Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F25-06-2015-4A_11-2015
Timestamp: 2016-10-27 06:54:01+00:00
Document Index: 133246124

Matched Legal Cases: ['art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 46', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 105', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 200', 'art. 200', 'art. 8', 'art. 152', 'ATF ', 'art. 9', 'art. 106', 'art. 199', 'art. 197', 'art. 200', 'art. 200', 'art. 200', 'art. 199', 'art. 199', 'in fine', 'art. 199', 'art. 42', 'art. 66', 'art. 68']

4A_11/2015 � � Arr�t du 25 juin 2015
A.B.________ et B.B.________, repr�sent�s par
vente immobili�re; garantie des d�fauts,
recours contre l'arr�t du 21 novembre 2014 de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel.
Par acte authentique du 19 mars 2008, instrument� par la notaire C.________, A.________ a vendu aux �poux A.B.________ et B.B.________ les parcelles contigu�s xxx et yyy de la commune de Z.________ (NE) ainsi que des parts de copropri�t� sur des voies d'acc�s. La parcelle xxx comprend une villa mitoyenne et une piscine; la parcelle yyy comporte un cabanon de jardin. Les conditions de vente pr�voient notamment ce qui suit:
"1.������� (...)
Les restrictions de la propri�t� fonci�re de droit public (plans d'am�nagement, plans d'alignement, restrictions de police des constructions, etc.) ainsi que certaines restrictions l�gales de la propri�t� (de droit civil) ne sont pas mentionn�es au Registre foncier, ni la viabilit� du terrain, et le vendeur n'assume aucune responsabilit� de ce fait.
2.�������Garantie�
Le bien-fonds xxx (...) ainsi que le bien-fonds yyy pr�cit�s sont vendus tels qu'examin�s par les acqu�reurs, sans garantie l�gale ni conventionnelle, pour les d�fauts mat�riels ou juridiques, apparents ou cach�s, dont ils pourraient �tre affect�s, que ces d�fauts soient connaissables ou non.
Cette clause d'exclusion de garantie n'est pas applicable aux d�fauts frauduleusement cach�s conform�ment � CO 199.
Les parties d�clarent avoir �t� sp�cialement rendues attentives � la port�e de cette clause d'exclusion qu'elles reconnaissent express�ment."
Selon le plan d'am�nagement du territoire, la totalit� de la parcelle yyy et une partie de la parcelle xxx �taient � l'�poque class�es en zone d'utilit� publique (ci-apr�s: ZUP). Le registre foncier n'en faisait pas mention. A la suite du d�p�t de l'acte authentique, le conservateur du registre foncier a toutefois inform� la notaire de cette affectation et du fait que la commune disposait � ce titre d'un droit de pr�emption l�gal. Interpell�e par la notaire, la commune a renonc� � faire valoir son droit.
Les �poux B.________ et trois propri�taires de parcelles voisines ont demand� au Conseil communal de reclasser leurs biens-fonds en zone dite des abords de bourg (ci-apr�s: ZAB). Le Conseil g�n�ral de Z.________ a accept� de modifier le plan d'am�nagement en ce sens que la parcelle xxx est enti�rement class�e en ZAB; en revanche, la parcelle yyy a �t� maintenue en ZUP. Au 24 mars 2011, le d�placement de la limite de zone n'�tait pas entr� en vigueur.
Le 12 f�vrier 2009, A.B.________ et B.B.________ ont ouvert action contre A.________ et C.________. Ils concluaient � ce que les d�fendeurs soient condamn�s, solidairement entre eux, � leur payer le montant de 164'244 fr. plus int�r�ts, soit 140'700 fr. pour la moins-value de la parcelle yyy, 15'210 fr. pour la contribution due � l'�tat pour le reclassement de la parcelle xxx en ZAB et 8'334 fr. pour des frais d'architecte, d'avocat et de mise aux poursuites du vendeur. En particulier, les acheteurs reprochaient � A.________ de leur avoir frauduleusement dissimul� l'affectation en ZUP de la parcelle yyy et d'une partie de la parcelle xxx, ce qui rendait nulle l'exclusion de garantie contenue dans les conditions de vente.
Une expertise judiciaire a �t� mise en oeuvre. L'architecte d�sign� a estim� qu'au jour de la vente, la valeur v�nale des immeubles �tait de 718'000 fr.; elle aurait �t� de 843'000 fr. si la totalit� des parcelles avait �t� situ�e en ZAB.
Par jugement du 7 mars 2013, le Tribunal r�gional du Littoral et du Val-de-Travers a rejet� l'action de A.B.________ et B.B.________.
Les acheteurs ont interjet� appel, concluant d�sormais � ce que le vendeur et la notaire soient solidairement condamn�s � leur verser 126'583 fr. plus int�r�ts, � savoir 108'244 fr. � titre de moins-value li�e � l'inconstructibilit� de la majeure partie des parcelles achet�es, 10'005 fr. en remboursement de la contribution due � l'�tat � la suite du changement d'affectation de la parcelle xxx et 8'334 fr. pour des frais d'expertise priv�e, d'avocat et de mise aux poursuites du vendeur. Statuant le 18 novembre 2013, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel a rejet� l'appel et confirm� le jugement de premi�re instance.
A.B.________ et B.B.________ ont recouru au Tribunal f�d�ral (cause 4A_619/2013). Par arr�t du 20 mai 2014, la cour de c�ans a d�clar� irrecevable le recours constitutionnel subsidiaire, admis partiellement le recours en mati�re civile et annul� l'arr�t cantonal avant de rejeter la demande form�e par les acheteurs contre la notaire et, pour le surplus, de renvoyer la cause � l'autorit� pr�c�dente afin qu'elle rende une nouvelle d�cision.
Par arr�t du 21 novembre 2014 apr�s renvoi, la Cour d'appel civile neuch�teloise a admis partiellement l'appel et r�form� le jugement de premi�re instance en condamnant A.________ � verser aux �poux B.________ le montant de 64'240 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1
er�avril 2008.
A.________ interjette un recours en mati�re civile, concluant au rejet de la demande de A.B.________ et B.B.________ "en tant que recevable".
Les �poux B.________ proposent le rejet du recours dans la mesure o� il est recevable.
1.1.�Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur d'un canton, qui a statu� une deuxi�me fois sur recours, apr�s renvoi (art. 75 LTF). La pr�sente cause atteint la valeur litigieuse de 30'000 fr. ouvrant le recours en mati�re civile dans les affaires p�cuniaires ne relevant ni du droit du travail, ni du droit du bail � loyer (art. 74 al. 1 let. b LTF). Au surplus, le recours est exerc� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). D�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi, le recours est en principe recevable, l'examen des griefs particuliers �tant r�serv�.
1.2.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Si l'auteur du recours se plaint d'un tel grief, encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). L'exception pr�vue � l'art. 105 al. 2 LTF ne permet pas aux parties de rediscuter dans leurs m�moires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui, sur la base de l'art. 97 al. 1 LTF, entend faire rectifier ou compl�ter un �tat de fait doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une telle modification seraient r�alis�es (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au m�me titre que la partie qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.).
Sous le titre "R�sum� des faits pertinents", le recourant pr�sente sur cinq pages une version des faits fond�e sur sa propre appr�ciation des preuves. Ainsi, par exemple, le recourant affirme que l'affectation en ZUP a �t� discut�e lors des visites des futurs acheteurs � la villa ou encore que l'intim� s'est renseign� aupr�s de la commune de Z.________ pour savoir si la construction d'un hangar � moto �tait possible sur la parcelle yyy. Ce faisant, le recourant s'�carte sur plusieurs points des constatations de l'arr�t attaqu� ou les compl�te, sans jamais soulever le grief d'arbitraire dans l'�tablissement des faits ou l'appr�ciation des preuves. Dans cette mesure, le recours se r�v�le irrecevable. La cour de c�ans s'en tiendra aux faits tels qu'�tablis par l'autorit� pr�c�dente.
En vertu du principe de l'autorit� de l'arr�t de renvoi, la cour cantonale � laquelle une affaire est renvoy�e est tenue de fonder sa nouvelle d�cision sur les consid�rants en droit de l'arr�t du Tribunal f�d�ral. Elle est li�e par ce qui a d�j� �t� tranch� d�finitivement par le Tribunal f�d�ral, ainsi que par les constatations de fait qui n'ont pas �t� critiqu�es devant lui. Des faits nouveaux ne peuvent �tre pris en consid�ration que sur les points faisant l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent �tre ni �tendus ni fond�s sur une base juridique nouvelle (ATF 135 III 334 consid. 2 et 2.1 p. 335 s.; 131 III 91 consid. 5.2 p. 94 s.).
Le d�faut invoqu� en l'esp�ce porte sur l'affectation en ZUP d'une partie des biens-fonds acquis. Comme la cour de c�ans l'a relev� dans l'arr�t de renvoi, il est �tabli � ce sujet que les acheteurs ne peuvent pas �riger des constructions � des fins priv�es sur la part des parcelles class�e en ZUP.
2.1.�A la suite du renvoi, il appartenait en premier lieu � la cour cantonale de d�terminer si le vendeur avait prouv� avec certitude - et non seulement avec une "certaine vraisemblance" - que les acheteurs connaissaient l'affectation des parcelles, respectivement leur caract�re inconstructible. Selon l'arr�t attaqu�, cette preuve n'a pas �t� rapport�e; en particulier, le recourant n'est pas parvenu � �tablir qu'il avait inform� l'intim� que ce dernier ne pourrait pas construire le hangar � moto qu'il projetait d'�difier sur la parcelle yyy. La cour cantonale a refus� d'entendre comme t�moin la notaire C.________ sur ce point, car elle ne voyait pas en quoi cette audition conduirait � une autre appr�ciation, notamment parce que l'int�ress�e, comme d�fenderesse, avait d�j� ni� toute discussion � ce sujet. En cons�quence, le vendeur ne pouvait se lib�rer de sa responsabilit� en invoquant l'art. 200 al. 1 CO.
Dans son m�moire, le recourant reconna�t lui-m�me que "n'ayant que sa bonne foi � disposition", il n'a pas pu rapporter la preuve certaine, exig�e par l'art. 200 al. 1 CO, que les acqu�reurs connaissaient l'affectation en ZUP des parcelles concern�es. Il voit toutefois une violation de son droit � la preuve dans le refus des juges neuch�telois d'entendre la notaire qui a instrument� l'acte de vente.
Le droit � la preuve d�duit de l'art. 8 CC et d�crit d�sormais � l'art. 152 CPC conf�re au justiciable le droit de faire administrer les moyens de preuve ad�quats qu'il propose r�guli�rement et en temps utile � l'appui de faits pertinents pour le sort du litige. Le droit � la preuve n'est pas mis en cause lorsque le juge, par une appr�ciation anticip�e des preuves, parvient � la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves d�j� recueillies (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 129 III 18 consid. 2.6 p. 25). Le recourant ne peut s'en prendre � l'appr�ciation anticip�e des preuves qu'en soulevant le grief d'arbitraire (art. 9 Cst.), motiv� selon les exigences strictes de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. consid. 1.2 supra).
En l'esp�ce, la cour cantonale a refus� d'ordonner l'audition requise par le vendeur � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves, non remise en question dans le recours sous l'angle de l'arbitraire. Elle ne saurait d�s lors avoir viol� le droit � la preuve du recourant.
2.2.�Dans un deuxi�me temps, l'autorit� pr�c�dente devait examiner � nouveau si la chose vendue �tait affect�e d'un d�faut que le vendeur avait dissimul� frauduleusement aux acheteurs (art. 199 CO).
2.2.1.�Le d�faut invoqu� consistait en l'absence d'une qualit� � laquelle les acqu�reurs pouvaient s'attendre selon les r�gles de la bonne foi, � savoir la constructibilit� des parcelles.
Parmi les points abord�s dans l'arr�t de renvoi, le Tribunal f�d�ral rappelait que le manque de qualit� attendue devait entra�ner une diminution notable de la valeur objective de la chose, donn�e absente de l'arr�t cantonal. En l'esp�ce, l'expert judiciaire estimait la valeur de la chose � 843'000 fr. sans d�faut et � 718'000 fr. avec d�faut. Selon l'arr�t de renvoi, une telle diminution de valeur (- 14,8%), si elle devait �tre retenue par la cour cantonale, devait �tre qualifi�e de notable (consid. 5.3.1).
Par ailleurs, la cour de c�ans avait d�j� jug� que le prix convenu, dans les circonstances constat�es dans le premier arr�t cantonal, ne permettait pas, � lui seul, de faire comprendre aux acheteurs que les parcelles ne se trouvaient pas enti�rement en zone r�sidentielle constructible (arr�t de renvoi consid 5.3.1).
Pour le reste, la question de savoir si les biens-fonds �taient entach�s d'un d�faut juridique quant � leur affectation (art. 197 CO) se recoupait pour l'essentiel avec celle de savoir si les acheteurs �taient r�put�s conna�tre l'affectation des parcelles (art. 200 al. 2 CO). Il s'agissait de d�terminer si la diligence dont une personne de bonne foi doit faire preuve imposait en l'occurrence aux acheteurs de v�rifier l'affectation des parcelles (arr�t de renvoi consid. 5.3.2).
Se pronon�ant � nouveau sur ce point, la cour cantonale arrive � la conclusion que les acheteurs n'avaient pas � envisager l'affectation en ZUP, avec les cons�quences qu'elle implique, d'une partie du terrain � acqu�rir. Le recourant y voit une violation de l'art. 200 al. 2 CO. A son sens, les intim�s, qui voulaient construire un hangar � moto sur la parcelle yyy, devaient, selon le principe de la bonne foi, se renseigner sur les possibilit�s l�gales de construire, d'autant plus que l'acte de vente qui leur avait �t� soumis avant signature excluait toute garantie � propos des restrictions l�gales de construction.
Dans l'arr�t de renvoi, la cour de c�ans observe que le droit public applicable en l'occurrence pr�voit des restrictions de construction importantes (inconstructibilit� des parcelles � des fins priv�es, droit de pr�emption de l'�tat, droit sp�cial d'expropriation), allant au-del� des limitations habituelles li�es par exemple aux coefficients. Elle rel�ve �galement que l'expert judiciaire regrette l'absence de mention des zones d'affectation des parcelles sur le descriptif de vente, de sorte qu'un futur acheteur ne pouvait pas se douter que les parcelles n'�taient pas toutes dans la m�me zone; cette remarque de l'expert posait la question du caract�re inhabituel du zonage des parcelles en jeu au regard de l'am�nagement des lieux. En conclusion, m�me si la clause contractuelle r�servant les restrictions de droit public n'est pas de pur style, il para�t tr�s douteux que l'affectation des parcelles en ZUP, avec les cons�quences qu'elle implique, entre dans le champ de ce que les acheteurs - apparemment sans connaissances juridiques ou immobili�res - devaient envisager (arr�t de renvoi consid. 5.3.2).
Pour aboutir � la conclusion critiqu�e, la cour cantonale a repris le raisonnement de la cour de c�ans fond� sur les m�mes �l�ments, en ajoutant qu'il n'est pas �tabli que les acheteurs disposaient de connaissances juridiques ou immobili�res. A cet �gard, il ne peut �tre que confirm� que, dans les circonstances de l'esp�ce, les acqu�reurs ne pouvaient gu�re se douter de l'affectation en ZUP et donc du caract�re �ventuellement inconstructible d'une partie des parcelles en cause; quand bien m�me les intim�s avaient l'intention d'installer un hangar � moto sur la parcelle yyy, les r�gles de la bonne foi ne les obligeaient pas � v�rifier dans quelle (s) zone (s) les biens-fonds �taient affect�s. Le grief tir� d'une violation de l'art. 200 al. 2 CO doit �tre �cart�.
2.2.2.�La dissimulation frauduleuse au sens de l'art. 199 CO couvre des comportements de tromperie intentionnelle. Celle-ci est d�j� r�alis�e lorsque le vendeur qui conna�t le d�faut envisage la possibilit� que l'acheteur ne le d�couvre pas et accepte ce r�sultat pour le cas o� il se produirait (arr�t de renvoi consid. 4.1 et consid. 5.3.3). En l'esp�ce, l'application �ventuelle de l'art. 199 CO supposait donc �galement de d�terminer ce que le recourant savait et quelles connaissances celui-ci pouvait de bonne foi imputer aux acheteurs (arr�t de renvoi consid. 5.3.3).
Sur le premier point, la cour cantonale devait compl�ter les faits, en pr�cisant, le cas �ch�ant, si la connaissance du vendeur s'�tendait � la parcelle xxx (arr�t de renvoi consid. 5.3.3). Selon l'arr�t attaqu�, le recourant savait que la parcelle yyy �tait affect�e en ZUP. En revanche, il n'est pas �tabli que le vendeur connaissait l'affectation en ZUP d'une partie de la parcelle xxx.
Sur le second point, il suffisait, pour qu'il y ait tromperie intentionnelle, que le recourant ait envisag� et accept� la possibilit� que les acheteurs, au moment de conclure, ignoraient toujours l'affectation des parcelles (arr�t de renvoi consid. 5.3.3�
in fine�). A ce sujet, la cour cantonale a rappel� que le vendeur n'avait pas prouv� qu'il avait inform� les acqu�reurs de l'affectation en ZUP de la parcelle yyy; par ailleurs, il ne pouvait exclure leur ignorance "par un autre motif" selon les termes de l'arr�t attaqu�. Dans son recours, le vendeur soutient au contraire qu'il avait toutes les raisons de croire de bonne foi que les intim�s connaissaient les caract�ristiques de droit public des parcelles en cause. En tout cas, les acheteurs auraient d� s'en apercevoir en faisant preuve de l'attention voulue et justifi�e par leur projet de construction d'un hangar � moto.
Lorsqu'il tait une information dont il ne peut ignorer l'importance pour l'acheteur, le vendeur doit avoir de bonnes raisons de penser que l'acqu�reur reconna�tra le d�faut par lui-m�me s'il veut �chapper au grief de dissimulation frauduleuse du d�faut (arr�t de renvoi consid. 5.3.3). En l'esp�ce, comme d�j� relev�, les r�gles de la bonne foi ne commandaient pas aux intim�s qui voulaient construire un hangar � moto de v�rifier si la parcelle yyy �tait constructible. Le recourant ne pouvait donc pas, de bonne foi, partir de l'id�e que les intim�s allaient se renseigner sur le zonage des parcelles et ainsi d�couvrir le d�faut. Par ailleurs, la cour de c�ans a d�j� jug� que le fait d'emmener les futurs acheteurs � une assembl�e de copropri�taires o� l'affectation des parcelles risquait d'�tre discut�e ne suffisait pas � exclure une tromperie intentionnelle de la part du vendeur (arr�t de renvoi consid. 5.3.3). Dans ces conditions, la cour cantonale pouvait, sans violer l'art. 199 CO, conclure que le recourant avait dissimul� le d�faut par dol �ventuel de sorte que la clause d'exclusion de garantie n'�tait pas opposable aux intim�s.
3.1.�A titre subsidiaire, le recourant reproche � la cour cantonale d'avoir omis de tenir compte du fait que les intim�s avaient ouvert contre la commune de Z.________ une action fond�e sur la loi cantonale r�gissant la responsabilit� des collectivit�s publiques et de leurs agents (LResp/NE), r�clamant le m�me montant que celui faisant l'objet de la demande fond�e sur la garantie des d�fauts dans la vente immobili�re. Dans cette action, il serait fait grief � la commune de ne pas avoir fait mentionner au registre foncier l'inclusion totale ou partielle des parcelles litigieuses dans la ZUP.
3.2.�Le recourant se borne � pr�ciser que cette demande est en cours d'instruction et � pr�tendre que l'omission de la Cour d'appel civile permettrait aux intim�s de s'enrichir de mani�re ill�gitime. Il n'invoque aucune disposition l�gale ni principes de droit, sans qu'il soit possible de comprendre, � la lecture du m�moire, quelles r�gles de droit auraient �t� m�connues. Le recours n'expose d'aucune mani�re en quoi l'arr�t attaqu� violerait le droit, de sorte qu'il se r�v�le irrecevable sur ce point faute de motivation (art. 42 al. 2 LTF).
Le recourant prendra � sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera des d�pens aux intim�s (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recourant versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 3'500 fr. � titre de d�pens.