Source: https://www.mieterverein-augsburg.de/category/aktuelles/newsletter/page/12/
Timestamp: 2019-12-14 12:25:15
Document Index: 50446758

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 554', '§ 554', '§ 554', 'BGH', '§ 559', 'BGH', '§ 554', '§ 554', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 556', 'BGH', '§ 259', 'BGH', '§ 242', 'BGH', '§ 812', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556']

Newsletter | - Part 12
Newsletter Mai 2011: Neue BGH-Urteile
Modernisierungsmieterhöhung auch bei fehlender Ankündigung zulässig
Gemäß § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn sie nach einer Interessensabwägung für ihn keine Härte bedeuten würden. Nach § 554 Abs. 3 BGB muss der Vermieter derartige Maßnahmen allerdings 3 Monate vorher ankündigen. Schließlich gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, nach Abschluss der Modernisierung die Miete zu erhöhen. Der Bundesgerichtshof hat nun Anfang März 2011 entschieden, dass ein Vermieter selbst dann eine Modernisierungsmieterhöhung fordern und durchsetzen kann, wenn er die Baumaßnahme zuvor nicht nach § 554 III BGB angekündigt oder die Ankündigung nach Protesten des Mieters zurückgezogen hat; die Arbeiten aber gleichwohl durchgeführt wurden. Der BGH vertritt dabei die Ansicht, dass die Mitteilungspflicht nur dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen diene und sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen. Ihr Fehlen hindere jedoch nicht den Vermieter, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen von § 559 BGB auf den Mieter umzulegen.
BGH Urt. v. 02.03.2011 – Az. VIII ZR 164/10
Renovierungskosten als „Modernisierungskosten“ mitumlegbar
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Renovierungskosten, die infolge von Moder-
nisierungsmaßnahmen in einer Wohnung entstehen, zu den Modernisierungskosten zählen
und damit auf die Mieter im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden
können, auch wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die
Aufwendungen gem. § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. Der Vermieter hatte in der Wohnung
Wasserzähler einbauen lassen. Dadurch wurde eine Neutapezierung der erst kürzlich
renovierten Küche erforderlich. Die Mieter verlangten daher für die in Eigenleistung
auszuführenden Arbeiten vom Vermieter auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen einen Vorschuss gem. § 554 Abs. 4 BGB. Diese Kosten rechnete der Vermieter aber in die Modernisierungskosten ein, so dass die Mieterhöhung entsprechend höher ausfiel.
BGH Urt. v. 30.03.2011 – VIII ZR 173/10
Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder abgelöst hat, sind grundsätzlich mitvermietet. Das gilt nicht nur für die üblichen Einrichtungsgegenstände, wie z.B. Waschbecken, Badewanne und Toilette, sondern auch für Teppichböden, Wandschränke, Einbauküche, Herd, Kühlschrank o.ä. Dies hat zur Konsequenz, dass der Vermieter für eventuelle Reparaturen an den Einrichtungsgegenständen oder deren Erneuerung verantwortlich ist.
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Author RA Thomas WeiandPosted on 8. May 2011 8. July 2011 Categories Newsletter
Newsletter April 2011: Neue BGH-Urteile
Eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des Mieters gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Kraft.
Der Mieter kann nach § 556 Abs.3 S.5 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen dagegen vorbringen. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. In der vorliegenden Entscheidung hat der BGH klargemacht, dass die o.g. Einwendungsfrist des Mieters erst und nur dann in Gang gesetzt wird, wenn zuvor der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeschickt hat. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Senatsrechtsprechung dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Danach muss eine Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die
Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. In dem zu entscheidenden Fall war der Verteilerschlüssel nicht verständlich.
BGH Urt. v. 08.12.2010 – Az. VIII ZR 27/10
Unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung führen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der einen Teil seiner Wohnung untervermietet, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, seine
vertraglichen Pflichten verletze und zwar auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe. Dies gelte erst recht bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Zwar könne der Vermieter bei einem solchen Vertragsverstoß das Mietverhältnis kündigen, allerdings nur, wenn – unter Würdigung der Umstände des Einzelfalles – das vertragswidrige Verhalten von einem gewissen Gewicht sei. Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung des Vermieters sei aber gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn er eine zuvor vom Mieter erbetene Untervermietungserlaubnis hätte erteilen müssen.
BGH Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10
Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Abrechnungs- und Ausschlussfrist auf eine
verspätete Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen leisten, können ihr Geld nach § 812
BGB zurückfordern. Der Vermieter ist insoweit ungerechtfertigt bereichert. Der Anspruch
verjährt in 3 Jahren.
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Author RA Thomas WeiandPosted on 7. April 2011 7. July 2011 Categories Newsletter
Newsletter Februar 2011: Neue BGH-Urteile
Formularmäßiger Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre unzulässig
Der BGH klärt in dieser Entscheidung zwei bisher strittige Punkte:
Bei der Berechnung der Vierjahresfrist kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an, also wann der Vertrag unterschrieben wurde und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, also nicht den Einzugstermin bzw. den im Mietvertrag genannten Termin. Außerdem muss die Kündigung – unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist – erstmals zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein und nicht erst nach den vier Jahren.
Im zu entscheidenden Fall hatten Mieter und Vermieter den Mietvertrag bereits am
27.06.2005 geschlossen, wobei Mietbeginn der 01.07.2005 war. Vereinbart war ein wechselseitiger Kündigungsverzicht von 4 Jahren, wonach erstmals nach Ablauf diese Zeitraumes die Kündigung zulässig sein sollte. Darin sah der BGH jedoch einen Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren, was zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung führte.
BGH Urt. v. 08.12.2010 – Az. VIII ZR 86/10
Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung innerhalb Jahresfrist zulässig
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter eine bereits erteilte Betriebs- und Heizkostenabrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil des Mieters berichtigen darf. Die vorbehaltslose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens stelle für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung an den Mieter verschickt, aus der sich für den Mieter ein Guthaben ergab, das dem Mieterkonto gutgeschrieben wurde. Später stellte der Vermieter fest, dass er versehentlich eine Heizöllieferung nicht berücksichtigt hatte, woraufhin er dem Mieter eine korrigierte Abrechnung mit einem geringeren Guthaben übersandte und das Mieterkonto ebenfalls berichtigte. Der BGH machte klar, dass die Abrechnungs- u. Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Mieter wie Vermieter gewährleisten, zeitnah Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu erlangen.
Schon mit wenigen Maßnahmen können die Heizkosten gesenkt werden. Es sollte nur so viel geheizt werden, wie man benötigt. Unbenutzte oder wenig genutzte Räume nur mäßig (16°C) beheizen ohne dass die Räume zu stark auskühlen. Ein kaltes Zimmer wird nicht schneller warm, wenn das Thermostatventil bis auf Stufe 5 voll aufgedreht wird. Es reicht aus, wenn es 1°C über der aktuellen Raumtemperatur eingestellt wird. Bei Heizkörpernischen sollte man hinter dem Heizkörper sog. Reflexionsplatten anbringen, damit die Wärme besser abgestrahlt werden kann. Der Heizkörper sollte nicht durch Möbel, Vorhänge o.ä. verdeckt werden, damit die Luft ungehindert an ihm vorbei strömen kann.
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Author RA Thomas WeiandPosted on 7. February 2011 7. July 2011 Categories Newsletter