht die Bindung an die gesetzlich reglementierten Gebietstypen der BauNVO (§ 1 Abs. 2, 3 BauNVO). Hier hat die Stadt Grafing ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt (§ 4 BauNVO), in dem auch Beherbergungsbetriebe (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) ausdrücklich nicht ausgeschlossen wurden (und zwar als einzige Ausnahmenutzungsart). Gästeapartments sind also zulässig. Auch Veranstaltungsräume sind für die erwähnten Zwecke (allgemein) zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Ob solche Nutzungen errichtet werden, obliegt dem Bauherrn im Rahmen seiner Baufreiheit; deren Bau kann aber nicht durch Festsetzung erzwungen werden. Es sei aber auch darauf hingewiesen, dass die Stadt mit dem Kiermeier-Lagerhaus über eine Einrichtung verfügt, die auch für diesen Zweck nutzbar gemacht werden könnte. Da aber auch private Veranstaltungsräume (z.B. Gastronomie) für entsprechende Nutzungen (jedenfalls für Eigentümerversammlungen und Vereinstreffen) vor Ort bestehen, liegt ein öffentlicher Aufgabenzweck nicht auf der Hand. Die Einwendung wird zurückgewiesen.
2.18 Ferdinand und Inge Kipfelsberger, Raiffeisenstraße, Grafing b.M.
(Schreiben vom 12.05.2016)
Uns würde ein Pultdach, so wie es auf dem Modell der Fa. Myslik dargestellt ist, mehr zusagen, als das nach dem Bebauungsplan festgelegte Satteldach.
1. Die Pultdächer der neuen Häuser an der Grandauerstraße gefallen uns, weil sie zum Stil der Häuser passen.
2. Die Firsthöhe wäre dadurch etwas niedriger.
3. Die Pultdächer würden besser zu den nördlichen Häusern, die ebenfalls Pultdächer haben, passen.
Der Bebauungsplan schlägt für die Bebauung südlich der Erschließungsstraße (Bauräume 9–13) für die Dachform eine Festsetzung als Satteldach vor; im Übrigen Baugebiet ist ein Pultdach festgesetzt. Grund ist die ortsplanerische Prägung dieser Grundstücke durch die südlich angrenzende Bebauung (Grandauerstraße), deren Dachlandschaft einheitlich durch Satteldächer gekennzeichnet ist. Die bereits vorhandene Bebauung in der Baureihe südlich der Erschließungsstraße (Bauraum 10 und 11) ist mit Walmdächern ausgeführt. Mit der Erschließungsstraße entsteht eine städtebauliche Zäsur, die sich als Trennlinie für die festgesetzten Dachformen aufdrängt.
Eine alternative Festsetzung und damit eine störende Häufung unterschiedlicher Dachformen in einem Quartier mit ansonsten harmonischer Dachlandschaft sollte vermieden werden. Es ist also die Entscheidung zu treffen, ob im Falle einer Neubebauung die im Übrigen Baugebiet vorgesehene Haus- und Dachform (Pultdach mit Dachterrasse) festgesetzt wird oder ein Satteldach.
Unter Abwägung der vorgebrachten Argumente, insbesondere der geringeren Firsthöhe (beim Pultdach 9,90 m und beim Satteldach 12 m) und der damit geringeren Höhenwirkung in einer beengten Bebauungssituation kann der Einwendung der Vorzug gegeben werden. Die bisherige Festsetzung wird dahingehend geändert, als für die Häuser südlich der Erschließungsstraße (Bauräume 9–13) künftig eine Bebauung mit Pultdach mit Dachterrasse festgesetzt wird.
2.19 Familie Koller, Raiffeisenstraße, Grafing b.M.
(Schreiben vom 03.06.2016)
Gegen den Bebauungsplan für das BayWa-Gelände erheben wir Einwendungen.
Für ein Baugebiet dieser Größenordnung fehlt es an der Infrastruktur für die Abwicklung des anfallenden Ziel- und Quellverkehrs sowie des Durchgangsverkehrs. Für das gesamte Wohngebiet der Straßen Kazmair-, Vazanini-, Raiffeisen-, Grandauer-, Lagerhausstraße und Bahnhofsplatz liegt keine einheitliche Verkehrsplanung auf der Grundlage von Erhebungen vor. Es gibt unterschiedliche Geschwindigkeitsregelungen und unterschiedliche Bevorrechtigungen. Für den gesamten Verkehrsraum sollte eine einheitliche Geschwindigkeitsregelung vorliegen und auch alle Straßen gleichberechtigt werden, so dass rechts vor links gilt. Damit wird die Grandauerstraße als Durchfahrtsstraße nicht mehr attraktiv. Gerade dieses Gebiet dient tagsüber als Parkfläche für Dauerparker aus den umliegenden Geschäften oder als Abstellplatz für Zweit- und Drittfahrzeuge von Bewohnern der neu erstellten Häuser. Außerdem wird die Grandauerstraße auch als innerörtliche Entlastungsstraße für viele Kraftfahrzeuglenker für den Marktplatz gesehen und entsprechend benützt. In den Abendstunden und an Wochenenden kommt eine weitere Verkehrsbelastung durch die Kinobesucher dazu. Für die Fußgänger und Radfahrer besteht durch die Verkehrsbelastung eine permanente Gefährdung.
Die Grandauerstraße kann keine zusätzliche Verkehrsbelastung, so wie diese durch das Neubaugebiet BayWa entstehend wird, aufnehmen. Es muss über eine weitere Straße im Neubaugebiet der Verkehr, einschließlich Baustellenverkehr abgewickelt werden.
Durch die derzeitige Baustelle am BayWa-Gelände wird die Grandauerstraße stark belastet. Sie weist deutliche Schäden am Teerbelag und wohl auch am Unterbau auf, da es auch zu Absenkungen gekommen ist. Es gibt für den Schwerlastverkehr keine Parkplätze am Baugelände, so dass die Straße zum Lagern sowie Be- und Entladen benutzt wird und damit vielfach für die übrigen Verkehrsteilnehmer kein Durchkommen ist. Für die zukünftige Großbaustelle ist am Baugelände eine Lösung zu schaffen.
Wenn die Zufahrtsstraße am Privatgelände „Urscher“ nur eine Breite von 3,50 m hat, dann muss es eine Regelung als „Engstelle“ geben oder bei einer Verkehrsberuhigung müssen sich die Autofahrer gegenseitig verständigen. Im Interesse aller Anwohner und zukünftigen Bewohner ist vor Genehmigung des Bauplanes die Verkehrsführung zu lösen.
Bei einer Sperrung des Marktplatzes für Feste ist eine großräumige Umfahrung auszuschildern und die Grandauer- und Lagerhausstraße von der Umleitung auszunehmen. Eine Einbahnregelung ist wegen der Zu- und Abfahrten zum Kino abzulehnen. Es ist damit ein Verkehrsinfarkt vorprogrammiert.
In der Beratung wurde die Meinung vertreten, dass der satzungsrechtliche Anteil für die Besucherstellplätze in Höhe von 10 v.H. der notwendigen Stellplätze zu klein bemessen ist. Bei anderen Baugebieten kann man bereits beobachten, dass die Besucherstellplätze ständig überfüllt sind. Hier sollte umgedacht werden.
Man war der Auffassung, dass dieses generelle Thema nicht gebietsbezogen gelöst werden soll, sondern allgemeingültig in der örtlichen Stellplatzsatzung. Dort könnte gerade bei Wohnanlagen der Anteil für Besucherstellplätze erhöht werden. Da die beantragte Stellplatzsatzung für Fahrräder in die bestehende Stellplatzsatzung integriert werden soll, kann dort zeitnah eine Entscheidung über den Besucherstellplatzanteil getroffen werden. Dieser würde dann für die spätere Baugenehmigung rechtsmaßgeblich sein.
Soweit in der Einwendung die Entscheidung über straßenrechtliche Anordnungen verlangt wird, ist sie zurückzuweisen. Bauleitplanung als Teil des Bodenrechts ermöglicht es nicht (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB), im Bebauungsplan Verkehrsregelungen zu treffen. Das ist dem Straßenverkehrsrecht vorbehalten.
Für die Erschließungsstraße im Plangebiet wurde die besondere Zweckbestimmung als verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Das bedeutet für den Planvollzug (also für das später zu bestimmende technische Bauprogramm; Ausbauplanung) eine Bindung und verlangt die entsprechende bauliche Ausgestaltung und dann die entsprechende straßenverkehrsrechtliche Anordnung (Verkehrsregelung). Dort ist dann nur Schrittgeschwindigkeit zulässig (Anlage 3 Lfd. Nr. 12 zu § 42 Abs. 2 StVO).
Ob die Stadt Grafing auch für die bestehenden Straßen (Grandauerstraße, etc.) Änderungen zu den Verkehrsregelungen trifft, ist außerhalb des Bebauungsplans gesondert zu entscheiden. Da die straßenverkehrsrechtliche Anordnung eines „verkehrsberuhigten Bereiches“ keine entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan voraussetzt, ist eine Erweiterung des Plangebiets auf die übrigen (bestehenden) Straßen nicht notwendig. Anders eben für das Plangebiet, da diese besondere Zweckbestimmung dort maßgeblich ist für den Raumbedarf der Straße und damit den Umfang der festzusetzenden Straßenfläche.
Die Einwendungen werden in der Abwägung der ausgeführten Aspekte zurückgewiesen.
Für die Anordnung einer „Einbahnstraße“, wie sie verschiedentlich ins Gespräch gebracht wurde, gilt nichts anderes. Auch die Abwicklung des Baustellenverkehrs ist über straßenverkehrsrechtliche Anordnungen steuerbar. Über diese Belange ist nicht im Bebauungsplan zu entscheiden.
Auch in den übrigen Inhalten wird die Verkehrssituation in bestehenden Straßenzügen bemängelt. Diese Konflikte sind nicht dem Bebauungsplan zuzuschreiben und sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.
Soweit durch die Neubebauung auch Auswirkungen auf das übrige Straßennetz – insbesondere die Lagerhausstraße, Grandauerstraße und Bahnhofsplatz – auftreten, sind diese hinnehmbar und situationsbedingt. Hier darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass es sich beim BayWa-Gelände um ein Grundstück mit Innenbereichsqualität (§ 34 BauGB) handelt. Art und Umfang der Bebauung wäre auch schon aufgrund des bestehenden Baurechts möglich gewesen. Gerade aber wegen der misslichen Verkehrslage in den umliegenden Wohnquartieren hat sich die Stadt Grafing dafür entschlossen, von ihrem Planungsrecht Gebrauch zu machen und eine angemessene leistungsfähige Straßenanbindung an die Münchener Straße verlangt. Damit wird sichergestellt, dass diese bisher nur private Straße dauerhaft und für die Allgemeinheit genutzt werden kann.
Dafür ist es notwendig, privates Grundeigentum zu beanspruchen (Fl.Nr. 232/3, Urscher). Das lässt sich nur deshalb rechtfertigen, weil eben einer sachgerechten Verkehrslösung ein so großes Gewicht beigemessen wird und eine einseitige Belastung der vorhandenen Straßen (Grandauerstraße, etc.) nicht hinnehmbar ist. Die Stadt Grafing unternimmt damit das gebotene, um die verkehrlichen Missstände nicht zu verschärfen und sogar zu verbessern und nimmt dafür den Eingriff in privates Grundeigentum durch die Festsetzung der Straßenverbindung auf Fl.Nr. 232/2 mit 5,50 m in Kauf. Gesichert wird die bestehende 3,50 m (Dienstbarkeitsrecht sogar nur auf 3 m) breite Privatzufahrt als dauerhaft öffentliche Verkehrsfläche. Gesichert wird durch die Verbreiterung auf 5,50 m auch, dass diese Flächen nicht anderweitig bebaut werden. Ob diese Verbreiterungsfläche aber einvernehmliche erworben werden kann, bleibt offen. Eine zwangsweise Entnahme (Enteignung) zieht die Stadt Grafing jedenfalls derzeit nicht in Erwägung. Das kann also bedeuten, dass vorerst nur die bestehende Zufahrtsbreite (aber diese dauerhaft und ganztätig) zur Verfügung steht. Wie diese Verkehrssituation dann gelöst wird, ist dann bei der späteren Ausbauplanung zu entscheiden.
2.20 Ursula Bauer, Großottstraße, Grafing b.M. (Schreiben vom 07.06.2016)
· Mir ist der öffentliche Innenraum des Wohngebietes wichtig.
Es soll ja ein verkehrsberuhigter Bereich werden (Autos Schrittgeschwindigkeit). Kann dieser Bereich zur Unterstützung der guten Absicht auch vom Belag her nicht als „Straßenverkehrsfläche“, sondern als eindeutig prioritär für Fußgänger und deren Aufenthalt im öffentlichen Raum ausgebildet werden? Keine geteerte Straße, sondern lieber unterschiedliche Beläge (Pflasterungen) um unterschiedliche Bereich zu kennzeichnen.
Ebenso würde ich die „öffentliche Grünfläche“ lieber in unterschiedliche Räume aufgeteilt sehen, die den Wohnungen mal näher, mal weniger nah rücken, statt wie im Plan vorgesehen rundum von Verkehrsflächen umgeben sind.
Bitte prüfen Sie daher, ob der öffentliche Raum (Verkehrsflächen und Grünflächen) kleinräumiger und vielfältiger nutzbar mit Priorität für Fußgänger und Aufenthalt ausgebildet werden kann.
· Verkehr, Zufahrt und Ausfahrt Tiefgaragen.
Für mich ist die Erschließung eher unklar. Vor allem in Hinblick darauf, dass zwar in Ihrem Bebauungsplanvorschlag die Zu- und Abfahrt zur Münchener Straße mit 5,50 m Breite angegeben ist, die reale Breite der derzeitigen Privatstraße jedoch nur 3,50 m beträgt, habe ich die Vermutung, dass ein großer Teil des Bewohnerverkehrs über den Innenbereich führen wird, was m.E. nicht wünschenswert ist.
Da die Verhandlungen über die Verbreiterung der Privatstraße bisher kein Ergebnis hatten (lt. Herrn Niedermaier in der Veranstaltung vom 30.05.), bitte ich Sie, von der realen Situation auszugehen und dafür Sorge zu tragen, dass der entsprechend notwendige Zu- und Ab-Verkehr nicht über den Innenbereich, sondern über die Tiefgarage geführt wird.
Bitte stellen sie per Bebauungsplan sicher, dass die Zu- und Ausfahrten aus den Tiefgaragen nur über den jeweils kürzesten Weg erfolgen dürfen, so dass der Innenbereich des Geländes nicht befahren werden muss.
· Es sollten ausreichend Fahrradstellplätze geschaffen werden. Diese sollen auf jeden Fall im Erdgeschoss untergebracht sein und barrierefrei und einfach zugänglich sein.
· Zu § 6 würde ich um eine Erläuterung bitten (Verständnisfrage) zu § 6 (6) +(7):
Von welchen Garagen ist hier die Rede, wenn doch lt. den vorhergehenden Abschnitten alle notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen untergebracht werden sollen und es daher eigentlich gar keine privaten Garagen gibt?
· Besucherstellplätze
Gibt es einen Grund für die Anordnung der ca. 20 Besucherstellplätze entlang der Nordseite der inneren Erschließung? Wären diese nicht besser auf der anderen Straßenseite aufgehoben (nördlich von 10–13)?
Können die den Gebäuden 14 und 15 zugeordneten oberirdischen Stellplätze für private Nutzung wegfallen, wenn die Gebäude eine TG bekommen. Können sie stattdessen den Besucherstellplätzen zugeschlagen werden und die Anzahl an der inneren Erschließung verringern?
Können auf dem Bereich „Trafo“ Besucherstellplätze angeordnet werden, statt an der inneren Erschließung?
Wie viele Besucherstellplätze müssen es sein, gibt es dafür eine gesetzliche Forderung?
Meiner Meinung nach eignet sich das Gebiet sehr gut dazu, öffentlich erreicht zu werden, daher würde ich alles, was nicht zwingend zur Bewegung und dem Abstellen von Autos gefordert wird, weglassen bzw. die entsprechenden Räume lieber dem Aufenthalt der Bewohner widmen.
· Frage zu § 5 Dächer, hier die Bauräume 9–13.
Warum wurden für diese Gebäude Satteldächer festgesetzt? Überschlagsweise scheint dass von der Firsthöhe her nur einen geringen Unterschied zu den ansonsten festgesetzten Pultdächern (Gebäude entlang der S-Bahn) zu machen, aber die Version Gebäude mit Pultdach bietet viel mehr Wohnraum.
· Frage zu Gebäude 9:
Mich irritiert hier die Südorientierung zur lauten Münchener Straße. Meines Erachtens wäre das Gebäude leicht gedreht besser (Schallschutz), also mit der Ostseite parallel zur Münchener Straße. Bitte um Prüfung.
Die technische Gestaltung der öffentlichen Verkehrsflächen (Straßenoberfläche Pflaster/Asphalt, usw.) kann nicht in einem Bebauungsplan festgesetzt werden. Hierüber entscheidet die Stadt Grafing im Rahmen der nachfolgenden Ausbauplanung (Bauprogramm). Die Festsetzung beschränkt sich darauf, die Grundfunktion (besondere Zweckbestimmung) als „verkehrsberuhigter Bereich“ zu regeln. Für den Planvollzug (also auch die folgende Ausbauplanung/Bauprogramm) bedeutet das, die überwiegende Aufenthalts- und Erschließungsfunktion der Straße für die Verkehrsteilnehmer auch äußerlich erkennbar zu machen. Baulich erfolgt das durch Versatz oder Verengungen der Verkehrsfläche durch Pflanzbuchten, Baumpflanzungen oder wechselseitige Parkstände. Den Belangen aller Verkehrsarten, insbesondere dem Fußgänger, wird dort in hohem Maße Rechnung getragen.
Entsprechendes gilt auch für die Grünfläche, die als Gemeinbedarfsfläche für Spiel- und Aufenthaltszwecke vorgesehen ist. Auch dort werden die gestalterischen Details im nachfolgenden Verfahren (Ausbauplanung/Bauprogramm) von der Stadt bestimmt. Beizubehalten sind aber die seitlichen Wege, die dann als Feuerwehrzufahrten mitgenutzt werden müssen. Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen sind aufgrund der Gebäudehöhen und der dafür notwendigen Rettungswege über Rettungsgeräte (Drehleiter) unerlässlich. Dabei müssen (DIN 14090) Mindest- und Maximalabstände zur Gebäudewand beachtet werden, was nur unter (Mit-)Benutzung der Fuß- und Radwege möglich sein wird. Die Anregung für einen unregelmäßigen Verlauf der Wegeflächen wird deshalb zurückgewiesen.
Hinsichtlich der Straßenverbindung zur Münchener Straße im Bereich der Fl.Nr. 232/9 wird auf das Ergebnis der Behandlung unter Nr. 2.20 (Fam. Koller) verwiesen. Wie dort ausgeführt ist, muss erwartet werden, dass vorerst nur die bestehende Straßenbreite von ca. 3,50 m zur Verfügung steht. Das ist im Hinblick auf die privaten Belange der Grundstückseigentümer in Kauf zu nehmen. Eine Enteignung der Verbreiterungsfläche wird jedenfalls derzeit nicht in Erwägung gezogen, auch wenn ein freihändiger Erwerb nicht gelingt.
Verstanden wird die Einwendung (Vermeidung der Zu- und Abfahrt über den „Innenbereich“ dahingehend, dass ein Zu-/Abfahren zu den TG-Zufahrten (im Westen und im Osten) über die Erschließungsstraße – also ein „querfahren“ – verhindert werden soll.
Die Regelung einer Verpflichtung, die TG-Zufahrten nur über den kürzesten Weg anfahren zu dürfen, wird zurückgewiesen und ist auch nicht festsetzbar. Das Verhalten der Autofahrer (personenbezogene Regelungen) kann mit dem Instrument des „Bebauungsplanes“ nicht verordnet werden. Verkehrsregelnde (straßenverkehrsrechtliche) Anordnungen kann ein Bebauungsplan ebenso wenig treffen; hierüber ist im Planvollzug zu entscheiden.
Vorausgreifend – um falsche Erwartungen zu vermeiden – ist anzumerken, dass eine solche Vorgehensweise aber auch dem Grunde nach nicht in Erwägung gezogen wird. Ein abschnittsweises Durchfahrtsverbot (etwa nach den TG-Zufahrten) schließt sich aus, da geeignete Wendeflächen fehlen. Auch müssen die Gebäude der südlichen Baureihe (BR10–13) erreichbar bleiben (Anliegergebrauchsrecht). Es ist diesem Baugebiet durchaus auch zuzumuten, einen Teil der Verkehrslast – sei es auch nur der Ziel- und Quellverkehr – auf sich zu nehmen. Eine Verdrängung des Verkehrs auf die bestehenden Wohnstraßen (Grandauerstraße, etc.) und damit eine Erschließung zu Lasten der Interessen der dortigen Anwohner wird abgelehnt.
Die Stadt Grafing hat mit dem potentiellen Bauherrn abgestimmt, dass ein Durchfahren in der Tiefgarage zwischen den beiden Zu-/Abfahrten vorgesehen wird. Diese Zusage soll im Rahmen des städtebaulichen Vertrages zur Erschließung abgesichert werden.
Die Einwendung zu den Fahrradabstellplätzen wird zurückgewiesen; auf das Prüfungsergebnis zur gleichlautenden Einwendung in Nr. 2.17 wird verwiesen.
Hinsichtlich des Stellplatzkonzeptes und des diesbezüglichen Festsetzungsgefüges wird auf das Prüfungsergebnis zur Stellungnahme Nr. 2.17 verwiesen. Flächen für Stellplätze sieht der Bebauungsplan bei den Bauräumen Nr. 14, 15 und 16 vor; hier übernimmt der Bebauungsplan die Inhalte der bestehenden Baugenehmigungen.
Hinsichtlich der Kennzeichnung von „Stellflächen“ im öffentlichen Straßenraum wird auf das Prüfungsergebnis zur Stellungnahme Nr. 2.17 verwiesen.
Die Stellungnahme unterstellt offenbar die öffentliche Nutzbarkeit von „Besucherstellplätzen“. Hier ist scharf zu trennen zwischen den „notwendigen Stellplätzen“ (Art. 47 BayBO) und den „öffentlichen Stellflächen“. Die notwendigen Stellplätze sind vom jeweiligen Bauherrn zu schaffen und sind gesetzliche Mindestvoraussetzung für die Vorhabenszulassung. Hier stellt das Gesetz klar, dass der Bauherr auch für die Unterbringung des durch sein Vorhaben ausgelösten Stellplatzverkehrs verantwortlich ist und schützt damit gerade den öffentlichen Verkehrsraum (also das Abstellen auf den öffentlichen Straßen im Umfeld). Darunter zählen auch die Besucherstellplätze, die bei Mehrfamilienhäusern 10 v.H. der Stellplätze ausmachen (Spalte 4 der Anlage zu § 2 Abs. 1 g und § 3 Abs. 2 der örtlichen Stellplatzsatzung). Besucherstellplätze in Tiefgaragen dürfen aus diesem Grunde auch nicht durch Tore und Schranken abgegrenzt werden, um die jederzeitige uneingeschränkte Nutzbarkeit zu ermöglichen.
„Öffentliche Stellplätze“ liegen regelmäßig innerhalb des öffentlichen Straßenraums, der mitunter auch der Unterbringung des ruhenden Verkehrs dient. Das darf nicht mit „Besucherstellplätzen“ verwechselt werden. Diese Stellplätze unterliegen dem Gemeingebrach (Art. 14 BayStrWG) und sind damit von jedermann nutzbar. Ob und wie viele Stellflächen im öffentlichen Straßenraum entstehen, hat die Stadt nicht im Bebauungsplan, sondern in der nachfolgenden Ausbauplanung (Bauprogramm) zu entscheiden. Auch deren Beschilderung (z.B. Vorsorge gegen Mitbenutzung als Bahnparkplatz) ist nicht im Bebauungsplan zu regeln.
Zur Dachgestaltung der Bauräume 9–13 wird auf das Prüfungsergebnis zur Stellungnahme Nr. 2.18 verwiesen.
Erklärte städtebauliche Zielsetzung ist eine einheitliche Gebäudeausrichtung parallel zur Erschließungsstraße, also auch für das Gebäude 9. Diese Gebäudeausrichtung entspricht auch dem Grundstückszuschnitt und damit einer verbesserten Ausnutzung, was gerade aufgrund des bestehenden Baurechts (§ 34 BauGB) und damit des Eigentumsschutzes berücksichtigt werden muss. Der Lärmschutz ist durch Grundrissanordnung geregelt. Der Anregung für die Änderung der Gebäudeausrichtung wird nicht gefolgt.
2.21 Silvan Rüegg, Brünnsteinstraße, Grafing b.M. (Schreiben vom 07.06.2016)
Zum Bebauungsplan BayWa-Gelände habe ich folgende Anmerkungen und Vorschläge:
Frei- und Grünflächen der Überbauung
Die üblichen Mini-Gärten der heutigen EG-Wohnungen können kaum mehr sinnvoll als Garten oder für Kinder zum Spielen genutzt werden. Die Folge sind unschöne Palisaden-Wände, die aber keine Lösung sind.
Vorschlag: Die Frei- und Grünflächen der Überbauung sollten gemeinschaftlich genutzt werden. Dann kann der geringe Raum besser für alle genutzt werden, z.B. für Sitzecken, Bänke mit Tisch, Spielmöglichkeiten, Tischtennisplatte, evtl. Grillmöglichkeit. Die EG-Wohnungen sollten nur eine eigene Terrasse erhalten und keinen „eigenen Garten“.
Mittelspannungs-Freileitung und Trafo
Die Mittelspannungsleitung sollte bei diesem Vorhaben unbedingt verkabelt werden und ein modernerer kleinerer Trafo zum Einsatz kommen. Zu prüfen wäre ob dieser Trafo auch in der Tiefgarage Platz findet. Falls der Trafo überirdisch bleiben muss, könnte die Fläche in der Nähe für Stellplätze für Fahrräder (überdacht) und Fahrzeuge genutzt werden. Wenn ein Trafo in der Tiefgarage möglich ist, könnte die Fläche auch für einen Spielplatz genutzt werden.
In Grafing wird der Binnenverkehr in der Stadt zunehmen, auch bedingt durch diese Überbauung, neben dem Projekt Rotter Straße und Aiblinger Anger.
Es muss deshalb dringend darauf hingewirkt werden, dass die Bewohner dieser zentrumsnahmen Überbauung möglichst auf die Nutzung des Autos verzichten. Radfahren/-parken müssen deshalb attraktiv gestaltet werden (Rad-Abstellmöglichkeiten, überdachter Stellplatz ebenerdig, Eingänge im Parterre zum Lift ohne Stufen (geeignet für Einkaufstrolleys und Rollatoren). Die Fuß- und Radwege Richtung Marktplatz und Rewe/Rossmann sollten auch attraktiv und kurz sein. Vorschlag: Rad- und Fußgängerdurchgang östlich am „Trafo“ vorbei in die Raiffeisenstraße (Verlängerung der Raiffeisenstraße).
Parkplätze und Besucher-Stellplätze
Viele Haushalte besitzen mittlerweile mehrere Fahrzeuge, manche auch Wohnmobile, Wohn- oder Bootsanhänger. Diese Fahrzeuge werden zunehmend auf öffentlichen Parkplätzen in Quartierstraßen ganz legal abgestellt. Die Haushalte haben zwar eine Garage und Abstellplätze, diese werden aber für andere Zwecke genutzt. Hinzu kommt, dass die BayWa-Überbauung sehr nah zur S-Bahn, Kino, Ärzte, Marktplatz, ist, daher muss befürchtet werden, dass viele dort auch parken wollen.
Deshalb müssen Maßnahmen ergriffen werden, dass die Fahrzeuge der Bewohner in der Tiefgarage Platz finden und diese dort auch abgestellt werden und nicht im öffentlichen Raum. Die Besucher-Parkplätze sind nur für die Besucher da, andere Parker müssen mit geeigneten Maßnahmen ferngehalten werden.
Umgehung des Marktplatzes
Viele Grafinger Bürger wünschen sich schon seit Jahrzehnten einen verkehrsfreien oder zumindest verkehrsarmen Marktplatz. Der Durchgangsverkehr kann mit der neuen Umgehungsstraße nur teilweise abgeführt werden. Der Binnenverkehr in Grafing wird aber zunehmen (mehr Einwohner, neue Überbauungen). Um von einer Seite von Grafing (Schule, Rewe) auf die andere (VHS, Aldi, Edeka) zu kommen, führt der Weg über den Marktplatz, weil es keine geeigneten Alternativen gibt. Die Gartenstraße neu ist da nur eine Teillösung. Der Autoverkehr nutzt heute schon zunehmend die Grandauerstraße als Bypass zum Marktplatz.
Vorschlag: Es würde sich daher lohnen zu prüfen, ob im Rahmen der BayWa-Überbauung eine öffentliche Straßenverbindung von der Münchener Straße zum Bahnhof Grafing via Tiefgarage möglich wäre (Machbarkeit, grobe Kostenschätzung), weil dies die letzte Gelegenheit wäre eine innerstädtische Spange im Norden um den Marktplatz zu führen.
Es zeige sich auch bei dieser Überbauung, dass die Stadt Grafing ihre Verkehrsprobleme nur durch eine konsequente Förderung des Fuß- und Radverkehrs lindern kann, dazu gehören:
- Rad und Fußwegkonzept für die Stadt (auch für Kinder geeignet)
- sichere und geeignete Übergänge über Verkehrsreiche Straßen schaffen (Kinder, Senioren)
- Bordsteinkanten, Stufen, Schlaglöcher bei den Rad- und Fußwegen beseitigen
Zur Einbeziehung der Hausgärten in die öffentlichen Freiflächen wird auf das Prüfungsergebnis zur Stellungnahme Nr. 2.17 verwiesen. Im Hinblick auf das besondere Gewicht, das den eigentumsrechtlichen Belangen gerade bei der Überplanung eines bereits bebaubaren Gebietes (§ 34 BauGB) zukommt, kann dem weiteren Entzug privater Hausgärten nicht entsprochen werden. Belange der Straßenraumgestaltung müssen dahinter zurückstehen. Durch Gestaltungsregelungen für die Einfriedungen wird zumindest eine einheitliche äußere Einzäunung sichergestellt.
Ein Bebauungsplan ist nicht in der Lage, die Verlegung bereits bestehender Einrichtungen (hier Freileitungen und Trafostation) zu regeln und sich gegen den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz hinwegzusetzen (Bestandschutz). Die Verlegung der Mittelspannungsleitung ist jedoch vom Versorgungsunternehmen beabsichtigt. Der Aufwand für die Verlegung der gesamten Versorgungseinrichtung Trafostation ist mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden, der außer Verhältnis zum erreichten Vorteil steht. Das wurde vom Eigentümer / Versorgungsunternehmen bereits vorab erklärt. Der Anregung wird deshalb nicht gefolgt.
Die Festsetzung dieses Grundstücks als Kinderspielfläche ist damit – ungeachtet der Entschädigungspflicht – sowohl im Hinblick auf das Eigentumsrecht und der Wirtschaftlichkeit nicht zu rechtfertigen und allein schon wegen der fehlenden Verwirklichungschancen auch nicht erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB). Hinsichtlich der Fahrradstellplätze wird auf das Prüfungsergebnis zur Stellungnahme Nr. 2.17 verwiesen.
Die Barrierefreiheit im Wohnungsbau ist gesetzlich geregelt (Art. 48 BayBO). Eine Befugnis (Ermächtigungsgrundlage) für weitergehende Regelungen in Bebauungsplänen besteht nicht.
Ein Fußweg über das „Trafogrundstück“ und die Privatstraße Fl.Nr. 231/9 ist im Hinblick auf den damit verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht nicht zu rechtfertigen, zumal über die Lagerhausstraße eine ausreichende Passage zum Marktplatz besteht. Eine wesentliche Wegelängenverkürzung wäre damit auch nicht verbunden. Die Einwendung wird zurückgewiesen.
Auch hinsichtlich des „Parkverhaltens“ gilt, dass die Regelungskompetenz eines Bebauungsplanes beschränkt ist. Die Gemeinden haben kein Festsetzungsfindungsrecht. § 9 BauGB regelt abschließend die Festsetzungsbefugnis. Verhaltensbezogene Festsetzungen sind leider nicht möglich. Hinsichtlich der „Besucherparkplätze“ wird auf das Prüfungsergebnis zur Stellungnahme Nr. 2.20 verwiesen. Der Problematik kann mit dem verfügbaren Instrumenten der Bauleitplanung nicht abgeholfen werden.
Eine innerörtliche Hauptverbindungsstraße zwischen Münchener Straße und dem Bahnhof über (oder unter) dem BayWa-Gelände zu bauen, ist nicht Absicht der Stadt. Ziel ist es, mit einer Anbindung des Geländes an die Münchener Straße die südlichen und westlichen Wohnstraßen (Grandauerstraße, Lagerhausstraße, Bahnhofsplatz, etc.) von dem Gebietsverkehr zu entlasten und jedenfalls für die Fußgänger und Radfahrer (verkehrsberuhigter Bereich) eine attraktive Querverbindung zu schaffen.
Eine Tunnellösung für eine Hauptverkehrsverbindung würde aber auch bedeuten, dass das Straßenteilstück auf dem Privatgrundstück Fl.Nr. 232/9 eine unerwünschte Verkehrsmehrbelastung erfahren würde. Die Fahrbahn müsste verbreitert und auch die Kurvenradien aufgeweitet werden. Die Einmündungen des Bahnhofsplatzes in die Bahnhofstraße und die Einmündung in die Münchener Straße sind ebenfalls nicht ausreichend leistungsfähig. Für Aufweitungen (Linksabbiegespuren) müsste in Privatgrundstücke eingegriffen werden.
Eine sinnvollere Querverbindungtrasse zwischen Münchener Straße und Bahnhof bzw. Bahnhofstraße würde entlang der Bahnstrecke verlaufen. Diese über lange Jahre untersuchte und entwickelte Straßenverbindung (integriertes Verkehrskonzept 1995) wurde aber endgültig aufgegeben. Dabei bleibt es. Allein schon die Bemühungen, dort zumindest einen Geh- und Radweg zu schaffen, sind vergeblich verlaufen. Der Anregung wird nicht entsprochen.
2.22 Ottilie Eberl, Gartenstraße, Grafing b.M. (Schreiben vom 06.06.2016)
Grundsätzlich möchte ich am Anfang betonen, dass ich die Anordnung der Gebäude sehr gelungen finde.
Folgende Verbesserungen und Ergänzungen halte ich für wünschenswert:
1. Auf allen Gebäuden sollen Pultdächer möglich sein. Dies ermöglicht überall schöne Dachwohnungen mit mehr Fläche und Helligkeit.
2. Die Stellplätze für Fahrräder sollen oberirdisch, überdacht und abschließbar gebaut werden. Ein schneller Zugang zum Radl erhöht den Spaß am Fahren. Beim Trend zu Elektrorädern ist die Nutzung schon aus Gewichtsgründen leichter möglich, wenn das Rad nicht aus dem Keller geholt werden muss. Möglicherweise können in den oberirdischen „Fahrradgaragen“ auch Kinderwägen abgestellt werden.
3. Die Straße durch das neue Wohngebiet soll so gestaltet werden, dass in der Nähe des begrünten Platzes das Durchfahren gestoppt wird. Es sollen die nicht vermeidbaren oberirdischen Stellplätze (Behindertenparkplatz und Platz zum Be- und Entladen) jeweils nur von Osten oder Westen angefahren werden können. Wenn möglich, sollten einige Gästeparkplätze in der Tiefgarage vorgesehen werden.
4. Photovoltaikanlagen sollen sowohl auf den Dächern, als auch an den Fassaden ermöglicht werden.
Hinsichtlich der Dachgestaltung wird auf das Prüfungsergebnis zu Nr. 2.18, hinsichtlich der Fahrradabstellplätze zu Nr. 2.17 und hinsichtlich des „Durchfahrtsverbots“ auf Nr. 2.20 verwiesen.
Der Bebauungsplan enthält keine Regelungen (etwa zur Gestaltung) für Photovoltaikanlagen. Somit können diese beliebig an Dach und Fassade errichtet werden. Auf die Genehmigungsfreiheit solcher Anlagen (unabhängig von ihrer Größe) wird hingewiesen (Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 BayBO).
2.23 Jürgen Beckmann, Marktplatz, Grafing b.M. (Schreiben vom 09.06.2016)
Hier liegt uns (meiner Frau und mir) – und ich denke vielen Bürgern – eine Sache am Herzen, und das ist die GESTALTUNG des Neubaus auf dem BayWa-Gelände.
Der Neubau ist nun mal ein Monument für einige Jahrzehnte, im wahrsten Sinne des Wortes „in Beton gegossen“. Und hier sind nur die einmalige Chance und das einmalige Risiko im gleichen Moment da, den Charakter von Grafing äußerlich deutlich und sehr lange zu prägen. Denn mit jedem neuen Gebäude wird der äußerliche Charakter verändert, besonders wenn der Baukomplex diese Größenordnung hat.
Wir haben in Grafing sehr gelungene Neubauten, die sich in die Individualität von Grafing und Bayern anpassen. Man kann „schön“ oder „hässlich“ nicht in Worte fassen, aber wenn ein Mensch vor den Plattenbauten steht oder vor einem idyllischen Einfamilienhaus weiß jeder was gemeint ist.
Hier gilt es den Kompromiss zwischen Kosten und Gestaltung zu finden. Leider wird immer mehr nur die Kostenseite bevorzugt und das Resultat ist
· symmetrische
· und immer gleiche „Kästen“
In Grafing geht die Firma K-Team nach diesem Muster vor. Im ersten Moment „modern“, aber wenn ALLES im GLEICHEN Stil gebaut wird, verliert jede Stadt ihren eigenen Charakter, ihre Individualität. Es ist dann gleich ob Sie in Bottrop sind oder in jeder anderen Stadt.
„So schlimm ist es nun auch nicht“ werden Sie jetzt denken, nur die Chance, mit diesem Großobjekt einen Meilenstein in Richtung INDIVIDUELLES Grafing (siehe Neubau an der S-Bahn Lagerhausstraße/Grandauerstraße (direkt gegenüber des Myslik Neubaus!!) oder Zwiefirst mit Nachbarhaus) zu lenken oder eben den nächsten „Pultdach uniformen symmetrischen gleichen Kasten“ der Grafing eher verschandelt als hebt.
Klar, die Kosten spielen immer eine Rolle. Nur wenn durch kleine architektonische Mittel (nicht nur symmetrisch, nicht nur in einer Reihe, nicht nur so wie schon alle anderen) der Bau 5% teurer wird, dann ist jeder Käufer, weil das Objekt eben „wirklich toll“ ist auch gerne bereit diese 5% mehr zu zahlen. Eine Kostenfrage ist dies nie, nur eine Frage der Bauvorschriften und der Zukunftsgestaltung dieser tollen Stadt Grafing b.München!!
Dafür möchten wir uns einsetzen, um diese lebenswerte Stadt noch lebenswerter, auch für viele nachkommende Generationen zu machen!
Bebauungspläne sind ein Instrument des Bodenrechts und können nur über Umwege (Art. 81 Abs. 2 BayBO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB) auch Regelungen zur Gebäudegestaltung treffen. Der Grundsatz der planerischen Zurückhaltung legt dem Satzungsgeber hier weitere Beschränkungen auf. Ungeachtet dessen kann „gute Architektur“ nicht verordnet werden, sondern ist vom Bauherrn und seinen Architekten zu leisten. Städtebau und damit Stadtarchitektur schafft die räumlichen Grundlagen und den rechtlichen Rahmen, kann aber eine gelungene Gebäudearchitektur nicht ersetzen oder erzwingen.
Nur nebenbei soll erwähnt werden, dass es erklärter Wille des Landesgesetzgebers war (BayBO-Novelle 1994), sich vom Gestaltungsrecht zu trennen. Allein die Verunstaltung ist noch verboten (Art. 8 Abs. 1 BayBO), wobei selbst diese Regelung im Genehmigungsverfahren nicht mehr von den Bauaufsichtsbehörden geprüft wird (vgl. Art. 59 BayBO). Mit dem Rückzug der gesetzlichen Regulierung wurde bewusst die Bauherrnfreiheit im Hinblick der Gebäudegestaltung gestärkt. Das gilt es auch zu respektieren.
Selbst der „Standort“ der Gebäude kann nur insoweit bestimmt werden, als die überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt werden. Inwieweit dieser Raum „mit Leben (Gebäude) gefüllt“ wird, obliegt unter Ausnutzung der sich ergebenden Spielräume dem Bauherrn.
Gerade im hier vorliegenden Baugebiet sind aber auch andere Belange vorrangig. So kommt dem Immissionsschutz (sehr ausführlich unter 2.1 und 2.2 beschrieben) hier ein so hohes Gewicht zu, dass selbst der Städtebau dahinter zurücktritt. Die äußere Gebäudereihe ist als geschlossene und (zwingend) viergeschossige Bebauung auszuführen, um ausreichend Lärmschutz an den inneren Gebäudeseiten und im Gebietsinneren zu schaffen. Das verlangt auch spezifische Grundrisse. Für individuelles bauen bleibt hier allein schon wegen dieser Zwangspunkte wenig Raum.
Hinsichtlich der Dachform, die in besonderer Weise das äußere Erscheinungsbild eines Ortes oder Quartiers beeinflusst, besteht dagegen durchaus Gestaltungsspielraum. Hier hat sich die Stadt Grafing aufgrund der hohen Wohnqualität für das Pultdach entschieden. Für die Gebäude südlich der Erschließungsstraße war bisher ein Satteldach vorgesehen. Hier hat sich die Stadt aufgrund von Einwendungen aus der Nachbarschaft im Hinblick auf die Höhenwirkung ebenfalls zum Wechsel auf ein Pultdach entschieden.
Ein Diktat der Baukosten, wie es unterstellt wird, besteht nicht. Diese Entscheidungen wurden allein aufgrund städtebaulicher bzw. stadtgestalterischer Gründe getroffen.
Den Anregungen wird nicht entsprochen.
2.24 Udo Helmholz, Pfarrer-Dr.Rauch-Straße, Grafing b.M.
(Schreiben vom 07.06.2016)
1. Bitte schlagen Sie dem Investor Myslik-Bau vor, dass in jedem der größeren Gebäude eine Wohnung behindertengerecht gestaltet wird. Angesichts der demographischen Entwicklung wird es immer mehr Senioren geben, die auf einen Rollstuhl angewiesen sind. Es wird sehr viel teurer, wenn man später eine Wohnung entsprechend umgestalten muss (z.B. Türen verbreitern; Aufzugtüren sind heute wohl breit genug). Zumindest könnten bestimmte Maßnahmen eine spätere Umgestaltung erleichtern, wie z.B. die Wand zwischen WC und Bad – normalerweise ist es ja sehr empfehlenswert, beides räumlich zu trennen – als nichttragende ohne Kabel bzw. Rohre vorzusehen, so dass man sie entfernen könnte.
Anmerkung: in Frankreich ist es vorgeschrieben, dass es in jedem mehrgeschossigen Wohngebäude („habitation collective“) eine bestimmte Anzahl – je nach Menge der Wohnungen – behindertengerechter Wohnungen geben muss („accessibilité aux personnes à mobilité réduite“).
2. Es hat sich sehr bewährt, im Kellergeschoss einen Raum so zu gestalten (z.B. Wasseranschluss, mehrere Steckdosen), dass die Bewohner eine gemeinsam betriebene Werkstatt einrichten können (vgl. der letzte Artikel in dem lesenswerten Beiheft der SZ „Plan W – Frauen verändern Wirtschaft – ein Heft über Architektur und Stadtentwicklung“ Ausgabe 02 2016, in der SZ vom 4.06.16). Es ist ja ein wichtiges Ziel in einer neuen Siedlung, dass die Bewohner durch gemeinsame Aktivitäten zusammenwachsen und auf diese Weise auch leichter Konflikte regeln können. Dazu können auch ein gut gestalteter Platz sowie ein phantasievoll bestückter Spielplatz beitragen.
3. In Frankreich empfanden wir es als sehr praktisch, dass in vielen Häusern Wandschränke vorhanden sind, was besonders praktisch in kleineren Wohnungen ist. (Sicher ist das nicht im Sinne der unser Land überziehenden Möbelhäuser, aber praktisch bei der zunehmenden Mobilität unserer Gesellschaft, wo viele Arbeitnehmer öfters umziehen müssen).
Wiederholend muss auch zu dieser Einwendung darauf hingewiesen werden, dass die Regelungskompetenz eines Bebauungsplans gesetzlich beschränkt ist. Die Gemeinden haben kein Festsetzungsfindungsrecht. § 9 BauGB regelt abschließend die Festsetzungsbefugnis.
Mittels Bebauungsplan kann nicht festgesetzt werden, dass Wohngebäude erhöhte Standards für die behindertengerechte Nutzung aufweisen müssen oder „Gemeinschaftsräume für Werkstätten“ bzw. die Möblierung (Wandschränke) zur Pflicht gemacht werden. Das darf nach hiesigem Recht der Bauherr entscheiden (Baufreiheit). Dieser Anregungen kann nicht entsprochen werden.
Die Ausgestaltung der öffentlichen Grünfläche (Spiel- und Aufenthaltsfläche) bestimmt der Stadtrat in der späteren Ausführungsplanung. Auch diese Anregung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und wird zurückgewiesen.
Das bedeutet nicht, dass behindertengerechte Wohnungen ins Belieben des Bauherrn gestellt sind. So verlangt Art. 48 BayBO in der heute geltenden Fassung (Rechtsänderung 2003 zum Vollzug des Bayerischen Behindertengleichstellungsgesetzes), dass in Gebäuden mit mehr als 2 Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein müssen. Die Barrierefreiheit wird in Art. 2 Abs. 10 BayBO definiert und verlangt, dass sie für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind. Damit ist noch nicht Schluss: Die DIN 18040-2, also detaillierte technische Baubestimmungen, sind gemäß Art. 3 BayBO für beachtlich erklärt und sind somit umzusetzen.
Die Notwendigkeit der behindertengerechten Wohnungen hat also nicht nur der französische, sondern auch der bayerische Gesetzgeber gesehen.
2.25 Myslik Bau GmbH, vertreten durch Reinhart + Partner, München
(Schreiben vom 06.06.2016)
Wir haben in den vergangenen Wochen unsere Überlegungen zur Gestaltung der Wohnanlage auf dem ehem. BayWa-Gelände vertieft und uns insbes. mit der Baukörperkonfiguration und den Möglichkeiten einer differenzierten Fassadengestaltung anhand eines Massenmodells sowie von SD-Darstellungen intensiv auseinandergesetzt. Erste Ansätze wurden dabei auch der Öffentlichkeit und den anwesenden Stadträten in der Bürgerversammlung am 30.05.2016 vorgestellt. Die Erkenntnisse aus diesen Untersuchungen möchten wir gerne in das Bebauungsplanverfahren einbringen, auch um auskömmliche Spielräume bezüglich der Gebäudegestaltung offenzuhalten.
Wir regen an, die Festsetzung zur Dachneigung von Pultdächern auf eine zulässige Dachneigung von 5–10 Grad zu ändern.
Die Im Bebauungsplan festgesetzten First- und Traufhöhen ergeben – stellt man die Planung darauf ab – eine Dachneigung von ca. 5 Grad. Diese Neigungszahl hat sich auch bei anderen Projekten bereits bewährt, ein Planungskorridor von 5–10 Grad schafft auskömmliche Gestaltungsspielräume.
Wir regen an, die Wandhöhe der Gebäude auf OK Fertigfußboden des Erdgeschosses zu beziehen anstelle des bisherigen Bezugspunktes OK Rohfußboden.
Schon bei einer sehr flachen Dachneigung von 5 Grad würde die Bezugshöhe Rohfußboden dazu führen, dass die lichte Raumhöhe in den Dachterrassengeschossen an der Traufseite die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume von 2,40 m unterschreiten würde. Die davon betroffenen Bereiche würden mit zunehmender Dachneigung (z.B. 10 Grad) immer größer werden. Bei dem Höhenbezug Fertigfußboden würde diese Einschränkung deutlich weniger stark wirksam werden.
Wir regen an, für Pultdachgebäude die Wandhöhen insgesamt um 35 cm zu erhöhen.
Es ist der Stadt Grafing und allen Planungsbeteiligten ein gewichtiges Anliegen, die aus Schallschutzgründen notwendige Gebäudereihung entlang der Bahn und des Urscher-Geländes beispielsweise durch Akzentuierungen, Vor- und Rücksprünge und insgesamt durch eine lebendige Gebäudegestaltung zu gliedern und die Gebäudelängen optisch zu brechen. Ein probates Mittel dazu sind insbesondere auch Höhendifferenzierungen, die im Architekturmodell bereits bei den Verbindungsbauten in Form eines niedrigeren Daches angedeutet sind. Allerdings hat dies zur Folge, dass in den Bereichen unter den abgesenkten Dächern die Raumhöhe stark leidet. Insbesondere wenn an den Traufseiten die Erschließungskerne angeordnet werden, was sich bei einer Laubenganglösung anbietet, ist die Raumhöhe dort unbefriedigend. Werden die Gelenkbaukörper mit Flachdächern versehen, so ergeben sich durch die hierfür bautechnisch notwendigen Attikahöhen unbefriedigende Anschlusssituationen, da die Attika des jeweiligen Verbindungsbaukörpers an den Traufseiten der angrenzenden Hauptbaukörper über die Pultdachfläche hinausstehen würde.
Auf der Gartenseite der Bauräume der Gebäude Nr. 1 bis Nr. 11 regen wir die Anordnung einer Vorbauzone von 1,50 m Tiefe für Balkone und Erker an.
Es wurde in einer Gestaltungsvariante untersucht, die Baukörperreihung am Nord- und Westrand des Planungsgebiets durch lineare Versprünge von Balkonen und Baukörperteilen zu gliedern und aufzulockern. Diese Art einer Strukturierung erscheint vielversprechend im Hinblick auf die von der Stadt gewünschte Lebendigkeit der Gebäudekonfiguration. Für diese Art der Gebäudeausformung sind die Bauräume jedoch nicht auskömmlich.
Eine Vorbauzone wie oben beschrieben würde eine architektonisch und räumlich lebendige Gestaltung ermöglichen, zugleich aber für die Stadt sicherstellen, dass sich die Tiefe der Hauptbaukörper nicht über die bislang festgelegten Bauräume hinaus erhöht.
Anregung 5 – nur, falls Anregung 4 nicht zugestimmt wird:
Wir regen an, die Festsetzung für Balkontiefen (§2(1) bzw. §6(3)) von 1,20 m auf 1,80 m Tiefe zu erhöhen.
Balkone mit 120 cm Tiefe sind nur gut nutzbar, wenn sie mit einer Loggia oder einem Loggien ähnlichen Gebäudeeinschnitt verbunden werden, der in Summe eine Tiefe von min. 180 bis 200 cm ergibt. Dies geht zwangsläufig zu Lasten der Gebäude-/Wohnfläche und somit eine zunehmende Balkonlänge letztendlich zu Lasten der Wirtschaftlichkeit.
Im Hinblick auf die angedachte Gestaltung mit langen, linear durchlaufenden Balkonbändern würde die Erhöhung der zulässigen Balkontiefe auf 180 cm – bei unveränderter Beibehaltung der Beschränkung auf max. 2/3 der Fassadenlänge – deutlich größere Gestaltungsspielräume ermöglichen.
Wir bitten um Erweiterung der Festsetzung zu den Dachformen der Gebäude Nr. 1 bis Nr. 11 um Flachdächer als ebenfalls zulässige Dachform:
Die oben beschriebene Gestaltungsvariante ist durch Vor- und Rücksprünge sowie durch Einsatz vertikaler und horizontaler Bänderungen geprägt. In dieser orthogonalen Ordnungsstruktur wirkt ein schräg geneigtes Dach unter Umständen als Fremdkörper. Um für die genauere Ausarbeitung der Baukörper auskömmliche Handlungsspielräume zu erhalten, wäre neben den bereits festgesetzten Pultdächern auch die Option auf Flachdachlösungen wünschenswert.
Anregung 7 – nur, falls Anregung 6 nicht zugestimmt wird:
Wir regen an, für Verbindungs- und Gelenkbaukörper neben Pultdächern auch Flachdächer als zulässig festzusetzen.
Die Erweiterung der zulässigen Dachformen für Verbindungsbaukörper eröffnet größere Spielräume bei der Entwicklung einer lebendigen Gebäudekonfiguration.
Die Festsetzung §3(1) „ Bei der Errichtung der Gebäude darf die natürliche Geländeoberfläche nicht verändert werden“ und 3(3) „nördlich und nordwestlich der zentralen Erschließungsstraße darf bei den Gebäuden Nr. 1 bis 8 die Oberkante der Rohdecke des Erdgeschossfußbodens im Mittel für jedes einzelne Gebäude max. 20 cm über dem natürlichen Gelände liegen" könnten zu Konflikten bei der Umsetzung führen: Liegt der Rohfußboden ca. 15 cm über OK Gel. Bestand und OK FFB somit bei ca. 30 cm, ist eine Anpassung des natürlichen Geländes zumindest im Bereich der Gärten sicher nicht zu umgehen.
Wir bitten um wohlwollende Prüfung und wären Ihnen über die Berücksichtigung unserer Anregungen sehr verbunden.
Den Anregungen 1 zur Reduzierung des Dachneigungswinkels auf 5–10° wird entsprochen. Damit wird die Höhenwirkung der Gebäude gegenüber der Nachbarschaft weiter reduziert.
Für die Bauräume 9–13 (südlich der Erschließungsstraße) wird die Dachneigung auf 5–14° (bisher 10–14°) festgesetzt, um wegen der deutlich geringeren Gebäudebreite die notwendigen Raumhöhen für das Dachgeschoss zu schaffen.
Anregung 2 und 3:
Der Änderung der unteren Bezugshöhe auf die Oberkante des fertigen Fußbodens (anstatt Rohdecke) wird entsprochen. In der Kombination mit der Reduzierung des Dachneigungswinkels wird die Differenzhöhe (herkömmlicher Fußbodenaufbau von ca. 15 cm) an der Firstseite weitgehend wieder kompensiert.
Eine gleichzeitige Erhöhung der Wandhöhen um 35 cm wird abgelehnt. Die Gebäudehöhen und Gebäudeabstände (untereinander und zu den Außengrenzen) sind auf ein hohes Maß an baulicher Verdichtung ausgelegt. Weitere Veränderungen der Bauhöhen sind hier zu vermeiden. Die bestehenden Festsetzungen erlauben eine angemessene Gebäudenutzung auch in den Dachgeschossen. Die gestalterischen Spielräume, die mit der Zulassung höherer Gebäudehöhen eröffnet werden, sind demgegenüber nachrangig und werden zurückgestellt.
Zur Anregung 4 und 5 wird auf die geänderten Regelungen in C. § 2 verwiesen. Danach ist eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Balkone geregelt und damit zulässig. Für eine adäquate Nutzung der Balkone kann die Überschreitung auf 1,50 m vergrößert werden, was aber auch ausreichend ist. Hier muss bedacht werden, dass die Baugrenzen sehr nah an die Verkehrsflächen heranreichen. Hier würden noch tiefere Vorbauten für das Straßenbild nachteilig wirken.
Allein für die Balkone ist eine Vor-/Anbauzone nicht notwendig. Da es sich um untergeordnete Gebäudeteile handelt, ist eine textliche Regelung hier gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO als erweiterte Ausnahme (definitorische Bandbreite) möglich und ausreichend.
Damit wird aber auch ausgeschlossen, dass diese Balkonvorbauten sukzessive verglast und zur Wohnraumerweiterung genutzt werden. Dafür ist die Bebauung bereits zu stark verdichtet. Gleiches gilt für die Erker.
C. § 2 Abs. 2 wurde bereits wie folgt geändert (siehe Nr. 2.1):
d) nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sondern allein der zur Sicherstellung des Schallschutzes gemäß § 10.1.1 dienen (nicht öffenbare Außenverglasung).
C. § 2 Abs. 1 wird wie folgt neu gefasst:
Eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksflächen durch offene Balkone kann an den nicht mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“ gekennzeichneten Gebäudeseiten zugelassen werden, wenn diese nicht mehr als 1,50 m von der Außenwand vorspringen und je Geschoss insgesamt 2/3 der Breite der Außenwand des Geschosses nicht überschreiten.
Im Übrigen wird die Anregung zurückgewiesen.
Anregung 6 und 7:
Für die Dachform hat sich die Stadt Grafing b.M. einheitlich für ein Pultdach entschieden. Der Zulassung des Flachdaches als weitere gleichberechtigte Dachform wird nicht entsprochen. Wenn Verbindungsbauten mit einer anderen Dachform errichtet werden, ist hierüber über eine Abweichung eine architektonisch günstige Lösung jederzeit zu erreichen. Die Anregung wird zurückgewiesen.
Mit der Festsetzung, dass natürliches Gelände nicht (mehr als unwesentlich) verändert werden darf, wird unnatürlichen Geländeanpassungen vorgebeugt. Auch die Errichtung von Lichtgräben wird ausgeschlossen. Die Beibehaltung des natürlichen Geländes wird in der Umsetzungspraxis natürlich stets mit geringfügigen Abweichungen begleitet sein. Dem wird man im Rahmen der Abweichungsentscheidung gerecht. Auch die Notwendigkeit der Tiefgaragenüberdeckung gilt es dabei zu berücksichtigen. Die Festsetzung wird beibehalten.
3. Verfahrensbeschluss:
Ja: 10 Nein 1
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss mit allen gegen 1 Stimme, wie folgt:
3.1 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird geändert. Das Grundstück Fl.Nr. 232/2 der Gemarkung Grafing wird nicht mehr überplant und ist aus dem Geltungsbereich zu entnehmen. Die Änderung des Bebauungsplangebietes wird beschlossen (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).
3.2 Der Bebauungsplanentwurf für das BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße (Planfertiger: Architekturbüro Klaus Immich, Gmund) und die Begründung werden unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt und zur öffentlichen Auslegung gemäß § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Billigungs- und Auslegungsbeschluss). Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
3.3 Den Betroffenen ist das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).
3.4 Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt wird, ist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Dabei ist den jeweiligen Behörden und Trägern öffentlicher Belange das Prüfungsergebnis der heutigen Abwägungsentscheidung mitzuteilen. Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.