Source: https://openjur.de/u/300625.html
Timestamp: 2018-11-12 19:02:59
Document Index: 354578049

Matched Legal Cases: ['§ 12', '§ 529', '§ 513', 'BGH', '§ 199', '§ 204', 'BGH', 'BGH', '§ 37', '§ 195', '§ 199', '§ 6', '§ 199', 'BGH', '§ 852', 'BGH', 'BGH', '§ 199', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 199', '§ 199', '§ 852', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 45', '§ 280', '§ 530', '§ 296', '§ 520', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 276', 'BGH', '§ 172', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 705', '§ 4', 'BGH', '§ 278', '§ 278', '§ 823', '§ 264', '§ 826', '§ 826', 'BGH', '§ 826', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 280', '§ 311', '§ 241', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 6', '§ 280', '§ 311', '§ 278', '§ 278', '§ 278', '§ 278', 'BGH', '§ 278', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 675', 'BGH', '§ 31', '§ 97', '§ 101']

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 28.05.2008 - 23 U 63/07 - openJur
Urteil vom 28.05.2008 - 23 U 63/07
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 28.05.2008 - 23 U 63/07
openJur 2012, 30173
Zu den Voraussetzungen einer Prospekthaftung im Hinblick auf die Beteiligung an einem Immobilienfonds und der Verjährung von Ansprüchen aufgrund von Prospekthaftung im weiteren Sinn
Die Berufung des Klägers gegen das am 13.03.2007 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main, Az.: 2/19 O 6/06, wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens sowie der Nebenintervention.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages ab-wenden, wenn nicht die Beklagten oder die Streithelferin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
I. Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Der Kläger fordert Schadensersatz in Form der Rückabwicklung einer Beteiligung an einem Immobilienfonds aus dem Jahre 1996 und entgangenen Gewinn aufgrund einer möglichen alternativen Anlage des Geldes.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ansprüche des Klägers aus Prospekthaftung im engeren Sinne bestünden nicht, da diese verjährt seien. Nach der Rechtsprechung gelte insoweit eine Frist von drei Jahren ab Beitritt zu der Gesellschaft beziehungsweise dem Erwerb der Anteile.
Darüber hinaus bestünde auch kein Anspruch wegen fehlerhafter Aufklärung und Beratung durch den bei dem Vertrieb der Anteile verwendeten Prospekt. Auch dieser Anspruch sei verjährt.
Durch die Neuregelung des Schuldrechts betrage die Verjährungsfrist ab 01.01.2002 drei Jahre, beginnend von der Zeit, zu der der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Diese Kenntnis habe bereits am 01.01.2002 vorgelegen, weshalb die Verjährung am 31.12.2004 eingetreten sei. Es könne somit dahingestellt bleiben, ob der Kläger gemessen an den an einen Prospekt zu stellenden Anforderungen einen Prospektmangel schlüssig dargetan habe.
Jedenfalls sei der Kläger spätestens im Jahre 2000 durch die erhaltenen Rechenschaftsberichte über die negative Entwicklung des Fonds und die Gründe dafür hinreichend informiert worden. Es sei daher nicht nachvollziehbar, wenn der Kläger behaupte, dies sei erst durch den Rechenschaftsbericht 2001, den er im Jahre 2003 erhalten habe, erfolgt.
Obwohl der Kläger weitere Mängel rüge, komme es nicht auf den zuletzt bekannt gewordenen Mangel an, die Verjährungsfrist beginne vielmehr bereits dann, wenn so viele Beratungsfehler bekannt seien, dass nach Maßgabe der Rechtsprechung die Erhebung einer Klage zumutbar erscheine. Da der Kläger frühzeitig Kenntnis über einen möglichen Mangel gehabt habe, insbesondere wegen der erzielbaren Mieten und der fehlerhaften Wirtschaftlichkeitsprognose bezüglich des Fondskonzepts, sei bereits eine darauf gestützte Klage zumutbar gewesen. Eine Klagerhebung vor dem 31.12.2004 sei zumutbar und geboten gewesen. Die erst am 02.01.2006 bei Gericht eingereichte Klage habe daher die bereits abgelaufene Verjährungsfrist nicht mehr hemmen können. Eine eventuelle Fehlberatung des Beraters der örtlichen Volksbank sei den Beklagten nicht zuzurechnen, da sie ihre Aufklärungspflicht durch den Prospekt erfüllt haben. Auch solche Ansprüche seien verjährt.
Die Entscheidung des Landgerichts bezüglich der Verjährung greife zu kurz. Es komme nicht auf die Kenntnis von den wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Fondsgesellschaft an, sondern vielmehr auf die Tatsachenkenntnis bezüglich der jeweiligen anspruchsbegründenden Umstände der einzelnen geltend gemachten Ansprüche. Der Kläger habe von sämtlichen anspruchsbegründenden Umständen erstmalig durch die anwaltliche Beratung kurz vor Einreichung der Klage beziehungsweise sogar erst im Rahmen der Berufungsbegründung Kenntnis erlangt.
Es würde sich eine Haftung aus Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten zu 2 als Treuhandkommanditistin und Gründungsgesellschafterin ergeben, auch für Gehilfen, die für die Beklagte zu 2 handelten, sowie gegen die Beklagte zu 1 als Verantwortliche für den Prospekt und aufgrund eigener Informationspflichten gegenüber dem Kläger als Gründungsgesellschafterin. Weiterhin würde die Beklagte zu 1 aufgrund der vorliegenden Besonderheit des Volksbankenverbundes auch für die Beratungsfehlleistungen der Volksbank haften. Die Beklagte zu 1 habe den Vertrieb gesteuert, insbesondere im Hinblick auf eine Finanzierung der Fondsbeteiligung, und daraufhin Vorgaben gemacht, die zu Beratungsfehlern bei den einzelnen Kundenberatern führten.
Es würden jedenfalls erhebliche Prospekt- und Aufklärungsfehler vorliegen. So sei die Prognose bezüglich der Rendite falsch, dabei würde von falschen Zahlen ausgegangen. Weiterhin würde bezüglich der Mieterträge von falschen Zahlen ausgegangen, sodass sich ein erhebliches Risiko für einen Totalverlust ergeben habe, worauf nicht hingewiesen worden sei. Die Anleger würden auch nicht ausreichend über die Nachhaftung der einzelnen Anleger informiert, sowie bezüglich der angesetzten „weichen Kosten". Auch würde der Prospekt von fehlerhaften Zahlen ausgehen und nicht ausreichend über Sondervergütungen, insbesondere Provisionsvergütungen, informieren. Das Anlagekonzept sei nicht plausibel und es stehe auch eine Interessenkollision bei der Beklagten zu 2 im Raum.
Da der Kläger von den Mitarbeitern der Volksbank nicht ordentlich informiert worden sei, insbesondere über die Handelbarkeit der Fondsanteile, liege ein Beratungsverschulden vor. Es sei auch nicht berücksichtigt worden, dass die streitgegenständliche Kapitalanlage nicht für die Altersvorsorge geeignet sei, obwohl dies sein Anlagemotiv gewesen sei.
Die geltend gemachten Beträge würden den Schaden des Klägers darstellen, wobei dem Kläger insbesondere ein Anspruch auf Rückzahlung der Beteiligungssumme inklusive Agio zustehen würde. Darüber hinaus habe er bei anderer Anlage des Geldes den mit dem Antrag zu Ziff. 2 geltend gemachten Gewinn erzielen können. Der Kläger müsse sich auch Steuervorteile nicht anrechnen lassen, da die Steuervorteile nicht als „zugeflossen“ bewertet werden könnten. Im Übrigen sei die Ersatzleistung wiederum zu versteuern und eine Anrechnung würde zu einer unbilligen Entlastung der Schädiger führen.
das Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main, vom 13.03.2007, Az.: 2/19 O 6/06, abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, 1. als Gesamtschuldner an den Klägern 16.105,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der Rechte an dem Fonds: DG Immobilienanlage Nr. 39, Beteiligungs-Nr. 39.031694; 2. als Gesamtschuldner an den Kläger 4.563,28 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen; 3. festzustellen, dass sich die Beklagten hinsichtlich der Übernahme der Rechte aus der Beteiligung im Verzug der Annahme befinden.
Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie weisen daraufhin, dass der Kläger selbstständiger Kaufmann war und daher mit dem allgemeinen unternehmerischen Risiko einer solchen Beteiligung vertraut gewesen sei. Er habe bereits 1994 eine gleichartige Fondsbeteiligung gezeichnet und sich daher bewusst für die in der vorliegenden Anlagebeteiligung liegenden Risiken entschieden. Aus dem Prospekt ergaben sich auch entsprechende Risikohinweise bezüglich der möglichen haftungsrechtlichen Folgen.
Soweit Ansprüche aus der Prospekthaftung im engeren Sinne bestehen sollten, seien diese verjährt.
Gegen die Beklagte zu 2 bestünden auch keine Ansprüche aus einer Aufklärungspflichtverletzung im Rahmen des Treuhandvertrages, da diese lediglich mit der Umsetzung einer vom Kläger bereits vorher getroffenen Anlageentscheidung befasst gewesen sei, sodass lediglich eine Abwicklungstreuhand vorliege. Auch aus ihrer Stellung als Gesellschafterin / Kommanditistin ergäben sich keine Ansprüche. Ein Vertragsverhältnis mit dem Kläger läge nicht vor, da dieser nicht Kommanditist der Gesellschaft geworden sei. Er könne auch nicht verlangen, so gestellt zu werden, als sei er Kommanditist. Da die Beklagte zu 1 nicht in die Beitrittsverhandlungen einbezogenen gewesen sei und somit keinen Einfluss auf die Vertragsgestaltung gehabt hätte, könne daraus keine Haftung entstehen. Sie müssten auch nicht für eine fehlerhafte Beratung durch Mitarbeiter der ... Volksbank einstehen. Ein möglicherweise geschlossener Beratungsvertrag sei nur mit dieser zu Stande gekommen. Die Mitarbeiter der ... Volksbank seien auch nicht in ihrem Pflichtenkreis tätig geworden, selbst im Hinblick darauf, dass es einen Verbund zwischen den Volksbanken gebe. Die Risikohinweise seien zutreffend gewesen, weitere Hinweise seien nicht erforderlich gewesen. Insbesondere handele es sich bei dem Risiko eines Totalverlusts um ein allgemein bekanntes Risiko. Schon durch den Hinweis auf einen Ausschluss der Haftung mit dem sonstigen Vermögen ergäbe sich, dass die Einlage verloren gehen könne. Der Kläger habe auch nicht dargelegt, dass er bei einer noch deutlicheren Darstellung der Risiken auf die Anlage verzichtet hätte. Soweit der Kläger rüge, dass eine Aufschlüsselung der „weichen“ Kosten nicht erfolgt sei, sei ihm das von Anfang an bekannt gewesen, weshalb darauf gestützte Ansprüche verjährt wären.
Bei der vom Kläger angesprochenen Zahlung handele es sich um die normale, von der Beklagten zu 2 übernommene Vergütung für übliche Dienstleistungen, die aufgrund des Prospekts bekannt gewesen sei.
Da sie in die von der ... Volksbank vorgenommene Anlageberatung nicht einbezogen gewesen seien, könne das Vorbringen dazu nur mit Nichtwissen bestritten werden, also auch, dass der Kläger bei der Beratung das Thema Altersversorgung und Sicherheit der Anlage angesprochen habe. Im Übrigen sei eine Beteiligung an einem Immobilienfonds nicht schlechthin als Anlage zur Altersversorgung ungeeignet. Es sei auch lebensfremd, wenn der Kläger nunmehr angebe, er habe eine ausschließlich risikolose Geldanlage zur Altersversorgung gewünscht. Vielmehr sei es erkennbar, dass es bei der vorliegenden Anlage wesentlich auf das Erlangen von Steuervorteilen ankam. Der Kläger habe diese Möglichkeit zur Steuerersparnis nutzen wollen und die entsprechenden Risiken bewusst in Kauf genommen. Dem Kläger sei schon frühzeitig klar gewesen, letztendlich auf Grund der entgegen der Ankündigung fehlenden Ausschüttungen, dass sich die Risiken verwirklicht hätten.
Der Kläger habe auch den Schaden nicht ausreichend dargelegt, da die unstreitig erzielten Steuervorteile nicht berücksichtigt wurden. Damit sei nicht eine unbillige Entlastung der Beklagten verbunden. Der geltend gemachte entgangene Gewinn, sei nicht schlüssig, da die Kosten und Nachteile einer alternativen Investitionsentscheidung nicht ersichtlich seien. Der Kläger habe mehr als drei Jahre vor Klageerhebung Kenntnis von den angeblich anspruchsbegründenden Umständen gehabt. Weiterhin habe sich dem Kläger die von ihm behauptete Pflichtverletzung, nämlich dass die Beratung oder der Prospekt die tatsächlichen Umstände oder Risiken nicht oder nicht zutreffend darstellt und damit fehlerhaft ist, schon aufgrund seiner laienhaften Sicht und Kenntnis aufdrängen müssen. Es sei nicht erforderlich, dass der Kläger von allen Prospektfehlern Kenntnis gehabt habe, es habe vielmehr genügt, dass ihm so viele angebliche Prospektfehler bekannt waren, dass die Erhebung der Klage zumutbar erschien. Dies alles sei ihm spätestens klar gewesen, als erstmals für das Jahr 1998 die prognostizierten Ausschüttungen völlig ausblieben. Spätestens mit Übersendung der Rechenschaftsberichte aus denen sich die Situation des Fonds ergeben habe, hätten die Voraussetzungen für den Beginn der Verjährung vorgelegen.
Jedenfalls greife der zulässige Haftungsausschluss beziehungsweise die Verjährungsverkürzung nach § 12 des Treuhandvertrags.
Der Kläger führt in dem Schriftsatz vom 25.03.2008 ergänzend an, dass sich aufgrund Ermittlungen eines weiteren Anlegers ergeben habe, dass die Beklagten die Leistungsfähigkeit der Garantiegeberin A GmbH & Co nicht ausreichend überprüft beziehungsweise aus der Prüfung sich Zweifel an der Bonität ergeben hätten. Es habe lediglich eine Auskunft der Auskunftei ... vorgelegen, woraus sich ergeben habe, dass teilweise Zahlungsziele überschritten worden seien, der Bonitätsindex lediglich bei 3,3 (bei einer Skala von 1 bis 6) gelegen habe und im letzten halben Jahr vor der Auskunft, die aus Mitte 1996 stammte, infolge schlechter kaufmännischer und fachlicher Geschäftsführung drei Schwesterfirmen der Gesellschaft Konkursantrag gestellt haben.
Dem widersprechen die Beklagten in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 23.04.2008.
II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Berufung ist zulässig. Das angefochtene Urteil vom 13.03.2007 wurde dem Prozessbevollmächtigten des Klägers am 17.03.2007 zugestellt, der am 17.04.2007 Berufung einlegte. Die Berufungsbegründung ging innerhalb der verlängerten Frist am 18.06.2007 ein.
Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).
A. Ansprüche gegen die Beklagte zu 1:
I. Ob die Voraussetzungen für einen Anspruch aus der sogenannten engen Prospekthaftung gegeben waren, kann dahingestellt bleiben, da ein solcher Anspruch verjährt wäre. Die absolute Frist von 3 Jahren ist seit dem Beitritt des Klägers im Jahre 1996 bereits verstrichen (BGH, Urteil vom 22.03.1982, Az. II ZR 114/81 in NJW 1982, 1514 ff - Leitsatz) und seitens der Beklagten ist die Einrede der Verjährung erhoben worden. Den Lauf der Verjährungsfrist hemmende oder unterbrechende Umstände vor Erhebung der Klage am 02.01.2006 sind nicht erkennbar.
II. Die Beklagte zu 1 haftet auch nicht aufgrund der sogenannten weiten Prospekthaftung, da auch diese Ansprüche gem. § 199 Abs. 1 BGB verjährt sind. Die Erhebung der Klage im Jahre 2006 konnte die mit Ablauf des Jahres 2004 eingetretene Verjährung nicht mehr gem. § 204 Abs. 1 Ziff. 1 BGB hemmen.
Ansprüche sind aber nicht schon aufgrund der für die enge Prospekthaftung geltenden kurzen Verjährungsfristen verjährt.Die kurzen sechsmonatigen und dreijährigen Verjährungsfristen laufen nicht für alle Ersatzansprüche, die einem Gesellschafter infolge Verschuldens anlässlich der Beitrittsverhandlungen durch Verwenden unrichtiger Prospekte erwachsen. Der kurzen Verjährung unterliegen nur die Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinn, deren Grundlage nicht das persönliche, einem bestimmten Verhandlungspartner entgegengebrachte, sondern das typisierte, aus einer bestimmten Garantenstellung hergeleitete Vertrauen ist. Ein Grund, die kurze Verjährung auf Ansprüche gegen Vertreter, Sachwalter oder sogar Garanten auszudehnen, die mit dem Anlage-Interessenten unter Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens oder aus eigenen wirtschaftlichen Interessen verhandeln und deshalb schon nach bisheriger ständiger Rechtsprechung für Verhandlungsverschulden gehaftet haben (vgl. BGH Urt. v. 04.05.1981, Az. II ZR 193/80, WM 1981, 1021, 1022, m.w.N.), besteht selbst dann nicht, wenn diese über den Beitritt unter Verwendung von Prospekten verhandelt haben. Wird persönliches Vertrauen in Anspruch genommen, liegen keine Gründe für eine kurze Verjährungsfrist vor, sodass in solchen Fällen die auf Verhandlungsverschulden beruhenden Ersatzansprüche nach den allgemeinen Verjährungsvorschriften verjähren, also bis zur Geltung der Verjährungsvorschriften des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts mit einer Frist von 30 Jahren (BGH Urteil vom 22.03.1982, aaO, unter Aufgabe seiner davor liegenden Rechtsprechung, Fundstelle bei Juris Rz. 12).Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Kammergerichts vom 11.03.2004 in NJW 2004, 2755. Dieses Urteil bezog sich auf einen mit einem Anspruch aus § 37 a WpHG konkurrierenden Anspruch aus Delikt.
Im Bezug auf Ansprüche wegen der weiten Prospekthaftung konnte somit die Verjährung nach § 195 n. F. BGB aufgrund des Ablaufs der Regelfrist eintreten. Da ein Überleitungsfall von der alten Verjährungsregelung mit einer Verjährungsfrist von 30 Jahren zur neuen Verjährungsregelung vorliegt, war darauf abzustellen, dass zur Zeit der Erhebung der Klage im Jahre 2006 die nunmehr geltende Frist von 3 Jahren beginnend ab dem 01.01.2002 abgelaufen war.Weiterhin liegen auch die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Ziff. 2 BGB vor. Der Kläger muss sich so behandeln lassen, als habe er am 01.01.2002 Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen gehabt.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.01.2007 (Aktenzeichen XI ZR 44/06 in NJW 2007, 1584 ff) entschieden, dass entgegen der von den Instanzgerichten früher teilweise vertretenen Rechtsprechung der Fristbeginn in Überleitungsfällen nach Artikel 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Ziff. 2 BGB zu berechnen ist, also beginnend ab dem Zeitpunkt, zu dem der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangte oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.Die Beklagten haben dargelegt, dass der Kläger bereits vor dem Jahr 2002 durch den Rechenschaftsbericht der Fondsgesellschaft für 1999 (Anl. B 15 - Bl. 225) Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hatte.Es reicht im Allgemeinen eine solche Kenntnis aus, die dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage - sei es auch nur in Form der Feststellungsklage - erfolgversprechend, wenn auch nicht risikolos ermöglicht (BGH Urteil vom 14.10.2003, Az. VI ZR 379/02 in NJW 2004, 510, Fundstelle bei Juris Rz. 5, zu § 852 Abs. 1 BGB a.F., mit Hinweis auf st. Rspr., vgl. BGH Urteile vom 31. Oktober 1989 - VI ZR 84/89 - VersR 1990, 167; vom 19. Dezember 1989 - VI ZR 57/89 - VersR 1990, 497 und vom 31. Januar 1995 - VI ZR 305/94 - VersR 1995, 551, 552; BGH, Urteil vom 24. Juni 1999 - IX ZR 363/97 - VersR 1999, 1149, 1150).Soweit der Kläger sich aufgrund des Prospekts über das Fondskonzept getäuscht fühlt, insbesondere über die Realisierbarkeit der Finanzierung durch die Einnahme der im Prospekt angegebenen Mieten, wurde ihm die wirtschaftliche Schieflage des Fonds, aus der er auf die aus seiner Sicht fehlerhaften Angaben schließen musste , jedenfalls mit dem im Sommer 2000 zugegangenen Rechenschaftsbericht für 1999 (Anlagemappe, RegNr. 23) bekannt. Daraus ergibt sich eindeutig, dass das im Prospekt angesetzte Mietniveau deutlich unterschritten wird und eine Änderung der Situation auf dem sich verschlechternden Mietmarkt auch mittelfristig nicht in Sicht ist, sodass sich sogar die ansässigen Makler von den Standorten zurückziehen. Für das Objekt in O1 war ersichtlich, dass die Generalmieterin ab dem Jahre 2002 nicht mehr vorhanden sein würde. Für das Objekt O2 war klar, dass lediglich 18 % der Bürofläche vermietet war und auch bezüglich der Hotelpächterin nicht ohne weiteres mit Zahlung der sowieso bereits gestundeten und nach unten abgeänderten Pacht gerechnet werden konnte. Weiterhin war zu ersehen, dass der Mietgarant, die A GmbH & Co, sich in Konkurs befand und zu erwarten war, dass die zu erlangende Quote nur sehr gering ausfallen würde.
Weiterhin wurde darin mitgeteilt, dass nicht voraussehbar ist, ob und ggf. wann in der Zukunft Ausschüttungen vorgenommen werden können.
Damit waren dem Kläger die entscheidenden Punkte der wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds bekannt, die ihn auf die gerügte fehlerhafte Information durch den Prospekt hingewiesen haben. Es ist nicht ersichtlich, dass er durch den Bericht aus dem Jahre 2003, auf den er sich bezieht, weiter gehende Informationen erlangte, die ihm erst dann eine Einschätzung der beanstandeten Informationen ermöglichten.
Dies gilt auch für die erst später erfolgte anwaltliche Beratung. Eine Darlegung, welche Tatsachen der Kläger erst durch sie erfuhr, erfolgte nicht.
Aufgrund dieser Kenntnisse konnte eine Beratung durch einen Rechtsanwalt schon vor dem Jahre 2002 erfolgen, womit sich der Kläger auch die erforderlichen Rechtskenntnisse verschafft hätte. Es kann grundsätzlich nicht dem Gläubiger durch ein Aufschieben einer solchen Beratung überlassen sein, den Beginn der Verjährung hinauszuzögern. Allenfalls kann dies im Einzelfall – bei besonders komplizierter Rechtslage - möglich sein. Dies ist im vorliegenden Fall aber nicht gegeben.
Kenntnis i. S. von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F. liegt nämlich vor, wenn dem Gläubiger die anspruchsbegründenden Tatsachen bekannt sind. Ein Rechtsirrtum hindert grundsätzlich den Verjährungsbeginn nicht. Denn die für eine zumutbare Klageerhebung erforderliche Rechtskenntnis kann sich der Gläubiger dadurch verschaffen, dass er Rechtsrat in Anspruch nimmt. Ist die Rechtslage dagegen unübersichtlich oder zweifelhaft, sodass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag, kann der Verjährungsbeginn auch wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben sein (BGH NJW-RR 2005, 1148). Für den Gläubiger besteht dann die gleiche Unsicherheit wie bei fehlender Kenntnis der rechtserheblichen Tatsachen. Bei unsicherer und zweifelhafter Rechtslage ist daher der Verjährungsbeginn hinausgeschoben (OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.03.2007, Az. 17 U 289/06, ZIP 2007,1049, Fundstelle bei Juris Rz. 40 mit Hinweis auf BGHZ 160, 216 = NJW 2005, 429; NJW 1999, 2041).Eine unsichere oder zweifelhafte Rechtslage, wie sie aufgrund der sogenannten Notarentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2000 (IX ZR 279/99, BGHZ 145, 265) angenommen wurde (vergl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.03.2007, a. a. O.), ist hier jedoch nicht gegeben.
Es liegt zumindest eine grob fahrlässige Unkenntnis gem. § 199 Abs. 1 Ziff. 2 BGB vor. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich großem Maße verletzt worden ist und der Gläubiger auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt hat oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Insofern ist eine schwere Form von "Verschulden gegen sich selbst" gemeint. Der Gläubiger ist zwar nicht schlechthin gehalten, umfängliche Nachforschungen über die anspruchsbegründenden Tatsachen und die Person seines Schuldners anzustellen. Wohl aber besteht die Obliegenheit, sich zumindest über diejenigen Umstände zu informieren, bei denen dies mühelos und ohne erheblichen Kostenaufwand möglich ist (Münchner Kommentar zum BGB, § 199, Randziffer 28 mit weiteren Nachweisen).
Es besteht eine Handlungspflicht bei einer sich aufdrängenden Situation. Die grundsätzlich erforderliche positive Kenntnis kann ausnahmsweise einer auf der Hand liegenden Erkenntnismöglichkeit gleichstehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die nach § 852 Abs. 1 BGB a.F. erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Einzelfall schon dann anzunehmen sein, wenn der Geschädigte diese Kenntnis zwar tatsächlich noch nicht besitzt, sie sich aber in zumutbarer Weise ohne nennenswerte Mühe beschaffen kann. In diesem Fall gelten die maßgebenden Umstände in dem Augenblick als bekannt, in dem der Geschädigte auf die entsprechende Erkundigung hin die Kenntnis erhalten hätte (vgl. BGH - Urteile vom 3. November 1961 - VI ZR 254/60 - VersR 1962, 86, 87; vom 29. Mai 1973 - VI ZR 68/72 - VersR 1973, 841, 842 und vom 23. September 1975 - VI ZR 62/73 - VersR 1976, 166 f. sowie BGH, Urteil vom 5. April 1976 - III ZR 69/74 - VersR 1976, 859, 860). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass der Verletzte es nicht in der Hand haben darf, einseitig die Verjährungsfrist dadurch zu verlängern, dass er die Augen vor einer sich ihm aufdrängenden Kenntnis verschließt (BGH Urteil vom 5. Februar 1985 - VI ZR 61/83 - VersR 1985, 367, 368). Der BGH hat aber mehrfach darauf hingewiesen, dass selbst eine grob fahrlässige Unkenntnis der vom Gesetz geforderten positiven Kenntnis grundsätzlich nicht gleichsteht; dies ist vielmehr nur dann der Fall, wenn der Geschädigte es versäumt hat, eine gleichsam auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeit wahrzunehmen, und deshalb letztlich das Sichberufen auf Unkenntnis als Förmelei erscheint, weil jeder andere in der Lage des Geschädigten unter denselben konkreten Umständen die Kenntnis gehabt hätte (BGH Urteil vom 14.10.2003, Az. VI ZR 379/02 in NJW 2004, 510, Fundstelle bei Juris Rz. 9, m.w.N.).
Im vorliegenden Fall war dem Kläger mit dem Rechenschaftsbericht aus dem Jahre 1999 mitgeteilt worden, wie negativ sich die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft entwickelt hatte. Weiterhin ist ersichtlich, dass in Zukunft weder mit einer Verbesserung der Mieteinnahmen noch mit einer Ausschüttung zu rechnen ist. Es musste sich ihm aufdrängen, dass die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds sich wesentlich anders darstellte, als im Prospekt mitgeteilt. Spätestens zu dieser Zeit hatte er Anlass, sich um die Entwicklung seiner Fondsbeteiligung zu kümmern, da erkennbar war, dass auch in Zukunft nicht damit zu rechnen war, dass sich der Fonds auch nur annähernd in dem Maße entwickelt, wie dies in dem Prospekt vorgezeichnet war.
Abgesehen hiervon ist auch nicht erkennbar, dass aufgrund von Prospektfehlern ein Anspruch aus weiter Prospekthaftung gegen die Beklagte zu 1 besteht.
Im vorliegenden Fall ist ein Anspruch aus Prospekthaftung im weiten Sinne grundsätzlich denkbar. Dies setzt nämlich die Inanspruchnahme eines besonderen persönlichen Vertrauens und das Zueigenmachen des Prospekts voraus beziehungsweise die Vorspiegelung einer besonderen Richtigkeitsgewähr des Prospekts aufgrund eines persönlichen Vertrauensmoments des Anlegers (BGH v 22.03.1979 in NJW 79, 1449, Fundstelle bei Juris Rz. 30 f; von Heymann/Merz, Bankenhaftung bei Immobilienanlagen, 16. Aufl. (2005), S. 207 m.w.N.).
Eine solche Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens durch die Beklagte zu 1 liegt hier vor.
Dennoch hat der Kläger keinen Anspruch aus Prospekthaftung im weiten Sinne, da fehlerhafte Angaben im Prospekt nicht vorliegen.
Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten (vgl. BGHZ 79, 337, 344; 116, 7, 12; 123, 106, 109 f; BGH, Urteile vom 29. Mai 2000 - II ZR 280/98 - NJW 2000, 3346; vom 6. Februar 2006 - II ZR 329/04 - NJW 2006, 2042, 2043 Rn. 7). Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können (vgl. BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 26. September 1991 - VII ZR 376/89 - NJW 1992, 228, 230). Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 1982 - II ZR 175/81 - NJW 1982, 2823, 2824). Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts bei den Anlegern voraussetzen (BGH Urt. vom 14.06.2007, Az. III ZR 300/05 in NJW-RR 2007, 1329; Fundstelle bei Juris, Rz. 8).
Soweit der Kläger rügt, dass eine falsche, d.h. zu positive Einschätzung des Immobilienmarkts und dessen Entwicklung an den Standorten der Fondsimmobilien erfolgt sei, obwohl die sich später zeigenden Verhältnisse der Beklagten zu 1 schon 1996 bekannt gewesen seien, kann dem nicht gefolgt werden. Tatsachen, die dafür sprechen, dass der Ansatz der erwarteten Mieten unzutreffend war und dies der Beklagten zu 1 bereits bei Verwendung des Prospekts bekannt war, haben sich nicht feststellen lassen.
Ein Prospektfehler kann sich zwar auch aus in Prospekten enthaltenen Werturteilen und Prognosen ergeben, soweit diese nicht ausreichend durch Tatsachen gestützt und kaufmännisch nicht vertretbar sind. Soweit im Prospekt Annahmen enthalten sind, sind diese richtig, wenn sie plausibel sind und nicht in erkennbaren Widerspruch zu dem im Zeitpunkt der Prospektherausgabe bekannten wirtschaftlichen Tatsachen stehen. Stellt der Prospekt Prognosen auf, sind diese nicht zu beanstanden, wenn die zu Grunde gelegten Prämissen wirklichkeitsnah, die Berechnung rechnerisch korrekt und die damit verbundenen Risiken ausreichend dargestellt sind (Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 3 Aufl., § 45, Rz. 55, m. w. N.).
Entgegen der Ansicht des Klägers, ergibt sich die Fehlerhaftigkeit der Bewertung der Beklagten zu 1 beziehungsweise die Kenntnis von anderen Werten nicht aus dem Rechenschaftsbericht für 1995 für ein vergleichbares Objekt, den Fonds DG Anlagengesellschaft 30 (Anlagemappe, RegNr. 26). Der Rechenschaftsbericht ist nicht aussagekräftig, soweit dieser auf ein „z. Zt. bestehendes Überangebot an Büroflächen in O2“ abstellt. Insbesondere lässt sich daraus nicht auf das Vorliegen und auf die Kenntnis der Beklagten zu 1 von einer wesentlichen und anhaltenden negativen Veränderung des Mietmarktes in O2 schließen. Dass es sich bereits 1995 schon um eine der Beklagten zu 1 bekannte verfestigte Entwicklung handelte, wird nicht dargelegt.
Es steht weiterhin nicht fest, dass die Angaben in dem Prospekt nach dem damaligen Kenntnisstand unvertretbar waren. Die Beklagte hat vorgetragen, ohne dass der Kläger dem substantiiert entgegengetreten ist, dass es sich bei der Beurteilung um eine Einschätzung der Beklagten handelt, die durch den abgeschlossenen Vertrag mit dem Generalübernehmer bestätigt wird, der entsprechende Beträge akzeptierte. Weiterhin ist die Marktüblichkeit der erwarteten Mieterträge auch aufgrund eines Gutachtens einer renommierten Rating - Agentur, der B … GmbH, bestätigt worden. Diese Gesellschaft ist nach Angaben der Beklagten zu 1 von den Fondsanbietern unabhängig und bestätigte in ihrem im November 1996 veröffentlichten Gutachten, dass in O1 Mietpreise von 18,-- DM bis 28,-- DM pro Quadratmeter zu erzielen waren.Ein Gutachten des Gutachters SV L kam ferner zu dem Ergebnis, dass mit einer stabil bleibenden Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen war. Dies galt auch für das Objekt in O2. Auch nach diesem Gutachten war ein Mietniveau von 25,-- DM bis 33,-- DM pro Quadratmeter zu erzielen und mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen. Nach Einschätzung der Beklagten zu 1 haben die vorhandenen Tiefgaragenplätze ein leichtes Überschreiten dieses Mietniveaus gerechtfertigt. Im Übrigen waren die Mieteinnahmen durch langfristige Verträge mit dem Hotelpächter und dem Generalübernehmer abgesichert. Nicht zu beanstanden ist, dass die Beklagte zu 1 damals von entsprechenden Mieteinnahmen ausging.
Soweit der Kläger seinerseits auf den Bericht über den deutschen Büromarkt von SV L (Anlagemappe, RegNr. 24) für das erste Halbjahr 1996 verweist, trifft es zwar zu, dass dort von einem Anwachsen des Leerstands von Büroraum die Rede ist. Allerdings ergibt sich aus ihm auch, dass dies die Aussage auf die dezentralen Stadtteillagen bezieht und dass in der Innenstadt, wo das hier fragliche Fondsobjekt liegt, die „kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen nur leicht rückläufig waren". Der Bericht schließt mit der Feststellung, dass das attraktive Mietpreisniveau in der Innenstadt und am unmittelbaren Innenstadtrand auch im zweiten Halbjahr die Nachfrage nach Büroflächen in starkem Maße auf diese Lagen ziehen wird. Für erstklassige Flächen in innerstädtischen Lagen wird dort ein Mietniveau von 22 DM bis 28 DM pro Quadratmeter angegeben.
Auch der von dem Kläger angeführte Bericht der IHK O1 (Anlagemappe, RegNr. 25) ergibt bezüglich der Mieten, dass die Nachfrage nach Ladenflächen in der Innenstadt sehr hoch sei und dem ein mangelhaftes Angebot an verfügbaren Flächen gegenüberstehen würde.
Somit ist schon aus den Unterlagen, auf die sich der Kläger bezieht, nicht ersichtlich, dass für die Beklagte zu 1 schon im Jahr 1996 erkennbar war, dass die angesetzten Mieten überhöht sind und ein Leerstand droht beziehungsweise die Wirtschaftlichkeitsprognose des Fonds insoweit unrealistisch war.
Eine Haftung setzt jedoch voraus, dass die Beklagte zu 1 die falschen Angaben auch zu vertreten hat, also die Fehlerhaftigkeit der Angaben und Einschätzungen damals schon für sie erkennbar gewesen war. Dies ist nicht festzustellen. Die Beklagte zu 1 kann sich insoweit entlasten (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB).
Ein Prospektfehler ergibt sich auch nicht aus dem Fortschreiben der angenommenen Zahlen für die Zukunft. Soweit der Kläger rügt, dass dies unrealistisch gewesen ist, hat er nicht ausreichend dargelegt, dass die gesetzten Erwartungen so übersteigert waren, dass sie eine nicht mehr zu vertretende Darstellung von den künftig zu erwartenden Einnahmen des Fonds ergaben.
Im Übrigen weist die Beklagte zu 1 zutreffend darauf hin, dass die mit dem Generalübernehmer abgeschlossenen Verträge sowie der Pachtvertrag mit dem Hotelunternehmer in O2 eine entsprechende Indexierung vorsahen, womit von einer entsprechenden Steigerung der Einnahmen ausgegangen werden konnte, womit eine Übernahme in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht unrealistisch war.
Aus dem Prospekt ergeben sich auch ausreichende Risikohinweise.
So wird unter den Risikohinweisen des Prospekts „Veränderungen am Immobilienmarkt" (Bl. 4 des Prospekts) und als Anhang zur Wirtschaftlichkeitsprognose (Blatt 30 des Prospekts) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die zukünftige Mietentwicklung nicht verlässlich eingeschätzt werden kann.
Soweit der Kläger aus der falschen Einschätzung der Mieteinnahmesituation auf die Fehlerhaftigkeit des Mietkonzepts schließt, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Der Kläger hat nicht dargelegt, dass das Konzept schon nach den vertretbaren Voraussetzungen, die im Prospekt angenommen wurden, nicht zum Erfolg führen konnte.
Soweit der Kläger behauptet, die Beklagte zu 1 habe den Anlegern Wissen über den drohenden Konkurs des Generalübernehmers verschwiegen, der Fonds sei nicht ausreichend besichert gewesen und der Generalübernehmer nicht ausreichend überprüft worden, fehlt es schon an einer Darlegung, dass und woraus für die Beklagte zu 1 ein erhöhtes Konkursrisiko im Jahre 1996, also zur Zeit des Beitritts des Klägers, erkennbar war. Die Vermutung des Klägers, dass die Beklagte zu 1 Informationen gehabt haben müsse, die nicht aus dem Prospekt hervorgingen, stellt eine reine Spekulation dar. Diese Annahme wurde nicht durch Tatsachen belegt. Ein Wissensvorsprung der Beklagten ist nicht belegt.
Eine ausdrückliche Behauptung, dass der Generalübernehmer überprüft und für leistungsfähig erkannt wurde, enthält der Prospekt nicht. In dem Prospekt wurden auch keine Angaben über die Bonität der Vertragspartner des Fonds gemacht, die zu einer falschen Darstellung in dem Prospekt geführt haben. Es wird nicht der Eindruck erweckt, dass etwa eine besondere Prüfung stattgefunden hat oder eine Gewähr für die Leistungsfähigkeit des Garantiegebers übernommen werden soll. Das Fehlen von konkreten Aussagen über die Überprüfung führt noch nicht zu einem Prospektmangel.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz vom 25.03.2008, die Beklagte zu 1 habe lediglich eine aktuelle Bonitätsauskunft über die Fa. A GmbH & Co als Garantiegeberin eingeholt, die Anlass zu Bedenken gegeben habe.
Einerseits kann der streitige Vortrag nicht mehr berücksichtigt werden, da die Voraussetzungen für eine Zulassung nach § 530, § 296 Abs. 1 und 4 ZPO nicht vorliegen. Der Vortrag erfolgte erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist gem. § 520 ZPO, ohne dass der Kläger die Verzögerung ausreichend entschuldigte. Die Beklagten ihrerseits haben erstinstanzlich bereits vorgetragen, dass eine im Jahre 1994 eingeholte Auskunft keinen Anlass zu Befürchtungen ergeben hat, was der Kläger nicht bestreitet, er hält lediglich die Auskunft für ungenügend. Außerdem wurde in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 23.04.2008 von der Beklagten zu 1 vorgetragen, dass sehr wohl weitere Auskünfte eingeholt wurden und die Angaben des Klägers zu der Auskunft der Auskunftei ... teilweise nicht zutreffen.
Aber auch bei Berücksichtigung des streitigen Vortrags des Klägers bedurfte es keiner weiteren Aufklärung, da sich aus ihm nicht ergibt, dass hinreichende Anhaltspunkte vorgelegen hätten, aus denen die Beklagte zu 1 auf eine fehlende Leistungsfähigkeit der Mietgarantin oder gar einen drohenden Konkurs schließen konnte. Der in dem Bericht angeführte Bonitätsindex lag im mittleren Bereich. Das „teilweise Überschreiten“ von Zahlungszielen lässt ebenso wenig mit einiger Wahrscheinlichkeit auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit schließen wie Vollstreckungsverfahren gegen andere Gesellschaften der Firmengruppe. Vielmehr wurde in der nunmehr als Anlage B 34 vorgelegten Auskunft eine konstante Geschäftsentwicklung und eine zufriedenstellende Auftragslage bescheinigt.
Tatsachen, die zu der Zeit bis zur Zeichnung des Klägers auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit der Garantin hätten schließen lassen, wie etwa Zahlungsausfälle oder Zahlungsstockungen von erheblichem Umfang z. B. gegenüber weiteren Fondsgesellschaften, wurden nicht behauptet.
Eine fehlerhafte Darstellung der Lage des Fonds ergibt sich auch nicht aus einer fehlerhaften, unrealistischen Wirtschaftlichkeitsprognose. Der Kläger rügt, dass die Beklagte zu 1 einen falschen Inflationswert angesetzt und versucht habe, das Ergebnis zu schönen. Nach Ansicht des Klägers sind die angesetzten Wertsteigerungen unrealistisch.Insoweit hat der Kläger ebenfalls nicht dargelegt, dass die zukünftige Entwicklung im Jahre 1996 für die Beklagte zu 1 erkennbar war. Der Kläger hat nicht bestritten beziehungsweise in der Berufungsschrift (Seite 29) sogar bestätigt, dass bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospekts nach den Datensätzen des Statistischen Bundesamts tatsächlich eine entsprechende Inflationsrate festzustellen war. Er hat nicht vorgetragen, dass und woraus es für die Beklagte zu 1 schon zu dieser Zeit erkennbar war, dass sich die Entwicklung erheblich verändern würde. Daher ist es auch nicht zu beanstanden, wenn die Beklagte zu 1 bei ihrer Beurteilung im Jahr 1996 von den ihr vorliegenden Werten ausging und einen Durchschnitt von 3,1 % annahm.
Es ist auch nicht ersichtlich, warum die Beklagte zu 1 davon hätte ausgehen müssen, dass der gefundene Durchschnittswert so außergewöhnlich war, dass sie schon deshalb einen geringeren Wert ansetzen musste. Vielmehr lag der Preisanstieg in den Vorjahren seit 1992 teilweise noch deutlich darüber.
Darüber hinaus wurde der Anleger unter „Nettomieten/Pacht“ (Bl. 30 des Prospekts) über die Unsicherheit informiert und sogar darauf hingewiesen, dass der aktuelle Wert der Teuerungsrate darunter liegt.
Dem Kläger kann auch nicht gefolgt werden, soweit er rügt, dass die Darstellung der sogenannten „weichen Kosten“ unübersichtlich, unvollständig und nicht verständlich sei.
Zwar muss sich dem Prospekt der für die Anlageentscheidung wesentliche Umstand, in welchem Umfang die Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird, ohne weiteres entnehmen lassen (BGH Urt. v 06.02.2006, Az. II ZR 329/04, NJW 2006, 2042 f., Fundstelle bei Juris Rz. 9).Dies ist jedoch vorliegend der Fall. Auf Blatt 26 und 27 des Prospekts erfolgt eine Aufschlüsselung der Kosten, wobei – entgegen der Ansicht des Klägers – auf Bl. 27 auch hinreichend auf das Agio und dessen Verwendung hingewiesen wird.
Dem Prospekt lässt sich hinreichend entnehmen, wie sich die Investitionen verteilen und ob diese in die Anschaffung und Herstellung des Objekts fließen oder nicht. Soweit der Kläger rügt, dass eine weitere Aufschlüsselung nicht erfolgt ist, ist dies nicht erheblich. Der Prospekt muss nur über die für den Anleger wesentlichen Tatsachen unterrichten. Eine Aufschlüsselung der entstehenden Aufwendungen ist aber nur insoweit erforderlich, dass sich der Anleger über die Zusammensetzung der Kosten informieren kann. Nicht erforderlich ist, gerade bei einem Investitionsvolumen in Höhe von 231 Millionen DM, dass eine Aufschlüsselung im Einzelnen erfolgt,
Ein Prospektfehler liegt nur dann vor, wenn sich der Anteil der Werbungskosten am Gesamtaufwand nicht unmittelbar aus den Erläuterungen zu dem Investitions- und Finanzierungsplan ergibt, sondern erst einen Abgleich verschiedener Prospektangaben über die Anschaffungs- und Herstellungskosten und anschließend eine Reihe von Rechengängen erfordern würde. Das wäre mit den Anforderungen an einen wahrheitsgemäßen, vollständigen und verständlichen Prospekt nicht zu vereinbaren (BGH Urt. v 06.02.2006, Az. II ZR 329/04, NJW 2006, 2042 f., Fundstelle bei Juris Rz. 9).Doch führt dies nicht dazu, dass der Anteil bereits in dem Prospekt berechnet und ausdrücklich ausgewiesen werden muss. Es reicht aus, dass der Anleger durch einfaches Zusammenrechnen den Wert ermitteln und selbst in das Verhältnis zu dem Gesamtaufwand setzen kann.
Insbesondere rügt der Kläger, dass die Baunebenkosten nicht gesondert ausgewiesen wurden, da sie nach seiner Ansicht „weiche Kosten“ darstellen. Auch dies führt nicht zu einem Mangel des Prospekts.
Eine zwingende Verpflichtung der gesonderten Angabe der Baunebenkosten ergibt sich nicht. So fehlt bisher eine ausdrückliche Einordnung dieser Kosten in die weichen Kosten. Aus der oben genannten Entscheidung des BGH ergibt sich keine Definition des Begriffs. In Rechtsprechung und Schrifttum gibt es verschiedene Definitionsansätze des Begriffs der weichen Kosten (vergleiche Hoppe/Riedel in Der Betrieb 2007, Seite 1125 ff unter II.). Einerseits wird vertreten, dass darunter alle Kosten zu verstehen sind, die nicht unmittelbar zu einer Rendite führen, das heißt die über den tatsächlichen Verkehrs- beziehungsweise Ertragswert des Anlageobjekts hinausgehen und damit die Rendite „aufweichen" (Hoppe/Riedel aaO., Seite 1126 ff). Der Senat geht jedoch davon aus, dass die sogenannten direkten Anschaffungsnebenkosten, bei denen es sich um die vom Kläger angeführten Baunebenkosten handelt, nicht als weiche Kosten im Sinne der Rechtsprechung des BGH zu behandeln sind, da diese eng mit den eigentlichen Anschaffungskosten verbunden sind und nicht durch die Besonderheit des jeweiligen Projekts bestimmt werden, sondern unabhängig davon anfallen, ob die Investition durch einen Einzelinvestor oder die Beteiligung mehrerer Anleger erfolgt, also den Anleger unabhängig von dem jeweiligen Fondskonzept treffen. Zu dieser Ansicht gelangt der Senat vor allem deshalb, weil die weiteren nicht zu einer Rendite führenden Baunebenkosten als Einzelpositionen aufgeführt worden sind.
Zumindest kann man jedoch im vorliegenden Fall nicht von einem schuldhaft verursachten Prospektmangel ausgehen, wenn die Beklagte zu 1 im Jahre 1996 bei Herausgabe des Prospekts davon ausging, dass diese Kosten nicht gesondert ausgewiesen werden müssen. Es ist nicht ersichtlich, dass in der Rechtsprechung zur Zeit der Herausgabe des Prospekts ein entsprechendes Problembewusstsein vorhanden war. Der Begriff „weiche Kosten“ findet sich erst in den Jahren ab ca. 1999/2000 in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und des BGH. Eine rechtliche Beratung hätte im Jahr 1996 keine Klärung erbracht. Eine Haftung setzt jedoch ein Verschulden voraus (§ 276 BGB).
Unerheblich ist, dass der Kläger in diesem Zusammenhang rügt, dass die Beklagte zu 1 bei Erstellung des Prospekts nicht die Richtlinien des Instituts der Wirtschaftsprüfer beachtete. Dies war für die Beklagte schon deshalb nicht möglich, weil diese Richtlinien in Jahre 1996 unstreitig noch nicht existierten. Es kann somit dahingestellt bleiben, ob die Richtlinien inzwischen als Grundlage für eine ordnungsgemäße Erstellung des Prospekts anzusehen wäre.
Eine Haftung der Beklagte zu 1 ergibt sich auch nicht aus dem Verschweigen des Risikos der Anlage in einen Fonds mit Immobilien in den neuen Bundesländern und eines möglichen Totalverlusts.
Insoweit handelt es sich in erster Linie um ganz allgemeine Risiken, über die nicht ausdrücklich aufgeklärt werden musste. Ein Prospektfehler kann sich bezüglich des Risikos des Totalverlusts zwar dann ergeben, wenn der Prospekts der Gesamteindruck erweckt, dass der Anleger mit seiner Beteiligung nur ein begrenztes Risiko eingeht, zum Beispiel durch den Abschluss einer „Erlösausfallversicherung" oder der Darlegung eines „worst - case – Szenarios“ aus dem sich ein gewisses Maximum an Verlusten ergibt (vergl. BGH mit Urteil vom 14.06.2007, Az. III ZR 300/05 in NJW-RR 2007, 1329 ff, Fundstelle bei Juris, Rz.9 ff.). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall.Zwar wird in der Einleitung des Prospekts angegeben, die prognostizierten Kosten und die Erträge des Fonds seien durch vertragliche Festpreise, eine Erstvermietungsgarantie, einen fünfjährigen Generalmietvertrag und einen dreißigjährigen Pachtvertrag gesichert, dies wird jedoch mit der Beifügung „weitgehend" eingeschränkt. Es wird aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Anleger wirtschaftlicher Miteigentümer wird und die Stellung eines Gesellschafters in der Kommanditgesellschaft erlangt. Unter „Risikohinweise“ wird auf Blatt 4 des Prospekts darauf hingewiesen, dass Risiken durch die Insolvenz einer der Vertragsparteien entstehen, wobei auf Blatt 54 des Prospekts die Fondsgesellschaft wie auch der Treuhänder als Vertragspartner aufgeführt werden. Dem aufmerksamen Leser musste somit klar sein, dass das Risiko der Insolvenz der Kommanditgesellschaft besteht und somit auch der Verlust des Kommanditanteils und der Anlage möglich war. Zwar wird insgesamt auf eine weitgehend sichere Investition verwiesen, jedoch ergibt sich aus den Risikohinweisen weiterhin auch, dass eine Gewähr für eine jederzeit mögliche Veräußerbarkeit des Fondsanteils nicht übernommen wird. So wird insgesamt auch nicht der Eindruck erweckt, die Einlage könne ohne weiteres wieder realisiert werden.
Ein Prospektfehler ergibt sich nicht daraus, dass über eine mögliche „Nachhaftung“ nicht ausreichend aufgeklärt worden ist.
Der Prospekt enthält ausreichende Hinweise auf die drohende Haftung. So ergibt sich schon unter den Risikohinweisen (Blatt 5 des Prospekts „Haftung"), dass auch die Treugeber im Verhältnis zu den Treuhandkommanditisten und der Fondsgesellschaft wie im Handelsregister eingetragene Kommanditisten haften. Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass bei Rückzahlungen der Hafteinlage eines Kommanditisten oder Entnahmen von Gewinnanteilen oder des Kapitalanteils eine Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB wieder aufleben kann. Ein entsprechender Hinweis findet sich nochmals unter „Rechtliche Grundlagen" auf Blatt 41 des Prospekts. Im Übrigen konnte auch hieraus entnommen werden, dass es zu einem Totalverlust des investierten Geldbetrags kommen konnte.
Da es sich um eine Kapitalanlage handelt, die erkennbar auf die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für vermögende Anleger abzielte (die Mindestbeteiligung lautete auf 20.000 €), konnten die Prospektherausgeber auch davon ausgehen, dass es sich um im Geschäftsleben versierte Personen handelt, die entweder selbst in der Lage waren, die steuerlichen und haftungsrechtlichen Konsequenzen zu übersehen oder sich entsprechender fachlicher Hilfe bedienen würden (so der BGH zu einer Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank bei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen, BGH Urt. v. 31.03.1992, Az. XI ZR 70/91 in NJW-RR 1992, 879, Fundstelle bei Juris Rz. 16, mit Hinweis auf Urteile vom 24. April 1990 - XI ZR 236/89 = WM 1990, 920, 922 m.w.N.; vom 27. November 1990 - XI ZR 308/89 = WM 1991, 85; vom 17. Dezember 1991 - XI ZR 8/91 = WM 1992, 216, 217).
Bei dem Vortrag in der Berufungsschrift zu einer fehlerhaften Berechnung des Wertes der Fondsimmobilien handelt es sich um neuen Vortrag. Ob dieser zuzulassen ist, kann dahingestellt bleiben, da sich auch daraus noch kein Prospektfehler ergibt. Der Kläger zweifelt zwar an der Korrektheit der in der Renditeprognose angesetzten Faktoren, so insbesondere dem Faktor, aus dem sich der Verkehrswert errechnet. Allerdings ergibt sich schon ausdrücklich aus dem Prospekt, dass es sich dabei um angenommene Durchschnittswerte handelt. Aus dem Hinweis auf Blatt 35 des Prospekts ist ersichtlich, dass der tatsächliche Verkehrswert der Fondsobjekte zum Veräußerungszeitpunkt sowohl unter als auch über den in der Tabelle dargestellten alternativen Werten liegen kann. Es handelt sich somit offensichtlich lediglich um ein Berechnungsbeispiel, wie auch aus der Überschrift auf Blatt 34 „Beispielrechnung" zu sehen ist. Weiterhin wird auch die Berechnung der Rendite nach Steuern alternativ mit drei verschiedenen Berechnungsfaktoren durchgeführt, wobei sich aus dem gesamten Prospekt im übrigen ergibt, dass die zu erwartende Jahresnettomiete beziehungsweise -pacht von nicht vorhersehbaren Umständen abhängt. Auf Blatt 34 wird unter der Fußnote 3 darauf hingewiesen, dass es sich bei den Verkehrswerten der Fondsimmobilien um Schätzwerte handelt.
Wie die von dem Kläger selbst vorgenommene Einschätzung zeigt, bei der er zu einem Faktor von 12,9 kommt, handelt es sich auch nicht um eine so wesentliche Abweichung, dass der von den Prospektherausgebern angesetzte Durchschnittswert von 14,5% als absolut unrealistisch und stark verzerrend anzusehen wäre.
Auch soweit der Kläger rügt, dass Sondervorteile an die Beklagte zu 2 nicht im Prospekt ausgewiesenen seien, die darin liegen würden, dass diese durch die Innenfinanzierung Zinsen erzielen würde, stellt dies keinen Prospektmangel dar, da dies nicht gesondert auszuweisen war.
Dabei handelt sich nicht um einen Sondervorteil des Gründungsgesellschafters, da diese Zahlungen nicht auf der Besonderheit des konkreten Fondskonzepts beruhen. Vielmehr erhält die Beklagte als Darlehensgeber Zinsen wie jeder Dritte, der der Fondsgesellschaft ein entsprechendes Darlehen zur Verfügung stellt. Für den Anleger kam es daher nicht wesentlich darauf an, wer letztendlich der Darlehensgeber war, sondern nur, zu welchen Bedingungen das Darlehen gewährt wurde. Darüber wurde der Anleger im Prospekt jedoch aufgeklärt.
Über die Finanzierungsbedingungen wird der Anleger auf Seite 27 und 31 des Prospekts informiert.
Im Übrigen ergibt sich auf Bl. 55, dass die Finanzierung durch ein Konsortium, führend durch die DG Bank Deutsche Genossenschaftsbank, erfolgt, somit der Beklagten zu 2. Der Kläger wusste somit, wer Darlehensgeber war.
Ein Prospektfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass in dem Prospekt ein Hinweis auf Rückvergütungen an die beratende Bank fehlt.Soweit man überhaupt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der Aufklärungspflicht von Anlagevermittlern aufgrund eines Wissensvorsprungs bei versteckten Innenprovisionen auch auf die Pflicht zur Information im Prospekt anwendet, liegen im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine Pflichtverletzung nicht vor.Ob und in welchem Umfang im Rahmen eines bestehenden Schuldverhältnisses eine Offenbarungspflicht besteht, richtet sich nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung im Einzelfall (z.B.: BGH, Urteil vom 24. Mai 1993 - II ZR 136/92 - NJW 1993, 2107 m.w.N). Eine Pflicht zur Offenlegung von Kenntnissen besteht danach insbesondere, wenn der eine Teil einen konkreten Wissensvorsprung über Umstände hat, die den Vertragszweck vereiteln können und daher für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind (z.B.: BGH, Urteile vom 9. November 2004 aaO; vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02 - NJW 2004, 2378, 2380; vom 24. Mai 1993 aaO, jew. m.w.N.). Dies könnte bei einer verborgenen Innenprovision der Fall sein, wenn es sich um einen Umstand handelte, der den Zweck des Vertrags zwischen den Parteien gefährdete, da er den wirtschaftlichen Sinn der Vermögensanlage in Frage zu stellen geeignet war. Bei aus Immobilien bestehenden Vermögensanlagen kann die Existenz und die Höhe von Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Vermögenswerten darstellen, erheblichen nachteiligen Einfluss auf die Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage haben (BGHZ 158, 110, 118). Dies gilt insbesondere, wenn die in dem Gesamtaufwand für eine Immobilienanlage, die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird, steckende Provision eine überdurchschnittliche Höhe erreicht, mit der der Käufer nicht rechnet, sodass ihn ein Anlagevermittler auf die Innenprovision hinzuweisen hat. Der BGH sieht die kritische Grenze für eine solche Provision bei 15 v. H. gegenüber dem angegebenen Gesamtaufwand (BGH Urt. v. 28.07.2005, Az. III ZR 290/04 in MDR 2005, 1424 ff., Fundstelle bei Juris Rz. 26 f, mit Hinweis auf BGH Urt. v. 12.02.2004, Az. III ZR 359/02 in BGH Z 158, 110).Diese Grenze wird hier jedoch schon nach den Angaben des Klägers nicht überschritten.
Soweit der Kläger beanstandet, er sei nicht darüber aufgeklärt worden, welche Rückvergütung konkret an seinen Vermittler geflossen ist, ist dies nicht Gegenstand der Aufklärungspflicht in dem Prospekt. Der Prospekt muss nicht die Vertragsbeziehungen zu den jeweiligen Vermittlern darlegen. Dies ist auch nicht wesentliche Grundlage der Anlageentscheidung des Klägers, sondern dient allenfalls der Beurteilung der vertraglichen Beziehungen zwischen dem Kläger und seinem Vermittler. Im Übrigen war es im vorliegenden Fall offensichtlich, dass es eine enge geschäftliche Verbindung zwischen den Initiatoren des Fonds und den Volksbanken als Vertreiber der Fondsanteile gab. Insoweit war der Kläger nicht aufklärungsbedürftig.
Somit liegt kein von der Beklagten zu 1 zu vertretender Mangel des Prospekts vor.
III. Die Beklagte zu 1 haftet ferner nicht wegen Verletzung eigener Aufklärungs- und Beratungspflichten aus einem mit ihr geschlossenen Vertrag.
Es lässt sich nämlich nicht feststellen, dass zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 ein Vertrag, insbesondere ein Beratungsvertrag, zustande gekommen ist oder Verhandlungen darüber geführt wurden.
Es ist weder ersichtlich, dass ein unmittelbarer Kontakt zwischen den Parteien bestand noch dass die ... Volksbank Vollmacht hatte, für die Beklagte zu 1 zu handeln und einen Vertrag für diese abzuschließen.
Mit der Beklagten zu 1 kam auch kein stillschweigender Abschluss eines Beratungsvertrags aus der Zugehörigkeit zum Finanzverbund mit den Volks- und Raiffeisenbanken zustande (vergl. dazu BGH Urt. v. 15.06.2000 in NJW 2000, 3275, Fundstelle bei Juris Rz. 6 ff.). Soweit der Kläger sich dazu auf die Benutzung der von der Beklagten zu 1 erstellten Beratermappe bezieht, trägt er selbst vor, dass sich diese an die Berater richtete und ihnen Informationen und Handlungsvorschläge unterbreitete. Dass diese Unterlagen Gegenstand der Beratung durch die Mitarbeiter der ... Volksbank waren, wurde nicht behauptet. Der Kläger spricht lediglich von einer dadurch erfolgten Beeinflussung der Berater, die im Ergebnis an die Anleger weitergegeben wurde. Dies genügt nicht.
Im vorliegenden Fall hat die rechtlich selbständige ... Volksbank e. G. eine Beratung des Klägers durchgeführt. Auch die Verwendung des Fondsprospekts bei der Beratung reicht nicht aus, um einen mit den Herausgebern des Prospekts abgeschlossenen Vertrag anzunehmen.
Der Kläger hat auch nicht schlüssig vorgetragen, dass die Beklagte zu 1 selbst Vertreiber oder Vermittler der Treuhandbeteiligung war und somit ein Anspruch aus einem sich daraus ergebenden Vertrag vorliegen könnte.
Der Kläger trägt selbst vor, dass die Beklagte zu 1 den Vertrieb lediglich „koordiniert“ hat und die ... Volksbank als Vermittler tätig war. Nach dem Vortrag der Beklagten wurden die Volksbanken jedoch eigenständig tätig. Dies hat der Kläger nicht widerlegt.
Soweit der Kläger vorträgt, die Beklagte zu 1 habe eine Provision für die „Koordination“ erhalten, ist daraus allenfalls zu schließen, dass die Beklagte zu 1 für die Volksbanken tätig wurde, wohl dadurch, dass die Beklagte zu 1 den Vertrieb durch die Banken dadurch organisierte, dass sie den Banken Werbemittel und Argumentationshilfen für ihre Tätigkeit zur Verfügung stellte. Sie war somit allenfalls für die Banken tätig – ggfs. als Erfüllungsgehilfe –, jedoch nicht als Vertragspartner gegenüber den Anlegern.Der Kläger hat nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass die Beklagte zu 1 ihm gegenüber als Vermittler aufgetreten und daraufhin ein Vertrag mit der Beklagten zu 1 zu Stande gekommen ist.Die Beklagte zu 1 übernahm den Vertrieb nicht schon durch die Weitergabe von Informationen an die Volksbanken und wurde nicht schon dadurch zum Vertragspartner des Klägers, etwa aufgrund eines konkludent geschlossenen Auskunfts- oder Beratungsvertrages. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Beklagte zu 1 weiterhin für die Fondsgesellschaft beziehungsweise die Vertreiber des Fonds dadurch tätig wurde, dass sie Informationen, die letztendlich von diesen an die Kunden weitergegeben werden sollten, aufarbeitete und den Volksbanken entsprechendes Material zur Durchführung des Vertriebs zur Verfügung stellte. Daraus ergibt sich keine unmittelbare vertragliche Beziehung zu den Anlegern.
Zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 fand auch keine Vertragsanbahnung beziehungsweise Vertragsverhandlung wegen des Abschlusses des Treuhandvertrags statt, da dieser Vertrag mit der Treuhänderin, also der Beklagten zu 2, abzuschließen war. Zwar wurde das schriftliche Angebot vom 09.12.1996 an die Beklagte zu 1 übersandt. Es war jedoch an die Beklagte zu 2 gerichtet. Die Beklagte zu 1 war lediglich diejenige, die das Angebot als Bote oder Vertreter entgegennahm. Auch daraus ergibt sich keine unmittelbare Vertragsbeziehung.
Etwas Anderes wurde auch nicht bezüglich einer Finanzierung der Vermögensanlage vorgetragen, jedenfalls hat der Kläger keinen Darlehensvertrag zur Finanzierung des Beitritts mit der Beklagten zu 1 abgeschlossen.
IV. Ein Anspruch des Klägers ergibt sich auch nicht aus der Stellung der Beklagten als Kommanditist der Fondsgesellschaft beziehungsweise aus gesellschaftlicher Verbundenheit im Rahmen der KG, da es an der Verletzung einer Pflicht zur Auskunftserteilung fehlt.
Der Kläger wurde zwar nicht Mitgesellschafter, sondern lediglich Treugeber, er hat also vertragliche Beziehungen zu der Beklagten zu 2 als Treuhänderin und Treuhandgesellschafterin, jedoch keine unmittelbare Beziehung zu anderen Gesellschaftern wie der Beklagten zu 1. Im vorliegenden Fall sollte ausweislich des Treuhandvertrags (§ 1, S. 42 des Prospekts) „wirtschaftlich anteilig“ die Stellung eines Kommanditisten vermittelt werden. Daraus kann jedoch im Rahmen der Verletzung von Treuepflichten zwischen den Mitgesellschaftern ein Schadensersatzanspruch entstehen (vergl. Ulmer in Münchener Kommentar zum BGB, § 705, Rz. 215, 198 und 229 f). Aus dem Gesellschaftsvertrag § 4 Ziff. 4 ergibt sich weiterhin, dass den Treugebern eine gesellschafterähnliche Stellung eingeräumt werden soll. Daher können sich die weiteren Gesellschafter nicht darauf berufen, mit ihnen sei keine unmittelbare vertragliche Beziehung zustande gekommen (BGH Urt. v. 13.07.2006 Az. III ZR 361/04 in NJW-RR 2007, 406, Fundstelle bei Juris Rz. 10 für den persönlich haftenden Gesellschafter). Allerdings hat der Kläger nicht behauptet, dass sich für die Beklagte zu 1 Aufklärungspflichten ergaben, die über die Weitergabe der Informationen hinausgehen, die im Prospekt ordnungsgemäß erteilt wurden. Fehler haben sich nicht feststellen lassen, was bereits im Rahmen eines möglichen Anspruchs aus der Prospekthaftung erörtert wurde. Eine möglicherweise nachträglich unterlassene Aufklärung wurde nicht gerügt und hätte sich auf den geltend gemachten Schaden, der sich im Beitritt zu der KG realisierte, nicht ausgewirkt.
V. Die Beklagte zu 1 haftet auch nicht gem. § 278 BGB für eine Pflichtverletzung der ... Volksbank gegenüber dem Kläger.Eine Haftung für das Handeln des Erfüllungsgehilfen setzt voraus, dass dieser im Rahmen der Erfüllung einer Verpflichtung des Geschäftsherren tätig wird. Erfüllungsgehilfe ist, wer mit Willen des Schuldners oder als gesetzlich Bestellter bei der Erfüllung einer Schuldnerverbindlichkeit für diesen tätig wird. Kernstück des Tatbestandes ist also die Einschaltung eines Dritten in die Erfüllung einer Schuldnerverbindlichkeit (Grundmann in Münchener Kommentar zum BGB, § 278, Rz. 20 m. w. N.).Im vorliegenden Fall steht jedoch nicht fest, dass die Beklagte zu 1 unmittelbar Pflichten gegenüber dem Kläger hatte, die durch die ... Volksbank (schlecht oder nicht) erfüllt wurden
.Es lässt sich insbesondere nicht erkennen, dass die ... Volksbank durch die Beklagte zu 1 „gesteuert“ worden wäre oder im Interesse der Beklagte zu 1 die Kunden informiert hat. Die ... Volksbank handelte in Erfüllung einer eigenen Vertragspflicht aufgrund des zumindest konkludent mit dem Kläger geschlossenen Beratungsvertrags. Sie vertrieb beziehungsweise vermittelte die Fondsbeteiligung, womit das Handeln in eigenem Interesse erfolgte.
Soweit sich der Kläger auf ein Urteil des OLG Stuttgart vom 22.01.2007, Az. 10 U 189/06, bezieht beziehungsweise auf die Konzernverbundenheit verweist, liegt bei diesem Sachverhalt gerade der umgekehrte Fall vor, da dort die beratende Bank sich des Verbandes als Erfüllungsgehilfe bediente, um Bewertungen vornehmen zu lassen.
Der Kläger hat nicht substantiiert vorgetragen, dass die ... Volksbank im vorliegenden Fall ausnahmsweise zur Erfüllung einer Verpflichtung zur Klarstellung unklarer oder zur Korrektur falscher Prospektangaben tätig wurde. Es haben sich keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass im Jahr 1996 bei dem Beratungsgespräch mit dem Kläger beabsichtigt war oder Anlass bestand, eine mündliche Korrektur des herausgegebenen Prospekts gegenüber den Anlegern durchzuführen. Durch die Herausgabe des Prospekts ist die Beklagte zu 1 jedoch grundsätzlich ihrer Informationspflicht gegenüber den Anlegern, soweit diese bestand, nachgekommen.
Es ist nicht ersichtlich, wie die Stellung als „Koordinatorin“ des Vertriebs durch die Volksbanken zu einer direkten Haftung gegenüber Kunden der Volksbanken führt. Die Volksbanken sind rechtlich selbständige juristische Personen, bei der ... Volksbank eG handelt es sich um eine eingetragene Genossenschaft nach dem Genossenschaftsgesetz. Eine Haftung der Beklagten zu 1 aus dem Genossenschaftsverbund ergibt sich somit nicht.
VI. Auch ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1 aus § 823 Abs. 2 i. V. m. § 264a StGB besteht nicht.
Dies setzt vorsätzliches Handeln des Anspruchsgegners voraus, also zumindest dolus eventualis bezüglich der falschen Angaben, was schon nach dem Vortrag des Klägers nicht gegeben war. Es ist nicht mit ausreichender Sicherheit festzustellen, dass im Jahre 1996 für die Beklagte zu 1 bezüglich der konkreten Objekte zu erkennen war, dass die Angaben in dem Prospekt unwahr sein könnten. Die Kenntnis einer allgemeinen Entwicklung des Marktes in Berlin und den neuen Bundesländern reicht nicht aus.
VII. Die Beklagte zu 1 haftet ferner nicht aus § 826 BGB, wobei der Kläger rügt, dass die Beklagte durch Fehlinformationen an die Berater der Volksbanken gezielt Einfluss auf potentielle Anleger nehmen wollte. Der Kläger sieht darin eine Art mittelbare Täterschaft.
Es fehlt jedoch schon an einem entsprechenden Vorsatz. Für das Vorliegen des Schädigungsvorsatzes im Sinne des § 826 BGB ist das Bewusstsein erforderlich, dass das Handeln den schädigenden Erfolg haben wird. Der Vorsatz braucht sich zwar nicht auf den genauen Kausalverlauf und den Umfang des Schadens zu erstrecken, muss jedoch die gesamten Schadensfolgen sowie Richtung und Art des Schadens umfassen. Für die Bejahung des Schädigungsvorsatzes reicht es aus, dass der Ersatzpflichtige den dem Ersatzberechtigten entstandenen Schaden zumindest in der Form des bedingten Vorsatzes zugefügt hat (BGH Urt. v. 14.06.2000, Az. VIII ZR 218/99 in NJW 2000, 2896 f. , m.w.N., Fundstelle bei Juris Rz. 18).Tatsachen, die mit ausreichender Sicherheit ein Scheitern des Projekts und damit eine Schädigung der Anleger schon zu dieser Zeit hätten erwarten lassen und die Kenntnis der Beklagten zu 1, hat der Kläger nicht ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Weiterhin fehlt es an der erforderlichen Sittenwidrigkeit. Ein sittenwidriges Verhalten im Sinne von § 826 BGB ist nach anerkannter Rechtsprechung nur dann zu bejahen, wenn die beanstandete Handlung nach ihrem Inhalt oder Gesamtcharakter, insbesondere aus einer zusammenfassenden Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt, d.h. mit den grundlegenden Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung unvereinbar ist (vgl. nur BGHZ 86, 88; NJW 2001, 1127 m.w.N.). Dabei ist die Beurteilung nach den zum Zeitpunkt des beanstandeten Verhaltens bestehenden Verhältnissen, d.h. aus einer ex ante - Perspektive, vorzunehmen (vgl. etwa BGHZ 7, 111; BGH NJW 1989 1277 m.w.N.). Dass eine Handlung danach als unbillig erscheint, genügt für sich allein nicht, um einen Sittenverstoß anzunehmen. Ebenso ist die Verfolgung eigener Interessen bei der Ausübung von Rechten grundsätzlich auch dann als legitim anzusehen, wenn damit eine Schädigung Dritter verbunden ist (BGH DB 1988, 226). Für das Vorliegen von Vorsatz und Sittenwidrigkeit ist der Anspruchsteller in vollem Umfang beweispflichtig (OLG Hamm Urt. v. 05.11.2004, Az. 9 U 26/04 in VersR 2006, 376 f, Fundstelle bei Juris Rz. 9).Umstände, die aus einer zusammenfassenden Würdigung darauf schließen lassen, dass das Handeln der Beklagten zu 1 von Inhalt, Beweggrund oder Zweck gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt, wurden nicht vorgetragen.
B. Haftung der Beklagten zu 2:
I. Die Beklagte zu 2 haftet als Gründungsgesellschafter grundsätzlich aus enger Prospekthaftung, allerdings ist auch ein möglicher Anspruch gegen sie verjährt. Die Verjährungsfrist von drei Jahren seit dem Beitritt zur Gesellschaft war bei Erhebung der Klage abgelaufen und seitens der Beklagten zu 2 ist die Einrede der Verjährung erhoben worden.
II. Ferner haftet sie auch nicht als Vertragspartner des Klägers wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus c.i.c. beziehungsweise § 280 Abs. 1 S. 1, § 311 Abs. 2 Ziff. 1, § 241 Abs. 2 BGB, und darüber hinaus auch nicht aufgrund der weiten Prospekthaftung für mögliche Fehler des Prospekts wegen der Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens.
Der Treuhänder hat - von der Überwachung der Verwendung der angelegten Mittel abgesehen – zwar die Pflicht, den jeweiligen Anleger unmittelbar vor oder bei Übersendung der einzelnen schriftlichen Treuhanderklärung auf die typischen Gefahren der beabsichtigten Anlage sowie auf regelwidrige Umstände hinzuweisen, die dem Treuhänder positiv bekannt waren oder bei gehöriger Prüfung hätten bekannt sein können. Dies kann sich nicht nur ausdrücklich aus dem Treuhandvertrag ergeben, sondern ist auch allgemein durch seine Treuhänderstellung gerechtfertigt. Ihm obliegt also eine Aufklärung bezüglich des Anlagerisikos und bezüglich solcher Umstände, die den Vertragszweck, für ihn erkennbar, gefährden könnten (BGH Urt. v. 01.12.1994, Az. III ZR 93/93 in NJW 1995, 1025, Fundstelle bei Juris Rz. 12 f, mit Hinw. auf OLG Stuttgart WM 1987, 1260; BGH Urt. v. 14.01.2002, Az. II ZR 40/00 in NJW 2002, 1711 f.).Entgegen der Ansicht der Beklagten liegt hier nicht lediglich eine „Abwicklungstreuhand“ vor, also eine Umsetzung der Anlageentscheidung, wie etwa beim Kauf einer Eigentumswohnung (so BGH Urt. v. 01.02.2007, Az. III ZR 281/05, NJW 2007, 1130 ff.), durch den Abschluss der entsprechenden Verträge. Die Beklagte zu 2 sollte im vorliegenden Fall vielmehr auf Dauer die Rechte der Anleger in der KG wahrnehmen, wie sich schon aus § 7 des Gesellschaftsvertrags i. V. m. dem Treuhandvertrag ergibt.
Aus dem Vortrag des Klägers ergibt sich aber nicht, dass der Beklagten zu 2 über die bereits im Zusammenhang mit der Prospekthaftung gerügten fehlerhaften Angaben eine Aufklärungspflichtverletzung vorzuwerfen wäre. Soweit er rügt, er sei nicht über die wirtschaftlichen Verflechtungen aufgeklärt worden, woraus sich ein Interessenkonflikt der Beklagte zu 2 ergeben habe, ist nicht ersichtlich, welcher Aufklärungsbedarf über die Angaben auf Bl. 54 und insbesondere Bl. 55 des Prospekt hinaus bestanden hat. Dass die Beklagte zu 2 an der Fremdfinanzierung des Fonds als Darlehensgeber beteiligt ist, ergibt sich - wie auch die weiteren Verflechtungen mit dem Fonds - aus dem Prospekt (Bl. 54 f.). Auch auf die Treuhandvergütung wird auf S. 26 f. und S. 31 unter Hinweis auf § 6 des Treuhandvertrags (Bl. 51 des Prospekts) hingewiesen. Durch die Erstellung des Prospekts ist die Beklagte zu 2 ihrer Aufklärungspflicht nachgekommen. Dies gilt auch in Bezug auf die eingeschränkte Handelbarkeit der Fondsanteile, worauf auf S. 4 des Prospekts hingewiesen wird.
Prospektmängel liegen – wie ausgeführt – nicht vor.
III. Die Beklagte zu 2 haftet auch nicht für Verstöße der handelnden ... Volksbank beziehungsweise von deren Mitarbeitern gem. § 280, § 311, § 278 BGB bei der Beratung des Klägers. Die ... Volksbank und deren Angestellte waren nicht Erfüllungsgehilfen der Beklagten zu 2.Sie sind dabei nicht im Geschäftskreis der Beklagten zu 2 tätig geworden, da die individuelle Anlageberatung keine Pflicht der Beklagten zu 2 als Treuhänderin und Gründungsgesellschafterin war.
Die Haftung aus § 278 BGB setzt voraus, dass der Gehilfe bei der Erfüllung einer Verbindlichkeit des Schuldners tätig wird. Es muss sich immer um eine Leistungspflicht des Schuldners selbst handeln. Man darf auf dem Wege über § 278 BGB Personen nicht für ein Verhalten haftbar machen, das nach ihrer Position im arbeitsteiligen Rechts- und Wirtschaftsverkehr nicht in ihren Verantwortungsbereich fällt (Manfred Löwisch in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2004, § 278, Rn 35).
Soweit der Kläger rügt, dass die Mitarbeiter der ... Volksbank bei der Beratung sein konkretes Interesse an dem Erhalt seines Vermögens und einer für die Altersvorsorge geeigneten Kapitalanlage nicht berücksichtigt haben und über die eingeschränkte Veräußerbarkeit des Fondsanteils nicht aufgeklärt haben, kann ein sich daraus möglicherweise ergebender Beratungsfehler dahingestellt bleiben. Eine Beratung, die die individuelle Interessen des Klägers betrifft, war Gegenstand des Beratungsvertrags mit der ... Volksbank und liegt - für den Kläger erkennbar - nicht im Pflichtenkreis des Treuhänders, der lediglich über den Treuhandvertrag betreffende Umstände aufzuklären hatte.
Auch wenn man die Nebenintervenientin bei ihrer Vermittlung des Treuhandvertrags als Erfüllungsgehilfe ansieht und sie einen Schaden in Zusammenhang mit ihrer Tätigkeit verursacht haben könnte, reicht das nicht aus.Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des RG, des BGH und auch des BAG, dass der Schuldner nach § 278 nur für ein solches Fehlverhalten seines Erfüllungsgehilfen haftet, das in einem unmittelbaren sachlichen Zusammenhang mit den Aufgaben steht, die diesem im Hinblick auf die Erfüllung des Schuldverhältnisses zugewiesen sind. Der Gehilfe darf nicht nur bei Gelegenheit der Erfüllung einer Verbindlichkeit des Schuldners gehandelt haben, sondern sein schuldhaftes Fehlverhalten muss in Ausübung der ihm übertragenen Hilfstätigkeit erfolgt sein (Manfred Löwisch, Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2004, § 278, Rn 48 m. Hinweis auf st.Rspr RGZ 63, 343 f; RG WarnR 1908 Nr 293; BGHZ 23, 319, 323; 31, 358, 366; 84, 141, 145; 123, 1, 14; BGH NJW-RR 1989, 723; BGH LM § 675 BGB Nr 173 = NJW 1991, 3208; BGH NJW 1997, 1233, 1234 f; NJW 1997, 1360; BAGE 10, 176, 182 = MDR 1961, 355, 356; BAG NJW 2000, 3369).Dies trifft auf eine fehlerhafte Beratung des Klägers bezüglich der Fondsbeteiligung nicht zu.
IV. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte zu 2 für eine Handlung der Beklagten zu 1 als Erfüllungsgehilfe haftet. Eine von der Beklagten zu 1 schuldhaft verursachte Schädigung des Klägers liegt nicht vor. Dies wurde bereits unter A. ausgeführt. Die Beklagte zu 2 würde auch unmittelbar für die behaupteten Prospektmängel haften.
V. Bezüglich der geltend gemachten Organhaftung fehlt ein konkreter Vortrag des Klägers, für welches Fehlverhalten welcher Person die Beklagte zu 2 haften soll. Soweit er sich auf ein Handeln der Mitarbeiter der ... Volksbank bezieht, sind diese nicht „Organe“ der Beklagten zu 2 i. S. v. § 31 BGB.
VI. Weitere Ansprüche, etwa aus deliktischer Haftung, bestehen auch gegen die Beklagte zu 2. nicht. Insofern kann auf die Ausführungen unter A. VI. und VII. verwiesen werden.
VII. Darüber hinaus sind Ansprüche aus fehlerhafter Beratung oder Prospektfehlern nach den allgemeinen Verjährungsregelungen verjährt. Insoweit wird auf die Ausführungen zu B. I. verwiesen.
Der Kläger hatte jedenfalls vor dem Jahr 2002 Kenntnis von der behaupteten fehlerhaften Beratung bezüglich der Eignung der Anlage zur Alterversorgung, da ihm bereits mit dem Rechenschaftsbericht für das Jahr 1999 im Jahr 2000 mitgeteilt wurde, dass die von ihm für die Altersversorgung erwarteten regelmäßigen Ausschüttungen nicht erfolgen würden.
Auch bezüglich der nach seiner Ansicht fehlenden Aufklärung über die Handelbarkeit der Fondsanteile konnte er sich ohne weiteres aus dem Prospekt informieren. Darauf wird auf S. 4 f. des Prospekts hingewiesen. Die fehlende Kenntnis wäre zumindest grob fahrlässig.
Da somit weder gegen die Beklagte zu 1 noch gegen die Beklagte zu 2 Ansprüche bestehen, war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1, § 101 ZPO.
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