Source: https://www.juracademy.de/schuldrecht-bt2/primaeranspruch-mieter.html
Timestamp: 2019-04-24 13:02:25
Document Index: 378337200

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 535', '§ 535', '§ 566', '§ 578', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 550', '§ 545', '§ 545', '§ 355', '§ 535', '§ 535', '§ 535', '§ 566', '§ 578', '§ 535', '§ 275', '§ 275', '§ 545', '§ 535', '§ 133', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 540', '§ 540', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 535', '§ 566', '§ 93', '§ 873', '§ 566', 'BGH', '§ 578', '§ 566', '§ 566', 'BGH', 'BGH', '§ 566', 'BGH', '§ 567', '§ 1018', '§ 414', '§ 566', '§ 158', '§ 535', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 276', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 546', '§ 985', '§ 535', '§ 535', '§ 535', '§ 536', '§ 441', '§ 651', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', 'BGH', '§ 535', '§ 536', 'BGH', '§ 536', '§ 307', '§ 538', '§ 536', '§ 307', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 306', 'BGH', '§ 243', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 140', '§ 536', '§ 535', '§ 307', '§ 306', '§ 535', 'BGH', '§ 280', '§ 812', 'BGH', 'BGH', '§ 539', '§ 677', 'BGH', '§ 362', '§ 364', '§ 397', '§ 542', '§ 542', '§ 542', '§ 550', '§ 549', '§ 550', '§ 550', '§ 126', '§ 575', '§ 126', '§ 125', '§ 550', '§ 550', '§ 187', '§ 126', '§ 573', '§ 550', '§ 93', '§ 566', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 550', 'BGH', '§ 550', '§ 573', '§ 550', '§ 578', 'BGH', 'BGH', '§ 575', '§ 542', '§ 545', '§ 546', '§ 545', '§ 545', '§ 545', 'BGH', '§ 164', '§ 545', '§ 545', '§ 545', '§ 545', '§ 545', 'BGH', '§ 568', '§ 545', '§ 307', '§ 545', '§ 307', '§ 307', '§ 158', '§ 572', '§ 158', '§ 575', '§ 572', '§ 549', '§ 573', '§ 572', '§ 572', '§ 572', '§ 545', '§ 572', '§ 572', '§ 545', '§ 542', '§ 543', '§ 542', '§ 573', '§ 574', '§ 573', '§ 580', '§ 545', 'BGH', '§ 346', '§ 346', '§ 14', '§ 13', '§ 312', '§ 271', 'BGH', '§ 195', '§ 535', '§ 362', '§ 275', '§ 175']

Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1
II. Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1
bb) Anspruchsumfang
(2) Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands, § 535 Abs. 1 S. 2
aa) Eintritt in die Vermieterpflichten nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578)
(2) Wirkungen des Eintritts
(3) Konsequenzen für die Primärleistungspflicht gem. § 535 Abs. 1
c) Eintritt eines vereinbarten Anfangstermins
d) Besondere Anspruchsvoraussetzung: Mangel
bb) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, § 536 Abs. 2
cc) Rechtsmangel, § 536 Abs. 3
aa) Auswirkungen einer Befristung
bb) Wirksamkeitsvoraussetzungen bei Wohnraummiete
(1) Schriftform bei Befristung über mehr als ein Jahr, § 550
(1) Einvernehmliche Verlängerung
(2) Verlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs (§ 545)
d) Eintritt einer auflösenden Bedingung
(1) Kündigung eines wirksam befristeten Mietvertrages
(2) Kündigung eines Mietverhältnisses mit unbestimmter Laufzeit
(3) Verlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs (§ 545)
cc) Widerruf (§ 355)
Schuldrecht Besonderer Teil 2 - Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1
Video: Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1
Wie prüft man: Primäranspruch des Mieters gem. S_178/Buch_2/Abschn_8/Titel_5/Untertitel_1/§_535/Abs_1§ 535 Abs. 1
Wirksamer Mietvertrag und Anspruchsumfang
Erwerb der Vermieterstellung nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578)
Vertragsübernahme auf Vermieter- oder Mieterseite
Eintritt von Todes wegen
Bei Anspruch gem. § 535 Abs. 1 S. 2: Mangel
(Keine) Anfängliche Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1
Sonstige rechtshindernde Einwendungen
Wirksame Begrenzung der Instandhaltungspflicht
Rn. 62 ff.
Nachträgliche Leistungsbefreiung nach § 275 Abs. 1–3
Rn. 76 ff.
Verlängerung nach § 545
Rn. 86 ff.
„Versorgungssperre“
Rn. 103 ff.
Den Vermieter treffen gem. § 535 Abs. 1 zwei Hauptleistungspflichten, der konkrete Ausgestaltung der Vereinbarung zu entnehmen bzw. durch Auslegung gem. § 133, 157 zu ermitteln ist
Looschelders Schuldrecht BT Rn. 402.:
BGH Urteil vom 17.7.2002 (Az.: XII ZR 86/01) unter Ziff. 2b bb = NJW 2002, 3322 f. Art und Umfang der Gebrauchsüberlassung richten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzungszweck. Nur wenn der vertragsgemäße Gebrauch auch den Besitz der Mietsache erfordert, gehört zur Gebrauchsgewährung die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes.BGH Urteil vom 15.11.2006 (Az.: XII ZR 120/04) unter Tz. 19 m.w.N. = NJW 2007, 2394 f. und vom 17.7.2002 (Az.: XII ZR 86/01) unter Ziff. 2b bb = NJW 2002, 3322 f. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter zu dulden, insbesondere eigene Besitzstörungen zu unterlassen und fremde Besitzstörungen zu unterbinden.Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 14. Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung umfasst also aktives Tun und Unterlassen.
Palandt-Weidenkaff § 540 Rn. 4 f. Alle anderen Personen können nur mit gesonderter Zustimmung des Vermieters gem. §§ 540, 553 aufgenommen werden, so zum Beispiel der Lebensgefährte der Mieterin.BGH Urteil vom 5.11.2003 (Az.: VIII ZR 371/02) = BGHZ 175, 1 ff. = NJW 2004, 56 ff.
Den Vermieter trifft außerdem die Pflicht, einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache bei Überlassung und während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten.
Dies erfasst alle dazu erforderlichen Leistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist.
Versorgung von Wohnräumen mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll; Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Vornahme erforderlicher Reparaturen oder Abwehr schädlicher Einflüsse wie Lärm- oder Geruchsimmissionen.
Ferner muss der Vermieter von Wohnraum den Fernsehempfang – auch privater Sender – durch entsprechende Anschlussvoraussetzungen ermöglichen.
Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 23 mit umfangreichen Nachweisen zur Rechtsprechung, auch zur Frage des Empfangs ausländischer Sender bei ausländischen Mietern.
Die Pflicht zur Vornahme sog. „Schönheitsreparaturen“ trifft nach der Konzeption des Gesetzes demnach den Vermieter. Diese Pflicht kann aber vertraglich vom Mieter übernommen werden – sie ist dann Leistungspflicht des Mieters.
Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 32; siehe dazu auch nachfolgend unter Rn. 62 f.
Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht
Siehe dazu im Skript „Schuldrecht BT I“. ist der mangelfreie Zustand nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt zu gewährleisten, sondern kontinuierlich während der gesamten Mietzeit. Wegen dieses Dauerschuldcharakters gibt es im Mietrecht auch keine Ablösung des Primäranspruchs durch einen besonderen Nacherfüllungsanspruch.
Gläubiger und Schuldner des Primäranspruches müssen nicht dauerhaft die Personen sein, die den Mietvertrag geschlossen haben. Vielmehr kann es sich auch um Dritte handeln, die am Vertragsschluss nicht beteiligt waren und erst nachträglich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingerückt sind.
Der vom Personenwechsel betroffene Anspruch erlischt und entsteht zwischen den neuen Partnern.
Prüfen Sie den Anspruch für oder gegen eine solche neu eingetretene Person, muss die Frage des wirksamen Eintritts bei der Anspruchsentstehung als weitere Anspruchsvoraussetzung erörtert werden. Ist der Eintritt unwirksam, kann der Anspruch für oder gegen diese neue Person nicht entstanden sein.
Nach § 566 Abs. 1 tritt der Erwerber eines Grundstücks, auf dem sich vermietete Wohnräume (als wesentliche Bestandteile des Grundstücks, §§ 93, 94!) befinden, anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der Wohnraum nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter veräußert wird. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs (§§ 873, 925).
Palandt-Weidenkaff § 566 Rn. 12.
BGH Urteil vom 2.7.2003 (Az.: XII ZR 34/02) unter Ziff. 3a = NJW 2003, 2987. Die Vorschriften gelten für Wohnraummietverträge sowie für Mietverträge über Grundstücke und andere Räume (§ 578 Abs. 1, 2).
§ 566 bestimmt, dass der Erwerber eines Grundstücks mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus einem in Bezug auf das Grundstück bzw. sich darauf befindliche Räume bestehenden Mietvertrag während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten „eintritt“. § 566 Abs. 1 ordnet einen unmittelbaren Rechts- und Pflichtenerwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an.
BGH Urteil vom 9.2.2005 (Az.: VIII ZR 22/04) unter Ziff. II 2a = NJW 2005, 1187. Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des veräußernden Vermieters und deshalb auch nicht Vertragspartner.
Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine zeitliche Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche und Pflichten bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.
BGH a.a.O. Unter den Voraussetzungen des § 566 Abs. 2 haftet der Vermieter nur noch bei Pflichtverletzungen des Erwerbers wie ein Bürge auf Schadensersatz.
Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ist eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Für die Vergangenheit tritt regelmäßig Unmöglichkeit durch Zeitablauf ein (siehe oben unter Rn. 73).
Da der Anspruch für die Vergangenheit unmöglich wird, besteht bei Eintritt des Erwerbers kein „alter“ Primäranspruch mehr. Entsprechend trifft bei einer Veräußerung der Mietsache die Primärleistungspflicht fortan und ausschließlich den Erwerber. Dies gilt auch für die Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln, die schon vor dem Eigentumsübergang vorhanden waren und bei Eintritt des Erwerbers noch nicht beseitigt worden waren. Denn an der durch Zeitablauf eingetretenen Unmöglichkeit für die Vergangenheit und der laufenden Verpflichtung für die Zukunft ändert sich insoweit nichts.
BGH Urteil vom 19.6.2006 (Az.: VIII 284/05) unter Tz. 11 = NZM 2006, 696
Entsprechendes gilt unter den Voraussetzungen der §§ 567 S. 1, 567a, 567b, wenn ein Dritter zwar nicht das Eigentum, aber ein dingliches Nutzungsrecht an der Mietsache erhält (z.B. Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff.) und er deshalb dem Mieter den Gebrauch vollständig entziehen könnte.
Dem Vermieter und dem Erwerber steht es natürlich frei, zusammen mit dem Mieter nach §§ 414, 415 eine abweichende Vereinbarung zu treffen, nach welcher der Vermieter weiter verpflichtet bleibt, z.B. noch unerledigte „Altmängel“ zu beseitigen.
Palandt-Weidenkaff § 566 Rn. 5.
Mietverträge werden meistens im Voraus geschlossen. Die Parteien wollen die Rechte und Pflichten dann nicht sofort eintreten lassen, sondern erst zu einem bestimmten Termin, an dem „das Mietverhältnis“ beginnt. Die Primärleistungspflichten entstehen dann erst, wenn dieser Zeitpunkt erreicht ist, §§ 158 Abs. 1, 163.
Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 15.
Wie wir oben unter Rn. 34 f. gesehen haben, gehört die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters zu seinen primären Hauptleistungspflichten. Insoweit setzt der Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1 S. 2 naturgemäß einen Mangel voraus.
Wie sich aus § 536 Abs. 2 ergibt, kennt das Mietrecht mit dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft eine weitere Mangelkategorie. Auf die Auswirkungen des Fehlens auf die Gebrauchstauglichkeit kommt es im Unterschied zum Sachmangel nach Abs. 1 nicht an.
MüKo-Häublein § 536 Rn. 22.
Als „Eigenschaften“ kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen.
Definition: Eigenschaft
Eigenschaft ist jede Beschaffenheit der Sache selbst sowie alle rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse, die für die Brauchbarkeit der Mietsache von Bedeutung sind und ihr zumindest für gewisse Dauer anhaften.
Palandt-Weidenkaff § 536 Rn. 26.
Eine Eigenschaft wird durch ihre vertragliche Vereinbarung noch nicht automatisch zugesichert. Andernfalls bestünde kein nennenswerter Unterschied mehr zum Sachmangel nach § 536 Abs. 1. Vielmehr muss der Vermieter im Vertrag seine unbedingte Einstandspflicht für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zum Ausdruck bringen.
Palandt-Weidenkaff § 536 Rn. 25; Looschelders Schuldrecht BT Rn. 416.
Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter durch eine zum Vertragsinhalt gehörende ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung zu erkennen gegeben hat, die Gewähr für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft zu übernehmen und deshalb für alle Folgen ihres Fehlens uneingeschränkt eintreten zu wollen.
BGH Urteil vom 29.11.2006 (Az.: VIII ZR 92/06) unter Ziff. II 1d = BGHZ 170, 86 ff. = NJW 2007, 1346 f. und vom 21.9.2005 (Az.: XII ZR 66/03) unter Tz. 26 = NJW 2006, 899, 901.
Die Zusicherung ist gleichbedeutend mit der Garantie im Sinne von § 276 Abs. 1 S. 1 mit den entsprechenden Folgen für den anzuwendenden Haftungsmaßstab.
Siehe dazu im Skript S_JURIQ-SchuldAT2/Teil_2/Kap_B/Abschn_IV/Nr_2/Rz_33„Schuldrecht AT II“ unter Rn. 33 f.
Gem. § 536 Abs. 3 liegt ein Rechtsmangel vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch „durch das Recht“ eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird.
Als Rechte kommen nur private Rechte in Betracht.
Palandt-Weidenkaff § 536 Rn. 2; Looschelders Schuldrecht BT Rn. 414.Öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind, wenn sie sich aus dem Zustand der Mietsache ergeben und unmittelbar auf ihre Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch auswirken, Sachmängel im Sinne von § 536 Abs. 1 (siehe oben unter Rn. 49 f.).
Entscheidend ist, dass der Dritte sein Recht tatsächlich geltend gemacht hat und er dem Mieter aufgrund dieses Rechts den vertragsgemäßen Gebrauch ganz oder teilweise entziehen wird.
MüKo-Häublein § 536 Rn. 26.
Dem Entzug wird die Vorenthaltung gleichgestellt, da es wertungsmäßig keinen Unterschied macht, ob der Dritte sein Recht vor oder nach Überlassung der Mietsache ausübt.
BGH NJW 1991, 3277 f. unter Ziff. II 3b.Häufig hängt dies vom Zufall ab, je nachdem, wann der Dritte von der Verletzung seines Rechts durch die Vermietung Kenntnis erlangt.
V vermietet dem M eine Wohnung, die der M später an den U untervermietet. Wird nun das (Haupt-)Mietverhältnis zwischen V und M beendet, kann V von U nach § 546 Abs. 2 und ggf. § 985 die Herausgabe verlangen. Macht V diese Ansprüche geltend, liegt im Untermietverhältnis ein Rechtsmangel vor.
V vermietet ein Objekt zweimal für denselben Zeitraum. Erfüllt der Vermieter den Anspruch eines Mieters, überlässt er ihm also die Mietsache, so hat dieser dem anderen Mieter gegenüber ein Recht zum Besitz – der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist also für den zweiten Mieter durch das bereits ausgeübte Recht des ersten (glücklichen) Mieters ausgeschlossen.
Da es auf die Ausübung des Rechts ankommt, genügt die bloße Möglichkeit, dass ein Dritter sein Recht an der Sache ausübt, also nicht. Schließlich ist das Recht des Mieters auf Gewährung einer gebrauchstauglichen Sache vor Ausübung des Rechts noch gar nicht beeinträchtigt.
Ebenso wenig genügt der faktische, rechtsgrundlose Entzug des Gebrauchs durch einen Dritten. Allerdings liegt dann vollständige Nichtleistung vor, so dass sich die Pflicht zur Wiederherstellung der Gebrauchsmöglichkeit nun aus § 535 Abs. 1 S. 1 ergibt.
Wird die Pflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 pauschal ausgeschlossen und werden dem Nutzer dafür Gewährleistungsansprüche gegen Dritte abgetreten, haben die Parteien einen Leasingvertrag geschlossen (siehe oben unter Rn. 14).
Im Rahmen eines Mietvertrages werden die Pflichten des Vermieters typischerweise wegen solcher Mängel ausgeschlossen, die sich aus seinem vertragsgemäßen Gebrauch ergeben.
Solche Reparaturen, die durch eine vertragsgemäße Abnutzung erforderlich werden und die dazu dienen, das äußere Erscheinungsbild der Innenräume ansprechend zu erhalten, nennt man „Schönheitsreparaturen“.
Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 41.
Streichen der inneren Wände, Decken, Heizkörper, Türen im Innenbereich etc.
Daneben können sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch aber auch sonstige Reparaturen ergeben, die wir im Folgenden als „Instandhaltungsreparaturen“ bezeichnen.
Verschleißerscheinungen oder Defekte an Badezimmereinrichtungen, Durchlauferhitzern.
Einer individuellen Vereinbarung zur Übertragung von Reparaturen auf den Mieter könnte in Wohnraummietverhältnissen § 536 Abs. 4 entgegenstehen. Danach kann die kraft Gesetzes eintretende
Dies ist im Kauf- und Werkrecht anders; dort ist die Minderung ein Gestaltungsrecht, vgl. §§ 441 Abs. 1 S. 1, 638 Abs. 1 S. 1, d.h. hier muss die Minderung erst noch erklärt werden. Beachte aber: Im Reiserecht ist die Rechtslage wiederum wie im Mietrecht, d.h. der Reisepreis mindert sich bei Vorliegen eines Mangels automatisch, vgl. § 651d Abs. 1 S. 1. Minderung bei Wohnraummietverhältnissen nicht vertraglich abbedungen werden. Soweit der Vermieter seine Instandhaltungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen hat, kämen auch Gewährleistungsrechte wegen Mängeln nach §§ 536 f. nicht mehr in Betracht, da der Vermieter seine Leistungspflicht dann nicht verletzt.BGH in BGHZ 118, 194 ff. unter Ziff. II 3a bb = NJW 1992, 1759 f.
Bei der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen droht eine solche Kollision mit § 536 Abs. 4 allerdings nicht, da rein äußerliche Mängel die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigen. Die Abwälzung auf den Mieter scheitert daher nicht an § 536 Abs. 4.
Anders liegt es hingegen bei sonstigen Instandhaltungsreparaturen, die der Behebung von Defekten an der Mietsache dienen. Der Mieter von Wohnräumen kann daher wegen § 536 Abs. 4 nicht zur Vornahme solcher Reparaturen verpflichtet werden.
BGH a.a.O.; Palandt-Weidenkaff § 535 Rn. 44.
Hier ist nur eine Beteiligung an den Kosten für Reparaturleistungen des Vermieters zulässig.
Wie vor. Dadurch droht kein Ausschluss des Minderungsrechts: Führt der Vermieter die Reparaturen nicht rechtzeitig aus und entsteht dadurch ein Mangel, verletzt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht. Die Miete wird dann nach Maßgabe des § 536 gemindert.
Im Ergebnis übernimmt der Mieter durch die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und der (Kosten-)Beteiligung an Instandhaltungsreparaturen eine zusätzliche Entgeltleistung, die im Gegenseitigkeitsverhältnis steht.
BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 20 = NJW 2009, 2590, 2591 f. Diese Mieterpflichten treten also neben die laufende Zahlung des vereinbarten Mietzinses.
Vereinbarung durch AGB
Soweit nach dem eben Gesagten eine Modifikation der Vermieterleistung wirksam vereinbart werden kann, stellt sich noch die Frage, ob sich bei Verwendung von AGB weitere Beschränkungen über § 536 Abs. 4 hinaus ergeben.
Bei Klauseln zur Kostenbeteiligung des Mieters von Wohnraum an Instandhaltungsreparaturen ist zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung i.S.d. §§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 eine Bagatellgrenze (etwa 75–100 €) pro Reparatur sowie eine Jahreshöchstgrenze (etwa 6–8 % der Jahresbruttokaltmiete) festzulegen.
Vgl. Nachweise bei Bamberger/Roth-Ehlert § 538 Rn. 13.
Die Verpflichtung zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen bei anderen Mietverhältnissen als der Wohnraummiete
Dort verstößt die Vornahmeverpflichtung ja – unabhängig vom AGB-Charakter der Regelung – bereits gegen § 536 Abs. 4. durch AGB ist dann nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter unüberschaubare Kosten aufgebürdet, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.BGH Urteil vom 6.4.2005 (Az.: XII ZR 158/01) unter Ziff. II 3a = NJW-RR 2006, 84 f.
Eine Übertragung der Pflicht zur Vornahme von fachgerechten Schönheitsreparaturen kann grundsätzlich auch durch AGB erfolgen, ohne dass darin automatisch eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 zu sehen ist. Schließlich wird diese Abwälzung bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt und kommt über einen entsprechend günstigen Mietzins dem Mieter zugute.
BGHZ 92, 363 ff. unter Ziff. 2c bb = NJW 1985, 480 f.
Allerdings darf die Klausel nicht dazu führen, dass der Mieter auch dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht
BGH Urteil vom 28.6.2006 (Az.: VIII ZR 124/05) unter Tz. 16 = NJW 2006, 2915 f. oder wenn der Mieter durch die Klausel im Ergebnis ohne angemessenen Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, die nicht der Beseitigung seiner Abnutzung, sondern der des Vormieters dienen.So die neue Rspr., siehe BGH Urteil vom 18.3.2015 (Az.: VIII ZR 185/14) unter Tz. 15 ff. = NJW 2015, 1595 ff.
Klausel mit „starrem Fristenplan“ für Schönheitsreparaturen wie: „Küche, Bad, Dusche, WC: alle drei Jahre und alle sonstigen Räume: alle 5 Jahre“ ohne Rücksicht auf Abnutzungsgrad und angemessenen Ausgleich;
„Endrenovierungsklausel“, die den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Mietende zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Verstößt die Fassung der Klausel gegen diese Grundsätze, ist sie nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, so dass es nach § 306 Abs. 2 wieder bei der vollen Hauptleistungspflicht des Vermieters verbleibt.
In Wohnraummietverträgen muss die Klausel dem Mieter die Möglichkeit einräumen, eine fachgerechte Schönheitsreparatur auch in Eigenleistung vorzunehmen.
BGH Urteil vom 9.6.2010 (Az.: VIII ZR 294/09) unter Tz. 17 ff. = NJW 2010, 2877 f. Andernfalls würde der Mieter mehr schulden als der Vermieter, der ohne die Klausel selbst nur zu einer fachgerechten Ausführung mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1) verpflichtet wäre und diese – bei ausreichenden Kenntnissen – auch selber kostengünstig ausführen könnte. Die eigene Ausführung muss aber „fachgerecht“ seinBGH a.a.O. unter Tz. 21. – der Vorbehalt der Selbstvornahme durch den Mieter gestattet also kein dilettantisches „Herumwerkeln unterer Art und Güte“ eines handwerklich unbegabten Mieters.
Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen „durch einen Fachmann ausführen lassen muss“, ist daher unwirksam. Streicht man bei einer solchen Klausel diese Begriffe, bleibt insbesondere durch den Wegfall des Teils „ausführen lassen“ kein sinnvoller Klauselrest übrig – dann ist die ganze Reparaturklausel unwirksam.
BGH a.a.O. unter Tz. 22.
Schließlich sind solche Klauseln gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, die dem Mieter keine Wahl der Farbgestaltung bei Vornahme der Schönheitsreparaturen einräumen. Dadurch würde die Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ohne ausreichendes Interesse des Vermieters eingeschränkt. Selbst für den Rückgabezeitpunkt darf der Vermieter durch AGB keine bestimmte Farbe vorgeben (z.B. „Weiß“).
BGH Beschluss vom 14.12.2010 (Az.: VIII ZR 198/10) = NJW 2011, 514. Zwar hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der „dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht“.BGH a.a.O. und Urteil vom 18.6.2008 (Az.: VIII ZR 224/07) unter Tz. 18 = NJW 2008, 2499. Dieses Interesse erfordert es aber nach Auffassung des BGH nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen bestimmten Farbanstrich (z.B. „Weiß“) festzulegen, weil auch „andere dezenten Farbtöne eine Weitervermietung nicht unbedingt erschweren“BGH a.a.O.. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, „weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.“BGH a.a.O.
Kurzum: Wer „in Weiß“ zurückgeben muss, könnte sich wirtschaftlich gezwungen sehen, die ganze Zeit in „in Weiß“ zu wohnen. Und eben dieser faktische Farbzwang geht dem BGH zu weit.
Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung dann, wenn eine Farbwahlklausel (1) nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogen ist und (2) „den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist“.
BGH Urteil vom 22.10.2008 (Az.: VIII ZR 283/07) unter Tz. 17 = NJW 2009, 62. Dies kann nach der Gesamtabwägung durch AGB wirksam vereinbart werden.
Rechtsfolgen einer unwirksamen Reparaturklausel
Ist eine individuell vereinbarte Reparaturklausel wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 unwirksam, kommt nach allgemeinen Regeln eine Umdeutung in eine zulässige Regelung nach § 140
Siehe dazu im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_5/Kap_B/Abschn_III/Nr_3/Rz_465„BGB AT II“ Rn. 465 ff. oder, wenn die Parteien zugleich eine sog. „salvatorische Klausel“ mit „Ersetzungsklausel“ vereinbart hattenSiehe dazu im Skript S_JURIQ-RGL2/Teil_5/Kap_B/Abschn_I/Nr_3/Rz_456„BGB AT II“ Rn. 456 f., auch eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.
Mieter M vereinbart mit Vermieter V im individuell verhandelten Wohnraummietvertrag eine Übernahme der Pflicht zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen. Dafür soll die Miete deutlich günstiger sein. Wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 ist diese Vereinbarung unwirksam. Im Wege der Umdeutung ließe sich die unwirksame Vereinbarung angesichts des damit angestrebten wirtschaftlichen Erfolges (mehr Eigenleistung, weniger Miete) in eine Kostenbeteiligungsklausel (siehe oben unter Rn. 62) umgestalten. M könnte also weiterhin den niedrigeren Mietzins zahlen und müsste zu notwendigen Instandhaltungsreparaturen die der Höhe nach noch zulässigen Zuzahlungen leisten. V bliebe aber mangels wirksamer Abwälzung auf M selber gem. § 535 Abs. 1 S. 2 zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet.
Ist die Klausel als AGB anzusehen und nach § 307 unwirksam, entfällt die entsprechende Verpflichtung des Mieters. Damit entfällt umgekehrt die Beschränkung für die Instandhaltungspflicht des Vermieters. Der Mieter kann vom Vermieter dann seinerseits gem. § 306 Abs. 2 i.V.m. § 535 Abs. 1 S. 2 die Reparaturleistungen verlangen.
BGH Urteil vom 28.6.2006 (Az.: VIII ZR 124/05) unter Tz. 21 = NJW 2006, 2915, 2917; Looschelders Schuldrecht BT Rn. 404.
Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Reparaturleistungen oder Zahlungen an den Vermieter (für Instandhaltungsreparaturen) geleistet, können ihm ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 und ein Bereicherungsanspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, 818 zustehen.
Den Schadensersatzanspruch gründet sich auf einer vorvertraglichen Rücksichtspflichtverletzung. Die Rücksichtslosigkeit sieht die Rechtsprechung in der Verwendung einer unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingung bei Vertragsschluss.
BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 10 = NJW 2009, 2590. Die Schadensersatzpflicht ist aber ausgeschlossen, wenn der Klauselsteller (= Vermieter) die Verwendung der unwirksamen Klausel nicht zu vertreten hat. In Betracht kommt dies insbesondere bei einem unvermeidbaren Rechtsirrtum.So tatsächlich im Fall BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 11 ff. = NJW 2009, 2590.
Ein Anspruch aus § 539 Abs. 1
Rechtsgrundverweisung, siehe unter Rn. 230. i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 scheidet hingegen aus, da der Mieter eine eigene Pflicht erfüllen und damit ein eigenes Geschäft führen will.BGH Urteil vom 27.5.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) unter Tz. 15 ff. = NJW 2009, 2590 ff.
Der Primäranspruch des Mieters erlischt gem. § 362 Abs. 1 im Idealfall durch permanente Erfüllung. Denkbar ist aber auch ein Erlöschen durch die Erfüllungssurrogate Leistung an Erfüllungs statt (§ 364 Abs. 1) oder Erlass (§ 397).
Wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, endet das Mietverhältnis durch Kündigung, vgl. § 542 Abs. 1. Die Parteien können aber auch einen fixen Endtermin vereinbaren. Das Mietverhältnis endet dann automatisch an diesem Termin, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf, vgl. § 542 Abs. 2 Hs. 1. Aus § 542 ergibt sich weiter, dass im Fall einer Befristung die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.
Schließen die Parteien ein befristetes Mietverhältnis, erlöschen die Primäransprüche der Parteien mit Fristablauf für die Zukunft. Der Fristablauf ist also rechtsvernichtende Einwendung gegen die wechselseitigen Primäransprüche.
Diese Wirkung tritt aber nur ein, wenn die Befristung wirksam vereinbart wurde. Das Mietrecht kennt Regelungen, die nur zur Unwirksamkeit der Befristungsabrede, aber nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen. Solche Regelungen sehen wir uns nun an:
Bei der Vermietung von Wohnräumen sieht das Gesetz für die Befristung zwei verschiedene Wirksamkeitsvoraussetzungen vor, die je nach Ausgestaltung kumulativ oder alternativ zur Anwendung kommen.
Wollen die Parteien das Mietverhältnis für längere Zeit als ein Jahr befristen,
Maßgeblich ist die Dauer ab dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses und nicht der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und vereinbartem Endtermin, Palandt-Weidenkaff § 550 Rn. 6. ordnet das Gesetz bei allen WohnraummietverhältnissenDie § 549 Abs. 2 und 3 setzen die Anwendung des § 550 nicht aus. in § 550 für den gesamten Vertrag die Schriftform (§ 126) als Wirksamkeitsvoraussetzung neben § 575 an, wobei (theoretisch) die Schriftform auch durch die elektronische Form nach § 126a ersetzt werden könnte. Wird die gesetzliche Form nicht eingehalten, hat dies nicht die Nichtigkeit des Vertrages nach § 125 S. 1 zur Folge. Vielmehr ordnet § 550 S. 1 abweichend vom Grundsatz der Gesamtnichtigkeit nur die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung an, so dass der Mietvertrag für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Der Sinn dieser Regelung besteht darin, den Parteien zwar den Mietvertrag zu erhalten, aber gleichzeitig das ordentliche Kündigungsrecht zu eröffnen. Dieses ist im Falle einer wirksamen Befristung ja ausgeschlossen. Erweist sich die Befristung jedoch als unwirksam, können die Parteien durch ordentliche Kündigung vorzeitig wieder „aussteigen“. Nach § 550 S. 2 ist die Kündigung allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Fristberechnung richtet sich nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2.
V schließt mit M am 15.1.2009 einen Mietvertrag über Wohnräume. Das Mietverhältnis soll am 1.2.2009 beginnen und am 31.1.2012 enden. Die Räume werden dem M am 1.2.2009 übergeben. Erfüllt der Vertrag die Formerfordernisse des § 126 nicht, können die Parteien den Vertrag nach den für die Kündigung maßgeblichen Regelungen (§§ 573 ff.) ordentlich kündigen, frühestens jedoch zum 1.2.2010.
Die Formvorschrift des § 550 hat verschiedene Schutzwirkungen: Zum einen zielt sie auf den Schutz des Grundstückserwerbers, der wegen §§ 93, 94 neben dem Eigentum am Grundstück zugleich auch das Eigentum am vermieteten Wohnraum auf diesem Grundstück erhält und nach § 566 Abs. 1 in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen eintritt. Wegen dieser Eintrittswirkung soll sich der Erwerber über seine Rechte und Pflichten aus solchen Verträgen zuverlässig informieren können, an die er längerfristig gebunden ist.
St. Rspr. des BGH, zuletzt im Urteil vom 7.5.2008 (Az.: XII ZR 69/06) unter Tz. 13 ff. = BGHZ 176, 301 ff. = NJW 2008, 2178 f. Zum anderen verfolgt die Anordnung der Schriftform – wie immer – auch den Zweck, die Beweisbarkeit der vertraglichen Abreden zwischen den Vertragspartnern sicherzustellen und die Parteien vor einer unbedachten Übernahme der sich aus einem langfristigen Mietvertrag ergebenden Pflichten zu schützen (Beweis- und Warnfunktion).BGH Urteil vom 7.5.2008 (Az.: XII ZR 69/06) unter Tz. 17. = BGHZ 176, 301 ff. = NJW 2008, 2178 f. Die Warnfunktion ist deshalb notwendig, weil eine langfristige Bindung eine erhebliche Belastung der Parteien mit sich bringen kann. Möglicherweise ist eine Partei im Laufe der Mietzeit wirtschaftlich kaum noch in der Lage, die geschuldeten Leistungen zu erbringen, oder sie will das Objekt aus Gründen beruflicher oder privater Veränderungen nicht mehr in der vereinbarten Form nutzen. Die Schriftform will dazu beitragen, dass die Parteien sich auch dieser Risiken bewusst werden.
§ 550 gilt angesichts dieser Schutzfunktionen deshalb auch bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen, bei denen die Parteien die Bindungswirkung über mehr als ein Jahr „indirekt“ begründen: Das kann einmal dadurch geschehen, dass die Parteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als ein Jahr ausschließen
BGH Urteil vom 9.7.2008 (Az.: XII ZR 117/06) = NJW-RR 2008, 1329. oder wenn die vereinbarte Kündigungsfrist länger als ein Jahr beträgt.Palandt-Weidenkaff § 550 Rn. 7; wegen § 573c Abs. 4 ist eine solche Konstellation allerdings nur bei Mietverhältnissen denkbar, die sich nicht auf Wohnräume beziehen, auf die § 550 aber nach § 578 anwendbar ist.
Anhand der vorstehend beschriebenen Schutzfunktionen und Folgen bei Formverstößen wird auch verständlich, warum die Parteien nach einhelliger Auffassung die Beurkundung eines zunächst formlos geschlossenen Mietvertrags jederzeit nachholen können und der Vertrag dann von Anfang an als in der gesetzlich vorgeschriebenen Form abgeschlossen gilt.
BGH Urteil vom 14.7.2004 (Az.: XII ZR 68/02) unter Ziff. II 1 = BGHZ 160, 97 ff. = NJW 2004, 2962 f. Denn bis zu diesem Zeitpunkt ist die Befristung unwirksam, wodurch den Parteien die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung eröffnet und ihr Schutz dadurch ausreichend sichergestellt ist. Auf diesen Schutz können sie jederzeit durch Nachholung der für die langfristige Bindung notwendigen Form verzichten.
Abgesehen von den Sonderfällen des § 575 Abs. 2, 3 kann sich ein wirksam befristetes Mietverhältnis über den vereinbarten Zeitpunkt hinaus auch dann verlängern, wenn die Parteien die Befristung nachträglich durch Vertrag wieder aufheben und einvernehmlich – auf bestimmte oder unbestimmte Zeit – verlängern (§ 542 Abs. 2 Nr. 2).
Nach § 545 S. 1 verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern eine Partei dem nicht innerhalb von zwei Wochen widersprochen hat. Fortsetzung des Gebrauchs bedeutet tatsächliche Nutzung und nicht bloßes „Vorenthalten“, wie sich nicht nur aus dem allgemeinen Sprachgebrauch, sondern auch aus der systematischen Zusammenschau mit § 546a Abs. 1 ergibt, der ausdrücklich die Formulierung „Vorenthaltung“ verwendet.
Palandt-Weidenkaff § 545 Rn. 7.
Die Widerspruchsfrist beginnt nach § 545 S. 2 für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter dann, wenn er von dem fortgesetzten Gebrauch Kenntnis
Fahrlässige Unkenntnis (Kennenmüssen) genügt nicht! erhält. Bei mehreren Vermietern beginnt die Frist, wenn alle Vermieter Kenntnis erlangen.Bamberger/Roth-Herrmann § 545 Rn. 6 m.w.N.
Der Widerspruch ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die durch Zugang bei der anderen Partei wirksam wird. Der Widerspruch bedarf keiner besonderen Form und kann auch schon vor Fristbeginn erklärt werden, sofern ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Zugang des Widerspruchs und Vertragsablauf besteht.
BGH Urteil vom 12.7.2006 (Az.: XII ZR 178/03) unter Tz. 25 = NJW-RR 2006, 1385 f. Haben auf Mieterseite mehrere Personen den Vertrag geschlossen, muss die Erklärung sämtlichen Personen bzw. bei deren berechtigten Empfangsvertretern (§ 164 Abs. 3) zugehen.Bamberger/Roth-Herrmann § 545 Rn. 6 m.w.N. Besteht Personenmehrheit auf Vermieterseite genügt der Widerspruch durch eine Person.Palandt-Weidenkaff § 545 Rn. 8.
Bei fehlendem Widerspruch ordnet § 545 die Weitergeltung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit an, und zwar ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Willen der Parteien. Eine Anfechtung des Schweigens wegen Irrtums über dessen Bedeutung scheidet aus.
Palandt-Weidenkaff § 545 Rn. 10.
§ 545 ist keine zwingende Vorschrift und kann deshalb – auch durch AGB – im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
BGH NJW 1991, 1750, 1751 unter Ziff. II 1a zu § 568 a.F.; Palandt-Weidenkaff § 545 Rn. 4. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 Abs. 1 entsteht dadurch nicht, da § 545 weder einem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts entspricht (vgl. § 307 Abs. 2 Nr. 1) noch der Ausschluss dieser Vorschrift zu einer unangemessenen Beschränkung von Mieterrechten führen kann (vgl. § 307 Abs. 2 Nr. 2).
Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag eine auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2), knüpfen sie das Ende des Mietvertrages nicht wie bei der Befristung an den Eintritt eines bestimmten Termins, sondern an den ungewissen Eintritt eines bestimmten Ereignisses.
V hat dem M Büroräume vermietet, die der M nach den mit V getroffenen Vereinbarungen auch untervermieten darf. Eine Teilfläche will der M nun an den U untervermieten. Er vereinbart mit diesem unter anderem, dass der Untermietvertrag „in jedem Fall dann beendet ist, wenn der zwischen V und M geschlossene Hauptmietvertrag endet“.
Da der Eintritt der auflösenden Bedingung ungewiss ist, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vor Bedingungseintritt nach den allgemeinen Regeln durch Kündigung vorzeitig beendet werden.
Palandt-Weidenkaff § 572 Rn. 5. Das Mietverhältnis endet jedoch spätestens mit Bedingungseintritt, § 158 Abs. 2.
Bei Wohnraummietverhältnissen
Anders als § 575 wird § 572 von § 549 Abs. 2, 3 für die dort genannten Wohnraummietverhältnisse nicht ausgenommen! droht durch eine solche Regelung eine Umgehung des besonderen Kündigungsschutzes des Mieters (§§ 573 ff). Daher ordnet § 572 Abs. 2 an, dass sich der Vermieter „nicht auf eine Vereinbarung berufen kann, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.“
Die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung ist auch in Wohnraummietverhältnissen wirksam, da § 572 Abs. 2 gerade keine Nichtigkeitsfolge ausspricht. Der Mietvertrag wird durch den Eintritt der auflösenden Bedingung also wirksam beendet.
A.A. Palandt-Weidenkaff § 572 Rn. 6: Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit, was sich dem Wortlaut der Vorschrift aber nicht entnehmen lässt. Jedoch kann sich der Vermieter (wohl aber der Mieter) auf den Bedingungseintritt und damit auf die Auflösung des Vertrages nicht berufen, wenn der Bedingungseintritt – wie in der Regel – auch im Interesse des Vermieters und damit zum Nachteil des Mieters ist. Damit hat es allein der Mieter in der Hand, die Beendigung des Vertrages geltend zu machen. Macht der Mieter davon keinen Gebrauch, sondern setzt er den Gebrauch der Sache fort, gelten die Rechtsfolgen des § 545: Nach Ablauf der zweiwöchigen Frist verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.So im Ergebnis auch MüKo-Häublein § 572 Rn. 5. Der Vermieter kann dem fortgesetzten Gebrauch wegen § 572 Abs. 2 nicht widersprechen.
In den seltenen Fällen, in denen die vereinbarte Bedingung allein im Interesse des Mieters liegt, können sich beide Parteien auf den Bedingungseintritt berufen. Der drohenden Wirkung des § 545 bei fortgesetztem Gebrauch können dann ebenfalls beide Parteien widersprechen.
V vermietet dem Schauspieler M eine Wohnung, der gerade beim örtlichen Theater eine feste Anstellung als Ensemblemitglied angenommen hat. Da M bei einem Wechsel zu einem anderen Theater unverzüglich wieder aus dem Mietverhältnis entlassen sein will, hat er mit V vereinbart, dass der Mietvertrag endet, wenn M nicht mehr angestelltes Ensemblemitglied beim örtlichen Theater ist.
Das Mietverhältnis kann ferner durch Kündigung beendet werden. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung ist aus Gründen der Übersichtlichkeit Gegenstand eines gesonderten Kapitels (ab Rn. 341 ff.). Hier sollen jedoch schon einmal zur „Einstimmung“ die Grundlinien aufgezeigt werden. Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung ist zu unterscheiden, ob es sich um einen wirksam befristeten Mietvertrag handelt oder ob das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft.
Wie wir oben unter Rn. 75 bereits gesehen haben, führt eine wirksame Befristung dazu, dass das ordentliche Kündigungsrecht der Parteien ausgeschlossen ist. Jedoch bleibt es den Parteien nach § 542 Abs. 2 Nr. 1 unbenommen, das Mietverhältnis in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich zu kündigen, etwa aus wichtigem Grund nach § 543.
Das Mietverhältnis mit unbestimmter Laufzeit kann von den Parteien nicht nur außerordentlich, sondern auch ordentlich gekündigt werden, § 542 Abs. 1.
In WohnraumMietverhältnissen gelten für die ordentliche Kündigung besondere Schutzvorschriften zugunsten des Mieters: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573. Außerdem steht dem Mieter in besonderen Härtefällen ein Widerspruchsrecht zu, §§ 574 ff. Schließlich verlängert sich die Kündigungsfrist je nach Vertragsdauer einseitig zum Nachteil des Vermieters, § 573c.
Für alle anderen Mietverhältnisse gelten keine besonderen Einschränkungen. Die Kündigungsfrist bestimmt sich nach § 580a.
Wird das Mietverhältnis durch Kündigung beendet, ist wie bei den sonstigen, oben genannten Beendigungsgründen an eine Verlängerung durch fortgesetzten Gebrauch des Mieters nach § 545 zu denken. Der Widerspruch des Vermieters gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann bereits in der Kündigung erklärt werden.
BGH Urteil vom 12.7.2006 (Az.: XII ZR 178/03) unter Tz. 25 = NJW-RR 2006, 1385 f.
Im Fall eines wirksamen Rücktritts enden die Primärleistungspflichten, die durch Rückgewährpflichten nach §§ 346 ff. ersetzt werden.
Vgl. zu den Rückgewährpflichten im Einzelnen die Darstellung im Skript S_JURIQ-SchuldAT2/Teil_3/Kap_F/Abschn_I/Rz_258S_JURIQ-SchuldAT2/Teil_3/Kap_F/Abschn_I/Nr_3/Bst_b/2Bst_aa/Rz_258„Schuldrecht AT II“ unter Rn. 258 ff. Wie die Kündigung beendet also auch der Rücktritt die Primärleistungspflichten für die Zukunft. Anders als die Kündigung lässt der Rücktritt den früheren, bis zum Rücktritt vollzogenen Leistungsaustausch (Gebrauchsgewährung gegen Mietzahlung) aber nicht unberührt, sondern führt Rückgewährpflichten gem. §§ 346 ff. herbei. Das Bestehen des Rücktrittsrechts hängt davon ab, ob ein vertragliches oder ein gesetzliches Rücktrittsrecht vorliegt.
Ein Verbraucherwiderruf kommt bei Mietverträgen nur selten in Betracht. Zu denken wäre an den Fall, dass der Vermieter als (gewerblich handelnder) Unternehmer i.S.d. § 14 dem Mieter als Verbraucher i.S.d. § 13 Wohnraum vermietet hat und nun – zum Beispiel wegen Auslaufens des Mietvertrages – den Mieter unaufgefordert in dessen Wohnung aufsucht, um einen neuen Vertrag zu schließen (vgl. §§ 312b Abs. 1 Nr. 1, 312g Abs. 1).
Vgl. OLG Braunschweig NJW-RR 2000, 63 ff.
Jeder Anspruch ist durchsetzbar, wenn er fällig ist und keine Einreden entgegenstehen.
Hat der Schuldner nach dem Ihnen vorliegenden Sachverhalt eine einschlägige Einrede noch nicht erhoben, prüfen Sie den Einredetatbestand trotzdem durch und weisen ggf. darauf hin, dass die Einrede noch geltend gemacht werden könnte.
Petersen JURA 2008, 422 unter Ziff. I. Dies kann nämlich auch noch im späteren Prozess geschehen.
Die Fälligkeit richtet sich in der Regel nach den Parteivereinbarungen, da die Parteien den Beginn des Mietverhältnisses zum Gegenstand ihrer Vereinbarung machen. Im Zweifel ist von einem sofortigen Beginn des Mietverhältnisses und damit nach § 271 Abs. 1 von einer sofortigen Fälligkeit auszugehen.
Die Einrede der Verjährung spielt in Bezug auf den Primäranspruch des Mieters keine nennenswerte Rolle. Dies liegt daran, dass der Anspruch als in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung ständig neu entsteht und deswegen nach h.M. während des Mietverhältnisses unverjährbar ist.
BGH Urteil vom 17.2.2010 (Az.: VIII ZR 104/09) unter Tz. 16 f. = NJW 2010, 1292 m.w.N. Für die Fristenregelung gem. §§ 195, 199 fehlt es am maßgeblichen „Stichtag“, an den angeknüpft werden könnte – oder, anders ausgedrückt: Die Verjährungsfrist würde permanent neu beginnen und dadurch niemals enden.
1.Wirksamer Mietvertrag und Anspruchsumfang
b)Vertragsübernahme auf Vermieter- oder Mieterseite
4.Bei Anspruch gem. § 535 Abs. 1 S. 2: Mangel
II.Rechtsvernichtende Einwendung
1.Erfüllung und Erfüllungssurrogate (z.B. §§ 362, 364, 597)
Änderung in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners
Eintritt einer aufschiebenden Bedingung
(Keine) anfängliche Ünmöglichkeit nach § 275 Abs. 1
Nachträgliche Leistungsbefreiung nach § 175 Abs. 1-3
Welche Hauptleistungspflichten treffen den Vermieter?
Die Pflicht, einen vertragsgemäßen Zustand zu gewährleisten.
Die Besitzverschaffung.
Die Pflicht, das Mietobjekt halbwegs ordentlich zu halten.
Die Gebrauchsgewährung.
Der Erwerber eines Grundstückes tritt an Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein
wenn die auf dem Grundstück befindlichen Räume bereits an den Mieter überlassen waren und das Grundstück von dessen Vermieter an den Erwerber veräußert wurden.
wenn es sich bei den vermieteten Räumen um Wohnraum handelt.
sobald er den Grundstückskaufvertrag abgeschlossen hat.