Source: https://www.hausundgrundwpt.de/aktuelles/einzelansicht/energetische-modernisierung-ankuendigen-dem-mieter-ist-nicht-alles-vorzurechnen-5201/
Timestamp: 2020-08-11 09:35:09
Document Index: 287240972

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Energetische Modernisierung ankündigen: Dem Mieter ist nicht alles vorzurechnen
Wie genau muss ein Vermieter ins Detail gehen, wenn er dem Mieter eine energetische Modernisierung ankündigt? Mit dieser Frage hatte es unlängst der Bundesgerichtshof (BGH) zu tun. Das Urteil fiel durchaus vermieterfreundlich aus. Es zeigt: Dem Mieter ist es durchaus zuzumuten, selbst nachzurechnen. Der BGH hat die Anforderungen an die Ankündigung in seinem Urteil deutlich präzisiert.
Karlsruhe. In der Ankündigung einer energetischen Modernisierung müssen Vermieter dem Mieter die Möglichkeit geben, sich ein sachgerechtes Urteil über die Pläne zu bilden. Für die Einschätzung, ob eine Modernisierung eine Energieeinsparung mit sich bringt, können Vermieter dem Mieter allerdings durchaus zumuten, einfache eigene Berechnungen anzustellen und das Ergebnis selbst mit ihren bisherigen Kosten zu vergleichen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 20.05.2020, Az.: VIII ZR 55/19).
Der konkrete Fall drehte sich um eine 76 Quadratmeter große Mietwohnung in Bremen, die über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd verfügt. Im Jahr 2017 kündigte die vermietende Eigentümerin der Mieterin eine energetische Modernisierung an. Das Haus sollte eine Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel für die Beheizung und Warmwasserversorgung bekommen. Die Gasleitungen in die einzelnen Wohnungen sollten im Zuge dessen zurückgebaut werden.
Für die Wohnungen bedeutete das: Neben dem Ausbau der bisherigen Gasthermen sollten auch die Heizkörper ausgetauscht, die sichtbaren Heizungsrohre zurückgebaut, isolierte Warmwasserleitungen installiert und der Gasherd gegen einen Elektroherd getauscht werden. Bei der letzteren Maßnahme ging es nicht in erster Linie um eine Energieeinsparung – vielmehr wäre der Gasherd ganz nach dem Rückbau der Gasleitungen nicht mehr zu betreiben.
Energieeinsparung nicht pro Wohnung angegeben
Die Vermieterin informierte auch zu den Kosten. Die Modernisierungsmieterhöhung gab sie mit 69 Euro im Monat an. Hinzu käme künftig eine Nebenkostenvorauszahlung von 1,50 Euro pro Quadratmeter für die Wärmeversorgung. Im Gegenzug entfalle natürlich der Kostenpunkt für Wartung und Betrieb der bisherigen Etagenheizung. Außerdem legte die Eigentümerin eine Berechnung zur erwarteten Energieeinsparung bei.
Demnach ergibt sich für alle Wohnungen zusammengenommen eine Reduktion der Endenergie von 213.970 kWh auf 189.375 kWh pro Jahr. Die Verbrauchskosten würden sich dadurch um 8 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat verringern. Man musste kein Fachmann sein, um aus dieser Angabe für die fragliche Wohnung eine Einsparung von rund 6,10 Euro im Monat zu errechnen.
BGH widerspricht zu strengen Anforderungen an Modernisierungsankündigung
Die Mieterin wollte der Modernisierung trotzdem nicht zustimmen, woraufhin die Vermieterin sie vor Gericht auf Zustimmung verklagte. Die Mieterin berief sich vor Gericht zunächst erfolgreich darauf, dass die Ankündigung der Modernisierung nicht ausreichend sei. Die Vermieterin zog dagegen bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) und bekam dort am Ende Recht. Die Bundesrichter erklärten in ihrem Urteil genauer, welche Anforderungen für eine solche Ankündigung gelten.
Demnach muss die Ankündigung dem Mieter die Möglichkeit geben, die geplante Modernisierung sachgerecht zu beurteilen. Zugleich sollen für die Ankündigung aber auch keine so strengen Kriterien gelten, dass dem Vermieter eine Modernisierung unvertretbar erschwert wird. Deshalb reicht es laut BGH, den Mieter über diejenigen Tatsachen zu informieren, die es ihm ermöglichen, die voraussichtlichen Auswirkungen der Modernisierung grob abzuschätzen.
Mieter darf nachrechnen müssen
Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, überschlägig vergleichen zu können, ob die Pläne voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe. Heißt konkret: Die Beschreibung der geplanten Modernisierung muss den Umfang der geplanten Arbeiten und ihre Auswirkungen auf den Mietgebrauch aller betroffenen Wohnungen darlegen. Im vorliegenden Fall sahen die Richter das als gegeben an.
Die beigefügten Berechnungen seien hinreichend, um die erwartete Energieeinsparung nachzuvollziehen. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Einsparungen auch signifikant seien; den Vergleich zum derzeitigen Zustand kann der Mieter nach Auffassung des BGH leicht selbst herstellen. Nicht informieren musste die Eigentümerin in diesem Fall darüber, ob durch den Austausch des Herdes Energie gespart wird. Der Herdaustausch wird hier schließlich in erster Linie durch die anderen geplanten Maßnahmen nötig, dient also selbst nicht primär einer energetischen Verbesserung.