Source: https://www.svj-portal.cz/onb/33/zmocneni-manzelu-na-shromazdeni-v-pripadech-z-praxe-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4Ep0KgL_Q5ryoAMIreXvDp48/?uri_view_type=5
Timestamp: 2019-12-13 09:39:47+00:00
Document Index: 49925704

Matched Legal Cases: ['§ 1185', '§ 448', '§ 449', '§ 1185', '§ 1185', '§ 441', '§ 1185', '§ 440', '§ 440', '§ 1185', '§ 1209', '§ 1209', '§ 260', '§ 1185', '§ 1128', '§ 1128', '§ 1128', '§ 258', '§ 259', '§ 1221', 'zákona č. 458', '§ 32', '§ 1185', '§ 1185', '§ 1134', '§ 1137', '§ 1135', '§ 1185', '§ 1185']

Zmocnění manželů na shromáždění v případech z praxe | Právní poradna společenství vlastníků
Převody družstevních bytů a následná správa domu
Ekonomické aspekty převodů bytů členům BD.
Deset judikátů s přímým dopadem v praxi SVJ.
Pro SVJ šité na míru
Zvýhodněná cena: Balíček pěti brožur, bez kterých se SVJ neobejde
15.11.2017, JUDr. Jiří Čáp, Zdroj: Verlag Dashöfer
Je-li jednotka ve společném jmění manželů, jsou manželé povinni zmocnit podle § 1185 odst. 2 NOZ „společného zástupce”, který vykonává práva manželů majících jednotku ve společném jmění vůči osobě odpovědné za správu domu, tedy vůči SVJ (resp. vůči správci uvedenému v prohlášení v případě, kdy nevzniklo SVJ).
O zmocnění rozhodují manželé mající jednotku ve společném jmění. Tímto společným zástupcem může být zmocněn, jak je dovozováno v odborné praxi, buď jeden z manželů, anebo jiná právně způsobilá osoba. Toto zmocnění lze kdykoliv - i opakovaně - změnit a zmocnit jiného společného zástupce (postupem podle ustanovení NOZ o smluvním zastoupení, jmenovitě podle § 448 a § 449 (zmocnitel odvolá zmocnění, anebo zmocněnec – v daném případě společný zástupce, zmocnění vypoví).
Z hlediska současné právní úpravy v NOZ lze tedy dovozovat, jestliže se stanoví v 1185 odst. 2 NOZ, že práva spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění vykonává vůči osobě odpovědné za správu domu zmocněný společný zástupce, jde nepochybně o zákonem stanovenou povinnost jednak spoluvlastníků jednotky, jednak manželů, mají-li jednotku ve společném jmění manželů, zmocnit k uplatňování jejich práv v záležitostech správy domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku společného zástupce. Přitom společný zástupce je zřejmě oprávněn nejen zastupovat manžele mající jednotku ve společném jmění anebo spoluvlastníky jednotky při jednání a rozhodování shromáždění, nýbrž jde o zmocnění širšího pojetí, které zahrnuje zmocnění k uplatňování práv spoluvlastníků jednotky anebo manželů majících jednotku ve společném jmění v záležitostech správy domu a pozemku vůči SVJ (resp. vůči správci uvedenému v prohlášení v případě, že nevzniklo SVJ), byť v § 1185 odst. 2 NOZ není o oprávnění společného zástupce blíže nic uvedeno.
Není-li zmocněn společný zástupce postupem podle zákona, lze současně z hlediska zákona dovozovat, že není nikoho, kdo by za spoluvlastníky jednotky nebo manžele mající jednotku ve společném jmění, právně jednal vůči SVJ při uplatňování jejich práv vůči SVJ, a tedy také nikoho, kdo by manžele byl oprávněn zastoupit jako společný zástupce na shromáždění.
Forma plné moci
V zásadě je shoda odborné veřejnosti na tom, že pro udělování plné moci společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ se použijí obecná ustanovení o smluvním zastoupení (§ 441 a násl. NOZ). Naproti tomu o tom, zda plná moc musí být udělena v písemné formě či nikoliv, se vedou diskuse (resp. se vyjadřují stanoviska s nejednotnými závěry, většinou se však doporučuje v zájmu právní jistoty a předcházení sporům, aby plná moc měla písemnou formu).
Případ z praxe (viz níže v sekci Dotazy a odpovědi)
V modelové situaci vycházející z praxe, kdy manžel hlasující za oba manžele (mající jednotku ve společném jmění), prohlašuje, že měl písemné vyhotovení plné moci u sebe, ale nikdo si ji u prezence, ani poté nevyžádal, mělo by SVJ, podle našeho názoru, požádat o dodatečné předložení této plné moci, resp. požádat druhého z manželů o vyjádření, zda skutečně udělil zmocnění svému manželovi jako jejich společnému zástupci podle § 1185 odst. 2 NOZ (takové zmocnění zahrnuje ze zákona také oprávnění k zastupování na jednání a rozhodování shromáždění, i kdyby to nebylo v plné moci výslovně uvedeno). Pokud by bylo zjištěno, že manžel zastupoval oba manžele oprávněně, mělo by být toto zastoupení ze strany SVJ uznáno. V tomto názoru vycházíme v tomto příspěvku z obecných ustanovení NOZ o zastoupení, v daném případě jmenovitě z § 440 odst. 1 věty druhé NOZ, z něhož vyplývá, že v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud tento zastoupený schválí zastoupení bez zbytečného odkladu. Toto obecné ustanovení lze zřejmě použít i v případě zmocnění společného zástupce.
Jinak, pokud by bylo zjištěno, že společný zástupce zmocněn nebyl, nemohl by druhý z manželů právně jednat za oba manžele vůči SVJ. Z hlediska rozhodování na shromáždění by zřejmě nebylo možné uznat hlas příslušející k jednotce ve společném jmění manželů, a v prezenci by byla uvedena nepřítomnost za tuto jednotku ve společném jmění. – Toto lze dovozovat pouze výkladem obecných ustanovení NOZ o zastoupení (viz shora uvedený § 440 odst. 1 NOZ), výslovně to v § 1185 odst. 2 NOZ uvedeno není.
Přehlasovaní vlastníci
Kterýkoliv z přehlasovaných vlastníků jednotek (včetně samotného SVJ, pokud by bylo vlastníkem jednotky) by však mohl podat podle § 1209 NOZ návrh soudu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění, pokud by byl shledán v této souvislosti „důležitý důvod”, jak je požadován výslovně v § 1209 odst. 1 NOZ. V těchto souvislostech by zřejmě přicházelo v úvahu také přiměřené použití § 260 NOZ (zahrnuté v rámci ustanovení o spolku).
Spoluvlastníci jednotky
Pro úplnost uvádíme, že povinnost zmocnit společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ se vztahuje rovněž na spoluvlastníky jednotky, jak již bylo shora uvedeno. O tom, kdo má být společným zástupcem spoluvlastníků jednotky, rozhodují spoluvlastníci postupem podle ustanovení o podílovém spoluvlastnictví. V odborné praxi se dovozuje, že při zmocnění společného zástupce podílových spoluvlastníků jednotky se postupuje podle ustanovení NOZ o (podílovém) spoluvlastnictví, jmenovitě podle § 1128 odst. 1 NOZ. Z toho vyplývá, že ke zmocnění společného zástupce spoluvlastníků jednotky se vyžaduje rozhodnutí přijaté většinou hlasů spoluvlastníků jednotky. Jde o většinu, která se podle tohoto zákonného ustanovení požaduje pro rozhodnutí o běžné věci při správě podílového spoluvlastnictví. Pro právní účinky tohoto rozhodnutí se podle § 1128 odst. 2 NOZ vyžaduje, aby všichni podíloví spoluvlastníci (jednotky) byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout o zmocnění společného zástupce (jinak by mohl opominutý spoluvlastník postupovat soudní cestou způsobem uvedeným v § 1128 odst. 2 a 3 NOZ).
V širších souvislostech lze dále poznamenat:
a) Současná judikatura se zabývala problematikou týkající se přiměřeného použití ustanovení § 258 a § 259 NOZ o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku také na SVJ, na základě § 1221 NOZ; jde však o právně složitější problematiku, která jde nad rámec tohoto příspěvku.
b) Důsledněji a jednoznačněji je obdobná záležitost upravena pro spoluvlastníky obchodního podílu v obchodní společnosti, anebo družstevního podílu v družstvu, podle zákona o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/, ve znění zákona č. 458/2016 Sb. - dále jen „ZOK”). Podle § 32 odst. 4 a odst. 5 ZOK totiž spravuje obchodní podíl ve spoluvlastnictví vůči obchodní společnosti, anebo družstevní podíl v družstvu vůči družstvu „správce společné věci”.
Zásadní rozdíl oproti nikoliv příliš důsledné úpravě společného zástupce v § 1185 odst. 2 NOZ navíc je, že v případě právní úpravy v ZOK nejde pouze o uplatňování „práv” spoluvlastníků, nýbrž jde o „správu” obchodního podílu nebo družstevního podílu vůči obchodní společnosti nebo vůči družstvu. Přitom významným rozdílem právní úpravy v ZOK oproti § 1185 odst. 2 NOZ je, že v ZOK je využito institutu „správce společné věci”, který je upraven v ustanoveních NOZ o podílovém spoluvlastnictví (především § 1134 - § 1137 NOZ, přičemž je v § 1135 NOZ výslovně stanoveno, že správce společné věci má postavení příkazníka), zatímco v § 1185 odst. 2 NOZ je nově zaveden blíže legislativně neupravený institut pod označením „společný zástupce”.
Druhým zásadním rozdílem je, že povinnost určit správce společné věci se v ZOK nevztahuje na manžele, kteří mají obchodní podíl nebo družstevní podíl ve společném jmění (nebo případně ve spoluvlastnictví).
Tato poznámka shora pod písm. b) je zde uvedena pouze z důvodu, že v odborné veřejnosti se často vyjadřuje názor, že „společný zástupce” podle § 1185 odst. 2 NOZ má podobné právní postavení jako „správce společné věci” podle ustanovení NOZ o podílovém spoluvlastnictví, byť pouze při uplatňování práv spoluvlastníků jednotky (anebo manželů majících jednotku ve společném jmění) vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Jde však pouze o názor, který se v současné době neopírá o právní úpravu v NOZ.
Současně lze závěrem konstatovat, že je zcela nezbytné, aby při nejbližší novelizaci ustanovení o bytovém spoluvlastnictví byla záležitost „společného zástupce” právně upravena důsledněji, přičemž by zřejmě bylo vhodné nevztahovat povinnost zmocnění společného zástupce na manžele. V rámci toho by bylo vhodné také zvážit v této záležitosti obdobné legislativní řešení, jaké je uplatněno v zákoně o obchodních korporacích. Příslušné odborné diskuse se v současné době na toto téma již vedou.