Source: http://www.zarzadca.eu/ekspert_radzi/52/zmiany-w-ustawie-o-wlasnosci-lokali-obowiazujace-od-11-wrzesnia-2017-roku-cz2-odrebna-nieruchomosc-w-budynku-mieszkalnym-jednorodzinnym
Timestamp: 2019-05-19 17:35:43+00:00
Document Index: 121525528

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 137', 'art.2', 'art. 7', 'art. 137', 'art. 3']

Wprowadzone z dniem 11 września 2017 roku zmianyw ustawie o własności lokali (dalej u.w.l.) dotyczą także ograniczeń w wyodrębnianiu nieruchomości w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Zgodnie z treścią zdania ostatniego dodanego ust. 1a doart. 2 u.w.l. „Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”
W pierwszej kolejności pokreślenia wymaga, iż ustawodawca zdecydował się na ograniczenie wyodrębniania nieruchomości mieszkalnych w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych. Pominięto kwestię odrębnych nieruchomości użytkowych w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych.
Analizując treść powyższej normy prawnej nasuwa się wątpliwośćczy ograniczenie dotyczącewyodrębniania w jednorodzinnychbudynkach mieszkalnych, najwyżej dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych oznacza, że poza tymi dwoma wyodrębnionymi lokalami mogą funkcjonować lokale mieszkalne niewyodrębnione - jako własność.Takie rozwiązane wydaje się prawnie dopuszczalne, a właściciel części nieruchomości, w skład której wchodziły będą niewyodrębnione lokale mieszkalne, będzie mógł rozporządzać tym prawem na zasadach ogólnych, za wyjątkiem prawa do wyodrębnienia mieszkalnych nieruchomości lokalowych. W szczególności możliwe wydaje się zbycie udziałów we własnościtej części nieruchomości, w skład której wchodziły będą niewyodrębnione lokale mieszkalne, na współwłasność, kilku nabywcom, w formie aktu notarialnego, z jednoczesnym ustanowieniem sposobu korzystania z tychniewyodrębnionych lokali mieszkalnych przez każdego ze współwłaścicieli (podział quoad usum). Należy jednak podkreślić, iż w takiej sytuacji żaden ze współwłaścicieli nieruchomości, w skład której wchodziły będą niewyodrębnione lokale mieszkalne w jednorodzinnymbudynku mieszkalnym, nie będzie mógł skutecznie wystąpić o zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze umowy, ani orzeczenia sądu.
Wraz z wejściem w życie ww. przepisów nowelizujących u.w.l.,wiele pytań i wątpliwości budzi także zagadnieniedotyczące domów jednorodzinnych na terenie objętym zabudową jednorodzinną, które w dniu wejścia w życie nowelizacji pozostawały w trakcie budowy. Do takich przypadkówzastosowaniebędzie miałart. 137 ust. 1 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej KZN), który brzmi: „Do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.”Ustawodawca zaniechał jednak wyjaśnienia, co należy rozumieć przez pojęcie „sprawy wszczęte i niezakończone”, a interpretacja tegoż zapisu w konfrontacji z wieloma stanami faktycznymi, nie jest jednoznaczna. Wydaje się jednak uzasadnione stosowanie do takich przypadków norm prawnych przewidzianych w art.2 ust. 2 i 3 u.w.l. oraz art. 7 ust. 1 i 2 u.w.l.. Nie można jednak wykluczyć, iż w poszczególnych przypadkach nabywcy lub deweloperzy zmuszeni będą odstępować od umów deweloperskich, albo je wypowiadać.
Dodaćna marginesie można, iż norma prawna art. 137 KZN może stworzyć problemy z wydawanymi przez organy nadzoru budowlanego decyzjami o przywróceniu poprzedniego stanu użytkowania.
Reasumując, opisane powyżej zmiany w u.w.l. nie wprowadzają zasadniczo niczego nowego do obowiązującego porządku prawnego. Zaprezentowana nowelizacja, w części statuującejograniczenia w wyodrębnianiu nieruchomości w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, stanowi superfluumustawowe. Od dawna kwestia ta uregulowana była w legalnej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jaka zawarta jest w art. 3 pkt. 2a ustawy prawo budowlane:
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;”