Source: https://www.cap.ch/de/privatkunden/rechtstipps/wohnen/vermieter.html
Timestamp: 2019-07-23 18:21:35
Document Index: 271360049

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 269', 'Art. 256', 'Art. 270', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257']

Tipps & Informationen für Vermieter | Rechtstipps | CAP
Hilfreiche Informationen für Vermieter
Es wird empfohlen, den Mietvertrag schriftlich zu fixieren (als Beweis).
Wichtig: Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Hauswart, etc.) sind nur dann geschuldet, wenn sie im Mietvertrag gesondert vereinbart wurden und einzeln und klar aufgeführt werden. Ansonsten wird angenommen, dass sie im Nettomietzins enthalten sind. Formulierungen wie «alle Nebenkosten gehen zu Lasten des Mieters» sind mangels Klarheit ungültig.
Sollte Ihr Mieter heiraten bzw. eine eingetragene Partnerschaft eingehen, muss kein neuer Mietvertrag erstellt werden. Zwar gilt der Bisherige weiterhin, jedoch gelten dann die gesetzlichen Regelungen über die Familienwohnung:
Wollen die Mieter kündigen, müssen beide Ehe- bzw. eingetragenen Partner die Kündigung unterschreiben, damit sie gültig ist.
Wollen Sie als Vermieter kündigen, müssen Sie an beide Partner jeweils mit separater Post je ein Kündigungsformular senden.
2. Mietzinsdepot
Aus zwei Gründen können Sie als Vermieter ein Mietzinsdepot verlangen: Zum einen für Beschädigungen am Mietobjekt, für die Sie Ihren Mieter verantwortlich machen wollen, zum anderen für unbezahlte Mietzinse. Sie können bei Wohnungen maximal 3 Monatsmieten verlangen. Dieses Depot muss gemäss Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot auf den Namen Ihres Mieters hinterlegt werden und ist während der Mietdauer für beide Parteien gesperrt.
Üblicherweise erstellen die Mietvertragsparteien bei Mietantritt ein Übernahmeprotokoll, in welchem der Zustand des Mietobjekts und allfällig vorhandene Mängel festgehalten werden. Eine Pflicht zur Erstellung eines solchen Übernahmeprotokolls besteht nur in der Westschweiz aufgrund der Paritätischen westschweizerischen Bestimmungen für Wohnräume, PWB.
Wir empfehlen, ein solches Protokoll zu erstellen. Bewahren Sie dann Ihre Kopie auf (Beweisgründe), denn für Mängel, welche am Ende der Mietdauer vorhanden sind und welche im Übernahmeprotokoll nicht erwähnt wurden, können Sie unter Umständen Ihren Mieter haftbar machen. Ihr Mieter hat aber nicht für die Schäden aufzukommen, die bereits im Übernahmeprotokoll aufgeführt waren. Zudem ist zu beachten, dass Ihr Mieter das Recht hat, das Rückgabeprotokoll des Vormieters einzusehen.
4. Mietzinserhöhung
Bitte kontaktieren Sie uns vorher. Wir beraten Sie gerne und prüfen, ob die jeweiligen Voraussetzungen gegeben sind und erklären Ihnen, wie Sie die Mietzinserhöhung berechnen können.
Sie als Vermieter dürfen den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen, wenn Sie z. B. Mehrleistungen (Art. 269a lit. b OR) erbringen. Dies sind beispielsweise wertvermehrende Investitionen wie der Einbau neuer, bisheriger noch nicht vorhandener Einrichtungen (Einbau eines Geschirrspülers) oder zusätzliche Nebenleistungen. Aber auch der Ersatz von Elementen und bestehenden Einrichtungen durch höherwertige bzw. leistungsfähigere Elemente und Einrichtungen (z. B. der Einbau neuer, schallisolierender Fenster) haben gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Lehre wertvermehrenden Charakter.
Davon zu unterscheiden sind werterhaltende Investition wie der Ersatz der alten kaputten Waschmaschine durch eine Neue. Da Sie gemäss Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet sind, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten - welcher vom Mieter durch die Miete abgegolten wird - dürfen Sie derartige Kosten dafür nicht in eine Mietzinserhöhung umwandeln.
Es gibt aber noch andere Gründe, die unter Umständen eine Mietzinserhöhung rechtfertigen wie beispielsweise:
Anpassung an den gestiegenen Referenzzinssatz für Hypotheken
Kostensteigerungen (z. B. höhere Verwaltungskosten, Versicherungsprämien, Unterhaltskosten etc.)
Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
Erzielung eines angemessenen Ertrags
Mietzinserhöhung nach Verkauf
Beachten Sie, dass Sie dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem von Kanton am Ort des Mietobjekts genehmigten Formular mitteilen und begründen müssen.
Ihr Mieter kann die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen nach Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
Sie als Vermieter müssen für eine Kündigung das amtlich genehmigte Kündigungsformular (erhältlich bei der für den Bezirk/Kanton am Ort des vermieteten Objekts zuständigen Mietschlichtungsstelle) verwenden.
Dabei haben Sie die gesetzlichen Mindestfristen und die ortsüblichen Kündigungstermine einzuhalten (Wohnung: mindestens 3 Monate, Geschäftsräume 6 Monate; anders ausserordentliche Kündigung). Wurden im Mietvertrag längere Kündigungsfristen und/oder spezielle Kündigungstermine vereinbart, gelten diese. Sie müssen die Kündigung an die im Mietvertrag bezeichneten Mieter des Mietverhältnisses bzw. an dessen bevollmächtigten Vertreter richten.
Bitte beachten Sie, dass bei Familienwohnungen das Schreiben immer separat an beide Ehegatten bzw. eingetragene Partner gesendet werden muss, auch wenn ein Partner nicht als Mieter im Mietvertrag aufgeführt wurde.
Es wird empfohlen, derartige Schreiben rechtzeitig per Einschreiben zu verschicken und die Postquittung gut aufzuheben (als Beweis).
Wichtig zu wissen ist, dass Ihrem Mieter Ihre Kündigung spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen muss, es gilt hier die Zustellung und nicht der Poststempel. Sollte Ihr Mieter das Einschreiben nicht abholen, gilt es am 7. Tag als zugestellt. Holen Sie das retournierte Couvert bei der Post ab, aber öffnen Sie es nicht. Es wird allenfalls als Beweis benötigt.
6. Mietzinsausstand
Zahlt Ihr Mieter seinen Mietzins und/oder Nebenkosten nicht oder nicht rechtzeitig, so können Sie ihm schriftliche eine Frist [diese Frist muss bei Wohnungen und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage betragen (Art. 257d OR)} zur Zahlung des ausstehenden Betrages setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Fristablauf das Mietverhältnis ausserordentlich mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werde.
Hinweis: auch eine solche Kündigungsandrohung muss bei Familienwohnungen immer mit separater Post per Einschreiben an beide Partner versandt werden.
Beachten Sie: Eine solche ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs schliesst eine Mieterstreckung aus.
Zahlt Ihr Mieter ständig verspätet, können Sie das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und des vertraglichen Kündigungstermins ordentlich kündigen.
7. Unsorgfältiger Gebrauch der Mietsache und Störung der Nachbarn durch den Mieter
Ihr Mieter muss die Mietsache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Stört Ihr Mieter zum Beispiel seine Nachbarn, welche sich bei Ihnen beschweren, können Sie ihn mittels eingeschriebenem Brief (separate Zustellung an beide Partner bei Familienwohnungen) auffordern, die Störungen zu unterlassen und ihm androhen, dass Sie bei weiteren Störungen ansonsten das Mietverhältnis ausserordentlich mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen werden.
Verletzt er trotz schriftlicher Mahnung Ihrerseits seine Sorgfalts- und Rücksichtspflicht weiter, sodass Ihnen oder den anderen betroffenen Personen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, können Sie dem Mieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Sie können jedoch fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich einen schweren Schaden zufügt Art. 257f Abs. 4 OR).
8. Wohnungsrückgabe und Abnahmeprotokoll
Bei Wohnungsübergabe müssen Sie die Wohnung auf Mängel, für die der Mieter verantwortlich ist, prüfen, diese Mängel im Übernahmeprotokoll festhalten und gegenüber dem Mieter sofort (d. h. innert 2-3 Werktagen) rügen. Versäumen Sie dies, verwirken Sie Ihre diesbezüglichen Rechte.
Unterzeichnet der Mieter das Protokoll, in welchem klar und einzeln aufgeführt wird, für welche Mängel er haftbar ist, gelten die Mängel und seine Haftung von ihm als anerkannt.
Falls der Mieter mit Ihrer Mängeleinschätzung und seiner Haftung nicht einverstanden sein und das Abnahmeprotokoll nicht unterschreiben sollte, dann senden Sie dem Mieter das Mängelprotokoll sowie die detaillierte Mängelrüge sofort per Einschreiben zu und erstellen Sie allenfalls Beweisfotos vom Zustand der beschädigten Einrichtungsgegenstände.
Beachten Sie, dass die Mietwohnung vom Mieter im üblichen Rahmen benutzt werden darf, sodass die damit verbundene normale Abnutzung durch die Zahlung des monatlichen Mietzinses abgegolten ist: beispielsweise ordentlich verputzte Dübellöcher, kleinere Schmutzstreifen an Tapeten, kleinerer Kratzer im Waschbecken, Abnutzung des Teppichs etc.).
Bei einer übermässigen Wohnungsabnutzung ist der Mieter Ihnen gegenüber haftbar, z. B.: stark verschmutzte Tapeten wegen Raucherschäden, grössere, nicht entfernbare Flecken auf Böden oder Tapeten, Kratzer auf dem Parkett, Sprünge im Waschbecken etc.
Wichtig: Ihr Mieter haftet bei Ersatzanschaffungen nur im Rahmen der verbleibenden Lebensdauer (Paritätische Lebensdauertabelle im Internet erhältlich). Sollten nur Reparaturen und keine Ersatzanschaffungen nötig sein, so muss der Mieter die Reparaturkosten tragen. Sollten die Reparaturkosten aber höher sein als der verbleibende Zustandswert des beschädigten Einrichtungsgegenstandes, dann ist die Altersentwertung zu berücksichtigen.
Je nach der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung muss Ihnen der Mieter die Wohnung «sauber» oder «besenrein» zurückgeben.
«Besenrein» bedeutet, dass die Küche, das Badezimmer und die Toilette sauber mit den üblichen Haushalt-Reinigungsmitteln geputzt sein müssen. Böden müssen gewischt und Teppiche gesaugt sein. Die Küchen- und Einbauschränke müssen leer und feucht ausgewischt sein. Kühlschrank und Tiefkühler müssen ebenfalls geräumt sowie abgetaut und gereinigt sein. In solchen Fällen wurde meistens im Mietvertrag vereinbart, dass Sie die Endreinigungskosten übernehmen, dafür zahlt Ihnen Ihr Mieter die im Mietvertrag vereinbarte Reinigungspauschale.
Muss die Wohnung «sauber» sein, kann Ihr Mieter ein Reinigungsinstitut auf seine Kosten beauftragen.
Bitte beachten Sie: Auch wenn ein Reinigungsinstitut beauftragt wurde, Ihr Mieter ist Ihnen alleine für eine einwandfreie Reinigung des Mietobjektes verantwortlich.
9. Behörden und Fristen
Können Sie sich mit Ihrem Mieter in einer mietrechtlichen Streitigkeit nicht einigen und wollen gerichtlich gegen ihn vorgehen, müssen Sie mit Ihren Begehren zunächst an die für den Bezirk/Kanton am Ort des vermieteten Objekts zuständige Schlichtungsbehörde für Mietsachen gelangen. Dieses Verfahren ist kostenlos und bezweckt, eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen. Ist dies nicht möglich, kann innert Frist das zuständige Gericht angerufen werden.
Beachten Sie, dass es in vielen Fällen entscheidend ist, dass eine gesetzliche Frist gewahrt wird und Sie rechtzeitig handeln. Entscheidend für die Einhaltung der Frist von Eingaben an Amtsstellen, ist die Aufgabe bei der Post (Aufgabe spätestens am Tag des Fristenablaufs). Hier gilt also der Poststempel.