Source: https://www.tacotax.fr/guides/credits-immobiliers/types-de-credits/pret-immobilier-classique-ou-amortissable
Timestamp: 2019-10-17 10:24:19+00:00
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Tout savoir sur les crédits immobiliersLes différents types de créditsLe prêt immobilier classique ou "amortissable"
Vous êtes sur le point de finaliser votre crédit immobilier et le banquier vous parle du prêt immobilier amortissable. En réalité, un prêt amortissable est le prêt immobilier classique. Qu’est-ce que cela signifie ? Comment savoir si c’est le prêt qui vous convient ? Existe-il d’autres types de prêt ? Cet article vous aidera à y voir plus clair et comprendre le mécanisme d’amortissement, ses avantages et un autre prêt dit in fine.
Le prêt personnel amortissable : définition
L'amortissement, on en entend parler surtout à l’école en mathématiques ou en économie sans trop savoir à quoi cela servira plus tard. Il faut savoir qu’à partir du moment où vous empruntez, c’est le système de crédit immobilier le plus répandu. On peut donc en conclure que le crédit classique est amortissable.
Le principe du crédit amortissable
Le crédit amortissable a plusieurs vertus :
en tant qu’emprunteur, vous remboursez une partie du capital à chaque échéance ;
en plus du capital, vous remboursez les intérêts à chaque échéance ;
il y a un effet de vases communicants entre le capital et les intérêts : au début du remboursement, vous allez payer surtout des intérêts et moins de capital et par la suite la situation s’inversera.
Il permet de financer différentes choses :
l'achat d’un bien immobilier neuf ou ancien en tant que résidence principale ou secondaire ;
l'achat d’un terrain ;
les travaux de rénovation d’un bien immobilier.
les murs commerciaux pour les professionnels
Vous pouvez demander un prêt amortissable sur 10, 15, 20, 25 ou encore 30 ans. La banque exigera un apport personnel au minimum de 10 % et pourra vous demander, en moyenne 20 % du montant total de la somme empruntée (frais de notaire inclus). Si vous n’avez pas d’apport personnel, vous pouvez vous tourner vers le système de prêt à taux zéro (pour les primo-accédants) ou demander un financement à 110 % pour y inclure les frais de notaire.
Le calcul du prêt amortissable
Il y a plusieurs choses à prendre en compte dans le calcul d’un prêt :
la somme demandée ;
le taux d’intérêt : un crédit à taux fixe ou variable ;
l'assurance emprunteur : exigée par les organismes financiers en cas de décès ou d’invalidité ;
En fonction de tous ces points, vous allez pouvoir établir un calcul de ce que va vous coûter en intégralité le fait d’emprunter pour l’achat d’un bien immobilier.
Le calcul se fera plus facilement avec un prêt amortissable à taux fixe. Le fait d’avoir choisi un taux d’intérêt constant, cela vous permettra de connaître, dès la signature du prêt, vos futures échéances, et ce, jusqu’à la fin du remboursement du crédit. En cas de taux d’intérêt variable, la banque ne pourra vous fournir qu’un échéancier de prêt provisoire. Le taux d’intérêt peut augmenter ou baisser, mais vous ne pourrez pas être fixé sur un taux.
Exemple d’un tableau d’amortissement :
Source : exemple de tableau d’amortissement de la caisse des dépôts.
Il faut savoir que le principe est le même pour un prêt immobilier amortissable pour un particulier que pour une commune (l’exemple ci-dessus). Il faut regarder les colonnes indiquées en vert et gris. Cela vous donne un aperçu des échéances, de l’amortissement (le capital) et les intérêts. Ce tableau est réalisé dans le cadre d’un taux d’intérêt qui est fixe.
Voici un tableau donnant les taux moyens d’intérêt en fonction de la durée d’emprunt :
1,22% 1,42% 1,64%
Les taux indiqués ci-dessus sont ceux d’août 2018 et c’est une moyenne. En fonction de votre situation, le taux est susceptible de baisser ou d’augmenter.
Comment souscrire à un prêt amortissable ?
Que vous ayez trouvé votre bien ou que vous souhaitiez connaître en amont votre possibilité d’emprunt et à quelle hauteur, il est nécessaire de faire appel à un professionnel pour en parler et constituer votre dossier.
La souscription auprès des banques
Le moyen le plus classique est de faire vous-même votre prospection auprès des établissements bancaires. Vous avez plusieurs solutions :
aller voir votre banque : en ayant un compte courant ou autres produits financiers, cela peut aider à la négociation. Il est important de noter qu’il n’y a aucune obligation à détenir un produit financier dans une banque pour obtenir un prêt immobilier.
prospecter auprès de différents organismes financiers : prenez des rendez-vous dans différentes banques afin de connaître les taux pratiqués en moyenne, quels sont les avantages en fonction des banques, etc.
regarder en ligne : se renseigner sur les mécanismes, en savoir plus sur les économies à faire ou encore prospecter les banques en ligne sont des choses importantes à réaliser avant de choisir son futur créancier. En effet, vous serez engagé sur une longue durée à rembourser une somme, alors autant bien connaître le domaine des emprunts immobiliers.
Une fois la phase de prospection terminée, vous pouvez enfin faire votre choix et entamer les négociations. Il faut savoir que les frais de dossiers, l’assurance emprunteur et les taux d’intérêt peuvent être négociés. En cas de refus de prêt immobilier, la clause suspensive de votre compromis de vente pourra être appliquée.
Bon à savoir : obtenir un accord de prêt de la part d’une banque nécessite des garanties solides. En effet, vous devez pouvoir avoir une hypothèque ou un tiers qui cautionne pour un prêt amortissable. Pour le crédit in fine, il faut une garantie au profit du prêteur (ex: assurance-vie).
►Lire aussi : Le prêt hypothécaire : un risque à prendre ?
La souscription par le biais d’un courtier immobilier
Courtier immobilier : un allié de poids
Si vous n’avez pas envie de prendre trop de temps pour choisir votre banque ou bien que vous voulez trouver des taux d’intérêt encore plus bas que ceux pratiqués par les organismes financiers, vous pouvez faire appel à un courtier en immobilier. Il est possible de trouver des courtiers qui sont gratuits (ils se rémunèrent grâce aux banques).
Le courtier en immobilier vous propose différents services :
Il vous aide à constituer votre dossier : vous n’avez qu’à fournir les pièces demandées ;
Il peut vous accompagner jusqu’à la signature de la vente devant le notaire ;
Il négocie des taux intéressants ;
Il peut améliorer votre dossier en cas de refus d’une banque.
Comme pour les établissements bancaires, il existe des courtiers en ligne qui pourront vous donner toutes les clés pour mener à bien votre demande de prêt immobilier amortissable.
Comparatif prêt in fine et prêt amortissable
Ce n’est pas simple d’établir un comparatif entre ces deux types de prêt puisque l’in fine est moins demandé que l’emprunt amortissable. Le crédit immobilier amortissable est l’emprunt classique.
Le prêt in fine signifie que vous payez le capital en une fois à la fin de la durée de remboursement des intérêts. Cela veut dire que si vous emprunter 200 000 euros, vous avez la somme durant 25 ans (durée demandée par vos soins) et pendant ces 25 ans, vous remboursez les intérêts liés à cette somme. Il exige également un apport personnel de 30 % du montant de l’emprunt.
Ce type de prêt est très minoritaire et peu proposé par les établissements bancaires. Le principal risque est de ne pas avoir la liquidité nécessaire pour rembourser le capital à la fin de l’emprunt.
Lequel type de prêt choisir ?
Il n’y a pas de bon ou de mauvais choix à faire. En fonction de votre situation, de vos projets et de vos disponibilités financières, il y a des avantages et des inconvénients pour les deux types de crédits immobiliers.
Avantages et inconvénients des deux types de prêts immobiliers :
Prêt immobilier classique ou amortissable
étendu sur la durée
échéances plus élevées
échéances faibles : le reste à vivre est plus important
les intérêts ne diminuent pas au fil des échéances
les intérêts diminuent au fur et à mesure du remboursement laissant la place au remboursement du capital
plus la durée du remboursement est longue, plus les intérêts sont élevés
les intérêts sont déductibles des impôts
pour un investissement à destination de la location
Les établissements bancaires proposent généralement le prêt immobilier amortissable parce que c’est ce qui correspond à la majorité des emprunteurs. Si vous souhaitez acheter dans l’optique de louer ou que vous êtes beaucoup imposable, alors le prêt in fine peut être une bonne solution.
►Lire aussi : Quel crédit choisir pour la construction de sa maison ?
Comment transformer un prêt in fine en un crédit amortissable ?
La transformation d’un prêt in fine en crédit amortissable ne peut se faire qu’à échéance du remboursement des intérêts. En effet, le prêt in fine requiert un remboursement du capital en une seule fois. Si vous souhaitez échelonner le remboursement du capital, vous passerez alors en crédit amortissable. Si la transformation est demandée en cours de prêt, alors il vous faudra demander une négociation auprès de votre établissement bancaire. Vous aurez au moins les frais de dossier à rembourser.
Est-il possible de faire une simulation de crédit immobilier amortissable ?
Vous pouvez tout à fait faire une simulation d’emprunt, surtout s’il est amortissable. Il existe plusieurs types de simulation qui vous demanderont soit d’avoir des informations très précise ou juste la somme que vous souhaiteriez emprunter. Vous pouvez effectuer cette simulation en ligne. Si vous souhaitez prospecter auprès des banques directement en agence, vous pouvez demander une simulation de prêt. Cela ne vaut pas un engagement de votre part.
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