Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-28.8.2017
Timestamp: 2019-12-07 04:09:22+00:00
Document Index: 12933253

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ', '§ 2', '§ 1']

VaaHo 28.8.2017 Kiinteistön valesokkelin ja kaupan purkaminen | asuntokaupanvirheet.fi
Kiinteistön valesokkeli ja kaupan purkaminen?
Alla olevassa tapauksessa kyseessä oli 36-v vanha kiinteistö, joka oli myyty 111.000 euron hintaan. Virheeksi paljastui vaurioitunut valesokkelirakenne. Kun kiinteistön alapohjarakenteita korjataan toimiviksi joudutaan usein korjaamaan myös salaojat haitallisen kosteuden poistamiseksi. Tasonparannus jää silloin vähäiseksi kun arvioidaan kokonaiskustannuksia. Käräjäoikeus arvioi alla korkeimman oikeuden ratkaisukäytäntöön perustuen sitä, olisiko kauppaa syntynyt lainkaan, jos virheet olisi tiedetty ja päätyi purkamaan kaupan. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.
Käräjäoikeus on todennut kuntotarkastuksesta ja erityisestä selonottovelvollisuudesta:
Oikeuskäytännössä on vakiintunut kanta siitä, että kuntotarkastus­ raportin maininta riskirakenteesta ei sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta. Kuntotarkastusraporteissa esiintyvä maininta riskirakenteesta ei estä ostajaa vetoamasta virheeseen tai synnytä ostajalle erityistä selonottovelvollisuutta, ellei raportissa ole suositeltu tältä osin lisätutkimuksia tai todettu tai epäilty rakenteen vaurioituneen. Myöskään ilman vaurioiden havaitsemista tai vaurioepäilyä esitetty suositus tutkia jokin rakennuksen osa tai rakenne ei ole poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupan jälkeen. Vaikka vanhan ja peruskorjaa­mattoman omakotitalon ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on oikeuskäytännön mukaan tavanomaista laajempi, vanhankaan rakennuksen ostajan ei tarvitse tarkastaa sellaisia tiloja, joiden tarkastaminen vaatisi erityisjärjestelyjä, ellei siihen ole perusteltua syytä, kuten vaurioepäilyä.
Nro 304 Päätös
Diaarinumero S 17/470
Antamispäivä 28.8.2017
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 13.4.2017 nro 5879 (liitteenä)
Valittajat Axxxxxa Mxxxxx Rxxxxxxxxi
Axx Pxxxa Rxxxxxxxi
Vastapuoli Pxxxx Axxxxx Hxxxxxi
Axxxxxa Mxxxxx Rxxxxxxxxi ja Axx Pxxxa Rxxxxxxxi ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Pxxxx Axxxxx Hxxxxxin kanne hylätään ja Hxxxxi velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä ja hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.
Vastausta ei ole pyydetty.
Jatkokäsittelyluparatkaisu
Valittajat tarvitsevat tässä asiassa jatkokäsittelyluvan.
Hovioikeus on tutkinut jatkokäsittelyluvan myöntämisen edellytykset. Käräjäoikeuden ratkaisun ja valituksen perusteella asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta. Asiassa ei ole myöskään valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella ilmennyt perusteltua aihetta epäillä käräjäoikeudessa suoritetun näytön arvioinnin oikeellisuutta.
Jatkokäsittelylupaa ei ole tärkeä myöntää myöskään lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa eikä luvan myöntämiseen ole muuta painavaa syytä.
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 5 §
Oikeudenkäymiskaari 25 a luku 11 §
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.10.2017.
hovioikeudenneuvos E.J.H
ma. hovioikeudenneuvos S.V
ma. hovioikeudenneuvos T.K
TUOMIO 16/587x
13.4.2017 L 16/1375x
Pxxxx Axxxxx Hxxxxxi, Kxxxxxu
1. Axxxxxa Mxxxxx Rxxxxxxxxi, Oulu
2. Axx Pxxxa Rxxxxxxxi, Oulu
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 26.9.2016
Riidatonta taustaa Pxxxxi Hxxxxi on ostanut Axx-Pxxxxa ja Axxxxxa Rxxxxxxxeltä (jäljempänä Rxxxxxxxet) 11.3.2016 laaditulla kauppakirjalla Kxxxxxun kaupungissa olevan Kxxxxxxxxti 11 -nimisen tilan RN:o 7x:7x sillä sijaitsevine rakennuksineen (2x9-4x0-76-74). Kauppahinta on ollut 111.000 euroa. Kauppaa ei ollut tehty kiinteistövälittäjän välityksellä.
Kiinteistöllä sijaitsee vuosina 1979-1980 rakennettu omakotitalo (rakennuslupa myönnetty 2.1.1978), jonka osoite on Kxxxxxxxxxi 11, 42x00 Kxxxxxu. Hxxxxi oli muuttanut kiinteistölle asumaan avovaimonsa ja lapsensa kanssa hallintaoikeuden siirryttyä hänelle 15.6.2016.
Terveysongelmien vuoksi Hxxxxi ja hänen perheensä ovat elokuussa 2016 muuttaneet pois kiinteistöltä vuokra-asuntoon.
Kiinteistöllä on tehty Keski-Suomen Homekoirapalvelun homekoira­ tarkastus 29.6.2016 sekä TaloTerveys Lxxxxxxen Oy:n rakennusterveys­ asiantuntija Rxxxo Lxxxxsen 20.7.2016 tekemä tutkimus, josta on annettu 12.8.2016 päivätty lausunto.
Kantaja Pxxxxi Hxxxxi on vaatinut ensisijaisesti, että
1. hänen ja Rxxxxxxxkien välinen kiinteistönkauppa puretaan ja
2. Rxxxxxxxet velvoitetaan palauttamaan kiinteistön kauppahinta 111.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 11.3.2016 alkaen 22.8.2016 saakka, josta alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka.
Toissijaisesti Hxxxxi on vaatinut, että mikäli kauppaa ei purettaisi,
3. Rxxxxxxxet velvoitetaan suorittamaan hinnanalennuksena 49.800 euroa ja sille korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitettua tuottokorkoa 11.3.2016 lukien 22.8.2016 asti, josta alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään asti.
Lisäksi Hxxxxi on vaatinut, että Rxxxxxxxet velvoitetaan yhteis­ vastuullisesti korvaamaan Hxxxxin oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut 20.308,49 euroa laillisine korkoineen sisältäen asian tutkimisesta aiheutuneet kustannukset. Vaadittu määrä sisältää myös todistaja Rxxxo Lxxxxsen todistajanpalkkiota 8001 euroa, jonka osapuolet kuitenkin ovat pääkäsittelyssä sopine t maksavansa puoliksi.
1. Kiinteistön virheet, reklamointi ja ostajan ennakkotarkastus
Hxxxxin teettämien tutkimusten perusteella voidaan rakennuksessa todeta olevan seuraavat virheet.
1.1. Rakennuksen alapohja on ulkoseinien ympäriltä kosteus- ja homevaurioitunut. Vaurioitumiseen on vaikuttanut alapohjan valesokkeli­ rakenne sekä salaojituksen puuttuminen/toimimattomuus.
1.2. Korvausilma on puutteellinen. Painovoimaisella ilmanvaihdolla ei ole kunnollisia toimintaedellytyksiä matalassa rakennuksessa.
1.3. Lattiarakenne on vaurioitunut.
Lattiapinnoitteena on muovimatto, jonka päällä on laminaatti. Kosteusvaurio on aiheuttanut haitallisten yhdisteiden syntymistä ja mikrobikasvustoa muovimattoon. Se ei ole ollut havaittavissa.
Rakenteista otettujen mikrobinäytteiden perusteella rakenteissa on kosteudesta johtuvaa mikrobikasvustoa. Mikrobinäytteet osoittivat useasta osin vahvan homevaurion. Mikrobinäytteissä havaittiin haitallista mikrobikasvustoa kuten Aspergillus versicoloria, aspergillus ochraceusia ja streptomycesia (sädesieni). Mainittuja lajistoja pidetään kosteus­ vaurioindikaattoreina, jotka voivat tuottaa sienimyrkkyjä (mykotoksiinit), jotka ovat terveydelle erityisen haitallisia.
Mikrobivaurioituneet rakenteet aiheuttavat korjaamattomina asunnon sisäilmaan terveyshaittoja aiheuttavia yhdisteitä, mikrobeja ja itiöitä. Nykyisessä kunnossa rakennus ei täytä terveydensuojelulain vaatimuk­ sia asumisterveydelle. Välittömästi muuttamisen jälkeen Hxxxxin tytär ja puoliso olivat oireilleet tavalla, joka on viitannut sisäilmaongelmiin.
Hxxxxi on reklamoinut myyjiä itse sähköpostitse ja lisäksi 22.8.2016 asianajaja M.T toimesta. Rxxxxxxxet ovat kiistäneet vastuunsa 2.9.2016 vastineessaan.
Hxxxxi oli tarkastanut kaupan kohteen ennen kaupantekohetkeä asiallisesti ja riittävässä laajuudessa. Rakennus ei ole erityisen vanha, se oli ollut ulkoisesti asiallisessa kunnossa, ennen kaupantekoa ei oltu havaittavissa hajuhaittoja ja ennen kaupantekoa esitetyssä kunto­ tarkastusraportissa 3.2.2016 ei ollut mitään viitettä siitä, että rakennus ei vastaisi ominaisuuksiltaan sovittua. Kuntotarkastusraportissa wc:n ja
vaatehuoneen ilmanvaihtoputkien on todettu olevan poistetut, mutta tällä seikalla ei ole merkitystä todettuihin kosteus- ja mikrobivaurioihin.
Edelleen putket on uusittu ennen Hxxxxin ja perheen muuttoa kaupan kohteeseen. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa on ilmoitettu, että salaojat on osittain uusittu aiemman omistajan toimesta. Kuntotarkastusraportissa myyjä on ilmoittanut, ettei hänellä ole havaintoja virheistä ja puutteista kiinteistöllä. Hxxxxilla ei ole ollut edellä mainitut seikat huomioon ottaen erityistä syytä ulottaa tarkastusta tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin.
2. Kaupan purkaminen
Kaupan kohteessa on maakaaren Gäljempänä MK) 2 luvun 17 §:n 1 mo­ mentin 5 kohdan mukainen laatuvirhe. Salaisen virheen vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteis­ töltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustel­lusti edellyttää. Virheet ovat niin olennaisia, että Hxxxxilla on edellä mainitun pykälän 2 momentin mukaan oikeus vaatia kaupan purkua.
Virheiden korjauskustannuksiksi on arvioitu rakennusmestari, rakennus­ terveysasiantuntija Rxxxo Lxxxxsen 12.8.2016 antamassa lausunnossa 49.882 euroa (sis. alv), mikä vastaa lähes puolta kauppahinnasta.
Korjausten toteuttaminen edellyttää rakennuksen lattioiden ja seinien alaosien avaamista ja perheen muuttamista pitkäksi aikaa pois kodista. Arvioiden mukaan korjaustyö tulee kestämään mahdollisesti useita kuukausiakin. Virheen korjaustyö on haasteellinen tehtävä niin teknisessä kuin taloudellisessakin mielessä. Virheen korjaamisen tekninen vaikeus ja korjaukseen liittyvä taloudellinen epävarmuus on otettava huomioon virheen olennaisuutta arvioitaessa. Korkeimman oikeuden ratkaisusta 2015:58 ilmenevä oikeusohje puoltaa tätä kantaa.
3. Hinnanalennus
Toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta perustuu edellä mainitun Rxxxo Lxxxxsen antamassa lausunnossa esitettyyn korjauskustannus­ arvioon, joka on määrältään 49.882 euroa.
Lxxxxxxen on esittänyt tehtäväksi seuraavia korjaustoimenpiteitä.
1. Sade- ja salaojajärjestelmien rakentaminen.
2. Sokkelin maalipinnan poistaminen ja korvaaminen hengittävämmällä pinnoitteella.
3. Ilmanvaihdon parantaminen talotuulettimella tai tehostetulla painovoimaisella ilmanvaihdolla. Märkätilojen kytkeminen samaan järjestelmään.
4. Korvausilman tulon parantaminen asentamalla lisää korvausilma­ venttiilejä.
5. Riittävien kynnysrakojen huolehtiminen.
6. Ulkoseinärakenteiden kengittäminen asuintilojen osalta.
7. Asuintilojen lattiapinnoitteiden uusiminen.
Edellä esitetyistä korjaustoimenpiteistä ulkoseinärakenteiden kengittäminen on kustannuksiltaan mittavin yksittäinen toimenpide. Korjauskustannusarvio perustuu yksinomaan todettujen vaurioiden korjaamiseen, eikä rakennus suoritettavien korjausten myötä, ottaen huomioon niiden laatu, tule parempaan kuntoon kuin ennen kauppaa oli ollut aihetta olettaa. Rakennuksen alapohja on sellainen kiinteistön rakenteellinen osa, jonka korjaaminen ei ainakaan merkittävästi pidennä myöskään rakennuksen käyttöikää. Siten tehtävät vauriokorjaukset eivät aiheuta hinnanalennuksen määrässä huomioitavaa tasonparannusta.
Vastaus Rxxxxxxxet ovat kiistäneet Hxxxxin vaatimukset perusteiltaan ja määriltään.
Rxxxxxxxet ovat määrällisesti hyväksyneet hinnanalennuksena 12.500 euroa, jonka suuruisen sovintoehdotuksen he ovat Hxxxxille tehneet.
Rxxxxxxxet ovat myöntäneet kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän oikeaksi.
Rxxxxxxxet ovat vaatineet, että Hxxxxi velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 29.328,93 euroa laillisine korkoineen. Tämä määrä sisältää todistaja Rxxxo Lxxxxsen todistajanpalkkiota 200 euroa, jonka osapuolet kuitenkin sopivat maksavansa puoliksi. Mikäli Lxxxxsen todistajanpalkkio muuttuu, oikea määrä pyydetään huomioimaan tuomiossa.
1. Kiinteistön virheet Kiinteistössä ei ole vaikutuksellista salaista virhettä. Ostaja on tietoisesti ostanut kiinteistön, jossa on erilaisia vikoja ja puutteita. Kauppakirjassa on sovittu, että ostaja on tietoinen kuntoarvioraportissa mainituista asuinrakennuksen vioista ja puutteista. Kiinteistö on ollut teknisen käyttöikänsä loppupäässä, koska peruskorjauksia ei ollut tehty.
3.2.2016 tehdyssä asuinrakennuksen kuntotarkastuksessa on nimen­ omaisesti todettu kiinteistössä olevan vain painovoimainen ilmanvaihto. Painovoimainen ilmanvaihto tarkoittaa, että rakennuksen korvausilma on aina puutteellisesti järjestetty. Ostajan on tullut se tietää, joten siihen ei voi vedota virheenä. Vielä on todettu painovoimaisen ilmanvaihdon olleen osin tarkastushetkellä puutteellinen.
Kuntotarkastuksen liitteenä olevista leikkauskuvista on voinut tehdä havainnon, että salaojia ei ole. Maanpinnalla tämän on voinut havaita siitä, että salaojien tarkistuskaivoja ei ole. Kiinteistön rakennusajan rakennusmääräyksissä ei ole mainintaa salaojista saati niiden pakollisuudesta. Salaojien osittaista uusimista koskeva lause oli ollut saman tekijän laatimassa kuntotarkastusraportissa jo Rxxxxxxxkien ostaessa kiinteistön.
Kuntotarkastusraportissa on todettu rakennuksessa olevan riskirakenne eli valesokkeliratkaisu ja kerrottu kyseisen rakenneratkaisun yhteydessä joskus havaitun ongelmia rungon alaohjauspuun kastumisen muodossa. Raportissa on kerrottu myös se, että ulkoseinän rakenteen kuntoa ei voi ilman rakenteen purkamista luotettavasti tarkastaa eli kuntotarkastus­ raportissa mainitun riskin poistaminen edellyttää lisätutkimuksia. Vielä on kerrottu, että sokkelin maalinpinta on kulunut ja se on huollon tarpeessa.
Taloterveys Lxxxxxxen Oy:n kaupanteon jälkeen 12.8.2016 laaditussa lausunnossa on todettu sokkelirakenteessa olleen lisäksi kosteuden aiheuttamaa rapautumista. Tämä rapautuma on varmuudella ollut olemassa jo ennen kauppaa. Lausunnossa on todettu valesokkeli­ ratkaisun osalta, että sitä pidetään nykytietämyksen mukaan riski­ rakenteena ja että tässä kohteessa "riski on nyt realisoitunut". Lisäksi on todettu rakennuksen olevan "tyypillinen aikakautensa edustaja".
Hxxxxi on ostanut kiinteistön tietoisena riskin sisältymisestä kauppaan ja siitä, miten riski olisi poistettavissa. Sokkelin maali on ollut kulunut ja sokkelissa on ollut kosteuden aiheuttamaa rapaumaa, talon ilmanvaihto on ollut rakenteellisesti puutteellinen eikä se ole ollut koneellinen, talon kahden eri huoneen katossa on ollut poikkeuksellisen selkeitä merkkejä kosteusvaurioiden olemassaolosta korvausilmaventtiileiden ympärillä.
Ainakin kaikki nämä viat Hxxxxi on hyväksynyt osaksi kauppaa ja lisäksi hänelle ilmoitetun riskin valesokkeliratkaisun aiheuttamasta kosteus­ ongelmasta sekä toimintaohjeen tämän riskin poistamiseksi.
Rakennuksen ikä, kauppahinta sekä kaupantekohetkellä tiedossa olleet viat, puutteet ja nykyisiä suosituksia vastaamaton rakenneratkaisu huomioiden kiinteistö ei ole merkittävästi poikennut siitä, mitä ostaja
on voinut perustellusti edellyttää. Ostajan on tullut varautua perus­ parannustarpeeseen ja siihen, että talossa voi ilmetä merkittäviäkin korjaustarpeita. Kuluttajariitalautakunta on ratkaisussaan 1535/82/2013 20.3.2015 katsonut käytännössä täysin identtisessä tapauksessa, että kyse ei ole ollut salaisesta virheestä.
Hxxxxi on edellyttänyt kaupassa saavansa käyttöönsä kiinteistön, jonka sisäilma on moitteetonta. Sellaista edellytystä edellä kerrotut yksityiskohdat huomioiden Hxxxxi ei ole millään voinut kiinteistölle asettaa. Tuon aikakauden rakennuksille asetettuna edellytys ei täyty. Hxxxxin ostama kiinteistö on tyypillinen aikakautensa edustaja. Se on vastannut sitä, mitä Hxxxxi on ostoilmoituksellaan hakenut ja mitä hän voi kiinteistöltä edellyttää.
2. Ostajan ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden laiminlyönti
Mikäli käräjäoikeus katsoisi kyseessä olevan salainen virhe, Rxxxxxxxet ovat vedonneet siihen, että Hxxxxi on laiminlyönyt sekä ennakkotarkastusvelvollisuutensa että selonotto- ja erityisen selonottovelvollisuutensa. Kiinteistövälittäjän puuttuminen on lisännyt selonottovelvollisuutta.
2.1. Ennakkotarkastusvelvollisuus
MK 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupantekoa.
Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Ennakko­ tarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa myös asunnon ikä.
Kuntotarkastuksessa mainitut seikat ja havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden.
Hxxxxin olisi tullut ennen kaupantekoa pyrkiä selvittämään ja varmistumaan ostettavan kiinteistön ominaisuuksista, koska edellä kerrotut kosteusvaurioihin viittaavat merkit, ilmanvaihdon puutteellisuus ja riskirakenteeksi tiedetty valesokkelirakenne ovat olleet normaalissa ennakkotarkastuksessa havaittavissa. Joka tapauksessa kuntotarkastus­ raportissa mainitut Hxxxxille olennaiset asiat mm. epäillystä kosteus­ riskistä sisäilmaan vaikuttavana tekijänä ovat yhdessä edellä kerrotun kanssa korostaneet ennakkotarkastusvelvollisuutta eli synnyttäneet erityisen selonottovelvollisuuden, jonka olisi tullut johtaa raportissa mainittujen riskirakenteiden avaamiseen. Tässä tilanteessa Hxxxxin olisi tullut käsittää, että epäillyt vauriot voivat olla merkityksellisempiä ja laajempia, kuin mitä kuntotarkastusraportissa oli rakenteita avaamatta todettu, ja että tarkastuksessa epäillyillä vaurioilla olisi Hxxxxille erityistä merkitystä. Lisätutkimuksista ei ole neuvoteltu myyjien kanssa, joten ostaja on ottanut kantaakseen riskin siitä, että epäillyt vauriot ovat kuntotarkastusraportissa lausuttua laajemmat.
Hxxxxi on 30.6.2016 eli varmuudella ennen homekoiraraportin saamista ja valmistumista pyytänyt PTS-Kiinteistötekniikka Oy:Itä tarjouksen rakennuksen sisäilmatutkimuksesta eli käytännössä siitä, soveltuuko kiinteistö sisäilmaltaan Hxxxxin perheen erityisvaatimuksille, koska sisäilmatutkimus on Hxxxxin mukaan ollut pakko teettää ennen kaupantekoa tytön terveyden varmistamiseksi.
Tässä tapauksessa koira on merkinnyt ulkoseinien lattianrajan, joka merkitsee, että koira on ainoastaan ilmoittanut Hxxxxille sen asian, jonka hän on tullut tietäneeksi jo kuntoarvioraportissa ennen kaupantekoa.
Koira on ilmoittanut Hxxxxille riskin rakennevauriosta valesokkelissa.
Itä-Suomen hovioikeuden 25.8.2016 antaman tuomion nro 512 mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos hän ei ole selvittänyt
kaikkia merkittäviä kiinteistön ominaisuuksia puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa. Hxxxxin olosuhteissa hänen selonottovelvollisuutensa siitä, vastaako kiinteistö hänen odotuksiaan ja soveltuuko se käyttö­ tarkoitukseensa, on ollut erityisen korostunut ja ennakkotarkastuksen olisi tullut olla tavanomaista huolellisempi ja perusteellisempi.
2.2. Erityinen selonottovelvollisuus
Jos ostajalla on erityisvaatimuksia kiinteistön suhteen, hänen vastuullaan on selvittää täyttääkö kiinteistö hänen vaatimuksensa. Hxxxxi on todellisuudessa asettanut kiinteistölle erityisvaatimuksen ja hakenut perheelleen asuntoa, jonka sisäilma soveltuu myös hänen tyttärensä herkille keuhkoille ja jonka vuoksi kiinteistöllä olisi ollut pakko tehdä sisäilmatutkimus ennen kaupanteoa. Tyttären vaiva on ollut niin vakava, että häntä on hoidettu myös ulkomailla.
Hxxxxi ei ole ennen kaupantekoa kertonut myyjille mitään perheensä lapsen asuinympäristön rajoituksista, jotka erityispiirteet ovat olleet kiinteistökaupan edellytys. Myyjillä ei ole ollut edes teoriassa mahdollisuutta antaa näiden erityispiirteiden vaikuttaa tiedonanto­ velvollisuuteensa esimerkiksi siten, että myyjät kustannuksellaan olisivat teettäneet sisäilmatutkimuksen ennen kauppaa. Näin ollen myyjät ovat riittävällä tavalla täyttäneet sen tiedonantovelvollisuuden, joka heille on kiinteistön myyjinä voinut maakaaren mukaan näissä olosuhteissa kuulua. Kiinteistön kosteusarvot ovat olleet kuntotarkastusraportin mukaan normaalit. Tällaisessa tilanteessa Hxxxxin vastuulla on ollut selvittää tyttärensä sairaudesta johtuvat erityiset rajoitukset perheensä asuinympäristölle ja selvittää asunnon kuntoa tarkemmin.
Kiinteistökaupan edellytyksinä Hxxxxi on kaupanteon jälkeen saattanut Rxxxxxxxkien tietoon, että
- Hxxxxi on 4.7.2016 pyytänyt tarjouksen kiinteistön sisäilma­ tutkimuksesta ja todennut sähköpostitse erikseen Rxxxxxxxelle, että tytön terveyden varmistamiseksi on kiinteistöllä pakko teettää sisäilmatutkimus,
- Hxxxxi on 5.8.2016 lähettänyt Rxxxxxxxelle tekstiviestin, jossa on todennut, että heidän tyttönsä ei missään nimessä keuhkojensa takia saa altistua tällaiselle,
- Hxxxxi on 3.2.2017 kertonut asianajajansa välityksin, että vanhemmat
ovat olleet herkistyneitä asialle johtuen lapsen syntymän jälkeisistä päivistä ja viikoista.
Vielä Hxxxxin perhe oli vasta marraskuussa 2015 eli noin puoli vuotta ennen kiinteistökauppaa joutunut viimeksi sisäilmaongelmista johtuen muuttamaan pois vuokrahuoneistostaan, jossa poismuuton jälkeen todettiin kosteusvaurio.
Johtopäätös ostajan ilmoituksista heti kaupanteon jälkeen on, että ostajalla on ollut toteutettavalle kiinteistökaupalle merkitykselliset edellytykset, jotka ovat olleet hyväksyttäviä ja ymmärrettäviä. Myyjille näistä edellytyksistä ei ole kerrottu etukäteen eikä myyjillä siten ole ollut mahdollisuutta antaa ostajan edellyttämästä seikasta yhtään enempää tietoja.
Hxxxxin olisi tullut erittäin huolellisesti lähestyä kiinteistökauppaa perheensä herkistä epäillyistä terveydellisistä edellytyksistä käsin ja erityisesti tässä suhteessa ymmärtää lähes 40 vuotta vanhan kiinteistön ominaisuudet sekä hänelle jo etukäteen kerrotut riskit vaurioista, jotka ovat myös kiinteistön ikä ja kauppahinta sekä tiedossa olleet viat huomioiden tässä tapauksessa perustellusti voineet olla laajempia ja erityisesti Hxxxxin perheelle merkityksellisempiä, kuin kuntotarkastus­ raportissa lausuttiin.
Hxxxxi on ostanut kiinteistön, jota koskevassa kuntotarkastusraportissa on todettu kiinteistössä olevan valesokkelirakenteessa kosteusriski ja kerrottu, miten tämän riskin voi poistaa. Tässä ilmoituksessa on ollut kyse Hxxxxin perhettä erityisesti koskettavasta riskistä, jonka selvittämi­ nen on ehdottomasti ollut ostajan ilmoituksin perheelle merkityksellistä.
Kuntotarkastusraporttia laajemmasta riskin mahdollisuudesta sisäilmalle on kertonut myös se, että kiinteistön kauppakirjassa on lausuttu kiinteistössä olevan jo valmiina vikoja ja puutteita, jotka Hxxxxi on erikseen hyväksynyt ja joista osa on viitannut kosteusvaurioon riskirakenteessa valesokkelissa.
Hxxxxi ei ole selvittänyt ostettavan kiinteistön sisäilman laatua ennen kaupantekoa, vaikka siihen olisi ollut kuntotarkastuksessa tilaisuus ja ostajan itsensä jälkikäteen myöntämin tavoin selvästi myös pakottava syy. Hxxxxi on ryhtynyt täyttämään kiinteistön ostajana hänelle kuuluvaa erityistä selonottovelvollisuuttaan vasta sen jälkeen, kun kiinteistön kauppa oli tehty ja kohdistanut nämä tutkimukset heti täsmälleen oikeaan kohtaan asunnossa. Myös katossa näkyvissä olleiden kosteus­
jälkien tutkimatta jättäminen osoittaa osaltaan, että Hxxxxi ei ole toiminut huolellisen ostajan tavoin. Hxxxxin suhtautumisesta ostajan selonotto­ velvollisuuteen ja erityiseen selonottovelvollisuuteen kiinteistön kaupassa on kaikkinensa jäänyt poikkeuksel_lisen huolimaton ja suorastaan välinpitämätön vaikutelma.
Rxxxxxxxet ovat viitanneet Helsingin hovioikeuden 14.1O.2004 antamaan tuomioon nro 4028, jossa kauppaa ei purettu, vaikka ostaja oli jopa kertonut myyjälle etukäteen kosteusherkkyydestään eli erityisvaatimuksestaan asuinympäristölleen. Vielä oli kaupan ehtona erikseen ollut se, että asunnosta ei saa löytyä kosteutta. Hovioikeus totesi viitaten ostajan selonottovelvollisuuteen, että ostajan asettamat asuinympäristön erityistarpeet huomioiden on ostajalla ollut erityinen velvollisuus selvittää asunnon kuntoa tarkemmin ja tällä perusteella hylkäsi ostajan kaupanpurkuvaatimuksen.
Hovioikeuden tuomiosta voidaan tehdä johtopäätös, että ostajan erityis­ tarpeet kuuluvat nimenomaan ostajan erityisen selonottovelvollisuuden piiriin ja tällainen asuinympäristön erityistarve voi olla myös ostajan perhepiiriin kuuluva kosteusherkkyys. Oikeusohje on se, että ostajan tulee tällaiset asuinympäristön erityistarpeensa selvittää ja ostaja kantaa itse riskin siitä, että ei selvitä ostettavan kohteen kuntoa tarkemmin.
Rxxxxxxxet ovat katsoneet, että valesokkelirakenteen ja perustuksissa havaitun rapautuman perusteella Hxxxxille oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus myös siinä tapauksessa, että perheen tyttären asuinympäristölle asettamat vaatimukset jätettäisiin huomiotta ja erityiseen selonottovelvollisuuteen vaikutuksettomiksi tekijöiksi.
Lääketieteellisillä selvityksillä lapsen sairaudesta ei ole merkitystä ostajan selonottovelvollisuuden kannalta. Niistä ei ole mahdollista tehdä päätelmiä ostettavan kiinteistön ominaisuuksista.
Pelkästään se, että esimerkiksi tyttären asialle ollaan ymmärrettävästi oltu vanhempien osalta "herkistyneitä" riittää erityisen selonotto­ velvollisuuden laukaisevaksi tekijäksi puhumattakaan siitä, että ostajan käsityksen mukaan herkistymisen aiheuttanut asia on ollut pakko selvittää. Tällaisessa tilanteessa ostajat ovat asettaneet ostettavalle kiinteistölle tietynlaisen edellytyksen, joka edellytys ei varmasti ilmene Hxxxxin tyttären tai kenenkään muunkaan lääkärinlausunnosta.
Erityisen selonottovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi Hxxxxi ei ole oikeutettu vetoamaan väittämiinsä virheellisyyksiin kiinteistön kaupassa.
3. Sisäilmaongelman ja oireiden syy-yhteydestä
Taloterveys Lxxxxxxen Oy:n lausunnosta ei ole mahdollista vetää sellaista edes teoreettista johtopäätöstä, että kiinteistön sisäilmaongelman lähde olisi tämän tutkimuksen nojalla tullut selvitetyksi ja Hxxxxin tytär olisi oireillut juuri tästä Lxxxxsen tutkimuksesta selvinneen syyn vuoksi.
Rxxxxxxxet eivät olleet oireilleet, vaikka olivat perheensä kanssa asuneet
kiinteistöllä vuosia. Hxxxxi itse ei ole oireillut.
Tässä tapauksessa ei ole edes tehty konkreettista sisäilmatutkimusta rakennuksen sisäilmaongelmien vahvistamiseksi. Kuntotarkastus­ raportissa Hxxxxille on kerrottu, että rakennuksessa ei ole tehty sisäilmatutkimusta ja sisäilman laadun voi luotettavasti todeta vain näytteet ottamalla ja laboratoriotutkimuksin.
4. Kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimuksista
Kaupan purkamiselle ei ole edellytyksiä. Purkukynnystä arvioitaessa on huomattava, että epäillystä virheestä ei edes teoriassa aiheudu terveyshaittaa. Rakennuksessa ei ole tehty sisäilmatutkimusta, joten jää väitteen varaan epäillyn virheen vaikutuksellisuus. Kaupan purkamisen olennaisuutta arvioitaessa merkitystä on erityisesti sillä, aiheutuuko terveyshaittaa.
Hinnanalennuksena vaadittavista korjaustoimenpiteistä Hxxxxi on joko tiennyt tai ainakin olisi tullut tietämään ennen kaupantekoa, mikäli olisi normaalihuolellisesti täyttänyt ennakkotarkastus- ja tämän jälkeen erityisen selonottovelvollisuutensa.
On poissuljettua, että kiinteistön arvo olisi virheen kanssa ollut enintään
61.100 euroa, joka summa saadaan vähentämällä kauppahinnasta korjauskustannukset. Siinäkin tapauksessa, että joku ostaja olisi ostanut kohteen virheestä tietoisena, sen kauppahinta olisi tontin arvo huomioiden ollut yli 85.000 euroa. Kyseinen kiinteistö on myyjien näkemyksen mukaan ollut kauppahinnaltaan ainakin selvästi edullisempi kuin vertailtavissa olevat vastaavan ikäiset kohteet. Kaupassa ei ole käytetty kiinteistövälittäjää, joka on vaikuttanut hinnan muodostukseen alentavasti. Vielä on kiinteistössä ollut vikoja ja puutteita, jotka Hxxxxi on hyväksynyt. Nämä ovat vaikuttaneet kauppahintaan.
Hxxxxin vaatimat korjauskustannukset perustuvat nyt yksin TaloTerveys Lxxxxxxen Oy:n lausuntoon. Laaditusta korjauskustannusraportista Rxxxxxxxet hyväksyvät korjaustoimet numerot 7, 8, 9, 10, 13, 15, 16, 17, 18,
19, 20, 21, 23, 24. Lxxxxsen laskelmasta käy ilmi, että kiinteistöä korjataan merkittäviltä osin myös sieltä, missä ei ole korjaustarvetta ja toisaalta kiinteistöön asennetaan laitteistoja, joita kiinteistössä ei ole milloinkaan ollut. Ottaen huomioon hyväksytyistä korjaustöistä syntynyt tasonparannus, 12.500 euroa on kohtuullinen korvaus hinnanalennuk­ sena. Kustannusarvio on laadittu kustannuslaskentaohjelmalla. Sellaista laskelmaa, jolla kantajan väittämä todellinen virhe korjattaisiin, ei ole esitetty. Huomio tulisi kiinnittää vain virheeseen ja sen vaikutusten poistamiseen.
Varsinainen ja ainoa murhe kiinteistöllä ovat Rxxxo Lxxxxsen raportin mukaan ulkoseinät ja erityisesti niiden alaosat, joista voidaan arvioida syntyvän sisäilmaongelma. Tarjouspyynnön perusteella tämän puutteen, joka voi ainoastaan olla varsinainen virhe, korjaaminen termokengällä
tulisi maksamaan 9.620 euroa sis.alv ja lekaharkolla 7.420 euroa sis.alv.
Kantajan lausuma vastauksesta
1. Salaisen virheen olemassaolo
Kiinteistön arvo poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kauppahinta ei ole ollut erityisen alhainen rakennuksen ikään nähden. Kauppahinta huomioon ottaen ostaja on voinut perustellusti olettaa saavansa virheettömän kaupan kohteen eli ettei valesokkelirakenteen sisältämä riski ole realisoitunut. Koska asiasta ei ole ollut myöskään yksilöityä mainintaa kauppakirjassa, ei se ole vaikuttanut kauppahinnan muodostukseen miltään osin.
Kaupan kohde ei poikkea hinnaltaan vastaavista virheettömistä kohteis­ta. Remontoitavaksi myytävät ja vaurioituneet kohteet myydään markki­ noilla merkittävästi halvemmalla, noin 50.000 - 70.000 euron hinnalla.
Nyt kysymyksessä olevat viat ja puutteet kohdistuvat sellaisiin rakenteellisiin osiin, joiden tulisi oikein tehtynä kestää läpi rakennuksen elinkaaren vaurioitumattomana. Siten väitteellä siitä, että talo on "elinkaarensa päässä" ei ole merkitystä asian oikeudellisessa arvioinnissa. Vaihtoehtoisesti kiinteistön hinta olisi tullut määrittää siten, ettei "elinkaarensa päässä" olevalle rakennukselle voida antaa rahallista arvoa kauppahinnassa.
Vastaajat ovat kiinnittäneet merkittävästi huomiota rakennuksen yläpohjaan ja ilmanvaihtoon, vaikka asiassa on keskeisesti kysymys terveyshaittaa aiheuttavista alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioista.
Asukkaiden oireilun ja alapohjan kosteusvaurioiden välillä on syy-yhteys. Asialla ei kuitenkaan ole suurta merkitystä, koska kantaja ei vaadi vahingonkorvausta henkilövahingosta.
2. Ostajan ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä
Ostajan selonottovelvollisuus on tavanomaisen laajuinen ja ostaja on täyttänyt sen huolellisesti. Se, että kaupassa ei ole käytetty kiinteistö­ välittäjää, ei ole lisännyt ostajan selonottovelvollisuutta kaupan kohteen kunnosta. Mikään ulkoinen seikka ei ole antanut aihetta epäillä virhettä siten, että selonottovelvollisuuden olisi tullut olla tavanomaista laajempi.
Sokkelin vähäiset rapaumajäljet eivät ole sellainen seikka
eikä näin ole ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessakaan kuntotarkastajan toimesta asiaa arvioitu. Kuntotarkastuksessa todettu yleisen tason ilmaus riskirakenteesta ilman yksilöitäviä seikkoja virhe­ epäilyistä rakenteen johdosta ei synnytä tavanomaisesta laajempaa ennakkotarkastusvelvollisuutta ostajalle.
Ostaja ei ole asettanut kaupan kohteelle erityisvaatimuksia myyjien väittämällä tavalla. Kaupan kohteen asumiskelpoisuus ei ole sitä koskeva erityisvaatimus. Kaupan kohteessa on mikrobivauriosta johtuva terveyshaitta, eikä se siten täytä terveydensuojelulaissa sille asetettuja edellytyksiä.
Hxxxxin tyttärellä ei ole mitään sellaista sairautta tai terveydentilaa, jonka vuoksi hänen asuinympäristöltään edellytettäisiin asumisterveys­ asetuksessa määriteltyä tiukempaa tai steriilimpää asuinympäristöä.
9.7.2015 syntynyt tytär oli ollut syntymänsä jälkeen Tukholmassa ECMO-hoidossa johtuen syntymässä hengitysteihin joutuneesta likaisesta lapsivedestä. Lapsi on ollut terve, mutta vanhemmat ovat
luonnollisesti olleet herkistyneitä asialle syntymän jälkeisistä ensipäivistä ja viikoista johtuen.
Vastaajien vetoamassa Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa on ollut kyse vuonna 1949 rakennetusta rintamamiestalosta, joka oli ollut nyt käsiteltävänä olevasta tapauksesta poiketen neljä vuotta asumatta ja jonka olisi tullut soveltua perinnerakentamiseen. Näistä syistä johtuen kyseinen ratkaisu ei sovellu tähän tilanteeseen.
Asiassa on kysymys siitä, miten valesokkelirakenteen riskielementtiä tulee arvioida ja kenen vastuupiiriin mainitun riskirakenteen riskin realisoituminen kuuluu. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan mainittu riski kuuluu pääsääntöisesti myyjälle, jos siitä ei ole tehty nimenomaista yksilöityä mainintaa kauppakirjassa vastuunrajoitusehtona tai mikäli kaupan kohteessa ei ole tavanomaisesti tarkastellen havaittavissa seikkoja, jotka antaisivat aiheen epäillä alapohjan kosteusvirhettä.
Tällaisia seikkoja ei ole kuntotarkastaja havainnut eikä Hxxxxiltakaan ole siten voitu edellyttää niiden havaitsemista.
Oikeuskirjallisuudenkin perusteella oikeuskäytännössä vakiintunut kanta on siis se, ettei piilevän virheen kohdalla myyjä voi tehokkaasti vedota ostajan selonottovelvollisuuteen riskirakenteiden osalta, vaan hän olisi tullut ensisijaisesti itse selvittää riskirakenteiden osalta asioiden tila ja saattaa ne yksilöidysti ostajan tietoon välttääkseen maakaaren mukainen virhevastuu. Kuinka myyjä voi tehokkaasti väittää, että ostajan olisi tullut havaita asia ennen kauppaa kaupan kohdetta tarkastaessa, jos myyjä itse ei rakennuksessa pitkään asuessaan ole virhettä havainnut? (Esim. Tepora ym: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, Helsinki 2010.)
3. Kaupan purkamisen edellytyksistä
Virheen olennaisuus täyttyy jo korjauskustannusten määrän johdosta. Alapohjan kosteusvaurion ja siellä todettujen mikrobien tiedetään aiheuttavan terveyshaittaa. Kaupan kohteen korjaaminen on välttämätöntä, jotta se olisi asumiskäyttöön soveltuva. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat, kuin mitä ostaja on voinut olettaa joutuvansa maksamaan ottaen huomioon kaupan kohteen hinta.
Lisäksi virhettä on pidettävä olennaisena ottaen huomioon alapohjasta aiheutuviin korjauskustannuksiin ja korjausten onnistumiseen liittyvät epävarmuustekijät (vrt. KKO 2015:58).
4. Vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta
Kantaja on paljoksunut vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta. Kyseessä on ollut selväpiirteinen talokauppariita, jossa vastaajat eivät ole esittäneet omaa teknistä selvitystä tai todistelua. Asiamiehen valmisteluun käyttämä aika on ollut liiallista asian laatuun nähden.
Lisäksi Tampereelta olevan asiamiehen käyttämisestä aiheutuvat ylimääräiset matkakulut ja matka-ajan palkkiot eivät kuulu kantajan maksettavaksi. Pääkäsittelyyn käytetty kokonaisaika ja tuntiveloitus ovat kohtuullisia. Kohtuullisena oikeudenkäyntikulujen yhteismääränä kantaja on pitänyt 10.000 euroa lisättynä arvonlisäverolla.
K1N1. Kauppakirja 11.3.2016,
K2N2. Rakennuttajapalvelu Allu-Team Oy:n laatima asuinrakennuksen suppea kuntotarkastusraportti 3.2.2016,
K3N3. Keski-Suomen Homekoirapalvelun raportti homekoirien avulla tehdystä tarkastuksesta 29.6.2016,
K4N4. TaloTerveys Lxxxxxxen Oy Rxxxo Lxxxxsen lausunto 12.8.2016 liitteineen,
K5. Terveystarkastajan lausunto 3.2.2016,
K6. Vahinkoselvityspöytäkirja 1.12.2015 korjaussuunnitelmineen, K7N10). Äitiys-, lasten- ja perheneuvonnan epikriisit (salassa pidettävä), K8N9). Asumisterveysasetuksen soveltamisohje (Valvira 8/2016), K9N11). Pirkanmaan sairaanhoitopiirin potilaskertomus vastasyntyneiden teho-osastolta (salassa pidettävä),
K10. Lääkärinlausunto 16.2.2017 (salassa pidettävä),
Muu todistelu
K11. Keski-Suomen Homekoirapalvelun lasku 4.7.2016, K12. TaloTerveys Lxxxxxxen Oy:n lasku 12.8.2016,
V5. Tarjous sisäilmatutkimuksesta 4.7.2016, V6. Pxxxxi Hxxxxin sähköposti 4. ja 5.7.2016,
V7. Pxxxxi Hxxxxin tekstiviesti 5.8.2016,
V8. Kustannuslaskelma ulkoseinien korjaamisesta,
1. Kantaja Pxxxxi Hxxxxi todistelutarkoituksessa,
2. Vastaaja Axx Pxxxa Rxxxxxxxi todistelutarkoituksessa,
3. Molempien nimeämä todistaja Rxxxo Axxxo Lxxxxxxen,
4. Kantajan nimeämä todistaja Pxxxx Mxxxxx Kxxxxxxx,
5. Kantajan nimeämä todistaja Txxxx Axxxxx Mxxxxxxx,
6. Kantajan nimeämä todistaja Nxxxx Mxxxxx Kxxxxxxxxxi,
7. Kantajan nimeämä todistaja Rxxxx Jxxxxxxx Vxxxxxxxx,
8. Vastaajien nimeämä todistaja Mxxx Kxxxxxx Lxxxxxxxen,
9. Vastaajien nimeämä todistaja Mxxxx Txxxx Vxxxxxxxxx,
10. Vastaajien nimeämä todistaja Axxxx Exxxxxx Ixxxxxxxxen.
1. Katselmus kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä.
1. Riitakysymykset ja niiden käsittely tuomiossa
Ensimmäisenä käsiteltävänä riitakysymyksenä on kysymys MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun salaisen virheen olemassa­ olosta. Tältä osin on lainkohdan määritelmän mukaisesti ratkaistava, onko kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittä­ västi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Jos kaupan kohteena olevassa kiinteistössä katsotaan olleen salainen virhe, asiassa tulee tarkasteltavaksi ostajan mahdollinen tieto virheestä (MK 2 luku 22 §). Tältä osin on ratkaistava, ovatko väitetyt virheet olleet ostajan tiedossa, olisiko hän voinut havaita ne ennakkotarkastuksessa, olisiko hänellä ollut erityinen syy ulottaa tarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, ja oliko ostajalle syntynyt erityinen selonottovelvollisuus kiinteistön kuntoon vaikuttavista seikoista.
Näiden kysymysten jälkeen asiassa tulevat tarvittaessa ratkaistavaksi kysymykset väitettyjen virheiden seuraamuksista. Tällöin on ratkaistava, onko virhe ollut olennainen niin, että käsillä olisi peruste kaupan purkamiselle (MK 2 luku 17 § 2 ja 33 §), tai onko asiassa perustetta jonkin suuruiselle hinnanalennukselle (MK 2 luku 31 §).
2. Salaisen virheen olemassaolo
2.1. Virheet Rakennusterveysasiantuntija Rxxxo Lxxxxsen lausunnolla (K4N4) ja Lxxxxsen todistajankertomuksella on selvitetty, että kaupan kohteena
olevan rakennuksen ulkoseinien alaosien rakenteissa on kosteus- ja homevaurioita. Näytteitä oli otettu kolmesta eri huoneesta eri puolilta taloa ja kaikkien tulos oli ollut samansuuntainen. Olohuoneesta ja takka­ huoneesta otetuissa näytteissä oli esiintynyt muun muassa sädesientä, joka voi tuottaa terveydelle erityisen haitallisia sienimyrkkyjä.
Lxxxxsen kertomuksen mukaan vaurioiden syynä on ollut ns. vale­ sokkelirakenne, jossa seinän alaohjauspuu on lattiatason alapuolella betonin ympäröimänä alttiina kosteudelle, joka ei pääse kuivumaan. Rakenteeseen liittyvä riski on tässä tapauksessa realisoitunut. Lxxxxsen lausunnon mukaan vaurioitumiseen on vaikuttanut salaojituksen puuttuminen tai sen toimimattomuus.
Lxxxxsen lausunnon ja kertomuksen perusteella on myös selvitetty, että olohuoneen lattian pintarakenteesta otetussa VOC-analyysissä
on yksittäisenä epätavanomaisena tuloksena ollut etikkahapon määrä, joka viittaa pintarakenteessa olevaan mikrobikasvustoon. Lxxxxsen kertoman mukaan lattiassa on laminaatti asennettu muovimaton päälle, mikä on hyvän rakennustavan vastaista.
Edelleen Lxxxxsen lausunnon perusteella rakennuksen korvausilman määrät asuintiloissa ovat puutteelliset. Rakennuksen mataluuden vuoksi painovoimaisella ilmanvaihdolla ei ole kunnollisia toimintaedellytyksiä.
Ilmanvaihtoa tulee tehostaa ja korvausilman saantia parantaa.
Lxxxxsen lausunnon ja kertomuksen mukaan rakennus ei nykyisessä kunnossaan täytä terveydensuojelulain eikä asumisterveysasetuksen vaatimuksia.
Keurusselän ympäristön- ja terveydensuojelutoimiston ympäristöterveys­ tarkastaja Jxxxx Cxxxxxxxx on Lxxxxsen lausunnon perusteella antamas­ saan lausunnossa (K5) todennut asunnossa olevan terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta, joka tulee poistaa, mikäli rakennusta käytetään jatkossa.
2.2. Virheiden merkityksellisyys
Lausunnossaan Lxxxxxxen on suositellut tehtäväksi ne korjaustoimenpiteet 1-7, jotka on mainittu edellä kanteen perusteluissa. Niiden kustannusarvio on 49.882 euroa laskettuna Rakennustieto Oy:n KlaraNet kustannus­ laskentaohjelmalla, joka ottaa huomioon muun muassa paikkakunnan.
Lxxxxxxen on pitänyt kustannusarviotaan hyvin tiukkana, koska termokenkien hinnat ovat arvion tekoajasta nousseet, eikä arvio sisällä rakennuttamisen noin 5.000 euron suuruisia suunnittelu- ja lupakustannuksia.
Terveysperusteinen korjaus edellyttää rakennuslupaa ja valvojaa.
Todistajana kuultu rakennusinsinööri Rxxxxo Vxxxxxxxxnen on pitänyt Rxxxo Lxxxxsen kustannusarviota hyvin lähellä totuutta olevana kyseisillä töillä. Vxxxxxxxxnen on omissa laskelmissaan jäänyt noin 2.000-3.000 euron päähän Lxxxxsen laskelman loppusummasta. Rakennusluvan ja valvojan hankkimisesta tulee kuitenkin ehkä 6.000-7.000 euron lisäys.
Mahdollisen tasonparannuksen vaikutus olisi yhteensä noin 1.500-2.000 euron suuruusluokkaa.
Vastaajien kirjallisena todisteena V8 esittämän JJS-Works/J.S kustannuslaskelman mukaan ulkoseinien korjaamisen työkustannus olisi noin 5.000 euroa ja materiaalikustannukset termokengällä 4.620 euroa tai lekaharkoilla 2.420 euroa. Sekä Lxxxxxxen että Vxxxxxxxxnen ovat pitäneet arviota liian alhaisena niin töiden kuin kengityksen osalta.
Ottaen huomioon Lxxxxsen ja Vxxxxxxxxsen koulutuksen ja kokemuksen sekä yksityiskohtaiset lausunnon ja kertomukset käräjäoikeus pitää heidän arvioitaan rakennuksen virheiden korjauskustannuksista suuruus­ luokaltaan oikeampana kuin JJS-Worksin laskelmasta ilmenevää määrää. Viimeksi mainitun laskelman laatijaa ei ole kuultu todistajana eikä hänelle ole voitu tehdä tarkentavia kysymyksiä kustannus­ laskelmassa käytetyistä lähtökohdista ja hänen kokemuksestaan korjauslaskennassa.
Kxxxxxulla seitsemän vuotta kiinteistövälittäjänä toiminut todistaja
Nxxxx Kxxxxxxxxximi on pitänyt kyseisen kiinteistön käypänä arvona 115.000-
125.000 euroa, missä 10 prosentin haitari olisi realistinen vuoden 2016 hiljaiset markkinat huomioiden. Kxxxxxxxxximi oli välittänyt pari remontoitavaa kohdetta noin 80.000-10.000 euron hintaan, mutta todennut vaadittavan remontin laadulla olevan olennainen merkitys. Tieto mikrobivauriosta säikäyttää aina ostajaehdokkaat ja kosteusvaurioituneen kiinteistön myyminen on vaikeaa. Kxxxxxxxxximen mielestä ei ole faktatietoa siitä, että välittäjää käytettäessä kauppahinta päätyisi lähemmäs markkinahintaa kuin ilman omistajan myydessä kiinteistöä itse.
Teoksessa M.J - L.K - I.O: Maakaari, 2008 s, 140-141 on todettu olevan selvää, ettei olennainenkaan poikkeama samalla seudulla olevien, vastaavanikäisten ja -laatuisten kiinteistöjen normaalitasosta voi merkitä virhettä, mikäli kauppahinta tai muut kaupan ehdot poikkeavat tavanomaisesta. Tällöin ostaja myös yleensä on ollut tietoinen kaupan kohteen ominaisuuksista eikä salaisesta virheestä voi puhua.
Ottaen tässä tapauksessa huomioon kaupan kohteena olleen rakennuksen iän, toteutuneen kauppahinnan, jonka ei ole näytetty poikenneen paikkakunnan tavanomaisesta käyvän arvon tasosta, virheen laadun ja siitä johtuvan asumiskelvottomuuden sekä välttämättömien korjauskustannusten todennäköisen suuruusluokan käräjäoikeus katsoo kiinteistön salaisen virheen vuoksi poikkeavan laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Kyseessä on siis vaikutuksellinen salainen virhe.
3. Ostajan tiedot virheestä ja ostajan selonottovelvollisuuksien täyttäminen
3.1. Ennakkotarkastuksen riittävyys
3.1.1. Sovellettavasta säännöksestä
MK 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momenttien mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön
tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen HE 120/1994 perustelujen
s. 56 mukaan ostajan edellytetään 1 momentissa aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastus­ velvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimatto­ muudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.
3.1.2. Näyttö
Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden katsastaminen. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön.
Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Tässä tapauksessa kauppakirjaan (K1N1) on kirjattu ostajan olevan tietoinen kuntoarvioraportissa asuinrakennuksesta mainituista vioista ja puutteista. Kauppakirjaan on kirjattu ostajan hyvissä ajoin ennen kaupasta päättämistä tutustuneen kyseiseen raporttiin ja vastaan­ ottaneen sen.
Kuntotarkastusraportissa (K2N2) on asiassa väitettyihin virheisiin liittyen kirjattu muun muassa rakennuksessa olevan painovoimainen ilman­ vaihto, WC:n ja vaatehuoneiden ilmanvaihtoputket on purettu pois ja tilojen ilmanvaihto tulee laittaa kuntoon. Vesivuotoja ei ole havaittu ja kaikkien sisätilojen kosteusarvot olivat normaalit. Muita havaintoja virheistä tai puutteista ei omistajan edustajan mukaan ole tehty.
Rakennuksen sokkeliratkaisun on todettu olevan 1970-80 -luvuilla ylei­ sesti käytetty ns. valesokkeliratkaisu, jonka yhteydessä on joskus ha­ vaittu ongelmia rungon alaohjauspuun kastumisen muodossa. Kyseessä on nykytietämyksen mukaan ns. riskirakenne. Ulkoseinän rakenteen kuntoa ei voi ilman rakenteen purkamista luotettavasti tarkastaa.
Sokkelin pinnoitteena on todettu olevan maalaus. Raportin mukaan maali on kulunut paikoitellen ja "huoltomaalaus alkaa olla ajan­ kohtainen". Rakennuksen ulkopuolen salaojat on osittain uusittu aiemman omistajan toimesta. Maanpinnan on todettu kallistuvan seinästä poispäin ja kattovedet on johdettu pois seinien viereltä.
Edelleen raportissa on todettu, että tuulettumisen puutteista johtuvia ongelmia ei tarkastuksessa havaittu ja yläpohjan tuuletus oli kunnossa.
Yhteenvetona oli todettu rakennuksen pysyneen hyvin ryhdissään eikä suurempia rakenteellisia vikoja tai puutteita havaittu. Pienemmät viat ja puutteet on lueteltu tekstin yhteydessä.
Kantaja Hxxxxin kertoman mukaan kuntotarkastustilaisuudessa ei ollut tarkemmin selvitelty valesokkelirakenteen mahdollisia ongelmia. Tarkastuksen tehnyt Axxxxs Ixxxxxxxnen oli todennut, että maininta riskirakenteesta on kirjattava ylös. Lisäselvitystarpeesta ei ollut keskusteltu. WC:n ja vaatehuoneen ilmanvaihtoputket oli todettu poistetun vuosia sitten rakenteensa takia, mutta oli sovittu, että Rxxxxxxxet uusivat ne ennen muuttoa. Rxxxxxxxet olivat kertoneet
poistaneensa putket, koska vanhoista putkista oli tullut kondensiovettä, joka oli aiheuttanut WC:n ja vaatehuoneen katossa näkyvät jäljet.
Muutoin puhetta oli ollut vain Rxxxxxxxkien tekemistä pintaremonteista eli maalauksista ja tapetoinneista.
Sokkelin rapauma oli katsottu ja kuvattu ja sen osalta oli puhuttu huoltomaalauksesta, kuten raportissa on mainittu. Mitään aistinvaraisia havaintoja ei ennen kauppaa ollut tehty. Rxxxxxxxet olivat kertoneet olleensa terveinä kiinteistöllä asuessaan.
Axx Pxxxa Rxxxxxxxi on kertonut, että kuntotarkastuksen tehnyt Axxxxs Ixxxxxxxnen oli valesokkeliasiaa selvitettäessä kysynyt, tehdäänkö "parempia tutkimuksia", joita hän itse ei tee. Rxxxxxxxki ei ollut pitänyt sitä tarpeellisena, koska ei ollut itse havainnut talossa mitään ongelmaa. Myöskään Hxxxxi ei ollut pitänyt sitä tarpeellisena.
Rxxxxxxxen mukaan katon jäljet olivat peräisin kondensiovedestä, joka oli tullut huonosti eristetystä putkesta, jonka hän oli purkanut edellisenä keväänä. Ongelma oli loppunut putkien poiston jälkeen. Rxxxxxxxkien yhdeksän vuoden asumisaikana heidän nelihenkisellä perheellään ei ollut ollut oireita, joita olisi voitu liittää rakennukseen.
Kuntotarkastuksen tehnyt Axxxxs Ixxxxxxxnen on todistajana kertonut, että kuntotarkastuksen kulkuun vaikuttavat ne tiedot, joita myyjä ja ostaja ovat antaneet. Jos esimerkiksi joku vaatii kuntotutkimusta, Ixxxxxxxnen on todennut laittavansa siitä suosituksen raporttiin. Oma-aloitteisesti hän suosittelee lisätutkimuksia, jos siihen ilmenee aihetta.
Tämän kiinteistön osalta Ixxxxxxxnen on todennut, ettei ollut havainnut mitään alapohjan kosteusvaurioon viittaavaa. Esimerkiksi epätavallista hajua hän ei ollut havainnut ja raportin kirjaukset vastaavat hänen havaintojaan.
3.1.3. Johtopäätökset
Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastusraportista ei ilmene sellaisia seikkoja, joiden perusteella Hxxxxille voitaisiin katsoa syntyneen erityinen syy ulottaa tarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Kuntotarkastusraportin kirjaukset eivät ole sellaisia, että Hxxxxin olisi vastaajien esittämällä tavalla niiden perusteella tullut avata kiinteistön rakenteita tai teettää sisäilmatutkimuksia.
Vastaajat ovat esittäneet Hxxxxin kauppakirjassa hyväksyneen kiinteistössä kuntotarkastusraportissa mainittuja puutteita. Ilmanvaihdon osalta sellaisena puutteena on mainittu WC:n ja vaatehuoneiden ilman­ vaihtoputkien puuttuminen ja sokkelin maalin kulumisen osalta huolto­ maalauksen ajankohtaisuus. Valesokkelin on mainittu olevan riski­ rakenne, mutta mitään korjaus- tai selvityskehotusta sen yhteyteen ei ole kirjattu, eikä kuntotarkastuksen yhteydessä muutoinkaan esitetty.
Asiassa ei ole näytetty, että Hxxxxin olisi ilman erityistä mainintaa tullut tietää painovoimaisen ilmanvaihdon olevan "aina puutteellinen". Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kysymyksessä ei ole sellainen yleisesti tiedossa oleva kiinteistön käyttöön liittyvä seikka, josta ostajan
olisi tullut olla selvillä. Tällaista johtopäätöstä ei ole tehtävissä myöskään todistaja Lxxxxsen lausunnosta (K4N4). Kuntotarkastusraportin maininta ilmanvaihdon kuntoon laittamisesta on koskenut vain erikseen mainittuja tiloja, joista ilmanvaihtoputket oli poistettu. Kun Hxxxxi ja Axx Pxxxa Rxxxxxxxi olivat sopineet putkien asentamisesta, Hxxxxi on voinut olettaa asian tulevan siltä osin kuntoon. Kiinteistön katselmuksessakin havaitut kosteuden aiheuttamat jäljet kyseisten ilmanvaihtoputkien sijaintipaikkojen ympärillä eivät käräjäoikeuden käsityksen mukaan
ole Rxxxxxxxen kertoman syyn ja edellä kerrotun sopimisen lisäksi kokonsakaan vuoksi antaneet aihetta enempään tutkimiseen ja joka tapauksessa on selvää, ettei niiden perusteella olisi voitu edellyttää rakennuksen alapohjan ja lattiarakenteiden tutkimista.
Sokkelin osalta maininta huoltomaalauksen tarpeesta ei ole ollut sellainen maininta kosteusvaurion mahdollisuudesta, joka olisi edellyttänyt Hxxxxin ryhtyvän avaamaan alapohjan ja lattian rakenteita. Käräjäoikeuden katselmuksessa tekemien havaintojen mukaan sokkelin rapaumajäljet ovat olleet suhteellisen paikallisia eikä niitä ole ollut kauttaaltaan koko sokkelissa. Siihenkin nähden kuntotarkastusraportin huoltomaalauskehotuksen ei voida katsoa muodostaneen Hxxxxille erityistä syytä teknisiin tutkimuksiin.
Oikeuskäytännössä on vakiintunut kanta siitä, että kuntotarkastus­ raportin maininta riskirakenteesta ei sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta. Kuntotarkastusraporteissa esiintyvä maininta riskirakenteesta ei estä ostajaa vetoamasta virheeseen tai synnytä ostajalle erityistä selonottovelvollisuutta, ellei raportissa ole suositeltu tältä osin lisätutkimuksia tai todettu tai epäilty rakenteen vaurioituneen. Myöskään ilman vaurioiden havaitsemista tai vaurio­ epäilyä esitetty suositus tutkia jokin rakennuksen osa tai rakenne ei ole poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupan jälkeen. Vaikka vanhan ja peruskorjaa­ mattoman omakotitalon ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus on oikeuskäytännön mukaan tavanomaista laajempi, vanhankaan rakennuksen ostajan ei tarvitse tarkastaa sellaisia tiloja, joiden tarkastaminen vaatisi erityisjärjestelyjä, ellei siihen ole perusteltua syytä, kuten vaurioepäilyä. (Ks. näistä esim. Esa Kyllästinen: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa, Defensor Legis nro 1/2013 s. 62 ja 67, Tiina Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asunto­ kaupan turvan parantaminen -hanke, Defensor Legis nro 5/2012 s. 704 sekä Tiina Koskinen-Tammi - Leena Laurila: Asunto- ja kiinteistökauppa­ riidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 374-376.)
Vastaajien esittämässä kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa 20.3.2015 nro 1535/82/2013 on esitetty toisenlainen kanta, kun lautakunta ei ollut suosittanut hinnanalennusta ostajan tiedettyä valesokkeli­ rakenteesta ja koska kuntotarkastusraportissa oli todettu riski­ rakenteen kunnon varmistamisen vaativan aina lisätutkimuksia, joita kyseisessä tapauksessa ei ollut tehty. Lautakunnan mukaan ostaessaan noin vuonna 1975 rakennetun talon, jonka rakenne­ ratkaisut eivät vastaa nykyisiä suosituksia, ostajan oli tullut varautua perusparannustarpeeseen ja siihen, että talossa voi ilmetä merkittä­ viäkin korjaustarpeita. Lautakunta oli katsonut, että kyse ei ollut maakaaren mukaisesta salaisesta virheestä.
Käräjäoikeus toteaa kuluttajariitalautakunnan ratkaisun poikkeavan vakiintuneesta tuomioistuinkäytännöstä. Ottaen lisäksi huomioon lautakunnan oikeudenkäynnistä poikkeavan asioiden käsittely­ menettelyn, käräjäoikeus katsoo, ettei tälle ratkaisulle voida antaa ratkaisevaa merkitystä nyt käsiteltävässä asiassa.
Näin ollen käräjäoikeus katsoo, ettei myöskään tässä tapauksessa kuntotarkastusraportin maininta valesokkelista riskirakenteena ole synnyttänyt Hxxxxille erityistä syytä rakenteiden avaamista vaativiin tutkimuksiin, kun raportissa ei ole esitetty epäilystä rakenteen vaurioitumisesta eikä suositeltu lisätutkimuksia minkään konkreettisen havainnon perusteella. Myyjiltä ennen kauppaa saatujen tietojenkaan perusteella Hxxxxilla ei ole ollut syytä teknisiin tutkimuksiin.
Salaojien osalta käräjäoikeus katsoo, että Hxxxxilla on ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraportin mainintaan salaojien osittaisesta uusimisesta aiemman omistajan toimesta. Tietoa on pidettävä myyjän antamaan tietoon verrattavana tietoja, jonka paikkansapitävyyttä ei ilman erityistä syytä ole velvollisuutta tarkastaa.
Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa Hxxxxin riittävästi täyttäneen normaalin ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Mikään kanteessa esitetyistä kolmesta virheväittämästä ei ole ollut sellainen, että Hxxxxi olisi myyjien antamien tietojen ja kuntotarkastusraportin perusteella voinut havaita sen virheeksi. Kaikkia kanteessa tarkoitettuja virheitä on siten pidettävä vaikutuksellisina salaisina virheinä, ellei Hxxxxille ole katsottava syntyneen erityistä selonottovelvollisuutta, jonka laimin­ lyömisen vuoksi riski virheistä olisi katsottava jääneen hänelle.
Tätä kysymystä käsitellään seuraavaksi.
3.2. Onko ostajalla ollut erityinen selonottovelvollisuus, jonka hän olisi laiminlyönyt?
Edellä mainitussa Esa Kyllästisen artikkelissa s. 63 on todettu, että ostajalle voi tulla normaalin tarkastusvelvollisuuden lisäksi erityinen tarkastusvelvollisuus. Mikäli ostaja tällaisessa tapauksessa laiminlyö erityisen tarkastusvelvollisuuden, riski virheistä jää hänelle, jos myyjän menettely ei ole ollut moitittavaa. Myyjällä on oikeudenkäynnissä väittämistaakka ostajan erityisen tarkastusvelvollisuuden syntymisestä ja laiminlyönnistä. Tässä yhteydessä on viitattu kahteen hovioikeuden tuomioon, joissa erityistä tarkastusvelvollisuutta ei ollut katsottu syntyneen kiinteistössä havaitun ummehtuneen hajun ja pihalla kaupan tekemisen aikaan olleiden vesilätäköiden perusteella.
Vastaajat ovat väittäneet Hxxxxille syntyneet erityinen selonotto­ velvollisuus ensinnäkin kuntotarkastusraportissa mainitusta epäillystä kosteusriskistä sisäilmaan vaikuttavana tekijänä, jonka perusteella Hxxxxin olisi tullut käsittää, että epäillyt vauriot voivat olla merkitykselli­ sempiä ja laajempia, kuin mitä kuntotarkastusraportissa oli rakenteita avaamatta todettu, ja että tarkastuksessa epäillyillä vaurioilla olisi Hxxxxille erityistä merkitystä.
Tältä osin käräjäoikeus viittaa siihen, mitä edellä ennakkotarkastus­ velvollisuuden osalta on kuntotarkastusraportin kirjauksista lausuttu ja toteaa, ettei raportissa ole esitetty sellaista vaurioepäilyä ja siihen liittyvää mainintaa vaikutuksesta sisäilmaan, joka olisi voinut synnyttää erityisen selonottovelvollisuuden. Ainoa sisäilmaa koskeva maininta raportissa on toteamus siitä, että sisäilmatutkimusta tai radonmittausta ei ole tehty eivätkä ne kuulu tarkastuksen piiriin.
Toisena erityisen selonottovelvollisuuden synnyttäneenä perusteena vastaajat ovat esittäneet Hxxxxin käytännössä asettaman erityis­ vaatimuksen kiinteistön soveltumisesta hänen tyttärensä herkille keuhkoille, jonka vuoksi Hxxxxin olisi tullut teettää kiinteistöllä sisäilma­ tutkimus ennen kaupantekoa.
Hxxxxin kertomuksen ja todisteina K7N10 ja K9N11 esitettyjen epikriisien perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että Hxxxxin heinäkuussa 2015 syntynyt tytär oli synnytyksen yhteydessä hengittänyt likaista lapsivettä, minkä vuoksi hän oli ollut ensin Tukholmassa ECMO­ hoidossa ja sen jälkeen Tampereella ja vielä Jyväskylässä sairaalassa seurannassa yhteensä muutaman viikon ajan.
Hxxxxin kertoman mukaan lapsi on pientä kehityksen hitautta ja käden kontrollivajausta lukuunottamatta fyysisesti terve. Erityisiä ohjeita tai määräyksiä lapsen tai hänen asuinympäristönsä suhteen ei ole annettu, hän ole sairastellut tavanomaista enempää eikä hänellä ole todettu mitään yliherkkyyttä. Todisteena K10 esitetyn lääkärintodistuksen mukaan lapsella ei ole todettu tarvetta sydän-, verisuoni- tai keuhkosairauksien vuoksi erikoissairaanhoidon seurantaan.
Edellä mainittujen epikriisien mukaan lapsi oli jo elokuussa 2015 saanut rasittaa itseään normaalisti ilman rajoituksia. Häntä on käytetty neuvolan
määräaikaistarkastuksissa ja tammikuussa 2016 hän oli sairastanut keuhkokuumeen, jonka jälkeen hän oli kuitenkin jo muutaman päivän päästä saanut rasittaa itseään normaalisti ilman rajoituksia. Myöhem­ millä neuvolakäynneilläkään ei ole ilmennyt huolta hänen voinnistaan.
Käräjäoikeus katsoo esitettyjen selvitysten perusteella, ettei Hxxxxin tyttärellä ole ollut sellaista sairautta tai keuhkojen yliherkkyyttä, joka olisi asettanut hänen asuinympäristölleen tavanomaisesta poikkeavaa erityisvaatimusta, jollaisesta Hxxxxin olisi tullut kertoa myyjille ennen kaupantekoa. Näin ollen tällaista vaatimusta ei ole voitu kertoa myöskään kuntotarkastajalle. Asiassa ei ole esitetty mitään sellaista uutta seikkaa, jonka myyjät olisivat voineet kertoa tai selvittää siinä tapauksessa, että tällainen erityisvaatimus olisi ollut olemassa ja heille esitetty, eikä tässä asiassa ole ollutkaan kysymys myyjien tiedonanto­ velvollisuuden laajuudesta tai laiminlyönnistä.
Hxxxxi ja hänen puolisonsa todistaja Txxxxx Mxxxxxxxi ovat uskottavasti kertoneet siitä, miten Mxxxxxxxki oli havainnut lapsen huoneessa lattialla nukkuessaan ja lattian rajassa liikkuessaan maakellarimaista hajua sekä lapsen hengityksessä oireilua. Hxxxxi oli alkanut selvittää asiaa ja on todennut homekoiratutkimuksen olleen halvin tapa aloittaa se. Koira­ tutkimuksen tulosten perusteella oli tarve hankkia rakennetutkimus.
Käräjäoikeus toteaa, että vastoin vastaajien väittämää homekoira­ tutkimus (todiste K3N3) on tuottanut Hxxxxille enemmän tietoa kuin mitä kuntotarkastusraportissa oli ollut. Raportissa oli ainoastaan todettu valesokkelin olevan riskirakenne, mutta homekoiratutkimuksessa oli ilmennyt runsaasti hajuilmaisuja, jotka ovat saattaneet viitata vaurioon, jollaisesta kuntotarkastuksessa ei ollut esitetty epäilyjä. Siihen nähden se, että Hxxxxi oli jo koiratutkimusta seuraavana päivänä pyytänyt tarjousta rakennetutkimuksesta (todiste V5), ei osoita hänellä olleen
jo ennen kaupantekoa erityistä selonottovelvollisuutta edellyttävää erityisvaatimusta kiinteistön laadulle. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että Hxxxxin ryhtyminen selvittämään asiaa kaupanteon jälkeen on johtunut nimenomaan edellä kerrotuista hajusta ja oireiluista eikä sellaisista erityisvaatimuksista, joita Hxxxxilla olisi ollut jo ennen kaupantekoa.
Samasta syystä myöskään todisteina V6 ja V7 esitetyt Hxxxxin viestit myyjille kaupan jälkeen eivät osoita hänellä olleen erityisvaatimusta ennen kauppaa. Jo yleisen elämänkokemuksen mukaan mikrobi- ja homevaurioiden mahdollisuus asuinkiinteistössä aiheuttaa asukkaille huolen omasta ja erityisesti lasten terveydestä. Hxxxxin viestien viittaukset lapsen terveyden varmistamiseen ja tällaiselle altistumisen estämiseen eivät siten riitä osoittamaan, että Hxxxxilla olisi ollut velvollisuus lapsen terveydentilan takia teettää kiinteistöllä tarkempia tutkimuksia ennen kaupantekoa. Home- ja mikrobivaurioista vapaan asunnon ostamista on käräjäoikeuden käsityksen mukaan pidettävä yleensä kiinteistökaupoissa normaalina lähtökohtana, eikä sellaisen edellyttäminen ilman erityistä syytä - kuten esimerkiksi todettua altistumista mikrobeille tai tietyille yhdisteille - voi automaattisesti tarkoittaa erityisen selonottovelvollisuuden syntymistä edes pienten lasten vanhemmille. Käräjäoikeus katsoo, ettei myöskään ostajan aikaisemmassa asunnossa ilmennyt kosteusvaurio itsessään voi johtaa siihen, että ostajalle syntyisi sen vuoksi erityinen selonotto- ja tarkastus­ velvollisuus hänen myöhemmissä asunto- tai kiinteistökaupoissaan.
Käräjäoikeus toteaa, että vastaajien vetoamassa Helsingin hovioikeuden ratkaisussa nro 4028/14.10.2004 on ollut kysymys erilaisesta tilanteesta, kun ostajalla oli ollut todellinen tieto sairautensa asettamista erityisistä rajoituksista asuinympäristölleen. Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa nro 512/25.8.2016 on puolestaan ollut kysymys selvästi nyt käsillä olevaa tapausta vanhemmasta rakennuksesta, joka oli ennen kaupan­ tekoa ollut noin neljä vuotta asumattomana ja ostajat olivat lisäksi edellyttäneet sen soveltuvan perinnerakentamiseen. Näiden seikkojen vuoksi ostajien selonottovelvollisuuden oli tuossa tapauksessa katsottu olleen erityisen korostunut. Kyseisten seikkojen vuoksi tapaus on kuitenkin olennaisesti poikennut nyt käsiteltävänä olevasta tapauksesta.
Näin ollen käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Hxxxxilla olisi ollut ostettavaa kiinteistöä koskeva erityinen selonotto- tai tarkastus­ velvollisuus, jonka hän olisi laiminlyönyt. Hxxxxi ei siten ole menettänyt oikeuttaan vedota edellä selostettuihin salaisiin virheisiin.
4. Virheen seuraamus
MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
s. 51 mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Korkein oikeus on ratkaisunsa KKO:2015:58 perusteluissa todennut, että jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan tasosta, jollaista ostaja on voinut perustellusti edellyttää, salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.
Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus on katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.
Käräjäoikeus on edellä kohdassa 2.2. Virheiden merkityksellisyys katsonut, että todistajien Lxxxxsen ja Vxxxxxxxxsen arvioita tarpeellisten korjauskustannusten määrästä on pidettävä suuruusluokaltaan oikeampana kuin vastaajien mahdollisen hinnanalennuksen määränä hyväksymä 12.500 euroa.
Lxxxxsen kertomuksen perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei hänen korjauskustannuslaskelmaansa sisälly todettujen virheiden korjaamisen kannalta tarpeettomia toimia lukuun ottamatta ulkoseinän lisä­ lämmöneristämistä (kohta 14, 325,25 euroa). Lxxxxsen mukaan salaojat on tullut talon rakennusajankohtana rakentaa, ellei erikseen osoiteta, että kyseinen maasto läpäisee hyvin vettä. Kun tässä tapauksessa on ollut kyseessä savinen tasamaa, salaojat olisi Lxxxxsen mukaan ehdottomasti oltava. Salaojajärjestelmän rakentamista ja sokkelin korjaamista niihin liittyvine kaivuutöineen on siten pidettävä tarpeellisina virheiden korjaustoimina. Myös lattiarakenteen ja ilmanvaihdon korjaustoimet niihin liittyvine toimineen ovat virheiden korjaamista.
Ottaen huomioon mitä Lxxxxxxen ja Vxxxxxxxxnen ovat korjauskustannusten määrästä sekä rakennusluvan ja -valvonnan tarpeesta ja niistä aiheutuvista lisäkustannuksista kertoneet, korjauskustannusten määrän on näytetty nousevan yli 50.000 euron. Käräjäoikeus katsoo korjausten tekemisen tuovan kiinteistöön myös tasonparannusta salaoja­ järjestelmän ja ilmanvaihdon sekä uusittavien pintamateriaalien osalta. Ottaen kuitenkin huomioon asunnossa aiemmin tehdyt remontit, viimeksi mainittujen materiaalien tasonparannuksen rahallinen vaikutus jää suhteellisen pieneksi. Tasonparannuksen osuus voisi käräjäoikeuden käsityksen mukaan olla noin 5.000 euron suuruusluokkaa.
Virheen olennaisuutta koskevassa kokonaisarvioinnissa on lisäksi otettava huomioon edellä kohdassa 2.1. Virheet todettu terveyshaitta, joka tulee poistaa ennen kiinteistön käyttämistä sekä Lxxxxsen ja Vxxxxxxxxsen arviot siitä, että ainakin rakennuksen väliseinien alaosien runkorakenteet, joiden kuntoa ei ole tutkittu, ovat myös riskitekijä, jonka vuoksi kiinteistöä ei Lxxxxsen esittämillä korjaustoimilla täydellä varmuudella saada kuntoon.
Lxxxxsen kertomuksen mukaan hänen esittämiensä korjaustöiden tekemiseen kuluisi noin 400 tuntia eli miesmäärästä riippuen noin
10 viikkoa. Työn aikana rakennuksessa ei voi asua. Hxxxxin perhe on tähän mennessä asunut jo noin kahdeksan kuukauden ajan muualla. Hxxxxi on kertonut varautuneensa jonkinlaiseen käyttövesiputkien remonttiin, mutta suuria korjaustarpeita talossa ei pitänyt olla ottaen huomioon keittiön ja kylpyhuoneen aiemmat remontit sekä ehjät pinnat.
Asiaa kokonaisuutena arvioitaessa käräjäoikeus toteaa Hxxxxin ostaneen kiinteistön asuinkäyttöön, johon se ei todettujen virheiden ja niistä aiheutuvan terveyshaitan vuoksi sovellu ilman korjauksia. Hxxxxin ja hänen perheensä asuminen kiinteistöllä on estynyt jo noin kahdeksan kuukauden ajan ja tarvittaviin korjaustoimiin kuluu ilman suunnitteluun ja lupien hankkimiseen tarvittavaa aikaakin pari-kolme kuukautta. Virheiden korjauskustannukset ovat merkittävän suuret niin sellaisenaan kuin kiinteistön kauppahintaan suhteutettuna.
Vaikka rakennuksella on ollut kaupantekohetkellä ikää noin 36 vuotta, korjauskustannukset ovat uskottavasti olennaisesti suuremmat kuin mitä Hxxxxi oli kauppaa tehtäessä voinut ennakoida joutuvansa lähitulevaisuudessa kohtuullisina korjauskustannuksina maksamaan. Kun vielä otetaan huomioon epävarmuus siitä, ovatko nyt esitetyt korjaustoimet lopulta riittäviä, vai ovatko alapohjan vauriot laajempia
kuin mitä nyt on selvinnyt, käräjäoikeus katsoo, että virhettä on pidettävä
MK 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Kaupan purkamista kantajan ensisijaisen vaatimuksen mukaisesti on pidettävä oikeampana ja ostajan näkökulmasta kohtuullisempana ratkaisuna kuin hinnanalennusta.
Vastaajat häviävät asian, joten he ovat velvollisia korvaamaan kantajan oikeudenkäynti- ja selvityskulut, joiden määrän he ovat myöntäneet oikeaksi.
Hxxxxin vaatima määrä 20.308,49 euroa on sisältänyt molempien osapuolten nimeämän todistaja Rxxxo Lxxxxsen vaatimaa todistajan­ palkkiota 800 euroa, jonka osapuolet kuitenkin ovat pääkäsittelyssä sopineet maksavansa puoliksi. Kun Lxxxxsen todistajanpalkkioksi on pääkäsittelyn päätteeksi vahvistettu mainittu 800 euroa, Hxxxxin vas­ taajilta vaatimasta määrästä on vähennettävä 400 euroa. Korvattavien kulujen yhteismäärä on siten 19.908,49 euroa vaadittuine korkoineen.
6. Oikeusavun ratkaisupyyntö
Pxxxxi Hxxxxi on esittänyt Pohjois-Savon oikeusaputoimiston 9.2.2017 siirtäneen Keski-Suomen käräjäoikeuden käsiteltäväksi kysymyksen oikeusavun myöntämisestä oikeusturvavakuutuksen omavastuu­ osuuteen. Oikeusaputoimisto ei ollut myöntänyt oikeusapua.
Hxxxxi on pyytänyt, että hänelle myönnetään oikeusapua oikeusturva­ vakuutuksen omavastuuosuuteen 22.8.2016 lukien tai toissijaisesti 1.2.2017 lukien.
Hxxxxi on ratkaisupyynnössään esittänyt, että oikeusavun omavastuu­ osuuden määrä olisi hakemusta alunperin tehtäessä määräytynyt 20 prosentin suuruiseksi, mistä syystä hakemus oikeusavusta vakuutuksen omavastuuosuuteen oli hylätty.
Hxxxxi on esittänyt, että hänen puolisonsa työmarkkinatuki on päättynyt päätöksen antamisen jälkeen 31.1.2017 ja hän on jäänyt kotihoidon tuelle. Tällöin Hxxxxi saisi tulojensa perusteella oikeusapua omavastuu­ osuudetta. Pääosa asiaa koskevista oikeudellisista toimenpiteistä on tapahtumassa mainitun tulojen muutoksen jälkeen - muun muassa kaksi­ päiväinen pääkäsittely. Siihen nähden on kohtuutonta, ettei Hxxxxille myönnetä oikeusapua oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen aiempien tulojen perusteella.
Oikeusapulain 3b §:n mukaan jos hakija on taloudellisen asemansa perusteella oikeutettu oikeusapuun korvauksetta, oikeusapu voidaan myöntää myös vakuutuksen omavastuuosuuden kattamiseen.
Hxxxxin oikeudenkäyntiavustajan laskun mukaan yli kaksi kolmasosaa laskutettavien toimenpiteiden ajasta on ajoittunut 31.1.2017 jälkeen eli ajankohtaan, jolloin Hxxxxilla olisi ollut oikeus saada oikeusapua korvauksetta. Alkuperäisen hakemuksen mukaan Hxxxxin oikeus­ turvavakuutuksen omavastuuosuus on 15 prosenttia. Nämä seikat huomioiden käräjäoikeus on harkinnut kohtuulliseksi myöntää Hxxxxille oikeusapua oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden kattamiseen jo asian alusta eli 22.8.2016 lähtien.
7. Sovelletut lainkohdat
Maakaari 2 luku 17 § 1 mom 5 kohta ja 2 mom, 22 § ja 33 §, oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 § ja 8 §, oikeusapulaki 3b § ja 24 §.
1. Pxxxxi Hxxxxin ostajana sekä Axxxxxa ja Axx-Pxxxxa Rxxxxxxxen myyjinä 11.3.2016 tekemä kiinteistön kauppa puretaan.
2. Axxxxxa ja Axx Pxxxa Rxxxxxxxi velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Pxxxxi Hxxxxille kiinteistön kauppahinta 111.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 11.3.2016 alkaen 22.8.2016 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka.
3. Axxxxxa ja Axx Pxxxa Rxxxxxxxi velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Pxxxxi Hxxxxille oikeudenkäyntikulujen, asianosaiskulujen ja selvityskulujen korvauksena yhteensä 19.908,49 euroa korkolain
4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 13.5.2017 lukien.
4. Pxxxxi Hxxxxille myönnetään oikeusapua oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen 22.8.2016 lukien.
Vaatimukset on enemmälti hylätty.
Tähän tuomioon saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella.
Muutoksenhakuohjeet liitteenä.
Tyytymättömyyden ilmoittamiselle: 20.4.2017
Valitukselle: 15.5.2017
Vastavalitukselle: 29.5.2017
Käräjätuomari H.H
Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari H.H puheenjohtajana sekä jäseninä käräjätuomari U.M.V ja käräjänotaari A.T. Ratkaisu on yksimielinen.
Axxxxxa Rxxxxxxxki ja Axx Pxxxa Rxxxxxxxi ovat määräajassa hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyytensä koko tuomioon.