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Timestamp: 2019-05-22 19:04:53+00:00
Document Index: 178654307

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 1846', 'art. 1849', 'art. 671', 'art. 672']

Par assouslegrand le 22/06/14
le contenu du commandement de payer les loyers et de l'assignation en expulsion, les pouvoirs du juge en matière de délais de paiement.
allonge la période hivernale jusqu'au 31 mars, renforce le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
aux personnes qui se sont introduites dans les lieux par voie de fait (squatters), et aux occupants d'immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.
L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars
Point de départ de la prescription de l’action en responsabilité à l'encontre du dirigeant social
La société Marionnaud avait été assignée en raison de la diffusion de fausses informations dans le public.
Condamnée elle s’est donc retournée contre deux dirigeants qui auraient été à l’origine de ces diffusions erronées.
Aussi les deux dirigeants incriminés se sont prévalus de la prescription de l’action en raison de l’ancienneté des faits lesquels de surcroitt étaient connus de la société Marionnaud.
Toutefois la Cour de cassation aux termes de son arrêt du 6 mai dernier ne retient pas cette argumentation.
Elle estime en effet que la prescription ne peut courir qu’à partir de l'introduction de l’action principale .
Selon la cour de cassation, « la prescription de l'action récursoire en garantie formée par la société à l'encontre de ses anciens dirigeants n'avait pu commencer à courir avant la délivrance de l'assignation principale, »
Com. 6 mai 2014, F-P+B, nos 13-17.632 et 13-18.473
L'acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage n’est plus une cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs
Tel vient d’en décider la Cour de cassation dans un récent arrêt du 21 mai 2014.
Jusqu’à présent, de façon générale le constructeur pouvait s’exonérer de sa responsabilité dans l’hypothèse ou il arrivait à justifier que le maitre d’ouvrage avait choisi en connaissance de cause un procédé de construction qui lui avait été déconseillé et en avait accepté les risques.
C’est ainsi par exemple que le maître de l'ouvrage, qui, pour des raisons d’économie, a voulu que soient supprimés des cuvelages malgré les préconisations du contrôleur technique et des recommandations de l'architecte ne peut rechercher la garantie des constructeurs au titre de désordres résultant du défaut d'étanchéité d'un sous-sol (Cass. 3e civ. 15 déc. 2004, no 02-16.581, no 1448 FS - P + B).
Or l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 21 mai dernier a nuancé ce principe d’exonération de la responsabilité des constructeurs du fait de l’attitude du maitre d’ouvrage.
En effet la Cour de cassation admet désormais, que le constructeur ne saurait être autorisé à réaliser des travaux inadaptés ou non conformes aux règles de l'art.
En l'espèce, la vente d'un immeuble s'était accompagnée de l'engagement du vendeur de faire réaliser des travaux de remise en état de la toiture.
Après l'achèvement desdits travaux et la vente définitive, l'acquéreur s'était plaint d'infiltrations.
La société qui a réalisé les travaux, condamnée en appel in solidum avec le vendeur, a introduit un pourvoi en cassation.
Cette entreprise se prévalait pour assurer sa défense de l’acceptation en connaissance de cause des risques par le maitre d’ouvrage lequel pour des motifs d’économie a refusé un premier devis, qui préconisait la dépose de la toiture.
Un second devis avait donc été établi à la demande du maître de l'ouvrage comportant des travaux provisoires mais faisant état de réserves du fait du caractère vétuste général de la toiture.
L’entreprise estimait avoir accompli son devoir de conseil en informant de manière claire et précise le maître d’ouvrage de ce que les travaux provisoires n'étaient pas suffisants.
La Cour de cassation rejette le pourvoi retenant que le constructeur, en sa qualité de professionnel, devait réaliser des travaux conformes aux règles de l'art et de refuser d'exécuter les travaux qu'il savait inefficaces.
Il résulte de cet arrêt que le professionnel ne saurait être autorisé à effectuer des travaux inadaptés sous prétexte qu'il a informé le maître de l'ouvrage de leur inefficacité.
Cass. 3e civ. 21 mai 2014, n° 13-16.855, n° 683 FS-P + B
L’organisation de la gérance au sein d’une société civile immobilière
Par assouslegrand le 16/06/14
En principe la gérance s’organise librement.
Il convient de déterminer les modalités de cette organisation aux termes des clauses statutaires. ( C. civ., art. 1846, al. 2).
Les statuts peuvent aussi prévoir que les gérants devront être associés, détenir une certaine part de capital ou même remplir certaines conditions d'âge ou de capacité
Situation de cogérance :
Si plusieurs gérants sont nommés, il est possible de prévoir et de déterminer une hiérarchie entre les cogérants.
L'un des gérants peut se voir attribuer, par exemple, des pouvoirs étendus et n'être révocable qu'à l'unanimité tandis que le second ne pourra faire certaines opérations qu'avec l'accord des associés et sera révocable à une majorité simple.
Le principe de la hiérarchie peut être déterminé dès la signature des statuts en distinguant par exemple le gérant fondateur de ses successeurs, ou encore le gérant associé du gérant non associé.
Ces limitations de pouvoirs des gérants ne seront toutefois pas opposables aux tiers ( C. civ., art. 1849, al. 3).
Loi ALUR : les décrets qui doivent paraître prochainement
Par assouslegrand le 10/06/14
Les premiers décrets d’application de la loi ALUR se rapportant à la gestion immobilière sont annoncés pour cet été.
Le 22 mai 2014 s’est tenue une réunion du Conseil national de l’habitat au cours de laquelle le ministre du logement et de l’égalité des territoires, a fait état du calendrier de publication des décrets d’application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour certaines dispositions se rapportant à la loi ALUR l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).
En matière de gestion immobilière :
• Concernant l’article 5 de la loi n° 89-462 : Encadrement des honoraires de location : pour les ménages qui déménageront, l’encadrement sera appliqué dès cet été dans les zones tendues et très tendues.
• Concernant l’article 17 de la loi n° 89-462 : Encadrement des loyers: les décrets seront pris au début de l’automne pour un dispositif effectif à la fin de l’année 2014 dans l’agglomération parisienne, puis dans les autres zones avec la création des observatoires.
• Concernant l’article 24-2 de la loi n° 89-462 : Garantie universelle des Loyers : la concertation pour la mise en place de la GUL doit se mettre en place très prochainement pour en définir les contours adéquats.
• Concernant la prévention des expulsions (C. pr. exéc.) : les décrets visant à renforcer les dispositifs doivent être pris début 2015.
En matière de copropriété :
Les décrets pour assurer une meilleure transparence dans les relations entre syndics et copropriétaires, notamment sur les tarifs des syndics, seront pris au troisième trimestre 2014.
En matière de logements sociaux :
• Concernant l’attribution (CCH, art. L. 441-1-1 s.) : les décrets visant à améliorer le processus d’attribution des logements sociaux seront pris avant la fin de l’année 2014.
• Concernant l’habitat indigne (L. n° 90-449, CGCT, CCH) : les décrets visant à lutter contre ce type d’habitat seront finalisés avant la fin de l’année 2014.
• Concernant le logement accompagné (L. n° 89-462, L. n° 90-449, CCH, etc.) : afin de favoriser l’accès au logement notamment des plus démunis, les décrets d’application permettant d’inciter les bailleurs privés à louer leurs logements à des ménages modestes doivent être pris rapidement.
Communiqué de presse, 22 mai 2014
Le propriétaire voisin ne peut se plaindre, 30 ans après, de la hauteur excessive d'un arbre
Par assouslegrand le 06/06/14
Au bout de 30 ans, la prescription est acquise.
En effet, il existe des distances réglementaires ou déterminées par les usages concernant les plantations mitoyennes.
-	. À défaut d’usage, la distance à respecter est de 2 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres et 0,50 mètre pour les autres arbrisseaux (C. civ. art. 671).
Au cas d’espèce, en vertu des dispositions du code civil un propriétaire demande que son voisin soit condamné à procéder à l'abattage d'un hêtre haut de plus de 2 mètres et se trouvant à une distance inférieure à 2 mètres de la limite des propriétés.
Le juge de proximité ne fait pas droit à cette demande et sa décision est approuvée par la Cour de cassation.
La cour de cassation estime que Le propriétaire a en effet trop tardé agir.
En effet en vertu de l’article 672 du code civil Art. 672 (L. 20 août 1881) Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.
L'inobservation des règles de distance n'est pas sanctionnée si le propriétaire de plantations irrégulières a acquis par prescription le droit de les conserver (C. civ. art. 672).
Le délai de 30 ans court du jour où les arbres ont dépassé la hauteur maximum permise.
Cass. 3e civ. 6 mai 2014, n° 13-12.183, n° 570 D
La liste des départements ayant voté une hausse des droits de mutation s'allonge
Plusieurs départements viennent compléter, au 1er juin, la liste des conseils généraux qui ont décidé de procéder au relèvement provisoire des droits d'enregistrement perçus sur les ventes.
Ils sont dorénavant au nombre de 90.
-	Des bouches -du-Rhône,
-	la Corse-du-Sud, les Landes,
-	la Loire, le Puy-de-Dôme, la Seine-Maritime
-	et le Val-d'Oise.
-	Ils ont tous voté une hausse maximum du taux de droit commun, lequel est par conséquent fixé à 4,50 %.
Une étude de la FAO estime que la moitié des espèces d'arbres sont menacées dans le monde.
L'Organisation des Nations unies pour l'alimentation et l'agriculture (FAO) a publié un rapport établissant pour la première fois une étude détaillée des ressources génétiques forestières.
rapport FAO Juin 2014
Le nouveau statut du logement intermédiaire
Par assouslegrand le 02/06/14
Face à la crise du logement, le Gouvernement s’est fixé pour objectif de produire 500 000 logements nouveaux par an, dont 150 000 logements sociaux.
L’objectif poursuivi est ainsi de mettre en place des outils permettant de développer une nouvelle offre de logements plus accessibles que ne l’est le parc libre, que ce soit à la location ou à l’achat, et de susciter la production de cette nouvelle offre par les différents acteurs du secteur. Le législateur a circonscrit ce nouveau dispositif aux zones dites « tendues » .
Par ordonnance, du 20 février 2014, le gouvernement définit un statut aux logements intermédiaires entre le parc privé libre et le parc social.
Les organismes de logement social en seront les principaux acteurs.
A cet égard, la loi du 1er juillet 2013 habilitait le gouvernement à procéder par ordonnances pour accélérer la construction de logement.
Ces dispositions permettent de prescrire le logement intermédiaire dans les documents de planification et de programmation.
Au-delà de la prise en compte des logements intermédiaires répondant aux caractéristiques nouvellement définies, il est paru important de faire bénéficier de cette composante du régime du logement intermédiaire une partie des logements existants.
Ainsi les plans locaux de l’habitat pourront inclure dans la typologie des logements intermédiaires les logements appartenant à un organisme d’habitation à loyers modéré ou à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dont le loyer prévu au bail est au plus égal aux plafonds fixés au titre IX du livre III, et destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés au titre IX du livre III ainsi que les logements financés à l’aide d’un prêt mentionné à ce même titre IX.
Ce texte complète les dispositifs fiscaux mis en place par les lois de finances de 2013 et 2014, à savoir le régime de la réduction d'impôt dite "Duflot" et la TVA à 10 % accompagnée de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 20 ans.
Pour être qualifié de logement intermédiaire, le logement doit répondre aux quatre conditions suivantes conformément au nouvel article L302-16 du code de la construction et de l’habitation:
- 1°- Le logement doit être situé soit dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumise à la taxe sur les logements vacants, soit dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique ;
2°- Le logement doit bénéficier d'une aide directe ou indirecte de l'État, d'une collectivité locale ou de l'un de ses groupements, ou de toute autre personne morale. Cette aide est conditionnée au respect, pendant une certaine durée, d'engagements quant à son occupation et à son prix ;
3°- Le logement est destiné à être occupé, à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par décret pour le dispositif Duflot ;
4°- le prix d'acquisition ou de location ne doit pas excéder les plafonds prévus à cet effet pour le dispositif Duflot.
Le bail réel immobilier :
Afin de faciliter la production de logement intermédiaire, l'ordonnance crée un nouvel outil, le bail réel immobilier (BRI), faisant l’objet du chapitre IV du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation.
Il s'agit d'un contrat de bail de longue durée (18 à 99 ans) conclu entre un propriétaire privé et un preneur, avec obligation pour ce dernier :
- de construire ou de réhabiliter des constructions existantes,
- en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements intermédiaires (sous conditions de ressources et de loyers du dispositif Duflot).
Il peut être également conclu par les collectivités territoriales, leurs groupements, leurs établissements publics ainsi que par les EPF de l'État.
Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.
Sauf stipulations contraires, le preneur ne peut alors réclamer d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.
L'ordonnance fixe les droits et obligations des parties, les modalités de location, de transmission des droits réels.
C’est ainsi notamment que dans le cas de location dans les baux que le bailleur consent en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 doit être mentionné, en caractères apparents, la date d'extinction du bail réel immobilier et son effet sur le contrat de bail en cours.
« A défaut, et par dérogation aux dispositions du troisième alinéa de l'article L. 254-2 du code de la construction et de l’habitation, les bénéficiaires du droit au bail d'habitation consenti en application de la loi n° 89-462 du 16 juillet 1989 ont le droit de se maintenir dans les lieux pendant une durée de trente-six mois à compter de la date d'expiration du bail réel immobilier moyennant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer d'habitation expiré et payable dans les mêmes conditions. »
Pour être opérationnel, le dispositif du BRI nécessite la parution d'un décret en Conseil d'État.
Les organismes d'HLM opérateurs de logements intermédiaires :
L'ordonnance, aux termes de son article 5 permet aux OPH, aux SA d'HLM et aux sociétés coopératives d'HLM de créer des filiales qui ont pour unique objet de construire et gérer des logements intermédiaires.
La décision de création est exécutoire en l'absence d'opposition motivée dans les 3 mois de sa transmission au ministre chargé du logement.
Le régime de ces filiales est particulièrement encadré. Pour la constitution de leur capital, "l'organisme mère" peut apporter en nature des logements intermédiaires (y compris ceux qui y sont assimilés) qu'il possède ainsi que toute autre forme de concours financier qui ne serait pas issue d'activités relevant du service d'intérêt général.
Lorsque le capital ne peut être constitué ainsi, il peut être fixé à un euro. Des associés non organismes d'HLM ou des tiers apportent alors les fonds propres nécessaires au financement de l'activité sous forme d'avances en comptes courants ou de prêts participatifs.
L’article 6 de l’ordonnance a pour objet d’organiser l’adaptation des programmes locaux de l’habitat selon une procédure de modification simplifiée
Ord. N° 2014-159, 20 févr. 2014 : JO, 21 févr.
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