Source: https://www.fairpachten.org/beratung/musterpachtvertrag
Timestamp: 2020-08-09 10:32:10
Document Index: 37293314

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 9', '§ 2', '§ 305', '§ 11', '§ 594', '§ 594', '§ 29']

Fairpachten: Rechtliche Informationen und Musterpachtvertrag
Über Fairpachten
Rechtliche Informationen und Musterpachtvertrag
Naturschutz­maßnahmen
Hand in Hand für die Natur
Mit einem Pachtvertrag geben Verpächterinnen und Verpächter ihr Landeigentum zur Bewirtschaftung in die Obhut der Pachtenden. Dabei vereinbaren die Verpachtenden und die Pachtenden die wechselseitigen Rechte und Pflichten (wie etwa Höhe und Zahlungstermin des Pachtzinses) sowie Rahmenbedingungen für die Ausübung der Bewirtschaftung (z. B. ab wann und für wie lange der Pachtvertrag gelten soll). Bei vielen Verpächterinnen und Verpächtern besteht darüber hinaus der Wunsch, im Hinblick auf den besonderen Schutz von Natur und Umwelt zusätzliche Maßnahmen für die Bewirtschaftung ihres Landeigentums zu vereinbaren – auch das ist in Pachtverträgen im Rahmen der Vertragsverhandlungen möglich.
Ganz grundsätzlich können Landpachtverträge formfrei und sogar mündlich abgeschlossen werden. Um die getroffenen Vereinbarung zu dokumentieren, empfiehlt sich jedoch immer die Schriftform. Das von Fairpachten zur Verfügung gestellte Pachtvertragsmuster ist hierfür geeignet und bietet insbesondere eine einfache Möglichkeit, die im Zuge der Vertragsabstimmung zwischen Verpachtenden und Pachtenden ausgehandelten Bewirtschaftungsvereinbarungen festzuhalten – Hand in Hand für die Natur.
Fairpachten bietet nachfolgend als Erstinformation allgemeine Ausführungen zum Themenkomplex „Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen“ und stellt einen Mustervertrag zur Verfügung. Dieser basiert auf einem über viele Jahre bewährten Vertragsmuster, das gemeinsam mit einem Fachanwalt für Agrarrecht weiterentwickelt wurde und aktuellen pachtrechtlichen Erfordernissen entspricht.
Beides ersetzt nicht eine individuelle juristische Beratung, die bei Bedarf von entsprechend spezialisierten Anwälten angeboten wird. Jede Haftung im Zusammenhang mit der Verwendung der hier dargestellten Informationen oder dem Musterpachtvertrag wird ausgeschlossen.
Welche Übereinkünfte zur Bewirtschaftung die jeweiligen Wünsche der Verpachtenden und die Möglichkeiten der Pachtenden bestmöglich vereinbaren, hängt stark von den örtlichen Gegebenheiten ab. Verpächterinnen und Verpächter, die sich dazu beraten lassen möchten, können das kostenlose Beratungsangebot von Fairpachten nutzen – die jeweiligen regionalen Kontakte finden Sie hier:
Musterpachtvertrag
Unser Muster für einen Landpachtvertrag basiert auf einem über viele Jahre bewährten Vertragsmuster, das gemeinsam mit einem Fachanwalt für Agrarrecht weiterentwickelt wurde. Das Vertragsmuster entspricht aktuellen pachtrechtlichen Erfordernissen und kann rechtssicher verwendet werden. Es ersetzt jedoch nicht eine juristische Beratung. Jede Haftung im Zusammenhang mit der Verwendung des Vertragsmusters wird ausgeschlossen.
Kann man in Pachtverträgen Maßnahmen zur ökologischen Bewirtschaftung vereinbaren?
Über die Art der Nutzung ihrer landwirtschaftlichen Flächen entscheiden zunächst die Flächeneigentümerinnen und Flächeneigentümer. Wenn diese nicht von ihnen selbst genutzt werden, werden die Flächen üblicherweise im Rahmen von Pachtverträgen an Landwirtschaftsbetriebe zur Nutzung übergeben. Die Modalitäten der Nutzung werden dabei im Pachtvertrag geregelt: Neben Eckdaten wie Beginn und Ende des Pachtverhältnisses oder der Höhe des Pachtzinses sind dabei selbstverständlich auch Vereinbarungen zur Art und Weise der Bewirtschaftung möglich, wie sie z. B. Fairpachten vorstellt.
Wie kann man in Pachtverträgen Bewirtschaftungsmaßnahmen vereinbaren?
Die zwischen Verpächterin bzw. Verpächter und Pächterin bzw. Pächter vereinbarten Absprachen zur Bewirtschaftungsweise sollten in Pachtverträgen schriftlich festgehalten werden. Das geht z. B. über den in vielen Vertragsmustern enthaltenen Paragraphen „Sonstige Vereinbarungen“. Im Muster-Pachtvertrag von Fairpachten ist dafür mit § 9 ein eigener Paragraph vorgesehen. Einfache/wenig erklärungsbedürftige Vereinbarungen können dabei direkt in den Vertragstext aufgenommen werden (z. B. Verzicht auf die Anwendung von Pestiziden o. ä.). Für komplexere bzw. erklärungsbedürftige Vereinbarungen (z. B. Anleitung zur Anlage von Feldlerchenfenstern) bietet es sich an, diese als Anlage zum Vertrag zu nehmen und im § 9 kurz auf die Anlage zu verweisen. Bei der Verwendung von Anlagen ist darauf zu achten, dass diese körperlich mit dem Vertrag verbunden sind („antackern“) oder Vertrag und Anlage wechselseitig und in eindeutiger Form aufeinander verweisen (z.B. im Vertragstext: „ s. Anlage 1“ und in der Anlage: „Anlage 1 zum Pachtvertrag vom xx.xx.xxxx“).
Wo erhalte ich ein Vertragsmuster zur Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen?
Fairpachten bietet einen Muster-Pachtvertrag an, mit dem die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen und die Vereinbarung von Bewirtschaftungsmaßnahmen rechtssicher erfolgen können. Der Vertrag wurde in Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt für Agrarrecht erarbeitet und hat sich in abgewandelter Form seit über 15 Jahren bewährt.
Kann man auch in laufenden Verträgen Maßnahmen ergänzen oder überarbeiten?
Laufende Verträge können in beiderseitigem Einvernehmen jederzeit angepasst werden. Wenn eine Vertragspartnerin oder ein Vertragspartner den Wunsch hat, bestimmte Inhalte zu verändern oder neu aufzunehmen, muss er das Gespräch mit der anderen Vertragspartnerin bzw. dem anderen Vertragspartner suchen. Diese bzw. dieser ist jedoch zu keinerlei Änderung/Ergänzung verpflichtet, sondern kann sich auf sein gutes Recht, auf die Erfüllung des einmal geschlossenen Vertrages ohne Änderungen berufen.
Müssen Pachtverträge behördlich genehmigt werden?
Nein, Pachtverträge sind nicht genehmigungspflichtig. Allerdings müssen sie gem. § 2 Landpachtverkehrsgesetz (LpachtVG) in der Regel durch die Verpächterin/ den Verpächter bei der zuständigen Landwirtschaftsbehörde angezeigt werden und werden dort registriert.
Fallen Pachtverträge unter AGB-Recht?
Wenn für Landpachtverträge bestehende Formulare verwendet werden, fallen diese unter die rechtlichen Regelungen für „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ (AGB) gem. § 305 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Darin ist unter anderem geregelt, dass „überraschende“ Klauseln unwirksam sind oder solche, die eine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Dies ist für übliche Vertragsvereinbarungen wie etwa zum Pachtzins, der Übernahme von Verkehrssicherungspflichten oder auch zur ökologischen Bewirtschaftung in der Regel nicht der Fall: Entsprechende Vereinbarungen sind unbeschadet ihres AGB-Charakters in aller Regel wirksam.
Welchen formalen Ansprüchen müssen Pachtverträge genügen?
Grundsätzlich können Pachtverträge formfrei abgeschlossen werden. Um möglichen Missverständnissen und unterschiedlichen Erinnerungen an mündliche Absprachen vorzubeugen, empfiehlt sich aber immer die Schriftform. Eine dafür geeignete Vorlage ist z. B. der Musterpachtvertrag von Fairpachten. Bei schriftlichen Verträgen müssen grundsätzlich mindestens die Vertragsparteien (Verpächterin/Verpächter und Pächterin/Pächter) sowie der Vertragsgegenstand (die verpachteten Flurstücke) bezeichnet werden und der Vertrag von allen Vertragsparteien unterschrieben sein. Sinnvollerweise werden auch die getroffenen Vereinbarungen zur Bewirtschaftungsweise festgehalten. Bei mehrseitigen Verträgen ist darauf zu achten, dass die Blätter fest miteinander verbunden sind (Heftklammern). Gleiches gilt für Anlagen, sofern nicht Anlage und Vertrag wechselseitig in eindeutiger Form aufeinander verweisen und beide von allen Vertragsparteien unterschrieben sind. Nachträglich geschlossene Zusatzvereinbarungen müssen ebenfalls eindeutig auf den Vertrag verweisen und unterschrieben sein.
Wann ist ein Vertrag oder eine einzelne Klausel unwirksam?
Wenn ein Pachtvertrag bestimmten formalen Voraussetzungen nicht genügt (z. B. unvollständige Unterschriften), so ist er als Gesamtvertrag trotzdem wirksam – lediglich die im Vertrag möglicherweise festgelegte Laufzeit von mehr als 2 Jahren ist nicht wirksam vereinbart.
Einzelne Klauseln können aus sehr vielen verschiedenen Gründen unwirksam sein, eine abschließende Aufzählung ist hier nicht möglich. Häufig unwirksam sind z. B. überraschende Klauseln und solche, die von der gesetzlichen Regelung maßgeblich abweichen und die Vertragspartnerin bwz. den Vertragspartner unangemessen benachteiligen (s. auch „Fallen Pachtverträge unter AGB-Recht?“).
Was passiert wenn der Vertrag oder ein Teil davon unwirksam ist?
Sind einzelne Teile/Klauseln eines Landpachtvertrags unwirksam, so gilt der Kernvertrag dennoch: Die Verpächterin/der Verpächter verpachtet der Pächterin/dem Pächter eine bestimmte Pachtsache zum vereinbarten Pachtzins. Führen z. B. fehlende Unterschriften zu einem sog. Schriftformmangel, so ist lediglich die vereinbarte Laufzeit eines langfristigen Pachtvertrags unwirksam. Dann ist ein Pachtvertrag mit einer Frist von 2 Jahren zum Pachtjahresende kündbar, auch wenn das im Vertrag anders geschrieben steht.
Betrifft die Unwirksamkeit einzelne Klauseln (wie etwa ein Vorkaufsrecht für die Pächterin/ den Pächter, welches wirksam nur vor einer Notarin/einem Notar vereinbart werden kann), so sind die übrigen Vereinbarungen des Vertrages davon nicht betroffen und kommen ganz regulär zur Durchführung.
Wer sind eigentlich Pächterin bzw. Pächter und Verpächterin bzw. Verpächter, z. B. bei Erbengemeinschaften oder Personengesellschaften?
Grundsätzlich ist Verpächterin/Verpächter diejenige/derjenige, die/der im Grundbuch als Eigentümerin/Eigentümer eingetragen ist. Handelt es sich um eine Personenmehrheit (Erbengemeinschaft oder Miteigentumsanteile) sind sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft oder Miteigentümerinnen/Miteigentümer als Verpächterin/Verpächter zu nennen (und müssen dann auch alle unterschreiben!). Wenn die Verpächterin/der Verpächter oder eine Miteigentümerin/Miterbin bzw. ein Miteigentümer/Miterbe vertreten wird, ist das ausdrücklich zu erwähnen.
Handelt es sich bei Verpächterin/Verpächter oder Pächterin/ Pächter um eine Gesellschaft, ist diese ebenfalls genau unter Angabe der Vertretungsverhältnisse (GeschäftsführerIn, BevollmächtigteR etc.) zu benennen. Besonderheiten der rechtsgeschäftlichen Vertretungen bei öffentlich-rechtlichen Körperschaften (Gemeinden, Kirchengemeinden, öffentlich-rechtliche Stiftungen etc.) sind sorgfältig einzuhalten.
Welche Unterschriften sind nötig, damit der Pachtvertrag wirksam wird?
Den Pachtvertrag müssen alle Personen bzw. Vertreterinnen und Vertreter auf der Verpächter- und der Pächterseite unterschreiben. Das bedeutet bei Erbengemeinschaften und GbRs (Gesellschaften bürgerlichen Rechts) alle Miterbinnen und Miterben bzw. Gesellschafterinnen und Gesellschafter. Sofern jemand vertreten wird, ist das ausdrücklich bei der Bezeichnung der Pächterin/des Pächters im Kopf des Pachtvertrags zu erwähnen und auf die Vertretung ist mit der Unterschrift hinzuweisen. Bei juristischen Personen und Gebietskörperschaften hat die bzw. der nach den jeweiligen Vorschriften Vertretungsberechtigte oder deren/dessen Bevollmächtigte bzw. Bevollmächtiger zu unterschreiben.
Wie lange laufen landwirtschaftliche Pachtverträge?
Die Laufzeit von landwirtschaftlichen Pachtverträgen ist frei verhandelbar (maximal 30 Jahre). Häufig werden Laufzeiten von 6 bis 12 Jahren vereinbart. Hier ist das Interesse der Pächterin/des Pächters an der Planbarkeit ihrer/seiner betrieblichen Entwicklung mit dem möglichen Wunsch der Verpächterin/des Verpächters auf Flexibilität abzuwägen. Die meisten Förderprogramme für naturschutzrelevante Wirtschaftsweisen haben Laufzeiten von 5 Jahren. Sollte die Pächterin/der Pächter an diesen Programmen teilnehmen, sollte das bei der Vertragslaufzeit berücksichtigt werden. Gegebenenfalls ist während der vereinbarten Pachtzeit (z.B. nach 3 Jahren) eine Vereinbarung zu einer Verlängerung der Pachtlaufzeit zu treffen.
Alternativ zu festen Laufzeiten kann auch eine automatische Verlängerung von Pachtverträgen vereinbart werden: Nach einer festgelegten Mindestlaufzeit verlängern sich diese Verträge um jeweils z. B. ein Jahr. Diese Variante wird üblicherweise nur von Verpächterinnen/Verpächtern mit aktiver Pachtvertragsverwaltung gewählt.
Sofern gar keine Laufzeit vereinbart wird, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit („unbefristet“) und ist damit gem. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) von beiden Seiten mit einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende kündbar.
Was ist ein landwirtschaftliches Pachtjahr und wann beginnt und endet es?
Das Pachtjahr bezeichnet den Beginn und das Ende des Wirtschaftsjahres in Pachtverträgen und wird dort festgelegt. Das Pachtjahr ist grundsätzlich frei vereinbar. Üblich ist bei grünlandbetonten Pachtverträgen das Kalenderjahr als Pachtjahr und bei ackerbetonten Pachtverträgen der Zeitraum 01.10. bis 30.09 (oder regional abweichend 01.08., 01.09. und 01.11.).
Was sind übliche Pachtzinsen und wann sind diese fällig?
Die Höhe des Pachtzinses ist regional stark unterschiedlich. Übersichten bzw. Erfahrungswerte über das Pachtzinsniveau stellen je nach Bundesland die Statistischen Landesämter, Landwirtschaftsämter oder Kreisbauernverbände zur Verfügung.
Es gibt keine Regel, wann der Pachtzins zu zahlen ist. Für die Pächterin/den Pächter tendenziell günstig sind Termine, zu denen die Pächterin/der Pächter aus dem Verkauf der Ernte oder nach Zahlung der Betriebsprämie am ehesten liquide ist (in der Regel Oktober und Januar). Oftmals sind Verpächterinnen/Verpächter hinsichtlich der Fälligkeit für die Zahlung des Pachtzinses nicht auf einen bestimmten Termin angewiesen und können dahingehend gänzlich den Wünschen ihrer Pächterin/ihres Pächters folgen.
Wenn der Beginn der Pachtlaufzeit nicht mit dem Beginn eines Pachtjahres zusammenfällt, gibt es ein sogenanntes „Rumpfpachtjahr“, für das gegebenenfalls eine gesonderte Fälligkeit zu vereinbaren ist. Neben der jährlichen Fälligkeit des Gesamtbetrages kann natürlich auch eine Zahlung in mehreren Teilbeträgen vereinbart werden.
Pachtzinsen werden üblicherweise per Banküberweisung entrichtet. Grundsätzlich können aber natürlich auch andere Zahlungsmethoden wie etwa SEPA-Lastschrift-Verfahren vereinbart werden.
Werden die Nebenkosten bzw. Lasten und Abgaben von der Pächterin/vom Pächter oder von der Verpächterin/vom Verpächter getragen?
Die Übernahme der Pachtnebenkosten (z. B. Berufsgenossenschaftsbeitrag, Wasser- und Bodenverbandsbeiträge und Grundsteuer) ist frei verhandelbar. Häufig werden die laufenden Kosten von der Pächterin/vom Pächter getragen. Es gibt jedoch regionale Besonderheiten, wonach die Verpächterin/der Verpächter diese Nebenkosten trägt, was dann bei der Pachtzinsbemessung entsprechend berücksichtigt wird.
Abgaben, die zu einer dauerhaften Werterhöhung von Flächen beitragen (z. B. Erschließungsbeiträge), werden häufig von der Verpächterin/vom Verpächter getragen. Um eine den angefallenen Aufwendungen und der Werterhöhung angemessene Verwendung der Fläche zu ermöglichen, sollte für solche Fälle parallel das Recht der Verpächterin/des Verpächters vereinbart werden, die Fläche z. B. nach Ablauf des Pachtjahrs entsprechend aus dem Pachtvertrag herauszulösen (vgl. z. B. die Regelung in § 11 im Muster-Pachtvertrag von Fairpachten). Natürlich können sich Verpächterin/Verpächter und Pächterin/Pächter trotz dieser Regelung auf eine Fortsetzung der bisherigen Nutzung verständigen. Genauso ist eine Umkehrung der hier dargestellten Regelung denkbar: Dann trägt zunächst die Pächterin/der Pächter auch die werterhöhenden Abgaben, kann diese Verpflichtung aber an die Verpächterin/den Verpächter zurückreichen indem sie/er auf die weitere Nutzung der Fläche verzichtet.
Was kann ich tun, wenn die vereinbarten Pachtzahlungen ausbleiben?
Grundsätzlich dürfen sich Vertragspartnerinnen und Vertragspartner darauf verlassen, dass die wechselseitigen Verpflichtungen eingehalten werden – natürlich auch die Pflicht zur Zahlung von Pachtzins und Nebenkosten. Sollten Zahlungen doch einmal ausbleiben, können diese zunächst angemahnt und im äußersten Fall auch im Klageweg erstritten werden. Je nach wirtschaftlicher Situation der Verpächterin/des Verpächters kann ein Zahlungsverzug für diesen eventuell weiterreichende Folgen haben. Daher sollten Regelungen zu Verzugsfolgen getroffen werden, um unverschuldete wirtschaftliche Nachteile in Folge des Verzugs der Vertragspartnerin/des Vertragspartners abzumildern.
Meine Pächterin/mein Pächter erfüllt nicht die Vereinbarungen zur Bewirtschaftungsweise – was kann ich tun?
Jede Vertragspartei hat Anspruch auf Erfüllung der im Vertrag eingegangenen Verpflichtungen der Vertragspartnerin/des Vertragspartners. Kommt diese/dieser ihrer/seiner Verpflichtung nicht nach, sollte sie/er zunächst (schriftlich, gegebenenfalls per Einschreiben) dazu aufgefordert werden. Eine fortgesetzte Nichterfüllung trotz Aufforderung kann einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen.
Besteht die Verpflichtung in der Unterlassung bestimmter Handlungen (wie z. B. dem Ausbringen von Klärschlamm), hat die Verpächterin/der Verpächter – bei entsprechender vertraglicher Regelung – einen Anspruch auf Unterlassung. Zusätzlich kann sie/er die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen (etwa das Abtragen von vereinbarungswidrig ausgebrachtem Klärschlamm). Dafür ist eine angemessene Frist zu setzen – diese ist einzelfallabhängig abzuschätzen und hat sich daran zu orientieren, wieviel Zeit für die Behebung des Vertragsverstoßes objektiv erforderlich ist.
Sollte ich einer Nutzungsüberlassung z. B. Pflugtausch zustimmen?
Die tatsächliche Bewirtschaftung von Landwirtschaftsflächen erfolgt oftmals nicht unbedingt von der jeweiligen Pächterin/ vom jeweiligen Pächter selbst, sondern in Folge von Unterverpachtung und/oder Pflugtausch durch andere Betriebe. Damit ist es für Verpächterinnen/Verpächter schwierig zu erkennen, wer eigentlich auf „ihrer“ Fläche tätig ist. Um hier den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, Nutzungsüberlassungen nur nach Zustimmung zu gestatten.
Sollte bereits bei Vertragsabschluss absehbar sein, dass einer Nutzungsüberlassung zugestimmt wird, bietet es sich an, dies gleich entsprechend festzuhalten. In diesem Fall muss geregelt werden, ob getroffene Vereinbarungen zur Bewirtschaftung auf der Tauschfläche oder aber vom Tauschpartner auf der Pachtfläche erfüllt werden sollen – entweder direkt im Pachtvertrag, oder in einer separaten schriftlichen Vereinbarung zur Zustimmung zur Nutzungsüberlassung.
Was passiert, wenn eine Vertragspartnerin/ein Vertragspartner versterben sollte?
Verstirbt die Verpächterin/der Verpächter, so treten deren/dessen Erbinnen/Erben gemeinschaftlich in den Pachtvertrag ein. Gleiches gilt für den Tod der Pächterin/des Pächters; hier besteht jedoch ein Sonderkündigungsrecht gem. § 594d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) für die Verpächterin/den Verpächter und die Erbinnen/Erben der Pächterin/des Pächters.
Was passiert mit dem Pachtvertrag, wenn sich die Betriebsform der Pächterin/des Pächters ändert?
Oftmals sind Landwirtschaftsbetriebe als Gesellschaft (GbR, KG, GmbH&Co.KG, GmbH, eG, AG) geführt. Hier besteht grundsätzlich die Möglichkeit, Gesellschafterinnen/Gesellschafter auszuwechseln, Gesellschaftsanteile zu verkaufen oder die Rechtsform insgesamt zu wechseln. Pachtverträge bleiben davon unberührt und bestehen fort. Auch wenn eine Verpächterin/ein Verpächter an die neuen Vertreterinnen/Vertreter möglicherweise nicht hätte verpachten wollen, so ist doch weiterhin von einer Erfüllung der vertraglichen Vereinbarungen auszugehen.
Manche Verpächterinnen/Verpächter versuchen solche Wechsel vertraglich durch sog. „Change-of-control“-Klauseln auszuschließen. Diese greifen jedoch oftmals nicht in der gewünschten Weise. Kommt es der Verpächterin/dem Verpächter darauf an, den Pachtgegenstand einer bestimmten (natürlichen) Person anzuvertrauen, kann es z. B. eine Alternative sein, mit dieser Person einen Pachtvertrag zu schließen und die Überlassung der Nutzung an die Gesellschaft zu gestatten, solange die Pächterin/der Pächter deren (gegebenenfalls geschäftsführende bzw. geschäftsführender) Gesellschafterin/Gesellschafter ist. Bei solchen Modellen ist im Zweifel immer eine juristische Beratung zu empfehlen.
Welche Datenschutzregelungen sind zwischen Pächterin/Pächter und Verpächterin/Verpächter zu beachten?
Grundsätzlich ist die Verarbeitung datenschutzrelevanter Angaben im Rahmen der Abwicklung von Landpachtverträgen möglich, insoweit dies zur Vertragsdurchführung nötig ist. Sofern für Verpächterinnen/Verpächter die Verpflichtung zur Veröffentlichung von Datenschutz-Hinweisen besteht, müssen diese der Pächterin/dem Pächter in geeigneter Form zur Verfügung gestellt werden und ggfs. im Pachtvertrag darauf verwiesen werden.
Ich möchte meinen Vertrag kündigen – was muss ich tun?
Um einen Vertrag zu kündigen, muss die Kündigung wirksam ausgesprochen werden. Die entsprechenden Fristen sind im jeweiligen Vertrag geregelt. Die Kündigung muss immer in Schriftform (§ 594 f BGB - Bürgerliches Gesetzbuch) erfolgen. Grundsätzlich sind schriftliche Kündigungen von allen Vertragsgeberinnen/Vertragsgebern zu unterzeichnen.
Was ist mit Flächen, die ohne Vertrag genutzt werden?
Manchmal werden Flächen landwirtschaftlich genutzt, ohne dass es dafür gültige Verträge gibt und ohne dass eine entsprechende Gegenleistung (Pachtzinszahlung) erfolgt. Sofern der Eigentümerin/dem Eigentümer diese Nutzung bekannt ist, liegt eine Form der „Leihe“ vor.
Solche Leihen können jederzeit ohne Einhaltung von Fristen gekündigt werden; ggf. ist das Feldinventar (z. B. angebautes Getreide) zu ersetzen. Es bietet sich an, mindestens die Ernte abzuwarten. Es besteht kein Anspruch auf Abschluss eines rückwirkenden Pachtvertrages. Sofern eine Flächeneigentümerin/ein Flächeneigentümer die unentgeltliche Nutzung nicht zuvor geduldet hat, kann ein Nutzungsentgelt in Höhe des ortsüblichen Pachtzinses verlangt werden (auch rückwirkend bis zur gesetzlichen Verjährungsfrist von 3 Jahren nach BGB - Bürgerliches Gesetzbuch).
Ich habe ein Flurstück erworben – was passiert mit dem Pachtvertag?
Mit dem Erwerb von Flurstücken tritt die Erwerberin/der Erwerber in bestehende Pachtverträge ein und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten der Verpächterin/des Verpächters. Der Vertrag besteht fort.
Ich will mein Flurstück verkaufen – was passiert mit dem Pachtvertrag?
Bei der Veräußerung von Flurstücken tritt die Erwerberin/der Erwerber in bestehende Pachtverträge ein und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten der Verpächterin/des Verpächters. Der Vertrag besteht fort.
Wie ist das mit dem Wildschaden?
Entstehen durch bestimmte Wildtiere Schäden an landwirtschaftlichen Kulturen (oder Forstpflanzen), so haben die Bewirtschafterinnen/Bewirtschafter gemäß Bundesjagdgesetz (BJagdG) (§ 29ff. – Landesrecht ggfs. abweichend) einen Anspruch auf Schadenersatz. Dieser richtet sich zunächst gegen die zuständige Jagdgenossenschaft bzw. gegen die Inhaberin/den Inhaber der Eigenjagd. Die Pflicht zur Übernahme von Wildschäden kann jedoch von diesen im Rahmen der jagdlichen Verpachtung auf die Jagdpächterin/den Jagdpächter übertragen werden. Ansprüche müssen nach bestimmten Verfahren geltend gemacht werden, an denen Verpächterinnen/Verpächter als einfache Mitglieder in der Jagdgenossenschaft in der Regel aber nicht beteiligt sind.
Was verbirgt sich hinter Ackerstatus und Grünlandstatus, und was bedeutet das für Verpächterinnen/Verpächter?
Jede landwirtschaftliche Fläche ist bei der Landwirtschaftsverwaltung in Grünland ("Grünlandstatus") oder Acker ("Ackerstatus") eingeteilt. Wird eine Fläche fünf Jahre mit Gras (oder Grünfutter) oder als Brache bewirtschaftet und es erfolgt keine Bodenbearbeitung (z. B. pflügen), verliert die Fläche ihren "Ackerstatus" und erhält somit einen "Grünlandstatus". Eine Statusänderung in umgekehrter Richtung ist nicht ohne Weiteres möglich; um den Ackerstatus zu erhalten, führen Landbewirtschafterinnen/Landbewirtschafter daher häufig spätestens im fünften Jahr eine Bodenbearbeitung durch.
Da sowohl Pacht- wie auch Kaufpreise für Acker üblicherweise höher sind als für Grünland, sinkt mit einer Statusänderung von „Acker“ zu „Grünland“ in der Regel der wirtschaftliche Wert der entsprechenden Fläche. Dem gegenüber steht die dauerhafte Steigerung des ökologischen Wertes der Fläche, so dass viele Landeigentümerinnen/Landeigentümer sich bewusst für die Statusänderung entscheiden.
Was sind Zahlungsansprüche und was kann dazu geregelt werden?
Landwirtschaftsbetriebe erhalten im Rahmen der gemeinsamen Agrarpolitik der EU Zuschüsse für die reine Bewirtschaftung ihrer Flächen (Direktzahlungen). Um diese Zuschüsse erhalten zu können, werden neben der bewirtschafteten Fläche auch entsprechende Bezugsrechte benötigt: die sog. Zahlungsansprüche. Pro ha bewirtschafteter Fläche muss dabei 1 Zahlungsanspruch nachgewiesen werden.
Die Zahlungsansprüche sind nicht an konkrete Flächen gebunden, sondern im Besitz von Landwirtinnen/Landwirten, die mit diesen auch handeln können. Pachtet also eine Landwirtin/ein Landwirt neue Flächen hinzu und verfügt nicht über die nötigen Zahlungsansprüche, muss sie/er auf die Direktzahlungen verzichten oder Zahlungsansprüche in entsprechender Anzahl kaufen – eine Investition, die gerade für kleine Betriebe nicht immer zu leisten ist.
Zahlungsansprüche können auch unentgeltlich weitergegeben werden. Um dies bei einem Pächterinnenwechsel/Pächterwechsel zu ermöglichen, enthalten manche Pachtverträge dazu entsprechende Regelungen. Im Musterpachtvertrag von Fairpachten z. B. ist die unentgeltliche Weitergabe von Zahlungsansprüchen am Ende der Pachtlaufzeit in zwei Fällen vorgesehen: 1) Die Verpächterin/der Verpächter hat der Pächterin/dem Pächter durch eine entsprechende Regelung im vorhergehenden Vertrag zu den Zahlungsansprüchen verholfen. 2) Die Zahlungsansprüche wurden der Pächterin/dem Pächter unentgeltlich vom Staat zugeteilt (auf Basis des laufenden Pachtvertrages). Nicht weitergereicht werden dagegen solche Zahlungsansprüche, die die Pächterin/der Pächter selbst erworben oder bereits vorher besessen hat. In den genannten beiden Fällen der unentgeltlichen Weitergabe kann die neue Pächterin/ der neue Pächter während der Vertragsdauer Zahlungsansprüche nutzen, ohne entsprechende Investitionen tätigen zu müssen.
Ich würde gerne einzelne Punkte anders regeln als im Musterpachtvertrag – geht das?
Der Muster-Pachtvertrag von Fairpachten ist ausgewogen formuliert und in sich konsistent. Grundsätzlich können aber natürlich fast alle Punkte inhaltlich auch anders geregelt werden. Das kann z. B. durch einfache Streichung und handschriftliche Umformulierung geschehen. Solche Änderungen sind dann in allen Exemplaren identisch vorzunehmen und jeweils einzeln von allen Vertragspartnerinnen und Vertragspartnern auch abzuzeichnen. Bei allen Änderungen ist besonders darauf zu achten, dass durch Variation an einer Stelle nicht Vertragsregelungen an anderer Stelle widersprochen wird. Wir raten daher unerfahrenen Vertragsnutzerinnen und Vertragsnutzern in Zweifelsfällen, sich zu geplanten Änderungen juristisch beraten zu lassen.
Ist der Mustervertrag von Fairpachten juristisch geprüft?
Der Muster-Pachtvertrag von Fairpachten basiert auf einem über viele Jahre bewährten Vertragsmuster. Dieses wurde gemeinsam mit einem Fachanwalt für Agrarrecht weiterentwickelt und entspricht aktuellen pachtrechtlichen Erfordernissen.
Wo kann ich mich juristisch beraten lassen?
Das kostenlose Beratungsangebot von Fairpachten umfasst nicht die Rechtsberatung zu Pachtverträgen. Diese wird von entsprechend spezialisierten Anwältinnen und Anwälten oder Fachanwältinnen und Fachanwälten für Agrarrecht angeboten. Adressen finden Sie im Telefonbuch oder bei Rechtsanwaltskammern.
Tel.: 030 284 984 1844
E-Mail: Fairpachten@NABU.de
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