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Timestamp: 2018-06-24 12:44:15
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Matched Legal Cases: ['§ 536', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 536', 'BGH', '§ 1']

Gewerbemietvertrag â€“ Teil 18 â€“ Mangelbegriff
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6.2 Mangelbegriff
Voraussetzung der Anwendung des mietrechtlichen GewÃ¤hrleistungsrechts ist immer das Vorliegen eines Mangels im Sinne des Â§ 536 BGB. Ob ein solcher vorliegt bestimmt sich maÃŸgeblich anhand des vereinbarten mietrechtlichen Vertragszwecks. Dieser Vertragszweck ist der Rahmen fÃ¼r den vertraglich vorausgesetzten und bestimmungsgemÃ¤ÃŸen Gebrauch der Mietsache. Er beschreibt fÃ¼r beide Vertragsparteien bindend den Zustand der Mietsache, der fÃ¼r die vertragsgemÃ¤ÃŸe Verwendung vorausgesetzt ist. Dies ist die sogenannte „Soll-beschaffenheit“.
DemgegenÃ¼ber ist der tatsÃ¤chliche Zustand der Mietsache, die sogenannte „Ist-Beschaffenheit“. Jedes Abweichen der „Ist-Beschaffenheit“ von der „Soll-beschaffenheit“ kann einen Mangel begrÃ¼nden. Im juristischen Sprachgebrauch wird dies als "subjektiver Mangelbegriff" bezeichnet, da die Entscheidung, ob ein Mangel vorliegt, von dem subjektiven Kriterium des vereinbarten Vertragszwecks abhÃ¤ngt, der von den Vertragsparteien bestimmt wird (BGH, Urteil vom 10. Mai 2006 – XII ZR 23/04). Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages ist es daher fÃ¼r den Gewerbemieter und Gewerbevermieter von entscheidender Bedeutung, sich genau zu Ã¼berlegen und detailliert zu vereinbaren, was der Vertragszweck sein soll und fÃ¼r welche Nutzungsart die GewerberÃ¤ume geeignet sein sollen.
6.2.1 Erhebliche FlÃ¤chenabweichung ist Mangel
Ein hÃ¤ufig anzutreffender Fall in der Praxis ist eine Abweichung der tatsÃ¤chlichen FlÃ¤che der GewerberÃ¤ume von der vertraglich vereinbarten FlÃ¤che. Die Rechtsprechung nimmt bei einer solchen FlÃ¤chenabweichung immer dann einen Mangel an, wenn die Abweichung mehr als 10 % im Vergleich zur m²-Angabe im Mietvertrag betrÃ¤gt (BGH, 24. MÃ¤rz 2004, VIII ZR 295/03; BGH, 24. MÃ¤rz 2004, VIII ZR 133/03). Der Mieter hat dann das Recht, die vereinbarte Miete zu mindern.
Der Mieter M mietet von der Vermieterin V ein Ladenlokal. In dem Gewerbemietvertrag ist eine angemietete FlÃ¤che von 98 m² angegeben. Ein Jahr nach Beginn des MietverhÃ¤ltnisses stellt der Mieter M im Rahmen des Einbaus einer neuen Inneneinrichtung fest, dass die FlÃ¤che des Ladenlokals tatsÃ¤chlich nur 81,41 m² betrÃ¤gt und damit um 16,59 m² kleiner ist als vertraglich vereinbart. Dies entspricht einer MinderflÃ¤che von 16,93 %. M mindert die Miete.
M ist zur Mietminderung berechtigt, da durch die FlÃ¤chenabweichung von mehr als 10 % ein erheblicher Mangel der Mietsache nach Â§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt. Der Mieter muss hier auch nicht zusÃ¤tzlich darlegen, dass infolge der FlÃ¤chendifferenz die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemÃ¤ÃŸen Gebrauch gemindert ist. Bei einem erheblichen FlÃ¤chenmangel spricht bereits eine tatsÃ¤chliche Vermutung fÃ¼r eine BeeintrÃ¤chtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss (OLG DÃ¼sseldorf, Entscheidung vom 13. Januar 2005 – I-10 U 86/04).
6.2.2 Fehlende Nutzbarkeit zum vereinbarten Zweck ist Mangel
Ist im Gewerbemietvertrag ein bestimmter Vertragszweck vereinbart, hat der Vermieter dafÃ¼r einzustehen, dass diese Nutzung in den GewerbemietrÃ¤umen mÃ¶glich ist. Bei den Ã¼blichen Formulierungen, wie zum Beispiel „zum Betrieb einer GaststÃ¤tte, zum Betrieb einer Zahnarztpraxis, zum Betrieb eines EinzelhandelsgeschÃ¤fts“ etc. Ã¼bernimmt also jeder Gewerbevermieter automatisch die Pflicht zu gewÃ¤hrleisten, dass die GewerberÃ¤ume sich in einem Zustand befinden, der die Aufnahme dieses Betriebs erlaubt (vgl. BGH vom 12. Oktober 1977). Ist das nicht der Fall, liegt ein Mangel vor, denn die GewerberÃ¤ume sind nicht zum vertragsmÃ¤ÃŸigen Gebrauch geeignet und der Vermieter ist in der Verantwortung. Das bedeutet, er muss dann mit Minderung, KÃ¼ndigung und SchadensersatzansprÃ¼chen des Gewerbemieters rechnen.
Der Vermieter V schlieÃŸt mit dem Mieter M einen Gewerbemietvertrag ab. Zu den MietrÃ¤umlichkeiten ist gemÃ¤ÃŸ Â§ 1 Abs. 1 des Mietvertrages bestimmt, dass diese durch den Mieter „zum Betrieb eines Sonnenstudios“ gemietet werden sollen. Kurz nach der ErÃ¶ffnung des Sonnenstudios beschweren sich andere Mieter mit den GewerberÃ¤umen neben M Ã¼ber eine starke Hitzeentwicklung in Ihren RÃ¤umen. V erklÃ¤rt M, dass der Betrieb des Sonnenstudios doch nicht wie gedacht mÃ¶glich ist und er deshalb den Betrieb nicht weiter betreiben kann.
Die Tatsache, dass sich die RÃ¤ume und NachbarrÃ¤ume zu stark durch den Betrieb des Sonnenstudios erwÃ¤rmen, ist ein Mangel den der Vermieter zu vertreten hat. Zum Betrieb eines Sonnenstudios vermietete RÃ¤ume hat der Vermieter so auszustatten, dass benachbarte RÃ¤ume von Hitzeentwicklungen nicht vertrags- oder gesetzwidrig beeintrÃ¤chtigt werden. Dadurch, dass der Vermieter, die vereinbarte Nutzung nicht gewÃ¤hren kann, verstÃ¶ÃŸt er gegen seine mietvertragliche Pflicht. SchlieÃŸt M den Betrieb deswegen, ist V verpflichtet dafÃ¼r einzustehen. Das kann entweder durch Umbau der RÃ¤umlichkeiten und Schadensersatz bis zur vertragsgemÃ¤ÃŸen Leistung geschehen oder nur durch Schadensersatz und Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf BÃ¼hler, Fachanwalt fÃ¼r Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin NÃ¶zel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.