Source: http://spotidoc.com/doc/4727590/asumisoikeusj%C3%A4rjestelm%C3%A4n-riskienhallinta---helda
Timestamp: 2019-01-16 13:53:53+00:00
Document Index: 1288783

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

Asumisoikeusjärjestelmän riskienhallinta - Helda
Y MPÄRI S TÖMI N I S T ERI ÖN RAPORT T EJ A 1 | 20 1 6
ja se sisältää elementtejä molemmista hallintamuodoista: asukkaalla on omistusasumiseen verrattavissa oleva asumisturva, mutta ei omistajan oikeuksia asumisoikeusyhtiössä.Yhtiö on vastuussa kiinteistöjen taloudesta ja asuntojen kunnossapidosta samoin kuin pois muuttavien asukkaiden asumisoikeuden lunastuksista.
Järjestelmää on kuvattu myös kynnysrahalliseksi vuokra-asumiseksi.
Tässä raportissa selvitetään asumisoikeusasukkaiden ja -yhtiöiden näkemyksiä
heidän rooleistaan järjestelmässä sekä järjestelmän riskeistä ja riskien jakautumisesta. Asukkaat arvostavat asumisoikeusjärjestelmän asumisturvaa ja asumiskustannusten kohtuullisuutta. Asumisoikeusyhtiöt näkevät asukkaan oikeuksien turvaamiseen ja sitä sääntelevään lainsäädäntöön liittyvän merkittäviä riskejä, jotka
jäykistävät talojen rahoitusta ja peruskorjaamista ja aiheuttavat kuluja. Osapuolten välillä on epäluottamusta.Yhtiöiden ja asukkaiden riskien ja roolien tasapainottaminen on tärkeää koko järjestelmän toimivuuden ja kilpailukyvyn kannalta.
Y M PÄR IS TÖ MI N IS T ER I Ö
ISBN 978-952-11-4475-2 (PDF)
ISSN 1796-170X (verkkoj.)
A S U MI S O I KEU S J Ä R J ES T ELMÄ N R I S K I E N H ALLI N TA
Asumisoikeusjärjestelmä kehitettiin välimuodoksi vuokra- ja omistusasumiselle
Asumisoikeusjärjestelmän
Eeva Alho,Valtteri Härmälä ja Janne Kalli
Y MPÄRI S TÖMI N I S T ERI Ö
YM PÄRISTÖMIN IST ER IÖ N R APO RT T EJA 1 | 2 0 1 6
Eeva Alho, Valtteri Härmälä ja Janne Kalli
YM PÄRISTÖMIN IST ER IÖ
YMPÄRISTÖMINISTERIÖN RAPORTTEJA 1 | 2016
Taitto: Valtioneuvoston hallintoyksikkö / Marianne Laune
Kansikuva: YHA-Kuvapankki / Jussi Palmén
Julkaisu on saatavana vain internetistä:
www.ym.fi/julkaisut
ESI P U HE
Asumisoikeusjärjestelmä luotiin 1990-luvun alussa monipuolistamaan suomalaisten
asumismahdollisuuksia. Järjestelmää on uusittu vuosien varrella, mutta järjestelmän
arviointia sen riskien jakautumisen näkökulmasta ei ole tehty. Tämä selvitys vastaa
siihen tarpeeseen.
Selvityksessä tarkastellaan ja arvioidaan asumisoikeusjärjestelmän riskien jakautumista eri toimijoiden (asukas, omistajayhteisö, valtio) kesken. Asumisoikeusmaksun
maksettuaan asukas saa elinikäisen asumisoikeuden asuntoonsa. Asukkaat arvostavat järjestelmässä juuri asumisturvaa ja mahdollisuutta suurempiin muutoksiin
kuin vuokra-asunnossa, mahdollisuutta tehdä asunnosta omanlaisensa, pysyvä koti.
Asumiskustannukset ovat tärkeässä asemassa, kun asukas valitsee asumismuotoa ja
asuntoa. Asumiskustannusten taso on myös avaintekijä koko järjestelmän kilpailukyvyn kannalta.
Asumisoikeuden haltija maksaa asumisoikeudestaan 15 prosentin asumisoikeusmaksun ja kantaa oman pääoman ehtoisen sijoituksen sijoittajariskin, vaikka hänellä
ei ole päätösvaltaa omistajayhtiössä. Loppuosan talojen rahoituksesta kattaa valtion
takaama korkotukilaina. Omistajayhtiötä puolestaan rasittaa asukkaan lunastusoikeus, koska omistajayhtiö on velvollinen lunastamaan asumisoikeuden pois muuttavalta. Iso omistajayhtiö tasaa yksittäisten talojen riskejä, mutta vie päätöksenteon
kauas asukkaan ulottumattomiin. Järjestelmän riskejä lisää talojen vanheneminen
ja korjausvelan kasvu. Suuri osa asumisoikeuskannasta on rakennettu järjestelmän
alkuvuosina, sillä uustuotanto on ollut sen jälkeen vähäisempää. Valtio kantaa täytetakaajana viimesijaisen riskin. Valtion tuen kohdentumiselle asettavat lisävaatimuksia
sekä EU:n valtiontukisäännökset että valtiontalouden säästötoimet.
Selvityksessä kartoitetaan järjestelmän nykytilaa asukkaiden, yhteisöjen ja valtion
näkemysten kokoamiseksi sekä riskienhallinnan parantamiseksi. Selvitys toimii hyvänä pohjatarkasteluna järjestelmän kehittämistyölle. Kehittämisehdotuksissa pohditaan, miten tasapaino asukkaiden ja omistajayhteisöjen välillä saataisiin rakennettua
oikeudenmukaisesti ja miten riskejä voitaisiin pienentää. Selvityksessä arvioidaan
myös valtion roolia järjestelmän mahdollistajana ja valvojana.
Selvityksen ovat toteuttaneet ekonomisti VTM Valtteri Härmälä, ekonomisti KTM
Eeva Alho ja YTK Janne Kalli Pellervon taloustutkimus PTT ry:stä. Selvityksen syntyyn ovat myötävaikuttaneet vt. tutkimusjohtaja KTT Signe Jauhiainen ja ekonomisti
YTM Janne Huovari PTT:ltä. Selvityksen rahoitti ympäristöministeriö. Ohjausryhmän jäseninä olivat hallitussihteeri Juha Post (30.6.2015 asti), hallitussihteeri Anna
Saarinen ja hallitussihteeri Anu Gentz (1.9.2015 lähtien) ympäristöministeriöstä sekä
apulaisjohtaja Heli Huuhka ja ylitarkastaja Mirja Suopanki Asumisen rahoitus- ja
kehittämiskeskuksesta. Ohjausryhmä on kommentoinut työtä, mutta selvityksessä
esitetyt kehittämisehdotukset ja johtopäätökset ovat toteuttajien kannanottoja. Haluan kiittää tutkijoita ja ohjausryhmää selvityksen toteuttamiseksi tehdystä työstä.
SI SÄLLYS
Esipuhe................................................................................................................................. 3
1Johdanto........................................................................................................................ 7
Tutkimuksen tavoite......................................................................................... 7
Asumisoikeusjärjestelmässä tunnistetut riskit.......................................... 8
Tutkimuskysymykset ja raportin rakenne................................................... 9
2 Asumisoikeusjärjestelmän taustaa................................................................. 10
Tausta ja tarkoitus........................................................................................... 10
Asumisoikeusjärjestelmän osapuolet......................................................... 11
2.2.1Asukas..................................................................................................... 11
2.2.2Omistajayhteisöt.................................................................................... 12
2.2.3Valtio........................................................................................................ 13
2.2.4Kunta....................................................................................................... 13
2.2.5 Osapuolten väliset suhteet................................................................... 14
Asumisoikeusjärjestelmän lainsäädäntö................................................... 14
3 Aineiston ja menetelmien kuvaus.................................................................... 16
3.1Haastattelut ...................................................................................................... 16
3.2Kysely................................................................................................................. 17
4Analyysi....................................................................................................................... 19
Yhteisöaineiston analyysi..............................................................................19
4.1.1Rahoitus ................................................................................................. 19
4.1.2 Ikuinen asumisoikeus........................................................................... 21
4.1.3Valvonta..................................................................................................22
4.1.4Asukasvalinta........................................................................................ 23
4.1.5 Asukkaan vaikutusmahdollisuudet................................................... 24
Asukasaineiston analyysi.............................................................................. 25
4.2.1 Päähuomioita asukaskyselystä............................................................ 27
4.2.2 Asukkaan oikeuksia ja velvollisuuksia käsittelevän valintakokeen
tulokset ................................................................................................... 36
Arvio korjaustarpeesta................................................................................... 39
5 Riskianalyysi ja johtopäätökset......................................................................... 40
6Kehittämisehdotukset.......................................................................................... 48
Lähdeluettelo.................................................................................................................. 52
Liitteet................................................................................................................................ 53
LIITE 1. Asumisoikeusyhteisöt...............................................................................53
LIITE 2. Asukaskyselyn vastaukset....................................................................... 55
LIITE 3. Valintakoetehtävän estimointitulokset.................................................57
LIITE 4. Haastattelurunko asumisoikeusyhdistyksille..................................... 59
LIITE 5. Haastattelurunko asumisoikeusasukkaille.......................................... 61
Kuvailulehti....................................................................................................................... 64
Presentationsblad.......................................................................................................... 65
Asumisoikeusjärjestelmä perustettiin Suomeen 1990-luvun alussa. Järjestelmän päätarkoituksena on nähty kohtuuhintaisen asumisen edistämisen sekä suomalaisen
asumisen monipuolistaminen. Suurin osa asumisoikeusasunnoista on nykyään yhtiömuotoisessa omistuksessa, mutta myös yhdistysmuotoinen omistus on mahdollista.
Asumisoikeusyhteisöt ja -yhdistykset saavat talojen rakentamiseen ja peruskorjaamiseen valtion tukea, mutta myös vapaarahoitteinen asumisoikeus on mahdollinen.
Vapaarahoitteisia asumisoikeuskohteita ei ole kuitenkaan rakennettu.
Asumisoikeusasunnoilla on suurin kysyntä kasvukeskuksissa ja alueilla, joilla
asuntomarkkinoilla on liian vähän tarjontaa, ja asumisen hinta on korkea. Näillä
alueilla asumisoikeusasuminen on vaihtoehto yhtäältä vuokra-asumiselle ja toisaalta
asunnon omistamiselle.
Tämän selvityksen tarkoituksena on tarkastella asumisoikeusjärjestelmää erityisesti järjestelmää ja sen osapuolia koskevien riskien kannalta. Järjestelmän osapuolien
riskit ja vastuut ovat yhteydessä toisiinsa, jopa siinä määrin, että yhden toimijan
riskien pienentäminen voi lisätä muiden toimijoiden riskejä. Keskeinen kysymys
järjestelmän kehittämisessä on kiinteistöjen omistajan, asukkaan sekä valtion välinen
Tässä selvityksessä pyritään tuomaan esille järjestelmän eri osapuolten käsitykset
omasta ja muiden toimijoiden asemasta, tunnistamaan järjestelmään liittyvät keskeiset riskit ja arvioimaan riskien kohdentumista. Kehittämisehdotuksissa pyritään
myös arvioimaan mahdollisuuksia tasapainottaa riskejä toimijoiden välillä, sekä
tarjoamaan joitakin suuntaviivoja järjestelmän kehittämiselle.
Osakeyhtiömuotoisesti omistettujen asumisoikeusyhteisöjen lisäksi järjestelmä
mahdollistaa asukkaiden hallinnoimien yhdistysten toiminnan. Asumisoikeusyhdistykset on kuitenkin rajattu tämän selvityksen piirin ulkopuolelle.
Asumisoikeusjärjestelmässä tunnistetut riskit
Toimijoiden asemasta, riskeistä ja toimijoiden välisistä epäsymmetrioista voi tehdä
seuraavia alustavia hypoteeseja (Alho ym. 2013, YM 2014).
• Asukkaan kannalta on keskeistä asumiskustannusten taso, sekä se millaista
äänivaltaa asumisoikeusmaksua vastaan tulisi saada. Nykyisellään asukkaan
äänivalta on pieni, mutta asema lainsäädännössä varsin turvattu (ikuinen
asumisoikeus, asumiskustannusten sääntely). Asukkaalle palautetaan asumisoikeusmaksu tämän muuttaessa pois asunnosta. Tässä mielessä asumisoikeusmaksu on pikemmin pantti kuin sijoitus. On kuitenkin huomattava, että
asumisoikeuden haltija saa sijoituksensa velkojajärjestyksessä vasta valtion
jälkeen mahdollisessa konkurssitilanteessa. Tässä mielessä asumisoikeusmaksuun ei liity riskiä asunnon hinnan muutoksista, mutta yhtiön toiminnan
kannalta se on riskillistä pääomaa ja asukkaalla on yhtiössä normaali omistajaintressi. Asumisoikeusmaksua vastaan asukas ei kuitenkaan saa äänivaltaa
yhtiön hallinnossa, koska asukkaat eivät ole edustettuina yhtiökokouksessa.
• Omistajan kannalta asukkaan hyväksi toimivat kerättävää vastiketta rajoittavat säännöt saattavat muodostua riskiksi siinä vaiheessa, kun kiinteistöt tulevat peruskorjausikään tai kiinteistössä on suoritettava muita suuria remontteja.
Vertailuvuokrataso asettaa katon omakustannusperiaatteen mukaan perittävälle käyttövastikkeelle. Lisäksi laki säätelee, mitä ja kuinka paljon asukkaalta
saa periä. Yhtiö ei välttämättä pysty varautumaan riittävästi, johtuen vertailuvuokratasosta. Yhtiöiden rahoitus perustuu valtion lainaan sekä asumisoikeusmaksuihin, eikä yhtiöillä ole välttämättä tarvittavaa pääomaa kiinteistöjen
peruskorjausten suorittamiseen, jollei rahaa voida kerätä asukkailta etukäteen.
Asumisoikeusmaksut ovat taseessa omaa pääomaa, jotka yhtiö on velvollinen
palauttamaan. Tämä on riski paikkakunnilla, joilla ei ole riittävästi kysyntää
asunnoille. Asumisoikeustaloja koskevat käyttörajoitukset ovat ikuisia, minkä
vuoksi talojen vakuusarvo on heikko verrattuna rajoituksista vapaisiin kohteisiin ja lainaa on vaikeaa saada vapailta rahoitusmarkkinoilta.
• Valtion kannalta asumisoikeusjärjestelmään liittyy rahoitusriskejä. Lisäksi
1990-luvulla rakennetun asuntokannan korjaustarpeesta on odotettavissa lisälainoitus- ja takausvastuita viimeistään ensi vuosikymmenellä, mikäli järjestelmän pääomitusta ei ratkaista muutoin. Yhtiöille kuuluva asumisoikeusmaksujen lunastusvelvollisuus voi johtaa yhtiön taloudellisiin vaikeuksiin,
jos uutta asumisoikeuden haltijaa ei saada, jolloin valtion korkotukilainoihin
liittyvä valtion takausriski voi realisoitua. Valtion riskinä on pidettävä järjestelmän rahoitukseen ja luottotappioihin liittyviä riskejä.
Tutkimuskysymykset ja raportin rakenne
Tutkimuskysymykset joihin tässä raportissa vastataan ovat:
1. Minkälainen asema eri toimijoilla on nykytilanteessa ja millaisia ongelmia
2. Miten eri osapuolet kokevat oman asemansa ja millainen riski on kohtuullinen
eri osapuolille?
3. Minkälaisia muutoksia nykytilaan vaaditaan?
Luvussa 2 käsitellään asumisoikeusjärjestelmää tilastojen, toimijoiden ja lainsäädännön näkökulmasta. Luvussa taustoitetaan järjestelmän nykytilaa ja esitellään
keskeiset toimijat ja toimijoiden väliset suhteet. Luku 3 koostuu menetelmien ja
tutkimusaineiston kuvauksista.
Tutkimusaineistot käsitellään luvussa 4. Tutkimuksessa on käytetty sekä omistajayhteisöjen että asukkaiden haastatteluja. Asukkaille on lisäksi tehty kysely. Tässä
luvussa nämä aineistot analysoidaan erillään toisistaan, jolloin muodostuu kuva
yhteisöjen ja asukkaiden näkemyksistä järjestelmän tilasta, ongelmista ja riskeistä.
Asumisoikeusjärjestelmän kiinteistöjen korjaustarvelaskelma esitellään luvussa 4.3.
Luvun 4 aineistojen pohjalta tehdyt analyysit vedetään yhteen luvussa 5, jossa
tehdään kaikkia järjestelmän osapuolia koskeva kokoava riskianalyysi ja esitellään
johtopäätökset järjestelmän tilasta ja riskien tasapainosta. Analyysin pohjalta muodostuneet kehittämisehdotukset esitellään luvussa 6.
2 Asumisoikeusjärjestelmän taustaa
Asumisoikeusjärjestelmä sai alkunsa vuonna 1990 säädetystä asumisoikeuslaista
(650/1990). Asumisoikeus kehitettiin kolmanneksi vaihtoehdoksi asunnon vuokraamisen ja omistamisen välille. Asumisoikeusjärjestelmässä asukas ostaa asumisoikeuden asumisoikeusyhteisön omistamaan asuntoon. Oikeuden lunastettuaan asukkaalla on huoneistoon elinikäinen asumisoikeus, mikä tarkoittaa, että talon omistajalla ei
ole mahdollisuutta yksipuolisesti irtisanoa sopimusta. Tässä kohdin asumisoikeusasukas on selkeästi turvatummassa asemassa kuin vuokra-asuntojen vuokralainen.
Asumisoikeusasuminen muodostaa vaihtoehdon omistusasumiselle tarjoten turvaa
ja pysyvyyttä ilman sitoutumista omistajuuteen ja velkoihin.
Asumisoikeusjärjestelmä kehitettiin kolmantena asumisen hallintomuotona todelliseen tarpeeseen. Asuntojen keskimääräiset hinnat kohosivat voimakkaasti läpi
koko 1980-luvun, ja vajaassa kymmenessä vuodessa asuntojen reaalihinnat olivat
kaksinkertaistuneet. Pankkien myöntämien lainojen keskikorko liikkui yleisesti n. 10
prosentin tuntumassa, joten omistusasuntojen velkapääoman hoitaminen oli haastavaa. 1980-luvun lopulla uuden asunnon ostaminen ja sen velanhoito osoittautuivat
monelle vaikeaksi yhtälöksi. Vuosikymmeniä harjoitettu vuokrasääntely aiheutti
markkinoille oman rasitteensa lisäten omistusasuntojen painoarvoa asuntomarkkinoilla kokonaisuudessaan. Vuokra-asuntojen heikko tarjonta ei pystynyt vastaamaan
niiden kysyntään. Suomalaisten asuntotilannetta helpottamaan päätettiin kehittää
valtion rahoituksella toimiva asumisoikeusjärjestelmä. Suunnittelun perustaksi haettiin mallia mm. ruotsalaisista asumisoikeusyhdistyksistä. Suomeen syntyi sittemmin
asumisoikeuslaki, joka sääti asumisoikeustalojen hallinnoinnin ja omistuksen yleishyödyllisten yhteisöjen hoidettavaksi. (Fredriksson 2003, 17–18.)
Yleishyödyllinen yhteisö on lavea ilmaus, joka kattaa mm. monenlaiset osuuskunnat, yhdistykset, säätiöt ja yhtiöt. Tästä huolimatta kotimainen asumisoikeusjärjestelmä kehittyi alusta lähtien juuri osakeyhtiömallisesti johdetuksi ja omistetuksi
järjestelmäksi. Nykyään yhtiöpohjainen omistus kattaa noin 99 prosenttia kaikista
Suomen noin 41 500 asumisoikeusasunnosta. Asumisoikeusyhdistyksien (4 kpl) omistuksessa oli vuoden 2015 alussa 283 asuntoa. (ARA 2015a.)
Suomalainen ASO-järjestelmä on 25-vuotias. 90-luvun laman aikainen finanssipolitiikka vauhditti varhaista ASO-rakentamista, jolloin asuntoja rakennettiin yhteensä
n. 30 000 (Alho ym. 2013). Vuonna 2015 asuntoja on rekisteröitynä yli 41 000 kappaletta, joten järjestelmän kasvuvaiheen voi nähdä ajoittuvan juuri asumismuodon
alkuajoille. Tuotannon heikoimmat ajat osuvat vuosille 2003–2008, jolloin asuntoja
rakennettiin vain noin 500 kpl vuosittain (kuvio 1). Vuosina 2009–2010 tuotanto kuitenkin nousi korkealle ja seuraava nousu ajoittuu vuosiin 2014–2015. Tuotanto keskittyy erityisesti kasvukeskuksiin, ja valtio ohjaa käyttösuunnitelmassa rakentamista
alueille joissa kysyntää on paljon ja joilla asuntojen arvioidaan pysyvän käytössä
10 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
myös pitkään tulevaisuudessa. Kolme neljännestä uusista asumisoikeusasunnoista
valmistuu nykyään Helsingin seudulle. (Ahola, 2015.) Tuotannon nousun taustalla
vaikuttaa mm. asumisoikeus- ja tuettujen vuokra-asuntojen tuotannon kytkennän
poisto, mikä tarkoittaa, että nykyisellään asumisoikeusasuntoja voi tuottaa ilman
velvoitetta vuokra-asuntojen rakentamisesta.
Asuntoja kpl
Kuvio 1. ASO-rakentaminen 1990–2014. Lähde: ARA.
Asumisoikeusjärjestelmän osapuolet
ASO-tuotanto perustuu käytännössä täysin yleishyödyllisten yhteisöjen toiminnalle.
Voittoa tavoittelevat toimijat ovat toistaiseksi vetäytyneet ASO-tuotannosta, vaikka
vapaarahoitteinen ASO mahdollistettiin lainsäädännöllisesti jo maaliskuussa 2003.
Asumisoikeustalojen rakentaminen on ollut tähän asti ainoastaan valtion korkotuen
ja lainatakauksen muodossa suoritettua sosiaalista asuntotuotantoa.
ARA-rahoitteisessa asumisoikeusjärjestelmässä osapuolia on neljä: asukas, omistaja ja valtio sekä kunta, jonka alueella asumisoikeustalo sijaitsee. Valtion vahva
läsnäolo syntyy siitä, että asuntojen rakentaminen ja peruskorjauksen rahoitus on
järjestetty valtioavusteisesti ja siitä, että valtio valvoo, että omistaja toimii järjestelmän perustaksi muodostettujen lakien mukaisesti. Kunta puolestaan osallistuu
asukasvalintamenettelyyn.
Asukas solmii omistajan kanssa asumisoikeussopimuksen ja maksaa omistajalle asumisoikeusmaksun, joka on enintään 15 prosenttia asuntolainoituksen perustana olevasta
asunnon hankinta-arvo-osuudesta. Asumisoikeusmaksu oikeuttaa haltijalleen elinikäisen asumisoikeuden asuntoon. Asumisoikeuden voi myös jättää perinnöksi ja sitä voi
käyttää pankkilainan vakuutena. Asumisoikeusmaksun lisäksi asukkaan tulee maksaa
kuukausittaista käyttövastiketta, joka jakautuu talokohtaiseen hoitovastikkeeseen ja
yhtiökohtaiseen pääomavastikkeeseen. (Hallituksen esitys 120/2010.) Asumisoikeuslaki
edellyttää käyttövastikkeen kohtuullisuutta: se ei saa olla korkeampi, kuin paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittävät vuokrat. Omistajalla on asukkaille suunnattu tiedonantovelvollisuus käyttövastikkeiden määräytymisen
perusteista ja käyttövastikkeiden käytöstä. Asukkaan maksama käyttövastike muodostaa omistajalle ainoan pysyvän ja ennustettavissa olevan tulolähteen. Rakennuskustannusindeksillä tarkastettu asumisoikeusmaksu on aina asukkaan takaisinlunastettavissa,
mikäli hän muuttaa pois asumisoikeusasunnostaan. (Alho ym. 2013.)
ARA-rahoitteinen asumisoikeusasuminen on sosiaalisesti tuettu asumismuoto,
mistä johtuen asumisoikeuden haltijaksi hyväksymiselle on asetettu varallisuusehtoja. Hakijaksi ei hyväksytä henkilöä, joka omistaa haettua asuntoa vastaavan asunnon
ASO-hakemusta koskevalta paikkakunnalta. Myöskään muuta varallisuutta ei saa
olla siinä määrin, että hakija kykenee hankkimaan tarvetta vastaavan omistusasunnon
tai peruskorjaamaan nykyisen ilman valtion tukea. Varallisuusrajat eivät kuitenkaan
koske yli 55-vuotiaita. Hakija jonottaa asumisoikeutta henkilökohtaisen jonotusnumeron mukaisesti muiden hakijoiden kesken. (Laukkanen 2012.)
Asukas on asumisoikeusjärjestelmässä asunnon haltija, joka voi osallistua asumisoikeustaloa koskevaan päätöksentekoon asukkaiden kokouksen tai asukastoimikunnan kautta. Tämänkaltaisen asukasdemokratian kautta asukkaille taataan pääsy yhteisön talousinformaatioon, jonka pohjalta asukkaat voivat tehdä arvioita ja esityksiä
talonsa taloutta koskeviin päätöksiin, kuten vastikkeiden määräytymisiin. Asukkailla
on myös oikeus nimetä edustajansa ASO-yhteisön toimeenpanovaltaiseen hallitukseen. Asukkaalla on oikeus tehdä asunnossa kunnossapito- ja muutostöitä. Merkitykseltään olennaisesta kunnossapito- ja muutostyöstä asukkaan on ilmoitettava
kuitenkin talon omistajalle. Asumisoikeuden haltijan kuoltua vakinaisesti asunnossa
asuvilla perheenjäsenillä on mahdollisuus lunastaa asumisoikeus (elleivät he peri
sitä) ja jatkaa asumista asunnossa, samoin kuin etenevässä tai takenevassa polvessa
olevalla perillisellä. Asunnossa asuvilla perheenjäsenillä on etusija asumisoikeuden
lunastamiseen. Jos perheenjäsenet tai perilliset eivät jatka asumista, palauttaa asumisoikeusyhteisö asumisoikeusmaksun kuolinpesälle.
Asukkaan velvollisuudet ovat selkeästi rajattuja. Selkeimpänä velvollisuutenaan
asukkaan on maksettava talon omistajalle asumisoikeusmaksu sekä kuukausittain
käyttövastiketta. Asukkaalle on asetettu korvausvelvollisuus, jolla tarkoitetaan velvollisuutta korvata omistajalle vahinko, jonka tuottaminen voidaan tulkita asukkaan
tahallisesti tai huolimattomuudella aiheuttamaksi. Asukkaan on viipymättä ilmoitettava omistajalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta, sekä siitä, jos
huoneistoa ei tulla käyttämään tarkoituksen mukaisesti asutettuna pitkään aikaan.
Asumisoikeusasunnot ovat asumisoikeusyhteisön omaisuutta. ASO-yhteisö omistaa ja
toimii järjestelmässä operationaalisena vastuunkantajana. Asuntojen rakentaminen, kunnossapito ja huolto, sekä peruskorjaus ja näihin kaikkiin varautuminen ovat omistajan
vastuulla. Asumisoikeustalojen omistajien rahoitus järjestyy pääsääntöisesti kolmen väylän kautta: 1. asukkaiden maksamalla asumisoikeusmaksulla 2. asukkaiden maksamalla
kuukausittaisella käyttövastikkeella 3. valtion tukemalla ja takaamalla velkapääomalla.
Vaihtoehtoiset järjestelyt ilman valtion osallisuutta ovat myös mahdollisia, mutta käytännössä valtio on aina mukana yhtiöiden rahoituksessa. Käyttövastikkeet muodostavat
omistajalle pääsääntöisen tulovirran asumisoikeustalon rakentamisen jälkeen.
Käyttövastike jakautuu hoito- ja pääomavastikkeeseen. Lisäksi yhtiöt voivat kerätä etukäteen varoja ylläpito- ja hoitokuluihin, korjauksiin ja perusparannuksiin,
bullet-lainojen lyhennyksiin ja asumisoikeusmaksujen lunastamisiin. Näistä varoista
käytetään nimitystä ”varautuminen”.
12 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Hoitovastikkeet pitävät sisällään talokohtaisia kuluja, kuten sähkön ja veden kulutuksesta aiheutuneet menot. Asukas siten voi osittain vaikuttaa omilla valinnoillaan
hoitovastikkeen suuruuteen. Pääomavastikkeella katetaan yhtiön lainanhoitokulut. Molempien vastikelajien laskutuksessa noudatetaan omakustannusperiaatetta. Käytännössä pääomavastikkeen ja hoitovastikkeen ne erät, joiden hinnan määräytymiseen asukas ei voi vaikuttaa (esim. lainanhoito- ja tontinvuokramenot sekä
kiinteistöverot) muodostavat suuren osa vastikkeesta, joten asukkaan konkreettiset
vaikutusmahdollisuudet vastikkeen tasoon ovat näin varsin pienet.
Asukkaan maksama käyttövastike jakautuu lakimääräisesti hoitovastikkeeseen ja
pääomavastikkeeseen ja määräytyy ensisijaisesti omakustannusperiaatteen mukaisesti.
Omakustannusperiaate tarkoittaa sitä, että asukkaan maksama käyttövastike määräytyy
suhteessa asukkaan aiheuttamiin asumisen kuluihin. Tyypillisesti tällaisia eriä ovat esimerkiksi veden ja sähkön kulutus sekä tietyt kiinteistön hoitoon liittyvät muut menot.
Tasaamista sovelletaan niihin kuluihin, joita omakustannusperiaatteella ei voi
määrittää tietystä asukkaasta tai kiinteistöstä aiheutuviksi kustannuksiksi. Nämä
kulut koostuvat suurimmaksi osaksi yhtiön velanhoidosta johtuvista koronmaksuista
ja lainanlyhennyksistä. Tasauksella tarkoitetaan sitä, että asumisoikeustalojen käyttövastikkeita voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että
saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen.
Sellaisia hoitomenoja, joiden suuruuteen asukas voi toiminnallaan itse vaikuttaa,
ei voida omakustannusperiaatteen mukaan tasata eri talojen kesken.
Omistajayhtiön tilinpidon oma pääoma koostuu asukkaiden maksamista asumisoikeusmaksuista ja mahdollisista tilikausien kumuloituneista voitoista. ASO-asuntojen
rahoitus ja näin ollen koko järjestelmä on kuitenkin järjestetty pääsääntöisesti vieraalla pääomalla. Lainoittaminen ja sen mahdollistaminen on valtion tehtävä. Valtiota asiassa edustaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA), joka hyväksyy
asumisen korkotukilainat ja näiden lainojen täytetakaukset sekä Valtiokonttori, joka
maksaa mahdollisen korkotuen lainan myöntäneelle rahoituslaitokselle. Valtion asuntorahaston varoista myönnettyä suoraa aravalainaa ei enää anneta.
Valtion tukema ja takaama laina edellyttää yleishyödyllisiltä asumisoikeusyhtiöiltä tarkoituksenmukaista ja läpinäkyvää taloudenpitoa, joka varmistetaan ARA:lle
annetun valvonta ja tarkastusoikeuden avulla. Tarkoitus on, että ASO-yhtiöiden
laskuttamat käyttövastikkeet ovat kohtuullisia ja omakustannusperiaatteen mukaan
määräytyviä. Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.
Asumisoikeusyhtiöt rakentavat ASO-taloja monin paikoin eri puolille Suomea. Yksi
yhtiö voi omistaa taloja, jotka sijaitsevat hajautetusti usean eri kunnan/kaupungin alueella. Kunta ja asumisoikeusyhtiö muodostavat järjestelmässä tiiviin suhteen, monesti
jo pelkästään siitä syystä, että kunta on osassa alueellisista yhtiöstä suurin yksittäinen
osakkeenomistaja. Kunta voi olla myös osapuolena tonttikaupoissa ja koordinoi taloon
muuttavien hakuprosessia. Kunta varmistaa, että asukkaaksi pyrkivä on kelpoinen
asumisoikeusasukkaaksi ja myöntää tälle henkilökohtaisen järjestysnumeron, jolla
jonotetaan vapautuvia asuntoja. Kunnan ja valtion välillä on asumisoikeusasioissa
yhteydenpitoa ASO-yhtiöiden lainoitukseen liittyen, sillä ARA:n myöntämää rahoituksen tukea haetaan aina ko. investoinnin alueella toimivan kunnan/kaupungin kautta.
Osapuolten väliset suhteet
Omistaja on asumisoikeusjärjestelmän keskeisin osapuoli, sillä omistajayhteisön on
oltava sen operationaalisesta vastuusta johtuen kiinteässä yhteydessä järjestelmän
kolmeen muuhun osapuoleen. Omistaja päättää talojen rakentamisesta, jolloin koko
järjestelmä pyörähtää käyntiin: kunta myöntää tontit, valtio rahoituksen ja asukas
allekirjoittaa loppuvaiheessa asumisoikeussopimuksen. Tämän jälkeen omistajalta
edellytetään aktiivista otetta asumisoikeusyhtiön taloudenhoidossa ja riskienhallinnassa. Valtio penää uskottavaa taloudenpitoa samalla kun asukkaat vaativat, että
omistaja huolehtii kiinteistön jatkuvasta ylläpidosta kohtuullisin kustannuksin. Kunta ohjaa asukkaat varallisuustarkastuksen jälkeen omistajien pariin. Selvää on, että
omistajalle kohdistuu tasaisesti järjestelmän kolmelta muulta osapuolelta erilaisia
tehtäviä ja vaatimuksia, ja että omistajan rooli koko järjestelmässä on keskeisin.
Pyrkiessään asumisoikeusasukkaaksi potentiaalinen asukas on yhteydessä kuntaan. Asukas saa haluamaltaan asuinkunnalta asuntojen jonottamiseen tarkoitetun
henkilökohtaisen järjestysnumeron. Numeron saatuaan hakija saa/voi jättää asumisoikeusyhtiölle asuntohakemuksen. Asumisoikeusyhtiö tarjoaa asukkaalle hänen
toiveidensa mukaisia asuntoja. Haluamansa asuntotarjouksen saatuaan asukas sopii
asumisoikeussopimuksesta asumisoikeusyhtiön kanssa. Kunta osallistuu vielä tässä
vaiheessa asumisoikeusmaksun oikeanlaisen luovutushinnan sekä asukkaan varallisuusrajojen tarkistukseen. (Fredriksson 2003, 61–62.)
Valtio ja asukas eivät ole asumisoikeusjärjestelmässä suoraan yhteydessä. Asukas
ottaa yhteyttä valtioon vain poikkeustapauksissa, kuten epäillessään omistajayhteisöä
lainvastaisesta toiminnasta. Valtion tehtävänä on luoda järjestelmälle puitteet, joka
tarjoaa asukkaalle turvaa ja pysyvyyttä.
Asumisoikeusjärjestelmän lainsäädäntö
Asumisoikeusjärjestelmään vaikuttaa monta lakia ja alemmanasteista päätöstä.
Tärkein säädös on itse asumisoikeuslaki. Keskeinen on myös laki yhteishallinnosta
vuokrataloissa (649/1990, yhteishallintolaki), joka määrittää järjestelmän asukasdemokratiaa ja sen käytännön järjestämistä. Yhteishallintolain tarkoitus on antaa
asukkaille vaikutusmahdollisuus asumistaan koskevissa asioissa, ja tällä puolestaan pyritään yhteistyön, luottamuksen sekä asumisviihtyvyyden lisäämiseen ja
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001,
korkotukilaki) sekä aravalaki (1189/1993) ovat järjestelmän rahoitukseen liittyvää
lainsäädäntöä. Aravalaki on säädetty Valtion asuntorahaston hallinnoimien varojen
lainaamista varten. Aravalaina on sosiaalisin perustein luovutettua asuntolainaa,
jota on myönnetty asumisoikeusyhtiöille niiden omistamien talojen rakentamiseen.
Aravalainaa ei ole kuitenkaan myönnetty enää vuodesta 2007 lähtien. Valtion rahoitus
toteutuu tätä nykyä yksinomaan lainojen korkotuen ja niiden täytetakausten kautta.
Korkotukilaki määrittää aravalain tapaan osapuolet, jotka voivat korkotukea hakea
sekä saada. Korkotukea voidaan maksaa luottolaitoksen, vakuutusyhtiön, eläkelaitoksen tai kunnan myöntämille lainoille. Korkotukilain seitsemännessä pykälässä
todetaan, että itse korkotuen määrä ja maksuaika säädetään tarkemmin valtioneuvoston asetuksella.
14 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Asumisoikeusjärjestelmä rakentuu erityisesti näiden neljän lain varaan. Asumisoikeusyhdistysten kohdalla asumisoikeuslaki täydentyy hallintamuotosääntöjen osalta
lailla asumisoikeusyhdistyksistä (1072/1994). Alemmanasteisia järjestelmän lainsäädäntöä tarkentavia asetuksia ovat valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja
asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001) sekä ympäristöministeriön asetus
asumisoikeushakemuksen (793/2003) ja -sopimuksen kaavasta (794/2003).
Asumisoikeusjärjestelmän lainsäädännön ajallista kehitystä voi analysoida tarkastelemalla asumisoikeuslakiin tehtyjä muutoksia. Vuonna 1993 asumisoikeuslakia täydennettiin hallintamuodon rajauksilla ja tähän liittyvän viranomaiskontrollin
lisäämisellä siten, että asumisoikeustalon omistava yhteisö ei saa sulautua toiseen
yhteisöön eikä sen yhteisömuotoa saa muuttaa ilman Valtiokonttorin lupaa. Seuraavana vuonna muutossäädös kohdentui käyttövastikkeen määräytymisperusteisiin ja
niitä tarkennettiin. Omistajan ja asukkaan välisestä asumisoikeussopimuksesta tuli
käydä perustellusti ilmi asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaisen vastikkeen taso.
Laki asumisoikeusyhdistyksistä astui voimaan vuonna 1995.
Vuonna 2003 astui voimaan lainmuutos, joka mahdollisti asumisoikeustalojen
vapaarahoitteisen rakentamisen. Samalla asumisoikeusmaksujen merkintää omistajayhtiöiden taseeseen selvennettiin ja yhdenmukaistettiin. Lakimuutoksen mukaan maksuja tuli kohdella sijoituksena yhtiöön, jolloin niiden merkintä taseessa
olisi jatkossa yhdenmukaisesti oman pääoman alaista. Vuonna 2005 asukasvalintasäännöksiin toteutettiin joustoja, jotta asumisoikeustalojen käyttöasteet paranisivat.
ASO-kiinteistöjen hallintamuodon muutostilanteita koskevaa lainsäädäntöä tarkennettiin vielä vuonna 2007, jolloin Valtion asuntorahasto asetettiin valvomaan ja hyväksymään talojen enimmäishinnan toteutumista. Seuraavana vuonna tarkennettiin
myös samaan aiheeseen liittyvää yksittäisen asuinhuoneiston käyttötavan muutosta.
Kunta sai erityisestä syystä myöntää luvan käyttää asuinhuoneistoa muuhun kuin
itse asuintarkoitukseen. Vuonna 2011 astui voimaan merkittäviä muutossäädöksiä
koskien hoitovastikkeen tasaamista ja asumisoikeusyhtiöiden hankkimien palvelujen kilpailuttamista sekä ARAn valvontaa. Lakiin lisättiin uusi säännös omistajan
entistä laajemmasta tiedonantovelvollisuudesta liittyen käyttövastikkeella katettaviin
menoihin. ARA valtuutettiin valvomaan käyttövastikkeita sekä niistä annettavia
tietoja. Valvonnan perusteella ARA voi tehdä aluehallintovirastolle ilmoituksen, joka
puolestaan voi alkaa toimiin uhkasakkomenettelyn käynnistämiseksi.
Asumisoikeuslakiin on tehty lain 25-vuotisen olemassaolon aikana muutoksia ja
lisäyksiä aina muutaman vuoden välein. Yksittäisiä muutossäädöksiä ja lain lisäyksiä
on toteutettu yhteensä 17 kappaletta. Yllä esiin nostetut ovat näistä merkittävimmät.
Alkuperäiseen asumisoikeuslakiin on tehty sekä kiristyksiä että huojennuksia. Kiristykset ovat koskeneet pääasiassa käyttövastikkeiden valvontaa ja asumisoikeusyhtiöiden taloudenhallintaa yleisesti. Huojennukset ovat kohdistuneet puolestaan
asukasvalinnan rajoitusten vähentämiseen.
3 Aineiston ja menetelmien kuvaus
Tutkimusaineisto muodostuu asumisoikeusjärjestelmän eri osapuolten haastatteluista
ja asukaskyselyn vastauksista. Tutkimusta varten haastateltiin asumisoikeusasuntoja
omistavien yhteisöjen edustajia, talojen asukkaita, ARA:n asiantuntijoita sekä yhteisöjen edunvalvontayhdistyksen SAY:n ja asukkaiden yhdistyksen SASO:n edustajia.
Haastateltavien asumisoikeusyhteisöjen valinnalla pyrittiin saavuttamaan yhteisötyypeittäin kattava otos ja ottamaan huomioon myös alueelliset erot järjestelmän
toiminnassa. Haastateltuja yhteisöjä oli seitsemän: Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy
(Asokodit), AVAIN Asumisoikeus Oy, ES-Laatuasumisoikeus Oy, Helsingin Asumisoikeus Oy (HASO), TA-Asumisoikeus Oy, Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy
(VASO) ja YH-Asumisoikeus Länsi Oy.
Kaikilla tutkimuksessa mukana olevilla asumisoikeusyhteisöillä on ARA:n hyväksymän yleishyödyllisen yhteisön status. Yhtiöt voidaan jakaa karkeasti kahteen
ryhmään niiden omistuspohjan perusteella: 1. ryhmä muodostuu kuntaomisteisista
asumisoikeusyhtiöistä, ja 2. ryhmä koostuu säätiöiden, yritysten, yhdistysten ja järjestöjen omistamista ASO-yhtiöistä. Kuntaomisteiset yhtiöt edustavat neljännestä
tarkastelun alaisuudessa olevasta ASO-asuntokannasta (noin 41 000 asuntoa), joten
valtaosa asunnoista on 2. ryhmän muodostavien yhtiöiden omistuksessa. Liitteessä
1 on kuvaus kaikista nykyisistä asumisoikeusyhteisöistä.
Yhteisöjen edustajien lisäksi tutkimusta varten haastateltiin Suomen asumisoikeusyhteisöt SAY ry:tä ja Suomen asumisoikeusasukkaat SASO ry:tä. Asukkaiden
tilannetta selvitettiin ja kyselyn laatimista taustoitettiin haastattelemalla neljää asumisoikeustalon asukasta. Kaikki haastattelut tehtiin kesän 2015 aikana.
Haastattelut toteutettiin puolistrukturoituina teemahaastatteluina. Asumisoikeusyhteisöille ja -asukkaille laadittiin omat haastattelurungot (Liite 4 ja 5), jotka toimitettiin haastateltaville etukäteen. Haastattelurungossa käsiteltiin aluksi neljää teemaa:
toimintaympäristöä ja nykyjärjestelmän tilaa, taloutta, kiinteistökantaan liittyviä
kysymyksiä sekä asukkaiden oikeuksia, velvollisuuksia ja vaikutusmahdollisuuksia.
Yksittäisten haastatteluiden sisältö kuitenkin muodostui haastateltavan yhteisön
tilanteen ja riskien mukaisesti. Kaikki haastattelut nauhoitettiin, ja niistä tehtiin kirjalliset muistiinpanot jo haastattelutilanteessa.
Haastatteluaineiston analyysi suoritettiin teemoittamalla haastattelujen sisältöä järjestelmän riskien näkökulmasta. Huomiota kiinnitettiin myös toimijoiden kokemaan
asemaan, sekä haastateltavien käsitykseen eri toimijoiden suhteista järjestelmässä.
16 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Asukkaiden näkemysten selvittämisessä pääpaino oli nettilomakkeella toteutetussa
kyselyssä. Sen avulla oli mahdollista tavoittaa suuri joukko asukkaita ja saada asukkaiden ääni kuuluviin laajalti. Kyselyn etuna verrattuna haastattelumenetelmään on,
että sen avulla voidaan selvittää mitä asukkaat keskimäärin pitävät tärkeänä ja millä
tavoin mielipiteet jakautuvat.
Asukaskysely toteutettiin kahdessa osassa. Ensimmäisessä kyselyssä, joka lähetettiin asukkaille elokuussa 2015, oli kaksi osiota: väittämiä ja valintakoetilanteita.
Toiseen kyselyyn, joka avautui vastaajille syyskuussa, sisältyivät samat väittämät
kuin ensimmäiseen kyselyyn, mutta siinä ei ollut teknisistä syistä mukana valintakoeosiota. Ensimmäisen vaiheen kyselyn otoksen muodostivat ne yhteisöt, jotka
olivat luovuttaneet asukkaidensa sähköpostiosoitteet tutkimusta varten PTT:lle ja sitä
täydennettiin KUUMA-kuntien asumisoikeushakijoiden rekisterillä. Kysely lähetettiin 13 284 sähköpostiosoitteeseen.
Toisen vaiheen kyselyn otoksen muodostivat ne yhteisöt, jotka eivät olleet luovuttaneet asukkaiden sähköposteja tutkimusta varten, vaan jotka toimittivat kyselylinkin
itse. Asukaskysely toimitettiin lopulta, Asuntosäätiön
Asumisoikeus Oy:tä (Asokodit) lukuun ottamatta, kaikkien tutkimukseen kuuluneiden yhteisöjen asukkaille.
Valintakoeosion tarkoituksena oli antaa tietoa asukkaiden tärkeänä pitämistä asumisoikeussopimukseen liittyvistä oikeuksista ja velvollisuuksista, kun ne laitetaan
vastakkain ja asukas joutuu valitsemaan niiden eri yhdistelmien väliltä. Valintakoemenetelmä (engl. choice experiment) on käyttökelpoinen tutkimusasetelmissa,
joissa halutaan tietoa vastaajien preferensseistä koskien toistaiseksi hypoteettisia
valintatilanteita, mutta joilla pyritään arvioimaan eri politiikkavaihtoehtojen hyötyjä.
Menetelmästä on käytetty myös nimeä hypoteettisen valinnan menetelmä (Louviere
et al. 2000; Bennett ja Blamey 2001). Menetelmä soveltui hyvin tämän tutkimuksen
tavoitteisiin tarjota tietoa asukkaiden näkemyksistä asumisoikeusjärjestelmän osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista, minkä perusteella päätöksentekijät voivat
suunnitella vaihtoehtoisia keinoja järjestelmän riskien uudelleen jakamiseksi.
Valintatilanteissa eri politiikkavaihtoehtoja kuvataan attribuuteilla ja niiden tasoilla.
Vastaajille esitetään sarja hypoteettisia valintatilanteita, jotka on laadittu tiettyjä tilastollisia menetelmiä noudattaen. Tässä tutkimuksessa valittiin viisi attribuuttia, jotka
kuvaavat keskeisimpiä asukkaiden oikeuksia ja velvollisuuksia (Taulukko 1). Kaikkien
viiden attribuutin perustasoksi määriteltiin nykytila eli se, mikä on attribuuttiin liittyvä oikeus tai velvollisuus nykyjärjestelmän puitteissa. Lisäksi jokaiselle attribuutille
määriteltiin yksi tai kaksi hypoteettista tasoa, joilla kuvataan muutosta nykytilanteesta.
Muutos voi olla asukkaan kannalta heikennys tai parannus nykytilanteeseen nähden.
Taulukko 1. Valintakokeen attribuuttien tasot ja kuvaus
Vastikkeessa tasataan
kuluja nykyisenlaisesti
Hypoteettiset tasot
Vastikkeessa tasataan kuluja
ASO-maksu palautetaan
Ikuinen asumisoikeus
Asukas vastaa asumisoikeuden
Asumisoikeus ei ole ikuinen
Kustannuksia ei tasata
eri kiinteistöjen välillä
Nykyisenlainen osallistumisoikeus päätöksentekoon
Enemmän päätösvaltaa oman
talon asioissa
Enemmän päätösvaltaa
ASO-yhteisössä
Asukkaiden velvollisuuksia kuvasivat Vastikkeen määräytyminen -attribuutti ja
Asumisoikeusmaksu-attribuutti. Hypoteettiset tasot vastikkeen määräytymiselle
muodostettiin siten, että kulujen tasaamista vastikkeessa joko lisättäisiin tai tasaaminen poistettaisiin kokonaan. Asumisoikeusmaksun tasoa varioitiin niin, että asukas
maksaisi nykyisen 15 % maksun sijasta joko 10 % tai 20 %.
Valintakokeen kolme muuta attribuuttia kuvasivat asukkaiden oikeuksia. Vaikuttamismahdollisuudet-attribuutin hypoteettisissa tasoissa määriteltiin asukkaille
enemmän päätösvaltaa joko omaa taloa koskevissa asioissa tai asumisoikeusyhteisössä. Pääomaturva-attribuutissa määriteltiin vaihtoehtoinen taso nykyiselle asumisoikeusmaksun palautukselle siten, että uudessa tilanteessa yhteisö ei olisi velvollinen
palauttamaan maksua, vaan asukas vastaisi asumisoikeuden myymisestä eteenpäin.
Vastaavasti Ikuisuus-attribuutin hypoteettinen taso puuttuisi perustavanlaatuisesti
asukkaan nykyiseen ikuiseen asumisoikeuteen mahdollistamalla hallintamuodon
muutoksen. Kahteen viimeksi mainittuun attribuuttiin liittyen kyselylomakkeessa
annettiin seuraavanlainen vastausohje ennen varsinaisia valintatilanteita:
Asumisoikeuden haltijalla on ikuinen asumisoikeus. Samaten asumisoikeusmaksun osalta asukkaan pääoma on turvattu, kun asukkaan muuttaessa pois ASO-maksu
palautetaan täysmääräisenä.
Vaihtoehdoissa esiintyy nykyisen ikuisen ja pääomaturvatun sopimuksen lisäksi
kaksi erilaista ​sopimusehtoa, jotka on määritelty seuraavasti:
• Asumisoikeus ei ole ikuinen, mikä mahdollistaa talon hallintamuodon m
uuttamisen esimerkiksi omistusasunnoiksi. Tämä voi vähentää ASOyhteisölle elinkaarensa päässä olevista kiinteistöistä aiheutuvia riskejä.
• ASO-maksua ei palauteta, vaan asukas kantaa riskin asumisoikeuden myymisestä.
Asumisoikeuden voisi myydä vapaasti markkinoilla, ja asukas saattaisi hyötyä
arvonnoususta ja kantaa myös riskin arvon laskusta.
Valintatilanteita, joissa vastaajalle annettiin yhteensä kolme vaihtoehtoa (nykytila
+ kaksi vaihtelevaa hypoteettista vaihtoehtoa), esitettiin jokaiselle vastaajalle yhteensä kuusi (Kuvio 3). Valintakoemenetelmää soveltavissa tutkimuksissa käytetään
yleensä 6-10 valintatilannetta. Tilanteiden toistumisen hyötynä on se, että vastaaja
oppii tekniikan kysymysten toistuessa, mikä parantaa vastausten laatua, mutta liian
monta samankaltaista kysymystä uuvuttaa vastaajan, mikä taas voi aiheuttaa virheitä
nykyisenlaisesti
ASO-maksu 20%
ASO-maksu 15%
Asukas vastaa asumisoikeuden myymisestä
ASO-maksu palautetaan ASO-maksu palautetaan
Asumisoikeus ei ole
VaikuttamisEnemmän päätösvaltaa Enemmän päätösvaltaa
mahdollisuudet oman talon asioissa
Kuvio 2. Esimerkki valintatilanteesta
18 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
4Analyysi
Tässä luvussa analysoidaan tutkimuksen aineistot siten, että yhteisöjen ja asukkaiden näkemykset pidetään toisistaan erillään. Luvussa 4.1 käsitellään asumisoikeusyhteisöille tehdyt haastattelut. Luku 4.2 koostuu asukkaiden haastatattelujen ja
asukaskyselyn analyysistä. Luvussa 4.3 esitetään laskelma asumisoikeuskiinteistöjen
vuotuisesta korjaustarpeesta. Tässä luvussa erillisenä käsitellyt analyysit vedetään
yhteen luvussa 5.
Yhteisöaineiston analyysi
Tässä luvussa kuvataan yhtiöhaastatteluissa esiin tulleet riskit ja toimijoiden kokemat
Asumisoikeustalojen rahoitusta pidetään yhtenä keskeisimmistä kehittämiskohteista.
Rahoitukseen liittyvät ongelmakohdat voidaan jakaa karkeasti kahteen tyyppiin: osa
juontuu edellä käsitellystä asumisoikeuden ikuisuudesta, loput koetuista ongelmista
taas kytkeytyvät valtion tukilainojen ehtoihin ja lainoitusprosessiin.
Asumisoikeustalojen rahoituksessa käytettyjen aravalainojen luonteesta johtuen
rakennusaikaisten lainojen lyhennykset kasvavat laina-ajan loppua kohden. Nykyisten asukkaiden tulee varautua rakentamisaikaisten lainojen lyhentämiseen. Yhteisöillä on myös vielä vanhoja ennen vuotta 2002 myönnettyjä korkotukilainoja, jotka
voivat olla bullet-lainoja. Bullet-lainat erääntyvät kerralla, ja niiden lyhennyksiin tulee
varautua keräämällä varat etukäteen vastikkeissa. Yhtiöiden mukaan monen asukkaan on vaikea ymmärtää lainamekanismia. Lainanhoitokulut vaikuttavat suoraan
asumiskustannuksiin, ja suurin osa asukkaiden maksamista vastikkeista käytetään
yhtiöiden lainanhoitoon.
Aravalainojen ja vanhojen (ennen vuotta 2002 myönnettyjen) korkotukilainojen
korot eivät määräydy normaalisti markkinoilla, vaan niiden määrittyminen perustuu
indekseihin. Käytännössä varsinkin aravalainojen korko on tällä hetkellä markkinakorkoja korkeampi, ja yhteisöt kokevat maksavansa valtiolle liian korkeita korkoja.
Osittain nostetaan esiin myös se, ettei nykyisiin korkotukilainoihin sisälly korkotukielementtiä markkinakorkojen ollessa hyvin pienet. Toisaalta korkotukielementti
suojaa korkojen nousulta, eikä tukea välttämättä tarvita poikkeuksellisen edullisen
korkotason vallitessa.
Yhteisöt olisivat laajasti halukkaita konvertoimaan vanhoja arava- ja korkotukilainoja uuden korkotukimallin mukaisiksi. Vanhojen lainojen konvertointi matalakorkoisemmiksi korkotukilainoiksi on kuitenkin koettu hyvin hankalaksi. Tästä johtuen
yhtiöt maksavat liian korkeita korkokuluja vanhoista lainoista. Tämä on riski sekä
yhtiölle että asukkaille, mutta myös valtiolle.
Asumisoikeustalot rakennetaan valtion lainoituksella. Myös peruskorjausten lainoitukseen tarvitaan valtiontakaus, jonka hakuprosessi koetaan liian hitaaksi. On
ilmeinen riski, että kiinteistön kunnosta huolehtiva yhteisö joutuu odottamaan päätöstä ja korjausten aloittamista pitkään. Peruskorjausten ajankohdan sääntelemistä
yhteisöt pitävät tarpeettomana (esim. kylpyhuoneita saa remontoida vasta 20 vuoden
iässä). Kiinteistöjen tullessa peruskorjausikään myös purkuavustuksen käyttäminen
on vaihtoehto. Peruskorjaukset kasvattavat valtion lainavastuita.
Peruskorjauslainoihin liittyen yhteisöt kokevat ongelmalliseksi myös sen, että lainat ovat kohdekohtaisia, vaikka yksittäisiä korjauskohteita voi ilmetä useissa kiinteistöissä ilman, että kokonaisten kiinteistöjen remontoiminen olisi ajankohtaista. Tämä
tarkoittaa, että peruskorjausten tulee olla huomattavan suuria, jotta valtion takaamaa
lainaa saisi. Vaarana on, että pienemmät kunnostustoimenpiteet jäävät tekemättä,
mikä laskee sekä asumisen tasoa että kiinteistökannan kuntoa.
Lyhytjänteinen määrärahoista päättäminen vuosittain on kaikkia toimijoita haittaava epäkohta rahoitusprosessissa.
Asumisoikeuden ikuisuudesta johtuen asuntokannalle ei ole määritettävissä vakuusarvoa. Rahoittajat eivät pidä vastiketuottoja riittävinä vakuuksina, vaan kiinteistöjen vakuusarvo vaatisi edes teoreettisen realisointiarvon. Koska asumisoikeustaloille
ei ole määritelty rajoituksista vapautumisaikaa, ne ovat periaatteessa ikuisesti asumisoikeuskäytössä eivätkä ne ole rahoittajien vakuustulkinnan mukaan realisoitavissa.
Vakuusarvon puuttumisesta aiheutuu riskejä valtiolle ja asumisoikeusjärjestelmälle. Koska yhteisöjen on vaikeaa saada pankkilainaa tai muuta markkinaehtoista
rahoitusta, valtion tukilainat ovat niiden ainoa vaihtoehto. Koronvaihtosopimusten käyttäminen lainojen suojaamisessa koronnousua vastaan ei ole mahdollista
ilman vakuuksia. Yhteisöjen ehdotus valtion takauksesta koronvaihtosopimuksille
on kannatettava sikäli, kun se olemassa olevaan lainaan kohdistuessaan ei tosiasiassa
kasvattaisi valtion takausvastuuta, vähentäisi todennäköisyyttä korkotuen lattian
saavuttamisesta ja edistäisi yhteisöjen taloudenpidon suunnitelmallisuutta.
Oman pääoman suhteen yhteisöjen mielipiteet ovat jakautuneita. Osa tulkitsee
yhtiön ottaman velan ja omistajayhteisöjen oman pääoman panoksen antavan pääasialliset omistajaoikeudet asumisoikeusyhteisölle. Suuri osa haastatelluista yhtiöistä
kuitenkin myöntää taseen oman pääoman koostuvan lähes täysin asumisoikeusmaksuista, minkä vuoksi asukkaiden nykyiset omistajaoikeudet eivät ole tasapainossa
heidän pääomapanokseensa nähden.
Haastatellut yhteisöt ovat yksimielisiä siitä, ettei nykyinen asumisoikeusjärjestelmä kannusta yhteisön oman pääoman osuuden kasvattamiseen. Yhtiöt kokevat, että
niiden omarahoitusosuuden kasvattaminen vaatisi koko järjestelmän uudistamista.
Se, että yhtiöt pystyisivät kasvattamaan oman pääoman panostaan, edellyttäisi lisäpääoman panosta nykyisiltä omistajilta tai muilta sijoittajilta. Nykyehdoilla ajatus
on epärealistinen, koska sijoittajilla ei ole yhtiöiden mielestä riittäviä kannustimia.
Myöskään kuntaomistajilta ei välttämättä ole realistista saada lisäystä rahoitukseen, koska kuntien yhteisomistuksessa olevassa yhtiössä pääomittamisella ei
pystyttäisi toteuttamaan kohdennetusti oman kunnan asuntopolitiikkaa. Yksityisiä
omistajatahoja ei saada houkuteltua rahoittajiksi ilman riittävää tuottoa pääomalle.
Asumisoikeusmaksuilla on suuri merkitys yhteisöjen taloudessa. Jos asumisoikeusmaksua madallettaisiin nykyisestä 15 prosentista, korkotukilainan osuus kasvaisi.
Yhteisöt ovat kokeneet 15 prosentin tason myös asukkaiden kannalta kipurajaksi
varsinkin kasvukeskuksissa, missä asumisoikeusmaksut nousevat jo nyt korkeiksi.
20 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Suuremman osuuden siirtäminen rakennusaikaisista kustannuksista asukkaille voi
vähentää asumisoikeusasuntojen kysyntää, mikä heikentäisi yhteisöjen kokonaistaloutta. Samalla asukkaiden rahoitusvastuun lisääminen kärjistäisi asukkaan vaikutusmahdollisuuksien epäsuhtaa järjestelmässä. Toisaalta yhteisöt ovat havainneet,
että osa asukkaista olisi valmiita maksamaan jopa 30 prosentin asumisoikeusmaksun, mutta maksun joustava määräytyminen edellyttäisi samalla hakujärjestelmän
Asumisoikeuden ikuisuudesta aiheutuu edellisessä luvussa käsiteltyjä rahoitukseen
liittyviä riskejä. Monissa yhteisöissä herättää ihmetystä se, että asumisoikeustalot
ovat ikuisesti rajoituksenalaisia, vaikka esim. samankaltaisilla valtion korkotukilainoilla rahoitetut aravavuokratalot vapautuvat rajoitteista tietyn mittaisen rajoitusajan
päättyessä. Asumisoikeus- ja vuokratalojen erilaiselle kohtelulle ei nähdä olevan
perusteita ja asumisoikeuslakia pidetään tältä osin idealistisena.
Asumisoikeuden ikuisuudesta johtuen sen koetaan asettavan toimintaa haittaavia
rajoitteita yhteisöjen taloudelle ja kiinteistösalkun hallinnalle, mikä lankeaa viime
kädessä asukkaiden maksettavaksi. Ikuisuuteen liittyy taloudellinen riski myös valtion kannalta, koska asumisoikeustalojen vanhetessa peruskorjaukset ovat nykyisin
täysin valtion lainoituksen varassa.
Järjestelmän kestävyyden kannalta kiinteistöjen elinkaaren hallinta on olennaista.
Tällä hetkellä ongelmaksi saattavat muodostua ennen kaikkea kiinteistöt, joita syystä
tai toisesta koettelee huono kysyntä. Asumisoikeusyhteisölle ainoa keino hallita tällaisen kohteen taloutta on laittaa asunnot vuokralle. Jos kiinteistön sijainti, varustelutaso
tai kunto on erityisen huono, voi vuokraaminenkin olla vaikeaa. Vuokraustoiminta
ei kuitenkaan ole yhteisöjen ydintoimintaa, ja yhteisöjen kannalta voi olla järkevää
luopua tällaisista kohteista.
Kiinteistöjen käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttaminen on mahdollista myös
nykyisen lainsäädännön puitteissa. Menettelytapaa pidetään kuitenkin erittäin raskaana. Käytännössä kaikkien asumisoikeustalon asuntojen pitää olla joko tyhjillään
tai vuokrattuna, eikä talossa voi olla yhtäkään asumisoikeussopimusta voimassa
ennen kuin menettelyyn voidaan ryhtyä. Käytännössä yhteisön pitää pystyä neuvottelemaan jäljellä olevien asumisoikeudenhaltijoiden kanssa siirtymisestä toiseen
asumisoikeuskiinteistöön tai sopimuksen muuttamisesta vuokrasopimukseksi ennen
kuin kiinteistön vapauttamiseen rajoituksista voidaan ryhtyä. Rajoituksista vapauttamisia on tehty toistaiseksi vain muutamia, ja yhteisöjen näkemykset prosessista ovat
vaihtelevia. Toisaalta lupaprosessin kerrotaan sujuneen hyvin, kun tapaus on ollut
selvästi tappiollinen, mutta toisaalta yhtiöt pitävät luvan saamista yleisesti vaikeana.
Riskit korostuvat erityisesti pienten yhteisöjen kohdalla, jos nämä kohtaavat laajamittaisia kysyntäongelmia. Tällaisia tapauksia voi syntyä esimerkiksi rakennemuutospaikkakunnilla. Nykylain puitteissa menettelyn hitaus ja raskaus voivat periaatteessa ajaa yhtiön vaikeisiinkin talousvaikeuksiin. Äärimmäisessä tapauksessa myös
asukas voi menettää pääomansa yhtiön ajautuessa konkurssiin. Yhtiöiden mielestä
menettelyn tulisi olla kevyempi ainakin tapauksissa, joissa asumisoikeuskäyttöön
rakennettuihin kiinteistöihin ei saada asumisoikeusasukkaita ja kiinteistöistä muodostuu riskejä.
Kysyntäongelmien lisäksi käyttörajoituksista vapautuminen voisi olla vaihtoehtona kiinteistöjen tullessa ikään, jossa suuret peruskorjaukset (erit. linjasaneeraus)
pitää toteuttaa. Peruskorjauksen lisäksi tässä vaiheessa ratkaisuna voi olla talon purkaminen, tai lain sen salliessa, kiinteistön muuttaminen esim. asunto-osakeyhtiöksi
ja siitä luopuminen.
Yhteisöjen haastattelujen perusteella tarve asumisoikeuden ikuisuuden uudelleenarvioinnille vaikuttaa ilmeiseltä, vaikka yhteisöillä on erilaisia intressejä käyttö- ja
luovutusrajoituksista vapautumisen suhteen johtuen niiden taustasta ja omistuspohjasta. On kuitenkin huomattava, että rajoitusten ikuisuus voi muodostua koko järjestelmän toimivuuden kannalta riskiksi myös asukkaille. Järjestelmää pitää kehittää,
ettei asukkaan turvaksi tarkoitettu ikuinen asumisoikeus käänny asukkaan tappioksi.
Nykyinen ikuisen asumisoikeuden salliva asumisoikeuslaki ei salli variaatioita.
Yhteisöjen taholta on ehdotettu, että lakia pitäisi muuttaa niin, että se sallisi ns. hybriditalot. Tällöin hallintamuodon muutos olisi mahdollinen ja asukkailla voisi olla
etuosto-oikeus (lunastusoikeus) eikä prosessi vaatisi viimeisenkin asumisoikeusasukkaan muuttamista pois. Mainitunkaltainen uudistus vaatisi luonnollisesti myös
suuria muutoksia asukashallintoon.
Haastatellut yhteisöt kokevat selkeästi ARA:n harjoittaman valvonnan epäluottamuksen osoituksena yhteisöjä kohtaan. Joissain tapauksissa valvonnan kuvataan
menevän tällä hetkellä ihon alle ja vaikeuttavan yhtiöiden operatiivista toimintaa.
Erityisen loukkaavana tilanne voidaan kokea yhtiöissä, jotka omasta mielestään ovat
pyrkineet kehittämään asukkaiden asemaa ja vaikutusmahdollisuuksia yhtiössä.
Haastatteluiden perusteella piirtyy selvä epäluottamuksen ilmapiiri. Monet yhteisöt kokevat, että äänekkäät asukasaktiivit saivat liikaa valtaa ja pääsivät manipuloimaan lainsäätäjän toimintaa viime vuosikymmenen lopulla. Epäluottamus leimaa
yhteisöjen välejä sekä valtion ja ARA:n että asukkaiden suuntaan.
Yhteisöjen mielestä niillä pitäisi olla toimintansa muotoilemisessa ja järjestämisessä
enemmän liikkumavaraa nykyisen lain puitteissa. Yhteisöt kokevat, että valvonnassa tulisi tunnistaa selkeät epäkohdat ja keskittyä niihin. Valvonta tuottaa runsaasti
työtä, ja ARA:n katsotaan pakottavan yhteisöt toimimaan saman muotin mukaisesti.
Valvonnan aiheuttama lisätyö nostaa lopulta myös asumisen hintaa.
Osa yhteisöistä kokee, että ARA on omaksunut lain tulkitsijan roolin, jota sillä ei
pitäisi olla. Valvojan ja yhtiöiden välillä on ilmennyt tulkintaerimielisyyksiä erityisesti
omakustannusperiaatteesta ja käyttövastikkeiden määräytymisestä. Tämä näkyy yleisenä epäluottamuksen ilmapiirinä toimijoita kohtaan valtion taholta, minkä koetaan
aiheuttavan haittaa järjestelmätasolla. Toimijat eivät pidä lakia välttämättä huonona,
mutta kokevat ARA:n ylitulkitsevan lakia.
Yhtiöt kokevat myös, että ARA ei luota yhtiöiden toimintaan, vaan olettaa näiden
lähtökohtaisesti huijaavan ja pimittävän varoja. Kaikki kokevat olevansa jatkuvasti
epäilyksen alaisia. Suurin osa on turhautuneita siitä, että kaikki kärsivät, vaikka vain
jotkut ovat toimineet epärehellisesti.
Yhteisöt joutuvat raportoimaan taloudestaan lain ja ARA:n vaatimusten mukaisesti.
Yhteisöt kokevat raportoinnin raskaana, mutta eivät usko raportointimallin auttavan
myöskään tiedon välittämistä asukkaille. Osa yhtiöistä on huolissaan siitä, että he
joutuvat muuttamaan useita vuosia käytössä olleita ja toimiviksi koettuja raportointitapoja ARA:n vaatimuksesta. Yhteisöt saattavat esimerkiksi joutua muuttamaan pitkään
laskelmissa käytössä olleita nimiä eri erille ARA:n vaatimuksesta, vaikkei erän sisältö
muuttuisi millään tapaa. Pelkona on, etteivät raportointivaatimukset lisää järjestelmän
ja yhteisöjen taloudenpidon läpinäkyvyyttä, vaan heikentävät sitä entisestään.
Yhteisöt kokevat, että ARA:n vaatimusten mukaiset varautumiserät ja -tasot haittaavat toimintaa ja vähentävät yhteisön valtaa operatiivisesta toiminnasta päättämiseen.
Tuleviin korjauksiin ja esim. peruskorjauslainojen omavastuuosuuksiin tulisi varautua
keräämällä vastikkeita. Yhteisöt kokevat kiinteistöjen omistajan talouden olevan jo nykytilassa nollasummapeliä. Tasapaino tulee muuttumaan, kun ensimmäiset kiinteistöt
22 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
tulevat peruskorjausvaiheeseen. ARA:lta ei kuitenkaan anneta omaa harkintaa varautumiseen. Tässä yhteydessä viitataan esim. ARA:n antamaan peruskorjausvaraus/
neliömetri-suositukseen, jonka monet toimijat kokevat liian ahtaana. Monet yhteisöt,
joiden kiinteistökanta on saavuttamassa peruskorjausvaiheen, ovat selvästi huolissaan
tästä. Kokemuksia peruskorjauksista on toisaalta vielä hyvin vähän.
Yhtenä merkittävänä huolenaiheena osa yhteistöistä kokee varausten yhteensopimattomuuden kirjanpidon termien kanssa, minkä koetaan aiheuttavan vaikeuksia
verotuksessa. Huolena on, ettei erilaisia varauksia pysty rahastoimaan ilman veroseuraamuksia, ja verottaja tulkitsee ne veronalaiseksi liikevoitoksi.
Yhtenä käytännön ongelmana korkotukilainsäädännössä on, että peruskorjausrahoituksen yhteydessä vaaditaan tontinvuokrasopimuksen uudistaminen. Peruskorjauslainoitusta voi saada vain jos tontin vuokrasopimusta on vähintään 25 vuotta
jäljellä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä että vanhat vuokrasopimukset joudutaan
uusimaan kunnan kanssa vastaamaan nykyistä hintatasoa, mikä nostaa asumisen
hintaa rajustikin. Lisäksi peruskorjausten yhteydessä vaaditaan kunnan hyväksyntä,
jota pidetään turhana vaiheena. Yleensäkin yhtiöt kokevat monen eri viranomaisen
mukanaolon monissa lupaprosesseissa turhana kuormittavana ja hidastavana tekijänä. ARA:n päätöksentekoa kuvataan hitaaksi ja jähmeäksi, ja monet toimijat kokevat
että päätöksissä kestää kohtuuttoman kauan, erityisesti jos päätökset joutuvat käymään monen viranomaisen kautta.
Nykyistä asumisoikeuden hakujärjestelmää pidetään yleisesti tarpeettoman hitaana
ja raskaana. Pahimmillaan tämä tarkoittaa sitä, että asunnot seisovat tyhjillään odottamassa asukasvalintoja.
Hakujärjestelmässä on selvästi havaittavissa haastattelujen perusteella kaksi ongelmakohtaa, joista ensimmäinen liittyy jonotusnumeroiden määrään ja voimassaoloon
ja toinen kunnan rooliin jonon hallinnoijana.
Jonotusnumerot ovat nykyään voimassa ikuisesti ja hakijalla voi olla hallussaan
useita voimassa olevia hakunumeroita saman kunnan jonoon. Asumisoikeusyhteisöjen näkökulmasta suuri määrä hakunumeroita aiheuttaa työtaakkaa ja viivettä
asumisoikeuden täyttämisessä. Periaatteessa todellisella asunnontarvitsijalla voi
olla hyvin suuri jononumero, mutta asuntoa tulee tarjota hakijoille, joiden jonotusnumero on pienempi. On olemassa riski, että asunto seisoo pitkään tyhjillään
odottamassa valintaprosessin kestäessä. Ylipäätään koetaan, että hakujärjestelmää
tulisi kehittää sellaiseen suuntaan, jossa jonoon ilmoittaudutaan silloin kun asunnon
tarve on tiedossa.
Kunnan asema jonotusnumeron hallinnoinnissa aiheuttaa myös yhteisöjen näkökulmasta viivettä ja kankeutta asuntojen täyttämisessä. Ensinnäkin useilla yhtiöillä
on toimintaa monien kuntien alueella, jolloin yhteydenpitoon kuluu aikaa. Toiseksi
varsinkin pienissä kunnissa jonon hallinta voi olla yhden virkamiehen hallussa,
jolloin jo normaalien kesälomien aikana jono käytännössä seisoo ja asunnot ovat
tyhjillään. Tästä syntyy yhtiöille turhaa asuntojen tyhjäkäyttöä.
Pääkaupunkiseudulla toimivat yhteisöt ovat periaatteessa tyytyväisiä Kuumakuntien yhteiseen jonoon. Muualla toimivat yhteisöt näkisivät samantyyppisessä
mallissa mahdollisuuksia myös muilla alueilla. Myös valtakunnalliselle jonolle löytyy
Suurin osa yhteisöistä ja SAY pitävät parhaana ratkaisuna kuitenkin jonojen siirtämistä yhteisöjen omaan hallintaan. Yhteisöt katsovat, että joustavin ja toimivin malli
olisi yhtiökohtaiset hakunumerot, jotka olisivat määräaikaisia, ja joita voisi olla hakijalla hallussaan vain yksi kerrallaan. Suurin osa yhteisöistä olisi valmiita ottamaan
myös varallisuusrajojen tarkistuksen hoitaakseen, mutta kunnalla todennäköisesti
säilyisi valintaan tarkastusoikeus.
Osa yhteisöistä ei näe varallisuusrajoille tarvetta nykyisessä järjestelmässä ylipäätään. Yli 55-vuotiaiden varallisuusrajan poistosta tulleet kokemukset ovat monella
yhtiöllä positiivisia, ja yhteisöt ovat saaneet tästä ryhmästä uusia asukkaita. Valtaosa
katsoo kuitenkin kohderyhmänsä koostuvan ihmisistä, joilla ei ole mahdollisuutta
hankkia omistusasuntoa.
ASO-asukkaille on annettu mahdollisuus osallistua omaa asumistaan koskeviin asioihin yhteishallintolain mukaisesti. Omistajalle on säädetty ko. lain puitteissa velvoite
asukasdemokratian järjestämisestä. Tämä tarkoittaa, että omistajan on – asukastoimikunnan puuttuessa – kutsuttava asukkaat koolle ja tarjottava heille informaatiota
koko yhteisön talouteen liittyvistä asioista. Asukkaille asukasdemokratiaan osallistuminen on täysin vapaaehtoista. Asukkaille säädetyt laajat tiedonsaantioikeudet ja
toisaalta omistajaa sitova tiedottamisvelvollisuus pyrkivät lisäämään järjestelmän
läpinäkyvyyttä ja lisäävän osapuolien yhteystyötä sekä näiden välistä luottamusta.
Yhteishallintolaki antaa asukkaalle oikeuden ottaa osaa päätösten valmisteluun ja
niiden toteuttamisen seurantaan. Asukkaiden kokouksella tai vaihtoehtoisesti asukastoimikunnilla on oikeus nimetä ehdokkaita myös omistajayhtiön toimeenpanovaltaiseen hallitukseen. Tämä tarkoittaa sitä, että päätösten valmistelun lisäksi asukkaat
pääsevät osallistumaan myös asumisoikeusyhtiön päätöksentekoon. Yhteishallintolain 14 §:n mukaan asukkailla on mahdollisuus myös omaan valvojaan.
Asukkaiden kokous tai asukastoimikunta valitsee tällöin valvojan, jolla on oikeus
saada tietoja kunkin vuokranmääritysyksikön taloudenhoidosta ja hallinnosta.
Yksittäistä asukastoimikuntaa ei ole pakollista perustaa. Yhtiön vuosittain koolle
kutsuma asukkaiden kokous tai muu vastaava toimielin tai yksittäiset luottamushenkilöt voivat vaihtoehtoisesti toimia asukasdemokratian toteuttajina asukastoimikunnan näin päättäessä. Mikäli asumisoikeusyhteisön alaisuudessa on useita ASO-taloja
ja näin ollen lukuisia asukastoimikuntia, niille on mahdollista perustaa yhteistyöelin.
Samaan yhtiöön kuuluvien asukastoimikuntien yhteistyöstä päättävät asukastoimikunnat ja omistaja keskenään.
Asukasdemokratiaa asumisoikeustaloissa sääntelee yhteishallintolaki. Laissa keskeisenä asukkaiden oikeutena on saada tietoa asumisoikeustalon ja -yhtiön asioista
sekä osallistua ja antaa lausunto valmisteilla olevista päätöksistä. Asukkailla on siten
varsin vähän varsinaista päätösvaltaa asumisoikeusyhtiössä.
Osa yhteisöistä kokee, että asukkaan taloudellisen panoksen ja vaikutusmahdollisuuksien välillä on ristiriita. Periaatteessa asukas on maksamastaan asumisoikeusmaksusta huolimatta lain tasalla samalla viivalla kuin vuokra-asukas. Osa yhtiöistä
onkin ottanut käyttöön omia asukasdemokratiamallejaan, jotka antavat asukkaille
enemmän päätösvaltaa kuin laki vaatisi. Toiset yhtiöt pidättäytyvät lain vaatimuksissa.
Asukkaiden tiedonsaanti on lain keskeinen vaatimus. Myös yhteisöt ovat kokeneet
tiedonvälityksen asukkaille keskeiseksi asukastyytyväisyyttä parantavaksi tekijäksi.
Monet yhtiöt kertovat viime vuosina panostaneensa tiedonvälitykseen asukkaille,
joko verkossa tai asukkaille jaettavassa asukaslehdessä. Muiden ajankohtaisten asioiden ohessa, näiden kanavien välityksellä asukkaille tiedotetaan myös talouteen ja
vastikkeisiin liittyviä asioita ja tunnuslukuja.
Käytännössä kaikki yhtiöt kantavat kuitenkin huolta siitä, että tiedon vastaanottaminen asukkaiden toimesta on vaikeaa, koska yhtiöiltä edellytettävä raportointi
on teknistä ja monimutkaista. Monet kokevat tämän lisäksi, että ARA on pakottanut
(tai tulee pakottamaan) yhtiöt muuttamaan hyväksi havaittuja raportointitapojaan.
24 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Esimerkiksi erilaisten varausten ymmärtäminen saattaa olla asiaan perehtymättömälle vaikeaa. Suuri osa asukkaista on yhtiöiden toimintaan liittyvien taloudellisten
tunnuslukujen suhteen maallikkoja, harva osaa lukea tilinpäätöksiä ja budjetteja.
Tiedon välittäminen asukkaille ei siis ole helppoa.
Asukkaat kuitenkin maksavat yhtiön kulut ja kantavat suurimman taloudellisen
riskin. Tästä syystä useat yhtiötkin kokevat, ettei asukkaiden taloudellinen riski
ja vaikutusmahdollisuudet ole tasapainossa. Tässä asiassa yhtiöiden näkemykset
kuitenkin eroavat. Varsinkin suuret yksityiset toimijat painottavat omaa omistajarooliaan. Kaikissa yhtiöissä asumisoikeusmaksuina kerätty pääoma kuitenkin ylittää
moninkertaisesti omistajien sijoittaman pääoman. Lisäksi yhtiöiden toiminta rahoitetaan pääasiassa asukkaiden maksamilla vastikkeilla.
Asumisoikeusyhteisöt ovat yhtiömuodoltaan osakeyhtiöitä. Vaikka asukkailla
onkin kaikissa haastatelluissa yhtiöissä hallituksessa edustajat, eivät asukkaat ole
edustettuna yhtiökokouksessa, joka on ylintä päätäntävaltaa osakeyhtiössä käyttävä
elin. Hallituksissa asukasedustajien määrä vaihtelee, ja yhtiö vastaa asukasedustajien
valinnasta. Asumisoikeus- ja osakeyhtiölaki eivät kaikilta osin mene yhteen, ja lainsäädännön tulkinnasta ja eri lakien ensisijaisuudesta voi aiheutua erimielisyyksiä.
Yhteisöt kokevat asukkaiden roolin vahvimmaksi ja luontevimmaksi asioissa,
jotka ovat asukasta lähellä. Asukkaiden mahdollisuus oman talonsa asioihin vaikuttamiseen tunnustetaan yleisesti. Monet pitävät aktiivisia asukkaita tässä suhteessa
myös voimavarana. Mahdollisuudet oman talon asioihin vaikuttamiseen kuitenkin
vaihtelevat yhtiöittäin. Osa yhtiöistä päästää asukkaat mm. mukaan päättämään esim.
kiinteistöhuoltoon, remontteihin ja talon varusteluun liittyviin päätöksiin, kun taas
toiset yhtiöt pitävät em. kaltaiset asiat tiukemmin yhtiön hallinnassa. Myös omakustannusperiaatteen ja kiinteistöjen väliseen vastikkeiden tasaamiseen liittyvissä
käytännöissä on yhtiökohtaisia eroja.
Erityisesti suurella maantieteellisellä alueella ja useilla paikkakunnilla toimivien
yhteisöjen keskuudessa esiintyy epäilyksiä hallituksen asukasjäsenten ammattitaidosta ja kyvystä ottaa tasapuolisesti huomioon eri paikkakunnilla vallitsevat
olosuhteet. Epäily kohdistuu erityisesti asukkaiden vallan lisäämiseen yhtiötason
Yhtiöt painottavat yleisesti sitä, että asukastyytyväisyys on yhtiöiden omien asukaskyselyiden ja muun kokemuksen mukaan hyvällä tasolla ja että moni asukas on
tyytyväinen asumiseensa. Vaikutusmahdollisuuksien ei koeta olevan keskeinen asukastyytyväisyyden osa suurelle osalle asukkaista. Monissa kiinteistöissä on yhtiöiden
mukaan, ja yhtiöstä riippumatta, vaikeuksia muodostaa esim. asukasneuvostoa ja
osallistuminen asukaskokouksiin on heikkoa. Eroja kiinteistöjen välillä asukkaiden
osallistumisaktiivisuudessa on lisäksi paljon. Järjestelmä ei voi nojata yksin asukastoimikuntien aktiivisuuteen.
Asukasaineiston analyysi
Selvitystä varten haastateltiin yhteensä neljää asumisoikeusasukasta sekä Suomen
Asumisoikeusasukkaat SASO ry:n edustajaa. Otos asukkaista on pienempi kuin yhteisöistä, ja pääasiassa asukkaiden käsityksiä järjestelmästä on pyritty kartoittamaan
kyselyn avulla, jonka analyysi käsitellään luvussa 4.2.1. Ensin kuvataan kuitenkin
asukaskyselyssä ja asukashaastatteluissa esiin tulleet koetut roolit ja riskit.
Asukashaastatteluissa suurin epäkohta liittyy asukkaiden vallan vähäisyyteen
suhteessa asukkaiden rahallisen panoksen suuruuteen. Koska suuri osa omasta pääomasta on asukkaiden maksamaa, asukkailla pitäisi olla enemmän päätäntävaltaa.
Osa haastatelluista asukkaista on sitä mieltä että todellinen asukasdemokratia tarkoittaisi vaikuttamismahdollisuutta yhtiökokousta myöten.
Haastatellut asukkaat olivat kunnallisomisteisista yhtiöistä. Pääpiirteissään he
olivat tyytyväisiä oman yhtiönsä hallinnon nykytilaan, vaikka kehittämistarpeita
edelleen nähtiinkin olevan, mutta näkevät riskejä siinä että toimintatavat yhteisöjen
välillä vaihtelevat erittäin paljon. Kunnallisten yhtiöiden asukkaat vaikuttavat haastatteluiden perusteella arvostavan kuntaomistajan mukanaan tuomaa turvaa.
Asukkaiden sitoutuminen kiinteistöjen korjauksiin ja pitkäjänteiseen kehittämiseen riippuu myös asumisaikeista ja -tavoitteista. Ne asukkaat, jotka näkevät asumisoikeusasumisen pitkäaikaisena ratkaisuna ovat oletettavasti sitoutuneempia yhtiön
ja kiinteistöjen kunnosta huolehtimiseen kuin ne asukkaat, jotka kokevat asumisen
väliaikaisena ratkaisuna. Myös haastateltujen kokemukset siitä onko heidän roolinsa
lähempänä omistajaa vai vuokralaista vaihtelivat suuresti.
Selvityksen yhteydessä haastateltiin myös Suomen asumisoikeusasukkaat SASO
ry:n edustajaa. SASO:a huolestuttaa erityisesti asumisen hintakehitys ja asukkaiden
asumisen turva. Asumisoikeusjärjestelmälle nähdään kaksi vaihtoehtoa. Ensimmäinen vaihtoehto on asukkaiden omistama yhdistysmalli, jossa yhdistykset ovat itsenäisiä ja asukkaiden omistamia. Yhdistysmuodon SASO katsoo edustavan yleisesti
asumisoikeusasukkaiden yhteistä etua ja toiveita. Toisena vaihtoehtona SASO esittää
asukkaiden vallan huomattavaa lisäämistä nykyisissä yhteisöissä, mikä tarkoittaisi
käytännössä äänioikeutta yhtiökokouksessa suhteessa asumisoikeusmaksujen osuuteen yhtiöiden riskillisestä pääomaan. Käytännössä suurin osa omasta pääomasta
yhtiöissä on asumisoikeusmaksujen muodossa asukkaiden maksamaa. SASO näkee
asumisoikeusmaksun nykyisellä tavalla lähinnä kynnysrahana ja pitää sitä sellaisenaan liian suurena.
SASO korostaa asukkaiden roolia asumisoikeusjärjestelmän maksajina ja kokee,
ettei asukkaan vuokralaiseen verrattavissa oleva asema ole tasapainossa asukkaiden
taloudellisten intressien kanssa. Asukashallinnon toimintamuodot ovat lisäksi pitkälti
yhteisöjen hallinnassa, mikä rajaa asukashallinnon toimintamahdollisuuksia.
Yhtiöiden taloudenpitoa pidetään erittäin läpinäkymättömänä, mikä tekee taloudellisen tulevaisuuden ennakoinnin asukkaiden näkökulmasta vaikeaksi. Asukkaiden tulisi saada tarkemmat erittelyt vastikkeesta ja tietoa erityisesti lainanhoidosta
entistä enemmän. SASO:n mukaan asukkailla on myös paljon ongelmia sen suhteen,
etteivät yhtiöt suostu luovuttamaan kiinteistöjen hoitoon ja huoltoon liittyviä raportteja, eivätkä erittele hoito- ja huoltotoimenpiteistä koituneita laskuja talotoimikunnan
nähtäväksi. Asukkaat eivät SASO:n mukaan saa myöskään kilpailutusasiakirjoja
nähtäväkseen. Tämä herättää epäilyksiä siitä, etteivät kulut vastaa todellisia ja että
yhteisöt maksavat erityisesti konserniinsa kuuluville yhtiöille ylihintaa asumisoikeustalojen ylläpidosta ja korjauksista.
SASO näkee, että asukkaiden riskeihin kuuluvat taloudellinen ja asumisen turvaan
liittyvät uhkakuvat. Asukkaiden turvan kannalta olennaista olisi SASO:n mukaan
tarkastella asumiskustannuksia hyvin pitkällä aikavälillä. Asumisoikeusasuminen
on monille asukkaille hyvin pitkäaikainen ratkaisu, jolloin pitkän aikavälin talouden
kestävyys on ensisijaista.
Asumisoikeusjärjestelmän kohderyhmänä SASO näkee ihmiset, joilla ei ole omistusasumiseen vaadittavaa varallisuutta. Yli 55-vuotiaiden kohdalla tehdyn varallisuusrajojen poiston SASO näkee murentavan asumisoikeusjärjestelmän pohjaa sosiaaliperusteisessa asumisessa. SASO pitää oikeutta asumisoikeusasunnon perinnöksi
jättämiseen rintaperillisille asukkaiden keskeisenä oikeutena.
Valtion roolin SASO näkee hyvin ristiriitaisena ja katsoo, ettei ARA:lla ole riittäviä
valtuuksia valvoa yhteisöjä.
26 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Käyttörajoituksista vapautumiseen SASO ja suurin osa haastatelluista asukkaista
suhtautuu hyvin kielteisesti. Uhkakuvaksi SASO esittää, että yhteisöt luopuvat peruskorjausikään tulevista kiinteistöistä, jotka on maksettu asukkaiden vastikkeilla ja
joiden remonttien aloitukseen on varauduttu vastikkeissa, ja kotiuttavat voitot taustayhteisöilleen. Tämä tarkoittaisi, että asumisoikeusyhteisöjen omistajat pääsisivät
hyötymään ”vilpillisesti” asukkaiden maksamista kiinteistöistä.
Päähuomioita asukaskyselystä
Tässä käsitellään päähuomiot asumisoikeusasukkaille tehdystä kyselystä. Kyselyyn
saatiin yhteensä 4561 vastausta. Kyselyaineiston kysymykset1 (joihin tekstissä viitataan) ja vastausjakaumat on esitetty liitteessä 2.
Kyselyn yhteydessä kysyttiin vastaajien taustatietoja. Taustatietojen antaminen
ei ollut pakollista2. Seuraavassa käydään vastaajien taustatiedot lyhyesti läpi, tarkat
tiedot löytyvät liitteestä 2.
Vastaajista 62,9 prosenttia oli naisia ja 37,1 prosenttia miehiä. Ikäjakauma painottui
voimakkaasti yli 55-vuotiaisiin, johon ryhmään vastaajista kuului joka kolmas. Vajaa puolet vastaajista oli 36–55 -vuotiaita, ja vajaa viidennes alle 36-vuotiaita. Miltei
kahdessa kolmasosassa talouksista ei ollut alaikäisiä lapsia, ja kaksi tai useampia
alaikäisiä lapsia oli joka viidennessä taloudessa. Kahdessa taloudessa viidestä oli
yksi täysi-ikäinen jäsen ja joka toisessa taloudessa täysi-ikäisiä henkilöitä oli kaksi.
Talouksien yhteenlasketut vuositulot ennen veroja on esitetty taulukossa 2.
Taulukko 2. Talouden vuositulot ennen veroja, euroa (N=4345).
30 000-44 999
45 000-59 999
60 000-74 999
Asukkaat arvostavat ennen kaikkea asumisen turvaa
Suurin osa asukkaista pitää asumisoikeusasumista turvallisena asumismuotona. 86 %
vastaajista on samaa mieltä tämän väittämän kanssa (kuvio 3). Turvaan kuuluu myös
taloudellisen riskin hallinta. Enemmistö pitää asukkaan taloudellista riskiä pienenä.
69 prosenttia vastaajista piti asukkaan taloudellista riskiä asumisoikeusasumisessa
vähäisenä (väittämä 3). Asumismuotoon ei myöskään yleisesti koeta liittyvän riskiä
pääoman eli asumisoikeusmaksun menettämisestä. Kaksi kolmesta vastaajasta on sitä
mieltä, ettei asumisoikeusmaksuun liity riskiä pääoman menettämisestä (väittämä 28).
Kyselylomake on saatavilla sähköisesti osoitteessa ptt.fi/fi/research/asumisoikeujarjestelman-riskienhallinta.
Taustatietokysymyksiin saatiin 3838–4478 vastausta kysymyksestä riippuen. Vastausjakaumat ja vastaajien määrä ks. Liite 2.
5=täysin
Kuvio 3. Koen ASO-asumisen olevan turvallinen asumismuoto (väittämä 1).
Asumisen turva vaikuttaakin olevan myös asukkaille keskeinen asumisoikeusjärjestelmän osa. Yli 90 prosenttia vastaajista odottaa saavansa maksamansa asumisoikeusmaksun vastineeksi asumisen vakautta. (kuvio 4.)
Kuvio 4. Odotan saavani asumisoikeusmaksun vastineeksi asumisen vakautta (väittämä 10).
Miltei kaksi kolmesta vastaajasta koki asumisoikeusasunnon hakujärjestelmän selkeänä (väittämä 6). Vajaa puolet katsoi asunnon saamisen olevan helppoa. Vastaavasti vaikeaksi asunnon saamisen koki yksi viidestä, ja kolmanneksen näkemys oli
neutraali. (Väittämä 5.) Asumisoikeusasumiseen on liitetty ajoittain ajatus siitä, että
asunnon vaihtamisen tulisi olla elämäntilanteen muuttuessa helppoa. Hieman yli
puolet koki järjestelmän mahdollistavan asunnon joustavan vaihtamisen elämäntilanteen muuttuessa (väittämä 9).
Kyselykaavakkeen taustatieto-osiossa kysyttiin myös vastaajien asumisaikeita.
Neljännes vastaajista aikoi asua asumisoikeusasunnossa varmasti myös viiden vuoden kuluttua. Hieman alle puolet aikoi ehkä asua asumisoikeusasunnossa, ja hieman
useampi kuin joka kymmenes aikoi varmasti muuttaa pois.
28 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Miltei puolet pitää asumiskustannuksia korkeina
Asukkaat eivät kuitenkaan pidä asumiskustannuksia edullisina tai edes kohtuullisina. Asumiskustannusten tasoa kysyttiin kahdella kysymyksellä (väittämät 2 ja 30)
joista toisessa kysyttiin asumiskustannusten kohtuullisuutta ja toisessa edullisuutta.
Vastausjakaumat olivat näissä kahdessa kysymyksessä hyvin samankaltaiset, mutta
hieman harvempi piti asumista edullisena kuin kustannuksia kohtuullisina. Kaksi
viidestä (42 % vastaajista) oli eri mieltä väitteen asumiskustannusten kohtuullisuudesta kanssa (Kuvio 5). Kolmasosa vastaajista ei ollut samaa tai eri mieltä, ja neljäsosa
vastaajista piti asumiskustannuksia kohtuullisina.
Kuvio 5. Asumiskustannukset ovat kohtuulliset (väittämä 2).
Asumisoikeusmaksun nykyistä tasoa piti sopivana reilu kaksi kolmannesta vastaajista. Vain joka kymmenes oli sitä mieltä, että taso ei ole sopiva. (Väittämä 7.)
Vaikutusmahdollisuuksia arvostetaan, mutta pidetään heikkoina
Vastaajat pitivät vaikutusmahdollisuuksia sekä oman asumisoikeustalon että asumisoikeusyhteisön päätöksentekoon tärkeinä. Vaikutusmahdollisuuksia omaa asumisoikeustaloa koskeviin päätöksiin piti tärkeänä 79 prosenttia vastaajista (kuvio 6).
Vain viisi prosenttia vastaajista ei pitänyt asiaa tärkeänä. Vaikutusmahdollisuuksia
asumisoikeusyhteisön toimintaan liittyviin päätöksiin piti tärkeänä 72 prosenttia
vastaajista (väittämä 18).
Kuvio 6. Pidän tärkeänä vaikutusmahdollisuuksia omaan asumisoikeustalooni liittyviin päätöksiin
(väittämä 17).
Asukkaiden kokeman roolin suhteen vastaukset ovat jakaantuneita. Kysyttäessä,
kokeeko vastaaja itsensä enemmän omistusasujaksi kuin vuokralaiseksi, jakauma eri
vastausvaihtoehtojen välillä oli varsin tasainen (väittämä 11). Neljäsosa vastaajista
koki roolinsa olevan omistusasujan ja vuokralaisen väliltä. Oleellinen ero asumisoikeus- ja vuokra-asumisen välillä on asukkaan maksama asumisoikeusmaksu. Yli
puolet vastaajista mieltää asumisoikeusmaksun panttina, joka ei anna asukkaalle
omistusoikeutta (väittämä 12). Vastaukset kuvastavat todennäköisesti myös vallitsevaa tilannetta, eikä niistä voida suoraan päätellä millainen tilanteen tulisi ihannetapauksessa olla. Omistajuuden vähäisyyttä kuvastavan näkemyksen kanssa on
linjassa asukkaiden kokemus siitä, ettei heillä ole riittäviä vaikutusmahdollisuuksia
omaan asumiseen liittyvissä asioissa. Vain viidesosa asukkaista piti asukkaan vaikutusmahdollisuuksia riittävinä, vailla mielipidettä oli reilu kolmannes vastaajista ja
liian vähäisinä vaikutusmahdollisuuksia piti hieman alle puolet vastaajista. (Kuvio 7.)
Kuvio 7. Minulla on riittävät vaikutusmahdollisuudet asumiseeni liittyvissä asioissa (väittämä 4).
Oman talon asiat koetaan jonkin verran yhtiötason asioita
Edellä käsiteltiin vastaajien mielipidettä siitä kuinka tärkeänä he kokivat vaikutusmahdollisuudet sekä oman talon että asumisoikeusyhteisön asioihin. Kyselyssä
haluttiin selvittää myös, sitä kokevatko asukkaat että heillä on riittävästi valtaa em.
asioihin, ja poikkeaako asukkaiden näkemys vaikutusmahdollisuuksistaan oman
asumisoikeustalonsa ja toisaalta taloa hallinnoivan asumisoikeusyhteisön asioissa.
Tiivistäen voidaan todeta, että asukkaat kokivat vaikutusmahdollisuutensa riittämättömiksi molempien suhteen. (Väittämät 13, 14) Siitä, että asukkaalla olisi riittävästi
valtaa oman asumisoikeustalon asioihin eri mieltä oli hieman vajaa puolet vastaajista.
Samaa mieltä vallan riittävyydestä oli 14 prosenttia vastaajista. Reilulla kolmanneksella kanta oli neutraali tai vastaaja ei osannut sanoa kantaansa. (Kuvio 8.)
30 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Kuvio 8. Asukkaalla on riittävästi valtaa asumisoikeustaloon liittyvissä asioissa (väittämä 13).
Asumisoikeusyhteisön tasolla asukkaan valtaa pitää riittävänä vielä harvempi. Erot
suhteessa valtaa omassa talossa koskevaan kysymykseen ovat kuitenkin pieniä. Riittämättömänä asukkaan valtaa piti noin puolet vastaajista, kun taas riittäväksi vallan
koki noin joka kymmenes. Kahdella vastaajalla viidestä ei ollut kantaa tai kanta oli
neutraali, mikä voi osin viitata siihen, etteivät monet vastaajat tunteneet asiaa kovin
hyvin. (Kuvio 9.)
Kuvio 9. Asukkaalla on riittävästi valtaa asumisoikeusyhteisön päätöksenteossa (väittämä 14).
Erityisesti esiin nousevat heikot vaikutusmahdollisuudet taloudellisiin
päätöksiin. Myös tiedonsaannin koetaan olevan heikkoa.
Kolme neljäsosaa vastaajista koki, ettei asukkailla ole riittävästi valtaa asumiskustannuksiin liittyvissä asioissa. (Kuvio 10.)
Kuvio 10. Asukkaalla on riittävästi valtaa asumiskustannuksiin liittyvissä asioissa (väittämä 15).
Asukkaat eivät myöskään kokeneet saavansa riittävästi tietoa asumisen kustannuksiin vaikuttavista taloudellisista seikoista. Vain neljäsosa vastaajista piti tiedonsaantia
käyttövastikkeen määräytymisperusteista riittävänä. Noin puolet oli sen sijaan eri
mieltä. (Kuvio 11.)
Kuvio 11. Saan riittävästi tietoa käyttövastikkeen määräytymisperusteista (väittämä 22).
Vielä heikommaksi koetaan tiedonsaanti kiinteistöjen korjaamiseen varautumisesta ja
asumisoikeusyhteisön lainanhoidosta. (väittämät 23 ja 24) Huomioitava on, että vastaajilla oli vaikeuksia muodostaa mielipidettä varsinkin vastikkeita, korjausvarauksia
ja lainanhoitoa koskeviin kysymyksiin (väittämät 22, 23 ja 24), joiden kohdalla noin
kolmannes vastaajista valitsi joko vaihtoehdon ”ei samaa eikä eri mieltä” tai ”en osaa
sanoa”. Tämä voi viittaa siihen, että monet asukkaat tuntevat asian varsin huonosti.
32 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Myöskään asumisoikeusyhteisön toimintaan ja kiinteistön huoltoon tarvittavien
palvelujen hankintaa ei pidetä asukkaan kannalta läpinäkyvänä. Asukkailla ei vaikuta
olevan tässäkään suhteessa saatavilla riittävästi tietoa yhteisön toiminnasta (Kuvio
12). Jälleen on tosin huomattava, että vastausten ”ei samaa eikä eri mieltä” ja ”en osaa
sanoa” osuus on suuri, yli 40 prosenttia vastauksista.
Kuvio 12. Asumisoikeusyhtiön isännöintipalvelujen, kiinteistöhuollon ja saneerausten hankinta on
läpinäkyvää (väittämä 29).
Kuten edellä todettiin pitää suuri joukko asumista varsin kalliina. Kyselyssä selvitettiin myös käsityksiä vastikkeen jakautumisesta eri eriin. Enemmistön mielestä
kiinteistöjen välillä tasattava osa, jota he maksavat käyttövastikkeessaan, ei ole kohtuullinen (kuvio 13).
Kuvio 13. Maksamani tasattava osa käyttövastikkeesta on kohtuullinen (väittämä 25).
Vastaavasti enemmistö kokee heidän vastuullaan olevan liikaa kuluja myös muiden
kiinteistöjen peruskorjauksista (väittämä 27). Tässä yhteydessä on otettava huomioon
huomattavan suuri neutraalien vastausten ja vailla mielipidettä olevien osuus sekä
edellä todettu tiedonpuute kyseisistä asioista.
Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksiin ja oikeuksiin ei olla täysin
Mielipiteet ovat jakautuneita sen suhteen, miten asukasdemokratian koetaan toteutuvan omassa talossa. Neljännes asukkaista on tyytyväisiä asukasdemokratian toteutumiseen, neljännes tyytymättömiä, neljänneksen kanta on neutraali ja neljänneksellä
ei ole asiasta mielipidettä. (Kuvio 14.)
Kuvio 14. Asukasdemokratia toteutuu talossani hyvin.
Asukkaille olennaista on luonnollisesti myös kiinteistöjen kunto ja varustelu. Asumisoikeusasumisen pitäisi lisäksi olla asumisstandardiltaan esim. julkista vuokraasumista laadukkaampaa. Siten on ongelmallista, että 39 prosenttia vastaajista on
sitä mieltä, ettei kiinteistöjen kunnosta ja varustelusta pidetä asianmukaista huolta.
Tyytyväisiä kiinteistöjen kuntoon on joka neljäs vastaaja. (Väittämä 36.)
Koska asukkaat pitävät kiinteistöjen ajanmukaisuutta tärkeänä, on loogista, että
myös tuleviin korjauksiin ollaan valmiita varautumaan. Vaikka vastauksissa korostuu
asukkaiden näkemys, ettei asumisoikeusasuminen ole kustannuksiltaan kohtuuhintaista, asukkaat kuitenkin mieltävät kiinteistöjen vanhenemisesta aiheutuvan
asukkaille taloudellisia riskejä, joihin tulee varautua käyttövastikkeissa (kuvio 15).
Vain noin joka kymmenennen mielestä kiinteistöjen vanhenemisesta ei aiheudu taloudellisia riskejä asukkaille. (Väittämä 31.)
Kuvio 15. Kiinteistöjen korjauksiin tulee varautua etukäteen käyttövastikkeissa.
34 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Asumisoikeusjärjestelmässä myös asukkailla on mahdollisuus tehdä omalla kustannuksellaan asuinhuoneistoonsa parannuksia. Asumisoikeusyhteisöillä on vaihtelevia
käytäntöjä siitä kuinka asukkaalle korvataan hänen tekemistään remonteista poismuuton yhteydessä. Joka kolmas vastaaja piti vapauttaan muutostöiden tekemiseen
riittävänä. Vajaa kolmannes sen sijaan toivoi enemmän vapauksia. (Väittämä 34.)
Omatoimisista remonteista pois muutettaessa annettavaa korvausta piti riittävänä
sen sijaan vain 17 prosenttia vastaajista. 42 prosenttia piti korvausta liian pienenä, ja
41 prosentin kanta oli joko neutraali tai he eivät osanneet ottaa kantaa kysymykseen
(väittämä 35).
Asumisoikeuden haltijalla on nykyjärjestelmässä oikeus jättää asumisoikeus perinnöksi. Kyselyn vastaajista 63 prosenttia koki oikeuden asunnon perinnöksi jättämiseen tärkeäksi. Vain 14 prosenttia vastaajista ei pitänyt kysymystä tärkeänä. (Väittämä
8.) Osittain perinnöksi jättämisen tärkeyttä voi selittää se, että kyselyn vastaajista 35
prosenttia oli yli 55-vuotiaita.
Vastuun siirtämistä asumisoikeuden myynnistä asukkaalle vastustetaan,
mutta kiinteistöjen rajoituksista vapautumiseen suhtaudutaan ainakin
poikkeustapauksissa positiivisesti.
Enemmistö vastaajista vastustaa asuntomarkkinariskin siirtämistä asukkaalle. Vain
viidennes on sitä mieltä, että järjestelmän tulisi sallia asumisoikeuden myynti markkinoilla sen sijaan, että yhteisö palauttaa asumisoikeusmaksun asukkaan muuttaessa
pois. Liki puolet vastaajista on eri mieltä. (Kuvio 16.)
Kuvio 16. Järjestelmän tulisi sallia asumisoikeuden myynti markkinoilla sen sijaan, että yhteisö
palauttaa asumisoikeusmaksun asukkaan muuttaessa pois (väittämä 41).
Sitä, että järjestelmä mahdollistaisi asumisoikeuskiinteistön hallintamuodon muutoksen asunto-osakeyhtiöksi ja asukkailla olisi mahdollisuus lunastaa asumisoikeusasunto itselleen, kannattaa puolet vastaajista. (Kuvio 17). Neljännes vastaajista
vastusti ajatusta.
Kuvio 17. Järjestelmän tulisi mahdollistaa ASO-kiinteistön muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi,
jolloin asukkailla olisi mahdollisuus lunastaa asumisoikeusasunto itselleen.(väittämä 42.)
Hieman alle puolet kannatti hallintamuodon muutosmahdollisuutta myös tilanteissa,
joissa taloon ei löydy riittävästi asukkaita, jolloin siitä muodostuu taloudellinen riski
ASO-yhteisölle ja sen asukkaille (väittämä 43). Tässä tapauksessa joka viides vastusti
ajatusta, jolloin epävarmojen vastaajien määrä kasvoi hieman. Väittämissä esitetyt
tilanteet ovat erikoistapauksia, eikä niiden pohjalta voi vetää kovin pitkälle meneviä
päätelmiä asukkaiden yleisestä suhtautumisesta asumisoikeustalojen rajoituksista
vapauttamiseen ja asumisoikeuden ikuisuuden purkamiseen (ks. valintakokeen tulokset, luku 4.3.2). Asumisen turva on kyselyyn vastaajien keskuudessa kuitenkin
keskeisin asumisoikeusjärjestelmän ominaisuus.
Asukkaan oikeuksia ja velvollisuuksia käsittelevän valintakokeen tulokset
Valintakoevastaukset analysoitiin käyttämällä ekonometrisiä malleja, joilla mallinnetaan valintatodennäköisyyttä. Mallit perustuvat oletukseen, että vastaaja valitsee
vaihtoehdon, joka tuottaa hänelle suurimman hyödyn. Perusanalyysissa käytettiin
vastaavissa tutkimuksissa yleisimmin hyödynnettyä multinominaalista logit-mallia
(engl. multinomial logit model, MNL; Greene 2000). Lisäksi aineistoon sovellettiin
latenttien luokkien mallia (engl. latent class model, LCM), jolla pystytään erottelemaan vastaajien preferenssien heterogeenisyyttä.
Taulukossa 3 esitetään MNL-mallin estimoinnin tulos. Taulukon toisessa sarakkeessa ilmaistaan muuttujan (eli attribuutin tason) estimoitu vaikutus valintatodennäköisyyteen. Positiivinen etumerkki tarkoittaa vastaajien keskimäärin suosivan
kyseistä attribuutin tasoa, ja negatiivinen etumerkki tarkoittaa epämieluista, vaihtoehdolta ei-toivottavaa ominaisuutta. Kahdella etumerkillä on ilmaistu estimoidun
vaikutuksen suuruus siten, että tilastolliselta merkitsevyystasoltaan yli 10 testiarvon
saavan muuttujan voimakkuus on merkitty kahdella merkillä.
Tulos osoittaa, että asukkaat eivät suosi asumisoikeusjärjestelmän uudistamista
siten, että käyttövastikkeessa tasattaisiin nykyistä enemmän kuluja. Omien asumiskustannusten vähentämisen näkökulmasta on loogista, että vastaajat suosivat vaihtoehtoa, jossa kustannuksia ei tasattaisi eri kiinteistöjen välillä. On hyvä huomata,
että edellä esitetyissä väittämien tuloksissa asukkaiden havaittiin suhtautuvan myötämielisesti korjauksiin varautumiseen (kysymys 26), mutta suurin osa asukkaista
kokee heidän vastuullaan olevan liikaa kuluja muiden kiinteistöjen peruskorjauksista
(kysymys 27). Kustannusten tasaaminen yli ajan ja kohteiden on kuitenkin keskeinen
36 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
elementti asumisoikeusjärjestelmässä. Käyttövastikkeiden tasausmallin voi ajatella
tuovan asukkaille turvaa kustannusten nousua vastaan. Pienissä muutaman kiinteistön asumisoikeusyhdistyksissä tätä mekanismia ei ole, mikä tekee niiden taloudesta
Taulukko 3. Perusmallin estimoinnin tulos
Vaikutus Tulkinta
Vastikkeessa tasataan kuluja nykyistä
-Vastaajat suosivat vastikkeen määräytymisenemmän
tapaa, jonka he mieltävät pienentävän heidän
asumiskustannuksiaan.
Kustannuksia ei tasata eri kiinteistöjen
Vastaajat ovat tyytyväisiä nykyiseen 15 %
asumisoikeusmaksuun.
-Vastaajat eivät halua kantaa riskiä asumismyymisestä
oikeuden myynnistä.
-Vastaajat eivät halua luopua ikuisuudesta.
Enemmän päätösvaltaa oman talon
Vastaajat pitävät tärkeämpänä päätösvallan
lisäämistä oman talon asioissa kuin yhteisössä.
Enemmän päätösvaltaa ASO-yhteisössä
* Kaikki estimoidut attribuuttien kertoimet ovat tilastollisesti merkitseviä 1 % tasolla.
**Liitteessä 3 esitetään MNL-mallin estimaatit.
Asumisoikeusmaksun nykyiseen 15 % tasoon asukkaat vaikuttavat tyytyväisiltä.
Sekä maksun pienentäminen että suurentaminen saa estimoinnissa negatiivisen etumerkin, mikä tarkoittaa, etteivät tarjotut 10 % ja 20 % maksutasovaihtoehdot ole
asukkaiden kannalta mieluisia.
Tuloksista voidaan päätellä, etteivät asukkaat ole halukkaita siirtymään järjestelmään, jossa asukas vastaisi itse asumisoikeuden myynnistä. Myöskään asumisoikeuden ikuisuuden purkamista ei suosita. Asumisoikeuteen liitetään voimakkaasti näkemys asumisen turvasta ja vakaudesta, mitkä kytkeytyvät nimenomaan järjestelmän
peruspilareihin asumisoikeusmaksun palauttamiseen ja ikuiseen asumisoikeuteen.
Kuitenkin Ikuisuus-attribuutin vaihtoehtoinen taso eli ikuisuuden purkaminen saa
asukkailta ymmärrystä väittämäosioon tulleissa vastauksissa, kun kysyttiin mielipiteitä asumisoikeuskiinteistön hallintamuodon muuttamisesta (kysymykset 42 ja 43). Ajatus myymisestä sen sijaan tyrmätään myös väittämäosion vastauksissa (kysymys 41).
Kun asukkaiden oikeudet ja velvollisuudet laitettiin valintatilanteissa vastakkain,
asukkaat suosivat heidän oikeuksiensa parantamista lisäämällä vaikuttamismahdollisuuksia oman talon asioissa. Päätösvallan lisäämistä asumisoikeusyhteisössä ei kuitenkaan suosittu. Tätä tulosta voidaan taas verrata väittämäosion vastauksiin, joissa
asukkaat ilmaisivat pitävänsä tärkeänä asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia niin
oman talon kuin asumisoikeusyhteisön toimintaan liittyviin päätöksiin (kysymykset
17 ja 18). Valintakokeen tuloksia tuleekin tulkita yhdessä muiden kyselyvastausten
kanssa. Vastakkainasettelun ideana valintakoetilanteissa on saada tietoa vastaajien
arvostuksista, kun kaikkea ei voi saada ja jostain pitää luopua. Vaikuttamismahdollisuuksien kohdalla asukkaat luopuvat ennemmin päätösvallasta asumisoikeusyhteisössä mutta toivovat parannusta oman talon asioihin vaikuttamiseen. Ei ole
yllättävää, että omaa taloa koskevat asiat koetaan läheisemmäksi kuin koko asumisoikeusyhteisön toiminta.
Valintakoevastausten perusteella voidaan lisäksi erotella erityyppisiä asukaspreferenssejä. MNL-malli olettaa kaikkien vastaajien mieltymykset samankaltaisiksi, mikä
on karkea yleistys. LCM-mallilla on mahdollista tunnistaa asukastyyppejä, joilla on
keskenään erilainen suhtautuminen asumisoikeussopimusta kuvaavia attribuutteja
kohtaan. Taulukossa 4 esitetään LCM-mallin estimoinnin tulos, joka kuvaa vastaajien
jakoa viiteen asukassegmenttiin. Luokkatodennäköisyydet ilmaisevat kunkin luokan
osuuden kaikista vastaajista. Etumerkkien tulkinta on sama kuin edellä, ja taulukossa
nolla tarkoittaa tilastollisesti ei-merkitsevää muuttujan kerrointa.
Taulukko 4. Latent class -estimoinnin tulos
Luokkatodennäköisyys
Enemmän päätösvaltaa oman talon asioissa
*Liitteessä 3 esitetään LCM-mallin estimaatit.
Kovin suuria eroja edellä raportoituun perusmalliin ei ilmene, mutta asukastyyppien
välillä voidaan havaita muutama kiinnostava ero. Analyysin mukaan luokkaan 1
kuuluvat asukkaat, jotka edustavat kolmasosaa kaikista vastaajista, suosivat kustannusten tasaamisen poistamista eri kiinteistöjen väliltä ja asukkaiden päätösvallan
lisäämistä oman talon asioissa. Luokan 2 vastaajat profiloituvat asumisen turvaa arvostavina asukkaina, joille vaikutusmahdollisuudet eivät ole keskeisin valintakriteeri.
He ovat lisäksi voimakkaimmin asumisoikeusmaksun korottamista vastaan. Luokan
3 vastaajille asumisoikeusmaksun tasolla ei sen sijaan ole merkitystä. He ovat kuitenkin muuten kustannustietoisia, koska asumiskustannusten tasaamisen poistaminen
on heille erittäin tärkeää ja tasaamisen lisäämistä vastustetaan voimakkaasti.
Selvät näkemyserot muihin tunnistettuihin asukassegmentteihin verrattuna ilmenevät luokissa 4 ja 5. Luokkaan 4 lukeutuvat vastaajat eroavat muista luokista sillä,
että he suosivat asukkaiden päätösvallan lisäämistä asumisoikeusyhteisössä oman
talon asioihin vaikuttamisen lisäksi. He edustavat viidesosaa kaikista vastaajista.
Luokan 4 asukkaat ovat myös muista poiketen valmiita asumisoikeusmaksun korotukseen 20 prosenttiin. Tämän preferenssiprofiilin voi tulkita asukasryhmäksi, joka
kokee korkeamman asumisoikeusmaksun suovan asukkaille paremmat omistajaoikeudet ja mahdollisuudet osallistua omistajana päätöksentekoon myös yhteisötasolla.
Luokkaan 5 kuuluvat vastaajat suosivat hekin päätösvaltaa asumisoikeusyhteisössä. Tämän asukassegmentin erottaa muista kuitenkin suhtautuminen asumisoikeuden ikuisuuteen. Luokan 5 vastaajat ovat ainoita, jotka analyysin perusteella suosivat
ikuisuudesta luopumista. Muiden luokkien tavoin hekin vastustavat pääomaturvan
heikentämistä ja vastuun vierittämistä asumisoikeuden myynnistä asukkaalle.
Tärkein viesti LCM-mallin tuloksista on, että asukkaiden keskuudessa voidaan havaita
erilaisia näkemyksiä asumisoikeusjärjestelmän peruspilareiden uudistamisen suhteen.
38 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Arvio korjaustarpeesta
Tässä yhteydessä tehdyssä laskelmassa arvioidaan asumisoikeuskiinteistöjen teknistä korjaustarvetta Hietalan ym. (2015) mukaisesti. Korjaustarvekerroin on laskettu
VTT:n laskeman 1990 ja sen jälkeen rakennettujen asuntojen korjaustarpeen perusteella. Korjaustarvekerroin on erilainen kerros-, rivi- ja erillistaloille (Hietala ym. 2015).
Asumisoikeustalojen määrä ja talotyyppi on saatu ARA:n tilastosta asumisoikeustalojen rahoituspäätöksistä. Korjaustarpeen laskemisessa kaikki asumisoikeuskiinteistöt
kuuluvat vuoden 1990 jälkeen rakennettuun luokkaan, jolloin kaikkien talojen korjauskustannukset arvioidaan samanlaisiksi. Laskentatavasta ja asumisoikeustalojen
ikärakenteesta ja verrattain pienestä määrästä johtuen arvioon korjaustarpeesta tulee
suhtautua suuntaa-antavana.
Asumisoikeustaloista 60 prosenttia on rakennettu vuosien 1990 ja 2000 välisenä
aikana3 ja puolet (52 %) asumisoikeusasunnoista sijaitsee näissä taloissa. Kiinteistöistä
40 prosenttia on rakennettu vuoden 2000 jälkeen. Kiinteistökanta on vielä verrattain
uutta, mutta ensimmäiset kiinteistöt ovat saavuttamassa iän, jossa peruskorjauksia
ja muita suurempia korjauksia joudutaan tekemään.
Olemassa olevien asumisoikeuskiinteistöjen laskennallinen korjaustarve on keskimäärin 40,4 miljoonaa euroa vuodessa vuosina 2016–2025. Vuosina 2026–2035 korjaustarve kasvaa 45,7 miljoonaan euroon vuodessa. Vuosina 2006–2015 laskennallinen
korjaustarve on ollut 5,9 miljoonaa euroa vuodessa. (Taulukko 5.) Korjaustarpeen
voimakas nousu tulevina vuosina johtuu kiinteistökannan vanhenemisesta.
Taulukko 5. Asumisoikeuskiinteistöjen korjaustarve vuosittain.
Korjaustarve/vuosi 1000 euroa
Laskelmassa on oletettu, että asumisoikeustalojen korjaustarve vastaa talotyyppien
mukaisia (kerros-, rivi- ja erilliset pientalot) keskimääräisiä samanikäisten kiinteistöjen korjaustarpeita. Korjaustarpeessa arvioidaan ns. korjausinvestointien (perusparannus, -korjaus ja uusiminen) arvo, eikä siihen sisälly kunnossapitotoimiin ja
vuosihuoltoon laskettavia kuluja (Rakli 2011; Hietala ym. 2014).
Asumisoikeusyhtiöiden kiinteistökannan rakenne poikkeaa toisistaan. Osalla kiinteistökanta on voittopuolisesti 2000-luvulla rakennettua, jolloin myös korjaustarve
on vielä tulevina vuosina verrattain pientä. Toisaalta osalla toimijoista on kiinteistökannassaan paljon 1990-luvulla rakennettua kiinteistökantaa, jonka korjaustarve
tulee kasvamaan voimakkaasti jo lähivuosina. Toimijoiden välillä erot kiinteistöjen
korjaustarpeessa ja tarpeen ajoittumisessa voivat siten vaihdella suuresti.
ARA:n 1990–1999 tekemät rahoituspäätökset. Rakennuksen on tässä yhteydessä arvioitu valmistuvan
rahoituspäätöstä seuraavana vuonna. Yhteensä rahoituspäätöksiä oli 27.6.2014 mennessä tehty 5054 kiinteistöstä, joissa sijaitsee yhteensä 42093 asuntoa.
5 Riskianalyysi ja johtopäätökset
Tässä luvussa kommentoidaan luvussa 1.2 tunnistettuja riskejä. Yhtiö- ja asukasaineistojen analyysin perusteella joko vahvistetaan tai hylätään alkuperäiset hypoteesit ja tunnistetaan uusia riskejä. Riskit on jaoteltu yleisiin, asumisen turvaan,
asumisoikeuden ikuisuuteen, rahoitukseen ja talouteen, valvontaan, asukasvalintaan,
asukkaiden vaikuttamismahdollisuuksiin ja kiinteistökantaan liittyviin tekijöihin.
Asumisoikeusjärjestelmään liittyy muutamia yleisiä riskejä, jotka vaikuttavat järjestelmän eri osa-alueisiin sekä järjestelmää koskevaan kehittämiseen.
Toimijoiden välillä vallitsee syvä epäluottamus. Toiminnan läpinäkymättömyys
ja epäilyt väärinkäytöksistä vaivaavat järjestelmää. Epäilyistä nousevan ARA:n valvonnan koetaan yhteisöjen piirissä haittaavan operatiivista toimintaa, mutta toisaalta
yhteisöjen toimintaan kohdistuu voimakkaita epäilyjä niin asukkaiden, valvovan viranomaisen kuin toisten yhteisöjenkin taholta. Erityisesti asumiskustannusten nousu
ja suuruus aiheuttavat asukkaiden keskuudessa kysymyksiä.
Epäluottamus toimijoiden välillä liittyy pitkälti asukkaiden oikeuksiin ja vaikutusmahdollisuuksiin järjestelmässä. Asukkaiden asema on järjestelmän keskeisiä
kipukohtia. Yhteisöt painottavat, että vaikka kriittisiä ääniä kuuluukin asukkaiden
keskuudesta, on ylivoimaisesti suurin osa asukkaista tyytyväisiä asumiseensa ja
asumisoikeuteen asumismuotona. Tässä selvityksessä toteutetun kyselyn valossa
asian ei yksiselitteisesti voi sanoa olevan näin. Yhteisöt pitävät olemassa olevaa asumisoikeuslakia erityisesti asukkaiden turvan ja oikeuksien osalta idealistisena, siten
että se painottaa asukkaan turvaa tavalla, joka aiheuttaa järjestelmälle muita riskejä.
Sekä asumisoikeusyhteisöillä että -asukkailla on omat etujärjestönsä. Yhteisöjen
etujärjestö SAY ja asumisoikeusasukkaiden etua ajava SASO suhtautuvat toisiinsa
lähinnä avoimen vihamielisesti. Järjestöjen välillä ei ole keskusteluyhteyttä. SASO
ry:tä moititaan laajalti rakentavuuden puutteesta.
Asumisoikeusyhteisöjen ja -asukkaiden lisäksi järjestelmässä on kolmas keskeinen
toimija – valtio, jonka vaikutus järjestelmään näkyy selkeimmin ARA:n kautta. Toimijoiden välillä ei ole yhteisymmärrystä järjestelmän kohderyhmästä, luonteesta tai
tavoitteesta. Tämä tekee järkevän toiminnan suunnittelun ja kehittämisen vaikeaksi.
Kaiken kaikkiaan eri toimijoiden rooleista vallitsee toimijoiden kesken suuri erimielisyys. Luottamuspula haittaa järjestelmän toimintaa ja kehittämistä merkittävästi.
Suuri osa erimielisyydestä liittyy asukkaan rooliin järjestelmässä. Nykyjärjestelmässä
asumisoikeusmaksu on asukkaan kannalta lähinnä panttiluonteinen maksu, mutta
käytännössä se muodostaa valtaosan yhtiöiden omasta pääomasta. Asukkailla ei ole
yhtiöissä kuitenkaan pääomasijoitusta vastaavaa valtaa.
40 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Haastatteluiden perusteella useimmilla toimijoilla on vaikeuksia nimetä toimintansa kohderyhmää. Tämä viittaa siihen, että nykyisessä asumisoikeusjärjestelmässä
kohderyhmä ei ole selkeä. Yli 55-vuotiaiden tulorajojen poisto on periaatteessa myös
heikentänyt järjestelmän kohdentumista verrattain vähävaraisille, vaikka saattaa olla
muutoin perusteltua. Kohderyhmän epämääräisyys aiheuttaa ristiriitaisia tulkintoja
järjestelmän tarkoituksesta ja vaikeuttaa kehittämistä.
Asumisen turva
Asumisoikeusasuminen perustuu vahvasti asukkaan asumisen turvaan. Turva koostuu asukkaan osalta kahdesta merkittävästä asiasta: ikuisesta asumisoikeudesta ja
taloudellisesta turvasta. Taloudelliseen turvaan taas kuuluu yhtäältä kohtuulliset
asumiskustannukset ja toisaalta oikeus saada asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksillä korotettuna takaisin poismuuton yhteydessä.
Kyselyn perusteella asukkaat eivät koe asumisoikeusasumista kuitenkaan edulliseksi. Toisaalta asumiskustannukset ovat nousseet kaikissa asumismuodoissa. Asumisoikeuslaissa asumiskustannuksille on säädetty katto, jonka on tulkittu tarkoittavan sitä, ettei vastike saa ylittää alueella perittävää ARA-vuokraa. Monet yhteisöt
tosin katsovat, että asukkaan maksaman vastikkeen pitäisi olla selvästi vastaavasta
asunnosta perittävää vuokraa pienempi johtuen asukkaan asumisoikeusmaksun
muodossa yhtiöön sijoittamasta pääomasta. Vastikkeen sääntely tarjoaa asukkaalle
taloudellista turvaa asumiskustannusten nousua vastaan, mutta voi toisaalta aiheuttaa yhteisöille ongelmia esim. peruskorjauksiin varautumisessa.
Asumiskustannusten huomattava nousu yleisesti voi olla riski, varsinkin jos asumisoikeustalojen suhteellinen asema muihin asumismuotoihin nähden heikkenee.
Yksi vetovoimatekijä asumisoikeudessa on asumiskustannusten kohtuullisuus.
Vastikkeiden tasausmekanismi yhteisön omistamien asumisoikeustalojen välillä
luo osaltaan asumisen turvaa, vaikka asukkaat eivät välttämättä miellä asiaa samalla
tavoin. Asukkaat hyötyvät siitä, että kiinteistöjen välinen asumiskustannusten vaihtelu ei ole tasauksen ansiosta niin suurta ja ennustamatonta. Asukkaan näkökulmasta
vastikkeiden tasaamisen vastustaminen voi kuitenkin olla rationaalista siinä mielessä,
että tasaamisen seurauksena asukkaan kontrolli vastikekulujen muodostumiseen
Riskien kasaantuminen yhdessä asumisoikeusmaksun palautusvelvoitteen kanssa
voi tehdä yksittäisen pienen yhteisön helposti epävakaaksi. Yhteisön vakavaraisuuden vaarantuminen esim. kysynnän vähenemisen seurauksena voi pienissä tai
alueellisesti keskittyneissä yhteisöissä vaarantaa asumisoikeuden haltijan pääoman.
Tätä asukkaat eivät välttämättä ole täysin mieltäneet. Nykymuodossaan järjestelmä
nojaa suuriin yhtiöihin, joilla on eri-ikäistä asuntokantaa eri sijainneilla ja paljon
kiinteistöjä, jolloin riskit jakautuvat kiinteistökannan sisällä. Käyttövastikkeiden tasausmekanismi pienentää näin ollen myös yksittäisen asukkaan riskiä.
Yhtiöt pitävät asukkaan asemaa hyvin turvattuna järjestelmässä. Turva muodostuu sekä asumisoikeusmaksun palautuksesta että tasausmekanismista, joka pitää
korotukset rajallisina. Yhtiöt myös vastaavat asunnon varustelusta ja korjauksista,
mikä vähentää asukkaiden kustannuksia ja riskejä omistusasumiseen verrattuna.
Yhteisöjen näkemyksen mukaan valtaosa asukkaista on tyytyväisiä asumisoikeusasunnon turvaan.
Asumisoikeuskiinteistöjen rajoituksenalaisuuteen liittyvät riskit
Asukkaat painottavat voimakkaasti asumisen turvaa, eivätkä suosi turvaa heikentäviä muutoksia. Myös yhteisöt painottavat asukkaiden turvan olevan keskeinen osa
Toisaalta yhteisöt kokevat ikuisen asumisoikeuden keskeiseksi tekijäksi, joka vaikuttaa moneen muuhun riskiin järjestelmässä. Asumisoikeuden ikuisuus ja asukkaan
vahva turva aiheuttavat sen, että yhteisöjen on erittäin vaikea muuttaa asumisoikeustaloja asunto-osakeyhtiöiksi tai vuokrataloiksi ja luopua kiinteistöstä. Normaalitilassa
tämä on asukkaan turvan kannalta perusteltua, mutta menettelyn vaikeus saattaa
aiheuttaa ongelmatilanteissa (esim. tiettyjä kiinteistöjä tai kokonaista aluetta koskevat
kysyntäongelmat) taloudellisia riskejä yhteisölle ja sen asukkaille.
Johtuen asumisoikeusmaksujen lukemisesta yhtiöiden omaan pääomaan, ne ovat
riskillistä pääomaa. Todennäköisesti tämä pääoma käytettäisiin konkurssitapauksissa
yhtiön vastuiden kattamiseen, eivätkä asukkaat saisi sijoitustaan takaisin. Vakavat ja
laaja-alaiset kysyntäongelmat saattavat, varsinkin pienissä ja paikallisissa yhtiöissä,
siten aiheuttaa myös asukkaille huomattavia taloudellisia riskejä.
Hyödyt rajoituksenalaisuuden purkamisesta muodostuisivat kahta merkittävää
kautta: 1. Yhteisöt voisivat käyttää kiinteistökantaa lainojen vakuutena, mikä mahdollistaisi yksityisten rahoitusmarkkinoiden mukaantulon järjestelmän rahoitukseen.
Järjestelmän rahoituksen riippuvuuden väheneminen valtiosta antaisi yhteisöille
nykyistä enemmän mahdollisuuksia taloutensa suunnitteluun ja ne voisivat tehdä
esim. korkosuojaussopimuksia yksityisten tahojen kanssa. 2. Kysyntään liittyvät riskit
yhteisöjen taloudelle pienenisivät, jos niille olisi mahdollista luopua kiinteistöistä,
joista on muodostunut riski yhteisöjen taloudelle.
Yksityisten rahoitusmarkkinoiden puutteesta johtuen valtio on viime kädessä yksin (yhdessä asukkaiden kanssa) vastuussa asumisoikeusjärjestelmän rahoituksesta.
Peruskorjauslainojen tapauksessa yhtiöt keräävät omarahoitusosuuden asukkailta
vastikkeissa ja valtio myöntää lainatakauksen. Muiden rahoittajien mukaantulo pienentäisi valtion takausriskiä.
Käyttörajoituksista vapautuminen heikentäisi väistämättä asukkaan turvaa. Yhteisöjen liikkumavara sen sijaan kasvaisi, ja valtion rahoitusriski pienenisi. Muiden
rahoituskanavien aukeaminen vähentäisi myös järjestelmän riippuvuutta valtiosta.
Asukkaiden näkemys asumisoikeustalojen käyttörajoituksista vapautumiseen ja
asumisoikeuden ikuisuuden purkamiseen on kyselyn perusteella kielteinen. On myös
otettava huomioon, että jos rajoituksia puretaan, mahdollisista väärinkäytöksistä voi
aiheutua valtiolle ja asukkaille riskejä.
On otettava huomioon, ettei suuri osa yhteisöistä olisi purkamassa ikuisuusrajoituksia välittömästi. Rajoitusten ikuisuus on luonnollisesti toiminut lähtökohtana yhteisöjen toiminnalle, joten mahdolliset asiaan tehtävät muutokset vaativat selvitystä
ja muutosten vaikutusten huolellista arviointia.
Yhdenkään osapuolen aseman ei sen sijaan pitäisi heikentyä, jos lakiin kirjattaisiin
yksiselitteinen menettelytapa, jonka nojalla kiinteistön voisi vapauttaa rajoituksista
realisointitilanteessa. Tällainen menettely periaatteessa mahdollistaisi kiinteistöjen
käytön lainojen vakuutena ilman, että asumisoikeuden ikuisuus olisi poikkeustapauksia lukuun ottamatta uhattuna.
42 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Yhteisöt pitävät rahoitukseen liittyviä seikkoja keskeisenä riskinä. Käytännössä järjestelmän rahoitus nojaa tällä hetkellä täysin asukkaiden maksamiin asumisoikeusmaksuihin ja vastikkeisiin sekä valtion takauksella ja korkosuojauksella otettuihin
rakentamis- ja peruskorjauslainoihin. Yhteisöjen on nykytilanteessa erittäin vaikea
saada lainarahoitusta vapailta markkinoilta ilman valtion takausta.
Yhteisöjen haastatteluissa korostuvat ennen vuotta 2007 myönnettyjen aravalainojen ja vanhojen ennen vuotta 2002 myönnettyjen korkotukilainojen rooli yhtiöiden lainanhoidossa ja näihin lainoihin liittyvät epäedulliset ehdot. Aravalainoihin
liittyy nykyisiä markkinakorkoja korkeammat korkokustannukset sekä lyhennysten
takapainotteisuus. Vanhat korkotukilainat voivat olla bullet-lainoja, jolloin suuret
lainaerät erääntyvät kerralla.
Mahdollisuus vanhojen lainojen konvertoimiseen nykyistä korkotukilainaa vastaaviksi olisi yhteisöjen näkökulmasta hyödyllistä. Se yhtäältä pienentäisi lainanhoitokustannuksia, mikä laskisi myös asumisen hintaa, ja toisaalta selkeyttäisi lainanhoitoa
myös asukkaan suuntaan. Kokemus on, että asukkaiden on vaikea ymmärtää aravalainojen ja vanhojen korkotukilainojen takaisinmaksuun liittyviä ominaispiirteitä.
Asumisoikeuskiinteistöjen ikuisesta rajoituksenalaisuudesta aiheutuu yhtiöiden
mukaan se, etteivät yksityiset rahoitusmarkkinatoimijat ole valmiita lainoittamaan
asumisoikeusyhteisöjä. Menettelytapa rajoituksista vapautumiseen mahdollistaisi
vakuusarvon määrittelemisen kiinteistöille. Mahdollisuus käyttää kiinteistöjä vakuutena taas mahdollistaisi rahoituksen vapailta markkinoilta. Rahoitusmarkkinatoimijoiden mukaantulo vähentäisi järjestelmän riippuvuutta valtiosta ja pienentäisi
valtion rahoitusriskejä asumisoikeusjärjestelmässä. Tämän selvityksen yhteydessä
ei ole kuitenkaan ollut mahdollista selvittää rahoitusmarkkinatoimijoiden suhtautumista asiaan.
Lainanhoidon joustomahdollisuuksien lisääminen ja sellaisten menettelytapojen,
jotka sallisivat tarkoituksenmukaisen lainakannan hallinnan, mahdollistaminen järkeistäisivät yhtiöiden lainarakennetta ja tekisivät lainanhoidosta yhtiöiden näkökulmasta paremmin ennustettavaa ja mahdollisesti edullisempaa. Periaatteessa kiinteistöjen käyttö vakuutena tekee yhteisön taloudellisista riskeistä paremmin hallittavia,
helpottaa rahoituksen suunnittelua ja mahdollistaa yksityisten rahoittajien mukaantulon järjestelmään. Vanhojen lainojen konvertointimahdollisuuksien helpottaminen
tervehdyttäisi järjestelmän rahoitusrakennetta, tekisi lainanhoidosta selkeämpää ja
laskisi rahoituskustannuksia.
Asumisoikeusmaksun palautettavuus voi olla kysyntäongelmissa riski pienissä
yhtiöissä. Asumisoikeusmaksu on yhtiön näkökulmasta palautettavaa pääomaa,
vaikka kirjanpidossa se luetaan yhtiön omaksi pääomaksi. Palautettavuus on periaatteessa yhtiön kannalta riski, mutta yhteisöt arvioivat laajamittaisen pääomapaon
riskin käytännössä hyvin pieneksi. Jos asuntojen myynti ei suju ja seuraavaa asukasta
ei saada nopeasti korvaamaan poistuvaa pääomaa, riski kasvaa. Yhteisöt voivat varautua maksujen palautuksiin omalla varautumiserällään, mutta kaikki yhtiöt eivät
peri tällaista erää.
Pääsääntöisesti suurissa yhteisöissä ja kasvukeskuksissa tasainen kysyntä vakauttaa riskejä. Palautettavasta omasta pääomasta aiheutuvaa riskiä auttaa hallitsemaan
yhteisön suuri koko. Ongelmaa ei ole niin kauan kun käyttöaste on korkea ja asunnot
eivät seiso tyhjänä pitkiä aikoja. Asumisoikeusyhdistykset on rajattu tämän selvityksen ulkopuolelle. Yhteisöt kuitenkin pitävät pienten yhdistysten taloudellista
haavoittuvuutta riskinä koko järjestelmälle.4
vrt. Ruotsin malli, jossa asukkaat kantavat asuntomarkkinariskin eikä pääomaa palauteta.
Vallanjaon kannalta on ongelmallista, että yhteisöjen virallisten omistajien sijoittaman oman pääoman osuus on epäsuhdassa asukkaiden maksamien asumisoikeusmaksujen kanssa. Myös valtion lainoituksen osuus yhtiöiden taseissa on hyvin
suuri. Asukkaiden rahoitusosuuden kasvattaminen ei nykyisellä vallanjakomallilla
ole realistista eikä siihen ole halukkuutta sen enempää asukkailla kuin yhteisöilläkään. Liian korkea asumisoikeusmaksu vähentää lisäksi asuntojen kysyntää ja kasvattaa riskejä. Yhteisöjen kokemusten mukaan asumisoikeusmaksujen suuruus on
varsinkin pääkaupunkiseudulla jo nykyisellään jonkinlainen ongelma. Ongelmana on
myös se, että asumisoikeusmaksua ja laskennallista omistusosuutta vastaan asukkaat
eivät saa vastaavansuuruista äänivaltaa yhtiössä. Asumisoikeusmaksun nostaminen
vääristäisi yhtiöiden pääoman ja vallan ristiriitaa entisestään.
Rakentamis- ja peruskorjauslainoihin vaaditaan yhteisöiltä omarahoitusosuus, joka rakentamisen tapauksessa muodostuu luontevasti asumisoikeusmaksuista. Peruskorjausten kohdalla yhtä selvää rahoituslähdettä ei ole saatavilla. Käytännössä ainoa
vaihtoehto on omarahoitusosuuden kerääminen asukkailta etukäteen vastikkeissa,
jolleivät yhteisöt saa lainaa vapailta markkinoilta eivätkä osakeyhtiön omistajat ole
valmiita sijoittamaan yhtiöön lisää pääomaa.
Yhteisöt pitävät omistajiensa rahoitusosuuden kasvattamista ja sijoittajapääoman
houkuttelemista epärealistisena yleishyödyllisiä yhteisöjä koskevan sääntelyn aiheuttaman tuoton rajallisuuden takia. Jos yhteisöiltä edellytettäisiin jatkossa oman
pääoman osuuden kasvattamista, täytyy huomioida riski siitä, että toimijoita saattaa
vetäytyä asumisoikeustalojen rakentamisesta.
Asukkailla on selkeä luottamuspula yhteisöjä kohtaan. Kokemus vaikutusmahdollisuuksien ja vallan puutteesta on oire epäluottamuksesta. Kyselyn palautteesta näkyy, että asukkaiden on vaikea saada konkreettisissakaan asioissa vietyä asioitaan
eteenpäin. Epätietoisuus siitä, mihin asukas voi ottaa yhteyttä asumisen epäkohtiin
liittyen vaikeuttaa myös asukkaan asema. Tämä viittaa myös siihen, että asukkaiden
näkökulmasta viranomaisten valvontavastuut sekä myös asukkaiden edunvalvonta
voisi olla selkeämpää.
Asumisoikeusasumisen ongelmat ja epäilyt väärinkäytöksistä ovat olleet näkyvästi
esillä myös mediassa. Asioiden uutisointi herättää oletettavasti myös asukkaissa
kysymyksiä ja epäilyjä yhteisöjä kohtaan.
Yhteisöjen näkökulmasta järjestelmän valvonta ja sääntely on liian pikkutarkkaa.
Yhteisöjen näkemyksen mukaan valvojan pitäisi perustilanteessa luottaa yhteisöjen
toteuttavan vaatimukset. Valvonnassa pitäisi päästä tilanteeseen, jossa valvonta ei
turhaan kuormita yhteisöjä. Tällä hetkellä ARA:n katsotaan pakottavan yhteisöt väkisin samoihin raportointimalleihin. Osa yhteisöistä kokee myös, että valvoja muuttaa turhaan yhteisöissä hyväksi todettuja raportointikäytäntöjä, jotka on todettu
asukkaidenkin kannalta hyviksi. Yhteisöt kokevat, että ARA on omaksunut itselleen
lain tulkitsijan roolin, jota sillä ei pitäisi olla. Suurin osa selvityksen yhteydessä esiin
tulleista kiistoista koskee omakustannusperiaatteen soveltamista, varautumiseriä ja
hallinnointikustannuksia.
ARA:n seuraamat hallinnointikustannukset pitävät sisällään mm. kiinteistöjen
huoltoon, korjaukseen ja rakentamiseen liittyviä palveluita. Osa yhteisöistä hankkii näitä palveluja omaan konserniinsa kuuluvilta yhtiöiltä. Väärinkäytösepäilyjen
välttämiseksi olisi olennaista, että hankintaan liittyvät kilpailutukset tehtäisiin läpinäkyvällä tavalla. Nykyinen lainsäädäntö velvoittaa kilpailuttamaan mutta ei sääntele kuinka kilpailutus toteutetaan. Valvoja nykyisellään pitää kilpailutuskäytäntöjä
epäselvinä, ja valvojan ja yhteisöjen välillä on tulkintaerimielisyyksiä siitä, mikä on
kilpailutettu oikein.
44 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
Toisaalta valvonnan ja sääntelyn lisäämisestä on kulunut verrattain vähän aikaa,
ja uuteen toimintaympäristöön sopeutuminen voi olla vielä kesken. On myös huomioitava, että valvonnan kautta ARA on pystynyt ainakin osin puuttumaan epäkohtiin
viime aikoina. Valvontaa voi siten pitää perusteltuna. Toisaalta turhan byrokratian
karsiminen on luonnollisesti hyväksi.
ARA:n näkökulmasta on ongelmallista, että rankaisuvalta asumisoikeusyhteisöjä
koskevissa asioissa on Aluehallintovirastoilla. Asukkaat taas voivat hakea oikeutta
kuluttajariitalautakunnasta. Kaiken kaikkiaan myös valvonta on hajautunutta. Valvonnan tehokkuuden kannalta olisi kuitenkin tärkeää, että kokonaiskuva valvonnasta
säilyisi yhdellä toimijalla.
Valvonnan järkeistäminen vähentäisi valvonnasta yhteisöille aiheutuvaa työtä ja
ehkäisisi toiminnalle haitallisia byrokratiariskejä. Valvonnan kehittämisessä yhteisöt
toivovat, että valvontaa voitaisiin harjoittaa seuraamalla suurempia kokonaisuuksia,
mikä vähentäisi yhteisöille koituvaa raportointitaakkaa. Toisaalta kehittämisessä
pitää ottaa huomioon, että valvonnan purkamisella saatetaan kasvattaa asukkaan
riskejä sekä vahingoittaa järjestelmän legitimiteettiä, jos väärinkäytökset tulevat mahdollisiksi valvonnan puutteen takia.
Haastatteluissa yhteisöt nostivat esille asukasvalintaan liittyvänä riskinä pitkät jonotusajat ja monen toimijan välisen koordinointiongelman. Käytännössä kuntien
toiminnasta saattaa aiheutua yhteisöjen näkökulmasta pitkiä viiveitä. Ratkaisuna
haastatteluissa tuotiin esiin kaksi ratkaisua: asukasvalinta annetaan kokonaan yhteisöjen hoidettavaksi tai otetaan käyttöön valtakunnallinen asukasjono.
Asukaskyselyn ja haastattelujen perusteella asukkaat ovat pääosin tyytyväisiä
nykyiseen asukasvalintajärjestelmään. Järjestelmän sisäisen asunnonvaihto-oikeuden
poisto tuotiin kuitenkin osin esiin heikennyksenä. On huomioitava kuitenkin, että
jonotusjärjestelmästä pitäisi etupäässä kysyä tulevilta asumisoikeus-asukkailta.
Asumisoikeusyhteisöt ovat laajalti valmiita ottamaan asukasvalintaan liittyvät
tehtävät hoitaakseen. Myös SAY ry. puhuu tämän vaihtoehdon puolesta. Käytännössä asumisoikeutta hakeva asukas hakeutuisi tässä mallissa jonoon niihin yhtiöihin,
joiden asuntoja hän haluaa hakea. Jonon hallinta ja asukkaiden valinta olisi yhteisön
tehtävä, mutta kunnalla säilyisi tarkastusoikeus valintoihin.
Asukasvalintajärjestelmässä on otettava huomioon julkisen tuen tarkoituksenmukainen kohdistuminen tukea tarvitseville. Asumisoikeusjärjestelmään liittyy myös
työvoiman liikkuvuutta edistäviä mahdollisuuksia, jotka tulee ottaa hakujärjestelmää
uudistettaessa huomioon. Osaltaan työvoiman liikkuvuuden tukeminen ja työpaikan
perässä muuttamisen tekeminen mahdollisimman yksinkertaiseksi saattavat puoltaa
siirtymistä valtakunnalliseen jonoon. Kokemukset KUUMA-kuntien yhteisestä jonosta ovat olleet yleisesti positiivisia, ja vastaavaa toimintamallia voisi laajentaa aina
valtakunnalliselle tasolle asti. Valtakunnallinen jono olisi todennäköisesti työvoiman
liikkuvuuden kannalta paras tapa järjestää asukasvalinta. Sen puitteissa vastuu asukasvalinnasta pysyisi myös viranomaisilla.
Nykyistä käytäntöä, jossa hakijalla voi olla useita jonotusnumeroita yhden kunnan
alueella ja numerot ovat ikuisia, on syytä tarkistaa. Valtion tukemassa asumisessa
tuen tulisi kohdentua sitä tarvitseville. Nykyinen jonotuskäytäntö ei toteuta tätä
tavoitetta tehokkaimmalla mahdollisella tavalla. On vaikea nähdä perusteita sille,
että hakijalle sallitaan useita ja ikuisesti voimassa olevia jonotusnumeroita ja ikuisia
numeroita. Jonotusnumeroiden rajoittaminen lyhentäisi jonoja, vähentäisi asukasvalintaan liittyvää hallinnollista työtä ja helpottaisi myös kohtaanto-ongelmaa asuntojen
ja niitä tarvitsevien välillä.
Olisi syytä harkita myös, missä määrin perimisoikeus toteuttaa tuen kohdentumista tarkoituksenmukaisesti. Asukkaat tukevat kyselyssä ja SASO ry:n kautta
perimisoikeutta. Perimisoikeuden yhteydessä on huomioitava että yli 55-vuotiaiden
osuus kyselyyn vastanneista oli 35 prosenttia. Perimisoikeutta tulisi kuitenkin arvioida osana tuetun asumisoikeuden kohderyhmän määrittelyä ja tuen kohdentumista.
Myös yli 55-vuotiaiden vapautus varallisuusrajojen tarkastamisesta heikentää periaatteessa tuen kohdentumista niille, jotka sitä taloudellisesti tarvitsevat, mutta voi olla
muiden tavoitteiden kannalta perusteltua. Asumisoikeusjärjestelmän kohderyhmän
määrittely ja hakujärjestelmän sujuvoittaminen ovat olennaisia kehittämiskohteita.
Asukkaan asema ja vaikutusmahdollisuudet
Osa yhtiöistä pitää asukkaan asemaa täysin riskittömänä, koska yhtiö on velvollinen
lunastamaan asumisoikeuden takaisin. Toiset yhtiöt korostavat kuitenkin myös asukaan roolia järjestelmän taloudessa. Yhtiöiden oman pääoman rakenteessa asukkaiden panos on suuri ja siten myös taloudelliset riskit koskevat asukkaita. Taloudellisen
riskin realisoituminen koskee kuitenkin konkurssitilannetta ja normaalitilanteessa
asukkaan pääomaan liittyvä riski on hyvin pieni.
Osa yhtiöistä katsoo myös, että asukkaiden maksaman vastikkeen tulee olla asumisoikeusmaksun johdosta vuokralaisen asumiskustannuksia pienempi. Asukkaiden
sijoitus ja sitoutuminen järjestelmään tulee näin otetuksi huomioon.
Asukkaiden kokemus roolistaan vaihtelee paljon. Yhtäältä asumisoikeusasuminen
mielletään välimuodoksi vuokra- ja omistusasumisen välillä. Toisaalta asukkaat kokevat asumisoikeusmaksun antavan heille omistusasujaan verrattavan aseman, jossa
heillä pitäisi olla nykyistä laajemmat päätäntäoikeudet asumiseen liittyvissä asioissa.
Asukaskyselyn vastausten perusteella yhtä suuri osa asukkaista mieltää kuitenkin
roolinsa olevan lähempänä vuokralaista kuin omistusasujaa.
Yhteishallintolaissa mainitaan, että asumisoikeuden haltijalla on oikeus osallistua
asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon ja päätöksentekoon. Käytännöissä yhteisöille annetaan melko vapaat kädet päättää asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista
tiedonsaanti- ja lausumisoikeuden lisäksi.5
Asukkaat ovat selkeästi tyytymättömiä vaikutusmahdollisuuksiinsa ja pitävät
tiedonsaantia huonona. Asukkaat ja monet yhteisöt jakavat näkemyksen asukkaan
taloudellisen panoksen ja vaikutusmahdollisuuksien välisestä ristiriidasta. Tätä ristiriitaa tulee jollakin keinolla tasapainottaa. Asumisoikeusmaksu ei, palauttamiskäytännön takia, kuitenkaan ole omistusta perinteisessä mielessä, joten vallanjakoa
ei voi toteuttaa sen pohjalta suoraan. Kuitenkin asumisoikeusmaksut muodostavat
merkittävän osuuden yhtiöiden omasta pääomasta, mikä puolestaan puoltaa asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien lisäämistä.
Toisaalta asukkaan yhteistoimintalaista johdetut oikeudet eivät välttämättä ole
tarkoituksenmukaiset suhteessa asemaan, joka asukkaille on asumisoikeusjärjestelmässä tarkoitettu. On viitteitä myös siitä, että asukkaan asemaa sääntelevien lakien
yhteensovittaminen ja tulkinta on ajoittain ristiriitaista. Osittain asukkaiden kohtaamat ongelmat voivat johtua siitä, että asumisoikeusjärjestelmä tunnetaan yleisesti
Asukkaat toivovat toisaalta mahdollisuutta vaikuttaa yhteisötasolla päätöksentekoon, mutta on hyvä huomata, että hallituksessa toimiessaan asukasedustajien rooli
on osakeyhtiölain nojalla ajaa yhtiön etua eikä edustaa asukkaita. Pääomapanoksestaan huolimatta asukkaat eivät ole osakeyhtiölain mielessä äänivaltaisia omistajia, eikä heillä siten ole edustusta yhtiökokouksessa. Asukkaiden nykyistä asemaa yhtiöissä
Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista käytetään yleisesti asukasdemokratian käsitettä. On kuitenkin
perusteltua kysyä, täyttävätkö tiedonsaanti- ja lausuntaoikeus ja yhtiön kontrollissa oleva hallitusedustus
varsinaisesti demokratian tunnuspiirteitä.
46 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
voisi kuvata lähinnä äänettömiksi yhtiömiehiksi. Asumisoikeusmaksu on kiistämättä
varsin suuri pääomapanos, jos se on ainoastaan kynnysraha6.
Yhteisöjen toimintatavat asukkaan vaikutusmahdollisuuksien suhteen vaihtelevat
paljon. Järjestelmätasolla on ongelmallista, että eri yhteisöjen asukkaiden vaikutusmahdollisuudet ovat erilaiset. Osa yhteisöistä kokee asukkaiden olevan aktiivisia ja
halukkaita vaikuttamaan asioihin.
Kiinteistökannan riskit
Kiinteistökantaan liittyvät riskit käsittävät kiinteistöjen paikkaan ja kuntoon liittyvät
tekijät. Kuten aiemmin on todettu, liittyy kysynnän vähäisyyteen merkittäviä riskejä.
Kiinteistöjen kuntoon liittyvän riskin suuruutta on arvioitu tässä selvityksessä kiinteistöjen korjaustarpeen kautta.
Tässä selvityksessä esitetyn korjaustarvearvion mukaan nykyisen asumisoikeuskiinteistökannan korjaustarve on 40,4 miljoonaa euroa vuodessa seuraavan kymmenen vuoden aikana ja 45,7 milj. euroa vuodessa vuosien 2026–2035 välillä. Tämä
tarkoittaa karkeasti arvioituna n. 1000 euron suuruista korjaustarvetta asuntoa kohti
vuodessa. Tässä esitetty korjaustarve ei pidä sisällään esim. kiinteistön huoltoon ja
vuosikorjauksiin liittyviä eriä.
Osa kiinteistöjen korjauksista pystytään rahoittamaan asukkaiden vastikkeissaan
maksamilla varauksilla, mutta suurin osa peruskorjauksista tullaan rahoittamaan valtion korjauslainoilla. Tällä hetkellä yhteisöt näkevät valtion korjauslainan saamisen
liian hankalana ja näkevät riskinä sen, että osaa kiinteistöistä ei pystytä korjaamaan
optimaalisessa vaiheessa rahoituksen saatavuuden ongelmien kautta. Myös valtion
korjauslainoihin vaadittavan omarahoitusosuuden kerääminen asukkailta etukäteen
voi olla ongelma. Lainan saaminen rahoitusmarkkinoilta voisi helpottaa tilannetta,
mutta se ei ole tällä hetkellä yhteisöille mahdollista.
Korjaustarpeen yhteydessä on huomattava, että yhteisöillä on hyvin erilaiset kiinteistökannan rakenteet, mistä johtuen yhteisöjen tarpeet peruskorjausten suorittamiseen eroavat toisistaan voimakkaasti.
Vrt. esim. Itävallan pääkaupunki Wien, jossa vuokra-asukas maksaa 2 % kynnysrahan. Huomioitava
myös se, että monessa Euroopan maassa jo vuokra-asujien turva ja oikeudet ovat vahvat ilman aso-maksun
tyyppistä sijoitusta. (Reinprecht 2014.)
6Kehittämisehdotukset
Järjestelmän kohderyhmä ja toimijoiden roolit on tarpeen selkeyttää.
• Nykytilanteessa esiintyy tulkintaerimielisyyksiä siitä, millainen rooli on asukkailla ja yhteisöllä. Erimielisyydet liittyvät erityisesti valtaan ja omistamiseen.
• Järjestelmän tavoitteesta, tarkoituksesta ja kohderyhmästä esiintyy nykyisellään erimielisyyttä. Nykyisenkaltaiset varallisuusrajat on perusteltua säilyttää julkisen tuen tarkoituksenmukaisen kohdentumisen takaamiseksi.
• On syytä huomioida, ettei EU:n komissio mm. Alankomaiden ja Ruotsin
kokemusten perusteella hyväksy asumisen tarjontatukia ilman selkeästi
määriteltyä kohderyhmää.
Asukkaiden asema asumisoikeusjärjestelmässä on järjestelmän
tärkeimpiä kehittämiskohteita ja vaatisi lisäselvitystä.
• Asumisen turva on asukkaiden kannalta erittäin keskeinen osa järjestelmää,
ja turvaa myös arvostetaan. Turva on otettava huomioon myös järjestelmän
• Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia taloudellisen panoksen suhteen pitäisi
pyrkiä tasapainottamaan. Tällä hetkellä asukkaiden taloudellinen panos yhtiöissä on suuri, mutta käytännön vaikutusvalta heikko.
• Valintakokeen perusteella asukkaat toivovat vaikutusmahdollisuuksien lisäämistä erityisesti oman asumisoikeustalon hallinnossa. Asukkaiden taloudellinen panos toisaalta puoltaa vaikutusmahdollisuuksien parantamista
myös yhtiötasolla.
• Asukasdemokratian kehittämisessä on otettava huomioon, että asukkailla
tulee olla oikeus osallistumiseen, mutta järjestelmän tulee toimia, vaikkei yksittäisissä taloissa olisi aktiivisia ja osallistumishaluisia asukkaita.
Asumisoikeusmaksut muodostavat merkittävän osan yhteisöjen taseen
omasta pääomasta.
• Asumisoikeustalojen rahoitusrakenteen tasapainottaminen vaatimalla omistajalta omarahoitusosuutta on vaikeaa nykyjärjestelmässä. Omistajat eivät
näe kannustimia oman pääoman kasvattamiseen, koska omistajan tuotto on
rajattu ja talot ikuisesti rajoituksenalaisia.
• Asukas maksaa nykyisellään asumisoikeusmaksun lisäksi vastikkeessa käytännössä kaikki yhtiön kulut. Tosiasiassa asukkaan rahoitusosuus on siten
huomattavasti asumisoikeusmaksua suurempi, koska vastikkeella lyhennetään sekä rakennusaikaiset lainat että peruskorjauslainat. Täten myöskään
asukkaan rahoitusosuuden nostaminen ei ole realistista.
48 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
• Asumisoikeuden rahoitusjärjestelmää tulisi kehittää siten, ettei kaikki
rahoitusvastuu ole viime kädessä valtiolla. Kyse ei ole ainoastaan valtion
riskistä ja vastuista, vaan myös julkiseen lainoitukseen liittyvän byrokratian
aiheuttamista riskeistä järjestelmälle. Nykytilanteessa valtion takausvastuut
tulevat kasvamaan peruskorjausten yhteydessä.
• Tulisi selvittää, mahdollistaako kiinteistöjen rajoituksista vapautumisen helpottaminen rahoituksen saamisen vapailta markkinoilta ja mitkä ovat tosiasialliset esteet nykyjärjestelmässä yksityisen pääoman mukaantulolle.
• Rahoituksen saaminen vapailta rahoitusmarkkinoilta on yhteisöille käytännössä mahdotonta ilman, että kiinteistöjä voidaan käyttää lainojen vakuutena.
• Sekä asukkaat että yhteisöt suhtautuvat kriittisesti asuntomarkkinariskin
siirtämiseen asukkaalle, jolloin asukas olisi itse vastuussa asumisoikeuden
myynnistä. On otettava huomioon, että asumisoikeusmaksun palautettavuus
tekee pienen yhteisön haavoittuvaksi kysynnän muutoksille.
• Valtion puolelta tulisi lisätä joustoa lainaehtojen uudelleenneuvottelussa.
Kaikkien osapuolten etu olisi, jos lainojen suunniteltua nopeampi lyhentäminen sallittaisiin nykyistä joustavammalla tavalla. Yhteisöjen kannattaisi
hyödyntää tällaista mahdollisuutta esim. matalien korkojen aikana tai muuten
yhtiön taloustilanteen salliessa. Jousto hyödyttäisi myös asukkaita pienempinä
korkomenoina ja matalampina asumiskustannuksina.
• Arava-lainojen ja vanhojen korkotukilainojen konvertointia nykyisen korkotukilainsäädännön mukaiseksi tulisi selvittää. Vanhojen lainojen ehdot
ovat usein yhteisöille epäedullisia ja saattavat olla myös asukkaan kannalta
tarpeettoman vaikeatajuisia.
• Valtion toimenpiteet, joilla rahoituksen ehdot tarkoituksenmukaistuvat,
voivat parantaa sekä asukkaiden, yhteisöjen että valtion asemaa ja vähentää
riskejä järjestelmässä. Valtion asema ei heikenny, jos vanhoja lainoja konvertoidaan uusiksi, olettaen että valtio ei ensisijaisesti hae tuottoa asumisoikeusyhteisöille annetuista lainoista.
Julkisen tuen tarkoituksenmukainen kohdentuminen tukea tarvitseville
on valtion kannalta tärkeä osa hakujärjestelmän kehittämistä.
Julkisella tuella pitää olla selkeä ja perusteltu kohderyhmä.
• Kuntien rooliin hakujärjestelmän hallinnoinnissa ei olla tyytyväisiä. Tulisi
selvittää vastuun hakujärjestelmän hallinnoinnista siirtoa kunnilta joko
yhteisöille tai valtakunnallisen hakujärjestelmän perustamista.
• Yhtiöt ovat halukkaita ottamaan jonotukseen ja asukasvalintaan liittyvät tehtävät itselleen. Kunnan tarkastusoikeus toimintaan tulisi tässä tapauksessa
kuitenkin säilyttää.
• Valtakunnallisessa hakujärjestelmässä on kuitenkin nähtävissä erityisesti työvoiman liikkuvuuteen ja hakijoiden yhdenvertaiseen kohteluun liittyviä etuja.
Koko järjestelmän riskienhallinnan ja legitimiteetin kannalta on myös olennaista, että valtio pystyy valvomaan tuen kohdentumista oikeille henkilöille.
• Ikuisesti voimassa olevat hakunumerot haittaavat tuen kohdistumista sitä
tarvitseville ja aiheuttavat yhteisöille paljon työtä. Hakunumeroista pitäisi
tehdä määräaikaisia, ja mahdollisuudesta pitää hallussaan useita järjestysnumeroita saman hakualueen asuntoihin tulisi luopua.
Asumisoikeustalojen ikuinen rajoituksenalaisuus on yhteisöjen kannalta
merkittävä riskien lähde.
• Asumisoikeustalojen rajoituksista vapauttamiseen pitäisi olla olemassa
nykyistä kevyempi menettelytapa ainakin niissä tapauksissa, joissa asumisoikeuskäyttöön rakennettuihin kiinteistöihin ei saada asumisoikeusasukkaita,
jolloin kiinteistöistä muodostuu riski sekä yhteisön taloudelle että sen asukkaille. Nykylain puitteissa menettely on koettu hyvin raskaaksi.
• Asumisoikeusasuntokanta on vielä verrattain nuorta. Jo tässä vaiheessa tulisi
kuitenkin arvioida pitäisikö elinkaarensa päähän tulevien kiinteistöjen
käyttötarkoitusta voida muuttaa laajemminkin, mikä mahdollistaisi niistä
luopumisen. Kiinteistökannan elinkaaren tehokas hallinnointi vähentää koko
järjestelmän riskejä.
• On otettava huomioon, että asumisoikeuden ikuisuuteen puuttuminen on merkittävä heikennys asukkaan asemaan. Tästä johtuen hallintamuodon muutosta
koskevissa uudistuksissa tulee ottaa huomioon korostetusti asukkaan turva.
• Yhdenkään osapuolen asemaan ei aiheutuisi heikennystä, jos lakiin kirjattaisiin muutos, joka sallisi asumisoikeustalojen rajoituksista vapauttamisen
realisointitilanteessa.
• Asumisoikeustalojen rajoituksenalaisuuden purkamisen vaikutukset järjestelmälle ja rahoitusmarkkinoiden kiinnostus asumisoikeusyhteisöjen luotottamiseen tulee selvittää ennen muutoksia.
Valvojan vaatiman raportoinnin tulee olla selkeää ja raportoinnin
jatkuvuutta tulee painottaa.
• Nykyiset vaatimukset esim. varausten raportoinnista koetaan raskaiksi ja epäselviksi. Muuttuvat valvontakäytännöt ja valvonnan vaatima työ ovat yhtiöiden näkökulmasta haitallisia byrokratiariskejä.
• Yhteisöjen taloudenpidon riittävä läpinäkyvyys on taattava, jotta voidaan välttää asukkaille ja valtiolle mahdollisesti aiheutuvat riskit. Riittävä avoimuus
vähentäisi myös yksityiskohtaisen raportoinnin tarvetta.
• Palvelujen hankinta on yksi selkeistä nykyjärjestelmän kipukohdista ja luottamus
yhteisöjen kilpailutuskäytäntöihin on heikko. Kilpailutusten tulee olla läpinäkyviä kustannusten nousun hillitsemiseksi ja luottamuksen vahvistamiseksi.
Kehittämisehdotukset vaikuttavat osapuolten riskien tasapainoon.
• Osa yhteisöistä pitää yhteisöjä itseoikeutettuina omistajina, kun taas osa painottaa myös asukkaan panosta yhtiön pääomassa ja talouden ylläpidossa. Toista ääripäätä edustaa joidenkin asukkaiden ja asukkaiden edustajien näkemys
asukkaan roolista tosiasiallisena (moraalisena) omistajana.
• Nykyisellään yhteisöjen ja asukkaan riskit eivät ole tasapainossa valtaan, asemaan ja rahoitusriskiin nähden. Asukkaiden maksamat asumisoikeusmaksut
käsittävät merkittävän osan yhteisöjen omasta pääomasta, mutta heillä ei ole
lopullista valtaa päätöksenteossa. Yhteisöjen varsinaisten omistajien rahoitusosuus, ja siten myös riski, on varsin pieni, mutta käytännössä valta on täysin
yhteisön omistajilla.
• Asukkaan vaikutusmahdollisuudet suhteessa pääomaan ovat pienet, mutta
toisaalta asumisen turva on merkittävä tekijä. Asukkaan maksama asumisoikeusmaksu palautetaan, mutta konkurssitilanteessa asumisoikeusmaksua
kohdellaan yhtiön riskillisenä pääomana. Asukkaan turvan voi osittain nähdä
kompensoivan äänioikeuden puutetta.
50 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
• Asukkaan aseman vahvistaminen asumisoikeustalon hallinnossa on vähäriskistä myös yhteisön näkökulmasta, mutta se voi lisätä olennaisesti asukkaan
kokemusta vaikuttamismahdollisuuksista, parantaa asumistyytyväisyyttä ja
vähentää epäluottamusta. Se ei kuitenkaan poista taloudellisen panoksen epäsuhtaa.
• Jos sallitaan käyttörajoituksista vapautuminen, asukkaiden turva heikkenee, mutta sitä kompensoi jossain määrin rahoitusriskin pieneneminen.
Valtion ja yhteisön riskiä vapautus pienentää. Vaarana on kuitenkin se että
mahdollisuutta käyttörajoituksista vapauttamiseen käytetään väärin.
• Hakujärjestelmän uudistaminen, siten että hallinnollinen taakka pienenee
ja tuen kohdentuminen sitä tarvitseville parantuu, parantaa sekä yhteisöjen
ja valtion että asumiseensa tukea tarvitsevien asemaa. Nykyisin jonotusnumeroita hallussaan pitävien henkilöiden asema puolestaan tietyssä mielessä
• Nykyisellään järjestelmä nojaa valtion tukeen lainoituksessa. Näillä näkymin
valtio suhtautuu varauksella takausvastuunsa kasvattamiseen. Järjestelmän
huomattava laajeneminen voi siten tapahtua vain vapaa-rahoitteisen tuotannon kautta, jota ei ole tähän asti syntynyt. Vapaarahoitteisen tuotannon laajenemisen riskit liittyvät erityisesti asukkaan oikeuksiin ja asemaan. Vapaarahoitteisen tuotannon ongelmat ja kysymys asukkaan roolista tulisi ratkaista ennen
kuin asumisoikeusasuminen voi asumismuotona laajentua merkittävästi.
L ÄHDE L UE T T EL O
Alho, E., Esala; L., Holappa, V., Lahtinen, M. & Pakarinen, S. (2013). Alueellisten asuntomarkkinoiden
kehitys vuoteen 2015. PTT Työpapereita 144.
ARA (2015a). Asumisoikeusasuntojen markkinatilanne ja käyttövastikkeet 2014–2015.
ARA (2015b). ARA:n tuet 2015. Hakuohjeet 19.1.2015. http://www.ara.fi/download/
noname/%7B731DBA1C-65E7-48F7-A00C-52E205BBB6D3%7D/22844 (Viitattu 19.08.2015)
ARA (2012). Opas asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määritykseen.
Bennett, J. ja Blamey, R. (2001). The strengths and weaknesses of environmental choice modelling.
In: Bennett, J., Blamey, R. (ed.), The choice modelling approach to environmental valuation. Edgar
Elgar Publishing, pp. 13–36.
Greene, W. (2000). Econometric analysis. Prentice Hall.
Fredriksson, P. (2003). Asumisoikeusasumisen suomalainen malli: asumisoikeusjärjestelmän synty ja
kehitys 1988–1992. Helsingin yliopisto, pro gradu-tutkielma.
Hietala, M., Huovari, J., Kaleva, H., Lahtinen, M., Niemi, J., Ronikonmäki, N-M., Vainio, T. (2015).
Asuinrakennusten korjaustarve. PTT raportteja 251.
Laukkanen, T. (2012). Asumisoikeuden hakumenettely. Kuntien, talonomistajien ja asukkaiden mielipiteet 2011–2012. Ympäristöministeriön raportteja, 12/2012.
Louviere, J., Hensher, D. ja Swait, J. (2000). Stated choice methods. Cambrige University Press.
Rakli (2012). Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. Sanastokeskus TSK & RAKLI.
Reinprecht, C. (2014). Social Housing in Austria. Teoksessa: Scanlon, K., Whitehead, C. & Fernández Arrigoitia, M. (toim.) (2014). Social Housing in Europe. Real Estate Issues. Wiley Blackwell.
Scanlon, K., Whitehead, C. & Fernández Arrigoitia, M. (toim.) (2014). Social Housing in Europe.
Real Estate Issues. Wiley Blackwell.
YM (2014). Ympäristöministeriön taustamuistio. Julkaisematon. Tekijän hallussa.
52 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
LI I TTEE T
LIITE 1. Asumisoikeusyhteisöt
Kaiken kaikkiaan kuusi asumisoikeusyhtiöitä on kuntaomisteisia. Helsingin kaupungin omistamaa Helsingin Asumisoikeus Oy:tä (HASO) voidaan pitää näistä suurimpana. Pirkanmaan ja Varsinais-Suomen alueella toimiva YH-Asumisoikeus Länsi
Oy omistaa hieman enemmän asuntoja kuin Helsingissä operoiva HASO, mutta
sen omistamien kiinteistöjen arvo sekä toiminnan liikevaihto on selvästi HASO:a
pienempi. YH-Asumisoikeus Länsi Oy eroaa Helsingin Asumisoikeus Oy:stä myös
omistuspohjansa laajuuden osalta, sillä YH:n omistajat koostuvat useista Pirkanmaalaisista ja Länsisuomalaisista kunnista ja kaupungeista. Määräenemmistö YH:n
osakkeista on kuntien hallussa, vähemmistöomistajat koostuvat puolestaan paikallisista yleishyödyllisistä säätiöistä ja yrityksistä. Suurten kuntaomisteisten toimijoiden joukkoon kuuluu kahden edellisen lisäksi Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy
(VASO), jolla on yli 2500 asuntoa lähinnä Turun kaupungin alueella. VASO:n omistus
jakautuu Turun, Kaarinan, Raision, Liedon ja Naantalin kaupungin kesken. Näistä
viidestä Turun kaupungin omistusosuus on suurin asettuen 56,7 prosenttiin koko
osakekannasta. Kolme pienempää kunnallista asumisoikeusyhtiötä ovat Mikkelin
Asumisoikeus Oy, Siilinjärven Asumisoikeus Oy ja Oy Vaasan Asumisoikeus-Vasa
Bostadsrätt Ab. Mikkelin asumisoikeus Oy:llä on omistuksessaan 213 asuntoa ja
Vaasan Asumisoikeus-Vasa Bostadsrätt AB:llä puolestaan 282 asuntoa. Molemmat
yhtiöt ovat nimensä mukaisesti täysin Mikkelin ja Vaasan Kaupungin omistuksessa.
Siilinjärven Asumisoikeus Oy on pääosin Siilinjärven kunnan omistuksessa ja yhtiö
omistaa 103 asuntoa.
Säätiöiden, yritysten, yhdistysten ja järjestöjen omistamia ASO-yhtiötä on yhteensä kuusi kappaletta. Suurin näistä on pääkaupunkiseudulla toimiva Asuntosäätiön
Asumisoikeus Oy, jolla oli vuoden 2014 lopussa omistuksessaan lähes 14 000 asuntoa.
Yhtiön liikevaihto on ko. tilikaudelta 136 miljoonaa euroa. Suomen Ammattiliittojen
Keskusjärjestö, Mannerheimin Lastensuojeluliitto, Vuokralaiset ry sekä Väestöliitto ja Invalidiliitto perustivat vuonna 1951 Asuntosäätiön, joka puolestaan omistaa
Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n. TA-Asumisoikeus Oy on toiseksi suurin yhtiö
heti Asuntosäätiön jälkeen. TA-Asumisoikeus Oy:n liikevaihto yltää yli 80 miljoonan
euron ja asuntoja yhtiöllä on yhteensä 9440 kappaletta. Yhtiön omistaa yleishyödylliseksi julistettu TA-Yhtymä Oy. Yhtymän omistuspohja on lavea. Omistajiin lukeutuu Tarveasunnot Oy, Työeläkevakuutusyhtiö Elo, maaseudun yhtenäisvaliokunnan
säätiö sekä maaseudun säätiö ja 15 kappaletta muuta säätiötä, yritystä ja yhdistystä.
Yhtymän suurin omistaja on Tarveasunnot Oy.
Kolmanneksi suurin asumisoikeusyhtiö on Avain Asumisoikeus Oy. Yhtiö omistaa n. 5700 asuntoa. Avain Asumisoikeus Oy on osa Avain konsernia, johon kuuluu
asumisoikeusyhtiön lisäksi neljä muuta yhtiötä. Avain rakennuttaja Oy on kattoyhtiö, joka omistaa 90 % Aari isännöinti Oy:stä ja korjausurakointia harjoittavasta
Renevo Oy:stä. Avain asumisoikeus Oy sekä Avain Palvelukodit Oy ovat kattoyhtiö
Avain rakennuttaja Oy:n täydessä omistuksessa. Täysi omistus toteutuu kuitenkin
epäsuorasti: Avain rakennuttajat Oy omistaa holdingyhtiön – Avain Holding Oy
– joka omistaa 51 % Avain Asumisoikeus Oy:stä. Jäljelle jäävät 49 % asumisoikeusyhtiön osakkeista ovat Avain Rakennuttajat Oy:n suorassa omistuksessa. Avain
Rakennuttaja Oy ei ole Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tunnustama
Kolme pienempää alle 500 asunnon yhtiötä ovat Setlementtiasumisoikeus Oy
(400 asuntoa), ES-Laatuasumisoikeus Oy (75 asuntoa) ja AVO-Asumisoikeus Oy
(150 asuntoa). Setlementtiasumisoikeus Oy:n omistaa Setlementtiasunnot Oy, joka
on ARA:n nimeämä yleishyödyllinen asunnontuottaja, jonka omistajia ovat Suomen Setlementtiliitto ja Kalliolan setlementti. ES-Laatuasumisoikeus Oy:n omistaa
ES-Laatuasunnot Oy. Yhtiön osakkeenomistajia ovat Kouvolan Dementia- ja Kehitysvammaisten Ryhmäkotiyhdistys ry, Kouvolan Iltarusko ry, Vehka-asuntojen
Tuki ry ja Varte Oy. ES-Laatuasunnot konserniin kuuluu myös oma isännöintiyhtiö
ES-Isännöinti Oy. Avo-Asumisoikeus Oy on yleishyödylliseksi nimetyn Pirkanmaan
Avo-asunnot Oy:n omistama yhtiö.
54 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
LIITE 2. Asukaskyselyn vastaukset
1. Koen ASO-asumisen olevan turvallinen
2. Asumiskustannukset ovat kohtuulliset.
3. ASO-asumisessa on vähäinen
taloudellinen riski.
4. Minulla on riittävät vaikutusmahdollisuudet asumiseeni liittyvissä asioissa.
5. Asunnon saaminen on helppoa.
6. Asumisoikeusasunnon hakujärjestelmä
7. Asukkaan rahoittama osuus asumisoikeustalosta (eli asumisoikeusmaksu,
yleensä 15 %) on mielestäni sopiva.
8. Koen tärkeäksi asukkaan oikeuden
asumisoikeuden perinnöksijättämiseen.
9. ASO-järjestelmä mahdollistaa asunnon
joustavan vaihtamisen elämäntilanteen
10. Odotan saavani asumisoikeusmaksun
vastineeksi asumisen vakautta.
11. Koen itseni enemmän omistusasujaksi
kuin vuokralaiseksi.
12. Koen asumisoikeusmaksun panttina,
joka ei anna omistusoikeutta.
13. Asukkaalla on riittävästi valtaa asumisoikeustaloon liittyvissä asioissa.
14. Asukkaalla on riittävästi valtaa asumisoikeusyhteisön päätöksenteossa.
15. Asukkaalla on riittävästi valtaa asumiskustannuksiin liittyvissä asioissa.
16. Valtio ja kunta valvovat järjestelmää
17. Pidän tärkeänä vaikutusmahdollisuuksia
omaan asumisoikeustalooni liittyviin
18. Pidän tärkeänä vaikutusmahdollisuuksia asumisoikeusyhteisön toimintaan
liittyviin päätöksiin.
19. Luotan asumisoikeusyhteisön
taloudenhoitoon.
20. Tiedän, mihin otan yhteyttä asumisoikeuteen liittyvissä kiistakysymyksissä.
21. Olisin valmis maksamaan suuremman
asumisoikeusmaksun (nykyisin 15 %), jos
vastineena saisin7
22. Saan riittävästi tietoa käyttövastikkeen
(hoito- ja pääomavastike) määräytymisperusteista.
23. Saan riittävästi tietoa kiinteistöjen
korjaamiseen varautumisesta.
Kysymyksen 21 vastauksia ei esitetä johtuen kyselylomakkeessa olleesta virheestä. Osassa kyselylomakkeita vastausvaihtoehtojen numerointi oli päinvastainen muihin kysymyksiin verrattuna, mikä tekee
vastauksista epäluotettavia.
24. Saan riittävästi tietoa asumisoikeusyhteisön lainanhoidosta.
25. Maksamani tasattava osa käyttövastikkeesta on kohtuullinen.
26. Kiinteistöjen tuleviin korjauksiin tulee
varautua etukäteen käyttövastikkeissa.
27. Vastuullani on liikaa kuluja muiden
kiinteistöjen peruskorjauksista.
28. Asumisoikeusasumiseen ei liity
riskiä pääoman (asumisoikeusmaksun)
29. Asumisoikeusyhteisön isännöintipalvelujen, kiinteistöhuollon ja saneerausten
hankinta on läpinäkyvää.
30. Asumisoikeusasuminen on edullista
muihin asumismuotoihin verrattuna.
31. Kiinteistöjen vanhenemisesta aiheutuu
taloudellisia riskejä asukkaille.
32. Uudisrakentaminen hyödyttää vanhoja
33. ASO-asuntoja on liian vähän.
34. Minulla on riittävä vapaus tehdä
asuntooni muutostöitä.
35. Tekemistäni muutostöistä maksetaan
riittävä korvaus muuttaessani pois
36. Kiinteistön kunnosta ja varustelusta
huolehditaan niin, että ne vastaavat
37. Asumisoikeusehdot kannustavat
kiinteistön ja asunnon kunnosta
38. Asukasdemokratia toteutuu talossani
39. Asukastoimikunta toimii mielestäni
40. Olen tyytyväinen asumisoikeusyhteisön viestintään.
41. Järjestelmän tulisi sallia asumisoikeuden myynti markkinoilla sen sijaan, että
yhteisö palauttaa asumisoikeusmaksun
asukkaan muuttaessa pois.
42. Järjestelmän tulisi mahdollistaa ASOkiinteistön muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi, jolloin asukkailla olisi mahdollisuus
lunastaa asumisoikeusasunto itselleen.
43. Järjestelmän tulisi mahdollistaa ASOkiinteistön muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi tilanteissa, joissa taloon ei löydy
riittävästi asukkaita, jolloin siitä muodostuu taloudellinen riski ASO-yhteisölle ja
sen asukkaille.
56 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
LIITE 3.Valintakoetehtävän estimointitulokset
Taulukko 1. MNL-mallin estimointi
Vakiotermi
Vastikkeessa tasataan kuluja nykyistä enemmän
Kustannuksia ei tasata eri kiinteistöjen välillä
-9203,96
Taulukko 2. Latent class -mallin estimointi
-1,459*** 0,381***
1,746***
-0,581**
-1,914***
-1,326***
-0,093***
-0,494***
-1,573*** -0,655*** -0,304*** -1,817*** -0,235***
-2,548*** -0,050*
-0,593*** -1,793*** 0,188***
-0,481**
-7312,11
58 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
LIITE 4. Haastattelurunko asumisoikeusyhdistyksille
1. Toimintaympäristö ja nykyjärjestelmän tila: Käsitellään yhtiön toimintaa ja tavoitteita, sekä asumisoikeusjärjestelmää kokonaisuutena.
1.1. Mikä on teidän yhtiönne kohderyhmä ja toiminnan tavoite?
1.2. Miten hahmotatte eri toimijoiden (valtio, yhtiöt ja asukkaat) roolit ja suhteet?
1.2.1.Mitkä ovat mielestänne järjestelmän riskit eri osapuolille?
1.2.2. Miten koette ARA:n roolin?
1.3. Mitkä ovat järjestelmän kipukohdat ja keskeiset puutteet?
1.4. Miten asumisoikeuden hakujärjestelmä mielestänne toimii tällä hetkellä?
1.5. Vapaa sana
2. Talous: Käsitellään yhtiön taloutta yleisesti, mm. asukkailta perittäviä
maksuja, lainanhoitoa sekä varautumista.
2.1. Miten varaudutaan?
2.1.1.Lainoihin
2.1.2.Ylläpito- ja hoitokustannuksiin
2.1.3.Suurehkoihin korjauksiin
2.1.4.Perusparannuksiin
2.1.5.Asumisoikeusmaksun palautuksiin
2.2. Mikä on ASO-maksun merkitys yhtiön taloudessa ja onko 15 % sopiva taso?
2.3. Miten suhtaudutte yhtiön omarahoitusosuuden kasvattamiseen?
2.4. Miten yhtiönne hoitaa isännöintipalvelujen, kiinteistöhuollon ja saneerausten
hankinnan?
2.5. Miten yhtiönne hoitaa uudiskohteiden rakentamisen/rakennuttamisen?
2.6. Miten koette valtion tuen lainoituksessa?
2.7. Vapaa sana
3. Kiinteistökannan rakenne: Käsitellään kiinteistökannan hallintaa sekä
uudisrakentamisen ja toiminnan tulevaisuuden strategiaa. Lisäksi
keskustellaan mm. suunnitelmista vanhojen kiinteistöjen suhteen ja
mahdollisuuksista kiinteistöistä luopumiseen.
3.1. Millaisia riskejä liittyy kiinteistökannan vanhenemiseen ja uusiutumiseen?
3.2. Muodostavatko tyhjät asunnot/kiinteistöt riskejä? Miten niitä hallitaan?
3.3. Kuvatkaa asuntojenne paikkakuntakohtaista kysyntää ja eroja.
3.4. Mitä ajattelette asukkaiden mahdollisuudesta ostaa ASO-asuntonsa?
3.5. Mitä ajattelette talon käyttötarkoituksen muutoksesta ja lunastusoikeudesta/
mahdollisuudesta myydä vanha kiinteistö esim. asunto-osakeyhtiöksi?
3.5.1.Koetteko tarpeelliseksi ja mitä tämä mahdollistaisi?
3.5.2.Miten tämä käytännössä tulisi järjestää?
3.6. Vapaa sana
4. Asukkaiden oikeudet, velvollisuudet ja vaikutusmahdollisuudet:
Käsitellään asukkaiden roolia ja sitä, millaisia vastuita ja oikeuksia
asukkaalle kuuluu ja tulisi kuulua.
4.1. Miten varmistetaan asukasdemokratian toteutuminen?
4.2. Mihin päätöksiin asukkailla on oikeus osallistua?
4.3. Ovatko asukkaat tyytyväisiä yhtiöltä saamaansa tietoon ja viestintään?
4.3.1.Kokevatko asukkaat, että heillä on riittävästi päätösvaltaa.
4.4. Millainen on asukkaiden kunnossapitovelvollisuus koskien asuntoa ja yhtiötä?
Liittyykö asumisoikeuteen muita vastuita ja pitäisikö liittyä?
4.5. Miten suhtaudutte kiinteistöjen väliseen eriytymiseen tulotason tai muiden
asukkaisiin liittyvien ominaisuuksien perusteella? Onko tällaista eriytymistä
havaittavissa?
4.6. Vapaa sana
5. Millaisia tulevaisuuden suunnitelmia teillä on oman toiminnan
60 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
LIITE 5. Haastattelurunko asumisoikeusasukkaille
1. Asumisoikeusasuminen asumismuotona ja omat asumistavoitteenne:
Käsitellään asumisoikeusasumisen hyötyjä ja haittoja verrattuna muihin
asumismuotoihin sekä asumisoikeusjärjestelmää kokonaisuutena.
1.1.Miksi olette päätyneet asumisoikeusasumiseen?
1.2.Koetteko asumismuodon ja naapurustonne elämäntilanteeseenne sopivaksi?
1.3. Miten hahmotatte eri toimijoiden (valtio, omistajat ja asukkaat) roolit ja suhteet?
1.4.Mitkä ovat mielestänne järjestelmän hyödyt, haitat ja riskit eri osapuolille?
1.5.Mitkä ovat järjestelmän kehittämiskohteet ja puutteet?
1.6.Onko nykyinen järjestelmä mielestänne oikeudenmukainen?
1.7.Miten asumisoikeuden hakujärjestelmä mielestänne toimii?
1.8.Miten koette valtion tuen ja ARA:n roolin?
1.9. Vapaa sana
2. Asumiskustannukset: Käsitellään vastikkeiden sekä
asumisoikeusmaksun tasoa ja määräytymistä sekä käsityksiä
asumisoikeusasumisen kustannustasosta.
2.1.Koetteko käyttö-, hoito- ja rahoitusvastikkeiden tason oikeudenmukaiseksi?
2.1.1. Saatteko riittävästi tietoa määräytymisperusteista?
2.1.2. Millainen tilanne on mielestänne suhteessa muihin asumismuotoihin?
2.2.Miten koette seuraavien hoitovastikkeen erien määräytymisen?
2.2.1. Talokohtaiset kulut
2.2.2. Yhtiökohtaiset kulut
2.2.3. Suurehkoihin korjauksiin ja perusparannuksiin varautuminen
2.3.Miten korjauksiin tulisi varautua ja millainen on teidän maksuhalukkuutenne
suhteessa korjauksiin varautumiseen?
2.3.1. Minkä suuruisia korotuksia vastikkeeseen voi tehdä, minkä vuoksi
korotus on paikallaan (minkä rahoittamiseksi) ja miten yhtiön
muiden kohteiden kunnossapitoa tulisi rahoittaa?
2.3.2. Mikä on asumisoikeusmaksun merkitys asukkaalle ja onko 15 %
sopiva taso?
2.3.3. Mitä odotatte asumisoikeusmaksun vastineena saavanne?
2.3.4. Koetteko asumisoikeusmaksuun liittyvän riskiä?
2.4.Miten yhtiössä hoidetaan isännöintipalvelujen, kiinteistöhuollon ja saneerausten hankinta? Onko toiminta läpinäkyvää?
2.4.1. Vapaa sana
3. Kiinteistön ja asunnon kunto ja kunnossapito: Käsitellään
kiinteistön huoltoon, kunnossapitoon ja remontteihin sekä asunnon
kunnossapitoon liittyviä kysymyksiä.
3.1.Koetteko kiinteistökannan vanhenemiseen ja uusiutumiseen liittyvän riskejä?
3.2.Millaiset kannustimet teillä on kiinteistön ja asunnon kunnosta huolehtimiseen?
3.2.1. Kompensoidaanko omia remontteja riittävästi?
3.2.2. Kannustaisiko esim. asumisoikeuden myyminen markkinoilla
kunnossapitoon nykyistä paremmin?
3.3.Miten kiinteistön palvelutason kehityksestä huolehditaan? Vastaako kiinteistön
kunto ja varustelu nykypäivän vaatimuksia?
3.3.1. Miten kuntoa ja varustelua tulisi kehittää?
3.4.Miten suhtaudutte kiinteistöjen väliseen eriytymiseen tulotason tai muiden
3.5.Vapaa sana
Käsitellään asukkaiden roolia ja sitä millaisia vastuita ja oikeuksia
asukkaalle kuuluu tai tulisi kuulua.
4.1.Mikä on asukasdemokratian tila?
4.1.1. Toimiiko asukastoimikunta, asukkaiden edustus yhtiön hallituksessa ja
yhteistyöelin tarkoituksenmukaisesti?
4.2.Mihin päätöksiin asukkailla on oikeus osallistua?
4.2.1. Onko nykytilassa puutteita?
4.3.Oletteko tyytyväinen yhtiöltä saamaanne tietoon ja viestintään?
4.3.1. Koetteko, että asukkailla on riittävästi päätösvaltaa?
62 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
4.4.Millainen on asukkaiden kunnossapitovelvollisuus koskien asuntoa ja yhtiötä?
4.5.Miten suhtaudutte mahdollisuuteen myydä asumisoikeus markkinoilla sen sijaan, että yhtiö palauttaa asumisoikeusmaksun asukkaan muuttaessa asunnosta
4.6.Entä miten suhtaudutte mahdollisuuteen lunastaa asumisoikeusasunto itsellenne, jos yhtiöille mahdollistettaisiin kiinteistöjen muuttaminen asunto-osakeyhtiöiksi?
4.6.1. Mitä mahdollisuuksia ja riskejä tähän mielestänne liittyy?
4.7.Vapaa sana
K U VAI LU LEH T I
muut saman projektin
tuottamat julkaisut
Asumisoikeusjärjestelmässä on kolme keskeistä toimijaa: omistajayhteisöt, asukkaat ja valtio. Toimijoiden keskuudessa esiintyy ristiriitaisia näkemyksiä toimijoiden roolista, järjestelmän luonteesta ja kehittämistarpeista. Suurimmat
erimielisyydet koskevat yhteisöjen omistajien ja asukkaiden välisen vallan ja velvollisuuksien tasapainoa.
Tässä työssä selvitettiin asumisoikeusyhteisöjen ja -asukkaiden näkemyksiä toimijoiden rooleista ja riskeistä sekä
riskien jakautumisesta eri osapuolille. Selvityksen aineisto koostuu yhteisöjen ja asukkaiden haastatteluista sekä
asukkaille tehdystä kyselystä. Kyselyssä asukkaiden näkemyksiä ja arvostuksia on selvitetty perinteisten väittämien
lisäksi valintakoeasetelmalla.
Selvityksen perusteella asukkaat arvostavat asumisoikeusjärjestelmän tarjoamaa asumisen turvaa. Myös asumiskustannusten kohtuullisuus on asukkaille tärkeää.Yhteisöjen näkökulmasta järjestelmään liittyvään sääntelyyn, joka
perustuu asukkaan oikeuksien turvaamiseen, sisältyy riskejä. Asumisoikeustaloja koskevien rajoitusten takia yhteisöt
eivät pysty esimerkiksi hankkimaan rahoitusta vapailta markkinoilta tai hallinnoimaan kiinteistöjään markkinaehtoisesti. Tästä syystä yhteisöt ovat riippuvaisia valtion korkotukilainoituksesta.
Yhteisöjen käytännöt asukashallinnon järjestämisessä ja näkemykset asukkaan roolista vaihtelevat. Asukkaat pitävät
valtaansa pienenä ja kokevat tiedonsaannin varsinkin asumiskuluihin liittyvissä asioissa heikoksi. Yhteisöjen näkökulmasta valvonta aiheuttaa työtä ja byrokratiariskejä.Yhteisöjen ja asukkaiden riskien ja roolien tasapainottaminen on
suuri haaste järjestelmälle.
Asumisoikeus, asumisoikeusasuminen, asumisoikeusyhteisöt
Rahoittaja/
978-952-11-4475-2 (PDF)
1796-170X (verkkoj.)
Julkaisun kustantaja
Painopaikka ja -aika
64 Ympäristöministeriön raportteja 1 | 2016
P RESENTATI O N SBL AD
Eeva Alho,Valtteri Härmälä och Janne Kalli
(Riskhantering i bostadsrättssystemet)
Miljöministeriets rapporter 1/2016
inom samma projekt
Bostadsrättssystemet inbegriper tre centrala aktörer: ägarsamfunden, de boende och staten. Bland aktörerna förekommer motstridiga synsätt på aktörernas roll, systemets karaktär och utvecklingsbehoven. De största meningsskiljaktigheterna gäller balansen mellan makt och skyldigheter mellan samfundens ägare och de boende.
I det här arbetet utreddes bostadsrättssamfundens och de boendes syn på aktörernas roller och risker och på hur
riskerna fördelar sig på de olika parterna. Materialet i utredningen består av intervjuer med samfund och boende
och av en enkät som riktats till de boende. I enkäten utreddes de boendes synsätt och uppskattning inte bara genom traditionella påståenden utan också med en uppsättning svarsalternativ.
Utredningen visar att de boende uppskattar den trygghet som bostadsrättssystemet erbjuder i boendet. Även skäliga boendekostnader är viktiga för de boende. Från samfundens synvinkel är den reglering som hänför sig till systemet och som baserar sig på tryggande av de boendes rättigheter förenad med risker. På grund av de begränsningar
som gäller bostadsrättshus kan samfunden t.ex. inte skaffa finansiering på den fria marknaden eller förvalta sina
fastigheter på marknadsvillkor. Samfunden är därför beroende av statens räntestödslån.
Samfundens praxis när det gäller att ordna boendeförvaltningen och synen på de boendes roll varierar. De boende
anser att de har liten makt och upplever att de får knapphändig information framför allt i frågor som rör boendekostnader. Samfunden anser att tillsynen orsakar arbete och medför risker för byråkrati. Att balansera upp samfundens och de boendes risker och roller är en stor utmaning för systemet.
Bostadsrätt, bostadsrättsboende, bostadsrättssamfund
Finansiär/
1796-170X (online)
Publikationen finns tillgänglig på internet:
Tryckeri/tryckningsort
och -år
hallintopäällikkö Kimmo Huovinen 5.6.2016 Asia: HE
Yrityksen kotisivujen merkitys - Väheksytty, mutta
Yhtiöesite:Pohjakuvat ja rakennustapaseloste
Avaa Asumisoikeuden asumisopas tästä