Source: https://mueller-schaeker.de/schoenheitsreparaturen-in-unrenovierten-wohnungen/
Timestamp: 2020-08-14 05:16:56
Document Index: 319203425

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', 'BGH']

Schönheitsreparaturen in unrenovierten Wohnungen
Die Frage, wer für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, führt nicht selten zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern. Für Schönheitsreparaturen in unrenovierten Wohnungen entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst, dass die Kosten hierfür von Vermieter und Mieter, im Regelfall jeweils zur Hälfte, zu tragen sind – selbst dann, wenn die Reparaturverpflichtung nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde.
Grundsatz: Schönheitsreparaturverpflichtung des Vermieters
Nach dem Gesetz gilt im Grundsatz, dass der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Er kann diese Verpflichtung jedoch auf den Mieter übertragen. Regelmäßig geschieht dies durch Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen. Nicht selten kommt es vor, dass die Klausel im Einzelfall unwirksam ist. Grundsätzlich folgt aus der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln, dass die Reparaturverpflichtung dann beim Vermieter verbleibt.
Sonderfall unrenovierter Wohnraum
In den beiden Fällen, die dem BGH vorlagen, hatten die Mieter unrenovierte Wohnungen bezogen. Ein finanzieller Ausgleich hierfür wurde den Mietern nicht gezahlt und war vertraglich nicht vorgesehen. Aus diesem Grund war die im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel – Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – unwirksam. Demnach hatte grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Nach 14 bzw. 25 Jahren Mietzeit forderten die jeweiligen Mieter den Vermieter zur Durchführung von Tapezier- und Anstricharbeiten auf. Sie begründeten dies damit, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration im Laufe der Jahre verschlechtert habe; teils sahen sie diese Verschlechterungen sogar als Mietmängel an. Die Forderung nach einer Schönheitsreparatur geht jedoch mit folgendem Problem einher: Vertraglich übernommen wurde unrenovierter Wohnraum. Vertraglich geschuldet ist demnach ebenfalls „nur“ unrenovierter Wohnraum. Den Vermieter trifft daher lediglich eine Instandhaltungspflicht im Hinblick auf den vertraglich geschuldeten Zustand. Der Vermieter müsste mithin allenfalls den Zustand herstellen, den die Wohnung vor 14 bzw. 25 Jahren hatte. Dies dürfte indes weder praktikabel, noch wirtschaftlich sinnvoll sein. Sach- und interessengerecht erscheint vielmehr eine Renovierung der Wohnung. Hierdurch jedoch erhält ein Mieter, dem vertraglich „nur“ die unrenovierte Wohnung zusteht, eine renovierte Wohnung und wird damit besser gestellt, als der Mietvertrag es gebietet.
BGH: Angemessener Ausgleich
Um dieser Besserstellung des Mieters zu Lasten des Vermieters entgegenzuwirken, gebietet es nach Ansicht des BGH der gesetzliche Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass die jeweiligen Interessen der Vertragsparteien angemessen in Ausgleich zu bringen sind. Demnach könne der Mieter zwar eine „frische“ Renovierung verlangen, habe sich hierfür jedoch an den erforderlichen Kosten zu beteiligen. Zumeist wird eine hälftige Kostenbeteiligung anzunehmen sein. Möglich ist, dass Konflikte im Hinblick auf Schönheitsreparaturverpflichtungen hierdurch lediglich auf die Ebene der Beteiligungsquote verlagert werden. Die Praxis wird dann entsprechend reagieren müssen.
Ihr Ansprechpartner im Mietrecht sind Rechtsanwältin Mandy Hawelka, Rechtsanwältin Patricia Helm und Rechtsanwalt Frank J. Schäker, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
BGH, Urteile vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 – Die entsprechende Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs finden Sie hier.