Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/betriebskostenabrechnung-kontrollrechte-der-mieter-anmerkungen-zur-belegeinsicht-03083.htm
Timestamp: 2020-08-03 12:19:46
Document Index: 111583320

Matched Legal Cases: ['§ 259', '§ 269', '§ 811', '§ 811', '§ 29', '§ 20', '§ 20', '§ 3', '§ 29', '§ 50', '§ 29', '§ 888']

6.1 Die zwei “Lager”
Wurde früher teilweise das Recht des Mieters zur Einsichtnahme in die Nebenkostenbelege grundsätzlich bestritten, weil es wegen des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter keine praktische Bedeutung habe und der Schutz des Mieters dadurch gewahrt sei, dass der Vermieter im Streitfall die Höhe seines Zahlungsanspruches beweisen müsse,3 ist seit einigen Jahren unbestritten und auch höchstrichterlich anerkannt, dass die Einsichtnahme in die Belege “zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln” erforderlich sein kann.4 Sein Verlangen auf Einsicht in die Belege braucht der Mieter deshalb auch nicht zu begründen.5
Der Wortlaut des § 259 BGB spricht lediglich davon, dass der Rechenschaftspflichtige “Belege vorzulegen” habe. An welchem Ort dies erfolgen soll, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich gesehen.
Die “mieterfreundliche” Gegenmeinung – der hier gefolgt wird – vertritt dagegen die Auffassung, dass die Belege dem Mieter am Ort der Wohnung vorzulegen sind, sofern nichts anderes mietvertraglich vereinbart wurde. Dabei wird überwiegend vertreten, dass hiermit die Gemeinde gemeint ist, in der die Wohnung liegt,12 beziehungsweise ein mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbarer Radius von maximal 100 km rund um die Mietwohnung.13 Diese Ansicht begründet ihre Auffassung mit Hinweis auf § 269 BGB. Danach ergibt sich der Leistungsort aus der Natur des Schuldverhältnisses, hier des Mietverhältnisses. Rechenschafts- und Auskunftspflichten sind an dem für die Hauptverbindlichkeit maßgebenden Leistungsort zu erfüllen.14 Da die Hauptverpflichtung des Vermieters, die Gebrauchsgewährung, an dem Ort zu erfüllen ist, an dem sich die Mietsache befindet, ist an diesem Ort folglich auch die ihn treffende Nebenpflicht zur Belegvorlage zu erfüllen.15
Nach noch weiter gehender Ansicht hat der Mieter sogar das Recht auf Einsicht in seiner Wohnung.18 Diese Meinung führt allerdings zu unpraktikablen, ja grotesken Ergebnissen. Sie ist keineswegs so “mieterfreundlich”, wie es den ersten Anschein hat. Zwar kann der Vermieter den hiermit verbundenen verwaltungsmäßigen Anstrengungen 19 entgehen, indem er freiwillig Kopien der gewünschten Belege versendet, er kann aber auch diese Rechtsansicht ernst nehmen und das Wohnzimmer des Mieters mit seinen Aktenordnern vollstellen. Die Folge ist für den Mieter dann nicht unerheblich: Die Kosten für die Übersendung der Originalbelege sind in analoger Anwendung von § 811 Abs. 2 S. 1 BGB vom Mieter zu tragen, ebenso die Gefahr des Verlustes. Der Vermieter kann sogar entsprechend § 811 Abs. 2 Satz 2 BGB vorherige Erstattung der Übersendungskosten sowie eine Sicherheitsleistung wegen Verlustgefahr verlangen.
Grundsätzlich gilt: Die Einsichtnahme darf so viel Zeit beanspruchen, wie benötigt wird. Bei der “Arbeitsgeschwindigkeit” ist nicht auf einen mit wohnungswirtschaftlichen Dingen ständig befassten Fachmann abzustellen, sondern auf einen Laien mit wenig Praxiserfahrung in der Rechnungsprüfung. Da der Mieter jeden Beleg abschreiben darf, wird man pro Beleg im Durchschnitt 15 Minuten Zeit ansetzen können, ohne dass dem Mieter der Vorwurf einer schikanösen Verzögerung der Einsichtnahme zu machen wäre.64 Im Übrigen hängt die Zeitdauer der Einsichtnahme nicht zuletzt von der Kooperationsbereitschaft des Vermieters ab. Er hat die angeforderten Belege “vorzulegen”.
Mieter, die selbst ohne Mithilfe von sachkundigen Dritten Einsicht nehmen wollen, sollten mit den Grundzügen des Betriebskostenrechtes vertraut sein. Anderenfalls kann das Augenmerk bei der Einsichtnahme nicht auf das Wesentliche gerichtet werden. Es ist vorab zu überlegen und am besten aufzuschreiben, welche Betriebskostenpositionen zu überprüfen sind und welche Belege hierzu in Augenschein genommen werden sollen. Von Vorteil ist es, eine solche Liste mit den gewünschten Belegen dem Vermieter schon vor dem Termin der Einsichtnahme zukommen zu lassen. Diese Liste beinhaltet naturgemäß keinen “numerus clausus”. So können sich bei der Einsichtnahme weitere Zweifelsfragen ergeben, die nur durch Einsicht in weitere Belege geklärt werden können.
Selbstverständlich sollten Mieter es unterlassen, anlässlich der Einsichtnahme im Büro des Vermieters rechtserhebliche Erklärungen abzugeben oder zu unterschreiben. Entsprechende Ansinnen des Vermieters sollte man freundlich zur Kenntnis nehmen und lediglich zusichern, dass man sich das “Angebot” zu Hause überlegen werde.
Im Übrigen sollten sich Mieter klarmachen, dass sie nicht in die “Höhle des Löwen” gehen, sondern in die Geschäftsräume eines Vertragspartners. Der Mieter sollte daher möglichst freundlich, zumindest aber unverkrampft und sachlich auftreten.
Die Verweigerung der Einsichtnahme ist gegeben, wenn der Vermieter die Einsichtnahme schriftlich ablehnt, auf eine schriftliche Aufforderung des Mieters in angemessener Frist (maximal zwei Wochen) nicht reagiert, aber auch, wenn er dem in der Vermietergeschäftsstelle anwesenden Mieter auf dessen Nachfrage bestimmte Belege nicht vorlegt oder die Einsichtnahme anderweitig faktisch vereitelt (das ist zum Beispiel der Fall bei einem lapidaren Hinweis -“Bitte bedienen Sie sich!” – auf 37 Aktenordner im Regal und gleichzeitiger Verweigerung weiterer Mithilfe).
Die Vorschrift will in erster Linie Auskunft über die durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermittelnde Kostenmiete gewähren. Der in § 29 NMV geregelte Auskunftsanspruch umfasst aber auch Betriebskostenabrechnungen nach § 20 NMV, weil die in den §§ 20 ff. NMV genannten Umlagen nach § 3 Abs. 1 NMV Bestandteil der Kostenmiete sind. § 29 NMV ist trotz der “Reform des Sozialen Wohnungsbaus” weiterhin anzuwenden, wenn für den Wohnraum die öffentlichen Mittel bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt wurden (vgl. § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)).
LG Hamburg vom 8.2.2000 – 316 S 168/99 -, WM 00, 197 (“nach den Umständen”)
LG Frankfurt vom 7.9.1999 – 2/11 S 135/99 -, WM 99, 576; NZM 00, 27; ZMR 99, 764; Anm. Rau ZMR 99, 765 (“jedenfalls bei Zumutbarkeit der Einsicht”)
AG Neukölln vom 1.4.1999 – 10 C 427/98 – (“jedenfalls bei Zumutbarkeit der Einsicht”)
Nach der hier vertretenen Ansicht ergibt sich der Anspruch des Mieters auf Zusendung von Belegkopien aber vor allem aus dem Umstand, dass es sich bei dem Dauerschuldverhältnis “Wohnraummiete” um ein Rechtsverhältnis handelt, bei dem die Parteien zur jeweiligen Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Teils verpflichtet sind. Der Umfang der Rücksichtnahme ergibt sich aus einer Abwägung der gegenseitigen Interessen. Bei einer solchen Abwägung ist hier festzustellen, dass dem Vermieter der bei einer Versendung der Belegkopien entstehende Kopieraufwand zumutbar ist. “Denn auch bei einer Belegeinsicht durch den Mieter muss der Vermieter alle Unterlagen zusammenstellen und dem Mieter in geordneter Weise präsentieren. Der Mehraufwand besteht daher allein im zusätzlichen Kopiervorgang. Diesem Nachteil steht der Vorteil gegenüber, dass der Bürobetrieb des Vermieters nicht durch die längere Anwesenheit des Mieters, der die Unterlagen durchsieht, gestört wird. Der Mieter braucht die Kopien, um die Belege eingehend prüfen und sich ggf. von kundigen Dritten beraten lassen zu können. Andernfalls müsste er die Belege bei dem Vermieter vollständig abschreiben oder sich umfänglich Notizen machen. Einem solchen Schreib- und Zeitaufwand des Mieters steht der nur kurze Kopiervorgang für den Vermieter gegenüber. Bei dieser Sach- und Interessenlage ist dem Mieter deshalb auch dann ein Anspruch auf Überlassung der kopierten Belege zuzuerkennen, wenn Vermieter und Mieter am selben Ort ansässig sind”.106
Da angesichts der gespaltenen Rechtsprechung nicht absehbar ist, wie im Streitfall das zuständige Gericht entscheiden wird, ist Mietern zu empfehlen, “zweigleisig” zu fahren und etwa folgendes Schreiben an den Vermieter zu senden:
Im Fall (1) wird sich der Mieter – zumindest nach dem Teil der Rechtsprechung, der den Anspruch auf Kopie-Zusendung verneint – nicht auf den Standpunkt stellen dürfen, die Nachforderung der Betriebskosten sei wegen Verweigerung seines Kontrollrechts (noch) nicht durchsetzbar. Unterbleibt die Belegprüfung, wird der Vortrag des Mieters im Prozess häufig als “unsubstantiiert” bewertet werden müssen. Die Prozessniederlage ist absehbar.
Ist die Einsichtnahme in die Originalbelege beim Vermieter nicht so verlaufen wie vom Mieter gewünscht, so fragt es sich, ob der Mieter Anspruch auf einen “zweiten Versuch” hat – diesmal in Form der Kopiezusendung. Dies ist zu verneinen. Nach wohl herrschender Meinung sind Belegeinsicht und Kopiezusendung Alternativen (Wortlaut des § 29 Absatz 2 Satz 1 NMV). Kumulativ können diese Kontrollrechte nicht geltend gemacht werden.109 Lediglich bei undeutlichen Kopien oder bei begründeten Zweifeln an deren Echtheit kann der Mieter zur Überprüfung der Kopien Einsicht in die Originale fordern (siehe oben Punkt 3.5).110
Der Mieter muss in seinem Aufforderungsschreiben zur Übersendung der Kopien konkret angeben, welche Belege er kopiert haben möchte, wenigstens muss er die einzelnen Betriebskostenarten nennen, die er zu überprüfen gedenkt. Die Aufforderung, “alle Abrechnungsbelege” zu kopieren, ist zu unbestimmt und führt nach Treu und Glauben dazu, dass der Vermieter ein solches Begehren ignorieren darf.111
Wird der Schuldner verurteilt, den Gläubigern als seinen früheren Mietern bezüglich der für das Abrechnungsjahr erteilten Betriebskostenabrechnung für die näher bezeichnete Mietwohnung “die einschlägigen Rechnungen und Belege gegen Erstattung der Kopierkosten zu übersenden”, so handelt es sich nicht um eine (unbestimmte) Zug-um-Zug Verurteilung. Der Titel ist vielmehr hinreichend bestimmt und gemäß § 888 ZPO vollstreckungsfähig. Die dem Vermieter als Schuldner aufgegebene Handlung, nämlich die Übersendung der einschlägigen Rechnungen und Belege, ist eine unvertretbare Handlung. Sie kann ein Dritter nicht bewirken. Nur der Schuldner (Vermieter) als Besitzer der Abrechnungsunterlagen ist zur Erfüllung im Stande.127
Vermieter, die – mit einem Teil der Rechtsprechung und der Literatur – dieser hier vertretenen Rechtsansicht nicht folgen wollen, sollten gleichwohl bedenken, ob nicht die Zusendung von Belegkopien auch in ihrem Interesse ist. Wie oben aufgezeigt wurde, dürfte der Verwaltungsaufwand für die – rechtlich notwendige – Betreuung des Einsicht nehmenden Mieters dem für die Anfertigung der Kopien notwendigen Aufwand in nichts nachstehen. Die Vorteile, die sich manche Vermieter davon versprechen, dass Sie beim Beharren auf Einsichtnahme den Mieter in ihren Räumlichkeiten “umgarnen” können,128 sollten nicht überbewertet werden. Das Risiko bei zu Unrecht verweigerten Belegkopien wiegt dagegen schwer: Die Nachzahlungsforderung ist nicht durchsetzbar.
64 anders AG Charlottenburg vom 29.10.2002 – 228 C 167/02 -: “Auch das Zeitlimit von 45 Minuten ist nicht zu beanstanden. Dies genügt jedenfalls, um von allen Belegen mit dem in den Räumen der Hausverwaltung vermutlich vorhandenen Kopierer Ablichtungen zu fertigen und die Echtheit der Belege zu prüfen.”