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Timestamp: 2017-02-21 07:38:27+00:00
Document Index: 29400811

Matched Legal Cases: ['art. 1130', 'art.63', 'art.633', 'art.63', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 365', 'art. 83', 'art. 1135', 'art. 63', 'sentenza ', 'art. 113', 'art. 311', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1123', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 360', 'art. 112', 'art. 360', 'sentenza ', 'art. 91', 'art. 63', 'art. 360', 'art. 1294', 'art. 1123', 'art. 1292', 'art. 1294', 'art. 1314', 'art. 1115', 'art. 1119', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art.1223', 'art. 1223', 'art. 3', 'art. 1130', 'art. 1118', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 67', 'Cass. Sez. ', 'sentenza ', 'art. 1130', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123']

PERNA -ORDANINI: febbraio 2009
PERNA -ORDANINI
Avv. Rosemary Perna - Rag. Stefano Ordanini
Condomino moroso sulla base del rendiconto preventivo
E’ sufficiente produrre un rendiconto preventivo e relativo riparto nonché il verbale d‘assemblea che li approva per poter chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del condomino moroso?La ratio del le norme d cui all’art. 1130 cod. civ. e dell’art.63 disp. Att. cod. civ. è finalizzata a far sì che l’amministratore abbia fondi sufficienti a pagare le spese condominiali senza esporre il condominio e dunque i condomini ad azioni esecutive dei terzi creditori o alla sospensione di forniture e di servizi esplicati a favore del condominio.Ne consegue che i condomini devono rispettare le scadenze delle rate, peraltro determinate da essi stessi, per il pagamento dei contributi, allo scopo di fornire la provvista economica all’amministratore.Tale ratio assume particolar importanza in conseguenza del principio espresso dalla corte di cassazione, s.u., dell’8 aprile 2008, n.9148, in tema di parziarietà del debito ---La sent. N.24299 della Cass. 29.09.2008 ha confermato il principio fugando ogni dubbio in proposito ritenendo legittimamente fondato il ricorso promosso dall’amministratore ai sensi dell’art.633 cod. proc. Civ. e dell’art.63 disp.att.cod.civ. allorchè il credito del condominio si a provato anche solo dal rendiconto preventivo dell’esercizio annuale del condominio, correlato dal riparto delle spese tra condomini pro quota millesimale.Suprema Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, sentenza n.24299/2008Svolgimento del processo.Con citazione notificata in data 30.9.2002, M.A. e S.G. proposero opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti dal giudice di pace di Roma ad istanza del condominio dello stabile di (Omissis), con il quale veniva intimato il pagamento della somma di Euro 759,29 per oneri condominiali insoluti.A fondamento dell'opposizione i predetti dedussero che prima della iscrizione del ricorso per ingiunzione da parte del condominio, essi avevano pagato all'amministratore la somma di Euro 623,99 per le voci di spesa elencate nel ricorso; aggiunsero che il decreto ingiuntivo era illegittimo in quanto adottato sulla base del bilancio preventivo 2001, mentre doveva essere utilizzato il bilancio consuntivo che all'epoca del deposito del ricorso (27.5.2002) non era stata ancora approvato, essendo ciò avvenuto solo nel mese di giugno; addussero inoltre che la spesa per il "servizio pulizia" riportata nel consuntivo era inferiore a quella del preventivo.Il condominio, costituendosi, ammise che gli opponenti avevano pagato gli importi indicati, ma obiettò che tali importi erano stati regolarmente conteggiati, come risultava dall'estratto contabile allegato al ricorso per decreto ingiuntivo.Il giudice di pace, con sentenza del 4.11.2003, dichiaro la nullità del decreto ingiuntivo e revocò lo stesso, condannando il condominio alla rifusione delle spese del giudizio.A sostegno della decisione il giudice di pace addusse la seguente testuale motivazione: "Dalla documentazione depositata dalle parti si evince che il decreto ingiuntivo è stato richiesto ad eccezione di Euro 116,91 con riferimento all'esercizio del 2001 il cui consuntivo al momento della richiesta del decreto come è provato per tabula non era stato ancora approvato.Poichè l'Amministratore può, secondo un indirizzo giurisprudenziale consolidato, avvalersi soltanto con riferimento al corso dell'anno di gestione amministrativa, ne consegue che l'opposizione dei sigg. M. e S. deve essere accolta.Inoltre, atteso che l'opposto riconosce che gli opponenti hanno versato Euro 623,99, non vi è in atti alcuna prova della sussistenza di ulteriori debiti. Le spese seguono la soccombenza".Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso il Condominio dello stabile di (Omissis), in forza di due motivi; resistono con controricorso M.A. e S.G..Motivi della decisionePreliminarmente va respinta l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti per una pretesa genericità della procura speciale. Si osserva che, secondo la costante giurisprudenza di questa corte, la procura apposta a margine del ricorso per cassazione, e autenticata da avvocato iscritto all'albo dei cassazionisti, deve ritenersi "speciale" ai sensi dell'art. 365 c.p.c., in quanto incorporata all'atto di impugnazione (art. 83 cod. proc. civ., comma 3), risultando irrilevante che la dizione prestampata e inserita nell'atto preveda che la legittimazione processuale è conferita al difensore "nel presente giudizio in ogni stato e grado, ivi compresa la successiva fase esecutiva..." (cfr. ex plurimis Cass. 2.2.2006, n. 2340).Nel merito, con il primo motivo il condominio denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1135 c.c., n. 2 e art. 63 disp. att. c.c..[1] Assume che il giudice erroneamente esclude la possibilità per l'amministratore di servirsi del bilancio preventivo approvato al fine di chiedere il decreto ingiuntivo, perché diversamente ritenendo non sarebbe possibile perseguire i condomini morosi sino all'approvazione del consuntivo.Con il secondo motivo il condominio denuncia omessa e contraddittoria motivazione, dolendosi che il giudice di pace assume che non vi sarebbe prova del debito degli opponenti a fronte dei versamenti da loro effettuati, ignorando che le somme suddette erano state regolarmente considerate, come eccepito e comprovato dall'estratto conto che era allegato al ricorso per decreto ingiuntivo, dal quale risultava che il debito residuo, al netto delle somme versate, era proprio quello ingiunto.Il ricorso, i cui motivi vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione, è fondato.Benchè la sentenza impugnata rientri tra quelle emesse secondo equità ai sensi dell'art. 113 c.p.c., sicchè essa può essere oggetto di ricorso per cassazione solo per violazione di norme costituzionali e norme comunitarie di rango superiore a quelle ordinarie, nonché delle norme processuali ai sensi dell'art. 311 c.p.c., la censura di violazione di legge sostanziale, contenuta nel primo motivo di ricorso, deve ritenersi ammissibile alla stregua dell'obbligo del rispetto dei principi informatori della materia sancito dalla sentenza n. 206/04 della Corte costituzionale, atteso che la norma di cui si denuncia la violazione certamente contiene anche un principio informatore della disciplina della gestione condominiale, ed in particolare delle modalità e dei limiti della contribuzione dei condomini alle spese comuni.Il giudice di pace, infatti, ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l'erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l'esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri - e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio - per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea.Nel caso di specie, quindi, è destituita di fondamento la prima ragione della decisione della sentenza impugnata. Non può, poi, disconoscersi che rasenta la completa mancanza di motivazione - anch'essa denunciabile in sede di legittimità pure in relazione alle sentenze emesse secondo equità - l'assunto del giudice secondo cui sarebbe avvenuto quasi l'integrale pagamento delle somme richieste, laddove non risulta sia stata data alcuna considerazione della deduzione della parte appellata - riportata nella stessa narrativa della sentenza - secondo cui nella richiesta di ingiunzione si era già tenuto conto dei pagamenti addotti dalla controparte e ciò risultava dall'estratto conto allegato alla richiesta di ingiunzione.Deve, quindi, concludersi per l'accoglimento del ricorso, con conseguente cassazione della sentenza e rinvio ad altro giudice di pace dell'ufficio del giudice di pace di Roma che provvedere anche sulle spese del presente giudizio.P.Q.M.La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altro giudice dell'Ufficio del giudice di pace di Roma.
DEBITI DEL CONDOMINIO: CHI PAGA?
CONDOMINIO - OBBLIGAZIONI VERSO TERZI - RESPONSABILITA'- RIPARTIZIONE TRA I CONDOMINIRisolvendo un contrasto di giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o "pro quota" dei condomini per le obbligazioni contratte dall'amministratore nell'interesse del condominio, le S.U. hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. In particolare, la Corte ha sottolineato che: l'obbligazione, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di denaro; la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l'art. 1123 c.c. non distingue il profilo esterno da quello interno; l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote.* * *Corte Suprema di Cassazione - Sezioni Unite CivileSentenza n. 9148/2008 - deposito del 08 aprile 2008Svolgimento del processoCon decreto 24 marzo 1884, il Presidente del Tribunale di Bologna ingiunse al Condominio di via… omissis …, Bologna, ed ai condomini Anna, Adriana e Alfredo R. , Ugo C., Giampaolo B.,Donata M., Adriana T. ed alla società I. s.r.l. di pagare alla E. s.r.l. L. 66.800.276, quale residuo delcorrispettivo per i lavori eseguiti nell'edificio condominiale. Proposero opposizione con distinti atti dicitazione Anna e Adriana R. , le quali dedussero l'inammissibilità della duplice condanna emessasia a carico del condominio, sia nei loro confronti in via solidale, posto che avevano adempiuto proquota alle obbligazioni assunte nei confronti della società E. ; Alfredo R. asserì di aver acquistato ilsolo diritto di usufrutto di una unità immobiliare in data 2 giugno 1993, quando i lavori commessialla società E. erano stati già ultimati, in ogni caso, trattandosi di spese riguardanti opere dimanutenzione straordinaria, esse erano a carico del nudo proprietario.Riuniti i giudizi e chiamati in causa il Condominio, i condomini Innocenzo Q., Tranquilla B.e lasocietà I. s.r.l., i quali chiesero il rigetto della domanda proposta con il ricorso per ingiunzione, consentenza 28 aprile 2000 il Tribunale di Bologna revocò il decreto; con sentenza 19 febbraio 2003,la Corte d'Appello di Bologna respinse l'impugnazione proposta dalla società E. .Ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi la società E. ; hanno resistito con controricorsoAnna, Adriana e Alfredo R. . Non ha svolto attività difensiva l'intimato Condominio via … omissis…, in persona dell'amministratore in carica.La Seconda Sezione civile, con ordinanza 7 febbraio 2007, n. 2621, ha rimesso gli atti al PrimoPresidente, avendo ritenuto la sussistenza di un contrasto all'interno della sezione, posto che perun primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assuntedal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre per un secondo orientamento,decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietà, ovverosia dalla ripartizione trai condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettivequote.Per la risoluzione del contrasto la causa viene alle Sezioni Unite civili.Motivi della decisioneLa società ricorrente lamenta:1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1115 e 1139 cod. civ., in relazioneall'art. 360 n. 3, cod. proc. civ. La giurisprudenza dominante, anche successivamente all'isolatasentenza n. 8530 del 1996, che aveva affermato la parziarietà, ha sempre sostenuto e continua asostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini;1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., ai senso dell'art. 360n. 3 cod. proc. civ., posto che la ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operanonei rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore;1.3 con il terzo motivo, violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc.civ., poiché la sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni diverseda quelle dedotte nell'opposizione al decreto ingiuntivo;1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con riferimento adAlfredo R. ;Con il quinto motivo, violazione dell'art. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli artt. 360 nn. 3 e 5 cod.proc. civ., non sussistendo soccombenza nei confronti del Condominio, che era stato chiamato ingiudizio da Alfredo R. ;Con il sesto motivo, violazione dell'art. 63 disp. att., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., nonaveva tenuto conto dell'orientamento della Suprema Corte, secondo cui l'acquirente di una unitàimmobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante causa.2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia,riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini.Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipantiper le obbligazioni assunte dal "condominio" verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo alprincipio generale stabilito dall'art. 1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati perla medesima prestazione: principio non derogato dall'art. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire glioneri all'interno del condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. II, 17 aprile1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005, n. 17563).Per l'indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dallaparziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioniassunte nell'interesse del "condominio", relativamente alle spese per la conservazione e per ilgodimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e perle innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolateda criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie,secondo cui al pagamento dei debiti ereditali i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote el'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quoteereditarie (Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le qualivincolano la pluralità di soggetti passivi - i condomini - occorre muovere dal fondamento dellasolidarietà.L'assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, indifetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge - il criterio non si applica, non essendosufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione;che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietàintrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà delgruppo, in quanto il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazionepluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti delmandato conferito secondo le quote di ciascuno. La disposizione dell'art. 1292 cod. civ. - è noto - silimita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica "nozione dellasolidarietà", definisce l'obbligazione in solido quella in cui "più debitori sono obbligati tutti per lamedesima prestazione" e aggiunge che ciascuno può essere costretto all'adempimento per latotalità (con liberazione degli altri). L'art. 1294 cod. civ. stabilisce che "i condebitori sono tenuti insolido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente". Nessuna delle norme, tuttavia, precisala ratio della solidarietà, ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quantomeno, per risolvere i casi dubbi).Stando all'interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffiguranole risposte dell'ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dallaunicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione(eadem res debita).Mentre dalla pluralità dei debitori e dalla unicità della causa dell'obbligazione scaturisconoquestioni che, nella specie, non rilevano, la categoria dell'idem debitum propone problemi tecniciconsiderevoli: in particolare, la unicità della prestazione che, per natura, è suscettibile di divisione,e la individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato difatto, è naturalisticamente parziaria.Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, l'indivisibilità consiste nel modo di esseredella prestazione: nel suo elemento oggettivo, specie laddove la insussistenza naturalistica dellaindivisibilità non è accompagnata dall'obbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore diadempiere per l'intero. Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipendedalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esternidi una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza dellaprestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dell'obbligazione ha il sopravvento e insorge unapluralità di obbligazioni tra loro connesse.È pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma ilprincipio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla leggeper la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascunodei debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece l'obbligazione è divisibile, salvo che dallalegge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) vacontemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono idebitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare ildebito che per la sua parte. Poiché la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione exlege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazionenormativa dell'obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di unaobbligazione comune, ma naturalisticamente, divisibile viene meno uno dei requisiti dellasolidarietà e la struttura parziaria dell’obbligazione prevale.Del resto, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune èintimamente collegata con la titolarità delle res. Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 cod.civ. - che prevedono la parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effettodell'apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralità di obbligazioniparziarie - esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res. Perla verità, si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con l'attribuzione ereditaria dei beni: diobbligazioni ricondotte alla titolarità dei beni eredi tari in ragione dell'appartenenza della quota.Ciascun erede risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni eredi tari.Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l'obbligazione e la quota e nella strutturadell'obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste ilcarattere della indivisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietà noncontemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo.2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti capo, ai gruppiorganizzati, ma non personificati. Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nelcosiddetto interesse del "condominio" - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontranocertamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi, la unicità dellacausa: il contratto da cui l'obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione(idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua unaprestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata,l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.).L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigurauna prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichialle obbligazioni dei condomini. Non certo l'art. 1115 comma 1 cod. civ. Sotto la rubrica"obbligazioni solidali dei partecipanti", la norma stabilisce che ciascun partecipante può esigereche siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma perestinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto siriferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valoremeramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano esserecontratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido. A parteciò, la disposizione non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, inquanto regola l'ipotesi di vendita della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosacomune soggetta a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i qualisono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell'art. 1119 cod. civ. e, comunque, dallaassoluta inespropriabilità.D'altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si riconduce all'art. 1123 cod. civ.,interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella della cosa. Sitratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dell'appartenenza in comune,in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, anorma dell'art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per laverità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privodi riscontro nei dati formali.Se l'argomento che la ripartizione delle spese regolata dall'art. 1123 comma 1 cod. civ. riguardi ilmero profilo interno non persuade, non convince neppure l'asserto che il comma 2 dello stesso art.1223 - concernente la ripartizione delle spese per l'uso delle parti comuni destinate a servire icondomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può fame - renda impossibilel'attuazione parziaria all'esterno: con la conseguenza che, quanto all'attuazione, tutte le spesedisciplinate dall'art. 1223 cit. devono essere regolate allo stesso modo. Entrambe le ipotesi hannoin comune il collegamento con la res. Il primo comma riguarda le spese per la conservazione dellecose comuni, rispetto alle quali l'inerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne lespese per l'uso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: l'obbligazione, ancorchéinfluenzata nel quantum dalla misura dell'uso diverso, non prescinde dalla contitolarità delle particomuni, che ne costituisce il fondamento. In ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazionicome obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle particomuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, ilvincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delleobbligazioni. D'altra parte, per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento allediverse tabelle millesimali relative alla proprietà ed alla misura dell'uso.2.5 Né la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini. Dallagiurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che lalegittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agirein giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi diimpugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, ecc.. Ma la figura dell'ente,ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non venganosurrogati dai partecipanti. D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano unacategoria definita ancorché non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilitàdifferenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3 legge 22dicembre 1956, n. 1589). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni didiritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi piùopportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinanoi programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione. Per la struttura, glienti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) edell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore el'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuniappartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto eacritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici. Il condominio, infatti, non ètitolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gliimpianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sonoascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; leobbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di unente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. Secondo la giurisprudenza consolidata, poi,l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato conrappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno deicondomini, delle disposizioni sul mandato.Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio ècircoscritta alle attribuzioni - ai compiti ed ai poteri - stabilite dall'art. 1130 cod. civ.. In giudiziol'amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loroquota (art. 1118 e 1123 cod. civ.). L'amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti diciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condominirappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l'amministratore non hacerto il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione,in virtù della legge, degli atti d'acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ognipartecipante concorre alla nomina dell'amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersiche gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l'amministratoreagisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinaticondomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondonodelle conseguenze della lite.Pertanto, l'amministratore - in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti deisuoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spesestabiliti dall'art. 1123 c.c. - non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettivaquota.2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza nonsoltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì dellaindivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di unaespressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; consideratoche l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di sommadi danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge eche l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui siinserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con ildifetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolaritàindividuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola isingoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciòpremesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dalcriterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioniassunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione eper il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comunee per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sonoregolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioniereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alleloro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzionealle quote ereditarie.2.6 Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condominirappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti deirappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante deicondomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli,secondo la quota di ciascuno. Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi didiritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appareadeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale delcondominio negli edifici. Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale,contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e puòcautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitoriad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmentedal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare laripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momentodell'adempimento.Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri motivi di ricorso. Non ilsecondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att., del resto inconformità con quanto stabilito per le spese gravanti sull'usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.),fanno carico all'usufruttuario le spese attinenti all'ordinaria amministrazione ed al semplicegodimento delle cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese dimanutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo all'usufruttuariolimitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto reale su cosa altrui. Correttamente, perciò, laCorte d'Appello non ha considerato responsabile Alfredo R. , in quanto l'usufrutto da lui era statoacquistato in epoca successiva alla data, in cui l'esecuzione dei lavori era stata commissionata edeseguita. Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la questione didiritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile per la decisione. Non il quarto ed ilquinto motivo, in quanto la decisione sulle spese processuali è rimessa al giudice del merito, con ilsolo limite di non condannare la parte interamente vittoriosa.Avuto riguardo alla difficoltà della materia ed al contrasto esistente in giurisprudenza, si ravvisano igiusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese processuali.P.Q.M.La Corte rigetta il ricorso e compensa le speseCommentoNota alla sentenzaCass. Sez. Un. Civili 9148/2008(Obbligazioni contratte dai singoli condomini nell’interesse comune).(Avv. Paolo Brocchi)La sentenza in questione innova profondamente il diritto sostanziale condominiale. In effetti, unodei principi più rilevanti espressi, sino ad oggi, dall'insegnamento giurisprudenziale del SupremoCollegio, era rappresentato dalla c.d. solidarietà passiva illimitata propter rem dei singoli condominiavuto riguardo alle obbligazioni contratte nell'interesse della comunione. In effetti, così, sel'amministratore, richiamato il disposto di cui all'art. 1130, co. 1, nn. 3 e 4, avesse sottoscritto, atitolo negoziale, contratti di somministrazione di beni e servizi in favore dell'ente di gestione,piuttosto che contratti di appalto, giusta, in quest'ultima ipotesi, rituale delibera assembleare, inipotesi di inadempimento, quanto alla controprestazione sinallagmatica gravante sul condominio(pagamento del prezzo), il terzo creditore avrebbe potuto agire, munito di un titolo giudiziale,sottoponendo ad esecuzione forzata il bene immobile (rectius l'unità locale) di proprietà di unoqualsivoglia dei condomini, chiamato così a rispondere dell'intero, salva l'azione di regresso. E'intuibile che tale principio (praticamente indiscusso) era tale da garantire in modo alquantopenetrante il diritto di credito del terzo contraente, che entrava in rapporto contrattuale con uncondominio, il quale era, rettamente, considerato non solo tra i debitori più solvibili (qualità cheoggi - comunque - non perde), ma anche tale da consentire una escussione della pretesa creditoriasecondo tempi e modalità estremamente solleciti.Al contrario, il pronunciamento oggi in commento, di cui alla sentenza Cass. ss. uu. 8.4.2008, n.9148 interviene ad innovare profondamente non solo il diritto condominiale, ma, più latamente,anche gli stessi equilibri negoziali che sino ad oggi avevano interessato la meteria, con significativeed intuibili ripercussioni anche sulla formazione del c.d. sinallagma. Il decisum é condivisibile,coerente ed immune da vizi logici. La questione di diritto affrontata dal Supremo Collegio é chiaraed ora incontrovertibile: la responsabilità dei condomini deve essere retta dal criterio dellaparziarietà, ovvero, in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano leobbligazioni assunte nell'interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione eper il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comunee per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sonoregolate da criteri consimili, dice ancora il Collegio, a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c., per leobbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono inproporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli erediin proporzione alle quote ereditarie. La parziarietà dell'obbligazione si riconduce altresì all'art. 1123c.c., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e quella della cosa. Sitratta, proprio, di obbligazioni propter rem, le quali nascono come conseguenza dell'appartenenza incomune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota,a norma del medesimo art. 1123 c.c., i condomini sono tenuti e quindi sono legittimati passivi inordine alla contribuzione alle spese per le parti comuni. Ritenuto, conclude il Collegio, che lasolidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitorie della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; chein mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinsecaparziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini,ancorché comune, é divisibile, trattandosi di somma di denaro; che la solidarietà nel condominionon é contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 c.c. non distingue il profiloesterno e quello interno; rilevato, infine, che, in conformità con il difetto di struttura unitaria delcondominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delleobbligazioni e della relativa responsabilità, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sueattribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote; tutto ciò premesso, le obbligazioni ela susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal principio della parziarietà.Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, ilcreditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota diciascuno.In effetti é proprio quest'ultima la sintesi più limpida dell'odierno decisum. Ovvero, una pronunciache limita la odierna speditezza e agilità avuto riguardo alle esecuzioni poste in essere nei riguardidel debitore condominio, ma che, innegabilmente, riequilibra in maniera molto significativa laposizione di coloro che, condomini, per avere già, in precedenza, adempiuto pro-quota alleobbligazioni assunte dall'ente di gestione nei riguardi del creditore, potevano vedersi esposti,imperante il pregresso principio della illimitata solidarietà, all'iniziativa esecutiva promossa dalcreditore munito di titolo.Il diritto condominiale é ormai da lungo tempo un diritto di matrice giurisprudenziale. La praticapotrà presto rivelarci quanto l'odierno decisum reggerà alla prova dei fatti, nel divenire deiquotidiani rapporti che impegnano gli operatori del settore".
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