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Timestamp: 2016-10-28 00:52:05
Document Index: 4779320

Matched Legal Cases: ['Art. 29', 'Art. 75', 'Art. 76', 'Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 100', 'Art. 271', 'Art. 29', 'Art. 243', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 257', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 271', 'Art. 243', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 29', 'Art. 243', 'Art. 247', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 271', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_588/2013 (15.04.2014)
4A_588/2013 � � Urteil vom 15. April 2014
Die B.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) ist Eigent�merin der Liegenschaft GB xxx. Am 21. Januar 2005 schloss sie mit A.________ (Mieter, Kl�ger, Beschwerdef�hrer) einen Mietvertrag �ber die Wohnung und das B�ro inklusive s�mtliche Geb�ude auf dem Grundst�ck sowie einen Mietvertrag �ber Parkpl�tze auf dem ganzen Areal ab. Mit Schreiben vom 20. August 2010 k�ndigte die Vermieterin den Mietvertrag ordentlich auf den 28. Februar 2011. Der Mieter focht die K�ndigung nicht an.
B.a.�Am 9. M�rz 2011 stellte die Vermieterin beim Richteramt Olten-G�sgen das Begehren, der Mieter sei auf den 31. M�rz 2011, eventuell auf einen nach richterlichem Ermessen zu bestimmenden Zeitpunkt aus den Mietobjekten auszuweisen und zu verpflichten, diese zu verlassen.
Der Amtsgerichtspr�sident trat mit Urteil vom 29. M�rz 2011 auf das Gesuch nicht ein, weil er den Sachverhalt als nicht liquid erachtete.
B.b.�Am 15. April 2011 k�ndigte die Vermieterin beide Mietvertr�ge per 31. Oktober 2011. Der Mieter klagte hierauf fristgerecht beim Richteramt Olten-G�sgen gegen die Vermieterin auf Feststellung, dass die K�ndigungen nichtig seien. Eventuell seien sie als unzul�ssig aufzuheben. Subeventuell seien die Mietverh�ltnisse um vorerst f�nf Jahre bis am 31. Oktober 2016 zu erstrecken.
Mit Urteil vom 11. September 2012 wies die Amtsgerichtspr�sidentin des Richteramts Olten-G�sgen die Klage ab (Ziffern 1-3), auferlegte die Gerichtskosten in der H�he von Fr. 15'000.-- dem Kl�ger (Ziffer 4) und verurteilte diesen, der Beklagten eine Parteientsch�digung im Betrag von Fr. 8'000.-- zu bezahlen (Ziffer 5).
B.c.�Gegen diesen Entscheid erhob der Kl�ger Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn, welches am 16. Oktober 2013 folgendes Urteil f�llte:
"1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird Ziffer 3 des Urteils der Amtsgerichtspr�sidentin von Olten-G�sgen vom 11. September 2012 wie folgt neu gefasst: "Das Mietverh�ltnis zwischen den Parteien wird erstmals bis 31. Oktober 2014 erstreckt". Im �brigen wird die Berufung abgewiesen.
4. A.________ hat der B.________ AG f�r das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientsch�digung von CHF 4'000.00 (...) zu bezahlen.
5. A.________ hat der B.________ AG f�r das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientsch�digung von CHF 2'339.50 (...) zu bezahlen."
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Kl�ger dem Bundesgericht:
a) Ziffer 1 des Urteils des Obergerichtes des Kantons Solothurn vom 16. Oktober 2013 (...) sei insofern aufzuheben, als die Berufung "im �brigen abgewiesen" wird und die angefochtene K�ndigung nicht als nichtig erkannt bzw. nicht als unzul�ssig bzw. ung�ltig erkannt wird.
a) In Gutheissung der Beschwerde sei festzustellen, dass die von der Beklagten/Beschwerdegegnerin mit Datum vom 14.5.2011 ausgesprochenen K�ndigungen der Mietverh�ltnisse �ber "Wohnung/B�ro inkl. s�mtliche Geb�ude auf GB xxx" sowie "Parkpl�tze" nichtig und unwirksam sind, eventuell seien diese K�ndigungen als unzul�ssig aufzuheben.
b) Die Beklagte/Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, die Gerichtskosten des Verfahrens vor Richteramt Olten-G�sgen und Obergericht des Kantons Solothurn zu tragen und dem Kl�ger/Beschwerdef�hrer eine Parteientsch�digung (inkl. Auslagen und 8 % MWSt) zu bezahlen.
�Eventuell sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur erg�nzenden Beweisabnahme und zu neuem materiellen Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen."
Das Bundesgericht pr�ft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zul�ssig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG).
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen einen Entscheid einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 Abs. 1 BGG), die Rechtsbegehren des Beschwerdef�hrers sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer r�gt eine Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR sowie eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO.
2.1.�Der Beschwerdef�hrer macht geltend, die angefochtenen K�ndigungen seien am 15. April 2011 ausgesprochen worden, somit innerhalb eines halben Monats seit dem Urteil des Richteramtes Olten-G�sgen vom 29. M�rz 2011, in welchem die Beschwerdegegnerin in einem Rechtsstreit �ber dieselben Mietobjekte bzw. Mietvertr�ge vollst�ndig unterlegen sei. Die erneute K�ndigung der beiden Mietvertr�ge sei deshalb innerhalb der Sperrfrist von drei Jahren erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Dabei bringt er unter Hinweis auf BGE 131 II 33 (recte: BGE 131 III 33) vor, die Auffassung der Vorinstanz, wonach kein Anwendungsfall von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorliegen solle, sei haltlos. Ebenso wenig lasse sich der vorliegende Streitfall mit dem Urteil 4C.432/2006 vergleichen.
2.2.�Die Vorinstanz hielt fest, der Amtsgerichtspr�sident von Olten-G�sgen sei mit Urteil vom 29. M�rz 2011 nicht auf das von der Beschwerdegegnerin gegen den Beschwerdef�hrer eingereichte Exmissionsgesuch nach Art. 257 ZPO eingetreten. Ein Nichteintretensentscheid im Verfahren nach klarem Recht erfolge ohne materielle Pr�fung der Sache, womit der Streitgegenstand nicht abgeurteilt worden sei. Liege keine materielle Beurteilung der Sache vor, so sei auch kein Anwendungsfall von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gegeben. Denn die Voraussetzungen f�r die Anfechtbarkeit der K�ndigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bilde in allgemeiner Weise der Umstand, dass der Vermieter mit seinem Standpunkt (in einem Verfahren) nicht �berwiegend durchgedrungen sei.
2.3.�Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR regeln den zeitlichen K�ndigungsschutz w�hrend bzw. nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens. Die K�ndigungssperrfrist nach lit. d beginnt grunds�tzlich mit der Klageanhebung und endet mit rechtskr�ftiger Erledigung des Verfahrens (Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, N. 24 zu Art. 271/271a OR; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1995, N. 246 ff. zu Art. 271a OR; SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 37 zu Art. 271a OR). An das durch rechtskr�ftige Erledigung abgeschlossene Verfahren schliesst die dreij�hrige K�ndigungssperrfrist nach lit. e an, wobei diese - anders als die Sperrwirkung w�hrend des Verfahrens - zus�tzlich einen Teilerfolg des Mieters im abgeschlossenen Verfahren erfordert. Damit eine K�ndigung innerhalb der Dreijahresfrist anfechtbar ist, muss das vorg�ngige Verfahren zwischen Mieter und Vermieter in einer unter Ziffer 1-4 von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR umschriebener Weise erledigt worden sein: Voraussetzung f�r die Anfechtbarkeit bildet dabei der Umstand, dass der Vermieter in einem erheblichen Teil unterlegen ist (Ziff. 1), seine Forderung oder Klage zur�ckgezogen oder erheblich eingeschr�nkt hat (Ziff. 2), auf die Anrufung des Richters verzichtet hat (Ziff. 3) oder mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat (Ziff. 4). Damit statuiert das Gesetz eine unwiderlegbare Vermutung, dass eine K�ndigung unter den erw�hnten Voraussetzungen gleich wie eine Rachek�ndigung missbr�uchlich ist (vgl. BGE 137 III 24 E. 3.2 S. 25).
Ausdr�cklich vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR ausgenommen sind K�ndigungen, wegen den in Art. 271a Abs. 3 OR genannten F�llen: es sind dies der dringende Eigenbedarf des Vermieters (lit. a), der Zahlungsr�ckstand des Mieters (lit. b), schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und R�cksichtnahme (lit. c), Ver�usserung der Sache (lit. d), wichtige Gr�nde (lit. e) oder Konkurs des Mieters (lit. f). Das Bundesgericht hat in dem vom Beschwerdef�hrer zitierten BGE 131 III 33 festgehalten, dass diese Aufz�hlung abschliessend ist, da damit den berechtigten Interessen der Vermieterschaft hinreichend Rechnung getragen ist (BGE 131 III 33 E. 3.4 S. 37). Im Urteil 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007, welches auf die beiden fr�heren Entscheide BGE 131 III 33 und das Urteil 4C.252/2002 vom 8. November 2002 verweist, hat das Bundesgericht �berdies festgehalten, dass eine wiederholte K�ndigung durch den Vermieter w�hrend eines Verfahrens oder innerhalb der dreij�hrigen Sperrfrist wegen eines Formmangels zul�ssig ist (Urteil 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4; 4C.252/2002 vom 8. November 2002 E. 3.1; je mit Hinweisen). Die "Wiederholung" einer nichtigen bzw. unwirksamen K�ndigung, deren Motive (K�ndigungsentschluss) bereits vor dem Verfahren bestanden haben, durch eine K�ndigung, die g�ltiger Ausdruck dieser vorbestandenen Motive ist, w�hrend eines Verfahrens oder auch nach dessen Abschluss, wird daher f�r zul�ssig erachtet (Peter Higi, a.a.O., N. 262 zu Art. 271a OR, Roger Weber, a.a.O., N. 27 zu Art. 271/271a OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 31 zu Art. 271a OR; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, S. 748-750; vgl. auch Urteil 4C.252/2002 E. 3.2).
2.4.�Die erste ordentliche K�ndigung der Beschwerdegegnerin erfolgte mit Schreiben vom 20. August 2010 auf den 28. Februar 2011. Der Beschwerdef�hrer hat diese nicht als missbr�uchlich im Sinne von Art. 271a OR angefochten. Nachdem der Beschwerdef�hrer das Mietobjekt nicht verliess, stellte die Beschwerdegegnerin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren F�llen nach Art. 257 ZPO das Begehren, den Beschwerdef�hrer auszuweisen. Im Rahmen dieses Verfahrens konnte das Vorliegen einer g�ltigen K�ndigung nicht belegt werden bzw. es konnte nicht nachgewiesen werden, dass dem K�ndigungsschreiben der Beschwerdegegnerin das amtliche Formular beigelegt wurde. Aus diesem Grund ist das Richteramt Olten-G�sgen wegen fehlender Prozessvoraussetzung (Sachverhalt nicht liquid) nicht auf das Ausweisungsgesuch eingetreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Nach Art. 257 Abs. 3 ZPO tritt das Gericht auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren F�llen nicht ein, wenn die Voraussetzungen f�r ein solches Verfahren fehlen, namentlich wenn der Sachverhalt nicht liquid ist oder kein klares Recht vorliegt. Diesfalls ergeht kein materieller Entscheid; der richterliche Entscheid beschr�nkt sich auf das Nichtvorliegen der Liquidit�t des Rechts oder der Sachlage. Der unterlegene Gesuchsteller kann nunmehr seinen Anspruch im ordentlichen Verfahren geltend machen. Dies hat die Beschwerdegegnerin jedoch nicht getan. Vielmehr hat sie dem Beschwerdef�hrer mit Schreiben vom 15. April 2011 die Mietvertr�ge erneut gek�ndigt, diesmal jedoch mit amtlichem Formular.
2.5.�Nach dem in E. 2.3 Gesagten, kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der herrschenden Lehre eine nichtige bzw. (wegen eines Formfehlers) unwirksame K�ndigung "wiederholt" werden, was der Beschwerdef�hrer in seiner Beschwerdeschrift denn auch anerkennt. Seiner Ansicht nach kommt diese Rechtsprechung jedoch nicht zur Anwendung. Er ist der Meinung, die dreij�hrige K�ndigungssperre nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gelte auch, selbst wenn angenommen werden sollte, die Beschwerdegegnerin habe mit ihren erneuten K�ndigungen ihre nichtigen K�ndigungen verbessern wollen; ein Formfehler der ersten K�ndigung w�re n�mlich Ausdruck einer Treuwidrigkeit gewesen, da der Treuh�nder der Beschwerdegegnerin, welcher die K�ndigung verfasst habe, �ber die Formvorschriften einer K�ndigung und die Unkenntnis des Beschwerdef�hrers in rechtlichen Belangen gewusst habe. Dabei macht der Beschwerdef�hrer geltend, indem sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen nicht auseinandergesetzt habe, habe sie sein rechtliches Geh�r und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO verletzt.
2.6.�Es trifft zu, dass sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen nicht eingehend auseinandergesetzt hat. Darin kann jedoch keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs gesehen werden: Aus dem Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt unter anderem die grunds�tzliche Pflicht der Beh�rden, die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien anzuh�ren und bei der Entscheidfindung zu ber�cksichtigen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242). Damit die Parteien sich ein Bild �ber die Erw�gungen des Gerichts machen k�nnen, ist sein Entscheid zu begr�nden. Die Begr�ndung muss kurz die �berlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid st�tzt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einl�sslich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdr�cklich widerlegt.
Die Vorinstanz hat sich deshalb nicht eingehend mit dem Vorbringen des Beschwerdef�hrers - wonach die zweiten K�ndigungen als missbr�uchlich zu qualifizieren w�ren, da die ersten K�ndigungen in treuwidriger Weise erfolgt seien - auseinandergesetzt, weil sie den Fall auf einer anderen rechtlichen Grundlage beurteilt hat. Sie ist konsequent davon ausgegangen, dass ein Nichteintretensentscheid, der in einem Verfahren um Rechtsschutz in klaren F�llen ergangen ist, keine Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausl�sen k�nne bzw. dass �berhaupt kein Anwendungsfall nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorliegen w�rde. Sie hat ihre Ausf�hrungen auf die aus ihrer Sicht f�r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschr�nkt. Damit hat sie aber - wenn auch nur implizit - gesagt, dass der Einwand des Beschwerdef�hrers aus ihrer Sicht nicht relevant ist, womit Art. 29 Abs. 2 BV nicht verletzt wurde. Soweit der Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang auch eine Verletzung von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (wohl eher Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) geltend macht, ist seine R�ge ebenfalls unbegr�ndet. Auch im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime muss das Gericht nur entscheidwesentliche Abkl�rungen treffen und ist entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers nicht gehalten, den Sachverhalt zu "erforschen" (vgl. Urteil 4A_338/2011 vom 14. Dezember 2011 E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 107).
2.7.�Der Beschwerdef�hrer bringt zu Recht vor, dass in der Lehre die Meinung vertreten wird, eine zweite K�ndigung (innerhalb der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d oder lit. e OR) k�nne allenfalls treuwidrig sein, wenn die erste K�ndigung bewusst formwidrig erfolgt sei; ein Formfehler k�nne Ausdruck einer Treuwidrigkeit sein, so etwa wenn der Vermieter absichtlich ohne Formular k�ndige, in der Hoffnung, dass der sprachunkundige Mieter sich nicht �ber seine Rechte informieren werde und ausziehe. Ein solches Verhalten bei der ersten K�ndigung m�sste dann ber�cksichtigt werden, wenn der Vermieter eine zweite - diesmal formg�ltige - K�ndigung ausspreche, indem diese zweite K�ndigung als missbr�uchlich zu qualifizieren w�re (Thomas Koller/Marc Andr� Mauerhofer, in: ZBJV 145/2009, S. 837 mit Hinweis auf Roger Weber, a.a.O., N. 27 zu Art. 271/271a OR).
Vorliegend kann jedoch offen gelassen werden, ob dieser Lehrmeinung zu folgen ist. Der Beschwerdef�hrer m�sste n�mlich darlegen, wo in den vorinstanzlichen Verfahren er vorgebracht h�tte, dass die ersten K�ndigungen der Beschwerdegegnerin bewusst formung�ltig erfolgt sind. Aus der vom Beschwerdef�hrer zitierten Passage aus seiner Berufungsschrift l�sst sich jedoch nichts Derartiges ableiten. Seinen Vorbringen kann nicht entnommen werden, weshalb angenommen werden sollte, dass die Beschwerdegegnerin die ersten K�ndigungen absichtlich ohne das amtliche Formular ausgesprochen h�tte. Aus dem angefochtenen Urteil geht in tats�chlicher Hinsicht vielmehr hervor, dass die zweiten - diesmal zwar formg�ltigen - K�ndigungen mittels eines veralteten Formulars erfolgt sind. Dies spricht vielmehr daf�r, dass die Beschwerdegegnerin entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers in mietrechtlichen Angelegenheiten (ebenfalls) nicht sehr gewandt war.
2.8.�Im Ergebnis kann der angefochtene Entscheid somit gesch�tzt werden. Der K�ndigungswille der Beschwerdegegnerin datiert unbestrittenermassen aus dem Jahre 2010. Nachdem die ersten K�ndigungen der Mietvertr�ge in unwirksamer Weise erfolgt sind, hat die Beschwerdegegnerin ihren vorbestehenden K�ndigungswillen mit den neuen K�ndigungen bloss wiederholt, was w�hrend eines mietrechtlichen Verfahrens oder auch nach dessen Abschluss zul�ssig ist (vgl. E. 2.3 hiervor).
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Folglich er�brigt es sich auch, auf das Begehren des Beschwerdef�hrers um Umverteilung der kantonalen Verfahrens- und Entsch�digungskosten einzugehen. Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).