Source: https://www.kanzlei-offermann.de/wohnungsmietrecht/
Timestamp: 2020-08-03 09:34:54
Document Index: 324851392

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 549', '§ 305', '§ 305', '§ 310', '§ 549', '§ 578', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 574', '§ 543', '§ 569', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 573', '§ 535', '§ 1', '§ 1', '§ 556', '§ 556', '§ 20', '§ 12', '§ 8', 'BGH', '§ 577', '§195', '§ 566']

Mietrecht Berlin – Mietvertrag, Kündigung, Fristen im Überblick
Wohnungsmietrecht	Ihre Fachanwaltskanzlei
Anwalt und Fachanwalt für Mietrecht Berlin
Die Fachanwälte unserer Berliner Kanzlei beraten, begleiten und vertreten Sie in allen Fragen rund um das Wohnungsmietrecht. Seit dem Jahr 2000 ist Rechtsanwalt Offermann als Anwalt intensiv im Mietrecht, vertieft im Wohnungsmietrecht in Berlin und selbstverständlich auch bundesweit tätig. Sie finden in unserer Kanzlei kompetente Anwälte für das gesamte Spektrum des Mietrechts. Herr Rechtsanwalt Offermann, wie auch Frau Rechtsanwältin Franke sind Fachanwälte für Mietrecht und haben sich inzwischen durch Ihre Kenntnisse, Erfahrung und Sachverstand einen guten Ruf bei der umfassenden und qualifizierten Betreuung unserer Mandanten im Miet- und Wohnungsmietrecht erworben.
Wir vertreten Vermieter und einzelne Mieter in allen wohnungsmietrechtlichen Fragen. Insbesondere auf Vermieterseite begleiten wir unsere Mandanten oft über Jahre bei der Verwirklichung ihrer ambitionierten Immobilienprojekte. Mit unserem fundierten Wissen und guten Sachverstand beraten wir Vermieter beispielsweise bei der Sanierung und Modernisierung ganzer Mietshäuser oder einzelner Wohnungen. Insbesondere wenn es sich um Objekte in Berlin und der direkten Umgebung Berlins handelt, besichtigt der Anwalt das Mietobjekt und die zu modernisierenden Wohnungen auf Wunsch und berät sich kenntnisreich mit Architekten, Hausverwaltung, Eigentümer und Vermieter.
Anschließend unterbreiten wir fundierte Vorschläge für mögliche und sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und deren bestmögliche Umsetzung und Durchsetzung. Dabei haben wir den Blick stets auf die Optimierung der Mieten und die weiteren Ziele des Vermieters gerichtet. Selbstverständlich fertigen wir auch die Modernisierungsankündigungen und setzen diese mit Erfahrung vor Gericht durch. Wenn es notwendig ist oder sinnvoll erscheint, fertigen wir im Wohnungsmietrecht Abmahnungen, beraten hinsichtlich von Kündigungsmöglichkeiten, schreiben Kündigungen und klagen auf Räumung und Herausgabe von Wohnungen bis zur Räumungsvollstreckung. Die Fachanwaltskanzlei für Mietrecht in Berlin unterstützt Sie mit Erfahrung bei der Vorbereitung von Mietaufhebungsvereinbarungen und fertigt diese gerichts- und vollstreckungssicher. Durch unseren tiefen Einblick in die wohnungsmietrechtliche Materie stehen wir Ihnen in all Ihren mietrechtlichen Fragen mit Sachverstand und Verständnis für Ihre wirtschaftlichen Belange in Berlin und bundesweit beratend zur Seite. Kenntnisreiche, fachanwaltliche Begleitung können Sie ebenso erwarten im Betriebskostenrecht, hier prüfen und fertigen wir Ihre Abrechnungen, bei Mängeln und Mängelbeseitigung und selbstverständlich bei der Mietminderung. Mit dem Know-how unserer Anwälte begutachten wir das Vorliegen von Mängeln und schätzen qualifiziert die Berechtigung und die rechtmäßige Höhe der Mietminderung ein.
Unsere Fachanwälte geben Ihnen Sicherheit bei der Prüfung und Gestaltung von Schönheitsreparaturenklauseln und kennen sich bestens aus im unübersichtlichen Recht der Schönheitsreparaturen. Unsere Anwälte für Mietrecht beraten hinsichtlich der bestmöglichen Mietenoptimierung und betreiben für Sie konsequentes Mietforderungsmanagement von der Zahlungsklage bis hin zu geschickten Zwangsvollstreckung. Vertragsverletzungen werden von den Anwälten unserer Kanzlei mit ihren guten Kenntnissen schnell erkannt und mit dem notwendigen Nachdruck geahndet. Die vielfältigen Fragen bei der Untervermietung und Gestaltung von Untervermietungserlaubnis und Untermietverträgen sind uns aus unserer Praxis bestens bekannt. Als Fachanwaltskanzlei für Mietrecht fertigen wir Ihnen individuelle und wiederverwendbare, rechtssichere Wohnungsmietverträge. Beim Neuabschluss eines Mietvertrages loten wir mit unserem Wissen die besten Möglichkeiten im Hinblick auf die geltende Mietpreisbremse aus. Speziell in Berlin können Sie auf unseren Sachverstand hinsichtlich des Mietspiegels und unsere anwaltlichen Expertise zum dort geltenden Zweckentfremdungsverbot vertrauen.
Vertrag Mietaufhebung Muster (PDF)
Mietvertrag Muster (PDF)
Der Mietvertrag – Form, Mündlichkeit, Schriftform
Die Unterscheidung des Mietrechts zwischen dem Mietvertrag über Wohnraum und dem Mietvertrag über Gewerberaum, bzw. Geschäftsraum ist deshalb von so großer Bedeutung, weil für den Mietvertrag über Wohnraum zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften für Mietverträge (§§ 535 bis 548 BGB) besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 bis 577a BGB) gelten. Diese besonderen Vorschriften im Mietrecht für den Mietvertrag über Wohnungen enthalten eine Vielzahl von Regelungen zum Mieterschutz die der besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters einer Wohnung (Lebensmittelpunkt und Heimat für sich und seine Familie) Rechnung tragen. Insbesondere für Mietverträge zur dauerhaften (nicht nur vorübergehenden) Vermietung von Wohnraum bestehen im Mietrecht viele zwingende gesetzliche Vorschriften. Diese Regelungen können von den Parteien des Mietvertrages nicht wirksam abgeändert werden. Eine Änderung hätte dann zur Folge, dass diese unwirksam wäre und die gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts gelten.
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber für die Gestaltung von vorformulierten Mietverträgen genaue Regeln aufgestellt (§§ 305 bis 311a BGB), die von jedem Vertragsanwender genau beachtet werden müssen. Diese Schutzvorschriften des Mietrechts gelten für den Gewerbemietvertrag, bzw. Geschäftsraummietvertrag nicht. Die Gestaltungsfreiheit der Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum ist damit wesentlich enger als die Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich eines Gewerbemietvertrages. Zwar gelten die gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts für die Gestaltung von Formularmietverträgen (Mietverträge die der Verwender, meist – aber nicht zwingend – der Vermieter vorformuliert hat und mehrfach verwendet), die Bestimmungen über die AGB (§§ 305 bis 310 BGB), sowohl für den Mietvertrag über Wohnraum, als auch für den Gewerbemietvertrag, aber hier finden einige wichtige Vorschriften über die AGB dann keine Anwendung auf den Mietvertrag, wenn der Formular-Mietvertrag gegenüber einem Unternehmer verwendet wird (§ 310 BGB). Der Gewerbemietvertrag wird also, auch wenn er vorformuliert ist, in derartigen (überwiegenden) Fällen nur eingeschränkt überprüft.
Auch die besonderen Rechtsvorschriften des Mietrechts im BGB über den Mietvertrag über Wohnraum (§§ 549 bis 577 BGB) kommen für den Gewerbemietvertrag nur eingeschränkt, partiell zur Anwendung. Welche einzelnen Rechtsvorschriften auf den Gewerbemietvertrag Anwendung finden regelt § 578 BGB. Alle Mieterschutzgesetze, also diejenigen Vorschriften, die sich auf den Wohnungsmietvertrag beziehen, finden auf den Gewerbemietvertrag keine Anwendung. Für den Mietvertrag über Wohnraum bestehen weitere Sondervorschriften für spezielle Formen des Wohnungsmietvertrages, so für den Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag), den Untermietvertrag, den Mietvertrag über eine Werkwohnung und Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch, also Mietverträge über Ferienwohnungen, Räume in Pensionen usw.
Gewerbemietvertrag, Wohnungsmietvertrag – Kündigung: ordentliche, außerordentliche, fristlose, Heilung, Kündigungsgründe, Kündigungsfristen
Die überwiegend unterschiedlichen gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts über den Mietvertrag über Wohnraum und den Gewerbemietvertrag wirken sich insbesondere bei der Kündigung eines Mietvertrages aus. Während das Mietrecht die Kündigung eines Wohnraummietvertrages umfassend regelt und dabei sehr einschränkt und dem Wohnungsmieter zahlreiche Gegenrechte einräumt, ist die Kündigung eines Gewerbemietvertrages wesentlich leichter, Rechte gegen die Kündigung – wenn die Kündigung berechtigt ist – fehlen ebenso wie sozialer Schutz in Form des Räumungsschutzes. Das Mietrecht unterscheidet – bei Mietverträgen über Wohn- und Gewerberaum gleichermaßen – zwischen der ordentlichen Kündigung (mit der gesetzlichen Frist) und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietvertrages.
Schon bei der ordentlichen Kündigung zeigen sich gravierende Unterschiede zwischen dem Wohnraummietvertrag und dem Gewerbemietvertrag. Der Gewerbemietvertrag kann ohne Angabe von Gründen innerhalb der dafür vorgesehenen gesetzlichen (oder zwischen den Parteien des Mietvertrages abweichend vereinbarten, auch kürzeren) Frist gekündigt werden. Ist die Kündigung des Gewerbemietvertrages an sich rechtmäßig, gibt das Mietrecht dem Mieter keine Möglichkeiten sich gegen die Kündigung zu wehren, es schützt ihn nicht vor der berechtigten Kündigung.
Ganz anders ist dies bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum. Hier schützt das Mietrecht den Mieter umfassend. So kann ein Wohnungsmietvertrag überhaupt nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages hat und dieses im Streitfall vor Gericht auch nachweisen kann (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Welche Interessen an einer Kündigung des Wohnungsmietvertrages bestehen, nennt das Mietrecht explizit in § 573 Abs. 2 BGB (es können noch weitere, nicht in Absatz 2 genannte, unter Absatz 1 fallende Gründe vorliegen). Danach ist eine Kündigung möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten zum einen schuldhaft, zum anderen nicht unerheblich verletzt (insbesondere bei Nichtzahlung der Miete), wenn der Vermieter einen begründeten Eigenbedarf/Eigennutzungswunsch hinsichtlich der Wohnräume (Eigenbedarfskündigung) hat oder dem Vermieter das Festhalten am Mietvertrag aus wirtschaftlichen Gründen schlicht unzumutbar ist (sehr hohe Hürden!). Diese Kündigungsgründe müssen nicht nur vorliegen, sondern der Vermieter muss den Kündigungsgrund oder die einschlägigen Kündigungsgründe auch in der Kündigung angeben. Fehlt in der Kündigung die Angabe des Kündigungsgrundes, ist die Kündigung schon aus diesem Grunde unwirksam. Darüber hinaus schreibt das Mietrecht für die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum zwingend vor, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss (§ § 573 Abs. 3 BGB), wobei schriftlich im Fall der Kündigung zusätzlich bedeutet, dass die Kündigung vom Vermieter eigenhändig und original unterschrieben sein muss. Auch ein Verstoß hiergegen macht die Kündigung unheilbar unwirksam. Diese Einschränkungen gelten für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages nicht.
Das Mietrecht differenziert weiter bei der Kündigungsfrist. Gelten für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages für Mieter und Vermieter dieselben Kündigungsfristen, so ist dies bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum anders. Hier verlängert sich die vom Vermieter zu beachtende Kündigungsfrist gem. § 573 c Abs. 1 BGB je nach Mietdauer von drei über sechs auf bis zu neun Monate, während der Wohnraummieter den Mietvertrag jederzeit und ohne Angabe eines Kündigungsgrundes mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Für den Wohnraummietvertrag sieht das Mietrecht hinsichtlich der Kündigung aber noch weitere zwingende mieterschützende Regeln vor. So reicht es nicht aus, dass der Vermieter für die Kündigung des Mietvertrages einen im Gesetzt genannten Grund hat und diesen Kündigungsgrund in der schriftlichen und von ihm original unterschriebenen Kündigung auch angegeben hat. Nun kann der Mieter der Kündigung zudem widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen des Mietvertrages verlangen, wenn die Kündigung des Mietvertrages für den Mieter eine Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).
Auch wenn der Mietvertrag vom Vermieter außerordentlich fristlos gekündigt wird, etwa weil der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a), b) BGB), sieht das Mietrecht einen Schutz des Mieters vor. Dieser besteht darin, dass der Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges dadurch unwirksam machen kann, indem er den Mietrückstand vollständig ausgleicht (§ 569 Abs. 3Nr. 2 BGB). Durch diese Zahlung wird die ursprüngliche Kündigung „geheilt“ und der Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen fortgesetzt. Für den Ausgleich des Mietrückstandes, also die Heilung der Kündigung hat der Mieter reichlich Zeit, denn der Mieter kann den gesamten Rückstand noch bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches ausgleichen. Das heißt, wenn der Mieter trotz der Kündigung des Mietvertrages nicht aus der Wohnung auszieht und der Vermieter deswegen Räumungsklage gegen den Mieter auf Herausgabe der Wohnung erhebt, kann der Mieter noch bis zu zwei Monate nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden ist, also im Prozess die offenen Mietforderungen (und evtl. offenes Nutzungsentgelt) nachzahlen und damit die Kündigung unwirksam machen. Auch hier gilt, das Mietrecht gibt nur dem Wohnraummieter die Möglichkeit die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges nachträglich zu heilen. Der wegen Zahlungsverzuges gekündigte Gewerbemietvertrag kann nicht geheilt werden, er bleibt durch die wirksame Kündigung endgültig aufgelöst.
Die unterschiedliche Behandlung des Wohnraummietvertrages und des Gewerbemietvertrages durch das Mietrecht zeigt sich vor allem, aber nicht nur bei der Kündigung, sondern z.B. auch bei der Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache (§ 536 ff BGB). Das Recht auf Mietminderung ist das zentrale Gewährleistungsrecht im Mietrecht. Es ist das Spiegelbild des so genannten Äquivalenzprinzips, d.h. die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetztes ein, sobald ein Mangel besteht auftritt. Das heißt, der Mieter muss die Mietminderung beim Vermieter weder beantragen, noch muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen, denn der Mieter mindert nicht die Miete, sondern er kürzt lediglich die Miete um den Betrag, um den sich die Miete in Abhängigkeit vom bestehenden Mangel der Mietsache kraft Gesetztes gemindert hat.
Der Mieter muss sich also lediglich auf sein Recht zur Mietminderung berufen, d.h. die Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dies wird schon im Wortlaut des Gesetzes deutlich, indem dieses in § 536 Abs. 1 BGB bestimmt:
“Hat die Mietsache (…) einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (…), so ist der Mieter für die Zeit (…) von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.”
Das Recht auf Mietminderung ist verschuldensunabhängig. D.h., die Mietminderung tritt unabhängig davon ein, ob den Vermieter an dem Mangel der Mietsache ein Verschulden trifft. Das Recht zur Mietminderung verliert der Mieter seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr durch vorbehaltlose Zahlung der Miete. Er kann es nur noch unter engen Voraussetzungen verwirken (Ausnahme!). Sehr umstritten ist oft das „Ob“ der Minderung und vor allem die Frage der Angemessenheit, bzw. der Höhe der Mietminderung. Die richtige Mietminderung zu berechnen ist selbst für im Mietrecht tätige Rechtsanwälte ausgesprochen schwierig. Dies liegt daran, dass es zum einen eine schier unübersehbare Fülle von Gerichtsurteilen gibt und die Höhe der Mietminderung zum anderen von einer Vielzahl von Faktoren abhängt.
Einige der Faktoren für die Höhe der Mietminderung sind z.B.: die Größe der Wohnung, die Anzahl der Räume, die konkrete Ausstattung der Wohnung, die Größe der von einem Mangel betroffenen Fläche(n), die vorgesehene Nutzung der betroffenen Räume oder Bereiche, die Wichtigkeit der betroffenen Bereiche für die Nutzbarkeit der Wohnung zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch, die Intensität und Dauer des Mangels, die Jahreszeit (bei einigen Mängeln), die Tageszeit in der der Mangel auftritt (bei einigen Mängeln), usw..
Für die Mietminderung kommt es hingegen entgegen eines weit verbreiteten Irrtums nicht darauf an, ob der Mieter die Wohnung während des Vorliegens des Mangels tatsächlich nutzt. Auch wenn er z.B. im Urlaub ist, während seine Heizung (im Winter) ausfällt, ist die Miete gemindert, denn es kommt auf die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache an. Wegen der Schwierigkeiten insbesondere bei der Bestimmung der richtigen Höhe der Mietminderung, sollten eine Minderung immer von Rechtsanwälten, besser noch von im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwälten, bzw. von Fachanwälten für Mietrecht durchgeführt werden. Im Mietrecht erfahrene Rechtsanwälte werden sich vom Mieter den Sachverhalt umfassend schildern lassen und durch gezielte Nachfragen erschöpfend ausleuchten. Rechtsanwälte werden sich vom Mieter die notwendigen Dokumente geben lassen und z.B. Fotos erbitten und die Berechtigung zur Mietminderung und anschließend die richtige Minderungshöhe anhand ergangener Urteile bezogen auf den konkreten, erarbeiteten Sachverhalt bestimmen.
Zu warnen ist insbesondere davor, eine Mietminderung eigenmächtig, ohne Prüfung durch einen Rechtsanwalt durchzuführen, denn dies kann – wenn hier ein Fehler passiert – zur Kündigung des Mietvertrages und schließlich zum Verlust der Wohnung führen. Im Mietrecht erfahrene Rechtsanwälte werden dem Mieter ohnehin dazu raten die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und die berechtigte Mietminderung – wenn der Vermieter diese nicht anerkennt – vor Gericht zu erstreiten.
Wie gezeigt, ist das Recht auf Mietminderung ein sehr starkes Recht. Es ist im Wohnraummietrecht zwingende Recht, das heißt, das Recht auf Mietminderung kann im Mietvertrag nicht – auch nicht durch Individualvereinbarung – eingeschränkt werden, § 536 Abs. 4 BGB. Unwirksam sind daher z.B. Regelungen im Mietvertrag, wonach der Mieter die Miete nur mindern darf, wenn er sein Minderungsrecht innerhalb einer bestimmten Frist vorher dem Vermieter anzeigt oder wenn sein Minderungsrecht vom Gericht bestätigt worden ist. Für uns als im Mietrecht tätige Rechtsanwälte ist hier wieder der Unterschied zum Gewerbemietvertrag wichtig, denn anders als im Wohnraummietvertrag, darf das Recht des Mieters auf Mietminderung im Gewerbemietvertrag eingeschränkt werden, da das Einschränkungsverbot in § 536 Abs. 4 BGB im gewerblichen Mietrecht nicht gilt. So finden sich daher in den meisten Gewerbemietverträgen Regelungen, wonach das Recht zur Mietminderung z.B. davon abhängig gemacht wird, dass der Vermieter der Mietminderung vorher zustimmt, dass der Mieter dem Vermieter die Minderung vorher innerhalb einer bestimmten Frist anzeigt oder dass eine Minderung nur durchgeführt werden darf, wenn das Minderungsrecht vorher vom Gericht festgestellt worden, also rechtskräftig ist. Ein völliger Ausschluss des Rechts auf Mietminderung ist aber auch in Gewerbemietverträgen nicht möglich.
Der Mietvertrag kann eine Regelung über einen Kündigungsausschluss beinhalten, ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters ist allerdings nicht formularvertraglich, sondern nur individualvertraglich möglich. Bei den Kündigungsfristen ist zu beachten, dass viele vom 01.09.2001 geschlossenen Verträgen die damalige gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben ist. Bei einer solchen Formularklausel sind die entsprechenden Fristen durch Vertrag vereinbart und gelten unabhängig von der kürzeren neuen gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 BGB.
Die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen des § 535 BGB (Instandhaltung der Miete) werden in der Praxis meist dem Mieter aufgebürdet. Dies ist grundsätzlich möglich, allerdings darf der Mieter nicht zu einer Leistung verpflichtet werden, die die eigentliche Pflicht des Vermieters übersteigt. So ist die Vereinbarung starrer und fester Renovierungsfristen unzulässig. Eine Renovierungsklausel darf dem Mieter keine Instandhaltungspflichten auferlegen, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. So führt eine so genannte Endrenovierungsklausel, die die im Rahmen des Fristenplanes erfolgten Schönheitsreparaturen nicht anteilsmäßig berücksichtigt und auf die Endrenovierung anrechnet, zur Unwirksamkeit beider Klauseln.
Für die Zeit vor dem 01.01.2004 ist die II. Berechnungsverordnung (II.BV) maßgebend, für aktuellere Abrechungen die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die inhaltlichen Änderungen sind marginal, so dass auf die bisherige Rechtsprechung weiterhin Bezug genommen werden kann. Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der damit verbundenen Anlagen, Einrichtugen, Nebengebäude oder dem Grundstück entstehen, mit Ausnahme der Verwaltungs- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Wartungen. Heizkosten zählen zu den Betriebskosten, für die Abrechnung und Verteilung gilt allerdings die Heizkostenverordnung (§ 1 HeizKV). Diese ist zwingend anzuwenden, sobald mindestens zwei Wohnungen von einer zentralen Heizungsanlage beheizt werden.
Die Überprüfung sollte bei formellen Fehlern beginnen und sodann inhaltlich bei den größten Posten zu fortgesetzt werden. Hierzu zählen die Kosten für Heizung, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl und Hausmeister inklusive Hausreinigung und Gartenpflege. Bei den anderen Kostenpunkten ist zu prüfen, ob sie überhaupt umlagefähig sind. Erhebliche Abweichungen der Kosten zu den Vorjahren müssen begründet werden, ansonsten sind die entsprechenden Posten anteilig aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen.
Stellen sich die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen als nicht kostendeckend heraus, stellt sich die Frage, ob der Vermieter bei der Berechnung der Vorauszahlungsbeträge den Rahmen der “Angemessenheit” nach § 556 II 2 BGB verfehlt hat. Dies ist laut Bundesgerichtshof nur der Fall, wenn der Vermieter pflichtwidrig zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen angesetzt hat, etwa weil er den Mieter vorsätzlich über die wahre Höhe der anfallenden Nebenkosten im Unklaren lässt. Die Nebenkosten müssen dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nach § 556 II 2 BGB bzw. § 20 I 2 NMV entsprechen, also in einem vertretbaren Kosten-Nutzen-Verhältnis stehen. Sofern sich herausstellt, dass einzelne Abrechnungspositionen unwirtschaftlich sind, sind an Hand von Kostenvoranschlägen oder Vergleichsangeboten die angemessenen Kosten zu bestimmen, der Mehrverbrauch muss vom Mieter nicht getragen werden.
Bei der Überprüfung des Umlageschlüssels ist insbesondere darauf zu achten, dass die Umlagemaßstäbe für den Ansatz der verbrauchsabhängigen Kosten beachtet wurden. Werden zum Beispiel die Verteilungsmaßstäbe des nach Verbrauch abzurechnenden Heizkostenanteils nicht eingehalten, so kann der Mieter seinen Heizkostenanteil nach § 12 HeizKV um 15 % kürzen. Die Kosten der Warmwasserversorgung müssen nach § 8 HeizKV zwingend zu 50 % – 70 % nach Verbrauch erfasst und abgerechnet werden. Der verbleibende Teil muss nach Wohn- und Nutzfläche umgelegt werden.
Richtige Bezeichnung des Mietobjekts, der Mieträume und des Mieters
die Angabe der Abrechnungsperiode
Berechnung des jeweiligen Anteils
Bei Geschäftsräumen kann auch ein so genannter “Umweltmangel” vorliegen, wenn etwa die vereinbarte “attraktive Geschäftslage” wegen einer benachbarten brachliegenden Baustelle nachhaltig gestört oder deutlich schwerer zu erreichen ist.
Allerdings ist nicht jeder Fehler der Mietsache automatisch ein Mangel, der zur Minderung berechtigt. Es muss eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen. Beispiele: Glühbirne im Flur defekt, geringe Lärmbelästigung durch Mitmieter, Haarrisse an der Zimmerdecke in einer Altbauwohnung, Wasserfleck an der Badezimmerdecke, Sprung in der Fensterscheibe.
Ein Mangel führt grundsätzlich dazu, dass der Mieter den Vermieter über diesen Mangel informieren muss, damit dieser seiner Pflicht nachkommen kann, diesen zu zu beseitigen. Zusätzlich führt der Mangel dazu, dass der Mieter die Miete kürzen (“mindern”) darf. Fehlen zugesicherte Eigenschaften oder fallen diese später weg, steht dem Mieter ebenfalls ein Mietminderungsrecht zu, hier unabhängig davon, ob das Fehlen eine spürbare Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit darstellt.
Voraussetzung für die Ansprüche des Mieters ist es nicht, dass der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist. Das Minderungsrecht kann auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Zahlt der Mieter trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weiter die volle Miete, verliert er hierdurch nach neuer Rechtsprechung nicht das Recht zu Minderung (BGH WuM 2002, 440)
Einzelne typische Mängel
Zur Beurteilung, ob Geräusche noch zumutbar sind, müssen eine Reihe von Umständen berücksichtigt werden, etwa, ob es sich um eine ruhige Wohnlage oder eine Wohnung an einer Hauptverkehrsstrasse handelt. Die Immissionsschutzgesetze der Länder enthalten Lärmschutzvorschriften, es gibt Regelungen zum Schallschutz im Wohunungsbau und zum Betrieb technischer Anlagen (DIN 4109, VDI 4100, TA Lärm, VDI-2058), diese können jedoch nicht alle möglichen Lärmquellen erfassen. Neben verbindlichen Grenzwerten und Richtlinien (Schallschutzklassen) ist der vertraglich festgelegte Standard bzw. die “anerkannten Regeln der Technik” zum Zeitpunkt der Errichtung/Modernisierung des Gebäudes entscheidend. So kann trotz Einhaltung der Mindestschallschutznorm DIN 4109 ein Mangel vorliegen, wenn der ortsübliche Qualitäts- und Komfortstandard nicht berücksichtigt ist und es etwa zu erhöhten Trittschall- oder Sanitärgeräuschen (Toilettenspülung etc.) aus der Nachbarwohnung kommt.
Musizieren ist grundsätzlich erlaubt, allerdings muss beim Klavierspiel etc. während der Ruhezeit die Zimmerlautstärke eingehalten werden. Zeitliche Beschränkungen in der Hausordnung sind zulässig, ein totales Musizierverbot jedoch nicht. Berufliche Musiker (etwa Klavierlehrer) müssen sich an das Rücksichtnahmegebot halten, Ruhezeiten einhalten und den Mitmietern “Erholungspausen” gewähren. Auf die Qualität und Art der Musik kommt es nicht an.
Bei Kinderlärm gilt eine erweiterte Toleranzgrenze. Der übliche, mit kindgemäßem Verhalten verbundene Lärm ist hinzunehmen, auch das Lachen, Schreien, Weinen von Kleinkindern. Auch der Lärm von nahen Spiel- und Bolzplätzen ist grundsätzlich zumutbar, dies gilt auch für Lärm nach 22.00 Uhr von einer nahen Jugendfreizeitstätte.
Feuchte Wände und Schimmel sind regelmäßig Mängel der Mietsache. Dies gilt auch für abgetrocknete Flecken, Flecken in Nebenräumen oder im Keller. Dies ist unproblematisch bei Feuchtigkeit von Außen, etwa durch undichte Wände, Decken oder einen Wasserrohrbruch. Hier beruht die Feuchtigkeit immer auf Mängeln der Bausache, für die der Vermieter verantwortlich ist. Bei Feuchtigkeitsschäden von innen (Kondenswasserbildung) kommt es für die Frage der Mietminderung darauf an, wer für den Schaden verantwortlich ist. In Betracht kommt neben Baumängeln (schlechte Wärmedämmung, Wärmebrücken,) auch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. So treten diese Schäden häufig nach dem Einbau so genannter Energiesparfenster auf. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Feuchtigkeit nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Bei einem Neubau kann es zu Neubaufeuchtigkeit kommen: Dann sind die Wände eines neu gebauten oder innen/außen neu verputzten Hauses noch nicht ausreichend ausgetrocknet.
Deutliche Wärmeverluste wegen mangelhafter Isolierung können von der Heizkostenrechnung abgezogen werden. Auch bei Heizung durch Fernwärme ist der Vermieter für die Beheizung verantwortlich – es sei denn, der Mieter hat selbst einen Fernwärmevertrag mit dem entsprechenden Versorger abgeschlossen.
Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung (Schimmelpilz) und damit zu einer Gesundheitsgefährdung führen. Daneben kommen aber noch weitere mögliche Schadstoffe in Betracht, so kann Blei und Nitrat im Trinkwasser sein, Formaldehyd in Spanplatten und Dämmschäumen, PCP und Lindan in Holzschutzmitteln, Asbest in Isolierstoffen – die Liste lässt sich beliebig fortsetzen.
Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung zur Mietminderung von A - Z
Steht das Mietshaus auf durch giftige Chemikalien verseuchtem Untergrund, ider der Mieter zur Minderung oder Kündigung berechtigt, ohne dass er einen konkreten Schaden erlitten haben muss (OLG Hamm, RE WuM 87, 248)
Fließt das gesamte Abwasser aus einer oben gelegenen Nachbarwohnung in die Toilette: 20 % Mietminderung ( AG Berlin-Neukölln 8 C 473/81), ähnlich bei übelriechendem Wasser durch Abwasserstau (AG Groß Gerau (WuM 80, 128: 38 %)
33 % Mietminderung, wenn die einzige Bade- oder Duschmöglichkeit nicht funktioniert (AG Helmstedt WuM 89, 564), andererseits hat das AG Schöneberg (GE 91, 527) nur 3 % Mietminderung bei einem defekten Badewannenabfluss anerkannt.
Ist der Balkon nicht benutzbar, hat die Rechtsprechung in der Vergangenheit zwischen 3 und 8 % Mietminderung anerkannt (vgl. LG Berlin, MM 86, 327).
Bis zu 80 % Mietminderung (LG Hamburg 307 S 135/95), im Extremfall bis zu 100 % (AG Charlottenburg MM 96, 455).
Ist wegen des Baulärms bei offenem Fenster eine normale Unterhaltung in der Wohnung nicht mehr möglich, so berechtigt dies zu einer Mietminderung um 25 % (LG Darmstadt, WuM 84, 245).
Je nach Höhe der Belastung beseht ein Minderungsrecht oder auch ein Anspruch auf Austausch der Bleirohre (vgl. LG Hamburg WuM 91, 161).
Container, Flascheneinwurf
Der Lärm durch den regelmäßigen Einwurf von Einwegflaschen in Flaschencontainer nach 22 Uhr kann zu einer Mietminderung um 10 % berechtigen (vgl. LG Berlin, GE 95, 427).
Fehlt die mitgemietet Einbauküche beim Einzug, kann der Mieter um 100 % mindern (LG Itzehoe WuM 99, 41).
Undichte, nicht schließende oder blinde Fenster können zu einer Minderung um bis zu 20 % (LG Hannover, ZMR 79, 47) berechtigen.
Ist der Fernsehempfang gestört, kann dies zu einer Mietminderung bis 10 % führen (AG Schöneberg, GE 88, 361).
Die Rechtsprechung beurteilt Feste und Feiern nach 22.00 Uhr uneinheitlich, teilweise werden diese als “Ausdruck üblicher Geselligkeit” angesehen (LG Frankfurt WuM 89, 575), teilweise wird lautstarkes Feiern auch einmalig im Monat nicht gestattet (OLG Düsseldorf WuM 90, 116).
Je nachdem, wo und in welcher Intensität die Feuchtigkeit auftritt, gewährt die Rechtsprechung Minderungen von 5 – 60 % (vgl. AG Bad Vilbel WuM 96, 701).
Gaststätte, Gaststättenlärm
Führt extremer Gaststättenlärm zu Richtwertüberschreitungen von 10 dB(A), so ist eine Minderung um 50 % möglich (AG Schöneberg, MM 95, 29).
Mietminderung um bis zu 90 % (AG Schöneberg, MM 96, 250).
Bei liturgischem Glockenläuten besteht in aller Regel kein Anspruch auf Mietminderung (vgl. BVerwG NJW 97, 1938)
Kann als Mangel gewertet werden, wenn der Umfang wesentlich das im Wohnviertel übliche Maß überschreitet (AG Hamburg WuM 2006, 244)
Grillen ist mindestens einmal monatlich und mindestens sechs Stunden im Jahr erlaubt, allerdings müssen die Nachbarn 48 Stunden vorher informiert werden (vgl. AG Bonn WuM 97, 325 und LG Stuttgart NJWE – MietR 97, 37)
Eine mangelhafte Heizung oder ungenügende Beheizung kann – je nach Raumtemperatur – zu einer Minderung von bis zu 75 %, bei Totalausfall im Winter auch bis zu 100 % führen (vgl. LG Berlin WuM 93, 185).
Hundegebell, Hundekot etc. können zu einer Minderung berechtigen (vgl. LG Braunschweig 6 S 47/89; AG Münster WuM 95, 534).
Ein nicht nutzbarer Keller berechtigt zur Minderung um 10 % (AG Köln WuM 81, U 19).
Ist der Kinderlärm vermeidbar, kommt eine Minderung um 10 % in Betracht (AG Neuss WuM 88, 264).
Hier kommt es sehr auf die Intensität und die Uhrzeiten des Lärmes an, das AG Hamburg hat bei eine Dachgeschossausbau eine Mitminderung von 60 % für angemessen erachtet (WuM 87, 272).
Der Lärm eines Müllschluckers kann zur Minderung berechtigen (LG Dresden NJWE-MietR 97, 197), der Ausfall des Müllschluckers hingegen nicht (AG Hamburg WuM 85, 260).
Das Musizieren kann zeitlich beschränkt werden, wer sich nicht an diese Zeiten hält, verstößt gegen das mietvertragliche Rücksichtnahmegebot (vgl. LG Düsseldorf DWW 89, 393)
Nachtruhe/nächtliche Ruhestörung
Übermäßiger Lärm während der Zeiten der Nachtruhe können eine Mietminderung begründen (vgl. AG Bergisch-Gladbach WuM 2003, 29 für den Fall streitender Nachbarn).
Berechtigt zur Mietminderung (AG Kiel WuM 80, 235).
PCP-Belastungen
Je nach Belastungsgrad kann ein Anspruch auf Mitminderung (bis zu 100%) oder auch das Recht zur fristlosen Kündigung gegeben sein (vgl. AG Stade, WuM 2000, 417).
Feuchtigkeitsflecken und Risse in der Neubauwohnung berechtigen zur Mietminderung um 10% (LG Hamburg WuM 76, 205).
Schimmelbildung, eine ständig feuchte oder modrige Wohnung, Schimmelpilzbefall etc. rechtfertigen eine Minderung um bis zu 80 % (LG Berlin GE 91, 625).
Silberfische, Spinnen
Je nach Lage (Spinnen in Gartennähe gehören zu den unvermeidlichen Gegebenheiten) und Intensität des Befalles kann ein Grund zur Minderung vorliegen (vgl. LG Lüneburg, WuM 98, 570; AG Köln WuM 93, 670).
Lärmbelästigung und die Gesundheitsgefährdung (Taubenkot etc.) berechtigen in der Regel zu Minderung (LG Berlin, MM 95, 354).
Verschlissener oder sich lösender, Falten werfender Teppichboden berechtigt zur Minderung, vgl. OLG Celle, WuM 95, 584.
Eine nicht nutzbare Terasse stellt einen Mangel dar und berechtigt zur Mietminderung (AG Potsdam, WuM 96, 760).
Ist die einzige Toilette nicht benutzbar, kann die Miete um 80 % gemindert werden (LG Berlin MM 88, 213), eine nicht ordnungsgemäß funktionierende Toilette (Lüftung defekt, unzureichender Wasserdruck in der Spülung) berechtigt ebenfalls zur Minderung.
Der Mieter kann wegen eines verwahrlosten und verschmutzten Treppenhauses mindern (AG Köln WuM 97, 470).
Ist die Trittschalldämmung nicht DIN-gemäß ausgeführt worden, liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor (LG Berlin GE 96, 1249).
Mangelnde Nutzungsmöglichkeit des Trockenraumes rechtfertigt eine Minderung (LG Köln WuM 93, 670)
Unterbeheizung
Führt zu Minderungsmöglichkeiten, siehe “Heizung”.
Liegt die Wassertemperatur unter 40 Grad Celsius: 7,5 % Mietminderung (AG Köln WuM 96, 701); bei fehlender Warmwasserversorgung:
10 % Mietminderung (LG Berlin WuM 55, 134).
Kann zur Mietminderung berechtigen, wenn der Rauch auf Grund mangelnder Dichtung in die Wohnung gelangt (AG Münster, 38 C 412/87).
Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste ordentliche Kündigungsgrund für Vermieter. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung des Mieters für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person (z.B. eine Pflegekraft) oder für einen Familienangehörigen zu (z.B. seine Kinder) dauerhaft zu Wohnzwecken benötigt. Die Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs in der Kündigung sind hoch.
Wann bekomme ich Mieter raus mit Eigenbedarf?
Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung sind wie folgt: Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und wenn der Wohnungsmietvertrag seit mehr als acht Jahren besteht, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten. Dazu kommt evtl. noch die Einhaltung einer Kündigungssperrfrist gem. § 577a BGB. Diese beträgt in Berlin zehn Jahre. Die Eigenbedarfskündigung muss formell rechtmäßig und inhaltlich sehr sorgfältig begründet werden um Erfolg haben zu können. Dies sollte unbedingt ein erfahrener Fachanwalt für Mietrecht übernehmen.
Wann verjähren Mietschulden aus Gewerbemietvertrag?
Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Miete verjähren auch bei Gewerbemietverhältnissen innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, §195 BGB. Eine Hemmung der Verjährung tritt nur ein, wenn zwischen dem Schuldner (Mieter) und dem Gläubiger (Vermieter) Verhandlungen schweben. Ansonsten muss ein Mahnverfahren oder eine Klage eingeleitet werden um die Verjährung zu verhindern.
Kann ich bei Vermieterwechsel kündigen?
Nein. Es gilt der gesetzliche Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB. Das heißt, ein neuer Eigentümer tritt mit Eintragung im Grundbuch voll und ganz in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Der neue Eigentümer und Vermieter hat also nie mehr Rechte als der alte Eigentümer und Vermieter. Dies schützt den Mieter vor einer Kündigung. Der neue Vermieter kann aber, wenn er eine natürliche Person ist und die Voraussetzungen vorliegen, eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dann wird es für den Mieter einer Wohnung ernst und er sollte sich einen guten Fachanwalt für Mietrecht suchen.