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Timestamp: 2015-04-19 04:33:38
Document Index: 362853632

Matched Legal Cases: ['§ 652', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 34', '§ 652', 'BGH', '§ 142', '§ 652', 'BGH', '§ 654']

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Die nachfolgenden Ausführungen geben einen Überblick über die Vorraussetzungen für einen Makleranspruch. Die jeweiligen Lösungen zu den Beispielen können bei der Kanzlei angefragt werden. Bitte wenden Sie sich mit Ihren Anfragen zum Maklerrecht an die
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Zentrale Vorschrift des Maklerrechts § 652 Absatz I Satz 1 BGB:
Grundsatz: Der Auftraggeber hat in jedem Stadium des Vertrages absolute Abschluss- und Entschließungsfreiheit
Dritter Wie kommt ein Maklervertrag zustande?
Ein Maklervertrag kann entweder ausdrücklich oder stillschweigend geschlossen werden
Ein Interessent, der auf ein Zeitungsinserat beim Makler anruft, schließt daher noch keinen Maklervertrag, weil er kein „verbindliches“ Angebot des Maklers annimmt, sein Anruf kann aber selbst ein Angebot an den Makler zum Abschluss eines Maklervertrages darstellen, wenn Makler in Zeitungsanzeige auf Provisionspflicht des Interessenten hinweist Von einer ausdrücklichen Annahme des Maklerangebots ist auszugehen, wenn der Empfänger eines Maklerschreibens, mit dem für den Nachweis eine Courtage von 3% beansprucht wurde, mit „wir sind interessiert und bitten um Ortstermin“ antwortet Die Bitte des Interessen, die Maklerrechnung auf diese oder jene Person auszustellen oder die Provision auf verschiedene Personen aufzuteilen, kann nur eine Annahme darstellen Ausdrücklich geschlossener Maklervertrag
Sachverhalt: Makler M ist mit seinen Informationen etwas voreilig. Bereits beim ersten Anruf des Mietinteressenten A, erzählt er diesem voreilig, wo das Objekt ist und wer Eigentümer ist. Dabei vergisst M sowohl in der Zeitungsanzeige und auch beim Telefonat darauf hinzuweisen, dass er Makler ist. A und E schließen daraufhin einen Mietvertrag. M möchte seine Provision. Zu Recht?
• „Alle mit dem Ankauf verbundenen Kosten, sowie unsere Courtage in Höhe von 6% incl.MwSt., trägt der Käufer“ • „zzügl. Käufercourtage: 3% + MwSt.“
Entscheidung des BGH (ZMR NJW 2000, S.262) schafft Klarheit und gibt „neues“ Einordnungskriterium. Beispielhaft nennt der BGH, dass der Makler von sich aus an den Kaufinteressenten herantritt oder die Provision in engem räumlichen Zusammenhang mit dem Kaufpreis genannt wird
Fallbeispiel Sachverhalt: Eine Frau beauftragt einen Makler mit der Suche zum Kauf eines 1 Familienhauses für sie und ihren Sohn. Später kaufen genau dieses Einfamilienhauses der Vater und der Bruder der Frau. Die Frau und ihr Sohn ziehen jedoch in das Haus ein. Problematisch war zunächst der Abschluss eines Maklervertrages, da die Provisionsvereinbarung bestritten war. Der Makler berief sich auf den Versand des Exposes mit Provisionsvereinbarung. Die Frau leugnete diese Erhalten zu haben.
Interessent I ruft auf eine Zeitungsanzeige bei M an, der sich als Maklerbüro M meldet. I vereinbart mit M einen Besichtigungstermin. Inanspruchnahme von Maklerleistung?
Interessent I ruft beim Makler M an, der sich als Maklerbüro M meldet. I vereinbart einen Besichtigungstermin. Die Wohnung gefällt I und er möchte diese kaufen. M vereinbart einen Folgetermin mit dem Verkäufer V. I und M werden sich nach mehren Besprechungen im Maklerbüro M schließlich einig. Beim Notartermin, zu dem neben I und V auch M erscheint, übergibt M schließlich I vor Unterzeichnung des Kaufvertrages noch schnell eine Provisionsvereinbarung.
Inansrpuchnahme von Maklerleistung? Einem Interessenten wird von Makler M während der Besichtigung ein Exposé mit Provisionshinweis überreicht. Danach wird die Besichtigung fortgesetzt ohne dass I das Expose näher angesehen hat.
Fallbeispiel: Sachverhalt: Makler M schickt sein Exposé mit eindeutigem Provisionshinweis an die Eheleute A und B.
Im zu unterschreibenden Provisionshinweis sind die Eheleute A und B bezeichnet. A unterzeichnet allein und schickt den Provisionshinweis an M. Wenig später mieten A und B die durch M angebotene Wohnung. Kurze Zeit später lassen sich A und B scheiden und B zieht aus. M möchte seine Maklerprovision. B hingegen möchte weder von A, noch der angemieteten Wohnung oder vom Provisionsverlangen von M wissen. Muss B zahlen?
B ist Kaufmann und Mitglied eines Vereins V. Er ist jedoch für den Verein in kaufmännischen und wirtschaftlichen Zusammenhängen tätig und nimmt an einer Besichtigung des Makler M teil. M geht fest davon aus, dass B die Besichtigung der Räume für den Verein wahrnimmt. V schließt den Mietvertrag und M möchte nun von V seine Provision. V bestreitet, dass B in dessen Namen und mit Vollmacht eine Besichtigung wahrgenommen habe. B sei nicht zum Abschluss eines Maklervertrages bevollmächtigt gewesen. Zu Recht?
A unterschreibt und M übergibt Ihm dabei die Provisionsrechnung. A fragt Sie, ob er zahlen muss?
Nebenpflichten des Maklers Grundsätze (BGH, NJW 2000,3642) :
M wirbt mit einem Preis von 440.000 DM. Zu diesem Preis wird das Objekt an C verkauft. Später verlangen A und B von M 45.000 DM, weil der tatsächliche Wert 485.000 DM sei.
Unwirksamkeit und Beendigung des Maklervertrags Frage:
Ist ein Maklervertrag unwirksam, weil der Makler keine Erlaubnis nach § 34c GewO hat? Frage: Ist ein Maklervertrag unwirksam, wenn der Makler ohne vom Vermieter beauftragt zu sein dessen Wohnung anbiete?
Makler M teilt A mit, wo sich das Objekt genau befindet und das der Eigentümer derzeit noch selbst darin wohnt. Ein Klingelschild befindet sich am Objekt. Nachweis erbracht? Makler M teilt A mit, wo genau sich die zum Verkauf anstehende Eigentumswohnung befindet und vereinbart mit dem derzeitigen (Noch-)Mieter B einen Besichtigungstermin zu dem M nicht erscheint. A erfährt über B, dass der Vermieter und Eigentümer der Wohnung X ist. Hat M den Nachweis erbracht? Makler M vereinbart mit A einen Besichtigungstermin mit dem Hausmeister. Er vergisst jedoch den Namen des Eigentümers mitzuteilen. Kurz vor dem Termin weist M den Hausmeister an, der für Ihn den Besichtigungstermin durchführen soll, dass der Hausmeister den Kontakt zum Eigentümer herstellen soll. Nachweis?
Makler M übergibt A ein Expose mit fehlerhaften Objektdaten. Der Eigentümer befindet sich im Auslandsurlaub für ein Jahr. Nachweis? Fallbeispiel:
Makler M bietet A mehrere Objekte der V an. A kauft jedoch nach einem Sinneswandel des V nur ein einziges Objekt. Nachweis? Fallbeispiel 1
Gewerbemieter A kommt zu Ihnen als Makler und beauftragt sie einen Interessenten für seine Wohnung zu suchen. A ist dabei noch nicht klar, ob der Interessent Untermieter oder Nachmieter werden soll. Er möchte aber erst an seinen Vermieter V herantreten, wenn Sie einen „passenden“ Interessenten gefunden haben. Können Sie die Interessenten einen wirksamen Nachweis unterschreiben lassen?
Kann man einen Provisionsanspruch durch Kündigung des Maklervertrages verhindern? Was versteht man unter Vermittlung?
Wie definiert man Vermittlung im Sinne des § 652 BGB Definition:
c) Kein Rücktritt vom Hauptvertrag Identität zwischen beabsichtigten und geschlossenem Hauptvertrag
Unerheblich sind unwesentliche Abweichungen (BGH,WM 978, S.983) Maßstab für die Betrachtung =Maklervertrag.
Makler M sollte eine Finanzierung für die Errichtung eines Autohauses nachweisen. Der Auftraggeber legte besonders Wert darauf, dass eine Lebensversicherung als Tilgungsersatz in die Finanzierung eingebaut wird. Der Makler nahm an Vorgesprächen mit einer Volksbank teil und stellte den Kontakt zum Auftraggeber her. In weiteren Gesprächen zeichnete sich ab, dass die durch M nachgewiesene Volksbank die gewünschten Kreditmittel ohne die Lebensversicherung gewähren würde. Letztlich gewährte die Volksbank dann die gewünschten Kreditmittel ohne dass es zum Abschluss einer Lebensversicherung kam. M möchte nun seine Provision. Zu Recht?
Rechtsprechungkurzbeispiele (objektbezogene Kongruenz): A interessiert sich nur für Objekte ab 500 qm Wohnfläche und bekommt von Makler M drei Objekte angeboten unterschreibt hierfür die Provisionsvereinbarungen. A kann jedoch kein Objekt nach seinen Wünschen finden. Daraufhin fragt A auch nach Objekten mit Wohnfläche ab 300 qm. M bietet A weitere Objekte an, jedoch diesmal ohne Provisionsbestätigung. Hier wird A fündig und kauft ein Haus von B. Identität? A hat von Makler M ein Grundstück angeboten bekommen, dass A sehr interessiert. Das Grundstück gehört der X GmbH. A ist findig und meint, dass er sowohl Grunderwerbssteuer (3,5 %) und die Maklerprovision umgehen kann, wenn er die X GmbH kauft. Daher kauft A sämtliche Gesellschaftsanteile der X GmbH und ist nun nicht nur Inhaber der X GmbH, sondern auch Eigentümer des Grundstücks. M möchte sein Maklerlohn. Zu Recht?
Gewerbemieter A sucht eine Teilfläche, Makler M bietet die Gesämtfläche an. Identität? Makler M bietet ein Haus zum Preis von 200.000 Euro an. A kauft das Haus zum Preis von:1. 176.000 Euro (-12%), 2. 164.000 Euro (-18 %), 3. 146.000 Euro (-32 %). Identität?
Ausnahmsweise entsteht auch eine Provisionspflicht beim Erwerb durch einen Dritten statt des Maklerkunden Voraussetzungen:
2. Maklerkunde und Dritter stehen in besonders ausgeprägter wirtschaftlicher Beziehung und Maklerkunde erreicht hierdurch auch den wirtschaftlichen Erfolg Rechtsprechungsbeispiele für persönliche Beziehung zwischen Maklerkunde und Drittem:
A und B leben in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Diesmal unterschreibt nur A den Maklervertrag. A und B besichtigen die Wohnung, die dann schließlich B kauft. Identität? Sachverhalt: Eine Frau beauftragt einen Makler mit der Suche zum Kauf eines 1 Familienhauses für sie und ihren Sohn. Später kaufen genau dieses Einfamilienhauses der Vater und der Bruder der Frau. Die Frau und ihr Sohn ziehen jedoch in das Haus ein. Problematisch war zunächst der Abschluss eines Maklervertrages, da die Provisionsvereinbarung bestritten war. Der Makler berief sich auf den Versand des Exposes mit Provisionsvereinbarung. Die Frau leugnete diese Erhalten zu haben. Rechtsprechungsbeispiele für wirtschaftliche Beziehung zwischen Maklerkunde und Drittem:
A ist Gesellschafter der ABC GbR. A unterschreibt die Provisionsvereinbarung im eigenen Namen. Das Haus kauft die GbRAbwandlung: A ist Gesellschafter der ABC GbR. A unterschreibt die Provisionsvereinbarung im Namen der ABC GbR. Das Haus kauft A. Identität?
Anfechtung, Wirkung siehe § 142 BGB Einvernehmliche Vertragsaufhebung in Falle einer Anfechtbarkeit, ansonsten nicht.
Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn der Hauptvertrag „infolge“ (§ 652 Abs.1 S.1 BGB) einer für den Vertragsschluß wesentlichen Maklerleistung, also des Nachweises oder der Vermittlung einer Vertraggelegenheit zustande gekommen ist. „ (BGH, NJW-RR 1991, S.371) Rechtsprechung zur Kausalität
§ 654 BGB Definition:
Der einfache Alleinauftrag Durch den Alleinauftrag werden bestimmte Rechte des Auftraggebers eingeschränkt.
Zusätzliche Pflichten des Maklers Der Makler hat im Gegenzug mehr Pflichten als beim gesetzlichen Maklerauftrag.
Eigengeschäfte und Direktabschlüsse durch den Auftraggeber sind also erlaubt. Der Auftraggeber wird durch den Alleinauftrag nicht verpflichtet, eine vom Makler angebotene Vertragsgelegenheit zu akzeptieren.
Diese ist grundsätzlich zulässig, auf dem Immobiliensektor inzwischen auch üblich. Der Makler verliert hier also nicht automatisch seinen Provisionsanspruch, sondern nur wenn die Doppeltätigkeit vertrags- und treuwidrig ist
Kein Konflikt tritt auf, wenn der Makler für beide Seiten nur nachweisend tätig ist oder für eine Seite nachweisend, für die andere vermittelnd. Für eine nicht vertragswidrige Doppeltätigkeit braucht der Makler jedoch grundsätzlich das Einverständnis beider Parteien!
Verwirkung des Provisionsanspruchs tritt dann ein, wenn die Doppeltätigkeit vertragswidrig ist, •z.B. bei ausdrücklichem vertraglichen Ausschluß •oder Treuwidrigkeit aus anderem Grunde, z.B. vertraglich vereinbarte langjährige Tätigkeit für einen bestimmten Auftraggeber (Vertrauensmakler)