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Timestamp: 2020-01-18 03:44:23
Document Index: 52652626

Matched Legal Cases: ['Art. 14', '§ 16', '§ 16', '§ 743', '§ 10', '§ 16', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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Vor und nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 01.07.2007
T G Thomas Gutwin (Autor)
Die Änderung vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor und nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.2007
Das Grundgesetz (GG) schützt in Art. 14 das Eigentum. Das verfassungsmäßig garantierte Recht erstreckt sich neben Gegenständen und Rechten auch auf Immobilien. Eigene Gesetze zur Regelung der Rechtsverhältnisse in solchen (Grundstücks-)Eigentümergemeinschaften gibt es erst seit dem frühen 20. Jahrhundert. In Deutschland macht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit dem 20.03.1951Vorgaben zur Nutzung des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums.
Die Eigentümergemeinschaft besteht aus den Eigentümern als Individualisten. Es liegt in der Natur des Menschen, in einer Gemeinschaft selbst nicht mehr als den Teil beizutragen, der sich aus den für die Gemeinschaft maßgeblichen Umständen ergibt und den auch die übrigen Teilhaber erbringen müssen. Diese Grundhaltung macht eine verbindliche Regelung notwendig, die vorgibt, in welchem Rahmen der einzelne Wohnungseigentümer an den Kosten zu beteiligen ist, die in einer Wohnungseigen-tümergemeinschaft entstehen.
Dieser Beitrag stellt die gesetzliche Regelung des Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Möglichkeit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dar anhand einer vergleichenden Darstellung der Rechtslage vor und nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes in der neuen Fassung am 01.07.2007 unter Berücksichtigung der bislang zu diesem Thema nach dem 01.07.2007 ergangenen obergerichtlichen Entscheidungen.
1. Kostenverteilung nach dem WEG, Grundsätze
Das WEG regelt in § 16 die Kostentragung innerhalb einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft. Gegenstand dieser Regelung sind ausschließlich sog. „gemeinschafts-bezogene Kosten“, also solche Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Daran hat sich durch die zum 01.07.2007 in Kraft getretene Gesetzesnovelle dem Grunde nach nichts geändert. Die Altfassung des § 16 WEG schrieb in Abs. 2 vor, dass jeder Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Der maßgebliche Verteilungsschlüssel ergibt sich in Anlehnung an die BGB-Bruchteilsgemeinschaft und § 743 I BGB aus dem im Grundbuch eingetragenen und in der Teilungserklärung abgebildeten Miteigentumsanteil.
2. Möglichkeiten der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bis zum 30.06.2007
Bis zum 30.06.2007 war die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur nach Vereinbarung aller Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 II WEG (a.F.) möglich, sofern nicht durch eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung die Änderung durch Mehrheitsbeschluss eröffnet war. Ein in der Gemeinschaftsordnung beschriebener Verteilungsschlüssel konnte nur einstimmig abgeändert werden. Die Rechtsprechung hatte bis dahin diese eingeschränkten Änderungsmöglichkeiten darauf gestützt, dass sich ein Wohnungserwerber auf den einmal vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verlassen können müsse[1].
Die Frage, inwieweit die Wohnungseigentümergemeinschaften in Abweichung von der Gemeinschaftsordnung die verbrauchsabhängige Kostenverteilung beschließen durften (Beschlusskompetenz), hing von der rechtlichen Einordnung der betreffenden Kosten ab. Denn Kosten, die den Gebrauch des Sondereigentums betreffen (so Wasser, Abwasser, Abfall und Kabelanschlusskosten), konnten nicht als Kosten i.S.d. § 16 II WEG (a.F.) angesehen und deren Verteilung danach verändert werden.
Der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels war nur unter besonders hohen Anforderungen durchsetzbar. Der BGH hatte dazu schon im Jahr 2004 herausgearbeitet, dass als Grundlagen für einen Änderungsanspruch allenfalls der Wegfall der Geschäftsgrundlage oder grobe Unbilligkeit in Frage kommen[2]. Für den betroffenen Eigentümer musste sich danach das Festhalten an dem vereinbarten Verteilungsschlüssel aufgrund außergewöhnlicher Umstände als grob unbillig darstellen bzw. gegen Treu und Glauben verstoßen[3]. In einer Entscheidung des OLG München vom 09.03.2007 wird anschaulich dargestellt, wie hoch die Hürde nach § 16 WEG (a.F.) für den einzelnen Eigentümer liegt, der eine Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels begehrt[4]. Im Wesentlichen war in diesem Fall die Frage zu beantworten, inwieweit die Gemeinschaftsmitglieder, die keinen Kfz-Stellplatz hielten, die Betriebskosten für die Stellplätze mit zu tragen hatten, so wie dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt war. Das Gericht stellte als Voraussetzung für die Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ausdrücklich auf ein grob unbilliges, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarendes Ergebnis für den änderungswilligen Eigentümer ab und zwar unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls. Im Lichte des anzulegenden strengen Maßstabs wurde zwar die von den Wohnungseigentümern ohne Kfz-Stellplatz monierte Kostenmehrbelastung für sich gesehen durchaus als erheblich bewertet. Diese Wohnungseigentümer zahlten um rund 66% - 86% mehr als bei einer Aufteilung der Kosten für die Stellplatzgaragen allein unter den 22 Stellplatzinhabern. Gleichwohl zog das Gericht in Anlehnung an die zitierte Entscheidung des BGH vom 07.10.2004 zur Beurteilung neben den Stellplatz-Mehrkosten weitere Auswirkungen der gewünschten Verteilungsänderung heran. Zu berücksichtigen war danach auch der künftige Verwaltungsaufwand für die Zuordnung anfallender Kosten bei unterschiedlichen Verteilungsmaßstäben wie auch der Umstand, dass die Stellplatzinhaber auch an den Gemeinschaftskosten für das Wohngebäude beteiligt waren und der Gesichtspunkt, dass nur ein Teil der Gemeinschaftskosten einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel rechtfertigen könnte. Im Ergebnis verneinte das OLG München danach das Vorliegen einer „grob unbilligen“ Kostenverteilungsregelung trotz erheblicher Mehrkosten für die betroffenen Eigentümer.
[1] Elzer, „Das neue WEG-Recht“, Auflage 2007 mit Verweis auf KG NZM 2004, 549 und OLG Düsseldorf ZWE 2001,
[2] BGHZ 160, 354, Entsch. v. 07.10.2004, V ZB 22/04
[3] BGHZ 95, 137
[4] OLG München vom 09.03.2007, 34 Wx 4/07 mit Verw. BGHZ 160, 354
Univerzita Komenského v Bratislave (Juristische Fakultät)
V267385
9783656582168
9783656581253
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Thomas Gutwin (Autor), 2014, Änderung vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel in der Wohnungseigentümergemeinschaft, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/267385
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