Source: http://hypotheca-europae.com/d-Hypotheken-Griechenland.htm
Timestamp: 2019-03-23 21:41:20
Document Index: 37814328

Matched Legal Cases: ['Art. 1033', 'Art. 1041', 'Art. 1192', 'Art. 973', 'Art. 1257', 'Art. 27', 'Art. 33', 'Art. 291', 'Art. 537', 'Art. 539', 'Art. 537', 'Art. 537', 'Art. 539']

Maître Cathérine Cotsaki/Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök
Diese Zusammenfassung wurde aus dem Originalbericht von Maître Cathérine Cotsaki (Athen) erarbeitet. Die Zusammenfassung enthält keine eigene Beurteilung der Verhältnisse. Maßgeblich ist der Originalbericht.
I. Eigentumsübertragung
Auch in Griechenland ist der Erwerb von Immobilieneigentum strenger geregelt als der Erwerb von Mobilien. Die Eigentumsübertragung erfolgt nach Art. 1033 Code Civil (GR) durch Einigung zwischen Eigentümer und Erwerber auf der Grundlage eines wirksamen Verpflichtungsgeschäfts. In Betracht kommen z.B. Verkauf, Schenkung, Tausch. Die Vereinbarung über den Eigentumswechsel muß notariell beurkundet werden und ist im Grundbuch einzutragen. Die Grundbucheintragung ist Bestandteil des Eigentumsübergangs. Anderseits ist zu beachten, daß Eigentum nur jeweils vom wahren Eigentümer erworben werden kann, und zwar gleich ob die Umschreibung erfolgt ist der Übertragungsakt notariell vorgenommen wurde. Es muß daher jeweils auch der Eigentumstitel des Veräusseres überprüft werden. Der gutgläubige Erwerb vom Nichtberechtigten kraft guten Glaubens in die Grundbucheintragung ist nicht geschützt. Der Erwerb vom Nichtberechtigten kann nur durch Ersitzung erfolgen. Voraussetzung ist, daß der Erwerber sich im guten Glauben befindet. Die ordentliche Ersitzungsfrist beträgt 10 Jahre (Art. 1041 Code Civil (GR)). Grundsätzlich sind aber die Erwerbstatbestände der zurückliegenden 20 Jahre zu untersuchen, um sicherzustellen, daß der Veräusserer auch Eigentümer ist. Erst dann ersitzt auch der bösgläubige Erwerber ((article 1045 du Code Civil (GR)). Voraussetzung für die Ersitzung ist in jedem Fall der ununterbrochene und andauernde Besitz des Erwerbers. Der Besitz auf der Grundlage eines Mietvertrages reicht nicht aus.
Die Grundstücksregister sind nur für Rechtsanwälte zugänglich. Ausschließlich Rechtsanwälte dürfen die Grundstücksregister einsehen. Auftraggeber kann allerdings jeder sein. Insoweit bestehen keine Einschränkungen. Die Honorare für diese Tätigkeit sind staatlich fixiert. Der Rechtsanwalt muß mindestens 1,5 % vom Grundstückswert für die Grundstücksrecherche veranschlagen.
Rechtsanwälte sind auch am Grundstückskauf zwingend zu beteiligen, wenn der Grundstückswert 5.000.000,-- Drachmen (in Attika) oder 750.000,-- Drachmen im übrigen Staatsgebiet übersteigt.
Für die Zuständigkeit der griechischen Notare bestehen keine lokalen Einschränkungen. Jeder griechische Notar kann Grundstücksübertragungen beurkunden, gleich wo das Grundstück belegen ist. Die griechischen Konsuln im Ausland dürfen Notaraufgaben wahrnehmen.
Die Grundstücksverkehrssteuer errechnet sich seit ca. 15 Jahren nach dem objektiven Grundstückswert, der durch das griechische Finanzministerium festgelegt wird, soweit der Kaufpreis nicht den objektiven Wert übersteigt. Der objektive Wert errechnet sich nach der Grundstücksfläche oder der Gebäudefläche in Abhängigkeit zur Grundstückslage. Allerdings ist das System noch nicht flächendeckend. Zuvor deklarierten die Vertragsparteien den ihnen angemessenen Wert, der von den Steuerbehörden regelmäßig nicht akzeptiert wurde. In dem nachfolgenden Verfahren wurde üblicherweise ein Kompromiß errungen. Diese Verfahrensweise ist noch in den Gebieten anzutreffen, in denen das System der objektiven Wertermittlung noch nicht etabliert ist. Übersteigt der Kaufpreis den objektiven Wert, wird der höhere Kaufpreis der Besteuerung zugrundegelegt.
Rechte Dritter, die an einem Grundstück bestellt wurden, werden durch einen Eigentumstransfer nicht berührt, es sei denn es handelt sich um eine Veräusserung im Wege der Zwangsversteigerung.
II. Grundstücksregister (Grundbuch)
In jedem Amtsgerichtsbezirk besteht ein Grundstücksregister. Das Grundstücksregister führt verschiedene Register. Es existieren Register für die Buchung der Eigentumsverhältnisse und solche für die Buchung von Grundstücksbelastungen sowie solche für die Eintragung von Gerichtsentscheidungen. Genauer gesagt, es existieren alphabetische Verzeichnisse, in denen alle (natürlichen oder juristischen) Personen eingetragen sind, die Grundstückseigentümer sind. Neben dem Namen finden sich Nummern, die auf bestimmte Eigentumstitel hinweisen. Wer einen bestimmten Eigentumstitel nachprüfen will, sieht zunächst das alphabetische Register ein, um das oder die Grundstücke zu finden, um die es geht.
In bezug auf Grundstücksbelastungen existieren in Griechenland derzeit zwei Systeme. Nach dem ersten System enthält das alphabetische Register, das auf die Eigentumstitel verweist, drei besondere Rubriken. Die erste Rubrik enthält die Hypothekeneintragungen, die zweite enthält die Pfändungen und die dritte ist den Eintragungen in bezug auf Rückforderungsklagen und andere rechtserhebliche Verfahren vorbehalten. Das zweite System besteht darin, ein alphabetisches Register zu führen, das anders ausgestaltet ist als das vorgenannte. Der zweite Index enthält in den verschiedenen Kolonnen die Verweise auf die Bände, in denen lediglich die Lasten eingetragen sind.
III. Umschreibungsgrundsatz
Gemäß Art. 1192 und 1193 Code Civil (GR) ist die Grundbuchumschreibung in folgenden Fällen zwingend:
· Akte unter Lebenden, einschließlich der Schenkungen auf den Todesfall
· Veränderungen durch Gerichtsentscheidungen
· Teilung von Immobilien
· Erbschaftsannahme
Unterbleibt die Grundbuchumschreibung bzw. –eintragung, findet der Rechtserwerb nicht statt. Andererseits hat die Eintragung keine heilende Wirkung in bezug auf Mängel des Übertragungsaktes. Insbesondere schafft die Voreintragung keine besondere Legitimation des Verkäufers. Gutgläubiger Erwerb ist ausgeschlossen, lediglich Ersitzung ist möglich.
IV. Immobilien als Darlehenssicherheit
Art. 973 Code Civil (GR) zählt die dinglichen Rechte abschließend auf:
· Pfandrecht
Auf Mobilien können Pfandrechte lasten. Auf Immobilien können Hypotheken und Dienstbarkeiten lasten. Ausnahmeweise können Schiffe mit Pfandrechten belastet werden (Gesetz 4112/1929).
Es wird dann beschrieben, auf welche Weise ein Grundstück als Sicherheit dienen kann.
1. Dienstbarkeiten
Dienstbarkeiten existieren als dingliche Dienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten.
a. Die dinglichen Dienstbarkeiten belasten ein Grundstück zugunsten eines anderen, unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältissen an den Grundstücken. Die Dienstbarkeit wird zugunsten des herrschenden Grundstücks am dienenden Grundstück bestellt. Sie werden durch notarielle Urkunde errichtet und im Grundbuch eingetragen.
b. Eine persönliche Dienstbarkeit wird an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Sie ist mithin an die Existenz einer Person geknüpft. Stirbt die Person oder geht sie unter (bei juristischen Personen), erlischt die persönliche Dienstbarkeit.
c. Der Nießbrauch ist ein Unterfall der Dienstbarkeit. Er kann durch Ersitzung und notariellen Akt erlangt werden. Der Nießbrauch kann auch an Wohnungseigentum bestellt werden.
d. Das Wohnungsrecht ist ein Unterfall der Dienstbarkeit. Es verschafft dem Begünstigten das exklusive Nutzungsrecht. Der Berechtigte hat das Recht, die Wohnung allein oder mit seiner Familie samt Personal zu nutzen.
Die Dienstbarkeiten stellen keine Sicherheit dar, mit Ausnahme möglicherweise des Nießbrauchs.
An einem Grundstück kann zugunsten eines Dritten eine Hypothek bestellt werden, um eine Forderung zu besichern. Die Hypothek berechtigt den Begünstigten, sich aus dem Grundstück zu befriedigen. Die Forderung kann bedingt sein oder erst in der Zukunft entstehen. Die Hypothek wird in Art. 1257 ff. Code Civil (GR) geregelt. Sie ist eine der wichtigsten Kreditsicherheiten, die von dem Schuldner gestellt werden kann. Sie verliert normalerweise nicht an Wert und sie bleibt dem Gläubiger unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen am Grundstück erhalten.
Die Hypothek kann an jedem Grundstück bestellt werden, das auf einen Dritten übertragen werden kann. Nicht übertragbar sind Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören (Denkmale), solche die der öffentlichen Nutzung dienen (öffentliche Einrichtungen wie Parkanlagen, Plätze), Grundstücke durch eine Bewaldung charakterisiert sind, Grundstücke, die von archäologischer Bedeutung sind.
Die Hypothek entsteht durch Gesetz, gerichtliche Entscheidung oder Vertrag und muß im Grundbuch eingetragen werden. Sie existiert ab dem Datum ihrer Eintragung.
· zugunsten des Fiskus, bei rückständigen Steuerverbindlichkeiten des Schuldners
· zugunsten des Fiskus, der Gemeinden, kirchlichen Einrichtungen, Einrichtungen von öffentlichem Interesse auf den Grundstücken ihrer Verwalter für die Forderungen aus der Verwaltung
· zugunsten der unter Vormundschaft gestellten Personen an dem Vermögen ihrer Vormünder
· zugunsten der Ehegatten
· zugunsten der Vermächtnisnehmer am Nachlaß
· zugunsten der Erben an den Nachlaßgrundstücken
· zugunsten der Hypothekengläubiger, die die Hypothek zugunsten desjenigen halten, auf dessen Grundstück die Hypotheken lasten, und zwar für die Eintragungskosten
Die vertragliche Hypothek setzt einen Notariatsakt voraus, in dem die zu besichernde Forderung und das zu besichernde Grundstück exakt zu bezeichnen sind. In der Regel wird die Hypothek vereinbart, wenn die Forderung entsteht, selbst wenn sie noch nicht fällig ist. Die Hypothek nimmt den Rang ein, den sie durch den Tag der Eintragung erhält. Hypotheken, die am selben Tag eingetragen werden, haben den selben Rang. Rangvereinbarungen sind zulässig. Die Hypothek ist unteilbar.
(1) Ein Grundstück wird veräussert. Der Preis wird nicht sofort vollständig bezahlt. Zur Besicherung des Restkaufgeldes verlangt der Verkäufer von dem Käufer entweder einen oder mehrere Wechsel, die auf die Fälligkeitsdaten der Restraten fällig gestellt werden, oder einen oder mehrere vordatierter Schecks (die sicherer sind als Wechsel, weil die Ausstellung ungedeckter Schecks unter Strafe steht). Doch in jeden Fall verlangt der Verkäufer von dem Käufer die Bestellung einer Hypothek am Kaufgrundstück. Der Käufer wird die Hypothek bewilligen, weil er weiß, daß der Verkäufer anderenfalls nicht veräussern wird. Doch der Käufer wird die Hypothek nur selten sofort bestellen, da dies Kosten verursacht (ca. 6 % von der Forderung). Die Lösung findet sich häufig darin, die Hypothek nur für einen geringeren Betrag als die Forderung eigentlich ausmacht, zu bestellen und für den Rest eine provisorische Hypothek (Vormerkung auf Eintragung einer Hypothek) eintragen zu lassen. Eine solche kann nur von einem Gericht verfügt werden. In der Praxis einigen sich die Vertragsparteien darauf, daß der Gläubiger den Antrag stellt. Üblicherweise stellt der Gläubiger den Antrag bei Gericht. Beide Parteien erscheinen im Termin und der Schuldner erkennt den Anspruch an. Das Problem besteht darin, den Rang der Hypothek festzulegen. Beabsichtigt der Käufer nicht, den Kaufpreis bei einer Bank zu finanzieren, erhält die vertragliche Hypothek den ersten Rang. Soll jedoch eine Bankfinanzierung vorgenommen werden, dann muß sich der Käufer den ersten Rang für die Bank vorbehalten. Dies kann bereits im Kaufvertrag geschehen. Das Problem liegt darin, daß der Eigentumserwerb von der Umschreibung im Grundbuch abhängt. Doch hierin wird im Ergebnis kein Problem gesehen.
(2) Der Darlehensvertrag bedarf keiner notariellen Form, hingegen die Hypothek. Wenn also Darlehensvertrag und Hypothekenbestellung in einem Akt zustande kommen sollen, muß das Darlehen zusammen mit der Hypothek beurkundet werden. Das geschieht praktisch niemals, da dieses Verfahren zu teuer ist, denn die Kosten betragen dann 7,5 % der Forderung, die besichert werden soll. Also optiert der Darlehensgeber, einerlei ob es sich um eine Bank oder einen Partikulier handelt, dafür, das Darlehen privatschriftlich zu vereinbaren. Dann entstehen Kosten zwischen 3,6 % der Darlehensforderung (bei Vereinbarungen zwischen Privatleuten) und 2,4 % (Bei Vereinbarungen mit Beteiligung eines Unternehmens, wenn es sich um eine Unternehmensangelegenheit handelt). Der Darlehensgeber wird eine Klausel vorsehen, derzufolge sich der Darlehensnehmer verpflichtet, zugunsten des Darlehensgebers eine Hypothek zu bestellen. Die Auszahlung des Darlehens wird davon abhängig gemacht, daß eine notarielle Hypothek bestellt wird. Dann wird die Hypothek unverzüglich eingetragen, denn die Bank belastet den Darlehensnehmer mit den Kosten. Doch zunehmend gehen die Banken dazu über, kundenfreundlich zu arbeiten und akzeptieren eine andere Form der Besicherung. Zunächst wird eine kleine Forderung zur Rangsicherung eingetragen. Sodann wird vereinbart, daß sich die Bank eine Vormerkung bei Gericht beschafft. Das bereits beschriebene Verfahren zur Erlangung der Vormerkung kommt zur Anwendung.
Das Verfahren birgt jedoch das Risiko des Forderungsausfalles in sich, wenn der Schuldner zahlungsunfähig wird und die Zwangsversteigerung betrieben wird. Dann ist die Bank wegen des wesentlichen Betrages (der lediglich durch eine Vormerkung gesichert ist) darauf angewiesen, zunächst einen Vollstreckungstitel zu beschaffen. Dies kann sehr schnell gehen, doch nur dann, wenn der Schuldner nicht widerspricht. Tut er letzteres, können Jahre bis zur Titulierung vergehen. Zwischenzeitlich kann das Objekt zur Versteigerung kommen. Der Erlös wird nur an die endgültig besicherten Gläubiger verteilt. Die Bank geht leer aus. Deshalb wird empfohlen, den in Griechenland mehr oder weniger üblichen Weg nicht zu gehen und im Wettbewerb mit anderen Banken besser die Kosten für den Kunden durch Zugeständnisse bei der Kreditvergabe zu senken. Eine Zwischenlösung bietet sich, wenn man die Darlehensforderung in einer notariellen Urkunde regelt, in der sich der Schuldner der Zwangsvollstreckung unterwirft. Dann kann vorstehendes Verfahren eingeschlagen werden, ohne das Risiko eines langen Erkenntnisverfahren einzugehen. Die Vormerkung kann jederzeit durch Vollstreckung rangwahrend in eine Hypothek umgewandelt werden.
(3) Die Parteien eines Darlehensvertrages können vereinbaren, daß der Schuldner keine weiteren Hypotheken am Grundstück bestellen darf. Diese Verfügungsbeschränkung kann im Grundbuch eingetragen werden und ist Dritten gegenüber wirksam, soweit es sich um eine konventionelle Hypothek handelt. Gegen Vollstreckungsmaßnahmen wirkt die Eintragung nicht.
Handelt es sich bei dem belasteten Gegenstand um ein Gebäude, kann es der Gläubiger auf Kosten des Schuldners versichern lassen. Bedient der Schuldner die Prämien nicht, kann der Gläubiger die Darlehensforderung fällig stellen. Im Falle der Enteignung setzt sich die Hypothek am Entschädigungsbetrag fort.
Der Zession der Darlehensforderung folgt die Hypothek. Die Zession muß dem Schuldner angezeigt werden. Erst dann wird die Zession wirksam. Im Falle des Verkaufs einer belasteten Immobilie, kann der Erwerber die Altverbindlichkeiten übernehmen. Der Darlehensgeber hat das Recht, die Übernahme innerhalb von sechs Monaten zu verweigern. Die Weigerung ist schriftlich mitzuteilen. Die Frist läuft ab Bekanntgabe der Schuldübernahme.
V. Grenzüberschreitende Darlehen
Griechenland gehört dem Römischen Abkommen über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anwendbare Recht an. Es gilt ausserdem für sachenrechtliche Fragen die lex rei sitae (Art. 27 Code Civil (GR)). Hinsichtlich der Form gilt alternativ: die lex causae, die Ortsform, Recht der gemeinsamen Staatsangehörigkeit der Parteien. Art. 33 des Code Civil (GR) gibt vor, daß ausländisches Recht nicht anwendbar ist, wenn es gegen den griechischen ordre public verstößt.
Die Forderung kann in ausländischer Währung eingetragen werden. Allerdings muß zugleich der Betrag in Drachmen ausgewiesen werden. Art. 291 Code Civil (GR) sieht vor, daß der Schuldner einer Fremdwährungsschuld die Schuld in Drachmen bezahlen darf, und zwar mit dem Wechselkurs am Tag der Zahlung. Entgegenstehende Vereinbarungen sind zulässig.
VI. Zwangsverwertung
Auch in Griechenland gilt, daß die Hypothek kein Eigentum oder eigentumsähnliche Rechte verschafft. Wenn die besicherte Forderung fällig wird, kann die Hypothek im Wege der Zwangsvollstreckung aktiviert werden. Vollstreckungstitel sind insbesondere:
· Gerichtsurteile
· Schiedsgerichtsurteile
· Gerichtliche Vergleichsprotokolle
· Notarielle Urkunden
· Ausländische Vollstreckungstitel, die für vollstreckbar erklärt wurden
· Anordnungen und Akte, die vom Gesetz als Vollstreckungstitel anerkannt sind
Die Zwangsvollstreckung in Immobilien geschieht durch Zwangsveräusserung oder Zwangsverwaltung.
1. Die Zwangsveräusserung wird durch die Zustellung des Vollstreckungstitels mit einer Zahlungsaufforderung eingeleitet. Zuständig ist der Gerichtsvollzieher. Es folgt eine gerichtliche Anhörung. Wird die Vollstreckung nicht eingestellt, nimmt das Verfahren seinen Lauf. Anschließend stellt der Gerichtsvollzieher die Beschlagnahmeanordnung zu, und zwar an den Schuldner (ggf. auch an den Grundstückseigentümer) und an das Liegenschaftsregister. Mit der Zustellung gilt das Grundstück als beschlagnahmt. Der zuständige Notar nimmt die Versteigerung vor. Die Versteigerungstermine finden ausschließlich Mittwochs statt. Den Zuschlag erhält der Meistbietende. Findet sich kein Bieter, erhält der betreibende Gläubiger auf Antrag den Zuschlag zum Einstiegsgebot, das in der Beschlagnahmeanordnung durch den Gerichtsvollzieher festgesetzt wird und üblicherweise (aber nicht zwingend) die Hälfte des Immobilienwertes ausmacht, den der Gerichtsvollzieher schätzt. In den Regionen, in denen bereits das staatliche System des ”objektiven Wertes” existiert (oben I), darf der festzusetzende Wert nicht darunter liegen.
Ist der erzielte Erlös nicht ausreichend, errichtet der Notar einen Verteilungsplan. Darin berücksichtigt er vorab, die generell privilegierten Gläubiger (insbesondere den Fiskus, die Gemeinden etc). Anschließend werden die speziell privilegierten Gläubiger befriedigt. Es sind dies vor allem die Kosten der Grundstückserhaltung ab Beschlagnahme sowie die Hypotheken. 1/3 des Erlöses sind für die generellen Privilegien, 2/3 des Erlöses für die speziellen Privilegien vorbehalten.
2. Die Zwangsverwaltung kann auf Antrag des Gläubigers durch das Vollstreckungsgericht angeordnet werden. Ab Zustellung der Anordnung gilt das Objekt als beschlagnahmt. Mit der Anordnung wird der Zwangsverwalter bestimmt. Die Zwangsverwaltung dient dazu, zugunsten der Gläubiger einen Bewirtschaftungsüberschuss zu erwirtschaften. Der Zwangsverwalter nimmt das Grundstück in Besitz und trägt die laufenden Lasten. Das Objekt bleibt veräusserlich. Die Veräusserung läßt die Zwangsverwaltung unberührt. Die Zwangsverwaltung wird nicht angeordnet, wenn
· das Vollstreckungsgericht zu der Auffassung gelangt, daß die Einnahmen nicht ausreichen, um den Gläubiger innerhalb angemessener Frist zu befriedigen
· das Vollstreckungsgericht zu der Auffassung gelangt, der Vollstreckungsbetrag rechtfertige die Zwangsverwaltung nicht
· das Vollstreckungsgericht zu der Auffassung gelangt, es handele sich um ein Gebäude mit geringem Wert, so daß die Zwangsverwaltung nicht rentabel sein werde
Die Zwangsverwaltung endet auf Antrag durch Gerichtsentscheidung, wenn
· sämtliche Forderungen des Gläubigers und derjenigen, die der Verwaltung beigetreten sind, befriedigt sind
· das Vollstreckungsgericht zu der Auffassung gelangt, die Fortsetzung der Zwangsverwaltung sei nicht mehr angezeigt oder sie verletze Interessen des Schuldners
· der Vollstreckungsgläubiger nicht dafür sorgt, daß der gerichtlich bestimmte Zwangsverwalter die Verwaltungstätigkeit innerhalb der dafür vorgesehenen Frist aufnimmt
VII. Insolvenz
Die Hypothek ist konkursfest. Gemäß Art. 537 HGB (GR) ist allerdings jede Hypothek nichtig, die auf der Grundlage eines privaten Titels oder einer Gerichtsentscheidung vor der Veröffentlichung der Entscheidung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragen wird, wenn sie erst nach Zahlungseinstellung eingetragen wird und der zugrundeliegende Rechtstitel aus der Zeit nach der Zahlungseinstellung stammt. Das Datum der Zahlungseinstellung wird gerichtlich festgesetzt. Andererseits bestimmt Art. 539 HGB (GR), daß bis zur Veröffentlichung der Entscheidung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens Eintragungen vorgenommen werden können. Die Regelung betrifft Eintragungen aus Rechtstiteln, die vor der Zahlungseinstellung entstanden sind. Werden diese nach der Zahlungseinstellung bzw. innerhalb 10 Tagen vor der Zahlungseinstellung vorgenommen, können sie für nichtig erklärt werden, wenn bis zur Eintragung mehr als zwei Wochen verstrichen sind, gerechnet ab dem Entstehungsdatum des Eintragungstitels. Der Unterschied zwischen Art. 537 und 539 HGB (GR) liegt darin, daß Art. 537 HGB (GR) die Nichtigkeit solcher Akte anordnet, die auf den Willen des Insolvenzschuldners zurückgehen, wenn das Datum des Rechtstitels in die Zeit nach Zahlungseinstellung fällt (gleich ob die Forderung bereits länger existiert oder nicht), während Art. 539 HGB (GR) nur die Möglichkeit vorsieht, Hypotheken zu annullieren, die auf Rechtsakte zurückgehen, die bereits vor der Zahlungseinstellung geschaffen wurden, aber nicht rechtzeitig eingetragen wurden.