Source: https://economiazero.com/bankia-condenada-al-pago-de-1-24714-e-anulando-las-clausulas-de-gastos-hipotecarios/
Timestamp: 2020-08-15 13:55:44
Document Index: 259021865

Matched Legal Cases: ['e contrario', 'artículo 83', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 82', 'artículo 63', 'artículo 147', 'artículo 1258', 'artículo 1923', 'artículo 517', 'artículo 130', 'artículo 517', 'artículo 6', 'artículo 8', 'artículo 15', 'artículo 9', 'artículo 394']

Bankia condenada al pago de 1.247,14 € de gastos hipotecarios
« Un usuario de EZ recupera 10.327,87 € de Banco Mare Nostrum tras la nulidad de la cláusula suelo de su hipoteca
Se desestima la apelación impuesta por WIZINK y es condenada a devolver 12.594,19 € a un usuario de EZ »
La letrada colaboradora de Economía Zero, Azucena Natalia Rodríguez Picallo, fue la encargada de representar a los usuarios ante el Juzgado.
En la sentencia se condena a BANKIA al pago a los demandantes de las siguientes cantidades:
640,46 € por los Aranceles de Notario.
399,76 € por los Aranceles de Registro.
206,92 € por los Gastos de Gestoría.
Así como a los intereses legales desde que se pagaron dichas cantidades y a los intereses del art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el procedimiento judicial, BANKIA plantó la prescripción de la acción por la que se solicitaba la declaración de nulidad de la cláusula por abusividad, razonando la sentencia que ésta es imprescriptible y por lo tanto no está sometida a plazo alguno.
También razona la sentencia que la reclamación de los efectos restitutorios derivados de la misma está sujeta a una limitación temporal, que, a falta de disposición especial, se regirá por el plazo general de las acciones personales, que será de 5 años, de acuerdo con el art. 1964 del Código Civil en la redacción dada por la Ley 42/2015 de 5 de octubre. De acuerdo con el art. 1939 del Código Civil al que se remite la Disposición Transitoria 5ª de dicha Ley, este nuevo plazo de prescripción será aplicable a las acciones nacidas con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma, y para las acciones nacidas con anterioridad tendrán un plazo de prescripción de 15 años. Desestimando por tanto la demanda la solicitud de prescripción de la acción.
En cuanto al fondo del asunto, la jurisprudencia entiende que la obligación de asumir los gastos notariales y registrales corresponde a la entidad bancaria acreedora, fundamentándolo en que es precisamente dicha entidad la parte que tiene “el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria” pues así obtiene un título ejecutivo (art. 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), constituye la garantía real (arts. 1875 del Código Civil y 2.2. de la Ley Hipotecaria) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Y por lo que se refiere a los gastos de Registro y Gestoría, la sentencia cita la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencia 705/2015, que señala que con la inscripción de la escritura de préstamo en el Registro de la Propiedad el prestamista obtiene un título ejecutivo, que constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial y sin embargo, los costes derivados de la intervención del gestor administrativo se imponen al prestatario.
Este desequilibrio causado en perjuicio del consumidor así como la falta de reciprocidad en la distribución de los gastos que cada parte debe asumir determina, de conformidad con lo dispuesto en el art. 82.4 LGDCU la declaración de abusividad y consiguiente nulidad del apartado de la cláusula financiera relativa a gastos derivados de la intervención del gestor.
Si tienes o tuviste un préstamo hipotecario con Bankia o con cualquier otra entidad, es muy posible que te hayan incluido una cláusula de gastos de constitución abusiva.
JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 17 (BIS) PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00046/2017
Teléfono: XXXXXX, Fax: XXXXXX
OR. ORDINARIO CONTRATACIÓN – 249.1.5 0000027 /2017
D/ña. XXXXXX,
DEMANDADO D/ña. BANCO BANKIA
En Palma de Mallorca, a 5 de octubre de 2017.
XXXXXX, Juez de Primera Instancia número 17 bis de esta ciudad y su partido judicial ha visto los autos de juicio ordinario número 27/2017 promovidos por XXXXXX y XXXXXX representados por la Procuradora de los Tribunales XXXXXX y asistidos por la Letrada Natalia Rodríguez Picallo contra BANKIA S.A., representada por la Procuradora XXXXXX y asistida por el letrado XXXXXX sobre nulidad de cláusulas abusivas y reclamación de cantidad.
PRIMERO.- En fecha 14 de junio de 2017 la Procuradora de los Tribunales XXXXXX, en el nombre y representación acreditados presentó demanda de juicio ordinario frente a BANKIA S.A., por la que con base en los hechos y fundamentos de derecho que estimaba pertinentes terminaba suplicando el dictado de una sentencia por la que (se):
1.- Se declare la nulidad de los apartados B, C, y D. de la CLÁUSULA FINANCIERA QUINTA- GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO de la Escritura de Préstamo Hipotecario suscrita ante el Notario del Ilustre Colegio de Baleares, Don XXXXXX (nº de prot. 1.318) el día 26 de Abril de 2007, que lleva la siguiente redacción “Serán a cargo del prestatario los gastos ocasionados por: b) Aranceles notariales y registrales ocasionados por la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca y demás garantías prestadas, si las hubiere; c) Impuestos ocasionados por los mismos conceptos; d) Gastos de Gestoría, por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora del Impuesto” condenando a la demandada a eliminar a su costa la cláusula del contrato, teniéndola por no puesta y manteniendo el resto de la escritura.
2.- Se condene a la entidad demandada a restituir a Doña XXXXXX y XXXXXX la suma de las cantidades que éstos hubieran pagado indebidamente por aplicación de la citada cláusula en concepto de gastos de Registro, Gestoría, Notaría y de Actos Jurídicos Documentados derivados del citado contrato de préstamo que ascienden a 4.891,49 euros, cantidad que debe ser incrementada por el interés legal que corresponda desde su abono hasta su completo pago.
3.- Conforme se acuerde la nulidad, se remita la Sentencia al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, para que se inscriba la misma.
4.- Se condene a la demandada al pago de las costas procesales.
TERCERO.- Dentro del plazo establecido a tal efecto, la Procuradora XXXXXX actuando en nombre y representación acreditados presentó escrito contestando y oponiéndose a la demanda.
CUARTO.- Admitido a trámite el escrito de contestación se citó a las partes para la celebración de la Audiencia Previa, que tuvo lugar en fecha 4 de octubre de 2017 y a la que comparecieron ambas partes, debidamente asistidas y representadas.
Tras fijarse la cuantía del procedimiento en la cantidad de 4.891,49 euros se planteó por la demandada la excepción procesal relativa a litispendencia por la existencia de cuestión prejudicial en relación al vencimiento anticipado siendo tal cuestión resulta en la audiencia y se procedió a la fijación los hechos controvertidos.
Recibido el pleito a prueba, la actora interesó como tal la documental por reproducida, la demandada interesó igualmente la documental por reproducida.
Se admitió la prueba propuesta en los términos registrados y no habiendo más prueba a practicar que la documental obrante en autos, quedaron estos vistos para sentencia tras unas breves conclusiones de las partes.
De lo actuado queda constancia en la grabación audiovisual practicada al efecto, dando la misma por reproducida en este acto.
QUINTO.- En la tramitación de las presentes actuaciones se han observado las prescripciones legales.
Nos hallamos ante un juicio ordinario en el que la parte actora ejercita frente a la demandada una acción de nulidad de cláusulas abusivas acumulando la acción de reclamación de cantidad.
En concreto, expone en su demanda que las partes suscribieron escritura de préstamo con garantía hipotecaria en fecha 26 de abril de 2007 ante el Notario XXXXXX con número de protocolo 1.318.
La actora alega la abusividad de los apartados B, C Y D de cláusula de la escritura de préstamo relativa a gastos dado su carácter de condición general de contratación y su naturaleza de cláusula abusiva al causar un desequilibrio entre las partes y ser contraria a la buena fe.
Además, reclama a la demandada la restitución del importe de 4.891,49 euros, como consecuencia del pago por la actora de los gastos arriba señalados, con imposición de costas a la demandada.
La demandada por su parte se opone a las pretensiones articuladas de contrario. En su contestación pone de manifiesto la prescripción/ caducidad de las acciones de reclamación ejercitadas.
Manifiesta que las cláusulas contenidas en la escritura fueron objeto de negociación previa y expresa entre las partes y que el notario informó a la parte actora sobre el contenido de la escritura y que la cláusula es clara y no desproporcionada.
Por todo ello, solicita la íntegra desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.
SEGUNDO.- HECHOS CONTROVERTIDOS
Sentadas de este modo las pretensiones de las partes en este procedimiento, las cuestiones controvertidas que han de resolverse en base a las alegaciones de los litigantes serían: la nulidad de la cláusula relativa a gastos; la negociación entre las partes y; el desequilibro en la posición de una y otra.
TERCERO.- PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES EJERCITADAS
Con carácter previo debemos examinar si concurre la excepción de prescripción alegada por la entidad demandada, ya que considera que la acción o pretensión derivada de la eventual declaración de nulidad, habría prescrito por el transcurso del plazo de 4 años previsto en el art. 1301 del Código Civil o de 3 años del art. 1.967 1º del mismo cuerpo legal.
El artículo 83 de la TRLGDCyU dispone que “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas”.
De lo anterior se deriva que la consideración como abusiva de una cláusula inserta en un contrato sujeto a la normativa de consumidores, hace que esta sea declarada nula, como ineficaz, por infringir una norma imperativa o prohibitiva, (artículo 6.3 del Código Civil), y por tanto imprescriptible, no susceptible de confirmación o convalidación.
En unión con lo precedente, se plantea la sujeción a plazo de la acción para la devolución de las cantidades indebidamente abonadas por el demandante. A este respecto, no puede obviarse que ambas acciones (nulidad de cláusulas abusivas y reclamación de cantidades) aparecen íntimamente ligadas.
La acción de reclamación de las cantidades abonadas por la actora tiene su fundamento en la previa de nulidad de modo que conforme a la teoría de la actio nata sería a partir del momento en el que se declarara la nulidad de una concreta condición general de contratación cuando comenzaría el plazo para ejercitar la pretensión.
Se trata de destruir los efectos de las cláusulas declaradas nulas, ya que la otra alternativa implicaría el éxito de las cláusulas abusivas.
El art. 82 del TRLGDCYU dispone que la acción de nulidad es imprescriptible, y en este sentido se ha pronunciado también el Tribunal Supremo en Sentencia 1080/2008 de 14 de noviembre, en la que además se añade que debe limitarse la acción de restitución mediante la figura de la prescripción por cuestiones de seguridad jurídica.
Por su parte el TJUE en sentencia de 21 de diciembre de 2016 estable que: “la fijación de plazos razonables de carácter preclusivo para recurrir, en interés de la seguridad, es compatible con el Derecho de la Unión” (sentencia de 6 de octubre de 2009, Asturcom Telecomunicaciones, C-40/08, EU:C:2009:615, apartado 41).
No obstante, es preciso distinguir la aplicación de una regla procesal (como es un plazo razonable de prescripción) de la limitación en el tiempo de los efectos de la interpretación de una norma de Derecho de la Unión.
A este respecto, procede recordar que, habida cuenta de la exigencia fundamental de una aplicación uniforme y general del Derecho de la Unión, el Tribunal de Justicia es el único que puede decidir acerca de las limitaciones en el tiempo que hayan de aplicarse a la interpretación que el mismo haya hecho de una norma de derecho de la Unión (véase en este sentido, sentencia de 2 de febrero de 1988, Barra y otros, 309/85, EU:C1988: 42, apartado 13).
Efectivamente, mientras la acción por la que se solicita la declaración de nulidad de la cláusula por abusividad es imprescriptible y por lo tanto no está sometida a plazo alguno, la reclamación de los efectos restitutorios derivados de la misma está sujeta a una limitación temporal, que, a falta de disposición especial, se regirá por el plazo general de las acciones personales, que será de 5 años, de acuerdo con el art. 1964 del Código Civil en la redacción dada por la Ley 42/2015 de 5 de octubre.
De acuerdo con el art. 1939 del Código Civil al que se remite la Disposición Transitoria 5ª de dicha Ley, este nuevo plazo de prescripción será aplicable a las acciones nacidas con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma, y para las acciones nacidas con anterioridad tendrán un plazo de prescripción de 15 años.
Por tanto, hay que determinar cuál es el momento en el que dicha acción puede ejercitarse. Para ello, debemos tener en cuenta el art. 1969 del Código Civil que establece que el “plazo de la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse”.
A este respecto, conviene señalar que el dies a quo para la reclamación de cantidad derivada de una cláusula declarada nula por una sentencia comenzará cuando la misma adquiera firmeza dado que ambas acciones están íntimamente ligadas, no pudiendo ejercitarse la segunda sin la previa declaración de nulidad.
Sentado lo anterior, en el presente caso procede desestimar la excepción planteada por los motivos expuestos anteriormente.
CUARTO.- NEGOCIACIÓN INDIVIDUAL DE LA CLÁUSULA
El examen del contrato que une a las partes debe llevarse a cabo, incluso, de oficio, por reunir la parte actora la condición de consumidor, circunstancia que no es controvertida por la adversa, de acuerdo con el concepto contenido en el art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante, LGDCU) a tenor del cual “son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”.
A propósito de este control de oficio de los contratos celebrados con consumidores, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 27 de junio de 2000 (asunto C-240/1998) señala que “el objetivo perseguido por el artículo 6 de la Directiva, que obliga a los Estados miembros a prever que las cláusulas abusivas no vinculen a los consumidores, no podría alcanzarse si éstos tuvieran que hacer frente a la obligación de plantear por sí mismos el carácter abusivo de dichas cláusulas. (…) sólo podrá alcanzarse una protección efectiva del consumidor si el Juez nacional está facultado para apreciar de oficio dicha cláusula».
El control de abusividad sobre las cláusulas objeto del pleito pasa necesariamente por la ausencia de su negociación individual puesto que el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias define en su artículo 82.1 las cláusulas abusivas como “aquellas estipulaciones no negociadas individualmente”.
Así, si una estipulación contractual ha sido individualmente negociada, no podrá ya, por definición, ser considerada abusiva. El inciso II del apartado 2 del mismo artículo añade que “el empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba”.
La entidad bancaria demandada alega en su escrito de contestación que las condiciones relativas al préstamo hipotecario y las cláusulas fueron objeto de negociación entre las partes.
En todo caso, aún en el supuesto de que alguna de las cláusulas haya sido individualmente negociada, ello no excluye la realización de un control de abusividad sobre las restantes, sin perjuicio de considerar que, en el presente caso, la parte demandada no ha acreditado la negociación de ninguna de las cláusulas en concreto sino que se ha limitado a señalar diferentes momentos en los que el consumidor fue supuestamente informado del contenido de la escritura.
La existencia en el contrato de préstamo que vincula a las partes de condiciones generales de la contratación resulta palmaria si se tiene en cuenta que la demandante es una persona física y la demandada, una entidad bancaria, que suscribieron un contrato de préstamo hipotecario y la subsiguiente escritura pública de formalización con arreglo a un modelo preestablecido.
Apreciación que viene corroborada por la jurisprudencia y así, como ya ha entendido el Tribunal Supremo en su Sentencia 241/2013, de 9 de mayo, es un hecho notorio que en determinados sectores económicos, entre los que se encuentra el bancario, la contratación con consumidores y usuarios se realiza mediante el uso de condiciones generales de la contratación, predispuestas por la entidad bancaria para ser incorporadas a una generalidad de contratos.
Respecto a la intervención del Notario, puede traerse a colación la Sentencia de la Sala de la Civil del Tribunal Supremo 138/2015 de 24 de marzo que sintetiza el criterio del Alto Tribunal con remisión a la Sentencia 464/2014 de 8 de septiembre y así se afirma que la intervención del Notario tiene lugar al final del proceso que lleva a la concertación del contrato, en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, a menudo simultáneo a la compra de la vivienda, por lo que señala que no parece que sea el momento más adecuado para que el consumidor revoque la decisión previamente adoptada con base a una información inadecuada o insuficiente.
No habiendo acreditado la parte demandada la negociación individual de las cláusulas controvertidas, pueden ser estas sometidas al control de abusividad que la parte actora pretende y dada la condición de consumidor de la misma.
QUINTO.- IMPOSICIÓN DE GASTOS AL PRESTATARIO
La parte actora alega la abusividad de la cláusula QUINTA de la escritura original de préstamo hipotecario, concretamente los apartados B, C Y D bajo la rúbrica “GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO” con el siguiente tenor literal:
b) Aranceles notariales y registrales ocasionados por la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca y demás garantías prestadas, si las hubiere.
c) Impuestos ocasionados por los mismos concepto.
d) Gastos de Gestoría, por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora del Impuesto.
Con carácter previo al análisis de la cláusula litigiosa y con referencia al suplico de la demanda esencialmente así como a la fundamentación y a las diferentes documentos aportados, este Juzgador entiende que en base a las reclamaciones de cantidad ejercitadas, los apartados de la cláusula de gastos concretamente impugnados son los referentes a Aranceles de Notario y Registrador, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Gastos de Gestoría.
La imposición al prestatario de los gastos originados por la constitución, modificaciones y cancelación de los préstamos hipotecarios es una materia que actualmente ya es objeto de litigio ante los tribunales, llegando incluso a conocimiento del Tribunal Supremo que en su Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre analiza la conformidad de una cláusula de esta naturaleza, desgranando los diferentes gastos que la escritura imponía al prestatario y analizando su abusividad.
Como bases legales de su decisión el Tribunal Supremo cita el art. 89.3 LGDCU que califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto «La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables» (número 2º), como «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario» (numero 3º).
Añade que “El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c).
Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º)”.
A propósito de los gastos notariales y registrales, el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, en su Anexo II, la norma Sexta establece que «La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente».
El Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 interpreta el concepto “interesados” y declara que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo.
En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa”.
Vemos que en esta Sentencia, los honorarios del Registrador de la Propiedad (cuyo pago también se impone al prestatario en el caso que nos ocupa) y los gastos derivados del acceso de la escritura al Registro son objeto de idéntico tratamiento que los gastos notariales.
En lo relativo todas estas expensas, se impone su pago al prestatario no solo en el momento de la constitución sino también en el de la modificación o cancelación del préstamo.
En definitiva, la jurisprudencia entiende que la obligación de asumir los gastos notariales y registrales corresponde a la entidad bancaria acreedora, fundamentándolo en que es precisamente dicha entidad la parte que tiene “el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria” pues así obtiene un título ejecutivo (art. 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), constituye la garantía real (arts. 1875 del Código Civil y 2.2. de la Ley Hipotecaria) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En relación con los gastos notariales y registrales también puede traerse a colación la Sentencia de la AP de las Palmas de 6 de julio de 2017. La misma argumenta lo siguiente en su fundamento de derecho primero:
El artículo 63 del Reglamento del Notariado, comienza: «La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial».
Las escrituras de préstamo hipotecario formalizan dos negocios jurídicos de distinta naturaleza y que gozan de autonomía sustantiva, el contrato de préstamo y el negocio constitutivo de un derecho real de hipoteca.
Pero esa diversidad negocial no se traduce arancelariamente en una pluralidad de conceptos minutables, el préstamo, por su cuantía, y la hipoteca, por el importe que garantiza.
Prevalece, por el contrario, la consideración unitaria del conjunto negocial y de ella se deriva el que se aplique el arancel por un solo concepto, el préstamo hipotecario.
La base minutable en el préstamo hipotecario se de-termina, de conformidad con la legislación fiscal, a la que se remiten directa-mente los aranceles (norma 4ª 2), atendiendo al importe global de las obligaciones que asume el prestatario y que resultan garantizadas con hipoteca, esto es, a la cifra de responsabilidad.
El Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, dispone en el Anexo II, norma Sexta: «La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según la normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente».
Para la determinación del «sujeto requirente”, en este caso, hay que valerse de presunciones.
Las presunciones judiciales son un método para fijar la certeza de ciertos hechos (Exposición de Motivos LEC).
«A partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano» (art. 386.1 I LEC).
Las máximas de experiencia, también llamadas en el derecho anglosajón estándares de actuación, son juicios hipotéticos de contenido general independientes del caso concreto a decidir en el proceso, y que han sido adquiridos mediante la verificación de su reiteración en el tiempo aunque son autónomos de los casos singulares de cuya observación se infieren. Vienen a ser un juicio lógico obtenido del examen de casos semejantes, y que tienen el valor de juicios, reglas o normas de comportamiento que tienen un valor complementario pudiendo ser utilizadas por el Juez.
Obviamente no son verdades urbi et orbe aplicables al caso concreto, pero sí tienen el valor de ser un criterio de interpretación que con carácter auxiliar pueden ayudar al Juez en la toma de su decisión teniendo el valor de corroborar la decisión adoptada por el Juez en el caso concreto.
En otras ocasiones es el propio Juez el que puede aplicarlas para completar su decisión como ocurre con la apelación a la diligencia de un buen padre de familia, a los usos de la vida social, a la adecuación a pautas y comportamientos sociales.
El artículo 147 III del Reglamento del Notariado prescribe: «En el texto del documento, el notario consignará, en su caso, que aquél ha sido redactado con-forme a minuta y si le constare, la parte de quien procede ésta y si la misma obedece a condiciones generales de su contratación».
Según las propias normas sustantivas, el interesado en la garantía hipotecaria es, sin duda alguna, el Banco prestamista.
Dice el artículo 1258 del Código Civil que «Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.»
Dice el artículo 1923-3º del Código Civil: «Con relación a determinados bienes inmuebles…, gozan de preferencia:
Los créditos hipotecarios …, inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados …».
Dice el artículo 517.2-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
«1. La acción ejecutiva deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución. 2. Sólo tendrán aparejada ejecución los siguientes títulos: … 4. Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes».
Y el artículo 130 de la Ley Hipotecaria señala: «El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo».
Así resulta del art. 233 Reglamento del Notariado que dice: «A los efectos del artículo 517.2.4.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , se considera título ejecutivo aquella copia que el interesado solicite que se le expida con tal carácter».
E). El interesado según las normas fiscales sería también el prestamista (en la actual interpretación de la Sala 1ª del Tribunal Supremo), lo que no contradice la jurisprudencia de lo Contencioso, que grava con el impuesto al prestatario sobre la base de considerarlo «adquirente«, no «interesado«.
«1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado. 2. Los derechos correspondientes a las certificaciones y manifestaciones serán de cargo de quienes las soliciten».
Conforme a lo anterior, la hipoteca se inscribe a favor del Banco, por lo que es el Banco quien debe abonar los derechos de registro.
La respuesta es sencilla y es suficiente remitirse a la doctrina del Tribunal Supremo a este respecto. La cuestión no debe enturbiarse con el argumento falaz del interés del prestatario en obtener la financiación.
Lo que le interesa al prestatario es el préstamo, no la hipoteca, y no puede inferirse un interés en la hipoteca por el solo hecho de adherirse al conjunto negocial.”
Por las anteriores razones se considera que en la operación de constitución del préstamo hipotecario la principal interesada es la entidad prestamista.
En cuanto a la escritura de constitución del préstamo hipotecario, por aplicación de la jurisprudencia transcrita y en particular, por el relevante desequilibrio que provoca la mencionada cláusula, que el consumidor no habría razonablemente aceptado en el marco de una negociación individualizada y ya que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas, procede declarar abusivo el inciso de la cláusula que impone al prestatario el pago de los gastos notariales y registrales, contenido en la cláusula QUINTA de la escritura de constitución de préstamo hipotecario.
La cuestión relativa a los tributos ha sido y es objeto de controversia en el debate jurídico. Así, pueden distinguirse dos grandes líneas, la defendida por la Sala Primera del Tribunal Supremo, y la seguida por la Sala Tercera del Alto Tribunal.
En todo caso y con carácter previo, para determinar la validez, o eventual nulidad por abusiva, de la cláusula impugnada se ha de partir de una serie de premisas fundamentales.
En primer lugar, el carácter imperativo o de ius cogens de las normas a tener en cuenta que la determinación de quién es el sujeto pasivo (u obligado tributario) de los impuestos o tributos que son objeto de análisis en el presente procedimiento y de cuál es la correcta distribución de la carga tributaria contenida en los mismos viene prevista en normas de carácter imperativo.
En segundo lugar, incluso cuando el contrato celebrado entre las parte pueda escindirse en un negocio jurídico contractual principal (préstamo concedido por la entidad bancaria al prestatario o consumidor) y un negocio jurídico real accesorio (constitución de la hipoteca, como garantía real en caso de incumplimiento de la obligación principal de devolución de la cantidad prestada y de los intereses, en los plazos a tal efecto establecidos) desde el punto de vista tributario (a efectos fiscales) el hecho imponible (presupuesto que determina el nacimiento de la obligación de pagar un determinado impuesto) es único: el préstamo hipotecario.
Teniendo en cuenta lo anterior, podemos entender que un préstamo hipotecario (como el que se analiza en este procedimiento) estará gravado por dos impuestos diferentes, como son el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (o IVA, en su caso) por un lado, y el impuesto sobre actos jurídicos documentados por otro (aun cuando ambos estén regulados en la misma ley). No obstante, a pesar de que tanto la concesión de préstamos como la constitución de derechos reales (como la hipoteca) se conciben (por el art. 7 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) como transmisiones patrimoniales sujetas a este impuesto (hecho imponible), el apartado 5º de este mismo precepto excluye de su ámbito de aplicación aquéllos (préstamos hipotecarios) que se realicen por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional.
Esta exención también viene prevista expresamente en el art. 45.I.B, 15º del mismo texto refundido (cuando el préstamo se conceda por particulares, extendiendo esta exención a las hipotecas constituidas en garantía del mismo, por remisión de los arts. 15 de la ley y 25 del reglamento, que la equiparan a estos efectos al préstamo).
En cuanto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), la ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido prevé en su art. 20 una serie de exenciones, entre las que destacan, en lo que aquí interesa, las previstas en el apartado 18º, letras C. (“la concesión de créditos y préstamos en dinero, cualquiera que sea la forma en que se instrumente, incluso mediante efectos financieros o títulos de otra naturaleza”) y F. (“la prestación de fianzas, avales, cauciones y demás garantías reales o personales (…) extendiéndose a aquellas que garanticen préstamos o créditos”).
De este modo, se entiende que el único impuesto que grava la concesión del préstamo hipotecario (cuyo clausulado es objeto de análisis en el presente procedimiento) es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
No se aprecia la posible o eventual existencia futura de impuesto adicional alguno que pudiera tener que ser abonado por el consumidor.
Así, de cara a establecer quién es el sujeto pasivo (contribuyente u obligado tributario) del impuesto en cuestión, se ha de estar a lo previsto en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TRLITPyAJD), concretamente en su artículo 8, que establece que “estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: a) en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (…) c) en la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto (…) d) en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario”.
No obstante, dicho precepto es matizado en el artículo 15.1 del mismo texto normativo, que señala que “la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo”.
Más específicamente, en cuanto al impuesto sobre actos jurídicos documentados, el mismo se aplica por cuanto los documentos notariales (escrituras, actas y testimonios notariales) están sujetos a gravamen por el mismo (art. 27 del mismo texto legal).
En cuanto a quién es el sujeto pasivo (persona obligada a abonar el importe impuesto por el tributo) el art. 29 establece que “será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.
Es en este punto donde surge controversia entre las mencionadas salas del Alto Tribunal. Por un lado, la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, Sala Primera (Civil), de 23 de diciembre de 2015 declara que “(la entidad bancaria) será sujeto pasivo (del impuesto sobre actos jurídicos documentados) en lo que se refiere a la constitución del derecho (de hipoteca) y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese”, declarando la nulidad de la cláusula que impone o repercute el pago íntegro de los mismos al consumidor, no solo por contravenir la imperativa disposición legal reseñada, sino también por su flagrante carácter abusivo en el sentido del art. 89.3 c) de la LGDCU, que atribuye automáticamente la condición de abusiva a la cláusula o estipulación que “imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.
De esta manera, la Sala Primera del Tribunal Supremo sostiene que la cláusula en virtud de la cual se impone al consumidor el abono de todos los impuestos que puedan gravar el préstamo hipotecario concertado es abusiva y consiguientemente nula, por cuanto entiende que la entidad bancaria también queda obligada (por aplicación del art. 29 del TRLITPyAJD) al abono de parte del impuesto sobre actos jurídicos documentados (aun cuando no señala el porcentaje o cuantía correspondiente).
No obstante, esta doctrina de la Sala Primera contrasta frontalmente con la establecida reiteradamente por la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo del mismo Tribunal Supremo, en orden a la determinación del sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados.
A estos efectos, la Sentencia del Tribunal Supremo 159/2004, Sala Tercera (Contencioso-Administrativo), Sección 2ª, de 20 de enero de 2004 prevé que, si bien el art. 29 del TRLITPyAJD establece, con carácter genérico, que será sujeto pasivo “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, tal precepto ha sido objeto de desarrollo y concreción por el art. 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (y art. 25.1 del mismo texto reglamentario), que cierra la controversia señalando que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.
De esta manera, entiende la Sala Tercera que el sujeto pasivo (del IAJD) ha de ser en todo caso el prestatario, en aplicación del principio de especialidad (o “ley especial deroga ley general”).
Por otra parte, remarca esta misma sentencia que en ningún caso el citado precepto reglamentario (art. 68 del RITPyAJD) incurre en una extralimitación del artículo legal que lo habilita (art. 29 TRLITPyAJD), por cuanto se limita a desarrollar y especificar la correcta aplicación del mismo, no contradiciéndolo, en tanto que entiende que es el prestatario el adquirente del derecho al que se alude en el texto legal (el préstamo recibido de la entidad bancaria, como obligación principal del contrato), no pudiendo referirse en caso alguno al acreedor hipotecario por cuanto que la hipoteca no se adquiere, ni se transmite, sino que se constituye como garantía de la obligación principal.
La constitucionalidad de dicho precepto ha sido confirmada por el Tribunal Constitucional en sendos autos de 18 de enero y 24 de mayo de 2005, en cuanto a su adecuación al principio de capacidad económica exigido en el art. 31 de la Constitución.
Por último, en cuanto a qué orden jurisdiccional es el competente para resolver la cuestión suscitada en este pleito (quién es el sujeto pasivo del IAJD), la misma Sala Primera, en su Sentencia de 18 de mayo de 2016 (recurso 416/2014), establece, por remisión a la Sentencia (de la misma Sala) de 17 noviembre de 2010, que “el conocimiento de las controversias entre particulares acerca del cumplimiento de obligaciones dimanantes de relaciones contractuales corresponde, en principio, al orden jurisdiccional civil, al que, según el artículo 9.1 LOPJ, corresponde el conocimiento de los conflictos interprivados (entre particulares), puesto que se le atribuyen las materias que le son propias, además de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional (SSTS de 2 de abril de 2009, de 16 de junio de 2010 y de 10 de noviembre de 2008).
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2008, este principio alcanza a aquellos supuestos en que la procedencia de la obligación entre particulares tiene un presupuesto de carácter administrativo-tributario, como el devengo de un determinado tributo a cargo de un obligado tributario, salvo en aquellos casos en que, por versar la controversia principalmente sobre la existencia o contenido de la obligación tributaria o sobre la determinación del sujeto que resulta obligado en virtud de la misma, no puede admitirse que el thema decidendi [cuestión que debe decidirse], de carácter jurídico-administrativo y llamado a ser resuelto por la jurisdicción de este orden, tenga carácter accesorio o prejudicial respecto de la cuestión civil planteada”.
En la misma línea, en cuanto a la competencia para la determinación del sujeto pasivo del impuesto, pueden destacarse dos Autos del Pleno del Tribunal Constitucional Auto nº 24/2005, de 18 de enero y Auto nº 223/2005, de 24 de mayo.
Por todo lo anterior, no cabe otra opción que la desestimación de la pretensión del actor relativa a la declaración de nulidad (por abusiva) de la parte de la cláusula impugnada, en virtud de la cual se imponía al consumidor-prestatario el abono de los impuestos que se gravasen el préstamo hipotecario, ya que parece claro que el pago del impuesto en la constitución de préstamos con garantía hipotecaria corresponde al prestatario-deudor y no a la entidad financiera-prestamista por ser conforme a las normas imperativas (legales y reglamentarias) tributarias citadas.
Gastos derivados de la intervención del gestor administrativo.
Ha de traerse a colación lo dispuesto en el art. 89 del LGDCU que establece que “en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas (…) 3. a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación) (…) 4) la imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (…) 5) los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso, expresados con la debida claridad o separación”.
En concreto, en relación a la tramitación de la escritura pública, el principal interesado en la intervención del gestor sería la entidad bancaria pues como indica el Tribunal Supremo en la tantas veces mencionada Sentencia 705/2015, con la inscripción de la escritura de préstamo en el Registro de la Propiedad el prestamista obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial, según lo analizando anteriormente a propósito de los aranceles notariales y honorarios del Registrador de la Propiedad. Sin embargo, los costes derivados de la intervención de dicho gestor administrativo se imponen al prestatario.
Este desequilibrio causado en perjuicio del consumidor así como la falta de reciprocidad en la distribución de los gastos que cada parte debe asumir determina, de conformidad con lo dispuesto en el art. 82.4 LGDCU la declaración de abusividad y consiguiente nulidad del apartado de la cláusula financiera QUINTA de la escritura original de préstamo hipotecario objeto de la litis relativa a gastos derivados de la intervención del gestor.
Por lo que respecta a la consecuencia de la declaración de nulidad de determinadas cláusulas o fragmentos de las mismas contenidos en la escritura por razón de su abusividad, hemos de estar a lo dispuesto en el art. 1303 del Código Civil, que impone a las partes la obligación de restituirse recíprocamente las prestaciones que hubiesen sido objeto del contrato, esto es, las cantidades satisfechas por el prestatario-consumidor en aplicación de las cláusulas o apartados declarados nulos en aplicación del art. 83 de la LGDCU y el art. 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación.
El resto de cláusulas o apartados no declarados nulos determinan que estemos ante una nulidad parcial al mantenerse la validez de parte de la escritura. Se trata (la nulidad parcial), de una figura admitida por la jurisprudencia y conocida como blue pencil rule o regla del lápiz azul, reiteradamente utilizada por el Tribunal Supremo Federal Alemán, e incluso alegada por el Tribunal Supremo Español en su Auto de 8 de febrero de 2017, en virtud del cual plantea cuestión prejudicial al TJUE en lo relativo a la posible nulidad parcial de la cláusula de vencimiento anticipado.
Este Juzgador entiende a pesar de la posibilidad de un reparto equitativo de los gastos en la constitución de la hipoteca, no procede en este momento la integración o moderación de la cláusula/s nulas.
El propio TJUE ya declaró en la Sentencia de 14 de junio de 2012 (asunto C-618/2010), que los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, a fin de que ésta no produzca efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma.
Determinando que el contrato en cuestión debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible.
Razona el Tribunal que si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas que figuran en tales contratos, se eliminaría el efecto disuasorio de las normas protectoras del consumidor que persigue la Directiva 93/13 CCE del Consejo, en la medida en que los profesionales podrían verse tentados a utilizar cláusulas abusivas al saber que, aun cuando se declare su nulidad, el contrato se integrará por el juez nacional en lo que fuere necesario (en este sentido, SSTJUE de 21 de diciembre de 2016, 21 de enero de 2015, 30 de abril de 2014, 30 de mayo de 2013).
Por todo lo anterior la entidad demandada ha de proceder a la devolución al actor de las siguientes cantidades:
Aranceles de Notario por importe de 640,46 euros, acreditados con el doc. 2 de la demanda.
Aranceles de Registro, por importe de 399,76 euros, acreditados con el doc. 3 de la demanda.
Gastos de Gestoría, por importe de 206,92 euros, acreditados con el doc. 4 de la demanda.
Las cantidades objeto de condena se incrementarán con los intereses legales desde el momento del pago de cada una de ellas por el consumidor (art. 1303 del Código Civil).
Así mismo, devengarán los intereses de mora procesal del art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde el dictado de la presente resolución.
No procede el abono de cantidades distintas a las arriba señaladas por cuanto las pretensiones del actor en relación a la nulidad de otros apartados de la cláusula no han sido acogidas o habiéndolo sido no tienen trascendencia patrimonial.
En materia de costas, el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que “Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad”.
En el presente caso, como he apuntado, se han visto desestimadas algunas de las pretensiones de la actora.
Por tanto, siendo parcial la estimación de los pedimentos de la demanda y no apreciándose la temeridad a que se refiere el precepto, no procede realizar condena en costas, debiendo abonar cada una de las partes las costas causadas a su instancia.
Las comunes, se abonarán por mitad.
ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales XXXXXX en nombre y representación de XXXXXX y XXXXXX contra BANKIA S.A., y en consecuencia:
1) DECLARO abusivos y nulos de pleno derecho y se tendrán por no puestos los siguientes apartados de la cláusula financiera QUINTA relativa a gastos de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de fecha 26 de abril de 2007 ante el Notario Manuel Luis Beltrán con número de protocolo 1.318:
Aranceles notariales y registrales ocasionados por la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca y demás garantías prestadas, si las hubiere.
Gastos de Gestoría, por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora del Impuesto.
2) CONDENO a BANKIA S.A., a abonar a los actores las siguientes cantidades:
Seiscientos cuarenta euros con cuarenta y seis céntimos (640,46) por los Aranceles de Notario.
Trescientos noventa y nueve euros con setenta y seis céntimos (399,76) por los Aranceles de Registro.
Doscientos seis euros con noventa y dos céntimos (206,92) por los Gastos de Gestoría.
No hago especial pronunciamiento en materia de costas.
Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la misma pueden interponer RECURSO DE APELACIÓN ante este Juzgado, el cual no tendrá efectos suspensivos, dentro de los 20 días siguientes a su notificación, exponiendo las alegaciones en que se base la impugnación, los pronunciamientos que impugnan y el precepto/s que estiman infringido/s, el cual será resuelto por la Audiencia Provincial de las Islas Baleares.
No se admitirá el recurso a trámite si quien lo pretende no acredita, al prepararlo, que ha consignado en la cuenta de depósitos de este Juzgado la cantidad de 50 euros.
Por esta mi sentencia, de la que se llevará testimonio a los autos principales, y cuyo original se incluirá en el libro de sentencias de este Juzgado, lo acuerdo, mando y firmo, el Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 17 bis de Palma de Mallorca, XXXXXX.
mayo 3rd, 2020 | Etiquetas: Bankia, Gastos de constitución hipotecas, Reclamar a bancos, Sentencias Bankia, Sentencias gastos de constitución hipotecas | Categorías: Bancos