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Timestamp: 2019-09-22 10:10:36
Document Index: 414565057

Matched Legal Cases: ['artículo 5', 'artículo 10', 'artículo 14', 'artículo 34', 'artículo 34', 'artículo 16', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 25', 'artículo 25', 'artículo 13', 'artículo 13', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 17', 'artículo 2', 'artículo 9', 'artículo 34', 'artículo 10', 'artículo 9', 'artículo 34', 'artículo 9', 'artículo 20', 'Artículo 13', 'artículo 9']

Reforma 2019 Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal: Ayuda para Preparadores y Opositores | Notarios y Registradores
Reforma 2019 Arrendamientos Urbanos y...»
Admin, 19/05/2019
Nota: Los apuntes que se adjuntan NO SUSTITUYEN A NINGUNA PREGUNTA. Son meros contenidos a tener en cuenta. (JFME)
Algunos temas afectados:
Civil Tema 71. Legislación especial de arrendamientos urbanos.
Civil. Tema 72. Arrendamiento de vivienda..
Civil. Tema 39. La propiedad horizontal: concepto y naturaleza.
Civil. Tema 40. Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios.
Fiscal Notarías Tema 28. Fiscal Registros Tema 31. Liquidación de los arrendamientos.
Fiscal Notarías Tema 31. Fiscal Registros Tema 34. Exenciones subjetivas y objetivas.
Hipotecario Notarías. Tema 38. Hipotecario Registros. Tema 43. Inscripción del arrendamiento.
Civil Tema 71.
Legislación especial de arrendamientos urbanos. Ámbito de aplicación territorial y temporal. Arrendamiento de vivienda: duración, subrogación, cesión de contrato y subarriendo.
Legislación especial de arrendamientos urbanos.
Reducir algo la referencia a la reforma de 2013.
Tras el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, no convalidado por el Congreso de los Diputados, un nuevo real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. heredero del anterior, que incluye una reforma más drástica, sí ha sido convalidado por Congreso. Entró en vigor el pasado 6 de marzo de 2019. Intentando luchar contra el incremento de las rentas, desmonta una buena parte de la reforma de 2013 cuya Exposición de Motivos critica por su carácter liberalizador. Trata de fortalecer la posición jurídica del arrendatario, pero deroga preceptos clave que determinaban las relaciones entre arrendamiento urbano y Registro de la Propiedad, introducidos en 2013.
A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda:
Sigue manteniéndose la regla general de que estos se regularán por la voluntad de las partes que se encuentra modelada por las normas imperativas del título I y IV de la LAU, y también del título II, dedicado a los arrendamientos de vivienda, donde existe una buena cantidad de disposiciones imperativas.
Pero ahora se incorpora una excepción, para viviendas de gran tamaño (más de 300 metros o una renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional), en las que prima más la voluntad de los partes ya que, solo de modo supletorio se aplica el título segundo de esta ley.
En ambos casos, resulta supletorio en último lugar el Código Civil.
B) Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Ya estaba excluida de la LAU la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y preparada para su uso, comercializada en canales turísticos. Ahora se extiende también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística. Parece que con ello se quiere contemplar los alquileres de muy corta duración realizados a través de plataformas, webs o aplicaciones, vía Internet del estilo de Airbnb. Ver artículo 5.2 e)
Ámbito de aplicación territorial y temporal.
Decir que el real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Por la D. Tr. 2ª, los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994, celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Arrendamiento de vivienda: duración, subrogación, cesión de contrato y subarriendo.
Trataremos fundamentalmente de la duración mínima y de las prórrogas, según la nueva redacción de los artículos 9 y 10
Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.
Se mantiene el principio de que la duración será acordada por las partes, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario podía imponer una duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, ahora se extiende esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.
Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el primer año del contrato, pero ello ha de constar en el contrato inicial. Ahora bien, si no la ocupa en tres meses, salvo circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario podrá exigir ser repuesto en la vivienda por cinco años o indemnizado.
El legislador intenta ahora clarificar qué entiende por fuerza mayor, aunque hace una remisión a otras disposiciones con rango de ley, aparte de casos en los que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
En esta materia desaparece la diferencia entre el arrendamiento inscrito y no inscrito, de tal modo que la duración mínima se impone a los titulares registrales en todo caso.
Aparte de las posibles prórrogas anuales vistas hasta alcanzar el mínimo de 5 ó 7 años, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Así, pues, se imponen al arrendador prórrogas íntegras de tres años y al arrendatario, de año en año.
Ver artículo 10.
Distingamos tres casos de enajenación de la vivienda arrendada (ver artículo 14):
a) Adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH: quedará subrogadoen los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco (o siete)primeros años de vigencia del contrato, En los contratos de más duración, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario con un mes de renta por año que falte.
b) Adquirente que no reúne esos requisitos: quedará subrogado por la totalidadde la duración pactada.
c) Pacto en el contratopor el que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento: trato similar al caso a) (adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH), pero sin indemnización.
Se deroga así el texto introducido en 2013 por el que el adquirente con los requisitos del art. 34 LH. sólo estaba obligado a subrogarse si el arrendamiento se hallaba inscrito con anterioridad.
Para los casos de venta de finca no inmatriculada arrendada, al desaparecer al art. 9.4 LAU, desaparece también la remisión al art. 1571 del Código Civil. En consecuencia, en estos casos también se produce la subrogación.
Novedades para el caso de subrogación en caso de muerte del arrendatario. Ver artículo 16.
Puede seguir pactándose la no existencia de subrogación en estos casos, pero sólo cuando la duración del contrato inicial fuera superior a cinco o siete años, según sea el arrendador persona física o jurídica.
Como excepción, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Cesión de contrato y subarriendo.
Nada nuevo, porque el art. 8 LAU no se ha tocado.
Civil. Tema 72.
Arrendamiento de vivienda: la renta, reparaciones y mejoras. Derecho de adquisición preferente. Suspensión, resolución y extinción. Arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Arrendamiento de vivienda: la renta, reparaciones y mejoras.
Se denomina “actualización” y no revisión de renta como antes.
Se añade al art. 18 un nuevo párrafo por el que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Se aplica a todos los arrendamientos de vivienda -y no sólo a los de renta reducida como recogía el RDLey de 2018. El límite afecta a toda la duración del contrato y no sólo a los 5 ó 7 años iniciales.
Reparaciones y mejoras.
Se modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el arrendador tendrá que esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.
Pero se permite que arrendador y arrendatario lleguen en cualquier momento a un acuerdo para la realización de mejoras por encima del mero cumplimiento del deber de conservación, con posible repercusión en la renta.
Ver artículos 18 y 19.
Gastos de formalización y otros.
Se dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica. Dentro de los gastos de formalización han de entenderse incluidos los gastos de Notaría y Registro.
Aunque determinados gastos, que se enumeran en el artículo 20.1 (gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda), pueden ser de cargo del arrendatario, se prevé que no pueden incrementarse en demasía durante el periodo de duración o prórroga obligatoria inicial de cinco o siete años, pues el incremento, salvo por tributos, no puede duplicar al de la renta y ha de ser de mutuo acuerdo.
Ver artículo 20.1 y 2.
Derecho de adquisición preferente.
En caso de que el arrendador se desprenda de golpe de todos sus viviendas o locales en el inmueble o en el caso en que todos los propietarios del inmueble en su conjunto con varias viviendas lo vendan, no existe derecho de adquisición preferente para el arrendatario. Esto no ha cambiado.
Sin embargo, ahora se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la administración competente en materia de vivienda. Se aplicaría lo dispuesto en el propio artículo 25 a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Ver artículo 25.7
Suspensión, resolución y extinción.
Los arts. 26 al 28 LAU no han variado.
Sobre suspensión no hay cambios expresos.
Resolución del derecho del arrendador.
Las causas que enumera el artículo 13 ya no provocan siempre la extinción del arrendamiento, sino que hay que matizar.
Estas causas se dan cuando el derecho del arrendador quede resuelto por
– el ejercicio de un retracto convencional,
– la apertura de una sustitución fideicomisaria,
– la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial
– o el ejercicio de un derecho de opción de compra,
a) Si la causa ocurre durante los 5 ó 7 primeros años, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 ó 7 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación que tiene el nuevo propietario.
b) Si el arrendamiento se contrata por más de 5 ó 7 años, el arrendamiento quedará extinguido al cumplirse los 5 ó 7 años. Pero, por excepcióncontinuará, cuando el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedadcon anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.
c) Sigue manteniéndose la resolución de los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, cuando concluya del derecho del que los constituyó. Por ejemplo, por muerte del usufructuario que arrendó.
d) Se mantendrán los arrendamientos de vivienda ajenadurante cinco ó siete añossi el arrendatario lo ha concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.
Ver artículo 13.
No cambia el art. 28, pero hay que tener en cuenta que afectan a esta materia los textos desaparecidos entre otros en los artículos 7.2 (relación con los terceros del art. 34 LH) ó 9.4, (sobre finca no inscrita si hay buena fe), no produciéndose la extinción durante el periodo inicial de 5 ó 7 años.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Civil Tema 39.
La propiedad horizontal: concepto y naturaleza. El título constitutivo. La prehorizontalidad. Estatutos y reglamentos. Elementos comunes y privativos. Anejos y elementos procomunales. La cuota.
Aunque la reforma afecta más al tema 40 puede hacerse mención al nuevo real decreto ley,7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que regula el fondo de reserva, obras y actuaciones obligatorias y el tratamiento de las viviendas para alquiler turístico.
Dentro del contenido de los estatutos podría mencionarse la posibilidad de limitar/prohibir el uso de las viviendas para alquiler turístico o ponerles una cuota especial o un recargo.
Civil Tema 40.
Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios. Organización de la comunidad. Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos colectivos e individuales. La extinción de la comunidad.
Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios
– realizar determinadas obras de accesibilidad
– para suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca
– o para sufragar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Ver artículo 9.1 F)
Obras y actuaciones obligatorias.
Ver artículo 10.1 b)
Lo que vimos sobre el fondo de reserva también puede ir en esta pregunta en vez de en la anterior.
Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos colectivos e individuales.
Viviendas para alquiler turístico.
Ver nuevo artículo 17.12
Fiscal Tema 28 (Notarías) y 31 (Registros).
Liquidación de los arrendamientos, aparcerías y de las concesiones administrativas y figuras asimiladas a éstas: actos sujetos, sujeto pasivo, base liquidable y tipo de gravamen. La prórroga de los arrendamientos y el traspaso del local de negocio. (Enunciado similar).
Al hablar de la liquidación de los arrendamientos:
Hacer una mera referencia, porque las exenciones se tratan en el tema 31 Notarías y 34 Registros:
El real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, establece una nueva exención objetiva, la número 26 para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente del artículo 2 de la LAU.
Fiscal Tema 31 (Notarías) y 34 (Registros).
Exenciones subjetivas y objetivas aplicables a las diferentes modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: exposición de las más importantes. (Enunciado similar).
Exención arrendamientos de vivienda
Por dicha remisión, se entiende exento el arrendamiento de una edificación habitable con destino primordial para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y se extiende al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. Como en la remisión no se distingue, ha de entenderse que la exención se extiende a todo el contenido de los dos apartados del art. 2 LAU antes transcrito.
Ver art. 45.1B) 26.
Hipotecario Notarías. Tema 38. Hipotecario Registros. Tema 43
Inscripción del arrendamiento de bienes inmuebles. Efectos del arrendamiento en cuanto a terceros. Inscripción del derecho de opción. Inscripción de tanteos y retractos convencionales y del «leasing» inmobiliario. (Enunciado similar).
Arrendamientos sujetos a la LAU.
Sobre esta materia tiene una gran importancia la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos incluida en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El RDLey 7/2019 deroga el segundo párrafo del art. 7 LAU el cual disponía que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
Enajenación de la vivienda arrendada.
En los arrendamientos para uso de vivienda, se produce, como regla general, una subrogación en la relación arrendaticia, que deriva de la ley y no del Registro.
El art. 14 LAU tiene nueva redacción tras el Real Decreto-ley 7/2019:
Finca no inscrita:
La reforma de 2019 derogó el artículo 9.4 LAU, según el cual:
Por tanto, desaparece la remisión al Código Civil para casos de enajenación, produciéndose los efectos generales indicados, sin posible existencia obviamente en estos casos de tercero que cumpla los requisitos del artículo 34 LH.
Imposición de prórroga:
La reforma de 2019 derogó el anterior texto del artículo 10.2 LAU, según el cual:
. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Ha de entenderse, por el juego de los artículo 9 y 10 LAU y 34 LH que la prórroga no se impondrá al tercero que reúna los requisitos del art. 34 LAU, pero sí a los demás. Para evitar que surja este tercero conviene al arrendatario exigir el otorgamiento de escritura (arts.1279 y 1280.2 Cc) e inscripción, siendo los gastos de cuenta del arrendador, si fuese persona jurídica, según el artículo 20 LAU.
El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo cambió la redacción del art. 13 LAU:
“Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.”
La buena fe a que aquí se alude es la del arrendatario.
Para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, dispone el art. 29 LAU que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, si está el arrendamiento inscrito en el RP, será oponible frente a cualquier adquirente de la finca. La reforma de 2019 no modificó este artículo.
En resumen, el real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, da marcha atrás en esta materia respecto a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos emprendida en 2013, reduciendo las ventajas derivadas de la inscripción de los arrendamientos urbanos, muchas de ellas introducidas en la reforma de 2013 y que el RDLey de 2018 no convalidado había respetado.
La filosofía general que parece subyacer es la de que la no inscripción del arrendamiento no perjudica al arrendatario, aunque obviamente puede obtener beneficios si otorga escritura e inscribe, especialmente para cuando se supere la duración inicial o en casos de resolución (según se desprende de los artículos 9, 10, 13 y 14 LAU) así como las relacionadas con la prueba de su derecho y ejercicio de acciones basadas en títulos inscritos.
RESUMEN REAL DECRETO LEY, 7/2019, DE 1 DE MARZO
Barco reposando en Palma de Mallorca. Por Silvia Núñez.