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Timestamp: 2019-07-22 01:33:31+00:00
Document Index: 46425154

Matched Legal Cases: ['art. 1350', 'art.41', 'art. 2643', 'art. 2644', 'art. 2657', 'art.1', 'art. 1350', 'art. 2643']

Contratto e forma ad substantiam - WikiJus
di Daniele Minussi 16/02/2018
In materia di contratto la disposizione più significativa in tema di forma può essere individuata nell'art. 1350 cod. civ., il quale compie un'elencazione degli atti che si devono fare per iscritto a pena di nullità nota1.
Si tratta di quegli strumenti negoziali che abbiano come effetto quello di costituire, modificare od estinguere in qualsiasi modo la proprietà, gli altri diritti reali di godimento su beni immobili, ovvero diritti personali di godimento quali l'anticresi e le locazioni che eccedano il novennio. Vengono assunte in considerazione sia, direttamente, la costituzione del diritto reale, sia il suo trasferimento, la rinunzia allo stesso, anche quando abbia natura meramente abdicativa, (producendo comunque l'estinzione della situazione soggettiva attiva); gli atti costitutivi della comunione o quelli divisionali, gli atti costitutivi di società quando in essi sia previsto il conferimento di uno dei diritti in parola, infine le transazioni che si riferiscano ad essi e gli atti costitutivi di rendite vitalizie e perpetue (in relazione alle quali tuttavia occorre precisare la possibilità di una costituzione anche semplicemente a fronte della cessione di un capitale, spezzandosi così il necessario collegamento tra atto a forma vincolata e trasferimento di diritti reali immobiliari). Rimarchevole il collegamento tra forma ad substantiam, efficacia costitutiva, modificativa ed estintiva di diritti reali immobiliari e formalità della trascrizione, con la eccezione di diritti personali di godimenti quali l'anticresi e la locazione quando eccedano una determinata durata. Eccezione rispetto all'eccezione va posto in luce il modo di disporre dell'art.41 della legge 203/1982, ai sensi del quale è valido ed opponibile l'affitto ultranovennale del fondo agrario a coltivatore diretto, quand'anche verbalmente concluso e, conseguentemente, neppure assoggettato a trascrizione. Va tuttavia precisato come, ancorchè opponibile ai terzi, tale affittanza deve cedere il passo ai creditori del proprietario dell'immobile che abbiano intrapreso azione esecutiva (Cass. Civ., Sez. III, 10136/2015).
Non è detto che il requisito formale debba esprimersi per mezzo di un supporto documentale unitariamente sottoscritto da tutte le parti: a tal fine può ritenersi sufficiente anche la sottoscrizione riportata in un documento separato quando questo possa essere considerato inscindibilmente connesso a quello dal quale risulta la sottoscrizione di una delle parti nota2 .
In ogni caso occorre che la forma investa l'intento negoziale dei contraenti tutti, non potendo ritenersi sufficiente un'accettazione desumibile da condotte concludenti anche se precedentemente previste dagli stessi soggetti partecipi all'atto, i quali non potrebbero , per tale via, derogare alla normativa cogente concernente l'elemento formale nota3 .
Si reputa altresì che la regola della forma scritta sia rispettata quand'anche le manifestazioni di volontà dei contraenti non siano contestuali, come accade quando il documento sia stato sottoscritto da una soltanto delle parti e l'altra l'abbia prodotto in giudizio in difetto di revoca della precedente manifestazione di volontà già espressa (Cass. Civ. Sez.II, 4621/06). Non basterebbe tuttavia una mera quietanza relativa al pagamento di quanto trasferito (Cass. Civ., Sez. II, 5158/12). Essa infatti, pur rilasciata per iscritto, non potrebbe fungere se non da ricognizione di un precedente contratto, tuttavia nullo quando non fosse stato perfezionato con forma scritta.
La disposizione si chiude con una clausola di generico rinvio "agli altri casi previsti dalla legge".
Dal tenore letterale della norma risulta evidente che la forma si ricollega pur sempre alla combinazione tra oggetto dell'atto (un bene immobile) e qualità dell'effetto (costituzione, modificazione, estinzione della proprietà, di diritto reale di godimento o di alcune specie di diritti personali di godimento).
E' inoltre necessario osservare che la mera forma scritta varrebbe, nei casi enunziati, a ben poco: trattandosi, nella specie, di atti comunque soggetti a trascrizione (art. 2643 cod. civ. ) ai fini della produzione dei rilevantissimi effetti di cui all'art. 2644 cod. civ., vale in proposito la disposizione di cui all'art. 2657 cod. civ., ai sensi della quale "la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente".
Non basta dunque, ai fini del compimento della pubblicità dichiarativa della trascrizione, il formalismo dello scritto: occorre che questa scrittura sia perfezionata per atto pubblico o venga comunque autenticata nelle sottoscrizioni (o che esse vengano accertate giudizialmente nota4 ).
E' appena il caso di notare che la formalità della registrazione in termine fisso degli atti in esame, pure obbligatoria, è dettata a fini esclusivamente fiscali, risultando del tutto incongruente con la problematica qui in esame. Giova tuttavia rilevare come l'art.1, comma 346 della Legge 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") abbia disposto che i contratti di locazione e comunque costitutivi di diritti anche personali di godimento di unità immobiliari o di porzioni delle stesse sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono stati sottoposti alla formalità della registrazione. Non si tratta certo di un requisito di forma aggiuntivo, ma non è certo da poco constatare la gravità della sanzione connessa al difettoso adempimento fiscale.
In definitiva la chiave di volta del requisito formale della norma generale di cui all'art. 1350 cod. civ. è il riferimento al bene oggetto dell'atto (immobile) e, congiuntamente, nonché cumulativamente, all'effetto costitutivo, modificativo, estintivo del diritto concernente il medesimo: si ha dunque riguardo alla specie del bene in relazione alla natura del diritto incidente sul medesimo nota5.
Accanto alla norma in esame, avente carattere generale, si rinvengono ulteriori ipotesi di formalismo ad substantiam legate invece al tipo di atto.
Liserre, voce Forma degli atti, in Enc. giur. Treccani, p.3.
Bianca, Diritto civile, vol. III, Milano, 2000, p. 287.
Liserre-Jarach, Forma, in Il contratto in generale, t. 3, in Tratt. dir. priv., vol. XIII, Torino, 1999, p. 419.
La relativa domanda giudiziale dovrà per l'effetto essere trascritta, come d'altronde la successiva sentenza. E' stato in proposito deciso che il potere di rendere definitivi attraverso la trascrizione del titolo (cioè la sentenza) gli effetti semplicemente prenotativi di cui alla domanda giudiziale deve comunque ritenersi soggetto, pur in difetto di espressa disposizione normativa, al termine prescrizionale decennale (Cass. Civ., 15355/01 ).
Conforme Sacco, Il contratto, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, vol. X, Torino, 1993, p. 280.
LISERRE, Forma degli atti, Roma, Enc.giur.Treccani
Studio n. 463-2017/C, L’autenticità del titolo per la trascrizione nei registri immobiliari
Studio n. 619-2010/C, Alla ricerca del significato dell'art. 2643 n. 14 cc
Cassazione Civile 15355/2001: Trascrizione della domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte su di una scrittura privata ed effetti
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