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Timestamp: 2016-12-08 21:27:17
Document Index: 309230736

Matched Legal Cases: ['artículo 1256', 'artículo 81', 'artículo 144', 'artículo 657', 'artículo 10', 'artículo 1237', 'artículo 1238', 'artículo 1256', 'artículo 14', 'artículo 19']

RESOLUCIÓN de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario
RESOLUCIÓN de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 1, de Oviedo, a inscribir una escritura de novación de préstamo hipotecario Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por d
En dicha escritura se divide el importe del préstamo en dos ''tramos'' y se estipula que queda ''inalterada la garantía hipotecaria constituida en su día para asegurar las distintas obligaciones pecuniarias derivadas del contrato''.
Aparte de ello, al señalar la cuantía de cada uno de los llamados ''tramos'', no se tiene en cuenta la amortización parcial producida, por lo que la hipoteca garantiza mayor cantidad del saldo pendiente de devolución.
El principio de accesoriedad también conduce a la misma solución y pudiera decirse que impone la división de la hipoteca, una vez que se ha dividido la obligación garantizada; lo cual no significa que las hipoteca novadas hayan de tener necesariamente distinto rango, pues el común origen de las obligaciones garantizadas permite que, de no existir terceros perjudicados, puedan tener rango simultáneo. Como afirma literalmente la citada Resolución ''si la garantía constituida en su día garantizaba todo el crédito del actor, cualquiera de las partes independientes en que éste se fraccione debe seguir garantizado hipotecariamente, con la única particularidad de que ahora las respectivas coberturas reales podrán ser actuadas separadamente''. Y esta formulación basada en la división del crédito y de la hipoteca es, en la práctica, la mayoritariamente seguida por las Entidades de Crédito.
Segundo: La unificación, incluso a efectos procesales, así como la facultad de dejar sin efecto la división pactada, según las Estipulaciones I y IV, que se atribuye unilateralmente a la entidad acreedora cuando a ésta le interese y a su exclusivo arbitrio, no puede admitirse, conforme al artículo 1256 del Código Civil, por poder provocar la indefensión del deudor.
Tercero: En cuanto a la referencia que se hace en el Expositivo Cuarto a un criterio doctrinal contenido en un informe colegial de 6 de julio de 2004 es de observar que la misma Comisión, en informe posterior de 22 de septiembre de 2005 matiza su anterior criterio favorable y advierte que ''en fecha posterior, una Sentencia del Juzgado de 1.ª Instancia número 6 de Valladolid de 12 de noviembre de 2004, recaída en procedimiento sobre calificación registral seguido por un Notario contra resolución desestimatoria presunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en un supuesto de escritura de modificación de un préstamo en consideración a que se había conseguido posteriormente la subsidiación parcial del mismo y en la que se establecieron dos tramos, desestima la demanda y declara no haber lugar a revocar la resolución, por lo que la sentencia dictada no admite la hipoteca única en garantía de préstamo escindido en tramos sujetos a condiciones financieras distintas''.
Cuarto: En cuanto al exceso de garantía, de la escritura resulta que se pretende garantizar mayor cantidad
2.º Según el artículo 81 de la Ley Hipotecaria, que es el precepto específico aplicable, ''la ampliación de cualquier derecho inscrito será objeto de una nueva inscripción, en la cual se hará referencia a la del derecho ampliado''. Hay que practicar una inscripción nueva, tan constitutiva como la anterior, que congruentemente con el artículo 144 de dicha Ley refleje los cambios producidos en la obligación garantizada inscrita con anterioridad, por lo que en su caso procede la constatación tabular de la disminución de la deuda primitiva, previa a su ampliación. Ello no supone verdadera cancelación en el aspecto formal, sino lo que en lenguaje mercantilista pudiera denominarse ''novación del tipo acordeón'' que constata la amortización parcial junto con la sucesiva ampliación en una nueva inscripción expresiva de las características de la nueva obligación a que se llega como resultado de la completa operación.
3.º Por todo lo hasta aquí expuesto no cabe duda que la asignación de la nueva responsabilidad hipotecaria ha de ajustarse estrictamente a la cantidad real pendiente de pago, y no a la meramente teórica resultante de sumar la responsabilidad total inicial con la ampliada. Así lo exige además el principio de legitimación, en su vertiente de presunción de exactitud del Registro en orden al contenido y extensión del derecho de hipoteca inscrito. En caso contrario, introduciríamos a sabiendas en el Registro una inexactitud ''ab initio'', una discordancia en orden al ''quantum'' de lo debido, que en el momento de la constitución ó ampliación ha de coincidir necesariamente con la responsabilidad hipotecaria, sin perjuicio de que varíe con el paso del tiempo. Situación, además, que el artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pretende también corregir al establecer el procedimiento para constatar la subsistencia de los créditos garantizados y su cuantía real.
4.º Porque agrava, en contra del artículo 10 de la Ley de Defensa del Consumidor, sin causa que lo justifique, la posición del deudor, al disminuir sus posibilidades de obtener crédito mediante la falsa apariencia de una hipoteca pactada ''en vacío'', por mayor cantidad de la debida.
Contra la precedente Nota de Calificación negativa podrá recurrirse potestativamente ...
Oviedo, a veintiuno de diciembre de dos mil seis.-El Registrador. Fdo. César García-Arango y Díaz-Saavedra.»
La presentante solicitó la calificación sustitutoria el 18 de enero de 2007 en el Registro de la Propiedad número 3 de Gijón. La Registradora titular de dicho Registro, doña María Paz Camino Arias, mediante nota con fecha de 24 de enero de 2007, en la que, después de afirmar que son dos los defectos insubsanables referidos en la nota de calificación del Registrador sustituido (el primero es que «se divide el importe del préstamo en dos tramos y se estipula que queda inalterada la garantía hipotecaria constituida en su día para asegurar las distintas obligaciones pecuniarias derivadas del contrato»; y el otro que «al señalar la cuantía de cada a uno de los tramos, no se tienen en cuenta la amortización parcial del préstamo, por lo que la hipoteca garantiza mayor cantidad que el saldo pendiente de devolución»), expresa que confirma únicamente el primero de los defectos contenidos en la calificación del Registrador sustituido, mientras que entiende que no cabe la confirmación del segundo defecto y detalla los fundamentos de derecho en que se basa para ello.
Mediante escrito de 1 de marzo de 2007, que causó entrada en el Registro de la Propiedad número 1 de Oviedo al día siguiente, don José Luis Sanchis Figueras, en nombre de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, interpuso recurso contra la calificación del Registrador Sr. Trigo Portela, con base en los siguientes argumentos:
Igualmente queda identificada la única obligación asegurada, por cuanto que en la estipulación I (relativa a la división del importe del préstamo en dos tramos a efectos financieros), se especifica claramente el capital asignado a cada uno los tramos en que se divide el préstamo, expresándose que el TRAMO A seguirá rigiéndose por las estipulaciones pactadas con ocasión del préstamo inicialmente concedido en virtud de la escritura de fecha 28 de marzo de 2006, quedando inalteradas y vigentes, indicándose posteriormente en la estipulación II (relativa a las condiciones aplicables al tramo B del préstamo), tanto la duración concreta del TRAMO B como los intereses que, diariamente, devengará el capital de dicho TRAMO.
Asimismo, según la Resolución de esta Dirección General de 22 de septiembre de 2001 «... como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 28 de septiembre y 6 de noviembre de 2000, y 27 de febrero, 13 de marzo, 5 y 9 de abril, 16 y 29 de mayo y 11 de junio de 2001), debe tenerse en cuenta que tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de tal principio aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía...».
Por la novación efectuada únicamente se modifica, en esencia, y por imperativo legal, el tipo de interés aplicable a uno de los Tramos (el B) del capital prestado, siendo aplicable el correspondiente tipo legal aprobado por Acuerdo del Consejo de Ministros y el plazo de devolución de dicho Tramo (25 años), aspectos que no influyen en el juego de la garantía, puesto que dicha modificación en nada altera la responsabilidad hipotecaria máxima fijada. En consecuencia, no cabe «prohibir», al amparo del principio de especialidad, el legítimo pacto entre las partes, en virtud del cual se acuerda someter la única obligación de devolver un capital previamente prestado a condiciones financieras distintas (que son, si se quiere, complejas) siempre que se señale, o quede inalterado (como es el caso) el límite al que puede ascender la cobertura hipotecaria de la finca gravada en garantía.
Como estableció la propia Comisión Nacional de Criterios de Calificación del Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España en su informe de 6 de julio de 2004: «... El hecho de que. el deudor quede sujeto en cuanto a la devolución del préstamo a plazos y tipos de interés distintos para cada uno de los tramos establecidos no supone una división del préstamo, sino una forma si se quiere más compleja de cumplir una misma y sola obligación de devolver, respecto de la que dentro de la autonomía de la voluntad (Art. 1255 CC), la determinación de distintos plazos de cumplimiento y de distintos tipos de interés encajan sin chirriar en la normativa del propio Código (Art. 1125 y ss. sobre obligaciones a plazo y 1755 sobre interés del simple préstamo).
Forma de devolución que obviamente se puede establecer ab initio y sin necesidad de resultar obligada por el reconocimiento del derecho a la ayuda pública en cuanto a parte del préstamo inicial.
En Resolución de esta Dirección General de 28 de julio de 1998, el Centro Directivo, resolviendo sobre la posibilidad de constituir una única hipoteca mobiliaria en garantía de varios débitos, resultantes del reconocimiento de deuda que se hizo en la misma escritura por el deudor, siendo varios los acreedores, concluye que «tratándose de una obligación única por su fuente, causa y fin, en la que la concurrencia de dos o más acreedores prevista en el artículo 1237 del Código Civil, pueda dar lugar por razón de la mancomunidad simple y divisibilidad de la prestación a que hayan de reputarse como distintos los créditos de cada uno de ellos (artículo 1238 del mismo Código), comportándose como tales en su posterior desenvolvimiento, no se han opuesto reparos a la garantía hipotecaria única desde las ya antiguas Resoluciones de 9 de febrero de 1898, 16 de julio de 1902 ó 28 de marzo de 1903, aunque exigiendo siempre la necesidad de una precisa e inequívoca determinación del contenido y extensión del derecho a inscribir».
Que el Centro Directivo no ponga obstáculos al acuerdo suscrito entre deudor hipotecante y acreedor hipotecario en virtud del cual el primitivo crédito e hipoteca se divida en dos, pasando la finca hipotecada a estar gravada con una primera y otra segunda hipoteca en garantía del principal, intereses y costas que corresponden por cada uno de los respectivos créditos, no implica que dicha solución sea la única posible para adaptar las condiciones financieras de un préstamo hipotecario inicialmente concedido a las previstas y reguladas en el ahora vigente Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.
Que (como dice textualmente el Registrador de la Propiedad en la nota de calificación) la formulación basada en la división del crédito y la hipoteca sea, en la práctica, la mayoritariamente seguida por las Entidades de Crédito, no impone que deba ser la única a seguir por las mismas, si ésta es la voluntad de los clientes que contratan con la Entidad. De hecho el propio Centro Directivo ha tenido oportunidad de estudiar las escrituras de novación modificativa de préstamo hipotecario, consistentes en la división en tramos del capital ya prestado, sin que se mostrara contrario a su admisión, siendo fundamentalmente significativas las Resoluciones de 14 de septiembre de 2001, de 30 de octubre de 2001 y de 6 de junio de 2006.
1.º La unificación de los tramos del préstamo y la facultad de dejar sin efecto la división pactada, no dependen, como aduce el Registrador, del arbitrio de la Caja, ni vulnera lo preceptuado en el artículo 1256 del Código Civil.
Es la propia Administración la que, en virtud de la correspondiente resolución administrativa, determina la pérdida de la condición de préstamo convenido, interrumpe la subsidiación otorgada y, en su caso, reclama del beneficiario el reintegro de las ayudas estatales financieras concedidas, con los intereses de demora desde su percepción (artículo 14 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio). Y en tales supuestos, la Caja no puede ya aplicar a ningún tramo del capital prestado el tipo de interés tasado, ni facilitar la subsidiación de la cuota correspondiente. En consecuencia, deja de tener sentido la división formalizada, y resulta necesario modificar el préstamo hipotecario acordando que al préstamo pendiente de devolución en el momento de pérdida de su condición de convenido, les sean aplicables las condiciones originariamente pactadas.
El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción porque, a su juicio, la novación que se formaliza mediante la escritura calificada es contraria a los principios registrales de especialidad y accesoriedad, toda vez que -a su juicio- -la división del capital del préstamo en dos tramos provoca el fraccionamiento de la única obligación preexistente en dos nuevas obligaciones distintas por su cuantía, tipo de interés, subsidiación, causas de vencimiento anticipado, etc., que no pueden garantizarse con una sola y única hipoteca, por lo que considera necesario constituir dos perfectamente diferenciadas, siquiera sea por vía de novación modificativa de la única existente hasta ahora, y con especificación concreta de sus respectivas características.
Por otra parte, se ha emitido la calificación sustitutoria regulada en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, de modo que la Registradora sustituta ha entendido que, en esencia, son dos los defectos que opone el Registrador sustituido y revoca la calificación de éste en cuanto a uno de tales defectos mientras que la confirma respecto del otro.
Por ello, la calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido, por cuanto no cabe la «reformatio in peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el Registrador sustituto (cfr. art. 19 bis, reglas 4.ª y 5.ª, de Ley Hipotecaria). Pero si, como ocurre en el presente caso, el Registrador sustituto confirma únicamente alguno de los defectos expresados en la calificación inicial, el recurso debe ceñirse exclusivamente a ese defecto confirmado, sin que puede decidirse sobre los defectos que hayan sido revocados por el Registrador sustituto en su nota de calificación.
Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como -con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito- -se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.
Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido -artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria-
-, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía (cfr., por todas, las Resoluciones de 14 febrero y 15 de marzo de 1935, 26 y 31 de octubre de 1984, 20 de mayo y 23 y 26 de octubre de 1987; así como la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1991)».
4. Por último, respecto del posible incumplimiento de las limitaciones impuestas al poder de disposición por el mencionado Real Decreto 801/2005 (que, por otra parte, no se constituye en causa pactada de vencimiento anticipado del préstamo), extremo éste al que se refiere la Registradora sustituta, debe concluirse que, debiéndose analizar e interpretar el contenido de la escritura en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil), resulta claro, tanto de la propia letra de la estipulación cuestionada -incluida bajo el epígrafe referido a las «Condiciones aplicables al Tramo B del préstamo»- como de los demás criterios interpretativos referidos, que no se pacta que dichas limitaciones sean aplicables a la parte del préstamo que no es objeto de la referida ayuda financiera.