Source: http://www.rab-friedrich-ramm.de/beitrag14.html
Timestamp: 2018-09-20 05:42:09
Document Index: 102849022

Matched Legal Cases: ['§ 543', 'BGH', '§ 1004', '§ 1004', '§ 1', '§ 2', '§ 833', '§ 543', '§ 543', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 536', 'BGH', '§ 833']

Beitrag 14 Tierhaltung in der Wohnung Beitrag 14
Zur Haftung des Tierverantwortlichen:
zur Haltung von Tieren:
Zum Abmahnung-Musterschreiben
bezüglich unerlaubter Hundehaltung:
Das Zusammenleben der Mieter in der Hausgemeinschaft erfordert von den Tierhaltern die gebotene Rücksichtnahme auf die übrigen Hausbewohner. Tierhalter sind verpflichtet, ihre Tiere so zu halten, dass der Hausfrieden gewahrt wird. Auch die Erfordernisse des Tierschutzes dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Da im Gesetz über die Tierhaltung in Mieträumen (und somit auch der Wohnung) nichts bestimmt ist, kommt es in erster Linie auf den Mietvertrag sowie auf die Umstände des Einzelfalles an, ob ein Mieter zum Beispiel einen Hund oder eine Katze in der Wohnung halten darf.
2. Vertragliche Erlaubnis der Tierhaltung
Wenn der Mietvertrag die Tierhaltung erlaubt, was nicht so oft vorkommt, dann kann sich ein Mieter ohne weiteres einen Hund oder eine Katze oder irgendein anderes wohnungsübliches Haustier anschaffen.
Allerdings dürfen weder ein Kampfhund noch andere gefährliche Tiere, wie zum Beispiel Bären, Wildkatzen, Würge- und Giftschlangen, Krokodile aller Art, also auch Alligatoren, sowie Skorpione gehalten werden.
Die Haltung von ungiftigen Schlangen, sofern es sich nicht um Würgeschlangen handelt, sowie die Haltung anderer ungefährlicher kleiner Tiere in Terrarien kann mietvertraglich erlaubt werden.
3. Vertragliches Tierhaltungsverbot
3.1. Verbot der Haltung von bestimmten Tieren (Teilverbot)
Ist die Haltung bestimmter Tiere mietvertraglich verboten, und hält der Mieter entgegen des vertraglichen Verbots ein unter das Verbot fallendes Tier, so muss er es auf Verlangen des Vermieters wieder abschaffen. Tut er das nicht, so kann ihn der Vermieter gerichtlich dazu verurteilen lassen, das Tier abzuschaffen und weitere Haltung zu unterlassen. Dies gilt auch für die Fälle, in denen der Vermieter wirksam seine Zustimmung zur Haltung eines Tieres verweigert hat, der Mieter dies aber nicht beachtet.
3.2. Uneingeschränktes Tierhaltungsverbot (Totalverbot)
Enthält jedoch der Mietvertrag das uneingeschränkte Verbot jeglicher Tierhaltung, so ist diese Vereinbarung unwirksam, weil zum Beispiel auch die Haltung von Zierfischen, Wellensittichen und Goldhamstern verboten wäre. Eine Hunde- bzw. Katzenhaltung bei dieser unwirksamen Klausel darf der Vermieter nur dann verbieten, wenn er konkrete Störungen durch das Haustier nachweist.
Zum Beispiel sind folgende Klauseln, die das uneingeschränkte Verbot jeglicher Tierhaltung aussprechen, unwirksam: "Jegliche Tierhaltung ist untersagt." "Tiere dürfen in der Wohnung nicht gehalten werden." "Das Halten von Haustieren ist untersagt."
4. Vertragliches Zustimmungserfordernis (Prüfungsrecht des Vermieters)
Ist vertraglich bestimmt, dass es für die Haltung von großen Tieren der Zustimmung des Vermieters bedarf (Prüfungsrecht), steht es dem Vermieter grundsätzlich frei, ob er die Tierhaltung erlaubt oder nicht. Aus der Klausel geht aber hervor, dass der Vermieter über die Zulässigkeit einer Tierhaltung nicht generell, sondern im Einzelfall entscheiden wird (Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls). Falls nicht gewichtige Gründe dem entgegenstehen, darf der Mieter hier davon ausgehen, dass der Vermieter die Zustimmung erteilt.
Zum Beispiel sind folgende Klauseln wirksam: "Die Haltung von Haustieren bedarf der Zustimmung des Vermieters." "Die Haltung eines Hundes oder einer Katze bedarf der Erlaubnis des Vermieters."
Der Vermieter braucht nicht ausdrücklich der Tierhaltung zuzustimmen, sondern kann dieses auch stillschweigend tun (Duldung). Hat zum Beispiel der Vermieter die Haltung eines Hundes über längere Zeit stillschweigend geduldet, so kann er seine auf diese Weise erteilte Zustimmung nicht ohne triftigen Grund wieder zurücknehmen. Ein gelegentliches Bellen des Hundes ist kein triftiger Grund.
Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Tierhaltung von Bedingungen abhängig machen. Diese müssen aber nachvollziehbar und vernünftig sein. So kann er nur Wohnungshaltung statt Freihaltung auf dem Grundstück gestatten. Ebenso kann er die Haltung von nur kastrierten Hunden und Katzen erlauben. Des gleiche gilt für die Anzahl der Tiere, die der Vermieter in seiner Erlaubnis auf nicht mehr als zwei beschränken kann - Vermeidung von Tierhortung (Animal Hoarding) -.
* Lärmrecht * Behördenrecht * Strafrecht *
(Tierhaltung in der Mietwohnung und der Eigentumswohnung)
Findet sich im Vertrag keine Regelung zur Tierhaltung, ist der Mieter gut beraten, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen, bevor er sich einen Hund oder eine Katze anschafft, denn die Haltung dieser Tiere fällt nicht so ohne weiteres unter den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung wie zum Beispiel die Aufstellung einer Waschmaschine.
Es gibt Gerichte, die mit restriktiver Rechtsprechung es dahingehend ansehen, dass in städtischen Wohngebieten oder im Mehrfamilienhaus die Tierhaltung (Ausnahme: Zierfische und Käfigkleintiere) nicht zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung gehört. Der Mieter ist daher, und zwar auch bei kleinen Hunden auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Dieser kann die Zustimmung auch dann verweigern, wenn keine konkrete, sondern nur eine abstrakte Gefährdung durch den Hund vorliegt. Die Tierhaltung in Großstadt-Mietwohnungen gehört nämlich nur dann zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, wenn jede Beeinträchtigung anderer Hausbewohner ausgeschlossen ist. Dies trifft auf Hunde (bellen und beissen) nicht zu (siehe hierzu Amtsgericht Bochum, Aktenzeichen 45 C 29/97).
Benötigt der Mieter einen Blindenhund, darf er diesen aber in seiner Wohnung halten (siehe Urteil des Amtsgerichts Münster, veröffentlicht in WuM 1992, 116). Bei einem Wachhund gilt anderes. Diesen darf der Mieter nur halten, wenn er ihn zu Schutzzwecken benötigt, so zum Beispiel in einem einsamen Haus auf dem Land.
Der restriktiven Rechtsprechung steht aber entgegen, dass mit zunehmender Tendenz Hunde und Katzen auch im (groß)städtischen Bereich gehalten werden. Mit tierhaltungsbejahender Rechtsprechung gehen andere Gerichte in die Richtung, das Halten von Hunden und Katzen als vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung anzuerkennen. Aber mit der Maßgabe, dass es durch die Tierhaltung nicht zu Belästigungen kommt (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 24.04.1996, Aktenzeichen 40a C 402/95, WuM 1996, 613; Amtsgericht Kerpen, Urteil vom 29.12.1993, Aktenzeichen 23 C 152/93, ZMR 3/95, S. I; Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 21.06.1989, Aktenzeichen 119 C 110/89, WuM 1989, 495; Amtsgericht Offenbach/Main, Urteil vom 12.06.1985, Aktenzeichen 34 C 705/85, ZMR 1986, 57).
Hält der Mieter entgegen eines Verbots ein Tier, so darf ihn der Vermieter deswegen in der Regel nicht gleich kündigen, sondern hat ihn zunächst abzumahnen. Dies entspricht dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die Abmahnung sollte aus Beweisgründen in schriftlicher Form erfolgen, wobei dem Mieter für die Abschaffung des Tieres eine angemessene Frist zu setzen ist.
Eine Abmahnung ist entbehrlich, wenn sich der Mieter von vornherein weigert, das Tier abzuschaffen, weil er sich im Recht glaubt. In diesem Falle kann der Vermieter sofort auf Abschaffung des Tieres und Unterlassung weiterer Haltung klagen.
Stört das Tier jedoch erheblich oder ist gefährlich und tut der Mieter trotz Aufforderung nichts dagegen, so liegt ein wichtiger Grund vor, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis sofort außerordentlich zu kündigen (§ 543 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -).
7. Haltung von Kleintieren
7.1. Haltung von Zierfischen und Käfigkleintieren (ungefährliche Kleintiere)
Ungefährliche Kleintiere, die in einem Käfig gehalten werden, wie zum Beispiel Ziervögel (Kleinvögel), Hamster, Meerschweinchen und Zwergkaninchen (Käfigkleintiere - der Verfasser -) darf der Mieter immer halten (siehe grundsätzlich Bundesgerichtshof - BGH - Aktenzeichen: VIII ZR 10/92). So etwas gehört zum vertragsmäßigen Wohnungsgebrauch. Dies gilt auch für die Haltung von Zierfischen. Ein mietvertragliches Tierhaltungsverbot gilt somit weder für Käfigkleintiere noch für Zierfische (Aufstellung eines Aquariums).
So sind Ratten zwar Kleintiere, sie können aber Ekelgefühle bei den Nachbarn auslösen und daher kann aus diesem Grund deren Haltung verboten werden (siehe Landgericht Essen, Aktenzeichen 1 S 497/90).
7.1.2. Die Haltung von Zierfischen
Was wiegt zum Beispiel ein 200 Liter fassendes Aquarium? Schon die Glasscheiben, die aus Stabilitätsgründen eine gewisse Dicke haben müssen sowie der Rahmen, in denen sie eingepasst sind, haben ein beträchtliches Gewicht. Hinzu kommt die Einrichtung des Aquariums in Form von Bodenkies und Steinen. Zusammen mit dem Wasser wiegt ein solches Aquarium cirka eine viertel Tonne! Zur genauen Berechnung und zu Fragen der Statik: Hier klicken! Zu dem Gewicht des voll eingerichteten Aquariums sind noch das Gewicht der Beleuchtung und der Unterkonstruktion hinzuzurechnen.
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7.2. Haltung von Schlangen, Vogelspinnen, Skorpionen und anderen exotischen Kleintieren
Vogelspinnen, Giftschlangen und Skorpione sind zwar Kleintiere, jedoch giftig und angsteinflößend. Sie gehören daher grundsätzlich nicht in eine Mietwohnung. Für Schlangen, Vogelspinnen, Skorpione und andere exotische Kleintiere gilt, dass sie nur dann in einer Mietwohnung gehalten werden dürfen, wenn von ihrer Haltung keine Gefahr ausgeht. Ist der Mieter nicht in der Lage, nachweislich zu dokumentieren, dass diese exotischen Kleintiere völlig ungiftig und ungefährlich sind, und ihr Entweichen völlig ausgeschlossen ist, darf ihm die Tierhaltung verweigert werden (Amtsgericht Hamm, Urteil vom 11.01.1996 - Aktenzeichen 26 C 329/94 -, PuR 1996, 234).
Hält der Mieter ungiftige kleine Schlangen und kleine Echsen sicher im Terrarium, bestehen mietrechtlich gegen deren Haltung grundsätzlich keine Bedenken. Denn handelt es sich um ungiftige Geschöpfe, die keine außerordentliche Größe erreichen, sicher verwahrt sind, und von denen auch sonst keine Aufdringlichkeiten oder Störungen ausgehen können, darf der Mieter diese in der Wohnung in Terrarien halten (Amtsgericht Bayreuth, Urteil vom 02.06.2000 - Aktenzeichen 4 C 62/00 -, veröffentlicht in ZMR 2000, 765).
Ein Leguan zählt nach Auffassung des Amtsgerichts Rheine nicht zu den erlaubnisfreien Kleintieren (Urteil vom 04.33.2003, Aktenzeichen: 4 C 668/01, veröffentlicht in WuM 2003, 315). Ein Ara (Großpapagei) dürfte ebenfalls nicht in die Kategorie "erlaubnisfreie Kleintiere" einzuordnen sein.
7.3. Haltung von Yorkshire-Terriern
Nach der Rechtsauffassung von zwei Gerichten darf ein Yorkshire-Terrier auch ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung gehalten werden. Und zwar haben sowohl das Landgericht Kassel (Aktenzeichen: 1 S 503/96) als auch das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen: 24 S 90/93) die Haltung eines Yorkshire-Terriers auch ohne vorheriges Einverständnis des Vermieters für rechtens befunden. Mietrechtlich werde der Yorkshire-Terrier in Bezug auf seine Haltung in der Wohnung nicht als Hund behandelt, sondern als Kleintier. Grund dafür sei, dass diese kleine Hunderasse die Nachbarn nicht belästigen würde.
7.4. Dürfen Kaninchen frei in der Wohnung herumlaufen?
Kleine Tiere, die in geschlossenen Behältnissen in der Wohnung gehalten werden und keine Schäden in der Wohnung verursachen (Käfigkleintiere) und keine Nachbarn stören, gelten als Kleintiere, deren Haltung grundsätzlich erlaubnisfrei ist. Hierzu zählen auch Zwergkaninchen.
Anders ist es, wenn den Kaninchen die Möglichkeit gegeben wird, in der Wohnung frei herumzulaufen. Kaninchen gehören zu den hasenartigen Tieren und nicht zur Gattung der Nagetiere. Dennoch nagen diese gern alles an, was ihnen zwischen die Zähne kommt. Haben sie freies Spiel, so besteht die Gefahr, dass Tapeten angenagt werden. Auch Stromkabel, Möbel sowie Türzargen können Nageangriffen ausgesetzt sein.
Hinzu kommt, dass Kaninchen in der Regel nicht stubenrein sind. Kaninchen markieren nicht nur mit Duftdrüsen ihr Gebiet, sondern ebenso mit Urin und Kot. Besonders extrem kommt es zu diesem Verhalten, wenn sie nicht kastriert sind. Das Markieren mit Duftdrüsen, Urin und Kot gehört zum Revierverhalten von Kaninchen. Das Revierverhalten dient dazu, Nahrungs- und Sexualkonkurrenten auf Distanz zu halten.
Aus alledem folgt, dass der Mieter, will er einem Kaninchen freien Auslauf in der Wohnung gewähren, hierzu der Genehmigung des Vermieters bedarf.
REISERECHT - WAS IST DAS?
8. Grundsatz der Gleichbehandlung - Grundsatz der Gleichartigkeit
8.1. Grundsatz der Gleichbehandlung
Es ist der Grundsatz der Gleichbehandlung zu beachten. Hiernach gilt, dass dasjenige, was der Vermieter einem seiner Mieter zugesteht, er einem anderen nicht (grundlos) verweigern darf. Als rechtsmissbräuchlich ist das "Nein" zur Hundehaltung dann auszulegen, wenn schon andere Mieter im Haus mit Wissen des Vermieters - und damit zumindest mit seiner stillschweigenden Duldung - Tiere gleicher Art halten (Landgericht Berlin, Urteil vom 18.10.1985 - Aktenzeichen 64 S 234/85 -, veröffentlicht in WuM 1987, 213).
Dasselbe gilt, wenn der Vermieter in einer größeren Wohnanlage - obwohl in einem anderen Gebäude - bereits die Haltung eines Hundes duldet (Amtsgericht Leonberg, Urteil vom 07.01.1997 - Aktenzeichen 5 C 836/96 -, veröffentlicht in WuM 1997, 210).
Die Mißachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes stellt eine Zurücksetzung des die Erlaubnis zur Tierhaltung begehrenden Mieters dar, und ist damit als Diskriminierung zu werten.
Dem Grundsatz der Gleichbehandlung steht nicht entgegen, wenn der Vermieter einem als tierquälerisch bekannten Mieter es verbietet, einen Hund oder eine Katze zu halten.
Handelt es sich bei dem Wohnraum um eine besonders kleine Ein-Zimmer-Wohnung, bestehen mietrechtlich gegen ein Verbot der Hunde- beziehungsweise Katzenhaltung ebenfalls keine Bedenken. Das gleiche gilt, wenn eine Wohnung mit zu vielen Personen überbelegt ist (beengte Wohnverhältnisse).
Leidet in einer Wohnanlage ein Wohnungsnachbar an Hunde- beziehungsweise Katzenhaarallergie und ist ihm bei seinem Einzug Hunde- beziehungsweise Katzenfreiheit zugesichert worden, kann die Haltung der betreffenden Tierart in dem Wohnhaus, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet, verboten werden, auch wenn in der Wohnanlage in einem anderen Haus die betreffende Tierart gehalten wird. Allerdings darf zur Zeit des Einzuges des allergiegeplagten Mieters die betreffende Tierart in dem betreffenden Wohnhaus nicht gehalten worden sein, denn die vorher mit Erlaubnis gehaltenen Tiere genießen Bestandsschutz.
Aus alledem folgt, dass sich ein Haltungsverbot, das den Gleichbehandlungsgrundsatz durchbricht, nur auf Ausnahmesituationen beschränken darf.
Es sind immer die Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Auch wenn bereits mehrere Tiere im Haus gehalten werden, kann das Hinzukommen weiterer Tiere zu gewichtigen Problemen führen. Der Vermieter kann dann eine Grenze setzen, und sagen: "Ab jetzt dürfen keine weiteren (erlaubnispflichtigen) Tiere mehr hinzukommen!"
Ist einem Mieter die Hundehaltung ausnahmsweise gestattet worden, weil er das Tier bereits vor seinem Einzug viele Jahre besessen hat, können sich andere Mieter darauf nicht berufen.
Hält ein Mieter mit Erlaubnis einen kleinen Hund, kann ein anderer deshalb nicht die Haltung eines Bernhardiners beanspruchen.
8.2. Grundsatz der Gleichartigkeit
Es ist ferner der Grundsatz der Gleichartigkeit zu beachten. Dieser geht dahin, dass wenn ein Vermieter einem Mieter die Haltung einer Katze erlaubt hat, er trotzdem einem anderen die Haltung eines Hundes verbieten kann, denn Hund ist nicht gleich Katze. Aus der Tatsache, dass einem Mieter die Katzenhaltung erlaubt wurde, entsteht für den anderen Mieter also kein Anspruch dahingehend, dass ihm die Hundehaltung genehmigt werden muss (Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 22.11.2002 - Aktenzeichen 2 S 39/02 -, veröffentlicht in DWW 2003, 36).
9. Durch Tierhaltung erfolgte Abnutzung der Wohnung
Durch Käfigkleintiere verursachte Abnutzung der Wohnung hat der Vermieter hinzunehmen, wenn diese ordnungsgemäß gehalten worden sind.
Dies gilt sinngemäß auch für die Hunde- und Katzenhaltung, falls diese erlaubt bzw. geduldet erfolgt ist. In einem vom Amtsgericht Köpenick (Berlin) - Aktenzeichen 8 C 126/98 - entschiedenen Mietrechtsfall verlangte der Vermieter von den Mietern Schadensersatz für das erforderliche Abschleifen des Parkettfußbodens, weil dieser Kratzspuren aufwies, der Mieter sich aber weigerte, diese Forderung zu bezahlen. Die tatsächlich vorhandenen Kratzer stammten von dem Hund des Mieters. Das Amtsgericht erkannte darauf, dass diese Beschädigung des Parkettfußbodens nur die Folge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung gewesen sei. Denn der Vermieter habe die Hundehaltung geduldet und somit würde auch die davon herrührende Abnutzung des Parkettbodens zum üblichen Mietgebrauch gehören. Im Ergebnis wies das Amtsgericht Köpenick daher die Klage des Vermieters ab.
10. Spezielles zur Katzenhaltung
10.1. Einrichtungen für die Katzenhaltung
10.1.1. Anbringung eines Katzennetzes am Balkon
Bei einem sogenannten Katzennetz handelt es sich um eine Schutzvorrichtung, die verhindern soll, dass eine herumtollende Katze entwischen oder (vom Balkon) abstürzen kann.
Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln (Aktenzeichen 222 C 227/01) dürfen Mieter auf ihrem Balkon ein Fangnetz anbringen, damit ihre Katze nicht entwischen oder abstürzen kann. Im hier entschiedenen Mietrechtsfall wies das Amtsgericht die Klage eines Vermieters auf Beseitigung des Fangnetzes im zweiten Stock eines Mietshauses ab.
Zwar müssten Mieter grundsätzlich die Zustimmung ihres Vermieters einholen, wenn sie eine Veränderung an der Mietsache vornehmen, gab das Gericht zu bedenken, ob die Mieter vorher um Erlaubnis gefragt haben oder ob der Vermieter ausdrücklich zugestimmt hat oder nicht, sei aber dann nicht entscheidend, wenn der Vermieter nach Treu und Glauben auf jeden Fall verpflichtet gewesen wäre, der Anbringung des Fangnetzes zuzustimmen.
Die Ständer, an denen das Fangnetz von den Mietern aufgehängt wurde, waren mit der Balkonbrüstung verschraubt worden. Diese Verschraubungen seien jedoch ohne Eingriffe in die Mietsache wieder zu entfernen, befand das Gericht. Auch ansonsten störe das von den Mietern installierte Fangnetz nicht: Es sei keine hässliche, ins Auge fallende Anlage, wie der Vermieter behauptet hatte, sondern es sei vielmehr kaum zu erkennen.
10.1.2. Anbringung einer Katzenklappe an einer Zimmertür
Nach einem Urteil des Amtsgerichts Erfurt (Aktenzeichen: 223 C 1095/98) darf ein Mieter in die Zimmertür ein Katzenloch sägen, um dort eine Katzenklappe anzubringen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Sachbeschädigung sei nicht rechtens. Das Gericht stellte darauf ab, dass die Katzenklappe nicht zur Belästigung anderer Mieter führe. Außerdem fehle es bezüglich der "Sachbeschädigung" an der Erheblichkeit der Rechtsverletzung. Allerdings müsse der Katzenhalter bei einem Auszug die betreffende Tür ersetzen.
Das Amtsgericht Schöneberg (Berlin) - Aktenzeichen: 9 C 619/03 - entschied, dass Vermieter ihren Mietern nicht kündigen dürfen, wenn diese ungefragt eine Katzenklappe in die Tür einbauen - und das selbst dann nicht, wenn die Tierhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten ist. Allerdings kann der Vermieter Schadensersatz für die unerlaubt "veränderte" Tür fordern.
Die Zimmertür wird ausgehängt und an passender Stelle, zum Beispiel im Keller sicher und trocken gelagert. Statt der Tür dann eine billigere beschaffen und einbauen. In diese Tür kann man, da sie einem selber und nicht dem Vermieter gehört, so viele Löcher sägen wie man will. Beim Auszug werden die Türen dann einfach wieder ausgetauscht.
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10.2. Mieter hat Katzenallergie
Die Haltung einer Katze in einem Haus begründet für einen Mieter, der an Katzenallergie leidet, keinen Mangel der Wohnung (Urteil des Amtsgericht Bad Arolsen vom 08.03.2007 - Aktenzeichen 2 C 18/07 -, veröffentlicht in WuM 2007,191). Etwas anders gilt nur dann, wenn der Vermieter das Haus beim Einzug des Mieters als dauerhaft katzenfrei garantiert hat. Der von einer Katzenallergie geplagte Mieter ist also gut beraten, wenn er bei Vertragsschluss sich durch den Vermieter garantieren läßt, dass das Haus dauerhaft katzenfrei ist (dauerhafte Katzenfreiheit).
In einer Genossenschafts-Wohnanlage war die Tierhaltung nur erlaubt, wenn die Genossenschaft diesem Wunsch ausdrücklich zustimmt. Nun war einem Bewohner die widerrufliche Genehmigung zum Halten einer Katze gegeben worden, da laut ärztlichem Attest sein Sohn ein Haustier zur weiteren Entwicklung benötige. Er litt seit langer Zeit unter Panikattacken und Sprachstörungen. Der Wohnungsnachbar war aber vor Jahren extra in diese Wohnanlage gezogen, da in ihr ein absolutes Tierhaltungsverbot galt. Er leidet unter starken Asthmabeschwerden, die besonders durch Katzenhaare und andere Tierhaare ausgelöst werden. Er verlangte daher von der Genossenschaft die Haltung der Katze zu verbieten, wobei er darauf aufmerksam machte, dass seine Atemnot auch lebensbedrohlich werden könne. Die Genossenschaft verweigerte ihm dies mit der Begründung, dass sich die Katze nur in der Wohnung aufhalte. Die Richter gaben dem asthmageplagten Mieter auch in zweiter Instanz Recht. Die schweren Asthmaattacken wögen schwerer als die Unterstützung einer psychischen Behandlung mit Hilfe der Katze (Amtsgericht München, Aktenzeichen 191 C 10647/03 sowie Landgericht München I, Aktenzeichen 34 S 16167/03).
10.3. Eindringen fremder Katzen in Haus oder Wohnung
Das Eindringen fremder Katzen in Haus oder Wohnung kann unter bestimmten Umständen verboten werden. Man kann sich also gegen Belästigungen durch nachbarliche Katzen wehren. Allerdings muss das Einwirken der Katzen in fremde Wohnungen oder Grundstücke das übliche Maß überschreiten. "Das bloß vereinzelte Eindringen fremder Katzen in Nachbarhäuser kann grundsätzlich nicht als Besitz- oder Eigentumsstörung angesehen werden", urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 3 U 834/88).
Anders ist es jedoch, wenn eine Katze auf einen fremden Balkon, eine fremde Terasse oder gar in eine fremde Wohnung eindringt und dort kotet beziehungsweise Erbrochenes hinterlässt. Das Landgericht Bonn verurteilte die Halter von zwei Katzen, diese so zu halten, dass diese nicht mehr in die Wohnung der Kläger gelangen und auf dem Balkon/der Terrasse der Kläger keine Verschmutzung durch Kot oder Erbrochenes hinterlassen (Urteil vom 06.10.2009, Aktenzeichen 8 S 142/09).
10.4. Sauberer Spielplatz geht dem freien Umherstreifen von Katzen vor
Eine ursprünglich beschränkungsfreie Haltung von Haustieren in einer Wohnanlage wurde eingeschränkt, nachdem frei laufende Katzen in eine für das Spielen von Kindern neu angelegte Sandkiste koteten. Die Richter des Amtsgerichts München stellten fest, dass saubere Kinderspielplätze auf jeden Fall wichtiger seien als die Freiheitsliebe von Tieren. Das Landgericht München I bestätigte diese Auffassung, obwohl die Klägerin einwand, dass auch fremde Katzen auf das Gelände gelangen könnten. Wenn sie die Haltung in der Wohnung als nicht artgerecht ansehe, stünde es ihr nach Meinung der Richter frei, ein anderes Haustier anzuschaffen (Landgericht München I, Aktenzeichen 1 T 1633/04).
10.5. Füttern fremder Katzen kann eine Quelle für Belästigungen sein
Eine Katzenfreundin hatte zwei wilden Katzen durch ein offenes Fenster ermöglicht, in den Keller zu gelangen, um sie dort zu füttern. Durch diese Katzen hatte es zwar keine Geruchsbelästigung gegeben, wohl aber durch einen fremden, unkastrierten Kater, der durch die Katzen triebmäßig angezogen wurde und seine Duftmarken hinterließ. Die Wohnungsverwaltung verbot die Fütterung im Keller und verlangte von der Frau 130,- Euro für die Entfernung der Duftmarken. Da sie sich nicht für den Kater verantwortlich fühlte, zahlte sie nicht. Das in der Sache angerufene Amtsgericht meinte allerdings, dass der fremde Kater durch die Fütterung angezogen worden sei und sie deshalb dafür die Verantwortung trage [Amtsgericht Hohenschönhausen (Berlin) - Aktenzeichen 2 C 435/03 -].
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10.6. Gestaltung der Katzenhaltung durch Hausordnung
Wenn mehrere Parteien in einem Wohnhaus leben und die Außenanlage gemeinsam nutzen, kann die Hausordnung vorschreiben, Katzen so zu halten, dass sie in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen und die Gartenanteile und Wohnungen anderer Wohnungseigentümer betreten können (Bayrisches Oberlandesgericht, Aktenzeichen 2Z BR 127/93).
10.7. Freigang für Katzen kann Probleme mit sich bringen
10.7.1. Freigang für Katzen nur in einem bestimmten Umfang (Anzahl der Katzen) gestattet
Das Landgericht Lüneburg hat in seinem Urteil vom 08.10.2004 (Aktenzeichen 4 S 48/04) darauf erkannt, dass mehr als zwei frei herumlaufende Katzen für Nachbarn nicht zumutbar sind.
Katzen dürfen also nicht in unbeschränkter Zahl frei herumlaufen. Ein Nachbar, der sich durch eine Vielzahl von Katzen gestört fühlt, kann somit verlangen, dass immer nur höchstens zwei Katzen frei laufen dürfen.
Im von dem Landgericht entschiedenen Fall stritten sich die Nachbarn zweier Grundstücke. Jedes Grundstück hatte eine Größe von ca. 1.000 qm. Das beklagte Ehepaar hielt mindestens drei Katzen. Die Katzen ließen sie auf ihrem Grundstück frei herumlaufen. Dabei kam es naturgemäß auch immer wieder vor, dass diese auf Wanderschaft gingen und das Grundstück des klagenden Nachbarn besuchten und dieser sich durch die Katzen gestört fühlte.
Die Vorinstanz, und zwar das Amtsgericht Lüneburg hatte entschieden, dass das Ehepaar nie mehr als 2 Katzen mit freiem Auslauf auf seinem Grundstück halten bzw. in Pflege nehmen dürfe. Das Landgericht Lüneburg bestätigte im Berufungsverfahren diese Entscheidung. Der Kläger habe gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB den Anspruch, dass sein Grundstück nicht durch frei laufende Katzen der Beklagten beeinträchtigt werde.
Das Landgericht führte aus, dass eine Beeinträchtigung durch die freilaufenden drei Katzen der Beklagten darin zu sehen sei, dass diese Tiere frei in der Gegend umherstreifen würden, dabei auch das Grundstück des Klägers betreten oder überqueren würden, weswegen bereits nach der Lebenswahrscheinlichkeit unterstellt werden könne, dass jedenfalls gelegentlich die Katzen auf dem Grundstück des Klägers auch Kot und Urin absetzten.
Der Kläger sei unter dem Gesichtspunkt des § 1004 Abs. 2 BGB allerdings verpflichtet, das Betreten seines Grundstückes durch 2 Katzen der Beklagten zu dulden. Nach den örtlichen Gegebenheiten, insbesondere den für heutige Verhältnisse in diesem Fall relativ großzügig bemessenen Grundstücksgrößen eine Duldungspflicht des Klägers als Nachbar der Beklagten in diesem Umfange gegeben sei.
10.7.2. Katzen und Meerschweinchen als Freigänger?
Der Halter einer Katze muss diese in einer Einfamilienhausgegend nicht zu bestimmten Zeiten einsperren. Selbst dann nicht, wenn Anwohner Angst um das Leben ihrer Kleintiere, wie etwa Meerschweinchen, haben. In Einfamilienhausgegenden sei es ortsüblich, dass Katzen frei herumlaufen, Meerschweinchen dagegen nicht, urteilte das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 134 C 281/00).
10.7.3. Katzen im Garten?
Zur Zivilisation des Menschen gehören Nutzvieh und Haustiere, wie zum Beispiel Rind, Schaf, Ziege, Pferd, Hund und Katze. Bezüglich der Haltung von Katzen, ist für deren Freigang zu berücksichtigen, dass es sich um Beutegreifer handelt. Zu den Beutetieren einer Katze gehören insbesondere Mäuse und Vögel.
Ist eine Katze draußen unterwegs, bedeutet das für die dort lebenden Singvögel einen enormen Stress. So müssen die Vogeleltern Umwege zum Nest fliegen, um einer Katze oder einem Marder nicht auf dessen Standort aufmerksam zu machen. Um sich selbst nicht zu gefährden, können sie auch nicht mehr überall nach Nahrung suchen. Damit steigt ihr Energieverbrauch, so dass sie selbst mehr als sonst von dem Futter verbrauchen, anstatt es an die Jungvögel zu verfüttern. Auch können sie nur füttern, wenn keine Katze in der Nähe des Nestes ist, um nicht dessen Lage zu verraten. Im Extremfall kann es passieren, dass die Jungvögel verhungern. Regelmäßig wird es aber so sein, dass, wenn die Vogeleltern ihre Jungen nicht ausreichend mit Futter versorgen können, nicht alle überleben.
Ein wohlverstandener Naturschutz gebietet es also den für die Haltung einer Katze verantwortlichen Menschen, deren Freigang zeitlich zu begrenzen. Auch eine örtliche Begrenzung des Freigangs sollte in Betracht gezogen werden. Zu Einzelheiten hier klicken!
Was viele nicht wissen: Katzen können ohne weiteres auf Bäume klettern und auf diese Weise an dort befindliche Nester gelangen. Wer es mal selbst gesehen hat, wundert sich nicht, wenn bei dem Erscheinen einer Katze, insbesondere Amseln und Rotkehlchen dies mit intensiven Warnrufen signalisieren und begleiten.
Vögel in der Stadt: Hier klicken!
Katzen und Singvögel (NABU-Info): Hier klicken!
10.7.4. Gefahren für Katzen beim Freigang?
Halter von Katzen sollten bezüglich eines Freiganges auch daran denken, dass dieser nicht nur zeitlich (Schutz von brütenden Singvögeln und Schutz von Jungvögeln), sondern auch örtlich begrenzt werden sollte. (Übrigens würde auch die örtliche Begrenzung dem Vogelschutz dienen!)
Eine örtliche Begrenzung kann zum Beispiel dadurch hergestellt werden, dass der Garten oder ein Teil des Gartens katzensicher eingezäunt wird. Das würde den Katzenhalter vor viel Stress und Ärger beim Freigang der Katze bewahren. Denn kann eine Katze völlig ungehindert herumstromern, so lauern auf sie der Straßenverkehr, Katzenfänger (Versuchstiere, Handel mit Katzenfellen, Katzenfleischliebhaber), Tierquäler (Sadisten) oder eventuell auch Jäger (Abschuss von verwilderten Katzen) als mögliche Gefahrenquellen.
Für den Fall des ungehinderten Freigangs sollte der Katzenhalter immer sein Haftungsrisiko bedenken. Zur Haftung des Katzenhalters für von der Katze verursachte Schäden: Hier klicken!
Katzenfellen?
? Katzenfleischliebhaber ?
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10.7.5. Kastrationspflicht für Katzen, denen Freigang gewährt wird
Weil es Probleme mit verwilderten und ausgesetzten Katzen (freie Katzen) gibt, hat der Kreistag des Landkreises Leer (Ostfriesland) am 19. Dezember 2012 eine Kastrationsverordnung für Katzen (KaKastVO) erlassen. Die Verordnung ist seit dem 16. Januar 2013 in Kraft. Grund für den Erlass der Verordnung ist gewesen, dass die freien Katzen sich ungehindert vermehren und unter Hunger und Krankheiten leiden.
Die Verordnung verpflichtet denjenigen Tierhalter, der einer Katze Freigang gewähren will, diese vorher kastrieren zu lassen. Die kastrierte Katze ist dann mit einem Chip oder eine Tätowierung als kastriert zu kennzeichnen. Damit ist nicht nur die Kastration nachweisbar, sondern es ist auch gewährleistet, dass die Katzenhalter benachrichtigt werden können, wenn ihre Katze irgendwo aufgefunden oder im Tierheim abgegeben wurde. Die Kastrierungs- und Kennzeichnungspflicht gilt auch für Kater.
Als kastrierungspflichtige Katzenhalterin oder Katzenhalter gilt gemäß § 1 Abs. 2 KaKastVO auch, wer freilaufenden Katzen regelmäßig Futter zur Verfügung stellt.
Für die Umsetzung der Verordnung ist aber nicht der Landkreis Leer, sondern die Städte und Gemeinden im Kreis Leer zuständig.
Bezüglich der Kastrationspflicht wurde auch bedacht, dass, obwohl bereits jedes Jahr mehrere hundert herrenlose Katzen durch die lokalen Tierschutzvereine (zum Beispiel die Tierschutzvereine Leer und Rheiderland) kastriert werden, die Anzahl der verwilderten Katzen im Kreisgebiet immer mehr angestiegen ist. Die Tierheime sind durch die zahlreichen Fundtiere und die Abgabe herrenloser Katzen überfüllt. Durch die Kastration wird auch verhindert, dass wegen der Überfüllung nicht mehr beherbergbare Tiere eingeschläfert werden müssen.
Verstöße gegen die Kastrationsverordnung können gemäß § 2 Abs. 2 KaKastVO mit einer Geldbuße bis zu 5.000,- EUR geahndet werden.
Zur Katzenkastrationsverordnung (KaKastVO) des Landkreises Leer: Hier klicken!
10.8. Die Haftung des Katzenhalters für von der Katze verursachte Schäden
Ein Katzenhalter muss grundsätzlich für die von seiner Katze verursachten Schäden einstehen. Dies ergibt sich aus § 833 BGB (sogenannte Tierhalterhaftung). Ein Geschädigter kann also verlangen, den Schaden ersetzt zu bekommen (Schadensersatz). Allerdings trifft den Geschädigten bezüglich der Durchsetzung séines Schadensersatzanspruchs die Darlegungs- und Beweislast. Er muss also nachweisen, dass der behauptete Schaden durch die Katze entstanden ist.
Deshalb reichte in einem Schadensfall ein bloßer "dringender Tatverdacht" nicht aus. Denn Beschuldigen und Beweisen ist nicht dasselbe. So lehnte das Amtsgericht Aachen den Antrag eines Geschädigten ab, der ein DNA-Gutachten einholen wollte, um eine Katze zu überführen (Urteil vom 08.01.2007, Aktenzeichen 5 C 511/06). Im Ergebnis des Urteils musste eine Katzenbesitzerin für Lackkratzer auf einem Autodach nicht zahlen. Autobesitzer müssen Katzen auf frischer Tat ertappen, wenn sie für Kratzer im Autolack Schadensersatz bekommen wollen. Mit dieser Begründung wies das Amtsgericht Aachen die Klage einer Auto-Besitzerin ab. Sie hatte behauptet, dass ihr Autodach durch die Katze der Nachbarin beschädigt worden sei und 365,- EUR Schadensersatz gefordert. Sogar ein DNA-Gutachten sollte her, um die Katze als Täterin dingfest zu machen. Aber das Gericht stellte dem entgegen, dass es zwar möglich gewesen sei, dass die Katze auf dem Blechdach war, fraglich aber, ob sie dort auch die Spuren hinterlassen hat und nicht eine andere Katze. Eine Chance auf Schadensersatz habe nur ein Autobesitzer, der seine Behauptung beispielsweise durch Zeugen belegen könne.
Weitere Einzelheiten zur Haftung des Tierverantwortlichen: Hier klicken!
11. Überbelegung der Wohnung mit Tieren - Verwahrlosung der Wohnung - Tierhortung
(Animal Hoarding) - Tierasyl (Tierheim)
Auch wenn Tierhaltung im Mietvertrag erlaubt ist, muss darauf geachtet werden, dass es zu keiner Überbelegung der Wohnung mit Tieren kommt.
Die Zahl der in einer Wohnung gehaltenen Tiere kann (auch nachträglich) durch Gerichtsbeschluss auf das ortsübliche Maß beschränkt werden; bei Hunden und Katzen sind das in der Regel jeweils zwei Tiere (siehe Oberlandesgericht München, Aktenzeichen: 5 U 7178/89).
Bei einer 40 qm großen Wohnung sah das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 30536/00) die Haltung von zwei Rehpinschern als "normal" an.
Dagegen ist eine Einzimmerwohnung grundsätzlich als ungeeignet zum Halten von zwei ausgewachsenen Schäferhunden anzusehen, urteilte das Amtsgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 33 C 4476/98).
Das Amtsgericht Bergisch-Gladbach befand in seinem in WuM 1991, 341 veröffentlichten Urteil, dass eine Zwei-Zimmer-Wohnung für die Haltung einer Dogge zu klein ist.
Tierhaltung darf nicht zu einer Verwahrlosung der Wohnung sowie einer unzumutbaren Belästigung (Lärm und Gerüche) der Mitmieter führen. Dies ist insbesondere beim sogenannten Tierhorten (auch als Tiersammelsucht bezeichnet, engl. animal hoarding) der Fall. Es handelt sich um eine psychische Störung, die zum unkontrollierten Halten und Sammeln von lebenden Haustieren führt. Weitere Informationen hierzu bei Wikipedia.
In einem Mietrechtsfall gab das Amtsgericht Neustadt (am Rübenberge) in seinem Urteil vom 27. Juli 1998 (Aktenzeichen 48 C 435/98) einem Vermieter Recht, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hatte. Und zwar wurden in der Wohnung zwei Hunde, eine Katze sowie weitere 19 Katzen, 2 Nymphensittiche und vier Kaninchen gehalten. Der Mieter hatte sich geweigert, Tiere abzuschaffen.
100 frei fliegende Vögel in einer Zwei-Zimmer-Wohnung sind verboten, urteilte das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen: 9 S 360/00).
Es gibt gutmeinende Menschen, die Tieren helfen wollen. Dagegen ist im Prinzip nichts einzuwenden. Es können aber Tierschützer, die in ihrer Wohnung herrenlose Tiere aufnehmen, um sie dann später in ein neues Zuhause zu vermitteln, Ärger nicht nur mit dem Vermieter, sondern auch mit den Behörden bekommen. Das Verwaltungsgericht Mannheim (Aktenzeichen: 8 S 3216/94) entschied hierzu, dass in einem allgemeinen Wohngebiet die Betreibung eines Tierasyls nicht zulässig ist. In von dem Gericht entschiedenen Fall waren acht Hunde und fünf Katzen von privat zum Zwecke der späteren Vermittlung untergebracht gewesen. Das Gericht wertete dies als Betrieb eines Tierheims, der im Wohngebiet unzulässig sei.
Neunteilige Fernsehserie aus
den Jahren 1962 bis 1963
Folge 2 - Das Picknick
Mit Gustav Knuth, Tilly Lauenstein,
Sabine Sinjen, Volker Lechtenbrink,
Käte Jaenicke u.a.
(Video: 41 Min)
12. Nutzung einer Wohnung zur Tierzucht - Nicht artgerechte Tierhaltung
Tierzucht in einer Wohnung ist keine Wohnnutzung. Die Nutzung zur Tierzucht anstatt zu Wohnzwecken ist grundsätzlich als vertragswidrig anzusehen, denn der Mieter darf die ihm überlassene Wohnung nur bestimmungsgemäß nutzen. Der Rahmen, innerhalb dessen eine Wohnung bestimmungsgemäß benutzt werden kann, ergibt sich aus dem jeweils geschlossenen Vertrag und der Verkehrssitte sowie dem Gesetz. Der Vermieter kann, wenn nur Wohnnutzung vereinbart ist, die sofortige Unterlassung der Tierzucht verlangen und bei Nichtbefolgung nach vorheriger Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) die außerordentliche Kündigung aussprechen (§ 543 Abs. 1 BGB).
Anders ist es natürlich, wenn der Vermieter die Tierzucht erlaubt hat oder duldet. Aber auch hier kann die Tierzucht verboten sein, denn diese bedarf einer behördlichen Erlaubnis nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Tierschutzgesetz (TierSchG). Da eine Tierzucht in der Regel nicht artgerecht für die Tiere in einer Wohnung erfolgen kann, dürfte eine entsprechende Genehmigung nach dem Tierschutzgesetz nur in Ausnahmefällen zu erlangen sein. Im übrigen müsste der Züchter nach dem Tierschutzgesetz der zuständigen Behörde seine persönliche Eignung (§ 11 Abs. 2 Nr. 1 TierSchG) und seine Zuverlässigkeit (§ 11 Abs. 2 Nr. 2 TierSchG) nachweisen, um Tierzucht betreiben können .
Es ist bezüglich der Tierzucht auch an Geruchs- und Geräuschbelästigungen zu denken, die andere Mieter dazu berechtigen könnten, die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu mindern. Derartige Belästigungen können nämlich einen Mangel der Mietsache darstellen.
13. Besucher des Mieters bringt Hund mit (Besuchshund)
Da es nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 20.03.2013 - Aktenzeichen: VIII ZR 168/12 - grundsätzlich nicht mehr möglich ist, die Hundehaltung im Mietvertrag von vornherein auszuschließen, gilt dies auch für den Aufenthalt eines sogenannten Besuchshundes in der Mietwohnung. Außerdem verhält es sich hier so, dass, wenn Hunde zu Besuch mitgebracht werden, dies keine Hundehaltung des Mieters darstellt. Das Amtsgericht Aachen befand in seinem Urteil vom 18. Oktober 1991, Aktenzeichen: 7 C 374/91 (veröffentlicht in WuM 1992, 432), dass Besucher des Mieters einen Hund in die Mietwohnung mitbringen können und der Vermieter dies grundsätzlich nicht untersagen kann.
Anders ist es natürlich, wenn der Besuchshund eine Belästigung oder Gefährdung der anderen Mieter herbeiführt. Hier hat der Vermieter ein Verbotsrecht.
Der Begriff Besuch ist weit auszulegen und umfasst auch das kurzfristige Übernachten des Hundes, zumindest solange der Besitzer des Tieres ebenfalls anwesend ist. Eine Hundehaltung im Sinne des Mietrechts liegt aber dann vor, wenn der Besucher eines Mieters regelmäßig einen Hund mit in die Wohnung bringt und der Hund dort über Nacht bleibt (siehe Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 12. Januar 1988, Aktenzeichen: 2/11 S 276/87). Im Falle dessen, dass die Hundehaltung mietvertraglich aus einem besonderen Grund nicht erlaubt ist, kann also der Vermieter es dann untersagen, dass der Hund über längere Zeit hinweg in die Wohnung mitgebracht wird.
Wie sieht es aus, wenn gleichzeitig mehrere Hunde in die Mietwohnung besuchsweise mitgebracht werden? Es besteht hier tendenziell die Gefahr der Lärmbelästigung durch Rudelbellen und aggressives Verhalten. Die Obergrenze der Anzahl der Besuchshunde in einer Mietwohnung dürfte bei zwei Hunden liegen, und zwar unter der Voraussetzung, dass der Wohnungsinhaber selber keinen Hund hält, denn dann wären es ja schon drei Hunde (Rudel) in der Wohnung.
Derjenige, welcher einen Hund in die Wohnung zu Besuch mitbringt, sollte strikt mindestens auf das folgende achten:
* Personen dürfen weder körperlich noch psychisch verletzt werden.
* Fremdes Eigentum darf nicht beschädigt werden.
* Hunde dürfen auf keinen Fall im Haus ihre Verdauungsendprodukte hinterlassen.
* Für den Fall der Fälle ist vorsorglich ein Kotentsorgungsbeutel mit sich zu führen und zu benutzen.
* Der Hund ist außerhalb der Wohnung an der Leine zu führen.
* Ist der Hund bissig, darf er nur mit einem Maulkorb ausgeführt werden.
* Der Hund ist dahingehend zu steuern, dass Lärmbeeinträchtigungen vermieden werden.
Bereits der nachhaltige Verstoß gegen einen der vorstehend bezeichneten Punkte dürfte die Berechtigung zum Besuch des Hundes entfallen lassen.
14. Leinenzwang für Hunde im Mietshaus und auf der Wohnanlage?
Es bestehen mietrechtlich keine Bedenken, von vornherein mietvertraglich zu vereinbaren, dass die Mieter in allen "frei" zugänglichen Teilen des Mietshauses wie Treppenhäuser und Durchgänge sowie draußen auf der Wohnanlage und den auf dem Grundstück befindlichen Zuwegungen verpflichtet sind, ihre Hunde an der Leine zu führen. Für die Mieter und ihre Hunde bedeutet dies nur eine verhältnismäßig geringe Beeinträchtigung, während dies für andere Personen wie Mitmieter und ihre Besucher sowie Lieferanten eine verhältnismäßig große Sicherheit bedeutet, durch Hunde nicht belästigt zu werden.
Befindet sich in einer Hausordnung die Anordnung, dass Hunde in den frei zugänglichen Teilen des Mietshauses sowie draußen auf der Wohnanlage und den Zuwegungen anzuleinen sind, so ist dies für den betreffenden Mieter nur zwingend verbindlich, wenn die Hausordnung nicht als bloßer Aushang im Hause, sondern als Anhang zum Mietvertrag mit ausdrücklichem Bezug des Mietvertrages auf die Geltung der Hausordnung für das Mietverhältnis situiert ist.
Sollte ein Leinenzwang mietvertraglich nicht vereinbart sein, kann sich ein solcher unter Umständen aus dem Öffentlichen Recht ergeben. So gelten in Nordrhein-Westfalen nicht nur für sogenannte "gefährliche" Hunde, sondern auch für große Hunde besondere Auflagen. Dazu gehört unter anderem, dass große Hunde (ab 40 cm Schulterhöhe oder ab 20 kg Körpergewicht) außerhalb eines befriedeten Besitztums innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile auf öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen angeleint zu führen sind. Diese Regelung dürfte sinngemäß auf das Treppenhaus eines Miethauses oder für das Areal einer Wohnanlage anwendbar sein, denn diese dürften nicht unter den Begriff "befriedetes Besitztum" fallen, da diese einen sogenannten "Öffentlichkeitscharakter" besitzen, weil sie für alle Mieter und Besucher des Hauses frei zugänglich sind.
Auch eine Anordnung des Vermieters bezüglich der Anleinung eines Hundes kann rechtswirksam sein, wenn sie auf die Rücksichtnahme der wohlverstandenen Interessen anderer Mieter begründet ist. Hierfür ist eine konkrete Gefährdung von Mietern und deren Besuchern nicht erforderlich. Es reicht aus, dass andere Mieter bezüglich der Nutzung einer Wohnanlage oder eines gemeinschaftlich benutzten Gartens eine Beeinträchtigung der Nutzung durch einen Hund, der nicht angeleint ist, vorweisen, wobei bereits eine subjektive Gefährdung, das heisst also die Angst ausreicht, dass der Hund einem selbst oder einem Familienangehörigen, insbesondere einem Kind etwas tut.
Eine Berufung des hundehaltenden Mieters auf die Friedlichkeit des Hundes kann gegen die Anordnung des Vermieters nicht vorgebracht werden. In besonderen Situationen kann es nämlich zu kurzzeitiger Aggressivität kommen. Da ist zu beachten, dass es besonders für kleine Kinder und deren Eltern eine große Einschränkung darstellt, wenn ein Hund frei in der Wohnanlage oder einem gemeinschaftlich benutzten Garten herumläuft. Eine Wohnanlage oder ein Gemeinschaftsgarten wäre für sie effektiv unbenutzbar.
Wann ist die Leine dem Hund anzulegen? Der richtige Zeitpunkt für das Anlegen ist, dem Hund kurz vor dem Verlassen der Wohnung in die Leine zu geben. Wird dies erst außerhalb der Wohnung gemacht, kann dies ein Sicherheitsrisiko sein, wenn draußen herumgenestelt wird, um den Hund anzuleinen, dieser aber das Bein eines gerade in dem Moment vorbeikommenden Passanten viel interessanter findet als die Leine.
15. Unzumutbarkeit der Tierhaltung
Bei einem Hund liegt Unzumutbarkeit der Haltung vor,
* wenn dieser heftig und häufig bellt (Lärmbelästigung),
* wenn dieser andere Hausbewohner immer wieder verbellt und damit ängstigt (personenbezogene
Belästigung),
* wenn er diese immer mal wieder anspringt und damit ängstigt (personenbezogene Belästigung),
* wenn er andere Hunde aggressiv angeht (tierbezogene Belästigung),
* wenn er gegenüber Menschen bissig ist (personenbezogee Belästigung),
wird der Hauseigentümer vom Hund des Mieters gebissen, so rechtfertigt dieser einmalige
Hundebiss weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dies
gilt jedenfalls dann, wenn eine gezielte Schädigungsabsicht des Mieters nicht nachgewiesen
werden kann (Amtsgericht Nürnberg, Aktenzeichen 26 C 4676/93),
* wenn er im Hausflur des öfteren kotet (allgemeine Belästigung),
gelegentliche Verschmutzungen des Treppenhauses durch den Hund des Mieters stellen aber
keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar (Amtsgericht Reichenbach WuM 1994,
* wenn durch die Haltung ein unter Hundehaarallergie leidender Mieter durch von dem Hund
ausgehende Haar-Emissionen belästigt wird (personenbezogene Belästigung),
ihm bezüglich der Tierhaltung im Hause Hundefreiheit zugesichert war
bzw. bei seinem Einzug ein absolutes Tierhaltungsverbot (Hund und Katze)
* wenn es sich bei ihm um einen Kampfhund handelt, auch wenn er in der Vergangenheit (noch) nicht
auffällig geworden ist, denn es kommt auf das Gefährdungs- und Ängstigungspotential an
(potentielle Belästigungsgefahr). Wegen der Unberechenbarkeit tierischen Verhaltens kann
nämlich nie ganz ausgeschlossen werden, dass von dem Hund Gefährdungen und Belästigungen
für die Nachbarn des Mieters und anderer Bewohner im Haus ausgehen.
Zu bedenken ist auch die künftige Vermietbarkeit der Wohnungen im Haus. Soll eine frei
gewordene Wohnung wieder vermietet werden, kann sich ein Kampfhund im Haus als gewichtiges
Vermietungshindernis erweisen. Manch ein Mietinteressent winkt entsetzt ab, wenn er hört,
dass er Gefahr läuft, im Haus auf einen Kampfhund zu treffen.
Bei einer Katze liegt Unzumutbarkeit der Haltung vor,
* wenn durch die Haltung ein unter Katzenhaarallergie leidender Mieter durch von der Katze
ihm bezüglich der Tierhaltung im Hause Katzenfreiheit zugesichert war beziehungsweise
bei seinem Einzug ein absolutes Tierhaltungsverbot (Hund und Katze) galt,
* wenn diese Junge bekommt und sich hierdurch andere Mieter belästigt fühlen
(allgemeine Belästigung),
* wenn mehr als zwei Katzen in der Wohnung gehalten werden (Tierüberbelegung und damit
Überschreitung des Wohngebrauchs),
* wenn die Katze auf ihren Freigängen Vogelnester plündert (allgemeine Belästigung).
Sämtliche Belästigungen sind dazu geeignet, den Hausfrieden nachhaltig zu stören.
Im Falle dessen, dass ein Vermieter einem Mieter die Tierhaltung gestattet hat, ist ein Widerruf dieser Tierhaltungsgenehmigung aus wichtigem Grund möglich, wenn die ausgeübte Tierhaltung für andere Hausbewohner unzumutbar wird und erhebliche Störungen eingetreten sind. Dazu gehört bei der Haltung eines Hundes das heftige, häufige Bellen, insbesondere auch das Verbellen anderer Hausbewohner, die deswegen Angstgefühle gegenüber diesem Hund haben. Solche Beeinträchtigungen stören den Hausfrieden ganz erheblich und überschreiten die Grenze des Zumutbaren. Der Mieter muss daher den Hund abschaffen (siehe Landgericht Hamburg, Aktenzeichen: 333 S 151/98 - Entscheidung bezüglich eines Dobermanns -).
Hält der Mieter einen Kampfhund, hat dies mit dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nichts mehr zu tun. Infolgedessen ist es dem Vermieter erlaubt, die Kampfhundehaltung zu untersagen, selbst dann, wenn dies in dem Mietvertrag nicht ausdrücklich vermerkt ist. Es spielt dabei noch nicht einmal eine Rolle, ob das betreffende Tier in der Vergangenheit bereits auffällig geworden ist oder nicht (Landgericht München I, Beschluss vom 10.09.1993 - Aktenzeichen 13 T 14638/93 -, veröffentlicht in ZMR 3/94, Seite II). Auch wenn keiner der Mitbewohner des Hundehalters irgendwelche Einwände gegen den Kampfhund haben sollte, kann der Vermieter dessen Haltung untersagen (Landgericht Karlsruhe, Beschluss vom 04.02.2002 - Aktenzeichen 5 S 121/01 -, veröffentlicht in DWW 2002, S. 100; Landgericht Krefeld, Urteil vom 17.07.1996 - Aktenzeichen 2 S 89/96 -, veröffentlicht in WuM 1996, S. 533).
Gestattet der Mietvertrag die Haltung einer Katze, so kann der Vermieter die damit erteilte Zustimmung zur Haltung widerrufen, sofern die Katze Junge bekommt und sich andere Hausbewohner belästigt fühlen (siehe Landgericht Hamburg, Aktenzeichen: 316 S 195/96).
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16. Mietminderung wegen unzuträglicher Hundehaltung
- Geruchsbelästigung durch Hundekot -
Führt die Haltung eines Hundes in einem Mietshaus dazu, dass der Wohnwert in dem Haus erheblich beeinträchtigt wird, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. In einem vom Amtsgericht Münster (Urteil vom 22.06.1995, Aktenzeichen 8 C 749/94) entschiedenen Fall war eine Mitmieterin erheblichen Geruchsbelästigungen ausgesetzt. Zusätzlich traten Beeinträchtigungen dadurch auf, dass der Hund nicht ordnungsgemäß gehalten wurde, so dass Exkremente auch im Treppenhaus vorkamen. Diese negativen Einwirkungen auf den Wohnwert bewertete das Gericht mit 20 % der Grundmiete, weil der Gebrauch der Wohnung im übrigen uneingeschränkt gegeben war und die Belästigungen sich im wesentlichen bei der Benutzung des Treppenhauses auswirkten.
Mietrechtlich unbedenklich ist zum Thema "Hundekot"
folgende Bestimmung in der mietvertraglichen Hausordnung:
"Gemäß dem Mietvertrag ist die Haltung größerer Tiere wie Katzen und Hunde nur nach vorhergehender Einholung der Erlaubnis des Vermieters gestattet. Ist die Erlaubnis für einen Hund erteilt, so hat der Halter dafür Sorge zu tragen, dass der Hund seine Notdurft nicht auf den gemeinschaftlichen Zugängen, Wegen und Plätzen, sowie auch nicht auf den Rasenflächen und sonstigen Flächen, verrichtet. Verunreinigungen sind vom Hundehalter unverzüglich zu entfernen und zu entsorgen."
17. Rechtskräftiges Urteil, die Hundehaltung zu unterlassen
Liegt ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vor, das dem Mieter auferlegt, das streitbefangene Tier abzuschaffen, hat er keine Handhabe mehr, dem etwas entgegen zu setzen. Das durch ein Urteil auferlegte Gebot, die dem Mietvertrag widersprechende Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen, schließt nämlich sämtliche Umgehungshandlungen mit ein (Amtsgericht Hannover, Beschluss vom 06.07.1999 - Aktenzeichen 525 C 11351/98 -, veröffentlicht in WuM 2000, 188). Bleibt der Mieter nach wie vor uneinsichtig, drohen ihm Zwangsgeld und - ersatzweise - Zwangshaft. Es kann auch das Mietverhältnis gekündigt werden.
18. Die Haftung des Hundehalters für von dem Hund verursachte Schäden
18.1. Gesetzliche Haftung des Hundehalters (Tierhalterhaftung)
Ein Hundehalter muss grundsätzlich für die von seinem Hund verursachten Schäden einstehen. Dies ergibt sich aus § 833 BGB (sogenannte Tierhalterhaftung). Ein Geschädigter kann also verlangen, den Schaden ersetzt zu bekommen (Schadensersatz). Allerdings trifft den Geschädigten bezüglich der Durchsetzung séines Schadensersatzanspruchs die Darlegungs- und Beweislast. Er muss also nachweisen, dass der behauptete Schaden durch den Hund entstanden ist.
Wer einen angeleinten fremden Hund streichelt, muss damit rechnen, gebissen zu werden. Der Hundehalter haftet in solchen Fällen nicht. Dies hat das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 22 Ss 9/02) entschieden.
Ein Hund kann auch mal an der falschen Stelle sich aufhalten und so zu einer Stolperfalle werden. Wer Hundehalter ist oder aber die Aufsicht über das Tier übernommen hat, muss also darauf achten, dass es für andere Menschen kein Hindernis darstellt. Dies versäumte eine Verkäuferin, die ihren Hund an ihren Arbeitsplatz mitgenommen hatte. Der Hund legte sich in die Nähe des Eingangs hin. Eine Kundin stolperte über den Hund. Sie verletzte sich am Knie und forderte 15.000 EUR Schmerzensgeld. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 19 U 96/12) sah hier ein Fehlverhalten der Hundehalterin und verurteilte sie unter Bezugnahme auf die Tierhalterhaftung zur Zahlung.
Es gibt Tage, da wünscht ich,
ich wär mein Hund!
18.2. Die Haftung des Hundehalters aus dem Wohnungsmietvertrag
Wie sieht es aus, wenn ein Hund durch "normales" Begehen einen Parkettfußboden zerkratzt?
Einem Mieter, der in einem Drei-Zimmer-Loft wohnte, war durch Individualvereinbarung gestattet, einen Hund in der Wohnung zu halten. Bei dem Hund handelte es sich um einen Labrador. Der Hund hinterließ überall Spuren im Parkettfußboden, mit Ausnahme der Stellen, an denen sich Möbel befanden. Beim Auszug des Mieters, der nur 11 Monate die Wohnung inne hatte, beauftragte die Hausverwaltung der Vermieterin einen Fachbetrieb, die auf dem Parkett befindlichen Kratzer zu beseitigen. Der Mieter wurde wegen der Bezahlung der Kosten (4.863 EUR) in Anspruch genommen, jedoch wurde die Angelegenheit gerichtsstreitig. In der ersten Instanz befand das Amtsgericht Koblenz (Urteil vom 20.12.2013, Aktenzeichen 162 C 939/13), dass die Kratzer, die durch das normale Herumlaufen des Hundes entstanden waren, sich im Rahmen des vertraglich vereinbarten Gebrauchs der Mietsache bewegt hätten, was zur Folge hatte, dass die Klage der Vermieterin abgewiesen wurde.
Das zweitinstanzliche Landgericht Koblenz (Urteil vom 06.05.2014, Aktenzeichen 6 S 45/14) kam in dieser Sache dagegen zu einem anderen Schluß. Und zwar würde die durch die Vermieterin gegebene Erlaubnis zur Haltung eines Hundes einen Mieter nicht von der Haftung befreien, wenn der Hund in der Wohnung das Parkett zerkratze. Er müsse die Mietsache vor Schäden durch Tierhaltung bewahren, soweit dies zumutbar sei. Solche Maßnahmen zu unterlassen, stelle einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, der einen Mieter zu Schadenersatz verpflichte. Hier sei ein erheblicher Schaden an der Substanz der Mietsache durch die Zerkratzung entstanden, den die Vermieterin nicht hinnehmen müsse. Der Mieter hätte ohne weiteres zum Beispiel durch das Auslegen von Teppichen die Beschädigung des Parketts verhindern können. Denkbar und für Hundehalter zumutbar wäre es auch, den Auslauf des Hundes auf Räume mit Fliesenboden zu beschränken. Diese Vorsichtsmaßnahmen seien wirksam und würden das Nutzungsrecht eines Mieters an der Wohnung nicht unverhältnismäßig einschränken.
19. Für Neumieter unzumutbare Nachwirkungen der vorangegangenen Tierhaltung
Einem Vermieter kann es passieren, dass er bei vorangegangener Tierhaltung erhebliche Schwierigkeiten bei der Vermietung der betreffenden Wohnung haben kann. So muss eine (neue) Mieterin an dem Mietvertrag nicht festhalten, kann diesen also mit sofortiger Wirkung kündigen, wenn die Wohnung mit Katzenflöhen "verseucht" ist. Darüber hinaus kann die Mieterin Schadenersatz verlangen, entschied das Amtsgericht Bremen (Aktenzeichen: 25 C 180/97) in dem Fall, in welchem durch Katzen des Vormieters Katzenflöhe in die Wohnung gelangt waren. Die neue Mieterin wurde in erheblichem Umfang von Katzenflöhen gebissen. Mehrere Versuche seitens des Vermieters, die Flöhe zu beseitigen, waren fehlgeschlagen. Auch der Einsatz eines Kammerjägers konnte die Flohplage nicht beenden.
Abmahnung (Musterschreiben)
Wie Sie wissen, haben wir mietvertraglich vereinbart, daß die Haltung bestimmter Tiere, wie zum Beispiel Hund und Katze, meiner Genehmigung als Vermieter bedarf, wobei bestimmt ist, dass Sie im Falle dessen, daß Sie ein genehmigungspflichtiges Tier halten wollen, dies mir unverzüglich anzuzeigen haben.
Mein Hauswart Dieter Meier hat mir mitgeteilt, dass Sie seit über zwei Wochen einen Schäferhund halten. Vor drei Tagen ist mir von Seiten der anderen Mieter mitgeteilt worden, dass ihr Hund einen übermäßigen Lärm veranstaltet, insbesondere ständig am herumbellen ist und die anderen Mieter darüberhinaus dadurch belästigt und ängstigt, dass er sie im Treppenhaus und auch außerhalb des Hauses auf dem Grundstück aggressiv anbellt.
Die Mieter haben mir ferner mitgeteilt, dass sie die Miete mindern werden, wenn die für sie unzumutbare Situation weiter bestehen sollte.
Ich stelle nunmehr folgendes fest:
1. Sie haben es unterlassen, unverzüglich meine Genehmigung für die Haltung des Schäferhundes
einzuholen. Dies ist ein Verstoß gegen den Mietvertrag. Sie betreiben unerlaubte Hundehaltung.
2. Der Hund veranstaltet immer wieder einen übermäßigen Lärm.
3. Der Hund belästigt und ängstigt die anderen Mieter durch aggressives Anbellen.
4. Die Mieter haben angedroht, im Falle des Fortbestehens der für sie unzumutbaren Situation die Miete
mindern zu wollen.
Die Situation ist damit auch für mich als Vermieter untragbar. Ich muss Sie daher hiermit auffordern, die Haltung des Schäferhundes innerhalb von zwei Wochen zu beenden. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, in dem Ihnen die Abmahnung zugeht.
Im Falle des fruchtlosen Fristablaufes müssen Sie mit einer Klage auf Unterlassung der Haltung des Schäferhundes und Schadensersatz rechnen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses bleibt vorbehalten.
Haftung des Tierverantwortlichen:
Haltung von Tieren:
Katze und Katzenschutz
Bußgeld und Strafen:
Kosten der Online-Erstberatung
* Sachverhaltsbeispiel
Sie wollen sich einen Hund anschaffen. Sie sind Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung (ca. 80 qm groß) und wollen sich bezüglich der geplanten Hundehaltung die Erlaubnis des Vermieters einholen. Für die Wohnung zahlen Sie netto - also ohne Nebenkosten - 450,- EUR pro Monat.
Einfach gelagerte rechtliche Angelegenheiten bezüglich der Tierhaltung in der Wohnung erfordern in der Regel eine Arbeitszeit bis zu einer halben Stunde. Es handelt sich hier beispielsweise um eine solche Angelegenheit mit einem schnell überschaubaren Sachverhalt. Es wird daher von etwa einer halben Stunde Arbeitszeit ausgegangen.
Bei einer Beratungszeit von pauschal einer halben Stunde ergibt sich in Ansehung eines Gegenstandswertes in Höhe von 5.400,- EUR aus der im Internet veröffentlichten Vergütungsliste A (hier klicken) des Rechtsanwaltsbüro Friedrich Ramm eine Erstberatungsvergütung in Höhe von 25,-.
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Rechtsanwalt Leer Tierhaltung (Bearbeitungsstand des Beitrags 14: 06/2018) Tierhaltung Leer Rechtsanwalt
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