Source: https://mhmhamburg.de/newsletter-archiv.html
Timestamp: 2018-04-25 02:52:01
Document Index: 51192922

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 559', '§ 535', '§ 563', '§ 573', 'BGH', '§ 312', '§ 559', 'BGH', '§ 307', '§ 559', '§ 307', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 31', '§ 26', '§ 553', '§ 543', 'BGH', '§ 823', '§ 320', 'Art. 12', '§ 307', 'BGH', '§ 309', '§ 307', 'BGH', '§ 22', '§ 35', '§ 535', '§ 2']

MhM-Aktuell Archiv
MHM-Aktuell 2018
MhM-Aktuell 1/2018
Mieterhöhungen nach dem Erscheinen des Mietenspiegels 2017 im Dezember führen aktuell zu einem hohen Andrang in allen Beratungsstellen. Wir stellen aus diesem Anlass Hamburger Entscheidungen zum Thema Mieterhöhung vor. Im Februar werden auf einer Konferenz in Bochum Ansätze für eine sozialere Mieten- und Wohnungspolitik diskutiert. Sie können sich noch anmelden.
Teilzustimmung bei Mieterhöhung
Bei einer minderausgestatteten Wohnung in der Susannenstraße liegt die ortsübliche Vergleichsmiete noch unterhalb des sogenannten unteren Drittelwertes, meint das Amtsgericht Hamburg. Die positiven Merkmale der Wohnung wie Stuck unter der Decke in einem Zimmer, zwei Balkone sowie getrenntes Bad und WC könnten die negativen Eigenschaften der Wohnung nicht aufwiegen. So fehle es teilweise an einer Warmwasserversorgung und an einer Heizung im Bad. Es gäbe keinen Kaltwasserzähler, keinen Kabelanschluss und sämtliche Fenster seien noch einfach verglast. Die zentrale Lage der Wohnung gleiche diese Nachteile nicht aus. Es sei auch gerichtsbekannt, dass der starke Publikumsverkehr in den Abendstunden und an den Wochenenden erhöhte Lärmbeeinträchtigungen zur Folge habe.
AG Hamburg, Urteil v. 27.4.2017 - 48 C 190/160
Mieterhöhung für Altbauwohnung im Schanzenviertel
Silikonverfugungen an der Bade- oder Duschwanne altern im im Lauf der Jahre und werden brüchig und schimmelig. Viele Vermieter meinen, darum müsse sich der Mieter selber kümmern oder verlangen den Ersatz der Kosten über die sog. Kleinreparaturklausel von den Mietern. Das dürfen sie nicht, sagt das Amtsgericht Berlin-Mitte. Es hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass die aufgrund undichter bzw. sich lösender Silikonfugen entstandenen Kalkablagerungen und Schimmelbildung instandsetzungsbedürftige Mängel sind. Die sog. Kleinreparaturklausel, wonach der Mieter kleine Schäden an den Installationsgeräten für Wasser selber tragen müsse, sei hier bereits vom Wortlaut her nicht anwendbar. Denn eine Silikonfuge sei kein Installationsgegenstand. Anmerkung: Silikonfugen haben etwa eine durchschnittliche Lebenszeit von 8 Jahren.
Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil v. 29.8.2017, 5 C 93/16
Verkehrslärm als Lagenachteil
Die Verkehrsimmissionen in der Herderstraße in Winterhude werden durch die Zentralität, die gute ÖPNV-Anbindung sowie die sehr gute Versorgung mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs in der Gertigstraße und im Mühlenkamp aufgewogen, so das Landgericht Hamburg. Wohnwerterhöhend wirke sich das zweite WC aus. Demgegenüber sei der nicht vorhandene Abstellraum außerhalb der Wohnung und der fehlende Balkon negativ zu bewerten. Insoweit liege die ortsübliche Vergleichsmiete noch unterhalb des Mittelwertes von 8,83 €, nämlich bei 8,56 €.
LG Hamburg, Beschluss v. 10.4.2017 - 311 S 26/17
3. Konferenz Wohnen & Mieten
Boden, Recht, Wohnen -
am 23. und 24.2.2018 in Bochum, Kulturzentrum Bahnhof Langendreer
Schwerpunkte werden die Themen 'Wohnen für alle', 'die Bodenfrage – neu gestellt' sowie 'Regionale und soziale Differenzierung des Mietrechts' sein.
Das Ziel des Netzwerks nach Lösungen für bezahlbaren und würdigen Wohnraum zu suchen, bleibt zentrales Thema auch der 3. Konferenz. Obwohl viele neue Ansätze wie eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit und Ideen des verbesserten Mieterschutzes vorliegen, hat die Politik bisher kaum reagiert. Bei der Bundestagswahl waren Wohnungsfragen nur ein Randthema. Umso wichtiger ist eine öffentliche wohnungs- und mietenpolitische Diskussion über diese Themen. Mehr.
MhM-Aktuell 2017
MhM-Aktuell 12/2017
der Mietenspiegel 2017 ist im Dezember von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht worden. Erneut gibt es kräftige Erhöhungen in vielen Rasterfeldern. Und nicht wenige Vermieter werden die "Chance" nutzen, noch vor Weihnachten Mieterhöhungsverlangen an ihre Mieter zu übersenden.
Wenn Sie in den nächsten Wochen eine Mieterhöhung befürchten, könnte Sie die von uns herausgesuchten Entscheidungen zum Thema Baualtersklasse sowie Moderniserung und Mietenspiegel interessieren. Auch gammelnde Silikonfugen im Bad sind in vielen Wohnungen anzutreffen und die Frage, wer dafür eigentlich verantwortlich ist, wird in der Beratungspraxis immer wieder nachgefragt. Urteile zum Thema sind jedoch rar. Das Amtsgericht Berlin hat nun klar für die Mieter entschieden.
MhM-Öffnungszeiten um die Feiertage und unser zusätzliches Beratungsangebot im Dezember und Januar finden Sie unter Mieterverein.
Und am Schluss noch ein kleiner Spartipp in Sachen Wasser von der Verbraucherzentrale Hamburg.
Wechsel in neuere Baualtersklasse
Beansprucht der Vermieter eine jüngere Baualtersklasse in seinem Mieterhöhungsverlangen, dann muss er dies konkret begründen. Ein Hinweis darauf, dass die Wohnung aus den 50er Jahren mittels wesentlichem Bauaufwand in einen Neubaustandard versetzt worden ist, reicht nicht, so das Amtsgericht Köln. Derartige Leerformeln ermöglichen Mietern keine Überprüfung, ob die Einordnung berechtigt ist. Der Vermieter muss schon konkret darlegen, warum er eine neuere Baualtersklasse für anwendbar hält.
AG Köln, Urteil v. 7.4.2017, 208 C 454/17
Silikonverfugungen sind Vermietersache
Nach Beendigung von Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter entweder eine Mieterhöhung nach dem Mietenspiegel gem. § 558 ff BGB oder eine wegen Modernisierung gemäß § 559 ff BGB durchführen. Sind die Modernisierungsarbeiten im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsschreibens aber noch in vollem Gang, kann der Vermieter zuerst die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietenspiegel erhöhen und anschließend noch 11 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen, meint das Landgericht Berlin. Ebenfalls stellten die Berliner Richter klar, dass sogenannte Sowiesokosten, also Kosten, die auch bei reinen Instandsetzungsmaßnahmen angefallen wären, nicht auf den Mieter umlegbar sind. So können Baustellenkosten nicht umgelegt, Gerüstkosten nur für die längere Standzeit wegen Modernisierung angesetzt werden.
LG Berlin, Urteil v. 9.3.2017, 65 S 459/16
Trotz Neubau ungebremster Mietanstieg
Deswegen müssen Mieter endlich besser geschützt und die Mietpreisentwicklung ausgebremst werden. Es kann nicht sein, dass der Neuvermietungsanteil der im Mietenspiegel abgebildeten Mieten bei über 40 Prozent liegt. Bei einer Erhebung müssen alle Mieten mit einbezogen werden, auch die unverändert gebliebenen. Das würde den Mietanstieg erheblich verlangsamen. Weiter zur MhM - Pressemitteilung und zur Mietenspiegeltabelle 2017.
Beratungstage bei MhM - Thema Mieterhöhung
Der Mietenspiegel 2017 ist veröffentlicht.
MhM bietet zwei zusätzliche Beratungstage zum Thema Mieterhöhung
Dienstag, 19.12.2017 von 10 bis 16 Uhr
Dienstag, 16.01.2018 von 10 bis 16 Uhr
Für Mitglieder und Mieter, die es werden wollen. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich.
Mietenspiegel - Hotline +49 40 - 43 13 94 30
Ihre Fragen zur Erstellung und Anwendung des Hamburger Mietenspiegels klären unsere MhM-Jurist/innen telefonisch montags bis freitags 9 bis 13 Uhr sowie montags bis donnerstags von 14 -17 Uhr unter dieser Hotline (auch für Nichtmitglieder).
Beratungstage Thema Nebenkosten
Zum Jahreswechsel sind die Nebenkostenabrechnungen fällig. Deswegen bietet MHM auch zu diesem Thema zwei zusätzliche Beratungstage an und zwar
Dienstag, 12.12.2017 von 10 bis 16 Uhr
MhM- Öffnungszeiten um Weihnachten
Zwischen 27. und 31. Dezember 2017 können Sie sich zu den üblichen Beratungszeiten in der MhM-Zentrale in der Bartelsstraße beraten lassen. Die Außenstellen in den verschiedenen Stadtteilen bleiben geschlossen.
Wasser marsch? Drehen Sie den Kosten den Hahn zu.
Im Durchschnitt verbraucht jeder Deutsche fast 130 Liter Trinkwasser – jeden Tag. Lediglich vier Prozent werden davon zum Kochen oder Trinken verwendet. Vor allem im Badezimmer wird der größte Teil verbraucht. Alleine schon mit dem vorrangigen Duschen statt Baden lässt sich bis zu 1 Euro pro Vorgang einsparen. Mit einem wassersparenden Duschkopf kann der Wasserverbrauch reduziert werden.
Weitere Tipps und Hinweise erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Vereinbaren Sie Ihren individuellen Beratungstermin unter 040 24 832 250 oder unter klima@vzhh.de
MhM-Aktuell 9/2017
Schwerpunkt der heutigen Gerichtsurteile sind die Frage der rechtzeitigen Zustellung von Betriebskostenabrechnungen an Silvester, eine Mieterhöhung in Barmbek und der Umfang der Instandhaltungspficht des Vermieters am Beispiel einer Balkonumspannung.
Ob Ihre Fenster fit für den Winter gemacht werden müssten, erfahren Sie im Umwelttipp.
MhM ist nun auch bei Twitter! Und schließlich unser Veranstaltungstipp zum Thema Grünflächen contra Wohnungsbau am 10.10.2017.
Rechtzeitiger Zugang einer Betriebskostenabrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung, die an Silvester am späten Nachmittag in den Briefkasten der Mieter geworfen wird, geht rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist zu. Am 31.12. naht regelmäßig die Deadline für Betriebskostenabrechnungen. Gehen die Abrechnungen den Mietern erst im neuen Jahr zu, kann der Vermieter keine Nachforderung mehr geltend machen. Das Landgericht Hamburg ist der Auffassung, dass der Einwurf an Silvester um 17:34 Uhr ausreichend und fristgerecht ist. Die früher üblichen Postzustellungszeiten am Vormittag gelten nicht mehr, argumentiert das Gericht. Heutzutage sei mit der Zustellung von Briefen und Paketen montags bis samstags von 8 bis 18 Uhr zu rechnen. Das sei auch an Silvester nicht anders, zumal dies kein gesetzlicher Feiertag sei. Die Revision beim Bundesgerichtshof hat das Landgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zu gelassen.
Landgericht Hamburg, Urteil vom 2.5.2017 -316 S 77/16
Mieterhöhung in Barmbek
Mieter sollten nicht immer den Mittelwert des Mietenspiegels akzeptieren. Erhebliche Lage- und Ausstattungsnachteile rechtfertigen die Einordnung einer Wohnung in der Nähe des Unterwertes. In dem vor dem Amtsgericht Barmbek anhängigen Fall verfügte die Wohnung nicht über einen Balkon, hatte keinen Fußbodenbelag und war darüberhinaus ohne Küche oder Kochnische vermietet. Zudem war die Wohnung so hellhörig, dass das Schnarchen der Nachbarn oder deren Telefongespräche deutlich wahrnehmbar war. Auch die Lage der Wohnung in der Nordschleswiger Straße, eine der 40 lautesten Straßen Hamburgs mit einem Verkehrsaufkommen von werktäglich durchschnittlich 46.000 Fahrzeugen war ein entscheidendener Gesichtpunkt für die Einordnung deutlich unter dem Mittelwert des einschlägigen Rasterfeldes H1. 6,94 € pro qm sei genug, meinte das Amtsgericht und wies die darüberhinaus gehende Klage des Vermieters ab.
Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Urt. v. 29.5.2017 - 315 C 235/16
Vermietersache: Reinigung einer Balkonumspannung
Jedenfalls dann, wenn diese nicht mit einfachen Hausmitteln zu säubern ist, so das Amtsgericht Altona. Denn der Vermieter sei gem. § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Balkonumspannung aus unbeschichtetem Segeltuch sei völlig verdreckt und von Moos durchdrungen. Sie könne weder mit einfachen Hausmitteln gereinigt, noch aufgrund ihrer Größe in einer handelsüblichen Waschmaschine gewaschen werden. Insoweit sei der Vermieter zur Instandhaltung verpflichet.
Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 29.5.2017 - 315a C 235/16
Mieterverein MhM
MhM twittert
Es ist soweit! Ab 4. Oktober finden Sie Mieter helfen Mietern auch bei Twitter. Folgen Sie uns gerne dorthin.
Baum oder Beton - Wohnungsbau contra Grünflächen
Dienstag 10. Oktober 2017 um 19 Uhr, Deutsches SchauSpielHaus
In Hamburg werden dringend neue Wohnungen benötigt. 10.000 neue Wohnungen sollen laut Wohnungsbauprogramm des Senats jährlich entstehen. Doch wie und wo kann sozial und naturverträglich gebaut und nachverdichtet werden? Diese Fragen diskutieren Matthias Kock, Staatsrat der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Anselm Sprandel, Leiter Zentraler Koordinierungsstab Flüchtlinge (ZKF) und Manfred Braasch, Geschäftsführer BUND Hamburg.
Eine Kooperationsveranstaltung von umdenken Heinrich-Böll-Stiftung Hbg. e.V. und DeutschesSchauSpielhausHamburg.
Sind sie ganz dicht – Ihre Fenster und Türen?
Mit Blick auf die kommenden Monate und fallende Temperaturen heißt es nun, Fenster und Türdichtungen „winterfit“ zu machen. Durch das Einreiben der Dichtungen mit Pflegestiften oder auch Vaseline bleiben diese länger elastisch. Auch der Test der Dichtigkeit ist wichtig. Klemmen Sie dazu ein normales Blatt Papier zwischen Fensterrahmen und Fensterflügel. Wenn Sie nun das Papier bei geschlossenem Fenster nicht herausziehen können, ist das Fenster ausreichend dicht.
Weitere Tipps und Hinweise erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Vereinbaren Sie Ihren individuellen Beratungstermin unter 040 24832 250 oder unter klima@vzhh.de.
MhM-Aktuell 8/2017
in diesem Newsletter stellen wir Ihnen heute Urteile zu Hartz IV, Plisseegardinen und Minderung bei kompletten Heizungsausfall vor.
Das bundesweite Netzwerk Mieten&Wohnen fordert Bundesregierung und Bundestag auf, umgehend einen Vorschlag für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit zu unterbreiten. Denn nur so kann dauerhaft eine soziale und nachhaltige Wohnungsversorgung gewährleistet werden. Mieter helfen Mietern ist Teil des Netzwerks.
Die Verbraucherzentrale Bundesverband hat in einem Sechs-Punkte-Plan von der Bundesregierung wirksame Maßnahmen für 'Bezahlbares Wohnen und Bauen für Verbraucher' eingefordert.
Der Wohngeld- und Mietenbericht 2016 der Bundesregierung liegt vor. Danach wäre eine Wohngelderhöhung dringend geboten.
Gut, dass der Verbrauchertipp zum Thema Stand-by-Geräte beim Sparen helfen kann.
Behörde muss Gerichtskosten zahlen
Kann ein Hartz-IV-Bezieher seine Miete nicht bezahlen, weil das Jobcenter ihm zu Unrecht die Leistungen gestrichen hat, muss die Behörde die Kosten für die vom Vermieter eingelegte Räumungsklage tragen. Im konkreten Fall hatte das Jobcenter sämtliche Leistungen gestrichen - wegen Verletzung von Mitwirkungspflichten. Der psychisch kranke Mann konnte daraufhin die Miete nicht mehr zahlen. Der Vermieter kündigte und legte Räumungsklage ein. Diese nahm er zwar nach Zahlung des Mietrückstandes zurück, doch wurden dem Hartz-IV-Empfänger die Gerichtskosten in Höhe von gut 850 € auferlegt. Das Landessozialgericht Stuttgart kritisierte das Verhalten der Behörde. Insbesondere konnte es keinen Verstoß gegen Mitwirkungspflichten erkennen. Nun muss die Behörde die Gerichtskosten zahlen. (LSG Stuttgart, Urteil vom 6.7.2017, L 9 AS 1742/14)
Plissees entsprechen vertragsgemäßem Gebrauch
Wohnungen mit Veluxfenstern darf der Mieter ohne Erlaubnis und Benachrichtigung des Vermieters mit Plissees ausstatten. Das Amtsgericht Bremen hat klargestellt, dass das Anbringen von Verdunklungseinrichtungen an Fenstern dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entspricht. Eine Verdunklung der Fenster sei üblich und erforderlich, um zu einer gesunden Nachtruhe zu finden. Plissees müssen mit Schrauben und Nägeln an den Fensterflügeln befestigt werden. Die damit verbundenen Beschädigungen könnten aber mit spezieller Spachtelmasse und Abschleifen komplett beseitigt werden, so das Gericht.
(AG Bremen, Urteil v. 9.3.2017, Az. 6 C 285/14)
Fällt die Gasversorgung in einer Wohnung komplett aus, in der Heizung und Warmwasser sowie der Herd mit Gas betrieben werden, darf der Mieter die Miete mindern. Die Minderungsquoten betragen während der Heizperiode von Oktober bis April 85 Prozent, im Mai 60 Prozent und von Juni bis September mindestens 30 Prozent - berechnet auf die Bruttomiete. Eine Gasverpuffung mit anschließendem Ausfall der Gasversorgung über eineinhalb Jahre war in diesem Fall Anlass für die gerichtliche Auseinandersetzung beim Amtsgericht Nürnberg. Wenn Beheizung, Warmwasser und Kochen ausfällt, ist die Nutzung einer Wohnung nur noch schwerlich möglich, so das Amtsgericht. Allenfalls die Möbel könnten noch untergestellt werden.
(AG Nürnberg, Urt. v. 22.3.2017 - 16 C 127/16)
Wohnungs- und Stadtteilpolitik
Für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit
Das Netzwerk Mieten&Wohnen und der DMB setzen sich für die Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit ein, zusätzlich zu einer verbesserten Wohnungsbauförderung und einer Stärkung des Mieterschutzes. Denn die soziale Wohnraumförderung beinhaltet bisher nur befristete Mietpreis- und Belegungsbindungen, derzeit in der Regel nicht länger als 20 Jahre. Das ist teuer, nicht nachhaltig und eine Verschwendung von Steuergeldern. Der Flyer Faire Miete statt Rendite – Zeit zum Umsteuern enthält mehr Informationen zum Thema.
Bezahlbares Wohnen und Bauen für Verbraucher
Angesichts der Schwierigkeiten vieler Haushalte, sich auf dem Wohnungsmarkt mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen, schlägt die Verbraucherzentrale Bundesverband (Vzbv) einen Sechs-Punkte-Plan vor. Darin wird die Bundesregierung u.a. aufgefordert, dass Mietrecht zu reformieren, die Modernisierungsumlage zu senken und den sozialen Wohnungsbau langfristig zu fördern. Mieter helfen Mietern begrüßt und unterstützt diese Initiative.
Die Bundesregierung hat den Wohngeld- und Mietenbericht 2016 im Juli 2017 vorgestellt zusammen mit dem dritten Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland. Der 150-seitige Bericht zeigt unter anderem, dass 37,4 % der Wohngeldhaushalte Wohnkosten hatten, die höher waren als die im Wohngeldgesetz festgelegten Höchstbeträge.
Stand-by Geräte: Abschalten auch nach dem Urlaub
Zahlreiche Geräte werden im Stand-by Modus betrieben und verbrauchen weiter Strom, häufig auch solche, bei denen man es gar nicht vermutet. Daher können auch Waschmaschinen, Spülmaschinen oder Mikrowellen heimliche Stromfresser sein. Prüfen Sie Ihren Haushalt auf verzichtbare Stand-by Geräte, ziehen Sie diese komplett aus der Steckdose, oder noch besser: Nutzen Sie eine schaltbare Steckerleiste.
Die Verbraucherzentrale Hamburg berät kostengünstig und kompetent zu allen Energiethemen im Haushalt. Individuelle Beratungstermine können unter
040 24 832 250 oder per Mail unter klima@vzhh.de vereinbart werden.
MhM-Aktuell 7/2017
die Somerferien haben begonnen und schon ist es deutlich ruhiger in der Stadt, weil viele Menschen verreist sind. Für die Daheimgebliebenen haben wir Urteile zu den Themen Eigenbedarf, Vererbung des Mietvertrages sowie Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung herausgesucht.
Und natürlich stehen wir Ihnen in der Beratung auch in den Ferien zur Verfügung, aber nicht alle Beratungsstellen sind geöffnet.
Eine preiswerte Wohnung in Hamburg anzumieten, das ist so gut wie aussichtslos. Und dennoch wurden in den letzten drei Jahren mehr als viertausend Sozialleistungsbezieher in Hamburg von der Behörde aufgefordert, sich eine günstigere Wohnung zu suchen. Ein breites Bündnis fordert, diese Praxis für fünf Jahre auszusetzen.
Einen hoffentlich schönen Sommer wünscht
Kinder erben Mietvertrag
Wenn der Mieter stirbt, erben die in seinem Haushalt lebenden Kinder den Mietvertrag, § 563 BGB, soweit es keinen bevorrechtigten Ehe- oder Lebenspartner gibt. Das Landgericht Berlin hat nun klargestellt, dass an den "gemeinsamen Haushalt" keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen. Es reicht aus, wenn das Kind im Haushalt lebt, dort versorgt wird und seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Im streitigen Fall studierte die erwachsene Tochter außerhalb und hatte dort auch eine Wohnung angemietet. Macht nichts, meint das Landgericht Berlin. Die temporäre Abwesenheit für ein auswärtiges Studium bedeute nicht den Verlust des Lebensmittelpunkts in der Berliner Wohnung. LG Berlin, Urt. 7.10.2016, 63 S 94/13
Kein Eigenbedarf wegen Geschäfts- und Berufsbedarfs
Der Vermieter kann auch dem vertragstreuen Mieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse gem. § 573 BGB hat. Dieses "berechtigte Interesse" wurde in den letzten Jahren immer öfter für eine Kündigung herangezogen und von den Gerichten ausgeweitet. Nun hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen für den geschäftlichen Bedarf als berehctigtes Interesse an einer Wohnung erhöht. In dem streitigen Fall wollte der Vermieter seine Gewerberäume im Haus um die 27 qm große Wohnung des Mieters erweitern, um dort einen Arbeitsplatz und ein Archiv einrichten zu können. Dies reichte dem Bundesgerichtshof nicht. Da der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen seine Wohnung aufgeben solle, müsse der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darlegen. Das sei z.B. der Fall, wenn er seine geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht mehr rentabel ausführen könne.
BGH, Urt. v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16
Mieter kann Vereinbarung widerrufen
Die in einer sog. Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung kann ein Mieter gem. § 312 BGB widerrufen. Macht er von diesem Recht Gebrauch, muss er keinen Wertersatz für die Vergangeheit zahlen. Der Vermieter ersetzte in diesem Fall die Öleinzelöfen und Strom- und Kohleboiler durch eine zentrale Heizungsanlage. Vor Ausführung der Arbeiten trafen sich die Parteien in der Mieterwohnung und vereinbarten dort eine Mieterhöhung um 60,- monatlich nach erfolgter Modernisierung. Der Mieter zahlte zunächst 28 Monate lang die Mieterhöhung und widerrief dann die Vereinbarung. Zudem verlangte er die geleisteten Mieterhöhungsbeträge zurück. Zu Recht, befand der Bundesgerichtshof. Ein Anspruch auf Wertersatz stehe dem Vermieter nicht zu. Er könne lediglich im Wege der Mieterhöhung gem. § 559 BGB die Miete für die Zukunft erhöhen. BGH, Urt. v. 17..5.2017, VIII 29/16
„Bündnis für eine neue soziale Wohnungspolitik“ fordert Moratorium
Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist mehr als angespannt, gerade bei den günstigen Wohnungen. Menschen, die Sozialleistungen beziehen, sollten deswegen in den nächsten fünf Jahren nicht mehr auf eine aussichtslose Wohnungssuche geschickt werden. Das Bündnis fordert die Aussetzung der Kostensenkungsaufforderungen, wenn die Miete die „Richtwerte“ der Sozialbehörde überschreiten. Mehr
Sommerferien bei MHM?
Nicht in der MhM-Zentrale im Schanzenviertel. In den Beratungsstellen in Winterhude und in St. Pauli findet dagegen in den Sommerferien keine Beratung statt. Bei Beratungsbedarf bitte an eine andere MhM-Beratungsstelle wenden.
MhM-Aktuell 6/2017
im Juni trudeln bei Mitgliedern bereits die ersten Betriebskostenabrechnungen ein. Da passt das Urteil zu der Frage, ob ein Mieter auch die Wasserkosten für ständig laufende Klospülungen mittragen muss. Sog. Großtiere wie Hunde und Katzen beschäftigen ebenfalls immer wieder die Amtsgerichte. Solange es nicht zu Störungen kommt, darf der Mieter Tiere nach seinen eigenen Vorstellungen in seiner Wohnung halten. Als drittes haben wir ein Urteil zum Thema Eigenbedarf herausgesucht.
Unsere Beratungszeiten während des G 20 Gipfels haben wir den Umständen angepasst.In den Sommerferien sind zwei MhM-Beratungsstellen geschlossen.
Lesen Sie die neue Mietraum² und informieren Sie sich über Modernisierung in unserem neuen Info 07.
MhM finden Sie im Juli auf zwei Stadtteilfesten. Die Hamburger Verbraucherzentrale empfiehlt, kühlen Kopf zu bewahren.
Angenehme Sommertage wünscht Ihnen Ihre MHM-Aktuell Redaktion
Umlage der Wasserkosten bei laufender WC-Spülung
Die Wasserkosten können nicht nach Quadratmeter auf die Mieter umgelegt werden, wenn in einem Abrechnungsjahr ein stark erhöhter Wasserverbrauch festgestellt wird. In dem Mehrfamilienhaus gab es keine Wasseruhren, so dass die Vermieterin in der Jahresabrechnung die Kosten für Wasser/ Abwasser nach Wohnfläche umlegte. 2015 stellte die Vermieterin einen auffälligen Mehrverbrauch beim Wasser fest. Der Verbrauch war mehr als doppelt so hoch wie in den Vorjahren und auch im Folgejahr. Ursächlich hierfür war eine über einen längeren Zeitraum laufende Klospülung in einer Wohnung des Hauses. Dieser erhöhte Wasserverbrauch könne nicht auf alle Mieter umgelegt werden, so das Amtsgericht. Nun muss die Mieterin lediglich die Wasserkosten auf der Basis der Kosten für 2014 tragen und spart so rund 380 €.
AG Hannover, Urt- v. 28.2.2017, - 516 C 7749/15
Hunde- und Katzenhaltung in der Mietwohnung
Eine Klausel, wonach die Haltung eines Hundes oder einer Katze unter dem jederzeitigen Widerruf genehmigt werden kann, ist gem. § 307 BGB unwirksam. Die Mieterin bewohnt seit 1978 eine rund 80 qm große Wohnung in Bremen und hält seit Jahren neben Kleintieren in Käfigen einen Beagle, eine Katze sowie fünf Chihuahuas. Die Vermieterin verlangt die Reduzierung der "Großtiere" auf zwei Hunde oder einen Hund und eine Katze. Sie beruft sich dabei auf die dem Mietvertrag beigefügte Hausordnung, wonach nur ein "Großtier" erlaubt und die Erlaubnis für jedes weitere Tier jederzeit widerrufbar sei. Das Amtsgericht stellt klar, dass die Widerrufsmöglichkeit nur dann wirksam ist, wenn diese eine Einzelabwägung vorsieht. Denn nur berechtigte Vermieterinteressen, wie etwa Beschädigung der Wohnung oder Störung der Nachbarn, könnten eine auf ein Tier begrenzte Tierhaltung begründen. Die Mieterin darf daher ihre sieben "Großtiere" behalten.
AG Bremen, Urteil v. 1.6.2017, 6 C 32/15
Nach Abi: Eigenbedarf für Sohn
Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarfs seines Sohnes, der nach dem Abitur selbstständig wohnen soll, muss er die konkrete Nutzungsabsicht und die geplante Ausbildung zumindest in groben Zügen darlegen. Den Gerichten genügt der Wunsch, die Selbständigkeit eines volljährigen Kindes zu fördern, nicht. Zusätzlich muss der Vermieter diesen Wunsch auch ernsthaft verfolgen und der Bedarf hinreichend bestimmt sein. Im Kündigungsschreiben stand lediglich, dass der jüngste Sohn im Juni 2016 Abitur machen werde und der Auszug aus dem Elternhaus geplant sei. Diese Aussage genügte dem Amtsgericht Hamburg nicht. Die Mieterin darf wohnen bleiben.
Amtsgericht Hamburg, Urt. v. 1.3.2017 - 42 C 225/16
Neu aufgelegt: Info 07 Modernisierung
Modernisierungen führen häufig zu beträchtlichen Mieterhöhungen. MhM erläutert im Info 07, was eine Instandsetzung von einer Modernisierung unterscheidet, welche Formalien eingehalten werden und welche Maßnahmen Mieter dulden müssen.
Neue Ausgabe Mietraum² erschienen
In dieser Ausgabe finden Sie Interessantes zur Wohnungspolitik im Wahlkampf, über die Mieter- und Wohnungsbaugenossenschaft Farmsen, die seit über 25 Jahre in Selbstverwaltung funktioniert. MhM befragte Prof. Dr. J. Oßenbrügge zu seiner Einschätzung der derzeitigen Hamburger Wohnungspolitik. MhM informiert Sie darüberhinaus, ob und was bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs getan werden kann.
Zu Hause ist es auch ganz schön. Aber mit der sommerlichen Hitze draußen steigen die Temperaturen in der Wohnung. Die Wärme sollte möglichst erst gar nicht nach drinnen gelangen. Gelüftet werden sollte daher nur während der kühleren Tages- bzw. Nachtzeiten. Mit hellen Innenjalousien und Rollos kann das Sonnenlicht reflektiert werden. Das sorgt für weitere Temperaturentlastung.
Weitere Tipps zum Thema gibt es bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Ein individueller Beratungstermin kann unter klima@vzhh.de oder unter tel: 040 24832 250 vereinbart werden.
MhM auf der Altonale
Am 1. und 2. Juli finden die Abschlussveranstaltungen der Altonale in Ottensen statt. MhM-Juristin Andree Lagemann wird am Stand des Schimmel-Netzwerks, einem Kooperationspartner von MhM, in der Ottenser Haupstraße am 1.7.2017 in der Zeit von 12 bis 18 Uhr zugegen sein.
MhM auf dem Methfesselfest in Eimsbüttel
Vom 30.6. - 2. Juli 2017 findet wie immer ein buntes und interessantes Programm auf dem Else-Rauch-Platz ( U-Bahn Lutterothstraße) statt. Sie können wählen zwischen Musik, Kultur, Politik und Informationsständen, Flohmarkt und kulinarische Genüssen. Am Sonntag, den 2. Juli zwischen 13.00 und 16.00 Uhr sind auch MhM-Berater Achim Woens und Karin Aßmus am MhM-Stand dabei.
MhM-Aktuell 3/2017
die Gerichtsurteile im März befassen sich mit Asbest im Fußboden, ein zunehmendes Problem in der MhM-Beratungspraxis, sowie mit vom Mieter verursachten Schäden in der Wohnung und der Frage, ab welchem Zeitpunkt ein Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung beanspruchen darf.
Der Hamburger Senat will in weiteren Stadtteilen die sog. Soziale Erhaltensverordnung einführen. Die Befragungen der Mieterinnen laufen derzeit, eine rege Beteiligung der Mieterinnen ist wünschenswert.
Und am Schluss noch ein Verbrauchertipp zum Stromsparen.
Auch wenn im sog. Liegestaub einer Mietwohnung noch keine Asbestbelastung gemessen werden kann, liegt ein Mangel vor, meint das Amtsgericht Schöneberg. Denn bei Asbest gibt es keine Wirkungsschwelle, also keinen bestimmbaren Grenzwert, da bereits eine einzige Asbestfaser die Gesundheit beeinträchtigen kann. Hier hatte ein Gutachter festgestellt, dass nahezu sämtliche Fußbodenbeläge der Wohnung asbesthaltig und teilweise beschädigt waren. Wegen der beschädigten Fußbodenplatten bestehe auch eine Gesundheitsgefährdung. Die Mieterin musste daher die Asbestsanierung ihrer Wohnung dulden.
AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 18.2.2016, 106 C 282/15
Keine Kündigung nach Wasserschaden
Ein vom Mieter verursachter Wasserschaden rechtfertigt bei einem langjährigen Mietverhältnis keine Kündigung, so das Landgericht Berlin in einem aktuellen Beschluss. Der Mieter hatte fahrlässig einen Schaden in Höhe von 10.500 Euro verursacht, worauf ihm der Vermieter fristlos und fristgerecht gekündigt hatte. Mit der beträchtlichen Höhe des Schadens könne der Vermieter keine Kündigung begründen, zumal dieser von den Versicherungen getragen worden sei, so das Landgericht. Das Amtsgericht hatte in der Vorinstanz bereits das Räumungsbegehren des Vermieters abgelehnt.
LG Berlin, Beschluss v. 2.2.2017, 67 S 410/16
Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierung möglich
Eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB muss komplett abegschlossen sein. Verlangt der Vermieter bereits vorher eine Mieterhöhung, ist diese nicht wirksam und Mieter müssen die erhöhte Miete nicht zahlen. In diesem Fall hatte der Vermieter Modernisierungsarbeiten an der Heizung, den Fenstern und am Dach schriftlich angekündigt. Obwohl die Arbeiten noch nicht vollständig ausgeführt waren - u.a. waren die Anschlussfugen an den Fenstern nicht hergestellt und die Dämmarbeiten noch nicht durchgeführt - verlangte der Vermieter eine Modernsierungsmieterhöhung. So nicht, meint das Amtsgericht Nördlingen. Billige man dem Vermieter bereits vorab die Möglichkeit zur Mieterhöhung zu, müsse der Mieter in Vorleistung treten, ohne dass der eigentlich beabsichtigte energetische Vorteil eintrete.
AG Nördlingen, Urteil v. 27.1.2017, 2 C 799/14
Befragung zur Sozialen Erhaltensverordnung läuft in Eimsbüttel, Stellingen-Süd, Hoheluft-West
Die Konsalt GmbH führt im Auftrag der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen eine repräsentative Befragung für die Vorbereitung einer Sozialen Erhaltungsverordnung in den Stadtteilen Eimsbüttel, Hoheluft-West und Stellingen-Süd durch. Die Erhaltensverordnung hat zum Ziel, die Zusammensetzung der Bevölkerung im Gebiet zu schützen und der Verdrängung von BewohnerInnen entgegenzuwirken. Grundlage für den Beschluss einer Erhaltensverordnung ist u.a. ein Gutachten, das die Ergebnisse der Befragung von 2.100 Haushalten aus diesen Stadtteilen enthält. Das Instrument kann, wenn es beschlossen worden ist, durch eine verschärfte Genehmigungspraxis bei Umwandlung, Nutzungsänderung oder Abriss helfen, den Veränderungsdruck in diesen Vierteln zu verlangsamen. Voraussetzung ist, dass genügend Mieter und Mieterinnen an der Befragung teilnehmen. Machen Sie bitte mit, wenn Sie um Mitwirkung bei der Befragung durch ein Schreiben von Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeld gebeten werden. Die Ergebnisse der Befragung sind anonym.
Sie müssen sich lediglich einen neuen Stromanbieter suchen und mit diesem einen Vertrag abschließen. Alles weitere erledigt das Unternehmen für Sie.
Die Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt allen Verbrauchern zu prüfen, ob sich ein Wechsel lohnt, besonders bei denjenigen, die noch einen Grundversorgungstarif haben. Hierdurch kann kräftig gespart werden.
Für die Wahl eines neuen Anbieters empfiehlt die VZ Hamburg eine Vertragslaufzeit von höchstens zwölf Monaten und kurze Kündigungsfristen.
Beim Preis sollte genau hingeschaut werden: Vergleichsportale im Internet berücksichtigen im Ranking meist einmalige Bonuszahlungen und Rabatte für Neukunden. Diese werden aber oft nur unter bestimmten Voraussetzungen gezahlt.
Vorsicht ist auch bei „Strompaketen“ geboten, bei denen im Voraus eine bestimmte Anzahl von Kilowattstunden zum Fixpreis gekauft werden. Mehrverbrauch ist dann in der Regel teuer.
Die günstigste und klimafreundlichste Kilowattstunde ist allerdings die, die gar nicht erst verbraucht wird. Die Verbraucherzentrale Hamburg hilft, Stromfresser in Ihrem Haushalt ausfindig zu machen. Beim sogenannten Basis-Strom-Check kommen Energieberater der VZ zum Hausbesuch, nehmen Ihren Stromverbrauch unter die Lupe und geben Einspar-Tipps. Der Check kostet 10 Euro, für einkommensschwache Haushalte ist er sogar kostenfrei.
Weitere Informationen und Beratungsangebote der VZ unter www.vzhh.de.
Mieter helfen Mietern ist Mitglied und Kooperationspartner der Verbraucherzentrale Hamburg.
MhM-Aktuell 2/2017
heute haben wir Ihnen Entscheidungen zu den Themen pünktliche Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen im Wohnungseigentum sowie zu der Frage, ob Mieter auch die Kosten für die Reinigung von Graffiti tragen müssen, herausgesucht.
Ein schöner Erfolg ist der Initiative 'Ohne Hof ist's doof' und MhM gelungen. Eine Innenhofbebauung mit 4 Häusern wurde vom Bezirksamt Eimsbüttel abgelehnt.
Am 7. Februar bietet MhM von 10 - 16 Uhr den letzten Beratungstag zu Ihrer Nebenkostenabrechnung an.
Die Hamburger Sozialbehörde hat überraschend neue Richtwerte zur Angemessenheit der Kosten der Unterkunft herausgegeben.
Und zu guter Letzt die Energiespartipps der Verbraucherzentrale Hamburg zum Thema "Richtig Heizen".
Mietzahlungen immer pünktlich anweisen
Die Frage, ob der Mieter die Miete rechtzeitig gezahlt hat, beschäftigt die Gerichte immer wieder. Denn unpünktliche Mietzahlungen können den Mieter das Mietverhältnis kosten. Nun hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Mieter rechtzeitig zahlt, wenn die Miete am 3. Werktag eines Monats von seinem Konto abgeht. Schreibt die Bank die Zahlung erst später dem Vermieterkonto gut, ist das nicht das Problem des Mieters. Klauseln in Mietverträgen, dass die Mietzahlung nur dann rechtzeitig erfolgt, wenn die Miete bereits am 3. eines Monats auf dem Vermieterkonto gutgeschrieben ist, sind gem. § 307 BGB unwirksam.
BGH, Urt.v. 5.10.2016, VIII ZR 223/15
Betriebskostenabrechnung im Wohnungseigentum
Streit gibt es immer wieder um Nebenkostenabrechnungen bei Eigentumswohnungen. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB über die angefallenen Betriebskosten abzurechnen, auch wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine anderslautende Regelung im Mietvertrag ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Wenn die Hausverwaltung die Abrechnung verspätet erstellt, kann der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist nur dann eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat. Das muss er konkret darlegen.
BGH, Urt. v. 25.1. 2017, VIII ZR 249/15
Graffiti muss Vermieter zahlen
Die Kosten der Entferung von Graffiti sind nur dann als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, wenn diese regelmäßig anfallen. Das heißt, dass Graffitiverunreinigungen in einer gewissen Regelmäßigkeit vorkommen müssen. Wird die Fassade jedoch nur einmalig mit Graffiti besprayt, muss der Vermieter die Reinigungskosten selber tragen.
LG Kassel, Urt. v. 14.7.2016, 1 S 352/15
Hartz 4-Unterkunftskosten neu geregelt
Relativ unbemerkt von der Öffentlichkeit hat die Hamburger Sozialbehörde bereits zum 19.1.2017 neue "Kosten der Unterkunft"(KdU) festgelegt. Damit setzt Hamburg die neueste Rechtssprechung des Bundessozialgerichts um. Anders als bisher ist nicht mehr die Nettokaltmiete der Maßstab für die Angemessenheit der KdU, sondern die Bruttokaltmiete (Nettomiete zuzüglich Betriebskosten). Marc Meyer, Syndikusrechtsanwalt bei MhM, bedauert, dass die von der Behörde festgelegten Unterkunftskosten nicht ausreichend die Preissteigerungen der letzten Zeit auf dem Hamburger Wohnungsmarkt berücksichtigen.
Zur MhM-Pressemitteilung
Zur Arbeitshilfe SGB II
Nachverdichtung im Innenhof gestoppt
Ein schöner Erfolg für die Initiative "Ohne Hof ist's doof" und MhM-Syndikusrechtsanwalt Christian Bluhm: Das Bezirksamt Eimsbüttel lehnte die vom Bauherren, der Wohnungsbaugesellschaft Rebien mbH, angestrebte Nachverdichtung in großen Teilen ab. Vier zusätzliche Häuser sollten im Hinterhof zwischen Moorkamp und Hohe Weide auf der 1.200 qm großen Grünfläche entstehen. Diese wurde bisher von den Bewohnern, darunter viele Familien mit Kindern, intensiv genutzt. Zeitgleich mit dem abgelehnten Bauantrag kündigte Rebien die Garagenplätze der Mieter im Innenhof. Die Baulückenschließung an der Gorch-Fock-Straße darf laut Bauprüfabteilung wohl erfolgen, über den von Rebien ebenfalls beantragten Dachbodenausbau ist dagegen noch nicht entschieden.
Diese Tipps helfen, richtig zu heizen, ohne frieren zu müssen:
Das Thermostat am Heizkörper regelt die Raumtemperatur. Stufe 3 steht für eine Raumtemperatur von etwa 20 bis 21 Grad. Bei jeder weiteren Stufe nach unten oder oben wird die Raumtemperatur um 3 bis 4 Grad erhöht bzw. gesenkt.
Den Einsatz von elektrischen Heizgeräten vermeiden, denn Strom ist als „Brennstoff“ deutlich teurer als zum Beispiel Gas.
Räume nicht überheizen. In Küche und Wohnbereich sind 19 bis 21°C ideal. Bei Abwesenheit und nachts die Raumtemperatur senken (Heizkörper auf Stufe 2 stellen).
Nicht mit dem Sparen übertreiben: Bei Temperaturen unter 14 bis 16°C kann es zu Kondensation von Feuchtigkeit und damit zu Schimmelbildung kommen.
Auch das Heizen kühlerer Räume mit der Luft aus wärmeren Räumen kann Schimmelpilze verursachen.
Weitere Informationen und Beratungsangebote zum Thema Energie im Haushalt unter www.vzhh.de
Mieter helfen Mietern ist Mitglied und Kooperationspartner der Verbraucherzentrale Hamburg. MhM bietet mietrechtliche Beratung zum Thema Heiz- und Betriebskosten an.
MhM-Aktuell 2016
MhM-Aktuell 12/2016
Wir haben für Sie diesmal drei Tipps gegen mögliche Unbill an Weihnachten: wenn der Tannenbaum brennt, die Heizung ausfällt und was bei Eis und Schnee zu tun ist.
Im sozialen Wohnungsbau werden zum 1.1.2017 die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten angehoben.
Vermieter Akelius legt die sog. BID-Abgabe in seinen Betriebskostenabrechnungen auf Wohnungsmieter um. Zu Unrecht, wie MhM meint.
Die neue Mitgliederzeitung Mietraum² ist da.
Und last but not least: Die Öffnungszeiten des Mietervereins zwischen den Feiertagen und Extra-Beratungstage im neuen Jahr - am 10. Januar und 17. Februar 2017.
Wir wünschen harmonische Feiertage und ein friedvolles neues Jahr.
Auch wenn es noch nicht so aussieht: Manchmal schneit es an den Feiertagen sogar in Hamburg. Dann stellt sich die Frage, wen trifft die Räum- und Streupflicht? Grundsätzlich ist die Beseitigung von Schnee und Eis Aufgabe des Grundstückseigentümers bzw. des Vermieters. Meist werden die Arbeiten durch einen Hausmeister oder gewerblichen Räumdienst erledigt, dessen Kosten auf die Mieter im Rahmen der Betriebskosten umgelegt werden. Schnee muss unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls geräumt werden, Glätte ist sofort abzustreuen. Schneit es über Nacht, muss auf den öffentlichen Gehwegen an Werktagen bis 8.30 Uhr morgens geräumt bzw. abgestreut werden, an Feiertagen bis 9.30 Uhr (§ 31 Hamburgisches Wegegesetz).
Fällt die Heizung an den Feiertagen aus, liegt mietrechtlich ein Mangel vor. Mieter sollten zunächst den Vermieter informieren. Die meisten Verwaltungen haben einen Notruf, den man außerhalb der Geschäftszeiten erreichen kann. Gelingt dies nicht, können Mieter einen Heizungsfachmann einschalten. Für die Zeit des Heizungsausfalls sind die Mieter zur Mietminderung berechtigt. Die Minderungsquote richtet sich nach der konkreten Wohnwertbeeinträchtigung, sprich nach den konkreten Temperaturen in der Wohnung.
Wenn Weihnachtsbaum oder Adventskranz brennen, kann schnell Panik aufkommen. Ein Eimer Wasser ist jedoch nur bedingt geeignet, einen Tannenbaumbrand zu löschen, ebenso wie eine Decke. Da hilft nur ein Feuerlöscher, der neben dem Baum stehen sollte, um ihn im Ernstfall gleich zur Hand zu haben. Im Handel gibt es sowohl Wasser- als auch Pulver- oder Schaumfeuerlöscher. Während man Verunreinigungen, die durch den Gebrauch eines Wasserfeuerlöscher entstehen, gut reinigen kann, verursachen Schaum oder Pulver oft kaum zu entfernende Flecken. Dafür kann ein Schaum- oder Pulverfeuerlöscher auch das Öl in einem brennenden Fonduetopf löschen. Feuerlöscher kosten zwischen ca. 30 und 100 €.
Mieterhöhung für Sozialwohnungen
Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen nach §§ 26/28 der II. Berechnungsverordnung ändern sich zum 1. Januar 2017. Mieter preisgebundener Wohnungen müssen also mit Mieterhöhungen rechnen. Die Verwaltungskosten erhöhen sich geringfügig von bisher 279,35 € auf 284,63 €/ Jahr. Die Erhöhung der Instandhaltungskosten ist abhängig vom Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Gebäude. Wie immer gilt: Die Mieterhöhung in der Beratung von MhM prüfen lassen.
Akelius und BID
MhM hält Umlage der Innovationsabgabe auf Wohnungsmieter für illegal
In Hamburg gibt es viele sog. Business Improvement Districts (BIDs), so auch auf der Reeperbahn. BIDs werden mit dem Ziel gegründet, Einkaufs- und Geschäftsstraßen zu verschönern. Zur Finanzierung dieser Maßnahmen erhebt die Finanzbehörde von den Grundeigentümern bestimmter Straßen eine sogenannte Innovationsabgaben. Akelius hat jetzt einen Teil dieser Abgabe als Betriebskostenbestandteil auf die Mieter am Hans-Albers-Platz in St. Pauli umgelegt. Das ist nach Auffassung von MhM nicht legal, betroffene Mieter sollten sich wehren. Zur PM
Gerade erschienen: Mietraum²
Die Dezemberausgabe der MhM-Mitgliederzeitung ist da - mit vielen interessanten Themen. Mit Reportagen zur Nachverdichtung in Hamburg sowie über das mieterunfreundliche Verhalten der Meravis, eines Tochterunternehmens des Sozialverbandes Deutschland, in einer Siedlung in Langenhorn. Wir stellen das Projekt 'Perlen polieren' vor, eine Initiative für Hamburger Wohnstifte und wir informieren, worauf Sie bei Ihrer Betriebskostenabrechnung achten sollten.
MhM-Aktuell 9/2016
nach der Sommerpause informieren wir Sie über aktuelle Gerichtsurteile zu den Themen Mietminderung bei Lärmbeeinträchtigung durch ein Hotel, der vermieterseitigen Zustimmung zum Austausch von Wohngemeinschaftsmitgliedern sowie einer höchst befremdlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu unpünktlichen Mietzahlungen.
MhM hat das rechtliche Info "Wohnen unter Hartz IV" aktualisiert. Es ist auf der MhM-Webseite zu finden oder auch im Papierformat in der MhM-Zentrale erhältlich.
Außerdem gibt es wieder unzählige interessante Veranstaltungen in Hamburg. Drei stellen wir Ihnen vor: die 12. Hamburger Wohnprojekte-Tage, Vorträge und Diskussion zu den gesetzlichen Neuerungen für ALG II- und XII-Leistungsbezieher sowie eine Podiumsdiskussion zu einer menschenfreundlichen Stadtentwicklung in der Hamburger Altstadt.
Mietminderung bei Lärmstörungen durch Hotelbetrieb
Wird im Laufe eines Mietverhältnisses ein Hotelbetrieb eröffnet, der erhebliche Lärm- und sonstige Emissionen für den Mieter mit sich mitbringt, darf dieser die Miete mindern. Das Landgericht Berlin meint, dass selbst in einer Großstadt Wohnungen üblicherweise keinen Beeinträchtigungen eines Hotelbetriebes ausgesetzt sind. Der Mieter müsse nur mit üblichen oder zum Zeitpunkt der Anmietung typischerweise zu erwartenden Lärmbeeinträchtigungen rechnen. Hier war viele Jahre nach Mietvertragsabschluss im Berliner Stadteil Prenzlauer Berg ein Hotelbetrieb mit 60 Zimmern, Appartements und Ferienwohnungen im 2. Hinterhofgebäude eingerichtet worden. Die Hotelgäste liefen teilweise im Minutentakt bis spät nachts durch den gepflasterten Innenhof unterhalb der Wohnung. Das Gericht hielt eine 20-prozentige Mietminderung für angemessen.
Landgericht Berlin, Urteil vom 11.8.2016-67 S 162/16
Wohngemeinschaft darf Mieter auswechseln
Bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft muss der Vermieter grundsätzlich einer Auswechselung von Mietern zustimmen. Denn dem Vermieter ist bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft von Anfang an klar, dass diese Gemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist, bekräftigt das Landgericht Berlin die herrschende Rechtsprechung. Der Vermieter kann nur dann der Auswechselung widersprechen (in entsprechender Anwendung des § 553 BGB), soweit ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. Ist der neue Mieter finanziell nicht solvent, kann dies einen wichtigen Grund für die Versagung der Auswechselung darstellen.
Landgericht Berlin, Urteil vom 23.3.2016 - 65 S 314/15
Unpünktliche Mietzahlung kann fristlose Kündigung begründen
Der Bundesgerichtshof setzt seine “Geld hat man zu haben“-Rechtsprechung fort: Allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen kann ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 I 2 BGB vorliegen. Auf ein Verschulden des Mieters an der unpünktlichen Mietzahlung, etwa aufgrund verspäteter Zahlungen durch das Jobcenter, komme es nicht zwingend an. Vielmehr müsse insgesamt abgewogen werden, wie oft verspätetet gezahlt wurde, in welchen Zeiträumen und ob der Vermieter in besonderem Maße auf den Erhalt der Miete angewiesen sei, um etwa Kredite zu bedienen oder seinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Auf Mieterseite muss nach Auffasssung des Bundesgerichtshofs auch berücksichtigt werden, ob der Leistungsempfänger die Leistungen rechtzeitig beantragt und das Jobcenter zur pünktlichen Zahlungen an den Vermieter gedrängt habe.
BGH, Urteil vom 19.6.2016 -VIII ZR 173/15
Neues MhM-Info
Wohnen unter Hartz IV in Hamburg
In diesem Info informiert MhM Mieter, die Leistungen nach SGB II oder XII erhalten, über ihre Ansprüche in bezug auf die Unterkunftskosten, über Höchstwerte der angemessenen Nettokaltmiete, über den Umgang mit Kostensenkungsaufforderungen, was bei Wohnungswechsel zu tun ist und wann Schönheits- und Kleinreparaturen übernommen werden und vieles mehr.
Fachtagung: Freitag, 23.9.2016, 16 –20 Uhr
12. Wohnprojekte-Tage: Samstag, 24.9.2016
Department Wirtschaft und Politik, ehemaliges Gebäude der HWP,
Wir möchten an dieser Stelle noch einmal auf die äußerst informative Veranstaltung von Stattbau Hamburg an diesem Wochenende hinweisen. Die Fachtagung am Freitag sucht Antworten auf die Frage Wohnen in der wachsenden Stadt - für wen und wie teuer? Und am Samstag öffnen wie gewohnt Wohnprojekte ihre Pforten. Besucher können auf verschiedenen Rundgängen oder auf dem Markt der Möglichkeiten ihren Wissensdurst stillen und Bekanntschaft mit interessanten Projekten machen. Zum Programm
Die Altstadt entfesseln!
Der Journalist Florian Marten und der neue Leiter des Bezirksamtes Mitte Falko Droßmann diskutieren darüber, wie man die vom Krieg gezeichnete und vom Autoverkehr fragmentierte Hamburger Altstadt wieder mehr zu einem Ort des "Lebens zwischen den Häusern" (Jan Gehl) machen kann.
Die aktuellen Änderungen im ALG II
Recht! Vereinfachung? Verschlimmerung?!
bietet die AG Soziales der SOPO und das Hamburg Netzwerk SGB II umfangreiche Informationen zu den jüngsten Änderungen an:
28. September 2016 - Vorstellung der wesentlichen Änderungen durch Rechtsanwalt Joachim Schaller
13. Oktober 2016 - Rechtliche Möglichkeiten und politisch praktische Strategien
im Centro Sociale, Sternstraße 2, Nähe U-Bahn Sternschanze
MhM-Aktuell 8/2016
Auch während der Sommerferien können Sie sich in den MhM-Beratungsstellen vor Ort beraten lassen. Lediglich zwei Beratungsstellen das Kölibri in St. Pauli und das Cafe in Steilshoop sind ferienbedingt im August geschlossen.
Die Urteile befassen sich heute mit den Themen Betriebskostenpauschale, Maklercourtage sowie dem Zurückbehaltungsrecht bei Mietmängeln. Insbesondere bei letzterem Thema müssen Mieter nach der neuen Rechtsprechung aufpassen und dürfen keinesfalls jahrelang ihre Miete zurückbehalten. Denn sonst droht die Kündigung des Mietverhältnisses.
Der Senat läßt die Voraussetzungen für drei weitere Soziale Erhaltensverordnungen in Eimsbüttel prüfen. In Steilshoop wurden 'Sozialwohnungen' freigestellt mit dem Ziel, diese ohne Wohnberechtigungsschein an Studenten und Azubis zu vermieten.
Und für den September können Sie sich schon mal zwei interessante Veranstaltungen vormerken: das Methfesselfest und die Hamburger Wohnprojektetage.
Wann ist eine Betriebskostenpauschale angemessen?
Auch bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale muss der Vermieter sich an den tatsächlich anfallenden Kosten orientieren. Von seiner Mieterin verlangte ein Hamburger Vermieter monatlich 100 € Betriebskostenpauschale. Von Nachbarn erfuhr die Mieterin, dass die tatsächlichen Kosten nur ungefähr halb so hoch waren wie die von ihr zu zahlende Pauschale. Sie forderte die Herabsetzung und die Rückzahlung bereits zu viel geleisteter Pauschalen. Zu Recht, wie das Amtsgericht klarstellte. Eine Betriebskostenpauschale darf nach seiner Auffassung maximal 20 % der tatsächlich entstandenen Kosten überschreiten. Auch steht der Mieterin für die Vergangenheit ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 823,826 BGB zu.
Amtsgericht Hamburg, Beschluss vom 1.6.2016, 49 C 339/15
(Anmerkung: Betriebskostenpauschalen sind keine Betriebskostenvorauszahlungen. Über Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen, bei Pauschalen ist dies nicht der Fall)
Zurückbehaltungsrecht nur kurzfristig ausüben
Mieter, die wegen Mängeln ihre Miete mindern und zurückbehalten, sollten dies nicht über einen langen Zeitraum tun. Andernfalls riskieren sie eine Kündigung. Das neben der Minderung bestehende Zurückbehaltungsrecht darf nur zeitlich begrenzt ausgeübt werden, entschied das Landgericht Hamburg. Der Mieter dürfe zwar nach § 320 BGB die Miete zurückbehalten, um auf den Vermieter Druck auszuüben, die Mängel zu beseitigen. Verhält sich der Vermieter aber dickfellig und beseitigt die Mängel über einen längeren Zeitraum nicht, mache das Zurückbehaltungsrecht keinen Sinn, so das Landgericht. Auch dürfe der zurückbehaltene Betrag nicht deutlich drei oder vier Monatsmieten übersteigen. Ein höherer Rückbehalt sei unverhältnismäßig, so das Landgericht.
Landgericht Hamburg, Beschluss vom 16.3.2016, 316S 94/15
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass das seit 2015 geltende sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen verfassungsgemäß ist. Danach dürfen Makler in der Regel keine Courtage von Wohnungssuchenden verlangen. Zwei Makler sahen sich durch das Gesetz in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht und hatten Verfassungsbeschwerde eingelegt. Nach Meinung des Gerichts kann aber der Gesetzgeber die durch Art. 12 des Grundgesetzes geschützte Freiheit, ein Entgelt für berufliche Leistungen zu vereinbaren, begrenzen. Soweit wirtschaftlichen und sozialen Ungleichgewichten entgegengewirkt werden soll, könne der Gesetzgeber eine Regelung treffen, um einen angemessenen Ausgleich zu schaffen. Dieser Ausgleich sei sozialstaatlich gerechtfertigt, um zu verhindern, dass die Wohnungssuchenden aufgrund des Ungleichgewichts des Wohnungsmarktes mit Kosten belastet würden, die vorrangig im Interesse der Vermieter lägen.
Bundesverfassungsgericht, Entscheidung v. 29.6.2016, 1 BvR 1015/15
Überarbeitet: MhM-Info Balkonnutzung
Tipps zum Thema Balkonnutzung bekommen Sie in unserem aktualisierten Infoblatt Balkonien. Muss ich meinen Vermieter fragen, wenn ich Blumentöpfe oder einen Sonnenschirm aufstellen will? Wie oft darf ich auf meinem Balkon grillen? Und vieles mehr erfahren Sie hier
MhM-Beratung während der Sommerferien
Auch während der Sommerferien läuft die mietrechtliche Beratung von Mieter helfen Mietern in allen Stadtteilen weiter – bis auf die Stadtteile St. Pauli und Steilshoop. Im gesamten August 2016 sind die Beratungsstellen im Kölibri und im Cafe geschlossen. Ratsuchende wenden sich bitte an eine der nahegelegenen MhM-Beratungsstellen oder an die MhM-Zentrale in der Bartelsstraße.
Mehr Soziale Erhaltensverordnungen für Eimsbüttel
In drei weiteren Gebieten in Eimsbüttel will der Senat eine Soziale Erhaltungsverordnung einführen: in Eimsbüttel-Nord, Hoheluft-West und Stellingen-Süd. Die Verordnung soll den Aufwertungsdruck aus den Quartieren nehmen, wenn auch reichlich verspätet. Was dieses Instrument leider nicht kann: heftige Mietpreissteigerungen nachhaltig stoppen. Vor Erlass der Verordnung findet im Herbst 2016 zunächst die vorgeschriebene Repräsentativ-Untersuchung statt. Nach deren Auswertung erfolgt der Aufstellungsbeschluss durch den Senat, vorausgesetzt die Untersuchung hat ergeben, dass die Zusammensetzung der Bevölkerung schützenswert ist. Erst dann kann das zuständige Bezirksamt die Soziale Erhaltensverordnung erlassen. Also in einem Jahr etwa. Mit der Verordnung werden Mieterinnen und Mieter in den besagten Stadtteilen besser geschützt vor Verdrängung durch Luxussanierungen, Abriss und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Studenten und Azubis nach Steilshoop
Öffentlich geförderte Wohnungen in Steilshoop können ab 1.10.2016 ohne Wohnberechtigungsschein an Studierende/Auszubildende bzw. entsprechende Wohngemeinschaften vergeben werden. Dass dieser Personenkreis es schwer hat, auf dem Hamburger Wohnungsmarkt eine Wohnung zu finden, ist bekannt. Dass die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen etwas dagegen tun will, ist richtig. Der mit der Freistellung eingeschlagene Weg weist nach Meinung von MhM jedoch in die falsche Richtung. Denn die noch öffentlich geförderten Wohnungen in Steilshoop werden dringend auch für die Wohnungsversorgung von Menschen mit Dringlichkeitsschein benötigt. Die Freistellungsregelung gilt bis zum 31.12.2021.
(Amtlicher Anzeiger Nr. 57 vom 19.7.2016, Seiten 1243/1244)
Methfesselfest in Eimsbüttel
Elise-Rauch-Platz
Das jährliche Methfesselfest findet diesmal unter dem Motto 'Mit Vergnügen Position beziehen' statt. Wie immer mit einem bunten und vielfältigen Programm: 3 Tage lang Informationen, Podiumsdiskussion, Live-Musik zum MIttanzen, Lesungen, Filme, Puppenspiel und Spielfest. Das Methfesselfest ist ein nicht kommerzielles Fest von Initiativen, Gruppen und Organisationen.
MhM-Aktuell 6/2016
In dieser Ausgabe haben wir Ihnen zwei Entscheidungen zu den Themen Mieterhöhung in Altenheimen sowie Mahnkosten herausgesucht. Und wir geben Ihnen Tipps, was Sie tun können, wenn der Keller, wie so oft in den letzten Wochen, mal wieder unter Wasser steht.
Nicht erstaunlich, aber inzwischen Fakt: Die Mietpreisbremse funktioniert nicht. MhM zeigt, wie es gehen könnte.
In Berlin diskutieren Politiker, Fachleute und Initiativen am 23. Juni 2016 über Gemeinwohlorientierung in der Wohnungsversorgung und eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit auf dem Weg zu langfristig preiswertem Wohnraum.
Im Stadtteil Stellingen-Langenfelde hat sich eine neue Initiative zusammen geschlossen, die verhindern will, dass der LKW-Verkehr wegen der Verlegung des Bahnhofs Altona nach Diebsteich mitten durch das Wohngebiet fährt.
Mieterhöhung im Altenheim
Die einseitige Erhöhungsmöglichkeit des Heimträgers in Wohn- und Betreuungsverträgen benachteiligt den Heimbewohner unangemessen gemäß § 307 BGB. Denn die in vielen Verträgen von Altenpflegeeinrichtungen verwandte Klausel eines einseitigen Erhöhungsrechts widerspricht wesentlichen vertragsrechtlichen Grundsätzen und dem Gesetzeszweck des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes, so der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung. Zur Wirksamkeit einer Erhöhung ist die Zustimmung des Bewohners erforderlich.
BGH, Urteil vom 12.5.2016, III ZR 279/15
Pauschale Mahnkosten sind unwirksam
Gerät der Mieter mit der Zahlung seiner Miete in Verzug, verlangen Vermieter häufig nicht nur die ausstehende Miete, sondern darüber hinaus auch noch Mahnkosten. Nun hat das Amtsgericht Dortmund klargestellt, dass eine Klausel im Mietvertrag, wonach Mahnkosten pauschal fünf Euro betragen sollten, unwirksam ist.Diese Allgemeine Geschäftsbedingung im Mietvertrag ist unwirksam. Sie weicht in unzulässiger Weise von den gesetzlichen Vorschriften des BGB ab, indem sie im Rahmen eines pauschalierten Schadensersatzanspruches dem Vertragspartner nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, dass ein Schaden nicht oder wesentlich niedriger entstanden ist, § 309, Nr.5 BGB.
Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 18. Mai 2016,421 Sie 406/16
Im Juni war es mal wieder so weit: nicht nur im Schanzenviertel versuchten viele Bewohner, ihre übergelaufenen Keller mithilfe von Eimern zu leeren und die gröbsten Schäden zu beseitigen. Rechtlich stellt sich dabei die Frage, wer eigentlich dafür zuständig ist. Der Mieter oder der Vermieter? Hierzu gibt MhM im Mietrechtstipp Auskunft.
Das ist das niederschmetternde Ergebnis einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Lesen Sie hierzu einen Kommentar von MhM.
„Brauchen wir eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit?“
Eine Veranstaltung des Deutschen Mieterbundes und des Netzwerks Mieten & Wohnen
am Donnerstag, 23. Juni 2016, 13 Uhr bis 21 Uhr
in der Katholischen Akademie, Tagungszentrum Hotel Aquino
Workshops und anschließende Diskussion mit Politikern über die Notwendigkeit der Wiedereinführung eines gemeinnützigen Wohnungsmarktsegments mit einer unternehmensbezogenen Förderung und unbefristeten Bindungen.
Durch die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit, den Rückzug des Bundes und der Länder aus dem sozialen Wohnungsbau, den Verkauf von Werkswohnungen sowie Wohnungen der öffentlichen Körperschaften sind seit Ende der 80er Jahre etwa 4 Millionen preisgünstige Wohnungen aus den Bindungen gefallen und bilden heute den Grundstock für eine rendite- und finanzmarktorientierte Immobilienwirtschaft. Der Bestand sozialgebundener und damit preisgünstiger Wohnungen sinkt jährlich um etwa 60.000 bis 80.000 Wohnungen. Neue Bindungen, zum Beispiel durch Wohnungsneubau im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung, reichen nicht aus, den weiteren Schwund zu stoppen, geschweige denn das Defizit auszugleichen. Grund genug für eine neue Weichenstellung in der Wohnungspolitik!
Initiative Langenfelder Signal: Straßenfest aus Protest
Die Baustellenzufahrt für die Verlegung des Bahnhofs Altona nach Diebsteich soll mitten durch ein Wohngebiet und einen Kleingartenverein führen. Anwohner und Mieter der dem S-Bahnhof Langenfelde nahegelegenen Wolffstraße und des Försterweges haben erst vor wenigen Wochen davon erfahren. Die Initiative lädt am 9. Juli zu einem Protest-Straßenfest ein.
MhM-Aktuell 5/2016
die Entscheidungen in dieser Ausgabe befassen sich mit dem Recht auf Anbringung einer Parabolantenne, den geforderten Schönheitsreparaturen bei Wohnungstausch innerhalb von SAGA GWG sowie mit der Frage, wann man Modernsierungsarbeiten als Mieter nicht dulden muss.
Die neue Ausgabe der MhM-Mitgliederzeitung Mietraum² ist da mit vielen Themen u.a. der Forderung nach einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit. Es werden dauerhaft gebundene Sozialwohnungen gebraucht. Wie das gehen kann, zeigt eine Studie im Auftrag der Bundes-Grünen. Hinz&Kunzt will die Wirksamkeit der sog. Mietenbremse überprüfen und sucht Mieter, die aktuell aus ihren Wohnungen ausziehen.
Auf dem Veranstaltungsmarkt haben wir drei Sachen für Sie herausgesucht: eine Parade, eine Diskussionsveranstaltung und ein Straßenfest.
Parabolantenne auf Balkon zulässig
Das Aufstellen einer Parabolantenne auf dem Balkon des Mieters ist vertragsgemäß, solange hierdurch die Rechte des Vermieters nicht nennenswert beeinträchtigt werden. Das Amtsgericht München hat klargestellt, dass trotz Kabelanschlusses im Haus eine verhältnismäßig kleine Antenne, deren Schüssel sich innerhalb des Balkons befindet, nicht vom Mieter entfernt werden muss. Da sich mittelbar vor dem Balkon des Mieters ein großer Baum befinde, der die Sicht auf diesen verdecke, könne die Parabolantenne das Haus auch nicht optisch beeinträchtigen. Schließlich werde die Substanz des Gebäudes nicht verletzt, da die Antenne ähnlich wie ein Blumenkasten innerhalb des Balkons befestigt sei.
Amtsgericht München, Urteil vom 22.10.2015 412 C 11331/15
SAGA GWG Wohnungstausch
Bei einem Wohnungstausch innerhalb des SAGA GWG Wohnungsbestandes verlangt das Unternehmen von den Mietern häufig die Übernahme von Kosten für Schönheitsreparaturen. Eine solche Vereinbarung ist aber gem. § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies ist nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg Altona der Fall, wenn SAGA GWG lediglich ihr eigenes Interessen verfolgt. In dem entschiedenen Fall sollten die Mieterin - ohne hierzu verpflichtet zu sein - anlässlich des Wohnungstausches Malerarbeiten durchführen bzw. alternativ einen Geldbetrag zahlen. Dies wäre nur zulässig, wenn SAGA GWG den Mietern gleichzeitig einen relevanten Vorteil eingeräumt hätte, so das Amtsgericht. Hat sie aber nicht. Die Zahlungsklage der SAGA GWG blieb daher erfolglos.
Amtsgericht Hamburg Altona, Urteil vom 20. 04.2015 – 314a C 199/14
Mieter muss Modernisierung nicht immer dulden
Umfassende Instandsetzungs- und Modernsierungsmaßnahmen muss ein Mieter nicht dulden, wenn eine Bauzeit von einem Jahr angekündigt ist. Und der Mieter voraussichtlich monatelang nicht in seiner Wohnung wohnen kann. In diesem Fall liegt nach Ansicht des Landgerichts Berlin eine unzumutbare Härte vor. Die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, Fensteraustausch etc. führten zu einer nicht mehr hinzunehmenden Belastung des Mietesr, so das Gericht. Trotz grundsätzlicher Verpflichtung des Mieters, Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, überwiege die gravierende Belastung des Mieters gegenüber den Belangen des Vermieters. Auch der Klimaschutzgedanke müsse wegen der besonderen Bedeutung der Wohnung als privater Rückzugsbereich zurückstehen.
LG Berlin, Urteil vom 17. 2. 2016, 65 S 301/15
Neue Ausgabe: Mietraum²
Frisch auf dem Tisch ist die neue Ausgabe von Mietraum². Wieder einmal ist die arg mieterunfreundliche Praxis eines börsennotierten Wohnungsunternehmens Thema: Die Vonovia mutet ihren Steilshooper Mietern einiges zu. Feuchte Wände und Schimmel werden einfach nicht saniert. Geklärt wird in dieser Ausgabe ebenfalls, welche Rechte Mieter bei der Mängelbeseitigung haben. Und Sie erfahren auch in dieser Ausgabe, was die Soziale Erhaltensverordnung in betroffenen Quartieren leisten kann
Zeit für eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit
Der soziale Wohnungsbestand schwindet zusehends. Auch die aktuell gebauten Sozialwohnungen werden in wenigen Jahren schon wieder aus den Bindungen fallen. Nachhaltige Wohnungspolitik für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen sieht anders aus. Deswegen sind Initiativen begrüßenswert, die Wege aufzeigen, wie die Versorgung mit angemessenem und preiswertem Wohnraum dauerhaft sichergestellt werden kann. Die Studie "Neue Wohnungsgemeinnützigkeit", die Jan Kuhnert und Olof Leeps im Auftrag der Bundesfraktion Die Grünen erstellt haben, versteht sich als erste Diskussionsgrundlage. Lesen Sie selbst: Zur Studie und zum Artikel im Mietraum², S. 18.
Hinz & Kunzt-Aktion zur Mietenbremse
Nach zahlreichen Meldungen über weitere Mietpreissprünge und der bisherigen Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse will das Straßenmagazin Hinz & Kunzt überprüfen, wie Mieterwechsel in Hamburg verlaufen, ob und wie Vermieter versuchen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Dazu bittet die Redaktion um Mitwirkung im Internet. Ausziehende Mieter können ihre alten Mietverträge an Hinz & Kunzt senden. Diese wiederum verfolgen den Weg der Weitervermietung.
Gut zur Forderung nach einer neuen, anderen Wohnungspolitik passt das Anliegen einer Parade unter dem Motto
Samstag 28. Mai 2016 um 14 Uhr am Karolinenplatz/Messehallen,
ab 16:00 Uhr Public-Hearing auf dem Axel-Springer-Platz
Veranstalter: "Netzwerk Recht auf Stadt & Never Mind the Papers“
In der Reihe „Hamburg! Gerechte Stadt!
Am 21. Juni von 16 – 18 Uhr im Nochtspeicher auf St.Pauli
Vortrag und Diskussion u.a. zu den Fragen:
Wie geht eine Nutzung des öffentlichen Raums ohne Ausgrenzung und Privilegierung. Wie werden Konflikte im und um den öffentlichen Raum geregelt.
Veranstalter: u.a. Diakonisches Werk Hamburg, Ev.-Luth. Kirchenkreis Hamburg-Ost, Caritasverband für Hamburg.
Großes Stadtteilfest in St. Georg
Samstag, 4. Juni, 14 bis 21 Uhr auf dem Hansaplatz
Bühnenprogramm, Kinder- und Altenfest, Streetsoccer-Fußball, Rundgänge, Info- und Verpflegungsstände sowie der AnwohnerInnen-Flohmarkt versprechen gute Unterhaltung und viel Spaß.
MhM-Aktuell 3/2016
in diesem Monat haben wir Ihnen aktuelle Entscheidungen zu unseren Beratungs"dauerbrennern" Schimmel, Betriebskosten und Untermiete herausgesucht.
Aufmerksam machen möchten wir Sie auf unsere neuen Beratungszeiten montags und donnerstags in der Bartelsstraße, die ab dem 1. April bereits um 15:30 Uhr beginnen. Für Mitglieder, die östlich der Alster wohnen, haben wir eine Beratungsstelle in Horn eingerichtet. Schließen muss dagegen unsere temporäre Beratungsstelle in Eidelstedt.
Die Richtwerte für Hartz IV und Sozialhilfempfängerinnen sind zum 1.3. erhöht worden.
Aufmerksamkeit (und Ihre Anwesenheit) verdienen auch zwei Veranstaltungen zu den Themen Bezahlbares Wohnen sowie Flüchtlingsunterbringung in Hamburg. Und am Ostersamstag findet erstmalig ein Frühjahrschanzenfest statt!
Frühlingshafte Ostern wünscht Ihnen!
Um Schimmelbildung zu vermeiden, reicht es aus, wenn Mieter dreimal am Tag ihre Wohnung lüften, meint das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg. In dem streitigen Fall ging es darum, wer für die Schimmelschäden verantwortlich war. Ein Gutachter stellte fest, dass ein sechs bis achtmaliges Stoßlüften pro Tag erforderlich sei, um Schimmelbildung in der Wohnung zu vermeiden. Ein derartiges Lüftungsverhalten hält das Amtsgericht nicht für zumutbar. Ausreichend und üblich sei, eine Wohnung einmal morgens, einmal am frühen Abend und einmal kurz vor dem Schlafengehen zu lüften.
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19. Oktober 2015,20 C234/13.
Keine Betriebskosten für öffentlich genutzte Parkflächen
Mieter sind nicht verpflichtet, Betriebskosten für Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, zu tragen. Das hat nun der Bundesgerichtshof klargestellt. Bei derartigen Flächen (“ Wohnpark am See) fehle der erforderliche Bezug zur Mietsache, hierauf entfallenden Gartenpflegekosten seien keine umlagefähigen Betriebskosten.
BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 33/15
Untermieterlaubnis nach Trennung
Mieter sind berechtigt, nach Abschluss des Mietvertrages und bei Vorliegen eines berechtigten Interesses einen Teil ihrer Wohnung an Dritte unterzuvermieten. Der Mieter wollte hier nach Auszug seiner Lebensgefährtin und seiner zwei Kinder ein Zimmer seiner Wohnung aus wirtschaftlichen Gründen untervermieten. Die Vermieterin verweigerte die Erlaubnis mit der Begründung, der Mieter habe die Wohnung dem Dritten vollständig überlassen. Das Amtsgericht Hamburg glaubte dem Mieter nach einer Ortsbesichtigung und der Vorlage von Zahlungsbelegen über Unterhalt, er darf nun untervermieten.
Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 13. Januar 2016,49 C104/15
Neue Beratungszeiten ab dem 1.4.2016
In der MhM-Zentrale wird die Beratung ab 1. April 2016 um eine halbe Stunde vorverlegt. Mitglieder können sich ab April bereits ab 15.30 ( bisher 16.00 Uhr) und bis 18.30 Uhr montags und donnerstags in der MhM-Zentrale, Bartelsstraße 30 beraten lassen.
MhM-Beratungsstelle Eidelstedt schließt
Die letzte Beratung findet am 22.3.2016 statt. Die Beratung im Bürgerhaus Eidelstedt war wegen einer großen Modernisierung, die inzwischen abgeschlossen ist, zeitlich befristet.
MhM-Beratungsstelle Horn eröffnet
Im Hamburger Osten können sich Mieter jetzt im Stadtteilhaus Horn von MhM beraten lassen.
Jeden Montag von 15.15 - 16.30 Uhr, Am Gojenboom 46, Seminarraum 2 im I.OG, direkt an der U-Bahn Horner Freiheit.
Hartz IV: Neue Höchstwerte für Kosten der Unterkunft
Vier Monate nach Erscheinen des Mietenspiegels 2015 hat nun die Sozialbehörde die Richtwerte an die gestiegenen Mieten auf dem Hamburger Wohnungsmarkt angepasst. So steigen die Höchstwerte für 1- Personen-Haushalte um 7,2% von 348,50 € auf 373,50 €. Für 5- und 6 Personen- Haushalte sogar um 14,6%, da die Mieten für große Wohnungen in den letzten Jahren deutlich höher ausfielen als für kleinere Wohnungen. Die Fachanweisungen zu § 22 SGB II und zu § 35 SGB XII finden Sie hier.
Frühjahrsfest im Schanzenviertel
Am Samstag 26.3.2016 findet das Schanzenfest von 10-22 Uhr statt. Anlass ist u.a. der Aufwertungsdruck und die sichtbaren Umstrukturierungen, die im Viertel stattfinden. Nicht zuletzt die jüngsten Entwicklung um den Schanzenhof löst große Empörung aus. Vielen Mietern wurde gekündigt, Hotel und Restaurant Schanzenstern müssen zum 31.3.2016 raus.
Goldgrube oder bezahlbarer Wohnraum für alle?
Unter diesem Titel diskutieren die Stadtplanerin Zeynep Adanalo und der Stadtsoziologe Prof. Jens Dangschat am Donnerstag 24.3.2016 ab 19.00 Uhr im Wilhelmsburger Bürgerhaus. Mehr Information
Mittwoch 30.3.2016 um 17.30 Uhr in der Königstraße 54, Raum 9 EG im Dorothee-Sölle-Haus
Diese Frage diskutieren Dr. Dirk Hauer vom Diakonischen Werk und Anselm Sprandel, der Leiter des Hamburger Zentralen Koordinierungsstabs Flüchtlinge stellen sich der Frage, welche Möglichkeiten und Grenzen es in Hamburg gibt. Wie kann eine menschenwürdige Flüchtlingspolitik in Hamburg aussehen? Mehr
MhM-Aktuell 2/2016
kurz und bündig stellen wir Ihnen heute Entscheidungen zu den Themen Mieterhöhung, Heizkosten sowie Mietminderung vor.
MhM sucht eine Volljuristin/einen Volljuristen zur Verstärkung des Teams in der Bartelsstraße. Bewerben Sie sich! Endlich gibt es auch in Horn eine MhM-Beratungsstelle.
In insgesamt sechs Gebieten im Hamburger Süden dürfen Vermieter ihre Sozialwohnungen auch an Studenten/ Auszubildende ohne Wohnberechtigungsnachweis vermieten. Außerdem hat der Senat im Januar sein Gesamtkonzept für eine bessere Versorgung von vordringlich Wohnungssuchenden vorgelegt.
In St. Georg ist die Empörung groß. Das Wohnen wird noch teurer, denn einige Straßen wurden in die gute Wohnlage befördert. Darüber will der Einwohnerverein in einer öffentlichen Veranstaltung mit Gästen diskutieren. In St. Georg wird aber auch gefeiert, denn die Geschichtswerkstatt St. Georg e. V. wird 25.
Minderung nach Mieterhöhung
Eine Mietminderung, auf die sich Vermieter und Mieter dauerhaft geeinigt haben, gilt auch nach einer Mieterhöhung. Die Mietparteien hatten sich 2009 auf eine fünfprozentige Mietminderung geeinigt wegen Verlagerung der Mülltonnen vor die Wohnung des Mieters. 2014 erhöhte der Vermieter den Mietzins und begründete dies mit dem Anstieg des Mietenspiegels. Die ursprünglich vereinbarte Mietminderung falle damit weg, argumentierte er. So nicht, meinte hingegen das Amtsgericht Hamburg. Die Beeinträchtigung durch die Müllcontainer bestehe nach wie vor; der Mieter könne auch nach der Mieterhöhung zu Recht mindern.
Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 7. 1. 2015,49 C327/14.
Austausch der Heizkostenverteiler durch Funkmessgeräte
Mieter haben nach der Heizkostenverordnung Anspruch darauf, dass der Verbrauch an Wärme und Warmwasser von ihrem Vermieter ordnungsgemäß erfasst wird. Sie sind gleichzeitig verpflichtet, den Einbau entsprechender Messgeräte zu dulden. Diese Duldungspflicht gilt nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten, sondern auch für den Austausch von Messgeräten nach dem Verdunstungsprinzip durch moderne Funk-Heizkostenverteiler. Gesundheitliche Bedenken des Mieters wegen Elektrosmog sind dabei unbeachtlich, meint das Amtsgericht Hamburg.
Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 9.1. 2015- 911 C389/15.
Mietminderung bei fehlender Beheizbarkeit und weiteren Mängeln
Ein Mieter darf bei fehlender Beheizbarkeit eines kleinen Dachgeschossraums in den Wintermonaten November bis März acht Prozent und im April vier Prozent mindern, so das Amtsgericht Gießen. Ab Mai komme hingegen bei normaler Witterung keine Minderung mehr in Betracht, weil keine erheblichen Beeinträchtigung mehr vorlägen. Unangenehme Gerüche im Treppenhaus sind ebenfalls ein Minderungsgrund, hier hielt das Amtsgericht vier Prozent für angemessen. Drei Prozent setzte es für den Schaden an der Duschkabine an, der dazu führte, dass die Mieter nach jedem Duschvorgang den Boden des Badezimmers trocken wischen mussten.
Amtsgericht Gießen, Urteil vom 5.11.2015 – 48 C 48/15.
MhM sucht Volljuristin oder Volljuristen zum 1. April 2016
Erwünscht sind sehr gute kommunikative Fähigkeiten, ein sicheres zivilrechtliches Judiz sowie Interesse an mietrechtlichen und wohnungspolitischen Fragen. Wir bieten eine unbefristete Vollzeit-Anstellung in einem freundlichen und engagierten Team. Willkommen sind auch Berufsanfängerinnen oder Berufsanfänger.
Neue MhM-Beratungsstelle in Horn
Ab Februar 2016 berät MhM in einer weiteren Beratungsstelle im Hamburger Osten: Immer montags von 15.15 -16.30 Uhr im neu erbauten Stadtteilhaus Horner Freiheit, Am Gojenboom 46 im I. OG. MhM konnte RA Thomas Poppendiek, der bereits seit mehreren Jahren in der Hauptgeschäftsstelle in der Bartelsstraße berät, für die neue Beratungsstelle gewinnen. Er wird die Ratsuchenden kompentent und fachkundig beraten.
Sozialwohnungen für Studenten
Sechs Gebiete im Hamburger Süden sind vom Senat freigestellt worden zur Vermietung der dortigen Sozialwohnungen an Studierende/Auszubildende bzw. entsprechende Wohngemeinschaften. Studenten/ Auszubildende müssen keinen Wohnberechtigungsschein vorlegen. Die Freistellung gilt bis zum 31.12.2017. Neu dabei ist das Gebiet Neuwiedenthal/Rehrstieg. Die Gebiete Wilhelmsburg/Berta-Kröger-Platz, Rothenburgsort/Marckmannstraße, Harburg/Phönixviertel), Veddel und Wilhelmsburg/Reiherstiegviertel waren auch bisher freigestellt.
Senat legt Konzept für vordringlich Wohnungssuchende vor
Die Versorgungssituation von Wohnungssuchenden mit Dringlichkeitsschein hat sich in den vergangenen Jahren immer weiter zugespitzt. Der Senat ist nun dem Wunsch der Bürgerschaft aus dem vergangenen Sommer nachgekommen (Drucksache 21/2905) und hat ein Gesamtkonzept für die Versorgung dieser Gruppe vorgelegt. Guten Willens, aber halbherzig sind die entwickelten Lösungsvorschläge. SAGA GWG wird statt 1.700 vordringlich Wohnungsuchenden nun 2.000 unterbringen - ein kleiner Erfolg. Aber die Sozialwohnungen in Mümmelmannsberg, Neuallermöhe-West und Steilshoop werden bis Ende 2020 freigestellt - und das auch noch ohne Gegenleistung. Dringend benötigte Sozialwohnungen dürfen in den genannten Gebieten auch an Nicht-Wohnberechtigte vermietet werden wie auch die sog. Wohnungsamts-Wohnungen, die eigentlich für die Versorgung Wohnungssuchender mit Dringlichkeitsschein vorgesehen sind. Prüfaufträge sollen erteilt werden - für eine neue Wohnungsbaugesellschaft, die pro Jahr 200 Wohnungsamt-gebundene Wohnungen bauen soll und für ein neues Förderprogramm. Alles in allem ein etwas enttäuschendes Konzept ohne die notwendige Durchschlagskraft.
"Mietenexplosion, Hochstufung einiger Straßenblöcke in die gute Wohnlage“
Informations- und Diskussionsveranstaltung des Einwohnervereins St. Georg mit Podiumsgästen
Mittwoch 17.02.2016, 19.00 Uhr, Dreieinigkeitskirche, St. Georgs Kirchhof
- Dr. Heike Opitz, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Leiterin der Abteilung Wohnen
- Nele Dröscher, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Referatsleiterin
- Sabine Weis, Juristin beim Mieterverein Mieter helfen Mietern, Mitglied im AK Mietenspiegel
- Manfred Alex, Mietrechtsanwalt. Er hat mehrere Urteile gegen die Wohnlagen-Hochstufung in St. Georg erwirkt.
25 Jahre Geschichtswerkstatt St. Georg
und das soll gebührend gewürdigt und gefeiert werden und zwar am Samstag, den 13. Februar von 15.00 bis 17.30 Uhr in der Heinrich-Wolgast-Schule am Carl-von-Ossietzky-Platz.
MhM-Aktuell 2015
MhM-Aktuell 2015 – Sonderausgabe
aus gegebenem Anlass erhalten Sie einen Extra Newsletter, um Sie aktuell zu informieren. Der neue Mietenspiegel ist erschienen mit beunruhigenden Ergebnissen. Das Olympia-Referendum steht vor der Tür. MhM benennt mögliche Folgen für den Miet-Wohnungsmarkt, wenn Olympia in Hamburg stattfindet.
Am 29.11.2015 findet das Referendum statt. Auf den Ausgang darf man sehr gespannt sein. Es zeichnet sich ein knappes Rennen zwischen Befürwortern und Gegnern ab. Was Olympia aus Mietersicht bedeuten kann, haben wir in unserer MhM-Stellungnahme benannt.
Mietenspiegel 2015: Ungebremster Mietenanstieg
Die Mietpreise in Hamburg haben sich gänzlich von der sonstigen Preisentwicklung entkoppelt. Gegenüber 2013 stiegen die Verbraucherpreise um 1,5 %, der Mietenspiegel verzeichnet mit 6,1 % einen sechs mal größeren Zuwachs. Besonders kräftig wuchsen die Mieten in den älteren Baualtersklassen und zwar nicht nur die bis 1918 errichteten klassischen Altbauwohnungen, die um satte 8,2 % zulegten, sondern auch die Nachkriegsbauten, deren Mieten um 8,6 % stiegen. Die Mieter der Baualtersklasse dazwischen trifft es am härtesten. Die 1919 bis 1949 errichteten Wohnungen verteuerten sich um 11,2 %. Zur Pressemitteilung.
MhM-Aktuell 11/2015
in diesem Monat haben wir für Sie aktuelle Urteile zur Umlage von Aufzugskosten sowie zu Mieterhöhungen in Seniorenheimen und in der Stresemannstraße in Hamburg-Altona.
Um den Beratungsbedarf für Betriebskostenabrechnungen in den Wintermonaten besser bedienen zu können, verstärkt MhM das Beratungsangebot mit Extra-Beratungstagen. Voraussichtlich im November wird der neue Mietenspiegel 2015 erscheinen. Erfahrungsgemäß werden dann viele Vermieter Mieterhöhungen versenden. Zum Thema Mieterhöhungen wird MhM daher im Dezember 2015 und Januar 2016 zwei zusätzliche Beratungstage anbieten.
Am 14.11.2015 informiert das Netzwerk Schimmel in der Verbraucherzentrale Hamburg kostenfrei. MhM ist für Sie dabei. Das neue Melderecht ist seit dem 1. November in Kraft. Endlich auf dem Weg ist auch das Girokonto für Jedermann in Deutschland. Und nicht vergessen: Am 29.11. abstimmen, ob Hamburg sich für Olympia bewerben soll oder nicht.
Aufzugkosten nur teilweise umlegbar
Bei einem sogenannten Vollwartungsvertrag für einen Aufzug sind nur 50 % der Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, so das Amtsgericht Duisburg. Im Rahmen dieses Vertrags führte die von der Vermieterin beauftragte Firma auch Reparaturen durch. Reparaturkosten sind aber Instandhaltungskosten und nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Da aus dem Wartungsvertrag keine Anteile für Instandsetzung und Wartung hervorgingen, schätzte das Amtsgericht und hielt eine Aufteilung auf hälftiger Basis für sachgerecht.
AG Duisburg, Urt.v. 19.4.2015, 45 C2556/149.
Anmerkung: Das Landgericht Hamburg hielt 2000 einen Abzug für Instandsetzung von 37 % für gerechtfertigt.
Mieterhöhung in Seniorenwohnungen
Eine als Seniorenwohnung mit Service bezeichnete Wohnung fällt in den Anwendungsbereich des Hamburger Mietenspiegel, meinen das Amtsgericht und das Landgericht Hamburg. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter nach dem Vertrag lediglich verpflichtet ist, für eine barrierefreie und servicetaugliche, haustechnische Beschaffenheit der Wohnung zu sorgen und zusätzliche Betreuungsleistungen hinzu gebucht werden können. Die genannten Wohnwertvorteile könnten bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne weiteres durch Aufschläge auf den Mittelwert des einschlägigen Rasterfeldes berücksichtigt werden, so die Richter.
LG Hamburg, Beschl.v. 29.4.2015 – 311S4/15, vorhergehend AG Hamburg, Urt.v. 12.12.2014 – 40 b C 213/14.
Mieterhöhung in der Stresemannstraße
Bei einer typischen Altbauwohnung in der Stresemannstraße in Hamburg liegt die ortsübliche Vergleichsmiete allenfalls knapp oberhalb der Mitte zwischen dem Unter- und den Mittelwert, meint das Amtsgericht Altona. Im konkreten Fall waren das 7,49 €. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei besonders das weit überdurchschnittliche Verkehrsaufkommen zu berücksichtigen. Die erhebliche Beeinträchtigung durch Lärm und Schadstoffe werde auch nicht durch die sehr gute Verkehrsanbindung durch den nahen S-Bahnhof Holstenstraße aufgewogen.
AG Hamburg Altona, Urt. v. 2.6.2015 – 316 C327/14.
Extra MhM-Beratungstage November, Dezember und Januar
November und Dezember sind die Monate, in denen die meisten Nebenkostenabrechnungen verschickt werden. Um Ihnen lange Wartezeiten für die Überprüfung Ihrer Nebenkostenabrechnungen 2014 zu ersparen, bietet MhM auch in diesem Jahr wieder Extra-Beratungstage an:
An den drei Dienstagen am 17. November, 15. Dezember 2015 und 12. Januar 2016 können Mieter zwischen 10.00 und 16.00 Uhr ohne Voranmeldung mit ihren Unterlagen in die MhM-Zentrale in der Bartelsstraße 30 kommen und sofort von unserem Beratungsteam beraten werden.
Der Hamburger Mietenspiegel 2015 kommt noch in diesem Jahr. Erfahrungsgemäß führt auch das zu schnellen Reaktionen. Vermieter ergreifen die Gelegenheit, die Mieten anzupassen. Aus diesem Grund bietet MhM parallel zu den Nebenkostenveranstaltuneng am 15. Dezember 2015 und am 12. Januar 2016 auch Beratung bei Mieterhöhung an.
MhM-Beratung - Flüchtlinge als Untermieter
Viele tausend Menschen suchen aktuell in Hamburg Schutz vor Not und Verfolgung. Viele Hamburger wollen die Flüchtlinge unterstützen und hat vielleicht auch ein Zimmer frei. Wer Flüchtlinge in seiner Mietwohnung als Untermieter zeitweise oder dauerhaft aufnehmen möchte, sollte aber die rechtlichen Gegebenheiten kennen. MhM berät hier gerne über alle in diesem Zusammenhang auftauchenden mietrechtlichen Fragen.
Olympia - Referendum am 29.11.2015
Der Termin naht. Die Unterlagen für das Bürgerschaftsreferendum am 29. November zur Bewerbung um die Olympischen und Paralympischen Spiele 2024 werden bereits verschickt. Wer noch unentschieden ist, der kann sich u.a. auf den Seiten der Initiative NOlympia oder auf der Seite der Innenbehörde der Stadt Hamburg en detail informieren. Eins aber sollte klar sein - Nicht wählen geht nicht!
3. Hamburger Schimmeltag
Kostenfreie Beratungen rund um Wohnungsschimmel
Samstag, 14. November 2015, 10 – 16 Uhr
Verbraucherzentrale Hamburg e.V., Kirchenallee 22 (Nähe Hauptbahnhof)
Die Heizsaison hat begonnen und in vielen Wohnungen beginnt es zu schimmeln, nicht nur ein ästhetisches, sondern vor allem ein energetisches und gesundheitliches Problem. Das Netzwerk Schimmelberatung Hamburg veranstaltet zum dritten Mal einen kostenfreien Informationstag. An diesem Tag können Sie sich direkt vor Ort individuell und kostenlos beraten lassen. Ein breit gefächertes Vortragsprogramm im Stundentakt sowie Infostände im Foyer ergänzen die Individualberatungen. MHM Juristinnen Eve Raatschen und Andree Lagemann sind für Sie vor Ort.
Das neue Bundesmeldegesetz, das bereits 2013 von Bundestag und Bundesrat beschlossen wurde, gilt nun seit dem 1. November 2015. Es soll das Melderecht, das bisher Ländersache war, bundesweit vereinheitlichen. Auch weiterhin sind alle Bundesbürger bei Umzug zur Anmeldung bei der Meldebehörde verpflichtet, und zwar innerhalb von zwei Wochen nach Einzug in die neue Wohnung. Wieder eingeführt wurde, dass Vermieter, auch Hauptmieter, die untervermieten, verpflichtet sind, ihren Mietern/Untermietern den Einzug/Auszug schriftlich zu bestätigen. Damit sollen Scheinanmeldungen verhindert werden. Bundesgesetzblatt I 2013,1084.
Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der einen Anspruch auf ein Basiskonto für Jedermann vorsieht. Damit setzt die Bundesregierung die EU-Zahlungskontenrichtlinie um. Der Anspruch auf ein Basiskonto soll auch für Wohnungslose, Asylsuchende sowie geduldete Flüchtlinge gelten, also für alle, die bisher Probleme mit der Eröffnung eines eigenen Girokontos hatten. Noch ist unklar, wann das Gesetz in Kraft tritt.
MhM-Aktuell 08/2015
die Sommerferien sind vorbei und bei Mieter helfen Mietern sind (fast) alle Berater zurück und sind wie gewohnt in den Beratungsstellen anzutreffen.
Für Sie heraus gesucht haben wir Entscheidungen zu den Themen Schönheitsreparaturen, Teppichboden oder Laminat sowie Mieterhöhung in der Stresemannstraße.
Fünf Infos zu mietrechtlichen Themen sind neu aufgelegt. Am 8. September 2015 findet unsere Mitgliedervollversammlung statt, alle Mitglieder sind herzlich eingeladen.
Außerdem wollen wir Sie auf die Konferenz Mieten und Wohnen, den Benefizlauf der Frauenhäuser um die Alster sowie auf eine Diskussionsveranstaltung zum Thema Olympiastadt Hamburg aufmerksam machen.
Ein Vermieter ist nicht berechtigt, den mitvermieteten Teppichboden gegen den Willen seines Mieters durch einen Laminatfußboden zu ersetzen. Gehört zur Wohnung Teppichauslegeware, so muss der Vermieter diesen gemäß § 535 BGB in einem Zustand erhalten, wie er sich bei Vertragsbeginn befand. In dem streitigen Fall wollte die Mieterin nach 17 Jahren Mietzeit einen neuen Teppichboden. Dieser war unstreitig stark abgenutzt. Die Vermieterin wollte aber Laminat verlegen. Die Mieterin war hiermit nicht einverstanden. Zu Recht, wie das Landgericht Stuttgart meint. Nun muss die Vermieterin den alten Teppichboden durch einen in Farbe, Art und Güte vergleichbaren neuen Teppichboden ersetzen. Landgericht Stuttgart, Urteil vom 1.7.2015,13 S 154/14.
Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende
Mieter müssen trotz anderslautender Regelung im Mietvertrag ihre Wohnung nicht renovieren, wenn diese bei Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig war. So hat es der Bundesgerichtshof im März 2015 klargestellt. Nun stellt sich für die Amtsgerichte die Frage, wann eine Wohnung als renovierungsbedürftig anzusehen ist. Das Landgericht Berlin meint, dass eine Zweizimmerwohnung jedenfalls dann unrenoviert ist, wenn die Fenster nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen. Diese Dekormängel sind nicht unerheblich. Gerade bei einer kleinen Wohnung – hier lediglich 42 m² – fallen Fenster verstärkt ins Gewicht. Landgericht Berlin, Beschluss vom 4. 6. 2015,67 140/15.
Mieterhöhung in Altona
Mieter und Vermieter stritten darum, die verlangte Mieterhöhung angesichts Lage und Ausstattung der Wohnung gerechtfertigt ist. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege hier deutlich unterhalb des Mittelwerts des Rasterfeldes bei € 7,49 pro qm. Die Altbauwohnung in der Stresemannstraße in Altona weise durch den weit überdurchschnittlichen Verkehrslärm erhebliche Nachteile durch Lärm und Schadstoffe auf. Der Balkon könne praktisch nicht genutzt werden. Diese Nachteile können nur in geringem Umfang durch die sehr gute Verkehrsanbindung durch den nahen S-Bahnhof und die verschiedenen Buslinien aufgewogen werden. Amtsgericht Hamburg Altona, Urteil vom 2.6.2015 -316 C327/14.
Neues von MhM
MhM-Mitgliedervollversammlung
Die diesjährige Vollversammlung findet am 8. September ab 18.30 Uhr im Bürgertreff Altona-Nord statt. Alle MhM-Mitglieder sind herzlich eingeladen.
Mit dem Ende der Ferien öffnen alle MhM-Beratungsstellen wieder ihre Pforten. Nur in Eidelstedt gibt es eine verlängerte Sommerpause. Hier berät MhM-Jurist Bluhm ab 8. September wieder alle Ratsuchenden.
Neue Mietrechtsinfos bei MhM
In diesem Jahr sind bereits fünf neue bzw. überarbeitete Ratgeber erschienen. Sie behandeln die wichtigsten Fragen zu Schönheitsreparaturen, Untermiete, Nachmieter, Unwirksame Mietvertragsklauseln und ganz aktuell - die neuen Regelungen zur sog. Mietpreisbremse.
8. Benefizlauf um die Alster
am 30.8.2015 ab 10.00 Uhr
Wie jedes Jahr findet diese Aktion der Autonomen Hamburger Frauenhäuser statt unter dem Motto 'Hamburg läuft gegen Gewalt an Frauen und Kindern'. Gute Stimmung ist garantiert. Auch Kolleginnen von MhM sind dabei. Die Startgebühr beträgt 12 €. Sie können auch noch spontan am Sonntag mitmachen. Anmeldung und Infos unter www.laufend-gegen-gewalt.de
Olympische Spiele - Goldmedaille für alle!?
Donnerstag, 24. September um 17.30 Uhr | Eintritt frei
in der Hafencity Universität Hamburg | Hörsaal 200 1. Etage |
Überseeallee 16 | HVV U4 bis HCU oder Buslinie 1 bis Shanghaiallee
In der Veranstaltungsreihe Hamburg/Gerechte Stadt diskutieren drei Expert_innen über Chancen und Risiken der Austragung der olympischen Spiele für Hamburg und seine Bevölkerung. Wer profitiert von solchen Großveranstaltungenund wer nicht. Wieviel bleibt vor und nach den „Spielen“ für wen übrig?
• Dr. Nicolai Wendlandt, TU Darmstadt und urbancontext Berlin
• Prof. Dr. Henning Vöpel, Hamburgisches Weltwirtschaftsinsitut
• Nicole Vrenegor bloggt auf www.fairspielen.de und ist aktiv bei NOlympia Hamburg.
Mieten & Wohnen Konferenz Hamburg 2015
Freitag und Samstag 25. und 26. September
Die Konferenz soll der öffentliche Beginn der Arbeit des neu gegründeten Netzwerks Mieten & Wohnen sein. MhM ist federführend dabei. Gemeinsam mit Mietervereinen aus dem ganzen Bundesgebiet und anderen Institutionen will das Netzwerk mieterfreundliche Alternativen zur aktuellen Wohnungspolitik aufzeigen und diskutieren. Denn bezahlbarer Wohnraum für alle wird mit den bisherigen Instrumenten der Wohnungspolitik nicht ausreichend erreicht.
Newsletter kündigen | Mieter helfen Mietern e.V. | info@mhmhamburg.de
MhM-Aktuell 07/2015
die Mietpreisbremse gilt seit 1. Juli auch in Hamburg. Der Mietpreis-Check von MhM bietet dabei eine erste Orientierung. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs fürchten viele Mieter. Liegen soziale Härtegründe wie z. B. Alter oder langjährige Wohndauer vor, können Mieter in besonderen Fällen wohnen bleiben. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf steht den Mietern zumindest Schadenersatz zu.
Ende September 2015 findet in Hamburg eine große Mieten & Wohnen Konferenz statt. Wenn Sie dabei sein wollen, melden Sie sich rechtzeitig an. Im August können Sie ein gutes Werk tun und gleichzeitig etwas für Ihre Gesundheit, indem Sie beim 8. Benefizlauf um die Alster mitmachen.
Bitte beachten Sie, dass während der Sommerferien nicht alle Außenberatungsstellen von MhM geöffnet sind.
Der Mietpreis-Check bei MhM
Für alle Mietverträge, die ab dem 1. Juli 2015 abgeschlossen werden, gilt in Hamburg die sogenannte Mietpreisbremse. Mieten dürfen nicht höher sein als die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent. Da es zahlreiche Ausnahmen gibt, hat MhM auf seiner Homepage einen Mietpreis-Check eingerichtet. Wer die Anfrage ausfüllt, bekommt per Mail eine erste Einschätzung, ob ein Verstoß gegen die neue Mietpreisbeschränkung vorliegen kann.
Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadenersatz
Der Bundesgerichtshof hat am 10.6.2015 (VIII ZR 99/14) entschieden, dass ein Schadenersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann in Frage kommt, wenn der Mieter sich in einem gerichtlichen Vergleich verpflichtet hat, auszuziehen. Denn ein Vergleich bedeutet nicht automatisch, dass Mieter und Vermieter damit auch den Streit darüber beilegen wollten, ob der behauptete Eigenbedarf auch besteht. Das muss im Einzelfall genau geprüft werden.
Trotz Eigenbedarfs wohnen bleiben
Das Landgericht Hamburg verurteilte die Vermieter am 27.3.2015 (311 S 67/14) ausnahmsweise zur unbefristeten Fortsetzung eines Mietvertrages, obwohl sie vorher eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hatten. Der betagte Mieter wohnte bereits seit 50 Jahren im Haus und hatte die Wohnung durch erhebliche Investitionen erst zu Wohnraum umgebaut.
Beratung während der Sommerferien 2015
Alles läuft -fast - wie gewohnt weiter. Mitglieder können sich zu den gewohnten Zeiten in der Zentrale und in den meisten Außenstellen beraten lassen. Die MhM-Beratungstellen auf St. Pauli, in Eidelstedt und im Hamburg-Haus in Eimsbüttel sind während der Sommerferien geschlossen. Informieren Sie sich gerne auf unserer Homepage.
Mieten&Wohnen Konferenz Hamburg 2015
Die Konferenz findet am 25. und 26. September 2015 in der Hochschule für angewandte Wissenschaften statt. Veranstalter ist das Netzwerk Mieten & Wohnen, dem auch Mieter helfen Mietern angehört. Diese Konferenz soll die Möglichkeit eröffnen über die Tagespolitik hinaus, Alternativen zu diskutieren und zu entwickeln; dazu gibt es die vier Themenschwerpunkte Beteiligung, Soziales Mietrecht, neue Träger/neue Förderungsmodelle und warmmietenneutrale Modernisierung. Die Anmeldung ist zurzeit telefonisch unter 0234 96 11 464 möglich oder per Brief an Martin Krämer/Netzwerk Mieten&Wohnen/ c/o Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg.
am 30.8.2015 ab 10:00 Uhr
Wie jedes Jahr findet diese Aktion der Autonomen Hamburger Frauenhäuser statt unter dem Motto 'Hamburg läuft gegen Gewalt an Frauen und Kindern'. Die Startgebühr beträgt 12 €. Machen Sie mit. Anmeldung und Infos unter www.laufend-gegen-gewalt.de
MhM-Aktuell 06/2015
endlich kommt die Mietpreisbremse auch in Hamburg und zwar ab 1. Juli. Ein anderer Grund zur Freude: Maklerkosten fallen seit dem 1.6. nur noch in Ausnahmefällen für Mieter an. Vertragsausfertigungsgebühren zum Mietbeginn sind ebenfalls nicht erlaubt.
Unsere Urteile: Schimmelgeplagten Mietern gibt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg Recht. Das Berliner Kammergericht hat noch einmal bekräftigt, dass beim Auszug hinterlassene Gegegenstände im Keller einer ordnungsgemäßen Räumung nicht entgegen stehen.
Ein neues Beratungsangebot bei zu Unrecht verlangter Maklercourtage: Ab sofort immer mittwochs in der MhM-Zentrale Bartelsstraße 30.
Besuchen sie das Methfesselfest in Eimsbüttel und mischen Sie mit bei zwei Veranstaltungen zur Stadtteilentwicklung im Hamburger Osten und zum City-Hof am Hauptbahnhof.
Falls Sie den Newsletter doppelt bekommen, entschuldigen Sie das bitte.
Ihre MhM-Redaktion
Mietpreisbremse kommt zum 1. Juli 2015
Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ soll nun auch flächendeckend für ganz Hamburg eingeführt werden. Es beschränkt grundsätzlich alle Neuvermietungsmieten auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten. Es sei denn, der Vermieter kann sich auf eine der zahlreichen Ausnahmen berufen. Insbesondere wird der Vermieter, der bereits jetzt überhöhte Mieten verlangt, geschützt und darf diese auch weiterhin verlangen. In Kürze finden Sie aktuelle Informationen zur Mietpreisbremse auf der Homepage von Mieter helfen Mietern. Auch bieten wir ab Juli Sonder-Beratungen für alle Mitglieder, die ab dem 1.7. eine Wohnung anmieten.
Endlich keine Maklerkosten mehr
Seit dem 1. Juni gilt das Bestellerprinzip für Maklerverträge, § 2 Abs 1a Wohnungsvermittlungsgesetz: Der Makler „darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten“. Einige Makler bieten nun offenbar den Vermietern Pauschalen für die Wohnungsvermittlung an. Diese sollen weit unter dem liegen, was sie vorher den Mietern in Rechnung gestellt haben!
Auch Vertragsausfertigungsgebühren sind unzulässig
So mancher Vermieter wird jetzt dazu übergehen, von den Mietinteressenten beim Abschluss eines Mietvertrages eine Gebühr zu verlangen. Meist betragen diese Bearbeitungs- oder Vertragsausfertigungsgebühren zwei, drei hundert Euro und liegen damit deutlich unter den Kosten für eine Maklercourtage. Doch auch diese Gebühren sind rechtlich unzulässig. Das Landgericht Hamburg hat bereits 2009 solche Vereinbarungen in Mietverträgen für unwirksam gehalten. Denn diese Gebühr werde letztlich für klassische Verwaltungstätigkeiten des Vermieters im Rahmen seines Geschäftsbetriebes verlangt. Diese sind aber bereits in der zu zahlenden Miete einkalkuliert.
LG Hamburg, Urteil v. 5.3.2009, 307 S 144/08
Besser Wohnung leer räumen
Was passiert eigentlich , wenn der Mieter in seiner Wohnung bei Vertragsende noch Sperrmüll zurück lässt? Rechtlich ist er verpflichtet, seine Wohnung leer geräumt mitsamt aller Schlüssel an den Vermieter zurück zu geben. In einem Berliner Fall schaffte der Mieter es nicht, alles leer zu räumen und hinterließ eine Vielzahl von Gegenständen im Keller zurück. Die Mietsache sei nicht ordnungsgemäß geräumt, meinte der Vermieter. Doch, befand das Kammergericht. Das Zurücklassen von Sperrmüll im Keller könne zwar Schadensersatzforderungen nach sich ziehen, stehe aber einer ordnungsgemäßen Rückgabe nicht entgegen. Der vom Vermieter geltend gemachte Räumungsanspruch gegen den Mieter sei unbegründet.
LG Berlin, Urt. v. 13.4.2015, 8 U 212/14
Mindeststandard für Nachkriegsgebäude
Wer ist verantwortlich für Schimmelschäden in der Wohnung, wenn der Mieter ordentlich lüftet und heizt? Der Vermieter, meint das Amtsgericht Hamburg. Denn die Wohnung müsse einen Mindeststandard aufweisen. Hierzu gehöre, dass bei dreimaligem Lüften am Tag und einer Raumtemperatur von konstant 20 ° kein Schimmel auftreten dürfe. Die strittige Wohnung, 1958 errichtet, war ungünstig beschaffen:Der Außenwandanteil war sehr hoch, das Mörtelfugenband der Außenwände porös und die ursprünglich einfach verglasten Fenster waren durch isolierverglaste ohne Lüftungskonzept ersetzt worden. Der Sachverständige im Prozess kam zu dem Ergebnis, dass der Schimmelbefall angesichts dieser bauseitigen Nachteile trotz ordnungsgemäßem Lüftens und Heizens nicht zu vermeiden war.
AG Hamburg, Urteil v. 17.2.2015, 43 b C 180/13
Neue MhM-Beratung zum Maklerrecht
MhM unterstützt Mitglieder und Mieter bei Ärger mit Maklern und unberechtigten Vertragsausfertigungsgebühren und hat eine Extra-Sprechstunde eingerichtet: Ab sofort jeden Mittwoch von 15.00 - 16.00 Uhr in der MhM-Zentrale, Bartelsstraße 30 im Schanzenviertel.
Das Methfesselfest in Eimsbüttel
findet in diesem Jahr zum zwanzigsten Mal vom 03.-05. Juli unter dem Motto 'Mit Vergnügen Position beziehen' auf dem Else-Rauch-Platz statt. Neben einem bunten Programm mit Flohmarkt, Musik, leckerem Essen für kleines Geld und immer nettem Publikum und guter Stimmung wird auch Mieter helfen Mietern auf dem Fest mit einem Infostand vertreten sein.
Der City-Hof am Hauptbahnhof: Denkmal mit ungewisser Zukunft
Diskussion und Rundgang am Donnerstag, dem 25.06.2015 von 18.00 - 20.30 Uhr
Grau, hässlich, unzeitgemäß; kann abgerissen werden. Ein Urteil über den City-Hof ist schnell gefällt. Dabei steht der Gebäudekomplex mit den vier Hochhäusern und der Ladenpassage unter Denkmalschutz als Beispiel für die Architektur der Nachkriegszeit in Hamburg. Wie soll es weiter gehen mit dem City-Hof? Abriss und Neubau oder Umbau und Umnutzung? Wie kann der City-Hof ein lebendiger Ort für Wohnen, Kultur und Arbeiten werden? Eine kontroverse Diskussion steht an!
18 Uhr: Treffpunkt für den Rundgang: Arno-Schmidt-Platz (vor der Zentralbibliothek der Bücherhallen)
19 Uhr: Diskussion im Kunstverein (Klosterwall 23) mit Jörn Walter, Oberbaudirektor von Hamburg, Elinor Schües, Vorsitzende des Denkmalrates Hamburg, Olaf Duge MdHB, Bündnis90/Die Grünen, moderiert von Jörn Dobert, Umdenken Heinrich-Böll-Stiftung Hamburg e.V.
Die Veranstaltung findet in Kooperation mit der Initiative City-Hof statt.
Quartiersentwicklung in Horn: Blick auf „Stromaufwärts an Elbe und Bille"
2. Juli 2015, 18.00 -20.30 Uhr
Timotheus-Gemeinde zu Hamburg-Horn, Washingtonallee 65 b, 22111 Hamburg
Neue Wohnquartiere sollen im Osten Hamburgs entstehen. Da ist neben dem Sachverstand von städtischen Akteuren, Wohnungswirtschaft, Unternehmen und lokalen Initiativen auch das Wissen der Bewohnerinnen und Bewohner vor Ort gefragt. Denn nur sie wissen wirklich, was ihren Stadtteil lebens- und liebenswert macht und was die Lebensqualität mindert, weil etwas stört oder fehlt.
Die Veranstalter, u.a. die Diakonie Hamburg, fragen an diesem Abend, wie Beteiligungsprozesse für eine erfolgreiche Stadtentwicklung gestaltet sein müssen. Welche Orte der Beteiligung gibt es? Welche Form der Beteiligung ist gewünscht und wer genau soll sich beteiligen? Aber auch welche Erwartungen haben Stadt und andere Akteure an die Kirche?
Mitwirkende: Hauptpastorin Pröpstin Astrid Kleist, Bezirksamtsleiter Andy Grote, Vertreter_innen von Kirchengemeinden und Stadtteilkonferenz. Diskutieren Sie mit!