Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/113081-kostenuebernahme-fuer-neue-heizungsanlage-in-einer-weg-auch-bei-selbstversorgung-mit-waerme
Timestamp: 2018-09-25 03:42:09
Document Index: 384353330

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5']

ï»¿ KostenÃ¼bernahme fÃ¼r neue Heizungsanlage in einer WEG auch bei Selbstversorgung mit WÃ¤rme
KostenÃ¼bernahme fÃ¼r neue Heizungsanlage in einer WEG auch bei Selbstversorgung mit WÃ¤rme
Wir sind 3 Whg in einer WEG. In den nächsten 4-5 Jahren muss die zentrale Heizungsanlage (Öl, Heizung und Warmwasser) erneuert werden. Ich benötige ab 2015 keine Wärme und auch kein Warmwasser mehr von der zentralen Heizungsanlage, da ich mir einen Pellet Kaminofen einbauen ließ, der meine gesamte Wohnung heizt und für das Warmwasser habe ich einen elektrischen Durchlauferhitzer.
Meine Frage: Muss ich mich an der Neuanschaffung einer zentralen Heizungsanlage beteiligen, obwohl ich diese nicht benötige, oder kann ich von den 2 anderen Eigentümern verlangen, dass diese einen Heizkessel einbauen lassen, der nur Ihre 2 Whg (kWh) abdeckt und wie sieht das mit den Grundkosten aus?
Grundsätzlich besteht hier Gemeinschaftseigentum an der Heizungsanlage:
Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit dienen, sind zum Beispiel gemeinschaftlicher Speicher und Treppenhaus, Aufzug und Zentralheizung, Einrichtungen für die Versorgung mit Wasser, Elektrizität und Gas, Gemeinschaftsantenne. Auch Räume können dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Sie stehen zwingend im gemein- 17 schaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Dazu zählen insbesondere die Räume, in denen sich die gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungseinrichtungen sowie Zähl-, Sicherungs- und Schaltvorrichtungen befinden, sowie die Zugänge dazu (BGH NJW 1991, 2909 [BGH 05.07.1991 - V ZR 222/90]).
Für die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist die Grundbucheintragung maßgeblich mit den Unterlagen, auf die sie in zulässiger Weise Bezug nimmt, also Teilungsvereinbarung bzw. Teilungserklärung und Aufteilungsplan (BayObLGZ 1991, 186; KG NZM 2001, 1127). Eine davon abweichende Bauausführung kann kein Sondereigentum begründen (KG ZMR 2001, 249 = NZM 2001, 1127).
Besteht hinsichtlich der Zuordnung einzelner Räume ein Widerspruch zwischen der wörtlichen Beschreibung in der Teilungserklärung und der zeichnerischen Darstellung im Aufteilungsplan, entsteht kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 1995, 2851 [BGH 30.06.1995 - V ZR 118/94]). Dasselbe gilt, wenn das Sondereigentum nicht hinreichend bestimmt bezeichnet ist oder der zum Sondereigentum erklärte Gegenstand nicht sondereigentumsfähig ist.
Die Heizungsanlage nebst Heizraum kann dann sondereigentumsfähig sein, wenn die Versorgung mit Wärme nicht auf die zur Wohnungseigentumsanlage zählenden Gebäude beschränkt ist (BGH, NJW 1975, 688 [BGH 08.11.1974 - V ZR 120/73] ). Eine Heizungsanlage, die nur bestimmte und nicht alle Wohnungseigentümer mit Wärme versorgt, kann ebenfalls zum Sondereigentum erklärt werden (BayObLG, ZWE 2000, 213).
Sofern eine bestimmte Anlage aufgrund ihrer Zweckbestimmung zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist, bedeutet dies jedoch nicht automatisch, dass der Raum, in dem sich diese Anlage befindet, auch zugleich unabänderlich gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Solche Räume können nämlich sondereigentumsfähig sein, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck dient wie die Einrichtung oder Anlage. Hierzu reicht allerdings nicht jeder Sondervorteil aus (BGH, NJW 1991, 2909 [BGH 05.07.1991 - V ZR 222/90] ). Sondereigentumsfähig können beispielsweise Kellerräume sein, in denen sich Wasser- und Gaszähler befinden (Saarl. OLG, MittRhNotK 1998, 361).
Der BGH hat hierzu ausgeführt: „Sondereigentum an einer Heizungsanlage ist jedenfalls dann nicht gemäß § 5 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, wenn die Anlage bestimmungsgemäß nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer betrieben wird, sondern von vornherein durch einen Miteigentümer, der die Anlage errichtet hat, betrieben werden soll und die Anlage überdies dafür bestimmt und ausgelegt ist, über die Wohnungen der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinaus eine Anzahl weiterer Gebäude mit Wärme zu versorgen.“
Bei Ihnen besteht aber die Besonderheit, dass die Heizungsanlage von zwei Miteigentümern betrieben werden soll.
Hier steht dann aber der Bildung von Sondereigentum entgegen, dass es kein Miteigentum am Sondereigentum geben kann.
Versorgt die Zentralheizung zwar nicht alle, aber mehrere Einheiten in der Anlage, besteht Gemeinschaftseigentum, wenn sie von der Gemeinschaft oder von den betroffenen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich betrieben wird (Abramenko ZWE 2007, 61, 68).
Hieraus folgt nun für Sie, dass Sie gegebenenfalls, wenn schon keine Bildung von Sondereigentum möglich ist, Sie ein Sondernutzungsrecht an der Heizungsanlage für die beiden anderen Wohnungen begründen müssen und die Kosten für Errichtung und Unterhaltung diesen übertragen.
Sie müssten daher dies umfassend in einer Eigentümerversammlung so beschließen.
Miteigentumsanteile - Verteilung der Kosten bei StraÃŸenausbau | Stand: 10.04.2014