Source: http://www.jurisprudentes.net/Du-droit-de-faire-une-piscine-dans.html
Timestamp: 2018-04-26 03:32:23+00:00
Document Index: 330199747

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 1134', 'art. 5', 'art. 1134', 'art. 455', 'art. 25', 'art. 455', 'art. 25', 'art. 25', 'art. 5']

Du droit de faire une piscine dans une copropriété horizontale, sans autorisation de l'AG - Copropriété
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Du droit de faire une piscine dans une copropriété horizontale, sans autorisation de l’AG
09/02/14 - 09h00 - par Juris Prudentes
M. et Mme X, propriétaires de trois lots 1, 3 et 5 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné M. et Mme Y, propriétaires des lots 2, 4, 6 et 7, en suppression de la piscine creusée dans le jardin dépendant du lot n° 2 et en remise en état du bâtiment C composant le lot n° 4.
M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt d’appel de les débouter de leur demande en suppression de la piscine, alors, selon eux :
1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d’un acte ; qu’aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété du 10 juill. 1998 et partie commune "la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, de la cour et des jardins" ; qu’en jugeant néanmoins que le droit d’affouiller le sol des jardins des lots n° 1 et 2 concernait uniquement des parties privatives, la cour d’appel a dénaturé le sens clair et précis de l’article 4 susvisé en violation des dispositions de l’art. 1134 du Code civil ;
2°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d’un acte ; qu’aux termes de l’article 5 du règlement de copropriété du 10 juill. 1998 est accessoire aux parties communes le droit d’affouiller la cour ou le jardin qui sont choses communes à l’exception du droit de creuser une piscine dans les lots privatifs 1 et 2, attaché auxdits lots ; que l’objet de cette clause était ainsi seulement de définir le droit d’affouiller les sols, et d’exclure du régime applicable aux parties communes, l’affouillement dans les jardins attachés aux lots privatifs 1 et 2 ; qu’en jugeant néanmoins que le sol du jardin "privatif" des époux Y ne pouvait être une partie commune dès lors que l’art. 5 du règlement de copropriété précise sans ambiguïté que le droit de creuser une piscine dans les lots privatifs 1 et 2 est attaché auxdits lots, la cour d’appel a dénaturé le sens clair et précis de l’article 5 susvisé en violation des dispositions de l’art. 1134 du Code civil ;
3°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu’en l’espèce les époux X soutenaient qu’en l’absence de toute division foncière des parcelles formant l’assiette de la copropriété, les sols et sous-sols des parcelles de la copropriété ne pouvaient qu’être des parties communes ; qu’en qualifiant néanmoins le sol des jardins des lots privatifs 1 et 2 de partie privative, sans répondre à ce moyen opérant, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’art. 455 du Code de procédure civile ;
4°/ que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; que l’autorisation de l’assemblée générale est ainsi requise dès lors que les travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ; qu’en se fondant en l’espèce sur la circonstance inopérante que la piscine ne nuisait ni à l’aspect extérieur de l’immeuble ni aux époux X, sans rechercher ainsi qu’elle y état tenue, si ces travaux n’avaient pas affecté l’aspect extérieur de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 25 b de la loi du 10 juill. 1965 ;
5°/ que, subsidiairement, les juges ne peuvent se borner à écarter les demandes des parties, sans analyser, fut-ce sommairement, ou mentionner les éléments produits aux débats sur lesquels ils se fondent ; qu’en se bornant à affirmer laconiquement en l’espèce qu’il n’était pas démontré que la piscine nuise à l’aspect extérieur de l’immeuble, sans s’expliquer, fut-ce sommairement, sur les photographies et constats d’huissiers produits aux débats d’où il ressortait que la piscine apportait une transformation importante à l’aspect extérieur de l’immeuble, visible tant depuis l’extérieur de la copropriété que depuis les lots 1 et 3 appartenant aux époux X, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’art. 455 du Code de procédure civile ;
6°/ qu’est réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ; qu’en rejetant en l’espèce la demande des époux X tendant à la suppression de la piscine construite sans autorisation de l’assemblée générale au motif que ces travaux étaient autorisés par l’article 5 du règlement de copropriété, la cour d’appel a méconnu les art. 25 b et 43 de la loi du 10 juill. 1965 ;
7°/ que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être expresse et ne vaut que pour les travaux strictement conformes à ceux visés par la délibération ; qu’en se fondant, pour débouter les époux X de leur demande tendant à la suppression de la piscine, sur la circonstance qu’une autorisation avait été donnée par l’assemblée générale du 7 juill. 2005 pour la réalisation d’un projet différent de la piscine effectivement construite par les époux Y la cour d’appel a de nouveau violé l’art. 25 b de la loi du 10 juill. 1965.
Mais ayant constaté que le lot n° 2 de M. et Mme Y était composé au rez-de-chaussée d’une maison principale, d’une cour d’allée et d’un jardin et relevé que l’art. 5 du règlement de copropriété stipulait que si est accessoire aux parties communes le droit d’affouiller les cours et jardins, le droit de creuser une piscine dans les lots privatifs 1 et 2 est attaché à ces lots, la cour d’appel a pu retenir, sans dénaturation, que le droit reconnu par le règlement de copropriété concernait des parties privatives et en a exactement déduit que la construction de la piscine ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par ailleurs, la Haute juridiction dit qu’ayant constaté que les planches photographiques produites présentant les dépendances avant puis après les travaux étaient prises avec des angles de vues différents ne permettant pas une comparaison ni de déterminer les travaux réellement exécutés et qu’il en était de même des précisions contenues dans les constats d’huissiers produits, la cour d’appel a répondu aux conclusions en retenant qu’il n’était pas établi que de nouvelles ouvertures avaient été pratiquées dans le bâtiment.
Cass. Civ. 3e, 13 nov. 2013, pourvoi N° 12-24.097, rejet, inédit