Source: http://rechtsanwalt-hennings.de/aktuelle-rechtssprechung-mietrecht-wohnungseigentumsrecht/213-der-mietendeckel-ist-in-kraft-getreten
Timestamp: 2020-04-10 12:59:44
Document Index: 369894229

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 11', '§ 11', '§ 3', '§ 3', '§ 558', '§ 3', '§ 6', '§ 6', '§ 11', '§ 11', '§ 4', '§ 6', '§ 6', '§ 556', '§ 5', '§ 6', '§ 556']

Der Mietendeckel ist in Kraft getreten - Rechtsanwaltskanzlei Hennings - Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Berlin Charlottenburg
Der Mietendeckel ist in Kraft getreten
Am 23.02.2020 ist das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) in Kraft getreten.
Bezüglich der Verfassungsgemäßheit des Gesetzes und dementsprechend seiner Geltung wie auch bezüglich der Auslegung sind die gerichtlichen Entscheidungen abzuwarten. Nach Auswertung der Literatur kann ich Ihnen folgende unverbindliche Handlungsempfehlung geben:
Das MietenWoG gilt nach § 1 des Gesetzes für Wohnraum mit Ausnahme
1. von öffentlich gefördertem Wohnungsbau,
2. von Wohnraum für den Mittel aus öffentlichen Mitteln gewährt wurde und der eine Mietpreisbindung unterliegt,
3. für Wohnraum der ab dem 01.01.14 erstmalig bezugsfertig wurde,
4. von Wohnraum in einem Wohnheim,
5. von Wohnraum den juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannter Privater Träger der Wohlfahrtspflege an Personen mit dringendem Wohnbedarf überlassen.
Das MietenWoG ist eine öffentlich-rechtliche Regelung, die nach der Gesetzesbegründung nicht unmittelbar in bereits bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes begründete Vertragsverhältnisse eingreifen soll. Dies führt dazu, dass während der Geltung des MietenWoG getroffene Vereinbarungen wirksam bleiben, allerdings nur in den durch das MietenWoG öffentlich-rechtlich verankerten Grenzen ausgeübt werden dürfen.
I. Zur rechtlich zulässigen Miete ab März 2020
§ 11 MietenWoG regelt die Ordnungswidrigkeiten, für die ein Bußgeld bis 500.000,00 € festgelegt werden kann. Im Einzelfall wird die Höhe der Geldbuße von dem Ausmaß des Verstoßes abhängen und von der Anzahl der einzelnen Verstöße gegen das MietenWoG.
Nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG handelt ordnungswidrig, wer eine höhere als die in § 3 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt.
§ 3 Abs. 1 MietenWoG bestimmt: "Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelung ist eine Miete verboten, die die am 18.06.19 wirksam vereinbarte Miete überschreitet."
Erhöhte sich dementsprechend die Nettokaltmiete nach dem 18.06.19 z. B. auf Grund einer Mieterhöhung nach § 558 BGB oder auf Grund einer Modernisierung oder auf Grund einer Staffel oder Indexanpassung, so dürfen die Erhöhungsbeträge nach Inkrafttreten des Gesetzes, also schon im März 2020, weder gefordert noch entgegengenommen werden. Eine Ausnahme besteht bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung bis zu 1,00 € pro m².
Dies bedeutet, die Vermieter müssen in ihren Buchhaltungsprogramm die Soll-Stellung der Mieten anpassen, sofern sich die Miete nach dem 18.06.19 erhöht hat. Mietzahlungen der Mieter müssen die Vermieter teilweise zurückerstatten soweit die Zahlungen, die am 18.06.19 geschuldete Miete übersteigen. Die Vermieter dürfen die Erhöhungsbeträge auch nicht anmahnen oder einziehen. Die Mieter sollten darauf achten, dass sie auch von sich aus die Erhöhungsbeträge nicht an die Vermieter zahlen.
Beiden Vertragsparteien des Mietverhältnisses sollte bewusst sein, dass sich durch das MietenWoG die Miethöhe nicht verändert hat. Geändert hat sich lediglich der Betrag, den der Mieter zu zahlen verpflichtet und der Vermieter berechtigt ist, entgegenzunehmen.
II. Die Auskunftspflichten des Vermieters
Zunächst bestimmt § 3 Abs. 1 MietenWoG, dass die Vermieter dem Mieter unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen des zuständigen Bezirksamtes die Höhe der Stichtagsmiete (der Miete am 18.06.19) mitteilen müssen. Die Mitteilung muss schriftlich oder elektronisch erfolgen.
Darüber hinaus normiert § 6 Abs. 4 MietenWoG eine ganz allgemeine Auskunftspflicht. Danach sind die Vermieter verpflichtet, allen Mietern im Rahmen der Bestandsmietverhältnisse Auskunft zur Berechnung der Mietobergrenzen zu erteilen. Die Auskunft muss innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, mithin bis zum 24.04.20 erfolgen.
Im Rahmen der Auskunft nach § 6 MietenWoG, für die eine konkrete Form nicht vorgesehen ist, muss sowohl die Bezugsfertigkeit der Wohnung wie auch die Grundausstattung (mit oder ohne Bad, mit oder ohne Sammelheizung) mitgeteilt werden. Ferner ist dem Mieter mitzuteilen, ob die Wohnung in einem Gebäude liegt, das nicht mehr als zwei Wohnungen hat und ob eine moderne Ausstattung vorliegt. Von einer modernen Ausstattung ist auszugehen, wenn von nachfolgenden fünf Merkmalen drei vorliegen:
4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Zimmer der Wohnung
5. Energieverbrauchskennwert von weniger 120 kWh (m²A).
Ferner ist die Wohnlage mitzuteilen. Da das Gesetz keine Angaben zu den Wohnlagen macht, ist auf das Datenmaterial zum Berliner Mietspiegel 2019 zurückzugreifen.
Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages ist der Vermieter nicht nur verpflichtet, die Stichtagsmiete dem Mieter mitzuteilen, sondern auch die hier aufgeführten Auskunftspflichten zu erfüllen.
Wird die Auskunft nicht erteilt, so liegt nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 und 3 eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.
Wurden in der Zeit vom 18.06.19 bis 22.02.20 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, muss dies der IBB angezeigt werden.
III. Mietvertragsabschlüsse nach Inkrafttreten des MietenWoG
§ 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG bestimmt, dass es ordnungswidrig ist, eine Miete zu fordern oder entgegenzunehmen, die unzulässig hoch ist.
Die vom Mieter zu zahlende Miete bei Neuvermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes muss jedenfalls der Regelung in § 4 des MietenWoG entsprechen. Danach kann nach Geltung des MietenWoG maximal bei Neuvermietung die am 18.06.19 geschuldete Miete vereinbart werden, es sei denn, die sich aus §§ 6, 7 MietenWoG ergebende Miete ist noch geringer. Dann gilt die geringere Miete.
Nachfolgend ein Beispiel für die Neuvermietung einer Wohnung im April 2020, Baualter 1920, mit Sammelheizung und Bad:
Die Miete zum 18.06.19 betrug 6,50 €/m². Diese Miete könnte verlangt werden bei der Neuvermietung, es sei denn, die sich aus § 6 MietenWoG ergebende Miete ist geringer. Dort ist eine Miete von 6,27 €/m² vorgesehen, die sich um 1,00 € erhöht, sofern eine moderne Ausstattung vorliegt. Ist dies nicht der Fall, darf maximal eine Miete von 6,27 €/m² vereinbart werden, da diese noch unter der Stichttagsmiete liegt.
Derzeit empfehlen die meisten Autoren in der Literatur den Vermietern, zwei Beträge für die Nettokaltmiete zu vereinbaren. Ein Betrag (den ich Betrag a) nenne) ist der Betrag, der unter Berücksichtigung der geltenden Vorschriften zur Mietpreisbremse (§ 556 d BGB) vereinbart werden darf, der andere Betrag (den ich nachfolgend Betrag b) nenne) ist die zulässige Miete nach dem dem MietenWoG. Die rechtliche Konstruktion sollte so gestaltet werden, dass der Betrag a) vertraglich geschuldet ist, während der Geltung des MietenWoG allerdings nur der Betrag b) gezahlt werden muss.
Einen praktikablen Formulierungsvorschlag findet man im Grundeigentum Heft 3 Seite 167.
Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, mithin Ende November 2020 tritt § 5 MietenWoG in Kraft. Dann können die Mieter eine Reduzierung der Miete im Rahmen der Bestandsmietverhältnisse verlangen, sofern die derzeit gezahlte Miete die nach §§ 6, 7 maximal zulässige Miete überschreitet.
Viele Vermieter sind derzeit bemüht, Wohnräume zu überlassen, ohne dass die Vorschriften für die Mietpreisbremse nach § 556 d ff. BGB und die Vorschriften zum MietenWoG Bln Anwendung finden. Sofern Sie eine Beratung über die bestehenden Möglichkeiten, insbesondere die Ausnahmevorschriften wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.