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Timestamp: 2016-10-28 19:55:12+00:00
Document Index: 278201145

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 14', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 14', 'in fine', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 14', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 15', 'art. 11', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 7', 'art. 14', 'art. 11', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 14', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 11', 'art. 14', 'art. 7', 'art. 11']

112 II 14927. Arr�t de la Ire Cour civile du 1er juillet 1986 dans la cause Soci�t� immobili�re C. contre A. et consorts (recours en r�forme)
Art. 14-15 AMSL, 7 OSL. Hausse des loyers d'un immeuble ancien. Rendement excessif? La pr�somption pos�e par l'art. 15 AMSL peut �tre renvers�e si le locataire �tablit des circonstances particuli�res qui permettent d'admettre que le loyer est n�anmoins abusif au sens de l'art. 14 (consid. 1b). Indices d'abus r�sultant en l'esp�ce de l'absence de toute adaptation des loyers lors de diff�rentes baisses du taux hypoth�caire et d'une hausse de loyer notifi�e peu apr�s un accord cons�cutif � une premi�re augmentation et la conclusion de nouveaux baux (consid. 1c). Le rendement admissible au sens de l'art. 14 al. 1 AMSL doit �tre d�termin� par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propri�taire (consid. 2a). Le rendement des fonds propres est admissible, en r�gle g�n�rale, lorsqu'il n'exc�de pas de plus de 1/2% le taux hypoth�caire de 1er rang pratiqu� par les grandes banques (consid. 2b). D�termination des fonds propres; application du crit�re des loyers usuels du quartier (art. 15 al. 1 lettre a AMSL, 7 OSL), dans le cadre de la d�termination du loyer admissible d'un immeuble ancien, selon l'art. 14 AMSL (consid. 3). Faits � partir de page 150
A.- La Soci�t� immobili�re C. est propri�taire d'un b�timent locatif construit en 1958/59, � Bulle. En novembre 1980, elle notifia aux locataires une hausse de loyer qui ne fut pas accept�e. Les parties parvinrent � un arrangement en ao�t 1981: les loyers furent augment�s en moyenne de 8,3% � partir du 1er juillet 1981; les motifs indiqu�s �taient "l'augmentation sensible des charges d'exploitation de l'immeuble ainsi que l'�volution de l'indice du co�t de la vie" et la bailleresse pr�cisait dans une circulaire du 25 ao�t 1981, contresign�e par les locataires: "En fait cette hausse n'est pas du tout due � l'�volution des taux hypoth�caires." Au cours des mois de septembre et d'octobre 1981, les parties sign�rent de nouveaux baux pour une dur�e d'un an d�s le 1er juillet 1981, sur la base du loyer admis au mois d'ao�t 1981.
Le 10 f�vrier 1982, la bailleresse notifia aux locataires une hausse de loyer de 14% d�s le 1er juillet 1982. Les motifs de hausse �taient ainsi �nonc�s: "art. 15b hausse du taux hypoth�caire � 6%, art. 15d maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, art. 15b �volution des charges, autres motifs de hausse r�serv�s".
B.- Onze locataires ayant contest� cette hausse, la bailleresse a ouvert action pour faire constater que la majoration �tait justifi�e.
Le Pr�sident du Tribunal de la Gruy�re a rejet� l'action par jugement du 25 mai 1984.
Le 31 janvier 1985, la Cour civile du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejet� un recours de la demanderesse et confirm� le jugement de premi�re instance.
C.- La demanderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens qu'il est constat� que les hausses de loyer notifi�es le 10 f�vrier 1982 ne sont pas abusives selon les art. 14 et 15 AMSL et qu'elles sont d�s lors admissibles et, subsidiairement, au renvoi de la cause � l'instance cantonale pour "compl�ment et nouveau jugement".
Le Tribunal f�d�ral admet le recours partiellement, annule l'arr�t attaqu� et renvoie la cause � la cour cantonale pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants.
1. a) Consid�rant que la baisse du taux de l'int�r�t hypoth�caire, de 6 � 4% entre 1974 et le 1er avril 1980, n'avait pas �t� r�percut�e sur les loyers, que ceux-ci avaient �t� augment�s en moyenne de 8,3% � partir du 1er juillet 1981 et que la bailleresse avait notifi� aux locataires, � peine six mois plus tard, une hausse de 14% qui devait entrer en vigueur le 1er juillet 1982, qu'elle avait de surcro�t pass� de nouveaux contrats de bail avec les d�fendeurs le 21 ao�t 1981, la cour cantonale admet que les conditions pos�es par la jurisprudence pour que l'on s'�carte de la pr�somption - non absolue - pos�e par l'art. 15 AMSL sont r�alis�es; il y a d�s lors lieu d'examiner si les loyers litigieux procurent � la bailleresse un rendement admissible ou excessif, au sens de l'art. 14 AMSL.
b) L'art. 14 AMSL prohibe les loyers abusifs, soit ceux qui procurent un rendement excessif (al. 1) ou qui sont fond�s sur un prix d'achat manifestement exag�r� (al. 2). L'art. 15 �num�re un certain nombre de cas dans lesquels le loyer est pr�sum� n'�tre pas abusif. La jurisprudence a d�duit de l'analyse de ces deux dispositions que la pr�somption pos�e par l'art. 15 peut �tre renvers�e si le locataire �tablit des circonstances particuli�res qui permettent d'admettre que le loyer est n�anmoins abusif au sens de l'art. 14 (ATF 108 II 137, ATF 103 II 48 ss, ATF 102 Ia 22).
S'agissant d'adaptation du loyer fond�e sur une modification des bases de calcul de celui-ci (art. 15 al. 1 lettres b et d, 19 AMSL), le Tribunal f�d�ral a jug� que le dernier loyer fix� conventionnellement est r�put� avoir procur� au bailleur, en vertu du principe de la confiance, une couverture convenable de ses charges et un BGE 112 II 149 S. 152rendement normal du capital investi dans l'immeuble (ATF 108 II 138 s., 106 II 157, 359 s.). Il suffit alors de tenir compte des modifications des bases de calcul survenues depuis la derni�re fixation de loyer pour d�terminer le nouveau loyer admissible. Dans le cadre de l'application de cette m�thode, dite relative, l'existence de motifs justifiant une hausse de loyer selon l'art. 15 AMSL ne prive pas non plus le locataire de la facult� de prouver que le loyer major� procure au bailleur un rendement excessif et qu'il est partant abusif au sens de l'art. 14 (arr�t du Tribunal f�d�ral S.I. Ciel-Bleu "B" c. dame Panissod, publi� in SJ 1981 p. 507 consid. 2 in fine et 510 consid. 4 initio).
c) La cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en consid�rant qu'il y avait en l'esp�ce des indices d'abus justifiant un examen des loyers litigieux sous l'angle de l'art. 14 AMSL. Ces indices r�sultent du cumul des deux �l�ments que constituent d'une part l'absence de toute adaptation des loyers lors des diff�rentes baisses du taux de l'int�r�t hypoth�caire intervenues depuis 1974 (ATF 108 II 137 consid. 1a), d'autre part de la hausse de loyer notifi�e peu de temps apr�s l'accord pass� par les parties en ao�t 1981 � la suite d'une premi�re augmentation et moins de six mois apr�s la conclusion de nouveaux baux en septembre et octobre 1981. Compte tenu de ces �l�ments, le juge a des raisons s�rieuses, au sens de la jurisprudence, de s'�carter de la pr�somption pos�e par l'art. 15 al. 1 lettres b et d, invoqu�e par la bailleresse.
2. a) La cour cantonale consid�re avec raison que le rendement admissible au sens de l'art. 14 al. 1 AMSL doit �tre d�termin� par rapport aux seuls fonds propres investis dans l'immeuble par le propri�taire. L'arr�t� f�d�ral permet au bailleur de fixer un loyer qui couvre ses charges et procure un rendement convenable au capital propre investi. C'est donc le rendement net de ce capital qui ne doit pas se r�v�ler excessif (ATF 106 II 359 consid. 2).
b) On peut retenir, avec la cour cantonale, que le rendement des fonds propres est admissible, en r�gle g�n�rale, lorsqu'il n'exc�de pas de plus de 1/2% le taux de l'int�r�t hypoth�caire de premier rang pratiqu� par les grandes banques. Ce taux correspond en effet au revenu de placements de capitaux comparables � l'investissement immobilier, et une faible majoration peut �tre admise au regard du caract�re de la l�gislation, qui se limite � sanctionner les abus BGE 112 II 149 S. 153(CORBOZ, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Droit de la construction 1982, p. 32; cf. aussi LACHAT/MICHELI/DUPERTUIS, La fixation du loyer, p. 58; GM�R/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, p. 50; MEYER, Mietrecht im Alltag, p. 62; BARBEY, AMSL, p. 70 ss, propose de mod�rer ce taux � l'aide d'autres crit�res d'appr�ciation; plus r�serv�: HAURI, Der missbr�uchliche Mietzins, p. 105 s.; arr�ts non publi�s du Tribunal f�d�ral: 15 octobre 1984, T. S.A. c. S., consid. 6; 3 novembre 1976, S.I. M. c. T., consid. 3; 11 f�vrier 1976, R. c. D. et Cour de justice de Gen�ve, consid. 7 non publi� in ATF 102 Ia 19).
3. Pour d�terminer le montant des fonds propres, la cour cantonale est partie, faute de documents comptables, du b�n�fice net moyen r�alis� par la soci�t� propri�taire en 1970, qu'elle pr�sume �quitable en se r�f�rant � l'art. 11 al. 1 OSL et � une pratique de la Cour de justice de Gen�ve (cit�e dans le Guide du locataire, �dit� par la F�d�ration romande des locataires, p. 143). Elle a fix� la valeur des fonds propres en capitalisant ce b�n�fice, estim� � 11'599 fr. 40 (15'950 fr. selon les d�fendeurs), � 5,5%, taux hypoth�caire de premier rang en 1970 (5%) major� de 1/2%, puis en augmentant le r�sultat de 33,29%, soit 40% de l'augmentation du co�t de la vie entre 1970 et 1982 (83%). Elle aboutit ainsi � un rendement admissible des fonds propres r��valu�s au 1er juillet 1982 de 18'272 fr., au taux de 6,5% admissible � cette date.
a) Dans son application, cette m�thode est erron�e en tant qu'elle ne tient compte de l'augmentation du co�t de la vie entre 1970 et 1982 qu'� raison de la proportion de 40% indiqu�e par l'art. 11 al. 1 OSL. Cette proportion vise en effet le rendement brut de l'immeuble, soit le revenu locatif. Elle correspond � la part pr�sum�e des fonds propres investis - 40% du prix de revient de l'immeuble -, soit la part normalement expos�e aux risques, parce que non couverte par un pr�t hypoth�caire en 1er rang, et qui peut �tre enti�rement r��valu�e en fonction de la hausse de l'indice des prix � la consommation. L'art. 15 al. 1 lettre d AMSL permet d'adapter � cette hausse la totalit� du capital expos� aux risques, soit des fonds propres investis dans l'immeuble.
b) La m�thode appliqu�e par la cour cantonale est �galement discutable dans son principe. La r�f�rence de l'art. 11 OSL � l'ann�e 1970 ne concerne que le maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, soit l'application de l'art. 15 al. 1 lettre d AMSL. Rien ne justifie d'�tendre cette disposition en ce sens que les loyers de 1970 seraient r�put�s non abusifs, ce qui reviendrait � lui conf�rer une port�e consid�rable. CORBOZ (op.cit., p. 31) rel�ve avec raison que si le rendement �tait alors insuffisant, BGE 112 II 149 S. 154l'immeuble est d�finitivement d�valu� quant � sa valeur locative, tandis que si le rendement �tait excessif, le propri�taire a acquis le droit imprescriptible de perp�tuer l'abus (cf. aussi SJ 1979 p. 596 No 199). Or en l'esp�ce, la demanderesse conteste que le rendement de 1970 ait �t� suffisant.
c) On ne saurait se fonder, comme le propose la demanderesse, sur la valeur index�e du prix de vente de ses actions en 1979. Le prix de vente des actions d'une soci�t� anonyme ne refl�te pas n�cessairement la seule valeur de l'immeuble dont elle est propri�taire. Ce prix ne saurait d'ailleurs servir de base � la fixation du rendement admissible, s'il ne correspond pas � un rendement convenable de l'immeuble (cf. art. 14 al. 2 AMSL).
La valeur v�nale de l'immeuble en 1982 n'est pas non plus d�terminante. Son estimation d�pend en effet soit du revenu locatif dont il s'agit pr�cis�ment de d�terminer s'il est, ou non, convenable, soit de valeurs sp�culatives ou de la situation d'un march� dont la l�gislation entend r�fr�ner les abus, notamment en cas de d�s�quilibre entre l'offre et la demande (arr�t du 27 avril 1982 Pax c. Fagen, in SJ 1982 p. 510 s.).
d) Le syst�me l�gal consacr� par l'arr�t� f�d�ral et son ordonnance d'application se caract�rise notamment par la garantie du maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, soit de la substance de l'investissement consenti par le propri�taire (art. 15 al. 1 lettre d AMSL), et, pour les immeubles anciens en particulier, par la r�f�rence aux loyers usuels dans la localit� ou le quartier pour des logements comparables (art. 15 al. 1 lettre a AMSL; FF 1976 III 868s., 873 ss; ATF 103 II 49 ss). Cette r�f�rence ne figure pas seulement � l'art. 15 al. 1 lettre a AMSL. L'art. 7 OSL y recourt �galement en d�finissant le prix d'achat manifestement exag�r� au sens de l'art. 14 al. 2 AMSL par rapport � la "valeur de rendement d'un immeuble calcul�e sur les loyers usuels dans la localit� ou le quartier pour des objets semblables". La m�me formule figurait dans le texte initial de l'art. 11 al. 1 et 2 OSL � propos de la notion de capital expos� aux risques (cf. ATF 101 II 335 consid. 2 initio), la r�f�rence aux loyers usuels ayant �t� abandonn�e lors de la revision de l'ordonnance de 1975 pour des raisons pratiques (cf. projet du D�partement f�d�ral de l'�conomie publique au Conseil f�d�ral du 20 janvier 1975 relatif � la modification de l'ordonnance du 10 juillet 1972, p. 5 ad art. 11).
Lorsqu'il s'agit de d�terminer, comme dans la pr�sente esp�ce, si le rendement d'un immeuble ancien est excessif au sens de BGE 112 II 149 S. 155l'art. 14 AMSL, on ne saurait donc faire abstraction du crit�re des loyers usuels du quartier. L'introduction de ce crit�re, sans rapport avec le rendement du capital investi, proc�de de la volont� du l�gislateur de permettre une adaptation des anciens loyers au niveau des loyers effectivement pratiqu�s dans des cas comparables, afin de r�tablir un certain �quilibre entre les loyers des logements anciens et nouveaux, en autorisant le cas �ch�ant des loyers exc�dant le rendement usuel des fonds investis (ATF 103 II 49 consid. 4a et les r�f�rences cit�es; BARBEY, op.cit., p. 76). En pareil cas, un loyer n'est ainsi pas abusif du seul fait qu'il d�passe ce rendement.
Les d�fendeurs soutiennent que ce facteur ne peut pas �tre pris en consid�ration en l'esp�ce, parce que le moyen tir� de la comparaison avec les loyers usuels n'�tait pas invoqu� dans la formule officielle de notification de la hausse litigieuse, qui n'�tait fond�e que sur les art. 15 al. 1 lettres b et d. Il est vrai que les motifs figurant dans l'avis de majoration limitent les moyens du bailleur dans le cadre d'une proc�dure ult�rieure de contestation (BARBEY, op.cit., p. 28 s.; GM�R/CAVIEZEL, op.cit., p. 74). Mais lorsque le juge retient l'existence d'indices d'abus, comme en l'esp�ce, et doit en cons�quence d�terminer si le rendement est excessif au sens de l'art. 14 AMSL, il est tenu d'appliquer tous les crit�res juridiques d�terminants � cet �gard dans le cadre de son obligation d'appliquer d'office le droit f�d�ral (ATF 109 II 122, 262 et les arr�ts cit�s). On rel�vera � cet �gard que la demanderesse a all�gu� en premi�re instance que les loyers litigieux �taient inf�rieurs aux loyers usuels pratiqu�s � Bulle pour des logements comparables, en offrant notamment la preuve par expertise. Le premier juge a consid�r� � cet �gard que la liste d'appartements produite par la demanderesse � l'appui de son all�gation ne permettait aucune comparaison avec les loyers litigieux. La cour cantonale a refus� de donner suite � une requ�te de la demanderesse tendant � ce que la proc�dure probatoire "soit r�ouverte en seconde instance pour qu'un responsable du Service du logement de la Ville de Bulle soit entendu et qu'une expertise soit mise en oeuvre � ce propos", ainsi qu'elle l'avait propos� en premi�re instance. L'arr�t attaqu� rel�ve � ce propos qu'"il n'est pas n�cessaire de rechercher si l'une des hypoth�ses de l'art. 15 AMSL est r�alis�e, puisque la pr�somption qui pourrait en r�sulter serait de toute fa�on rendue inefficace par l'examen effectu� sous l'angle de l'art. 14 AMSL".
Cette motivation m�conna�t que le crit�re des loyers usuels peut �galement intervenir dans le cadre d'un tel examen, ainsi qu'on l'a vu. En consid�rant en substance que le bailleur ne pouvait pas demander un loyer correspondant au niveau des loyers comparables, si ce loyer exc�de le montant r�sultant de la capitalisation des fonds investis, la cour cantonale a refus�, pratiquement, de tenir compte de l'un des crit�res d'appr�ciation consacr�s par l'arr�t� f�d�ral et son ordonnance d'application, violant par l� le droit f�d�ral.
e) La cause doit d�s lors �tre renvoy�e � la cour cantonale pour qu'elle statue � nouveau en tenant compte des loyers usuels dans la localit� ou le quartier pour des logements semblables au 1er juillet 1982, apr�s avoir compl�t� ses constatations aux fins d'�tablir le niveau de ces loyers. Une fois d�termin�s les loyers usuels, leur prise en consid�ration en l'esp�ce pourra intervenir de deux mani�res: ou bien ils sont utilis�s comme base de calcul de la valeur de rendement au 1er juillet 1982 de l'immeuble en cause d'o� r�sultent, apr�s d�duction des fonds �trangers, les fonds propres dont le rendement ne doit pas se r�v�ler excessif; ou bien ils sont directement confront�s aux loyers litigieux selon l'art. 15 al. 1 lettre a AMSL. Les r�sultats de ces deux m�thodes ne devraient gu�re diverger, sauf situation particuli�re li�e � la proportion des fonds propres et emprunt�s.
103 II 49,
102 IA 22 suite... ,
101 II 335,
109 II 122
Art. 14-15 AMSL,
art. 15 al. 1 lettre a AMSL,
art. 11 al. 1 OSL,
art. 14 al. 2 AMSL,
art. 7 OSL,
art. 11 al. 1 et 2 OSL