Source: http://www.matteoperoni.it/category/condominio/notizie/page/2/
Timestamp: 2018-03-20 13:53:18+00:00
Document Index: 181212129

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'art. 1123', 'art. 1124', 'art. 1138', 'sentenza ', 'art. 26', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1136', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 360']

Notizie Archives - Pagina 2 di 2 - Matteo Peroni
Sei in: Home / Condominio / Notizie
febbraio 14, 2015 /in Notizie /da Matteo Peroni
Lo scorso ottobre si è svolto a Roma l’ormai consueto appuntamento organizzato dalla provinciale Anaci capitolina; l’edizione 2014 ha offerto a tutti i professionisti e cultori della materia un gruppo di relatori di alto spessore che hanno affrontato argomenti tra i più “caldi” e che si sono resi disponibili a risolvere alcune criticità sottoposte loro dal pubblico.
Fabio Gerosa ha esordito con un “post-it” – come da lui definito – sul neonato decreto ministeriale in materia di formazione, evidenziando la grande differenza che sussiste in punto di obblighi tra l’amministratore esterno al condominio e l’amministratore condomino (questi ultimi assai inferiori).
La parola è stata poi ceduta al dott. Alberto Celeste, il quale, affrontando la disciplina del supercondominio, ha tracciato un excursus storico, ricordando come la giurisprudenza fosse giunta ad applicare una duplice normativa in materia:
disciplina condominiale in ordine a tutte le parti strumentali a più fabbricati e necessarie all’uso comune (strade, fognatura, centrale termica);
disciplina della comunione alle parti comuni non necessarie all’uso comune (campi da golf, campi da tennis).
Il legislatore della riforma, con l’art. 1117bis c.c., e senza mai nominare il termine “supercondominio”, ha sostanzialmente recepito a favore del medesimo la disciplina condominiale. Come osservato dal magistrato una delle criticità è rappresentata dal fatto che le norme in materia di condominio si applicheranno “in quanto compatibili”; la genericità dell’espressione potrà lasciare spazio ad interpretazioni non uniformi.
Circa l’assemblea del supercondominio, il neo-sostituto procuratore generale si è così espresso in ordine a due tra le tante tematiche più dibattute: a) l’amministratore del singolo fabbricato può rivestire il ruolo di rappresentante nel supercondominio; b) il rappresentante vota con il valore di una testa nell’ambito della “superassemblea”, mentre i millesimi di ogni fabbricato dovranno essere calcolati con apposita tabella millesimale. Circa il secondo concetto, a mio avviso, è più corretto ritenere che il rappresentate di ogni edificio interno al supercondominio rappresenti in assemblea tanti millesimi e tante teste quanti sono i proprietari da lui stesso rappresentati.
Oltre a queste, sono diverse le “zone buie” delle assemblee ordinarie di supercondominio; ad esempio, il singolo condominio il cui rappresentate abbia approvato la delibera non potrà impugnare la decisione dell’assemblea.
La dott.ssa Roberta Nardone, giudice del Tribunale di Roma, ha illustrato fattispecie realmente accadute nelle aule giudiziarie in tema di nascita di condominii all’interno di altri condominii (il caso riguardava la creazione di un condominio dei box, prima magazzino, all’interno di un condominio ordinario). Ciò è possibile nei modi e nei limiti previsti dagli art.li 61 e 62 disp. att.ve c.c. in materia di scioglimento del condominio.
Come la settimana enigmistica raccoglie nella rubrica delle spigolature argomenti e riflessioni delle più disparate, così l’avvocato Salciarini – già segretario del Centro Studi Nazionale Anaci – ha “spigolato” tra la normativa in tema di ripartizione delle spese. Con la medesima tecnica ricorderò alcuni tra i principi enunciati dal Collega: a) la ripartizione in parti uguali non è legittima e rappresenta una diversa convenzione rispetto all’art. 1123 c.c.; b) l’assemblea non è in alcun modo competente per le spese di carattere personale che devono discendere da uno specifico incarico del condomino; c) il condominio parziale esiste (vi assicuro che molti ne dubitano) e con tale espressione si fa riferimento a tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio; d) a seguito del novellato art. 1124 c.c. la sostituzione dell’ascensore deve essere ripartita secondo i millesimi di scala; e) usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente delle spese, ciò dovrebbe esimere l’amministratore dall’obbligatorietà di suddividere nel bilancio le relative quote di spettanza; f) la dispensa da parte dell’assemblea in tema di recupero forzoso entro i sei mesi potrà riguardare diversi parametri (allungare il periodo, fissare un importo limite), ma non potrà essere sperequativa (tutti i condomini dovranno essere trattati nello stesso modo).
Terminate le “spigolature” dell’avvocato Salciarini, l’attenzione della platea è stata attirata dalla relazione della collega Elena Duca in tema di convocazione d’assemblea. Inutile dire che il tema più dibattuto è stata la necessità da parte dell’amministratore di convocare anche i conduttori sulla scorta del riformato articolo 1136, comma 6 c.c.: “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile (…)”; tale impostazione, tanto temuta dagli amministratori, è stata confermata sia dal dott. Scarpa che dal presidente Triola. Personalmente rimango perplesso da tale lettura in quanto restano alcuni problemi fondamentali: a) se i nominativi dei conduttori non vengono comunicati, come può fare l’amministratore a scoprirli ed individuarli? Le difficoltà aumentano soprattutto se si tratta di affitti stagionali; b) l’amministratore si può rivolgere per il pagamento delle spese al solo proprietario e non al conduttore; c) l’articolo 1136 comma 1 e 3 c.c. recita chiaramente che l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento dei condomini, senza alludere in alcun modo né agli aventi diritto né ai conduttori. L’avvocato Salciarini, in un articolo pubblicato sul Sole 24 ore in data 25.03.2014, ha sostenuto che l’espressione “aventi diritto” si riferisse ai casi di condominio parziale. Indubbiamente il tema darà spunto ad ulteriori e ben più approfondite riflessioni.
A fine mattinata il dott. Luciano Ragno (giornalista e scrittore) ci ha intrattenuto con alcuni brevi e piacevolissimi spunti tratti dal suo libro: “Guerra e pace sul pianerottolo”. Il testo racconta reali (ma surreali) episodi di vita condominiale: dalla signora che allevava formiche al fine di infestare la casa della vicina, al pappagallo addestrato per insultare un ben determinato condomino. L’opera, con prefazione di Carlo Parodi, analizza le dinamiche condominiali anche attraverso articoli ed interviste tra cui quella rilasciata dal Presidente della seconda corte di Cassazione dott. Roberto Triola.
Prima della ripresa pomeridiana dei lavori la platea è stata allietata da un filmato raffigurante spiritosi (e reali) avvisi affissi in condominio; fra tutti ricordiamo: “L’agnello ve lo siete frecato, il capitone vo siet magnat, lo sciampagno ve lo avete bevuto, E il condominio quanto lo pagate? auguri”.
Il dott. Roberto Triola ha esposto un’interessantissima relazione sul regolamento contrattuale che, come da lui testualmente detto, è una figura che sta scomparendo dall’ordinamento giuridico. La trattazione del Presidente è stata molto profonda ed è difficile riassumerla in poche righe, ma cercherò di tratteggiare alcuni degli spunti offerti.
Innanzitutto, il regolamento “ordinario”, il cui contenuto ricalca quello dell’art. 1138 c.c., anche se allegato all’atto pilota, è sempre modificabile con le maggioranze ivi previste. Tale regolamento rappresenta un contenitore di clausole regolamentari, diverse dalle clausole contrattuali limitative di diritti dei singoli (secondo la distinzione rappresentata dalla sentenza della Cassazione Civile n. 943/1999). Le clausole contrattuali sono state configurate dalla giurisprudenza quali servitù reciproche ed in quanto tali sono opponibili agli aventi causa degli originari contraenti solo se trascritte; tali limitazioni dei diritti soggettivi devono essere ben specificate e devono essere frutto di una chiara volontà contrattuale.
La parola è poi passata ad un altro illustre relatore: il dott. Antonio Scarpa. Il magistrato ha affrontato il tema del fondo per i lavori straordinari di cui all’articolo 1135 c.c., il cui principale problema è tutto racchiuso in una parola: “obbligatorio”. Il medesimo ha confermato le sue ormai note opinioni: a) la natura sostanziale di tale fondo che deve essere effettivamente ed interamente versato; b) quanto viene versato deve confluire sul conto del condominio e non costituisce né patrimonio autonomo né patrimonio separato: può pertanto essere pignorato da eventuali creditori del condominio senza ledere la preventiva escussione del condomino moroso. Molto interessante è l’accenno alla necessaria unitarietà del conto condominiale: ricordiamo che la norma parla di “uno specifico conto corrente”; il dott. Scarpa ha sostenuto che il conto corrente del condominio deve essere uno solo anche per favorire la trasparenza e rendere più facile il controllo da parte dei condomini.
La ricca giornata si è chiusa con gli interventi dell’avvocato Benedetta Coricelli, in materia di nomina ed accettazione dell’incarico, e dal neo-responsabile scientifico dell’Anaci Roma, avv. Ferdinando della Corte, in tema di dissenso alle liti. A tal proposito ricordiamo che il dissenso può essere manifestato soltanto in ordine alle cause, attive o passive, alle quali il condominio abbia deciso di partecipare in forza di una delibera assembleare; in assenza di delibera i condomini non hanno possibilità di esprimere il dissenso e dovranno quindi sostenere, al pari degli altri proprietari, le relative spese.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2015/02/2014_05_03_m-2.jpg 480 491 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2015-02-14 19:09:192015-02-14 19:09:19Master giuridico a Roma in tema di condominio
Novità di fine 2013 (L. 147/2013 e D.L. 145/2013)
gennaio 7, 2014 /1 Commento/in Notizie /da Matteo Peroni
La fine 2013 è stata caratterizzata da numerose novità che hanno interessato i proprietari di immobili sia in ambito giuridico che in ambito fiscale; l’intento del presente scritto è presentare, senza pretesa esaustiva, alcune delle modifiche introdotte in campo giuridico.
1. Modifiche alla riforma del condominio
Il Governo ha recentemente approvato il D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 (detto “Destinazione Italia”); tale norma è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 del 23.12.2013 ed è quindi entrata in vigore dal giorno successivo: 24.12.2013.
Esaminiamo ora le modifiche/integrazioni apportate alla riforma del condominio:
Corsi di formazione degli amministratori
Prima integrazione prevede che: “con Regolamento del Ministro della giustizia, emanato ai sensi dell’ articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono determinati i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall’articolo 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220”.
Viene demandata al Ministero della giustizia la determinazione dei requisiti per l’esercizio dell’attività di formazione e per le modalità di svolgimento della formazione medesima; come giustamente fatto osservare dall’avv. Eugenio Correale[1] meraviglia il fatto che sembra non vengano tenute in alcuna considerazione le disposizioni della legge sulle professioni non regolamentate[2]. Tali norme hanno già dato ampio mandato alle associazioni rappresentative delle diverse professioni e per chiarire meglio la problematica della formazione in tema di “amministratore di condominio”, forse, sarebbe stato meglio sviluppare le indicazioni già poste dalla legge 4/2013.
Sul punto, al di là di tali problematiche, bisognerà attendere i prossimi interventi legislativi.
A sinistra viene indicato il testo ante-riforma; a destra viene indicato il testo post riforma ed all’interno vengono specificate le modifiche da ultimo apportate.
Art. 1120.Innovazioni.I. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.II. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino Art. 1120.Innovazioni.(articolo inderogabile)I. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. II. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici[3] e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
IV. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino
Le parole soppresse all’interno del secondo comma risolvono alcune problematiche che si erano create in tema di maggioranze e di coordinamento con la L. 10/1991. Gli interventi finalizzati al contenimento dei consumi energetici, se individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o da una diagnosi energetica, potranno essere deliberati con le maggioranze previste dalla L. 10/1991, art. 26, comma 2: più del 50% degli intervenuti ed almeno un terzo dei millesimi.
Articolo 1130 c.c.
Art. 1130Attribuzioni dell’amministratoreI. L’amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Art. 1130Attribuzioni dell’amministratoreI. L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio[4]. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni
L’aggiunta delle parole “delle parti comuni dell’edificio” al punto n. 6 del primo comma risolve le ampie problematiche scaturite dal precedente testo legislativo che sembrava voler costringere l’amministratore a superare il “limite” delle parti comuni per spingersi – con i propri poteri, ma soprattutto con i propri doveri – all’interno di ogni proprietà.
Il testo così riformato chiarisce che l’amministratore dovrà registrare in modo puntuale le condizioni di sicurezza relative alle parti comuni ed agli impianti condominiali.
Per quanto riguarda le richieste formulate nei confronti dei singoli condomini rimane ferma la necessità che i proprietari comunichino le loro generalità ed ogni altro dato richiesto dal punto 6, ma viene meno la necessità di una risposta circa le “condizioni di sicurezza” degli spazi privati.
Resta intesto che nel caso in cui si venisse a conoscenza di specifiche condizioni pericolose all’interno di locali privati, l’amministratore dovrà diffidare il responsabile ed, in caso di persistenza della situazione di pericolo, procedere giudizialmente a tutela delle parti comuni e degli altri condomini. Tali doveri non sono una novità della riforma, ma fanno già parte degli obblighi in capo all’amministratore.
Articolo 1135 c.c.
Art. 1135.Attribuzioni dell’assemblea dei condomini.I. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
II. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Art. 1135.Attribuzioni dell’assemblea dei condomini.I. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti[5].
III. L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Il periodo aggiunto al n. 4 del comma 1 è finalizzato a mitigare gli effetti del nuovo “fondo cassa per le opere straordinarie”; la quasi totalità della dottrina ha letto questa norma nel senso che il fondo straordinario debba essere interamente versato primo di poter iniziare i lavori. Con questa modifica l’obbligo verrebbe “diluito” in relazione ai pagamenti concordati con la ditta.
A mio avviso – pur consapevole della differente lettura data da buona parte della dottrina – la ratio insita nella norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce maggior chiarezza contabile a favore dei creditori; dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino. Tale lettura della norma risulterebbe valida alla luce del filone giurisprudenziale (Corte d’appello di Brescia, sentenza n. 130/2012 – Cassazione Civile, sentenza n. 8167/1997) che ammette la costituzione (a maggioranza) di fondi cassa contabili all’interno del condominio.
Articolo 70 disp. att.ve c.c.
Art. 70I. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Art. 70.I. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice[6].
Il periodo finale aggiunto all’articolo 70 disp. att.ve c.c. prevede che l’organo deputato all’erogazione della sanzione sia l’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. (più del 50% degli intervenuti ed almeno il 50% dei millesimi).
Ai fini pratici sarà sufficiente porre uno specifico punto all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria.
Come previsto dalla costituzione italiana gli effetti del decreto legge sono provvisori ed il parlamento dovrà, entro 60 giorni dalla pubblicazione, approvare una legge di conversione che renda definitivo quanto fin qui esaminato. È possibile che in sede di conversione siano apportate ulteriori modifiche al testo pubblicato.
2. Allegazione dell’APE (ex ACE) ai contratti di compravendita e di locazione
Con il D.L. Destinazione Italia viene nuovamente modificato il D. Lgs. 192/2005 in tema di obblighi di allegazione documentale agli atti di trasferimento immobiliare.
I vecchi commi 3 e 3bis sono sostituiti dal seguente:
“3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’ articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689».
Nel caso di locazione di singole unità immobiliari l’allegazione dell’APE (ex ACE) non è obbligatoria, ma deve essere inserita una clausola che ne attesti l’esistenza e con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione circa l’attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Le ulteriori prescrizioni del D. Lgs 192/2005 rimangono invariate.
3. Affitti riguardanti unità abitative pagati solo in contanti
La L. 147/2013 (anzi detta “Legge di Stabilità) così dispone all’articolo 1, comma 50:
“All’articolo 12 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 1 e’ inserito il seguente:
«1.1. In deroga a quanto stabilito dal comma 1, i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore»”.
Posto quanto sopra, a partire dal 01.01.2014[7], i pagamenti relativi a canoni di locazione di unità abitative dovranno essere corrisposti obbligatoriamente in forme tracciabili con espressa esclusione dei contanti; tale obbligo non vale per gli immobili non abitativi.
4. Accesso dei comuni all’anagrafe condominiale
La L. 147/2013 (anzi detta “Legge di Stabilità) così dispone all’articolo 1, comma 49:
“All’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 10 è inserito il seguente: «10-bis. Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali»”.
Questa norma concretizza quanto già previsto da diversi commentatori: ai comuni viene conferito il potere di accedere al registro di anagrafe condominiale per verificare i contratti di locazione esistenti all’interno del condominio.
[1] Articolo del 18.12.2013 in www.anacimilano.it
[2] Legge 4/2013
[3] Parole soppresse dal D.L. 145/2013
[4] Le parole “delle parti comuni dell’edificio” sono state aggiunte dal D.L. 145/2013
[5] Il periodo “; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti” è stato aggiunto dal D.L. 145/2013
[6] Il periodo “L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice” è stato aggiunto dal D.L. 145/2013
[7] L’articolo 1, comma 749, della Legge di Stabilità fissa l’entrata in vigore al 01.01.2014
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2014/01/Fotolia_60253682_XS.jpg 282 425 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2014-01-07 08:23:232014-04-03 06:59:24Novità di fine 2013 (L. 147/2013 e D.L. 145/2013)
dicembre 11, 2012 /0 Commenti/in Notizie /da Matteo Peroni
Intervengo con la presente commentando la sentenza n. 19616/2012 in tema di “Sfiato dei caloriferi” in quanto non concordo con alcuni commenti pubblicati da riviste specializzate. Se esaminiamo la situazione di fatto esaminata dalla Suprema Corte, si rileva come i giudici non hanno affermato il principio secondo cui l’amministratore di condominio debba sempre sfiatare i caloriferi individuali.
Da come ho interpretato, il caso esaminato dalla Corte riguardava un appartamento posto al piano attico nel quale, secondo la Ctu eseguita nel giudizio di primo grado, “a causa della tipologia dell’impianto si accumulava una notevole quantità di gas che impediva la circolazione dell’acqua calda”. Per risolvere la problematica il Ctu indicava, da un lato, il fatto che il condomino sfiatasse i caloriferi quando si presentava l’inconveniente o, in alternativa, che l’assemblea provvedesse ad installare nelle parti comuni un apparecchio automatico atto a tenere sfiatato l’impianto.
La Corte, intervenendo in tale situazione, ha semplicemente affermato che l’assemblea doveva garantire a tutti i condomini l’impianto funzionante “alle stesse condizioni”; conseguenza di tale principio è stata l’impossibilità di imporre al singolo un’operazione manuale quanto si poteva intervenire sulle parti comuni.
La sentenza è sicuramente interessante: la Corte d’Appello aveva ritenuto che il Giudice non potesse entrare nel merito del potere discrezionale dell’assemblea circa le modalità di intervento sugli impianti; la Corte di Cassazione ha invece ribaltato tale concetto – la delibera aveva messo in atto un abuso di potere – sostenendo la necessità per l’assemblea di garantire il pari utilizzo dell’impianto comune a tutti i condomini e, conseguentemente, il giudicante poteva esaminare la decisione discrezionale dell’assemblea.
In conclusione, la Corte ha sottolineato il giudicante non può entrare nel merito della valutazione discrezionale dell’assemblea in ogni caso, ma può farlo laddove l’assemblea realizza un eccesso di potere non garantendo il pari utilizzo del servizio comune a tutti i condomini.
Avv. Piercarlo Peroni
sul ricorso 27123/2006 proposto da:
G.C. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ORTI DELLA FARNESINA 116, presso lo studio dell’avvocato COLICA ROBERTO, che la rappresenta e difende unitamente, all’avvocato DOVICO CARLO;
COND VIA (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMAr VIA MAGNA GRECIA 84, presso lo studio dell’avvocato D’ANGELO DANILO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ZADRA CLAUDIO;
avverso la sentenza n. 539/2006 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 20/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato Colica Roberto difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso comunque infondato.
Il Tribunale di Chiavari con sentenza n. 734 del 2002 dichiarava inefficace ed illegittima la delibera assembleare del 17 aprile 1999 relativamente at punto 7 dell’ordine del giorno, condannava il convenuto Condominio ad eliminare l’inconveniente relativo all’impianto condominiale e, pertanto, ad eseguire le opere e gli interventi descritti dal CTU nella sua relazione peritale a ff. 4 e 5 sub a) o in alternativa quelli descritti a ff. 5 e 6 sub b);
respingeva la domanda di risarcimento danni, condannava il Condominio al rimborso in favore dell’attrice della metà delle spese di causa in tale misura ridotta.
1.- Con il primo motivo G.C. lamenta un vizio motivazionale su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, la Corte genovese avrebbe ragionato in modo contraddittorio, dato che: a) l’enunciato secondo cui “l’impianto funziona regolarmente” sarebbe in aperta contraddizione con gli inconvenienti accertati dal CTU e ammessi dallo stesso Giudicante; b) l’enunciato secondo cui la ricorrente dovrebbe intervenire manualmente sulle valvole di sfiato sarebbe in insanabile contraddizione con gli enunciati dalla CTU accertati secondo cui potrebbe essere eliminato con l’adozione di uno dei due interventi che venivano indicati; c) l’enunciato secondo cui l’impianto è idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento sarebbe in contraddizione con quello successivo della stessa Corte, secondo cui la ricorrente corre il rischio ogni volta che rientra nell’appartamento, di trovarlo non riscaldato.
http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2012/12/Fotolia_39806460_XS.jpg 283 424 Matteo Peroni http://www.matteoperoni.it/wp-content/uploads/2017/02/logo3-300x98.png Matteo Peroni2012-12-11 10:51:062014-04-12 14:25:58Sentenza 19616/2012 della Corte di Cassazione Civile