Source: http://www.studiorebecca.it/2012/tratt-fiscale-cessione-preliminare.html
Timestamp: 2015-05-26 03:17:58+00:00
Document Index: 43257276

Matched Legal Cases: ['art. 6', 'art. 31', 'art. 9', 'art. 31', 'art. 9', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 9', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

Trattamento fiscale della cessione del preliminare di compravendita | 2012 | Articoli
Vicenza, Martedì 26 Maggio 2015
HomePresentazioneLibriArticoliEventiParlano di noiCareersContatti	>> Anno 2012
Trattamento fiscale della cessione del preliminare di compravendita	di Maurizio Zanni, Giuseppe Rebecca e Barbara ZancanIl Fisco, N. 5 - 30 gennaio 2012
Nella prassi degli affari - soprattutto del comparto immobiliare - è assai frequente il ricorso allo strumento negoziale del preliminare, con cui le parti costituiscono immediatamente un vincolo obbligatorio in ordine alla vendita del bene, rinviando a un momento successivo la stipulazione dell'atto che ne trasferisce la proprietà. il contratto preliminare di compravendita rappresenta, inoltre, un veicolo "documentale" di circolazione dell'affare; infatti, il promittente compratore può, con il consenso dell'altro contraente, sostituire a sè un terzo che interverrà, in sede di stipula del contratto definitivo, in quaità di nuovo acquirente. Nella pratica contrattuale tale modificazione soggettiva viene attuata attraverso diverse forme, fra le quali si annovera la cessione del preliminare, con o senza corrispettivo. L'articolo si propone di individuare la disciplina fiscale applicabile a detta cessione di contratto, analizzandone il trattamento ai fini delle imposte sia dirette che indirette, previo sommario inquadramento della fattispecie sotto il profilo civilistico.
Contratto preliminare di compravendita a favore del terzo
“ Il Signor Rossi si obbliga e promette di vendere al Signor Bianchi che si obbliga e promette di acquistare, con espressa autorizzazione di sostituire a sé altra persona entro il termine fissato per la stipula del rogito notarile, il seguente immobile ... ”.
Tuttavia, se il promittente venditore è un soggetto passivo Iva e alla sottoscrizione del preliminare o, comunque, anteriormente al verificarsi dell’effetto traslativo anzidetto, sono corrisposti acconti sul prezzo pattuito, gli stessi dovranno essere assoggettati generalmente al regime Iva del contratto definitivo, atteso che, ai sensi del comma 4 del succitato art. 6, l’operazione di vendita si considera effettuata, limitatamente a quanto corrisposto a titolo di acconto, alla data del pagamento.
3.2 . Disciplina della cessione del preliminare di compravendita ai fini dell’imposizione indiretta Sulla base delle premesse sopra espresse, andiamo ora ad esaminare i riflessi fiscali della cessione del preliminare di compravendita, cominciando da quelli riguardanti le imposte indirette. In proposito va subito detto che il compito dell’interprete è agevolato dall’esistenza di una disciplina espressa, anche se, come si vedrà fra breve, nel caso di cessione onerosa del preliminare non è pacifica l’individuazione della norma di riferimento ai fini di una corretta applicazione dell’imposta di registro. In merito a tale tributo, coerentemente con il principio per cui la tassazione degli atti avviene in base agli effetti che gli stessi producono, l’articolo 31 del D.P.R. n. 131/1986 dispone, al primo comma, che in generale “la cessione del contratto è soggetta all’imposta con l’aliquota propria del contratto ceduto …”. Ne consegue che, essendo il preliminare – come detto – soggetto ad imposta di registro in misura fissa, la relativa cessione sarà parimenti soggetta all’imposta fissa.
Tuttavia, qualora la cessione del preliminare di compravendita avvenga a titolo oneroso, vale a dire a fronte di un corrispettivo a favore del cedente, appare ragionevole ritenere quale presupposto impositivo ai fini dell’imposta di registro, non tanto, o non solo, il venir meno dell’identità soggettiva fra chi stipula il preliminare e chi stipula il definitivo, quanto piuttosto la pattuizione del corrispettivo stabilito per il subentro di un diverso soggetto nella posizione contrattuale del cedente. Proprio in considerazione di tale onerosità che normalmente caratterizza la cessione del preliminare, per quanto la lettera del citato art. 31 indirizzerebbe verso altra interpretazione[xi], pare doversi ritenere che la cessione in oggetto sia tassabile con l’aliquota proporzionale del 3%, in quanto atto “avente per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale” ai sensi dell’art. 9, parte prima, della menzionata Tariffa del tributo di registro[xii].
- l’imposta d’atto fissa di € 168, ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. n. 131/1986;
- l’imposta proporzionale del 3% ex art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, da calcolarsi sull’ammontare del corrispettivo concordato per la cessione, ovvero € 10.000.
In realtà, non solleva alcun problema la cessione del preliminare senza corrispettivo. In tale circostanza, infatti, non determinandosi alcun incremento di ricchezza in capo al soggetto cedente, la cessione non può assumere alcuna rilevanza ai fini dell’imposizione diretta. Viceversa, nell’ipotesi in cui, a fronte della cessione in parola, sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, è ragionevole interrogarsi sull’eventualità che lo stesso possa configurarsi come materia imponibile da sottoporre a tassazione sulla base delle norme tributarie vigenti. In altri termini, è necessario verificare se la cessione a titolo oneroso del preliminare di compravendita integri o meno il presupposto per l’applicazione delle imposte sul reddito.
Al riguardo, occorre anzitutto osservare che laddove il corrispettivo in esame sia percepito nell’esercizio di un’impresa commerciale, non vi sono dubbi sul fatto che lo stesso concorra a formare il reddito d’impresa dell’esercizio di competenza, ossia dell’esercizio in cui viene effettuata la cessione del contratto.
Cessione senza corrispettivo
Cessione con corrispettivo
Altri interpreti sostengono, invece, una tesi pro-Fisco, riconducendo la fattispecie in oggetto alla categoria dei redditi diversi di cui alla lettera l) dell’art. 67 del Tuir, ovvero dei redditi derivanti dall’assunzione di obblighi di “fare, non fare o permettere”.
Tabella di sintesi sul trattamento fiscale della cessione del preliminare di compravendita Imposte sul reddito
L’operazione è irrilevante in quanto, in assenza di un corrispettivo, non può generare materia imponibile in capo al soggetto cedente.
Iva: operazione irrilevante
La cessione va registrata entro 20 giorni dalla data dell’atto, con pagamento dell’imposta in misura fissa.
Cessione effettuata nell’esercizio d’impresa :
il corrispettivo concorre a formare il reddito d’impresa del periodo d’imposta in cui è conseguito, individuato secondo il criterio della competenza.
Cessione effettuata da privato al di fuori dell’esercizio d’impresa :
Il trattamento del corrispettivo è incerto. Una parte della dottrina ne sostiene l’intassabilità, per l’assenza del presupposto riconducibile ad una norma impositrice.
Altra parte della dottrina, invece, inquadra la fattispecie in esame fra i redditi diversi e, più precisamente, fra quelli cui all’art. 67, lett. l) del Tuir.
Iva: Se il cedente riveste la qualifica di soggetto passivo Iva, la cessione è da assoggettare ad Iva.
Se il corrispettivo è soggetto all’Iva, in forza del principio di alternatività Iva-imposta di registro, la registrazione della cessione del preliminare sconta l’imposta fissa.
Se invece il cedente non è un soggetto passivo Iva, secondo la dottrina prevalente e le direttive di alcuni Uffici finanziari, è dovuta l’imposta proporzionale del 3% sul corrispettivo di cessione, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, oltre all’imposta fissa (attualmente 168 euro).
Il cessionario, subentrato nei diritti del cedente, ha diritto di detrarre, al momento della registrazione del contratto definitivo, l’imposta di registro proporzionale eventualmente pagata dal cedente su caparre e/o acconti in sede di registrazione del preliminare.
[i] Si veda, in proposito, G. Cian - A. Trabucchi, Commentario breve al Codice Civile, Cedam, Padova 2007, pag. 1392.
[ii] Sul punto si veda, fra gli altri, C. M. Bianca, Diritto civile, Il Contratto, Giuffrè, Milano, 1997, pag. 186. Con riferimento, ad esempio, ai trasferimenti immobiliari, il ricorso al preliminare, da un lato permette di legare subito le parti alla stipulazione del contratto definitivo; dall’altro risponde ad alcune esigenze dei contraenti, come, ad esempio, quella di consentire all’acquirente di richiedere nel frattempo un finanziamento per pagare il prezzo pattuito, o di consentire al venditore di cancellare un’eventuale ipoteca, oppure di traslocare in un nuovo immobile o, ancora, di richiedere al Comune il permesso di agibilità dal cui rilascio dipenda la conclusione della stessa compravendita.
[iii] Reperibile sul sito internet www.notariato.it.
[iv] Cfr. Cass. Civ., Sez. II, sentenza 24 giugno 1992, n. 7752, e Cass. Civ., Sez. II, sentenza 1° febbraio 1993, n. 1216.
[v] Cfr. Cass. Civ., sentenza 1° agosto 2001, n. 10498.
[vi] Ai fini dell’eventuale trascrizione del preliminare di compravendita immobiliare è invece richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
[vii] Cfr. Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 1 Agosto 2007, n. 197/E, in banca dati “fiscoline”.
[viii] Cfr., al riguardo, R. Artina-V. Artina, Contratto preliminare – Riserva di nomina e note di variazione ai fini Iva, in “il fisco” n. 44/2009, fascicolo 1, pag. 7239.
[ix] Attualmente pari a euro 168,00.
[x] Per un approfondimento in merito alla registrazione del contratto preliminare di cessione di fabbricato, si veda lo Studio n. 13-2007/T del Consiglio Nazionale del Notariato, reperibile sul sito internet www.notariato.it.
[xi] Cioè per l’applicazione dell’imposta fissa in ogni caso.
[xii] Questa soluzione è stata indicata come probabile dal Consiglio Nazionale del Notariato nel citato Studio n. 32-2007/T. Nello stesso senso si è inoltre recentemente espressa la Direzione Regionale della Lombardia, nella direttiva del 16 settembre 2011, prot. 2011/114394, reperibile in banca dati “fisconline”.
[xiii] Così il Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 597 bis – 1997.
[xiv] Cfr. il ripetuto Studio n. 32-2007/T del Consiglio Nazionale del Notariato.
[xv] Cfr., sul tema, il già citato, R. Artina – V. Artina, Contratto preliminare – Riserva di nomina e note di variazione ai fini Iva, in “ il fisco” n. 44/2009, fascicolo 1, pag. 7239.
[xvi] Cfr., in questo senso, A. Taglioni, La cessione di un contratto preliminare immobiliare ad un prezzo superiore a quello pattuito, in Boll. Trib. n. 14 del 2007, pagg. 1178-1181.
[xvii] Che tassa i proventi derivanti da attività di lavoro autonomo occasionale o dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.
[xviii] Cfr., ad esempio, L’Esperto Risponde de Il Sole 24 Ore del 17 settembre 2007.
[xix] Sul punto cfr. M. Peirolo, Regime IVA della cessione del contratto preliminare di compravendita di un immobile, in Pratica Professionale – I Casi n. 2/2006, pag. 25.
[xx] Cfr. R. Lupi, Diritto Tributario – Parte generale, Milano, 2005.
< Prec	Succ >	Sfoglia per anno2015201420132012201120102009200820072006200520042003 e prec.
Sfoglia per materiaDiritto societarioDiritto fallimentareImposte diretteImposte indiretteBilancioArbitratoDiritto civileAltro
Copyright © Studio Rebecca & Associati 2001, 2014 - p.iva 03124270244
HomePresentazioneLibriArticoliEventiParlano di noiCareersContatti