Source: https://www.avantagecourtage.fr/courtier-en-immobilier-avantage-courtage/faq/
Timestamp: 2018-12-15 16:28:42+00:00
Document Index: 313012389

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Questions / Réponses : Investissement, prêt, crédit + Courtage immobilier
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Assurances pour crédit immobilier (annexes, obligatoires) : à quoi servent-elles ?
Contracter un prêt immobilier vous engage sur de nombreuses années. Plus la durée du crédit est longue et plus les risques (accident, maladie, perte d’emploi…) sont nombreux. C’est là que l’assurance pour crédit immobilier trouve toute sa légitimité. L’emprunteur est couvert en cas de décès, d’invalidité ou de chômage par l’assurance crédit qui assure le paiement des mensualités restantes (tout ou partie). Bon à savoir : l’assurance pour crédit immobilier obligatoire correspond à l’assurance décès-invalidité. L’assurance perte d’emploi fait généralement partie des assurances annexes.
Achat d’une résidence secondaire : quelles aides financières ?
L’achat ou la construction d’une résidence secondaire ne peuvent généralement pas être réalisés sur la base de prêts aidés. C’est le prêt épargne-logement qui représente l’aide financière généralement utilisée à cet effet.
Prêt immobilier : la différence entre caution et hypothèque
Dans le cadre de l’achat d’un logement à crédit, les banques demandent généralement des garanties. Plusieurs garanties bancaires existent : l’hypothèque classique, le privilège du prêteur de deniers (PPD) et la caution.
L’hypothèque autorise la banque qui vous accorde votre crédit immobilier à saisir votre logement en cas de non-paiement. Objectif : le vendre aux enchères afin de récupérer les sommes. Il existe deux types d’hypothèque : la version traditionnelle et le PPD. L’hypothèque dite classique intègre les honoraires du notaire, les frais d’enregistrement de timbres et la taxe publicité foncière. Le PPD concerne les crédits immobilier relatifs à l’achat d’un logement ancien.
Concernant la caution, trois formes de cautionnement existent : la caution, la caution mutuelle fonctionnaire et la caution solidaire d’un particulier.
Une société de cautionnement assure le remboursement d’un crédit immobilier. Souvent plus avantageuse que l’hypothèque, la caution mutuelle n’oblige pas l’emprunteur à solliciter un notaire pour la mise en place de la garantie. Le coût de la caution comporte un "Fond Mutuel de Garantie et une Commission de Caution. Son montant varie entre 1 et 2,5 % du montant du prêt. Avantages : l’emprunteur peut récupérer jusqu’à 75 % de sa caution à l’échéance du crédit immobilier. En cas d’impayé, la caution ne privilégie pas la vente aux enchères du bien immobilier mais plutôt un rééchelonnement de dettes.
La caution mutuelle fonctionne sur des bases identiques. La différence : un tarif plus avantageux voire une gratuité des frais de cautionnement.
La caution solidaire d’un particulier dans le cadre d’un crédit immobilier s’avère peu pratiquée dans la mesure où elle ne représente pas de garanties suffisantes pour les établissements bancaires.
Prêt amortissable et prêt in fine : quelle différence ?
La plupart des prêts immobiliers fonctionnent sur le principe des prêts amortissables. Cela signifie que les sommes versées chaque mois remboursent à la fois une partie des intérêts et du capital. Dans le cas d’un prêt immobilier in fine, l’emprunteur paie uniquement les intérêts chaque mois. Le capital fait quant à lui l’objet d’un remboursement intégral en une seule fois et après coup.
Comment choisir entre prêt amortissable et prêt in fine ? Le choix doit être effectué en fonction da situation patrimoniale et financière. Bon à savoir : le prêt in fine s’avère généralement plus avantageux dans le cadre d'investissement locatif et d'une forte imposition sur le revenu.
Taux variable ou taux variable capé : lequel choisir ?
Tout dépend du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter dans le cadre de votre prêt immobilier. Vous pouvez limiter le risque en souscrivant un prêt à taux variable capé offrant une sécurité supplémentaire grâce à une limitation de la hausse de vos mensualités.
Devenir propriétaire : acheter et emprunter sans apport personnel
Un apport personnel correspond à la somme dont vous disposez pour votre achat immobilier en dehors de tout emprunt. Cet apport finance traditionnellement les frais de notaire, d’agence, de garantie, de dossier… Si les banques l’exigent généralement pour accorder un crédit immobilier, elles peuvent aussi financer votre bien à 110 % et vous permettent de devenir propriétaire sans apport personnel. Dans quel cas acheter sans apport ? Vous êtes embauché en CDI dans la même entreprise depuis plusieurs années, votre loyer actuel correspond aux mensualités nécessaires à rembourser l’emprunt à venir (saut de charge modéré), votre reste à vivre est suffisant une fois la mensualité du crédit payés… Tous ces critères seront analysés par votre banque afin de définir si oui ou non le prêt peut vous être accordé sans apport personnel.
Crédit immobilier : remboursement du prêt en cas de vente
Il est possible de procéder au remboursement anticipé d’un crédit immobilier en cas de vente du bien. Cependant, les modalités varient selon le contrat. Généralement, il existe des pénalités de remboursement qui peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant. Dans le cas d’une garantie par hypothèque, des frais de main levée vous seront facturés.
Prêt immobilier à taux capé : définition
Un prêt à taux capé fonctionne comme un prêt à taux révisable. La différence ? Ses variations sont limitées à généralement +/- 1 à 2 %.
Un prêt amortissable concerne le remboursement simultané du capital et des intérêts. Dans le cadre de prêts à échéances constantes, la somme relative au remboursement des intérêts diminue dans le temps tandis que celle allouée au capital augmente.
Prêt in fine : définition
Qu’est-ce qu’un prêt in fine ? Ce prêt ne comporte que le remboursement des intérêts. Le capital fait l’objet d’un remboursement en une seule fois et à échéance du crédit. Avantages et inconvénients du prêt in fine : si les intérêts sont plus élevés que dans le cadre d’un prêt amortissable, ils sont toutefois déductibles dans certaines conditions. Economies d’impôts à la clé ! Par ailleurs, les mensualités sont plus faibles que dans le cas d’un prêt amortissable.
Privilège de Prêteur de Deniers : quelle différence avec une hypothèque ?
Le PPD est une garantie qui désigne l’organisme bancaire comme créancier prioritaire en cas de défaut de paiement. Si le Privilège de Prêteur de Deniers fonctionne comme une hypothèque, il ne concerne que les biens déjà construits.
Qu’est-ce qu’une caution ? Dans le cadre d’un crédit immobilier, une caution est une garantie par laquelle un tiers (une personne, une société, une mutuelle) s’engage à assumer le remboursement de votre emprunt en cas de défaillance de votre part.
En cas de défaillance de votre part concernant le règlement de vos mensualités, la banque peut revendre votre bien immobilier dans le cadre d’une hypothèque.
Lors d’un achat immobilier, l’apport personnel correspond à la somme dont vous disposez en dehors de tout crédit. Cet apport personnel est constitué de vos économies et de certains prêts aidés (Plan Epargne Logement, prêt à 0 %, prêt 1 % logement, prêt fonctionnaire…).
Prêt immobilier à taux zéro (PTZ) : définition et conditions d’obtention
Le prêt à taux zéro (anciennement PTZ et désormais prêt à taux zéro plus) sert à financer une partie de l’achat ou de l’amélioration de la résidence principale de l’emprunteur. Pour être éligible au prêt à taux zéro, l’emprunteur doit remplir certaines conditions : ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale durant les deux années précédant l’offre de prêt, percevoir des revenus inférieurs aux plafonds en vigueur. Le logement doit également respecter certains conditions. Le prêt à taux zéro doit impérativement être utilisé dans le cadre de l’achat d’une résidence principale dans le NEUF, ou ancien avec travaux de rénovation.
Taux Effectif Global (TEG) : définition
Dans le cadre d’un prêt immobilier, le Taux Effectif Global (TEG) correspond au coût total du prêt, tout frais inclus (intérêts, assurance, garantie, frais de dossier).
Refinancement d’un crédit immobilier
Refinancer un prêt immobilier implique de rembourser d’une part son crédit par anticipation et à emprunter d’autre part à un taux plus avantageux. Les opérations de refinancement concernent les prêts à taux fixe et induisent des frais (pénalités) pouvant atteindre 3 % du capital restant dû. Par conséquent, le refinancement d’un crédit immobilier s’avère intéressant si le taux obtenu est beaucoup plus bas que celui d’origine.
Apport personnel : y a-t-il un montant minimum ?
Dans le cadre d’un crédit immobilier, les établissements bancaires attendent généralement au moins 10 % du capital emprunté. Si vous investissez plus de 10 %, les conditions de votre emprunt seront plus avantageuses. Devenir propriétaire sans apport personnel est toutefois possible mais plus coûteux.
L’achat et la vente d’un bien immobilier doivent être menés et validés par un notaire. Son rôle : sécuriser la transaction immobilière.
La fonction du notaire intègre la rédaction de la promesse et du compromis de vente. Le notaire est également chargé de réunir les pièces administratives nécessaires à la transaction immobilière. Dans le cas d’une hypothèque ou d’un Privilège de Prêteur de Deniers, le notaire assure les démarches administratives et prend en charge l’avance des frais pour le compte de l’emprunteur. Le notaire doit par ailleurs vérifier différents paramètres juridiques et administratifs afin d’éviter tout problème à l’acquéreur (hypothèque en cours, droit de préemption…). Chargé de rédiger l’acte de vente, le notaire enregistre la transaction et assure les formalités de publicité foncière.
Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente ? Un compromis de vente engage les signataires de manière ferme et définitive dans le cadre d’une transaction immobilière. Vendeur et acheteur ne peuvent renoncer à la transaction une fois le compromis signé.
Plus souple, la promesse de vente engage quant à elle le vendeur à ne vendre à personne d’autre qu’à l’acheteur désigné. En cas de recul de la part du vendeur du bien immobilier, l’acheteur peut le forcer à effectuer la transaction. Si l’acheteur décidait de ne pas procéder à la transaction, il devrait payer un montant correspondant à une indemnité d’immobilisation du bien.
Prêt immobilier : taux fixe ou révisable, quelle différence ?
Dans le cas d’un taux fixe, les mensualités à rembourser restent les mêmes pendant toute la durée du prêt. Dans le cas d’un taux d’intérêt révisable, les mensualités peuvent subir baisses ou augmentation selon l’indice de référence déterminé dans le contrat de prêt. Pour limiter les hausses des taux, les établissements bancaires ont institué les taux variables capés.
Crédit immobilier : les assurances obligatoires
Un prêt immobilier doit bénéficier de garanties. Si l’assurance décès-invalidité n’est pas obligatoire dans les textes, elle est pourtant exigée par la plupart des établissements bancaires. Pour garantir votre prêt sans passer par l’assurance décès-invalidité, il est possible de mettre en jeu votre patrimoine s’il représente deux fois plus que la somme empruntée. Parfois exigée mais nullement obligatoire, l’assurance perte d’emploi vous sera demandée en fonction de votre situation professionnelle.
Prêt immobilier : comment constituer un bon dossier pour la banque ?
Une demande de crédit immobilier passe par la constitution d’un dossier de prêt. Grâce à ce dossier, la banque va évaluer le profil de risque de l’emprunteur : sa capacité de remboursement, le risque de défauts de paiement. Plus le niveau de risque sera élevé, moins le taux du crédit immobilier sera attractif.
Offre de prêt immobilier : y a-t-il un délai de réflexion ?
Vous avez reçu une offre de prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier ? Vous disposez d’un délai de réflexion obligatoire et incompressible de 10 jours à compter de la réception de l’offre de crédit.
Qu’est ce que la loi SRU : définition et explication d’un dispositif relatif à un projet immobilier
La loi SRU prévoit un délai de rétractation de sept jours pour les acquéreurs d’un bien immobilier à usage d’habitation. Cette loi concerne les acquéreurs non professionnels qui signent un acte de construction ou d’acquisition. Côté pratique, ce délai de rétractation prévu par la loi SRU débute le lendemain de la première présentation du courrier envoyé en recommandé à avec AR notifiant le contrat. Bon à savoir : la loi Hamon prévoit un allongement du délai à 10 jours pour les contrats conclus hors établissement et notamment ceux qui portent sur la construction, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers.
Qu’est ce que la loi Hamon : assurance crédit et délai de rétraction
La loi Hamon a été adoptée en février 2014. Son objectif ? Protéger les droits des consommateurs dans le secteur de l’immobilier en leur permettant de renégocier leur assurance de prêt pendant l’année qui suit la signature de leur contrat. Cette assurance relative au crédit immobilier couvre le décès, l’invalidité ou l’incapacité de l’emprunteur. En prime, la loi Hamon prévoit pour les acquéreurs d’un bien immobilier, l’allongement du délai de rétractation qui passe de 7 à 14 jours pour les contrats conclus hors établissement.
Achat d’un bien immobilier sous conditions suspensives : définition et explications
Acheter sous conditions suspensives implique de signer un compromis de vente soumis à la réalisation de certaines conditions. Si ces conditions ne sont pas respectées, la vente n’a pas lieu. Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre seulement de la personne qui s’oblige.
L’obtention du financement d’un bien immobilier constitue une condition suspensive à l’achat dans la mesure où elle dépend essentiellement de la banque. Obligatoire, la condition suspensive d’’obtention de prêt permet à l’acquéreur qui n’aurait pas obtenu son crédit de sortir du compromis de vente sans pénalité. Pour cela, il doit faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans un délai prévu dans la condition suspensive d’obtention de crédit. Bon à savoir : si l’acquéreur change d’avis, il n’est pas forcé d’emprunter, conformément aux articles 16 et suivants de la loi Scrivener inscrits désormais dans le Code de la consommation.
A noter : cette clause de condition suspensive protège l’acheteur mais pas le vendeur. Si l’acheteur se voit refuser son emprunt immobilier, il conserve la liberté de trouver d’autres modes de financement dans un délai prévu dans le compromis de vente. En cas de retard par rapport à ce délai, l’acquéreur devra verser des pénalités au vendeur de l’ordre de 10 % du prix de vente du bien immobilier en moyenne. De son côté, le vendeur est tenu d’attendre que l’acheteur manifeste officiellement son renoncement au bien pour le remettre en vente.
Précision : si l’acheteur ne contracte pas d’emprunt pour le financement du bien immobilier, il renonce expressément au bénéfice de la condition suspension de prêt. La promesse de vente devra comporter la mention expliquant que le bien sera financé sans crédit.
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