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Timestamp: 2017-09-20 02:19:31
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BGH: Minderung schlägt auf Betriebskostenabrechnung durch | Recht | Haufe
12.05.2011 | BGH
Minderung muss in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden Bild: Haufe Online Redaktion
Der Vermieter einer Wohnung verlangt die Nachzahlung von Betriebskosten nach einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag zahlt der Mieter neben der Nettomiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss.
Der Mieter hatte die Miete wegen unstreitiger Mängel für mehrere Monate gemindert. Der Vermieter verrechnete die Minderung anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlungen. In der Betriebskostenabrechnung setzte er die Betriebskosten in voller Höhe an. Als Vorauszahlungen zog er nur die anteilig geminderten Beträge ab. Die Differenz verlangt der Vermieter als Nachzahlung.
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft. Der Vermieter muss die Minderung auch bei der Abrechnung berücksichtigen.
Nach der Rechtsprechung des BGH erstreckt sich eine Minderung auf die Bruttomiete, d. h. auf die Nettomiete und die Betriebskosten. Der Mieter darf daher zunächst auch die Betriebskostenvorauszahlungen in die Berechnung seines Einbehalts einbeziehen.
Die Minderung hat aber nicht nur Einfluss auf die Vorauszahlungen. Auch bei der Abrechnung muss der Vermieter die Minderung berücksichtigen, denn die Minderung bezieht sich - soweit sie gerechtfertigt ist - auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten. Daher kann erst aufgrund der Betriebskostenabrechnung abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht.
Hierbei ist unerheblich, ob der Vermieter - wie er es im vorliegenden Fall gemacht hat - den Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die Vorauszahlungen oder voll auf die Grundmiete anrechnet. Unterschiedliche Anrechnungsweisen führen bei der allein maßgeblichen Gesamtabrechnung zum selben Ergebnis.
Am einfachsten ist dem BGH zufolge eine Nachforderung unter Berücksichtigung der Minderung so zu berechnen:
gesamte Zahlungen des Mieters im Abrechnungsjahr
abzgl. geschuldete Jahresmiete (errechnet aus Nettomiete und abgerechneten Betriebskosten abzgl. des im Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags)
(BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10)
Praxis-Beispiel nach dem Rechenweg des BGH
monatl. Grundmiete: 1.000 Euro
monatl. Betriebskostenvorauszahlungen: 200 Euro = 2.400 Euro/Jahr
Der Mieter mindert die Miete einschl. Vorauszahlungen zurecht um 10 % im Juli und August und um 20 % im November und Dezember. 8 Monate ist die Miete ungemindert.
Betriebskosten lt. Abrechnung: 2.900 Euro
Ohne Minderung müsste der Mieter 500 Euro nachzahlen.
1. Tatsächliche Zahlungen des Mieters im Abrechnungsjahr
8 x 1.200 Euro (ungemindert)
(Minderung 10 %)
(Minderung 20 %)
2. Tatsächlich geschuldete Jahresmiete
a) Vereinbarte Jahresgesamtmiete nach der Abrechnung
Grundmiete (12 x 1.000 Euro)
Vereinbarte Jahresmiete
Das ergibt nach der Abrechnung eine vereinbarte Monatsmiete
von 14.900 Euro : 12 Monate = 1.241,66 Euro.
Auf deren Basis lässt sich die endgültige Minderung berechnen.
b) Minderung für das gesamte Jahr
Juli und August: 10 % Minderung aus je 1.241,66 Euro = je 124,17 Euro
November und Dezember: 20 % Minderung aus je 1.241,66 Euro = je 248,34 Euro
Minderung insgesamt:
2 x 124,17 Euro
2 x 248,34 Euro
496,68 Euro
Summe Minderung
745,02 Euro
c) Tatsächlich geschuldete Jahresmiete
abzgl. Minderung
Geschuldete Jahresmiete
14.154,98 Euro
3. Zahlbetrag
abzgl. Zahlungen
474,98 Euro
Ergebnis: Der Mieter schuldet nicht den tatsächlichen Abrechnungsbetrag von 500 Euro, sondern nur den geminderten Betrag von 474,98 Euro.
Der ungeminderte Nachzahlungsbetrag von 500 Euro wird auf 12 Monate aufgeteilt. Das ergibt eine Nachzahlung pro Monat von 500 Euro : 12 Monate = 41,66 Euro.
Die Nachzahlung ist für Juli und August um 10 %, für November und Dezember um 20 % zu mindern:
41,66 Euro gemindert um 10 % = 37,49 Euro
41,66 Euro gemindert um 20 % = 33,33 Euro.
8 x (ungeminderte) 41,66 Euro
333,28 Euro
2 x 37,49 Euro
2 x 33,33 Euro
474,92 Euro
Die Abweichung von 6 Cent gegenüber dem ersten Beispiel ergibt sich aus Rundungsdifferenzen.