Source: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/mieterhoehung-bei-wohnraum-nach-modernisierung_idesk_PI9865_HI6557841.html
Timestamp: 2019-08-18 06:37:25
Document Index: 73418787

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 558', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559']

Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 18.12.2018. Danach beträgt der Modernisierungszuschlag lediglich 8 %.
Außerdem darf sich die Miete infolge der Modernisierung innerhalb von 6 Jahren – von Erhöhungen nach §§ 558 oder 560 BGB abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR/qm erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/qm, so darf sie sich um nicht mehr als 2 EUR/qm erhöhen. Zur Modernisierung zählen bauliche Veränderungen, durch die u. a. Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Der Mieter hat diese Modernisierungsarbeiten grundsätzlich zu dulden. Aber sie müssen ihm spätestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden.
Die Regelung des § 559 BGB gilt, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. Der Begriff der Modernisierungsmaßnahme richtet sich nach § 555b BGB. Jedoch berechtigt nicht jede bauliche Veränderung zur Mieterhöhung, sondern nur die in § 559 Abs. 1 BGB aufgeführten Maßnahmen. Nicht dazu zählen Modernisierungsarbeiten nach § 555b Nr. 2 BGB (zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie und klimaschützende Maßnahmen wie Pelletsheizung, Sonnenkollektoren) sowie Maßnahmen nach § 555b Nr. 7 BGB (zur Schaffung neuen Wohnraums durch z. B. An-, Aus-, Um- oder Neubau).
1 Anwendungsbereich des § 559 BGB
2 Voraussetzungen der Mieterhöhung
2.1 Vermieter als Bauherr
Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein.
2.1.1 Fehlende Identität
An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen:
Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristischen Person durchgeführt wird, deren Mitgesellschafter der Vermieter ist. Für den umgekehrten Fall (Vermietung durch juristische Person, Modernisierung durch einen Gesellschafter) gilt dasselbe. Für die Ein-Mann-GmbH s. Abschn. 2.1.2.
Wenn die Wohnung durch einen gewerblichen Zwischenvermieter oder einen Untervermieter vermietet wurde und der Eigentümer eine Modernisierungsmaßnahme durchführt.
Wenn der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage die Modernisierung im eigenen Namen in Auftrag gibt.
Wenn die Maßnahme durch einen öffentlichen Bauträger veranlasst und der Vermieter lediglich ganz oder teilweise mit den Kosten belastet wird.
Erschließungs- oder Anliegerkosten nicht auf Mieter umlegbar
Deshalb können Straßenbaubeiträge, Erschließungskosten, Anliegerkosten etc. nicht nach § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden.
2.1.2 Identität
Wird ein Generalunternehmer eingeschaltet, schadet das nicht. Hat der Vermieter ein Bauunternehmen mit der Modernisierung beauftragt, so ist er auch dann Bauherr, wenn der beauftragte Bauunternehm...