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Timestamp: 2016-10-23 09:50:55+00:00
Document Index: 163918829

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 76', 'art. 253', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 53', 'art. 107', 'art. 42', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 102', 'art. 257', 'art. 269', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 66', 'art. 68', 'art. 67']

4A_38/2007 (07.08.2007)
recourant, repr�sent� par Me Albert J. Graf,
SA Y.________ en liquidation et son actionnaire-locataire Z.________, sous g�rance l�gale de l'Etat de Gen�ve, soit pour lui l'Office des faillites du canton de Gen�ve, case postale 1856, 1227 Carouge GE,
intim�s, repr�sent�s par Me Olivier Wehrli.
A.a Par contrats des 26 juillet 1996 et 16 janvier 1997, la SA Y.________ (mise en faillite le 22 mars 2004), agissant par le truchement de Z.________, son actionnaire-locataire, a remis � bail � X.________ deux appartements d'un immeuble sis � Gen�ve. Conclus pour un an, les baux �taient reconductibles tacitement d'ann�e en ann�e. Les loyers devaient �tre pay�s par mois et d'avance.
Les parties sont convenues ult�rieurement de hausses de loyers importantes avec effet au 1er ao�t 2001 et au 1er f�vrier 2002. De ce fait, � la demande du locataire, Z.________, par lettre du 6 f�vrier 1997, a autoris� celui-ci � payer les loyers et charges "dans les trois mois apr�s le mois �chu".
A.b En juin 1997, une g�rance l�gale a �t� instaur�e sur l'immeuble pr�cit� et confi�e � A.________ & Cie SA. Cette agence immobili�re a adress� de nombreux rappels � X.________ pour retard dans le paiement des loyers. Le locataire ne versait, en effet, que rarement d'avance le montant de ceux-ci; il s'en acquittait le plus souvent dans le courant du mois suivant, mais sans jamais se pr�valoir de la facilit� de paiement qui lui avait �t� accord�e.
Au printemps 2002, A.________ & Cie SA a pr�tendu r�silier les baux pour cause de demeure du locataire. X.________ a formellement contest� les r�siliations en soutenant qu'il avait pay� les arri�r�s r�clam�s dans les 30 jours d�s la r�ception des avis comminatoires. La r�gie n'a alors pas poursuivi ses d�marches.
A.c Par lettres recommand�es du 11 avril 2003, A.________ & Cie SA a mis X.________ en demeure de s'acquitter dans les 30 jours de deux arri�r�s de loyers de 11'016 fr. et 7'150 fr., faute de quoi les baux seraient r�sili�s conform�ment � l'art. 257d al. 2 CO.
Par avis officiels du 20 mai 2003, le locataire, qui n'avait pas pay� l'int�gralit� des loyers en souffrance dans le d�lai imparti, s'est vu signifier la r�siliation des baux pour le 30 juin 2003.
Le 8 juillet 2003, la bailleresse a saisi la Commission genevoise de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te tendant � l'�vacuation de X.________ des locaux lou�s. Non concili�e le 1er mars 2004, la cause a �t� soumise au Tribunal des baux et loyers. Elle a donn� lieu � plusieurs d�cisions judiciaires en raison du d�faut du d�fendeur.
Par jugement du 30 juin 2006, le Tribunal des baux et loyers a constat� l'inefficacit� des avis de r�siliation signifi�s � X.________.
L'Office des faillites du canton de Gen�ve, en tant que repr�sentant de A.________ & Cie SA, a appel� de ce jugement aux fins d'obtenir l'�vacuation imm�diate du d�fendeur. Ce dernier a contest� la l�gitimation active de la susdite r�gie pour interjeter appel.
Statuant par arr�t du 5 f�vrier 2007, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, apr�s avoir annul� le jugement de premi�re instance, a condamn� X.________ � �vacuer imm�diatement les deux appartements litigieux et d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
Le 12 mars 2007, X.________ a form� un recours en mati�re civile contre l'arr�t cantonal. Il conclut principalement � la r�forme de cet arr�t en ce sens que les intim�s devront �tre d�bout�s de leur demande visant � son �vacuation des appartements lou�s. A titre subsidiaire, le recourant requiert le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour instruction et nouveau jugement.
Les intim�s concluent principalement � l'irrecevabilit� du recours et, subsidiairement, au rejet de celui-ci. La cour cantonal se r�f�re, quant � elle, aux motifs �nonc�s dans son arr�t.
Par ordonnance pr�sidentielle du 30 avril 2007, le recourant a �t� invit� � verser, jusqu'au 15 mai 2007, � la Caisse du Tribunal f�d�ral, le montant de 3'500 fr., suite au d�p�t d'une requ�te de s�ret�s en garantie des d�pens pr�sent�e par les intim�s. Il s'est ex�cut� en temps utile.
2.1 Dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire de bail � loyer dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le pr�sent recours en mati�re civile est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Les intim�s contestent la recevabilit� du recours. A cet �gard, ils font valoir, en premier lieu, que X.________ n'occupe pas les locaux dont l'�vacuation a �t� ordonn�e et qu'il ne soutient pas non plus les avoir sous-lou�s, de sorte qu'il n'aurait aucun int�r�t juridique � recourir. Cet avis ne saurait �tre partag�. D'abord, la jurisprudence interpr�te l'art. 76 al. 1 LTF en ce sens que la qualit� pour former un recours en mati�re civile suppose uniquement que le recourant ait pris part � la proc�dure devant l'autorit� pr�c�dente et qu'il y ait succomb� dans ses conclusions (arr�t 4A_28/2007 du 30 mai 2007, consid. 1.1, destin� � la publication). Tel est le cas de X.________ qui s'est oppos� sans succ�s, devant la Chambre d'appel, � son expulsion des locaux pris � bail. Ensuite, l'objection soulev�e par les intim�s ne d�coule pas de faits constat�s dans l'arr�t attaqu�, mais d'all�gations formul�es dans la requ�te de s�ret�s en garantie des d�pens. Enfin et surtout, les intim�s perdent de vue que, pour les locaux d'habitation, il n'y a aucune obligation d'usage, sauf clause contractuelle contraire (David Lachat, Le bail � loyer, p. 52 s., n. 1.3.10; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 27 ad art. 253 CO). Aussi ne saurait-on faire d�pendre la qualit� pour recourir contre une d�cision d'�vacuation de l'occupation effective des locaux litigieux par le locataire ou par d'autres personnes avec le consentement de celui-ci. Les deux pr�c�dents et l'opinion doctrinale invoqu�s par les intim�s � l'appui de l'opinion inverse ne sont pas topiques: l'arr�t publi� aux ATF 85 II 286 consid. 2 et 3 avait trait � la qualit� du bailleur pour recourir en r�forme contre une d�cision cantonale refusant d'expulser un locataire, lequel avait quitt� d�finitivement les lieux avant le d�p�t dudit recours; quant � l'arr�t publi� aux ATF 131 I 242 consid. 3.3, il soulevait la question de l'int�r�t du locataire � obtenir une d�cision sur la validit� du cong� apr�s que la d�cision d'expulsion avait �t� ex�cut�e; pour sa part, l'auteur cit� dans la r�ponse au recours se borne - dans le passage vis� par les intim�s - � faire la distinction entre le recours irrecevable et le recours devenu sans objet, en se fondant notamment sur le premier de ces deux arr�ts (Jean-Fran�ois Poudret, COJ, n. 5.5. ad art. 53 OJ).
En second lieu, les intim�s s'en prennent � la formulation des conclusions du recours, qu'ils jugent impr�cise. Il est vrai, comme ils le soulignent, que le recours en mati�re civile n'est pas un recours en cassation mais un recours en r�forme (art. 107 al. 2 LTF; Bernard Corboz, Introduction � la nouvelle loi sur le Tribunal f�d�ral, in SJ 2006 II p. 329 s.). Toutefois, contrairement � leur avis, le recours soumis � l'examen du Tribunal f�d�ral ne m�conna�t pas cette nature. A tout le moins en va-t-il ainsi de la conclusion tendant � ce qu'il soit dit que "Monsieur X.________ ne sera pas �vacu�". De ce point de vue, le m�moire de recours satisfait � l'exigence de forme fix�e par l'art. 42 al. 1 LTF.
Il y a lieu, partant, d'entrer en mati�re. Demeure r�serv� l'examen des diff�rents moyens soulev�s par le recourant.
Dans sa r�ponse � l'appel, le recourant avait contest� la qualit� de la r�gie A.________ & Cie SA pour appeler du jugement de premi�re instance. Au consid�rant 2 de son arr�t, la Chambre d'appel a �cart� cette objection. X.________ ne s'en plaint pas dans son m�moire de recours. Il n'y a donc pas lieu d'examiner ce point de l'arr�t attaqu�.
Entre autres griefs, le recourant reproche aux juges pr�c�dents d'avoir prononc� son �vacuation alors que les conditions de la demeure du locataire n'�taient pas r�alis�es en sa personne.
4.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, apr�s r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai il r�siliera le bail. Ce d�lai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la cr�ance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'ex�cution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas r�alis�e, le d�lai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme pr�vu. Point n'est besoin d'une interpellation du cr�ancier, � l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du d�biteur (arr�t 4C.479/1997 du 24 juin 1998, consid. 3a et les auteurs cit�s). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas �ch�ant, les frais accessoires, � la fin de chaque mois, sauf convention ou usage local contraires.
4.2 Appliquant ces principes aux faits constat�s par elle, la cour cantonale a �mis les consid�rations r�sum�es ci-apr�s.
Le terme d'exigibilit� des loyers, tel qu'il �tait fix� dans les contrats de bail des 26 juillet 1996 et 16 janvier 1997 - par mois et d'avance -, a �t� valablement modifi� par convention des parties. En effet, il r�sulte d'un courrier du 6 f�vrier 1997 que la bailleresse a express�ment autoris� le locataire � s'acquitter du loyer et des charges "dans le d�lai de trois mois apr�s le mois �chu". Cet accord d�rogatoire, qui n'�tait pas limit� dans le temps, n'a pas �t� modifi� ult�rieurement. Si elle avait voulu le faire de mani�re unilat�rale, la bailleresse aurait d'ailleurs d� utiliser la formule ad hoc (art. 269d al. 3 CO). Peu importe, pour d�terminer l'efficacit� du terme d'exigibilit� accord� par la bailleresse, que la r�gie A.________ & Cie SA ait ignor� l'existence de l'accord y relatif. Il appartenait au propri�taire de l'en informer, en lui fournissant tous les documents propres � lui permettre une ex�cution r�guli�re du mandat de gestion, y compris la lettre du 6 f�vrier 1997. Aussi la r�gie ne saurait-elle opposer au locataire la n�gligence de sa mandante � lui faire conna�tre les modalit�s de paiement des loyers.
Cela �tant, m�me si ledit accord �tait toujours en vigueur au moment de la notification des avis comminatoires (11 avril 2003), il n'en faut pas moins admettre la validit� de la r�siliation des baux signifi�e par la r�gie. En effet, le locataire ne saurait se pr�valoir du terme d'exigibilit� � trois mois sans commettre un abus de droit (art. 2 al. 2 CC). S'�tant abstenu, pendant pr�s de sept ans (de 1997 � 2004), d'invoquer la facilit� de paiement qui lui avait �t� accord�e, alors que la r�gie lui avait adress� de tr�s nombreux rappels, il a cr�� et maintenu, par son silence, l'apparence juridique du paiement des loyers par mois et d'avance, � laquelle la r�gie s'est l�gitimement fi�e. Certes, le locataire ne payait que rarement son loyer par mois et d'avance, mais cet �tat de choses ne s'oppose pas � ce que l'on admette la bonne foi de la r�gie (art. 3 CC). Celle-ci avait du reste �t� confort�e dans son erreur quant au terme d'exigibilit� des loyers par le fait que, lorsqu'il avait contest� une premi�re r�siliation des baux qui lui avait �t� signifi�e en mars 2002, le locataire, au lieu de se pr�valoir de l'accord d�rogatoire concernant l'�ch�ance des loyers, avait simplement soutenu avoir pay� les arri�r�s de loyers dans le d�lai comminatoire qui lui avait �t� imparti � cette fin. Ce faisant, l'int�ress� avait admis qu'il �tait en demeure et, partant, que les loyers devaient �tre r�gl�s chaque mois � l'avance. Au demeurant, �tant donn� le caract�re inhabituel de la clause d�rogatoire, qui consacrait une modalit� de paiement tr�s diff�rente de la pratique usuelle, le locataire aurait �t� bien inspir� d'en aviser sp�cialement la r�gie lorsqu'il avait �t� inform� que l'immeuble en cause avait �t� plac� sous g�rance l�gale.
En conclusion, l'existence d'un d�lai de paiement � trois mois n'a pas emp�ch� les avis de r�siliation de produire leur effet, contrairement � l'opinion des premiers juges. Il convient donc d'annuler le jugement attaqu� et d'ordonner au locataire d'�vacuer les appartements lou�s.
4.3.1 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas prot�g� par la loi. L'existence d'un abus de droit se d�termine en fonction des circonstances concr�tes du cas et au regard des diverses cat�gories mises en �vidence par la jurisprudence et la doctrine (ATF 129 III 493 consid. 5.1 p. 497 et les arr�ts cit�s). L'adjectif "manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit (ATF 128 III 284 consid. 5b non publi� et l'arr�t cit�). Les cas typiques sont l'absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, la disproportion manifeste des int�r�ts en pr�sence, l'exercice d'un droit sans m�nagement ou l'attitude contradictoire (cf. ATF 129 III 493 consid. 5.1 p. 497; consid. 5b, non publi�, de l'ATF 128 III 284 et les arr�ts cit�s).
4.3.2 La d�cision attaqu�e entra�ne une cons�quence pour le moins singuli�re en ce sens que, par le d�tour de l'abus de droit, elle cr�e une fiction juridique consistant � admettre l'existence d'un cas de demeure du locataire dans une situation o� celui-ci n'avait pas de retard dans le paiement des loyers. Semblable cons�quence n'appara�t pas compatible avec le but d�volu � l'exception r�serv�e par l'art. 2 al. 2 CC, dont la mise en oeuvre doit demeurer une ultima ratio. Le comportement du locataire, tel qu'il est d�crit dans l'arr�t attaqu�, � le supposer abusif, aurait pu �tre sanctionn� par une mesure moins drastique, par exemple en faisant supporter � cette partie les frais et honoraires inutiles qui en �taient r�sult�s pour ses parties adverses.
Les faits constat�s par la cour cantonale ne r�v�lent du reste pas n�cessairement l'intention du locataire de taire l'existence de l'accord d�rogatoire relatif au terme d'exigibilit� des loyers, dans le but suppos� d'invoquer ult�rieurement cette circonstance pour s'opposer � une r�siliation du bail fond�e sur sa demeure. Il en appert, en particulier, que le recourant a adopt� un comportement conforme � l'accord d�rogatoire, en ce sens que, la plupart du temps, il ne s'est pas acquitt� du loyer par mois et d'avance. Qu'il l'ait fait � de rares occasions n'est d'ailleurs pas d�terminant, car l'accord d�rogatoire lui avait octroy� une facult� de paiement dans les trois mois d�s l'�ch�ance des loyers et non l'obligation d'attendre la fin de ce d�lai pour s'ex�cuter. Sur le vu de ces m�mes faits, il est aussi possible - autre hypoth�se - que le locataire ne se soit plus souvenu de l'existence de cet accord ou qu'il ait pr�t� � celui-ci une autre signification que celle qu'il rev�t, ce qui expliquerait qu'il n'en ait pas fait �tat � r�ception des diff�rents rappels qui lui ont �t� adress�s ou de la r�siliation du bail qui lui a �t� signifi�e en mars 2002, d'autant qu'il n'�tait alors pas assist� d'un avocat. Dans ce cas de figure, que le locataire, pour s'opposer � son �vacuation, ait invoqu� sur le tard l'accord d�rogatoire, apr�s qu'il s'�tait souvenu de son existence ou qu'un homme de loi lui en eut indiqu� la port�e, ne d�noterait pas un comportement abusif de l'int�ress�.
Au demeurant, l'argumentation des juges pr�c�dents est quelque peu contradictoire dans la mesure o� elle d�nie � la r�gie le droit d'opposer au locataire le fait que la bailleresse ne l'avait pas inform�e des modalit�s de paiement, tout en reprochant au locataire de n'avoir pas pris l'initiative de fournir cette information � la r�gie.
Il appara�t ainsi, au terme de cet examen, que l'expulsion du recourant des locaux pris � bail a �t� prononc�e sur la base d'un cong� inefficace. Il y a lieu, partant, de r�former l'arr�t attaqu� dans le sens du rejet de la demande ad hoc pr�sent�e par les intim�s.
Conform�ment � l'art. 66 al. 1 et 5 LTF, les frais judiciaires seront mis � la charge des intim�s, avec solidarit� entre eux. Ceux-ci seront encore condamn�s solidairement � verser au recourant une indemnit� � titre de d�pens (art. 68 al. 2 et 4 LTF). Enfin, la Caisse du Tribunal f�d�ral restituera au recourant les 3'500 fr. vers�s par lui pour garantir les d�pens des intim�s.
Quant aux frais de la proc�dure ant�rieure, ils ne consistent qu'en un �molument d'appel de 300 fr. mis � la charge du recourant, la proc�dure conduite devant le Tribunal des baux et loyers ayant �t� d�clar�e gratuite. Faisant usage de la facult� que lui r�serve l'art. 67 LTF et par souci d'�conomie de la proc�dure, la Cour de c�ans statuera elle-m�me sur le sort de ces frais en les mettant � la charge solidaire des intim�s.
La demande tendant � l'�vacuation imm�diate de X.________ de l'appartement qu'il occupe au 4e �tage de l'immeuble sis ..., � Gen�ve, et de l'appartement avec studio qu'il occupe aux 1er et 2e �tages du m�me immeuble, ainsi que de leurs d�pendances, est rejet�e.
Les intim�s verseront � l'Etat de Gen�ve un �molument d'appel de 300 fr.