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Timestamp: 2013-05-23 15:24:25
Document Index: 150407730

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'Art. 229', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Mietrecht � Wichtige Entscheidungen des BGH und gesetzliche �nderungen f�r Vermieter und Mieter	- Soziet�t Poppe / Pinneberg
Mietrecht � Wichtige Entscheidungen des BGH und gesetzliche �nderungen f�r Vermieter und Mieter	21.03.2007Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus den Jahren 2005 � 2007 und gesetzliche �nderungen
1. K�ndigung
a) K�ndigungsfrist
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12. November 2003 - Az.: VIII ZR 31/03 � (siehe Beitrag vom 28. Februar 2005) hat der Gesetzgeber Art. 229 � 3 Abs. 10 EGBGB, der die �bergangsvorschriften zur Mietrechtsreform regelt, erg�nzt. Danach gilt f�r den Mieter die kurze K�ndigungsfrist von drei Monaten, sofern die K�ndigung ab dem 1. Juni 2005 zugegangen ist, auch dann, wenn in dem Mietvertrag durch Allgemeine Gesch�ftsbedingungen die urspr�nglich �alten� gesetzlichen K�ndigungsfristen, die ggf. l�nger waren, vereinbart wurden.
b) K�ndigungsausschluss/-verzicht
Ein � auch beidseitiger � formularm��iger K�ndigungsausschluss/-verzicht in einem Mietvertrag �ber Wohnraum ist in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betr�gt (siehe BGH, Urteil vom 6. April 2005 � Az.: VIII ZR 27/04 -).
Soweit die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten K�ndigungsverzichts des Mieters den zul�ssigen Zeitraum von vier Jahren �bersteigt, so ist der K�ndigungsverzicht nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den Zeitraum von vier Jahren �berschreitet (BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 � Az.: VIII ZR 257/04 -).
c) Eigenbedarfsk�ndigung
�Hat der Vermieter ein Mietverh�ltnis �ber Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gek�ndigt und f�llt der geltend gemachte Grund nachtr�glich weg, so ist dies nur dann zu ber�cksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der K�ndigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.�, so BGH, Urteil vom 9. November 2005 � Az.: VIII ZR 339/04 -.
d) �Sonnabend� bei der Berechnung der Karenzzeit
Nach � 573 c Abs. 1 BGB steht den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der K�ndigungsfrist eine Karenzzeit von drei Werktagen zu. Die K�ndigung muss sp�testens am 3. Werktag eines Kalendermonats der anderen Vertragspartei zugegangen sein, damit dieser Monat bei der Berechnung der K�ndigungsfrist noch voll mitz�hlt.
Der Sonnabend ist dabei als Werktag mitzuz�hlen, es sei denn, der letzte Tag der Karenzfrist f�llt auf den Sonnabend (so BGH, Urteil vom 27. April 2005 � Az.: VIII ZR 206/04 -). Ist also der Sonnabend der 3. Werktag, z�hlt der Sonnabend nicht mit und erst der n�chste Werktag gilt als 3. Werktag.
Der Vermieter in einem Mietverh�ltnis �ber Wohnraum ist verpflichtet, �ber die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten j�hrlich abzurechnen, wobei die Abrechnung dem Mieter sp�testens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen ist (� 556 Abs. 3 Satz 1, 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die versp�tete Geltendmachung nicht zu vertreten (� 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Einwendungen gegen diese Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter sp�testens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die versp�tete Geltendmachung nicht zu vertreten (� 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB).
a) Abrechnungsbelege
Dem Mieter steht ein Anspruch auf �berlassung von Fotokopien der der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege grunds�tzlich nicht zu (siehe BGH, Urteil vom 8. M�rz 2006 � Az.: VIII ZR 78/05 -, Urteil vom 13. September 2006 � Az.: VIII ZR 105/06 -). Der BGH vertritt dabei die Ansicht, dass dem berechtigten Interesse des Mieters an der �berpr�fung der Abrechnung im Regelfall dadurch Rechnung getragen wird, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Ein Anspruch des Mieters auf �bermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den R�umen des Vermieters nicht zugemutet werden (siehe BGH, a.a.O.).
Ein Anspruch auf �berlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter auch dann nicht zu, wenn der Vermieter ihm aus Gef�lligkeit bereits einige Belegkopien zu der Abrechnung �bersandt hatte (siehe BGH, Urteil vom 13. September 2006 � Az.: VIII ZR 71/06 -).
Der Mieter ist daher gehalten, die Belege einzusehen, sofern er substantiierte Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben will.
b) R�ckforderung der Vorauszahlungen/Zur�ckbehaltungsrecht hinsichtlich Vorauszahlungen
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht binnen obiger Frist �ber die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverh�ltnis beendet ist, die von ihm geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vom Vermieter zur�ckverlangen; der Mieter ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung zu klagen (siehe BGH, Urteil vom 9. M�rz 2005 � Az.: VIII ZR 57/04 -).
In einem bestehenden Mietverh�ltnis �ber Wohnraum kann der Mieter indes bei nicht fristgem��er Abrechnung nicht die vollst�ndige R�ckzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, da er in diesem Fall dadurch hinreichend gesch�tzt ist, dass ihm bis zur ordnungsgem��en Betriebskostenabrechnung des Vermieters ein Zur�ckbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (siehe BGH, Urteil vom 29. M�rz 2006 � Az.: VIII ZR 191/05 -).
c) W�rmecontracting
�Im laufenden Mietverh�ltnis bedarf die Umstellung des Betriebes der vorhandenen Heizungsanlage auf �W�rmecontracting� der Zustimmung des Mieters, wenn eine Regelung im Mietvertrag f�r die Umstellung fehlt und dem Mieter dadurch zus�tzliche Kosten auferlegt werden sollen.�, so BGH, Urteil vom 15. M�rz 2006 � Az.: VIII ZR 153/05
3. Sch�nheitsreparaturen
Die in einem formularm��igen Mietvertrag enthaltenden nachfolgenden Klauseln hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 5. April 2006 � Az.: VIII ZR 152/05 � f�r unwirksam erkl�rt:
a) �Der Mieter ist verpflichtet, die w�hrend der Dauer des Mietverh�ltnisses notwendig werdenden Sch�nheitsreparaturen ordnungsgem�� auszuf�hren. Auf die �blichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. K�chen/B�der: 3 Jahre, Wohn- und Schlafr�ume: 4 � 5 Jahre, Fenster/T�ren/Heizk�rper: 6 Jahren).�
Obige Klausel enth�lt einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.
b) �Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug (�) die von ihm angebrachten oder vom Vormieter �bernommenen (�) Wand- und Deckentapeten zu beseitigen (�).�
Obige Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Bemessungsgrundlage f�r die Mietminderung nach � 536 BGB bei Vorliegen eines Mangels ist die Bruttomiete einschlie�lich der Nebenkostenpauschale bzw. der Vorauszahlung auf die Nebenkosten (siehe BGH, Urteil vom 6. April 2005, - Az.: XII ZR 225/03 -, Urteil vom 20. Juli 2005, - Az.: VIII ZR 347/04 -).Zur�ck	Seitenanfang Sitemap Impressum/Datenschutz ©