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Timestamp: 2020-07-03 09:26:09
Document Index: 131830565

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 559', '§ 558', '§ 557', '§ 559', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, Urteil vom 18.07.2007 - VIII ZR 285/06 - openJur
Urteil vom 18.07.2007 - VIII ZR 285/06
openJur 2011, 8811
Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug zuletzt 252,29 &euro; zuzüglich Nebenkosten.
Mit Schreiben vom 25. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzelnen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung um monatlich 51,30 &euro; mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Die Beklagten zahlten am 21. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 &euro; mit der Tilgungsbestimmung "Modernisierungszuschlag Ju" sowie ab August 2003 eine um 24,77 &euro; monatlich erhöhte Miete. Auf schriftliche Aufforderungen der Klägerin, die Zuordnung der Zahlung näher zu erläutern oder aufzuschlüsseln, reagierten die Beklagten nicht. Sie entrichteten jedoch weiterhin monatliche Mietzahlungen von 277,06 &euro;, also jeweils zusätzlich 24,77 &euro; über die bisherige Miete hinaus.
Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass die von ihnen gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,13 &euro; je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete um 25,47 &euro; auf nunmehr 302,52 &euro; zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 24,77 &euro;) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 277,06 &euro; (4,70 &euro; je qm) zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das Mieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn die Klägerin habe erst durch das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 das in der Zahlung einer um 24,77 &euro; erhöhten Miete liegende Angebot der Beklagten auf Erhöhung der Grundmiete um diesen Betrag angenommen; dadurch sei eine übereinstimmende Änderung der Miethöhe im Sinne von § 557 Abs. 1 BGB eingetreten. Diese Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahmevorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB.
1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 &euro; durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Berufungsgerichts, in den Teilzahlungen der Beklagten im Anschluss an das Mieterhöhungsschreiben der Klägerin vom 25. März 2003 liege ein Angebot auf Anhebung der Miete um diesen Betrag, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Sie kann nur insoweit nachgeprüft werden, als gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGH, Urteil vom 13. Dezember 1990 - IX ZR 33/90, WM 1991, 495, unter I 3 a; BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a).
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