Source: https://www.prawo-budowlane.info/budowa-budynku-mieszkalnego-jednorodzinnego-a-wydzielenie-kilku-lokali,397,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-02-22 14:27:51+00:00
Document Index: 52062096

Matched Legal Cases: ['SA/Gd ', 'art. 3', 'art. 71', 'art. 71', 'art. 71', 'SA/Wa ', 'SA/Wa ', 'SA/Op ']

Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego a wydzielenie kilku lokali
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-02-06
Kończę budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ubiegłym roku oddałem do użytku taki sam budynek, w którym zostało wydzielonych 12 lokali. Z tym, będącym na ukończeniu, chciałem postąpić podobnie: do końca roku oddać budynek i wydzielić w nim 12 lokali. Napotkałem jednak trudności – nastąpiła nowelizacja ustawy o własności lokalowej i dopisano zapis obowiązujący również w Prawie budowlanym, że z budynku mieszkalnego jednorodzinnego można wydzielić najwięcej dwa lokale. Otrzymałem informację, że potrzebna jest zmiana decyzji o warunkach zabudowy, że powinienem złożyć projekt zamienny i również zmienić pozwolenie na budowę na budynek mieszkalno-pensjonatowy. Wówczas będę mógł wydzielić 12 lokali. Zwracając uwagę na słowo „jednorodzinny” w obu ustawach, proszę o wyjaśnienie wraz podstawę prawną co do możliwości wydzielenia 12 lokali z budynku mieszkalno-pensjonatowego, odwołując się do Prawa budowlanego. Lokale spełniają wszystkie wymagania. Budynek pozostaje w funkcji mieszkalnej, zmiana dotyczy nazewnictwa – pozwolenie na budowę oraz warunki zabudowy będą określały budynek jako mieszkalno-pensjonatowy, a nie budynek mieszkalny jednorodzinny.
Musimy na początek określić, co dokładnie chce Pan osiągnąć. Pisze Pan o budynku pensjonatowym, a także o wyodrębnieniu lokali.
Wyodrębnienie lokali polega na stworzeniu takiego stanu, w którym każdy z lokali ma osobną księgę wieczystą (KW) i udział w nieruchomości wspólnej – analogicznie jak mieszkanie w bloku. Lokal, jako część budynku, będzie stanowić wówczas odrębną nieruchomość.
Pensjonat, gdzie będą wynajmowane pokoje, nie musi mieć wyodrębnionych lokali. Lokale mogą spełniać normy samodzielności – za najistotniejszą cechę samodzielności lokalu uważa się wydzielenie pomieszczenia trwałymi ścianami w obrębie danego budynku – WSA w Gdańsku w wyroku z 11 grudnia 2008 r. (III SA/Gd 213/08) wskazuje, że: „samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też »ściany« pełniące w istocie funkcję prowizoryczną […]. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego, nie mniej jednak nie stanowi trwałej ściany […]”.
Jednak, aby był to pensjonat, lokale nie muszą stanowić odrębnej własności.
Zgodnie z art. 3 ustawy – Prawo budowlane budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Przepis ten obowiązuje od 2003 r., ale chodzi tu o sytuację, w której jeden budynek będzie miał nie więcej niż 2 lokale odrębne, takie jak w bloku, z osobnymi KW i osobnymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Do czasu gdy będą tam wyodrębnione tylko 2 lokale – budynek nie będzie budynkiem wielorodzinnym, ale nadal jednorodzinnym. Jeśli chce Pan mieć 12 odrębnych lokali, to już tworzy Pan budynek wielorodzinny i tu faktycznie musi mieć Pan zmianę warunków zabudowy, zmianę projektu i pozwolenia na budowę.
Jeśli chce Pan mieć zamiast budynku jednorodzinnego, mieszkalnego, budynek pensjonatowy, to po zakończeniu budowy i oddaniu go do użytkowania wystarczy złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania budynku.
W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego – za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.
Artykuł 3 pkt 2a Prawa budowlanego stanowi, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową.
Posłużenie się w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) sformułowaniem „w szczególności” oznacza, że wskazanie to ma charakter wyłącznie przykładu, nie wyłączając innych zdarzeń wpływających na zmianę sposobu korzystania z obiektu budowlanego. Powołując się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu.
Prowadzenie w budynku działalności w postaci wynajmowania pokoi zmienia co najmniej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Budynek przeznaczony na potrzeby handlu jest budynkiem użyteczności publicznej, co wynika z przepisu § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) i musi spełniać określone dla tego typu obiektów warunki techniczne.
Ugruntowany jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w powołanym art. 71 Prawa budowlanego (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Warszawie z dnia 2 grudnia 2009 roku, VIII SA/Wa, Lex Nr 583654; z dnia 12 września 2008 roku, VII SA/Wa 355/08, Lex Nr 521308 oraz z dnia 29 czerwca 2005 roku, VII SA/Wa 476/05, Lex Nr 179074 oraz w Opolu z dnia 27 września 2007 roku, II SA/Op 288/07, Lex Nr 376753 i inne).
Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych.
Zgłoszenie zmiany powinno być więc dokonane, a może być dokonane po wybudowaniu budynku, bez potrzeby zmian w dokumentacji, o ile organ PINB nie nakaże dokonania zmian w budynku – przeprowadzenia prac czy robót.
Wymiana rur gazowych a projekt przebudowy
Wymieniłem rury gazowe w kuchni, nie zmieniając ich ułożenia (wymiana ze starych rur na nowe). Prace wykonała osoba ze stosownymi uprawnieniami. Spółdzielnia domaga się ode mnie projektu przebudowy. Zaznaczam, że poprzednia instalacja była w ogóle nieprzytwierdzona na stałe (rura po prostu wisiała). Czy jestem zobowiązany do okazania specjalistycznego projektu? Czy wystarczy projekt osoby z uprawnieniami gazowymi, która dokonała wymiany?
Zatajenie stanu domu przez sprzedającego a odszkodowanie
Witam zakupiliśmy z mężem dom jakieś 2 miesiące temu, podczas sprzedaży sprzedające zapewniały, że dom nie posiada żadnych wad. Jednakże niedawno moja mama dowiedziała się od naszych sąsiadów, iż panie miały problem z dachem i pytano się, czy my jako kupujący już sobie z tym poradziliśmy. Dopiero wczoraj podczas mocnych ulew wyszło na jaw, że w jednym pokoju mocno przecieka dach, są zacieki na ścianach, nawet delikatnie zaczyna odpadać tynk. Czy my jako kupujący moglibyśmy domagać się odszkodowania za zatajenie stanu faktycznego domu? Dach jest to duży wydatek, a sprzedający, wiedząc doskonale o tym problemie, powinny zmniejszyć cenę sprzedaży.
Sprawa dotyczy połączenia dwóch mieszkań we wspólnocie. Posiadam dwa mieszkania w małej wspólnocie (7 lokali). Chciałbym przebić drzwi z jednego do drugiego mieszkania (nie jest to ściana nośna budynku). Czy wystarczy mi tylko zgoda lokatorów? Nie zamierzam łączyć tych mieszkań w jedną księgę wieczystą.
Wraz z dwojgiem braci jesteśmy właścicielami dużego domu piętrowego wraz z działką. Na chwilę obecną zdecydowaliśmy się sprzedać połowę domu i połowę działki. Dom stoi tak mniej więcej na środku tej działki i tak jak idą ściany, płot i po jednej i drugiej stronie nasadzenia. Oczywiście jest na to zgoda nas wszystkich. Mamy także klienta. Dom mamy podzielony już ścianami pionowymi wzdłuż budynku góra i dół i mamy pozwolenie na dwa odrębne lokale, nowy projekt budowlany na te dwa lokale, z których jeden chcemy sprzedać. Problem pojawia się na obecnym etapie, gdyż teraz zleciliśmy podział już geodecie, który teraz będzie składał wstępny podział do urzędu miasta, gdzie, jak wiem z rozmowy z geodetą, istnieją w urzędzie jakieś wątpliwości, narady z prawnikami, co zrobić i jak zaopiniować ten projekt. Na czym może polegać ten problem i czy może nie dojść do tego podziału, a w konsekwencji do sprzedaży i co w tej sytuacji zrobić?
Jak udowodnić komornikowi że rzeczy w użyczonym mieszkaniu nie są moje? Darowizna mieszkania od zadłużonych rodziców Czy odpowiadam za ogromne długi męża? Założenie przez spadkobiercę sprawy spadkowej i twierdzenie że jest jedynym spadkobiercą Urlop dla poratowania zdrowia dla nauczyciela w trakcie wakacji Schizofrenia a otrzymanie renty i ubezpieczenia Wprowadzenie lub użyczenie prywatnych składników majątku spółce z o.o. Cofnięcie wykreślenia spółki z KRS Źle wykonany montaż okien - co zrobić? Przebywanie syna w domu bez zgody rodziców Modernizacja sieci elektrycznej a negocjowanie warunków służebności Wezwanie na sprawę jako świadek i pokrzywdzony Rezygnacja z płacenia KRUS-u z powodu pracy za granicą