Source: https://www.hlm.coop/actualites/all/10949?viewpage=9
Timestamp: 2020-08-08 02:34:13+00:00
Document Index: 251931143

Matched Legal Cases: ['art. 12', 'art. 64', 'art. 64', 'art. 69', 'art. 75', 'art. 78', 'art. 81', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 83', 'art. 104', 'art. 109', 'art. 111', 'art. 114', 'art. 130', "l'article 55", "l'article 55", 'art. 182', 'art. 216']

La loi Elan est promulguée | les COOP' HLM
Le Journal officiel du 24 novembre 2018 publie la loi "Elan".
Le Conseil constitutionnel a rendu, jeudi 15 novembre, sa décision concernant le projet de loi "Elan" suite à sa saisine par 60 député.e.s du groupe "Nouvelle gauche".
Cette décision valide l'essentiel du projet de loi, y compris les dispositions ayant motivé le recours (constructions dans les zones littorales, normes d'accessibilité dans les logements neufs). Ont cependant été censurés 19 articles ayant été ajouté par voie d'amendements et n'ayant pas de lien, selon le Conseil constitutionnel, avec le projet de loi.
La promulgation de la loi est intervenue le 24 novembre 2018.
Pour mieux comprendre la loi
La loi "Elan" du 23 novembre 2018
Accéder au dossier ressources de la Fédération
Les principales dispositions concernant les Coop'HLM
Titre 1er – Construire plus, mieux et moins cher
BAIL REEL SOLIDAIRE (art. 12 et 23)
Cet article clarifie la situation du premier preneur à bail tandis que le second article, prévu dans le projet de loi initial, conforte la capacité des OFS à pouvoir acquérir avec une décote de 50% des terrains publics.
ACCESSIBILITÉ DES BÂTIMENTS (art. 64)
La part des logements d’un programme neuf qui devront être accessibles dans les nouveaux bâtiments d’habitation collectifs a été fixé à 20% par les membres de la CMP, les autres logements devant être « évolutifs ».
PRISE EN COMPTE DU HANDICAP PAR LES BAILLEURS SOCIAUX (art. 64)
Un amendement adopté stipule que l’attribution des logements locatifs sociaux doit désormais prendre en compte la situation des personnes handicapées et leur faciliter l’accès à des logements adaptés, soit des logements « effectivement accessibles » ou « appelés à évoluer vers plus d’accessibilité ». Il ouvre également aux personnes handicapées la possibilité de saisir la commission de médiation Dalo en cas d’inadaptation de leur logement.
CONCEPTION-RÉALISATION (art. 69)
La possibilité de recourir à la conception-réalisation accordée aux bailleurs sociaux pour la production de logements locatifs sociaux aidés est confirmée et est étendue pour trois ans (jusqu’au 31 décembre 2021) pour les Crous passant des marchés en vue de la construction de logements étudiants qui constituent des logements locatifs aidés par l’État financés avec le concours des aides publiques.
VEFA AVEC TRAVAUX RESERVES (art. 75)
Cet article permet à un acquéreur de se réserver certains travaux de finition ou d’installation d’équipements au stade du contrat préliminaire. Il liste précisément les éléments à faire figurer dans le contrat préliminaire.
DÉLAIS DE RÉTRACTATION APRÈS UN ACHAT IMMOBILIER (art. 78)
Un amendement harmonise les délais de rétractation prévus par le code de l’urbanisme (10 jours) et le code de la construction et de l’habitation (7 jours) lors de l’acquisition immobilière en retenant comme délai commun celui de 10 jours.
Titre 2 – Evolutions du secteur du logement social
RESTRUCTURATION DU SECTEUR (art. 81)
A l'issue de la CMP, le texte définitif :
modifie l’article L.423-1 du CCH qui permet à l’Etat de dissoudre un organisme d’HLM qui gère moins de 1 500 logements, qui n’aurait pas construit au moins 500 logements sur 10 ans et qui « ne contribue pas suffisamment aux missions et objectifs d’intérêt général » fixé par le même CCH
fixe un seuil de patrimoine de 12 000 logements en deçà duquel un bailleur social (hors outre-mer) devra, au 1er janvier 2021, justifier de son appartenance à un « groupe d’organismes de logement social » d’une taille minimale de 12 000 logements
prévoit des modalités de regroupement variées, laissant à chaque organisme le choix et les modalités de cette consolidation, en reconnaissant 2 type de groupes d'organismes de logement social :
soit en formant un ensemble de sociétés comportant majoritairement des organismes Hlm ou Sem de logements sociaux, lorsque l’un d’entre eux ou une autre société contrôle directement ou indirectement les autres, seul ou conjointement
soit en formant un ensemble constitué d’une "société de coordination" (SC)
reconnait la spécificité des Coop’HLM qui exercent uniquement ou à titre principal une activité de maîtrise d’ouvrage en accession sociale à la propriété en ne les obligeant pas systématiquement à se regrouper au sein de groupes de logement social dont l’objet est principalement axé sur la construction et la gestion locative, avec un plafond adapté de production locative maximum de 100 logements réalisés ou acquis par an (600 sur 6 ans).
Par ailleurs, les membres de la CMP ont interdit la possibilité pour un organisme d'Hlm d'être membre de deux sociétés de coordination mais à contrario ont autorisé un organisme d'Hlm d'être à la fois membre d'une société de coordination et d'un groupe capitalistique.
Les organismes d'Hlm qui souhaitent constituer un groupe ou une SC devront en informer préalablement leurs locataires.
La société de coordination peut être une SA ou une SA coopérative et a la qualité d'organisme d’Hlm. Peuvent en être associés des organismes d'Hlm, des SEM agréées "logement social, des structures agréées "maîtrise d'ouvrage d'insertion" ainsi que, dans la limite de 50% du capital, des SEM et des SPL.
La représentation des élus des territoires où se situent le patrimoine des membres de la SC est prévue au conseil d’administration et à l’assemblée générale. Celle des représentants des locataires l’est également.
La SC a pour objet social :
d’élaborer le plan stratégique patrimonial et le cadre stratégique d’utilité sociale
de définir la politique technique des associés
de définir et mettre œuvre une politique d’achat des biens et services, hors investissements immobiliers, nécessaires à l’exercice par les associés de leurs activités
de développer une unité identitaire des associés et définir des moyens communs de communication, notamment par la création ou la licence de marques et de signes distinctifs
d’organiser, afin de mettre en œuvre les missions décrites au présent article, la mise à disposition des ressources disponibles par voie, notamment, de prêts et d’avances, et plus généralement par la conclusion de toute convention visant à accroître la capacité d’investissement des associés.
La SC a aussi pour mission de définir « les mesures nécessaires pour garantir la soutenabilité financière du groupe ainsi que de chacun des organismes qui le constituent, autres que les collectivités territoriales et leurs groupements. Elle peut notamment décider d’interdire ou de limiter la distribution du résultat ou la réalisation d’un investissement. Lorsque la situation financière d’un organisme le justifie, elle peut le mettre en demeure de remédier à sa situation dans un délai raisonnable ou de lui présenter les mesures qu’il s’engage à prendre en vue de remédier à sa situation dans un délai raisonnable. À défaut de rétablissement de la situation, et nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, elle peut, après avoir au préalable consulté les organes dirigeants de l’organisme concerné, décider la cession totale ou partielle du patrimoine de cet organisme ou sa fusion avec un autre organisme du groupe. »
La SC aura aussi pour rôle d’assurer le contrôle de gestion de ses associés, d’élaborer une consolidation de leurs comptes annuels et de porter à la connaissance de l’organe délibérant les documents individuels de situation de ses associés, pour les membres autres que les collectivités territoriales et leurs groupements.
La SC peut aussi, à la demande de ses associés :
les assister, comme prestataire de services, ses actionnaires organismes d'habitations à loyer modéré dans toutes interventions de ces derniers sur des immeubles qui leur appartiennent ou qu'ils gèrent
assurer tout ou partie de la maîtrise d’ouvrage des opérations de construction neuve, rénovation ou réhabilitation d’ensembles immobiliers pour le compte de ses actionnaires organismes d'habitation à loyer modéré. Cette faculté a été étendue par voie d’amendement aux SCCV d’accession sociale à la propriété
réaliser, pour le compte de ses actionnaires et dans le cadre d'une convention passée par la société avec la ou les collectivités territoriales ou le ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents sur le ou les périmètres où sont conduits des projets en commun, toutes les interventions foncières, les actions ou opérations d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme et le présent code
après y avoir été spécialement agréée, exercer certaines des compétences des ESH communes avec les OPH
Pour assurer son financement et celui de ses membres, les députés ont autorisé une SC à émettre des titres participatifs et à réaliser des opérations de trésorerie.
La SC dispose d’un représentant sans voix délibérante dans le conseil de surveillance ou le conseil d’administration de chacun de ses adhérents.
Comme prévu pour accompagner la mise en œuvre de la réforme financière du secteur HLM, un amendement du gouvernement introduit un nouvel article L. 452-2-1 dans le CCH et modifie ainsi le fonctionnement de la CGLLS en créant une seule commission de péréquation et de réorganisation des organismes de logement locatif social, au lieu de deux commissions existant jusque-là. Elle statue notamment sur les concours financiers accordés par la CGLLS dans le cadre de la mise en œuvre de la RLS. Cette nouvelle commission est placée auprès du conseil d’administration et composée de représentants de l’État, de l’USH, de la fédération des EPL et des fédérations des organismes agréés « MOI ».
MODALITES DE RAPPROCHEMENT (art. 82)
Cet article simplifie les procédures de rapprochement entre SEM et organismes d’Hlm et entre organismes d’Hlm eux-mêmes. Les amendements présentés par la Fédération permettant aux Coop'HLM de s'inscrire dans ces rapprochements ont été adoptés. De même, un amendement porté par l'USH et la Fédération clarifie le régime de la compétence territoriale à l'issue d'une opération de fusion.
CIRCULATION FINANCIERE (art. 83)
Cet article simplifie la circulation de moyens financiers entre organismes d’Hlm par le biais d’avances et de prêts. Les dispositions « Warsmann » sont ainsi allégées :
l’Etat a 15 jours pour donner son accord, son silence valant acceptation
les prêts et avances pourront se faire directement entre organismes d’un même groupe de logement social, indépendamment de leurs relations capitalistiques directes
les membres d’un même groupe d’organismes de logement social pourront réaliser entre eux des opérations de trésorerie
Le projet de loi permet aussi aux organismes d'Hlm, quelque soit leur statut, d'émettre des titres participatifs.
COMPETENCES (art. 83)
Cet article introduit deux nouvelles catégories d’organismes d’Hlm :
les sociétés de coordination (SC)
les sociétés de vente HLM, dont l’unique objet est d’acquérir des biens immobiliers appartenant à des organismes d’Hlm en vue de la vente de ces biens, ceux-ci continuant à être gérés le temps de leur vente par lesdits organismes d’Hlm
Il approfondit l’obligation d’une comptabilité distincte entre les activités rattachées au SIEG et les autres (« Ils enregistrent les résultats de l'activité relevant de la gestion de services d’intérêt économique général mentionnés au présent article sur un compte ne pouvant être utilisé qu’au financement de cette activité »).
L’obligation de filialisation devient facultative pour les 3 nouvelles compétences suivantes :
construire, acquérir, vendre ou donner en location des équipements locaux d’intérêt général ou des locaux à usage commercial ou professionnel, gérer des immeubles abritant des équipements locaux d’intérêt général et des locaux à usage commercial ou professionnel ;
réaliser pour le compte des collectivités territoriales ou leurs groupements des études d’ingénierie urbaine
fournir des services d’animation sociale, de veille, d’aide aux démarches et d’accompagnement aux personnes âgées ou en situation de handicap locataires ou occupants d’un logement social, répondant à des besoins non ou partiellement satisfaits
De même, l'obligation de filialiser l'activité de syndic de copropriétés dès lors que la part du chiffre d'affaires généré par les copropriétés « privées » en gestion dépasse 30% du chiffre d'affaires global de cette activité a été supprimée par les sénateurs.
Les autres nouvelles compétences sont les suivantes :
la possibilité de se voir confier la réalisation d’une opération de restructuration urbaine ou de revitalisation de centre-ville
la souscription de la totalité des parts d’une SCI, sur autorisation préalable, à la condition que la SCI soit dissoute dans le délai d’un an et que les logements soient ensuite intégrés au patrimoine de l’organisme et conventionnés
la possibilité de demander un agrément d'intermédiaire en opération de banque (IOBSP) pour le compte de ses membres utilisateurs
à titre subsidiaire de réaliser pour le compte des collectivités locales associées toute opération de construction ou d’aménagement relevant de la compétence de ces dernières
la possibilité d’être agréé « OFS »
la possibilité, dans le cadre d’une convention avec l’Etat, de fournir tous services à caractère social d’intérêt direct pour les habitants et répondant à des besoins non satisfaits ou partiellement satisfaits dans les conditions normales du marché
à titre subsidiaire, de créer, aménager, entretenir et gérer des terrains familiaux locatifs destinés aux gens du voyage
Par ailleurs, un organisme d'Hlm est désormais autorisé à effectuer des prestations de services pour le compte d'un autre organisme d'Hlm indépendamment de sa compétence géographique
Le texte adopté intègre un amendement facilitant la cession par une SCCV d’accession sociale de logements achevés invendus à un bailleur social.
Les parlementaires ont exclu du champ du droit de préemption des maires les logements PSLA.
Concernant la vente Hlm, la mesure adoptée le 2 juin par les députés en séance publique comme la simple prolongation d’une expérimentation autorisant en zone tendue pour les organismes HLM de vendre, y compris aux sociétés à capitaux privés, la nue-propriété de logements sociaux tout en conservant l’usufruit a été finalement supprimée du texte définitif.
L’avis conforme du maire préalablement à toute mise en vente de patrimoine Hlm n’a été retenu que pour les communes déficitaires en logements sociaux ou payant des pénalités. Sur ces communes, 50 % des recettes des ventes devront être fléchées prioritairement vers des investissements réalisées sur la commune, puis vers l’intercommunalité de rattachement si la commune l’accepte et enfin au département.
Le texte précise qu’en cas de cession, par une société de vente HLM, d’un logement qu’elle a acquis, l’organisme ou la société d’économie mixte qui en était antérieurement propriétaire assure, en lieu et place de la société de vente, les fonctions de syndic ou, le cas échéant, la mise à disposition de personnel, sauf renoncement ou convention contraire.
Enfin, le texte adopté en CMP entérine l'exonération des organismes d'Hlm de certaines règles de la commande publique (concours et titre II de la MOP).
CONVENTIONS D'UTILITE SOCIALE (art. 104)
Le projet de loi proroge les engagements des CUS de première génération jusqu'à la signature de la nouvelle CUS, que les organismes HLM devront transmettre au préfet leur projet de CUS avant le 1er juillet 2019 et conclure avant le 31 décembre 2019 une nouvelle convention qui sera rétroactive au 1er juillet 2019.
Titre 3 – Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
ATTRIBUTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX (art. 109)
Cet article pérénise le dispositif de dématérialisation des commissions d'attributions tout en l'étendant à tous les territoires, modifie la dénomination de la CAL, qui devient une "commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements" et rend obligatoire pour chaque organisme l'examen tous les 3 ans, les conditions d’occupation des logements situés dans les zones tendues
Reprenant une proposition du mémorandum de la Fédération diffusé lors de la conférence de consensus, un amendement sénatorial adopté par la CMP précise que la commission d’attribution des logements sociaux « lorsqu’elle examine les conditions d’occupation des logements », peut également « conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel », en plus, notamment, de solutions de relogements.
COTATION DES DEMANDEURS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX (art. 111)
La loi généralise le mécanisme de cotation des demandeurs de logements sociaux.
GESTION EN FLUX (art. 114)
La loi organise le passage à une gestion en flux des différents contingents de réservation de logements sociaux.
QUOTAS SRU (art. 130)
Les membres de la CMP ont entériné l'élargissement de la notion de logements sociaux au sens de l'article 55 de la loi "SRU" aux logements occupés par les titulaires d’un PSLA. Seront pris en compte les logements faisant l'objet d'un contrat de location-accession signés postérieurement à la promulgation de la loi "ELAN" pour une période de 5 ans suivant la levée d’option.
Seront également pris en compte au titre de l'article 55 de la loi "SRU" les logements faisant l'objet d’un bail réel solidaire à compter du 1er janvier 2019, mais cette fois-ci sans limitation dans le temps.
Titre 4 – Améliorer le cadre de vie
CARNET NUMERIQUE D'INFORMATION (art. 182)
Le projet de loi crée un "carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien", qui est un service en ligne sécurisée regroupant les informations visant à améliorer l'information des propriétaires, des acquéreurs et des occupants des logements. Il intègre le dossier de diagnostic technique. Il est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logemets et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025. Il n'est pas obligatoire pour les logements locatifs sociaux détenus ou gérés par les organismes d'Hlm, les SEM agréées et les organismes MOI.
COPROPRIÉTÉ ET BRS (art. 216)
Quand des baux réels solidaires sont conclus sous le régime de la copropriété, les droits sur le sol des copropriétaires ne constituent pas une partie commune contrairement aux copropriétés traditionnelles, souligne Un amendement porté par la Fédération et adopté par le Sénat autorise la gestion de ces droits par les syndicats des copropriétaires selon les modalités de fonctionnement usuelles de la copropriété. De plus, il sera possible de confier, par une disposition du règlement de copropriété, le recouvrement des redevances dues au titre du BRS au syndic de copropriété. Le secrétaire d'État, Julien Denormandie, s’est dit défavorable à cette mesure car il estime qu’il sera difficile pour un syndic de gérer un bien dont il n’a pas la propriété.
Télécharger Decryptage de la loi Elan (application/pdf) (2.63 Mo)
Télécharger La loi Elan et la restructuration du secteur Hlm (application/pdf) (406.45 Ko)