Source: http://www.gruppounac.it/?cat=6
Timestamp: 2020-04-02 14:51:13+00:00
Document Index: 20701464

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 66', 'art. 66', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1129']

Condomino non fare lo struzzo | Gruppo UNAC
Category Archives: Condomino non fare lo struzzo
CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – occupazione spazi comuni
Può un condòmino installare a sue spese una piscina nel giardino condominiale senza chiedere il permesso? Se lo fa e la stessa viene utilizzata anche da altri condomini, ma non da tutti, è giusto ripartire su tutto il condominio la spesa dell’acqua consumata per la piscina? (lettera firmata)
Innanzi tutto in casi come questo è bene che l’amministratore venga subito avvisato formalmente in modo che possa accertare di persona quanto sta accadendo. Ovviamente occorre sempre fare riferimento in primis al regolamento di condominio, che contiene le norme sull’utilizzo dei beni condominiali. La norma stabilisce che l’utilizzo degli spazi comuni è in relazione alla normale destinazione d’uso e, in ogni caso, senza pregiudicare in modo rilevante l’utilizzo che gli altri condomini possono fare del medesimo bene (ad esempio: il singolo condomino abitante al piano terreno non potrà recintare una parte di giardino impedendo così agli altri condomini di accedervi).
La legge consente ai singoli condomini di effettuare autonomamente sulle parti comuni due tipi di intervento:
l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva,
l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.
Se questi interventi però comportano delle modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve avvisare preventivamente l’amministratore specificando quali lavori devono essere effettuati e con quali modalità di realizzazione. In questo caso l’assemblea può stabilire (con deliberazione a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio) che l’interessato segua delle modalità alternative di realizzazione dell’intervento, e che subordini l’esecuzione dei lavori a garanzie per gli eventuali danni cagionati alle parti condominiali.
Il caso di chi ci scrive non rientra nelle due suindicate ipotesi, pertanto è assolutamente contestabile sia la maggiore spesa di acqua su tutti i condomini che l’arbitraria installazione della piscina.
Utilizzo parti comuni – sentenze
CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – E’ POSSIBILE REVOCARE L’AMMINISTRATORE CON UNA SEMPLICE ASSEMBLEA?
È possibile revocare l’amministratore con una semplice assemblea?
La Revoca assemblare è possibile, ai sensi dell’art. 1129 c.c. che così definisce: “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.
Ciò vuol dire che, anche il giorno dopo la sua nomina, i condòmini potrebbero, per assurdo, decidere di riunirsi per deliberare la revoca dell’amministratore, anche senza darne espressa motivazione. La revoca è validamente deliberata se la decisione è adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (vale a dire 500 millesimi).
Fate bene attenzione che devono esserci entrambe le condizioni, non basta la sola maggioranza dei millesimi, altrimenti la delibera non è valida. Controllate inoltre il regolamento condominiale, se presente, potrebbe prevedere maggioranze diverse per la nomina o la revoca, nel qual caso dovranno essere rispettate le maggioranze da regolamento.
La convocazione dell’assemblea dovrà essere eseguita nel rispetto di quanto disposto dall’art. 66, disp. att. c.c. ovvero, due condòmini, che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio(166,67/1000), dovranno chiedere all’amministratore in carica, con raccomandata, di convocare l’assemblea per la sua revoca, se entro 10 gg egli non vi provvede, potranno essere gli stessi condomini ad autoconvocarsi ma, attenzione, l’avviso di autoconvocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, dovrà essere comunicato a TUTTI i condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e dovrà contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione in prima e seconda convocazione. In mancanza di questa procedura, gli assenti e i non convocati potranno impugnare tale delibera per difetto di convocazione ex art. 66.
È bene infine ricordare che, se da un lato la Legge 220/2012 permette ai condomini di revocare in ogni tempo il proprio amministratore, in caso di mancanza di una giusta causa o di gravi inottemperanze a fondamento della revoca, i condomini potrebbero vedersi costretti a rifondere all’amministratore l’onorario pattuito con il mandato. (Sentenza Cassazione. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – Le rate condominiali
La nuova rubrica che risponde alle domande dei condòmini
a cura dell’Unione Novarese Amministratori Condominiali
“BASTA! Sono stufo di correre dietro all’amministratore!!! Adesso non pago finché non mi risolve il problema!
Quante volte abbiamo detto questa frase e magari dopo averla detta abbiamo smesso di pagare le rate condominiali…..Spesso le persone insoddisfatte dell’operato dell’amministratore smettono di pagare le rate e di andare alle assemblee.
Perché, direte voi?? Beh, per quanto riguarda l’importanza di presenziare all’assemblea abbiamo già pubblicato un articolo che ritroverete in questo sito, ricordiamo infatti che è proprio nel verbale assemblea che si devono fare annotare le inerzie dell’amministratore e i dissensi nei confronti delle azioni prese dal condominio.
Per quanto riguarda il mancato pagamento delle rate, sappiate che non è un “dispetto” fatto all’amministratore, ma al Vostro Condominio. Le rate servono per pagare le utenze, le assicurazioni, i fornitori…. Le scadenze devono essere rispettate, perché un buon amministratore stabilisce le scadenze proprio in virtù delle previsioni di spesa.
Immaginate che TUTTI i condomini, anche con ragione di essere arrabbiati, decidano di saltare contemporaneamente una rata condominiale, magari di un condominio con riscaldamento centralizzato…
Se il condominio non ha soldi sul conto corrente, non potranno essere pagati i fornitori, le bollette di luce e gas, con il rischio, l addove si protraesse il ritardo nei pagamenti, di chiusura delle utenze.
“ma sì, pago tutto insieme a fine anno” oppure “non ho soldi, pagherò quando posso”
Anche queste sono situazioni che potrebbero accadere. Attenzione, un buon amministratore, quando vi sottopone il prospetto delle rate da versare, lo fa sulla base delle scadenze del condominio, quindi quando vi impone delle scadenze è perché a sua volta si troverà delle forniture da pagare.
E’ MOLTO IMPORTANTE RISPETTARE LE SCADENZE, solo così si potrà avere una buona gestione.
E’ bene ricordare, che il codice civile, all’art. 1129, stabilisce che “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’ass emblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.” Questo significa che è OBBLIGATO ad agire contro chi, una volta approvati il consuntivo e i preventivi in assemblea, non rispetti le scadenze del piano rate e, notate bene, ENTRO sei mesi e non DOPO sei mesi.
Il condòmino deve essere parte attiva della sua proprietà, deve comunicare all’amministratore, con i giusti canali, i disservizi, i sinistri, o le irregolarità che vengono riscontrate.Una buona amministrazione condominiale dipende sì da un buon amministratore, ma è fondamentale che anche i condòmini collaborino rispettando quanto deciso da loro in assemblea.
CONDOMINO, NON FARE LO STRUZZO – IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE
Vi siete mai chiesti qual è il compenso del vostro amministratore?
A questa domanda rispondiamo facendo presente che il codice civile stabilisce, all’art. 1129, che l’amministratore, all’atto della nomina e del suo rinnovo, DEVE specificare ANALITICAMENTE, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Questo vuol dire che il vostro amministratore, quando viene nominato la prima volta e ad ogni rinnovo, deve fornirvi il dettaglio delle somme che intende chiedervi per il suo operato.
Cosa succede se non lo fa?
La risposta ce la fornisce sempre il codice civile, sempre secondo l’art. 1129 la mancanza del preventivo dettagliato pone a “pena di nullità” la sua nomina.
È bene ricordare che qualsiasi somma che viene addebitata dall’amministratore nel consuntivo di spesa e che non è presente nel compenso dettagliato e/o non è approvata in una successiva assemblea durante l’anno, può essere contestata e i condomini posso chiedere che venga rimborsata dall’amministratore.
Quali sono le spese che tipicamente vengono addebitate e che spesso non trovano riscontro nel compenso dell’amministratore? Sopralluoghi nel condominio, gestione sinistri, compilazione F24, spese cancelleria non documentate, spese telefoniche, spese di trasporto, assemblee straordinarie etc. etc.
Fate quindi attenzione a ciò che vi viene addebitato, non sempre queste spese sono indicate insieme al compenso; è quindi molto importante leggere bene il consuntivo ed il rendiconto che l’amministratore vi invia prima dell’assemb lea e confrontarlo con l’onorario approvato in assemblea al momento della nomina o del rinnovo.
è bene far allegare una copia del compenso dettagliato al verbale dell’assemblea in cui è stato approvato.
questa rubrica la trovate anche sull’ECO DEL COMMERCIO nel Corriere di Novara del giovedì
CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – L’ASSEMBLEA
Quante volte avrai pensato “Noo.. stasera c’è la riunione di condominio che barba!! Ma sì, do la delega al vicino tanto sono le solite cose”
Magari non hai neanche letto attentamente l’ordine del giorno, il consuntivo e il preventivo che ti sono stati allegati. La prima cosa da sapere, è che i padroni di casa sono i condomini, non l’amministratore. Pertanto la tua presenza all’assemblea è fondamentale, perché è proprio lì che il proprieta rio esprime il suo voto, la sua opinione e la sua approvazione all’operato dell’amministratore. Lo sai da cosa è composto il Rendiconto Condominiale?
L’ art. 1130bis Codice Civile, al comma 2, dice “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.”
Questo perché il condomino deve sapere cosa è pagato e cosa no, non solo le spese relative all’esercizio passato (il cosiddetto CONSUNTIVO), il condomino deve sapere quanti soldi ci sono sul conto corrente, in cassa, negli eventuali fondi di riserva e come è stato gestito il condominio, l’amministratore, tramite questi documenti, rende chiara la posizione del condominio e dei condomini.
Le Deleghe – E’ molto importante, se non si può essere presenti all’assemblea, delegare un altro condomino, IN FORMA SCRITTA, tramite il modulo che normalmente l’amministrato
re allega alla convocazione, questo per garantire la presenza dei millesimi di proprietà. Sulla delega si può anche specificare il proprio voto sui punti all’ordine del giorno. Il delegato consegnerà la delega all’amministratore prima che inizi l’assemblea. Le deleghe verbali NON SONO VALIDE.
Quando deve essere convocata l’assemblea per l’approvazione del Rendiconto
di Gestione? Entro 180 giorni dalla chiusura della gestione, ai sensi dell’art. 1130, punto 10), Codice Civile, oppure entro il termine stabilito dal Regolamento Condominiale, solitamente più restrittivo.
L’Onorario dell’amministratore – Ad ogni accettazione di nomina e rinnovo incarico, l’amministratore deve specificare analiticamente pena nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. (art. 1129 Codice Civile). Le cifre non ricomprese, previste o deliberate dall’assemblea, non devono essere pagate dai condomini; se presenti nel consuntivo, possono essere contestate dai condomini in sede di approvazione assembleare.
Chiedere spiegazioni è un tuo diritto
Visionare tutti i documenti (previo appuntamento) è un tuo diritto.
Dal 2015, l’amministratore deve aggiornarsi OGNI ANNO ENTRO IL 9 OTTOBRE, frequentando un corso di 15 ore secondo quanto previsto dal D.M. 140/2014 e presentare attestato di frequentazione a tale corso, in mancanza perde il requisito previsto dalla norma e puoi rifiutarti di pagargli il compenso.
Il Condominio può vincolare la nomina dell’amministratore chiedendogli di sottoscrivere polizza assicurativa RC
La convocazione dell’assemblea è valida SOLAMENTE se inviata con raccomandata, fax o PEC almeno 5 giorni prima della prima convocazione.
Hai tempo di contestare il verbale entro 30 giorni dall’assemblea se eri presente o dalla ricezione del verbale se eri assente, la contestazione va fatta a mezzo Raccomandata a mano, posta raccomandata, fax o PEC.
CONDOMINO, NON FARE LO STRUZZO
CONDOMINO, NON FARE LO STRUZZO: INFORMATI!
Vi siete mai chiesti che cosa deve sapere un condòmino del suo condominio? Oppure quali sono i compiti dell’amministratore? E quali i vostri diritti? Lo sapete che se una spesa è alta o un fornitore non vi soddisfa potete richiedere voi stessi dei preventivi e discuterne in assemblea per decidere insieme il fornitore? E siete al corrente, vero, che sono i condòmini ad approvare l’operato dell’amministratore?
A queste e a tante altre domande intende rispondere UNAC, l’Unione Novarese Amministratori Condominiali, creando un appuntamento mensile sull’inserto ECO del Commercio, a partire dal mese di novembre. Attraverso la rubrica, e rispondendo anche alle vostre domande, cercheremo di fare un po’ di chiarezza sulle tante problematiche condominiali e sulla nuova normativa del condominio. Perché è evidente che una buona amministrazione la fa sì un buon amministratore, ma la fanno anche condomini informati.
Il primo argomento che tratteremo riguarderà l’importanza di partecipare all’assemblea condominiale e vi spiegherà anche come devono essere correttamente fatte le convocazioni e le deleghe.
Inviate le vostre domande a unac@ascomnovara.it e seguiteci sulla pagina Unac Novara