Source: http://riscaffitto.it/riscaffitto/le-7-formule-riscaffitto/
Timestamp: 2019-04-20 14:47:38+00:00
Document Index: 79513241

Matched Legal Cases: ['art. 2645', 'art. 23', 'art. 2645', 'art. 23', 'art. 1465', 'art. 2645', 'art. 23']

Le 7 formule Riscaffitto Riscaffitto
Le 7 Formule Riscaffitto
Riscaffitto ha “normalizzato” le varie modalità contrattuali denominate Rent to Buy, acquisto programmato, affitto riscatto, patto di riservato dominio e in molti altri modi.
Riscaffitto è un metodo di NetWorking aperto ma con aree operative riservate alle sole Agenzie Immobiliari ed alle Imprese.
Le 7 formule, divise in 2 gruppi, sono:
1. Riscaffitto (locazione finalizzata alla vendita) con tre formule
2. SlowBuy (solo vendita senza affitto) con quattro formule
Riscaffitto, 3 soluzioni di locazione finalizzata all’acquisto:
1. Riscaffitto “Opzione”
Il contratto di locazione con opzione di acquisto
Il contratto di opzione non è trascrivibile in Conservatoria, ma per contro la mancanza di questa garanzia non è significativa in quanto in tale contratto non devono essere previste caparre o altre forme di versamenti che non siano quelli dei canoni.
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2. Riscaffitto “Rent to Buy“
Il contratto di locazione finalizzato al contratto di acquisto.
Lo schema è regolato dai due distinti contratti tipici, collegati però fra loro da una serie di clausole, con l’obbiettivo principale di far rientrare il compratore in un determinato tempo nei parametri richiesti dalle banche per effettuare l’acquisto con mutuo, nel comune interesse di perfezionare la vendita.
E’ possibile tuttavia riunire in un unico contratto misto ed esplicitamente atipico le due obbligazioni.
Entrambe le forme, due contratti o un solo contratto, possono essere trascritte in Conservatoria ai sensi art. 2645 CC (non vi è obbligo in quanto esse non sono soggette alle norme emanate dall’art. 23 del D.L. 133/14 Sblocca Casa) ma la trascrizione notarile è consigliabile a garanzia del Compratore/conduttore e dei suoi versamenti (Leggi anche Avvertenze per l’uso) ma anche del Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza, sono “atto esecutivo” immediatamente azionabile.Fondazionenotariato
Riscaffitto nella sezione riservata alle Agenzie ed alle Imprese propone entrambe le formule evidenziandone le differenti qualità.
E’ molto adatto alla compravendita di immobili di nuova costruzione direttamente dal Costruttore (preferibilmente con intervento di un’agenzia specializzata Riscaffitto), e può essere convenientemente “sponsorizzato” da una Banca, particolarmente quella che ha erogato il mutuo edilizio al Costruttore, la quale può cartolarizzare la componente locazione finanziando il Costruttore e monitorare il corretto andamento del contratto finalizzato ad un successivo mutuo con intervento bancario programmato e facilitato dal merito creditizio acquisito da l compratore/conduttore.
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3. Riscaffitto “Affitto Riscatto“
Il prezzo prefissato della vendita verrà pagato con la caparra, gli acconti intermedi e i canoni corrisposti o una parte di essi, restando l’eventuale saldo a carico del Compratore/conduttore al momento dell’atto, anche con il concorso di mutuo.
Tale aspetto lo rende preferibile per i rapporti tra privati, dove il venditore/locatore, disponibile ad agevolare la vendita agevolando il compratore, teme di dover ricadere nelle maglie delle leggi speciali e dove il compratore/conduttore intende godere da subito liberamente dell’immobile impegnandosi all’acquisto con mezzi propri, con un futuro mutuo e con smobilizzo di altri beni ma non intenda affrontare in tempi troppo stretti le diverse operazioni necessarie.
Il contratto può essere trascritto in Conservatoria ai sensi art. 2645 CC (non vi è obbligo in quanto non è soggetto alle norme emanate dall’art. 23 del D.L. 133/14 Sblocca Casa) ma la trascrizione è consigliabile a garanzia del Compratore/conduttore e dei suoi versamenti. (Leggi anche Avvertenze per l’uso e La trascrizione dei contratti) ma anche del Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza, sono “atto esecutivo” immediatamente azionabile.Fondazionenotariato
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SlowBuy ha codificato e standardizzato le seguenti quattro formule:
È una formula di sola vendita “SlowBuy” che non contiene il concetto di affitto pur consentendo di pervenire gradualmente al trasferimento definitivo. E’, in pratica, un preliminare “agevolato, programmato o facilitato” con tempi lunghi per il rogito e con la previsione di versamento di successive caparre o acconti integrativi della caparra/acconto iniziale.
È un contratto preliminare di compravendita immobiliare “tipico“, che contiene una reciproca promessa di pervenire alla compravendita definitiva di un immobile in un dato tempo (ad esempio due-quattro anni), con una immissione nel possesso immediata ma condizionata risolutivamente al regolare pagamento dei versamenti integrativi e del futuro adempimento definitivo.
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La vendita dilazionata o rateale con atto notarile (cd con riservato dominio o con riserva di proprietà)
La particolarità di questa tipologia di contratto sta proprio nella possibilità di acquistare un bene, con un regolare atto di trasferimento definitivo, a fronte del rilascio di un congruo acconto, cui segue un pagamento del saldo a rate e con la possibilità di godere di esso da subito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, ottenendone però la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’esatta corresponsione del prezzo stabilito (art. 1465 c.c.).
Tale forma di contratto (cosiddetta con patto di riservato dominio o riserva di proprietà) è applicabile propriamente solo a tutte le cose mobili, registrate e non.
Per estensione però tale modalità riguarda anche gli immobili, attuandosi però nella pratica in un modo differente, ovvero con la apposizione in atto della condizione sospensiva di validità del medesimo atto subordinatamente all’avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito, (o meglio del possesso di tutte le ricevute di pagamento) comprendendo anche nella condizione il regolare pagamento delle eventuali rate, sia al contrario apponendo all’atto la clausola risolutiva espressa per il caso inverso di mancato pagamento del saldo prezzo e/o delle eventuali rate.
In un caso l’atto prende la sua piena efficacia con il saldo prezzo, nell’altro la perde con il mancato pagamento.
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3. SlowBuy “Inversus“
Con il preliminare ad effetti anticipati le parti convengono, sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare, in genere di tipo trascritto, la costituzione di alcuni effetti che competerebbero in realtà al contratto definitivo: già dal preliminare sorgono obbligazioni per il pagamento del prezzo, dilazionato in un numero prefissato di rate e per la consegna dell’immobile.
Al promissario acquirente viene riconosciuto un diritto personale di godimento sulla cosa anticipatamente data in consegna, con il rilascio del possesso ed i conseguenti oneri ed onori.
Il contratto può essere trascritto in Conservatoria ai sensi art. 2645 CC (non vi è obbligo in quanto non è soggetto alle norme emanate dall’art. 23 del D.L. 133/14 Sblocca Casa) ma la trascrizione è fortemente consigliabile a garanzia del Compratore/conduttore e dei suoi versamenti. (Leggi anche Avvertenze per l’uso e La trascrizione dei contratti) ma anche del Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza, sono “atto esecutivo” immediatamente azionabile.Fondazionenotariato
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L’acquisto dell’usufrutto (o uso) a tempo (o termine) con facoltà di acquisto entro un determinato termine della proprietà produce una doppia tipologia di contratto.
È possibile anche il solo acquisto a termine dell’usufrutto, senza ulteriori patti e pertanto solo se all’acquisto dell’usufrutto a termine si aggiunge una appendice quale quella dell’opzione (per l’acquisto di un ulteriore periodo di usufrutto a termine) o del patto di futuro acquisto della proprietà si avrà un contratto misto.
La prima fattispecie contrattuale è quella della compravendita di un diritto reale e cioè dell’usufrutto o uso a tempo o termine, mentre la seconda altro non è se non un contratto di opzione per l’acquisto di un ulteriore periodo o della intera proprietà ovvero una vera e propria promessa di acquisto avente effetti obbligatori.
Una tale modalità contrattuale, unione di due contratti tipici indipendenti l’uno dall’altro, può essere utile e conveniente anche fiscalmente in alcuni casi.
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Tutte le formule presentano possibili personalizzazioni nell’ammontare e modalità delle erogazioni, nelle modalità e tempi di rilascio e sono adattabili facilmente alle singole necessità.
Non si deve usare Riscaffitto e SlowBuy per alienare un immobile quando il venditore ha la necessità impellente di vendere, quando la vendita è finalizzata ad un nuovo acquisto già rigidamente scadenziato oppure quando si ha una situazione patrimoniale e reddituale negativa o anche semplicemente troppo “esposta”, quando l’immobile è occupato.
Chi si accosta a Riscaffitto o SlowBuy per vendere o comprare non lo fa, e non lo deve fare, perché costretto dalle difficoltà, ma per scelta ponderata ed orientata ad una vendita “tranquilla” (SlowBuy) o ad un acquisto agevolato nella tempistica e nelle modalità di pagamento, magari da concludersi dopo aver venduto un altro immobile e/o contraendo un mutuo, ed infatti un venditore costretto a vendere per necessità o per fare fronte ad altro acquisto non potrà concedere al compratore i tempi lunghi richiesti e la facoltà di recesso, così come un compratore che non abbia i requisiti finanziari e reddituali più che sufficienti per un acquisto non riuscirà ad effettuare i necessari accantonamenti.
Vai alla pagina “quando non si deve usare Riscaffitto o SlowBuy“
Il Metodo Riscaffitto non è una soluzione alle difficoltà economiche e non è una soluzione alla crisi per risolvere i problemi finanziari degli interessati, ma consente di porre in atto concretamente un programma di contestuale vicendevole disinvestimento e investimento con una vantaggiosa reciproca utilità.
Infatti, se tra qualche anno, come ci auguriamo, il numero delle compravendite sarà nuovamente aumentato e di conseguenza anche i valori cresceranno, essi renderanno di nuovo via via sempre più difficile l’accesso alla proprietà, se non con metodi “slow buy“.
A chi conviene Riscaffitto – SlowBuy?
I soggetti maggiormente interessati alle varie forme di “Affitto riscatto” o di “Rent to Buy” o meglio alle forme standardizzate e codificate dal Metodo Riscaffitto, sono:
Le 3 formule Riscaffittto SCARICA LA TABELLA DI RAFFRONTO
Le 4 formule SlowBuy SCARICA LA TABELLA DI RAFFRONTO
Le modalità sono state verificate per tutti gli aspetti commerciali, contrattuali, legali, notarili e fiscali.
Riscaffitto ringrazia: Domoforum, luogo di incontro di privati e professionisti del comparto immobiliare.
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