Source: https://www.immobilio.it/threads/sentenza-n-18135-del-16-09-2015.35434/page-569
Timestamp: 2017-02-26 19:18:55+00:00
Document Index: 185000946

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 26', 'art.7', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 35', 'art. 14', 'art. 14']

Sentenza n. 18135 del 16/09/2015 | Pagina 569 | immobilio - Forum Immobiliare
Registrati in 30 Secondi	Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità	Sentenza n. 18135 del 16/09/2015
Mobil ha scritto:
Forse la mia convenzione, che è del 98 ed è la più vecchia tra i piani b32 e b44, non ricalca già più quello schema. Nella mia è scritto in chiare lettere che "l'obbligo di cessione degli alloggi al presso sopra indicato vale anche come promessa inrevocabile a favore di terzi aventi causa dal concessionario".
Purtroppo questa convezione, prima della sentenza 18135, non l'aveva letta nessuno e mai era stata diffusa ne dagli uffici vendite all'atto della prenotazione ne dal notaio, ma anche avendola letta ben pochi avrebbero fatto eccezione, come hai fatto tu con gli esiti che conosciamo, ne tantomeno si sarebbero presi la bega di andare a studiare la 865/71, anche se nei rogiti ci hanno fatto ammettere di essere ben a conoscenza di entrambe. L'errore di fondo è stato fidarsi della premiata cricca, ma io ritengo che almeno per quanto riguarda i notai, sia per non aver fatto rispettare il prezzo imposto alla cooperativa sia per le seconde vendite, una chiamata in causa sia possibile, anche se mi sembra strano che non si siano parati in qualche modo.Clicca per allargare...
@Mobil la clausola che citi: "l'obbligo di cessione degli alloggi al prezzo sopra indicato vale anche come promessa irrevocabile a favore di terzi aventi causa dal concessionario", è quella dello schema approvato con la Deliberazione 1929/1983. Non ho capito se concordi con me o meno, ma io leggo che "i terzi aventi causa dal concessionario" sono semplicemente i "primi acquirenti" poiché il "concessionario" è il Costruttore o la Cooperativa. Inoltre "a favore", secondo me, indica un vantaggio e non un vincolo per i "primi acquirenti".
Quando ho fatto il rogito del mio appartamento, anche se NON ho firmato alcuna clausola di "ben conoscere ed accettare" la Convenzione e/o la Legge 865/71, ho preteso di avere una copia della Convenzione, anche se il Costruttore me l'ha fatta avere solo pochi giorni prima del rogito ed, ormai, avevo già versato tutta la quota in conto capitale, gli interessi di preammortamento gonfiati, la "prenotazione" all'agenzia, e tutta un'altra serie di oneri forfettari con le causali più fantasiose, quindi non potevo più fare altro che firmare il rogito per non perdere tutto. Francamente, quella clausola l'ho letta decine di volte e l'ho fatta anche leggere ad un mio parente Notaio, che opera in un'altra regione, e la presenza di un vincolo a mio carico come "terzo avente causa dal concessionario" non eravamo riusciti a vederlo, ma abbiamo solo visto una potenziale fregatura dato che, in mancanza della Lista dei prezzi massimi era impossibile controllare che il vantaggio a mio favore fosse stato effettivamente applicato con un prezzo rispondente alla procedura di calcolo riportata in Convenzione, ma potevo solo stimarla facendo da me il calcolo del prezzo massimo che risultava un bel po' inferiore a quanto stavo pagando l'appartamento!
Vero, e convengo, ma cosa pensi al riguardo della successiva sentenza della Corte Costituzionale che invece sembra rimettere nel calderone anche l'edilizia convenzionata? OPs mi sono accorto ora che ho tirato in ballo le tue generalità, giuro non l'avevo fatto a posta Clicca per allargare...
@Mobil credo che nell'altro mio post venga fuori la motivazione alla base della sentenza della Corte Costituzionale che aveva una sua validità ai tempi di quell'aborto di Legge sull'"Equo Canone" (che scontentava sia i proprietari, per i quali diventava inutile affittare dato che non si pagavano neppure le spese di ripristino quando l'inquilino andava via, sia i potenziali inquilini, dato che trovare una casa in affitto ad "Equo Canone" era la classica "mission impossible", e che, a suo tempo, non ha ottenuto altro che il proliferare degli affitti in nero). Infatti aveva poco senso avere, per l'edilizia convenzionata/agevolata, un limite massimo del canone di locazione più alto di quello degli alloggi fuori dai PdZ ...
In altre parole, la Sentenza della Corte Costituzionale non rimetteva l'edilizia convenzionata/agevolata nel "calderone" dell'ERP (che comunque restava esclusa dall'applicazione della Legge 392/78 in base al punto (b) dell'art. 26), ma semplicemente rendeva la Legge 392/78 applicabile agli alloggi di edilizia convenzionata per evitare la palese iniquità che ho citato sopra.
Resta però la questione che la Sentenza della Corte Costituzionale, poteva andar bene per le Convenzioni secondo lo schema approvato con la Deliberazione 1929/1983 (che richiamano semplicemente la Legge 392/78 e sue s.m.i), ma creava un bel problema di incongruenza con le convenzioni di alcuni comuni e con quelle di Roma stipulate secondo schemi approvati successivamente che specificavano una percentuale del 4.5% invece del 3,85% della Legge 392/78 ...
A dire il vero a me è sembrato che l'Avv,Canale non sia da prendere come riferimento, di sicuro ne sai più tu che lei. Dopo la riunione abbiamo anche avuto un piccolo contrasto riguardo al tema degli abbattimenti in delibera 40 e non era neanche al corrente dell'interpretazionee della Corte dei Conti Sezione delle Autonomie.
E vero che su questo sarebbe meglio tacere, e quell'interpretazione stravolge la lettura in italiano del comma 48, ma io no vorrei che tra qualche anno uscirà fuori che l'abbattimento facoltativo poteva essere massimo del 10% ulteriore, e si dovrà versare un ulteriore conguaglio.
Le ho anche mandato una mail, alla quale non ha risposto, con i riferimenti di quanto affermavo in relazione all'interpretazione del comma 48, nella quale poi facevo anche notare che, se letto con quella punteggiatura, anche il comma 49bis lascia intedere che l'affrancazione debba essere una parte della trasformazione, ma l'interpretazione corrente sembra che quella virgola sia stata aggiunta per sottinteso, non so se hai gia analizzato questa altra anomalia, se vuoi ne parliamo.
Riguardo i nulla osta ce ne sonodi diversi tipi a seconda di quale era il dirigente in quel momneto, l'informativa al notariato invece è molto ambigua, prima in pratica dice, erroneamente, che sia la legge che gli schemi di convenzioni vigenti nel comune di roma ostano la compravendita a libero mercato, poi rimada alle convenzioni.
Ma io non focalizzerei l'attenzione sui nulla osta, qui i responsabili dal punto di vista giuridico sono i notai, e non si capisce per quale ragione chiedessero al comune un permesso che al comune per legge non era consetito concedere, e per questo poi non può essere chiamato in causa per eventuali risarcimento danni se mai per millantato credito o peggio se si prova che il tutto faceva parte di un accordo sottobanco.Clicca per allargare...
@Mobil purtroppo il comma 49-bis si attorciglia un po' su se stesso. A quale virgola ti riferisci di preciso?
Secondo me la vera intersecazione fra Affrancazione e Trasformazione, più che nel comma 49-bis, c'è nel comma 49-ter che estende il comma 49-bis alle convenzioni
previste dall'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dato che tali sono le Convenzioni sostitutive per la Trasformazione. In effetti ritengo che, nell'ottica di ulteriore liberalizzazione con la quale il Legislatore ha aggiunto i due commi 49-bis e 49-ter, quest'ultimo comma serve proprio per anticipare la liberazione da tutti i vincoli senza aspettare i 20 anni che, per le Convenzioni originaria più recenti bisognerebbe comunque attendere anche nel caso della Trasformazione. Invece, il comma 49-bis, servirebbe solo per anticipare l'eliminazione del solo vincolo di prezzo massimo per le convenzioni in diritto di superficie (prive di trasformazione) oppure per le convenzioni in diritto di proprietà ante legge 179/1992 che contenevano ancora vincoli a volte più stringenti delle convenzioni in diritto di superficie. A tale proposito secondo come lo leggo io il comma 49-bis NON è applicabile alle convenzioni in diritto di proprietà successive alla Legge 179/1992 (siano esse originariamente in diritto di proprietà oppure risultanti dalla Trasformazione).
Tra l'altro, nel caso si dovesse invece far riferimanto alla leggi nazionali e regionali, non sono riuscito a trovare il provvedimanto specifico della Regione lazio per i piani peep.
Di vagamente inerente il tema ho trovato solo un allegato, relativo alla delibera della giunta della regione lazio 527/2003 che da seguito al Decreto Ministeriale n.2523/2001 del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasportiper il piano “20.000 abitazioni in affitto”.
http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_documenti/CAS_DGR_489_03_08_2006_Allegato_A.pdf
All'art.7 si legge:
"DETERMINAZIONE DELL’IMPORTO DEI CANONI DI LOCAZIONE
7.1. Per tutti i tipi di intervento finanziati;Il canone di locazione non potrà essere superiore a quello “concertato” di cui all’art. 2 comma 3° della Legge 09 dicembre 1998, n. 431. In assenza degli accordi sottoscritti in sede locale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e degli inquilini ai sensi dell’art. 2
comma 3° della Legge 09 dicembre 1998, n. 431, il canone è determinato con riferimento ai valori risultanti, in rapporto a condizioni equivalenti di localizzazione e tipologia edilizia, da analogo accordo sottoscritto in Comune limitrofo, di più prossima dimensione demografica, così come prescritto dall’art. 5 comma 1° punto 3 del Decreto Ministeriale"
Anche se l'ambito non è specificatamente lo stesso, nel testo si fa riferimento alle leggi che regolano i peep, c'è quindi da dedurre che la risposta al nostro dilemma è che agli affitti di edilizia peep vada applicato il canone concrodato.Clicca per allargare...
@Mobil come avevo già scritto in una precedente risposta concordo che il canone applicabile sia quello "concertato". Posso chiederti il motivo della tua titubanza nella frase "Anche se l'ambito non è specificatamente lo stesso"?
Invece secondo me l'edilizia agevolata rientra pienamente nell'ambito dell'allegato A relativo alla delibera della giunta della regione Lazio 527/2003 che hai postato. Infatti nel titolo "DIRETTIVE E INDIRIZZI PER L’ATTUAZIONE DEI PROGRAMMI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA FRUENTI DEI CONTRIBUTI PREVISTI DAL DECRETO MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 27 dicembre 2001, n. 2523 DI CUI ALLA D.G.R.L. 20 giugno 2003 n. 527 DA ATTUARSI DA COOPERATIVE EDILIZIE, IMPRESE DI COSTRUZIONE E RELATIVI CONSORZI, COMUNI E A.T.E.R." sono anche contemplate le Cooperative e le Imprese di costruzione siamo quindi nel caso degli Interventi Edilizi tipo PEEP. Eventualmente, ci sarebbe da chiedersi se, addirittura, in caso di assenza di contributi pubblici (cioè edilizia "convenzionata", ma non "agevolata") non fosse addirittura applicabile il canone libero per le vecchie Convenzioni che fanno un semplice riferimento alla Legge 392/78 con la clausola aggiuntiva di "sue s.m.i." ...
Santi60 ha scritto:
@Mobil Ho visto il video su Internet ed il tuo intervento è stato molto interessante. Ho anche visto che, ad un certo punto volevi intervenire su quanto stava dicendo l'Avv. Canale, ma non ti ha lasciato parlare. In effetti cerano alcune cose che l'Avv. stava dicendo sui "nulla osta" del Comune e sui Contenuti delle Convenzioni che non mi hanno convinto gran ché. Cosa ne pensi?Clicca per allargare...
@Santi60 potresti cortesemente postare il link del video? ti ringrazio.
MissRossella,
Invece secondo me l'edilizia agevolata rientra pienamente nell'ambito dell'allegato A relativo alla delibera della giunta della regione Lazio 527/2003 che hai postato. Infatti nel titolo "DIRETTIVE E INDIRIZZI PER L’ATTUAZIONE DEI PROGRAMMI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA FRUENTI DEI CONTRIBUTI PREVISTI DAL DECRETO MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 27 dicembre 2001, n. 2523 DI CUI ALLA D.G.R.L. 20 giugno 2003 n. 527 DA ATTUARSI DA COOPERATIVE EDILIZIE, IMPRESE DI COSTRUZIONE E RELATIVI CONSORZI, COMUNI E A.T.E.R." sono anche contemplate le Cooperative e le Imprese di costruzione siamo quindi nel caso degli Interventi Edilizi tipo PEEP. Eventualmente, ci sarebbe da chiedersi se, addirittura, in caso di assenza di contributi pubblici (cioè edilizia "convenzionata", ma non "agevolata") non fosse addirittura applicabile il canone libero per le vecchie Convenzioni che fanno un semplice riferimento alla Legge 392/78 con la clausola aggiuntiva di "sue s.m.i." ...Clicca per allargare...
@Mobil non tener conto della mia domanda preceddnte ho capito che ti riferisci al fatto che si tratta di interventi fruenti dei contributi previsti dal DM delle Infrastrutture e Trasporti nr. 2523/2001 invece del classico art. 35 della Legge 865/1971.
@Santi60 potresti cortesemente postare il link del video? ti ringrazio.Clicca per allargare...
Ecco il link Santi60,
Quando ho fatto il rogito del mio appartamento, anche se NON ho firmato alcuna clausola di "ben conoscere ed accettare" la Convenzione e/o la Legge 865/71, ho preteso di avere una copia della Convenzione, anche se il Costruttore me l'ha fatta avere solo pochi giorni prima del rogito ed, ormai, avevo già versato tutta la quota in conto capitale, gli interessi di preammortamento gonfiati, la "prenotazione" all'agenzia, e tutta un'altra serie di oneri forfettari con le causali più fantasiose, quindi non potevo più fare altro che firmare il rogito per non perdere tutto. Francamente, quella clausola l'ho letta decine di volte e l'ho fatta anche leggere ad un mio parente Notaio, che opera in un'altra regione, e la presenza di un vincolo a mio carico come "terzo avente causa dal concessionario" non eravamo riusciti a vederlo, ma abbiamo solo visto una potenziale fregatura dato che, in mancanza della Lista dei prezzi massimi era impossibile controllare che il vantaggio a mio favore fosse stato effettivamente applicato con un prezzo rispondente alla procedura di calcolo riportata in Convenzione, ma potevo solo stimarla facendo da me il calcolo del prezzo massimo che risultava un bel po' inferiore a quanto stavo pagando l'appartamento!Clicca per allargare...
Il mio dubbio che come terzi aventi causa si riferisca "anche" a tutti i successivi acquirenti, è proprio quell'"anche" che non avrebbe senzo se riferito solo al primo.
previste dall'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dato che tali sono le Convenzioni sostitutive per la Trasformazione. In effetti ritengo che, nell'ottica di ulteriore liberalizzazione con la quale il Legislatore ha aggiunto i due commi 49-bis e 49-ter, quest'ultimo comma serve proprio per anticipare la liberazione da tutti i vincoli senza aspettare i 20 anni che, per le Convenzioni originaria più recenti bisognerebbe comunque attendere anche nel caso della Trasformazione. Invece, il comma 49-bis, servirebbe solo per anticipare l'eliminazione del solo vincolo di prezzo massimo per le convenzioni in diritto di superficie (prive di trasformazione) oppure per le convenzioni in diritto di proprietà ante legge 179/1992 che contenevano ancora vincoli a volte più stringenti delle convenzioni in diritto di superficie. A tale proposito secondo come lo leggo io il comma 49-bis NON è applicabile alle convenzioni in diritto di proprietà successive alla Legge 179/1992 (siano esse originariamente in diritto di proprietà oppure risultanti dalla Trasformazione).Clicca per allargare...
E un problema di sintassi e punteggiatura, un po' come avviene per la lettura del comma 48, dove l'abattimento facoltativo viene riferito al valore venale appena citato, e quindi sotituirebbe un abbattimento ulteriore del 50%, mentre la corte dei conti sezione delle autonomie, arrampicandosi sugli specchi, la riferisce al corrispettivo di affrancazione e quindi considera l'abattimento facoltativo come ulteriore abbattimento del 10% al 40% stabilito per legge.
Il 49bis recita "...per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. ...".
Letto così sembra che il corrispettivo di affrancazione deve essere una percentuale del corrispettivo per la trasformazione, descritto al comma 48, che sarebbe anche logico e questa è stata la tesi sostenuta qui da diversi utenti, ma che non trova riscontri in norme che regolino questa percemtuale.
Se invece dopo dopo il termine corrispettivo si aggiunge una virgola "...in misura pari ad una percentuale del corrispettivo, risultante dall'applicazione del comma 48. ...", allora quel "risultante" non si riferisce più al corrispettivo di trasformazione ma a quello di affrancazione, slegandolo del tutto dalla trasformazione e, nella pratica, è così.
Il mio dubbio che come terzi aventi causa si riferisca "anche" a tutti i successivi acquirenti, è proprio quell'"anche" che non avrebbe senzo se riferito solo al primo.Clicca per allargare...
La mia interpretazione di terzi è un po' diversa. Infatti, non dimentichiamoci che le parti della Convenzione sono solo due (tutti gli altri sono "terzi"):
La Cooperativa o l'Impresa costruttrice ("concessionario").
Successivamente il "concessionario", dopo aver assolto a tutti i suoi obblighi previsti dalla Convenzione con il Comune ed aver realizzato l'immobile, può cedere gli appartamenti a "terzi", rispettando certi vincoli (il prezzo massimo e le caratteristiche dei "terzi", salvo altri eventuali clausole), e tali "terzi" diventano i suoi "aventi causa". Ovviamente si parla di "terzi" al plurale poiché non ho mai visto un Immobile in Diritto di superficie costituito da un solo appartamento ...
Almeno questo è quello che penso come interpretazione della clausola in Convenzione.
Che poi questa clausola, alla luce della Sentenza 18135, sia completamente errata, è tutta un'altra questione, ma la responsabilità è tutta del Comune di Roma che ha approvato uno schema di Convenzione con la Deliberazione 1929/1983 fatta in questo modo e, secondo me, considerando la prassi successivamente applicata dal Comune di Roma (vedi "nulla osta etc...), l'intento di coloro che hanno scritto lo schema in questo modo era proprio quello di condurre il gioco proprio in questo modo e cioè evitare di applicare il vincolo del prezzo massimo ai successivi passaggi di proprietà e ci sarebbero anche riusciti per chissà quanto tempo se non ci fosse stata quella causa che è arrivata in Cassazione a Sezioni Unite.
Se, invece, avessero voluto applicare il vincolo del prezzo massimo a tutte le compravendite successive, avrebbero potuto scrivere la clausola in modo molto più chiaro e puntuale. Secondo me, la ragione alla base di una clausola scritta in modo così sibillino sta proprio nel fatto che tutti questi appartamenti sarebbero rimasti invenduti a meno di non applicare prezzi massimi di cessione davvero "agevolati" e palesemente convenienti, cosa che, palesemente, non sono mai stati e, nella maggior parte dei casi, i prezzi di massimi di cessione NON sono mai stati applicati neanche ai primi acquirenti/Assegnatari.
Se la clausola in oggetto fosse stata più chiara, l'avresti comprato l'appartamento? Io NO!
Se la clausola in oggetto fosse stata più chiara, l'avresti comprato l'appartamento? Io NO!Clicca per allargare...
L'ho ribadito più volte che non mi ci sarei neanche avvicinato ai piani di zona se lo avessi saputo.
Vorei chiarire meglio il mio concetto.
E ovvio che il prezzo massimo di cessione è riferito alla cessione tra concessionario e assegnatario, qundi quell' "anche" non avrebbe senso se non nel caso in cui per terzi aventi causa non fossero intesi i successivi acquirenti.
Come giustificarlo altrimenti?
Se invece dopo dopo il termine corrispettivo si aggiunge una virgola "...in misura pari ad una percentuale del corrispettivo, risultante dall'applicazione del comma 48. ...", allora quel "risultante" non si riferisce più al corrispettivo di trasformazione ma a quello di affrancazione, slegandolo del tutto dalla trasformazione e, nella pratica, è così.Clicca per allargare...
@Mobil capisco la questione di una virgola aggiuntiva. Comunque, la virgola nel testo non c'è, quindi, secondo me, il comma 48, che, per altro era già nella Legge 448/1998 prima che venissero introdotti i commi 49-bis e 49-ter ed era stato, fin dall'inizio, associato alla Trasformazione, anche dopo l'aggiunta dei commi in questione non ha cambiato il suo ruolo di corrispettivo di Trasformazione. Pertanto non vedo altre letture possibili che nel comma 49-bis si faccia riferimento ad una quota del corrispettivo di Trasformazione rafforzando il concetto che, l'Affrancazione dal vincolo di prezzo massimo non è altro che una quota dei vincoli che la Trasformazione va ad eliminare. Ovviamente la Trasformazione, prevedendo una durata ventennale, si paga una parte in soldi ed una parte in tempo di attesa, se non sono ancora trascorsi i 20 anni, con l'Affrancazione non si fa altro che convertire il tempo in denaro (c'è anche il detto che dice "Il Tempo è Denaro") per svincolare il prezzo massimo di cessione prima dei 20 anni e tale conversione non può che essere proporzionale agli anni mancanti alla effettiva scadenza, fino ad annullarsi, per un'ovvia equità, mentre nella Deliberazione 40/2016 si sono inventati il "pizzo" del 30% minimo.
Chiaramente sto parlando di 20 anni ipotizzando la trasformazione già avvenuta ed applicazione del comma 49-ter. Nel caso di diritto di superficie non ancora trasformato gli anni mancanti si misurano rispetto ai 99 anni ed, in questo caso, si applica il comma 49-bis.
Come giustificarlo altrimenti?Clicca per allargare...
@Mobil il senso di quell'"anche", secondo me è questo: in tutto l'art. 14 della convenzione l'obbligazione descritta è la determinazione del prezzo massimo di cessione che il "concessionario" deve calcolare, giustificare e sottoporre come Lista dei prezzi massimi al Comune di Roma. Alla fine dell'art. 14 si conclude che il prezzo massimo prima calcolato è "anche" una "promessa irrevocabile" che è un atto unilaterale d'obbligo a carico del concessionario ed a vantaggio degli acquirenti o assegnatari (i "terzi aventi causa"). In pratica, è un po' l'equivalente speculare della proposta irrevocabile di acquisto che, spesso, le Agenzie fanno firmare ad un potenziale acquirente che resta vincolato senza che lo sia il venditore. In questo caso, dato che alla firma della Convenzione i futuri acquirenti o assegnatari sono ancora ignoti, Il Comune fa firmare al concessionario un atto unilaterale d'obbligo per vincolarlo alla sua responsabilità di dover vendere al prezzo determinato "a priori" secondo le procedure previste in Convenzione. In altre parole, quell'"anche" non si riferisce ai successivi secondi o successivi acquirenti, ma alla "promessa irrevocabile".
@Mobil capisco la questione di una virgola aggiuntiva.
Comunque, la virgola nel testo non c'è, quindi, secondo me, il comma 48, che, per altro era già nella Legge 448/1998 prima che venissero introdotti i commi 49-bis e 49-ter ed era stato, fin dall'inizio, associato alla Trasformazione, anche dopo l'aggiunta dei commi in questione non ha cambiato il suo ruolo di corrispettivo di Trasformazione. Pertanto non vedo altre letture possibili che nel comma 49-bis si faccia riferimento ad una quota del corrispettivo di Trasformazione rafforzando il concetto che, l'Affrancazione dal vincolo di prezzo massimo non è altro che una quota dei vincoli che la Trasformazione va ad eliminare. Ovviamente la Trasformazione, prevedendo una durata ventennale, si paga una parte in soldi ed una parte in tempo di attesa, se non sono ancora trascorsi i 20 anni, con l'Affrancazione non si fa altro che convertire il tempo in denaro (c'è anche il detto che dice "Il Tempo è Denaro") per svincolare il prezzo massimo di cessione prima dei 20 anni e tale conversione non può che essere proporzionale agli anni mancanti alla effettiva scadenza, fino ad annullarsi, per un'ovvia equità, mentre nella Deliberazione 40/2016 si sono inventati il "pizzo" del 30% minimo.
Chiaramente sto parlando di 20 anni ipotizzando la trasformazione già avvenuta ed applicazione del comma 49-ter. Nel caso di diritto di superficie non ancora trasformato gli anni mancanti si misurano rispetto ai 99 anni ed, in questo caso, si applica il comma 49-bis.Clicca per allargare...
Non saprei, io rimango scettico su entrabe i punti.
Per quanto riguarda il 49bis, la percentuale riferita al corrispettivo di trasformazione, nel virgolettato che ho riportato, non è da riferire alla durata residua del vincolo descritta al capoverso seguente. Questa ultima sarebbe una ulteriore riduzione, tra l'altro facoltativa, in effetti anche qui si scorge la parola " "anche" anche con l'applicazione di eventuali riduzioni", mentre la prima è dichiarata a prescindere dalla seconda che potrebbe non esserci. Il fatto che non sia poi normata in nessun modo la prima percentuale fa pensare che quella virgola famosa mancante nel comma 48, sia sottintesa nella pratica.
Sul secondo dilemma, quello dei terzi aventi causa, io non sono del tutto convinto delle tue argometazioni, ma diventa una questione di lana caprina, perchè la legge comunque non cambia e il vincolo permane. Questo se mai aggrava la l'irresposabilità del comune per la famosa informativa,che dichiara la libera commerciabilità del bene tranne che non siano previsti vincoli nella convenzione, ma dal punto di vista giuridico è difficile inquadrare il reato, non essendo compito del comune decidere sul punto. Per la mia ridotta conoscenza del codice civile, rimango del parere che restino i notai quelli perseguibili e ancora non ho capito quale cavillo giuridico li possa escludere da una condanna per risarcimento danni verso il venditore, nel momento in cui questo dovesse risacire la parte eccedente il prezzo massimo di cessione. Il danno probabilmente non sarà l'importo della parte eccedente, ma tutti i danni collaterali che questa cosa inevitabilmente comporterebbe, da valutare in sede giudiziaria.
Stavo leggendo i documenti disponibili sul sito del Torino, relativi alle trasformazioni e alle affrancazioni.
Mi sembra di capire che a Torino la riduzione del 25% da applicare nella stima del valore venale per interventi di riforma economico sociale, viene applicata ma non nel calcolo del corrispettivo per rimozione anticipata del vincolo del prezzo massimo di cessione, ossia per l'affrancazione.
Questo per il fatto che l'immobile svincolato perderebbe i requisiti di edilizia economica popolare e diventerebbe un immobile a libero mercato, eccezione peraltro condivisibile.
Nell'ipotesi fantascientifica che il Comune di Roma, che da quanto ho capito questo abbattimento non lo considera proprio, si guardasse intorno per edeguarsi all'interpretazione della normativa in atto negli altri Comuni, questo renderebbe ancor meno vantagiosa la trasformazione, non solo per chi ha una convenzione in superficie ultraventennale, ma anche per chi ha la convenzione che si approssima ai 20 anni e deve vendere, a cui converrebbe trasformare e poi affrancare la durata residua del vicolo, considerando anche che andrebbe poi a vendere la piena proprietà.
Scusate faccio sempre confusione volevo dire che renderebbe ancor meno vantaggiosa l'affrancazione perchè, oltre a tutte le considerazioni già fatte, non avrebbe quell'abbattimento del 25%, al contrario della trasformazione fatta prima dell'affrancazione.
Sul secondo dilemma, quello dei terzi aventi causa, io non sono del tutto convinto delle tue argometazioni, ma diventa una questione di lana caprina, perchè la legge comunque non cambia e il vincolo permane. Questo se mai aggrava la l'irresposabilità del comune per la famosa informativa,che dichiara la libera commerciabilità del bene tranne che non siano previsti vincoli nella convenzione, ma dal punto di vista giuridico è difficile inquadrare il reato, non essendo compito del comune decidere sul punto. Per la mia ridotta conoscenza del codice civile, rimango del parere che restino i notai quelli perseguibili e ancora non ho capito quale cavillo giuridico li possa escludere da una condanna per risarcimento danni verso il venditore, nel momento in cui questo dovesse risacire la parte eccedente il prezzo massimo di cessione. Il danno probabilmente non sarà l'importo della parte eccedente, ma tutti i danni collaterali che questa cosa inevitabilmente comporterebbe, da valutare in sede giudiziaria.Clicca per allargare...
@Mobil concordo con il fatto che sia una questione di "lana caprina" poiché il vincolo discende dalla legge anche per tutti i passaggi di proprietà successivi, come per altro la Sentenza dice chiaramente tagliando definitivamente la testa al toro.
Le mie deduzioni avevano solo lo scopo di evidenziare che lo schema approvato con la Deliberazione 1929/1983 è stato scritto, presumibilmente anche in modo pilotato sistematicamente, per poter "facilitare" la speculazione che, fra l'altro, successivamente, è stata sostenuta nel corso del tempo con le famose lettere di "nulla osta" etc..., nel senso che lo schema di convenzione è stato scritto in modo incomprensibile e che si presta a decine di interpretazioni anche opposte fra loro, proprio per buttare una cortina fumogena sopra l'effettiva portata dei vincoli convenzionali che, se fossero stati chiaramente esposti in convenzione, molto probabilmente i Costruttori, a distanza di decenni, avrebbero ancora appartamenti invenduti oppure sarebbero tornati sui loro passi vendendo gli appartamenti a prezzi effettivamente calmierati ed oltremodo convenienti anche in presenza dei pesanti vincoli stabiliti dalla Legge. Almeno questo è quello che penso.
Scusate faccio sempre confusione volevo dire che renderebbe ancor meno vantaggiosa l'affrancazione perchè, oltre a tutte le considerazioni già fatte, non avrebbe quell'abbattimento del 25%, al contrario della trasformazione fatta prima dell'affrancazione.Clicca per allargare...
@Mobil Concordo pienamente!
Sono sempre più convinto che, per risolvere definitivamente la questione e garantire una uniformità a livello nazionale sia necessaria una modifica delle Leggi in vigore sul tema. Azione che, ovviamente, dovrebbe essere fatta dal Parlamento su input del governo. Come puro esercizio teorico (dato che ben difficilmente i nostri politici andranno ad impelagarsi nella questione) ho preparato il documento allegato in forma di petizione. Se vuoi o se qualcun altro del Forum vuole commentare, sono disponibile a discuterne. Grazie
Nuova petizione EDILIZIA CONVENZIONATA.pdf
Dimensione del file: 657,6 KB
COMMISSIONE URBANISTICA A PORTE CHIUSE SUI PREZZI MASSIMI DI CESSIONE ED AFFRANCAZIONE
https://www.facebook.com/1689342404...342404686400/1901102033510435/?type=1&theater
PinPan,
PinPan ha scritto:
https://www.facebook.com/1689342404...342404686400/1901102033510435/?type=1&theaterClicca per allargare...
Gia sono arrivate indiscrezioni , spero malinterpretate, si parla di aumento dell'abbattimento, quando l'abbattimento è già oltre il consentito dalla Corte dei Conti Sezione Autonomie. Speriamo bene ma non mi meraviglierei di un pasticcio sopra il pasticcio esitente.
Messaggi: 5, Visite: 889
Messaggi: 10, Visite: 2341
Messaggi: 8, Visite: 4979