Source: https://www.dslamministrazioni.it/normativa/codice-civile
Timestamp: 2019-11-19 23:04:18+00:00
Document Index: 26011140

Matched Legal Cases: ['art. 2659', 'art. 2', 'art. 26', 'art. 2', 'art. 30', 'art. 23', 'art. 1136', 'art. 1131', 'art. 1136', 'art. 1129']

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Disposizioni di attuazione (artt. 61-72 e 155)
Comunione in generale (artt. 1100-1116)
Condominio negli edifici (artt. 1117-1139)
Nota di trascrizione (art. 2659)
Legge 09 gennaio 1989 n. 13 (art. 2)
Legge 09 gennaio 1991 n. 10 (art. 26)
Decreto Legge 23 gennaio 2001 n. 5 (art. 2 bis)
Legge 11 dicembre 2012 n. 220 (art. 30)
Codice Procedura civile (art. 23)
Il testo color rosso indica norme in vigore dal 17 giugno 2013.
63 Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo [c.c. 1292] al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell’articolo 1129 e dall’ultimo comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore medesimo.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi .
Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
Nell’accertamento dei valori medesimi si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio [c.c. 1138].
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino lire 100 (pari a euro 0,05). La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
Il registro indicato dal quarto comma dell'articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138 del codice è tenuto presso l'associazione [professionale] dei proprietari di fabbricati.
Ter Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
72 I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.
Bis L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
(Norme regolatrici).
(Quote dei partecipanti).
(Uso della cosa comune).
(Disposizioni della quota).
(Obblighi dei partecipanti).
(Amministrazione).
Per la validità delle dichiarazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
(Regolamento della comunione e nomina di amministratore).
(Impugnazione del regolamento).
(Innovazione e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione).
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almento due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
(Impugnazione delle deliberazioni).
L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
(Rimborso di spese).
(Scioglimento della comunione).
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglilamento della comunione prima del tempo convenuto.
(Cose non soggette a divisione).
(Intervento nella divisione e opposizioni).
(Divisione in natura).
(Obbligazioni solidali dei partecipanti).
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione.
(Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria).
(Parti comuni dell’edificio).
(Ambito di applicabilità).
(Modificazioni delle destinazioni d'uso).
(Tutela delle destinazioni d'uso).
(Diritti dei partecipanti sulle cose comuni).
(Indivisibilità).
(Innovazioni).
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni [c.c. 1108, 1117, 1121, 1122, 1123].
(Innovazioni gravose o voluttuarie).
(Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune).
(Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili).
(Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni).
(Ripartizione delle spese).
(Manutenzione e ricostruzione delle scale).
(Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori).
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono [c.c. 1123]. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
(Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).
(Lastrici solari ad uso esclusivo).
(Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio).
(Perimento totale o parziale dell’edificio).
(Nomina e revoca dell’amministratore).
Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un’amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
(Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore).
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore [c.c. 1106, 1135, n.1] è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore [c.c. 1131].
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato [disp. att. c.c. 64, 65].
(Attribuzioni dell’amministratore).
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio [c.c. 1135, 1138];
2) disciplinare l'uso delle cose comuni [c.c. 1117] e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini [c.c. 1123; disp. att. c.c. 63];
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni [c.c. 1130-bis].
(Rendiconto condominiale).
(Rappresentanza).
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dai maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza [c.c. 1132, 1133] dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [c.c. 1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto [disp. att. c.c. 65].
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore [c.c. 1136], questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [c.c. 1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni.
(Dissenso dei condomini rispetto alle liti).
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condoniino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condominio ha avuto notizia della deliberazione.
Il condominio dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
(Provvedimenti presi dall’amministratore).
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previste dall’articolo 1137.
(Spese fatte dal condomino).
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’ assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
(Gestione di iniziativa individuale).
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni [c.c. 1117, 1123] senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [c.c. 1110, 1135].
(Attribuzioni dell’assemblea dei condomini).
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede [c.c. 1130, n. 1, 1136; disp. att. c.c. 67]:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione [c.c. 1129];
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore [c.c. 1130] e all'impiego del residuo attivo della gestione;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea [c.c. 1134].
(Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni).
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condoniinio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Delle deliberazioni dell’assemblea si ridige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio [disp. att. c.c. 67].
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore [c.c. 1129]o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni [c.c. 1130, 1131] dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio[c.c. 1128] o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
(Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’ autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.
Il ricorso deve essere sottoposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento[c.c. 23, 2377] nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
(Regolamento di condominio).
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento [c.c. 1106, 1130, n. 1], il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni [c.c. 1117, 1122] e la ripartizione delle spese [c.c. 1123], secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione [disp. att. c.c. 68].
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea [c.c. 1107] con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
(Rinvio alle norme sulla comunione).
Legge 09 gennaio 1989 n. 13
2. 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.
Legge 09 gennaio 1991 n. 10
Comma 2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Comma 5. Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.
Decreto Legge 23 gennaio 2001 n. 5
Comma 13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefìci fiscali.
Per le cause tra soci [c.c. 2247] è competente il giudice del luogo dove ha sede la società [c.p.c. 19]; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Studio di amministrazione condominiale
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