Source: http://immob-schneider.de/8-18/Urteile.htm
Timestamp: 2017-09-26 14:23:44
Document Index: 340668951

Matched Legal Cases: ['§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 366', '§ 21', '§ 21', '§ 27', '§ 15', '§ 27', '§ 21', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 22', '§ 559', '§ 22', '§ 22', '§ 559', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Urteile bei Immobilien R. Schneider KG Dortmund
Wohnungseingangstüren grenzen das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab und sind somit Teil des Gemeinschaftseigentums. Werden sie beschädigt oder zerstört, dann ist es Aufgabe der Gemeinschaft, die Türen zu ersetzen. Hierbei spielt keine Rolle, ob die Wohnung von den Eigentümern selbstgenutzt oder vermietet wird.
Selbst wenn die Mieter die Wohnungseingangstür mutwillig beschädigt haben, besteht der Anspruch des betroffenen Eigentümers fort (LG Dortmund, Urteil vom 11.04.2017, Az. 1 S 473/16). Lediglich bei der Frage, wer für die Kosten aufkommt, kann die Verursachung im Rahmen eines Kostenverteilungsbeschlusses nach § 16 Absatz 4 WEG berücksichtigt werden.
Quelle: Der Wohnungseigentümer 07/2017
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Mieter, der in eine unrenovierte Wohnung zieht, beim Auszug nicht unbedingt renovieren muss. Das könne auch dann gelten, wenn im Mietvertag eine Klausel zu Schönheitsreparaturen vereinbart wurde. Allerdings müssen die Mieter im Zweifel nachweisen, dass die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war. In dem konkreten Fall ging es um einen vererbten Mietvertrag. Die in den Vertrag eingetretenen Erben kündigten ihm und übergaben die Wohnung an den Vermieter. Der verlangte Schadenersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen. Die Erben wollten nicht zahlen, weil die Wohnung der verstorbenen Mieterin (hier: 1954) in unrenoviertem Zustand übergeben worden sei - mussten sie aber. Die pauschale Aussage genügte nicht. Sie konnten nicht beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig gewesen war.
(LG Berlin, 63 S 114/14) Quelle IVD West April 2017
Mieter müssen es im Grunde stets dulden wenn Vermieter besser isolierte Kunststofffenster ein- und alte Holzfenster ausbauen lassen wollen. Das gleiche gilt im Prinzip für den Einbau einer Gasetagenheizung, die als Modernisierungsmaßnahme einen Kohleofen ersetzen soll. Eine Mieterin wehre sich gegen die Umbauten unter anderem mit der Begründung vor Gericht, sie heize mit Holz und somit CO 2- neutral- allerdings vergeblich. Die neuen Isolierglasfenster müssten geduldet werden, weil sie dazu dienten, Energie einzusparen. Gleiches gelte für die Gasetagenheizung. Dass sie Kohleöfen behaglicher finde, spiele keine Rolle. Die Gasetagenheizung erhöhe den Wohnwert, der Einbau könne daher nicht verhindert werden.
(LG Berlin, 65 S 144/15) Quelle IVD West April 2017
Ein einzelner Eigentümer kann es nicht durchsetzen, dass in der Tiefgarage der Wohnungseigentumsanlage an seinem Elektro-Pkw-Stellplatz eine Ladestation installiert wird, wenn die Eigentümerversammlung dem nicht zustimmt. Dies nicht einmal dann, wenn er bereit ist, die Kosten für die Herstellung einer Stromleitung vom Hausverteiler zur Ladestation alleine zu tragen.
(LG München I, 36 S 2041/15) Quelle IVD West April 2017
Das Amtsgericht Wiesbaden hat es einer Frau, der ein denkmalgeschütztes Haus zur Hälfte gehört (die andere Hälfte gehört ihrem Bruder) untersagt, auf dem Vordach 40 Gartenzwerge zu platzieren. Hier hatte der Bruder Zwerge abräumen lassen. Die Schwester ging gerichtlich dagegeb an - vergeblich. Sie konnte die gewünschte ,,richterliche Erlaubnis'' zum Aufstellen ihrer Gartenzwerge nicht durchsetzen. Denn die Zwerge stellten eine erhebliche Beeinträchtiung denkmalgeschützter Gebäude dar, so das Gericht, und schädigten deren ,,historisches Erscheinungsbild''
AG Wiesbaden, 93 C 4622/13) Quelle IVD West, April 2017
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg positioniert sich in einem Thema anders als es die meisten Gerichte in vergleichbaren Fällen getan haben. Es hält eine Attrappe einer Videoüberwachnungskamera nicht für so schlimm, dass sie das Persönlichkeitsrecht der Mieter angreifen würde. Das Interesse des Vermieters, Vandalismus-Schäden durch Abschreckung vermeiden zu können, wiege schwerer als das Gefühl der Mieter, beobachtet zu werden. Das gelte insbesondere dann wenn die Mieter darüber aufgeklärt worden sind, dass es sicht um Attrappen handele.
AG Berlin - Schöneberg, 103 C 160/14) Quelle IVD West April 2014
Vermieter dürfen keine Kontrollgänge machen
-regelmäßige Besichtigung ungesetzlich
MÜNCHEN. Für Vermieter gibt es kein Recht zur regelmäßigen Wohnungsbesichtiung. Denn Mieter haben einen Anspruch darauf, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Darauf weist der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen in München hin. Dieses Recht ist verletzt, wenn der Vermieter die Räume untersucht, ohne dass dazu ein konkreter Anlass besteht. Ein begründeter Anlass kann aber die Vorbereitung von Instandhaltungsmaßnahmen, das Ablesen von Messgeräten oder die Installation und Wartung von Rauchwarnmelder sein. Nach Auffassung des Amtsgerichts München kann ein Vermieter etwa alle fünf Jahre eine Besichtigung verlangen. Das sei der Zeitraum, nach dessen Ablauf im Allgemeinen Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind.
(AZ.:461 C 19626/15) Quelle Ruhr Nachrichten März 2017
Mieter haben das Recht, die vom Vermieter geschickte Betriebskostenabrechnung einzusehen. Das können sie persönlich an dessen Wohnort tun oder sich - gegen Kostenerstattung - Fotokopien der Originalrechnungen bestimmter Bereiche der Abrechnung schicken lassen. Schickt der Vermieter jedoch von sich aus Kopien der Nebenkosten des vorangegangenen Jahres, so kann er die Kopier- und Portokosten nicht seinem Mieter auferlegen - er hat sie selbst zu tragen. (AG Bingen, 21 C 197/15)
Quelle IVD West 03/2017
Die für eine Mieterhöhung zugrunde zu legende ''ortsübliche Vergleichsmiete'' ist grundsätzlich aus den ''üblichen Entgelten'' zu bestimmen, die das Mietniveau in der gesamten Gemeinde repräsentieren. Diesen Anforderungen genügt ein Sachverständigengutachten nicht, in dem nur Wohnungen aus einer einzigen Siedlung ''verglichen'' werden - die dazu noch dem demselben Vermieter gehören. Der BGH: Selbst wenn sich in dem betreffenden Ortsteil eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befinden, ''nötig dieser Umstand nicht dazu, eine Art 'Spezialmietspiegel' für diesen Ortsteil aufzustellen'' (BGH: VIII ZR 359/12)
Recht und so -
Mietern würde ein ''Übermaß zum nicht dem Schönheitsreparaturkatalog'' der zweiten Berechnungsverordnung gehörenden Arbeiten (Absatz 4 Satz 3) auferlet, wenn sie nach ihrem Auszug aus der Wohnung auch verpflichtet wären, die mitvermieteten Einbaumöbel zu streichen. So entschieden vom Landgericht Berlin. ( Hier sollten die Mieter 1.880 € für diesen - vom Mieter schließlichgetragenen - Anstrich bezahlen - ohne Erfolg.) (LG Berlin, 67 S 359/15)
Quelle IVD West 04/2016
Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage haben nicht das Recht, das Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers im Areal einzusehen. Sollten Rückstände beim ''Wohngeld'' bestehen, dann darf der Verwalter das Grundbuch einsehen und den Eigentümern die für einen Beschluss zur Durchsetzung der Ansprüche erfoderlichen Informationen weitergeben. (OLG Hamm, 15 W 210/14)
Vermietern ist nicht erlaubt, die Kautionen seiner Mieter auf einem ''normalen'' Sparbuch anzulegen, weil es dort nicht vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger der Vermieter geschützt ist, etwa im Falle einer Insolvenz. Es muss sich um ein "getrennt vom Vermögen des Vermieters" eingerichtetes Mietkautionskonto handeln, "das nach außen als treuhänderisch verwaltetes Vermögen zu erkennen ist". Das Mietverhältnis endet auch nur dann, wenn der Vermieter seine Pflicht, die Mietkaution - fehlende Mängel vorausgesetzt - an seinen vormaligen Mieter zurück zu zahlen, erfüllt hat. (BGH, VIII ZR 324/14)
Quieken (ein knappes Dutzend) Meerschweinchen einer Universität (hier in Münster), die dort am Institut für Neuro- und Verhaltensbiologie gehalten werden, nachts derart laut, dass eine Nachbarin, deren Grundstück nur zwei Meter von dem Gehege entfernt liegt - unzumutbar gestört wird, so müssen die Tiere „umziehen“. Das gelte auch schon allein deswegen, weil die zehn Meter lange und acht Meter breite Käfiganlage am Gebäude der Universität den Mindestabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück nicht eingehalten hat. (VwG Münster, 2 K 1015/13)
BMJV: Verbesserungen im Bereich der Immobilienfinanzierung geplant
Das Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz ( BMJV) hat einen Referententwurf für ein Gesetz der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie veröffentlicht. Damit soll der Verbraucherschutz im Bereich der Immobilienfinanzierung weiter verbessert werden.
Quelle:IVD Newsletter, 15.01.2015
Wer eine Überwachungskamera an sein Haus anbringt, um Verbrecher abzuschrecken oder überführen zu können, muss die Richtlinie zum Schutz personenbezogener Daten beachten. Sobald der öffentliche Straßenraum gefilmt wird, müssen Menschen, die von der Kamera erfasst werden könnten, informiert werden. Das entschied der Europäische Gerichtshof in seinem Urteil vom 11. Dezember 2014 (C-212/13).
Das Erbschaftssteuergesetz entspricht nicht der Verfassung
Ende Dezember erklärte das Bundesverfassungsgericht das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz für teilweise verfassungswidrig. Zwar bleibt das bisherige Recht in Fällen, in denen die Schenkung oder der Erbfall vor dem 17. Dezember 2014 stattgefunden hat, gültig. Doch bis zum 30. Juni 2016 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung schaffen, die auch rückwirkend zum 17. Dezember 2014 in Kraft treten könnte.Insbesondere für Familienunternehmen mit bis zu 20 Arbeitnehmern besteht akuter Handlungsbedarf.
Zu den Aufgaben und der Haftung des Verwaltungsbeirats
Die Aufgaben eines Beirats in einer Wohnungseigentümergesellschaft sind im WEG nur rudimentär geregelt. Der Beirat soll den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Als konkrete Aufgaben nennt das Gesetz die Kontrolle von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Rechnungslegungen und Kostenvoranschlägen.
Es handelt sich also um reine Kontrollpflichten, das heißt, der Beirat fungiert als „Auge und Ohr“ der Gemeinschaft. Nur wenn durch die Teilungserklärung oder entsprechende Beschlüsse dem Beirat darüber hinausgehende Aufgaben zugewiesen werden, kann er auch insoweit tätig werden. Dabei muss er jedoch immer im Blick haben, dass er für ein Fehlverhalten haftet.
Das OLG Düsseldorf (3 Wx 221/97) hatte im Jahre 1997 folgenden Fall zu beurteilen.
Dem Beirat war die Jahresbarechnung durch den Verwalter zur Kontrolle vorgelegt worden. Bei der Prüfung verzichtete der Beirat aber auf eine Kontrolle der Kontenbelege. Dadurch entging ihm, dass der Verwalter Geld der WEG auf die Seite geschafft hatte. Das OLG Düsseldorf verurteilte den Beirat zu einem Schadensersatz in Höhe von 100.000 DM.
Quelle: AIZ 4/2014
Kein Vorrang der Instandhaltungsbeiträge bei Hausgeldzalungen
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter im Rahmen der Jahresabrechnung aus den tatsächlich geleisteten bzw. mit Guthaben verrechneten Hausgeldern zunächst die beshlossenen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage in voller Höhe abführen soll, und zwar unabhängig von der Höhe der Hausgeldzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer, und nur den Restbetrag des anteiligen Hausgeldes mit den weiteren Ausgaben gemäß Wirtschaftsplan im Abrechnungsjahr verrechnen soll, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (LG Köln, 9. Februar 2012, 29 S 181/11).
Die durch die Beschlussfassung abweichend von § 366 Abs. 2 BGB getroffene Regelung kann dazu führen, dass die Instandhaltungsrücklagen in vollem Umfang aufgefüllt wird, jedoch eine Kostendeckung zur ordungsmäßigen Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr möglich ist. Ein Beschluss, der einen vollumfänglichen Zugriff auf die Hausgeldzahlungen zu Gunsten der Instandhaltungsrücklage und damit die Möglichkeit besteht, dass aufgrund der beschlossenen Verrechnung keinerlei Zahlungen auf das eigentliche Haushaltsgeld erfolgen, weil darauf nur unzureichende Zahlungen erfolgen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin und für ungültig zu erklären.
Quelle: Der Wohnungseigentümer, Ausgabe 1/2013 S.14
Schadensersatz wegen Lärmbeeinträchtigung
Einem Wohnungseigentümer steht gegenüber einem Miteigentümer und dessen Mieter Schadensersatz zu, wenn diese ihn rechtswidrig und schuldhaft durch ruhestörenden Lärm in seinen Eigentumsrechten verletzt haben.
Ein vermietender Wohnungseigentümer verletzt rechtswidrig und schuldhaft das Eigentum abderer Miteigentümer, wenn er nicht für die Einhaltung ordnungsmäßigen Gebrauchs des Gemeinschafts- und des Sondereigentums durch seine Mieter durch Unterlassen ruhestörenden Lärms sorgt.
Als Nutzer der selbst bewohnten Wohnung hat jeder Wohnungseigentümer ein besonderes Interesse daran, nicht durch Lärmbelästigungen aus anderen Wohnungen gestört zu werden. Er ist darauf angewiesen, sich in seiner Wohnung zurück zu ziehen, was aber nicht uneingeschränkt möglich ist, wenn er dabei durch Lärmbelästigungen anderer Wohnungseigentümer gestört wird.
Der durch eine solche Gebrauchsminderung entstandene Vermögensschaden an einer Eigentumswohnung ist in Anlehnung an die im Mietrecht entwickelte Rechtsprechung zur Mietminderung bei Lärmbelästigung mit 20 Prozent der entsprechenden ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten, im vorliegenden Fall mit einem Betrag von insgesamt 5.126,55 Euro (AG Düsseldorf, 04.07.2011, 290 a C 1651/10).
Vorangegangen war ein jahrelanger Rechtsstreit, in dem der vermietende Wohnungseigentümer, wiederholt verpflichtet worden war, dafür Sorge zu tragen, dass die Lärmstörungen unterbleiben (vgl. dazu zuletzt OLG Düsseldorf, 21.10.2008, 1-3 Wx 240/07, DWE 2009, 23).
Quelle: Der Wohnungseigentümer, Ausgabe 1/2013 S.14ff.
Instandhaltung und Instandsetzung ist Gemeinschaftsangelegenheit
Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 23 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.
Soweit nicht gemäß § 21 Abs. 2 WEG ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen EIgentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, ist der einzelne Eigentümer nicht berechtigt, eigenmächtig bauliche Maßnahmen selbst vorzunehmen oder durch Dritte ausführen zu lassen.
Sind solche Maßnahmen bereits von einem Wohnungseigentümer veranlasst, ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt, auch ohne ausdrückliche Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer durch Antrag auf einstweilige Verfügung einen Baustop der bereits begonnenen Arbeiten durchzusetzen. Sollten die Wohnungseigentümer nachträglich die Maßnahmen bzw. deren Fortführung oder Beendigung genehmigen, wird die einstweilige Anordnung überholt (AG Augsburg, Beschluss vom 16.04.2012, 31 C 1625/12).
Quelle: Der Wohnungseigentümer, Ausgabe 1/2013 S.15
Leinenzwang auch ohne ausdrückliche Hausordnungsregelung
In Wohnungseigentumsanlagen gilt grundsätzlich aus dem Wohnungseigentumsrechtlichen Rücksichtnahmegebot, und zwar unabhängig von einer entsprechenden Hausordnungsregelung, dass Hunde sowohl im Gebäude als auch in der Außenanlage der Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich angeleint zu führen sind (AG München, Urteil vom 19.09.2011, 485 C 1864/11 WEG).
Diese Verpflichtung der Hundehalter ergibt sich nach der Entscheidung des AG München schon aus den gesetzlichen Bestimmungen nach §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG.
Unabhängig davon, ob im Einzelfall die Hunde gefährlich seien oder dazu neigen, aus anderen Gründen an Personen hochzuspringen, stelle allein der Umstand, dass Hunde unangeleint herumlaufen, eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar, die über das nach $ 14 Nr. 1 WEG unvermeidliche Maß hinausgehe. Im Übrigen stelle es für die Hundehalter so gut wie keine Belastung dar, die Hunde angeleint zu führen. Es sei ihnen ohne Weiteres zuzumuten, die Hunde vor dem Verlassen der Wohnung anzuleinen und sie bis zu den Stellen, wo ein freies Herumlaufen möglich ist, angeleint zu führen.
Auch wenn in einer Hausordnung nur ein Leinenzwang für das Gebäude geregelt sei, habe dies nicht zur Folge, dass in den Außenanlagen kein Leinenzwang gelte. Vielmehr können nach $ 14 Nr. 1 WEG durch eine Hausordnung keine unzulässigen Handlungen und verhaltensweisen erlaubt werden.
Quelle: Der Wohnungseigentümer, Ausgabe 1/2013 S.15ff..
Hausverbot ja - dennoch Einsichtsrecht
Weil ein Wohnungseigentümer ihn in der Wohnungseigentümerverdsammlung als Lügner und Betrüger bezeichnet hatte, erteilt ein Verwalter diesem Eigentümer für sein Büro Hausverbot.
Das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee bestätigte dem Verwalter zunächst, dass er als Inhaber der Büroräume jeder Person gegenüber ein Hausverbot erteilen könne, ohne die näher begründen zu müssen (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 25.01.2012, 7 C 332/11, WEG). Nur wenn zu befürchten wäre, dass der Verwalter seine Pflichten gemäß § 27 WEG gegenüber den vom Hausverbot betroffenen Eigentümern nicht mehr ordnungsgemäß erfüllen würde, wäre ein solches Gebot gegebenenfalls aufzuheben. Allerdings seien die Betroffenen Wohnungseigentümer, da sie den Verwalter nicht bedroht hätten, zur Einsichtnahme der Verwaltungsunterlagen in dessen Büroräumen nach vorheriger Terminabsprache berechtigt. Dies sei zumutbar. Ein Hausverbot könne insoweit nicht erteilt werden.
Quelle: Der Wohnungseigentümer, Ausgabe 1/2013 S.16
Kein uneingeschränktes Aushandeln des Verwaltungsvertrages durch den Beirat
Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, dem mit dem neu bestellten Verwalter abzuschließenden Verwaltungsvertrag auszuhandeln und zu unterzeichnen, verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Ein allgemeiner Ermächtigungsbeschluss, der inhaltlich keinerlei Einschränkungen enthält, ist nach Auffassung der LG Köln nicht zulässig (LG Köln, Urteil vom 31. Januar 2013, 29 S 135/12).
Vielmehr ist ein solcher Ermächtigungsbeschluss hinsichtlich entsprechender Eckdaten zu Vertragslaufzeit und Vergütung einzuschränken, mit der Folge, dass die Vertretungsmacht nach außen hin beschränkt ist. Die Wohnungseigentümer müssten zumindest diese Eckdaten des Verwaltervertrages kennen. Dem Verwaltungsbeirat kann jedenfalls nicht völlig freie Hand gelassen werden, da der Abschluss der Vertrages mit dem Verwalter zu den Kernaufgaben der Wohnungseigentümer gehört und sie ihr Selbstbestimmungsrecht nicht vollständig in die Hand einer kleinen Gruppe geben dürfen.
Einzelner Wohnungseigentümer kann Bestellung eines Notverwalters verlangen
Auch auf Anfrage eines einzelnen Wohnungseigentümers kann das Gericht gemäß § 21 Abs. 4 und 8 WEG einen Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum - gegebenenfalls auch durch einstweilige Verfügung - bestellen. Dabei muss der Kläger das Gericht durch detaillierte Sachschilderung in die Lage versetzen, nach billigem Ermessen einen geeigneten Verwalter zu bestellen. Das Gericht braucht selbst keinen geeigneten Verwalter und die entsprechenden Vertragskonditionen ermitteln, sondern muss lediglich auf die Parteien einwirken, die entsprechenden Vorschläge zu unterbreiten. Zudem muss die Zustimmung des Vorgeschlagenen Verwalters zur Übernahme der Verwaltung und den angebotenen Konditionen vorliegen.
Ein Rechtsschutbedürfnis auf gerichtliche Verwalterstellung besteht jedoch nur, wenn die Wohnungseigentümer zuvor vergeblich den Versuch unternommen haben, einen Verwalter zu bestellen. Scheitert dieser Versuch wegen völliger Zerstrittenheit und liegt eine unmittelbare Gefahr für die gemeinschaftliche Verwaltung und deshalb dringender Handlungsbedarf (Heizölkauf) vor, kann die Bestellung gemäß § 21 Abs. 8 WEG im Rahmen der richtigen Ermessensentscheidung auch durch einstweilige Verfügung erfolgen (LG Karlsruhe, Beschluss vom 23. November 2012, 11T419/12).
Eine Eigentümergemeinschaft hat Überlegungen zur Änderung der Teilungserklärung angestellt. In der vorliegenden Teilungserklärung ist die Instandhaltungsverpflichtung für Fenster und Rollläden nicht auf die einzelnen Eigentümer übertragen. Demnach sind Kosten vom gemeinschaftlichen Instandhaltungskonto zu bestreiten oder nötigenfalls eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen erforderlich.
Muss eine Änderung, nach der die Fenster und Rollläden im räumlichen Bereich des jeweiligen Sonder- oder Teileigentümers vollständig alleine zu unterhalten sind, einstimmig beschlossen werden oder genügt eine Dreiviertel- Mehrheit?
Muss gegebenenfalls die Teilungserklärung notariell geändert werden oder genügt eine Beschlussfassung mit entsprechender Protokollierung der neuen Regelung?
Eine Änderung der Kostentragungspflicht können die
Wohnungseigentümer nicht durch Versammlungsbeschluss
herbeiführen. Fenster und Rollläden als Fassadenbestandteile
sind zwingend Gemeinschaftseigentum.
In einer Vereinbarung kann aber die Übernahme der Instandhaltungs-, Wartungs- und Reparaturkosten durch den einzelnen Eigentümer, der die Einrichtungen nutzt, geregelt werden.
Die Änderung der Teilungserklärung müssen alle Eigentümer beim Notar veranlassen.
BGH, Urteil v. 25.9.2009, Az. V ZR 33/09
11/12 Quelle: AIZ Das Immobilienmagazin, Ausgabe 11/2012
Wirksamkeit von Beschlüssen trotz Auszählungsfehlers
Eine Eigentümergemeinschaft, für die wir als Verwalter tätig sind, hat 20 Eigentumswohnungen: 100,00000 Miteigentumsanteile verteilt auf 19 Eigentümer: Ein Eigentümer hat zwei Wohnungen mit je 6,39000 Miteigentumsanteilen.
Im Protokollformular der Eigentümerversammlung ist das Stimmrecht so festgelegt, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat - unabhängig von der Anzahl der ihm gehörenden Wohnungen.
Nun wurde der Beschluss zur Weiterführung der Verwaltung in der Eigentümerversammlung mit 16 Ja-Stimmen (69,59 Miteigentumsanteile) angenommen. Zwei Eigentümer (19,17 Miteigentumsanteile) stimmten dagegen. Eine Anfechtung des Beschlusses gab es nicht.
In der Eigentümerversammlung ein Jahr später wies der Eigentümer, der gegen die Weiterführung der Verwaltung gestimmt hatte, darauf hin, dass in der Teilungserklärung festgelegt ist: "Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile." Er behauptet nun, alle Beschlüsse seien nichtig, da nach Köpfen und nicht nach Miteigentumsanteilen ausgezählt wurde.
Sind nun wirklich die Beschlüsse der Vergangenheit unwirksam?
Alle Beschlüsse werden durch die Verkündung durch den
Versammlungsleiter konstituiert. Dies auch, wenn dieser ein
falsches Ergebnis verkündet.
Weiterhin gilt, dass formale Fehler
unbeachtlich sind, wenn selbige keinen Einfluss auf das Ergebnis haben.
BGH VZB10-01v23.8.2001
11/12 Quelle: AIZ Das Immobilienmagazin
...zum Besichtigungsrecht des Vermieters
Kann es auch mit einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden?
Das Besichtigungsrecht des Vermieters kann sich aus dem
Mietvertrag oder dem Gesetz ergeben. Bei dem gesetzlichen
Besichtigungsrecht bedarf es allerdings eines konkreten Anlasses.
Das kann zum Beispiel der beabsichtigte Verkauf des Mietobjekts
Nicht ungewöhnlich ist es allerdings, dass es "Terminschwierigkeiten" des Mieters gibt oder dieser das Betreten seiner Wohnung gleich gänzlich verweigert.
muss der Vermieter sein Recht gerichtlich durchsetzen, was bei
einer normalen Klage natürlich lange dauern kann. Eine "Abkürzung" könnte da die Beantragung einer einstweiligen Verfügung zum Betreten der Wohnung sein.
Das Problem: Die einstweilige Verfügung stellt in der Regel eine sogenannte Vorwegnahme der Hauptsache dar.
Statt einer gründlichen juristischen Prüfung - wie die beim Klageverfahren - erfolgt nur eine sogenannte kursorische Prüfung des Anspruchs. Es kann also passieren, dass eine einstweilige Verfügung - zum Beispiel für ein Betretungsrecht - erlassen wird, sich im nachfolgenden Klageverfahren aber herausstellt, dass der
Vermieter gar keinen Anspruch hatte. Dann ist der "Schaden" aber
Die Gerichte erlassen deshalb eine einstweilige Verfügung nur bei besonderer Eilbedürftigkeit, das heißt in
absoluten Ausnahmefällen. Das kann zum Beispiel bei der
Durchsetzung von dringenden Instandsetzungsarbeiten (AG Berlin-
Hohenschönhausen, GE 1997, 1175) der Fall sein.
In diesem Jahr hat das AG Kassel eine einstweilige Verfügung zu
Gunsten eines Vermieters erlassen, der einen freihändigen
"Notverkauf" seines Mietobjekts plante. Der Mieter hatte keine Miete mehr gezahlt, war gekündigt und eine Räumungsklage lief.
Durch das Ausbleiben der Miete bekam der Vermieter erhebliche
Schwierigkeiten mit seiner finanzierenden Bank. Deshalb war es
notwendig, Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen.
Das AG Kassel sah hier eine Eilsituation gegeben.
Die Entscheidungen der oben genannten Gerichte sind richtig und
nachvollziehbar. Sie zeigen aber zugleich, dass die Durchsetzung
des Besichtigungsrechts durch einstweilige Verfügung der absolute
Ausnahmefall ist.
...zum WEG-Verwalter
Kann auch eine sogenannte "Ein-Euro-GmbH" zur Verwalterin bestellt werden?
WEG-Verwalter kann nicht jeder werden. Die Gesellschaft
bürgerlichen Rechts (GbR) ist beispielsweise nach der
Rechtsprechung des BGH "gesperrt". Im Jahre 2011 hatte dann das
LG Karlsruhe (11 S 7/10) entschieden, dass eine sogenannte "Ein-
Euro-GmbH", also eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft nach § 5a GmbH- Gesetz nicht Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage sein kann. Gegen dieses Urteil war Revision eingelegt worden.
Der Verwalter muss seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen
können. Dies bestimmt sich nicht nach der Rechtsform, sondern
nach den finanziellen Mitteln, über die er verfügt. Danach kann auch eine "Ein-Euro-GmbH" mit einem niedrig angesetzten Stammkapital eine ausreichende Bonität haben, zum Beispiel weil sie über ausreichende andere Mittel verfügt oder sich der Geschäftsführer für die Gesellschaft verbürgt hat.
Es muss also eine Prüfung der Bonität stattfinden, die bei einer "normalen" GmbH genauso fehlen kann wie zum Beispiel bei einem Einzelkaufmann.
Der BGH widerspricht deshalb dem LG Karlsruhe. Die Revision
bleibt allerdings trotzdem erfolglos, weil der BGH die Bestellung der "Ein-Euro-GmbH" aus anderen Fällen für unwirksam hält.
Eine Grundsatzentscheidung der zuzustimmen ist.
Die Zuverlässigkeit und Bonität einer GmbH bestimmt sich nicht nur nach dem im Handelsregister eingetragenen Stammkapital. Allerdings ist betroffenen Eigentümergemeinschaften bei der Bestellung von "Ein-Euro-Gmb`H's" anzuraten, die Bonität genauer zu prüfen.
11/12 Quelle: AIZ, Das Immobilienmagazin, Ausgabe 10/2012
Das OLG München (3 U 4494/11 vom 23.05.2012) hatte sich damit jetzt erstmals auseinanderzusetzen. Die verkaufte Wohnung, beziehungsweise das Gebäude, in dem sie lag, war sowohl im Verkaufsprospekt als auch im Kaufvertrag als "denkmalgeschützt" bezeichnet worden. Zugleich erhielt der Kaufvertrag im Hinblick auf die Angabe zur Denkmalseigenschaft aber die Einschränkung, dass der Verkäufer für eine "Erlangung des steuerlichen Vorteils" keinerlei Haftung übernehme.
Es kann also dazu kommen, dass es für einen längeren Zeitraum eine "werdende" neben einer "richtigen" WEG gibt.
Für Hausverwalter wird dadurch die Arbeit nicht leichter. Geklärt hat der BGH aber in dem Urteil zugleich die Frage, ob der noch im Grundbuch eingetragene Verkäufer neben dem "werdenden" Eigentümer für Hausgeldschulden haftet: Die ist nicht der Fall.
....zum Grundstückskauf
kann der Kaufpreis auch gemindert werden, wenn er unterhalb des Verkehrswert liegt?
Kauft jemand ein Grundstück und es stellt sich hinterher heraus, dass dieses Mängel aufweist, so hat er unter anderem das Recht, den Kaufpreis zu mindern. Hat er das Grundstück allerdings unterhalb des Verkehrswertes erworben, so stellt sich die Frage, ob dann noch eine Minderung gerechtfertigt sein kann.
Das OLG Frankfurt (4 U 175/07 vom 02.06.2010) hat in einem solchen Fall eine Minderung des Kaufpreises für nicht zulässig gehalten.
Im dort entschiedenen Fall hatte der Käufer eine Eigentumswohnung erworden. Der Kaufpreis als ,,Mietzuschuss" zurück erhalten. Der tatsächliche Kaufpreis war dadurch also erheblich geringer.
Nach der Übergabe der Wohnung stellte der Käufer diverse Mängel fest und klagte auf Kaufpreisminderung. Das OLG Frankfurt - wie oben ausgeführt - versagte ihm diesen Anspruch.
Anderer Meinung war der BGH in der Revision (V ZR 122/10 vom 27.05.2011). Für die Berechtigung zur Minderung komme es nicht darauf an, ob der tatsächliche Kaufpreis unterhalb des Verkehrswertes liegt. Entscheidend sei allein, dass die vereinbarte Leistung und die vereinbarte Gegenleistung sich wegen der später festgestellten Mängel nicht mehr entsprechen.
Allerdings - so der BGH - müsse die Minderung auf der Grundlage des tatsächlichen Kaufpreises (Kaufpreis gemäß Vertrag minus ,,Mietzuschuss") berechnet werden.
Der Entscheidung des BGH ist juristisch zuzustimmen. In praktischer Hinsicht gilt dies noch viel mehr. In einem Streitfall müsste nämlich sonst immer der ,,wahre" Verkehrswert durch einen Gutachter festgestellt werden, um zu ermitteln, ob der Kaufpreis überhaupt unter dem Verkehrswert lag.
Dies würde einen erheblichen Aufwand an Zeit und Kosten bedeuten.
....zum Balkonanbau in der WEG
Welche Beschlussmehrheit ist für einen nachträglichen Anbau von Balkonen erforderlich?
Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer - oder auch eine Mehrheit von Wohnungseigentümern- nachträglich an die eigene Wohnung einen Balkon anbauen, so bedarf es hierfür eines Beschlusses der Gemeinschaft.
Der Anbau von Balkonen stellt eine bauliche Änderung nach § 22 WEG dar. Derartige Beschlüsse bedürfen in der Regel der Zustimmung aller Eigentümer.
Ausnahme: Es gibt eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung, die eine geringere Mehrheit vorsieht.
Oder: Der Balkonanbau ist als Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 559 BGB anzusehen und der Anbau stellt für keinen der übrigen Wohnungseigentümer eine Benachteiligung dar.
Dann reicht gemäß § 22 Abs. 2 WEG die so genannte doppelte qualifizierte Mehrheit (3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, diezugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren).
Mit dem § 22 Abs. 2 WEG wollte der Gesetzgeber bei der Reform 2007 Modernisierungen erleichtern.Seither ist die Frage, ob dies auch für den Balkonanbau gilt.
Im Bereich der Mietrechtsprechung wird der nachträgliche Anbau eines Balkons als Modernisierung im Sinne von § 559 BGB angesehen.
Diese Rechtsmeinung hat auch das Amtsgericht Konstanz (NZM 2007,888) übernommen. Im konkreten Fall hat es einen mit 3/4-Mehrheit gefassten Beschluss zum Balkonanbau gleichwohl die Wirksamkeit versagt.
Begründung: Der gegen den Beschluss klagende Eigentümer sei durch die eintretende Verschattung seines bereits existenten Balkons benachteiligt. In die gleiche Richtung geht eine Entscheidung des LG Lüneburg (Wohnungseigentümer 2011, 118). Auch dieses Gericht sah den nachträglichen Anbau eines Balkons in Hannover als Modernisierung an.
Wegen der durch den Anbau eingetretenden Verschattung einer anderen Wohnung sah es aber ebenfalls einer Benachteiligung des ,,verschatteten" Eigentümers. Der Beschluss hätte also nur mit der Zustimmung aller Eigentümer zustande
Die gut gemeinte Gesetzesänderung aus dem Jahre 2007, die derartige Investitionen und Verbesserungen erleichtern sollte, scheint nach den bisherigen Entscheidungen ins Leere zu laufen. Eine Entscheidung des GBH zu derartigen Fällen bleibt abzuwarten.
1211 Quelle IVD net
§ 3 Geldwäschegesetz - Allgemeine Sorgfaltspflichten
-Alle Immobilienmakler sind verpflichtet, die Sorgfaltspflichten
aus dem GWGanzuwenden
- Allgemeine Sorgfaltspflichten sind:
Identifizierung von Kunden (persönliche Daten)
Überpfüfung der Identität (Ausweis/Registerpapiere)
Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten (bei Vollmachten, Treuhandgeschäften, juristische Personen usw.)
Laufende Geschäftsbeziehungen auf Anzeichen von Geldwäsche überwachen
Aufzeichnung und Aufbewahrung der Kundendaten und Ausweis/Registerpapiere
Auskunftspflichtig gegenüber Aufsichtsbehörden (Mitwirkung geboten)
- Besondere Sorgfaltspflicht - Verdachtsanzeige - bei
- Pflichten gegenüber Verkäufer- und Käuferkunden
- Pflichten erfüllen vor Verwirklichung des Hauptvertrages
Vollmacht zur Einholung eines Notarvertrages
In jedem Fall vor Abschluss des Geschäfts/Entgegennahme der Provision
-Aufsichtsbehörden überprüfen Einhaltung der Pflichten, Ordnungswidrigkeit bei Verstoß
1111 Quelle IVD West
Nachbarrecht: Ist ein Parkplatz in der Nähe, dann muss der "Notweg" nicht befahren werden
Liegt ein Grundstück nicht in einer Straße, so dass die Bewohner des dort befindlichen Hauses ein Notwegerecht eingeräumt bekommen haben, so bedeutet das nicht, dass sie den Notweg mit ihren Pkws befahren dürfen, wenn die davon inderekt betroffenen Nachbarn damit nicht einverstanden sind. Hier hatte das hinten liegende Grundstückper Gehweg einen direkten Zugang zur 30 Meter entfernten Straße, wo sich auch (hier mit dem Hausverkauf erworbene) Parkmöglichkeiten befanden.
Das Notwegerecht darf vielmehr wegen der "Errechbarkeit" (nicht "Befahrung") des hinteren Wohngrundstücks mit einem Kraftfahrzeug - etwa zur Müllentsorgung oder der Lieferung von Heizöl oder von Gegenständen - in Anspruch genommen werden. (Brandenburgisches OLG, 5 U 120/07)
0611, Quelle IVD West
Es gibt eine "ortsübliche", aber keine "wohnungsübliche" Vergleichsmiete
Will der Vermieter von Zimmern-etwa an Studenten-die Miete für eines der Zimmer erhöhen, weil nahezu identische Zimmer in derselben Wohnung bereits eine höhere Miete einbringen, so kann der Mieter dies beanstanden. Ein Vermieter ließ sich darauf nicht ein, verlor aber vor dem Amtsgericht Köln.
Begründung: Der Vermieter dürfe als "Vergleichsmiete" nicht die insgesamt an unterschiedliche Parteien vermietete Wohnung anführen, sondern müsse wenigstens drei andere vergleichbare Wohnungen benennen. Denn das Gesetz sehe als Bezugsgöße nicht die "wohnungsübliche", sondern die "ortsübliche" Miete vor. (AG Köln, 203 C 33/09)
0411, Quelle IVD West
Mietrecht: Hausschmuck zur Weihnachtszeit ist - mittlerweile - verbreitete Sitte
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass Lichterketten und Weihnachtsschmuck am Haus grundsätzlich erlaubt sind- vorausgesetzt, sie sind sicher installiert. Außerdem dürfte die Hausfassade nicht beschädigt und Nachbarn nicht übermäßig gestört werden.
Das gelte auch für den Mieter, denn es sei weit verbreitete Sitte in der Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken, sa das Geericht. Ein Vermieter dürfte dann keine Einwände dagegen vorbringen. (LG Berlin, 65 S 390/09)
Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamts stieg der auf Basis 2005 für Deutschland berechnete Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in November 2010 gegenüber dem Vorjahresmonat um 1,6 %.
Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungenam Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland stieg im November 2010 gegenüber November 2009 um 1,6%.
Wie das Statistische Bundesamt (DESTATIS) weiter mitteilt, hatte im August 2010 der Preisanstieg im Jahresvergleich 1,2% betragen. Von August 2010 auf November 2010 erhöhte sich der Preisindex um 0,4%.
Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von November 2009 bis November 2010 um 1,7%, für Ausbauarbeiten erhöhten se sich um 1,5%. Unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es binnen Jahresfrist die höchsten Preisanstiege bei den Klempnerarbeiten (+4,4%), Gerüstarbeiten (+3,9%), Stahlbauarbeiten (+3,8%) und bei den Zimmer-und Holzbauarbeiten (+3,4%).
Am geringsten stiegen die Preise für Maurerarbeiten und für Putz- und Stuckarbeiten (jeweils + 0,5%).
Preisrückgänge gab es unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden keine. Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen die Preise gegenüber dem Vorjahr um 1,8% zu.
Bei den Nichtwohngebäuden ehöhten sich die Baupreisindizes gegenüber November 2009 für Bürogebäude um 1,6% und für gewerbliche Betriebsgebäude um 1,8%. Im Straßenbau stiegen die Preise um 0,8%.
Wohnungsmietrecht / Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters
1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieter einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich zur Last fällt.
4. Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben daran gelegten Kündigungsgrund Bezug nehmen.
0411 Quelle: IVD net
Nimmt ein Mieter eine Untervermietung der Wohnung vor, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, handelt es sich in jedem Fall um eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag. Ob das für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausreicht, kommt dem Bundesgerichtshof (BGH) zufolge auf den Einzelfall an.
Im entschiedenen Fall war dem Mieter die Erlaubnis zur Untermiete im Mietvertrag grundsätzlich erteilt worden. Streit gab es jedoch immer wieder über die Person des jeweiligen Untermieters. Als der Mieter sich wieder einmal mit einer Anfrage zur Untervermietung an der Vermieter gewendet hatte, machte dieser die Erlaubnis von der Darlegung eines berechtigten Interesses zur Untervermietung abhängig.
Der Mieter verklagte den Vermieter daraufhin auf Zustimmung zur Untervermietung und ließ den Untermieter gleichzeitig einziehen. Der Vermieter sprach daraufhin die Kündigung des Mietverhältnisses aus.
Der Wirksamkeit dieser Kündigung widersprach der BGH in letzter Instanz. Es stelle zwar einen Pflichtverstoß des Mieters dar, ein Untermietverhältnis ohne Zustimmung des Vermieters zu begründen. Gleichzeitig sah der BGH aber auch einen Rechtsverstoß des Vermieters, der die Zustimmung zur Untervermietung von einem berechtigten Interesse abhängig gemacht hatte, obwohl im Mietvertrag die Untervermietung grundsätzlich gestattet war.
Die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses sah der BGH daher als rechtsmissbräuchlich an uns hat die Räumungswiderklage des Vermieters abgewiesen (BGH vom 2. Januar 2011, Aktenzeichen: Vlll ZR 74/10).
Ist bei der Gebührenberechnung auch die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer mit einzubeziehen?