Source: http://mietrechtaktuell.com/heizkostenabrechnung
Timestamp: 2020-08-04 11:21:59
Document Index: 370872010

Matched Legal Cases: ['§ 7', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 4', '§ 12', '§ 9', '§ 11', 'BGH', '§ 7', '§ 8', '§ 6', '§ 9', 'BGH', '§ 9', '§ 9', '§ 9']

MIETRECHT AKTUELL | Die Heizkostenabrechnung
Auch wenn die Energiekosten für Heizöl und Erdgas sowie Fernwärme ständig steigen, bezweifeln viele Mieter die Richtigkeit der Abrechnung. Diese Unterstellen ggf. dass die Nachzahlung etwa am verschwenderischen Umgang mit der wertvollen Energie liegt, oder sich ein Fehler in die Abrechnung eingeschlichen hat oder technische Mängel die Ursache sind.
Nachstehend wollen wir einen Leitfaden für die Erstellung einer rechtssicheren Abrechnung geben.
Welche Kosten der Vermieter ansetzen darf, ist in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) aufgeführt.
1. verbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung
3. Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
4. regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
5. Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraums
6. Emissionsmessung
7. Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung
8. Verwendung der Geräte zur Verbrauchserfassung
Voraussetzung für die Umlage der einzelnen Kosten ist – wie bei allen Betriebskosten – die konkrete mietvertragliche Vereinbarung. Aus der HeizkostenV allein ergibt sich keine Pflicht der Mieter zur Zahlung von Heiz-/Warmwasserkosten.
Exkurs Wärmecontracting:
Wärmecontracting ist die Umstellung von einer Eigenversorgung auf die gewerbliche Lieferung durch einen Contractor. Haben Sie als Vermieter vor Beginn des Mietverhältnisses einen Vertrag über Wärmelieferung mit einem gewerblichen Unternehmen abgeschlossen (Wärme-Contracting), so können Sie die Kosten der Wärmelieferung (Wärmepreis) und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen verlangen. Wechseln Sie im bestehenden Mietverhältnis zu einem gewerblichen Wärmelieferer, sind – je nach vertraglicher Vereinbarung – gegebenenfalls Einschränkungen in der Umlage der Kosten zu beachten.
Für den Vermieter lohnt sich Wärmecontracting nur, wenn er die Kosten der Wärmelieferung weiter als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann. Hier ist durch die Mietrechtsreform eine Neuregelung zu beachten. eingetreten.
Bisherige Rechtslage: Der BGH hat mit einer Grundsatzentscheidung vom 27.06.2007 Az: VIII ZR 202/06 entschieden, dass Kosten der Wärmelieferung auch während des laufenden Mietverhältnisses auf den Mieter umgelegt werden können, wenn in dem Mietvertrag die Regelungen der zweiten Berechnungsverordnung oder der Betriebskostenverordnung aufgenommen sind oder auf diese verwiesen wird. Dies dürfte bei fast allen Mietverträgen der Fall sein.
Neue Rechtslage: Nach § 556 c BGB muß der Mieter die Kosten der Wärmelieferung tragen, wenn dieser bisher die Betriebskosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser tragen mußte. Nur, wenn eine Inklusivmiete vereinbart ist, soll keine Umstellung der Mietstruktur erfolgen. Die Kostentragungspflicht gilt aber nur dann, wenn Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Heizungsanlage oder aus einem Wärmenetz (z.B. Fernwärme, Nahwärme, Quartierslösungen) geliefert wird. Bei neuen Heizungsanlagen mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80% reicht es aus, wenn der Contractor die Betriebsführung der bestehenden Anlage verbessert. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen zudem nicht die bisherigen Betriebskosten für Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser übersteigen.
Die gesetzliche Neuregelung lautet:
Bei der Umstellung empfehlen wir dringend sich zuvor beraten zu lassen.
Die Brennstoffkosten sind im vollen Umfang umlagefähig. Wird die Heizung z.B. mit Heizöl betrieben, ergibt sich der Gesamtverbrauch des Hauses aus dem Anfangsbestand plus Zukäufen minus Restbestand (der sich am Ende des Abrechnungszeitraums noch im Tank befindet). Der Anfangsbestand muss mit dem Restbestand des Vorjahres übereinstimmen.
Der Preis des Heizöls sollte sich „im Rahmen des Marktüblichen“ bewegen. Die Heizölpreise der letzten Jahre erfahren Sie beispielsweise über eine Internetrecherche.
Der Vermieter ist verpflichtet, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB), d. h. Sie sollten Mengenrabatte und ggf. Sommerpreise nutzen, wie es auch ein Vermieter täte, der die Kosten nicht an die Mieter weiterreichen könnte.
Bei Einspeisung der Heizenergie aus dem Fernwärmenetz berechnet das Fernheizwerk dem Gebäudeeigentümer einen monatlichen Betrag für die Lieferung der Fernwärme. Dieser Betrag wird in die Abrechnung des Vermieters aufgenommen.
Die Bedienungskosten sind die Kosten, die durch die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizanlage entstehen. Bei automatischen Heizanlagen oder Fernheizung fallen Bedienungskosten nur in sehr geringem Umfang an und werden in der Regel mit den Kosten für den Hauswart abgedeckt.
Als Wartung bezeichnet man die Kontrolle der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind keine Wartungskosten, deshalb ist gerade bei Wartungsverträgen eine Prüfung geboten. Mieter nehmen oft Einsicht in den Vertrag. Die Wartungskosten betragen in der Regel ebenfalls etwa 3% bis 5% der Brennstoffkosten.
Zur Reinigung gehören die Reinigung des Kessels und weiterer Anlagenteile wie Pumpen sowie die Reinigung des Schornsteins, der zur Heizung gehört. Die Kosten für die Öltankreinigung (sofern sie nicht zur Vorbereitung einer Reparatur erfolgt) und die Reinigung des Betriebsraums können auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie laufend (auch periodisch) entstehen. Die Reinigung des Betriebsraums darf nicht ein weiteres Mal bei den kalten Betriebskosten auftauchen.
– die Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung (auch die Kosten der Anmietung der Geräte)
– das Ablesen der Heizkostenverteiler und/oder Wärmemengenzähler
– das Erstellen der Heizkostenabrechnung (Berechnung und Aufteilung)
Ist mietvertraglich die Übernahme der Heizkosten und die Zahlung von Vorschüssen durch die Mieter vereinbart, muss der Vermieter über die Kosten jährlich abrechnen. Die HeizkostenV enthält zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist keine Bestimmungen.
Einige Formularmietverträge enthalten die Verpflichtung des Vermieters, über die geleisteten Heizkostenvorschüsse bis zu einem bestimmten Termin nach Beendigung der Heizperiode abzurechnen.
2. Abrechnender/ Abrechnungsunternehmen
4. Gesamtverbrauch des Brennstoffs und dessen Kosten
7. ggf. Vorwegabzug (z. B. für Gewerberäume mit überdurchschnittlichem Wärmebedarf oder für Trockenheizen eines Neubaus)
11. Umlegungsmaßstab und Kostenverteilung (Verteilerschlüssel) – dabei sind insbesondere die Zählerstände aufzuführen
Erscheinen den Mietern einzelne Posten zu hoch, so werden diese Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen.
Es genügt für Mieter nicht, dem Vermieter nur mitzuteilen, dass die Kosten als zu hoch empfunden werden. Der Mieter muß vielmehr konkret nach Belegeinsicht vortragen, was er an der Heizkostenabrechnung bemängelt.
Der Vermieter ist gemäß § 4 HeizkostenV verpflichtet, den anteiligen Wärmeverbrauch der Mieter zu erfassen.
Wenn Sie die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten, so müssen Sie dies den Mietern unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten schriftlich mitteilen. Widerspricht innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter der Anmietung, darf der Vermieter die Geräte nicht mieten.
Werden Heizkostenverteiler während einer Heizperiode installiert, beginnt die verbrauchsabhängige Abrechnung erst ab der folgenden Verbrauchs- und Abrechnungsperiode.
Rechnet der Vermieter die Kosten der Versorgung mit Wärme entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig ab, haben die Mieter gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV das Recht, den auf sie entfallenden Anteil um 15% zu kürzen. (Verbrauchsabhängig rechnet der Vermieter ab, wenn er zulässigerweise die in § 9 a HeizkostenV genannten Ersatzverfahren bei Geräteausfall verwendet.)
Die Ausnahmen, in denen der Vermieter von der Pflicht zur Verbrauchserfassung und Abrechnung nach Verbrauch befreit ist, nennt § 11 HeizkostenV. Das Kürzungsrecht der Mieter entfällt dann. Die wichtigsten Ausnahmen sind:
– Heizwärmebedarf unter 15 kWh/qm pro Jahr (sogenannte Passivhäuser)
– Unwirtschaftlichkeit wegen unverhältnismäßig hoher Kosten der Verbrauchserfassung
– Alters-, Pflege- und Studentenheime und vergleichbare Gebäude
– überwiegende Versorgung mit Wärme aus Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen oder Solaranlagen
– überwiegende Versorgung mit Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird
– ausdrückliche Befreiung durch die zuständige Behörde (muss der Vermieter auf Verlangen nachweisen)
– Häuser, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und in denen der Nutzer keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch ausüben kann (Einrohrrundheizung).
Als Vermieter wissen Sie selbst am besten, ob eine der Ausnahmen vorliegt und sollten dies den Mieter mitteilen.
Oft ist die im Messprotokoll notierte Strichzahl nicht mit der in der Abrechnung identisch. Dies kann ein Übertragungsfehler sein, den Sie sofort reklamieren sollten. Es kann aber auch sein, dass Ihre Heizkostenverteiler eine Einheitsskala aufweisen.
In diesem Fall muss der abgelesene Wert entsprechend der jeweiligen Heizkörpergröße umgerechnet werden. Die Umrechnung ist in der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern.
Leider ist diese Messmethode recht ungenau: Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge.
Da die Heizkostenverteiler auf jede Wärmequelle reagieren, kann auch bei kalten Heizkörpern Verdunstung stattfinden. Diese Ungenauigkeiten müssen die Mieter hinnehmen (BGH, VIII ZR 133/85). Die Kaltverdunstung soll dadurch ausgeglichen werden, dass die Messröhrchen beim Einbau und Austausch mit 4 bis 5 Strichen über die Nullmarke hinaus gefüllt sind.
Mieter können dazu beitragen, die Fehlerquote gering zu halten, indem diese folgende Hinweise beachten:
• Die Heizkostenverteiler sollen im Sommer nicht direkt von der Sonne bestrahlt werden.
• Vermeiden von Wärmestaus durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidungen, dicht stehende Möbel oder Vorhänge.
• keine Wärmequellen wie Kühlschränke, Wasch- und Spülmaschinen, Heizstrahler oder Lampen vor die Heizkörper stellen.
• gleichmäßig und möglichst ohne die Höchsttemperatur des Heizkörpers zu erreichen Heizen.
• darauf achten, dass die Heizkostenverteiler mittig auf drei Viertel der Heizkörperhöhe montiert sind.
• Beschädigungen unverzüglich dem Vermieter mitteilen.
Muss die Ablesung innerhalb Ihrer Wohnung vorgenommen werden, ist der Termin, an dem die Ablesefirma kommt, mindestens eine Woche vorher zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang bekanntgemacht werden. Der Ablesefirma müssen Mieter den Zugang zu ihrer Wohnung ermöglichen. Sollte diesen allerdings der erste Termin ungelegen sein, haben diese das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen keine zusätzlichen Kosten entstehen.
Nach dem Ablesen wird ein neues Messröhrchen eingelegt. Den Mietern müssen in der Regel innerhalb eines Monats nach der Ablesung die Ablesewerte mitgeteilt werden, wenn die Werte in den Verteilern nicht selbst gespeichert und von den Mietern aufgerufen werden kann.
Die Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit werden in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten aufgeteilt. In § 7 Abs. 1 HeizkostenV ist festgelegt, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtheizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 30% bis 50%) wird nach Fläche abgerechnet.
Der verbrauchsabhängige Teil muss jedoch zwingend 70% (und der verbrauchsunabhängige entsprechend 30%) betragen, wenn es sich um ein Gebäude handelt, welches das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllt und mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und ein Gebäude ist, in dem die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Die Warmwasserkosten sind nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu mindestens 50%, maximal 70% nach Verbrauch umzulegen. Es mietvertraglich vereinbart werden, dass der verbrauchsabhängige Teil der Heiz- und Warmwasserkosten mehr als 70% beträgt. Eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nach einer entsprechenden Erklärung des Vermieters für künftige Zeiträume zulässig, soweit dies durch sachliche Gründe rechtfertigt wird (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Verbrauchsabhängiger Teil der Heizkosten Der Verbrauch in einer einzelnen Wohnung wird durch das Verhältnis der abgelesenen Werte zu der Summe der Werte aller Wohnungen ermittelt. Beispiel: In allen Wohnungen eines Hauses oder einer Wirtschaftseinheit werden insgesamt 2000 Einheiten abgelesen. Die verbrauchsabhängigen Heizkosten betragen 10.000 Euro. Eine Einheit kostet in diesem Fall 5 Euro, sodass für eine Mietwohnung, in der 100 Einheiten verbraucht wurden, 500 Euro berechnet werden.
In Gebäuden, in denen die frei liegenden Heizungsleitungen überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, können den Mietern zusätzlich Einheiten für Rohrwärme zugewiesen werden. Der Wärmeverbrauch kann in diesen Fällen nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.
Der so bestimmte Verbrauch wird als erfasster Verbrauch berücksichtigt.
Wenn die Grundrisse der Wohnungen und der beheizbare Teil der Wohnungen sehr unterschiedlich sind, wird eine Abrechnung nach beheizbarer Fläche zu mehr Gerechtigkeit führen. Mieter haben diesbezüglich aber keine durchsetzbaren Ansprüche gegen den Vermieter.
In aller Regel werden Mieter eine Wohnung nicht zu Beginn eines Abrechnungszeitraums beziehen oder verlassen. In diesem Fall wird eine Zwischenablesung erforderlich (§ 9 b HeizkostenV), zu der der Vermieter (von wenigen Ausnahmen abgesehen) verpflichtet ist.
Die Abrechnung wird ebenfalls zum Teil verbrauchsabhängig (Grundlage sind die Werte der Zwischenablesung) und zum Teil verbrauchsunabhängig vorgenommen.
Achtung Nutzerwechselgebühr:
Es entstehen mit der Zwischenablesung Mehrkosten, die im Zweifel der neue oder alte Mieter tragen sollte, denn dieser hat Interesse an einer korrekten Abrechnung. Ob der Mieter und welcher Mieter (alt/neu) diese zu tragen hat, richtet sich allein nach der mietvertraglichen Vereinbarung. Für den Fall, dass vertraglich nichts vereinbart wurde, ist diese Gebühr vom Vermieter und nicht dem Mieter zu tragen (BGH, VIII ZR 19/07).
Befindet sich in Ihrem Haus ein Gewerbebetrieb, bei dem ein überdurchschnittlicher Verbrauch anzunehmen ist (z. B. Sauna, Massage), so darf dieser Mehrverbrauch nicht zulasten der Wohnungsmieter gehen. Bei der Abrechnung sollten die Grund- und Verbrauchskosten nach Nutzergruppen (s. o.) aufgeteilt und abgerechnet werden.
Mehrkosten, die durch das Trockenheizen von Räumen in einem Neubau oder durch das Probeheizen nach Reparaturen entstehen, sind vom Vermieter zu tragen.
In vielen Fällen läuft auch die Warmwasserbereitung über die zentrale Heizungsanlage. Die hierfür abzurechnenden Kosten umfassen die Aufwendungen für die Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Zählermiete, Wartungskosten) und die Kosten für die Wassererwärmung. Bei diesen sogenannten verbundenen Anlagen ist zunächst nur der Gesamtverbrauch an Heizenergie bekannt. Daher muss noch eine Aufteilung in Heizkosten und Warmwasserkosten vorgenommen werden (§ 9 HeizkostenV).
Ab dem 31. Dezember 2013 ist die Wärmemenge zur Erwärmung des Warmwassers grundsätzlich mit einem Wärmezähler zu messen. Ohne Wärmemengenzähler können die anteiligen Warmwasserbereitungskosten wie folgt ermittelt werden:
1) Wenn die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Warmwassertemperatur bekannt sind, werden die anteiligen Warmwasserbereitungskosten nach einer Formel (§ 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV) berechnet.
2) Wenn diese beiden Größen nicht bekannt sind, muss die Verteilung nach den in § 9 Abs. 2 Satz 5 und Abs. 3 HeizkostenV genannten Gleichungen erfolgen. Eine pauschale Umlage nach 18% ist nicht mehr zulässig.
Für die Prüfung der Heizkostenabrechnung gelten die gleichen Hinweise wie für die Prüfung der Betriebskostenabrechnung (siehe „Betriebskostenabrechnung“).
Die Abrechnung muß formell und materiell ordnungsgemäß sein. Bei formell fehlerhafter Abrechnung müssen Mieter nicht nachzuzahlen. Erhöhte Vorauszahlungen müssen Mieter aber selbst dann leisten, wenn die Abrechnung formell fehlerhaft ist.
Der Mieter ist bei Zweifeln an der Abrechnung verpflichtet Belege beim Vermieter einsehen. Die Einsicht ist am Ort der Mietwohnung zu gewähren, auch wenn der Vermieter seinen Sitz außerhalb hat.
Wollen Mieter von Ihrem Prüfungsrecht Gebrauch machen, müssen diese eine Nachzahlung so lange nicht leisten, bis der Vermieter auf Verlangen Einsicht in die Unterlagen gewährt hat. Natürlich müssen Mieter dazu überhaupt mitteilen, dass diese das Recht der Belegeinsicht wahrnehmen wollen. Kopien müssen Sie nicht übersenden, und wenn Sie dies freiwillig machen, können Sie für die Anfertigung der Kopien eine Pauschale pro Kopie verlangen (0,25 Euro pro Kopie gelten im Allgemeinen als angemessen). Einen Anspruch auf die Übersendung von Kopien haben die Mieter nur im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau; im preisfreien Wohnraum nur die Mieter, deren Vermieter seinen Sitz nicht am Ort der Mietwohnung hat und auch keine Hausverwaltung vor Ort sitzt (selten).
Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.