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Timestamp: 2019-10-23 21:40:22
Document Index: 344223967

Matched Legal Cases: ['Art. 256', 'Art. 257', 'Art. 42', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'Art. 112', 'Art. 256', 'Art. 107', 'Art. 256', 'Art. 256', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 256', 'BGE', 'Art. 256', 'Art. 256', 'BGE', 'Art. 256', 'Art. 8', 'Art. 256', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_606/2015 19.04.2016
Das Zivilgericht stellte fest, dass die Höhe des Mietzinsausstandes für die Zeit vom 1. März 2012 bis 31. März 2013 im Betrag von Fr. 289'469.31 (13 x Fr. 22'266.87) unbestritten sei; die von der Klägerin für das Jahr 2010 geforderten Nebenkosten von Fr. 31'751.40 erkannte es im Umfang von Fr. 2'780.85 für unberechtigt. Zu den Gegenforderungen, welche die Mieterin im Prozess mit Fr. 1'995'000.-- bezifferte, hielt das Zivilgericht vorweg fest, dass diese die Nettomietzinsen für die gesamte Mietdauer übersteigen würden. Im einzelnen hielt das Zivilgericht die Rückforderung der im Laufe der Mietdauer übernommenen Unterhalts- und Instandstellungskosten von insgesamt Fr. 520'336.90 für unberechtigt mit der Begründung, die Unterhaltsabrede im Vertrag vom 17. August 2002 sei gültig, da die Mieterin den Beweis dafür nicht erbracht habe, dass sich die Vereinbarung insgesamt zu ihrem Nachteil ausgewirkt habe. Die Gegenforderung wegen angeblicher Mängel von insgesamt Fr. 222'269.-- hielt das Zivilgericht im Umfang von Fr. 150.80 für begründet. Es kam zum Schluss, die Mieterin habe Zahlungen an Werbemassnahmen nicht rechtsgrundlos geleistet, und verwarf die Behauptung, die Heiz- und Nebenkostenabrede sei insgesamt mangels Klarheit ungültig, wobei immerhin einige Positionen als zu pauschal erachtet und eine Forderung für Nebenkosten in Höhe von Fr. 2'780.85 (für 2009/10) als ungültig qualifiziert wurden.
In ihrer weitschweifigen Beschwerde rügt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unvollständig bzw. offensichtlich falsch festgestellt sowie Art. 256 Abs. 2 OR und Art. 257a OR verletzt.
Die Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist insoweit einzutreten, als taugliche Rügen gehörig vorgebracht werden (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 95 ff. BGG).
2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
2.2. Festzustellen sind von der Vorinstanz des Bundesgerichts nach allgemeinen Grundsätzen die rechtserheblichen Tatsachen, die massgebenden Gründe tatsächlicher Art (Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG), d.h. die Tatsachen, die für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sind. Die Beschwerdeführerin begehrt die Ergänzung des Sachverhalts mit der Begründung, Art. 256 OR verlange für die gültige Überwälzung des Unterhalts auf den Mieter eine schriftliche Vereinbarung über den Ausgleich, die Höhe der Unterhaltskosten müsse für die Gültigkeit der vertraglichen Abrede bekannt oder vertraglich betragsmässig bestimmt werden und - soweit verständlich - ein Nachteil im Sinne dieser Bestimmung liege immer vor, wenn Unterhaltskosten auf den Mieter vertraglich überwälzt würden. Sollten sich diese Rechtsstandpunkte als begründet erweisen, wäre gemäss Art. 107 Abs. 2 BGG zu entscheiden, ob der Sachverhalt hinreichend erstellt oder die Sache zur Ergänzung der Sachverhaltsfeststellungen und neuer Entscheidung zurückzuweisen ist.
2.4. Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann die von der Vorinstanz in ihrer Begründung wiedergegebenen Erwägungen der ersten Instanz, die mit der Bemerkung eingeleitet werden, die Beweislast für den behaupteten Nachteil gemäss Art. 256 OR treffe die Beschwerdeführerin, wenn sie daraus die Rückforderung bereits bezahlter Leistungen ableite, und dieser Nachweis sei nicht erbracht. Das Appellationsgericht fügte an, das Zivilgericht habe immerhin versucht, die Reduktion des Mietzinses wegen der Übernahme der Unterhaltspflicht durch die Beschwerdeführerin zu plausibilisieren, und das erstinstanzliche Gericht habe ausgeführt, es liege auf der Hand, dass der von der Beschwerdeführerin bezahlte Mietpreis von Fr. 122.-- bis Fr. 150.-- pro Quadratmeter und Jahr nicht dem Mietzins für ausgebaute und von der Vermieterin unterhaltene Gewerberäume entsprechen könne und dass sich selbst bei einer grosszügigen Hinzurechnung von Unterhaltskosten von Fr. 77'000.-- pro Jahr ein Mietpreis von Fr. 185.-- bis Fr. 225.-- pro Quadratmeter und Jahr ergebe, den selbst die Beschwerdeführerin nicht als unangemessen bezeichne. Die Vorinstanz hat aus der Wiedergabe dieser Erwägungen keine unmittelbaren tatsächlichen Schlüsse gezogen; die Vorbringen in der Beschwerde sind gegenstandslos.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er insbesondere verlangen, dass der Vermieter die Mängel beseitigt bzw. den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 lit. a und b OR). Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt. Der tatsächliche Zustand der Sache ist zu vergleichen mit dem Zustand, wie er vereinbart, zugesichert oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck zu erwarten war (vgl. BGE 135 III 345 E. 3.2). Mangelhaft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. Worin der vorausgesetzte Gebrauch besteht und welchen Zustand der Mietsache die Mieter erwarten dürfen, ergibt sich primär aus der Parteivereinbarung (Urteil 4A_159/2014 vom 18. Juni 2014 E. 4.1).
3.1. Bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen sind Vereinbarungen nichtig, mit denen zum Nachteil des Mieters von den Pflichten des Vermieters abgewichen wird, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten (vgl. Art. 256 Abs. 2 OR). Eine zulässige Abweichung liegt hingegen vor, wenn der Mieter in Kompensation für die vereinbarte Schmälerung seiner Mängelrechte voll entschädigt wird, vorab durch einen tieferen Mietzins oder anderweitige geldwerte Leistungen des Vermieters. Denn in einem solchen Fall besteht kein Nachteil des Mieters im Sinne des Gesetzes (Urteil 4A_159/2014 vom 18. Juni 2014 E. 4.1 m.H.). Eine Formvorschrift für die Abrede, wonach die übernommene Unterhaltspflicht durch Gegenleistungen wie namentlich einen reduzierten Mietzins kompensiert werde, sieht das geltende Recht ebenso wenig vor wie das frühere (vgl. BGE 104 II 202 E. 3 S. 203). Eine Kompensation für den Nachteil, der mit der Überwälzung der Unterhaltskosten verbunden ist, kann daher auch mündlich vereinbart werden.
3.2. Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, ein Ausgleich der Überbindung der Unterhaltspflicht sei in jedem Fall ausdrücklich und ziffernmässig bestimmt zu vereinbaren, ansonsten ein Nachteil im Sinne von Art. 256 OR unbesehen der konkreten Umstände bestehe. Sie hält dafür, die Vermieterin hätte sie über die zu erwartenden Unterhaltskosten jedenfalls informieren müssen, so dass sie sich ein verlässliches Bild über diese hätte machen können. Sie macht nicht geltend, dass die Vermieterin konkrete Erfahrungen über die anfallenden Unterhaltsaufwendungen hatte, und sie verkennt, dass sie als Betreiberin des Fitnesscenters mindestens in Bezug auf die diesem Betrieb dienenden Anlagen und Einrichtungen grundsätzlich fachkundiger ist als die Vermieterschaft und daher die zu erwartenden Unterhaltsaufwendungen zum Erhalt der Tauglichkeit dieser Anlagen für ihren Betrieb auch dann besser abschätzen kann als die Vermieterin, wenn sie den ursprünglichen Ausbau nicht selbst vorgenommen hat. Unter diesen Umständen ist nicht erkennbar, dass die Vermieterin verpflichtet sein könnte, der Mieterin die zu erwartenden Unterhaltskosten bekannt zu geben oder ziffernmässig zu begrenzen, wie es allenfalls in Betracht käme, wenn die Vermieterschaft aufgrund ihrer Erfahrungen die zu erwartenden Kosten weit besser kennt als die Mieter. Die Vorinstanz hat Art. 256 OR nicht verletzt, wenn sie die Benachteiligung der Beschwerdeführerin durch die Überwälzung der Unterhaltskosten im vorliegenden Fall nicht schon daraus ableitete, dass diese die zu erwartenden Kosten betragsmässig nicht hätte abschätzen können und daher nicht darum gewusst hätte, um wie viel sich der Nettomietzins durch die Übernahme der Unterhaltskosten erhöhte.
3.3. Die Vorinstanz hat die Beweislast für die Behauptung, dass sich die Überwälzung der Unterhaltspflicht auf die Mieterin zu deren Nachteil ausgewirkt habe, der Beschwerdeführerin überbunden in der Erwägung, dass diese die Unterhaltslasten während mehr als zehn Jahren tatsächlich getragen habe und daher mit ihrer Rückforderung angeblich zu Unrecht bezahlter Forderungen Rechte aus der angeblichen Ungültigkeit der Vereinbarung ableite. Die Vorinstanz hat damit zutreffend berücksichtigt, dass mit der Erfüllung der vertraglichen Pflicht die entsprechende Forderung der Beschwerdegegnerin untergegangen ist. Auch wenn aus der vorbehaltlosen Erfüllung der vertraglichen Pflicht durch die Beschwerdeführerin während eines langjährigen Vertragsverhältnisses nicht unmittelbar auf die Anerkennung geschlossen werden kann, dass der Beschwerdeführerin die vertragliche Regelung insgesamt nicht zum Nachteil gereichte, so hat die Vorinstanz doch zutreffend geschlossen, dass sich die Beschwerdeführerin nach dem Untergang der vertraglichen Forderung nun darauf beruft, sie habe die entsprechenden Leistungen zu Unrecht erbracht und diese aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert (vgl. BGE 133 III 356 E. 3.1.2 S. 358 f.); sie trägt damit nach allgemeinen Grundsätzen für die rechtserzeugende Tatsache die Beweislast, dass die Vereinbarung über die Unterhaltskosten gemäss Art. 256 OR für sie nachteilig war (vgl. HANS PETER WALTER, in: Berner Kommentar, 2012, N. 255 ff. zu Art. 8 ZGB); denn nur unter dieser Voraussetzung ist die Vereinbarung ungültig und der Rückforderungsanspruch der Beschwerdeführerin entstanden. Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin die Beweislast für den Nachteil im Sinne von Art. 256 OR zu Recht auferlegt.
Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 135 III 591 E. 4.3 S. 595; 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; Urteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, publ. in: mp 2002 S. 164, je mit Hinweisen). Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257 Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.1, mit Hinweisen).
Die Gerichtskosten sind bei diesem Ausgang des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese hat der Beschwerdeführerin deren Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 68 Abs. 2 BGG).