Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F17-11-2006-4P-195-2006
Timestamp: 2016-10-23 16:21:48+00:00
Document Index: 137916145

Matched Legal Cases: ['art. 84', 'ATF ', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 88', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 156']

tous les deux repr�sent�s par Me Lucien Feniello,
tous les deux repr�sent�s par Me Ir�ne Buche,
recours de droit public [OJ] contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 12 juin 2006.
Le 13 juin 2003, D.________ et C.________, en qualit� de colocataires, et E.________, en qualit� de bailleur, ont conclu un contrat de bail � loyer de sous-location portant sur un appartement de cinq pi�ces au premier �tage d'un immeuble � Bernex. Le bail a d�but� le 1er septembre 2003 pour une dur�e initiale d'un an, du 1er septembre 2003 au 31 ao�t 2004, et s'est ensuite renouvel� tacitement d'ann�e en ann�e. Par avis du 13 juin 2003, le loyer annuel a �t� fix� � 22'800 fr., soit 1'900 fr. par mois, auquel s'ajoutaient les charges pour le chauffage et l'eau chaude � raison de 1'800 fr. par an, soit 150 fr. par mois. L'avis n'�tait pas motiv�. Le pr�c�dent locataire payait un loyer annuel, charges comprises, de 22'800 fr., soit 1'900 fr. par mois.
A la suite du d�c�s de E.________, A.________et B.________ ont repris les droits et obligations du bailleur, tels que d�coulant du contrat. Un � avenant no 1 � a, le 13 octobre 2003, �t� sign� entre les nouvelles parties au contrat.
B.a En temps utile, D.________ et C.________ ont contest� le loyer initial devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. A l'appui de leur contestation, ils ont fait valoir une contrainte induite par la p�nurie de logement qui s�vit dans le canton, ainsi que l'augmentation du loyer initial par rapport au pr�c�dent locataire.
Par jugement du 13 octobre 2005, le Tribunal a fix� le loyer annuel � 16'020 fr., charges non comprises, d�s le 1er septembre 2003. Il a r�duit la garantie bancaire � trois mois de ce loyer, a ordonn� la lib�ration du solde de la garantie en faveur des locataires et a, enfin, condamn� les bailleurs � rembourser le trop-per�u du loyer.
B.b Les d�fendeurs ont interjet� appel contre ce jugement, concluant principalement � son annulation et au renvoi de la cause devant l'instance pr�alable, subsidiairement � l'annulation du jugement et au d�boutement des locataires de toutes leurs conclusions. Les demandeurs ont conclu � la confirmation du jugement.
Statuant le 12 juin 2006, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a rejet� le recours.
Les juges cantonaux ont en substance confirm� que le loyer initialement convenu, entach� d'une irr�gularit�, devait �tre invalid�, puis fix� � nouveau. Ils ont jug� que le raisonnement adopt� par le Tribunal des baux et loyers dans la fixation du loyer initial n'�tait pas critiquable. La Chambre d'appel a estim� que les pi�ces produites par les bailleurs n'�taient pas suffisantes pour effectuer un calcul de rendement et fixer sur cette base le loyer initial. Elle a relev� que, compte tenu de la marge d'appr�ciation � disposition et des circonstances d'esp�ce, les magistrats de premi�re instance se sont � bon droit fond�s, pour fixer le loyer initial, sur des donn�es statistiques pouvant �tre consid�r�es comme ad�quates.
Les d�fendeurs interjettent un recours de droit public au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t pr�cit�. Invoquant l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et la violation de leur droit d'�tre entendu, ils requi�rent son annulation.
L'arr�t attaqu�, qui est final, n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan f�d�ral ou cantonal dans la mesure o� les recourants invoquent la violation directe de droits constitutionnels. La r�gle de la subsidiarit� du recours de droit public est donc respect�e (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ; ATF 128 II 259 consid. 1.1). En revanche, si les recourants soul�vent une question relevant de l'application du droit f�d�ral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en r�forme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ; cf. ATF 129 I 173 consid. 1.1).
Les recourants sont personnellement touch�s par l'arr�t entrepris, qui les d�boute enti�rement de leurs conclusions. Ils ont donc un int�r�t personnel, actuel et juridiquement prot�g� � ce que cette d�cision n'ait pas �t� adopt�e en violation de leurs droits constitutionnels, de sorte que la qualit� pour recourir (art. 88 OJ) doit leur �tre reconnue.
Les recourants se plaignent d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et d'une violation de leur droit d'�tre entendu. Il convient donc de rappeler le contenu de ces principes.
2.1 Selon la jurisprudence, une d�cision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle m�conna�t gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit� (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 57 consid. 2); il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse �galement concevable, voire pr�f�rable; pour que cette d�cision soit annul�e, encore faut-il qu'elle se r�v�le arbitraire, non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son r�sultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 217 consid. 2.1).
S'agissant plus pr�cis�ment de l'appr�ciation des preuves, le Tribunal f�d�ral examine seulement si le juge cantonal a outrepass� son pouvoir d'appr�ciation et �tabli les faits de mani�re arbitraire. Le juge tombe dans l'arbitraire lorsqu'il ne prend pas en compte, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'il se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, en se fondant sur les �l�ments recueillis, il en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Le grief tir� de l'appr�ciation arbitraire des preuves ne peut �tre pris en consid�ration que si son admission est de nature � modifier le sort du litige, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il vise une constatation de fait n'ayant aucune incidence sur l'application du droit (ATF 127 I 38 consid. 2a).
2.2 La jurisprudence a d�duit du droit d'�tre entendu l'obligation pour l'autorit� de motiver sa d�cision, afin que le citoyen puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorit� de recours puisse exercer son contr�le. Pour r�pondre � ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins bri�vement, les motifs qui l'ont guid� et sur lesquels il a fond� sa d�cision; il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les arguments invoqu�s par les parties. Il n'y a donc violation du droit d'�tre entendu que si l'autorit� ne satisfait pas � son devoir minimum d'examiner et de traiter les probl�mes pertinents (ATF 130 Il 530 consid. 4.3; 129 I 232 consid. 3.2 et les arr�ts cit�s).
Les recourants reprochent � l'instance cantonale d'avoir �cart� sans motifs certaines pi�ces permettant d'�tablir le prix de revient de l'immeuble et les charges d'exploitation et donc d'effectuer un calcul de rendement. La Chambre d'appel aurait �galement omis, lors de la fixation du loyer initial, de prendre en consid�ration le loyer pay� par le pr�c�dent locataire et le fait que l'appartement dispose d'une cuisine enti�rement �quip�e. La seule r�f�rence � la statistique cantonale en fonction de l'ann�e de construction des immeubles est arbitraire et constitue un abus du pouvoir d'appr�ciation accord� au juge.
3.1.1 L'argumentation des recourants d�velopp�e en lien avec le prix de revient de l'immeuble et les charges d'exploitation est vaine. A supposer que les pi�ces invoqu�es par les recourants soient probantes quant � la d�termination du prix de revient et des charges d'exploitation - ce qui, comme on le verra ci-apr�s, n'a pas �t� d�montr� � satisfaction -, elles ne permettraient pas pour autant de calculer le rendement net obtenu par le bailleur et d'influencer ainsi le r�sultat de la d�cision entreprise. Selon la jurisprudence, le rendement r�sulte du rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise � bail - soit le co�t de revient effectif de l'immeuble sous d�duction du montant des fonds �trangers - et le loyer apr�s d�duction des charges d'exploitation et des int�r�ts d�biteurs sur les capitaux emprunt�s (ATF 123 III 171 consid. 6A; 122 III 257 consid. 3a et les arr�ts cit�s). Dans la mesure o� il ressort du jugement entrepris que les �l�ments permettant d'effectuer un calcul de rendement n'ont pas �t� �tablis � satisfaction, il appartenait aux recourants d'invoquer et de d�montrer l'arbitraire sur l'ensemble de ces �l�ments, soit �galement sur la quotit� des fonds �trangers et des �ventuels int�r�ts d�biteurs. A d�faut, le grief est sans consistance.
Au demeurant, les recourants ne d�montrent pas, d'une mani�re conforme aux r�quisits l�gaux, dans quelle mesure l'autorit� cantonale est tomb�e dans l'arbitraire en ayant consid�r� que les pi�ces produites ne permettaient pas de calculer le prix de revient de l'immeuble litigieux. Ils se contentent d'�num�rer les pi�ces qu'ils estiment probantes pour la fixation de ce prix de revient sans autre explication. Quant aux charges d'exploitation, les recourants fondent leur grief sur les pi�ces 9, 10, 11, 12 et 14 de leur charg� du 6 ao�t 2004. Ces titres font certes �tat de postes de charges r�pertori�s. Ils ne sont toutefois accompagn�s d'aucun justificatif. Ils ne concernent de surcro�t que les ann�es 2002 et 2003 - et non pas �galement les ann�es 1998 � 2001, pour lesquelles l'autorit� cantonale avait �galement requis la production de titres. Il n'est donc pas insoutenable pour la Chambre d'appel d'avoir consid�r� ces charges comme non �tablies.
3.1.2 Pour avoir �cart� sans motifs ni motivation les pi�ces se rapportant au prix de revient et aux charges d'exploitation, la Chambre d'appel aurait viol� le droit d'�tre entendu des recourants.
D�s lors que l'autorit� cantonale a jug� que les titres vers�s en cause ne permettaient pas d'effectuer un calcul de rendement, elle n'avait pas � motiver sa d�cision au regard de chacune des pi�ces produites. Ce r�sultat s'impose d'autant plus que les recourants ont �t� en mesure de contester le contenu de la d�cision entreprise et que les pi�ces mentionn�es comme ayant �t� � �cart�es sans motifs ni motivation � sont d�nu�es de pertinence quant � la solution du litige. Partant, la Chambre d'appel n'a pas failli � son devoir de motivation et le grief de violation du droit d'�tre entendu ne peut qu'�tre rejet�.
3.2 S'agissant du loyer pay� par le pr�c�dent locataire, il a �t� retenu que celui-ci s'acquittait d'un loyer, charges comprises, identique au loyer litigieux, charges non comprises et, donc, que les deux loyers n'�taient pas identiques.
Dans le cadre du pr�sent recours, les recourants ne remettent pas en cause cette constatation de fait, mais font grief � l'autorit� cantonale de ne pas avoir express�ment pris en consid�ration le crit�re de � loyer pay� par le pr�c�dent locataire �. Dans la mesure o� cette critique ne porte pas sur une appr�ciation arbitraire des faits ou des preuves, mais sur une appr�ciation juridique erron�e des faits, qui est une forme de violation du droit f�d�ral, elle est exorbitante du recours de droit public. Par cons�quent, le moyen soulev� est irrecevable.
3.3 Les recourants font enfin grief � la Chambre d'appel d'avoir abus� de son pouvoir d'appr�ciation, en ayant pris en consid�ration les statistiques officielles des loyers de mai 2003, qui ne se r�f�rent pas au lieu de situation de l'immeuble, � son �quipement et � son �tat. Il reproche � l'autorit� cantonale d'avoir occult� sans motif que l'appartement dispose d'une cuisine enti�rement �quip�e.
Une fois encore, cette critique n'a pas trait � l'appr�ciation des preuves ou � la constatation des faits, mais � l'appr�ciation juridique des faits, qui rel�ve du droit. Elle est donc irrecevable. Au demeurant, il ne ressort pas de l'arr�t d�f�r� que l'appartement dispose d'une cuisine enti�rement �quip�e, sans pour autant que l'arbitraire ne soit all�gu� et, encore moins, d�montr�, sur ce point.
En cons�quence, le recours ne peut qu'�tre rejet�, dans la mesure de sa recevabilit�.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et d�pens sont mis � la charge des recourants, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).