Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP
Timestamp: 2018-11-15 00:36:22+00:00
Document Index: 76499905

Matched Legal Cases: ["l'article 261", "l'article 155", "l'article 18", "l'article 155", "l'article 38", "l'article 79", "l'article 62", "l'article 90", '§ 170']

3615-PGPBIC - Champ d'application et territorialité - Location meublée - Champ d'application et détermination du caractère professionnel de l'activité2
BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405
2017-04-05T11:56:37.000+02:00
La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279).
Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l'article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée. En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l'exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.
En application des dispositions du 2 du IV de l'article 155 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
Remarque : Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l'exercice à titre professionnel d'une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social. En effet, l'article L. 613-1 du code de la sécurité sociale (CSS) relatif à l'affiliation au régime social des indépendants non agricoles se réfère aux critères posés par le droit fiscal, sauf à l'égard des loueurs de chambres d'hôte et, suite à la réforme opérée par l'article 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017, des loueurs en meublés "touristiques" (référence au seul seuil de 23 000 €). Ainsi, les bénéfices tirés d'une activité de location meublée exercée à titre non professionnel au sens du 2 du IV de l'article 155 du CGI sont assujettis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine seulement s'ils ne sont pas déjà soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus d'activité et de remplacement en application de la législation sociale précitée (CSS, art. L. 136-6, I-f).
Afin de répondre aux difficultés qui peuvent apparaître du fait du refus de certains greffes des tribunaux de commerce d'inscrire les loueurs en meublé au registre du commerce et des sociétés, la qualité de loueurs en meublé professionnels aux personnes qui, remplissant par ailleurs la condition relative au montant des recettes, ne sont pas inscrites au registre du commerce et des sociétés du seul fait du refus du greffe motivé par le caractère non commercial de l’activité. La preuve du motif de ce refus devra être apportée par le contribuable qui présentera à cet effet une copie de la décision du greffe. En effet, aux termes de l'article R. 123-97 du code de commerce, la décision de refus d'inscription comporte les motifs du rejet de la demande (RM Beaulieu n° 19560, JO AN du 28 octobre 2008 p. 9266).
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l'article 38 du CGI. Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte ; tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier.
Dans le cas d'un contribuable fiscalement domicilié en France, le seuil de 23 000 € doit s'apprécier en tenant compte de l'ensemble des loyers acquis par le contribuable quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée (RM Philip n° 8881, JO AN du 31 mars 2003 p. 2481).
Lorsque plusieurs membres d'un même foyer fiscal, dont les revenus sont imposés sous une cote unique, se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés ou destinés à être loués meublés, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € s'apprécie au vu du montant total des recettes de location meublée acquises par le foyer fiscal.
En revanche, lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Cette règle ne fait pas obstacle à l’appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal.
- les traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, c'est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
- les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Dès lors que la caractère prépondérant de l'activité de location meublée s'apprécie annuellement, ne peuvent être pris en compte pour sa détermination que les revenus correspondant à l'année d'imposition en cause, avant déduction des déficits des exercices antérieurs (CE, 24 octobre 2014, n° 375358, ECLI:FR:CESSR:2014:375358.20141024).
Monsieur X détient depuis N - 21 un immeuble d’habitation qu’il donne depuis son acquisition en location meublée pour un montant de 1 700 € par mois. Monsieur X a, en outre, acquis un immeuble en l’état futur d’achèvement le 1er janvier N - 1 et s’est inscrit au RCS à cette occasion. Cet immeuble a été achevé le 15 juillet N et mis en location effective le 1er septembre N.
En N, Monsieur X a perçu des recettes relatives à cet immeuble s’élevant à 10 000 €, le loyer mensuel s'élevant à 2 500 €. Pour l’application du prorata temporis, la location est réputée avoir débuté le 15 juillet N, soit une durée de location de 170 jours. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N - 1, à 20 400 € et, en N, à 20 400 + 10 000 x 365 / 170 = 41 871 €.
Exemple : Monsieur Y détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, Monsieur Y cède son premier appartement. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 21 600 €.
Monsieur Z détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, il cède son premier appartement, puis le 31 mai N son second appartement, ce qui met un terme à son activité de location meublée. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 3 600 x 365 / 60 + 7 500 x 365 / 151 = 40 029 €.
Afin d'assurer un passage progressif entre les anciennes et les nouvelles règles de détermination du caractère professionnel de la location meublée, l'article 90 de la loi de finances pour 2009 a instauré un mécanisme transitoire pour l'appréciation de la prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus. Il n'existe en revanche aucun mécanisme transitoire pour l'appréciation du montant minimal de recettes.
- ayant commencé avant le 1er janvier 2009, le début de la location étant apprécié selon les modalités commentées au II-D-1 § 170 ;
- ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant le 1er janvier 2009 dans les conditions prévues à l'article L. 261-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH), à l'article L. 261-3 du CCH, à l'article L. 261-15 du CCH ou à l'article L. 262-1 du CCH, c'est-à-dire acquis à terme, en l'état futur d'achèvement ou en l'état futur de rénovation ou ayant été l'objet d'un contrat préliminaire par lequel le vendeur s'est engagé à le réserver à l'acheteur. Le contrat de réservation n'ayant pas date certaine, il appartient au contribuable de justifier de sa date de signature par tous moyens, par exemple au vu de la date du dépôt de garantie versé en contrepartie de la réservation conformément à l'article R*. 261-28 du CCH ou par la production du courrier recommandé de transmission du contrat.
Monsieur T exerce une activité de location meublée depuis le 14 février 2005. Il a réalisé au cours de l’année N un montant de recettes de 25 200 € (loyer de 2 100 € mensuel). Au 1er janvier 2009, le nombre d’années écoulées depuis le début de la location (période de 12 mois) est de 3. Les recettes à retenir pour la période du 1er janvier 2009 au 1er mars 2009 s’élèvent donc à 15 960 € [2 x 2 100 x (5-3 x 2/5)]. A compter du 1er mars 2009, le nombre d’années écoulées depuis le début de la location est de 4.
Les recettes à retenir pour la période du 1er mars 2009 au 31 décembre 2009 s’élèvent donc à 71 400 € [10 x 2 100 x (5-4 x 2/5)]. Ainsi au titre de 2009, pour l'appréciation du montant minimal de recettes, il conviendra de retenir un montant s'élevant à 15 960 + 71 400 = 87 360 €.
Monsieur U a acquis un appartement en l’état futur d’achèvement le 1er janvier 2008 et s’est inscrit au RCS à cette date. L'immeuble a été achevé et mis en location le 1er novembre 2009. En 2009, Monsieur U a perçu des recettes afférentes à cet immeuble s’élevant à 5 000 €. S’agissant de l’année de commencement de la location, le montant des recettes doit tout d'abord être ramené à l’année soit 5 000 x 365 / 61 = 29 918 €, soit un montant supérieur à 23 000 € (limite applicable pour l'année 2009). En 2009, le nombre d’années écoulées depuis le début de la location est nul. Pour l'appréciation de la prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus, celles-ci seront donc comptées pour le quintuple de leur valeur, soit 149 590 € (29 918 x 5). Il est rappelé que cette majoration ne s’applique pas pour l’appréciation du montant minimal de recettes.
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