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Timestamp: 2019-02-21 10:42:32
Document Index: 111138555

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 1', '§ 14', '§ 5', '§ 3', '§ 2', '§ 5', '§ 21', '§ 5', '§ 3']

Wohnungeigentumsgesetz (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
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Wohnungeigentumsgesetz
21.11.2011 17:49 |
In einer Teilungserklärung sind folgende Passagen enthalten:
§ 2 u.a. " Gegenstand des Sondereigetums sind die im § 1 dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungs- oder Teileigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, daß zum Sondereigentum gehören:
k)Fenster sowie Türen der Loggien, Balkone und Dachterrassen einschließlich Verglasung und inneren Fensteranstrich.
Im § 5 ist zusätzlich folgende Verinbarung getroffen:
"Über den äußeren Fensteranstrich des Wohnteils befinden, kostenmäßig zu Ihren Lasten, ausschließlich die Wohnungseigentümer. Dementsprechend beschließen über die Außenbehandlung der Fenster im Gewerbebereich ausschließlich dessen Teileigentümer, undzwar ebenfalls kostenmäßig zu Ihren Lasten.
Die Wohnungs-/Teileigentümer dürfen, soweit nicht im § 3 etwas anderes gestattet, die im gemeinschaftlichen Teil stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmäßig verändern.Dies gilt auch für den Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster, der Rolläden, der Loggien bzw. Dachterrassenverkleidung und der Wohnungsabschlusstüren. Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstrichs des Gebäudes bedürfen des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit."
Ein Teileigentümer hat jetzt die Rahmen seiner Schaufenster von außen, die vorher weiß gestrichen waren, rot gestrichen.
Der Verwaltungsbeirat besteht auf Entfernung der Farbe und beruft sich auf die vorgenannten §.
Darf der Teileigentümer eigenmächtig den Farbton verändern oder nicht?
Teilungserklärung Teilungserklärung Fenster Wohnungseigentümer
auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage gerne und nehme wie folgt Stellung:
Nach Ihrer Mitteilung des § 2 der Teilungserklärung gehören die die Fenster zum Sondereigentum des jeweiligen Miteigentümers.
Eine Auslegung dieser Klausel nach Maßgabe des Ihrerseits weiterhin mitgeteilten § 5 der Teilungserklärung führt zu dem Ergebnis, dass es sich faktisch um eine Übertragung der Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum (vgl. § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG) durch Vereinbarung auf einen einzelnen Wohnungseigentümer handelt.
Eine solche Vereinbarung ist zulässig, insbesondere für Bauteile, an denen - wie vorliegend durch die Bezeichnung als Sondereigentum - ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (allg. Meinung und ständige Rechtsprechung; vgl. BayObLG NZM 2001, 1138/1140).
Ihre daran anknüpfende Frage, ob der Teileigentümer eigenmächtig, also ohne Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses den Außenanstrich verändern ist zu verneinen.
Hintergrund ist, dass sich der betreffende Teileigentümer wirksam an die Regelung der Teilungserklärung gebunden hat, für deren Unwirksamkeit keine Anhaltspunkte ersichtlich sind.
§ 5 der Teilungserklärung trifft in Bezug auf den Außenanstrich die Regelung, dass dieser eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer - Versammlung bedarf. Eine eigenmächtige Veränderung soll nur unter den Voraussetzungen des § 3 der Teilungserklärung möglich sein, für deren Vorliegen hier nichts ersichtlich ist.
Entsprechend der Teilungserklärung ist deshalb in Bezug auf den Außenanstrich der Fensterrahmen so zu verfahren, als stünden diese noch im Gemeinschaftseigentum. Die jeweiligen Eigentümer werden in Bezug auf die Farbwahl dahingehend beschränkt, sich mit den übrigen Eigentümern abzustimmen und für die jeweilige farbliche Gestaltung der Außenfassade eine mehrheitliche Entscheidung zu treffen. Die vorliegende eigenmächtige Farbwahl entspricht diesen Anforderungen nicht. Der Verwaltungsbeirat beruft sich zu Recht auf Entfernung.
Die praktische Umsetzung der Regelungen Ihrer Teilungserklärung dürfte regelmäßig so aussehen, dass im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Sanierungsbedaf in Bezug auf den Anstrich der Außenfassade festgestellt werden wird und nach Inaugenscheinnahme der Fassade ein Mehrheitsbeschluss zum Neuanstrich sämtlicher Außen-Fenster gefasst wird. Gerade vor dem Hintergrund einer (der Teilungserklärung) entsprechenden einheitlichen Gestaltung werden Alleingänge eher die Ausnahme bleiben.
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