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Timestamp: 2017-10-18 18:53:18
Document Index: 90012237

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 536', '§ 320', '§ 320', 'BGH', 'BGH', '§ 2135', '§ 573', '§ 573', '§ 2135', '§ 2135', '§ 812', '§ 199', 'BGH', '§ 887', 'BGH', '§ 536', '§ 15', '§ 10', '§ 22', 'BGH', '§ 17', '§ 19', '§ 434']

Die Behandlung von Brandschutzmängeln in Kaufverträgen über Gewerbeimmobilien - Ein kautelarjuristischer Blick auf einen aktuellen „Dauerbrenner" - IMR 09/2015, Seite 349
Autor: Dr. Moritz Vettermann/Dr. Gero Pfeiffer
Anforderungen an ein Mietkautionskonto - IMR 09/2015, Seite 356
Autor: BGH, Beschluss vom 9.6.2015 - VIII ZR 324/14
Der Vermieter muss eine ihm uberlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto („Mietkautionskonto") anlegen.
Zurückbehaltüngsrechte des Mieters neben der Minderung sind betragsmäßig begrenzt! - IMR 09/2015, Seite 357
Autor: BGH, Urteil vom 17.6.2015 - VIII ZR 19/14
1. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (BGB § 536) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.
2. Die Höhe der Miete, die der Mieter gemäß § 320 Abs. 2 BGB neben der Minderung zurückhalten darf, und die Dauer der Zurückhaltung, können nicht schematisch beurteilt werden, sondern sind vom Tatrichter aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände im Einzelfall zu entscheiden.
Eigenbedarfskündigung eines Mischmietverhältnisses: Halber Eigenbedarf reicht! - IMR 09/2015, Seite 358
Autor: BGH, Urteil vom 1.7.2015 - VIII ZR 14/15
Nacherbschaft: Kündigung einer Wohnung erfordert berechtigtes Interesse! - IMR 09/2015, Seite 359
Autor: BGH, Urteil vom 1.7.2015 - VIII ZR 278/13
1. Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (BGB § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1).
2. Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummietvertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht entgegen.
3. Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12.10.2011 - VIII ZR 50/11, Rz. 13 m.w.N., IMRRS 2011, 2929).
Wohnung zu klein: Überbezahlte Miete kann zurückgefordert werden! - IMR 09/2015, Seite 360
Autor: LG Berlin, Beschluss vom 13.3.2015 - 65 S 477/14
1. Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten ab, liegt auch bei einer „ca."-Angabe ein Mangel vor.
2. Auf die Ortsüblichkeit der Miete kommt es nicht an.
3. Der Mieter muss auf die Relevanz der Flächenangabe nicht hinweisen.
4. Zahlungen des Jobcenters an den Vermieter sind keine Leistungen an diesen im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Rückabwicklung erfolgt entlang der Leistungsbeziehungen.
5. Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs beginnt mit Kenntnis von der Flächenabweichung.
Wie kann Vermieter Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierten Mietspiegel angreifen? - IMR 09/2015, Seite 361
Autor: LG Berlin, Urteil vom 20.4.2015 - 18 S 411/13
Eine Beweisaufnahme zur Klärung der Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel gilt, ist nur möglich, wenn die Partei, die dies in Abrede stellt, substanziierte Einwendungen gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels vorbringt.
Berliner Mietspiegel 2013 kann als einfacher Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln - IMR 09/2015, Seite 362
Autor: LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015 - 67 S 120/15
Auch der einfache Mietspiegel kann eine ausreichende tatsächliche Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Als solche kommt er nur dann nicht infrage, wenn eine Partei substanziiert die erforderliche Sachkunde seiner Ersteller, sachfremde Erwägungen oder die Verwertung unrichtigen oder nicht repräsentativen Datenmaterials rügt. Eine nicht im Einzelnen ausgeführte Beanstandung methodischer Mängel genügt nicht, zumal von einem gerichtlichen Sachverständigengutachten keine besseren Ergebnisse zu erwarten sind.
Modernisierungsankündigung: Kein Hinweis auf Ersatzheizung erforderlich! - IMR 09/2015, Seite 363
Autor: LG Berlin, Urteil vom 8.5.2015 - 63 S 257/14
1. Die Modernisierungsankündigung muss noch keine Informationen zum Inhalt haben, die dazu dienen, potenzielle, aber noch nicht erhobene Härteeinwände des Mieters zu entkräften.
2. Bei der geplanten Modernisierung einer Heizungsanlage ist es nicht erforderlich, im Modernisierungsankündigungsschreiben gesondert darauf hinzuweisen, dass die Wohnung während der winterlichen Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet wird.
Vorsicht bei Zahlung durch Dritte innerhalb der Schonfrist! - IMR 09/2015, Seite 364
Autor: LG Itzehoe, Urteil vom 10.7.2015 - 9 S 34/14
1. Für den Eintritt der Erfüllungswirkung kommt es grundsätzlich nicht auf eine Leistungsbestimmung an.
2. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Dritter die Leistung bewirken will. Dann kommt sie dem Schuldner nur im Rahmen einer Tilgungsbestimmung zugute.
3. Die Tilgungsbestimmung muss in der Regel konkrete Anhaltspunkte im Hinblick auf das Mietverhältnis enthalten.
4. Eine Nachholung der Tilgungsbestimmung kommt nach dem Ablauf der Schonfrist nicht mehr in Betracht.
Vermieter verlangt Mieterhöhung: Bereits mit einer Zahlung wird zugestimmt! - IMR 09/2015, Seite 365
Autor: AG Osnabrück, Beschluss vom 17.3.2015 - 42 C 734/15
Fordert der Vermieter die Zustimmung und Zahlung einer erhöhten Miete, ist bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung anzusehen.
Verjährungsbeginn bei Rückzahlungsanspirüchen wegen Flächenabweichungen - IBR 09/2015, Seite 366
Autor: AG Koblenz, Urteil vom 26.3.2015 - 152 C 3763/14
1. Bei einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vereinbarten Fläche von mehr als 10% ist die Miete automatisch entsprechend gemindert.
2. Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
3. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt.
4. Das ist erst der Fall, wenn die Räume vermessen werden.
Zwei unterschiedliche Formularmietverträge: Welcher ist authentisch? - IMR 09/2015, Seite 367
Autor: BGH, Beschluss vom 22.4.2015 - XII ZR 97/13
1. Ist das Aufrechnungsverbot eines Formularmietvertrags im Exemplar des Mieters teilweise gestrichen, kann es für die Beweiswürdigung, welches der beiden Schriftstücke authentisch ist, darauf ankommen, wie der Vermieter andere Verträge gestaltet hat, die dasselbe Objekt betreffen und ob die teilweise Streichung des Aufrechnungsverbots im Vertragsformular des Mieters der Sache nach sinnlos ist (hier: Manipulation durch den Mieter bejaht).
2. Die Rechtsprechung zu den Mieterrechten bei Schimmelbefall von Wohnräumen ist nicht auf Verkaufsräume eines Ladenlokals übertragbar, sofern keine konkrete Beeinträchtigung oder Gefährdung der Geschäftstätigkeit und/oder der Gesundheit von Personal oder Kunden aufgezeigt wird.
Mieter beseitigt Mangel trotz Kostenvorschusses nicht: Keine weitere Minderung! - IMR 09/2015, Seite 368
1. Ein Versäumnisurteil, das den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet, hat hinsichtlich der gerügten Mängel dieselbe Rechtskraftwirkung wie ein streitiges Urteil. Etwaige Lücken oder Unklarheiten des Tenors des Versäumnisurteil sind aufgrund des zu Grunde
liegenden Klagevorbringens zu klären.
2. Hat der Mieter einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung erlangt (ZPO § 887 Abs. 2), muss er damit alsbald für Abhilfe sorgen. Versäumt er dies, ist die Miete nach Verstreichen der angemessenen Abhilfefrist nicht mehr gemindert. Muss der Mieter den Vorschuss wegen seiner Säumigkeit dem Vermieter zurückerstatten, lebt das Recht zur Minderung hiernach wieder auf.
Leer stehende Flächen in einem Einkaufszentrum begründen keinen Mangel der Mietsache! - IMR 09/2015, Seite 369
Autor: BGH, Beschluss vom 11.3.2015 - XII ZR 73/14
1. Um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, setzt die Feststellung eines Mangels im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.
2. Das Nichtbetreiben von Mietflächen innerhalb eines Einkaufszentrums durch andere Mieter wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn. Damit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts infrage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter liegt.
3. Die Frequentierung eines Einkaufszentrums durch Gäste anderer Mieter sind ebenso wenig zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache wie der Betrieb der Veranstaltungsbereiche innerhalb des Einkaufszentrums.
4. Die Geschäftsgrundlage ist dann nicht gestört, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen. Im Gewerberaummietrecht bleibt es bei dem Grundsatz, dass allein der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt.
Beeinträchtigungen infolge einer Baustelle: Mangel des Mietobjekts? - IMR 09/2015, Seite 370
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 11.2.2015 - 2 U 174/14
1. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel des Mietobjekts begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
2. Hierbei sind insbesondere die vertraglichen Vereinbarungen, die Kenntnisse der Vertragsparteien, die Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit in Bezug auf die Lage des Mietobjekts zu betrachten.
Verstoß gegen vertragliches Bierverkaufsverbot: Kündigung gerechtfertigt? - IMR 09/2015, Seite 371
Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.1.2015 - 10 U 184/14
Zur fristlosen Kündigung des Vermieters eines in einer Einkaufspassage gelegenen Eiscafes, wenn der Mieter trotz erfolgter Abmahnung nach mehr als zwei Jahren erneut gegen ein vertraglich vereinbartes Bierverkaufsverbot (vorliegend durch Verkauf einer einzigen Flasche Bier) verstößt.
Rauchwarnmelder: Beschlussverpflichtung in Baden-Württemberg! - IMR 09/2015, Seite 372
Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 30.6.2015 - 11 S 109/14
1. Adressat der sich aus der Regelung des § 15 Abs. 7 LBO-BW ergebenden Rauchwarnmelderpflicht sind sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer. Dementsprechend besteht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG eine sog. „geborene Wahrnehmungskompetenz".
2. Die geborene Wahrnehmungskompetenz hat auf der Passivseite zur Folge, dass eine Wahrnehmungsverpflichtung entsteht mit der Folge, dass nur die Anschaffung der Rauchwammelder durch die Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Zustimmung zur baulichen Veränderung: Nicht ohne Beschluss der Eigentümer! - IMR 09/2015, Seite 373
Autor: LG München I, Urteil vom 20.4.2015 - 1 S 12462/14 WEG
1. Der Eigentümer, der von den anderen Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft die Zustimmung zu einer von ihm beabsichtigten baulichen Veränderung begehrt, muss mit seinem Anliegen grundsätzlich zunächst die Eigentümerversammlung befassen, bevor er Klage erheben kann.
2. Eine beantragte isolierte Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens kann die Maßnahme nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG legitimieren.
Entscheidungen zu Baumaßnahmen müssen die Eigentümer selbst treffen! - IMR 09/2015, Seite 374
Autor: LG Berlin, Urteil vom 20.1.2015 - 55 S 130/14 WEG
Im Fall von Baumaßnahmen müssen die Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung die wesentlichen Punkte, was genau zu unternehmen und wie dies auszuführen ist, selbst bestimmen. Unzulässig ist es, die genaue Ausführung dem Verwalter oder etwa den später vor Ort zufällig anwesenden interessierten Wohnungseigentümern zu überlassen.
Kostenvoranschläge müssen in der Eigentümerversammlung vorliegen! - IMR 09/2015, Seite 375
Autor: LG München I, Urteil vom 6.7.2015 - 1 S 12587/14 WEG
1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens drei Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen.
3. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussfassung zur Einholung von weiteren Angeboten und zur Vergabe des Auftrags an den „günstigsten Anbieter" verpflichtet wird.
Kein Verzicht auf Einhaltung der 14-Tage-Wartefrist bei freiem Rücktrittsrecht! - IMR 09/2015, Seite 376
Autor: BGH, Urteil vom 25.6.2015 - III ZR 292/14
1. Die Vereinbarung eines freien Rücktrittsrechts in einem notariellen Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, dass der Notar die Beurkundung ohne Einhaltung der Regelfrist von zwei
Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG (hier: in der Fassung vom 23.07.2002) vornimmt.
2. Nimmt der Notar die Beurkundung trotzdem vor, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Käufer, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen.
Grundstückswertermittlung im Grundbuchverfahren kann nach der Ertragswertmethode erfolgen! - IMR 09/2015, Seite 377
Autor: OLG München, Beschluss vom 17.6.2015 - 34 Wx 61 /15
Die Ermittlung des Grundstückswerts (KostO § 19) einer gewerblichen Immobilie anhand eines nach der Ertragswertmethode im Zwangsversteigerungsverfahren erstellten Bewertungsgutachtens ist zulässig.
Sind Asbestschindeln ein Mangel der Kaufsache? - IMR 09/2015, Seite 378
Autor: OLG Koblenz, Urteil vom 4.3.2015 - 5 U 1216/14
1. Das abstrakte Gefährdungspotenzial von asbesthaltigen Baustoffen einer Altimmobilie (hier: Dachplatten aus Zement) begründet noch keinen Sachmangel, sofern von ihnen keine konkrete Gefahr ausgeht und anzunehmen ist, dass ein potenziell gefährlicher künftiger Austausch einem spezialisierten Fachbetrieb gelingt, ohne dabei Asbestfasern in gesundheitsgefährdender Weise freizusetzen. Den Verkäufer trifft daher keine Offenbarungspflicht.
2. Aus seiner Erklärung, die Immobilie sei „asbestfrei", kann sich allerdings eine Beschaffenheitsvereinbarung ergeben, für deren Fehlen der Verkäufer trotz eines vertraglichen
Gewährleistungsausschlusses nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB haftet.
Arglisthaftung und Offenbarungspflichtige Mängel beim Immobilienkaufvertrag - IMR 09/2015, Seite 379
Autor: OLG Koblenz, Urteil vom 12.6.2015 - 10 U 755/14
Ist dem Insolvenzverwalter der insolventen Vermieterin bekannt, dass nach Angaben der Mieter Mängelbeseitigungsarbeiten nicht vollständig erfolgreich waren, hat er dies dem Käufer bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mitzuteilen, andernfalls muss er sich den Vorwurf der arglistigen Täuschung entgegenhalten lassen.