Source: https://wojciechrudzki.pl/prawo-cywilne/umowa-przedwstepna/
Timestamp: 2018-11-14 22:38:09+00:00
Document Index: 13107932

Matched Legal Cases: ['art. 487', 'art. 156', 'art. 64', 'art. 156', 'art. 1', 'art. 1']

Umowa przedwstępna - jakie skutki powoduje - jak można ją egzekwować
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości z góry oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej).
Umowa przedwstępna może być umową jednostronnie albo dwustronnie zobowiązującą. W pierwszym wypadku zobowiązuje się tylko jedna strona, a więc uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje wyłącznie drugiej stronie. Natomiast w drugim wypadku uprawnienie, o którym mowa ma każda ze stron wobec drugiej.
Umowy przedwstępnej nie można zakwalifikować jako umowy wzajemnej. Umowa jest bowiem wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego). Przy tego typu umowie strony wymieniają między sobą jedno dobro lub usługę na inne dobro lub usługę, a więc coś co jest przedmiotem obrotu i ma pewną wartość. Natomiast przy umowie przedwstępnej oświadczeń woli, które mają stać się składnikami umowy definitywnej nie da się ocenić w kategoriach ekonomicznych. Nie mogą one być także przedmiotem obrotu.
Umowę przedwstępną zawiera się przede wszystkim wtedy, gdy w chwili jej zawierania strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej, a jednak chcą zapewnić sobie możliwość jej zawarcie w przyszłości.
Najczęściej umowa przedwstępna występuje w dziedzinie stosunków zobowiązaniowych (np. umowa sprzedaży nieruchomości). Nie wyklucza to jednak zawarcia jej w innych obszarach prawa prywatnego. Umowa przedwstępna może więc poprzedzać umowę z dziedziny prawa rzeczowego (np. umowę o zarząd nieruchomości wspólnej), prawa spadkowego (np. umowę o zrzeczenie się dziedziczenia), prawa rodzinnego (np. umowę majątkową małżeńską), prawa autorskiego i wynalazczego (np. umowę licencyjną), prawa pracy (np. umowę o pracę), jak również prawa spółek (np. umowę spółki handlowej).
Przekształcenie nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną
W wyjątkowych wypadkach należy dopuścić konwersję nieważnej umowy definitywnej w umowę przedwstępną. W praktyce może to dotyczyć przede wszystkim sytuacji, w której nieważność umowy stanowczej wynika z niedochowania formy szczególnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Dokonując takiego przekształcenia należy jednak brać pod uwagę zgodny zamiar i interesy stron umowy.
Przykładowo, w jednym z wyroków Sądu Najwyższego wskazano, że nieważna z powodu niezachowania formy aktu notarialnego definitywna umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może być jednocześnie kwalifikowana jako zawarta w zwykłej formie pisemnej umowa przedwstępna, jeśli dokonując wykładni umowy sąd ustalił, że zamiarem stron było zawarcie konkretnej umowy nazwanej ze skutkiem rozporządzającym.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym razie umowa przedwstępna jest nieważna. Treść umowy przedwstępnej musi być zatem odniesiona do treści umowy przyrzeczonej. Przykładowo, w prazzypadku zamiaru zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży, treść umowy przedwstępnej powinna określać przedmiot sprzedaży oraz cenę sprzedaży.
W umowie przedwstępnej można określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie wpływa to jednak na ważność umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej można także uregulować inne elementy (np. zadatek, warunek, umowne prawo odstąpienia, karę umowną).
W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie. Może więc przybrać postać zarówno formy pisemnej, jak i formy aktu notarialnego. Nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej w formie ustnej.
W zależności od tego w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna, może wywierać one różne skutki w przypadku odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. w formie aktu notarialnego w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości), możliwe jest żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku, w którym druga strona umowy odmówi dobrowolnego zawarcia umowy przyrzeczonej, możliwe jest wniesienie do sądu pozwu o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli drugiej strony umowy. W przypadku wydania przez sąd żądanego wyroku, umowa dojdzie do skutku z chwilą uprawomocnienia się wyroku.
Alternatywnie, możliwe jest żądanie zapłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek braku zawarcia umowy przyrzeczonej. Taki sam skutek powoduje umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym.
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym, to umowa zawarta w dowolnej formie innej (niższej) niż forma wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości chodzi o umowę w każdej innej formie niż akt notarialny – np. umowę ustną, czy umową zawartą w formie pisemnej.
W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym jedyną sankcją grożącą z tytułu niewykonania umowy jest konieczność zapłaty odszkodowania. W tym przypadku nie jest możliwe doprowadzenie do przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej
Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej polega na zawarciu umowy przyrzeczonej. Spełnienie tego świadczenia następuje zwłaszcza przez złożenie odpowiedniego oświadczenia woli. Czasem jednak konieczne jest dokonanie dodatkowych czynności (np. uzyskania zezwolenia odpowiedniego organu administracji).
Termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie zawsze jest wyznaczony. W takim wypadku umowa ta powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. W przypadku umowy jednostronnie zobowiązującej uprawnienie takie przysługuje tylko jednej stronie. Natomiast w przypadku umów dwustronnie zobowiązujących obie strony mogą jednocześnie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczając w tym celu stosowny termin. Czasem może się zdarzyć, że obie strony wskażą inny termin. W takiej sytuacji wiążący jest termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Termin wyznaczony przez uprawnioną stronę powinien być odpowiedni. Ocena, czy termin jest odpowiedni zależy od konkretnego przypadku. Należy więc za każdym razem badać, czy w wyznaczonym przez uprawnioną stronę terminie możliwe było usunięcie przeszkód lub niedogodności istniejących w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Mówiąc w uproszczeniu termin odpowiedni nie jest ani za długi, ani za krótki.
Wykonanie uprawnienia do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej ograniczone jest rocznym terminem zawitym. Liczy się go od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Oznacza to, że upływ tego terminu pociąga za sobą wygaśnięcie zobowiązania z umowy przedwstępnej. Niewyznaczenie w ciągu roku od chwili zawarcia umowy przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej powoduje wygaśnięcie nie tylko roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale także roszczeń odszkodowawczych.
Co ważne terminem zawitym ograniczone jest wyłącznie uprawnienie do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna, a inne umowy
Umowa przedwstępna różni się od umowy przyrzeczonej tym, że umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości. Natomiast umowa przyrzeczona określa już w sposób ostateczny prawa i obowiązki stron, które prowadzą do osiągnięcia zamierzonego przez nie celu gospodarczego.
Umowa przedwstępna i umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
Umowa przedwstępna jest podobna do umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, o której mowa w art. 156 Kodeksu cywilnego. Podobieństwo polega na tym, że zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawierane są zwłaszcza wtedy, gdy ze względu na przeszkody faktyczne lub prawne bądź ze względu na niedogodności dla stron, niezwłoczne zawarcie umowy definitywnej jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, a mimo to strony chcą zapewnić, że określona umowa zostanie w przyszłości zawarta. Inne podobieństwo widoczne jest w mocy zobowiązującej obu umów. W obu przypadkach zobowiązania mogą być egzekwowane w trybie art. 64 Kodeksu cywilnego, czyli przez uzyskanie orzeczenia sądowego stanowiącego zastępcze oświadczenie woli.
W praktyce umowa przedwstępna poprzedza na ogół umowę zobowiązująco-rozporządzającą. Zawiera więc zobowiązanie do zawarcia określonej umowy sprzedaży, darowizny itp. Umowa przedwstępna nie może jednak zastępować umowy zobowiązującej, o której mowa w art. 156 Kodeksu cywilnego.
Umowa zobowiązująca różni się jednak znacząco od umowy przedwstępnej. Pierwsza z nich zawiera bowiem zobowiązanie do zawarcia określonej umowy rozporządzającej. Z kolei umowa przedwstępna – zobowiązanie do zawarcia umowy zobowiązującej. Umowa ta z reguły jest jednak umową o podwójnych skutkach. Oprócz tego tylko przy użyciu umowy przedwstępnej może dojść do zawarcia umowy jednostronnie zobowiązującej. W określonych wypadkach zachodzi również różnica w formie umowy. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Z kolei umowa przedwstępna powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego dla wywołania określonych skutków prawnych.
Umowa przedwstępna i umowa deweloperska
Umowę przedwstępną należy odróżnić od umowy deweloperskiej. Polega ona na tym, że po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę jedno z następujących praw:
prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności domu jednorodzinnego na nim posadowionego.
Z kolei nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia, któregoś z tych praw.
Umowa przedwstępna może poprzedzać umowę deweloperską. Podobieństwo między umową przedwstępną a deweloperską widać w tej części konstrukcji umowy deweloperskiej, w której kreowane jest zobowiązanie stron do późniejszego zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę odrębną własność lokalu mieszkalnego lub inne prawo określone w art. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Natomiast w części, w której umowa deweloperska ustanawia po stronie dewelopera obowiązek wybudowania określonego budynku, umowa ta stanowi umowę właściwą.
Różnicą między tymi umowami jest to, że w umowie deweloperskiej nabywca zobowiązany jest z reguły do spełnienia większej części bądź całości świadczenia, które odpowiada obowiązkom dewelopera wynikającym z umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej na nabywcę odrębną własność lokalu mieszkalnego lub inne prawo wymienione w art. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Przy umowie przedwstępnej strona mająca spełnić określone świadczenie pieniężne jest na ogół zobowiązana do zapłaty stosunkowo niewielkiej części umówionej kwoty tytułem zadatku, zaliczki lub świadczenia o podobnym z gospodarczego punktu widzenia charakterze.
Porozumienia w toku negocjacji, umowa ramowa
Umowa przedwstępna różni się od porozumień zawieranych w toku negocjacji. Takie porozumienia rodzą tylko obowiązek dalszego lojalnego prowadzenia negocjacji i niekwestionowania poczynionych w ich toku uzgodnień, o ile nie wyrażają wprost zobowiązania do zawarcia w przyszłości umowy o oznaczonej treści.
Pewne trudności mogą pojawić się przy próbie odróżnienia umowy przedwstępnej od tzw. umowy ramowej. Umowa ramowa określa warunki zawarcia określonych umów w przyszłości, oznacza (przynajmniej w części) ich treść, a także ustanawia obowiązek zawarcia takich umów. Umowa ramowa, a ściślej rzecz biorąc niektóre z jej postanowień mogą być jednocześnie umową przedwstępną tylko, gdy zostaną spełnione przesłanki ważności umowy przedwstępnej.
Problemy z umową przedwstępna w Krakowie? Moja kancelaria adwokacka może Ci pomóc!
Jako adwokat zajmuje się w szczególności prawem cywilnym. Dzięki temu moja kancelaria adwokacka w Krakowie może pomóc rozwiązać Ci problemy dotyczące umów przedwstępnych. W tym zakresie, mogę Ci pomóc między innymi w następujących sprawach:
przygotowanie i negocjowanie umowy przedwstępnej
wezwanie do wykonania umowy przyrzeczonej
wezwanie do zapłaty odszkodowania z tytuły niewykonania umowy przedwstępnej
sądowe egzekwowanie odpowiedzialności odszkodowawczej związanej z niewykonaniem umowy przedwstępnej
sądowe egzekwowanie zawarcia umowy przyrzeczonej