Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/ippp1-443-376-13-2-isz-pismo-wydane-przez-izba-skarbowa-w-184750179
Timestamp: 2020-05-25 12:04:06+00:00
Document Index: 34709013

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 551', 'art. 552', 'art. 551', 'art. 6', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 2', 'SA/GL ', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 29', 'FSK ', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 29', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 86', 'art. 15', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 551', 'art. 551', 'art. 551', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 41', 'art. 146', 'art. 83', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 122', 'art. 129', 'art. 146', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 15', 'art. 114', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 124', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 96', 'art. 86', 'art. 88', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 5', 'art. 43', 'art. 86', 'art. 87']

IPPP1/443-376/13-2/ISZ
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2013 r. (data wpływu 24 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości wyboru opcji opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości oraz w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 24 kwietnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości wyboru opcji opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości oraz w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
B. Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.
Spółka zamierza nabyć własność, w obrębie Starego Miasta, kamienicy nazwie "P", wpisanej do rejestru zabytków miasta (szczegółowo opisanej poniżej; dalej: Nieruchomość). Zgodnie z decyzją w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków, przedmiotowa Nieruchomość stanowi obiekt o średniowiecznej proweniencji powstały prawdopodobnie w XIV wieku, wielokrotnie przebudowywany. Obiekt w 1902 r. uzyskał ostateczną formę i zyskał przeznaczenie na dom handlowy. W latach 1997-1998 Nieruchomość została gruntownie zmodernizowana. Dnia 13 września 1999 r. została wydana decyzja o zezwoleniu na użytkowanie Nieruchomości. Obecnie kamienica to położony w ścisłym centrum zabytkowy pasaż funkcjonujący pod nazwą "P", w którym niższe kondygnacje pełnią funkcje handlowe, gastronomiczne i wystawiennicze, a wyższe zostały zaadaptowane na powierzchnie biurowe.
Nieruchomość od dnia 1 sierpnia 2006 r. stanowi własność spółki P. sp. z o.o. S.K.A. (dalej: Projekt Komercyjny). Projekt Komercyjny nabyła prawo własności Nieruchomości od B Polska sp. z o.o. sp.k. (dalej: B) na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja była zwolniona z VAT zgodnie z oświadczeniem sprzedającego, iż na dzień sprzedaży Nieruchomość stanowiła towar używany zgodnie z przepisami VAT wówczas obowiązującymi i spełniony był przez sprzedającego warunek o nieodliczeniu VAT na nabyciu Nieruchomości od B.
Z kolei B nabyła prawo własności Nieruchomości od Projekt R sp. z o.o. (dalej: Projekt R) na mocy umowy sprzedaży z 27 sierpnia 2003 r. Transakcja ta była zwolniona z VAT w zakresie sprzedaży budynku (tekst jedn.: budynek stanowił towar używany w rozumieniu ówcześnie obowiązujących przepisów VAT, w stosunku do którego sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony). W zakresie natomiast sprzedaży gruntu pobrany został podatek od czynności cywilnoprawnych.
Nieruchomość jest obecnie w większości wynajęta, przy czym powierzchnia niewynajęta Nieruchomości stanowi ok. 20-25% łącznej powierzchni najmu Nieruchomości.
Przedmiotowa Nieruchomość w księgach Projekt Komercyjny stanowi środki trwałe (tekst jedn.: budynek i grunt).
Obecny właściciel Nieruchomości, tj. Projekt Komercyjny nie dokonywała ulepszeń Nieruchomości (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości.
W wyniku planowanej obecnie transakcji nabycia Nieruchomości przez Spółkę, z mocy prawa na nabywcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Projekt Komercyjny, w tym gwarancje bankowe złożone przez najemców, jak również złożone przez nich depozyty tytułem zabezpieczenia zobowiązań z tytułu najmu oraz prawa z tytułu gwarancji od wykonawców budynków. Nabywca przejmie na siebie obowiązek zapłaty za zobowiązania operacyjne dotyczące Nieruchomości.
W ramach planowanej transakcji, nie zostaną przeniesione na Spółkę jakiekolwiek inne składniki majątkowe spółki Projekt Komercyjny, w tym w szczególności niedotyczące Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:
firma Projekt Komercyjny ani nazwa przedsiębiorstwa;
zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością;
wszelkie inne prawa i zobowiązania majątkowe (inne niż wskazane powyżej);
umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Projekt Komercyjny;
umowy o zarządzanie budynkiem i dostawę mediów (w przypadku mediów, w nielicznych przypadkach, może dojść do cesji umów na nowego właściciela);
księgi handlowe Projekt Komercyjny;
dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.
Zarówno Projekt Komercyjny jak i Spółka będą na moment sprzedaży ww. Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Projekt Komercyjny, Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Spółka planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo-jak wskazano powyżej - umowy dotyczące zarządzania, ubezpieczenia i bieżącej obsługi Nieruchomości nie zostaną przeniesione na rzecz Spółki. Spółka zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (tekst jedn.: dostawę mediów, usługi związane z utrzymaniem czystości, usługi ochrony, umowę ubezpieczenia nieruchomości i umowę zarządzania), niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.
Spółka chciałaby zwrócić uwagę, że takie samo pytanie jak Pytanie 1 jest przedmiotem analogicznego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Projekt Komercyjny, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 22 kwietnia 2013 r., złożony przez Projekt Komercyjny, NIP:.....). Niemniej, ze względów ostrożności, również Spółka zdecydowała się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Spółki do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług:
Czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, czy też będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, (w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, Spółka i Projekt Komercyjny będą miały prawo wyboru opodatkowania transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT).
Czy-jeżeli Spółka i Projekt Komercyjny wybiorą opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i Projekt Komercyjny naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, jeżeli Spółka oraz Projekt Komercyjny złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości, w stosunku do której na moment sprzedaży upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania (lub sprzedaży zwolnionej z VAT z 1 sierpnia 2006 i w zakresie niewynajętych powierzchni Nieruchomości) po jej oddaniu do użytkowania, to transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z gruntem, na którym jest posadowiona przedmiotowa Nieruchomość będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.
W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: ZCP) nie podlega opodatkowaniu VAT.
Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: k.c.). Zgodnie z art. 551 k.c. przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:
Zgodnie z art. 552 k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 k.c. elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Należy podkreślić, że w ramach rozważanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami k.c. stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, na Spółkę nie zostaną przeniesione podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami k.c., tzn. jego nazwa, część aktywów wykorzystywanych przez Projekt Komercyjny do prowadzenia działalności gospodarczej, m.in. wierzytelności, środki na rachunkach bankowych, a także co do zasady prawa z umów, których Projekt Komercyjny jest stroną innych niż umowy najmu, jak również inne elementy będące integralną częścią jej przedsiębiorstwa (np. zobowiązania inne niż wskazane powyżej). Ponadto, Projekt Komercyjny nie zbywa ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa.
Przedmiotem transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności. Planowana transakcja będzie dotyczyć wyłącznie nabycia zabudowanej działki, a nie innych składników przedsiębiorstwa (np. zobowiązań wynikających z umowy pożyczki / kredytu związanego z Nieruchomością). Prawa i zobowiązania wynikające z umów najmu zostaną przeniesione na Spółkę z mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, niejako wtórnie do transakcji zbycia Nieruchomości. Przedmiotem transakcji nie będą m.in. umowy o zarządzanie budynkiem i dostawę mediów, księgi handlowe, czy dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.
Po dokonaniu planowanej sprzedaży Projekt Komercyjny będzie nadal kontynuowała swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. Projekt Komercyjny będzie nadal wynajmowała biuro w Warszawie, w którym prowadzi działalność. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.
Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, należy dodatkowo ustalić, czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
* wyodrębniony organizacyjnie,
* wyodrębniony finansowo,
* samodzielny, tzn. może stanowić niezależne i samodzielne przedsiębiorstwo.
Zdaniem Wnioskodawcy, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. O istnieniu wyodrębnienia organizacyjnego danego zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa świadczy więc wydzielenie w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa, na podstawie jego wewnętrznych regulacji (tekst jedn.: umowa spółki, regulamin organizacyjny lub inny dokument o podobnym charakterze) oddziału, zakładu, wydziału etc., który przy pomocy tego zespołu składników realizuje samodzielnie określone zadania. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanego zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Zbywca jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem sprzedaży, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo. Ponadto, brak wyodrębnienia w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Projekt Komercyjny zbywanej Nieruchomości w formie zakładu czy oddziału świadczy o tym, że przedmiotowa Nieruchomość nie realizuje samodzielnych zadań, niezależnych od innych składników majątkowych Zbywcy.
Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym stanie faktycznym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej transakcji. Projekt Komercyjny nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.
Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem transakcji takich elementów działalności gospodarczej Projekt Komercyjny jak: wierzytelności, środki na rachunku bankowym, prawa z umów, których Projekt Komercyjny jest stroną inne niż umowy najmu (tekst jedn.: umowy o zarządzanie i dostawę mediów), księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Spółki będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej sprzedaży nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.
Podsumowując, przedmiot planowanej transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do jego zbycia nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.
Stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie zostało potwierdzone przez organy podatkowe m.in. w następujących interpretacjach:
* interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 9 grudnia 2011 r. o sygn. IPPP1/443-1427/11-2/MP, gdzie na tle analogicznego stanu faktycznego potwierdzone zostało, że "aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki. <...> Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy jedynym składnikiem majątkowym branym pod uwagę dla celów tej identyfikacji jest Nieruchomość i wybrane przechodzące na Wnioskodawcę <...> prawa i obowiązki";
* interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 24 lutego 2010 r. o sygn. IPPP3/443-I233/09-2/k.c., zgodnie z którą na tle analogicznego stanu faktycznego "przedmiotem zbycia nie będzie przedsiębiorstwo, ponieważ przedmiotem transakcji nie będą składniki bezwzględnie niezbędne do prowadzenia przedsiębiorstwa Spółki (m.in. w postaci umowy o zarządzanie, umowy z dostawcami mediów i innych umów niezbędnych do prowadzenia działalnością. Dopiero bowiem funkcjonalnie połączony zespół tych wszystkich elementów pozwała na samodzielne prowadzenie przedsiębiorstwa. <...> Aby zatem w rozmienieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, m.in. musi się on odznaczać pełną odrębnością, która stanowi o możliwości samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. ZCP tworzą więc składniki, które można uznać za stanowiące zespół, a nie zbiór przypadkowych elementów", natomiast "niemożliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej bez zapewnienia najemcom dostaw mediów, czy też bez zarządzania nieruchomością. Z tego też powodu należy uznać, że Spółka zbywa składnik majątkowy w postaci Nieruchomości, która dopiero po dokonaniu przez Nabywcę określonych działań organizacyjnych mogłaby stać się przedsiębiorstwem Nabywcy. Skoro, jak wskazano powyżej, działalność operacyjna prowadzona jest poprzez podmioty zewnętrzne, brak cesji odpowiednich umów można porównać co do istoty do braku transferu pracowników Spółki. Sytuacja ta wyklucza funkcjonowanie zbywanej masy majątkowej i charakterze przedsiębiorstwa"
Analogiczne stanowisko zajął również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 20 grudnia 2011 r. o sygn. IPPP3/443-1299/11-2/KT, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 17 stycznia 2012 r. o sygn. PTPP3/443-115/11-4/k.k., Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 3 października 2012 r. o sygn. IPPP2/443-791/12-2/MM oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 22 marca 2011 r. o sygn. ILPP2/443-21/11-4/BN.
Podsumowując - zdaniem Spółki - planowana sprzedaż Nieruchomości Spółce stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tj. do transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości Spółce będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i będą miały do niej zastosowanie przepisy ustawy o VAT.
Opodatkowanie VAT (zwolnienie z VAT) przedmiotowej transakcji.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania (...) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Należy przyjąć, że pojęcie "oddania do użytkowania" obejmuje wszelkie przypadki oddania obiektu innemu podmiotowi do korzystania i władania jak właściciel lub jak posiadacz. Pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 8 lutego 2010 r., o sygn. III SA/GL 1359/09: Jeżeli podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje ponad 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten zostanie przyjęły do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, leasing. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa i leasing są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.
Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie zostało również potwierdzone przez organy podatkowe m.in. w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 29 maja 2012 r. o sygn. ITPP2/443-270/12/AD czy w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 15 lipca 2010 r. o sygn. IPPP1-443-536/10-2/PR.
Należy również zaznaczyć, iż do czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, należy zaliczyć czynności o których mowa w art. 5 ustawy o VAT, także wówczas, gdy są one zwolnione z VAT lub objęte stawką 0%. Dla podatku VAT zwrot "opodatkowanie" nie musi się bowiem wiązać z ekonomicznym obciążeniem podatkiem.
Jeżeli dostawa budynku lub budowli nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czyli jest dokonana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągli 2 lat od pierwszego zasiedlenia, wówczas możliwe jest zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Przy czym zgodnie z przepisem art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, drugiego z ww. warunków (tekst jedn.: łączna wartość ulepszeń dokonanych przez dokonującego dostawy, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku lub budowli) nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Oznacza to, że jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (od ulepszenia), to nawet, gdy podatnik poniósł wydatki na ulepszenie w kwocie wyższej niż 30% wartości początkowej i odliczył związany z nimi podatek, to taka transakcja jest zwolniona od opodatkowania (przy założeniu, że został spełniony również pierwszy z wyżej wskazanych warunków, tzn. dokonującemu dostawy budynków, budowli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do tych obiektów).
Jednakże, w każdym przypadku zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma zastosowanie do takich dostaw, które nie mogą być objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. A zatem, zauważyć należy, iż zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT będzie mogło mieć zastosowanie w przypadku, gdy budynki lub budowle (ich części) są sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.
Jeżeli dostawa budynku lub budowli nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu wg stawki podstawowej.
Ponadto należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku sprzedaży gruntów wraz z budynkami lub budowlami trwale związanymi z gruntem, z podstawy opodatkowania budynków (budowli) nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zdaniem Spółki, przepis ten oznacza w praktyce, że jeśli zgodnie z przepisami ustawy o VAT, sprzedaż budynku będzie opodatkowana, to również sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek, podlegać będzie opodatkowaniu. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 sierpnia 2011 r. o sygn. 1 FSK 1232/10, w którym Sąd podkreślił, iż zbycie zabudowanej nieruchomości potraktować należy jako jedną dostawę. Jeśli zaś sprzedaż budynku będzie kwalifikować się do zwolnienia z VAT (przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), to zwolniona z VAT będzie również sprzedaż gruntu.
W ocenie Spółki, Nieruchomość będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, bez konieczności badania przesłanek przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Zgodnie z przedstawioną w opisie zdarzenia przyszłego charakterystyką Nieruchomości należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit, b) ustawy o VAT, po ulepszeniu Nieruchomości w latach 1997-1999, kiedy to wartość nakładów na jej ulepszenie po raz ostatni wyniosła co najmniej 30% jej wartości początkowej, ostatni raz doszło w momencie, w którym:
* Nieruchomość została wynajęta przed 27 sierpnia 2003 r. (w zakresie powierzchni faktycznie wynajętej do tego dnia);
* Nieruchomość została sprzedana w dniu 27 sierpnia 2003 r. (w zakresie powierzchni niewynajętej).
Należy zauważyć, iż sprzedaż Nieruchomości z dnia 27 sierpnia 2003 r. była "czynnością opodatkowaną VAT", o której mowa w definicji "pierwszego zasiedlenia" zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w tym przypadku czynnością zwolnioną z VAT) tylko w zakresie sprzedaży budynku, natomiast sprzedaż gruntu była poza zakresem czynności objętych VAT.
Zdaniem Spółki, okoliczność ta nie powinna mieć znaczenia dla uznania, iż 27 sierpnia 2003 r., miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu VAT w rozumieniu przepisów VAT obecnie obowiązujących. Jednakże, nawet w przypadku przyjęcia, iż czynność opodatkowana VAT miała miejsce 27 sierpnia 2003 r. tylko w zakresie budynku, to i tak do czynności podlegającej opodatkowaniu w stosunku do całej Nieruchomości doszło 1 sierpnia 2006 r., kiedy to sprzedaż budynku wraz z gruntem podlegała opodatkowaniu VAT w całości, przy czym transakcja ta była zwolniona z VAT.
Dodatkowo, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, o którym mowa powyżej, a dostawą Nieruchomości przez Projekt Komercyjny na rzecz Spółki upłynie okres dłuższy niż dwa lata, a poniesione od tego momentu (pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, o którym mowa powyżej) nakłady na jej ulepszenie były niższe niż 30% jej wartości początkowej.
Biorąc pod uwagę powyższe, planowane zbycie Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony tzn. dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
Ponadto, uwzględniając zasadę wyrażoną w art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zbycie gruntu, na którym wybudowana została opisana w niniejszym wniosku Nieruchomość, będzie opodatkowane według stawki właściwej dla dostawy Nieruchomości znajdującej się na tym gruncie, tj. zbycie gruntów będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie gruntu, na którym wybudowana została Nieruchomość.
Jednakże, w zakresie Nieruchomości, która spełnia warunki zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz gruntu, na którym owa Nieruchomość została posadowiona podatnik, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części oraz odpowiadających im gruntów, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Jak Spółka zaznaczyła powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno dokonujący dostawy, tj. Projekt Komercyjny jak i nabywca Nieruchomości, tj. Spółka, będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.
W związku z tym, jeżeli Projekt Komercyjny i Spółka złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT w stosunku do tej Nieruchomości, która spełnia warunki zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przedmiotowa transakcja będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT.
Jeżeli Spółka i Projekt Komercyjny wybiorą opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, ponieważ:
przedmiotowa transakcja stanowi dla zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
Zdaniem Spółki, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.
Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zasadniczo wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia k woty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT omawianej transakcji w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie przedstawionego we wniosku pytania nr 1 i nr 2 uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przy czym stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ww. ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zatem aby ocenić, czy do czynności opisanej we wniosku znajdzie zastosowanie norma wynikająca z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT konieczne jest przeanalizowanie czy zbywane składniki majątku Spółki stanowią jej przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część tego przedsiębiorstwa.
Stosownie do przepisu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Użyte w powyższym, przepisie sformułowanie "w szczególności" oznacza, iż wymienione w pkt 1-9 składniki mają znaczenie decydujące dla uznania danego zespołu składników za przedsiębiorstwo. Przy czym, powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.
W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z nabyciem przedsiębiorstwa zbywcy w rozumieniu ww. definicji. Jak wynika bowiem z wniosku przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość wraz z gruntem. W wyniku planowanej obecnie transakcji zbycia Nieruchomości przez Zbywcę, z mocy prawa na Spółkę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Nieruchomości, których stroną jest Zbywca, w tym gwarancje bankowe złożone przez najemców, jak również złożone przez nich depozyty tytułem zabezpieczenia zobowiązań najemców z tytułu najmu, a także wierzytelności z tytułu czynszów najmu niezapłaconych w terminie płatności oraz prawa z tytułu gwarancji od wykonawców budynków. Spółka przejmie na siebie obowiązek zapłaty za zobowiązania operacyjne dotyczące Nieruchomości.
W ramach planowanej transakcji, nie zostaną przeniesione na Spółkę jakiekolwiek inne składniki majątkowe Zbywcy, w tym w szczególności niedotyczące Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności: firma Zbywcy ani nazwa przedsiębiorstwa, zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z Nieruchomością, wszelkie inne prawa i zobowiązania majątkowe (inne niż wskazane powyżej), umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy, umowy o zarządzanie budynkiem i dostawę mediów (w przypadku mediów, w nielicznych przypadkach, może dojść do cesji umów na nowego właściciela), księgi handlowe Zbywcy oraz dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.
Jak wynika z powyższego, Spółka dokona nabycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego, takich jak nazwa przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne zbywcy.
W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
W rozumieniu powyższych regulacji prawnych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, spełniać powinien następujące warunki:
* musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
* zespół ten powinien być organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
* składniki przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
* zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.
Zatem nie wystarczy zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi ona odznaczać się odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze organizacyjnej podatnika, np. jako oddział, wydział, samodzielna jednostka organizacyjna. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Tą ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż składniki majątkowe będące przedmiotem opisanej we wniosku transakcji nie stanowią również zorganizowanej części przedsiębiorstwa zbywcy w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wynika bowiem z wniosku, w ramach struktury organizacyjnej zbywcy nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc, którego funkcją byłoby prowadzenie działalności związanej z nieruchomościami, będącymi przedmiotem transakcji. W ramach zbywcy działalność gospodarcza związana z przedmiotem transakcji nie jest także wyodrębniona finansowo.
Tym samym w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - do sprzedaży przedmiotowych składników majątkowych przez zbywcę mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania poszczególnych składników majątkowych.
Stanowisko Spółki w powyższym zakresie należało zatem uznać za prawidłowe.
Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Odpłatna dostawa towarów według art. 2 pkt 22 ustawy mieści się w definicji sprzedaży.
Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.
Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, stosując stawki obniżone oraz zwolnienia od podatku.
W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:
Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).
W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym powyższe wykluczenie doznaje ograniczenia, gdyż dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia również może korzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i równocześnie dostawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Analizując powołaną definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika więc, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać m.in. umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy.
Jak wynika z wniosku w latach 1997-1998 Nieruchomość została gruntownie zmodernizowana. Dnia 13 września 1999 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Nieruchomości. Nieruchomość od dnia 1 sierpnia 2006 r. stanowi własność Zbywcy. Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja była zwolniona z VAT zgodnie z oświadczeniem sprzedającego, iż na dzień sprzedaży Nieruchomość stanowiła towar używany zgodnie z przepisami VAT wówczas obowiązującymi i spełniony był przez Zbywcę warunek o nieodliczeniu VAT na nabyciu Nieruchomości.
Z kolei firma sprzedająca Nieruchomość na rzecz Zbywcy, nabyła prawo własności Nieruchomości od Projekt Rynek 7 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej "Projekt Rynek") na mocy umowy sprzedaży z 27 sierpnia 2003 r. Transakcja ta była zwolniona z VAT w zakresie sprzedaży budynku (tekst jedn.: budynek stanowił towar używany w rozumieniu ówcześnie obowiązujących przepisów VAT, w stosunku do którego sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony). W zakresie natomiast sprzedaży gruntu pobrany został podatek od czynności cywilnoprawnych. Przed 27 sierpnia 2003 część budynku stanowiącego Nieruchomość była przedmiotem najmu.
Ponadto, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości przekraczających 30% jego wartości początkowej.
Mając zatem na uwadze powołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w momencie gdy:
Ponadto dostawa ww. Nieruchomości zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa przedmiotowej Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym bezzasadne stało się badanie zastosowania zwolnienia przedmiotowej dostawy o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Zgodnie jednak z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
imiona i nazwiska łub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
Z powyższego wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu powyższych warunków dostawca nieruchomości lub jej części może z niego zrezygnować.
Z przedstawionych okoliczności wynika, że zarówno Spółka jak i Zbywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.
W sytuacji zatem, gdy zarówno Zbywający jak i Nabywca przedmiotowej Nieruchomości są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy zgodne oświadczenie, o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przedmiotowa dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.
Przepisy powyższe regulują sytuację, gdy podatnik dokonuje w ramach jednej transakcji dostawy dwóch różnych towarów: budynku (budowli lub ich części) oraz gruntu, z którym budynek (budowla lub jej część) ten jest trwale związany. Treść tych przepisów nakazuje opodatkować dostawę gruntu według tej samej stawki, co budynek na nim wybudowany. Jeżeli zatem dostawa dotyczy budynków i budowli, która objęta jest stawką 23%, dostawa gruntu związanego z tymi obiektami jako niewyłączona z podstawy opodatkowania, również podlega opodatkowaniu według stawki 23%.
W odniesieniu zatem do opodatkowania opisanej Transakcji należy stwierdzić, że skoro w sytuacji wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania dla Nieruchomości znajdującej się na gruncie należącym do Zbywcy podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT, stawka ta będzie mieć również zastosowanie w stosunku do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
Zatem opisana we wniosku Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki - w przypadku wyboru opcji opodatkowania dla Nieruchomości, która w przedmiotowej sprawie korzysta ze zwolnienia - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości wyboru opcji opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.
Odnosząc się natomiast do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.
Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 ustawy. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Zgodnie zaś z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20 (niewystępujących w przedmiotowej sprawie).
Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomosci od Zbywcy, Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT, wg podstawowej stawki VAT (obecnie na poziomie 23%). Zatem, jak wynika z powyższego, Wnioskodawca nabyte towary, tj. Nieruchomość będzie wykorzystywał wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Mając na uwadze powyższe, tj. wybór przez strony transakcji opcji opodatkowania, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT.
Tym samym po dokonaniu planowanej transakcji i wyborze opcji jej opodatkowania przez Strony, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, oraz po otrzymaniu przez Wnioskodawcę prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, odnośnie zadanego pytania nr 2 wniosku ORD-IN, że w sytuacji, gdy Spółka i Projekt Komercyjny wybiorą opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i Projekt Komercyjny naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.
W związku z tym, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.