Source: https://verfassungsblog.de/warum-dem-land-berlin-die-gesetzgebungskompetenz-fuer-den-mietendeckel-zusteht/
Timestamp: 2019-12-05 18:15:35
Document Index: 377834802

Matched Legal Cases: ['§ 558', '§ 556', '§ 556', '§ 138', '§ 145', '§ 116', '§ 305', '§ 138', '§ 903', '§ 903', '§ 134', 'Art. 14', '§ 556', '§ 138', '§ 556', '§ 138', '§ 556', '§ 5', '§ 556', '§ 138', '§ 138', '§ 556', 'Art. 74', 'Art. 72', 'Art. 70', '§ 320', '§ 138', '§ 536', '§ 138', 'Art. 74', '§ 556', 'Art. 74']

Warum dem Land Berlin die Gesetzgebungs­kompetenz für den „Mietendeckel“ zusteht | Verfassungsblog
Selma Gather is a Research Assistant at the Chair of Civil, Labour and Social Law (Prof. Dr. Florian Rödl) at the Free University of Berlin.
Maike von Restorff is a Research Assistant at the Chair of Civil, Labour and Social Law (Prof. Dr. Florian Rödl) at the Free University of Berlin.
Der Senat von Berlin hat sich heute endgültig auf den Entwurf eines „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ (MietenWoG) geeinigt. Verfassungsrechtlich ist insbesondere die Kompetenzfrage umstritten. Die einen meinen, das Land Berlin habe weder für das Einfrieren noch für das Deckeln und Kappen der Mietpreise die erforderliche Gesetzgebungskompetenz (so Hans-Jürgen Papier in einem Gutachten im Auftrag der Immobilienwirtschaft). Andere gestehen dem Land grundsätzlich die Kompetenz zu, öffentlich-rechtliche Mietpreisregeln zu erlassen, sehen die Kompetenzgrenze jedoch mit der Deckelung und Kappung der Mieten überschritten (so Ulrich Battis in einem unveröffentlichten, aber öffentlich kursierenden Gutachten im Auftrag des Regierenden Bürgermeisters). Wiederum andere streiten für eine umfassende Kompetenz des Landes Berlin (so Franz Mayer/Markus Artz in einem Gutachten für die SPD-Fraktion des Berliner Abgeordnetenhauses). Letzteres halten wir für richtig.
Der Berliner Gesetzesentwurf trifft zur zulässigen Miethöhe im Wesentlichen drei Entscheidungen: Erstens werden die Mietpreise für die kommenden fünf Jahre eingefroren (sog. Moratorium), d.h. im laufenden Mietverhältnis und bei Wiedervermietung sind Mieterhöhungen in den fünf Jahren nach Inkrafttreten nicht mehr möglich. Zweitens werden absolute Höchstpreise für Neu- und Wiedervermietungen festgelegt (sog. Deckel). Drittens wird Mieter_innen die Möglichkeit eingeräumt, im laufenden Mietverhältnis einen vereinbarten Mietzins, der den absoluten Höchstpreis um mehr als 20% übersteigt, durch Verwaltungsakt herabsetzen zu lassen (sog. Kappung).
Damit würde die Berliner Regelung die vertraglichen Rechtspositionen der Parteien von Wohnungsmietverträgen ändern, wie sie sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ergeben: Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis alle fünfzehn Monate die Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB) und bei Wiedervermietung in gesetzlich bestimmten Gebieten nicht zu weit darüber liegen (§ 556d BGB). Gesenkt wird die Miete im laufenden Mietverhältnis, wenn dagegen verstoßen (§ 556g BGB) oder außerhalb der maßgeblichen Gebiete das allgemeine Wucherverbot verletzt wird (§ 138 Abs. 2 BGB).
Die Argumente derjenigen, die dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz bestreiten, lassen sich im Wesentlichen wie folgt zusammenfassen: Die geplanten Regelungen seien dem Bürgerlichen Mietrecht zuzurechnen, das aber eine Materie der konkurrierenden Gesetzgebung sei, von der der Bund abschließend Gebrauch gemacht habe. Zumindest sei das Gebot rücksichtsvoller Kompetenzausübung verletzt. Denn die geplanten Berliner Vorschriften verfälschten das Regelungskonzept des Bundes im BGB-Mietrecht, so dass die Rechtsordnung insgesamt widersprüchlich würde.
II. Zum Verhältnis von Zivilrecht und öffentlichem Recht
Zunächst müssen wir die Struktur des Verhältnisses von Zivilrecht und öffentlichem Recht etwas aufklären. Die ist nämlich für die Frage der Gesetzgebungskompetenz durchaus erhellend.
Das Zivilrecht liefert eine Ordnung gleicher Freiheit, deren Struktur bestimmt ist durch die subjektiven Rechte an der eigenen Person, an Sachen (Eigentum) und an versprochenen Leistungen (vertragliche Forderungen). Eigentum und vertragliche Forderungen können erworben werden, in der Regel durch Vertrag. Wie das geht, unterliegt zivilrechtlichen Regeln. Relevant sind dafür stets die Regeln zum Vertragsschluss (§§ 145 ff. BGB, §§ 116 ff. BGB). Was oft übersehen wird: Geht es um den Erwerb einer Forderung durch entgeltlichen Vertrag, treten noch Regeln zum Inhalt des Vertrags hinzu. Zu diesen Regeln gehören neben dispositivem und zwingendem Vertragsrecht auch die AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB) und das Wucherverbot (§ 138 Abs. 2 BGB). Diese Regeln sichern, dass beim entgeltlichen Vertrag die Leistungen zu fairem Preis und zu fairen Bedingungen getauscht werden.
Als Ordnung gleicher Freiheit ist Zivilrecht kein „öffentliches Recht in Verkleidung“. Aber es räumt öffentlich-rechtlicher Regulierung den Vorrang ein: Wie es § 903 S. 1 BGB für das Eigentum ausdrücklich ausspricht, kann durch öffentliches Recht – das ist das „Gesetz“, das in § 903 S. 1 BGB eigentlich gemeint ist – in die privatrechtlich konstituierten Rechte eingegriffen werden. Darüber hinaus kann das öffentliche Recht auch zusätzliche Regelungen zum Abschluss und zum Inhalt von vertraglichen Abreden treffen. Dies wird wiederum ausdrücklich angesprochen in § 134 BGB. Auch an Art. 14, 12 und 2 Abs. 1 GG kann man ablesen, dass die zivilrechtliche Ordnung gleicher Freiheit öffentlich-rechtliche Regelungen – im Rahmen des Verhältnismäßigen – generell hinzunehmen hat.
Betreffen öffentlich-rechtliche Regelungen den Inhalt eines Vertrags, dann haben sie einen essentiell anderen Sinn als die zivilrechtlichen Regeln zum Vertragsinhalt. Die zivilrechtlichen Regeln, Wucherverbot, AGB-Kontrolle, zwingendes und dispositives Vertragsrecht, garantieren den fairen Leistungsaustausch. Öffentlich-rechtliche Regeln liefern einen Beitrag zur Erfüllung von Staatsaufgaben: öffentliche Sicherheit, Gemeinwohl, Daseinsvorsorge.
III. Mietpreisbremse und Berliner MietenWoG
Überträgt man diese – unsere freiheitliche Rechtsordnung eigentlich prägende – Struktur auf die in Rede stehende Gesetzgebung, ergibt sich folgendes Bild:
Der Bundesgesetzgeber hat mit der Regelung in § 556d BGB (sog. „Mietpreisbremse“) das Wucherverbot aus § 138 Abs. 2 BGB konkretisiert – und zwar gegen eine jüngere, gegenüber den Ausbeutungslagen in großstädtischen Wohnungsmärkten recht unsensible Rechtsprechungslinie des Bundesgerichtshofes. Zivilrechtlich ist § 556d BGB damit lex specialis zu § 138 Abs. 2 BGB. Der Bundesgesetzgeber hat mit § 556d BGB erstens festgelegt, dass ein auffälliges Missverhältnis des Wertes der vereinbarten Leistungen bereits bei einer Mietzinsvereinbarung von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegt (und nicht erst ab 20% entsprechend § 5 WiStrG). Der Bundesgesetzgeber hat, zweitens, ausformuliert, dass die für den Wuchertatbestand charakteristische Ausbeutungslage beim Wohnungsmietvertrag typischerweise in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gegeben ist, und er hat es den Landesregierungen übertragen, diese Ausbeutungslage normativ festzustellen.
Mit all dem verknüpft sich kein neues Regelungskonzept. Das Konzept in § 556d BGB ist das ganz alte zivilistische Konzept des § 138 Abs. 2 BGB: Ausbeutung von Zwangslagen durch eminent unfaire Verträge ist verboten.
Der Berliner Gesetzgeber bewegt sich hingegen nicht im Bereich des Zivilrechts, sondern im Bereich der Staatsaufgaben: öffentliche Sicherheit, Gemeinwohl, Daseinsvorsorge. Er sieht Probleme für eine angemessene soziale Wohnraumversorgung. Er verfolgt das Gemeinwohlziel, die städtische Segregation und damit die Vertiefung sozialer Ungleichheit unter räumlichem Aspekt in Grenzen zu halten. Die Schwierigkeiten erscheinen ihm dabei so massiv, dass er ohne sein Einschreiten sogar den sozialen Frieden gefährdet sieht (vgl. Begründung zum Gesetzesentwurf, S. 14 f.).
Der Berliner Gesetzgeber spezifiziert entsprechend nicht § 138 Abs. 2 BGB – etwa durch eine zu § 556d BGB konkurrierende Festlegung des Missverhältnisses der Werte der vereinbarten Leistungen oder durch eine abweichende Bestimmung der Ausbeutungslage. Vielmehr erlässt er Regelungen, die als öffentlich-rechtliche der zivilrechtlichen Vertragsordnung vorgehen: Mieten dürfen jetzt erst einmal nicht erhöht werden, auch im Falle der Neuvermietung nicht; zu hohe Mieten, und zwar zu hoch im Lichte der genannten Zwecke des Berliner Gesetzgebers, dürfen nicht verlangt werden.
IV. Weder Widerspruch noch Verfälschung
Wie sieht es also aus mit den Argumenten, mit denen die Kompetenz des Landesgesetzgebers ganz oder teilweise bestritten werden sollen?
Die Landesebene ist dann nicht zuständig, wenn es sich um eine Materie der konkurrierenden Kompetenz (Art. 74 GG) handelt und der Bund von dieser abschließend Gebrauch gemacht hat (Art. 72 Abs. 1 GG). Beides ist beim Bürgerlichen Recht der Fall. Die Länder dürfen namentlich im Vertragsrecht keine ergänzenden Regeln erlassen.
Kein Zivilrecht
Das tut das Land Berlin aber nicht. Wie schon erläutert, liefert der Berliner Gesetzesentwurfs keine Regeln, die das Mietvertragsrecht des BGB ergänzen oder modifizieren sollen, um den vertraglichen Leistungsaustausch irgendwie noch fairer oder anders fairer auszugestalten, als es sich der Bundesgesetzgeber gedacht hat. Vielmehr liefert er öffentlich-rechtliche Regelungen, welche im Dienst sozialer Wohnraumversorgung, sozialer Gerechtigkeit und sozialen Friedens stehen, und die die zivilrechtlichen Rechtspositionen einschränken.
Es würde von einigem Unverstand der Strukturdifferenz von Zivilrecht und öffentlichem Recht zeugen, wenn man Regelungen, weil sie in die zivilrechtlich konstituierte Vertragsfreiheit und in bestehende Rechte an versprochenen Leistungen eingreifen, selbst als zivilrechtliche Regeln ausgeben wollte, um anschließend dem Landesgesetzgeber dafür die Kompetenz zu bestreiten. Das gilt natürlich unabhängig davon, wie schwer ein Eingriff durch die öffentlich-rechtliche Regelung wiegt. Die Schwere eines Eingriffs hat keine Auswirkung auf den Gegenstand der Regelung und mithin auch keine Relevanz für die Frage der Gesetzgebungskompetenz. Die Schwere eines Eingriffs spielt allein für die Frage ihrer Vereinbarkeit mit materiellem Verfassungsrecht eine Rolle. (Wir halten das Berliner Gesetzesvorhabens mit Blick auf die gesellschaftliche Bedeutung von Wohneigentum einerseits und auf die sozialstaatliche Verpflichtung zur sozialen Wohnraumversorgung und auf den Gemeinwohlzweck der Bekämpfung von Segregation andererseits auch materiell für verfassungsgemäß, ohne das hier weiter ausführen zu wollen.)
Kein Widerspruch zur Mietpreisbremse
Ganz folgerichtig will sich der Berliner Senat nicht auf die konkurrierende Kompetenz im Bereich des Bürgerlichen Rechts stützen, sondern auf die Auffangkompetenz der Länder in Art. 70 GG.
Hans-Jürgen Papier ist der Auffassung, die anvisierte Berliner Regelung verletze das Gebot der rücksichtvollen Ausübung einer Länderkompetenz, ebenso Ulrich Battis. Nach einer Formulierung des Bundesverfassungsgerichts dürfen die Gebote und Verbote der Rechtsordnung als Ganzer nicht durch eine landesgesetzliche Regelung widersprüchlich werden. Konzeptionelle Entscheidungen des Bundesgesetzgebers dürfen durch Entscheidungen eines Landes zudem nicht verfälscht werden.
Einen Widerspruch im Sinne einer gegenläufigen Anordnung von Ge- und Verboten würde die Berliner Regelung nicht erzeugen (so aber offenbar Papier, S. 12). Die Folge der Berliner Regelung wäre zwar in der Tat, dass das zivilrechtliche Mietrecht noch erlaubt, was erst durch Berliner Landesrecht verboten ist. Ein solcher Kontrast von (zivilrechtlicher) Freiheit und (öffentlich-rechtlicher) Beschränkung ist jedoch charakteristisch für jede das Zivilrecht betreffende öffentlich-rechtliche Regelung. Das kann nicht der Widerspruch sein, den das Bundesverfassungsgericht im Blick hatte. Andernfalls wäre auch der landesrechtliche Denkmalschutz eine Verletzung des Gebots bundesfreundlicher Kompetenzausübung, weil auch dieser Handlungen verbietet, die zivilrechtlich erlaubt sind.
Ulrich Battis meint, einen Widerspruch zur bundesrechtlichen Konzeption des mietvertraglichen Synallagmas zu entdecken (S. 17 ff.). Er zeichnet dabei ein Bild, als ob der Bundesgesetzgeber für das Mietverhältnis eine konzeptionelle Entscheidung getroffen hätte, bei der er sich spezifisch für das Synallagma und gegen Alternativen entschieden habe. Diesem Bild unterliegt offenbar ein grobes Missverständnis der Rolle des vertraglichen Synallagmas. Das Synallagma charakterisiert die entgeltlich erworbene vertragliche Forderung: Sie ist mit der Gegenleistung verknüpft (§§ 320 ff. BGB), und zwar auch im Hinblick auf ihren Wert (§ 138 Abs. 2 BGB, im Mietrecht auch § 536 BGB). Diese synallagmatische Bedingtheit der vertraglichen Forderung liefert ihre Grundform als entgeltliche Forderung. Diese Grundform ist im Recht der Wohnraummiete lediglich spezifiziert, und zwar allem voran mit dem preisrechtlichen Bezugspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete und den darin enthaltenen Preisbildungsfaktoren.
Die Berliner Regelungen greifen – in der Tat – inhaltsverkürzend in synallagmatische Mietforderungen und verwertungsverkürzend in die Freiheit zum Abschluss synallagmatischer Mietverträge ein. Inhalts- oder Verwertungsverkürzung sind jedoch ganz häufig die Folge von Eingriffen in zivilrechtliche Rechtspositionen. Wiederum gilt: Es handelt sich hier durchaus um schwerere Eingriffe, deren Rechtmäßigkeit nach materiellem Verfassungsrecht zu beurteilen ist. Aber die Schwere eines Eingriffs hat keine Relevanz für die Ebene der Kompetenz, auch nicht unter dem Aspekt ihrer rücksichtsvollen Ausübung.
Keine Verfälschung eines umfassenden Konzepts
Einen konzeptionellen Widerspruch könnte man allenfalls darin sehen, dass der Bundesgesetzgeber mit der Mietpreisbremse politisch auf dieselben Ziele ausging wie der Berliner Landesgesetzgeber: Verbesserung sozialer Wohnraumversorgung und Bekämpfung von Segregation angesichts dramatischer Bodenpreisentwicklung. Der springende Punkt ist nur: Der etwaige empirische Beitrag zu diesen Zielen ist ein Effekt der bundesgesetzlichen zivilrechtlichen Regeln. Der normative Sinn der Regelung hingegen ist die Spezifikation des Wucherverbots. Letzteres war gerade auch zivilrechtlich geboten: Die frühere vermieterfreundliche Rechtsprechung unter § 138 Abs. 2 BGB war nicht bereit, den geänderten tatsächlichen Umständen im großstädtischen Wohnungsmarkt Rechnung zu tragen (s.o. unter III.), von denen das Tatbestandsmerkmal der Ausbeutungslage natürlich abhängt. Mit anderen Worten: Nur weil sich der Bundesgesetzgeber insgesamt von der „Mietpreisbremse“ neben der Spezifikation des Wucherverbots, welche die Fairness des Leistungsaustauschs sichert, zusätzliche Effekte versprochen hat, wird daraus kein umfassendes Konzept für Wohnraumversorgung und gegen Segregation, das kein Landesgesetzgeber mehr „verfälschen“ dürfte.
Ein strikt instrumentalistisches Rechtsdenken, das die Idee des Zivilrechts als Ordnung gleicher Freiheit lange verloren hat, tut sich schwer damit, die Unterscheidung zwischen normativem Sinn und Effekt einer zivilrechtlichen Regelung zu begreifen. Deshalb machen wir unseren Punkt noch einmal aus anderer Warte:
Dem Bundesgesetzgeber stand wohnungspolitisch ironischerweise kraft der geltenden Kompetenzordnung wenig Anderes zur Verfügung als das Mietvertragsrecht (vgl. Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG). Dieses ist aber naturgemäß in seiner Reichweite und Effektivität zur Bewältigung der politisch in Rede stehendenProbleme höchst beschränkt. Darum kann man die mit § 556d BGB unternommene Änderung sicher nicht als abgeschlossene Konzeption begreifen, um soziale Wohnraumversorgung zu verbessern, städtische Segregation zu bekämpfen und sozialen Frieden zu wahren. Der Berliner Landesgesetzgeber kann gewiss die Lücken füllen, die die – kompetenzrechtlich vorgegebene – Beschränkung des Bundes auf zivilrechtliche Mittel mit sich bringt.
SUGGESTED CITATION Gather, Selma, von Restorff, Maike; Rödl, Florian: Warum dem Land Berlin die Gesetzgebungs­kompetenz für den „Mietendeckel“ zusteht, VerfBlog, 2019/11/26, https://verfassungsblog.de/warum-dem-land-berlin-die-gesetzgebungskompetenz-fuer-den-mietendeckel-zusteht/.
Frank Gernot, Mi 27 Nov 2019 / 10:18 Antworten
Der Mietendeckel scheitert bei der Prüfung der Verhältnismäßigkeit. Schon bei der Prüfung, ob der Eingriff überhaupt geeignet ist, das Problem "angespannter Wohnungsmarkt" zu lösen, ergibt sich, da der Neubau durch den Mietendeckel zurück geht, die Unverhältnismäßigkeit des Mietendeckels.
Noch eindeutiger ist es, wenn man nach milderen Mitteln als den Eingriff in private Verträge sucht. Das Land Berlin müsste genügend Sozialwohnungen bauen, dann braucht es den Mietendeckel gar nicht.
Selbst wenn das Land Berlin die Komptenz hätte, so müsste es zuerst einmal die eignen Mittel, wie Neubau von Sozialwohnungen ausschöpfen.
Katja Haese, Mi 27 Nov 2019 / 11:00 Antworten
Wenn hier schon der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit angeführt wird, dann sollte doch bitte auch der Kontext der Prüfungsfrage angelegt werden. Und alle Bestandteile der Prüfung und des Regelungsgegenstandes der Maßnahme, hier dem Gesetzentwurf angelegt werden. Noch mal ein kleiner Exkurs was zum GdV, wenn er von Ihnen und vielen anderen schon so abstrakt und falsch ins Feld gezogen wird. Dieser umfasst meiner Kenntnis nach: 1. den Legitimen Zweck (der Zweck der Maßnahme setzt den Maßstab), 2. die Geeignetheit (Erreichung des Zwecks und zwar auch kausal), 3. die Erforderlichkeit (milderes Mittel) und 4. die Angemessenheit (wenn die Nachteile, nicht völlig außer Verhältnis zum Vorteil sind).
Die Anspannung des Wohnungsmarktes bezieht sich nicht alleinig auf die Frage der Verfügbarkeit von Wohnungen und Wohnraum. Also greift hier schon mal Ihr angepriesenes Mittel zum Neubau gar nicht. Da es nicht im Verhältnis zu eigenen Bauleistungen der Stadt plus Neubau im zeitlichen Kontext?) verwendet werden kann. Der Gesetzentwurf stellt auch nicht auf neuen Wohnraum ab und will damit auch keinen schaffen. Daher muss Ihr Apfel-und-Birne-Vergleich auch nicht in den Kontext gesetzt werden. Das mag ein politisches Argument sein, dann sollte aber auch die Frage erlaubt sein, wem nützt denn der fertig gestellte Neubau in zehn Jahren heute etwas?
Frank Gernot, Mi 27 Nov 2019 / 11:22 Antworten
Hier im Kommentar habe ich die Prüfung GdV eben verkürzt dargestellt auf die Punkte, bei denen der Mietendeckel durchfällt.
Man kann allerdings auch die Frage stellen, ob die Bestandsmieten in Berlin mit 6,72 EUR/qm im Durchschnitt überhaupt zu hoch sind (vgl. Hamburg). Und bei Neuvermietungen gibt es die Mietpreisbremse. Man kann also sogar den Zweck des Mietendeckels bestreiten.
Das Land Berlin hat die Kompetenz seit 2006. Wie viele Sozialwohnungen hat das Land seitdem denn gebaut? Und wenn es zu wenige gebaut hat, darf es dann als Ausgleich in private Verträge eingreifen? Oder muss es dann mildere Mittel anwenden, und sei es schlicht ein höheres Wohngeld, bis dieses obsolet wird, weil in der Zwischenzeit genügend gebaut wurde?
Michael Schmidt, Mi 27 Nov 2019 / 11:54 Antworten
Diesen Blog kann nur jemand verfasst haben, der nicht aus Berlin kommt, oder der sich mit der Politik in Berlin nicht beschäftigt hat.
1.) Es ziehen 4mal so viele Leute pro Jahr nach Berlin, wie neue Wohnungen entstehen.
2.) Seit die Linken die Stadt mitführen ist die Zahl der genehmigten Neubauten eingebrochen.
3.) Dir Linke ist gegen Verdichtung in den Städten, da u.a. die Infrastruktur wie Schulen usw überlastet wären.
4.) Die Linke ist dagegen UBahnen zu bauen um eine Expansion der Stadt Berlin ermöglichen und so neue Wohnungen bauen zu können.
5.) Wenn mehr Menschen zuziehen, als Wohnungen gebaut werden alle Wohnungen aber schon belegt sind, dann muss mehrvgebsut werden. Die Linke bzw. die Regierung in Berlin tut genau das nicht unterstützen sondern verhindern. Also steigen die Preise auf die bestehenden Wohnungen. Die Politik hätte also ein einfaches Mittel, um.die Preise zu senken ohne in die Gesetzgebung so massiv einzugreifen. Die Verhältnismäßigkeit ist also nicht gegeben.
Ich bin gespannt, welche Gegenargumente folgen.
Hetterich, Mi 27 Nov 2019 / 12:49 Antworten
Ich, sogen. Kleinvermieterin in Berlin und in Niedersachsen ansässig, frage mich, inwieweit schon allein folgender Sachverhalt verfassungskonform sein kann und nicht gegen die Vertragsfreiheit verstößt:
Ein Mieter BITTET mich 2018, sein Bad zu modernisieren, er sei gern bereit, die zulässige (8%) Modernisierungszulage zu zahlen. Die Modernisierung wird durchgeführt, Extrawünsche des Mieters werden sogar beachtet, die Modernisierungszulage wird im beidseitigen Einverständnis (!!) umgesetzt. Nun hat mein Mieter nach dem neuen Landesgesetz also Ende 2020 dennoch die Möglichkeit, die Miete wieder herabzusetzen, da die Miete inkl. Modernisierungszulage etwas höher als 120% der festgelegten Obergrenze ist. Man beachte: Der Mieter wünschte ausdrücklich die Modernisierung seines Bades und stimmte einer sehr maßvollen Mieterhöhung (unter der möglichen bleibend), zu! Niemals hätte ich seinem Wunsch entsprochen, wenn ich auch nur geahnt hätte, dass eine Landesregierung Bundesgesetze kippen darf. Für mich ist dies ein massiver Eingriff in mein Eigentumsrecht und die vom BGB geschützte Vertragsfreiheit. Von Wucher oder Verstoß gegen AGBs o.Ä. kann in meinem Fall nicht die Rede sein.
Im Übrigen halte ich es grundsätzlich für rechtlich bedenklich, dass VERGANGENE (nicht zukünftige) UMFASSENDE Modernisierungsmaßnahmen (für ca. 700 EUR/qm) und damit verbundene Zulagen (Wucher ausgeschlossen) nun seitens des Mieters angefochten werden können, indem er einen Antrag auf Absenkung stellt. Selbst wenn man als Vermieter diesem mit dem Härtefalleinwand begegnen sollte, wird das Vermieter-Mieter-Verhältnis zerrüttet sein (was es vorher nicht war).
Jan-Louis Wiedmann, Fr 29 Nov 2019 / 09:25 Antworten
Hier mal ein vorsichtiger Beitrag von Studierendenseite:
Der Mietendeckel adressiert erkennbar nicht (unmittelbar) das Problem zu geringen Wohnraums, sondern einzig und allein die zu hohen Mieten (unter denen ich als Student selbst zu leiden habe). Regelungsziel und damit "normativer Sinn" der Regelung kann also nur die Anpassung des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung sein. Auch in den "Eckpunkten" des Senats ist von einer "Einfluss[nahme auf die] Marktentwicklung" die Rede. Hiermit regelt der Gesetzgeber aber gerade das Verhältnis zwischen Privaten. Demnach stellt sich die Regelung als bürgerlich-rechtlich i.S.d. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG dar.
Als Gegenargument wird hier angeführt, dass der Berliner Gesetzgeber "Staatsaufgaben" wie das Verhindern von Segregation erfüllen wolle. Hierauf kann die Einordnung als öffentlich-rechtliche Regelung aber meines Erachtens nicht gestützt werden. Entscheidend für die Unterscheidung können nicht die (Fern-)Ziele des Gesetzgebers sein. Ansonsten würde die Unterscheidung zw. öffentlichem und bürgerlichem Recht auch gänzlich zur Disposition des (Landes-)Gesetzgebers gestellt. Vielmehr muss auf die Wirkung abgestellt werden. Diese liegt aber gerade in der Anpassung des Verhältnisses der Leistungen.
Das macht mE auch der Vergleich zum Denkmalschutzrecht deutlich. Dort regelt der Gesetzgeber "absolut" – also unabhängig vom Verhältnis der Leistungen – den Schutz alter Bauten. Hierdurch wird zwar auch die Privatautonomie eingeschränkt. Das ist indes nur Folge, nicht aber "normativer Sinn" der Regelung. Beim Mietendeckel ist das in meinen Augen gerade anders.
In materiell-rechtlicher Hinsicht stimme ich Ihrer Einschätzung aber zu.