Source: https://blogavocat.fr/space/albert.caston/tag/defiscalisation?page=1
Timestamp: 2020-07-13 03:07:20+00:00
Document Index: 106776454

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N° de pourvoi: 15-29.503
SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Rousseau et Tapie, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 19 octobre 2015), que la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme X..., le financement étant intégralement assuré par un emprunt contracté auprès du Crédit foncier de France (le CFF) ; que cet achat s'inscrivait dans le cadre d'une opération immobilière commercialisée, pour le compte de la SCI, par la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, qui comprenait en outre un contrat de gestion donné à la société Omnium gestion, chargée de trouver des locataires et de gérer le bien immobilier pour le compte des propriétaires d'appartements dont les risques locatifs étaient assurés par le GAN ; que Mme Y..., conseiller en gestion de patrimoine, est intervenue à l'opération en qualité de mandataire de la société Stellium immobilier ; que l'immeuble, livré comme prévu le 17 janvier 2008, a été loué du 13 octobre 2008 au 25 mai 2010, puis à compter du 13 septembre 2010, sans que M. et Mme X... n'aient jamais perçu d'indemnité de la part du GAN ; que, se plaignant de l'impossibilité de louer leur appartement aux conditions qui leur avaient été présentées et de la situation financière difficile qui en résultait pour eux, M. et Mme X... ont assigné la SCI, le liquidateur judiciaire de Mme Y..., le CFF et la société Stellium immobilier en annulation de la vente et du prêt et en paiement de sommes ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation pour dol de la vente immobilière et de la condamner à payer certaines sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la défiscalisation était entrée dans le champ contractuel, que le défaut d'information sur la loi de Robien était patent, dès lors que Mme Y... leur avait remis deux documents contractuels, un argumentaire de plan-type, illustrant les possibilités de défiscalisation introduites par le dispositif de la loi Besson, et une plaquette publicitaire présentant la résidence comme promise à une forte demande locative, sans les informer correctement des risques de l'opération, et relevé que Mme Y..., qui avait déjà conseillé M. et Mme X... à l'occasion d'une précédente opération immobilière, n'ignorait pas leur situation patrimoniale et leurs moyens, la cour d'appel, qui a pu en déduire que Mme Y... avait commis une réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu que la société Stellium immobilier fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la SCI des condamnations prononcées contre elle au profit de M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... n'avait pas agi en dehors de son mandat et que la société Stellium immobilier n'avait pas émis de réserves sur les pratiques professionnelles de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que la société Stellium immobilier n'était pas fondée à soulever l'inopposabilité du dol commis par Mme Y... ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation pour dol de la vente immobilière, la condamner, à payer certaines sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... n'avait pas agi en dehors de son mandat et que la SCI n'avait pas émis de réserves sur les pratiques professionnelles de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI n'était pas fondée à soulever l'inopposabilité du dol commis par Mme Y... ;
Condamne la société Stellium immobilier et la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Stellium immobilier et de la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Par albert.caston le 13/04/16
N° de pourvoi: 15-13.064
Me Le Prado, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Odent et Poulet, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 12 novembre 2014), que M. et Mme X... ont acquis de la société civile immobilière Clos des Pascalines (la SCI) un appartement et un emplacement de stationnement en l'état futur d'achèvement, au titre d'un projet d'investissement locatif ouvrant droit à défiscalisation, après avoir été démarchés à leur domicile par M. Y..., agent commercial de la société Amadeus conseil, partenaire chargée de la commercialisation de l'immeuble ; que M. et Mme X..., invoquant des manoeuvres dolosives de la part du vendeur, ont assigné la SCI, la société Amadeus conseil, M. Y... et la société Crédit foncier, organisme prêteur, en nullité de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter l'intégralité de leurs demandes fondées sur la réticence dolosive et la violation délibérée de l'obligation précontractuelle pesant sur la société Amadeus conseil et son représentant, alors, selon le moyen :
1°/ que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service ; que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'ayant retenu que « le document produit par les appelants … ne fait pas la preuve de ce que le mandataire du vendeur ait communiqué des informations incomplètes ou tendancieuses », et décidé que « les appelants ne démontrant pas une violation délibérée de l'obligation précontractuelle d'information qui pesait sur la société Amadeus et son représentant, les déterminant à contracter, la réticence dolosive alléguée n'est pas caractérisée », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant l'article 1315 du code civil ;
2°/ que l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ; qu'en retenant, pour écarter l'existence d'un dol, que « les époux X... n'ont jamais pris le soin de s'informer par eux-mêmes de la pertinence de cet investissement au regard de leur situation propre, ni même de se rendre sur place à Clermont-Ferrand n'hésitant pas à alléguer la distance, alors qu'il s'agissait seulement de faire un aller retour Paris Clermont-Ferrand, ce qui traduit de leur part une légèreté certaine », la cour d'appel, qui s'est prononcée sur le caractère excusable de l'erreur des exposants, a violé l'article 1116 du code civil ;
3°/ que les juges doivent motiver leur décision, le défaut de réponse à conclusion constituant un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que, hormis le premier le contrat de location ayant couru entre le 6 novembre 2009 et le 14 janvier 2011, soit 1 an et 2 mois – et pour lequel une revalorisation du loyer de 2 % par an aurait d'ailleurs du avoir lieu –, le bien litigieux n'a jamais été loué, entre le 5 mars 2008 et le 29 novembre 2012 – soit durant 4 ans et 8 mois –, au prix de 360 euros pourtant promis ; qu'en retenant de manière générale que « le revenu locatif mensuel estimé de 360 euros est bien celui auquel le bien a pu être loué », sans répondre au moyen péremptoire dont elle était saisi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'un plan d'épargne fiscal présentant l'ensemble des données économiques et fiscales du projet avait été remis à M. et Mme X... par M. Y..., que le bien avait été loué au revenu locatif estimé, que les acquéreurs avaient bénéficié de l'assurance couvrant la vacance locative, qu'ils ne produisaient aucun élément démontrant la dépréciation de la valeur du bien acquis, livré conforme, et ne faisaient pas état de la non-réalisation de l'objectif de défiscalisation et ayant retenu souverainement que la preuve n'était pas rapportée d'une violation intentionnelle du manquement de la société Amadeus conseil à son obligation précontractuelle d'information, ayant déterminé M. et Mme X... à contracter, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la réticence dolosive invoquée par les acquéreurs n'était pas caractérisée ;
Sur le deuxième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que la nullité du contrat de réservation n'est pas encourue et que l'acte authentique en date du 8 août 2006 n'est pas entaché de nullité, alors selon le moyen :
1°/ que la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux ; qu'en décidant que le non-respect du formalisme visé à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation « n'a causé aucun grief aux époux X... qui ont bien été informés de la faculté de rétractation qui leur était ouverte et n'ont pas entendu en faire usage », la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne contient pas, a violé le texte susvisé ;
2°/ que lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint ; qu'ainsi, le délai de rétractation de sept jours ne peut commencer à courir à l'encontre des deux époux ; qu'en retenant que le non-respect du formalisme visé à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation « qui n'a pour but que de protéger le consommateur, n'a causé aucun grief aux époux X... qui ont bien été informés de la faculté de rétractation qui leur était ouverte et n'ont pas entendu en faire usage » et que « le délai de rétractation a couru à compter de la notification du courrier reçu le 24 avril 2006 », la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Mais attendu que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour d'appel a relevé que M. et Mme X... avaient tous deux signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception séparée à chacun d'entre eux ; qu'il en résulte que l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. Y... la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Mais attendu, d'une part, que, le premier moyen étant rejeté, le troisième moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence en sa première branche, est devenu sans objet ;
Attendu, d'autre part, que, la cour d'appel n'ayant pas condamné M. et Mme X... pour abus du droit d'agir en justice, le moyen manque en fait ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Clos des Pascalines et rejette les autres demandes ;
Par albert.caston le 28/10/15
Par albert.caston le 22/10/15
Etude Sizaire, revue "construction urbanisme" 2015-10, p. 27, sur cass. 14-22.020 et 14-17.907.
Par albert.caston le 08/09/15
N° de pourvoi: 13-28.208
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Marc Lévis, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 octobre 2013), que la société PM3C a créé la société civile immobilière Les Arcellins (la SCI) pour la construction et la commercialisation d'une résidence de tourisme en montagne ; que, désireux de réaliser un placement immobilier défiscalisé, M. et Mme X...y ont acquis, sur présentation par la société Alliance labélisation et par acte reçu par M. Z..., notaire, un appartement qu'ils ont donné à bail commercial au gestionnaire de cette résidence, la société Compagnie de développement touristique (CDT), filiale de la société PM3C ; qu'après liquidation judiciaire de la société Les Alpages de Val Cenis à laquelle le bail commercial avait été cédé, M. et Mme X...ont assigné la société PM3C, la SCI, la société Alliance labélisation, aujourd'hui en liquidation judiciaire, et la société civile professionnelle Z...-A..., Z..., B...-Z...et C...(la SCP) en annulation de la vente, restitution du prix et paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire formée contre la société Alliance labélisation, alors, selon le moyen :
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la société Alliance labélisation avait établi une étude personnalisée détaillée, prenant en considération les avis d'imposition des acquéreurs et rappelant de manière précise les dispositions de la loi Demessine, et retenu qu'elle avait rempli sa mission, aucune critique ne pouvant être formulée sur les simulations établies à partir des données de l'époque sur la base de loyers qui n'étaient pas surévalués ni aucun autre manquement ne pouvant lui être reproché, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'avait pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs, que l'efficacité juridique de l'acte de vente instrumenté par M. Z...n'encourait aucune critique et qu'il n'était pas le rédacteur du bail commercial la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seul motifs que la demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;
N° de pourvoi: 13-19.759
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Richard, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole de Paris et Ile-de-France ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser leurs revenus, sont entrés en relation avec la société ACI audit et stratégie, conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d'une étude personnalisée, leur a conseillé d'investir dans un programme immobilier Saint-Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre, et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que, par acte authentique du 29 décembre 2006, auquel ils étaient représentés en vertu d'une procuration notariée, ils ont acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la Résidence Les Ducs de Saint-Aignan, après avoir contracté, par actes sous seing privé annexés à l'acte de vente, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées des travaux de restauration et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, M. et Mme X..., soutenant avoir réglé en pure perte la somme de 124 765,39 euros à titre d'avances sur travaux, ont assigné en réparation de leur préjudice et manque à gagner financiers, la société ACI audit et stratégie, la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, et la banque dispensatrice des crédits, pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil, de mise en garde et de prudence ;
Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société ACI audit et stratégie, l'arrêt retient que M. et Mme X..., auxquels il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, ont été informés des éléments essentiels de cette opération et qu'ils ont adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ;
Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démontrer que M. et Mme X..., qui le contestaient, avaient été informés que l'acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à vocation touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt énonce que M. et Mme X..., qui ne remettent pas en cause la validité de la vente, ne peuvent utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, les investisseurs avaient déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ;
Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques :
Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en gestion de patrimoine comme au notaire, lesquels, par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération, auraient pu inciter les investisseurs à y renoncer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation de la perte des fonds empruntés, formée par M. et Mme X... dirigée contre la société ACI audit et stratégie et la SCP Nénert et associés, l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société ACI audit et stratégie et la SCP Nénert et associés aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ACI audit et stratégie et la SCP Nénert et associés à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;