Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Vermieter-reagiert-nicht-auf-Bitte-um-Maengelbeseitigung-in-der-Dusche--f292627.html
Timestamp: 2018-08-19 12:10:08
Document Index: 307276062

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 536', '§ 6', 'BGH', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 6', '§ 536']

www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Vermieter Vermieter reagiert n...
12.11.2016 16:27 |
Zusammenfassung: Zur Mängelhaftung des Vermieters.
Liebe Mietrechtsanwälte,
wir haben folgenden Fall: Wir wohnen in einem 80er-Jahre-Haus zur Miete, in dem sich für uns (5-köpfige Familie) nur eine Dusche befindet. Die Dusche befindet sich in der Badewanne mit einer Glasschiebewand. Da sich die Badewanne unter einer Schräge befindet, ist die Wand bis zur Schräge gekachelt und darüber hinaus (ab der Schräge) mit einer wasserabweisenden Schicht (Acryl) gestrichen. Schon beim Einzug haben wir gesehen, dass diese Schicht an zwei Stellen Bläschen bildet. Ich hatte sogar noch zwei mal mit Acryl versucht, die Stellen selbst zu schließen (ging immer wieder auf) und mich bemüht, einen Handwerker zu finden, der das "mit streicht", weil wir ein paar Wände neu streichen haben lassen. Ich bekam die Antwort, dass das ein Fachmann machen muss.
Wir haben dann den Vermieter bereits im April 2015 darauf hingewiesen, dass es hier ein Problem gibt. Er hat uns gebeten, das zurückzustellen, da gerade bei seinen Häusern dringendere Themen anstanden. Das war aus unserer Sicht zu diesem Zeitpunkt noch in Ordnung.
Am 6. Juli diesen Jahres habe ich mich dann wieder bei ihm gemeldet und ihm mitgeteilt, dass wir das jetzt angehen müssten dringend. Er hat sich daraufhin die Sache angesehen und einen Handwerker geschickt.
Am 1. September - nachdem der Handwerker da gewesen war -hatte ich ihn darauf hingewiesen, dass mir die Reparatur nicht sachgemäß erscheint und es jetzt mehr Blasen als vorher gibt an der Wand.
Darauf hat er nicht reagiert. In der Zwischenzeit hat sich der Vermieter wohl geärgert, da wir darauf bestanden haben, dass er auf seine Kosten einen Steinofen entsorgen lässt, der in unserem Garten stand, von uns weder abgelöst wurde, noch genutzt wurde. Der Ofen ist wohl aus den 80er Jahren (der Vermieter hatte das Haus erst kurz vor unserem Einzug erworben) und ist einfach in sich zusammengebrochen während unserer Abwesenheit (wir waren im Urlaub). Das hat wohl dazu geführt, dass uns der Vermieter - der vorher immer prompt reagiert hat - nun "ärgern" möchte. Anders kann ich mir das irrationale Verhalten und die plötzliche (ungewöhnliche) Funkstille nicht erklären.
Üblichersweise hat der Vermieter immer innerhalb eines Tages per Mail reagiert. Eine Telefonnummer, unter der er zu erreichen ist, gibt es nicht. Nachdem sich die Situation mit der Wand weiter verschlimmert hat - die Blasen und Risse überzogen schnell die ganze Wand und es klar war, dass sich darunter Feuchtigkeit sammelt, habe ich vom 25. Oktober bis 10. November 3 weitere Mails geschrieben, in denen ich Bilder angehängt habe und die Situation erklärt habe. Ich habe ihn auch darauf hingewiesen, dass ihm bestimmt keine Kosten entstehen werden, da der Handwerker eindeutig nicht das richtige Material verwendet hat und das auf eigene Kosten noch mal reparieren muss. Meine Mails waren alle freundlich und sachlich. Ich habe ihm auch noch mal erklärt, welche Reparaturen wir alle selbst übernommen haben und dass mir nicht klar ist, warum er nicht reagiert, da der Handwerker den Fehler gemacht hat und wir dringend handeln müssen, da die Wand Feuchtigkeit aufnimmt.
Nun ist heute beim Duschen eine dicke Blase einfach aufgeplatzt und das Mauerwerk (das feucht ist bereits) liegt jetzt blank. Jetzt müssen wir schnell handeln, da ich befürchte, dass die Mauer bereits feucht ist bzw. noch feuchter wird und wir die Dusche vielleicht wegen Trocknungsmaßnahmen nicht mehr nutzen könnten.
Ich habe gelesen, dass der richtige Weg wäre, jetzt ein Einschreiben zu schicken, in dem ich eine Frist zur Mängelbehebung setze (wie lange muss diese in diesem Fall sein? Möglichst kurz aus unserer Sicht, da wir in Gefahr sind, die einzige Dusche im Haus "zu verlieren" und Schimmelbildung mit unseren Kindern natürlich katastrophal wäre. Wobei das natürlich Laienvermutungen sind) und ankündige, dass ich bei Verstreichen der Frist selbst einen Handwerker engagieren werde, der die Mängel behebt (und eine Lösung findet, wie wir eventuell wenigstens in der Hocke duschen können mit einer Abdeckung o.Ä. bis es getrocknet ist) und dies dem Vermieter von der nächsten Miete abziehen werden.
1. Diese Wand fällt nicht unter Schönheitsreparaturen, da sie mit dem Acrylanstrich essenzieller Teil der Dusch ist und der deren Funktion sicherstellt, richtig? (siehe Passage zu Schönheitsreparturen unten) bzw. der Vermieter hat ja die Aufgabe übernommen und ist jetzt in der Pflicht, dafür zu sorgen, dass diese fachgerecht ausgeführt wird?
2. Wie ist der korrekte Prozess, den wir jetzt gehen müssen: Wie lange muss mind. die Frist sein in diesem Fall und welche Elemente sollte das Einschreiben enthalten? Muss ich noch mal mahnen oder kann ich - mit dieser Vorgeschichte und angesichts der Tatsache, dass uns nicht zuzumuten ist, die einzige Dusche im Haus zu riskieren - nach der Fristverstreichung gleich einen Handwerker beauftragen? Kann ich die Miete von der darauffolgenden Miete um die Rechnung einfach kürzen oder muss ich vorher dem Vermieter die Rechnung zukommen lassen und um Begleichung (mit angemessener Frist) bitten? Was wäre hierfür eine angemessene Frist?
Übrigens die entsprechende Passage im Mietvertrag für Zurückbehaltung ist folgende:
6.1. Die verschuldungsunabhängige Haftung des Vermieters für bei Mietvertragsabschluss vorandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB findet soweit keine Anwendung
6.2. Der Miete kann gegen die Miete mit Forderungen aus den §§ 536 a, 539 BGB oder aus unberechtigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nur aufrechnen oder eine Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Mieter gemäß den gesetzlichen Bestimmungen aufrechnen. Mit sonstigen Forderungen kann der Mieter nur aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder Entscheidungsreif sind.
Die Passage für Schönheitsreparaturen ist Folgende:
9.2. Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
9.3. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
9.4. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küche, Bäder und Duschräume im Allgemeinen alle fünf Jahre, in Wohn........., jeweils gerechnet vom Beginn des Mieterverhältnisses fachgerecht auszuführen.
Wir wohnen seit dem 15.3.2013 in dem Haus.
Vielen Dank für Ihre schnell Hilfe
Frau 80er-Jahre-Mieterin
Sie haben richtig erkannt, dass es sich hier nicht um Schönheitsreparaturen handelt, sondern um Mängel.
Nach § 6.1 des Mietvertrages wurde aber di verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für für bei Vertragsabschluss vorhandene Mängel AUSGESCHLOSSEN.
Eine solche Formularklausel ist nach der Rechtsprechung zulässig und wirksam
(BGH NJW-RR 1991,71).
Der Vermieter könne sich darauf allerdings nicht berufen, wenn er die Mängel arglistig verschwiegen ha (§ 536d BGB). Arglistiges Verschweigen müssten Sie BEWEISEN.
Bei einem wirksamen Haftungsausschluss hätten Sie leider Keine Mängelrechte.
Anderenfalls würde § 536a BGB gelten. Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Mängelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung de Bestands der Mietsache notwendig ist.
Sie sollten den Vermieter beweisbar mit Einwurfeinschreiben zur Beseitigung der Mängel auffordern und eine Frist von 2 Wochen setzen.
Im Übrigen empfehle ich Ihnen dringend, sich der Hilfe eines Rechtsanwalts vor Ort zu bedienen.
Nachfrage vom Fragesteller	12.11.2016 | 18:24
Ihre Antwort wirft eher noch mehr Fragen bei mir auf und leider haben Sie meine Fragen nur zum Teil beantwortet.
Ich habe verstanden, da wir nicht beweisen können, dass es Arglistigkeit war, da der Vermieter das Haus auch erst kurz vorher gekauft hat, dass es also nicht um einen Mangel bei Vertragsschluss gehen kann.
Aber in diesem konkreten Fall tut das doch nichts zur Sache oder? Denn
1. Der Vermieter hat ja nun schon einen Handwerker beauftragt, der die Situation verschlimmert hat. Muss er das Ganze jetzt nicht geradebiegen?
2. Wenn ein Mangel während der Miete auftritt, der das Duschen unmöglich macht, muss der Vermieter sich doch darum kümmern?
Deshalb muss der Vermieter doch jetzt so oder so den Mangel beheben. Oder liege ich da falsch?
Ich hatte Sie nach dem konkreten Ablauf gefragt, der ja wahrscheinlich ein Standardprozess ist.
Wie sieht es mit der Rechnungsstellung aus? Diese Frage haben Sie leider nicht beantwortet. Kann ich diese einfach von der Miete abziehen (oder verhindert das der Vertrag). Wenn ja, muss ich das vorher mitsamt einer Frist ankündigen?
Zudem: Können wir die Frist in diesem Fall nicht geringer halten als 2 Wochen? Da wir Duschen können müssen.
Danke für die vollständige Beantwortung meiner Frage.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2016 | 19:50
Soweit es um bereits beauftragte Arbeiten eines Handwerkers geht, muss der Mieter diesen zu einer Nachbesserung einer Arbeit veranlassen.
Bei der Dusche könnte es sich tatsächlich um einen erst jetz aufgetretenen Mangel handeln. Man kann aber um so ziemlich alles streiten.
Den konkreten Ablauf hatte ich Ihnen erläutert. Er ergibt sich aus § 536a BGB.
Die Länge der angemessen Frist richtet sich nach Art und Umfang der durchzuführenen Arbeiten und ist eine Frage des Einzelfalls. Bei volllständigem Ausfall der Dusche kommt auch eine kürzere Frist in Betracht. Bitte habe Sie Verständnis, dass ich ohne Detailkenntisse auch keine abschließende Beurteilung vornehmen kann. Wenn letztlich Richter zu der Auffassung kommen, Sie hätten zu früh einen Handwerker beauftragt, bleiben Sie auf den Reparaturkosten sitzen.
Nach § 6.2 des Mietvertrages kann der Mieter gegen die Miete mit Forderungen aus §§ 536a,539 BGB nur aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit schriftlich anzeigt.
Dies sollten Sie beachten.
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