Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NVwZ-RR%202009,%20192
Timestamp: 2019-04-25 13:09:03
Document Index: 102548483

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 2', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 10', '§ 7', '§ 10', '§ 2', '§ 172', '§ 7']

OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06 - dejure.org
OVG Berlin-Brandenburg, 17.09.2008 - 2 B 3.06
§ 2 Abs 2 Nr 1 DSchG BB, § 2 Abs 2 Nr 2 DSchG BB, § 7 Abs 1 DSchG BB, § 7 Abs 2 DSchG BB, § 7 Abs 4 DSchG BB
Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht für ein Denkmal
Baudenkmal; denkmalschutzrechtliche Beseitigungserlaubnis; öffentliches Erhaltungsinteresse; Privatinteresse an Abriss; wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung; Privatnützigkeit; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Objektbezogenheit; Ausnahmen; kompensatorische Berücksichtigung günstiger Erwerbsvorgänge; wirtschaftlicher Funktionszusammenhang; Anrechenbarkeit unterlassener Instandhaltung und Sicherung des Baudenkmals; Berechnungspositionen der Wirtschaftlichkeitsberechnung; Bezugszeitraum; Finanzierungskosten; Steuervorteile; Nachweispflichten; Bewirtschaftungskosten des Objekts; Nichtinanspruchnahme von Fördermitteln
Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht für ein Denkmal i.W.e. Wirtschaftlichkeitsberechnung; Nachweispflicht des Denkmaleigentümers bzgl. der sich für ihn nicht steuermindernd auswirkenden Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalbedingte Herstellungskosten i.R.e. Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein zu sanierendes Denkmal; Hinzuzählung von seinerzeit vom Denkmaleigentümer nicht in Anspruch genommenen Fördermitteln i.R.d. Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit der Erhaltung eines Denkmal; Erforderlichkeit einer Abbruchgenehmigung für ein als Baudenkmal eingetragenes Wohnhaus; Erforderlichkeit eines erzielbaren Grundertrags und eines nicht anhaltenden Missverhältnisses zwischen dem Sanierungsaufwand und Erhaltungsaufwand sowie dem realisierbarem Nutzwert eines Denkmals; Objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung eines Denkmals unter ausschließlicher Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse in Bezug auf das konkrete Gebäude; Umfang der in Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein zu sanierendes Denkmal zu berücksichtigenden Kosten, Zinsen und Steuervorteilen
Entscheidungssammlung Denkmalrecht , S. 657 (Leitsatz)
VG Potsdam - 2 K 1974/95
NVwZ-RR 2009, 192
b) Als Finanzierungskosten sind die Zinsen für das als Kredit aufzunehmende Sanierungskapital anzusetzen, wobei ein marktüblicher Zinssatz zugrunde zu legen ist (vgl. OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008 - 2 B 3.06 -, NVwZ-RR 2009, 192, m. w. Nachw.).
Eine mögliche Differenzierung zwischen den Fremdkapitalzinsen für den denkmalschutzrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand und denen für den Modernisierungsaufwand kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn das Gebäude - wie hier - ohne eine entsprechende Modernisierung nicht vermietbar wäre (siehe hierzu OVG Hamburg;… Urt. v. 12.12.2007, a.a.O.; OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O.).
Tilgungsleistungen bleiben im Hinblick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensvermehrung außer Ansatz; denn sie entsprechen dem Wertzuwachs des Objekts infolge der Investition (OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O., m. w. Nachw.).
Es ist von einer 100%-Finanzierung dieses Betrags auszugehen, weil einem Denkmaleigentümer - wie dargelegt - nicht angesonnen werden darf, aus seinem eigenen Vermögen Mittel zur Finanzierung aufzubringen (vgl. OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O.).
c) Berücksichtigt werden müssen zudem die erforderlichen Bewirtschaftungskosten (…vgl. SaarlOVG, Urt. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 -, AS RP-SL 37, 20; OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O., jew. m. w. Nachw.).
Folgerichtig hat der Sachverständige K. in seinem Gutachten auch keine Betriebskosten in die Bewirtschaftungskosten aufgenommen (vgl. auch OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O.;… OVG Hamburg, Urt. v. 12.12.2007, a. a. O., vgl. auch Haaß, a. a. O., S. 1059).
163 g) Allerdings sind gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA die steuerlichen Vorteile in Abzug zu bringen, die dem Denkmaleigentümer wegen der Denkmaleigenschaft seines Gebäudes zugute kommen und die konkret festzustellen oder für die Zukunft zu schätzen sind (vgl. OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a. a. O., m. w. Nachw.).
168 Macht allerdings der zur Erhaltung verpflichtete Denkmaleigentümer nicht von der Möglichkeit Gebrauch, öffentliche Mittel in Anspruch zu nehmen, muss er sich so behandeln lassen, als habe er diese Möglichkeit wahrgenommen (…SächsOVG, Urt. v. 10.06.2010, a.a.O., RdNr. 50 in Juris; OVG BBg, Urt. v. 17.09.2008, a.a.O., RdNr. 63 in Juris;… VGH BW, Urt. v. 25.03.2003, a.a.O.;… NdsOVG, Urt. v. 13.03.2002 - 1 L 4339/00 -, BRS 65 Nr. 213).
VGH Bayern, 12.08.2015 - 1 B 12.79
Wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Baudenkmals
Das ist nach einhelliger Auffassung der Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U.v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; VGH BW, U.v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG RhPf, U.v. 26.5.2004 - 8 A 12009/03 - BauR 2005, 535; OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG Saarl.
Zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist es erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, die einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren erfasst (vgl. OVG Berlin-Bbg, U.v.17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192; OVG NW, U.v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris).
Da dem Sanierungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG LSA, U.v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206; OVG NW, U.v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris).
Auch wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach objektiven Kriterien zu ermitteln ist, sind die Vergünstigungen aus der erhöhten Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG und die Vergünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG nach den individuellen Einkommensverhältnissen des jeweiligen Eigentümers zu ermitteln (vgl. VGH BW, U.v.11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 - OVG 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192).
Soweit die Eigentümer entgegen ihrer materiellen Beweispflicht keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile machen, ist vom maximalen Steuersatz des Einkommensteuergesetzes auszugehen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U.v. 17.9.2008 a.a.O.).
VGH Bayern, 18.10.2010 - 1 B 06.63
Zu den Anforderungen an die Prüfung, ob die Erhaltung eines Baudenkmals nach dem …
Ob sich das Denkmal "selbst trägt", ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu entscheiden (…BayVGH vom 27.9.2007, a.a.O.;… OVG NRW vom 4.5.2009, a.a.O.; OVG BB vom 17.9.2008, a.a.O.).
Die Wirtschaftlichkeit ist objektbezogen nach objektiven Kriterien zu berechnen (OVG BB vom 17.9.2008 a.a.O. RdNr. 32;… OVG NRW vom 4.5.2009 a.a.O. RdNr. 43).
Damit kann offen bleiben, ob die Nutzung eines Denkmals erst dann wirtschaftlich zumutbar ist, wenn eine über eine "schwarze Null" hinausgehende Rendite erwirtschaftet werden kann (verneinend: OVG RhPf vom 26.5.2004 Az. 8 A 12009/03 RdNr. 37; BayObLG vom 8.12.1998 BayVBl 1999, 251; bejahend: OVG BB vom 17.9.2008 NVwZ-RR 2009, 192: "... eine lediglich ausgeglichene Bilanz, mit der sich Lasten und Erträge im Ergebnis die Waage halten - schwarze Null -, würde unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten nicht ausreichen ..."; NdsOVG vom 24.3.2000 BRS 66 Nr. 211).
VG München, 24.11.2009 - M 1 K 09.939
Abbrucherlaubnis; Zumutbarkeit; Wirtschaftlichkeitsberechnung
Für die Durchführung der Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bestimmte Grundsätze entwickelt worden (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, Az. 2 B 3.06, NVwZ-RR 2009, 192; OVG Hamburg v. 12.12.2007, Az. 2 BV 10/02, BauR 2008, 1435; OVG Sachsen-Anhalt v. 22.2.2005, Az. 2 L 23/02, juris, OVG Niedersachsen v. 24.3.2003, Az. 1 L 601/97, juris, OVG Niedersachsen v. 13.3.2002, Az. 1 L 433/0, BauR 2002, 1750).
Als Sanierungskosten sind nur die Finanzierungskosten für das jeweilige Bankdarlehen anzusetzen ist (OVG Berlin-Brandenburg, v. 17.9.2008, a.a.O.).
Tilgungskosten für den Bankkredit sind bei den Finanzierungskosten nicht zu berücksichtigen, weil durch die Sanierung ein Gebäudemehrwert entsteht, der in etwa den aufgewendeten Sanierungskosten entspricht (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.).
Soweit daher in der Rechtsprechung Abschläge von Investitionskosten wegen eines Instandhaltungsrückstaus anerkannt werden (OVG Sachsen-Anhalt v. 22.2.2005, a.a.O., OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.), ist dies den jeweiligen landesgesetzlichen Regelungen geschuldet.
Die Rechtsprechung setzt stattdessen 1% der Baukosten (Sanierungskosten) als Rückstellungen für größere Reparaturen an (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.).
VG Berlin, 13.10.2011 - 16 K 28.10
Anspruch auf eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung
Das somit aus der geschichtlichen Bedeutung des Hauses im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 DSchG Bln resultierende erhebliche Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des Gebäudes wird angesichts der unstreitig weiterhin bestehenden Sanierungsfähigkeit auch durch das hier gegebene Ausmaß der Sanierungsbedürftigkeit nicht geschmälert (vgl. OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, NVwZ-RR 2009, 192, 193).
Allerdings spricht aus Sicht der Kammer manches dafür, dass die nach erfolgter Sanierung wieder hergestellte Nutzbarkeit des Hauses für Wohnzwecke sowie ggf. auch für eine (teil-) gewerbliche Nutzung keine Erträge erwarten lässt, welche die wirtschaftliche Belastung durch die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals prognostisch dauerhaft aufwiegen könnten oder gar einen Überschuss (welcher nach OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 194 unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erforderlich sein soll) ergäben.
Die vom Kläger vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen entsprechen grundsätzlich den Vorgaben der einschlägigen obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. OVG Hbg., Urteil v. 12.12.2007, BauR 2008, 1435, 1437 ff. [zu § 172 f. BauGB]; OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 195 ff.).
Die dem zu Grunde liegende Prämisse, dass es dem Denkmaleigentümer unabhängig von seinen wirtschaftlichen Verhältnissen nicht zuzumuten sei, aus seinem eigenen Einkommen und Vermögen Mittel für den Erhalt und die Bewirtschaftung des Denkmals aufzubringen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 11.11.1999, NuR 2000, 335; OVG Bln.-Bbg., Urteil v. 17.09.2008, a.a.O., S. 194), entspricht nicht zwangsläufig den Überlegungen potentieller Käufer, die für Erwerb und Sanierung des Hauses ggf. Eigenkapital einzusetzen bereit und in der Lage sind, so dass sich die Zinsbelastung entsprechend verringert, und deren steuerliche Situation sich in Bezug auf den Steuervorteil aus § 7i EStG möglicherweise ebenfalls günstiger darstellt als diejenige des Klägers.
BVerwG, 28.07.2016 - 4 B 12.16
Denkmalschutz; Veräußerung eines Baudenkmals; Eigentumsgarantie; …
Die von der Beschwerde angeführten Entscheidungen des OVG Lüneburg vom 24. März 2003 - 1 L 601/97 - (BRS 66 Nr. 211) und des OVG Berlin-Brandenburg vom 17. September 2008 - 2 B 3.06 - (NVwZ-RR 2009, 192) sind unergiebig, weil sie das Fortbestehen der Privatnützigkeit bereits auf der Grundlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen bejahen.
Ihre Grenze findet die Erhaltungspflicht, wenn nach der Sanierung überhaupt keine Privatnützigkeit mehr gegeben ist, wenn also selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch mehr machen und es auch praktisch nicht verändern könnte (vgl. BVerfG, B. v. 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 - (zu DSchG RP), BVerfGE 100, 226; OVG Berlin, U. v. 17.09.2008 - 2 B 3/06 -, NVwZ-RR 2009, 192).
Die Zumutbarkeit ist anhand eines Vergleiches der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen, wobei die Beweislast für die Unzumutbarkeit beim Eigentümer liegt (vgl. OVG Koblenz, U. v. 26.05.2004 - 8 A 12009/03 -, BauR 2005, 535; OVG Berlin, U. v. 17.09.2008, a.a.O., m.w.N.).
So sind Grundleistungen der Erhaltung des Objekts wie etwa der übliche Bauunterhalt auf eigene Rechnung des Eigentümers zu erbringen, wobei die Pflichtigen sich nicht auf erhöhte Belastungen berufen können, die durch eine unterlassene Instandhaltung ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bzw. des Übergangs der Instandhaltungspflicht und die damit aufgelaufenen Kosten entstanden sind (vgl. OVG Berlin, U. v. 17.09.2008, a.a.O.).
VG Freiburg, 28.07.2016 - 2 K 1888/15
Denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abbruch eines Wohnhauses; …
Die Kläger haben nämlich nachvollziehbar dargelegt, dass der Anbau "Bad" aus dem Jahr 1968 in seinem aktuellen Zustand nicht (mehr) sanierungsfähig und als Bad sinnvoll nutzbar ist (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urteil vom 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, juris; HambOVG, Urteil vom 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, juris;… Haaß, a.a.O., S. 1057).
Diese beziffert die Kammer - in Entsprechung einer 100jährigen Abschreibungszeit - mit 1% der Baukosten der aktuell notwendigen Totalsanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10% für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008, a.a.O.;… HambOVG, a.a.O.;… NdsOVG, Urt. v. 24.03.2003, a.a.O.;… ähnlich auch OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O.)...".
VG Freiburg, 19.11.2014 - 2 K 1505/13
Denn die Kläger haben im Baugenehmigungsverfahren nachvollziehbar dargelegt, dass das Gebäude in seinem aktuellen Zustand nicht (mehr) sinnvoll nutzbar ist (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008 - OVG 2 B 3.06 -, NVwZ-RR 2009, 192;… HambOVG, Urt. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 -, BauR 2008, 1435 ff; Haaß, NVwZ 2002, 1054, 1057).
Diese beziffert die Kammer - in Entsprechung einer 100jährigen Abschreibungszeit - mit 1% der Baukosten der aktuell notwendigen Totalsanierung zuzüglich eines Aufschlags von jeweils 10% für die Besonderheiten der Denkmalsanierung und für Unvorhergesehenes (vgl. OVG Bln-Bdbg., Urt. v. 17.09.2008, a.a.O.;… HambOVG, a.a.O.;… NdsOVG, Urt. v. 24.03.2003, a.a.O.;… ähnlich auch OVG S-A, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O.).
OVG Nordrhein-Westfalen, 27.06.2013 - 2 A 2668/11
vgl. OVG Bln.-Bbg., Urteil vom 17. September 2008 - 2 B 3.06 -, BRS 73 Nr. 205 juris Rn. 44; OVG LSA, Urteil vom 15. Dezember 2011 - 2 L 152/06 -, BRS 75 Nr. 206 = juris Rn. 94, 149.
VG Augsburg, 17.02.2011 - Au 5 K 09.1566
Verpflichtungsklage auf Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zur …