Source: http://advokat-trutnov.cz/nekolik-aktualnich-postrehu-z-bytoveho-prava
Timestamp: 2019-06-19 21:28:38+00:00
Document Index: 1019659

Matched Legal Cases: ['zákona č. 72', 'soud ', '§ 1200', 'soud ', 'zákona č. 67', '§ 1180', '§ 1180', '§ 17', '§ 3']

Několik aktuálních postřehů z bytového práva | Advokátní Kancelář Trutnov
Několik aktuálních postřehů z bytového práva
Bytové právo – několik postřehů, novinek a aktualit pro začátek roku 2016
1) Lhůta pro úpravu stanov SVJ (pro uvedení stanov do souladu s NOZ) uplyne 31.12.2016. Doporučuji těm, kdo tak ještě neučinili, zahájit přípravu nového znění stanov.
2) K formě stanov SVJ– o tom, zda stanovy SVJ, které bylo založeno ještě dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů mají být měněny pouze ve formě notářského zápisu se stále diskutuje. Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo stanovisko, dle něhož tato forma není nutná. Problém je v tom, že se jedná sice o stanovisko odborné, nicméně je to stále „jen“ stanovisko ministerstva – je otázkou, jak se v tomto směru vyvine soudní praxe. Bohužel ani sama skutečnost, že rejstříkový soud stanovy v té či oné formě vloží do sbírky listin, nemá většího významu. Jedná se jen o úkon soudního úředníka a podle mých zkušeností rejstříkové soudy zpravidla zkoumají formu listin, které vkládají do sbírky listin pouze v tom případě, kdy na základě těchto listin má být nějaká skutečnost zapsána do rejstříku. V ostatních případech se formou listin vůbec nezabývají. Pokud jde o soudní rozhodnutí, publikována byla prozatím dvě zcela odlišná. Na jedné straně z usnesení Vrchního soudu v Praze sp.zn. 7 Cmo 79/2015 z 28.7.2015 plyne, že o úpravách stanov ve vazbě na NOZ není potřeba rozhodovat za účasti notáře (s výjimkou těch SVJ, která mají ve svých stanovách povinnou účast notáře zakotvenou). Ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ totiž dle vyjádření soudu VS v Praze nedopadá na SVJ vzniklá před 1.1.2014. Opačný názor zaujal Vrchní soud v Olomouci v usnesení sp. zn. 8 Cmo 278/2015 ze dne 22.9.2015. Osobně doporučuji svým klientům držet se „přísnější“ v úvahu připadající varianty a k přijetí rozhodnutí o změně stanov notáře přizvat. Pokud se v budoucnu judikatura přikloní k tomu, že stanovy formu notářského zápisu mít nemusely, problém v tom nebude – i stanovy přijaté ve formě notářského zápisu (tedy ve „vyšší“ formě) budou pochopitelně považovány za platné.
3) Změna názvu SVJ – tak, aby název obsahoval slova „společenství vlastníků“ – jak to vyžaduje NOZ, zřejmě nebude nutná. Zákon v tomto směru vyžadoval a dosud vyžaduje změnu názvu do 31.12.2015, avšak vzhledem k tomu, že v současné době je již parlamentem projednávána novela NOZ, která tento požadavek ve vztahu k SVJ, vzniklým dle zákona o vlastnictví bytů ruší, je velmi málo pravděpodobné, že by nedodržení této povinnosti bylo nějakou formou sankcionováno. Rejstříkové soudy mají mnoho jiných starostí. A tady skutečně lze očekávat, že tato povinnost bude zrušena, byť se tak stane jaksi se zpětnou platností - změnou zákona, která bude přijata dlouho poté, kdy již lhůta pro splnění povinnosti uplynula.
4) Vlastníky bytů, užívaných na základě nájemní smlouvy upozorňuji, že s účinností od 1.1.2016 máme opět platné vládní nařízení, které vymezuje pojmy běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu. Vládní nařízení má číslo 308/2015 Sb.
5) Novelou zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, se s účinností od 1.1.2016 ruší povinnost nájemce či vlastníka bytu, který je v prodlení s úhradami za služby, platit poplatek z prodlení. Neznamená to, že neplatiči nebudou postižitelní. U všech plateb splatných od 1.1.2016 bude v případě pozdní úhrady věřitel mít právo vyúčtovat zákonný úrok z prodlení. Sankce za neplacení tedy nadále bude stejná bez ohledu na to, zda se jedná o nedoplatky na nájemném, na příspěvcích do „fondu oprav“ či na služby.
6) Pozor na energetické štítky – PÚNB (průkaz energetické náročnosti budovy) - od letošního roku se již nerozlišují domy podle velikosti energeticky vztažné plochy. Ke každému pronájmu bytu, nebo ucelené části objektu musí od 1.1.2016 PÚNB být doložen. Totéž se týká i prodeje bytu. Vlastník bytu, který byt pronajímá nebo prodává, se své odpovědnosti v tomto směru může zprostit tím, že požádá příslušné SVJ o vydání PÚNB a pokud mu průkaz není vydán, může jej nahradit známým a obvyklým způsobem – tj. předložením vyúčtování energií za poslední tři roky. Ale pozor – odpovědnosti se tím zbavuje pouze vlastník bytu, nikoliv SVJ, které mu průkaz nevydalo! Doporučuji neponechávat nic náhodě – novela z.č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energií vedle shora uvedených změn přinesla i zvýšení postihů za nesplnění povinností a to u fyzických osob na 100.000,-kč a u právnických osob na 200.000,-Kč.
7) Obdobně vysoké sankce (do 200.000,-Kč) stanoví zákon i pro nesplnění povinnosti instalovat na bytových domech rozdělovače topných nákladů (tzv. poměrové měřiče tepla). Tady nejde o letošní novinku, tato povinnost platí již od 1.1.2015 ve všech bytových domech, které jsou napojeny na nějaký centrální zdroj tepla (tedy i domy s rozvodem z „vlastní“ kotelny).
8) Nový občanský zákoník (NOZ) rozlišuje
- příspěvek na správu domu a pozemku (obvykle nazývaný „fond oprav“) - § 1180 odst. 1 NOZ ,
- příspěvek na vlastní správní činnost - § 1180 odst. 2 s bližším vymezením v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a
- zálohy na služby (§ 3 z.č. 67/2013 Sb.).
Často bývá chybně zaměňováno či slučováno, provozní náklady nezařazujte mezi služby.
Schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky a schválení celkové výše příspěvků do fondu oprav pro příští období patří do výlučné působnosti shromáždění (bez ohledu na to, co je uvedeno ve stanovách SVJ).
V Trutnově, dne 15.2.2016