Source: https://zuhorn.de/aktuelles/unrenoviert-uebernommenes-gewerbemietobjekt-darf-ebenso-unrenoviert-zurueckgegeben-werden
Timestamp: 2020-07-14 15:13:44
Document Index: 301530364

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 538', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Zuhorn & Partner - Unrenoviert übernommenes Gewerbemietobjekt darf ebenso unrenoviert zurückgegeben werden
Unrenoviert übernommenes Gewerbemietobjekt darf ebenso unrenoviert zurückgegeben werden ›
Urteile des OLG Düsseldorf und des OLG Dresden übertragen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) für Wohnungsmietverträge auf Gewerbemietverträge
Ein Gewerbetreibender (G) hatte Wohnungen angemietet, u.a. um sie eigenen Mitarbeitern zur Verfügung zu stellen. Die Wohnungen sind schon bei Mietbeginn in einem "abgewohnten und mangelhaften Zustand". Bei Mietende fordert der Vermieter (V), dass G Schönheitsreparaturen durchführt und stützt sein Verlangen auf eine formularvertragliche Klausel im Mietvertrag. G weigert sich und meint, er müsse die Wohnungen „nicht in besserem Zustand zurückgeben, als er selbst erhalten habe“. V schreitet daraufhin zur Ersatzvornahme und verlangt die Kosten von G.
Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH, VIII ZR 185/14), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 , Az. 5 U 1613/18). Ebenso urteilt des OLG Düsseldorf in seiner jüngst veröffentlichten Entscheidung (Urteil vom 30.07.2019, Az. 24 U 104/18). Dies ist konsequent:
Der BGH hatte bereits 2015 für Wohnungsmietverträge entschieden, dass die in Formularverträgen weit verbreiteten Schönheitsreparaturklauseln beim Anmieten unrenovierter Wohnungen unwirksam sind. Beide Oberlandesgerichte sehen in den von ihnen zu entscheidenden Fällen von gewerblichen Mietverhältnissen vergleichbare Interessenlagen:
Hielte man die Formularklauseln zu Lasten des Mieters für wirksam, müßte er bei der Anmietung unrenovierter Räume nicht nur die selbst verursachten Abnutzungsspuren beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist nach dem Gesetz aber grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Der Mieter soll das Mietobjekt nach diesem Grundgedanken nicht in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als ihm bei Übernahme angeboten wurde- eine formularvertragliche Abwälzung der Pflicht auf den Mieter führt deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung und damit zur Unwirksamkeit der Klausel! Die Gesetzeslage differenziert insofern nicht zwischen Wohnungsmietverträgen und gewerblichen Mietverhältnissen, so dass die vorgenannten Überlegungen auch für Gewerberaummietverträge gelten müssen.
Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass der BGH Rechtsprechung zu Wohnungsmietverträgen regelmäßig mit gewissem zeitlichen Abstand auch auf Gewerbemietverträge übertragen hat. Deshalb spricht viel dafür, dass auch der BGH diese o.g. Rechtsprechung der Oberlandesgerichte bestätigt.
Welche Konsequenz zieht der Gewerbevermieter hieraus? Es bleibt weiterhin möglich, individualvertragliche Regelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen einerseits im laufenden Mietverhältnis, andererseits bei Ende des Mietverhältnisses zu treffen. Die Herausforderung liegt darin, dies rechtswirksam zu vereinbaren und sich nicht dem Vorwurf der Umgehung des o.g. gesetzlichen Grundgedankens und der darauf fußenden Rechtsprechung auszusetzen. Und wie verhält sich der Gewerbemieter? Er läßt sich bestenfalls keine "Zusatzvereinbarung" unterjubeln, die ihm im Vergleich zu o.g. Rechtsprechung Nachteile bereitet. Wir beraten Sie!