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Timestamp: 2018-06-21 03:23:40+00:00
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Matched Legal Cases: ['art 8', 'art 5', 'art 0', 'art 5', 'arts 855', 'art 31']

RAPPORT ANNUEL 2014 SCPI GEMMEO COMMERCE SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER DE TYPE COMMERCE À CAPITAL VARIABLE - PDF
RAPPORT ANNUEL 2014 SCPI GEMMEO COMMERCE SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER DE TYPE COMMERCE À CAPITAL VARIABLE
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Marie-Agnès Lamothe
1 RAPPORT ANNUEL 2014 SCPI GEMMEO COMMERCE SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER DE TYPE COMMERCE À CAPITAL VARIABLE
2 SOMMAIRE Organes de Gestion et de contrôle 2 Chiffres clés Rapport de la Société de Gestion 4 Tableaux annexes 11 Situation des investissements au 31 décembre Comptes annuels au 31 décembre Règles et méthodes comptables 17 Compléments d informations 18 Rapport spécial de la Société de Gestion 21 Rapports général et spécial du Conseil de Surveillance 22 Rapports général et spécial du Commissaire aux Comptes 24 Texte des Résolutions 26 Annexe I - Recommandations pratiques pour voter 29 GEMMEO COMMERCE 1 Rapport Annuel 2014
3 Organes de gestion et de contrôle au 31 décembre 2014 Société de Gestion : Amundi Immobilier S.A. au capital de Siège social : 91/93 boulevard Pasteur Paris Président Directeur Général Directeur Général Délégué Administrateurs Fathi JERFEL Nicolas SIMON Julien GENIS AMUNDI GROUP représenté par Bernard de WIT Olivier TOUSSAINT Renaud CHAUMIER Pedro ARIAS Conseil de Surveillance Gemmeo Commerce Président Membres AMUNDI INDIA HOLDING, représentée par AMUNDI, elle-même représentée par Yves PERRIER AMUNDI GROUP, représentée par Yves PERRIER AMUNDI IMMOBILIER, représentée par Nicolas SIMON AMUNDI, représentée par Yves PERRIER AMUNDI ALTERNATIVE INVESTMENTS SAS, représentée par Laurent GUILLET AMUNDI PRIVATE EQUITY FUNDS, représentée par Pedro ARIAS Patrick NOBECOURT Commissaires aux comptes Titulaire MAZARS représenté par M. Gilles DUNAND-ROUX Suppléant Madame Virginie CHAUVIN Expert externe en évaluation CUSHMAN & WAKEFIELD Dépositaire CACEIS BANK FRANCE GEMMEO COMMERCE 2 Rapport Annuel 2014
4 Chiffres clés au 31 décembre 2014 Date de création 2012 Nombre de parts Nombre de parts moyen en jouissance Valeur de réalisation Nombre d associés 923 Nombre d immeubles (directs et indirects) 4 Surface du patrimoine m 2 Nombre de locataires 93 Taux d occupation financier annuel 96,21 % Résultat par part 8,68 Dividende par part (non-optant au PF) 8,00 Dividende par part (dividende optant) 7,97 Report à nouveau par part (après affectation du résultat 2014) 1,09 PF : prélèvement forfaitaire Répartition du patrimoine Répartition du patrimoine Valeurs vénales par zones géographiques Répartition du patrimoine Par type de locaux 22 % 22 % 51 % 51 % 49 % 49 % 78 % 78 % n Ile-de-France : 22 % n Province : 78 % n Commerces de centre-ville : 49 % n Galeries et centres commerciaux : 51 % GEMMEO COMMERCE 3 Rapport Annuel 2014
5 Rapport de la Société de Gestion Madame, monsieur, Nous vous avons réunis en Assemblée Générale Mixte pour vous rendre compte de l activité de votre Société au cours de l année 2014 et soumettre à votre approbation les comptes annuels. Nous évoquerons tout d abord le contexte de l immobilier tertiaire en 2014 et les éléments marquants de la vie de la SCPI au cours de cette même année. Nous aborderons ensuite, par le biais de la présentation des comptes, les principaux points relatifs à la gestion de GEMMEO COMMERCE. Le contexte macro-économique Début d une reprise économique dans un contexte compliqué La croissance du Produit Intérieur Brut de la zone euro s élève à 0,8 % en 2014, contre 0,4 % en Cette augmentation est principalement due à l amélioration de la confiance dans les secteurs de l industrie et de la construction. La brutale chute de l euro face au dollar a également participé à cette reprise en accélérant les exportations. Les perspectives de croissance pour 2015 sont plutôt stables dans un contexte de taux très bas qui devrait faciliter le crédit et ainsi participer à la reprise de la zone euro. Dans le sillage de la zone euro, l économie française a progressé également avec une croissance de 0,4 %, proche de celle de 2013 et ce malgré un taux de chômage autour de 10 % à fin Après deux premiers trimestres de stagnation, le PIB français a augmenté de 0,3 % au troisième trimestre, puis de 0,1 % au dernier trimestre. Ce regain de forme de fin d année a été soutenu par une forte demande intérieure et un commerce extérieur en progrès. D une part, les dépenses de consommation et le pouvoir d achat des ménages ont augmenté (essentiellement grâce à la baisse du prix du pétrole) et, d autre part, la dépréciation de l euro a permis une accélération de 3 % des exportations au second semestre par rapport au premier semestre. La conjoncture immobilière Le marché de l immobilier commercial En 2014, la France reste l un des pays qui accueille le plus de nouvelles enseignes par an. Cette année s est caractérisée pour la France par un regain d intérêt de la part des enseignes américaines encouragées par l ouverture de nouveaux centres commerciaux et par les extensions de ceux déjà existants. C est le cas entre autres du centre commercial Beaugrenelle à Paris qui a ouvert en 2013 ou encore des Terrasses du Port qui ont ouvert en 2014 à Marseille. Le parc de centres commerciaux français totalise 14,5 millions de m² au 1 er octobre 2014, dont 6,6 % ont été livrés au cours des 5 dernières années. Les secteurs les plus prisés restent entre autres les emplacements de pieds d immeubles du centre de la capitale et des grandes villes (telles que Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nice, Strasbourg et Toulouse) pour les enseignes souhaitant à la fois maximiser leur visibilité et sécuriser leurs investissements. Ainsi, nous observons une stabilisation des valeurs locatives sur les meilleurs emplacements, contrairement aux emplacements de seconde zone qui continuent de connaitre une pression à la baisse sur les loyers. En 2014, près de 24 milliards d euros ont été investis dans l immobilier d entreprise, dont un tiers au quatrième trimestre. L investissement dans le commerce connaît une progression très importante en 2014, avec 7,7 milliards d euros d engagements recensés, représentant 32 % de l investissement de l année Cette évolution a été favorisée par la baisse du taux de change de l euro et le regain d intérêt des investisseurs étrangers entamé en 2012 et qui se poursuit encore aujourd hui grâce à des coûts de financements en euro attractif. Les perspectives 2015 Malgré des conditions macroéconomiques qui n évolueront que très peu en 2015 ajoutées à un contexte réglementaire et fiscal qui peut changer, l appétit pour l immobilier reste très présent chez les investisseurs et le volume des investissements devrait se maintenir en En commerce, la situation économique continuera à peser sur ce marché, et notamment sur les localisations dites secondaires. Ainsi, l écart de loyers devrait continuer à se creuser entre les zones secondaires et les meilleurs emplacements. Comme en 2014, la demande pourrait être tirée par l émergence d une offre commerciale variée plus adaptée aux besoins des consommateurs. Résumé de l activité de la SCPI Gemmeo Commerce en 2014 L année 2014 a été riche pour les SCPI, en matière réglementaire, avec la transposition en Droit Français de la Directive Européenne dite AIFM. Cette transposition s accompagne de mesures visant à simplifier le cadre juridique de la gestion d actifs tout en renforçant la protection des investisseurs et épargnants. Parmi les changements les plus marquants figurent la possibilité d acquérir un immeuble via une SCI et la mise en place d un dépositaire à l image de ce qui se fait dans le monde des OPCVM s inscrit dans la lignée de 2013 avec une distribution qui a de nouveau doublé sur un an, signe de la montée en puissance de ses actifs. Sélective sur les acquisitions, l équipe de gestion a pris une participation dans l extension d une Galerie Commerciale neuve au Havre livrée en novembre Cette extension, constituée de 55 cellules pour m² est adossée à un Hypermarché de m², véritable locomotive de la Galerie. Cette nouvelle acquisition contribue à une hausse prévisionnelle du résultat comptable. Les perspectives 2015 de la SCPI Gemmeo Commerce 2015 va être une année de normalisation pour Gemmeo Commerce. Forte des dernières acquisitions, la SCPI va poursuivre son développement avec pour ambition une nouvelle hausse de la distribution qui devrait se situer en 2015 entre 8 et 9,80 par part en jouissance. L ambition reste d acquérir deux à trois nouveaux actifs en Sources : INSEE, Crédit Agricole SA, CBRE, Cushman and Wakefield. GEMMEO COMMERCE 4 Rapport Annuel 2014
6 Les comptes de Gémméo Commerce Présentation simplifiée du compte de résultat, des dividendes et des valeurs de la SCPI (en euros) 31 décembre 2013 (a) Produits 31 décembre 2014 (b) Produits de l'activité immobilière (1) Produits financiers (2) SOUS-TOTAL % Charges immobilières (3) % Frais généraux % Travaux de remise en état Provisions nettes (4) Provisions pour charges non récupérables % Charges financières sur emprunts Résultat exceptionnel 0 4 RÉSULTAT COMPTABLE % Résultat comptable par part 5,78 8,68 50 % Dividendes par part sur Non-Optant au PF 4,00 8, % R.A.N. comptable après affectation du résultat par part 0,70 1,09 56 % (1) loyers et produits annexes de gestion locative, (2) les produits financiers correspondent à la refacturation des intérêts d emprunt de la VEFA d Annemasse, (3) charges d entretien du patrimoine non récupérables, (4) y compris les pertes sur créances irrécouvrables. Les produits (en euros) 31/12/2013 (a) 31/12/2014 (b) Produits de l'activité immobilière Produits financiers var. (b-a)/a Total % Le taux d occupation Le taux d occupation financier étant de 96,84 % au 1 er trimestre, de 96,31 % au 2 e trimestre, de 94,87 % au 3 e trimestre, et de 96,57 % au 4 e trimestre. Le taux d occupation financier annuel est de 96,21 % en 2014 (1). Ce taux exprime le rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui seraient facturés si la totalité du patrimoine était louée. (1) Depuis le 1 er trimestre 2012, une nouvelle méthode de calcul a été préconisée par l Aspim, en accord avec l AMF. Celle-ci intègre désormais l intégralité des immeubles du patrimoine de la SCPI (y compris les actifs en vente ou pour lesquels d importants travaux empêchent la commercialisation auprès des futurs locataires) et est retraitée afin d impacter le taux d occupation financier des accompagnements consentis aux locataires (franchise de loyer). Les locaux vacants Au 31 décembre 2014, le stock de locaux vacants s élevait à m². Synthèse des surfaces vacantes au 31 décembre 2014 par affectation (m²) Galerie et centre commerciaux m² Total m² Les principaux manques à gagner sont indiqués chaque trimestre dans le bulletin trimestriel. Les baux baux ont été signés en var. (b-a)/a Les charges nettes immobilières correspondent aux charges (hors travaux et remises en état) non récupérables auprès des locataires : charges sur les locaux vides, charges revenant aux propriétaires au terme du bail. Frais généraux Frais de gestion (en euros) 31/12/2013 (a) 31/12/2014 (b) var. (b-a)/a Rémunérations de gestion n/a Honoraires de commissaires aux comptes n/a Frais divers de gestion % Total % Les frais de gestion incluent notamment les coûts liés à la communication réglementaire (coûts liés aux bulletins trimestriels, à la tenue de l assemblée générale et à la production des rapports annuels) pour , les honoraires divers pour , les honoraires d expertises pour ainsi que les frais bancaires pour L entretien et la réparation des immeubles Néant. Remise en état Néant. Les contentieux Le montant des dotations nettes aux créances douteuses est de et des expertises ont été réalisées à hauteur de sur Les principaux contentieux concernent 2 locataires pour et Les charges nettes immobilières (hors gros travaux et dépenses de remises en état) et frais généraux Charges immobilières (en euros) 31/12/2013 (a) 31/12/2014 (b) var. (b-a)/a Entretiens et réparations Assurances Honoraires % Impôts fonciers et fiscalité immobilière % Autres Total % Les charges financières sur emprunt Le montant des charges financières sur emprunt est de Les résultats (en euros) 31/12/2013 (a) 31/12/2014 (b) Résultat comptable Résultat comptable par part 5,78 8,68 var. (b-a)/a GEMMEO COMMERCE 5 Rapport Annuel 2014
7 Rapport de la Société de Gestion La distribution La distribution courante 2014 La distribution courante de l exercice 2014 s est établie à non optant au PF et la distribution pour une part en pleine jouissance est de 8,00. Acomptes de distribution et report à nouveau 2014 (en en cumul) Cumul Par part Report à nouveau comptable début période ,70 Résultat comptable ,68 Distribution annuelle non-optant ,00 Report à nouveau comptable après affectation du résultat ,09 La distribution optant au PF Lors de la distribution 2014 il a été défalqué de vos acomptes trimestriels une part du prélèvement forfaitaire payé pour votre compte par la SCPI. En effet, concernant la fiscalité spécifique des SCPI, nous vous rappelons que la SCPI est fiscalement translucide et que la fiscalité repose sur la détention des parts. Cela signifie que les résultats de la SCPI sont imposés au niveau de chaque associé au prorata de sa quote-part de détention de la société, et indépendamment de la mise en distribution des résultats. La jouissance des parts ouvre les droits à la perception des dividendes, mais n a pas d incidence sur la fiscalité qui, elle, reste attachée à la propriété des parts. Ceci vaut aussi bien pour la fiscalité des produits que pour la déduction fiscale liée à l acquisition des parts dont vous avez pu bénéficier dès votre souscription. Distribution prévisionnelle 2015 Il a été décidé en accord avec le Conseil de Surveillance de distribuer des acomptes trimestriels minimum de 2 par part, soit une distribution annuelle provisoire relative à l exercice 2015 de 8 par part. Cette distribution pourrait monter à 9,80 par part si les circonstances sont favorables. Les expertises La société CUSHMAN et WAKEFIELD, expert immobilier nommé en Assemblée Générale, a procédé fin 2014 à l actualisation des valeurs d expertises des immeubles qui constituent le patrimoine de GEMMEO COMMERCE. La valeur d expertise complétée par la valeur des actifs financiers conduit à une valeur de réalisation au 31/12/2014 de ,82. (en euros) Réel 2013 Réel 2014 Valeur de réalisation , ,82 Vous trouverez en annexe du présent rapport le tableau du patrimoine reprenant les valeurs d expertise de chaque immeuble, ainsi que les principales caractéristiques. Investissements Adresse immeuble Parts de la SCI AGC (Grand Cap) (18,33 %) Zac du mont Gaillard Le Havre Le marché des parts Suivi des souscriptions Prix acquisition AEM Date acquisition Date prévisionnelle de livraison Surface (m 2 ) /11/ Mois Nombre de parts Prix de souscription Montant souscrit Janvier Février mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre TOTAL Souscriptions Total année 2014 Nombre de parts Montant (en ) Retraits Nombre de parts 855 Montant (en ) Aucune part n a été échangée. Modalités de souscription et de retrait Souscription des parts Minimum de souscription : 5 parts pour la première souscription, soit une somme minimum de 1 000, prime d émission incluse. Les parts souscrites porteront jouissance à compter du 1 er jour du quatrième mois suivant la date de souscription. Retrait des parts Il s effectue par une demande de retrait au prix de retrait en vigueur, déterminé par la Société de Gestion. Le prix de retrait ne peut être supérieur au prix de souscription en vigueur au jour du retrait diminué de la commission de souscription. Un même associé ne peut passer qu un ordre de retrait à la fois. Les parts retirées perdent jouissance à compter du premier jour du mois suivant le retrait. Un associé ne peut déposer une nouvelle demande de retrait que lorsque la précédente demande de retrait a été totalement satisfaite ou annulée. Les demandes de retrait doivent être compensées par des souscriptions. Par conséquent, un associé peut obtenir le remboursement de ses parts à condition qu il y ait, pour faire droit à sa demande de retrait, des demandes de souscriptions d un montant suffisant. Cession des parts de gré à gré : elle s effectue directement entre les associés et sans intervention de la Société de Gestion, à des conditions librement débattues entre le cédant et le cessionnaire. S il s avérait qu une ou plusieurs demandes de retrait, inscrites sur le registre et représentant au moins 10 % des parts de la SCPI, n étaient pas satisfaites dans un délai de douze mois, la Société de Gestion, conformément à l article L du Code Monétaire et Financier, en informerait sans délai l Autorité des Marchés Financiers et convoquerait une Assemblée Générale Extraordinaire dans les deux mois suivant cette information. La Société de Gestion proposerait à l Assemblée Générale la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée (cession par confrontation des ordres d achat et de vente inscrits sur le registre tenu par la Société de Gestion). Performances Taux de distribution sur valeur de marché (1) Distribution ( ) dont RAN et/ou PVI (2) en % ,00 0,00 % 8,00 0,00 % Prix n 200,00 200,00 200,22 Taux de distribution 0,00 % 2,00 % 4,00 % (1) Correspond au dividende brut (non optant au PF) versé au titre de l année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribués) divisé par le prix de part acquéreur moyen de l année n. (2) RAN : Report à nouveau, PVI : Plus-value immobilière. Variation du prix moyen de la part frais et droits inclus sur l année (3) Prix n 200,00 200,00 200,22 Variation n/n-1 0,00 % 0,00 % 0,11 % (3) Se détermine par la division de l écart entre le prix acquéreur moyen de l année n et le prix acquéreur moyen de l année n-1 par le prix de part acquéreur moyen de l année n-1. Il est rappelé que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. GEMMEO COMMERCE 6 Rapport Annuel 2014
8 La fiscalité des associés des sociétés de personnes - Règles en vigueur au 01/01/2015 Les SCPI n entrent pas dans le champ d application de l impôt sur les sociétés conformément à l article 239 septies du Code général des impôts. Chaque produit encaissé par la SCPI est imposé au niveau de l associé selon le régime d imposition qui lui est propre. L associé de SCPI, personne physique ou personne morale, est personnellement soumis pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la SCPI (à l impôt sur le revenu des personnes physiques, à l impôt sur les sociétés pour une personne morale relevant de cet impôt). Fiscalité des revenus Associés personnes physiques Les revenus distribués aux associés personnes physiques sont composés de revenus fonciers (provenant des loyers encaissés) et de revenus financiers (issus des placements de trésorerie). Revenus fonciers Les sommes correspondant aux loyers perçus par la SCPI sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Il n est donc pas tenu compte des revenus distribués par la société, mais de la part revenant à l associé dans le résultat de la société. La base d imposition tient compte de l ensemble des loyers encaissés et des charges immobilières réglées par la SCPI au 31 décembre de chaque année. Le revenu foncier imposable est le revenu foncier net égal à la différence entre le revenu brut (qui correspond aux loyers et accessoires de loyers encaissés par la SCPI) et les charges de la propriété (les charges réelles déductibles). Revenus financiers Les produits de trésorerie sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers : ils sont en principe imposés au barème progressif de l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux s élèvent actuellement aux taux de 15,5 %. Ces revenus sont soumis à un prélèvement forfaitaire non libératoire de 21 % pour les dividendes et revenus assimilés et de 24 % pour les produits de placement à revenu fixe ; ce prélèvement est effectué à titre d acompte d impôt sur le revenu. Il est possible de bénéficier d une dispense de prélèvement si le revenu fiscal de référence de l avant dernière année est inférieur : à pour les dividendes et revenus et assimilés et à pour les produits de placement à revenu fixe pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs, à pour les dividendes et revenus et assimilés et à pour les produits de placement à revenu fixe pour les contribuables soumis à l imposition commune. Une dispense de prélèvement, sous la forme d une attestation sur l honneur par laquelle le contribuable indique à l établissement payeur que son revenu fiscal de référence est inférieur aux revenus fiscaux sus-cités, devra être formulée avant le 30 novembre de l année précédant celle du paiement. Associés personnes morales Les sociétés de personnes appliquent le régime de la translucidité fiscale, l imposition s effectuant au niveau de chaque associé de la société de personnes selon son régime fiscal propre, en fonction de ses droits dans la société. Les associés personnes morales soumis à l impôt sur les sociétés intègrent la quotepart de résultat et de produits financiers, calculée par la Société de Gestion, dans leur résultat fiscal annuel. Les revenus fonciers attribués à un organisme sans but lucratif en sa qualité d associé d une société civile non soumise à l impôt sur les sociétés, propriétaire des locaux qui génèrent lesdits revenus fonciers, bénéficient d une exonération d imposition sur ces revenus. Ces revenus ne sont pas imposables au titre de l article du Code général des impôts, car non visés par ledit article. Fiscalité des plus-values (Cessions de parts de SCPI et quote-part de cession d immeuble de SCPI) Associés personnes physiques Les plus-values sur cessions de parts ou ventes d immeubles de la SCPI sont imposées dans la catégorie des plus-values immobilières à un taux forfaitaire de 34,5 % (19 % d imposition + 15,5 % de prélèvements sociaux). Dans le respect de l objet social, les cessions d immeubles sont des cessions occasionnelles réalisées conformément aux dispositions du Code monétaire et financier, lorsque les immeubles ont été détenus par la SCPI pendant au moins six ans. Les règles de détermination des plus-values immobilières sont identiques concernant la vente d immeuble et des cessions de parts. Pour les cessions réalisées depuis le 1 er septembre 2013, la plus-value est totalement exonérée si l immeuble est détenu depuis plus de 30 ans. La Société de Gestion déclare et paie pour le compte de l associé l impôt sur la plusvalue éventuellement dégagée par la cession des parts, impôt qui sera déduit du prix de vente au moment du règlement. L établissement de la déclaration et le paiement de l impôt (au taux de 34,5 % pour les personnes résidant en France) correspondant à la plus-value réalisée à l occasion de la cession d immeubles par la SCPI sont effectués à la diligence du notaire pour le compte de chacun des associés soumis à l impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières. Associés personnes morales Les sociétés imposables à l impôt sur les sociétés relèvent du régime des plus-values professionnelles à court terme, c est-à-dire que les plus-values sont comprises dans le résultat ordinaire, excepté les plus-values à long terme afférentes à des titres de participation (et assimilés) ou à des droits de propriété intellectuelle. Les plus-values réalisées par les associés personnes morales imposés au titre des BIC et des bénéfices agricoles sont taxées dans le cadre de leur déclaration de revenus. Les organismes sans but lucratif sont exonérés de taxation des plus-values. Les plus-values sur cessions de parts de sociétés de personnes ou de ses actifs sont imposées au niveau de chaque associé, selon son statut fiscal au régime des plus ou moins-values des particuliers ou plus ou moins-values professionnelles. Fiscalité des associés personnes physiques non-résidents Revenus fonciers Pour les associés non-résidents, une déclaration annuelle au centre des impôts nonrésidents 1 est nécessaire. L assiette de l impôt est identique à celle des résidents français, soit le montant net des revenus imputés éventuellement des déficits. Les revenus perçus par les non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Revenus financiers Depuis le 1 er janvier 2013, les produits de placements à revenu fixe qui sont versés dans des Etats qui sont considérés comme non coopératifs (ETNC) sont soumis à un prélèvement obligatoire au taux de 75 % (sous réserve de certaines exceptions). Plus-values immobilières Les associés non-résidents français quel que soit leur lieu de résidence (Union Européenne ou Etat-Tiers), sont assujettis à un taux d imposition et des modalités de détermination de la plus-value immobilière identiques aux résidents. Le taux applicable est de 19 % pour les associés non-résidents, et de 75 % pour ceux domiciliés fiscalement dans un ETNC 2. Les plus-values réalisées par les non-résidents (sauf résidents ETNC) sont soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Fiscalité pour une part (en euros) Résultat comptable Dividendes bruts Revenus imposable Revenus fonciers Produits financiers 8,68 8,00 5,40 5,37 0,03 (1) Centre des impôts des non-résidents TSA rue du Centre Noisy-le-Grand Cedex. Téléphone : Télécopie (2) Ce taux d imposition devrait faire l objet d un ajustement dans une prochaine loi de finances. GEMMEO COMMERCE 7 Rapport Annuel 2014
9 Rapport de la Société de Gestion Rapport de la Société de Gestion sur la préparation et l organisation des travaux du Conseil de Surveillance, les procédures de contrôle interne et la gestion des risques appliquées à la SCPI GEMMEO COMMERCE. La Société de Gestion rend compte des conditions de préparation et d organisation des travaux du Conseil de Surveillance ainsi que des procédures de contrôle interne mises en place pour GEMMEO COMMERCE, en application des nouvelles dispositions du Code de Commerce, (art. L ) et du Code Monétaire et Financier (art ). I - Conseil de Surveillance Présentation du Conseil Le Conseil de Surveillance se compose de 7 à 12 membres maximum nommés par l Assemblée Générale, pour trois ans. Les membres du Conseil de Surveillance ne doivent pas cumuler plus de 5 mandats dans les Conseils de surveillance d autres SCPI gérées par Amundi Immobilier. Le Conseil de Surveillance nomme parmi ses membres un Président, un Vice-président et éventuellement un secrétaire qui peut être choisi en dehors de ses membres. Rôle et fonctionnement general du conseil Le Conseil de Surveillance est plus particulièrement chargé d assister et de contrôler la Société de Gestion. Son action s effectue selon les règles légales complétées par les statuts. Il donne son avis sur les questions qui pourraient lui être posées par les associés par écrit ou en assemblée générale. Dans l exercice de sa mission, le conseil s abstient de tout acte de gestion de manière directe ou indirecte. Le Conseil de Surveillance est réuni aussi souvent que l intérêt de la société l exige. En pratique, la Société de Gestion convoque au minimum une réunion du Conseil de Surveillance par exercice (en mars, pour l approbation des comptes annuels de la Société). L ordre du jour des réunions est établi par la Société de Gestion en liaison avec le Président du Conseil. Le Conseil est tenu régulièrement informé des évènements significatifs de la gestion de la SCPI. Il est consulté sur les projets principaux notamment en matière de distribution. Il formule son avis sur les comptes annuels et les résolutions présentées à l Assemblée. Une procédure particulière est prévue pour son information en matière de cession et d acquisition. Textes de référence en matière de contrôle interne Les références propres à Amundi Immobilier sont : Arrêté du 3 novembre 2014 relatif au contrôle interne. Le règlement général de l Autorité des Marchés Financiers (articles à 313-3, à 313-7, , ). II Contrôle interne Procédures de contrôle interne Les procédures de contrôle interne s inscrivent dans le cadre général des procédures de contrôle interne d Amundi Group et de son actionnaire principal. Contrôle interne et déontologie Le contrôle interne constitue le dispositif global permettant à la société d assurer la maîtrise de ses activités et de ses risques. La Loi sur la Sécurité Financière (n ) du 1 er août 2003, confie au Président de la société, la responsabilité de la rédaction et du contenu d un rapport annuel de contrôle interne mises en place dans l entreprise. Le déploiement du dispositif de contrôle interne répond aux principaux objectifs suivants : Performance financière, par l utilisation efficace et adéquate des actifs et des ressources, ainsi que la protection contre les risques de pertes ; Connaissance exhaustive, précise et régulière des données nécessaires à la prise de décision et à la gestion des risques ; Conformité avec les dispositions législatives et réglementaires, les normes professionnelles et déontologiques et les normes internes ; Prévention et détection des fraudes et erreurs ; Exactitude, exhaustivité des enregistrements comptables et établissement en temps voulu d informations comptables et financières fiables. Principes d organisation du contrôle interne A) Principes fondamentaux Les principes d organisation et les composantes des dispositifs de contrôle interne d Amundi Group sont : la couverture exhaustive des activités et des risques résumés dans une cartographie, la responsabilisation de l ensemble des acteurs, la définition précise des fonctions et des tâches, la séparation des fonctions d engagement et de contrôle, le suivi et contrôle des délégations, le développement et l application des normes et procédures, l existence de systèmes de contrôle, comprenant des contrôles permanents dits de 1 er niveau et 2 nd niveau et des contrôles périodiques dits de 3 e niveau, réalisés par l inspection générale d Amundi Group. Textes de références propres à l activité : Le règlement général de l Autorité des Marchés Financiers, Livre IV Chapitre II Sociétés Civiles de Placement Immobilier (articles à ), Les normes et procédures internes définies par la Société pour son activité, celles d Amundi Group et celles de son actionnaire principal, Le programme FIDES, ensemble de procédures de Conformité d Amundi Group et de son actionnaire principal. B) Pilotage du dispositif Le dispositif de contrôle interne est piloté par : le Responsable des Risques et Contrôles Permanents, fonctionnellement rattaché au Directeur Général Délégué d Amundi Immobilier et hiérarchiquement à la Direction des Risques d Amundi Group. le Responsable de la Conformité - Déontologie (Compliance) hiérarchiquement rattaché au Directeur Général Délégué d Amundi Immobilier et fonctionnellement au Directeur de la Conformité (Compliance) d Amundi Group. un Comité Risques et Compliance qui a pour objectif de suivre l ensemble des risques et des contrôles réalisés. C) Description du dispositif Le dispositif de contrôle interne repose sur un référentiel de procédures, sur la responsabilisation des directions en charge des activités, la collégialité dans le processus de prise de décision, la séparation des fonctions d exécution et de contrôle. De plus la Société de Gestion dispose d outils informatiques dotés de fonctionnalités de contrôle intégrées permettant une large automatisation de ces contrôles. Les procédures de contrôle passent soit par des actions préventives soit par des actions correctives. Le contrôle permanent de 1 er niveau est assuré par les équipes opérationnelles où chaque responsable organise et pilote les contrôles de premier niveau à l intérieur de son périmètre de délégations. Des contrôles de 2 e niveau sont réalisés à tous les niveaux hiérarchiques et fonctionnels de l entité concernée. Ils englobent la mise en application des normes et procédures, la mise en œuvre des délégations de pouvoirs, la mise en place de dispositifs de contrôle et d autocontrôle, l appréciation des performances opérationnelles, la sécurité des patrimoines et la séparation des fonctions. Le contrôle permanent de 2 e niveau est assuré par des équipes spécialisées de contrôle qui vérifient en permanence que l entreprise et ses clients ne sont pas exposés aux risques financiers, opérationnels et réglementaires au-delà de leur seuil de tolérance. La Conformité - Déontologie (Compliance) contrôle le respect des règles définies par les normes professionnelles de déontologie AFG-ASFFI et ASPIM relatifs aux sociétés de gestion, ainsi que les dispositifs relevant de la Sécurité Financière. Le Responsable des Risques et Contrôles Permanents veille à la cohérence et à l efficacité du dispositif de contrôle interne d Amundi Immobilier et à l actualisation de la cartographie des risques. Le contrôle périodique (dit de 3 e niveau) est assuré par le Département Audit, unité indépendante d Amundi Immobilier et appartenant à Amundi Group. En outre, des dispositifs de contrôle interne particuliers recouvrent : Les systèmes d informations, pour lesquels des procédures et contrôles visent à assurer un niveau de sécurité satisfaisant. Une démarche relative à la définition et aux tests de plans de continuité d activités est en place. La prévention du blanchiment des capitaux et la lutte contre le financement du terrorisme, conformément aux procédures et recommandations édictées par Amundi Group et son actionnaire principal, pour laquelle des procédures propres à Amundi Immobilier et des moyens spécifiques sont mis en oeuvre. Un suivi renforcé des prestations essentielles externalisées auprès de tiers. La Directive MIF et ses implications notamment en termes de classification clients/ produits, suivi des réclamations clients et définition d une politique de gestion des conflits d intérêts. GEMMEO COMMERCE 8 Rapport Annuel 2014
10 III Gestion des risques Dispositif de gestion des risques La Société de Gestion a établi une politique de risque et un dispositif opérationnel de suivi et d encadrement veillant à s assurer que le profil de risque du FIA est conforme à celui décrit aux investisseurs. En particulier sa fonction permanente de gestion des risques veille au respect des limites encadrant les risques de marché, de crédit, de liquidité ou opérationnels. Les systèmes et procédures de suivi font l objet d une adaptation à chaque stratégie de gestion pour conserver toute la pertinence du dispositif. Pour plus d informations, l investisseur peut notamment consulter les statuts, la note d information et les résolutions d Assemblée Générale figurant à la fin du présent rapport. Profil de risque Risque de Marché : a. Risque immobilier Type de stratégie immobilière : la SCPI investit essentiellement dans des immeubles dont les locaux sont majoritairement des commerces, et accessoirement dans d autres types d actifs, majoritairement de murs d hôtels. Ces actifs sont répartis sur le territoire français (notamment Paris, Région Parisienne et grandes Métropoles Régionales) et, selon les opportunités, dans le reste de l Europe. Le patrimoine de la SCPI est ainsi constitué au 31/12/2014 d immeubles de commerces et de parts d une SCI détenant un centre commercial répartis en France, l ensemble correspondant à un univers Core/Core+. 75 % des actifs ont moins de 10 ans. Les valeurs d expertises sont en hausse de 1,5 % à périmètre constant. Le prix de souscription a été rehaussé de 200 à 204 en décembre Risque sur l investissement de la collecte : s agissant d une SCPI à capital variable, la SCPI bénéficie d une collecte continue dont le processus d investissement est réalisé en parallèle avec une gestion actif passif étroitement suivie en permanence. Les délais d investissement sont ainsi optimisés. Risque locatif : Le taux d occupation financier moyen en 2014 est de 96,21 %. Loyer moyen est 22,99 K ; Poids des 5 plus gros locataires est 44,64 % des loyers ; La durée moyenne des baux est près de 4 ans. Diversification des risques immobiliers : la diversification des risques se construit autour de la thématique commerciale en parallèle avec l augmentation de la taille du fonds qui atteint une Valeur de Réalisation de 34 M au 31/12/2014. Granularité du portefeuille d actifs : nombre d actifs : 4 immeubles, une acquisition et une livraison d immeubles en 2014, poids du plus gros actif : 26,79 % de la valeur du patrimoine ; Concentration géographique (en valeur d immeubles) : 78 % en province (Côte d Or, Haute Savoie et Seine Maritime), et 22 % en Ile de France. Concentration sectorielle : 100 % commerces, selon la stratégie annoncée, se répartissant de manière équilibrée en 49 % de commerces de centre-ville et 51 % de galeries et centres commerciaux. b. Risque de taux / change Le fonds est exposé au risque de taux lorsqu il contracte un emprunt à taux variable. Le risque de taux généré par les emprunts à taux variable Long Terme est systématiquement couvert par un contrat à terme sur instrument financier. Le risque de taux généré par les emprunts à taux variable Court Terme ne sont pas couverts à ce jour. Cela représente un montant d emprunt de 3 M. Le fonds n est pas exposé au risque de change. Risque de crédit et de contrepartie : Ce risque se concentre principalement sur les locataires, alors que l immeuble acquis en VEFA a été livré courant Les dotations aux provisions pour créances douteuses correspondent à 1,79 % des loyers quittancés en Le risque de contrepartie généré par les contrats à terme sur instruments financiers est limité par l exigence d autorisation préalable auprès de la ligne métier Risques d Amundi Group. Le Risque de crédit lié au placement de la trésorerie est limité de la même manière. Risque de liquidité : Liquidité des parts : la liquidité des parts n est pas garantie par le fonds. La liquidité des parts est limitée, essentiellement assurée par le marché primaire où le prix de retrait est fixé par la Société de Gestion selon la règlementation en vigueur. En 2014, le marché primaire a absorbé toutes les demande de retrait : Il n y a aucune part en attente de cession au 31/12/2014. Il n y a pas eu de marché secondaire ni d échange de gré à gré sur ce produit en La liquidité des actifs est analysée lors des investissement et régulièrement ensuite. Le Risque de liquidité lié au financement est géré par la répartition des dates d échéances, la diversification des prêteurs, le suivi des covenants bancaires et une anticipation de la gestion des échéances et le suivi de l évolution générale des conditions du financement bancaire. Le fonds ne présente pas de risque de liquidité spécifique identifié à ce stade. Des stress tests annuels de liquidité seront mis en œuvre à partir de Levier : le fonds a recours à l endettement Une limite d autorisation pour contracter toute nouvelle dette est votée en Assemblée Générale des Actionnaires selon la règlementation en vigueur. Elle correspond à un plafond global d endettement en cours incluant la nouvelle dette, à respecter au moment de contracter cette nouvelle dette. Il est exprimé en pourcentage de la valeur d expertise des immeubles détenus directement ou indirectement à la date de clôture du dernier exercice comptable augmentée de la trésorerie disponible telle qu indiquée dans le dernier arrêté comptable trimestriel. Au 31/12/2014, ce plafond est de 40 %, pouvant être modifié chaque année par l Assemblée Générale des Actionnaires. Le niveau de ce ratio au 31/12/2014 est de 27,40 %, en incluant par transparence, l endettement indirect de la SCPI lié à sa participation dans la SCI AGC proportionnellement à sa quote-part de détention. Indicateurs de levier AIFM : levier méthode brute : 136 % ; levier méthode de l engagement : 131 %. Ces deux indicateurs sont définis par la directive AIFM et le règlement délégué associé. Ils correspondent au rapport entre 1) l exposition calculée selon la méthode brute ou la méthode de l engagement, et 2) la valeur nette d inventaire du fonds. L exposition d un fonds est constituée de son actif, brut du levier (endettement et instruments dérivés). L exposition calculée selon la méthode brute 1) exclut la trésorerie de l actif du fonds 2) ne tient pas compte des dispositions de couverture et de compensation des risques de taux ou de change. L exposition calculée selon la méthode de l engagement 1) inclut la trésorerie dans l actif du fonds et 2) tient compte des dispositions de couverture et de compensation des risques de taux ou de change. Le calcul de ces indicateurs tient compte de l endettement indirect du fonds lié à ses éventuelles participations, proportionnellement à sa quote-part de détention. Risque opérationnel : Le risque opérationnel est le risque de perte résultant de l inadéquation de processus internes et de défaillances liées aux personnes et aux systèmes de la Société de Gestion, ou résultant d événements extérieurs, y compris le risque juridique et le risque de documentation, ainsi que le risque résultant des procédures de négociation, de règlement et d évaluation. Les risques opérationnels sont suivis par le biais d une cartographie établie selon les catégories déterminées par le comité de Bâle. Des plans d action sont mis en œuvre si nécessaire. Le fonds répond à un objectif de placement long terme et ne bénéficie de garantie ou de protection ni sur le capital ni sur la performance. GEMMEO COMMERCE 9 Rapport Annuel 2014
11 Rapport de la Société de Gestion L engagement de la Société de Gestion dans le développement durable Le groupe Amundi développe une politique d investissement responsable et de gestion engagée. Cet engagement sociétal est un des piliers stratégiques du groupe Amundi qui lui permet d apporter une réponse aux défis sociaux et environnementaux à venir à travers une gouvernance transparente et de qualité. Cet engagement a été formalisé dès 2006 avec la signature des Principes de l Investissement Responsable (PRI), développés sous l égide des Nations Unies. Engagée dans le sillage du groupe Amundi et convaincue que la prise en compte des critères d intérêt général - critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) consolide la performance financière, Amundi Immobilier a développé une charte Investissement Socialement Responsable (auditée par le cabinet Ernst & Young) pour les acquisitions et la gestion de son parc d immeubles. Ainsi dès 2010, Amundi Immobilier a souhaité pouvoir quantifier la consommation énergétique de l ensemble de ses actifs (France et étranger), quelles qu en soient la taille, la période de construction, la typologie d immeuble ou la localisation géographique. Amundi Immobilier a ainsi créé, en partenariat avec la société Sinteo, son propre outil de mesure avec un double objectif : évaluer systématiquement et régulièrement les actifs sous gestion et les nouveaux investissements. Construit autour de six critères principaux - énergie, eau, déchets, transport, pollution, santé et bien-être - l outil fait ressortir par bâtiment : ses performances intrinsèques, l impact de son utilisation par ses occupants, son potentiel de valorisation. Il attribue une note globale à la SCPI et à chacun de ses actifs. Il facilite la comparaison de chaque actif avec la SCPI et l identification et définition des plans de travaux ou d arbitrage. Ainsi, si le retour sur investissement d une opération est suffisamment élevé, Amundi Immobilier profite des changements de locataires pour mener les travaux. Outil dynamique d analyse, utilisé sur tout le cycle de vie d un immeuble, il permet d affiner les choix stratégiques d Amundi Immobilier : en phase acquisition, en prenant en compte des critères financiers traditionnels et des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. La Société de Gestion privilégie des acquisitions neuves ou récentes conformes aux nouvelles normes environnementales et techniques du bâtiment. en phase de gestion, il pilote la remise à niveau technique et énergétique d un actif en adéquation avec les dernières normes règlementaires ou permet d arbitrer un actif obsolète aux perspectives commerciales jugées insuffisantes. Le déploiement de cette démarche répond aux attentes des locataires toujours à la recherche d immeubles offrant une qualité environnementale avérée et permet de fidéliser les locataires, ce qui est un gage de stabilité des revenus locatifs pour la SCPI. Face aux enjeux environnementaux, Amundi Immobilier s implique aux côtés des principaux acteurs du secteur : Amundi Immobilier est un des premiers signataires (Octobre 2013) de la Charte pour l efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés à l initiative du Plan Bâtiment Durable. Dans la continuité, la Société de Gestion participe aux réflexions de place pour favoriser la mise en œuvre des objectifs nationaux d efficacité énergétique au sein du Plan Bâtiment Durable, fédérateur d un large réseau d acteurs du bâtiment et de l immobilier. Au sein de l Observatoire de l Immobilier Durable (OID), dont elle est l un des membres fondateurs (13 membres en 2013). La création de l OID, en 2012, s est inscrite dans une logique de transparence, avec l objectif de promouvoir le développement durable dans l immobilier par la diffusion de statistiques sur l évolution de la performance énergétique et environnementale de l immobilier tertiaire en France mais également en étant un lieu d échange et de partage des bonnes pratiques du marché. La mise en place d un Baromètre de la Performance Energétique et Environnemental annuel du parc tertiaire de ses adhérents doit permettre une comparaison fiable et objective des immeubles (1 200 bâtiments et 15 millions de m²). Au sein d un groupe de travail créé à l initiative de l ASPIM en 2014 afin de faire émerger un standard de place de l ISR (Investissement Socialement Responsable) appliqué à l immobilier, qui puisse être lisible et compréhensible de tous. L émergence d une telle norme serait un gage de transparence et de sécurité pour les investisseurs. Pour les travaux de rénovations ou de remises en état, la SCPI Gemmeo Commerce au sein des Assemblées Générales convoquées proposent de mettre à niveau les matériaux et les technologies conciliant à la fois développement durable et réductions des coûts liés à la consommation d énergie. GEMMEO COMMERCE 10 Rapport Annuel 2014
12 Tableaux annexes Valeur comptable, de réalisation et de reconstitution (en euros) 31/12/ /12/2014 Valeurs de la société Valeur comptable , ,78 Valeur de réalisation , ,82 Valeur de reconstitution , ,91 Valeurs de la société pour une part Valeur comptable 172,78 175,55 Valeur de réalisation 184,98 183,53 Valeur de reconstitution 215,63 215,96 Valeur comptable Elle correspond à la valeur d acquisition hors taxe et/ou hors droit de la valeur des actifs augmentée des travaux d investissement. Valeur de réalisation Elle est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur des autres actifs et passifs en tenant compte des plus-values latentes sur actifs financiers. La valeur vénale des immeubles est déterminée par la Société de Gestion sur la base des analyses de l expert externe en évaluation désigné par l Assemblée Générale. Valeur de reconstitution La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais de constitution de son patrimoine (frais d acquisition des immeubles et commissions de souscription). Valeur de réalisation et valeur de reconstitution, étant destinées à servir de référence à la détermination du prix des parts, doivent se rapporter à l ensemble des éléments d actifs de la SCPI et pas seulement à l ensemble de ces actifs immobiliers locatifs. Évolution du capital fin de période 31/12/ /12/ /12/2014 Montant du capital nominal Nombre de parts Nombre d'associés Évolution du dividende En euros par part 31/12/ /12/2014 Report à nouveau avant affectation du résultat 0,51 0,70 Dividende versé au titre de l'année après PF 4,00 7,97 PF / Dividende versé au Trésor 0,00 0,03 Résultat de l'exercice 5,78 8,68 Report à nouveau après affectation du résultat 0,70 1,09 Plus ou moins-values comptable sur cessions d'immeubles 0,00 0,00 Emploi des fonds (en euros) Réel 2013 Variation Réel 2014 Fonds collectés , , ,21 Capital , , ,00 Primes nettes de souscription / fusion , , ,21 Emplois des fonds , , ,61 Plus ou moins-values comptables Investissements , , ,61 Financements / emprunts , , ,00 TOTAL I , , ,60 Engagement hors bilan sur VEFA , ,46 0,00 Promesse de vente Somme restant à payer sur VEFA , ,46 0,00 TOTAL II , ,46 0,00 SOLDE , , ,60 GEMMEO COMMERCE 11 Rapport Annuel 2014
13 Tableaux annexes Dettes fournisseurs par échéances 2014 Conformément à l article D du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l égard des fournisseurs au 31/12/2014 par date d échéance : Nature Total Dettes non échues Depuis moins de 90 jours Dettes échues Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels Dettes courantes , , ,79 Total ,06 0, ,27 0, ,79 Les dettes bénéficiant d un délai conventionnel correspondent à la commission de la Société de Gestion. Évolution par part en jouissance des résultats financiers Revenus (1) Euros pour une part % du total des revenus Euros pour une part % du total des revenus Euros pour une part % du total des revenus Recettes locatives brutes 0,00 0,00 % 5,13 64,17 % 8,43 70,41 % Produits financiers avant prélèvement forfaitaire 0,57 100,00 % 2,33 29,12 % 3,11 25,97 % Produits divers 0,00 0,00 % 0,54 6,70 % 0,43 3,62 % TOTAL DES REVENUS 0,57 100,00 % 7,99 100,00 % 11,97 100,00 % Charges (1) Commission de gestion 0,00 0,04 % 0,35 4,44 % 0,14 1,19 % Autres frais de gestion 1,00 175,58 % 1,59 19,90 % 1,66 13,85 % Entretien du patrimoine au cours de l exercice 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % Charges locatives non récupérables 0,06 10,77 % 0,70 8,71 % 0,57 4,77 % Sous total Charges externes 1,07 186,39 % 2,64 33,55 % 2,37 19,81 % Amortissements nets patrimoine autres 0,01 0,13 Provisions nettes (2) pour travaux 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % autres 0,00 0,00 % 0,61 7,60 % 0,08 0,66 % Sous total Charges internes 0,01 2,52 % 0,47 5,93 % 0,08 0,66 % TOTAL DES CHARGES 1,08 188,91 % 2,17 27,12 % 2,45 20,47 % Charges financières 0,00 0,00 % 0,04 0,52 % 0,85 7,08 % Résultat courant 0,51 88,91 % 5,78 72,36 % 8,68 72,45 % Produits exceptionnels 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % Charges exceptionnelles 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % Résultat net comptable 0,51 ns 5,78 ns 8,68 72,45 % Variation du report à nouveau Dotation ( ) Reprise (+) 0,51 ns 1,78 ns 0,68 5,66 % Revenu distribué avant prélèvement forfaitaire (3) 4,00 8,00 66,80 % Revenu distribué après prélèvement forfaitaire 4,00 7,97 66,80 % (1) sous déduction de la partie non imputable à l exercice (2) dotations de l exercice diminuées des reprises (3) pour une année entière de jouissance. GEMMEO COMMERCE 12 Rapport Annuel 2014