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Timestamp: 2016-10-26 09:32:25
Document Index: 10149425

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 82', 'BGE', 'Art. 83', 'Art. 89', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 29', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_84/2012 (05.07.2012)
1C_84/2012
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Rainer Hager,
Beschwerde gegen das Urteil vom 22. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.
Am 9. Juni 2008 erteilte der Gemeinderat Walchwil Z.________ die Baubewilligung f�r ein Bauvorhaben auf ihrem unverbauten Grundst�ck Nr. 574 in der Wohnzone W2 in Walchwil. Gegen dieses Projekt strengten verschiedene Personen, darunter X.________, Eigent�mer des Nachbargrundst�cks Nr. 730, ein baurechtliches Verfahren an. Im Verlaufe dieses Verfahrens stellte sich heraus, dass Z.________ ihr Grundst�ck an die Eheleute Y.________ verkauft hatte und diese ein weiteres Baugesuch f�r den Bau eines Einfamilienhauses eingereicht hatten. Am 28. April 2010 stellte das Verwaltungsgericht des Kantons Zug fest, dass es nicht m�glich sei, gleichzeitig zwei Baugesuche zu behandeln. Darauf gaben die Eheleute Y.________ dem Gemeinderat Walchwil bekannt, dass sie die Behandlung des zweiten Gesuchs w�nschten, worauf das erste Gesuch sistiert wurde.
Das zweite Baugesuch zur Erstellung eines Einfamilienhauses mit Aussenpool auf der Parzelle Nr. 574 in Walchwil war am 1. M�rz 2010 eingereicht worden. Vom 5. bis am 24. M�rz 2010 lag es �ffentlich auf. Gegen dieses Gesuch gingen wiederum mehrere Einsprachen ein, darunter eine von X.________. Am 20. Juli 2010 reichten die Eheleute Y.________ �berarbeitete Baugesuchsunterlagen ein, worauf die Gemeinde den Einsprechenden Gelegenheit gab, zu den ge�nderten Pl�nen Stellung zu nehmen. Am 27. September 2010 bewilligte der Gemeinderat Walchwil das Bauvorhaben und wies die Einsprachen ab. Gegen diesen Entscheid gelangte X.________ am 18. Oktober 2010 mit Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat des Kantons Zug, welcher die Beschwerde mit Beschluss vom 12. Juli 2011 abwies. Diesen Beschluss focht X.________ mit Beschwerde vom 12. August 2011 beim Verwaltungsgericht an. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 22. Dezember 2011 ab.
W�hrend der Rechtsh�ngigkeit des Verfahrens beim Regierungsrat wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 26. April 2011 eine von X.________ gef�hrte Beschwerde gegen den von der Gemeindeversammlung Walchwil am 9. Dezember 2009 beschlossenen Gefahrenzonenplan ab. Gegen diesen letztgenannten Entscheid erhob X.________ kein Rechtsmittel, womit der Gefahrenzonenplan rechtskr�ftig geworden ist. Im Gefahrenzonenplan ist das Grundst�ck Nr. 574 keiner Gefahrenzone zugewiesen.
Mit Eingabe vom 4. Februar 2012 f�hrt X.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht mit den Antr�gen, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 22. Dezember 2011 sei aufzuheben, und die von der Gemeinde Walchwil erteilte Baubewilligung sei zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Mit Verf�gung vom 12. M�rz 2012 wies der Pr�sident der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung das von X.________ gestellte Gesuch um Gew�hrung der aufschiebenden Wirkung ab.
Das Verwaltungsgericht und die Beschwerdegegner beantragen in ihren Stellungnahmen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden k�nne. Der Regierungsrat und die Gemeinde Walchwil stellen Antrag auf Beschwerdeabweisung. Der Beschwerdef�hrer h�lt in seiner Stellungnahme vom 16. Mai 2012 an den in der Beschwerde gestellten Antr�gen vollumf�nglich fest.
Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren �ber ein Baubegehren und damit eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegr�nde im Sinne von Art. 83 ff. BGG liegen nicht vor. Der Beschwerdef�hrer hat am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Er ist als Nachbar des Bauvorhabens zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG; BGE 133 II 249 E. 1.3.3 S. 253 f.). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Der Beschwerdef�hrer stellte sich im Verfahren vor der Vorinstanz auf den Standpunkt, die Baubewilligung k�nne erst erteilt werden, wenn gekl�rt sei, dass aufgrund des Bauvorhabens keine Gefahren f�r die Nachbarn resultierten. Auf dem Baugrundst�ck befinde sich ein Felsblock bzw. Findling mit einem ungef�hren Ausmass von 350 m3. Der Fels erstrecke sich auf die Parzellen Nrn. 574/730/731, mutmasslich zu 4/7 auf Nr. 574 (Baugrundst�ck), zu 2/7 auf Nr. 730 (Grundst�ck des Beschwerdef�hrers) und zu 1/7 auf Nr. 731. Die St�tzmauern des geplanten Aussenpools w�rden direkt auf dem Fels erstellt, wodurch dieser destabilisiert werden und auf die Parzelle Nr. 730 abrutschen k�nnte. Zwar sei der Gefahrenzonenplan der Gemeinde Walchwil inzwischen rechtskr�ftig und das Baugrundst�ck Nr. 574 (anders als die Grundst�cke Nrn. 730 und Nr. 731) in keiner der drei Gefahrenzonen aufgef�hrt. Dies �ndere aber nichts daran, dass im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens die "anthropogen ausgel�ste Gef�hrdung" der Nachbarschaft aus baupolizeilichen Gr�nden beurteilt werden m�sse. Das von den Beschwerdegegnern in Auftrag gegebene Gutachten der A.________AG vom 25. Januar 2010 habe das Gel�nde neben dem Fels, nicht aber die Stabilit�t des Felsblocks als solchen �berpr�ft und stelle ohnehin eine blosse Parteibehauptung dar. Er habe dieses Gutachten dem diplomierten Geologen B.________ von der "C.________GmbH" vorgelegt. In seiner fachlichen Stellungnahme vom 31. M�rz 2010 f�hre B.________ zahlreiche Kritikpunkte am Gutachten der A.________AG vom 25. Januar 2010 auf. Bei dieser Ausgangslage sei es unumg�nglich, vor der Erteilung einer Baubewilligung die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Stabilit�t des Felsblocks durch ein neutrales geologisches Gutachten beurteilen zu lassen.
2.2 Die Vorinstanz erw�gt im angefochtenen Urteil, gem�ss dem in Rechtskraft erwachsenen Gefahrenzonenplan der Gemeinde Walchwil befinde sich das Baugrundst�ck Nr. 574 in keiner Gefahrenzone. Die kommunale Baubewilligungsbeh�rde habe deshalb von der Bauherrschaft unter keinem Titel spezielle Sicherungsmassnahmen einfordern k�nnen. Insbesondere fehle es an einer Rechtsgrundlage, um von der Bauherrschaft vor Baubeginn ein geologisches Gutachten oder weitere Baugrunduntersuchungen verlangen zu k�nnen. Ebenso wenig bestehe f�r die Baubeh�rde eine Pflicht, ein neutrales Gutachten in Auftrag zu geben. Die Beschwerdegegner h�tten zwar freiwillig von der A.________AG eine Baugrunduntersuchung vornehmen lassen. Dass es sich dabei um ein (blosses) Parteigutachten handle, sei nicht zweifelhaft. Das Gutachten vom 25. Januar 2010 m�sse dem Gericht aber auch nicht als Beweismittel dienen, denn aus baupolizeilicher Sicht sei f�r die Erteilung einer Baubewilligung auf dem fraglichen Grundst�ck keine Gefahrenuntersuchung erforderlich. Damit k�nne auch das vom Beschwerdef�hrer in Auftrag gegebene und ins Recht gelegte Gutachten der "C.________GmbH" vom 31. M�rz 2010 unbeachtlich bleiben; eine Auseinandersetzung mit der darin am Erst-Gutachten ge�usserten Kritik er�brige sich.
2.3.1 Der Beschwerdef�hrer r�gt eine willk�rliche Sachverhaltsfeststellung und eine willk�rliche Anwendung kommunalen bzw. kantonalen Rechts sowie eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Geh�r aufgrund der Nichtber�cksichtigung der Gutachten. Die Willk�rr�ge begr�ndet der Beschwerdef�hrer zusammenfassend wie folgt: Aus der gest�tzt auf � 25 der Bauordnung der Gemeinde Walchwil vom 30. M�rz 2006 (BO/Walchwil) erstellten Gefahrenzonenkarte sei ersichtlich, welche Gebiete durch �berflutung, Rutschung oder Steinschlag, d.h. durch Naturgefahren, bedroht seien. Davon zu trennen sei die baupolizeiliche Frage, ob von der Erstellung einer Baute eine Gefahr f�r die Nachbarschaft ausgehe oder nicht. Insoweit sei nicht � 25 BO/Walchwil, sondern � 6 Abs. 1 BO/Walchwil zu beachten, wonach Bauten und Anlagen nach den anerkannten Regeln der Baukunst und der Technik zu erstellen und zu �ndern sind. Indem die Vorinstanz argumentiere, durch das konkrete Bauprojekt drohende Gef�hrdungen f�r die Nachbargrundst�cke nicht �berpr�fen zu k�nnen bzw. zu m�ssen, weil das Baugrundst�ck in der Gefahrenzonenkarte nicht aufgef�hrt sei, wende sie das kommunale Recht willk�rlich an, denn hierdurch schreibe sie � 25 BO/Walchwil einen Regelungsgehalt zu, welcher dieser Bestimmung effektiv gar nicht zukomme. Hingegen stelle � 6 BO/Walchwil eine konkrete gesetzliche Grundlage dar, welche die Baubeh�rde zur Gef�hrdungsabkl�rung verpflichte.
2.3.2 Schliesslich macht der Beschwerdef�hrer geltend, die Vorinstanz setze sich mit ihrer Negierung der Pflicht zur Gef�hrdungsabkl�rung im Baubewilligungsverfahren in Widerspruch zu ihrem Urteil vom 26. April 2011 betreffend Gefahrenzonenplan. Dort habe die Vorinstanz ausdr�cklich erwogen, die Gef�hrdung durch Bauarbeiten auf dem Grundst�ck Nr. 574 sei nicht im Verfahren auf Festsetzung des Gefahrenzonenplans, sondern im Baubewilligungsverfahren zu �berpr�fen. Damit habe die Vorinstanz den Anschein und die Erwartung geweckt, sie werde in einem allf�lligen Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung eine Pr�fung dahin gehend verlangen, dass abgekl�rt werde, ob durch das Bauvorhaben Dritte gef�hrdet w�rden. Dieses widerspr�chliche Verhalten der Vorinstanz verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gem�ss Art. 5 Abs. 3 BV.
2.4.1 Gefahrenzonen sind ein raumplanerisches Instrument, um Sch�den an Menschen und Sachwerten aufgrund von Naturgefahren zu verhindern respektive zu vermindern. Beim sogenannten Gefahrenzonenmodell werden im Zonenplan grundeigent�merverbindliche Gefahrenzonen ausgeschieden und Vorschriften dazu erlassen. Im Kanton Zug werden drei Gefahrenzonen unterschieden. In stark gef�hrdeten Gebieten (Gefahrenzone 1) d�rfen keine neuen Bauten und Anlagen erstellt werden, was im Kanton Zug praktisch auf keiner Bauparzelle der Fall ist. In Gebieten mittlerer Gef�hrdung (Gefahrenzone 2) m�ssen Bauten und Anlagen durch Objektschutzmassnahmen gesichert werden. Diese werden durch die Baubewilligungsbeh�rde verf�gt. In Gebieten geringer Gef�hrdung (Gefahrenzone 3) entscheidet der Bauherr selbst, ob er seine Baute mit Objektschutzmassnahmen sichern will oder nicht (Informationsblatt "Gefahrenzonen im Kanton Zug" des kantonalen Amts f�r Wald und Wild). In �bereinstimmung mit diesen kantonalen Vorgaben bestimmt � 25 Abs. 1 BO/Walchwil, dass Gefahrenzonen Bauzonen umfassen, die durch �berflutung, Rutschung und Steinschlag gef�hrdet sind. Gem�ss Absatz 2 dieser Bestimmung d�rfen Baubewilligungen f�r Neubauten, wesentliche Umbauten und Zweck�nderungen in der Gefahrenzone 2 nur erteilt werden, wenn die f�r den Schutz der Baute oder Anlage notwendigen Massnahmen mit dem Bauvorhaben realisiert werden. Schliesslich bestimmt � 25 Abs. 3 BO/Walchwil, dass in der Gefahrenzone 3 die Baubewilligungsbeh�rde Empfehlungen f�r Massnahmen erteilen kann.
2.4.2 Im in Rechtskraft erwachsenen Urteil der Vorinstanz vom 26. April 2011 betreffend Gefahrenzonenplan der Gemeinde Walchwil betonte das Gericht bez�glich des Findlings auf der Parzelle Nr. 574, die Gef�hrdung durch Bauarbeiten sei nicht im vorliegenden Verfahren, sondern im Baubewilligungsverfahren zu �berpr�fen. Die Vorinstanz erg�nzte, ein Gefahrenzonenplan stelle keine abschliessende Grundlage daf�r dar, was an einer Stelle gebaut werden d�rfe. Der Gefahrenzonenplan sei nicht Ergebnis der Planung, sondern Grundlage f�r die Planung. Selbst bei einer Einstufung des Grundst�cks Nr. 574 in die Gefahrenzone 2 w�re Bauen mit Auflagen m�glich. �ber diese Auflagen k�nne aber nur im parallel gef�hrten Baubewilligungsverfahren und nicht im Rahmen der Gefahrenzonenplanung befunden werden. Der Frage, ob das Grundst�ck Nr. 574 der Gefahrenzone zuzuweisen sei oder nicht, komme nicht jene Bedeutung zu, die ihr der Beschwerdef�hrer beimesse. Indem auf dem Grundst�ck Nr. 574 ein geologisches Gutachten erstellt werden m�sse, sei gew�hrleistet, dass bei der Bauausf�hrung die notwendigen Schutzmassnahmen getroffen werden m�ssten, denn die Abkl�rungen, die im Rahmen eines geologischen Gutachtens vorgenommen w�rden, gingen weiter als jene im Rahmen der Gefahrenzonenausscheidung (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 26. April 2011 i.S. X.________ gegen Gemeinderat Walchwil / Regierungsrat des Kantons Zug betreffend Gefahrenzonenplan, E. 4c).
2.5 Die R�gen des Beschwerdef�hrers sind stichhaltig:
2.5.1 Mit dem Gefahrenzonenplan im Sinne von � 25 BO/Walchwil wird festgelegt, welche Grundst�cke durch Naturgefahren wie �berflutung, Rutschung oder Steinschlag gef�hrdet sind; vorliegend ist rechtskr�ftig festgestellt, dass dies beim Grundst�ck Nr. 574 nicht der Fall ist.
Davon zu trennen ist jedoch die hier relevante Frage, ob ein konkretes Bauvorhaben den Sicherheitsanforderungen gen�gt, respektive ob daraus Gefahren f�r Dritte resultieren k�nnen. So statuiert � 6 Abs. 1 BO/Walchwil, dass Bauten nach den anerkannten Regeln der Baukunst und Technik zu erstellen sind und die Sicherheit von Menschen, Tieren und Sachen zu gew�hrleisten ist. Diese Frage ist im Baubewilligungsverfahren zu kl�ren, denn abgesehen davon, dass es dem Prinzip der stufengerechten Planung widersprechen w�rde, ein konkretes Bauprojekt bereits im Rahmen der (Gefahren-)Zonenplanung im Detail zu �berpr�fen, w�re ein solches Vorgehen auch nicht praktikabel, da zum Zeitpunkt des Erlasses des Gefahrenzonenplans in der Regel noch gar kein Bauprojekt vorliegt. Aus der Nichtaufnahme eines Grundst�cks in den Gefahrenzonenplan kann deshalb nicht gefolgert werden, dass ein Bauvorhaben auf diesem Grundst�ck keinesfalls mit Gefahren f�r die Nachbargrundst�cke verbunden sein kann. Die Rechtskraft des Gefahrenzonenplans steht mit anderen Worten entgegen den Ausf�hrungen im angefochtenen Urteil einer �berpr�fung der Gef�hrdung Dritter durch das konkrete Bauvorhaben nicht entgegen. Anders als von den Beschwerdegegnern behauptet, erfolgt hierdurch auch keine Neubeurteilung des Gefahrenzonenplans, denn dieser bleibt unabh�ngig vom Ausgang des Baubewilligungsverfahrens unver�ndert rechtswirksam.
Obwohl der Felsblock als solcher keine Naturgefahr darstellt, weil er stabil ist, kann im zu beurteilenden Fall nicht ausgeschlossen werden, dass das konkrete Bauprojekt, bei welchem die St�tzmauern des Aussenpools direkt auf dem Fels erstellt werden sollen, zu einer Destabilisation des Felsblocks f�hren und hierdurch eine Gefahr f�r die umliegenden Grundst�cke bewirken k�nnte. Wie vom Beschwerdef�hrer zutreffend dargelegt wird, hat die Vorinstanz damit im Ergebnis das kommunale Recht - n�mlich die �� 6 und 25 BO/Walchwil - willk�rlich gehandhabt, indem sie die aufgrund des zu beurteilenden Bauprojekts m�gliche Gef�hrdung des Grundst�cks des Beschwerdef�hrers nicht �berpr�ft hat. Durch die mangelnde Ber�cksichtigung der Gutachten hat die Vorinstanz zugleich den Anspruch des Beschwerdef�hrers auf rechtliches Geh�r gem�ss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
Die Vorinstanz wird diese Pr�fung nachzuholen und sich insbesondere mit der im Gutachten der "C.________GmbH" und in der Beschwerde ge�usserten Kritik am Gutachten der A.________AG auseinanderzusetzen haben. Bestehen nach durchgef�hrter Beweisw�rdigung (weiterhin) Zweifel, ob die Bauarbeiten eine Gefahr f�r das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers bewirken k�nnen, wird die Vorinstanz weitere geeignete Untersuchungen vornehmen lassen m�ssen.
2.5.2 Die Vorinstanz hat in ihrem Urteil vom 26. April 2011 betreffend Gefahrenzonenplan somit korrekt festgehalten, dass die Gef�hrdung durch Bauarbeiten im Baubewilligungsverfahren zu �berpr�fen ist. Wenn die Vorinstanz nunmehr im angefochtenen Urteil ausf�hrt, ausgehend von der Rechtskraft des Gefahrenzonenplans entfalle die M�glichkeit, im Baubewilligungsverfahren abzukl�ren, ob von den Bauarbeiten eine Gef�hrdung des Grundst�cks des Beschwerdef�hrers ausgehe, argumentiert sie widerspr�chlich. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt begr�ndet.
Die Beschwerde ist gutzuheissen, das Urteil der Vorinstanz vom 22. Dezember 2011 aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang haben die privaten Beschwerdegegner die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie haben den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 22. Dezember 2012 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erw�gungen ans Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den privaten Beschwerdegegnern auferlegt.
Die privaten Beschwerdegegner haben den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Walchwil, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt.