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Timestamp: 2016-10-23 14:25:42+00:00
Document Index: 277884679

Matched Legal Cases: ['art. 57', 'ATF ', 'art. 88', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 152', 'art. 92', 'art. 91', 'art. 94', 'art. 152', 'art. 152', 'art. 94', 'ATF ', 'art. 155', 'art. 102', 'art. 17', 'art. 90', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156']

4P.279/2000 (08.03.2001)
4P.279/2000
l'Office des poursuites et des faillites Arve-Lac de Gen�ve, repr�sent� par Me Dominique Burger, avocate � Gen�ve,
l'arr�t rendu le 9 octobre 2000 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve dans la cause qui oppose le recourant � les �poux C.________, repr�sent�s par Me Romolo Molo, avocat � Gen�ve;
(qualit� pour recourir; arbitraire; cong�-vente)
A.- Les �poux C.________ sont locataires, depuis plus de 30 ans, d'un appartement dans un b�timent � Gen�ve, propri�t� de la Soci�t� X.________ S.A. depuis octobre 1983.
Au printemps 1996, la bailleresse a propos� aux locataires d'acheter leur logement.
Les �poux C.________ ont refus� cette offre.
Par avis officiels dat�s du 18 novembre 1996, la propri�taire a r�sili� le bail.
B.- Le 26 novembre 1996, les locataires ont saisi la Commission de conciliation genevoise en mati�re de baux et loyers d'une requ�te en annulation du cong�.
La bailleresse a expliqu� qu'elle devait ali�ner des appartements pour "se d�sengager".
Il a �t� �tabli qu'elle avait vendu, depuis 1992, une partie des appartements (11 appartements) pour un montant total de 13 094 000 fr., alors que l'immeuble avait �t� acquis, en 1983, pour 7,2 millions de francs. Malgr� ces rentr�es, l'endettement hypoth�caire grevant l'immeuble a peu �volu�, ayant eu au contraire tendance � augmenter, passant de 1992 (7 millions de francs) � 1999 (entre 8 millions et 9 millions de francs). Alors qu'elle �tait requise par les locataires de produire ses comptes pour �tablir la destination des fonds, la soci�t� propri�taire a express�ment refus� de le faire lors de l'audience du 8 octobre 1999.
R�formant un jugement rendu le 8 f�vrier 2000 par le Tribunal des baux et loyers, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� le cong� par arr�t du 9 octobre 2000. La cour cantonale a retenu que la r�siliation avait �t� signifi�e pour faire pression sur les locataires et les amener � acqu�rir leur appartement, en les pla�ant devant l'alternative d'acheter ou de partir; il a �t� relev� en particulier qu'il n'�tait pas �tabli que l'appartement litigieux ait �t� offert � des tiers. La cour cantonale a ajout� qu'il n'incombait pas aux locataires, en payant un prix d'achat prohibitif, de rembourser des cr�dits accord�s non pas pour amortir le prix d'acquisition de l'immeuble, mais pour proc�der � des op�rations dont tout laissait supposer qu'elles �taient de nature sp�culative.
C.- Parall�lement � un recours en r�forme, l'Office des poursuites et faillites Arve-Lac, d�clarant agir "� titre de g�rant l�gal de l'immeuble", interjette un recours de droit public tendant � l'annulation de l'arr�t du 9 octobre 2000.
Les intim�s invitent le Tribunal f�d�ral � rejeter le recours et � confirmer l'arr�t attaqu�.
1.- Conform�ment � la r�gle g�n�rale, le recours de droit public sera examin� en premier lieu (art. 57 al. 5 OJ).
2.- a) Le Tribunal f�d�ral contr�le librement et d'office la recevabilit� des recours dont il est saisi (ATF 126 I 50 consid. 1 et les arr�ts cit�s).
b) Les recours ne sont pas form�s au nom de la soci�t� bailleresse. L'office recourant n'est manifestement pas li� aux locataires par un contrat de bail. Il d�clare agir "� titre de g�rant l�gal de l'immeuble" et n'a �videmment pas la personnalit� juridique. La question se pose donc de savoir si l'office, agissant en son propre nom, a qualit� pour recourir.
Dans son m�moire au Tribunal f�d�ral, l'office recourant n'apporte aucune explication � ce sujet. Il lui incombe cependant de montrer que les conditions de recevabilit� de ses recours sont remplies (Messmer/Imboden, Die Eidgen�ssischen Rechtsmittel in Zivilsachen, p. 226, note de pied de page 13). Le recours de droit public pourrait �tre d�clar� irrecevable pour ce motif.
c) Selon l'art. 88 OJ, la qualit� pour former un recours de droit public appartient aux particuliers ou aux collectivit�s l�s�s par des arr�t�s ou d�cisions qui les concernent personnellement ou qui sont d'une port�e g�n�rale. Le recourant doit �tre touch� par la d�cision attaqu�e dans un int�r�t qui lui est propre (ATF 125 I 161 consid. 2a) et qui est juridiquement prot�g� (ATF 126 I 81 consid. 3b; 125 II 440 consid. 1c).
En l'esp�ce, l'arr�t attaqu� n'a pas �t� rendu � l'encontre de l'office recourant; il ne prononce aucune condamnation contre lui (sous r�serve de la condamnation � l'�molument en qualit� de repr�sentant, qui ne fait pas l'objet d'un grief sp�cifique), ne lui impose pas d'obligation et n'affecte en rien sa situation juridique propre.
d)Dans le dossier cantonal figure une pi�ce, sous cote n� 16, dont le dernier alin�a montre clairement que l'on se trouve dans l'hypoth�se de l'art. 152 al. 2 LP (cf. art. 92 ORFI; RS 281. 42). Une poursuite en r�alisation de gage a �t� introduite et le cr�ancier gagiste poursuivant a exig� que le gage comprenne les loyers de l'immeuble lou�. Dans une telle situation, il appartient � l'office d'aviser les locataires qu'ils doivent d�sormais payer les loyers en ses mains (art. 91 al. 1 ORFI). Les pouvoirs accord�s � l'office sont d�limit�s par l'art. 94 ORFI. Selon cette disposition, l'autorit� administrative est tenue de prendre, en lieu et place du propri�taire du gage, toutes les mesures n�cessaires pour assurer et op�rer l'encaissement des loyers, en tant qu'objets du gage (cf. Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs, 4e �d., n� 18 ad art. 152 LP; K�nzig/Bernheim, Commentaire b�lois, n� 22 ad art. 152 LP). L'adverbe "notamment" utilis� dans la disposition montre que l'on illustre ensuite cette mission g�n�rale. En cons�quence, s'il est dit que l'office a la facult� de r�silier les baux et requ�rir l'expulsion des locataires, cela ne peut se comprendre que dans le cadre de la mission g�n�rale qui est de prendre toutes les mesures n�cessaires pour assurer et op�rer l'encaissement des loyers et fermages. On ne vise donc ici que l'hypoth�se d'un locataire en retard dans ses paiements.
Comme il n'est ni constat� ni all�gu� en l'esp�ce que les locataires intim�s ne verseraient pas le prix de la location, il n'appara�t pas que l'office puisse se substituer au bailleur et fonder sa qualit� pour recourir sur l'art. 94 ORFI. L'office peut certes invoquer en sa faveur l'arr�t publi� � l'ATF 109 III 45 ss, mais cette jurisprudence traite une situation un peu diff�rente, puisqu'elle examine seulement la question du droit de r�silier du bailleur pendant la poursuite.
Il n'est pas totalement exclu que le cr�ancier, dans l'intervalle, ait requis la r�alisation. Dans cette hypoth�se, l'art. 155 al. 1 LP renvoie, par analogie, � l'art. 102 al. 3 LP. Cette disposition conf�re � l'office un large pouvoir de g�rance et d'exploitation, explicit� par l'art. 17 ORFI. Cette disposition permet notamment � l'office de r�silier les baux et de requ�rir l'expulsion des locataires "pour entretenir l'immeuble en bon �tat de rendement". On ne parvient cependant toujours pas � discerner en quoi la r�siliation du bail d'esp�ce permettrait un meilleur rendement.
Il n'est cependant pas n�cessaire de trancher d�finitivement le point (le cas �ch�ant, en demandant des renseignements compl�mentaires � l'office recourant), le recours �tant de toute mani�re infond�.
3.- a) Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal f�d�ral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 126 III 526 consid. 1c et les arr�ts cit�s).
b) En l'esp�ce, l'office se plaint exclusivement d'arbitraire.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 126 I 168 consid. 3a et les arr�ts cit�s).
c) Il est constant que la soci�t� bailleresse a propos� aux locataires intim�s d'acheter l'appartement qu'ils occupent et que ceux-ci ont refus�. Il n'est pas davantage contest� que la bailleresse a r�sili� le bail quelques mois plus tard, alors qu'elle avait toujours l'intention de vendre ce logement. La cour cantonale a constat� que la soci�t� bailleresse n'�tait en rien parvenue � rendre vraisemblable qu'elle aurait chang� son projet, en ce sens qu'elle aurait entrepris de c�der l'appartement en cause � un tiers. Les arguments d�velopp�s par le recourant sont absolument impropres � d�montrer que cette constatation serait arbitraire. Il n'y a en effet pas le moindre indice s�rieux que l'appartement habit� par les intim�s aurait �t� offert � quelqu'un d'autre.
La cour cantonale, apr�s avoir correctement rappel� les principes juridiques applicables, a d�duit clairement de cette situation que le cong� avait �t� donn� uniquement pour mettre les locataires sous pression et les amener � acqu�rir leur logement, en les pla�ant devant l'alternative d'acheter ou de partir. Cette d�duction est peut-�tre discutable, mais elle n'est en tout cas pas arbitraire au sens de la d�finition rappel�e ci-dessus.
Les autres remarques de la cour cantonale concernant le prix de vente et le fait que l'endettement de la soci�t� bailleresse serait d� � des op�rations sp�culatives, n'apparaissent pas n�cessaires pour justifier la d�cision rendue. En cons�quence, m�me si l'une ou l'autre de ces constatations critiqu�es devait �tre qualifi�e d'arbitraire, cela n'aurait pas pour effet de rendre la d�cision attaqu�e arbitraire dans son r�sultat, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer en mati�re sur leur bien-fond�.
Quant au reproche fait par la cour cantonale � la soci�t� bailleresse d'avoir refus� de produire les comptes r�clam�s par les locataires, ainsi qu'aux conclusions qui en ont �t� tir�es, on ne voit pas non plus en quoi cette question pourrait faire appara�tre la d�cision attaqu�e comme arbitraire dans son r�sultat. M�me si la situation financi�re de la soci�t� l'obligeait, sans aucune mauvaise foi de sa part, � vendre rapidement les appartements, cela n'enl�ve rien au fait que le cong� est annulable s'il est donn� seulement dans le but d'amener le locataire � acheter l'appartement lou�. Or, la cour cantonale est parvenue sans arbitraire � la conviction que tel �tait le cas, puisqu'il n'existe pas d'indice que cet appartement-l� ait �t� offert � quelqu'un d'autre qu'aux locataires intim�s.
Le recours de droit public doit donc �tre rejet�, � supposer qu'il soit recevable.
3.- Les frais et d�pens seront mis � la charge de l'office recourant, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 3000 fr. � la charge du recourant;
3. Dit que le recourant versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 3500 fr. � titre de d�pens;
4. Communique le pr�sent arr�t en copie aux mandataires des parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 8 mars 2001 ECH