Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9737,wspolnota-nabywa-i-zbywa-lokal-rozliczenie-podatkowe
Timestamp: 2020-07-06 09:59:09+00:00
Document Index: 54988785

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 331', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 331', 'art. 17', 'art. 17']

Wspólnota nabywa i zbywa lokal – rozliczenie podatkowe | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Stella Brzeszczyńska	| Administrator 5/2017 | 20.06.2017
Wspólnoty mieszkaniowe dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Dochody z wynajmu pomieszczenia piwnicznego »
Gdy zarządca jest biegłym »
Kiedy opodatkować przychody z najmu? »
Niewykorzystane środki z funduszu remontowego »
Do napisania tego artykułu skłoniło mnie pytanie wspólnoty mieszkaniowej, która nabyła na licytacji lokal mieszkalny, a następnie go sprzedała na wolnym rynku. Pytanie dotyczyło rozliczenia podatkowego związanego z tą operacją. Było ono ciekawe także z tego powodu, że środki na zakup lokalu wspólnota uzyskała od swoich członków – właścicieli lokali w budynku wspólnoty.
Punktem wyjścia do oceny prawno-podatkowej przeprowadzonej transakcji powinna być uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), której nadano rangę zasady prawnej.
Spór, który został rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy, dotyczył możliwości nabywania nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową.
„Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.”
Istotą tej uchwały było nie tylko przecięcie sporów dotyczących odrębności prawnej wspólnot od jej członków – właścicieli mieszkań, ale także wskazanie, że wspólnoty mieszkaniowe – jako ułomne osoby prawne – dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. W tym zakresie mogą także nabywać nieruchomości, co wprost wynika z treści art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy o własności lokali (UWL).
Warto w tym miejscu przywołać rozważania SN dotyczące kontekstu prawnego tego przepisu. Sąd stwierdził, że
„(…) wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 kc), zarząd wspólnoty powinien być zatem postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków np. wynajęcie lokalu lub nabycie jego własności, to po uzyskaniu uchwały podjętej na podstawie art. 23 UWL i wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa, zarząd dokonuje czynności, w wyniku której wspólnota staje się uprawniona z tytułu najmu lub własności lokalu. (..) Należy jednoczenie podkreślić, że ostatecznie to właściciele lokali decydują, czy wspólnota ma nabyć prawo dla siebie, czy na współwłasność właścicieli lokali. Nie ma przeszkód prawnych, aby właściciele, obok zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, udzielili organowi wspólnoty pełnomocnictwa do nabycia prawa do ich majątków, a nie do majątku wspólnoty. Obecny stan prawny pozwala na przyjęcie rozwiązania gwarantującego wspólnocie nabywanie praw do własnego majątku, stwarzając jednoczenie właścicielom lokali możliwość dokonywania czynności ze skutkiem bezpośrednio dla ich majątków”.
Jednocześnie SN podkreślił, że:
„Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. (…) Wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej”.
W końcowej konkluzji SN uznał, że w przypadku własności nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a UWL) w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.
Z treści tej uchwały (mającej moc zasady prawnej) płynie wyraźny wniosek niezbędny na użytek zadanego na wstępie pytania – wspólnota mieszkaniowa nie mogła nabyć na licytacji lokalu znajdującego się w jej budynku wyłącznie w celu zarobkowym.
Podobny pogląd wyraził Wojciech Jan Katner, w glosie do cyt. wyżej uchwały SN stwierdzając, że:
„Wspólnota nie może więc udawać ani spółdzielni, ani spółki. Jeżeli takową członkowie wspólnoty zechcą stworzyć, np. po to, aby realizować jakieś cele gospodarcze – inne niż samo zarządzanie wspólną substancją mieszkaniową albo prowadzić wspólne przedsiębiorstwo – to mogą to uczynić jako właściciele mieszkań, ale już poza wspólnotą, bez jej udziału podmiotowego i z odrębną podmiotowością prawną takiego organizmu. Sama wspólnota jako niepełna osoba prawna nie może np. skupywać mieszkań w nieruchomości, w której funkcjonuje, jeżeli jacyś właściciele mieszkań przedstawiliby je do zbycia. To pozostaje poza zdolnością prawną i zdolnością do czynności prawnych wspólnoty w rozumieniu art. 331 kc” (Glosa 2009/2/34-43).
Zakup i sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Pomijając w tym miejscu problemy interpretacyjne związane z pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi, do tego źródła dochodów organy podatkowe zaliczają sprzedaż części nieruchomości wspólnej, np. strychu lub piwnicy.
Jeżeli lokal, który powstaje po wyodrębnieniu z tej nieruchomości wspólnej, jest lokalem mieszkalnym, to organy pozwalają na zastosowanie zwolnienia od podatku, pod warunkiem przeznaczenia dochodu z tego tytułu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Jeżeli zaś wskutek wyodrębnienia powstanie lokal niemieszkalny – dochód (wg organów) powinien zostać opodatkowany (zob. np. interpretację DIS w Bydgoszczy z 21.12.2016 r., 0461-ITPB3.4510.581.2016.1.JG).
W opisanej wyżej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nabyła lokal już wyodrębniony; z pewnością więc nie stanowił on części nieruchomości wspólnej.
Ponadto od początku wiadomo było, że lokal nie będzie wykorzystywany przez wspólnotę (jej zarząd) do celów wynikających z ustawy o własności lokali, tj. do zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną. Tak naprawdę to opisana transakcja nie powinna mieć miejsca.
Jak wskazano wyżej, SN nie miał wątpliwości, że wspólnota może nabyć nieruchomość wyłącznie w jednym celu. I na pewno nie jest to jej natychmiastowa sprzedaż.
Skoro jednak doszło do takiej transakcji, to trzeba się zastanowić, czy mieści się ona w pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Organy podatkowe dość bezmyślnie, metodą „kopiuj-wklej”, powtarzają w każdej interpretacji frazy z interpretacji Ministra Finansów w sprawie stosowania przywołanego wyżej zwolnienia od podatku. Wywodził on, że przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć m.in.:
pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych.
Jak mantra powtarzany jest następujący pogląd:
„Tylko dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (w tym ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy powierzchni nieruchomości wspólnej, takich jak strychy czy sutereny) zwolnione są z opodatkowania w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia tego dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Zwolnieniu temu nie podlegają natomiast, bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone, dochody osiągnięte przez wspólnotę mieszkaniową ze sprzedaży lokalu, który posiada status lokalu użytkowego, nadany mu zgodnie z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej podjętą w tej sprawie przed jego sprzedażą. Nie są to bowiem dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.
Można więc wywieść, że transakcja zakupu i sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonana przez wspólnotę mieszkaniową, choć nietypowa, powinna mieścić się w pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Trudno bowiem wywieść, że pojęcie gospodarki obejmuje wyłącznie zarządzanie nieruchomością wspólną (w postaci zwykłego zarządu lub w postaci czynności ponad zwykły zarząd).
Jeżeli wspólnota przeznaczy te pieniądze na utrzymanie swojego zasobu mieszkaniowego, dochód z tytułu sprzedaży lokalu będzie zwolniony od podatku.
Czytaj też: Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej >>>
majątek wspólnoty mieszkaniowej |