Source: https://www.mietminderung.org/mietminderung-dachsanierung/
Timestamp: 2020-04-01 17:42:08
Document Index: 105307307

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', 'BGH', 'BGH']

Kein Dach hält ewig. Irgendwann führt an einer Dachsanierung kein Weg vorbei. Wie bei jeder Baumaßnahme entstehen Baulärm, Dreck und Unannehmlichkeiten. Wird das Dach neu eingedeckt, ist auch ein Gerüst unumgänglich. Die dabei zu erzielende Sicherung oder Erhöhung der Wohnqualität geht mit Beeinträchtigungen für die Mieter einher.
Für Vermieter und Mieter ist die Situation schwierig. Einerseits ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie zu gewährleisten (Dichtigkeit des Daches, ordentliche Optik) und der Mieter darf den vertragsgemäßen Gebrauch erwarten. Andererseits ist die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs mit baulichen Beeinträchtigungen verbunden, so dass sich die Frage stellt, ob der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist und inwieweit der Vermieter zur Mietminderung verpflichtet ist.
Inhalt: Mietminderung bei Dachsanierung, -ausbau oder -erneuerung
1. Energetische Sanierung oder normale Sanierung?
a. Energetische Sanierung
a.a. Ausschluss des Minderungsrecht für 3 Monate
a.b. Vermieter muss Dachsanierung 3 Monate vorher ankündigen
a.c. Mieter hat Sonderkündigungsrecht
b. Normale Dachsanierung
2. Bemessung der Minderungsquote
3. Weitere Fälle aus der Rechtsprechung
Bei der Dachsanierung ist zu unterscheiden, ob es sich um eine normale Reparatur (Austausch alter Dachziegel) oder um eine energetische Sanierung handelt.
Bei der energetischen Sanierung dämmt der Vermieter das Dach und den Dachboden. Um ihn zu einer solchen, mit einem höheren Kostenaufwand verbundenen energetischen Modernisierungsmaßnahme zu motivieren, verpflichtet der Gesetzgeber den Mieter mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 diese Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.
a.a. Ausschluss des Minderungsrechts für 3 Monate
Vor allem kann der Mieter in den ersten 3 Monaten nach Beginn der Bauarbeiten sein Minderungsrecht nicht geltend machen (§ 555d I BGB). Könnte der Mieter mindern, würde sich mancher Vermieter von der Sanierung abhalten lassen. Genau dies wollte der Gesetzgeber vermeiden. Der Ausschluss des Minderungsrechts gilt auch dann, wenn die energetische Modernisierung zugleich auch der Erhaltung der Immobilie dient.
Um an das Dach heranzukommen und die Sicherheit der Arbeiter zu gewährleisten, muss regelmäßig ein Gerüst erstellt werden. Da die Gerüsterstellung der energetischen Sanierung des Daches dient, wird die damit verbundene Beeinträchtigung vom Verzicht auf das Minderungsrecht ebenfalls erfasst.
Gleiches gilt für den mit der Dachsanierung verbundenen Baulärm, Dreck und sonstige Unannehmlichkeiten, die der Mieter dulden muss. Nicht zuletzt liegt die Dachsanierung in seinem Sinne, so dass es auch insoweit widersprüchlich wäre, wenn er zugleich die Mietminderung geltend machen könnte.
Ein Minderungsrecht kann sie allerdings daraus ergeben, dass der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig über die anstehende Sanierung informiert. Gemäß § 555c I BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich zu informieren. Nur wenn der Mieter rechtzeitig informiert wird, ist das Minderungsrecht für den Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen.
In dieser Modernisierungsankündigung muss der Vermieter Art und Umfang der Maßnahme schildern, ihren ersichtlichen Beginn und Dauer und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen. Die mögliche Ausnahme von der Duldungspflicht, die es dem Mieter erlaubt, sich im Hinblick auf die Duldung und die Mieterhöhung auf eine besondere Härte zu berufen, dürfte bei der Dachsanierung in der Praxis kaum zum Tragen kommen (§ 555d III BGB).
Auch ansonsten muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig informieren, wenn ein Gerüst aufbauen lässt. In einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (65 T 158/13) ließ ein Mieter durch einstweilige Verfügung dem Vermieter verbieten, das Gerüst zu erstellen. Es habe den Arbeitern den Blick in die Wohnung erlaubt, die Sicht nach draußen behindert und die Einbruchsgefahr erhöht. Nur bei einer rechtzeitigen Ankündigung hätte sich der Mieter auf die Situation einstellen können.
Im Übrigen steht dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen als Gegenstück zu Duldungspflicht ein Sonderkündigungsrecht zu. Nach § 555e BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Relevant wird dieses Sonderkündigungsrecht bei Zeitmietverträgen oder individualvertraglich länger vereinbarten Kündigungsfristen.
Anders ist der Fall, wenn die Dachsanierung nicht aus energetischen Gründen erfolgt und die Einrüstung der Fassade nur deshalb erforderlich ist, um die Erreichbarkeit des Daches und die Bausicherheit zu gewährleisten. Dann besteht grundsätzlich das Mietminderungsrecht des Mieters. Es bezieht sich auf alle mit der Dachsanierung einhergehenden Beeinträchtigungen.
Eine Minderung kommt also nur in Betracht,
wenn die Bauarbeiten bei einer energetischen Modernisierung des Dachgeschosses länger als 3 Monate dauern oder
keine energetische Modernisierung, sondern eine normale Dachsanierung (Austausch der alten Ziegel) vorliegt.
Die mögliche Minderungsquote bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Pauschale Richtwerte gibt es nicht.
Unerhebliche Beeinträchtigungen muss jeder Mieter immer hinnehmen. Allein der Umstand, dass das Dach saniert wird, rechtfertigt noch kein Minderungsrecht. Das Minderungsrecht muss sich immer auf konkret nachzuweisende Beeinträchtigungen beziehen. Der Mieter sollte ein Tagebuch führen, und die Beeinträchtigungen detailliert dokumentieren. So kann er seiner Beweispflicht im Streitfall genügen.
Ist zusätzlich in den Sommermonaten der Balkon oder die Terrasse der Mieterwohnung nicht benutzbar, kommt eine höhere Mietminderung in Betracht, als wenn die Bauarbeiten im Herbst/Winter erfolgen oder der Mieter den Balkon zumindest noch ansatzweise nutzen kann.
Erschwerend wirkt sich die Dachsanierung dann aus, wenn der Mieter im Dachgeschoss direkt wohnt. In einer BGH-Entscheidung wurden einer im Dachgeschoss wohnenden Mieterin 50 Prozent Mietminderung zugesprochen, da über einen Zeitraum von einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und diese über eine Bauschuttrutsche in einen Container befördert wurden. Zusätzlich wurde der Balkon durch herabfallenden Schutz verdreckt. Das vor den Fenstern aufgebaute Gerüst beeinträchtigte die Wohnqualität. Die Beeinträchtigungen infolge der Dacharbeiten wurden mit 40 % und das Gerüst mit 10 % bewertet (BGH Urt.v.12.12.2012 – VIII ZR 181/12).
Siehe die Mietminderungstabelle hier auf Mietminderung.org.
11 Antworten auf "Mietminderung: Dachsanierung (Gerüst, Baulärm, Dreck)"
16. November 2015 - 14:24 Antworten
Unser Vermieter hat vor ca. 4-5 Wochen ein Gerüst aufstellen lassen um das Dachgeschoss auszubauen
(energetische Sanierung ).
Mittlerweile ist das Dach mit Spanplatten und Folie abgedeckt, wo jedoch der Wind drunter greift.
Das Dach wird auch den Winter über so bleiben.
In welcher Höhe kann die Mietminderung erfolgen ( höhere Heizkosten u.s.w. )
Wir wohnen in der Einliegerwohnung.
20. November 2015 - 03:41 Antworten
ein interessanter Artikel für Sie: Mietminderung bei energetischer Sanierung
Lisa Liener
7. Januar 2016 - 23:45 Antworten
In der Mietwohnung in der ich jetzt seit über einem Jahr wohne sollen jetzt Sanierungsarbeiten gemacht werden. Die Heizungs- und Wasserrohre sollen erneuert werden die Isolation und die Wärmedammung ebenfalls. Diese Sanierungsarbeiten sollen ca. 6 Wochen andauern in diesem Zeitraum wird die ganze Wohnung mit Folie abgedeckt sein und die Decken und teilweise die Wände werden vorübergehend eingerissen. Da ich keine Möglichkeit hab vorübergehend wo anders unter zu kommen muss ich auf dieser Baustelle leben. Steht mir eine Mietminderung zu? Und wenn ja in welcher höhe ?
8. Januar 2016 - 02:39 Antworten
ich kann dem Artikel oben nur noch einen für Sie interessanten Link hinzufügen: Mietminderung bei energetischer Sanierung
26. Juni 2017 - 10:31 Antworten
Seit dem 02.01.2015 ! wird in dem Mietshaus das wir bewohnen, das Dachgeschoß ausgebaut – Keine Energetische Sanierung. Informeirt wurden wir darüber erst nach 3 Monaten. Die Miete kürzen wir bereits, unsere Frage bezieht sich darauf, kann man den Vermieter verpflichten, nun endlich mal fertig zu werden? Das Haus sieht durch diese ständigen Baumaßnahemn vollig verdreckt aus, der Hof ist nicht zu nutzen, da dort die Handwerker Ihre Utensilien lagern usw. So langsam sind wir an unserer Belastungsgrenze, vorallem weil noch immer kein Ende der Maßnahmen in Sicht ist. Was können wir tun?
27. Juni 2017 - 19:06 Antworten
Hallo Frau Bergfeldt,
den geminderten Wohnwert gleichen Sie mit der Mietminderung aus. Das ist die Idee dahinter. Ich wüsste nicht, wie Sie noch mehr Druck ausüben könnten. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
22. Februar 2018 - 11:24 Antworten
Ich wohne in einer separaten Wohnung eines Einfamilienhauses. Quasi in demselben Haus wie die Vermieter. Unter mir lebt ein weiterer Mieter. Ich benutze denselben Eingang wie meine Vermieter und direkt über mir befindet sich der Dachboden.
Vor einigen Wochen begann mein Vermieter dort zu unregelmäßigen Zeiten (teilweise bis 23. Uhr) Sanierungsarbeiten, die vorher auch nicht angekündigt wurden. Etwa 2,5 Wochen (abgesehen von Sonntagen) wurde dort teils morgens, mittags oder auch abends zwischen 2-5 Stunden gearbeitet. Da der Boden zwischen meiner Wohnung und dem Dachboden recht dünn ist, habe ich an manchen Tagen so einen Lärm in meiner Wohnung gehabt, dass der Zustand für mich (gesundheitlich) fast unerträglich war. Jedoch wusste ich nie wie lange und vor allem auch zu welchen Uhrzeiten gearbeitet wurde, weswegen ich mich nicht darauf einstellen konnte die Wohnung zu gegebenen Zeiten zu verlassen. Als ich nach etwa 1,5 Wochen nachgefragt habe wie lange es wohl noch dauere, hieß es nur, dass es wohl noch eine Woche mindestens wäre und er auch nichts daran ändern könne. Wie bereits erwähnt, erhielt ich keine Benachrichtigung über diese Maßnahmen und demnach auch keinen Ausgleich. Nur am Rande erwähnt: Auch keine Entschuldigung für das Versäumnis oder den verursachten Lärm.
War das Verhalten meines Vermieters rechtens?
23. Februar 2018 - 09:28 Antworten
Baulärm ist ein klassischer Grund, der zur Mietminderung berechtigen kann. Siehe Link.
Katharina Külls
24. Februar 2018 - 12:30 Antworten
ich habe Fragen zur rückwirkenden Mietminderung bei Modernisierung und Dachgeschossausbau.
Seit Mai 2017 wird das Dachgeschoss direkt über mir ausgebaut. Die Dachgeschossarbeiten waren angekündigt und werden voraussichtlich bis August 2018 dauern.
Bis heute habe ich – aus Gründen, die ich hier nicht erläutern möchte – die Miete nicht gemindert. Ich möchte das ab März tun, indem ich unter Vorbehalt zahle. Gibt es eine Möglichkeit, die Mietminderung auch für den Zeitraum davor durchzusetzen?
Ausserdem frage ich mich, ob eine nachträgliche Mietminderung für die Modernisierung der zum Verkauf sanierten Wohnungen in der Wohnanlage möglich ist. In dem Fall mache ich mir wenig Hoffnung, aber es war so hart, dass ich trotzdem danach fragen möchte. Einen Anwalt werde ich zusätzlich aufsuchen, ich hätte aber gern eine grobe Orierntierung.
26. Februar 2018 - 19:19 Antworten
24. März 2020 - 14:37 Antworten
ich wohne in der Dachgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses, welches gerade energetisch Saniert wird.
Unter anderem wird dabei auch das Dach saniert, weswegen vor zwei Wochen unter anderem meine Velux-Fenster entnommen wurden und die Wohnung für insgesamt 13 Tage m.M.n. unbewohnbar war (Zumal die Löcher lediglich mit Folie abgedeckt und diese festgetackert wurde – beim ersten leichten Sturm löste diese sich natürlich und Regenwasser trat ein)
Habe ich dabei einen Anspruch auf Mietminderung, oder greift da dennoch die Regelung bei energetischen Sanierungen?
⇐ Mietminderung bei (extremer) Hellhörigkeit
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