Source: https://www.mietrecht-dav.de/rechtskunde/miete-und-mietpreisbremse/
Timestamp: 2018-10-17 05:33:03
Document Index: 323755868

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§536', 'BGH', '§ 536', '§ 536', 'BGH']

Miete und Mietpreisbremse - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltvereinArbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein
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Miete und Mietpreisbremse
Durch den Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet, an den Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Hinsichtlich der (meist) ebenfalls vom Mieter zu tragenden Betriebskosten und Mietnebenkosten (vgl. Betriebs-und Nebenkosten). Die Miete ist gem. § 556b BGB jeweils zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu entrichten, für den sie berechnet ist. Der Samstag gilt nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen. Dies wird vor allem damit begründet, dass der Großteil der Bevölkerung die monatliche Lohn-/Gehaltszahlung erst am letzten Tag des Monats erhält und Überweisungen häufig samstags nicht durchgeführt werden. Dem Mieter müssen drei Werktage zur Verfügung stehen, an denen seine Mietzahlung (meist Überweisung) auch bearbeitet wird. Wichtig ist, dass das wiederholt verspätete Zahlen der Miete einen Kündigungsgrund darstellt (vgl. Kündigung).
Wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung beeinträchtigt ist, kann der Mieter die Miete mindern, d.h. weniger Miete zahlen. Dabei muss ein nicht unerheblicher Mangel vorliegen, denn unerhebliche Mängel zählen zum allgemeinen Lebensrisiko.
Die Sachmängel eines Mietgegenstandes werden gesetzlich in den §§536 ff. BGB geregelt. Entscheidend ist die Frage, ob der Ist-Zustand der Wohnung von dem im Mietvertrag beschriebenen Soll-Zustand negativ abweicht. Eine Klausel im Vertrag, wonach die Mietminderung ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist meistens unwirksam und somit ungültig. Die Mieter kann jedoch verpflichtet werden, Kleinstreparaturen selbst auszuführen und die Kosten hierfür zu tragen, sodass die Auslöser für Kleinstreparaturen keinen Mangel darstellen.
Eine Mietminderung kommt immer dann in Betracht, wenn der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnung, beispielsweise durch einen Mangel, beeinträchtigt ist. Es ist Aufgabe des Mieters, die geminderte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung darzulegen. Beeinträchtigungen, die ortsüblich oder sozialüblich sind, muss der Mieter akzeptieren.
Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Erst danach darf die Miete gemindert werden. Der BGH hat festgestellt, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. u.a. BGH NJW 2011,220). Die Höhe der Minderung, die nach dem Gesetz „angemessen“ sein muss, muss der Mieter schätzen, was wiederum ein gewisses Risiko darstellt. Hinsichtlich der Mietminderung ist es daher empfehlenswert, zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, womöglich lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden. Andernfalls sollte rechtlicher Rat in Anspruch genommen werden.
Die im Jahr 2015 beschlossene sogenannte Mietpreisbremse sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Wohnungen die zulässige Miete in ausgewählten räumlichen Gebieten höchstens um 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf. Die jeweiligen Bundesländer wurden ermächtigt, diese Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen. Die Mietpreisbremse ist nur auf Mietverhältnisse anzuwenden, welche nach der Inkraftsetzung der jeweiligen Verordnung geschlossen wurden.
Es gibt dabei vier Ausnahmen. Bei Neubauten, das sind, im Sinne der Mietpreisbremse, Wohnungen bzw.- Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ebenso gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn eine umfassende Modernisierung vorgenommen wird, die einen Umfang von rund einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Außerdem gilt die Mietpreisbremse dann nicht als Grenze, wenn die Miete des Vormieters bereits über der eigentlich zulässigen Miete lag. In diesem Fall darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Außerdem können aufwändige Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses im Einzelfall einen Zuschlag über das Niveau der Mietpreisbremse zulassen. Hinsichtlich des Geltungsbereichs der Mietpreisbremse und der Auswirkungen sollte im Zweifel anwaltlicher Rat eingeholt werden.
Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete lässt sich dem Mietspiegel und Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden entnehmen.
Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist die vereinbarte Miete in der Höhe, in der sie die den zulässigen Betrag übersteigt, unwirksam. Der Mieter muss insoweit nur 110% der ortsüblichen Miete zahlen. Es ist dabei die Aufgabe des Mieters, darauf hinzuweisen und seine Sache, seine Rechte auszuüben. Im Zweifel ist es Mietern empfohlen, sich zur Prüfung der Richtigkeit der vereinbarten Miete und der Handlungsmöglichkeiten an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt zur Beratung zu wenden. Zurückverlangen kann der Mieter nur die zu viel gezahlte Miete, die er gezahlt hat, nachdem er dem Vermieter gegenüber die Höhe der Miete und den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat.
Deutscher Anwaltverein 2018