Source: http://mieterrat-wbm.de/2018/05/18/untermiete/
Timestamp: 2019-04-19 07:34:49
Document Index: 262745498

Matched Legal Cases: ['§ 540', '§ 398', '§ 535', '§ 566', '§ 540', '§ 540', '§ 553', '§ 26']

Untermiete – Mieterrat WBM
Angesichts steigender Mieten spielt mancher mit dem Gedanken einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen. Andere haben noch ganz andere Ideen, wie sie mit der von ihnen gemieteten Wohnung Geld verdienen könnten. Angesichts knappen Wohnraumes denken viele darüber nach wenigstens als Untermieter ein Dach über den Kopf zu bekommen. Welche Rolle spielt dabei der Vermieter, was ist im Verhältnis zum Bezirksamt zu beachten?
Sucht man nach einer Definition von Untermiete, so findet man z. B. folgendes:
„Untermietvertrag (§§ 540, 553) ist ein Mietverhältnis zwischen dem Mieter (dem sog. Hauptmieter) und dem Untermieter; ein Mietverhältnis 2. Stufe. Auch eine 3. Stufe ist möglich. Der Untermietvertrag ist echter Mietvertrag (mit allen Rechten und Pflichten) und von der bloßen Überlassung des Gebrauchs der Sache an einen Dritten oder der Abtretung des Rechts aus dem Mietvertrag (§ 398) zu unterscheiden.“ (Palandt Einf 3 v § 535)
Darin werden mehrere Aspekte angesprochen.
Zwischen dem Untermieter und dem Hauptmieter, der im Verhältnis zum Untermieter der Vermieter ist, besteht ein Mietvertrag mit fast allen Rechten und Pflichten, wie sie zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter bestehen. Auch daher ist es wichtig sich bei dem Ausformulieren des Untermietvertrags Mühe zu geben und alles zu berücksichtigen was „im Frieden und im Streit“ für die Vertragsparteien von Bedeutung werden könnte.
Wer eben über das Wörtchen „fast“ gestolpert ist, sei auf folgende Unterschiede hingewiesen:
Grundsätzlich sind die beiden Mietverträge (Hauptmietvertrag und Untermietvertrag) von einander unabhängig; sie sind also getrennt von einander rechtlich zu beurteilen. Hiervon gibt es Ausnahmen:
Wenn das Hauptmietverhältnis endet, kann der Untermieter nicht auf sein mietvertragliches Recht bestehen die untervermieteten Räume weiter zu nutzen. Ein neuer Hauptmieter übernimmt die Wohnung frei von jedem Untermietverhältnis. Anders ist es, wenn der Vermieter die Immobilie veräußert, dann nämlich endet das Hauptmietvertragsverhältnis nicht, sondern wird vom Hauptmieter mit dem Erwerber fortgesetzt, „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Für den Vertrag des Untermieters hingegen entfällt die Geschäftsgrundlage, wenn es keinen Hauptmietvertrag mehr mit seinem Vermieter gibt. Der Untermieter muss wie der Hauptmieter ausziehen und kann – je nach den Umständen – allenfalls Schadensersatz vom Hauptmieter verlangen.
Sollte der Vermieter für den Eintritt eines Schadens verantwortlich sein, so kann nicht nur der Hauptmieter wegen der Missachtung der Schutzpflichten des Vermieters einen vertraglichen Schadensersatz geltend machen, sondern unter bestimmten Umständen auch der „legale Untermieter“. Da dieser dem Vermieter namentlich benannt werden musste, kann er in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen worden sein und kann dann, wenn dies der Fall ist, – wie der Hauptmieter – ebenfalls Ersatz der erlittenen Schäden vom Vermieter auf vertragsrechtlicher Basis und nicht nur nach Deliktsrecht verlangen.
Auch ist es denkbar, dass die Parteien des Untermietvertrages diesen durch eine Vereinbarung an die Entwicklung des Hauptmietvertrages koppeln und so z. B. eine Mieterhöhung anteilig durchgereicht wird.
Haftung für das Verhalten des Untermieters
Sollte der Untermieter durch sein Verhalten dem Vermieter schuldhaft einen Schaden zugefügt haben, dann kann sich wegen des Schadenersatzes der Vermieter nach § 540 Abs. 2 BGB auch an den Hauptmieter halten. Auf ein schuldhaftes Verhalten des Hauptmieters kommt es dabei nicht an. Noch gravierender ist die Haftung des Hauptmieters, wenn er („illegal“) die gesamte Wohnung einem anderen überlassen hat. Dann haftet er nämlich für jeden Schaden, also auch selbst dann, wenn diesem Dritten gar kein Verschuldensvorwurf zu machen ist.
Nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (§ 540 Abs. 1 BGB) ist die Weitervermietung des Mietgegenstandes oder Teilen davon durch den Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet. Dabei ist der Vermieter frei, ob er die nachgefragte Erlaubnis erteilt oder nicht. Die einzige Konsequenz der versagten Erlaubnis kann unter Umständen das Recht zur außerordentlichen Kündigung durch den Mieter sein. Anders sieht es im Recht der Mietverhältnisse über Wohnraum aus. Unter genau festgelegten Voraussetzungen muss der Vermieter nach § 553 Abs. 1 BGB die Erlaubnis zur Untermiete erteilen … aber nur bei Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums, nicht bei Überlassung der gesamten Wohnung. Möchte der Mieter die gesamte Wohnung weiter vermieten, so ist diese Rechtsnorm nicht einschlägig und der Mieter ist auf die Bereitschaft des Vermieters zu Erteilung der Erlaubnis angewiesen.
Die Voraussetzungen dafür, dass der Vermieter das Untervermieten eines Teils des Wohnraums erlauben muss, sind folgende:
1. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.
Ausreichend ist ein vernünftiger Grund. Dieser muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein, darf also nicht schon vorher vorhanden gewesen sein. Typische anerkannte Gründe sind die Veränderungen der wirtschaftlichen, familiären oder persönlichen Verhältnisse des Mieters.
2. Die Erlaubniserteilung ist für den Vermieter zumutbar.
Für die Unzumutbarkeit haben sich einige Fallgruppen herausgebildet:
a) In der Person des Untermieters liegt aus Sicht des Vermieters ein wichtiger Grund vor diesen abzulehnen. Denkbar ist hier der Fall, dass diese Person noch Mietschulden beim Vermieter aus einem früheren Mietverhältnis hat, oder in diesem früheren Mietverhältnis durch gravierende Verstöße gegen die Hausordnung aufgefallen war.
b) Die Wohnung würde durch den Zuzug des Untermieters übermäßig belegt sein. Dies ist dann nicht der Fall, wenn pro Person ein Raum zur Verfügung steht, Küche, Bad und Flur nicht mitgerechnet.
c) Es dürfen keine sonstigen Gründe vorliegen aus denen heraus dem Vermieter die Überlassung an den Untermieter nicht zugemutet werden kann. An dieser Stelle ist die Formulierung durch den Gesetzgeber absichtlich so offen gestaltet, damit die Rechtsprechung praxisnah von Vermietern angeführte Gründe als unzumutbar oder eben doch zumutbar einordnen kann. Unzumutbar ist es in jedem Fall für den Vermieter, wenn der Untermieter die ihm überlassenen Räume gar nicht zum Wohnen, sondern z. B. für einen Gewerbetrieb nutzen will.
d) Sofern der Vermieter einen Untermietzuschlag auf die Miete verlangen darf, kann er die von ihm ansonsten zu erteilende Erlaubnis davon abhängig machen, dass sich der Mieter mit einer solchen Mieterhöhung einverstanden erklärt.
Von Vermietern wird gerne angenommen, dass jede Untervermietung zu einer Mieterhöhung (Untermietzuschlag) führt. Das ist jedoch nicht der Fall. Zunächst muss der Vermieter darlegen, wieso ihm die Überlassung an den Untermieter nur gegen eine Mieterhöhung zuzumuten sei. Hier wird er anführen, dass der Gebrauch der Wohnung durch eine weitere Person zu einer höheren Abnutzung führt und dass der Verbrauch an Wasser, Heizenergie und Müllbehältervolumen ansteigt. Die zuletzt genannte Begründung geht aber dann ins Leere, wenn über die Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet wird. Doch auch das Argument mit der erhöhten Abnutzung schlägt dann nicht durch, wenn vertraglich wirksam eine Endrenovierungspflicht durch den Hauptmieter vereinbart ist.
Wenn doch feststeht, dass der Vermieter einen „Untermietzuschlag“ verlangen darf, ist dessen Höhe oft Gegenstand von Streiten. Berücksichtigt werden muss, dass es sich ohne eine besondere Vereinbarung um eine dauerhafte Mieterhöhung handelt, diese also auch dann bestehen bleibt, wenn das Untermietverhältnis ersatzlos wegfällt. Als Mieter sollte man deshalb darauf drängen, dass sich in der Vereinbarung mit dem Vermieter eine Formulierung findet, nach welcher der Zuschlag nur so lange erhoben wird, wie das Untermietverhältnis andauert.
Bei preisgebundenem Wohnraum existiert zur Höhe des Untermietzuschlages eine gesetzliche Regelung. Nach § 26 Abs. 3 der Neubaumietenverordnung sind es pro Person im Untermietverhältnis 2,50 €. Diese Regelung ist zwar nicht auf andere Mietverhältnisse übertragbar, kann jedoch als Argument dafür angeführt werden, welche Größenordnungen dem Gesetzgeber vorschweben. In der Praxis haben sich zwei Berechnungsarten des Untermietzuschlages herausgebildet: Einige Vermieter gehen von der Höhe der Miete des Hauptmietvertrages aus und erhöhen diese um einen bestimmten Prozentsatz, weil sie argumentieren, die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung durch den Mieter werde erweitert. Bisher diente die Wohnung nur zum Wohnen, jetzt auch zum Untervermieten (von Teilen). Andere Vermieter sehen in der vom Mieter erzielten Untermiete einen Gewinn, an dem sie beteiligt werden möchten. Es wird die Vorlage des Untermietvertrages verlangt und aus der dort vereinbarten Untermiete der Untermietzuschlag bestimmt, oft sind es 20 % der Untermiete.
Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) wurde am 9. April 2018 geändert. Wie der Name schon verrät, ist es das Hauptanliegen des Gesetzes, dass Wohnraum zu Wohnzwecken genutzt wird und für nichts anderes. Es soll zwar nicht das steuerlich begünstigte „häusliche Arbeitszimmer“ abgeschafft werden, doch darf Wohnraum nicht so ohne weiteres zur Produktion von Waren, Ausüben von Dienstleistungen bis hin zum Betreiben von Arztpraxen genutzt werden.
So gehört auch das Vermieten von Wohnungen (und von Teilen davon) etwa an Touristen zur gewerblichen Tätigkeit und war bislang vorbehaltlich einer erteilten Ausnahmegenehmigung verboten. Es wird also nicht darauf abgestellt, dass ja im Endergebnis jemand in dieser Wohnung wohnt, es kommt vielmehr auf die Verhältnisse beim Mieter an.
Diesem gegenüber ist das neue Gesetz relativ großzügig: Wer in einer Berliner Wohnung seinen Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hat, der darf bis zu 49% der Wohnungsfläche auch anderen Zwecken als Wohnzwecken zuführen, z.B. Zimmer an Touristen vermieten.
Aus dieser öffentlich-rechtlichen Regelung folgt nicht, dass einer solchen Nutzung auch der Vermieter zustimmen müsste oder es gar auf eine Zustimmung durch ihn nicht ankäme. Was von den Behörden erlaubt oder geduldet wird, muss ein Vermieter noch lange nicht hinnehmen. Insbesondere die im Landeseigentum stehenden Wohnungsunternehmen möchten die Situation vermeiden, dass jemand subventionierte Wohnungen für 10 €/m² oder gar 6,50 €/m² anmietet und in der Summe ein Vielfaches davon durch Fremdenbeherbung oder dergleichen einnimmt.
Muss der Vermieter Touristen dulden?
Problematisch ist in diesem Gesamtzusammenhang die Situation eines Geschiedenen mit Kindern, der in der ehemaligen Ehewohnung verbleibt. Durch den Wegzug des zweiten Verdieners und eine eventuelle Unterhaltsverpflichtung ist bei dem in der Wohnung Verbliebenen eine wirtschaftliche Änderung eingetreten, die zur Untermiete berechtigen würde. Nun ist es aber so, dass zweimal im Monat „Papa-Wochenende“ ist, d.h. die Kinder verbringen ca. drei Tage und zwei Nächte in der Wohnung. Es wird sich kaum ein Untermieter finden, der sich darauf einlässt. Darf dieser Vater in den kinderfreien Zeiten die dann leeren Zimmer an Touristen vermieten?
Nach dem ZwVbG ist diese Frage mit ja zu beantworten, wenn der Flächenanteil der nicht vermieteten Räumlichkeiten über 50% beträgt. Im Verhältnis zu seinem Vermieter ist es ungewiss, wie die Zivilgerichte bis hin zum Bundesgerichtshof entscheiden würden. Insbesondere wenn sich der Hauptmieter den Auflagen unterwirft An- und Abreisen der Touristen nur tagsüber zu gestatten und jegliches Lärmen im Treppenhaus zu unterbinden. Zu einer insoweit widerruflichen Genehmigung könnte ein Vermieter durch ein angerufenes Gericht verpflichtet werden.
Bekommen Sie dann endlich Geld aufgrund eines Untermietverhältnisses, so müssen Sie dies nicht nur dem Jobcenter melden, wenn Sie Leistungsbezieher sein sollten, sondern dürfen es auch bei der Steuererklärung nicht vergessen. Zwar können Sie den Einnahmen die Ausgaben gegenüber stellen und auch Freibeträge in Anspruch nehmen, grundsätzlich erzielen Sie aber „Einkünfte aus Vermietung …“, einer für Sie neuen von den sieben im Einkommensteuergesetz geregelten Einkunftsarten. Aus Billigkeitsgründen kann von einer Besteuerung abgesehen werden, wenn die Einnahmen pro Jahr nicht über 520 € liegen (R 21.2 Abs. 1 EStR) – deklarieren müssen Sie jedoch erst einmal den neuen Geschäftszweig.
in Höhe von 2,50 Euro monatlich, wenn der untervermietete Wohnungsteil von einer Person benutzt wird, in Höhe von 5 Euro monatlich, wenn der untervermietete Wohnungsteil von zwei und mehr Personen benutzt wird.
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