Source: https://interpretacje-podatkowe.org/umowa-sprzedazy/ippb2-436-606-14-2-ls
Timestamp: 2018-03-24 23:48:32+00:00
Document Index: 68783527

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 678', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 14', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 41', 'art. 41']

IPPB2/436-606/14-2/LS | Interpretacja indywidualna
IPPB2/436-606/14-2/LSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2014 r. (data wpływu 16 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 16 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Transakcja”) od R. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”).
Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2014 albo 2015 r.
Na dzień Transakcji, stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:
udziały w prawie użytkowania wieczystego oraz prawo własności kilkudziesięciu działek gruntu (dalej łącznie: „Działki”), w tym:
niezabudowanych działek gruntu (dalej „Działki niezabudowane”), oraz
zabudowanych budynkami lub budowlami działek gruntu (dalej „Działki zabudowane”),
współwłasność (w zakresie części wspólnych) czterokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego funkcjonującego pod nazwą „B.” składającego się z dwupoziomowej galerii handlowej, zintegrowanych parkingów dla samochodów osobowych, zlokalizowanych na trzech poziomach (w tym na jednej kondygnacji podziemnej) wraz z obsługą komunikacyjną oraz wewnętrznymi instalacjami położonego na Działkach zabudowanych (dalej „Budynek”),
własność kilkudziesięciu lokali niemieszkalnych znajdujących się w Budynku,
własność i współwłasność pozostałych obiektów budowlanych znajdujących się na Działkach zabudowanych, w tym budowli wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji Budynku (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:
wewnętrzne instalacje (np. gazowe, wodne, tryskaczowe, hydrantowe, kanalizacyjne, energii elektrycznej).
Dodatkowo Transakcja może obejmować również inne, niewielkie i nieistotne z komercyjnego punktu widzenia, zabudowane lub niezabudowane działki położone w sąsiedztwie Nieruchomości, których Zbywca jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem, które jednak nie są przedmiotem zapytania w niniejszym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Zgodnie z obowiązującym na dzień złożenia Wniosku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miasta z dnia 8 lutego 2006 r.), Działki niezabudowane położone są na terenach o przeznaczeniu: tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych (symbol UC).
Sprzedający nabył w latach 2006 - 2009 prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego Działek na podstawie szeregu umów cywilnoprawnych (w tym umowy zamiany) oraz w wyniku połączenia z inną spółką prawa handlowego.
Nabycia większości Działek podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym również jako zwolnione od podatku VAT. Część Działek została nabyta jednak na podstawie transakcji, które nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT tj. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.
W dniu 21 lipca 2006 r. Zbywca zawarł ze spółką prowadzącą działalność handlową (dalej „Hipermarket”) umowę, na mocy której zobowiązał się w szczególności do wybudowania Budynku wraz z lokalem przeznaczonym pod działalność Hipermarketu oraz - po jego wybudowaniu - do przeniesienia na rzecz Hipermarketu udziału w większości (z wyjątkiem dwóch na których obecnie znajdują się miejsca postojowe) z działek będących obecnie Działkami zabudowanymi. Tego samego dnia tj. 21 lipca 2006 r. Zbywca oraz Hipermarket zawarli również
umowę, na mocy której zobowiązali się do zamiany między sobą prawa użytkowania wieczystego szeregu działek (wskutek czego Zbywca miał nabyć od Hipermarketu prawo użytkowania wieczystego kilku z działek przeznaczonych pod budowę Budynku);
umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie na mocy której Hipermarket nabył tytułem zabezpieczenia udział w prawie użytkowania wieczystego w jednej z działek przeznaczonych pod budowę Budynku).
Następnie w dniu 1 października 2007 r. Zbywca oraz Hipermarket dokonali podziału działki, w której udział został przewłaszczony na rzecz Hipermarketu (w taki sposób że zostały z niej wydzielone działki stanowiące obecnie między innymi Działki zabudowane) oraz znieśli jej współużytkowanie wieczyste (w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie) w taki sposób, że samodzielnym użytkownikiem wieczystym części wydzielonych działek stał się Zbywca natomiast Hipermarket stał się samodzielnym użytkownikiem wieczystym trzech wydzielonych działek (nadal w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie). Z kolei w dniu 6 sierpnia 2008 r. w ramach umowy zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Hipermarket przeniósł na Zbywcę prawo użytkowania wieczystego dwóch przewłaszczonych uprzednio działek powstałych z podziału dokonanego 1 października 2007 r. zaś ostatnią działkę Zbywca nabył od Hipermarketu dopiero 28 czerwca 2010 r.
Proces inwestycyjny (na działkach stanowiących obecnie Działki zabudowane) polegający na wybudowaniu Budynku i Budowli przeprowadził Zbywca (na podstawie dwóch pozwoleń na budowę z 15 czerwca 2007 r. oraz pozwolenia na budowę z 8 października 2007 r.), który ponosił w związku z tym wydatki, od których odliczał podatek VAT.
W dniu 20 listopada 2009 r. Zbywca otrzymał pozwolenie na użytkowanie Budynku (rozpoczęcie użytkowania Budowli wymagało jedynie dokonania odpowiedniego zgłoszenia do organu nadzoru budowlanego).
W dniu 28 czerwca 2010 r. Zbywca zawarł umowę na mocy, której:
sprzedał na rzecz Hipermarketu udziały w użytkowaniu wieczystym większości Działek zabudowanych oraz odpowiadający im udział w prawie własności Budynku oraz Budowli położonych na działkach będących przedmiotem tej umowy;
nabył od Hipermarketu udziały w użytkowaniu wieczystym dwóch działek (w tym jednej działki powstałej w wyniku podziału dokonanego 1 października 2007 r. i przewłaszczonej na rzecz Hipermarketu), na których został wybudowany fragment Budynku, wraz z odpowiadającymi im udziałami w prawie własności Budynku.
Dodatkowo Zbywca oraz Hipermarket zawarli 28 czerwca 2010 r. umowę, w ramach której dokonali podziału Budynku oraz większości Budowli do korzystania (tzw. podział quoad usum) oraz uregulowali zasady ponoszenia kosztów i zasady zarządu przedmiotem współwłasności.
W wyniku powyższej umowy Zbywca i Hipermarket stali się współużytkownikami wieczystymi większości Działek zabudowanych oraz współwłaścicielami Budynku oraz większości Budowli.
Przed datą Transakcji Zbywca oraz Hipermarket zawrą umowę, na mocy której w szczególności:
dokonają zniesienia współużytkowania wieczystego Działek zabudowanych oraz prawa współwłasności Budynku,
ustanowią odrębną własność kilkudziesięciu lokali niemieszkalnych w Budynku w taki sposób, że właścicielem jednego z lokali stanie się Hipermarket natomiast Zbywca stanie się właścicielem pozostałych wydzielonych lokali,
z własnością wydzielonych lokali związane będą udziały w nieruchomości wspólnej, które będą stanowić te części Budynku jakie nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz udziały w prawie użytkowania wieczystego Działek zabudowanych, a w konsekwencji również udziały w prawie własności Budowli (z wyjątkiem miejsc postojowych położonych na dwóch z Działek zabudowanych, które to działki pozostają obecnie i będą pozostawać w dacie Transakcji własnością Zbywcy).
Dodatkowo równocześnie z zawarciem powyższej umowy Zbywca oraz Hipermarket zawrą umowę, w której dokonają nowego podziału do korzystania (tzw. podział quoad usum) z części wspólnych Budynku oraz Budowli (dalej „Umowa współwłaścicieli”). Na mocy Umowy współwłaścicieli Zbywca będzie uprawniony do wyłącznego korzystania m.in. z szeregu pomieszczeń technicznych i magazynowych w Budynku, z kolei Hipermarket będzie uprawniony do wyłącznego korzystania m.in. z strefy rozładunkowej położonej na tyłach jego wydzielonego lokalu oraz z miejsc parkingowych przeznaczonych do przechowywania wózków używanych przez klientów Hipermarketu.
Po oddaniu do użytkowania, Budynek oraz Budowle, wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Obecnie na jednej z Działek zabudowanych rozpoczął się proces inwestycyjny prowadzony na podstawie pozwolenia na budowę z 14 maja 2014 r. w ramach którego planowana jest budowa miejsc postojowych oraz przebudowa Budynku.
Również na dzień Transakcji Budynek oraz Budowle, wchodzące w skład Nieruchomości nie zostaną ulepszone w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.
W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową/przebudową oraz utrzymaniem Budynku oraz Budowli, wykorzystywanych przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie/dzierżawie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.
Większość powierzchni użytkowej Budynku była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu lub dzierżawy. Na dzień Transakcji (w zależności od daty jej dokonania), w stosunku do niektórych obiektów/części wynajętych obiektów upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom lub dzierżawcom do użytkowania a w stosunku do innych obiektów/części wynajętych obiektów dwa lata od momentu oddania ich najemcom lub dzierżawcom do użytkowania jeszcze nie upłyną.
Pozostałe powierzchnie w Budynku, pozostałe Budowle (z wyjątkiem części placu wydzierżawionego na postój TAXI) nie były dotąd przedmiotem najmu lub dzierżawy (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu lub dzierżawy).
Jak wskazano uprzednio, w ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę m.in. prawo własności odrębnych lokali niemieszkalnych oraz związane z nimi udziały w częściach wspólnych Budynku. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, w skutek nabycia z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu oraz umów dzierżawy dotyczących powierzchni w ramach Nieruchomości.
Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu lub dzierżawy obciążające Nieruchomość, w szczególności:
zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych kredytów związanych z Nieruchomością (tzw. umowa kredytów wraz z związanymi z nią zabezpieczeniami),
prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych,
prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości i zabezpieczenia (jeżeli w dacie sprzedaży będą w posiadaniu Zbywcy) wynikające z umów budowlanych,
ewentualne prawa i obowiązki z ugody administracyjnej oraz decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością,
dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem/dzierżawą, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, umowy dzierżawy, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
umowa współwłaścicieli,
prawa do domeny www,
prawa i obowiązki wynikające z umów w szczególności w zakresie:
dostawy mediów do Nieruchomości (energia cieplnej, elektryczna, gaz,
dostawa wody i odbiór odpadów),
obsługi serwisowej pokrycia dachowego,
dotyczącej pielęgnacji zieleni,
zimowego utrzymania dachów,
prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących usług reklamowych oraz marketingowych,
prawa i obowiązki wynikające z umów z organizacjami zarządzającymi prawami autorskimi,
umowa o wykonanie i utrzymanie muralu,
umowy dotyczące tzw. rabatomatów,
umowy dotyczące tzw. ekranów reklamowych,
umowa dzierżawy od podmiotu trzeciego części działki sąsiadującej z Nieruchomością.
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.
Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, że część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.
niektóre umowy związane z zabezpieczeniem finansowania działalności Zbywcy (umowa hedgingowa),
Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.
Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.
Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców lub dzierżawców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych w związku z wynajmem lub dzierżawą powierzchni Nieruchomości.
Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest odpłatny wynajem/dzierżawa powierzchni komercyjnych.
Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem lub dzierżawę powierzchni Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.
Nabywca i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.
Nabywca i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.
W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora odpowiedniej Izby Skarbowej zamierzają wystąpić zarówno Nabywca (do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie) jak i Zbywca (do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach).
Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości...
Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT...
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 12 stycznia 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-1040/14-2/IG.
W okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy (do których zaliczane są również nieruchomości) oraz praw majątkowych (do których Ustawa o PCC zalicza również prawo użytkowania wieczystego). Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Transakcja”) od R. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”).
W interpretacji indywidualnej z dnia 12 stycznia 2015 r. Nr IPPP3/443-1040/14-2/IG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „Podsumowując, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT z uwagi na fakt, że:
wchodzące w skład Nieruchomości Działki niezabudowane nie podlegają zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT,
w odniesieniu do dostawy części Nieruchomości (Działek zabudowanych), dla której na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad 2 lata, Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Transakcji VAT. Jako że z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Strony złożą stosowne oświadczenie, Transakcja w tej części będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT,
w pozostałym zakresie dostawa Nieruchomości (Działek zabudowanych) będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT jako sprzedaż dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub jako sprzedaż, co do której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.”
IPPB2/436-672/14-2/LS | Interpretacja indywidualna
IPPP3/443-1040/14-2/IG | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Umowa sprzedaży > IPPB2/436-606/14-2/LS