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Timestamp: 2018-02-21 14:55:17+00:00
Document Index: 116460085

Matched Legal Cases: ['art. 1158', 'art. 1167', 'art. 1163', 'art. 1163', 'art. 1159', 'art. 2943', 'art. 2944', 'art. 828', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 948', 'sentenza ', 'art. 2651', 'art. 2643', 'art. 2684', 'art. 1142', 'art. 1159', 'sentenza ', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 21', 'art. 57', 'sentenza ', 'e contrario', 'art. 9', 'art. 4', 'art. 1159', 'art. 67', 'e contrario', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

L’usucapione immobiliare: normativa e giurisprudenza civilistica e tributaria | Bollettino di Legislazione Tecnica
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Caratteristiche, funzione e normativa civilistica dell’usucapione
L'usucapione rappresenta una modalità particolare di acquisto di un bene che si verifica “a titolo originario”, non derivativo, ossia senza alcun nesso di derivazione dal diritto che sul bene aveva un precedente proprietario, ed è fondata sulla cosiddetta “prescrizione acquisitiva”N1.
Infatti, l’art. 1158 Codice civile dispone che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Possiamo dire che la possibilità di addivenire all’acquisto di un bene attraverso la sua usucapione rappresenta una sorta di premio che la legge riconosce a chi per un lungo tempo si è fatto carico di utilizzare un bene, a fronte dell’inerzia e del disinteresse del legittimo proprietario precedente che ha invece lasciato il bene improduttivo.
Per tale periodo, in sostanza, il bene deve essere stato occupato, detenuto e utilizzato senza che chi ne è il legittimo proprietario ne abbia reclamato la proprietà.
Il possesso deve presentare alcuni requisiti specificamente individuati dal Codice civile:
a) deve essere continuo (di regola 20 anni, ma in casi particolari anche meno: cfr. gli artt. 1159 e 1159 bis Codice civile), ininterrotto (l’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno, a meno che non sia proposta l’azione per recuperare il possesso e questo sia stato recuperato - art. 1167 Codice civile), pacifico (ossia, non violento - art. 1163 Codice civile), pubblico (ossia, non clandestino - art. 1163 Codice civile);
b) può anche essere in mala fede, non è infatti strettamente necessario che avvenga in buona fede, ma se la buona fede sussiste l’usucapione si perfeziona in un tempo inferiore ai 20 anni (art. 1159 e 1159-bis Codice civile), e precisamente:
-	in 10 anni dalla data della trascrizione per chi acquista in buona fede un immobile da chi non ne è il proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà (o anche un diritto reale di godimento) e che sia stato debitamente trascritto;
-	con 15 anni di possesso continuato si acquisisce la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge (ossia, la cui superficie sia per oltre l’80% oltre i 600 metri di altitudine sopra il livello del mare); per questi fondi bastano, però, 5 anni dalla data di trascrizione in caso di acquisto in buona fede da chi non è proprietario e in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascrittoN2;
-	in 5 anni per i fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati dalla legge come montani, aventi un reddito non superiore ai limiti (reddito dominicale non eccedente la somma di 180,76 euro) fissati dalla legge speciale (L. 346/1976);
c)	deve trattarsi di vero e proprio possesso (e non di semplice detenzione, corrispondente quest’ultima al diritto che può avere un inquilino o un affittuario), ossia deve essere inequivoco e sostanziarsi in attività e in comportamenti corrispondenti all'esercizio della proprietà o di un diritto reale di godimento (es.: usufrutto, uso, abitazione, superficie) sul bene; in pratica, il possesso deve essere accompagnato dall'intenzione di esercitare un potere sulla cosa, direttamente o anche tramite un detentore nell’ipotesi in cui il soggetto che sta in concreto utilizzando il bene in corso di usucapione lo conceda in locazione o in affitto ad altri atteggiandosi come se fosse già il legittimo titolare (del diritto di proprietà o di un diritto parziale di godimento) sulla cosa.
Abbiamo già precisato che ai fini del maturare dell’usucapione il possesso deve essere continuato nel tempo e non meramente occasionale.
Con riferimento alle cause che possono interrompere la continuità del possesso, si distingue tra interruzione "naturale" e interruzione "civile":
- la prima ricorre quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno per fatto di un terzo (ad es. in conseguenza dello spoglio del bene);
- la seconda ricorre ogni volta che contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale (ad es. una delle azioni petitorie a difesa della proprietà) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa.
Per l'interruzione del possesso utile all’usucapione l'articolo 1165 Codice civile richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione. E' proprio in forza di questo rinvio che (art. 2943 Codice civile) l'usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio (ma non dalla diffida stragiudiziale del proprietario) e dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (cfr. art. 2944 Codice civile)N3.
I beni idonei ad essere usucapiti sono quelli “in commercio”, mentre non sono usucapibili i beni demaniali e quelli del patrimonio pubblico.
Sono, invece, usucapibili i beni del patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a condizione che, come previsto dall'art. 828 Codice civile , la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso.
Il decorso del tempo utile ai fini della maturazione dell’usucapione ha inizio con l'acquisto del possesso del bene.
Ancorché l’usucapione si verifichi “ope legis” (ossia, “automaticamente” di diritto, per il solo fatto che si verifica la situazione prevista dalla legge, vale a dire il possesso continuato per il tempo da essa stabilito), senza necessità di accordo fra le parti (ossia, fra il precedente proprietario “usucapito” e il nuovo proprietario “usucapente”), per far riconoscere “ufficialmente” a proprio favore e “verso tutti gli altri” soggetti gli effetti dell’usucapione occorre avviare, da parte dell’usucapente o dei suoi aventi causa, un’azione giudiziale e ottenere una sentenza che accerti che i presupposti di fatto e di diritto si sono realizzati e, conseguentemente, dichiari il trasferimento della proprietà a favore dell’usucapente e a danno dell’usucapito.
Secondo costante giurisprudenza, gli effetti giuridici dell'usucapione si producono automaticamente come conseguenza di uno o più fatti giuridici, tanto che la sentenza che accerta la sussistenza dei presupposti di fatto dell’usucapione ha semplice natura dichiarativa (e non costitutiva).
L'usucapione, è, quindi, un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che è possibile documentare solo in via giudiziaria, attraverso un giudizio che accerti, su istanza dell'usucapente o dei suoi aventi causa, l'intervenuto acquisto della proprietà.
L'usucapione può poi anche essere utilizzata per paralizzare l'azione di rivendicazione tardivamente proposta dal proprietario. Infatti, l'art. 948 Codice civile, comma 3, nell’affermare l'imprescrittibilità dell'azione di rivendica, precisa che comunque sono fatti salvi gli acquisti della proprietà da parte di altri per usucapione (“L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione”). In questo caso, nei confronti del rivendicante, il possessore che ha maturato l'usucapione può seguire due strade:
(1) limitarsi a bloccare l'azione di rivendica eccependo l’avvenuta usucapione;
(2) con domanda in via riconvenzionale, può anche chiedere al giudice di accertare l'intervenuta usucapione con efficacia non solo nei confronti del rivendicante, ma anche di ogni altro soggetto: in tal caso, se l’accertamento va a buon fine, egli verrà riconosciuto quale nuovo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sulla cosa.
La disciplina dell'usucapione è inderogabile: l'usucapione non è rilevabile d'ufficio e può essere rinunciata solo dopo il suo compimento, quando si può validamente disporre del diritto.
La sentenza che accerta l'usucapione va trascritta ai sensi dell'art. 2651 Codice civile (che rinvia all'art. 2643, nn. 1, 2 e 4, Codice civile) per gli immobili e dell'art. 2684, nn. 1 e 2, Codice civile, per alcune categorie di beni mobili.
Alla prova del possesso per usucapione si applica l'art. 1142 Codice civile: “Presunzione di possesso intermedio: il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto si presume che abbia posseduto anche nel tempo intermedio”.
La prova, poiché verte su una situazione di fatto, può essere fornita senza limiti, e quindi anche con testimoni, in ogni caso deve essere molto rigorosa in quanto l’usucapione va a incidere su un diritto fondamentale come è quello di proprietà: occorre fornire la prova dell'inizio dell'usucapione, che non può più perdersi nel ricordo di una situazione ormai cristallizzatasi nel tempo.
Secondo la giurisprudenza, non è ammissibile nel nostro ordinamento la possibilità di usucapire il diritto alla libertà dell'immobile dai pesi che la gravanoN4.
Peraltro, nell'usucapione ventennale la prescrizione del possesso avviene ai danni anche dei titolari dei diritti reali, cosicché si realizzano contemporaneamente entrambi gli effetti, anche se in maniera indipendente, ossia la prescrizione estintiva dei diritti reali e quella acquisitiva da parte dell'usucapente.
In caso di comproprietà di un bene, il comproprietario può usucapire la proprietà esclusiva della cosa comune solo possedendola (per tutto il tempo necessario) in un modo che sia inconciliabile con la possibilità di fatto di un godimento comune, attraendo cioè la cosa comune nella sua sfera di materiale ed esclusiva disponibilità, escludendo totalmente il compossesso da parte degli altri proprietari.
Un'ipotesi particolare di usucapione è quella avente ad oggetto il lastrico solare. Anche tale bene può essere usucapito, ma a tal fine non è sufficiente averlo utilizzato come se fosse proprio indipendentemente dalla presenza di altri proprietari. Infatti, per l'usucapione è necessario che sia emersa negli anni chiaramente anche l'intenzione di appropriarsi del lastrico solare comune o di altri, ad esempio bloccandone l'accesso a terzi con un lucchetto.
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La giurisprudenza civilistica in tema di usucapione
A miglior chiarimento di quanto illustrato, di seguito riportiamo alcune importanti massime sull’argomento tratte da pronunce della Corte di Cassazione.
“Il principio della cosiddetta retroattività reale dell'usucapione comporta che l'usucapente sia ritenuto titolare del diritto di proprietà sin da quando ha cominciato a possedere la cosa e, pertanto, opera limitatamente ai casi in cui occorra sanare o rendere certe e definitive situazioni cui solo questi, e non altri, abbia dato luogo con propri atti intermedi” (Cass. n. 25964/2015).
“Ai fini dell'usucapione decennale di cui all'art. 1159, Codice civile , per il caso di acquisto “a non domino”, il requisito dell'esistenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare il diritto trasferendo, va inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo in astratto e non in concreto a determinare il trasferimento di diritto reale, ossia tale che l'acquisto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare” (Cass. n. 21227/2010).
“Ai fini della configurabilità del possesso “ad usucapionem” è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare” (Cass. n. 18392/2006)
“La rinunzia tacita all'usucapione è configurabile allorché sussista incompatibilità assoluta fra il comportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi della causa di acquisto del diritto, senza possibilità di diversa interpretazione” (Cass. n. 10026/2002).
“L'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale da parte di un soggetto privo di titolo trascritto estingue le ipoteche iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario, quantunque non ancora perente, tale effetto estintivo riconducendosi non già ad una presunta “usucapio libertatis” bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa” (Cass. n. 8792/2000).
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Disciplina tributaria dell’usucapione
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La tassazione della registrazione della sentenza accertativa dell’usucapione
Le sentenze che accertano l’avvenuta usucapione di beni immobili sono soggette all’imposta di registro proporzionale per quanto disposto dalla nota II-bis) all’art. 8 (dedicato agli atti giudiziari soggetti a registrazione nel termine fisso di 30 giorni) della Tariffa parte prima del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico imposta di registro o “TUR”): “I provvedimenti che accertano l'acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all'imposta secondo le disposizioni dell'art. 1 della tariffa”N5.
La Circ. Ag. Entrate 21/02/2014, n. 2/E, al paragrafo 4 ha confermato che anche agli atti dell'autorità giudiziaria che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili e la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari di godimento, o che ne accertino l'acquisto per usucapione, a decorrere dal 01/01/2014, è applicabile l'imposta di registro con le aliquote previste dall'articolo 1 della medesima Tariffa parte prima, con un importo minimo dovuto fissato in 1.000 euro e che anche in relazione a tali atti trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna ed opera il “principio di assorbimento” di cui all'articolo 10, comma 3, del D. Leg.vo 23/2011. Da tale norma deriva che gli atti di trasferimento immobiliari a titolo oneroso (nonché gli atti accertativi dell’avvenuta usucapione dei medesimi beni), se assoggettati all’imposta di registro in misura proporzionale con una delle aliquote di cui all’articolo 1 della Tariffa parte prima del TUR - e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari-, godono delle seguenti esenzioni: dall'imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie, dai tributi speciali catastali e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro.
Ricordiamo che le principali aliquote proporzionali di cui all’art. 1 sopra citato, valide sia per i trasferimenti a titolo oneroso della proprietà che di diritti reali di godimento parziari, sono le seguenti:
- aliquota del 2% per le agevolazioni “prima casa”, spettanti, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis all'articolo 1, alle case di abitazioni diverse da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
- aliquota del 15% se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale;
- aliquota del 9% per gli altri trasferimenti immobiliari di terreni o fabbricati o di diritti reali su di essi.
Sono fatte salve eventuali agevolazioni ancora vigenti, come ad esempio quelle a favore della “piccola proprietà contadina”, nel qual caso l’acquirente può richiedere l’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria in misura fissa (200 euro ciascuna) e dell’imposta catastale con l’aliquota dell’1% (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009 convertito dalla L. 25/2010). Non essendo soggetti all’imposta di registro con una delle aliquote proporzionali previste dall’art. 1 della Tariffa parte prima del TUR, ai trasferimenti agevolati a favore della “piccola proprietà contadina” non si applica il richiamato “principio di assorbimento” e sono quindi soggetti ai tributi speciali catastali e alle tasse ipotecarie; tuttavia godono comunque dell’esenzione dall'imposta di bollo ai sensi dell'art. 21 dell’Allegato B del D.P.R. 642/72.
Ricordiamo che, in linea generale, per il pagamento dell’imposta di registro sono obbligate in solido tutte le parti (art. 57 TUR). A questa regola non fanno eccezione neppure le sentenze che accertano l’avvenuta usucapione, con una importante precisazione oggetto di alcune recenti pronunce della Corte di Cassazione: l’obbligo di pagamento in solido dell’imposta sussiste a carico delle Parti solo nei confronti dell’Erario; invece, nei rapporti interni fra le Parti coinvolte nella sentenza - ossia, l’usucapito e l’usucapente - il tributo grava per intero su quest’ultimo soggetto, in quanto unico interessato al trasferimento del bene, essendo l’imposta di registro ancorata a un indice di capacità contributiva costituito dal bene trasferito e non un costo per la fruizione del servizio pubblico dell'amministrazione della giustizia che, in quanto tale, dovrebbe risultare a carico di tutte le Parti (Cass. Sent. n. 473/2017 e Ord. n. 22369/2017).
Con riferimento poi alle agevolazioni per la “piccola proprietà contadina”, la risoluzione dell’Agenzia delle entrate 77/E/2013 ne ha riconosciuto l’applicabilità anche agli atti giudiziari che accertano l'intervenuta usucapione ordinaria ventennale e ciò ancorché dalla lettura della normativa si rilevi che i provvedimenti del giudice che dichiarano l'acquisto per usucapione non rientrano tra gli atti espressamente previsti dal legislatore cui spettano le citate agevolazioni. Al riguardo, tuttavia, la risoluzione ha dato atto che la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare che all'elenco degli atti per i quali operano i benefici fiscali previsti per la “piccola proprietà contadina” non va attribuito carattere tassativo (Cass. n. 4409/96, n. 26394/05, n. 12609/08, n. 14520/10, n. 6916/11).
La precedente risoluzione n. 76/E/2011 aveva poi dato atto, in base all’orientamento della Cassazione contrario alle restrittive tesi dell’Agenzia delle entrate (Cass. n. 14520/10), dell’applicabilità delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 9 della L. 601/73 (imposte di registro e ipotecaria in misura fissa e esenzione dall’imposta catastale), richiamate dall’art. 4 della L. 346/76, con riferimento a tutti gli acquisti di proprietà in terreni montani che avvengano attraverso l’usucapione speciale “accelerata” (sia in presenza che in assenza della “buona fede”) di cui all’art. 1159-bis, commi 1 e 2, disciplinati appunto dalla L. 346/76 e finalizzati all'arrotondamento e accorpamento di proprietà diretto - coltivatrici N6.
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L’imposizione IRPEF della plusvalenza conseguita dall’usucapente con la successiva rivendita dell’immobile usucapito
Occorre poi chiedersi quale sia il trattamento tributario che subisce l’usucapente nel momento in cui decida di rivendere a terzi (o di cedere in altra forma: ad es. con una permuta) l’immobile usucapito.
Questo aspetto è stato trattato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 78/E/2003. La disciplina di riferimento è quella dell’art. 67, comma 1, lettere a) e b), del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle imposte sui redditi o “TUIR”) in ragione della quale l’eventuale plusvalenza realizzata è soggetta a IRPEF con un trattamento soggetto a regole molto diverse a seconda che il bene sia un terreno agricolo, edificabile, soggetto a lottizzazione oppure un fabbricatoN7.
In pratica, secondo l’Agenzia, posto che l’acquisto per usucapione ha effetto retroattivo (ossia, una volta accertata l’usucapione “retroagisce” fin dal momento in cui ha avuto inizio il possesso del bene da parte dell’usucapente) e genera un acquisto a titolo originario e non oneroso, se il bene al momento della successiva cessione è un fabbricato o un terreno agricolo, il lungo periodo di tempo decorso prima di poter conseguire l’usucapione esclude la possibilità di tassare l’eventuale plusvalenza realizzata con la successiva cessione in quanto la normativa sui redditi diversi immobiliari presuppone un periodo di possesso fra acquisto e rivendita non superiore a cinque anni.
Conclusione diversa vale invece per i terreni edificabili in ragione del fatto che le relative plusvalenze sono dichiarate tassabili “in ogni caso” se “realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".
Quanto sopra vale per le persone fisiche. Per i beni posseduti da imprenditori, società ed enti commerciali, le plusvalenze sono comunque tassabili in ogni caso (con IRPEF o IRES, IRAP e IVA, a prescindere dal tempo intercorso fra acquisto e vendita).
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Giurisprudenza tributaria sull’usucapione
Per quanto riguarda l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” anche agli acquisti per usucapione merita ricordare che per parecchio tempo sia l’Amministrazione finanziaria che la Cassazione avevano espresso parere contrario. La posizione è stata superata da una serie di pronunce della Cassazione (Cass. n. 10807/07, n. 29371/08, n. 581/10, n. 14398/13, n. 635/17) il cui orientamento è stato recepito anche dall’Agenzia delle Entrate con le risoluzioni 25/E/2012 e 90/E/2014.
Con quest’ultima è stato anche chiarito che “nel caso in cui le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni prima casa non siano state rese dagli usucapenti nella sentenza e negli atti del procedimento, i contribuenti interessati potranno, comunque, beneficiare delle predette agevolazioni mediante integrazione dell'atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione”N8.
La Corte di Cassazione (Cass. n. 13973/2000, n. 10372/2000, n. 7224/2003, 23580/2015) ha poi da tempo chiarito che in caso di usucapione di terreni, gli eventuali edifici costruiti su di essi prima del perfezionamento dell’usucapione, e perciò acquisiti anch’essi per usucapione dal nuovo proprietario unitamente al terreno su cui sono costruiti ed al quale accedono, debbono essere sottoposti anch’essi all’imposizione di registro, con inserimento del loro valore nella base di calcolo dell’imposta, ma ciò solamente se dalla pronunzia dichiarativa risulti che la loro edificazione è avvenuta prima del compimento dell’usucapione.
Sulla medesima questione con sentenza n. 7224/2003 la Suprema Corte ha precisato che “in tema di tassazione della sentenza di usucapione, (…) essa deve avvenire in base al valore al momento del passaggio in giudicato della sentenza di accertamento, restando esclusi i beni esistenti al momento di detto passaggio in giudicato, ma non esistenti al momento di maturazione dell’usucapione (Cass. n. 10372/2000)”. Inoltre, la stessa pronuncia ha chiarito che l’aliquota “prima casa” si applica al fabbricato già insistente sul terreno all’epoca dell’usucapione “solo nel caso in cui la sentenza menzioni la presenza del fabbricato e dia esplicitamente o implicitamente atto dei presupposti per l’accessione di cui all’articolo 934 del codice civile (…)” (cfr. anche Cass. n. 5590/2003 e n. 7110/2003).
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