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Timestamp: 2020-08-07 14:42:54+00:00
Document Index: 82163507

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 269', 'art. 958', 'arrêt ', 'art. 90', 'art. 91', 'art. 93', 'art. 93', 'ATF ', 'art. 76', 'art. 75', 'art. 72', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 11', 'art. 11', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 11', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 11', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 11', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 270', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 52', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 958', 'arrêt ', 'art. 66']

Le loyer annuel (charges non comprises) a été fixé à 25'920 fr., soit 2'160 fr. par mois. Il était motivé par l'adaptation du loyer au loyer usuel dans la localité ou dans le quartier selon l'art. 269a let. a
OBLF, le loyer annuel (sans les charges) payé par le précédent locataire depuis le 1er février 2003 étant de 16'908 fr., soit 1'409 fr. par mois.
Contre cet arrêt, la bailleresse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 17 août 2017, concluant à sa réforme en ce sens que l'action des locataires en contestation du loyer initial soit rejetée. Elle invoque la violation de l'art. 269
CO et de l'art. 958f al. 1
1.1. L'arrêt cantonal n'est ni une décision finale (art. 90
LTF), ni une décision partielle (art. 91
LTF). La cour cantonale a tranché séparément la question de savoir si l'on est en présence d'un immeuble ancien ou non et a donc rendu une décision incidente ou préjudicielle au sens de l'art. 93
Les conditions de l'art. 93 al. 1 let. a
LTF sont remplies. Aux termes de cette disposition, une décision incidente ne peut faire séparément l'objet d'un recours au Tribunal fédéral que si elle peut causer un préjudice irréparable. Cela suppose que la partie recourante soit exposée à un préjudice de nature juridique, qui ne puisse pas être ultérieurement réparé ou entièrement réparé par une décision finale qui lui serait favorable; un dommage économique ou de pur fait n'est pas considéré comme un dommage irréparable de ce point de vue (ATF 138 III 333 consid. 1.3.1; 134 III 188 consid. 2.1 p. 190 et consid. 2.2). Or, en l'espèce, au-delà de la question de savoir si l'on se trouve en présence d'un immeuble ancien ou non, c'est l'obligation pour la bailleresse de produire les pièces nécessaires à un calcul du rendement net qui est en jeu. Si la bailleresse devait être contrainte de fournir immédiatement - devant le tribunal des baux - ces pièces, cela entraînerait pour elle un inconvénient qui ne pourra pas être réparé à l'issue de la procédure d'appel, puisque, une fois qu'elle aura produit ces pièces, les parties adverses en auront pris connaissance et la bailleresse n'aura alors plus aucun intérêt à faire valoir qu'elle n'avait
let. b LTF) par la bailleresse qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1
LTF), prises, sur appel, devant l'instance précédente (art. 75
LTF), dans une affaire de bail à loyer (art. 72 al. 1
Aux termes de l'art. 270 al. 1
CO, le locataire peut contester le loyer initial et en demander la diminution lorsque son montant est abusif au sens des art. 269
CO, soit, en particulier, lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269
CO). N'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a
2.2.2. Pour déterminer les loyers usuels dans la localité ou le quartier, l'art. 11
OBLF prescrit de se baser soit sur des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3), soit sur des statistiques officielles (al. 4).
Selon la jurisprudence, le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11
OBLF. La détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une " impression d'ensemble ". Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4
OBLF), soit sur au minimum cinq logements de comparaison (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1; arrêt 4A 295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.2).
2.2.2.1. Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il existe de telles statistiques, satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 1
OBLF. Elles doivent contenir des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction, et tenir compte de l'évolution récente des loyers (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et 2.2.2; 123 III 317 consid. 4a p. 319; arrêt 4A 295/2016 précité consid. 5.2.1).
Il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4
OBLF (arrêts 4A 412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 4 non publié à l'ATF 136 III 74; 4A 295/2016 précité consid. 5.2.3; 4A 645/2011 déjà cité consid. 3.5; 4A 674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3; 4A 472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.2; ATF 123 III 317 consid. 4c/cc p. 324 s.).
2.2.2.2. L'application de la méthode des cinq logements de comparaison présuppose que ces cinq éléments comparatifs présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant aux critères de l'art. 11 al. 1
OBLF, soit quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC) (ATF 141 III 589 consid. 2.2.3; 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325).
Selon la jurisprudence, dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement situé dans un immeuble ancien, le fardeau de la preuve des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier incombe au locataire (ATF 139 III 13 consid. 3.1.3). En effet, selon la théorie des normes déduite de l'art. 8
CC, l'abus de droit, à savoir le loyer abusif, invoqué par le locataire repose sur un fait dirimant, dont le fardeau de la preuve incombe à la partie adverse du titulaire du droit; ainsi quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels dans la formule officielle pour justifier le loyer convenu, il incombe au locataire de démontrer que le loyer est abusif (à propos de la contestation du loyer initial qui a été augmenté par rapport à celui payé par le précédent locataire, cf. ATF 139 III 13 consid. 3.1.3).
Lorsque le loyer initial convenu a été sensiblement augmenté - à savoir, selon la jurisprudence, de 10% au moins (ATF 136 III 82 consid. 3.4) - par rapport au loyer du précédent locataire au sens de l'art. 270 al. 1 let. b
CO, lequel se détermine en fonction du loyer effectivement payé par celui-ci (sans tenir compte de ce qu'il est ou non adapté, au vu de facteurs relatifs) -, il a été admis que le loyer convenu (augmenté de 43%, alors que tant le taux hypothécaire de référence que l'indice suisse des prix à la consommation n'avaient cessé de décroître) est présumé abusif, de sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif (ATF 139 III 13 consid. 3.1.4, 3.2 et 3.3; arrêt 4A 295/2016 précité consid. 5.3.1).
En revanche, lorsque le loyer initial convenu est le même que le loyer payé par le précédent locataire, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales. On ne peut pas non plus exiger, conformément aux règles de la bonne foi (art. 52
CPC, art. 2
CC), la collaboration du bailleur à l'administration des preuves, alors qu'il ne dispose pas lui-même de ces éléments de comparaison; en effet, comme le bailleur n'est pas chargé du fardeau de la preuve des loyers comparatifs, il ne peut être contraint de se procurer auprès de tiers des exemples de comparaison (ATF 117 II 113 consid. 2; cf. 4A 475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.4.3).
Sur la base des précédents qui viennent d'être évoqués, qui s'inscrivent dans le prolongement du critère général reposant sur une période de " plusieurs décennies ", le Tribunal fédéral considère qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail (en ce sens, cf. SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, no 6 ad art. 269a
CO in initio, qui infère cette limite chiffrée de la jurisprudence actuelle; THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2014, RSJB 152/2016 p. 31; plaidant pour une telle limite: FRANÇOIS BOHNET, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Carron/Montini [éd.], 2e éd. 2017, no 36 ad art. 269
CO). Le délai de 30 ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble ( Datum der Erstellung der Liegenschaft), soit à celle de sa dernière acquisition ( Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail ( Anfang der Miete).
On ne saurait en outre justifier, comme semble l'envisager la cour précédente, une différence de traitement entre les bailleurs professionnels et les bailleurs " privés " au motif que les premiers seraient également soumis à une obligation de conservation de dix ans notamment pour les livres et les pièces comptables (art. 958f al. 1
5. Le recours doit être admis, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour suite de la procédure. Les frais de la procédure et les dépens doivent être mis à la charge des locataires intimés qui succombent (art. 66 al. 1
Décision : 4A_400/2017
Publié : 10. Oktober 2018
Statut : Publiziert als BGE-144-III-514
CPC Art. 52 Respect des règles de la bonne foi - Quiconque participe à la procédure doit se conformer aux règles de la bonne foi.
4A_147/2016 • 4A_211/2015 • 4A_295/2016 • 4A_400/2017 • 4A_412/2009 • 4A_465/2015 • 4A_472/2007 • 4A_475/2012 • 4A_517/2014 • 4A_623/2013 • 4A_645/2011 • 4A_674/2012 • 4C.323/2001 • 5C.97/2005
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