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Timestamp: 2018-08-21 16:18:06
Document Index: 328561415

Matched Legal Cases: ['§ 568', '§ 546', '§ 133', '§ 126', '§ 133', '§ 78', '§ 569', '§ 569', '§ 569']

Landgericht Berlin, 24.09.2014, Az.: 65 S 64/14
Die mietrechtliche Kündigung ist dem anderen Vertragspartner auf jeden Fall schriftlich mitzuteilen, § 568 BGB. Das heißt, dass sie in einem unterschriebenen und begründeten Brief erklärt werden muss.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Kündigung durch einen Mitarbeiter eines Unternehmens, welches als Vermieter fungiert, oder durch einen anderen Bevollmächtigten, also zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt erfolgt.
In dem oben genannten Urteil des Landgerichts Berlin hatte dieses über die Wirksamkeit einer Kündigung zu entscheiden, die von einem Mitarbeiter einer Aktiengesellschaft für diese erklärt worden war.
Sachverhalt: Klägerin in diesem Fall war die Vermieterin, eine Aktiengesellschaft, Beklagte waren die Mieter der angemieteten Wohnung. Wegen Zahlungsverzuges hinsichtlich der Miete wurde ein angestellter Sachbearbeiter der Klägerin mit der Beitreibung des rückständigen Betrages beauftragt. Dieser Sachbearbeiter war im Bereich Forderungsmanagement der Klägerin tätig.
Als dennoch nicht gezahlt wurde, kündigte der für die Forderungsbeitreibung zuständige Sachbearbeiter das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung vom 7.5.2013.
Zwar war der Sachbearbeiter in dem Briefkopf der Kündigung als für den Einzug der offenen Mietforderungen zuständiger Sachbearbeiter angegeben worden, seine Vertretungsmacht in Bezug auf die Kündigung von Mietverträgen war daraus jedoch nicht ersichtlich.
Unterschrieben hatte der Sachbearbeiter die Kündigung mit dem Zusatz „i. A.“ Als die Beklagte die Wohnung nicht räumte, reichte die Klägerin Räumungsklage zunächst beim Amtsgericht Neukölln ein.
Da das Amtsgericht Neukölln die Klage abgewiesen hatte, reichte die Klägerin schließlich Berufung zum Landgericht Berlin ein.
Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht der des Amtsgerichts und urteilte nun ebenfalls, dass der Klägerin ein Anspruch auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zustünde, weil das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 beendet worden sei.
Nach Ansicht des Landgerichts komme es generell für die Frage, ob eine Erklärung im fremden Namen abgegeben worden sei, auf deren objektiven Erklärungswert an. Nach den §§ 133, 157 BGB sei maßgeblich, wie der Erklärungsempfänger die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen dürfe.
Hierbei seien außer dem Erklärungswortlaut alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen würden. Von Bedeutung seien insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrunde liegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört und verkehrstypische Verhaltensweisen.
Die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB sei nur gewahrt, wenn der so ermittelte rechtsgeschäftliche Vertretungswille in der Urkunde jedenfalls andeutungsweise Ausdruck gefunden habe.
Sei eine Erklärung mit dem Zusatz „i. A.“ unterschrieben worden, könne dies im Einzelfall dafür sprechen, dass der Unterzeichner nicht selbst handelnd wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm unterzeichneten Erklärung übernehmen wolle.
Bei der nach den §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung der Erklärung sei jedoch zu berücksichtigen, dass im allgemeinen, nicht juristischen Sprachgebrauch nicht immer hinreichend zwischen „Auftrag“ und „Vertretung“ unterschieden werde. Die Zusätze „i.V.“ und „i.A.“ würden häufig nur verwendet, um unterschiedliche Hierarchieebenen auszudrücken. Deshalb folge nicht allein aus dem Zusatz „i.A.“, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt habe.
Maßgeblich seien vielmehr die Gesamtumstände. Ergebe sich hieraus, dass der Unterzeichner die Erklärung ersichtlich im Namen eines anderen abgegeben habe, sei von einem Handeln als Vertreter auszugehen. Für die Wahrung der Schriftform sei unerheblich, ob der Unterzeichner tatsächlich bevollmächtigt gewesen sei.
Vorliegend sei das maßgebliche Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 auf dem Briefkopf der im Mietvertrag als Vertreterin der Vermieterin ausgewiesenen Aktiengesellschafft verfasst worden. Da die AG als juristische Person nicht selbst handeln könne, werde diese kraft Gesetzes durch den Vorstand vertreten, § 78 Abs. 1 AktG. Demgemäß seien auf dem Kündigungsschreiben die Mitglieder des Vorstands, die Herren # und #, namentlich benannt worden, welche das Kündigungsschreiben aber nicht unterzeichnet hätten.
Unterzeichnet sei das Kündigungsschreiben vom 7.5.2013 von einem Herrn #, dessen Namen im Kopf des Schreibens unter dem Hinweis „Forderungsmanagement“ aufgeführt worden sei und dessen E-Mail-Adresse neben dem Aktenzeichen als Kontaktadresse angegeben sei. Die weitere Unterschrift stamme von einer nicht näher individualisierten Person namens „#“.
Die Erwähnung des Unterzeichners # im Briefkopf lasse nicht auf seine Vertretungsmacht schließen. Entsprechend der Gestaltung des Mietvertragseingangs sei an dieser Stelle im Schreiben der „Ansprechpartner“ benannt, mithin hier der Sachbearbeiter, der für den Einzug offener Mietforderungen zuständig sei. Dass dieser zur Abgabe von Willenserklärungen zuständig sei, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen, könne daraus nicht abgeleitet werden. Die Klägerin habe auch keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich für die Beklagten erkennbar ableiten ließe, dass der Unterzeichner Herr # eine entsprechende Rechtsmacht besitzen würde.
Die Kündigung sei in der „Wir-Form“ verfasst worden („kündigen wir das…Mietverhältnis“, „wir fordern sie auf, … die Wohnung an uns zu übergeben“ , „sprechen wir … unser Vermieterpfandrecht aus“…).
Abschließend sei nach der Grußformel und vor den Unterschriften der Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ angefügt worden. Danach würden die zwei Unterschriften # und # , denen beiden das Kürzel „i.A.“ vorangestellt sei, folgen.
Die Verwendung der 2. Person Plural in dem Kündigungsschreiben stelle eine auf die Klägerin als Vermieterin hindeutende Formulierung dar, weil jeweils in Bezug auf Kündigung, Rückgabe und Vermieterpfandrecht Rechte geltend gemacht würden, die der Vermieterin zustünden.
Da eingangs der Kündigung kein sprachlicher Hinweis auf die Vermieterin erfolgt sei, sei die notwendige Offenlegung des Vertretungsverhältnisses und das Handeln in fremden Namen abschließend im Anschluss an die Grußformel angebracht worden. Dies könne – wie von der Klägerin in der Berufung ausgeführt – gerade aufgrund dieser Nähe zu der Erklärung der natürlichen Personen, den Unterzeichnern, als Hinweis darauf aufgefasst werden, dass die unterzeichnenden Personen in Vollmacht handeln würden.
Vorliegend würde sich dieser Schluss nicht ziehen lassen. Zum einen würden die Unterzeichner nicht unmittelbar für die Vermieterin handeln; vielmehr liege hier eine Vollmachtkette vor, weil durch die Verwendung des Briefkopfes der # AG, diese Vertreterin die Ausstellerin des Kündigungsschreibens sei. Zudem, insofern übereinstimmend mit der Gesetzeslage, seien die Vertreter der # AG, der vertretungsberechtigte Vorstand, namentlich benannt. Durch die zusätzliche Verwendung des Kürzels „i.A.“ bei beiden Unterschriften werde aber der vorausgegangene Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ für einen objektiven Erklärungsempfänger relativiert. Dies deshalb, weil die typische Verwendung „i.A.“ eben nicht auf ein Vertretungsverhältnis hindeuten würde, sondern der mit diesem Kürzel Unterzeichnende keine eigene Erklärung abgeben, sondern eine fremde nur übermitteln wolle.
Es entspreche der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass in Fällen, in denen der Unterzeichnende – in dem dortigen Fall ging es um die Unterzeichnung einer Rechtsmittelschrift – seine Unterschrift mit dem Zusatz „i.A“ versehen würde, grundsätzlich nicht von einer dafür erforderlichen Übernahme des Unterzeichners für deren Inhalt auszugehen sei; vielmehr gebe er dadurch zu erkennen, dass er nur als Bote auftrete. Im dortigen Fall habe der Bundesgerichtshof im Ergebnis die Zulässigkeit der Berufung bejaht, weil der mit diesem Zusatz unterzeichnende Rechtsanwalt Sozietätsmitglied und auf dem Briefkopf der Kanzlei, mit welchem die Berufungsschrift eingereicht wurde, aufgeführt worden war. Dies würde, auf den vorliegenden Fall angewandt bedeuten, dass wenn einer der auf dem Kündigungsschreiben aufgeführten Vorstände mit dem Kürzel „i. A.“ unterzeichnet hätte, dies unschädlich wäre, weil er auf dem Schreiben als vertretungsbefugt ausgewiesen sei.
Die Hinzufügung dieser Kürzel „i.A.“ stünde damit im Widerspruch zu dem vorausgegangenen Zusatz „Namens und in Vollmacht des Vermieters“. Bei lebensnaher Betrachtung sei dieser Zusatz so aufzufassen, dass damit die # AG „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ handeln würde und mithin dem erforderlichen Offenkundigkeitsgrundsatz entsprechen wolle. Die Unterzeichner auf dem Kürzel „i.A.“ würden hingegen zu erkennen geben, dass sie nur beauftragt seien, die Kündigung mitzuteilen.
Wie von der Kammer bereits in dem von der Klägerin zitierten Urteil vom 22.3.2011 – 65 S 363/10 – ausgeführt, schaffe dieser Zusatz eine Distanz zu der Erklärung, die hier „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ erfolgen solle. Was hätte – sollten die unterzeichnenden Personen tatsächlich bevollmächtigt gewesen sein bzw. als Vertreter hätten handeln wollen – näher gelegen, als ohne jeden Zusatz unter der Anfügung „Namens und in Vollmacht des Vermieters“ zu unterschreiben.
Der Umstand, dass der Zusatz „i.A.“ nicht handschriftlich zugefügt, sondern offenkundig auf den Schreiben vor der Unterzeichnung bereits aufgebracht worden sei, ändere an dieser Bewertung nichts.
Die # AG sei eine mit der Vermieterin verbundene und professionelle Vertreterin einer in Berlin gerichtsbekannt seit Jahren in großem Umfang tätigen Vermieterin. Von ihr sei zu erwarten, dass sie die Differenzierung zwischen Vertretung und Beauftragung kennen würde. Da hier zudem beide Kündigungsschreiben entsprechend verfasst seien, könne auch nicht von einem einmaligen Versehen ausgegangen werden. Vielmehr lasse dies den Schluss zu, dass hier nicht von einer Vertretung der Unterzeichner ausgegangen werden könne.
Auch der Umstand, dass im Mietvertrag entsprechend verfahren worden sei, indem den Unterschriften der Zusatz „i.A“ angefügt sei, führe zu keiner anderen Bewertung. Es hätten jeweils andere Personen auf Seiten der Klägerin bzw. ihrer Vertreterin, der # AG gehandelt, so dass aus Empfängersicht aus dieser Vorgehensweise nicht auf eine Bevollmächtigung der Unterzeichner der Kündigung für die Abgabe den Bestand des Mietverhältnisses betreffende Erklärungen geschlossen werden können. Zudem habe die Klägerin nicht vorgetragen, dass sie alle Verträge in der hier verwandten Form unterzeichnet habe.
Schließlich habe die Klägerin keine konkretisierenden tatsächlichen Umstände vorgetragen, aus denen hier für die Beklagten als Erklärungsempfänger etwa der Schluss auf eine Vertretungsbefugnis der Unterzeichner möglich gewesen sei. Es sei weder weiterer vorgerichtlicher Schriftverkehr eingereicht worden, noch sei weiterer Sachvortrag hierzu erfolgt, wie dies etwa in der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts aus dem Jahr 2007 der Fall gewesen sei.
Die Person, die im Hause der # AG die Kündigungen vorformuliert bzw. die schriftliche Kündigung zur Unterzeichnung vorbereitet habe, hätte – ebenso wie bei dem Mietvertrag – dies nicht eigenständig, sondern auf Anweisung in dieser Form abgefasst.
Hierzu wäre konkreter Sachvortrag nötig gewesen. Etwa dahingehend wie dies bei der Klägerin bzw. der # AG organisiert gewesen sei und in welcher Form bisher Schreiben an die Beklagten gerichtet worden sei. Dies habe die Klägerin ungeachtet der von ihr aus der Rechtsprechung zitierten Anforderungen aber unterlassen, so dass kein Anhaltspunkt dafür bestünde, dass bei der Klägerin Vertretungsverhältnisse üblicherweise in dieser Form dargestellt werden würden.
Bezogen auf die in der Klageschrift enthaltenen Kündigungen beanstande die Berufung lediglich, dass das Amtsgericht die in der Klage enthaltene fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als unwirksam angesehen habe, weil dieser Kündigung bereits die fristlose Kündigung vom 11.1.2012 vorausgegangen sei, welche gleichfalls gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden sei, so dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB greifen würde.
Diese Ansicht treffe nicht zu. Die mit der Klage überreichte fristlose Kündigung vom 11.1.2012 sei entsprechend derjenigen vom 7.5.2013 verfasst und ebenfalls von Herrn # und einer nicht näher individualisierten Person namens # unterzeichnet worden, jeweils mit dem Zusatz „i.A.“. Es könne insofern auf die vorstehenden Ausführungen zur Kündigung vom 7.5.2013 verwiesen werden mit der Folge, dass auch die Kündigung vom 11.1.2012 formunwirksam sei.
Tags: Formelle Anforderungen an eine Kündigung Landgericht Berlin 24.09.2014 Az.: 65 S 64/14 Rechtsanwalt Köln Vermieterschutz
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