Source: https://www.lawio.de/mietpreisbremse/
Timestamp: 2020-08-08 00:20:54
Document Index: 62244613

Matched Legal Cases: ['§556', '§556', '§556', '§558', '§558', '§558', '§558', '§559']

Mietpreisbremsen-Gesetz: Regelungen, Ausnahmen, Berechnung - LAWIO
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Die Mietpreisbremse wurde am 01.06.2015 als Gesetz verabschiedet, um die steigenden Mieten von Wohnungen auf ein gewisses Maß zu beschränken und Mieter somit vor stetigen Mieterhöhungen zu bewahren. Schließlich wohnen ca. die Hälfte der Deutschen zur Miete und besonders der Wohnraum in Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg, Stuttgart, München und Frankfurt am Main verzeichnen einen rasanten Anstieg der Wohnkosten. Laut Statista betrug der Neuvertragsmietpreis in München astronomische 17,5 Euro pro Quadratmeter.
Wie funktioniert und was regelt das Mietpreisbremsen-Gesetz?
Im Zuge des Koalitionsvertrags zwischen Union und SPD im Jahre 2013 einigte man sich auf die Einschränkung von Mieterhöhungen. Das Gesetz zur Mietpreisbremse wurde am 1. Juni 2015 eingeführt, um die Mietpreisentwicklung bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten zu beschränken. Gesetzlich ist die Mietpreisbremse im §556d BGB verankert. Im §556d Absatz 2 BGB wird deutlich, dass die Mietpreisbremse nicht bundesweit gilt, sondern ausschließlich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Wann und wo eine solche angespannte Wohnmarktsituation vorliegt, muss per Rechtsverordnung durch die jeweilige Landesregierung festgelegt werden. Zudem darf die Rechtsverordnung maximal für die Dauer von fünf Jahren bestehen. Den Zeitraum, für den die Mietpreisbremse in Ihrer Region anwendbar ist, erfahren Sie in der Übersichts-Tabelle von LAWIO.
Oftmals fragen sich Mieter, wie die aktuelle Rechtslage der Mietpreisbremse ist und ob diese mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Hierzu urteilte das Bundesverfassungsgericht im August 2019, dass die Vorschriften zur Mietpreisbremse die Rechte von Vermietern nicht einschränken und somit verfassungskonform sind.
Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Sofern die Mietpreisbremse gilt, können Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihres Mietobjektes die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Dies ist in §556d Absatz 1 BGB zu finden. Hierzu folgendes Rechenbeispiel: Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 500 Euro liegt, kann der Vermieter bei einer Wieder- bzw. Neuvermietung maximal 550 Euro vom neuen Mieter fordern.
Doch wie können Mieter den Mietspiegel ihrer Stadt herausfinden? Der Mietspiegel dokumentiert, wie viel Miete pro Quadratmeter innerhalb einer Region üblicherweise von Vermietern verlangt wird. Gemeinden oder größere Städte erstellen den Mietspiegel und dieser kann in der Folge von Vermietern und Mietern beim zuständigen Wohnungs- oder Sozialamt angefordert werden. Im BGB wird zudem zwischen dem einfachen Mietspiegel (§558c BGB) und dem qualifizierten Mietspiegel (§558d BGB) unterschieden. Beim einfachen Mietspiegel werden Schätzungen von Experten zur aktuellen Marktsituation der jeweiligen Region berücksichtigt. Kommt es zwischen Vermieter und Mieter zur gerichtlichen Auseinandersetzung, so wird der qualifizierte Mietspiegel zur Entscheidungsfindung herangezogen. Der qualifizierte Mietspiegel wird nämlich auf Basis von wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.
Die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen
Befindet sich ein Mieter zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse bereits in einem bestehenden Mietverhältnis, so muss die Kappungsgrenze anstatt der Mietpreisbremse bei einer Mieterhöhung berücksichtigt werden. Die Kappungsgrenze findet im §558 Absatz 3 BGB Verwendung und besagt, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. Durch eine Anpassung des Mietrechts im Jahre 2013 wurde jedoch auch für bestehende Mietverträge eine Mietpreisbremse eingeführt. Sofern die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, können Landesregierungen eine Senkung der Kappungsgrenze von 20 Prozent auf 15 Prozent veranlassen. Dreizehn Bundesländer machten von dieser Gesetzesänderung Gebrauch. In jedem Fall sind Mieterhöhungen bis maximal der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt (§558 Absatz 1 BGB). Eine Ausnahme bilden jedoch Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen.
In welchen Bundesländern und Städten gilt die Mietpreisbremse?
Seit der Einführung am 01.06.2015 wird die Mietpreisbremse in dreizehn Bundesländern umgesetzt. Lediglich das Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt sahen noch keine Notwendigkeit, um von dem Gesetz Gebrauch zu machen. Aufgrund der genannten formellen Fehler (Sprungmarke) einiger Bundesländer bei der Erlassung der Mietpreisbremsen-Verordnung, müssen für die jeweiligen Bundesländer unterschiedliche Geltungszeiträume beachtet werden.
Ein Überblick bietet die folgende Tabelle:
Städte und Gemeinden mit Mietpreisbremse
7.8.2019 bis 31.7.2020 U. a. Augsburg, Bamberg, München, Ingolstadt, Regensburg, Nürnberg. Insgesamt 137 Städte und Gemeinden.
U. a. Augsburg, Bamberg, München, Ingolstadt, Regensburg, Nürnberg. Insgesamt 162 Städte und Gemeinden.
Baden-Württemberg 1.11.2015 bis 31.10.2020 U. a. Freiburg i. Br., Heidelberg, Karlsruhe, Stuttgart. Insgesamt 68 Städte und Gemeinden,
Brandenburg 1.1.2016 bis 31.12.2020 U. a. Potsdam, Königs Wusterhausen, Hoppegarten. Insgesamt 31 Städte und Gemeinden.
Bremen 1.12.2015 bis 30.11.2020 Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven.
Hamburg 3.7.2018 bis 30.6.2020 Ganz Hamburg
Hessen 28.6.2019 bis 26.11.2020 U. a. Darmstadt, Frankfurt a. M., Kassel, Wiesbaden. Insgesamt 31 Städte und Gemeinden.
Mecklenburg-Vorpommern 1.10.2018 bis 30.9.2023 Greifswald und Rostock
Niedersachsen 1.12.2016 bis 30.11.2021 U. a. Hannover, Braunschweig und Wolfsburg. Insgesamt 19 Städte und Gemeinden.
Nordrhein-Westfalen 1.7.2015 bis 30.6.2020 U. a. Aachen, Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster, Bielefeld. Insgesamt 22 Städte und Gemeinden.
Rheinland-Pfalz 8.10.2015 bis 7.10.2020 Mainz, Landau und Trier.
Schleswig-Holstein 1.12.2015 bis 30.11.2019 (vorzeitig abgeschafft) U. a. Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr, Kampen. Insgesamt 12 Städte und Gemeinden.
Thüringen 31.3.2016 bis 31.1.2021 Erfurt und Jena.
Anpassungen und Verschärfungen des Mietpreisbremsen-Gesetzes
Mit dem Jahreswechsel zum Jahr 2019 verschärften sich die Anforderungen für Vermieter. Seitdem müssen Vermieter bei einer Neuvermietung Details zum vorangegangenen Mietverhältnis offenlegen. Hierbei wird die Miete des Jahres vor Beendigung des Mietvertrages herangezogen. Zusätzlich muss jeder Vermieter die Verwendung einer gesetzlichen Sonderregelung (beispielsweise der Modernisierungsumlage) vor erneutem Vertragsabschluss benennen, ansonsten kann er sich zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr auf diese Sonderregelung berufen. Durch diese Änderung liegt die Beweislast einer Rechtsverletzung nicht mehr beim Mieter und eine schriftliche Rüge zur Mietminderung ist somit ausreichend.
Auch im Jahr 2020 sind Anpassungen des Mietpreisbremsen-Gesetzes vorgesehen. Bereits im Februar 2020 beschloss der Bundestag, dass die Umsetzung der Mietpreisbremse über die Jahre 2020/21 hinaus zu verlängern. Somit wurden die Bundesländer ermächtigt bis zum Ende des Jahres 2025 Gebrauch von der Mietpreisbremse zu machen. Außerdem wurde beschlossen, dass die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortan auf Basis der letzten sechs, anstatt vier, Jahre erfolgt, um die Mietpreisentwicklung weiter einzuschränken. Auch die rückwirkende Einforderung zu viel gezahlter Miete ist von der Bundesregierung geplant. Die rückwirkende Anwendung der Mietpreisbremse soll Mieter dazu berechtigen, die zu viel gezahlte Miete von zweieinhalb Jahren zu erwirken. Bisher ist die Mietminderung nur für den Zeitpunkt möglich, an dem der Vermieter schriftlich gerügt wurde.
Wie können Mieter eine Mietminderung per Mietpreisbremse durchsetzen?
Sofern Mieter feststellen, dass der geforderte Mietpreis zum Zeitpunkt der Mietvertragsunterschrift die ortsübliche Miete um 10 Prozent überschreitet, so kann der Vermieter schriftlich gerügt werden. Sollte der Vermieter nicht reagieren, dann kann ein Anwalt oder ein Mieterverein eingeschaltet werden. Für eine schnelle Umsetzung ohne Kostenrisiko können Sie auch den Mietpreisbremsen-Rechner von LAWIO nutzen.
Kann die Mietpreisbremse rückwirkend angewendet werden?
Wie oben bereits erläutert, kann die Mietpreisbremse zukünftig rückwirkend durchgesetzt werden. Mietern können nun zu viel gezahlte Miete der letzten zweieinhalb Jahre zurückfordern. Unterstützung erhalten Sie zu jeder Zeit von LAWIO. Wir setzen Ihre Forderung durch, ohne dass für Sie vorab Kosten entstehen. Mehr Informationen erhalten Sie in unserem Mietpreisbremsen-Rechner.
Kann mir der Vermieter kündigen, wenn ich mich auf die Mietpreisbremse berufe?
Die meisten Vermieter sind sich bewusst, dass die vereinbarten Mietpreise nicht gesetzeskonform sind. Da es zur Mietsenkung allerdings einen Kläger – den Mieter – benötigt, warten Vermieter oftmals bis zur schriftlichen Rüge. Mieter verzichten allerdings oft auf eine schriftliche Rüge, da sie Angst vor einer Mietvertragskündigung haben. Daher müssen wir von LAWIO eine Sache klarstellen: Eine Kündigung nach einer Mietsenkung auf der Grundlage des Mietpreisbremsen-Gesetzes ist zu jeder Zeit unwirksam.
Mieter, die Ihre Forderung durch LAWIO durchsetzen lassen, werden auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen durch uns und unsere Partneranwälte vertreten.
Die Mietpreisbremse wurde vom Gesetzgeber geschaffen, um Mieter vor willkürlichen und unbegrenzten Mietpreiserhöhungen zu schützen. Dennoch gibt es Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht für Vermieter gilt. Der Staat möchte durch Ausnahmeregelungen sicherstellen, dass Investitionen in neuen Wohnraum und Modernisierungen von bestehenden Mietobjekten nicht gehemmt werden. Die Ausnahmen bezüglich Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen werden im Folgenden erklärt.
Sofern Mietobjekte neu errichtet wurden, kann der Eigentümer den Mietpreis ohne Einschränkungen durch die Mietpreisbremse festlegen. Hier wird erneut deutlich, dass das Mietpreisbremsen-Gesetz für die Neu- bzw. Wiedervermietung von Bestandswohnungen gilt. Per Definition gelten alle Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet oder genutzt wurden, als Neubau.
Damit Vermieter nicht gehemmt werden und bestehenden Wohnraum regelmäßig modernisieren, sind Modernisierungsmaßnahmen in der Mietpreisbremse als Ausnahme integriert worden. Im Detail heißt es, dass die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung nicht an die Mietpreisbremse gekoppelt ist. Man spricht von einer umfassenden Modernisierung, sofern die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist oder wenn die entstandenen Modernisierungskosten mindestens ein Drittel eines potentiellen Neubaus veranschlagt haben.
Gemäß §559 Absatz 1 bis 3 BGB können auch nicht umfassende Modernisierungen eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse rechtfertigen. Es werden in diesem Fall die gleichen Regelungen wie bei bestehenden Mietverhältnissen angewendet.
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse
Wie bei vielen anderen Mietrecht-Themen, herrscht bei Mietern Unsicherheit bezüglich der Mietpreisbremse. Viele Mieter bestehen nicht auf ihr Recht, weil sie Angst vor Anwaltsschreiben, Kündigungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen haben. Wir von LAWIO wollen Ihnen diese Verunsicherung nehmen. Daher beschäftigen wir uns im Folgenden mit den häufigsten Fragen zur Mietpreisbremse.
Wie hoch kann die Mietminderung durch die Mietpreisbremse ausfallen?
In Regionen, in der die Mietpreisbremse eingeführt wurde, dürfen Vermieter eine Miete fordern, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Jeder Euro, der über dieser festgelegten Grenze liegt, kann vom Mieter zurückgefordert werden. Hilfestellungen finden Sie in unserem Mietpreisbremsen-Rechner.
Wird die Mietpreisbremse auf Basis der Warmmiete oder Kaltmiete berechnet?
Die Berechnung der Mietpreisbremse findet auf Basis der gezahlten Nettokaltmiete statt.
Was ist der Unterschied zwischen der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze?
Während die Mietpreisbremse zur Regulierung der Mietpreise für Neu- und Wiedervermietung eingeführt wurde, beschäftigt sich die Kappungsgrenze mit Eindämmung von Mietpreisentwicklungen bestehender Mietverhältnisse. Mehr dazu finden Sie hier.
Der grundsätzliche Unterschied zwischen der Mietpreisbremse und dem Mietendeckel ist, dass die Mietpreisbremse ein Bundesgesetz ist, während der Mietendeckel nur auf Landesebene (Stand jetzt: nur in Berlin) Anwendung findet.
Bei der Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10% über dem Mietspiegel der jeweiligen Region liegen.
Der Mietendeckel in Berlin beinhaltet zwei Kernelemente. Erstens, ein Mietenstopp zum Stichtag des 18. Juni 2019 wurde erlassen. Für den Zeitraum von fünf Jahren dürfen nun keine Mieterhöhungen vom Vermieter vorgenommen werden. Zweitens, die gesetzlichen Vorgaben definieren eine Mietobergrenze. Mieten von Neubauten dürfen nicht über der Grenze liegen und sollten bestehende Mietpreise oberhalb der Grenze gesetzt worden seien, so können Mieter ihre Miete um den Differenzbetrag senken. Mehr Information hierzu in unserem Mietendeckel-Beitrag.
Die wichtigsten Unterschiede einfach erklärt
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffel- und Indexmiete?
Bei Indexmieten gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete zum Beginn des Mietverhältnisses. Da sich die Indexmiete in der Folge an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex orientiert und nicht an der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete, müssen Vermieter die Regelungen der Mietpreisbremse nicht beachten. Steigt der Verbraucherindex schneller als der Mietspiegel, dann könnte sich die Unterschrift eines Indexmietvertrags langfristig nachteilig für Mieter entwickeln.
Bei Staffelmieten werden Mieten bekanntermaßen in vereinbarten Abständen, den sogenannten Staffeln, erhöht. Im Kontext der Mietpreisbremse gilt bei Beginn von Staffelmietverträgen, dass die Ausgangsmiete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf. Da Vermieter die Entwicklung des Mietspiegels nicht vorhersehen können, kann es zukünftig dazu führen, dass die vereinbarten Mieterhöhungen oberhalb der Mietpreisbremse liegen. Diese überhöhten Staffeln sind per Gesetz nicht per se unzulässig, allerdings müssen Mieter nun aktiv werden und den überschüssigen Teil beim Vermieter rügen.
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