Source: https://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-locazioni-commerciale/contratto-di-locazione-ad-uso-commerciale-8918.aspx
Timestamp: 2019-06-16 19:46:00+00:00
Document Index: 145892333

Matched Legal Cases: ['art 29', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 27', 'art. 29', 'art. 30', 'art. 29', 'art. 27', 'art 29', 'art. 29', 'art. 31', 'art 31', 'art. 29', 'art. 27', 'art. 34']

Contratto di locazione ad uso commerciale. (Locazioni) - GuideLegali.it
Contratto di locazione ad uso commerciale.
Diniego motivato di rinnovo per adibire l’immobile ad abitazione privata.
Contratto di locazione ad uso commerciale. Diniego motivato di rinnovo per adibire l’immobile ad abitazione privata.
L’art 29 della legge 392 del 1978 prevede che il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. A seguire alcune massime della Corte di Cassazione.
Nel caso in cui si voglia rinnovare il contratto di locazione ad uso commerciale è necessario inviare una raccomandata di disdetta al conduttore entro 6 mesi dalla data in esame. Difatti, “per la validità del diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo (art. 29 legge equo canone) non è sufficiente una indicazione generica da parte del locatore dell'attività che egli o un suo familiare intende esercitare nell'immobile, ma è necessaria una indicazione specifica, onde consentire al conduttore e, successivamente in sede giudiziaria al giudice, di verificare la serietà e la realizzabilità dell'intento manifestato” (Cass. civ., Sez. III, 02/12/1996, n.10709).
La disdetta inviata senza specifica motivazione è da considerarsi nulla e la relativa nullità è rilevabile d’ufficio dal Giudice: “ la nullità comminata dal comma 4 dell'art. 29 l. 27 luglio 1978 n. 392 alla disdetta di un contratto di locazione di immobile per l'esercizio delle attività previste dal precedente art. 27, se priva della specificazione dei motivi - previsti dai commi 1 e 2 del medesimo art. 29 per tutelare non solo il conduttore, ma anche l'interesse generale dell'economia alla stabilità delle locazioni non abitative - è assoluta e perciò rilevabile sia d'ufficio sia dallo stesso locatore, purché dimostri che dall'incertezza sulla validità di tale disdetta gli deriva un danno giuridicamente rilevante” (Cass. civ., Sez. III, 29/09/1997, n.9545).
La disdetta motivata costituisce condizione di procedibilità del giudizio inerente la domanda di rilascio e pertanto viene escluso che la “motivazione” del divieto di rinnovo possa essere esposta in maniera dettagliata nell’atto giudiziario che introduca il giudizio. In tal senso si è espressa la Suprema Corte sul punto: “ nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, l'invio, da parte del locatore, del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, pur essendo di natura negoziale e pur avendo l'effetto sostanziale di far cessare il rapporto locativo, configura, ai sensi dell'art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, una condizione di procedibilità della domanda di rilascio; ne consegue che detta comunicazione deve precedere l'introduzione del giudizio e non può sopravvenire in corso di causa” (Cass. civ., Sez. III, 24/02/2003, n.2777).
La disdetta, poi, deve essere seria, nel senso che “in tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall’art. 29, lett. b), della legge 27 luglio 1978 n. 392, ha l'onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta di una delle attività indicate dall’art. 27, e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, non anche la effettiva e concreta realizzazione, di quell'intento”. (Cass. civ., Sez. III, 20/08/2003, n.12209)
Nel caso in cui il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria, il possesso di concessione edilizia, a differenza della diversa ipotesi al punto c) dell’art 29 l 392/78 (ristrutturazione) non è una condizione all’azione di rilascio. Sul punto è chiara la giurisprudenza di legittimità: “ ai sensi dell'art. 29 della legge n. 392 del 1978 il possesso della prescritta licenza o concessione costituisce una condizione dell'azione quando il rilascio dell'immobile locato sia richiesto per ricostruirlo, o ristrutturarlo, ovvero restaurarlo (art. cit. lett. c), non anche quando venga chiesto per la finalità di cui alla precedente lett. a) ed occorra ristrutturare l'immobile per adattarlo alle (nuove) esigenze abitative fatte valere, con la conseguenza che in quest'ultima ipotesi il mancato conseguimento della licenza per i necessari lavori può comportare la sopravvenuta impossibilità di destinare l'immobile all'uso per il quale è stato ottenuto il rilascio, e l'eventuale applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31 della citata legge n. 392 del 1978” (Cass. civ., Sez. III, 08/08/1995, n.8686)
Infine, l’art 31 L. 392/78 stabilisce che il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l’inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell’art. 34. (indennità per la perdita di avviamento).
Avv. Sara Orelli
Studio Legale Avv. Sara Orelli - Forlì, FC
Avvocato iscritto all'albo presso l'Ordine degli avvocati di Forlì-Cesena, Master of Law-LLM, giuslavorista, consulente della Azienda USL di Bologna. Principali ambiti di trattazione: - diritto del ...
Avv. Nicolò Larnica
L'Avv. Nicolò Larnica presta la propria attività quale professionista associato all'interno dello Studio Legale Associato Larnica & Albergamo con sede a Caltagirone. Ha maturato una significativa espe...
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