Source: http://www.stb-montag.de/bfh-v-r-209-anderung-der-bemessungsgrundlage-beim-verkauf-einer-gewerbeimmobilie/
Timestamp: 2018-02-18 17:56:19
Document Index: 245204615

Matched Legal Cases: ['§ 3', '§ 126', '§ 17', '§ 17', '§ 10', '§ 10', 'BGH', '§ 779', '§ 459', '§ 635', '§ 10', 'BGH', 'BGH']

BFH – V R 2/09 – Änderung der Bemessungsgrundlage beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie - Steuerberater in Frankfurt
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BFH – V R 2/09 – Änderung der Bemessungsgrundlage beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
20.05.10 (BFH-Entscheidungen, Immobilienbesitzer, Kapitalanleger, Unternehmer)
Klägerin ist die am 3. Oktober 1986 gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese erwarb ein in X belegenes Grundstück, um darauf ein Einkaufszentrum zu errichten. Noch vor dessen Fertigstellung verkaufte sie das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 6. November 1987 für … Mio. DM einschließlich Umsatzsteuer an die Beigeladene. Während des Beurkundungstermins wurde –ohne Änderung des Kaufpreises– der maschinenschriftlich vorbereitete Text des Vertrags in § 3 Abs. 3 („Der Verkäufer garantiert, dass das Gebäude an die in Anlage 3 aufgeführten Mieter vermietet ist und das Mietaufkommen jährlich mindestens … DM netto beträgt …“) handschriftlich dahingehend abgeändert, dass „… das Mietaufkommen … garantiert wird aus den abgeschlossenen Mietverträgen“.
In ihrer Umsatzsteuer-Jahreserklärung für das Streitjahr (2004) machte die Klägerin die Zahlung als nachträgliche Minderung des Kaufpreises für die Immobilie geltend. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) ging dagegen im Umsatzsteuerbescheid vom 22. Dezember 2005 davon aus, dass es sich bei der Zahlung um einen „echten“ Schadensersatz handele. Den dagegen eingelegten Einspruch wies das FA mit Einspruchsentscheidung vom 30. Januar 2007 als unbegründet zurück.
Die hiergegen erhobene Klage wies das Finanzgericht (FG) mit dem in „Entscheidungen der Finanzgerichte“ 2009, 443 veröffentlichen Urteil als unbegründet zurück. Die Zahlung hänge zwar wirtschaftlich mit dem Kaufvertrag zusammen; der Entgeltsanspruch der Klägerin und der Anspruch der Beigeladenen beruhten jedoch auf verschiedenen Gründen. Da die Beigeladene die Klägerin nicht aus Gewährleistung (Minderung des Kaufpreises), sondern aus einer versicherungsähnlichen Mietgarantie in Anspruch genommen habe, sei der Erfüllungsanspruch der Klägerin bestehen geblieben. Der Anspruch auf Ausgleich eines Mietausfalls sei wirtschaftlich auch nicht vergleichbar mit einer Minderung des Kaufpreises, da der Anspruch aus der Mietgarantie unabhängig von dem Wert des Grundstücks bestanden habe. Die Höhe der Zahlung habe sich nicht nach einem Minderwert des Kaufobjekts gerichtet, sondern nach dem entstandenen Mietausfall. Gegen eine Minderung der Bemessungsgrundlage spreche auch, dass der Bundesfinanzhof (BFH) die Zahlung aufgrund einer Mietgarantie beim Empfänger als nicht steuerbaren echten Schadensersatz gewertet habe (BFH-Urteil vom 10. Februar 1988 X R 16/82, BFHE 153, 150, BStBl II 1988, 640).
II. Die Revision der Klägerin ist begründet. Das Urteil des FG ist aufzuheben und die Umsatzsteuer antragsgemäß herabzusetzen (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung –FGO–). Die an die Beigeladene im Streitjahr erfolgte Zahlung von 605.000 EUR führt entgegen der Ansicht des FG zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage für den Verkauf der Immobilie.
1. Ändert sich die Bemessungsgrundlage für einen steuerpflichtigen Umsatz, hat der Unternehmer, der diesen Umsatz ausgeführt hat, den dafür geschuldeten Steuerbetrag und der Unternehmer, an den dieser Umsatz ausgeführt worden ist, den dafür in Anspruch genommenen Vorsteuerabzug zu berichtigen (§ 17 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 des Umsatzsteuergesetzes 1999 –UStG–).
Bemessungsgrundlage i.S. des § 17 Abs. 1 Satz 1 UStG ist bei Lieferungen und sonstigen Leistungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 UStG das Entgelt. Entgelt ist nach § 10 Abs. 1 Satz 2 UStG alles, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der Umsatzsteuer. Maßgebend sind hierfür die zwischen Leistenden und Leistungsempfänger bestehenden Vereinbarungen. Dabei kann die zunächst vereinbarte Bemessungsgrundlage durch eine nachträgliche Vereinbarung und Rückzahlung mit umsatzsteuerrechtlicher Wirkung erhöht oder ermäßigt werden, so dass die Leistung des Unternehmers „letztendlich“ nur mit der Bemessungsgrundlage besteuert wird, die sich aufgrund der von ihm wirklich vereinnahmten Gegenleistung ergibt (vgl. BFH-Urteile vom 28. September 2000 V R 37/98, BFH/NV 2001, 491; vom 16. Januar 2003 V R 72/01, BFHE 201, 335, BStBl II 2003, 620, unter II.1.a; vom 18. September 2008 V R 56/06, BFHE 222, 162, BStBl II 2009, 250, unter II.1.a).
2. Das FG hat zu Unrecht eine Minderung der Bemessungsgrundlage abgelehnt und die Zahlung der 605.000 EUR als („echten“) Schadensersatz beurteilt. Zahlungen sind nur dann als Schadensersatz für die Höhe des Entgelts einer erbrachten Leistung ohne Bedeutung, wenn zwischen der Zahlung und der Leistung kein unmittelbarer Zusammenhang besteht (vgl. BFH-Urteil vom 16. Januar 2003 V R 36/01, BFH/NV 2003, 667, unter II.2.a; Urteil des Bundesgerichtshofs –BGH– vom 14. März 2007 VIII ZR 68/06, BFH/NV Beilage 2007, 316, unter II.1.). Dementsprechend hat eine Berichtigung der Bemessungsgrundlage zu erfolgen, wenn die Zahlung im unmittelbaren Zusammenhang mit der erbrachten Leistung steht.
Einer Minderung der Bemessungsgrundlage steht nicht entgegen, dass die Zahlung auf einem Vergleich (§ 779 des Bürgerlichen Gesetzbuchs –BGB–) beruht, der eine im Kaufvertrag vereinbarte „Mietgarantie“ betraf.
aa) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Minderung der Bemessungsgrundlage auch auf einem Vergleich beruhen kann (BFH-Urteil in BFHE 201, 335, BStBl II 2003, 620). Gemäß dem Vergleich vom 13. September 2004 sollten nach Zahlung der 605.000 EUR alle gegenseitigen Ansprüche der Parteien aus diesem Klageverfahren und dem ihm zugrunde liegenden Sachverhalt erledigt sein. Umsatzsteuerrechtlich folgt hieraus, dass das ursprünglich vereinbarte Entgelt für die Lieferung des Grundstücks von … DM (… EUR) zuzüglich Umsatzsteuer um insgesamt 605.000 EUR gemindert wurde. Die Beigeladene hatte nunmehr für die ihr von der Klägerin erbrachte Leistung „letztendlich“ nur noch einen entsprechend geminderten Betrag zu zahlen.
bb) Im Unterschied zu den vom BFH bislang entschiedenen Fällen in BFHE 201, 335, BStBl II 2003, 620, vom 19. April 2007 V R 44/05 (BFH/NV 2007, 1548) lag dem Vergleich zwar kein Mangel im Sinne des BGB (§§ 459 ff. bzw. §§ 635 ff. BGB in der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung) zugrunde, sondern eine Mietgarantie. Für die Frage, ob sich die Bemessungsgrundlage für einen Umsatz geändert hat, kommt es aber nicht auf die jeweils einschlägige zivilrechtliche Anspruchsgrundlage, sondern auf das umsatzsteuerrechtliche Kriterium des unmittelbaren Zusammenhangs an (vgl. BFH-Urteil in BFH/NV 2007, 1548, Leitsatz 2; Martin, Umsatzsteuer-Rundschau 2006, 56 ff., 57; Wagner in Sölch/Ringleb, § 10 Rz 50). Ein Mangel im Sinne des BGB kann –über eine Wertminderung der verkauften Sache oder des erstellten Werkes– einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Leistung und der –geminderten– Gegenleistung indizieren, schließt einen solchen Zusammenhang aus anderen Gründen jedoch nicht aus. Im Streitfall ergibt sich der unmittelbare Zusammenhang zwischen Zahlung und Grundstückslieferung aus der Abhängigkeit des Kaufpreises von der im Kaufvertrag vereinbarten Garantie für die Höhe der Mieterträge aus den vor Verkauf abgeschlossenen Mietverträgen. Ebenso wie der Rechtsverkehr den Unternehmenswert im Wesentlichen nach seinem finanziellen Zukunftsertrag beurteilt (vgl. BGH-Urteil vom 18. April 2002 IX ZR 72/99, BGHZ 150, 319 ff. Rz 60, m.w.N.), bestimmt sich der Wert für Gewerbeimmobilien insbesondere anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinkünfte (vgl. z.B. Brandenburgisches OLG, Urteil vom 13. Januar 2010 7 U 32/08, juris; Hanseatisches OLG, Urteil vom 26. August 2009 6 U 221/08, juris).