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Timestamp: 2018-11-12 21:28:14+00:00
Document Index: 4560887

Matched Legal Cases: ['art. 31', 'art. 28', 'art. 27', 'art. 23', 'art. 28', 'art. 34', 'art. 27', 'art. 28', 'art. 34']

Lazzaro Perini
1 Comune di Santa Croce sull Arno Provincia di Pisa REGOLAMENTO URBANISTICO NORME DI ATTUAZIONE A cura degli estensori del piano Ing. Riccardo Ciuti Arch. Luca Tosi
2 Parte prima - Norme generali Art. 1 Elaborati costitutivi del Regolamento Urbanistico Il Regolamento Urbanistico è costituito dai seguenti elaborati: - la relazione; - le disposizioni normative articolate in: - Norme generali; - Appendice 1. Regesto degli edifici e manufatti di interesse storico; - Appendice 2. Schede-norma per le aree di trasformazione; - Appendice 3. Abaco dei riferimenti progettuali per la qualificazione urbana; - Appendice 4. Abaco dei riferimenti per il recupero paesaggistico del territorio extraurbano; - Appendice 5. Disciplina degli interventi nelle Utoe; - le tavole così articolate: A - Tavole della disciplina urbanistica (scala 1:2.000 capoluogo e frazione); B - Tavola della disciplina del territorio extraurbano della frazione (scala 1:5.000); C - Tavole di riferimento agli isolati e agli immobili del capoluogo (scala 1:2.000). 1
3 Art. 2 Termini di validità del Regolamento Il Regolamento Urbanistico ha piena validità a tempo indeterminato. Tuttavia scaduto il termine di cinque anni dalla sua definitiva approvazione, l amministrazione comunale deve aggiornare il presente strumento urbanistico o approvarne uno nuovo. In mancanza di aggiornamento, sono sospese tutte le previsioni di intervento subordinate alla preventiva formazione di strumento urbanistico attuativo non adottato nei termini. Sono soggette ad analoga decadenza le previsioni a contenuto espropriativo i cui procedimenti non siano stati avviati nel medesimo termine. 2
4 Art. 3 Rapporto tra Regolamento Urbanistico e Piano Strutturale Il presente Regolamento Urbanistico costituisce la prima attuazione del Piano Strutturale approvato con deliberazione Consiglio Comunale n. 76 del Esso attua soltanto quella parte degli indirizzi e delle previsioni del Piano strutturale la cui realizzazione si ritiene fattibile entro i termini di validità assunti all articolo precedente. In particolare non vengono inclusi nel presente Regolamento parte delle previsioni di riconversione produttive degli insediamenti produttivi esistenti nell Utoe n. 2 (ambiti Via S. Andrea e via del Bosco) e conseguentemente non vengono programmate le aree di espansione produttiva di cui all ambito 3.5 del Piano Strutturale. 3
5 Art. 4 Modalità di intervento 4.1 Interventi subordinati alla preventiva formazione di strumento urbanistico attuativo Il Regolamento Urbanistico individua mediante specifiche perimetrazioni e sigle sugli elaborati grafici ovvero nelle presenti norme, i comparti urbanistici all interno dei quali gli interventi diversi dalla manutenzione ordinaria e straordinaria sono subordinati alla formazione di piano attuativo di cui all art. 31 della legge regionale 16 gennaio 1995 n. 5, e la tipologia di piano attuativo richiesta. Per piani attuativi si intendono: a) i piani di iniziativa ed attuazione privata, quali i piani di lottizzazione di cui all art. 28 della legge 17 agosto 1942, n (PdL), i piani di recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente di cui all art. 27 della legge 5 agosto 1978, n. 457 (PdR), ed altri piani ad essi assimilabili comunque denominati. Per il contenuto ed i procedimenti di approvazione dei suddetti piani si rimanda alle leggi nazionali e regionali di riferimento. Nell attuazione dei piani attuativi di iniziativa privata dovrà essere applicato il sistema perequativo previsto dall art. 23 della legge 1150/1942. Proposte di piano attuativo di iniziativa privata possono essere presentate dai proprietari, singoli o associati, che detengono almeno i 3/4 del valore degli immobili compresi nelle perimetrazioni di piano, valutati in termini di rendita catastale. Detti piani possono prevedere l attuazione mediante più unità minime di intervento soggette a distinta concessione edilizia. L attuazione dei piani di iniziativa privata è subordinata alla stipula di una convenzione con il comune mediante la quale i soggetti attuatori si impegnano a realizzare le opere di urbanizzazione primaria previste nei piani stessi e alla cessione gratuita delle aree su cui tali opere vengono realizzate. La realizzazione da parte dei soggetti attuatori delle opere di urbanizzazione primaria previste nei piani particolareggiati convenzionati di iniziativa privata si intende a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria, salvo conguaglio a favore del comune in caso che l ammontare delle opere previste, come risultante da perizia tecnica di parte approvata dall ufficio tecnico comunale, risulti inferiore al contributo per oneri di urbanizzazione dovuto per legge. Il trasferimento al comune della proprietà delle aree e delle opere pubbliche su di essere realizzate è subordinato al collaudo delle opere stesse a cura dell Ufficio Tecnico Comunale. Il contributo per oneri di urbanizzazione secondaria è sempre dovuto. Ai sensi dell art. 28 della legge regionale , n. 5 e successive modifiche ed integrazioni, le previsioni di RU rinviate alla preventiva formazione di piano attuativo di natura sia pubblica che privata perdono efficacia se nel termine di cinque anni dalla data di esecutività del Regolamento non viene assunta dal competente organo comunale la deliberazione di adozione dei piani stessi. Il regime conseguente alla decadenza di cui sopra è quello descritto all art. 34 della L.R. n. 5/95 citata. b) Piani di iniziativa ed attuazione pubblica, quali i piani particolareggiati (PP), i piani di zona per l edilizia economica e popolare di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167 (PdZ), i piani per gli insediamenti produttivi di cui all art. 27 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (PIP) ed altri piani di iniziativa pubblica comunque denominati. Detti piani si attuano mediante acquisizione, anche tramite esproprio, di tutte le aree comprese nelle perimetrazioni di RU, nella realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste, e nella assegnazione delle aree, previo bando, ai soggetti aventi titolo. 4
6 Ai sensi dell art. 28 della legge regionale , n. 5 e successive modifiche ed integrazioni, le previsioni di RU rinviate alla preventiva formazione di piano attuativo di natura sia pubblica che privata perdono efficacia se nel termine di cinque anni dalla data di esecutività del Regolamento non viene assunta dal competente organo comunale la deliberazione di adozione dei piani stessi. Il regime conseguente alla decadenza di cui sopra è quello descritto all art. 34 della L.R. n. 5/95 citata. c) Piani promossi dalle società miste di trasformazione urbana appositamente costituite con capitale pubblico e privato. Detti piani hanno l efficacia dei piani pubblici per quanto attiene la capacità espropriativa, e prevedono la realizzazione da parte della società di trasformazione delle opere di urbanizzazione con possibilità di libera immissione sul mercato delle aree urbanizzate risultanti. d) Programmi di miglioramento agricolo ambientale di cui alla L.R , n. 64 e successive modificazioni. Detti programmi hanno valore di piano attuativo ai sensi e per gli effetti degli artt. 31 e 40, comma 2, della L.R. 5/95, nei casi individuati dalle presenti norme e comunque qualora prevedano la realizzazione di nuove abitazioni rurali per una volumetria superiore a 600 mc. Attraverso interventi di nuova edificazione o di trasferimento di volumetrie esistenti. I contenuti urbanistici dei piani attuativi, sia di iniziativa pubblica che privata sono definiti dalle schede-norma formanti le Appendici 2 e 4 alle presenti Norme. Le schede-norma indicano quali parametri e disposizioni hanno valore prescrittivo e quali valore indicativo di indirizzo alla pianificazione attuativa. 4.2 Interventi edilizi diretti (non subordinati alla preventiva formazione di strumento urbanistico attuativo) Al di fuori delle aree e delle fattispecie di cui al punto precedente, le trasformazioni edilizio-urbanistiche sono assoggettate ai provvedimenti abilitativi di cui alla legge regionale n. 52/99. In particolare il RU individua le fattispecie per le quali è richiesto che alla concessione edilizia sia associata la stipula di una convenzione che definisce obblighi a carico del concessionario (ed eventualmente dell Amministrazione comunale) in ordine alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria, ai vincoli di destinazione, a particolari modalità di gestione del bene oggetto di concessione edilizia (concessione convenzionata). In ogni caso il rilascio di provvedimento abilitativo ad interventi di nuova costruzione, ampliamento o ristrutturazione edilizia o urbanistica di costruzioni esistenti all interno dei centri abitati così come perimetrati nelle tavole del Regolamento Urbanistico implica l accertamento della sussistenza delle opere di urbanizzazione primaria, o, in assenza, la preventiva assunzione di atto unilaterale registrato e trascritto da parte del titolare del provvedimento in base alla quale egli si impegna alla realizzazione delle opere di urbanizzazione mancanti contestualmente alla esecuzione dell intervento edilizio, garantendo tale impegno con la stipula di polizza fidejussoria assicurativa o bancaria a favore del Comune, di importo pari all importo delle opere come stimato mediante perizia giurata da parte di tecnico abilitato, approvata dal competente ufficio tecnico comunale. Tale polizza sarà svincolata solo a seguito del collaudo delle opere medesime da parte dell UTC 5
7 Art. 5 Definizioni edilizie 5.1 Forma architettonica Per forma architettonica si intende l insieme delle caratteristiche fisiche visibili di un edificio, date dalla sagoma volumetrica, dalla forma e disposizione delle aperture e degli elementi accessori, quali balconi, camini, scale esterne, ecc, e delle loro caratteristiche materiali. Qualsiasi variazione della dimensione, disposizione, forma, caratteristica materiale degli elementi architettonici costituisce variazione della forma architettonica. Dicesi alterazione della forma architettonica una variazione di forma, dimensione, disposizione, caratteristiche materiali di elementi architettonici, ivi compreso il colore e la risposta alla luce (opacità, brillantezza) che determini perdita di equilibrio compositivo e di congruenza semantica (ex. un edificio vecchio che viene fatto apparire nuovo). 5.2 Involucro edilizio Per involucro edilizio si intende il manufatto edilizio di chiusura del volume edilizio, e quindi sia le pareti verticali, che le coperture. Per conservazione degli involucri si intende un intervento che assicuri la conservazione fisica del manufatto ivi compreso il sistema decorativo limitando le modifiche a solo sistema delle aperture, in quanto necessarie a assicurare le condizioni di abitabilità interna richieste dalla normativa, purché effettuato in coerenza con i materiali e le forme in essere. La prescrizione conservazione architettonica dell involucro applicata agli edifici riconosciuti di interesse storico e conseguentemente elencati nel Regesto Appendice 1 alle presenti norme, comprende la conservazione integrale e il ripristino - ove alterate - delle caratteristiche architettoniche e decorative dei prospetti visibili dalla pubblica via e della copertura. 5.3 Manufatti precari Costituiscono manufatti precari quelli che presentano contemporaneamente le due condizioni: a) di essere reversibilmente ancorati al suolo (o alle costruzioni stabili); b) di essere autorizzati a tempo determinato, con impegno del concessionario alla rimozione alla scadenza. 5.4 Parcheggi pertinenziali (Ppr) Si intendono gli spazi (chiusi o aperti) destinati al parcheggio costituenti pertinenza di edifici e quindi destinati alla sosta dei veicoli di abitanti o addetti (nel caso di attività produttive). 5.5 Parcheggi relazionali (Pr) Per parcheggi relazionali si intendono i parcheggi destinati all utenza di strutture commerciali, direzionali o di pubblico servizio. La dimensione dei parcheggi in funzione delle attività cui si riferiscono è definita al paragrafo 12.3 delle presenti norme. La disposizione dei parcheggi relazionali deve essere tale da consentire una facile accessibilità ed un facile deflusso rispetto alle strutture servite, senza peraltro determinare elementi di crisi alla viabilità generale. 6
8 5.5 Pertinenze edilizie Per pertinenze edilizie si intendono i manufatti o le aree scoperte necessarie per la rispondenza normativa dell edificio alle quali sono asservite. E fatto divieto di frazionamento della pertinenza dall edificio principale. Costituiscono pertinenza, in particolare, le superficie scoperte o i manufatti chiusi destinati a posti auto realizzati in attuazione della legge 122/1989 (garages pertinenziali) ed i volumi destinati ad ospitare impianti a servizio dell edificio principale (volumi tecnici). 5.6 Recinzione Elemento fisico di delimitazione di aree, atto ad impedire l attraversamento umano. 5.7 Sagoma Solido geometrico determinato dalle superfici di chiusura dell immobile. Costituisce variazione di sagoma lo spostamento o la variazione di forma di una sola di tali superfici. Per alterazione di sagoma si intende la variazione della sagoma originaria di edificio di riconosciuto interesse architettonico. La realizzazione di balconi aggettanti non costituisce alterazione di sagoma. 5.8 Superficie permeabile (Sp) Si intende la superficie non pavimentata ovvero pavimentata con soluzioni costruttive atte a consentire la ritenzione delle acque meteoriche nel terreno, ovvero nel corpo stesso della struttura di pavimentazione. 5.9 Superficie coperta (SC) La superficie coperta (da costruzioni) è data dall area risultante dalla proiezione su un piano orizzontale delle parti fuori terra di tutti i fabbricati principali ed accessori, delimitata dal profilo esterno delle murature perimetrali, compresi i corpi e gli elementi in aggetto, i porticati, le tettoie le pensiline, fatta eccezione de: - gli aggetti di corpi aperti inferiori a ml. 1,50 (balconi aperti, cornicioni gronde); - le pensiline a copertura degli ingressi, fino a 6,00 mq.; - le parti completamente interrate Superficie lorda di un edificio (SL) Somma di tutte le superfici di calpestio di un edificio, al lordo degli ingombri murari Superficie utile lorda di un edificio (SUL) Somma di tutte le superfici utili al lordo degli ingombri murari e al netto delle superfici accessorie (SUL=SL-SA) 5.12 Superficie accessoria (SA) E la somma delle superfici di calpestio delle parti accessorie dell edificio, costituite da: - garages pertinenziali; - volumi tecnici; - locali interrati o seminterrati privi di abitabilità; - locali sottotetto privi di abitabilità; - porticati aperti. Dette superfici sono computate al lordo degli ingombri murari. Costituiscono inoltre superficie accessoria i porticati al piano terra le logge ai piani abitabili. 7
9 5.13 Altezza dei fabbricati (H, h, h1, h2) L altezza di un edificio (H) è individuata nel seguente modo: 1. nel caso di copertura a falde l altezza di ciascuna fronte dei fabbricati è determinata dalla differenza tra la quota corrispondente all intersezione tra l intradosso del piano di copertura con il muro di facciata (sotto gronda) e la quota media del piano di campagna o marciapiede di rigiro quanto esistente; 2. nel caso di copertura con vani mansardati, compreso soffitte comunque abitabili o agibili, l altezza è determinata in corrispondenza del sotto gronda di tali vani; 3. nel caso di copertura piana l altezza si misura dalla quota media del piano di campagna o del marciapiede di rigiro del fabbricato, quando esistente, all intradosso del solaio di copertura ovvero all appoggio di travi di copertura; 4. nel caso in cui si formi un cortile ribassato a servizio di autorimesse, di locali accessori, o volumi tecnici, questi si considerano volumi interrati qualora una sola facciata dell edificio raggiunga detto cortile, e pertanto la quota del cortile stesso ribassato non viene considerata ai fini della misura dell altezza. Possono superare l altezza massima consentita i volumi tecnici, i quali devono comunque essere progettati secondo una composizione architettonica unitaria per nuove costruzioni e nel rispetto degli elementi architettonici preesistenti negli altri casi. Si definiscono : H = altezza massima dell edificio; h, h1, h2 = altezza da misurarsi lungo i profili (in corrispondenza di pareti verticali) degli edifici, da mettere in rapporto con distanze in orizzontale (tra pareti di edifici, dal ciglio stradale e dai confini) Volume edilizio Il volume dei fabbricati principali e accessori è misurato vuoto per pieno e risulta dalla somma delle aree di ciascun piano fuori terra per la relativa altezza, a partire dal piano di imposta o marciapiede fino al sotto gronda del solaio di copertura. In particolare si precisa quanto segue: 1. Il volume si calcola sino all intradosso (superficie inferiore) del solaio di copertura del vano abitabile o agibile più alto, ovvero sino alla quota dell intradosso del solaio di copertura in corrispondenza della linea di gronda se a quota superiore; i volumi dei vani sotto le falde dei tetti inclinati devono essere egualmente computati nel volume totale quando i vani stessi risultano di fatto abitabili o agibili anche parzialmente (porzione avente altezza minima m. 2,00); nel caso il fabbricato abbia superficie diversa ai vari piani e/o sia composto da corpi di fabbrica aventi altezze diverse, il volume è computato come sommatoria del prodotto delle superfici per le rispettive altezze; 2. Il volume di eventuali chiostrine (modesti spazi scoperti all interno dell edificio che servono per prese d aria o luce) deve essere calcolato integralmente per superfici inferiori a 15 mq; oltre tali limite non saranno conteggiate; 3. I volumi definiti da pilotis, portici, loggiati, gallerie, tettoie, terrazzi e balconi chiusi su tre lati, sono valutati al 50%; pilotis, portici, loggiati e gallerie prescritte ad uso pubblico sono esclusi dal computo; 8
10 4. I volumi che interrompono la continuità delle zone indicate ai punti 2 e 3 sono computati integralmente; 5. Il volume della parte interrata non è computabile, tuttavia essa non può superare il 75% della superficie fondiaria compreso le autorimesse, e non può avere altezza utile superiore a m. 2,50. Nel calcolo del volume sono esclusi i volumi delimitati in orizzontale da aggetti o sbalzi (terrazzi e balconi, pensiline, gronde, altri tipi di aggetti) e in verticale da solo una o due pareti d angolo. Nel calcolo del volume non vengono compresi i volumi tecnici esterni alla copertura. La quota di imposta di un nuovo fabbricato può essere elevata dal piano del marciapiede pubblico, ove esistente, di cm. 30 senza essere conteggiato nel volume. Quote di imposta maggiori devono essere adeguatamente giustificate e preventivamente autorizzate dall Ufficio Tecnico comunale Volume tecnico Si intende per volume tecnico un manufatto, di qualunque materiale costruito e di qualsiasi dimensioni, destinato ad ospitare impianti tecnologici necessari all agibilità degli edifici di destinazione abitativa, commerciale, produttiva, di servizio. I volumi tecnici non concorrono al computo del volume edilizio in quanto gravati da vincolo permanente di destinazione d uso e di pertinenza agli edifici a servizio dei quali sono realizzati. Essi concorrono pienamente al computo della superficie impermeabile dei lotti Distanze (DC, DS, DF, df, dp) La distanza viene di norma valutata su un piano orizzontale sul quale di proiettano ortogonalmente tutti gli elementi verticali, e su detto piano la distanza è data dal segmento minimo che unisce i punti degli elementi che si considerano. Sono esclusi dal calcolo della distanza gli elementi di balconi aperti, pensiline, cornicioni, gronde e simili, fino ad una sporgenza dai muri perimetrali degli edifici di m. 1,50; oltre tale dimensione la distanza è misurata per la parte eccedente. Si definiscono: DC = distanza minima, al limite nulla, che l edificio deve osservare dal confine di proprietà; se non è diversamente specificato non sono ammesse costruzioni di edifici e fabbricati sul confine, in aderenza o appoggio ad altri edifici esistenti ovvero previsti da un progetto unitario. La linea dividente le zone soggette a verde pubblico, o comunque denominate dalla presenti norme, dalle altre zone a diversa destinazione urbanistica., costituisce virtuale linea di confine (anche se non corrisponde ad un confine di proprietà) alla quale deve essere applicato il rispetto della distanza minima di ml. 3,00. DS = distanza minima che l edificio deve osservare dal ciglio stradale. Ciglio stradale: limite della sede o piattaforma stradale, esistente di fatto, o richiesto per una adeguata sistemazione degli allineamenti stradali, o di Piano, comprendente tutte le sedi viabili sia veicolari che pedonali, ivi incluse le banchine e le altre strutture transitabili laterali alle predette sedi, nonché le struttura di delimitazione non transitabili quali parapetti, arginelle, fosse e simili. DF = distanza minima, al limite nulla, tra edifici. df = distanza minima di un edificio da un edificio minore, intendendo per edificio minore quello chiuso o semichiuso di altezza minore o uguale a m. 2,70, destinato ad usi accessori quali garages, tettoie impianti tecnologici, altre pertinenze. dp = distanza minima tra parete finestrata e parete di edificio antistante (la norma si applica anche quando una sola delle pareti che si fronteggiano è finestrata). 9
11 Ai fini dell applicazione della norma si definisce: - parete esterna : elemento di un determinato spessore delimitato da due superfici generalmente piane e parallele che ha lo scopo di separare un locale dall ambiente esterno; - parete finestrata : parete contenente un apertura che dà passaggio alla luce e all aria e permette di affacciarsi sul fondo limitrofo; si assume che ciascuna siffatta apertura delimita sulla superficie esterna una parete finestrata delle dimensioni dell apertura aumentate di m. 3,00 da ciascun lato; - parete dell edificio antistante : parete di edificio che sta di fronte alla parete finestrata individuata come sopra detto; il fronteggiamento si ha quando la proiezione della parete finestrata, ortogonalmente a sé stessa, investe in tutto o in parte, anche obliquamente pareti di edifici antistanti. Le distanze imposte nelle presente norme attraverso l indice dp non si applicano a pareti che delimitano locali accessori. Possono essere ammesse distanze inferiori a quelle indicate dall indice dp per interventi sul patrimonio edilizio esistente quando ricadano all interno di strumenti urbanistici particolareggiati, previsti dalla legislazione nazionale e regionale in materia. 10
12 Art. 6 Definizioni urbanistiche 6.1 Superficie fondiaria (SF) Per superficie fondiaria si intende la superficie a destinazione omogenea di riferimento per l intervento edilizio diretto. Essa deve avere carattere di continuità territoriale. L eventuale scorporo di porzioni di superficie fondiaria da lotto già edificato nelle zone dotate dell indice di fabbricabilità fondiaria, implica nel caso di mantenimento di una superficie di pertinenza del fabbricato esistente inferiore a quella minima necessaria in rapporto ai parametri edilizi del fabbricato, l asservimento di edificabilità della quota parte necessaria, che pertanto non potrà essere computata ad altri fini edificatori. 6.2 Superficie territoriale (ST) Per superficie territoriale ST si intende la superficie totale di un ambito soggetto ad intervento urbanistico attuativo, comprensiva di: - la superficie fondiaria; - la superficie destinata o da destinare ad opere di urbanizzazione primaria (U1); - la superficie destinata o da destinare ad opere di urbanizzazione secondaria (U2) - eventuale. 6.3 Superficie minima d intervento (SM) Superficie di territorio oggetto di intervento unitario coordinato, espressa normativamente in termini dimensionali in rapporto alle diverse zone ed ambiti, ovvero individuata cartograficamente mediante specifiche perimetrazioni. 6.4 Rapporto di copertura (Rc) Rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria edificabile. 6.5 Superficie utilizzata (Su) Comprende, oltre alla superficie coperta, l area impegnata da impianti sportivi scoperti, ovvero superfici scoperte destinate sfruttamento commerciale, ivi comprese quelli aventi copertura stagionale inferiore a sei mesi/anno. 6.6 Rapporto di utilizzazione fondiaria (Ruf) Rapporto tra la superficie utilizzata, come sopra definita e la superficie fondiaria. 6.7 Indice di utilizzazione territoriale (Iut) Rapporto tra la superficie utile lorda SUL e la superficie territoriale ST cui essa si riferisce. 6.8 Indice di utilizzazione fondiaria (Iuf) Rapporto tra la SUL e la superficie fondiaria SF cui essa si riferisce. 6.9 Urbanizzazione primaria (U1) L urbanizzazione primaria consiste in un insieme sistematico e coordinato di opere dirette a conferire ad una porzione di territorio i requisiti prestazionali necessari all insediamento di funzioni urbane. Sono opere di urbanizzazione primaria: a) le strade residenziali; b) gli spazi d sosta e parcheggio; c) la fognatura; 11
13 d) la rete idrica; e) la rete di distribuzione dell energia elettrica; f) la rete di distribuzione del gas; g) la pubblica illuminazione; h) gli spazi di verde attrezzato. La realizzazione di opere di urbanizzazione primaria da parte dei privati è ammessa solo sulla base di specifiche convenzioni con il comune che garantiscano il controllo qualitativo e la congruità dei costi delle opere Urbanizzazione secondaria (U2) L Urbanizzazione secondaria consiste in un complesso sistematico e coordinato di opere dirette a dotare un area urbanizzata dei servizi necessari per la vita di quartiere. Sono opere di urbanizzazione secondaria: a) le attrezzature scolastiche asili nido, scuole materne, scuole elementari, scuole medie; b) le attrezzature di interesse comune (strutture religiose, culturali, sociali ed assistenziali, sanitarie ed amministrative); c) gli spazi pubblici attrezzati; d) i parcheggi pubblici o di uso pubblico. Le opere di urbanizzazione secondaria sopra elencate corrispondono agli standard urbanistici di cui il Regolamento Urbanistico fissa le quantità minime da raggiungere nelle diverse zone omogenee, nel rispetto degli obbiettivi di dotazione stabiliti dal Piano Strutturale. 12
14 Art. 7 Definizione dei nuovi interventi 7.1 Nuove costruzioni Costituisce nuova costruzione la realizzazione di manufatti edilizi utilizzabili, per i quali è possibile individuare i dati di superficie utile e volume. 7.2 Ampliamenti Costituisce ampliamento un intervento effettuato in continuità fisica e funzionale con un edificio esistente il cui risultato è l incremento contestuale di superficie utile e di volume computabili ai sensi delle presenti Norme. 7.3 Soprelevazioni Costituisce soprelevazione un ampliamento che non determina incremento di superficie coperta. Una soprelevazione parziale che non incrementa l altezza dell edificio è definita regolarizzazione volumetrica. Alle soprelevazioni non si applica l obbligo di reperire superfici per parcheggi pertinenziali di cui alla legge n. 122/89. 13
15 Art. 8 Definizioni interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente 8.1 Definizioni generali delle categorie di intervento Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente si distinguono nelle seguenti categorie di intervento: a) manutenzione ordinaria; b) manutenzione straordinaria; c) restauro e risanamento conservativo; d) interventi di ristrutturazione edilizia; e) intervento di ristrutturazione urbanistica. a) Manutenzione ordinaria Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione, con materiali analoghi agli originari, delle finiture degli edifici e manufatti edilizi e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Tali interventi non possono comunque comportare modifiche o alterazioni agli elementi architettonici o decorativi degli edifici. b) Manutenzione straordinaria Gli interventi di manutenzione straordinaria sono costituiti dalle opere e dalle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire le parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d uso. Tali opere non possono comunque comportare modifiche della posizione delle strutture orizzontali e verticali né l introduzione di nuove strutture orizzontali o verticali. Sono opere di manutenzione straordinaria le seguenti opere, quando siano eseguite con materiali, caratteri o colori diversi da quelli esistenti : 1) rifacimento di intonaci e coloriture esterne; 2) rifacimento degli infissi esterni; 3) rifacimento delle sistemazioni esterne, limitato alle variazioni delle superfici pavimentate che non ne aumentino l estensione e la permeabilità; 4) rifacimento dei pavimenti o rivestimenti interni ed esterni; 5) rifacimento del manto di copertura. In particolare sono considerati interventi di manutenzione straordinaria quelli sottoelencati, quando comportino esecuzione di opere murarie: 6) rifacimento o installazione di materiali di isolamento; 7) rifacimento o installazione di impianti di riscaldamento o raffreddamento; 8) rifacimento o installazione di impianti di ascensore, montacarichi o piattaforme elevatrici; 9) rifacimento o installazione di impianti di accumulazione o sollevamento idrico; 10) rifacimento di impianti igienico-sanitari. Sono comunque considerate interventi di manutenzione straordinaria le seguenti opere: 11) installazione di impianti igienico-sanitari ricavati nell ambito del volume dell unità immobiliare ed all'interno di vani preesistenti; 12) realizzazione di chiusure o di aperture interne che non modifichino lo schema distributivo; 13) consolidamento delle strutture di fondazione o di elevazione; 14) costruzione di vespai o scannafossi, anche con rialzamento del piano - pavimento. 14
16 Sono compresi nella manutenzione straordinaria gli interventi di miglioramento edilizio. Per miglioramento edilizio si intende un intervento di straordinaria manutenzione dell involucro edilizio, riservato ad immobili di recente edificazione giudicati in forte contrasto morfologico ed architettonico con i caratteri dominanti dell intorno urbano o paesaggistico, mirato all attenuazione del suddetto impatto morfologico e formale. Esso può essere integrato da interventi di attenuazione d impatto effettuati con il verde. c) Restauro e risanamento conservativo Gli interventi restauro e risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli impianti accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d uso, la eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio. Il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio e l inserimento degli impianti accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d uso sono compresi nella categoria del restaurorisanamento in quanto siano eseguiti in termini di coerenza formale con il carattere architettonico dell edificio, riconosciuto come valore culturale. E esclusa la possibilità di introdurre innovazioni di diversa natura. E compresa nella categoria del restauro-risanamento conservativo la ricostruzione filologica di eventuali parti demolite ovvero la demolizione di parti alterate e la successiva ricostruzione congruente con l organismo architettonico di appartenenza. Essi si distinguono in interventi di restauro e interventi di risanamento conservativo. C1) interventi di restauro Sono interventi di restauro gli interventi nei quali, in funzione dello specifico riconoscimento di valore culturale al bene storico-artistico è prevalente l intento di assicurarne la conservazione fisica e insieme la tutela del valore da esso espresso e pertanto a tale intento vengono subordinate le concrete utilizzazioni, ed i conseguenti interventi di adeguamento normativo. Il restauro implica sempre: - la eliminazione dei corpi aggiunti privi di dignità architettonica o comunque leggibili come elementi di contrasto con la configurazione architettonica cui viene riferito l interesse culturale; - la conservazione, ovvero la ricostituzione, se alterato, dell impianto distributivo originario; - l effettuazione delle opere di consolidamento statico necessarie alla stabilità dell edificio in rapporto alla destinazione storicamente determinatasi, ovvero a diversa destinazione d uso di minore rilevanza ai fini della pubblica sicurezza; - il recupero fisico delle componenti architettoniche e decorative - ivi compresi gli elementi di arredo urbano connessi - che connotano il significato dell edificio e delle aree scoperte ad esso significativamente correlate. Allo scopo di dare compiuta attuazione ai contenuti di cui sopra, il progetto di restauro deve essere preceduto da una fasi di analisi comprensiva della vicenda storica dell edificio, che consenta di valutarne i connotati di impianto, nonché la natura delle trasformazioni subite nel tempo, appoggiata a grafici di rilievo e di lettura che offrano un quadro conoscitivo esaustivo della consistenza materiale dell organismo e delle sue condizioni di conservazione fisica e di funzionalità. 15
17 Ove si rende necessario che le conoscenze disponibili siano integrate mediante la effettuazione di piccoli saggi conoscitivi di natura stratigrafica sulle finiture e sulle strutture dell edificio, queste sono soggette agli stessi obblighi procedimentali degli interventi di manutenzione ordinaria. I progetti di restauro debbono essere riferiti in termini di consequenzialità logica agli esiti delle indagini conoscitive svolte, di cui deve essere prodotta una relazione riassuntiva illustrata completa. E compresa nel restauro la realizzazione di limitati ampliamenti volumetrici necessari per ospitare impianti la cui permanenza nell edificio storico risulti incompatibile con le esigenze di restauro-ripristino o per realizzare la condizione di messa a norma di sicurezza in funzione della destinazione d uso in atto. E comunque fatto obbligo di informare le integrazioni rese necessarie dagli adeguamenti normativi corrispondenti alla destinazione d uso a caratteri di leggibilità (come integrazioni) e insieme di congruenza formale. C2) interventi di risanamento conservativo Sono gli interventi conservativo nei quali è prevalente, in rapporto al riconosciuto interesse culturale e insieme sociale del bene, l esigenza dell attualizzazione d uso, nonché di adeguamento normativo ed in particolare di messa in sicurezza statica. Detti interventi comportano l attribuzione, agli immobili, di destinazioni d uso atte a garantirne la sopravvivenza economica nel tempo. Il progetto di risanamento conservativo deve essere riferito a grafici di rilievo esaurienti, con su riportati gli esiti delle analisi conoscitive preliminari relative a: - l analisi storico-costruttiva-distributiva dell organismo di appartenenza dell unità oggetto di intervento; - l analisi materiale dell unità interessata, mirata ad evidenziare la sussistenza di elementi costruttivi o di finitura di interesse culturale, con specifico riferimento alla presenza di strutture voltate, strutture lignee orizzontali o di copertura, elementi di distribuzione verticale originale; infissi originali, pavimenti originali ovvero alla presenza di manufatti di interesse particolare, come camini, stufe in cotto, ecc. delle quali è fatto obbligo di conservazione. E ricompreso nel risanamento conservativo l intervento di ricomposizione delle facciate alterate nella forma e posizione delle aperture (in particolare in conseguenza delle trasformazioni che i piani terra degli edifici hanno subito in rapporto all adattamento a sedi di attività commerciali). d) Ristrutturazione edilizia Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, la eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti. Essi si articolano nelle seguenti categorie: D1) ristrutturazione leggera Si intende per ristrutturazione leggera quella che opera mediante interventi di riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari, con modifica degli elementi di partizione verticale non portante ovvero con interventi sui muri portanti che determinino il mantenimento di una entità non inferiore al 70% della superficie di ogni singola parete. Detti interventi non possono alterare la superficie utile lorda dell immobile (SUL) o della parte interessata e non possono modificare i caratteri architettonici e decorativi dell edificio, nonché gli elementi costituenti arredo urbano. 16
18 Le alterazioni di prospetto eventualmente correlate debbono essere inquadrate e coordinate in progetti di intervento estesi all intero prospetto interessato. D2) ristrutturazione pesante senza incremento di SUL E una tipologia di intervento che opera la trasformazione anche radicale dell assetto interno all involucro edilizio, senza conseguire peraltro incrementi di superficie utile lorda. Esso si esprime mediante interventi di sostituzione delle strutture verticali ed anche orizzontali e della loro posizione, senza incrementare il numero di queste ultime. Può essere inclusa una modifica del sistema di aperture. E comunque esclusa la completa demolizione dell edificio e la sua successiva ricostruzione. D3) ristrutturazione interna pesante con incremento della SUL Tale risultato si ottiene mediante introduzione di nuovi orizzontamenti interni e le conseguenti trasformazioni dell involucro dirette a conseguire gli standard prestazionali corrispondenti al nuovo assetto interno. E comunque esclusa la completa demolizione dell edificio e la sua successiva ricostruzione. D4) ricostruzione fedele E considerato ristrutturazione l intervento di demolizione con successiva fedele ricostruzione, com era dov era, del fabbricato o di parti sostanziali dello stesso, nei limiti della sagoma geometrica e della sagoma urbanistica, come di seguito definite, senza aumento di superficie utile, del numero e della posizione degli orizzontamenti, di volume, del numero di unità immobiliari e senza variazione di destinazione d uso, quando le condizioni statiche e strutturali, adeguatamente documentate con certificazione di tecnico abilitato, o il perimetro di tutto o parte dell organismo edilizio, non consentano interventi compresi nelle altre categorie di intervento. È consentita la variazione di prospetto e la modifica della tipologia strutturale e degli stessi materiali solo ai fini dell ottenimento di una riqualificazione ambientale, di un migliore inserimento del fabbricato nel contesto e per osservare le prescrizioni in materia antisismica. Le uniche deroghe consentite ai limiti di sagoma sopraddetti sono quelle rese obbligatorie da norme igieniche o tecniche, determinate da leggi e norme vigenti e non derogabili in relazione alla destinazione d uso legittima, o resa legittima con Concessione Edilizia a sanatoria, purché non contrastanti con le previsioni dello strumento urbanistico vigente. D5) Riorganizzazione dei volumi secondari E considerata ristrutturazione edilizia la demolizione di volumi secondari e la loro ricostruzione in diversa collocazione sul lotto di pertinenza, finalizzata ad un miglioramento della funzionalità e della forma architettonica. D6) Incremento volumetrico per adeguamenti abitativi Sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia: - i modesti incrementi volumetrici necessari per la realizzazione di servizi igienici, nonché gli interventi di rialzamento della copertura per il raggiungimento dei minimi di abitabilità ad uso residenziale dei locali sottotetto, senza che si costituiscano nuove unità abitative, nei casi consentiti dalla presente normativa; - la realizzazione di volumi tecnici ed autorimesse pertinenziali nel limite massimo indicato dalla legge n. 122/89; 17
19 D7) Incremento volumetrico per abbattimento barriere architettoniche Sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia quelli necessari al superamento delle barriere architettoniche ed all adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili, determinanti incremento dei volumi esistenti, anche in deroga agli indici di fabbricabilità e) Ristrutturazione urbanistica Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono quelli rivolti a sostituire l esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale, ma che mantengono un rapporto di dipendenza dimensionale dagli assetti preesistenti. Essi si articolano in: - E1) Trasformazione puntuale Comprende interventi di demolizione e ricostruzione, parziale o totale, di uno o più edifici, con diverso esito planivolumetrico, nei limiti della volumetria e delle superfici indicate dalle Norme di attuazione del Regolamento Urbanistico, senza modificazione della organizzazione degli isolati in lotti né della rete stradale. - E2) Ristrutturazione urbana Corrisponde agli interventi di sostituzione e modifica del tessuto edilizio ed urbanistico esistente, ivi compreso il disegno della viabilità, dei lotti, ecc. Vi sono comprese la demolizione degli edifici, o di parti di essi, non compatibili dal punto di vista morfologico e ambientale o funzionale con l insieme del tessuto urbanistico-edilizio, o la ricostruzione, parziale o totale, di edifici distrutti per eventi naturali o bellici, e fatta eccezione per i volumi dei manufatti indicati dal Regolamento Urbanistico. come soggetti a demolizione obbligatoria senza ricostruzione. Non si intende Ristrutturazione Urbanistica la demolizione di edifici esistenti e la ricostruzione all interno degli indici e delle destinazioni di piano senza modifiche della configurazione dei lotti. In tal caso l intervento si configura a tutti gli effetti come nuova edificazione. 8.2 Definizioni delle categorie di intervento del patrimonio edilizio esistente nell Utoe 1.1 centro storico a) Manutenzione ordinaria La definizione generale è quella riportata al paragrafo 1 del presente articolo; a titolo indicativo e non esaustivo, si elencano le opere consentite in questa categoria di intervento: Strutture orizzontali - rifacimento di scempiati e/o parziale sostituzione della piccola orditura lignea; - sostituzione di pavimenti, battiscopa ecc.; - rifacimenti di intonaco delle soffittature ecc.; Strutture verticali - sostituzioni di parti di muratura fatiscente o deteriorata purché priva di decorazioni; - rifacimento di intonaci interni; - realizzazione di barriere anti umidità nelle murature; - rivestimenti di bagni, cucine ecc.; Coperture - rifacimento di manto di copertura con materiali identici a quelli sostituiti; - posa di guaine o manti impermeabilizzanti; - posa di materiali per la coibentazione termica (pannelli, granulati ecc.); - rifacimento parziale dell orditura secondaria delle coperture; - rifacimento o restauro di gronde, canali pluviali, discendenti, senza alterazione di percorsi o variazione delle preesistenze; 18
20 - rifacimento di comignoli per emissione fumi senza sostituzione con elementi prefabbricati; Elementi di arredo - posa in opera di piccole strutture a carattere precario ad uso dei giardini; - sostituzione di parti di pavimentazioni esistenti con altre identiche; - manutenzione di percorsi di pertinenza privati con mantenimento dei materiali esistenti; Impianti - sostituzione parziale o rinnovo di impianti esistenti, fatte salve le vigenti normative in fatto di progettazione di impianti e rispetto delle norme di sicurezza; Scarichi - manutenzione e rifacimento dei sistemi di scarico, esclusi i sistemi di trattamento o depurazione. Ogni intervento dovrà comunque essere valutato caso per caso anche sulla scorta delle indicazioni fornite dall Ufficio tecnico comunale. b) Manutenzione straordinaria La definizione generale è quella riportata al paragrafo 1 del presente articolo; a titolo indicativo e non esaustivo, si elencano le opere consentite in questa categoria di intervento: Strutture orizzontali - rifacimento dei solai anche con sostituzione totale della struttura, anche per adeguamento alla normativa antisismica, compresi cordoli di irrigidimento ai solai o alle coperture purché non comportino aumento dell altezza dell edificio; - costruzione di vespai, solai areati, scannafossi a piano terra fino a ml. 1,00 di profondità dal piano di campagna; Strutture verticali - rifacimento e ripristino di murature verticali portanti fino al rinnovo dei materiali costituenti la muratura; Facciate - rifacimento di intonaci e ricoloritura di facciate; - modifiche delle aperture esistenti, purché di modesta entità che non varino i caratteri dei prospetti degli edifici e comunque nel rispetto delle indicazioni delle schede dei singoli edifici e delle previsioni di piano; - restauro o ripristino completo di gronde; - installazione di impianti di condizionamento o ristrutturazione totale di quelli esistenti; - nuovi impianti di depurazione, smaltimento, sollevamento idraulico, refrigerazione, impianti tecnologici esterni, cabine elettriche; Coperture - rifacimento della copertura con sostituzione della struttura, nel rispetto dell altezza esistente dell edificio; - sostituzione del manto di copertura con materiali diversi da quelli originali; Arredi e pertinenze - costruzione o totale sostituzione di marciapiedi, piazzali, aiuole, muretti, recinzioni, muri a retta, sistemi di illuminazione. Ogni intervento dovrà comunque essere valutato caso per caso anche sulla scorta delle indicazioni fornite dall Ufficio tecnico comunale. c) Restauro e risanamento conservativo Le definizioni delle presenti categorie di intervento sono quelle riportate al paragrafo 1 del presente articolo (C1 e C2). 19
Parte prima Norme generali Art.1 Elaborati costitutivi del Regolamento Urbanistico Il Regolamento Urbanistico di Fauglia è costituito dai seguenti elaborati: Elaborati costituenti implementazione del quadro