Source: https://poradapodatkowa.pl/wysokosc_podatku_od_sprzedazy_nieruchomosci,77.phtml
Timestamp: 2019-07-20 17:55:03+00:00
Document Index: 5703778

Matched Legal Cases: ['art. 924', 'art. 925', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 30']

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2013-06-18
Moi dziadkowie byli właścicielami mieszkania. Po śmierci babci przeprowadzone zostało postępowanie spadkowe. Prawa do lokalu nabyli mój ojciec, ciocia oraz dziadek (po 1/3). Następnie zmarł dziadek, który testamentem przekazał wszystko mnie. Ojciec oraz ciocia chcą przekazać mi darowizną swoje udziały (najpierw ciocia przekaże swoją część ojcu, on zaś przekaże ją oraz swoją część mnie – aby uniknąć podatku). Zamierzam sprzedać tę nieruchomość zaraz po dokonaniu darowizny. Czy jedyny podatek, który będę musiał zapłacić, to podatek dochodowy? W jakiej wysokości? Czy mogę odliczyć koszty uzyskania przychodu? Czy mogę skorzystać ze zwolnienia, jeśli przeznaczę ok. 1/3 dochodu na cele mieszkaniowe?
W przypadku darowizny, jak Pan zapewne wie, skorzystają Państwo (przy spełnieniu wymogów) ze zwolnienia od podatku do spadków i darowizn.
Sprzedaż podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych i podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Podatek od czynności cywilnoprawnych ciąży na nabywcy, na Panu ciążyć będzie podatek dochodowy.
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, tj. z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Nabycie spadku po babci miało zatem miejsce w 2010 r., nabycie pozostałej części, tj. 2/6, nastąpi w chwili zawarcia umowy darowizny.
Zastosowanie zatem znajdą zasady opodatkowania dochodu obowiązujące dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Zatem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie (sprzedaż) mieszkania spowoduje powstanie przychodu, jako dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Podatek od zbycia mieszkania płatny jest od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym, a dokładniej podatek dochodowy wynosi tu 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku czy darowizny uważa się udokumentowane nakłady (które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych) poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Może Pan skorzystać, co zamierza Pan zrobić, ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (o których mowa w art. 30e) w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Podsumowując, dochód (czyli przychód po odjęciu kosztów, które Pan wskazał) podlega zwolnieniu w wysokości stanowiącej iloczyn dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia mieszkania. W uproszczeniu zatem kwota zwolniona może zostać obliczona w taki sposób, ze dochód mnożymy przez wydatki na cele mieszkaniowe, a uzyskany wynik dzielimy przez całkowitą kwotę przychodu; od pozostałej części dochodu do zapłaty pozostanie 19% podatku dochodowego. Oczywiście będzie to możliwe przy dochowaniu warunków zwolnienia, jak np. termin wydatkowania środków czy cel.