Source: https://m.urteile-mietrecht.net/mobil-Miete21.html
Timestamp: 2019-12-11 08:00:10
Document Index: 242227127

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 5', '§ 2', '§ 558', '§ 558', 'BGH']

Mieterhöhung, Vergleichsmiete und Mietspiegel Begründung vom Vermieter, 2018 Gesetze Urteile
Frühestens 12 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Frühere Mieterhöhungen sind unwirksam (BGH). Der Mieter muss also schon 12 Monate in der Wohnung wohnen, bevor der Vermieter die Miete aufgrund einer Vergleichsmiete erhöhen darf. Der Vermieter muss im Erhöhungsschreiben nicht den Zeitpunkt nennen, zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll. Das ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Überlegungsfrist: Rest des Monats, in dem die Erhöhung kommt plus zwei weitere Monate, Mieterhöhung wirksam ab dem nächsten Monatsersten (OLG Koblenz). Der Vermieter kann also davon ausgehen, dass der Mieter weiß, ab wann die Erhöhung rechtlich wirksam ist.
Anforderungen an die Mieterhöhung
wegen Vergleichsmiete
Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel, darf er nicht von sich aus ältere Mietspiegelwerte fortschreiben und Zuschläge auf die Mietspiegelzahlen machen. Das darf nur das Gericht (OLG Stuttgart). Der Vermieter darf sich zur Begründung der Mieterhöhung auch auf - mindestens drei - Vergleichswohnungen beziehen, die ihm selbst gehören und die sich im gleichen Haus befinden. Wesentliches Merkmal bei der Vergleichsmiete ist hier der Quadratmeterpreis (BVerfG). Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten, muss er das in vollem Wortlaut seinem Schreiben beifügen (OLG Braunschweig). Ein Vermieter darf die Miete nicht erhöhen, wenn im Mietvertrag von einer Gesamtmiete die Rede ist, und nicht von einer Miete pro Quadratmeter. Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. (BGH Karlsruhe). Vermieter dürfen Wohnungsmieten bis zum höchstmöglichen Betrag im Mietspiegel erhöhen. Fordern sie darüber hinausgehende Mieterhöhungen, wird dadurch allerdings nicht die gesamte Forderung ungültig, sondern nur der über den Mietspiegel hinausreichende Betrag. (BGH)
Der Mietspiegel spielt auch bei der
Mietpreisüberhöhungen nach § 5
WiStG eine Rolle.
Die Gemeinden sollen nach § 2 Abs.5 MHG Mietspiegel erstellen und diese im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anpassen. Längst nicht alle Gemeinden haben einen Mietspiegel erstellt, noch weniger erstellen regelmäßig alle 2 Jahre eine Fortschreibung. Wird bei einer Mieterhöhung ein veralteter Mietspiegel verwendet, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Erhöhung. Den örtlichen Mietspiegel kann man in der Regel bei der Stadtverwaltung oder beim örtlichen Mieterverein bekommen. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558b BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw. aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Hat ein Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Mietspiegel ermittelt, so darf er von diesem Wert nicht durch heranziehen von drei anderen, ihm zufällig bekannten höheren Mieten, abweichen. LG Düsseldorf Bei freifinanzierten Wohnungen darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde. Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.
Die Mieterhöhung muss sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit ("Wohnwertmerkmale") in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 BGB). Ortsübliche Vergleichsmiete kann auch überschritten werden Der Mieter muss beweisen, dass der Vermieter wegen Wohnungsknappheit den Mieter ausgenutzt und er nur deswegen bereit war, eine so hohe Miete zu zahlen. Ist das nicht der Fall, so gehen die BGH-Richter davon aus, dass der Mieter bereit war, auch eine sehr hohe, Miete für eine Wohnung zu zahlen. Der Mieter kann in einem solchen Fall nachträglich nichts zurückfordern oder auf eine Herabsetzung der Miete bestehen.
Obergrenze bei Mieterhöhungen
Bei bestehenden Mietverträgen ist eine Mieterhöhung über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus unzulässig. Eine Mieterhöhung eine Vertragsänderung, die nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien erfolgen kann. Einer Mietanpassung im Rahmen der gesetzlichen Grenzen muss der Mieter zustimmen, nicht jedoch aber einer Mieterhöhung, die über dieses Niveau hinausgeht. Mieterhöhungen sind nur in Höhe von 20 Prozent (15 % oder auch nur 10 % je nach Stadt und Ort) innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums möglich. Und das gilt auch dann, wenn die Miete auf dem Wohnungsmarkt gerade günstig ist.
Anwendung des Mietspiegels für
Wohnungen auf Einfamilienhäuser –
Es ist nicht zu beanstanden, wenn ein Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung für ein Reihenhaus auf einen Mietspiegel Bezug nimmt. Das ist unbedenklich, wenn die geforderte Miete innerhalb der Spanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Damit kann auch verhindert werden, dass Vermieter solcher Immobilien in Ermangelung eines Mietspiegels bei einer Erhöhung entweder ein teures Gutachten erstellen lassen oder mindestens drei Vergleichsobjekte benennen müssten.