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Timestamp: 2016-10-27 16:45:27
Document Index: 13389392

Matched Legal Cases: ['Art. 29', 'BGE', 'Art. 82', 'Art. 90', 'Art. 73', 'BGE', 'Art. 127', 'Art. 86', 'BGE', 'Art. 100', 'Art. 95', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 127', 'Art. 105', 'Art. 9', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 99', 'BGE', 'Art. 107', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 129', 'Art. 1', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 8', 'Art. 12', 'Art. 134', 'Art. 12', 'Art. 134', 'Art. 164', 'Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'Art. 51', 'Art. 51', 'Art. 52', 'Art. 53', 'Art. 53', 'Art. 51', 'Art. 52', 'Art. 136', 'Art. 65', 'Art. 91', 'Art. 145', 'Art. 145', 'Art. 230', 'Art. 132', 'Art. 199', 'Art. 130', 'Art. 65', 'Art. 223', 'Art. 132', 'Art. 113', 'Art. 130', 'Art. 143', 'Art. 12', 'Art. 105', 'Art. 656', 'Art. 971', 'BGE', 'Art. 972', 'Art. 12', 'Art. 8', 'Art. 12', 'Art. 24', 'Art. 8', 'Art. 8', 'Art. 129', 'Art. 12', 'Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 24', 'Art. 24', 'Art. 47', 'Art. 5', 'Art. 65', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_337/2012 (19.12.2012)
Beschwerdef�hrer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Daniel K�slin,
Grundst�ckgewinnsteuer; Doppelbesteuerung,
AX.________ war Eigent�mer eines Grundst�cks in D.________/NW, das ihm und seiner Ehefrau, BX.________, als dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft diente. Am 3. Januar 2001 verkaufte er die Liegenschaft zum Preis von Fr. 1'490'000.-- aus seinem Privatverm�gen an eine Drittpartei. Ein Jahr zuvor, am 7. Januar 2000, hatten die Eheleute X.________ als Miteigent�mer in C.________/LU f�r Fr. 1'093'714.-- Stockwerkeigentum erworben, worin sie hernach wohnten. Der Kanton Nidwalden ermittelte einen steuerbaren Grundst�ckgewinn von Fr. 410'500.--, setzte einen Ersatzbeschaffungsanteil am Verkaufserl�s von 74 Prozent (aufgerundet) fest, schob die Besteuerung des Betrags von Fr. 303'800.-- auf und rechnete �ber den Restgewinn von Fr. 83'140.-- (26 Prozent) definitiv ab (Verf�gung vom 5. Juni 2001.
Neun Jahre sp�ter, mit Vertrag vom 15. M�rz 2010, verkauften die Eheleute X.________ ihr im Kanton Luzern gelegenes Stockwerkeigentum. Dabei l�sten sie Fr. 1'130'000.--. Infolge ungen�genden Rechtsgrundnachweises wies das Grundbuchamt Luzern-Land die Grundbuchanmeldung mit Verf�gung vom 7. Mai 2010 ab. Die Hand�nderung, gest�tzt auf den bereinigten Kaufvertrag vom 23. Juli 2010, trug das Grundbuchamt schliesslich am 27. Juli 2010 im Tagebuch ein. Als selbstbewohntes Wohneigentum nutzten die Eheleute X.________ fortan eine Stockwerkeinheit, wiederum in D.________/NW gelegen, welche sie mit Tagebucheintrag vom 5. Mai 2008 erworben hatten.
Die Gemeinde C.________/LU veranlagte den Grundst�ckgewinn mit Verf�gung vom 31. M�rz 2011. Vom Bruttoerl�s (Fr. 1'130'000.--) brachte sie anrechenbare Aufwendungen (Fr. 30'413.--) und die Anlagekosten (Fr. 1'016'447.--) in Abzug, ehe sie schliesslich das latente Steuersubstrat von Fr. 303'800.-- ber�cksichtigte. Dies ergab bei einem steuerbaren Gewinn von noch Fr. 386'940.-- eine Grundst�ckgewinnsteuer von Fr. 83'391.--.
Dagegen erhoben die Eheleute X.________ Einsprache. Sie trugen im Wesentlichen vor, entgegen der Auffassung der Gemeinde sei die massgebende Frist von zwei Jahren f�r die (vorweggenommene) Ersatzbeschaffung durchaus eingehalten. Demzufolge sei die Steuer erneut aufzuschieben. Die Einsprache (Entscheid vom 22. Juni 2011) blieb erfolglos, ebenso wie die dagegen gerichtete Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern (Entscheid vom 23. Februar 2012).
Auch der Kanton Nidwalden zog den aufgeschobenen Grundst�ckgewinn von Fr. 303'800.-- zur Besteuerung heran. Er begr�ndete dies in seiner Verf�gung vom 14. Juli 2011 damit, dass die Voraussetzungen eines (weiteren) Aufschubes der Grundst�ckgewinnsteuer nicht gegeben seien. Im Kanton Nidwalden ergab sich ein Steuerbetreffnis von Fr. 45'570.--. Die Verf�gung vom 14. Juli 2011 trat unangefochten in Rechtskraft.
C. Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Abgaberechtliche Abteilung, vom 23. Februar 2012 erheben die Eheleute X.________ (hiernach: die Steuerpflichtigen) mit Eingabe vom 13. April 2012 beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragen die Feststellung, dass die gesetzliche Frist zur Vornahme der Ersatzbeschaffung eingehalten sei, weswegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 23. Februar 2012 und die Veranlagungsverf�gung des kantonalen Steueramtes Nidwalden vom 14. Juli 2011 betreffend Besteuerung des Grundst�ckgewinns �ber Fr. 303'800.-- aufzuheben seien. Eventualiter sei das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 23. Februar 2012 aufzuheben und die Besteuerung des Grundst�ckgewinns dem Kanton Nidwalden zuzuweisen. "Subsidi�r bzw. subeventualiter" seien die Veranlagungsverf�gung des Kantonalen Steueramtes Nidwalden vom 14. Juli 2011 aufzuheben und die Besteuerung des Grundst�ckgewinns der Gemeinde C.________/LU zuzuweisen.
W�hrend die Gemeinde C.________/LU auf eine Vernehmlassung verzichtet, beantragen die Vorinstanz und die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern die Abweisung der Beschwerde. Das Kantonale Steueramt Nidwalden schliesst hinsichtlich des Hauptantrags auf Gutheissung, soweit beantragt wird, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 23. Februar 2012 aufzuheben, im �brigen auf Abweisung der Beschwerde. Der Eventualantrag sei gutzuheissen, der Subeventualantrag abzuweisen. Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung er�rtert die Rechtsfrage, praxisgem�ss, ohne im konkreten Fall einen Antrag zu stellen. Die Steuerpflichtigen �ussern sich abschliessend zum Ergebnis der Vernehmlassung.
1.1 Das Bundesgericht pr�ft seine Zust�ndigkeit bzw. die Zul�ssigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 138 III 471 E. 1 S. 475; 137 III 417 E. 1 S. 417).
1.2 Angefochten ist ein letztinstanzlicher (End-)Entscheid einer oberen kantonalen Gerichtsbeh�rde in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts, der mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (Art. 82 lit. a, 83, 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, 89 Abs. 1 und Art. 90 BGG in Verbindung mit Art. 73 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Die allgemeinen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Sache ist, unter Vorbehalt des Nachfolgenden, materiell einzutreten.
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit damit die Feststellung der gewahrten Frist zur Geltendmachung des Steueraufschubs begehrt wird. Neben dem Kern des Hauptantrags, zu dessen Kl�rung die zeitliche Komponente eine nicht unwesentliche Rolle spielt, besteht kein eigenst�ndiges schutzw�rdiges Interesse an einer Feststellung der Fristenfrage (BGE 135 II 60 E. 3.3.2 S. 75; 132 V 257 E. 1 S. 259; 130 V 388 E. 2.4 S. 391 f.; 126 II 300 E. 2c S. 303; Urteil 2C_423/2012 vom 9. Dezember 2012 E. 4.2 zur Subsidiarit�t des Feststellungs- gegen�ber dem Leistungs- oder Gestaltungsantrag).
1.3 Auch auf dem Gebiet des Verbots der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV) ist der Instanzenzug in einem Kanton vollst�ndig zu durchlaufen, ehe das Bundesgericht angerufen werden kann (Art. 86 Abs. 1 lit. d i.V.m. Abs. 2 BGG). Trifft dies zu, kann zusammen mit dem noch nicht rechtskr�ftigen letztinstanzlichen Entscheid des einen Kantons auch die bereits rechtskr�ftige Veranlagungsverf�gung oder der bereits rechtskr�ftige Rechtsmittelentscheid eines weiteren Kantons bzw. mehrerer weiterer Kantone angefochten werden. In Bezug auf diese Verf�gungen und Entscheide aus einem oder mehreren anderen Kantonen besteht praxisgem�ss kein Erfordernis der Letztinstanzlichkeit (BGE 133 I 300 E. 2.4 S. 307 bzw. 133 I 308 E. 2.4 S. 313). Die Beschwerdefrist bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt sp�testens zu laufen, sobald in beiden (bzw. allen) Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde gef�hrt werden kann (Art. 100 Abs. 5 BGG; zum Ganzen Urteile 2C_708/2012 vom 21. Dezember 2012 E. 1.3; 2C_92/2012 vom 17. August 2012 E. 1.3, in: StR 67/2012 S. 828).
Vorliegend herrscht ein derartiger (positiver) interkantonaler Kompetenzkonflikt. Er dreht sich um die steuerliche Erfassung des noch nicht besteuerten Gewinnanteils von Fr. 303'800.--. Neben dem (nicht rechtskr�ftigen) Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern vom 23. Februar 2012 kann auch die (l�ngst rechtskr�ftige) Veranlagungsverf�gung des Kantons Nidwalden vom 14. Juli 2011 angefochten werden.
1.4 Mit der Beschwerde kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (Motivsubstitution; BGE 138 III 537 E. 2.2 S. 540; 137 III 385 E. 3 S. 386; 133 III 545 E. 2.2. S. 550).
Die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts pr�ft das Bundesgericht mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht t�te (Urteile 2C_711/2012, 2C_712/2012 vom 20. Dezember 2012 E. 1.4; BGE 134 II 207 E. 2 S. 210). In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") bel�sst, beschr�nkt sich die Kognition des Bundesgerichts auf Willk�r (Urteile 2C_91/2012 vom 17. August 2012 E. 1.4 [Liegenschaftsunterhalt im Kanton Luzern]; 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2, in: StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6 [Grundst�ckgewinnsteuer des Kantons Z�rich]; 2C_645/2011 vom 12. M�rz 2012 E. 1.5 [Holdingbesteuerung im Kanton Z�rich]; 2C_519/2011 vom 24. Februar 2012 E. 1.3.1 [Berichtigung im Steuerrecht des Kantons Aargau]; 2C_164/2009 vom 13. August 2009 E. 4.2, in: RDAF 2009 II S. 531 [Grundst�ckgewinnsteuer des Kantons Genf]; BGE 134 II 207 E. 2 S. 210 [Verm�genssteuer des Kantons Genf]). Wiederum mit freier Kognition ist zu untersuchen, ob die kantonale L�sung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, die Anwendung des StHG weder in seiner horizontalen noch vertikalen Harmonisierungsfunktion beeintr�chtigt (Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 1.4 [Grundst�ckgewinnsteuer des Kantons Z�rich]).
Trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen pr�ft das Bundesgericht, unter Ber�cksichtigung der allgemeinen Begr�ndungspflicht der Beschwerde (Art. 42 BGG), grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur, soweit eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Fragen des Bundesrechts kl�rt das Bundesgericht mit freier Kognition (Urteile 2C_708/2012 vom 21. Dezember 2012 E. 1.4; 2C_92/2012 vom 17. August 2012 E. 1.4, in: StR 67/2012 S. 828, je betreffend Art. 127 Abs. 3 BV).
1.5 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz k�nnen nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willk�rlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356; zum Willk�rbegriff: BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 135 II 145 E. 8.1 S. 153). Zudem hat die beschwerdef�hrende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234).
Die Bindung des Bundesgerichts an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt (Art. 105 Abs. 1 BGG) und das Novenverbot (Art. 99 Abs. 1 BGG) gelten auch f�r Beschwerden in Sachen der interkantonalen Doppelbesteuerung (Urteile 2C_708/2012 vom 21. Dezember 2012 E. 1.5; 2C_92/2012 vom 17. August 2012 E. 1.5, in: StR 67/2012 S. 828; BGE 133 I 300 E. 2.3 S. 306).
1.6 Streitgegenstand vor Bundesgericht ist die Rechtsfrage, ob ein weiterer Fall der (vorweggenommenen) Ersatzbeschaffung vorliege und, sofern diese nicht zutreffen sollte, welcher Kanton kollisionsrechtlich zur Besteuerung des im Kanton Nidwalden angefallenen, mit Verf�gung vom 5. Juni 2001 aufgeschobenen Teilgewinns von Fr. 303'800.-- zust�ndig sei. Zum "Restgewinn" von Fr. 83'140.-- �ussern sich die Steuerpflichtigen in ihrer Beschwerde nicht mehr. Mit Blick auf die Dispositionsmaxime (Art. 107 Abs. 1 BGG; Urteil 2C_232/2012 vom 23. Juli 2012 E. 2) beschr�nkt sich der Streitgegenstand damit auf das latente Steuersubstrat von Fr. 303'800.--.
2.2 Unter kollisions- bzw. doppelbesteuerungsrechtlichen Gesichtspunkten steht ausser Frage, dass realisierte Zuwachsgewinne auf unbeweglichem Verm�gen, das sich im Privatverm�gen der steuerpflichtigen Person befindet, ausschliesslich vom Belegenheitskanton erfasst werden k�nnen. Sie sind objektm�ssig zuzuweisen (BGE 132 I 220 E. 3.1 S. 223 f.; 131 I 249 E. 3.1 S. 253; 131 I 285 E. 3.1 S. 287; 116 Ia 127 E. 2b S. 130; 111 Ia 124 E. 2b S. 124). Dieser richterrechtliche Grundsatz bildet zwar verfahrens- und an sich auch materiellrechtlich den Ausgangspunkt. Der vorliegenden Konstellation wohnt freilich eine �berwiegend harmonisierungsrechtliche Dimension inne. So erm�glicht Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG bei der Ver�usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft, soweit die einschr�nkenden Voraussetzungen vorliegen, die Ersatzbeschaffung �ber die Kantonsgrenzen hinweg ("... in der Schweiz ..."). Das Steuerharmonisierungsrecht stellt sich, was diesen materiellen Regelungsbereich betrifft, als neueres, spezielleres und durch ein Bundesgesetz geschaffenes Recht dar (vgl. schon Urteil 2P.212/2004 vom 23. November 2004 E. 3.1, in: RtiD 2005 I 689, StR 60/2005 S. 113; XAVIER OBERSON, Droit fiscal suisse, 4. Aufl., 2012, � 20 N. 3 f.; PETER M�USLI-ALLENSPACH, in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Peter M�usli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band III/1, Interkantonales Steuerrecht, 2011, � 2 N. 15 ff.; PETER LOCHER, Einf�hrung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl., 2009, S. 5 f.; URS R. BEHNISCH, in: Ehrenzeller/Mastronardi/Schweizer/Vallender [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 2. Aufl., 2008, N. 17 zu Art. 129 BV); MARKUS REICH, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, StHG, 2. Aufl., 2002, N. 50 ff. der Vorbemerkungen zu Art. 1/2 StHG). Vorliegend vermag denn auch Art. 12 StHG das Belegenheitsprinzip zur�ckzudr�ngen.
2.3 Zu Art. 12 StHG besteht eine reiche bundesgerichtliche Praxis. Ihr zufolge bleibt den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Grundst�ckgewinns lediglich ein beschr�nkter Gestaltungsraum, wenngleich die massgebenden Rechtsbegriffe - "Erl�s", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - von Bundesrechts wegen nicht n�her ausgef�hrt werden (Urteil 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.3 mit Hinweisen, in: StE 2012 B 44.12.3 Nr. 6; BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f.). Gleich verh�lt es sich in Bezug auf die Ausgestaltung des Besitzesdauerabzugs (BGE 134 II 124 E. 3.2 S. 132). Bei bloss teilweiser Reinvestition des Erl�ses in ein Ersatzobjekt sind die Kantone gehalten, die absolute Methode anzuwenden. Ein nicht (wieder) investierter Gewinnanteil bleibt vom Aufschubprivileg ausgenommen und gelangt sofort zur Besteuerung (BGE 137 II 419 E. 2.2.1 S. 422; 130 II 202 E. 3.2 S. 206 f.). Ebenso gekl�rt ist, dass unter dem Begriff der dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft ("ayant durablement servi au propre usage de l'ali�nateur") einzig der Hauptwohnsitz zu verstehen ist. Ein sekund�res Domizil gen�gt nicht (BGE 138 II 105 E. 6.3.1 S. 108 f.). Schliesslich sind die Kantone befugt, die "angemessene" Frist f�r die nachtr�gliche oder vorweggenommene Ersatzbeschaffung festzulegen (Urteile 2C_108/2011 vom 29. August 2011 E. 3.1; 2C_215/2008 vom 21. August 2008 E. 2.2; 2A.490/2005 vom 26. April 2006 E. 2.3, in: RtiD 2006 II 534; PAUL SCHERER/PRISKA R�SLI, Die Harmonisierung der steuerneutralen Ersatzbeschaffung, in: ST 75/2001 S. 257, insb. 261; BERNHARD ZWAHLEN, in: Zweifel/Athanas, StHG, N. 75 zu Art. 12 StHG).
2.4 Offen ist die Steuerhoheit zum Erfassen von Wertzuwachsgewinnen, welche einer kantons�bergreifenden Ersatzbeschaffung unterliegen. Die Frage ist trotz kollisionsrechtlicher F�rbung letztlich harmonisierungsrechtlicher Natur, weswegen das interkantonale Kollisionsrecht keine unmittelbare Erkenntnisquelle bildet. In der Botschaft vom 25. Mai 1983 zu Bundesgesetzen �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden sowie �ber die direkte Bundessteuer (BBl 1983 III 1, insb. 103) war der Steueraufschub beim Ersatz von dauernd und ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum noch nicht vorgesehen. Erst das Parlament schuf Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG, sah aber von einer Regelung der interkantonalen Ausgestaltung ab. Dies, wenngleich unstreitig war, dass der interkantonale Steueraufschub - �hnlich der Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlageverm�gen (Art. 8 Abs. 4 StHG) - zul�ssig sein m�sse (zur Entstehungsgeschichte namentlich BASTIEN VERREY, L'imposition diff�r�e du gain immobilier, 2011, S. 152 f.).
Seitherige Kl�rungsversuche auf gesetzgeberischer Ebene verliefen ergebnislos. In Erinnerung zu rufen ist die parlamentarische Initiative Hegetschweiler vom 18. Juni 2004 (04.450) unter dem Titel "Ersatzbeschaffung von Wohneigentum. F�rderung der beruflichen Mobilit�t". Sie zielte auch auf eine Regelung der interkantonalen Besteuerung eines bislang aufgeschobenen Grundst�ckgewinns nach endg�ltigem Verkauf der Ersatzliegenschaft ab (vgl. den Bericht der Kommission f�r Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats vom 19. Januar 2010, in: BBI 2010 2585, insb. 2596 ff.). Dabei sollte im Wesentlichen in Art. 12 Abs. 3bis StHG das Kompromisskonzept der Schweizerischen Steuerkonferenz verankert werden (vgl. auch VERREY, S. 240 ff.). Dieses nimmt eine vermittelnde Stellung zwischen den beiden im Vordergrund stehenden Vorgehensweisen, der Einheits- und der Zerlegungsmethode, ein. Ihr zufolge w�re bei ausserkantonalen Hand�nderungen, die zu keinem weiteren Steueraufschub Anlass geben, innerhalb der ersten f�nf Jahre die Zerlegungs-, hernach die Einheitsmethode anzuwenden gewesen. Dies scheiterte letztlich am Widerstand des St�nderats (AB 2011 S 520; zum Ganzen auch MARKUS LANGENEGGER, in: Christoph Leuch/Peter K�stli/Markus Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, 2011, N. 31 ff. zu Art. 134 StG/BE; JEAN-BLAISE PASCHOUD, �volution ou r�volution du droit fiscal intercantonal?, in: ASA 69 S. 837, insb. 842 f.).
Die Einheitsmethode charakterisiert sich dadurch, dass auch das einst aufgeschobene, damit latente Steuersubstrat in jenem Zuzugskanton erfasst wird, auf dessen Gebiet es zur Ver�usserung der Ersatzliegenschaft kommt, ohne dass ein weiterer Steueraufschub in Frage k�me. Das latente Steuersubstrat aufgrund der Erstver�usserung, gegebenenfalls auch weitere aufgeschobene Rohgewinne aufgrund zwischenzeitlicher Hand�nderungen in fr�heren Zuzugskantonen, und der bei der letzten Hand�nderung anfallende Gewinn bilden in diesem (letzten) Zuzugskanton ein einheitliches Steuerobjekt.
Demgegen�ber beruht die Zerlegungsmethode darauf, dass der bislang aufgeschobene Gewinnanteil weiterhin dem oder den einstigen "Wegzugskanton(en)" zur Besteuerung zur Verf�gung steht. Vom (letzten) Zuzugskanton erfasst werden kann einzig ein Zusatzgewinn, der darin besteht, dass der letztlich realisierte Gesamtgewinn die aufgeschobenen Rohgewinne �bersteigt.
Ungeachtet eines Steueraufschubs entsteht die Grundst�ckgewinnsteuerforderung freilich erst mit der letzten, nicht mehr zu einem (weiteren) Steueraufschub berechtigenden Hand�nderung. Entf�llt der Vorbehalt und kommt es zur Besteuerung, bildet der nunmehr "gesamte Gewinn" das Steuerobjekt (zum Ganzen MICHAEL BEUSCH, Der Untergang der Steuerforderung, 2012, S. 83). Realisiert und besteuert wird damit - auch - das latente Steuersubstrat erst bei Dahinfallen des Steueraufschubs, wobei die dannzumal geltenden Modalit�ten (Steuertarif, Steuerbemessungsgrundlage etc.) massgebend sind (FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 2. Aufl., 2006, N. 16 zu � 226 StG/ZH).
2.5 Die Methodenfrage wird in der Literatur kontrovers diskutiert. Die �ltere Lehre favorisiert ein fortdauerndes, anteiliges Besteuerungsrecht des Wegzugskantons im Sinne der Zerlegungsmethode (so ZWAHLEN, in: Zweifel/Athanas, StHG, N. 76 zu Art. 12 StHG; DERS. in: Ernst H�hn/Peter Athanas [Hrsg.], Das neue Bundesrecht �ber die direkten Steuern, 1993, S. 106, gest�tzt auf ein Protokoll der nationalr�tlichen Kommission). Zum selben Ergebnis kommt etwa die Berner Praxis, dies unter Bezugnahme auf die Methode der interkommunalen Steuerausscheidung (LANGENEGGER, N. 30 zu Art. 134 StG/BE), und die basel-landschaftliche Doktrin (THOMAS P. WENK, in: Peter Nefzger/ Madeleine Simonek/Thomas Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 2004, N. 52 zu � 73 StG/BL) und jene des Kantons Z�rich (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 12 zu � 226 StG/ZH). F�r die Zerlegungsmethode spricht danach haupts�chlich die N�he zum doppelbesteuerungsrechtlichen Belegenheitsprinzip, die Unterstellung der Steuerlatenz unter die Regeln des Wegzugskantons (bez�glich Tarif, Besitzesdauerabzug usw.), die andernfalls erh�hten Anforderungen an das interkantonale Meldewesen sowie unerw�nschte Verschiebungen des Steuersubstrats unter den Kantonen.
Demgegen�ber folgt das j�ngere Schrifttum tendenziell der Einheitsmethode (so namentlich ROMAN SIEBER, in: Zweifel/Beusch/M�usli-Allenspach, Interkantonales Steuerrecht, � 25 N. 55 a. E.; VERREY, a.a.O., S. 225; PETER LOCHER, Steuerharmonisierung und interkantonales Steuerrecht, in: ASA 65 S. 609, insb. 628 ff.; MARIANNE KL�TI-WEBER/J�RG BAUR, in: Marianne Kl�ti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Aufl., 2009, N. 22 zu � 98 StG/AG; so schon SCHERER/R�SLI, a.a.O., S. 264). Angef�hrt werden praktische und verwaltungs�konomische Gr�nde, ebenso wie die W�nschbarkeit der gesamthaften, einheitlichen Regeln folgenden Besteuerung des Grundst�ckgewinns.
2.6 Das Abgaberecht von Bund (Art. 164 Abs. 1 lit. d BV) und Kantonen bzw. Gemeinden (Art. 5 Abs. 1 BV sowie kantonales Verfassungsrecht; Urteil 1C_78/2012 vom 10. Oktober 2012 E. 6; BGE 127 I 60 E. 2d S. 64 ff.) unterliegt dem Legalit�tsprinzip (BGE 138 V 32 E. 3.1.1 S. 35; 136 II 337 E. 5.1 S. 348 f.; 132 I 157 E. 2.2 S. 159; 131 II 562 E. 3; Urteile 2C_196/2012 vom 10. Dezember 2012 E. 3.2.4; 2C_798/2011 vom 24. August 2012 E. 3.11). Auf eine rechtskr�ftige Steuerverf�gung kann nur noch unter besonderen Voraussetzungen zur�ckgekommen werden (PATRICK M. M�LLER, Aspekte der Verwaltungsrechtspflege, 2006, S. 8 und 26). Diese unterliegen einem gesetzlichen numerus clausus (KLAUS A. VALLENDER, in: Zweifel/Athanas, StHG, N. 5 zu den Vorbemerkungen zu Art. 51-53 StHG). Dabei handelt es sich um die Revision (zugunsten der steuerpflichtigen Person; Art. 51 StHG), die Berichtigung (zugunsten der steuerpflichtigen Person oder der �ffentlichen Hand; Art. 52 StHG) und die Nachsteuer (zugunsten der �ffentlichen Hand; Art. 53 f. StHG; Urteil 2C_519/2011 vom 24. Februar 2012 E. 3.3, in: RDAF 2012 II 418, StE 2012 B 97.3 Nr. 9, StR 67/2012 S. 367). Die Subsumtion der "Nachbesteuerung" unter eines dieser drei herk�mmlichen Institute ist h�chst problematisch: Das Dahinfallen des Steueraufschubs begr�ndet weder eine Tatsache im Sinne von Art. 53 Abs. 1 bzw. Art. 51 Abs. 1 lit. a StHG, noch l�sst sich von einem Rechnungsfehler oder Schreibversehen (Art. 52 StHG) sprechen.
Folgt ein Kanton der Zerlegungsmethode und verf�gt er die Nachbesteuerung des einst auf seinem Kantonsgebiet angefallenen, aber bislang aufgeschobenen Grundst�ckgewinns, setzt dies mithin eine besondere gesetzliche Grundlage voraus (PETER M�USLI-ALLENSPACH, Interkantonale Steuerausscheidung bei Grundst�cken des Gesch�fts- und Privatverm�gens, in: zsis 2006, Aufs�tze Nr. 3, S. 10; LOCHER, Steuerharmonisierung, S. 632). Ein Steuer- oder Nachsteuergrund sui generis findet sich allem voran in � 4 Abs. 4 des Gesetzes [des Kantons Luzern] vom 31. Oktober 1961 �ber die Grundst�ckgewinnsteuer (GGStG/LU; SRL 647), dar�ber hinaus etwa in � 75 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes [des Kantons Basel-Landschaft] vom 7. Februar 1974 �ber die Staats- und Gemeindesteuern (StG/BL; SGS 331; beschr�nkt auf 20 Jahre); Art. 136 Abs. 3 des Steuergesetzes [des Kantons Bern] vom 21. Mai 2000 (StG/BE; BSG 661.11); Art. 65 Abs. 2 der Loi [des Kantons Neuenburg] du 21 mars 2000 sur les contributions directes (LCdir/NE; RSN 631.0); Art. 91 Abs. 2 der Loi d'imp�t [des Kantons Jura] du 26 mai 1988 (StG/JU; RS 641.11); Art. 145a Abs. 1 i.V.m. Art. 145 Abs. 4 und Art. 230 ff. des Steuergesetzes [des Kantons Obwalden] vom 30. Oktober 1994 (StG/OW; GDB 641.1; beschr�nkt auf f�nf Jahre); Art. 132 Abs. 2 i.V.m. Art. 199 ff. des Steuergesetzes [des Kantons St. Gallen] vom 9. April 1998 (StG/SG; sGS 811.1); � 129 Abs. 4 i.V.m. � 204 ff. des Gesetzes [des Kantons Thurgau] vom 14. September 1992 �ber die Staats- und Gemeindesteuern (StG/TG; RB 640.1; beschr�nkt auf f�nf Jahre); Art. 130 Abs. 3 des Gesetzes vom 26. September 2010 �ber die direkten Steuern im Kanton Uri (StG/UR; RB 3.2211; Aufhebung der Verf�gung und Nachbesteuerung); Art. 65 Abs. 3 der Loi [des Kantons Waadt] du 4 juillet 2000 sur les imp�ts directs cantonaux (LI/VD; RS 642.11) und � 226a Abs. 2 des Steuergesetzes [des Kantons Z�rich] vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; LS 631.1; beschr�nkt auf 20 Jahre).
Keine ausdr�ckliche gesetzliche Grundlage, die ein Vorgehen nach der Zerlegungsmethode zuliesse, enth�lt namentlich das Gesetz [des Kantons Nidwalden] vom 22. M�rz 2000 �ber die Steuern des Kantons und der Gemeinden (StG/NW; NG 521.1). Wohl sieht das nidwaldnerische Recht einen Revisionstatbestand sui generis vor (Art. 223 Abs. 1 Ziff. 5 StG/NW), doch bezieht sich dieser auf eine andere Konstellation. Wie beispielsweise in � 165 Abs. 1 lit. f des Gesetzes [des Kantons Solothurn] vom 1. Dezember 1985 �ber die Staats- und Gemeindesteuern (StG/SO; BGS 614.11) geht es hier darum, die Revision zu erm�glichen, sollte die Voraussetzungen des Steueraufschubs erst nach rechtskr�ftiger Veranlagung erf�llt werden.
2.7 Verschiedene kantonale Gesetzgeber kn�pfen ein Vorgehen nach der Zerlegungsmethode schliesslich an ein bestimmtes Verhalten des Gegenkantons. Der Kanton Luzern erfasst das latente Steuersubstrat lediglich, sofern "der andere Kanton im analogen Fall die Nachbesteuerung beansprucht". Dies erfordert nach luzernischem Steuerrecht eine Gegenrechtsvereinbarung (� 4 Abs. 4 Satz GGStG/LU). Denselben Ansatz verfolgen etwa die Kantone St. Gallen (Art. 132 Abs. 2 StG/SG), Schaffhausen (Art. 113 Abs. 4 des Gesetzes vom 20. M�rz 2000 �ber die direkten Steuern (StG/SH; SHR 641.100), Uri (Art. 130 Abs. 3 StG/UR) und Z�rich (� 279 Abs. 2 StG/ZH).
3.1 Im konkreten Fall ereigneten sich die Hand�nderungen um dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum in den Jahren 2000/2001 und 2008/2010. Die hier interessierenden Kantone Luzern (� 4 Abs. 1 Ziff. 7 GGStG/LU) und Nidwalden (Art. 143 Ziff. 2 StG/NW) erachten eine zweij�hrige Frist als im Sinne von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG "angemessen". Die beiden ersten Hand�nderungen vom 7. Januar 2000 und 3. Januar 2001 ereigneten sich innerhalb Jahresfrist. Unstreitig musste dies zum (teilweisen) Aufschub des im Kanton Nidwalden erzielten Grundst�ckgewinns f�hren. Nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) ergab sich bei der damals vom Kanton Nidwalden angewandten Methode ein latentes Steuersubstrat von Fr. 303'800.--.
3.2 Mit Bezug auf die Hand�nderungen 2008/2010 stellt die Vorinstanz verbindlich fest, die Tagebucheintr�ge seien am 5. Mai 2008 (Kanton Nidwalden) bzw. am 27. Juli 2010 (Kanton Luzern) erfolgt. Das Grundbuchamt habe den ersten Vertrag vom 15. M�rz 2010 zur�ckgewiesen (u. a. mangels Zustimmung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft zur Aufteilung der 71/2-Zimmer-Wohnung). Deswegen habe erst die bereinigte Fassung grundbuchlich ber�cksichtigt werden k�nnen. Mit der Gemeinde h�lt die Vorinstanz die Zweijahresfrist in Anbetracht des Tagebucheintrags vom 27. Juli 2010 f�r verpasst, was einen [weiteren] Steueraufschubtatbestand ausschliesse. Dies bezeichnen die Steuerpflichtigen als "formalistisch". Die durch den anf�nglich ungen�genden Rechtsgrundausweis verursachte Verz�gerung d�rfte sich nicht zu ihren Lasten auswirken. Sie h�tten alles ihnen M�gliche unternommen, um die Ersatzbeschaffungsfrist zu wahren.
3.3 Die Modalit�ten der Wahrung der "angemessenen" Frist l�sst das Bundesrecht zwar weitgehend offen. Unstreitig bezieht sich die "angemessene Frist" aber auf den Zeitraum zwischen zwei Hand�nderungen, geht es doch um die Reinvestition in dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Grundeigentum. Der �bergang von Grundeigentum wird von Zivilrechts wegen, abgesehen von Ausnahmen, durch den Grundbucheintrag bewirkt (Art. 656 Abs. 1 und Art. 971 Abs. 1 ZGB; Urteile 2C_798/2011 vom 24. August 2012 E. 2.3, in: ZBJV 148/2012 S. 999; 5A_846/2009 vom 12. M�rz 2010 E. 3.1, in: RNRF 92/2011 S. 112). Ihm kommt konstitutive Wirkung zu, was Ausdruck des absoluten Eintragungsprinzips ist (BGE 137 III 293 E. 5.3 S. 302). Ebenso von Bundesrechts wegen setzen die Rechtswirkungen des Grundbucheintrags r�ckwirkend mit dem Tagebucheintrag ein (Art. 972 Abs. 2 ZGB). Im selben Zeitpunkt entsteht die Grundst�ckgewinnsteuerforderung, soweit kein Steueraufschub Platz greift (Urteil 2C_798/2011 vom 24. August 2012 E. 2.3; 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 3.3, in: StR 67/2012 S. 357).
Das Steuerrecht kn�pft damit an das Zivilrecht an. Raum f�r eine vom Zivilrecht abweichende Betrachtungsweise, wie sie den Steuerpflichtigen vorschwebt, bleibt keiner. Insbesondere mit Blick auf die Rechtssicherheit ist selbst im Bereich einer Wirtschaftsverkehrssteuer nur zur�ckhaltend von der zivilrechtlichen Betrachtungsweise als Massstab der steuerlichen Beurteilung abzur�cken (Urteil 2C_232/2012 vom 23. Juli 2012 E. 3.6, in: ASA 81 S. 414). Umso deutlicher gilt dies bei Rechtsverkehrssteuern (z. B. Hand�nderungssteuer; Urteil 2C_20/2012 vom 24. April 2012 E. 3.1, in: StR 67/2012 S. 517) oder Spezialeinkommenssteuern (z. B. Grundst�ckgewinnsteuer; zum Charakter Urteile 2C_747/2010 vom 7. Oktober 2011 E. 5.2, in: ASA 80 S. 609, StE 2012 B 44.13.7 Nr. 25, StR 67 2012 S. 48). Dies gebietet, f�r Beginn und Ende der Zweijahresfrist auf den jeweiligen Tagebucheintrag abzustellen.
3.4 Zwischen den beiden Tagebucheintr�gen sind deutlich mehr als 24 Monate verstrichen. Nach dem Recht des Kantons Luzern, das die Zweijahresfrist kennt, schliesst dies einen weiteren Steueraufschub aus. Ob eine Heilung des Fristvers�umnis �berhaupt denkbar ist, kann hier offenbleiben. Nach den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen haben es die Steuerpflichtigen unterlassen, rechtzeitig im Hinblick auf den voranr�ckenden Fristablauf die Zustimmung der Stockwerkeigent�mer zu ihrem Vorhaben einzuholen. Die Steuerpflichtigen bringen nicht vor, dass sie die Zustimmung nicht zu rechter Zeit h�tten veranlassen k�nnen. Fehlt es damit an der "klaren Schuldlosigkeit der betroffenen steuerpflichtigen Person und gegebenenfalls ihrer Vertretung" (Urteile 2C_407/2012 vom 23. November 2012 E. 3.2; 2C_699/2012 vom 22. Oktober 2012 E. 3.1 und 3.2, zusammengefasst in: StR 68/2013 S. 53), k�nnte einer Wiederherstellung der vers�umten Frist von vornherein nicht entsprochen werden. Die zivilrechtliche Hand�nderung vom 27. Juli 2010 l�st mithin die Grundst�ckgewinnsteuer auf der Luzerner Liegenschaft aus. Ein weiterer Steueraufschub, sollte ein solcher �berhaupt ang�ngig sein, ist ausgeschlossen. Die vorinstanzliche Anwendung von � 4 Abs. 1 Ziff. 7 GGStG/LU bzw. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG erweist sich vor diesem Hintergrund als bundesrechtskonform.
3.5 Zu kl�ren bleibt damit die Frage der Steuerhoheit bez�glich des Erfassens des latenten Steuersubstrats in H�he von Fr. 303'800.--. Hier stehen die Kantone Luzern (Zuzugskanton hinsichtlich der Hand�nderungen 2000/2001) und Nidwalden (Wegzugskanton) im Widerstreit. Die Vorinstanz ruft � 4 Abs. 2 GGStG/LU an, wonach bei Ver�usserung eines Grundst�cks, bei dessen Erwerb oder f�r dessen Verbesserung ein Steueraufschub (...) gew�hrt wurde, der wieder angelegte Gewinn von den Anlagekosten abzurechnen ist. Bei Schaffung dieser Norm sei der luzernische Gesetzgeber davon ausgegangen, dass auch interkantonal bei einer Ersatzbeschaffung der aufgeschobene Gewinn �bertragen werde.
Konzept und Tragweite der interkantonalen Ersatzbeschaffung dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums k�nnen nicht ohne Seitenblick auf die zum Gesch�ftsverm�gen geh�renden Betriebsliegenschaften nat�rlicher und juristischer Personen ermessen werden (Art. 8 Abs. 4, Art. 12 Abs. 3 lit. d und Abs. 4 lit. a sowie Art. 24 Abs. 4 StHG). Mit Bezug auf die interkantonale Ersatzbeschaffung von Betriebsliegenschaften geht die herrschende Lehre aufgrund des Konzepts der Ersatzbeschaffung sowie gest�tzt auf den Wortlaut und Zweck von Art. 8 Abs. 4 StHG nicht nur von einer �bertragung der stillen Reserven aus, sondern auch von einem Wechsel in der Besteuerungszust�ndigkeit der Kantone. Wie bei der steuerneutralen Sitzverlegung eines Unternehmens in einen anderen Kanton und gleich den Umstrukturierungen �ber die Kantonsgrenzen hinweg kann deshalb der bisherige Kanton die Besteuerung der �bertragenen stillen Reserven anl�sslich einer sp�teren Realisation der stillen Reserven im Zuzugskanton nicht mehr beanspruchen. Der im Zuzugskanton realisierte Gewinn steht diesem vollumf�nglich zur Besteuerung zu (REICH, in: Zweifel/Athanas, StHG, N. 86 zu Art. 8 StHG mit Hinweisen).
Weshalb es sich im Bereich des Privatverm�gens anders verhalten sollte, ist nicht ersichtlich. Gegenteils ist ein Gleichschritt der Ersatzbeschaffungstatbest�nde nicht nur w�nschbar, sondern harmonisierungsrechtlich geradezu geboten, soll ein einheitlicher "Steuerraum Schweiz" erreicht werden (Art. 129 Abs. 1 BV). Die Kantone d�rften sich bei der verbreiteten Einf�hrung der Zerlegungsmethode denn auch weniger von steuersystematischen �berlegungen geleitet haben lassen als von finanzpolitischen Erw�gungen. Fehlte es bislang an einer bundesrechtlichen - gesetzlichen oder richterrechtlichen - L�sung, ist dies durchaus verst�ndlich und kann nachvollzogen werden.
Bei gesamtheitlicher Betrachtung steht freilich heute ausser Zweifel, dass das Recht zur Besteuerung des latenten Steuersubstrats auch in den F�llen von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG (dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum) insgesamt und ausschliesslich dem Zuzugskanton bzw. dem letzten Zuzugskanton zukommt. Es ist dies ebenso die Auffassung der neueren Lehre (KL�TI-WEBER/BAUR, a.a.O., N. 22 zu � 98 StG/AG; SIEBER, a.a.O., � 25 N. 55 a. E.; VERREY, a.a.O., S. 225; so schon SCHERER/R�SLI, a.a.O., S. 264; LOCHER, Steuerharmonisierung, S. 628 ff.).
Neben den steuersystematischen �berlegungen darf im konkreten Fall nicht �bersehen werden, dass zwischen den beiden Ersatzbeschaffungspaaren verh�ltnism�ssig viel Zeit vergangen ist. Offen bleiben kann hier, wie es sich mit der reinvestitionsnahen Hand�nderung verh�lt, die zu keinem weiteren Steueraufschub Anlass gibt. Die Schweizerische Steuerkonferenz hat den Grenzwert bei f�nf Jahren festgelegt. F�nfjahresfristen sind im Steuerrecht verbreitet, wenn es um die Schaffung eigentlicher Sperrfristen geht (Art. 7a Abs. 1 lit. a [indirekte Teilliquidation], Art. 8 Abs. 3bis [�bertragung eines Betriebs oder Teilbetriebs von einer Personenunternehmung auf eine juristische Person], Art. 24 Abs. 3ter [�bertragung von Betrieben oder Teilbetrieben, sowie von Gegenst�nden des betrieblichen Anlageverm�gens von einer juristischen Person auf eine inl�ndische Tochtergesellschaft], Art. 24 Abs. 3quinquies StHG [Konzern�bertragung]). Nicht zuletzt tritt auch die Veranlagungsverj�hrung und die Bezugsverj�hrung nach f�nf Jahren ein (Art. 47 Abs. 1 und 2 StHG). Angesichts der betr�chtlichen Zeitspanne zwischen den Hand�nderungen 2000/2001 und 2008/2010 stellt sich die Frage nach einem Vorbehalt zur Einheitsmethode mindestens unter den gegebenen Umst�nden nicht.
In Anbetracht der harmonisierungsrechtlich gebotenen Einheitsmethode spielt denn auch keine Rolle, dass der Kanton Nidwalden keine ausdr�ckliche gesetzliche Grundlage f�r die Anwendung der von ihm verfolgten Zerlegungsmethode anzurufen vermag. Kommt das Besteuerungsrecht insgesamt und ausschliesslich dem Zuzugskanton (hier: Luzern) zu, er�brigt sich eine solche Grundlage, ebenso wie unter diesen Vorzeichen Gegenrechtsvereinbarungen erl�sslich sind und zu keinem anderen Ergebnis (mehr) zu f�hren verm�chten.
Soweit schliesslich administrative Bedenken, konkret erh�hte Anforderungen an das interkantonale Meldewesen, ins Feld gef�hrt werden, ist auf Art. 5 der Verordnung vom 9. M�rz 2001 �ber die Anwendung des Steuerharmonisierungsgesetzes im interkantonalen Verh�ltnis (SR 642.141) zu verweisen. Danach haben die steuerpflichtigen Personen den Veranlagungsbeh�rden der beteiligten Kantone Auskunft �ber den gesamten Ablauf der Ersatzbeschaffung zu erteilen sowie die entsprechenden Belege vorzuweisen. Der Kanton, der die Ersatzbeschaffung gew�hrt, hat seinen Entscheid der Veranlagungsbeh�rde des Kantons, wo sich das Ersatzgrundst�ck befindet, mitzuteilen.
3.6 Das angefochtene Urteil erweist sich damit im Ergebnis als bundesrechtskonform. Die Beschwerde ist gegen�ber dem Kanton Nidwalden begr�ndet und gutzuheissen, soweit auf sie einzutreten ist. Gegen�ber dem Kanton Luzern bzw. der betroffenen Gemeinde ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Die Gerichtskosten im Sinne von Art. 65 BGG werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Im konkreten Fall unterliegen vorab die steuerpflichtigen Beschwerdef�hrer. Der Kanton Nidwalden hat die Steuerhoheit �ber den aufgeschobenen Gewinn erhoben und ist damit nicht durchgedrungen. Seine Veranlagungsverf�gung erweist sich inhaltlich als bundesrechtswidrig. Der Kanton Nidwalden nahm mit seinen Antr�gen Verm�gensinteressen wahr (Art. 66 Abs. 4 BGG; Urteil 2C_92/2012 vom 17. August 2012 E. 6.1, in: StR 67/2012 S. 828). Es rechtfertigt sich, den Beschwerdef�hrern und dem Kanton Nidwalden die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens je h�lftig aufzuerlegen, den Steuerpflichtigen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 5 BGG). Der Kanton Nidwalden hat den Beschwerdef�hrern eine reduzierte Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Die Beschwerde gegen�ber der Gemeinde C.________ wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Beschwerde gegen�ber dem Kanton Nidwalden wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die Verf�gung des Kantonalen Steueramtes Nidwalden vom 14. Juli 2011 wird aufgehoben.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden zur H�lfte den Beschwerdef�hrern unter Solidarhaft und zur H�lfte dem Kanton Nidwalden auferlegt.
Der Kanton Nidwalden hat den Beschwerdef�hrern eine Parteientsch�digung von Fr. 1'500.-- auszurichten.
Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, dem Gemeinderat C.________, der Dienststelle Steuern des Kantons Luzern, dem kantonalen Steueramt Nidwalden, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern sowie der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.