Source: http://domoforum.it/2013/10/assemblea-condominio/
Timestamp: 2018-07-21 03:50:59+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1130', 'art. 1136', 'art. 1136']

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Assemblee condominiali: orari prima convocazione.
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Se l’assemblea fissata in prima convocazione va deserta, anche se convocata in “orario impossibile”, permane per l’Amministratore l’obbligo della redazione del verbale.
E’ ormai prassi consolidata da decenni che la prima convocazione di una assemblea condominiale venga fissata in orari particolari, assolutamente non credibili e difatti in genere nessuno si presenta.
Ad esempio nelle città viene indicato l’orario delle 8 del mattino di un giorno feriale lavorativo, in un luogo distante dall’abitazione, mentre la seconda convocazione “in caso di mancato raggiungimento del quorum di partecipazione” viene fissata in un orario più confacente alle necessità delle famiglie, ad esempio alle 19 o alle 21 nella sala della vicina parrocchia.
Per sottolineare l’importanza di astenersi dal partecipare alla scomoda prima assemblea e di recarsi invece alla seconda, nella lettera dell’Amministratore quasi sempre quest’ultima è ben evidenziata con un corpo grafico maggiore ed un grassetto a volte sottolineato.
La ratio di tale comportamento è sempre stata dettata dalla differenza tra il “quorum costitutivo” e “quorum deliberativo” in prima e in seconda convocazione.
Tale differenza, già presente prima della riforma del Condominio in vigore dal 18 Giugno 2013 (L. 220/2012) , si è acuita con i nuovi quorum costitutivi e deliberativi, che “premiano” maggiormente i partecipanti alla assemblea di seconda convocazione.
E’ molto più facile che le varie proposte inserite all’ordine del giorno vengano approvate in seconda convocazione poichè bastano i pochi partecipanti, solitamente i più attivi e spesso quelli con più millesimi, per decidere e rendere le delibere obbligatorie per l’intero condominio.
Vedasi una tabella pubblicata dalla Confedilizia : I quorum costitutivi e deliberativi.
Convocare quindi un’assemblea in un luogo ed un’ora impraticabili, in modo che vada deserta e così, nella seconda convocazione, poter assumere decisioni con maggioranze più basse non appare un comportamento del tutto lineare e legittimo, ma è comunque lecito, a condizione che l’Amministratore vi si rechi e, con un segretario, rediga il processo verbale di mancato raggiungimento delle dovute maggioranze.
In caso contrario tutte le delibere assunte nell’assemblea di seconda convocazione diventano annullabili.
Come si vede dalle tabelle quasi tutti i tipi di delibera sono validi in seconda convocazione purché si raggiunga una maggioranza sia per millesimi che per partecipanti all’assemblea di almeno 1/3 o in qualche caso 1/2 dei millesimi e con la semplice maggioranza degli intervenuti che possono, per la validità dell’assemblea essere pari ad un terzo dei condomini.
Ne consegue che, ad esempio, in un condominio di 12 condomini, per approvare il rendiconto in seconda convocazione basterà il voto favorevole di 3 condomini che rappresentino 333 millesimi.
La riforma ha difatti modificato il primo e terzo comma dell’articolo 1136 c.c., che disciplina le maggioranze, e pertanto dopo l’entrata in vigore della riforma, i nuovi primo, secondo e terzo comma dell’art. 1136 c.c. recitano:
1-L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. (ndr 2/3 delle “teste” e 501/1000)
2- Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. (ndr: della metà dei millesimi. quindi 500 e non 501 che sarebbe la maggioranza).
3- Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. (e quindi non più anche un terzo dei partecipanti) (ndr il quorum costitutivo è di 1/3 dei millesimi e un terzo dei condomini, il quorum deliberativi è la maggioranza degli intervenuti, quindi 1 in più della metà di un terzo dei condomini ed un terzo dei millesimi)
I quorum deliberativi di prima convocazione restano invariati, mentre per la seconda convocazione, qui c’è la vera novità, è prevista l’introduzione del quorum deliberativo: almeno un terzo dei condomini (per l’esempio che segue di un condominio di 12 condomini 4 ) e 333,4 millesimi.
Si abbassano in pratica i quorum deliberativi: dal 18 giugno, in un condominio di 12 condomini, per approvare il rendiconto in seconda convocazione basterà che siano presenti 4 condomini ed il voto favorevole di 3 di loro che rappresentino 333,4 millesimi.
Nulla cambia per le deliberazioni rispetto alle quali è previsto uno specifico quorum: esso varrà tanto in prima quanto in seconda convocazione.
Ma vi sono anche le novità introdotte dalla riforma per la redazione del processo verbale e le annotazioni nel registro dei verbali delle assemblee?
In proposito la Cassazione, con sentenza n. 697 del 22 gennaio 2000, ha osservato che: “In tema di delibere di assemblee condominiali, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136, comma 3, c.c. (il terzo dei partecipanti al condominio). Né può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale “quorum” da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza.”
Quindi riunire l’assemblea in prima convocazione in orari particolari deve essere visto unitamente alle novità introdotte dalla riforma; novità che sono due.
La prima è costituita dalla modifica recata all’art. 1136, ultimo comma, c.c., per cui la redazione del “processo verbale” deve dar conto delle “riunioni” e non più delle “deliberazioni” dell’assemblea.
La seconda riguarda l’obbligo, posto a carico dell’amministratore, di curare – ex art. 1130, n. 7, c.c. – la tenuta del registro dei verbali delle assemblee in cui annotare “le eventuali mancate costituzioni” dell’organo assembleare.
Quindi chi affermava che non vi fosse l’obbligo di redigere un verbale attestante la mancata validità per assenza dei quorum costitutivi della riunione indetta in prima convocazione, deve ora ricredersi.
Prima della Riforma ai fini della validità dell’assemblea riunita in seconda convocazione, era sufficiente che nel verbale di quest’ultima venisse dato conto della prima infruttuosa convocazione (per completa diserzione oppure per insufficiente partecipazione) in base all’ultimo comma del citato art. 1136, il quale, nella sua originaria formulazione, stabiliva che il processo verbale dovesse avere ad oggetto, non lo svolgimento dell’assemblea, ma solo eventuali “deliberazioni” assunte dalla stessa.
Ora invece è sempre necessaria la redazione del verbale d’assemblea costituendo detta redazione una delle prescrizioni di forma da osservare “al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.)”, pena “l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge” (Cass. sent. n. 5014 del 22.5.’99). (In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla.)
Con l’entrata in vigore della riforma, l’amministratore potrà continuare a fissare la riunione di condominio, in prima convocazione, il mattino presto o la sera molto tardi.
Dovrà però verbalizzare necessariamente quanto accade nell’occasione.
Il che potrebbe essere fonte di problemi nel caso in cui la convocazione venga fissata in un posto dove egli, all’ora indicata, non sia presente (si pensi ad una riunione da tenersi in un ambiente esterno all’abitazione o allo studio dell’amministratore, o al condominio, alle 3 di notte).
La mancata verbalizzazione, infatti, potrebbe rendere per il combinato disposto dei predetti artt. 1130, n. 7, e 1136, ultimo comma, c.c. impugnabili le eventuali delibere successivamente assunte.