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Timestamp: 2019-05-26 08:02:54
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BGH: Eigenbedarfskündigung von Investorengruppen sind zulässig | News von Beamtenkredit.com
Nachricht-Nr.: 953
15.12.2016 , BGH: Eigenbedarfskündigung von Investorengruppen sind zulässig
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Damit zuverlässige Mieter nicht ständig in Sorge leben müssen, bald die Kündigung für ihre Wohnung oder Haus zu erhalten und umziehen zu müssen, wurde festgelegt, dass Vermieter nur in besonders begründeten Fällen das Mietverhältnis kündigen dürfen. Der wichtigste dieser Gründe ist Eigenbedarf. Der Vermieter soll die Möglichkeit haben, in seinem Eigentum zu leben oder seine Eltern oder das erwachsene Kind einziehen zu lassen, muss dies aber genau begründen. Kann der Vermieter nicht schlüssig begründen, warum die Kündigung für diese Wohnung notwendig ist, ist die Kündigung unwirksam. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine alte Frau in eine Wohnung im obersten Stock ohne Aufzug einziehen soll. Auch wenn in dem Haus vergleichbare Wohnungen leer stehen, der Vermieter nur vorübergehend einziehen will oder von Anfang an klar war, dass die Wohnung bald gebraucht werden würde, wird ein vorgeschobener Eigenbedarf vermutet, um eine Kündigung aussprechen zu dürfen.
Auch der Deutsche Mieterbund kennt die Situation:"GbRs werden primär gegründet, um Objekte umzuwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen." Besonders lukrativ seien Umwandlungen aber bei Wohnungsknappheit und aktuell fehlen bundesweit rund eine Million Wohnungen, vor allem in großen Städten und Ballungsräumen. So ist in München die Zahl der bescheinigten Umwandlungen von 2010 bis 2014 stark angestiegen. Der Mieterverein München beobachtet den Trend der Eigenbedarfskündigung auf engem Wohnungsmarkt schon länger. Der Eigenbedarf kann vorgetäuscht sein, um Mieter loszuwerden und die Wohnung verkaufen oder teurer neu vermieten zu können. Doch nicht alle Eigentümer schieben Eigenbedarf nur vor, sondern wollen selbst nicht mehr teuer zur Miete wohnen müssen oder sind heilfroh, wenn sie Angehörige nach vergeblicher Suche endlich unterbringen können."
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun erneut einen Fall von möglicherweise vorgeschobener Eigenbedarfskündigung zu entscheiden (Az. VIII ZR 232/15). Die Investorengruppe, bestehend aus vier als GbR organisierter Investoren, ist Eigentümer eines Mietshauses mit mehreren Wohnungen in München und hatte gegenüber eines Ehepaares, das bereits 30 Jahre in einer der Wohnungen lebt, die Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen. Die Tochter eines der Gesellschafter wolle mit Mann und Kind in diese Wohnung einziehen. Nachdem alle weiteren Wohnungen in dem Haus saniert und in Eigentum umgewandelt wurden, vermuten die Mieter der letzten verbliebenen unsanierten Wohnung eine vorgeschobene Kündigung, um die Wohnung ebenfalls sanieren und umwandeln zu können.
Bereits in 2007 und 2011 hatte der BGH sich mit der Frage beschäftigen müssen, ob Gesellschafter einer GbR überhaupt Eigenbedarf anmelden können. Damals sahen die Richter keinen Grund, warum hier nicht möglich sein sollte, was in einer "einfachen Vermietermehrheit" geht, also wenn ein Ehepaar oder eine Familie gemeinsam vermieten. Doch im oben benannten neuen Fall hat sich das zuvor zuständige Münchner Landgericht (LG) zum Schutz der Mieter bewusst gegen diese Entscheidungen gestellt und die Räumungsklage abgewiesen. Eine GbR könne keinen Eigenbedarf anmelden. Die BGH-Rechtsprechung gehe "insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten an der Rechtswirklichkeit vorbei", so das LG München. Außerdem hatte es der Vermieter versäumt, dem Ehepaar eine leerstehende, wenn auch kleinere Wohnung in dem Haus anzubieten.
Die Investorengruppe ging in Revision und der nun zuständige BGH gab ihnen recht und bestätigte seine bisherige Rechtsprechung. So sei nach aktueller Rechtslage auch eine Eigenbedarfskündigung durch eine GbR erlaubt, denn auch Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften können groß und unübersichtlich sein und deren Mitgliedern sei die Eigenbedarfskündigung schließlich erlaubt. Die Richter sehen zwar eine Schutzlücke für Mieter, jedoch läge es am Gesetzgeber, diese zu schließen. Der Vermieter muss auch nicht als Ersatz eine freie Wohnung im selben Haus anbieten. Der gekündigte Mieter hat höchstens Anspruch auf Schadenersatz, etwa für die Umzugskosten.