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Timestamp: 2018-02-19 23:57:48
Document Index: 94798263

Matched Legal Cases: ['Art. 18', 'BGE', 'Art. 253', 'Art. 253', 'Art. 273', 'Art. 273', 'Art. 274', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 273', 'Art. 273', 'Art. 273', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 156', 'Art. 159', 'Art. 152']

4C.198/2005 02.11.2005
4C.198/2005 /ruo
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Fürsprecher Martin Basler,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Markus Henzer.
Pachtübernahmevertrag; Pachtkündigung,
Berufung gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 21. April 2005.
Mit Pachtvertrag vom 26. November 1998 überliess die D.________ AG E.________ das Restaurant "XY.________" in O.________. Die Pacht begann am 1. Januar 1999 und wurde für eine feste Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Der Vertrag konnte von beiden Parteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf den 31. Dezember 2008 gekündigt werden.
Mit Zusatzvereinbarung vom 25. November 1999 wurde die feste Vertragsdauer auf 15 Jahre erhöht. Demnach konnte der Vertrag neu von beiden Parteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf den 31. Dezember 2013 gekündigt werden.
Mit Kaufvertrag vom 25. Oktober 2002 verkaufte die D.________ AG der A.________ AG (Klägerin) das Grundstück Z.________, mit dem Restaurant "XY.________". Unter IV. Ziff. 7 Abs. 1 wurde vereinbart, dass die Klägerin das Pachtverhältnis betreffend das Restaurant "XY.________" übernehme.
Per 1. Oktober 2003 übernahmen B.________ und C.________ (Beklagte) den Pachtvertrag von E.________. Die Übernahmevereinbarung zwischen den Beklagten und E.________ enthielt folgende "Gewährleistung":
"Das Areal Z.________ mit Restaurant, Besitzer D.________ AG (Verpächter laut Pachtvertrag) wird an die A.________ AG mit Sitz in T.________ verkauft.
Zum Schutze des Pächters wurde im Kaufvertrag (unterzeichnet und beglaubigt am 25.10.2003 [recte: 2002] / Bg. 6.11.2003 [recte: 2002]) der Artikel 7 fettgeschrieben [recte: festgeschrieben] mit folgendem Inhalt:
'Die Käuferschaft übernimmt den Pachtvertrag betreffend des Restaurants XY.________, O.________ vom 26.11.1998 mit der Zusatzvereinbarung vom 25.11.1999 mit den entsprechenden Kündigungsbestimmungen vollumfänglich. Sie hat sich an die Kündigungsvorschriften des betreffenden Pachtvertrages wie die Käuferschaft zu halten und verzichtet auf eine allfällige Kündigungsmöglichkeit als Käuferschaft'".
Der Grundbucheintrag erfolgte am 11. Dezember 2003.
Am 29. Dezember 2003 kündigte die Klägerin den Beklagten den Pachtvertrag mit amtlichem Formular per 30. Juni 2004. Zur Begründung wurde dringender Eigenbedarf des Käufers und wichtige Gründe genannt.
Am 10. Februar fochten die Beklagten die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Mietwesen des Bezirks Zofingen an. Mit Entscheid vom 22. April 2004 wurde die Kündigung vom 29. Dezember 2003 per 30. Juni 2004 als missbräuchlich erklärt und aufgehoben.
1. Der Entscheid der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Zofingen vom 22.04.2004 ... sei aufzuheben.
2. Es sei festzustellen, dass der Pachtübernahmevertrag zwischen den Beklagten und Herrn E.________ vom 30.09./01.10.2003 nichtig ist und damit zwischen den Parteien kein rechtsgültiger Pachtvertrag besteht.
3. Es sei die Wirksamkeit der von der Klägerin gegenüber den Beklagten eröffneten Kündigung vom 29.12.2003 per 30. Juni 2004 festzustellen.
Mit Berufung vom 9. Juni 2005 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 21. April 2005 sei aufzuheben und die Sache zur materiellen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter sei festzustellen, dass der Pachtübernahmevertrag zwischen den Beklagten und Herrn E.________ vom 30.09./01.10.2003 nichtig sei und damit zwischen den Parteien kein rechtsgültiger Pacht- bzw. Mietvertrag bestehe; subeventualiter sei die Wirksamkeit der von der Klägerin gegenüber den Beklagten eröffneten Kündigung vom 29. Dezember 2003 per 30. Juni 2004 festzustellen.
Mit Schreiben vom 30. August 2005 teilte der Vertreter der Klägerin dem Bundesgericht mit, dass die Liegenschaft Restaurant "XY.________" in der Nacht vom Freitag, 12. August 2005 auf Samstag, 13. August 2005 nieder- bzw. ausgebrannt sei.
Mit Berufungsantwort vom 14. September 2005 beantragen die Beklagten dem Bundesgericht, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Gleichzeitig ersuchen sie um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege.
Obwohl das Restaurant "XY.________" in der Nacht vom 12. auf den 13. August 2005 nieder- bzw. ausgebrannt sein soll, ist das Rechtsschutzinteresse der Parteien am vorliegenden Verfahren zu bejahen. Einerseits hat das Brandereignis als solches unmittelbar keinen Einfluss auf die Gültigkeit der Kündigung bzw. den Bestand des Vertragsverhältnisses, das möglicherweise zwischen den Parteien besteht. Andrerseits ist ein Rechtsschutzinteresse auch in Bezug auf die im kantonalen Verfahren entstandenen Prozesskosten zu bejahen.
Der zwischen der D.________ AG und E.________ ursprünglich abgeschlossene Vertrag betreffend das Restaurant "XY.________" wurde von den Parteien als "Pachtvertrag" betitelt. Für die Vertragsqualifikation ist allerdings nicht entscheidend, wie die Parteien den Vertrag bezeichnet haben (Art. 18 OR). Wenn der Vertragsgegenstand einen Gastgewerbebetrieb betrifft, kann die Abgrenzung zwischen Pacht und (gastgewerblicher) Miete heikel sein (vgl. zu den Abgrenzungskriterien BGE 103 II 247 E. 2b S. 252 f. mit Hinweisen; Peter Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N 147 ff. zu Vorbem. zu Art. 253 bis 274g; SVIT-Kommentar, 2. Aufl., Zürich 1998, N 25 zu Vorbem. zu Art. 253 bis 274g OR). Da für die im vorliegenden Fall zu beurteilenden Rechtsfragen (Vorliegen eines Vertragsverhältnisses zwischen den Vertragsparteien und Gültigkeit der Kündigung) die genaue Qualifikation des Vertrags irrelevant ist, kann die Frage letztlich offen gelassen werden. Entsprechend der Bezeichnung der Parteien und der Auffassung des Obergerichtes ist von einem Pachtvertrag auszugehen.
Die Klägerin hat im Anschluss an das Schlichtungsverfahren im Rahmen des Kündigungsschutzverfahrens dem Bezirksgericht Zofingen beantragt, es sei festzustellen, dass der Pachtübernahmevertrag zwischen den Beklagten und F.________ nichtig sei und damit zwischen den Parteien kein rechtsgültiger Pachtvertrag bestehe; eventuell sei festzustellen, dass die von den Klägern am 29. Dezember 2003 per 30. Juni 2004 ausgesprochene Kündigung wirksam sei.
3.2 Im vorliegenden Fall hat die Klägerin mit amtlichem Formular vom 29. Dezember 2003 den Pachtvertrag per 30. Juni 2004 gekündigt. Die Beklagten haben darauf rechtzeitig die Schlichtungsbehörde angerufen. Im Kündigungsschutzverfahren hat die Schlichtungsbehörde - wenn keine Einigung zwischen den Parteien zustande kommt - einen Entscheid über die Ansprüche der Vertragsparteien zu fällen (Art. 273 Abs. 1 und 4 OR), gegen welchen Entscheid die unterlegene Partei den Richter anrufen kann (Art. 273 Abs. 5, Art. 274f Abs. 1 OR). Dabei definiert das Gesetz nicht, was unter "Ansprüche der Vertragsparteien" zu verstehen ist. Es ist daher aus dem Gegenstand des Kündigungsschutzverfahrens, über welches die Schlichtungsbehörde bzw. das Gericht zu befinden hat, herzuleiten, welches die Ansprüche der Parteien sind. Gegenstand des Kündigungsschutzverfahrens ist im Allgemeinen die Überprüfung einer anfechtbaren Kündigung im Sinn von Art. 271 Abs. 1 und 271a OR und/oder die Erstreckung des Mietverhältnisses (BGE 121 III 156 E. 1c S. 160 ff. mit Hinweisen; Higi, a.a.O., N. 124 und 126 zu Art. 273). Mit der Prüfung der Gültigkeit der Kündigung kann die Beurteilung von zivilrechtlichen Vorfragen in Zusammenhang stehen. Als zivilrechtliche Vorfragen, die im Kündigungsschutzverfahren zu beurteilen sind, wird in der Literatur insbesondere auf die Prüfung der Unwirksamkeit oder Nichtigkeit einer Kündigung verwiesen (Higi, a.a.O., N. 15 zu Art. 273 OR; SVIT-Kommentar, N. 7 zu Art. 273 OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, Zürich 1999, S. 66, Fn. 25; zur Unterscheidung zwischen anfechtbaren, unwirksamen und nichtigen Kündigungen vgl. BGE 121 III 156 ff.). Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass der Gegenstand des konkreten Kündigungsschutzverfahrens durch die Rechtsbegehren der klagenden Partei bestimmt wird. Im Vordergrund steht die Anfechtbarkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 und 271a OR. In Frage kommen aber auch die von einer Partei zur Beurteilung aufgeworfenen zivilrechtlichen Vorfragen wie insbesondere die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beklagten kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Beklagten haben um die unentgeltliche Rechtspflege nachgesucht. Gemäss Art. 152 Abs. 1 und 2 OG kann einer bedürftigen Partei, deren Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint, die unentgeltliche Rechtspflege gewährt und nötigenfalls ein unentgeltlicher Rechtsbeistand beigegeben werden. Diesem Gesuch ist zu entsprechen, da die Bedürftigkeit der Beklagten wie bereits im kantonalen Verfahren auch im Verfahren vor Bundesgericht ausgewiesen ist und da ihr Begehren trotz Unterliegens im vorliegenden Verfahren nicht als geradezu aussichtslos bezeichnet werden kann.
Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 21. April 2005 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Dem Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird entsprochen, und den Beklagten wird für das Verfahren vor Bundesgericht Rechtsanwalt Markus Henzer als Rechtsbeistand beigegeben.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'500.-- wird unter solidarischer Haftbarkeit den Beklagten auferlegt, einstweilen jedoch auf die Bundesgerichtskasse genommen.
Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
Dem unentgeltlichen Rechtsbeistand der Beklagten, Rechtsanwalt Markus Henzer, wird aus der Bundesgerichtskasse eine Entschädigung von Fr. 3'500.-- zugesprochen.