Source: http://documenti.camera.it/leg15/dossier/testi/GI0185.htm
Timestamp: 2020-01-28 20:34:58+00:00
Document Index: 130253129

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 39', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 3', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 5', 'art. 67', 'art. 18', 'art. 1']

Camera dei deputati Dossier GI0185 SERVIZIO STUDI
Titolo: Modifiche ai presupposti per l'accesso al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire - AA.C. 1771 e 1919
AC n. 1771/XV AC n. 1919/XV
Serie: Progetti di legge Numero: 212
FALLIMENTO FIDEIUSSIONE BANCARIA
FONDI DI BILANCIO IMMOBILI PER ABITAZIONE
Modifiche ai presupposti per l'accesso al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire
AA.C. 1771 e 1919
File: GI0185.doc
§ Necessità dell’intervento con legge 6
§ Incidenza sull’ordinamento giuridico 6
§ Impatto sui destinatari delle norme 6
Quadro normativo 9
Contenuto delle proposte di legge 14
§ A.C. 1771, (on. Maran ed altri), Modifiche al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, in materia di condizioni e modalità per l'accesso al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire 19
§ A.C. 1919, (on. Bernardo), Modifiche al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, in materia di condizioni e modalità per l'accesso al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire 23
§ R.D. 16 marzo 1942 n. 267. Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa (art. 67)30
§ L. 2 agosto 2004, n. 210. Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.32
§ D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122. Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210.36
§ D.M. 2 febbraio 2006. Istituzione del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, ai sensi dell'articolo 18, comma 6, del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122.49
Modifiche al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, in materia di condizioni e modalità per l' accesso al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire
Diritto civile; Cooperative
II (Giustizia)
Le proposte di legge A.C. 1771 e A.C. 1919, composte entrambe da tre articoli di analogo contenuto, si propongono di ampliare i presupposti per l'accesso al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire, previsto dal decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 ed adottato in attuazione della delega prevista dalla legge 2 agosto 2004, n. 210[1] .
Nello specifico l’articolo 1 di entrambe le proposte di legge sostituisce il comma 2 dell’articolo 12 del decreto legislativo estendendo la particolare tutela prevista dal citato Fondo di solidarietà anche a coloro che abbiano subito una perdita economica a seguito di situazioni di crisi apertesi dopo il 20 giugno 2005, data di emanazione del decreto legislativo n. 122 del 2005.
L’articolo 2 di entrambe le proposte di legge inserisce un ulteriore comma all’articolo 13 del decreto legislativo, relativo ai requisiti per l’accesso alle prestazioni del Fondo di solidarietà, mentre il successivo articolo 3 interviene sull’articolo 18 del decreto legislativo per riaprire i termini per la presentazione delle domande di accesso al Fondo di solidarietà, in considerazione delle modifiche apportate dagli articoli precedenti.
Si tratta di due proposta di legge di iniziativa parlamentare corredate, pertanto, della sola relazione illustrativa.
Le proposte in esame modificano talune disposizioni normative di rango primario: si giustifica, pertanto, l’intervento con legge.
Come precedentemente rilevato, i provvedimenti in esame novellano talune disposizioni del decreto legislativo n. 122 del 2005 al fine di ad ampliare l'ambito dei soggetti che possono accedere al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire disciplinato dal citato decreto: si tratta di materia in cui, ai sensi dell’articolo 117, secondo comma, lettera l) (Giurisdizione e norme processuali; ordinamento civile e penale; giustizia amministrativa), della Costituzione, lo Stato ha legislazione esclusiva.
Il coordinamento con la normativa vigente è realizzato attraverso la tecnica della novellazione.
Come evidenziato nelle relazioni illustrative di entrambe le proposte di legge, scopo dei provvedimenti in esame è quello di ampliare l'ambito soggettivo di operatività di talune disposizioni del citato decreto legislativo n. 122 del 2005 che tutelano gli acquirenti di immobili da costruire coinvolti in situazioni di crisi del costruttore.
Durante la scorsa legislatura il Parlamento ha approvato la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, con l’obiettivo di rafforzare la tutela dei soggetti che si associano a cooperative edilizie al fine di acquistare la proprietà di immobili da costruire (o che, pur non essendo soci di cooperative, abbiano assunto obbligazioni con le stesse finalizzate ad acquisire la proprietà o la titolarità di un diritto reale di godimento sull’immobile) e che incorrono nel rischio di perdere le somme versate, oltre che di non acquisire la titolarità del bene, a causa di eventi, quali il fallimento, che possono colpire l’imprenditore-costruttore.
La legge delegava il Governo ad emanare uno o più decreti legislativi, anche correttivi, per realizzare la tutela citata, fissando un insieme di principi e criteri direttivi che nel complesso definivano un sistema di strumenti di tutela a favore del soggetto acquirente, a partire dalla costituzione del rapporto con il costruttore e fino alla gestione della eventuale fase finale patologica del fallimento dell’imprenditore costruttore. Tra l’altro, la legge prevedeva l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza fideiussoria a pena di nullità del contratto e la previsione dell’istituzione (avvenuta con decreto del ministro della giustizia del 2 febbraio 2006) di un Fondo di solidarietà a beneficio degli acquirenti.
In attuazione della delega il Governo ha dunque emanato il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.
Il decreto legislativo – dopo aver definito una serie di concetti chiave come “acquirente”, “costruttore”, “situazione di crisi” e “immobili da costruire”[2] (articolo 1) – disciplina l’oggetto della garanzia fideiussoria.
In particolare, ai sensi dell’articolo 2, il decreto legislativo prevede l’obbligo per il costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere prima che si dia corso al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Tale obbligo, la cui violazione cagiona la nullità dell’intero contratto (si tratta, tuttavia, di una ipotesi di nullità relativa che soltanto la parte acquirente, a tutela della quale la disposizione è dettata, può far valere), grava sul costruttore sia all’atto della stipula di un contratto obbligatorio avente come finalità il trasferimento successivo della proprietà o di altro diritto reale di godimento, sia al compimento di qualsivoglia altro atto che abbia le medesime finalità (comma 1). Per le società cooperative si dispone (comma 2) che l’atto equipollente al contratto indicato al comma 1 è quello con il quale il soggetto, socio o meno della cooperativa, versa somme o assume obbligazioni per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della cooperativa stessa.
L’articolo 3 disciplina il rilascio, il contenuto e le modalità di escussione della fideiussione. In particolare, si dispone che la suddetta garanzia possa essere rilasciata soltanto da una banca, da un’impresa esercente assicurazioni, oppure da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del TUB (Testo unico bancario)[3] e sottoposti, quindi, ai controlli ed alla sorveglianza della Banca d’Italia.
La fideiussione garantisce all’acquirente, nella ipotesi in cui il costruttore incorra in uno stato di crisi, la restituzione delle somme versate, ma anche il valore di ogni altro corrispettivo che sia stato corrisposto al costruttore, come, ad esempio, l’area edificabile ceduta in permuta contro un immobile da costruire (comma 1). Il comma 2 provvede ad individuare il momento nel quale deve intendersi verificata ogni singola ipotesi di situazione di crisi, rilevante per l’operare della garanzia fideiussoria.
La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata una delle illustrate situazioni di crisi, a condizione che – in caso di pignoramento - l’acquirente abbia comunicato al costruttore la risoluzione del contratto e – in caso di fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, amministrazione straordinaria e stato di insolvenza - il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
Per quanto concerne le modalità di escussione della garanzia, esse sono state disciplinate in modo da facilitare il recupero di quanto versato dall’acquirente in tempi rapidi e con procedure semplificate:
- la fideiussione deve, quindi, prevedere la rinuncia del garante al beneficio della preventiva escussione del debitore principale;
- può essere escussa a semplice richiesta scritta dell’acquirente corredata dalla documentazione attestante i versamenti;
- il relativo pagamento deve essere effettuato dal garante entro trenta giorni dalla richiesta, senza che il mancato versamento della commissione o del premio assicurativo possa essere opposto all’acquirente.
L’efficacia della fideiussione viene meno all’atto della stipula dell’atto definitivo di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, dal momento che l’acquisto del diritto reale sul bene garantisce all’acquirente il soddisfacimento del proprio interesse sostanziale.
L’articolo 4 concerne l’assicurazione dell’immobile e sancisce l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa decennale a beneficio dell’acquirente, finalizzata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti ai vizi dell’immobile di cui all’articolo 1669 del codice civile e manifestatisi successivamente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita o di assegnazione.
L’articolo 5 definisce l’ambito di applicabilità della disciplina fin qui definita: le disposizioni relative all’obbligatorietà della garanzia fideiussoria e dell’assicurazione per i vizi dell’immobile non si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili per la cui costruzione, alla data di entrata in vigore del decreto legislativo (21 luglio 2005), sia già stato richiesto il relativo provvedimento abilitativo comunale: ciò, al fine di evitare che iniziative edilizie già in corso siano gravate da oneri ed adempimenti imprevisti al momento del rilascio del relativo preventivo.
L’articolo 6 individua il contenuto del contratto preliminare ed i documenti che ad esso devono essere allegati in modo da rendere più trasparente l’operazione negoziale e consentire al promissario acquirente di acquisirne una completa rappresentazione.
Gli articoli 7 e 8 intervengono con modifiche ed integrazioni sull’art. 39 del TUB; si tratta di disposizioni che mirano a garantire all’acquirente, da un lato (art. 7) il diritto alla suddivisione in quote del finanziamento ed il corrispondente frazionamento dell’ipoteca iscritta a garanzia; dall’altro, il diritto a che l’eventuale cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento gravante sull’immobile possa avvenire prima della stipula del contratto definitivo di compravendita o, al più tardi, contestualmente alla stipula stessa (art. 8).
Sempre al fine di garantire l’effettività dell’acquisizione dell’immobile, all’articolo 9 (“Diritto di prelazione”) il decreto legislativo prevede il riconoscimento all’acquirente, che abbia già ottenuto la consegna dell’immobile e lo abbia adibito ad abitazione principale per sé o per un parente in primo grado, del diritto di essere preferito nell’acquisto di detto immobile nel caso in cui lo stesso formi oggetto di vendita all’incanto; il prezzo di acquisto è lo stesso fissato dall’incanto.
In attuazione di quanto previsto dall’art. 3, lett. b) della legge delega, l’articolo 10 introduce esenzioni e limiti alla esperibilità della revocatoria fallimentare mentre l’articolo 11 del decreto aggiunge un articolo, il 72-bis, alla legge fallimentare (Regio decreto 16 marzo 1942, n. 267); tale disposizione è volta alla attribuzione al promissario acquirente di un immobile da costruire, in caso di fallimento del venditore o promittente tale, della facoltà di sciogliersi dal contratto: tale possibilità è attualmente riconosciuta, in alternativa a quella di subentrare nel contratto, al solo curatore, senza che il promissario acquirente possa adottare alcuna autonoma determinazione. Si disciplina, infine, l’ipotesi in cui il curatore sia più sollecito del compratore nella scelta, optando per l’esecuzione del contratto: quest’ultimo potrà acquistare comunque l’immobile stipulando con la curatela il contratto definitivo di compravendita.
Gli articoli da 12 a 18 disciplinano l’istituzione e la gestione del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, nonché le modalità di accesso al Fondo stesso.
In particolare, la finalità del Fondo – ora istituito con il D.M. giustizia 2 febbraio 2006 - è quella di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni, e non hanno conseguito il diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.
Il Fondo è istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze e la gestione è attribuita alla Concessionaria di servizi assicurativi pubblici S.p.a. (Consap), che vi provvede per conto del Ministero dell'economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero.
Per reperire le risorse destinate al Fondo è istituito (per un periodo massimo di 15 anni) un contributo obbligatorio a carico dei costruttori: il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione.
Ai fini dell’accesso alle prestazioni del Fondo (art. 12, comma 2), devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva a quella di emanazione del decreto: 20 giugno 2005.
In sostanza dunque possono ottenere tutela attraverso il Fondo di solidarietà coloro che abbiano subito una perdita economica senza conseguire il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili, a patto che la situazione di crisi per il costruttore si sia manifestata nell’intervallo di tempo che va dal 1° gennaio 1994 al 20 giugno 2005. Non è prevista tutela per le situazioni di crisi concluse prima del 31 dicembre 1993, né per quelle aperte dopo l’entrata in vigore del decreto.
La domanda di accesso al Fondo doveva essere presentata entro sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto istitutivo del Fondo stesso. Essendo stato pubblicato il decreto ministeriale istitutivo del Fondo il 10 febbraio 2006, le domande dovevano essere presentate entro il 10 agosto 2006.
Contenuto delle proposte di legge
Entrambe le proposte di legge all’esame della Commissione Giustizia (A.C. 1771 e A.C. 1919) si propongono di ampliare le categorie di coloro che possono accedere al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire. Le proposte hanno un contenuto molto simile, pertanto verranno trattate congiuntamente, evidenziando le limitate differenze.
L’articolo 1 di entrambe le proposte di legge sostituisce il comma 2 dell’articolo 12 del decreto legislativo, prevedendo che possano ottenere tutela attraverso il Fondo di solidarietà coloro che hanno subito una perdita economica senza conseguire il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili, a patto che la situazione di crisi per il costruttore si sia manifestata nell’intervallo di tempo che va dal 1° gennaio 1994 alla data di applicabilità della disciplina in tema di garanzia fideiussoria.
AC 1771 – AC 1919
D.lgs. n. 122/2005
2. Ai fini dell’accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva a quella dell’applicabilità della disciplina in tema di garanzia fideiussoria determinata ai sensi dell’articolo 5.
Attraverso tale novella i proponenti intendono estendere la particolare tutela prevista dal citato Fondo di solidarietà anche a coloro che abbiano subito una perdita economica a seguito di situazioni di crisi apertesi dopo il 20 giugno 2005, data di emanazione del decreto legislativo n. 122 del 2005 e ciò in quanto dal combinato disposto degli articoli 5 (ambito di applicabilità della garanzia fideiussoria) e 12 (condizioni per l’accesso al fondo) del medesimo decreto legislativo si ricava che coloro che hanno subito una perdita per una situazione di crisi apertasi dopo il 20 giugno 2005:
- non possono accedere alle prestazioni del Fondo, perché escluso dall’art. 12;
- probabilmente non beneficiano della garanzia fideiussoria, perché l’art. 5 dispone che tale garanzia non si applica ai contratti aventi ad oggetto immobili per la cui costruzione, al 21 luglio 2005 (data di entrata in vigore del decreto legislativo), sia già stato richiesto il relativo provvedimento abilitativo comunale.
L’articolo 2 di entrambe le proposte di legge inserisce un ulteriore comma all’articolo 13 del decreto legislativo, relativo ai requisiti per l’accesso alle prestazioni del Fondo di solidarietà.
Attraverso l’inserimento del comma 3-bis, le proposte consentono l’accesso al Fondo di solidarietà anche a coloro che, a seguito dell’insorgenza di una situazione di crisi per il costruttore, si siano trovati a pagare a terzi somme ulteriori (rispetto al prezzo pattuito) per ottenere, dopo la stipula dell’atto di compravendita o di assegnazione, la liberazione dell’immobile da ipoteca o da altro vincolo pregiudizievole. L’indennizzo che il Fondo dovrà corrispondere è pari alle somme ulteriori che l’acquirente ha dovuto versare.
La sola proposta di legge A.C. 1771 specifica che l’accesso al fondo deve essere consentito anche quando le maggiori somme sono versate dall’acquirente per ottenere da parte degli organi della procedura concorsuale la rinuncia all’azione revocatoria fallimentare.
Ai sensi dell’art. 67, comma 2, della legge fallimentare, sono sottoposti alla revocatoria fallimentare gli atti a titolo oneroso, pagamenti e garanzie che non presentino irregolarità, solo se il curatore prova che l’altra parte conosceva lo stato di insolvenza e gli atti stessi sono stati compiuti entro sei mesi dalla dichiarazione di fallimento.
L’articolo 3 di entrambe le proposte di legge interviene sull’articolo 18 del decreto legislativo per riaprire i termini per la presentazione delle domande di accesso al Fondo di solidarietà, in considerazione delle modifiche apportate dagli articoli precedenti.
Si ricorda, infatti, che ai sensi dell’art. 18 la domanda di accesso al Fondo doveva essere presentata entro sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto istitutivo del Fondo stesso. Essendo stato pubblicato il decreto ministeriale istitutivo del Fondo il 10 febbraio 2006, le domande dovevano essere presentate entro il 10 agosto 2006.
La proposta di legge A.C. 1771 prevede che le domande debbano essere presentate entro 12 mesi dalla data di pubblicazione del decreto istitutivo del fondo. La proposta di legge fa dunque riferimento ad un termine già scaduto: 10 febbraio 2007.
La proposta di legge A.C. 1919 introduce il termine di 18 mesi dalla pubblicazione del decreto. Anche in questo caso, il termine è di prossima scadenza: 10 agosto 2007.
N. 1771
MARAN, TENAGLIA, BUEMI, VIETTI
Onorevoli Colleghi! - Il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, ha rappresentato un primo importante strumento di garanzia dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, o la cui costruzione non sia stata ancora ultimata, ponendo rimedio alle conseguenze di fallimenti immobiliari e colmando una lacuna del nostro ordinamento nel caso di insolvenza sopravvenuta del costruttore.
Fra gli strumenti di tutela il decreto prevede l'obbligo in capo al costruttore, al momento della stipula del contratto, di prestare idonea garanzia fideiussoria, nonché opportuni strumenti assicurativi; sancisce limiti all'esperibilità dell'azione revocatoria e l'istituzione di un Fondo di solidarietà presso il Ministero dell'economia e delle finanze, al fine di assicurare un indennizzo nei casi di situazioni di crisi di solvibilità aperte tra il 1993 e l'entrata in vigore del decreto stesso.
Alla luce dell'esperienza maturata dopo il primo anno di vigenza del decreto, appare ritenuto necessario apportare alcune modifiche ed integrazioni al provvedimento al fine di assicurare idonea tutela a tutte le differenti situazioni in cui sono pregiudicati i diritti degli acquirenti a seguito dell'insorgenza di crisi del costruttore.
Infatti, si è constatato che il provvedimento non assicura la tutela di quegli acquirenti che abbiano stipulato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto un contratto di compravendita per immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto prima del 20 giugno 2005 (data di entrata in vigore del decreto legislativo), data questa, considerata quale termine di decorrenza ed esperibilità degli strumenti di tutela.
Con la presente proposta di legge si vuole porre rimedio a tale lacuna modificando - all'articolo 1 - la disciplina sull'accesso al Fondo (articolo 12 , comma 2, del decreto legislativo) estendendo la possibilità di accesso a coloro che si siano trovati coinvolti in situazioni di crisi in data successiva all'applicabilità della disciplina in tema di garanzia fideuissoria, così come prevista dall'articolo 5 del testo del medesimo decreto legislativo.
L'articolo 2 della proposta, modificando l'articolo 13 del decreto legislativo, introduce - in aggiunta a quelle già previste - una ulteriore forma di tutela, relativa all'acquirente che, per effetto dell'insolvenza del costruttore, pur avendo conseguito la proprietà dell'immobile, ha però dovuto corrispondere somme ulteriori al fine di ottenere che la curatela rinunciasse a promuovere o a coltivare l'azione revocatoria fallimentare promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267; o, ancora, che abbia dovuto corrispondere ad un terzo (creditore ipotecario) somme ulteriori, spesso tali da raddoppiare il prezzo contrattualmente pattuito, per ottenere la cancellazione del vincolo pregiudizievole già gravante sull'immobile, per non aver il costruttore ottemperato alla promessa di provvedere a propria cura e spese a detta cancellazione.
In tali casi il versamento di ulteriori somme ha provocato, infatti, in danno all'acquirente, un considerevole pregiudizio economico, cui ha dovuto far fronte per evitare la perdita della proprietà del bene ad opera degli organi della procedura concorsuale o per evitare l'espropriazione forzata su iniziativa del creditore insoddisfatto. La mancata previsione di tale forma di tutela potrebbe, inoltre, dar luogo ad illegittimità costituzionale sotto il profilo degli articoli 3 e 24 della Costituzione, per il differente trattamento, privo di ragionevolezza, attribuito a fattispecie simili o identiche.
L'articolo 3 della proposta, infine, proroga di sei mesi il termine per la presentazione delle domande di accesso al Fondo, a seguito della modifica proposta con l'articolo 1.
(Condizioni per l'accesso alle prestazioni del Fondo).
1. All'articolo 12 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva a quella dell'applicabilità della disciplina in tema di garanzia fideiussoria determinata ai sensi dell'articolo 5».
(Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo).
1. All'articolo 13 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, dopo il comma 3 è inserito il seguente:
«3-bis. L'accesso alle prestazioni del Fondo è inoltre consentito nei casi in cui l'acquirente, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, abbia dovuto versare, in aggiunta al prezzo originariamente convenuto, somme ulteriori per ottenere, dopo la stipula dell'atto di compravendita o di assegnazione, la rinuncia da parte degli organi della procedura concorsuale a promuovere o coltivare l'azione revocatoria fallimentare promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, o la liberazione dell'immobile dall'ipoteca a garanzia del finanziamento concesso al costruttore di cui l'acquirente non si sia reso accollante, ovvero da altro vincolo pregiudizievole iscritto o trascritto in danno del costruttore. In tali casi l'indennizzo è determinato nella misura pari alle predette somme ulteriori, fino a concorrenza delle somme versate e del valore dei beni corrisiosti al costruttore».
(Termine per l'accesso alle prestazioni del Fondo).
1. All'articolo 18, comma 1, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, le parole: «sei mesi» sono sostituite dalle seguenti: «dodici mesi».
d’iniziativa del deputato BERNARDO
Presentata il 9 novembre 2006
Onorevoli Colleghi! - Il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, in attuazione della delega di cui alla legge 2 agosto 2004, n. 210, è diretto a tutelare gli acquirenti di immobili in costruzione coinvolti, loro malgrado, in situazioni di insolvenza del costruttore. Il decreto legislativo n. 122 del 2005 è stato emanato nella scorsa legislatura con l'accordo unanime di tutte le forze politiche: segno, questo, di grande valore sociale su un tema che ha riscosso e riscuote particolare interesse da parte della collettività. Il decreto legislativo, però, abbisogna di modifiche, che se pur limitate sono necessarie per eliminare l'ingiustificata disparità di trattamento nei confronti degli acquirenti coinvolti in situazioni di crisi verificatesi dopo il 20 giugno 2005 che non si trovano a beneficiare delle tutele previste dal provvedimento.
Infatti, l'articolo 5 del decreto legislativo n. 122 del 2005 li esclude dalle tutele, esponendoli così ai danni della situazione precedente, mentre il comma 2 dell'articolo 12, ponendo la data di emanazione dello stesso decreto come limite al verificarsi della situazione di crisi, non consente loro l'accesso al Fondo, contravvenendo, pertanto, ai princìpi dell'articolo 3 della Costituzione.
A questa disparità di trattamento pone rimedio l'articolo 1 della presente proposta di legge.
La seconda modifica apportata al decreto legislativo n. 122 del 2005, operata con l'articolo 2 della proposta di legge, dà risposta alle esigenze dell'acquirente che, pur avendo conseguito la proprietà dell'immobile per la stipula del relativo atto con il costruttore, abbia dovuto corrispondere ad un terzo somme ulteriori, spesso tali da raddoppiare il prezzo contrattualmente pattuito, al fine di ottenere la cancellazione del vincolo pregiudizievole già gravante sull'immobile, per non avere il costruttore ottemperato alla promessa di provvedere a propria cura e spese a detta cancellazione. Il versamento di tali ulteriori somme ha evidentemente provocato in danno dell'acquirente un considerevole pregiudizio economico, cui ha dovuto comunque fare fronte per evitare l'espropriazione forzata su iniziativa del creditore insoddisfatto. Anche tali situazioni meritano, vista la loro gravità, di essere oggetto di tutela, consentendo ai soggetti che ne sono stati pregiudicati di accedere alle prestazioni del Fondo di solidarietà.
La terza ed ultima modifica (articolo 3 della proposta di legge) è indispensabile per consentire l'accesso alle prestazioni del Fondo a quanti rientrano nelle nuove fattispecie introdotte dai precedenti articoli e per supplire alla carenza di comunicazione sull'esistenza del Fondo.
«3-bis. L'accesso alle prestazioni del Fondo è inoltre consentito nei casi in cui l'acquirente, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, abbia dovuto versare, in aggiunta al prezzo originariamente convenuto, somme ulteriori per ottenere, dopo la stipula dell'atto di compravendita o di assegnazione, la liberazione dell'immobile dall'ipoteca a garanzia del finanziamento concesso al costruttore di cui l'acquirente non si sia reso accollante, ovvero da altro vincolo pregiudizievole iscritto o trascritto in danno del costruttore. In tali casi l'indennizzo è determinato nella misura pari alle predette somme ulteriori, fino a concorrenza delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore».
1. All'articolo 18, comma 1, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, le parole: «sei mesi» sono sostituite dalle seguenti: «diciotto mesi».
[1] Recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.
[2] In particolare, ai sensi dell’art. 1, sono immobili da costruire quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. La situazione di crisi ricorre nei casi in cui il costruttore è sottoposto o è stato sottoposto ad esecuzione immobiliare ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa in relazione all'immobile oggetto del contratto.
[3] Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia.