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Timestamp: 2018-04-21 13:22:02
Document Index: 54722465

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 553', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 573', '§ 543', '§ 573', '§ 573']

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Sticky 11. Juni 2014 von Kanzlei Lanz in Allgemein
Hier finden Sie Aktuelles zu ausgewählter Rechtssprechung, wichtigen Gesetzesänderungen und Allgemeines zur Kanzlei Lanz.
Kurios: Gartenzwerge vor Gericht
5. Mai 2015 von Kanzlei Lanz in Sonstige Rechtssprechung
Rund 25 Millionen Gartenzwerge bevölkern deutsche Gärten. Was deren Besitzer erfreut, ist für andere einfach nur spießig.
Für echte Gartenzwerghasser sind die Wichtel noch weit mehr. Symbole der Engstirnigkeit und Dummheit waren sie für eine Wohnungseigentümerin. Zwei Zwerge im Gemeinschaftsgarten der Wohnanlage wollte sie entfernt wissen. Mehrere gartenzwergliebende Mitbewohner stellten sich quer. So ging das Schicksal der zwei Zwerge durch drei Instanzen der deutschen Rechtsprechung!
Frustzwerge?
18. März 2015 von Kanzlei Lanz in Rechtssprechung Mietrecht
Der Bundesgerichtshof entschied heute (VIII ZR 185/14), dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in all den Fällen unwirksam ist, in denen dem Mieter eine nicht komplett renovierte Wohnung überlassen wird.
Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) auf den Mieter übertragen werden können.
Auch an seiner Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.
Die Richter aus Karlsruhe haben entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche finanzielle Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Daher führt dies zur Unwirksamkeit von sog. Abgeltungsklauseln. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Weiterhin maßgeblich hinsichtlich der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist allerdings, dass er nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits beim Vormieter entstanden sind.
Somit ist eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne Ausgleich durch den Vermieter auferlegt, unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren des Vormieters so gering sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung machen; dies hat der Richter im Einzelfall zu entscheiden.
Die Entscheidung aus Karlsruhe hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis, insbesondere auf die Gestaltung von Mietverträgen. Wird in Zukunft eine unrenovierte oder nur in Teilen frisch renovierte Wohnung vermietet, kann der Mieter nicht mehr wirksam verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass der Mieter nur noch zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, wenn er zuvor eine komplett frisch renovierte Wohnung erhalten hat.
Vermietern kann daher empfohlen werden, entweder frisch renovierte Wohnungen zu überlassen oder wenn dies im Einzelfalle nicht angezeigt ist, eine Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, wonach der Vermieter von der Ausführung der Schönheitsreparaturen freigestellt wird. Ansonsten muss der Vermieter damit rechnen, dass er selbst verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auszuführen.
Es ist damit zu rechnen, dass die Entscheidung auch erhebliche Bedeutung auf bestehende Mietverträge hat. Alle Schönheitsreparaturregelungen in Wohnraummietverträgen – unabhängig vom Wortlaut – sind unwirksam, wenn bei Vertragsbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde.
Quelle: Pressemitteilung Nr. 39/15 des Bundesgerichtshof vom 18.03.2015
Der BGH zur rechtlichen Beurteilung eines Mischmietverhältnisses
9. Juli 2014 von Kanzlei Lanz in Rechtssprechung Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, welchen Vorschriften ein Mietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst (sogenanntes Mischmietverhältnis).
Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag von November 2006 wurde den Mietern erlaubt, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Im Februar 2012 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nachdem die Mieter der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Vermieter Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.
Auf die Berufung der Vermieter hat das Kammergericht die Mieter zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Mieter in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.
11. Juni 2014 von Kanzlei Lanz in Allgemein
Die Kläger sind seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Sie halten sich seit 15. November 2010 in Kanada auf, weil einer der Kläger zum 1. Januar 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben vom 19. August 2010 unterrichteten sie die Hausverwaltung der Vermieterin von ihrer Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – ab dem 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts vom 4. Oktober 2011 wurde sie verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31. Dezember 2012 an die von den Mietern benannte Interessentin zu gestatten.
Im vorliegenden Verfahren nehmen die Mieter die Vermieterin auf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Mietern nach § 553 Abs. 1 BGB* ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand. Indem die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.
5. Juni 2014 von Kanzlei Lanz in Rechtssprechung Mietrecht
Der BGH erklärte die Kündigung nach Streit und Verletzung des Hausrechts durch die Vermieterin für unwirksam.
Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die Vermieterin den Mieter vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam die Vermiterin nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und dem Räumungsantrag stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Mieters hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die von der Vermieterin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB*) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB*) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die Vermieterin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.
Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters- selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte – jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.
7. Mai 2014 von Kanzlei Lanz in Rechtssprechung Mietrecht
30. April 2014 von Kanzlei Lanz in Rechtssprechung Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters befasst.
Die vom Senat zugelassene Revision, mit der die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben, hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht erforderlich war, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 BGB* soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.
Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. (…)
Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13
Pressemitteilung Nr. 72/14 des Bundesgerichtshofs vom 30.04.2014
4. April 2014 von Kanzlei Lanz in Sonstige Rechtssprechung