Source: http://www.legislazionetecnica.it/284835/prd/nota-illustrativa/tutela-degli-acquirenti-immobili-da-costruire
Timestamp: 2018-12-10 19:34:10+00:00
Document Index: 155453458

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 1938', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 3', 'sentenza ', 'art. 4', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 3', 'art. 17', 'art. 13', 'art. 14', 'art. 8', 'art. 7', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 72', 'art. 9', 'art. 14']

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Il provvedimento, attuativo della delega contenuta nella L. 02/08/2004, n. 210, è entrato in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, e quindi dal 21/07/2005. L’art. 5 del provvedimento fornisce ulteriori indicazioni in merito all’entrata in vigore delle nuove disposizioni. Parte di queste, vale a dire gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti ed alla polizza assicurativa dell’immobile, si applicano agli immobili realizzati sulla base di richieste di permessi di costruire o denunce di inizio attività o di altri titoli abilitativi edilizi, presentate successivamente all’entrata in vigore del provvedimento (e quindi a partire dal 21/07/2005), mentre tutte le altre disposizioni, fra le quali ad esempio i contenuti obbligatori del contratto preliminare, sono obbligatorie a decorrere dalla citata data del 21/07/2005, a prescindere dalla data di presentazione della richiesta di titolo abilitativo edilizio.
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Immobili ai quali si applica la norma
Il provvedimento in esame si applica agli immobili da costruire in genere, vale a dire sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso, quali ad esempio box, negozi, uffici ecc.
La lettera d) dell’art. 1 definisce con precisione cosa si debba intendere per “immobili da costruire” ai quali, come specificato dal titolo stesso del provvedimento, si applicano le disposizioni in esame. Sono dunque immobili da costruire:
- quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare;
- quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità. Si ritiene quindi che un immobile ultimato ma per il quale non sia ancora stata richiesta l’agibilità, se in condizioni tali da ottenere tale agibilità, non debba essere soggetto al provvedimento in esame.
Inoltre è forse possibile individuare una terza ipotesi, seppure non contemplata esplicitamente dalla legge, vale a dire quella degli immobili sottoposti agli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), all’interno della quale peraltro occorre fare alcune distinzioni. In tale categoria possono infatti rientrare diverse tipologie di opere, solo alcune delle quali riconducibili al campo di applicazione del provvedimento in esame. Ad esempio gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria sono assimilabili a quelli di nuova costruzione, mentre non altrettanto può dirsi per gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. In tale ipotesi infatti l’organismo edilizio è già esistente e non è da costruire, e quindi si ritiene che la nuova disciplina non sia applicabile.
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I soggetti coinvolti nell’applicazione delle disposizioni in esame sono principalmente due, dei quali l’art. 1 fornisce precise definizioni: il costruttore e l’acquirente.
L’art. 1, lettera b), riprendendo testualmente la definizione già contenuta nell’art. 2 della L. 210/2004, individua come costruttore l’imprenditore, o la cooperativa edilizia, che prometta in vendita o che venda un immobile da costruire ovvero abbia stipulato ogni altro contratto, compreso il leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento sull’immobile stesso. Tutto ciò vale anche nel caso in cui l’immobile non venga edificato direttamente dal costruttore ma la costruzione sia eseguita in appalto o comunque da terzi.
Nella definizione sopra riportata rientra quindi colui che esercita un’attività di impresa. Si tratta peraltro non solo dell’impresa edile, o della società immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente eserciti un’attività di vendita di immobili da costruire. Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono come detto anche le cooperative di abitazione, non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative stesse per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.
Per quel che riguarda invece gli acquirenti, sono individuati dalla lettera a) dell’art. 1, anche in questo caso riprendendo testualmente la definizione già contenuta nell’art. 2 della L. 210/2004, come le persone fisiche che acquistano un immobile da costruire (con una delle tipologie contrattuali specificate più avanti) per sé o per un proprio parente in primo grado, i soci di cooperative edilizie, e coloro che, pur non essendo soci di cooperativa, abbiano assunto obbligazioni con la cooperativa stessa per ottenere l’assegnazione di un immobile da costruire. Le garanzie previste dal provvedimento in esame non si applicano quindi nel caso in cui ad acquistare sia una società, un ente o qualsiasi altro soggetto diverso da una persona fisica.
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Come detto il provvedimento in esame si applica in tutti i casi di vendita di un immobile da costruire, tramite la stipula di un contratto preliminare o di ogni altro atto equipollente, compreso quello di leasing, che possa avere per effetto il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire. Tra tali atti va senz’altro annoverata la proposta unilaterale di acquisto (o atto di prenotazione) assai diffusa nella prassi commerciale, con la quale un soggetto propone al costruttore l’acquisto di un immobile senza però che vi sia un obbligo di questi a vendere.
Perché questo atto concretizzi la fattispecie di atto equipollente, e quindi dia diritto alle garanzie, è necessario peraltro che vi sia l’incontro della volontà contrattuale delle parti, e cioè che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti, la proposta. Tale accettazione si verifica, ad esempio, con l’incasso della somma di denaro ricevuta, ovvero con l’invito del costruttore a sottoscrivere un contratto preliminare. Nel caso di accettazione tacita sarà necessario integrare l’atto con tutti quegli elementi eventualmente mancanti nella proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili per la validità del contratto preliminare (si veda più avanti).
Le garanzie previste dalla L. 210/2004 e dal provvedimento attuativo in commento, si applicano inoltre ai seguenti casi, la cui elencazione non può considerarsi esaustiva:
- contratto di vendita di fabbricato da costruire o in corso di costruzione, anche se di proprietà di terzi;
- permuta di area o di fabbricato esistente con immobile da costruire;
- vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall’obbligo, assunto dal costruttore, di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;
- vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall’obbligo del costruttore di costruire a proprie spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore.
La vendita di un immobile non ultimato che non preveda però a carico del costruttore l’obbligo di provvedere al suo completamento, non comporta l’applicazione delle garanzie.
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Il decreto in esame prevede svariate forme di tutela a favore degli acquirenti di immobili, volte a garantire agli stessi la restituzione delle somme pagate nei casi di insolvenza del costruttore a seguito di fallimento o altra procedura concorsuale o di esecuzione immobiliare, in relazione agli immobili oggetto della compravendita, nonché in caso di vizi o difformità che si manifestino successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione. Qui di seguito si riporta un dettagliato esame di tutte le garanzie previste
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Il comma 1 dell’art. 2 dispone che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, al più tardi all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità o comunque come effetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (si veda l’elencazione di cui sopra), una fideiussione di importo corrispondente alle somme ed al valore di qualsiasi altro corrispettivo anche non in denaro che il costruttore stesso abbia riscosso o debba ancora riscuotere prima del trasferimento definitivo dell’immobile.
Il fatto che la fideiussione debba garantire non solo i versamenti in denaro ma anche il valore di “qualsiasi altro corrispettivo” sottintende ipotesi nelle quali vi può essere, ad esempio, la permuta di aree o di altri immobili contro una porzione di edificio da costruire. In questo caso l’importo della fideiussione dovrà essere pari al valore attribuito al bene oggetto della permuta. Se invece la controprestazione è data da un’attività, quale può essere la prestazione di un’attività professionale o di mano d’opera, la garanzia fideiussoria è altrettanto dovuta, ed il suo valore dovrà essere calcolato con riferimento alla prestazione complessiva.
Per quanto concerne le cooperative l’atto equivalente al contratto è quello con il quale vengono versate somme o assunte obbligazioni per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire per iniziativa della cooperativa stessa.
La mancata consegna della fideiussione comporta la nullità del contratto, che peraltro può essere fatta valere soltanto dall’acquirente. Poiché ai sensi del comma 7 dell’art. 3 del provvedimento in esame l’efficacia della fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione, e quindi con l’effettivo trasferimento dei diritti sull’immobile, si ritiene che il mancato precedente rilascio della fideiussione dopo tale momento non provochi conseguenze sulla validità dei contratti stipulati.
La prevalente interpretazione ritiene inoltre che debba essere comunque rilasciata una sola fideiussione, ai sensi dell’art. 1938 del codice civile (fideiussione per un’obbligazione futura con la previsione dell’importo massimo garantito). Tale formula della fideiussione progressiva, come anche specificato nella Relazione di accompagnamento al provvedimento redatta dal Governo, si è resa necessaria poiché possono essere garantiti solamente i pagamenti realmente effettuati, visto che nella prassi corrente i pagamenti stessi avvengono dilazionati in varie scadenze.
Si tratta sostanzialmente di una fideiussione che può essere riscossa “a prima richiesta” da parte del soggetto beneficiario, ma limitatamente alle somme effettivamente versate. Per questo motivo, allo scopo di assicurare il fideiussore sull’avvenuto pagamento, il provvedimento in esame ha previsto, nell’ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6), l’obbligo dell’indicazione non solo delle date concordate per i pagamenti, ma anche delle modalità di pagamento, escludendo i versamenti per contanti.
Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto garante richieda delle modalità predefinite di pagamento da parte dell’acquirente a favore del costruttore, che si possono individuare, ad esempio, in bonifici bancari. Tra l’altro l’art. 2, comma 1, del provvedimento in esame, prevede che la fideiussione sia relativa alle somme riscosse ed a quelle ancora da riscuotere secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto. Tale formula delinea quindi un meccanismo piuttosto rigido, che comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al pagamento del prezzo (termini di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà difficilmente possibile derogare anche perché il fideiussore ha necessità di avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto dovrà corrispondere, al verificarsi delle ipotesi previste, le somme a semplice richiesta dell’acquirente entro i successivi 30 giorni.
Il comma 1 dell’art. 3 prevede che la fideiussione può essere azionata nel caso in cui il costruttore incorra in uno “stato di crisi”, come definito dalla lettera c) dell’art. 1. Il comma 2 dell’art. 3 prevede che la situazione di crisi si intende verificata alla data di trascrizione del pignoramento dell’immobile oggetto del contratto, alla data della sentenza dichiarativa del fallimento o di altra procedura concorsuale o della richiesta di ammissione alla procedura di concordato preventivo.
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L’art. 4 del provvedimento in commento attua la delega disposta dall’art. 3, comma 1, lettera e), della L. 210/2004, relativa alla previsione dell’obbligo, a carico del costruttore, di fornire garanzie per gli eventuali vizi e difformità che si manifestino successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione.
Il decreto legislativo ha stabilito che la polizza assicurativa è l’unica forma di garanzia a favore dell’acquirente per i vizi e le difformità di cui sopra, ed ulteriormente rafforzato la portata di tale garanzia, precisando che la polizza deve essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.
Questa ulteriore previsione comporterà l’accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto preliminare sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza alle indicazioni dell’art. 4 del decreto. Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto precisa che l’obbligo potrà essere assolto anche mediante la consegna all’acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall’art. 2 della legge 210 e dall’art. 1 del decreto.
Per quanto riguarda i contenuti della polizza, l’art. 4 specifica che questa deve essere di tipo indennitario, deve avere durata decennale dall’ultimazione dell’immobile, deve garantire i danni materiali e diretti all’immobile a seguito di rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi, derivanti da vizio del suolo o difetto di costruzione che si manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell’immobile. La polizza prevede inoltre l’obbligo del risarcimento dei danni a terzi.
Inoltre riteniamo che, dal momento che la polizza fa riferimento all’immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello stesso, opererà anche a favore di coloro i quali acquisteranno l’immobile dal primo acquirente.
Si sottolinea peraltro che l’obbligo della stipula e della consegna della polizza è comunque limitato alla fattispecie della vendita di un immobile il cui contratto preliminare sia stato sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al fatto che la norma è inserita nell’ambito dei principi generali della legge 210 senza richiamare invece specifiche normative, e dunque dalla stessa non derivano obblighi generalizzati per tutti i contratti di compravendita.
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Gli elementi obbligatori che dovrà contenere il contratto preliminare sono individuati dall’art. 6. Si sottolinea inoltre, come già detto, che tali prescrizioni sono immediatamente obbligatorie, a partire dal 21/07/2005, data di entrata in vigore del provvedimento in commento, a prescindere dalla data di presentazione della domanda volta all’ottenimento del titolo abilitativo edilizio, ed operano solo in caso il contratto si riferisca ad un immobile da costruire, come sopra identificato.
Non si ripete l’elencazione degli elementi obbligatori che il preliminare deve contenere, puntualmente individuati dall’art. 6, ma si sottolinea che la mancanza di uno o più di detti elementi non porta a nostro parere alla nullità del contratto preliminare, ma dovrebbe essere oggetto di una valutazione caso per caso, sulla base dell’importanza dell’elemento mancante, e comunque con la possibilità di sanare a posteriori le mancanze. Qualora non fosse possibile indicare all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare tutti gli elementi richiesti dal decreto, come ad esempio le eventuali imprese appaltatrici, il costruttore potrà comunque farlo successivamente, possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel contratto. Si ritiene inoltre che la stipula dell’atto definitivo di compravendita possa sanare l’eventuale assenza di uno o più elementi previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare.
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L’art. 12, in attuazione dell’art. 3, comma 1, lettere da f) a l), della L. 210/2004, dispone l’istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire (Fondo). L’art. 17 prevede che il Fondo reperisca le proprie risorse, per un periodo massimo di 25 anni dalla data di entrata in vigore del decreto, da un contributo obbligatorio che, per il primo anno, è individuato nella misura del 4 per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato direttamente dal fideiussore al Fondo, il cui soggetto gestore sarà CONSAP S.p.a.
Le modalità per la presentazione, anche telematica, della domanda di accesso al Fondo (i cui requisiti sono previsti dall’art. 13), nonché il contenuto della documentazione da allegare alla domanda stessa e le modalità di svolgimento dell’attività istruttoria, sono state individuate dal D. Min. Giustizia 02/02/2006.
L’art. 14 disciplina la struttura ed il funzionamento del Fondo, e prevede, tra l’altro, che il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo corrisposto all'acquirente; a tal fine il Fondo si surroga nei diritti dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese. Con il D. Min. Economia e Fin. 10/01/2018 è autorizzata la riscossione coattiva mediante ruolo dei crediti vantati dal Fondo e recuperati da CONSAP S.p.a., derivanti dall’azione di regresso suddetta.
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Altre disposizioni - Modifiche alla disciplina del fallimento
Si segnala che l’art. 8 del decreto in commento dispone che il notaio rogante non può stipulare l’atto di compravendita qualora anteriormente o contestualmente allo stesso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Inoltre l’art. 7, modificando il testo unico in materia bancaria e creditizia (D. Leg.vo 385/1993), dispone, in relazione a quanto illustrato al paragrafo precedente, che in caso di edificio o complesso condominiale per il quale si può procedere all’accatastamento delle singole porzioni immobiliari, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario hanno diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento ed il frazionamento della relativa ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in acquisto. La banca dovrà provvedere al frazionamento dell’ipoteca ed alla suddivisione del finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta, ovvero entro 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote. Se la banca non provvede il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del Tribunale che può designare un notaio e procedere con la suddivisione.
Per quel che riguarda il caso di fallimento del costruttore, il decreto in esame dispone all’art. 10 che gli atti di trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento di immobili da costruire non sono soggetti all’azione revocatoria fallimentare, a condizione che l’acquirente si impegni a trasferirvi la residenza propria o dei propri parenti o affini entro il terzo grado entro 12 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione, e che il prezzo pagato per la compravendita sia stato equo.
L’art. 11, modificando l’art. 72-bis del R.D. 267/1942 (Legge fallimentare), dispone inoltre che, in caso di situazione di crisi del costruttore, il contratto si intende sciolto se l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato prima che il curatore fallimentare comunichi la scelta tra esecuzione del contratto o suo scioglimento. La fideiussione non potrà più essere escussa invece dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.
Segnaliamo infine l’art. 9 il quale prevede un diritto di prelazione in favore dell’acquirente che abbia adibito l’immobile acquistato ad abitazione principale propria o di un parente entro il primo grado, in caso di vendita all’incanto dell’immobile stesso nell’ambito di una esecuzione immobiliare.
Autorizzazione alla riscossione a mezzo ruolo, ai sensi dell’articolo 17, comma 3-bis, del decreto legislativo 26 febbraio 1999, n. 46, dei crediti derivanti dall'azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo corrisposto agli acquirenti di immobili da costruire di cui al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
Con il Decreto è autorizzata la riscossione coattiva mediante ruolo dei crediti vantati dal "Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire" e recuperati da "CONSAP S.p.a. - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici", in qualità di soggetto gestore del Fondo stesso, derivanti dall’azione di regresso di cui all’art. 14, comma 7, del D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, esercitata nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo corrisposto all’acquirente di immobili da costruire, sulla base delle disposizioni contenute nel medesimo D. Leg.vo 122/2005.