Source: http://spotidoc.com/doc/5177414/h%C3%B6gsta-domstolen---sveriges-domstolar
Timestamp: 2018-08-14 16:09:32+00:00
Document Index: 48315085

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', '§\n51']

Sida 1 (22)
Ombud för 1 och 2: Advokat EK och jur.kand. IK
I Besiktning AB, 556801-5969
Ombud: Advokaterna CH och FS
Hovrätten för Västra Sveriges dom 2015-05-13 i mål T 3676-14
Dok.Id 131801
Högsta domstolen förklarar att ansvarsbegränsningen i parternas avtal till
15 prisbasbelopp ska anses vara verksam.
Högsta domstolen meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt. Hovrättens
dom står därmed fast.
DR och TR ska ersätta I Besiktning AB för rättegångskostnad i Högsta
domstolen med 140 000 kr avseende ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 §
räntelagen från dagen för denna dom.
DR och TR har yrkat att Högsta domstolen ska förplikta I Besiktning AB att
till dem betala 1 892 783 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den
21 december 2012 till dess betalning sker.
DR och TR har vidare yrkat att Högsta domstolen ska förplikta I Besiktning
AB att ersätta dem fullt ut för rättegångskostnader i tingsrätten och hovrätten.
I Besiktning AB har motsatt sig att hovrättens dom ändras.
Högsta domstolen har meddelat prövningstillstånd beträffande frågan i vad
mån ansvarsbegränsningen i parternas avtal till 15 prisbasbelopp ska anses
vara verksam, med utgångspunkt i hovrättens bedömningar under rubrikerna
Vad innebar överlåtelseavtalet och den s.k. köpargenomgången, De påstådda
bristerna i besiktningen, Sambandet mellan oaktsamhet och skada och Skadeståndets storlek samt bedömningen avseende medvållande. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt har förklarats vilande.
DR och TR förvärvade i november 2010 en villafastighet för
bostadsändamål. Köpeskillingen var 9 miljoner kronor. Byggnaden hade
uppförts på entreprenad med säljaren som beställare. Entreprenaden hade
slutbesiktats i februari 2008.
Inför försäljningen hade säljaren av I Besiktning AB (IBAB) köpt ett
avtalspaket som tillhandahölls under benämningen ”Tryggad”. I detta ingick
en överlåtelsebesiktning, en okulär elinstallationskontroll, en okulär ventilationskontroll, en radonmätning, en energideklaration och en s.k. dolda felförsäkring. Säljaren betalade 17 250 kr för paketet. Priset för överlåtelsebesiktningen var enligt en prislista 7 900 kr.
I de allmänna villkor som gäller enligt säljarens avtal med IBAB
föreskrivs det följande:
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick.
Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en
särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick.
Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska
gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring.
Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de
fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte
anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet
liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare
inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet.
Det framgår av utredningen att säljaren tecknade en försäkring avseende dolda
fel i fastigheten.
Med anledning av säljarens avtal med IBAB utförde en besiktningsman,
anställd hos bolaget, i oktober 2010 en besiktning av byggnaden.
I samband med köpet av fastigheten träffade köparna och IBAB i
december 2010 ett avtal enligt en skriftlig handling som har följande rubrik:
UPPDRAGSBEKRÄFTELSE beträffande
Avtal om övertagande av utlåtande avseende ÖVERLÅTELSEBESIKTNING av fast
I handlingen beskrivs avtalets huvudsakliga innehåll på följande sätt:
Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren har för Säljaren utfört [den nämnda
överlåtelsebesiktningen] i enlighet med till Säljaren överlämnad uppdragsbekräftelse
samt upprättad överlåtelsebesiktning med utlåtande. Genom detta avtal medger
Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren att Köparen övertar Säljarens
rättigheter och skyldigheter gentemot Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren
enligt uppdragsbekräftelsen samt överlåtelsebesiktning med utlåtande. Köparen har
tagit del av och läst igenom uppdragsbekräftelsen samt överlåtelsebesiktningen med
utlåtande avseende överlåtelsebesiktning av fast egendom och är införstådd med däri
angivna noteringar, förutsättningar och villkor.
Detta avtal förutsätter att Besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren och
Köparen har en gemensam genomgång av överlåtelsebesiktning med utlåtande och
att Köparen betalar nedan angiven ersättning till Besiktningsföretaget och
besiktningsförrättaren.
För övertagandet betalade köparna 3 900 kr. I det priset ingick en genomgång
av besiktningsutlåtandet med besiktningsmannen. Det framgår inte av
utredningen att det vid denna genomgång förekom något av betydelse för den
bedömning som nu ska göras.
I ett förtryckt dokument med rubriken ”GENOMGÅNG AV
ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR KÖPARE ENLIGT SBRMODELLEN” som fogades till uppdragsbekräftelsen föreskrivs det följande:
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare är att i samband med en
fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick.
särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande.
Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en
köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet.
Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt.
Det framgår inte av avtalet att köparna tecknade någon sådan försäkring. Inte
heller ger utredningen i övrigt något stöd för att så skedde eller ens att det
hade kunnat ske.
Till uppdragsbekräftelsen är fogade också allmänna villkor där följande
bestämmelse finns:
Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande
skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i
besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen
om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.
En bestämmelse med motsvarande begränsningar – och en ytterligare restriktion som saknar betydelse i detta sammanhang – finns i de allmänna villkor
som gäller i förhållandet mellan IBAB och säljaren. Det är i målet ostridigt att
takbeloppet enligt den citerade bestämmelsen svarar mot 636 000 kr.
De förtryckta villkorsregleringar som nu nämnts har utarbetats av
Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR). De har enligt vad som upplysts
tillkommit för att skapa en konsumentinriktad besiktningstyp, överlåtelsebesiktning, under hänsynstagande till byggbranschens intressen. Det har också
upplysts att SBR erbjuder sina medlemmar ett branschförsäkringsskydd som
är kopplat till ansvarsbegränsningen och som förutsätter att en sådan begränsning har avtalats.
Köparna har med anledning av ett antal fel i byggnaden framställt
skadeståndsanspråk mot IBAB om sammanlagt drygt 1,9 miljoner kronor på
den grunden att besiktningsmannen har varit vårdslös vid sin besiktning. De
har gjort gällande att ansvarsbegränsningen saknar verkan, eftersom vårdslösheten har varit grov. Men även om vårdslösheten inte skulle vara att anse
som grov ska, enligt köparna, skadeståndsskyldigheten till följd av föreliggande omständigheter inte vara begränsad till visst belopp. Enligt IBAB
saknas det skäl att åsidosätta eller jämka ansvarsbegränsningen.
10. Tingsrätten fann att besiktningsmannen hade varit grovt vårdslös och att
ansvarsbegränsningen därför enligt allmänna rättsprinciper skulle sättas åt
sidan. Yrkandet om skadestånd bifölls intill ett kapitalbelopp om 1 522 165 kr.
Hovrätten har funnit att den sammanlagda i och för sig ersättningsgilla skadan
uppgick till (1 892 783 ./. 90 225) 1 802 558 kr men har med tillämpning av
bestämmelsen om ansvarsbegränsning bestämt det skadestånd som bolaget
ska betala till 636 000 kr. Enligt hovrätten utgör den oaktsamhet som ligger
besiktningsmannen till last inte någon sådan grov vårdslöshet som kan
föranleda att begränsningsbestämmelsen sätts åt sidan, och inte heller har
hovrätten funnit skäl att tillämpa 36 § avtalslagen på bestämmelsen.
Frågan i målet och utgångspunkter för prövningen
11. Högsta domstolen har med utgångspunkt i hovrättens bedömningar i
vissa angivna hänseenden meddelat prövningstillstånd rörande frågan i vad
vara verksam. Av de hovrättens bedömningar som ska ligga till grund för
prövningen följer att Högsta domstolen har att utgå från att besiktningsmannen
av vårdslöshet har underlåtit att i besiktningsutlåtandet notera de fel i fastigheten som hovrätten funnit klarlagda och att detta har orsakat köparna skada
motsvarande 1 802 558 kr. Graden av vårdslösheten är dock öppen för
12. Avtalet mellan IBAB och köparna rymmer en del oklarheter. Att döma
av texten i själva uppdragsbekräftelsen (se p. 5) förefaller tanken ha varit att
köparna ska ”överta” säljarens rättigheter genom att IBAB tar på sig att ansvara mot köparna på samma sätt som IBAB svarar mot säljaren. Det leder
närmast till att köparna skulle ha rätt till skadestånd för bara sådan skada som
säljaren skulle ha kunnat göra gällande, och att den ansvarsbegränsningsklausul som ska prövas är den som finns i de allmänna villkor som gäller i
förhållandet mellan IBAB och säljaren. Det leder också till att begränsningar i
säljarens rätt gentemot besiktningsmannen, t.ex. på grund av säljarens egen
kunskap, skulle kunna göras gällande av besiktningsmannen som invändning
också mot köparnas anspråk.
13. Genom de förtryckta dokument som finns fogade till uppdragsbekräftelsen (se p. 6 och 7) bibringas köparna emellertid uppfattningen att
utlåtandet utgör en del av den undersökning som köparna måste göra i
samband med fastighetsköpet. Dokumenten kan inte, trots vad som anges i
uppdragsbekräftelsen, tolkas på annat sätt än att IBAB får anses ha tagit på
sig ett i skadeståndshänseende självständigt ansvar mot köparna för riktigheten
av överlåtelsebesiktningen. Köparna har alltså rätt till ersättning för skada som
de – inte säljaren – har lidit till följd av sådana fel eller risker som besiktningsmannen av oaktsamhet har underlåtit att anmärka i det övertagna besiktningsutlåtandet.
14. Det angivna synsättet ligger uppenbarligen också till grund för hovrättens bestämning av köparnas i och för sig ersättningsgilla skada, och det
ska med anledning av det begränsade prövningstillståndet ligga till grund för
bedömningen av den fråga som Högsta domstolen nu har att avgöra. En
konsekvens av det är att den ansvarsbegränsningsklausul som är föremål för
prövning är den som gäller i förhållandet mellan IBAB och köparna. En annan
sak är att det förhållandet att besiktningen utfördes på uppdrag av säljaren kan
ha betydelse för bedömningen av hur pass klandervärt besiktningsmannens
agerande får anses ha varit (se vidare p. 49–51).
Besiktningsmans skadeståndsansvar mot konsument
15. När en fysisk person, som handlar huvudsakligen för ändamål som faller
utanför näringsverksamhet, ingår avtal med en näringsidkare och avtalet avser
en tjänst, kan i vissa fall konsumenttjänstlagen (1985:716) vara tillämplig.
Lagen, som är tvingande till konsumentens förmån (se 3 §), gäller med några
undantag avtal om arbete på lösa saker, avtal om arbete på fast egendom, på
byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta
saker samt avtal om förvaring av lösa saker (se 1 §).
16. När konsumenttjänstlagen är tillämplig kan konsumenten vid fel i den
utförda tjänsten bl.a. kräva skadestånd. Rätt till sådan ersättning föreligger
om inte näringsidkaren visar att dröjsmålet beror på ett hinder utanför hans
kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid avtalets
ingående och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller
övervunnit (det s.k. kontrollansvaret), eller om resultatet av tjänsten avviker
från vad näringsidkaren särskilt har utfäst. Rätten till skadestånd omfattar då
konsumentens alla förluster; konsumenten har alltså rätt till ersättning enligt
det positiva intresset. Näringsidkaren och konsumenten kan emellertid träffa
avtal om att ersättningen inte ska omfatta förlust i näringsverksamhet. (Se
31 §.) En motsvarande reglering återfinns i 30–32 §§ konsumentköplagen
(1990:932).
17. Besiktning är en immateriell tjänst och faller därför utanför konsumenttjänstlagens tillämpningsområde (se NJA 2007 s. 962). Allmänna kontraktsrättsliga principer blir i stället tillämpliga. I viss utsträckning kan vad som
föreskrivs i de konsumentskyddande lagarna anses ge uttryck för dessa
principer. Det gäller dock inte generellt i fråga om kontrollansvar. Fastän
konsumenttjänstlagen bygger på en balanserad avvägning av typiska
partsintressen och därför i vissa hänseenden ger uttryck för allmänna
kontraktsrättsliga principer i fråga om tjänsteuppdrag, så får grunden för en
besiktningsmans skadeståndsansvar vid fel i den utförda tjänsten anses vara ett
vanligt vårdslöshetsansvar (jfr Bertil Bengtsson, Om skadestånd vid konsumenttjänster, SvJT 2008 s. 262 ff. på s. 267 f. och Svante O. Johansson,
Konsumenttjänstlagen, 2013, avsnitt 1.10.3).
18. Att konsumenttjänstlagens tvingande regler inte är tillämpliga på
besiktningsuppdrag medför att det inte finns något principiellt hinder mot att
en besiktningsman som är näringsidkare gentemot en uppdragsgivare som är
konsument avtalsvis begränsar sitt ansvar. Frågan huruvida en överenskommen ansvarsbegränsning kan göras gällande i ett enskilt fall får i stället
avgöras av allmänna principer. Att de tvingande konsumentskyddsreglerna
tillhandahåller en viss nivå på skyddet kan då vara en omständighet av
betydelse för bedömningen (jfr Ulf Bernitz, Standardavtalsrätt, 8 uppl. 2013,
s. 161 ff. och 176).
Den rättsliga kontrollen av ansvarsbegränsningar i konsumentförhållanden
19. Den rättsliga kontrollen av klausuler, som helt eller delvis begränsar
en skadeståndsansvarig parts skyldighet att ersätta den skadelidande konsumenten, har traditionellt skett på olika sätt. Domstolarna har ibland tillämpat
en förhöjd avtalströskel och andra gånger tolkat villkoret inskränkande. Det
har också förekommit att en begränsningsklausul satts åt sidan när en skadegörande avtalspart eller någon som han ansvarar för har handlat särskilt
klandervärt (se exempelvis NJA 1981 s. 400).
20. Det förslag som låg till grund för 1973 års konsumentköplag innehöll en
tvingande regel som gav konsumenten rätt till full ersättning om säljaren hade
visat grov försummelse vid fullgörandet av avtalet. Departementschefen
uttalade emellertid att det fick anses vara tveksamt om den regeln innebar en
förstärkning av konsumentens rättigheter, eftersom det redan fick anses gälla
att en friskrivning från skadeståndsansvar inte kan åberopas när uppsåt eller
grov vårdslöshet ligger den skadevållande till last (se prop. 1973:138 s. 138;
jfr SOU 1974:83 s. 177). Regeln kom därför inte att bli till lag.
21. Det uttalas på motsvarande sätt ibland i doktrinen att det är en viktig,
men okodifierad, rättsprincip att en part inte med rättslig verkan kan friskriva
sig från ansvar för skada som har vållats uppsåtligen eller av grov vårdslöshet
(se t.ex. Bernitz, a.a., s. 103 och Jan Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II.
Kontraktsrätt, 2 häftet, 6 uppl. 2016, s. 246). Inte sällan förekommer i
standardavtal att undantag görs från avtalade ansvarsbegränsningar vid grov
vårdslöshet eller uppsåt.
22. I den rättsliga litteraturen finns emellertid också uppfattningen att
rättsläget beträffande friskrivningar från egen grov vårdslöshet och anställdas
handlingar får betraktas som mer eller mindre osäkert (se t.ex. Axel
Adlercreutz och Lars Gorton, Avtalsrätt II, 6 uppl. 2010, s. 117, Jan Ramberg
och Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt, 10 uppl. 2016, s. 257 och Harald
Ullman, i Bertil Bengtsson m.fl., Allehanda om skadestånd i avtalsförhållanden, 2 uppl. 2013, s. 135 ff.). Den uppfattningen hänger delvis samman med
att vad som menas med grov vårdslöshet beror på det rättsliga sammanhang
där frågan kommer upp och att begreppet av bl.a. det skälet ger dålig vägledning (jfr NJA 1992 s. 130).
23. Osäkerheten har även att göra med betydelsen av generalklausulen i 36 §
avtalslagen. I förarbetena till generalklausulen uttalas det sålunda att gränsen
för möjligheten att tillämpa en ansvarsbegränsning inte kan dras vid uppsåt
eller grov vårdslöshet utan måste bedömas utifrån en värdering av alla
föreliggande omständigheter (se SOU 1974:83 s. 178 f.). Där finns också
stöd för att en rättslig kontroll av sådana bestämmelser bör ske öppet genom
en tillämpning av generalklausulen i stället för dolt, exempelvis i form av en
förhöjd avtalströskel eller en inskränkande tolkning.
24. Efter tillkomsten av 36 § avtalslagen har efter hand den uppfattningen
vunnit insteg, att frågan huruvida det finns skäl för att åsidosätta en
ansvarsbegränsning på grund av en skadegörares klandervärda agerande,
inbegripet hans eventuellt grova vårdslöshet eller uppsåtliga handlande,
lämpligen bör hanteras inom ramen för 36 § (se t.ex. Torsten Lundmark,
Friskrivningsklausuler. Giltighet och räckvidd, 1996, s. 133 ff., Adlercreutz
och Gorton, a.a., s. 117, Stefan Lindskog, Jämkning i kommersiella avtalsförhållanden, i Avtalslagen 100 år, 2015, s. 305 ff., Christina Ramberg,
Skiljedom om jämkning av ansvarsbegränsning, reklamation, rådgivaransvar,
skadeståndsberäkning och prisavdrag, JT 2010-11 s. 918 ff. på s. 929 ff. och
Svante O. Johansson, Grov vårdslöshet och avtalsfrihet – var står vi idag med
ansvarsfriskrivningar?, JT 2015-16 s. 50 ff. särskilt s. 62 ff., jfr Viggo
Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2 uppl. 2011, s. 659 ff.).
25. Ett viktigt skäl för att den rättsliga kontrollen av ansvarsbegränsningar
bör göras med stöd av 36 § avtalslagen är att det ger möjligheter till en mer
flexibel tillämpning, anpassad efter förhållandena i det enskilda fallet, än en
bedömning som baseras på enbart allvaret i den skadeståndsskyldiges
beteende och som bara kan resultera i att villkoret anses vara antingen giltigt
eller ogiltigt. Enligt generalklausulen får således avtalsvillkor jämkas eller
lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets
innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vidare ska särskild hänsyn tas
till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller annars intar
en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.
26. Att kontrollen av ansvarsbegränsningar ska ske utifrån en värdering av
alla föreliggande omständigheter stämmer väl överens med rättsläget internationellt på det kontraktsrättsliga området. I såväl Unidroit Principles for
International Commercial Contracts som PECL (Principles of European
Contract Law) och DCFR (Draft Common Frame of Reference) regleras
sålunda möjligheten att göra gällande ansvarsfriskrivningar utan någon
referens till grov vårdslöshet och uppsåt. I stället anges att frågan ska avgöras
efter en skälighetsbedömning (i Unidroit Principles, art. 7.1.6, uttryckt som
”grossly unfair”, i PECL, art. 8:109, och DCFR, art. III.-3:105(2), med
hänvisning till principen om ”good faith and fair dealing”; jfr dock för
personskadornas del DCFR art. III.-3:105(1)).
27. Mot den angivna bakgrunden bör frågan om en ansvarsbegränsning kan
godtas numera i princip bedömas enligt 36 § avtalslagen. Det utesluter inte att
grövre oaktsamhet på löftesgivarens sida vid en jämkningsprövning skulle
kunna vara skäl nog för att helt sätta åt sidan en ansvarsbegränsning. Men på
den andra sidan är det inte givet att vid en helhetsbedömning av samtliga
omständigheter en påtaglig oaktsamhet ska leda till att ett sådant villkor
jämkas ens i någon mån. Skulle parterna ha avtalat om att en begränsning inte
ska gälla vid grov vårdslöshet eller uppsåt, så gäller det, vilket inte utesluter
att jämkning kan ske fastän varken uppsåt eller grov vårdslöshet är för handen.
Allmänt om prövningen enligt 36 § avtalslagen
28. En prövning enligt 36 § avtalslagen kan resultera i att ett avtalsvillkor är
oskäligt i sig. Det finns i det hänseendet ett nära samband med 3 § lagen
(1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Om villkoret med
hänsyn till pris och övriga omständigheter är oskäligt mot konsumenten, får
enligt den paragrafen Patent- och marknadsdomstolen förbjuda näringsidkaren
att i framtiden i liknande fall använda samma eller väsentligen samma villkor.
Bestämmelsen är baserad på Rådets direktiv (93/13/EEG) av den 5 april 1993
om oskäliga villkor i konsumentavtal (se artikel 3).
29. Men även om ett avtalsvillkor inte är oskäligt i sig kan det sammantaget
med andra omständigheter som föreligger vid avtalets tillkomst vara oskäligt.
Generalklausulen möjliggör att ett villkor jämkas eller lämnas utan avseende
när situationen inte är så kvalificerad att någon av de övriga paragraferna i
lagen som medger att avtalet sätts åt sidan – dvs. paragraferna om tvång, svek,
ocker och agerande i strid mot tro och heder – kan tillämpas. Exempelvis kan
ett informationsövertag vid avtalsingåendet föranleda en villkorsjämkning
fastän det inte rör sig om svek eller någon annan ogiltighetsgrund, när
övertaget vid villkorsförhandlingen har utnyttjats på ett otillbörligt sätt.
30. Det som – utöver att särskild hänsyn ska tas till en underlägsen parts
skyddsbehov – verkligen särskiljer generalklausulen från andra bestämmelser i
3 kap. avtalslagen är emellertid att även senare inträffade förhållanden kan
beaktas och att en helhetsbedömning ska göras. Det får särskild betydelse vid
konsumentförhållanden. En naturlig utgångspunkt är då att ta fasta på effekten
av villkoret. Ju mer överraskande och ingripande denna är för den drabbade
konsumenten, desto mer talar det för en jämkning. Men i allmänhet är orsaken
till effekten också av stor betydelse. Jämkning förutsätter visserligen inte
generellt sett att orsaken ska kunna tillskrivas motparten, men ofta – såsom
när det gäller ansvarsbegränsningar – är utgångspunkten ett avtalsbrott på
dennes sida. Arten och graden av överträdelsen bör då beaktas. Det innebär
typiskt sett att ett brott mot en huvudförpliktelse i större utsträckning talar för
jämkning än ett brott mot en biförpliktelse eller en förpliktelse som annars kan
anses vara av perifer natur. Av betydelse är vidare om parten har handlat
särskilt klandervärt eller t.o.m. uppsåtligt. Men någon egentlig begränsning av
vad för slags omständigheter som kan tillmätas betydelse gäller inte.
Allmänt om överlåtelsebesiktningar
31. Som har framgått av förhållandena i målet tar en överlåtelsebesiktning
sikte på att bedöma en fastighets skick inför en överlåtelse av den.
Besiktningen kan utföras på uppdrag av ägaren (säljaren) eller någon som
överväger att köpa fastigheten (köparen).
32. Ändamålet med en överlåtelsebesiktning skiljer sig typiskt sett något åt
beroende på vem som är uppdragsgivare. Ett skäl för det är att en köpare med
vetskap om fel i fastigheten kan förhandla informerat om vem som ska bära
risken eller kostnaden för felen eller svara för åtgärdandet av dem. Med denna
vetskap får köparen en möjlighet att avstå från ett köp, om han inte når dit han
vill i förhandlingarna. En säljares kännedom om fel försätter honom inte i
bättre position rent ekonomiskt, eftersom besiktningen bara ger honom mer
information om den fastighet som han redan äger. För säljaren ligger fördelen
med kunskap om föreliggande fel närmast däri, att den möjliggör en tydlig
avtalad riskfördelning mellan lika informerade parter till undvikande av
framtida tvister.
33. Beträffande fel i fastighet finns det i 4 kap. 19 § jordabalken bestämmelser om riskfördelningen mellan säljare och köpare. I första stycket regleras när
köparen kan hålla säljaren ansvarig för felet. Regleringen innebär bl.a. att
köparen har rätt till prisavdrag om fastigheten avviker från vad han med fog
kunnat förutsätta vid köpet. Enligt andra stycket får köparen dock inte som fel
åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av
fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala
beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
34. När det gäller en överlåtelsebesiktning utförd på köparens uppdrag har
köparen anledning att räkna med att, om något annat inte har avtalats mellan
parterna, besiktningsmannen utför sin besiktning så att den svarar mot de
uppmärksamhetskrav som gäller för en fastighetsköpares undersökningsplikt.
Det en köpare enligt 4 kap. 19 § jordabalken ska upptäcka vid en okulär
besiktning för att uppfylla sin undersökningsplikt ska också besiktningsmannen upptäcka. I den mån besiktningsmannen inte anmärker mot vad som
skulle kunna betraktas som ett fel eller en risk ska köparen alltså kunna utgå
från att fastigheten inte är felaktig i något hänseende som han bär risken för.
Det gäller också vid förbehåll om att besiktningen inte ersätter köparens
undersökningsplikt (jfr p. 6). Ett sådant förbehåll klargör dock att när ett
förhållande föreligger som indikerar ett fel, så kan denna indikation innebära
ett krav på att köparen, för att undersökningsplikten enligt jordabalken ska
vara uppfylld, har att gå vidare med sin undersökning på ett sätt som inte ingår
i besiktningsmannens uppdrag.
Allmänt om skälighetsprövningen av ansvarsbegränsning vid
35. En ansvarsbegränsning i ett avtal om överlåtelsebesiktning innebär en
riskförskjutning i förhållande till vad som annars skulle ha följt av tillämpliga
rättsregler. När en besiktningsman begränsar sitt ansvar så innebär det typiskt
sett att hans uppdragsgivare efter vad som följer av begränsningen får stå
risken för skada som kan orsakas av att besiktningsmannen är oaktsam, en risk
som besiktningsmannen annars skulle ha stått för själv.
36. En viktig och generell utgångspunkt för bedömningen av om en
ansvarsbegränsning är oskälig enligt generalklausulen är om den får anses
ge uttryck för en rimlig eller skälig omfördelning av risken mellan parterna.
Huruvida så är fallet beror främst på vilka skyddsbehov som gör sig gällande.
37. Köp av en bostadsfastighet är inte sällan en för den enskilde mycket stor
affär. Om den köpta fastigheten är behäftad med fel som säljaren inte ansvarar
för förändrar det köparens boendekostnader, i värsta fall på ett dramatiskt sätt.
Ifall felet borde ha upptäckts av köparen vid dennes undersökning före köpet
(se p. 33), kan köparen hamna i ett besvärande ekonomiskt läge. När köparen
inte själv har erforderlig expertis för att med tillfredsställande säkerhet kunna
bedöma en fastighets skick på sätt som krävs enligt jordabalkens regler, så är
den mest närliggande och i praktiken ofta enda möjligheten att skydda sig mot
den risken att anlita en sakkunnig för att utföra en besiktning.
38. När en köpare av en bostadsfastighet anlitar en besiktningsman för en
besiktning av fastigheten inför ett förestående köp, är således besiktningsmannens bedömningar vanligtvis av avgörande betydelse för köparen. Det
handlar om ett centralt underlag för att klargöra ansvarsfördelningen mellan
säljare och köpare för det som har redovisats i besiktningsutlåtandet och för att
köparen ska kunna göra ett informerat och därmed rationellt ställningstagande
till en för honom i allmänhet betydande affär med beaktande av de risker som
finns för avvikelser. Både från den enskildes synpunkt och ur det allmännas
synvinkel är det angeläget att det beslutsunderlag som besiktningsmannen
tillhandahåller är av hög kvalitet. Det är också väsentligt att det är informativt
(jfr exempelvis NJA 1997 s. 65 och NJA 2001 s. 269).
39. Mot en köpares skyddsbehov och det allmänna intresset av att den
som köper en bostadsfastighet ska vara så informerad som möjligt står dock
besiktningsmannens befogade intressen. En besiktningsman, som kanske
genomför hundratals besiktningar under ett år, kan ha ett beaktansvärt behov
av att inte bli indragen i många tvister om smärre belopp. En köpare, även den
som är konsument, torde typiskt sett kunna acceptera en ansvarsbegränsning
som innebär att det inte finns någon rätt till ersättning när skadan understiger
en viss rimlig nivå. Det vill därför i allmänhet till alldeles särskilda omständigheter för att det ska finnas utrymme för att jämka en begränsning som fredar
besiktningsmannen från ansvar för mindre skador.
40. Om emellertid ett förbiseende eller ett misstag leder till att ett mer
betydande fel i fastigheten inte uppdagas, så blir bedömningen av en klausul
som sätter ett tak för besiktningsmannens ansvar inte lika given. En besiktningsman får visserligen i allmänhet anses ha ett befogat önskemål om att
skydda sig mot risken för att små misstag får stora följder, en risk som inte
sällan blir närmast ofrånkomlig när verksamheten är omfattande. Ju mindre
misstaget är och ju större följderna blir, desto mer gör sig det önskemålet
gällande. Men samtidigt har den typiske husköparen ett skyddsvärt intresse av
att värna sin ekonomi mot ett oväntat och till följd av felen kanske övermäktigt dyrt fastighetsköp. Vad som i generalklausulens mening är skäligt
(eller oskäligt) i ett sådant fall måste avgöras genom en helhetsvärdering av
omständigheterna i det enskilda fallet, dock med den självklara utgångspunkten att vad som har avtalats ska gälla om inte skälen för motsatsen är
41. Vid den helhetsbedömning som ska göras har naturligtvis arten och
graden av den oaktsamhet som har utlöst besiktningsmannens skadeståndsansvar betydelse (jfr prop. 1975/76:81 s. 141). Ju mer besiktningsmannen är
att klandra, desto större är skälen för jämkning. Det hänger bl.a. samman med
att en besiktningsman genom det mått av omsorg med vilket han utför
uppdraget kan påverka risken för skada.
42. Vid en bedömning av skäligheten av en ansvarsbegränsning är det också
av vikt i vilken utsträckning respektive part har haft möjlighet att skydda sig
genom försäkring (jfr 6 kap. 2 § skadeståndslagen och Bertil Bengtsson och
Erland Strömbäck, Skadeståndslagen, Zeteo den 26 maj 2016, kommentaren
till 6 kap. 2 §). Om en besiktningsman men inte hans uppdragsgivare till en
rimlig kostnad hade kunnat skaffa sig ett adekvat försäkringsskydd, så talar det
för att jämkning ska ske. Skulle ingen av parterna ha tillgång till försäkringsskydd kan det i konsumentrelationer finnas anledning att beakta att en
professionell besiktningsman i allmänhet har lättare att bära de ekonomiska
konsekvenserna av sin oaktsamhet än vad den som anlitar honom i och för ett
köp av en fastighet för eget boende har. En besiktningsman med många
uppdrag har genom bl.a. sin arvodessättning typiskt sett lättare att hantera de
ekonomiska konsekvenserna av den skada, som han någon gång kan orsaka,
än en konsument, som kanske endast en gång i livet förvärvar en bostadsfastighet och då på grund av besiktningsmannens oaktsamhet gör ett mycket
oförmånligt köp.
43. Att beakta är också att en besiktningsman i vissa fall kan klargöra vad
den riskfördelning som följer av ansvarsbegränsningen innebär. Så kan ske
exempelvis genom preciseringar av vad som omfattas av besiktningsmannens
förpliktelser enligt avtalet, eller genom förtydliganden av vilka förutsättningar
och begränsningar i övrigt som gäller för besiktningsmannens prestationer.
Klargöranden av detta slag talar emot jämkning i fall när uppdragsgivarens
skada är hänförlig till en risk som besiktningsmannen särskilt har upplyst
uppdragsgivaren om. En motsvarande underlåtenhet pekar då i den andra
44. Även förhållanden av andra slag kan få betydelse för jämkningsfrågan.
Som har framgått av det föregående rymmer generalklausulen inga egentliga
begränsningar när det gäller vilka omständigheter som kan få betydelse för
Den aktuella ansvarsbegränsningen är inte oskälig i sig
45. För att ett avtalsvillkor enligt lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden ska kunna förbjudas för framtiden krävs det att villkoret med
hänsyn till pris och övriga omständigheter är oskäligt mot konsumenten. I en
bilaga till Rådets direktiv om oskäliga villkor i konsumentavtal (se p. 28) finns
det en vägledande lista på villkor som kan vara oskäliga. Ett sådant villkor är
att näringsidkaren otillbörligt utesluter eller begränsar konsumentens lagliga
rättigheter gentemot näringsidkaren i händelse av att näringsidkaren bryter helt
eller delvis mot någon avtalsförpliktelse (se artikel 3.3 i direktivet och punkt
1.b i bilagan).
46. Om en näringsidkare begränsar sitt ansvar så långt att en konsuments
principiella rätt till påföljd blir till en formalitet utan praktiskt värde måste
villkoret, på det sätt som avses med exemplet i bilagan, anses vara i sig
47. Enligt det aktuella avtalet är besiktningsmannen ersättningsskyldig
för skada som han har orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid
utförandet av en besiktning av en villafastighet. Ansvaret är begränsat till
15 prisbasbelopp. Den rätt till påföljd som denna reglering ger uppdragsgivaren är långtifrån en formalitet utan praktiskt värde. Inte heller kan
ansvarsbegränsningen av något annat skäl anses vara oskälig i sig.
Den aktuella ansvarsbegränsningen är inte heller oskälig vid en
48. Det finns i förevarande fall flera omständigheter som talar för att
ansvarsbegränsningen inte bör godtas. Av utredningen framgår att besiktningsmannen, som hovrätten har funnit, förbisåg många och allvarliga fel, varav
flera var förhållandevis lätta att upptäcka för en besiktningsman. Även om
oaktsamheten inte i sig är tillräckligt allvarlig för att ansvarsbegränsningen ska
åsidosättas eller jämkas, rör det sig inte om något enstaka misstag i närheten
av den nedre gränsen av vad som är att betrakta som ett vårdslöst agerande.
Med utgångspunkt i vad hovrätten har funnit uppgick kostnaden för
åtgärdande av felen till ungefär 1,8 miljoner kronor. En tillämpning av
begränsningsvillkoret innebär alltså en risköverföring från IBAB till köparna
svarande mot närmare 1,2 miljoner kronor. Även i betraktande av att köpeskillingen uppgick till 9 miljoner kronor innebär ett upprätthållande av denna
riskfördelning en beaktansvärd fördyring av köparnas boendekostnad. Ett
rättvisande besiktningsutlåtande skulle ha gett köparna en möjlighet att föra en
informerad förhandling med säljaren om de fel och risker som borde ha
påpekats i utlåtandet. Det har i målet inte framkommit att köparna på något
annat sätt än genom en besiktning kunde ha skyddat sig mot risken för en
sådan fördyring.
49. Emellertid utfördes den aktuella besiktningen inte för köparna utan för
säljaren på dennes beställning. En sådan besiktning tar inte sikte på den
typiska köparrisken utan på säljarens situation. Och det är inte bara ändamålet
som är huvudsakligen ett annat; ett utlåtande över en besiktning för säljaren
kan också påverkas av vad som har förekommit mellan denne och besiktningsmannen i samband med besiktningen eller annars. I det hänseendet märks i
detta fall, att närvarande vid besiktningen var såväl en representant för säljaren
som den person som hade gjort slutbesiktningen av entreprenaden när byggnaden uppfördes bara drygt två år tidigare. Förhållanden av det slaget kan
påverka inte endast besiktningens utförande och utlåtandets innehåll. De kan
också påverka hur man bör se på graden av vårdslöshet, om besiktningsmannen i något hänseende får anses ha varit oaktsam vid sin besiktning eller
vid upprättandet av besiktningsutlåtandet.
50. Avtalet mellan IBAB och köparna innebär visserligen att köparna har rätt
till ersättning för skada som de har lidit till följd av sådana fel eller risker som
besiktningsmannen av oaktsamhet har underlåtit att anmärka i det övertagna
besiktningsutlåtandet (se p. 13). Det betyder emellertid inte att köparna har
haft fog för att sätta samma lit till det övertagna utlåtandet som till ett utlåtande efter en besiktning utförd av en av dem själva anlitad besiktningsman.
Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse
utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har
köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i allt fall
minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 §
51. Vidare måste det klander som kan riktas mot besiktningsmannen
bedömas i ljuset av att hans uppdragsgivare vid besiktningen var säljaren, som
får antas ha haft en helt annan och bättre kunskap om fastigheten än köparna
och som dessutom tillsammans med slutbesiktningsmannen var närvarande vid
52. Vid en helhetsbedömning enligt 36 § avtalslagen finns det mot den
angivna bakgrunden inte tillräckliga skäl för att jämka ansvarsbegränsningen.
53. Slutsatsen är alltså att det inte finns tillräckliga skäl för att jämkningsvis
bestämma IBAB:s ansvar till ett högre belopp än vad som följer av den
aktuella ansvarsbegränsningsbestämmelsen. Ansvarsbegränsningen i parternas
avtal till 15 prisbasbelopp ska därför anses vara verksam. Vid den bedömningen ska prövningstillstånd rörande målet i övrigt inte meddelas. Hovrättens
domslut ska följaktligen stå fast.
54. Med detta slut ska köparna betala IBAB:s rättegångskostnader i Högsta
domstolen. Vad bolaget har begärt i ersättning är skäligt.
Lindeblad, Göran Lambertz, Johnny Herre (referent) och Sten Andersson
Föredragande justitiesekreterare: Ylva Meyer
ribby 1:504 - Erik Olsson fastighetsbyrå
Tomträtten Glasmålningen 5 i stockholm
Överlåtelsebesiktning - ROI Fastighetsmäkleri AB
B 5336-14 - Högsta domstolen