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Timestamp: 2018-12-15 03:31:50+00:00
Document Index: 81201972

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1720', 'art. 1129', 'art. 1130', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.2230', 'art. 1176', 'art. 1117', 'art. 1135', 'art. 1135', 'art. 1135', 'art. 1130', 'art.1394', 'art.1395', 'art. 1129', 'art.1394', 'art. 22']

La figura dell’amministratore nella conservazione dei beni comuni e nella fornitura dei servizi nella prospettiva dell’ immobile sia come luogo di abitazione o bene di consumo sia della casa come fonte di reddito.
1) L’amministratore di condominio.
Se oggi non è difficile per i pratici descrivere la figura dell’amministratore di condominio cioè cosa egli fa o debba fare nella sua attività giornaliera di conservazione dell’edificio in condominio e per la prestazione dei servizi alla comunità, è quanto mai difficile per i giuristi che della figura devono analizzare “la natura del rapporto che lega amministratore a condominio”.
E’ necessario subito premettere che con questa espressione si vuole definire sia la figura in se, sia il rapporto giuridico che lega il soggetto ai condomini.
La trattazione compiuta richiederebbe un libro intero per cui in questa sede ci si limiterà a brevi cenni.
L’evoluzione della giurisprudenza della Corte di cassazione è oggi venuta a considerare l’amministratore di condominio come titolare di un “ufficio di diritto privato” oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi individuali dei condomini, che è assimilabile al mandato con rappresentanza. Questa prima definizione si trova nella motivazione della sentenza n.1286 del 12.2.1997 della Suprema Corte in una causa relativa al mancato pagamento da parte dei condomini, all’ex amministratore, di somme anticipate per la gestione condominiale e la possibilità per questi di rivolgersi sia al condominio rappresentato dal nuovo amministratore, sia ai condomini personalmente poiché, secondo l’art. 1720 I comma c.c. il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico.
La qualificazione del rapporto tra amministratore e condominio come ufficio di diritto privato la si ritrova anche nelle sentenze della S.C.: 16.8.2000 n.10815; 24.3.1981 n.1720.
Parte della dottrina, anche proveniente dagli stessi Giudici che compongono la II sezione della Corte di Cassazione - che è la sezione che si occupa dei diritti immobiliari – è favorevole a questa impostazione (TRIOLA: Il condominio in Trattato di diritto privato, diretto da MARIO BESSONE, volume VII, Torino, ed. Giappichelli, 2002, pg.395).
L’ufficio di diritto privato è una costruzione della antica dottrina italiana che risale al MESSINEO, rielaborata dal CANDIAN, ed aggiornata da un altro importante giurista, il TRIMARCHI (esecutore testamentario (dir. priv.), voce dell’ Enciclopedia del diritto, Milano, 1966, XV, 405 e ss).
Con tale espressione si identifica un istituto caratterizzato dalla presenza di un soggetto che svolge un’ attività nell’interesse altrui – per incarico specifico degli stessi interessati o interessato - il cui impulso all’agire proviene da un interesse che lo Stato ha che determinate attività siano poste in essere. Lo stato può intervenire nella sostituzione o rimozione del soggetto attraverso gli organi giurisdizionali proprio perché vi è una doverosità dell’esercizio dell’ attività.
L’ufficio di diritto privato ricopre zone di attività ed efficacia che non vanno attribuite al titolare dell’interesse ovvero – come annota il TRIMARCHI – “il comportamento del titolare dell’ufficio si svolge per uno scopo che va oltre quello specifico di dati interessati o serve direttamente al conseguimento di un fine istituzionale”.
Quindi: il soggetto che è chiamato a svolgere il compito è si incaricato da altri soggetti per agire in loro nome e per loro conto, ma il conferire tale incarico è obbligatorio per i preponenti poiché la fonte è una norma giuridica; il titolare dell’ufficio, poi, nel suo operare, ha come riferimento non solo il mandato e l’interesse di chi lo ha incaricato, ma anche norme giuridiche che vanno ben oltre il mandato e che sono poste nell’interesse dell’ordinamento per interessi propri dello Stato.
E’ quindi il superamento della teoria classica del mandato poiché, con tale istituto non si riusciva a spiegare perché la sua nomina a maggioranza è valida per tutti i condomini; egli così rappresenti il condominio e gli atti dal medesimo posti in essere siano poi obbligatori anche per quei condomini che non l’ hanno specificatamente votato.
Se noi analizziamo l’ attività dell’amministratore di condominio come è oggi nel 2003 e non asetticamente prendendo a riferimento le sole norme del codice civile (art. 1129 -1130 – 1131 – 1133) dobbiamo considerare, per forza, che le sue attribuzioni per successivi interventi legislativi, vanno al di la di quelle indicate nell’art. 1130 c.c. di semplice conservazione e prestazioni di servizi.
Oggi l’amministratore ha anche obblighi fiscali nei confronti dello stato; obblighi di osservare norme di sicurezza per la tutela della salute dei condomini e di coloro che operano nelle manutenzioni del condominio e che, in fin dei conti, si concretizzano sempre in un interesse dello stato alla salute dei cittadini; così come gli adempimenti per il superamento delle barriere architettoniche negli edifici nella parte in cui, comunque, deve convocare l’assemblea per dare la possibilità al disabile di veder sostenuto dal condominio il costo per il facile accesso all’immobile.
L’amministratore è tenuto ad osservare norme di natura ambientale e di risparmio energetico (si pesi al periodo di accensione ed agli orari di funzionamento del riscaldamento) al controllo della combustione delle centrali termiche. Ed altri se ne potrebbero aggiungere.
Da ciò si comprende come l’amministratore di condominio, una volta che l’incarico è stato “obbligatoriamente conferito” per buona parte della sua attività si sgancia dal volere dell’assemblea ed obbligatoriamente deve avere come riferimento norme superiori imposte dall’ ordinamento e ciò gli consente di operare anche senza delibera assembleare.
Ma se ciò fa rientrare la sua attività nell’ ufficio di diritto privato – così che egli abbisogna di una struttura tecnica – operativa di riferimento per assolvere ai suoi compiti - per una autorevole dottrina ciò non gli consente di operare autonomamente in tutte le attribuzioni, seppur ordinarie di conservazione delle parti comuni, fornitura dei servizi.
In un importante studio il CORONA (Proprietà e maggioranza nel condominio negli edifici,Torino, 2001, p.286 – 288) afferma che la competenza a decidere della gestione delle parti comuni anche in materie diverse da quelle contemplate dalla legge o dal regolamento è sempre dei condomini riuniti in assemblea poiché sono loro i titolari del diritto di proprietà e “la posizione dell’amministratore è quella di semplice mandatario”.
Lo stesso autore, che è poi il Presidente della II sezione della Corte di cassazione, nella sentenza n.10815 del 16.8.2000, dal medesimo scritta, coerentemente spiega che: “L’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato”.
Se quindi da un lato, una parte della dottrina coglie i dati dell’esperienza quotidiana che legano l’amministratore ai condomini e prova ad inquadrarne il rapporto con i condomini come ufficio di diritto privato al fine di allargarne i confini di gestione, dall’altro la giurisprudenza legata alla tradizionale concezione del codice riporta l’agire del medesimo all’interno del mandato, cioè al volere dell’assemblea o meglio dell’assemblea dei condomini, unica autorizzata alla gestione delle parti comuni.
E’ ciò lo si può intuire anche in un’ altra sentenza della Suprema Corte (sent. 15858 del 12.11.2002) ove è detto che normalmente, l’amministratore non riconfermato rimane in carica fino alla nomina del nuovo a meno che l’assemblea non decida di impedirne qualsiasi attività. Ma allora in questo caso chi amministra il condominio fino al momento in cui il nuovo amministratore prende possesso della sua carica?
Se poi si passa a verificare se una società di persone o di capitali possa amministrare un condominio, ci si accorge che sul campo si confrontano due schieramenti netti: il si ed il no sia nella giurisprudenza di merito che di legittimità.
Recentemente altri autori (VIGANO’: Il condominio negli edifici, in Trattato di diritto privato, 8, proprietà, Tomo II, II^ ed., Torino 2002; VOI: La responsabilità dell’amministratore immobiliare, in Arch. giur. loc. e cond. 2001, p.367, ma ancor più in L’ amministratore immobiliare, formazione ed aggiornamento, Piacenza, 2002, p.224) hanno rilevato come l’ambito del mandato non possa risolvere e chiarire, e quindi diventare unico punto di riferimento.
Così si è visto – per la complessa natura dell’incarico - che l’istituto della prestazione d’opera intellettuale (art.2230 c.c.) amplia di molto i confini dell’amministratore immobiliare come delineato originariamente dal codice ed aiuta l’interprete, nonché lo stesso amministratore, a qualificare (e qualificarsi) come professionista al quale è demandata una serie di atti che non possono assolutamente risolversi nel concetto della mera prestazione di servizi per assicurare il miglior godimento dell’immobile ai clienti (condomini).
Il concetto generale di prestatore d’opera che, alla fine impone al professionista una diligenza particolare, più attenta e quindi non media del buon padre di famiglia, nell’esercizio dell’incarico e quindi da valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata (art. 1176 II comma c.c.) e la cui violazione è fonte di responsabilità e quindi di risarcimento danni, viene a spostare il rapporto da amministratore – condomini, ad amministratore - cliente.
Come ogni professionista anche l’amministratore ha dei clienti ai quali vanno tutelati gli interessi e gli investimenti immobiliari, ma tali interessi ed investimenti non si risolvono solamente all’interno del rapporto che i clienti hanno tra di loro per la mera conservazione del loro patrimonio immobiliare, essi devono essere tutelati anche nei confronti della pubblica amministrazione, dei fornitori, e non ultimo degli uni contro gli altri.
2. La figura dell’amminitratore nella conservazione dei beni comuni e nella fornitura dei servizi per gli stessi.
In questo panorama si inserisce quello che è oggi il condominio nella struttura urbanistica, e più in particolare cio che è la casa sia come luogo di abitazione o bene di consumo sia come fonte di reddito; così appuntava il LIPARI nel sommario dell’articolo Sviluppo della persona e disciplina condominiale (proposte per una riforma della legislazione sul condominio) apparso nella Rivista giuridica dell’edilizia, del 1974, parte II, a pag. 3 e ss.
Da una prima prospettiva non può sottacersi l'importanza che stanno assumendo gli interventi edilizi che mirano a creare delle "mini comunità" dove vengono collocati diversi servizi per la comunità ed attività commerciali, al fine di garantire a quella mini-comunità, dove vengono collocati, per un agile sviluppo della vita quotidiana.
Mi riferisco ai c.d. super condomini che da una originaria impostazione di più palazzine meramente abitative con impianti e servizi strettamente (a loro comuni) condominiali ex art. 1117 c.c., stanno diventando dei mini quartieri dove l'esigenza sociale di chi vi vive, e l'esigenza economica di chi esercita una attività commerciale sono strettamente connesse, ponendo in secondo piano il problema del rapporto proprietà comune/individuale.
Da un'altra prospettiva è ancora tutto da analizzare il problema dei centri commerciali poichè, anche qui, l'impostazione giuridica classica per regolare i rapporti tra le singole proprietà mal si concilia con l'esigenza economica fondamentale di sviluppo e gestione del centro commerciale per " attirare i clienti" e per ripartire equamente i costi di tale attività di marketing fra tutti i soggetti che forzatamente convivono e che anche se indifferenti a questa esigenza, una volta attuata ne traggono un indubbio vantaggio economico.
Per non parlare, infine, dei complessi immobiliari per le vacanze estive dove ciò che interessa al cliente – condomino, che spesso risiede molto distante dal complesso, è che tutto funzioni perfettamente quando accede al suo appartamento per trascorrere il meritato riposo.
Anche qui le regole condominiali non sono in grado di agevolare una soluzione economica autonoma in capo all’amministratore per la conservazione.
Ovvero, addirittura la impediscono, solo che si ponga mente che, comunque, l'istituto condominale è diretto alla conservazione del bene comune, e non al suo sviluppo economico.
Sviluppo economico, che nei primi due casi sopra prospettati, è insito nell'edificio perchè i condomini sono aziende ed il loro fine è il profitto.
Ma come detto poco sopra di fronte a questo panorama vi è l’amministratore di “condominio” che è soggetto al volere dell’assemblea, mentre le esigenze ora evidenziate spingono i soggetti titolari di esse a chiedere all’amministrazione una capacità organizzativa e gestionale propria, magari che non sia legata, anche per l’ordinaria azione, all’assemblea.
Attualmente si insegna che solo in caso di interventi urgenti sulle parti comuni l’amministratore può agire autonomamente, salvo poi riferirne all’assemblea (art. 1135 ultimo comma c.c.).
Se leggiamo bene la previsione dell’ ultimo comma dell’art. 1135 c.c., esso così dispone: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
L’amministratore, quindi, non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, tanto è vero che il successivo articolo 1136, per gli interventi straordinari richiede l’approvazione da parte dell’ assemblea.
Ma sulla manutenzione ordinaria, relativamente al fatto che deve essere approvata dall’assemblea, nulla è disposto, unico riferimento è al preventivo delle spese occorrenti durante l’anno (art. 1135 n.2 c.c.).
Allora, se l’assemblea nulla dispone circa le manutenzioni ordinarie con riferimento alla modalità ed ai soggetti che devono intervenire– poiché in caso contrario ex art. 1130 n.1 c.c., l’amministratore sarebbe obbligato ad eseguire il volere dell’assemblea - l’amministratore dotato di una sua organizzazione, anche stabile per assicurare la conservazione ed il funzionamento delle parti comuni potrebbe intervenire autonomamente.
Ed è proprio su tale punto che in relazione ai nuovi insediamenti urbanistici ed alla considerazione dell’appartamento o unità ad uso diverso come bene di consumo o fonte di reddito che si gioca la professionalità dell’amministratore “immobiliare”.
L’amministratore, quindi, si “gioca” la sua professionalità ed il suo incarico sulla corretta e puntuale manutenzione che i condomini pretendono.
Per far ciò oggi alcuni amministratori si stanno organizzando con strutture da loro stessi create, controllate o che al medesimo fanno capo.
Sono piccole società che racchiudono artigiani in grado di operare nelle piccole e medie manutenzioni e permettono all’amministratore di intervenire velocemente, con più diligenza poiché è in gioco la sua professionalità ed anche l’incarico di amministrazione condominiale.
La soluzione operativa si scontra però con il rigido diritto poiché ciò si configura come un conflitto di interessi tra amministratore ed amministrato, che è poi un cliente e più in generale un consumatore, ovvero come un contratto concluso con se stesso.
Abbiamo visto sopra come il rapporto che lega l’amministratore al condominio nell’ impostazione della giurisprudenza, seppur con un’apertura all’ ufficio di diritto privato – che però non risolve il problema di cui ci stiamo occupando – sia un contratto di mandato con rappresentanza.
Per i principi generali in tema di rappresentanza in caso di conflitto di interessi il contratto concluso può essere annullato su domanda del rappresentato (art.1394 c.c.).
Il contratto concluso dal rappresentante con se stesso, in proprio o come rappresentante di un’altra parte è annullabile a meno che non sia stato specificatamente autorizzato (art.1395 c.c.).
Il conflitto di interessi, che qualsiasi condomino può sollevare in assemblea fino a fondarne un’ azione di revoca giudiziaria dell’amministratore per sospetti di gravi irregolarità ex art. 1129 c.c. si ha quando il rappresentante, nello svolgimento della propria attività, pur rimanendo nell’ambito delle facoltà attribuitegli, intenzionalmente soddisfi non un interesse del rappresentato, ma esclusivamente un interesse proprio o di terzi (così CIAN-TRABUCCI, Commentario breve al codice civile, Padova, 2002, sub. art.1394).
Un’ analogia la si può ritrovare nel rapporto tra società ed amministratori quando i primi compiano atti pregiudizievoli del patrimonio sociale, per un proprio tornaconto personale.
Mentre il contratto concluso dall’amministratore con se stesso è un caso particolare di conflitto di interessi.
Attualmente, anche grazie all’intervento delle associazioni dei consumatori, vi è una spiccata sensibilità verso il conflitto di interessi, e la più recente legislazione regola il conflitto nel senso di legittimarlo a priori se approvato dal consumatore.
Così alcuni operatori economici come banche ed assicurazioni poiché spesso si possono venir a trovare in tale situazione proprio per l’offerta dei loro prodotti rendono edotto il cliente del conflitto e ne ottengono l’autorizzazione.
E’ il caso previsto, per esempio, dall’ art. 22 ultimo comma del D.lgs 24.2.1998 n.58 sulla intermediazione finanziaria per il quale è necessario il consenso scritto per agire in nome proprio e per conto del cliente.
Poiché può sempre sorgere il dubbio che l’amministratore, operando in conflitto di interessi ponga in essere degli atti pregiudizievoli al patrimonio dei clienti più che gli stessi atti siano diretti a soddisfare esclusivamente un interesse proprio dell’amminstratore o di terzi – infatti, in questo caso è evidente che l’amministratore soddisfi per prima cosa l’interesse del cliente alla manutenzione- per la validità di siffatto operare sarà necessario un preventivo consenso dell’assemblea così da legittimare a priori il proprio operato.
CONDOMINIO IN GENERE RISARCIMENTO DANNI DISTACCO CONTRATTI ATIPICI APPALTO indennità di avviamento SUPERCONDOMINIO RISCALDAMENTO