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Timestamp: 2017-02-19 14:16:23+00:00
Document Index: 43063673

Matched Legal Cases: ['art. 100', 'art. 76', 'arrêt ', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 266', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 261', 'ATF ', 'in fine', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

4A_475/2015 (19.05.2016)
4A_475/2015 Arrêt du 19 mai 2016
A.a. Par contrat du 22 mai 2000, X.________ et Y.________ (ci-après: les locataires ou les demandeurs) ont pris à bail un logement de quatre pièces, au 5
e étage d'un immeuble aux Acacias, appartenant à la SI A.________, société à laquelle ont succédé d'abord B.________ SA, puis Z.________ SA. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1er juin 2000 au 31 mai 2001, et se renouvelle depuis d'année en année, sauf préavis de résiliation donné trois mois à l'avance pour une échéance trimestrielle. Le loyer initial a été fixé à 1'300 fr. par mois, frais de chauffage et d'eau chaude de 100 fr. en sus.
B. B.a. Le 2 décembre 2010, la bailleresse a notifié aux deux locataires de cet appartement une résiliation ordinaire du bail pour le 31 mai 2011, sans indication de motif. Elle n'a pas résilié le bail des trois autres appartements.
C. Contre cet arrêt, les locataires ont interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 14 septembre 2015. Ils concluent à sa réforme en ce sens que leur action en annulation du congé est admise.
1. La bailleresse intimée conclut à l'irrecevabilité du recours pour deux motifs.
2. Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF) par la locataire qui a succombé dans ses conclusions en contestation de la résiliation du bail (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire dont la valeur litigieuse excède 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable.
3. 3.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La partie recourante qui soutient que les faits ont été constatés d'une manière arbitraire doit satisfaire au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF), c'est-à-dire soulever expressément ce grief et exposer celui-ci de façon claire et détaillée (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 133 II 249 consid. 1.4.2).
4. 4.1. Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 141 III 496 consid. 4.1). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail du locataire pour des motifs économiques, l'ordre juridique lui permettant d'optimiser son rendement dans les limites fixées par la loi, comme le locataire peut le résilier pour occuper un logement meilleur marché (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; 136 III 190 consid. 2). Le fait que le nouveau propriétaire ait la faculté de résilier le bail de manière anticipée s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (résiliation extraordinaire) en vertu de l'art. 261 al. 2 let. a CO ne prive pas le propriétaire actuel de son droit de résilier le bail de manière ordinaire (l'opinion contraire professée par un auteur de doctrine a été écartée par l'ATF 120 II 105 consid. 3b/aa in fine).
Toutefois, les références doctrinales qu'elle invoque à l'appui de sa thèse ne justifient pas une modification de la jurisprudence. La référence faite à Calamo (Die missbräuchliche Kündigung, 1994, p. 302-303, p. 303
in medio) est erronée. Zihlmann, comme la recourante le précise, relève que l'interdiction de toute résiliation en relation avec la vente d'un appartement loué a été écartée par le législateur (Das Mietrecht, 2e éd. 1995, p. 213 et note 39). Comme cela résulte clairement de la jurisprudence, le législateur n'a pas entendu apporter d'autres limites à la liberté contractuelle - et donc au droit de résilier le bail pour l'échéance contractuelle ou légale, notamment pour des motifs économiques - que la violation des règles de la bonne foi (art. 271-271a CO; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; cf. supra consid. 4.2). Il n'appartient pas au Tribunal fédéral de faire évoluer la jurisprudence dans un sens contraire à ce qu'a voulu le législateur, même si cette évolution est souhaitée par certains auteurs (cf. les références in Lachat, Mietrecht für die Praxis, 8e éd. 2009, note 90 p. 610). Savoir s'il y a violation des règles de la bonne foi présuppose un examen concret et non abstrait des circonstances du cas particulier, ces dernières relevant des constatations de fait.
6. Il y a lieu d'examiner encore si un autre cas d'abus de droit serait réalisé, à savoir s'il existe une disproportion évidente des intérêts en présence.
7. En l'absence de grief de la recourante, il n'y a pas lieu de contrôler la motivation de l'unique prolongation du bail de quatre ans accordée à la locataire par la cour cantonale.
8. Les frais de la procédure doivent être mis à la charge de la locataire qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). La bailleresse ayant procédé sans l'aide d'un avocat, elle n'a pas droit à des dépens (art. 68 al. 1 LTF).
1. Le recours de Y.________ est irrecevable.
2. Le recours de X.________ est rejeté dans la mesure où il est recevable.
3. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de X.________.