Source: https://gerhard-fischermeier.blogspot.com/2014/
Timestamp: 2019-01-17 03:53:38
Document Index: 151153308

Matched Legal Cases: ['§ 577', '§ 577', '§ 577', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 24', '§ 558', 'BGH', '§ 16', '§ 652', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 5', 'BGH', 'BGH']

Blog von Gerhard Fischermeier, K und F Immobilien e. K.: 2014
Der Wirtschaftsplan bei Eigentumswohnungen
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=W&KEYWORDID=6012
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 09:35 Keine Kommentare:
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Werbungskosten für leerstehende Wohnungen
Steht eine vermietete Wohnung länger leer, stellt sich die Frage, ob die Werbungskosten hierfür steuerlich abgezogen werden können.
Hinweis: Details/Einzelheiten hierzu klären Sie aber jeweils bitte mit Ihrem Steuerberater!!!
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=W&KEYWORDID=8988
Das Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf!
Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.
Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). Kein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne von § 577 BGB entsteht jedoch, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes ungeteiltes Grundstück veräußert wird und erst die Käufer im Rahmen einer Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG Wohneigentum begründen. Dies gilt dem Bundesgerichtshof zufolge auch dann, wenn die Erwerber die Absicht haben, die jeweiligen Wohnungen selbst zu nutzen (BGH, Urteil vom 22. November 2013, Az. V ZR 96/12). Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hätte, eine Grundstücksteilung vorzunehmen. Das Vorkaufsrecht setzt dem BGH zufolge voraus, dass die davon erfasste Wohneinheit hinreichend bestimmbar ist – dies sei nicht der Fall sein, wenn erst die Erwerber in Eigenregie die Teilung durchführen.
In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.
Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).
Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Eine Sicherung der Provision gegenüber dem Käufer über eine Maklerklausel in der Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter ist nicht möglich. Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.2007 (Az. III ZR 7/06) entschieden, dass eine derartige Klausel unwirksam ist, da sie einen Fremdkörper in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten darstellt. Er ist daher nicht an die Maklerklausel gebunden, muss also auch keine Provision an den Makler zahlen.
Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=6614
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 13:16 Keine Kommentare:
Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich Kreditinstitute für den Fall einer Darlehensrückzahlung vor Ende der vereinbarten Laufzeit den Differenzbetrag entschädigen, der dadurch entsteht, dass die Bank den zurückfließenden Darlehensbetrag nur unter für sie ungünstigeren Bedingungen wieder anlegen kann. Als Anlagemöglichkeiten kommen Pfandbriefe, Kommunalobligationen und öffentliche Anleihen in Frage. Deren Konditionen stimmen aber oft nicht überein. Der BGH hat deshalb am 7.11.2000 entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der für den Darlehensnehmer günstigste Zinssatz für eine Anlage des zurückfließenden Darlehensbetrages anzusetzen ist (Az. XI ZR 27/00). Damit können Umfinanzierungen, die den Ersatz teurer Darlehen durch billige Darlehen bewirken sollen, durchaus interessant sein. Die Darlehnsnehmer haben Anspruch auf die Offenlegung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Die gleichen Grundsätze gelten für die Nichtabnahmeentschädigung. Für den besonderen Fall, dass ein Darlehen im Zuge des Hausverkaufes zurückgeführt werden soll, weil der Erwerber das Darlehen nicht übernehmen will und der Verkäufer mit dem Kaufpreis den Erwerb eines anderen Hauses finanzieren will, hat der BGH eine Möglichkeit aufgezeigt, keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Urteil (Az. XI ZR 398/02). Das Darlehen kann nämlich bei gleichwertiger Besicherung fortgeführt werden. Allerdings ändert sich dann auch nichts an den Darlehenskonditionen. Bauherren brauchen dann nur die Gebühren für den Austausch der Sicherheiten zahlen. Ob sich dies rechnet, sollte sorgsam überprüft werden.
Tipp: Bauherren, die eine Immobilie mit Grundstück verkaufen und gleichzeitig eine andere bereits besitzen oder erwerben wollen, sollten ihrer Bank unter Hinweis auf das Urteil den Austausch der Sicherheiten dann vorschlagen, wenn die Aufnahme eines neuen Darlehens nur zu deutlich ungünstigeren Bedingungen möglich ist.
Quelle: http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 08:05 Keine Kommentare:
Der Verteilungsschlüssel bei Wohnungseigentum
Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschlusssamm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=5892
Die Vermietung einer Wohnung an Angehörige
Die Überlassung einer Wohnung an einen nahen An­ge­hö­rigen kann prinzipiell entgeltlich oder unentgeltlich stattfinden.
Im Falle der Vermietung werden in vielen Fällen Auf­wen­dun­gen (zum Beispiel Darlehenszinsen) als Wer­bungs­kosten steu­er­lich geltend gemacht. Meist wird ein Mietzins unter dem ortsüblichen Niveau vereinbart, man spricht dann von "verbilligter Vermietung". Das Finanzamt erkennt eine Vermie­tung an nahe Angehörige (zum Beispiel Eltern oder Kinder) steuerlich nur an, wenn das vermietete Objekt eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Eingang ist, eine Kochgelegenheit besitzt und wenn ein herkömmlicher Mietvertrag besteht. Dieser muss so gestaltet sein, als ob er unter Fremden ge­schlos­sen wäre und er muss auch so eingehalten werden ("Fremdvergleich").
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes muss die Miete eindeutig als Kalt- oder Warm­miete vereinbart werden (Az. IX B 50/04, Urteil vom 28.07.2004). Es darf für den Vermieter keine Möglichkeit geben, die Wohnung mitzubenutzen (Az. IX R 121/92, Urteil vom 07.06.1994). Auch eine Vermietung innerhalb einer familiären Haus­gemeinschaft hat schlechte Chancen auf steuerliche Anerkennung (Az. IX R 16/04, Urteil vom 15.02.2005).
Bei einer verbilligten Vermie­tung gilt ab 2012 folgendes: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, die Werbungskosten sind vollständig absetzbar; die Prüfung, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erzielbar ist oder Liebhaberei vorliegt, ist nicht zu prüfen.
Beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den unentgeltlichen Teil ist der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.
Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte regelmäßig prüfen, ob es auf Grund einer Änderung der ge­setz­lichen Grenzwerte Bedarf zur Anpassung der Miethöhe gibt. Prob­le­ma­tisch ist, dass Vermieter nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. Geht die Mieterhöhung über diesen Prozentsatz hinaus, kann die Ge­fahr bestehen, dass die Finanzämter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten annehmen und keinen Werbungskostenabzug zulassen. Die Finanzverwaltungen einiger Bundesländer wol­len bei Mieterhöhungen zur Erreichung der 75 Prozent-Grenze ausnahmsweise Kulanz walten lassen (zum Beispiel Bayern und Baden-Württemberg). Vermieter sollten sich in solchen Fällen über das konkrete Vorgehen ihres Finanzamtes informieren.
Bei der Berechnung der genannten Werte werden die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen. Verglichen wird also die vereinbarte Kaltmiete plus vereinbarte Umlagen mit der ortsüblichen Warmmiete.
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=7172
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 11:11 Keine Kommentare:
Sichert der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer zu, dass das Objekt bestimmte Mieterträge erzielen wird und dass diese sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, stellt diese Zusicherung eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Stellt sich später heraus, dass die angegebenen Mieten nicht erzielt werden können, weil diese den Straftatbestand des Mietwuchers erfüllen würden (Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent), hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz (Urteil des OLG Frankfurt vom 13. April 2011, Az. 19 U 45/08)
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=5861
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 14:57 Keine Kommentare:
Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit
Der Makler erhält seine Provision nur dann, wenn infolge seiner Maklertätigkeit der (Haupt-) Vertrag zustande kommt. Das bedeutet, dass er zumindest zum Zustandekommen beigetragen haben muss ("Mitursächlichkeit" genügt). Beim Makler, der seinen Provisionsanspruch auf einen vorangegangenen Nachweis stützt (Nachweismakler), muss der Ursachenzusammenhang unmittelbar sein.
Das vom Makler angebotene Geschäft muss mit dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft hinsichtlich Objekt, Art des Vertrages und den vom Makler zusammengeführten Personen identisch sein. Kommt statt einem angebotenen Mietvertrag ein Kaufvertrag zustande, oder tritt als Käufer nicht der vom Makler benannte Herr X, sondern Herr Y auf, ist Ursächlichkeit nicht mehr gegeben. Gleiches gilt, wenn z.B. der Makler eine Eigentumswohnung Nr. 45 anbietet, bei der Besichtigung zeigt der Hausmeister auch die ebenfalls noch verkäufliche Eigentumswohnung Nr. 42, über die dann der Vertrag zustande kommt (fehlende Objektidentität).
Denkbar aber ist auch, dass die Identität zwischen angebotenem und abgeschlossenem Geschäft gegeben ist und es dennoch an der Ursächlichkeit mangelt:
Dann liegt eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhanges vor. Das ursprünglich vom Makler entfachte Interesse ist völlig erloschen. Ausschließlich durch einen neuen Anstoß von außen (z.B. nochmaliges Angebot eines anderen Maklers) wird neues Kaufinteresse entfacht, das dann zum Abschluss führt.
In diesem Fall geht der erste Makler leer aus. Beim Vermittlungsmakler spielt das Identitätserfordernis dann keine Rolle, wenn auf seine Bemühungen hin ein anderes als das ursprünglich vereinbarte Geschäft zustande kommt.
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=U&KEYWORDID=5819
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 11:14 Keine Kommentare:
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=U&KEYWORDID=5804
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 11:58 Keine Kommentare:
Die Rechtslage bei Tod des Vermieters
Findet infolge eines Todesfalles ein Vermieterwechsel statt, können beim Mieter Unsicherheiten darüber entstehen, an wen künftig die Miete zu zahlen ist. Die Rechtsverhältnisse können – z.B. im Hinblick auf Erbengemeinschaften, Nießbrauchsrechte und Testamentsvollstreckung – kompliziert sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlung so lange vorläufig zurückhalten darf, bis ihm zweifelsfrei nachgewiesen wird, wer zum Empfang der Miete berechtigt ist. Bis zu diesem Nachweis kommt der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Eigene Nachforschungen durchführen oder Grundbucheinsicht vornehmen muss der Mieter nicht (BGH, Urteil vom 7.9.2005, Az. VIII ZR 24/05)
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=6964
Die Rechtslage bei Tod des Mieters
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=6963
Aktuelle Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt (Stand August 2014)
Aktuelle Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt:
- Stadtgebiet Ingolstadt: 3,7% (Vorjahr August 2013: 3,5%)
- Landkreis Eichstätt: 1,4% (Vorjahr August 2013: 1,4%)
- Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: 2,3% (Vorjahr August 2013: 2,3%)
- Landkreis Pfaffenhofen: 2,2% (Vorjahr August 2013: 2,2%)
- Gesamtregion: 2,4% (Vorjahr August 2013: 2,4%)
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 10:56 Keine Kommentare:
Was verbirgt sich hinter dem Begriff "Teilungserklärung"
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=5747
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 10:17 Keine Kommentare:
Was versteht man eigentlich unter dem Begriff Homestaging?
Unter Homestaging versteht man die gezielte Gestaltung und Inszenierung einer Immobilie, um den Vermarktungsprozess zu unterstützen. Hierbei wird versucht, durch eine geschmackvolle und zielgruppenorientierte Ausstattung der Immobilie die Nachfrage nach der Immobilie zu stimulieren.
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 15:21 Keine Kommentare:
Der Arbeitsmarkt für Ingolstadt und die angrenzenden Landkreise
Im Stadtgebiet Ingolstadt hat sich die Zahl der arbeitslosen Menschen im Juli geringfügig erhöht. Sie stieg um 21 Personen auf 2623. Im Vergleich zum Vorjahr gab es 183 Arbeitslose mehr. Dies ergibt eine aktuelle Arbeitslosenquote von 3,5 Prozent (Vormonat: 3,5 Prozent, Vorjahr: 3,4 Prozent). Aktuell gibt es auf der Schanz 1238 unbesetzte Stellen, das sind 95 weniger als im Vormonat.
Auch im Landkreis Pfaffenhofen ist der Beginn der Urlaubs- und Ferienzeit spürbar. Die Arbeitslosigkeit hat sich im Vormonatsvergleich um 77 Personen auf 1393 erhöht. Gegenüber dem Juli des vergangenen Jahres bedeutet dies eine Zunahme um 57 arbeitslose Menschen. Die Arbeitslosenquote liegt aktuell bei 2,0 Prozent (Vormonat: 1,9, Vorjahr: 2,0). Das Arbeitsplatzangebot bewegt sich mit 587 offenen Stellen leicht über dem Juni-Niveau (583).
Im Kreis Eichstätt stieg die Zahl der arbeitslos gemeldeten Menschen ebenfalls leicht an: 897 – und damit 43 mehr als im Vormonat – waren Ende Juli auf Beschäftigungssuche. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das eine Zunahme um 59 Personen. Die Arbeitslosenquote beträgt 1,3 Prozent (Vormonat: 1,2, Vorjahr: 1,2). 603 Arbeitsstellen – zwölf weniger als im Juni – sind aktuell als vakant gemeldet.
Im Kreis Neuburg-Schrobenhausen ist ebenfalls eine leichte Zunahme der Arbeitslosigkeit zu verzeichnen. 1140 Personen – das sind 43 mehr als einen Monat zuvor – sind hier momentan arbeitslos gemeldet. Im Vorjahresvergleich bedeutet das eine Zunahme um 39 Personen. Die Arbeitslosenquote mit 2,1 Prozent blieb gegenüber Juni gleich – und auch im Jahr zuvor lag sie bei 2,1 Prozent. Das Beschäftigungsangebot hat nochmals zugenommen: 429 offene Stellen (Vormonat: 388) waren den Arbeitsvermittlern Ende Juli gemeldet.
(Quelle: http://ingolstadt-today.de/lesen--am31072014%5B9956%5D.html)
Was ist unter einer Staffelmiete bei Wohnraumvermietung zu verstehen?
Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.
Bei Wohnraum:
In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.
Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20% der Vergleichsmiete übersteigt.
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=6539
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 14:55 Keine Kommentare:
Wissenswertes zur Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen!
Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt zehn Jahre. Sie beginnt an dem Tag, an dem der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde.
Für den Privatinvestor bedeutet dies: Kauft und verkauft er eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums, so müssen die dabei realisierten Wertgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Spekulationsverluste können mit Spekulationsprofiten steuersparend verrechnet werden, allerdings nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten.
Zur Schonung des eigengenutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Quelle: Immobilien-Fachwissen A-Z, Grabener Verlag http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html
Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondernutzungsrecht" ?
Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungs­flächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind.
Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung eine abweichende Re­ge­lung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG)
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=5681
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 11:28 Keine Kommentare:
Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondereigentum" bei Eigentumswohnungen?
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=5680
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 10:28 Keine Kommentare:
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=6381&KEYWORDID=6375
Sachwert - Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung
Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis" (Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.
Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten.
Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine besondere Bedeutung zukommt.
Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2000 oder NHK 2010 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren abhängt.
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=6618&KEYWORDID=5633
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 12:23 1 Kommentar:
Der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=5386
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 15:06 Keine Kommentare:
Bitte beachten - Bereits Mitursächlichkeit kann eine Provisionspflicht an den Makler auslösen!
Die Ursächlichkeit ist neben dem Maklervertrag, der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung und dem Hauptvertrag Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Häufig arbeiten jedoch an einem Objekt mehrere Makler gleichzeitig, oft ohne von einander zu wissen. Wenn es um den Nachweis geht, so ist nach dem Prioritätsgrundsatz derjenige Makler ursächlich, der den Nachweis zuerst erbracht hat. Dies schließt aber nicht aus, dass ein weiterer Makler für den Abschluss des Hauptvertrages mit seiner Tätigkeit ebenfalls ursächlich wird. Allerdings ist dies nicht möglich, wenn er auch nur den Nachweis erbringt. Vielmehr muss er mit seiner Information dem Interessenten den Anstoß gegeben haben, sich mit der Kaufgelegenheit näher zu befassen, so dass dies letztlich neben dem Erstnachweis zum Abschluss des Hauptvertrages führt.
Dadurch wird die Tätigkeit des zweiten Maklers mitursächlich (vgl. BGH NJW 1983,1949). Um diese Voraussetzung zu erfüllen, muss eine Information vorliegen, die der erste Makler noch nicht erteilt hat.
Erstes Beispiel: Der erste Makler hat den Kaufpreis für das Baugrundstück mit 180.000 Euro angegeben. Der zweite Makler nennt einen Kaufpreis von 170.000 Euro. Daraufhin schickt der Kaufinteressent einen Architekten zum Grundstück, der die Bebauungsmöglichkeit prüfen soll. Durch das zweite Angebot wird die Ursächlichkeit des ersten Nachweises nicht ohne Weiteres ausgeschlossen. Beide Makler sind mitursächlich, so dass der Interessent bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen zweimal Provision zahlen muss.
Zweites Beispiel: Der zweite Makler hat dem Kaufinteressenten zusätzliche Informationen erteilt bzw. Unterlagen ausgehändigt, die für die Beurteilung der Rentabilität des Objekts erforderlich sind (vgl. BGH WM 1985, 359). Ergebnis: Beide Makler sind mitursächlich.
Drittes Beispiel: Der erste Makler hat den Nachweis erbracht. Der zweite Makler leistet erfolgreich Vermittlungstätigkeit. Auch hier sind beide Makler ursächlich. Gegenüber dieser Leistung des zweiten Maklers kann sich der spätere Käufer nicht auf Vorkenntnis berufen.
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=7880
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 13:40 Keine Kommentare:
Gesetzliches Vorkaufsrecht bei Immobilienverkäufen durch die Gemeinde/Stadt
Bei vielen Immobilienverkaufsfällen (z. B. Häuser/Grundstücke) hat die Gemeinde/Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. D. h., dass der Notar nach einem wirksam abgeschlossenen Immobilienkaufvertrag die Gemeinde/Stadt über den Kaufvertragsabschluss entsprechend informieren muss, mit der Bitte zu prüfen, ob das gesetzliche Vorkaufsrecht durch die Gemeinde/Stadt ausgeübt wird oder nicht. Eine entsprechende Rückmeldung der Gemeinde/Stadt an das Notariat hat dann zu erfolgen.
Allerdings darf die Gemeinde/Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht einfach willkürlich ausüben, sondern braucht "öffentliche" Gründe. Z. B. das zu verkaufende Grundstück wird für den Bau einer Schule benötigt usw.
Wird das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt, rückt die Gemeinde/Stadt an die Stelle des ursprünglichen Käufers. Die restlichen Kaufvertragsbestandteile (z. B. Kaufpreis) bleiben aber unberührt.
Eingestellt von Gerhard Fischermeier um 08:07 Keine Kommentare:
Was bedeutet der Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum?
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=5382
Mietpreisüberhöhung ist ein Begriff aus dem Wirtschaftsstrafgesetz. Nach § 5 WiStG handelt ein Vermieter ordnungswidrig, der unter Nutzung eines geringen Angebots vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit zusammenhängende Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt. Man kann davon ausgehen, dass ein geringes Angebot dann nicht vorliegt, wenn die Leerstandrate bei den vergleichbaren Wohnungen mehr als zwei Prozent beträgt. Der Verstoß gegen § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit die mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.
Unangemessen hoch ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen (Vergleichsmiete) um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel ermittelt werden. Bei Beurteilung der Vergleichbarkeit der Wohnungen sind folgende Merkmale zu berücksichtigen: Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit. Auch das Baujahr kann ein wichtiges Vergleichskriterium bilden. Die Mietpreise der Vergleichswohnungen müssen sich in den letzten vier Jahren durch Vermietung oder Mietanpassung gebildet haben. Preisgebundene Wohnungen dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.
Bei der Frage, ob ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen vorliegt, ist immer hinsichtlich der zu beurteilenden Wohnung der jeweilige Teilmarkt zu berücksichtigen, in dem sich diese befindet.
Besteht in einem Ballungsgebiet ein Mangel an herkömmlichen Mietwohnungen sowie ein Zweckentfremdungsgebot, bedeutet dies nicht, dass ein Vermieter den Wohnungsmangel ausnutzt, wenn er eine exklusiv ausgestattete Luxuswohnung zu einem überdurchschnittlichen Preis vermietet. In diesem Marktsegment besteht nicht notwendigerweise ebenfalls Wohnungsmangel (BGH, Urteil vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 56/04).
Sofern die verlangte Miete allerdings nur ausreicht, die laufenden Aufwendungen zu decken, kann die 20-Prozent-Grenze überschritten werden. Nachgewiesen werden kann dies mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wird jedoch die 50-Prozent-Grenze überschritten, kann Wucher vorliegen. Wucher ist ein Straftatbestand und setzt die Ausnutzung der Unerfahrenheit, einer Zwangslage, eines Mangel des Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters voraus.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei größeren Städten die Wohnungsknappheit bei vergleichbaren Wohnungen in der gesamten Stadt vorliegen muss, um Mietpreisüberhöhung anzunehmen – und nicht nur in dem Stadtteil, den der Mieter bevorzugt (BGH Az.: VIII ZR 44/04 v. 13.04.2005).
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=5368&KEYWORDID=4708
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