Source: https://krueger-balaresque.de/ansatz-der-ueblichen-miete-anstelle-des-vertraglich-vereinbarten-entgelts-im-bewertungsrecht/
Timestamp: 2020-07-14 20:29:14
Document Index: 105500318

Matched Legal Cases: ['§ 186', '§ 185', '§ 186', '§ 186', '§ 186', '§ 186']

Ansatz der üblichen Miete anstelle des vertraglich vereinbarten Entgelts im Bewertungsrecht › Krüger & Balaresque
Geschrieben von Sebastian Balaresque am 23. Mai 2020 in Aktuelles
Hintergrund: Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete, ist die übliche Miete anzusetzen (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG).
Sachverhalt: Der Kläger ist Erbe seiner verstorbenen Mutter; zum Nachlass gehörte u. a. ein Grundstück, das mit einem 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit umfassendem Gebäude bebaut ist. Im Rahmen seiner Erklärung zur Bedarfswertfeststellung setzte der Kläger für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts nach § 185 BewG einen jährlichen Rohertrag i.S. des § 186 BewG von 110.160 € an. Dabei ging er für vier Einheiten von den vertraglich vereinbarten Nettokaltmieten aus, legte jedoch für elf Einheiten die in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte zugrunde. Die tatsächliche Miete überschritt diese Mittelwerte zu mehr als 20 %.
Bei der Feststellung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Erbschaftsteuer ging das Finanzamt von einem höheren Rohertrag aus. Es setzte im Rahmen der Frage, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der „üblichen Miete“ abweicht (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG), als „übliche Miete“ nicht den Mittelwert, sondern den obersten Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne an. Das Finanzamt kam dadurch bei lediglich zwei vermieteten Einheiten zu Abweichungen der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 %. Als Rohertrag für diese Einheiten („übliche Miete“ i.S. des letzten Satzteils des § 186 Abs. 2 Satz 1 BewG) setzte es den Mittelwert des Mietspiegels an. Im Übrigen blieb es bei dem Ansatz der (höheren) vertraglich vereinbarten Miete.
Die hiergegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg ( FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 19.10.2016 – 3 K 3002/15 ).
Der Bundesfinanzhof hat die Revision als unbegründet zurückgewiesen:
Das Finanzgericht hat zu Recht entschieden, dass für die Prüfung der 20 %-Grenze i.S. des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG bei Zugrundelegung eines Mietspiegels auf den untersten bzw. obersten Wert der darin ausgewiesenen Mietpreisspanne abzustellen ist, nicht auf den Mittelwert. D. h. eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich (vgl. H B 186.5 ErbstH „Mietspiegel“).
Nach alldem kann nicht auf den Mittelwert abgestellt werden. Denn das könnte zu dem dann denkbaren, aber sinnwidrigen Ergebnis führen, dass ein Mietpreis, der noch innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels liegt, wegen einer die 20 %-Grenze überschreitenden Abweichung vom Mittelwert aber zu einer Verwerfung der vereinbarten Miete führt.
Diese Wertung wird dadurch bestätigt, dass im Steuerrecht auch anderen Orts als übliche Miete jede Miete verstanden wird, die sich innerhalb der in einem Mietspiegel ausgewiesenen Spanne zwischen mehreren Mietwerten bewegt (vgl. BFH, Urteil v. 17.8.2005 – IX R 10/05 ; BFH, Beschluss v. 27.12.2010 – IX B 107/10 ).
Quelle: BFH, Urteil v. 5.12.2019 – II R 41/16