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Timestamp: 2020-06-06 10:22:24
Document Index: 13220549

Matched Legal Cases: ['§ 569', '§ 1944', '§ 1936', '§ 1942', '§ 2011', '§ 1975', '§ 1952']

Tod eines Mieters - Ratschläge zur Minimierung des Risikos | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Tod eines Mieters - Ratschläge zur Minimierung des Risikos
Ist die Wohnung an ein Ehepaar vermietet und stirbt einer der Eheleute, so tritt der Ehegatte in das Mietverhältnis ein. Dieser haftet neben dem Erben als Gesamtschuldner für alle bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten (§ 569 a Abs. 3 BGB). Dieselbe Konstellation gilt beim Eintritt des Familienangehörigen. Diese Fallgestaltungen sind relativ unproblematisch. Schwierigkeiten können allerdings auftreten, wenn kein Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis eintritt und der Erbe die Erbschaft ausschlägt. Der nachfolgende Beitrag befasst sich mit der Frage, wie der Vermieter das dadurch entstehende Risiko minimieren kann.
Zunächst sollte sich der Vermieter darüber im Klaren sein, dass die Ausschlagung der Erbschaft fristgebunden ist. Die Frist beträgt 6 Wochen (§ 1944 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt, zu dem der Betreffende erfährt, dass er Erbe geworden ist, beim Testamentserben nicht vor der Testamentseröffnung. Eine Ausnahme gilt für Erben mit Aufenthaltsort im Ausland: Hier beträgt die Ausschlagungsfrist 6 Monate. Die Ausschlagung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht. Hat der Erbe die Erbschaft angenommen, so ist die Ausschlagung ausgeschlossen. Gleiches gilt, wenn die Ausschlagungsfrist verstrichen ist.
Beim Nachlassgericht nachfragen
Der Vermieter sollte durch eine Nachfrage beim Nachlassgericht prüfen, ob alle natürlichen Erben ausgeschlagen haben. Die Ausschlagung eines Erben hat nämlich zur Folge, dass die Erbschaft bei derjenigen Person anfällt, die in der Erbfolge als Nächste kommt. Schlägt auch diese Person aus, so wird wiederum der Nächstberufene Erbe, usw. Wenn alle natürlichen Personen ausschlagen oder wenn keine natürliche Person als Erbe vorhanden ist, dann wird der Fiskus Erbe (§ 1936 BGB). Der Fiskus kann die Erbschaft nicht ausschlagen (§ 1942 Abs. 2 BGB). Er hat aber vereinfachte Möglichkeiten zur Haftungsbegrenzung, die zur Folge haben, dass der Fiskus nur mit dem Nachlass haftet (§§ 2011 BGB, 780 Abs. 2 ZPO). In den Fällen der Ausschlagung der Erbschaft durch die natürlichen Erben ist der Nachlass aber meist überschuldet.
Vermieterpfandrecht geltend machen
Gelegentlich kommt es vor, dass die Verwandten des verstorbenen Mieters die wertvollen Gegenstände aus der Wohnung entfernen. Dies kann der Vermieter verhindern, indem er gegenüber dem Erben ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Bestehen Mietschulden, so kann sich der Vermieter aus den gepfändeten Gegenständen befriedigen (Einzelheiten s. Stichwort: "Pfandrecht", Gruppe 11, Seite P 3).
Bei sehr alten Mietern kommt es vereinzelt vor, dass die Wohnung infolge eines zunehmenden geistigen oder körperlichen Verfalls zu verwahrlosen droht oder dass Mietrückstände eintreten. Hier kann es sinnvoll sein, beim Amtsgericht die Bestellung einer Betreuung anzuregen. Der Betreuer hat die Möglichkeit, die Wohnung in Ordnung zu bringen und die Mietrückstände auszugleichen. Ist der Mieter arm, so kann der Betreuer für den Mieter öffentliche Hilfen in Anspruch nehmen. Diese Möglichkeiten bestehen aber nur zu Lebzeiten des Mieters. Die Betreuung endet mit dessen Tod.
Ist der Erbe unbekannt, so kann das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft (Nachlassverwaltung) anordnen. Die Haftung des unbekannten Erben ist dann aber wiederum gem. § 1975 auf den Nachlass beschränkt.
Ist der Fiskus Erbe eines verstorbenen Wohnungseigentümers, haftet er für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder begründeten Hausgeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass.
Bürgerliches Gesetzbuch / § 1952 Vererblichkeit des Ausschlagungsrechts
(1) Das Recht des Erben, die Erbschaft auszuschlagen, ist vererblich. (2) Stirbt der Erbe vor dem Ablauf der Ausschlagungsfrist, so endigt die Frist nicht vor dem Ablauf der für die Erbschaft des Erben vorgeschriebenen Ausschlagungsfrist. (3) Von mehreren ...