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Timestamp: 2016-10-23 18:06:31
Document Index: 355176499

Matched Legal Cases: ['Art. 837', 'BGE', 'Art. 837', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 260', 'BGE', 'BGE', 'Art. 260', 'Art. 837', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 260', 'Art. 837', 'Art. 839', 'BGE', 'Art. 3', 'Art. 839', 'Art. 63', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

Art. 837 al. 1 ch. 3 CC; hypoth�que l�gale des artisans et des entrepreneurs lors de travaux effectu�s par un locataire; droit � l'inscription contre des tiers acqu�reurs. Si les travaux ont �t� command�s par le locataire de l'immeuble, la pr�tention � la constitution du droit de gage l�gal est notamment soumise � la condition que la prestation sp�cifique de l'artisan ou de l'entrepreneur a r�ellement augment� la valeur de l'immeuble. La question de l'existence d'une plus-value peut �tre r�solue, dans de nombreux cas, selon l'exp�rience de la vie, mais doit, le cas �ch�ant, l'�tre par une expertise (consid. 4). Le tiers acqu�reur n'est en tout cas pas prot�g� contre la pr�tention de l'artisan ou de l'entrepreneur en constitution du gage l�gal s'il n'�tait pas de bonne foi et ne pouvait pas non plus l'�tre au vu des circonstances (consid. 5). Faits � partir de page 506
Die L. AG war Mieterin von Gewerber�umen im Rohzustand in U., Grundst�ck Nr. 00. Der Mietvertrag gestattete ihr, bauliche �nderungen und Erg�nzungen vorzunehmen, verbunden mit der Pflicht, bei Beendigung des Mietverh�ltnisses den fr�heren Zustand wiederherzustellen. Mit dem Innenausbau betraute sie die Y. AG, die am 12. und 28. M�rz 1996 letzte Arbeiten ausf�hrte. Am 3. Juni 1996 fiel die L. AG in Konkurs. X., der das Grundst�ck Nr. 00 zwischenzeitlich erworben und die Mietvertr�ge �bernommen hatte, fand eine Ersatzmieterin.
Nachdem sie die vorl�ufige Eintragung (Vormerkung) erlangt hatte, klagte die Y. AG gegen X. auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts mit einer Pfandsumme von Fr. 79'655.20 nebst Zins und Kosten. Das Kantonsgericht wies das Grundbuchamt an, zugunsten der Y. AG auf dem Grundst�ck Nr. 00 ein Bauhandwerkerpfandrecht mit der Pfandsumme von Fr. 79'655.20 (inkl. Fr. 105.- Zahlungsbefehlskosten) nebst Zins zu 5% seit dem 20. Februar 1996 definitiv im Grundbuch einzutragen. Die von X. dagegen eingereichte Berufung wies das Obergericht ab.
Mit Berufung beantragt X. dem Bundesgericht, das obergerichtliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Das Bundesgericht weist die Berufung ab, soweit darauf eingetreten werden kann, und best�tigt das angefochtene Urteil.
4. Die Kl�gerin ist weder mit dem Grundeigent�mer noch mit einem Unternehmer einen Vertrag eingegangen, sondern mit der L. AG als Mieterin, die allerdings im Einverst�ndnis mit dem damaligen Grundeigent�mer die Bauarbeiten vergeben hat. Der Beklagte anerkennt, dass der Kl�gerin im Prinzip dennoch ein Pfandrechtsanspruch BGE 126 III 505 S. 507zustehe, will diesen aber von der einschr�nkenden Voraussetzung abh�ngig machen, dass durch die unbezahlt gebliebenen Bauarbeiten ein erheblicher Mehrwert bewirkt worden sei. Das Obergericht hat diese Betrachtungsweise verworfen und lediglich gepr�ft, ob die in Frage stehenden Arbeiten nach dem gew�hnlichen Lauf der Dinge geeignet seien, den Wert der Liegenschaft zu erh�hen; insgesamt ist es davon ausgegangen, dass die im Auftrag der L. AG erbrachten Leistungen der Kl�gerin zu einer dauernden Wertvermehrung des Grundst�cks gef�hrt haben.
a) Gem�ss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes f�r die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder andern Werken auf einem Grundst�cke Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundst�cke, sei es, dass sie den Grundeigent�mer oder einen Unternehmer zum Schuldner haben. Nach dieser Regelung ist Vertragspartner des Bauhandwerkers entweder der Grundeigent�mer oder ein Unternehmer. Mit Urteil i.S. Baugenossenschaft IRIEB hat das Bundesgericht dem Bauhandwerker einen Anspruch auf Einr�umung des gesetzlichen Pfandrechts gegen�ber dem Grundeigent�mer auch dort zuerkannt, wo die Bauarbeiten durch den Mieter des Grundst�cks bestellt worden sind. Vorausgesetzt ist kumulativ, dass der Vermieter und Grundeigent�mer seine Zustimmung erteilt hat, dass die Bauarbeiten mit dem Grundst�ck dauerhaft verbunden sind und dass dadurch eine objektive Wertvermehrung eingetreten ist (BGE 116 II 677). Was Letztere im Besonderen angeht, ist erforderlich, dass die Bauarbeiten infolge Akzession zu einer dauernden Vermehrung des Grundst�ckwerts gef�hrt haben (BGE 116 II 677 E. 4c S. 683). Ob im einzelnen Fall eine Wertvermehrung eingetreten ist, wird nach einem objektiven Massstab beurteilt; es ist zu pr�fen, ob die in Frage stehenden Arbeiten nach dem gew�hnlichen Lauf der Dinge geeignet sind, den Wert der betreffenden Liegenschaft zu erh�hen (BGE 116 II 677 E. 4d S. 683).
b) Das Obergericht hat in rechtlicher Hinsicht daf�rgehalten, der Eintritt einer Wertvermehrung sei nach einem objektiven Massstab zu beurteilen; aus BGE 116 II 677 k�nne nicht gefolgert werden, das Bundesgericht habe Bauhandwerkerpfandrechte beim Mieterbau quantitativ auf den vom Unternehmer objektiv geschaffenen - mittels Sch�tzung oder Expertise festzustellenden - Mehrwert beschr�nken wollen. Der Beklagte wendet dagegen ein, der Bauhandwerker im Mieterbau besitze einen Anspruch auf Errichtung BGE 126 III 505 S. 508des gesetzlichen Grundpfandes nur, sofern und soweit seine Bauarbeiten den Wert des Grundst�cks tats�chlich vermehrt h�tten; nur die tats�chliche Wertvermehrung ergebe die Pfandsumme, und zwar auch nur der durch den unbezahlten Teil der Bauarbeiten geschaffene Mehrwert. Sodann sei nur die Forderung des Bauhandwerkers pfandrechtsgesch�tzt, die - in Analogie zu Art. 260a Abs. 3 OR - einen erheblichen Mehrwert bewirkt habe. F�r seine Ansicht beruft sich der Beklagte vorab auf die Urteilsbesprechung von SCHUMACHER (in: BR 1992 S. 105 f. Nr. 185; ausf�hrlicher dessen Urteilsanalyse an der Baurechtstagung 1993 in Freiburg, Bd. 2: "Der Mieter und das Bauen", S. 43 ff., S. 63 ff.).
aa) Vorbehaltlos kann den obergerichtlichen Folgerungen nicht beigepflichtet werden. Zu unterscheiden ist zwischen der Vermehrung des Grundst�ckwerts und dem Beurteilungsmassstab f�r die Wertvermehrung. Die objektive Wertvermehrung muss tats�chlich eingetreten sein (wertvermehrend waren z.B. in den nicht ver�ffentlichten Urteilen des Bundesgerichts vom 9. Februar 1994 i.S. Baugenossenschaft IRIEB gegen M. AG, E. 2b, 5C.94/1993, nur neun von zehn bestellten Klimager�ten, oder gegen K., E. 4a, 5C.100/1993, nicht zwischenzeitlich verdorrte Pflanzen). Richtig ist, dass f�r die Feststellung des durch die Bauarbeiten bewirkten Mehrwerts nicht stets ein Gutachten eingeholt werden muss. Die allgemeine Lebensanschauung wird in vielen F�llen den Schluss gestatten, auf Grund der konkret ausgef�hrten Bauarbeiten sei der eingetretene Mehrwert derart hoch, dass er die geltend gemachte Forderung als Pfandsumme �bersteige. Eine gutachterliche Feststellung d�rfte aber dort unerl�sslich sein, wo mehrere Bauhandwerker pfandrechtsgesch�tzte Leistungen erbracht haben, wie dies in den Folgeprozessen i.S. Baugenossenschaft IRIEB der Fall war (Klimager�te, 5C.94/1993, Innenausbau, 5C.96/1993, Gipserarbeiten, 5C.98/1993, Gartengestaltung, 5C.100/1993, Elektroinstallationen, 5C.102/1993); der durch die verschiedenen Bauarbeiten bewirkte Mehrwert konnte nur durch Experten genau festgestellt werden.
bb) Mit dem Beurteilungsmassstab zusammen h�ngt die Frage, welche Bauarbeiten den Mehrwert geschaffen haben m�ssen. Die Ansicht des Beklagten, nur der Mehrwert, der dem unbezahlten Teil der Forderung des betreffenden Bauhandwerkers entspreche, bestimme die Pfandsumme, kann nicht geteilt werden. Dass eine derartige Aufsplittung von Mehrwertanteilen zum einen praktisch nicht durchf�hrbar ist und zum anderen unannehmbare Ergebnisse zeitigte, leuchtet am Beispiel der Herstellung von Frischbeton und dessen BGE 126 III 505 S. 509Lieferung auf die Baustelle durch denselben Bauhandwerker ohne weiteres ein: Beide Leistungen sind pfandrechtsgesch�tzt (BGE 97 II 212 E. 1 und 2 S. 214 ff.), doch tr�gt die Herstellung von Frischbeton, der nicht auf die Baustelle transportiert wird, genauso wenig zum Mehrwert bei wie Transportfahrten ohne Frischbeton. Mehrwertbildend - wie pfandrechtsgesch�tzt - ist nicht der einzelne Arbeitsgang, sondern die spezifische Bauleistung.
cc) Schliesslich ist das geltend gemachte Koordinationsbed�rfnis mit dem Mietrecht nicht erkennbar. Art. 260a OR regelt das Verh�ltnis zwischen Vermieter und Mieter: Dieser soll von jenem eine Entsch�digung verlangen k�nnen, wenn die Sache bei Beendigung des Mietverh�ltnisses dank der von ihm vorgenommenen Erneuerung oder �nderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert aufweist (Abs. 3 Satz 1). Weshalb nun auch der Bauhandwerker, dessen Leistungen von einem Mieter bestellt worden sind, einen Anspruch auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes nur dann haben soll, wenn die von ihm ausgef�hrten Arbeiten einen erheblichen Mehrwert geschaffen haben, ist nicht ersichtlich. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB, der dem Bauhandwerker einen Anspruch f�r die Forderung insgesamt gibt, hat mit Art. 260a Abs. 3 OR nichts zu tun; die verschiedene Berechnung ergibt sich - nebst der unterschiedlichen Zwecksetzung - aus dem Gesetz (HIGI, Z�rcher Kommentar, N. 78 zu Art. 260a OR; vgl. zum Verh�ltnis zwischen beiden Bestimmungen auch das nicht ver�ffentlichte Urteil des Bundesgerichts vom 21. Juli 1999 i.S. A. und B. gegen C. und D., E. 1c, 5C.118/1999). Der Vermieter als Grundeigent�mer ist gegen den bauenden Mieter denn auch ausreichend gesch�tzt, sei es, dass er seine Zustimmung zu einem Mieterbau ausschliesst (Art. 260a Abs. 1 OR), sei es, dass er mit dem Mieter den Ausschluss jeglicher Entsch�digung vereinbart, sollten Bauhandwerker unbezahlt bleiben (zur Rechtsnatur von Art. 260a Abs. 3 OR: BGE 124 III 149); wirkungslos gegen�ber dem Bauhandwerker w�re die Abrede, der Mieter habe allf�llige Bauhandwerkerpfandrechte abzul�sen (zu den Wirkungen gegen�ber dem Mieter: BGE 123 III 124). Aus dem im �bernommenen Mietvertrag mit der L. AG enthaltenen Vorbehalt der Wiederherstellung des fr�heren Zustandes leitet der Beklagte heute nichts mehr ab, nachdem er auf die R�ckf�hrung des Mieterbaues ausdr�cklich verzichtet und den Vorbehalt in den Vertrag mit der Ersatzmieterin nicht mehr aufgenommen hat; es kann damit offen bleiben, ob ein solcher Vorbehalt dem gutgl�ubigen Bauhandwerker �berhaupt entgegengehalten werden kann (Higi, N. 79 BGE 126 III 505 S. 510zu Art. 260a OR; SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2.A. Z�rich 1982, N. 457 S. 122 f.).
c) Das Obergericht hat den Mehrwert anhand der gesamten von der Kl�gerin ausgef�hrten Arbeiten als ihrer spezifischen Bauleistung bestimmt und die Pfandsumme in der H�he des unbezahlt gebliebenen Forderungsbetrags festgesetzt. Gegen diese Vorgehensweise l�sst sich nach dem soeben Gesagten nichts einwenden. Die Vorbringen des Beklagten stehen allesamt vor dem - unzutreffenden - Hintergrund, nur gerade die unbezahlten Vollendungsarbeiten seien zu ber�cksichtigen und diese h�tten keinen Mehrwert geschaffen. Die Tatsachenfeststellung, dass ohne diese Vollendungsarbeiten mittelfristig Schaden am Geb�ude entstanden und die Elektronik gest�rt worden w�re, machen deutlich, dass der ganze Innenausbau, zu dem diese Anpassungsarbeiten funktionell geh�ren, keinen dauernden Mehrwert geschaffen h�tte, wenn sie unterblieben w�ren.
5. Bereits im kantonalen Verfahren hatte der Beklagte geltend gemacht, der Anspruch der Bauhandwerker auf Errichtung des gesetzlichen Grundpfandes (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) k�nne ihm als gutgl�ubigem Erwerber der Liegenschaft nicht entgegengehalten werden. Er hat das fragliche Grundst�ck nach seinen Angaben erst am 22. M�rz 1996 erworben und von Zahlungsr�ckst�nden der L. AG gegen�ber der Kl�gerin nichts geahnt. Das Obergericht hat den Einwand verworfen, weil auf den guten Glauben sich ohnehin nur berufen k�nne, wer nach den Umst�nden auch gutgl�ubig habe sein d�rfen; die Eintragungsfrist gem�ss Art. 839 Abs. 2 ZGB diene vor allem dem Schutze des K�ufers, von dem daher erwartet werden k�nne, dass er sich bei einem eben erst vollendeten Neubau vergewissere, ob alle Bauhandwerker bezahlt seien. Das Obergericht ist davon ausgegangen, der Beklagte k�nne auf Grund der Umst�nde nicht als gutgl�ubig gelten.
In tats�chlicher Hinsicht steht fest, dass der Beklagte anfangs 1995 in die Gewerbebaute eingezogen war, in die sich sp�ter auch die L. AG einmietete, und dass bei ihm von der Vermieterin auf seine besonderen W�nsche und Bed�rfnisse f�r die Einrichtung eines Druckereibetriebes R�cksicht zu nehmen war, wie das sp�ter auch f�r den Innenausbau der L. AG so gehandhabt wurde. Der Beklagte gewahrte, dass die Kl�gerin bis ca. Mitte Januar 1996 fast t�glich auf der Baustelle arbeitete. Mit dem Kauf der Liegenschaft trat der Beklagte in den bestehenden Mietvertrag mit der L. AG ein, in dem die Zustimmung des Grundeigent�mers zu baulichen �nderungen BGE 126 III 505 S. 511durch die Mieterin enthalten war. Auf Grund dieser Tatsachenfeststellungen kann die Rechtsauffassung des Obergerichts nicht beanstandet werden: Das Wissen um die Zustimmung der Verk�uferin/Vermieterin zu baulichen Ver�nderungen durch die Mieterin und um die diesbez�glichen Bauhandwerkerarbeiten noch weniger als drei Monate vor dem Erwerb und damit die noch offene Frist waren Umst�nde, die eine Erkundigungsobliegenheit begr�ndeten, bei deren Unterlassung kein Gutglaubensschutz besteht (Art. 3 Abs. 2 ZGB). Sich �ber die Zahlungsf�higkeit der L. AG zu vergewissern, w�re zumutbar gewesen, zumal die Kl�gerin gem�ss Angaben des Beklagten auch f�r ihn gearbeitet hat. Was der Beklagte weiter dagegenh�lt, ist unbegr�ndet. Der von ihm angef�hrte Autor wehrt sich gegen den Schluss von der realobligatorischen Natur des Eintragungsanspruchs der Bauhandwerker auf die Unerheblichkeit des guten oder b�sen Glaubens beim Dritterwerber; er verneint den Anspruch des Bauhandwerkers aber auch nur, wenn der Dritte das Grundst�ck gutgl�ubig (in Unkenntnis des Anspruchs) erworben hat und nach den Umst�nden auch gutgl�ubig sein durfte (GAUCH, Der Werkvertrag, 4.A. Z�rich 1996, N. 1305-07 S. 363 f.). Sind die Voraussetzungen der Gutgl�ubigkeit im konkreten Fall nicht gegeben, braucht das Bundesgericht sich zur Kontroverse in diesem Punkt allgemein nicht zu �ussern (vgl. die Nachweise bei HOFSTETTER, Basler Kommentar, N. 22 f. zu Art. 839/840 ZGB).
Im Gegenzug wirft der Beklagte heute der Kl�gerin B�sgl�ubigkeit vor, weil sie trotz nicht vollst�ndig bezahlter Rechnungen von der L. AG laufend neue Auftr�ge entgegengenommen habe, ohne je �berhaupt Rechnungsausst�nde anzumahnen oder von der Auftr�ge erteilenden Mieterin eine Sicherstellung zu verlangen. Sie habe darauf spekuliert, dass die ausstehenden Honorare dann gegebenenfalls mittels Bauhandwerkerpfandrechts beim Vermieter bzw. Eigent�mer eingefordert werden k�nnten. Es rechtfertige sich aus diesem Grunde nicht, der Kl�gerin den Sozialschutz, Zweckgedanke des Bauhandwerkerpfandrecht, angedeihen zu lassen. Gewiss hat der b�sgl�ubige Bauhandwerker keinen Anspruch (vgl. die Beispiele bei SCHUMACHER, a.a.O., N. 289 S. 67/68 und N. 458-463 S. 123 ff.). Zur angeblichen B�sgl�ubigkeit der Kl�gerin bestehen indessen keinerlei Tatsachenfeststellungen des Obergerichts, was der Beklagte nicht bem�ngelt; namentlich fehlen jegliche Feststellungen f�r die der Kl�gerin unterstellte Absicht (Art. 63 Abs. 2 OG; BGE 109 II 338 E. 2c S. 343; BGE 115 II 484 E. 2c S. 487). Eine Schutzpflicht der Kl�gerin zugunsten des Beklagten - gewissermassen wie BGE 126 III 505 S. 512diejenige des Bestellers gegen�ber den Subunternehmern (BGE 108 II 305 E. 2b S. 311; BGE 116 Ib 367 E. 6c S. 376) - k�nnte h�chstens dort in Erw�gung gezogen werden, wo sie mit Zahlungsschwierigkeiten der L. AG auf Grund konkreter Anhaltspunkte von Anfang an h�tte rechnen m�ssen. Das l�sst sich anhand der beiden nicht vollst�ndig bezahlten Rechnungen vom 26. September und vom 10. November 1995, die der Beklagte anf�hrt, nicht sagen. Restforderungen von Fr. 2'329.55 bzw. Fr. 2'932.50 stehen in Rechnung gestellten Summen von Fr. 77'329.55 bzw. Fr. 62'932.30 gegen�ber. Der Beklagte kann sich daher auch nicht auf seinen guten Glauben berufen.