Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/wirksamkeit-einer-verwertungskuendigung/
Timestamp: 2020-08-14 22:31:30
Document Index: 321617853

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 574', '§ 573', '§ 533', 'BGH', 'BGH', '§ 533', '§ 573', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 573', 'Art. 14', '§ 91', '§ 708']

LG Stuttgart, Az.: 4 S 2/14, Urteil vom 20.08.2014
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 02.12.2013 – 34 C 3461/13 – wird zurückgewiesen.
2. Die Klage gegen die Beklagte Ziff. 2 wird abgewiesen.
3. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtstreits in beiden Instanzen.
Streitwert der Berufung: 8.562,72 €.
(abgekürzt gem. §§ 540Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO)
Die Klägerin / Berufungsklägerin (im Folgenden Klägerin) nimmt den Beklagten Ziff. 1/ Berufungsbeklagten (künftig Beklagter Ziff.1) auf Räumung und Herausgabe der im Haus … befindlichen … in Anspruch.
Mit Schreiben vom 27.03.2012 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten als Mietvertragspartei die Kündigung. Die Kündigung begründete sie damit, dass sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei und erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Beklagte bestritt das Vorliegen des geltend gemachten Kündigungsgrundes und erhob hilfsweise Widerspruch gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB.
Das Amtsgericht Stuttgart wies mit Urteil vom 02.12.2013 die Klage ab.
Hinsichtlich der weiteren tatsächlichen Feststellungen sowie der weiteren Begründung wird auf das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 02.12.2013 (Bl. 158 d. A.) Bezug genommen.
Die Klägerin erweitert zudem in der Berufungsinstanz die Räumungsklage auch auf die Beklagte zu 2 – die Lebensgefährtin des Beklagten zu 1, welche ebenfalls in der streitgegenständlichen Wohnung lebt – und den Beklagten zu 3, den volljährigen Sohn des Beklagten Ziff.1.
Die Klage gegen den Beklagten Ziff. 3 hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 4.6.2014 zurückgenommen.
Die Klägerin rügt, dass das Amtsgericht zu Unrecht die auf die Verwertungskündigung gestützte Räumungsklage abgewiesen habe, denn die Klägerin habe sämtliche für eine Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB notwendigen Tatsachen schlüssig vorgetragen. Insbesondere könne aber für die Beurteilung der wirtschaftlichen Nachteile nicht allein – wie dies das Amtsgericht in seiner Urteilsbegründung gemacht habe – auf die Renditeberechnung abgestellt werden.
Die Klägerin hat das Mietverhältnis erneut gekündigt, gestützt auf die vertragswidrige Ausübung eines Gewerbes in den Mieträumen. Der Beklagte Ziff. 1 nutze die Wohnung zum Betrieb eines Pressebüros und die Anschrift diene auch als Postadresse für einen Eisenbahnclub.
Mit Schreiben vom 4.3.2014 forderte die Klägerin die Beklagten Ziff. 2 und 3 auf die Wohnung bis zum 15.3.2014 zu verlassen, da das Mietverhältnis mit dem Beklagten Ziff.1 beendet sei.
Hinsichtlich des weiteren Vortrags wird auf die Berufungsbegründung vom 05.03.2014 (Bl. 188 d. A.) verwiesen.
Der Beklagte Ziff. 1 verteidigt das angefochtene Urteil unter Vertiefung seines Vortrages in erster Instanz bezüglich der auf die Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung gestützten Kündigung.
Hinsichtlich der Kündigung, die auf die Ausübung eines Gewerbes gestützt wird, führt er aus, dass weder er noch seine Lebensgefährtin in den Wohnräumen ein Gewerbe betreiben würde. Die … sei in der … und dann bis zu ihrer Abmeldung im Jahr 2010 in der … geschäftsansässig gewesen. Soweit der Beklagte Ziff. 1 in nichtkommerziellen Vereinen aktiv sei, hätten diese ihren Sitz nicht an dessen Privatanschrift.
Die Beklagte Ziff. 2 verteidigt sich gegen die Klagerweiterung in der Berufungsinstanz mit dem Einwand der Unzulässigkeit, da ihr hierdurch eine Instanz abgeschnitten würde.
Im Übrigen macht sich die Beklagte die Einwände des Beklagten Ziff.1 gegen die Kündigungen zu eigen.
Der Beklagte Ziff. 3 stimmte der Klagrücknahme der Klägerin zu und stellte Kostenantrag.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.06.2014 (Bl. 279 d. A.) verwiesen.
1. Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 2.12.2013 ist zulässig. Sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet.
Soweit die Klägerin ihr Räumungsbegehren in der Berufungsinstanz auch auf die Beklagte Ziff. 2 erstreckt hat, ist die Parteierweiterung in der Berufungsinstanz im streitgegenständlichen Fall gemäß § 533 Nr. 1 und 2 ZPO zulässig.
Eine Parteierweiterung auf der Beklagtenseite im Berufungsrechtszug ist dann zulässig, wenn der neue Beklagte zustimmt oder die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich und damit entbehrlich ist. Letzteres ist im streitgegenständlichen Fall zu bejahen.
Hierbei verkennt die Kammer nicht, dass die Ausdehnung des Rechtsstreits auf einen weiteren Beklagten erst in der Berufungsinstanz ohne dessen Zustimmung Ausnahmecharakter hat und allein der Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit diese Ausnahme nicht rechtfertigt, zumal der erst in die Berufungsinstanz eintretende Beklagte eine Tatsacheninstanz verliert. Ausgehend hiervon ist unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalles entscheiden, ob eine Zustimmungsverweigerung rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1985 V ZR 136/84 m. w. N.). In der Regel liegt ein Missbrauch dann vor, wenn es ersichtlich an jedem schutzwürdigen Interesse für die Weigerung fehlt und die neue Beklagte aufgrund der konkreten Prozesssituation keine irgendwie geartete Schlechterstellung zu befürchten hat (vgl. BGH a. a. O.).
Da das Amtsgericht die Räumungsklage gegen den Beklagten Ziff. 1 ohne Beweisaufnahme abgewiesen hat, ist eine Schlechterstellung der Beklagten Ziff. 2 dadurch dass sie erst in der Berufungsinstanz mit der Klage überzogen wurde, nicht zu erkennen. Die Beklagte Ziff. 2 kann sich gegen den Klagvortrag ohne Einschränkungen wie in erster Instanz verteidigen und ist auch nicht an irgendwelche Beweisergebnisse gebunden. Allein aus dem abstrakten Verlust einer Tatsacheninstanz folgt nicht, dass die Zustimmungsverweigerung auf einem schutzwürdigen Interesse beruht.
Auch die Voraussetzungen des § 533 Nr. 2 ZPO liegen vor, denn die (neuen) Tatsachen bezüglich der Aktiv- bzw. Passivlegitimation, d.h. die Tatsache, dass die Beklagte Ziff. 2 in der streitgegenständlichen Wohnung lebt und zum Auszug aufgefordert wurde, ist zwischen den Parteien unstreitig und daher der Entscheidung des Berufungsgerichts zugrunde zu legen.
2. Jedoch ist die Berufung/Klage in der Sache nicht begründet.
Der Klägerin steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten Ziff. 1 und 2 nicht zu.
Das Amtsgericht hat – im Ergebnis zurecht – eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses durch die Verwertungskündigung verneint.
Auch die weitere Kündigung der Klägerin wegen vertragswidriger Nutzung der Wohnung vom 04.03.2014 (Bl. 202 d. A.) vermag die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und dem Beklagten Ziff. 1 nicht zu begründen.
Somit besteht auch kein Rechtsgrund für einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagte Ziff. 2.
a. Die Klägerin hat die Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nämlich dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, nicht schlüssig dargelegt.
Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt unzweifelhaft eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (vgl. BGH, Urteil vom, 09.02.2011 VIII ZR 155/10 m. w. N.).
Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist diese wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28.01.2009). Hierbei sind die Gesamtumstände der Verwertung zu prüfen, hierzu gehört auch die Wert /Preisrelation ebenso wie alle sonstigen Umstände, etwa das Verwertungsmotiv und der Verwertungszweck (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013 Rn 158). Hierdurch soll die Kündigung bis zu einem gewissen Maß auf ihre Nachvollziehbarkeit und Vernünftigkeit überprüft werden, ohne die wirtschaftlichen Planungen des Eigentümers durch eigene zu ersetzten. Bei einem geplanten Abriss eines Gebäudes ist von der Angemessenheit auszugehen, wenn ein Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel und einem geplanten Neubau keine bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Gründe entgegenstehen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013 § 573 Rn 166). Für die Angemessenheit der Verwertung ist die Klägerin darlegungs- und beweisbelastet.
In der Klage hat die Klägerin hierzu lediglich pauschal vorgetragen, dass kurz- und mittelfristig für das Gebäude Sanierungsmaßnahmen erforderlich seien, deren Kosten geschätzt 1,2 Millionen Euro betragen, und dass der Anteil der zwingend notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen sich auf 350.000,00 € belaufen würde. Daher sei beabsichtigt, das vorhandene Gebäude abzureißen und ein Geschäftshaus mit 900 m² „Wohnfläche“ und einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen zu errichten. Die Kosten für den Neubau würden auf ca. 2,8 Mio. geschätzt und aufgrund dieser Neubebauung könne eine Rendite von jährlich mindestens 6 % erzielt werden.
Der von der Klägerin behauptete Sanierungsaufwand wurde durch den Beklagten Ziff. 1, unter Angabe der von der Klägerin in der Vergangenheit schon durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, substantiiert bestritten. So führt er aus, dass sechs der acht Wohneinheiten in den letzten Jahren voll saniert wurden, im ganzen Haus die Elektrik einschließlich Steigleitungen und Wohnungsverkabelungen vollständig auf dem neuesten Stand gebracht und gewartet wurde und Estrich nebst neuen Böden, teilweise mit Echtholzparkett, in den Wohnungen im 3. Stock verlegt wurde. Das gesamte Treppenhaus mit Sandsteintäfelung sei durchgehend mit neuen Wohnungseingangstüren und einem modernen Eingangsbereich ausgestattet worden. Zudem seien im gesamten Haus moderne Thermofenster neuer Bauart eingebaut worden.
Dieser Vortrag wurde von der Klägerin nicht bestritten, sondern steht vielmehr im Einklang mit der vorgelegten Beschreibung der Klägerin (Bl. 67 d. A.), aus welcher zu entnehmen ist, dass die Wohnungen im Erdgeschoss sowie im ersten und zweiten Geschoss, z. T. erst im Jahre 2008, kernsaniert wurden.
Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2013 (Bl. 59 d. A.) die Klägerin darauf hingewiesen, dass der bisherige Vortrag zu den Renditeberechnungen, sowohl in Bezug auf die Mindest- und Vollsanierung als auch in Bezug auf den Abriss und eine Neuvermietung, nicht ausreichend substantiiert sei, insbesondere müssten die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen genauer dargestellt und aufgeschlüsselt werden (vgl. Bl. 59 d. A.).
In dem daraufhin nachgelassenen Schriftsatz vom 25.11.2013 ( Bl. 145 d. A.) beziffert die Klägerin die Sanierungskosten des bestehenden Gebäudes bei einer Vollsanierung des Objekts auf 1.884,00 €/m² Wohnfläche. Bezüglich des Umfangs der „unbedingt notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen“ führt sie pauschal – ohne auf den vom Beklagten im Einzelnen behaupteten jetzigen Ist-Zustand der Immobilie einzugehen – die Erneuerung der Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen, der Küchen und Bäder mit Grundrissänderungen, der Wand- und Bodenbeläge, sowie den Einbau einer neuen Heizung, neuer Fenster und Türen, einer Lüftungsanlage, neuer Vorstellbalkone, eines Vollwärmeschutzes und von Schall- und Brandschutz sowie einer Wärmedämmung auf.
Die Frage der Angemessenheit der Verwertung lässt sich aufgrund der pauschalen Aufzählung nicht beurteilen:
Denn eine Gegenüberstellung der behaupteten Kosten für die Rentabilität der Verwertung des bestehenden Gebäudesund des Neubaus ist aufgrund dieser pauschalen Angaben, insbesondere im Hinblick auf den Ist-Zustand der Bausubstanz und das substantiierte Bestreiten des Beklagten Ziff. 1, damit nicht möglich. Es fehlt bereits die Angabe, welche der aufgezählten Maßnahmen von der Klägerin zu den „unbedingt notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen“ gezählt werden.
Insoweit kann dahinstehen, ob die beabsichtigte Neubebauung insbesondere bezüglich des Umfangs, der mitgeteilten Kosten und der Genehmigungsfähigkeit hinreichend substantiiert dargestellt wurde.
Die fehlende Vergleichbarkeit der für die Klägerin bestehenden Möglichkeiten führt auch dazu, dass auch der von Seiten der Klägerin darzulegende Nachteil, also die Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, nicht schlüssig vorgetragen wurde. Denn auch vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt verbleiben zu können, ist für die Feststellung eines erheblichen Nachteils der Klägerin der Vergleich zwischen den Kosten einer Sanierung unter Erhaltung der Wohnung und den Kosten des Neubaus erforderlich, um die Wirtschaftlichkeit der „Sanierungsalternative“ beurteilen zu können.
b. Soweit die Klägerin das Räumungsbegehren auf die neuerliche Kündigung des Mietverhältnisses stützt, vermag auch dies der Berufung/Räumungsklage nicht zum Erfolg zu verhelfen.
Die Klägerin konnte eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht beweisen. Der Beklagte Ziff. 1 hat eine gewerbliche Nutzung der Mietsache substantiiert bestritten, sodass die Klägerin beweispflichtig blieb. Allein das Ergebnis einer Google-Suchanfrage kann den Beweis für eine gewerbliche Nutzung nicht erbringen. Denn der Beklagte Ziff. 1 hat insoweit schlüssig dargelegt und dies durch Unterlagen untermauert, dass ein Gewerbe unter seiner Wohnanschrift nicht betrieben wird und dass auch die Vereine, für welche er ehrenamtlich tätig ist, ihren Sitz nicht an seiner Wohnanschrift haben.
Insoweit unterscheidet sich der streitgegenständliche Sachverhalt auch von dem, welcher der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.7.2013 ( VIII ZR 149/13, zitiert nach juris) zugrunde lag. Zwar hat der Beklagte Ziff. 1, zumindest in der Vergangenheit, am Klingelschild entsprechende Zusätze angebracht, jedoch hat die Klägerin darüber hinaus ein Auftreten des Beklagten nach außen unter dieser Adresse nicht vorgetragen und unter Beweis gestellt.
Somit rechtfertigt auch dieser Vortrag der Klägerin nicht die Kündigung des Mietverhältnisses.
c. Nachdem das Mietverhältnis mit dem Beklagten Ziff. 1 nicht wirksam gekündigt wurde, besteht auch kein Räumungsanspruch gegen die Beklagte Ziff. 2.
Die Berufung ist daher zurückzuweisen und die Klage gegen die Beklagte Ziff. 2 abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97,269 Abs. 3 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708Nr. 10, 711,713 ZPO.
Weder hat der Rechtstreit grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich