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Timestamp: 2016-10-22 21:41:32+00:00
Document Index: 323705907

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 23', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 28', 'art. 14', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 29', 'art. 267', 'art. 23', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 23', 'art. 14', 'art. 19', 'ATF ', 'in fine', 'art. 9', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 19', 'in fine', 'art. 1', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 19', 'in fine', 'art. 19', 'art. 18', 'art. 23', 'art. 24', 'art. 23', 'art. 29', 'art. 23', 'art. 23', 'art. 1']

103 II 25843. Arr�t de la Ire Cour civile du 15 novembre 1977 dans la cause Vita contre Guillaume et consorts
Mesures contre les abus dans le secteur locatif. Proc�dure en mati�re de contestation d'une majoration de loyer; nature juridique de l'action; prise en consid�ration de faits survenus en cours d'instance? (consid. 2). Art. 15 litt. b et d AMSL, art. 9 al. 2 OSL. Majoration de loyer fond�e sur l'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire, compte tenu de l'�volution de ce taux apr�s la notification et s'agissant d'un immeuble franc d'hypoth�que (consid. 3-6). Majoration visant � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (consid. 7b et c). Faits � partir de page 259
BGE 103 II 258 S. 259
La Compagnie d'assurances sur la vie Vita est propri�taire d'un immeuble locatif � la Cit� Moncor, � Villars-sur-Gl�ne. Elle a fait notifier le 3 mars 1975 � tous les locataires de l'immeuble une augmentation de loyer de 8%, pour les appartements, fond�e sur la d�cision du pr�pos� � la surveillance des prix autorisant une hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire de 3/4% d�s le 1er octobre 1974. Les loyers mensuels passaient d�s lors de 171 fr. � 185 fr., au minimum, et de 523 fr. � 565 fr., au maximum. Le loyer des garages a en outre �t� port� de 40 � 45 fr. par mois.
Les locataires ont contest� ces hausses par une requ�te commune du 2 avril 1975. Ils ont accept� le 24 avril 1975, devant la Commission de conciliation, "une augmentation de 7% avec entr�e en vigueur au 1er octobre 1975, sous r�serve de pr�sentation des pi�ces justificatives". La conciliation a toutefois �chou�.
La Vita a ouvert action contre Pierre Guillaume et 29 autres locataires en concluant � ce que les augmentations de loyers notifi�es le 3 mars 1975, r�duites � 7% pour les appartements lors de l'audience de conciliation du 24 avril 1975, soient reconnues justifi�es.
BGE 103 II 258 S. 260
Le Pr�sident du Tribunal de la Sarine a d�bout� la demanderesse, par jugements du 30 mars 1977, tout en prenant acte de ce que les locataires des garages admettaient un loyer mensuel de 41 fr.
Apr�s avoir ordonn� la jonction des causes, la Cour civile du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejet� le recours form� contre ces jugements par la demanderesse.
La demanderesse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral en reprenant ses conclusions pr�c�dentes.
1. (Valeur litigieuse.)
2. Consid�rant notamment les art. 23 et 24 de l'arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, du 30 juin 1972 (AMSL), le Tribunal cantonal admet que l'autorit� judiciaire appel�e � statuer sur un loyer contest� rend un jugement formateur, et non d�claratif; les effets de la hausse litigieuse ne seraient d�s lors acquis qu'au moment de ce jugement, et l'autorit� pourrait tenir compte des faits survenus durant l'instruction, tel le retour du taux hypoth�caire � son �tat ant�rieur � la notification de la hausse de loyer.
a) La majoration de loyer notifi�e conform�ment � l'art. 18 AMSL est consid�r�e comme accept�e si le preneur ne la conteste pas devant la Commission de conciliation, dans les trente jours qui suivent la r�ception de l'avis (art. 19 AMSL). En cas de contestation et � d�faut d'entente devant la Commission de conciliation, elle est r�put�e inadmissible (art. 28 al. 1 AMSL). Le bailleur dispose � son tour d'un d�lai de trente jours pour porter le litige devant l'autorit� judiciaire comp�tente, qui est d�s lors appel�e � juger si le loyer major� est abusif ou non au sens des art. 14 et 15 AMSL. Il s'agit l� d'une action en constatation de droit. Si le nouveau loyer se r�v�le abusif, il est nul (art. 23 al. 1 AMSL), c'est-�-dire juridiquement inexistant. Le juge ne fait que constater cette nullit�. Si en revanche la hausse s'av�re justifi�e, en tout ou partie, l'autorit� judiciaire �tablit si, dans quelle mesure, � partir de quel moment ou sous quelles conditions elle peut �tre admise (art. 23 al. 2). Cette disposition permet au juge de ne d�clarer une majoration contest�e que partiellement nulle, BGE 103 II 258 S. 261notamment en la r�duisant ou en diff�rant ses effets. Mais on ne saurait suivre l'autorit� cantonale dans la mesure o� elle admet que la hausse de loyer ne peut prendre effet qu'� partir du jugement, en raison du caract�re formateur de celui-ci. Une telle conclusion ne peut pas �tre tir�e de l'art. 24 AMSL, qui ne s'applique que durant la proc�dure et reste sans incidence sur la solution du litige quant au fond. Si la majoration contest�e se r�v�le enti�rement justifi�e et qu'elle est admise sans condition, elle prend effet � la date pour laquelle elle a �t� notifi�e. L'art. 23 al. 3 AMSL autorise d'ailleurs le juge � prendre des mesures provisionnelles pour la dur�e de la proc�dure, en d�cidant par exemple que le montant de la majoration exig�e soit consign� en tout ou partie jusqu'� ce que le litige soit tranch� (cf. Message du Conseil f�d�ral concernant des mesures urgentes contre les abus dans le secteur locatif, du 24 avril 1972, FF 1972 I, p. 1235).
b) C'est �galement la situation de l'�poque pour laquelle la hausse a �t� notifi�e que l'autorit� appr�ciera pour juger si le nouveau loyer est abusif ou non. Le point de savoir si des faits nouveaux survenus en cours d'instance peuvent �tre pris en consid�ration d�pend de la proc�dure cantonale. L'art. 29 AMSL pr�voit en effet que la proc�dure en mati�re de contestation d�coulant de loyers consid�r�s comme abusifs se r�gle d'apr�s les prescriptions relatives � la prolongation du bail, soit l'art. 267 f CO selon lequel la proc�dure est fix�e par les cantons. Le Tribunal cantonal d�duit � tort de l'art. 23 AMSL que le juge peut tenir compte de faits nouveaux et que partant son jugement serait formateur. L'expression selon laquelle l'autorit� d�clare nuls les loyers qui se r�v�lent abusifs "au cours de la proc�dure" devant elle ("soweit sich Mietzinse... im Verfahren vor der richterlichen Beh�rde als missbr�uchlich erweisen") signifie simplement que si le proc�s �tablit le caract�re abusif du loyer litigieux, le juge doit en constater la nullit�. Elle n'implique pas n�cessairement la prise en consid�ration des circonstances survenues jusqu'au terme de la proc�dure.
3. La demanderesse fonde la hausse des loyers des appartements sur l'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire autoris�e � concurrence de 3/4% par le pr�pos� du Conseil f�d�ral � la surveillance des prix, � partir du 1er octobre 1974. Elle fait valoir que les banques de la place de Fribourg ont effectivement augment� leur taux � raison de BGE 103 II 258 S. 2621/2% d�s le 1er octobre 1974, et qu'elle pouvait d�s lors proc�der � une hausse de loyer de 7% depuis le 1er octobre de l'ann�e suivante, conform�ment � l'art. 9 al. 2 OSL.
L'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire invoqu�e par la demanderesse n'est pas contest�e, de sorte que la majoration de 7% du loyer des appartements est en principe justifi�e au regard de l'art. 9 al. 2 OSL.
4. Consid�rant la baisse du taux de l'int�r�t hypoth�caire intervenue depuis le d�but du litige, le Tribunal cantonal estime que "la hausse signifi�e aux locataires ne se justifie plus actuellement, l'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire de 3/4% d�s le 1er octobre 1974 �tant compens�e par la baisse dudit taux d�s la fin de l'ann�e 1975", ce qui entra�ne le rejet de la demande.
Cette argumentation ne r�siste pas � l'examen. L'augmentation du taux de l'int�r�t hypoth�caire de 1/2 � 3/4% autoris�e au printemps 1974 par le pr�pos� � la surveillance des prix et sur laquelle se fonde la majoration contest�e a d�ploy� ses effets � partir du 1er octobre 1974. Pour que l'on puisse raisonner comme le Tribunal cantonal, il faudrait qu'une diminution �quivalente soit intervenue par rapport au taux en vigueur � cette date; alors seulement se trouverait-on en pr�sence d'une compensation de la hausse par une baisse d'�gale valeur, compensation qui justifierait non pas le rejet total des pr�tentions du bailleur, mais leur limitation dans le temps, conform�ment � l'art. 23 al. 2 AMSL. Or rien n'a �t� all�gu� ni constat� � cet �gard. L'arr�t attaqu� se r�f�re seulement � une lettre du 21 octobre 1976 de la Banque de l'Etat de Fribourg concernant "l'�volution du taux d'int�r�t des pr�ts hypoth�caires en 1er rang garantis par des maisons familiales ou des b�timents locatifs ... depuis le 1er ao�t 1975". Il ressort de cette lettre que, pour un nouveau pr�t accord� le 1er ao�t 1975, le taux d'int�r�t a pass� de 7% � cette date � 6 3/4% le 1er janvier 1976, puis, apr�s plusieurs r�ductions, � 6% le 1er octobre 1976; le taux du 1er octobre 1974 n'est pas indiqu�. Pour un ancien pr�t existant depuis de nombreuses ann�es, en revanche, le taux de 6% au 1er ao�t 1975 �tait encore en vigueur en octobre 1976. Le taux avait �t� port� de 5 1/2% � 6% � partir du 1er octobre 1974, selon une autre lettre vers�e au dossier, dat�e du 31 juillet 1975 et �manant de l'Union de banques suisses � Fribourg. Le taux BGE 103 II 258 S. 263d'int�r�t des anciens pr�ts, b�n�ficiant d'une certaine stabilit�, n'a donc pas subi depuis le 1er octobre 1974 les hausses marqu�es de celui des nouvelles hypoth�ques, mais il n'a par cons�quent pas non plus �t� touch� par les baisses concernant ces derni�res. Or il r�sulte des contrats de bail et du tableau de l'�volution des loyers litigieux produits en justice que le b�timent locatif de la demanderesse existe au moins depuis 1967. Le r�gime hypoth�caire � consid�rer est partant celui des anciennes hypoth�ques, soit celles qui ont �t� consenties avant les fortes hausses de l'int�r�t intervenues depuis 1974.
Sur le vu des constatations de l'autorit� cantonale - qui a rejet� la requ�te des d�fendeurs tendant � la r�ouverture de la proc�dure probatoire sur la fluctuation du taux de l'int�r�t hypoth�caire - le motif tir� de la baisse dudit taux en cours d'instance ne permet donc pas de consid�rer comme abusives les majorations de loyer qui reposent sur la hausse de 1/2% du taux de l'int�r�t hypoth�caire intervenue le 1er octobre 1974 et qui prennent effet � partir du 1er octobre 1975. Le loyer ainsi major� ne restera toutefois admissible au regard des art. 14 et 15 AMSL qu'aussi longtemps qu'il ne procurera pas � la bailleresse un rendement excessif � cause d'une notable modification des bases de calcul, r�sultant en particulier d'une baisse de l'int�r�t hypoth�caire. Il sera alors loisible aux locataires de le contester selon l'art. 19 al. 1 AMSL, dans sa teneur du 9 juin 1977.
5. Le Tribunal cantonal consid�re � titre subsidiaire que la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire ne peut pas �tre invoqu�e � l'appui d'une majoration de loyer, s'agissant d'immeubles francs d'hypoth�ques.
Le Tribunal f�d�ral a d�j� pris position sur cette question dans l'arr�t Saner, du 1er juillet 1975 (ATF 101 II 338 consid. 2 d), en jugeant que la majoration de loyer cons�cutive � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire n'�tait pas exclue par celle qui est destin�e � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques, et que le bailleur peut exiger cette majoration m�me s'il n'a emprunt� aucun fonds pour financer son immeuble. La juridiction cantonale invoque � l'appui de son opinion divergente une affirmation de GM�R (Die Rechte des Mieters, p. 63 in fine), selon laquelle il va de soi que le bailleur ne peut reporter sur les loyers qu'une hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire qui touche l'objet du bail, ainsi que BGE 103 II 258 S. 264la r�ponse du Conseil f�d�ral du 26 mai 1976 � la question du conseiller national GASSMANN (Bull.st�n. CN 1976, p. 873), r�ponse qui ne se prononce toutefois pas explicitement sur le cas des immeubles francs d'hypoth�ques.
Selon SCH�RMANN/ST�CKLI/ZWEIFEL (Das Mietrecht in der Schweiz, p. 46 n. 61), bien que l'art. 9 OSL ne mentionne pas express�ment l'int�r�t des fonds propres investis dans les co�ts dont la hausse justifie une majoration de loyer, la possibilit� d'adapter cet int�r�t en cas d'augmentation du taux hypoth�caire r�sulte de l'art. 15 litt. d AMSL. M�LLER (Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, th�se Zurich 1976, p. 191) consid�re de m�me � propos de l'adaptation des loyers � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire que la proportion des fonds propres et des fonds emprunt�s ne joue pas de r�le � cet �gard, du moment que cette adaptation r�sulte en partie de l'art. 15 litt. d AMSL. Il ajoute au sujet de cette derni�re disposition que le bailleur doit pouvoir adapter son capital propre � la valeur du march� (p. 200 s.).
Le point de vue du Tribunal cantonal se heurte � la n�cessit�, reconnue lors de l'�laboration de la l�gislation sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, de ne pas d�courager les investissements dans le secteur immobilier, en maintenant le pouvoir d'achat du capital investi. Il n'y a pas de raison de d�favoriser les propri�taires qui financent leur immeuble � l'aide de leurs seuls fonds propres, en particulier les soci�t�s d'assurances sur la vie propri�taires d'immeubles affect�s au fonds de s�ret� l�gal.
6. Le motif invoqu� � titre subsidiaire par le Tribunal cantonal pour refuser les majorations de 7% du loyer des appartements, justifi�es par la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire au 1er octobre 1974, s'av�re ainsi mal fond�. Il y a d�s lors lieu d'admettre ces majorations, � partir du 1er octobre 1975 selon l'avis notifi� par la bailleresse, et cela sans pr�judice du droit des locataires de contester le loyer ainsi major� selon l'art. 19 al. 1 AMSL (cf. consid. 4 in fine).
7. Selon l'arr�t attaqu�, l'augmentation de loyer s'�l�ve � 12,5% pour les garages, soit 7% (2 fr. 80) correspondant � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire, le surplus de 5 1/2% (2 fr. 20) �tant motiv� par le droit du propri�taire de maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques.
BGE 103 II 258 S. 265
a) La majoration de 7% du loyer des garages, cons�cutive � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire, doit �tre admise pour les m�mes motifs que la majoration correspondante du loyer des appartements. L'art. 1er al. 2 OSL assimile les baux des garages � ceux des logements lorsque l'usage en est c�d� ensemble, comme c'est le cas en l'esp�ce.
b) En ce qui concerne l'augmentation destin�e � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (art. 15 litt. d AMSL, 11 OSL), le Tribunal cantonal para�t se r�f�rer � la motivation du jugement de premi�re instance, puisqu'il rejette le recours en relevant que celui-ci ne soutient pas "que l'argumentation du premier juge soit fausse dans la mesure o� elle a examin� la cause � la lumi�re des art. 15 litt. d ASL et 11 OSL".
Le premier juge avait consid�r� que "pour le garage, l'augmentation, fond�e sur la hausse de l'indice, autorise, selon les calculs du d�fendeur, non contest�s et non contestables, une hausse de loyer de 2,44% de fr. 35.--, soit 0,97 francs".
Les d�fendeurs avaient pr�sent� le calcul suivant:
"Indice moyen pour 1970: 113,45 points
Indice au 3 mars 1975: 160,9 points
Diff�rence: 47,45 points
Augmentation, en pourcentage, par rapport � l'indice 1970:
(47.45x100)/113.45 = 41.82%
Hausse n�cessaire pour maintenir le pouvoir d'achat du capital expos�
aux risques:
40% x 41,82% = 16,72%."
Ils calculaient comme il suit la hausse admissible du loyer du garage:
"Loyer en 1970: Fr. 35.--.
Loyer actuel: Fr. 40.--.
Diff�rence: Fr. 5.--.
Hausse en %:
(5.--x100)/35 = 14.28%
Augmentation admissible: 16,72% - 14,28% = 2,44% soit Fr. 0,97."
Ce mode de calcul, confirm� par le premier juge et par le Tribunal cantonal, est erron�. La demanderesse a en effet BGE 103 II 258 S. 266all�gu� en instance cantonale, sans �tre contredite par le d�fendeur, qu'elle n'avait jamais fait usage de son droit de maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques pour les garages, l'augmentation de 35 � 40 fr. ayant �t� justifi�e par un autre motif. La hausse de 16,72% - taux incontest� - sur le loyer de 35 fr. valable en 1970 d�passant largement la majoration de 2 fr. 20 qui reste � justifier pour les garages, cette majoration doit �tre admise au regard des art. 15 litt. d AMSL et 11 OSL, quand bien m�me le loyer a d�j� subi en 1972 une augmentation due � une autre cause (ATF 101 II 337). Peu importe que le moment d�terminant, pour fixer la hausse de l'indice des prix � la consommation, soit la date � laquelle la majoration de loyer devait prendre effet, soit le 1er octobre 1975, et non celle du 3 mars 1975 retenue par les d�fendeurs. La hausse de l'indice se serait en effet trouv�e accrue � leur d�triment.
c) Ainsi qu'on l'a d�j� relev�, la majoration correspondant � la hausse du taux de l'int�r�t hypoth�caire n'est pas exclue par l'augmentation destin�e � maintenir le pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (consid. 5 ci-dessus; ATF 101 II 338). En l'esp�ce, le loyer des garages, port� de 40 � 45 fr. � partir du 1er octobre 1975, n'est ainsi pas abusif au sens des art. 14 et 15 AMSL. Demeure r�serv� le droit des locataires de remettre en cause ce loyer selon l'art. 19 al. 1 AMSL (cf. consid. 4 in fine et 6 ci-dessus).
2. Admet la demande et d�clare licites d�s le 1er octobre 1975 les hausses des loyers des d�fendeurs de 7% pour les logements et de 12,5% pour les garages.
101 II 338,
101 II 337
art. 19 al. 1 AMSL,
art. 18 AMSL suite... ,
art. 23 al. 1 AMSL,
art. 24 AMSL,
art. 23 al. 3 AMSL,
art. 29 AMSL,
art. 23 AMSL,
art. 23 al. 2 AMSL,
art. 1er al. 2 OSL