Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/eigentuemerwechsel-welche-rechte-haben-mieter.html
Timestamp: 2019-10-16 17:28:43
Document Index: 20612063

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 372', '§ 566', '§ 573', '§ 558', '§ 574', '§ 558', '§ 605', '§ 21', 'BGH', '§ 573', '§ 566', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 556', '§ 573', '§566', '§ 561', 'BGH', 'BGH', '§ 558']

Sie sind hier: Immobilien > Ratgeber > Tipps für Mieter > Eigentümerwechsel: Welche Rechte haben Mieter?
Wenn die eigene Mietwohnung verkauft wird, fürchten viele Mieter eine Mieterhöhung oder gar die Kündigung. Doch beim Eigentümerwechsel sind Mieter nicht ohne Rechte: Hier gibt es Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Der eine kommt, der andere geht: Ein Eigentümerwechsel wirft bei Mietern viele Fragen auf. Foto: iStock.com / Visivasnc
Das Telefon klingelt, der Vermieter bittet um einen Besichtigungstermin mit Kaufinteressenten. Moment – die eigene Wohnung soll verkauft werden? Viele Mieter sind in einer solchen Situation erst einmal verunsichert: Droht deshalb eine Kündigung oder gibt es drastische Mieterhöhungen?
Jetzt heißt es erst einmal Ruhe bewahren. Denn grundsätzlich gilt: Das deutsche Mietrecht schützt Mieter bei einem Eigentümerwechsel in den meisten Fällen gut. Mieter sollten darum ihre eigenen Rechte und Pflichten gut kennen.
Vor dem Verkauf: Diese Rechte und Pflichten haben Mieter
Schon vor dem eigentlichen Eigentümerwechsel haben Mieter einige Dinge zu beachten.
Will ein Vermieter seine Immobilie verkaufen, so hat er ein berechtigtes Interesse daran, diese Interessenten zu zeigen. Der Mieter ist darum verpflichtet, Innenbesichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Es gibt aber keine gesetzlichen Regelungen, wie häufig der Mieter Besichtigungen dulden muss.
Klar ist: Besichtigungen zu Unzeiten oder gar einen „Tag der offenen Tür“ muss der Mieter nicht akzeptieren. „Beim Besichtigungsrecht gilt die Faustregel: Einen Nachmittag pro Woche muss sich der Mieter freihalten“, erläutert Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Leiter der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit beim Deutschen Mieterbund. Das gilt aber nicht unbegrenzt: „Zieht sich der Verkauf über Monate hin, reduziert sich die Frequenz – mehr als einen Termin alle zwei bis drei Wochen sind dem Mieter dann nicht zuzumuten. Zudem müssen die Besichtigungstermine mit dem Mieter vorher abgesprochen werden." Darüber, wie lange im Voraus die Besichtigung angekündigt werden muss, gibt es keine fixen Regeln – einige Tage Vorlauf sollten es aber in der Regel schon sein.
Bei der Besichtigung selbst gelten ebenfalls Regeln. Da die Wohnung der private Lebensbereich des Mieters ist, darf niemand ohne seine Erlaubnis zum Beispiel Fotos schießen. Auch das Öffnen von Schränken muss er nicht dulden: Besichtigt wird die Wohnung, nicht sein persönliches Inventar.
Nur in Ausnahmefällen: Vorkaufsrecht des Mieters
Halt, Moment – jetzt bin erst mal ich an der Reihe: So einfach geht das nicht. Ein Vorkaufsrecht haben Mieter nur in bestimmten Fällen. Foto: iStock.com / lolostock
Steht fest, dass der Vermieter seine Immobilie verkaufen will, so will mancher Mieter sie vielleicht lieber selbst kaufen. Doch in der Regel hat er kein Vorkaufsrecht. Der Vermieter ist frei, sein Eigentum an jeden beliebigen Käufer zu veräußern.
Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wurde ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit des Mieters im Grundbuch in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, so hat er doch ein Vorkaufsrecht. In diesem Fall muss der Mieter benachrichtigt werden, wenn sein Vermieter einen Käufer für die Wohnung gefunden hat. Dann hat er zwei Monate Bedenkzeit, in denen er entscheiden kann, ob er in den Kaufvertrag zu exakt den Konditionen eintreten will, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte. Erhält der Mieter keine Mitteilung, so kann es für den Vermieter teuer werden: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer dem Mieter den Preisunterschied zahlen muss, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).
Wurde eine Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum schon einmal verkauft und soll nun erneut veräußert werden, so gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht mehr.
Kann der Vermieter aufgrund des geplanten Verkaufs den Mietvertrag kündigen?
Nein. Der geplante Verkauf der Immobilie allein ist kein Kündigungsgrund. Eine aus diesem Grund ausgesprochene Kündigung wäre unwirksam.
Die Wohnung ist verkauft: Antworten auf die wichtigsten Fragen
Grundsätzlich ist der Mieterschutz bei einem Eigentümerwechsel stark. Das sollten Mieter jetzt wissen:
Gibt es nach dem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag?
Neuer Mietvertrag? Darauf müssen sich Mieter nicht einlassen. Foto: Firma V / fotolia.com
In Deutschland gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiterläuft. Der neue Vermieter hat kein Recht darauf, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben oder ein bestehender abgeändert wird – auch dann nicht, wenn der Altvertrag für den neuen Vermieter nachteilige Regelungen enthält.
Darf der neue Eigentümer die Wohnung einfach kündigen?
Der neue Eigentümer darf den Mietvertrag nicht grundlos, nur wegen des Eigentümerwechsels kündigen. Die Gründe, wegen denen der neue Vermieter kündigen darf, sind die gleichen wie für den alten Vermieter:
Kündigung wegen Eigenbedarf durch neuen Vermieter oft möglich
Will der neue Eigentümer die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen, so kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dabei gelten die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts, der Vermieter kann also frühestens mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Die Angst vieler Mieter vor einer Kündigung ist aber oft nicht ganz unbegründet: „Das Risiko einer Eigenbedarfskündigung besteht vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, weniger bei Mehrfamilienhäusern“, sagt Ropertz. Eine solche Kündigung könne durchaus berechtigt sein. „Mieter sollten in solchen Fällen prüfen, ob die Kündigungsbegründung stichhaltig ist und ob der Kündigung widersprochen werden kann.“ Dies könne möglich sein, wenn soziale Gründe vorliegen, zum Beispiel ein hohes Alter des Mieters oder weil keine Ersatzwohnung zu finden sei. Soziale Härtegründe können bisweilen zumindest für Aufschub sorgen, in manchen Fällen sogar eine Kündigung abwehren.
Eigenbedarfskündigung erhalten? So können sich Mieter wehren.
In speziellen Fällen kann der neue Eigentümer auch dann kündigen, wenn er sein Eigentum angemessen wirtschaftlich verwerten will. Denkbar ist eine solche Kündigung zum Beispiel dann, wenn die vermietete Wohnung in einem fast leerstehenden, baufälligen Haus ist und der neue Eigentümer das Gebäude abreißen und neu bauen will. Das wäre berechtigt, wenn das Festhalten am Status Quo für den Vermieter wirtschaftlich unvertretbar wäre. Kein Kündigungsgrund ist allerdings der Wunsch des neuen Vermieters, eine höhere Miete zu erzielen. Auch bei einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung können Mieter sich mit sozialen Härtegründen zur Wehr setzen.
Lesen Sie, wann eine Verwertungskündigung möglich ist.
Sonderfall: Besonderer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum
Einen besonderen Kündigungsschutz genießen Mieter dann, wenn ihre Wohnung während ihrer Mietzeit in sogenanntes Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Das bedeutet, dass ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Durch diesen Vorgang wird es rechtlich möglich, dass Wohnungen einzeln verkauft werden können.
Ist dies der Fall, so gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Per Landesverordnung können die Bundesländer diese Sperrfrist für einzelne Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängern. Während dieser Zeit ist generell keine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters möglich, sondern nur eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – etwa, weil der Mieter die Miete nicht zahlt.
Droht nach dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung?
Droht die Mieterhöhung? Nach dem Eigentümerwechsel ist das nur aus gutem Grund möglich: Im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Sanierung. Foto: iStock.com / seb_ra
Oft würde der neue Eigentümer für die bestehende Wohnung gerne die Miete erhöhen. Doch auch nach einem Eigentümerwechsel ist dies wie sonst auch nur aus zwei Gründen möglich: Im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, oder einer Modernisierungsmieterhöhung.
Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist laut Gesetz dann berechtigt, wenn sie den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart werden. In manchen Fällen versuchen Käufer von Mehrfamilienhäusern so aber auch, ein Mietshaus zu entmieten, um die Wohnungen einzeln zu verkaufen oder teurer zu vermieten. „Bei Entmietungsversuchen des neuen Eigentümers sollte man mit den Nachbarn reden und sich abstimmen – denn diese haben meist das gleiche Problem“, rät Mieterbund-Sprecher Ropertz. Oft hilft es zudem, hierbei die Hilfe des Mieterbundes oder eines Fachanwaltes für Mietrecht in Anspruch nehmen. „Dann kann geprüft werden, ob die Vorgehensweise des neuen Eigentümers rechtlich zulässig ist.“
Lesen Sie hier, wann eine Mieterhöhung zulässig ist – und wie Sie sich wehren können.
Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden?
Der neue Vermieter ist erst dann Eigentümer der Immobilie, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Das heißt für den Mieter: „Er muss die Miete an den neuen Eigentümer erst zahlen, wenn ihm sowohl der neue Eigentümer als auch der Alteigentümer den Eigentümerwechsel schriftlich mitgeteilt haben“, so Ropertz. „Wenn Unklarheiten bestehen, verschafft ein aktueller Grundbuchauszug Klarheit über die Eigentumsverhältnisse.“
Bei Unklarheiten über die aktuellen Eigentumsverhältnisse besteht für den Mieter aber auch die Möglichkeit, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen (§ 372 BGB). So wird verhindert, dass die Miete an den falschen Vermieter überwiesen wird und der Mieter unbeabsichtigt in den Zahlungsverzug gerät.
Was passiert beim Eigentümerwechsel mit der Kaution?
Hinsichtlich seiner Mietkaution muss sich der Mieter keine Sorgen machen. Er hat einen Anspruch darauf, dass er sie bei einem späteren Auszug vom neuen Vermieter zurückerhält.
Bisweilen kann es vorkommen, dass der neue Eigentümer mitteilt, er habe die Kaution nicht vom Vorbesitzer erhalten, eine Auszahlung nach Mietende sei nicht möglich. Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes Ropertz erklärt: „Das kann dem Mieter egal sein. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter nach seinem Auszug die Kaution auszuzahlen – egal, ob er sie vom Alteigentümer erhalten hat oder nicht.“ Tipp: Der Mieter sollte einen Nachweis vom neuen Eigentümer verlangen, dass die Kaution getrennt von dessen eigenem Vermögen auf einem pfändungssicheren Konto angelegt wurde. Zu einer solchen Anlage ist der Vermieter verpflichtet. So ist sichergestellt, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des neuen Vermieters nicht verloren ist.
Fazit: Mieter sind bei einem Eigentümerwechsel meist gut geschützt
Der Mieterschutz ist im deutschen Mietrecht stark. Probleme für den Mieter gibt es allerdings dann, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen oder Luxussanierungen durchführen will. Dann ist es ratsam, möglichst schnell die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen – zum Beispiel von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Andy am 13.10.2019 20:56
Vicky am 11.10.2019 21:16
Hab eine Frage . Hab heute per E-Mail von meiner Vermieterin bekommen , das sie die Absicht hat des Haus zu verkaufen. Wir wohnen seid 1993 beim dem Haus und haben einiges investiert. Und diesen Grund hat sie uns gesagt ob wir es kaufen wollen . Aber meine Frage ist wenn wir es nicht kaufen können und wie langen haben wir Zeit in einen neue Wohnung zu suchen . Das Problem meine Eltern sind niedrig Rentner und eine neue Wohnung zu finden mit einen miete wo man zahlen kann ist schwer zu finden . Können die uns einfach rausschmeißen die alten Vermieter oder die neue Käufer
Immowelt-Redaktion am 14.10.2019 10:20
im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der Alteigentümer ein Mietverhältnis nicht mit der Begründung kündigen darf, dass er das Gebäude veräußern möchte. Und auch der neue Eigentümer darf nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Ein solcher Kündigungsgrund könnte zum Beispiel Eigenbedarf sein.
Sie schreiben nicht, ob es sich bei der vermieteten Immobilie um ein Einfamilienhaus handelt, oder um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Sollte letzteres der Fall sein, gäbe es dann einen erhöhten Mieterschutz, wenn das Gebäude während der Mietzeit in WEG-Eigentum aufgeteilt worden ist.
Vicky am 14.10.2019 11:48
Also wir wohnen in einem alten Denkmalschutz Haus also Einfamilienhaus... vielen Dank auf die Antwort
Andy am 10.10.2019 11:06
Welche Rechte als langjähriger Mieter einer Seniorenwohnung habe ich, die komplette Anlage ist an einen Immobilieninvestor verkauft worden, der sie jetzt nach noch nicht mal einem Monat als einzelne Eigentumswohnungen weiter verkauft. 1. Habe ich gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht, 2. wie sieht es bei einem erneuten Besitzwechsel mit Mieterhöhung aus, 3. könnte mir der evtl. neue Besitzer kündigen und wenn zu wann ? wohne seit 15 Jahren in der Wohnung ???
Immowelt-Redaktion am 11.10.2019 08:19
wird während der Mietzeit eines Mieters ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten durch Umwandlung in einzelne WEG-Einheiten aufgeteilt und diese Aufteilung im Grundbuch vollzogen, so hat der Mieter der Wohnung im Verkaufsfall ein Vorkaufsrecht, und zwar zu denjenigen Konditionen, die der eigentliche Käufer zu zahlen bereit wäre. Wird das Vorkaufsrecht nicht wahrgenommen, so gilt eine Kündigungssperrfrist des Mieters von (mindestens) drei Jahren.
Hinsichtlich Mieterhöhungen gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass die Miete - egal wer der Eigentümer ist - nur im Rahmen des gesetzlich zulässigen erhöht werden darf (ortsübliche Vergleichsmiete). Auch ist ein Eigentümerwechsel kein Grund für eine Kündigung. Eine solche ist nur - ggf. nach Ablauf der Kündigungssperrfrist - unter den definierten gesetzlichen Gründen (z.B. Eigenbedarf). Im Zweifel raten wir dazu, sich vor Ort von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.
Milly am 30.09.2019 15:00
Das Haus, in dem wir seit knapp 5 Jahren in Miete wohnen wurde verkauft. Der neue Käufer will uns unbedingt bald loshaben. Meine Frage: ich habe vom Ex Vermieter die Kaution ausgezahlt bekommen, muss ich diese trotzdem dem neuen Vermieter zahlen? Obwohl wir nur noch 3-4-Monate da wohnen?
Erika 30.09.19 11: 40 am 30.09.2019 11:41
Ich bewohne seid 35 Jahren eine gemietete Eigentumswohnung, Mein Eigentümer hat mir nun den Verkauf dieser Wohnung zum Jahresende angekündigt. Bin bereits im Ruhestand.,
beziehe eine kleine Rente , zum Lebensunterhalt bleiben mir vielleicht ca. 310.Euro , könnte
nicht mal einen Umzug finanziere. Möchte nicht versäumen mein Alter zu erwähnen , gehe auf
die 80 zu. Bin also in einer sehr schlechten sozialen Lage. Habe natürlich einiges in diese Wohnung finanziert, unter anderem Einbauküche , im Bad die Decke abgehangen ,Möglichkeit zum Anschließen von Waschmaschine,und Geschirrspüler, usw, usw. aber diese Maßnahmen sehe ich bei dieser langen Wohndauer als berechtigt.
Bin dem Mieterschutzbund beigetreten, damit ich Kompetente Auskünfte erhalte.
Anna am 29.09.2019 14:51
Hallo, wenn die Wohnung so genannte „ soziale“ Wohnung ist? Hat neuer Vermieter gleiche Rechte?
Immowelt-Redaktion am 01.10.2019 13:39
es gilt hier der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, dass der neue Vermieter den Mietvertrag so übernimmt, wie er ist. Für Sie als Mieter dürfte sich dadurch in der Regel nur der Ansprechpartner ändern.
Katrin am 17.09.2019 20:54
Hallo, wir eine vierköpfige Familie sind vor 2 1/2 Jahren in eine Wohnung gezogen. Nun möchte der Vermieter die Wohnung verkaufen. Die Hausverwaltung meinte das wir uns keine Sorgen machen müssen denn der Vermieter hatte die Wohnung schon öfter zum Verkauf angeboten und es ist nie zum Verkauf gekommen. Nun meine Frage: Hätte man uns das nicht beim Einzug mitteilen sollen das der Vermieter die Wohnung immer wieder zum Verkauf anbietet!?
Immowelt-Redaktion am 18.09.2019 10:18
Umstände, die dem Vermieter bekannt sind und die relevant für einen potenziellen Mieter sind, muss der Vermieter i.d.R. zwar vor Vertragsabschluss mitteilen. Hier stellt sich allerdings die Frage, inwieweit solche Umstände vorliegen. Eine Mitteilungspflicht hätte damals zum Beispiel bestanden, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses kurz vor Abschluss des Kaufvertrags mit einem Käufer gewesen wäre, von dem er wusste, dass dieser Eigenbedarf anmelden wird. Dieser Fall ist hier allerdings nicht eingetreten. Alleine der Umstand, dass der Eigentümer irgendwann schon einmal (erfolglos) versucht hat, die Immobilie zu verkaufen und dies jetzt noch einmal versucht, bewirkt i.d.R. nicht, dass der Eigentümer den Mieter informieren muss. Im Übrigen gilt im deutschen Mietrecht: Kauf bricht nicht Miete. D.h., dass der Mietvertrag auch nach einer Veräußerung unverändert mit dem neuen Eigentümer weiterläuft. Allerdings besteht natürlich immer die Gefahr, dass der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet. Was ein neuer Eigentümer allerdings nicht darf: er darf nicht einfach so kündigen, einen neuen (für den Mieter teureren) Vertrag fordern etc.
Da wir die genauen Umstände Ihres Falles jedoch nicht kennen, können wir aus der Ferne keine abschließende Beurteilung abgeben. Sollte es zu Ärger kommen, sollten Sie sich vor Ort rechtlich beraten lassen.
Kerstin am 16.09.2019 09:59
Wir wohnen jetzt 2 Jahre in dem Haus. Jetzt sagte uns der Vermieter das er das Haus verkauft und wir bis Ende des Jahres raus müssen da der Neu Eigentümer im Januar einziehen wollte. Da wir einiges am Haus gemacht haben wie z.B einen neuen Zaun da der alte für unsere Hunde 1 zu niedrig und 2 schon baufällig war. Haben die Terrasse zum Garten neu mit Platten belegt. Im Haus neue Balken gezogen sowie neuen Laminat rein gelegt.
Jetzt verlangt der Vermieter das wir alles wieder in den Ursprung zurück machen sollen. Aber der neue Eigentümer könnte das doch von uns käuflich erwerben oder nicht ? Und noch etwas wir sind im Krankenstand und bekommen auf die schnelle nix da wir auch 2 Hunde haben und etwas Hartz 4 Geld und Krankengeld erhalten . Wird es schwierig etwas neues zu finden.
Kann er das alles so verlangen der Vermieter ?
Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 13:16
ein Vermieter kann nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf. Allerdings muss es der Eigenbedarf des aktuellen Vermieters sein, nicht der des möglichen künftigen Eigentümers. Die Verkaufsabsicht eines Eigentümers ist nämlich kein Kündigungsgrund. Es gilt zudem der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Ein künftiger Eigentümer einer Immobilie kann erst dann wirksam wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er im Grundbuch als Eigentümer steht und er den Eigenbedarf wirksam begründet.
Tom am 13.09.2019 19:20
Ich wohne seit drei Jahren in einem Mehrfamilienhaus, welches nun von einer Immobilien/Projekentwicklungsfirma gekauft wurde. Es wurde direkt zu Beginn klargemacht, dass nun alle Wohnungen zu Eigentumswohnungen verkaufsfähig gemacht werden und seitdem lebe ich in einer riesigen Baustelle zu fast 100% geminderter Miete, alles in Abstimmung mit der Verwaltung.
Mein Vorkaufsrecht musste ich ausschlagen, potentielle Käufer haben sich meine Mietwohnung angeschaut. Mir wurde gesagt, dass ich einen besonderen Schutz geniesse, lese hier aber dennoch von Fristen.
Ich bin eine der letzten hier wohnenden Mietparteien und mache mir Sorgen, als "letztes Miet-Überbleibsel" doch irgendwie gekündigt werden zu können, trotz starkem Mietrecht bei Eigentümerwechsel. In wiefern kann ich eine Verlängerung per Landesverordnung anstoßen, um den Kündigungsschutz/Kündigungssperrfrist zu erhöhen?
Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 10:19
in einer Konstellation, in der ein ehemaliges Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, haben Mieter zum einen ein Vorkaufsrecht, zum anderen besteht dann eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Sie selbst können eine Verlängerung der Sperrfrist nicht beeinflussen.
Andrea am 12.09.2019 14:43
unsere Wohnung wird zu unserem Schutz ausdrücklich als Kapitalanlage verkauft. Kann dann trotzdem der potentielle Käufer direkt nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden.
Ein interessierter potentieller Käufer meinte bei der Besichtigung nämlich, es sei ihm egal, dass die Wohnung als Kapitalanlage verkauft würde, er wolle selbst hier leben und würde dann einfach Eigenbedarf anmelden?
Immowelt-Redaktion am 13.09.2019 09:36
es ist höchst fraglich, ob die Strategie Ihres derzeitigen Vermieters, die Immobilie als Kapitalanlageimmobilie zu vermarkten, den Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung schützt, denn eine vertragliche Zusicherung Ihnen gegenüber wird mit der Art der Vermarktung dritten gegenüber nicht gegeben. Ein gewisser Schutz wäre wohl eher denkbar, wenn Ihnen gegenüber eine vertragliche Vereinbarung getroffen werden würde oder gar ein Wohnrecht für Sie im Grundbuch gesichert würde. Das wiederum würde die Veräußerungswahrescheinlichkeit für den Eigentümer massiv verschlechtern.
Andrea am 13.09.2019 14:24
Vielen Dank für die schnelle Antwort, ich habe es fast befürchtet
Philipp am 10.09.2019 11:31
habe ich die Möglichkeit außerhalb der Kündigungsfrist zu kündigen wenn meine Wohnung verkauft wird? Also als Mieter ein Sonderkündigungsrecht?
Immowelt-Redaktion am 11.09.2019 10:02
das BGB sieht kein Sonderkündigungsrecht (weder für Mieter nich für Vermieter) bei einem Eigentümerwechsel vor.
Tini am 07.09.2019 15:24
Uns wurde gesagt, der neue Eigentümer hätte nach solanger Mietzeit keinen Anspruch auf Kaution. Ist das richtig?
Immowelt-Redaktion am 09.09.2019 09:12
ergänzend zu Ihrer vorherigen Frage: Wenn Sie an den alten Mieter eine kation gezahlt haben, kommt es darauf nicht an.
Tini am 07.09.2019 15:21
Hallo, eine Frage...Nach 22 Jahren wird das Haus in dem wir wohnen verkauft, müssen wir dem neuen Vermieter auch eine Kaution zahlen bzw. die "alte"über lassen?...lg
Immowelt-Redaktion am 09.09.2019 09:11
im deutschen Mietrecht gilt die Regel: Kauf bricht nicht Miete (BGB ,§ 566). Haben Sie also vor langer Zeit an Ihren damaligen Vermieter eine Kaution geleistet, so war dieser verpflichtet, diese getrennt von seinem Vermögen üblich verzinslich anzulegen. Bei einem Eigentümerwechsel geht diese Kaution nciht verloren. Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten Eigentümers in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Wie die Eigentümer alt/neu die Übergabe der geleisteten Kaution regeln, ist zwar diesen überlassen; jedenfalls kann ein neuer Eigentümer nicht erneut eine Kaution verlangen, wenn eine solche bereits an den alten Eigentümer geleistet wurde.
Phoenix 15306 am 02.09.2019 14:14
Ich hab mal eine frag,
Ich wohne seit 3 Jahren mit mein Sohn in meine Wohnung, mein Vermieter möchte seit ca. 2 Jahren diese Wohnung verkaufen.
Es waren schon mehrere besichtigungs Termine. Nun kam aber das sich die letzten Besucher beschwert hätten das meine Wohnung nicht ordentlich ist.nun kamen heute meine Vermieter und sagten das sie mich kündigen wollen den so wäre es nicht möglich die Wohnung zu verkaufen.
Meine Vermieter haben jetzt mündlich und demnächst bekomme ich es schriftlich die Kündigung ausgesprochen. Nun hätte ich 3 Monate Zeit eine Wohnung zu suchen.
Ist das den rechtens? Was ist wenn ich keine Wohnung finde?
Immowelt-Redaktion am 03.09.2019 11:12
will ein Vermieter seinem Mieter kündigen, so ist dies nach deutschem Mietrecht an recht hohe Hürden geknüpft. Insbesondere darf der Vermieter eine Wohnung nicht deshalb kündigen, weil er der Ansicht ist, dass der Verkauf einer leeren Wohnung einfacher ist, als der Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand. Vermieter können nur aus gewichtigen Gründen eine Kündigung aussprechen, etwa wegen Eigenbedarf (was bei einer Verkaufsabsicht grundsätzlich nicht vorliegt) oder aber auch, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (BGB; § 573 (2), Satz 1). Eine solche schuldhafte und schwerwiegende Pflichtverletzung könnte zum Beispiel dann vorliegen, wenn ein Mieter die Wohnung komplett verwahrlosen lässt. Dass eine Wohnung (aus Sicht des Vermieters/Interessenten) lediglich nicht ordentlich ist, stellt keinen Kündigungsgrund dar.
Aus der Ferne können wir Ihren konktreten Fall allerdings nicht abschließend beurteilen. Sollte der Vermieter ernst machen und tatsächlich eine Kündigung aussprechen, so raten wir Ihnen, umgehend die fachliche Expertise eines Mietervereins oder Fachanwalts für Mietrecht vor Ort in Anspruch zu nehmen.
Fränki am 30.08.2019 06:41
Hallo! Muss der Vermieter uns nicht schriftlich davon in Kenntnis setzen das unser Wohnung verkauft wird
Immowelt-Redaktion am 30.08.2019 10:50
ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen eventuell geplanten Verkauf mitzuteilen. Er müsste ihn lediglich über eine geplante Eigenbedarfskündigung informieren.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher stets das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
MANU DILLON am 29.08.2019 22:48
HABE EINE FRAGE. NACH EINEM JAHR IST MEIN NUN EX PARTNER WIEDER AUSGEZOGEN. WÜRDE NUN GERNE DAS SCHLOSS MEINER WOHNUNGSTÜR WECHSELN LASSEN. WER MUSS DAFÜR AUFKOMMEN? AUSSERDEM HAT MEIN EX DIVERSE SACHEN BESCHÄDIGT, MUSS ICH DAFÜR ALS ALLEINIGE MIETERIN FÜR ALL DAS ALLEINE AUFKOMMEN?
Immowelt-Redaktion am 30.08.2019 11:36
Hallo Manu Dillon,
das Schloss einer Mietwohnung kann der Mieter auf eigene Kosten auswechseln lassen. Erst bei Ihrem Auszug müssen Sie das Originalschloss wieder einbauen.
Sofern Ihr Ex in der Mietwohnung Vermietereigentum beschädigt hat, sind Sie zivilrechtlich wohl in der Mithaftung. Hier raten wir aber, sich vor Ort von einem Anwalt rechtlich beraten zu lassen.
Andrea Sembach am 28.08.2019 20:25
Ich habe eine Frage wohne 5 Jahre in ein Mietshaus das soll verkauf werden. Ich so wie man mir sagt in drei Monaten raus. Was passiert uns wenn wir keine andere Wohnung haben. Mein Mann ist krank und hat 100% Behinderung. Lg
Immowelt-Redaktion am 29.08.2019 12:27
Hallo Andrea Sembach,
im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete; Mieter sind insofern relativ gut geschützt, ein Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich kein zulässiger Kündigungsgrund.
Nach einem Verkauf kann es allerdings passieren, dass der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet.
Wenn allerdings der aktuelle Eigentümer verlautet, er möchte das Mietshaus entmieten, weil er es verkaufen will, so ist das sein Wunschdenken. Es gibt hierfür keine rechtliche Grundlage.
Andrea Sembach am 29.08.2019 15:06
Nein meinte es so wir wohnen da noch. Er verkauft es ohne das wir gekündigt sind. Und mein Mann ist behindert zu 100% er hat auch G, AG, B in Ausweis stehen. Wen ich von den neuen Vermieter gekündigt werde und in drei Monaten nichts gefunden habe müssen wir dann auf der Straße leben. Lg
Immowelt-Redaktion am 30.08.2019 09:43
dass ein (derzeit noch nicht bekannter) neuer Eigentümer Eigenbedarf anmelden könnte, ist natürlich nicht auszuschließen. Ihre Befürchtung, dass Sie in drei Monaten auf der Straße stehen ist aber (sofern Sie sich nichts zuschulden lassen kommen, etwa Mietrückstände) unbegründet.
Im deutschen Mietrecht gilt ein hoher Mieterschutz. Ein Eigentümer kann nur aus gewichtigen Gründen eine Wohnung kündigen, also etwa deshalb, weil der Mieter erhebliche Mietrückstände hat oder der Vermieter einen Eigenbedarf hat. Will der Vermieter seine Immobilie verkaufen, so ist der Grund "Eigenbedarf" schon einmal weggefallen. Das bedeutet: Solange der verkaufsbereite Eigentümer noch Eigentümer ist, kann er im Grundsatz nur noch wegen erheblicher Pflichtverletungen des Mieters kündigen.
Sobald es einen neuen Eigentümer gibt (und das ist erst dann der Fall, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist), gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer kann i.d.R. ebenfalls einerseits nur wegen erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters, andererseits wegen Eigenbedarf kündigen. Liegt dann tatsächlich Eigenbedarf vor, so gelten dann die gesetzlichen Küdnigungsfristen, die umso länger sind, je länger der Mieter schon in der Wohnung lebt.
Jonings am 27.08.2019 10:24
Hat ein neuer Eigentümer Rechte an eventuellen alten Mietzahlungen, welche aufgrund von Mängeln nicht mehr in voller Höhe gezahlt wurden?
Wir haben dies so angewendet. Kurz danach änderte sich der Eigentümer und wir haben nach Mängelbeseitigung die volle Miete wieder gezahlt. Nun weigert sich der neue Eigentümer unsere Kaution zurückzuzahlen, da er auf Mietrückstände VOR seiner eigenen Grundbucheintragung verweist.
Immowelt-Redaktion am 28.08.2019 11:25
Hallo Jonings,
Kauf bricht nicht Miete. Mit einem Eigentumsübergang änder sich für den Mieter ert mal nichts. Sofern Ihre Mietminderung berechtigt war, handelt es sich auch nicht um einen Mietrückstand. Auf die Frage, ob die Mietminderung vor oder nach dem Eigentumsübergang stattfand, kommt es deshalb nicht an. Sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen, muss der aktuelle Vermieter die Kaution zurückzahlen.
habitant am 22.08.2019 12:36
Guten Tag, gilt der Sonderfall Kündigungs-Frist 3 Jahre (Sperre) auch für ein Reihenhaus das vom Mietzustand nach 16 Jahren in Eigentum verwandelt wird?
Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 08:31
Hallo habitant,
ein Reihenhaus ist rechtlich gesehen in den meisten Fällen ein Einfamilienhaus, an das rechts und links weitere EInfamilienhäuser angebaut sind. Demnach ist ein Reihenhaus i.d.R. ein abgeschlossenes Gebäude mit nur einer Wohneinheit. Eine Umwandlung in WEG ist dann gar nicht möglich. Denn umgewandelt gemäß WEG können nur Gebäude oder Wohnanlagen, die mehrere abgeschlossene Wohneinheiten enthalten, die nach der Umwandlung eben nicht mehr als "ein Gebäude als Ganzes", sondern als "ein Gebäude mit mehreren Einheiten, die erst anch dem Umweandlung einzeln veräußdert werden können" gelten. Bei Einem Reihenhaus gilt aber i.d.R.: Eine Einheit kann ja nicht in eine Einheit aufgeteilt werden.
Insofern kann es bei einem aus nur einer Einheit bestehenden Reihenhaus, das so auch im Grudnbuch eingetragen ist, keine Umwandlung und demzufolge keine Sperrfrist geben. Ob das Reihenhaus dabei irgendwann einmal vermietet war, ist irrelevant.
Meike am 19.08.2019 15:34
Zweifamilien Haus , beide Wohnungen sind vermietet. Meine Nachbarn und ich erhielten eine Kündigung aufgrund Eigenbedarf. Also Vermieter ist krank kann das Haus nicht halten , nun will er es verkaufen. Wir wurden per Einschreiben benachrichtigt sprich Kündigung flatterte ins Haus. Diese enthält die Gründe für die Eigenbedarfsanmeldung. Wir sind zwei Familien ,sie seit mehr als 8 Jahren in den Wohnungen leben ,hinzu kommen Kinder die nachweislich durch ADHS Probleme Schwierigkeiten haben sich neu einzugliedern. In Umkreis gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und wenn so klein das die pubertierenden Kinder in ein kleines Zimmer ziehen müssen. Dies würde den Alltag massiv beeinflussen und ggf würde es zu Auseinandersetzungen kommen und das wird bestimmt niemand wirklich akzeptieren als neuer Vermieter. Gibt es Aussicht auf Hoffnung ,wir verzweifeln langsam denn wir finden einfach keinen Wohnraum.
Immowelt-Redaktion am 20.08.2019 09:05
ein geplanter Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung. Eine solche ist nur zulässig, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich oder seine Verwandten nutzen will (näheres hier: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html).
Sollte der Vermieter die Immobilie in vermietetem Zustand veräußern, kann allerdings der neue Eigentümer u.U. die Möglichkeit haben, wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
joaktion am 29.08.2019 15:41
ihre Situation ist ähnlich zu der, die sich bei mir anbahnt.
Ich habe gelesen, dass man neben den 9 Monaten Kündigungsfrist ( nach mehr als 8 Jahren Mietdauer) noch mit einer Räumungsklage (bis zu 24 Monaten) Zeit schinden kann (mit Härtefällen, wie kleinen Kindern). Wie läuft es bei Ihnen?
Immowelt-Redaktion am 30.08.2019 10:01
Hallo joaktion, hallo Meike,
Ihr Kommentar (joaktion) veranlasst uns zu folgender Verdeutlichung: Wenn ein Vermieter mit der Begründung: "Ich habe Eigenbedarf, weil ich die Immobilie verkaufen will" kündigt, ist eine solche Kündigung grundsätzlich unwirksam, weil sich Eigenbedarf und Verkaufsabsicht ausschließen. Es kommt dann auch nicht auf die Länge der Kündigunsgfrist oder Verzögerungsstrategien an: Eine unwirksame Kündigung hat den gleichen Wert wie keine Kündigung.
Dass später ein neuer Eigentümer tatsächlich Eigenbedarf haben könnte, steht auf einem anderen Blatt. Aber dazu muss es erst einmal einen neuen Eigentüme geben.
Meike am 30.08.2019 10:19
Guten Morgen mein Vermieter begründet es mit dem Para.573 Abs.1 BGB und aus gesundheitlichen Gründen sprich Krebs , komisch finde ich nur, er hat noch Schulden auf dem Haus und will den Erlös als zusätzliche Rente sozusagen haben.
DB65 am 16.08.2019 12:56
Hallo Immoteam,
wohne seit 17 Jahren in einer Mietwohnung. Diese wurde vor 2 Jahren an den neuen Vermieter verkauft, neuer Mietvertrag gemacht.
Vorgestern bekomme ich die Kündigung zum 31.01.2020, als Grund Eigenbedarf...
Nun meine Frage: hat der EG nicht die Kündigungsfrist von 9 Monaten einzuhalten, auch wenn ich einen neuen Mietvertrag geschlossen habe.
Reicht es nur den Grund (Eigenbedarf) anzugeben, oder muss er mir auch benennen wer von seiner Fam. hier einzieht...?
Immowelt-Redaktion am 16.08.2019 13:01
nur Eigenbedarf als Grund anzugeben genügt nicht. Im Kündigungsschreiben muss gut begründet sein, warum Eigenbedarf besteht und auch wer die Wohnung nutzen möchte. Ein neuer Mietvertrag ist nach einem Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht nötig, das alte Mietverhältnis geht unverändert auf den neuen Eigentümer über. Im Streitfall würde sich hier tatsächlich die Frage stellen, ob Ihr Mietverhältnis nicht trotz der Tatsache, dass Sie einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben, als Fortsetzung des alten Mietverhältnisses zu werten ist. Das ist jedoch eine juristische Frage, die wir aus der Ferne nicht abschließend klären können. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, das Kündigungsschreiben sowie am besten Ihren alten und neuen Mietvertrag einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen und sich beraten zu lassen.
MieterHCH am 14.08.2019 13:51
Hallo liebes Team, meine Wohnung wird am 17.9 vom Vermieter zwangsversteigert. Da ich weiß, dass ich hier nicht mehr weiter wohnen bleiben kann, wollte ich fragen ob ich auch in diesem Fall die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten muss. Habe schon andere Wohnungen in Aussicht wo ich vor Ablauf der drei Monate einziehen könnte. Vielen Dank
Immowelt-Redaktion am 14.08.2019 13:54
ja, die gesetzliche Kündigungsfrist gilt grundsätzlich auch in diesem Fall. Natürlich können Sie sich aber mit dem Vermieter auf eine kürzere Kündigungsfrist einigen, etwa indem Sie einen Nachmieter stellen. Es gibt aber keinen Rechtsanspruch darauf.
hofia69 am 13.08.2019 15:41
Ich habe eine Frage zur Kündigungssperrfrist und zum Vorkaufsrecht. Wir sind 2007 in eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingezogen, bei dem das Grundbuch für einen eventuellen späteren Einzelverkauf der Wohnungen bereits geteilt war (in 2001). In 2011 wurde das komplette Haus von einem neuen Eigentümer gekauft (BGB Gesellschaft). Nun sollen die einzelnen Wohnungen verkauft werden. Die Hausverwaltung behauptet, dass wir weder eine Vorkaufsrecht, noch einen erweiterten Kündigungsschutz hätten, ist das korrekt?
Immowelt-Redaktion am 14.08.2019 08:58
tatsächlich sieht das Gesetz eine Kündigungssperrfrist und ein Vorkaufsrecht des Mieters für den Fall vor, dass eine Wohnung während der Mietdauer nach WEG aufgeteilt wird. Das ist bei Ihnen nicht der Fall, da das Haus bereits aufgeteilt war, als sie eingezogen sind.
Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Vor allem können wir die frühe Aufteilung und den späteren Verkauf der einzelnen Wohnungen an eine einzelne Gesellschaft nicht rechtlich bewerten. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.
Birgit am 10.08.2019 10:56
mein Vermieter hat angekündigt, meine Wohnung verkaufen zu wollen. Nun meine Frage: Wenn ich eine andere Wohnung finde, muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist einhalten in diesem Fall? Ich habe gelesen, dass ich als Mieter das nicht muss?
Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 10:32
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt auch in einem solchen Fall drei Monate. Allenfalls kann der Vermieter Ihnen entgegenkommen und Ihnen eine kürzere Frist einräumen, einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht.
BerlinerMieter am 07.08.2019 17:51
ich wohne seit 10 Jahren mit meiner kleinen Familie in einem gemieteten Einzelhaus in Berlin. Die Eigentümer haben wir nur beim Mietvertrag kennengelernt. Nun bekamen wir eine eMail, dass sie ihr Haus verkaufen wollen. Makler sind bereits beauftragt worden, doch es gibt wohl nur wenige ernsthafte Interessenten, und die wollen das Haus 'leer', also ohne uns Mieter. Nun wollen die jetzigen Eigentümer uns kündigen, da wir ihnen einen finanziellen Gewinn vereiteln. Darf das sein ?
Immowelt-Redaktion am 08.08.2019 09:08
nein. Der geplante Verkauf des Hauses ist kein Kündigungsgrund. Eine aus diesem Grund ausgesprochene Kündigung wäre unwirksam.
hobeck am 05.08.2019 21:16
Meine Mutter muss aus Krankheitsgründen den Mietvertrag ihrer Wohnung kündigen. Sie hatte beim Einzug eine Kaution hinterlassen, doch der damalige Vermieter hatte kein pfändungssicheres Konto eingerichtet und die Kaution ging während eines Insolvenzverfahrens verloren. Beim Kauf der Wohnung durch einen neuen Besitzer wurde der Mietvertrag nicht geändert. Sie zitieren Herrn Roberts, der sagt, dass der neue Vermieter die Kaution zahlen muss, egal ob er sie vom vorherigen Besitzer bekommen hat oder nicht. Ist das auch im Fall meiner Mutter gültig ?
Immowelt-Redaktion am 06.08.2019 09:41
prinzipiell ja. Der neue Vermieter könnte zudem versuchen, die Kaution auf dem Rechtsweg vom alten Vermieter zu erstreiten, wobei sich in Ihrem konkreten Fall natürlich die Frage stellt, ob es von dort überhaupt etwas zu holen gibt. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
jopac84 am 02.08.2019 09:03
Hätte eine Frage bitte. Wir haben ein besonderen Fall, wo unser Mietvertrag am 01.06.2019 abgelaufen ist, und andere Wohnung haben wir aber erst gefunden. Sollten jetzt am ende Juli umziehen, aber die Renovierung neuer Wouhnung hat sich leider verzögert, und wir haben ein Brief erhalten die erst ab 23.08. beziehbar wird. Das Haus wird verkauft und laut Eigentümer am 15.08. müssen wir die Wohnung aufräumen. Was ist jetzt zu tun, Lagerraum mieten und die Sachen dort stellen, oder einfach bleiben und eine Räumung vom Vermieter riskieren... Vielen Dank
Immowelt-Redaktion am 02.08.2019 12:40
grundsätzlich stellt sich hier die Frage, warum Ihr Mietvertrag ausgelaufen ist. Wenn er zeitlich befristet war, braucht es hierfür einen wirksamen Befristungsgrund. Ist ein solcher wirksamer Befristungsgrund nicht vorhanden, gilt der Mietvertrag grundsätzlich als unbefristet geschlossen, weshalb Sie auch erst nach einer wirksamen Kündigung ausziehen müssten. Läuft der Mietvertrag aber aus, weil Sie gekündigt haben oder weil der Vermieter wirksam (mit einem guten Grund) gekündigt hat, ist es sicher die schlechteste Idee, ein Räumungsverfahren zu riskieren, schon allein weil Sie nach einem verlorenen Verfahren auch noch Gerichtskosten und etwaige Mietausfälle zu tragen haben. Bitte haben Sie jedoch abschließend Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher stets die Beratung durch einen Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Malmepalme am 01.08.2019 16:05
Habe eine frage und hoffe sie kann hier beantwortet werden
Ich habe mit meiner freundin einen mietvertrag für diesen monat am 15ten unterschrieben wir wussten aber im voraus das das haus zum verkauf weiterhin steht jetzt gucken sich am samstag jemand das haus an unteruns ist auch noch vermietet so wenn die leute angenommen das haus kaufen und alles vor dem 15ten abläuft muss ich mir da gedanken machen das die sagen wir vermieten ab 15ten nicht wir ziehen selbst ein ? Wir haben ein 6 jahre altes kind was auf der schule schon angemeldet ist unsere alte wohnung gekündigt und meine freundin ist im 5 monat schwanger unsere bedenken sind das wir am ende ohne nichts da stehen...
Immowelt-Redaktion am 02.08.2019 08:40
wenn Sie den Mietvertrag mit dem jetzigen Eigentümer unterschrieben haben, ist dieser wirksam und wird auch wirksam bleiben, wenn der Eigentümer wechselt. Nachdem der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist, könnte dieser allerdings unter Umständen aufgrund von Eigenbedarf kündigen, falls er tatsächlich vor hat, in die Wohnung einzuziehen. Das können wir jedoch aus der Ferne nicht absehen. Bitte haben Sie auch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Vitali am 31.07.2019 10:54
Ich bin mit meiner Familie (meine Frau und zwei Kinder (2 und 7 Jahre alt)) in einem 16 Wohnhaus (WEG) vom 01.02.2019 wohnen wir zu Miete in dem Haus mit einen unbefristen Mietvetrag.
Der Vermieter verkauft 5 Wohnungen in diesem Haus, einschließlich der von uns gemieteten. Wir haben am 17. 07. 2019 davon erfahren, während dieser Zeit haben wir Renovierung in der gesamten Wohnung gemacht, weil wir vorhatten, für eine lange Zeit (mindestens 5 Jahre) in dieser Wohnung zu leben.
Hat ein neuer Eigentümer das Recht, uns aus diese Wohnung zu Kündigen?und wer entschädigt uns für Renovierung und 2 Umzüge?
Musste uns unser Vermieter vor Vertragsunterzeichnung mitteilen, dass er in Kürze eine Wohnung verkaufen möchte?
Für unsere Familie ist es ein großer Stress und große Kosten.
Mit freundlichen Grüßen Vitali
Immowelt-Redaktion am 31.07.2019 13:47
ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen eventuell geplanten Verkauf mitzuteilen. Er müsste den Mieter lediglich über eine geplante Eigenbedarfskündigung informieren. Eine Kündigungssperrfrist nach einem Verkauf gibt es immer dann, wenn eine Immobilie während der Mietzeit nach WEG aufgeteilt wird. Sie beträgt minimal drei Jahre, kann von den Bundesländern aber auf bis zu zehn Jahre ausgewitet werden. War die Wohnung schon bei Einzug eine Eigentumswohnung, gibt es eine solche Sperrfrist nicht, der neue Eigentümer könnte als aufgrund von Eigenbedarf kündigen, wenn tatsächlich Eigenbedarf besteht. Eine Entschädigung für Umzüge und Renovierungsarbeiten sieht das Gesetz in solchen Fällen nicht vor.
Bitte haben Sie abschließend Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher stets das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
TJ_x am 25.07.2019 00:14
wir stehen kurz vor einem Eigentümerwechsel und haben bereits eine neue Wohnung zum 01.09 gefunden. Besteht für uns nun die Möglichkeit aufgrund des Eigentümerwechsels eine sofortige Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen? So dass es nicht für uns auf die Suche nach einem Nachmieter oder gar zu doppelter Miete kommt?
Immowelt-Redaktion am 25.07.2019 09:49
ein Sonderkündigungsrecht bei Eigentümerwechsel gibt es nicht, weder für den Mieter, noch für den Vermieter. Eventuell können Sie sich mit dem neuen Eigentümer aber auf eine kürzere Kündigungsfrist einigen, beispielsweise indem Sie einen Nachmieter stellen.
Susanne R. am 24.07.2019 10:46
Hallo, mein Lebensgefährte wohnt seit Oktober 2015 in einer Doppelhaushälfte zur Miete, im Mietvertrag steht er mit seiner ehemaligen Lebenspartnerin welche aber schon vor einiger Zeit ausgezogen ist.
Eigentümer ist aktuell eine Kapitalgesellschaft, die in der Gegend mehrere Mietshäuser (auch DHH) besitzt. Jetzt sollen alle Häuser verkauft werden, zwar als Kapitalanlage, aber wir haben Sorge, dass evtl. Privatleute das Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden.
Ich selbst bin erst seit einiger Zeit dort gemeldet, ich wollte mich auch in den Mietvertrag eintragen lassen aber von der Hausverwaltung kam keinerlei Rückmeldung wahrscheinlich weil da schon bekannt war, dass die Häuser verkauft werden.
Nun unsere Frage, gilt hier evtl. auch ein besonderes Kündigungsrecht obwohl es eine Doppelhaushälfte ist da der momentane Eigentümer eine Kapitalgesellschaft ist? Wenn eine Mietwohnung in Eigentum umgewandelt wird haben die Mieter ja soweit ich weiß 3 Jahre Kündigungsschutz.
Wir wohnen aktuell mit 2 Kinder dort, 2 weitere Kinder meines LP sind regelmäßig bei uns so dass wir nur sehr ungerne aus dem Haus ziehen möchten.
Falls kein Kündigungsschutz besteht, haben wir Chancen einer evtl. Eigenbedarfskündigung entgegenzuwirken da ich ja offiziell nicht im Mietvertrag stehe? Zumutbarer Wohnraum ist aktuell in unserer Wohngegend kaum zu bekommen zu bezahlbaren Mieten.
Über eine evtl. Rückmeldung würden wir uns sehr freuen.
Immowelt-Redaktion am 24.07.2019 12:37
es gibt keine rechtlichen Besonderheiten, wenn der Vermieter eine Kapitalgesellschaft ist. Die von Ihnen genannte Regelung bei der Umwandlung in eine Eigentumswohnung gilt also so oder so. Auch dass Sie nicht im Mietvertrag stehen, ändert an der grundsätzlichen Rechtslage nicht, nur müsste der Vermieter eine etwaige Kündigung in diesem Fall an Ihren Lebensgefährten und deren ehemaligen Lebenspartner richten. Nur braucht es für eine solche Kündigung natürlich einen Kündigungsgrund.
Susanne R. am 24.07.2019 19:16
Vorher kann man den rausbekommen, ob unsere gemietete DHH als Mietshaus oder bereits als Eigentum gilt? Aus ihrer Antwort entnehme ich, dass diese Sonderkündigungfrist also auch für eine DHH gelten kann, wenn sie als Mietshaus deklariert ist?
Da sich das Haus jemand angeguckt hat (Familie mit 1 Kind) gehen wir davon aus, dass sie Eigenbedarf für sich selbst anmelden falls sie das Haus kaufen. Allerdings hat das Haus insgesamt 5 Zimmer. Da wir ja zeitweise mit bis zu 6 Personen hier leben, hat man da Chancen auf einen Härtefall?
Auch gehen die 2 Kinder die bei uns leben hier in die Grundschule.
Vielen Dank für eine erneute Antwort im Voraus.
Immowelt-Redaktion am 25.07.2019 09:36
Es geht nicht so sehr darum, als was genau ein Haus deklariert ist, sondern ob es nach WEG aufgeteilt wurde oder nicht. Wenn genau das während Ihrer Mietdauer geschieht, gilt die genannte Kündigungssperrfrist. Wenn nicht, dann nicht. Diese Information sollten Sie aber von Ihrer Vermietergesellschaft erhalten können.
Wie die Chancen stehen, einen Härtefall geltend zu machen, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Gerade in jüngster Vergangenheit haben Gerichte im Falle einer Eigenbedarfskündigung aber Häufig zu Gunsten des Vermieters entschieden. Im Streitfall würden wir Ihnen raten, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.
Martina am 24.07.2019 09:38
Hallo, mein Mann (70)gerade eben frisch am Herz (Baypass)operriert und ich (47) wohnen seit über 5 Jahre zur Miete bei eine alleinstehende frau die jetzt gestorben ist.das Haus hat 3 Wohnungen wo die verstorbene Frau lebte, wir und noch ein Ehepaar(80 & 70 jahre alt), der Mann auch Herzkrank. die Erben von unsere verstorbene Mieterin haben es eilig mit Haus verkaufen und haben immobilien-Firma beauftragt. aber kann man Menschen, langjährige Mieter und alt und krank einfach so rauswerfen??? meinen Mann wäre ein neues Umzug auch gar nicht zumutbar!! und unserem über 80zig jährigen Nachbar auch nicht
Immowelt-Redaktion am 24.07.2019 11:50
Alter und Krankheit können unter Umständen Härtegründe sein, die eine Eigenbedarfskündigung verhindern oder zumindest aufschieben können. Der Verkauf des Hauses allein ist aber unabhängig davon erst gar kein Kündigungsgrund, deshalb kann Ihnen also nicht gekündigt werden.
filo am 19.07.2019 20:40
hallo , ich habe ein problem und hoffe hier kann man mir helfen.
also ich lebe seit 11.2011 in einer eigentumswohnung, diese wurde vor 3 monaten verkauft an eine immobilien firma, diese zögerte auch nicht lange die miete anzupassen wie er sagte, von 375 warm auf 452 warm, für 43qm, womit ich aber schon rechnete. nun das grosse problem, er schickte mir nun einen neuen mietvertrag zur unterzeichnung ab 1.8. 2019, drin steht zwar das ich seit 2011 da wohne, aber nun meine frage , ich habe ja nun 6 monate kündigungsfrist seitens vermieter, und ab nov. 9 monate, verfällt durch den neuen mietvertrag diese frist dann ? wäre toll wenn mir wer helfen kann, danke
Uta am 14.08.2019 08:00
Bin in genauso einer Situation wie Sie ....habe auch 43 m2 Miete wurde erhöht : Mein Tipp bloss keinen Neuen Vertrag unterschreiben !!!!!
Immowelt-Redaktion am 22.07.2019 08:47
bei Eigentümerwechsel muss kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Sie müssen diesen Mietvertrag also nicht unterzeichnen, der alte Vertrag behält weiterhin seine Gültigkeit. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Katie am 08.07.2019 12:26
Ich habe mein Vertrag in 2015 abgeschlossen und in kurzem Zeit wegen Trennung für mein ex Mann die Wohnung übergeben habe ,dazu habe ich ich die firma informiert ,dass ich warte von die firma andere Wohnung auf , die würden mich versprochen das ich bekomme . Aber seit 3 Monate stehe ich ohne Vertrag und kommt nur bla bla und die zeigen wie die Stress von mir haben ,weil ich regelmässig Frage, wann ich die Angebot bekomme . Der eine würde mich versprochen ,dass hat eine Wohnung in hinter Kopf und würde nach Osten und 1,2 Mai Ferien alles zusammen gemacht ( meinte vertrag) .als ich noch mal gemeldet habe ,würde sagen wegen eine wohnberechtigung , danach habe ich sofort beantragt . Nachdem in näher von die firma habe genügend leer Wohnung gefunden ( auch mit Zettel an der Fenster " Vermieten"). Wieder habe in der letzte Woche angerufen , die Person hat gefragt meine Nachname und gesagt im wie meine Unterlagen sind auf seinem Tisch und schickt mir Angebote zu . Bis jetzt nichts gekommen .Die Frage, was soll ich tun , streichen oder warten .weil schweherige im Moment für ein person von Job Center Wohnung zu finden . Und für die Wohnung die ich übergeben habe steht im Moment 2 Kaution ( meine und meinem ex , und die Hälfte des Mieters zahle trotzdem)
Immowelt-Redaktion am 08.07.2019 12:35
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn Sie die Wohnungsbaugesellschaft immer wieder vertröstet, bleibt Ihnen leider nichts anderes übrig als sich auch an anderer Stelle nach Wohnungen umzusehen. Auf immowelt.de werden immer wieder auch Wohnungen für Mieter mit Wohnberechtigungsschein angeboten. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Suche.
Katie am 08.07.2019 12:43
Ich suche parallel auch , aber leide klappt es nicht . ICH brauche bis 518 kalt + Betriebskosten zusammen ( so würde von Job Centr gesagt) und wollte mir im einem bestimmten Ort .
Selina.beilmann@online.de am 05.07.2019 18:05
das Haus in dem ich seit 2011 wohne wurde verkauft. Wir zahlen seit 2011 eine Kaltmiete von 400€ bei 73 Qm. Jetzt will der neue Eigentümer 590€ ohne das Sanierungsarbeiten vorgenommen werden. Ansonsten wurde uns durch die Blume gesagt das er die Wohnung anderweitig verplanen muss. Er gibt als Grund einen Mietspiegel an der laut ihm deutlich höher ist als das was wir zahlen.
Kann er auf einmal so viel erhöhen?
Immowelt-Redaktion am 08.07.2019 09:08
eine solche Mieterhöhung ist nicht zulässig. Die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Diese Regelung findet sich in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Vermieter kann den Mietvertrag auch nicht einfach kündigen, wenn der Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt, die über das gesetzlich vorgeschriebene Maß hinausgeht. Weitere Informationen zum Thema Mieterhöhung finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: https://ratgeber.immowelt.de/a/leitfaden-fuer-mieter-welche-mieterhoehung-zulaessig-ist.html
Nadine am 02.07.2019 08:15
mein Partner und ich haben gestern einen Mietvertrag für eine Wohnung in einem 3 Parteienhaus unterzeichnet. Da die Eigentümerin schon sehr alt und pflegebedürftig ist, wurde handschriftlich folgendes in den Vertrag geschrieben, um uns Mieter vor dem, was nach Ihrem Ableben evtl. drohen kann, zu schützen:
"Die Mieter haben ein 10-jähriges unkündbares Wohnrecht, das von den Erben oder etwaigen Käufern übernommen wird. Es darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarf oder wegen der Behinderung einer wirtschaftlichen Verwertung ausgesprochen werden. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen erheblicher Verletzungen der dem Mietvertag/Obliegenheiten vertraglicher Bedingungen. Der Mietzins wird als festmiete eingesetzt, der nach 5 Jahren bis 10% steigen kann."
Nun meine Frage: Ist das wirklich rechtskräftig uns bindend, falls es in den nächsten Jahren einen neuen Eigentümer gibt?
Immowelt-Redaktion am 02.07.2019 09:43
wir sehen keinen Grund, warum eine solche Vereinbarung nicht bindend sein sollte. Bei einem Eigentümerwechsel übernimmt der neue Eigentümer alle Mietverhältnisse, inklusive aller getroffenen Vereinbarungen, somit auch mit dieser.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und daher keine rechtsverbindliche Auskunft erteilen können. Im Zweifel empfehlen wir daher immer das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Stefan am 25.06.2019 21:13
Ich bewohne mit meiner Freundin seit 10 Jahren ein Reihenhaus zur Miete. Der Mietvertrag wurde durch uns fristgerecht Gekündigt und vom Hausbesitzer bestätigt.
Nun hat der Hausbesitzer das Haus unmittelbar nach unserer Kündigung verkauft. Müssen wir nun trotzdem noch die 3 Monate Miete zahlen?- wenn ja an wem? Eigentümer ist nunmehr der Käufer. Das Haus steht bereits leer, sind bereits Ausgezogen.
Immowelt-Redaktion am 26.06.2019 08:55
das Mietverhältnis läuft auch in einem solchen Fall bis zum Ende der Kündigungsfrist weiter. Die Miete ist in der Regel an den neuen Eigentümer zu zahlen, es sei denn natürlich der alte Eigentümer hat mit ihm etwas anderes vereinbart. Wir würden Ihnen empfehlen, sich bei ihrem ehemaligen Vermieter einfach hiernach zu erkundigen.
Onno Behrens am 20.06.2019 10:03
ich möchte das Haus meiner Eltern verkaufen. Es befinden sich 2 Mietparteien in dem Haus.Es geht jetzt um die Kündigungsfristen, da der neue Besitzer dort selbst einziehen will. Eine Mietpartei wohnt dort 3 Jahre, daher 3 Monate Kündigungsfrist. Jetzt zu der anderen Mietpartei. Hier wird es für mich schwierig. 2011 hat dieser Mieter das ganze Haus gemietet.Nach der Scheidung wurde dann 2016 nur die größere Wohnung gemietet. Somit musste ich dann einen neuen Mietvertrag aufsetzen.
Jetzt meine Frage: Welche Kündigungsfrist gilt jetzt bei Verkauf des Hauses? Sind es 3 Monate ab dem Mietvertrag 2016 oder 6 Monate ab dem Mietvertrag 2011 ? Für ihre Antwort bedanke ich mich schon im voraus.
Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 08:59
Hallo Onno Behrens,
ob durch die Scheidung des Mieters und dem formal neuen Mietvertrag auch tatsächlich ein neues Mietverhältnis begründet wurde, dürfte hier Auslegungssache sein. Im Zweifelsfall sollte ein Fachanwalt für Mietrecht konsultiert werden. Ob sich das lohnt, ist freilich in Anbetracht der schlechtestenfalls lediglich drei Monate längeren Kündigungsfrist allerdings fraglich, denn sollte sich der Mieter gegen die Kündigung wehren, könnte die Kündigung insgesamt dadurch noch länger verzogert werden, wenn es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.
Branko am 16.06.2019 23:49
Wir möchten eine Wohnung kaufen, in der sich die Mieter mit Sozialmiete befinden. Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen (unbefristeten Mietverhältnissen). Wir wollen in dieser Wohnung leben. Nach deutschem Recht erben wir die Rechte und Pflichten aus dem aktuellen Mietvertrag (zwishen derzeitigen Eigentümers und Mieters). Können Einwohner eine Stornierung verschieben? Können Mieter aus sozialen Gründen gegen unseren Willen in der Wohnung bleiben? z.B Mieter: Ich kann zu diesem Preis keine Wohnung finden oder ich kann überhaupt keine Wohnung finden (keine Ersatzwohnung nachweisen). Ich bleibe mich in der Wohnung und wir können nicht in unserer neuen Wohnung wohnen. (Die Sozialklausel ist im Mietrecht im § 574)
Immowelt-Redaktion am 17.06.2019 10:45
bei Sozialwohnungen kann der Vermieter nur dann aufgrund von Eigenbedarf kündigen, wenn er selbst die Wohnberechtigung für diese Sozialwohnung hat, sprich: wenn er im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist (etwa LG München, Az.: 12 S 669/04).
Zusätzlich könnte der Mieter aus verschiedenen Gründen einen Härtefall geltend machen, etwa bei schwerer Krankheit. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein oder einem Fachanwalt.
Melanie 77 am 12.06.2019 23:33
Wir wohnen seit 8 Jahren in einem Haus meiner Großmutter und zahlen nur eine teilmiete (1/3 der regulären Miete) und Nebenkosten.
Im Mietvertrag der damals gemacht wurde stehe die reguläre miete und unteranderem das Haustiere nur nach Absprache gehalten werden dürfen.
Da das Haus mit 6 Parteien nun verkauft wird, fragen wir uns was mit unserer Miete und vor allen mit unseren Tieren passiert (2katzen und 2 hunde wurde alles mit meiner Großmutter damals besprochen), da sie leider dement geworden ist und einen amtsbetreuer hat der das Haus verkauft wird, wir uns es aber nicht leisten können das Haus zu kaufen, aber in unserer Wohnung weiterhin bleiben wollen wäre ich um eine Antwort sehr froh.
Der Käufer sagte bei der wohnungsbegehung schon das wenn es das haus kauft die Hunde als allererstes gehen müssen das er Hunde nicht mag.
Dürfen unsere Tiere bleiben ? Würde vor 4 bzw. 5 Jahren eigentlich abgesprochen aber leider nie schriftlich niedergelegt.
Immowelt-Redaktion am 13.06.2019 08:51
zunächst zur Miethöhe: Wenn der neue Eigentümer nicht über die von Ihnen gezahlte niedrigere Miete informiert wird, wird er mit großer Wahrscheinlichkeit den im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Betrag verlangen. Würden Sie dann geltend machen, dass aber mündlich eine viel niedrigere Miete vereinbart wurde, könnte der neue Eigentümer wiederum anbringen, er sei beim Verkauf arglistig getäuscht worden. Auch müsste dann im Streitfall geklärt werden, welcher Vertrag denn nun gilt: der schriftliche Mietvertrag oder die mündliche Abrede mit Ihrer Großmutter. Wie ein solcher Streitfall vor Gericht ausgehen würde, können wir leider nicht abschließend beantworten, ähnliche Fälle sind uns aktuell nicht bekannt. Um eine rechtliche Auseinandersetzung zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, diese Frage bereits vor dem Verkauf mit dem Käufer zu erörtern.
Die Erlaubnis zur Haustierhaltung bleibt grundsätzlich auch nach dem Verkauf bestehen. Auch wenn Sie die Erlaubnis nicht schriftlich haben, dürfte die Tatsache, dass Ihre Großmutter die Haltung der Tiere viele Jahre geduldet hat, ein hinreichendes Indiz dafür sein, dass diese Abrede tatsächlich bestand. Der neue Eigentümer müsste die Erlaubnis zur Haustierhaltung also widerrufen, das geht allerdings nur aus guten Gründen, beispielsweise wenn einer der Hunde jemanden beißt oder Ähnliches. Dass der neue Eigentümer Hunde schlicht nicht mag, genügt als Grund nicht.
Bitte haben Sie jedoch abschließend Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für eine rechtssichere Auskunft empfehlen wir daher stets die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Lucy am 10.06.2019 18:05
Unser Haus wo wir vor einem Jahr eingezogen sind wird zum Kauf angeboten haben im Mietvertrag stehen das wir drei Jahre da wohnen müssen ist das jetzt hinfällig denn Lust auf das Ungewisse haben wir nicht und wollen früher ausziehen bevor es Verkauft ist das möglich
Immowelt-Redaktion am 11.06.2019 10:29
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn im Mietvertrag wirksam ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, sind Mieter und Vermieter daran gebunden. Daran ändert sich auch durch den Verkauf der Immobilie nichts.
Danny am 08.06.2019 19:44
Das Mehrfamilienhaus in dem ich zur Miete wohne, wird demnächst verkauft, der neue Vermieter will uns die Mitbenutzung des Gartens verbieten, weil er daraus einen privat Garten machen möchte. Der alte Vermieter hat uns damals beim Einzug mündlich erlaubt, den Garten mit zu benutzen, haben auch einen Schlüssel für den Zugang. Meine Frage ist jetzt, darf der neue Vermieter es mir verbieten, obwohl der alte es erlaubt hat?
Immowelt-Redaktion am 11.06.2019 09:07
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich kann die Vereinbarung mit dem ehemaligen Vermieter als mündlicher Zusatz zum Mietvertrag verstanden werden. Diese Vereinbarung wäre dann auch mit einem neuen Vermieter wirksam und der Vermieter daran gebunden. Im Streitfall könnte es aber schwierig werden, den Beweis zu führen, dass diese Vereinbarung existiert. Wir können Ihnen daher leider nur die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt empfehlen.
Nadl92 am 06.06.2019 08:44
ich bin kurz davor eine Eigentumswohnung zum kaufen, um diese selber zu nutzen.
Es sind aber momentan Mieter drin, kann ich diese mit der Anmeldung zum Eigenbedarf kündigen?
Oder ist es eher Ratsam, dass ich bei eigen Nutzung eine freie Wohnung kaufe?
Immowelt-Redaktion am 06.06.2019 13:19
eine Eigenbedarfskündigung ist für neue Eigentümer grundsätzlich möglich, wenn tatsächlich Eigenbedarf an der Wohnung besteht und der neue Eigentümer das glaubhaft darlegen kann. Eine Sonderregelung gibt es aber dann, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Oftmals nicht abzusehen ist natürlich, ob der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehrt und etwa einen Härtefall geltend macht. Das lässt sich vorab aber oft nicht absehen. Als Härtefall gelten beispielsweise Mieter mit schweren Erkrankungen oder im fortgeschrittenen Alter. Bei einer freien Wohnung entfallen diese Überlegungen natürlich, wobei sich trotzdem nicht pauschal sagen lässt, ob es nun besser ist, eine vermietete oder freie Wohnung zu kaufen. Das hängt im Einzelfall auch vom Objekt selbst ab.
Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung finden Sie in unserem Artikel unter folgender Adresse:
ratgeber.immowelt.de/a/kuendigung-wegen-eigenbedarf-so-sollten-vermieter-vorgehen.html
Nordisch-Jung am 05.06.2019 17:09
mein Vermieter will die Wohnung verkaufen (31.04.2019). Darauf hin haben wir ihm gesagt, dass wir kündigen wollen und haben uns eine neue Wohnung gesucht. (Im Vertrag steht zu jeden 3. des Monats) Zusätzlich wurde gefragt ob man mit einer kürzfristigen Kündigung einverstanden wäre. Daraufhin wurde gesagt man warte die Besichtigung der Immobilienfirmen ab. Jetzt würde ich gerne wissen kann ich noch rückwirkend zum 03.06.2019 Kündigen um nicht einen oder gar mehrere Monate zu verbaseln? Denn aktuell sieht es schwer nach Hinhaltetaktik aus, um ja nicht so lange auf der Wohnung ohne Mieter zu sitzen.
Immowelt-Redaktion am 06.06.2019 10:07
eine rückwirkende Kündigung ist nicht möglich. Natürlich können Sie sich aber mit Ihrem Vermieter auf ein früheres Ende des Mietverhältnisses einigen. Einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht.
sunny am 30.05.2019 17:50
das Haus in dem meine Mietwohnung liegt wird verkauft.
Ich wohne hier seit 20 Jahren und habe keinen schriftlichen Mietvertrag.
Kann der neue Eigentümer verlangen, dass ich nun einen Mietvertrag unterschreibe?
Immowelt-Redaktion am 31.05.2019 13:23
es kann zwar sinnvoll sein, einen schriftlichen Mietvertrag zu haben, grundsätzlich übernimmt der Käufer einer Immobilie aber die bestehenden Mietverhältnisse unverändert. Wenn darunter ein mündlich abgeschlossenes Mietverhältnis ist, dann bleibt dieses auch bestehen und der Vermieter hat keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag (und damit vermutlich auch auf vertragliche Änderungen). Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
RKK2019 am 29.05.2019 19:21
Hallo, meine Oma hat fast 40 Jahre in einer Mietwohnung gelebt. Vor etwa drei Monaten musste sie ins Pflegeheim. Nach Eigentümerwechsel wurde zum 1.1.2017 ein neuer Mietvertrag unterschrieben, der auch beinhaltet, dass Schönheitsreparaturen alle 3 bzw 5 Jahre erfolgen müssen. Allein die Tapete im Flur hing dort seit mindestens 1985. Die neue Eigentümerin hat sich die Wohnung nicht angeschaut, als sie die Wohnung übernommen hat. Steht meine Oma trotzdem in der Pflicht neu zu tapezieren?
Immowelt-Redaktion am 31.05.2019 08:41
zunächst sei erwähnt, dass es nach einem Eigentümerwechsel keiner neuen Mietverträge bedarf. Mieter müssen solche auch nicht unterschreiben, wenn der Vermieter ihnen sie vorlegt. Ob Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen ist darüber hinaus abhängig von der Formulierung der entsprechenden Klausel im Mietvertrag. Starre Fristen, die den Mieter dazu zwingen, zwangsläufig nach Ablauf einer bestimmten Frist zu renovieren, sind unwirksam. Wirksam sind lediglich flexible Fristen. Mehr zu diesem Thema können Sie in unserem Artikel unter folgender Adresse nachlesen: ratgeber.immowelt.de/a/wann-ein-mieter-renovieren-muss.html
morgentau1970 am 28.05.2019 18:31
Hallo, wir wohnen in einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus. Das Haus stehg seit einem Jahr zum Verkauf. Jetzt soll om Juni wohl der Notartermin mit den neuen Eigentümern sein, bei denen wir aber nicht wohnen bleiben wollen. An wen müssen wir denn nun die Kündigung einreichen und welche Kündigungsfrist müssen wir beachten? Oder können wir früher aus dem Mietvertag raus als die gesetzlich vorgeschriebene Frist?
Immowelt-Redaktion am 29.05.2019 08:06
die Kündigung müssen Sie an denjenigen richten, der zum Kündigungszeitpunkt der Eigentümer ist. Die Kündigungsfrist beträgt für Mieter immer drei Monate, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
sternchen561 am 27.05.2019 21:01
Hallo. Bei uns gab es einen Vermieterwechsel und damit auch einen neuen Mietvertrag. Der Mietvertrag war eins zu eins wie der alte. Kurz danach gab es die Mieterhöhung wegen Mietspiegelanpassung. Ist das rechtens?
Immowelt-Redaktion am 28.05.2019 09:18
zunächst sei erwähnt, dass es nach einem Eigentümerwechsel keiner neuen Mietverträge bedarf. Mieter müssen solche auch nicht unterschreiben, wenn der Vermieter ihnen sie vorlegt. Grundsätzlich ändert auch ein Eigentümerwechsel nichts an der Zulässigkeit oder der Unwirksamkeit von Mieterhöhungen. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter üblicherweise zulassen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Der Mieter muss außerdem nur alle 15 Monate eine Erhöhung der Kaltmiete dulden.
Weitere Informationen zum Thema finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: https://ratgeber.immowelt.de/a/leitfaden-fuer-mieter-welche-mieterhoehung-zulaessig-ist.html
Nina am 21.05.2019 21:57
Unser Mieter wollte die Haus verkauft,wenn die Leute zum beispiel die Wohnung gekauft für selbst, sollen die Umzugskosten bezahlen?
Immowelt-Redaktion am 22.05.2019 09:56
Hallo Nina und vielen Dank für Ihren Kommentar,
eine wirksame Eigenbedarfskündigung verpflichtet den Vermieter nicht automatisch dazu, die Umzugskosten des Mieters zu bezahlen.
Mieter X am 21.05.2019 21:40
wir wohnen seit 11 Jahren in einer Mietwohung. Die Vermieter haben uns nun mitgeteilt, dass sie die Wohnung verkaufen möchten. Seit einigen Monaten sind die Fliesen auf unserem Balkon stark beschädigt (Winterschäden). Ich habe unsere Vermieter gebeten, dass dieser Schaden zur Instandhaltung beseitigt werden sollte. Unsere Vermieter meinen nun, dass der Verkauf sicher bald stattfinden wird (die Wohnung ist nach wie vor nicht verkauft) und diese Leistung bitte vom neuen Vermieter erbracht werden soll. Kann ich darauf bestehen, dass die Instandhaltungskosten (übrigens erst die 2.! Instandhaltungsmaßnahme in 11 Jahren) vom aktuellen Vermieter übernommen werden müssen?
Immowelt-Redaktion am 22.05.2019 09:54
Mieter haben einen Anspruch darauf, dass Mängel innerhalb einer angemessenen Frist behoben werden, egal, ob nun vom alten oder vom neuen Vermieter. Wenn also eine angemessene Frist verstrichen ist, die Wohnung aber noch nicht verkauft ist, können Mieter auch darauf bestehen, dass der Noch-Eigentümer den Mangel beseitigt.
Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Johanna am 20.05.2019 08:13
Guten Morgen, ich habe ein Haus gekauft was vermietet ist. Die Mieter haben keine Kaution gezahlt im alten Mietvertrag. Ich hätte aber nun gerne eine Kaution. Ist das möglich?
Immowelt-Redaktion am 20.05.2019 13:48
nein. Wenn im Mietvertrag keine Kaution vereinbart wurde, müssen die Mieter auch nach einem Eigentümerwechsel keine bezahlen, da der Mietvertrag in seiner Gänze wirksam bleibt.
hamid am 15.05.2019 20:20
da wir gekündigt worden sind, suche ich unbedingt eine Wohnung zum Kauf.
Ein Eigentümer - Ein Haus- 4 Wohnungen.
Vor 8 Jahren aufgeteilt in Eigentumswohnungen
2 davon verkauft und
2 sind noch vermietet
Der Eigentümer will noch eine Wohnung verkaufen
Die Wohnung ist seit 10 Jahre vermietet
Seit 8 Jahren, wie ich geschrieben habe , aufgeteilt.
Der Mieter hat 9 Monaten Kündigungsfrist.( Laut Internet oder Gesetzt)
Ich habe mit dem Mieter gesprochen und er meinte wegen o.g. Beschreibung gibt es 5 jährige sperre.
Er meinte, als er dort war, ist das Haus in Eigentumswohnung aufgeteilt. Aus diesem Grund 5 jährige sperre.
Ich will die Wohnung selbst benutzen, weil mein Vermieter Eigenbedarf gemeldet hat.
Würden Sie mir bitte meine Frage beantworten?
Immowelt-Redaktion am 16.05.2019 09:19
vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich gibt es eine Sonderregelung, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Es könnte also durchaus sein, dass bei Ihnen vor Ort eine fünfjährige Sperrfrist gilt.
Melanie F am 12.05.2019 10:21
Hallo mein Vermieter hat eröffnet dass er einen Käufer für das Haus suchen möchte. Noch steht nichts fest. Jetzt hätte ich eine Wohnung gefunden ab 1.7. habe ich Chancen früher als die 3Monate Kündigungsfrist aus dem vertrag zu kommen durch die mündliche mitteilung dass das Haus verkauft werden soll? Ich bin alleierziehend und es ist nicht so leicht Wohnungen zu finden...das Angebot jetzt nicht wahrzunehmen und warten bis hier irgendwas passiert( neuer Vermietre der uns rausschmeisst wegen eigennutzung...)wäre dämlich?
Immowelt-Redaktion am 13.05.2019 11:27
Hallo Melanie F,
unabhängig von den Verkaufsabsichten des Vermieters gilt die gestezliche Kündigunsgfrist. Wenn Sie früher raus wollen, sind Sie wohl auf die Kulanz des Vermieters angewiesen.
uwepolo am 10.05.2019 10:25
mir gehört eine Immobilie in Deutschland welche ich vor ca 15 jahren erworben habe. in den letzten 12 jahren hat mein Bruder dort mietfrei gewohnt (habe ihm eine wohnungsüberlassen/geliehen) ohne das wir dafür einen Mietvertrag (schriftlich oder mündlich abgeschlossen haben). er hat in den vergangenen jähren einiges repariert, aufgeräumt und umgebaut (oft ohne mein Einverständnis) jetzt verkaufe ich die Immobilie. muss ich ihm kündigen, wie kann ich ihn zum Auszug bewegen. alle kosten (strom, Versicherung, steuern wurden von mir getragen)... danke für schnelle Antworten!
Immowelt-Redaktion am 10.05.2019 10:43
nachdem in dem von Ihnen beschriebenen Fall kein Schuldverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Bruder vorliegt, ist am ehesten von einer Leihe auszugehen, das Mietrecht kommt in diesem Fall nicht zur Anwendung. Gemäß § 605 BGB ist der Verleiher berechtigt, die Leihe zu kündigen, wenn er infolge eines nicht vorhergesehenen Umstandes die verliehene Sache benötigt. Dies könnte in Ihrem Fall aufgrund des Verkaufs so interpretiert werden.
Bitte haben Sie abschließend jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
H Dirks am 03.05.2019 13:57
Moin Moin. Unser Mietwohnung soll in zwei Monaten verkauft werden. Kann ich als Mieter deshalb ein Sonderkündigungsrecht einreichen weil ich kein Mietverhältnis mit neuen Besitzern möchte..
Immowelt-Redaktion am 03.05.2019 14:17
ein solches Sonderkündigungsrecht ist gesetzlich nicht vorgesehen. Sofern im Mietvertrag aber kein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, können Mieter immer spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats regulär kündigen.
Lucie am 01.05.2019 16:36
Hallo. Ich habe vor kurzem von meinem Vermieter erfahren, dass er die Wohnung aus Altersgründen verkaufen möchte. Ich bin alleinerziehende Mutter und sehr beunruhigt, was nun auf mich zukommen könnte. Muss ich damit rechnen, dass mir gekündigt wird?
Immowelt-Redaktion am 02.05.2019 09:22
Hallo Lucie und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Verkauf der Wohnung ist zunächst kein Kündigungsgrund. Wir kennen aber natürlich die Absichten des neuen Eigentümers nicht. Auch dieser könnte allerdings nicht einfach so, sondern nur mit gutem Grund kündigen, also beispielsweise Eigenbedarf.
Marco am 30.04.2019 13:31
ich möchte gerne eine Einfamilienhaus kaufen. Das Problem dabei ist, dass dieses Haus aktuell noch vermietet ist. Der Vermieter hat ein Zeitmietvertrag bis 2033.
Ich würde das Einfamilienhaus nach dem Kauf entweder selbst bewohnen oder meine Mutter.
Meine Frage ist, ist der Zeitmietvetrag dann noch gültig oder kann ich diesen wegen Eigenbedarfskündigung fristgerecht kündigen?
Immowelt-Redaktion am 30.04.2019 13:43
grundsätzlich bleibt der Mietvertrag in seiner aktuellen Form auch nach dem Verkauf des Einfamilienhauses wirksam. Wenn im Vertrag also wirksam eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, so gilt das auch für den neuen Eigentümer. Da wir aber die genauen Formulierungen im Mietvertrag nicht kennen und auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, können wir ebendas aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilen. Wir würden Ihnen daher dazu raten, sich von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder von einem Fachanwalt rechtlich beraten zu lassen.
David19 am 28.04.2019 22:59
Guten Abend, ich habe ein Mehrfamilienhaus gekauft leider liegt die miete nur bei 300 euro es sind 100 m2 Altbau. Die übliche ortsmiete liegt bei 600 euro , und die Miete wurde seid 20 jahre nicht erhöt. Meine frage wieviel kann ich die Miete jetzt erhöhen sind das die 20 Prozent? Und was ist wenn ich noch zusätzlich neue Fenster rein mache? Kann ich dann nochmal paar Prozent erhöhen? Lg David
Immowelt-Redaktion am 29.04.2019 10:30
tatsächlich schränkt das Gesetz ein, um wieviel Prozent die Miete erhöht werden darf und gibt die Kappungsrenze vor. Das bedeutet, die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als die von Ihnen genannten 20 Prozent erhöhen. In angespannten Wohnungsmärkten (vor allem in Großstädten) liegt die Grenze bei 15 Prozent. Am besten erkundigen Sie sich vorab, bei der Stadt oder Gemeinde, welche Regelung bei Ihnen vor Ort gilt.
Auch der Einbau neuer Fenster kann unabhängig davon eine Mieterhöhung rechtfertigen, wenn dadurch die Wohnqualität erhöht wird, beispielsweise durch eine bessere Isolierung. Eine solche Modernisierungsmieterhöhung folgt allerdings anderen Regeln. So müssen Sie die Modernisierung zuvor ankündigen und können acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Die Details hierzu können Sie in unserem Artikel unter der folgenden Adresse nachlesen: https://ratgeber.immowelt.de/a/worauf-vermieter-bei-einer-modernisierungsmieterhoehung-achten-sollten.html
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
ACEHT am 23.04.2019 18:38
wir bewohnen eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus, dass einer Eigentümergemeinschaft aus zwei Eigentümern zu je 50% gehört. Eine Eigentümerpartei ist verstorben und hat ihren 50%igen Anteil vererbt. Der Erbe ließ das Haus schätzen (Schätzwert seines Anteils: 1,6 Mio EUR) und möchte seinen Anteil nun veräußern (für 2 Mio EUR).
1) Haben die Mieter in dieser Konstellation Informationsrechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft (a] hinsichtlich der Aufteilung des Hauses - welche Wohnung gehört welcher Partei der Eigentümergemeinschaft-, b] hinsichtlich potenzieller Käufer, c] Einsichtnahme in Dokumente der Wert-Schätzung) VOR dem Verkauf?
2) Haben die Mieter in dieser Konstellation Vorkaufsrechte? Unklar ist derzeit, ob einzelne Wohnungen oder die fraglichen 50% nur insgesamt zum Verkauf stehen.
3) Falls ein Vorkaufsrecht der Mieter besteht, müssen sie dann die überhöhten Forderungen der veräußernden Eigentümerpartei akzeptieren (2 Mio vs. 1,6 Mio Schätzwert)?
Immowelt-Redaktion am 24.04.2019 11:11
Hallo ACEHT,
aus Ihrer Frage geht leider nicht hervor, ob das Haus den beiden Eigentümern gemeinsam gehört oder ob das Gebäude nach WEG aufgeteilt und demzufolge dem einem Eigentümer die eine Hälfte der Wohnungen und dem anderen Eigentümer die andere Hälfte der Wohnungen gehören. Sollte es sich um ein nach WEG aufgeteiltes Objekt handeln, kommt es darauf an, ob die Wohnungen schon aufgeteilt waren als sie einzogen, oder ob sie während des laufenden Mietverhältnisses aufgeteilt wurden. Nur im letzteren Fall hätten Mieter im Falle einer Veräußerung ein Vorkaufsrecht - und zwar zu den Konditionen, die der Eigentümer mit einem anderen potenziellen Käufer ausgemacht hat. Mehr Infos finden Sie hier: ratgeber.immowelt.de/a/vorkaufsrecht-wenn-sich-beim-immobilienkauf-einer-vordraengeln-darf.html
Sollte dieser Fall nicht zutreffen, kann der Eigentümer seinen Anteil jederzeit verkaufen, ohne dass Mieter irgendwelche Informations-/Einsichts- oder Vorkaufsrechte hätten.
ACEHT am 24.04.2019 15:38
danke für die Einschätzung. Gegenüber den Mietern wurde nie Transparenz hergestellt, ob das Gebäude nach WEG aufgeteilt ist oder werden soll. In jedem Fall hat während des laufenden Mietverhältnisses bereits ein Verkauf stattgefunden, vor ca. 10 Jahren waren es noch 3 Eigentümerparteien, eine davon verließ ca. in 2010 die Eigentümergemeinschaft und ihr Anteil wurde von den beiden verbleibenden Parteien aufgekauft, sodass sich die genannte hälftige Aufteilung ergab. Ob damals eine Aufteilung nach WEG erfolgte oder ein Aufteilungsplan existiert, ist unwahrscheinlich, er wurde den Mietern jedenfalls nicht zur Kenntnis gebracht - unsere Vermieterin ist die (von 3 auf 2 Parteien reduzierte) Eigentümergemeinschaft.
Besorgniserregend ist beim anstehenden Verkauf, dass die verbleibende Eigentümerpartei nicht in der Lage sein wird, den Anteil der verkaufenden Partei (=des Erben) zu erwerben. Entsprechend befürchten die Mieter, dass sich hier ein Spekulant einkauft, der dann mit 50%igem Anteil das Agieren der Eigentümergemeinschaft bestimmt. Dies gilt es zu verhindern.
Bonesbird am 23.04.2019 13:28
Die Schwester meines Opas hat am Donnerstag (18.04.19)die Nachricht (per Telefon) bekommen das der Vermieter ihre Wohnung verkaufen will. Einige Stunden später stand er schon mit einem Interessenten vor ihrer Tür zur besichtigung. Die beiden gaben sich einen Handschlag und deuteten an das sie sich bis zum September was neues suchen muss weil der Käufer dann Eigenbedarf anmeldet.
Ihr Sohn würde aber gerne die Wohnung kaufen damit seine Mutter weiterhin dort wohnen kann da es eine Altersgerechte Wohnung ist und sie direkt neben ihrem Bruder leben kann. Zudem ist es sehr schwer Wohnungen im Umkreis zu finden, vorallem nicht mit dem Geld was sie zzr Verfügung hat.
Immowelt-Redaktion am 24.04.2019 10:30
Hallo Bonesbird,
rein rechtlich ist in den meisten Fällen nichts dagegen zu machen, wenn ein Eigentümer seine Mietwohnung verkauft und der neue Eigentümer anschließend Eigenbedarf anmeldet. Allerings gibt es Ausnahmen: War die Wohnung zu dem Zeitpunkt der Anmietung noch nicht nach WEG aufgeteilt und erfolgte die Aufteilung während des laufenden Mietverhältnisses, so gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren; zudem hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
Ansonsten kann - zum Beispiel bei schwerer Erkrankung und hohem Alter - eine Härte vorliegen, die eine Kündigung verhindern kann.
Wenn all dies nicht zutrifft, bestehen diese Rechte nicht. Allerdings sollten Sie alsbald dem Vermieter ihr eigenes Kaufinteresse kundtun - eventuell haben Sie dann noch eine Chance, die Wohnung zu halten.
Pettitwins am 13.04.2019 09:23
unsere Schwester ist verstorben und hat uns eine vermietete möblierte Eigentumswohnung hinterlassen. Schon im Mietvertrag hat sie geschrieben: "§ 21 Besondere Vereinbarung - .. Des weiteren ist dem Mieter bewusst, dass bei Verkauf des Mietgegenstandes der Mietvertrag nicht an den Käufer übergeht und der Mieter die Wohnung innerhalb von 3 Monaten räumen muss." - Wir wollen (müssen) nun die Wohnung verkaufen und dem Mieter kündigen. Was ist in so einem Fall zu berücksichtigen - wie ist so eine Kündigung zu formulieren? Vielen Dank für Infos im Voraus.
Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 11:02
eine solche Formulierung ist sehr ungewöhnlich und es darf zumindest bezweifelt werden, dass sie im Streitfall vor Gericht Bestand hätte. Insofern rechtfertigt der Verkauf der Wohnung auch in diesem Fall wohl nicht die Kündigung. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
Ramamama am 12.04.2019 12:58
wir wohnen seit über 20 Jahen in einer Doppelhaushälfte zur Miete und auf der anderen Seite unsere 80. jährige Mutter seit über 40 Jahren. Nun will der Eigentümer beide Hälften verkaufen. Welche Rechte haben wir? Müssen wir uns über lang oder kurz auf einen Umzug einstellen?
Immowelt-Redaktion am 12.04.2019 13:47
zunächst einmal ändert ein Verkauf nichts an Ihrem bestehenden Mietvertrag. Dieser wird schlichtweg vom neuen Eigentümer übernommen. Dann kommt es natürlich vor allem auf die Absichten des Käufers an. Dieser könnte unter Umständen aufgrund von Eigenbedarf kündigen, wenn er das Haus für sich selbst oder Angehörige benötigt. Ob das aber auch wirklich passiert, steht noch nicht fest, er könnte die Immobilie ja auch schlicht als Kapitalanlage erwerben.
Ramamama am 12.04.2019 13:51
herzlichen Dank für ihre Antwort...
Gibt es für diesen Fall einen besonderen Kündigungsschutz? Bzw. wieviel Zeit haben wir im Falle einer Kündigung?
Immowelt-Redaktion am 12.04.2019 14:13
Einen besonderen Kündigungsschutz gibt es nur, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.
Die Kündigungsfristen richten sich im Fall einer Kündigung durch den Vermieter ansonsten nach der Dauer des Mietverhältnisses. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.
Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung und wie sich Mieter wehren können finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html
network@theis-baufi.de am 11.04.2019 13:09
Wann darf ich die Mietverträge meienr Mieter an einen ernsthaftn Kaufinteressten übergeben
Immowelt-Redaktion am 11.04.2019 15:02
hierzu gibt es keine klare gesetzliche Regelung. Vor allem aufgrund der für juristische Verhältnisse noch jungen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) wird abzuwarten sein, ob hierzu in den kommenden Jahren Urteile gefällt werden, denn streng genommen dürfen personenbezogene Daten (und damit auch die Inhalte etwaiger Mietverträge) nur mit Zustimmung der betroffenen Personen weitergegeben werden.
Bitte beachten Sie abschließend auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.
Ali am 11.04.2019 04:02
Habe vor kurzem eine Wohnung gekauft das Haus ist mit 2 Wohneinheiten bei der 1 erste Wohnung wohnt der Eigentümer selbst und ich wäre der 2 te .
Meine Frage ist könnte ich meine Mieter kündigen Weill ich die Wohnung selber bewohnen will ?
Immowelt-Redaktion am 11.04.2019 09:43
ja, unter Umständen ist in einem solchen Fall eine Eigenbedarfskündigung möglich. Es gibt jedoch gewisse Fristen und Sonderregelungen, an die sich Vermieter halten müssen. Mehr dazu können Sie in unserem Artikel unter der folgenden Adresse nachlesen: https://ratgeber.immowelt.de/a/kuendigung-wegen-eigenbedarf-so-sollten-vermieter-vorgehen.html
Tansanit am 01.04.2019 09:34
Unser 40er Block ( DDR Plattenbau )wurde Januar verkauft, die neuen Eigentümer fordern jetzt gleich 40 Euro mehr Miete. Der Block ist noch DDR Standard, alter Belag, Bad ohne Fenster. Auch werden Wohnungen an Gruppen von DPD Arbeitern vermietet. Es ist laut, Müll fliegt aus den Fenstern und Dreck im Treppenhaus. Die Miete ist noch recht preiswert.Was droht mir, wenn ich anstelle 40 Euro dem neuen Eigentümer nur 20 Euro anbiete ? Darf ein Wohnblock auch als Unterkunft für polnische Arbeiter benutzt werden ?
Immowelt-Redaktion am 01.04.2019 12:31
der Vermieter darf die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 Prozent. Solange der Vermieter sich an diese Regelung hält, ist ein Mieterhöhungsverlangen in der Regel wirksam. Eine andere Frage ist, ob der Zustand der Wohnung eine Mietminderung rechtfertigt. Dies können wir aus der Ferne nicht abschließend klären. Generell darf ein Wohnblock aber natürlich auch als Unterkunft für polnische Arbeiter genutzt werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Santamare am 15.03.2019 14:35
Hallo, bei mir ist es ähnlich. Ich habe eine ältere Dame als Eigentümerin des Hauses nur der Sohn. Bei mir ist, ich habe Grundsicherung ist es da rechtens mich einfach so zu verbannen aus dem Haus? Zum Beispiel will der Sohn das die Tochter hier einzieht... obwohl ich kein neuen mietvertrag unterschrieben habe mit beiden...
Immowelt-Redaktion am 15.03.2019 14:39
der Eigentumswechsel allein rechtfertigt keine Kündigung, unter Umständen aber der Eigenbedarf des neuen Eigentümers. Aus der Ferne können wir aber nicht abschließend klären, ob eine solche Kündigung im Einzelfall rechtswirksam ist oder nicht. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Reiner Z. am 13.03.2019 16:13
Danke für den Bericht, sehr informativ! Wie verhält es sich denn, wenn der vorherige Vermieter bzw Besitzer eines Hauskomplexes mit 6 Wohnungsparteien bereits an einem anderen Vermieter veräußert hat (Der Besichtigungstermin mit dem neuen Vermieter ist bereits schon erfolgt) Jetzt nach vier Monaten liegt mir ein Schreiben vor, wo er mir mitteilt, dass er jede einzelnen Wohnungen hier in Eigentumswohnungen an privat veräußern möchte. In dem Schreiben steht auch, dass er die Besichtigungen zeitnah durchführen möchte. Ich habe in diesem falle ja eine Kündigungssperrfrist von min 3 Jahren. Muss ich mir dennoch jetzt schon (!) die ständigen Besichtigungen zumuten oder erst im letzten Sperrfristjahr? Er könnte mir also rein theoretisch jeden Monat bis zu 4 Besichtigungen aufbrummen, und das drei Jahre lang?
Immowelt-Redaktion am 14.03.2019 08:41
besagte Sperrfrist beginnt ja erst mit dem Verkauf der Wohnung zu laufen und der potenzielle Käufer möchte natürlich auch zuvor sehen, was er kauft, auch wenn er nicht sofort aufgrund von Eigenbedarf kündigen kann. Insofern muss der Mieter Besichtigungen in einem gewissen Rahmen zulasen. Der oben genannte eine Nachmittag pro Woche ist allerdings nur eine Faustregel.
rosi am 11.03.2019 11:33
Habe eine Wohnung verkauft jetzt will die neue Keuferin noch Geld von uns zu rück
Greta am 09.03.2019 22:31
wir haben ein Zweifamilienhaus erworben. Die oberen Mieter sollen wir übernehmen.
Nun haben wir festgestellt, dass in dessen Mietvertrag eine Quadratmeteranzahl von 90qm angegeben ist obwohl die tatsächliche Größe 153qm beträgt.
Die Dame die diese Wohnung mit ihren drei Söhnen (23/20/17) bewohnt teilte uns mit, das dies damals vor 8 Jahren deshalb auf nur 90 qm geschrieben worden ist, weil das die Höchstgrenze gewesen wäre die ihr das Amt genehmigt hätte.
Die Nebenkosten belaufen sich laut Mietvertrag auf 95€. Wir gehen von viel höheren Nebenkosten aus.
Wir wissen nicht, ob der Vorbesitzer sich die Differenz hat unterm Tisch auszahlen lassen.
Nun hierzu die Frage...
Können wir einen neuen Mietvertrag mit den korrigierten qm und Nebenkosten machen?
Die Vergleichsmiete für eine Wohnung in dieser Größe liegt hier bei 880€. Im Mietvertrag wurden damals nur 600€ eingetragen.
Wie hoch können wir die Miete erhöhen?
Kann man gegen so einen falsch erstellten Mietvertrag vorgehen?
Immowelt-Redaktion am 11.03.2019 11:18
einfach einen neuen Mietvertrag machen können Sie zumindest ohne Zustimmung der Mieter nicht, das müssen Sie aber auch gar nicht. Denn laut aktueller Rechtsprechung ist sowohl bei der Berechnung der Umlage der Nebenkosten als auch bei etwaigen Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnungsgröße relevant, nicht die Quadratmeterzahl im Mietvertrag (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Bei Mieterhöhungen müssen Sie sich unabhängig davon aber an die Kappungsgrenze halten. Demnach dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. In vielen Städten und Gemeinden gilt zudem eine verringerte Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
Sylvana am 01.03.2019 23:24
Hallo meine Frage ist unser derzeitiger Vermieter verkauft das Mehrfamilienhaus in dem wir wohnen, wir mussten bei unserem jetzigen Vermieter keine Kaution hinterlegen, kann der neue Vermieter jetzt eine Verlangen nachträglich?
Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 09:47
Hallo Sylvana und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Zahlung einer Kaution wird üblicherweise im Mietvertrag vereinbart. Fehlt eine solche Vereinbarung, muss auch keine Kaution gezahlt werden. Weil beim Verkauf einer Immobilie alle Mietverträge zu gleichen Bedingungen übernommen werden, gilt das auch bei einem neuen Vermieter weiterhin. Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Tina am 28.02.2019 15:12
Meine Mietwohnung wurde vom Eigentümer verkauft. Ich habe einen Zeitmietvertrag mit dem alten Vermieter unterschrieben, der bis zum 31.10.2019 geht. Kann ich jetzt vorzeitig den Zeitmietvertrag kündigen, da der neue Vermieter im November selber in die Wohnung einziehen möchte? Oder muss ich mich an den befristeten Zeitvertrag halten.
Immowelt-Redaktion am 28.02.2019 15:24
Hallo Tina und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ein Mietvertrag bleibt in allen Punkten bestehen, auch wenn die Wohnung verkauft wird. Wenn es sich bei einem Mietvertrag um einen Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht handelt, ist auch der Vermieter daran gebunden. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir Ihnen an dieser Stelle keine rechtsverbindliche Auskunft geben können, weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Sabie am 26.02.2019 10:50
Ich habe eine Frage ich habe ein Stellplatz und eine Garage von mein alten Vermieter bekommen zum Einzug 2013 die beiden Sachen stehen nicht in mein Mietvertrag jetzt haben wir ein neuen Eigentümer und jetzt soll ich den Stellplatz und die Garage ab geben mit der Begründung es steht nicht in mein Mietvertrag ich habe mich informiert und habe heraus gefunden da ich die Dinge schon mehr als 2 Jahre benutze ist es ein mündlicher Vertrag aber das will der neue Eigentümer nicht hören können die mir jetzt beide Sachen weg nehmen vor allem sind die Sachen schon anders mit vermietet worden von den neuen Eigentümer ob wohl ich die Sachen nicht frei gegeben habe und es auch nicht möchte bitte um Rat
Immowelt-Redaktion am 26.02.2019 11:15
tatsächlich können Verträge auch mündlich geschlossen werden. In der Praxis stellt sich in diesem Fall allerdings immer die Beweisfrage. Es wäre also von Vorteil, wenn Sie Zeugen hätten, die die Absprache mit dem ehemaligen Vermieter mitbekommen hätten. Wir dürfen allerdings keine Rechtsberatung leisten und können daher im konkreten Streitfall nur dazu raten, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
MieterPieter am 24.02.2019 19:12
unsere Vermieterin möchte ihre Wohnung verkaufen. Darf sie uns dafür kündigen damit sie die Wohnung besser verkaufen kann? Falls sie uns eine solche Kündigung schickt (was sie angedeutet hat), können wir sie falls unwirksam einfach ignorieren oder müssen wir der Kündigung widersprechen?
Immowelt-Redaktion am 25.02.2019 11:11
der bevorstehende Verkauf einer Wohnung ist kein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB. Begründet der Vermieter seine Kündigung so, ist diese schlicht unwirksam. Der Mieter muss in diesem Fall nicht widersprechen, sondern kann sie theoretisch einfach ignorieren. Um einer Auseinandersetzung vor Gericht vorzubeugen, kann es dennoch sinnvoll sein, den Vermieter formell darauf hinzuweisen, dass seine Kündigung unwirksam ist. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und daher aus der Ferne auch nicht abschließend klären können, ob eine Kündigung nun rechtswirksam ist oder nicht. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Irina am 18.02.2019 21:56
Ich möchte eine Wohnung kaufen, für Eigenbedarf weil ich aus meiner Wohnung ausziehen muss. In der kauf Wohnung lebt noch ne Dame seid 12 Jahren in der Wohnung. Sie sagt sie sucht zwar sieht aber nicht so aus. Was soll ich tun? Kann ich ne Wohnung kaufen ohne das ich einziehen kann ? Und die wohnung muss dringend renoviert werden und dafür brauch ich auch noch zeit. Kann ich den Mietvertrag ändern, weil die Miete ist drunter als meine Kredit Rate. Ich hab keine bleibe und muss den Kredit zahlen ? Hilfe
Immowelt-Redaktion am 19.02.2019 10:21
Hallo Irina und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Sie können die Wohnung natürlich kaufen und nach Eigentumsübertragung aufgrund von Eigenbedarf kündigen. (Das geht zumindest dann, wenn die Wohnung nicht während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, in diesem Fall gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.) Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Ebenfalls nach Eigentumsübertragung können Sie die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erhöhen, also nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Einhaltung der Kappungsgrenze.
2019wohnung am 15.02.2019 11:48
Muss der Vermieter mir aber mitteilen das meine Wohnung besichtigt wird? Und wie verhält es sich bei verkauf des Hauses,wie lange habe ich Zeit auszuziehen ? nach 9 Jahren Mietdauer. Kann der neue Käufer mir dann Kündigen und wie lange habe ich in diesem Fall Zeit ? Danke Heidi
Immowelt-Redaktion am 15.02.2019 11:57
Der Vermieter wird nicht umhin kommen, Sie von einer Besichtigung zu unterrichten, er muss diese ja mit Ihnen absprechen. Ohne Ihr Wissen darf er die Wohnung nicht betreten. Der neue Eigentümer könnte theoretisch ab Eigentumsübertragung im Grundbuch kündigen, er bräuchte dafür aber einen guten Grund, beispielsweise Eigenbedarf. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von neun Monaten.
Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese Frist kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.
2019wohnung am 15.02.2019 10:05
Guten Morgen, ich habe vor drei Wochen erfahren das Haus in dem ich seit 9 Jahren eine Wohnung gemietet habe wird verkauft. Ist auch schon alles in die Wege geleitet worden und ab 14.02.2019 Online.Werde oft seitens der Vermieter gefragt ob ich schon was neues hätte,was mich sehr nervt. Jetzt habe ich durch zufall erfahren das am Montag eine Besichtigung statt finden soll.Können Vermieter ,Makler,Intresenten einfach meine Wohnung besichtigen ? Wie lange im Vorfeld müssen sie Besichtigung ankündigen? Vielen Dank Gruß Heidi
Immowelt-Redaktion am 15.02.2019 10:21
im Falle eines Verkaufs hat der Eigentümer oder ein von ihm beauftragter Makler tatsächlich das Recht, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen. Er muss diese aber ankündigen oder mit dem Mieter absprechen. Dem Mieter kann dabei auch nicht jeder Zeitpunkt zugemutet werden, wenn er beispielsweise tagsüber arbeiten muss. Eine gesetzliche Frist, die bei einer solchen Ankündigung eingehalten werden muss, gibt es nicht. Die Gerichte gegen in Streitfällen lediglich davon aus, dass sie angemessen sein muss, sie kann also von Fall zu Fall auch unterschiedlich lang ausfallen.
Im Übrigen sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass der Mietvertrag bei Verkauf auf den neuen Eigentümer übergeht und zu unveränderten Bedingungen weiterläuft. Ein Verkauf ist also für den Mieter nicht gleichbedeutend mit einer Kündigung. Diese könnte allenfalls vom neuen Eigentümer ausgesprochen werden, der dafür aber auch einen Grund bräuchte.
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. In Streitfällen empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Rüdiger am 11.02.2019 20:09
Hallo! Wir haben ein Problem. Unser Hausmeister kam auf uns zu und sagte das unsere Mietwohnung verkauft werden soll. Unsere Hausverwaltung hat uns darüber nichts erzählt und sich auch nicht bei uns gemeldet! Wir sollen nun bitte mit dem Vermieter einen Termin vereinbaren, damit er Fotos von der Wohnung machen kann. Der Vermieter befindet sich im Urlaub und deshalb möchte sein Vater vorbei kommen. Wir wohnen gerade mal 2 Monate in der Wohnung und haben jetzt Angst das wir raus müssen.
Darf der Vater des Vermieters einfach vorbei kommen und Fotos machen? Können wir einfach rausgeschmissen werden? Wir habe uns erst gerade eingerichtet und schon müssen wir wieder weg? Eine Küche haben wir uns auch besorgt und alles gestrichen haben wir auch.
Rüdiger am 11.02.2019 21:17
Ich hatte noch vergessen zu erwähnen. Es handelt sich hierbei um einen 12 Parteien Haus (pro Etage 3 Wohnungen). Die Wohnungen wurden etagenweise verkauft und dann vermietet. Das bedeutet, dass pro Etage ein Vermieter ist.
Unser Vermieter möchte jetzt das 3.OG verkaufen. Das bedeutet 3 Wohnungen (inklusiver seiner eigenen).
Immowelt-Redaktion am 12.02.2019 10:21
vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht. Daraus folgt, dass Vermieter (oder deren Vertreter) die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters fotografieren dürfen. Einfach grundlos gekündigt werden kann ein Mietvertrag ebenfalls nicht. Wird die Wohnung verkauft, geht der Mietvertrag so an den neuen Eigentümer über. Für diesen käme allenfalls eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf in Frage, das aber auch nur dann, wenn tatsächlich Eigenbedarf besteht.
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir daher immer das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Rüdiger am 12.02.2019 16:20
Wie soll ich mich am besten verhalten? Soll ich den Vater des Vermieters unterbinden die Fotos zu machen? Und was genau wäre ein wichtiger Grund für eine Eigennutzung? Soll ich versuchen einen Vertrag mit der Hausverwaltung aushandeln, dass es zu einer Eigennutzung nicht kommen kann?
Und eine weitere frage: Sollte meine Wohnung (und nicht die gesamte etage) an einen neuen Eigentümer verkauft werden, wird dann nicht die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt? Besteht nach dieser Umwandlung nicht eine Sperre von 3 Jahren, bis der Eigentümer selber in die Wohnung einziehen darf?
Immowelt-Redaktion am 13.02.2019 09:18
ob Sie dem Vater des Vermieters verbieten wollen, Fotos von Ihrer Wohnung zu machen, liegt letztlich in Ihrem Ermessen. Es wird Ihnen aber vermutlich nicht gelingen, den Verkauf auf diese Weise zu verhindern. Spätestens wenn es zu Besichtigungsterminen kommt, müssten Sie potenzielle Interessenten auch in die Wohnung lassen. Eigenbedarf ist in § 573 BGB definiert. Dort heißt es, dass der Vermieter immer dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt. Genaue Gründe hierfür sind gesetzlich nicht definiert. Einen Vertrag mit der Hausverwaltung zu machen, um den späteren Eigenbedarf zu verhindern, wird aber nicht möglich sein, schon allein deshalb, weil dies nicht im Ermessen der Hausverwaltung liegt, sondern eine Entscheidung des Vermieters ist.
Weiter Informationen zum Thema Eigenbedarf und wie sich Mieter gegebenenfalls gegen eine Kündigung aus diesem Grund wehren können, finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html
Ob in Ihrem Fall die genannte Sperrfrist gilt, ist abhängig davon, ob die Immobilie während Ihrer Mietdauer nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilt wurde oder wird. Sind Sie bereits in eine nach WEG aufgeteilte Eigentumswohnung eingezogen, gibt es keine Sperrfrist, kam es nach Ihrem Einzug zu einer solchen Aufteilung, schon. Es wäre eher ungewöhnlich, wenn Ihr Vermieter (rein rechtlich gesehen) Eigentümer des Stockwerks wäre. Wahrscheinlicher ist es, dass er Eigentümer der bereits aufgeteilten Wohnungen in diesem Stockwerk ist. Das allerdings sollten Sie am besten bei Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung direkt erfragen.
Manuela am 09.02.2019 17:44
Hallo! Wir stecken etwas in der klemme. Vor zwei Wochen hat uns unsere Vermieterin gesagt, das sie das Haus verkaufen will. Heute waren schon die ersten da, um alles anzuschauen. Wir wohnen seit knapp sieben Jahren hier( meine 80 Jahre alte Mutter schwer krank und pflegst 2, meine Tochter und ich.)
Nun meine frage, müssen wir wirklich innerhalb drei Monaten das Haus räumen? Meine Mutter ist gehbehinderte und es wird nicht einfach werden etwas gleichwertiges zu finden.
Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 12:38
im Falle einer Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer richtet sich die Kündigungsfrist nach der bisherigen Mietdauer. Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate. Die Eigenbedarfskündigung kann unter Umständen auch – zumindest zeitweise - abgewendet werden, wenn beim Mieter oder einem seiner Familienmitglieder ein besonderer Härtefall vorliegt. Solche Gründe können zum Beispiel hohes Alter oder Krankheit sein. Ob ein solcher Härtefall bei Ihnen vorliegt, können und dürfen wir aus der Ferne aber leider nicht abschließend klären. Hierzu empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html
Helene am 09.02.2019 16:20
Guten Tag, schade, dass immer nur aus Mietersicht geschaut wird. Vermieter sind nicht immer reich und gierig und haben leider oft kaum Rechte!? Wir möchten von der Lebensversicherung eine Immobilie mit mehreren Wohnungen erwerben, da wir kaum Rente zu erwarten haben. Nun hat die Vorbesitzerin Mietverträge gemacht, in denen keine Nebenkosten abgerechnet wurden. Muss man das wirklich so übernehmen?
Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 12:35
Hallo Helene und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ja. Kauf bricht nicht Miete. Die Mietverträge bleiben also so bestehen, nachträgliche Veränderungen zu Ungunsten des Mieters wären unwirksam.
Beate am 08.02.2019 19:43
Ich wohne über 12 Jahre in einer Mietwohnung. Bis vor kurzem haben meine Vermieter Patere gewohnt.Sie müssten jetzt beide ins Altersheim umziehen. Ihre Wohnung steht nun zum Verkauf.
Nun habe ich Angst das alle Wohnungen ,Mit ihrer und meiner Wohnung 3 Stück verkauft werden.
Eine Eigentumswohnung geht es hier schon seit Jahrzehnten.
Meine Frage ist ,ob meine Kündigungsfrist auch nur 3 Monate betragen würde ,oder mehr da ich schon so lange da wohne?
Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 10:23
Hallo Beate und vielen Dank für Ihren Kommentar,
grundsätzlich ist der Verkauf der Wohnung kein Kündigungsgrund. Will nun der neue Eigentümer beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf kündigen, muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Frist neun Monate. Relevant könnte in Ihrem Fall zudem folgende Sonderregelung sein: Wird eine Wohnung in einem Mietshaus während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann der neue Eigentümer zunächst nicht wegen Eigenbedarf kündigen, er muss eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Diese Frist kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.
Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt. Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung und wie sich Mieter dagegen wehren können, finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html
KOKODET am 06.02.2019 10:29
GUTEN TAG - MEIN BRUDER WOHNT SEIT ÜBER 10 JAHREN ZUR MIETE IN EINEM HAUS MIT 2 PARTEIEN;
IM DEZEMBER 2018 IST DER VERMIETER GEKOMMEN UND HAT IHM SCHRIFTLICH MITGETEILT; DASS ER DAS HAUS VERKAUFEN WIRD UND VORAUSSICHTLICH SCHON ZUM APRIL 2019 EINE NEUE WOHNUNG SUCHEN MUSS:
SEIN EINVERSTÄNDNIS SOLL ER SCHRIFTLICH BESTÄTIGEN: WAS ER BIS JETZT NICHT GETAN DENN R HAT NOCH KEIN WEITERES SCHREIBEN BEKOMMEN UM ZU UNTERSCHREIBEN:
ER SUCHT TATSÄCHLICH SCHON UND HAT AUCH EINIGE WOHNUNG BESICHTIGT - ABER OHNE ERFOLG: ENTWEDER ZU TEUER ODER DACHWOHNUNG ODER SEHR VIELE ANDERE INTERESSENTEN:
ER HAT EINE FESTE ARBEIT, GEREGELTES EINKOMMEN;KEINE TIERE, NICHTRAUCHER UND SEHR RUHIG:
EIGENTLICH EIN SEHR GUTER UND ANGENEHMER MIETER:
WIE SOLL ER SICH VERHALTEN DEM VERMIETER GEGENÜBER?
MIR WURDE GESAGT DAS DER VERMIETER AUCH SICH BEMÜHEN MUSS IHM EINE GEEIGNETE WOHNUNG ZU BESCHAFFEN ODER EINE ENTSCHÄDIGUNG ZAHLEN SOLLTE;
WENN DEM SO IST, WAS KANN ER DENN ERWARTEN:
Immowelt-Redaktion am 06.02.2019 12:04
Hallo Kokodet und vielen Dank für Ihren Kommentar.
hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters gibt es eine Sonderregelung (BGB; § 573a; Erleichterte Kündigung des Vermieters): Ist die Mietwohnung in einem Zweifamilienhaus und der Vermieter bewohnt die andere Wohnung des Hauses selbst, so kann er ohne Angabe von Gründen, allerdings mit einer um drei Monate verlängerten Frist, kündigen. In diesem Fall muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Paragraphen 573a BGB gestützt wird. Ist dies nicht der Fall, so ist die Kündigung unwirksam.
Sind in einem Zweifamilienhaus allerdings beide Einheiten vermietet, so gelten die regulären mietrechtlichen Vorschriften: Der Vermieter kann in diesen Fällen nur bei schweren Pflichtverletzungen oder wegen Eigenbedarf kündigen, nicht jedoch, um den möglichen Veräußerungserlös durch eine leer stehende Wohnung zu erhöhen.
Ist eine Kündigung allerdings rechtens, so muss der Vermieter jedoch keine Ersatzwohnung suchen und auch keine Entschädigung zahlen.
Gesetzeszweck des § 573 a BGB ist übrigens, dass es einem Vermieter wegen der räumlichen Nähe beim Auftreten von Streit und Spannungen zwischen Mieter und Vermieter möglich sein soll, sich durch die erleichterte Kündigung von dem Mietverhältnis zu lösen. Insofern wäre es sicher ratsam, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen, da der Grund der Kündigung ja anscheinend die besseren Veräußerungsmöglichkeit ist.
Ute Krohn am 02.02.2019 09:56
Hallo, wir mieten seit 13 Jahren die Erdgeschoßwohnung in einem 2-Familien-Haus.
Ein weiterer Mieter bewohnt die Obergeschoßwohnung. Beide Mietparteien haben zum 1.01.2017 einen 10-Jahres-Vertrag mit anschließender 1jähriger Kündigungsfrist abgeschlossen. Nun will der Vermieter verkaufen, wir wollen weiter im Haus verbleiben. Wie ist die Rechtssituation? Wir sind 62 und 72 Jahre alt.
Immowelt-Redaktion am 04.02.2019 10:08
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich gilt bei Eigentümerwechsel ein mit dem ehemaligen Eigentümer geschlossener Mietvertrag einfach fort. Allerdings ist es in Deutschland rechtlich nicht möglich, einen Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht für eine Dauer von zehn Jahren abzuschließen, das geht bei Formularmietverträgen maximal für vier Jahre. Ebenfalls unwirksam sind Vereinbarungen, die die Kündigungsfrist für den Mieter auf ein Jahr verlängern. Wird ein Vertrag mit entsprechender Klausel dennoch abgeschlossen, hat das zur Folge, dass aus diesem Vertrag ein normaler, unbefristeter Mietvertrag wird, der im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt erden kann. Auch hier gilt allerdings: Kauf bricht nicht Miete. Der bloße Verkauf einer Immobilie ist also kein Kündigungsgrund.
CUXer2019 am 27.01.2019 00:06
Hallo...meine Oma ist verstorben und lag im Heim..dadurch das sie ins Heim gekommen ist, wurde das Haus vermietet und die Mieteinanahmen wurden mit für das Heim genutzt. Ohne ihr Einverständnis wollte sie vorher das Haus nicht verkaufen usw. Jetz tritt die Erbfolge in Kraft und wir könnten das Haus endlich verkaufen... Eigenbedarf kann ich wohl ausschliessen, die Mieter wohnen knapp 3 Jahre nun drin... Ist eine Kündigung möglich wegen einer Kernsanierung... weil lange nichts mehr gemacht worden ist, und bevor es "baufällig" ist usw.?!
Immowelt-Redaktion am 28.01.2019 10:25
in sehr engen Grenzen sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Verwertungskündigung vor. Das aber nur, wenn das Fortsetzen des Mietverhältnisses für den Vermieter einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bedeuten würde. Der Vermieter muss zudem die Absicht haben, seine Immobilie grundsätzlich anders zu verwerten, hierzu kann auch der geplante Verkauf zählen.
Die genauen rechtlichen Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung haben wir in unserem Artikel unter folgender Adresse für Sie zusammengefasst: https://ratgeber.immowelt.de/a/verwertungskuendigung-wegen-abriss-oder-totalsanierung.html
Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie eine Verwertungskündigung in Erwägung ziehen, empfehlen wir vorab das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
Peter am 24.01.2019 12:37
Eine Frage: Unter welchen Bedingungen kann ein Vermieter, der sein Zweifamilienhaus verkaufen möchte, seinen Mietern im Vorfeld kündigen?
Immowelt-Redaktion am 24.01.2019 12:41
Hallo Peter und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ein Vermieter kann seinem Mieter nur kündigen, wenn er einen guten Grund hat. Der Verkauf der Immobilie ist kein solcher Grund. Eine Kündigung kommt beispielsweise in Frage, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt, er den Hausfrieden stört, unerlaubt dritte in seiner Wohnung wohnen lässt, er unerlaubt ein Gewerbe in der Wohnung betreibt oder er die Bausubstanz schädigt. Eine Sonderregelung gibt es zudem für Häuser mit nur zwei Wohneinheiten, in denen eine Einheit vom Vermieter selbst bewohnt wird. Der Vermieter kann den Mietvertrag in diesem Fall ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen, die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate.
Jasmin am 24.01.2019 10:56
Hallo liebes Immowelt Team, meine Mutter hat nach 38 Jahren Mietdauer ihre Wohnung gekündigt. Als sie die Wohnung bezog gab es noch keine Kaution und es war nichteinmal Tapete an der Wand. 2001 hat ein Vermieterwechsel stattgefunden, welcher jetzt von meiner Mutter verlangt die Wohnung zu renovieren und die Klebefolie an den Türen zu entfernen, ansonsten wird es ihr in Rechnung gestellt.
Muss meine Mutter den Forderungen des Vermieters nachkommen?
Immowelt-Redaktion am 24.01.2019 11:07
wenn die Wohnung bei Bezug unrenoviert war, müssen Mieter auch während der Mietdauer und bei Auszug nicht renovieren. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VII ZR 185/14). Anders sieht es nur aus, wenn die Wohnung renoviert war und der Mietvertrag flexible Renovierungsklauseln enthält, die die Renovierung vom Grad der Abnutzung abhängig machen. Bei der Klebefolie kann der Vermieter unter Umständen verlangen, dass diese entfernt wird, wenn diese von Ihrer Mutter angebracht wurde.
Weitere Informationen zur Frage, wann ein Mieter eine Wohnung renovieren muss und wann nicht finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/wann-ein-mieter-renovieren-muss.html
Judith am 21.01.2019 16:41
Hallo, das von meinen Eltern gemietete Haus soll nach 39 Jahren Mietdauer verkauft werden. Um anscheinend den Marktwert zu erhöhen, hat der Mieter andeutungsweise vor, meinen Eltern wegen Eigenbedarf zu kündigen.Ist das rechtens? Dass ein neuer Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen kann ist mir klar. Meine Eltern sind fast 80 und bezahlbarer Raum in unserer Stadt rar.
Immowelt-Redaktion am 22.01.2019 09:23
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn auch tatsächlich Eigenbedarf besteht. Wenn jemand sein Haus gerade verkauft, ist davon eher nicht auszugehen. Wie Sie aber schon selbst schreiben, wäre unter Umständen (nach Eigentumsübertragung im Grundbuch) eine Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer wirksam.
Hypno am 15.01.2019 17:51
Hallo, wir mieten ein Einfamilienhaus. Letztes Jahr (November/Dezember) wollte mein Vermieter das Haus verkaufen. Er sagte zu mir ein vermietetes Haus lässt sich schlecht verkaufen, es gäbe 2 Optionen; a; ihr zieht aus, b; ihr bleibt hier langfristig als Mieter wohnen, ich will aber mit nichts mehr zu tun haben. Überlegt euch das und ruft mich nächste Woche an und sagt mir was ihr wollt. Nach einer Woche rief er an, ich sagte hier wohnen bleiben und er okay dann mache ich das fertig. Da wir ja bleiben wollte ich auch das gesamte Haus renovieren, dies wusste der Vermieter auch. Am 11.01.19 klingelte es an der Tür, der Vermieter ist da und sagte; gleich kommen welche zur Besichtigung, wir gucken aber erst nur von außen. Ich da zu dem Vermieter, Moment, wir hatten uns doch einvernehmlich darauf geeinigt, dass wir hier langfristig mieten, da sagte er dann das habe ich nie gesagt. Nachdem er mit der Besichtigung von außen fertig war, klingelte er ich öffnete die Tür und er war sofort ins Haus gegangen bis zur Küche durch ohne meine Einwilligung und ich hatte sogar noch Besuch zu Hause. Ich habe sofort die arbeiten zu Hause eingestellt, der Vermieter sagte zu mir, mach das man in Ruhe weiter, ich gebe dir dann etwas Geld dafür. (Bestimmt kommt dann wieder die Aussage; habe ich nie gesagt). Wenn der Käufer mir bei der Besichtigung fragen stellt, darf ich sie auch mit meiner Meinung vertreten? Wie z.B. Warum ich es nicht selbst kaufe? Die sanierungskosten sind sehr hoch, unterm Haus verläuft ein Emsarm, das Grundstück ist sehr nass und das Haus sackt ab, es sind im Keller zur Ostseite zur tragenden Wand wo der Wohnungboden drauf liegt, ein Spalt wo man die Hand zwischen stecken kann, wenn es stark regnet, dringt das Wasser von der Einfahrt durch die kellerwand ins Kellerinnere. Die Wand im Keller Schimmelt und bildet Salzkristalle, überall reißt der Putz und auf dem Dachboden beim Giebel wo die Balken drauf liegen kann man auch schon die Finger zwischen stecken.
Immowelt-Redaktion am 16.01.2019 09:00
zunächst sei erwähnt, dass für die Beseitigung etwaiger Mängel in einer vermieteten Immobilie der Vermieter zuständig ist, wenn der Mieter die Mängel nicht selbst verursacht hat. Wird die Immobilie nun verkauft und ein potenzieller Käufer stellt dem Mieter Fragen, darf dieser natürlich wahrheitsgemäß antworten. Vorsicht sei allerdings bei allen Formulierungen angeraten, die einen Versuch darstellen, den Verkauf zu vereiteln. In diesem Fall könnte der Vermieter unter Umständen sogar Schadensersatz verlangen, wenn dadurch tatsächlich kein Verkauf zustande kommt.
garten am 14.01.2019 20:18
Guten Abend, wir wohnen seit 22 Jahren in einer Dienstwohnung in einem Mehrfamiliemhaus. Nun wurde das Haus verkauft. Gelten weiterhin die getroffenen Vereinbarungen für diese Wohnung? (z. B.Bewertung von Dienstwohnungen nicht am aktuellen Mietspiegel) Wir haben auch eine Mieterhöhung bekommen. Vielen Dank!
Immowelt-Redaktion am 15.01.2019 10:27
vertragliche Vereinbarungen bleiben auch bei einer Dienstwohnung nach deren Verkauf bestehen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Alex1974 am 10.01.2019 07:40
Wir wohnen in einem mietshaus.vermieter hat Haus verkauft und meinte er müsse uns jetzt formhalber kündigen was er auch getan hat. Ist das so rechtens?
Immowelt-Redaktion am 11.01.2019 11:21
Hallo Alex1974,
im Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (Bürgerliches Gesetzbuch, § 556). Dort heißt es:
"(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."
Bei einem Eigentümerwechsel läuft der Mietvertrag also unverändert weiter. Unter bestimmten Umständen könnte aber der neue Eigentümer, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs, später eine Kündigung aussprechen.
karlakolumna am 09.01.2019 15:01
Guten Tag, wir wurden per Mieterrundschreiben informiert, dass unsere Wohnung verkauft wurde und wir nun die Miete an den neuen Eigentümer bezahlen sollen. Auf Nachfrage beim "neuen Eigentümer" wird kein Grundbuchauszug erbracht, lediglich die mündliche Aussage die Umschreibung dauere noch, vrss. Monate. Es heisst im obenstehenden Artikel, dass Verkäufer und Käufer gleichermaßen informieren müssen. Der Alteigentümer hat nicht informiert, lediglich vor 2,5 Monaten einen notariellen Kaufvertrag zugestellt mit der Info über das Vorkaufsrecht nach 577bgb. Was bedeutet das konkret? Dürfen wir bis zu einer glaubwürdigen Info des Voreigentümers einfach die Mieter weiterzahlen an den alten Eigentümer, bis er uns informiert oder der "Neue" uns den angeforderten Nachweis erbringt. Wir möchten dem "Neuen" keine Kündigungsmöglichkeit an die Hand geben, da er bereits die Vorkaufsrechte der vermieteten Wohnungen über eine Kaufpreismanipulation entschärft hat (i.e. wurden uns zu einem fiktiven, verdoppeltem und nicht dem anteiligen Preis angeboten, nachdem die whng gerade in WEG aufgeteilt wurden) und einen Mietzahlungsverzug vrss. gleich nutzen würde um die Whng zu sanieren, teuer zu vermieten etc..
Immowelt-Redaktion am 11.01.2019 11:03
üblicherweise ist die Miete erst dann an den neuen Eigentümer zu zahlen, wenn dieser auch tatsächlich Eigentümer ist. Da sich die ganze Sache komliziert anhört, würden wir Ihnen raten, den fachkundigen Rat eines Mietervereins oder Fachanwalts vor Ort einzuholen, um keine Angriffspunkte zu bieten.
karlakolumna am 09.01.2019 15:04
Zur Klarstellung. Das Mieterrundschreiben kam vom "neuen Eigentümer".
Kiki am 07.01.2019 13:56
ich möchte eine Eigentumswohnung in Köln kaufen und müsste den jetzigen Mieter unter Einhaltung der im Mietvertrag stehenden Kündigungsfrist wg. Eigenbedarf kündigen.
Eigenbedarf im Sinne von: Ich bin Tagesmutter und möchte dort ausschließlich Kinder betreuen und wohne dort nicht. Die Räumlichkeiten für 5 Kinder in Tagespflege müssen immer auf Wohnraum eingetragen sein (bei einem Ladenlokal muss man eine Nutzungsänderung auf Wohnung beantragen).
Mir stellt sich mir nun die Frage, ob ich das Recht auf Eigenbedarfskündigung habe.
Wichtig als Info wäre noch, dass Kindertagespflege kein Gewerbe ist.
Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 11:21
Hallo Kiki und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Ihre Frage ist interessant, eine abschließende Beurteilung ist uns aber nicht möglich - ein obergerichtliches Urteil über einen vergleichbaren Fall haben wir nicht gefunden. § 573 BGB regelt, dass eine Kündigung nur möglich ist, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat und konkretisiert, dass dies insbesondere der Fall ist, wenn (1) der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, (2) Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Verwandte besteht oder (3) wegen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (z.B. Abriss einer Bauruine und Neubau).
Punkt (1) und (3) treffen auf Ihren Fall ersichtlich nicht zu. Hinsichtlich (2) zielt die Rechtsprechung in der Regel auf Wohnbedarf, ggf. mit teilweiser gewerblicher Nutzung ab. Die Frage, die sich stellt, ist daher, ob die Tagespflege als Wohnbedarf durchgeht.
Allerdings lautet die Formulierung im Paragraphen "insbesondere", so dass die Punkte (1) bis (3) keine abschließende Abgrenzung des berechtigten Interesses des Vermieters darstellen.
Vielleicht wäre es in Ihrem Fall sinnvoll, vor Abschluss des Kaufvertrags mit dem Mieter zu reden, ob er ggf. bereit wäre, z.B. einen Aufhebungsvertrag mit Ihnen abzuschließen. Wenn dies nicht der Fall ist, raten wir, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
Sascha am 06.01.2019 10:56
Ich möchte mir eine Immobilie kaufen.
Es sind 2 Häuser nebeneinander mit 2 separaten Eingängen die aber durch den Keller miteinander verbunden sind und von nur einer Heizundsanlage versorgt werden.
In der älteren Immobilie wohne im Moment ich als Mieter.
Wenn ich diese Immobilie aber kaufe, wollte ich selbst in das neuere Haus einziehen (das aber seit etwa 10 )schon vermietet ist.
Ich beabsichtige also den Eigenbedarf sodas mein Vater in den älteren Teil (also dort wo ich zur Zeit wohne) einzieht kann
Wie lange hat der jetzige Mieter des Hauses nach einer Kündigung auf Eigenbedarf noch das Recht dort zu wohnen.
Wann könnte ich frühstens/ spätestens dort einziehen?
Immowelt-Redaktion am 07.01.2019 12:30
Hallo Sascha und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Eigenbedarf können Sie grundsätzlich für sich und Ihre nahen Verwandten geltend machen, sofern dieser in der gesetzlich vorgeschriebenen Form begründet wird. Ob die von Ihnen genannte Konstellation eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Hier sollten Sie sich ggf. vor Ort von einem Eigentümerverband oder eine Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
Hinsichtlich der Kündigungsfristen gilt folgendes: Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monaten, danach auf neun Monate. Kündigen können Sie aber erst, wenn Sie Eigentümer sind, also ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie im Grundbuch eingetragen sind.
Gridl am 29.12.2018 17:46
ich bin Mieterin einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus (zweite Wohnung vom derzeitigen Besitzer bewohnt), welches zum Verkauf steht.
In Ihrem Kommentar zur Frage von EUARD vom 18.12. lese ich: "Allerdings gibt es für Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer eine Einheit selbst bewohnt, eine Sonderregelung. Der Eigentümer kann in einem solchen Fall jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist verlängert sich dabei aber um drei Monate, liegt also mindestens bei sechs Monaten."
Gilt diese Regelung grundsätzlich IMMER, oder gibt es Fristen nach Eigentümerwechsel?
Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 12:12
Hallo Gridl,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Eigenbedarfskündigungen gilt in der Regel die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese beträgt mindestens drei Monate, bei einer Mietdauer von fünf Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate.
Die von Ihnen genannte Antwort auf die Frage von EUARD gilt generell für den Fall, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter die andere Wohnung selbst bewohnt: Er kann dann die vom Mieter bewohnte Wohnung jederzeit kündigen; allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate (zu den oben genannten Fristen, je nach Mietdauer). Es handelt sich dabei um das erleichterte Kündgigungsrecht nach Paragraf 573a Bürgerliches Gesetzbuch. Damit dieses Vorgehen wirksam ist, muss der Vermieter allerdings die entsprechende Rechtsgrundlage auch im Kündigungsschreiben nennen.
Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese bekommen Sie von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein.
Siegfried am 29.12.2018 11:55
Hallo,wir erhielten mit der Nebebenkostenabrechnung den lapidaren Bescheid das unser Vermieter verkaufen will.Wir sind ein 74 jähriges Ehepaar und wohnen 21 Jahre in dieser Wohnung.Was ist unser Recht,wer hilft uns im Streitfall
Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 11:41
vielen Dank für Ihren Kommentar. In Deutschland gilt bei Eigentümerwechsel der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, Ihr bereits bestehender Mietvertrag läuft unverändert weiter. Der neue Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass ein neuer Mietvertrag aufgesetzt und Sie sind auch nicht verpflichtet, irgendwelchen vertraglichen Änderungen zuzustimmen.
Auch darf der neue Eigentümer ebenso wie der alte in der Regel die Wohnung nur begründet kündigen: aufgrund von Eigenbedarf oder zur wirtschaftlichen Verwertung. Wann dies der Fall ist, wird im Abschnitt „Darf der neue Eigentümer die Wohnung einfach kündigen?“ des Artikels tiefgehender erklärt. Sollte es zu einer Eigenbedarfskündigung kommen, so könnten in Ihrem Fall soziale Härtegründe dagegensprechen: wie zum Beispiel hohes Alter oder aufgrund der langen Mietdauer eine tiefe Verwurzelung mit dem Wohnumfeld. Damit können Sie sich gegen eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf wehren.
Was Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung tun können, erklären wir Ihnen hier ausführlich: https://ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html
kajol am 21.12.2018 18:37
ich betreibe eine gaststääte im selben haus ist auch meine Wohnung, ich hatte den Eigentühmer darauf hingewiesen das es überall zieht . Das Haus wurde verkauft der neue Eigentühmer besteht auf einen neuen Pacht und Mietvertag und Mieterhöhung , ich hatte ihm gdie Mängel gezeigt er möchte sie nicht beheben was soll ich tun
Immowelt-Redaktion am 27.12.2018 11:13
besten Dank für Ihren Kommentar. Generell bricht ein Verkauf die Pacht bzw. die Miete nicht. Das bedeutet, dass der Pacht-/Mietvertrag unverändert bestehen bleibt und mit dem neuen Verpächter/Vermieter fortgesetzt wird. Mehr Informationen finden Sie im Artikel Pachtvertrag: Rechte, Pflichten und Unterschiede zur Miete. Zur Instandhaltung bzw. Renovierungspflicht: Grundsätzlich ist der Verpächter für Instandhaltungsarbeiten und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig. Was allerdings eine gewöhnliche Ausbesserung ist und wann diese fällig wird, sollten Pächter und Verpächter idealerweise im Pachtvertrag festhalten. Da wir Ihren Fall aus der Ferne nicht beurteilen können und wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, möchten wir Ihnen den Gang zum Fachanwalt beziehungsweise zum Mieterverein empfehlen.
EUARD am 18.12.2018 22:49
Ich habe ein 2 familienhaus wobei das Erdgeschoss vermietet und ich mit meiner Frau im OG auch bewohne jetzt möchten wir aber ein Einfamilienhaus kaufen und das aktuelle verkaufen. Kann sich da der Mieter querstellen und mir Probleme bereiten? Das Geld für die Miete bezieht der Mieter von Amt er arbeitet nur im m Minijob Bereich. Ich ahne jetzt schon eine Stresssituation wie muss ich am besten vorgehen?
Immowelt-Redaktion am 19.12.2018 08:40
es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Wenn Sie das Haus also verkaufen, übernimmt der Käufer den Mietvertrag mit allen Konditionen. In der Regel ist der Verkauf einer Immobilie auch kein Kündigungsgrund. Allerdings gibt es für Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer eine Einheit selbst bewohnt, eine Sonderregelung. Der Eigentümer kann in einem solchen Fall jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist verlängert sich dabei aber um drei Monate, liegt also mindestens bei sechs Monaten.
Chris am 18.12.2018 12:11
Hallo wohne noch in einem Haus was als WG war . Mein Mietvertrag würde zum 31.1.19 gekündigt . Mietaufhebungsvertrag. Mit Wirkung zum 31.1.19 im gegenseitigen Einvernehmen aufgelöst. Das Zimmer wird bis zum 31.1.19 geräumt .“habe ich schriftlich „Nun fragt die Vermieterin ob ich schon was neues habe . Da sie morgen aufmal den Termin beim Notar haben. Kann sie mich trotzdem eher rauswerfen . ?statt 31.1.19
Immowelt-Redaktion am 18.12.2018 12:25
nein. Wenn der 31.1.19 als Ende des Mietvertrags vereinbart wurde, ist das auch verbindlich so. Beachten Sie aber bitte, dass eine Kündigung nicht das Gleiche ist wie ein Mietaufhebungsvertrag. In einem Mietaufhebungsvertrag erklären sich Mieter und Vermieter gleichermaßen mit dem Ende des Mietvertrags einverstanden, eine Kündigung ist dagegen eine einseitige Erklärung entweder von Vermieter- oder von Mieterseite. Der Vermieter kann seinerseits nicht einfach so ohne Grund einen Mietvertrag kündigen.
Ange am 14.12.2018 02:06
Was ist wen im Mietvertrag festgelegt wurde das 3 Jahre nicht gekündigt werden darf? Zählt das auch für den neuen Vermieter?
Immowelt-Redaktion am 14.12.2018 09:26
ein beidseitiger Kündigungsverzicht kann für die Dauer von drei Jahren wirksam vereinbart werden. Dieser Kündigungsverzicht hat auch dann Bestand, wenn eine Immobilie verkauft wird. Der neue Vermieter ist an die Regelungen im Mietvertrag gebunden.
Ange am 14.12.2018 14:30
Und darf der neue Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?
Immowelt-Redaktion am 14.12.2018 14:55
Nicht während besagter drei Jahre. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht schließt auch eine Eigenbedarfskündigung im vereinbarten Zeitraum aus.
Barbara am 13.12.2018 15:57
ich, Alleinerziehende mit Zwillingspaar 15 Jahre.
Vor 11 Jahren habe ich einen Mietvertrag mit meinem Onkel über eine Wohnung in seinem Haus abgeschlossen. Dieser Mietvertrag hat eine Gültigkeit bis meine Kinder 18 Jahre alt sind. Vor 3 Jahren ist der Onkel verstorben. Die Erbengemeinschaft verkauft nun das Haus. Der neue Besitzer will das Haus generalsanieren. Mündlich teilte er mir mit, dass ich in 6 Monaten ausziehen muss. Er will mir bei der Mietsuche behilflich sein.
Muss ich vor dem 18. Geburtstag meiner Kinder überhaupt ausziehen?
Immowelt-Redaktion am 14.12.2018 08:59
eine solche Kündigung ist unwirksam, weil sie erstens nur mündlich, zweitens ohne sachliche Begründung und drittens mit einer zu kurzen Kündigungsfrist ausgesprochen wurde. Letztere beträgt bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren neun Monate.
Unabhängig davon stellt sich aber auch die Frage, inwiefern die Vereinbarung über die Mietdauer mit Ihrem Onkel wirksam ist. Handelt es sich hierbei um einen Kündigungsverzicht zu Ihren Gunsten, wäre eine solche Individualvereinbarung unter Umständen wirksam, handelt es sich um eine Befristung mit automatischem Ende des Mietvertrags, eher nicht. Abschließend beurteilen können wir das aus der Ferne nicht. Sollte es zum Konflikt mit Ihrem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Ich halt am 09.12.2018 22:31
wir wohne seid 5 Jahren in eine Haus zur Miete.Nun wurde mündlich von 3.Personen erzählt das unser Haus verkauft wurde.Weder die Alteigentümerin noch die neue Besitzerin haben sich schriftlich gemeldet.Die neue Besitzerin sagte mündlich nur das wir innerhalb von 2Monaten ausziehen sollen.Ist das rechtens denn wir haben nix schriftlich erhalten.Desweiteren haben wir sehr viele Renovierungsarbeiten selbst erledigt und Bezahlt dürfen wir dann einen Rückbau vornehmen (zb haben wir eine neue Haustür eingesetzt und auch neue Wände mit gibskarton gestellt).
Darf die neue Besitzerin mit Besuch verwehren .
Immowelt-Redaktion am 10.12.2018 11:28
zunächst muss eine Kündigung immer schriftlich erfolgren und von allen Vermietern unterschrieben werden. Zudem muss der Vermieter die Kündigung begründen, beispielsweise durch Eigenbedarf, und den Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hinweisen. Die Kündigungsfrist beträgt darüber hinaus bei einer Mietdauer bis fünf Jahren drei Monate, ab fünf Jahren sechs und ab acht Jahren neun Monate. Wenn Sie aus einer Mietimmobilie ausziehen und sicherstellen können, dass Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen können, können Sie auch eine von Ihnen eingesetzte Haustür wieder ausbauen und gegen die alte Tür ersetzen, gleiches gilt für die Wände. Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Hofmann am 06.12.2018 16:27
Wir, ein Rentnerehepaar, bewohnen seit 13 Jahren eine Mietwohnung. Nun hat der jetzige Besitzer uns mitgeteilt, dass er aus finanziellen Gründen die Wohnung verkaufen will. Sein Immobilienmakler kam schon mehrfach mit Interessenten zum Wohnungskauf zur Besichtigung. Er informierte uns, dass wir 9 Monate Mietschutzhaben, und dann könnte der neue Besitzer, bei sofortiger Kündigung, nach drei weiteren Monaten bei Eigenbedarf selbst einziehen. Heist das, dass wir auf jeden Fall in einem Jahr eine neue Wohnung gefunden haben müssen? wir haben eine in Aussicht, aber die wird wohl erst in 18 Monaten frei.
Ab welchem Lebensalter schützt die Altersregelung vor Kündigung?
Für eine Antwort wären wir sehr dankbar
Immowelt-Redaktion am 06.12.2018 17:26
besten Dank für Ihren Kommentar. Nun kommt es darauf an, ob der neue Käufer die Wohnung überhaupt für sich nutzen möchte. Tritt dieser Fall tatsächlich ein, muss sich der neue Eigentümer an die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen halten (in Ihrem Fall neun Monate). Allerdings kann der neue Vermieter erst Eigenbedarf anmelden, wenn er im Grundbuch steht. Mehr Infos zum Thema Eigenbedarfskündigung und wann dies möglich ist, finden Sie hier.
Inwieweit eine besondere Härte vorliegt ist immer vom Einzelfall abhängig. Es können aber unter Umständen folgende Fälle als Härtefall anerkannt werden: Hohes Alter zusammen mit weiteren Umständen wie Krankheit oder weil kein Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen vorhanden ist. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.
E. Becker am 29.11.2018 14:14
Wo kann ich das Spanische Mietrecht nachlesen?
Oder können Sie mir sagen, was das genau für mich bedeuten könnte beim Verkauf des Hauses in Denia.
Immowelt-Redaktion am 29.11.2018 15:15
Das spanische Mietrecht findet sich in verschiedenen spanischen Gesetzen. Unser Wissen hierzu ist allerdings begrenzt. Insofern können wir Ihnen nur raten, einen Anwalt zu konsultieren, die sich darauf spezialisiert hat. Bei den gängigen Suchmaschinen dürften Sie auch deutschsprachige Anwälte finden, die in diesem Bereich versiert sind.
E. Becker am 29.11.2018 07:20
Ich habe folgende. Frage:
Ich bewohne seit vielen Jahrenin Denia ein Haus zur Miete. Das Haus soll jetzt verkauft werden.
Habe ich, als Mieterin, in Spanien die gleichen Rechte wie ein Mieter in DE?
Immowelt-Redaktion am 29.11.2018 09:11
vielen Dank für Ihren Kommentar. Nein, in Spanien gilt das spanische Mietrecht. Demnach muss ein Käufer einen Mietvertrag dann fortführen, wenn das Mietverhältnis im Grundbuch eingetragen ist oder wenn er von der Existenz des Mietvertrags wusste. Gerade bei letzterem stellt sich aber natürlich häufiger die Beweisfrage. Sollte es zum Konflikt kommen, würden wir Ihnen raten, einen spanischen Rechtsanwalt zu konsultieren, der auf Mietrecht spezialisiert ist.
Alex am 27.11.2018 16:05
Folgende Frage, mein jetziger Vermieter verkauft das Haus in dem wir wohnen. Der neue Eigentümer wird sein Schwager der es selbst nutzen will.
Ab wann ist eine Kündigung Rechtens und wie verhält es sich wenn man kein passendes Mietobjekt in der Kündigungsfrist findet.
Immowelt-Redaktion am 28.11.2018 09:41
eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist in der Regel direkt nach der Eigentumsübertragung möglich, also sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in diesem Fall eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese Frist kann von den Bundesländern zusätzlich ausgeweitet werden.
Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Laura am 20.11.2018 19:27
ich habe folgende Fragen zum Übertrag meines Mietkautionssparbuch an den neuen Eigentümer.
Meine bewohnte Mietwohnung wurde zum 01.09.18 vom bisherigen Eigentümer veräußert. Die Mietkaution habe ich auf einem Mietkautionssparbuch angelegt, das auf meinen Namen läuft, aber an den bisherigen Eigentümer verpfändet ist. Der Übergabe meines Mietkautionssparbuches durch den bisherigen Eigentümer an den neuen Eigentümer habe ich bereits zugestimmt. Jedoch fordert der bisherige Eigentümer noch, dass ich ihn aus der gesetzl. Rückzahlungsverpflichtung (§566a BGB) befreien soll und damit meine Ansprüche aus der geleisteten Kaution nur noch gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen kann. Der Befreiung habe ich bisher widersprochen. Daher hat die Übergabe des Mietkautionssparbuches durch den bisherigen Eigentümer noch nicht stattgefunden.
- Muss ich der Befreiung zur gesetzl. Rückzahlungsverpflichtung ggü. dem bisherigen Eigentümer zustimmen? Ich habe die Befürchtung, dass mir Nachteile entstehen.
- Muss ich eine neue Verpfändungserklärung für mein Mietkautionssparbuch auf den neuen Eigentümer erstellen?
Immowelt-Redaktion am 21.11.2018 10:53
aus Sicht des ehemaligen Eigentümers ist der Wunsch vielleicht zu verstehen, tatsächlich sind Sie als Mieter allerdings weder dazu verpflichtet, den Vermieter von der Rückzahlungsverpflichtung zu entbinden, noch dazu, eine neue Verpfändungserklärung zu erstellen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und den Sachverhalt daher aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Im Zweifel empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Kamran am 17.11.2018 23:28
Das 4 Parteien Haus wurde 07/18 verkauft, aktuell wird 4 Eigentumswohnungen aufgeteilt und Grundbücher erstellt. Ich kaufe eine Wohnung von davon zur Eigenbenutzung. Mieter, die seit 2004 da sind, haben rechtlich 3 Jahre Kündigungsfrist. Eigentümer des Hauses kurz vor dem Kauf (08/18) eine Mieterhöhung um ca. 20 Prozent ab 09/19 gemacht. Aber Mietpreis wird weiterhin unter dem aktuellen Mietspiegel. Wenn ich ab 12/18 die Wohnung kaufe, darf ich weiterhin Mietpreiserhöhung machen? und ab wann?
Immowelt-Redaktion am 19.11.2018 10:32
die Miete darf generell nur alle 15 Monate erhöht werden, unabhängig davon, ob zwischenzeitlich der Vermieter wechselt oder nicht.
Evelin am 16.11.2018 12:33
Hallo, folgende Situation-
Unser Vermieter hat uns am 13.09.2018 die Mitteilung zukommen lassen, das er das Haus in dem wir zur Miete wohnen, verkaufen will. Am 09.10.2018 forderte er uns auf, das wir uns mit dem beauftragten Makler in Verbindung setzen sollen wegen der Besichtigungstermine. Was wir dann auch getan haben. Am 05.11.2018 dann hat er uns eine Mieterhöhung zum 01.02.2019 zu gesandt. (Und dies hat er alles per E-Mail geschickt) Unser Fazit, wir ziehen aus.
Nun meine Frage: Zu wann darf ich bei einer Verkaufs Situation kündigen?
Bei der Mieterhöhung greift Paragraph 561. Aber was ist mit der gesamt Situation i der wir hier stecken? Weil ich kann nicht mehr, ich bin mit meinen Nerven am Ende. Bitte um Hilfe/Rat
Immowelt-Redaktion am 16.11.2018 14:14
vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich gilt die Regelung aus § 561 BGB. Wenn ein Mieter eine Mieterhöhung geltend macht, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Ansonsten gilt die übliche gesetzliche Kündigungsfrist, wonach Mieter immer spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen können.
Beachten Sie aber bitte, dass der Verkauf der Wohnung kein Kündigungsgrund ist. Weder darf der Vermieter deshalb den Mietvertrag kündigen, noch sind Sie verpflichtet, zu kündigen. Mieterhöhungen sind zudem lediglich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben möglich.
Malerin am 14.11.2018 11:05
Mein Vermieter will sein Häuschen verkaufen und hat den Verkauf einem Makler übergeben.Darf der Makler ohne mein Wissen Photos von aussen machen und wenn er die Innenräume fotografiert,was ist mit meinen persönlichen Sachen?
Ich bin Malerin und viele meiner Bilder hängen an den Wänden.
Immowelt-Redaktion am 14.11.2018 11:18
Fotos von außen sind für gewöhnlich erlaubt, es gilt die Panoramafreiheit. Von Innen darf die Wohnung allerdings ohne Zustimmung des Mieters nicht fotografiert werden, denn die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Marie am 13.11.2018 17:41
Kann ein neuer Vermieter die erworbene Wohnung schon kündigen, auch wenn erst eine Auflassung im Grundbuch eingetragen wurde?
Immowelt-Redaktion am 14.11.2018 08:46
nein, das geht erst mit der tatsächlichen Eigentumsübertragung.
Dietmar am 13.11.2018 13:49
wir haben einen Mietvertrag in 2012 für eine Wohnung abgeschlossen in dem Vertrag ist vom Vermieter und Mieter bis zum 11.2022 auf eine gesetzliche Kündigung verzichtet worden.
Auch ist eine Staffelmiete vereinbart worden.
Jetzt soll die Wohnung verkauft werden und nach einer Besichtigung der Käuferin stellte sich raus das Sie die Wohnung selbst nutzen will .
wo wir doch einen Mietvertrag haben der auf gesetzliche Kündigung verzichtet
Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 14:06
Hallo Dietmar und vielen Dank für Ihren Kommentar,
problematisch dürfte hierbei vor allem sein, dass ein beidseitiger Kündigungsverzicht für einen so langen Zeitraum in der Regel nicht wirksam vereinbart werden kann. Zumindest bei Formularmietverträgen kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht nicht für mehr als vier Jahre vereinbart werden. Dies hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 27/04). Die Unwirksamkeit der Klausel führt dazu, dass sowohl Mieter als auch Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ordentlich kündigen können. Selbst wenn der Kündigungsverzicht aber individuell vereinbart wird, ermäßigt sich der beidseitige Kündigungsverzicht automatisch auf vier Jahre, wie ebenfalls der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 257/04). Insofern könnte eine Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers tatsächlich wirksam sein, zumindest dann, wenn der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Eine Sperrfrist gibt es nur dann, wenn eine Wohnung in einem Miethaus während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.
Bitte beachten Sie allerdings abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Auch aufgrund der Komplexität der Situation würden wir Ihnen empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, entweder bei einem Mieterverein oder direkt bei einem Fachanwalt.
Dietmar am 13.11.2018 14:21
Vielen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort
was muss ich unter einem Formular Mietvertrag verstehen
Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 14:28
Wenn der Vermieter Ihnen einen bereits vorformulierten Mietvertrag vorlegt, den Sie dann nur noch unterschreiben, ist davon auszugehen, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt. Diese Verträge betrachtet der Gesetzgeber vereinfacht gesat als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), was bedeutet, dass sie der Inhaltskontrolle unterliegen. Wird darin also eine Partei grob benachteiligt, können entsprechende Klauseln unwirksam sein. Demgegenüber stehen sogenannte Individualvereinbarungen, die zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelt wurden. In Individualvereinbarungen können generell weitergehende Vereinbarungen getroffen werden als in Formularmietverträgen.
Peter Riedel am 12.11.2018 22:32
aufgrund zeitlicher Umstände ging das Geld (Überweisung von Jobcenter) an den alten Vermieter. Dieser behauptet, trotz schriftlichem Nachweis durch das Jobcenter das Geld nicht erhalten zu haben.
Muss ich da jetzt als Mieter hinterher klagen oder würde im Falle der Grundbucheintragung nach dem 01. des Monats das sowieso noch dem alten Vermieter zustehen?
Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 08:34
nicht zwangsläufig, denn alter und neuer Vermieter können untereinander auch eine davon abweichende Regelung vereinbaren. Am besten erkundigen Sie sich zunächst bei Ihrem neuen Vermieter ob eine solche Regelung getroffen wurde und schildern ihm die Situation.
Georg Smeenk am 05.11.2018 13:24
ist es rechtens, dass kurz vor einem geplanten Verkauf der bisherige Eigentümer die Miete erhöht?
Die Erhöhung entspricht zwar - soweit ich das beurteilen kann - den Bestimmungen, aber dies geschieht m.E. doch nur, um die Wohnung für mögliche Kaufinteressenten lukrativer zu machen.
Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 14:50
Hallo Herr Smeenk,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Im Rahmen dessen, was rechtlich zulässig ist, ist eine Mieterhöhung auch kurz vor dem Verkauf einer Immobilie möglich, ja.
Gast am 30.10.2018 08:04
Wir überlegen uns eine Wohnung zu kaufen, die seit 1993 an denselben Mieter vermietet ist. Es ist eine 4,5 Zimmer Wohnung und der Mieter ist ein alleinstehender Rentner. Die Miete für die Wohnung ist noch nie erhöht worden und entspricht keineswegs dem heutigen Mietpreisniveau.
Frage 1: die Kaution wurde damals in DM bezahlt, wie wird das heutzutage umgewandelt?
Frage 2: dürften wir die Miete so weit anheben, dass sie dem Mietpreisniveau entspricht oder lediglich um 15-20%?
Frage 3: die Eintragung in das Grundbuch dauert so ca. 1 Jahr. Wer erhält die Miete in der Zwischenzeit? Aus dem Artikel verstehe ich, dass theoretisch der alte Eigentümer noch ein Jahr lang die Miete bekommt, wobei das für mich keinen Sinn ergibt. Wieso sollte jemand, der bereits den Kaufpreis für die Wohnung erhalten hat noch ein Jahr lang Miete für die Wohnung kassieren?
Bedanke mich für die Beantwortung im Voraus
Immowelt-Redaktion am 30.10.2018 10:06
zu 1.: Wenn die Kaution so angelegt wurde, wie gesetzlich vorgeschrieben, liegt sie für gewöhnlich auf einem Kautionskonto. Diese Konten wurden bei der Umstellung von D-Mark auf Euro von den Banken automatisch in Euro umgerechnet.
zu 2.: Je nach Gegend darf die Miete lediglich um 15 bis 20 Prozent erhöht werden. Dass die Miete lange nicht erhöht wurde, ändert daran nichts, es gilt die Kappungsgrenze.
zu 3.: Der Stichtag ist tatsächlich der Tag der Eintragung ins Grundbuch. Theoretisch sind aber andere Vereinbarungen denkbar, das ist letztlich Verhandlungssache. In der Regel dauert die Eintragung ins Grundbuch aber auch nicht ein ganzes Jahr.
Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.
helger am 28.10.2018 09:53
Hallo, unser Zweifamilienhaus hat seit 2016 einen neuen Eigentümer, der dass Haus selbst mit bewohnt. Er hat unseren seit 2001 bestehenden alten Mietvertrag -wie üblich- mit übernommen. Es besteht kein Eigenbedarf. Deshalb hat er uns mit Blick auf unser Alter damals 74 Jahre) eine längere Mietdauer von mind. 5 Jahren (bis 2021) zugesichert und will jetzt die Miete im erlaubten Rahmen erhöhen. Der alte Eigentümer hat die 2001 eingetragene Miete nie erhöht. Im Mietvertrag steht deshalb auch nur die eine Zahl von 2001.
Frage: Wenn der neue Eigentümer diesen Vertag beim Hauskauf voll übernommen hat, übernimmt er dann auch die seit nunmehr 17 Jahren geltende Miete, ohne sie erhöhen zu dürfen? Wenn ja, für wie lange? Wenn nein, ist der alte (von ihm übernommene) Mietertrag von 2001 dann nicht mehr gültig?
Immowelt-Redaktion am 29.10.2018 12:18
der neue Eigentümer darf die Miete im gesetzlichen Rahmen erhöhen, genauso wie das auch der alte gedurft hätte. Das der Mietvertrag eine Miethöhe beinhaltet, bedeutet nicht, dass diese nie erhöht werden darf. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter also üblicherweise zulassen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Der Mieter muss außerdem nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung dulden.
Aaron am 25.10.2018 19:06
Hallo, ich bin gerade in der eigentlichen Kündigungsfrist für mich selbst und ein bereits neuer Nachmieter sollte zum 1. November die Wohnung inkl. Möbel übernehmen. Sein Vertrag wurde bereits unterschrieben und mein Zusatz, dass ich einverstanden bin mit dem früheren Austritt aus dem Mietverhältnis wurde auch rechtzeitig abgeschickt.
Nun wurde mir per Mail mitgeteilt, dass die Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft wurde und ich somit nicht früher aus dem Verhältnis kommen würde.
Was genau sind meine Rechte in diesem Fall?
Immowelt-Redaktion am 26.10.2018 08:39
vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn Sie eine vertraglich wirksame Vereinbarung mit Ihrem Vermieter geschlossen haben, dass Sie frühzeitig aus der Wohnung ausziehen können, weil ein Nachmieter gefunden wurde, ist diese Vereinbarung wirksam. Und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung zwischenzeitlich verkauft wurde. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Aus diesem Grund ist auch der Mietvertrag des neuen Mieters wirksam. Dieser könnte somit darauf bestehen, zum vereinbarten Zeitpunkt in die Wohnung einzuziehen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit dem Vermieter kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.
Nadine am 18.10.2018 18:31
Guten Abend, wir wohnen jetzt seit ja 3 Jahren in einer Mietwohnung. Im April hat der Eigentümer gewechselt. Wir haben damals unsere gezahlte Kaution mit der Miete berechnen müssen da uns der alte Eigentümer auch nach einem Jahr noch kein separates Kautionskonto nachweisen konnte und auch bekannte Mängel die vor Einzug bekannt waren nicht behoben wurden. Nun möchten die neuen Eigentümer dass wir die Kaution zahlen. Ist das legitim obwohl die Mängel immer noch nicht behoben wurden? Lieben Dank im voraus für Ihre Hilfe. Lieben Gruß Nadine
Immowelt-Redaktion am 19.10.2018 08:53
vielen Dank für Ihren Kommentar. Es handelt sich hierbei um zwei getrennte Vorgänge, insofern kann der Vermieter schon auf die Zahlung einer Kaution bestehen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Natürlich ist der Vermieter aber ebenfalls verpflichtet, bestimmte Mängel zu beseitigen. Tut er das nicht, haben Sie als Mieter gegebenenfalls das Recht, die monatliche Miete zu mindern, nicht jedoch die Kaution einzubehalten. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir daher immer die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
adrian.s am 18.10.2018 15:58
mein Vermieter hat meinen Mietvertrag aufgrund vom Eingentümerwechsel gekündigt und hat mir jetzt 3 Monaten Zeit zum Umziehen gegeben. Wenn ich früher als 3 Monate in eine neue Wohnung einziehe, muss ich die alte Miete noch weiterbezahlen? Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Hilfe.
Immowelt-Redaktion am 18.10.2018 16:00
Hallo Adrian und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Frage stellt sich in diesem Fall nicht, weil eine Kündigung aufgrund eines Eigentümerwechsels nicht wirksam ist. Ein Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund.
adrian.s am 18.10.2018 16:13
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich frage nun aus Interesse. Wie wäre es, wenn mein Vertrag aufgrund eines Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt würde? Muss ich die Miete weiterbezahlen, wenn ich aus der Wohnung früher ausziehe? Ich danke Ihnen noch mal.
Immowelt-Redaktion am 19.10.2018 08:50
Bei einer rechtswirksamen Kündigung kann ein Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter bis zum Ende der Kündigungsfrist weiterhin die Miete bezahlt, ja.