Source: http://jpm-copro.com/Cass%2030-03-2011-1.htm
Timestamp: 2019-08-25 06:40:43+00:00
Document Index: 42104905

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Cass 30/03/2011-1
Usufruit ; absence de mandataire commun
Convocation notifiée à l’usufruitier (clause du rc)
Notification des décisions au même destinataire (non)
Notification aux titulaires de droits réels concurrents
Cassation civile 3 30 mars 2011
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris du 13 janvier 2010
N° de pourvoi: 10-14381
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 13 janvier 2010), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 24 avril 2007, pourvoi n° 06-13. 813), que M. X..., nu-propriétaire d’un lot dont sa mère était usufruitière, dans une résidence en copropriété, a assigné le syndicat secondaire des bâtiments B, C et D de l’immeuble... à Paris 15e, en annulation des assemblées générales du 23 juin 2000, du 5 juillet 2001 et du 7 mars 2003, que sa mère est intervenue volontairement à l’instance ;
Attendu que la cour d’appel a exactement énoncé, d’une part, que les moyens invoqués à l’appui de l’inexistence de l’assemblée du 23 juin 2000 ne démontraient pas de vices d’une gravité de nature à la priver d’existence juridique, qu’il s’agissait de causes ordinaires d’annulation telles que l’absence de votes séparés pour la désignation du président de séance et des membres du bureau ou l’irrégularité de la convocation et, d’autre part, que la nullité de la convocation à la supposée établie était sans incidence sur le délai de l’action en contestation de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui est de deux mois à compter de la notification de la décision ;
Vu l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu’en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic ;
Attendu que pour déclarer forclose l’action en annulation de l’assemblée générale du 23 juin 2000 introduite par M. X..., l’arrêt retient que la notification du procès verbal de l’assemblée aux parties opposantes ou absentes doit être faite aux mêmes personnes que celles à convoquer, que selon l’article 7-2 du règlement de copropriété, les nus-propriétaires et l’usufruitier devront également déléguer l’un d’eux pour les représenter et à défaut de délégation, qu’ils seront valablement représentés par l’usufruitière à qui les convocations seront adressées, que la convocation à l’assemblée appelée à statuer sur la création d’un syndicat secondaire, était, en l’absence de délégation, à adresser à la seule dame X..., usufruitière et que le procès-verbal de cette assemblée était par voie de conséquence à notifier à cette seule même personne ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 7-2 du règlement de copropriété ne vise que les convocations à l’assemblée générale et qu’en l’absence de mandataire commun désigné conformément aux dispositions de l’article 23 alinéa 2 susvisé, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ne pouvait être faite à la seule usufruitière, la cour d’appel a violé ce texte ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 janvier 2010, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;
Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments B, C et D de l’immeuble... Paris 15e, représenté par la société La Domaniale, M. Y..., ès qualité d’administrateur provisoire de ce syndicat et M. Z..., ensemble, aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments B, C et D de l’immeuble... Paris 15e, représenté par la société La Domaniale, de M. Y..., ès qualité d’administrateur provisoire de ce syndicat et de M. Z... ; les condamne, ensemble, à payer à M. X... et au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble... à Paris 15e, ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Cet arrêt a été rendu sur second pourvoi.
On note incidemment, mais avec satisfaction, que la Cour de cassation admet implicitement le cas de « vices d’une gravité de nature à priver [une décision d’assemblée] d’existence juridique ». Elle les distingue des « causes ordinaires d’annulation telles que l’absence de votes séparés pour la désignation du président de séance et des membres du bureau ou l’irrégularité de la convocation ».
En l’espèce elle rejette la demande en constatation d’inexistence.
Par contre elle casse l’arrêt d’appel sur le second moyen.
M. X... est nu-propriétaire d’un lot dont sa mère est usufruitière. Selon l’article 7-2 du règlement de copropriété, « les nus-propriétaires et l’usufruitier devront également déléguer l’un d’eux pour les représenter et à défaut de délégation, qu’ils seront valablement représentés par l’usufruitière à qui les convocations seront adressées ».
Pour une assemblée appelée à statuer sur la création d’un syndicat secondaire, la convocation a été adressée à la dame X…, usufruitière. C’est à elle également que le procès-verbal a été notifié.
M. X… a engagé une action en nullité de l’assemblée générale du 23 juin 2000 après expiration du délai prévu par l’article 42 alinéa 2. Son second moyen est fondé sur l’irrégularité de la notification qui devait, selon lui, générer l’inopposabilité à son égard de la notification et la priver de toute qualité pour faire courir le délai sus indiqué.
La Cour d’appel a jugé
que « la convocation à l’assemblée appelée à statuer sur la création d’un syndicat secondaire était, en l’absence de délégation, à adresser à la seule dame X..., usufruitière » ;
que « le procès-verbal de cette assemblée était, par voie de conséquence, à notifier à cette seule même personne, ce qui fut fait par le syndic, sans qu’il importe que la qualité d’usufruitière représentant l’indivision de Mme X... ait été omise sur l’acte de notification, cette simple omission matérielle n’entachant pas de nullité la notification du procès-verbal faite à la “ bonne “ personne » ;
que « cette notification régulière à domicile faite en date du 19 septembre 2000 a fait courir le délai d’exercice de l’action en contestation de l’article 42, alinéa 2, de la loi à l’égard de tous les indivisaires » ;
que « l’action, qui n’a été introduite que par assignation du 3 juillet 2001, est forclose »
M. X… a fait valoir « qu’en étendant l’exception que cet article 7, 2° [du règlement de copropriété], ouvre dans la règle supplétive qu’énonce l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, du domaine de la convocation aux assemblées générales qu’elle vise explicitement au domaine, qu’elle ne vise pas, de la notification des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé ledit article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1989 du code civil. »
La Cour de cassation a suivi cette voie. Elle a jugé : :
« Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 7-2 du règlement de copropriété ne vise que les convocations à l’assemblée générale et qu’en l’absence de mandataire commun désigné conformément aux dispositions de l’article 23 alinéa 2 susvisé, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ne pouvait être faite à la seule usufruitière, la cour d’appel a violé ce texte ; »
Malgré quelques divergences prétoriennes, on considère que la qualité de copropriétaire s’étend à toutes les personnes détenant un droit réel sur un lot de la copropriété.
Propriétaires au sens plein du termes
Nu-propriétaires et usufruitiers
Titulaires d’un droit d’usage et d’habitation, a fortiori lorsque la convention comporte à leur profit une clause résolutoire dont la mise en œuvre aurait pour effet de les constituer à nouveau propriétaires
Indivisaires et notamment les époux séparés de biens le cas échéant
Époux lorsque le lot dépend de la communauté
En présence de droits réels concurrents sur un lot, il est également admis que si l’un des titulaires n’a pas forcément qualité pour représenter tacitement ses « partenaires », il peut occasionnellement être recevable à faire valoir un intérêt légitime qui lui serait propre. Ainsi pour un usufruitier (CA Paris 23e B 26/06/2008 Loyers et copropriété 2008 n° 260 note Vigneron) par exemple et pour le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation (Cass. civ. 3e 28/06/1995 n° 93-16559 et 19/06/1996 n° 94-12980) ».
Il est donc bien naturel de veiller à ce que tous les titulaires d’un droit réel sur un même lot soient informés de la prochaine tenue d’une assemblée générale et de son ordre du jour. Il leur appartient ensuite de se concerter pour déterminer les positions à adopter sur les questions figurant à l’ordre du jour. Comment la diffusion de cette information est-elle assurée ?
La Cour de cassation a prohibé récemment la suscription « Mr ou Mme X » pour des époux en communauté et imposé « Mr et Mme » qui exige la signature de chacun des époux pour la remise du pli recommandé sauf existence d’une procuration postale.
L’article 23 alinéa 2 impose en cas d’indivision ou usufruit la désignation d’un mandataire commun mais ne précise ni la portée de sa mission ni les modalités de sa mise en oeuvre ! Certains formulaires de désignation du mandataire commun comportent des indications à cet égard. Les ordonnances sur requête de désignation judiciaire sont généralement muettes.
Que doit faire, un mandataire commun après avoir reçu notification d’une convocation ? Que peut-il faire ?
Il est bien certain qu’il a seul qualité pour participer à l’assemblée et aux votes mais le bon sens pratique seul exige qu’à cet effet il soit destinataire de la convocation. Cette exigence n’exclut pas la nécessité de notifier également la convocation aux titulaires d’un droit réel sur le lot concerné.
Il est possible de formuler une observation identique à propos de la notification du procès-verbal.
Lorsqu’un copropriétaire a été représenté à l’assemblée par un mandataire conformément aux dispositions de l’article 22, c’est bien au copropriétaire mandant que la notification est adressée et non pas à son mandataire.
Est-ce donc bien au mandataire commun seul que la notification doit être adressée (quand il n’est pas lui-même directement concerné) ? Pas de précision sur ce point.
Sur tous ces points, il peut y avoir conflit entre les textes du statut et les dispositions du règlement de copropriété, a fortiori lorsqu’il s’agit d’un règlement ancien. Il n’est pas alors toujours facile aux syndics de s’y retrouver parmi les diverses solutions de la jurisprudence.
Le présent arrêt donne un exemple frappant des incertitudes de cette navigation périlleuse.
Dans la présente espèce, la résolution soumise au vote de l’assemblée était particulièrement importante (création d’un syndicat secondaire). Le syndic aurait dû agir plus prudemment.
En l’état, c’est un conseil identique qu’il faut donner aux syndics : agir prudemment.
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils pour M. X... et le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble... 75015 Paris
Le pourvoi fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR déclaré tardive l’action que M. Maurice X... formait pour voir annuler l’acte présenté comme émanant, le 23 juin 2000, de l’assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments b, c et d de l’immeuble... 75015 Paris ;
AUX MOTIFS QUE « cette théorie celle de l’inexistence ne s’applique que lorsque les décisions d’assemblée générale sont affectées de vices de forme ou de fond tellement graves que les décisions doivent être considérées, non comme nulles, mais privées d’existence juridique » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § a, 1er alinéa) ; que « les moyens invoqués à l’appui de l’inexistence de l’assemblée du 23 juin 2000 ne démontrent pas, en l’espèce, de vices d’une telle gravité, s’agissant seulement de causes “ ordinaires “ d’annulation telles que l’absence de votes séparés pour la désignation d’un président de séance et des membres du bureau ou l’irrégularité de la convocation qui selon l’appelant, aurait dû être adressée à chaque indivisaire, et non seulement à Mme X... prise à titre personnel, et non ès-qualités de mandataire de l’indivision » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § a, 2e alinéa) ;
. ALORS QUE le délai prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, régit les seules actions qui visent à contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ; que l’acte émanant d’un groupe de copropriétaires réunis sans qu’un président et un bureau soient régulièrement désignés n’est pas constitutif d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en refusant de se demander si l’irrégularité de la désignation des copropriétaires qui ont composé le bureau de la prétendue assemblée générale du 23 juin 2000 lui interdisait de considérer que l’acte émanant de cette prétendue assemblée générale serait constitutive d’une décision de l’assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments b, c et d de l’immeuble... 75015 Paris, la cour d’appel a violé l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 et l’article 12 du code de procédure civile.
Le pourvoi fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR déclaré tardive l’action que M. Maurice X... formait pour voir annuler l’acte présenté comme émanant, le 23 juin 2000, de l’assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiment b, c et d de l’immeuble... 75015 Paris ;
AUX MOTIFS QUE « le délai d’action de deux mois ne court pas si la notification est irrégulière » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § b, 1er alinéa) ; qu’« en l’espèce, le procès-verbal a été notifié à Mme X... alors que les lots sont en indivision entre cette personne usufruitière et M. X..., nu propriétaire » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § b, 2e alinéa) ; que « la notification du procès-verbal de l’assemblée aux parties opposantes ou absentes doit être faite aux mêmes personnes que celles à convoquer ; que les stipulations du règlement de copropriété – article 7 – portant sur les convocations d’assemblées étaient applicables aux convocations à l’assemblée générale du 23 juin 2000, attendu que le syndicat secondaire n’existait pas encore à la date de la convocation, et que, comme l’ont retenu les premiers juges, les stipulations de l’article 7 dudit règlement qui priment sur l’article 23, in fine, de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions ne sont que supplétives, “ demeurent applicables au syndicat secondaire dont la création a seulement pour effet de différencier les charges entre les bâtiments qu’elles concernent … “ » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § b, 3e alinéa) ; que, « selon l’article 7, 2° :/ “ … Les nus-propriétaires et l’usufruitier devront également déléguer l’un d’eux pour les représenter ; à défaut de délégation, ils seront valablement représentés par l’usufruitière à qui les convocations seront adressées … “ » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § b, 4e alinéa) ; que « ce texte, malgré l’emploi du mot “ convocations “ au pluriel, ne signifie nullement que le syndic devait adresser à Mme X..., usufruitière, deux convocations, une pour elle-même et une pour le nu-propriétaire » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er alinéa) ; que « la convocation à l’assemblée appelée à statuer sur la création d’un syndicat secondaire était, en l’absence de délégation, à adresser à la seule dame X..., usufruitière » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 2e alinéa) ; que « le procès-verbal de cette assemblée était, par voie de conséquence, à notifier à cette seule même personne, ce qui fut fait par le syndic, sans qu’il importe que la qualité d’usufruitière représentant l’indivision de Mme X... ait été omise sur l’acte de notification, cette simple omission matérielle n’entachant pas de nullité la notification du procès-verbal faite à la “ bonne “ personne » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 3e alinéa) ; que « cette notification régulière à domicile faite en date du 19 septembre 2000 a fait courir le délai d’exercice de l’action en contestation de l’article 42, alinéa 2, de la loi à l’égard de tous les indivisaires » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 4e alinéa) ; que « l’action, qui n’a été introduite que par assignation du 3 juillet 2001, est forclose » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 5e alinéa) ;
. ALORS QUE les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriété doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndicat ; que l’article 7, 2°, du règlement de la copropriété établie sur l’immeuble sis au ..., dans le quinzième arrondissement de Paris, dispose qu’« en cas d’indivision d’un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l’une d’elles pour les représenter », que, « faute par elles de faire connaître l’indivision et de désigner un délégué à qui les convocations devront être adressées, ces convocations seront valablement faites au domicile de l’ancien propriétaire ou au domicile par lui élu », et que « les nus propriétaires et l’usufruitier devront également déléguer l’un d’eux pour les représenter », de sorte qu’« à défaut de délégation, ils seront valablement représentés par l’usufruitier à qui les convocations seront adressées » ; qu’en étendant l’exception que cet article 7, 2°, ouvre dans la règle supplétive qu’énonce l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, du domaine de la convocation aux assemblées générales qu’elle vise explicitement au domaine, qu’elle ne vise pas, de la notification des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé ledit article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1989 du code civil.