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Timestamp: 2016-10-25 03:19:33
Document Index: 106306688

Matched Legal Cases: ['Art. 216', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 216', 'BGE', 'Art. 43', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 16', 'BGE', 'BGE', 'Art. 216', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 18', 'Art. 216', 'Art. 2', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 216', 'Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 216', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 21', 'BGE']

87 II 286. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 7. M�rz 1961 i.S. Frei gegen Tobler.
1. Art. 216 al. 1 CO. Une vente d'immeuble est nulle lorsque ce n'est pas le prix r�ellement convenu qui figure dans l'acte; il importe peu que la partie dissimul�e ait �t� pay�e auparavant. 2. Art. 2 CC. Quand commet-on un abus de droit en se pr�valant d'un vice de forme? Faits � partir de page 28
A.- Der Landwirt Jakob Frei versprach dem Zimmermeister Fritz Tobler, ihm die in der Gemeinde Grub (Appenzell-A. Rh.) liegenden Grundst�cke Kat. Nr. 405 und 418 abzukaufen. Auf dem einen steht ein Wohnhaus mit Stadel. In der am 10. Juli 1958 errichteten �ffentlichen Urkunde liessen die Vertragschliessenden den Kaufpreis auf Fr. 45'000.-- beziffern und ausf�hren, davon w�rden Fr. 6717.-- durch �bernahme der Grundpfandschulden und Fr. 18'000.-- durch die Kantonalbank von Appenzell-A. Rh. getilgt, f�r weitere Fr. 4000.-- verschreibe der K�ufer die Liegenschaft zugunsten des Verk�ufers als Grundpfand und Fr. 16'283.-- zahle er am Tage der BGE 87 II 28 S. 29Verschreibung bar. Frei will dem Tobler vor der Verurkundung des Vertrages als Teil des Kaufpreises weitere Fr. 6000.-- �bergeben haben. Tobler gibt den Empfang eines nicht beurkundeten Betrages zu, jedoch nur in der H�he von Fr. 5000.--. Er sieht darin das Entgelt f�r seine in der �ffentlichen Urkunde erw�hnte Verpflichtung, in die Liegenschaft auf eigene Kosten einen Schweinestall einzubauen.
B.- Am 25. Mai 1959 klagte Frei gegen Tobler. Er stellte unter anderem die Begehren, den Kaufvertrag nichtig zu erkl�ren und den Beklagten zu verpflichten, ihn von den �bernommenen Grundpfandschulden zu entlasten und ihm die nicht beurkundeten Fr. 6000.--, einen anl�sslich der Verschreibung geleisteten Betrag von Fr. 15'000.-- und nachtr�glich bezahlte Fr. 500.-- zur�ckzuerstatten. Das Bezirksgericht Vorderland wies die Klage entsprechend dem Antrage des Beklagten ab.
Der Kl�ger erkl�rte die Appellation. Das Obergericht von Appenzell-A.Rh. wies sie am 26. September 1960 ab.
C.- Der Kl�ger hat die Berufung erkl�rt. Er h�lt an den Begehren auf Nichtigerkl�rung des Kaufvertrages, Befreiung von den �bernommenen Grundpfandschulden und R�ckerstattung von Fr. 21'500.-- fest.
2. Der Beklagte h�lt Art. 216 Abs. 1 OR, wonach Kaufvertr�ge �ber ein Grundst�ck zu ihrer G�ltigkeit der �ffentlichen Beurkundung bed�rfen, auf den vom Kl�ger vorausbezahlten Betrag von Fr. 5000.-- oder 6000.-- nicht f�r anwendbar, weil dieses Geld nicht Teil des Kaufpreises f�r die Liegenschaft, sondern Gegenleistung f�r die versprochene Erstellung des Schweinestalles, also Werklohn sei. Das Bezirksgericht bezeichnet diese Behauptung als unglaubw�rdig, und das Obergericht pflichtet ihm bei.
BGE 87 II 28 S. 30Dieses ist also wie jenes der Auffassung, dass beide Parteien den vorausbezahlten Betrag als Teil des Kaufpreises f�r die (durch Einbau des Stalles zu verbessernde) Liegenschaft betrachteten. Darin liegt eine Feststellung �ber tats�chliche Verh�ltnisse, die das Bundesgericht bindet, weil sie weder offensichtlich auf Versehen beruht, noch unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen ist (Art. 43 Abs. 3, 63 Abs. 2 OG). Sie schliesst die W�rdigung der Fr. 5000.-- oder 6000.-- als Werklohn aus.
3. Die �ffentliche Beurkundung des Grundst�ckkaufes muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes alle wesentlichen Punkte des Vertrages decken, besonders auch die ganze f�r die Kaufsache versprochene Gegenleistung (BGE 51 II 573,BGE 53 II 164,BGE 68 II 233,BGE 75 II 148,BGE 78 II 224, BGE 84 II 374, BGE 86 II 36, 260). Als die Streitigkeiten aus solchen K�ufen vor�bergehend in den Gesch�ftsbereich der II. Zivilabteilung fielen, entschied indessen das Bundesgericht, der vor der Beurkundung getilgte Teil des Kaufpreises d�rfe in der Urkunde unterdr�ckt werden (BGE 49 II 468,BGE 50 II 145,BGE 52 II 61). Sp�ter, als wieder die I. Zivilabteilung zust�ndig war, liess es dagegen die Frage wiederholt offen (BGE 78 II 224, BGE 84 II 374), und schliesslich stimmte diese Abteilung im Verfahren nach Art. 16 OG der Auffassung des Kassationshofes zu, wonach der Kaufpreis in der Urkunde selbst dann vollst�ndig angegeben werden m�sse, wenn er schon teilweise erlegt sei (BGE 84 IV 165 f.). Daran wurde seither von beiden Zivilabteilungen festgehalten (BGE 86 II 37, 230 Erw. 5, 260). Es besteht auch heute kein Anlass, davon abzuweichen. Der einzige Einwand des Beklagten, im Zeitpunkt der Beurkundung sei nur noch der Rest des Preises geschuldet und die Angabe dieses Restes entspreche "dem von den Parteien in diesem Zeitpunkt gewollten Kaufpreis", h�lt nicht stand. Art. 216 Abs. 1 OR bestimmt nicht, die Vertragschliessenden m�ssten beurkunden lassen, was sie einander aus dem Vertrage noch schuldeten, BGE 87 II 28 S. 31sondern verlangt die Beurkundung des Kaufvertrages schlechthin, also seines ganzen Inhaltes, soweit er nicht nebens�chlich ist. Wesentlicher Bestandteil des Kaufes ist unter anderem der Kaufpreis, und zu diesem geh�rt nicht nur der geschuldete Rest, sondern auch die vor der Beurkundung geleistete Anzahlung.
Der Kaufvertrag der Parteien weist somit die von Art. 216 Abs. 1 OR vorgeschriebene Form nicht auf. Der Kaufpreis von Fr. 45'000.--, den die Vertragschliessenden am 10. Juli 1958 beurkunden liessen, entsprach ihrem Willen nicht und wurde daher gem�ss Art. 18 Abs. 1 OR nicht verbindlich versprochen. Der wirklich gewollte Preis von Fr. 50'000.-- oder 51'000.--, auf den es nach dieser Bestimmung ank�me, ist dagegen nicht beurkundet.
4. Die Nichteinhaltung der von Art. 216 Abs. 1 OR vorgeschriebenen Form macht den Kauf ung�ltig. Der Kl�ger leitet daraus das Recht ab, Leistungen, die er in Erf�llung des Vertrages erbracht hat, r�ckg�ngig zu machen. Er begehrt, von den �bernommenen Grundpfandschulden befreit zu werden, und verlangt die R�ckerstattung der auf Rechnung des Kaufpreises geleisteten Betr�ge. Der Beklagte und das Obergericht halten diese Begehren f�r rechtsmissbr�uchlich im Sinne des Art. 2 ZGB.
Wer geltend macht, ein Vertrag sei wegen Formmangels nichtig, braucht nicht darzutun, dass er schutzw�rdige Interessen habe, sich auf diesen Standpunkt zu stellen. Wer ihm das Recht, die sich aus der Nichtigkeit ergebenden Folgerungen zu ziehen, streitig macht, muss vielmehr besondere Umst�nde nachweisen, die offensichtlich machen, dass die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und Glauben verst�sst (BGE 86 II 262).
a) Ein solcher Umstand liegt nicht darin, dass, wie das Obergericht ausf�hrt, die Anzahlung "mindestens teilweise zum Zwecke der Umgehung der Hand�nderungssteuer" in der Urkunde unterdr�ckt wurde und der Kl�ger daraus Vorteil zog, weil diese Steuer nach dem Vertrage BGE 87 II 28 S. 32von beiden Parteien je zur H�lfte zu tragen war. Abgesehen davon, dass das Obergericht sich �ber den Umfang dieses Vorteils ausschweigt, der nach der Darstellung des Kl�gers nur Fr. 30.- (1/2% von Fr. 6000.--) ausgemacht haben soll, zog der Beklagte aus der Falschbeurkundung den gleichen Gewinn. Es ist daher nicht zu ersehen, inwiefern der Kl�ger gegen Treu und Glauben verstossen sollte, indem er sich auf den Formmangel beruft, dagegen nicht auch der Beklagte, indem er dessen Folgen ablehnt. Dazu kommt, dass der Beklagte die Liegenschaft im Jahre 1951 f�r Fr. 10'300.-- erworben hatte und daran selber Verbesserungen im Werte von rund Fr. 23'000.-- ausgef�hrt haben will. Der Kl�ger folgert daraus, der Beklagte habe mit Hilfe der Falschbeurkundung einen Teil der Einkommenssteuer hinterziehen wollen. Das Obergericht geht �ber diese Behauptung mit der Bemerkung hinweg, die Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises habe nicht nur zugunsten des Beklagten einen Einfluss auf die Steuerverh�ltnisse haben, sondern ebensosehr f�r den Kl�ger von Vorteil sein k�nnen. Es sagt nicht, worin dieser Vorteil, von der Einsparung eines Teils der Hand�nderungssteuer abgesehen, bestanden habe. Es fehlt somit schon an einer tauglichen Feststellung dar�ber, dass der Kl�ger auf gr�sseren Gewinn ausgegangen sei als der Beklagte selber. Dieser behauptet auch nicht, der Kl�ger habe die Nichtbeurkundung der Anzahlung verlangt und den Beklagten dazu �berredet. Es kann deshalb nicht gesagt werden, der Kl�ger habe den Formmangel etwa arglistig herbeigef�hrt und es verstosse aus diesem Grunde gegen Treu und Glauben, ihn geltend zu machen (vgl.BGE 43 II 24).
b) Das Obergericht h�lt dem Kl�ger ferner vor, er berufe sich offensichtlich deshalb auf die Ung�ltigkeit des Vertrages, weil er sich �bervorteilt f�hle, doch habe er den Vertrag nicht wegen �bervorteilung angefochten. Der Beklagte weist ebenfalls auf diesen Umstand hin und bringt ferner an, der Kl�ger wolle erreichen, was ihm aus BGE 87 II 28 S. 33dem Titel der Vertragserf�llung oder Gew�hrspflicht f�r M�ngel nicht zustehe. Er glaubt, damit entfalle im wesentlichen der von Art. 216 OR verfolgte Schutzzweck.
Auch diese Gesichtspunkte rechtfertigen den Vorwurf des Rechtsmissbrauches nicht. Wenn der Kl�ger sich �bervorteilt f�hlt oder der Meinung ist, die Kaufsache sei mangelhaft, hat er gegenteils ein berechtigtes Interesse, sich vom Vertrage wegen Formmangels loszusagen. Die �ffentliche Beurkundung des Grundst�ckkaufes soll unter anderem die Vertragschliessenden vor �bereilten Entschl�ssen sch�tzen. Der Kl�ger missbraucht daher Art. 216 OR nicht zur Erreichung eines dieser Bestimmung fremden Zieles, wenn er den Mangel der �ffentlichen Beurkundung anruft, weil er den Erwerb der Liegenschaft nachtr�glich unvorteilhaft findet. �brigens geht er auch logisch richtig vor. Der Formmangel macht den Vertrag nichtig. Anspr�che aus �bervorteilung oder Gew�hrspflicht setzen dagegen voraus, dass der Vertrag g�ltig zustandegekommen sei.
c) Das Obergericht nimmt in �bereinstimmung mit dem Beklagten Rechtsmissbrauch auch deshalb an, weil der Kl�ger einen vorerst noch ausstehenden Rest des Kaufpreises nachtr�glich bezahlt und damit seine vertraglichen Verpflichtungen erf�llt habe.
Auch das ist nicht entscheidend. Freilich bejahte das Bundesgericht seinerzeit wiederholt den Rechtsmissbrauch, wenn eine Partei sich auf den Formmangel berief, nachdem beide den Vertrag, so wie er gewollt war, erf�llt hatten (BGE 50 II 148,BGE 53 II 165; vgl.BGE 54 II 332). Das wurde damit begr�ndet, dass die Vertragschliessenden den Schutz, den die �ffentliche Beurkundung bezwecke, nach der Erf�llung des Vertrages nicht mehr n�tig h�tten. Aus dem Umstande, dass Art. 216 Abs. 1 OR unter anderem erlassen wurde, um die Vertragschliessenden zu sch�tzen, folgt jedoch nicht, die Bestimmung sei im einzelnen Falle nur anzuwenden, wenn sie dieses Schutzes bed�rften. Der Richter hat nicht zu pr�fen, ob die Gr�nde, die den Gesetzgeber zum Erlass einer Formvorschrift bewogen haben, BGE 87 II 28 S. 34deren Anwendung im Einzelfall erfordern oder entbehrlich machen. Wer sich auf sie beruft, verst�sst grunds�tzlich nicht gegen Treu und Glauben, auch wenn er den Schutz, den sie ihm bietet, nicht n�tig hat. In neueren Urteilen wurde denn auch offen gelassen, ob die Erf�llung des Vertrages die Berufung auf den Formmangel in jedem Falle ausschliesse; sie wurde nur als Umstand bezeichnet, der zusammen mit andern f�r die Beurteilung wichtig sein k�nne (BGE 72 II 43,BGE 78 II 227, BGE 84 II 376, BGE 86 II 404). Daran ist festzuhalten, denn die Frage, ob jemand durch Geltendmachung seines Rechtes offensichtlich gegen Treu und Glauben verstosse, kann nur anhand der Umst�nde des einzelnen Falles beurteilt werden. Der Beklagte m�sste dem Kl�ger daher mehr vorwerfen k�nnen als nur die Tatsache, dass er seine Verpflichtungen trotz des Formmangels des Vertrages erf�llte. Er m�sste z.B. dartun, dass der Kl�ger im Zeitpunkt der Erf�llung von der Ung�ltigkeit des Vertrages Kenntnis hatte und dass er erst durch nachtr�glich eingetretene und vom Beklagten nicht zu verantwortende Umst�nde, wie etwa eine �nderung der Wirtschaftslage, zur Berufung auf den Formmangel bewogen wurde. Der Beklagte macht dergleichen nicht geltend. Er sieht im Gegenteil den Beweggrund f�r die Einleitung des Rechtsstreites darin, dass der Kl�ger sich �bervorteilt f�hle. Wenn dem so ist, verst�sst der Kl�ger nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf die Ung�ltigkeit des schon erf�llten Vertrages beruft. Es kann ihm auch nicht etwa vorgeworfen werden, er habe ungeb�hrlich lange Zeit verstreichen lassen und dadurch Interessen des Beklagten verletzt. Er klagte in einem Zeitpunkt, in dem er sich gem�ss Art. 21 OR auch noch auf �bervorteilung h�tte berufen k�nnen.
5. Da der Vertrag nichtig und die Einwendung des Rechtsmissbrauches unbegr�ndet ist, hat der Kl�ger Anspruch auf R�ckerstattung seiner Leistungen und Befreiung von den �bernommenen Grundpfandschulden, wogegen er freilich seinerseits die Liegenschaft auf den BGE 87 II 28 S. 35Beklagten zur�ck�bertragen muss. Die Klage ist mit dieser Einschr�nkung gutzuheissen, wenn und soweit der Kl�ger die Betr�ge, die er fordert, dem Beklagten tats�chlich bezahlt hat. Hier�ber hat sich der kantonale Richter auszusprechen. Namentlich bleibt zu entscheiden, ob sich die zur�ckgeforderte Anzahlung auf Fr. 6000.-- oder nur auf Fr. 5000.-- belief.
�ber die anderen Rechtsbegehren, die der Kl�ger im kantonalen Verfahren stellte, ist nicht neu zu urteilen, da sie nicht Gegenstand der Berufung bilden.
Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Obergerichtes von Appenzell-A.Rh. vom 26. September 1960 aufgehoben und die Sache zur neuen Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.