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Timestamp: 2017-06-26 22:27:34
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Immobilienrecht - Nur gewissenhaft agierende Makler erwerben einen rechtlich einwandfreien Provisionsanspruch - Kanzlei Wehrt-Sierwald
Maklerprovision gefährdetNur gewissenhaft agierende Makler erwerben einen rechtlich einwandfreien Provisionsanspruch18.08.2002Angela Wehrt-Sierwald, Rechtsanwältin und staatlich anerkannte Gütestelle, Prof. Dr. Klaus Wehrt
Die Käufer von Immobilien zahlen sie nicht gern – die
Maklerprovision. Im Vergleich zu dem für sie getätigten Aufwand erscheint ihnen
die Höhe der Provision als geradezu überzogen. Gerne übersehen wird dabei, daß
der Makler eine Vielzahl von Interessenten erst einmal durch aktive Maßnahmen
wie Anzeigenschaltung, Exposégestaltung und Besichtigungstermine gewinnen muß,
bevor er einen abschlußbereiten Kaufinteressenten findet, der dann auch noch
seine Provision zahlt.
Die Maklerprovision ist somit vielen Anfeindungen
ausgesetzt. Vor Gericht treffen sich Käufer und Makler und streiten um die
Provisisonsverpflichtung. Ungünstig für die Makler: Ihr Provisionsanspruch ist
nicht so sicher, wie es zunächst erscheint.
Zunächst einmal darf jeder Kaufinteressent, der sich
auf eine Anzeige, eine Internetofferte oder einen Objektaushang hin an einen
Makler wendet, davon ausgehen, daß der Makler mit dem Verkäufer der Immobilie
ein Vertragsverhältnis eingegangen ist. Als interessierter Käufer geht er
deshalb mit dem Anruf beim Makler noch kein Auftragsverhältnis ein. Dieses
kommt erst wie im Rechtsverkehr üblich durch Angebot und Annahme zustande.
Es entsteht also auch nicht schon durch die Übersendung
eines Verkaufsexposés, das einen Hinweis auf die bei Erfolg fällige
Maklerprovision enthält, denn wie soll der Käufer schon im Vorhinein einer
Provision zustimmen, deren Höhe er nicht kennt. Insoweit ist das im
Verkaufsexposé angepriesene Objekt auch nicht für den Käufer gesperrt, sofern
er die Provision vermeiden möchte.
Will ein Makler, der „nach außen hin als Makler des
Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann
muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt
in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des
Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt.“ (BGH WM 1991,
Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment
begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals
anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die
Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn
Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht
Vereinbart der Interessent nach Übersendung des Exposés
mit dem Makler einen Besichtigungstermins, wendet sich jedoch gegen die Höhe
der im Exposé angegebenen Provision, die er als ortsunüblich ansieht, so kommt
ein Auftragsverhältnis zur ortsüblichen Provision zustande (OLG Frankfurt 19 U
61/99 vom 15.09.99).
Und auch über die Formulierung seines Angebots an den
potentiellen Kunden sollte sich der Makler Gedanken machen. Formulierungen wie
„Kaufpreis 500.000 + 5,8% Courtage“, „Käuferprovision 4,64% inkl. MwSt“ oder
„im Kaufpreis nicht eingeschlossen sind unsere Maklergebühren von 4% inkl.
MwSt“ wurden von den Gerichten kassiert. Hintergrund: Der Makler wird
regelmäßig vom Verkäufer beauftragt. Aus Sicht des Interessenten tritt er somit
als bereits beauftragter Makler auf. Dann können die obigen Formulierungen vom
Kaufinteressenten so verstanden werden, als ob er mit der Maklerprovision die
Rechnung für den Maklerauftrag des Verkäufers begleicht. Nicht eindeutig ergebe
sich jedenfalls aus diesen Formulierungen, daß der Makler dem Kaufinteressenten
ein Angebot auf Abschluß eines Maklervertrags unterbreitet.
Allerdings hat der BGH (WM 2000, 420) die folgende
Formulierung als für ein Angebot auf einen Maklervertrag ausreichend passieren
lassen, weil der Kaufinteressent gleichzeitig eine Erklärung zu unterzeichnen
hatte, aus der sich ergab, daß ihm das nachgewiesene Objekt vorher nicht bekannt
„Beim Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags
wird eine Maklergebühr von 3% plus MwSt zur Zahlung an den Makler fällig.
Sollte das nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres ... privat erworben
werden, so ist die Maklergebühr in voller Höhe an den Makler zu zahlen."
Entscheidend für die höchstrichterliche Beurteilung
war, daß eigentlich jeder Kaufinteressent, der eine Erklärung zur mangelnden
Vorkenntnis über das nachgewiesene Objekts unterschreibt, erkennen muß, daß der
Zweck dieser Erklärung darin besteht, den Provisionsanspruch gegen den Käufer
sicherzustellen. Insoweit seien die weiteren Formulierungen vom Käufer
eindeutig als das Angebot auf Abschluß eines Maklervertrags zu interpretieren
Ist ein Maklerauftrag unzweifelhaft mit dem Käufer
zustandegekommen und erwirbt dieser die angepriesene Immobilie, so können
weitere Umstände den Rechtsanspruch des Maklers auf Provisionszahlung
1. Grundsätzlich keinen Anspruch auf Provision hat der
Makler, wenn er nur die Örtlichkeit, nicht jedoch den Verkäufer nachweist (KG
10 U 3177/98 vom 20.09.99). Nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn der Käufer
nach Besichtigung des Objektes, bewußt den Makler umgehend, den Verkäufer
selbst herausfindet, gilt der Nachweis als voll erbracht, und die Provision
wird fällig (OLG Hamm NJW-RR 1999, 632).
2. Eine Maklerprovision wird nicht geschuldet, sofern der
Käufer aufgrund des notariellen Kaufvertrags nicht zum Zuge kommt, weil die
Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausübt (BGH WM 1999, 1023). Ebenso entfällt die
Zahlungspflicht, wenn wegen fehlender Bebaubarkeit ein vertraglich
ausbedungenes Rücktrittsrecht ausgeübt wird (HansOLG 11 U 10/99 vom 28.05.99),
die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrags an die Zustimmung des Verwalters
geknüpft wird, dieser die Zustimmung jedoch verweigert (LG Düsseldorf 21 S
685/97 vom 14.10.97), oder der Kaufvertrag erfolgreich wegen Arglist oder
Irrtum angefochten wird (HansOLG 11 U 176/96 vom 02.06.98).
Dagegen bleibt die Pflicht zur Provisionszahlung
bestehen, wenn die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zunächst
scheitern, dann aber erfolgreich verlaufen, nachdem der Verkäufer den Kaufpreis
reduziert hat und selbst - ohne Einschaltung des Maklers also – abermals
inseriert, woraufhin sich der ehemalige Interessent wiederum meldet und kauft
(BGH WM 1999, 1020).
3. Soweit die Informationen des Maklers nicht zu einem
Kauf des Objekts durch seinen Maklerkunden, sondern durch Dritte führen, wird
der Maklerkunde provisionspflichtig, so bspw. im Fall der vertragswidrigen Weitergabe
von Informationen oder bei familiären Verflechtungen zwischen dem Kunden und
einem Dritten (OLG Frankfurt 17 U 123/96 vom 03.08.99).
4. Nimmt ein als Vermittler tätiger Makler das
umfangreiche Vertrauen des Verkäufers in Anspruch, so hindert diese Stellung
ihn grundsätzlich nicht daran, auch mit dem späteren Käufer ein
Vertragsverhältnis zu begründen. Seinen Anspruch auf die fälligen Provisionen
gefährdet er nur dann, wenn er seine Doppelmaklertätigkeit den Parteien nicht
offenbart oder sich nicht als „ehrlicher Makler“ zwischen den widerstreitenden
Interessen aufführt.Angela Wehrt-Sierwald ist Rechtsanwältin mit den Schwerpunkten Bankrecht, Immobilierecht sowie Familienrecht und Erbrecht in der Kanzlei Wehrt-Sierwald (www.wehrt-hahn.de) sowie zugelassen als staatlich anerkannte Gütestelle in 21614 Buxtehude (nahe Hamburg-Neugraben), Birkenhain 1a, Tel.: 04161-996812 und Stade (Zweigstelle).Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung und Sachverständiger für Fragen des Bankrechts (www.wehrt.de), Birkenhain 1a, 21614 Buxtehude. Weitere BeiträgeGescheiterte Altersvorsorge auf KreditClerical Medical (CMI) BGH Anerkenntnis-Urteil22.02.2012Clerical Medical Anleger können nach BGH-Urteil auf Schadensersatz hoffen. Der Anlageberater versprach eine Rente zur sicheren Altersversorgung. Das Rentenmodell besteht aus einem Darlehensvertrag über 250.000,00 EUR zu 6,5 % Zinsen und einer fondsgebundenen Kapitallebensversicherung. Die Lebensversicherung wird nicht monatlich angespart, sondern über das Darlehen aus einer Einmalzahlung von 247.000,00 EUR gespeist.Teilzahlungszuschlag in Versicherungsverträgen - Nach BGH-Urteil Geld zurück?Teilzahlungszuschlag ohne Effektivzinsangabe in Versicherungsverträgen - BGH-Urteil29.09.2010Versicherungsnehmer, die statt einer Jahresprämie unterjährige Raten (monatlich, vierteljährlich oder halbjährlich) zahlen, können u. U. viel Geld von ihren Versicherern zurückfordern. Da Versicherungsnehmer hohe einmalige jährliche Leistung häufig nicht zahlen wollen, werden monatliche, vierteljährliche oder halbjährliche Raten vereinbart. Hierfür verlangt der Versicherer Telzahlungszuschläge. Der Versicherer gewährt dem Kunden damit Kredit und muss den daraus resultierenden effektiven Jahreszins angeben.Lehman-Geschädigten droht in Kürze Verjährung ihrer