Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F09-07-2004-4C-114-2004
Timestamp: 2016-10-24 18:18:16+00:00
Document Index: 310536510

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art. 48', 'art. 36', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 64', 'ATF ', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'in fine', 'art. 19', 'art. 269', 'art. 19', 'art. 269', 'art. 19', 'art. 269', 'art. 269']

tous les quatre repr�sent�s par Me Jean-Jacques Schwaab, avocat,
Communaut� des copropri�taires de X.________,
repr�sent�e par Me Robert Fox, avocat,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 10 f�vrier 2004.
Respectivement les 20 et 23 novembre 1998, la Communaut� des copropri�taires de X.________ (ci-apr�s: la bailleresse), propri�taire d'un immeuble sis � Nyon, a remis � bail � D.________ et C.________, d'une part, et � A.________ et B.________, d'autre part (ci-apr�s: les locataires), deux appartements de quatre pi�ces et demie pour un loyer mensuel net de 1'960 fr., ainsi que deux places de parc au prix de 140 fr. par mois. Ces baux ont �t� sign�s � la suite d'une transaction pass�e devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, qui pr�voyait des indexations annuelles � concurrence de 80 % de l'indice des prix � la consommation (IPC) de novembre 1998.
Le 12 octobre 2001, la bailleresse a notifi� aux deux couples de locataires des hausses de loyer � respectivement 2'012 fr. et 143 fr., d'une part, et 2'011 fr. et 143 fr., d'autre part, devant entrer en vigueur le 1er janvier 2002.
Ces notifications ont �t� effectu�es sur des formules officielles agr��es le 10 d�cembre 1998 par le D�partement de l'�conomie du canton de Vaud. Le 8 mai 2001, cette autorit� a agr�� une nouvelle formule de notification de hausse de loyer de la Chambre vaudoise immobili�re (ci-apr�s: CVI), comportant des modifications r�dactionnelles de forme par rapport � la version pr�c�dente. La liste des nouvelles formules agr��es, dont celle susmentionn�e, a �t� publi�e dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud (ci-apr�s: FAO) le 11 septembre 2001. Cette publication pr�cisait qu'� partir de cette date, seules les formules figurant dans cette liste seraient consid�r�es comme des formules officielles homologu�es dans le canton de Vaud.
La CVI a estim� que les modifications apport�es � la formule de hausse de loyer du 10 d�cembre 1998 �taient "purement cosm�tiques" et n'avaient qu'une "port�e marginale", de sorte qu'elle n'a pas jug� utile d'informer ses membres, les anciennes formules demeurant � son avis valables au sens de la jurisprudence.
Les 6 et 7 novembre 2001, les locataires ont contest� ces hausses, en invoquant leur nullit�. Suite � l'�chec de la conciliation, la bailleresse a ouvert action, le 7 mars 2002 devant le Tribunal des baux, en concluant � la validit� des hausses litigieuses et � l'augmentation des loyers des locataires � 2'171 fr. par mois pour chaque appartement et � 143 fr. par mois pour chaque place de parc, d�s le 1er janvier 2002. Les locataires n'ont pas contest� les motifs des hausses, ni leur montant. Ils ont persist� dans leur grief de nullit�, les formules utilis�es n'�tant selon eux plus valables du fait du nouvel agr�ment.
Par jugement du 17 d�cembre 2002, dont la motivation a �t� envoy�e pour notification le 29 avril 2003, le Tribunal des baux a augment� � 2'011 fr. le loyer des locataires A.________ et B.________ et � 2'012 fr. celui des locataires C.________ et D.________, le loyer mensuel des places de parc �tant port� � 143 fr., d�s le 1er janvier 2002. En substance, les premiers juges ont consid�r� que, comme les anciennes formules de majoration utilis�es avaient la m�me teneur mat�rielle que les nouvelles formules agr��es le 8 mai 2001, les hausses notifi�es le 12 octobre 2001 devaient �tre consid�r�es comme valables.
Le 12 mai 2003, les locataires ont saisi la Chambre des recours du Tribunal cantonal d'un recours en r�forme. Cette juridiction l'a rejet� par arr�t du 12 septembre 2003, dont la motivation a �t� envoy�e pour notification le 10 f�vrier 2004, aux motifs que les anciennes formules comprenaient les mentions exig�es par l'art. 19 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (ci-apr�s: OBLF), que les nouvelles modifications agr��es le 8 mai 2001 �taient sans port�e mat�rielle et que le but de protection vis� �tait atteint.
Contre cet arr�t, les locataires (les d�fendeurs) d�posent un recours en r�forme. Reprenant leurs pr�c�dents moyens, ils demandent au Tribunal f�d�ral de d�clarer nulles, subsidiairement annuler les hausses de loyer litigieuses et de prononcer que les loyers ne sont pas augment�s � partir du 1er janvier 2002, avec suite de d�pens.
La bailleresse (la demanderesse) conclut au rejet du recours, avec suite de frais et d�pens.
La Chambre des recours se r�f�re aux consid�rants de son arr�t.
1.1 Interjet� par les d�fendeurs qui ont succomb� dans leurs conclusions lib�ratoires et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 OJ), sur une contestation civile dont la valeur litigieuse, calcul�e en application de l'art. 36 al. 5 OJ, d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ).
Dans la mesure o� la partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4; 127 III 248 consid. 2c p. 252). Il ne peut �tre pr�sent� de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3; 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277).
En substance, les d�fendeurs soutiennent que les hausses de loyer les concernant sont nulles, parce qu'elles ont �t� notifi�es en violation de l'art. 269d CO. Selon eux, la d�cision du Service du logement, charg�, au sein du D�partement de l'�conomie du canton de Vaud, de l'homologation de la formule officielle de notifications de hausses de loyer et/ou de nouvelles pr�tentions en vertu de l'art. 269d al. 1 CO, publi�e dans la FAO du 11 septembre 2001, constituerait une r�vocation des agr�ments ant�rieurs devant �tre assimil�e � une absence d'agr�ment, en ce qui concerne la formule utilis�e par la demanderesse. D�s lors, le juge ne pourrait que constater la nullit� de la hausse, ind�pendamment de sa conformit� aux mentions prescrites � l'art. 19 OBLF. En ne se limitant pas � examiner la validit� formelle de la hausse, le juge se serait ainsi substitu� � l'autorit� d'agr�ment et aurait outrepass� ses comp�tences.
2.1 Selon la jurisprudence cit�e par la cour cantonale et les parties, des motifs de clart�, d'application uniforme et de s�curit� du droit rendent n�cessaire l'usage d'une formule agr��e par le canton, qui seule garantit une information compl�te aux locataires sur les voies de droit et leur permet d'appr�cier le plus simplement possible leurs chances de contester avec succ�s la hausse de loyer (cf. ATF 121 III 214 consid. 3b p. 217 s. et les arr�ts cit�s). Une r�serve est �ventuellement faite en faveur d'une formule agr��e par un canton incomp�tent, mais qui remplit l'ensemble des conditions pos�es par le canton comp�tent pour qu'elle obtienne son agr�ment. Dans ce cas, la formule non agr��e devrait �tre tenue pour valable (cf. ATF 121 III 214 consid. 3b in fine et les r�f�rences cit�es). Ult�rieurement, le Tribunal f�d�ral a consid�r� comme un cas de formalisme excessif le fait de frapper de nullit� une formule qui se r�f�rait � un arr�t� p�rim�, pour autant que la formule officielle agr��e sous l'empire de l'ancien droit contienne les m�mes informations aux locataires que celles reconnues sur la base du droit en vigueur (cf. arr�t 4C.457/1996 du 24 mars 1997, publi� in: Cahiers du bail [CdB] 1997 p. 97 consid. 2b).
Il d�coule de cette jurisprudence que l'�l�ment essentiel, impliqu� par la protection des locataires, r�side dans le contr�le �tatique des renseignements donn�s � ceux-ci, qui doivent �tre conformes aux prescriptions de l'art. 19 al. 1a et c OBLF. Les arr�ts pr�cit�s mettent l'accent sur la validit� mat�rielle de la formule, qui doit �tre officielle, alors qu'un document priv� ne r�pond pas aux exigences l�gales de l'art. 269d al. 1 et 2 let. a CO, m�me s'il comporte toutes les mentions requises par l'art. 19 al. 1 de l'ordonnance (cf. Lachat, Commentaire romand, art. 269d CO n. 8). Lorsque les conditions mat�rielles sont r�alis�es, au sens de l'art. 19 al. 1 OBLF, et qu'un contr�le par une autorit� cantonale publique a �t� op�r�, la nullit� de la hausse ne doit en principe pas �tre prononc�e.
2.2 Dans la pr�sente esp�ce, les d�fendeurs voient une diff�rence entre leur cas et la jurisprudence susmentionn�e dans le fait que la publication, le 11 septembre 2001, de la d�cision du Service du logement agr�ant de nouvelles formules aurait selon eux r�voqu� la d�cision d'agr�ment du 19 d�cembre 1998, servant de fondement � la formule utilis�e par la demanderesse le 12 octobre 2001.
La r�vocation d'un acte administratif se rapporte principalement aux actes vici�s, qui doivent �tre r�par�s au terme d'une pes�e des int�r�ts contradictoires en pr�sence, entre le principe du respect du droit objectif et celui de la s�curit� juridique, en fonction de la gravit� de la violation de la loi (cf. H�felin/M�ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4�me �dition, Zurich 2002, p. 203 s. n. 994 et 997; Knapp, Pr�cis de droit administratif, 4�me �dition, B�le 1991, p. 270 s. n. 1268 ss).
Dans le cas particulier, � supposer que la publication du 11 septembre 2001 constitue la "r�vocation des agr�ments ant�rieurs", ce que les d�fendeurs soutiennent dans leur recours mais qui est douteux au regard des exigences de la proc�dure administrative (cf. Knapp, op. cit., p. 271 n. 1275), on ne voit pas quelle violation des art. 269d al. 1 et 2 let. a CO et 19 al. 1 OBLF le Service du logement aurait voulu �liminer, d�s lors que les formules ant�rieures et post�rieures au 11 septembre 2001 ont la m�me teneur et respectent les dispositions l�gales et r�glementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'int�r�t de l'information des locataires. La publication du 11 septembre 2001 appara�t comme une r�gle d'ordre destin�e � faciliter la s�curit� juridique et � rappeler aux int�ress�s, notamment aux bailleurs, que seules r�pondent aux exigences l�gales les formules approuv�es par l'autorit� cantonale, � l'exclusion de tout document priv�, qui en remplirait par ailleurs scrupuleusement tous les r�quisits.
Dans ces conditions, le grief de violation de l'art. 269d CO doit �tre �cart� et la formule de hausse de loyer, qui avait re�u l'agr�ment de l'autorit� cantonale en 1998, consid�r�e comme valable. En retenant que le but de protection vis� par l'exigence de la formule agr��e �tait respect� et que cette derni�re �tait valable et efficace pour notifier la hausse contest�e, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a rendu une d�cision conforme au droit f�d�ral. Son arr�t sera en cons�quence confirm�, le recours des d�fendeurs �tant rejet�.
Un �molument judiciaire de 2'000 fr. est mis � la charge des d�fendeurs, solidairement entre eux.
Les d�fendeurs, d�biteurs solidaires, verseront � la demanderesse une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sident: La greffi�re :