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Timestamp: 2020-05-29 10:47:00+00:00
Document Index: 50012968

Matched Legal Cases: ['art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 2373', 'art. 2373', 'art. 1136', 'art. 1105', 'art. 69', 'art. 1136', 'art. 1138', 'art. 68', 'art. 1138', 'art. 1136', 'art. 1136', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1129', 'art. 1129', 'art. 1375', 'art. 1136', 'art. 1129']

Le maggioranze assembleari, nodi giuridici e casi di studio – Studio Legale Cottignoli
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Relazione al Convegno del 22 febbraio 2019
Presidente LAIC – Lega Amministratori Immobiliari Condominiali
Ben lungi dall’apparire un mero formalismo, la tematica inerente alle maggioranze assembleari partecipa dell’istituto del Condominio con riflessi di assoluto rilievo pratico, che incidono sul momento decisorio della vita della comunità condominiale, forse il più delicato e certamente il più denso di conseguenze concrete.
Se qualcuno, per assurdo, ritenesse che non si trattasse di questioni di diritto, ma di mero computo di aritmetica, andrebbe ad esso ricordato che, mai come nell’ambito di un’assemblea (e certamente non fa difetto l’assemblea condominiale), è verificato quell’antico brocardo che recita: ubi societas ibi jus, il diritto si trova laddove si trova una collettività sociale.
In questa breve panoramica, dunque, cercheremo di evidenziare i nodi giuridici più rilevanti, scusandoci sin d’ora col lettore se non avremo pretese di esaustività e rinviandolo a successivi approfondimenti, secondo le sollecitazioni che pervengono dagli studiosi della materia e dalla giurisprudenza, sia di merito che di legittimità.
Il computo delle maggioranze.
Il primo nodo critico non può che rinvenirsi nelle modalità di computo delle maggioranze assembleari, come disciplinate dall’art. 1136 c.c. Se, invero, appare semplice e lineare il conteggio del quorum costitutivo, sia di prima, sia di seconda convocazione, non altrettanto può dirsi del conteggio del quorum deliberativo.
Ne è lampante esempio la lite insorta, pur nella vigenza dell’originaria formulazione di tale norma, tra i condomini di un condominio ostiense, una parte dei quali aveva approvato una delibera assembleare, avente ad oggetto il bilancio ordinario, con la maggioranza capitaria (allora, dei partecipanti , oggi dovremmo ritenere valida quella degli intervenuti) ed oltre un terzo del valore dell’edificio, ma con il voto contrario dei restanti condomini che rappresentavano – seppur con una minoranza di teste – la maggioranza dei millesimi.
Se il Tribunale di Roma accoglieva il ricorso avanzato dai dissenzienti per l’annullamento della delibera, non altrettanto disponeva la Corte d’Appello di Roma, che invece affermava la legittimtà della stessa. Solo l’intervento della Suprema Corte, che si pronunciava per il tramite della Seconda Sezione Civile, con la sentenza del 5.4.2004, n. 6625, consentiva di definire i termini di corretta applicazione dell’art. 1136 co. 3, ancorché nella formulazione ante riforma, affermando come non potesse dirsi “sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma è necessario altresì che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato”. D’altra parte, prosegue il Giudice delle leggi, “diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fini dell’approvazione delle delibere, una rilevanza maggiore al numero dei votanti rispetto al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell’art. 1136 c.c. che appare, invece, ispirato al principio opposto.”
L’intervento chiarificatore della Corte della nomofilachia si è dimostrato pertanto necessario anche laddove il principio di computo fondato sul duplice criterio della maggioranza capitaria e millesimale sembrava di semplice ed immediata applicazione.
Abbandono dell’assemblea.
Per proseguire nella nostra analisi, dobbiamo rilevare come, inoltre, rientri certamente tra le vicende patologiche del computo delle maggioranze assembleari la questione dell’abbandono dell’assemblea da parte di un condomino, che non deleghi altri a presenziare in sua vece, ma che anzi – persino – esprima dichiarazioni di voto preventive, in vista delle deliberazioni da assumere.
Tale condotta appare illegittima, secondo l’insegnamento della Corte Suprema, la quale chiarisce come “non si può tener conto delle adesioni espresse in un momento diverso da quello della votazione, dato che solo questa determina la fusione della volontà dei singoli condomini, creativa dell’atto collegiale.” (Cass. Civ. n. 1510 del 23.2.1999). Il valore rituale – se non propriamente sacramentale – del momento di espressione della volontà assembleare, viene così ribadito dal Giudice delle leggi, che non ammette altra modalità di espressione di tale volontà, se non il voto medesimo.
D’altronde, appare evidente come, applicando tale principio anche alla novella normativa post riforma dell’art. 1136 c.c., non si possa computare neppure ai fini del quorum costitutivo la presenza in assemblea – o meglio, l’assenza – di chi abbandona l’adunanza prima della votazione, dovendosi in difetto ritenere compromessa la facoltà stessa dell’assemblea, non solo di esprimere un voto valido ma – contrariamente a quanto sostiene parte della dottrina (cfr. G.Terzago, Il Condominio, Milano, 2015 pagg. 284-285) – anche di poter proseguire la discussione .
Di non minore rilievo si presenta la questione della presenza in assemblea di soggetti portatori di conflitto di interessi, attuale o potenziale, nei confronti del Condominio.
Si tratta, naturalmente, della applicazione in via analogica alla materia condominiale della norma dettata sul punto in materia societaria, come configurata dall’art. 2373 c.c., il quale, al suo primo comma, dispone che “la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell’articolo 2377 qualora possa recarle danno.”
La tematica va affrontata secondo una duplice scansione prospettica: la prima, inerente al voto del condomino in conflitto, la seconda inerente alle modalità di computo delle maggioranze assembleari.
Sotto il primo profilo, la pacifica giurisprudenza della Suprema Corte, concorde la dottrina, ritiene che “in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio” (Cass. Civ. Sez. 2, 24.5.2013, n. 13004 – Cass. Civ. Sez. 2, 16.5.2011 n. 10754).
Dalla disamina del principio giurisprudenziale espresso dalla Corte di legittimità e del principio normativo codicistico, si desume, pertanto, la necessità di riconoscere un triplice requisito, ai fini della sussistenza del conflitto di interessi, il quale risiede: (a) nel verificarsi di una “sicura divergenza” tra gli interessi di uno o più condomini e quelli del condominio, ovvero del profilarsi di un danno attuale o potenziale, che si manifesti (b) “in concreto” tra le ragioni del condomino (o dei condomini) e quelle del condominio, e che abbia (c) una rilevanza determinante nella formazione della necessaria maggioranza.
Quanto al secondo profilo, relativo al computo delle maggioranze assembleari in caso di conflitto di interesse, attuale o potenziale, siamo invece di fronte a due diverse correnti di pensiero.
Secondo un orientamento giurisprudenziale più risalente (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 22.7.2002 n. 10683, Cass. Civ. Sez. 2, 9.8.2011 n. 17140) si deve procedere allo scomputo, dal quorum deliberativo, della somma dei millesimi di chi si trova in posizione di conflitto di interessi, al fine di evitare la paralisi deliberativa che conseguirebbe alla rigida applicazione delle maggioranze di legge.
Secondo una diversa scuola di pensiero, che costituisce un orientamento più recente dell’insegnamento del Giudice delle leggi (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 30.1.2002 n. 1201, Cass. Civ. Sez. 2, 28.9.2015 n. 19131, Cass. Civ. Sez. 6-2, 25.1.2018 n. 1853), e che consegue altresì, alla modifica dell’art. 2373 c.c. in esito alla riforma del diritto societario (d.lgs. n. 6/2003) invece, i quorum deliberativi sanciti dall’art. 1136 c.c. devono ritenersi inderogabili anche in caso di conflitto di interessi. Posto che coloro che si trovano in conflitto di interessi, secondo tale insegnamento giurisprudenziale “possono e non debbono” astenersi dalla votazione, l’eventuale impossibilità ad assumere una deliberazione che dovesse conseguire da tale condizione, potrà essere superata, secondo la Suprema Corte, mediante ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 co. 4 c.c..
Infine, la sussistenza di un conflitto di interessi ai fini del computo delle maggioranze assembleari solleva la questione del conteggio dei voti del condomino delegato, che la Corte di legittimità risolve affermando come “qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse – non personale ma quale componente della collettività – e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato” (Cass. Civ. Sez. 2, 10.8.2009 n. 18192).
Anche in tale ipotesi, pertanto, sarà necessaria una verifica che abbia ad oggetto la effettiva conoscenza, da parte del delegante, della situazione di conflitto di interessi del delegato con la collettività condominiale. Solo all’avverarsi di tale condizione si dovrà considerare la posizione del delegante parificata a quella del delegato.
Tabelle millesimali: approvazione e modificazione.
Di non minore rilievo, rispetto ai temi poc’anzi trattati, inoltre, appare la tematica relativa alla approvazione e alla modificazione delle tabelle millesimali, quanto alle maggioranze necessarie a tali fini.
Per la modificazione, invero, soccorre il disposto di cui all’art. 69 disp. att. c.c., il quale stabilisce che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità” salva l’applicazione della maggioranza di cui all’art. 1136 co. 2 c.c., nel caso in cui essi risultino conseguenza di un errore, o “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.
Quanto, invece, alla approvazione delle tabelle millesimali ex novo, devono rilevarsi due distinte scuole di pensiero. Parte minoritaria della dottrina, (cfr. G.Terzago, Il Condominio, Milano, 2015 pag. 503) ed un orientamento giurisprudenziale risalente, riassunto con magistrale chiarezza dall’ordinanza di rimessione al Primo presidente per l’assegnazione alle Sezioni Unite, (Cass. Civ. Sez. 2, 2.2.2009 n. 2568) ha ritenuto che l’approvazione delle tabelle millesimali non rientrasse nella competenza dell’assemblea, ma costituisse “oggetto di un negozio di accertamento, il quale richiede il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini.”
Tale negozio giuridico di accertamento, inciderebbe sul diritto di proprietà del singolo condomino e avrebbe valore costitutivo dell’obbligo contributivo di questi alle spese condominiali, con la conseguente necessità del consenso di ogni singolo condomino per la sua approvazione.
Ulteriori derivazioni di tale scuola di pensiero si sono soffermate, dividendosi, in merito alle conseguenze derivanti dall’assenza di tale unanimità, alcuni concludendo per una nullità assoluta, altri per una nullità relativa, altri per una inefficacia della delibera di approvazione, altri ancora ritenendo sanabili tali vizi con il comportamento per facta concludentia dei condomini che avessero aderito alle nuove tabelle prestandovi una implicita acquiescenza.
Su tale contrasto giurisprudenziale, pertanto, interveniva la Suprema Corte a sezioni unite, con pronuncia n. 18477 del 9.8.2010, la quale confutava, punto per punto, il precedente orientamento e riteneva che non sussistesse alcun negozio giuridico di accertamento nella approvazione delle tabelle millesimali, ma solo una ricognizione delle operazioni di calcolo matematico “della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato” dacché “la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge” e più esattamente dell’art. 1138 c.c. e dell’art. 68 disp. att. c.c..
Tale deliberazione, pertanto, ha mero scopo validativo della correttezza dei conteggi svolti in ossequio alle disposizioni normativa e non può avere valenza costitutiva di dell’obbligo contributivo del condomino, ma “solo come parametro di quantificazione” di tale obbligo.
Alla luce della norma di cui all’art. 1138 c.c. che individua – per l’approvazione del regolamento condominiale, del quale le tabelle millesimali costituiscono una appendice ad esso allegata – la maggioranza qualificata ex art. 1136 co. 2 c.c., a tale parametro dovrà farsi riferimento per la corretta approvazione delle tabelle millesimali appena formate.
La dottrina maggioritaria (cfr. R. Cusano, Il Nuovo Condominio, Napoli, 2018, pagg. 161-162; A. Gallucci, Il Condominio negli edifici, Milano, 2013 pagg. 162-165) e la giurisprudenza successiva (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, 13.5.2013 n. 11387) ha ritenuto di condividere ed aderire all’insegnamento della Corte nomofilattica.
Lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità.
Non da ultimo, deve considerarsi quale ulteriore “nodo giuridico” nell’applicazione delle maggioranze assembleari il tema della approvazione di delibere concernenti lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio.
La norma di cui all’art. 1136 co. 4 c.c., infatti, dando rilievo ad un criterio non solo meramente tecnico, ma decisamente patrimoniale, dispone che “le deliberazioni che concernono (..)riparazioni straordinarie di notevole entità (…) devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo” e dunque con la metà dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti (art. 1136 co. 2 c.c.).
La natura di tale manutenzione, laddove essa configuri un’ipotesi di “riparazioni straordinarie di notevole entità” comporta dunque una maggioranza qualificata per la approvazione della relativa decisione assembleare. Il punto nodale, pertanto, va rinvenuto nella misura di tale “notevole entità”, oggetto di dibattito in dottrina ed in giurisprudenza.
La Suprema Corte, facendo riferimento ad un criterio non meramente tecnico ma prevalentemente patrimoniale, con orientamento oggi pacifico, si rimette alla decisione del giudice del merito, il quale potrà “tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cass. Civ. Sez. 2, 26.11.2014 n. 25145 – Cass. Civ. Sez. 2, 6.11.2008 n. 26733).
La valutazione della sussistenza della “notevole entità” e della conseguente necessità della maggioranza qualificata richiesta dalla legge, in sintesi, dovrà tenere conto del caso concreto, e della rilevanza patrimoniale, e non meramente tecnica, che la spesa avrà in relazione alla ripercussione sul singolo condomino, di talché l’esborso che potrà essere considerato ordinario per un condominio di grandi dimensioni potrebbe invece essere considerato “notevole” ai sensi di legge per un piccolo condominio, le cui spese di gestione siano, in proporzione, incidenti in maggior misura sui suoi partecipanti.
Nomina e conferma tacita dell’amministratore.
Riflettendo in tema di maggioranze, non si può concludere la presente rassegna senza commentare la sentenza del Tribunale di Bologna, n. 20322/2018 del 29.3.2018, la quale interviene nella questione interpretativa dell’art. 1129 co. 10 c.c. che, come noto, stabilisce che “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. ”
Il Tribunale interpeta la norma ritenendo valida ed efficace l’automaticità del primo rinnovo della nomina, che avviene in forma tacita e, non solo, ritenendo che anche la conferma per gli anni successivi possa dirsi tacita, in particolare alle luce dell’allegazione di una appendice del rendiconto annuale, contenente la quantificazione dei compensi dell’amministratore, ed espresso richiamo alla disposizione di cui all’art. 1129 co. 10 c.c., ed altresì la espressa specifcazione che,in difetto di dimissioni o di revoca, l’incarico dell’amministratore si rinnovasse automaticamente per un anno, con il medesimo compenso dell’anno precedente.
Sulla scorta di tale lettura normativa, e dalla costante e ripetuta approvazione, anno dopo anno, del rendiconto condominiale comprensivo di tale appendice, il Tribunale felsineo ha riconosciuto la vigenza di una conferma tacita dell’amministratore anche per gli anni successivi al primo, alle stesse condizioni economiche, ritenendo che una diversa interpretazione sarebbe stata contraria a buona fede nell’esecuzione del contratto, come statuito ex art. 1375 c.c.
Mediante tale interpretazione giurisprudenziale, pare derogarsi alla maggioranza prevista ex art. 1136 co. 2 e 4 per la nomina dell’amministratore , andando oltre il rinnovo tacito dell’incarico per una sola annualità, previsto ex art. 1129 co. 10 c.c., e ritenendo bastevole la maggioranza semplice di approvazione del bilancio ordinario cui fosse allegata una appendice contenente il preventivo dei compensi dell’amministratore, per consentire così la conferma dell’amministratore stesso, non più in prorogatio imperii ma con pieni poteri gestori in quanto nell’esercizio del proprio mandato, come – tacitamente – ratificato dall’assemblea.