Source: https://www.lacasacheavanza.it/manovra-airbnb-cedolare-secca-rumore-nulla/
Timestamp: 2019-02-23 20:36:05+00:00
Document Index: 174040330

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 53', 'art. 67', 'art. 6', 'art. 3', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 12', 'art. 20', 'art. 12']

Manovra Airbnb e Cedolare Secca | La Casa che avanza
Manovra Airbnb e Cedolare secca "Molto rumore per nulla"
In data 24 Aprile 2017 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge n. 50 recante “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo“. Il Decreto legge dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
L’Articolo n.4 “Regime fiscale delle locazioni brevi” introduce una serie di rilevanti novità per il mondo della c.d. Locazione Turistica.
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è
effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
5. Per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
6. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.
7. L’Agenzia delle entrate stipula, senza oneri a carico della stessa né del bilancio dello Stato, convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.
Da una prima analisi del Decreto, e per rispondere alle erronee interpretazioni sinora circolate, è bene precisare che il comma 1 non ha l’intento di statuire una nuova definizione della c.d. Locazione Turistica ma bensì di inquadrare, da un punto di vista fiscale, i soggetti interessati dal presente Decreto “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa […]”. È necessario ricordare che i redditi generati dalla semplice Locazione Turistica vengono definiti, in base all’articolo 36 del TUIR, “redditi da fabbricati” mentre i redditi generati dalla gestione di strutture ricettive gestite in forma amatoriale vengono definiti “redditi diversi“, cioè frutto di “attività commerciali svolte non abitualmente” in base all’articolo 67, comma 1 lettera i) del TUIR. Il comma 3 del Decreto, precisa inoltre che saranno assoggettabili al regime della Cedolare Secca anche i “corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione” nonostante l’articolo 67, comma 1 lettera h) del TUIR, definisca tali proventi “derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili” come “redditi diversi“. Lo stesso comma 3 del Decreto definisce inoltre assoggettabili al regime della Cedolare Secca anche i proventi derivanti dai “contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi” nonostante l’Agenzia delle Entrate, con Risoluzione n. 394 del 22/10/2008, abbia definito tali redditi sempre imputabili al comodante (il proprietario) e mai al comodatario poiché il comodato d’uso, come previsto dal Codice Civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto “personale” di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto “reale”, che resta, quindi, in capo al proprietario.
I commi 4 e 5 obbligano “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3” a comunicare i “dati relativi ai contratti” all’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti dalla legge e a ricoprire il ruolo di “sostituti d’imposta” operando “una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito” e provvedendo “al relativo versamento“. Pertanto tutte le agenzie immobiliari e i portali web che per loro tramite “incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” e che operano mettendo “in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” avranno l’onere di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contraenti e di riscuotere e successivamente versare, in qualità di sostituti d’imposta, il 21% dei “corrispettivi lordi derivanti dai contratti“. Il comma 2 del Decreto specifica che “l’aliquota del 21 per cento” si applica solo “in caso di opzione” e il comma 5 chiarisce che “nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto” lasciando la possibilità per il contribuente di optare, in sede di dichiarazione dei redditi, per il regime IRPEF ordinario e godere di detrazioni d’imposta come le agevolazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia.
Il comma 6 del Decreto impone all’Agenzia delle Entrate che entro 90 giorni dall’entrata in vigore della norma vengano “stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario” e, al comma 7, le “modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione” dei “soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line“.
Le agenzie di intermediazione immobiliare e i portali web, oltre ad un imponente adeguamento tecnico delle piattaforme, saranno costrette a ricoprire non tanto il ruolo di sostituti d’imposta quanto il ruolo di veri e propri ispettori, con l’onere di individuare i soggetti interessati da tale normativa fiscale per non incorrere nelle sanzioni previste dall’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. Consideriamo pertanto pressoché impossibile costringere colossi del calibro di Airbnb e Booking con sede all’estero ad adeguarsi a questo farraginoso meccanismo ideato a seguito di pressioni effettuate da associazioni di categoria e promosso da giornalisti compiacenti e scarsamente preparati in materia.
Nonostante i titoli sensazionalistici di questi giorni e la campagna diffamatoria di numerose testate giornalistiche ricordiamo che con circolare 26/E del 1 giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate era intervenuta precisando che il regime della Cedolare secca era applicabile anche da colori i quali concedono in locazione immobili per periodi inferiori a 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto (la c.d. Locazione Turistica); per questa particolare tipologia di contratti infatti l’opzione per la cedolare secca veniva esercita direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. Riteniamo inoltre opportuno precisare che imporre indistintamente a tutti i proprietari questo tipo di tassazione al 21% (anche a titolo di acconto) lede il diritto dei titolari di redditi bassi di usufruire della tassazione IRPEF ordinaria e di conseguenza delle relative detrazioni. Se l’obiettivo del Governo è quello di ridurre il numero delle “locazioni in nero” trasformando le agenzie di intermediazione e i portali dedicati agli “affitti brevi” in sostituti d’imposta, è bene ricordare che non tutte le locazioni vengono promosse attraverso i portali e che molte piattaforme web non prevedono il pagamento dei soggiorni online (prevedendo invece solo un abbonamento mensile e/o annuale) rendendo vano il tentativo di applicare un meccanismo automatico onnicomprensivo per l’applicazione della Cedolare secca.
La tassazione all’origine parte dall’assunto che tutti i proprietari siano possibili e potenziali evasori e questo in un paese civile a nostro avviso non è la strada migliore per costruire un rapporto di fiducia tra contribuente e fisco.
Gazzetta Ufficiale – D.L. n. 50 del 24 Aprile 2017 – Art. 4 “Regime fiscale delle locazioni brevi”
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affitti brevi, agevolazioni, Airbnb, Cedolare secca, locazione pura, Locazione Turistica, sharing economy
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86 Risposte ai commenti
Pina Benedetti
Gent.le dott.Gasparri, mi servirebbe un’altra informazione,
Nella casa in cui affitto a turisti, io ho la residenza anagrafica, e e’ abitazione principale. Con dimora abituale da un’altra parte. I giorni di affitto non superano i 15 gg ogni mese e complessivamente non superano i 180 giorni annui.
Su questa casa io sono proprietaria con mia madre e mia sorella. Al momento ho un contratto di comodato d’uso gratuito della casa.
La casa si trova a Roma.
Sono esente da imu?
Dal mio punto di vista dovrebbe essere esente. Andrebbe comunque visionato il regolamento Comunale e personalmente le suggerisco di fare un interpello al Comune. Non capisco cosa intende quando fferma che ha la dimora abituale da un’altra parte. Il regolamento prevede che si abbia la residenza e la dimora abituale:
“è precisato che per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente;”
conosco il sito perché ho già ho chiesto informazioni tempo fa e di nuovo complimenti per questo bellissimo sito.
Avrei cortesemente bisogno di alcune informazioni.
– qual è e se c’è differenza tra la definizione di “alloggio ad uso turistico o locazione turistica” e “locazione breve”.
– i redditi derivanti da un appartamento a locazione turistica se non si opta per la cedolare secca, devono essere inseriti in redditi fondiari? o possono essere inseriti anche in redditi diversi “redditi derivanti da attività occasionale?
– vorrei stipulare una polizza assicurativa per la casa, o chiesto già un preventivo, ma ho un dubbio perché l’assicuratore non mi ha convinto molto, perché vorrebbe farmi inserire la clausola bed and brekfast, ma il mio non è un b&b non è autorizzato come b&b,
Qualcuno ha stipulato questo tipo di assicurazioni?
8 febbraio 2019 15:06
Buonasera Pina, locazione turistica e locazione breve non sono esattamente la stessa cosa. Diciamo che la locazione breve risponde ad esigenze di tipo transitorio o turistico ed è espressamente di durata inferiore a 30 giorni. La locazione turistica risponde esclusivamente ad esigenze turistiche e può anche essere di durata superiore a 30 giorni (in tal caso con obbligo di registrazione del contratto). Comunque se il soggiorno è di durata inferiore a 30 giorni si può affermare che locazione breve e locazione turistica siano sostanzialmente la stessa cosa.
Il regime della cedolare secca è facoltativo pertanto si può scegliere il regime ordinario IRPEF dichiarandoli come redditi fondiari. I redditi diversi, cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente, si applicano alle strutture ricettive extralberghiere a gestione amatoriale (cav amatoriali, b&b, ecc…).
La polizza per un b&b non può essere applicata ad una locazione. Deve specificare che si tratta di vere e proprie locazioni di durata inferiore a 30 giorni in un appartamento privato e non un una struttura ricettiva.
9 febbraio 2019 01:23
Grazie dott.Paolo per la sua risposta.
– per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, se questi redditi si inseriscono nel quadro Redditi diversi è sbagliato? anche se, se non sono informata male, Redditi fondiari e Redditi Diversi non dovrebbero avere la stessa aliquota?
– ma se stipulo una polizza semplice di responsabilità civile?
Buonasera, si è un errore inserirli tra i redditi diversi che sono riservati ad attività commerciale svolta occasionalmente. Va benissimo una polizza di responsabilità civile.
10 febbraio 2019 22:04
Grazie mille dott. Paolo.
avrei una domanda riguardante la tassazione degli introiti da affitto turistico.
Poniamo di avere 20.000€ di entrate e 1000€ di credito irpef da detrarre, ad esempio a seguito di lavori per ristrutturazione immobile.
Con la cedolare secca al 21% non si può detrarre nulla. Il solo modo sarebbe pagare le tasse in base allì’irpef corrente.
La domanda è: sarebbe possibile pagare le tasse in parte con l’irpef e in parte con al cedolare secca? Ovvero degli ipotetici 20.000€ potrei pagare le tasse seguendo gli scaglioni irpef fino ad azzerare le mie detrazioni e poi, per l’importo restante, pagare con cedolare secca?
Buonasera, non credo sia possibile ma non vorrei fornirle informazioni errate, è un caso particolare. Può contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate o rivolgersi ad un buon commercialista.
8 agosto 2018 19:40
Ho la possibilità di avere in comodato d’uso gratuito una piccola porzione (28mq circa dei 180 dell’appartamento) parte dell’appartamento (prima casa) di mio fratello.
Intenderei locarla ai fini turistici per locazioni brevi:
1) Cambia l’IMU prima casa per mio fratello?
2) mi conviene fare la SCIA come AFFITTACAMERE o UNITA’ ABITATIVA AMMOBILIATA AD USO TURISTICO? a prima ha il limite dei 30gg la seconda di 5 mesi consecutivi…..
3) se ho già una attività NON IMPRENDITORIALE di Affittacamere e una Unità abitativa ammobiliata ad uso turistico (in due comuni diversi ma limitrofi) con la terza potrebbe scattare la IMPRENDITORIALITA’ ai fini Agenzia Entrate. Preciso che il sottoscritto ha già una attività principale di Insegnante
Buonasera, la Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che nel caso in cui l’abitazione principale sia “parzialmente locata”, debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).
Dipende lei cosa vuole offrire. L’affittacamere offre anche servizi quali il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti, la locazione breve no. Da un punto di vista amministrativo la formula della locazione breve è decisamente più snella.
No assolutamente, al momento non esiste un limite agli immobili che si possono concedere in locazione. Le attività amatoriale generano “redditi diversi” cioè frutto di attività commerciale svolta occasionalmente, la locazione breve di un proprio immobile genera “redditi fondiari”, la locazione breve di un immobile posseduto a titolo di comodato d’uso gratuito genera “redditi diversi”. In nessun caso possono creare contrasto con i redditi da lavoro dipendente.
Per la locazione breve del suo immobile e di quello posseduto in comodato d’uso gratuito può optare per il regime agevolato della cedolare secca, per l’attività di affittacamere no.
16 giugno 2018 14:33
Gentilissimo Paolo, sono iscritto da poco ma ho potuto apprezzare la chiarezza e la competenza nelle sue risposte. Sto predisponendo un piccolo appartamento per le locazioni turistiche. Dal momento che sono comproprietario con mia sorella, devo quindi predisporre un comodato di uso gratuito . Mi pare che sia già comparsa, in suoi articoli precedenti, una bozza suggerita per tale comodato ; ma non riesco a ritrovarla. Potrebbe cortesemente aiutarmi a individuarla ? Sappiamo bene che le difficoltà burocratiche sono parecchie : ( ad esempio il funzionario della Questura ( in Napoli ) con cui parlavo delle ” schede Alloggiati web “, mi ha subito detto : “Guardi che con questo tipo di Locazione turistica lei non dovrebbe fare pubblicità sul web… ” ) Cordiali saluti, Antonio Landino
11 novembre 2018 17:29
Buonasera, può locare l’immobile anche se in comproprietà ma in tal caso i redditi derivanti saranno divisi in base alla quota di possesso. Altrimenti può stipulare un contratto di comodato d’uso:
https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/Registrazione+contratti+di+comodato/Scheda+informativa+registrazione+contratti+comodato/?page=schedefabbricatieterreni
nel caso di 730/2018 è il sostituto d’imposta che versa all’Agenzia delle Entrate il saldo della cedolare secca del 2017 prelevandolo dalla busta paga oppure è necessario fare il pagamento tramite F24?
8 giugno 2018 03:33
Gli intermediari che operano, in qualità di sostituti d’imposta, la ritenuta del 21% non sono soggetti al versamento dell’acconto/saldo. Il proprietario deve versare l’acconto/saldo sulla parte eventualmente eccedente a quella per cui ha subito ritenute.
Buongiorno Dr. Gasparri,
mi scuso, in quanto non sono stata molto chiara nel mio quesito.
Per sostituto d’imposta non intendevo l’intermediario che opera nel settore immobiliare, ma il datore di lavoro (extra settore immobiliare) che, in presenza di 730 inviato telematicamente all’Agenzia delle Entrate, provvede a prelevare dalla busta paga gli importi dovuti per IRPEF o Cedolare Secca, ecc.
Nel 2017 il sostituto d’imposta ha già prelevato dalla busta paga gli importi degli anticipi per la cedolare secca del 2017 sia a Giugno che a Novembre.
Quindi mi chiedevo se anche il pagamento del saldo della Cedolare Secca del 2017 da pagare entro Giugno 2018, verrà ugualmente gestito dal sostituto d’imposta con prelievo in busta paga unitamente all’anticipo della Cedolare secca del 2018.
Mi scuso nuovamente e saluto cordialmente.
8 giugno 2018 11:31
Buongiorno Francesca, se il sostituto ha versato l’acconto della cedolare secca dovrebbe occuparsi anche del saldo, in tal caso con codice tributo 1845 per gli acconti e 1846 per il saldo. Le suggerisco tuttavia di rivolgersi al commercialista o ad un CAF per avere ulteriore conferma.
https://www1.agenziaentrate.gov.it/documentazione/versamenti/codici/ricerca/compilaf24_erario.php?CT=1845&Ord=0581&pRet=elencoTributi.php%3FQ1%3D%26Q3%3D%26Q2%3D%26Q4%3D
https://www1.agenziaentrate.gov.it/documentazione/versamenti/codici/ricerca/compilaf24_erario.php?CT=1846&Ord=0582&pRet=elencoTributi.php%3FQ1%3D%26Q3%3D%26Q2%3D%26Q4%3D
8 giugno 2018 13:58
Forse non ho letto con attenzione tutti I commenti e le risposte e mi scuso in anticipo se la domanda è già stata chiarita. Mia mamma ha una casa in Sardegna che io per lei affitto tramite il portale homelidays, il quale si trattiene il 21% sul totale dell’importo e un ulteriore 20% sul costo del servizio. Significa che non devo più fare nulla perchè il portale funge da sostituto d’imposta? Inoltre qualcuno potrebbe chiarirmi se siamo effettivamente un CAV e che quindi dobbiamo fornirci di uno IUN, secondo quanto emanato dalla Legge Regionale n.16 del 28 luglio 2017? Sottolineo che abbiamo solo questa prorietà.
15 maggio 2018 14:13
Buonasera, se il portale ha effetuato la ritenuta del 21% a titolo d’acconto dovrà inviarle la CU (Certificazione Unica) che attesta la ritenuta. Dovrà portare la CU in sede di dichiarazione dei redditi e non dovrà versare altro. Le locazioni brevi non hanno nulla a che vedere con le CAV che sono delle vere e proprie strutture ricettive e necessitano di autorizzazione comunale e regionale. Per le locazioni brevi non è necessario il codice IUN.
Sappiamo che Airbnb (ed altri portali) non hanno per il momento effettuato la trattenuta del 21%.
Si sa qualcosa in merito all’altra incombenza prevista, e cioè la semplice comunicazione all’Agenzia delle Entrate, dei dati relativi ai soggiorni?
Buonasera Roberto, che io sappia Booking e Airbnb al momento non svolgono il ruolo di sostituti d’imposta né di responsabili d’imposta in relazione alla riscossione dell’imposta di soggiorno (avviene solo nei comuni ove è stato sottoscritto un accordo con Airbnb) né effettuano le comunicazioni dei dati relativi ai soggiorni.
Per il momento l’articolo 4 del DL 50/2017 è stato applicato solo dalle società che hanno sede legale in Italia. Il titolo dato all’articolo “tanto rumore per nulla” sta proprio a sottolineare l’assoluta inefficacia della normativa. I grandi colossi non si sono adeguati (e non credo intendano farlo). La cedolare secca sugli affitti brevi era già possibile dal 2011, i portali non svolgono il ruolo di sostituti e responsabili d’imposta, l’unica vera novità riguarda la possibilità per i sublocatori e per coloro i quali concedono in locazione un immobile posseduto in comodato d’uso, di optare per il regime agevolato della cedolare secca.
Speravo che almeno la comunicazione dei dati fosse stata fatta.
Considerato che comunque sono previste sanzioni per il mancato rispetto di queste disposizioni.
24 aprile 2018 16:37
sto valutando l’ipotesi di acquisto di un monolocale a Milano, con successiva iscrizione a Airbnb per rientrare di parte delle spese di investimento.
Essendo titolare di Partita Iva con regime dei minimi, posso aver qualche problema che comporta l’uscita dal regime? In questo caso mi conviene pagare la cedolare secca direttamente ad Airbnb?
Buongiorno Giorgia, è necessario fare una premessa. Le soglie di fatturato per il regime forfettario variano in base al Codice Ateco (in generale da 25.000 a 50.000). La soglia si riferisce all’importo fatturato e non anche ad altri redditi, come ad esempio quelli fondiari. Pertanto gli eventuali redditi da locazione non influiranno sul suo regime.
Riguardo la cedolare secca non sta a lei decidere se versarla ad Airbnb o ad autorizzare quest’ultimo ad effettuare la ritenuta. Il recente DL 50/2017 obbliga gli intermediari che intervengono nella riscossione dei canoni di locazione a svolgere il ruolo di sostituto d’imposta operando una ritenuta del 21%. Portali come Airbnb e Booking non si sono ancora adeguati alla normativa e non credo lo faranno mai pertanto spetta a lei in sede di dichiarazione dei redditi optare per il regime agevolato della cedolare secca o per il regime ordinario IRPEF.
Per quanto riguarda il suo investimento è necessario chiarire alcuni aspetti. Se l’immobile verrà acquistato come “prima casa” godendo quindi dei benefici fiscali previsti (imposta di registro, catastale e ipotecaria, detrazione 19% costi di intermediazione agenzia) in caso di locazione continuativa potrebbe perdere tali agevolazioni. Per mantenere i benefici sull’acquisto della prima casa è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile. Rispettato questo requisito potrà godere delle agevolazioni fiscali sulla prima casa anche in caso di locazione.
Per quanto riguarda l’esenzione IMU non è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile ma è indispensabile avere stabile dimora nell’immobile stesso. Pertanto ai fini IMU (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011) per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Lo stesso concetto si applica sulla possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo.
La Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che nel caso in cui l’abitazione principale sia “parzialmente locata” (una o più stanze), debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).
In caso di locazione dell’intero immobile se l’uso prevalente rimane quindi quello di abitazione principale (il requisito di residenza e di dimora abituale viene meno solo se la somma complessiva delle locazioni supera i 180 giorni nel corso dell’anno solare) manterrà anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef, al contrario l’IMU è dovuta poiché verrebbe meno il requisito di “dimora abituale” del proprietario. L’IMU è dovuta e viene calcolata solo per i mesi in cui non si ha la disponibilità dell’immobile (per mensilità dovuta si intende la mensilità in cui la quota di non possesso è superiore a 15 giorni).
Se invece l’immobile è una seconda casa dovrà regolarmente pagare l’IMU.
A margine di questa premessa fiscale, la legge regionale delle Lombardia ha impropriamente equiparato le locazioni brevi all’attività di Casa Vacanze amatoriale. Ho usato il termine “impropriamente” poiché le locazioni brevi sono di esclusiva competenza statale mentre le CAV (Case e Appartamenti Vacanza) sono delle vere e proprie strutture ricettive extralberghiere e in quanto tali di esclusiva competenza regionale. Pertanto il Governo ha deciso di impugnare innanzi la Corte Costituzionale la legge regionale per un manifesto conflitto di comoetenze:
https://www.lacasacheavanza.it/palazzo-chigi-impugna-la-legge-della-regione-lombardia/
Tuttavia fino alla pronuncia della Corte, per non incorrere in sanzioni, è necessario attenersi a quanto previsto dalla normativa regionale e per il Comune di Milano seguire i seguenti passi:
http://fareimpresa.comune.milano.it/joomla/index.php?option=com_content&view=article&id=50&Itemid=102
Sono molti i proprietari che reputano la normativa regionale a riguardo illegittima (forti anche dell’impugnazione da parte del Governo) e hanno deciso di non seguire le indicazioni locali. La Regione infatti costringe i proprietari che effettuano locazioni brevi ad “auto denunciarsi” come CAV dichiarando di fatto un falso. Questo in virtù del fatto che anche da un punto di vista fiscale il trattamento delle locazioni brevi e delle CAV è completamente differente. Tuttavia, come accennato precedentemente, il rischio di un contenzioso con la Regione è dietro l’angolo.
Grazie mille, chiarissimo ed esaustivo!
18 aprile 2018 18:47
Buongiorno, se il portale applica la ritenuta del 21% come faccio a detrarre le spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile? Specifico le detrazioni sono maggiori delle imposte dovute per gli altri redditi assoggettati a tassazione IRPEF (non cedolare secca).
Buonasera, il regime della cedolare secca rimane facoltativo. La ritenuta operata eventualmente dal portale (si contano sulle dita di una mano i portali che si sono adeguati) non equivale ad optare per il regime della cedolare secca. Ovviamente se decide di optare per la cedolare secca non dovrà versare altro oltre la ritenuta versata dai portali. Nel suo caso la ritenuta è a titolo d’acconto, in sede di dichiarazione dei redditi potrà optare per il regime IRPEF ordinario gidendo quindi delle detrazioni per la ristrutturazione.
Grazie molte per le delucidazioni, ma come faccio a riavere le tasse versate dal portale (TUI applica la ritenuta) in quanto non dovute? Optando per il regime IRPEF le detrazioni per la ristrutturazione sono superiori alle tasse che devo pagare, quindi non avrei dovuto pagare alcuna tassa.
Buonasera, come le ho specificato se opta per il regime ordinario IRPEF, la ritenuta del portale è da considerarsi a titolo d’acconto. TUI dovrebbe averle inviato la CU (Certificazione Unica delka ritenuta operata), in sede di dichiarazione dei redditi il suo commercialista farà gli opportuni calcoli per il regime ordinario IRPEF. Se la ritenuta del portale è superiore a quanto avrebbe dovuto pagare allora godrà di un credito con il fisco (non so se ha diritto ad un rimborso in moneta), al contrario se la ritenuta è inferiore a quanto dovuto pagherà la differenza.
Pertanto la ritenuta da parte del portale è sempre dovuta, sta a lei considerarla come acconto se opta per il regime ordinario IRPEF oppure come pagamento complessivo in caso di opzione per la cedolare secca.
Per le locazioni brevi (uso turistico) occorre l’apertura della Partita IVA e l’iscrizione al registro d’Impresa?
10 aprile 2018 18:57
Buonasera, assolutamente no poiché non si tratta di un’attività imprenditoriale. Le suggerisco la lettura del nostro articolo che raccoglie le domande frequenti dei nostri utenti:
E la visione del video tutorial dell’Agenzia delle Entrate:
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10 aprile 2018 19:09
Gentile Paolo Gasparri.
Vorrei affittare n. 2 appartamenti con locazioni brevi (uso turistico) in Puglia.
Per operare non come impresa ma come attività saltuaria è sufficiente?
– svolgere l’attività per meno di 180 giorni.
– svolgerla come attività non prevalente.
– non superare il reddito di 5.000,00 Euro annui.
– non offrire servizi turistici (cambio biancheria e lenzuola).
4 aprile 2018 19:48
Buonasera, l’unico criterio esatto è l’ultimo “non offrire servizi alla persona”. Non esiste un limite temporale di 180 giorni o il superamento di 5000€ annui. Il reddito generato dalla locazione di immobili propri è definito reddito fondiario che, normativa alla mano, non prevede il limite da lei citato.
4 aprile 2018 20:52
Grande Paolo…sempre puntuale e preciso!
Le chiedo quanto segue…
Sono un piccolo agente immobiliare che si occupa della locazione breve (uso turistico) per alcuni proprietari di immobili. Con i miei clienti stipulo un contratto di mandato con rappresentanza e in virtù di questo stipulo i contratti di affitto, incasso per loro conto e poi bonifico la quota di fitto trattenendo le commissioni pattuite.
Rilascio al conduttore una ricevuta per la sola quota di affitto ed emettto una fattura con iva al proprietario per le mie provvigioni, il quale a sua volta mi rilascia una ricevuta che attesta che gli ho girato la quota incassata per suo conto.
La norma e la circolare a quanto pare non destano dubbi: devo applicare la ritenuta e conseguentemente il proprietario scontare la cedolare secca sul totale lordo = fitto + mia provvigione.
Orbene mi chiedo, secondo lei, per evitare che il prorpietario subisca la tassazione anche sulle mie provvigioni (che in tal modo sono soggette ad una palese doppia imposizione – una volta sul proprietario e una volta in capo a me!!!!) potrei specificare nel mandato che la provvigione è a carico del conduttore e dunque emettere la fattura direttamente quest’ultimo?
In questo caso farei una unica fattua specificando:
quota locazione esente IVA € XXX
provvigioni + IVA 22%
servizi pulizia ecc + IVA 22%
Grazie anticipatamente se avrà modo e tempo.
Buonasera, se intende attribuire la sua commissione solo al conduttore, il proprietario pagherà la cedolare secca solo sull’importo dell’affitto poiché i costi di intermediazione (solitamente non detraibili dal proprietario) sarebbero esclusivamente a carico del conduttore.
Le faccio un esempio… Airbnb richiede al proprietario il 3% circa e all’ospite il 12%. In questo caso il proprietario pagherà la cedolare secca sull’importo della locazione al lordo della commissione del 3% del portale e non anche sul 12% versato dall’ospite.
Le suggerisco comunque la visione del video tutorial dell’agenzia delke entrate:
27 marzo 2018 20:28
Egregio Paolo Vi ringranzio per la pronta e puntuale risposta…penso proprio che opererò come descrittoti nella precedente, dunque addebitando l’intera provvigione in capo al conduttore…è incredibile che il fisco chieda le imposte due volte sullo stesso importo (la provvigione tassata sul proprietario e su di me)…approfitto ancora…
mi sono iscritto come operatore economico su i vari portali Booking AirB&B ecc…
A quanto capisco, ad es. booking, mi emetterà una fattura per le provvigioni che trattiene relativamente alle prenotazioni degli immobili da me inseriti (fattura esente IVA); orbene mi chiedo se è corretta la successiva fatturazione da me emessa all’ospite finale, come di seguito ve la sottopongo:
provvigioni booking 18% esente IVA € XXX
provvigioni MIE 3% + IVA 22%
TOT € XXX (=prezzo finale pubblicizzato iva inclusa)
A monte io scarico:
la fattura che booking fa a me (esente IVA),
la ricevuta rilasciata dal proprietario per il canone che gli ho girato (esente IVA),
la fattura dell’impresa di pulizia (con IVA).
In questa maniera mi farà reddito esclusivamente la mia provvigione.
Secondo Voi è corretto???
Mi sembra corretto. Le ricordo che la fattura di Booking è in reverse charge pertanto dovrà pagare l’IVA in Italia e compilare i modelli INTRASTAT. Le suggerisco comunque di verificare tutte le operazioni contabili con un buon commercialista.
30 marzo 2018 15:49
ho la possibilità di mettere in affitto e gestire una porzione separata della casa dei miei genitori.
Io risiedo assieme a loro nell’immobile ma non ho alcun diritto di proprietà.
Come posso essere in regola a livello fiscale?
Dovrebbe bastare un contratto di comodato d’uso, giusto? oneroso o gratuito? è necessario sia registrato (con conseguenti costi)?
6 marzo 2018 20:03
Buonasera, per potere intestare a lei i redditi della locazione è necessario che stipuli un contratto di comodato d’uso gratuito dell’immobile. Il recente DL 50/2017 le concede, anche in caso di comodato d’uso, di piter optare per il regime agevolato della cedolare secca. Le suggerisco inoltre di registrare il contratto di comodato.
6 marzo 2018 20:26
Scusi l’ignoranza, per la registrazione è obbligatorio rivolgersi ad un notaio?
Mi conferma che si parla di 200€ di imposta di registro più marche da bollo?
Inoltre, quali problemi può portare la non-registrazione del contratto di comodato?
6 marzo 2018 21:04
No assolutamente, non è necessario un notaio. Le confermo il costo di 200€. Maggiori informazioni qui:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/fabbricatiterreni/registrazione+contratti+di+comodato/scheda+informativa+registrazione+contratti+comodato
Le suggerisco la registrazione poiché in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate sarebbe maggiormente tutelato.
complimenti per l’esaustivo e chiaro articolo.
Volevo chiedere se la sola presenza sui portali , quali Airbnb o Booking, può configurare come attività d’impresa l’affitto di un immobile privato.Mi sembra di capire che anche su tale questione vi sia un pò di confusione e nessun documento ufficiale in merito.
19 gennaio 2018 17:17
Buonasera, la sola presenza sui portali non è elemento sufficiente ad identificare un’attività imprenditoriale. Il DL 50/2017 ha chiarito questo aspetto imponendo precisi obblighi a carico dei portali. Non a caso il DL è stato ribatezzato “tassa Airbnb”.
21 gennaio 2018 20:10
Buonasera Paolo, complimenti per la chiarezza e l’utilitá del sito. Posto che considerato il ricorso di airbnb ognuno dovrà pagare direttamente le tasse alle rispettive scadenze (senza sostituto di imposta) non mi è chiaro nel caso di locazione turistica attraverso siti tipo Booking o Airbnb se la cedolare secca si applichi sul totale “lordo” o sull’importo effettivamente percepito (ovvero già scremato delle competenze dei siti).
Da un lato mi pare di capire che la cedolare secca si debba applicare sul totale (non posso cioè dedurre nessun costo, neanche quello di intermediazione dei siti) dall’altro però significherebbe che il compenso trattenuto dai siti sarebbe soggetto a doppia imposizione (la cedolare secca del locatore e il reddito di impresa del sito).
C’è chiarezza su questo aspetto?
Buonasera Francesco, la ritenuta del 21% operata dagli intermediari e dai pirtali è calcolata sul corrispettivo lordo. Questo poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato.
18 gennaio 2018 23:14
ho tre dubbi che le vorrei sottoporre:
1) un cliente mi ha chiesto la disponbilità per tre mesi, ora, avendo io un appartamento nel lazio in cui affitto 3 stanze in locazione turistica (così come dichiarato anche al comune e alla regione oltre che per finalità istat), mi chiedevo se potevo comunque decidere di locare una di queste per un periodo maggiore ( ovviamente registrando il contratto e tutto il resto come si conviene per le locazioni di durata superiore ai 30 gg)
2) un altro cliente viene per lavoro. E’ la sua azienda che paga. Posso fare locazione turistica in questo caso? non credo dato che si tratta di lavoro. Come devo regolarmi dato che tra l’altro il cliente (la società che paga per il lavoratore) vorrebbe anche ricevuta ( e non basta credo il contratto).
3) la differenza tra locazione turistica e locazione breve mi è poco chiara, così come la possibilità, ora introdotta mi pare, di poter fornire le lenzuola e il riassetto dei locali.
Grazie per la sua consueta cortesia e precisione
19 novembre 2017 17:57
Gentile Federico, le rispondo punto per punto.
1) Certamente può locare oer tre mesi una stanza del suo immobile registrando regolarmente il contratto. Non dovrà effettuare la comunicazione tramite il portale alloggiatiWeb. Potrà optare per la cedolare secca.
2) La finalità turistica in questo caso è da escludere. Se si tratta di un periodo tra 1 mese e 18 mesi può optare per un contratto transitorio. Il contratto deve essere registrato e bisogna allegare prova della transitorietà (in questo caso anche un incarico scritto da parte dellkazienda che paga la trasferta al dipendente). Può rilasciare assieme al contratto una ricevuta non fiscale.
3) Le locazioni brevi fino a 30 giorni sono disciplinate dal DL 50/2017 e sono applicabili per motivi transitori o turistici. I redditi derivanti da questi contratti sono assoggettabili a cedolare secca se sottoscritti tra privati. Le locazioni per finalità turistiche possono suoerare i 30 giorni e se di durata superiore ai 30 giorni non sono disciplinate dal DL 50/2017 ma dal Codice Civile, dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” Anche i redditi derivanti da questi contratti sono assoggettabili a cedolare secca.
La prima fornitura di lenzuola è consentita tanto oer le locazioni turistiche quanto per le locazioni brevi. In entrambi i casi vige il divieto di erogare servizi alla persona come il cambio delle lenzuola e il riassetto dei locali durante il soggiorno degli ospiti.
20 novembre 2017 21:11
Grazie come sempre per la sua estrema gentilezza ed estrema affidabilità.
Vorrei avere un chiarimento in merito al soggetto che deve dichiarare i redditi di locazioni per affitti brevi con finalità turistiche in presenza di comodato d’uso.
Fino allo scorso anno l’Agenzia delle Entrate riconosceva come titolare dei redditi, indipendentemente da chi li percepiva, il proprietario dell’immobile, ed era quindi a carico di costui presentare regolare dichiarazione dei redditi sempre anche in presenza di un contratto di comodato.
Oggi mi pare di capire che in presenza di comodato è il comodatario che deve dichiarare le somme percepite.
Questa specifica vale dal 1 giugno 2017 o è sempre stato così….perchè altrimenti non ho capito mai niente!
13 novembre 2017 15:46
Buonasera Alessandro, dal 1 giugno 2017 il DL 50/2017, convertito con legge n. 96/2017, ha riscritto la disciplina fiscale delle locazioni brevi. Da questa data i redditi derivanti dalla locazione di immobili concessi in comodato d’uso sono imputabili al comodatario e non più al comodante. Inoltre il comodatario può beneficiare del regime agevolato della cedolare secca.
Buonasera, la circolare dell’Agenzia delle entrate stabilisce che: ” l’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR “, eppure alcuni portali (atraveo), non potendo distinguere tra Cav e LT, applicano la ritenuta anche alle Cav non imprenditoriali. Secondo lei come ci si deve comportare in tal caso al momento della dichiarazione dei redditi, visto che la cedolare secca non è un’opzione?
17 ottobre 2017 21:11
Buonasera, ha perfettamente ragione! Il nostro auspicio infatti era proprio quello che anche le CAV amatoriali rientrassero nella disciplina per evitare questo errore comprensibile da parte dei portali. Come può un portale con sede all’estero essere obbligato a conoscere le singole norme regionali o il nostro TUIR? È una pretesa di difficile comprensione. I portali infatti avrebbero potuto filtrare le strutture semplicemente dividendole tra soggetti con o senza P.IVA. È necessario inoltrare un interpello all’Agenzia delle Entrate e nel contempo contattare il portale specificando che la sua struttura non rientra nella disciplina in oggetto.
In caso di mancato adeguamento da parte del pirtale presumo che la ritenuta sia considerata a titolo di acconto come nel caso dei soggetti che in sede di dichiarazione dei redditi decidono di optare per il regime ordinario. La circolare e lo stesso DL precisano infatti che quella della cedolare secca rimane sempre una scelta opzionale.
17 ottobre 2017 21:26
salve, non capisco io affitto tramite airbnb in media sono affitti di pochi giorni dai 2 ai 10 giorni , il mio commercialista mi dice che in tal caso non è applicabile la cedolare secca in virt del fatto che sono affitti brevi e non viene né stipulato né registrato un contratto.
per cui il mio reddito che percepisco si somma al reddito normalmente tassato.
qui la domanda, come posso usufruire della cedolare secca ? devo stipulare sempre un contratto e soprattutto va registrato?
5 ottobre 2017 15:34
Le suggerisco di cambiare commercialista…. gli affitti brevi sono disciplinati dall’articolo 4 del DL 50/2017 che prevede l’applicazione della cedolare secca per le locazioni brevi anche in caso di subaffitto o di possesso a titolo di comodato d’uso. La cedolare secca per gli affitti brevi è comunque prevista dal 2011 proprio per i contratti non soggetti a registrazione, in particolare dalla circolare 26/E del 2011 (si veda paragrafo 2.2):
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/79052d8047115142a7fbbf3e920074ed/circ+26e+del+1+giugno+2011.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=79052d8047115142a7fbbf3e920074ed
Ovviamente presupposto per la cedolare secca è la locazione tra privati fuori dall’esercizio d’impresa.
pancrazio valastro
Buon Pomeriggio, per chi gestisce un appartamento come locazione turistica con soggiorni inferiori ai 30 gg ha l’obbligo di stipulare un contrattino con gli ospiti e rilasciare ricevuta? non è sufficiente l’accordo pattuito tramite il portale AIRBNB? Grazie
Buonasera, no non è sufficiente la documentazione rilasciata dal portale perché priva di alcuni dati fondamentali come il codice fiscale e i documenti dei contraenti. La forma scritta del contratto, pur non essendo necessaria la registrazione se di durata inferiore a 30 giorni, è sempre obbligatoria. Inoltre le suggerisco di specificare nel contratto che l’immobile viene concesso in locazione ai sensi dell’articolo 4 del DL 50/2017.
Il rilascio della ricevuta NON fiscale è obbligatorio se richiesto dall’ospite. L’importo da inserire nel contratto e sulla ricevuta è al lordo delle commissioni del portale poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato.
7 settembre 2017 11:40
Cosa succede se il contratto è di 35 giorni e l’immobile è detenuto dal locatore in comodato d’uso? Essendoci l’obbligo di registrazione lo si può sempre registrare in regime di cedolare secca o il compenso va imputato a redditi diversi?
1 settembre 2017 12:14
Locazione turistica superiore ai 30 giorni: cosa fare?
Trattandosi di un soggiorno superiore a 30 giorni vige l’obbligo di registrazione del contratto che solleva il proprietario dall’obbligo di comunicare le presenze all’Autorità di PS. Tuttavia, in caso di locazione a stranieri non europei, quindi extracomunitari, o apolidi, tutte le volte che il soggiorno assume carattere abitativo, cioè superiore a 30 giorni, vige l’obbligo di effettuare la cessione di fabbricato presso le Autorità Locali di PS del Comune competente territorialmente (Polizia Municipale). Per la registrazione del contratto in forma cartacea è necessario compilare il modello RLI che si scarica da questo link assieme alle istruzioni di compilazione:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/registrare/registrazione+contratti+beni+immobili/contratto+di+locazione+07+2013/modello_istruzioni+regime+ordinario
Il modello RLI deve essere redatto in duplice copia con allegata copia del contratto di locazione ad uso abitativo per finalità turistiche. È necessario il Codice Fiscale dei due contraenti. Nell’ipotesi in cui il conduttore sia cittadino straniero, sprovvisto quindi di codice fiscale, sarà necessario richiedere all’Agenzia delle Entrate il rilascio di un codice fiscale temporaneo. Il proprietario può richiedere il rilascio del codice fiscale per un soggetto terzo indicando nel modello della richiesta il codice 17 in base al DPR 605 art. 6, comma 2. L’imposta di registro è pari al 2% del canone e comunque mai inferiore a 67€. L’imposta di registro si paga attraverso il modello F24 Elide, presso qualsiasi sportello bancario. Nel campo “Tipo” deve essere indicata la lettera “F” e nella sezione “Codice tributo” è necessario indicare “1500”.
Il proprietario che intende optare per il regime della cedolare secca dovrà segnalarlo nel modello RLI alla Sezione II e inserire apposita dicitura nel contratto nel quale si esprime la facoltà di optare per tale regime:
“La parte locatrice dichiara di esercitare l’opzione per il sistema denominato “cedolare secca” introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 restando pertanto esonerata dall’obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall’obbligo di corrispondere l’imposta di registro e di bollo. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al presente contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non potrà inoltre essere applicata, negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.”
In tal caso il proprietario all’atto della registrazione pagherà direttamente il 21% e non l’imposta di registro. Se il proprietario decide di non optare per il regime della cedolare secca avrà comunque il diritto per i restanti canoni di locazione maturati durante l’anno di optare per tale regime.
Il nuovo DL 50/2017 permette a chi concede in sublocazione un immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni di optare per la cedolare secca. Stessa concessione per chi concede in locazione un immobile ricevuto in comodato d’uso per periodi inferiori a 30 giorni. Nel suo caso, trattandosi di una locazione di 35 giorni di un immobile in comodato d’uso non ritengo sia possibile optare per la cedolare secca.
1 settembre 2017 15:39
C’è un modo per sapere con certezza se sia possibile o meno optare per la cedolare secca quando la locazione turistica supera i 30 giorni ?
Quindi nell’ipotesi in cui sotto 30 giorni si possa optare e sopra no, in fase di dichiarazione dei redditi quelli scaturiti per locazioni sopra i 30 giorni andrebbero a redditi diversi e gli altri sotto i 30 giorni a redditi fondiari?
Buonasera, probabilmente mi sono spiegato male io. Chi effettua locazione turistica in un immobile di proprietà può optare per la cedolare secca a prescindere dalla durata della locazione. Tali redditi sono definiti redditi fondiari.
Chi effettua locazione turistica sublocando un immobile o locando un immobile ricevuto in comodato d’uso genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.
Prima della pubblicazione del DL solo i redditi fondiari erano assoggettabili a cedolare secca.
1 settembre 2017 17:53
Continuo a vedere titoloni sulla “tassa airbnb”. Ma in tutto questo airbnb dovrebbe iniziare a fare da sostituto d’imposta dal prossimo lunedì 17 luglio. In realtà ad oggi airbnb tace: perchè per fare realmente quello che chiede l’agenzia delle entrate, come minimo avrebbero dovuto farci compilare moduli aggiuntivi per svariate ragioni. Invece nulla.
Mi viene da pensare: ad oggi è airbnb a dover fare da sostituto d’imposta. Ma se il portale non lo fa, cosa succederà nella prossima dichiarazione dei redditi? Voglio dire, a questo punto il proprietario che affitta la casa potrebbe anche non pagare un bel niente: la responsabilità non sarebbe sua. Mi sbaglio?
14 luglio 2017 07:29
Buonasera l’obbligo della comunicazione e dell’applicazione della ritenuta è a carico dell’intermediario. Se questo non opera in tal senso per lei rimangono in vigore le solite scadenze e cioè la classica dichiarazione dei redditi con opzione per la cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito il codice tributo per la compilazione del modello F24 e Airbnb dovrà necessariamente adeguarsi per non incorrere in pesanti sanzioni.
16 luglio 2017 23:12
Buonasera Paolo, ad ogni modo è notizia di oggi: airbnb ha ufficialmente comunicato che non pagherà gli importi dovuti, tantomeno trattenendoli dalle somme girate agli host.
Conosco bene il meccanismo della ritenuta d’acconto, avendo avuto p.iva con il regime dei minimi. Ho letto addirittura di sentenze allucinanti dove il professionista, pur avendo ricevuto il compenso al netto della ritenuta, è stato condannato a pagarla al posto del committente che non l’aveva versata al fisco. Che è puro delirio.
Qui si crea una situazione ancora più confusa. Viene fatta una legge in base alla quale è l’intermediario a dover fare da sostituto d’imposta. Solo che l’intermediario (airbnb) non sarà multabile non avendo sede in fiscale in Italia. E poi cosa vorrebbe fare l’agenzia delle entrate? Rivalersi sul locatore e chiedere anche la multa più le ritenute non versate all’intermediario?
Oppure dovrebbe rivalersi sul locatore nel momento in cui non fosse in grado di ricevere le ritenute da airbnb? Perchè dovrei pagare io al posto di airbnb? Magari tra 1 anno raggiunge un accordo con l’ADE e versa una cifra forfettaria…Se nel frattempo pago anche io, quante tasse vengono realmente versate? Tutto questo senza considerare che l’ADE probabilmente non può sapere quanti soldi Airbnb gira agli host italiani: quindi quante ritenute si deve attendere?
Ad ogni modo, l’aspetto più interessante della vicenda mi sembra il seguente: se l’agenzia delle entrate non riesce ad ottenere le ritenute da airbnb e a quel punto si rivale sull’host, l’host paga la ritenuta dovuta al 21% senza sanzioni, oppure si rischiano maggiorazioni e/o grattacapi penali? Perchè se non ci sono sanzioni, a quel punto conviene non pagare.
Io ho sempre pagato tutto il dovuto, del resto parliamo di bonifici sul conto corrente. Ma in tutto questo l’obiettivo dell’ADE non potrebbe essere, come spesso accade con i grandi colossi, tentare di incassare una multa concordata? Che non sarà mai l’importo che l’ADE vorrebbe, ma sempre di più di quello che magari la gente dichiara. Per questo dico, ora come ora converrebbe forse non pagare più nulla di quello che arriva con airbnb. Sempre ovviamente che non ci siano conseguenze importanti in caso di accertamento fiscale.
Insomma, alla fine siamo arrivati alla pura fantascienza…
17 luglio 2017 00:42
Buongiorno, l’obbligo di pagare entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata la ritenuta è solo in capo all’intermediario. Lei dovrà comunque paghere le tasse se l’intermediario non assolve il suo dovere ma secondo le normali scadenze. Non rischia sanzioni o penali.
Grazie Paolo per le sue risposte. Di sicuro abbiamo tempo per capire. Ad ogni modo mi sembra si sia creata una situazione singolare.
Chiacchierando con il commercialista (che non è comunque ferrato in questo genere di cose) si discuteva del fatto che nella prossima dichiarazione dei redditi verrà creato un campo da compilare relativo alla ritenuta d’acconto (come il regime agevolato). Da giugno ad ora airbnb ha sempre girato gli importi senza effettuare la ritenuta d’acconto. Pertanto il campo in oggetto avrà un valore uguale a zero.
Oggi c’era un articolo in cui veniva spiegato come dalla metà di questo mese l’ADE applicherà le sanzioni ad Airbnb e altri intermediari se non provvederanno al versamento della ritenuta d’acconto.
Pertanto Airbnb, senza entrare nel merito della effettiva perseguibilità, verrà multata dal fisco italiano per gli importi non versati più le sanzioni.
E qui mi ricollego al discorso che avevamo affrontato in precedenza: per quale principio se Airbnb non versa la ritenuta d’acconto dovrò farlo io al suo posto il prossimo anno? Ipotizzando questo scenario il fisco italiano prenderebbe il 21% da me e simultaneamente multerebbe Airbnb dello stesso importo più le sanzioni. E questo non mi sembra abbia senso.
Mi perdo qualcosa in questo ragionamento?
13 ottobre 2017 17:09
Buonasera Guido, se i portali che utilizza hanno deciso di non adeguarsi alla normativa lei potrà comunque optare per il regime della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi il prossimo anno. Airbnb ha fatto ricorso al TAR del Lazio e dubito che decida di adeguarsi alla normativa esattamente come Booking. L’ADE multerà queste piattaforme ma è da valutare quanto queste siano effettivamente perseguibili. Per i proprietari cambia veramente poco, senza sostituti d’imposta spetterà a lei optare per il regime agevolato come è stato finora.
Può darmi un riferimento in merito? Voglio dire, se spetta all’intermediario versare la ritenuta e questo non si adegua, perchè lo devo fare io?
13 ottobre 2017 19:47
Lei non deve versare alcuna ritenuta, spetta agli intermediari versare la ritenuta in qualità di sostituti d’imposta. Se l’intermediario non versa la ritenuta è un problema solo dell’intermediario e lei dovrà semplicemente optare per il regime della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi, se intende aderire al regime della cedolare secca.
Paolo continuo a non capire. So bene come funziona il sostituto d’imposta perchè ho fatturato parecchio in quel modo.
Faccio l’esempio classico: emetto fattura al cliente sottraendo la ritenuta d’acconto. Il cliente è tenuto a pagarla, mandandomi la certificazione del pagamento. A quel punto in dichiarazione indicherò i miei ricavi e l’ammontare delle ritenute. Non mi è mai capitato che il cliente non pagasse la ritenuta, ma immagino possa accadere. In quel caso però la mia retribuzione è già al netto della stessa.
Veniamo al caso in oggetto. Airbnb dovrebbe trattenere la ritenuta d’acconto. Io non posso non ricevere l’importo da airbnb stornato della ritenuta d’acconto. Quindi in sede di dichiarazione indicherò gli importi percepiti per la locazione turistica e al quadro per le ritenute d’acconto indicherò zero perchè l’intermediario non ha fatto quanto avrebbe dovuto.
Perchè dunque dovrei aderire io successivamente al regime della cedolare secca se l’intermediario non versa la ritenuta d’acconto? Se l’intermediario, ad esempio, pagasse successivamente gli importi dovuti più la sanzione ed io aderissi alla cedolare secca, andremmo a pagare le tasse in due, più le sanzioni.
Per inciso, il commercialista opterebbe per indicare i ricavi, mettere zero al quadro ritenute e non versare nulla. Però sono certo che non ha avuto modo di guardarsi ancora la normativa, essendo nuova.
La legge prevede esplicitamente che al mancato versamento della ritenuta da parte dell’intermediario debba provvedere il proprietario mediante cedolare secca?
Mi scuso per l’insistenza, però mi sembra un punto importante da chiarire. Tralasciando il fatto che ho sempre usato il regime irpef per via dei bonus sulla ristrutturazione, che con la cedolare perderei…
13 ottobre 2017 22:14
La ritenuta non è altro che un anticipo trattenuto all’origine sulle tasse che il proprietario deve pagare. In assenza di un sostituto d’imposta spetta a lei pagare le tasse in sede di dichiarazione dei redditi. Il regime della cedolare secca rimane un regime opzionale pertanto in sede di dichiarazione dei redditi se decidesse di optare per il regime IRPEF ordinario, la ritenuta è da intendersi come acconto.
Pertanto il giorno in cui i portali faranno da sostituti d’imposta tratterranno e verseranno al fisco il 21% dell’importo lordo della locazione. In questo caso in sede di dichiarazione dei redditi lei avrà due opzioni. La prima è confermare la sua volontà di aderire alla cedolare secca senza altro versare al fisco, e la seconda opzione è quella invece di optare per il regime ordinario IRPEF e in tal caso il 21% trattenuto e versato dai sostituti d’imposta sarà considerato a titolo di acconto.
Fino a quando i portali non faranno da sostituti d’imposta lei dovrà semplicemente continuare a dichiarare gli incassi delle locazioni e decidere se aderire o non aderire al regime della cedolare secca.
Lei afferma che non le è mai capitato che un cliente si rifiutasse di pagare la ritenuta d’acconto ma in questo caso parliamo di soggetti senza una stabile organizzazione in Italia che per divenire sostituti d’imposta dovrebbero nominare un rappresentante fiscale nel nostro paese.
Le piattaforme che non si adegueranno subiranno una sanzione in base all’art. 14 del D.lgs. n. 471 del1997, ovvero pari al 20% delle somme non trattenute.
In poche parole i portali dovrebbero pagare le tasse per conto del proprietario trattenendo all’origine l’importo. Se non lo fanno spetta al proprietario pagare le tasse.
Se lei dichiara gli importi, indica zero nel campo delle ritenute e non versa nulla, per lei si configura evasione fiscale e per il portale una sanzione in base all’art. 14 del D.lgs. n. 471 del1997.
14 ottobre 2017 00:21
sto cercando da un po’ di chiarire la questione fiscale relativa ai comodatari; ad una prima lettura del testo infatti avevo inteso che, con la nuova legislazione, il reddito derivante da un affitto stipulato dal comodatario ricade ora nella sua dichiarazione dei redditi.
Ho trovato però in rete pareri contrari, e rileggendo mi sembra coerente anche l’interpretazione opposta; in effetti il comma 3 può intendere anche semplicemente che ora il proprietario-comodante (e solo lui) può optare per la cedolare secca anche per contratti conclusi dal comodatario. Volevo chiederle la gentilezza di un suo parere in proposito.
29 giugno 2017 21:03
Buonasera Silvio, il decreto a mio parere è piuttosto chiaro e concede la possibilità al comodatario di “intestarsi” i redditi della locazione e di assoggettarli a cedolare secca.
“dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi”.
30 giugno 2017 02:45
Ok, grazie mille; sono rimasto perplesso perché il comma recita:
“LE DISPOSIZIONI DEL COMMA 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario”.
In questo senso la novità potrebbe riguardare solo l’applicazione della cedolare secca del comma 2: mentre prima i redditi da sublocazione (dichiarati dal sublocatore) e da locazione conclusa dal comodatario (dichiarati dal proprietario), ricadendo nei redditi diversi, non erano assoggettabili a cedolare secca, ora lo sono, pur continuando a ricadere nei redditi diversi e lasciando immutata la questione di chi debba dichiararli. In questo senso non ci sarebbe neanche contrasto con il regolamento del 2008.
Io in realtà faccio il tifo per l’interpretazione contraria, visto che sono un comodatario che vorrebbe dichiarare questi redditi: dall’anno scorso affitto con locazioni turistiche un appartamento di proprietà di mia madre, in cui sono residente. Non c’è un contratto scritto di comodato. Se questa interpretazione è esatta, secondo lei posso dichiarare i redditi anche se il comodato è di natura informale / verbale? E nel caso, la regola si applicherebbe anche ai contratti conclusi precedentemente all’entrata in vigore della legge, ovvero posso dichiarare io stesso questi redditi già nella dichiarazione di quest’anno?
Ci sarebbe un altro problema: i contratti finora sono stati intestati a mia madre. Deve quindi metterli comunque lei in dichiarazione, o l’importante è che vengano dichiarati da qualcuno, proprietario o comodatario che sia?
Grazie mille e mi scusi per le troppe domande!
La legge è formalmente in vigore dal 1 giugno e non è retroattiva. Pertanto al momento le suggerisco di intestare i redditi a sua madre per l’anno 2016.
3 luglio 2017 13:26
Buonasera . In questi casi il comodato puo essere solo verbale o bisogna registrarlo? Grazie
Consiglio sempre di registrarlo per evitare contenziosi e contestazioni.
12 luglio 2017 23:00
Ieri in provincia di Ragusa c’è stato un evento organizzato per i proprietari di B& B, Case Vacanze, Affittacamere e Locazioni Turistiche.
Erano presenti il Comando della GdF di Modica e Ragusa, un dirigente dell’Agenzia delle Entrate ed una commercialista.
Tra le tante cose uscite fuori (che io personalmente ritengo più o meno corrette) è stato chiaro che:
1) La GdF considera indice di imprenditorialità la presenza di un sito web per un appartamento in Locazione;
2) La GdF considera indice di imprenditorialità la presenza sui portali quali AirBnB o Booking o TripAdvisor;
3) La GdF NON considera indice di imprenditorialità la presenza sui portali quali Subito.it poichè questo a differenza degli altri mette in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (quindi il D.L. 50 va bene)
4) La GdF considera indice di imprenditorialità il fatto che il soggetto abbia questo unico reddito.
Tra le varie cose il Comandante della GdF dice esplicitamente che non esiste il concetto di Locazione Turistica, ma solo Locazione Pura. E li siamo saltati tutti dalla sedia.
OCCORRE UNA ASSOCIAZIONE / AVVOCATO CHE PRENDA PER MANO LA SITUAZIONE!
Rimango senza parole… Il DL 50/2017 è stato ribattezzato “manovrina Airbnb” proprio perché cerca di dare un regime fiscale preciso a chi effettua locazione turistica su portali come Airbnb ecc… non sta a me contraddire un Comandante della GdF ma piuttosto le numerose sentenze, il nostro Codice Civile e il Decreto appena varato che sta per essere approvato dal Senato. Le suggerisco di prendere contatto con Pro.Loca.Tur, associazione che difende i diritti di chi effettua locazione turistica. Conosco il Presidente e sono seri e molto attivi.
10 giugno 2017 02:09
Allucinante! Nel 2017 dovrebbero aver elevato la tassazione sulle rendite finanziarie al 26%. Prima era sempre stato il 20%. Per la serie che io potrei stare tutto il giorno a gestire i miei risparmi (già tassati!), guadagnare un sacco di soldi se sono bravo e non sarebbe un’attività imprenditoriale!!!
Sulle case addirittura ci sarebbe un limite, pur non offrendo alcun servizio dopo 3 abitazioni ci vuole la partita iva!
Quindi se io ho mezzo milione di euro in risparmi e li investo in borsa non faccio impresa anche se non ho altre entrate. Se invece quei soldi li uso per comprare un’unica casa non di lusso che affitto senza servizi, allora sarei un imprenditore non avendo altre entrate?
Dovremmo parlare di cose razionali: dov’è la logica in tutto questo?
Farebbero prima a dire: tra imposte indirette e dirette vogliamo il 50% dei tuoi soldi!
Per curiosità, quando parlavano di presenza su portali, intendevano tutti e 3 o anche soltanto airbnb che notoriamente propone abitazioni private?
Anche il fatto dell’unico reddito non lo capisco. Se ho 10 appartamenti e li affitto 4+4 posso vivere di rendita. Se ho un’unica casa che affitto con locazione turistica e, per n motivi, non ho altre entrate allora sono imprenditore…anche se magari prendo molto meno di chi ha 10 appartamenti…
Scusate lo sfogo, ma dopo aver letto sono pure io caduto dalla sedia!
Lei ha perfettamente ragione. Purtroppo questa normativa è frutto di una pessima campagna mediatica che ha etichettato tutti i proprietari come evasori fiscali e soprattutto delle pressioni di associazioni di categoria che rappresentano gli albergatori. Da una parte esiste la necessità di tutelare il settore alberghiero ma non per questo deve essere leso il diritto di proprietà. Non ha molto senso questa normativa e mi auguro che il Ministero dell’Economia non emani un Decreto che limiti i diritti dei proprietari imponendo limiti oltre i quali si diventa necessariamente imprenditori. Se l’unico scopo fosse stato quello di impedire l’evasione fiscale non avremmo avuto problemi ad accogliere la cedolare secca esercitata dai portali all’origine, ma l’obiettivo di questa normativa credo ormai sua chiaro a tutti… tutelare ad ogni costo il potente e influente comparto alberghiero.
Buongiorno Paolo e le agenzie ? la nostra agenzia e’ stata una delle prime sul territorio nazionale ad occuparsi solo di affitti brevi , funziona piu’ o meno cosi : il proprietario ci affida l’ immobile si rilassa e incassa , al resto pensiamo tutto noi dalle pratiche burocratiche , dalla riscossione dei pagamenti , comunicazione al servizio allogiati , check in , check out , pulizie , fornitura biancheria , comunicazione dei flussi , riscossione e pagamento delle tasse di soggiorno etc , In cambio il proprietario ci lascia trattenere una congrua percentuale . Secondo il decreto dovremo agire noi da sostituto d imposta ? e se anche noi usiamo tra gli altri portali che gestiscono i pagamenti chi si occupera’ della trattenuta ? c’e’ il rischio che le agenzie di property manager vengano tassate due volte ? se trattengo gia’ da oggi il 21 % devo farlo sulla percentuale che liquidiamo al proprietario o sull intero importo ? Se tassano l’ intero importo cio’ che rimane della nostra commissione puo’ essere considerato acconto irpef ? A che titolo e con quali codici possiamo trattenere e versare il cosidetto 21 % ? a oggi rischiamo una denuncia di appropriazione indebita da parte dei proprietari ? La ringrazio per le risposte che saprà fornirmi e la saluto calorosamente .
Carlo Desenzanoloftsrl
6 giugno 2017 09:45
Gentile Carlo, trattandosi evidentemente di un’agenzia immobiliare, la sua agenzia rientra tra i soggetti obbligati alla comunicazione dei dati e a svolgere il ruolo di sostituto d’imposta. L’agenzia delle Entrate deve tuttavia ancora chiarire come evitare la doppia imposizione nel caso in cui agenzie come la sua utilizzino portali che dovrebbero svolgere il ruolo di sostituti d’imposta. Il 21% si paga sempre sul lordo e mai sul netto poiché le spese di intermediazione sono un costo a carico del proprietario non detraibili. Ancora non sono stati pubblicati i codici tributo infatti Airbnb al momento ha dichiarato di non pitersi adeguare alla normativa. Bisognerà attendere i chiarimenti dell’agenzia delle Entrate.
6 giugno 2017 14:54
vorrei proporle la mia situazione
sto affittando tramite airbnb 2 monolocali,che danno circa un reddito lordo di 15000 euro
ormai stanno passando il mio reddito (sono un artigiano,con le classiche problematiche di lavoro,quindi con fatturato in discesa)
avrei vantaggio inserire i redditi dei monolocali nella partita iva?
si riescono a detrarre i costi?
grazie e mi scusi,se non mi sono spiegato bene
3 giugno 2017 15:01
Buonasera Stefano, lei può detrarre senza P.IVA i costi delle utenze ed eventualmente del condominio in proporzione ai giorni effettivamente locati. Inoltre può assoggettare i redditi fondiari derivanti dalla locazione a cedolare secca con aliquota al 21%. Presumo quindi non ci sia alcuna convenienza ad inserire tali redditi tra i redditi d’impresa ma non conoscendo il suo profilo fiscale completo si tratta solo di una mia personale deduzione.
Salve Avv. Gasparri, quindi se ho capito bene è possibile detrarre i costi delle utenze in una lozazione turistica ma a tal proposito ho 2 domande:
1) Posso detrarle sia se scelgo la cedolare secca sia irpef?
2) Dovrei inserire e quantificare in maniera forfettaria gìà nel contratto di locazione le spese delle utenze, giusto? ma come faccio a quantificarle a priori se non so quanti locherò il mio immobile?
Buonasera, la cedolare secca si applica sull’importo della locazione e non vorrei fornirle una indicazione sbagliata ma in entrambi i casi le utenze sono detraibili. Nel contratto non deve quantificare le spese delle utenze ma semplicemente indicare che sono incluse nel canone di locazione. L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone.
20 luglio 2017 17:29
Si parla del diavolo e ne spuntano le corna. Ho avuto modo di leggere il regolamento di recentissima approvazione della regione lazio. Mi permetto di sottoporle una piccola sintesi del nuovo testo al fine di verificare con lei che mi siano chiare le novità ma anche a beneficio degli altri utenti di questo sito.
Le “LT” sono denominate nel nuovo regolamento “alloggi per uso turistico” dall’art. 1 co. 2 lett. c).
La disciplina degli alloggi ad uso turistico (ex LT) è contenuta
A) nell’art. 1 co. 4-5 (attribuzione di un codice identificativo da utilizzare in ogni comunicazione con la precisazione che entro 90gg. saranno note le modalità di utilizzo del predetto codice)
B) nell’art. 2 co. 3 (rilevazione statistica dei flussi turistici)
C) nell’art. 12bis
co. 1 (non è possibile offrire servizi accessori o turistici ulteriori “rispetto a quando già in uso nell’abitazione”)
co. 2 massimo due appartamenti e pernottamenti anche per un solo giorno.
co. 3 (rispetto dei requisiti per le civili abitazioni e senza necessità di modifica della destinazione, agibilità)
co. 4 (comunicazione alloggiati)
co. 5 (possibilità di avvalersi di servizi di promo-commercializzazione)
Le novità sono: 1) la precisazione indiretta circa la fornitura di lenzuola, teli e altre arredi già in uso. Il che permette di ritenere superata la famosa questione; 2) l’estensione dell’obbligo circa gli adempimenti istat; 3) il limite massimo di due appartamenti; 4) la precisazione in ordine alla necessità che sia presente cucina o angolo cottura
Ciò che è ribadito è: 1) la non necessita di una scia; 2) la sussistenza di requisiti di agibilità (dunque non garage/depositi improvvisati a case come si è letto in passato); 3) la connaturale natura occasionale e non imprenditoriale (con evidente rinvio alla normativa che verrà).
I dubbi, quindi rimangono i seguenti:
1. TASSA DI SOGGIORNO. La normativa regionale attualmente in vigore non prevede il pagamento della tassa anche per le LT. Il decreto di recente approvazione, dal canto suo, apre solo alla “possibilità” per la regione di prevedere l’estensione dell’ambito applicativo della tassa di soggiorno. Se ne dovrebbe concludere che perché sia effettivamente introdotto l’obbligo della tassa di soggiorno per le LT occorra una espressa previsione da parte della normativa regionale che attualmente manca.
2. ISTAT. Quali adempimenti per l’iscrizione al sito e la relativa comunicazione?
Mi sembra una sintesi corretta. Per l’iscrizione al sito per la comunicazione dei flussi è necessario richiedere informazioni all’Ente competente. Purtroppo le normative appena varate hanno bisogno sempre di ulteriori chiarimenti e correttivi.
1 giugno 2017 17:28
Il dramma è che, ad eccezione del codice identificativo, sono tutti adempimenti immediatamente operativi. L’art. 20, come novellato, afferma, infatti, che “Il presente regolamento entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio”.
1 giugno 2017 18:29
Salve, vorrei sollevare un quesito che mi crea qualche dubbio. Un alloggio per uso turistico deve avere natura occasionale e non imprenditoriale per il nuovo regolamento extralberghiero Lazio (quindi solo nel Lazio suppongo). Secondo il dl 50 (decreto nazionale con forza di legge prioritaria rispetto a un regolamento regionale) entro 90 giorni, “su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze possono essere definiti i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale”. Ora, nel caso in cui venga stabilito che si presume imprenditore un locatore che affitta il proprio immobile per più di X giorni l’anno, tale locatore sarà considerato un imprenditore per il DL 50 e nello stesso momento nel Lazio non potrà più locare in base al’art. 12bis comma 1 del regolamento proprio perchè imprenditore! Cosa succede? Per il DL 50 si è obbligati ad aprire P.Iva ma per il regolamento nel Lazio se si apre P.Iva non si può locare…
Altro quesito più semplice (suppongo) sempre in relazione al nuovo regolamento nel Lazio per gli Alloggi per uso turistico. Successivamente al regolamento n.8 del 2015, tramite una nota esplicativa era stato indicato il divieto agli “alloggi privati locati per fini turistici” di utilizzare denominazioni di fantasia per il proprio appartamento. Nel nuovo regolamento mi sembra di non aver letto nulla a riguardo.
Buongiorno Simone, nonostante dubbie interpretazioni il DL 50/2017 è quantomeno riuscito a chiarire che la locazione turistica, come tutti gli altri tipi di locazione, è di esclusiva competenza statale. Pertanto non spetta alle Regioni decidere quando e come un locatore deve essere considerato imprenditore o meno. Alle Regioni e Comuni spetta il compito di deliberare per la riscossione dell’imposta di soggiorno. Il mio suggerimento per il momento è quello di seguire la normativa regionale relativamente alla comunicazione iniziale ma di ignorare i criteri con i quali viene impista la gestione professionale in attesa dell’eventuale decreto ministeriale.
Le confermo che nel nuovo regolamento non ci sono indicazioni o limiti particolari riguardo la denominazione, resta tuttavia il divieto di utilizzare diciture che possano ricondurre a precise tipologie di strutture ricettive come Case Vacanze, Affitacamere, Holiday House ecc…
Buonasera, la circostanza che il decreto nella attuale formulazione “permetta agli enti che hanno facoltà di applicare l’imposta di soggiorno di istituirla o rimodularla” permette secondo lei di ritenere che per il periodo che va dal primo giugno a quando acquisterà efficacia il regolamento della regione lazio in corso di approvazione le LT ancora non debbano considerarsi soggette all’obbligo di versamento? Grazie.
31 maggio 2017 19:21
Buonasera, il Decreto Legge ha priorità sulle norme regionali pertanto anche la locazione turistica sarà soggetta alla riscossione dell’imposta di soggiorno.
1 giugno 2017 00:10
Si, concordo con lei ma se non ricordo male la normativa regionale attualmente in vigore non prevede il pagamento della tassa anche per le locazioni turistiche. Se, dunque, il decreto apre alla solo possibilità per la regione di prevedere l’estensione dell’ambito applicativo della tassa di soggiornio non dovrebbe comunque essere necessaria una espressa previsione da parte della regione in merito?
1 giugno 2017 12:18
Ha assolutamente ragione, la Regione Lazio al momento non prevede la riscossione dell’imposta di soggiorno e il Decreto non impone su territorio nazionale che venga riscossa pertanto al momento non è applicabile tale imposta.
buongiorno il decreto è gia convertito in legge? in tal caso da quando i portali online applicheranno la % e invieranno certificazione a fini fiscali?
Buonasera, ancora no. La V Commissione sta ancora analizzando i 94 emendamenti rimasti ancora in piedi. Probabilmente non si saprà nulla fino al 23 giugno.
Salve Paolo, in pratica la differenza in termini di adempimenti dal 1 giugno quale e’ per che affitta una locazione turistica?
25 maggio 2017 10:41
Buonasera Marina, per i proprietari cambia poco. Semplicemente gli importi della locazione saranno tassati all’origine dai portali di intermediazione in qualità di sostituti d’imposta. Quindi i portali tratterranno il 21% e lo verseranno all’Agenzia delle Entrate inviando a lei apposita certificazione.
Grazie Paolo sempre gentilissimo e superprofessionale
28 maggio 2017 08:38
Buongiorno e complimenti per l’articolo, davvero chiaro e ben fatto.
Personalmente vorrei evidenziare e chiedere un vostro parere in merito al comma 3 riguardo l’attuazione del 21% sui “corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione” e se non erro anche sui corrispettivi lordi di CAV non imprenditoriali. Quindi domando, come è possibile che venga tassato il ricavo lordo invece del guadagno? Non si violano alcuni principi fondamentali secondo cui l’imponibile fiscale dovrebbe essere calcolato al netto dei costi? In questo modo una CAV non imprenditoriale non potrà scalare i costi di affitto, delle bollete, delle commissioni delle varie Olta, dell’assicurazione RC e quanto altro e quindi la tassazione reale non sarebbe affatto del 21% ma ben oltre il 50% se rapportata al misero guadagno che rimarrà ai gestori non imprenditori! Questa non mi sembra assolutamente una misura contro l’evasione fiscale ma il voler eliminare una categoria, quella delle CAV e delle Locazioni Turistiche, che ha portato un pò di lavoro in Italia in un periodo di profonda crisi e di altissima disoccupazione (soprattutto giovanile)! Personalmente mi sembra evidente che le varie CAV, B&B e LT siano state prima presa d’assalto dalle normative regionali ed ora attaccate sotto l’aspetto fiscale.
Sarei lieto di avere il vostro parere in merito e in particolar modo sulla “legalità” di essere tassati sul ricavo lordo anzichè sul guadagno.
12 maggio 2017 10:09
Buongiorno Simone, anche ora in dichiarazione dei redditi bisogna dichiarare le entrate al lordo delle commissioni dei siti poiché i costi di intermediazione non sono detraibili come privato. Potrà certamente detrarre le utenze in sede di dichiarazione dei redditi poiché il 21% le verrà trattenuto solo a titolo di acconto, salvo poi versare o dedurre la parte che le spetta. Si tratta di un anticipo di tasse ed è comunque opzionale l’adesione al regime della cedolare secca. Quindi le verrà trattenuto un 21%, poi in sede di dichiarazione dei redditi potrà detrarre ciò che le spetta oppure optare per l’IRPEF ordinaria. Le ricordo comunque che il decreto legge deve ancora essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni.
La ringrazio per la pronta risposta e per il chiarimento. In questo caso, in sede di dichiarazione dei redditi e magari anche optando per l’IRPEF ordinaria, una CAV e/o una LT in sublocazione potranno detrarre costi come affitto, bollette (elettricità, gas, adsl, …) spese condominiali e assicurazione?
Sono consapevole della grande ma sottile differenza tra CAV e LT a livello amministrativo ma temo di non aver ancora ben chiara tale differenza sotto l’aspetto fiscale.
La ringrazio per il tempo che dedica a questi temi.
Gentile Simone, a prescindere dal decreto legge, chi gestisce una CAV amatoriale o una sublocazione a fini turistici da un punto di vista fiscale genera “redditi diversi”. Il TUIR (Testo Unico Imposta sui Redditi) prevede che per i redditi diversi possano essere detratte le spese specificamente sostenute per la produzione di tali redditi. Quindi in entrambi i casi potrà detrarre utenze, affitto, spese condominiali, ecc… Le spese relative all’assicurazione sulla casa purtroppo non sono detraibili.
Per rispondere alla sua ultima domanda, la differenza tra CAV amatoriale e Locazione Turistica da un punto di vista fiscale è netta. Nel caso in cui si conceda in locazione l’immobile di proprietà (quindi non in sublocazione) i redditi generati sono definiti redditi fondiari mentre nel caso di gestione amatoriale di una CAV i redditi generati sono definiti redditi diversi. Se la locazione turistica viene effettuata tramite sublocazione invece genera redditi diversi come per la CAV amatoriale.
12 maggio 2017 13:24
Marco Brat
leggendo il testo in effetti il pensiero che veniva alla mente era proprio questo, evidenziato poi nel suo articolo:
“Consideriamo pertanto pressoché impossibile costringere colossi del calibro di Airbnb e Booking con sede all’estero ad adeguarsi a questo farraginoso meccanismo ideato a seguito di pressioni effettuate da associazioni di categoria (…)”.
Come faranno a esigere una cosa del genere? Sembrerebbe quasi che l’obiettivo non dichiarato sia quello, data l’impossibilità di una attuazione pratica, di godere piuttosto delle sanzioni per le mancate comunicazioni di cui si parla nel comma 4, con il conseguente obiettivo di ‘colpire’ i portali di intermediazione e le agenzie indistintamente, anche quelle che prevedono solo un abbonamento temporaneo. Lo sto dicendo io, chiarisco.
Avrei due domande, sperando di porle in forma corretta:
-Dato che si parla dei contratti brevi con data a partire dal 1° giungo 2017, per quelli precedenti l’opzione sulla cedolare secca o sulla normale tassazione IRPEF andrà esercitata sempre in sede di dichiarazione dei redditi, giusto?
-Per chi affittasse casa come comodatario, i “redditi da fabbricati” sui quali si attuerà la cedolare secca resteranno sempre ascrivibili al comodante (proprietario) oppure verranno da quel momento imputati al comodatario (comma 3)?
Credo che al momento l’unica cosa da fare sia quella di attendere eventuali modifiche o conferme del testo da parte del Parlamento.
Buonasera Marco, trattandosi di un Decreto legge bisognerà attendere la conversione in legge entro 90 giorni e necessariamente aspettare alcune delucidazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Fino a quel momento ritengo poco professionale darle indicazioni precise. Nel frattempo l’opzione della cedolare secca resta applicabile in sede di dichioarazione dei redditi. Qualora diventasse legge i redditi derivanti dalla locazione a titolo oneroso da parte del comodatario saranno imputabili al comodatario stesso, al contrario di quanto disposto finora.
28 aprile 2017 03:24
Anche l’attività di affittacamere è prevista in questa manovra o solo la locazione turistica dell’intero immobile? Se nell’appartamento è residente mia figlia con un contratto di comodato ad uso gratuito deve ora dichiarare lei i redditi di locazione’
26 aprile 2017 15:54
Buonasera Eleonora, dal mio punto di vista l’intento del legislatore è onnicomprensivo e riguarda tutte le strutture ricettive gestite in forma amatoriale, le licazioni turistiche, le sublocazioni e le locazioni a titolo oneroso operate dai comodatari. Bisognerà attendere il parere dell’Agenzia delle Entrate e 60 giorni perché il decreto sia convertito in legge dal Parlamento.
26 aprile 2017 18:55
A prescindere da questa manovra. che vedremo come verrà portata avanti, mi domandavo se – trattandosi di contratti di affitto di breve durata, spezzettati, e non di uno solo – si potesse scegliere di tassare una parte degli introiti annuali di alcuni contratti con tassazione normale (in modo da usufruire delle detrazioni, io ne avrei) e una parte con il regime della cedolare secca.
26 aprile 2017 10:22
Buongiorno Antonella, se non ci sono variazioni anche da questo punto di vista, in sede di dichiarazione dei redditi lei potrà scegliere quali locazioni assoggettare a cedolare secca e quali al regime ordinario IRPEF. Attendiamo comunque che il decreto sia trasformato in legge e soprattutto il parere dell’Agenzia delle Entrate.
26 aprile 2017 10:58
Giorgione Nestore
Salute a tutti. Mi confermate che, aderendo in sede di dichiarazione dei redditi, al regime dj cedolare secca per gli afftti di locazione turistica per i quali è stato stipulato regolare contratto, si perda il diritto alla detrazione spettante sulle spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile in questione? Praticamente trovarsi nella antipatica situazione di dover scegliere tra il rimborso del 50% delle spese già avviata per i 10 anni previsti è una tassazione al 21% più conveniente dell’aliquota irpef? Grazie e buon lavoro 🙂
14 maggio 2017 20:13
Buonasera, il rimborso previsto per le spese sostenute durante le ristrutturazioni degli immobili consiste in uno “sconto” sulle imposte che si pagano in sede di dichiarazione dei redditi. Questo “sconto” non può essere applicato sugli importi assoggettati a cedolare secca. Tuttavia se lei, oltre ai redditi derivanti dalla locazione assoggettati a cedolare secca, ha anche redditi IRPEF di altra natura, su quest’ultimi può godere dell’agevolazione. Quindi l’adesione alla cedolare secca di per sé non preclude la possibilità di godere delle detrazioni per la ristrutturazione. Queste detrazioni saranno applicate solo sulle imposte relative ai restanti redditi IRPEF. In caso contrario, se nella sua dichiarazione dei redditi porterà solo redditi assoggettati a cedolare secca non potrà godere delle detrazioni. Le faccio un esempio: se lei dichiara 5000€ di redditi assoggettati a cedolare secca e 10000€ di redditi IRPEF, le detrazioni saranno applicate sulle imposte dovute per i 10000€. Se dichiara solo 5000€ di redditi da cedolare secca non godrà della detrazione.
14 maggio 2017 21:03
Grazie della cortese e solerte risposta. Se ho ben capito, le detrazioni in questione per la ristrutturazione sono concesse sulle imposte (relative ad esempio ai redditi da lavoro dipendente più quelli relativi alla proprietà dello stesso immobile o altri) ma non possono comprendere quei redditi per i quali si optera’ invece per la cedolare secca. In questo senso dovrebbe essere cura del commercialista vedere se e in che misura portare tutti o solo una parte dei redditi prodotti dai vari affitti di locazione turistica suscettibili di opzione cedolare secca/normale aliquota irpef. Grazie ancora 🙂
14 maggio 2017 22:46
Corretto. Sarà il commercialista, il quale avrà un profilo fiscale completo della sua situazione, a suggerirle cosa assoggettare a cedolare secca e cosa no.
14 maggio 2017 23:20
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