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Timestamp: 2018-11-18 03:48:48+00:00
Document Index: 25531679

Matched Legal Cases: ['art. 49', 'art. 31', 'art. 13', 'art. 1130', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 5', 'sentenza ', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 3']

La legge di stabilità 2016 contiene, in un unico articolo composto di 999 commi, alcune novità
importanti, specie per il settore immobiliare, per chi possiede, intende acquistare o locare un
immobile. Le seguenti disposizioni sono entrate in vigore il 1° gennaio 2016.
Vediamo, in sintesi, le novità di maggiore interesse anche per quanto attiene la professione di
agente immobiliare e mediatore creditizio.
● La soglia dell’uso del contante. Dal 1° gennaio 2016 la soglia dell’uso del contante sale da
1.000 euro a 3.000,00 euro. E’, pertanto, consentito effettuare pagamenti in contanti fino ad un
massimo di 2.999,00 euro, anche per i canoni di locazione di unità abitative (la soglia scende a
1.000,00 euro per i money transfer e per i pagamenti da parte della Pubblica Amministrazione). La
legge di stabilità si è però limitata alla modifica dell’art. 49, comma 1, del d.lgs. 231/2007, mentre
nulla dice riguardo al disposto del successivo comma 5; ne consegue che per gli assegni bancari e
postali permane l’obbligo della clausola di non trasferibilità a partire da 1000 euro, oltre
quello relativo all’indicazione del nome e della ragione sociale del beneficiario. Inoltre, è consentito
l’utilizzo delle carte di credito o di debito anche per importi inferiori a 5 euro, a meno che non ci sia
un’oggettiva impossibilità tecnica.
Per pagare con carta di credito non è più indispensabile esibire un documento di
riconoscimento. Pertanto, se un cliente si veda negata la possibilità di provvedere al pagamento in
maniera elettronica a causa del rifiuto di mostrare il proprio documento di identità, potrà tutelarsi
sporgendo denuncia contro l’esercizio commerciale o il professionista.
● Detrazioni fiscali per chi acquista da un’impresa di costruzione. Colui che acquista
dall’impresa di costruzione potrà detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata per l’acquisto, entro il 31
dicembre 2016, di abitazioni di classe energetica A o B. L’importo potrà essere detratto dall’Irpef
dell’acquirente in dieci anni. Ciò consente di dimezzare, di fatto, l’aliquota Iva, dal 4% al 2% per la
prima casa, dal 10% al 5% per le altre abitazioni, e dal 22% all’11% per le case di lusso.
● Esenzione dall’imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale per gli atti e i
provvedimenti emanati in esecuzione dei piani di ricomposizione fondiaria e di riordino
fondiario. Tutti gli atti e i provvedimenti emanati in esecuzione dei piani di ricomposizione
fondiaria e di riordino fondiario promossi dalle regioni, dalle province, dai comuni e dalle comunità
montane sono esenti da imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.
● Abolizione della TASI e modifiche all’IMU. Non è più dovuta la TASI per i proprietari e per gli
inquilini sugli immobili residenziali adibiti ad abitazione principale, ad eccezione delle abitazioni di
lusso. E’ soppressa l’IMU sui terreni agricoli e sui macchinari funzionali al processo produttivo (cd.
imbullonati); sono esclusi i proprietari di terreni di pianura che non siano coltivatori diretti e
imprenditori professionali iscritti alla previdenza agricola.
− la casa assegnata al coniuge in caso di separazione o divorzio per gli immobili è assimilata
all’abitazione principale;
− per gli immobili locati a canone concordato (ossia contratti agevolati 3+2, per studenti
universitari e a uso transitorio) l’IMU e la TASI sono ridotte del 25%;
− per gli immobili concessi in comodato a genitori o figli è prevista la riduzione del 50% della base
imponibile IMU (il beneficio vale anche per la seconda casa posseduta nello stesso comune adibita
ad abitazione principale).
Dal 1° gennaio 2016 l’IMU non è, altresì, dovuta per i terreni:
◊ ricadenti in aree montane o di collina;
◊ posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti nella
previdenza agricola;
◊ ubicati nei comuni delle isole minori;
◊ con immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e
inusucapibile.
● Proroga della detrazione Irpef per riqualificazione energetica e ristrutturazione edifici. E’
stato prorogato al 31 dicembre 2016 il termine per le detrazioni Irpef per interventi di
riqualificazione energetica e per le ristrutturazioni degli edifici nella misura rispettivamente del
65% e del 50%.
● Riforma del sistema di vigilanza sui promotori finanziari e sui consulenti finanziari. In
sintesi, le funzioni di vigilanza sui promotori finanziari attribuite alla CONSOB dal testo unico delle
disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al d.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, sono
trasferite all’«organismo di vigilanza e tenuta dell’albo unico dei consulenti finanziari». Tale
organismo opera nel rispetto dei principi e dei criteri stabiliti dalla CONSOB con proprio
regolamento e sotto la vigilanza della medesima.
L’albo unico dei promotori finanziari di cui all’art. 31, comma 4, del d.lgs. 58/1998 assume la
denominazione di «albo unico dei consulenti finanziari».
Nell’albo sono iscritti, in tre distinte sezioni, i consulenti finanziari abilitati all’offerta fuori sede, i
consulenti finanziari autonomi e le società di consulenza finanziaria.
I promotori finanziari assumono la denominazione di «consulenti finanziari abilitati all’offerta fuori
sede». I consulenti finanziari assumono la denominazione di «consulenti finanziari autonomi».
● Il leasing immobiliare ad uso abitativo. Con tale innovazione, la legge di stabilità per il 2016
intende promuovere lo strumento del leasing per l’acquisto della casa, derogando a quanto sin’ora
previsto, atteso che il leasing immobiliare ha trovato applicazione principalmente per i beni
immobili strumentali: capannoni, uffici, negozi. Si ritiene che con il contratto di locazione
finanziaria ad uso abitativo il legislatore abbia voluto costituire una valida alternativa al “rent to
buy”, che non ha trovato l’atteso riscontro nella prassi immobiliare vuoi per l’incertezza
interpretativa riguardo alla procedura che consente al concedente di rientrare nella piena
disponibilità del bene, in caso di inadempimento del conduttore, vuoi per la complessità della
normativa, che non ha offerto il dovuto equilibrio delle prestazioni contrattuali.
● Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa. Dal 1° gennaio 2016, il proprietario di
un immobile che ha già usufruito delle agevolazioni fiscali “prima casa”, qualora decida acquistare
un’altra abitazione non di lusso (ossia censita nelle categorie catastali A1, A8, e A9), avvalendosi
delle stesse facilitazioni fiscali, potrà farlo a condizione, però, che la precedente abitazione sia
trasferita (a titolo oneroso o gratuito) entro un anno dal rogito.
● Modifiche all’articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. La legge di stabilità ha apportato
sostanziali modifiche all’art. 13 della l. 431/1998 (Patti contrari alla legge), disponendo che “è
nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a
quello risultante dal contratto scritto e registrato”. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla
registrazione nel termine perentorio di trenta giorni (il legislatore non specifica però quale sia il
giorno dal quale far decorrere detto termine perentorio. A tale riguardo, occorre ricordare che per
l’Agenzia delle Entrate il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data di stipula, ovvero
dalla data di decorrenza del contratto se anteriore), dandone documentata comunicazione, nei
successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio, anche ai fini
dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6), c.c.
La violazione delle disposizioni che precedono sono sanzionate con la nullità del contratto e il
conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato,
può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal
E’, altresì, nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge
431/1998. Inoltre, per i contratti agevolati (art. 2, co. 3) è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al
locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per
immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.
Per i contratti a canone libero (art. 2, co. 1), è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della
legge in discorso, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a
quello contrattualmente stabilito.
La novità che desta perplessità riguarda la reviviscenza di una norma dichiarata incostituzionale per
ben due volte (Corte Cost. n. 50/2014 e n. 169/2015). Dispone, infatti, la legge di stabilità, con
l’evidente fine di evitare il prosieguo di situazioni giudizialmente rilevanti e concernenti la
convalida di sfratto per morosità o per occupazione senza titolo, che per i conduttori che, per gli
effetti della disciplina di cui all’art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, prorogati
dall’art. 5, comma 1-ter, del d.l. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla l. 23
maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del
d.lgs. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015 (data di deposito della sentenza 24 giugno 2015, n. 169
con la quale la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 5, comma 1-
ter, del d.l. 28 marzo 2014, n. 47 “Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle
costruzioni e per Expo 2015”, convertito, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della l. 23
maggio 2014, n. 80 (1)
), il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di
cui al citato art. 3, comma 8, del d.lgs. 23 del 2011 (cioè in misura pari al triplo della rendita
catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici
ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai, ovvero, se il contratto
prevede un canone inferiore, il canone stabilito dalle parti), l’importo del canone di locazione
dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della
rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato mentre la durata minima del
contratto è ricondotta a quattro anni.
Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta
registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni, se vi obbligo di registrazione.
1 E’ nulla nella parte in cui, nel convertire in legge il d.l. 47 del 2014, ha introdotto all’art. 5, il comma 1-ter,
secondo cui: «Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici
sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14
marzo 2011, n. 23», con l’intento di rispondere alla «precipua finalità di garantire una sorta di ultrattività
delle suddette disposizioni legislative, ancorché dichiarate incostituzionali, dalla relativa data di entrata in
vigore sino al termine finale del 31 dicembre 2015».