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Timestamp: 2018-12-11 00:19:15
Document Index: 310373047

Matched Legal Cases: ['BGer', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 14', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

SVKG-Herbsttagung 2018 am Campus Sursee
Herbsttagung 2018 am Campus Sursee
Am 8. und 9. November 2018 trafen sich über 90 Mitglieder und Gäste aus der ganzen Schweiz zur Herbsttagung im Campus Sursee. Die vom Vorstand geplante Tagung befasste sich mit der Digitalisierung in der Immobilienbewertung und bot eine gelungene Mischung von Theorie und Praxis. Das spannende und umfassende Thema wurde aus Sicht verschiedener Software-Anbieter und namhafter Wissenschaftlern aus ganz verschiedenen Blickwinkeln beleuchtet. Dabei wurden kurze und prägnante Präsentationen und Vorträge dramaturgisch in eine stimmige Folge gebracht.
Der Vorstand dankt für das große Interesse und die rege Teilnahme, den tollen Referenten und den zahlreichen Software-Anbietern für die interessanten Beiträge und dem SVKG-Sekretariat für die gelungene Organisation.
Sommertagung 2018 in Bern
Am 15. Juni ging im Zentrum Paul Klee in Bern unsere Sommertagung über die Bühne. Die Tagung stand ganz im Zeichen von Erfahrungsberichten aus Kantonen, die zurzeit mit der Neubewertung von Grundstücken oder mit der Umsetzung von neuen Bewertungssystemen beschäftigt sind. Nach den Vorträgen im Auditorium des Zentrums Paul Klee konnte beim Mittagessen und beim Apéro- und Dessertbuffet ausgiebig 'genetzwerkt' werden. Abgerundet wurde das Programm mit einer spannenden Führung über die einzigartige Symbiose von Kunst und Architektur.
Der Vorstand bedankt sich bei den Vortragenden für die interessanten Beiträge und dem Berner-Team für die hervorragende Organisation.
Bundesgerichtsurteil zur Mehrwertabgabe
Unzulässigkeit des Verzichts auf die Erhebung der Mehrwertabgabe, wenn ihr voraussichtlicher Ertrag unter Fr. 100'000.- liegt
1. Gesamtschweizerischer Erfahrungsaustausch zum Thema Mehrwertabgabe RPG
Am 9. Februar 2018 trafen sich in Aarau über 20 Schätzungsexpertinnen und Schätzungsexperten aus der ganzen Schweiz zum ersten Erfahrungsaustausch zur Mehrwertabgabe. Eine erste Standortbestimmung zeigte deutlich, dass der jeweilige Stand der Gesetzgebung in den Kantonen noch sehr unterschiedlich ist und noch etliche Kantone mit der Erarbeitung ihrer Gesetzesgrundlagen beschäftigt sind. In einem zentralen Punkt waren sich alle einig: Die Schätzung der Mehrwertabgabe sollte einheitlich durch eine neutrale und unabhängige kantonale Schätzungsbehörde durchgeführt werden. Damit kann einerseits eine rechtsgleiche Anwendung garantiert und andererseits eine bessere Akzeptanz bei den betroffenen Grundeigentümern und Auftraggebern erreicht werden.
Die nächste gesamtschweizerische ERFA zur Mehrwertabgabe findet am 21. Sept. 2018 statt.
Herbsttagung 2017 in Brunnen SZ
Die Herbsttagung der SVKG fand dieses Jahr in Brunnen, im Herzen der Innerschweiz, statt. In angenehmer Atmosphäre erlebten über 80 Vereinsmitglieder und Gäste eine abwechslungsreiche Tagung mit interessanten Vorträgen zum Thema «Zweitwohnungsmarkt in touristischen Regionen». Dabei kamen sowohl Experten der Immobilien- und Raumplanungsbranche als auch Wissenschaftler des Landschaftsschutzes und der Forschungsstelle Tourismus zu Wort. Auch das Sonderthema zur Anleitung des landwirtschaftlichen Ertragswertes war höchst spannend und bot viele fachliche Neuigkeiten.
Der Vorstand bedankt sich bei den Vortragenden für die interessanten Beiträge und dem SVKG- Sekretariat und dem Schwyzer-Team für die hervorragende Organisation.
Bundesgerichtsurteil zur Methodenwahl:
Mischwertmethode führt zu plausibleren Resultaten als die blosse Ertragswertmethode!
Landwirtschaftliches Gewerbe mit Bergrestaurant
BGer 2C_46/2015 vom 09.07.2015
unter Pkt. 7.4:
'In der Rechtsprechung ist die Mischwertmethode anerkannt (BGE 134 II 49 E. 15.1 S. 76; 134 II 42 E. 4 S. 43f.), insbesondere auch für Restaurants (BGE 128 II 74 E. 4 S. 77; 113 Ib 39 E. 4c S. 46). Sie kann auch im Rahmen von Art. 66 BGBB Anwendung finden, wenn keine konkreten Vergleichspreise zur Verfügung stehen …'
Rundungsregeln bei geschätzten Marktwerten
Unterliegen Marktpreise von Immobilien bestimmten Rundungsregeln?
Die Antwort lautet: Ja! Die Untersuchung von fast 70’000 Transaktionspreisen führt zu einem überraschenden Ergebnis, in dem die “Big Five” eine wesentliche Rolle spielt.
Beitrag zum Thema in der Gug Ausgabe Juli/August
Instandhaltungskonto bei Liegenschaften
Neue Wege beim steuerlichen Abzug von Liegenschaftsunterhaltskosten
Beitrag zum Thema «Sparpotenzial» in den kantonalen und kommunalen Steuerbehörden
Gerichtsurteil zur Methodenwahl:
Erneute gerichtliche Anerkennung und Bestätigung der Mischwertmethode
(SIV-Lehrmeinung wird nicht gewürdigt)
Verwaltungsgerichtsentscheid WBE.2012.350 vom 26.04.2013
Beim vorliegenden Rechtsentscheid geht es um den Tatbestand der verdeckten Gewinnausschüttung. Bestritten wird dabei die Festsetzung des Marktwertes einer Parzelle mit einem Mehrfamilienhaus mit Restaurant und einer Parzelle mit einem Schopf.
unter Erwägung 5.2:
«Die sog. Mischwertmethode stellt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ein in der Praxis anerkannte Methode zur Ermittlung des Werts von Liegenschaften dar. Dies hat das Bundesgericht zuletzt ausdrücklich im von der Beschwerdeführerin angeführten Entscheid vom 4.10.2007 festge- halten.»
weiter unter Erwägung 5.2:
«…Auch wenn es sich dabei nicht um eine völlige vereinzelte Lehrmeinung handelt (die Beschwerdeführerin beruft sich auf das Lehrbuch von F. Canonica), wird doch gerade im auch in anderen Kantonen im Zusammenhang mit Grundstückschätzungen herangezogenen Schweizerischen Schätzerhandbuch nach wie vor an der Mischwertmethode festgehalten. Von einer als veraltet erkannten und aus überzeugenden Gründen nicht mehr anzuwendenden Methode kann bei der Mischwertmethode keine Rede sein.»
Als Präsident der SVKG ist es mir ein wichtiges Anliegen, Ihnen im neuen Jahr als erstes für Ihr Engagement zum Wohl der Vereinigung zu danken. Die SVKG lebt vom Einsatz und der Mitwirkung seiner Mitglieder.
Ein neues Jahr bringt neue Herausforderungen und womöglich die eine oder andere neue Erkenntnis. Doch allzu oft entpuppt sich eine sicher geglaubte Erkenntnis bei näherem Hinsehen als ein verhängnisvoller Irrtum.
Unlängst konnte man in diesem Zusammenhang in der 'Neue Zürcher Zeitung (NZZ)' die Überschrift lesen: 'Liegenschaften werden vom Pult aus geschätzt'. Der Artikel berichtet u.a. von der in verschiedenen Kantonen geführten Diskussion über die Abschaffung der Liegenschaftsschätzung. Mit der Selbstdeklaration für Grundstücke oder einer 'schematisch formelmässig' vom Pult aus erfolgten Schätzung soll für Steuerzahler und Behörden eine Vereinfachung im Rahmen der steuerlichen Bewertung von Immobilien erreicht werden (?). Das soll heissen, faire Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte vom Pult aus geschätzt ohne Augenschein vor Ort?
Die SVKG ist parteipolitisch neutral. Der Zweck der Vereinigung liegt insbesondere in der fachlichen Auseinandersetzung und Bearbeitung von Grundsätzen und Methoden zur Bewertung von Grundstücken. Infolgedessen bezieht die SVKG zu fachlichen Themen oder Fragestellungen selbstverständlich Position.
Der folgende Beitrag wurde der NZZ-Redaktion 'Leserbriefe' am 20.12.2012 zugestellt. Bis heute wurde der Leserbrief in der NZZ nicht abgedruckt.
Präsidend SVKG
Leserbrief bzgl. Artikel von Erich Aschwanden:
'Liegenschaften werden vom Pult aus geschätzt' vom 18.12.2012
Keine Schätzung ohne Augenschein!
…eine Regel, die in der Immobilienbewertung unabdingbar ist. Erfolgt bei der gutachterlichen Tätigkeit keine Ortsbesichtigung, so stellt dies ein leichtfertiges und auch grob fahrlässiges Verhalten dar. Der Gutachter läuft dadurch Gefahr, sein Marktwertgutachten oberflächlich und unvollständig erstattet zu haben und setzt sich damit zwangsläufig Haftungsansprüchen aus.
Gilt diese Regel für die Marktwertbesteuerung von Liegenschaften nicht oder nur bedingt?
Art. 14 Abs. 1 im Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) schreibt den Kantonen vor, das Vermögen zum Verkehrswert (Marktwert) zu bewerten. Ausgangspunkt einer jeden Marktwertermittlung ist, nebst den allgemeinen Wertverhältnissen, die Qualifizierung des Zustandes der zu bewertenden Liegenschaft. Das heisst, zur Erfassung des Zustands ist unbedingt ein Augenschein bzw. eine Objektbesichtigung erforderlich, anders lässt sich dies, ohne einen erheblichen Anteil an Unsicherheit in Kauf zu nehmen, nicht verlässlich bewerkstelligen. Zwar ist es gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts zulässig, den Steuerwert (der Marktwert dient als Berechnungsgrundlage für den Steuerwert) aufgrund vorsichtiger Schätzungen zu bemessen, die der notwendigen Schematisierung und der zwangsläufigen Unsicherheit der Bewertung Rechnung tragen (BGE 124 I 145).
Es stellt sich jedoch grundsätzlich die Frage, inwieweit der Verzicht einer Objektbesichtigung einen zuverlässigen Vermögenssteuerwert bzw. Eigenmietwert ergeben soll?
Gleichheitsgebot und Willkürverbot sind besonders bei der Ausgestaltung des Steuersystems massgeblich. Eine gänzlich schematisch formelmässige Marktwertbesteuerung von Liegenschaften ohne tatsächliche Erfassung bzw. wertmässige Berücksichtigung des Zustandes kann im Ergebnis nicht zu gerechten Marktwerten führen. Der zum Teil 'beliebigen' Marktwertschätzung würden alsdann Tür und Tor offen stehen.
Die steuerliche Bewertung von Liegenschaften erfolgt in den Kantonen durch qualifizierte und kompetente Schätzungsexperten auf einem sehr hohen Niveau. Der damit verbundene personelle und finanzielle Aufwand ist eine Investition, die sich in einer gerechten und genauen Marktwertbesteuerung von Liegenschaften mehrfach auszahlt.
Albert Einstein sagte einmal: "Man sollte alles so einfach wie möglich machen, aber nicht einfacher." Liegenschaften vom Pult aus zu schätzen - das ist zu vereinfacht!
Gerhard Roesch, Präsident SVKG
Schweizerische Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten
Ein weiteres Gerichtsurteil zur Methodenwahl:
Die reine Ertragswertberechnung ist für die Marktwertschätzung von Immobilien abzulehnen!
Wohn- und Geschäftshaus mit 3 Mietwohnungen u. einem Restaurationsbetrieb
3-RV.2010.102 P 135; Urteil vom 21.06.2012 unter Pkt. 7.1. (Seite 10)
'Die von einem Teil der Lehre bevorzugte reine Ertragswertberechnung ist vorliegend abzulehnen, da sie mit dem Schätzen einzelner Parameter ohne Korrektiv (Realwert) zu 'unsicheren' Resultaten führt.’
Das zeigt insbesondere auch der Vergleich des Ertragswertes in den einzelnen Schätzungen, wobei sich mit der Veränderung einzelner Faktoren erhebliche Abweichungen ergeben. Mit dem Einbezug des Realwertes bei objektabhängiger Gewichtung von Ertragswert und Realwert kann den Besonderheiten einer Liegenschaft Rechnung getragen werden. Die Mischwertmethode ist in der Rechtsprechung zudem ausdrücklich anerkannt (BGE 134 III 42; VGE vom 28. Juli 2011 in Sachen V.Z. [WBE.2010.227]).
Eine reine Ertragswertberechnung zur Bestimmung des Verkehrswertes eines MFH ist abzulehnen
(Steuerrekursgericht des Kt. Aargau, 3-RV.2010.150, Urteil vom 26.01.2012)
Der vorliegende Rekurs behandelt die Aufrechnung einer geldwerten Leistung aus dem unterpreislichen Verkauf zweier Liegenschaften zum deklarierten Gewinn. Bei den beiden Liegenschaften handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit weiteren Nebengebäuden sowie ein unüberbautes Grundstück.
unter Pkt. 6.4. (Seite 11)
'Die von einem Teil der Lehre (so insbesondere F. Canonica, Die Immobilienbewertung, Schätz-ungswissen im Überblick, Zürich 2009, S. 307 ff.) bevorzugte reine Ertragswertberechnung ist vorliegend abzulehnen, da sie mit dem Schätzen einzelner Parameter ohne Korrektiv (Realwert) zu 'unsicheren' Resultaten führt.
Die vom KStA für die Bewertung verwendete Mischwertmethode (Mischwertmethode für den überbauten Grundstücksteil und Vergleichswertmethode für den nicht überbauten Grundstücksteil) entspricht grundsätzlich einer anerkannten Methode, die insbesondere auch in der Rechtsprechung ausdrücklich anerkannt ist (BGE 134 III 42; VGE vom 28. Juli 2011 in Sachen V.Z. [WBE.2010.227]).
Bundesgericht stützt und anerkennt Mischwertmethode!
Bundesgerichtsentscheid BGE 134 III 42 vom 04.10.2007
Beim vorliegenden Rechtsentscheid geht es bei der Neuschätzung eines Wohn- und Geschäftshauses im Zentrum von Zürich um die Frage der anwendbaren Methode, um den mutmasslichen Verkehrswert einer Liegenschaft zu schätzen.
unter Erwägung 4:
'Wie bei der Schätzung des Verkehrswertes vorzugehen ist, legt das Gesetz nicht fest. Aus dem angefochtenen Urteil und in der in kantonalen Akten liegenden Neuschätzung geht hervor, dass der Sachverständige den Verkehrswert aus dem gewichteten Mittel aus Ertrags- und Realwert ermittelt hat, was als Methode anerkannt und verbreitet ist. Aus diesem Grunde kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie dem Sachverständigen in allgemeiner Weise vorwirft, er gehe von einer veralteten Schätzungsmethode aus. Zudem ist fraglich, ob die von ihr als massgebend angeführte hedonische Methode im vorliegenden Fall überhaupt sachgerecht wäre. Zur Verwertung steht hier ein Wohn- und Geschäftshaus im Zentrum von Zürich. Die hedonische Methode, welche anhand von Datenbanken ein Bündel von Eigenschaften berücksichtigt, wird indessen in der Praxis für die Schätzung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet.'
Verwaltungsgericht des Kt. Aargau stützt Mischwertmethode!
Verwaltungsgerichtsentscheid WBE.2010.227 vom 28.07.2011
Beim vorliegenden Rechtsentscheid geht es um die Überführung einer Wohn- und Gewerbeliegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen (zwei Parzellen). Umstritten ist dabei die Festsetzung des Verkehrswertes der Liegenschaft im Zeitpunkt der Überführung.
unter Pkt. 5.2. (Seite 8):
'Vorab ist zu den Schätzungen des Kantonalen Steueramtes des Kantons Aargau (KStA) festzuhalten, dass die Sachverständigen des KStA (Sektion Grundstückschätzung) die Verkehrswerte der beiden Parzellen aus dem gewichteten Mittel aus Ertrags- und Realwert ermittelt haben, was als Methode anerkannt und verbreitet ist.'