Source: http://old.jerkman.as/jak-prodat-pudni-prostor.htm
Timestamp: 2018-12-11 22:24:21+00:00
Document Index: 43591189

Matched Legal Cases: ['§ 118', '§ 118', '§ 118', 'soud ', '§2', '§11', '§39', '§2', '§17', '§17', '§18', '§21', '§28', '§196', '§24']

ď»ż Jak prodat pĹŻdnĂ­ prostor
POZOR: Tyto strĂˇnky se zabĂ˝vajĂ­ problematikou bytovĂ©ho vlastnictvĂ­ podle prĂˇvnĂ­ch pĹ™edpisĹŻ platnĂ˝ch do konce roku 2013.
Chceme prodat pĹŻdnĂ­ prostor. Jak na to ? MĹŻĹľeme pĹŻdu vymezit jako jednotku ?
S touto problematikou se na nĂˇs obracĂ­ stĂˇle mnoho vlastnĂ­kĹŻ budov, nebo jejich zĂˇstupcĹŻ z Ĺ™ad bytovĂ˝ch druĹľtev ÄŤi SVJ. Z druhĂ© strany nĂˇs ĹľĂˇdajĂ­ o radu investoĹ™i z Ĺ™ad stavebnĂ­ch ÄŤi developerskĂ˝ch firem, kteĹ™Ă­ majĂ­ zĂˇjem pĹŻdu koupit. Abychom mohli do tohoto tĂ©matu vnĂ©st trochu svÄ›tla, je nutnĂ© si nejdĹ™Ă­ve odpovÄ›dÄ›t na zĂˇkladnĂ­ a principielnĂ­ otĂˇzky.
1) Je pĹŻda vÄ›cĂ­, kterou lze vlastnit ? JinĂ˝mi slovy, mĹŻĹľe bĂ˝t pĹŻdnĂ­ prostor pĹ™edmÄ›tem obÄŤasnkoprĂˇvnĂ­ch vztahĹŻ ve smyslu Â§ 118 odst. 2 ObÄŤZ ? OdpovÄ›ÄŹ znĂ­ "NE". PojmovĂ˝m znakem bytu jako pĹ™edmÄ›tu obÄŤanskoprĂˇvnĂ­ch vztahĹŻ ve smyslu Â§ 118 odst. 2 ObÄŤZ je totiĹľ ĂşÄŤelovĂ© urÄŤenĂ­ mĂ­stnostĂ­, kterĂ© byt tvoĹ™Ă­, k trvalĂ©mu bydlenĂ­, danĂ© pravomocnĂ˝m kolaudaÄŤnĂ­m rozhodnutĂ­m stavebnĂ­ho ĂşĹ™adu. Existence uvedenĂ©ho rozhodnutĂ­ je pĹ™edpokladem toho, aby urÄŤitĂ© mĂ­stnosti mohly bĂ˝t pĹ™edmÄ›tem obÄŤanskoprĂˇvnĂ­ch vztahĹŻ jako byty. EkvivalentnÄ› pak pojmovĂ˝m znakem nebytovĂ©ho prostoru jako pĹ™edmÄ›tu obÄŤanskoprĂˇvnĂ­ch vztahĹŻ ve smyslu Â§ 118 odst. 2 ObÄŤZ je ĂşÄŤelovĂ© urÄŤenĂ­ mĂ­stnostĂ­, kterĂ© nebytovĂ˝ prostor tvoĹ™Ă­, k jinĂ˝m ĂşÄŤelĹŻm neĹľ k bydlenĂ­. Tento nĂˇzor je souÄŤĂˇstĂ­ ustĂˇlenĂ© soudnĂ­ praxe a byl vyjĂˇdĹ™en jiĹľ v mnoha rozhodnutĂ­ch NejvyĹˇĹˇĂ­ho soudu ÄŚR (napĹ™.: sp.zn. 2 Cdon 1010/97, 26 Cdo 2152/2000, 26 Cdo 1018/2002, 22 Cdo 2980/2005, 26 Cdo 1983/2006, pĹ™iÄŤemĹľ ĂşstavnĂ­ stĂ­Ĺľnost podanou proti druhĂ©mu uvedenĂ©mu, ĂšstavnĂ­ soud ÄŚeskĂ© republiky odmĂ­tl usnesenĂ­m ze dne 7. ledna 2002, sp. zn. IV. ĂšS 611/01). PrĂˇzdnĂ˝ pĹŻdnĂ­ prostor vĹˇak nemohl bĂ˝t nikdy jako byt ÄŤi nebytovĂ˝ prostor zkolaudovĂˇn, neboĹĄ prostÄ› nesplĹ�uje a nikdy nepslĹ�oval zĂˇkladnĂ­ parametry bytu ÄŤi nebytovĂ©ho prostoru.
2) KdyĹľ nenĂ­ pĹŻda byt ani nebytovĂ˝ prostor, mĹŻĹľe bĂ˝t alespoĹ� prohlĂˇĹˇenĂ­m vlastnĂ­ka vymezena jako jednotka ? OdpovÄ›ÄŹ znĂ­ "NE". Dle ustanovenĂ­ Â§2 pĂ­sm. h) BytZ. je jednotkou byt nebo nebytovĂ˝ prostor nebo rozestavÄ›nĂ˝ byt nebo rozestavÄ›nĂ˝ nebytovĂ˝ prostor jako vymezenĂˇ ÄŤĂˇst domu podle tohoto zĂˇkona. NenĂ­-li moĹľnĂ©(z dĹŻvodĹŻ vĂ˝Ĺˇe uvedenĂ˝ch) pĹ™ijmout nĂˇzor, Ĺľe pĹŻdnĂ­ prostor je bytem, rozestavÄ›nĂ˝m bytem, nebytovĂ˝m prostorem ÄŤi rozestavÄ›nĂ˝m nebytovĂ˝m prostorem, pak ani nenĂ­ moĹľnĂ© jej vymezit jako jednotku ve smyslu ZĂˇkona o vlastnictvĂ­ bytĹŻ.
3) KdyĹľ nenĂ­ pĹŻda byt ani nebytovĂ˝ prostor a nemĹŻĹľe bĂ˝t ani prohlĂˇĹˇenĂ­m vlastnĂ­ka vymezena jako jednotka, co tedy vlastnÄ› je ? Je to prostĂ©. PĹŻdnĂ­ prostor a vĹˇe co jej tvoĹ™Ă­ je spoleÄŤnou ÄŤĂˇstĂ­ budovy a mĹŻĹľe bĂ˝t urÄŤen pro spoleÄŤnĂ© uĹľĂ­vĂˇnĂ­ vĹˇemi vlastnĂ­ky jednotek v domÄ› nebo jen nÄ›kterĂ˝mi z nich(vĂ­ce viz. Co jsou spoleÄŤnĂ© ÄŤĂˇsti budovy a co je souÄŤĂˇstĂ­ nebo pĹ™Ă­sluĹˇenstvĂ­m jednotek ? a Jak stanovit podĂ­ly na spoleÄŤnĂ˝ch ÄŤĂˇstech budovy spoleÄŤnĂ˝ch jen nÄ›kterĂ˝m vlastnĂ­kĹŻm jednotek ?). AĹĄ uĹľ je ale urÄŤen pro uĹľĂ­vĂˇnĂ­ komukoli, pĹ™i "prodeji" pĹŻdy za ĂşÄŤelem vĂ˝stavby novĂ˝ch bytĹŻ nebo nebytovĂ˝ch prostor, je podle ustanovenĂ­ Â§11 odst. 5. BytZ nezbytnĂ˝ souhlas vĹˇech vlastnĂ­kĹŻ jednotek v domÄ›, neboĹĄ "K pĹ™ijetĂ­ usnesenĂ­ o zmÄ›nÄ› ĂşÄŤelu uĹľĂ­vĂˇnĂ­ stavby, o zmÄ›nÄ› stavby, jakoĹľ i o podstatnĂ˝ch zmÄ›nĂˇch tĂ˝kajĂ­cĂ­ch se spoleÄŤnĂ˝ch ÄŤĂˇstĂ­ domu je zapotĹ™ebĂ­ souhlasu vĹˇech vlastnĂ­kĹŻ jednotek.".
4) Jak je tedy moĹľnĂ©, Ĺľe v katastru nemovitostĂ­ jsou uvedeny pĹŻdy jako jednotky ?
Ano, to je pravda a s takovĂ˝ stavem jsme se bohuĹľel setkali jiĹľ vĂ­cekrĂˇt. JedinĂˇ sprĂˇvnĂˇ odpovÄ›ÄŹ na tuto otĂˇzku je ta, Ĺľe uvedenĂ˝ stav je nesprĂˇvnĂ˝ a bez nejmenĹˇĂ­ch pochyb lze Ĺ™Ă­ci, Ĺľe prĂˇvnĂ­ Ăşkon, na jehoĹľ zĂˇkladÄ› byla takovĂˇ pĹŻda - jednotka do katastru zapsĂˇna, je podle ustanovenĂ­ Â§39 ObÄŤZ. absolutnÄ› neplatnĂ˝, neboĹĄ svĂ˝m obsahem nebo ĂşÄŤelem odporuje zĂˇkonu(konkr. Â§2 pĂ­sm. h) BytZ.). DĹŻvodem proÄŤ, i pĹ™es zjevnou nesprĂˇvnost vymezenĂ­ pĹŻdnĂ­ho prostoru za jednotku, je takovĂˇ jednotka v katastru nemovitostĂ­ zapsĂˇna je ten, Ĺľe katastrĂˇlnĂ­ ĂşĹ™ady v Ĺ™Ă­zenĂ­ nezkoumajĂ­, zda-li tvrzenĂ­ tĂ˝kajĂ­cĂ­ se jednotek obsaĹľenĂ˝ch v dokumentu, na jehoĹľ zĂˇkladÄ› vznikĂˇ vlastnickĂ© prĂˇvo k jednotkĂˇm, jsou pravdivĂˇ a souhlasĂ­ se skuteÄŤnĂ˝m stavem vÄ›ci. Toto je dĂˇno pĹ™edevĹˇĂ­m tĂ­m, Ĺľe povinou souÄŤĂˇstĂ­ napĹ™. prohlĂˇĹˇenĂ­ vlastnĂ­ka budovy nenĂ­ kolaudaÄŤnĂ­ rozhodnutĂ­ a KatastrĂˇlnĂ­ ĂşĹ™ad tak nemĂˇ moĹľnost ovÄ›Ĺ™it, zda-li je jakĂˇkoli vymezenĂˇ jednotka skuteÄŤnÄ› jednotkou ve smslu ZĂˇkona o vlastnictvĂ­ bytĹŻ.
Zde je vĹˇak nutnĂ© uvĂ©st, Ĺľe samotnĂ˝ zĂˇpis v katastru nemovitostĂ­ automaticky neznamenĂˇ, Ĺľe zapsanĂ© prĂˇvo takĂ© nutnÄ› existuje(jak vyplĂ˝vĂˇ napĹ™. z RozhodnutĂ­ NS ÄŚR sp.zn. 22 Cdo 2980/2005) a v tomto pĹ™Ă­padÄ› by ani neuspÄ›la "dobrĂˇ vĂ­ra v Ăşdaje katastru nemovitostĂ­", kterĂ© by se pĹ™Ă­padnÄ› nabyvatel takovĂ© "pĹŻdnĂ­ jednotky" u soudu dovolĂˇval. Z uvedenĂ˝ch dĹŻvodĹŻ proto dĹŻraznÄ› varujeme pĹ™ed koupĂ­ takovĂ© jednotky.
JedninĂ˝m(a zdĹŻrazĹ�uji, Ĺľe opravdu jedinĂ˝m) sprĂˇvnĂ˝m zpĹŻsobem, jak "prodat" pĹŻdnĂ­ prostor, je uzavĹ™enĂ­ Smlouvy o vĂ˝stavbÄ› podle ustanovenĂ­ Â§17 a nĂˇsl. BytZ. UstanovenĂ­ Â§17 odst.3. totiĹľ vĂ˝slovnÄ› pĹ™edpoklĂˇdĂˇ vĂ˝stavbu novĂ˝ch jednotek formou pĹŻdnĂ­ vestavby, pĹ™iÄŤemĹľ Â§18 odst.1. pĂ­sm. f) zaklĂˇdĂˇ povinost stanovit mj. zpĹŻsob financovĂˇnĂ­ stavebnĂ­ch nĂˇkladĹŻ. Smlouvou o vĂ˝stavbÄ› je tak moĹľnĂ© zajistit legĂˇlnĂ­ vznik novĂ˝ch jednotek, Ăşhradu kupnĂ­ ceny za prodej pĹŻdnĂ­ch prostor(jeĹľ dosud tvoĹ™Ă­ spoleÄŤnĂ© ÄŤĂˇsti domu) a Ăşhradu za prodej spoluvlastnickĂ©ho podĂ­lu na pozemku pod budovou(ÄŤemuĹľ se nelze s ohledem na ustanovenĂ­ Â§21 odst.3. BytZ. vyhnout), zpĹŻsob, termĂ­ny a jinĂˇ ujednĂˇnĂ­ o samotnĂ© vĂ˝stavbÄ› typickĂˇ spĂ­Ĺˇe pro smlouvu o dĂ­lo. VĂ­ce informacĂ­ nalezenete v popisu Smlouvy o vĂ˝stavbÄ›, pĹ™Ă­padnÄ› v dokumentu DruĹľstevnĂ­ bytovĂˇ vĂ˝stavba.
Pozn.: Zkratka BytZ je pouĹľita pro odkaz na zĂˇkon ÄŤ.72/1994 Sb. o vlastnictvĂ­ bytĹŻ.
BytovĂ© vlastnictvĂ­ od roku 2014
SprĂˇva bytovĂ˝ch domĹŻ
MalĂˇ bytovĂˇ druĹľstva, S.R.O. a SVJ
ProhlĂˇĹˇenĂ­ vlastnĂ­ka budovy
Pasportizace(zamÄ›Ĺ™enĂ­ jednotek)
Smlouva o pĹ™evodu vlastnictvĂ­ jednotky
Vznik spoleÄŤenstvĂ­ vlastnĂ­kĹŻ jednotek
Likvidace druĹľstva po vzniku
spoleÄŤenstvĂ­ vlastnĂ­kĹŻ jednotek
VÄ›cnĂˇ bĹ™emena(Â§28d z.ÄŤ.42/1992 Sb.)
Smlouva o vĂ˝stavbÄ›
PĹŻdnĂ­ vestavby, stĹ™eĹˇnĂ­ nĂˇstavby
DruĹľstevnĂ­ bytovĂˇ vĂ˝stavba
InvestoĹ™i bytovĂ© vĂ˝stavby
ProhlĂˇĹˇenĂ­ vlastnĂ­ka rozestavÄ›nĂ© budovy
ÄŚastĂ© otĂˇzky, nĂˇzory a komentĂˇĹ™e
Co jsou spoleÄŤnĂ© ÄŤĂˇsti budovy a co je souÄŤĂˇstĂ­ nebo pĹ™Ă­sluĹˇenstvĂ­m jednotek ?
Jak stanovit podĂ­ly na spoleÄŤnĂ˝ch ÄŤĂˇstech budovy spoleÄŤnĂ˝ch jen nÄ›kterĂ˝m vlastnĂ­kĹŻm jednotek ?
Chceme prodat pĹŻdnĂ­ prostor. Jak na to? MĹŻĹľeme pĹŻdu vymezit jako jednotku?
ZamÄ›Ĺ™it ÄŤi nezamÄ›Ĺ™it... toĹĄ otĂˇzka. ProÄŤ by se mÄ›ly jednotky pĹ™ed vypracovĂˇnĂ­m ProhlĂˇĹˇenĂ­ vlastnĂ­ka budovy zamÄ›Ĺ™ovat ? Je zamÄ›Ĺ™enĂ­ jednotek vĹŻbec nezbytnĂ© ?
PĹ™evody bytĹŻ S.R.O. (spoleÄŤnosti s ruÄŤenĂ­m omezenĂ˝m) svĂ˝m spoleÄŤnĂ­kĹŻm a Â§196a ObchodnĂ­ho zĂˇkona.
PĹ™evody druĹľstevnĂ­ch bytĹŻ a Â§24 zĂˇkona o vlastnictvĂ­ bytĹŻ.
Design by Jerkman a.s. - division IT Copyright Â©2006 - Jerkman a.s.