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Timestamp: 2016-10-28 06:38:48
Document Index: 55866483

Matched Legal Cases: ['Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 26', 'Art. 9', 'Art. 84', 'Art. 86', 'Art. 87', 'BGE', 'BGE', 'Art. 72', 'Art. 72', 'Art. 4', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 72', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 93', 'Art. 156', 'Art. 159', 'BGE']

1P.819/2005 (27.02.2006)
1P.819/2005 /zga
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanwalt Diego F. Schwarzenbach,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urs A. Nater,
Gemeinde St. Moritz, 7500 St. Moritz, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar B�nziger,
(Art. 9, 26, 29 Abs. 1 BV; Bestimmung der Erstwohnungsanteile, nachtr�gliche �nderung),
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 3. Kammer, vom 7. Oktober 2005.
Der Gemeindevorstand St. Moritz erteilte der X.________ AG am 6. November 2000 die Bewilligung f�r die �berbauung der Parzelle Nr.163 in St. Moritz mit einem Mehrfamilienhaus. Das Vorhaben wies eine Bruttogeschossfl�che von 2'084 m2 auf; der kommunal vorgeschriebene Erstwohnungsanteil von einem Drittel (Sollwert) betrug 695 m2.
Im Baubescheid wurde gem�ss dem Antrag der Bauherrschaft angeordnet, dass alle Wohnungen im 1. Obergeschoss, mit einer Gesamtfl�che von 674 m2, als Erstwohnungen dienen sollten. Da f�r die fehlende Differenz zum Sollwert keine Abgeltung beantragt worden war, unterstellte der Gemeindevorstand im Entscheid vom 6. November 2000 auch eine Wohnung im 2. Obergeschoss sowie einen Treppenanteil im Erdgeschoss der Erstwohnungspflicht. Weiter wurde vorgesehen, dass die Gemeinde die festgelegten Erstwohnungsanteile zulasten der Liegenschaft als Ganzes im Grundbuch anmerken lasse. Die Baubeh�rde werde bestimmen, ob und zu welchem sp�teren Zeitpunkt die Verpflichtungen mit einer erg�nzenden Verf�gung auch auf den betreffenden Stockwerkeinheiten angemerkt werden sollten.
Die Bewilligung wurde nicht angefochten und erwuchs in Rechtskraft; das Geb�ude wurde erstellt. Die Gemeindebeh�rden unterliessen aber einstweilen die Anmerkung der Erstwohnungspflicht im Grundbuch.
Anl�sslich der Bauabnahme vom 21. November 2003 forderte die Gemeindeverwaltung die X.________ AG auf, die definitiven Erstwohnungen zu bezeichnen. Zwischenzeitlich hatte die Gesellschaft an der Liegenschaft Stockwerkeigentum begr�ndet. Am 23. Juni 2004 liess Y.________ die Gemeindeverwaltung durch ihren Rechtsvertreter informieren, dass sie am 23. Dezember 2002 drei Wohnungen im 3. Obergeschoss von der X.________ AG gekauft hatte. Sie teilte mit, dass bei zwei dieser Wohnungen (Stockwerkeinheiten S 54176 und S 54177) im Hinblick auf die Eigentums�bertragung ein Rechtsstreit entstanden sei. Der Zivilprozess sei vor dem Bezirksgericht Maloja h�ngig; �ber die fraglichen Einheiten sei eine richterliche Verf�gungssperre angeordnet worden.
Am 8. November 2004 beantragte die X.________ AG dem Gemeindevorstand, die Erstwohnungspflicht f�r das ganze Geb�ude sei auf die Einheiten S 54176 und S 54177 zu legen. Da damit lediglich 388 m2 abgedeckt seien, werde f�r die Restfl�che die Ersatzabgabe geleistet. Am 5. Januar 2005 ersuchte Y.________ darum, das Verfahren zur definitiven Bezeichnung der Erstwohnungen w�hrend der H�ngigkeit des von ihr gemeldeten Zivilprozesses zu sistieren. Andernfalls sei sie vor dem kommunalen Entscheid anzuh�ren. Der Gemeindevorstand gab Y.________ Gelegenheit, zum Begehren der X.________ AG Stellung zu nehmen. Daraufhin beschloss er am 28. Februar 2005 Folgendes: Er lehnte zum einen das Gesuch der X.________ AG vom 8. November 2004 zur Zeit ab. Es stehe ihr frei, nach Abschluss des erw�hnten Zivilprozesses ein neues Gesuch einzureichen. Zum andern legte er die Erstwohnungspflicht auf die einzelnen Eigentumswohnungen um. Die entsprechende Rechtspflicht beschr�nkte er auf zwei Stockwerkeinheiten im 1. Obergeschoss (S 54168 und S 54170). Bez�glich dieser beiden Liegenschaften sah er erneut die Anmerkung im Grundbuch vor. Die fehlende Fl�che im Hinblick auf den Sollwert von 695 m2 reduzierte er auf 9 m2; daf�r setzte er eine Ersatzabgabe fest. Die H�he der Ersatzabgabe berechnete er mit 10 Prozent des Geb�udeneuwerts.
Gegen den kommunalen Entscheid vom 28. Februar 2005 rekurrierte die X.________ AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Sie verlangte wiederum, die Objekte S 54176 und S 54177 seien als Erstwohnungen zu bezeichnen; damit sei eine Fl�che von 442,50 m2 abgedeckt. Schliesslich wehrte sie sich gegen die H�he der Ersatzabgabe; es m�sse ein Abgabesatz von 5 Prozent zur Anwendung gelangen. Das Gericht lud Y.________ gem�ss ihrem Antrag dem Verfahren bei.
Die Gemeinde St. Moritz anerkannte den Rekurs, soweit er sich auf die H�he des Abgabesatzes bezog; in den �brigen Punkten beantragte sie, den Rekurs abzuweisen. Das Verwaltungsgericht hielt mit Urteil vom 7. Oktober 2005 fest, der Rekurs sei im Hinblick auf den Abgabesatz gegenstandslos geworden, und wies das Rechtsmittel im �brigen ab.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erhebt die X.________ AG staatsrechtliche Beschwerde und beantragt dessen Aufhebung. Sie r�gt, der Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung im Verfahren (Art. 29 Abs. 1 BV), die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und das Willk�rverbot (Art. 9 BV) seien verletzt.
Die Gemeinde St. Moritz, Y.________ und das Verwaltungsgericht ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
1.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid, gegen den die staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte offen steht (Art. 84 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 OG, Art. 86 OG). Es liegt ein Endentscheid im Sinne von Art. 87 OG vor. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass das Begehren der Beschwerdef�hrerin um nachtr�gliche Umteilung der Erstwohnungsanteile lediglich zur Zeit abgelehnt wurde: Die Beschwerdef�hrerin ist in ein neues Verfahren verwiesen worden, wenn sie ihr Anliegen weiterverfolgen will. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die staatsrechtliche Beschwerde grunds�tzlich einzutreten.
1.2 Mit dem angefochtenen Urteil wurde der kommunale Entscheid vom 28. Februar 2005 gesch�tzt, soweit die Gemeinde ihn nicht in Wiedererw�gung gezogen hatte. Die Verfassungsr�gen betreffen zwei Punkte, die auch im Folgenden auseinander zu halten sind. Zun�chst wehrt sich die Beschwerdef�hrerin dagegen, dass die Gemeinde die im Baubescheid vom 6. November 2000 geregelte Erstwohnungspflicht neu umschrieben hat. Zur Hauptsache beanstandet die Beschwerdef�hrerin, dass die von ihr beantragte, in eine andere Richtung zielende �nderung zur Zeit abgelehnt wird.
Die Gemeinde hat am 28. Februar 2005 die Einheiten S 54168 und S 54170 der Erstwohnungspflicht unterstellt. Das Verwaltungsgericht erwog, damit sei der Baubescheid vom 6. November 2000 nur konkretisiert und (vorl�ufig) vollzogen worden.
2.1 Die Beschwerdef�hrerin bem�ngelt, die neu erfassten Objekte w�rden mit den im Baubescheid vorgesehenen Erstwohnungen nicht �bereinstimmen. Die Gemeinde habe die Erstwohnungsanteile eigenm�chtig ge�ndert; f�r diesen Eingriff in die Eigentumsgarantie der Beschwerdef�hrerin fehle es an einer gesetzlichen Grundlage. Dieser Vorwurf wird erstmals in der staatsrechtlichen Beschwerde erhoben. In diesem Rahmen k�nnen grunds�tzlich keine neuen Verfassungsr�gen vorgetragen werden, die nicht bereits im kantonalen Verfahren geltend gemacht wurden (BGE 131 I 31 E. 2.1.1 S. 33 f.; 129 I 49 E. 3 S. 57, je mit Hinweisen). Die Beschwerdef�hrerin behauptet nicht, dass hier eine von der Rechtsprechung anerkannte Ausnahme von diesem Grundsatz erf�llt sei. Es mag offen bleiben, ob auf die R�ge folglich nicht einzutreten w�re; sie erweist sich ohnehin als unbegr�ndet.
2.2 Eine Verf�gung, mit denen ein fr�herer, rechtskr�ftiger Entscheid vollzogen bzw. ohne sachliche �berpr�fung best�tigt wird, kann mit staatsrechtlicher Beschwerde soweit angefochten werden, als die ger�gte Verfassungswidrigkeit in der Verf�gung selbst begr�ndet ist (BGE 129 I 410 E. 1.1 S. 412; 107 Ia 331 E. 1a S. 333 f.; Walter K�lin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, S. 154 f.). Vorliegend behauptet die Beschwerdef�hrerin, mit der nachtr�glichen, angefochtenen Verf�gung sei der rechtskr�ftige Baubescheid in verfassungswidriger Weise ge�ndert worden.
2.3 Im Baubescheid ging die Gemeinde davon aus, dass das 1. Obergeschoss in vier Wohnungen unterteilt werde; diese wurden als Erstwohnungen bestimmt. Als die Beschwerdef�hrerin am 31. Mai 2002 Stockwerkeigentum begr�ndete, schuf sie im 1. Obergeschoss ebenfalls vier Einheiten (S 54168 bis S 54171). Am 1. Juli 2004 �nderte die Stockwerkeigent�mergemeinschaft unter anderem die Aufteilung im 1. Obergeschoss; dort wurden je zwei Einheiten zusammengelegt; die verbleibenden Einheiten erhielten die Bezeichnung S 54168 und S 54170. In der Eingabe vom 8. November 2004 f�hrte die Beschwerdef�hrerin denn auch aus, im 1. Obergeschoss gebe es nur noch zwei Einheiten.
Mit anderen Worten wird nach dem Baubescheid und nach dem Entscheid vom 28. Februar 2005 das gesamte 1. Obergeschoss mit der Erstwohnungspflicht belegt. Die damit erfasste Fl�che ist zwar in den beiden Hoheitsakten zahlenm�ssig nicht identisch. Die entsprechende Abweichung im sp�teren Hoheitsakt wirkt sich aber offensichtlich zugunsten der Beschwerdef�hrerin aus; sie beanstandet diesen Umstand im bundesgerichtlichen Verfahren ebenso wenig wie die festgelegte Ersatzabgabe. Die Verringerung der Anzahl Einheiten im 1. Obergeschoss hat die Beschwerdef�hrerin selbst zu vertreten; daraus kann sie keine zus�tzliche Beeintr�chtigung im Hinblick auf die Wirkung der Erstwohnungspflicht ableiten. Insgesamt ist dem Verwaltungsgericht beizupflichten, dass es bei der Umlegung der Erstwohnungsanteile von der Stammparzelle auf die Stockwerkeinheiten im 1. Obergeschoss um eine Best�tigung - und nicht um eine �nderung - des Baubescheids ging. Deswegen ist der Verfassungsr�ge der Boden entzogen. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist.
Gem�ss Art. 72 Abs. 1 des Baugesetzes f�r die Gemeinde St. Moritz vom 14. M�rz 1999, genehmigt von der B�ndner Regierung am 29. Februar 2000, hat der Gesuchsteller im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Erst- sowie allf�llige Zweitwohnungen zu bezeichnen. Nachtr�gliche �nderungen in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen der gesetzlichen Regelung sind zul�ssig, jedoch bewilligungspflichtig.
3.1 Die Beschwerdef�hrerin will die Erstwohnungsanteile nachtr�glich auf zwei Stockwerkeinheiten umteilen lassen, die sie an die Beschwerdegegnerin verkauft, dieser aber noch nicht zu Eigentum �bertragen hat. Im Umstand, dass das Begehren wegen des Zivilprozesses mit der Beschwerdegegnerin zur Zeit abgewiesen wurde, erblickt sie eine formelle Rechtsverweigerung. Sie macht geltend, als Eigent�merin aller betroffenen Einheiten habe sie einen Anspruch, dass ihrem Antrag statt gegeben werde. Den Anspruch leitet sie aus Art. 72 Baugesetz und aus der Eigentumsgarantie ab; diese Bestimmung sei willk�rlich angewendet worden. Wenn ihr Begehren abgelehnt werde, treffe sie dies in der Eigentumsgarantie; eine gesetzliche Grundlage f�r den Eingriff gebe es nicht.
3.2 Sinngem�ss hat das Verwaltungsgericht dem Zivilprozesses eine pr�judizielle Bedeutung zuerkannt; es betonte in dieser Perspektive den vorl�ufigen Charakter des angefochtenen Entscheids. Im Ergebnis erweist sich die einstweilige Gesuchsabweisung durch die Gemeinde als ein Nichteintretensentscheid, den das Gericht gesch�tzt hat.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 4 aBV bzw. Art. 29 Abs. 1 BV begeht eine Gerichts- oder Verwaltungsbeh�rde eine formelle Rechtsverweigerung, wenn sie auf eine ihr unterbreitete Sache nicht eintritt, obschon sie dar�ber entscheiden m�sste (BGE 124 V 130 E. 4 S. 133; 117 Ia 116 E. 3a S. 117; Urteil des EVG vom 29. Oktober 2003, E. 3, in: Kranken- und Unfallversicherung, Rechtsprechung und Verwaltungspraxis [RKUV] 2004 Nr. U 506 S. 252).
Vorliegend steht angesichts von Art. 72 Abs. 1 Baugesetz ausser Frage, dass die Gemeinde an sich verpflichtet ist, Gesuche um nachtr�gliche Umteilung von Erstwohnungsanteilen inhaltlich zu pr�fen. Es ist zudem unbestritten, dass ein derartiges Gesuch das Eigentum an allen betroffenen Wohnungen voraussetzt. Dies nimmt die Beschwerdef�hrerin f�r sich in Anspruch. Auf die R�ge der formellen Rechtsverweigerung ist demzufolge einzutreten. Das Bundesgericht pr�ft frei, ob dieser Vorwurf begr�ndet ist (BGE 127 I 133 E. 5 S. 136 mit Hinweisen). Die Eigentumsgarantie und das Willk�rverbot, die ebenfalls angerufen werden, haben insoweit keine selbstst�ndige Bedeutung.
3.3 Das Bundesgericht anerkennt als prozessualen Grundsatz, dass ein Verfahren eingestellt werden kann, um den Ausgang eines anderen Verfahrens abzuwarten, das von pr�judizieller Bedeutung ist (BGE 122 II 211 E. 3e S. 217 mit Hinweis; unver�ffentlichtes Urteil 2P.225/2002 vom 26. Mai 2003, E. 3.2). In einer derartigen Konstellation kann ein Begehren auch einstweilen abgelehnt werden; immerhin darf die Rechtskraft des abweisenden Entscheids die sp�tere Einreichung desselben Begehrens nicht ausschliessen (Urteil 2P.225/2002, E. 4.6).
In den Erw�gungen des angefochtenen Entscheids wird der Beschwerdef�hrerin zugesichert, dass die Gemeinde sich nach Abschluss des Zivilprozesses mit einem erneuten Gesuch inhaltlich zu befassen hat. Zu pr�fen bleibt, ob die H�ngigkeit des erw�hnten Zivilprozesses zu Recht ber�cksichtigt worden ist. Hingegen spielt es nach dem Gesagten keine Rolle, dass diese Frage im angefochtenen Entscheid ohne Hinweis auf eine Rechtsgrundlage beurteilt worden ist.
3.4 Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Urteil darauf abgestellt, dass die Eigent�merstellung der Beschwerdef�hrerin an den Einheiten S 54176 und S 54177 zivilrechtlich nicht unangefochten ist. Der bereits mehrfach erw�hnte Zivilprozess hat offenbar die G�ltigkeit des Kaufvertrags der Beschwerdegegnerin �ber diese Objekte zum Gegenstand. Mit Bezug auf den Kaufpreis ist umstritten, ob S 54176 und S 54177 zur Nutzung als Erstwohnungen verkauft worden sind. Letztlich h�ngt vom Ausgang des Zivilprozesses ab, wem das Eigentum an den fraglichen Objekten zusteht. Die Beschwerdef�hrerin geht fehl, wenn sie einem derartigen Prozess die pr�judizielle Bedeutung f�r das vorliegende Verwaltungsverfahren abzusprechen versucht. Im �brigen steht aufgrund der �usserungen der Beschwerdegegnerin in diesem Verwaltungsverfahren fest, dass sie eine nachtr�gliche Umlegung der Erstwohnungspflicht auf die zivilprozessual im Streit liegenden Einheiten ablehnt. Umso mehr konnte das Gesuch der Beschwerdef�hrerin - bis zur zivilgerichtlichen Kl�rung der Rechtsstellung der Parteien - einstweilen abgelehnt werden. Demnach bildet der genannte Zivilprozess einen zureichenden Grund, um das Begehren der Beschwerdef�hrerin vorl�ufig abzulehnen.
3.5 Bei der Beurteilung, ob das vorliegende Verwaltungsverfahren vom Ausgang des Zivilprozesses abh�ngt, hat das Verwaltungsgericht folgende Hilfs�berlegung angestellt. F�r den Fall, dass die Beschwerdegegnerin im Zivilprozess obsiege, sei die Durchsetzbarkeit der Erstwohnungspflicht auf den Einheiten S 54176 und S 54177 gef�hrdet, wenn die Umteilung im heutigen Zeitpunkt bewilligt w�rde. Das Gericht erwog, die Beschwerdegegnerin k�nnte sich diesfalls auf Vertrauensschutz berufen.
Die Verfassungsr�gen, mit denen sich die Beschwerdef�hrerin gegen die einstweilige Ablehnung ihres Begehrens richtet, erweisen sich unabh�ngig von der sachlichen Richtigkeit dieser Hilfs�berlegung als unbegr�ndet (E. 3.4). Deshalb muss auf diese Hilfs�berlegung an sich nicht weiter eingegangen werden. Dies gilt auch f�r den Einwand der Beschwerdef�hrerin, das Verwaltungsgericht habe der Hilfs�berlegung eine willk�rliche Tatsachenfeststellung zugrunde gelegt. Ohnehin ist vorliegend nicht dem zivilrechtlichen Entscheid dar�ber vorzugreifen, ob die Beschwerdegegnerin mit dem Vertragsabschluss eine Erst- oder eine Zweitwohnung erwarb. Folglich muss nicht gekl�rt werden, ob es sich bei den diesbez�glichen Vorbringen der Beschwerdef�hrerin um unzul�ssige Noven handelt.
3.6 In einem weiteren Nebenpunkt wehrt sich die Beschwerdef�hrerin dagegen, dass der Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfahren Parteistellung einger�umt worden ist. Dies verstosse gegen den Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung im Verfahren (Art. 29 Abs. 1 BV). Es ist denkbar, dass eine Verwaltungs- oder Justizbeh�rde den eigentlichen Verf�gungsadressaten in unhaltbarer Weise zur�ckdr�ngt, wenn sie Dritte, die nicht hinreichend betroffen sind, in das Verfahren einbezieht (Isabelle H�ner, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Z�rich 2000, Rz. 571). Eine derartige Verfassungsverletzung ist hier nicht gegeben. Wie das Verwaltungsgericht festgehalten hat, war die Anh�rung der Beschwerdegegnerin geboten (vgl. auch E. 3.4). Dass der Beschwerdegegnerin im bundesgerichtlichen Verfahren Gelegenheit zur Stellungnahme zur Beschwerde gew�hrt worden ist, vermag sich auf Art. 93 Abs. 1 OG zu st�tzen.
Nach den angestellten Erw�gungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang tr�gt die Beschwerdef�hrerin die Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie hat die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entsch�digen (Art. 159 Abs. 2 OG). Eine entsprechende Entsch�digung steht auch der Gemeinde zu (vgl. BGE 125 I 182 E. 7 S. 202).
Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde St. Moritz f�r das bundesgerichtliche Verfahren je mit Fr. 2'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde St. Moritz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.