Source: http://www.leppik.ee/teenused/10-uudised/42-aktuaalset-ueuerisuhetes-seoses-eriolukorra-ja-covid-19-pandeemiaga
Timestamp: 2020-05-28 10:50:03+00:00
Document Index: 5222371

Matched Legal Cases: ['§ 108', '§ 103', '§ 103', '§ 103', '§ 103', '§ 278', '§ 278', '§ 296', '§ 296', '§ 296']

Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid - Aktuaalset üürisuhetes seoses eriolukorra ja COVID-19 pandeemiaga
Aktuaalset üürisuhetes seoses eriolukorra ja COVID-19 pandeemiaga
Viimastel päevadel on õiguse asjatundjad avaldanud oma seisukohti ja arvamust vääramatu jõu sätete kohaldamise võimalustest lepingulistes suhetes kehtestatud eriolukorras COVID-19 pandeemia tingimustes. Kindlasti tuleb lepingulises suhtes väga õigeks esmaseks soovituseks pidada võimalikult kohest lepingupartneri teavitamist sellest, et kohustuste täitmine võib olla mõjutatud või võimatu tekkinud force majeure olukorra tõttu. Samas pole võimalik kiirelt ja täpselt hinnata, milline mõjutus võib esineda igas konkreetses õigussuhtes. Iga olukord on unikaalne, iga õigussuhe on unikaalne. Eestis kohtupraktika VÕS 103 kohaldamiseks sisuliselt puudub. Viimaste päevade arvamustes on viidatud RKTKo lahendile 3-2-1-118-05 ja asutud selle põhjal üürilepingute kontekstis seisukohale, et raha maksmise kohustusest ei saa vääramatu jõu asjaoludele tuginedes keelduda. Sellise üldistuse tegemisel antud lahendi põhjal tuleks olla siiski ettevaatlikum alljärgnevatel põhjendustel.
RKTKo lahendi 3-2-1-118-05 punktis 16 on esitatud lause: tulenevalt VÕS § 108 lg-st 1 ja § 103 lg-st 1 ei ole ostjal ostuhinna tasumata jätmise õigustamiseks reeglina võimalik tugineda kohustuse rikkumise vabandatavusele
Viidatud vaidluses käsitleti ostu-müügi lepingu järgse võlgnevuse sissenõudmise asjaolusid. Selles kohtuasjas ei tuginenud võlgnik kogu menetluse jooksul ise kordagi VÕS § 103 lg 1 sätestatud vabandatavusele, ei esimeses ega teises astmes ega ka Riigikohtus. Tegemist oli võlgnikuga, kes oli ostetud ja tarbitud soojusenergia eest võlgu. Lisaks kõigele oli võlgnik paigaldanud mõõdikule seadme, mille alusel oli võimalik energiat mõõdiku väliselt tarbida. Kokkuvõtvalt ei käsitletud ega analüüsitud viidatud menetluses VÕS § 103 lg 1 võimalikku kohaldamist sisuliselt mitte üheski kohtuastmes. Samuti mitte Riigikohtus. Kokkuvõttes leiame viidatud Riigikohtu lahendis on ainult ühe eelnevalt viidatud lause, millele Riigikohtu tasemel saab vääramatu jõu kohaldamise praktikas tugineda. Kokkuvõtvalt võib seetõttu öelda, et kohtupraktikas seni puudub VÕS § 103 lg 1 sisuline põhjalik anaüüs ja tõlgendus. Ammugi ei saa sellist analüüsi eksisteerida COVID-19 pandeemia 2020 mõjust lähtuvalt.
Tõepoolest, põhimõtteliselt tuleks ostetud asja või saadud hüve eest üldjuhul tasuda. Kuid millele tugineda siis, kui üürnik ei saa hüve, milleks ta üürilepingu heas usus sõlmis – s.o. kasutada ruume lepingus ettenähtud eesmärgil?
Selles olukorras tuleks pigem tugineda kahe asjaolu kogumile nende koosmõjus. Eriolukorra ja COVID-19 pandeemia on vääramatu jõu olukord, mille tõttu võib tekkida võimatus üüritud ruume lepingujärgselt kasutada. Näiteks eriolukorra tõttu peavad olema alates 27.03.2020 kaubanduskeskustes suletud kõik teenused peale toidupoodide ja apteekide. Üürnikel puudub võimalus seadust rikkumata üüritud ruume kasutada. Järelikult on üürniku jaoks tekkinud VÕS § 278 sätestatud asja kasutamise takistus ning VÕS § 278 p 4 annab üürnikule õiguse üüri alandada vastavalt VÕS § 296 sästestatule. Vaatamata sellele, et senises kohtupraktikas puudub kästitlus viidatud sätte kohaldumisest vääramatu jõu tingimustes, tuleks siiski pigem jaatada sätte rakendamise võimalust. Sättes on määratletud, et see ei kohaldu, kui kasutamise võimatus on tingitud üürnikust endast. Seega on see ainus piirav tingimus. Kui vääramatu jõu esinemine leiab tõendamist, siis ongi tegu asjaoluga, mis ei ole tingitud üürnikust. VÕS § 296 lg 1 sätestab:
(1) Üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.
(2) Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.
Kuna sättes puudub täpsustus, et kasutamise võimatus peab tulenema üürileandjast, tuleks pigem jaatada seda, et VÕS § 296 lg 1 ja lg 2 kohalduvad üürisuhetes juhtudel, kui üürnik ei saa eriolukorrast ja COVID-19 pandeemiast lähtuvalt kasutada asja lepingujärgsel otstarbel ja eesmärgil.
Vandeadvokaat Tõnu Tuulas
Jüri Leppik: "Kõik on seaduse ees võrdsed... kui sellega nõustub prokurör"
Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid 20
Vandeadvokaat Jüri Leppik: Prokuratuuri tugevnemine kohtuvõimu suhtes on ohtlik
Veetorni tn.4 Tallinn 10119 Eesti Registrikood 10231812 E-mail office@leppik.ee Telefon+372 6271 600 Fax +372 6271 601
LEPPIK.EE © 2020