Source: http://www.elderecho.com/foro_legal/civil/Consideraciones-comunidades-inmuebles-concursos-acreedores_12_381060003.html
Timestamp: 2017-11-20 15:22:31
Document Index: 183948019

Matched Legal Cases: ['artículo 90', 'artículo 9', 'artículo 1923', 'artículo 9', 'artículo 90', 'artículo 9', 'artículo 1923', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 89', 'artículo 90', 'artículo 91', 'artículo 92']

Miguel Ángel Larrosa Amante. Magistrado de la Sección 5ª AP de Murcia.
Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés . Magistrado Sección 10º AP de Madrid
En el ámbito del concurso de acreedores es elemento esencial conformar con exactitud la lista de acreedores del deudor concursado, y así, es decisivo el recto reconocimiento y clasificación de los créditos concursales. Tal lista de acreedores debe confeccionarse –en perspectiva estática- en atención a la situación dada a la fecha de declaración de concurso. En el artículo 90.1.1 de la Ley Concursal se configura como un supuesto de crédito con privilegio especial a aquél que viene garantizado con hipoteca legal tácita. A modo de ejemplo de este supuesto bien puede citarse el caso del Impuesto de Bienes Inmuebles, a cuyo pago viene directamente afecto el inmueble cuya titularidad dominical conforma el hecho imponible que se verifica el 1 de enero de cada año. Y en lo que ahora nos interesa, cabe mantener idéntica tesis respecto del supuesto de los créditos pendientes derivados del impago de las cuotas de propiedad horizontal (cfr., artículo 9 letra e) LPH). Se ocupa de la cuestión, aunque sea de manera tangencial, la Sentencia de la AP Barcelona, Sección 15ª, de 17 de marzo de 2011.
Si no se ha declarado en concurso rige el art. 9. 1. e) y f) LPH, en relación, con el 1923 CC, a pesar de que el art. 89.2 de la Ley Concursal (en adelante LC) dispone que no se admitirá... ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en esta Ley y que, en su disposición final 3, ordena al Gobierno que en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta ley remita a las Cortes Generales un proyecto de ley "reguladora de la concurrencia y prelación de créditos en caso de ejecuciones singulares", pero como no lo ha hecho, sigue vigente la regulación del código civil y otras leyes especiales, en que se encuentra en dispersos los privilegios de los créditos cuando el deudor no está declarado en concurso.
Cuando el deudor esté incurso en concurso la situación varía radicalmente. La LC no prevé un privilegio especial en favor de la comunidad de propietarios y en su exposición de motivos dice expresamente que una de sus innovaciones más importantes es reducir "drásticamente los privilegios y preferencias a efectos del concurso, sin perjuicio de que puedan subsistir en ejecuciones singulares, por virtud de las tercerías de mejor derecho. Se considera que el principio de igualdad de tratamiento de los acreedores ha de constituir la regla general del concurso, y que sus excepciones han de ser muy contadas y siempre justificadas". Por ello cuando regula los créditos privilegiados, en sus arts. 90 y 91, la LC no incluye el de la comunidad de propietarios entre los créditos concursales privilegiados.
Estos créditos contra la masa están enumerados en el art. 84. 2 LC y dentro de ellos se comprenden "los generados por el ejercicio de la actividad profesional o empresarial del deudor tras la declaración del concurso...", por lo que cuando la vivienda o local este afecta a la actividad profesional o empresarial del concursado, las créditos de la comunidad posteriores a la declaración del concurso serán créditos contra la masa y tendrán el privilegio de ser reducibles, es decir se cobrarán antes de comenzar a pagar los créditos concursales.
Después de proclamar el art 9.1.d) LPH el carácter privilegiado del crédito a favor de la comunidad de propietarios que provenga de las cuotas impagadas por un comunero, especifica incluso el orden que ese privilegio tiene dentro de la prelación establecida en el art 1923 CC, y dejando a salvo también como, podríamos decir, "superprivilegiado", el crédito que proviene de los salarios de los trabajadores con las condiciones recogidas en el correspondiente Estatuto.
En efecto, el párrafo 2º del art. 9.1.e) LPH establece que "Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 CC y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores."
El panorama legal de la preferencia general se completa con el párrafo 3º del art. 9.1.e) LPH que dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.".
Conviene aclarar en cuanto a la naturaleza de esta afección real, que no se trata, en ningún caso, de un supuesto de hipoteca legal. Se trata en realidad de una garantía real de origen legal que asegura un crédito singularmente privilegiado. Señala la DGRN en su resolución de 10 de agosto de 2006 que "..., por el alcance del artículo 9 LPH, debe reconocerse que tal afección real y el carácter de crédito privilegiado supone un gravamen sobre la finca, una verdadera afección real al pago de un crédito, que además se declara legalmente preferente. Ello implica no sólo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación, la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara. Si se hubiera hecho constar así la preferencia se darían los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente,..."
Finalmente, en cuanto al ámbito concursal, hemos de tener en cuenta que se mantiene hoy una divergencia relevante en las categorías preferenciales de créditos entre el régimen concursal y el común pues, aun cuando la Ley concursal contenía el mandato al legislador -Disposición Final trigésima tercera- de elaborar un proyecto de ley regulador de la concurrencia y prelación de créditos en caso de ejecución singulares a fin de aproximar el régimen a las categorías concursales y, por tanto, en el ámbito de una ejecución universal, es lo cierto que ello no ha tenido lugar y que, por tanto, hemos de conjugar la cuestión desde el régimen particular contenido en la Ley 22/2003 Concursal.
Pues bien, el crédito de la comunidad, hasta el momento de la declaración del concurso será en todo caso, concursal, adquiriendo el carácter de crédito contra la masa –art 84.1.10º LC- los que se devenguen con posterioridad a la declaración del concurso y hasta su conclusión.
Estos segundos –art 84.3 LC- se pagan de forma inmediata, a su vencimiento, y en principio, salvo por razón de la insuficiencia de la masa o por razón excepcional acordada por la Administración concursal, no plantean problema.
Los créditos privilegiados y, dentro de ellos, los de privilegio especial, están regulados en el artículo 90 de la Ley Concursal y en él, el primer lugar lo ocupan los créditos hipotecarios. ¿Se superpone no obstante a ellos el artículo 9.1.e) LPH?. Desde luego, la preferencia que dicha norma establece lo es respecto de las categorías del artículo 1923 CC, en los supuestos de acciones particulares. Sin embargo ha de tenerse en cuenta que dado que el concurso implica, la prohibición de formular nuevos juicios declarativos –art 50 y 8 LC- dejándole a la comunidad sólo la posibilidad de anunciar su crédito al concurso –art 85 LC-, parece razonable considerar que hecho el anuncio, debería establecerse una equivalencia entre dicho anuncio y la formulación de demanda y desde ese momento, aplicar la preferencia que contiene el artículo 9.1.e) con los efectos que hemos visto con anterioridad.
Planteándose la cuestión respecto a la preferencia de los créditos de la comunidades de propietarios frente a los propietarios que componen la misma sobre otros créditos como son los hipotecarios, es de precisar que el artículo 9.e) LPH en su actual redacción prescribe : "Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 CC y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores".
Es decir, de forma categórica se establece dicha preferencia cuando se trate de créditos de la comunidad derivados del impago de cuotas –ordinarias o extraordinarias- que correspondan al periodo de tiempo señalado, esto es, de aquellas obligaciones garantizadas propter rem –"el piso o local estará afecto al cumplimiento de esta obligación"-.
En el supuesto de concurso de acreedores de un miembro de la comunidad de propietarios, partiendo de que el artículo 89.3 de la Ley Concursal establece que se clasificaran como ordinarios los no clasificados en la Ley como privilegiados ni como subordinados, no recogiéndose como "créditos con privilegio especial" (artículo 90 L. Concursal), ni como "créditos con privilegio general" (artículo 91), ni tampoco como "créditos subordinados" (artículo 92), los establecidos frente a la comunidad de propietarios, se está en el caso de entender que estos últimos no gozan de ninguna preferencia en el concurso a diferencia de lo que acontece en el supuesto de no concurrir el concurso de acreedores del comunero.