Source: http://www.agtvm.com/Ley_Edificacion2.htm
Timestamp: 2020-01-23 11:01:02
Document Index: 197312739

Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 1', 'artículo 6', 'artículo 1591', 'artículo 1', 'artículo 3', 'artículo 1484', 'artículo 1', 'artículo 17', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo14', 'artículo 1482']

EL NUEVO MARCO JURÍDICO LEGAL DERIVADO DE LA APLICACIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
REGULACIÓN EN EL DERECHO COMPARADO.
En el Derecho comparado podrían destacarse las regulaciones en materia de responsabilidad en la construcción contenidas en el Código Francés, en el Código Italiano de 1942 y en el Código Portugués de 1966. Sin embargo, me referiré únicamente al Código Civil Francés porque su normativa es un precedente de la presente ley.
El Código Civil francés se reformó ya en el año 1967, pero la reforma sustancial se efectuó el 4 de enero de 1978.
La reforma, siguiendo el <<informe Spinettta>>, implanta un sistema de responsabilidad de los constructores enteramente nuevo, fundado en tres tipos de responsabilidades escalonadas: a) la responsabilidad decenal; b) la garantía de buen funcionamiento; y c) la garantía de perfección. Junto a estas nuevas responsabilidades la reforma establece también un seguro obligatorio en el campo de la edificación, siendo precisamente este punto una de las principales motivaciones de la reforma.
Condiciones de aplicación, duración y carácter de esta responsabilidad.
La reforam refunde en buena medida, las anteriores responsabilidades en dos nuevos regímenes de responsabilidad: la responsabilidad o garantía decenal y la garantía bienal o de buen funcionamiento.
Para que el daño sea cubierto por la garantía decenal debe reunir los siguientes requisitos:
1º) Debe proceder de un vicio oculto al tiempo de la recepción de la obra, que ha de manifestarse además antes del transcurso de los diez años de la misma.
2º) Debe tratarse de un vicio, incluido el vicio del suelo, que comprometa la solidez de la obra, o que afectando a uno de sus elementos de equipamiento, la hagan impropia para su destino.
Todos los demás elementos de equipamiento de un edificio son objeto de una garantía de buen funcionamiento, de una duración mínima de dos años a contar desde la recepción de la obra.
La garantía de perfecta terminación.
La Ley 78-12 establece en el art. 1792-6 una garantía de perfecta terminación, en virtud de la cual el contratista responde de todos los desperfectos, a excepción de los que tengan su causa en el uso o desgaste normal, que presente la obra que, aparecidos antes de la recepción, sean señalados por el propietario de la obra mediante las oportunas reservas en el proceso verbal de recepción, o bien que aparecidos dentro del año siguiente a la recepción, sean comunicados al contratista por medio de la correspondiente notificación escrita.
DERECHO POSITIVO ESPAÑOL: LOE y CÓDIGO CIVIL.
La Ley extiende la figura del promotor también a otras personas físicas o jurídicas, que no teniendo dicha denominación, se dedican a la promoción de viviendas, estableciendo el artículo 17-4, al tratar de la responsabilidad del promotor, que su "responsabilidad se extenderá las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidadesde propietarios u otras figuras análogas".
F) Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
Esta figura jurídica se contempla por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico privado, colmando una laguna ausente, ya que no se les podía exigir responsabilidad al amparo del artículo 1.591 del Código Civil. La doctrina se había ocupado del tema, señalando Luís Martínez Calcerrada que "hoy en día, por múltiples razones, en particular, por la cada vez más sofisticada tecnología de la construcción, unido al cada vez más acuciante sentido de indefensión y, como remedio, o afán de los técnicos y constructores a ejecutar la obra con las máximas garantías evitatorias de reclamaciones más o menos tardías, se procura, a todo trance, que en la fase adecuada intervengan en una labor de asesoramiento o pericia privada o dictamen profesional unos entes empresariales constituidos al efecto y que cuentan no sólo con personal especializado - arquitectos, ingenieros, etc., amén de personal subtitulado o auxiliar - sino, en particular, con un completo acervo instrumental o material de investigación, mediante los cuales, aceptando el previo encargo conferido por aquellos ejecutores, informan sobre la <<calidad>> de los materiales a emplear, o sobre cualquier otro aspecto que se les somete a los fines de construir con las debidas garantías".
El artículo 6 de la Ley establece las obligaciones de los propietarios y de los usuarios. Realmente, ni unos ni otros son agentes que intervengan en el proceso de edificación. Las obligaciones que se les imponen son de origen legal y conciernen al tema de la conservación del buen estado del edificio y de la recepción, conservación y transmisión de la documentación de la obra ejecutada y las seguros y garantías estipulados.
Las obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, se refieren a la adecuada utilización de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
El artículo 1591 del C.C. establece un plazo de garantía de DIEZ AÑOS a cargo del arquitecto o contratista contados desde que concluyó la construcción, lo que excluye el plazo de un año que el art. 1968-2, señala para los supuestos de culpa extracontractual contados desde que el agraviado conoció el daño y pudo ejercitar la acción. El plazo de diez años, como opina Santos Briz , se considera a modo de tiempo de prueba de la buena ejecución de los trabajos, significativo de que para poder ser ejercitada con posibilidad de viabilidad la acción de responsabilidad es requisito imprescindible que los vicios o defectos que se manifiesten durante la vigencia del plazo decenal, que en definitiva, es revelador de una presunción de culpa del contratista o arquitecto director, según las causas, de naturaleza iuris tantum; plazo decenal distinto del de la prescripción de la acción que era el de 15 años, a tenor del artículo 1.964 del CC. Claramente la jurisprudencia ha distinguido los dos plazos - el de garantía y el de prescripción-.
Un plazo de garantía de tres años por los daños causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c) del artículo 3. Se trata de una serie de defectos menores, pero que son de trascendencia en cuanto afectan a las condiciones de habitabilidad que exige la Ley y que hacen referencia 1)a la higiene, salud y protección del medioambiente; 2) a la protección contra el ruido; 3) al ahorro de energía y aislamiento térmico; y 4) a otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Se incluye aquí, en mi opinión, los supuestos conocidos como ruina funcional, que reiteradamente la ha recogido la Jurisprudencia, definiéndola la sentencia del T.S. de 20 de febrero de 1.989 "como aquellos defectos de la construcción que por excede de las imperfecciones correspondientes configuran un incumplimiento contractual conforme a su naturaleza", criterio sentado por reiteradas sentencias, como las de 30 de septiembre de 1983, 17 de febrero de 1984, 5 de marzo de 1984, 16 de julio de 1984, 20 de diciembre de 1985, 17 de febrero de 1986, 1 de febrero de 1988, 17 de julio de 1989, 15 de junio de 1990, 13 de julio de 1990, 25 de enero de 1993, 23 de marzo de 1993, 29 de marzo de 1994 y 30 de enero de 1997.
En cuanto al plazo de garantía, éste es un plazo de caducidad, como la califica la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 1998, contados desde que concluyó la obra; una vez producidos los vicios ruinógenos en este plazo, comienza el plazo de prescripción para ejercitar la acción de reclamación, que es de quince años, establecido con carácter general para las acciones personales en el segundo inciso del art. 1964 del CC. (Vid. Stas. del TS. De 15 de octubre d 1990, 14 de febrero de 1991, 15 de octubre de 1991, 1 de octubre de 1992, 4 de noviembre de 1992, 6 de abril de 1994, 7 de febrero de 1995, 17 de septiembre de 1996, 28 de diciembre de 1998 y 29 de diciembre de 1998).
La Ley acoge claramente el criterio de la individualización y de forma expresa consagra la solidaridad en dos supuestos: a) Cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales; y b) cuando quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido. No obstante, en el supuesto del promotor, éste siempre responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes (compradores), de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Los agentes intervenientes en el proceso de edificación no serán responsables cuando los daños se produzcan por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado. (art. 17-8).
Además de estas responsabilidades en materia de intervención en la edificación, siempre queda a salvo de los vendedores el ejercicio de las acciones derivadas del contrato de compraventa contra el vendedor, como la acción redhibitoria o quanti minoris del artículo 1484 del Código Civil y las demás derivadas del contrato de compraventa.
Precisamente en esta materia es posible que el comprador pueda ejercitar la acción de responsabilidad del artículo 1.101 del CC. contra el promotor por incumplimieno o cumplimiento defectuoso de su obligación de entrega, admitiéndose la posibilidad de acumulación de ambas acciones. Sin embargo, la Jurisprudencia ha declarado que "cuando la acción apoyada en el cumplimiento defectuoso de la prestación del promotor se ejercita con la del art. 1591 contra el mismo, ésta inutiliza necesariamente la primera, pues no puede impugnarse mayor cumplimiento defectuoso que la entrega del inmueble con vicios ruinógenos. Carece de sentido que, entonces, pueda mantenerse la autonomía de las dos acciones para obtener un mismo resultado: la reparación del daño. Si la promotora ha sido absuelta de la responsabilidad <<ex>> art. 1.591, su condena por incumplimiento defectuoso de su prestación de dar no tiene ninguna base racional de sustentación, es incoherente que se la absuelva por haber obrado diligentemente y a renglón seguido se le condene por un <<genérico incumplimiento contractual>>, que no puede ser otro que los vicios ruinógenos" (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 1999).
La disposición transitoria 1ª excluye, por lo tanto, su aplicación retroactiva a las obras ya terminadas, en construcción o las que se hubiere solicitado la correspondiente licencia de edificación. Ahora bien, ello no implica que no puedan aplicarse los principios que informan los apartados 2 a 9 del artículo 17 de la Ley, ya en dichos preceptos se recoge la jurisprudencia hasta ahora existente en la materia (apartados 2 a 6, en materia de responsabilidad), la apreciación del caso fortuito o la fuerza mayor, recogidos en el artículo 1.105 del CC (apartado 8 del art. 17 de la LOE) y, en definitiva, la posibilidad de ejercitar las acciones dimanantes del contrato de compraventa, como la acción redhibitoria o quanti minoris (apartado 9).
2.- Vigencia o derogación del artículo 1.591 del Código Civil.
Esta ausencia de derogación expresa del art. 1.591 del CC ha suscitado el problema de sí se ha derogado tácitamente o no dicho precepto. Algún sector doctrinal importante entiende que no se ha derogado. Sin embargo, entiendo que el apartado 1º del artículo 1.591 está derogado tácitamente, ya que el único supuesto en que sería aplicable, si estuviera en vigor, sería el de la responsabilidad decenal por vicios o defectos de estructura, solidez o cimentación ( letra a) 1 del art. 17 de la LOE), pues en los demás casos se aplicarían las responsabilidades trienal y anual de las letras b) y c) del referido precepto.
Lo que sucede es que, como la Ley no tiene carácter retroactivo, el artículo 1.591 se seguirá aplicando a las situaciones anteriores a la entrada en vigor de la Ley (vid. transitoria 1ª), durante un plazo de veinticinco años (10 años del plazo de garantía y 15 años del de prescripción).
3º La intervención provocada: la llamada en garantía.
De forma similar a lo que sucede en la llamada en garantía prevista en los artículos 1481 y 1482 del Código Civil respecto de la evicción (vid. también el art. 1553 respecto al saneamiento para el contrato de arrendamiento), la disposición adicional séptima de la Ley prevé la llamada en garantía a los terceros no demandados a fin de que puedan acudir al proceso en tal cualidad con la previsión de que les afecte la sentencia.
Concretamente la disposición adicional séptima establece: "Quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la presente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para contestar a la demanda, que ésta se notifique a otro u otros agentes que también hayan tenido intervención en el referido proceso."
"La notificación se hará conforme lo establecido para el emplazamiento de los demandados e incluirá la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados al proceso de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se dicte será oponible y ejecutable frente a ellos."
Se trata de que el demandado por medio de la litis denuntiatio pueda llamar al tercero o terceros para que intervengan en el proceso con la cualidad de demandados.
Realmente no es una institución nueva en nuestro ordenamiento ya que, como se ha indicado, se halla recogida para el supuesto del saneamiento por evicción en los artículos 1.481 y 1.482 del Código Civil, donde se regulada la figura de la llamada en garantía (supuesto de intervención coactiva), que la doctrina la considerado como una forma de intervención de un tercero en un proceso pendiente. Incluso, la regulación contenida, tanto en la disposición adicional séptima de la LOE como en el artículo14 de la LEC, coincide en esencia con el artículo 1482 del Código Civil. La diferencia sólo se observa en la disposición adicional 7ª de la LOE al incluir la locución "advertencia expresa de que la sentencia que se dicte será oponible y ejecutable frente a ellos".
Mediante la llamada en garantía los demandados, que quieran evitar la posibilidad de ejercer el derecho de repetición contra otros intervenientes en el proceso de edificación, podrán instar la intervención de un tercero con la sola presentación de la solicitud ante el Juez que conozca del asunto antes de que expire el término para contestar a la demanda.
Lunes, 12 de junio de 2000.