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Timestamp: 2016-10-23 20:25:29+00:00
Document Index: 300380416

Matched Legal Cases: ['art. 267', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 267', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 272']

116 II 44683. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 19 septembre 1990 dans la cause Soci�t� en nom collectif Perrin et Zbinden contre S.I. P�quis-Ecole (recours en r�forme)
Prolongation du bail (art. 267a anc. CO). On ne saurait d�duire de la jurisprudence en la mati�re que toute prolongation est exclue lorsqu'il n'existe aucune perspective, pour le locataire, de trouver de nouveaux locaux. Faits � partir de page 446
A.- Par contrat du 26 avril 1979, la soci�t� en nom collectif Perrin et Zbinden (ci-apr�s: la soci�t�) a pris � bail trois BGE 116 II 446 S. 447appartements, totalisant 12 pi�ces, et une cave dans un immeuble sis � la rue des P�quis, � Gen�ve, dont le propri�taire est la S.I. P�quis-Ecole. Conclu pour une dur�e de 10 ans, le bail �tait reconductible tacitement de 5 ans en 5 ans. Le loyer annuel a �t� port� � 25'572 francs en mai 1981.
Dans ces appartements, la soci�t� exploite un petit h�tel garni. Elle loue �galement un appartement de 4 pi�ces dans un immeuble adjacent propri�t� d'un tiers. Pour permettre l'exploitation de l'h�tel, l'ensemble des locaux ont �t� rendus communicants.
A une date ind�termin�e, dame R. est devenue actionnaire de la S.I. P�quis-Ecole. A partir du mois de mars 1986, elle a engag� des pourparlers en vue de la reprise du fonds de commerce de l'h�tel, mais sans obtenir de r�sultat.
Le 13 f�vrier 1987, la S.I. P�quis-Ecole a r�sili� le bail pour le 30 avril 1989, date de son �ch�ance.
B.- En mars 1987, la soci�t� a sollicit� une premi�re prolongation de bail. Apr�s avoir �t� suspendue en raison de la lointaine �ch�ance du bail, la cause a �t� reprise en novembre 1988 et les parties ont �t� entendues en avril 1989.
Dans l'intervalle, plus pr�cis�ment en juillet 1987, la soci�t� avait envoy� une lettre circulaire � 6 r�gies et agences immobili�res pour trouver de nouveaux locaux; puis, dans le courant du mois de f�vrier 1988, elle avait adress� entre 70 et 80 lettres � des r�gies et agences immobili�res de la place. Aucune de ces d�marches n'a abouti.
Par jugement du 30 mai 1989, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�bout� la demanderesse des fins de sa requ�te en premi�re prolongation du bail.
Statuant le 23 avril 1990, sur appel de la demanderesse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� ce jugement.
C.- La demanderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t cantonal et requiert une premi�re prolongation du bail jusqu'au 30 avril 1991. A titre subsidiaire, elle sollicite le renvoi de la cause � la Chambre d'appel pour nouvelle d�cision.
Le Tribunal f�d�ral admet le recours et r�forme l'arr�t attaqu� en ce sens que le bail liant les parties est prolong� jusqu'au 30 avril 1991.
3. a) Selon une jurisprudence fermement �tablie, le locataire ne peut exiger une prolongation de bail qu'� la condition d'avoir entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour rem�dier aux cons�quences p�nibles du cong�, et cela m�me lorsqu'il sollicite une premi�re prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux � ce stade qu'� celui de la seconde prolongation (ATF 110 II 254, ATF 102 II 256 No 37).
Il n'y a pas lieu de remettre cette jurisprudence en question. La demanderesse n'avance d'ailleurs pas d'autre argument que la diff�rence, ressortant du texte de l'art. 267a CO, entre la seconde et la premi�re prolongation. Cette diff�rence est clairement mentionn�e dans le dernier arr�t cit� et n'a donc pas �chapp� au Tribunal f�d�ral lorsqu'il a pos� les exigences auxquelles doit se soumettre le preneur qui requiert une premi�re prolongation de son bail.
b) Par ailleurs, de jurisprudence constante, la prolongation du contrat de bail n'a de sens que si le report du cong� permet d'esp�rer une att�nuation des cons�quences p�nibles qu'entra�nerait ce cong� et laisse pr�voir qu'un d�m�nagement ult�rieur pr�senterait moins d'inconv�nients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les cons�quences n�cessairement li�es � la r�siliation du bail en tant que telle (ATF 105 II 198 in limine). Ainsi, les dispositions concernant la prolongation des baux ont pour but d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait, selon le d�lai de r�siliation ordinaire, pour chercher de nouveaux locaux (ATF 102 II 256 No 37), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement au loyer avantageux.
Contrairement � ce que la cour cantonale croit pouvoir en d�duire, cette jurisprudence ne signifie nullement qu'une prolongation ne puisse �tre accord�e que dans la mesure o� les perspectives de trouver de nouveaux locaux, cit�es comme exemple, existent r�ellement. On ne saurait non plus inf�rer de cette jurisprudence - elle a manifestement �t� rendue dans l'optique d'une situation o� de nouveaux locaux peuvent �tre trouv�s moyennant quelques efforts - que toute prolongation est exclue lorsqu'il n'existe aucune perspective de trouver des locaux. Les r�gles sur la prolongation tendent � adoucir les cons�quences p�nibles que la r�siliation peut entra�ner pour le locataire. Or, BGE 116 II 446 S. 449comptent pr�cis�ment au nombre de ces cons�quences p�nibles celles qui sont dues � la p�nurie de locaux; elles emp�chent en effet le preneur de trouver un logement ou un local commercial �quivalant � celui qu'il quitte, ou en tout cas ne pr�sentant pas avec ce dernier une diff�rence telle qu'on ne saurait raisonnablement contraindre le locataire � l'accepter (arr�t non publi� du 6 octobre 1989, en la cause S.I. Pr� du Ch�teau S.A. c. dame S., consid. 1b, avec des r�f�rences � JEANPR�TRE, La prolongation des baux � loyer, M�moires publi�s par la Facult� de droit de Gen�ve, 10e journ�e juridique, 1970, p. 138, � EGGER, Les justes motifs de la prolongation judiciaire du bail, th�se Fribourg 1984, p. 69, et � TH. EGLI, K�ndigungsbeschr�nkungen im Mietrecht, p. 43; voir aussi l'arr�t non publi� du 27 septembre 1989, en la cause dame B. c. Genossenschaft Migros Z�rich, consid. 4a). Le l�gislateur de 1989, qui a repris � l'art. 272 nouveau la r�f�rence aux circonstances p�nibles pour le locataire ou sa famille, y a d'ailleurs express�ment mentionn�, parmi les �l�ments � prendre en consid�ration, la situation sur le march� local du logement et des locaux commerciaux (al. 2 let. e), car il s'est manifestement rendu compte que ce march� immobilier local peut �tre source de cons�quences p�nibles (cf. le Message du Conseil f�d�ral du 27 mars 1985, in FF 1985 I 1442).
c) Il n'est pas n�cessaire, � propos de la pr�sente esp�ce, de dire si les moyens auxquels la cour cantonale fait obligation au preneur de recourir sont effectivement exorbitants, comme le soutient la demanderesse, car on ne pourrait de toute fa�on formuler de telles exigences que s'il existait objectivement un espoir pour le preneur de trouver des locaux acceptables. Or, en l'occurrence, la cour cantonale a constat� souverainement qu'il n'existe aucune possibilit� concr�te pour la demanderesse de retrouver des locaux lui offrant les m�mes avantages que ceux dont elle b�n�ficie actuellement et qu'il est par ailleurs notoire qu'� Gen�ve le march� immobilier ne permet pas � un h�telier de retrouver des locaux comme ceux qu'occupe la demanderesse, m�me � un prix raisonnablement r�adapt�. Dans ces circonstances, les exigences fix�es par la Chambre d'appel se r�v�lent totalement inutiles et, partant, �trang�res au but et au sens de la loi. Ce constat s'impose d'autant plus ici que la demanderesse a pu v�rifier l'inutilit� de ses recherches par des mesures concr�tes non n�gligeables. Il ne serait, d�s lors, gu�re raisonnable d'exiger davantage d'elle, ce qui impliquerait des BGE 116 II 446 S. 450d�penses suppl�mentaires qui ne feraient qu'accro�tre le caract�re p�nible de sa situation.
En d�finitive, au vu des difficult�s pour la demanderesse de retrouver des locaux lui permettant de continuer � exploiter un h�tel garni modeste, on doit admettre - ce qui est reconnu � juste titre par la cour cantonale - que la r�siliation entra�ne pour elle des cons�quences p�nibles. Comme la d�fenderesse n'a rien �tabli quant � son int�r�t � voir le bail prendre fin, il appara�t clairement que les conditions pos�es par la loi pour l'octroi d'une premi�re prolongation de bail sont remplies en l'esp�ce.
L'arr�t attaqu� doit ainsi �tre r�form� et la prolongation sollicit�e accord�e.