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Timestamp: 2020-01-25 05:07:17+00:00
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Une servitude de vue ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
La réforme du droit des droit des contrats appliquée au droit immobilier
00h14 27 déc. 2017
C'est ce que juge cet arrêt : une servitude de vue ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui.
"Vu les articles 544, 545 et 637 du code civil ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 avril 2016), que Mme X…, propriétaire d’une parcelle cadastrée D 210, a fait édifier un toit-terrasse au-dessus de son garage ; que M. et Mme Y…, propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée D 211, soutenant que le toit-terrasse empiétait sur leur mur privatif et permettait une vue directe et plongeante sur leur propriété, ont assigné Mme X… en démolition de la partie du toit-terrasse empiétant sur leur fonds et, subsidiairement, en suppression de la vue ; que M. et Mme Z… ont acquis la parcelle cadastrée D 210 en 2014 et sont intervenus à l’instance ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme Y…, l’arrêt retient la prescription trentenaire de la servitude de vue et de la construction du toit-terrasse ;
Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que le toit-terrasse résultait d’une transformation du toit du garage au-dessus duquel il était édifié, alors que seule l’assiette de la construction empiétante est susceptible de faire l’objet d’une prescription trentenaire et alors qu’une servitude de vue ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 avril 2016, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X… et M. et Mme Z… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X… et M. et Mme Z… et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y… ;
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y….
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame Y… de l’intégralité de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les demandes relatives au toit terrasse des époux Z…, il est prétendu, à titre principal, que cette toiture terrasse empiète sur le fonds voisin ou, subsidiairement, qu’elle crée une vue illicite ; que, dans un cas comme dans l’autre, l’action aux fins d’y remédier ne peut aboutir si la prescription trentenaire de la vue créée ou de la construction est acquise ; que, pour établir que leur toit terrasse existe depuis plus de 30 ans, Angèle X… et les époux Z… produisent aux débats :
- des photographies aériennes émanant de l’IGN en dates des 20 juin 1975, 24 août 1977, 12 août 1978 et 1er mai 1979 mettant en évidence l’apparition d’une couverture blanche à partir de 1977 ;
- des attestations de plusieurs témoins, concordantes et régulières en la forme au regard des dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile, évoquant l’existence d’un toit terrasse depuis « les années 1975 », « fin 1975 » ou « 1976 » ;
Que, par ailleurs, le constat réalisé le 14 juin 2011, à la demande de Monsieur Y… avant d’entreprendre d’importants travaux dans sa propriété mentionne, en page 4, que la superficie au-dessus du garage (X…) a été gagnée dans les années 1976 ; que les époux Y… contestent la réalisation du toit terrasse avant le 31 octobre 1982 en se fondant sur :
- les plans annexés au permis de construire sollicités en 1975 par les époux X…
- le jugement prononcé le 11 décembre 1981 par le Tribunal correctionnel de MARSEILLE à l’encontre de Jean X…,
- le témoignage de Monsieur A… suivant lequel le toit du garage a été transformé en toit terrasse vers 1983, 1984 ;
Qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que :
- les photographies aériennes de l’IGN, si elles ne permettent pas de révéler la présence du toit terrasse, mettent en évidence une transformation des lieux entre les deux clichés de 1975 et 1977 ;
- les attestations de Jean-Luc B…, né en 1970, de Marie-Sophie C… D…, née en 1967, et cousine des époux Y…, petite fille de la locataire du…, n’émanent pas de membres de la famille X… et apparaissent crédibles en dépit du jeune âge de leurs auteurs au moment de la transformation des lieux qu’ils situent vers 1976 ;
- elles confortent les attestations de Marie Elisabeth E…, née en 1966, Antoine F…, né en 1946, Marie Madeleine et Philippe G…, nés en 1950 et 1948, membres de la famille X…, bien placés pour se souvenir des lieux ;
- même le jugement prononcé le 11 décembre 1981 par le Tribunal correctionnel de MARSEILLE à l’encontre de jean X… met en évidence qu’à cette date la construction litigieuse existait puisqu’il a été condamné pour avoir « édifié en infraction au permis de construire qui lui avait été délivré un toit terrasse, et ainsi un volume habitable implanté en limite séparative de la propriété » ; que, dans ces conditions, le seul témoignage contraire de Michel A…, né en 1960, suivant lequel le toit du garage a été transformé en toit terrasse vers 1983, 1984 ou les plans annexés au permis de construire sollicité en 1975, avant la réalisation de la transformation litigieuse, ne permettent pas de contrer la preuve suffisamment rapportée de la construction avant le 31 octobre 1982 ; que les époux Y… contestent le caractère apparent de cette construction et dès lors le caractère public de la possession invoquée, nécessairement en application de l’article 2261 du Code civil ; mais que le toit terrasse litigieux est en limite de propriété et de rue et la configuration des lieux est telle qu’il est nécessairement visible depuis la rue et les étages de la maison Y… (photographie pièce 17 X…) ; que les époux Y… ne peuvent dès lors valablement invoquer la clandestinité de la possession du fait notamment de leur végétation qui occultait les lieux ou encore du fait qu’ils n’occupaient pas personnellement les lieux ; que, pour ces motifs et ceux développés par le premier juge, la prescription acquisitive de la servitude de vue et de la construction du toit terrasse sera retenue ; que les époux Y… invoquent un trouble anormal de voisinage pour solliciter qu’ils soit mis fin à la servitude de vue acquise par prescription trentenaire alors qu’eux-mêmes ont acquis leur bien en 1994 et ne se sont rendus compte de ce qu’ils qualifient de trouble anormal de voisinage qu’en 2011 lorsqu’ils ont entrepris des travaux pour construire un garage et ont supprimé de la végétation sur leur terrain ; qu’ils ne peuvent être accueillis sur ce fondement compte tenu de la prescription acquisitive de la servitude de vue et de la construction du toit terrasse ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les défendeurs ne contestent pas qu’une vue existe depuis la toiture terrasse du garage jouxtant la propriété des époux Y… sur celle-ci ; qu’ils se prévalent toutefois de l’acquisition de la servitude par prescription trentenaire, la toiture terrasse ayant été édifiée selon eux en 1975/ 1976 ; qu’il est constant qu’une servitude de vue, apparente et continue, s’acquiert par titre ou par la possession de trente ans, conformément à l’article 690 du Code civil ; qu’en l’espèce, les défendeurs produisent aux débats de nombreuses attestations, dont celles de M. Jean-Luc B…, Marie-Sophie D… née C…, Marie Élisabeth E…, Antoine F…,. Marie-Madeleine G… et Philippe G…, dont il ressort que la toiture terrasse du garage existait dès les années 1975/ 1976 ; que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du caractère mensonger de ces attestations, le jeune âge des témoins à l’époque des faits n’étant pas incompatible avec les souvenirs qu’ils ont pu conserver de la toiture terrasse, lieu de rencontre et de jeux ; qu’en outre les photographies de l’IGN produites aux débats confirment l’existence d’un toit terrasse sur le garage à compter de l’année 1975 ; l’attestation rédigée par M. A…, voisin des époux X… et en litige avec eux, s’étant plaint auprès de la municipalité de ce qu’ils n’avaient pas respecté le permis de construira accordé en 1975, ne saurait permettre à elle seule de contredire les nombreux témoignages susvisés ; qu’il convient d’ailleurs de noter qu’il résulte du rapport sur demande de permis de construire daté du 6 février 1979 que la terrasse en cause était déjà existante à cette date et qu’elle n’a donc pas été édifiée en 1983 ou 1984 comme l’affirme le témoin ; qu’il est certain par ailleurs que selon l’article 2261 du Code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu’ainsi la prescription ne peut être acquise si les actes de possession ne sont pas de nature à éveiller l’attention du propriétaire du fonds voisin et à provoquer au besoin sa contradiction ; que les époux Y… prétendent qu’avant la réalisation des travaux sur leurs fonds, et notamment la construction de leur propre garage surmonté d’une toiture terrasse, ils ne pouvaient avoir connaissance de la servitude de vue plongeante créée par M. et Mme X… en raison de la végétation existante ; mais que l’existence du garage et de son toit terrasse, qui ne revêt aucun caractère de clandestinité, n’avait pas échappé à M. A…, voisin des époux X…, de sorte qu’il ne saurait être soutenu que la possession invoquée ne répond pas aux critères fixés par la loi ; que, s’agissant de l’application de l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme il convient d’observer que les dispositions du Code de l’urbanisme ne sont pas de nature à contredire les règles d’acquisition d’une servitude par prescription édictées par le Code civil ; qu’il importe donc peu que la construction en cause ait été réalisée sans permis de construire ; qu’en tout état de cause il résulte des pièces produites qu’un certificat de conformité a été accordé aux époux X… le 28 novembre 1983 pour les travaux de surélévation et modifications extérieures ayant fait l’objet des arrêtés de permis de construire en date des 12 décembre 1975 et 19 octobre 1982 ; qu’en raison de l’acquisition de la servitude par la prescription de trente ans, les époux Y… doivent donc être déboutés de toutes leurs demandes tendant à faire cesser la vue plongeante depuis la terrasse de leurs voisins sur leur fonds ; que les époux Y… ne rapportent par ailleurs pas la preuve d’un empiétement sur leur propriété et la prescription trentenaire s’oppose à leur demande au titre d’une atteinte à leur droit de propriété au motif que le garage aurait été construit sur le mur séparatif pouvant être rattaché à leur fonds ; qu’enfin les défendeurs soutiennent à juste titre que le raccordement au réseau téléphonique n’est pas de leur fait ; que la demande à ce titre sera également rejetée ;
ALORS, D’UNE PART, Qu’une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui ; qu’en énonçant que les exposants prétendaient, « à titre principal, que cette toiture terrasse empiète sur le fonds voisin » mais que « l’action aux fins d’y remédier ne peut aboutir si la prescription trentenaire (…) de la construction est acquise », la Cour d’appel a violé les articles 544 et 637 du Code civil ;
ALORS, D’AUTRE PART, QUE, devant les premiers juges, les époux Y… avaient versé aux débats un constat d’huissier du 14 juin 2011 (pièce 21) qui comportait une photographie (p. 9, 4e photo) montrant clairement l’empiètement de la construction litigieuse sur le mur séparatif leur appartenant ; qu’en énonçant, par motifs adoptés des premiers juges, « que les époux Y… ne rapportent par ailleurs pas la preuve d’un empiétement sur leur propriété », la Cour d’appel a dénaturé cette pièce régulièrement versée aux débats par les exposants et a violé l’article 1134 du Code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les époux Y… avaient versé aux débats un constat d’huissier en date du 6 janvier 2016, dans lequel il était expressément indiqué que « la parcelle numéro 210 aujourd’hui propriété des Z… (…) empiète sur la propriété de notre requérant sur au moins une trentaine de centimètres. L’on constate que cette construction est réalisée dans l’alignement du mur de clôture d’origine mais avec dépassement, c’est-à-dire empiètement à l’intérieur de la propriété de notre requérant. Les photos que nous annexons au présent illustrent parfaitement la situation » (pièce ) ; qu’en se bornant, par motifs adoptés des premiers juges, à énoncer que « les époux Y… ne rapportent par ailleurs pas la preuve d’un empiètement sur leur propriété », sans rechercher, comme elle y était expressément invitée s’il ne résultait pas de cette nouvelle pièce produite en appel la preuve de cet empiètement, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 637 du Code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE, dans leurs conclusions d’appel (p. 8 et s.), les époux Y… avaient fait valoir que « quand bien même le mur serait mitoyen, il est incontestable que Monsieur et Madame X… : n’ont pas acquis la mitoyenneté du mur appartenant à Monsieur et Madame Y…, n’ont pas respecté les dispositions de l’article 662 du Code civil, faute d’avoir demandé le consentement des concluants pour édifier leur empiètement, ni fait régler par un expert les sommes nécessaires pour préserver les droits de propriété des concluants, et ce préalablement à l’empiétement » ; qu’en se bornant à énoncer « qu’il est prétendu, à titre principal, que cette toiture terrasse empiète sur le fonds voisin ou, subsidiairement, qu’elle crée une vue illicite ; que, dans un cas comme dans l’autre, l’action aux fins d’y remédier ne peut aboutir si la prescription trentenaire de la vue créée ou de la construction est acquise », sans rechercher si le mur sur lequel les époux X… avaient édifié la construction litigieuse n’était pas à tout le moins mitoyen, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 661 et 662 du Code civil ;
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE les époux Y… avaient fait valoir, dans leurs conclusions d’appel (p. 12), que le permis de construire obtenu en 1975 par les époux X… ne concernait pas la construction d’un toit terrasse, pas plus que celui accordé en 1982 qui concernait uniquement la modification côté sud de la parcelle et une convention de cour commune, et, ce, d’autant plus que le certificat de conformité datant de 1983, au bénéfice des époux X…, ne concernait en aucune façon la limite avec les époux Y… mais celle à l’opposé avec Monsieur A…, comme cela résultait de l’expertise du 21 mars 1985 (pièce ) ; qu’en se bornant à relever que « le seul témoignage contraire de Michel A…, né en 1960, suivant lequel le toit du garage a été transformé en toit terrasse vers 1983, 1984 ou les plans annexés au permis de construire sollicité en 1975, avant la réalisation de la transformation litigieuse, ne permettent pas de contrer la preuve suffisamment rapportée de la construction avant le 31 octobre 1982 », sans répondre à ce moyen soulevé dans les conclusions d’appel des exposants, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE SIXIEME PART, Qu’en se fondant, pour rejeter la demande des exposants fondée sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, sur le fait que les époux Y… ne s’étaient rendus compte « de ce qu’ils qualifient de trouble anormal de voisinage qu’en 2011 lorsqu’ils ont entrepris des travaux pour construire un garage et ont supprimé de la végétation sur leur terrain », la Cour d’appel s’est prononcé par un motif inopérant et a, dès lors, méconnu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
ALORS, ENFIN, Qu’en se bornant à énoncer, pour rejeter la demande des exposants fondée sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, « qu’ils ne peuvent être accueillis sur ce fondement compte tenu de la prescription acquisitive de la servitude de vue et de la construction du toit terrasse », sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée, si le toit terrasse construit par les époux X…, en ce qu’il permettait une vue plongeante sur la propriété des exposants, ne constituait pas un trouble anormal de voisinage, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage."