Source: https://studiolegaleberto.net/2016/08/immobili-promessi-vendita-attestato-prestazione-energetica/
Timestamp: 2020-07-13 11:23:52+00:00
Document Index: 163967784

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 15', 'art. 6', 'art. 1477', 'art. 1477', 'art. 2932', 'sentenza ']

Immobili promessi in vendita. Attestato di prestazione energetica. – Studio Legale Berto
Pubblicato il 3 Agosto 2016 8 Maggio 2017 di Francesco Berto
D. lgs.19 agosto 2005 n. 192
Il decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192 ha dato attuazione alla direttiva comunitaria 2002/91/CE riguardante il rendimento energetico nell’edilizia. La disciplina del d.lgs. 192/2005 e dei successivi provvedimenti è stata modificata con il D.L. 63/2013 convertito con Legge 90/2013. Con il provvedimento è stata data attuazione alla nuova direttiva comunitaria in materia 2010/31/UE. E’ stato soppresso l’attestato di certificazione energetica e introdotto l’attestato di prestazione energetica “APE”.
L’attestato di prestazione energetica identifica il consumo annuale di energia di un edificio. Fornisce un’informazione immediata relativamente all’aspetto energetico. Dunque, L’attestato è un rilevante mezzo di informazione sul rendimento e il grado di efficienza energetica degli edifici. Pertanto, il D.L. 63/2013 ha finito per incidere sulla fase delle trattative di compravendita e di conseguenza anche sul possibile preliminare di vendita. Infatti, il promittente venditore è tenuto a dotare l’immobile dell’attestato energetico nel momento in cui decide di metterlo in vendita. Deve essere redatto in conformità a prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella precitata direttiva comunitaria. Deve contenere tutti i dati che consentano di valutare e confrontare edifici diversi. Quindi di poter scegliere l’immobile da acquistare in base alla prestazione energetica. L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal rilascio. A condizione che gli impianti siano a norma e correttamente mantenuti. E’ aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. Gli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l’8 ottobre 2005 (entrata in vigore del decreto legislativo 19.08.2005 n. 192) debbono essere provvisti dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Ugualmente, gli edifici oggetto di “ristrutturazioni importanti” (v. art. 2, c. 1, lett. l-viciesquater, d.lgs. 192/2005) debbono essere provvisti di tale attestato prima del rilascio del certificato di agibilità. Nel caso di edifici complessi e condomini, l’attestato di prestazione energetica può essere cumulativo. Può riguardare molteplici unità immobiliari, con uguale destinazione d’uso, componenti il medesimo edificio che sia dotato di un impianto centralizzato. Se le unità immobiliari hanno differente destinazione d’uso, un edificio condominiale dovrà dotarsi di molteplici attestati di prestazione energetica. Non tutti i tipi di fabbricati hanno l’obbligo di dotarsi dell’APE. Tra quelli che fanno eccezione, si possono menzionare: i fabbricati isolati, inagibili, agricoli, adibiti a luoghi di culto, industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo. Ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare (art. 6, comma 5, D. Lgs. n. 192 del 2005). La validità è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento. Nel caso di mancato rispetto di dette prescrizioni decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo.
L’art. 6 del D. Lgs. n. 192 del 2005 ha fissato l’obbligo di allegare all’atto di vendita l’attestato di certificazione energetica. La mancata consegna non integra una causa di invalidità del contratto di compravendita.
In caso di violazione, il proprietario sarà assoggettato a una sanzione amministrativa (art. 15, comma 8, D. Lgs. n. 192 del 2005).
L’ art. 6 del D. Lgs. n. 192 del 2005, al comma 2, ha altresì prescritto che il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica anche al potenziale acquirente all’avvio delle trattative. Deve poi consegnarlo alla fine delle medesime. Dunque, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare l’attestato di prestazione energetica deve essere consegnato al promissario acquirente.
Perciò, l’obbligo di dotazione e consegna dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita.
Nella scrittura potrà essere inserita un’apposita clausola con la quale la parte promissaria dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato.
Qualora il promittente venditore non vi provveda, nel preliminare può essere convenuto in modo espresso che l’omessa consegna va considerata grave inadempimento ai fini della risoluzione del contratto. La sua mancanza influisce sul rilascio del certificato di agibilità, la libera negoziabilità e sulle trattative di vendita dell’immobile. L’inadempimento può essere motivo di danno risarcibile anche per il solo fatto che il bene presenta problemi di commerciabilità (Corte Cass. n° 13231 del 2010 ; Corte Cass. n. 19204 del 2011). L’attestato va ricompreso tra la documentazione da consegnare all’acquirente unitamente ai titoli e documenti relativi alla proprietà. Il venditore ha l’obbligo di consegnarli ai sensi dell’art. 1477 comma 3° cod. civ. Il mancato rispetto della normativa comporta, oltre alla sanzione amministrativa, un inadempimento grave agli obblighi del venditore.
La mancata disponibilita’ è uno di quei casi in cui l’acquirente è legittimato a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1477 c. – 1453 c.c. – 1455 c.c. (Corte di Cass. n. 12260 del 2012). Poichè non determina l’invalidità dell’atto, alle parti è consentito rinviare espressamente o implicitamente ad un momento successivo la consegna dell’attestato. Per questa ragione, non vi sono impedimenti all’azione ex art. 2932 cod. civ., al fine di ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso.
Categoriecontratti immobiliari Tag2932, ape, condominio, efficienza, immobili, obblighi, prestazione energetica, risarcimento
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