Source: http://anwalt-im-netz.de/archiv/2005/bgh160205.html?druckversion
Timestamp: 2019-06-27 02:21:12
Document Index: 247982061

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 569', '§ 573', 'BGH', '§ 569', '§ 573', '§ 569', '§ 569']

Zahlungsverzug des Mieters: Nicht nur fristlose Kündigung zulässig.
Nach Ansicht des BGH darf ein Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Mietverhältnis nicht nur fristlos kündigen, sondern hilfsweise auch fristgerecht. Durch Zahlung der rückständigen Miete kann sich ein Mieter gem. § 569 BGB innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage von den nachteiligen Folgen einer fristlosen Kündigung befreien. Dem Vermieter soll aber daneben, je nach Umständen des Einzelfalls, ein Kündigungsrecht gem. § 573 BGB zustehen, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Die Nichtzahlung der Miete stellt ohne Zweifel eine erhebliche Vertragsverletzung dar, denn es handelt sich um eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Hat der Mieter den Zahlungsverzug verschuldet, so kann ihm nach dieser Rechtsprechung hilfsweise oder auch allein fristgerecht gekündigt werden, wenn die Umstände des Einzelfalles ein Verschulden des Mieters ergeben, die es nicht zumutbar erscheinen lassen, dass der Vermieter den Mietvertrag mit diesem Mieter fortführen muss.
Damit ist ein umstrittene Frage geklärt. Unklar bleibt derzeit wie die Praxis dieses Urteil aufnehmen und umsetzen wird.
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 27/05 vom 16.02.2005
Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten - hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete - schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen läßt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter - anders als bei der fristlosen Kündigung - auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04
(AG Schöneberg - 16 C 582/02 / LG Berlin - 65 S 172/03 )