Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.01.2009&Aktenzeichen=VIII%20ZR%208/08
Timestamp: 2019-05-24 16:14:19
Document Index: 350356520

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'Art. 14', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', '§ 573', 'BGH', '§ 573']

BGH, 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - dejure.org
https://dejure.org/2009,402
BGH, 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 (https://dejure.org/2009,402)
BGH, Entscheidung vom 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 (https://dejure.org/2009,402)
BGH, Entscheidung vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08 (https://dejure.org/2009,402)
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Verwertungskündigung des Vermieters kann auch zum Zweck des Abrisses mit anschließendem Neubau berechtigt sein
Berechtigung zur Kündigung eines Mietvertrages i.R.e. geplanten angemessenen wirtschaftlichen Verwertung eines Gebäudes; Anforderungen an die drohenden erheblichen Nachteile durch den Fortbestand des Mietverhältnisses; Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers angesichts der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebäudes
Rechtmäßige Verwertungskündigung bei erheblichem Nachteil durch Minimalsanierung statt Abriss
Kündigung eines Mietvertrags zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung
Kündigung der Mieter wegen Abbruch eines Wohnhauses und anschließender Errichtung von Eigentumswohnungen
ruhrnachrichten.de (Pressemeldung, 28.01.2009)
GG Art. 14; BGB § 573 II Nr. 3
Abrisskündigung des Investors und Neubau statt Sanierung
Abrisskündigung zwecks wirtschaftlicher Verwertung eines Grundstücks zulässig! (IMR 2009, 75)
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 28.1.2009, Az.: VIII ZR 8/08 (Kündigung eines Mietvertrags zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks)" von Prof. Dr. Christian Rolfs und Wiss. Mit. Danila Schlüter, original erschienen in: JZ 2009, 691 - 696.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 8/08 (Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung i.S.d. § 573 II Nr. 3 BGB; Kündigungsrecht des Vermieters bei erheblichem Nachteil)" von VorsRiLG Dr. Werner Hinz, original erschienen in: JR 2010, 114 - 118.
AG Heidelberg, 03.07.2007 - 61 C 581/05
AG Heidelberg, 03.07.2007 - 61 C 582/05
AG Heidelberg, 03.07.2007 - 61 C 584/05
LG Heidelberg, 30.11.2007 - 5 S 86/07
LG Heidelberg, 30.11.2007 - 5 S 87/07
LG Heidelberg, 30.11.2007 - 5 S 89/07
BGHZ 179, 289
NJW 2009, 1200
MDR 2009, 498
DNotZ 2009, 534
ZMR 2009, 439
NJ 2009, 208
JR 2010, 114
Hierbei handelt es sich um eine dem Tatrichter übertragene Würdigung, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15;… vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NJW-RR 2011, 1517 Rn. 12; jeweils zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Die Frage, ob eine solche wirtschaftliche Verwertung "angemessen", also von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wäre (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 12;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17), stellt sich damit ebenso wenig wie die weitere Frage, ob die Klägerin dadurch erhebliche (wirtschaftliche) Nachteile erleidete, dass ihr Ehemann nicht zusätzlich die Wohnung des Beklagten zu Archivzwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes nutzen könnte.
Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragenen [vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289, 293 mwN;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17]) wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachtteile entstünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwüchsen (BVerfGE 79, 283, 290; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14).
Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch dann vor, wenn das Gebäude mit der Mietwohnung zunächst abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, der dann veräußert - oder wie hier - vermietet beziehungsweise verpachtet werden soll (vgl. Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 11;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17).
Sie ist, wie das Berufungsgericht insoweit rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt hat, von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen (…vgl. Senatsurteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO Rn. 17; vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 12).
Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO Rn. 19;… vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 11;… vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO;… vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 45).
Diese im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10 aaO;… vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 31).
Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO;… vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, aaO Rn. 12;… vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO).
Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234 Rn. 12).
Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15).
(a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, erfordert eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers, die sich einer generalisierenden Betrachtung entzieht und sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen lässt (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19).
Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234 Rn. 14 unter Bezugnahme auf BVerfGE 84, 382, 385; 89, 1, 6 ff.; 79, 283, 290).
Dessen Beurteilung kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15).
Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (…vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736; Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).
Angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).
Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).
Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).
Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).
Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).
So lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200) etwa ein Sachverhalt zugrunde, nach dem durch die Neubebauung die Wohnflächenzahl von 280 m² (lediglich) auf 610 m² erhöht werden sollte, unter Beibehaltung der Anzahl der Wohneinheiten.
In einer solchen Situation kann dem Eigentümer ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abgesprochen werden, eine angesichts des Gebäudezustands bereits gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren (vgl. BGHZ 179, 289 ff., juris Rn. 18).
Der Mieter wird nur vor solchen Verwertungen geschützt, die unabhängig von der Person des Verwerters als unangemessen zu bewerten sind (…Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 175; vgl. auch BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).
Ebenso, wie sich der Vermieter die Allgemeinwohldienlichkeit seines Eigentums bei der Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen muss (vgl. BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Staudinger/ Rolfs, (2018), § 573 BGB Rdnr. 150 mwN: Die geplante Verwertung muss mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu vereinbaren sein), gilt dies auch für den Mieter.
Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).
Es fehlt bereits an einer für die analoge Anwendung von Rechtsvorschriften erforderlichen planwidrigen Regelungslücke (vgl. Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, WuM 2009, 182, Tz. 24).
Dies ist auch bei der Wohnraummiete nicht unbillig; denn nur für den besitzenden Mieter bildet die Wohnung den Mittelpunkt seiner privaten Existenz (…BVerfGE 134, 242 Rn. 270; vgl. BGH, Urteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 14).
Dieser grundrechtliche Schutz setzt aber voraus, dass der Mieter Besitzer der gemieteten Wohnung ist, dass das Mietverhältnis mithin in Vollzug gesetzt ist (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2011, 355, 356 f;… BVerfGE 134, 242 Rn. 270; BGH, Urteil vom 28. Januar 2009, aaO;… vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, WM 2011, 2144 Rn. 11;… vgl. Maunz/Dürig/Papier, GG, 2014, Art. 14 Rn. 202;… Lohmann, aaO).
aa) Ob die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks für den Vermieter mit erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verbunden ist, hängt - wie das Berufungsgericht in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zutreffend ausgeführt hat - von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung (vgl. Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 15;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 19; jeweils mwN).
Die dem Tatrichter obliegende Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietvertrags ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entsteht, kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15;… vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO;… vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, aaO Rn. 12).
LG Hamburg, 27.04.2015 - 316 S 10/15
Berufung gegen ein Räumungsurteil nach Verwertungskündigung einer …