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Timestamp: 2020-07-06 20:45:45
Document Index: 87868883

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 113', '§ 71', '§ 63', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 29', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 34', '§ 11', '§ 11', '§ 11', '§ 34', '§ 69', '§ 124', '§ 124', '§ 34']

VG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007 - 9 K 6272/06 - openJur
Urteil vom 19.04.2007 - 9 K 6272/06
VG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007 - 9 K 6272/06
openJur 2011, 50929
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks X Straße 18 in N (Gemarkung G1). Sie erstrebt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Erweiterung der Verkaufsstätte des dort betriebenen Lebensmittelmarktes des Unternehmens S.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Lage und Umgebung des Grundstücks sind aus dem nachfolgenden Ausschnitt aus der Deutschen Grundkarte ersichtlich:
Auf dem Antragsgrundstück befand sich früher eine Lederfabrik. Die von dieser genutzten Baulichkeiten wurden auf der östlichen Seite der C Straße (Ecke X Straße) für Wohnzwecke und freiberufliche Nutzungszwecke umgebaut. Neben zahlreichen Wohnungen befinden sich hier Arzt- und Massagepraxen, ein Steuerberaterbüro, eine Rechtsanwaltskanzlei und eine Apotheke. Die sich südlich anschließende ehemalige Trockenhalle der Fabrik wurde für den Lebensmittelmarkt und einen Getränkemarkt umgebaut. Weiter südlich befinden sich eine Veranstaltungshalle und ein Lebensmitteldiscounter der Fa. B. An der östlichen Grenze dieser Grundstücke verläuft der Fluss &#132;O". Die westliche Seite der C Straße wird bis zur Einmündung in die X Straße zu Wohnzwecken genutzt. Auf dem Grundstück der früheren Lederfabrik befinden sich im ehemaligen Kesselhaus ein Brauhaus, weiter östlich ein Wohnhaus. Auf dem gegenüber liegenden Grundstück C Straße 25-27 befindet sich ein Modemarkt, weiter östlich (auf der X Straße) ist Wohnbebauung vorzufinden.
Im weiteren Verlauf der C Straße befindet sich der Ortskern des Stadtteils X mit dem X Markt, der Kirche nebst Pfarrhaus sowie dem Verwaltungsgebäude und dem Sitzungssaal der Bezirksvertretung. Die in nördlicher Richtung verlaufende Rstraße ist als Fußgängerzone ausgestaltet. Hier - wie auch auf den an den X Markt angrenzenden Grundstücken - befinden sich zahlreiche Einzelhandelsgeschäfte, Zweigstellen von Banken, Gaststätten, Cafés, Arztpraxen, Apotheken u.ä. Die Obergeschosse der Häuser werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Die Rstraße mündet im Norden in die Qstraße, auf der in östlicher Richtung vergleichbare Nutzungen vorzufinden sind. Dort befindet sich auch ein L-Markt. Im Süden mündet die Rstraße nach Osten in die Istraße, auf deren nördlicher Seite ebenfalls mehrere kleinere Einzelhändler angesiedelt sind.
Am 29. August 2005 beantragte die Klägerin die Erweiterung des Einzelhandelsgeschäftes, das im Wege der Nutzungsänderung eines Teilbereiches der Lederfabrik in einen Lebensmittelmarkt am 21. August 1997 in der Fassung des Nachtrags vom 25. Juni 1998 mit einer Verkaufsfläche von 958 qm (Verkauf: 699,21 qm, Windfang: 101,88 qm, Kasse und Vorraum: 102,43 qm sowie Bedienabteilung: 54,48 qm) und einer Geschossfläche von ca. 1.700 qm genehmigt worden war. Nach den dem Antrag beigefügten Bauvorlagen soll die Verkaufsfläche um 534,71 qm (Verkauf: 810,46 qm, Windfang: 24,25 qm) auf 1.492,71 qm und die Geschossfläche auf ca. 2.600 qm erweitert werden.
Mit Bescheid vom 2. November 2005 lehnte der Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte er aus, der Betrieb liege außerhalb des für X erwünschten und sinnvollen Ansiedlungsraumes. Eine Verkaufsflächenausweitung führte zur Stärkung dieses Standortes zu Lasten des gewachsenen Stadtbezirkszentrums X.
Mit ihrem Widerspruch vom 29. November 2005 wandte die Klägerin ein, die geplante Erweiterung füge sich in die Eigenart der näheren Umgebung, die sich als Gemengelage darstelle, ein. In der Umgebung des Antragsgrundstücks befänden sich zahlreiche gewerbliche sowie Wohnnutzungen; der von ihr betriebene S Markt sei bereits großflächig und nicht als Fremdkörper zu qualifizieren. Schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche gingen von den Erweiterungsflächen nicht aus. Diese könnten erst bei prognostizierten Kaufkraftabflüssen von mehr als 20 % angenommen werden, die hier nicht erreicht würden.
Mit Widerspruchsbescheid vom 24. Oktober 2006 - zugestellt am 17. November 2006 - wies die Bezirksregierung E den Widerspruch mit der Begründung zurück, das Vorhaben füge sich zwar in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Von ihm seien aber schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich, das Bezirkszentrum X, zu erwarten. Dort befinde sich ein L-Markt, dessen Existenz durch die Erweiterung des S-Marktes gefährdet würde.
Die Klägerin hat am 12. Dezember 2006 Klage erhoben, mit der sie ergänzend geltend macht, das Stadtbezirkszentrum X sei kein zentraler Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB, da dort mit dem L-Markt lediglich ein Einzelhandelsbetrieb der Lebensmittelbranche existiere. Selbst bei Annahme eines zentralen Versorgungsbereichs gehöre der L-Markt auf Grund seiner Lage in der Qstraße nicht mehr zu diesem Bereich. Der Supermarkt sei vom Beginn der Fußgängerzone in der Rstraße mehrere hundert Meter entfernt und verfüge über einen eigenen Kundenparkplatz. Abgesehen davon seien schädliche Auswirkungen zu verneinen. Diese könnten erst ab einem erheblich höheren Schwellenwert als 10 % angenommen werden. Die Auswirkungsanalyse der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA) von September 2006 errechne lediglich einen Kaufkraftabfluss von 14 % gegenüber dem L-Markt. Auch wenn die Erweiterungsfläche mehr als 50 % der Verkaufsfläche des L-Marktes betrage, sei zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine Neuerrichtung, sondern nur um eine Erweiterung eines seit Jahren bestehenden Betriebes handele. Er spreche die autoorientierte Kundschaft an, während sich der L-Markt eher an fußläufige Kundschaft wende. Dieser verfüge außerdem nur über 21 % der in X vorhandenen nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche.
den Beklagten unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 2. November 2005 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 24. Oktober 2006 zu verpflichten, ihr den am 29. August 2005 beantragten planungsrechtlichen Vorbescheid zur Erweiterung des Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück X Straße 18 in N (Gemarkung G1) zu erteilen.
Zur Begründung trägt er unter Vertiefung seines bisherigen Vorbringens vor, eine Verkaufsflächenausweitung führe zu einem Anteil von rund 53 % an der gesamten Lebensmittelversorgungsfläche in X. Bereits jetzt bestehe ein erhebliches Überangebot an Verkaufsflächen bei einer problematischen Nachfrageunterdeckung von 6,6 Mio. Euro.
Die Berichterstatterin hat die örtlichen Verhältnisse am 1. März 2007 in Augenschein genommen. Insoweit wird auf die Niederschrift über den Ortstermin verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und des Kartenmaterials ergänzend Bezug genommen.
Die Ablehnung des beantragten Verwaltungsaktes ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Ihr steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides zu, weil ihrem Vorhaben öffentlichrechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstehen, §§ 71 Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.
Die beantragte Erweiterung der Verkaufsstätte des Einzelhandelsbetriebes, die im Hinblick auf die Änderung der bestehenden Bausubstanz gemäß § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW genehmigungsbedürftig ist, ist planungsrechtlich unzulässig. Da das Grundstück der Klägerin nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Das Vorhaben erfüllt zwar die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB, ihm steht aber § 34 Abs. 3 BauGB entgegen.
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, handelt es sich also um ein so genanntes faktisches Baugebiet, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).
Bei der Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB ist darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das Vorhaben auf die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann.
Vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36.
Bei der Beurteilung dieser Frage kann auch die unterschiedliche Bebauung diesseits und jenseits einer Straße eine Rolle spielen, wobei es wiederum auf die Art des Unterschiedes ankommen kann.
BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 28,83 -, BRS 42 Nr. 26; Beschluss vom 29. April 1997 - 4 B 67.97 -, BRS 59 Nr. 80; Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102.
Einzubeziehen ist die tatsächlich vorhandene Bebauung, ggfs. auch die in einem angrenzenden Bebauungsplangebiet, wobei es auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes insoweit nicht ankommt.
Söfker, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Stand: Juli 2006, § 34 Rn. 36 m.w.N..
Die nähere Umgebung erfasst hier nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung und dem der Kammer vermittelten Eindruck von der Örtlichkeit jedenfalls den Bereich, der zwischen dem Verlauf der &#132;O" im Osten, der C Straße im Westen, der X Straße im Norden und dem vom Unternehmen B im Süden der C Straße genutzten Grundstück liegt. Das Gebiet östlich der &#132;O" gehört nicht mehr zur maßgebenden Umgebung, weil der Fluss insoweit als Zäsur wirkt. Östlich des Flusses befinden sich unbebaute Freiflächen. Die Bebauung westlich der - verhältnismäßig schmalen - C Straße zählt ebenso zur maßgeblichen Umgebung wie die Bebauung auf dem dem Grundstück der ehemaligen Lederfabrik gegenüber liegenden Grundstück auf der Nordseite des X Straße. Beide Straße nehmen insoweit den Zu- und Abgangsverkehr zum und vom S-Markt auf.
Dieses Gebiet ist durch eine Gemengelage von gewerblicher, freiberuflicher und Wohnnutzung gekennzeichnet. Während der U-Modemarkt auf dem Grundstück C Straße 25-27 (Ecke X Straße) nach Angaben des Beklagten nur mit 600 qm Verkaufsfläche genehmigt ist, ist mit dem S-Markt selbst ein - mit 958 qm Verkaufsfläche genehmigter - großflächiger Einzelhandel vorhanden.
Vgl. BVerwG, Urteile vom 24. November 2005 - 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 8.05 -, BRS 69 Nrn. 71 - 73, wonach die Großflächigkeit bei Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 qm anzunehmen ist, in deren Berechnung auch ein Kassenvorraum und Windfang einzubeziehen sind.
Da dieser für die Umgebungsbebauung als mitprägend berücksichtigt werden muss,
vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 17.91 -, BRS 55 Nr. 72,
und ebenso wenig wie andere gewerblich genutzte Grundstücke in der inhomogenen Umgebung als Fremdkörper außer Betracht bleiben kann, entspricht die Eigenart der näheren Umgebung keinem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung. Denn großflächige Einzelhandelsbetriebe sind gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO nur in einem Sondergebiet oder in einem Kerngebiet, nicht aber etwa in einem Misch- oder Gewerbegebiet zulässig.
Das somit nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilende Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen dieser Bestimmung.
Hinsichtlich der Art der Nutzung fügt sich das Vorhaben in den Rahmen ein, der aus der maßgeblichen Umgebung hervorgeht. Seiner Nutzungsart nach handelt es sich, wie ausgeführt, bereits jetzt um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Da sich hieran durch die geplante Erweiterung der Verkaufsstätte nichts ändert, hält sich das Vorhaben im Rahmen der Umgebungsbebauung.
Zu diesem Aspekt vgl.: BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 - 4 B 25.00 -, BRS 63 Nr. 103; Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 6 und 7.85 -, BRS 47 Nr. 67; OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006 - 7 A 964/05 - (Juris).
Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche hält sich das Vorhaben ersichtlich innerhalb des aus der näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens; Abweichendes wird vom Beklagten nicht geltend gemacht. Anhaltspunkte, dass das im Begriff des Einfügens enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verletzt sein könnte, bestehen bei der bloßen Erweiterung der Verkaufsfläche ebenfalls nicht.
Das Vorhaben ist allerdings mit § 34 Abs. 3 BauGB nicht vereinbar.
Hiernach dürfen von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
Unter zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde zu verstehen, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein &#132;Versorgungsbereich" setzt vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde oder eines Teiles des Gemeindegebietes insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. &#132;Zentral" sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung - wie die Innenstadtzentren - dienen, sondern auch, wenn sie die Grund- oder Nahversorgung - wie Neben- oder Quartierszentren - sicherstellen sollen.
Vgl. dazu im einzelnen: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 34 Rn. 85; Uechtritz, DVBl. 2006, 799 (802 f., 807); Janning, BauR 2005, 1723 (1725); vgl. auch: BVerwG, Beschluss vom 20. November 2006 - 4 B 50/06 - (Juris).
Der Charakter eines bestimmten Bereichs kann sich sowohl aus gemeindlichen Bauleitplänen als auch aus den vorhandenen örtlichen Gegebenheiten ergeben. Bei der Ermittlung der tatsächlichen Verhältnisse kann auf planungsrechtlich nicht verbindliche Konzeptionen der Gemeinde zurückgegriffen werden, wenn diese - wie etwa Einzelhandelskonzepte - Aussagen über zentrale Versorgungsbereiche und deren Sicherung und Entwicklung enthalten. Denn diese sind in besonderer Weise geeignet, die für die Beurteilung als Versorgungsbereich erforderlichen Zusammenhänge deutlich zu machen.
Vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 54; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 85; Uechtritz, DVBl. 2006, 799 (803, 807 f.); Janning, BauR 2005, 1723 (1725 ff.); kritisch, soweit Einzelhandelskonzepte erst noch zu entwickelnde Versorgungsbereiche umschreiben: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O..
Das vom Beklagten benannte Zentrum des Bezirks X ist ein solcher zentraler Versorgungsbereich. Es ist im &#132;Nahversorgungs- und Zentrenkonzept" der Stadt N als - schon bestehendes, nicht erst zu entwickelndes - sog. B-Zentrum (Stadtbezirkszentrum) aufgeführt (vgl. S. 17, 70, 72). Das &#132;Nahversorgungs- und Zentrenkonzept", das nach Angaben des Beklagten kurz vor der Beschlussfassung durch den Rat steht, kann schon jetzt jedenfalls hinsichtlich der Feststellungen zum Ist-Zustand herangezogen werden. Denn es enthält eine aktuelle Bestandsaufnahme der Einzelhandelsstruktur der Stadt und differenziert nachvollziehbar und plausibel zwischen den Hauptgeschäfts-, Stadtbezirks- und Stadtteilzentren. Insbesondere trifft es für das - räumlich abgegrenzte - B-Zentrum X-Mitte Aussagen zur städtebaulichen Situation und zum Warenangebot (vgl. S. 70 und 72 des Konzepts). Unabhängig hiervon kommt dem Zentrum nach den bestehenden tatsächlichen Verhältnissen eine Versorgungsfunktion für den Stadtbezirk zu. Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung weist X-Mitte ein Zentrum auf, in dem in zahlreichen, überwiegend kleinflächigen Geschäften Waren für den täglichen und teilweise auch für den mittelfristigen Bedarf angeboten werden. Es verfügt in der als FußgängerzT), mehrere Apotheken, mehrere Blumenläden, zahlreiche kleinere Damen- sowie Herrenmodegeschäfte, einen Juwelier, ein Schreibwarengeschäft, zwei Metzger, zwei Reisebüros, einen Optiker, ein Schuhgeschäft, ein Handarbeitsgeschäft und einen Tabakladen. Dagegen, dass der Beklagte zu diesem Versorgungsbereich auch Teilbereiche der Qstraße zählt (vgl. S. 72 des &#132;Nahversorgungs- und Zentrenkonzepts"), ist auch nach dem Ergebnis des Ortstermins nichts einzuwenden. Von der Einmündung der Rstraße in die Qstraße befinden sich dort in östlicher Richtung - abgesehen von einigen Gaststätten - ebenfalls weitere Einzelhandelsbetriebe, nämlich ein Geschäft für Computertechnik, ein Haushaltsgerätegeschäft und eine Apotheke, ferner ein Lebensmittelmarkt der Fa. L mit einer Verkaufsfläche von 950 qm. Die Qstraße schließt sich unmittelbar an den Fußgängerbereich der Rstraße an und weist mit Einzelhandelsbetrieben und Lokalen in den Erdgeschossen und Wohnungen in den Obergeschossen diesem vergleichbare Nutzungen auf. Auch der L-Markt ist vom Beginn der Rstraße nur wenige Schritte entfernt und schon deswegen in den Versorgungsbereich X-Mitte mit einzubeziehen. Dass die Waren in diesem Bereich überwiegend auf verhältnismäßig geringen Verkaufsflächen angeboten werden, stellt seine Einstufung als zentralen Versorgungsbereich nicht in Frage. Abgesehen von Lebensmittelgeschäften haben nämlich die meisten Geschäfte, die Waren für den täglichen Bedarf anbieten, regelmäßig nur einen kleinen Flächenbedarf. Der Auffassung der Klägerin, die Existenz nur eines Lebensmittelgeschäftes führe dazu, das X Zentrum nicht als zentralen Versorgungsbereich anzusehen, kann nicht gefolgt werden. Denn der über eine große Verkaufsfläche von 950 qm verfügende L-Markt stellt einen Bestandteil der Grundversorgung des Stadtbezirkszentrums dar. Weitere Lebensmittelgeschäfte sind in X außerhalb des eigentlichen Zentrums angesiedelt. Dies entspricht den tatsächlichen Verhältnissen in vielen Städten, in denen sich Einzelhandelsbetriebe der Lebensmittelbranche teilweise innerhalb, teilweise außerhalb der Hauptgeschäfts-, Stadtbezirks- bzw. Stadtteilzentren befinden, ohne dass damit die Qualifizierung dieser Zentren als zentrale Versorgungsbereiche angezweifelt würde.
Ist mithin das Stadtbezirkszentrum X-Mitte als zentraler Versorgungsbereich zu qualifizieren, so sind vom Vorhaben der Klägerin auch schädliche Auswirkungen auf diesen zu erwarten.
Mit Vorhaben i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB ist das Gesamtvorhaben in seiner geänderten Gestalt, nicht nur die Erweiterungsfläche gemeint. Denn die bauplanungsrechtliche Prüfung hat sich immer auf das &#132;Vorhaben" i.S.v. § 29 Satz 1 BauGB insgesamt - hier in Form der Änderung einer baulichen Anlage - zu beziehen. Schon weil diese Änderung des Bestandes der bereits vorhandenen baulichen Anlage kein selbständiges, abtrennbares Vorhaben darstellt, kann sie nicht isoliert geprüft werden. Im Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 BauNVO gilt dies auch für die Feststellung von Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO.
BVerwG, Beschluss vom 29. November 2005, - 4 B 72.05 -, BRS 69 Nr. 77; VGH BW, Urteil vom 13. Juli 2004 - 5 S 1205/03 -; BauR 2005, 968 ff..
Nichts anderes kann für die Prüfung schädlicher Auswirkungen eines Vorhaben nach Maßgabe des § 34 Abs. 3 BauGB gelten. Da stets das vom Bauherrn angestrebte Ergebnis der Baumaßnahme den bauplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen muss, ist bei einer geplanten Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebes maßgeblich, ob von dem Gesamtvorhaben mit seiner dann bestehenden Verkaufs- und Geschossflächenzahl Beeinträchtigungen des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs zu befürchten sind. Der Auffassung der Klägerin, diese müssten von den Erweiterungsflächen ausgehen, kann mithin nicht gefolgt werden. Die von ihr zum Beleg herangezogene Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen zur Erweiterung des Einkaufszentrums D in P,
Urteil vom 6. Juni 2005 - 10 D 145/04.NE -, BRS 69 Nr. 2,
nimmt zu prognostizierten Umsatzverteilungen durch die Verkaufsflächenerweiterung in einem anderen rechtlichen Zusammenhang Stellung, der auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar ist.
Schädliche Auswirkungen des so verstandenen Vorhabens sind nach dem Wortlaut der Norm und dem in der Begründung des Gesetzentwurfs zum Ausdruck kommenden Willen des Gesetzgebers,
BT-Drs. 15/2250, S. 54,
solche, die die städtebauliche Funktion des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlicher Weise beeinträchtigen.
In diesem Sinne auch: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 86; vgl. ferner: OVG NRW, Beschluss vom 9. März 2007 - 10 B 2675/06 - (Juris).
Bestreben des Gesetzgebers war es, mit der Einfügung des neuen Absatzes 3 in § 34 BauGB der höchstrichterlichen Rechtsprechung entgegenzuwirken, nach der bei Zulassungsentscheidungen im unbeplanten Innenbereich über die nähere Umgebung hinausgehende Fernwirkungen keine Bedeutung haben. Vorhaben, die wegen ihrer über die nähere Umgebung hinausreichenden Wirkungen Funktionsstörungen in bestimmten zentralen Versorgungsbereichen befürchten lassen, sollen nach den gesetzgeberischen Vorstellungen nicht mehr genehmigt werden können.
Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 33 und 54.
Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 86.
Für diese Prognoseentscheidung ist auf städtebaulich maßgebliche Kriterien - namentlich das Warenangebot und die Verkaufsfläche im Vergleich zur Verkaufsfläche derselben Branche im zentralen Versorgungsbereich - abzustellen.
OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O..
Diese beiden Gesichtspunkte sind in Gebieten, die, anders als hier, im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen oder nach § 34 Abs. 2 BauGB zu beurteilen sind, im Regelungssystem des § 11 Abs. 3 BauNVO zu berücksichtigen. Die Norm erfasst in Satz 1 Nr. 2 Einzelhandelsbetriebe, die auf Grund ihrer Verkaufsfläche großflächig sind, und statuiert in Satz 3 die Regelvermutung, dass nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung bei einer 1.200 qm überschreitenden Geschossfläche anzunehmen sind. Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt nach ständiger Rechtsprechung
- vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29/04 -, BauR 2004, 1735 ff.; Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 -, a.a.O.
u.a. vom Warenangebot ab.
Da auch die Schutzfunktion für zentrale Versorgungsbereiche einer Gemeinde in § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO nach dem Anliegen des Gesetzgebers vergleichbar ist, können die Wertungen des § 11 Abs. 3 BauNVO zumindest hinzugezogen werden, auch wenn insbesondere die Vermutungsregel des Satzes 3 in § 34 Abs. 3 BauGB nicht übernommen wurde. Es spricht nichts dafür, dass der Gesetzgeber, der mit der Schaffung des § 34 Abs. 3 BauGB beabsichtigte, gerade (auch) die großflächigen Einzelhandelbetriebe i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauNVO zu erfassen, dabei die übrigen Wertungen jener Norm ausklammern wollte.
Neben diesen Kriterien stellen voraussichtliche Umsatzumverteilungen einen wesentlichen Indikator bei der Prognose dar. Im Regelungsbereich des § 11 Abs. 3 BauNVO entspricht dies ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung.
BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004, a.a.O.; Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 -, a.a.O..
Die vergleichbaren Schutzzwecke der Vorschriften legen es nahe, auch im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB hierauf zurückzugreifen.
So auch: OVG NRW, Urteil vom 22. März 2006 - 21 A 1849/04 -, S. 24 UA; VG Arnsberg, Urteil vom 25. Januar 2005, a.a.O.; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 3. Mai 2006 - 10 K 6950/04 - (Juris); Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 86 a; Uechtritz, a.a.O. (S. 809); Gatawis, NVwZ 2006, 272 (275); kritisch: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O..
Da § 34 Abs. 3 BauGB auf städtebauliche, nicht auf (rein) wettbewerbliche Auswirkungen abzielt, berührt nicht jedwede Umsatzverteilung den Tatbestand der Bestimmung. Regelmäßig ist bei einem erwarteten Kaufkraftabfluss von mehr als 10 % gegenüber Betrieben derselben Branche die Befürchtung begründet, das Vorhaben gefährde gewachsene städtebauliche Strukturen, namentlich Betriebe in zentralen Versorgungsbereichen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind.
Entscheidend ist letztlich, ob bei einer Gesamtbetrachtung des Einzelfalles unter Berücksichtigung der vorgenannten Gesichtspunkte die Prognose negativer Folgewirkungen gerechtfertigt ist. Diese Gesamtschau führt hier zur Annahme von Funktionsstörungen auf Grund aller aufgeführten Merkmale - dem Warenangebot und der Verkaufsfläche des klägerischen Betriebs sowie des zu erwartenden Kaufkraftabflusses - . Überdies führt auch die Heranziehung der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zur Erwartung schädlicher Auswirkungen.
Der außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches X-Mitte und zu diesem in einer fußläufigen Entfernung von etwa 400 m Luftlinie und wenigen Minuten Wegstrecke errichtete S-Markt bietet bereits jetzt Waren an, die der Nahversorgung der Bevölkerung dienen, nämlich Lebensmittel und Getränke sowie Drogerie- und Kosmetikartikel. Daran soll sich auch nach der beabsichtigten Erweiterung nichts ändern; eine Sortimentsausweitung ist nicht geplant. Diese Waren werden auch im zentralen Versorgungsbereich angeboten. Das Sortiment zielt damit gerade auf die Kundschaft ab, deren Versorgung das in dichter räumlicher Nähe liegende Stadtbezirkszentrum dient. Werden die Verkaufsflächen des klägerischen Vorhabens und des Einzelhandelsbetriebes in der Qstraße ins Verhältnis gesetzt, so liegt auf der Hand, dass die städtebauliche Funktion des Bezirkszentrums in beachtlicher Weise beeinträchtigt werden kann, sollte der Betrieb der Klägerin in der geplanten Weise erweitert werden. Die Gesamtverkaufsfläche des S-Supermarktes betrüge dann annähernd 1.500 qm, während der L-Markt nur über rund 950 qm verfügt. Auch wenn die Verkaufsflächen weiterer Einzelhandelsbetriebe mit auch von S angebotenem Sortiment im Zentrum von X berücksichtigt würden (z.B. des T-Marktes mit ca. 150 qm Verkaufsfläche und der kleinflächigen Metzgergeschäfte), bliebe die Größenordnung des erweiterten S-Betriebes erheblich und überschritte jene Flächen deutlich. Dies lässt eine Verdrängung insbesondere der genannten Geschäfte mit dem gleichen Warenangebot befürchten; jedenfalls brächte die Erweiterung Gefährdungen für diese Betriebe und damit für die bedarfsgerechte Versorgung der Bevölkerung im Bezirk und nicht zuletzt für die Attraktivität des X Zentrums mit sich. Zudem sind die Umsatzerwartungen und Kaufkraftbewegungen deutliche Indizien für schädliche Auswirkungen. Der in der GMA-Auswirkungsanalyse von September 2006 angegebene angestrebte Umsatz des erweiterten S-Marktes von 6,5 Mio. Euro übersteigt den vom L-Markt erzielten Umsatz von 3,3 Mio. Euro um etwa das Doppelte. Die Umverteilungsquote wird im GMA-Gutachten mit 14 % allein gegenüber L prognostiziert. Diese Quote liegt über dem dargestellten städtebaulich relevanten Schwellenwert von 10 %. Bei dieser Größenordnung ist davon auszugehen, dass der nahe gelegene L-Markt in nicht nur unwesentlichem Umfang nachteilig berührt wird. Schließlich überschritte die Geschossfläche des erweiterten Betriebes mit rund 2.600 qm die in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO bezeichnete Größenordnung von 1.200 qm beträchtlich. Für eine Entkräftung der nach den vorstehenden Ausführungen heranzuziehenden Regelvermutung (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO) bestehen angesichts der deutlichen Überschreitung der Regelgrenze von 1.200 qm und des nahversorgungstypischen Warenangebots der Klägerin keine Anhaltspunkte. Auch unter dem Aspekt der Unterversorgung lässt sich eine Ausnahmesituation nicht begründen. Der Beklagte hat vielmehr unwidersprochen darauf hingewiesen, dass schon jetzt ein erhebliches Überangebot an Verkaufsflächen besteht.
Die Klägerin ist nicht nur für die Widerlegung der Regelvermutung darlegungspflichtig, sondern darüber hinaus dafür, dass von ihrem Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten sind. Der Gesetzgeber hat mit der Neuregelung eine weitere Zulassungsvoraussetzung für Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich in das Gesetz aufgenommen.
Vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 54.; so auch: VG Gelsenkirchen, Urteil vom 3. Mai 2006, a.a.O.; offen gelassen von: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; differenzierend: Gatawis, a.a.O. (S.276 f.).
Da der Bauherr für die Vollständigkeit der Antragsunterlagen verantwortlich ist (vgl. §§ 69 Abs. 1, 71 Abs. 2 BauO NRW), hat er die erforderlichen Unterlagen beizubringen, an Hand derer die Behörde bzw. das Gericht beurteilen kann, ob negative Auswirkungen zu befürchten sind oder nicht. In der Regel wird dazu die Vorlage eines Marktgutachtens erforderlich sein.
Aus den vorstehenden Gründen ist der Klägerin mit der von ihr vorgelegten GMA-Auswirkungsanalyse der Nachweis nicht gelungen, dass von ihrem Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Wickrath- Mitte zu erwarten sind.
Die Berufung war gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache zuzulassen. Durch die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB werden über den Einzelfall hinausgehende Fragen aufgeworfen, die rechtsgrundsätzlicher Klärung bedürfen.
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