Source: http://www.derechoenzapatillas.org/2015/heredero-debe-pagar-locacion/
Timestamp: 2018-09-20 00:22:48
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Matched Legal Cases: ['artículo 2709', 'in fine', 'artículo 3451', 'artículo 697', 'artículo 709', 'artículo 68']

Heredero debe pagar locación – Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb
Por Sergio	 Ultima actualización Ago 3, 2015
En este caso, resulta que uno de los herederos usó el inmueble. Y como la ley argentina dice que quien hereda es heredero desde el mismo fallecimiento, quien pudo usar el inmueble debe pagarle algo al otro. Algo similar pasa cuando se rompe una relación de pareja y el inmueble es de ambos. Quien se queda debe pagarle al otro el valor locativo.
Esta vez, los jueces probaron que una parte le envió a la otra una carta documento para reclamarle el pago del valor locativo y «que le fue negado el acceso al inmueble objeto de autos hasta la fecha en que tuvo a disposición las llaves». Por eso, los jueces consideraron que solo un hermano tuvo el uso, pero no el otro.
En su momento, podrían venderlo, venderse el uno a otro su parte o alquilarlo en conjunto pero mientras una parte tenga algo que sea de ambos debe resarcir a la otra: ese es el principio general que también incorpora el nuevo código civil.
Siempre es recomendable hacer un acuerdo de administración para este tipo de casos, así quedan las cosas y evitamos conflictos, que son costosos y pueden prevenirse con una charla de amigos, conitos de dulce de leche de por medio.
Sentencia completa sobre el pago del valor locativo al heredero: “XXXX s/ Fijación y/o cobro de valor locativo” – CNCIV – SALA H – 27/03/2015
En Buenos Aires, a días del mes de marzo del año 2015, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “xxx s/Fijación y/o cobro de valor locativo” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:
I) Contra la sentencia obrante a fs. 182/186 apeló la parte actora a fs. 191 y la parte demandada a fs.189, recursos que fueron concedidos a fs. 192 y 190, respectivamente. A fs. 213 la accionante desistió de su recurso y a fs. 208/211 la demandada expresó agravios. Corrido el traslado de ley, la actora contestó a fs. 215/217. En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo.
II) Agravios
La parte demandada se queja de que el a quo haya tenido por cierto que él detentó la ocupación del departamento objeto de autos cuando, en realidad, sólo lo cuidaba evitando mayores deterioros a los que ya tenía. Sostuvo que el sentenciante de grado se equivoca, toda vez que el inmueble “no era ocupable ni aprovechable, ya que se encontraba ocupado por todos los muebles, enseres, ropas, adornos y demás elementos de los progenitores de las partes que se encontraban dentro del mismo. Además el departamento tenía un desorden total que impedía que nadie lo utilizara.”
Señaló, además, que no puede afirmarse que el departamento lo ocupaba y utilizaba sólo por el hecho de detentar la llave del mismo para cuidarlo. Tampoco por el hecho de haber depositado las llaves en la sucesión de su padre –E. M.–, ante el requerimiento de su hermana, a fin de que se acordara el ingreso por todas las partes, oponiéndose a que ella lo ocupe. Por último, concluyó que de las pruebas producidas en autos (declaraciones testimoniales de fs.109/110, 112 y 129, informes de servicios de fs. 74/76, 80/83 y 85/87 y el informe pericial obrante a fs.127), así como del escrito presentado por el martillero Radatti en los autos “M. E. s/ Sucesión” –fs. 492– en el que manifiesta “que el ingreso al departamento causa impresión toda vez que parece una fotografía tomada en una vivienda donde su morador se retiró y no regresó y quedó todo en las mismas condiciones. Hay ropa en los placards, libros y revistas en bibliotecas y estantes, vajilla en muebles, mesas con elementos encima, todo sin ningún orden”, se encuentra acreditado que, en realidad, no detentaba en su exclusivo beneficio el inmueble objeto de autos.
III) Sentencia
El magistrado de grado, en su sentencia dictada a fs. 182/186, determinó que no ha existido controversia alguna en cuanto a que el inmueble de marras integra el acervo hereditario en las sucesiones testamentarias “M., E.” (Expte. N°70.255/2001) y “C., A.” (Expte. N°1929/2010).
Señaló que en la sucesión de E. M. la actora solicitó a fs. 528 -19 de diciembre de 2012– la entrega de las llaves del inmueble en cuestión y, sustanciado el planteo, el demandado procedió a depositarlas en el expediente con fecha 25 de febrero de 2013 con el fin de que el ingreso fuera acordado por todas las partes, pero oponiéndose a su ocupación por parte de su hermana. Agregó que, con fecha 27 de mayo de 2013, el demandado puso las llaves del departamento a disposición de la coheredera A. M. M., quien las retiró el día 6 de junio de 2013 y con fecha 6 de agosto de ese mismo año el demandado también depositó las llaves de entrada al edificio para ser entregadas a la actora.
El magistrado sostuvo que el hecho de que no exista en autos constancia fehaciente que permita concluir que el demandado habitara u ocupara por sí o por terceros y/o explotara en su beneficio personal el inmueble en cuestión, resulta irrelevante para el progreso de la pretensión. Ello, en virtud de la circunstancia de que él fue el único que tuvo acceso al mismo, tal vez para su cuidado y conservación, pero lo cierto es que se oponía a que lo hiciera su hermana. Consideró que el accionado adoptó un temperamento de exclusión, que torna procedente la compensación reclamada, por cuanto su fundamento radica en la privación de uso, y la denegación del acceso al bien al otro coheredero. Sostuvo que el uso exclusivo no se refiere únicamente a su habitación o utilización con algún fin específico, sino cuando se detenta el inmueble en general y se impide a los demás utilizar el bien común o su acceso a la residencia. Resolvió que la conservación unilateral del bien por el demandado, aunque no hubiere generado ingresos, importó mantenerlo en la esfera de su poder, con el potencial de visitarlo y utilizarlo, excluyendo y privando de toda participación o aprovechamiento por el otro comunero. Por lo que hizo lugar a la demanda y fijó en concepto de valor locativo la suma de $3600, correspondiente al período que va desde el 5 de octubre de 2010 –fecha en que se intimó al demandado a abonar el valor locativo por el uso del inmueble– hasta el 6 de agosto de 2013 –fecha en que se puso a disposición de la parte actora las llaves de entrada del edificio en donde se encuentra el departamento en cuestión–, condenando al demandado a pagar la suma total de $64.260.
IV) Como es sabido “el uso de un inmueble por algún heredero o por el cónyuge supérstite puede llevar a los demás concurrentes a la herencia a reclamar una compensación monetaria por el uso temporal de él, y hasta tanto se proceda a realizar la partición” (Goyena Copello, Héctor Roberto, “Curso de Procedimiento Sucesorio”, octava ed. ampliada y actualizada, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2005, pág. 295).
En tal sentido se ha establecido que el derecho al uso y goce de las cosas comunes pertenece por igual a todos los comuneros (arg. art. 2684, Cód. Civil), y la privación que unos sufren en beneficio de otros
puede serles compensada en dinero (cf. Zannoni, Eduardo A., “Derecho de las Sucesiones”, T. I, 4° ed, Ed. Astrea, 2001, pág. 542).
Compulsadas las actuaciones se advierte que el cuestionamiento en el que insiste en esta instancia el demandado resulta inadmisible por cuanto la sentencia apelada se asienta en los criterios enunciados, siendo que en modo alguno las quejas esbozadas en el memorial en estudio logran enervar el fundado decisorio de la anterior instancia.
Obsérvese que el anterior sentenciante sostuvo que la pretensión resulta procedente en la medida en que el demandado privó a la actora de su prerrogativa de acceder al inmueble de autos. Este temperamento excluyente –tal cual lo describe el Sr. Magistrado de la anterior instancia- se encuentra reflejado en las constancias adunadas a la sucesión de E. M., lo que no fue controvertido por el apelante en esta Alzada.
De ellas se desprende que con fecha 19 de diciembre de 2012 –véase fs. 528/529– la coheredera A. M. M. solicitó que se le entregaran las llaves del inmueble en cuestión, que, según sus dichos, se encontraban en poder de su hermano, E. J. L. M., quien se oponía y le impedía el acceso. Con fecha 25 de febrero del año 2013 –véase fs. 533–, el demandado contestó el traslado que le fuera conferido de dicha presentación y procedió a depositar las llaves del inmueble, no sin antes aclarar que mantenía el ofrecimiento ya efectuado en los presentes autos –véase fs. 45– en cuanto a que, si el tribunal lo consideraba conveniente o necesario, ofrecía depositar las llaves para que el ingreso en el mismo fuera acordado por las partes. Asimismo, se opuso a que la coheredera ocupara el departamento “como pareciera ser su voluntad según surge del escrito que respondo”. Las llaves del departamento fueron retiradas por la parte actora con fecha 6 de junio de 2013, según se desprende de la nota obrante a fs. 538 vta. y las correspondientes a la entrada del edificio con fecha 12 de agosto del mismo año, según nota de fs.552 vta. Por otro lado, fue el mismo demandado quien, al contestar la demanda con fecha 16 de octubre de 2012, admitió que era él quien cuidaba el departamento de los padres y quien, entonces “tiene la carga de permitir el acceso para las reparaciones de plomería, portero eléctrico, desinsectizador que corresponden a servicios del consorcio”. Agregó que “inclusive fue el demandado el que permitió el acceso al martillero designado para subastar los bienes que contiene dicho departamento”.
Asimismo, cabe destacar, no solo que en su expresión de agravios el accionado reconoció que poseía la llave del inmueble “para cuidarlo”, sino que a su vez se opuso a que la actora lo ocupara.
Entonces, analizadas las pruebas y demás constancias de la causa, (véanse los informes agregados a fs. 74/76 expedidos por Metrogas, a fs. 80/83 por Edenor, a fs. 85/87 por Telecom y las declaraciones testimoniales producidas a fs. 105, 109/110, 111, 112 y 129) le asiste razón al demandado en cuanto a que no se encuentra acreditado que haya ocupado en su exclusivo beneficio o le haya dado un uso específico al inmueble objeto de autos.
Sin embargo, lo cierto es que, como bien lo explicara el Sr. Juez de grado, lo que sí se encuentra acreditado es que el demandado detentó el inmueble en cuestión impidiendo el acceso a la actora, cuestión que no fue materia de agravios y torna procedente la pretensión introducida.
En consecuencia, en virtud de todo lo expuesto y no encontrándose controvertido que la parte actora envió al demandado una carta documento con fecha 5 de octubre del año 2010 reclamándole el pago del valor locativo y que le fue negado el acceso al inmueble objeto de autos hasta la fecha en que tuvo a disposición las llaves del mismo, es que estimo que debe confirmarse la sentencia recurrida.
V) Por lo expuesto, propongo al Acuerdo que, de ser compartido mi criterio, se confirme la sentencia en todo que decide y fue motivo de apelación. Con costas a la demandada sustancialmente vencida (art. 68 del CPCC).
El Dr. Picasso y el Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhiere a su voto. Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.
FDO. : Sebastián Picasso – Liliana E. Abreut de Begher – Claudio M. Kiper.
///nos Aires, de marzo de 2015.
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: Confirmar la sentencia en todo que decide y fue motivo de apelación. Con costas a la demandada sustancialmente vencida (art. 68 del CPCC).
FDO.: Sebastián Picasso – Liliana E. Abreut de Begher – Claudio M. Kiper.
Anexo con otra sentencia completa sobre pago de canon locativo por el heredero que usa y vive en el inmueble común
Expte. 36751/2011 – “L., N. M. c/ F. S.A. s/ Cobro de Alquileres” – CNCIV – SALA B – 29/04/2015
//nos Aires, Capital de la República Argentina, a los 29 días del mes de Abril de dos mil quince, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “L., N. M. c/ F. S.A. s/ cobro de alquileres” respecto de la sentencia de fs. 453/457 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO. -OMAR LUIS DÍAZ SOLIMINE.-.
La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 453/457, resolvió hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por “F. S.A” y, por ende, rechazar –con costas- la acción promovida por N. M. L..
Destáquese que la presente litis tuvo su origen en la demanda que luce glosada a fs. 23/28. En esa oportunidad, la pretensora relató que desde el año 2001 la empresa encartada explota comercial e industrialmente las propiedades ubicadas en las calles O. 3560 y P. 3665 de la localidad de Ciudadela –partido de Tres de Febrero, provincia de Buenos Aires-; que resulta ser coheredera forzosa y legítima de los titulares de dominio de tales propiedades –aclarando que las declaratorias de herederos pertinentes aún no han sido inscriptas-; y que nunca le fue abonado, de acuerdo al porcentaje que posee sobre el acervo, monto alguno en concepto de alquileres. En este contexto, reclamó la fijación y el cobro de los cánones locativos correspondientes.
El juez de grado consideró que sobre los inmuebles en litigio existe un verdadero estado de indivisión comunitaria; que el derecho sobre tales bienes corresponde al conjunto de los herederos; que se aplican las reglas del condominio; que el perito contador acompañó tres contratos de locación suscriptos con el abuelo de la accionante José Jorge A. (también propietario); y que el legitimado pasivo del reclamo de la pretensora sería quien se halla detentando de hecho la administración de la cosa común (quien habrá de juzgarse eventualmente como gestor oficioso conforme al artículo 2709 del Código Civil).
Contra el referido pronunciamiento se alzó la parte actora, expresando agravios a fs. 471/476; pieza que no mereció réplica alguna.
La accionante se agravió del rechazo de la demanda decidido por el a quo. Adujo que la sentencia se fundó en una documentación que no fue mencionada ni aportada por la emplazada en su responde. A su vez, indicó que los contratos de alquiler invocados por el experto contable eran copias de sus supuestos originales; que carecían de fecha cierta, certificación de firmas y garantes; y que su precio resultaba vil. Por lo demás, manifestó que el idóneo fue categórico al resaltar que no se le exhibieron registros diarios o rubricados en los que se haya asentado el pago de cánones locativos.
III. Advertencia preliminar
Antes de ingresar a la cuestión de fondo, es menester efectuar una advertencia preliminar: en el estudio y análisis de los agravios he de seguir el rumbo de la Corte Federal y de la buena doctrina interpretativa. En efecto, claro está que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, “Fallos”: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado”, T° I, pág. 825; Fenocchieto Arazi. “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, T 1, pág. 620). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611).
IV. Estudio de los agravios
IV.a. Para comenzar, diré que no me adentraré en las razones por las cuales no se han impulsado los trámites sucesorios correspondientes, designado un administrador, inscripto las declaraciones de herederos o bien logrado una partición que termine definitivamente con esta situación de incertidumbre.
En todo el arsenal de nuestras legislaciones modernas no hay quizá una institución que sea tan equívoca y desconcertante como la copropiedad con indivisión. Lo afirmado por el jurista francés Josserand tiene plena validez para nosotros, ya que la indivisión hereditaria constituye un estado inorgánico. La causa ha de referirse a la convicción del codificador que concebía a aquélla como algo esencialmente transitorio y cuyo fin inmediato sería la partición, lo que tornaba superflua cualquier regulación. Sin embargo, una vez más, los hechos han desmentido las previsiones del legislador y se han vuelto contra ellas. La realidad muestra que por distintas causas la indivisión hereditaria, lejos de mostrar transitoriedad, normalmente se prolonga en el tiempo. Esa perduración importa la necesidad de atender a las múltiples repercusiones jurídicas que ella acarrea (ver, Carestia, Federico S., “Rol del administrador de la sucesión en la asamblea de accionistas. Incompatibilidad entre las normas del régimen sucesorio y el de las sociedades comerciales”, La Ley, 2010-F, 887). En efecto, el artículo 3451 del Código Civil dispone que “ninguno de los herederos tiene el poder de administrar los intereses de la sucesión. Los actos del mayor número no obligan a los otros coherederos que no han prestado su consentimiento. En tales casos, el juez debe decidir las diferencias entre los herederos sobre la administración de la sucesión”. Esto significa que la administración de la sucesión indivisa corresponde — en principio— a todos los coherederos declarados tales, obrando unánimemente.
Por otro lado, el artículo 697 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación prevé que “una vez dictada la declaratoria de herederos o declarado válido el testamento, el juez debe convocar a una audiencia con el objeto de designar administrador definitivo”; mientras que el artículo 709 establece que “si no mediare acuerdo entre los herederos para la designación de administrador, el juez nombrará al cónyuge supérstite, y a falta, renuncia o inidoneidad de éste, al propuesto por la mayoría, salvo que se invocasen motivos especiales que, a criterio del juez, fueren aceptables para no efectuar ese nombramiento”.
En el caso concreto bajo estudio, vale la pena señalarlo, no hay constancias de que se hubiere designado un administrador en los procesos sucesorios.
IV.b. El juez de grado tuvo reconocida la calidad de heredera de la accionante; lo cual no fue motivo de agravio en esta Alzada. Es que, tal como resaltó el a quo, de los autos caratulados “A., G. M. s/ sucesión ab-intestato” (nro. 51.485/92) se desprende que la actora es hija de la causante y heredera de la siete/veinticuatro avas partes de la finca ubicada en la calle P. 3665 y de un tercio del inmueble sito la calle O. 3660; ambas de la localidad de Ciudadela, provincia de Buenos Aires (v. fs. 455).
A su vez, el magistrado que me precedió tuvo por comprobado que la demandada mantenía una relación contractual con uno de los copropietarios (que resulta ser el abuelo de la accionante). En tal inteligencia, entendió que existía una administración de hecho y que, en todo caso, correspondía iniciar el respectivo reclamo al gestor oficioso.
Sobre el punto, no puede soslayarse un principio general, cual es que todo aquel que lleve una gestión por otro debe rendir cuentas (Conf. Falcón, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Anotado- Concordado- Comentado, To. IV, pág. 277 y siguientes). Así, se ha sostenido que tiene el referido deber cualquier persona que haya administrado bienes o gestionado intereses ajenos, aunque las correspondientes negociaciones no encuadren en alguno de los contratos nominados previstos en las leyes de fondo, y con prescindencia de que las cuestiones comprendan, junto con intereses de terceros, intereses propios del gestor o administrador (con. Palacio, “Derecho Procesal Civil, VI, pág,. 256 y sus citas).
Corresponde resaltar que, a tenor de lo normado por el art. 2701 del Código Civil, si los condóminos resuelven la explotación de la cosa común por el régimen de administración, deben designar un administrador; cuyo nombramiento puede recaer sobre ellos o en un tercero. Asimismo, en orden a lo prescripto por el art. 2709 del citado código, cualquiera de los condóminos que, sin mandato de los otros, administrase la cosa común, será juzgado como gestor oficioso. En esta hipótesis, el condómino queda de todos modos sujeto a la obligación de rendir cuentas de su gestión (conf. Areán en Bueres Hughton, “Código Civil y normas complementarias- Análisis doctrinario y jurisprudencial”, To. 5B, pág.150).
Como corolario de lo expuesto, siguiendo la tesitura del sentenciante de grado, en caso de estar comprobada la celebración de un contrato de locación válido, cabría exigirle al gestor la rendición de cuentas correspondiente.
IV.c. No obstante, tal como explicaré a continuación, disentiré con el criterio del a quo. Es decir, que no tendré por válidos los instrumentos anejados a la causa por el experto contable. Veamos.
En primer lugar, a fin de comenzar con este análisis, me remitiré al responde de demanda. En esa oportunidad, la emplazada negó que “la firma…haya suscripto contrato de locación con la aquí actora y/o con las personas que dice haber heredado”; al par que adujo que “no existe ni existió contrato de locación alguno, ni con ella…y menos con las personas que dice suceder” (v. fs. 56/62).
Asimismo, la encartada omitió explicar si ocupaba o no las propiedades; en todo caso en qué carácter lo hacía; y si eventualmente había celebrado un contrato de locación con algún otro propietario. El silencio sobre estas cuestiones fue categórico.
Claro está, que la contestación de demanda era la oportunidad procesal idónea para explicar su versión de los hechos -en vez de dedicarse a una mera negativa genérica- y acompañar a la causa los instrumentos que hubiere suscripto con relación a las propiedades materia de debate (contratos de locación, recibos de pago efectuados, etcétera). Ello, a fin de darle la posibilidad a la accionante de que los examinara y, en todo caso, impugnara.
En función de lo precisado, estoy persuadido de que los documentos que misteriosamente aparecieron al momento de producirse la experticia contable, y que no fueron siquiera ofrecidos como prueba al contestar la demanda, carecen de todo valor.
Por lo demás, tampoco pueden soslayarse las irregularidades que presentaban los contratos acompañados extemporáneamente. Tal como informó el idóneo, los instrumentos –que fueron brindados en copia- carecían de fecha cierta, certificación de firmas y garantes. A ello cabe añadir que los montos de los cánones locativos allí consignados lejos estaban de los precios de mercado por propiedades de similares características (ver informe del tasador de fs. 318/322).
A su vez, el perito contable remarcó que “no se me exhibieron otros registros contables, manifestándome que el libro diario se encontraba en proceso de copiado”; que “a pesar de reiterados requerimientos, no se me exhibieron registros diarios o subdiarios rubricados en los que asiente el pago de alquileres”; y que “no se demuestra el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Código de Comercio y la Ley de Sociedades Comerciales” (v. fs. 225/226). En definitiva, se abre un serio manto de duda sobre la validez de los contratos.
De otro lado, cabe señalar que la entrega al perito contable de tales documentos, para escudarse en una relación contractual que hasta el momento parecía ilusoria, implicaría incluso una violación al principio rector según el cual “a nadie es lícito venir contra sus propios actos”. Es que el aforismo latino “venire contra factum propium non valet” significa que la buena fe implica un deber de coherencia del comportamiento que consiste en la necesidad de observar en el futuro la conducta que los actos anteriores hacían prever (conf. Diez Picaso Ponce de León, Luis, “La Doctrina de los Propios Actos”, Barcelona, 1963, págs. 141 y ss.).
El principio general y autónomo que obliga a respetar los actos propios que se llevan a cabo, constituye una herramienta conceptual de la mencionada buena fe y un estándar constante en el derecho privado, administrativo, procesal, impositivo, penal e internacional. El sustrato ético de esta construcción es innegable; el sistema jurídico no ha hecho otra cosa que internalizar estas pautas y está bien que así acontezca, pues el plexo axiológico subyacente con neto soporte fáctico es vulnerado cuando alguien negocia o litiga de mala fe. El “venire…”, por ende, es un modelo objetivo de conducta constitutivo de un principio general del derecho autónomo y residual, y también es uno de los medios a través del cual se controlan los llamados “poderes privados”. Tal doctrina, en síntesis, representa un límite a los derechos subjetivos que obliga a un deber jurídico de tipo positivo: coherencia con la propia conducta (conf. esta Sala, in re, “A.T.C S.A. c/ Kikuchi, Carlos F. y otro”, del 21.09.2007; C.N.Civ. Sala J, “Repetto, José M. D. c. Club Náutico Hacoaj”, del 30.04.1996; López Mesa, Marcelo J., “Doctrina de los actos propios en la Jurisprudencia”, pág. 45 y sus citas, Ed. Depalma).
Repárese -y este dato es muy significativo- que la encartada guardó un suspicaz silencio acerca de cómo fueron los hechos; y precisamente esta conducta procesal de la demandada es la que, para mi concepto, sella la suerte de este juicio. Y ello tiene que ser así porque la jurisdicción no debe tolerar que se ignore la importancia que tiene el deber de colaboración en el proceso; esto es, no incurrir en ocultamientos sino, por el contrario, cumplir con amplitud y buena fe la labor que compete a todo justiciable, que es explicar y brindar versiones creíbles; de explicar cómo fueron las cosas.
Vale la pena reiterar que la referida labor no fue llevada a cabo por la emplazada, la que en verdad –peor aún— ni siquiera expuso en la causa versión alguna de cómo fueron los hechos, limitándose cómodamente a negar el derecho de la actora. Se ha ignorado, por ende, que el proceso judicial es un obrar compartido, el cual se traduce en un esfuerzo común. Es que el mismo principio de buena fe le imponía aportar todas las pruebas que estaban a su alcance para el esclarecimiento de la verdad; lo que no ha hecho (ver Peyrano, Jorge, “De la carga probatoria dinámica embozada a su consagración legislativa”, JA, 2003-II-1049; íd., “El cambio de paradigmas en materia procesal civil”, LL, 2009-E, 795; Lépori White, Inés, “Cargas probatorias dinámicas”, JA, 2003-II-1030; Morello, Augusto M., “El deber de colaboración en el ámbito de la prueba”, LL, 2004-D-214; Mosset Iturraspe, Jorge, “Negocios fraudulentes y simulados”, t. l, p. 226 y sigtes.; Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, t. II, p. 365 y sigtes., 6° edición, ed. Perrot; Zannoni, Eduardo A., en Belluscio-Zannoni, “Código Civil y leyes complementarias”, t. 4, p. 422 y sigtes., ed. Astrea, Buenos Aires, 1982; CNCiv., Sala A, 28-3-1994, ED, 158-593; CNCiv., Sala G, 3-4-1995, LL, 1995-D-682; CNCiv., Sala I, 16-4-1999, ED, 187-605).
Por lo demás, las directivas mencionadas emergen de la propia ley, pues el art. 377 del ritual impone a cada parte el deber de probar “el presupuesto de hecho de la norma o normas que invocare como fundamento de su pretensión, defensa o excepción”; a lo que se le suman preceptos que exigen una intervención con contenido ético; como el que requiere la “buena fe” del justiciable que actúa en el pleito (art. 34, inc. 5, apartado d), del mismo código). Este panorama legal, con basamento en la doctrina recién referenciada, descalifica por completo la pretensión de la litigante demandada que –no volcando sinceramente al proceso la realidad de los hechos– adoptó una conducta de clara omisión u ocultación.
Como si lo referido fuera poco, cabe destacar que la accionada ni siquiera se ha molestado en contestar los agravios incoados por la pretensora. Esto significa, que en todo momento existió una conducta renuente a colaborar, desprovista de la buena fe-lealtad que debe reinar en el marco del proceso, y desprendida de todo interés en una debida resolución del mismo.
En función de todo lo delineado, no tendré por válidos los instrumentos agregados al expediente por el experto contador. Ello será así, más allá de los oportunos reclamos que pudieren existir entre las supuestas partes de tales relaciones contractuales.
IV.d. Ahora bien, sin perjuicio de lo hasta aquí señalado, cabe destacar que sí ha quedado comprobada en autos la ocupación por parte de la demandada de las propiedades en cuestión. Ello surge, no sólo de los documentos impugnados, sino también del informe de la Municipalidad de Tres de Febrero que habilita comercialmente a la encartada a desarrollar sus actividades en tal lugar (v. fs. 342) y de las declaraciones testimoniales producidas en el expediente.
En efecto, tres empleados de la firma accionada han comparecido a declarar en este proceso. Secundino Marcelo Godoy adujo que “O. es la entrada de la fábrica F. S.A. y por P. 3665 está en el fondo de la fábrica y es donde se recibe la mercadería”; Raúl Ramos sostuvo que ocupa el lugar “Walter A., lo se porque trabaja ahí y es uno de los jefes de ahí y el nombre de la empresa es F.”; y Marcelo Javier Sosa manifestó que ocupan las propiedades “mi patrón, Walter A., el nombre de la fábrica es F.” (v. fs. 188/190).
En este momento del análisis resulta crucial destacar que de las deposiciones producidas en autos se desprendería que este juicio encierra meramente un conflicto de índole familiar. Es que la cuestión se vuelve aún más intrincada cuando los testigos declaran conocer a la accionante desde pequeña; la identifican como heredera de las propiedades; resaltan que tanto su padre como otros parientes trabajan en la fábrica; e identifican a éstos como dueños tanto de la propiedad como de la firma encartada a diversos familiares de la pretensora, a punto tal que Raúl Ramos indicó que no cree que paguen alquiler “porque son dueños” (v. fs. 188/190).
Repárese que ninguno de estos testigos fue impugnado por la demandada. Sabido es que en el terreno de la apreciación de la prueba, y en especial de la prueba testimonial, el juzgador puede inclinarse por la que le merece mayor fe en concordancia con los restantes elementos de mérito que puedan obrar en el expediente, siendo ello en concreto una facultad privativa del magistrado; aunque desde luego sin apartarse de las reglas de la sana crítica, sustentadas en patrones jurídicos y máximas de experiencia. Es que no debe perderse de vista que la credibilidad de los testimonios depende de su verosimilitud, latitud, seguridad, conocimiento del deponente, razones expuestas y, en fin, de la confianza que inspiran; elementos que deben ser apreciados de conformidad con los arts. 386 y 456 del ritual (ver. Rosa, Eliézer, “Diccionario de proceso civil”, Río de Janeiro, 1957, pag. 341; Couture, Eduardo J., en J.A. 71-80 y sgs.; Kisch, “Elementos de Derecho Procesal Civil”, trad. de L. Prieto Castro, pág. 189, 1º ed., Madrid; CNCiv, Sala A, in re “Domínguez, Nelson N. c/ Gómez Eugenio s/ daños y perjuicios”, del 5/5/1998). En concreto, es precisamente la evaluación que se acaba de detallar la que en definitiva me inclina a dar crédito a las declaraciones aportadas.
IV.e En resumidas cuentas, tengo por comprobada la calidad de heredera de la accionante (por su porción en el acervo) y la explotación comercial de la demandada de las propiedades en cuestión; al par que considero que no hay elementos de juicio suficientes como para colegir que se haya pagado canon locativo alguno por tal ocupación (en tanto fue desechada la validez de los contratos de locación incorporados por el experto). Esto significa, en concreto, que estimo que asiste derecho a la actora –al menos parcialmente- en su reclamo de autos. Resta determinar, entonces, desde cuándo cabe admitir tal pretensión y el modo en que deberá calcularse el monto de condena.
En cuanto al primer interrogante, no cabe duda alguna de que el reclamo prosperará desde la notificación de la demanda –momento de interpelación fehaciente- hasta la fecha de la sentencia. Tratándose de un conflicto familiar (con las particularidades mencionadas), estimo que no corresponde computar períodos anteriores. Es que las constancias de autos indicarían que la firma emplazada es dirigida en los hechos por quienes resultan ser también propietarios de los inmuebles. En este escenario, con un posible reclamo de cánones locativos entre condóminos, y dadas las contingencias del sub examine, parece razonable y prudente que proceda la pretensión desde la existencia de una interpelación fehaciente de fijación y cobro de alquileres.
En lo que respecta al segundo interrogante, cabe señalar que la experticia del perito tasador se limita a informar valores por la locación de las propiedades hasta el año 2010 (v. fs. 318/322). Por lo tanto, dado que la notificación de la demanda es posterior, considero que corresponde ampliar el informe pericial, solicitando al idóneo que comunique el precio los cánones correspondientes a los períodos que van desde tal fecha hasta la sentencia (tal cual fue solicitado en el escrito inaugural).
Por supuesto que, una vez que se cuente con tales montos, deberá condenarse a la demandada a abonar las sumas que resulten de multiplicar el porcentaje que posee la accionante sobre el acervo hereditario de cada propiedad por la suma de alquiler pertinente.
En esta decisión la prueba pericial deviene relevante ya que el informe del idóneo no es una mera apreciación sobre la materia del litigio, sino un análisis razonado con bases científicas y conocimientos técnicos (CNCiv., Sala D., en autos “Yapura, Gregoria Erminda c/ Transporte Automotor Riachuelo S.A. s/ Ds. y Ps.”, expte. libre n° 77.257/98, del 8/10/02; íd., “Fiorito, José Luis c/ Petersen, José y otro s/ Ds. y Ps”, expte. libre n° 105.505/97, del 20/09/91).
En lo que respecta a los réditos por el no pago oportuno de cada uno de los cánones, se impone la vigencia del art. 303 del ritual, precepto que considero vigente en su redacción originaria conforme lo decidido por esta Sala (R. 621.758, del 30/08/2013, “Perez Horacio Luis c/ Banco Saez S.A s/ ejecución de honorarios”, LL, Online, AR/JUR/55224/2013). A la luz de la mencionada norma, entonces, se establece para todo el fuero la obligatoriedad de los fallos plenarios. Así las cosas, en la sentencia de esta Cámara, en pleno, en los autos “Samudio de Martínez, Ladislada c/ Transporte Doscientos setenta S.A. s/ Daños y Perjucios”, dictada el 20 de abril de 2009, se resolvió dejar sin efecto la doctrina fijada en los fallos plenarios “Vazquez, Claudia c/ Bilbao, Walter y Otros” (del 2-8-1993) y “Alaniz, Ramona Evelia c/ Transporte 123 S.A.” (del 23-3-2004), disponiéndose aplicar desde la mora (en el caso, desde el pago de cada uno de los alquileres) la tasa de interés activa cartera general (préstamos), nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.
V . Las erogaciones causídicas
Con relación a las costas, no hay motivo alguno para apartarme del principio objetivo de la derrota; de manera que las erogaciones causídicas devengadas en primera y segunda instancia se aplicarán a la parte demandada que ha resultado sustancialmente vencida en el pleito (artículo 68, primera parte, del CPCCN).
A tenor de las consideraciones fácticas y jurídicas desplegadas a lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo revocar la sentencia de grado y hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta por la actora. Por lo tanto, se condenará a la demandada a abonar la suma que resulte de la ampliación del informe pericial dispuesto en el acápite IV.e (esto es, el precio de los alquileres conforme porcentaje del acervo hereditario por el período comprendido entre la notificación de la demanda hasta la sentencia), con más sus intereses. Éstos se calcularán desde la mora (el incumplimiento de cada canon locativo) y hasta el momento del efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida, a treinta días, del Banco de la Nación Argentina. Las costas de Alzada ambas instancias se imponen a la encartada, que ha resultado sustancialmente vencida (art. 68, 1era. parte, del CPCCN).
Con lo que terminó el acto: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO -. OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE -.
Buenos Aires, Abril de 2015.-
Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve revocar la sentencia de grado y hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta por la actora. Por lo tanto, se condenará a la demandada a abonar la suma que resulte de la ampliación del informe pericial dispuesto en el acápite IV.e (esto es, el precio de los alquileres conforme porcentaje del acervo hereditario por el período comprendido entre la notificación de la demanda hasta la sentencia), con más sus intereses. Éstos se calcularán desde la mora (el incumplimiento de cada canon locativo) y hasta el momento del efectivo pago a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida, a treinta días, del Banco de la Nación Argentina. Las costas de Alzada ambas instancias se imponen a la encartada, que ha resultado sustancialmente vencida (art. 68, 1era. parte, del CPCCN).
Fdo.: MAURICIO LUIS MIZRAHI – CLAUDIO RAMOS FEIJOO – OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE
A la tarde pinto…
A photo posted by Sergio (@derechoenzapatillas) on Apr 21, 2015 at 10:36am PDT
Algunas preguntas frecuentes sobre alquileres El nuevo código civil y la separación de bienes en una pareja Sobre el derecho de hacer pis parado y su relación con el alquiler de un depto.
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Me encuentro en similar situación que el Legitimado activo de este fallo, esto me sucede a mí junto con mis dos sobrinos herederos de mi hermana fallecida y su padrastro con respecto a la casa de mis padres. La casa hoy la habita un hermano varón mío , tío de los
jóvenes y cuñado del viudo. No tiene (mi hno) la menor voluntad de devolvernos la casa ni de pagarnos el canon locativo.
Mi hermana fallecida y que fuera madre soltera de estos dos chicos, luego casada con un hombre que no es el padre. El viudo de mi hermana volvió a casarse muy cercano a la muerte de ella:” después de casado ¿tiene este viudo derechos sucesorios sobre los bienes propios de ella, o sea la casa de sus suegros? gracias Ana
Hola, Ana: entrevistar abogado/a para ver el caso y posibles acciones.