Source: http://www.iurisprudente.com/2020/07/las-cargas-de-la-compraventa-6.html
Timestamp: 2020-08-05 07:41:09
Document Index: 251155550

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Iuris Prudente: Las cargas de la compraventa 6. Caducidad de las cargas. Cancelación de derecho por resolución judicial de carácter limitado y con respeto a las cargas posteriores inscritas.
Las cargas de la compraventa 6. Caducidad de las cargas. Cancelación de derecho por resolución judicial de carácter limitado y con respeto a las cargas posteriores inscritas.
- La cancelación por caducidad de las hipotecas, condiciones resolutorias y otras cargas reales.
Hoy debe tenerse en cuenta el artículo 82 párrafo 5º de la Ley Hipotecaria, según el cual: “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”
Del artículo resulta la posibilidad de establecer plazos convencionales de caducidad para estas cargas reales.
La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2019 se refiere a la fijación de un plazo de duración del derecho de hipoteca, lo que considera posible (en el caso se había pactado el de seis años desde la constitución de la hipoteca), y permitiría la cancelación del derecho, siempre que no se hubiera iniciado la ejecución de la misma, y lo distingue del régimen de caducidad legal del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria. Con todo afirma que: "Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél –vid. la Resolución de 17 octubre 1994–)". Pero, aun en el caso de que la caducidad convencional pactada lo sea del propio derecho, y se encuadre dentro del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, ello no permitiría prescindir de lo pactado sobre la forma de constancia registral de la caducidad del derecho.
La Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2020 resuelve un caso en que se constituía una hipoteca en contragarantía de un aval, prestado por una entidad de garantía recíproca, avalando un préstamo hipotecario, no coincidiendo la fecha de vencimiento del préstamo avalado con la fijada para la duración de la hipoteca. En el caso, lo impreciso de la redacción de la hipoteca lleva a la DGSJFP a rechazar la inscripción. Pero, además de resolver el caso concreto, el Centro Directivo analiza diversos supuestos de fijación del plazo en las hipotecas:
- Como regla general, el plazo de duración de la obligación garantizada con la hipoteca, a que se refiere el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, no es un plazo de caducidad de la hipoteca, sino que, a partir del vencimiento de la obligación, será cuando surja la acción real derivada de la hipoteca. Dice la resolución:
"... la duración de la obligación garantizada es uno de los elementos que integran el que se puede denominar como contenido natural de la inscripción de la garantía hipotecaria. Como consecuencia de ello, siendo el derecho de hipoteca un derecho accesorio al de la obligación principal garantizada, la regla general en materia de hipotecas será que el plazo de vencimiento de esa obligación principal determinará, no la finalización de la duración del asiento registral de hipoteca, sino el inicio del período de cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria (artículo 128 LH), produciéndose la caducidad del citado asiento en los términos y plazos recogidos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria".
- El caso de la hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito del artículo 153 de la Ley Hipotecaria. En este supuesto, el plazo que se exige fijar es el de duración o vencimiento de la cuenta de crédito que garantiza la hipoteca, que no es un plazo de caducidad convencional de la propia hipoteca. Dice la resolución:
"En ciertos tipos de obligaciones garantizadas, como los saldos de las cuentas corrientes de crédito, es práctica mercantil habitual el establecer un plazo de duración de la cuenta y la posibilidad de prorrogarlo sucesivamente con periodicidad anual o de otro tipo, y para tal eventualidad el artículo 153 de la Ley Hipotecaria impone la exigencia de determinar el plazo de duración de la cuenta y la indicación de si es o no prorrogable para, finalmente, por exigencias del principio de determinación, imponer, en su caso, la fijación de una duración máxima a la cuenta. A pesar de su defectuosa redacción, el plazo a que se refiere el artículo 153 de la Ley Hipotecaria y sus posibles prórrogas, es un plazo para la determinación del saldo exigible, y no un plazo de duración del mismo derecho real de hipoteca a efectos de su cancelación por caducidad (resolución de 18 de mayo de 1992). Es por ello que el párrafo segundo del citado artículo 153 establece que si al vencimiento del término inicial fijado por los otorgantes o, en su caso, el de la prórroga o prórrogas pactadas, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca, como ocurre en las hipotecas de tráfico".
- El caso de las hipotecas en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición suspensiva, en que habrá de fijarse el plazo en que la obligación ha de nacer o la condición cumplirse. Tampoco se trata, en este caso, de un plazo de caducidad convencional (aunque después se insiste en que, en ocasiones, puede no ser fácil distinguir este tipo de plazos de los de caducidad convencional, como veremos). Dice la resolución:
"no se precisa, que la obligación por asegurar tenga ya, en el momento de la constitución de la hipoteca, existencia jurídica ni que ésta sea definitiva; y puede constituirse también en garantía de una obligación futura o sujeta a condición (arts. 142 y 143 LH y 238 RH), aunque también en esta hipótesis será preciso identificar, al tiempo de su constitución, la relación jurídica básica de la que derive la obligación que se pretende asegurar, y solamente si se produce su efectivo nacimiento y autónoma exigibilidad, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria (resolución de 8 de febrero de 2011). En tales supuestos igualmente será necesario determinar el plazo máximo en que la obligación habrá de nacer o la condición habrá de cumplirse".
- El caso de la hipoteca flotante (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria), en que el plazo que se fijará sí será el de caducidad de la hipoteca, por lo que suele ser superior al de vencimiento de las obligaciones que se garantizan. Dice la resolución:
"en el caso de las hipotecas flotantes reguladas por el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, la indeterminación relativa de las obligaciones, presentes y/o futuras, garantizadas aparece compensada, en cuanto al plazo, por la exigencia de que en la escritura de constitución de la garantía se haga constar «el plazo de duración de la hipoteca». En este tipo de hipotecas la existencia de una pluralidad de obligaciones individualmente garantizadas y la inexistencia de un único plazo de inicio del cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria, impiden que el plazo de duración de la hipoteca se pueda relacionar con los plazos de vencimiento de las obligaciones garantizadas, por lo que el citado «plazo de duración de la hipoteca» se erige como un requisitos estructural de la hipoteca flotante, que opera como un plazo de caducidad del asiento, solo dentro de cuya vigencia se puede ejercitar la acción hipotecaria (resolución de 22 de septiembre de 2016, y 24 de octubre de 2017). Por esta razón, se suele fijar un margen temporal superior al derecho real de hipoteca que el de la obligación garantizada más longeva, para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva, vigente la hipoteca, en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas".
- En el caso de las hipotecas ordinarias o de tráfico, se admite que se pueda fijar convencionalmente un plazo de caducidad de la hipoteca, cuyo transcurso dará lugar a su posible cancelación registral, siempre que no constase iniciada la ejecución hipotecaria. En estos casos, sería posible que el plazo de caducidad fuera coincidente con el de la obligación garantizada, como incluso menor, aunque ello afectaría a las posibilidades de normal desenvolvimiento de la hipoteca como instrumento de garantía, salvo hipótesis de vencimiento anticipado.
Tampoco plantearía mayor problema que, en una hipoteca de tráfico, el plazo de caducidad convencional de la hipoteca sea superior al de vencimiento de la obligación garantizada, lo que sería no solo posible sino la hipótesis normal, para posibilitar que, una vez vencida la obligación y dentro del plazo de vigencia de la hipoteca, pueda ejercitarse la correspondiente acción hipotecaria (aunque en el caso concreto que se resuelve se descarta que esta sea la intención, al constar en uno de los pactos de la escritura que el transcurso del plazo supondría el inicio del plazo de prescripción de la acción hipotecaria).
Pero aquí recuerda la resolución que debe distinguirse el caso en que el plazo es de verdadera caducidad convencional de la hipoteca, de aquellos supuestos en que la duración se prevé en la escritura como plazo de surgimiento de la obligación garantizada con la hipoteca (se entiende que el obligaciones cuyo nacimiento o efectividad depende de alguna circunstancia futura). Y esto también se aplicaría al caso en que lo que se pretenda sea cubrir con la hipoteca futuras prórrogas o novaciones de ampliación de plazo de la obligación garantizada inicial, con el sentido de que dichas prórrogas o novaciones se produzcan necesariamente dentro del plazo máximo pactado en la escritura (lo que se entiende como posible solución en el caso resuelto, aunque debería resultar con claridad de los términos de la escritura). Sería una especie de caducidad convencional fijada en relación a futuras prórrogas o novaciones con ampliación de plazo.
"Lógicamente la accesoriedad del derecho real de la hipoteca respecto del crédito garantizado (arts. 1875 del Código Civil y 134 de la Ley Hipotecaria), supondrá, en principio, que en estos supuestos de constitución de la hipoteca por un plazo determinado, el vencimiento de ésta sea posterior al de la obligación asegurada y que esta regla se traduzca en que el día inicial del plazo de ejercicio de la hipoteca sea el del vencimiento de la obligación garantizada. Si por hipótesis la fecha de vencimiento de la obligación garantizada fuera posterior a la fecha en que quedara extinguido el derecho real de garantía por haber expirado su plazo de vigencia, lo único que ocurrirá es que la hipoteca no llegaría respecto a tales créditos a cumplir ordinariamente con plenitud (salvo vencimiento anticipado de la obligación) su específica finalidad de garantía, pero de ahí no puede inferirse, para evitar ese resultado, que en tales casos la duración de la garantía no genera la extinción del asiento registral. Admitida tal hipótesis negocial, tampoco cabrá rechazar aquella otra en que las respectivas fechas de vencimiento de la obligación y de la garantía, ésta con efecto de caducidad, coincidan. No obstante lo anterior, no siempre es fácil decidir si en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si, aunque se utilice esa denominación, se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que la misma quede garantizada con la hipoteca, en cuyo caso, una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquella (resoluciones de 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995y 29 de septiembre de 2009), para lo cual habrá de estarse, en cada caso concreto, a los términos en los que estuvieran redactadas las respectivas cláusulas. Este criterio interpretativo también será aplicable a aquellos supuestos en que habiéndose garantizado una obligación de presente con su correspondiente plazo de vencimiento, se pacten posibles prórrogas de ese vencimiento, a semejanza de lo que ocurre en las cuentas corrientes de crédito, o se trate de prever una posible refinanciación con «plazo de espera» de la misma, en cuyos casos el plazo de duración superior de la hipoteca respecto del plazo de vencimiento inicial de la obligación, representa el margen temporal en el que debe pactarse el aplazamiento del pago para que el mismo quede garantizado con la hipoteca. En otras palabras, frente a la posibilidad legal de novar modificativamente la obligación garantizada (incluso su plazo) mientras se encuentre vigente la inscripción de hipoteca, sin pérdida de rango registral aunque existan terceros, prevista en el artículo 4.2.º de la Ley 2/1994 de subrogaciones y modificaciones hipotecarias (con la salvedad recogida en el párrafo 3.º de ese art. 4), y reconocida en varias resoluciones (resoluciones de 14 de mayo de 2015, 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017); las partes pueden acordar limitar esos efectos novatorios a aquellos pactos que tengan lugar dentro del plazo determinado desde el vencimiento inicial de la obligación, en cuyo caso no podrá pactarse el aplazamiento del pago una vez transcurrido el mismo, y de pactarse será suspendido el acceso registral a tales novaciones y restringida la posibilidad de que afecten a terceros. A este respecto debe recordarse que, incluso vencida y no satisfecha la obligación garantizada, es posible la citada novación modificativa de su plazo (resoluciones de 24 de noviembre de 2011, 6 de mayo de 2010, 22 de noviembre de 2012, 4 de febrero de 2013)".
A su vez, parece que debe distinguirse el plazo de caducidad convencional de la hipoteca (o condición resolutoria), lo que se encuadraría dentro del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, de que se fije un plazo más breve que el legal de prescripción para la aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución DGRN de 2 de octubre de 2019 se refiere a una hipoteca de máximo en que se fijaba un plazo máximo durante el cual el acreedor podría notificar al deudor facturas cubiertas con la hipoteca, pactándose que solo durante dicho plazo máximo podría procederse a la ejecución de la hipoteca. La DGRN considera el supuesto no encuadrable en el 82.2 de la Ley Hipotecaria, aunque sí en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, interpretando que se estableció un plazo para la ejecución de la hipoteca, lo que parece equivaler al plazo convencional de prescripción al que se refiere dicho artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, lo que conduce a entender aplicable dicho artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria y no el 82.2 de la misma Ley. La diferencia parece estar en que, en el caso del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, debe esperarse un año más desde el transcurso del plazo convencional de prescripción, mientras en el del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, la caducidad convencional de la propia inscripción de hipoteca, cabría la cancelación una vez transcurrido dicho plazo.
El artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria es aplicable solo a las hipotecas y condiciones resolutorias explícitas en garantía de obligaciones dinerarias (préstamo dinerario, pago del precio). No resultaría de aplicación a condiciones resolutorias explícitas en garantía de obligaciones de dar con objeto distinto del dinero o de hacer. Así, no es de aplicación en al caso de la condición resolutoria explícita pactada de una permuta de suelo por vuelo o en un contrato de vitalicio. En tal sentido, la Resolución DGRN de 25 de marzo de 2014 rechaza la aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria a una condición resolutoria en garantía de cumplimiento de la obligación de entrega derivada de un contrato de permuta de suelo por vuelo.
Sí podría caber en estas condiciones resolutorias en garantía de obligaciones no dinerarias la aplicación de otras normas hipotecarias a las que después aludo y también la caducidad convencional, cuando se fija un plazo en el contrato, transcurrido el cual, el titular registral podrá solicitar la cancelación. Pero el pacto de caducidad convencional debe ser claro, esto es, debe específicamente referirse a la posibilidad de cancelar registralmente la condición resolutoria transcurrido un determinado plazo. La Resolución DGRN de 9 de enero de 2015 se refirió a la solicitud de cancelación por caducidad de una condición resolutoria en un contrato de vitalicio. En dicho contrato de vitalicio se había pactado que «La condición resolutoria se extinguirá por el transcurso de tres meses contados a partir del fallecimiento de la alimentista o cedente». Según la DGRN, "Del tenor literal de la misma, no puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento, sino que la intención de las partes fue simplemente la de conceder un plazo de duración al derecho de resolver el contrato, el cual corresponderá en vida a la cedente y dentro de los tres meses posteriores a su fallecimiento a sus herederos. La doctrina de este Centro Directivo ha sido clara y reiterada en este aspecto: es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria".
La aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria debe ponerse en relación con el instituto de la prescripción, asumiendo la existencia de distintas legislaciones civiles territorialmente vigentes dentro del Estado español, con posibilidad de que establezcan plazos propios de prescripción.
Debe distinguirse el caso de las condiciones resolutorias del de la hipoteca: para las condiciones resolutorias explícitas el plazo a tener en cuenta es el de prescripción general de las obligaciones personales (al que después me refiero); para las hipotecas, el plazo especial de prescripción de la acción hipotecaria de veinte años (Resolución DGRN de 27 de junio de 2012, entre otras).
La Resolución DGRN de 15 de octubre de 2019, en una hipoteca en garantía de honorarios por servicios profesionales de un abogado, declara que, para la aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, debe tenerse en cuenta el plazo de prescripción de veinte años de la acción hipotecaria y no el de tres años de prescripción de las acciones para pago de servicios profesionales.
Respecto a la relación entre el plazo de prescripción de la acción cambiaria (tres años desde el vencimiento) y el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2006 rechaza la alegación del recurrente en tal sentido, considerando que el plazo a tener en cuenta es el de veinte años de prescripción de la acción hipotecaria.
A dichos plazos deberá añadirse uno más para poder solicitar la cancelación por caducidad con base en este artículo. Así, entre otras, Resolución DGRN de 14 de julio de 2010. Durante dicho año adicional podrá impedirse la caducidad en caso de constancia registral de cualquier hecho o acto jurídico que acredite que la garantía ha sido renovada, ejecutada o interrumpida la prescripción.
Para las condiciones resolutorias, en el ámbito del derecho común, debe estarse al artículo 1964 del Código Civil, que actualmente establece el plazo general de prescripción de las acciones personales en cinco años.
Es relevante la modificación del artículo 1964.2 del Código Civil por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, sustituyendo el plazo general de prescripción de las acciones personales en el derecho civil, que pasa de quince años a cinco. Las cuestiones transitorias que plantea esta reforma se contemplan en la Disposición Transitoria Quinta de la misma Ley 42/2015, conforme a la cual: "El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil". Según el artículo 1939 del Código Civil, al que se remite dicha Disposición Transitoria Quinta: "La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo". Por tanto, transcurridos cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, siempre que el plazo de quince años de la legislación previa no se cumpliese con anterioridad a esos cinco años, se producirá la prescripción de dichas obligaciones, entrando en juego la posibilidad de aplicar el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.
En este sentido, la Resolución DGRN de 21 de abril de 2016 declara:
"la aplicación de los artículos 1964 del Código Civil en la redacción anterior a la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el artículo 1964 vigente y la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 citada harían que la prescripción de la acción resolutoria, iniciada el 26 de julio de 2010, es decir, antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015 sólo tuviera lugar cinco años después de la vigencia de la misma, es decir el 7 de octubre de 2020 y no cinco años desde el momento en que pudo ejercitarse. Efectivamente, de conformidad con la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el nuevo plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil debe computarse desde la entrada en vigor de la nueva Ley (7 de octubre de 2015), sin perjuicio de que de acuerdo con los plazos establecidos en la legislación reformada, la prescripción se produzca con anterioridad".
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2020 confirma esta interpretación sobre la Disposición Transitoria 5ª de la Ley 42/2020, aclarando que:
"... Como la Ley 42/2015 entró en vigor el 7 de octubre de 2015, si conjugamos lo previsto en su Disposición transitoria quinta con el art. 1939 CC, al que se remite, tendríamos las siguientes posibles situaciones (sobre la base de que no hubiera actos interruptivos de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo anteriormente fijado (quince años), si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de quince años:
(iv) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC".
El transcrito fundamento de derecho de la sentencia se refiere a la fecha de nacimiento de la relación jurídica como determinante del régimen transitorio de la misma. Sin embargo, es argumentable que la fecha a tener en cuenta no es la del nacimiento de la obligación, sino la de su exigibilidad, que en obligaciones aplazadas será al tiempo de cumplirse el plazo. Por otro lado, si se interrumpiera la prescripción por una reclamación extrajudicial, el nuevo plazo de prescripción, a contar desde la interrupción, vendría determinado por la norma vigente al tiempo de su reinicio.
A mi entender, cuando en aplicación de esta disposición transitoria, contemplemos una prescripción por el transcurso de cinco años desde la reforma del artículo 1964 del Código Civil (obligaciopnes surgigas entre el 7 de octubre de 2005 y 7 de octubre de 2015), también deberá añadirse un año más, desde esos cinco, para poder acudir al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, pues esta norma lo que exige es un año más desde que se complete el plazo de prescripción, sin que se deban tener los años anteriores a la reforma legal.
La Resolución DGRN de 4 de junio de 2005 declara que cabe cancelar conforme al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria una hipoteca en la que constase haberse expedido certificación de dominio y cargas en la ejecución, contando los plazos desde la fecha en que dicha nota se extendió.
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 entiende que deben diferenciarse dos hipótesis, en este supuesto de cancelación por caducidad de hipoteca en la que figure nota de expedición de la certificación de cargas:
"– Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo o la obligación garantizada. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
– Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según el Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo".
Esta cancelación por caducidad, esta podrá hacerse constar en el registro a instancia del titular registral, a través de una instancia privada, aunque la instancia debe ser ratificada ante el registrador o su firma hallarse legitimada notarialmente. Esta misma doctrina es aplicable a la extinción de derechos por ministerio de la Ley, como el de usufructo, también sujeta al principio de rogación que debe ejercitarse, en defecto de documento público, mediante instancia privada ratificada o con firma legitimada notarialmente, tal como declara la Resolución DGRN de 20 de julio de 2006.
Con todo, siempre prevalecerá lo convenido por las partes en la escritura de hipoteca. Así, la Resolución DGRN de 10 de septiembre de 2019 niega la posibilidad de cancelación por instancia al amparo del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, por haber pactado las partes que la cancelación exigiría un previo requerimiento notarial al acreedor, el transcurso de un plazo sin oposición y la solicitud mediante acta notarial.
La Resolución DGSJFP de 21 de febrero de 2020 se refiere a la solicitud de cancelación por caducidad convencional (un año desde el vencimiento de la obligación) de una condición resolutoria explícita en garantía de precio aplazado, la cual debería solicitarse, según lo pactado, a "instancia del comprador o propietario", rechazando que pudiera solicitar dicha cancelación por caducidad el anotante de un embargo. La misma resolución considera que el anotante de un embargo no podría tampoco acudir a la caducidad legal del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, por no considerarlo comprendido dentro de la expresión legal "titular registral de cualquier derecho".
La Resolución DGRN de 24 de mayo de 2017 declara que no cabe exigir la presentación a liquidación fiscal de la instancia privada por la que se solicita a cancelación de una condición resolutoria por caducidad.
En cuanto a través de qué clase de asiento debe hacerse constar en el registro dicha cancelación por caducidad de la condición resolutoria, parece que debe hacerse constar a través de un asiento de cancelación y no de una simple nota marginal. A estos efectos, señalaba La Rica (La cancelación registral. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario): "Es regla, casi general, que la cancelación por caducidad del asiento se practique por medio de nota marginal, sin la solemnidad de un asiento principal cancelatorio; en cambio, la caducidad del derecho objeto del asiento, que provoca la cancelación de éste, aunque en algunos supuestos pueda hacerse por medio de la nota marginal, es más correcto utilizar el asiento formal de cancelación. Se puede exponer, sin ánimo exhaustivo, que se cancelan por caducidad del derecho, las inscripciones de derechos reales temporales, como el usufructo, uso y habitación, los foros temporales, las concesiones administrativas, el arrendamiento inscrito 26 y otros derechos subordinados a plazo cierto o incierto como el de opción o el de superficie, regulados en los artículos 14 y 16, respectivamente, del Reglamento. Se cancelan por caducidad del asiento las inscripciones practicadas al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, cuando no consta en el Registro la publicación del edicto en el plazo reglamentario; también caducan por disposiciones transitorias de la ley, cumpliendo determinados requisitos de plazo, las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, las de legítimas, las anotaciones preventivas de cualquier clase y las inscripciones de hipoteca".
Esta cuestión puede ponerse en relación con la posible aplicación a la condición resolutoria explícita o hipoteca cuya cancelación se solicite por caducidad legal o convencional del sistema del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario. Tanto el autor citado como el referido artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario aluden a la cancelación de hipotecas por caducidad, lo que se refería a ciertas normas históricas que así lo previeron, siendo discutible en qué medida ello puede aplicarse a las hipotecas y condiciones resolutorias que se entiendan caducadas conforme a la actual normativa.
Pero el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria debe completarse con otras dos normas de la ley hipotecaria relativas a caducidad de asientos:
- El artículo 177 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual:
"Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos".
La citada Resolución DGRN de 21 de abril de 2016 considera que este artículo 177.1 del Reglamento Hipotecario es de aplicación solo a los llamados derechos de configuración jurídica, como el retracto convencional o la opción, pero no a condiciones resolutorias explícitas en garantía de obligaciones de dar o de hacer. Dice la resolución:
"Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y cancelación de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) de la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 20 de la Constitución Española y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Consecuencia de todo ello es que, ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables a las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio".
Con todo y después de considerar que el artículo 177 del Reglamento Hipotecario no es de aplicación a condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de dar no dinerarias o de hacer, entra a determinar cómo se computaría el plazo previsto en dicho artículo 177 del Reglamento Hipotecario en relación a una condición resolutoria en garantía de obligaciones de tal clase (de hacer y de dar no dinerarias), concluyendo, de acuerdo con la calificación registral, que los cinco años del artículo 177 del Reglamento Hipotecario no se computarían desde el plazo previsto para el cumplimiento de la obligación, sino desde que transcurriese el posible para ejercitar la acción resolutoria (el general del artículo 1964 del Código Civil), contado este desde que termina el previsto para el cumplimiento de la obligación.
Hoy el artículo 177.1 del Reglamento Hipotecario ha quedado subsumido en el nuevo artículo 201.1.8ª de la Ley Hipotecaria, que analizamos a continuación.
- El artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, conforme al cual:
"No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos".
El primer párrafo del artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria se dedica a los derechos de configuración jurídica, absorbiendo y dando rango legal al contenido del artículo 177 del Reglamento Hipotecario antes visto.
Su párrafo II comprende la cancelación de "hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales". Por ello está en relación con el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, pero en relación alternativa, tanto desde la perspectiva de sus presupuestos de hecho, como de su ámbito, ya que comprendería condiciones resolutorias en garantía de cualquier clase de obligación, aun las de hacer o de entrega no dineraria, lo que incluiría casos como los citados de permuta de suelo por vuelo o contrato de vitalicio o alimentos.
La citada Resolución DGRN de 21 de abril de 2016 analiza la relación entre ambas normas hipotecarias, declarando:
"Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de diciembre de 2015, respecto a la situación que se produce tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se producido el pasado día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en concreto, en su regla octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
Además el artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210.8 tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias.
También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y el 210.8 de la misma Ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dice «…contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro…», mientras que el artículo 210.8 presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada…».
Por el contrario, el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía".
La Resolución DGRN de 26 de abril de 2019 hace referencia a la posible aplicación de este artículo 210.1.8ª a un derecho de tanteo convencional, rechazando que, de constar inscrito sin fijación de plazo para su ejercicio (inscripción en cuya corrección no entra por estar el asiento practicado bajo la salvaguardia de los Tribunales) no cabe aplicarle analógicamente el plazo de diez años de duración de retracto convencional fijado en el artículo 1510 del Código Civil.
La Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2019 aclara que este procedimiento del artículo 210-1-8ª de la Ley Hipotecaria, en relación con una hipoteca, es aplicable solo cuando en el registro no consta la fecha en que debió producirse el pago íntegro. Constando esa fecha de pago, lo que procede es acudir al expediente del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, ya expuesto. Sin embargo, esta doctrina convierte la norma en excepcional, en cuanto lo será el caso de una hipoteca o de una condición resolutoria respecto de la que no conste en el registro el plazo para el pago de la obligación garantizada. Quizás deba pensarse en algún caso de condiciones resolutorias o hipotecas en garantía de obligaciones no dinerarias.
Este artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria introduciría una regla especial frente a la general de las cargas prescritas, respecto de las cuales cabría utilizar el procedimiento general de liberación de cargas regulado en el propio artículo 210 de la Ley Hipotecaria y cuya tramitación corresponde al registrador de la propiedad.
En relación con las cargas caducadas es también de citar el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que considera solicitada la constancia de la caducidad con la solicitud de certificación registral o de cualquier asiento relativo a la finca. Dice esta norma:
"3. Las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación.
A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo ...".
Con todo, el ámbito de aplicación de este artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario se ha discutido. Así, es dudoso que pueda ser de aplicación cuando la cancelación exija asiento de cancelación y no sea posible practicarla por nota marginal. Sí se ha considerado aplicable a supuestos como la caducidad de afecciones urbanísticas y fiscales y también a las anotaciones preventivas caducadas. Pero es más dudosa su aplicación a casos como el artículo 82.5 o 208.1.8ª de la Ley Hipotecaria. Ambas normas parecen exigir una expresa instancia del interesado o del titular registral. Según la Resolución DGRN de 27 de noviembre de 1986, no es aplicable este artículo 353 del Reglamento Hipotecario a la expresión del aplazamiento del precio no garantizado a que se refiere el artículo 10 de la Ley. Según Resolución DGRN de 27 demarzo de 2000, no es aplicable este precepto a la cancelación del derecho de opción por transcurso del plazo establecido para su ejercicio (pero esto se declaró sobre la base de que el derecho de opción no estaba comprendido en la redacción entonces vigente del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, no estando sujeta su inscripción a plazo de caducidad, distinguiendo este plazo de caducidad registral del de cuatro años para el ejercicio de la opción inscrita).
La posibilidad de cancelar por caducidad cargas inscritas o caducadas plantea si el solo transcurso de los plazos de prescripción o caducidad las deja sin efecto frente a terceros (como sucede, por ejemplo y como veremos, con las anotaciones de embargo), o bien surten efectos mientras no sean canceladas registralmente. Piénsese en el caso de un comprador que adquiere un inmueble sujeto a una carga susceptible de cancelación por caducidad, pero no cancelada registralmente. ¿Podría afectar a este comprador el ejercicio del derecho de garantía en el que se dieran los presupuestos para su cancelación por caducidad si este no se ha cancelado registralmente?
Debe observarse que la cuestión se solucionaría, en gran medida, si se considerase que la propia práctica del asiento de inscripción a favor del adquirente supone la solicitud de cancelación de cualquier carga caducada, ex artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, pero, como ya se ha dicho, la aplicación de esta norma a verdaderas cargas reales, como las condiciones resolutorias o las hipotecas, es al menos discutible. Además, pudiera suceder que los plazos de caducidad, legal o convencional, no se hubieran cumplido al tiempo en que el comprador inscriba su derecho, sino que se cumplan con posterioridad, ya siendo el comprador titular registral.
De un lado, es claro que la prescripción o caducidad de los derechos tienen efectos civiles y el comprador puede beneficiarse de ellos y oponer dicha caducidad o prescripción al titular del derecho. Pero podrían existir circunstancias que impidiesen civilmente la oposición de la caducidad o prescripción, que no hayan tenido acceso al registro. Por ejemplo, reclamaciones judiciales o extrajudiciales del derecho sin reflejo registral.
Podría pensarse en que, desde la perspectiva registral, fuera aplicable la regla general del artículo 76.1 de la Ley Hipotecaria, conforma a la cual "Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona". Según ella, mientras el asiento no esté cancelado, puede afectar al tercero, entendiendo por tal el que ha adquirido algún derecho sobre el inmueble gravado y lo ha inscrito.
No obstante, la DGRN ha sostenido que la caducidad produce efectos registrales de modo automático y al margen de que el correspondiente asiento haya sido o no cancelado. La Resolución DGRN de 2 de marzo de 2017, respecto de una nota de iniciación de un expediente de reparcelación en relación a la inscripción de una declaración de obra nueva (se alegaba en la calificación, como una de las causas de duda de la identidad de la finca sobre la que se declaraba la obra la posible existencia de un título de reparcelación no inscrito), declara: "Del artículo 18 de la Ley Hipotecaria resulta que función calificadora de los registradores debe ejercerse en base a lo que resulte de los documentos presentados y de los asientos del Registro, ahora bien, la caducidad de un asiento, cuando tiene un plazo de vigencia fijado, como ocurre con la nota marginal de inicio de expediente reparcelatorio, opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de su vigencia, haya sido cancelado o no, si no ha sido prorrogado previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Esta doctrina ha sido reiterada por esta Dirección General (vid., por todas, Resolución de 29 de mayo de 2015) en cuanto a las anotaciones preventivas y es extrapolable a aquellos asientos que tienen un plazo específico de vigencia".
Quizás debería matizarse esta conclusión y distinguir el caso del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, basado en el instituto civil de la prescripción, y el del artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, que habría generado un verdadero supuesto de caducidad registral, aunque la cuestión es dudosa.
No obstante, la Resolución DGRN de 12 de abril de 2003, relativa a una condición resolutoria por falta de pago del precio a la que se había fijado un término convencional de caducidad, consideró que, transcurrido este término, aun cuando la condición resolutoria no hubiese sido formalmente cancelada, la privaba de eficacia contra el comprador. En el caso, se pactaba un plazo de caducidad para la condición resolutoria de "seis meses a contar del último vencimiento de pago (que tendría lugar el 2 de abril de 1995), sin que conste en el Registro de la Propiedad, la reclamación del débito por parte de la Entidad vendedora", transcurrido cuyo plazo los vendedores presentan en el registro un acta notarial de manifestaciones, declarando que el comprador no había pagado el precio y que tenían la voluntad de solicitar la resolución de la venta. Dijo la DGRN, confirmando la calificación negativa en cuanto a la solicitud de inscripción de la reclamación: "interpretando lo inscrito, que es lo que compete al Registrador, lo único que resulta de manera inequívoca de la cláusula, tal y como está inscrita, es que el plazo en que los vendedores podían enervar la facultad de cancelar de la compradora era el de seis meses a contar desde el último vencimiento, plazo que ha transcurrido con exceso".
En esta materia también debe tenerse en cuenta la posibilidad de aparición de un tercero hipotecario que adquiera el derecho protegido por la carga inscrita y que pueda alegar frente a ciertos hechos la aplicación de la fe pública registral, ex artículo 144 de la Ley Hipotecaria ("Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos").
Cancelación de derecho por resolución judicial de carácter limitado y con respeto a las cargas posteriores inscritas.
La Resolución DGRN de 29 de abril de 2019, recogiendo previa doctrina de misma DGRN, admite la cancelación de un derecho por resolución judicial, aunque, si el derecho a cancelar se hallaba gravado con cargas (en el caso anotaciones de embargo), sin que los titulares de estas cargas hubieran comparecido en el procedimiento, la extinción que se practique afectará solo al titular del derecho cancelado, impidiendo que pueda disponer registralmente del mismo, pero dejará a salvo los derechos de terceros.
Publicado por Francisco Mariño Pardo en 14:40:00
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