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Timestamp: 2016-10-27 22:40:10
Document Index: 260040966

Matched Legal Cases: ['Art. 88', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 84', 'Art. 86', 'Art. 34', 'Art. 88', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 5', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 15', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 2', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 4', 'Art. 86', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 26', 'Art. 26']

119 Ia 36243. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 17. Dezember 1993 i.S. X. AG gegen L., Einwohnergemeinde Retschwil, Regierungsrat des Kantons Luzern und Verwaltungsgericht des Kantons Luzern (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 88 OJ; qualit� du propri�taire foncier pour contester la planification relative � une autre parcelle. Le propri�taire a qualit� pour recourir contre les mesures de planification concernant une autre parcelle lorsque celles-ci ont un effet sur celles relatives � son propre terrain (consid. 1a et b). Art. 22ter Cst.; art. 8 et 9 LAT; plan d'affectation communal; force obligatoire du plan directeur cantonal; des int�r�ts. Pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral en mati�re de plans d'affectation (consid. 3). Conditions auxquelles les autorit�s inf�rieures de planification peuvent s'�carter du plan directeur (consid. 4a). En l'esp�ce, les diff�rences entre le plan d'affectation communal et le plan directeur cantonal sont admissibles (consid. 4b et c). Dans la d�limitation des zones � b�tir, les communes doivent se fonder sur des crit�res objectifs. Elles peuvent tenir compte du besoin de cr�er des logements � prix avantageux (consid. 5). Faits � partir de page 363
Die X. AG ist Eigent�merin der 43 473 m2 umfassenden Parzelle Nr. 106 in der Gemeinde Retschwil. Das Grundst�ck liegt im Gebiet Guggerb�hl, ein St�ck oberhalb des Baldeggersees am �stlichen Abhang des Erlosen. In der N�he befinden sich das Schulhaus Retschwil-Herlisberg sowie Einzelh�fe.
Nach dem Zonenplan der Gemeinde Retschwil vom 27. Oktober 1978 waren rund 7000 m2 der Parzelle Nr. 106 der Wohnzone W2 zugewiesen, der Rest geh�rte teilweise zur Landwirtschaftszone und teilweise zum �brigen Gemeindegebiet. Die Gemeindeversammlung Retschwil verabschiedete am 19. Juli 1991 eine Gesamtrevision des Zonenplans. Der neue Plan weist die Parzelle Nr. 106 wie auch die benachbarte, zuvor ebenfalls der Wohnzone W2 angeh�rende BGE 119 Ia 362 S. 364Parzelle Nr. 107 ganz der Landwirtschaftszone zu. Zugleich wird mit dem revidierten Plan ein gr�sserer Teil der Parzelle Nr. 102 von L., die an der Durchgangsstrasse westlich des Seeufers gelegen ist, von der Landwirtschafts- in die Wohnzone umgezont.
Die X. AG erhob gegen die neue Zonenplanfestsetzung eine Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Luzern. Dieser wies die Beschwerde am 26. Mai 1992 ab und genehmigte mit hier nicht interessierenden �nderungen den Zonenplan, das Bau- und Zonenreglement sowie den Richtplan der Gemeinde Retschwil. Eine gegen diesen Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde der X. AG wies das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern am 7. Juni 1993 ab, soweit es darauf eintrat.
1. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts best�tigt die von der Beschwerdef�hrerin angefochtenen Festsetzungen des Zonenplans der Gemeinde Retschwil im Bereich der Parzellen Nrn. 102 und 106. Auf zwei weitere Begehren betreffend die Aufhebung der Zone des �brigen Gemeindegebiets im Zonenplan sowie Modifikationen des kommunalen Richtplans tritt es nicht ein.
a) Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Entscheid ist wegen Verletzung von Art. 4 und 22ter BV mit staatsrechtlicher Beschwerde anfechtbar (Art. 84 Abs. 1 lit. a, Art. 86 und 87 OG; Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG; SR 700]).
Soweit die Beschwerdef�hrerin die planerische Behandlung der ihr geh�renden Parzelle Nr. 106 anficht, ist sie als Eigent�merin gem�ss Art. 88 OG zur Beschwerdef�hrung legitimiert. Fraglich erscheint jedoch, ob sie auch befugt ist, die Festsetzung der Wohnzone im Bereich der im Eigentum von L. stehenden Parzelle Nr. 102 anzufechten.
b) Nach der Praxis des Bundesgerichts ist der Eigent�mer einer benachbarten Liegenschaft zur Anfechtung eines Nutzungsplans mit staatsrechtlicher Beschwerde nur befugt, wenn er geltend macht, die Planfestsetzungen verletzten ihn in seinen verfassungsm�ssigen Rechten, weil dadurch Normen, die auch seinem Schutz dienten, BGE 119 Ia 362 S. 365nicht mehr oder in ge�nderter Form gelten w�rden oder weil sie die Nutzung seiner Liegenschaft beschr�nkten. In beiden F�llen reicht die Anfechtungsbefugnis nur so weit, als die Auswirkungen des umstrittenen Plans auf das eigene Grundst�ck in Frage stehen (BGE 116 Ia 193 E. 1b S. 194; 114 Ia 378 E. 4a S. 379 f.; BGE 113 Ia 236 E. 2 S. 238).
Im vorliegenden Fall behauptet die Beschwerdef�hrerin nicht, die Einzonung von Land im Bereich der Parzelle Nr. 102 habe eine �nderung von Normen, die ihrem Schutze dienten, zur Folge. Sie macht einzig geltend, die Wohnzone sei im Bereich der Parzelle Nr. 102 anstatt auf der ihr geh�renden Parzelle Nr. 106 ausgeschieden worden, wie dies der kantonale Richtplan vorsehe. Offensichtlich geht sie davon aus, dass der Bedarf an Wohnzonen in der Gemeinde Retschwil nur f�r eine Einzonung entweder im Gebiet der Parzelle Nr. 106 oder im Bereich der Parzelle Nr. 102 gegeben sei. Die Ausscheidung der Wohnzone im Bereich der Parzelle Nr. 102 sei deshalb zulasten der ihr geh�renden Parzelle erfolgt.
Wie das Bundesgericht bereits in fr�heren Entscheiden festgehalten hat, sind Nachbarn zwar grunds�tzlich nicht legitimiert, Planfestsetzungen bez�glich fremder Grundst�cke auf ihre Verfassungsm�ssigkeit �berpr�fen zu lassen. Soweit solche Planungsmassnahmen jedoch eine R�ckwirkung auf die planerische Behandlung ihres eigenen Landes haben, sind sie zur Beschwerdef�hrung befugt. Es steht diesfalls eine durch die planerische Behandlung anderer Grundst�cke bewirkte Beschr�nkung ihres eigenen Eigentums in Frage, zu dessen Geltendmachung die Grundeigent�mer legitimiert sind (vgl. BGE 116 Ia 193 E. 1b S. 194 f.; BGE 105 Ia 108 E. 2 S. 109 f.; nicht ver�ffentlichte E. 1b von BGE 115 Ia 384 ff.). Vorliegend fehlt der Beschwerdef�hrerin die Legitimation demnach insoweit, als sie die Ausscheidung einer Wohnzone im Bereich der Parzelle Nr. 102 allgemein auf ihre Verfassungsm�ssigkeit �berpr�ft haben will. Dagegen ist sie aber befugt, diese Planungsmassnahme in dem Umfang zu r�gen, als sie sich auf die Planung f�r die ihr geh�rende Parzelle Nr. 106 auswirkt.
Eine Wechselwirkung im genannten Sinne besteht nur bez�glich der planerischen Behandlung des noch nicht �berbauten Teils der Parzelle Nr. 102, fehlt dagegen hinsichtlich des bereits �berbauten Teils bei der Parzelle Nr. 102. Demzufolge ist die Beschwerdef�hrerin allein legitimiert, die Erweiterung der Wohnzone auf Teile der Parzelle Nr. 102 zu r�gen, nicht dagegen, dass der bereits �berbaute Teil der Wohnzone bei Parzelle Nr. 102 in der Bauzone BGE 119 Ia 362 S. 366belassen wird. Daran �ndert die Tatsache nichts, dass im Falle einer Gutheissung der Beschwerde betreffend die planungsrechtliche Behandlung von Parzelle Nr. 106 die Gemeinde ihre Planung m�glicherweise auch in einem weiteren Umfang neu �berpr�fen m�sste.
3. Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, die Nichtzuweisung der Parzelle Nr. 106 zur Wohnzone verletze die Eigentumsgarantie (Art. 22ter BV) und den Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 4 BV).
a) Eigentumsbeschr�nkungen sind nur zul�ssig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im �ffentlichen Interesse liegen und sich unter den gegebenen Umst�nden als verh�ltnism�ssig erweisen (BGE 116 Ia 181 E. 3c S. 185; BGE 115 Ia 350 E. 3a S. 351; BGE 109 Ia 257 E. 4 S. 258). Bei einem schweren Eingriff in das Eigentum verlangt das Bundesgericht eine eindeutige und klare gesetzliche Grundlage, was es ohne Beschr�nkung seiner Kognition pr�ft (BGE 115 Ia 333 E. 2a S. 336). Frei pr�ft das Bundesgericht auch die Frage, ob eine Eigentumsbeschr�nkung im �ffentlichen Interesse liegt und ob sie verh�ltnism�ssig ist. Es auferlegt sich aber Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser �berblicken. Das Bundesgericht ist nicht oberste Planungsinstanz und hat den Beurteilungs- und Ermessensspielraum der zust�ndigen kantonalen Instanzen zu beachten (BGE 117 Ia 434 E. 3c S. 437; BGE 117 Ia 430 E. 4a S. 431 f.; BGE 115 Ia 350 E. 3b S. 352). Die Sachverhaltsfeststellungen und die Beweisw�rdigung �berpr�ft das Bundesgericht nur unter dem Gesichtspunkt der Willk�r (BGE 115 Ia 384 E. 3 S. 386; BGE 114 Ia 114 E. 4c/ch S. 128; BGE 105 Ia 15 E. 3 S. 19 f.).
b) Die Zuweisung einer bisher in einer Bauzone gelegenen Parzelle in eine Nichtbauzone bewirkt grunds�tzlich einen schweren Eingriff in das Eigentum, f�r den eine eindeutige und klare gesetzliche Grundlage erforderlich ist (vgl. BGE 115 Ia 333 E. 2a S. 336). Die Beschwerdef�hrerin wirft dem Verwaltungsgericht in erster Linie vor, es habe zu Unrecht angenommen, die revidierte Zonenplanung der Gemeinde Retschwil finde bez�glich der Parzellen Nrn. 102 und 106 eine ausreichende Grundlage im kantonalen Richtplan. Weiter ist sie der Auffassung, die vollst�ndige Zuweisung der Parzelle Nr. 106 zur Landwirtschaftszone liege nicht im �ffentlichen Interesse und sei sachlich nicht haltbar. Diese R�gen sind nachstehend im einzelnen zu pr�fen.
4. Die geltend gemachte Richtplanwidrigkeit sieht die Beschwerdef�hrerin in der Abweichung des revidierten Zonenplans von BGE 119 Ia 362 S. 367einer klaren Zielvorgabe der kantonalen Richtplanung. Der Richtplan des Kantons Luzern aus dem Jahre 1986 bestimme, dass in der Gemeinde Retschwil die k�nftige Bauentwicklung am Weiler Retschwil und im Gebiet des Schulhauses anzukn�pfen habe. Trotz dieser Richtplanfestlegung weise der revidierte Zonenplan das gesamte Gel�nde beim Schulhaus, welches nach dem alten Zonenplan der Wohnzone angeh�rte - unter anderem rund 7000 m2 der Parzelle Nr. 106 der Beschwerdef�hrerin -, der Landwirtschaftszone zu und sehe gleichzeitig nahe dem Ufer des Baldeggersees im Bereich der Parzelle Nr. 102 eine ausgedehnte Wohnzone vor. F�r eine solche Festsetzung des Nutzungsplans h�tte vorg�ngig der Richtplan ge�ndert werden m�ssen. Die Umzonung eines gr�sseren Teils der Parzelle Nr. 106 entbehre einer gen�genden Rechtsgrundlage im kantonalen Richtplan.
a) Die Richtpl�ne der Kantone zeigen auf, wie die raumwirksamen T�tigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander abzustimmen sind (Art. 8 lit. a RPG). Sie enthalten die Ergebnisse der kantonalen Planung, Anweisungen f�r die weitere Planung und insbesondere auch Vorgaben f�r die Zuweisung der Bodennutzungen (Art. 5 Abs. 1 der Verordnung �ber die Raumplanung vom 2. Oktober 1989 [RPV; SR 700.1]). Im Kanton Luzern wird der kantonale Richtplan vom Regierungsrat erlassen und vom Grossen Rat genehmigt (� 7 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. M�rz 1989 [PBG]).
Der kantonale Richtplan ist zu �berpr�fen und n�tigenfalls anzupassen, wenn sich die Verh�ltnisse ge�ndert haben, sich neue Aufgaben stellen oder eine gesamthaft bessere L�sung m�glich ist (Art. 9 Abs. 2 RPG; � 14 Abs. 2 PBG). Eine �berpr�fung und - soweit erforderlich - eine �berarbeitung erfolgen in der Regel alle zehn Jahre (Art. 9 Abs. 3 RPG; � 14 Abs. 2 PBG). Geringf�gige Anpassungen des kantonalen Richtplans kann der Regierungsrat ohne Genehmigung des Grossen Rats vornehmen (� 14 Abs. 3 und 4 PBG).
Der kantonale Richtplan ist f�r die Beh�rden verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG; � 11 PBG). Diese Verbindlichkeit richtet sich an alle Organe, welche raumplanerische Aufgaben zu erf�llen haben, also auch an Gemeindeversammlungen, die �ber einen Zonenplan bzw. eine Revision desselben beschliessen (vgl. BGE 111 Ia 129 E. 3a S. 130; 107 Ia 77 E. 1 S. 80 f.). Die Lehre und Rechtsprechung schliessen allerdings ein Abweichen vom Richtplan durch die nachgeordneten Planungsorgane nicht v�llig aus. Nach der oben dargestellten BGE 119 Ia 362 S. 368gesetzlichen Regelung besteht die Funktion des Richtplans nicht allein in der Festschreibung bestimmter Zust�nde, sondern ebensosehr in der Steuerung und Leitung k�nftiger Planungsprozesse. Die nachgeordnete Ebene der Nutzungsplanung vermag deshalb auf die vorgeordnete Stufe der Richtplanung zur�ckzuwirken. Eine strikte Bindung an den Richtplan erscheint demnach nicht angezeigt, wenn diese einer gesamthaft besseren L�sung entgegensteht (vgl. THOMAS PFISTERER, Einordnung und Gehalt des kantonalen Richtplans nach Bundesrecht, in: Festschrift f�r den Aargauischen Juristenverein, 1986, S. 279; BEAT RUDIN, Der Richtplan nach dem Bundesgesetz �ber die Raumplanung und der Koordinationsplan des Kantons Basel-Landschaft, Diss. Basel, 1992, S. 122 und 131; PIERRE TSCHANNEN, Der Richtplan und die Abstimmung raumwirksamer Aufgaben, Diss. Bern, 1986, S. 364 f., 370, 416; Urteil des Bundesgerichts vom 18. M�rz 1991 in ZBl 92/1991 281 f. E. 5b; Urteil des Bundesgerichts vom 17. Dezember 1986 in BVR 1987 179 E. 3f/aa). Eine vorg�ngige Anpassung des Richtplans - vor Erlass einer abweichenden Nutzungsplanung - wird vor allem bei gr�sseren, ins Gewicht fallenden �nderungen verlangt, also dort, wo es um Vorhaben geht, die sich verantwortlich in den Raum nur dadurch einf�gen lassen, dass sie die Richtplanung durchlaufen (TSCHANNEN, a.a.O., S. 364 f., 379, 416; zur�ckhaltender RUDIN, a.a.O., S. 134 f.).
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts l�sst Abweichungen vom Richtplan zu, wenn sie sachlich gerechtfertigt sowie von untergeordneter Bedeutung sind und wenn es nach den Umst�nden unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan f�rmlich zu �ndern (BGE 112 Ia 281 E. 6 S. 285; BGE 108 Ia 295 E. 3 S. 299; BGE 107 Ia 77 E. 2b S. 84; �hnlich auch EJPD/BRP, Erl�uterungen zum RPG, 1981, Art. 9, N. 11). Ferner k�nnen neue Erkenntnisse ein Abweichen vom Richtplan rechtfertigen (Urteil vom 18. M�rz 1991 in ZBl 92/1991 282). Eine Bindung an den Richtplan entf�llt auch dann, wenn sich der Richtplaninhalt im Nutzungsplanungsverfahren als rechtswidrig oder unm�glich erweist, zumal wenn sich die betroffenen Grundeigent�mer gegen den Richtplan als solchen nicht zur Wehr setzen konnten (BGE 113 Ib 299 E. 2b S. 302; BGE 107 Ia 77 E. 3c S. 91 f.; BGE 105 Ia 223 E. 3e S. 231; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts vom 17. Dezember 1986 in BVR 1987 180 E. 3f/bb).
b) Der Richtplan des Kantons Luzern enth�lt f�r den Bereich Siedlung unter dem Titel "Koordinationsaufgabe" f�r jede Gemeinde einen sog. Gemeindespiegel. Nach den Erkl�rungen im Beiblatt B.1.04 soll damit �ber alle Ortsplanungen ein �berblick geschaffen BGE 119 Ia 362 S. 369werden, der es erlaube, "sich auf die wesentlichen Konflikte und M�ngel zu konzentrieren". Dies erm�gliche eine effizientere Vorpr�fung und Genehmigung der Ortsplanungen sowie eine gezieltere Beschr�nkung auf �bergeordnete Anliegen, w�hrend rein kommunale Fragen den Gemeinden zu �berlassen seien.
F�r die Gemeinde Retschwil wird im Beiblatt B.1.28 bez�glich der k�nftigen Siedlungst�tigkeit unter anderem folgendes festgehalten: "Zersiedlung vermeiden, k�nftige Bauentwicklung grunds�tzlich an Weiler Retschwil und Gebiet Schulhaus ankn�pfen". Die Gemeinde Retschwil war bei der Revision ihres Zonenplans im Jahre 1991 gem�ss Art. 9 Abs. 1 RPG und � 11 PBG grunds�tzlich an diese Vorgaben gebunden, und der Regierungsrat hatte bei der Genehmigung des Zonenplans dessen �bereinstimmung mit diesen Vorgaben zu pr�fen (vgl. Art. 26 Abs. 2 RPG).
Es fragt sich, ob der revidierte Zonenplan die erw�hnten Richtplanvorgaben einh�lt und, soweit dies nicht der Fall ist, ob im Lichte der oben angef�hrten Rechtsprechung eine Abweichung gerechtfertigt erscheint.
c) In der Gemeinde Retschwil besteht ein Bedarf f�r lediglich zwei Bauentwicklungsgebiete. Das eine - hier nicht weiter interessierende - ist im Gebiet des gleichnamigen Weilers vorgesehen. Bez�glich des zweiten ist umstritten, ob es beim Schulhaus im Bereich der Parzelle Nr. 106 der Beschwerdef�hrerin oder an die bereits bestehende Wohnzone bei der Parzelle Nr. 102 ankn�pfend ausgeschieden werden soll. Auch die Beschwerdef�hrerin behauptet nicht, dass der Bedarf f�r eine Bauzone sowohl bei der Parzelle Nr. 102 als auch bei der Parzelle Nr. 106 bestehe. Sie geht ebenfalls davon aus, dass bei der Festsetzung des zweiten Bauentwicklungsgebiets zwischen diesen beiden Orten gew�hlt werden m�sse.
Das Verwaltungsgericht vertritt im angefochtenen Entscheid die Auffassung, die haupts�chliche Zielsetzung des kantonalen Richtplans sei der haush�lterische Umgang mit dem Boden und die Vermeidung einer Zersiedlung. Grunds�tzlich w�rden im Richtplan die Gebiete beim Weiler Retschwil und beim Schulhaus als Bauentwicklungsgebiete vorgesehen. Wenn die Gemeinde aber auf eine Wohnzone im Bereich des Schulhauses - und damit der Parzelle Nr. 106 der Beschwerdef�hrerin - verzichte und ihr Siedlungsbed�rfnis durch eine Erweiterung der bestehenden Wohnzone bei der Parzelle Nr. 102 erf�lle, so lebe sie dem Gebot der Siedlungskonzentration nach und treffe eine gesamthaft bessere L�sung. Diese rechtfertige eine Abweichung vom Richtplan bez�glich der BGE 119 Ia 362 S. 370Lokalisierung des umstrittenen Baugebiets im Bereich des Schulhauses.
Wie aus den Akten hervorgeht, liegt die Parzelle Nr. 106 inmitten einer gr�sseren landwirtschaftlichen Fl�che, auf der lediglich einzelne H�fe stehen. Ein Siedlungsansatz ist nicht zu erkennen, und mit einer �berbauung des Grundst�cks Nr. 106 w�rde eine neue isolierte Bauzone geschaffen. Diese bef�nde sich zudem an einer exponierten Hanglage, welche vom Baldeggersee leicht einsehbar ist. Eine �berbauung w�rde im Gel�nde markant in Erscheinung treten. Die Behauptung der Beschwerdef�hrerin, dass eine Wohnzone im Gebiet des Schulhauses aus der Sicht des Landschaftsschutzes kein Problem sei, wird nicht nur durch die auf Teleaufnahmen beruhenden Skizzen des Ortsplaners, sondern auch durch ihren eigenen Gestaltungsplanentwurf aus dem Jahre 1989 anschaulich widerlegt. Demgegen�ber liegt das Grundst�ck Nr. 102 unterhalb der Parzelle Nr. 106 am Fuss des Abhangs an der Kantonsstrasse. Vom See her ist es weniger gut einsehbar als der h�her gelegene offene Hang. Die Beschwerdef�hrerin �bersieht in ihrer Argumentation auch, dass im Bereich der Parzelle Nr. 102 bereits eine �berbaute Wohnzone besteht und diese bloss erweitert werden soll, w�hrend im Gebiet der Parzellen Nrn. 106 und 107 noch keine �berbauung stattgefunden hat - das Geh�ft auf dem Grundst�ck Nr. 106 und das Geb�ude auf dem Grundst�ck Nr. 107 spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Mit der Beibehaltung oder sogar einer Erweiterung der altrechtlichen Wohnzone im Bereich des Schulhauses w�rde dort somit ein Baugebiet im wesentlichen erst begr�ndet, w�hrend mit der Erweiterung bei der Parzelle Nr. 102 an ein solches angekn�pft werden kann. Weshalb Art. 15 lit. a RPG verletzt sein soll, wenn bei der sich hier bietenden Alternative die Erweiterung bei der Parzelle Nr. 102 gew�hlt wurde, ist nicht ersichtlich. Es ist auch nicht entscheidend, dass die Parzelle Nr. 106 f�r eine gr�ssere �berbauung ebenfalls erschliessbar w�re. Wohl vermag der Umstand, dass eine Wohnzone auf den Parzellen Nrn. 106 und 107 an eine bestehende Zone f�r �ffentliche Bauten mit einem Schulhaus anschliessen k�nnte, f�r die Beibehaltung dieser Wohnzone sprechen. Die Gemeinde durfte aber unter Ber�cksichtigung aller genannten Gesichtspunkte davon ausgehen, dass die Erweiterung der bestehenden, �berbauten Wohnzone bei Parzelle Nr. 102 dem Anliegen des Landschaftsschutzes besser entspreche als die Schaffung eines neuen Wohnbaugebiets beim Schulhaus auf den Parzellen Nrn. 106 und 107.
Soweit darin eine Abweichung vom kantonalen Richtplan liegt, ist diese sachlich gerechtfertigt und jedenfalls nicht willk�rlich. Zun�chst ist zu beachten, dass die Lokalisierung der Bauentwicklungsgebiete im kantonalen Richtplan nicht absolut und pr�zis ist. Er besagt nur, dass die k�nftige Bauentwicklung grunds�tzlich - neben dem Weiler Retschwil - im Gebiet Schulhaus anzukn�pfen habe. Eine Ankn�pfung an das nahe gelegene bestehende Baugebiet bei der Parzelle Nr. 102 d�rfte damit nicht ausgeschlossen sein. Daneben verlangt der Richtplan ausdr�cklich, dass eine Zersiedlung vermieden werde. Diesem Erfordernis wird der revidierte Zonenplan mit der Aufhebung der Wohnzone auf den Parzellen Nrn. 106 und 107 und der gleichzeitigen Erweiterung der Wohnzone bei Parzelle Nr. 102 durchaus gerecht. Die Beurteilung der Vorinstanz, die Gemeinde habe im Rahmen ihres Ermessens die gew�hlte L�sung als die gesamthaft bessere als die vom Richtplan vorgezeichnete beim Schulhaus ansehen d�rfen, kann unter den gegebenen Umst�nden nicht als unzutreffend bezeichnet werden. Aus kantonaler Sicht ist die Abweichung vom Richtplan - wenn man angesichts der erw�hnten relativ offenen Umschreibung �berhaupt von einer Abweichung sprechen will - jedenfalls nicht derart gewichtig, dass im Lichte der zuvor dargestellten Rechtsprechung vor der Genehmigung des revidierten Zonenplans die kantonale Richtplanung h�tte ge�ndert werden m�ssen.
Aus diesen Gr�nden erweist sich die R�ge der Beschwerdef�hrerin, die Umzonung der Parzelle Nr. 106 in die Landwirtschaftszone verstosse gegen den kantonalen Richtplan, als unbegr�ndet.
5. Die Beschwerdef�hrerin macht weiter geltend, die Umzonung ihres Landes entspreche nicht einem �berwiegenden �ffentlichen Interesse. Sie sei in Tat und Wahrheit nicht aus raumplanerischen Gr�nden erfolgt, sondern aufgrund der Tatsache, dass es eine nicht in der Gemeinde ans�ssige Firma gewagt habe, in Retschwil eine �berbauung zu planen. Zugleich habe man einem Einheimischen die M�glichkeit verschaffen wollen, sein Grundst�ck zu einem grossen Teil zu �berbauen. Die Beschwerdef�hrerin weist weiter darauf hin, dass sie die Parzelle Nr. 106 im Vertrauen auf den alten Zonenplan und die darin teilweise vorgesehene �berbaubarkeit erworben habe und im Jahre 1989 einen Gestaltungsplan habe ausarbeiten lassen, wodurch ihr Kosten von Fr. 12'000.-- entstanden seien.
a) Bei der Festsetzung der Nutzungsplanung haben die Planungsbeh�rden die im Bundesrecht und im kantonalen Recht normierten Ziele und Grunds�tze optimal zu ber�cksichtigen. Sie haben alle Interessen, �ffentliche und private, zu beachten und im konkreten Fall gegeneinander abzuw�gen (BGE 117 Ia 430 E. 4b S. 432; BGE 115 Ia 350 E. 3d S. 353; BGE 114 Ia 364 E. 4 S. 368 f.). Der Grundeigent�mer hat dabei grunds�tzlich keinen Anspruch, dass sein Land auch im Rahmen einer revidierten Nutzungsplanung in der Bauzone verbleibt (BGE 118 Ib 341 E. 4 S. 344; BGE 118 Ib 38 E. 2d S. 42; BGE 116 Ia 221 E. 4a S. 235). Die Gemeinden haben im Rahmen von Art. 15 RPG oft zwischen verschiedenen f�r eine �berbauung geeigneten Gebieten zu w�hlen, und solange diese Wahl nach sachlichen Kriterien erfolgt und dabei die verschiedenen �ffentlichen und privaten Interessen sachgerecht gewichtet werden, liegt der Entscheid f�r das eine oder andere Gebiet im planerischen Ermessen der Gemeinde (Art. 2 Abs. 3 RPG).
b) Es wurde bereits festgestellt (vgl. E. 4c), dass im vorliegenden Fall gewichtige planerische Gr�nde f�r die Erweiterung der bestehenden Bauzone bei Parzelle Nr. 102 und gegen die Beibehaltung der Wohnzone im Bereich der Parzellen Nrn. 106 und 107 sprechen. Die Beschwerdef�hrerin konnte nicht davon ausgehen, dass ihr bisher der Wohnzone zugewiesenes Land auch bei einer Revision der Nutzungsplanung in einer Bauzone verbleiben w�rde. Der blosse Umstand, dass sie gest�tzt auf einen �ber zehnj�hrigen, aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes stammenden und diesem noch nicht angepassten Zonenplan Land gekauft und f�r dessen �berbauung einen Gestaltungsplan ausgearbeitet hat, �ndert daran nichts. Die Beschwerdef�hrerin behauptet auch nicht, dass sie von zust�ndiger Seite irgendwelche Zusicherungen erhalten habe, wonach ihr bisher der Bauzone zugewiesener Parzellenteil auch insk�nftig in der Bauzone verbleiben werde und sie die geplante �berbauung verwirklichen k�nne.
Es d�rfte freilich zutreffen, dass beim Entscheid der Gemeindeversammlung Retschwil �ber den revidierten Zonenplan noch andere als raumplanerische Interessen eine Rolle gespielt haben. Aus dem Protokoll der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 4. Juli 1989 (Orientierungsversammlung mit Konsultativabstimmung �ber die beiden zur Diskussion gestellten Bauzonenvarianten) und aus dem Bericht der Gemeinde gem�ss Art. 26 RPV vom August 1991 geht indessen hervor, dass den Argumenten des Landschaftsschutzes und der Vermeidung eines "weiteren Kristallisationspunktes der BGE 119 Ia 362 S. 373Siedlungsentwicklung" beim Schulhaus grosses Gewicht beigemessen wurde. Der Eigent�mer der Parzelle Nr. 102 hat einen notariell beurkundeten Vorvertrag zwischen ihm, der Gemeinde und einem Dritten eingereicht, der vorsieht, dass von den rund 9500 m2, die neu eingezont wurden, 6500 m2 an die Gemeinde und 3000 m2 an den Dritten abgetreten werden sollen, die letztere Fl�che im Tausch gegen 7321 m2 Landwirtschaftsland. Das der Gemeinde abzutretende Land soll zur Schaffung preisg�nstiger Wohnungen verwendet werden. Auch wenn auf diesen zuletzt genannten Sachverhalt nicht abgestellt werden kann, da sich die Beschwerdef�hrerin dazu nicht �ussern konnte, sei bemerkt, dass der soziale Wohnungsbau als raumplanerische Zielsetzung anerkannt werden kann (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. c RPG) und das Bestreben der Gemeinde, g�nstigen Wohnraum zu schaffen, demnach nicht als sachwidrig erscheint.
Gesamthaft kann nicht gesagt werden, der revidierte Zonenplan der Gemeinde Retschwil liege nicht im �berwiegenden �ffentlichen Interesse oder verletze den Grundsatz von Treu und Glauben gem�ss Art. 4 BV. Die R�gen der Beschwerdef�hrerin sind somit auch in diesem Punkt unbegr�ndet.
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� 11 PBG,
art. 8 et 9 LAT,
Art. 86 und 87 OG,
Art. 8 lit. a RPG,
Art. 9 Abs. 2 RPG,
� 14 Abs. 3 und 4 PBG,
Art. 26 Abs. 2 RPG,
Art. 26 RPV,