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Timestamp: 2016-10-21 09:05:49+00:00
Document Index: 95673183

Matched Legal Cases: ['art. 105', 'art. 269', 'art. 312', 'art. 8', 'art. 9', 'art. 270', 'art. 29', 'art. 100', 'art. 76', 'art. 75', 'art. 72', 'art. 105', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 9', 'in fine', 'art. 43', 'art. 8', 'art. 270', 'art. 19', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 90', 'art. 62', 'ATF ', 'art. 67', 'art. 128', 'art. 142', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 1', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 106', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 247', 'ATF ', 'art. 29', 'art. 66', 'art. 68']

4A_398/2015 � � Arr�t du 19 mai 2016
H.Z.________ et F.Z.________, repr�sent�s par Me Philippe Conod,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 29 avril 2015.
A.�F.Z.________ et H.Z.________ (ci-apr�s: les bailleurs ou les d�fendeurs) sont devenus copropri�taires, chacun pour moiti�, d'un appartement en propri�t� par �tages de quatre pi�ces au 2
e��tage, avec locaux annexes, dans un immeuble construit en 2006, � Coppet (art. 105 al. 2 LTF).
Ils ont remis � bail, pour la premi�re fois, cet appartement � H.X.________ et F.X.________ (ci-apr�s: les locataires ou les demandeurs) pour une dur�e initiale du 1
er�septembre 2006 au 31 ao�t 2007, le bail se renouvelant tacitement d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation donn� au moins quatre mois avant l'�ch�ance. Le loyer initial mensuel a �t� fix� � 3'970 fr., et les charges en sus � 160 fr.
Le contrat de bail, �tabli par la r�gie A.________ SA mentionne en caract�res gras, juste au-dessus de l'espace r�serv� aux signatures des parties, l'existence d'annexes, parmi lesquelles: " Notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail (30 mars 2000) ".
Deux responsables de la r�gie ont sign�, pour le compte des bailleurs, le contrat de bail et la formule officielle de notification du loyer initial le 4 ao�t 2006. La formule officielle comporte, apr�s la date, les initiales d'une responsable de la r�gie et d'une employ�e de celle-ci. L'employ�e a proc�d� � la mise sous pli et l'a adress� aux locataires.
Les locataires ont re�u ce pli et ont retourn� � la r�gie un exemplaire du contrat de bail, qu'ils avaient sign�.
La question de savoir s'ils ont effectivement re�u la formule officielle est pr�sentement litigieuse.
B.a.�Suite � une demande des locataires, accueillie partiellement par les bailleurs, le loyer a �t� baiss� � 3'848 fr. d�s le 1
er�septembre 2013, pour tenir compte de la baisse du taux hypoth�caire.
B.b.�Par requ�te du 27 mai 2013, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Nyon d'une action en diminution de loyer, de fa�on qu'il soit tenu compte enti�rement de la baisse du taux hypoth�caire.
Puis, le 26 juin 2013, les locataires ont encore requis la Commission de constater la nullit� du loyer initial, de fixer celui-ci et d'ordonner aux bailleurs de restituer le trop-per�u.
Apr�s �chec de la conciliation et d�livrance de l'autorisation de proc�der, les locataires ont d�pos� leur demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 27 ao�t 2013, concluant � ce qu'il soit constat� que le loyer est excessif au sens des art. 269 et 269a CO, que le loyer initial soit d�clar� nul, faute d'usage de la formule officielle, qu'il soit r�duit au montant de 2'600 fr. par mois � compter du 1
er�septembre 2006, que les bailleurs soient condamn�s � leur restituer le trop-per�u depuis le 1
er�septembre 2006 avec int�r�ts et � ce que le loyer soit r�duit encore de 262 fr. � compter du 1
En cours de proc�dure, soit le 15 novembre 2013, les locataires ont r�sili� le bail avec effet au 31 janvier 2014.
Rejetant l'action en constatation de la nullit� du loyer initial, mais admettant l'action en r�duction du loyer en raison de la diminution du taux hypoth�caire, compens�e par l'augmentation de l'IPC, le Tribunal des baux a, par jugement du 2 juillet 2014, fix� le loyer mensuel � 3'701 fr. 45 d�s le 1
er�septembre 2013 (taux hypoth�caire de 2,25%; IPC: 103.30), condamn� les bailleurs � rembourser le trop-per�u � titre de loyer du 1
er�septembre 2013 au 31 janvier 2014 et lib�r� la garantie de loyer en faveur des locataires.
Statuant par arr�t du 29 avril 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a rejet�, comme �tant manifestement infond� - et donc sans demander de r�ponse aux intim�s (art. 312 al. 1 CPC) -, l'appel form� par les locataires et confirm� le jugement attaqu�.
Contre cet arr�t, qui leur a �t� notifi� le 18 juin 2015, les locataires ont interjet� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral le 19 ao�t 2015, concluant en substance � sa r�forme en ce sens qu'il est constat� que le loyer initial est nul et qu'il est fix� � 2'600 fr. par mois, avec effet r�troactif au 1er septembre 2006, puis � 2'410 fr. d�s le 1er septembre 2013 (en raison de l'adaptation au taux hypoth�caire et � l'IPC), ainsi qu'� la condamnation des bailleurs � leur rembourser le trop-per�u � titre de loyer durant la p�riode du 1er septembre 2006 au 31 janvier 2014. Subsidiairement, ils concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Ils invoquent la violation de l'art. 8 CC, de l'art. 9 Cst., de l'art. 270 CO, ainsi que la transgression de leur droit d'�tre entendus (art. 29 al. 2 Cst.).
Les bailleurs intim�s ont conclu au rejet du recours. La cour cantonale s'est r�f�r�e aux consid�rants de son arr�t.
Interjet� en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF) par les locataires demandeurs qui ont succomb� dans leurs conclusions en appel (art. 76 LTF), contre une d�cision rendue par le tribunal sup�rieur du canton (art. 75 LTF), dans une cause en mati�re de bail � loyer (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse d�passe 15'000 fr. - d�s lors que, devant l'autorit� pr�c�dente, les locataires pr�tendaient � une r�duction de loyer de 1'370 fr. par mois du 1
er�septembre 2006 au 31 ao�t 2013 et de 1'560 fr. du 1
er�septembre 2013 au 31 janvier 2014 -, le recours en mati�re civile est recevable au regard de ces dispositions.
L'�tat de fait a �t� compl�t� sur quelques points sur la base du jugement de premi�re instance, conform�ment � l'art. 105 al. 2 LTF.
Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral revoit librement l'application du droit mat�riel. Il revoit ainsi librement l'application des r�gles sur l'attribution du fardeau de la preuve (�
Beweislast; notamment l'art. 8 CC). En ce qui concerne le degr� de la preuve (�
Beweismass), le Tribunal v�rifie librement si le juge cantonal est parti d'une juste conception du degr� de preuve - certitude ou vraisemblance pr�pond�rante - exig� par la r�gle de droit mat�riel applicable (ATF 130 III 321 consid. 5 p. 327; 117 II 231 consid. 2c p. 235; arr�t 5C.97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.1).
En revanche, savoir si le degr� de la preuve exig� par le droit mat�riel est atteint dans le cas concret rel�ve de l'appr�ciation des preuves par le juge cantonal (ATF 130 III 321 consid. 5 p. 327), appr�ciation que le Tribunal f�d�ral ne corrige que si elle se r�v�le arbitraire (art. 97 al. 1 LTF en relation avec l'art. 9 Cst.). E n effet, d�terminer, sur la base des �l�ments � disposition, si le fait pertinent s'est produit ou non, notamment, avec une vraisemblance pr�pond�rante est une question qui ne rel�ve pas de l'analyse juridique, mais de l'appr�ciation des preuves (arr�ts 4A_180/2010 du 3 ao�t 2010 consid. 2.4.1�
in fine; 4D_73/2007 du 12 mars 2008 consid. 2.2 et les arr�ts cit�s). En adoptant cette solution, le Tribunal f�d�ral s'est ralli� � la solution propos�e par la doctrine majoritaire (MESSMER/IMBODEN, Die eidgen�ssischen Mittel in Zivilsachen, 1992, p. 144; HANS DRESSLER, RDS 94/1975 II p. 64; ALAIN WURZBURGER, RDS 94/1975 II p. 104; WILHELM BIRCHMEIER, Handbuch des Bundesgesetzes �ber die Organisation der Bundesrechtspflege, 1950, p. 99; JOSEPH VOYAME, RDS 80/1961 II p. 157 s.;�
contra�: POUDRET/SANDOZ-MONOD, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire, vol. II, 1990, no 4.6 ad art. 43 aOJ p. 173; MAX KUMMER, in Berner Kommentar, 1962, nos 72 s. ad art. 8 CC; sur le constat, cf. les arr�ts 5C.181/1997 du 8 septembre 1997 consid. 2c; 5C.99/2002 du 12 juin 2002 consid. 2.5; 5C.64/2003 du 18 juillet 2003 consid. 2.2).
A titre pr�liminaire, il s'impose de rappeler l'importance de la communication de la formule officielle de notification du loyer initial (art. 270 al. 2 CO) et les cons�quences de son absence.
3.1.�La formule officielle doit �tre notifi�e au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose lou�e (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but d'informer le locataire, en lui fournissant toutes les indications utiles, de sa possibilit� de saisir l'autorit� de conciliation afin de contester le montant du loyer. Elle sert � emp�cher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer vers� par le pr�c�dent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 et les arr�ts cit�s).
3.2.�Si la formule lui a �t� communiqu�e, le locataire peut saisir, dans les 30 jours qui suivent la r�ception de la chose, l'autorit� de conciliation pour contester le loyer initial et en demander la diminution, pour autant que le montant convenu soit abusif et que les autres conditions de l'art. 270 al. 1 CO soient remplies. A d�faut, il est r�put� avoir accept� le loyer et il est d�chu du droit de le contester (d�lai de p�remption; ATF 131 III 566 consid. 3.2 p. 570). Selon la jurisprudence, si la formule officielle lui est communiqu�e plus tard, mais dans les 30 jours apr�s son entr�e dans les locaux, le point de d�part du d�lai pour agir est report� au moment de sa communication. En revanche, une communication intervenant au-del� de ce d�lai de 30 jours �quivaut � une absence de notification (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 s. et les arr�ts cit�s).
3.3.�Lorsque le bail a �t� conclu sans que soit communiqu�e la formule officielle ou sans que la hausse de loyer n'y soit motiv�e, le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'�ventuel trop-per�u. Il s'agit l� d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la premi�re action tend, apr�s constatation, � titre pr�judiciel, de la nullit� du loyer convenu, � la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que cons�quence de la premi�re, vise � la restitution des prestations effectu�es sans cause conform�ment aux r�gles de l'enrichissement ill�gitime (art. 62 ss CO) (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 et les arr�ts cit�s). L'action pour cause d'enrichissement ill�gitime se prescrit par un an � compter du jour o� le locataire a eu connaissance de son droit de r�p�tition et, dans tous les cas, par dix ans d�s la naissance de son droit, conform�ment � l'art. 67 al. 1 CO - l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas -, de sorte que tant que son action en restitution n'est pas prescrite ou que le d�biteur n'a pas soulev� l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a �galement un int�r�t � son action en fixation judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 p. 588 s.). L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure r�serv� (ATF 140 pr�cit� consid. 3.2.4 p. 589).
La question litigieuse en l'esp�ce est de savoir si les locataires ont effectivement re�u la formule officielle de notification du loyer initial.
4.1.�Pour les communications entre particuliers, qui rel�vent du droit mat�riel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa r�ception, ni de sa date de r�ception; s'il y a contestation, il incombe � l'exp�diteur de prouver que l'envoi a �t� d�pos� dans la bo�te aux lettres (ou la case postale) du destinataire et � quelle date cela a �t� fait (art. 8 CC; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2 p. 213 s.).
S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire (art. 8 CC; cf. S�BASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n. 202 p. 94), de la m�me mani�re qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la r�ception par le locataire du pli simple renfermant le cong� (ATF 137 III 208 consid. 3.2).
4.2.�Toutefois, lorsque le contrat de bail qui est envoy� au locataire - dont la r�ception n'est pas contest�e - mentionne que la formule officielle y est annex�e, le bailleur est, selon l'exp�rience g�n�rale de la vie, pr�sum� avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoy�e si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications n�cessaires pour le bail en question.
Il y a lieu d'admettre qu'il s'agit-l� d'une r�gle d'exp�rience (art. 1 al. 2 CC), qui entra�ne un renversement du fardeau de la preuve (Umkehr der Beweislast; cf. au sujet du contenu du courrier envoy� par une autorit�, ATF 124 V 400 consid. 2c p. 402 et les arr�ts qui s'y r�f�rent 2C_259/2011 du 26 juillet 2011 consid. 4; 6B_970/2014 du 2 avril 2015 consid. 1.1; 7B.223/2002 du 22 novembre 2002 consid. 1.3 et 1.4; dans le sens contraire, sous l'angle restreint de l'arbitraire, l'ATF 129 I 8 consid. 2.2).
C'est donc au locataire qui pr�tend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle all�gu�e par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait n�gatif, dont la preuve est, par nature, difficile � rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance pr�pond�rante (cf., � propos de la pr�somption que la poste a mis l'avis � retirer le pli recommand� dans la bo�te aux lettres ou la case postale du destinataire et le renversement du fardeau de la preuve, les arr�ts 2C_780/2010 du 21 mars 2011 consid. 2.4; impr�cis, mais dans le m�me sens: arr�ts 2C_38/2009 du 5 juin 2009 consid. 4.1 et 8C_374/2014 du 13 ao�t 2014 consid. 3.2).
S'il veut se m�nager la possibilit� d'apporter de fa�on s�re la preuve que la formule officielle a bien �t� re�ue par le locataire, le bailleur peut certes l'inviter � lui en retourner un exemplaire sign�. Toutefois, cette exigence n'est pas une condition de validit� de la formule qui, en tant que communication du bailleur, est une d�claration unilat�rale de celui-ci.
4.3.1.�En l'esp�ce, le contrat de bail indique en caract�res gras juste avant les signatures:
" Annexes: Dispositions paritaires romandes et r�gles et usages locatifs du canton de Vaud et dispositions g�n�rales pour habitation, garage et place de parc (novembre 1998).
Le pr�sent bail est r�gi par le Code des obligations....
Ainsi fait et sign� en deux exemplaires. Lieu et date:...
Il n'est pas contest� que les locataires ont re�u ce contrat de bail, puisqu'ils ont sign� celui-ci le 7 ao�t 2006 et l'ont renvoy� � la r�gie qui l'a elle-m�me sign� en tant que repr�sentante des bailleurs le 10 ao�t 2006 (art. 105 al. 1 LTF).
Les bailleurs ont produit en proc�dure une photocopie de la formule officielle de " Notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail ", qui figurait dans le dossier de la r�gie. Cette formule officielle, sur laquelle figure l'adresse des locataires, fixe le loyer mensuel, acompte de charges compris, � 4'130 fr. et est dat�e du 4 ao�t 2006. Elle ne pr�voit qu'un espace pour la signature du bailleur: elle n'est donc pas sign�e par les locataires, mais seulement par la r�gie du bailleur. Elle mentionne tout en bas, en petits caract�res, " Formule agr��e le 30 mars 2000 par le D�partement de l'�conomie, Service du logement, rue C�sar-Roux 29, 1014 Lausanne (art. 105 al. 2 LTF).
Par cons�quent, selon l'exp�rience, il est pr�sum� que la formule officielle, mentionn�e comme annexe, se trouvait dans le pli envoy� par la r�gie. C'est ce qu'a admis la cour cantonale.
4.3.2.�Il appartient donc aux locataires, destinataires du pli, d'apporter, avec une vraisemblance pr�pond�rante, la preuve que la formule officielle n'a pas �t� ins�r�e dans l'enveloppe, par erreur ou intentionnellement.
A cet �gard, la cour cantonale a estim� que le t�moin interrog�, qui a proc�d� � la mise sous pli, n'a pas mentionn� de manquements � la proc�dure d'envoi, ni qu'il y aurait �t� d�rog� pour les nouveaux appartements, de sorte qu'il n'y a " pas d'indices concrets susceptibles de mettre en cause la pr�somption ". Cette appr�ciation ne peut �tre corrig�e par le Tribunal f�d�ral qu'en cas d'arbitraire.
Or, les locataires recourants se limitent � affirmer que la personne qui a mis les documents sous pli ne se souvient pas de ce qui a �t� effectivement fait dans le cas particulier et invoquent une constatation manifestement inexacte des faits. Pourtant, ce fait n'a pas �t� ignor� par la cour cantonale. Celle-ci a seulement estim� que l'absence de souvenir de ce t�moin n'�tait pas d�terminante, ce qui se comprend ais�ment puisque les faits litigieux remontaient � presque huit ans. La cour cantonale s'est donc bas�e sur la proc�dure suivie par la r�gie, l'absence de manquements � cette proc�dure et l'envoi de la formule aussi pour les nouveaux appartements, comme en a attest� ce t�moin, qui, il sied de le rappeler, n'est plus au service de la r�gie depuis mai 2007. Se fondant sur ce t�moignage, la cour cantonale a aussi estim� que le pr�c�dent invoqu� par les locataires ne permet pas de mettre en �vidence l'existence de manquements r�p�t�s de la r�gie. Les recourants se limitent � affirmer le contraire, mais ils ne d�montrent pas en quoi cette appr�ciation de la cour cantonale serait arbitraire. Ils �voquent encore un second cas, mais sans se plaindre � cet �gard d'un d�faut dans l'�tablissement des faits par la cour cantonale (art. 97 al. 1 LTF et 9 Cst; art. 106 al. 2 LTF), de sorte que leur critique, qui ne repose pas sur des faits constat�s, est irrelevante.
4.3.3.�Il s'ensuit que c'est � tort que les locataires soutiennent qu'il ne leur appartenait pas de signaler l'oubli de l'envoi de l'annexe ou que la formule officielle aurait d� �tre contresign�e par eux, d�s lors qu'il s'agit d'une d�claration unilat�rale du bailleur.
C'est �galement � tort que les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 8 CC et de l'att�nuation de la maxime inquisitoire sociale de l'art. 274d al. 3 CO (recte: art. 247 al. 2 let. a CPC).
En tant que les recourants soutiennent que le t�moignage de la g�rante, qui a �t� omis, est d�pourvu de toute force probante, leur grief est sans pertinence d�s lors que la cour cantonale ne l'a pas utilis� dans son appr�ciation des faits.
En tant qu'ils se pr�valent de la jurisprudence (ATF 135 III 591 consid. 4.3 p. 595 s.) selon laquelle le renvoi, dans le contrat, � des clauses pr�imprim�es ne suffit pas pour admettre que les parties ont pass� une convention sp�ciale et invoquant le principe de l'interpr�tation contra stipulatorem, les recourants confondent la forme et le fond.
Comme on l'a vu, il est conforme � l'exp�rience d'admettre qu'une annexe mentionn�e dans le document principal soit jointe � l'envoi. Il s'ensuit que le d�faut de motivation (art. 29 al. 2 Cst.) que les recourants reprochent � la cour cantonale en relation avec (le contenu) des clauses pr�imprim�es est sans objet.
Les recourants n'�tant pas parvenus � d�montrer, avec une vraisemblance pr�pond�rante, que la formule officielle ne leur a pas �t� remise, leur recours doit �tre rejet�, dans la mesure o� il est recevable. Les frais de la proc�dure par 5'000 fr. seront mis solidairement � leur charge (art. 66 al. 1 LTF). Ils seront condamn�s solidairement � verser aux bailleurs, cr�anciers solidaires, une indemnit� de d�pens de 6'000 fr. (art. 68 al. 1 LTF).
Les recourants verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.