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Timestamp: 2016-12-06 10:30:24
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Matched Legal Cases: ['artículo 17', 'artículo 31', 'artículo 3', 'artículo 31', 'artículo 31', 'artículo 105', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 2', 'artículo 31', 'artículo 3', 'artículo 31', 'artículo 105', 'artículo 23', 'artículo 17', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'artículo 84', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'artículo 4', 'ARTÍCULO 1', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'Artículo 1', 'artículo 59', 'Artículo 1']

⭐PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN
PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN
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Sofia Poblete Lucero
1 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN Car l o s Lalana del Castillo SUMARIO: I. SOBRE EL CONCEPTO DE OBRAS DE REHABILITACIÓN Y SUS DIS- TINTAS REPERCUSIONES: 1. Dispersión normativa. 2. Nueva legislación impulsora de la rehabilitación 3. Consideraciones del Ministerio de Fomento sobre las obras de rehabilitación. II. OBRAS DE REHABILITACIÓN EN LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES CONFORME A LOS ARTÍCULOS 7 Y 10 DE LA LPH: 1. Obras en los elementos privativos. 2. Obras en los elementos comunes. III. OBRAS DE SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS: 1. Personas discapacitadas o mayores de 70 años que vivan, trabajen o presten sus servicios en el inmueble. 2. Obras cuyo importe repercutido anualmente no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. 3. Obras cuyo importe repercutido anualmente excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. 4. Obras de adaptación de vivienda arrendada. IV. OBRAS DE REHABILITACIÓN EN LOS ELEMENTOS COMUNES CONFORME AL ARTÍCULOS 17.2 DE LA LPH (MEJORAS), Y OBRAS CONFORME AL ART 10.1b DE LA LPH (OBRAS NECE- SARIAS). V. INSTALACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS PARA ACCEDER A LOS SERVICIOS DE TELECOMUNICACIÓN. VI. BIBLIOGRAFÍA RESUMEN: Las obras de rehabilitación pueden realizarse en la vivienda propia proporcionando condiciones mínimas de superficie útil o mejorando su distribución, instalaciones, consumo energético iluminación, ventilación, o en elementos comunes de la Propiedad horizontal, de manera que mejoren la seguridad, estanqueidad, accesibilidad y eficiencia energética. En la práctica, al particular o a la Comunidad de propietarios que va a acometer la obra les interesa que le permita obtener las deducciones legales correspondientes, por lo que hay que conectar la normativa civil, la fiscal y la administrativa. Pero no toda obra de rehabilitación tiene el mismo tratamiento ni la misma exigencia en cuanto a su obligatoriedad o en su caso en cuanto a las mayorías requeridas en la votación de Junta de propietarios. Palabras clave: rehabilitación; propiedad horizontal; mayorías requeridas. ABSTRACT: The works of rehabilitation can be performed in the homeownership by providing minimum conditions of useful surface or improving its distribution, facilities, energy consumption, lighting, ventilation, or on common elements of the horizontal property, in ways that improve the safety, sealing, accessibility and energy efficiency. In practice the individual or the Community of owners who are going to undertake the work are interested to obtain the corresponding legal deductions, so you have to connect the civil, the fiscal and the administrative regulations. ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp2 Carlos Lalana del Castillo But not all rehabilitation work has the same treatment nor the same requirement in terms of its mandatory or in its case in regard to the required majorities in the vote of Board of owners. Key words: rehabilitation; horizontal property; majorities required. I. SOBRE EL CONCEPTO DE OBRAS DE REHABILITACIÓN Y SUS DIS- TINTAS REPERCUSIONES 1. Dispersión normativa Es fundamental acotar qué entendemos por obras de rehabilitación y no basta para clarificar el tema la referencia a la Ley de Propiedad Horizontal y la distinción que hace la misma de obras que puede realizar cada propietario en sus elementos privativos al amparo del art. 7 de la misma, obras en los elementos comunes contempladas en el art. 10 LPH (necesarias) y obras de mejora del artículo 17 de la LPH porque además no todas las obras realizadas bajo el tenor de los artículos 7, 10 y 17 de la LPH son obras de rehabilitación. Por lo tanto deberemos referirnos a otros textos legales. Y es que el concepto sobre obras de rehabilitación es muy amplio y está disperso en distintas normas. El artículo l.l del Real Decreto 2329/1983, de 28 de julio, sobre protección a la rehabilitación del patrimonio residencial y urbano, define las actuaciones de rehabilitación como «las adecuaciones constructivas o funcionales de viviendas o edificios cuyo destino principal sea el de vivienda», añadiendo el artículo 31 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia vivienda y suelo del Plan como modalidades de esta actuación rehabilitadora las de remodelación de un edificio, adecuación estructural (garantizar su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez), adecuación funcional (accesos, estanqueidad, aislamiento térmico, redes generales de servicios, etc.) o adecuación de habitabilidad (condiciones mínimas para su uso conforme a su destino, medidas de ahorro de energía o de eliminación de barreras arquitectónicas y la ampliación del espacio habitable). Son, en esencia, obras dirigidas a cumplir los requisitos básicos que a toda edificación obliga el artículo 3.l de la Ley de Ordenación de la edificación, relativos a funcionalidad, seguridad y habitabilidad del edificio, más la posibilidad expresamente incluida en el artículo 31 del Real Decreto sobre financiación del Plan de la ampliación del espacio habitable. Por su parte, el artículo 31 de la Ley Catalana 24/1991, de 29 de noviembre, sobre regulación de la vivienda, ya incluyó en el concepto de rehabilitación de vivienda la actuación dirigida a mejorar la funcionalidad o habitabilidad de un edificio destinado predominantemente a un uso residencial, lo cual ha sido ratificado en los arts. 29 y ss. de la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. 110 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp3 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN Además cuando se realizan obras de rehabilitación se está sujeto a las obligaciones establecidas por normas no sólo civiles sino también administrativas, o fiscales. Incluso dentro de las normas civiles hay que considerar la pluralidad legislativa aplicable. A este respecto hay que citar la Resolución- Circular de 3 de diciembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación que deba darse a las modificaciones introducidas en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, en cuanto afecta al seguro de garantías que debe constituirse según el art. 19 LOE y que afecta a las obras de rehabilitación. Conforme a dicha resolución los supuestos en que se proceda no ya a la construcción de un nuevo edificio, sino a la rehabilitación de edificios construidos conviene tener presente que el nuevo párrafo tercero del apartado 1 de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 dispone que: «Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley». Para abordar el tema señala la resolución que es preciso partir de la situación existente hasta esta reforma de la Ley de 53/2002 de 30 de diciembre. La Disposición Transitoria Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que «lo dispuesto en esta Ley (...) será de aplicación a las (...) obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor». Por tanto, en la actualidad ya estaban excluidas de la necesidad de constituir el seguro decenal las actuaciones de rehabilitación de edificios destinados principalmente a vivienda para cuyo proyecto de rehabilitación se hubiere solicitado la licencia antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la Ley 38/99, y que por alterar la configuración arquitectónica del edificio estuvieren sujetas a dicha Ley, entendiendo por alteración de la configuración arquitectónica la actuación que tenga el carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio [art. 2.2.b) Ley de Ordenación de la Edificación]. Y no sólo las obras de rehabilitación de edificios ya existentes cuyo destino principal sea el de vivienda, sino también las actuaciones de reforma, modificación o ampliación, supuestos todos ellos englobados bajo el citado apartado 2.b) del artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Y en cuanto se refiere a la reforma llevada a cabo por la Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social de 2002, el legislador ha impuesto dos requisitos para que pueda aplicarse la exención del seguro decenal: ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp4 Carlos Lalana del Castillo a) En primer lugar, se exige que se trate de un supuesto de rehabilitación de edificio que implique una intervención total o parcial en los términos que resultan del referido artículo 2.2.b de la Ley 38/99. El término concretamente elegido por el legislador, «rehabilitación», confrontándolo con los supuestos de obras en los edificios ya existentes enumerados en el artículo 2.2.b de la ley, obligaría a entender que sólo en los casos de rehabilitación «estricto sensu» puede aplicarse la exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalarían esta idea la regla «inclusio unius, exclusio alterius» y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta. Se impone por tanto el estudio de qué se entiende por obra de rehabilitación de un edificio, en contraste con las de reforma, ampliación o modificación. Y en este sentido, recuérdese que, como se acaba de precisar, el artículo l.l del Real Decreto 2329/1983, de 28 de julio, sobre protección a la rehabilitación del patrimonio residencial y urbano, define las actuaciones de rehabilitación como «las adecuaciones constructivas o funcionales de (...) edificios cuyo destino principal sea el de vivienda», añadiendo el artículo 31 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia vivienda y suelo del Plan como modalidades de esta actuación rehabilitadora las de remodelación de un edificio, adecuación estructural (garantizar su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez), adecuación funcional (accesos, estanqueidad, aislamiento térmico, redes generales de servicios, etc.) o adecuación de habitabilidad (condiciones mínimas para su uso conforme a su destino, medidas de ahorro de energía o de eliminación de barreras arquitectónicas y la ampliación del espacio habitable). Son, en esencia, obras dirigidas a cumplir los requisitos básicos que a toda edificación obliga el artículo 3.l de la Ley de Ordenación de la edificación, relativos a funcionalidad, seguridad y habitabilidad del edificio, más la posibilidad expresamente incluida en el artículo 31 del Real Decreto sobre financiación del Plan de la ampliación del espacio habitable. La amplitud del concepto legal de «rehabilitación» induce a pensar que, pese a su literalidad, también están excluidos del seguro decenal los casos en que la actuación rehabilitadora va unida a obras de reforma, ampliación o modificación del edificio que se realizan simultáneamente y bajo la misma licencia urbanística de edificación [cfr. arts. 4.c) y 5 del Real Decreto 2329/1983], quedando solamente sujetas a la prestación de la garantía del seguro de daños materiales o de caución las obras de reforma, ampliación o modificación del edificio que, por no venir exigidas por su deterioro, puedan catalogarse de mejora del inmueble, es decir, las que no tengan su causa en el deber de conservación impuesto a los propietarios de los edificios [art LOE]. 112 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp5 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN Según la resolución desde el punto de vista registral, al tratarse de una cuestión urbanística y técnica, el Registrador habrá de atenerse a la calificación que a la obra concreta dé la licencia de edificación, también necesaria para este tipo de obras en las distintas normas urbanísticas autonómicas como lo estaba en el TRLS de 1992, de manera que no será preciso acreditar la constitución del seguro decenal si la licencia testimoniada autoriza una rehabilitación del edificio, aunque, además, permita su reforma o modificación, total o parcial, o a la ampliación de su volumetría, y, por el contrario, debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación. Los casos dudosos se podrán resolver mediante certificación del arquitecto en la que conste que el proyecto se refiere a supuestos que la Ley de Ordenación de la Edificación establece como de rehabilitación, y por medio de la licencia municipal, que debe indicar a qué tipo de obras se refiere. En relación con ello, conviene destacar que si en un edificio de nueva planta se debe conservar la fachada por imperativo del Plan General de Ordenación Urbana, no cabe por ello dejar de entender que nos hallamos ante un supuesto de obra nueva, y no de mera rehabilitación; siendo por ello exigible sin lugar a dudas la constitución del seguro decenal. b) En segundo lugar, es también exigible para la exoneración del seguro decenal respecto de los edificios en rehabilitación que la licencia para el proyecto de nueva construcción del edificio que se ha rehabilitado hubiese sido solicitada antes de la entrada en vigor de la Ley, término que hay que entender se refiere a la fecha de vigencia de la propia LOE, no de la Ley 53/2002, pues su artículo 105 se limita dar una nueva redacción a la disposición adicional segunda de la LOE, no a crear una nueva norma. Es evidente que el proyecto a que alude es el de construcción de nueva planta del edificio en que se ha realizado ahora la obra de rehabilitación, distinción entre nueva construcción y rehabilitación claramente recogida en el art. 2.2 LOE, y no a la licencia para el proyecto de rehabilitación del edificio, porque, como ya vimos, la no sujeción de cualquier obra en edificio ya existente cuando la licencia se ha solicitado con anterioridad al 6 de mayo de 2000 ya se declaraba en la Disposición Transitoria Primera de la LOE. 2. Nueva legislación impulsora de la rehabilitación Recientemente también se ha referido a la rehabilitación el Consejo de Ministros de 5 de abril de 2013 al aprobar el Real Decreto 233/2013 de 5 de abril por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbanas ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp6 Carlos Lalana del Castillo Se contemplan ayudas a la rehabilitación edificatoria en edificios e instalaciones para mejorar su estado de conservación, garantizar la accesibilidad y mejorar la eficiencia energética. Para poderlas recibir los inmuebles deberán tener una antigüedad anterior a 1981, al menos el 70% de su superficie debe tener uso residencial de vivienda y constituir el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios. Podrán solicitar estas ayudas comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios de viviendas. Se concederán ayudas de hasta por vivienda para conservación, por vivienda para mejora de la eficiencia energética (5.000 si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio) y por vivienda para mejora de accesibilidad (art PEV). En el caso de la regeneración urbana, se financiará la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, de urbanización o reurbanización del espacio público o de edificación en sustitución de edificios demolidos. Los beneficiarios serán quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral del ámbito de actuación con ayudas de hasta por vivienda rehabilitada, por vivienda construida en sustitución de otra demolida y por vivienda para la obra de urbanización (art PEV). El Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) lanza un programa de rehabilitación energética de viviendas con el fin de mejorar el estado de conservación de los edificios de viviendas, su seguridad, habitabilidad, salubridad y accesibilidad. Con una dotación de 100 millones de euros, este programa busca promover la realización de medidas de ahorro y eficiencia sobre la envolvente y las instalaciones térmicas de los edificios existentes de uso residencial, y la incorporación de energías renovables (biomasa y geotermia, principalmente). Podrán ser beneficiarios de las ayudas o de la financiación de este programa las comunidades de propietarios de edificios residenciales de uso vivienda, las comunidades de bienes de los propietarios de edificios de viviendas no divididas horizontalmente y las personas físicas propietarias de un edificio de viviendas unifamiliar. Se considerarán actuaciones susceptibles de ayuda las actuaciones integrales en edificios de viviendas siempre que comprendan una o varias de las siguientes medidas que mejoren la calificación energética del edificio o viviendas afectadas: 114 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp7 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica de los edificios de viviendas existentes Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas de los edificios de viviendas existentes Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria de los edificios de viviendas existentes Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones de calefacción, refrigeración y producción de agua caliente sanitaria de los edificios de viviendas existentes. De cualquier forma cuando se habla de rehabilitación se distingue la rehabilitación de edificios de la rehabilitación de vivienda. Esta legislación ha sido completada por la L3R al indicar las actuaciones sobre el medio urbano y sus fórmulas de ejecución. En el Decreto de 14 de abril de 2009 del Gobierno de Aragón (1) cuando se refiere a la rehabilitación de edificios exige que tengan al menos un 50% de su superficie útil existente o resultante de las obras destinada al uso de vivienda. (1) La Comunidad de Madrid considera como requisitos administrativos para acceder a las ayudas por rehabilitación los siguientes: 1. Haber obtenido la Calificación Provisional por parte de la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, de las actuaciones subvencionables previamente a su ejecución. Las ayudas previstas podrán ser anticipadas en un 50%, una vez concedida la Calificación Provisional. 2. Obtener la Calificación Definitiva, una vez concluidas y aprobadas las obras. 3. Cumplir los requisitos establecidos en la Orden de bases reguladoras y, en todo caso, los siguientes: 4. Además son requisitos generales: 4.1. El uso del edificio será residencial, en al menos un 50% del conjunto del número de viviendas y locales El edificio, al menos el 50% del conjunto del número de viviendas y locales, deberá destinarse a vivienda habitual y permanente La antigüedad de los edificios debe ser mayor de 25 años En el caso de edificios incluidos en un Área de Rehabilitación, el 50% de los edificios deberán destinarse a uso primordialmente residencial, y de estos, al menos el 70%, tener una antigüedad mayor a 25 años. 5. Y son requisitos específicos: 5.1. Las actuaciones de seguridad estructural que deban realizarse por causas ajenas a la conservación y mantenimiento del edificio, deben ser justificadas por un técnico competente en la materia En actuaciones de accesibilidad, la antigüedad del edificio debe ser mayor a 15 años. En caso de residir una persona con una discapacidad mayor o igual al 33% o una persona de 65 años o más, no será necesario cumplir este requisito de antigüedad. ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp8 Carlos Lalana del Castillo Se entienden por obras de rehabilitación de edificios las obras de mejora de la seguridad, estanqueidad, accesibilidad y eficiencia energética en los elementos comunes del edificio, y en concreto las siguientes: La adecuación estructural, que proporcione al edificio condiciones de seguridad constructiva, que garantice su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez. La adecuación funcional, que proporcione al edificio condiciones suficientes respecto a los accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedad, incluyendo la adecuación de cubierta, así como la adaptación a la normativa vigente en materia de instalaciones. También se incluyen las actuaciones que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad a la legislación vigente así como las que tengan por objeto la reducción del consumo energético y la mejora de las condiciones acústicas de los edificios. Para calificar como protegida una actuación de rehabilitación de edificio, se exigirá que los edificios objeto de remodelación dispongan de adecuación estructural y funcional o vayan a alcanzarlas simultáneamente; y los que van a ser rehabilitados para obtener la adecuación funcional dispongan ya de adecuación estructural. En todo caso la norma prescribe que en edificios carentes de seguridad estructural y constructiva, de suministro eléctrico, de distribución de agua, de una adecuada funcionalidad de la red de saneamiento general y de una conveniente estanqueidad frente a la lluvia, no se protegerá le realización de obras que no incluyan las necesarias para la consecución de estas condiciones. Para la normativa aragonesa son obras de rehabilitación de vivienda: 1. Las que proporcionen condiciones mínimas respecto a su superficie útil y programa, distribución interior, instalaciones, servicios higiénicos e instalaciones de cocina, ventilación, iluminación natural y aireación. 2. Las que tengan por objeto la reducción del consumo energético y la mejora de las condiciones acústicas de la vivienda, entendiendo por éstas las de adaptación de los cerramientos a los parámetros que exigen las respectivas normativas vigentes. 3. Las que permitan la adaptación a la normativa vigente en materia de instalaciones o aquellas que tengan por finalidad la accesibilidad universal, y en concreto las obras de adaptación de las viviendas a las necesidades de las personas con discapacidad o de personas mayores de 65 años, o aquellas que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, así como la ampliación del espacio habitable conforme a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico, siempre que la superficie útil resultante no exceda de 90 m 2. Y no hay que olvidar que existe una pluralidad de normativa autonómica y para 116 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp9 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN el particular o la comunidad que quiera realizar actuaciones en su vivienda o edificio va a ser fundamental que las obras de rehabilitación sean consideradas como tales por la normativa estatal y/o autonómica para poder ser beneficiarios de las ayudas, subvenciones y deducciones legales por lo que aunque una obra pueda ser considerada como de rehabilitación aplicando algunas de las normas legales mencionadas, realmente esto sólo va a interesar a comunidades y propietarios particulares en cuanto también quede amparada la actuación rehabilitadora concreta en las ayudas estatales o autonómicas dispensadas por las normas respectivas. 3. Consideraciones del Ministerio de Fomento sobre las obras de rehabilitación Creo de interés aportar a continuación lo que el Ministerio de Fomento ha ido respondiendo a las preguntas de los particulares sobre si una obra podía considerarse o no de rehabilitación con efectos de deducción en el IRPF o de aplicación del IVA reducido: La sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros son obras que están incluidas en el ámbito objetivo de la deducción? Se encuentran dentro del ámbito objetivo de la deducción las nuevas instalaciones que signifiquen mejorar los estándares de seguridad y habitabilidad precedentes o que busquen la adecuación a la normativa reglamentaria vigente (como, por ejemplo, reglamento para baja tensión, código técnico de la edificación en lo referente a fontanería y saneamiento, etc.). También se incluyen en el ámbito objetivo de la deducción aquellas obras dirigidas a una utilización más eficiente del agua o de la electricidad. Si la obra se realiza como mera ampliación de las instalaciones existentes (por ejemplo, dotar a la vivienda de un nuevo punto de luz o punto de agua), no entraría en el ámbito de la deducción. Tampoco si se realiza como simple mejora estética (por ejemplo, cambiar interruptores por otros de color, etc.). La sustitución de los aparatos de aire acondicionado por otros más eficientes estaría incluida dentro del ámbito de la deducción? Si la actuación se limita a la sustitución del aparato eléctrico, sin la realización de ningún tipo de obra, queda fuera del ámbito de la deducción. Sería una actuación similar a cambiar cualquier electrodoméstico poco eficiente (lavadora, lavavajillas, etc.) por otro de mayor eficiencia, por ejemplo de clase A. Sí podría aplicarse la deducción si previamente existía una instalación obsoleta e ineficiente y ha sido sustituida por una nueva instalación completa de aire acondicionado, con equipos de alto rendimiento, ya que se estarían realizando obras que contribuyen a mejorar la eficiencia energética en el consumo de la vivienda. Para garantizar este aspecto, deberían instalarse equipos de alta eficiencia energética, según la clasificación reglamentaria equipos de las clases A o B. Puede obtenerse información en la base de datos del IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía). ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp10 Carlos Lalana del Castillo Se puede aplicar la deducción por la instalación de aire acondicionado nueva que no sustituye a otra anterior? Esta obra quedaría fuera del ámbito objetivo de la deducción, ya que una nueva instalación no supone ninguna mejora en la eficiencia energética de la vivienda. La instalación de un ascensor (o rampa) si antes no lo había, queda siempre incluida? Sí. La instalación de un ascensor (o una rampa) se considera una mejora de la accesibilidad al edificio y sus viviendas. Las obras de mejora en un ascensor o rampa ya existentes quedan siempre incluidas? Si el edificio ya está dotado de ascensor (o rampa) y las obras se efectúan para adaptarlo a la normativa vigente, para mejorar su seguridad, o para adecuarlo a las necesidades de personas con discapacidad (por ejemplo, ampliándolo cuando sea posible en el caso del ascensor, o disminuyendo la pendiente en el caso de rampas), también se consideraría dentro del ámbito objetivo de la deducción Si la actuación es meramente estética no entraría en el ámbito de deducción. La sustitución de una instalación eléctrica con radiadores eléctricos por otra más eficiente se consideraría incluida dentro del ámbito objetivo de la deducción? Los radiadores eléctricos no utilizan ninguna instalación especial, por lo que sustituirlos no implica ninguna mejora de la instalación actual. Sería un caso análogo al de realizar obras para una nueva instalación, y esto quedaría fuera del ámbito de la deducción. Sí se incluirían en el ámbito de la deducción las obras de mejora en los sistemas de instalaciones térmicas (calefacción o agua caliente) en la medida que mejoren su eficiencia energética o utilicen energías renovables. Por ejemplo, se incluiría la instalación de placas solares. Puedo aplicar la deducción si cambio una caldera de gas por otra más eficiente? Si la actuación se limita a la sustitución de una caldera de gas, sin la realización de ningún tipo de obra, queda fuera del ámbito de la deducción. Sería una actuación similar a cambiar cualquier electrodoméstico poco eficiente por otro de mayor eficiencia, por ejemplo de clase A. No obstante, aunque no pueda aplicarse la deducción, existen ayudas para la sustitución de calderas y electrodomésticos por otros más eficientes que pueden consultarse en la página web del IDAE. Sí se puede aplicar la deducción si la actuación implica realizar obras para mejorar las instalaciones térmicas existentes, en el sentido de aumentar su eficiencia energética o bien utilizar energías renovables. Puedo aplicar la deducción por la sustitución de las ventanas de mi vivienda? Las obras de cambios de ventanas (acristalamiento y carpinterías) se incluyen en el ámbito objetivo de la deducción siempre que contribuyan a mejorar el aislamiento de la vivienda respecto a los materiales originales. En el caso de sustitución de ventanas, deben instalarse ventanas de doble acristalamiento. En el caso de modificación de los perfiles de las ventanas, los nuevos deben incorporar rotura de puente térmico. También puede considerarse 118 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp11 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN incluido en el ámbito de la deducción la colocación de una doble ventana, instalando una nueva sobrepuesta a otra existente. Tiene que ser la vivienda en la que realizo las obras mi vivienda habitual? No es necesario que la vivienda sea su vivienda habitual, admitiéndose la deducción por las obras realizadas en segundas viviendas o en viviendas alquiladas por particulares. Puedo aplicar la deducción a obras realizadas en un inmueble que utilizo como despacho profesional, plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos? No, la deducción no puede aplicarse en estos casos. Puedo aplicar la deducción si las obras que se han realizado en mi vivienda o edificio han sido impuestas por la Administración tras una Inspección Técnica de Edificios? En estos casos se puede aplicar la deducción, siempre y cuando las obras no hayan sido meramente estéticas (por ejemplo, pintura de fachada o pintura de escalera). Se puede aplicar la deducción si se ha actuado sobre elementos estructurales del edificio para reforzarlos (cimientos, forjados, vigas ), para eliminar humedades, para mejorar la accesibilidad (ascensores, rampas ) o para mejorar la eficiencia energética del edificio o de sus viviendas. Puedo aplicar la deducción por la contratación de una línea ADSL o la televisión digital de pago por los gastos de compra de equipos, gastos de mano de obra y materiales o cuotas mensuales pagadas al operador telefónico por la prestación de los servicios de ADSL y TDT de pago? No, ya que estas actuaciones no tienen la consideración de obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación en el edificio en el que se encuentre la vivienda del contribuyente, para permitir el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda del contribuyente. Puedo aplicar la deducción si acometo obras para cerrar la terraza de mi vivienda, instalando doble acristalamiento? En el caso de cerramiento de terrazas, tendederos, etc., donde se gane superficie habitable a la vivienda, las obras no se pueden acoger a la deducción, al tratarse de nuevos cerramientos. Si cambio el suelo de mi vivienda para instalar parquet. Puedo aplicar la deducción? En general no puede aplicarse por este concepto. Cambiar el suelo es una acción con fines meramente estéticos y no produce mejoras en el aislamiento de la envolvente del edificio. Si realizo obras en mi cocina / baño, incluyendo el cambio de mobiliario. Puedo aplicar la deducción? Generalmente no. En el caso de cambio de mobiliarios de cocina, baño, armarios, muebles etc., no se está contribuyendo en ninguna forma a la eficiencia energética, seguridad y estanqueidad o accesibilidad del edificio. Sí se podría aplicar la deducción para obras de mejora de la instalación de gas o eléctrica, con el fin de adaptarla a la normativa vigente. Es decir, si la instalación anterior no cumplía la normativa y la actual sí la cumple. En este caso se mejora la seguridad de la vivienda. ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp12 Carlos Lalana del Castillo También se podría aplicar la deducción si las obras tienen por objeto mejorar la accesibilidad, por ejemplo, cambiar una bañera por una ducha o adaptar los muebles de cocina y baño para permitir su uso por personas con discapacidad. Puedo aplicar la deducción por un cambio de puertas interiores? Y en el caso de puertas exteriores? En el caso de obras para el cambio de puertas interiores del edificio o puertas interiores de una vivienda, no se mejora la estanqueidad ni la seguridad estructural del edificio. Podría considerarse que se mejora la seguridad en el caso de instalar puertas ignífugas de protección contra incendios, y en ese caso sí sería de aplicación la deducción. En el caso de puertas exteriores, sólo se podría aplicar la deducción si puede acreditarse una mejora en la estanqueidad del edificio (por ejemplo, si la puerta anterior tenía deficiencias en cuanto a aislamiento del exterior), o la mejora de la seguridad estructural del edificio (por ejemplo, protección frente a incendios). También se puede aplicar la deducción si el cambio de las puertas es necesario para mejorar la accesibilidad (por ejemplo, instalando algún dispositivo que facilite la apertura de la puerta a personas con movilidad reducida). Puede aplicarse la deducción por cambios en el portero automático? Y por la instalación de una alarma? No, en estos casos no se está actuando para mejorar la seguridad estructural del edificio. Dan derecho a deducción las obras llevadas a cabo por una comunidad de propietarios? Sí. La cuantía susceptible de formar la base de la deducción de cada contribuyente vendrá determinada por el resultado de aplicar a los importes satisfechos del coste de las obras efectuadas por la comunidad de propietarios, el coeficiente de participación que tuviese en la misma. Si la comunidad de propietarios en la que vivo ha realizado una obra en un elemento común, tengo derecho a la deducción? Depende del lugar de la comunidad donde se realicen las obras. Aun cuando el tipo de obra efectuada pudiera estar comprendida dentro del ámbito objetivo de esta deducción, nunca se podrá aplicar la misma si las citadas obras se efectúan en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos. Por el contrario, si las obras se realizan en otros elementos comunes (portería, escaleras, azotea ) sí podrían ser susceptibles, según su naturaleza, de beneficiarse de la deducción. La deducción por obras de mejora en la vivienda se aplica sobre las cantidades satisfechas en el año, sin que la normativa reguladora de la misma establezca reglas especiales para los casos en los que se utilice financiación ajena. Por tanto, en el año en el que se ha satisfecho el importe de las obras se aplicará la deducción sobre el importe total satisfecho ( euros), con independencia de que exista o no financiación ajena y sin perjuicio del límite máximo aplicable a la base anual de la deducción. En consecuencia, las cantidades satisfechas por el préstamo no dan derecho a la deducción. 120 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp13 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN En el caso de una comunidad de propietarios que va a realizar en los próximos años obras de mejora en el edificio, para lo cual ha aprobado derramas para cada uno de los propietarios de las viviendas del inmueble, pueden aplicar los propietarios la deducción por obras de mejora por las derramas satisfechas en ejercicios anteriores al de realización de las obras? No. La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora en viviendas sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración. La deducción se aplicará cuando la comunidad de propietarios satisfaga el importe de las obras de mejora realizadas, por lo que será en ese momento cuando cada uno de los propietarios podrá aplicar la deducción sobre la parte del importe satisfecho que le corresponda. A qué tipo de obras, distintas a las de rehabilitación, es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA? Hasta el 13/04/2010 se aplicaba el tipo del 8 por ciento (hoy 10% al ser el tipo reducido) si se trataba de ejecuciones de obra de albañilería y no de otro tipo. Desde el 14/04/2010 y hasta el 31/12/2012, se aplica el 10% a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas. En este concepto se pueden incluir las obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc. Qué se entiende por «materiales aportados» en obras de renovación y reparación? Todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma, incluidas las actuaciones subcontratadas a terceros. No tendrán la referida consideración de «materiales aportados» aquellos bienes utilizados como medios de producción por el empresario que lleve a cabo las operaciones de renovación o reparación, que no se incorporan materialmente al edificio al que la obra se refiere, tales como maquinaria, herramientas, etc. Cómo se aplica el requisito referido al coste de materiales en el caso de obras de renovación y reparación? Quien realice las obras no debe aportar materiales cuyo coste supere el 40 por ciento de la base imponible de la operación (desde el artículo 23 del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, antes era el 33 por ciento de la base imponible). Por ejemplo: La colocación del suelo de una vivienda por , correspondiendo a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al 10 por ciento de IVA. Una obra por un importe total de , si los materiales aportados ascienden a 5.000, tributa, sin embargo, al tipo general del 21 por ciento de IVA. En la factura se hará constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40% de la base imponible. Dentro de una misma ejecución de obra, calificada globalmente como entrega de bienes, no podrá diferenciarse la parte correspondiente al servicio que lleve ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp14 Carlos Lalana del Castillo consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo del 10 por ciento. En el segundo ejemplo planteado no cabría facturar por separado una entrega de materiales de aplicando el 21 por ciento y una prestación de servicios de a un tipo del 10 por ciento. Es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a los servicios de reparación de viviendas aseguradas? Tributarán al 10 por ciento cuando el asegurado que utiliza la vivienda para uso particular, o la comunidad de propietarios, contratan directamente con la empresa de reparaciones quedando obligados frente a la misma a efectuar el pago. Por el contrario, tributarán al 21 por ciento cuando la compañía de seguros sea la destinataria jurídica de las reparaciones, y por consiguiente, quien conste como tal en las correspondientes facturas. Cuál es el tipo impositivo aplicable en las reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario? Se aplica un 21 por ciento de IVA pues el propietario, destinatario de los servicios de reparación, destina la vivienda al arrendamiento y no al uso particular. Se aplica el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a los servicios de mantenimiento de ascensores, calderas o instalaciones eléctricas en comunidades de propietarios? No. El tipo reducido se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación. El mantenimiento de instalaciones no tiene la consideración de ejecución de obra, por lo que el tipo impositivo aplicable a estas operaciones será el 21 por ciento. Se aplica el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a las obras de reparación o renovación de piscinas en viviendas o en comunidades de propietarios? No. Las piscinas no se consideran edificios o partes de los mismos destinados a vivienda. El tipo impositivo aplicable será el 21 por ciento. La instalación de un ascensor en un edificio de viviendas se considera obra de rehabilitación? Sí, se les aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA siempre y cuando formen parte de un proyecto global de rehabilitación cuyo coste exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo. Qué elementos se deben computar para calcular el coste global de unas obras de rehabilitación? Se considerará coste total de las obras o coste total del proyecto de rehabilitación el importe total, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, que soporte el promotor como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras. Dentro del concepto de coste total del proyecto de rehabilitación también se incluirá el de la licencia de obras que resulte preceptiva al efecto. 122 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp15 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN II. OBRAS DE REHABILITACIÓN EN LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES CONFORME A LOS ARTÍCULOS 7 Y 10 DE LA LPH 1. Obras en los elementos privativos Según el art. 7.1 LPH el propietario de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Por lo tanto el propietario pueda alterar la distribución interior de su piso o local, o las instalaciones o servicios que se comprendan en su vivienda privativa. Se prohíben las obras realizadas en viviendas (también locales) que menoscaben la seguridad del edificio. Parece que si las obras tienen un proyecto firmado por un técnico competente, y existe concesión de licencia, siempre que sea legalmente exigible, no se altera la seguridad del edificio. Si la vivienda está arrendada el arrendatario necesita recabar el consentimiento del arrendador si la obra tiene carácter permanente y va a modificar la configuración del espacio arrendado, ya que si no lo hace éste puede resolver el contrato de arrendamiento, según el art del Texto Refundido de la Ley de arrendamientos de 1964 para los arrendamientos anteriores a 1 de enero de 1994 y según el art d de la LAU de 1994 para los arrendamientos posteriores a dicha fecha (2). También se condiciona la posibilidad de realizar obras que alteren la estructura general del inmueble, entendida como la distribución física o jurídica de los elementos que componen la propiedad horizontal, tal y como se encuentran configurados en el título constitutivo de la propiedad horizontal a lo dispuesto por los arts. 10.1d) y e) LPrH, que considera necesarias al tratarse de obras en el ámbito de la rehabilitación, regeneración o renovación urbanas impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios: «d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la construcción de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el art del texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que (2) Una recopilación de sentencias sobre resolución del contrato por obras inconsentidas se puede consultar en Sepín, arrendamientos urbanos, septiembre-octubre 2009, nº 301, pp. 53 a 126. ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp16 Carlos Lalana del Castillo resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.» Lo mismo puede aplicarse a la alteración de la configuración exterior del edificio si está dentro del ámbito de la rehabilitación, renovación o regeneración urbana. En realidad hasta la reforma de la LPH realizada por la L3R cualquier obra que alterase la estructura general del inmueble interior o exteriormente necesitaba del consentimiento de la Junta de propietarios, mientras que, actualmente, si son obras que se refieren a la rehabilitación, regeneración o renovación urbanas, no la necesitan, al considerarlas el art.10 de dicha ley como obras necesarias que no requieren del acuerdo de la Junta de propietarios, aunque modifiquen el título constitutivo o los Estatutos. Por lo tanto actualmente en los demás casos que no sean de rehabilitación, regeneración o renovación urbana si se sigue exigiendo el consentimiento de la Junta de propietarios para que pueda procederse a la unión, división, segregación o agregación de pisos o locales, ya que se modificaría el título constitutivo y si existiera una cláusula en los estatutos de la comunidad de propietarios que eximiera de la necesidad de consentimiento de la Junta de propietarios para realizar este tipo de obras habría que considerarla nula según jurisprudencia mayoritaria. Y lo mismo cabe comentar respecto a las obras en elementos privativos que alteren la configuración exterior o fachada del edificio que no sean de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas que necesitarán del consentimiento de la Junta de Propietarios, sin que baste la licencia municipal para no pedir autorización a la comunidad. Y si las obras afectan al título constitutivo y no son de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas se requiere la unanimidad total de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación según el art de la LPH. Para estas obras que no son de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas en que necesitamos el consentimiento de la Junta de propietarios podemos aplicar lo dispuesto por el Tribunal Supremo respecto a que es posible que el consentimiento de la comunidad sea otorgado de forma tácita. Para el 124 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp17 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN TS ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (3) Conocimiento no equivale a consentimiento tal y como indica el TS, por lo que la ejecución de las obras a vista, ciencia y paciencia de la comunidad y sin oposición de esta durante su ejecución no supone consentimiento tácito de la comunidad Las obras de rehabilitación privativas tampoco pueden perjudicar los derechos de otros propietarios sin su consentimiento, salvo que vengan impuestas por la Administración. Si algún propietario es perjudicado podrá instar la cesación de la actividad lesiva o la reposición del elemento alterado, y así lo viene admitiendo la jurisprudencia. No podemos olvidar tampoco la obligación de comunicación del propietario que pretende realizar las obras al representante de la comunidad, pudiendo calificar esta obligación como de información y que sólo es necesaria en obras de cierta entidad. Aunque la ley no prevé ninguna sanción en caso de inobservancia de esta obligación de comunicación previa, sí ha podido preverse alguna sanción en los estatutos o en las normas de régimen interior. 2. Obras en los elementos comunes (4) Hay que distinguir las obras de conservación de las obras de rehabilitación. Las obras de conservación están destinadas a mantener el edificio en perfecto uso y a corregir sus deterioros, aunque el mandato de la LPH se refiere no solo al edificio sino también a los servicios (5). Las obras de rehabilitación son las que permiten la remodelación del edificio y su adaptación estructural, funcional o de habitabilidad. (3) STS , El Derecho Jurisprudencia en adelante EDJ; Auto del TS de , EDJ (4) Son de interés las sentencias sobre obras en elementos comunes citadas en Sepín, Propiedad horizontal, septiembre-octubre 2010, pp (5) En este sentido se manifiesta Herrero de Eg a ñ a Octavio de To l e d o, F., «Estudios sobre Propiedad Horizontal», en IX Obras de conservación del edificio y de accesibilidad, La Ley, 2009, p ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp18 Carlos Lalana del Castillo Las obras de rehabilitación pueden ser obras necesarias para la adecuación estructural garantizando la seguridad de la estructura del edificio o para la adecuación funcional de los edificios proporcionándole las debidas condiciones de accesibilidad, estanqueidad, aislamiento térmico, redes generales de agua, gas, electricidad, telefonía, saneamiento, etc. Las obras de rehabilitación tienden a modernizar o renovar el parque de edificios, optimizando las condiciones de habitabilidad de las viviendas individuales y la accesibilidad y seguridad de los edificios en su conjunto. Se trata así de evitar el deterioro y obsolescencia progresiva de los edificios, sus instalaciones y servicios. Todas las comunidades autónomas tienen políticas de fomento de la rehabilitación de los edificios con el objeto de mejorar la eficiencia energética e hídrica de los mismos, las condiciones de seguridad y accesibilidad de los inmuebles, y de garantizar el derecho a la igualdad de oportunidades por parte de las personas con discapacidad. El fomento de la rehabilitación ha llevado a la Administración a habilitar una inspección técnica de los edificios con carácter periódico de la que puede derivar la imposición a la comunidad de la ejecución de obras de adaptación en el edificio para asegurar que el mismo reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, accesibilidad, seguridad y estanqueidad exigidas. Aunque cualquier alteración de la estructura del edificio o de las cosas comunes que no sea una actuación de rehabilitación, renovación o regeneración urbana, ni de establecimiento de nuevos servicios comunes de interés general o de acceso a los servicios de telecomunicación (en estos casos el art. 17 de la LPH impone mayorías específicas para su aprobación), al afectar al título constitutivo debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, lo cual exige unanimidad de todos los propietarios, bastando la no oposición de los no asistentes a Junta según el art de la LPH. La instalación de un ascensor o su reparación que si tratan de eliminar barreras arquitectónicas se consideran necesarias por muchas decisiones jurisprudenciales, aunque el artículo 17.2 de la LPH al aplicar el art b) de la LPH, si excede su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas o subvenciones públicas, de 12 mensualidades de gastos comunes, exige voto favorable de mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación. Las obras que no alteren la estructura de las cosas comunes y que no sean de rehabilitación, regeneración o renovación urbana ni se refieran a los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, ni a instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, no deben quedar sujetas al régimen de una- 126 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp19 PROPIEDAD HORIZONTAL Y OBRAS DE REHABILITACIÓN nimidad. Bastará para las mismas el régimen de mayorías residual establecido en el art de la LPH, bastando el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Y en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (6). (6) Sabemos que si se trata de establecimiento de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general hay que aplicar el art de la LPH que exige mayoría de 3/5 que a su vez representen las 3/5 partes de la cuotas de participación, y que si se trata de obras cuyo importe no exceda de tres mensualidades de gastos comunes se exige la mayoría anteriormente indicada por el art de la LPH. Son casos de obras necesarias según los Tribunales de Justicia, tal y como indica Echevarría Sum m e r s en Memento Propiedad Horizontal , pp , las siguientes: Las de instalación de ascensor cuando se pruebe que la obra trata de suprimir barreras arquitectónicas para personas con discapacidad, por residir, trabajar o prestar sus servicios en el edificio alguna persona con discapacidad o mayor de 70 años de edad (AP Barcelona y ; AP Bizkaia , EDJ ; AP Alicante , EDJ 81027; AP Bizkaia , EDJ 60347; AP Asturias ). De hecho, el Tribunal Supremo ya había apuntado esta solución antes incluso de la reforma de la LPH operada en el año 1999 (STS , EDJ ; , EDJ ; , EDJ 5781; , EDJ 4739; , EDJ 868). (Sin embargo el TS declara en sentencia de que no procede la instalación del ascensor si hay privación del derecho de uso exclusivo del patio común a un propietario. En el mismo sentido se manifiestan la SAP Madrid de y la SAP de Madrid de Por el contrario permiten la instalación aunque el patio privativo quede afectado la STS de , la SAP de Vizcaya de y la SAP de Almería de Todas ellas citadas en Sepín, Propiedad horizontal, 4º trimestre 2012, nº 315, pp ) Reparaciones y sustitución de ascensor. Entre las actuaciones indicadas se comprenden sin afán de exhaustividad la instalación de sistemas de emergencia en los ascensores, la instalación de puertas interiores reglamentarias, la instalación de amortiguadores de contrapesos adecuados, la sustitución del alumbrado de la cabina, la adecuación a la normativa del acceso al cuarto de poleas y la ampliación del recorrido del ascensor con la finalidad de eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y movilidad de las personas con discapacidad. Si las mismas vienen exigidas por la normativa vigente, habrán de tener siempre la condición de obras necesarias, con las consecuencias que de ello se derivan (STS , EDJ 5781; , EDJ 4739; , EDJ 868; , EDJ 11955; Y más recientemente STS , EDJ ; TSJ Navarra , EDJ ; SAP Salamanca ; SAP Navarra , EDJ ; SAP Asturias , EDJ 35015). También tienen carácter necesario según los Tribunales a las obras por las cuales se procede a la apertura de una puerta de acceso al ascensor en una planta en la que no existía (planta entresuelo), por cuanto que se trata de un actuación que no sólo se encuentra dirigida a suprimir barreras arquitectónicas, sino que, además, resulta exigida para la adecuada habitabilidad y normalización del disfrute del edificio y sus elementos comunes por los diferentes propietarios SAP Gerona , EDJ ). Sustitución del sistema de calefacción El Tribunal Supremo ha calificado como obra necesaria la sustitución de los antiguos elementos de calefacción, así como el cambio de sistema de calefacción, cuando el original incumple la normativa vigente en un determinado momento. Del mismo modo ha insistido en que el carácter de obra necesaria hace que se encuentre sujeto no al riguroso régimen de la unanimidad, sino al de las mayorías de propietarios y cuotas que se establecen en la LPH ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp20 Carlos Lalana del Castillo art.17.4 y sin que puedan conceptuarse como actuaciones que impliquen, sin más, una modificación del título constitutivo STS de , EDJ 5217; SAP Asturias , EDJ 35015). Impermeabilización de terrazas y zonas comunitarias Para el Tribunal Supremo la ejecución de las obras necesarias no es sólo un derecho de los propietarios, sino también una obligación, ya que las comunidades de propietarios tienen el deber de ejecutar cuantas reparaciones y obras sean necesarias, no sólo para la adecuada conservación del inmueble, sino también para evitar que la existencia de defectos en los elementos comunes impidan o menoscaben el derecho que los comuneros tienen sobre el goce y disfrute de los elementos privativos. De modo que la comunidad de propietarios será responsable de los daños que se les ocasionen a los propietarios individuales por el incumplimiento de su obligación de ejecutar las obras necesarias. Aplicando dicha doctrina al caso que ahora nos ocupa, la comunidad será responsable frente al propietario concreto, de las humedades que se le ocasionen en su vivienda por el incumplimiento de la obligación de conservarlas adecuadamente o de ejecutar las obras necesarias de impermeabilización (TSJ Navarra , EDJ 12114; STS , EDJ 1505; SAP Sta. Cruz de Tenerife , EDJ ; SAP Barcelona , EDJ ; SAP Málaga , EDJ ; SAP Ávila , EDJ ; SAP Pontevedra , EDJ ; SAP Bizkaia , EDJ 75774; SAP Madrid , EDJ 95536; SAP La Coruña , EDJ 72405). Una vez acordada una obra de reimpermeabilización de una terraza y aprobada su ejecución como obra necesaria al amparo de un informe técnico, corresponde a quien impugne el acuerdo demostrar que la obra no resulta necesaria SAP Zaragoza ). Reparación de balcones y sustitución de barandillas Del mismo modo que sucede con las terrazas, el Tribunal Supremo ha insistido en la obligación que tienen las comunidades de propietarios de ejecutar las obras de conservación y reparación necesarias de los balcones, ya que, aunque se encuentren vinculados a un piso o local de carácter privativo, tienen la consideración de elementos comunes. El Incumplimiento de la obligación de ejecutar las obras necesarias sobre estos elementos llevará aparejado la imputación de responsabilidad por todos los daños y perjuicios que se puedan ocasionar a terceros incluyendo en este término a los propios propietarios individuales del edificio SAP Madrid ; SAP Gerona , EDJ 13058). En la misma línea, se vienen entendiendo como necesarias las actuaciones de sustitución de las barandillas exteriores que vengan motivadas en el deteriorado estado de las anteriores y ello aunque dicho cambio obligue a utilizar otro tipo de material SAP Tarragona , EDJ 24534). Obras de conexión con el alcantarillado general y obras de reparación y conservación de la fosa séptica Dentro del carácter de obra necesaria el Tribunal Supremo ha incluido, también, las actuaciones necesarias para la adecuada y reglamentaria conexión de las canalizaciones y servicios de la comunidad con la red general, ya sea la eléctrica, la de alcantarillado o cualquier otra similar SAP Murcia , EDJ ). Reparaciones necesarias en techos y paredes exteriores del edificio Los tribunales reconocen el carácter de necesarias de las actuaciones en fachadas y cubiertas de los edificios cuando de las pruebas practicadas, especialmente las periciales, resulta acreditada la necesidad de dichas obras. En cualquier caso, y habiendo la Junta de propietarios adoptado el acuerdo asignando a las obras el carácter de obras necesarias, se requerirá que sea el propietario impugnante quien acredite que efectivamente las obras no tenían dicho carácter, tratándose de meras mejoras (SAP Barcelona , EDJ ; SAP Zamora ). Adecuación de las antenas de televisión. Los tribunales vienen atribuyendo el carácter de obra necesaria para el sostenimiento del inmuebles, sus servicios e instalaciones a las actuaciones de adaptación o renovación en materia de servicios de telecomunicación, y en especial para el impulso de la TDT una vez producido el denominado «apagón analógico». No se trata, pues, de obras de lujo o simples mejoras, sino de obras necesarias para garantizar no sólo la habitabilidad, sino, en especial, la funcionalidad del edificio, haciendo posible el acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información (SAP Badajoz , EDJ 63637; en contra SAP Pontevedra , EDJ 71306). 128 ISSN , XV, Zaragoza, 2013, pp Mostrar más
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