Source: https://ficek.sk/predaj-domu-v-podielovom-spoluvlastnictve-32234
Timestamp: 2018-07-23 13:50:33+00:00
Document Index: 3145119

Matched Legal Cases: ['§ 136', '§ 140', '§ 116', '§ 605', 'súd ', 'súd ', 'súd ', '§ 116']

[2018] Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve | Poradíme Vám?
Otázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve
Odpoveď: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve
Dobrý deň. Vaša otázka sa týka realizácie práv podielových spoluvlastníkov, a síce možnosti predať predmet spoluvlastníckeho práva.
Všeobecne k spoluvlastníctvu
Spoluvlastníctvo môže byť podielové a bezpodielové, avšak bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi (§ 136 ods. 2 Občianskeho zákonníka), a preto sa ďalší výklad bude týkať len podielového spoluvlastníctva.
Spoluvlastníctvo možno jednoducho charakterizovať ako spoločné vlastníctvo dvoch a viacerých subjektov k jednej a tej istej (spoločnej) veci. Pre spoluvlastníctvo je teda typická pluralita subjektov – spoluvlastníkov.
Vychádzajúc z uvedenej plurality subjektov – spoluvlastníkov možno rozčleniť vzťahy vznikajúce v rámci spoluvlastníctva na vzťahy:
1/ vnútorné – vznikajúce medzi samotnými spoluvlastníkmi navzájom a
2/ vzťahy vonkajšie – založené vzťahom spoluvlastníkov a tretím osobám.
Právna úprava občianskeho zákonníka pritom vychádza z vymedzenia podielového spoluvlastníctva ako spoluvlastníctva ideálneho, nakoľko výška spoluvlastníckeho podielu toho ktorého spoluvlastníka nezodpovedá konkrétnej reálnej časti spoločnej veci, ale miere, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak teda hovoríme o spoluvlastníckom podiele, rozumie sa tým tzv. ideálny podiel. Uvedenému zodpovedá aj konštantná rozhodovacia prac súdov.
Z citovanej právnej normy vyplýva, že spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, ktoré im vyplývajú zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Spoluvlastnícky podiel pritom možno vnímať v dvoch rovinách:
1/ ako vyjadrenie vlastníckeho vzťahu k spoločnej veci a
2/ ako vyjadrenie miery účasti spoluvlastníka na spoluvlastníckom vzťahu k spoločnej veci.
Ako už bolo uvedené, spoluvlastnícky podiel má charakter tzv. ideálneho podielu, čo znamená, že spoluvlastník nie je výlučným vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci. Z tohto dôvodu nemôže spoluvlastník previesť na iného určitú reálnu časť spoločnej veci.
Napriek tomu, že spoluvlastník nemôže na iného previesť reálnu časť spoločnej veci, neznamená to, že by so spoluvlastníckym podielom nebolo možné disponovať. Napr. v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. 26 Cdo 2864/2000 bol vyslovený nasledujúci právny názor: „Ideální podíl na spoluvlastnictví nemovitosti má charakter samostatné věci; bylo-li smlouvou převáděno více spoluvlastnických podílů, posuzuje se právní osud jednotlivých podílů samostatně.“
Ideálny spoluvlastnícky podiel má teda takpovediac charakter „veci“, a preto môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov (okrem iného môže byť zmluvou prevedený na tretiu osobu). Prevod spoluvlastníckeho podielu na iného je však do určitej mieri limitovaný ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“
Vychádzajúc zo zadanej otázky vyplýva, že citované ustanovenie ste rešpektovali a ostatným spoluvlastníkom ste zaslali výzvu na uplatnenie ich predkupného práva. Z otázky je ďalej zrejmé, že máte vedomosť aj o ustanovení § 605 Občianskeho zákonníka, ktoré určuje, že: „Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.“
Rešpektujúc spomenuté zákonné ustanovenie, ak uplynie lehota dvoch mesiacov od ponuky na realizáciu predkupného práva, môžete s Vašim spoluvlastníckym podielom voľne nakladať a previesť ho na tretiu osobu.
V danej súvislosti je však nutné zdôrazniť, že previesť môžete len Váš spoluvlastnícky podiel na dome a nie dom ako taký. Ak sú dvaja spoluvlastníci za predaj spoločnej veci a dvaja proti, tak dom ako celok zrejme nepredáte, pretože v zásade niekoho nemôžete nútiť k tomu, aby uzavrel určitú zmluvu.
Riešením Vašej situácie môže byť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. K zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva pritom môžete dospieť dohodou, ktorá však musí byť písomná, alebo, ak dohoda nebude možná, súdnou cestou.
Citované zákonné ustanovenie pritom predstavuje základný právny rámec, na základe ktorého je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. V súdnom konaní má teda súd v zásade tri možnosti, ako zrušiť a vyporaidať podielové spoluvlastníctvo, a to:
1/ reálnym rozdelením spoločnej veci,
2/ prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu alebo
3/ predajom spoločnej veci a rozdelením výťažku.
Pre úplnosť je však nutné poznamenať, že pre súd je záväzné aj poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania, a preto k predaju veci môže dôjsť len vtedy, ak spoločná vec nie je deliteľná a ak sa spoločná vec neprikazuje jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu.
Podotázka: Predaj domu v podielovom spoluvlastníctve (Spoluvlastníctvo)
Dobrý deň, Chcem sa spýtať: Manžel z jednej príbuzenskej strany a ďalší z druhej strany zdedili dom po strýkovi. Sú dvaja vlastníci už 12 rokov. Dom chátra. Nikto v ňom nebýva. Cigáni porozbijali už všetko. Manžel je za predaj, ten druhý nie. Nechce s manželom sa na ničom dohodnúť. Zatajuje sa. Žije aj na Slovensku aj v Nemecku. Odmieta komunikovať, keď sa mu dovoláme, hneď zloží. Je právnik. Je možné, že chce nejakým spôsobom sa dostať k manželovej polovici domu? Existuje niečo ako premlčacia doba? Existuje-Vy právnici to viete-nejaká škulinka kedy môže si privlastniť manželovu polovicu domu? Viem, že sa to možno dá súdnou cestou, ale on je právnik. My toľko peňazí nemáme, aby sme súd platili. Ďakujem za odpoveď Bola by som velmi rada keby ste nám poradili.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.04.2018)
1./ K obave, že chce sa druhý spoluvlastník dostať k polovici domu Vášho manžela uvádzame, že vlastnícke právo sa nepremlčuje. Vlastnícke právo by mohol nadobudnúť kúpnou alebo darovacou zmluvou, prípadne na základe dedenia, čo vo Vašom prípade zrejme nehrozí.
2./ Ako vec riešiť : Pokiaľ Váš manžel má kupca, ktorý nie je blízkou osobou podľa Obč. zákonníka, napriek tomu, že dom chátra, odporúčame, aby bratovi napísal doporučený list a oznámil mu svoj úmysel svoj podiel na nehnuteľnosti predať a súčasne uviedol cenu za svoj podiel, za ktorú bude predmetný podiel predaný. Zo zákona platí, že ak brat Vášho manžela v lehote do 2 mesiacov neuhradí ponúkanú cenu, Váš manžel môže svoj podiel predať.
Ak by chcel Váš manžel svoj podiel na nehnuteľnosti predať blízkej osobe /vnuk, deti, rodičia atď. podľa § 116 a 117 Obč. zákonníka/, nepotrebuje súhlas druhého spoluvlastníka.
Vec môže Váš manžel riešiť aj tak, že svoj podiel na nehnuteľnosti predá bez toho, aby predmetnú skutočnosť oznámil bratovi. Tu je však riziko, že brat Vášho manželasa môže žiadať predaj podielu od nového vlastníka alebo mu zostane naďalej predkupné právo.
3./ Upriamujeme pozornosť aj na ust. stavebného poriadku, kde je ustanovené, že "stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie okrem iných aj v prípade závadnej stavby ohrozujúcej život alebo zdravie osôb, pokiaľ ju nemožno hospodárne opraviť.
Ďakujem veľmi pekne za odpoveď. Tú vedomosť ohľadne Občianskeho zákonníka mi dal syn. Je čerstvo vyštudovaný právnik a pracuje Bratislave na vymáhaní pohľadávok. Len je nováčik a nechcel som ho ešte zaťažovať s týmito vecami. Chcem sa opýtať, či by sme sa mohli potom, ak to pôjde k súdu, obrátiť na právnu radu vo Vašej kancelárii. Ešte raz. Ďakujem veľmi pekne.
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.01.2018)
Dobrý deň. V prípade potreby sa na nás môžete opätovne obrátiť.