Source: http://www.parmacondominio.it/blog/
Timestamp: 2017-09-22 02:31:47+00:00
Document Index: 795072

Matched Legal Cases: ['art. 1120', 'art. 1117', 'art. 86', 'art. 1136', 'art 1129', 'art. 1102']

Blog - Parmacondominio
Quello delle “immissione rumorose” è un problema particolarmente avvertito in condominio che sfocia spesso in dispute legali che contribuiscono ad intasare i tribunali.
È evidente che in caso di rumori molesti in condominio bisogna valutare quando viene superata la “normale tollerabilità”, tenendo conto del contesto, del regolamento condominiale, della destinazione d’uso urbanistico e della salvaguardia di un bene assoluto come la salute.
Se vengono superati i limiti previsti dalle specifiche normative, l’immissione rumorosa è illecita e in questo caso il giudice può imporre i mezzi (es. coibentazione, insonorizzazione, etc) necessari a riportare nei limiti previsti dalla legge, l’immissione rumorosa.
Per ovviare a queste problematiche il legislatore è intervento negli anni dando precise direttive nella determinazione dei requisiti acustici degli edifici che riportiamo in sintesi di seguito.
Il DPCM 5/12/97 si applica a tutti gli edifici in cui il rilascio della concessione edilizia è avvenuto dopo il 20 febbraio 1998, quindi non conta la data dell’ultimazione dei lavori.
Con la Legge Quadro n° 447 del 26 Ottobre 1995, tutti i comuni sono stati obbligati a dotarsi di un regolamento acustico col quale sono state tipizzate le varie zone definendo dei precisi parametri da rispettare. (Es. isolamento acustico di una facciata D2m,nT,w 40 dB – isolamento acustico di un elemento di separazione fra due elementi residenziali Rw 50 dB)
A questo proposito riportiamo anche
L’ESTRATTO DEL REGOLAMENTO COMUNALE DI PARMA PER LA DISCIPLINA IN DEROGA DELLE ATTIVITÀ RUMOROSE TEMPORANEE
Art. 4 LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE PER LE ATTIVITÀ DI CANTIERE 1
L’attività dei cantieri edili, stradali ed assimilabili è svolta di norma tutti i giorni feriali dalle ore 07.00 alle ore 20.00; l’esecuzione di lavori disturbanti (a titolo esemplificativo, escavazioni e demolizioni) e l’impiego di macchinari rumorosi (a titolo esemplificativo, martelli demolitori, flessibili, betoniere, seghe circolari, e gru) sono svolti, di norma, secondo gli indirizzi di cui ai successivi capoversi, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00.
Durante gli orari in cui è consentito l’utilizzo di macchinari rumorosi, nei cantieri operanti all’aperto, non dovrà mai essere superato il valore limite LAeq = 70 dB(A), riferito ad un tempo di misura TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti, rilevato in facciata ad edifici con ambienti abitativi.
Ai cantieri operanti all’interno degli edifici si applica il limite LAeq = 65 dB(A) con TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti misurato nell’ambiente disturbato a finestre chiuse. Per contemperare le esigenze del cantiere con i quotidiani usi degli ambienti confinanti occorre che:
il cantiere si doti di tutti gli accorgimenti utili al contenimento delle emissioni sonore sia con l’impiego delle più idonee attrezzature e macchine operanti in conformità alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale, che tramite idonea organizzazione dell’attività;
in occasione dello svolgimento di attività o lavorazioni particolarmente rumorose, venga data preventiva informazione alle persone potenzialmente disturbate, su tempi e modi di esecuzione delle stesse.
Non si applica il limite di immissione differenziale, né si applicano le penalizzazioni previste dalla normativa tecnica per le componenti impulsive, tonali e/o bassa frequenza.
ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE RISPETTANO I LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE 1
Nelle attività di cantiere, il rispetto dei limiti di orario e di rumore, indicati al precedente articolo 4, è oggetto di apposita dichiarazione da presentarsi all’Amministrazione Comunale: 5 a) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a DIA, contestualmente al deposito della DIA; b) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a Permesso di Costruire, contestualmente alla Comunicazione di Inizio Lavori, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE NON RISPETTANO I LIMITI DI RUMORE E DI ORARIO – PROROGA E POSTICIPO DI INIZIO LAVORI 1
Per le attività di cantiere che, per motivi eccezionali, contingenti e documentabili, superino i limiti di rumore e/o di orari di cui al precedente articolo 4, il proprietario o comunque l’avente titolo, devono richiedere specifica autorizzazione all’Amministrazione Comunale, da rilasciarsi entro il termine massimo di 30 giorni dalla presentazione dell’istanza regolare e completa, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
Nel caso in cui l’attività di cantiere che comporti il superamento dei limiti non termini entro il periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono richiedere all’Amministrazione Comunale una proroga della data precedentemente autorizzata, almeno 15 giorni prima della sua scadenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
Qualora l’attività di cantiere non inizi nel periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono trasmettere all’Amministrazione Comunale una comunicazione di posticipo di inizio lavori con l’indicazione delle date di inizio e fine lavori e con la motivazione del posticipo. Il nuovo periodo comunicato non dovrà superare il numero di giorni precedentemente concessi con l’autorizzazione originaria. La comunicazione dovrà essere presentata preventivamente e comunque non oltre il decimo giorno dalla data di inizio lavori autorizzata in precedenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
CRITERI E LIMITI 1
L’uso di macchine da giardino e di attrezzature rumorose è consentito nei giorni feriali, escluso il sabato, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00; nei giorni festivi e al sabato dalle ore 09.00 alle ore 12.00 e dalle ore 16.00 alle ore 19.00. L’impiego di macchine e di impianti per lavori di giardinaggio, deve avvenire in modo tale da limitare l’inquinamento acustico anche con l’utilizzo di macchine conformi alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale delle macchine ed attrezzature.
Da cortile a parcheggio: va considerato innovazione o un cambio di destinazione d’uso?
Aumentano le auto ma diminuiscono i parcheggi disponibili in città, ed ecco che, per i condomini che ne hanno la possibilità, trasformare il cortile in un parcheggio può divenire una necessità.
Cosa si intende per cortile:
È l’area scoperta, delimitata in tutto o in parte dal fabbricato, che fornisce aria, luce e consente il passaggio di persone e cose. Avvolte svolge funzione di copertura di magazzini o autorimesse sotterranee.
Fanno parte del cortile il suolo e l’area sovrastante.
I cavedi sono cortili di piccole dimensione che hanno lo scopo di fornire aria e luce agli immobili. Vanno distinti dagli intercapedini che servono per separare diverse proprietà.
Le dimensioni dei cortili sono regolate dagli strumenti urbanistici.
Anche se solo alcuni condomini che lo condividono hanno accesso al cortile, la comproprietà è chiara a causa della sua funzione: garantire aria e luce alle ai condomini.
Lo spazio aereo sopra il cortile non può essere occupato. Anche quando è di proprietà esclusiva.
Il cortile può essere usato a condizioni che non se ne alteri la natura, si pregiudichi la stabilità o alteri il decoro architettonico e non si può impedire agli altri di farne parimenti uso.
Può essere occupato per una parte e un periodo limitati anche quando devono svolgersi lavori nelle proprietà esclusive.
Ma con quali maggioranze è possibile adottare la delibera per trasformare una parte o tutto il cortile in un parcheggio?
Per il secondo comma dell’art. 1120 del c.c. la trasformazione del cortile in parcheggio rientra nelle innovazioni che è possibile deliberare con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’immobile (Art. 1136 c.c., secondo comma).
In questo caso quindi non si applica l’art. 1117-ter, si tratta infatti di una innovazione e non dei casi in cui si delibera per la variazione di destinazione d’uso.
In quali casi è prevista la possibilità di revisionare i millesimi e cosa bisogna fare
Capita che leggendo il consuntivo allegato al rendiconto dell’amministratore di condominio, il condomino si accorga di possibili incongruità dovute a presunti errori delle tabelle millesimali.
Le spese non sembrano equamente suddivise e la domanda più frequente è: ma come mai io, che ho l’appartamento più piccolo, ho più millesimi e pago di più di “tizio” che lo ha più grande del mio?
Il calcolo dei millesimi tiene conto di diversi criteri tecnici che spesso sembrano non sono applicati in modo uniforme che non dipendono solo dalle dimensioni della propria unità immobiliare.
Ma cosa succede se ci si accorge di un errore?
Secondo il codice civile, Art. 69 delle disposizioni di attuazione:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice (la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore), nei seguenti casi:
Quindi l’errore delle tabelle millesimali è certamente causa di revisione delle stesse.
Anche se nella norma non è specificato, spetta al condomino che lo rileva portare elementi che ne comprovino la richiesta di revisione.
Tale dimostrazione non è necessaria se tutti sono d’accordo. Tanto più che essendo le tabelle millesimali allegate al regolamento, e potendo ogni condominio, secondo l’Art. 1138 del c.c., richiedere modifica di questo, è possibile richiedere anche la revisione delle tabelle millesimali ad esso allegate.
La domanda di revisione va presentata all’amministratore il quale deve attivarsi per portare la richiesta in assemblea che deciderà sul da farsi.
Se l’amministratore non si attiva, si può richiederne la revoca per gravi inadempienze.
Se invece è l’assemblea a respingere la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, il condomino dovrà impugnare la decisione davanti al giudice.
Verifiche periodiche obbligatorie, cosa deve fare l’amministratore
Secondo la legge il condominio è da considerarsi alla stregua dei luoghi di lavoro e, come tale, è sottoposto alle normative sulla sicurezza e le verifiche periodiche della messa a terra.
In particolare, è obbligatorio da parte del datore di lavoro, cioè il condominio in persona dell’Amministratore, fare eseguire le verifiche periodiche sull’efficienza degli impianti elettrici, e la loro conservazione.
L’art. 86 comma 1 del D.Lgs 81/2008 (Testo Unico della Sicurezza) prevede che “in materia di verifiche periodiche degli impianti elettrici, il datore di lavoro provvede affinché i suddetti impianti elettrici, gli impianti di messa a terra, gli impianti di protezione dai fulmini siano periodicamente sottoposti a controllo secondo le indicazioni delle norme di buona tecnica e la normativa vigente per verificarne lo stato di conservazione e di efficienza ai fini della sicurezza.”
Posto che per l’articolo 2 dello stesso decreto, alla lettera c), se nel condominio vi sono dei lavoratori che svolgono un’attività lavorativa, questo si configura a tutti gli effetti come un azienda e che l’Amministratore di condominio fa le veci del datore di lavoro. Tale principio è stato ribadito dal Ministero del lavoro nel 2010.
In conseguenza di ciò, dovranno essere rispettate le relative norme in tema di sicurezza e salute sul lavoro e il responsabile per le verifiche periodiche della messa a terra nel condominio e senza dubbio l’Amministratore.
In particolare, il Dpr 462/2001 obbliga tutti i datori di lavoro a far effettuare ad Organismi Abilitati le verifiche periodiche sugli impianti di messa a terra, sui dispositivi di protezione dalle scariche atmosferiche e sugli impianti elettrici. Tale verifica, inoltre, è obbligatoria prima che sia messo in esercizio un impianto e rilasciata la relativa dichiarazione di conformità.
Ma cosa succede se non c’è l’Amministratore, perché non è obbligatorio, o non vi sono lavoratori che esercitano la propria attività nell’ambito del condominio?
Secondo quanto chiarito dal Ministero del lavoro, nel primo caso l’obbligo delle verifiche ricadono sui condomini che devono nominare un responsabile.
Se invece non vi sono al momento lavoratori, come ad esempio l’impresa di pulizie, va tenuto conto della potenziale possibilità che questo accada, e, di conseguenza, rimane l’obbligo delle verifiche periodiche.
Cosa che garantisce i proprietari e l’Amministratore di condominio in caso di un potenziale incidenti, in quanto si è fatto il possibile per evitare un cattivo funzionamento degli impianti.
Condominio: è possibile installare lucernari sul tetto?
Il condomino che intenda installarlo per aumentare la luminosità della propria mansarda deve avere l’autorizzazione dell’assemblea?
Non serve avere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’Amministratore di condominio se non è stato diversamente previsto dal regolamento contrattuale redatto dal costruttore, per installare abbaini, finestre o lucernari.
Essendo previsto un utilizzo più intenso della cosa comune, si applica l’articolo 1102 del c.c. (Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.) che non richiede alcuna autorizzazione preventiva.
Sentenza della Cassazione Civile n.17099/2006
Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.
Termoregolazione in condominio, mettersi in regola evitando sanzioni
Scade il 30 giugno la proroga, ma cosa bisogna fare?
Cosa prevede la norma se l’assemblea delibera a favore
La legge di riforma del condominio 220 del 2012, nell’articolo 1129 c.c. (Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore) stabilisce, fra le altre cose, che:
“Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Se, contrariamente a quanto stabilito dalla norma, l’assemblea delibera che per il passaggio di consegne tra l’amministratore di condominio uscente e quello entrante, al primo sia dovuto un compenso, il condomino che non è d’accordo, non è tenuto al pagamento di questo costo.
Saranno quindi gli altri condomini favorevoli e che lo hanno deliberato a ripartirsi volontariamente la spesa.
Se vi sono gravi inadempienze dell’amministratore è possibile revocarlo senza passare dall’assemblea?
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea con la maggioranza prevista per la nomina (art. 1136 c.c. secondo comma, la metà degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore) o con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La stessa revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su riscorso di ciascun condomino, in caso di mancata rappresentanza in giudizio del condominio da parte dell’amministratore, se non presenta il rendiconto della gestione, o in caso di gravi irregolarità.
Nel caso siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto previsto dall’art 1129 c.c., in particolare:
“Costituiscono tra le altre gravi irregolarità:
l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
la gestione secondo modalità che possono creare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio dell’amministratore o di altri condomini;
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo”.
I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato dell’amministratore.
Se l’assemblea non decide in tal senso, ciascun condomino piò rivolgersi all’autorità giudiziaria e se la domanda è accolta, per le spese legali può rivalersi sul condominio e a sua volta il condominio sull’amministratore revocato.
La relativa domanda deve essere depositata presso il tribunale competente per territorio. Contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’Appello nel termine di dieci giorni dall’avvenuta notifica.
Alcuni principi di civile convivenza per un pacifico utilizzo di un bene comune fondamentale
Come per gli altri beni comuni del condominio, tutti i condòmini hanno il diritto di utilizzare l’ascensore, purché non ne limitino l’uso agli altri o non ne alterino la destinazione d’uso (art. 1102 del c.c.).
Per una più serena convivenza, i condomini sono dotati, e sono obbligati quando i condòmini sono più di dieci, di un regolamento condominiale che può essere di natura contrattuale o assembleare e che regola e disciplina l’uso delle cose comuni come, appunto, l’ascensore.
Anche se il regolamento è di natura contrattuale, in genere redatto dal costruttore, le norme in esso contenute, e di natura regolamentare, possono essere sempre modificate con la maggioranza ordinaria (secondo comma Art. 1136 del c.c.).
La recente legge di riforma ha poi stabilito che le norme regolamentari del condominio non possono vietare il possesso di animali domestici (Art. 1138 c.c. ultimo comma), di conseguenza, non si può impedire al condomino di utilizzare un bene comune come l’ascensore in compagnia del proprio amico a quattro zampe.
È chiaro a questo punto che le norme che regolano, da parte dei padroni, l’utilizzo dell’ascensore col proprio cane, sono normali regole di convivenza civile, e che l’uso non deve arrecare pregiudizio e disturbo agli altri condomini.
Se l’ascensore agita il cane, evitare di usarlo, per fare in modo che non disturbi gli altri condomini abbaiando;
Mantenere l’ascensore in ordine e pulito;
Tenere il cane legato al guinzaglio e con la museruola;
Non utilizzare l’ascensore con condomini infastiditi dalla presenza del cane.