Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20220/99
Timestamp: 2020-02-18 19:50:11
Document Index: 374337902

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 535', '§ 536', 'BGH', '§ 11', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 6', 'BGH', 'BGH', '§ 6', '§ 138', 'BGH', 'BGH', '§ 157', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 138', 'BGH', 'BGH']

BGH, 05.06.2002 - XII ZR 220/99 - dejure.org
https://dejure.org/2002,745
BGH, 05.06.2002 - XII ZR 220/99 (https://dejure.org/2002,745)
BGH, Entscheidung vom 05.06.2002 - XII ZR 220/99 (https://dejure.org/2002,745)
BGH, Entscheidung vom 05. Juni 2002 - XII ZR 220/99 (https://dejure.org/2002,745)
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BGB §§ 535 a. F., 536 a. F., 157
Ausgleich in Geld statt Durchführung von Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten
Revision - Ergänzende Auslegung - Mietvertrag - Reparaturarbeiten - Instandsetzungsarbeiten - Verpflichtungen des Mieters - Vermieter - Beendigung des Mietverhältnisses - Ausgleich in Geld - Umbau des Mietobjektes - Zerstörung der Instandsetzungsmaßnahmen - Gewerbliches ...
Zur ergänzenden Auslegung eines Mietvertrages bezüglich der Übernahme von Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten durch den Mieter
BGB §§ 535 (a.F.) 536 (a.F.) 157
Zahlungspflicht des Mieters bei unterlassener Instandsetzung - Firmen / Gewerbe
Instandsetzungspflicht - Ausgleichsanspruch des Vermieters bei Umbau
Umfassende Instandhaltungsverpflichtung des Geschäftsraummieters
Mieter muss ersparte Reparaturkosten erstatten
Mieter muss ersparte Reparaturkosten ersetzenn
Keine Rückbaupflicht des Mieters
BGB a. F. §§ 536, 535
Individualrechtliche Übernahme von Instandsetzungsarbeiten durch Mieter insbesondere bei Berücksichtigung dieser Pflicht in Mietzinskalkulation
BGHZ 151, 53
NJW 2002, 2383
MDR 2002, 1304
NZM 2002, 655
ZMR 2002, 735
WM 2002, 2514
Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das Berufungsgericht die in § 11 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung der Mieter zur Durchführung der - auch Dach und Fach betreffenden und bereits bei Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen - Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als einzelvertragliche Vereinbarung im vorliegenden Fall für wirksam befunden hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 151, 53, 62 f. = NJW 2002, 2383, 2384).
a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.).
Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 5. Juni 2002, XII ZR 220/99, BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).
Unabhängig davon, ob durch §§ 6 und 13 des Mietvertrags diese Pflichten überhaupt wirksam auf die Beklagten übertragen wurden (vgl. dazu Senatsurteile BGHZ 151, 13 = NJW 2002, 2383, 2384; vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 864 …und vom 18. März 2009 - XII ZR 200/06 - NJW-RR 2009, 947 Rn. 19), ergibt sich ein solcher Anspruch der Kläger weder im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags noch aus einer anderen Anspruchsgrundlage.
Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grundsätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383, 2384).
Die streitgegenständlichen Klauseln in §§ 6, 13 des Vertrages können daher nur unter den Voraussetzungen des § 138 BGB als unwirksam angesehen werden (BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99 -, BGHZ 151, 63, Tz. 25).
Hierzu hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 5. Juni 2002 (NJW 2002, 2383 f.) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit einer Individualvereinbarung zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten nicht auf das "Leitbild" des Mietvertrages abgestellt werden könne.
Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts steht den Klägern aber der von ihnen - insoweit zu Recht vorrangig - geltend gemachte Ausgleichsanspruch im Wege ergänzender Vertragsauslegung gemäß §§ 157, 133 BGB entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 30. Oktober 1984 - VIII ARC 1/84 - Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99 - Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 -) zu.
Nach dieser Rechtsprechung kann sich ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für die vom Mieter geschuldeten Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben (BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99).
In Bezug auf die Kosten zur Ausführung unterlassener Schönheitsreparaturen (Streichen von Wänden und Decken) geht die Rechtsprechung des BGH davon aus, dass der Anspruch des Vermieters auch bei Umbauabsicht fortbesteht, jedoch wegen des in der Regel anzunehmenden Entgeltcharakters der übernommenen Pflicht des Mieters im Wege ergänzender Vertragsauslegung vom Anspruch auf Naturalherstellung in eine Geldforderung in Höhe des Betrages übergeht, den der Mieter ohne Umbau zur Erfüllung der Schönheitsreparaturpflicht aufzuwenden gehabt hätte (BGHZ 77, 301 ff = NJW 1980, 2347; BGHZ 92, 363 ff = NJW 1985, 480, 482; BGHZ 151, 53 ff = NJW 2002, 2383).
Unwirksam ist eine solche Individualvereinbarung lediglich dann, wenn sie gegen § 138 BGB verstößt (BGH NJW 2002, 2383 [2384] unter 4.).
Das gilt insbesondere dann, wenn die Instandhaltungspflicht in die Kalkulation der Miete Eingang gefunden hat (BGH NJW 2002, 2383).
OLG Zweibrücken, 13.10.2005 - 4 W 60/05
Beweissicherung: Zustand eines Hotels vor Rückgabe
LG Koblenz, 27.06.2012 - 6 O 39/11
Schönheitsreparaturen: Mieterauszug als endgültige Verweigerung?