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Timestamp: 2020-07-04 04:57:45
Document Index: 303459373

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 535', '§ 536', 'BGH', '§ 133', '§ 157', '§ 242', '§ 249', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 535', '§ 256', '§ 536', '§ 536', '§ 535', 'BGH', '§ 133', 'BGH', 'BGH', '§ 151', '§ 133', 'BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 242', '§ 249', '§ 562', '§ 563', 'BGH']

Mietminderung bei Entwendung einer mitvermieteten später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche - Rechtsportal
BGH - Entscheidung vom 13.04.2016
BGB § 535 Abs. 1 S. 1-2
BGB § 536 Abs. 1 S. 1-2
MDR 2016, 640
MietRB 2016, 191
NJW-RR 2016, 1032
NZM 2016, 673
ZMR 2016, 525
ZMR 2017, 229
Mietminderung bei Entwendung einer mitvermieteten später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche
BGH, Urteil vom 13.04.2016 - Aktenzeichen VIII ZR 198/15
DRsp Nr. 2016/8919
BGB § 133 ; BGB § 157 ; BGB § 242 ; BGB § 249 Abs. 2 ; BGB § 535 Abs. 1 S. 1-2; BGB § 536 Abs. 1 S. 1-2;
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Miete für die Wohnung der Klägerin ist nicht wegen eines Sachmangels gemindert (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB ). Das Berufungsgericht hat die unter den Parteien getroffene Vereinbarung vom 22. März 2010 rechtsfehlerhaft ausgelegt und infolgedessen der hinsichtlich einer Einbauküche geschuldeten Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ) einen unzutreffenden Inhalt beigemessen.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO ) der Klägerin an der Feststellung einer Mietminderung und somit die Zulässigkeit der Klage bejaht. Dies greifen Revision und Revisionserwiderung auch nicht an.
a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert. Ein derartiger Mangel, der dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB ) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 18).
b) Mit Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die zwischen den Parteien getroffenen Absprachen über den vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache rechtsfehlerhaft ausgelegt hat (§§ 133 , 157 BGB ). Zwar ist dem Berufungsgericht, anders als die Revision meint, nicht anzulasten, dass es bereits den Inhalt der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 rechtsfehlerhaft beurteilt hat. Jedoch hat es zu Unrecht angenommen, die von der Beklagten nach dem ursprünglichen Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarung geschuldete Verpflichtung zur Ausstattung der Mietwohnung mit der bauseits vorhandenen Einbauküche habe durch die im Genehmigungsschreiben der Beklagten gestellten und von der Klägerin akzeptierten Bedingungen keine maßgeblichen Änderungen erfahren.
aa) Die Auslegung einer Individualvereinbarung - wie hier der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 26. März 1997 nebst der Änderungsregelung vom 22. März 2010 - durch den Tatrichter ist vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280 Rn. 38; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 37; jeweils mwN; vom 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 13). Ein derartiger Rechtsfehler fällt dem Berufungsgericht hier zur Last.
(1) Im Ansatzpunkt ist das Berufungsgericht noch zutreffend davon ausgegangen, dass die im Schreiben der Beklagten vom 22. März 2010 genannten Bedingungen für den von der Klägerin gewünschten Austausch der Küche Inhalt des Mietvertrags geworden sind. Denn die Beklagte hat diese Bedingungen zumindest stillschweigend akzeptiert, indem sie im Anschluss an das genannte Schreiben die Küche der Beklagten ausgebaut und eine eigene Kücheneinrichtung eingebaut hat. Die Beklagte hat durch den in dem genannten Schreiben abschließend erteilten Hinweis, "wenn Sie von dieser Genehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an", auf den Zugang einer Annahmeerklärung ausdrücklich verzichtet (§ 151 Satz 1 BGB ).
(a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133 , 157 BGB vorzunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, aaO Rn. 48; vom 21. Oktober 2014 - XI ZR 210/13, NJW-RR 2015, 243 Rn. 15; Beschluss vom 11. November 2014 - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, WM 2012, 2144 Rn. 11 mwN; vom 13. November 2014 - IX ZR 277/13, WM 2015, 186 Rn. 8).
(cc) In Anbetracht der beschriebenen Interessenlage und des Wortlauts der Vereinbarung vom 22. März 2010 ist diese dahin auszulegen, dass die Parteien hierdurch die mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten dahin abgeändert haben, dass diese ab dem Ausbau der von ihr gestellten Einbauküche jedenfalls so lange nicht die Stellung der ursprünglich eingebauten Kücheneinrichtung oder einer Ersatzküche schuldete, als die Klägerin die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet und damit keinen Bedarf für eine (weitere) Küche hatte. Das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten Küche hat deshalb - jedenfalls bislang - nicht zu einer Abweichung der IstBeschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit geführt, so dass ein zur Minderung der Miete führender Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB ) nicht vorliegt. Ob die Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten wieder "aufleben" würde, wenn die Klägerin die eigene Küche aus der Wohnung entfernte oder diese unterginge, bedarf keiner Entscheidung, da ein solcher Fall nicht vorliegt.
3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung verhält sich die Beklagte auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB ), wenn sie den von der Versicherung der Klägerin gezahlten Betrag in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Die Beklagte macht lediglich die ihr aus verschiedenen rechtlichen Gründen zustehenden Ansprüche geltend und "kassiert" insoweit nicht doppelt. Die Revisionserwiderung, die dies anders sieht, verkennt, dass der von der Versicherung der Klägerin geleistete Entschädigungsbetrag allein als geldwerter Ausgleich (§ 249 Abs. 2 BGB ) für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt war. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO ). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO ). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Das Fehlen der Einbauküche im Keller führt nicht zur Minderung der Miete.
Verkündet am: 13. April 2016
Vorinstanz: AG Berlin-Pankow-Weißensee, vom 15.10.2014 - Vorinstanzaktenzeichen 2 C 231/14
Vorinstanz: LG Berlin, vom 04.08.2015 - Vorinstanzaktenzeichen 63 S 378/14
Zitieren: BGH - Urteil vom 13.04.2016 (VIII ZR 198/15) - DRsp Nr. 2016/8919