Source: https://ro.scribd.com/doc/133861945/Duvalma-Simona-Marina
Timestamp: 2020-06-02 22:26:46+00:00
Document Index: 41768045

Matched Legal Cases: ['de lege ferenda', 'De lege lata', 'De lege lata', 'articolul 1', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'De lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda', 'de lege ferenda']

Duvalma Simona Marina
salvareSalvați Duvalma Simona Marina pentru mai târziu
DOCTORAT: DOMENIUL DREPT
REGIMUL ACTUAL AL PROPRIETĂŢII PRIVATE IMOBILIARE
DUVALMĂ SIMONA MARINA
Capitolul 1 Introducere…………………………….…….………………………… Capitolul 2 Definirea dreptului de proprietate privată………………………… Secţiunea 1 Temeiul legal al dreptului de proprietate privată
Secţiunea 2 Conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată….……………10
Posesia (jus possidendi)………………………………
Folosinţa (jus utendi şi jus fruendi)…
Dispoziţia (jus abutendi)………………
proprietate privată………………………………………………………
………………….…… 3.2.Subiectele dreptului de proprietate privată……………… 3.3.Obiectul dreptului de proprietate privată.………………
3.1.Reglementare…………………………
…… 3.4.Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată…
Secţiunea 4 Dobândirea şi stingerea dreptului de proprietate …………
Moduri de dobândire. Definiţie, clasificare………
Reglementare………………….… …
Accesiunea……………………………………
Uzucapiunea……………….…………………
4.5.Înscrierea în cartea
funciară……………………
…….… 72
4.6.Stingerea dreptului
de proprietate………………
Capitolul 3 Limitele exercitării dreptului de proprietate privată… Secţiunea I Consideraţii generale şi clasificare……………
1.1. Consideraţii generale……………………………………
1.2.Clasificare……………… ……………
Secţiunea 2 Limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate…
…….……78
…………….…83
2.2.Limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate privată în
2.1. Consideraţii generale………………………………
cazul terenurilor cu ape……
2.3.Limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate privată
2.4.Limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată
asupra spaţiului de deasupra terenului…………………………………………………103 2.5.Limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate privată
asupra subsolului terenului…… …………………………………………………
asupra terenurilor fără ape……………………………………………………………
Secţiunea 3 Limitele legale………………………………
….…111
3.1.Consideraţii generale.
Reglementare…
Clasificarea limitelor
legale…………… ……………
3.3.Limitele legale stabilite în interes public………
Limitele legale stabilite în interes privat……………
…… … 187
1. Limite legale privind distanţa şi lucrările intermediare cerute
pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii…………………………………… …187
2.Limite legale privind vederea asupra proprietăţii vecinului…
3.Limite legale privind dreptul de trecere…………….….193 4.Alte limite legale prevăzute de art. 622-624 din Codul civil…
3.5. Limitări temporare sau definitive ale dreptului de proprietate privată
prin rechiziţie, expropriere sau confiscare……………
Rechiziţia……………………………………………
………… ….209
2.Exproprierea…………………………………
…….211
Confiscarea……………………………………
Secţiunea 4 Limitele voluntare………………………………
……….… …
4.1. Consideraţii generale……………………………
4.2.Limitele voluntare în lumina prevederilor Codului civil……
4.3.Clauzele de inalienabilitate………………………………… …
Secţiunea 5 Limitele judiciare…………… ……………………….…
….… 238
…… 5.2.Limitele judiciare în lumina art. 630 din Codul civil…………
5.1. Consideraţii generale………………………….…………
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată………………….246 Secţiunea 1
Noţiune. Enumerare……………………………………………
Secţiunea 2 Proprietatea rezolubilă………………………… ………
… … 247
Secţiunea 3 Proprietatea anulabilă…………………………….… Secţiunea 4 Proprietatea comună……………… …………………
… …… 251
Capitolul 5 Regimul juridic al unor categorii de bunuri imobile proprietate privată
Regimul juridic special al terenurilor … Secţiunea 1 Caracterizare generală…………….…………… Secţiunea 2 Circulaţia juridică a terenurilor……………
…….303
2.1. Circulaţia juridică a terenurilor prin prisma succesiunii în
timp……………………………………………………………………………………….303
2.2. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea
nr.18/1991…………………………………………………………………………….… 307
2.3. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea
nr.54/1998 ………… ……….………… …………
2.4. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Titlul X din
Legea nr. 247/2005…….…
Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin actualul
Cod civil………………………………………………………………………………… Subcapitolul 2
Regimul juridic al construcţiilor …
Secţiunea 1 Regimul juridic al realizării şi al desfiinţării construcţiilor
Secţiunea 2 Dobândirea de locuinţe şi alte spaţii în proprietate privată……343
2.1. Dobândirea de locuinţe sau de alte spaţii de către persoanele
fizice, în temeiul Decretului - Lege nr. 61/1990 şi a Legii nr. 85/1992
2.2.Dobândirea de locuinţe în temeiul Legii nr. 112/1995………
2.3. Dobândirea de locuinţe în condiţiile Legii nr. 114/1996……… 430
Regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6
…… 359
martie 1945 - 22 decembrie 1989……………………………… ……
Secţiunea 4 Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor…………………
Capitolul 6 Protecţia dreptului de proprietate privată imobiliară în sistemul CEDO…… Secţiunea 1
……… … 377
Secţiunea 2 Jurisprudenţa CEDO cu privire la restituirea bunurilor trecute în stăpânirea fostelor ţări comuniste………………………………….………… 379 Secţiunea 3 Jurisprudenţa CEDO în cauzele privitoare la România ……….388 Capitolul 7
Precizări preliminare…………………… ………
Proprietatea privată în diferite sisteme de drept…………………… Secţiunea 1
…….432
Dreptul francez……………………………….………… …… 432 Secţiunea 2
Dreptul spaniol………………………………………………… 438 Secţiunea 4
Dreptul german………………………………………… Secţiunea 5
Dreptul englez………………………………………….… … 443 Secţiunea 6
…… 440
Dreptul american……………………………….…… ……
Secţiunea 7 Codul civil din Quebec……………….………………… …… 450 Secţiunea 8
Elemente de drept comparat în materia restituirii imobilelor
preluate de stat………………………………………………….……
Capitolul 8 Concluzii şi propuneri de lege ferenda……………
structurii tezei realizate
importanţei temei
Dreptul de proprietate, sursă şi premisă a libertăţii individului, constituie un drept fundamental al omului şi este consacrat ca atare nu numai de Constituţie dar şi actele internaţionale având ca obiect declararea şi protejarea drepturilor omului cum ar fi Declaraţia Universală a Drepturilor Omului 1 ori Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. 2 Teza a avut drept scop analizarea dreptului de proprietate din perspectiva dreptului naţional dar şi din cea a jurisprudenţei instanţei de contencios european, situaţie în care am subliniat conflictele apărute între normele de drept naţional şi jurisprudenţa izvorâtă din interpretarea art. l din Primul Protocol adiţional la CEDO.
Prin lucrarea de faţă, s-a urmărit ca studiul de cercetare realizat să prezinte evoluţia dreptului de proprietate în epoca contemporană şi să facă o analiză a reformei legislative în materia proprietăţii în dreptul intern, precum şi o prezentare a jurisprudenţei naţionale şi a Curţii Europene a Drepturilor Omului referitoare la dreptul de proprietate. Necesitatea abordării temei a fost determinată atât de importanţa analizării regimului actual al proprietăţii private în contextul în care 38% din condamnările pronunţate împotriva României de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului până în anul 2011 inclusiv s-au datorat încălcării acestui drept fundamental 3 cât şi de apariţia noului Cod civil (Legea nr. 287/2009 4 ), intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, ce a adus, în cartea a III-a, „Despre bunuri”, o reglementare modernă dreptului de proprietate privată. În prezenta teză, am analizat dispoziţiile acestuia în materia dreptului de proprietate privată, ceea ce conferă tezei un pronunţat caracter de noutate. Lucrarea de cercetare ştiinţifică elaborată cuprinde 472 de pagini şi 1008 note de subsol şi este structurată pe opt capitole, fiecare capitol având mai multe subcapitole şi secţiuni.
II. Analiza sintetică a tezei
Capitolul 1 intitulat Introducere examinează importanţa instituţiei juridice abordate şi necesitatea abordării temei. Am menţionat că este utilă realizarea unui studiu privind regimul juridic actual al proprietăţii având în vedere problematica extrem de complexă generată de aplicarea în practică a dispoziţiilor
1 Potrivit art. 17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, „(1) Orice persoană are dreptul la proprietate, atât singură cât şi în asociaţie cu alţii. (2) Nimeni nu poate fi lipsit în
mod arbitrar de proprietatea sa”.
Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului dispune în art. 1 parag. 1 că „Orice persoană fizică sau morală are dreptul să i se respecte bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de utilitate publică şi în condiţiile
prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional”.
http://www.echr.coe.int/NR/rdonlyres/E58E405A-71CF-4863-91EE-
A se vedea informaţiile statistice oferite de instanţa europeană la adresa
779C34FD18B2/0/APERCU_19592011_EN.pdf
din 24 iulie 2009.
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil a fost publicată în Monitorul Oficial al României nr. 511
legale în materie, faptul că schimbările legislative din ultimii ani dar şi soluţiile instanţelor de judecată au generat o multitudine de cauze în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat încălcări ale art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Am considerat că elaborarea unei teze de doctorat privind dreptul de proprietate privată ar prezenta interes şi pentru că lucrările referitoare la acest subiect au fost elaborate atunci când cadrul legal şi social era mult diferit, fie înainte de anii 1990, fie după anii 1990 dar anterior intrării în vigoare a actualului Cod civil care a adus o reglementare modernă a dreptului de proprietate. Capitolul 2 intitulat Definirea dreptului de proprietate privată tratează instituţia dreptului de proprietate privată în dreptul intern fiind structurat în 4 secţiuni. În prima secţiune denumită Temeiul legal al definirii dreptului de proprietate privată sunt analizate noţiunile de proprietate şi drept de proprietate. Proprietatea, ca noţiune esenţială ce particularizează sistemul economic şi social al unei societăţi, a fost analizată de doctrină din diferite perspective şi a format obiectul unor controverse ce au la bază un complex de idei, teorii şi concepţii istorice, economice, politice, sociologice şi filozofice. Toate aceste teorii şi concepţii au avut ca punct central ideea aproprierii bunurilor ce poate avea concomitent forme comunitare şi forme private, raportul dintre acestea evoluând în funcţie de contextul istoric. În cuprinsul acestei secţiuni, au fost prezentate mai multe definiţii ale dreptului de proprietate date în doctrină şi analiza acestora pornind de la conţinutul său juridic şi poziţia specifică a proprietarului, după care am abordat definiţia dreptului de proprietate privată pornind de la dispoziţiile art. 555 din actualul Cod civil, am definit dreptul de proprietate privată ca dreptul real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie (jus possidendi, jus utendi, jus fruendi şi jus abutendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor juridice. Secţiunea 2 este dedicată analizei conţinutului juridic al dreptului de proprietate privată, ocazie cu care am prezentat atributele juridice pe care le conferă acest drept titularului său şi anume: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Posesia, ca prerogativă ce intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate, constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce face obiectul dreptului său de proprietate în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate. Pornind de la definiţia dată posesiei de Codul civil, în art. 916 alineatul 1, am arătat că aceasta este expresia juridică a aproprierii şi stăpânirii bunului ce constituie obiectul dreptului de proprietate. Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia nu trebuie confundată cu starea de fapt a aproprierii şi stăpânirii unui bun pentru că în această accepţiune posesia este un element de drept şi nu unul de fapt. Ca stare de fapt, posesia este reflexia tuturor prerogativelor proprietăţii, deci nu numai a posesiei ca element de drept, ci şi a folosinţei şi dispoziţiei. După ce am arătat că folosinţa conferă titularului dreptului de proprietate posibilitatea de a întrebuinţa bunul său, culegând sau
percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce, am prezentat cele două elemente ale folosinţei: jus utendi (usus) şi jus fruendi (fructus). În ce priveşte atributul dispoziţiei, am arătat că acesta este un atribut esenţial ce constă în posibilitatea proprietarului de a dispune liber de bunul său, de a hotărî cu privire la soarta acestuia, atât din punct de vedere material cât şi din punct de vedere juridic. Secţiunea a treia a fost dedicată analizei obiectului, subiectelor şi caracterelor juridice ale dreptului de proprietate privată. Analiza obiectului şi subiectelor dreptului de proprietate a pornit de la dispoziţiile art. 553 alin. 1 din Codul civil conform cărora dreptul de proprietate privată aparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public şi are ca obiect bunuri de uz sau de interes privat, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale şi a cuprins şi unele consideraţii în legătură cu regimul juridic al bunurilor din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ- teritoriale. Privitor la caracterele juridice ale dreptului de proprietate, acestea au fost examinate pe rând plecând de la dispoziţiile art. 555 alin. 1 din Codul civil ce prevăd că proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu. Ultima secţiune din Capitolul 2 a examinat în principal modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale principale, dar şi stingerea dreptului de proprietate privată şi înscrierea în cartea funciară. În cuprinsul acestei secţiuni am definit şi clasificat modurile de dobândire
a dreptului de proprietate ţinând seama de criteriile de clasificare folosite în literatura de specialitate, după care am examinat o parte din modurile de dobândire
a dreptului de proprietate pornind de la enumerarea celor mai importante moduri
de dobândire cuprinsă în art. 557 din Codul civil conform căruia dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi. Conform alineatului 2 al aceluiaşi articol, proprietatea poate fi dobândită şi prin efectul unui act administrativ, în cazurile prevăzute de lege cum ar fi de exemplu cazurile de constituire a acestui drept în baza art. 15 alin. 5, art. 19, art. 21 alin. 1 şi 2 şi art. 23 din Legea fondului funciar nr. 18/1991. Faţă de tema abordată – regimul proprietăţii imobiliare, am dedicat două subsecţiuni accesiunii imobiliare şi uzucapiunii imobiliare. În subsecţiunea consacrată accesiunii am făcut o prezentare generală a acestei instituţii, subiniind că actualul Cod civil cuprinde o reglementare mai completă şi mai precisă a acestei instituţii şi am analizat cazurile de accesiune imobiliară naturală: aluviunile (art. 569), terenul lăsat de apele curgătoare (art. 570), terenul lăsat de apele stătătoare (art. 571), avulsiunea (art. 572), albiile râurilor, insulele şi prundişurile (art. 573), insulele nou-formate (art. 574), albiile părăsite de apele curgătoare (art. 575), accesiunea naturală asupra animalelor (art. 576). De asemenea, am prezentat principiul general aplicabil în această materie, cazurile de accesiune imobiliară artificială, dispoziţiile speciale în materia accesiunii imobiliare referitoare la înscrierea dreptului de proprietate în cartea
funciară, dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor, exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie, obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, realizarea lucrării asupra imobilului autorului cu materialele unui terţ, stabilirea indemnizaţiei sau a despăgubirii, cazurile speciale de accesiune, lucrările efectuate de un detentor precar. Actualul Cod civil conţine o reglementare mai cuprinzătoare a accesiunii imobiliare artificiale, reglementare ce ţine seama şi de efectul constitutiv ori translativ de drepturi al înscrierii în cartea funciară. Principalul element de noutate adus de Codul civil în materia accesiunii constă în faptul că se face distincţie între lucrările autonome şi lucrările adăugate, precum şi între lucrările cu caracter durabil şi lucrările cu caracter provizoriu; în sfera lucrărilor adăugate, a fost făcută diferenţierea între lucrările necesare, cele utile şi cele voluptuare, fiecăreia dintre aceste categorii de lucrări stabilindu-i-se un regim juridic specific. Astfel, conform art. 578 din Codul civil, lucrările efectuate pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu. Împărţirea lucrărilor efectuate asupra unui imobil în lucrări cu caracter durabil şi lucrări provizorii prezintă importanţă întrucât dobândirea dreptului de proprietate se face prin accesiune numai în privinţa lucrărilor cu caracter durabil, cele provizorii putând a fi ridicate fără mari dificultăţi de cel care le-a realizat, după cum distincţia între lucrări autonome şi lucrări adăugate are consecinţe asupra drepturilor proprietarului imobilului, respectiv cele ale autorului acestora, precum şi cu privire la modul cum operează dobândirea dreptului de proprietate asupra acestor categorii de lucrări şi anume cu sau fără înscrierea lor în cartea funciară. Lucrările autonome, potrivit art. 578 alin. 2 din Codul civil, sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil. Lucrările adăugate prevăzute de art. 578 alin. 3 din Codul civil nu au caracter de sine stătător şi pot fi: necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului şi voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului. Art. 577 alin. 1 din Codul civil stabileşte principiul general aplicabil în materia accesiunii imobiliare artificiale conform căruia construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil (denumite în continuare lucrări) revin proprietarului acelui imobil, dacă nu se prevede altfel prin lege ori act juridic. Prin imobil, în sensul acestei dispoziţii, se înţelege, ca şi în vechea reglementare, fie terenul pe care se ridică o construcţie, se face o plantaţie ori se efectuează o altă lucrare, fie o construcţie preexistentă efectuării unor lucrări. Indiferent de natura lucrărilor sau durata acestora, art. 579 din Codul civil instituie o prezumţie legală relativă în favoarea proprietarului imobilului, dispunând că orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. Aceste dispoziţii legale preiau principiul ce era înscris în art. 492 din Codul civil din 1864 însă vechea reglementare avea în vedere doar ipoteza efectuării de lucrări asupra unui bun imobil teren în timp ce, în actuala reglementare, accesiunea poate privi un imobil teren sau construcţie. Întrucât în sistemul vechiului Cod civil, momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrărilor era o problemă ce a stârnit controverse, legiuitorul
român a prevăzut expres în art. 577 alin. 2 din Codul civil că dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Totodată, am subliniat că, spre deosebire de Codul civil din 1864 în care nu exista o definiţie specială a bunei-credinţe, actualul Cod civil defineşte mult mai riguros buna-credinţă şi am analizat situaţia autorului de bună-credinţă şi situaţia autorului lucrării efectuate cu rea-credinţă, în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil şi a lucrărilor adăugate cu caracter durabil, necesare, utile şi voluptuare. În subsecţiunea dedicată uzucapiunii imobiliare, am analizat acest mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale atât în sistemul Codului civil din 1864 cât şi prin prisma dispoziţiilor din actualul Cod civil, având în vedere că art. 82 din Legea nr. 71/2011 prevede că dispoziţiile art. 930-934 din Codul civil privind uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării lui în vigoare, adică după data de 1 octombrie 2011. De asemenea, dacă posesia a început înainte de data de 01 octombrie 2011, sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei, iar pentru imobilele pentru care, la data începerii posesiei, nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil român de la 1864. De altfel, şi art. 6 alin. 4 din Codul civil prevede că uzucapiunile începute, dar neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi, sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit. Am analizat uzucapiunea de 30 de ani, uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, făcând o scurtă sinteză a condiţiilor care trebuie îndeplinite pentru a opera acest mod de dobândire a dreptului de proprietate, a modului de calcul a termenelor necesare pentru a uzucapa , a cazurilor de întrerupere şi de suspendare a prescripţiei achizitive şi a noţiunii de joncţiune sau accesiune a posesiilor. De asemenea, am prezentat uzucapiunea imobiliară extratabulară şi uzucapiunea imobiliară tabulară, condiţiile în care operează acestea, efectele celor două tipuri de uzucapiune imobiliară, dispoziţiile privind curgerea termenului uzucapiunii, joncţiunea posesiilor şi faptul că dispoziţiile privind uzucapiunea imobiliară se completează cu dispoziţiile de la prescripţia extinctivă referitoare la calculul termenelor, suspendarea şi întreruperea prescripţiei achizitive şi împlinirea prescripţiei. În aceeaşi secţiune, am considerat util să fac câteva consideraţii cu privire la înscrierea în cartea funciară întrucât art. 885 alin. 1 din Codul civil instituie regula dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau a faptului care a justificat înscrierea, iar în alineatul 4 al art. 557, se consacră regula dobândirii dreptului de proprietate prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute de art. 888 din Codul civil, conform cărora înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
De la regula consacrată de art. 557 alin. 4 din Codul civil există şi excepţii la care se referă expres acest articol, excepţii care sunt prevăzute de art. 887 alin. 1 din Codul civil potrivit căruia drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. În art. 56 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil se menţionează însă că prevederile art. 557 alin. 4 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare. Înscrierea în cartea funciară prezintă importanţă şi pentru că art. 565 din Codul civil prevede că proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se face cu extrasul de carte funciară. În ultima subsecţiune, am prezentat sintetic o parte din moduri de stingere a dreptului de proprietate enumerate de art. 562 din Codul civil: pieirea bunului; abandonul bunului mobil; renunţarea la bunul imobil; exproprierea bunului şi confiscarea bunului. Capitolul 3 a examinat limitele exercitării dreptului de proprietate privată, pornind de la clasificarea acestora făcută de legiuitorul român în art. 556 din Codul civil. Capitolul este structurat pe 5 secţiuni dedicate clasificării limitelor dreptului de proprietate privată, limitelor materiale ale dreptului de proprietate privată, limitelor legale, limitelor juridice şi respectiv limitelor judiciare. În Secţiunea 1 intitulată Consideraţii generale şi clasificare, am subliniat faptul că deşi dreptul de proprietate este un drept exclusiv şi absolut, conform art. 555 alin. 1 din Codul civil, el trebuie exercitat în limitele determinate de lege iar art. 556 din Codul civil distinge între limitele materiale şi limitele juridice al exercitării dreptului de proprietate, distincţie bazată pe diferenţa dintre dreptul de proprietate şi obiectul acestui drept şi respectiv pe rolul voinţei juridice. Limitele juridice vizează conţinutul juridic al dreptului de proprietate, restrângând exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate. Ele izvorăsc din voinţa juridică, ce poate fi voinţa legiuitorului, a judecătorului sau chiar voinţa proprietarului. În funcţie de izvorul lor, limitele juridice pot fi limite legale (care îşi au izvorul în lege), limite voluntare (ce rezultă din voinţa proprietarului) sau limite judiciare (stabilite de instanţa judecătorească). Limitele legale ale dreptului de proprietate privată au ca obiect restrângerea exercitării prerogativelor dreptului de proprietate, în art. 556 alin. 2 din Codul civil prevăzându-se expres că prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate. Limitele voluntare ale dreptului de proprietate privată rezultă din voinţa proprietarului. Art. 556 din Codul civil prevede în alineatul ultim că exercitarea dreptului de proprietate privată poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului cu excepţiile prevăzute de lege. Limitele convenţionale sunt reglementate în Secţiunea a 2-a din Capitolul III „Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată” al Cărţii a III-a „Despre bunuri”, secţiune intitulată „Limite
convenţionale” (art. 626 – 629 din Codul civil). În formularea iniţială, anterioară intrării în vigoare a Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, textul mai sus arătat prevedea doar posibilitatea instituirii unor astfel de limite prin convenţie deşi nimic nu împiedica limitarea exercitării dreptului de proprietate prin acte juridice unilaterale. De altfel, art. 626 din Codul civil ce reglementează limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice dispune că proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său „prin acte juridice” fără a se rezuma doar la actele juridice bilaterale. Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privată sunt stabilite de instanţa judecătorească, atunci când proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate. Limitele judiciare sunt reglementate în Secţiunea a 3-a din Capitolul III „Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată” al Cărţii a III-a „Despre bunuri”, secţiune intitulată „Limite judiciare” (art. 630 din Codul civil). Secţiunea 2 este consacrată analizei limitelor materiale şi este structurată pe 5 subsecţiuni în care am prezentat consideraţii generale privind limitele materiale, limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate privată în cazul terenurilor cu ape, limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor fără ape, limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra spaţiului de deasupra terenului şi limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra subsolului terenului Am arătat că după cum rezultă din dispoziţiile art. 556 alin. 1 din Codul civil, limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate sunt determinate de limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege şi că, dacă în cazul construcţiilor, limitele materiale sunt delimitate precis şi nu ridică probleme, în practică, cele mai multe litigii apar în legătură cu limitele exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. Pornind de la dispoziţiile art. 559 din Codul civil conform cărora proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale, am făcut distincţie între limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului, limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate asupra spaţiului de deasupra terenului şi limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate asupra subsolului terenului, analizând aceste tipuri de limite în mod separat. Totodată, având în vedere că în cazul terenurilor cu ape (apa freatică, izvoarele, lacurile, apele curgătoare), limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate prezintă unele particularităţi, am considerat util a face distincţie între limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului fără ape şi limitele materiale în exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului fără ape. În subsecţiunea dedicată limitelor materiale în cazul terenurilor cu ape, am analizat regimul juridic special al acestor terenuri conturat de dispoziţiile art. 604-609 din Codul civil privind folosirea apelor, dispoziţii care, potrivit art. 610 din Codul civil, se completează cu reglementările speciale în materia regimului apelor cuprinse în prezent în Legea apelor nr. 107/1996.
Am analizat aceste limite ale dreptului de proprietate privată relative la folosirea apelor respectiv interzicerea împiedicării curgerii fireşti a apelor (art. 604); interzicerea împiedicării curgerii provocate a apelor(art. 605); interzicerea împiedicării efectuării lucrărilor pentru irigarea terenului (art. 606); obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa (art. 607) şi obligaţia proprietarului fondului pe care se află izvorul de a nu afecta drepturile proprietarului fondului inferior şi ale locuitorilor unei localităţi. În analiza acestor limite materiale, am făcut trimitere şi la aspecte practice dar şi la modalitatea în care acestea erau reglementate de Codul civil din 1864. În subsecţiunea consacrată limitelor materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor fără ape am expus aspecte teoretice şi practice legate de dreptul de grăniţuire, acţiunea în grăniţuire şi dreptul de îngrădire, făcând trimitere şi la reglementarea anterioară a acestora din Codul civil din 1864. Subsecţiunea dedicată limitelor materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra spaţiului de deasupra terenului cuprinde o scurtă analiză a acestor limite. Am arătat că, în principiu, dreptul de proprietate asupra terenului se întinde şi asupra spaţiului aflat deasupra terenului, până la limita spaţiului aerian, care face obiectul exclusiv al proprietăţii publice, conform art. 136 alin. 3 din Constituţie; că limita de înălţime până la care proprietarul îşi poate exercita dreptul de proprietate privată asupra spaţiului suprapus terenului său este stabilită prin reglementările în materie de urbanism ce limitează dreptul proprietarului asupra spaţiului suprapus terenului său şi prin Codul civil (art. 621 din Codul civil) şi Legea energiei electrice şi a gazelor naturale nr. 123/2012 au fost instituite limitări ale folosinţei spaţiului suprapus terenurilor ce constituie zone de protecţie. În ultima subsecţiune, au fost prezentate pe scurt limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor instituite prin Constituţie, Codul civil, Legea petrolului nr. 238/2004, Legea apelor nr. 107/1996, Legea minelor nr. 85/2003 şi Legea energiei electrice şi a gazelor naturale nr.
Secţiunea 3 intitulată Limitele legale are 5 subsecţiuni în care au fost prezentate consideraţii generale privind limitele legale, clasificarea limitelor legale, limitele legale stabilite în interes public, limitele stabilite în interes privat şi limitările temporare sau definitive ale dreptului de proprietate privată prin rechiziţie, expropriere şi confiscare. În prima subsecţiune, am definit limitele legale şi am arătat care sunt normele legale care le instituie. În a doua subsecţiune, am prezentat clasificarea limitelor legale distingând între limite legale stabilite în interes public şi limitele legale stabilite în interes privat, în funcţie de interesul ocrotit prin limitarea instituită prin lege. La rândul lor, limitele legale au fost împărţite în limite legale reglementate în Constituţie, Codul civil şi alte acte normative şi am distins între limitele legale stabilite pentru protejarea intereselor economice şi sociale generale, limitele legale instituite în interes edilitar şi de estetică urbană, limitele legale instituite în interes de salubritate, mediu şi sănătate publică, limitele legale instituite în interes cultural
şi istoric, limitele legale reglementate de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, limitele legale reglementate de OUG nr. 105/2001 privind frontiera de stat a României, limitele dreptului de proprietate determinate de activităţile aeronautice, limitele legale prevăzute de OUG nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe. În subsecţiunea a treia, am analizat limitele legale stabilite în interes public, atât limitele legale reglementate de Codul civil (art. 621 din Codul civil) respectiv dreptul de trecere pentru utilităţi cât şi limitele reglementate de art. 44 alin. 5 din Constituţia României, Legea fondului funciar nr. 18/1991, Legea minelor nr. 85/2003, Legea petrolului nr. 238/2004, Legea energiei electrice şi a gazelor naturale nr. 123/2012, Legea apelor nr. 107/1996, Legea nr. 154/2012 privind regimul infrastructurii reţelelor de telecomunicaţii electronice, Legea vânătorii şi a protecţiei fondului cinegetic nr. 407/2006, OUG nr. 12/1998 privind transportul pe căile ferate române, OG nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, limitele legale instituite în interes edilitar şi de estetică urbană prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, Legea nr. 10/1995
privind calitatea construcţiilor şi Legea îmbunătăţirii funciare nr. 138/2004, limitele legale instituite în interes de salubritate, mediu şi sănătate publică instituite prin Legea nr. 241/2006 a serviciului de alimentare cu apă şi canalizare, Legea serviciilor comunitare de utilitate publică nr. 51/2006 şi Legea nr. 230/2006
a serviciilor de iluminat public, limitele legale instituite în interes cultural şi istoric prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului naţional mobil şi Legea nr. 379/2003 privind regimul mormintelor şi operelor comemorative, limitele legale reglementate de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, limitele legale reglementate de OUG nr. 105/2001 privind frontiera de stat a României, limitele dreptului de proprietate determinate de activităţile aeronautice, limitele legale prevăzute de OUG nr. 40/1999 şi limitările legale ale exercitării dispoziţiei juridice. Cu această ocazie, am prezentat şi problemele apărute în practica judecătorească legate de existenţa pe terenurile proprietate privată a unor persoane fizice a unor instalaţii de telecomunicaţii şi capacităţi energetice, făcând unele consideraţii cu privire la admisibilitatea cererilor de constatare a nulităţii absolute
a titlurilor de proprietate emise în baza Legilor fondului funciar pe care se află
instalaţii de telecomunicaţii şi capacităţi energetice şi soluţiile pronunţate de-a lungul timpului în cauzele în care s-au solicitat despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenurilor afectate de capacităţi energetice. Totodată, am făcut referire şi la cauza Vergu împotriva României în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat încălcarea art. 1 din din Primul Protocol Adiţional la Convenţie. Reclamantul s-a plâns că i-a fost ocupată
o parcelă din teren de 903 mp. de către Administraţia Naţională a Drumurilor care
a depăşit cadrul pe care permisul de construire îl impunea lucrărilor de reabilitare a
drumului, parcelă situată de-a lungul drumului şi care a fost ocupată în întregime şi definitiv prin construirea unei reţele de evacuare a apelor pluviale şi că terenul i-a fost confiscat fără a fi expropriat în prealabil şi fără a primi vreo despăgubire. Printr-o hotărâre judecătorească s-a constatat că parcela făcea parte din zona de
protecţie a drumului, prevăzută de OG nr. 43/1997 şi că domeniul public pe care se afla drumul naţional beneficia de o servitute legală cu privire la parcela în litigiu. Curtea a constatat că ocuparea terenului s-a făcut fără temei legal şi că a fost încălcat dreptul reclamantului la respectarea bunurilor sale consacrat de art. 1 din Protocolul nr. 1. De asemenea, au fost examinate şi cauza Vânătoru împotriva României, cauza Radovici şi Stănescu împotriva României, cauza Cleja şi Mihalcea împotriva României şi cauza Tarik împotriva României prin care România a fost condamnată pentru încălcarea art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţie şi a constatat că o parte din dispoziţiile Legii nr. 17/1994 şi cele ale OUG nr. 40/1999 prin care reclamanţii au fost obligaţi să menţină foştii chiriaşi ai statului în imobilele restituite fără nicio posibilitate de a încasa vreo chirie sau în schimbul unei chirii fără nicio legătură cu nivelul real al chiriei de la acea vreme au fost de natură să încalce dreptul reclamanţilor la respectarea bunurilor lor. Subsecţiunea a patra a fost dedicată analizei limitelor legale ale exercitării dreptului de proprietate stabilite în interes privat. Am prezentat în această subsecţiune aspecte teoretice şi practice referitoare la limitele legale privind distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii instituite prin art. 612 din Codul civil şi art. 613 din Codul civil; limitele legale privind vederea asupra proprietăţii vecinului reglementate prin art. 614-art. 616 din Codul civil; limitele legale privind dreptul de trecere reglementate în prezent de art. 617 – art. 625 din Codul civil şi limitele prevăzute de art. 622 – art. 624 din Codul civil (dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări, dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie, starea de necesitate). Ultima subsecţiune a fost consacrată analizei limitărilor temporare sau definitive ale dreptului de proprietate prin rechiziţie, exproprierii sau confiscării, examinând reglementarea dată rechiziţiei prin Legea nr. 132/1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public; definiţia şi natura juridică a exproprierii, principiile exproprierii (existenţa unei cauze de utilitate publică, existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile, bunurile supuse exproprierii şi urmarea tuturor etapelor procedurii exproprierii prevăzute de Legea nr. 33/1994 şi respectiv Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local), efectele exproprierii şi aplicarea în timp a prevederilor legale privind exproprierea. Am arătat că efectele exproprierii se împart în efecte juridice imediate (referitoare la despăgubire; situaţia chiriaşilor şi a altor persoane care ocupă în mod legal imobilul supus exproprierii; încetarea dreptului de proprietate privată şi naşterea dreptului de proprietate publică asupra imobilului expropriat, punerea în posesie a expropriatorului, situaţia celorlalte drepturi reale principale constituite asupra bunului supus exproprierii, subrogaţia reală cu titlu particular) şi efecte juridice mediate referitoare la retrocedarea imobilului expropriat dacă nu a fost utilizat timp de un an potrivit scopului pentru care a fost expropriat, la dreptul de prioritate la închiriere al expropriatului dacă expropriatorul îşi manifestă intenţia de a închiria bunul imobil expropriat şi la dreptul de prioritate la înstrăinare al
expropriatului dacă expropriatorul îşi manifestă voinţa de a înstrăina bunul expropriat. Cu privire la aplicarea în timp a prevederilor legale privind exproprierea, am prezentat practica instanţelor judecătoreşti şi a instanţei supreme, precizând că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi-a reconsiderat poziţia şi a decis, prin decizia nr. LIII (53) din 04.06.2007, că prevederile art. 35 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică nu se aplică în cazul acţiunilor având ca obiect imobilele expropriate în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, acţiuni introduse după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001. Secţiunea 4 intitulată Limitele voluntare cuprinde consideraţii generale cu privire la aceste limite ale exercitării dreptului de proprietate privată ce rezultă din voinţa proprietarului şi o analiză a acestor limite prin prisma dispoziţiilor art. 626 din Codul civil ce prevăd că limitarea dreptului de proprietate poate fi consimţită de proprietar prin acte juridice unilaterale sau bilaterale numai dacă acestea nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri. Am examinat clauzele de inalienabilitate reglementate de art. 627-229 din Codul civil, începând prin a menţiona că deşi posibilitatea stipulării acestui gen de clauză nu a fost reglementată expres până la intrarea în vigoare a actualului Cod civil, acestea au fost considerate admisibile în doctrină şi că, în prezent, Codul civil prevede în art. 627 alin. 1 că prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, dacă există un interes serios şi legitim însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani care începe să curgă de la data dobândirii bunului. Am analizat în continuare condiţiile de valabilitate şi opozabilitate a clauzei de inalienabilitate precum şi sancţiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate. Secţiunea 5 este consacrată limitelor judiciare. Aceste limite sunt o aplicaţie particulară în materia dreptului de proprietate a principiului echităţii. Ele sunt stabilite de judecător într-o situaţie de fapt care face necesară o asemenea limită pentru a păstra echilibrul între sferele de exercitare ale drepturilor de proprietate privată aparţinând unor proprietari diferiţi. Am examinat admisibilitatea acestor limite sub imperiul Codului civil din 1864 care a constituit obiect de controversă în doctrină, după care am suspus analizei reglementarea dată de actualul Codul civil limitelor judiciare. Am subliniat elementele de noutate adus de recentul Cod civil care constă în aceea că prevede expres domeniul de aplicare a limitelor judiciare (raporturile de vecinătate) şi criteriul de evaluare necesar stabilirii lor (criteriul inconvenientelor normale în relaţiile de vecinătate). Potrivit art. 630 alin. 1 din Codul Civil, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său de proprietate, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată îl poate obliga la despăgubiri în folosul celui vătămat iar, atunci când este posibil, instanţa îl poate obliga pe proprietarul respectiv şi la restabilirea situaţiei anterioare. Am subliniat că, la baza acestei limitări judiciare a dreptului de proprietate al vecinilor care sunt astfel obligaţi să suporte inconveniente care le depăşesc pe cele normale în raporturile de vecinătate, stau considerente de echitate şi că, în condiţiile în care proprietarul îşi exercită dreptul asupra bunului său, în limitele stabilite de lege, acesta poate să
continue să desfăşoare o activitate necesară sau utilă prin care ar cauza un prejudiciu minim vecinilor cu condiţia ca instanţa de judecată să încuviinţeze desfăşurarea acestei activităţi, apreciind necesitatea sau utilitatea activităţii prejudiciabile desfăşurate în raport cu prejudiciul cauzat, dacă acest prejudiciu ar fi minor (art. 630 alin. 2 prima teză din Codul Civil). În schimb, cel care este nevoit să suporte inconveniente mai mari decât cele normale rezultate din desfăşurarea unei activităţi necesare sau utile pentru vecinul său, are dreptul la despăgubiri. Capitolul 4 cuprinde o analiză a modalităţilor juridice ale dreptului de proprietate privată: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă şi proprietatea comună. În ultima secţiune dedicată proprietăţii comune, am examinat coproprietatea obişnuită, coproprietatea forţată şi proprietatea în devălmăşie. Până la adoptarea actualului Cod civil la 01.10.2011, în legislaţia noastră civilă nu a existat o reglementare unitară şi coerentă a proprietăţii comune ci numai unele referiri disparate în diverse materii sau acte normative speciale, după cum nu a existat o definiţie legală a acesteia. În prezent, Codul civil consacră reglementării acestei modalităţi a dreptului de proprietate un capitol – Capitolul IV din Titlul II privind dreptul de proprietate privată al Cărţii a III-a ”Despre bunuri”. În analiza dedicată acestei modalităţi a dreptului de proprietate am subliniat diferenţele dintre vechea reglementare şi actuala reglementare, faptul că în reglementarea nouă s-a ţinut seama de soluţiile din doctrină şi jurisprudenţă din materie care au fost preluate, precizate sau dezvoltate precum şi elementele de noutate introduse de actualul Cod civil, elemente care, aşa cum s-a subliniat şi în expunerea de motive a proiectului de lege privind Codul civil, se referă, în principal, la următoarele:
- o nouă soluţie aplicabilă în cazul încheierii, de către un singur coproprietar, a unor acte juridice asupra bunului comun cu nerespectarea regimului juridic al exercitării dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită; în această situaţie, coproprietarului vătămat i se recunoaşte dreptul ca, înainte de împărţeală, să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului; - reglementarea proprietăţii periodice şi instituirea sancţiunii excluderii, aplicabilă în cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice – excludere constând în vânzarea forţată a cotei-părţi din dreptul de proprietate aparţinând celui exclus; În subsecţiunea dedicată proprietăţii comune, am definit proprietatea comună, după care am examinat, pe rând, cele două forme ale proprietăţii comune:
proprietatea comună pe cote –părţi (coproprietatea) cu cele două cazuri ale sale (coproprietatea obişnuită şi coproprietatea forţată) şi proprietatea comună în devălmăşie. În partea referitoare la coproprietatea obişnuită, am examinat, pe rând, aspecte cu privire la noţiunea de coproprietate obişnuită; exercitarea atributelor posesiei, folosinţei şi dispoziţiei în cazul coproprietăţii obişnuite; la acţiunile în justiţie, la drepturile şi obligaţiile coproprietarilor în legătură cu bunul ce face obiectul coproprietăţii obişnuite; la încetarea coproprietăţii obişnuite. Coproprietarii pot exercita posesia asupra bunului în comun, însă se poate conveni între coproprietari ca posesia să fie exercitată doar de un singur
coproprietar sau chiar de o terţă persoană. Art. 633 din Codul civil instituie o prezumţie de coproprietate dispunând că în cazul în care un bun este stăpânit în comun de mai multe persoane, coproprietatea asupra acestui bun se prezumă până la proba contrară. Prezumţia instituită este relativă şi îşi găseşte fundamentarea în dispoziţiile art. 919 din Codul civil potrivit cărora, până la proba contrarie, posesorul unui bun este prezumat proprietarul acestuia. Am subliniat că acţiunea posesorie poate fi exercitată de un singur coproprietar împotriva terţilor neproprietari, deoarece ea are valoarea unui act de conservare, această soluţie fiind consacrată, în mod implicit, în art. 642 alin. 2 fraza I din Codul civil potrivit căruia un coproprietar vătămat de încheierea unui act de dispoziţie la care nu a consimţit expres sau tacit, poate introduce singur acţiunile posesorii chiar împotriva terţului care a intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului cu un alt coproprietar. A fortiori, acţiunea posesorie poate fi exercitată împotriva unui terţ care nu îşi întemeiază posesia pe un asemenea act. Tot cu privire la exercitarea atributului posesiei, am examinat şi posibilitatea ca posesia pe care o exercită un singur coproprietar asupra bunului comun să poată duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Am apreciat că Apreciem că şi în reglementarea actualului Cod civil, posesia exercitată de un singur coproprietar ar putea duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune atunci când coproprietarul a intervertit detenţia în posesie utilă printr- unul din modurile prevăzute de art. 920 din Codul civil în condiţiile în care, conform art. 918 alin. 1 lit. c din Codul civil, fiecare coproprietar este considerat detentor precar în proporţie cu cotele – părţi ce revin celorlalţi coproprietari. De altfel, art.675 din Codul civil prevede că partajul poate fi cerut chiar atunci când unul din coproprietari a folosit exclusiv bunul afară de cazul în care acesta l-a uzucapat în condiţiile legii. Ca urmare, dacă coproprietarul considerat detentor precar în proporţie cu cotele – părţi ce revin celorlalţi coproprietari interverteşte detenţia sa în posesie în condiţiile art. 920 din Codul civil, el poate dobândi dreptul de proprietate exclusivă asupra bunului comun prin uzucapiune. Referitor la exercitarea atributului folosinţei, după ce am analizat modul de exercitare a acestui atribut în cadrul coproprietăţii pornind de la dispoziţiile art. 635-639 din Codul civil, am subliniat că, în sistemul actualului Cod civil, este admisibil partajul de folosinţă, chestiune care era destul de controversată sub imperiul Codului civil din 1864. Astfel, Codul civil prevede, în art. 639, că modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar, în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească, iar aceasta înseamnă că în lipsa acordului de voinţă al coproprietarilor cu privire la folosinţa bunului în coproprietate, instanţa de judecată poate dispune, la cererea oricărui coproprietar, partajul folosinţei bunului comun. Totodată, am prezentat regimul actelor juridice încheiate cu privire la bunul comun în reglementarea actualului Cod civil. În Codul civil, în art. 640, se prevede că fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari. Cu privire la actele de administrare adică la acele acte juridice care se încheie pentru a pune în valoare bunul prin închiriere, încasarea de venituri etc. sau menţinerea lui în stare de a fi
exploatat, până la intrarea în vigoare a actualului Cod civil, s-a considerat că aceste acte pot fi încheiate, de regulă, numai cu acordul tuturor coproprietarilor iar în practica judiciară şi în doctrină s-a admis că, uneori, ele pot fi efectuate chiar de un singur coproprietar, aceste acte fiind validate în baza mandatului tacit, în temeiul contractului de societate civilă, în virtutea gestiunii de afaceri sau pornind de la ideea răspunderii civile delictuale. De lege lata, art. 641 alin. 1 din Codul civil prevede că actele de administrare, cum ar fi încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi. Faţă de aceste dispoziţii legale, se constată că regula unanimităţii a fost înlocuită cu regula majorităţii, raportată la întinderea cotelor-părţi. Potrivit art. 641 alin. 3 din Codul civil, coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul unui alt coproprietar, dar numai dacă acesta se află în imposibilitatea de a-şi exprima voinţă ori dacă se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului. Faţă de dispoziţiile din art. 641 alin. 1, instanţa va putea suplini consimţământul coproprietarului respectiv pentru a se putea obţine astfel acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi. Faţă de dispoziţiile art. 641 alin. 2 din Codul civil conform cărora actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia, am concluzionat că, în situaţiile prevăzute în art. 641 alin. 2 din Codul Civil nu se poate suplini consimţământul coproprietarului respectiv, acordul acestuia fiind cerut de lege în mod imperativ. Atunci când actul încheiat de un singur coproprietar cu privire la bunul comun a fost realizat cu respectarea condiţiilor legale, el rămâne valabil şi va fi opozabil şi coproprietarului căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului, după cum se prevede în art. 681 din Codul civil potrivit căruia actele încheiate, în condiţiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun, rămân valabile şi sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului. Referitor la actele juridice de dispoziţie juridică încheiate cu privire la întregul drept de proprietate respectiv cu privire la bunul comun, acestea nu pot fi încheiate decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Este necesar acordul tuturor coproprietarilor în cazul oricărui act de dispoziţie juridică indiferent că este vorba de acte de înstrăinare, de dezmembrare sau de grevare cu drepturi reale de garanţie sau alte sarcini. De asemenea, am subliniat că actualul Cod Civil califică drept acte de dispoziţie orice act juridic cu titlu gratuit (art. 641 alin. 4, teza finală) Această soluţie este reglementată expres de art. 641 alin. 4 din Codul civil potrivit cu care orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
În cazul în care se încalcă regula unanimităţii la încheierea actelor juridice de dispoziţie şi regula majorităţii la încheierea actelor de administrare, sancţiunea care intervine este cea a inopozabilităţii, actul juridic făcut cu nerespectarea regulilor prevăzute de art. 641 din Codul civil fiind inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea actului (art. 642 alin. 1 din Codul Civil). Ca urmare, actul juridic încheiat cu nerespectarea regulilor unanimităţii respectiv majorităţii nu numai că nu va naşte drepturi şi obligaţii pentru coproprietarul care nu a consimţit la încheierea lui, dar el va putea fi ignorat de acesta ca fapt juridic în sens restrâns. Mai mult, potrivit art. 642 alin. 2 din Codul civil, coproprietarul vătămat are dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care a intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor. Coproprietarii care au participat la încheierea actului vor putea fi obligaţi la daune-interese către coproprietarul care nu şi-a exprimat consimţământul având în vedere că acesta a fost lipsit în mod nejustificat de folosinţa bunului o perioadă de timp. Întrucât terţul dobânditor nu se poate apăra de pretenţiile coproprietarului vătămat invocând actul juridic încheiat cu celălalt sau ceilalţi coproprietari, el are calitatea de posesor în raporturile cu coproprietarul care nu a participat la încheierea actului respectiv, acest act fiind inopozabil reclamantului. Cu privire la acţiunile în justiţie privitoare la un bun aflat în coproprietate, actualul Cod civil a tranşat această chestiune, dispunând în art. 643 alin. 1 că fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare. Referitor la efectele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în acţiunile privitoare la coproprietate, în Codul Civil s-a precizat că hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor în timp ce hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari. Mai mult, pentru a se evita ca pârâtul să fie chemat în judecată succesiv de fiecare coproprietar, în alin. 3 al aceluiaşi articol, se arată că atunci când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane. Soluţia consacrată în actualul Codul civil este de natură să înlăture controversele privind calificarea acţiunii în revendicare ca act juridic de conservare sau ca act juridic de dispoziţie şi admisibilitatea unei acţiuni în revendicare având ca obiect un bun indiviz introdusă numai de către unul sau unii dintre coproprietari. Cu privire la partaj, am subliniat că actualul Cod civil reglementează în Secţiunea a 5-a din Capitolul IV intitulat “Proprietatea comună” din Titlul II “Proprietatea privată” al Cărţii a III-a “Despre bunuri”, în art. 669-686, încetarea coproprietăţii obişnuite prin partaj, preluând unele reguli care au fost consacrate anterior de doctrină şi jurisprudenţă şi că aceste prevederi legale sunt aplicabile nu numai în cazul partajului succesoral, potrivit art. 1143 alin. 2 din Codul civil, ci şi în cazul devălmăşiei conform art. 686 din Codul civil. Referitor la partaj, am
analizat imprescriptibilitatea acţiunii de partaj; posibilitatea suspendării partajului prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească; condiţiile speciale privind capacitatea de exerciţiu, regulile privitoare la modul de împărţire şi cazurile de desfiinţare a partajului. Cât priveşte efectele partajului, am subliniat că dispoziţiile noului Cod civil se îndepărtează de soluţia anterioară potrivit cu care partajul avea efect declarativ de drepturi iar fiecare coproprietar era considerat retroactiv, din momentul naşterii stării de coproprietate, titular al dreptului de proprietate pur şi simplu asupra bunului atribuit. Astfel, Codul civil consacră efectul constitutiv de drepturi al partajului, statuând în art. 680 alin. 1, că fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară (art. 680 alin. 2). Art.642 din Codul Civil prevede expres că actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 din Codul civil sunt sancţionate cu inopozabilitatea faţă de proprietarul care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea actului. Dacă în urma partajului bunul este inclus în lotul coproprietarului care a încheiat actul juridic respectiv, efectele acestuia nu se vor produce retroactiv, din momentul încheierii actului, ci doar la data la care îşi produce efectele partajul, potrivit art. 680 din Codul civil (data încheierii actului de partaj sau data stabilită de părţi, dar ulterioară datei partajului ori data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de partaj sau, în cazul imobilelor, data înscrierii partajului în cartea funciară). În schimb, actele încheiate, în condiţiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile şi sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului. În partea referitoare la coproprietatea forţată, am analizat noţiunea şi regimul juridic general al coproprietăţii forţate; cazurile de coproprietate forţată (proprietatea periodică, a cărei reglementare avea caracter de noutate; coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente şi coproprietatea asupra despărţiturilor comune). Cu privire la regimul juridic general al coproprietăţii forţate, am subliniat că acesta a preluat soluţiile consacrate în doctrină şi jurisprudenţă, dar şi diferenţele dintre coproprietatea forţată şi cea obişnuită. Am arătat că, în cazul coproprietăţii obişnuite, actele de conservare şi actele de administrare pot fi exercitate de fiecare coproprietar, fără acordul celorlalţi, fiecare coproprietar putând exercita folosinţa bunului comun cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari Am subliniat că în Codul Civil, în art. 647 alin. 2, se prevede că fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal şi că, la fel ca şi în cazul coproprietăţii obişnuite, fiecare coproprietar are obligaţia de a suporta cheltuielile pentru întreţinerea şi
conservarea bunului comun în mod proporţional cu cota sa parte din drept, cota ce se stabileşte, în lipsa unei convenţii contrare, în funcţie de întinderea bunului principal (art. 647 alin. 3 din Codul civil). În ceea ce priveşte cazurile de coproprietate forţată, am menţionat că noul Cod civil a preluat o parte din cazurile de coproprietate forţată reglementate sub imperiul Codului civil din 1864 şi că enumerarea acestora din art. 646 din Codul civil nu este exhaustivă din moment ce pct. 4 din art. 646 stabileşte că fac obiectul coproprietăţii forţate orice alte bunuri comune prevăzute de lege. Am examinat apoi proprietatea periodică a cărei reglementare are caracter de noutate, subliniind însă faptul că şi sub imperiul Codului civil din 1864, proprietatea periodică se putea naşte, din convenţia părţilor încheiată fie pe o durată nedeterminată, fie pe o durată determinată, dacă părţile includeau în convenţie o clauză de neîmpărţeală pentru cel mult cinci ani, perioadă ce putea fi reînnoită ori de câte ori părţile doresc şi că legiuitorul român a reglementat încă din 2004 proprietatea periodică având ca obiect un imobil cu destinaţia de locuit prin Legea nr. 282/2004. Proprietatea periodică se caracterizează prin existenţa mai multor titulari şi prin faptul că prerogativele acestui drept se exercită în mod succesiv şi repetitiv de către titulari în intervale de timp determinate, egale sau inegale. Ea apare ca fiind un caz particular de coproprietate însă, spre deosebire de coproprietatea obişnuită, în cazul proprietăţii periodice, titularii nu mai beneficiază de dreptul de a cere partajul. Cotele-părţi în care este divizat dreptul de proprietate nu se mai exprimă prin fracţii sau procente, ci prin intermediul unităţilor de timp în care este partajată folosinţa bunului. În ce priveşte obiectul proprietăţii periodice, Codul civil prevede expres că proprietatea periodică poate avea ca obiect atât bunuri imobile, cât şi bunuri mobile. Exercitarea succesivă şi repetitivă se referă doar la atributul folosinţei, atributele posesiei şi dispoziţiei fiind exercitate concomitent şi împreună de către titularii dreptului de proprietate periodică. Totuşi, chiar dacă atributul folosinţei se exercită succesiv de către titulari, cheltuielile legate de folosinţă sunt suportate în comun de către titulari întrucât aceste cheltuieli privesc întregul bun şi trebuie suportate de titularii dreptului de proprietate periodică proporţional cu perioada de timp ce revine fiecăruia dintre ei. Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, convenţie sau un legat, dar atunci când obiectul proprietăţii periodice este un imobil, actul juridic este supus înscrierii în cartea funciară. Exercitarea atributului posesiei în cazul proprietăţii periodice nu trebuie făcută cu respectarea regulii unanimităţii. Art. 690 alin. 1 din Codul civil prevede că obligaţia fiecărui coproprietar de a face toate actele de conservare, în aşa fel încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi coproprietari. De regulă, în cazul proprietăţii periodice, folosinţa se exercită în mod succesiv de către titulari, în unităţi de timp determinate, egale sau inegale, spre deosebire de situaţia coproprietăţii obişnuite când, de regulă, folosinţa se exercită în comun de către coproprietari, afară de cazul când s-a făcut un partaj de folosinţă. Fiecare titular are obligaţia, conform art. 690 alin. 3 din Codul civil, să predea, la terminarea intervalului său de timp, folosinţa bunului către titularul căruia îi corespunde următorul interval. Totuşi, deşi atributul folosinţei se exercită
succesiv la intervale de timp determinate, cheltuielile legate de folosinţa bunului atunci când sunt determinate de reparaţiile mari sunt suportate de toţi titularii dreptului de proprietate periodică în funcţie de valoarea dreptului lor tocmai că aceste cheltuieli nu sunt legate strict de un anumit interval de timp şi nu pot fi suportate doar de unul din titularii proprietăţii periodice. De asemenea, art. 690 alin. 4 din Codul civil prevede că proprietarii pot încheia un contract de administrare pentru a pune în valoare bunul iar dacă contractul de administrare se referă la un imobil, atunci trebuie îndeplinite formalităţile de publicitate imobiliară. Faţă de dispoziţiile art. 690 alin. 2 din Codul civil potrivit cărora actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute doar cu acordul celorlalţi proprietari, se constată că actele de dispoziţie materială trebuie făcute cu respectarea regulii unanimităţii. Referitor la actele de dispoziţie juridică, art. 689 alin. 1 din Codul civil prevede că fiecare coproprietar poate încheia, în condiţiile legii, acte de vânzare, ipotecare sau alte acte de dispoziţie dar numai în privinţa intervalului de timp ce îi revine. Actele de dispoziţie privind cota –parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei părţi respective, iar în raporturile cu terţii cocontractanţi de bună-credinţă, actele de administrare sau de dispoziţie menţionate la alin. 2 sunt anulabile, conform art. 689 alin. 3 din Codul civil.
Aşa cum am arătat mai sus, actualul Cod Civil, în art. 691, instituie sancţiunea excluderii, aplicabilă în cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice – excludere constând în vânzarea forţată a cotei- părţi din dreptul de proprietate aparţinând celui exclus. Se prevede că dacă unul din coproprietari nu îşi respectă obligaţiile legale, el poate fi obligat la despăgubiri iar dacă tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice, acesta poate fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat, dar numai dacă unul din ceilalţi coproprietari sau un terţ cumpără cota parte a celui exclus. Potrivit art. 689 alin. 3 cu trimitere la art. 642 alin. 2 şi art. 643 din Codul civil, fiecare coproprietar poate să introducă singur orice acţiune şi să stea singur în justiţie ca pârât cu privire la bunul comun, hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nefiind opozabile celorlalţi coproprietari, în timp ce hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor. Codul civil, în art. 692, reglementează încetarea proprietăţii periodice arătând că aceasta este posibilă în situaţia dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate periodică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege, cum ar fi încetarea proprietăţii periodice prin bună învoială, în condiţiile în care partajul judiciar este inadmisibil, potrivit art. 671 alin. 3 din Codul civil. De asemenea, legiuitorul a precizat expres că proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară, având în vedere că, de principiu, înscrierile în cartea funciară au efect constitutiv de drepturi, conform art. 885 din Codul Civil. Prin încetarea dreptului de proprietate periodică, dreptul de proprietate periodică se transformă în drept de proprietate pur şi simplu. În ceea ce priveşte coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, am analizat sediul materiei, noţiunea
acestui caz de coproprietate forţată, naşterea acesteia, drepturile şi obligaţiile coproprietarilor şi încetarea acestui caz de coproprietate forţată. În legătură cu ultima chestiune, am arătat că, înainte de intrarea în vigoare a actualului Cod Civil, coproprietatea forţată asupra părţilor comune dintr-un condominiu nu putea înceta, de regulă, prin partaj, însă în doctrină şi în jurisprudenţă s-a decis că, prin acordul tuturor coproprietarilor, starea de coproprietate forţată asupra părţilor comune dintr-un imobil poate să înceteze. Mai mult, în anumite situaţii, s-a admis încetarea stării de coproprietate forţată chiar fără acordul tuturor coproprietarilor, pe calea partajului judiciar. Actualul Cod Civil prevede în art. 632 alin. 3 din Codul Civil, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar însă art. 672 alin. 2 prevede expres că partajul poate fi cerut în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, atunci când aceste părţi încetează a mai fi destinate folosinţei comune. Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî, conform art. 658 din Codul civil, cu acordul tuturor coproprietarilor şi are ca efect transformarea coproprietăţii forţate în coproprietate obişnuită. Ulterior, imobilul sau partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale. Cu privire la coproprietatea asupra despărţiturilor comune, am tratat obligaţia de îngrădire, prezumţia de coproprietate şi prezumţiile de proprietate exclusivă, drepturile şi obligaţiile coproprietarilor cu privire la zidul, şanţul şi gardul comun, subliniind diferenţele dintre actuala lor reglementare şi vechea reglementare din Codul civil din 1864. În partea referitoare la dreptul de proprietate comună în devălmăşie, am analizat noţiunea şi cazurile de devălmăşie şi regimul juridic ale acesteia, prezentând cu titlu informativ şi reglementarea anterioară a proprietăţii devălmaşe. Proprietatea comună în devălmăşie este cea de-a doua formă a proprietăţii comune ce ia naştere prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, în care dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane (ca şi în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi), fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote – părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune (spre deosebire de proprietatea comună pe cote părţi când fiecare coproprietar este titularul unei cote determinate). În prezent, este reglementat în Codul civil un singur caz de devălmăşie şi anume dreptul de proprietate devălmaşă al soţilor asupra bunurilor dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei, drept ce ia naştere dacă soţii au ales, la încheierea căsătoriei, regimul matrimonial al comunităţii legale. Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar face referire şi ea, în art. 46, la cazurile de proprietate devălmaşă a foştilor moşneni şi răzeşi din cadrul obştilor nedivizate cărora li se reconstituie dreptul de proprietate asupra unor terenuri, fără însă a reglementa regimul juridic. Referitor la regulile aplicabile proprietăţii devălmaşe, atunci când se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă dispoziţiilor acelei legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele privind regimul comunităţii legale. În cazul în care izvorul proprietăţii în devălmăşie este un act juridic,
dispoziţiile privitoare la regimul comunităţii legale se aplică în mod corespunzător. Aceasta înseamnă că prevederile Codului civil referitoare la regimul comunităţii legale de bunuri a persoanelor căsătorite (art. 339 – 359 din Codul Civil) constituie dreptul comun în materia proprietăţii devălmaşe. Capitolul 5 intitulat Regimul juridic al unor categorii de bunuri imobile proprietate privată este structurat pe în două mari subcapitole şi este consacrat analizei regimului juridic al unor categorii de bunuri imobile – terenuri şi construcţii, ocazie cu care s-au abordat şi aspecte referitoare la regimul juridic al unor bunuri preluate abuziv în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989. Subcapitolul 1, intitulat Regimul juridic special al terenurilor, cuprinde 2 secţiuni în care am făcut o caracterizare generală a acestui regim juridic şi am prezentat circulaţia juridică a terenurilor prin prisma succesiunii în timp, examinând regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991, Legea nr. 54/1998, Titlul X din Legea nr. 247/2005 precum şi regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin actualul Cod civil. În secţiunea intitulată Circulaţia juridică a terenurilor am precizat că sub regimul Codului civil român de la 1864, nu au existat dispoziţii speciale privitoare la circulaţia terenurilor proprietate privată, în această materie fiind aplicabile principiile generale înscrise în dispoziţiile sale şi anume principiul libertăţii contractuale şi al liberei circulaţii juridice în ceea ce priveşte bunurile proprietate privată respectiv principiul consensualismului în contractele translative de proprietate. De asemenea, sub imperiul Codului civil din 1864, principiul consensualismului actelor juridice guverna şi înstrăinările de terenuri, cu excepţia celor făcute prin donaţii sau testamente. În perioada 1947-1990, prin diverse acte normative adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ prealabil al înstrăinărilor tuturor categoriilor de terenuri şi s-a impus condiţia formei autentice a actului de înstrăinare, iar prin diferite acte normative edictate înainte de decembrie 1989 s-a restrâns treptat circulaţia imobilelor. Cadrul juridic existent înainte de 1989 a permis, în anumite perioade de timp să fie încheiate acte de înstrăinare perfect valabile prin simplul consimţământ al părţilor, convenţiile încheiate fiind acte de vânzare-cumpărare, şi nu antecontracte, existând câteva perioade de timp în care circulaţia juridică a imobilelor terenuri a fost guvernată de principiul consensualismului. După 1990, toate terenurile au reintrat în circuitul civil, prin Decretul-lege nr. 1/1989 revenindu-se la principiul consensualismului consacrat de Codul civil în materia înstrăinării de terenuri. Prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate dispoziţiile art. 44-50 din Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar, iar, ulterior, Legea nr. 18/1991 a abrogat alte dispoziţii din Legea nr. 59/1974, rămânând în vigoare doar capitolul referitor la cadastrul funciar până la apariţia unei noi legi în materie. Legea nr. 9/1990 a prevăzut, în art.1 alin. 1, că, până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar, se interzice înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate în interiorul sau în afara localităţilor cu excepţia terenurilor aferente construcţiei care se înstrăinează, inclusiv curtea, în suprafaţă de cel mult 1.000 mp. Legea a fost abrogată prin Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, dar, până la abrogarea ei, terenurile au fost scoase, temporar, din circuitul civil. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi
unele măsuri pentru realizarea locuinţelor a abrogat dispoziţiile Decretului nr. 144/1958 în totalitate, eliminându-se restricţiile care scoseseră terenurile din circuitul civil şi care condiţionau transmiterea dreptului de proprietate de autorizaţia prealabilă şi de forma autentică. În ce priveşte regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991, am arătat că, prin această lege, au fost instituite următoarele principii:
terenurile de orice fel au fost introduse în circuitul civil general; înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai cu respectarea formei autentice a actului; se instituia interdicţia dobândirii în proprietate privată, prin acte între vii, a unor suprafeţe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute, totale sau parţiale, a actului de înstrăinare; persoanele fizice care nu au cetăţenia română şi domiciliul în România, precum şi persoanele juridice care nu au naţionalitate română şi sediul în România nu puteau dobândi în proprietate terenuri de orice fel prin acte juridice între vii; înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan prin vânzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preemţiune, recunoscut anumitor categorii de persoane fizice sau juridice; insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege şi schimbul de terenuri dintre persoane fizice
se face prin acordul acestora, prin act întocmit în formă autentică, cu limitarea
suprafeţei ce poate fi dobândită prin schimb la 100 ha teren arabil sau echivalent arabil de familie. Regimul juridic al circulaţiei juridice a terenurilor instituit prin Legea nr. 54/1998 care a abrogat dispoziţiile în materie curpinse în Capitolul Din Codul civil din 1864 din Legea 18/1991, era asemănător cu cel instituit de Legea 18/1991 întrucât instituia aceleaşi principii referitoare la forma autentică cerută pentru actele juridice între vii de înstrăinare a terenurilor precum şi la faptul că toate terenurile proprietate privată se aflau în circuitul civil, cu unele excepţii privind reglementarea dreptului de preempţiune, instituirea unor cazuri de inalienabilitate temporară a terenurilor şi a unui drept prioritar la dobândirea imobilelor
expropriate; limitarea dobândirii prin acte între vii a proprietăţii funciare la 200 ha
de teren agricol de familie şi incapacitatea specială prevăzută de art. 41 alin. 2 teze
a II-a din Constituţia României în forma nerevizuită respectiv incapacitatea
specială prevăzută de art. 44 alin. 2 teze a II-a din Constituţia revizuită. Totodată, am examinat pe larg problema dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, problemă care a fost una destul de controversată în doctrină. Am arătat că în varianta revizuită a Constituţiei, art. 44 alin.2 prevede că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin legea organică, precum şi prin moştenire legală şi că pentru a reglementa această problemă, Parlamentul a adoptat Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi precum şi de către persoanele juridice străine care însă a zădărnicit aplicarea restricţiilor cu privire la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Din aceste prevederi rezultă că dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv pentru sedii secundare poate fi dobândit de către cetăţenii statelor ale Uniunii Europene sau apatrizii cu domiciliul într-unul din aceste state, numai dacă aceştia sunt rezidenţi în România. Dacă nu au calitate de rezidenţi, aceste categorii de persoane vor putea dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv pentru sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană. Dar, persoanele juridice pot obţine un sediu secundar pe teritoriul României, fie prin dobândirea dreptului de proprietate asupra unei construcţii fără teren, fie prin dobândirea unui drept de folosinţă (comodat, locaţiune) care să permită persoanei juridice să îşi desfăşoare activitatea în România, iar după deschiderea unui sediu secundar în România, persoana juridică devine rezidentă şi poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru un sediu secundar chiar şi înainte de împlinirea termenului prevăzut de lege, zădărnicind astfel restricţiile pe care a reuşit să le obţină România în ce priveşte dobândirea de terenuri. În cazul persoanelor juridice fără scop patrimonial (asociaţii, fundaţii etc.), ele sunt supuse întotdeauna recunoaşterii de către organele statului român, potrivit OG nr.26/2000 privind asociaţiile şi fundaţiile, iar pentru recunoaşterea unei persoane juridice fără scop patrimonial este necesară existenţa unui sediu. Având un sediu pe teritoriul României, persoana juridică fără scop patrimonial are calitate de „rezident” şi poate dobândi liber, fără nicio restricţie, dreptul de proprietate privată asupra terenurilor. Faţă de cele de mai sus, am concluzionat că dispoziţiile prohibitive ale legii puteau fi ocolite cu uşurinţă de vreme ce persoanele juridice străine pot dobândi legal dreptul de proprietate asupra terenurilor, indiferent dacă au sau nu un sediu secundar în România. În cazul persoanelor fizice, dacă se consideră că dreptul de rezidenţă este dreptul „cetăţeanului Uniunii Europene de a rămâne şi de a locui pe teritoriul României, în condiţiile legii”, interdicţia de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor se aplică doar nerezidenţilor, adică doar celor care nu au intrat pe teritoriul României. Această interpretare a noţiunii de drept de rezidenţă permite dobândirea dreptului de proprietate de către rezidenţi, adică de către cei care sunt prezenţi pe teritoriul României, ceea ce înseamnă că şi în ceea ce priveşte persoanele fizice, restricţiile impuse de legiuitor pot fi ocolite. Astfel, cetăţeanul unui stat membru şi apatridul cu domiciliul într-un stat membru, rezidenţi în România (adică cei care sunt prezenţi fizic în România), pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fără nicio restricţie, în aceleaşi condiţii cu cetăţenii români. Cât priveşte pe cetăţeanul unui stat membru şi apatridul cu domiciliul într- un stat membru, nerezidenţi în România (fără a fi prezenţi fizic în România), aceştia pot să dobândească dreptul de proprietate asupra unui teren în alt scop decât pentru reşedinţa secundară, adică pentru edificarea unei construcţii cu altă destinaţie decât cea de reşedinţă proprie, însă nu pot să dobândească, decât prin moştenire legală, dreptul de proprietate asupra unui teren pentru reşedinţă secundară. În ceea ce priveşte regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Titlul X al Legii nr. 247/2005, am arătat că Legea nr. 247/2005 a abrogat
dispoziţiile Legii nr. 54/1998, dispunând în mod similar că terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. De la regula generală sus-menţionată - a liberei circulaţii juridice, a terenurilor – au existat, însă, şi excepţii stabilite prin lege sau prin voinţa părţilor Astfel, este instituit un drept prioritar la dobândirea imobilelor expropriate, în condiţiile art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi un drept de preempţiune reglementat de Codul silvic. De asemenea, erau prevăzute interdicţiile de înstrăinare printre care sunt de menţionat interdicţia înstrăinării timp de 10 ani a unor terenuri dobândite în anumite condiţii prevăzute de Legea nr. 18/1991 (art. 32 alin. 1) şi interdicţia temporară referitoare la străini şi apatrizi cărora le fusese interzis până de curând să dobândească terenuri în România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte. Prevederi speciale au fost instituite şi în legătură cu forma actelor juridice de înstrăinare şi dobândire a terenurilor, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii 247/2005, prevăzând că terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, puteau fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Forma înscrisului autentic pe care trebuia să o respecte orice act de înstrăinare între vii a terenurilor constituia o condiţie ad validitatem, nerespectarea ei atrăgând nulitatea absolută. Însă, aşa cum am subliniat, în virtutea principiului „conversiunii actelor juridice”, actul de înstrăinare ce avea ca obiect un teren şi nu era încheiat în formă autentică putea fi luat în considerare ca un antecontract de înstrăinare. Referitor la actualul regim juridic al circulaţiei terenurilor, am arătat că actualul Cod civil continuă să reglementeze obligativitatea încheierii în forma autentică ad validitatem a actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor. Se statuează efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenurilor, transferul acestora inter vivos putându-se face în mod legal prin act autentic notarial, hotărâre judecătorească sau în baza unui alt act prevăzut de lege. Spre deosebire de vechea reglementare a cărţilor funciare prin Legea nr. 7/1996 în care înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale avea efect de opozabilitate faţă de terţi, conform noului Cod civil, înscrierea drepturilor reale se face în baza unor convenţii încheiate în formă autentică, convenţii care îşi produc efectele translative sau constitutive nu la data autentificării ci prin înscrierea în cartea funciară. Am subliniat că, deşi actualul Cod civil menţine principiul consensualismului în formarea contractelor, totuşi, în cazul imobilelor, a instituit regula conform căreia drepturile reale asupra bunurilor imobile se constituie sau se transmit numai prin înscrierea în cartea funciară, încheierea unui act juridic civil nefiind suficientă pentru dobândirea dreptului asupra imobilului. Subcapitolul 2, intitulat Regimul juridic al construcţiilor, cuprinde 4 secţiuni în care am tratat regimul juridic al realizării şi al desfiinţării construcţiilor stabilit prin dispoziţiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării de construcţii şi cele ale Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinţelor şi a altor spaţii
în , regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989 şi regimul juridic al circulaţiei construcţiilor. După decembrie 1989, prin legi speciale a fost reglementată posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobândi în proprietate personală imobile locuite sau chiar alte spaţii cu altă destinaţie, fie prin cumpărarea acestora de la stat, fie prin construirea de locuinţe. Am arătat că vânzarea locuinţelor a fost reglementată, în principal, prin următoarele acte normative, pe care ulterior le-am examinat pe rând: Decretul - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie; Legea nr. 50/1991 privind autorizarea construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea construcţiilor; Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu alte destinaţii construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice de stat sau bugetare de stat; Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului; Legea locuinţei nr. 114/1997 şi Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Deşi regula generală în materie (înstrăinarea-dobândirea drepturilor de proprietate privată) o constituia consensualismul, contractul fiind valabil încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără a fi cerută o formă specială ca o condiţie de validitate, în cazurile reglementate de actele normative la care ne-am referit mai sus s-au instituit reguli speciale în această privinţă. Astfel, conform art. 18 şi 19 din Decretul - Lege nr. 61/1990, contractele de vânzare-cumpărare ale locuinţelor de către chiriaşi (care au caracter de contracte de adeziune în care clauzele, inclusiv preţul, sunt determinate de lege şi de către vânzător, chiriaşul având doar opţiunea de a încheia sau nu contractul de vânzare-cumpărare), trebuiau încheiate, sub sancţiunea nulităţii absolute, în formă scrisă autentică, pe modelul formularului tip de contract de vânzare-cumpărare (prevăzut în anexa nr. 3 a legii). Această formă a fost păstrată şi de actele normative ulterioare: Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 şi Legea nr. 10/2001. Pentru a fi opozabil terţilor, dreptul de proprietate imobiliară dobândit de cumpărător trebuia înscris în cartea funciară (sau transcrise în registrul de transcriere, până la reunificarea celor două sisteme), netranscrierea sau neînscrierea în cartea funciară, după caz, având ca efect inopozabilitatea contractului de vânzare-cumpărare faţă de terţi, deşi el rămânea valabil între părţi. În aceeaşi secţiune, am prezentat o decizie de speţă referitoare la revendicarea unui imobil de la chiriaşul care l-a cumpărat conform Legii nr. 112/2005 arătând că soluţia este criticabilă întrucât, pornind de la jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului pronunţată în cauzele Străin, Păduraru, Radu, Togănel şi Grădinaru împotriva României, am considerat că, în cadrul unei analize comparate a titlurilor, este preferat titlul fostului proprietar al imobilului preluat abuziv de stat şi nu titlul celui care a dobândit bunul de la stat, ulterior preluării acestuia de la fostul proprietar, soluţia impunându-se şi în scopul asigurării stabilităţii circuitului civil. În cuprinsul secţiunii 3 dedicate regimului juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, am analizat măsurile adoptate de statul român pentru repararea pagubelor pricinuite prin preluarea abuzivă a unor imobile de către stat, organizaţiile cooperatiste sau de către
orice alte persoane juridice, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 şi am examinat admisibilitatea exercitării acţiunilor în revendicare de drept comun a unor bunuri preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001. Am fost de părere că, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, care prevede procedura de urmat pentru restituirea imobilelor preluate abuziv de stat, acţiunea în revendicare de drept comun a unui bun care constituie obiect al Legii nr. 10/2001 nu mai poate fi exercitată. Soluţia este identică atât în cazul în care proprietarul neposesor nu a urmat procedura specială prevăzută de Legea nr. 10/2001, cât şi în situaţia în care această procedură a fost urmată, însă notificarea formulată s-a respins în mod definitiv. Totodată, am menţionat că, prin decizia nr. 33 din 09 iunie 2008, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, a admis recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie cu privire la acţiunile întemeiate pe dispoziţiile dreptului comun, având ca obiect revendicarea imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, formulate după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 şi soluţionate neunitar de instanţele judecătoreşti, stabilind că în cazul concursului dintre legea specială şi legea generală, acesta se rezolvă în favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant, chiar dacă această situaţie nu este prevăzută expres în legea specială şi că, în cazul în care sunt sesizate neconcordanţe între legea specială, respectiv Legea nr. 10/2001, şi Convenţia europeană a drepturilor omului, aceasta din urmă are prioritate. Această prioritate poate fi dată în cadrul unei acţiuni în revendicare, întemeiată pe dreptul comun, numai în măsura în care astfel nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securităţii raporturilor juridice. Secţiunea 4 abordează regimul juridic actual al circulaţiei construcţiilor. De lege lata, construcţiile aflate în proprietate privată, indiferent de titular, sunt în
circuitul civil general, putând, în consecinţă, să fie înstrăinate şi dobândite în modurile
Multă vreme, transmisiunea dreptului de proprietate asupra
construcţiilor nu a fost –în principiu - supusă unor condiţii speciale (autorizaţia administrativă, formă autentică etc.), fiind suficientă doar realizarea acordului de voinţă
al părţilor, fără întocmirea unui înscris care este necesar pentru probă, nu pentru valabilitatea înstrăinării. Consemnarea actului de înstrăinare într-un înscris sub semnătură privată era necesară numai ad probationem şi pentru a fi posibilă îndeplinirea cerinţelor de publicitate imobiliară. De la această regulă există şi unele excepţii care sunt prevăzute expres prin norme juridice speciale cum ar fi cele privind încheierea contratului de donaţie sau cele ce reglementează necesitatea autorizării sau aprobării prealabile a înstrăinării sau dobândirii dreptului de proprietate prin acte juridice între vii. După intrarea în vigoare a OUG nr. 210/2008, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 835/11.12.2008, Legea nr. 114/1996 a prevăzut în art. 10 1 că locuinţele, inclusiv apartamentele situate în blocurile de locuit (unităţile individuale) pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute. Ca urmare, actele juridice de dispoziţie cu privire la construcţiile locuinţe trebuie să îmbrace forma
autentică notarială, nerespectarea acestei condiţii ad solemnitatem determinând nulitatea absolută a actului de înstrăinare. Aşa cum am mai arătat, după intrarea în vigoare a actualului Cod civil, construcţiile proprietate privată pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică însă actul autentic nu este prin el însuşi constitutiv sau translativ de proprietate, fiind necesară pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei înscrierea în cartea funciară în baza înscrisului autentic notarial potrivit art. 885 şi art. 888 din Codul civil. Capitolul 6 prezintă jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului cu privire la restituirea bunurilor trecute în stăpânirea fostelor ţări comuniste precum şi jurisprudenţa instanţei europene în cauzele privitoare la România, cu referire la cazurile de condamnare a statului român pentru încălcarea dreptului de proprietate şi/sau a dreptului la un proces echitabil. După primirea în Consiliul Europei a ţărilor din Europa Centrală şi Orientală, s-a pus problema dacă prevederile art. 1 din primul Protocol adiţional sunt aplicabile în privinţa restituirii unor bunuri care au intrat în proprietatea fostelor state comuniste prin diverse modalităţi şi dacă Convenţia garantează dreptul la restituire a unor asemenea bunuri. Examinând jurisprudenţa Curţii în această materie se constată că sunt evocate mai multe principii generale. Un prim principiu care se degajă din jurisprudenţa Curţii este referitor la faptul că dispoziţiile Convenţiei nu garantează dreptul unei persoane fizice sau juridice de a dobândi un bun iar toate cererile care au avut ca obiect imposibilitatea reclamantului de a dobândi un bun vor fi respinse ca incompatibile ratione materiae cu dispoziţiile Convenţiei. Din acest principiu rezultă cel de-al doilea principiu potrivit căruia protecţia Convenţiei se aplică numai cu privire la bunuri actuale , adică în privinţa bunurilor aflate în patrimoniul celui care pretinde că i-a fost încălcat „dreptul de proprietate” asupra lor. Un al treilea principiu ce a fost afirmat de Curte este acela că un reclamant poate invoca o încălcare a dreptului său de proprietate în baza art. 1 din Protocolul adiţional numai dacă este titularul actual al acestuia iar această calitate i-a fost recunoscută fie printr-o hotărâre judecătorească definitivă, fie ca urmare a unor măsuri legislative de restituire adoptate de statul în cauză, sau, cel puţin, are „o speranţă legitimă” de redobândire a bunului în discuţie în materialitatea lui sau prin „echivalent rezonabil”. În legătură cu acest al treilea principiu, în cauza Maria Atanasiu şi alţii împotriva României, Curtea a reamintit că un reclamant nu poate pretinde o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 decât în măsura în care hotărârile pe care le critică se referă la „bunurile” sale în sensul acestei prevederi. Noţiunea „bunuri” poate cuprinde atât „bunuri actuale”, cât şi valori patrimoniale, inclusiv creanţe, în baza cărora un reclamant poate pretinde că are cel puţin o „speranţă legitimă” de a obţine beneficiul efectiv al unui drept de proprietate . Dacă interesul patrimonial în cauză este de ordinul creanţei, el nu poate fi considerat o „valoare patrimonială” decât dacă are o bază suficientă în dreptul intern, de exemplu atunci când este confirmat printr-o jurisprudenţă bine stabilită a instanţelor. Curtea a apreciat că transformarea într-o „valoare patrimonială”, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1, a interesului patrimonial ce rezultă din simpla constatare a ilegalităţii naţionalizării este condiţionată de întrunirea de către partea
interesată a cerinţelor legale în cadrul procedurilor prevăzute de legile de reparaţie şi de epuizarea căilor de atac prevăzute de aceste legi. Un al patrulea principiu priveşte aplicarea ratione temporis a dispoziţiilor Convenţiei. Curtea a decis că ea nu poate să examineze o cerere decât în măsura în care se raportează la evenimentele care s-au produs după intrarea în vigoare a Convenţiei cu privire la statul în cauză. Astfel, în cauza Costandache contra României în care reclamanta s-a plâns de refuzul autorităţilor statale de a-i restitui un imobil naţionalizat de statul român pe temeiul Decretului nr. 92/1950, Curtea a reţinut că exproprierea a fost făcută de autorităţile române în anul 1950, adică înainte de 20 iunie 1994, data intrării în vigoare a Convenţiei cu privire la România. Ca atare, ea nu este competentă, ratione temporis, să examineze circumstanţele exproprierii sau efectele ei continue, ceea ce înseamnă că „nu poate fi vorba de o încălcare continuă a Convenţiei, imputabilă autorităţilor române şi susceptibilă să producă efecte în limitele competenţei Curţii în timp”. Faţă de aceste principii consacrate în jurisprudenţă, se poate concluziona că art. 1 din Primul protocol adiţional nu poate fi interpretat ca impunând statelor contractante o obligaţie generală de restituire a bunurilor transferate în patrimoniul lor înainte de ratificarea Convenţiei. În mod special, Curtea a recunoscut statelor părţi o largă marjă de apreciere cu privire la oportunitatea excluderii anumitor categorii de foşti proprietari de la dreptul de restituire iar în cazul unei asemenea excluderi, o cerere de restituire formulată de o persoană aparţinând unei astfel de categorii nu poate da naştere unei „speranţe legitime”, care poate intra în câmpul de aplicare al art. 1 din Primul protocol adiţional. Cu toate acestea, atunci când un stat parte, după ce a ratificat Convenţia - inclusiv Protocolul nr. 1 - adoptă o legislaţie prin care se prevede restituirea bunurilor confiscate de către regimul politic anterior, în întregime sau în parte, în natură sau prin echivalent, oricare ar fi forma sau întinderea acestui „echivalent”, o asemenea legislaţie poate fi considerată ca dând naştere unui nou drept de proprietate garantat de art. 1 din Primul protocol adiţional, pentru persoanele care îndeplinesc condiţiile de restituire. Acest principiu se aplică şi în ipoteza unei legislaţii adoptate înainte de ratificarea Convenţiei cu privire la restituirea în natură sau prin echivalent a unor
astfel de bunuri, dacă această legislaţie a rămas în vigoare după ratificarea Protocolului nr. 1 de către statul în cauză. Toate aceste principii generale consacrate în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului în cauzele referitoare la restituirea unor bunuri care au intrat în proprietatea fostelor state comuniste prin diverse modalităţi au fost reafirmate de Curte şi aplicate ca atare în cauzele privitoare la România.
În analiza jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului în problema
restituirii proprietăţilor, am identificat şi prezentat principalele categorii de cauze în care instanţa europeană a constatat încălcarea art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie sau a analizat existenţa unor eventuale încălcări ale acestui articol.
O primă categorie de cauze este cea în care instanţele române, considerând
că sunt competente să soluţioneze asemenea acţiuni, au analizat aplicarea în cauzele deduse judecăţii a normelor pe baza cărora imobilele revendicate au fost preluate de stat, indiferent de actul normativ în care acestea erau cuprinse: Decretul nr. 92/1950,
Decretul nr. 111/1951, Legea nr. 4/1973, Decretul nr. 223/1974 etc. şi chiar dacă unele dintre acele dispoziţii erau la acea dată abrogate expres şi au constatat corecta aplicare a dispoziţiilor puse în discuţie, în temeiul cărora bunurile trecuseră în proprietatea statului. În consecinţă, acţiunile în revendicare intentate de reclamanţi au fost respinse iar aceştia, după epuizarea căilor de atac, în termenul de 6 luni de la data rămânerii definitive a ultimei hotărâri judecătoreşti pronunţate în cauză, s-au adresat Curţii Europene cu cereri prin care, în esenţă, au invocat încălcarea de către statul român a dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, întrucât instanţele naţionale au refuzat restituirea dreptului de proprietate asupra unor bunuri naţionalizate, expropriate sau preluate de stat în baza altor dispoziţii legale. Curtea a declarat inadmisibile cererile de acest gen în care instanţele naţionale nu au recunoscut dreptul de proprietate invocat de reclamanţi, considerând că reclamanţii nu pot invoca deţinerea unui bun actual, iar Curtea nu este competentă, ratione temporis, să se pronunţe cu privire la compatibilitatea preluării acelor bunuri de către stat, pe temeiul diverselor acte normative, cu dispoziţiile Convenţiei.
O a doua categorie de cauze este aceea în care instanţele române au analizat
aplicarea în cauzele deduse judecăţii a actelor normative pe baza cărora imobilele revendicate au fost preluate de stat, au ajuns la concluzia că ele şi-au produs efectele astfel cum acestea rezultă din normele care le cuprindeau şi, în consecinţă, au respins acţiunea în revendicare a reclamanţilor, adăugând însă, în considerentele hotărârilor pronunţate de regulă la nivelul curţilor de apel, unde hotărârile respective au rămas definitive şi irevocabile, că oricum instanţele judecătoreşti nu sunt competente să examineze legalitatea naţionalizărilor, această competenţă aparţinând puterii legislative sau că urmează a fi adoptate măsuri reparatorii pe calea unor acte normative speciale. Reclamanţii s-au adresat jurisdicţiei europene invocând faptul că refuzul instanţelor de restituire a bunurilor care le-au aparţinut constituie o încălcare a dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie. În acest tip de cauze, Curtea europeană, reţinând că instanţele române nu au recunoscut reclamanţilor dreptul de proprietate asupra imobilelor revendicate, a conchis că aceştia nu pot invoca un drept asupra unui bun existent în patrimoniul lor, notând că instanţele nu s-au declarat necompetente să examineze pretenţiile reclamanţilor pe fond. Astfel, am examinat decizia cu privire la admisibilitatea în cauza Mărginean contra României.
O categorie distinctă o formează cauzele în care instanţele naţionale au
respins acţiunile în revendicare ale reclamanţilor, reţinând în considerente că reclamanţii
nu pot redobândi dreptul de proprietate asupra imobilelor preluate de stat în temeiul unor diverse acte normative întrucât ele nu sunt competente să examineze legalitatea dispoziţiilor legale în discuţie şi că, oricum, urmează a fi adoptate acte normative care vor conţine măsuri reparatorii pentru asemenea situaţii. În acest sens, am făcut referire la cauzele Moşteanu şi alţii împotriva României, Smoleanu împotriva României, Lidner et Hammermayer împotriva României şi Cauza Canciovici şi alţii împotriva României.
O altă categorie de cauze o constituie cauzele în care, după ce instanţele
naţionale au pronunţat hotărâri definitive şi irevocabile prin care acţiunea în revendicare a reclamanţilor a fost admisă, cu motivarea că s-au aplicat greşit
dispoziţiile privitoare la trecerea bunurilor în proprietatea statului şi s-a dispus restituirea acestora către titularii iniţiali sau către moştenitorii lor, hotărârile au fost desfiinţate ca urmare a admiterii de către instanţa supremă a recursurilor în anulare formulate de Procurorul general de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie. Soluţiile de acest gen au fost pronunţate ca urmare a adoptării deciziei Secţiilor Unite din 2 februarie 1995 de schimbare a jurisprudenţei anterioare, prin care s-a statuat că „tribunalele nu au fost competente să cenzureze prevederile actelor de naţionalizare şi să dispună restituirea imobilelor naţionalizate pe temeiul Decretului nr. 92/1950; punerea de acord a naţionalizărilor efectuate pe acest temei cu dispoziţiile Constituţiei române
în vigoare privitoare la proprietate nu se poate face decât pe cale legislativă (
Am precizat că este vorba despre cauzele de tipul cauzei Brumărescu împotriva
României şi de cauza Androne împotriva României.
O categorie distinctă de cauze este constituită de cauzele în care reclamanţii
deşi dispuneau de o hotărâre definitivă ce obliga statul să le restituie bunurile preluate abuziv s-au văzut în imposibilitate de a intra în posesie unei părţi din imobil sau chiar a întregului imobil ca urmare a vânzării de către stat a
respectivului imobil sau doar a unor părţi din imobil unor terţi de bună-credinţă. În acest gen de cauze, Curtea a statuat că vânzarea de către stat unor terţi de bună- credinţă a bunului altuia, chiar dacă anterioară confirmării definitive în instanţă a dreptului de proprietate al reclamantului, combinată cu lipsa totală a oricărei despăgubiri, reprezintă o privare de proprietate contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie. Acest gen de cauze cum sunt cauza Străin şi alţii împotriva României, cauza Păduraru împotriva României, cauza Viaşu împotriva României, cauza Porţeanu împotriva României, cauza Katz împotriva României, cauza Faimblat împotriva României au fost urmate de aproape 1000 de cauze de acelaşi tip şi au dus la pronunţarea hotărârii pilot în cauza Maria Atanasiu şi alţii împotriva României. Un alt tip de cauze sunt cele în care reclamanţii deşi dispuneau de o hotărâre definitivă ce obliga statul să le restituie bunurile preluate abuziv au fost o lungă perioadă de timp în imposibilitate de a intra în posesia unei părţi din imobil sau chiar a întregului imobil din cauza faptului că acea parte din imobil sau chiar întregul imobil fusese închiriat de stat. Şi în acest tip de cauze, printre care amintim cauza Radovici şi Stănescu împotriva României şi cauza Cleja şi Mihalcea împotriva României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că s-a încălcat articolul 1 al Protocolului nr. 1 adiţional la Convenţie.
O altă categorie de cauze este formată de cauzele în care reclamanţii,
cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, emiţându-li-se titlu de proprietate, adeverinţă de reconstituire a dreptului de proprietate şi/sau proces verbal de punere în posesie sau care au obţinut prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile obligarea comisiilor locale şi/sau judeţene la punerea în posesie pe vechiul amplasament şi la emiterea titlului de proprietate pentru anumite terenuri al căror amplasament a fost identificat în mod
precis prin hotărârile judecătoreşti respective, s-au plâns de imposibilitatea de a intra în posesia terenurilor combinată cu lipsa oricăror despăgubiri. Aceste cauze sunt citate ca atare de Curtea europeană şi anume: cauza Sabin Popescu împotriva României, cauza Croitoriu împotriva României; cauza Tacea împotriva României;
cauza Drăculeţ împotriva României; cauza Toşcuţă şi alţii împotriva României; cauza Dragne şi alţii împotriva României; cauza Georgi împotriva României şi cauza Abăluţă împotriva României, cauza Bălaşa împotriva României şi cauza Ion Constantin împotriva României. De asemenea, examinând practica CEDO în problema restituirii proprietăţilor, am constatat că o parte din condamnările României sunt datorate imposibilităţii restituirii terenurilor agricole, în temeiul Legii nr. 18/1991, fie din cauza unor probleme care ţineau de jurisdicţiile interne, fie din cauza unor probleme legate de procesul de executare a hotărârilor judecătoreşti (emiterea unor titluri de proprietate, anterior, pe numele altor persoane, lipsa fizică a terenurilor, lipsa efectivă a plăţii despăgubirilor prevăzute de lege etc.) dar şi lipsei unui sistem eficient de reparare a prejudiciului, în situaţia imposibilităţii restituirii în natură. Capitolul 7 este consacrat prezentării diverselor reglementări în materia proprietăţii private în diferitele sisteme de drept, fiind examinate atât dispoziţiile Codului civil din Quebec, care a fost una din sursele de inspiraţie pentru actualul nostru Cod civil, cât şi dispoziţiile legale din fostele ţări comuniste în materia restituirii imobilelor preluate de stat. Capitolul 8 reprezintă capitolul final, destinat concluziilor desprinse din conţinutul lucrării elaborate dar si propunerilor de lege ferenda, apreciate ca fiind benefice pentru îmbunătăţirea reglementării interne a dreptului de proprietate privată precum şi pentru evitarea eventualelor condamnări la Curţii Europene a Drepturilor Omului. III. Concluzii şi propuneri de lege ferenda Studiul conţine o analiză a dreptului de proprietate privată ce a avut în vedere atât opiniile exprimate în literatura de specialitate cât şi soluţiile din jurisprudenţă, făcând o prezentare a definiţiei şi conţinutului dreptului de proprietate privată şi a limitelor exercitării dreptului de proprietate privată, precum şi a caracterelor juridice ale acestui drept. Totodată, au fost examinate obiectul şi subiectele dreptului de proprietate privată, modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată şi modalităţile juridice ale acestui drept real principal, prin prisma dispoziţiilor actualului Cod civil şi cu sublinierea eventualelor diferenţe faţă de vechea reglementare. De asemenea, lucrarea cuprinde o privire de ansamblu asupra hotărârilor pronunţate de către instanţa europeană în materia protecţiei dreptului de proprietate. Sunt trecute în revistă atât hotărârile Curţii europene cu privire la restituirea bunurilor trecute în stăpânirea fostelor ţări comuniste cât şi hotărârile pronunţate împotriva României, de-a lungul timpului, de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului. Cu acest prilej, am subliniat vulnerabilităţile sistemice ale legislaţiei române şi practica judiciară naţională conturată în materia dreptului de proprietate. Studiul realizat se bazează pe o bibliografie bogată, care cuprinde literatură juridică naţională inserată în studii, articole şi monografii dar şi literatură juridică străină, jurisprudenţă naţională precum şi jurisprudenţa instanţei de contencios european, cu referire concretă la cazurile de condamnare a statului român pentru încălcarea dreptului de proprietate, protejat de art. l din Primul
Protocol Adiţional la Convenţie şi uneori, şi a dreptului la un proces echitabil consacrat de art.6 parag. 1 din CEDO. Pe parcursul acestei lucrări, am făcut mai multe propuneri de lege ferenda în situaţia în care am constatat că actele normative examinate vin în contradicţie cu actualul Codul civil şi că, în materia dreptului de proprietate privată, unele dispoziţii din Codul civil actual ar putea fi îmbunătăţite sau completate. De asemenea, faţă de jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, am apreciat că sunt utile şi propuneri de lege ferenda cu privire la modalitatea de aplicare a dispoziţiilor legilor fondului funciar respectiv Legea nr. 18/1991 şi Legea nr. 1/2000 precum şi cu privire la sistemul de despăgubiri ce urmează a fi acordate celor care nu au primit în natură imobilele preluate.
1. Consider că s-ar impune modificarea dispoziţiilor art. 59 din Legea nr.
71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil în sensul următor: dispoziţiile art. 602-625 din Codul civil se aplică şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a Codului civil, dacă aceste situaţii juridice subzistă şi după intrarea în vigoare a acestuia.
2. Cu privire la dispoziţiile art.604 din Codul civil referitoare la
regulile privind curgerea firească a apelor, am apreciat că ar trebui reglementată de şi ipoteza în care curgerea apelor i-ar cauza prejudicii fondului superior, iar lucrările pe care le-ar efectua proprietarul pentru remedierea situaţiei, în calitate de proprietar al fondului inferior i-ar produce daune celuilalt fond.
3. Referitor la dispoziţiile art. 619 din Codul civil privind întinderea şi
modul de stabilire a dreptului de trecere, am considerat că se impune completarea acestor dispoziţii într-o manieră similară celei de la art. 767 din Codul civil după cum urmează „Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului care are acces la calea publică va putea schimba locul prin care se exercită dreptul de trecere în măsura în care exercitarea dreptului de trecere nu va prezenta inconveniente grave pentru proprietarul care nu are acces la drumul public. De asemenea, atunci când, din cauza unor împrejurări survenite ulterior stabilirii dreptului de trecere, trecerea nu s-ar mai produce în condiţii de natură să producă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra
fondului care are acces la calea publică, proprietarul fondului va putea să solicite strămutarea exercitării servituţii în alt loc în măsura în care exercitarea dreptului de trecere rămâne la fel de comodă pentru proprietarul care nu are acces la drumul public.” 4. Am propus ca legiuitorul, pe de o parte, să modifice termenii de fond dominant (conţinut în alineatul 3 din art. 617 din Codul Civil) şi fond aservit (inclus în alineatele 1 şi 2 ale art. 620 din Codul Civil) şi să le înlocuiască cu termenii de fond ce are acces la calea publică ori fondul pe care se va realiza trecerea respectiv fond lipsit de acces la calea publică sau fondul care aparţine titularului dreptului de trecere.
5. Consider că, în raport de modificarea naturii juridice a dreptului de
trecere care este reglementat ca o limită legală a dreptului de proprietate privată şi
nu ca o servitute, se impune ca legiuitorul să reglementeze şi o modalitate de apărare a acestui drept odată stabilit având în vedere că acesta nu se mai regăseşte
printre servituţile ori drepturile reale ce pot fi apărate prin acţiunea confesorie reglementată de art. 757 din Codul Civil.
6. Având în vedere că dispoziţiile art. 621 alin. 3 din Codul civil prevăd
că dreptul proprietarului la plata unei despăgubiri juste ca urmare a exercitării dreptului de trecere pentru utilităţi fără a se preciza exact modul de stabilire a acestei despăgubiri, propun de lege ferenda completarea acestui alineat în sensul
de a se preciza că „aceste despăgubiri se pot stabili prin acordul părţilor sau, în cazul în care părţile respectiv proprietarul terenului şi furnizorul de servicii de utilitate publică nu se învoiesc, prin hotărâre judecătorească” şi de a se preciza, similar cu dispoziţiile din Legea minelor nr. 85/2003 şi Legea petrolului nr. 238/2004, că „despăgubirea va cuprinde o indemnizaţie anuală, proprietarul fiind îndreptăţit să solicite despăgubiri şi pentru pagubele pe care le va suferi ca urmare a exercitării dreptului de trecere.”
8. Ţinând seama că dispoziţiile art. 621 alin. 4 din Codul civil
exceptează de la dreptul de trecere pentru utilităţi doar clădirile, curţile şi grădinile
acestora şi numai dacă acest drept are ca obiect anumite utilităţi noi şi anume
conducte sau canale subterane, că aceste dispoziţii nu sunt aplicabile nici utilităţilor vechi şi nici utilităţilor terestre şi aeriene (respectiv în cazul cablurilor electrice sau de comunicaţii ori în cazul conductelor sau canalelor aeriene sau terestre) şi, apreciind că este inechitabil ca proprietarii clădirii şi terenurilor pe care se aflau, la data intrării în vigoare a actualului Cod civil, respectivele conducte şi canale subterane, să fie obligaţi în continuare să permită trecerea unor conducte sau canale subterane deşi astfel de conducte şi canale pot genera prejudicii mari clădirii şi terenurilor, propun ca:
1. textul de lege să fie completat în sensul de a excepta de la dreptul de
trecere nu numai conductele şi canalele subterane ci şi cele terestre (amplasate la nivelul solului) şi cele aeriene, fiindcă ar fi aberant ca proprietarul să fie obligat să
permită trecerea unor cabluri, canale sau conducte aeriene sau amplasate la nivelul solului şi ca legea să permită proprietarului să refuze doar trecerea unor conducte sau canale subterane, care nu sunt de natură a crea atât de multe inconveniente; 2. textul de lege să fie completat în sensul de a excepta nu numai conductele şi canalele ci şi cablurile electrice sau de telecomunicaţii, fie ele terestre, subterane sau aeriene; 3. dispoziţiile art. 621 din Codul civil să fie completate cu un nou alineat care să prevadă posibilitatea ca proprietarul clădirii şi/ sau terenului aferent curţii şi grădinii să obţină strămutarea exercitării dreptului de trecere a
utilităţilor prin alt loc, în cazul în care există un interes serios şi legitim sau trecerea respectivelor utilităţi ar deveni mult prea împovărătoare pentru acesta ori ar crea prejudicii majore acestuia.
9. În legătură cu terminologia folosită de Codul aerian (servituţi
aeronautice, zone supuse servituţilor de aeronautică civilă), apreciind că aceasta nu mai este în concordanţă cu dispoziţiile art. 755 -756 din Codul civil ce reglementează noţiunea de servitute şi modalităţile de constituire a servituţii, am propus ca legiuitorul să renunţe la denumirea de servitute aeronautică şi să înlocuiască denumirea de zone supuse servituţilor de aeronautică civilă cu cea de
zone de protecţie şi siguranţă întrucât servituţile aeronautice sunt reglementate de
Codul aerian ca limite legale ale exercitării dreptului de proprietate privată stabilite în interes public, astfel cum sunt ele definite de dispoziţiile art. 602 alin. 1 din Codul civil.
10. De lege ferenda, am apreciat că se impune ca legiuitorul să modifice
termenii folosiţi în art. 7 şi 11 din Legea minelor 85/2003 şi anume ”drept de servitute legală de trecere”, ”exercitarea dreptului de servitute legală de trecere”, ”durata servituţii legale” şi ”drept de servitute” şi să îi înlocuiască cu termenii de ”drept de trecere”, ”exercitarea dreptului de trecere” şi respectiv ”durata dreptului de trecere”. Am propus ca termenul de rentă anuală cuvenită proprietarului terenului afectat de dreptul de trecere folosint în art. 7 alin. 2 din Legea minelor nr. 85/2003 să fie înlocuit cu cel de indemnizaţie sau despăgubire, termen folosit de dispoziţiile art. 620 din Codul civil şi de art. 621 alin. 3 din Codul civil. 11. În mod similar, am considerat că este necesar ca legiuitorul să modifice şi termenii folosiţi în art. 7 şi 12 din Legea petrolului nr. 238/2004 şi
anume ”drept de servitute legală de trecere”, ”exercitarea dreptului de servitute legală de trecere”, ”durata servituţii legale” şi ”drept de servitute” şi să îi înlocuiască cu termenii de ”drept de trecere” şi respectiv ”exercitarea dreptului de trecere” sau ”durata dreptului de trecere”. Am propus, totodată, ca termenul de rentă anuală cuvenită proprietarului terenului afectat de dreptul de trecere
conţinut de art. 7 alin. 2 din Legea petrolului nr. 238/2004 să fie înlocuit cu cel de indemnizaţie sau despăgubire, termen folosit de dispoziţiile art. 620 din Codul civil şi de art. 621 alin. 3 din Codul civil.
12. Am formulat o propunere de lege ferenda în sensul de a se modifica
dispoziţiile art. 12 şi art. 14 din Legea energiei electrice şi a gazelor naturale nr. 123/2012 în sensul de a înlocui sintagma de servitute de trecere cu cea de drept de
13. De asemenea, am propus ca art. 15 din acelaşi act normativ în care se
dispune că în zonele de protecţie şi de siguranţă, se stabileşte un drept de servitute legală, să fie modificat în sensul de a se preciza că în zonele de protecţie şi
siguranţă se instituie limitări legale ale dreptului de proprietate.
14. Am formulat propuneri de modificare a art. 12 alin. 5 din Legea nr.
123/2012 în sensul de a reglementa dreptul proprietarilor de terenuri de a se adresa instanţei de judecată pentru a se stabili modalitatea de exercitare a drepturilor de uz şi servitute, în cazul în care, în termen de 30 de zile de la solicitarea proprietarului afectat de exercitarea drepturilor de uz şi servitute, titularii de licenţe nu încheie convenţiile cadru referitoare la exercitarea drepturilor de uz şi servitute, la durata, conţinutul si limitele de exercitare a acestor drepturi, la determinarea cuantumului indemnizaţiilor şi a despăgubirilor şi a modului de plată a acestora.
Am considerat necesară extinderea aplicării acestor dispoziţii şi în cazul celorlalţi proprietari de terenuri afectaţi de capacităţile energetice realizate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 123/2012.
15. O altă propunere de lege ferenda se referă la modificarea dispoziţiilor art. 109-113 din Legea nr. 123/2012 în sensul de a înlocui sintagma de servitute de trecere cu cea de drept de trecere . 16. Constatând că Legea energiei electrice şi a gazelor naturale nr. 123/2012 nu reglementează modalitatea în care se vor exercita drepturile recunoscute concesionarilor din sectorul gazelor naturale în cazul obiectivelor sau sistemelor de gaze naturale realizate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 123/2012, propunerea noastră de lege ferenda este în sensul modificării art. 113 alin. 2 din lege după cum urmează”Exercitarea drepturilor de uz şi de servitute asupra proprietăţilor private afectate de obiectivul/sistemul de gaze naturale să se facă în conformitate cu regulile procedurale privind condiţiile şi termenii referitori la durată, conţinutul şi limitele de exercitare a acestor drepturi, prevăzute într-o convenţie-cadru, precum şi pentru determinarea cuantumului indemnizaţiilor şi a despăgubirilor şi a modului de plată a acestora care se aprobă, împreună cu convenţia-cadru, prin hotărâre a Guvernului, la propunerea ministerului de resort”, fără a se distinge între data realizării obiectivului sau sistemului de gaze naturale. 17. În mod similar ca în cazul capacităţilor energetice, având în vedere că Legea nr. 123/2012 nu prevede nicio sancţiune în cazul în care titularii de licenţe şi autorizaţii nu îşi îndeplinesc obligaţia de a încheia convenţiile cadru şi nici un mijloc de coerciţie pentru aceştia, am considerat utilă reglementarea dreptului proprietarilor de terenuri afectate de obiective/sisteme de gaze naturale de a se adresa instanţei de judecată pentru a se stabili modalitatea de exercitare a drepturilor de uz şi servitute, în cazul în care, în termen de 30 de zile de la solicitarea proprietarului afectat de exercitarea drepturilor de uz şi servitute, titularii de licenţe nu încheie convenţiile cadru referitoare la exercitarea drepturilor de uz şi servitute, la durata, conţinutul si limitele de exercitare a acestor drepturi, la determinarea cuantumului indemnizaţiilor şi a despăgubirilor şi a modului de plată a acestora. 18. Având în vedere că, faţă de prevederile art. 602-605 din Codul civil, art. 28 - 29 din Legea apelor reglementează nu servituţi legale, cum se menţionează expres ci nişte limite legale ale dreptului de proprietate privată aparţinând proprietarilor riverani, am propus modificarea corespunzătoare a celor două dispoziţii legale. Astfel, prima parte a art. 28 alin.1 din Legea nr. 107/1996 ”Riveranii sunt obligaţi să acorde drept de servitute, avându-se în vedere zone anume stabilite de comun acord cu Administraţia Naţională ”Apele Române”, fără a percepe taxe, pentru:…” trebuie modificată astfel: ”Riveranii au obligaţia de a permite în zonele stabilite de comun acord cu Administraţia Naţională ”Apele Române…” iar art. 29 alin. 2-5 din lege trebuie modificat astfel: ”(2)Nu pot fi expropriate: clădirile, curţile, grădinile aferente locuinţelor, monumentele publice, bisericile şi cimitirele, precum şi parcurile declarate monumente ale naturii. (3) Dreptul de a ocupa terenurile în vederea realizării lucrărilor prevăzute în alin. (1), odată stabilit, constituie o obligaţie opozabilă tuturor. (4) In cazul în care, lucrările prevăzute la alin. (1), pentru care s-a instituit ocuparea au fost abandonate timp de cel puţin 3 ani sau, dacă ocuparea terenului nu mai este
necesară, dreptul prevăzut la alin. 3 se poate considera stins. (5) Proprietarii terenurilor afectate au dreptul la despăgubiri constând în valoarea de circulaţie a
produselor, plantaţiilor, construcţiilor sau bunurilor mobile de orice fel, avariate sau distruse precum şi în valoarea foloaselor de care au fost lipsiţi prin schimbarea destinaţiei temporare sau permanente a zonei respective de teren.”
19. De asemenea, propun modificarea art. 19 din Legea nr. 379/2003
privind regimul mormintelor şi operelor comemorative de război în sensul de a se elimina referirea la instituirea unor servituţi de utilitate publică, art. 19 urmând a dispune doar că ”Toate mormintele de război vor avea asigurată o zonă de protecţie. În zona de protecţie pot fi instituite reglementări speciale de construire prin planurile şi regulamentele de urbanism aprobate şi avizate conform legii.” 20. În mod similar, am considerat util ca art. 2 alin. 5 şi art. 9 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice să fie modificate în sensul următor: art. 2 alin. 5 să dispună că: ”Asupra monumentelor istorice se pot instituit prin lege limitări ale dreptului de proprietate privată sau publică.” în timp ce art. 9 alin. 4 să prevadă că: ”În zona de protecţie pot fi instituite interdicţii şi obligaţii
precum şi reglementări speciale de construire prin planurile şi regulamentele de urbanism aprobate şi avizate conform legii.”
21. O altă propunere de lege ferenda se referă la modificarea art. 34 alin. 1
din Legea îmbunătăţirilor funciare nr. 138/2004 în sensul de a înlocui sintagma de
”drept de servitute asupra terenului” cu cea de ”dreptul de a folosi terenul”.
22. Având în vedere că dispoziţiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 241/2006 a
serviciului de alimentare cu apă şi de canalizare nu sunt corelate cu dispoziţiile art. 621 din Codul civil ce prevăd că proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz şi a canalelor, având dreptul la plata unor despăgubiri, am apreciat că este necesară modificarea acestora în sensul de a se institui prin art. 26 alin. 2 nu un drept de servitute ci un drept de acces pentru executarea lucrărilor necesare întreţinerii şi exploatării sistemelor de alimentare cu apă şi de canalizare şi de a se înlocui prevederea ”Exercitarea dreptului de servitute asupra proprietăţilor afectate de sistemul de alimentare cu apă şi de
canalizare se realizează cu titlu gratuit” cu o prevedere similară cu cea din Legea
nr. 51/2006 a serviciilor comunitare de utilitate publică reglementând şi obligaţia de a se plăti chirii pentru folosirea temporară a terenurilor şi de a se aduce terenurile afectate de lucrările în starea anterioară începerii acestor lucrări.
23. O altă propunere de lege ferenda se referă la modificarea dispoziţiilor
art. 29 alin. 2 din Legea nr. 230/2006 a serviciilor de iluminat public. Astfel, am propus înlocuirea sintagmei servitute de trecere cu cea de drept de trecere pentru a fi concordanţă cu dispoziţiile art. 617 din Codul civil şi cele ale art. 622 din Codul civil ce reglementează dreptul de trecere şi dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări ca limite legale ale exercitării dreptului de proprietate privată stabilite
în interes public dar şi pentru a marca schimbările intervenite odată cu adoptarea Codului civil în materie de servituţi.
24. Am propus modificarea art. 19 din Legea nr. 379/2003 privind
regimul mormintelor şi operelor comemorative de război în sensul de a se elimina
referirea la instituirea unor servituţi de utilitate publică, art. 19 urmând a dispune doar că ”Toate mormintele de război vor avea asigurată o zonă de protecţie. În zona de protecţie pot fi instituite reglementări speciale de construire prin planurile şi regulamentele de urbanism aprobate şi avizate conform legii.” 25. Având în vedere că reglementările referitoare la certificatul de urbanism cuprinse în art. 6 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi în art. 28-34 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul sunt contradictorii, necorelate şi susceptibile de interpretări diferite şi că sub aspectul tehnicii legislative ar fi necesar ca ele să fie cuprinse într-un singur act normativ pentru a se evita inadvertenţele şi necorelările, am propus, de lege ferenda, ca aceste dispoziţii să fie cuprinse într-un singur act normativ în care să nu se mai prevadă obligativitatea obţinerii certificatului de urbanism pentru cererile în justiţie şi că este obligatoriu certificatul de urbanism în cazul autentificării contractelor de vânzare –cumpărare şi a convenţiilor de partaj ce necesită împărţeli sau comasări de parcele dacă sunt urmate în termen de 6 luni sau 1 an de realizarea unor lucrări de construcţii.
26. Referitor la sancţiunea nulităţii care intervine în cazul nerespectării
dispoziţiilor art. 6 alin. 6 din Legea nr. 50/1991, apreciem că, de lege ferenda, efectuarea operaţiunilor juridice de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile în lipsa certificatului de urbanism ar trebui sancţionată cu nulitatea relativă faţă de interesul ocrotit care este unul privat iar nu unul public.
27. Cu privire la dispoziţiile Legilor fondului funciar, având în vedere că
o parte din condamnările pronunţate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului împotriva României s-au dat în cauze în care reclamanţii, cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, emiţându-li-se titlu de proprietate, adeverinţă de reconstituire a dreptului de proprietate şi/sau proces verbal de punere în posesie sau care au obţinut, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, obligarea comisiilor locale şi/sau judeţene la punerea în posesie pe vechiul amplasament şi la emiterea titlului de proprietate pentru anumite terenuri al căror amplasament a fost identificat în mod precis prin hotărârile judecătoreşti respective, s-au plâns de imposibilitatea de a intra în posesia terenurilor combinată cu lipsa oricăror despăgubiri 5 , am apreciat că de lege ferenda este utilă modificarea şi completarea art. 64 din Legea nr. 18/1991 în sensul de a reglementa măsuri mai ferme în cazul în care Comisia locală nu procedează la punerea în posesie şi respectiv la întocmirea şi înaintarea documentaţiei necesare eliberării titlului de proprietate precum şi în cazul în care comisia judeţeană nu procedează la emiterea titlului de proprietate, măsuri care să prevadă nu numai termene de circa 2 sau 3 luni pentru a proceda la măsurile mai sus menţionate ci şi posibilitatea de a obliga comisiile locale şi judeţene şi reprezentanţii acestora nu la plata de daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere, ci la plata de despăgubiri atât materiale pentru lipsa de folosinţă cât şi
5 Aceste cauze sunt cele de tipul cauzelor socotite cauze pilot şi citate ca atare de Curtea europeană şi anume: cauza Sabin Popescu împotriva României, cauza Croitoriu împotriva României; cauza Dragne şi alţii împotriva României; cauza Georgi împotriva României şi cauza Abăluţă împotriva României .
morale, cu menţionarea în lege că aceste cereri având ca obiect despăgubiri sunt scutite de taxă de timbru.
28. De asemenea, propunem ca în cazul imposibilităţii de executare a unor
hotărâri judecătoreşti, să se reglementeze şi posibilitatea pentru proprietar de a
opta şi a obţine, în locul terenurilor ce au fost reconstituite pe vechiul amplasament, fie terenuri similare situate pe un alt amplasament fie despăgubiri, ţinând seama de cauza Drăculeţ în care statul român a fost condamnat pentru că
reclamantul căruia i se eliberase un titlu de proprietate în baza Legii 18/1991 nu a putut obţine punerea în posesie din cauza existenţei unui al doilea titlu de proprietate pe acelaşi teren, eliberat unor terţi de comisia judeţeană.
29. Mai mult, propun de lege ferenda ca, în cazul anulării unor titluri de
proprietate, să se reglementeze prin lege dreptul persoanelor a căror titluri de proprietate au fost anulate de a obţine despăgubiri atât pentru terenul pierdut cât şi pentru lipsa de folosinţă a acestuia, imputabilă autorităţilor sau de a obţine în natură un alt teren echivalent faţă de considerentele instanţei europene din următoarele cauze: cauza Toşcuţă şi alţii împotriva României, cauza Bălaşa împotriva României, cauza Ion Constantin împotriva României). 30. În mod similar, propunem ca şi în cazul imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 10/2001, legea să prevadă posibilitatea de a obţine despăgubiri pentru prejudiciul material şi moral încercat de cei care s-au aflat în imposibilitate de a obţine imobilul restituit, despăgubiri al căror cuantum să fie limitat şi care să
se calculeze astfel încât să se ţină seama de natura bunurilor nerestituite şi perioada lipsirii de folosinţa imobilului.
31. În ceea ce priveşte modificarea mecanismului de restituire actual,
cu privire la care Curtea europeană a constatat anumite lipsuri 6 , am apreciat că se impune implementarea urgentă a unor proceduri simplificate şi eficiente, întemeiate pe măsuri legislative şi pe o practică judiciară şi administrativă coerentă
şi stabilirea unor termene constrângătoare şi realiste pentru toate etapele administrative, dublate de un control jurisdicţional efectiv 7 . 32.Pe lângă reguli de procedură clare şi simplificate, am considerat util a se reglementa plafonarea despăgubirilor şi eşalonarea lor pe o perioadă mai lungă precum şi diminuarea despăgubirilor acordate persoanelor îndreptăţite eventual dublată de scurtarea termenului de plată.
I. Adam, Regimul juridic al dobândirii şi al înstrăinării imobilelor - terenuri şi
construcţii, Ed. Europa Nova, Bucureşti, 1996;
I. Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în România, Editura All Beck, Bucureşti, 2000;
I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2002;
D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român,
6 A se vedea Hotărârea Atanasiu şi alţii împotriva României, parag. 225, 226, 227, 228. 7 A se vedea şi Hotărârea Atanasiu şi alţii împotriva României, parag. 232 şi 234
tomul al III –lea, Partea I, Ediţia a II-a , Bucureşti, 1909;
Fl. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate
abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată şi adnotată”,vol. I, Editura Rosetti, Bucureşti, 2001;
Fl.– A. Baias, E. Chelaru, I. Macovei, R. Constantinovici, Gh. Piperea, P. Perju,
V. Terzea ş.a., Noul Cod civil: comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, Dreptul civil. Drepturile reale, Institutul
European, Iaşi, 1997;
vol. I, Editura All Beck, Bucureşti, 2005;
Bîrsan, Dreptul civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti,
Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole,
C. Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ediţia a II-a, Editura
Hamangiu, Bucureşti, 2007;
Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti,
Bogdan, Procesul civil echitabil în jurisprudenţa CEDO, vol. I, Bucureşti,
Boroi, Drept civil. Partea generală, Editura All Beck, Bucureşti, 2002;
M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Bucureşti, 1921;
Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck, Bucureşti, 1999;
Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Editura All Beck,
Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C.H. Beck, Bucureşti,
Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vânzarea şi schimbul, vol. I,
Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2008; Colectiv, A.B.C.-ul Economiei de piaţă moderne, Casa de Editură şi Presă „Viaţa românească”, Bucureşti, 1991;
L.–M. Crăciunean, Limitele dreptului de proprietate privată imobiliară, Editura Wolters Kluwer, Bucureşti, 2009;
F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
D. Dima, Uzucapiunea. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Editura Hamangiu,
Bucureşti, 2006;
I. Dogaru, Drept civil român, vol. I, Editura Themis, Craiova, 2000;
I. Dogaru, T. Sâmbrian, Drept civil român. Tratat. Teoria generală a drepturilor reale , vol. II, Editura Europa, Craiova, 1996;
I. Dogaru, S. Cercel, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2003;
M. Eliescu, Moştenirea şi devoluţiunea ei în dreptul RSR, Editura Academiei,
M. Eliescu, Transmisiunea şi împărţeala moştenirii în dreptul RSR, Editura
Academiei, Bucureşti, 1966;
M. Eliescu, Răspunderea civilă delictuală, Editura Academiei, Bucureşti, 1972;
I. P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura
ProArcadia, Bucureşti, 1993;
I. P. Filipescu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami,
I. P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 2000;
P. Filipescu, A. I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006;
B. Florea, Drept civil: Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2011; G.C. Frenţiu, Retrocedarea imobilelor preluate abuziv, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007;
D. Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul român, Editura Academiei,
Bucureşti, 1986;
C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. I, Bucureşti, Editura
Librăriei „Universala” Alcalay @Co, 1925;
C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. VI, Bucureşti, Editura
Librăriei „Universala” Alcalay @Co, 1930;
C. Hamangiu, I. Rosetti- Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român,
vol. II, Editura Naţională, Bucureşti, 1929;
vol. I, reeditat, Editura All Beck, Bucureşti, 1996;
vol. II, reeditat, Editura All Beck, Bucureşti, 2002;
Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în RSR, Editura Academiei,
Bucureşti, 1978;
D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote – părţi şi aplicaţiile sale
practice”, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1973;
D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex,
G. N. Luţescu, „Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului.
Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale”,Bucureşti, 1947;
I. Muraru, E. S. Tănăsescu, Drept constituţional şi instituţii politice, vol. I, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2003;
I. Muraru, E. S. Tănăsescu şi alţii, Constituţia României. Comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2008;
C. Nica, Protecţia chiriaşilor. Jurisprudenţa în materia O.U.G. nr. 40/1999 şi a
Legii nr. 10/2001, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006;
V. Pătulea, C. Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, vol. I,
Editura Wolters Kluwer, Bucureşti, 2008;
V. Pătulea, C. Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, vol. II,
V. Pătulea, C. Turianu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, vol. III,
A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrială. Introducere în dreptul de
proprietate industrială. Invenţia. Inovaţia, Universitatea Bucureşti, 1987;
L. Pop, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea din Cluj
Napoca, Facultatea de Drept, 1987;
L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
L. Pop, L.– M. Harosa, Drept civil: drepturi reale principale, Editura Universul
E. Prescurea, Acţiunile posesorii.Tratat teoretic şi practic, Târgu Jiu, 1927;
I. Rosetti-Bălănescu, O. Sachelarie, N. Nedelcu, Principiile dreptului civil român,
Bucureşti, 1947;
E. Safta – Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în România, Editura
Graphix, Iaşi, 1993;
B. Selejan-Guţan, Drept constituţional şi instituţii politice, vol. I, Editura
Universităţii Lucian Blaga, Sibiu, 2003;
D.-Şt. Spânu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011;
C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturile reale,
Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970;
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale,
Universitatea Bucureşti, Facultatea de Drept, 1980;
C. Stătescu, C. Bîrsan, Tratat de drept civil. Teoria generală a obligaţiilor,
Editura Academiei Române, Bucureşti, 1981;
Universitatea din Bucureşti, 1988;
V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Vol. I, Editura Humanitas,
V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura C.H. Beck, Bucureşti,
C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Editura All Beck, Bucureşti, 2003;
C. Toader, R. Popescu, I. Stănciulescu, V. Stoica, Moştenirea testamentară.
Transmisiunea şi împărţeala moştenirii, Editura Actami, Bucureşti, 1996;
M. Uliescu, A. Gheorghe, Drept civil: drepturile reale principale, Ediţia a 2-a,
Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011;
O. Ungureanu, C. Munteanu, „Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008;
II.Articole, studii, comentarii de practică judiciară (autori români)
I. Albu, Privire generală asupra raporturilor de vecinătate, în Revista română de drept nr. 8/1984, p. 26-33; I. Albu, Libertatea contractuală, în Dreptul nr. 3/1993, p. 29 şi urm.;
Fl. Baias, B. Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 4/1995, p. 18-27;
C. Bîrsan, J.-F. Renucci, Definiţia dreptului de proprietate în jurisprudenţa Curţii
Europene a Drepturilor Omului, în Curierul judiciar nr. 4/2005, p. 24-32;
Gh. Beleiu, Dreptul de preemţiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 a fondului
funciar, în Dreptul nr. 12/1992; M.-L. Bellu- Magdo, Exproprierea pentru utilitate publică şi efectele exproprierii, în Revista de drept comercial nr. 4/1995; M.- L. Bellu Magdo, Vânzarea locuinţelor construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, în Dreptul nr. 4/1995;
T. Bodoaşcă, Aspecte privind reglementarea generală a regimului juridic
matrimonial în noul Cod civil român”, în Dreptul nr. 5/2010, p. 57-74;
E. Chelaru, Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, în Dreptul
nr. 8/1998;
D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur
coproprietar, în Dreptul nr. 11/1998;
N. Conachi, Consideraţii în legătură cu promisiunea bilaterală de vânzare-
cumpărare a terenului”, în Dreptul nr. 1/2010, p. 79-90;
L. - M. Crăciunean, Consideraţii privind clauza convenţională de inalienabilitate,
în Pandectele române nr. 2/2007, p. 232-246;
– M. Crăciunean, Aspecte privind regimul juridic al servituţilor de utilitate
publică, în Pandectele române nr. 6/2008, p. 49-76;
F. Deak, Dreptul de preemţiune, în Dreptul nr. 7/1992;
Gh. Dobrican, Pot fi înstrăinate imobile in lipsa certificatului de urbanism?, în
Dreptul nr. 10/2002; Gh. Dobrican, Circulaţia juridică a terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate în condiţiile Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, în Dreptul nr.
4/2009, p. 143-149;
Gh. Dobrican, Data de când curge termenul de 10 ani înăuntrul căruia nu pot fi
înstrăinate terenurile dobândite prin constituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii fondului funciar, în Dreptul nr. 4/2002, p. 85-88;
C. Drăguşin, D. Bârlog, Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
de către cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine, în Dreptul nr. 6/2007; C. Drăguşin, Cauzele – pilot la CEDO şi reverberaţiile acestora asupra României, în special în problema restituirii proprietăţilor, în Dreptul nr. 12/2010, p. 130-
A. Duşcă, L. Dumitraşcu, Unele consideraţii în legătură cu posesia, în Revista de
ştiinţe juridice nr. 16/2000, Universitatea din Craiova;
S. Duvalmă, Despre unele probleme apărute în practica Tribunalului Dâmboviţa
în legătură cu cererile prin care s-a solicitat pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în Revista de Drept a Curţii de Apel Ploieşti nr. 2/2008,
p. 127-130, Editura Typodas Press SRL;
S. Duvalmă, Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului cu privire la
restituirea bunurilor trecute în stăpânirea fostelor ţări comuniste, în Revista de drept a
Curţii de Apel Ploieşti nr. 1/2010, p. 76- 88, Editura Universul Juridic, 2010;
S. Duvalmă, Limitele exercitării dreptului de proprietate privată şi unele
probleme apărute în practica instanţelor judecătoreşti din această materie, în Revista de drept a Curţii de Apel Ploieşti nr. 2/2010, p. 110-125, Editura Universul Juridic, 2010;
M. Eliescu, Unele probleme în legătură cu dreptul succesoral ivite în practica judecătorească, în Legalitatea populară nr. 6/1956, p. 552-563;
G. – C. Frenţiu, Revendicarea imobilelor preluate abuziv în lumina Deciziei nr.
33/2008 pronunţate în interesul legii de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Secţii Unite, în
Dreptul nr. 7/2009, p. 18-36;
G. C. Frenţiu, În legătură cu circulaţia juridică a terenurilor dobândite prin
constituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991, în Dreptul nr. 8/2010, p.
G. – C. Frenţiu, Opinii în legătură cu actul juridic de înstrăinare a părţilor
comune ale unei construcţii cu mai multe apartamente”, în Dreptul nr. 9/2009, p. 74-81;
G. Gosti, Natura juridică a convenţiilor de vânzare imobiliară sub formă privată,
Revista română de drept nr. 5/1967;
I. Lulă, Executarea obligaţiei de a face impusă printr-o dispoziţie legală, în Dreptul nr. 8/1993;
I. Lulă, Observaţii asupra subiectului pasiv al raportului de proprietate, în
Dreptul nr. 7/2007, p. 64-84; I. Lulă, Observaţii asupra reglementării proprietăţii periodice în Noul Cod Civil,
în Dreptul nr. 1/2012, p. 60-76;
D. Mazilu, Dreptul de proprietate, componentă fundamentală a dreptului
european şi internaţional al drepturilor omului – doctrină şi practică europeană, în Dreptul
nr. 4/2012, p. 99-108;
I. Mihuţă, Probleme de drept civil (drepturi reale) din practica Tribunalului
Suprem pe semestrul II al anului 1978”, în Revista română de drept nr. 11/1979;
D. Moreanu, Consideraţii în legătură cu inalienabilitatea legală temporară
instituită prin art. 32 alin. 1 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (republicată), în
Dreptul nr.9/2010, p. 131-142;
D. Moreanu, Privire de ansamblu în legătură cu evoluţia legislaţiei cu referire la
regimul juridic al circulaţiei terenurilor proprietate privată (publicitate şi condiţii de
formă) prin acte de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 4/2011, p. 144-176;
C. Munteanu, Consideraţii privind servituţile de utilitate publică, în Acta
Universitas „Lucian Blaga” nr. 1-2/2005, p. 49-56;
I. Negru, D. Corneanu (I), A.G. Ilie, M. Nicolae (II), Discuţii în legătură cu natura juridică a dreptului de preempţiune, în Dreptul nr. 1/2004;
M. Nicolae, Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în
Dreptul nr. 8/1998;
M. Nicolae, V.M. Ciobanu, Fl. A. Baiaş, Este admisibilă acţiunea în revendicare
a imobilelor preluate fără titlu supuse restituirii în condiţiile Legii nr. 10/2001, în Revista
română de drept privat nr. 2/2008, p. 76-199;
M. Nicolae, Este posibilă revendicarea imobilelor preluate fără titlu aflate în
posesia societăţilor comerciale integral privatizate,Notă critică şi explicativă?, în Revista română de drept privat nr. 3/2008;