Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ag_bernau/fd79181082cec9b11c4a01a97a5fe657866a7002cec53cb5bd63e7ed04b4a9b9
Timestamp: 2019-09-21 19:24:11
Document Index: 231490910

Matched Legal Cases: ['§ 126', '§ 126', '§ 667', '§ 675', '§ 21', '§ 25', '§ 5', '§ 27', '§ 43', '§ 23', '§ 193', '§ 23', '§ 193', '§ 43', '§ 43', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 24', '§ 5', '§ 24', '§ 24', '§ 126', '§ 126', '§ 25', '§ 33', '§ 43', '§ 26', '§ 26', '§ 43', '§ 263', '§ 43', '§ 21', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 21', '§ 26', '§ 26', '§ 26', '§ 24', '§ 25', '§ 24', '§ 24', '§ 5', '§ 21', '§ 26', '§ 1', '§ 25', '§ 26', '§ 675', '§ 26', '§ 43', '§ 26', '§ 43', '§ 26', '§ 47', '§ 47', '§ 47', '§ 48', '§ 44', '§ 44']

AG Bernau, 34 II 26/06: AG Bernau: abberufung, die post, einberufung, verwaltung, ordentliche kündigung, verwalter, wichtiger grund, zugang, versammlung, briefkasten
Urteil des AG Bernau vom 28.09.2006, 34 II 26/06
Aktenzeichen: 34 II 26/06
Normen: § 126 BGB, § 126a BGB, § 667 BGB, § 675 BGB, § 21 Abs 4 WoEigG
1. Die Beschlüsse zu TOP 2 (Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund), TOP 3 (Bestätigung der Beschlüsse zur Beauftragung des Bausachverständigen P.) und TOP 4 („Sonstiges„) der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.9.2006 werden für ungültig erklärt.
2. Auf den Gegenantrag wird die Antragstellerin zu 2 als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage ... in 16321 Bernau abberufen.
3. Zur Notverwalterin wird die Fa. S. berufen.
4. Die Antragstellerin zu 2 wird verurteilt, sämtliche Verwalterunterlagen bezogen auf die Wohnungseigentumsanlage ... in 16321 Bernau nach Rechtskraft dieses Beschlusses an die Notverwalterin herauszugeben.
5. Im übrigen werden die Anträge und Gegenanträge zurückgewiesen.
6. Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner zu 50 % und die Antragsgegner zum Rest als Gesamtschuldner. Von der Auferlegung auch der außergerichtlichen Kosten wird insgesamt abgesehen.
7. Der Gegenstandswert wird insgesamt auf 28.000.- € festgesetzt.
1Die Antragsstellerin zu 2 ist durch Beschluss vom 25.6.2004 erneut zur Verwalterin der Wohnanlage ... in 16321 Bernau berufen worden. Auf Blatt 10 und den Verwaltervertrag auf Blatt 12 ff. wird verwiesen. Sie ist ein Unternehmen der Fa. ..., der Antragstellerin zu 1. Der Geschäftsführer der Antragstellerin zu 2, Herr ..., ist personenidentisch mit einem Vorstandsmitglied der Antragstellerin zu 1.
2Die Antragstellerin zu 1 war ursprüngliche Alleineigentümerin der Wohnungseigentumsanlage und begründete als Bauträgerin in der Teilungserklärung (Bl. 33 ff.) Wohneigentum. Sie stellte im Jahre 1997 die Gemeinschaftsordnung auf. Auf Blatt 50 ff. wird verwiesen. Sie veräußerte Wohnungseigentumsanteile in der Folgezeit an die Antragsgegner. Sie ist gegenwärtig Mehrheitseigentümerin und Inhaberin von 35 Wohnungseigentumsrechten. Die Antragsgegner sind hingegen Inhaber von 13 Wohnungseigentumsrechten. Vorliegend ist die Gemeinschaftsordnung abweichend vom gesetzlichen Stimmrechtsprinzip des § 25 Abs.2 WEG in § 5 j Gemeinschaftsordnung mit dem sog. Objektprinzip vereinbart, d.h. jedes Wohneigentum hat eine Stimme. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die Antragstellerin zu 1 vor dem Landgericht Berlin in der Sache 2 OH 1/04 auf Beweissicherung wegen Baumängeln in Anspruch. Auf Blatt 128 wird verwiesen.
3Mit email vom 19.8.2006 (Bl. 101) forderte der Antragsgegner zu 10 die Verwalterin zur Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung auf. Mit email vom 11.9.2006 forderte der Teamleiter WEG, Herr ..., den Antragsgegner zu 10 die Liste zur Einberufung an die „Bereichsleitung WEG Verwaltung der DKB … in Potsdam„ zu senden. Auf Blatt 104 wird verwiesen. Am 8.9.2006 beantragten 5 Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Entscheidungsfindung im Rechtsstreit ... vor dem LG„. Auf Blatt 157 d.A. wird verwiesen. Zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch die Verwalterin kam es nicht.
4Mit Einladung vom 19.9.2006 (Bl. 19) lud der Antragsgegner zu 10, Herr ..., die Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümerversammlung am 28.9.2006 ein. Herr ... ist Vorsitzender des Verwaltungsbeirats.
5Als TOP 2 war ein Beschlussantrag wie folgt formuliert: „Die Eigentümergemeinschaft beruft den Verwalter aus wichtigem Grund ab.„ Auf Blatt 23 des Sitzungsprotokolls wird verwiesen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.9.2006 stimmte die Wohnungseigentümerversammlung über den bereits zitierten Beschlussantrag zu Top 2 ab. Der Versammlungsleiter, Herr ..., stellte folgendes Ergebnis der Abstimmung fest: Ja- Stimmen: 8, Nein-Stimmen 0 Enthaltungen 0. Der Beschluß wurde versehen mit der Bemerkung: „die abgegebenen Nein-Stimmen der ... AG wurden entsprechend Wohneigentumsgesetz nicht mitgezählt.„ Der Beschluß wurde als angenommen gekennzeichnet.
6Der Beschluß zu TOP 3 hat folgenden Wortlaut: „ Die Eigentümergemeinschaft bestätigt die Beauftragung des Bausachverständigen, Herrn Dipl.-Ing. ... mit der Erstellung eines Gutachtens. JA-Stimmen: 8 Stimmen, Nein-Stimmen 0 Stimmen, Enthaltungen: 35 Stimmen. Damit ist der Beschlußantrag angenommen.„
7TOP 4 hat folgenden Wortlaut: „Durch die Malerfirma ... wurde nach Einberufung der Eigentümerversammlung angefragt, ob aus optischen Gründen (Verhinderung von Absätzen am Giebel) eine angemessene andere Farbbeschichtung der Giebelflächen erfolgen kann, an denen in das WDVS eingegriffen wurde. Die anwesenden Eigentümer stimmten der Maßnahme zu.„
8Mit Schriftsatz vom 27.10.2006, bei Gericht am 30.10.2006 eingegangen, beantragten die Antragsteller die Feststellung der Ungültigkeit der Beschlüsse zu den Topi 2-4. Auf Blatt 1 ff. wird verwiesen. Die Antragsteller haben eine einstweilige Anordnung des Gerichts für Wohnungseigentumssachen erwirkt. Auf Blatt 66 ff wird verwiesen. Mit Schreiben vom 6.11.2006 (Bl. 233 ) beantragten 8 Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt 2 „Abberufung des Verwalters„. Dieses Schreiben ist der Antragstellerin zu 2 zeitnah zugegangen.
9Am 10.11.2006 berief die Antragstellerin zu 2 eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung zum 22.11.2006 ein. Auf Blatt 234 wird verwiesen. Als einziger Tagesordnungspunkt war aufgeführt:„ Beschlussfassung zur Sonderumlage gutachterlicher Kosten„. Auf Blatt 235 wird verwiesen. Am 7.1. 2007 erfolgte ein erneutes Einberufungsverlangen mit dem TOP 2 „Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund„ von 8 Eigentümern. Auf Blatt 298 f. wird verwiesen. Am 5.2.2007 führte die Antragstellerin zu 2 eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung durch. In der Einladung war nun der Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters„ aufgenommen. Nach fernmündlicher Auskunft des Antragsgegners zu 10 stimmten 12 Eigentümer für die Abberufung, die Antragstellerin zu 1 mit ihren 35 Stimmen stimmte gegen den Antrag. Ferner gab es eine Enthaltung.
10 Die Antragstellerin behauptet, ihr sei das Einberufungsverlangen vom 8.9.2006 nicht zugegangen. Von einer Weigerung zur Durchführung der Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters„ könne keine Rede sein. Dies zeige schon die Anberaumung eines Versammlung mit diesem Tagesordnungspunkt am 5.2.2007. Sie ist der Meinung, dass die in der Versammlung vom 28.9.2006 gefassten Beschlüsse unwirksam seien.
121. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.9.2006 zu TOP 2,3 und 4 für ungültig zu erklären.
132.Festzustellen, dass der von der Antragstellerin zu 2 mit der Wohnungseigentümergemeinschaft Elbestrasse 87 – 93 in 16321 Bernau geschlossene Verwaltervertrag vom 16.8.2003 nebst Verlängerung ab dem 1.1.2005 mangels einer wirksamen Kündigung nicht beendet wurde und, wie im Vertrag vorgesehen, fortläuft bis zum 31.12.2007.
143. Die Verwaltervergütung sowie die sonstigen Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem bestehenden Verwaltervertrag vom 16.8.2003 nebst Verlängerungsvertrag und im übrigen aus den §§ 27, 28 WEG.
154. Dem Miteigentümer und Vorsitzenden des Veraltungsbeirats, Herr ..., wird es
154. Dem Miteigentümer und Vorsitzenden des Veraltungsbeirats, Herr ..., wird es gegen Festsetzung eines vom Gericht festzusetzenden Zwangsgeldes –nicht jedoch unter 10.000.- €- untersagt, zukünftig nicht ohne gerichtliche Ermächtigung oder die nach dem Gesetz und/oder Teilungserklärung erforderlichen Voraussetzungen Eigentümerversammlungen einzuberufen und abzuhalten.
16 Die Antragsgegner zu 1,2,3,4,5,6,7,10 bis 18 beantragen,
18 Sie beantragen ferner
191. bis zur Bestellung eines neuen Verwalters durch die Wohnungseigentümer einen Notverwalter zu bestellen;
202. die Antragstellerin zu 2 zu verpflichten, sämtliche Verwaltungsunterlagen an den vom Gericht zu bestellenden Notverwalter herauszugeben;
213. die Antragstellerin zu 2 als Verwalterin abzuberufen.
22 Sie sind der Meinung, dass die Antragstellerin zu 2 nicht die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten, sondern lediglich die der Antragstellerin zu 1. Eine ordnungsgemäße Verwaltung finde nicht statt. Sie behindere das Beweissicherungsverfahren vor dem Landgericht Berlin.
24die Gegenanträge zurückzuweisen.
25 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschriften vom 7.12.006 und 30.1.2007 verwiesen.
26 Anträge der Antragsteller
27 1. Feststellung der Ungültigkeit der Beschlüsse zu TOP 2,3 und 4
28 Der Antrag zu 1 ist gemäß § 43 Abs.1 Nr.4 WEG zulässig.
29 Insbesondere ist mit dem Schriftsatz vom 27.10.2006 die Frist gemäß 23 Abs.4 S.2 WEG eingehalten. Der Antragsschriftsatz ist am 30.10.2006 bei Gericht eingegangen. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erfolgte am 28.9.2006. Die Monatsfrist nach § 23 Abs.4 WEG lief grundsätzlich am Sonnabend, den 28.10.2006 ab. Für den Fristablauf gilt aber § 193 ff. BGB (vgl. Niedenführ/Schulze, § 23 Randnr.20, 7. Auflage). Da der Sonnabend der letzte Tag der Frist ist, tritt gemäß § 193 BGB an seine Stelle der nächste Werktag, das ist der Montag, der 30.10.2006, weil Sonntag kein Werktag ist.
30 Die Antragstellerin zu 1 ist als Wohnungseigentümer schon originär anfechtungsbefugt nach § 43 Abs.1 Nr.4 1. Alt. WEG, die Antragstellerin ist als Verwalterin nach § 43 Abs.1 Nr.4 2. Alt. WEG anfechtungsbefugt.
31 Die Wohnungseigentümer sind auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 2.6.2005 (WuM 2005, 530) weiterhin passivlegitimiert im Beschlussanfechtungsverfahren (vgl. Neumann in WuM 2006, 489 ff, 491), auch wenn dies von machen in Frage gestellt wird (vgl. Elzer, Wohnungseigentumsrecht 9/2005, 4).
32 Der Antrag zu 1 ist begründet.
33 Der angefochtene Beschluß zu TOP 2 ist ungültig.
34 Schon die formellen Voraussetzungen sind für die Beschlussfassung nicht gegeben. Denn der Verwaltungsbeiratsvorsitzende ist nur ausnahmsweise zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung berechtigt. Die Tatbestandsvoraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 24 Abs.3 WEG lagen seinerzeit (am 28.9.2006 bzw. davor) nicht vor. Die Gemeinschaft war schon nicht verwalterlos (1. Alternative). Es war aber auch nicht so, dass sich der Verwalter pflichtwidrig weigerte, die Versammlung einzuberufen. Denn aus der Beweisaufnahme hat sich zur Überzeugung des Gerichts schon nicht ergeben, dass die Antragstellerin zu 2 das Einberufungsverlangen vom 8.9.2006 tatsächlich erhalten hatte. Denn der Zeuge ... teilte mit, dass er dieses
8.9.2006 tatsächlich erhalten hatte. Denn der Zeuge ... teilte mit, dass er dieses Schreiben nicht kenne. Da der Zeuge ... vor Ort der „Stützpunktbetreuer„ war und der Antragsgegner zu 10 es in den Briefkasten im Stützpunkt eingeworfen hatte, kommt es aber auf dessen Kenntnis bzw. den Zugang dort an. Es mag zwar sein, dass das Schreiben, wie die Eigentümer ... und ... bekunden, im Briefkasten eingesteckt wurde. Da aber nach der Aussage des Zeugen ... der Hausmeister den Briefkasten leert und andere Personen Zugang zum Stützpunktbüro haben, wo die Post gelagert wird, ist nicht auszuschließen, dass die Post dort (versehentlich) verloren gegangen ist. Das Gericht geht nach dem persönlichen Eindruck der Zeugen davon aus, dass sie wahrheitsgemäß ausgesagt haben. Allein die Tatsache, dass die Zeugen ... und ... bei der Antragstellerin zu 2 angestellt sind, reicht allein nicht aus, um an ihrer Glaubwürdigkeit zu zweifeln. Die Aussagen der Zeugen und der Eigentümer ... und ... hinsichtlich der Übergabe der Schriftstücke stimmen überein.
35 Es ist nun nicht zu Lasten der Antragstellerin zu 2 ihr der Zugang des Einberufungsverlangens vom 8.9.2006 (Bl. 157) als Fiktion zuzurechnen, weil der Eigentümer ... das Schreiben in den Briefkasten eingesteckt hatte und das Schreiben sich somit in ihrem Machtbereich befinde, wie das üblicherweise beim Zugang von Schreiben durch den Einwurf in den Briefkasten zu fingieren ist. Denn zum einen kommt es bei § 24 Abs.3 WEG auf die pflichtwidrige Weigerung der Einberufung an. Von einer „Weigerung„ bzw. einer „Pflichtwidrigkeit„ kann man aber nicht sprechen, wenn der Verwalter von dem Einberufungsverlangen keine Kenntnis –aus welchen Gründen auch immer- hat. Sie kann sich nur weigern, wenn ihr ein Einberufungsverlangen formgerecht tatsächlich zugegangen ist (vgl. Bärmann-Merle § 24 Randnr. 13).
36 Dem ist auch nicht erfolgreich zu entgegnen, die Verwalterin hatte ja Kenntnis von der Existenz des Einberufungsverlangens, weil Herr ... mit email vom 11.9.2006 (Bl. 104) bzw. Herr ... mit email vom 8.9.2006 (Bl. 103) auf die Existenz des Einberufungsverlangens hingewiesen hatte. Denn das Einberufungsverlangen verpflichtet die Verwalterin erst dann nach § 24 Abs.2 WEG zum Tätigwerden, wenn es ihr tatsächlich körperlich vorliegt. Auf die Fälle der Vereitelung des Zugangs ist hier nicht einzugehen. Die Verwalterin muß es auf die Echtheit und Ordnungsgemäßheit z.B. hinsichtlich des Erreichens des Quorums und des Zwecks und der Begründung prüfen können (vgl. Bärmann-Merle § 24 Randnr. 13). Dies kann sie bei einer bloßen Ankündigung nicht.
37 Überdies ist die Geschäftsadresse der Verwalterin auch nicht der Stützpunkt in der Anlage, sondern in der ... in Potsdam. Sie darf erwarten, dass wichtige Schreiben an diese Adresse gesendet werden. Wenn der Antragsgegner zu 10 diesen riskanten Weg (über den Stützpunkt) der Zustellung einschlägt, kann er sich jedenfalls nicht auf einen Zugang berufen. Zudem ist der Antragsgegner zu 10 nach seiner eigenen Einlassung und der email vom 11.9.2006 (Bl. 104) von einem Mitarbeiter der Antragstellerin zu 2 ausdrücklich aufgefordert worden ist, das Schreiben nach Potsdam zu senden (Bl. 322).
38 Auf die Frage, ob gemäß der Teilungserklärung (§ 5 j) die Unterschrift eines Ehepartners (als Miteigentümer) im Schreiben vom 8.9.2006 nicht ausgereicht hätte, und damit das Quorum nach § 24 Abs.2 WEG nicht erreicht ist, bedarf es daher schon nicht.
39 Auf die email vom 19.8.2006 mußte die Antragstellerin schon deshalb nicht reagieren, weil sie bei dem Verlangen eines einzelnen Eigentümers nicht im Sinne von § 24 Abs.2 WEG reagieren brauchte, zudem fehlt es bei einer email an der Schriftlichkeit nach § 126 BGB. Das die Voraussetzungen des § 126 a BGB mit der email erfüllt sein sollen, ist nicht ersichtlich. Das Gleiche gilt für die email vom 8.9.2006.
40 Auf die Frage, ob das Abstimmungsergebnis zu TOP 2 durch den Versammlungsleiter bei der –unrechtmäßigen- Versammlung am 28.9.2006 (s.o.) richtig bekannt gegeben worden ist, muß nicht eingegangen werden. Indes dürfte hier ebenfalls ein materieller Fehler vorgelegen haben. Der Versammlungsleiter durfte die Stimmen der Antragstellerin zu 1 nicht „unter den Tisch fallen lassen„. Denn am 28.9.2006 hätte er die Stimmen der Antragstellerin zu 1 wohl mitzählen müssen. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin zu 1 mit dem Verwalter nicht personenidentisch ist, ist auch bei der Abberufung aus wichtigem Grund der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, wohl stimmberechtigt, wenn ein wichtiger Grund tatsächlich nicht vorliegt (Niedenführ aaO., § 25 Randnr.7; OLG Hamm 15 W 17/04). Diese Frage kann aber –wie ausgeführtoffen bleiben.
41 Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 sind ebenfalls ungültig, weil der vorgenannte Mangel auch hier durchschlägt.
42 Überdies bedarf es dieses Beschlusses (zu Top 3) nicht (mehr), weil das Landgericht Frankfurt/Oder in der Sache 6 (a) T 63/05 am 18.12.2006 unter 2 b beschlossen hat,
Frankfurt/Oder in der Sache 6 (a) T 63/05 am 18.12.2006 unter 2 b beschlossen hat, dass der Beschluß zu TOP 10-2004 (Beauftragung des Sachverständigen„)aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 5.10.2004 zustande gekommen ist.
43 Die übrigen Anträge sind indes überholt, weil zum einen der 1.11.2006 bereits verstrichen ist und im übrigen unbegründet, weil die Gegenanträge überwiegend begründet sind.
44 Soweit der Antrag zu 6 betroffen ist, dürfte nun mehr ein Rechtschutzbedürfnis nicht gegeben sein, weil aufgrund der Beschlussfassung des Gerichts nicht zu erwarten ist, dass Herr L. „eigenmächtig„ zu WEG-Versammlungen einberufen wird.
45 Gegenanträge der Antragsgegner
46 Die Gegenanträge sind zulässig.
47 Grundsätzlich sind im WEG-Verfahren „Gegenanträge„ analog der Widerklage nach § 33 ZPO nach überwiegender Meinung zulässig (vgl. Niedenführ aaO. Vor § 43 Randnr. 62). Voraussetzung ist, dass die Verfahrensbeteiligten identisch sind und der Gegenantrag mit dem Antrag in Zusammenhang steht (Niedenführ aaO.). Richtigerweise ist dabei zu beachten, dass Antragsteller nicht auch teilidentisch mit den Antragsgegnern sind (vgl. AG Obernburg NZM 2002, 749 ff.). Dies könnte hier zwar theoretisch möglich sein, wenn man den Abberufungsanspruch des (einzelnen) Antragstellers als einen Anspruch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümer ansehen würde, welcher durch den Beschluß des Gerichts ersetzt würde (vgl. Niedenführ § 26 Randnr. 76). Dann wären vorliegend, weil Antragsteller für den Gegenantrag (Abberufungsverlangen) die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer (nach Kopfzahl) sind, sie, die Wohnungseigentümergemeinschaft, gleichzeitig Antragsgegnerin für den Gegenantrag. Indes liegt hier nicht nur ein Sonderfall vor. Ausweislich des Abstimmungsergebnisses vom 28.9.2006 aber auch der Abstimmung am 5.2.2007 ist ersichtlich, dass mit Ausnahme der Antragstellerin zu 1 fast alle Wohnungseigentümer, sofern sie sich an der Abstimmung beteiligten, die Abberufung der Antragstellerin zu 2 wollen, dies aber wegen des Objektsprinzips in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durchsetzen können. Es liegt daher der Sonderfall vor, dass (fast) alle Wohnungseigentümer Antragsteller für den Gegenantrag sind und (faktisch) nur die Zustimmung der Antragstellerin zu 1 durch Beschluß des Gerichts ersetzt werden müsste (Niedenführ § 26 Randnr. 76). Dem ist nicht erfolgreich zu entgegnen, dass die Antragsgegner zu 8,9, 19 bis 22, die nicht von RA ... vertreten werden, die Gegenanträge nicht gestellt haben, und sie jedenfalls Antragsgegner des Gegenantrags sind und daher die Parteien gerade nicht identisch sind. Denn zum einen dürfte sich aus der Entscheidung des BayObLG (NJW-RR 1986, 445, statt vieler) ergeben, dass es auf die „Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer„ (hier die Antragsgegner zu 8,9,19 bis 21) gar nicht ankommt, weil sie nicht zur Mitwirkung des Abberufungsbeschlusses verpflichtet werden, sondern das Gericht nach überwiegend herrschender Auffassung durch Gerichtsbeschluss den Verwalter abberufen darf (BayObLG aaO.). Zudem vertritt Staudinger/Wenzel in Vorbem. zu §§ 43 ff. WEG Randnr. 54 (Auflage 2005) die Meinung, dass sich der Gegenantrag zwar grundsätzlich gegen den Antragsteller richten muss, aber auch zusätzlich einen weiteren Beteiligten oder sogar einen am Verfahren nicht beteiligten Dritten unter den Voraussetzungen der §§ 263 ff ZPO einbeziehen kann. Dieser Auffassung schließt sich das Gericht an, auch wenn dieser Ansicht zum Teil in der Kommentarliteratur (vgl. etwa Niedenführ § vor §§ 43 ff. WEG Randnr. 62) und Rechtsprechung (AG Obernburg in NZM 2002, 749 ff., allerdings ohne Auseinandersetzung mit der anderen Auffassung) nicht gefolgt wird.
48 Der Gegenantrag zu 3 ist aus logischen Gründen vorzuziehen. Denn die Antragstellerin zu 2 hat nur dann die Unterlagen herauszugeben, wenn sie abberufen wird, bzw. ist ein Notverwalter nur dann zu bestellen.
49 Der Gegenantrag zu 3 (Abberufung des Verwalters) ist, auch soweit er sich gegen die Antragstellerin zu 2 richtet, nach §§ 21 Abs.4, 43 Abs.1 Nr.1,2 WEG zulässig.
50 Zwar ist die (Ab-) Wahl des Verwalters originäre Aufgabe der Wohnungseigentümer, nicht auch des Verwalters selbst. Auch ist die Abberufung des Verwalters durch Gerichtsbeschluß im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen. Sie kann jedoch eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen, die jeder Wohnungseigentümer beanspruchen und gerichtlich durchsetzen kann (BayObLG NJW-RR 1986, 445 ff., 446). Die davon abweichende Auffassung, die Abberufung sei nur dadurch zu erzwingen, dass die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei dem Abberufungsbeschluß verpflichtet werden (vgl. noch Palandt § 26 WEG Anm. 2 a bb, 44. Auflage) wird heute weitgehend nicht mehr vertreten (vgl. Palandt-Bassenge § 26
Auflage) wird heute weitgehend nicht mehr vertreten (vgl. Palandt-Bassenge § 26 Randnr. 11, 66. Auflage). Eine vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung ist –wie hier- dann entbehrlich, wenn sie dem Wohnungseigentümer, der die Absetzung betreibt, nicht zugemutet werden kann (BayObLG aaO., statt vieler; OLG Stuttgart vom 8.7.1977 Az: 8 W 572/76, recherchiert nach juris). Davon ist hier auszugehen. Die Verwalterin weigerte sich den Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters„ für die Wohnungseigentümerversammlung vom 22.11.2006 trotz des Verlangens vom 6.11.2006 (Bl.233), wie sich aus dem Schreiben vom 17.11.2006 („Zu 4.„ –Bl. 236) ergibt, aufzunehmen. Überdies besteht die Besonderheit des Falles in der engen Verflechtung der Interessen der Mehrheit der Wohnungseigentümer nach dem Objektprinzip mit denen der Verwalterin (OLG Stuttgart aaO.). Denn die Verwalterin gehört zur Unternehmensgruppe der Mehrheitseigentümerin. Der Vorstand der Antragstellerin zu 1 Herr ... ist gleichzeitig ein Geschäftsführer der Antragsstellerin zu 2. Bei dieser Sachlage hätten die Antragsgegner keinerlei Aussicht, die Abberufung der Verwalterin durch Mehrheitsbeschluß zu erreichen, solange diese die Verwaltung weiterführen will. Bei einer Abstimmung über eine ordentliche Kündigung des Verwalters wäre nämlich die Antragstellerin zu 1 in jedem Falle stimmberechtigt.
51 Der Gegenantrag zu 3 ist begründet.
52 Die Antragsgegner haben einen Anspruch auf Abberufung des Verwalters, der Antragstellerin zu 2, gemäß §§ 21 Abs.4, 43 Abs.1 Nr.1 WEG (vgl. Niedenführ § 26 Randnr. 76). Dies deshalb, weil ein Teil der Antragsgegner erfolglos versucht hatte, die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters„ zu erreichen (Niedenführ § 26 Randnr. 76; Bärmann/Pick § 26 Randnr. 185, 175)). Die Antragstellerin zu 2 hat sich pflichtwidrig geweigert diesen Tagesordnungspunkt aufzunehmen.
53 Mit Schreiben vom 6.11.2006 (Bl.233) haben 8 Eigentümer die Abberufung des Verwalters auf die Tagesordnung der WEG-Versammlung vom 22.11.2006 zu setzen, gefordert. Das Ansinnen wies die Antragsgegnerin zu 2 mit Schreiben vom 17.11.2006 (Bl. 236) zurück, indem sie unter Punkt „Zu 4„ des vorgenannten Schreibens mitteilte, dass es zwar in der Beschlussvollmacht der Gemeinschaft liege, den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen, solange jedoch ein entsprechendes Urteil des Landgerichts Frankfurt/Oder hierzu im schwebenden Verfahren nicht vorliege, dürfte eine erneute Beschlussfassung nicht zielführend sein.
54 Die Antragstellerin zu 2 durfte nicht auf das schwebende Verfahren vor dem Landgericht Frankfurt/Oder verweisen. Sie ist aufgrund § 24 Abs.2 WEG gesetzlich zur Einberufung verpflichtet und darf dies nicht von Bedingungen abhängig machen.
55 Die Antragstellerin zu 2 kann sich nicht erfolgreich darauf berufen, dass das Einberufungsverlangen vom 6.11.2006 nicht rechtzeitig zugegangen sei. Zum einen nimmt sie im Schreiben vom 17.11.2006 Bezug auf das Einberufungsverlangen, zum anderen hat sich aus der Beweisaufnahme ergeben, dass ihr dieses Schreiben am 6.11.2006 morgens durch den Eigentümer ... persönlich durch Übergabe an Herrn ... übergeben wurde. Zweifel daran, dass Herrn ... von der Antragstellerin zu 2 das Schreiben –rechtzeitig- nicht zugegangen ist, ergeben sich nicht. Darüber hinaus hat Herr ... den Erhalt bestätigt (Bl. 322).
56 Ferner kann die Antragstellerin zu 2 nicht erfolgreich einwenden, dass das Einberufungsverlangen vom 6.11.2006 nicht zu beachten sei, weil die Unterzeichner ..., ..., ... und ... lediglich Miteigentümer sind, und ihr Stimmrecht nur gemeinsam mit ihren Ehepartnern/Lebenspartnern ausüben können (Niedenführ § 25 Randnr. 10). Denn selbst wenn man die Regeln für die gemeinsame Ausübung des Stimmrechts auf das Quorum nach § 24 Abs.2 WEG anwenden wollte (vgl. bejahend Bärmann-Merle § 24 Randnr. 9), ist zu beachten, dass die Gemeinschaftsordnung in § 5 j (Bl. 219) zulässt, dass Ehegatten, die Eigentümer sind, keine schriftliche Vollmacht des anderen für die Stimmabgabe vorweisen müssen. Dann muß folgend der vorgehenden Argumentation aber auch gelten, dass diese Regel als Minus zur Stimmabgabe auch bei dem Quorum nach 24 Abs.2 WEG anwendbar ist.
57 Selbst wenn man der Auffassung folgen wollte, ein einmaliger Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung könne nicht zu einer Abberufung führen, kommt man vorliegend zum Schluß, dass nicht nur ein „einmaliger Verstoß„ vorliegt.
58 Die Antragstellerin zu 2 wußte seit dem Spätsommer 2006 spätestens (durch email- Verkehr vom 19.8.2006 mit dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden Lehmann) und allerspätestens durch den –unwirksamen- Beschluß vom 28.9.2006 das weit über ein Viertel der Eigentümer ihre Abberufung wünschen. Ansonsten hätten nicht am 28.9.2006
Viertel der Eigentümer ihre Abberufung wünschen. Ansonsten hätten nicht am 28.9.2006 alle anwesenden 8 Stimmen mit „ja„ für die Abberufung –mit Ausnahme der Antragstellerin zu 1 -gestimmt. Zudem hatte das Gericht anlässlich des Erlaß der einstweiligen Anordnung in diesem Verfahren am 30.10.2006 mit RA ... telefoniert. Dabei wurde über die Notwendigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters„ in naher Zukunft gesprochen. Angesichts dieser Umstände war das der Verwalterin eingeräumte Ermessen jederzeit eine (außerordentliche) Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen „auf Null„ reduziert. Sie mußte schon vor dem Hintergrund der „ordnungsgemäßen„ Verwaltung nach § 21 Abs.4 WEG angesichts dieser Umstände und wenn sie schon eine Wohnungseigentümerversammlung (am 22.11.2006) anberaumt, diesen Tagesordnungspunkt zwingend mit aufnehmen. Dies umso mehr, als in der besonderen Mehrheitskonstellation mit einem übermächtigen Mehrheitseigentümer, die Verwalterin keinen Anschein erwecken durfte, als würde sie die Interessen der Wohnungseigentümer hinter die Interessen der Antragstellerin zu 1 stellen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Verwalterin zur „Unternehmensgruppe„ der Antragstellerin zu 1 gehört und die Antragstellerin zu 1 ferner zur Gruppe des Bauträgers (vgl. 34 II 38/04) und sie selbst teilende Eigentümerin war (Bärmann/Pick § 26 Randnr. 169, vgl. § 1 der Teilungserklärung auf Blatt 33 ff.). Zudem ist folgendes zu berücksichtigen: in dem Verfahren 34 II 38/04 (Bl. 108 ff.) vor diesem Gericht hatte das Amtsgericht auf das Stimmenübergewicht der Antragstellerin zu 1 („.sie (die Antragstellerin zu 1) benutzt ihr vorliegendes absolutes Stimmenübergewicht. um ihre eigenen Interessen ...durchzusetzen„-Bl.111) bzw. im Ergebnis auch in der Rechtsmittelinstanz 6 a T 63/05 im rechtlichen Hinweis vom 9.12.2005 Punkt 3 a („Die ... ...dürfte aber durch das Stimmenverbot aus § 25 V Alt.1 WEG von ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümerin ausgeschlossen sein.„- Bl. 121) hingewiesen. Angesichts dieser „Hinweise„, die der Antragstellerin zu 2 bekannt sein mussten, denn sie war an diesen Verfahren beteiligt, musste sie jeden Anschein bei ihrer Verwaltungsdurchführung vermeiden, der auch nur entfernt auf eine mangelnde uneigennützige Verwaltung (Bärmann § 26 Randnr. 161; vgl. auch OLG Stuttgart vom 8.7.1977 Aktenzeichen 8 W 572/76, recherchiert nach juris) oder Interessenkollision hinweisen könnte, die das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit erschüttern könnte (OLG Hamm Aktenzeichen 15 W 17/04, recherchiert nach juris). Dies umso mehr, da die Wohnungseigentümer die Antragstellerin zu 1 als Bauträger in dem Verfahren 2 OH 1/04 (vorbereitend) auf Mängel in Anspruch nehmen.
59 2. Gegenantrag zu 2 (Herausgabe der Verwaltungsunterlagen)
60 Gemäß §§ 675, 667 BGB haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Verwalterunterlagen (Bärmann/Pick-Merle § 26 Randnr. 105).
61 3. Gegenantrag zu 1 (Bestellung eines Notverwalters)
62 Der Antrag ist gemäß § 43 Abs.1 Nr.3 WEG zulässig.
63 Er ist auch gemäß § 26 Abs.3 WEG begründet. Denn mit Rechtskraft dieses Beschlusses ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verwalterlos. Es besteht ein dringendes Bedürfnis für die Bestellung eines Notverwalters schon wegen des Verfahrens vor dem Landgericht Berlin mit dem Aktenzeichen 2 OH 1/04 „WEG ... gegen ...„. Die Antragsgegner haben zwar angeregt, die Fa. G. aus Berlin zur Notverwalterin zu berufen. Das Gericht ist aber an diese Anregung nicht gebunden (vgl. Niedenführ § 43 Randnr.53). Zwar soll sich das Gericht im Interesse der Beteiligten mit selbst eingeholten Angeboten auseinandersetzen (Niedenführ aaO.). Das Gericht muß aber vorliegend aufgrund der komplizierten Eigentumssituation mit dem Objektprinzip, den schwebenden Rechtsstreitigkeiten einen ihm als kompetent bekannten Verwalter, der preislich günstig ist, benennen. Die Fa. G. ist dem Gericht nicht bekannt. Sie ist nicht vor Ort in Bernau ansässig. Die Fa. S. ist dem Gericht als seriöse Verwaltung mit eigener Rechtsabteilung und Niederlassung in Bernau bekannt. Der hiesige Niederlassungsleiter ... hat dem Gericht auf fernmündliche Nachfrage zugesagt, dass er die Verwaltung persönlich übernimmt, so dass eine kompetente Verwaltung unter den gegebenen Schwierigkeiten gesichert ist.
64 Mit eine durch Herrn ... zugesagte Verwaltervergütung von 18,50 € netto monatlich pro Wohnungseigentum liegt die Fa. S. am unteren Rand der monatlichen Verwaltervergütung. Üblicherweise werden zwischen 15.- € und 35.- € pro Wohnungseinheit und Monat verlangt (Niedenführ § 26 Randnr. 57). Die Notverwalterin wird nach Übernahme der Verwaltung und nach Einholung von Vergleichsangeboten die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Neuwahl eines Verwalters betreiben.
65 Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Auferlegung der außergerichtlichen Kosten der Antragsteller bzw. Antragsgegner auf die Antragsgegner bzw. Antragsteller war nicht angezeigt, weil dies der Ausnahmefall ist (Palandt § 47 WEG Randnr.4). Bei der Kostenentscheidung hat das Gericht nach § 47 WEG nach billigem Ermessen entschieden. Es war sachgerecht, die Kosten zu teilen und nicht die Antragsgegner zu 8 bis 9 und 19 bis 22 gesondert zu belasten, weil sie ja voll unterlegen sind. Die Antragsgegner haben durch ihre Beschlussfassung am 28.9.2006 Anlaß für die Beschlußanfechtung gegeben, wohingegen die Antragsgegner zu 1 ff. mit dem Gegenantrag durchgedrungen sind.
66 Der Geschäftswert war in Anlehnung an OLG FFM in WuM 2003, 647, 648 gemäß § 48 Abs.3 WEG nach dem Interesse aller Beteiligten festzusetzen. Um den Parteien den Zugang zu Gerichten nicht durch exorbitante hohe Streitwerte zu erschweren, war der Geschäftswert für die Hauptanträge auf 18.000.- € und die der Gegenanträge ebenfalls auf 10.000.- € festzusetzen. Jedoch war der Streitwert nun nicht besonders niedrig im Hinblick auf den Zugang zum Gericht anzusetzen, weil an dem Verfahren zu einem ein börsennotiertes Unternehmen und die Gesamtheit der Wohnungseigentümer beteiligt sind, bei denen die Kosten ja dann verhältnismäßig geringfügig anfallen.
67 Bei dem Streitwert hat das Gericht zum einen die verbleibende Verwaltergebühr bis 31.12.2007 berücksichtigt und die weiteren Anträge nach billigem Ermessen. Der Gegenantrag zu 3 war nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen, weil er mit dem Hauptantrag zu 1 ähnlich ist.
68 Die einstweilige Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit des Beschlusses war nicht angezeigt. Voraussetzung für den Erlaß einer einstweiligen Anordnung ist nämlich in der Regel ein dringendes Bedürfnis für ein sofortiges Einschreiten (Bärmann § 44 Randnr. 75). Dies ist in Wohngeldsachen möglich (vgl. Niedenführ § 44 Randnr. 23), in anderen Angelegenheiten eher die Ausnahme, wenn nicht sogar ausgeschlossen (vgl. Niedenführ aaO., Randnr.23). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Hauptsacheentscheidung erst mit Rechtskraft endet. Es ist zu erwarten, dass die Antragstellerinnen sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluß einlegen. Sofern das Rechtsmittelgericht diesen Beschluß ggfs. nach mehreren Monaten aufhebt, würde die WEG unter Umständen mit den Kosten für zwei Verwaltungen belastet. Zudem würde ein Verwalterwechsel stattfinden. Dies gilt es jedenfalls bis zur Rechtskraft aus Fürsorgegesichtspunkten zu vermeiden.
34 II 26/06
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