Source: http://mojbiznesnieruchomosci.pl/konsekwencje-podatkowe-przeksztalcenia-dzialki-budowlanej/
Timestamp: 2017-06-25 17:16:31+00:00
Document Index: 52531051

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 37', 'art. 36', 'SA/Gd ', 'art. 36', 'art. 4', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 36', 'art. 37']

Konsekwencje podatkowe - przekształcenie działki rolnej w budowlaną | MojBiznesNieruchomosci.pl
Przekształcić działkę rolną w budowlaną można na dwa sposoby:
– poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
– poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
O tym w jaki sposób przekształcić działkę rolną w budowlana pisałem tutaj. Wiele osób zastanawia się jednak, czy wiąże się to z jakimiś podatkami, czy innymi opłatami po stronie właściciela gruntu. Jakie są konsekwencje podatkowe przekształcenia działki rolnej w budowlaną?
W przypadku decyzji o warunkach zabudowy nie ma mowy o nałożeniu jakiegokolwiek podatku. Kilka lat temu niektóre samorządy próbowały skorzystać z art. 63 ust 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi:
„Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3, ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”.
Chodziło generalnie o to, żeby wyegzekwować rentę planistyczną w ramach wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Szybko pojawiły się wyroki sądów, które stwierdziły jednoznacznie, że nie jest to możliwe. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 29 lipca 2010 roku II SA/Gd 166/10 stwierdził:
„(…)Odnośnie zaś art. 36 ust. 4 ustawy, wskazać należy, że brak jest możliwości odpowiedniego zastosowania tego przepisu wprost do przypadku wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten przewiduje bowiem pobranie opłaty ustalonej w planie zagospodarowania przestrzennego. Z istoty swej, decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest jedynie w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 ustawy). Brak takiego planu skutkuje brakiem regulacji ustalającej wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zastosowanie normy art. 36 ust. 4 ustawy, zgodnie z jej językowym brzmieniem jest zatem niemożliwe z uwagi na nieistnienie w takiej sytuacji przewidzianego w tym przepisie aktu określającego wysokość opłaty jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego”
Uwaga: W przypadku przekształcenia działki rolnej w budowlaną w drodze decyzji o warunkach zabudowy nie ponosimy żadnych opłat związanych z tym przekształceniem.
Drugim sposobem przekształcenia działki rolnej w budowlaną jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku zastosowanie ma art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi:
„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości."
A zatem, w przypadku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego gmina pobiera jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wiąże się z tym odrębne postępowanie administracyjne, w drodze którego ustalana jest wielkość opłaty planistycznej. Na podstawie § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie.
Skąd gmina wie kiedy sprzedaliśmy działkę?
Po każdej transakcji sprzedaży nieruchomości, notariusz ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy sprzedaży przekazać organom gminy wypisy z aktów notarialnych. Jest to kluczowe źródło informacji o zmianach właścicieli nieruchomości na terenie całej gminy.
Ile czasu ma gmina na wszczęcie postępowania w sprawie naliczenia opłaty (renty) planistycznej?
Zgodnie z art.. 37 ust. 6 „Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust.4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust.5”
Na tronie Sejmowej znaleźć można interpelację nr 15049 w zakresie art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z której nic nie wynika. W wyroku NSA z dnia 25 stycznia 2010 roku II OSK 182/09 znaleźć można takie wytłumaczenie:
„(…)Termin określany jako "bezzwłoczny" nie jest terminem prawa materialnego, z upływem którego wiązano by skutki prawne. Obowiązek bezzwłocznego uruchomienia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, kierowany do organów administracji ma na celu ich dyscyplinowanie w szybkim dochodzeniu należności budżetowych gminy w możliwie najkrótszym terminie. Naruszenie tego przepisu nie ma wpływu na zasadność rozstrzygnięcia a tym samym nie ma również wpływu na treść podjętego w sprawie rozstrzygnięcia.”
A zatem chyba nie da się właściwie określić co to jest „bezzwłocznie”?
Jak długo obowiązuje opłata (renta) planistyczna? 5 lat od wejścia w życie planu.
Jak uniknąć płacenia tego podatku? – napisałem o tym tutaj.
Czy Rada Gminy lub Miasta może uchwalić plan z zerową stawką renty planistycznej?
Generalnie w planach miejscowych zwykle unika się stosowania zerowej stawki. Można znaleźć orzecznictwo, które kwestionuje stosowanie stawki zerowej jako niezgodnej z prawem, czasami samorządy boją się również kontroli Regionalnych Izb Obrachunkowych, które wytykają urzędnikom niegospodarność.
Jak sprawdzić czy na działce obowiązuje plan miejscowy i opłata planistyczna?
Wiele miast i gmin posiada systemy informacji przestrzennej. Przykład takiego systemu można znaleźć tutaj. Jeśli gmina nie posiada takiego systemu, zwykle publikuje plany miejscowe na swojej stronie BIP. W takim przypadku należy przejrzeć plany i odszukać swojej działki. plany miejscowe publikowane są również w Dziennikach Urzędowych na stronach Urzędów Wojewódzkich. Ostatnim rozwiązaniem jest wizyta w urzędzie i złożenie wniosku o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu działki. Przykład takiego wniosku można znaleźć tutaj.
Konsekwencje podatkowe przekształcenia działki rolnej w budowlaną są następujące:
1. W przypadku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie musimy martwić się o jakiekolwiek opłaty, czy podatki.
2. W przypadku uchwalenia, czy też obowiązywania planu miejscowego przez 5 lat od wejścia w życie planu funkcjonuje opłata (renta) planistyczna w wysokości określonej w planie (max. 30% wzrostu wartości nieruchomości).
Previous Post: Jak długo trwa sporządzenie planu miejscowego?
Next Post: Jak założyć spółkę z o.o. krok po kroku? (wzory dokumentów)