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Timestamp: 2020-08-11 12:56:07+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 14690 del 19/07/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14690 del 19/07/2016
Cassazione civile sez. III, 19/07/2016, (ud. 16/02/2016, dep. 19/07/2016), n.14690
sul ricorso 21996/2013 proposto da:
P.G., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA
EVIA SUVERETO 250, presso lo studio dell’avvocato GIULIA POZZERESE,
rappresentato e difeso dall’avvocato ELISABETTA MASTURZO giusta
C.L. 2 S.R.L. in persona del legale rappresentante
C.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DELL’IMBRECCIATO 95,
presso lo studio dell’avvocato CICCONETTI GIANLUCA, rappresentata e
difesa dall’avvocato GIUSEPPE SANGIOVANNI giusta procura speciale a
avverso la sentenza n. 706/2013 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,
depositata il 21/02/2013, R.G.N. 5068/2010;
16/02/2016 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI;
udito l’Avvocato ELISABETTA MASTURZO;
RENZIS Luisa, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.
1. Nel 2004 P.G. convenne dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata, sezione di Sorrento, la società CL2 s.r.l., esponendo che:
-) era comproprietario e coltivatore diretto di un fondo sito in (OMISSIS), accatastato al foglio di mappa n. 7, particelle 275 e 373;
-) tale fondo confinava con un fondo in proprietà indivisa (attribuita a dieci diversi proprietari), accatastato al mappale 7, particelle 293, 582 e 584;
-) i proprietari di quest’ultimo fondo, che era libero da affittuari, lo avevano venduto alla CL2 senza previamente offrirlo in prelazione all’attore.
Chiese pertanto al Tribunale di dichiarare inefficace la vendita in favore della CL2, e di trasferirgli la proprietà del fondo alienato alla CL2.
2. La CL2 si costituì ed eccepì che il fondo da essa acquistato, al momento della vendita, era detenuto da due affittuari ( E.M. e P.L.), i quali avevano rinunciato alla prelazione ma non alla detenzione del fondo. Tale circostanza, pertanto, era di per sè idonea ad escludere il diritto di prelazione del confinante.
3. Con sentenza 18.10.2010 n. 331 il Tribunale di Torre Annunziata rigettò la domanda.
A fondamento della sentenza di rigetto il Tribunale pose la considerazione che, al momento della vendita, sul fondo erano insediati due “coloni” (così definiti), i quali avevano rinunciato alla prelazione, ma non alla detenzione del fondo.
4. P.G. impugnò la sentenza di primo grado deducendo che i due pretesi affittuari erano tali solo fittiziamente, dal momento che non coltivavano il fondo, non versavano contributi previdenziali quali coltivatori diretti, e dopo l’alienazione del fondo avevano anche rinunciato al diritto di affitto, ottenendo in cambio la proprietà dell’abitazione da essi detenuta all’interno del fondo.
5. La Corte d’appello di Napoli, con sentenza 21.2.2013 n. 706, rigettò il gravame, ritenendo che:
-) la natura simulata o fittizia del rapporto di affittanza tra i proprietari del fondo alienante da un lato, e E.M. e P.L. dall’altro, non fosse stata dimostrata;
-) le prove chieste al riguardo da P.G. erano inammissibili.
6. La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione da P.G. con ricorso fondato su tre motivi; ha resistito con controricorso la CL2.
1.1. Col primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. Lamenta, in particolare, la violazione della L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, comma 2.
Deduce, al riguardo, che i due pretesi affittuari dl fondo, pur avendo formalmente partecipato all’atto di vendita ed avendo formalmente rinunciato al diritto di prelazione, in realtà non detenevano più il fondo per effetto di accordi intercorsi coi proprietari già prima dell’atto di vendita, cui parteciparono solo pro forma.
Sostiene che questa circostanza si sarebbe dovuta desumere dal fatto che il medesimo notaio, incaricato della stipula dell’atto di vendita del fondo alla CL2, rogò nello stesso giorno e con numero di repertorio immediatamente successivo un atto nel quale E.M. e P.L. dichiaravano di rilasciare il fondo, in cambio della proprietà dell’abitazione da essi occupata. La loro presenza sul fondo, pertanto, non escludeva il diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto, in virtù del principio secondo cui il diritto di prelazione del confinante non viene meno quando al momento della vendita del fondo il rapporto di affitto sia prossimo alla scadenza, ovvero il conduttore si sia già impegnato al rilascio.
1.2. La CL2, nel proprio controricorso (p. 17), ha eccepito l’inammissibilità del presente motivo, perchè prospetterebbe una questione nuova.
Nel giudizio di merito l’allegazione della natura fittizia del rapporto di affittanza, da parte di P.G., fu una replicatio alla difesa della CL2, secondo cui il diritto di prelazione del confinante non fu violato perchè sul fondo vi erano due affittuari. Essa pertanto fu correttamente introdotta nel thema decidendum anche se non compresa nell’atto di citazione, perchè resa necessaria dalle difese della convenuta.
1.3. La CL2 ha altresì eccepito (p. 19 del controricorso) l’inammissibilità del ricorso, sul presupposto che il ricorrente non avrebbe analiticamente indicato il vizio denunciato e le norme che assume violate.
L’eccezione è infondata. Il motivo, infatti, espone in modo adeguato il contenuto della doglianza che propone: prova ne sia che questa Corte ha potuto agevolmente individuarla, così come riassunta al 1.1.
1.4. Nel merito, il motivo è infondato.
La L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, comma 2, n. 2, detta una regola e prevede un’eccezione.
La regola è che il coltivatore diretto, proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, ha diritto di prelazione.
L’eccezione è che il suddetto diritto di prelazione viene meno quando su quei fondi siano insediati “mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.
1.5. La giurisprudenza di questa Corte, dilatando la previsione normativa, ha individuato varie ipotesi in cui la suddetta eccezione (presenza di affittuari), pur sussistendo formalmente, non produce l’effetto di escludere il diritto di prelazione.
Tutte queste ipotesi sono accomunate dalla circostanza che l’affittuario presente sul fondo al momento della vendita è titolare di un rapporto perento o perituro: vuoi perchè abbia autonomamente rinunciato alla prosecuzione del rapporto agrario; vuoi perchè di fatto abbia già cessato di coltivare il fondo.
In tutte queste ipotesi la deroga alla previsione di cui della L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, comma 2, n. 2, è imposta dalla regola cessante ratione legis, cessat et ipsa lex. Infatti, quando il rapporto di affitto non sia più vitale ed effettivo, di fatto o per diritto, viene meno l’interesse dell’affittuario alla conservazione dell’attività agricola, e rispetto a tale interesse diviene allora prevalente quello del proprietario confinante all’acquisto.
Le eccezioni (di matrice giurisprudenziale) alla regola per cui l’insediamento d’un affittuario sul fondo esclude il diritto di prelazione del confinante debbono essere intese ed applicate in senso rigoroso e restrittivo, considerato il carattere di stretta interpretazione delle norme in materia di riscatto agrario, in quanto volte a introdurre speciali limitazioni al diritto di proprietà (per l’affermazione del principio di stretta interpretazione delle norme sul riscatto agrario, ex multis, Sez. 3, Sentenza n. 5072 del 05/03/2007, Rv. 596375).
1.6. Affinchè la presenza d’un affittuario sul fondo non sia d’ostacolo all’esercizio del diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto, è dunque necessario che il rapporto di affitto sia in quel momento cessato o destinato a cessare di per sè: vale a dire a prescindere dalla circostanza che il proprietario abbia deciso di vendere il fondo.
Questa ipotesi ricorre, ad esempio, quando la coltivazione del fondo sia stata di fatto abbandonata; ovvero quando l’affittuario abbia già autonomamente deciso di abbandonare la coltivazione (e cioè a prescindere da qualsiasi accordo che si inserisca nell’affare legato alla vendita del fondo). La suddetta ipotesi (rapporto di affitto esaurito od in esaurimento) non ricorre, invece, quando al momento della vendita sul fondo vi sia un affittuario il cui rapporto non sia in scadenza; che coltivi effettivamente il fondo; che sia titolare di diritti concretamente esercitati; e che decida immediatamente dopo la vendita (anche sulla base di trattative avviate prima) di spendere il potere negoziale che gli deriva dalla titolarità del rapporto di affitto, per ottenere un qualsivoglia vantaggio.
In questo caso, infatti, il rapporto di affitto non può dirsi al momento della vendita nè esaurito (perchè ancora non vi è stata rinuncia), nè destinato ad esaurirsi immediatamente dopo, perchè la scelta dell’affittuario di sfruttare la propria qualità per negoziare il rilascio del fondo costituisce uno dei possibili modi di esercizio dei diritti che gli derivano dal contratto di affitto. Non può, pertanto, qualificarsi come “non vivo e non vitale” un rapporto di affitto al contrario talmente valido ed efficace, da essere utilmente investito in una trattativa.
Da quanto esposto derivano due conseguenze.
1.6.1. La prima conseguenza è che la sola rinunzia da parte dell’affittuario al diritto di prelazione a lui spettante, ma non anche alla continuazione del contratto, non è d’ostacolo al perdurare dell’insediamento sul fondo, e impedisce il sorgere del diritto di prelazione del confinante (ex aliis, Sez. 3, Sentenza n. 4038 del 03/04/1993, Rv. 481690). E’, infatti, solo la rinuncia alla conduzione del fondo (che si manifesta con la dismissione della coltivazione dello stesso) che elimina la condizione impeditiva al sorgere del diritto del proprietario limitrofo rappresentata dall’insediamento del coltivatore sul fondo.
Tuttavia la rinuncia alla conduzione del fondo non è affatto implicita nella rinuncia al diritto di prelazione da parte dell’affittuario. Mentre, infatti, l’affittuario che rinunci alla prosecuzione del rapporto di affitto perde, per ciò solo, la qualità soggettiva che gli consente di esercitare la prelazione, non è vero il contrario: chi rinuncia alla prelazione non per ciò solo perde la qualità di affittuario, sicchè quella rinuncia non comporta di per sè la perdita della stabilità del rapporto agrario, e non impedisce di considerare l’insediamento dell’affittuario come destinato a perdurare nel tempo (Sez. 3, Sentenza n. 8369 del 21/04/2005, Rv. 581712; nello stesso senso, ex aliis, Sez. 3, Sentenza n. 3591 del 28/04/1990, Rv. 466912; Sez. 3, Sentenza n. 4954 del 16/08/1988, Rv. 459779; Sez. 3, Sentenza n. 7830 del 24/10/1987, Rv. 455645; Sez. 3, Sentenza n. 3322 del 04/06/1985, Rv. 440993; Sez. 3, Sentenza n. 3978 del 07/07/1984, Rv. 435953; Sez. 3, Sentenza n. 6223 del 21/11/1981, Rv. 417016, fino alla sentenza “capostipite”, rappresentata da Sez. 3, Sentenza n. 6504 del 15/12/1980, Rv. 410281).
Nè un preordinato e voluto collegamento tra la rinuncia alla prelazione e l’abbandono del fondo può desumersi ipso facto dalla circostanza che, dopo la vendita del fondo, il coltivatore su esso insediato lo abbia volontariamente abbandonato ovvero rinunciato alla prosecuzione del rapporto (Sentenza n. 4944 del 12/08/1988, Rv. 459769). In un simile caso il diritto di prelazione del confinante potrà ammettersi solo all’esito d’un “attento accertamento del collegamento, funzionale e teleologico, fra l’atto di trasferimento e quello abdicativo” (così Sez. 3, Sentenza n. 4590 del 03/09/1985, Rv. 442052), da compiere “in modo preciso e senza equivoci” (sono parole di Sez. 3, Sentenza n. 6290 del 18/04/2003, Rv. 562300).
Tale accertamento, ovviamente, costituisce un tipico apprezzamento di fatto, ed è incensurabile in sede di legittimità.
1.6.2. La seconda conseguenza del principio sopra affermato (secondo cui solo un rapporto di affitto agrario di per sè ormai “devitalizzato” esclude la prelazione dell’affittuario, e fa sorgere quella del confinante) è che un rapporto di affitto “perituro” non può dirsi sussistente quando l’affittuario, voli lungi dall’avere abbandonato la coltivazione del fondo o rinunciato unilateralmente al relativo diritto, spenda al contrario i suoi diritti di affittuario per negoziare col proprietario l’abbandono del fondo in cambio di una contropartita.
In questo caso, infatti, al momento del trasferimento del fondo il rapporto di affitto non è affatto perento o perituro, ma è al contrario vivo e vitale, ed è proprio questa vitalità che consente all’affittuario di partecipare alla trattativa col proprietario o col terzo, avente ad oggetto la rinuncia alla prelazione e la dismissione del fondo.
1.7. In sintesi, dunque:
(a) la presenza d’un affittuario insediato sul fondo non esclude il diritto di prelazione del confinante, solo se il rapporto d’affitto è precario o perituro;
(b) il rapporto d’affitto è perituro quando:
(b1) stia per scadere in prossimità della vendita;
(b2) l’affittuario prima della vendita abbia di fatto abbandonato la coltivazione del fondo;
(b3) l’affittuario prima della vendita ed a prescindere da essa abbia volontariamente rinunciato all’affitto;
(c) la sola rinuncia dell’affittuario al diritto di prelazione a lui spettante non è sufficiente a ritenere il rapporto d’affitto perituro, salvo che non sia inequivocabilmente dimostrato che la rinuncia alla prelazione sia stata preordinata ad aggirare fraudolentemente il diritto di prelazione del confinante;
(d) la circostanza che l’affittuario, titolare di un rapporto non prossimo ad esaurirsi nè di fatto abbandonato, abbia “speso” tale sua qualità per negoziare col proprietario, a titolo oneroso per quest’ultimo, il rilascio del fondo, non rientra tra le ipotesi in cui il rapporto di affitto possa considerarsi in fase di esaurimento, e non fa sorgere il diritto alla prelazione in capo al confinante.
1.8. Si applichino ora le regole di diritto appena riassunte al caso di specie. Nel presente giudizio non vi è stata, in occasione della vendita del fondo, una rinuncia dei due affittuari alla prosecuzione del rapporto, ma solo una rinuncia al loro diritto di prelazione.
Escluso dunque che questo solo atto, di per sè, fosse idoneo a far sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante, L. n. 817 del 1971, ex art. 7, andava accertato in concreto, con valutazione tipicamente di merito, se ricorressero altri elementi sufficienti a stabilire “in modo preciso e senza equivoci” (come ritenuto da Cass. 6290/03, cit.) che, al momento della vendita, i due affittuari avessero già deliberato di rilasciare il fondo all’acquirente, ed anzi preordinato proprio a questo scopo la loro rinuncia alla prelazione.
Questo accertamento è stato debitamente compiuto dalla Corte d’appello di Napoli, la quale ha ritenuto:
-) non essere dimostrato che la coltivazione del fondo fosse stata abbandonata già molto tempo prima della vendita;
-) non essere dimostrato che i due affittuari non coltivassero il fondo;
-) non sussistere un atto di rinuncia dei due affittuari alla prosecuzione del rapporto.
Pertanto, avendo il giudice di merito ritenuto che al momento della vendita il fondo fosse detenuto e coltivato da due affittuari; che questi rinunciarono alla prelazione ma non alla prosecuzione del rapporto; che non v’era prova d’una preordinata concertazione tra la rinuncia alla prelazione ed il successivo accordo con gli acquirenti del fondo, correttamente ha escluso la sussistenza del diritto di prelazione in capo al confinante.
2.1. Col secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sia affetta dal vizio di omesso esame d’un fatto decisivo, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nel testo applicabile ratione temporis, ovvero successivo alle modifiche di cui al D.L. 22 giugno 2012, n. 83.
Deduce che la Corte d’appello avrebbe malamente valutato le prove e gli indizi dai quali risultava che i due pretesi affittuari erano tali solo fittiziamente: ed in particolare la perizia di parte redatta dall’agronomo C.M., e il contenuto del contratto di “permuta” (così qualificato) in virtù del quale gli affittuari rinunciarono alla coltivazione del fondo in cambio dell’attribuzione della proprietà dell’abitazione da essi detenuta.
La sentenza d’appello impugnata in questa sede è stata depositata dopo l’11.9.2012. Al presente giudizio, di conseguenza, si applica il nuovo testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5.
Le Sezioni Unite di questa Corte, nel chiarire il senso della nuova norma, hanno stabilito che per effetto della riforma “è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sè, purchè il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione” (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).
Nella motivazione della sentenza appena ricordata, inoltre, si precisa che “l’omesso esame di elementi istruttori, in quanto tale, non integra l’omesso esame circa un fatto decisivo previsto dalla norma, quando il fatto storico rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè questi non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti”.
Nel caso di specie, per contro, il ricorrente intende censurare come “omesso esame d’un fatto controverso” proprio l’omesso esame di elementi istruttori, il che per quanto appena detto non è più consentito, salvo i casi limite di mancanza totale di motivazione o di sua insuperabile contraddittorietà.
3.1. Col terzo motivo di ricorso il ricorrente lamenta il vizio di violazione di legge, di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Lamenta che la sentenza impugnata avrebbe violato gli artt. 3, 24 e 111 Cost.; art. 2697 c.c.; art. 115, 188 e 244 c.p.c..
Deduce che il Tribunale prima, e la Corte d’appello poi, gli hanno impedito di provare i fatti costitutivi della sua pretesa, ed in particolare:
(a) che il fondo oggetto di vendita era da tempo incolto;
(b) che gli apparenti affittuari avevano in realtà concordato col venditore il rilascio del fondo già prima della vendita di esso, in cambio dell’attribuzione della proprietà della casa colonica, e proprio in virtù di questo accordo l’acquirente CL2 aveva ottenuto uno sconto sul prezzo di acquisto del fondo.
3.2. Il motivo è inammissibile.
Il ricorrente si duole della mancata ammissione di due capitoli di prova per testi. Col primo intendeva dimostrare che la coltivazione del fondo fosse da tempo abbandonata; col secondo intendeva dimostrare che l’affittuario aveva concordato col proprietario, già prima della vendita, il rilascio del fondo in cambio dell’attribuzione in proprietà della casa colonica.
3.2.1. Nella parte in cui lamenta la mancata ammissione del capitolo di prova volto a dimostrare l’abbandono della coltivazione ab immemorabile da parte dell’affittuario, il motivo è inammissibile, per quanto la motivazione adottata dalla Corte d’appello debba essere emendata.
Il giudice d’appello, infatti, ha ritenuto provato, sulla base della stessa consulenza di parte depositata dall’odierno ricorrente, che la coltivazione del fondo si protrasse sino al momento della vendita (così la sentenza impugnata, p. 5, primo capoverso). Correttamente, dunque, la Corte d’appello escluse l’ammissione d’un mezzo di prova vòlto a dimostrare una circostanza di fatto (l’abbandono della coltivazione) la cui insussistenza quel giudice ritenne già esaurientemente dimostrata. E poichè è facoltà del giudice di merito escludere la prova per testi dei fatti che ritiene già sufficientemente dimostrati, quella facoltà non può essere in questa sede sindacata.
3.2.2. Nella parte in cui lamenta la mancata ammissione del capitolo di prova volto a dimostrare l’esistenza d’un accordo tra affittuari e proprietario alienante, il ricorso è inammissibile per difetto di rilevanza in iure della prova richiesta.
Infatti, per quanto già detto supra, al par. 1.5.2, non ricorre l’ipotesi del rapporto di affitto “esaurito od in esaurimento”, e dunque non sorge il diritto del confinante alla prelazione, quando dopo la vendita del fondo l’affittuario rinunci all’affitto, esistente ed effettivamente esercitato, dietro corrispettivo. In questo caso infatti il rapporto di affitto non era esaurito nè destinato ad esaurirsi, e non sorge la deroga della L. n. 817 del 1971, art. 7.
Nel caso di specie pertanto la circostanza che – secondo la prospettazione del ricorrente – la cessazione del rapporto di affitto sia intervenuta subito dopo la vendita, dietro riconoscimento della proprietà dell’abitazione detenuta all’interno del fondo, non giova al retraente, perchè non consente di annoverare la presente fattispecie tra le ipotesi di affitti “esauriti od in esaurimento”.
Nè rileva la circostanza che le trattative fossero già intercorse tra proprietario e affittuario prima della stipula del contratto di vendita: perchè anche in questo caso al momento della vendita sul fondo risultava comunque insediato un affittuario titolare di un diritto alla coltivazione effettivo, sussistente ed esercitato: e dunque non ricorreva l’ipotesi di rapporto “esaurito od in esaurimento”, secondo quanto esposto in precedenza.
4.1. Le spese del presente grado di giudizio vanno a poste a carico del ricorrente, ai sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 1 e sono liquidate nel dispositivo.
4.2. Il ricorso è stato proposto dopo il 30 gennaio 2013.
E’ dunque obbligo di questa Corte dare atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte del ricorrente del doppio del contributo unificato, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17.
Infatti, in base al tenore letterale della disposizione, il rilevamento della sussistenza o meno dei presupposti per l’applicazione dell’ulteriore contributo unificato costituisce un atto dovuto, poichè l’obbligo di tale pagamento aggiuntivo non è collegato alla condanna alle spese, ma al fatto oggettivo – ed altrettanto oggettivamente insuscettibile di diversa valutazione – del rigetto integrale o della definizione in rito, negativa per l’impugnante, dell’impugnazione, muovendosi, nella sostanza, la previsione normativa nell’ottica di un parziale ristoro dei costi del vano funzionamento dell’apparato giudiziario o della vana erogazione delle, pur sempre limitate, risorse a sua disposizione.
(-) condanna P.G. alla rifusione in favore di CL2 s.r.l. delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di Euro 4.200, di cui Euro 200 per spese vive, oltre I.V.A., cassa forense e spese forfettarie D.M. 10 marzo 2014, n. 55, ex art. 2, comma 2;
(-) dà atto che sussistono i presupposti previsti dal D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, per il versamento da parte di P.G. di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 16 febbraio 2016.
Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2016