Source: http://www.notariusz-cennik.pl/Informacje_Notarialne/egzamin-notarialny.html
Timestamp: 2017-02-26 05:54:14+00:00
Document Index: 49681718

Matched Legal Cases: ['SA/Wa ', 'SA/Wa ', 'art. 154', 'art. 213', 'art. 210', 'art. 177', 'art. 196', 'art. 174', 'art. 194', 'art. 229', 'art. 199', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 80', 'art. 85', 'art. 87', 'art. 92', 'art. 94', 'art. 35', 'art. 36', 'art. 25', 'art. 19', 'art. 5', 'art. 217', 'art. 218', 'art. 379', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 87', 'art. 10', 'art. 109', 'art. 229', 'art. 394', 'art. 421', 'art. 96', 'art. 1', 'art. 4', 'art. 498', 'art. 7', 'art. 42', 'art. 6', 'art. 7', 'art. 5', 'art. 64', 'art. 1047', 'art. 64', 'art. 1047', 'art. 786', 'art. 17', 'art. 192', 'art. 788', 'art. 192', 'art. 788', 'art. 788']

EGZAMIN NOTARIALNY 2014 EGZAMIN NOTARIALNY 4 wrzesień 2014
ZAGADNIENIA Z EGZAMINU NOTARIALNEGO Przedstawiamy istotne zagadnienia z egzaminu notarialnego przeprowadzonego w dniach 4 i 5 września 2014r. Opis powyższy stanowi jedynie wzór poprawnego rozwiązania zadania. Posługiwanie się przez egzaminatorów i komisje egzaminacyjne opisem istotnych zagadnień, tj. schematem poprawnego, standardowego rozwiązania zadania egzaminacyjnego, stanowi zatem wyłącznie instrument pomocniczy. Opisowi temu nie został przyznany przez ustawodawcę żaden walor normatywny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2011 r., sygn. akt VI SA/Wa 225/11 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt VI SA/Wa 335/11).
ZADANIE 1 PROJEKT AKTU NOTARIALNEGO Tadeusz Kowal oraz Gamma spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie chcą zawrzeć umowę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą Alfa – Finanse spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ma mieć siedzibę w Warszawie i kapitał zakładowy w wysokości 500.000 zł. Tadeusz Kowal ma objąć 400 udziałów o wartości nominalnej po 1.000 zł. Gamma spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ma objąć 100 udziałów o wartości nominalnej po 1.000 zł. Udziały Tadeusza Kowala mają być pokryte wkładem niepieniężnym w postaci prawa własności nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Kwiatowej 550, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr WA1M/00001235/9. Tadeusz Kowal określa wartość (rynkową) wnoszonego wkładu na 2.000.000 zł.
Gamma spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wnosi do zawiązywanej spółki wkłady niepieniężne w postaci 50 udziałów w Delta spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Gdańsku o wartości nominalnej po 1.000 zł, których wartość (rynkową) spółka określa na 500.000 zł.
Gamma spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ma 3 wspólników, a jedynym członkiem jej zarządu jest Tadeusz Kowal, który ma być zarazem wspólnikiem zawiązywanej spółki Alfa – Finanse. Kapitał zakładowy spółki Gamma wynosi 2.000.000 zł.
Wspólnicy przewidują co do spółki, która ma być zawiązana, następujące okoliczności:
1) spółka prowadzić ma działalność usługową w zakresie informacji (dział 63 PKD),
2) w skład jej zarządu jednoosobowego ma wejść Klemens Kowal (syn Tadeusza Kowala), 3) wyłączone ma być prawo indywidualnej kontroli wspólników,
4) zbycie udziału ma być uzależnione od zgody spółki,
5) nie przewiduje się istnienia komisji rewizyjnej,
6) przewidziana ma być możliwość podwyższenia kapitału zakładowego bez zmiany umowy spółki, 7) wspólnicy mają być zobowiązani do dopłat, 8) udziały wspólnika Tadeusza Kowala mają być uprzywilejowane co do dywidendy oraz co do głosu,
9) wspólnicy przewidują wypłacanie zaliczek na poczet dywidendy za rok obrotowy,
10) wspólnicy przewidują nabycie od Delta - BIS spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, za kwotę 1.000.000 zł, nieruchomości położonej w Warszawie
przy ul. Kwiatowej 551 - sąsiedniej wobec wniesionej przez Tadeusza Kowala; na nabycie tej nieruchomości nie będzie wymagana osobna uchwała wspólników, 11) umowa spółki ma przewidywać możliwość przymusowego umorzenia udziałów
W oparciu o podany wyżej stan faktyczny proszę sporządzić, jako notariusz Michał Nowak prowadzący kancelarię notarialną w Warszawie, projekt aktu notarialnego obejmującego umowę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, bez konieczności zamieszczania podpisów. Konieczne jest przyjęcie brakujących, a niezbędnych do sporządzenia prawidłowej umowy spółki, elementów stanu faktycznego wraz ze wskazaniem właściwych oznaczeń podmiotów oraz prawidłowe określenie reprezentacji stron przy zawieraniu umowy. W umowie należy zawrzeć również powołanie koniecznych organów.
Wymagane jest wskazanie prawidłowo obliczonych taksy notarialnej i podatków.
W ocenie powołanego przez Ministra Sprawiedliwości Zespołu do przygotowania zadań na egzamin notarialny, zdający powinien w projekcie aktu notarialnego zwrócić uwagę w szczególności na następujące zagadnienia:
Zdający powinien wykazać się umiejętnością (1) sporządzenia umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, (2) wraz z umiejętnością prawidłowego zapisu w niej wszelkich wskazanych klauzul, (3) prawidłowym rozwiązaniem reprezentacji osób zawierających umowę oraz (4) prawidłowym naliczeniem taksy notarialnej i podatków.
Co do wskazanych zagadnień, to wyniknąć z nich mogą następujące problemy
szczegółowe, jakie powinny być rozwiązane i podlegać ocenie:
1) w związku ze wskazaniem wysokości kapitału zakładowego zdający powinien prawidłowo określić w umowie nie tylko jego wskazaną wysokość, ale również dokonać zaliczenia nadwyżki na kapitał zapasowy (art. 154 § 3 k.s.h.),
2) w związku ze wskazaniem potrzeby wyłączenia indywidualnego prawa kontroli zdający powinien przewidzieć w umowie konieczność istnienia rady nadzorczej (z zadania wynika, że nie przewiduje się istnienia komisji rewizyjnej) – zob. art. 213 § 3 k.s.h.; zaznaczyć należy, że za wymagane trzeba uznać również powołanie tego organu (jego składu) w umowie spółki, z uwagi na wyraźne polecenie,
3) w związku z zagadnieniem podanym w punkcie 2) wskazać należy także, że w umowie trzeba zawrzeć powołanie zarządu, 4) spółka z o.o. Gamma musi być reprezentowana przez radę nadzorczą lub pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników, bowiem Tadeusz Kowal jest członkiem jej zarządu (zob. art. 210 § 1 k.s.h.),
5) ustalając dopłaty pamiętać należy o regulacji art. 177 § 1 k.s.h. i określeniu ich w granicach liczbowo oznaczonych w stosunku do udziałów, co oznacza nie tylko zobowiązanie do dopłat, ale także konieczność ich konkretyzacji przez zdającego,
6) ustalając uprzywilejowanie co do dywidendy, należy określić ją zgodnie z art. 196 k.s.h., jako przewyższającą nie więcej niż o połowę dywidendę na udział nieuprzywilejowany, a uprzywilejowanie co do głosu zgodnie z regułą wynikającą z art. 174 § 4 k.s.h., 7) umowa powinna przewidywać upoważnienie dla zarządu do wypłaty wspólnikom zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy (art. 194 k.s.h.),
8) zdający powinien przewidzieć w umowie wyłączenie wymogu z art. 229 k.s.h. co do konieczności uzyskania zgody na nabycie wskazanej nieruchomości,
9) wprowadzając klauzulę przewidującą przymusowe umorzenie udziałów w umowie spółki, należy opisać przesłanki i tryb przymusowego umorzenia (art. 199 § 1 k.s.h.).
Wydaje się zasadne zwrócenie uwagi na opis przedmiotu działania spółki. Nie ma bezwzględnego obowiązku zapisu przedmiotu działania z uwzględnieniem kodów Polskiej Klasyfikacji Działalności, tak więc nie można wymagać dokonania takiego opisu i jego braku oceniać negatywnie. Gdyby pojawił się opis przedmiotu działania z uwzględnieniem przedmiotu PKD, to w ocenie zespołu nie jest bezwzględnym wymogiem opisanie go na poziomie podklasy klasyfikacji PKD, a wystarczającym jest opisanie go przez użycie np. działu czy grupy.
ZADANIE 3 PROJEKT AKTU NOTARIALNEGO W księdze wieczystej nr JG1J/00023000/0, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze, jako współwłaściciele nieruchomości wpisani są:
1) Marek Kowal (PESEL 51053102737), do ½ części, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 lipca 1989 r. z zasobów Państwowego Funduszu Ziemi. Nabycie nastąpiło na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej z Marią Kowal. Ustawowa wspólność majątkowa ustała na skutek rozwiązania małżeństwa Marka Kowala z Marią Kowal przez rozwód orzeczony prawomocnym wyrokiem z dnia 15 lutego 2012 r., a podział majątku wspólnego nie został dokonany. Maria Kowal zmarła w dniu 3 listopada 2012 r., jej jedynym spadkobiercą jest powołana do dziedziczenia w testamencie Gmina Wyznaniowa Żydowska w Krakowie. 2) Gmina Wyznaniowa Żydowska w Krakowie, do ½ części, jako spadkobierca Marii Kowal, co potwierdza prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 12 sierpnia 2013 r. Nieruchomość tę stanowi niezabudowana działka nr 10, położona w Szklarskiej Porębie, gmina Szklarska Poręba, powiat jeleniogórski, województwo dolnośląskie, o obszarze 3,20 ha, która na podstawie decyzji Burmistrza Szklarskiej Poręby z dnia 17 grudnia 2013 r.
uległa podziałowi na działki nr: - 10/1 stanowiącą tereny zadrzewione i zakrzewione w Szklarskiej Porębie, o obszarze 0,90 ha, - 10/3 stanowiącą łąki trwałe, nieużytki, drogi w Szklarskiej Porębie, o obszarze 2,10 ha, oraz położoną pomiędzy wydzielonymi nieruchomościami działkę nr 10/2, stanowiącą drogę w Szklarskiej Porębie, o obszarze 0,20 ha, która zgodnie z powołaną decyzją zatwierdzającą podział działki nr 10, stała się z mocy prawa własnością Gminy Szklarska Poręba z dniem, z którym decyzja zatwierdzająca podział działki nr 10 stała się ostateczna. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Szklarska Poręba, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej Szklarskiej Poręby z dnia 16 lipca 2012 r. nr XX/3/2012, działka nr 10/1 położona jest w granicach Karkonoskiego Parku Narodowego, zaś działka nr 10/3 oznaczona jest symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Współwłaściciel nieruchomości Marek Kowal (PESEL 51053102737) przebywa w szpitalu na Litwie, gdzie udzielił pełnomocnictwa do zbycia udziału we współwłasności nieruchomości swemu bratu Karolowi Kowalowi.
Strony oświadczyły, że:
1. Marek Kowal (PESEL 51053102737) oraz Gmina Wyznaniowa Żydowska w Krakowie (jako sprzedający) zbędą na rzecz każdego z kupujących udziały wynoszące po ¼ części we współwłasności nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr JG1J/00023000/0 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze, a kupującymi są:
a) TANIE DOMY Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu, powstała w dniu 15 stycznia 2013 r., której kapitał zakładowy wynosi 400.000 zł i dzieli się na 400.000 akcji o wartości po 1 zł każda akcja. Zgodnie z postanowieniem statutu spółki, na każdą akcję przypada 1 głos na Walnym Zgromadzeniu, zaś akcje akcjonariuszy – założycieli spółki są uprzywilejowane w ten sposób, że na każdą akcję przypadają 2 głosy na Walnym Zgromadzeniu oraz każdy z akcjonariuszy – założycieli posiadający co najmniej 200.001 akcji ma prawo wskazania trzech członków w pięcioosobowej Radzie Nadzorczej powoływanej przez Walne Zgromadzenie. Akcjonariuszami – założycielami spółki są: - Marek Kowal (PESEL 51053102737) posiadający na Walnym Zgromadzeniu 240.004 głosy i będący jednym z członków Zarządu Spółki, - RIVA Spółka Akcyjna z siedzibą w Tel Avivie (Izrael) posiadająca 400.002 głosy, - Zbigniew Nowak posiadający 79.994 głosy. Pozostałych dwóch akcjonariuszy posiada po 20.000 głosów. WŁASNE M Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szklarskiej Porębie, utworzona na podstawie aktu założycielskiego w dniu 3 marca 2014 r.
przez jedynego wspólnika Annę Rak, będącą również prezesem jednoosobowego Zarządu, osobę niewidomą; kapitał zakładowy spółki wynosi 100.000 zł, akt założycielski spółki stanowi, iż: „nabywanie przez spółkę nieruchomości nie wymaga zgody Zgromadzenia Wspólników”, cena za każdy udział we współwłasności nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr JG1J/00023000/0 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze, wynoszący ¼ części została ustalona na kwotę po 1.000.000 zł. Strony zapewniły, że: 1. Sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr JG1J/00023000/0, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze, w całości podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. 2. Część ceny za zbywany przez Gminę Wyznaniową Żydowską w Krakowie udział we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr JG1J/00023000/0,
prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze, na rzecz TANIE DOMY Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu, w kwocie 750.000 zł ma zostać uiszczona w dniu podpisania umowy przenoszącej własność, natomiast reszta ceny ma być płatna w ciągu 7 dni od zawarcia umowy.
Strony oświadczyły, że TANIE DOMY Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu jest wierzycielem Gminy Wyznaniowej Żydowskiej w Krakowie z tytułu zapłaty części ceny w kwocie 750.000 zł, wynikającej z zawartej w dniu 3 grudnia 2013 r. umowy sprzedaży
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KR1P/00120000/1, prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie. W dziale IV tej księgi wpisana jest hipoteka umowna zwykła w sumie 750.000 zł na rzecz TANIE DOMY Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu, na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu zapłaty części ceny wynikającej z powołanej umowy sprzedaży, z terminem płatności do dnia 10 maja 2014 r. Należność ta nie została zapłacona do chwili obecnej.
Strony oświadczyły, że ich wolą w zakresie płatności części ceny jest takie rozwiązanie, którego skutkiem będzie wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nr KR1P/00120000/1. Cena za udziały we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr JG1J/00023000/0 zbywane przez Marka Kowala (PESEL 51053102737) na rzecz TANIE DOMY Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu ma zostać zapłacona w ciągu 7 dni od zawarcia umowy. 3. Cena za udziały we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr JG1J/00023000/0 zbywane przez Gminę Wyznaniową Żydowską w Krakowie oraz EGZAMIN NOTARIALNY - DRUGI PROJEKT AKTU NOTARIALNEGO 5
przez Marka Kowala (PESEL 51053102737) na rzecz WŁASNE M Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szklarskiej Porębie ma być zapłacona w ciągu 7 dni od zawarcia umowy.
Proszę uzupełnić brakujące elementy według własnego uznania i sporządzić projekt aktu notarialnego obejmującego właściwe umowy przenoszące udziały we współwłasności nieruchomości na wskazane spółki, bez konieczności umieszczania podpisów, przy założeniu, że sporządzającym akt jest notariusz Paweł Krukowski, prowadzący Kancelarię Notarialną w Jeleniej Górze przy ul. Bliskiej 2.
W projekcie aktu zdający winien wymienić wysokość należnego wynagrodzenia notariusza (w maksymalnej wysokości) oraz podatków i opłat, jeśli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz - z powołaniem podstawy prawnej.
Zdający zobowiązany jest do wskazania dokumentów, stanowiących podstawę należytego zabezpieczenia interesów stron oraz do dokonania czynności i opisania ich w taki sposób, aby na podstawie samej treści projektu aktu notarialnego można było ustalić formę i treść tych dokumentów.
W projekcie aktu należy zamieścić również wnioski o dokonanie wpisów w księgach wieczystych, zawierające wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. W ocenie powołanego przez Ministra Sprawiedliwości Zespołu do przygotowania zadań na egzamin notarialny, zdający powinien w projekcie aktu notarialnego zwrócić uwagę w szczególności na następujące zagadnienia:
1. Projekt aktu notarialnego winien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. z 2014 r. poz. 164), w tym z art. 3, art. 7, art. 80, art. 85, art. 87, art. 92 i art. 94.
2. W komparycji projektu aktu notarialnego winny być opisane dokumenty będące podstawą działania stron. Pełnomocnik Marka Kowala powinien posiadać pełnomocnictwo udzielone przed notariuszem na Litwie; zgodnie z art. 35 ust. 2 i art. 36 umowy z dnia 26 stycznia 1993 r. między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Litewską o pomocy prawnej i stosunkach prawnych w sprawach cywilnych, rodzinnych, pracowniczych i karnych (Dz. U. z 1994 r. Nr 35, poz. 130, z późn. zm.), zarówno co do formy czynności, jak i stosunków prawnych dotyczących nieruchomości należy zastosować prawo właściwe dla położenia nieruchomości - pełnomocnictwo winno
zawierać imiona obojga rodziców mocodawcy i potwierdzenie w treści dokumentu faktu jego odczytania, przyjęcia i podpisania; nie znajduje w tym przypadku zastosowania art. 25 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. - Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. Nr 80,
poz. 432, z późn. zm.).
Pełnomocnik Marka Kowala może działać w jego imieniu także w oparciu o pełnomocnictwo udzielone w formie aktu notarialnego przed konsulem Rzeczypospolitej Polskiej na Litwie. Konsul sporządza dokument w formie aktu notarialnego na podstawie art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 13 lutego 1984 r. o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2002 r. Nr 215, poz. 1823, z późn. zm.),
pod warunkiem uzyskania od Ministra Sprawiedliwości pisemnego upoważnienia udzielonego na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych.
Gmina Wyznaniowa Żydowska reprezentowana jest przez przewodniczącego i członka jej zarządu (art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 20 lutego 1997 r. o stosunku Państwa do gmin wyznaniowych żydowskich w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 41, poz. 251, z późn.
zm). Należy przedłożyć aktualne zaświadczenie wydane przez właściwego wojewodę (art. 217 i art. 218 Kodeksu postępowania administracyjnego). TANIE DOMY Spółka Akcyjna reprezentowana winna być zgodnie z art. 379 Kodeksu spółek handlowych przez radę nadzorczą albo pełnomocnika powołanego uchwałą walnego zgromadzenia, jako że nabycie następuje od członka zarządu.
W projekcie aktu notarialnego należy powołać aktualny odpis z rejestru przedsiębiorców, wydany przez Centralną Informację Krajowego Rejestru Sądowego lub Informację odpowiadającą temu odpisowi na podstawie art. 4 ust. 4aa ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 2013 r. poz. 1203, z późn. zm.) oraz wypis aktu notarialnego zawierający aktualny tekst statutu spółki, z którego wynikać będzie, że nie istnieją żadne szczególne wymagania lub ograniczenia do zawarcia przedmiotowej umowy.
WŁASNE M Spółka z o.o. reprezentowana jest przez zarząd, zatem należy powołać aktualny odpis z rejestru przedsiębiorców, wydany przez Centralną Informację Krajowego Rejestru Sądowego lub Informację odpowiadającą temu odpisowi na podstawie art. 4 ust. 4aa ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym oraz wypis aktu notarialnego zawierający aktualny tekst umowy spółki, z którego wynikać będzie, że nie istnieją żadne szczególne wymagania lub ograniczenia do zawarcia przedmiotowej umowy.
Konieczne jest ponadto zachowanie wymogów z art. 87 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie poprzez zamieszczenie w treści aktu wzmianki o sposobie stwierdzenia przez notariusza okoliczności, że Anna Rak jest niewidoma, a także uprzedzeniu jej o możliwości przywołania na jej życzenie do czynności wskazanej przez nią osoby zaufanej.
3. Zadanie wymaga sporządzenia umów przenoszących udziały we współwłasności
nieruchomości na kupujące spółki, a zatem wystarczającym będzie powołanie warunkowych umów sprzedaży oraz oświadczeń:
Dyrektora Karkonoskiego Parku Narodowego o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomości stanowiącej działkę nr 10/1 (art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody - Dz. U. z 2013 r. poz. 627, z późn. zm.),
Burmistrza Szklarskiej Poręby o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu udziału we współwłasności działki 10/3, zbywanego przez Marka Kowala (art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2014 r. poz. 518, z późn. zm.).
Podstawą nabycia nieruchomości przez Marka Kowala była umowa sprzedaży od Skarbu Państwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (Dz. U. Nr 17, poz. 71, z późn. zm.).
4. Niezbędne jest powołanie uchwał zgromadzeń obu spółek:
WŁASNE M Sp. z o. o. nabywa udziały w nieruchomości za cenę przewyższającą 1/4
część kapitału zakładowego przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki (art. 229 Kodeksu spółek handlowych),
TANIE DOMY S.A. nabywa mienie od założyciela Marka Kowala, za cenę przewyższającą 1/10 wpłaconego kapitału zakładowego, przed upływem dwóch lat od zarejestrowania spółki (art. 394 Kodeksu spółek handlowych; uchwała winna być podjęta większością 2/3 głosów). Uchwała powinna być objęta protokołem w formie aktu notarialnego (art. 421 Kodeksu spółek handlowych). 5. Zdający winien opisać ostateczną decyzję zatwierdzającą podział działki nr 10 (art. 96 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), mapę z projektem podziału stanowiącą podstawę wpisu do księgi wieczystej wraz z danymi z ewidencji gruntów i budynków oraz ewentualnie informację dotyczącą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile informacje te nie są jasno i wyczerpująco zawarte w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości); dokumenty te są niezbędne m.in. do wykazania, iż działka nr 10/1 znajduje się w granicach Karkonoskiego Parku Narodowego, zaś działka nr 10/3 w całości objęta jest zakresem przedmiotowym powołanej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W projekcie należy powołać decyzję Ministra Spraw Wewnętrznych zezwalającą na nabycie przez TANIE DOMY S.A. udziału we współwłasności działki o nr 10/1, gdyż spółka ta jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 i ust. 3 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758, z późn. zm.) – RIVA Spółka Akcyjna z siedzibą w Tel Avivie (Izrael)
posiada powyżej 50% głosów na walnym zgromadzeniu TANIE DOMY S.A. oraz jest spółką dominującą w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 lit. c Kodeksu spółek handlowych, jako posiadająca większość akcji w kapitale zakładowym Spółki TANIE DOMY S.A. pozwalającą jej decydować o obsadzie (powołaniu) większości członków rady nadzorczej TANIE DOMY S.A. 6. W projekcie aktu notarialnego należy zastosować instytucję potrącenia wzajemnych wymagalnych wierzytelności przez Gminę Wyznaniową Żydowską w Krakowie i TANIE DOMY S.A. (art. 498 i nast. Kodeksu cywilnego), a ponadto zamieścić oświadczenie wierzyciela hipotecznego w sprawie wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej nr KR1P/00120000/1, prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie.
7. Projekt aktu notarialnego powinien zawierać niezbędne pouczenia, a także prawidłowo sformułowane wnioski wieczystoksięgowe z powołaniem podstaw wpisu, z uwzględnieniem faktu, że działka nr 10/2 stanowi aktualnie własność Gminy Szklarska Poręba.
8. W projekcie aktu notarialnego powinna być podana wartość rynkowa nieruchomości i prawidłowo wyliczone wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem od towarów i usług z podaniem prawidłowych podstaw jego pobrania.
9. W projekcie aktu notarialnego należy zaznaczyć prawidłowo wyliczone i pobrane opłaty sądowe ze wskazaniem osoby wnoszącej opłatę i sposobu jej uiszczenia wraz z podaniem podstawy jej określenia i pobrania (art. 7 § 2 ustawy - Prawo o notariacie, art. 42 i następne ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych -Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 sierpnia 2001 r. w sprawie pobierania przez notariuszy opłat sądowych od wniosków o wpis do księgi wieczystej zamieszczanych w aktach notarialnych - Dz. U. Nr 90, poz. 1011, z późn. zm.).
10. Projekt aktu notarialnego powinien określać prawidłowo wyliczone kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz wskazywać osoby, od których podatek ten został pobrany.
Podatek powinien być wyliczony zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649, z późn. zm.) oraz pobrany od osób wskazanych jako podatnicy w art. 5 ust. 1 powołanej ustawy.
OPRACOWANIE OPINII PRAWNEJ
TREŚĆ ZADANIA 2 W dniu 4 września 2014 r. w kancelarii notarialnej notariusza Zygmunta Lewandowskiego stawili się Jan Kowalski i Andrzej Zieliński. Stawający oświadczyli, że Andrzej Zieliński zamierza nabyć od Jana Kowalskiego nieruchomość położoną w Sarnowie, gmina Konopki, powiat krakowski, województwo małopolskie, stanowiącą
działkę nr 11 o powierzchni 0,2000 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P/00002525/3, za uzgodnioną cenę 230.000 zł. Z okazanego notariuszowi odpisu księgi wieczystej nr KR1P/00002525/3 wynika, że:
- w Dziale I - O. - ujawniona jest opisana powyżej działka nr 11 o powierzchni 0,2000 ha;
- w Dziale I - Sp. - brak jest wpisów;
- w Dziale II - jako właściciel nieruchomości wpisana jest Jagoda Jakubiec, na podstawie
umowy darowizny z dnia 5 czerwca 2014 r., Rep. A nr 666/14; wpis został dokonany w dniu 20 czerwca 2014 r., na wniosek z dnia 6 czerwca 2014 r.;
- w Dziale III - wpisane jest na rzecz Jana Kowalskiego roszczenie o przeniesienie prawa własności nieruchomości, na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości
z dnia 5 marca 2013 r. Rep. A nr 100/13; wpis został dokonany w dniu 28 marca 2013 r., na wniosek z dnia 8 marca 2013 r.;
- w Dziale IV - brak jest wpisów.
Jan Kowalski oświadczył, że powyższy stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż to on - a nie Jagoda Jakubiec - jest właścicielem tej nieruchomości.
Nadto Jan Kowalski wyjaśnił, że przedwstępną umową sprzedaży z dnia 5 marca 2013 r., zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A nr 100/13, Maria Michno zobowiązała się sprzedać mu w terminie do dnia 31 grudnia 2013 r. przedmiotową nieruchomość za cenę 220.000 zł. W dniu 31 grudnia 2013 r. oraz w kolejnym wyznaczonym terminie, w dniu 10 stycznia 2014 r., Maria Michno nie stawiła się u notariusza celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Wskazał ponadto, iż w dniu 1 kwietnia 2014 r. wystąpił do sądu z powództwem przeciwko Marii Michno o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przyrzeczonej w umowie przedwstępnej. Pozew w tej sprawie pozwana otrzymała w dniu 26 maja 2014 r., a w dniu 5 czerwca 2014 r. darowała przedmiotową nieruchomość swojej córce Jagodzie Jakubiec. Pozwana Maria Michno nie wyraziła zgody na wstąpienie Jagody Jakubiec do procesu w jej miejsce. Wyrokiem z dnia 10 czerwca 2014 r., sygnatura akt I C 1025/14, Sąd Okręgowy w Krakowie, uwzględniając powództwo w całości, zobowiązał pozwaną Marię Michno do złożenia oświadczenia woli, iż w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 5 marca 2013 r. Rep. A nr 100/13 przenosi na powoda Jana Kowalskiego własność nieruchomości położonej w Sarnowie, gmina Konopki, powiat krakowski, województwo małopolskie, stanowiącą działkę nr 11 o powierzchni 0,2000 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P/00002525/3, uzależniając złożenie przez pozwaną Marię Michno oświadczenia woli od równoczesnej zapłaty przez powoda Jana Kowalskiego ceny w kwocie 220.000 zł. Jan Kowalski okazał odpis wskazanego wyżej wyroku zaopatrzony w dwie wzmianki: poświadczającą zgodność odpisu z oryginałem i stwierdzającą uprawomocnienie się wyroku z dniem 15 lipca 2014 r.
Jan Kowalski wyjaśnił, że wpłacił na rachunek bankowy Marii Michno kwotę 220.000 zł stanowiącą cenę określoną w powyższym wyroku i okazał wystawione przez bank potwierdzenie dokonania tej wpłaty w dniu 24 czerwca 2014 r.
Czy notariusz może sporządzić akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży
przenoszącą własność nieruchomości na rzecz Andrzeja Zielińskiego?
Proszę opracować opinię prawną wyjaśniającą powyższą sytuację faktyczną i prawną. ZAGADNIENIA DO OPINII Jan Kowalski twierdzi, że przysługuje mu własność nieruchomości w związku z treścią prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 10 czerwca 2014 r. sygnatura akt I C 1025/14. Osoba zdająca winna więc nawiązać do uchwały Sądu Najwyższego –
zasady prawnej z dnia 7 stycznia 1967 r. w sprawie III CZP 32/66 (OSNC 1968/12/199), zgodnie z którą wyrok zobowiązujący pozwanego do złożenia oznaczonego oświadczenia woli stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę, jeżeli zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli wynikało z umowy przedwstępnej oraz w sytuacji, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem pozwu.
Stanowisko prezentowane w powyższej uchwale Sąd Najwyższy potwierdził w szeregu
późniejszych orzeczeń (np. wyrok z dnia 19 września 2002 r. II CKN 930/00, wyrok z dnia 9 kwietnia 2008 r. V CSK 516/07, postanowienie z dnia 3 grudnia 2009 r. II CSK 318/09).
Sąd Okręgowy w Krakowie uwzględnił powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przyrzeczonej w umowie przedwstępnej, uzależniając jednak złożenie oświadczenia woli przez dłużnika (tj. pozwaną Marię Michno) o przeniesieniu własności od równoczesnego wykonania przez wierzyciela (tj. powoda Jana Kowalskiego) świadczenia wzajemnego, tj. zapłaty ceny. Zatem fikcja prawna złożenia oświadczenia woli przez pozwaną Marię Michno (art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.p.c.), a tym samym zastąpienie orzeczeniem sądu umowy pomiędzy stronami nastąpi dopiero z chwilą prawomocnego nadania wyrokowi klauzuli wykonalności, którą sąd nada po złożeniu przez wierzyciela dowodu spełnienia świadczenia (art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 § 2 k.p.c. i z art. 786 § 1 k.p.c.). Pomimo zatem, iż Jan Kowalski uiścił cenę sprzedaży, wyrok zaopatrzony tylko we wzmiankę o jego prawomocności jeszcze nie wywołał skutku w postaci zastąpienia oświadczeń woli stron umowy. Osoba zdająca winna również rozważyć problem zbycia nieruchomości przez pozwaną
Marię Michno na rzecz Jagody Jakubiec w toku sprawy o zobowiązanie pozwanej do złożenia
oświadczenia woli w sytuacji, gdy roszczenie Jana Kowalskiego o przeniesienie własności zostało wcześniej ujawnione w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o przeniesienie własności przez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości wywodzącemu swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia. Ujawnienie takiego roszczenia nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią. Nie stanowi zatem przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę, która jednak nabywa nieruchomość z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia
(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05). W przypadku jednak, gdy do zbycia prawa własności nieruchomości dochodzi w toku
procesu o złożenie oświadczenia woli, powód korzysta z ochrony przewidzianej w art. 192 pkt 3 k.p.c. w zw. z art. 788 § 1 k.p.c. Skutkiem zastosowania tych przepisów w sprawie o zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest rozpatrzenie sporu z pominięciem faktu zbycia nieruchomości oraz z udziałem zbywcy w przypadku, gdy nabywca nie wstąpił do procesu w miejsce zbywcy. Wydany w takiej sytuacji wyrok ma moc wiążącą w stosunkach nie tylko pomiędzy stronami procesu, ale obejmuje także nabywcę nieruchomości (tzw. rozszerzona prawomocność wyroku). Pogląd o stosowaniu art. 192 pkt 3 k.p.c. w sprawach o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli prezentowany jest w szeregu orzeczeń Sądu Najwyższego (postanowienie z dnia 24 lipca 2013 r. III CZP 37/13, uchwała z dnia 17 czerwca 2010 r. III CZP 38/10, OSNC 2011/1/3, postanowienie z dnia 27 maja 2010 r. III CZP 24/10, wyrok z dnia 20 stycznia 2010 r. III CSK 171/09,
uchwała z dnia 27 lipca 1989 r. III CZP 69/89, wyrok z dnia 4 lipca 1988 r. IV CR 183/88).
Przejście z Marii Michno na Jagodę Jakubiec obowiązku przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Jana Kowalskiego wymaga więc potwierdzenia orzeczeniem sądowym wydanym na podstawie art. 788 § 1 k.p.c. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 2010 r. III CZP 24/10, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2010 r. III CSK 171/09). W orzecznictwie prezentowany jest również inny pogląd, zgodnie z którym w sprawach o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli art. 788 § 1 k.p.c. nie ma zastosowania. W takiej sytuacji wierzyciel powinien uzyskać stosowny wyrok np. wyrok ustalający, że zobowiązanym wobec niego w zakresie obowiązku rzeczowego, wynikającego z umowy przyrzeczonej ujętej w wyroku, jest nabywca nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2010 r. III CZP 38/10, OSNC 2011/1/3). Reasumując, stwierdzić należy, że w opisanym w zadaniu stanie faktycznym, wyrok stwierdzający obowiązek złożenia oświadczenia woli zaopatrzony jedynie we wzmiankę o prawomocności, nie może stanowić podstawy sporządzenia przez notariusza umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.