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Timestamp: 2016-10-26 07:32:34
Document Index: 380824886

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 26', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 26', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 36', 'BGE', 'BGE', 'Art. 5', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_66/2012 (03.09.2012)
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanw�lte Dr. Peter M�ller und Dr. Franz Kessler Coendet,
Beschwerde gegen das Urteil vom 8. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich,
Die X.________ ist Eigent�merin des 7'017 m2 grossen Grundst�cks Kat.-Nr. RI5083 in Z�rich-Riesbach, auf welchem sich ein 1979 erbautes Schulhaus (Schule Y.________), die Villa Z.________ und eine unterirdische Parkgarage befinden. Gem�ss der Bau- und Zonenordnung 1963 der Stadt Z�rich (BZO 1963) befand sich das Grundst�ck in der Zone B, das Bauten mit vier Vollgeschossen erlaubte. Im Zusammenhang mit dem Schulhausbau waren die fr�heren Grundst�cke alt-Kat.-Nrn. 5002 und 5003 zum Grundst�ck Kat.-Nr. RI5083 zusammengelegt worden.
Am 16. September 1985 traten f�r das Grundst�ck die Bauvorschriften f�r die Kernzone "W.________" gem�ss Gemeinderatsbeschluss vom 23. Mai 1984 in Kraft. Gest�tzt darauf wurde der �stliche Teil des Grundst�cks Kat.-Nr. RI5083 mit einer Fl�che von ca. 3'877 m2 der Kernzone "W.________" mit zwei Baubereichen zugewiesen: Der eine Baubereich mit Profilerhaltung umfasste die Villa Z.________ an der V.________strasse, der andere mit der Bezeichnung "4/200" am S�dwestende l�sst ein viergeschossiges Geb�ude mit einer Geb�udegrundfl�che von 200 m2 zu. Die hier massgebenden Vorschriften wurden in die vom Grossen Gemeinderat am 23. Oktober 1991 beschlossene und vom Volk am 17. Mai 1992 angenommene Bau- und Zonenordnung der Stadt Z�rich (BZO 1992) bzw. die am 24. November 1999 vom Grossen Gemeinderat verabschiedete Revisionsvorlage (BZO 1999) �berf�hrt. Die fr�heren Bauvorschriften f�r die Kernzone "W.________" wurden daher formell aufgehoben. Der westliche Teil des Grundst�cks mit einer Fl�che von ca. 3'140 m2 mit dem Schulhaus lag gem�ss BZO 1992 in der Zone W4 und wurde mit der BZO 1999 der Quartiererhaltungszone mit einem Wohnanteil 0 zugewiesen.
Am 12. Juli 1990 kam zwischen der X.________ und der Stadt Z�rich ein verwaltungsrechtlicher Vertrag betreffend Denkmalschutz, Umbau und Renovation der Villa Z.________ zustande. Dabei verpflichtete sich die Stadt, an die durch denkmalpflegerische Auflagen entstehenden Mehrkosten f�r die Erhaltung und Instandstellung der gesch�tzten Teile einen einmaligen Pauschalbeitrag von Fr. 400'000.-- zu bezahlen. Die Geltendmachung eines allf�lligen Entsch�digungsanspruchs zufolge materieller Enteignung wegen des mit der Kernzone "W.________" angeordneten partiellen Bauverbots blieb vorbehalten.
Die X.________ verlangte am 26. Juli 1995 zwecks Vermeidung der Verwirkung von der Stadt Z�rich f�r die nicht ausgeschiedenen Baubereiche auf dem �stlichen Teil des Grundst�cks Kat.-Nr. RI5083 eine Entsch�digung wegen materieller Enteignung in H�he von Fr. 8'775'000.-- bis Fr. 14'152'500.--, zuz�glich Zins. Nachdem am 14. M�rz 2005 eine Einigungsverhandlung gescheitert war, ersuchte die X.________ am 7. August 2009 um Einleitung des Sch�tzungsverfahrens. Am 7. Dezember 2009 stellte die Stadt Z�rich beim Statthalteramt des Bezirks Z�rich das Begehren um Anordnung des Sch�tzungsverfahrens. Das Statthalteramt �berwies die Akten am 9. Dezember 2009 an die Sch�tzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Z�rich, 1. Kreis.
Am 12. Januar 2010 ging bei der Sch�tzungskommission die Klageschrift der Stadt Z�rich ein mit dem Hauptantrag, es sei festzustellen, dass der X.________ keine Entsch�digung wegen materieller Enteignung geschuldet sei. Mit Klageantwort vom 14. April 2010 beantragte die X.________ die Feststellung des Vorliegens einer materiellen Enteignung. Die Stadt Z�rich sei zu verpflichten, eine Entsch�digung von mindestens Fr. 10'893'190.-- zu bezahlen, zuz�glich Zins seit dem 26. Juli 1995. Die X.________ f�hrte aus, auch wenn der streitbetroffene Parzellenteil einer Bauzone zugewiesen worden sei, komme die gleichzeitige Anordnung eines Nichtbaubereichs einer Nichteinzonung gleich. Das Grundst�ck liege im weitgehend �berbauten Gebiet, das nicht zum historischen Ortskern der Stadt geh�re, weshalb auch nicht mit der Anordnung eines Nichtbaubereichs habe gerechnet werden m�ssen. Nach der Rechtsprechung sei daher eine materielle Enteignung zu bejahen, ohne dass die Tragweite der verbleibenden Nutzungsm�glichkeiten gepr�ft werden m�sste.
Die Sch�tzungskommission f�hrte am 26. August 2010 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 23. November 2010 stellte sie fest, dass die Stadt Z�rich der X.________ wegen der Zuweisung eines Teils des Grundst�cks Kat.-Nr. RI5083 zur Kernzone "W.________" keine Entsch�digung zufolge materieller Enteignung schulde.
Diesen Entscheid focht die X.________ mit Rekurs beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich an. Mit Urteil vom 8. Dezember 2011 wies das Verwaltungsgericht den Rekurs ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 31. Januar 2012 beantragt die X.________, der angefochtene Entscheid vom 8. Dezember 2011 sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass die Ausscheidung eines Nichtbaubereichs auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. RI5083 im Halte von ca. 3'311 m2 in Z�rich-Riesbach im Rahmen der Festsetzung der Kernzone "W.________" eine materielle Enteignung bewirkt habe. Demgem�ss sei die Vorinstanz anzuweisen, �ber die Bemessung der Entsch�digung anhand der Entsch�digungsforderung der Beschwerdef�hrerin im Betrag von mindestens Fr. 10'893'190.--, zuz�glich Zins seit dem 26. Juli 1995, zu entscheiden. Eventualiter sei das Verfahren zur Erg�nzung des Sachverhalts und Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Stadt Z�rich stellt Antrag auf Beschwerdeabweisung. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE verzichtet auf eine Vernehmlassung. In ihrer Stellungnahme vom 21. Mai 2012 h�lt die Beschwerdef�hrerin an ihrem Standpunkt fest.
Mit dem Entscheid vom 8. Dezember 2011 hat das Verwaltungsgericht eine Entsch�digungspflicht aus materieller Enteignung verneint. Angefochten ist somit ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid in einer �ffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Die Beschwerdef�hrerin ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids und direkt Betroffene zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, die Ausscheidung eines Nichtbaubereichs auf dem Grundst�ck Kat.-Nr. RI5083 im Umfang von ca. 3'311 m2 im Rahmen der Festsetzung der Kernzone "W.________" f�hre zu einer materiellen Enteignung gem�ss Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979, in Kraft getreten am 1. Januar 1980 (RPG; SR 700).
2.1 Art. 5 Abs. 2 RPG h�lt - ebenso wie Art. 26 Abs. 2 BV - als Grundsatz fest, dass volle Entsch�digung zu leisten ist, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschr�nkungen f�hren, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschr�nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird (erste Tatbestandsvariante). Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschr�nkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigent�mer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hierf�r keine Entsch�digung geleistet w�rde (zweite Tatbestandsvariante; sog. Sonderopfer). In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer zuk�nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundst�cks ist in der Regel die M�glichkeit seiner �berbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2 S. 730; 125 II 431 E. 3a S. 433; je mit Hinweisen).
2.2 Eine Entsch�digungspflicht besteht unter bestimmten Voraussetzungen im Falle einer Auszonung, das heisst, wenn ein Grundst�ck durch einen bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und sp�ter aufgrund einer Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird. Grunds�tzlich entsch�digungslos bleibt dagegen die sogenannte Nichteinzonung eines Grundst�cks. Eine Nichteinzonung wird angenommen, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Dies gilt auch dann, wenn die in Frage stehenden Fl�chen nach dem fr�heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht �berbaut werden konnten. Eine Nichteinzonung liegt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG erlassener Zonenpl�ne vor, sondern auch bei der Anpassung von Zonenpl�nen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrunds�tze ausgerichtet waren.
Nutzungsbeschr�nkungen, die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und Zonenordnung aus der Zeit vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden Ordnung ergeben, gelten daher entsch�digungsrechtlich generell nicht als Auszonung. Vielmehr ist in solchen F�llen die Entsch�digungsfrage nach den f�r eine Nichteinzonung massgeblichen Grunds�tzen zu beurteilen, weil erst nach Inkrafttreten des RPG im dort vorgesehenen bundesrechtlichen Verfahren unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Prinzipien �ber die Zugeh�rigkeit eines Grundst�cks zur Bauzone entschieden werden konnte. Damit kann auch ausgeschlossen werden, dass den Planungsbeh�rden die erstmalige Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen Prinzipien verunm�glicht oder �ber Geb�hr erschwert wird (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f.; 131 II 728 E. 2.1 S. 730 f.; 125 II 431 E. 3b S. 433; je mit Hinweisen; Urteil 1A.72/2003 vom 4. November 2003 E. 2 und 3, in: ZBl 106/2005 S. 661).
2.3 Die Stadt Z�rich hat erstmals mit der BZO 1992 ihre Nutzungsplanung an die Anforderungen des RPG angepasst (vgl. BGE 132 II 218 E. 2.1 S. 220 mit Hinweis; vgl. auch Urteile 1C_281/2008 vom 7. April 2009 E. 2, in: ZBl 111/2010 S. 289, und 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009 E. 4.3).
Der �stliche Teil des Grundst�cks der Beschwerdef�hrerin wurde bereits am 16. September 1985 - und damit noch vor der Anpassung der damaligen BZO an das eidgen�ssische Raumplanungsgesetz - rechtskr�ftig der Kernzone "W.________" zugewiesen. Somit beurteilt sich, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, eine allf�llige Entsch�digungspflicht aus materieller Enteignung nach den bei einer Nichteinzonung geltenden Grunds�tzen. Diese Schlussfolgerung wird von der Beschwerdef�hrerin nicht ausdr�cklich bestritten. Sie ist jedoch der Ansicht, im Hinblick auf die vom Bundesgericht f�r die Nichteinzonung von Grundst�cken entwickelte Rechtsprechung habe sie Anspruch auf eine Entsch�digung.
2.4 Nach st�ndiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung k�nnen Nichteinzonungen den Eigent�mer ausnahmsweise enteignungs�hnlich treffen, etwa dann, wenn er �berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gew�sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird, und wenn er f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erf�llt sein m�ssen. Sodann k�nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundst�ck unter Umst�nden h�tte eingezont werden m�ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet befindet. Aufgrund solcher Umst�nde l�sst sich annehmen, der Eigent�mer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren �berbauung seines Landes rechnen d�rfen. Dabei ist stets eine Gesamtw�rdigung aller rechtlichen und tats�chlichen Gegebenheiten vorzunehmen (BGE 132 II 218 E. 2.3 S. 221; 125 II 431 E. 4a S. 433; je mit Hinweisen).
2.5 Die Beschwerdef�hrerin ist der Auffassung, ihr Grundst�ck befinde sich im weitgehend �berbauten Gebiet, weshalb von einer Baul�cke im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auszugehen sei.
Der Begriff des weitgehend �berbauten Gebiets im Sinne von Art. 15 lit. a RPG bzw. Art. 36 Abs. 3 RPG wird in der Rechtsprechung eng verstanden. Er umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen Baul�cken. Ob ein Grundst�ck im weitgehend �berbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, parzellen�bergreifend, anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur.
Baul�cken sind einzelne un�berbaute Parzellen, die unmittelbar an das �berbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fl�che aufweisen. Die Nutzung der Baul�cke wird vorwiegend von der sie umgebenden �berbauung gepr�gt; das un�berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich geh�ren, an der Siedlungsqualit�t teilhaben und von der bestehenden �berbauung so stark gepr�gt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Die Siedlungsqualit�t einer un�berbauten Fl�che wird von der sie umgebenden �berbauung umso weniger beeinflusst, je gr�sser sie ist. Das Bundesgericht hat das Vorliegen einer Baul�cke aus quantitativen Gr�nden bei Fl�chen von 1,4 ha, 2,3 ha, 5,5 ha und 12 ha verneint. Allerdings beurteilt sich die Frage nach dem Vorliegen einer Baul�cke nicht nach rein quantitativen Kriterien. Insofern kann bereits bei einer geringeren Ausdehnung als 1 ha fraglich sein, ob eine un�berbaute Parzelle noch als Baul�cke zu bewerten ist (BGE 132 II 218 E. 4.2.3 und 4.2.5 S. 224 f. mit Hinweisen). Keine Baul�cken sind nach der bundesgerichtlichen Praxis gr�ssere un�berbaute Fl�chen im Siedlungsgebiet, die der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der Erh�hung der Wohnqualit�t durch Gr�nfl�chen sowie der Schaffung von Freizeitbereichen dienen. Eine derartige freie Fl�che wird nicht von der sie umgebenden �berbauung gepr�gt, sondern weist eine eigenst�ndige Funktion auf; sie ist nicht dem weitgehend �berbauten Gebiet zuzurechnen (BGE 132 II 218 E. 4.2.2 S. 223 mit Hinweisen). Am erforderlichen Siedlungszusammenhang kann es mithin auch bei Land an zentraler Lage inmitten eines �berbauten Gebiets fehlen, sofern dem Grundst�ck eine landschaftlich eigenst�ndige Bedeutung zukommt.
2.6 Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf die dargestellte bundesgerichtliche Rechtsprechung erwogen, zu kl�ren sei, inwieweit zufolge des Nichtbaubereichs auf dem Ostteil des Grundst�cks vom Vorliegen einer Baul�cke und damit von einem entsch�digungsrechtlichen Einzonungsgebot auszugehen sei.
Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, die Grenze der Kernzone "W.________" verlaufe am s�d�stlichen Ende �ber die V.________strasse durch das streitbetroffene Grundst�ck entlang der urspr�nglichen Parzellengrenze alt-Kat.-Nrn. 5002 und 5003 und umfasse in jenem Bereich die Villa Z.________ sowie die danebenliegende Villa U.________ mit entsprechendem Umschwung. Der Einbezug dieses s�d�stlichen Gebiets in die Kernzone "W.________" geh�re trotz �bergreifens �ber die V.________strasse mit Bildung einer halbinself�rmigen Appendix zu einem einheitlichen Ganzen bzw. bilde Teil des die Kernzone definierenden, pr�genden Charakters mit parkartigen Gartenanlagen mit seltenem Baumbestand, ausgedehnten Gr�nfl�chen und Einzelbauten barocken Ursprungs. Daher k�nne in Bezug auf den Nichtbaubereich auf dem streitbetroffenen Grundst�ck nicht davon ausgegangen werden, dieser h�tte sinnvollerweise in die Bauzone aufgenommen werden m�ssen. Daran �nderten auch die s�dlich und s�d�stlich angrenzenden Nachbargeb�ude nichts, zumal gerade in jenem Bereich auf dem Grundst�ck der Beschwerdef�hrerin ein Baubereich (4/200) ausgeschieden worden sei. Eine allf�llige Entsch�digung wegen materieller Enteignung lasse sich somit nicht zufolge Vorliegens einer Baul�cke im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung herleiten. Auch das Argument der Beschwerdef�hrerin, es sei f�r sie nicht vorhersehbar gewesen, dass der �stliche Grundst�cksteil von einem planerischen Bauverbot betroffen w�rde, sei nicht stichhaltig. So habe der Stadtrat schon weit im Vorfeld der Anpassung der BZO an das RPG festgehalten, in gewissen innerst�dtischen Bereichen sei vor allem eine bessere Durchgr�nung anzustreben. Angesichts des speziellen Charakters des �stlichen Teils der streitbetroffenen Parzelle mit Villa und Park und der besonderen Lage des Grundst�cks habe keineswegs mit der Zuweisung des ganzen �stlichen Teils der Parzelle Kat.-Nr. RI5083 zum Baubereich gerechnet werden k�nnen.
2.7 Diese Ausf�hrungen der Vorinstanz verletzen kein Bundesrecht.
Das Grundst�ck der Beschwerdef�hrerin weist zwar eine relativ geringe Fl�che von unter 1 ha auf. Die Vorinstanz hat jedoch zu Recht erwogen, das Grundst�ck bilde Teil des die Kernzone pr�genden Charakters mit parkartigen Gartenanlagen, ausgedehnten Gr�nfl�chen und Einzelbauten barocken Ursprungs. Dass sie ihrer W�rdigung eine parzellen�bergreifende Betrachtungsweise zugrunde gelegt und den Fokus entgegen den Vorbringen in der Beschwerde nicht auf den "s�dlichen Teilbereich des Ostteils" des Grundst�cks beschr�nkt hat, ist nicht zu beanstanden (vgl. auch E. 2.5 hiervor). Der Beschwerdef�hrerin ist zwar beizupflichten, dass die V.________strasse durch die Kernzone hindurch verl�uft und zu einer gewissen "r�umlichen Z�sur" f�hrt. Der Charakter der Kernzone mit lockerer Bebauung und vielen Gr�nr�umen wird hierdurch aber nicht aufgehoben. Schliesslich f�llt die Tatsache, dass der Beschwerdef�hrerin die Erstellung einer unterirdischen Parkgarage bewilligt wurde, bei der Beurteilung der eigenst�ndigen landschaftlichen Qualit�t des Grundst�cks der Beschwerdef�hrerin nicht entscheidend ins Gewicht, da die Gr�nfl�che hierdurch nicht verringert wird. Bei dieser Ausgangslage kann jedenfalls nicht gesagt werden, die Stadt Z�rich habe das ihr beim Entscheid �ber die Einzonung oder Nichteinzonung des Grundst�cks zukommende Ermessen verletzt (vgl. insoweit auch Urteil 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009 E. 5.3).
2.8 Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin liegt auch kein Vertrauenstatbestand vor. Die beiden stadtr�tlichen Weisungen, in denen das Anliegen einer besseren innerst�dtischen Durchgr�nung ge�ussert worden ist, weisen zwar, wie die Beschwerdef�hrerin zutreffend festh�lt, keinen direkt erkennbaren Zusammenhang zu ihrer Parzelle auf. Darauf aber kommt es auch nicht entscheidend an. Massgeblich ist vielmehr, dass die Stadt Z�rich keine Vorkehrungen getroffen oder Zusicherungen gemacht hat, die bei der Beschwerdef�hrerin das berechtigte Vertrauen h�tten wecken k�nnen, ihr Grundst�ck werde eingezont. Gegenteiliges wird von der Beschwerdef�hrerin auch nicht behauptet.
2.9 Die Beschwerdef�hrerin macht schliesslich geltend (vgl. Beschwerde S. 18 f.), der sog. Sonderopfer-Tatbestand sei erf�llt.
Nach der dargestellten Rechtsprechung des Bundesgerichts wird eine materielle Enteignung nicht nur bei einem besonders schweren Eingriff angenommen, sondern auch bei einem weniger weit gehenden, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit unvereinbar w�re, wenn hierf�r keine Entsch�digung geleistet w�rde (vgl. E. 2.1 hiervor). Der Unterschied dieses Sonderopfer-Tatbestands zum "normalen" Tatbestand der materiellen Enteignung liegt allein in der geringeren Intensit�t und in der Singularit�t des Eingriffs. Dagegen wird in beiden F�llen f�r eine Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG vorausgesetzt, dass im fraglichen Zeitpunkt eine dem Bundesrecht entsprechende raumplanerische Grundordnung galt, welche es dem Grundeigent�mer ohne Eingriff gestattet h�tte, die bestehende Nutzung seines Grundst�cks uneingeschr�nkt weiterzuf�hren oder dieses aus eigener Kraft in naher Zukunft besser zu nutzen. Das heisst mit anderen Worten, dass die Nichteinzonung eines Grundst�cks, f�r welches kein Einzonungsgebot bestand, keinen Sonderopfer-Tatbestand bilden kann. Vielmehr fallen als raumplanerische Massnahmen, die ein Sonderopfer bewirken k�nnen, vor allem Umzonungen oder andere Nutzungsbeschr�nkungen in Betracht (vgl. zum Ganzen Urteil 1A.72/2003 vom 4. November 2003 E. 4.5.2, in: ZBl 106/2005 S. 661 mit Hinweisen).
Zusammenfassend ist damit in �bereinstimmung mit der Vorinstanz festzuhalten, dass in Bezug auf die fragliche Nichteinzonung keine hinreichenden Besonderheiten gegeben sind, welche die Annahme einer materiellen Enteignung rechtfertigen w�rden. Da es sich um eine Nichteinzonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung handelt, er�brigt sich ein Eingehen auf die von der Beschwerdef�hrerin f�r den Fall der Qualifikation des Vorgangs als Auszonung eventualiter vorgebrachten R�gen.
Die Beschwerde erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tr�gt die Beschwerdef�hrerin die Gerichtskosten (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung (vgl. Art. 68 Abs. 3 BGG).
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 3. Abteilung, 3. Kammer, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE schriftlich mitgeteilt.