Source: https://www.streifler.de/artikel/aenderungen-im-mietrecht-durch-die-mietrechtsreform-_170
Timestamp: 2019-08-24 22:50:41
Document Index: 34987516

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'Art. 229', '§ 3', '§ 573', 'Art 229', '§ 5', 'BGH', 'BGH', 'Art. 229', '§ 3', '§ 573', 'Art 229', '§ 5', 'BGH']

Kürzere Kündigungsfristen; Mieterhöhung nach Modernisierung; Mietsteigerungen; Barrierefreiheit; Index- und Staffelmiete; Vererbter Mietvertrag; Zeitmietverträge; Qualifizierter Mietspiegel
<DIV><FONT size=2></FONT></DIV><DIV><FONT size=2>Die wichtigsten Änderungen im Mietrecht durch die Mietrechtsreform</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Kürzere Kündigungsfristen:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Mieter haben generell eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, unabhängig von der Mietvertragsdauer.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2>Bei Vermietern ist die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Bis zu 5 Jahren Mietvertragsdauer gelten 3 Monate Kündigungsfrist, nach 5 Jahren gelten 6 Monate und nach 8 Jahren gelten 9 Monate Kündigungsfrist.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Mieterhöhung nach Modernisierung:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Wenn der Vermieter in die Verbesserung der Wohnung investiert bzw. diese modernisiert, darf er 11 % der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dieses gilt nicht nur für neue Heizanlagen, sondern für sämtliche Energiesparmaßnahmen.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2>Die Ankündigung zur Modernisierung muss bereits 3 Monate vor Beginn erfolgen. In der Ankündigung müssen Informationen über den voraussichtlichen Beginn und den Umfang der Maßnahmen enthalten sein.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Mietsteigerungen:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Der Vermieter darf nach aktuellem Mietrecht die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % erhöhen. Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Barrierefreiheit:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Menschen mit Behinderungen dürfen die Wohnung auf eigene Kosten umbauen. Der Vermieter muss einem angemessenen Umbau zustimmen, vorausgesetzt die Wohnung wird nach dem Auszug wieder in den alten Zustand versetzt.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2>Als Sicherheit ist der Vermieter berechtigt, eine Kaution zu verlangen.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Zinsänderungen bleiben außen vor:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Eine steigende Zinsbelastung durch die Baufinanzierung darf der Investor nicht auf den Mieter abwälzen. Der Mieter profitiert demgegenüber nicht von sinkenden Zinsen.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Index- und Staffelmiete:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Beide Vertragsarten lassen sich unbefristet vereinbaren. Indexverträge knüpfen die Miethöhe an die Lebenshaltungskosten, Staffelmietverträge geben feste Mietsteigerungen vor.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Vererbter Mietvertrag:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Beim Tod des Mieters darf jeder Lebenspartner den Mietvertrag übernehmen, unabhängig davon ob er mit dem Mieter verheiratet war oder nicht und welchem Geschlecht er angehört.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Zeitmietverträge:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Nach aktuellem Mietvertragsrecht dürfen nur noch qualifizierte Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Bei qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Vermieter die Befristung bereits im Mietvertrag begründen. Ist die Befristung ausreichend begründet worden und der damit geschlossene befristete Vertrag wirksam, so kann sich der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Wohndauer nicht auf Sozialklauseln oder Räumungfristen berufen. Er muss nach Ablauf der Wohndauer umgehend ausziehen, es sei denn, dass sich der Anlass der Befristung verschiebt.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Qualifizierter Mietspiegel:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Liegt in der Stadt ein statistisch erhobener Mietspiegel vor, muss sich der Vermieter an dessen Obergrenzen halten. Soweit kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann sich der Vermieter an dem bisherigen vereinbarten Mietspiegel orientieren, bei dm sich die Mieter- und Vermieterverbände über die ortsübliche miete geeinigt haben. Auch drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten können zur Begründung der Mieterhöhung dienen.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Betriebskosten:</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2>Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach der Abrechnungsperiode die Betriebskosten aufstellen. Versäumt er die Abrechnung, darf der Vermieter nichts mehr nachfordern.</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><DIV><FONT size=2> </FONT></DIV><DIV><FONT size=2>Neuste BGH-Rechtsprechung zum Mietrecht:</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger <U>Kündigungsverzicht</U> wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel <U>unwirksam, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre beträgt</U>.</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><DIV><FONT size=2>BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><UL type=disc><LI><FONT size=2>Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31.12.2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 01.01.2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art 229 § 5 Abs. 2 EGBGB verdrängt.</FONT></LI></UL><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><DIV><FONT size=2>BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 155/04</FONT></DIV><DIV><FONT size=2></FONT> </DIV><DIV><FONT size=2>Eine <U>zum Nachteil des Mieters</U> in einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel <U>vereinbarte ordentliche Kündigungsfrist</U> ist in vollem Umfang <U>wirksam</U>, wenn die Kündigungsfrist vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden ist.<BR><BR><BR></FONT><FONT face=Arial><FONT size=2>Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.<BR><?XML:NAMESPACE PREFIX = O /><O:P></O:P></FONT></FONT><P class=MsoNormal style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-ALIGN: justify"><SPAN style="FONT-FAMILY: 'Zurich Lt BT'"><BR><FONT face=Arial size=2>Bitte vereinbaren Sie einen Termin mit meiner Kanzlei.<BR></FONT></SPAN></P><FONT face=Arial><FONT face="Zurich Lt BT"><P><FONT face="Zurich Lt BT"><STRONG><FONT size=2>BSP Bierbach Streifler & Partner PartGmbB </FONT></STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: CommonBullets; mso-fareast-font-family: 'Times New Roman'; mso-fareast-language: DE; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'"><SUP><BR></SUP></SPAN><FONT size=2>z.Hd. </FONT><A href="anwalt/bsp/anwaelte/rechtsanwalt-dirk-streifler-partner-_4"><FONT size=2>RA Dirk Streifler</FONT></A><BR><FONT size=2>Oranienburger Straße 69<BR>10117 Berlin <BR><BR></FONT></FONT><FONT size=2>Telefon (Durchwahl) 030-278740 30 (40)<BR>Telefax (Durchwahl) 030-278740 59 (42)<BR>e-Mail </FONT><A href="mailto:streifler@streifler.de"><FONT size=2>streifler@streifler.de</FONT></A><FONT size=2> <o:p></o:p></FONT></P></FONT></FONT></DIV>
Die wichtigsten Änderungen im Mietrecht durch die Mietrechtsreform
Mieter haben generell eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, unabhängig von der Mietvertragsdauer.
Bei Vermietern ist die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Bis zu 5 Jahren Mietvertragsdauer gelten 3 Monate Kündigungsfrist, nach 5 Jahren gelten 6 Monate und nach 8 Jahren gelten 9 Monate Kündigungsfrist.
Wenn der Vermieter in die Verbesserung der Wohnung investiert bzw. diese modernisiert, darf er 11 % der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dieses gilt nicht nur für neue Heizanlagen, sondern für sämtliche Energiesparmaßnahmen.
Die Ankündigung zur Modernisierung muss bereits 3 Monate vor Beginn erfolgen. In der Ankündigung müssen Informationen über den voraussichtlichen Beginn und den Umfang der Maßnahmen enthalten sein.
Der Vermieter darf nach aktuellem Mietrecht die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % erhöhen. Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete.
Menschen mit Behinderungen dürfen die Wohnung auf eigene Kosten umbauen. Der Vermieter muss einem angemessenen Umbau zustimmen, vorausgesetzt die Wohnung wird nach dem Auszug wieder in den alten Zustand versetzt.
Als Sicherheit ist der Vermieter berechtigt, eine Kaution zu verlangen.
Zinsänderungen bleiben außen vor:
Eine steigende Zinsbelastung durch die Baufinanzierung darf der Investor nicht auf den Mieter abwälzen. Der Mieter profitiert demgegenüber nicht von sinkenden Zinsen.
Beide Vertragsarten lassen sich unbefristet vereinbaren. Indexverträge knüpfen die Miethöhe an die Lebenshaltungskosten, Staffelmietverträge geben feste Mietsteigerungen vor.
Vererbter Mietvertrag:
Beim Tod des Mieters darf jeder Lebenspartner den Mietvertrag übernehmen, unabhängig davon ob er mit dem Mieter verheiratet war oder nicht und welchem Geschlecht er angehört.
Nach aktuellem Mietvertragsrecht dürfen nur noch qualifizierte Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Bei qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Vermieter die Befristung bereits im Mietvertrag begründen. Ist die Befristung ausreichend begründet worden und der damit geschlossene befristete Vertrag wirksam, so kann sich der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Wohndauer nicht auf Sozialklauseln oder Räumungfristen berufen. Er muss nach Ablauf der Wohndauer umgehend ausziehen, es sei denn, dass sich der Anlass der Befristung verschiebt.
Liegt in der Stadt ein statistisch erhobener Mietspiegel vor, muss sich der Vermieter an dessen Obergrenzen halten. Soweit kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann sich der Vermieter an dem bisherigen vereinbarten Mietspiegel orientieren, bei dm sich die Mieter- und Vermieterverbände über die ortsübliche miete geeinigt haben. Auch drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten können zur Begründung der Mieterhöhung dienen.
Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach der Abrechnungsperiode die Betriebskosten aufstellen. Versäumt er die Abrechnung, darf der Vermieter nichts mehr nachfordern.
Neuste BGH-Rechtsprechung zum Mietrecht:
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre beträgt.
Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31.12.2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 01.01.2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art 229 § 5 Abs. 2 EGBGB verdrängt.
BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 155/04
Eine zum Nachteil des Mieters in einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel vereinbarte ordentliche Kündigungsfrist ist in vollem Umfang wirksam, wenn die Kündigungsfrist vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden ist.