Source: https://www.schimmel-anwalt.de/tag/schimmel/
Timestamp: 2020-07-11 17:14:56
Document Index: 257986765

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 543', 'BGH', '§ 536', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 545']

Schimmel Archives - Schimmel Schimmelpilz Mietminderung Beweissicherung Muster Rechtsanwalt Fachanwalt Mietrecht Mieter Mangelanzeige Kündigung Räumungsvereinbarung Tipps und Tricks
Lüftungsverhalten des Mieters – mehr als sechsmaliges Stoßlüften regelmäßig unzumutbar
Aktuelles aus der Rechtsprechung zum zumutbaren Lüftungsverhalten von Mietern zur Vermeidung von Schimmel
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Landgericht Berlins vom 15.04.2016 – 65 S 400/15.
Feuchtigkeit und Schimmel im Keller: dennoch kein Minderungsrecht
Datum: 11. August 2014
Wenn der Mieter keinen trockenen Keller erwarten durfte, bestehen auch keine Schadensersatzansprüche und kein Minderungsrecht wegen Schimmel im Keller
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Ansbach vom 11. August 2014, Az. 1 S 228/14.
Mängel durch Schimmel: zur Anzeigepflicht des Mieters
Keine Pflicht des Mieters zur Anzeige von ausgeweiteter Schimmelpilzbildung bei Kenntnis des Vermieters von Feuchtigkeitsschäden im Mietobjekt
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Bundesgerichtshofs, BGH, Beschluss vom 18. März 2014 – VIII ZR 317/13 –, juris.
Mängelanzeige an den Vermieter – Muster mit grundlegenden Formulierungen und Hinweisen.
Diese Seite ist für Mieter konzipiert. Vermieter lesen hier weiter.
Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).
Mängelanzeige Schimmelpilz – Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter und Geltendmachung der Ansprüche auf Instandsetzung, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Aufwendungsersatz und Schadensersatz
++ Anfang Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++ Anfang
Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++
Absender: Bitte hier sämtliche Mieter mit Namen und Anschrift eintragen!
Erna Schimmel und Alfred Wasser
Pilzstr. 16
10623 Schönhausen
Empfänger: Bitte hier sämtliche Vermieter mit Namen und Anschrift eintragen.
Schöner Wohnen in Schönhausen GmbH
vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Michael Wohnfried
Feuchtwinkel 8
10621 Schönhausen
Schönhausen, den 14.09.2014
Mietverhältnis: Pilzstr. 16
10623 Schönhausen, Vorderhaus, 3. Obergeschoss, links
Sehr geehrter Herr Wohnfried,
in unserer Wohnung ist es aktuell zur Bildung von Schimmelpilz gekommen. Da wir die Wohnung regelmäßig, mindestens dreimal am Tag für mindestens 5 Minuten durch Öffnen sämtlicher Fenster lüften, regelmäßig sämtliche Räume heizen und auch sonst keine besonderen Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursachen, vermuten wir als Ursache Baumängel. Für diese Mängel und für ihre Folgen haben Sie als Vermieter einzustehen.
Anforderungen an die Schlüssigkeit des behaupteten Lüftungs- und Heizverhaltens
Wichtig ist, dass Sie das vorstehend behauptete Lüftungs- und Heizverhalten auch später vor Gericht darlegen und beweisen können. Das muss schlüssig sein. Es ist unglaubwürdig, wenn Sie einerseits behaupten, regelmäßig ordentlich zu lüften und anderseits riesige Pflanzenbatterien auf den Fensterbrettern stehen haben. Ich kenne Richter, die gern auch mal eine spontane Ortsbesichtigung vornehmen. Es ist wichtig, dass Zeugen Ihr Lüftungsverhalten bestätigen können. Lüften Sie also auch, wenn Sie Besuch haben.
Der Schimmelpilz ist an folgenden Orten in der Wohnung aufgetreten:
In dem von der Wohnungseingangstür aus gesehen ganz rechten Zimmer (Schlafzimmer) hat sich an folgenden Stellen Schimmelpilz gebildet: Im Bereich der Außenwand unter dem von der Zimmereingangstür gesehen linken Fenster unter dem dortigen Heizkörper und im Bereich der Außenwand zur Küchenwand.
In der Küche der Wohnung hat sich an folgenden Stellen Schimmelpilz gebildet: Im Bereich rechts neben dem Fenster zur Schlafzimmerwand und in den Fensterecken.
Wie beschreibe ich den Schimmelpilzbefall?
Bitte beschreiben Sie ganz genau, in welchen Zimmern, an welchen Stellen und in welchem Umfang der Schimmelpilzbefall vorliegt? Orientieren Sie sich an dem von Ihnen schon erstellten Schimmel-Set und dabei insbesondere an Ihrer Beschreibung unter Zuhilfenahme des Grundrisses.
Darüber hinaus liegen in der Wohnung folgende Mängel vor:
Sind weitere Mängel neben Schimmelpilz vorhanden?
Fügen Sie gegebenenfalls weitere Mängel ein. Ich rate hierzu, um mit dem Vermieter insgesamt eine Lösung zu finden.
Die Mängel liegen im jetzigen Umfang seit dem 1.9.2014 vor.
Wichtig: Zeitnahe Mitteilung vom Auftreten des Schimmelpilzes
Hier ist Vorsicht geboten! Die verspätete Anzeige eines Mangels kann Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen. Sie sollten daher Mängel immer umgehend und nachweisbar anzeigen.
Sämtliche vorgenannten Umstände stellen nicht unerhebliche Mängel der Mietsache dar. Wir haben Sie daher aufzufordern, die oben im Einzelnen genannten Mängel zu beseitigen. Hierzu setze wir Ihnen eine Frist bis zum
30.9.2014.
Achtung: Immer dem Vermieter eine konkrete, angemessene Frist zur Schimmelbeseitigung setzen!
Die Angemessenheit einer Frist richtet sich nach den konkreten Umständen. Dabei sind die wechselseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Der Gegenseite sollte eine ernsthafte Möglichkeit der Mängelbeseitigung eingeräumt werden. Üblicherweise geht man von 2 Wochen als angemessene Frist für eine Reaktion des Vermieters aus. Sie sollten daher die Frist nicht kürzer als zwei Wochen und aber auch nicht länger als 4 Wochen wählen. Wählen Sie eine zu kurze Frist, kann Ihnen schlimmstenfalls passieren, dass eine angemessene Frist in Gang gesetzt worden ist. Eine Frist wird niemals unwirksam, weil sie zu kurz gesetzt wurde. Sie müssen dem Vermieter eine gewisse Frist zur Beseitigung der Mängel, insbesondere des Schimmels einräumen. 14 Tage sollten im Allgemeinen ausreichend sein. Benennen Sie immer ein konkretes Datum. Also schreiben Sie nicht „umgehend“ oder „sofort“, sondern benennen Sie ganz konkret ein Datum in 14 Tagen, wie in unserem Muster. Sollte der Vermieter bis zum Ablauf der Frist untätig bleiben, könnten gegen ihn anschließend anfallende Rechtsanwaltskosten extra als Schadenersatz geltend gemacht werden.
Bitte beachten Sie, dass wir nur eine nachhaltige Beseitigung der Mängel und auch deren Ursache akzeptieren. Es ist nicht damit getan, dass der Schimmel optisch beseitigt wird. Auch die den Schimmelpilz verursachenden Baumängel müssen behoben werden.
Für den Fall, dass die vorgenannte Frist fruchtlos verstreicht, behalten wir uns vor, Instandsetzungs- bzw. Vorschussklage zu erheben.
Alternativ: Für den Fall, dass die vorgenannte Frist fruchtlos verstreicht, werden wir einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung unserer Interessen beauftragen. Die hierdurch entstehenden Kosten haben Sie im Wege des Schadenersatzes ebenfalls zu tragen.
Darüber hinaus ist bis zur umfassenden Mängelbeseitigung die Miete der Wohnung gemindert.
Insgesamt beziffern wir derzeit den Minderungsbetrag mit 30 Prozent, ausgehend von der geschuldeten Gesamtmiete in Höhe von 1000 €. Daneben steht uns ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins gerichtet auf die Instandsetzung der Mietsache in Höhe von weiteren 50 Prozent ausgehend von der geschuldeten Gesamtmiete zu.
Wir fordern Sie auf, hierher innerhalb der oben genannten Frist zu bestätigen, dass die Miete ab sofort bis zur vollständigen Mängelbeseitigung um diese Quote gemindert ist und bis zur Mängelbeseitigung auch das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht besteht. Anderenfalls müssten wir die überzahlte Miete im Klagewege zurückfordern und die Höhe der Minderung und des Zurückbehaltungsrechtes im Wege einer (Negativen) Feststellungsklage gerichtlich bestimmen lassen.
Ab sofort bis zur vollständigen Mängelbeseitigung stehen sämtliche Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
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Unterschriften von Erna Schimmel und Alfred Wasser
++ Ende Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++ Ende Muster Mängelanzeige wegen Schimmelpilz ++
Die Mängelanzeige im Video erklärt.
Mietminderung wegen Schimmelpilz in der Mietwohnung
Datum: 5. Mai 2013
Auf dieser Seite erhalten Sie weitere Informationen zum Thema Mietminderung im Allgemeinen, Voraussetzung der Mietminderung und Höhe der Mietminderung.
Im Herbst wachsen die Pilze leider nicht nur um Wald, sondern auch in den Gebäuden. Der von der Politik zum Zweck der Energieeinsparung beförderte Dämmungswahn bedingt eine zunehmende Veränderung der Raumluft, die die Bildung von Schimmelpilzen begünstigt. Entsteht in Mietwohnungen Schimmelpilz, stellt sich unter anderem auch die Frage nach einer Mietminderung. Grundsätzlich muss man wissen, dass die Höhe der Mietminderung durch das Gericht festgelegt wird. Hier hat das Gericht einen erheblichen Bewertungsspielraum. Dieser wird leider nicht immer sachgerecht ausgefüllt. Umgekehrt verlangen die Gerichte, gedeckt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung die Fähigkeiten eines Hellsehers an den Tag legt.
Verlust der Wohnung bei überzogener Mietminderung vermeiden
Der Bundesgerichtshof: Im Wohnraummietrecht sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Es besteht kein Grund, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen. Auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen – hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung – angesiedelten Irrtums besteht dafür kein Grund (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 –, juris).
Wenn sich der Mieter bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung irrt, die Mietminderung zu hoch ansetzt und um diesen Betrag einfach die Miete kürzt, riskiert er eine Kündigung. Ich warne daher vor diesem Vorgehen und rate immer dazu die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und anschließend zurückzufordern. Doch wie hoch darf die Mietminderung sein? Dazu der nachfolgende Beitrag unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.
Probleme bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall
Das Problem bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung soll an einem Beispiel illustriert werden:
Beispielsfall: Ein Mieter entdeckt in seiner Wohnung in allen Räumen an der Außenwand einen 5 cm breiten Streifen im Bereich des Fußbodens, der über die gesamte Außenwand verläuft und mit Schimmelpilz bedeckt ist. Dass es sich um Schimmelpilz handelt vermutet der Mieter aufgrund von Bildern, die im Internet gesehen hat. Er weiß aber nicht ob dieser Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist. Diese Frage ist allerdings wesentlich für die Bestimmung der Höhe der Mietminderung. Ist der Schimmelpilz nämlich nicht gesundheitsgefährdend, handelt es sich lediglich um einen optischen Mangel. Die Mietminderung ist deshalb in einem Bereich zwischen 0 und 10 Prozent anzusetzen. Ist dieser Schimmelpilz dagegen gesundheitsgefährdend, dürfte die Mietminderung bei richtiger Betrachtungsweise im Bereich von 80-100 % anzusetzen sein, da sämtliche Räume der Wohnung betroffen sind und der Mieter in diesem Falle sogar (nach Abmahnung) ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung hätte.
Da in den allermeisten Fällen von den Mietern keine teuren Privatgutachten zur Frage der gesundheitlichen Gefährdung im Vorfeld eingeholt werden, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung ein Mittelweg gefunden werden.
Rechtsprechung zur Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall:
Amtsgericht Charlottenburg: 100 % Mietminderung bei konkreter und bewiesener Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz wegen vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Juli 2007 – 203 C 607/06 –, juris).
Amtsgericht Bad Vilbel: Beeinträchtigungen des Funktionswertes und des Geltungswertes der Erdgeschoßwohnung durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit kann eine Mietminderung von 60 % bewirken (AG Bad Vilbel, Urteil vom 20. September 1996 – 3b C 52/96 –, juris).
Landgericht Lübeck: Schimmelpilzbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern in einem Rentnerwohnheim und mangelnder Aufklärung der Mieter berechtigt zu Mietminderung von 42 % (LG Lübeck, Urteil vom 09. Januar 1990 – 14 S 60/89 –, juris).
Amtsgericht Bochum: Bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers kann die Miete um 30% gemindert werden (AG Bochum, Urteil vom 28. November 1978 – 5 C 668/78 –, juris).
Amtsgericht Bad Schwartau: Baufeuchtigkeit (nach Erstellung eines Neubaus) der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietzinsminderung um 20% berechtigt (AG Bad Schwartau, Urteil vom 03. November 1987 – 3 C 1176/86 –, juris).
Landgericht Hamburg: Erheblicher Schimmelpilzbefall berechtigt die Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 25 % (LG Hamburg, Urteil vom 17. September 2009 – 307 S 39/09 –, juris).
Amtsgericht Marbach: Feuchtigkeitsschäden können eine Minderung bis zu 100 % rechtfertigen. Abgesehen von der optischen Beeinträchtigung der Wohnung bestehen durch den Schimmel erhebliche unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner. Deutlich sichtbar ist der Schimmel in der Küche oben sowie im gesamten WC. In den übrigen Zimmern fällt der Schimmel optisch weniger auf. Im Hinblick auf die mögliche Gesundheitsgefährdung erscheint eine Minderung von 25 % gerechtfertigt (AG Marbach, Urteil vom 24. Mai 2007 – 3 C 462/06 –, juris).
Amtsgericht Bretten: Erheblicher Ausmaß des Schimmelbefalls, der über eine erhebliche Zeit nicht beseitigt wurde, und den Mieter schließlich dazu bewog, aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen führt zur Angemessenheit einer Minderung in Höhe von 25 % der Bruttomiete (AG Bretten, Urteil vom 08. September 2011 – 1 C 111/10 –, juris).
Amtsgericht Osnabrück: Bei auf baulichen Mängeln beruhenden Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbefall in Küche, Wohn- und Schlafzimmer sowie Putzschäden ist eine Mietminderungsquote von 20% angemessen (AG Osnabrück, Urteil vom 10. Oktober 2013 – 48 C 31/12 (5) –, juris).
Landgericht Gießen: Bei Schimmelbefall ist eine Mietminderung in Höhe von 15% der Nettokaltmiete angemessen (LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris).
Landgericht Lübeck: Schimmelbefall an der Wand des Schlafzimmers einer Drei-Zimmer-Wohnung rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 15% der Bruttomiete (LG Lübeck, Urteil vom 07. März 2014 – 1 S 106/13 –, juris).
Landgericht Konstanz: Eine Mietminderung in Höhe von 20% ist bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden der Mietwohnung angemessen und nicht zu beanstanden (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A –, juris).
Amtsgericht Eisenach: Schimmelpilz im Schlafzimmer: 16,60 % der Gesamt-Nettomiete sind angemessen und nicht zu beanstanden (AG Eisenach, Urteil vom 22. November 2012 – 54 C 336/10 –, juris).
Landgericht Berlin: Schimmelpilzbefall in der Küche infolge einer nassen Wand berechtigt zur Mietminderung in Höhe von 15% (LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010 – 65 S 136/10 –, juris).
Landgericht Berlin: Ein durch einen Baumangel verursachter erheblicher Schimmelbefall in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer (hier: dem Schlafzimmer) berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 % (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2012 – 65 S 14/11 –, juris).
Ist der Keller auf Grund eines Baumangels derart feucht, dass dort weder Holzmöbel noch Papier noch Kleidungsstücke oder rostempfindliche Metallgegenstände gelagert werden können, stellt dies bezogen auf die Kaltmiete eine mit 10 % zu bewertende Minderung des Wohngebrauchs dar (AG Bergheim, Urteil vom 12. April 2011 – 28 C 147/10 –, juris).
Berechnung der Mietminderung auf der Basis der Gesamtmiete oder der Nettomiete ohne Betriebskosten?
In den vorstehend abgebildeten Entscheidungen wird die Mietminderung häufig auf der Basis der Nettomiete (Kaltmiete) berechnet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies unzutreffend.
Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9).
Kritik der Rechtsprechung
Die derzeitig herrschende Rechtsprechung verkennt die gesundheitlichen Gefahren von Schimmelpilz. Es gibt drastische Fälle von Vergiftungen durch Schimmelpilze in Wohnräumen, in denen Mieter mit lebensgefährlicher Erkrankung ins Krankenhaus eingeliefert wurden. Trotzdem verlangen die Gerichte für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters. Die abstrakte Gefahr durch Schimmelpilz an sich und damit die Möglichkeit, dass der jeweilige Schimmelpilz gesundheitsgefährdend ist, reicht den Gerichten nicht. Dies spiegelt sich auch bei der Berechnung der Höhe der Mietminderung wieder. Wobei die Begründung der meisten Gerichtsentscheidungen für mich überhaupt nicht nachvollziehbar ist, bzw. die Gerichte oft die Höhe der Mietminderung gar nicht begründen. Worin besteht denn die Gebrauchsbeeinträchtigung, wenn keine nachgewiesene Gesundheitsgefährdung besteht? Schimmel ist dann doch nur ein optischer Mangel. Entsprechende Mietminderung dürften sich dann nur im Bereich von 5 % bewegen. Hier wird dann allerdings von den Gerichten wohl doch wieder eine Art Gefahrenzuschlag für die abstrakte Gefahr der Gesundheitsgefährdung vorgenommen. Daran zeigt sich auch die Dürftigkeit der Argumentation.
Es macht für die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung keinen Unterschied, ob der Mieter konkret an seiner Gesundheit gefährdet ist, oder ob diese Gefahr nur abstrakt vorhanden ist. Da der Mieter nicht weiß, ob der vorhandene Schimmelpilz seine Gesundheit gefährden kann, kann er sich nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken in der Wohnung weiter aufhalten. Die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung in der man nur unter Inkaufnahme erheblicher gesundheitlicher Risiken wohnen kann, ist aus meiner Sicht vollständig aufgehoben. Betrifft der Befall nur einzelne Zimmer, ist entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prozentual zur Gesamtfläche die Miete zu kürzen.
Berechnungsbeispiel nach meiner Auffassung: Schimmelpilz in einer Wohnung mit zwei Räumen und Befall mit Schimmelpilz in einem Raum: 50 Prozent.
Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Vermieter nachweist, dass bedingt durch die Art des vorhandenen Schimmelpilzes eine Gefährdung der Gesundheit der Bewohner ausgeschlossen ist.
Die Praxis hat sich an der derzeitig überwiegenden Rechtsprechung zu orientieren, die bei der Bestimmung der Höhe einer Mietminderung im Bereich Schimmelpilzbildung, wie oben beschrieben, zurückhaltend vorgeht. Es sind relativ wenige Fälle in der Rechtsprechung ersichtlich, wo letzten Endes eine Gesundheitsgefährdung des Mieters durch den Schimmelpilz nachgewiesen wurde. In der Praxis scheitert dies meistens daran, dass die Beweissituation verändert wurde oder aber, dass unklar bleibt, welche konkreten Pilze in welcher Konzentration in der Wohnraumluft vorhanden waren.
Jedenfalls wenn eine Gesundheitsgefährdung sicher bewiesen werden kann, halte ich eine Mietminderung im Bereich von 100 % für gerechtfertigt, da hier die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben ist. In allen anderen Fällen muss berücksichtigt werden, dass die Gerichte mehrheitlich eine konkrete Gesundheitsgefährdung verlangen. Dementsprechend wird häufig lediglich eine optische Beeinträchtigung in Betracht kommen. Da die daraus abzuleitende Mietminderung, den Gerichten dann wieder zu wenig vorkommt, wird der Betrag relativ willkürlich jeweils aufgestockt.
Realistische Minderungsquote
Soweit in der Wohnung in allen Räumen Schimmelpilzbefall vorliegt, gehe ich von einer Minderung von 40 %, ausgehend von der Gesamtmiete aus. Liegt dieser Befall nur in einigen Wohnräumen vor, ist entsprechend anteilig der Gesamtmietfläche zu kürzen. Wer nicht über eine Rechtschutzversicherung verfügt, muss bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung noch deutlich vorsichtiger vorgehen, da hier auch das Kostenrisiko zu berücksichtigen ist. Das Kostenrisiko relativiert sich allerdings häufig dadurch, dass man ja über die Mietminderung Miete zurückbekommt und dies, vergleichsweise zu die, durch das teilweise Unterliegen im Rechtsstreit, entstehenden Kosten, deutlich aufgewogen wird. Zudem muss beachtet werden, dass die Gerichte dazu tendieren, die vom Mieter geltend gemachte Mietminderung der Höhe nach herabzusetzen. Das geschieht in der Annahme, dass Mieter und ihre Anwälte bei der Mietminderung ohnehin immer zu hoch rangehen und daher es auf jeden Fall weniger sein muss, als der Mieter verlangt. Wenn ich jemals vor Gericht die Minderungsquote erstreiten würde, die ich in der Klage verlangt habe, hätte ich sofort das Gefühl zu wenig verlangt zu haben. Aber dieses Gefühl habe ich sehr selten, denn es ist in den vergangenen Jahren höchstens zehnmal vorgekommen.
Nachfolgend finden Sie noch einige grundsätzliche Ausführungen zum Thema Mietminderung bei Schimmelpilz:
1. Allgemeines zu einer Mietminderung.
2. Mietminderung wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels.
3. Mietminderung wegen giftigen (toxischen) Schimmels.
4. Mietminderung wegen nicht giftigen (toxischen) Schimmels.
5. Wie hoch kann die Mietminderung sein?
6. Wie wird eine Mietminderung durchgesetzt?
1. Allgemeines zu den Voraussetzungen einer Mietminderung.
Für eine mögliche Mietminderung wird vorausgesetzt, dass es sich zumindest nicht um nicht wahrnehmbaren und nicht toxischen Schimmel handelt. Die Unterteilung des Schimmels in die 4 Kategorien:
– wahrnehmbaren Schimmel,
– nicht wahrnehmbaren Schimmel,
– giftigen (toxischen) Schimmel und
– nicht giftigen (toxischen) Schimmel
haben wir bereits auf der Seite “Schimmelpilz als Mietmangel” (hier) vorgenommen.
Alle wahrnehmbaren und giftigen Schimmelpilze kommen grundsätzlich in Frage um die Voraussetzungen einer Mietminderung zu erfüllen. Eine Mietminderung kann sich wegen wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels ergeben. Außerdem kommt eine Minderung auch wegen allen giftigen, also toxischen, Schimmelpilzsorten in Betracht. Nicht zuletzt ist der nicht wahrnehmbare, aber giftige Schimmel die Grundlage einer Mietminderung sowie natürlich auch der wahrnehmbare giftige Schimmel.
Eine Mietminderung aufgrund von wahrnehmbaren, nicht giftigen Schimmels ist durchaus möglich. Dazu muss der Schimmel nicht zwingend giftig, also toxisch, sein und auch nicht in einer ausreichenden Konzentration in der Raumluft vorhanden sein, die zu einer Gefährdung der Gesundheit des Mieters führt. Vielmehr reicht aus, dass der ungiftige Schimmel zu Geruchsbelästigungen in der Raumluft führt oder dass sich sichtbare Schimmelflecken (auch Stockflecken genannt) an der Tapete befinden.
Weitere Informationen zur Beweissicherung und zur Darlegungs- und Beweislast erhalte Sie hier, oder durch Klicken der Hinweis-Fläche.
Hinweise zur Beweissicherung und Darlegungs- und Beweislast
Generell ist festzuhalten, dass der Nachweis über die Mangelhaftigkeit der Mietsache, also der Wohnung, vom Mieter erbracht werden muss. Die Wohnung muss also nach den geltenden Regelungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel aufweisen.
In den meisten Fällen ist es zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, inwiefern der Schimmel aufgrund von Wärmebrücken oder ähnlichem (dann ein Fall der Verantwortlichkeit des Vermieters) oder falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (dann Verantwortlichkeit des Mieters) entstanden ist. Dann hat der Vermieter nach der aktuellen Rechtsprechung zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Regelmäßig wird der Vermieter also, mit Hilfe von Sachverständigengutachten, versuchen zu beweisen, dass die Wohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung aufweist und dass keine Wärmebrücken vorhanden sind.
Gelingt das dem Vermieter, muss der Mieter wiederum nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht aufgrund seiner Verantwortungslosigkeit entstanden ist. Dabei muss er die ordnungsgemäße Belüftung beweisen beziehungsweise nachweisen, dass er die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.
Eine Mietminderung kann sich außerdem ergeben, wenn eine Schimmelpilzart oder deren Konzentration in der Raumluft geeignet ist, bei den Mietern eine Gesundheitsgefährdung herbeizuführen. Dann spricht man von giftigem Schimmel.
Bei Verdacht auf toxischen Schimmel muss grundsätzlich ein Gutachten erstellt werden. Dabei sind mindestens 2, wenn nicht sogar 3 Gutachten erforderlich, um eine Mietminderung wegen giftigen Schimmels durchsetzen zu können. Als erstes Gutachten sollte ein Sachverständigengutachten über die Art des Schimmels in der Raumluft und über die Schimmelkonzentration in der Raumluft erstellt werden. Das zweite Gutachten sollte ein ärztliches Gutachten über die Erkrankung des, beziehungsweise der Mieter oder Bewohner der Wohnung durch den Schimmel sein. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass die Ursache für den Schimmelpilz in der Raumluft der Befall der Wände der Wohnung mit Schimmel ist. Beachten Sie jedoch, dass bei dem Befall der Mietsache mit Schimmel stets ein eindeutiger Bezug zu der Mietsache, hier der Wohnung, existieren muss. So ist Schimmel, der nur auf Möbeln oder Einrichtungsgegenständen auftritt, sich jedoch nicht an Wänden, Tapeten oder der Raumluft nachweisen lässt, keinen Mangel an der Mietsache an sich. Dies hat das Kammergericht in einem Urteil vom 20.09.2006 (Aktenzeichen: 12 U 118/05) entschieden.
Die aktuelle Rechtsprechung hat sowohl die Einstufung einer bestimmten Schimmelpilzkonzentration als toxisch oder nicht, sowie die Möglichkeit der Mietminderung bei nicht giftigem Schimmel noch nicht eindeutig entschieden.
Das Landgericht Lübeck ließ in einem Urteil vom 15.01.2002 (Aktenzeichen 6 S 161/00) schon konkrete Verdachtsmomente ausreichen, um ein Recht auf fristlose Kündigung des Mieters gegenüber des Vermieters bestehen zu lassen. Dass sich später herausstellte, dass die Konzentration des Schimmelpilzes in der Raumluft nicht in nicht giftiger Menge nachgewiesen wurde, war dabei für das Landgericht Lübeck nicht entscheidungserheblich. Auch das Oberlandesgerichts Hamm vom 13.2.2002 (Aktenzeichen: 30 U 20/01) hat die giftige Raumluft für eine Mietminderung ausreichen lassen und entschieden, dass für eine Mietminderung nicht zwingend Mieter oder Personen durch giftige Raumluftbelastung wegen Schimmel an der Gesundheit geschädigt sein müssen.
Das Kammergericht hingegen forderte in einem Urteil vom 26.03.2004 (Aktenzeichen: 12 U 1493/00), dass der Mieter in einem Gutachten zweifelsfrei nachweisen musste, dass seine Gesundheitsschädigung von den Schimmelpilzsporen in der Wohnung hervorgerufen wurde. Das Landgericht Berlin und das Kammergericht sind in der Bewertung der Voraussetzungen für eine Mietminderung bei nicht giftigem Schimmel wohl eher strenger und lassen in den meisten Fällen für eine Mietminderung nicht nur eine Gesundheitsgefährdung beziehungsweise von Schimmelpilzsporen vergiftete Raumluft ausreichen, sondern fordern viel mehr, dass auch Personen aufgrund des Schimmels nachweisbar erkrankt sind.
Schimmel, der den Mieter aufgrund von üblen oder modrigen Geruchs einer Belästigung aussetzt oder zu wahrnehmbaren Mängeln an Tapete oder Wänden führte, ist stets tauglich eine Mietminderung darzustellen, gleichwohl er nicht zwingend toxisch sein muss. Hier ist allerdings wieder darauf zu achten, dass dies vor Gericht vom Mieter bewiesen werden muss und den Mieter eventuell eine Mitschuld aufgrund von falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens trifft. Weitere Informationen zur Darlegungs- und Beweislast sowie der Beweissicherung finden Sie hier, oder durch Klicken der Hinweis-Fläche.
Eine Mitschuld des Mieters an der Entstehung des Schimmels kann angenommen werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter nicht richtig geheizt oder gelüftet hat. So kann es zum Beispiel zu einer Mitschuld des Mieters trotz vorhandener Wärmebrücken kommen, wenn dieser nachweislich seine Wäsche in der Wohnung trocknete und danach nicht ordnungsgemäß gelüftet hat. Dabei muss der Vermieter grundsätzlich jedoch über das richtige Heizungs- und Lüftungsverhalten aufgeklärt haben (Landgericht Frankfurt (Oder), Urteil vom 14.09.2010, Aktenzeichen: 19 S 22/09). Andere Gerichte fordern diese Aufklärungspflicht des Vermieters zwar nicht, allerdings gehen diese Gerichte dann davon aus, dass ein richtiges und vernünftiges Heiz- und Lüftungsverhalten allgemein bekannt ist (Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 09.06.2010, Aktenzeichen: 42 C 1905/09).
Generell ist festzuhalten, dass die Höhe der Mietminderung stets im Ermessen des Gerichts liegt. Oftmals findet man im Internet Tabellen oder Auflistungen, welche Mietminderung für welchen Mangel angemessen ist. Dies kann jedoch nicht als verbindlich angesehen werden, da die Höhe der Mietminderung immer vom Einzelfall abhängig ist.
Ganz allgemein kann man feststellen, dass bei wahrnehmbaren Mängeln durch Schimmelbefall und einer leichten Geruchsbelästigung die Mietminderung in den meisten Fällen zwischen 5% und 20% liegt. Faktoren, wie Größe der betroffenen Fläche an der Wand beziehungsweise Geruchsintensität können dabei eine Rolle spielen. Bei sehr starker Geruchsbelästigung kann eine Minderung von bis zu 90% möglich sein, wenn sich ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache nicht mehr sicherstellen lässt und sich die Geruchsbelästigung auf alle wichtigen Räume der Wohnung ausgedehnt hat. In Ausnahmefällen kann die Intensität und die Gefährdung der Mieter und Bewohner zu einer Mietminderung von 100% (Mietreduzierung auf “0”) führen, wenn zum Beispiel Bewohner einer Wohnung nachweislich lebensbedrohlich durch den vorhandenen Schimmel erkrankt sind.
Man kann also festhalten, dass eine Mietminderung von ungefähr 5% bis hin zu 100% möglich sein kann. Faktoren, die dabei eine Rolle spielen können, sind die Art und Weise der optischen Beeinträchtigung, die Größe der betroffenen Fläche, die Stärke der Geruchsbelästigung, das Ausmaß einer Gesundheitsbeeinträchtigung sowie die Bewohnbarkeit oder Unbewohnbarkeit der Wohnung, einzelner oder mehrerer Räume. Bei Schimmelbefall eines Zimmers kommt es häufig zu einer etwa 10-15%igen Mietminderung (Schimmel an nasser Küchenwand, Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 15.10.2010, 65 S 136/10). Tritt der Schimmel vereinzelt an verschiedenen Stellen nicht großflächig auf, kann man ebenfalls von etwa 10-15 % ausgehen (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010, 63 S 690/09 – Minderungsquote nicht zugestanden).
Sollten Sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdecken, sollten Sie zu allererst möglichst schnell handeln. Ich empfehle dabei folgende Vorgehensweise:
1. Dem Vermieter sofort den Mangel anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen.
2. Jegliche Mietzahlungen sollten unter Vorbehalt weitergezahlt werden. Niemals eigenhändig die Miete mindern, da bei dem Vermieter bei einer gewissen Höhe der Mietrückstände ein Kündigungsrecht entsteht. Außerdem entscheidet das Gericht über die Höhe der Mietminderung. Daher: Miete voll weiter zahlen, allerdings mit dem Vermerk “unter Vorbehalt”.
Mietminderung wegen Schimmelpilz in der Mietwohnung – Tipps und Hinweise vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im nachfolgenden Video:
Kündigung – Muster mit grundlegenden Formulierungen und Hinweisen.
Kündigung – Muster mit grundlegenden Formulierungen und Hinweisen
Achtung: Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mängeln ist für den Mieter regelmäßig kein günstiges Vorgehen. Es ist zudem äußerst risikobehaftet. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat.
In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen
Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung.
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Schönhausen, den 1.10.2014
Fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Mietmängeln
Mietverhältnis: Pilzstr. 16, 10623 Schönhausen, Vorderhaus, 3. Obergeschoss, links
in unserer Wohnung ist es aktuell zur Bildung von Schimmelpilz gekommen. Wir hatten Ihnen diese Mängel bereits mit Schreiben vom 14.9.2014 zur Anzeige gebracht. Ungeachtet der erfolgten Fristsetzung sind Sie bis heute untätig geblieben.
Vor diesem Hintergrund kündigen wir das Mietverhältnis über die im Betreff näher bezeichnete Wohnung wegen Unterlassung der Mängelbeseitigung und erheblicher Gesundheitsgefährdung durch die in den Mieträumen vorhandenen Schimmelpilze außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich.
Achtung bei Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelpilz!
Soweit Sie die Kündigung auf eine Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelpilz stützen wollen, müssen Sie später die Gefährdung der Gesundheit beweisen können. Die Gerichte verlangen hier regelmäßig (aus meiner Sicht zu Unrecht) eine konkrete Gefährdung durch den Schimmel. Da es sehr viele Arten von Schimmelpilz gibt, die nicht gesundheitsgefährdend sind, gelingt der Beweis nur durch ein vorab eingeholtes privates Sachverständigengutachten.
Muss ich als Mieter eine Kündigung wegen Schimmelpilz ausführlich begründen?
Eine ausführliche Begründung für Ihre wirksame Kündigung müssen Sie – anders als der Vermieter gemäß § 573 Abs. 3 BGB – nicht im Kündigungsschreiben aufnehmen.
Wir fordern Sie auf, die Beendigung des Mietverhältnisses hierher schriftlich zu bestätigen. Für den Eingang Ihrer Bestätigung haben wir uns eine Frist notiert bis zum
Warum muss ich dem Vermieter eine Frist setzen? Welche Frist ist hier angemessen?
Um sicher zu gehen, dass Ihr Vermieter tatsächlich Kenntnis von Ihrer Kündigung genommen hat, empfehlen wir auch hier die Setzung einer Frist. Im Übrigen gelten auch hier die Ausführungen zur Fristsetzung wie bei der Mängelanzeige. Die Angemessenheit einer Frist richtet sich nach den konkreten Umständen. Dabei sind die wechselseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Der Gegenseite sollte eine ernsthafte Möglichkeit zur Reaktion eingeräumt werden. Üblicherweise geht man von 2 Wochen als angemessene Frist für eine Reaktion des Vermieters aus. Sie sollten daher die Frist nicht kürzer als zwei Wochen und aber auch nicht länger als 4 Wochen wählen. Wählen Sie eine zu kurze Frist kann Ihnen schlimmstenfalls passieren, dass eine Angemessene Frist in Gang gesetzt worden ist. Eine Frist wird niemals unwirksam sein, weil sie zu kurz gesetzt wurde. 14 Tage sollten im Allgemeinen ausreichend sein. Benennen Sie immer ein konkretes Datum. Also schreiben Sie nicht „umgehend“ oder „sofort“, sondern benennen Sie ganz konkret ein Datum in 14 Tagen, wie in unserem Muster. Sollte der Vermieter bis zum Ablauf der Frist untätig bleiben, könnten gegen ihn anschließend anfallende Rechtsanwaltskosten extra als Schadenersatz geltend gemacht werden.
Für den Fall, dass die vorgenannte Frist fruchtlos verstreicht, werden wir die Beendigung durch eine negative Feststellungsklage gerichtlich klären lassen.
Wir behalten uns ausdrücklich die Geltendmachung weiterer Schadensersatzansprüche vor.
Weitere Ansprüche bei wirksamer fristloser Kündigung
Für den Fall einer wirksamen fristlosen Kündigung haben Sie Anspruch auf Ersatz der Ihnen in diesem Zusammenhang entstehenden Schäden (Umzugskosten, Mietdifferenz in Bezug auf die höhere Miete einer vergleichsweisen Ersatzwohnung, Ersatz der Maklerkosten usw.).
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB durch Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt hinaus, widersprechen wir bereits jetzt.
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Namen und Unterschriften (sämtlicher) Mieter
++ Ende Muster Kündigung wegen Schimmelpilz ++ Ende Muster Kündigung wegen Schimmelpilz ++
Wie stellt man eine Kündigung richtig und nachweisbar zu?
Achten Sie unbedingt darauf, dass die Kündigung wegen der Mängel auch nachweisbar zugestellt wird.
1. Zustellung gegen Empfangsbestätigung
Sie müssen den Zugang des Schreibens beim Empfänger beweisen können. Es ist daher sinnvoll, sich den
Zugang des Schreibens vom Empfänger bzw. den Empfängern auf einer Abschrift der Kündigung per Datum
und Unterschrift bestätigen zu lassen. Nehmen Sie für die Übergabe vorsorglich noch einen Zeugen mit.
Wenn die oben vorgeschlagene sichere Variante nicht funktioniert, weil der Empfänger nicht persönlich erreicht werden kann oder die Unterschrift verweigert, gehen Sie bitte wie nachfolgend geschildert vor.
2. Zustellung per Boten
So nehmen Sie eine rechtsichere Zustellung der Kündigung per Boten vor:
Fertigen Sie von dem (unterschriebenen) Kündigungsschreiben eine Kopie an. Besorgen Sie sich einen Zeugen.
Der Zeuge darf nicht Mieter sein. Ansonsten ist es völlig unschädlich, wenn es sich um einen Verwandten
handelt. Besser ist natürlich eine nicht verwandte, dritte Person.
Nehmen Sie die Kopie und das Original der Kündigung und zeigen Sie beides dem Zeugen.
Stecken Sie in Gegenwart des Zeugen das Original in einen Umschlag.
Lassen Sie den Zeugen den Umschlag in den Briefkasten des Vermieters einwerfen.
Der Zeuge sollte nun auf der Abschrift genau notieren, wann er und wo das Original eingeworfen hat. Er sollte dies durch seine Unterschrift auf der Abschrift bestätigen.
Heben Sie sich die Abschrift gut auf.
Natürlich können Sie auch einen professionellen Botendienst verwenden. Die Gefahr: Ihr Zeuge ist der jeweilige Bote. Unter Umständen arbeitet dieser aber später gar nicht mehr bei dem Botendienst und kann dann als Zeuge in einem Prozess vielleicht nicht zur Verfügung stehen. Falls Sie einen professionellen Botendienst verwenden wollen: Gehen Sie so vor, wie oben bei der Zustellung per Bote geschildert.
Achtung: Leider werden Sie an anderer Stelle (nicht von mir) Hinweise auf Zustellungen per Einschreiben (Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein) lesen oder gelesen haben. Solche Methoden sind nicht tauglich, den Zugang des Kündigungsschreibens rechtssicher beweisen zu können. Sie beweisen lediglich, dass Sie einen Briefumschlag versendet haben.
Nur durch Zustellung per Empfangsbestätigung vom Empfänger (siehe oben 1.) oder per Boten (siehe oben 2.) kann eine Kündigung rechtsicher zugestellt werden.
Die Kündigung im Video erklärt.
Lüftungsverhalten: Anforderungen an Mieter
Datum: 28. Mai 2009
Welche Anforderungen werden von den Gerichten an das Lüftungsverhalten des Mieters zur Vermeidung von Schimmelpilz gestellt?
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 28. Mai 2009 – 12 C 234/05 –, juris.