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Timestamp: 2020-08-06 21:45:56
Document Index: 160376443

Matched Legal Cases: ['artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 18', 'artículo 29', 'artículo 30', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 22', 'artículo 15', 'artículo 14', 'artículo 14', 'artículo 15', 'artículo 22', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 15', 'artículo 15']

BOE.es - Documento BOE-A-2020-6390
Documento BOE-A-2020-6390
«BOE» núm. 170, de 18 de junio de 2020, páginas 42037 a 42043 (7 págs.)
BOE-A-2020-6390
En el recurso interpuesto por don Luis Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, notario de Coslada, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de San Fernando de Henares, doña María de las Mercedes Bereincua Gandarias, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Mediante escritura otorgada el día 15 de julio de 2019 ante el notario de Coslada, don Luis Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo, con el número 1.416 de protocolo, se formalizó un préstamo, concedido por «Abanca Corporación Bancaria, S.A.», a una persona física para adquisición de vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha vivienda.
En tal escritura el notario expresaba que con carácter previo a la escritura se ha formalizado «el acta a la que se refiere el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y normativa complementaria, siendo el resultado de la misma positivo. Los datos identificativos del acta son los siguientes: Fecha: 10 de julio de 2019. Número de protocolo: 1.379»; y añadía: «Yo, el Notario, afirmo bajo mi responsabilidad, de acuerdo el acta reseñada, que la prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el citado artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo».
Presentada telemáticamente el mismo día 15 de julio de 2019 copia autorizada de la citada escritura en el Registro de la Propiedad de San Fernando de Henares, fue objeto de la de la siguiente nota de calificación:
«Mercedes Bereincua Gandarias, Registradora de la Propiedad de San Fernando de Henares, previo examen y calificación, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, he resuelto suspender la inscripción solicitada por defecto, conforme a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Diario/Asiento: 52/1330.
Fecha de presentación: 15/07/2019.
Fecha de última incidencia: 04/09/2019.
Entrada: 1274.
Título: escritura pública.
Contenido: hipoteca.
Autorizante: Don Luis-Amaro Núñez-Villaveirán Óvilo.
Protocolo: 1416/2019.
Fecha de autorización: 15/07/2019.
I. Se suspende la inscripción del documento presentado ya que el Notario autorizante no manifiesta en el mismo que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al objeto de poder realizar dicha comprobación. De conformidad con el artículo 29 de la orden EHA 2899/11, según el cual “las cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”, añadiendo el artículo 30.3 que “el nota-rio debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito.
II. (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Mercedes Bereincua Gandarias registrador/a de Registro Propiedad de San Fernando de Henares a día veinticinco de Septiembre del año dos mil diecinueve».
III. Contra la anterior nota de calificación, don Luis Amaro Núñez Villaveirán Óvilo, notario de Coslada, interpuso recurso el día 30 de octubre de 2019 mediante escrito con los siguientes fundamentos jurídicos:
''Procede determinar, si tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (se citará en adelante como Ley 5/2019), se hace o no necesario la constancia en la escritura de los extremos indicados por la Sra. registradora, que por otro lado tampoco se contemplaba en la Orden citada.
Si bien es cierto que con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, tal criterio fue mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en algunas de sus resoluciones, en base como es lógico a la legislación entonces vigente, lo cierto es, que a mi juicio, publicada la Ley 5/2019, tal circunstancia deviene innecesaria, en primer lugar, porque hoy estamos ante una Ley no una Orden; de una Ley que entra en vigor en el año 2019; de una ley cuya finalidad primordial es la de potenciar la transparencia y comprensión de los contratos de préstamo incluidos en su ámbito de aplicación más omnicomprensiva que la citada orden.
Señala la Ley 5/2019 en su Preámbulo lo siguiente 'La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre...' (…)
La Ley cuyo contenido se sobrepuja a la Orden mencionada, regula con detalle en sus artículos 14 (Normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios) y 15 (Comprobación del cumplimiento de transparencia material), la función del notario que, con carácter previo a la formalización de la escritura y tras comprobar y analizar con el prestatario, hipotecante y demás interesados la documentación facilitada por el prestamista (especialmente el contenido de la FEIN y la FiAE), comprobar el cumplimiento de los plazos y responder a cuantas cuestiones pueden serle planteadas por los interesados, culmina con la autorización del acta (inexistente en la Orden que se invoca) prevenida en el punto 7 del mencionado artículo 15. Señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en consulta sobre la interpretación de determinados aspectos de la Ley 5/2019 y del Real Decreto 309/2019, en el ejercicio de funciones notariales de comprobación del cumplimiento del control material de transparencia, en punto I. Consideraciones generales lo siguiente '5. En efecto, en relación con los préstamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, el artículo 15 de la ley establece en su párrafo 1.º que:... Con ello hace del acta notarial que, de forma, obligatoria y gratuita ha de autorizar el notario elegido por el consumidor o persona física, la piedra de toque sobre la que ha de girar la concertación de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en España...'.
En el punto 7 del artículo 15 de la Ley 512019, antes referido, se señala con claridad la reseña, y no otra, que el notario debe hacer constar en la escritura, lo que conecta con el artículo 22.2 del mismo texto legal que, de una parte, imposibilita al notario a autorizar y, de otra, al registrador de la propiedad a inscribir, si no consta la reseña mencionada.
La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, no contemplaba el acta antes citada en la que recogen todos los pasos seguidos para garantizar el principio de transparencia, como si contempla la Ley 5/2019, señalando en el punto 5 del repetido artículo 15 que 'Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1 o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo' (…).
Por todo lo señalado resulta a mi juicio claro que, de acuerdo con la Ley 5/2019, lo único que se exige al notario autorizante, una vez cumplido todo el proceso previo de comprobación y control de transparencia al que me he referido (especialmente el contenido en sus artículo 14 y 15), es hacer constar en la escritura la reseña citada en el punto 7 del artículo 15 que subsume todo lo anterior sin necesidad de añadir ninguna otra circunstancia, indicando el artículo 22.2, como ya se ha señalado, que el registrador de la propiedad no inscribirá ninguna escritura que se refiera a los préstamos regulados por la ley en la que no conste la mencionada reseña''.
IV. La registradora de la Propiedad emitió informe el día 7 de noviembre de 2019 y, por mantener su calificación, elevó el expediente a este Centro Directivo».
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo, concedido por «Abanca Corporación Bancaria, S.A.», a una persona física para adquisición de vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha vivienda.
En tal escritura el notario expresa que con carácter previo a la escritura se ha formalizado «el acta a la que se refiere el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y normativa complementaria, siendo el resultado de la misma positivo. Los datos identificativos del acta son los siguientes: Fecha: 10 de julio de 2019. Número de protocolo: 1.379»; y añade: «Yo, el Notario, afirmo bajo mi responsabilidad, de acuerdo el acta reseñada, que la prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el citado artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo».
La registradora suspende la inscripción de dicha escritura porque «el Notario autorizante no manifiesta en el mismo que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al objeto de poder realizar dicha comprobación».
El recurrente sostiene que, conforme a la Ley 5/2019, lo único que se exige al notario autorizante, una vez cumplido todo el proceso previo de comprobación y control de transparencia, es hacer constar en la escritura la reseña citada en el apartado 7 del artículo 15 que subsume todo lo anterior sin necesidad de añadir ninguna otra circunstancia.
2. La cuestión planteada ha sido ya resuelta por esta Dirección General en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero de 2020, cuyo criterio (también expresado en la reciente Instrucción de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a cada una –artículo 15.2.c)-. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso podrá el registrador exigir que se acompañe la Ficha Europea de Información Normalizada o –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– al objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.
3. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia material en los contratos de crédito inmobiliario. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.
Madrid, 28 de enero de 2020.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.