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Timestamp: 2019-03-23 13:26:38
Document Index: 148496594

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 2', '§ 4', '§ 4', '§ 7', '§ 4', '§ 4', '§ 640', '§ 305', '§434']

LG Heidelberg, Urteil vom 28.03.2014 - 3 O 309/13 - openJur
openJur 2014, 7729
1. Die Klage wird - als derzeit unbegründet - abgewiesen.
Mit notariellem Kauf- und Werkvertrag vom 24.2.2011 (Anlage K 1) haben die Beklagten von der Klägerin zu gleichen Teilen zwei Eigentumswohnungen (Wohnung x: 86,74 m² und y: 108,22 m²) sowie zwei Tiefgaragenstellplätze in der R.-Straße ..., Heidelberg (sog. Bahnstadt) zum Gesamtkaufpreis von 680.000,00 Euro erworben. Gemäß § 2 Abs. 2 verpflichtet sich der Verkäufer zur Errichtung der Anlage "nach Maßgabe der Baubeschreibung vom 21.12.2010" (vgl. Anlage K 9) und "unter sorgfältiger Beachtung aller Regeln der Baukunst". In § 2 Abs. 3 wird auf die Teilungserklärung vom 21.12.2010 (vgl. Anl. K 7) Bezug genommen. Zur Fälligkeit des Kaufpreises ist in § 4 des Vertragstextes unter anderem folgendes geregelt:
a) ...m) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
...(7) Das Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstellung abzunehmen. Hierzu wird dem Verwalter Vollmacht erteilt, der bei der Abnahme einen Sachverständigen hinzuziehen muss. Das Recht des Käufers, am Abnahmetermin teilzunehmen und die Abnahme selbst vorzunehmen, bleibt unberührt. Soweit der Käufer die Abnahme nicht selbst durchführt, erkennt er die vom Verwalter durchgeführte Abnahme als für sich verbindlich an. Im übrigen gelten die vorstehenden Vereinbarungen auch für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums...
Das Sondereigentum an beiden Wohnungen haben die Beklagten gemäß den als Anl. K2 vorliegenden Abnahmeprotokollen am 17.7.2012 abgenommen. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums fand am 22.8.2012 unter Teilnahme von Vertretern der Klägerin, der Streithelferin als Generalunternehmer sowie - zumindest zeitweise -mehrerer Wohnungseigentumserwerber und Mitglieder des Verwaltungsbeirats mit dem Gutachter E. eine Begehung statt. Im schriftlichen Abnahmeprotokoll vom selben Tag (Anl. K3) ist festgehalten, dass die Leistungen insgesamt abgenommen wurden unter Vorbehalt der Nachbesserung der in der dortigen Anlage 1 aufgeführten Mängel.
aus 22.800,00 Euro vom 29.9.2013 bis 17. 10. 2013,aus 16.000,00 Euro seit dem 18.10.2013.
Die Beklagte und die Streithelferin sind der Ansicht, die Klage sei jedenfalls derzeit unbegründet. Es bestünden abnahmehindernde Mängel am Gemeinschaftseigentum, unter anderem in Bezug auf den Schallschutz gemäß dem Schreiben des von den Beklagten beauftragten Sachverständigen Dipl. Ing. K. vom Büro R. & Partner vom 17.2.2014 (Anlage B4) sowie bezüglich der Ausführungsqualität der Schotterrasenfläche gemäß dem Gutachten des von den Beklagten beauftragten Sachverständigen Dr. F. vom 3.2.2014 (Anlage B5). Auch sei eine Möglichkeit zur Bewässerung der Außenanlage des Gemeinschaftseigentums, insbesondere ein Außenwasserhahn von der Klägerin nicht hergestellt worden. Nach wie vor seien auch die Protokollmängel am Sondereigentum nicht vollständig beseitigt. Wegen der weiteren Mängelrügen wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 13.1.2014, Seite 4 ff. verwiesen. Die Klageforderung sei nicht fällig. Wegen der Mängel liege bereits eine vollständige Fertigstellung gemäß § 4 Abs. 4 des Kauf- und Werkvertrages nicht vor. Ebenso fehle es an einer auch gegenüber dem Beklagten wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentum. Die Vereinbarung in § 7 Abs. 7 des Vertrages sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da sie die Erwerber unangemessen benachteilige. Der Verwaltungsbeirat sei von der Wohnungseigentümergemeinschaft allenfalls beauftragt, nicht aber bevollmächtigt worden, das Gemeinschaftseigentum mit Wirkung für die einzelnen Wohnungseigentümer abzunehmen. Ausweislich des Protokolls sei eine Vollmacht auch nur zur Abnahme am "12.7.2012" erteilt, an diesem Tag aber unstreitig keine Abnahmebegehung erfolgt. Bei der Abnahmebegehung am 22.8.2012 sei ausweislich des Protokolls der Verwaltungsbeirat H. gar nicht zugegen gewesen. Der Verwaltungsbeirat L. habe die Begehung bereits um 12:30 Uhr verlassen, der dritte Verwaltungsbeirat X. um 18:00 Uhr. Soweit sich offenbar der Teilnehmer Dr. U. bereit erklärt habe, das Protokoll zu unterzeichnen, sei dies weder durch eine Genehmigung der drei Verwaltungsbeiräte noch durch den Beschluss der Eigentümerversammlung gedeckt.
Gemäß § 4 Abs. 4 Satz 1 des Vertrages ist der Kaufpreis nach Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Abs. 3 in Raten zu zahlen. Gemäß § 4 Abs. 4 Satz 2 lt. m) darf der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3,5 % (der Vertragssumme bzw. des Gesamtkaufpreises) "nach vollständiger Fertigstellung" fordern. Diese Formulierung ist unmissverständlich und kann, insbesondere durch den Gebrauch des Wortes "vollständig", bei objektiver und interessengerechter Auslegung nur so verstanden werden, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen bzw. sämtliche vorhandenen Mängel beseitigt sein müssen. Dabei genügt es nicht, wenn wesentliche, die Abnahmefähigkeit im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB hindernde Mängel beseitigt sind. Nicht vollständig fertig gestellt ist die Leistung vielmehr nach zutreffender, vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.10.2011 - VII ZR 84,09 - NJW 2012, 56 Tz. 23) bestätigter Ansicht auch bei solchen Mängeln, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen. Der Verkäufer muss grundsätzlich sämtliche Restmängel seiner Bauleistung beseitigt haben. Eine einschränkende Auslegung der Vertragsbestimmung, bei der es sich (unbestritten) um eine von der Klägerin den Beklagten als Verbrauchern gestellte allgemeine Geschäftsbedingung handelt, dass nur wesentliche, die Abnahmefähigkeit hindernde Mängel der Fälligkeit entgegenstehen, wäre auch mit der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfreundlichen Auslegung zum Nachteil des Verwenders unvereinbar. Dabei regelt die Bestimmung - wenn man hier eine solche Unterscheidung überhaupt machen möchte -gemäß ihrem Wortlaut und Sinnzusammenhang eine Fälligkeitsvoraussetzung sowohl der letzten Kaufpreisratenforderung als auch des Anspruchs auf den restlichen Kaufpreis (bzw. Den restlichen Werklohn) überhaupt.
Dies ergibt sich aus dem von den Beklagten in Bezug genommenen und damit als so genannter qualifizierter Parteivortrag in den Prozess eingeführten Schreiben des Sachverständigen K. vom Büro R. & Partner vom 17.2.2014 (Anlage B4). Darin stellt der Sachverständige die Prüfergebnisse seiner vor Ort vorgenommenen bauakustischen Messungen den Anforderungen an den erhöhten Schallschutz nach dem Beiblatt 2 zu DIN 4109 gegenüber. Nach Auffassung des Sachverständigen ist bei einem üblichen Qualitätsstandard wie im vorliegenden Fall der erhöhte Schallschutz nach dem Beiblatt 2 zu DIN 4109 als allgemein anerkannte Regel der Technik anzusehen und geschuldet. Das erscheint nachvollziehbar und in Anbetracht der in der neueren Rechtsprechung gestellten Anforderungen auch zutreffend, kann aber letztlich offen bleiben. Denn der erhöhte Schallschutz nach dem Beiblatt 2 zu DIN 4109 entspricht, wie sich aus Seite 5 der vertragsgegenständlichen Baubeschreibung mit dem Abschnitt "Wärme- und Schallschutz" ergibt, jedenfalls der zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit (vgl. §§434 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Auch diese Feststellungen haben die Klägerin und die Streithelferin nicht substantiiert und erheblich bestritten. Ausweislich der Baubeschreibung (siehe schon oben b) schuldet die Klägerin einen Rasen mit Bepflanzung. Dass die Ausführung der Rasenfläche als Schotterrasen vertragsgemäß ist, ist zwischen den Parteien nicht im Streit. Dies legt auch der Sachverständige Dr. F. zu Grunde. Soweit die Streithelferin auf die angebliche Einhaltung der Vorgaben der Baugenehmigung verweist, um die Sicherheit der Bewohner bei einem Brand und einem damit verbundenen Feuerwehreinsatz zu gewährleisten, ist nicht nachvollziehbar, weshalb diese Vorgaben der gleichzeitigen Erfüllung der Anforderungen der FLL-Richtlinie entgegenstehen. Da sie sich insoweit gegen eine anerkannte Regel der Technik wendet, wäre dies allerdings ihre Sache bzw. diejenige der von ihr unterstützten Klägerin (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14. Auflage, Rn. 1969 mit weiteren Nachweisen). Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, dass und weshalb die Befahrbarkeit mit schwerem Gerät im Brandfall nicht auch unter den von dem Sachverständigen genannten Bedingungen bei gleichzeitiger Wahrung einer für eine solche Außenanlage an sich zu erwartenden technischen und optischen Ausführung zu bewerkstelligen sein soll. Dabei ist dem Sachverständigen ausweislich seiner gutachterlichen Ausführungen nicht entgangen, dass die Schotterrasenfläche als Feuerwehrzufahrt und als Feuerwehrstellfläche auszuführen ist. Dass die Vorgaben der seit Jahren eingeführten FLL-Richtlinie - jedenfalls der Ausgabe 2008 - nach ganz überwiegender Auffassung den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, ist aus anderen Verfahren gerichtsbekannt. Auch kann dem Wortlaut der Baubeschreibung auf Seite 5 zu den Außenanlagen nicht entnommen werden, dass diese Regel im Streitfall vertraglich abbedungen sein soll. Der bloße Hinweis auf "Bauauflagen" genügt hierfür keinesfalls. Die Angaben der Streithelferin in der Ausschreibung für ihre Subunternehmer sind insoweit irrelevant.
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