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Timestamp: 2020-04-06 14:03:29+00:00
Document Index: 234247415

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Le juge au secours du congé mal rédigé - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
L'achèvement de l'ouvrage n'est pas une condition de la réception
02h22 16 déc. 2015
Voici un arrêt qui statue sur la validité d'un congé pour vendre mal rédigé par le bailleur.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juillet 2013), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Y...a délivré au locataire un congé pour reprise puis l'a assigné afin de faire déclarer le congé valable et obtenir le paiement d'un arriéré de loyer ; que M. Y...a soulevé la nullité du congé et a demandé, à titre reconventionnel, le remboursement d'un trop-perçu de loyers et de charges locatives ;
Attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait clairement du congé que Mme X..., qui précisait qu'elle entrerait dans les lieux le 1er mai 2010 et mentionnait son adresse, était la bénéficiaire de la reprise, la cour d'appel en a souverainement déduit que le congé était dépourvu d'ambiguïté et devait être déclaré valable ;
Attendu que M. Y...est sans intérêt à se pourvoir en cassation contre le chef de l'arrêt qui a intégralement accueilli sa demande en restitution d'un trop-perçu de loyers et de charges locatives ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de M. Y...tendant à l'annulation du congé délivré par Mme X... ET D'AVOIR en conséquence constaté la résiliation du bail au 1er mai 2010, condamné M. Y...au paiement d'une indemnité d'occupation et ordonné son expulsion ;
AUX MOTIFS QUE par lettre recommandée du 28 octobre 2009, Mme X... a adressé à M. Y...un congé ainsi rédigé : « En date du 1er mai 2001 un bail était conclu avec Vous portant sur une location de mon appartement situé 479 avenue de la République à Toulon. Je vous informe qu'à compter du 1er mai 2010 je vous donnerai congé de ce logement. En effet, en vertu de l'article 15-1 de la Loi du 6 juillet 1989, j'ai la possibilité de résilier notre bail afin d'y loger moi-même ou un membre de ma famille à l'issue d'un préavis de 6 mois. J'entrerai donc dans les lieux le 1er mai 2010 » ; que même si ce congé n'est pas d'une rédaction parfaite, il en ressort clairement que Mme X... donne congé pour reprendre les lieux à compter du 1er mai 2010 afin de les habiter elle-même ; que la phrase « J'entrerai donc dans les lieux le 1er mai 2010 » écarte tout doute quant au bénéficiaire de la reprise, l'expression employée avant « y loger moi-même ou un membre de ma famille » ne constituant qu'un rappel des dispositions légales et ne créant aucune ambiguïté ; (arrêt, p. 4, § § 2-4)
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QU'en l'espèce, le congé délivré par Bella X... à Maurice Y..., par lettre recommandée du 28 octobre 2009, mentionne « je vous informe qu'à compter du 1er mai 2010 je vous donnerai congé de ce logement. En effet, en vertu de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, j'ai la possibilité de résilier notre bail pour y loger moi-même ou un membre de ma famille à l'issue d'un préavis de 6 mois. J'entrerai donc dans les lieux le 1er mai 2010 » ; que le défendeur soutient que cette mention est équivoque, et porte atteinte à ses droits en ce qu'elle ne lui permet pas de savoir qui bénéficiera de la reprise ; que la demanderesse réplique qu'elle ne pouvait se méprendre sur son intention, au regard de la dernière phrase précitée ; que la mention « j'entrerai donc dans les lieux le 1er mai 2010 » est en effet dépourvue d'ambiguïté ; qu'elle signifie que Bella X... reprendra le local pour son usage personnel ; que son adresse figure sur la lettre de congé ; que partant, la demande tendant à l'annulation du congé doit être rejetée » ; (jugement, p 3, § § 4-5)
ALORS QU'en vertu de l'article 15- I de la loi du 6 janvier 1989, le congé donné par le bailleur aux fins de reprise doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ; que ces mentions doivent être suffisamment précises pour permettre au locataire de vérifier le respect des conditions légales et la sincérité du congé ; qu'en refusant d'annuler le congé en date du 28 octobre 2009 délivré par Mme X... à M. Y..., alors que celleci ne précisait pas clairement dans son courrier à qui devait bénéficier la reprise du logement, la Cour d'appel a violé ce texte.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR limité la condamnation de Mme X... au titre du trop-perçu de loyers et charges versé par M. Y...à la somme de 376, 41 euros ;
AUX MOTIFS QUE la somme de 376, 41 euros reconnue par le premier juge comme trop versé par M. Y...à Mme X... après compensation entre sa dette locative et le remboursement de la provision sur charges non justifiées, s'avère exacte, M. Y...commettant une erreur de calcul dans le chiffrage du loyer dû à compter du 1er mai 2011 qui es bien de 289, 97 euros et non pas de 289, 66 euros ; (arrêt, p. 5, § 6)
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE Maurice Y...critique l'indexation des loyers pratiquée par la bailleresse ; que celle-ci se fonde sur l'acte notarié du 27 novembre 2008, dont elle tire la propriété du bien litigieux ; que le bail conclu entre André A...et Maurice Y...stipulait un loyer de 1 800 francs, révisable annuellement, l'indice de référence étant celui du coût de la construction du 4ème trimestre 2000 ; que cet indice a été remplacé par l'indice de référence des loyers ; que la première revalorisation des loyers a été initiée par Roger B..., nouveau propriétaire du bien, par lettre du 28 avril 2008 ; que cette indexation était en effet irrégulière dans la mesure où l'indice utilisé était celui de l'année 2006, et non celui de l'année 2007, et où l'indexation n'a pas été calculée sur le seul loyer, mais sur la somme du loyer et des charges ; qu'au surplus, les valeurs retenues étaient fausses ; qu'enfin, en prenant pour base l'indice du 4ème trimestre 2002, Roger B...se substituait à l'ancien propriétaire André A...en considérant comme acquises des indexations qui n'avaient jamais été faites ; qu'il lui incombait, au contraire, d'indexer le loyer à partir de l'indice de référence 2006, au moyen de l'indice de référence de l'année 2007, sauf à créer artificiellement un arriéré d'indexation auquel l'ancien propriétaire avait manifestement renoncé ; que l'acte notarié que Bella X... oppose à Maurice Y...ne saurait prévaloir sur le contrat de bail conclu par ce dernier, qui a contribué par substitution du bailleur ; que, de même, elle ne saurait tirer argument de la lettre du défendeur du 26 octobre 2009, qui évoquait un loyer de 300 euros, cette lettre ne contenant pas d'engagement unilatéral au paiement dudit loyer, mais venant au contraire contester l'indexation projetée ; que le loyer initial était de 1 800 francs, soit 274, 41 euros ; qu'au 1er mai 2008, il devait donc être calculé comme suit : (274, 41 x indice du 4ème trimestre 2007)/ indice du 4ème trimestre 2006 = 278, 13, puis, à compter du 1er mai 2009 : (278, 13 x indice du 4ème trimestre 2008)/ indice du 4ème trimestre 2007 = 286, 01, puis, à compter du 1er mai 2010 : (286, 01 x indice du 4ème trimestre 2007)/ indice du 4ème trimestre 2006 = 285, 83, puis, à compter du 1er mai 2011 : (285, 83 x indice du 4ème trimestre 2007)/ indice du 4ème trimestre 2006 = 289, 97 ; qu'il suit de ce calcul que le loyer dû à compter du mois de décembre 2008 jusqu'au mois d'août 2011 était de 9 907, 61 euros ; que la bailleresse a reçu la somme de 9 887, 02 euros durant cette période ; que la somme de 20, 59 euros reste donc due au titre des loyers ; qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ; que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que, durant un mois à compter de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires ; que le paiement sans réserve de charges ne peut marquer de façon non équivoque l'acquiescement des locataires aux décomptes qui leur ont été transmis ; que Maurice Y...dénonce le défaut de justification des charges qu'il a versées ; que Bella X... n'apporte en effet aucune pièce justifiant de ces charges, à l'exception des avis d'imposition 2009 et 2010, qui portent sur la somme de 49 euros ; que Maurice Y...est donc bien fondé à demander la restitution des provisions trop versées, soit 397 euros ; (jugement, p. 4, § § 1-5 et p. 5, § § 1-2)
ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. Y...soutenait que la clause d'indexation stipulée au contrat de bail conclu avec M. A...était contraire aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, en vertu duquel est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'en procédant d'autorité au calcul des loyers révisés, sans s'être prononcée sur la validité contestée de la clause d'indexation, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile."