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Timestamp: 2019-10-14 15:10:39+00:00
Document Index: 58116849

Matched Legal Cases: ['art. 1138', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1102', 'sentenza ', 'art. 1363', 'art. 1120']

FAQ - Il regolamento condominiale non puo' impedire la creazione di abbaini
Per la Cassazione Il regolamento condominiale contrattuale non può impedire la creazione di abbaini.
L'art. 1138 c.c. afferma che nel condominio il regolamento è la legge fondamentale per regolare l'uso delle cose comuni, per ripartire le spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condominio e contiene le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle sull'amministrazione. Nelle nostre città, per valorizzare il patrimonio immobiliare e renderlo più confacente alle esigenze dei cittadini, i regolamenti edilizi concedono titoli validi per sopraelevare gli edifici e per intervenire sul tetto.
Tali interventi spesso si pongono in contrasto con le norme dei regolamenti condominiali , a volte redatti in epoche risalenti nel tempo in cui non erano neppure immaginabili e tecnicamente possibili: le sopraelevazioni furono necessarie dopo il secondo conflitto mondiale , quando , a seguito delle distruzioni operate dai bombardamenti, la tutela delle pressanti esigenze abitative della popolazione era drammaticamente necessaria.
Tuttavia, nel contrasto tra il regolamento e la soprelevazione vince la seconda: è la conclusione della Corte di Cassazione (sentenza 13503/2019) che ha rigettato il ricorso di un condominio e di alcuni condòmini contro la sentenza che aveva autorizzato l'edificazione sopra il tetto comune di 4 abbaini , a spese dei proprietari , provvisti delle prescritte autorizzazioni edilizie.
La vicenda è complessa: il Tribunale aveva emesso una sentenza che rigettava l'impugnativa , da parte dei sopra descritti proprietari, avverso una delibera assembleare che negava l'autorizzazione a realizzare 4 abbaini in corrispondenza delle loro proprietà , sita all'ultimo piano del fabbricato. Il giudice affermava la legittimità della delibera perché l'edificazione non era consentita dal regolamento condominiale contrattuale che vietava la realizzazione di interventi pregiudizievoli della simmetria e della stabilità dell'edificio. Inoltre l'intervento non era autorizzato dall'art. 1102 c.c. poiché la creazione di alcuni balconi , in corrispondenza degli abbaini, avrebbe danneggiato i condòmini che avrebbero visto ridotta la loro privacy , poiché eventuali malintenzionati li avrebbero potuti utilizzare per entrare nelle loro proprietà.
La Corte di Appello , in riforma della predetta sentenza , annullava la delibera condominiale e dichiarava l'esistenza del diritto dei proprietari degli abbaini ad edificarli sul tetto dell'edificio. La Corte di Cassazione ratificava il predetto giudizio , poiché sosteneva che l'interpretazione letterale , dell'art. 1363 c.c., del regolamento non consentiva un'interpretazione rigorosa circa ad un determinato aspetto generale del fabbricato , collocato cronologicamente ad una certa data, essendosi fatto un generico riferimento all'esigenza di non alterare l'estetica , la simmetria o la stabilità dell'edificio. Pertanto, attesa la genericità del testo, non poteva darsi al regolamento una disciplina pattizia più rigorosa di quella dettata dall'art. 1120 c.c. .
Quindi il giudice di appello validamente affermava che la nozione di alterazione estetica doveva essere intesa in senso peggiorativo e non volta a reprimere qualsiasi modifica dell'aspetto dell'immobile. A tal riguardo la Corte di Cassazione richiamava la propria giurisprudenza (sentenze 17099/2006 , 1498/98 e 14107/2012) per cui il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini , non incompatibili con la sua destinazione naturale, purchè le opere siano eseguite a regola d'arte, non pregiudichino la funzione di copertura del tetto e non ledano i diritti degli altri condòmini . Inoltre il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso, a condizione che sia salvaguardata , con opere adeguate, la funzione di copertura del tetto.
Nel caso trattato la Corte di Cassazione accertava che la creazione dei 4 abbaini non alterava il decoro, la stabilità e la simmetria dell'edificio. Dette modifiche , inoltre non precludevano la reale possibilità di farne uso, anche concorrente, degli altri condòmini e che i pregiudizi alla privacy degli altri condòmini ed il pericolo di uso da parte di malintenzionati non erano stati provati dai resistenti. E anche con la creazione degli abbaini il tetto continuava ad assolvere la funzione di copertura dell'edificio che, pertanto , non era pregiudicata, da tale edificazione.