Source: http://www.mietrb.de/54643.htm
Timestamp: 2019-03-18 15:59:52
Document Index: 156965050

Matched Legal Cases: ['§ 50', '§ 166', '§ 170', '§ 55', '§ 304', '§ 55', '§ 55', '§ 108', '§ 112']

Das MietverhÃ¤ltnis in der Insolvenz - Teil II (Horst, MietRB 2019, 58)
Die Insolvenzrechtsreform 2017 mit einem neu gefassten Recht zur Insolvenzanfechtung gibt erneut Anlass, die entgegen ihrer praktischen Bedeutung zu selten abgehandelte Schnittstelle zwischen Insolvenzrecht und Mietrecht nÃ¤her zu betrachten. Aus ÃœbersichtsgrÃ¼nden soll dabei zwischen der Insolvenz des Vermieters und der Insolvenz des Mieters unterschieden werden. Der 1. Teil des Beitrags ist in MietRB 2019, 23 erschienen.
II. Der Mieter gerÃ¤t in Insolvenz
5. Vermieterpfandrecht in der Insolvenz
a) Vermieterpfandrecht ist vor InsolvenzerÃ¶ffnung entstanden
b) Vermieterpfandrecht ist nach InsolvenzerÃ¶ffnung entstanden
6. KÃ¼ndigung in der Insolvenz
III. Der Vermieter gerÃ¤t in Insolvenz
1. Weiteres Schicksal des MietverhÃ¤ltnisses
2. Pflichten des Insolvenzverwalters
3. ZahlungsansprÃ¼che gegen den Mieter
4. PfÃ¤ndungsschutz fÃ¼r MieteinkÃ¼nfte
5. VerfÃ¼gungen des Vermieters hinsichtlich der Mietforderung
6. Schicksal erhaltener Mieten (Insolvenzanfechtung)
7. Kaution in der Insolvenz
8. Betriebskostenabrechnungen
9. AnsprÃ¼che auf Rechnungsausgleich
10. KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses
a) Durch den Insolvenzverwalter
b) Durch den Ersteigerer
c) Durch den Mieter
FÃ¼r die konkrete Absicherung der Forderungen des Vermieters, insbesondere fÃ¼r deren Insolvenzfestigkeit, ist entscheidend, ob das Vermieterpfandrecht vor oder nach InsolvenzerÃ¶ffnung entstanden ist. Stets besteht aber ein Recht zur Absicherung der AnsprÃ¼che aus dem Mietvertrag.
Ist Ã¼ber das VermÃ¶gen des Mieters das Insolvenzverfahren erÃ¶ffnet, so kann der Vermieter, gestÃ¼tzt auf sein bereits bestehendes Vermieterpfandrecht, abgesonderte Befriedigung erlangen (Â§ 50 Abs. 1 InsO). Die GegenstÃ¤nde die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, darf der Insolvenzverwalter infolge seines unmittelbaren Besitzes verwerten (Â§ 166 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter ist verpflichtet, dem Vermieter mitzuteilen, wie er verÃ¤uÃŸern will. Der Vermieter hat eine Woche Zeit, auf eine andere VerwertungsmÃ¶glichkeit hinzuweisen. Er kann die GegenstÃ¤nde auch selbst Ã¼bernehmen.
Nach der Verwertung hat er den Vermieter aus dem ErlÃ¶s abzgl. Feststellungs- und Verwertungskosten zu befriedigen (Â§ 170 Abs. 1 InsO). Der ErlÃ¶s wird also nicht zur Masse gezogen, sondern dient der abgesonderten Befriedigung des Vermieters. Das Vermieterpfandrecht ist dann insolvenzfest. Der Insolvenzverwalter ist also verpflichtet, den ErlÃ¶s aus der Verwertung nach Abzug der Kosten unverzÃ¼glich an den Vermieter abzufÃ¼hren. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haftet er persÃ¶nlich auf Schadensersatz.
Verleibt der Insolvenzverwalter den ErlÃ¶s aber der Insolvenzmasse ein, so erlischt das Absonderungsrecht. An seine Stelle tritt eine Masseschuld (Â§ 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO.
Das Absonderungsrecht besteht aber nur fÃ¼r offene Mietforderungen, die in den letzten zwÃ¶lf Monaten vor der ErÃ¶ffnung des Verfahrens fÃ¤llig geworden sind (Â§ 304 Abs. 1, Â§ 55 Abs. 2 InsO). Weiter zurÃ¼ckliegende Mietforderungen sind dagegen nicht bevorrechtigte allgemeine Insolvenzforderungen. Etwas anders gilt nur dann, wenn das Insolvenzgericht einen Insolvenzverwalter bestellt hat und dieser die Mietsache genutzt hat. In diesem Fall ist die Mietforderung, die seit der ErÃ¶ffnung des Insolvenzverfahrens entstanden und fÃ¤llig geworden ist, gem. Â§ 55 Abs. 2 InsO eine Masseverbindlichkeit. Diese Forderungen kÃ¶nnen dann in voller HÃ¶he realisiert werden.
Entsteht das Vermieterpfandrecht nach InsolvenzerÃ¶ffnung, weil erst dann die dem Mieter zuzuordnenden Sachen â€žeingebrachtâ€œ werden, so fÃ¼hrt das dann neu entstehende Vermieterpfandrecht nur zur Sicherung von Masseschulden des Mieters aus dem nach der InsolvenzerÃ¶ffnung fortbestehenden MietverhÃ¤ltnis (Â§Â§ 108, 109 InsO). Die Forderungen aus der Zeit vor der InsolvenzerÃ¶ffnung werden dann nicht gesichert. Sie bestehen nur als einfache Insolvenzforderungen. FÃ¼r den Umfang der Forderungssicherung, insbesondere fÃ¼r die Insolvenzfestigkeit des Pfandrechts, kommt es deshalb darauf an, wann die Sachen in die Mietsache eingebracht worden sind, und ob sie im Falle der Entfernung als neu eingebracht zu gelten haben oder nicht.
FÃ¼r zahlungsverzugsbedingte KÃ¼ndigungen des Vermieters, gegrÃ¼ndet auf verzugsbedingt ausstehende Mietforderungen aus der Zeit vor dem ErÃ¶ffnungsantrag, gilt:
Ab Stellung des Antrags auf ErÃ¶ffnung des Insolvenzverfahrens Ã¼ber das VermÃ¶gen des Mieters ist eine VermieterkÃ¼ndigung wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem ErÃ¶ffnungsantrag eingetreten ist, nicht zulÃ¤ssig (KÃ¼ndigungssperre, Â§ 112 InsO). Diese KÃ¼ndigungssperre gilt nicht nur fÃ¼r die KÃ¼ndigung wegen Zahlungsverzugs, sondern auch wegen stÃ¤ndig unpÃ¼nktlicher Mietzahlungen oder wegen Verschlechterung der VermÃ¶gensverhÃ¤ltnisse des Mieters.
Beraterhinweis Dabei ist unerheblich, ob (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 26.02.2019 14:29