Source: https://www.mesec.cz/clanky/co-musi-a-co-nemusi-byt-soucasti-smlouvy-o-prevodu-druzstevniho-bytu/
Timestamp: 2019-12-10 15:29:58+00:00
Document Index: 54750778

Matched Legal Cases: ['soud ', 'Soud ', '§ 269', 'zákona č. 513', 'Soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 230', '§ 269', '§ 269', 'soud ', 'soud ', 'soud ', '§ 324']

Měšec.cz » Bydlení » Co musí a co nemusí být součástí smlouvy o převodu družstevního bytu
Richard W. Fetter 10. 7. 2012
Nejvyšší soud řešil případ, ve kterém došlo k opakovanému převodu družstevního bytu na několik různých nabyvatelů. Komu vlastně patří užívací právo k bytu?
Soudy, včetně nakonec i Nejvyššího soudu ČR, řešily případ, kdy postupně došlo k opakovanému převodu družstevního bytu (resp. převodu členství v bytovém družstvu – tedy převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, zejména pak právem na uzavření nájemní smlouvy k příslušnému družstevnímu bytu) týmiž převodci na několik různých nabyvatelů. Šlo tedy o klíčovou otázku, komu vlastně patří užívací právo k bytu. Čtěte také: Změna od 1.11.2011: Chcete nájemní byt na více než 2 roky? Naplánujte svatbu
Skutkový základ sporného případu čili K čemu došlo
Manželé T. a Š. H. byli k 7. únoru 2005 členy Bytového družstva V. s právem nájmu bytu nacházejícího se v bytovém domě na adrese V. v O.
Dne 7. února 2005 uzavřeli manželé H. (jako převodci) a P. Š. (jako nabyvatel) první smlouvu o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu kterou převedli na nabyvatele „své členství v Bytovém družstvu V. se všemi právy a povinnostmi, které jsou spojeny se členstvím v tomto družstvu, zejména právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu bytu.“
Bytové družstvo stvrdilo předložení první smlouvy otiskem razítka a současně podpisem Š. H., předsedkyně družstva, na této smlouvě.
Manželé H. uzavřeli dne 8. března 2005 smlouvu o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu (vztahujících se ke stejnému bytu) s nabyvatelem M. Ch., dne 15. srpna 2005 s nabyvatelem V. J. a dne 11. ledna 2006 (a rovněž 7. července 2006) s J. M.
Posledně jmenovaný J. M. podal žalobu na určení členství v družstvu. Vedle něho jako žalobce (navrhovatele) byly účastníky soudního řízení i všichni shora jmenovaní (nabyvatel P. Š, bytové družstvo, převodci) s výjimkou M. Ch.
Soud prvního stupně uzavřel, že podstatnými náležitostmi smlouvy o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, jakožto nepojmenované smlouvy ve smyslu ust. § 269 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, je určení převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, stanovení úplatnosti, či bezplatnosti převodu a dohoda o vzájemném vypořádání.
První smlouva dle názoru soudu prvního stupně obsahuje všechny podstatné náležitosti. Zároveň je účinná, neboť byla předložena bytovému družstvu, jež v den jejího podpisu potvrdilo její předložení otiskem svého razítka a podpisem předsedkyně družstva. Následně uzavřené smlouvy o převodu stejných členských práv a povinností v témže družstvu jsou proto absolutně neplatné. Tip: Soud se postavil za družstevníky. Cenu za prodej bytu můžete družstvu a sousedům utajit
Odvolací soud přitakal závěrům soudu prvního stupně, doplnil nadto, že nebylo-li mezi smluvními stranami ujednáno, že cena převáděných členských práv a povinností bude odvislá od jejich hodnoty, pak je nadbytečné (a bez jakéhokoliv vlivu na platnost smlouvy) tuto hodnotu zjišťovat a uvádět ve smlouvě o jejich převodu, neboť zjištěná hodnota by nic neměnila na tom, že členská práva a povinnosti budou převáděny za ujednanou cenu.
Dohoda o vzájemném vypořádání smluvních stran dle názoru odvolacího soudu v první smlouvě obsažena je, a to v prohlášení, podle něhož „úhradou smluvní ceny a podpisem smlouvy o převodu členských práv a povinností dojde zároveň k majetkoprávnímu vypořádání smluvních stran k výše uvedenému bytu“. Cílem první smlouvy bylo především (vedle získání členství v bytovém družstvu) umožnit nabyvateli získání nájmu označeného bytu a nic jiného, co by účastníci smlouvy chtěli v souvislosti s převodem všech členských práv a povinností vypořádat, ze smlouvy patrno není a ani v průběhu řízení před soudy obou stupňů nevyšlo najevo.
J. M. napadl rozhodnutí odvolacího soudu dovoláním. Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozhodnutí – usnesení spis. zn. 31 Cdo 271/2010, ze dne 19. 10. 2011, rozebral m.j. právní úpravu.
Podle ust. § 230 obchodního zákoníku převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.
Podle ust. § 269 odst. 2 obchodního zákoníku účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není upravena jako typ smlouvy. Jestliže však účastníci dostatečně neurčí předmět svých závazků, smlouva uzavřena není.
Protože smlouva o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu není v obchodním zákoníku jako smluvní typ upravena, jde o smlouvu nepojmenovanou ve smyslu ust. § 269 odst. 2 obchodního zákoníku. Její podstatné náležitosti je proto nutné – s ohledem na zákonný požadavek dostatečně určitého vymezení závazků smluvních stran – dovodit výkladem z účelu tohoto právního institutu.
Co je povinnou – podstatnou náležitostí smlouvy o převodu družstevního bytu
V rozsudku ze dne 7. února 2001, spis. zn. 29 Cdo 1402/99, jenž je veřejnosti dostupný na jeho webových stránkách (www.nsoud.cz), Nejvyšší soud ČR dovodil, že podstatnými náležitostmi smlouvy o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu jsou „určení [převáděných] práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, určení hodnoty družstevního podílu, stanovení úplatnosti či bezplatnosti převodu a dohoda o vzájemném vypořádání“. Čtěte také: Co je to judikatura aneb Poučné příběhy ze soudních síní
K otázce vymezení, resp. upřesnění, podstatných náležitostí smlouvy o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu Nejvyšší soud ČR předesílá, že není žádných pochyb o tom, že kromě řádné identifikace účastníků smlouvy (převodce a nabyvatele), jakožto obecného požadavku vyžadovaného pro jakýkoliv právní úkon, musí být ve smlouvě rovněž nezaměnitelně označeno bytové družstvo, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti (členský podíl) vztahují.
Podstatnou náležitostí smlouvy je dále vymezení převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu a – v případě, že nejsou převáděny veškerá práva a povinnosti – rovněž určení rozsahu, v němž jsou tato práva a povinnosti převáděny. Vedle převodu celého členského podílu může totiž být převedena i taková jeho část, jež je uceleným souborem práv a povinností způsobilým založit (nové) členství nabyvatele v družstvu, aniž by současně zaniklo členství převodce (např. převod členských práv a povinností vztahujících se k jednomu družstevnímu bytu, náleží-li převodci členská práva a povinnosti vztahující se k více družstevním bytům).
Z obsahu smlouvy musí být rovněž zřejmé, zda jde o úplatný či bezúplatný převod; v případě úplatnosti převodu členského podílu v družstvu musí být ve smlouvě uvedena buď sjednaná cena, nebo alespoň způsob jejího určení.
Hodnota družstevního podílu není pro smlouvy podstatná
Naopak z pohledu dostatečného určení předmětu závazků (jakož i účelu smlouvy) není rozhodné určení hodnoty „družstevního podílu“, neboť stanovení ceny za převod členského podílu (popř. ujednání o bezúplatnosti převodu) je ponecháno zcela na vůli smluvních stran. Jelikož povinnost odvíjet cenu od hodnoty „družstevního“ (členského) podílu z žádného zákonného ustanovení nevyplývá, není uvedení hodnoty členského podílu pro platný vznik smlouvy významné, a o její podstatnou náležitost tudíž nejde.
Nejvyšší soud neshledává žádného důvodu ani pro to, aby obligatorní (povinnou) náležitostí smlouvy o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu bylo ujednání (dohoda) o vzájemném vypořádání smluvních stran. Nedohodnou-li se strany smlouvy jinak, bude se vzájemné vypořádání řídit ustanoveními obchodního zákoníku o způsobu, místě a době plnění (viz ust. § 324 a násl. obchodního zákoníku).
Nepodmiňuje-li zákon převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu předchozím (konkrétním) vzájemným vypořádáním smluvních stran, není nutné, aby otázka vypořádání byla ve smlouvě řešena i proto, že účelu smlouvy bude dosaženo (členská práva a povinnosti budou převedeny) – není-li sjednáno jinak – bez ohledu na to, zda k vzájemnému vypořádání smluvních stran došlo, či nikoliv. Jinak řečeno, následkem porušení závazku smluvní strany ohledně sjednaného způsobu vypořádání není to, že smlouva nevznikla, nýbrž vznik nového práva smluvní strany z porušení povinnosti vypořádat se sjednaným způsobem.
Lze proto uzavřít, že k platnému vzniku smlouvy o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu je nezbytná řádná identifikace účastníků smlouvy a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti (členský podíl) vztahují, určení (rozsahu) převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (specifikace předmětu převodu), určení, zda jde o převod úplatný, či bezúplatný a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny nebo způsobu jejího určení.
Zhodnocení případu a konečný verdikt
Tyto uvedené náležitosti první smlouva obsahuje. Závěr soudu prvního stupně (který sdílel i odvolací soud), podle něhož manželé H. první smlouvou převedli (veškerá) svá práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu na nabyvatele (P. Š.), pročež jsou všechny následné smlouvy o převodu stejných členských práv a povinností absolutně neplatné, je proto správný. Proto i právní posouzení věci v rozhodnutí odvolacího soudu je správné, a dovolání proti němu NS ČR zamítl (a v určité části odmítl).
K platnému vzniku smlouvy o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém družstvu je nezbytná řádná identifikace účastníků smlouvy a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti (členský podíl) vztahují, určení (rozsahu) převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (specifikace předmětu převodu), určení, zda jde o převod úplatný, či bezúplatný a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny, nebo způsobu jejího určení.
(Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 31 Cdo 271/2010, ze dne 19. 10. 2011)
No, vidíte, jak jste chytrej. Jenže ono to pro ty dotčené asi nebylo tak jednoduché, asi to potřebovali vyřešit soudním rozhodnutím. Ale vůbec jste nepochopil, čím je to rozhodnutí - ten článek - významné pro všechny ostatní, třeba pro vás a pro mne. Jaký má význam pro dotčené, asi tušíte. A pro ostatní - všeobecně platné informace, co tedy musí a co nemusí být součástí převodní smlouvy, kdy tedy je a kdy není platná.