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Timestamp: 2019-04-24 02:23:37+00:00
Document Index: 266601512

Matched Legal Cases: ['art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269']

4A_645/2011 - 2012-01-27 - Vertragsrecht - bail à loyer, contestation du loyer initial, fixation du nouveau loyer
1.3 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit
constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
Le recourant invoque une violation des art. 269 et 269a CO, ainsi que 10 et 11 al. 4 OBLF. Il fait valoir qu'il est notoire, selon la consultation du registre du commerce sur internet, que la société immobilière a été dissoute le 9 décembre 1997, par décision de l'assemblée générale, puis radiée le 27 octobre 1999. Dès lors, poursuit-il, lorsque l'immeuble dans lequel se situe l'appartement remis à bail à l'intimée a été soumis au régime de la propriété par étages, soit en 1984, le bâtiment appartenait encore à la société immobilière. Il prétend que la cour cantonale, pour avoir ignoré ce fait notoire, n'a pas tenu compte qu'il n'est devenu propriétaire en nom du logement que lors de la dissolution de la société immobilière et du transfert des appartements au nom des divers actionnaires, et non en 1984. Il en infère que le prix du certificat d'actions ne représentait pas en 1988 la valeur de l'appartement, car il fallait prendre en considération d'autres éléments financiers relatifs à la société immobilière, telle la charge fiscale latente. A suivre le recourant, il était donc impossible d'effectuer un calcul de rendement en retenant comme valeur réelle d'acquisition de l'appartement le prix d'achat du certificat d'actions, par
79'500 fr. Du reste, le résultat auquel aurait abouti l'autorité cantonale, en se référant à la détermination du loyer admissible opérée par le Tribunal des baux et loyers, serait « économiquement irréaliste ». Le recourant est ainsi d'avis que la cause doit être renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle fixe par expertise la valeur intrinsèque de l'appartement, puis détermine les fonds propres théoriques du bailleur.
Le nouveau locataire, auquel le bailleur notifie la formule officielle dont l'usage a été rendu obligatoire notamment par le canton de Genève (art. 269d et 270 al. 2 CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, adaptation française de la 3e éd. du SVIT Kommentar de RAYMOND BISANG ET AL, n° 33 ad art. 270 CO), formule comportant en particulier le montant du loyer payé par le précédent locataire et celui du loyer initial ainsi que les motifs précis justifiant la hausse de loyers (art. 19 al. 1 , 1bis et 3 OBLF), peut admettre de bonne foi que seuls ces motifs ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. La bonne foi du nouveau locataire mérite d'être protégée. Aussi le juge ne saurait-il examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, qui ne peut alors pas lui être refusé (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367). En effet, lors d'une contestation du loyer initial, le locataire doit être admis à apporter la preuve, par un calcul selon la méthode absolue, que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269 CO (ATF 124 III 310 consid.
2b). Cette démarche peut conduire à fixer un loyer inférieur à celui payé par le précédent locataire (arrêt 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 2).
3.2 Dans la formule officielle de notification du loyer initial, le recourant s'est prévalu des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) pour justifier la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire. Pour sa part, l'intimée, tant dans sa requête adressée à la commission de conciliation que dans sa demande déposée auprès du Tribunal des baux et loyers, a invoqué un rendement abusif tel que l'entend l'art. 269 CO. On voit donc que le recourant s'est fondé sur un critère absolu de fixation du loyer fondé sur le marché, alors que l'intimée s'est basée sur un critère absolu déterminant le loyer à partir des coûts. D'après la jurisprudence, les loyers du marché et les loyers fondés sur les coûts sont antinomiques (ATF 121 III 6 consid. 3c p. 11; arrêt 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.4). Cet avis est partagé par la doctrine moderne (cf. ROGER WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e éd. 2011, n° 15 ad art. 269 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 1.6 p. 525; LE MÊME, Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n° 5 ad Intro. art. 269 -270e CO; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1998, n° 434 ad art. 269 CO). Ces deux critères absolus, s'ils sont ainsi exclusifs, obéissent à une
Décision : 4A_645/2011
Date : 27. Januar 2012
Regeste : bail à loyer, contestation du loyer initial, fixation du nouveau loyer
loyer initial • société immobilière • tribunal fédéral • tribunal des baux • prix d'achat • certificat d'actions • bail à loyer • mois • recours en matière civile • propriété par étages • fonds propres • assemblée générale • formule officielle • calcul • vue • tennis • autorité cantonale • registre du commerce • part de copropriété • garantie bancaire
112-II-149 • 115-II-1 • 120-II-240 • 121-III-364 • 121-III-6 • 122-III-257 • 123-III-317 • 124-III-310 • 133-IV-286 • 134-III-379 • 135-II-384 • 135-III-397 • 135-III-88 • 136-I-184 • 136-I-241 • 136-II-304 • 136-III-82 • 137-I-58 • 137-II-313
4A_273/2011 • 4A_276/2011 • 4A_3/2011 • 4A_379/2009 • 4A_472/2007 • 4A_645/2011 • 4C.234/1994 • 4C.236/2004 • 4C.285/2005 • 4C.323/2001 • 4C.61/2005 • 7B.216/2005
CO: 269, 269a, 269d, 270, 270e, 274d
LTF: 2, 42, 51, 66, 68, 72, 74, 75, 76, 90, 95, 97, 99, 100, 105, 106, 107, 108
OBLF: 10, 11, 19
2/95 S.78
2002 I S.434 • 2006 I S.34