Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=112451
Timestamp: 2018-07-22 23:53:04
Document Index: 34629298

Matched Legal Cases: ['§ 201', '§ 201', '§ 303', '§ 15', '§ 4', '§ 184']

Gemeiner Wert des Baurechts entspricht dem gemeinen Wert des bebauten oder unbebauten Grundstückes - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 14.12.2016, RV/3101117/2016
Gemeiner Wert des Baurechts entspricht dem gemeinen Wert des bebauten oder unbebauten Grundstückes
Revision eingebracht. Beim VwGH anhängig zur Zahl Ra 2017/16/0009.
Mit dem am 28.8.2015 abgeschlossenen Baurechtsvertrag hat die GemeindeX als Baurechtsbestellerin an der ihr gehörigen Gst1 in EZ1 GBxx (= nach Abbruch von bestehenden Wohnhäusern: unbebautes Grundstück im Flächenausmaß von letztlich 1.151 m²) an die X-GmbH als Bauberechtigte (= Beschwerdeführerin, Bf) ein Baurecht eingeräumt (Punkt III.).
Die Baurechtsdauer wurde beginnend mit dem Einlangen des Ansuchens um Verbücherung auf 50 Jahre, voraussichtliches Ende 31.12.2065, vereinbart (Punkt IV.). Als Gegenleistung wurde ein jährlicher Baurechtszins von € 12.000 (Punkt V.) festgelegt. Angemerkt wird, dass mit Nachtrag vom 16.3.2016 der Baurechtszins auf jährlich € 5.000 berichtigt wurde. Vertragszweck ist die Errichtung einer objektgeförderten Mietwohnanlage durch die Bf (Punkt VII.).
Die Bf übernimmt die Errichtung und grundbücherliche Durchführung des Vertrages und wird bevollmächtigt, ua. einen Notar mit der Abgabenerklärung bzw. Selbstberechnung/Anzeige der Grunderwerbsteuer zu beauftragen (Punkt X.).
Am 31.8.2015 wurde von Notar DrA zu diesem Rechtsgeschäft unter ErfNr ausgehend vom kapitalisierten, dh. 18fachen Baurechtszins von € 216.000 als Bemessungsgrundlage die 3,5%ige Grunderwerbsteuer im Betrag von € 7.560 selbst berechnet und abgeführt.
Im Rahmen einer Überprüfung der vom Notar durchgeführten Selbstberechnungen wurde vom Finanzamt im Wesentlichen durch Einsichtnahme in die Kaufpreissammlung der zuständigen Bewertungsstelle (= Sammlung aller Grundstücksverkäufe nach EZ, Vertragsdatum, Lage, Größe, Widmung, Preis etc.) erhoben, dass der Verkaufspreis/Verkehrswert vergleichbarer Liegenschaften in der GBxx im maßgebenden Zeitraum im Durchschnitt € 300 pro m² betragen hat. Diesbezüglich erliegt im Akt ein Konvolut an Abfragen aus der Kaufpreissammlung betr. Verkäufe im Zeitraum Jänner 2014 – Februar 2016. Hieraus ergebe sich eine entsprechende Erhöhung der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage.
Das Finanzamt hat daraufhin der Bf mit Festsetzungsbescheid gemäß § 201 BAO vom 24.8.2016, StrNr, ausgehend von der Bemessungsgrundlage von € 345.300 (= Grundfläche 1.151 m² x Wert pro m² geschätzt lt. Kaufpreissammlung € 300) die 3,5%ige Grunderwerbsteuer im Betrag von € 12.085,50 (bzw. eine Nachforderung von € 4.525,50) vorgeschrieben. Begründend wird zunächst zu § 201 BAO iVm § 303 BAO sowie weiters ausgeführt:
Bemessungsgrundlage für die Einräumung eines Baurechtes sei nach der Rechtslage seit 1.6.2014 der Wert der Leistung (Bauzins), mindestens jedoch der gemeine Wert des Baurechtes. Dieser entspreche laut BMF-Erlass vom 11.11.2014, GZ. BMF-010206/0101-VI/5/2014, bei einer Baurechtsdauer von zumindest 50 Jahren dem gemeinen Wert des Grundstückes. Da sich nach entgegenstehender Ansicht der Bf ihrerseits eine Bekanntgabe des gemeinen Wertes erübrige, sei dieser im Wege der Schätzung unter Zuhilfenahme ua. der Kaufpreissammlung in Höhe von € 300 pro m² ermittelt worden (im Einzelnen: siehe Festsetzungsbescheid vom 24.8.2016).
Wird daher – wie im Gegenstandsfall – ein Baurecht an einem (letztlich) unbebauten Grundstück gegen Entgelt (hier die Leistung eines jährlichen Bauzinses) auf 50 Jahre begründet, dann bemißt sich die Grunderwerbsteuer ausgehend von der Gegenleistung, di. vom Wert der Bauzinsverpflichtung gemäß § 15 BewG (= 18facher Jahreswert des Entgelts; vgl. VwGH 1.7.1982, 82/16/0047), mindestens aber nach § 4 Abs. 2 Z 3 lit a GrEStG vom gemeinen Wert des Baurechtes, di. nach Obigem der gemeine Wert des unbebauten Grundstückes.
Dies zeigt sich – entgegen der Rechtsansicht der Bf – im Beschwerdefall auch insofern deutlich, als nach den erhobenen Verkaufspreisen in der GBxx und auch anhand der sonstigen Erfahrungswerte im Hinblick auf das Preisniveau auf dem Tiroler Immobiliensektor wohl nicht ernsthaft behauptet werden könnte, dass der nach Berichtigung des Bauzinses auf jährlich € 5.000 (mit Nachtrag vom 16.3.2016) sich ergebende Kapitalwert von € 90.000 bei einer Grundstücksfläche von 1.151 m² - dh. ein m²-Preis von rund € 78 - den im "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" bzw. am freien Markt erzielbaren gemeinen Wert/Verkehrswert dieses Grundstückes darstellen würde.
Aus diesem Grund hat das Finanzamt im Wege der nach § 184 BAO zulässigen Schätzung anhand der sogen. "Kaufpreissammlung", worin sämtliche Grundstücksverkäufe im maßgebenden Zeitraum in der GBxx verzeichnet sind, den gemeinen Wert des Grund und Bodens mit im Durchschnitt € 300 pro m² angenommen und der Besteuerung zugrunde gelegt.
ECLI:AT:BFG:2016:RV.3101117.2016
Findok-Nr: 112451.1, aufgenommen am: 02.01.2017 10:16:07, zuletzt geändert am: 02.02.2017, Dokument-ID: ff36485f-4ca7-4401-93f4-aea4c280b490, Segment-ID: 9ab4d535-3810-4f2e-a929-fb229c0a1718