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Timestamp: 2017-04-28 23:15:01
Document Index: 174185778

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 10', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 10', 'BGH', '§ 10', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 1', '§ 13', '§ 14', '§ 16', '§ 16', '§ 21', '§ 16', '§ 21', '§ 24', '§ 25', '§ 18', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 43', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 18', '§ 18', 'Art.\n14', 'BGH', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 18', '§ 18', 'BGH', '§ 18', '§ 21', '§ 12', '§ 22', '§ 24']

Haufe by undefined - issuu
Ihr Beratungsdienst rund um WEG- und MietverwaltungLiebe Leserin,
Berlin vom Deutschen
Verwaltertag. Thema dort
war, ob der Gesetzgeber
Anforderungen an den Verwalterberuf deﬁnieren oder jedenfalls eine Versicherungspﬂicht für
Verwalter einführen kann. Beides Dinge, die ich
für unterstützenswert halte.
Wir sollten aber nicht auf den Gesetzgeber warten. Es liegt im Interesse eines jeden von uns,
sich so aus- und fortzubilden, dass wir die hohen
Anforderungen erfüllen können, die das Verwalteramt stellt. Eine gute Versicherung sollte auch
ohne Zwang selbstverständlich sein. Und noch
etwas dürfen wir nicht vergessen: Jeder Einzelne
ist Repräsentant unseres Berufsstandes und trägt
zum Ansehen der Branche bei. Einen Ruf aufzubauen dauert Jahre, einen solchen zu ruinieren
geht mitunter in 5 Minuten.
Ein gutes Beispiel für steigende Anforderungen
ist die novellierte Trinkwasserverordnung. Eine
Orientierung gibt Ihnen das Verwalterthema
des Monats, das ich Ihnen zur Lektüre empfehle.
Viele interessante Herausforderungen und
erfolgreiches Verwalten wünscht Ihnen IhrDipl.-Kfm. Richard Kunze
HerausgeberOktober 2011Ihre Verwalter-Themen
Meldungen Seite 2Service Seite 3Verwalterthema des Monats
Die neue Trinkwasserverordnung Seite 4FAQ
Sie fragen – unsere Experten antworten Seite 8Deckert kompakt
Abmahnung vor Eigentumsentziehung Seite 9Deckert erklärt: Notgeschäftsführung durch Eigentümer Seite 10WEG-Rechtsprechung kompakt Seite 11Schlusslicht Seite 12Verwalter-Brief Online-Archiv: www.haufe.de/immobilien/vwbrief
Sie möchten sich täglich über die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Vermieten, Verwalten, Immobilien informieren, dann besuchen Sie
unser Internetportal: www.haufe.de/immobilien2Meldungen
Zwangsversteigerung von Wohnung
trotz Insolvenz möglich
Ist ein Wohnungseigentümer erheblich mit dem Hausgeld in Rückstand,
meldet sich häuﬁg irgendwann ein Insolvenzverwalter und teilt mit,
dass über das Vermögen des Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Der BGH hat nun einen Weg abgesegnet,
wie die WEG ihre Forderungen trotz der Insolvenz zumindest teilweise
durchsetzen kann – und zwar selbst dann, wenn sie noch keinen Zahlungstitel gegen den insolventen Eigentümer hat.
Dem BGH zufolge gewähren Hausgeldansprüche, die vor Insolvenzeröffnung fällig geworden sind und vom Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
umfasst sind (s. hierzu Praxis-Tipp), der WEG in der Insolvenz ein Recht
auf abgesonderte Befriedigung aus dem Wohnungseigentum.
Läuft bereits ein Zwangsversteigerungsverfahren, kann die WEG die
bevorrechtigten Hausgeldforderungen aufgrund dieses Absonderungsrechts dort anmelden, ohne dass sie hierfür einen Zahlungstitel braucht.
Alternativ kann die WEG selbst die Zwangsversteigerung der Wohnung
einleiten oder der Zwangsversteigerung eines anderen Gläubigers beitreten. Dies kann sie unabhängig davon tun, ob sie gegen den insolventen Eigentümer zuvor einen Zahlungstitel wegen der rückständigen
Hausgelder erstritten hat.
Sofern die WEG vor Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel gegen den
insolventen Eigentümer erlangt hat, kann sie den Insolvenzverwalter
auf Duldung der Zwangsversteigerung der Wohnung in Anspruch nehmen, um so an den Titel zu gelangen, den sie benötigt, um schließlich
die Zwangsversteigerung einzuleiten. (BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR
120/10)
PRAXIS-TIPP:Nachdem der BGH diesen Weg, der bereits seit einiger Zeit diskutiert wird, gebilligt hat, müssen Sie künftig zumindest prüfen lassen,
ob er im jeweiligen Einzelfall Erfolg verspricht. Indem Sie die Eigentümer auf diese Möglichkeit hinweisen, zeigen Sie zudem, dass Sie
auch in schwierigen Situationen eine Lösung parat haben.
Entschließen sich die Eigentümer, diesen Weg zu gehen, ist dringend
zu empfehlen, einen auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Das Verfahren ist recht kompliziert
und birgt einige Fallstricke.
Der Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in der Zwangsversteigerung
umfasst die Hausgelder aus dem aktuellen Jahr sowie der beiden
Vorjahre. Höhenmäßig begrenzt ist der Vorrang auf 5 Prozent des
Verkehrswertes der betroffenen Wohnung.!Weiterführende Informationen:
Zwangsversteigerung  637636
Hausgeldinkasso: Aufgaben des Verwalters  2384877 (nur VerwalterPraxis Professional)
Hausgeldinkasso: Zwangsvollstreckung und Vollstreckungsmöglichkeiten
 2457072 (nur VerwalterPraxis Professional)www.haufe.de/immobilienZwangshypothek kann unter
einer Bedingung stehen
Eine WEG, die gegen einen Wohnungseigentümer einen Titel (Urteil,
Vollstreckungsbescheid) wegen rückständiger Hausgelder hat, kann auf
dessen Wohnungseigentum wegen dieser Forderungen eine Zwangshypothek eintragen lassen. Da Hausgeldforderungen seit der WEG-Reform
schon kraft Gesetzes und ohne Grundbucheintrag in gewissem Umfang
dinglich gesichert sind – dies auch noch vorrangig gegenüber Forderungen anderer dinglicher Gläubiger (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), z. B. der
ﬁnanzierenden Bank –, stellt sich die Frage, ob und ggf. wie sich das auf
die Eintragung einer Zwangshypothek auswirkt.
Hierzu hat der BGH nun entschieden, dass eine Zwangshypothek wegen Hausgeldforderungen mit der Einschränkung „soweit die zugrunde
liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt“ im Grundbuch eingetragen werden kann. Ausdrücklich offen
ließ der BGH die Frage, ob eine solche Zwangshypothek auch ohne
Einschränkung eingetragen werden kann (so OLG Stuttgart und OLG
Frankfurt, Der Verwalter-Brief Februar 2011, S. 11) oder ob eine unbeschränkte Eintragung eine unzulässige Doppelsicherung wäre. (BGH,
Beschluss v. 20.7.2011, V ZB 300/10)
PRAXIS-TIPP:Hausgeldforderungen genießen einen teilweisen Vorrang vor den
Forderungen anderer Gläubiger, und zwar ohne Grundbucheintrag.
Hingegen wird eine Sicherungshypothek gegenüber anderen Grundpfandrechten, die auf der Wohnung lasten, nachrangig sein.
Dennoch kann es sinnvoll sein, auf dem Wohnungseigentum eines säumigen Hausgeldzahlers eine Sicherungshypothek eintragen
zu lassen. Eine nachrangige Sicherungshypothek fällt nämlich nur
weg, wenn aus einem vorrangigen Grundpfandrecht die Zwangsversteigerung erfolgt. Will hingegen der säumige Eigentümer seine
Wohnung freihändig verkaufen, kann die Sicherungshypothek nur
gelöscht werden, wenn die WEG zustimmt. Diese Zustimmung kann
die WEG davon abhängig machen, dass die Forderung, wegen der
die Hypothek eingetragen ist, aus dem Kaufpreis beglichen wird. Die
WEG kann sich die Löschungszustimmung also „abkaufen lassen“
und hierdurch ihre Forderungen zumindest teilweise realisieren.!Weiterführende Informationen:
Hausgeldrückstand  636656
Hausgeldrückstand (Checkliste)  1546201Wohnen im Hobbyraum ist unzulässig
Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum“ ausgewiesener Kellerraum darf nicht zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken genutzt
werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die konkrete Wohnnutzung
mehr stört als eine Nutzung, die der Zweckbestimmung entspricht. Unerheblich ist auch, wenn eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung vorliegt. Im Verhältnis zwischen WEG und dem Wohnungseigentümer ist diese ohne Belang.
Der Unterlassungsanspruch der WEG wegen der zweckwidrigen Nutzung verjährt innerhalb von 3 Jahren. Die Verjährung beginnt mit jedem
Verstoß des Wohnungseigentümers, der den Hobbyraum zum Wohnen
nutzt, neu. (BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11)!Weiterführende Informationen:
Nutzungsbeschränkungen  636934
Hobbyraum  6367153Kein pauschaler Sicherheitszuschlag
bei Anpassung von Vorauszahlungen
Der Vermieter kann nach Vorlage einer Betriebskostenabrechnung die
Vorauszahlungen für die Zukunft nach oben anpassen, wenn der Mieter
eine Nachzahlung leisten musste. Grundlage für die Berechnung ist die
letzte Betriebskostenabrechnung. Der BGH hat nun klargestellt, dass der
Vermieter hierauf keinen pauschalen „Sicherheitszuschlag“ von 10 %
aufschlagen darf. Für eine weiter gehende Anpassung ist nur Raum,
wenn konkret zu erwarten ist, dass sich bestimmte Betriebskosten
künftig erhöhen. (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10)
PRAXIS-TIPP:Nach diesem Spruch aus Karlsruhe, der der überwiegenden Auffassung und einer weit verbreiteten Praxis widerspricht, berechnen Sie
die Anpassung im Regelfall so: Nachzahlung z. B. 360 Euro, zulässige Erhöhung 360 Euro : 12 Monate = 30 Euro monatlich.!Weiterführende Informationen:
Anpassung der Vorauszahlung (Musterschreiben)  1234822niﬁkant höhere Zahl an Vermögensstraftaten, Insolvenzen, Haftpﬂichtund sonstigen Schadensfällen zur Folge habe, heißt es in dem Gutachten des Stuttgarter Verfassungsrechtlers Prof. Rüdiger Zuck. Hingegen
sei es rechtlich möglich und auch sinnvoll, eine Versicherungspﬂicht für
Verwalter einzuführen. Auch sei es denkbar, wenn auch in der praktischen Umsetzung schwierig, den Beruf „Immobilienverwalter“ als Ausbildungsberuf anzuerkennen.
Jan Mücke, Staatssekretär im Bundesbauministerium, erklärte, die
Bundesregierung werde das Gutachten sehr genau prüfen. Sollten die
Vorschläge aufgegriffen werden, bedürfe es für eine tragfähige Gesetzesbegründung aber einer soliden Datenbasis. Er rief den Verband auf,
hieran mitzuwirken. Allerdings führe jede Regulierung auch zu zusätzlicher Bürokratie. Dies stehe der oft erhobenen Forderung nach Bürokratieabbau entgegen.ServiceMietspiegel muss nicht brandneu sein
Wenn der Vermieter einer Wohnung die Miete erhöhen will, muss er
dies sorgfältig begründen. An eine ordnungsgemäße Begründung stellt
das Gesetz hohe Anforderungen. Gibt es hier formelle Fehler, ist das
Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Eines der gesetzlich zulässigen Begründungsmittel ist der Mietspiegel. Der
BGH hat nun klargestellt, dass der Vermieter nicht unbedingt den neuesten Mietspiegel verwenden muss. In dem entschiedenen Fall war wenige
Tage, bevor der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen gestellt hat, ein
neuer Mietspiegel veröffentlicht worden, der Vermieter hatte aber den
alten Mietspiegel verwendet. Hierbei handelt es sich den Bundesrichtern zufolge nur um einen inhaltlichen, aber keinen formellen Fehler. Das
Mieterhöhungsverlangen war daher auch mit dem alten Mietspiegel ordnungsgemäß begründet. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)
PRAXIS-TIPP:Auch wenn der BGH hier gegenüber dem Vermieter Milde hat walten lassen, sollten Sie möglichst immer den neuesten Mietspiegel
verwenden.!Weiterführende Informationen:
Mieterhöhung für frei ﬁnanzierten Wohnraum  638962
Mieterhöhung mit Mietspiegel (Musterschreiben)  584790Haufe Online-Seminar im Oktober
Mit den Haufe Online-Seminaren können Sie sich direkt am heimischen
PC über aktuelle Themen, die Ihren Verwalteralltag betreffen, informieren. Ihr Vorteil: Sie sparen sich die Kosten für Anreise und Übernachtung
und sparen zudem wertvolle Zeit.
Kundenakquise: Schalten Sie den Turbo für Ihr Empfehlungsmarketing ein
Mi., 26.10.2011, 15:00 Uhr, Dauer ca. 90 Min. Teilnahmebeitrag: 89
Euro. Für Kunden von „Haufe VerwalterPraxis Professional“ ist die Teilnahme im Abonnement enthalten.
Für viele Verwalter ist die Weiterempfehlung durch zufriedene Kunden
ein wichtiger Kanal, um neue Kunden zu gewinnen. Wie Sie dieses Potenzial optimal ausschöpfen und Ihre eigenen Kunden aktivieren und
nutzen, zeigen wir Ihnen in diesem Seminar. Prämiensysteme, Erfolgsgeschichten, der Barhocker-Test und vieles mehr verdeutlichen Ihnen,
was Sie alles tun können ... und bisher noch nicht getan haben.
Referent: Michael FriedrichDDIV präsentiert Gutachten zum
VerwalterberufSchneller ans Ziel mit dem HaufeIndexDer Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat auf dem 19.
Deutschen Verwaltertag in Berlin ein Rechtsgutachten zu Möglichkeiten,
den Beruf „Immobilienverwalter“ gesetzlich zu regeln, vorgestellt. Dessen Kernaussagen: Eine Versicherungspﬂicht für Immobilienverwalter ist
machbar. Für eine umfassende Regulierung des Verwalterberufs besteht
derzeit aber keine Grundlage.
Um gesetzliche Zugangsvoraussetzungen für den Verwalterberuf einführen zu können, fehle es an statistisch belegbaren Informationen,
dass die fehlende Regulierung gegenüber anderen Branchen eine sig-Wenn Sie „VerwalterPraxis“, „VerwalterPraxis Professional“,
„ImmobilienVerwaltung plus/pro“, „Hausverwaltungsmanagement plus/pro“, „ImmoXpress plus/pro“ oder „Lexware hausverwalter plus“ nutzen, haben Sie einfachen Zugriff auf weiterführende Informationen. Geben Sie die zu jedem Beitrag jeweils genannte(n)
www.haufe.de/immobilien4Verwalterthema
Dipl.-Ing. FH Andrea Huss, Icking
Am 1.11.2011 tritt die novellierte Trinkwasserverordnung in
Kraft. Die neu gefasste Verordnung bringt für Eigentümer und
Verwalter von Immobilien neue Anzeige-, Untersuchungs- und
Informationspﬂichten. Kernstück ist die Pﬂicht, größere Anlagen
regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen.
Wer käme schon auf die Idee, frisch gebrautes Hefeweißbier durch ein
veraltetes Leitungssystem zu schicken, es in geﬂickten Leitungsteilen
tagelang stehen zu lassen, um es sich dann bei lauwarmer Temperatur
schmecken zu lassen? Niemand.
Dann sollte man sich fragen, warum wir
dies häuﬁg mit unserem Trinkwasser tun.
Denn unser Wasser wird in den meisten
Trinkwassernetzen von Gebäuden höchst
nachlässig behandelt. In mehr als der
Hälfte der Wohngebäude muss derzeit
mit Verkeimung gerechnet werden. Doch
für uns alle ist sauberes Wasser ein unverzichtbares tägliches Lebensmittel, dessen
Qualität besonders bei Säuglingen, Kindern
und Senioren zur Gesundheit beiträgt.
Die „Verordnung über die Qualität von
Wasser für den menschlichen Gebrauch“,
TrinkwV oder TWVO, regelt den Umgang
mit Wasser von der Gewinnung bis zum
Verzehr und stellt so die Anforderungen
an die Wasserqualität für den Endverbraucher an der Zapfstelle sicher. Ein
wichtiger Teil dieser Versorgungskette ist
die Bereitstellung von Warm- und Kaltwasser in Gebäuden. Die Verantwortung
des Wasserwerks für die Qualität des
Trinkwassers endet bei der Übergabe am
Hausanschluss. Ab diesem Punkt ist der
Eigentümer verantwortlich.Am 1.11.2011 tritt eine Neufassung der TrinkwV in Kraft. Diese enthält grundlegende Neuerungen und Anforderungen, die alle Betreiber
einer Wasserversorgungsanlage betreffen. Eigentümer, Verwalter und
Vermieter sind Betreiber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne der
TrinkwV und damit für den sachgerechten Betrieb verantwortlich. Die
Verordnung ist also auch von Immobilienverwaltern entsprechend umzusetzen.
1. Wasserinstallation eines MFH im Bestand
Um die Anforderungen besser verstehen zu können, ist es hilfreich,
sich zunächst einige grundlegende Punkte zur Technik der Wasserversorgung in bestehenden Gebäuden vor Augen zu führen.
Die Trinkwasserversorgung eines Wohnhauses besteht aus
■Hauseinführung (Übergabe vom Versorger) mit Zählereinrichtung
Verteilung: Warmwassernetz mit Zirkulation und Kaltwassernetz
− waagrechte Verteilleitungen im UG verbinden Hauseinführung und
Warmwasserbereitung mit den vertikalen Strangleitungen
− vertikale Strangleitungen (auch Zirkulation) führen vom UG in die
Geschosse nach oben
− waagrechte Anbindeleitungen verbinden die Strangleitungen innerhalb der Etage mit den Zapfstellen in den WohnungenZIEL DER TRINKWASSERVERORDNUNGDer Zweck der TrinkwV ist in deren
§ 1 genannt. Dort heißt es:
„Zweck der Verordnung ist es, die
menschliche Gesundheit vor den
nachteiligen Einﬂüssen, die sich aus
der Verunreinigung von Wasser ergeben, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist, durch Gewährleistung seiner Genusstauglichkeit
und Reinheit … zu schützen.“www.haufe.de/immobilienUntersuchungen zur Trinkwasserverordnung 2011 – Schematische Darstellung5■■Speicherung: Bevorratung mit Warmwasser zum Duschen/Baden etc.
im Warmwasserspeicher oder in neueren Anlagen auch über Frischwasserstationen. Durchlauferhitzer gibt es nur noch in vereinzelten
alten Gebäuden.
Übergabe: Armaturen in Bädern, Küchen und im Garten, meist freier
Auslauf mit Perlatoren etc.2. Aufbau der Trinkwasserverordnung
Die TrinkwV besteht aus 8 Abschnitten und 5 Anlagen. Die für Immobilieneigentümer und -verwalter wichtigsten Abschnitte sind der 2.
(Beschaffenheit des Wassers) und der 4. (Pﬂichten für Inhaber einer
Wasserversorgungsanlage). In den Anlagen werden die jeweils einzuhaltenden Grenzwerte aufgeführt. Sie sind daher für die Firmen relevant, die die Untersuchungen durchführen.
Die Bundesländer erlassen in den kommenden Wochen/Monaten teilweise noch Ausführungshinweise bzw. Durchführungsvorschriften, die
von Land zu Land unterschiedlich ausfallen werden. Näheres hierzu lesen Sie zu gegebener Zeit im Verwalter-Brief.Überblick: Grundlegende Begriffe
Zum Verständnis der TrinkwV ist es hilfreich, sich zunächst einige
Begriffe, die die Verordnung gebraucht, klarzumachen:
Trinkwasser ist alles Wasser, im ursprünglichen Zustand oder nach
Aufbereitung, das zum Trinken oder Kochen, zum Zubereiten von
Speisen und Getränken oder insbesondere zur Körperpﬂege und
-reinigung, zur Reinigung von Gegenständen, die bestimmungsgemäß mit Lebensmitteln oder nicht nur vorübergehend mit dem
Die Trinkwasser-Installation (Hausinstallation) umfasst alle
Rohrleitungen, Armaturen und Apparate, die sich zwischen dem
Punkt des Übergangs von Trinkwasser aus einer Wasserversorgungsanlage an den Nutzer und dem Punkt der Entnahme von
Trinkwasser beﬁnden.
Großanlagen zur Trinkwassererwärmung sind solche Installationen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder mit Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle.
Gewerbliche Tätigkeit ist die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer selbstständigen, regelmäßigen oder in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten
Tätigkeit (z. B. Vermietung).
Öffentliche Tätigkeit ist die Trinkwasserbereitstellung für einen
unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis (z. B. in Fitnessstudios, Büros,
Gaststätten).3. Adressaten der TrinkwV
Die TrinkwV spricht die Inhaber von Hausinstallationen an, aus denen Wasser abgegeben wird. Soweit die TrinkwV Pﬂichten zur vorsorgenden Untersuchung des Trinkwassers sowie Informationspﬂichten vorsieht, knüpft
dies daran an, dass aus der Hausinstallation Trinkwasser im Rahmen einer
gewerblichen und/oder öffentlichen Tätigkeit abgeben wird. Sobald in
einem Objekt Räume vermietet sind oder Trinkwasser einem breiteren
Publikum zur Verfügung gestellt wird (z. B. in einer Gaststätte oder einem
Fitnessstudio), ist dies der Fall. Untersuchungs- und Informationspﬂichten
können somit auch neu entstehen, wenn in einem ursprünglich nur von
den Eigentümern genutzten Objekt Räume vermietet werden.Der Inhaber einer Hausinstallation muss gewährleisten, dass das Wasser
an sämtlichen Entnahmestellen die nach der TrinkwV geforderte Qualität hat. U. a. ist sicherzustellen, dass in keinem Teil der Anlage mehr
als 100 Legionellen-KBE (KBE = kolonienbildende Einheiten) pro 100 ml
Wasser auftreten. Die Anlage muss nach den anerkannten Regeln der
Technik geplant, errichtet und betrieben werden.
Eine Dokumentation über das Bemühen, diese Sorgfaltspﬂicht einzuhalten, ist jedem Betreiber dringend angeraten.
4. Anzeige-, Untersuchungs- und Informationspﬂichten
Die novellierte TrinkwV enthält eine Reihe von Anzeige-, Untersuchungsund Informationspﬂichten. Diese sollte man keinesfalls auf die leichte
Schulter nehmen. Verstöße können Straftaten oder Ordnungswidrigkeiten darstellen. Vor allem aber kann sich der Verwalter schadensersatzpﬂichtig machen, wenn ein Verstoß gegen die TrinkwV zur Folge hat,
dass ein Bewohner gesundheitlichen Schaden erleidet, etwa durch eine
vermeidbare Legionelleninfektion.
a) Anzeigepﬂicht: Hausinstallationen mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung
Eine wichtige neue Anzeigepﬂicht für bestehende Anlagen enthält
§ 13 Abs. 5 S. 1: Der Inhaber einer Hausinstallation, in der sich eine
Großanlage zur Trinkwassererwärmung beﬁndet, aus der im Rahmen
einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit Trinkwasser abgegeben
wird, muss deren Bestand dem Gesundheitsamt unverzüglich schriftlich anzeigen. Diese Anzeigepﬂicht besteht ab Inkrafttreten der Novelle am 1.11.2011. „Unverzüglich“ bedeutet ohne schuldhaftes Zögern.
Solange die Länder nichts Abweichendes verlautbaren, sollte diese Anzeige – soweit erforderlich – innerhalb weniger Wochen nach Inkrafttreten der Novelle gemacht werden. Ggf. muss zuvor ermittelt werden, ob
es sich um eine Großanlage handelt.
Das Land Hamburg stellt im Internet bereits ein Anzeigeformular zur
Verfügung. Es ist damit zu rechnen, dass andere Bundesländer dies
ebenso handhaben werden.
Ferner muss dem Gesundheitsamt mindestens 4 Wochen im Voraus
angezeigt werden, wenn eine solche Anlage erstmalig oder wieder in
Betrieb genommen bzw. so geändert wird, dass dies auf die Beschaffenheit des Trinkwassers Auswirkungen haben kann.
b) Anzeigepﬂicht: Anlagen für breites Publikum
Eine weitere Anzeigepﬂicht trifft den Inhaber einer Anlage, aus der
Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird.
Dieser muss dem Gesundheitsamt deren Errichtung, erstmalige oder
wiederholte Inbetriebnahme, bauliche Veränderung, die Einﬂuss auf die
Trinkwasserqualität haben kann, und den Eigentums- oder Nutzungsübergang mindestens 4 Wochen vorher anzeigen. Diese Anzeigepﬂicht
gilt auch für Installationen ohne Großanlage zur Trinkwassererwärmung.
c) Untersuchungspﬂicht für Großanlagen
Eine neue Untersuchungspﬂicht bringt § 14 Abs. 3. Demnach muss der
Inhaber einer Hausinstallation mit einer Großanlage zur Warmwasserversorgung, bei der es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt
(z. B. in den Duschen), das Wasser jährlich auf Legionella spec. untersuchen lassen, sofern Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder
öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Damit sind fast alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler Wassererwärmung betroffen.
Es gibt 2 Stufen der Untersuchung: Zunächst muss nur die „orientierende“ Untersuchung stattﬁnden. Hierbei müssen wenigstens 2 Proben am
Warmwasserbehälter und je eine pro Steigstrang an der entferntesten
Stelle in der Wohnung genommen werden. Entsprechende Informationen sind den Eigentümern/Mietern hierzu rechtzeitig weiterzugeben.
www.haufe.de/immobilien6Stufe 1: Orientierende Untersuchung
Bei der orientierenden Untersuchung ﬁndet ein eingeschränktes Probenahme-Schema Anwendung. Dabei sind zu untersuchen:
■alle Steigstränge eines Gebäudes
1 Probe am Eintritt in den Warmwasserbereiter
1 Probe am Austritt des WarmwasserbereitersDie Kosten für die orientierende Untersuchung beginnen ab ca. 400 Euro
und steigen je nach Gebäudetyp und der Zahl der zu untersuchenden
Die Untersuchungen dürfen nur Labors durchführen, die hierfür staatlich
akkreditiert sind. Welche dies sind, geben die einzelnen Bundesländer
u. a. im Internet bekannt. Links zu den Listen der zugelassenen Labore
aller Bundesländer sowie zu Informationen der Bundesländer ﬁnden Sie
unter www.haufe.de/immobilien/vwbrief.
Das Untersuchungsergebnis muss dem Gesundheitsamt innerhalb von
2 Wochen nach der Untersuchung übersandt werden. Das OriginalUntersuchungsprotokoll muss zudem 10 Jahre lang aufbewahrt werden.
Stufe 2: Weitergehende Untersuchung
Ergibt die orientierende Untersuchung einen Befund von mehr als
100 KBE je 100 ml Wasser, muss dies dem Gesundheitsamt angezeigt
werden und eine weitergehende Untersuchung stattﬁnden. Diese ist so
durchzuführen, dass Erkenntnisse über das Ausmaß des Legionellenbefalls und die Sanierungsmöglichkeiten daraus hervorgehen.
Hierbei können untersucht werden:
■Steigstränge
Stockwerksleitungen
Leitungen mit Stagnationswasser
Entleerungsleitungen
Ausdehnungsgefäße etc.Für die Untersuchungen der Stufe 2 sowie anschließende Sanierungen
sind Kenntnisse des Rohrnetzes und seiner Veränderungen nötig. Eine
nachfolgende Sanierung ist auf den schlechtesten Befund hin auszurichten.
Eine Größenordnung der Kosten für Stufe 2 kann hier nicht genannt
werden. Die Kosten sind jedoch wesentlich höher als bei Stufe 1 und
u. a. abhängig von Gebäudegeometrie und Rohrnetz, Dämmung, Hydraulik, Alterung, Materialien, Armaturen, Warmwasserbereitung und
vielen anderen Faktoren (s. auch DVGW Arbeitsblatt W 551). Weitere
Nachuntersuchungen sind in Absprache mit dem Gesundheitsamt erforderlich.
PRAXIS-TIPP: PRÄVENTION ERSPART WEITERFÜHRENDE UNTERSUCHUNGDie Kosten für die orientierende Untersuchung sind auf die Mieter
umlagefähig, die der weiterführenden Untersuchung jedoch nicht. Es
empﬁehlt sich, bereits im Vorfeld der orientierenden Untersuchung
tätig zu werden. Eine erste Einschätzung (TrinkwV-Check) schafft die
Grundlagen für die erforderliche Dokumentation der Anlage durch
den Betreiber und kann durch gezielte Empfehlungen und Maßnahmen bereits das Ergebnis der orientierenden Untersuchung unter
den geforderten Grenzwert drücken. So können die sehr aufwändigen weitergehenden Untersuchungen eingespart werden.www.haufe.de/immobiliend) Untersuchungs- und Informationspﬂicht bei Verunreinigung
Eine weitere wichtige Untersuchungspﬂicht besteht, wenn Umstände
darauf hindeuten, dass das Trinkwasser verunreinigt ist. Erfährt der
Betreiber der Hausinstallation, dass in der Anlage die Grenzwerte der
TrinkwV nicht eingehalten werden, muss er unverzüglich Untersuchungen zur Ursachenforschung veranlassen und ggf. Abhilfemaßnahmen
ergreifen (§ 16 Abs. 3). Außerdem muss dies dem Gesundheitsamt unverzüglich gemeldet werden.
Werden dem Betreiber grobsinnlich wahrnehmbare Veränderungen des
Trinkwassers oder außergewöhnliche Vorkommnisse an der Anlage bekannt, die Auswirkungen auf die Wasserqualität haben, muss er dies
dem Gesundheitsamt unverzüglich anzeigen (§ 16 Abs. 1 S. 2).
e) Informationspﬂicht: Qualität des Trinkwassers
Der Betreiber einer Anlage, die im Rahmen einer gewerblichen oder
öffentlichen Tätigkeit betrieben wird, muss die betroffenen Verbraucher mindestens einmal jährlich über die Qualität des Trinkwassers auf
Grundlage der Untersuchungsergebnisse informieren (§ 21 Abs. 1 S. 1).
Dies kann schriftlich geschehen oder aber durch einen Aushang, z. B. im
Treppenhaus. Letzteres ist der Einfachheit halber vorzuziehen.
Werden dem Wasser Aufbereitungsstoffe (z. B. zur Entkalkung) zugegeben, muss auch dies den betroffenen Anschlussnehmern und Verbrauchern schriftlich mitgeteilt werden (§ 16 Abs. 4). Einmal jährlich müssen
alle verwendeten Aufbereitungsstoffe schriftlich bekannt gegeben werden, wobei auch hier ein Aushang im Treppenhaus ausreicht. Außerdem
muss der Inhaber der Anlage die Konzentration der Aufbereitungsstoffe
mindestens wöchentlich schriftlich oder auf Datenträgern aufzeichnen.
Die Aufzeichnungen müssen 6 Monate aufbewahrt und während dieses
Zeitraums zu den üblichen Geschäftszeiten zugänglich gehalten oder
den Verbrauchern auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden.
f) Informationspﬂicht: Bleirohre
Eine weitere Informationspﬂicht ergibt sich aus § 21 Abs. 1 S. 3. Demzufolge muss der Betreiber einer Anlage, die im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit betrieben wird, die betroffenen
Verbraucher ab dem 1.12.2013 darüber informieren, wenn sich in der
Installation noch Bleirohre beﬁnden. Gleichzeitig sinkt der zulässige
Grenzwert für Blei von 0,025 mg/l auf 0,01 mg/l.
5. TrinkwV und WEG
Die WEG trägt für den fachgerechten Betrieb der Hauswasseranlage für
Kalt- und Warmwasser nach den Anforderungen der TrinkwV die Verantwortung. Insbesondere ist aber der Verwalter in der Pﬂicht, da diesem die technische Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt.
Er muss auch darauf hinwirken, dass die Eigentümer die erforderlichen
Da sich die Hausinstallation bei den meisten Objekten teilweise im Sondereigentum beﬁndet (Anbindeleitungen in den Wohnungen), ergibt
sich hier eine besonders brisante Rechtslage: Im Bereich des Sondereigentums ist auch jeder Eigentümer und Vermieter zusätzlich als Einzelperson in die Pﬂicht genommen. Es muss daher im Interesse jeden
Verwalters liegen, alle Beteiligten zu informieren und zu motivieren
– im Sinne geringer Kosten bei größtmöglicher Qualität.
ACHTUNG: KEIN ABWEICHENDER BESCHLUSS MÖGLICHEine ablehnende Beschlussfassung zu den Anforderungen der
TrinkwV ist nicht möglich. Die TrinkwV ist gesetzliche Verpﬂichtung
und daher umzusetzen.76. Keine Ausnahmen und Härtefälle
Aufgrund der möglichen gesundheitlichen Auswirkungen verunreinigten Trinkwassers gibt es keine Ausnahmen und Befreiungen. Das Gesundheitsamt hat im Fall einer Gesundheitsgefährdung einen engen
Entscheidungsrahmen im Hinblick auf die Anordnung von Maßnahmen.
Es gilt die Besonderheit: Wasser ist Lebensmittel und kann daher zur
Gefahr für die Gesundheit werden.
Aufgrund dieser Besonderheit kann nach der TrinkwV sogar der grundgesetzlich gewährleistete Schutz der Wohnung aufgehoben werden,
wenn Gefahr im Verzug ist. Das Gesundheitsamt kann die Begehung
einer betroffenen Wohnung anordnen.
7. Umlagefähigkeit
Die Kosten für Wartungsverträge zu „orientierenden“ Untersuchungen
können auf Mieter umgelegt werden, sollten aber zunächst nur den
Zeitraum von 3 Jahren umfassen. Wenn dann keine Auffälligkeiten festgestellt werden, können die Zeiträume der Untersuchung auf Antrag verlängert werden. „Weiterführende“ Untersuchungen sind dagegen nicht
umlagefähig. Kosten für Sanierungen/Nachrüstungen können nach derzeitiger Auffassung als Modernisierungsmaßnahme umgelegt werden.
8. Folgen von Verstößen
Verstöße gegen die TrinkwV können in mehrerlei Hinsicht Folgen
Wer vorsätzlich oder fahrlässig verunreinigtes Trinkwasser abgibt, begeht eine Straftat (§ 24). Hier droht eine Geldstrafe bzw. Freiheitsstrafe bis zu 2 Jahren. Wer gegen die Untersuchungs-, Informations- und
Anzeigepﬂichten verstößt, handelt ordnungswidrig (§ 25). Die hierfür
angedrohte Geldbuße kann bis zu 25.000 Euro betragen.
Neben diesen Folgen können sich Verwalter und Eigentümer Schadensersatzansprüchen ausgesetzt sehen, wenn Bewohner durch verunreinigtes Trinkwasser gesundheitlichen Schaden erleiden. Auch gegenüber den
Eigentümern kann sich der Verwalter schadensersatzpﬂichtig machen,
wenn er die Vorgaben der Verordnung nicht richtig umsetzt. Und nicht
zuletzt kann sich der Verwalter auch ordnungsbehördlichen Verfügungen (z. B. des Gesundheitsamts) ausgesetzt sehen, wenn von der Hausinstallation eine Gefahr ausgeht. All dies zeigt: Verwalter und Eigentümer
müssen die TrinkwV unbedingt ernst nehmen und umsetzen.Übersicht: Empfohlene Vorgehensweise
für die WEG
1. Trinkwasserverordnungs-Check oder vergleichbare Prüfung
vorab: Datenaufnahme zur Dokumentation
2. Ggf. Anzeige an das Gesundheitsamt, sofern Großanlage zur
Trinkwassererwärmung vorhanden – Durchführungsvorschriften/Ausführungshinweise beachten
3. Bericht aus TWVO-Check: Empfehlungen ggf. mit Beirat besprechen und abstimmen
4. Ggf. erste orientierende Untersuchung ausschreiben und Angebote einholen
5. Einladung zur Eigentümerversammlung mit Basisinformation zu
TOP TrinkwV
6. Eigentümerversammlung: Information zu TrinkwV mit Erläuterung des Bestandes und Maßnahmenempfehlungen; Beschlussfassung
7. Nach Beschlussfassung: Auftragserteilung für orientierende Untersuchung
8. Umsetzung der BeschlüsseWas ist der TWVO-Check?
1. Begehung der Anlage durch Fachingenieure
2. Aufnahme der erforderlichen Daten zur TrinkwV 2011
3. Analyse der Daten und Maßnahmenempfehlungen ggf. auch im Hinblick auf EnEV und Brandschutz
4. Kurzbericht mit Zusammenstellung der Ergebnisse und Empfehlungen für Maßnahmen und orientierende Untersuchung
5. Unterlagen zur Ausschreibung der orientierenden Untersuchung für
6. Beschlussvorschläge und Nutzer-Information zur Eigentümerversammlung
7. Dokumentation der Ergebnisse online, daher Aushangpﬂicht des Betreibers erledigt
Wichtig: Im Rahmen des TWVO-Checks ﬁndet noch keine orientierende Untersuchung des Wassers statt. Diese Voruntersuchung dient als
Grundlage für das Betriebsbuch, die Dokumentationspﬂicht sowie zur
Empfehlung und als Beschlussgrundlage der WEG zu weiteren Schritten,
um einen ersten negativen Befund zu vermeiden. Ein Beispiel für einen
TWVO-Check ﬁnden Sie unter www.twvo-check.de.
Die Umsetzung der neuen TrinkwV 2011 ist ein anspruchsvolles Thema
für alle Beteiligten. Da teilweise noch die Ausführungsbestimmungen
fehlen, wird sich die schnelle Umsetzung schwierig gestalten. Es ist
aber schon jetzt absehbar, dass auch die Behörden erhebliche Probleme
mit der zügigen Umsetzung haben werden.!Weiterführende Informationen:
Trinkwasserverordnung (Text)  1012876
Novelle der Trinkwasserverordnung bringt neue Anzeigeund Prüfpﬂichten  2648329
Trinkwassernovelle 2011  2734488 (VerwalterPraxis ab 15.10.; VerwalterPraxis Professional ab 27.10.)
Trinkwassernovelle 2011 (FAQs)  2720208 (VerwalterPraxis ab 15.10.;
VerwalterPraxis Professional ab 27.10.)DIE AUTORINAndrea Huss
ist Architektin
Archi.Net. Deren Spezialgebiet sind energetisch wirtschaftliche Sanierungen von Gebäuden
und Haustechnik.www.haufe.de/immobilien8FAQ
RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet
Ihre FragenWelcher Verteilungsmaßstab gilt bei Beschlüssen über Sonderumlagen für
a) Liquiditätsengpässe
b) Rechts- und Prozesskosten bei einer Anfechtungsklage bzw.
c) Entziehungsklagen nach § 18 WEG?
Für die Festsetzung einer Sonderumlage, die ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan der Gemeinschaft ist, gilt der in der Teilungserklärung geregelte Verteilungsmaßstab, in der Regel der Verteilungsschlüssel Miteigentumsanteile. Sollte davon abgewichen werden, ist der Beschluss
nicht nichtig, aber anfechtbar.
Sofern die Teilungserklärung keinen bestimmten Verteilungsschlüssel
vorschreibt, ist Anspruchsgrundlage § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit
dem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung einer Sonderumlage, der
den Gesamtbetrag, die Fälligkeit, den Verteilungsschlüssel und den Einzelbetrag benennen muss. Dies gilt für jeglichen unvorhergesehenen
Bedarf, wie beispielsweise Beitragsrückstände oder Instandhaltungsmaßnahmen. D. h., dass bei Wohngeldrückständen auch der säumige
Wohnungseigentümer mit zahlen muss, bei einer Anfechtungsklage nur
die übrigen Wohnungseigentümer mit Ausnahme des/der Kläger(s).
Die Kosten einer Entziehungsklage sind nach § 16 Abs. 7 WEG Kosten
der Verwaltung und auch auf den verklagten Wohnungseigentümer umzulegen.Sind Rechts- und Prozesskosten Kosten der Verwaltung im Sinne
von § 16 Abs. 2 WEG?
Kosten der Verwaltung sind Kosten eines Rechtsstreits mit einem Dritten und dem Verwalter.
Keine Kosten der Verwaltung sind grundsätzlich Kosten eines Rechtsstreits nach § 43 Nr. 1 und Nr. 4 WEG. Bei einer Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ist zu unterscheiden: Nur die
aufgrund eines vom Gericht festgesetzten Streitwerts zu erstattenden
Kosten sind keine Kosten der Verwaltung. Die Mehrkosten, die daraus
resultieren, dass mit einem Rechtsanwalt eine höhere als die gesetzliche Vergütung vereinbart worden ist, sind hingegen nach § 16 Abs. 8
WEG Kosten der Verwaltung.
www.haufe.de/immobilienWelche Anlagen sind zu einer WEG-Jahresabrechnung rechtlich zwingend zu erstellen, zum Zwecke der Beifügung bei der Einladung zur
Eigentümerversammlung und/oder für die Einsichtnahme?
Wie sieht es aus mit der Saldenliste, Guthaben/Nachzahlungsliste, Entwicklung der Bankkonten, Einzelkontoauszug (damit jeder Eigentümer seine Ist- und Soll-Zahlung kontrollieren kann)?
Welche Ausdrucke muss der Verwalter führen/anlegen?
Der Genehmigungsbeschluss der Eigentümer erstreckt sich grundsätzlich nicht auf die Vermögensübersicht. Dennoch wird eine solche als
Abrechnung des gemeinschaftlichen Vermögens außerhalb der Geldkonten und Kassenbestände als Bestandteil der Jahresabrechnung nach
herrschender Meinung geschuldet (vom BGH bisher offengelassen),
weil nur so dem Eigentümer eine Schlüssigkeitskontrolle möglich ist.
Saldenlisten und Einzelkontoausdrucke sind hingegen fakultativ, also
nicht rechtlich zwingend, jedoch wünschenswert.Kann der Verwalter die Einholung der notwendigen Unterschriften und die schriftliche Verkündung eines Umlaufbeschlusses,
mit dem die Eigentümer einen zuvor in einer Versammlung gefassten Beschluss aufheben wollen, als Sonderleistung abrechnen, wenn der Verwaltervertrag hierzu nichts sagt?
Könnte dies ggf. im Verwaltervertrag als Sonderleistung vereinbart werden?
Der Verwalter kann diese Tätigkeit nicht als Sonderleistung abrechnen.
Diese Verwaltertätigkeit ist mit der Grundvergütung abgegolten.
Da es zu den sog. Kardinalpﬂichten des Verwalters gehört, Beschlüsse,
u. U. auch Umlaufbeschlüsse, der Wohnungseigentümer herbeizuführen,
halte ich eine Absprache über eine Sondervergütung für die genannte
Verwaltertätigkeit für sehr problematisch.Muss der vorläuﬁge Insolvenzverwalter zur Eigentümerversammlung eingeladen werden und hat er die gleichen Rechte wie ein
Insolvenzverwalter? Muss der vorläuﬁge Insolvenzverwalter das
Hausgeld bezahlen?
Der vorläuﬁge Insolvenzverwalter ist vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens neben dem Eigentümer zu laden. Da der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis über sein Wohnungseigentum noch nicht vollständig
verloren hat, hat der vorläuﬁge Insolvenzverwalter noch nicht die gleichen Rechte wie der Insolvenzverwalter und muss demzufolge auch
noch kein Hausgeld bezahlen.Kann ein Mieter die Miete mindern, wenn aus der Wohnung darunter häuﬁg starker Essensgeruch in seine Wohnung zieht? Wenn
ja, welche Minderung wäre angemessen?
Grundsätzlich ja, sofern bauliche Gegebenheiten für die Belästigung
durch Essensgerüche ursächlich sind und dieser Mangel und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch durch entsprechende Zeugenaussagen bewiesen werden
können. Unter Berücksichtigung ausgeurteilter Minderungsquoten halte
ich im Einzelfall eine Mietminderung von 7 bis 10 % für angemessen.Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns:
immobilien@haufe.deDeckert kompakt
Die EigentumswohnungEntscheidung des Monats:Abmahnung vor EigentumsentziehungDeckert erklärt: Notgeschäftsführung durch Eigentümer
eine WEG ist bekanntlich unauﬂöslich; so steht
es im Gesetz. Wer sich für Wohnungseigentum
entschieden hat, ist deshalb zunächst auf Gedeih und Verderb mit seinen Miteigentümern
verbunden und muss mit ihnen auskommen.
Das geht mal besser und mal schlechter – und
Sie stehen als Verwalter manchmal zwischen
Dass diese starke Verbindung durchaus problematisch sein kann, wenn sich etwa ein Miteigentümer um nichts schert oder seine Hausgelder in hoher Summe schuldig bleibt, hat
auch der Gesetzgeber gesehen: In besonderen
Fällen ist insoweit sogar Entziehung des Wohnungseigentums möglich. Erfahrungsgemäß
sind andere Eigentümer mit diesem Ansinnen
schnell bei der Sache. Doch einfach ist eine
Eigentumsentziehung beileibe nicht und wird
auch deshalb die Ausnahme bleiben.
Auch wenn ich Ihnen nur wünschen kann, sich
nicht mit diesem Thema befassen zu müssen:
Es kann jeden Verwalter treffen und erscheint
mir daher so wichtig, ein neues Urteil des BGH
als „Entscheidung des Monats“ anzusprechen.
IhrDr. Wolf-Dietrich DeckertEinem Beschluss, dass einem störenden
Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen werden soll, muss
im Regelfall eine Abmahnung vorausgehen.
Ob dem Entziehungsbeschluss die erforderliche Abmahnung vorausgegangen
ist, ist im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Entziehungsbeschluss
zu prüfen. Dagegen ist es erst und
ausschließlich in der nachfolgenden
Entziehungsklage von Belang, ob die
Abmahnung inhaltlich berechtigt war
und der Störer nach der Abmahnung
erneut gegen Pﬂichten verstoßen hat.
BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11
Die Mitglieder einer WEG hatten beschlossen, einem störenden Miteigentümer das
Wohnungseigentum zu entziehen. Dieser
Beschluss wurde auf Anfechtung hin für
ungültig erklärt, weil die Nichtöffentlichkeit
nicht gewahrt war.
Daraufhin beschlossen die Eigentümer
erneut, dass der Störer seine Wohnung
zwangsweise veräußern muss. Gegen diesen Beschluss, dem keine ausdrückliche
Abmahnung vorausgegangen war, wendet
sich der betroffene Eigentümer erneut mit
einer Anfechtungsklage. Amts- und Landgericht haben die Anfechtungsklage abgewiesen. Die Frage der Abmahnung sei hier
nicht zu prüfen. Dies sei erst Gegenstand
des nachfolgenden Entziehungsverfahrens.Der betroffene Wohnungseigentümer legte
Revision zum BGH ein.
Verhält sich ein Wohnungseigentümer so, dass
den anderen Eigentümer nicht zuzumuten ist,
die Gemeinschaft mit ihm fortzusetzen, können die anderen Eigentümer die Veräußerung
des Wohnungseigentums verlangen. Hierzu
müssen die Eigentümer im ersten Schritt die
Eigentumsentziehung beschließen (sog. Entziehungsbeschluss). In einem zweiten Schritt
müssen sie Entziehungsklage erheben.
Dabei ist umstritten, ob eine vorherige Abmahnung eine formelle Voraussetzung für einen Entziehungsbeschluss ist. Geht man hiervon aus, muss das Gericht bereits bei einer
Anfechtung des Entziehungsbeschlusses prüfen, ob eine Abmahnung erfolgt war. Nach
anderer Auffassung ist diese Frage erst in der
Entziehungsklage selbst von Bedeutung.
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf
und verweist den Rechtsstreit zurück.
Die Frage, ob überhaupt eine Abmahnung
erfolgt ist, ist schon im Rahmen der Anfechtung des Entziehungsbeschlusses
zu prüfen. Hingegen sind die materiellen
Voraussetzungen einer Entziehung nicht
bereits Gegenstand einer Anfechtungsklage
gegen den Entziehungsbeschluss, da Inhalt
eines solchen Beschlusses nur die Frage ist,
ob von einem Störer Veräußerung verlangt
werden soll. Über die Berechtigung des Verlangens entscheidet allein das Gericht im
Folgeverfahren (Entziehungsklage).
Eine Abmahnung ist im Grundsatz auch
dann erforderlich, wenn der Entziehungswww.haufe.de/immobilien10Deckert kompakt
beschluss auf § 18 Abs. 1 WEG (schwere
Verletzung der gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bestehenden Pﬂichten)
gestützt wird, ohne dass auf das Regelbeispiel
in § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG (wiederholter Pﬂichtverstoß nach Abmahnung) abgestellt wird.
Das folgt aus der Eigentumsgarantie des Art.
14 Abs. 1 Satz 1 GG und der einschneidenden
Wirkung einer Entziehungsklage als letztes
Entscheidungsmittel einer Gemeinschaft.
Eine Abmahnung soll einen Störer warnen und
ihm Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern sowie der Gemeinschaft eine sichere Entscheidungsgrundlage für einen Entziehungsbeschluss verschaffen. Nur ausnahmsweise
kann vor dem Entziehungsbeschluss auf eine
Abmahnung verzichtet werden, nämlich nur
dann, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Eine solche Abmahnung ist eine formfreie
rechtsgeschäftliche Erklärung, die einen eigenständigen Beschluss der Eigentümer nicht
erfordert und auch durch den Verwalter oder
einzelne Eigentümer ausgesprochen werden
kann. Im Ausnahmefall kann eine Abmahnung auch in einen Entziehungsbeschluss
hineininterpretiert werden. Hat ein Entziehungsbeschluss aber nicht den Erklärungsgehalt für die Gründe einer solchen Abmahnung,
kann er auch nicht in eine Abmahnung umgedeutet werden. Wurde ein Entziehungsbeschluss, der die Anforderungen an eine Abmahnung erfüllt, erfolgreich angefochten, so
bleibt die Wirkung als Abmahnung bestehen.
Mit dem Entziehungsbeschluss führen die
Eigentümer auch die Prozessvoraussetzung
für die nachfolgende Entziehungsklage
herbei. Damit stellt der Beschluss die entscheidende Grundlage für die Willensbildung der
Eigentümer dar und kann nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die
erforderlichen förmlichen Verfahrensschritte
vorausgegangen sind. Fehlt bereits die Abmahnung, ist die Entscheidungsgrundlage der
Beschlussfassung unzureichend.
Eine vor Beschlussfassung erfolgte Abmahnung muss auch so hinreichend bestimmt
sein und ein Verhalten aufzeigen, welches
einen solchen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann. Ob Vorwürfe demgegenüber
inhaltlich zutreffen oder ob nach Abmahnung
erneut gegen Pﬂichten verstoßen wurde, ist
ausschließlich Streitgegenstand der nachfolgenden Entziehungsklage.
Im vorliegenden Fall ist zwar keine ausdrückliche Abmahnung ausgesprochen worden.
Allerdings hatten die Eigentümer zuvor schon
einmal einen Entziehungsbeschluss gefasst.
Da das Landgericht nicht geklärt hatte, ob dieser die Anforderungen an eine Abmahnung
erfüllt hat oder eine Abmahnung ausnahmswww.haufe.de/immobilienweise entbehrlich war, hat der BGH die Sache
zur weiteren Aufklärung an das LG zurückverwiesen.
Als Verwalter sollten Sie vor jeder erwünschten Beschlussfassung über eine Eigentumsentziehung gegen einen renitenten Störer im
Sinne von § 18 WEG sicherstellen, dass konkrete Abmahnungen vorausgegangen sind.
In der Abmahnung sollten Verstöße inhaltlich
substanziiert beschrieben und in zeitlicher
Abfolge belegbar aufgelistet werden. Auch
über die Möglichkeit eines Entziehungsbeschlusses und die rechtlichen Folgen hieraus
sollte ein renitenter Störer vom Verwalter aufklärend und warnend hingewiesen werden.
Hat die grundsätzlich erforderliche Abmahnung keinen Erfolg, kann die Gemeinschaft
mit qualiﬁzierter, d. h. absoluter Mehrheit
von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer in entsprechender
Ermessensentscheidung auch den Entziehungsbeschluss nach § 18 Abs. 3 WEG fassen. Übliche Beschlussfähigkeitsgebote und
ein geringeres Quorum in einer Wiederholungsversammlung sind hier nicht anzuwenden. Da allerdings in § 18 Abs. 4 WEG geregelt
ist, dass nur der in Abs. 1 bestimmte Anspruch
rechtlich zwingenden Charakter besitzt, kann
m. E. auch entgegen der gesetzlichen Erfordernisse in § 18 Abs. 3 WEG etwa eine anderweitig bestehende Vereinbarung vorrangig
Geltung erlangen (etwa hinsichtlich des Quorums einer solchen Beschlussfassung und des
anzuwendenden Stimmrechtsprinzips).
Besteht eine Gemeinschaft nur aus zwei Einheiten bzw. Eigentümern, gilt § 18 Abs. 3 WEG
nicht. Dann kann ein Eigentümer ohne vorherigen Beschluss gegen den anderen auf
Veräußerung klagen (BGH, Urteil v. 22.1.2010,
V ZR 75/09).
Die Streitgegenstände im Beschlussanfechtungsverfahren über einen Entziehungsbeschluss und der nachfolgenden Veräußerungsklage sind differenziert zu betrachten. Ob etwa
unzumutbare Störungen im Sinne des § 18
Abs. 1 bzw. beispielhaft nach Abs. 2 WEG vorliegen, hat materiell-rechtlich das Gericht erst
im nachfolgenden Veräußerungsverfahren zu prüfen und zu entscheiden, ebenso die
Frage des „Schuldigmachens“ seitens eines
Störers. Entscheidend ist insoweit der Zumutbarkeitsgesichtspunkt aus Sicht der restlichen
Eigentümer, selbstverständlich auch unter Berücksichtigung der einzubeziehenden Grundrechte zugunsten eines Störers, aber auch der
von beeinträchtigten Miteigentümern.
Hinweisen darf ich auch darauf, dass bei Einreichung einer Veräußerungsklage nach wie
vor zu befürchten sein muss, dass der Störerweitere gröbliche Pﬂichtverletzungen begeht. Ist eine solche Störprognose zu verneinen, ist die Veräußerungsklage nicht gerechtfertigt, da einer solchen kein Strafcharakter
im Nachhinein zukommen darf.! Weiterführende Informationen:
 636468
Entziehung des Wohnungseigentums, Abmahnung (Beschluss Teil I)  1315015
Entziehung des Wohnungseigentums (Beschluss Teil II)  1315016Deckert erklärt:
Immer wieder kommt es vor, dass Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum beauftragen und bezahlen und dem
Verwalter dann die Rechnung schicken – mit
der mal mehr, mal weniger höﬂichen Bitte um
Erstattung. Da stellt sich die Frage: Was tun?
Grundsätzlich gilt: Es ist dem Verwalter
vorbehalten, Aufträge für Arbeiten am
Gemeinschaftseigentum zu erteilen. Nur in
Sonderfällen dürfen Eigentümer solche Aufträge vergeben. § 21 Abs. 2 WEG steckt den
Rahmen ab, innerhalb dessen dies zulässig
ist: Danach ist jeder Wohnungseigentümer
berechtigt, ohne Zustimmung der anderen
Eigentümer die Maßnahmen zu treffen,
die notwendig sind, um einen unmittelbar drohenden Schaden für das Gemeinschaftseigentum abzuwenden. Mit anderen
Worten: Der Schaden muss so unmittelbar
bevorstehen, dass der Eigentümer auf die
Schnelle keinen Kontakt zum Verwalter aufnehmen kann. Denkbare Fälle sind z. B. das
Rufen des Kanalreinigungsdienstes bei einer
Überschwemmung infolge von Rohrverschluss
oder die Noteindeckung eines beschädigten
Daches bei andauerndem Regen.
Erfahrungsgemäß liegen die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung sehr
selten vor. Klassischer Fall, der immer wieder
vorkommt und in dem es an einer Notsituation fehlt, sind eigenmächtige Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
(z. B. Fensteraustausch).
Wenn die strengen Voraussetzungen für eine
Notgeschäftsführung durch einen Eigentümer
ausnahmsweise vorliegen, muss die WEG dem
Eigentümer die Kosten für die Maßnahme
erstatten, soweit diese für die Abwendung
der Gefahr erforderlich waren. Über die Jahresabrechnung wird der Eigentümer dann wiederDeckert kompakt
nach dem geltenden Verteilungsschlüssel an
der Maßnahme beteiligt.
Mit einem berechtigten Ersatzanspruch gegen die WEG wegen Notgeschäftsführung kann
der Eigentümer gegen Hausgeldforderungen
aufrechnen, sofern in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist. Dies ist eine
der wenigen Ausnahmen von dem Grundsatz,
dass die Aufrechnung gegen Hausgeldansprüche nicht möglich ist.
Ist die Maßnahme des Eigentümers hingegen nicht von der Notgeschäftsführung gedeckt, muss ihm die WEG seine Aufwendungen grundsätzlich nicht erstatten. Je nach
Einzelfall kann der Eigentümer gegen die WEG
aber einen Anspruch aus ungerechtfertigter
Bereicherung haben.
Von der Notgeschäftsführung eines Eigentümers ist die Notgeschäftsführung durch den
Verwalter zu unterscheiden. Deren Voraussetzungen sind etwas weniger streng. Mehr dazu
demnächst unter „Deckert erklärt“.! Weiterführende Informationen:
Eigenmächtige Handwerkerbeauftragung
 2706028
Notgeschäftsführung  636917WEG-Rechtsprechung
Wie lange „hält“ die Verwalterzustimmung?
Liegt zwischen einer Zustimmung des Verwalters zu einer Wohnungsveräußerung nach § 12
WEG und dem Antrag auf Eigentumsumschreibung ein längerer Zeitraum, kann es vorkommen, dass die Verwalterbestellung zwischenzeitlich abgelaufen ist bzw. der Verwalter
gewechselt hat. Die Folgen haben mehrere
OLGs in letzter Zeit unterschiedlich beurteilt.
OLG Hamburg, Beschluss v. 15.3.2011,
13 W 15/11
OLG Hamm, Beschluss v. 12.5.2011,
I-15 W 139/10
Hat der Verwalter die Zustimmung zu einer
Wohnungsveräußerung erklärt, muss er auch
noch zustimmungsberechtigt, d. h. im Amt
sein, wenn der Umschreibungsantrag beim
Grundbuchamt eingeht. Endet die Verwalterbestellung zwischen Zustimmung und Eintragungsantrag, muss dem Grundbuchamt auch
nachgewiesen werden, dass der Verwalter
zwischenzeitlich wiederbestellt worden ist.
Wurde ein neuer Verwalter bestellt, muss nun
dessen Zustimmung nachgewiesen werden.Die Zustimmung des Verwalters ist bis zu dem
Zeitpunkt frei widerruﬂich, in dem der Antrag
auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingegangen ist. (nur OLG Hamburg)Verwalter muss Mehrheitsbeschluss über
bauliche Veränderung verkünden
AG Oberhausen, Urteil v. 22.12.2009,
34 C 55/09OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.5.2011,
I-3 Wx 70/11
OLG München, Beschluss v. 27.6.2011,
34 Wx 135/11Wohnungseigentümer können gem. § 22 Abs. 1
WEG eine bauliche Veränderung beschließen,
wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme beeinträchtigt werden.
Der Verwalter muss das Zustandekommen eines solchen Beschlusses auch dann verkünden,
wenn (nur) eine Mehrheit zustande kommt,
aber nicht sämtliche Eigentümer zugestimmt
haben, die beeinträchtigt sein können. Er darf
die Verkündung des Beschlusses nicht mit dem
Hinweis ablehnen, es hätten nicht alle beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt. Vielmehr
ist es Sache der Eigentümer, die mit dem Beschluss nicht einverstanden sind, den Einwand
der fehlenden Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer in einer Anfechtungsklage
geltend zu machen.Die Zustimmung des Verwalters zu einer Wohnungsveräußerung ist nicht mehr widerruﬂich,
wenn diese nach Vertragsschluss gegenüber
den Vertragsparteien oder dem Notar, der das
Geschäft vollziehen soll, erklärt worden ist. Es
kommt nicht darauf an, ob der Verwalter zu dem
Zeitpunkt, an dem schließlich die Eigentumsumschreibung beantragt wird, noch im Amt ist.! Weiterführende Informationen:
Veräußerungszustimmung  637319
Checkliste Veräußerungszustimmung
 644941Funktionsbezeichnung bei Protokollunterschrift nicht entscheidend
OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011,
15 W 183/11
Das Protokoll einer Eigentümerversammlung
muss nach § 24 Abs. 6 WEG vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer unterzeichnet sein. Gibt es einen Beirat, muss
auch dessen Vorsitzender oder sein Vertreter
unterzeichnen. Dass diese Vorgaben eingehalten sind, ist vor allem dann wichtig, wenn der
Verwalter seine Bestellung gegenüber dem
Grundbuchamt nachweisen muss, z. B. bei einer Veräußerungszustimmung.
Die Eigentümerunterschrift kann auch ein
Eigentümer leisten, der Beiratsmitglied ist.
Auch wenn dieser nicht ausdrücklich als „Eigentümer“, sondern mit dem Zusatz „Beirat“
unterschreibt, ändert dies nichts daran, dass
es sich auch um die Unterschrift eines Miteigentümers handelt.
Im entschiedenen Fall hatten neben dem Verwalter alle 3 Beiräte jeweils als „Beirat“ unterzeichnet, aber niemand als „Eigentümer“. Da
aber nur Miteigentümer im Beirat sein können
und mehr als ein Beiratsmitglied unterschrieben hatte, sah das Gericht auch das Erfordernis
der Eigentümerunterschrift als erfüllt an.! Weiterführende Informationen:
 636969! Weiterführende Informationen:
 636138Kein umfassender Auftrag ohne
OLG Hamm, Beschluss v. 19.7.2011,
15 Wx 120/10
Der Verwalter darf umfassende Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
nicht in Auftrag geben, wenn ihn nicht zuvor
die Eigentümer per Beschluss hierzu ermächtigt haben. So ist es nicht von seiner Notgeschäftsführungsbefugnis gedeckt, wenn an
einem älteren Gebäude festgestellt wird, dass
Tonrohre im Erdreich gebrochen sind und keine Kellerisolierung mehr vorhanden ist und
der Verwalter daraufhin noch vor Ort den Auftrag erteilt, eine Drainage zu legen und die
Vielmehr darf der Verwalter eigenmächtig nur
unbedingt erforderliche Notmaßnahmen beauftragen. Alles Weitere muss der Entscheidung in
einer (ggf. außerordentlichen) Eigentümerversammlung vorbehalten bleiben. Der Verwalter
muss auch dem – scheinbaren – Zwang widerstehen, noch auf der Baustelle einen Auftrag
erteilen zu müssen, weil das Bauunternehmen
den Schaden als dringlich darstellt.
Soweit der Verwalter den Auftrag unbefugt erteilt hat, muss er für die Kosten aufkommen.! Weiterführende Informationen:
S. zum Thema „eigenmächtige Auftragsausweitung“ die Entscheidung des Monats in
„Deckert kompakt“, Juni 2011
www.haufe.de/immobilien1112ZitatSchlusslicht
Auch das nochDer Kompromiss ist die Kunst, eine Torte so aufzuteilen, dass
jeder glaubt, das größte Stück zu haben.
Paul Henri Spaak, 1899-1972, belgischer PolitikerCartoonDer Bodenluftspalt
Wenige Millimeter trieben die Mieter einer Wohnung vor Gericht. Ihnen geﬁel der
Linoleumboden nicht. Zur Abhilfe hatten sie schon eine Idee: Einfach Teppichboden obendrauf. Doch so einfach war es dann nicht. Die Auslegeware hätte zwar
die Wohnung verschönert, den Türen aber ihre Beweglichkeit genommen. „Dann
muss eben der Vermieter die Türen kürzen, damit wir unseren Teppich verlegen
können“, sagten die Mieter.
„Muss er nicht“, befand das AG Lichtenberg (Urteil v. 9.6.2011, 111 C 319/09). Es
ist kein Mangel, wenn die Türblätter so weit zum Boden reichen, dass der Mieter
auf dem vorhandenen Bodenbelag nicht einfach einen weiteren verlegen kann.
Vielmehr muss der „Bodenluftspalt“, wie der Abstand zwischen Türblatt und Boden fachmännisch heißt, am vorhandenen Belag ausgerichtet sein. Aus DIN-Sicht
dürfen die Türen bis zu 0,5 mm an den Boden heranreichen, erklärte ein eigens
beauftragter Sachverständiger. Hier waren sogar 5,3 mm Platz – technisch und
rechtlich mehr als genug. Aber eben nicht genug, um Teppichboden zu verlegen.Standpunkt
„Um Kinder zu erziehen, braucht es ein ganzes
Dorf.“ Das Bild gefestigter sozialer Strukturen
und die Sicherheit von Großfamilien prägt die Erinnerung vieler. Tatsächlich aber stellen wir anhaltenden Zuzug in die Städte fest, die
mit Arbeitsplätzen, Freizeit- und Bildungsangeboten locken. Diese
vermeintlichen Wohltaten lenken von der Anonymisierung und Individualisierung ab. Sogar die „Last“ der Kinderbetreuung kann über
Ganztagsschulen und -kindergärten zugunsten steigender Erwerbsund Konsumorientierung weitgehend abgewälzt werden. Was ist der
Preis dafür? Das kulturelle Gefüge passt oft nicht mehr. Die Anonymität großer Wohnformen arbeitet gegen die positiven Seiten sozialer Kontrolle fester Gemeinschaften. Verwahrlosung alter Menschen,
Schlüsselkinder, Missbrauch, Einbrüche und Überfälle sind Zeichen für
das Fehlen fester und starker Beziehungen der Bewohner untereinander.IMPRESSUM
© 2011 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
Ein Unternehmen der Haufe GruppeDie Generationen wohnen immer getrennter. Da fehlt es dann an so
einfachen Kulturgrundlagen wie: Wer bringt den Kindern Kochen und
Backen bei (was mehr ist als Technik, nämlich Erfahrung, Erzählung,
Geruch, Heimat), wer pﬂegt die Alten (als selbstverständliche „Rückzahlung“ für das von dieser Generation an uns gutes Getane)? Sehnsuchtsvoll erinnern wir uns an „früher“. Familie kann diese Suche und
Ansprüche erfüllen, sie schafft das aber über räumliche Distanzen
selten. Wer keinen Nachwuchs hat, steht am Ende meist allein da.
So fordern viele vom Staat den Ersatz fehlenden intergenerativen Angebots. Nicht nur, dass das teuer ist und über Steuern letztlich alle zahlen, man bleibt im Grunde auch weiterhin anonym. Wir Fachverwalter
können etwas dagegen tun und versuchen, in der von uns verantworteten Nachbarschaft aktive Netzwerke zu initiieren, die die fehlende
Familie bestmöglich ausgleichen. Es geht nicht um „Ehrenamt“, sondern um zwischenmenschliche Selbstverständlichkeiten. Der Staat soll
diese nicht ersatzweise erbringen. Wir müssen und wollen es selber
tun, wenn wir noch Familie – im weiteren Sinn – spüren und nicht im
Verantwortung-Delegieren untergehen wollen. Mehrgenerationenhäuser, Spielplätze und Seniorentreffs in Nachbarschaftswohnanlagen,
Altersheime mit Kindergarten – die Möglichkeiten sind vielfältig. Der
Preis für unsere materielle Orientierung kann doch nicht sein, dass sich
jede Generation um ein Drittel verkleinert, oder?ANSCHRIFT:
Internet: www.haufe.deGeschäftsführung: Isabel Blank, Jörg Frey,
Birte Hackenjos, Matthias Mühe, Markus Reithwiesner, Joachim Rotzinger, Dr. Carsten Thies
Beiratsvorsitzende: Andrea HaufeKommanditgesellschaft, Sitz Freiburg
Komplementäre: Haufe-Lexware
Martin LaquaHERAUSGEBER: Dipl.-Kfm. Richard KunzeUSt-IdNr. DE812398835REDAKTION:
Rechtsanwalt Dirk Hammes (v.i.S.d.P.),
Antje Kromer (Assistenz)Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
Tel.: 0180 50 50 440*, Fax: 0761 898-3434
* 0,14 €/Min. aus dem dt. Festnetz, max. 0,42 €/Min. mobil.
Ein Service von dtms.Cartoon S. 12: Günter Bender, Aarbergen
Satz: Schimmel Satz & Graphik GmbH & Co. KG,
Postfach 1664, 79306 EmmendingenDer nächste Verwalter-Brief erscheint am 4.11.2011.
Mat.-Nr. N6436-5015All pages:123456789101112InfoSaveLikeShareDownloadMoreHaufe Published on Jan 17, 2013 webtradecenterFollowRead moreRead moreSimilar toPopular nowJust for youGo explore