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Timestamp: 2020-07-06 20:21:01
Document Index: 104257476

Matched Legal Cases: ['§ 13', '§ 4', '§ 2', '§ 1', '§ 34', '§ 34', '§ 34', '§ 1', '§ 3', '§ 6', '§ 5', '§ 11', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 4', '§ 1', '§ 5', '§ 1', '§ 8', '§ 5', '§ 3', '§ 4']

TOP Ö 9: 13. Flächennutzungsplanänderung;
Ergebnis der Bodengrunduntersuchung nördlich der Nettelkofener- / Adalbert-Stifter-Straße;
Eingabe von Herrn Hubert Heun zur Erweiterung der Änderung auf das gesamte Grundstück Fl.Nr. 486 der Gemarkung Nettelkofen
1. Verfahrensgrundlagen:
Mit dem 13. Flächennutzungsplanänderungsverfahren wird die Änderung des Flächennutzungsplans in den folgenden Teilbereichen vorbereitet und als Sammelverfahren durchgeführt:
Teilbereich 1: Sondergebiet „Bau- und Wertstoffhof“ am Schammacher Weg
Die Grundstücke Fl.Nrn. 573 und 574 der Gemarkung Grafing mit ca. 14.400 m² liegen südlich der „Gärtnerei Köstler“ und östlich der „Haidlinger Lacke“.
Planungsziel: Ausweisung als Sondergebiet für die Errichtung des städtischen Bau- und Wertstoffhofs
Aufstellungsbeschluss zur Flächennutzungsplanänderung: 10.07.2012
Teilbereich 2: Allgemeines Wohngebiet an der Aiblinger Straße (südlich „ALDI-
Die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing mit 15.900 m² liegen unmittelbar südlich des „ALDI-Marktes“ und westlich der Aiblinger Straße.
Planungsziel: Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes
Aufstellungsbeschluss zur Flächennutzungsplanänderung: 11.12.2012
Teilbereich 3: Allgemeines Wohngebiet westlich der Elisabethstraße und im Be-
reich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße
Planungsziel ist die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets
auf den Grundstücken Fl.Nrn. 504/T, 503/T, 503/1, 503/2, 502/3/T, 498, 489/T, 488/T, 487/T und 486/T der Gemarkung Nettelkofen für eine Baureihe westlich der Elisabethstraße (südlich und nördlich des Kindergartens „St. Elisabeth“),
auf den Grundstücken Fl.Nrn. 485, 488, 489/T, 490/T und 484/2 der Gemarkung Nettelkofen südlich der Nettelkofener Straße am westlichen Ortsausgang und
auf den Grundstücken Fl.Nrn. 482/1, 482/T, 483/5, 483/4,483/2, 483/3, 483/6, 483/7, 483/T, 381/T, 382/5/T, 382/4/T, 382/3/T, 382/7 der Gemarkung Nettelkofen am Ortsrand nördlich der Nettelkofener Straße bzw. der Adalbert-Stifter-Straße
Teilbereich 4: Allgemeines Wohngebiet am Kothmüllerweg
Planungsziel ist die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes auf den Grundstücken Fl.Nrn. 879/4, 879/6, 879/5, 879/2, 879/22, 879/8, 879/9, 879/20, 879/21, 879/11, 879/13 und 879/14 der Gemarkung Öxing (Kothmüllerweg) mit südlich anschließender Ortsrandeingrünung.
Aufstellungsbeschluss zur Flächennutzungsplanänderung: 09.05.2006
(Anmerkung: Hier wurde die frühzeitige Bürgerbeteiligung vom November 2009 wiederholt, nachdem das im Parallelverfahren durchgeführte Bebauungsplanverfahren seit nahezu 5 Jahren nicht fortgeführt werden kann. Grund ist die fehlende Einigung über die Einheimischen-, Ausgleichsflächen- und Erschließungssicherung).
Anmerkung: Gleichzeitig mit der 13. Flächennutzungsplanänderung erfolgt die gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 HS. 2 BauGB aus förmlichen Gründen notwendige nachträgliche Berichtigung des Flächennutzungsplanes für zwischenzeitlich in Abweichung vom Entwicklungsgebot aufgestellte Bebauungspläne zur Innenentwicklung.
Im Bauleitplanverfahren wurde in der Zeit vom 06.05.2013 bis 07.06.2013 die frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt. Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde am 26.04.2013 ortsüblich bekanntgegeben. Anschließend wurde am 11.06.2013 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert.
Im Rahmen der planerischen Abwägung wurden vom Stadtrat in der Sitzung am 10.12.2013 die eingegangenen Stellungnahmen geprüft und beschlussmäßig behandelt. Danach sind vor der Fortführung des Verfahrens für den Teilbereich/Änderungsbereich 3 noch weitergehende Baugrunduntersuchungen für das Grundstück Fl.Nr. 381 der Gemarkung Nettelkofen durchzuführen.
(Verweis auf die Anlagen zur Beschlussvorlage:
Anlage 1, Aktueller Flächennutzungsplan, Änderungsbereich 3
Anlage 2, Entwurf 13. Flächennutzungsplanänderung vom 19.04.2013, Änderungsbereich 3)
2. Strukturplanung:
Dem Flächennutzungsplanverfahren ist ein mehrjähriges Verfahren für eine informelle Entwicklungsplanung vorausgegangen. Hierbei handelt es sich um ganzheitliche Untersuchungen ortsplanerischer Entwicklungen, um in der Vorstufe zur Bauleitplanung die städtebaulichen Zielvorstellungen in einem zusammenhängenden Teilraum schon detailliert und situationsgerecht zu bestimmen. Neben einer Konkretisierung der Planungsinhalte wird damit auch der Umfang der Baulandausweisung abgegrenzt. Insbesondere bei abschnittweisen Umsetzungen sind informelle Planungen unentbehrliche Grundlage, um eine geordnete Gesamtentwicklung sicherzustellen. Auch wenn ihnen keine unmittelbare äußere Rechtswirkung und Verbindlichkeit zukommt, sind die Ergebnisse der informellen Entwicklungspläne gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als Planungsleitlinie bei künftigen Entscheidungen in der Planabwägung zu berücksichtigen.
Anlass für die Untersuchungen (Entwicklungsplanung) war der Neubau der Kindertageseinrichtung „St. Elisabeth“, für den die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen durch eine Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) geschaffen werden mussten. Dieses städtebauliche Satzungsverfahren hat weitere Bauwünsche für die anschließenden Grundstücke ausgelöst. Zur Prüfung und Bestimmung der ortsplanerischen Zielvorstellungen im dortigen Teilraum erfolgte die Entwicklungsplanung, die aber auch für die Zulässigkeit der Ergänzungssatzung (Kindertageseinrichtung) notwendig war (§ 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB). So sind die mit der Kindertageseinrichtung zu bebauenden Flächen und die südlich folgenden Grundstücke im Flächennutzungsplan als Grünflächen (Spielflächen) dargestellt, also mit einer konkreten Zweckbestimmung, die der Ergänzungssatzung entgegenstanden.
Nachdem die Stadt in früheren Jahren konkrete Bauwünsche für Flächen zwischen der Elisabethstraße und Nettelkofener Straße wiederholt (1998 und 2006) unter Verweis auf eine notwendige Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplans abgelehnt hat, hat man sich im Jahr 2010 für die besagte städtebauliche Untersuchung ausgesprochen. Damit sollten die Grundlagen für die Ergänzungssatzung (Kindertageseinrichtung) und auch eine sachliche Entscheidungsgrundlag für die Möglichkeiten einer weiteren Bebauung geschaffen werden.
Der Stadtrat hat dann nach einem längeren Verfahren und unterschiedlichen Planungsvarianten den Strukturplan vom 17.03.2010 (Ausfertigung vom 14.04.2010) beschlossen.
(Verweis auf die Anlagen zur Beschlussvorlage: Anlage 3, Strukturkonzept vom 17.03.2010)
Auf dieser planerischen Grundlage wurden dann Baugrunderkundungen durchgeführt, da bekanntlich im Bereich der Elisabethstraße ungünstige Bodenverhältnisse bestehen. Die Baugrunduntersuchungen haben ergeben, dass dort torfiger Unterboden mit einer Mächtigkeit von 2 - 4 Meter ansteht. Eine Bauwerksgründung ist nur über die darunter liegenden Bodenschichten möglich. Erhebliche Zusatzmaßnahmen sind aber aufgrund der Setzungsempfindlichkeit des Bodens bei Straßen- und Leitungsbau zu erwarten. Problematisch ist auch, dass im Bereich westlich der Elisabethstraße kein Vorfluter für die Regenwasserbeseitigung und die notwendige Bauwasserhaltung (Kellerbau) zur Verfügung steht. Aufgrund der Geländeverhältnisse sind bei Starkregen auch Stauwasser und Geländeüberflutungen nicht auszuschließen (was sich im Mai/Juni 2013 bei der Kindertagesstätte leider dann auch bestätigt hat).
Der Stadtrat hat aufgrund der Erkenntnisse aus der Baugrunduntersuchung in der Sitzung am 15.11.2011 (TOP 2) die Strukturplanung vom 17.03.2010 aufgehoben und in geänderter Form beschlossen (Strukturplan vom 15.11.2011, ausgefertigt am 20.01.2012). Dabei wurde in die geänderte Strukturplanung auch der Teilraum nördlich der Nettelkofener Straße einbezogen, der siedlungsstrukturell darauf aufbaut, dass südlich der Nettelkofener Straße mit einer Gebäudegruppe ein geordneter und aufeinander abgestimmter Siedlungsabschluss entsteht. Diese Strukturplanung war dann auch Grundlage und Voraussetzung (vgl. § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB - „mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar“!) für die Ergänzungssatzung des mittlerweile an der Nettelkofener Straße erstellten Doppelhauses.
a) Südlich der Nettelkofener Straße / Elisabethstraße
Der Teilraum westlich der Elisabethstraße / südlich der Nettelkofener Straße ist zwar für eine Siedlungsentwicklung, wie sie in Art und Ausdehnung und im Strukturkonzept dargestellt wird, aus Sicht der Ortsplanung geeignet.
Angesichts der ungünstigen Untergrundverhältnisse ist aber eine Baulandausweisung bei einer vernünftigen wirtschaftlichen und bautechnischen Betrachtungsweise nicht zu rechtfertigen. Gerade für die Erschließungsanlagen (Straße, Abwasserkanal, Gasversorgung, Wasserversorgung etc.) ist neben dem erhöhten Herstellungsaufwand aufgrund von langfristigen Setzungen ein dauerhaft hoher Unterhaltungsaufwand zu erwarten. Nachdem in Grafing weitläufig günstige Bodenverhältnisse bestehen, muss von einer Baulandausweisung im dortigen Bereich aufgrund der problematischen Baugrundverhältnisse Abstand genommen werden.
Trotz der ortsplanerischen Eignung ist für den gesamten Teilraum westlich der Elisabethstraße von einer Baulandausweisung dauerhaft abzusehen. Das am 13.04.2011 beschlossene „Strukturkonzept Elisabethstraße“ vom 17.03.2010 wird damit aufgehoben. Allein entlang der Elisabethstraße selbst ist eine einreihige Bebauung denkbar, da hierfür keine neuen Erschließungsanlagen erforderlich sind.
Im Übrigen ist eine Baulandausweisung allein auf den Bereich südlich der Nettelkofener Straße zu beschränken, in dem günstige Untergrundverhältnisse bestehen. Dort ist eine kleinteilige Ortsrandbebauung in zwei Baureihen möglich, die über eine Stichstraße zur Nettelkofener Straße einfach erschlossen werden kann. Fuß- und Radwegeverbindungen sind nach Süden zur Marienstraße/Elisabethstraße sowie nach Westen zum Eichenweg vorzusehen.
b) Nördlich der Elisabethstraße / Adalbert-Stifter-Straße:
Die beantragte Errichtung eines Wohnhauses am Ortsrand der Nettelkofener Straße (Anmerkung: wurde jetzt bereits errichtet) widerspricht allein schon aufgrund der dadurch eintretenden Entstehung/Verfestigung bandartiger Siedlungsstrukturen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Aus diesem Grunde würde sie auch den Zielen der Landesplanung (LEP B VI 1.5) und damit dem Anpassungsgebot (§ 1 Abs. 4 BauGB) widersprechen.
Allein wenn eine großflächigere Siedlungsentwicklung eingeleitet wird, die diesen ortsplanerischen und städtebaurechtlichen Anforderungen gerecht wird, kann eine Baulandausweisung - ggf. dann auch partiell für einzelne Gebäude - gerechtfertigt sein. Hierfür wurde im Rahmen einer informellen Entwicklungsplanung ein Bebauungskonzept über die Gesamtentwicklung des dortigen Siedlungsbereiches erstellt.
Das Strukturkonzept Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße vom 06.05.2011 hält eine weitere Bebauung nördlich der jetzigen Ortsrandbebauung für städtebaulich vertretbar. Mit einer Ringstraße zwischen der Hesselfurter Straße (nördlicher Stich) bis zum westlichen Ortsrand könne damit eine 2-reihige Bebauung (Doppel- oder Einfamilienhäuser) als endgültiger Bebauungsabschluss entstehen. Am westlichen Ortsrand, der bereits spornartig entwickelt ist, kann noch eine Gebäudereihe entstehen. Ein weiteres Ausgreifen der Bebauung nach Norden hin ist aufgrund des gebotenen Schutzabstandes zum anschließenden Waldstück als besonderes Landschaftselement nicht vorgesehen.
Mit dem Entwicklungsvorschlag wäre eine maßvolle Ergänzung des Siedlungsbereichs unter Erhaltung des natürlichen Charakters der Landschaft und deren Wesenselemente noch möglich. Eine Fortsetzung nach Westen setzt aber voraus, dass auch der Bereich südlich der Nettelkofener Straße (vgl. oben a) einer Bebauung zugänglich ist. Damit wird langfristig wieder ein gegliederter Ortsrand entstehen.
Für diesen Bereich der Strukturplanung wurde im Nahbereich zum sog. Melak-Graben ebenfalls eine orientierende Erkundung der Baugrundverhältnisse durchgeführt. Zumindest in diesem gewässernahen Bereich wurden ungünstige Untergrundverhältnisse (Ablagerung von Wiesenkalken bis zu einer Tiefe von 4,60 Meter und GOK) und ein hoher Grundwasserstand (0,7 und GOK) festgestellt. Diese geologischen Gegebenheiten sind für eine Bebauung bzw. die Erstellung von Erschließungsanlagen grundsätzlich nicht geeignet. Im dortigen Bereich sind jedenfalls aufwändige geotechnische Maßnahmen zur Baugrundverbesserung und Tiefengründung für die Bebauung und Erschließung zu erwarten.
Es ist aber aufgrund der topographischen und geologischen Gegebenheiten zu erwarten, dass sich die ungünstigen Bodenverhältnisse auf das Umfeld des Grabens beschränken, der ohnehin aus Gründen des Gewässerschutzes und als prägendes Landschaftselement von einer Bebauung freigestellt werden soll. Es wird im Zuge einer möglichen späteren Ermittlung dann auch zu prüfen sein, ob nicht anstatt der Ringstraße eine nach Westen geführte Stichstraße mit Wendehammer die bessere Lösung darstellt. Aber auch unter Einbeziehung dieser Umstände und der sich damit ergebenden Korrekturen des Entwicklungskonzeptes entstehen geordnete ortsplanerische Strukturen.
Die entstehende Bebauung am westlichen Ortseingang der Nettelkofener Straße wird um eine Gebäudegruppe südlich der Nettelkofener Straße ergänzt. Nachdem die Strukturplanung „Grafing West/Elisabethstraße“ und damit eine Siedlungserweiterung nach Süden hin aufgegeben wurden, entsteht mit diesen Gebäuden eine städtebaulich aufeinander abgestimmte Siedlungserweiterung beidseits der Straße und vermeidet eine zu missbilligende Ausfransung des Siedlungsrandes.
(Verweis auf die Anlagen zur Beschlussvorlage: Anlage 4, Strukturkonzept vom 15.11.2011)
Gleichzeitig wurden am 15.11.2011 die von diesen Planungskonzepten abweichenden Anträge auf Bauleitplanung - insbesondere für die Grundstücke Fl.Nrn. 488, 487, 489, 490, 485, 484/2 sowie 486 und 489 abgelehnt. Hinsichtlich der Fl.Nr. 486 handelt es sich um das Grundstück, für das Herr Heun mit seinem unten behandelten Antrag (Ziffer 4) jetzt erneut eine weitergehende Bebauung beantragt.
3. Baugrundverhältnisse Grundstück Fl.Nr. 381 der Gemarkung Nettelkofen (nördlich der Adalbert-Stifter-Straße):
a) Beteiligungsverfahren §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB:
Von Anwohnern des Grundstücks Fl.Nr. 381 wurde im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung auf die ungünstigen Baugrundverhältnisse hingewiesen. Dabei wurden auch Bilder aus den Starkniederschlägen im Mai/Juni 2013 vorgelegt, wonach die potentiellen Bauflächen teilweise überstaut wurden. Auch das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim hat auf die Untergrundverhältnisse hingewiesen. Dabei wurde auch auf die Überschwemmungsproblematik des Melakgrabens in der Stadtmitte aufmerksam gemacht; die mögliche Bebauung darf nicht zu einer Verschärfung der Abfluss- und Hochwassersituation führen.
Zusammengefasst wurden die Stellungnahmen wie folgt behandelt:
Im Rahmen der vorausgegangenen ortsplanerischen Vorprüfung wurde eine orientierende Bodenuntersuchung durchgeführt (Vorerkundung; Bericht Crystal Geotechnik, 23.09.2011). Die vorgenommene Bohrsondierung erfolgt im Nahbereich zum Melakgraben. Dort wurden tragfähige Bodenschichten erst in einer Tiefe von 4,60 Meter ermittelt. Die darüber liegende Bodenschicht besteht aus Wiesenkalken mit Torfeinschüssen, die für eine Gründung von baulichen Anlagen (Gebäude, Erschließungsanlagen) grundsätzlich nicht geeignet sind. Für eine Bebauung wären umfangreiche Baugrundverbesserungs- und Tiefgründungsmaßnahmen erforderlich. Der Grundwasserspiegel wurde bei 0,7 Meter und GOK festgestellt. Bereits aufgrund dieser Erkenntnisse war eine Bebauung im Nahbereich nicht zu rechtfertigen.
Zwar enthält der Gewässerentwicklungsplan in diesem Bereich keine Maßnahmenvorschläge. Die allgemeinen Grundsätze der Gewässerbewirtschaftung (§ 6 WHG) schließen ein Heranrücken bis an den Uferbereich aber ebenso aus, wie auch die Belange des Naturschutzes und des Landschaftsbildes.
Um diese Planungsziele aber auch in der Planzeichnung zum Ausdruck zu bringen, wird gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 7 BauGB die Darstellung ergänzt, im Verlauf des Melak-Grabens einen beidseitigen Uferrandstreifen von jeweils 10 Meter Breite im Interesse des Hochwasserschutzes und des Wasserabflusses zwingend freizuhalten.
Für das weitere Bauleitplanverfahren werden außerdem weitere Bodenuntersuchungen im Bereich der Fl.Nr. 381 durchgeführt, um vor dem weiteren Planungsfortgang ausreichende Erkenntnisse über die Realisierbarkeit zu erhalten, insbesondere auch für die ordnungsgemäße Beseitigung des Niederschlagswassers.
Hier ist aber noch anzumerken, dass die Ursache der angesprochenen Überschwemmungen (Mai/Juni 2013) im Bereich der Bahnhofstraße nicht auf den Wasserzufluss des Melakgrabens zurückzuführen war. Ursächlich waren Verklausungen und die unsachgemäße Ausführung des teilweise verrohrten Wasserabflusses zwischen der Bahnstrecke und der Einmündung in den Urtelbach.
Auch die ordnungsgemäße Entwässerung des durch den Siedlungsbau entstehenden Niederschlagswassers rechnet zu den Belangen der Bauleitplanung. Eine abschließende Ermittlung und Bewertung des Entwässerungssystems erfolgt aber regelmäßig erst auf der nachfolgenden Planungsebene des Bebauungsplans. Erst dort wird der tatsächliche Umfang und die Lage der Gebäude und der Erschließungsflächen bestimmt und ist eine darauf konkret ausgerichtete bautechnische Untersuchung der Niederschlagswasserbeseitigung sinnvoll. Der Flächennutzungsplan trifft (aufgabenbedingt) nur eine grobe und unscharfe Aussage über die Siedlungsflächen (Bauflächen). Angesichts der problematischen Untergrundverhältnisse werden aber hier - im Rahmen einer auf das Flächennutzungsplanverfahren vorgezogenen Baugrunduntersuchung - die grundsätzlichen Möglichkeiten zur örtlichen Versickerung untersucht. Damit werden Erkenntnisse gewonnen, wie eine Entwässerung möglich ist oder ob sich ggf. eine Baulandentwicklung aus diesem Grunde ausschließt.
b) Erweiterte Baugrunduntersuchung:
Nach Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages (§ 11 BauGB) zur Kostenübernahme durch den Grundstückseigentümer wurde eine ergänzende Erkundung der Baugrundverhältnisse auf dem Grundstück Fl.Nr. 381 der Gemarkung Nettelkofen durchgeführt (Crystal Geotechnik, Bericht vom 29.01.2014).
Wie bereits ausgeführt, wurde im Rahmen der informellen Entwicklungsplanung 2011 bereits eine Vorerkundung durchgeführt. Dort wurden im Nahbereich des Melakgrabens (BSA) bis zu einer Tiefe von 4,60 Meter unter GOK sehr ungünstige Untergrundverhältnisse (Wiesenkalke mit breiiger Konsistenz) festgestellt. Erst darunter steht eine tragfähige Untergrundschicht mit Moränenkiesen an. Der Grundwasserspiegel liegt bei 0,70 Meter und GOK. Bei der erweiterten Baugrunduntersuchung wurden 2 weitere Bohrsondierungen westlich des Altaufschlusses (BSA) durchgeführt.
(Verweis auf die Anlagen zur Beschlussvorlage: Anlage 5: Lage der Bohrsondierungen)
Erkundete Untergrundverhältnisse:
In den weiteren Bohrsondierungen BS1 und BS2 wurden bis zu einer Tiefe von 1,0 bis 1,10 Meter Torfe angetroffen. Diese verzahnen sich mit Wiesenkalken und gehen in diese über. Die Torfe sind nicht tragfähig.
Unter dem Torf (BS2) oder direkt unter dem Oberboden (BSA) befinden sich Wiesenkalke bis zu einer Tiefe von 2,70 Meter (BS2) und 4,60 Meter (BSA). In der Bohrsondierung BS1 wurden keine Wiesenkalke angetroffen. Diese Wiesenkalke keilen nach Westen hin also aus. Die Wiesenkalkablagerungen sind grundsätzliche nicht in der Lage, bauliche Lasten aufzunehmen. Diese müssen zur sicheren Bauwerksgründung vollständig ausgetauscht und/oder die Bauwerke in die darunter anstehenden Schwemmkies- oder Moränenböden gründen. Diese sind bedingt geeignet für die Bauwerksgründung; hier ist eine fachtechnische Begleitung bei der Bauausführung notwendig.
Ab einer Tiefe von 3,10 Meter (BS1) und 4,60 Meter (BSA) stehen für Gebäude und Kanäle gut tragfähige Moränenböden an.
Das Grundwasser steht ab 0,70 Meter und GOK an und entspricht weitgehend der Wasserspiegellage des Melak-Grabens. Über mögliche Geländeüberflutungen liegen keine Angaben vor.
Im Ergebnis sind die anstehenden Torfe und Wiesenkalke als Gründungsunterlage für Verkehrsflächen, Kanäle und Bauwerke nicht geeignet. Innerhalb dieser Bereiche sind ein Bodenaustausch, Baugrundverbesserungsmaßnahmen oder eine Tiefengründung erforderlich. Nur im Bereich der BS1 sind günstigere Verhältnisse anzutreffen.
Bei einer Bebauung mit Einzelhäusern liegt die Gründungssohle bei 3,30 Meter und GOK. Gebäude sind deshalb unter vertretbaren Bedingungen nur bis etwa zur Bohrsondierung BS2 gründbar. Zur Vermeidung von Grundwasserabsenkungen sind aber offene Wasserhaltungen nicht möglich. Hier ist ein geschlossener Spundwandkasten (Verbau) erforderlich.
Für Kanäle gilt das gleich wie für die Gebäude. D.h. eine Gründung ist nur innerhalb der Schwemm- und Moränenkiese möglich. Nur im Bereich der Bohrsondierung BS1 werden Kanäle gesichert innerhalb des tragfähigen Untergrundes liegen. Auf Mehrkosten für die Wasserhaltung ist hinzuweisen.
Hier ist nur im Bereich der Bohrsondierung BS1 nach Austausch des Torfbodens (-1,10 Meter und GOK) ohne zusätzliche Maßnahmen die ausreichende Tragfähigkeit des Untergrunds zu erreichen. Im Übrigen Bereich - also bei BS2 und BSA - sind erhebliche Zusatzmaßnahmen erforderlich, etwa durch Vorkonsolidierung mittels Überlastschüttung oder Geogitterlagen (dort wären aber spätere Aufgrabungen nicht mehr zulässig).
Bewertung für die Bauleitplanung:
Bereits beim Teilraum „Elisabethstraße“ ist die Stadt Grafing vor der Entscheidung gestanden, ob eine Baulandausweisung - auf aus ortsplanerischer Sicht geeigneten Grundstücken - auch dann gerechtfertigt ist, wenn problematische Untergrundverhältnisse existieren. Bei einer vernünftigen wirtschaftlichen und bautechnischen Betrachtungsweise wurde es abgelehnt, soweit Erschließungsanlagen (Straße, Abwasserkanal, Gasversorgung, Wasserversorgung etc.) erforderlich sind. Hier ist neben dem erhöhten Herstellungsaufwand aufgrund von langfristigen Setzungen ein dauerhaft hoher Unterhaltungsaufwand zu erwarten. Nachdem in Grafing weitläufig günstige Bodenverhältnisse bestehen, wurde dort von einer Baulandausweisung mit Erschließungsanlange im Bereich der Problemböden Abstand genommen. Gleichwohl wurde auch dort (Elisabethstraße) eine Bebauung von Grundstücken mit problematischen Untergrundverhältnissen in Aussicht gestellt (erste Baureihe entlang der Elisabethstraße), wenn keine Erschließungsanlagen innerhalb der kritischen Grundstücksbereiche notwendig sind.
Wenn man dieses Abgrenzungskriterium auch hier bei der nach pflichtgemäßen Ermessen zu treffenden Entscheidung über die Baulandausweisung auf dem Grundstück Fl.Nr. 381 der Gemarkung Nettelkofen heranzieht, dann ist eine Bebauung nur um die am westlichen Rand endende Erschließungsstraße (Stichstraße mit Wendefläche) möglich.
Grundvoraussetzung muss aber sein, dass die dadurch entstehende Bebauung weiterhin einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entspricht (§ 1 Abs. 3 BauGB). Geeignete Baugrundverhältnisse sind nicht für sich die Rechtfertigung für die Baulandausweisung, sondern einengende Voraussetzung der vorrangig nach ortsplanerischen Kriterien (§ 1 Abs. 3 BauGB) zu bestimmenden Siedlungsentwicklung. Hier zeigt sich aber, dass auch mit einer deutlich reduzierten Bebauung eine geordnete Siedlungserweiterung möglich ist.
In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass auf der Grundlage (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) der bisherigen Strukturplanung vorab die Errichtung eines Doppelhauses am Ortsende mittels Ergänzungssatzung ermöglicht wurde. Diese bandartige Siedlungsentwicklung steht dem Landesentwicklungsprogramm (LEP, B VI Nr. 1.5 Abs. 3) - einem verbindlich zu beachtenden Ziel der Landesplanung (§ 1 Abs. 4 BauGB, § 4 ROG) - nur deshalb nicht entgegen, da ja entsprechend dem Strukturkonzept eine Anschlussbebauung kommt. Um dieses Doppelhaus, dessen isolierte Zulassung eine städtebauliche Fehlentwicklung darstellen würde, in eine geordnete Siedlungsentwicklung einzubinden, ist die plangemäße Anschlussbebauung geboten. Eine vollständige Aufgabe der Planung wäre auch aus diesem Grunde schwer begründbar (vgl. hierzu die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, vom 10.04.2012, und des Landratsamtes Ebersberg vom 04.05.2012, wonach die bauliche Entwicklung des Ortsrandes gemäß dem Strukturkonzept vom 15.11.2011 Zulässigkeitsvoraussetzung für die besagte Ergänzungssatzung ist).
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss konnte sich in der Beratung dem Vorschlag mehrheitlich anschließen, eine Bebauung in dem aufgezeigten Umfang zuzulassen. Auch hier liegen die Erschließungsflächen (öffentlicher Risikobereich) in Bereichen mit geeigneten Bodenverhältnissen. Dass die Gebäude in nur bedingt geeigneten Bereichen liegen, ist hier - wie bereits auch in der Elisabethstraße so entschieden - hinzunehmen.
Von einem Ausschussmitglied wurde nachgefragt, um wieviel Quadratmeter die Baufläche gegenüber dem städtebaulichen Strukturkonzept reduziert wurde. Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass es sich um ein Gebiet von ca. 6.000 qm handelt, für das jetzt Baufläche ausgewiesen werden soll. Im früheren Strukturkonzept ging man von einer Baufläche von ca. 12.000 qm aus.
Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:
3.1 Das städtebauliche Strukturkonzept vom 15.11.2011 für den Teilraum nördlich der Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße wird unter Berücksichtigung der ermittelten Baugrundverhältnisse abgeändert. Hierfür wird die geänderte informelle Entwicklungsplanung (Strukturkonzept) des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München in der Fassung vom 21.07.2014 beschlossen (Feststellungsbeschluss) und als Entscheidungsgrundlage (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) für die künftige Bebauung in diesem Teilraum bestimmt.
3.2 Der Entwurf der 13. Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom 19.04.2013 wird für den Änderungsbereich 3 nördlich der Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße an das geänderte Strukturkonzept angepasst. Die Darstellungen der Bauflächen sind entsprechend zu verkürzen und enden künftig etwa auf Höhe der Ostgrenze von Fl.Nr. 382/5 der Gemarkung Nettelkofen. Die östlich folgenden Flächen werden gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 7 BauGB als Flächen dargestellt, die im Interesse des Hochwasserschutzes und der Regelung des Wasserabflusses freizuhalten sind.
4. Stellungnahme des Herrn Heun vom 20.03.2014 zur Einbeziehung der gesamten Fl.Nr. 486:
Herr Hubert Heun, Kirchseeon, handelnd in Vollmacht für Herrn Dr. Niederlechner und Herrn Siemund als Eigentümer der Fl.Nr. 486 der Gemarkung Nettelkofen beantragt mit Schreiben vom 20.03.2014 „die Hereinnahme des gesamten Grundstücks Fl.Nr. 486 der Gemarkung Nettelkofen in die Flächennutzungsplanänderung, zumal das ganze Grundstück an die Bebauung der Gemarkung Hesselfurt (= Grafing) anschließt und eine natürliche Einheit geschaffen werden könnte.
Wie den beiliegenden Skizzen (Verweis auf die Anlagen zur Beschlussvorlage: Anlage 6) zu entnehmen ist, haben wir die Gebäude nach den Richtlinien der Bayer. Bauordnung in Bezug auf Größe und Umgebung angeglichen und aufgestellt. Die geforderten Stellplätze und Abstandsflächen werden eingehalten. Zudem wäre eine fußläufige Verbindung zur Nettelkofener Straße möglich.
Das Grundstück ist mit dem von Ihnen erstellten Bodengutachten für eine Bebauung geeignet.“
Wie oben bereits erwähnt, bemühen sich - wie auch an vielen anderen Siedlungsrändern - die Eigentümer der an die Bebauung zwischen der Elisabethstraße und der Nettelkofener Straße anschließenden Grundstücke seit vielen Jahren um eine Baulandausweisung.
1998 wurde von den Eigentümern der Fl.Nr. 486 die Baulandausweisung beantragt. Der Stadtrat hat am 08.12.1998 die Entscheidung getroffen, eine Teilausweisung mangels städtebaulicher Abgrenzungspunkte abzulehnen; allein im Rahmen einer Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplans wäre eine städtebauliche abgestimmte und unbeherrschbare ausschließende Baulandentwicklung denkbar. Inhaltlich wurde aber beschlossen, den gesamten bislang unbebauten Teilraum westlich der Elisabethstraße und bis zur Nettelkofener Straße von einer Bebauung freizuhalten.
2006 wurde von den Eigentümern der westlich an die Fl.Nr. 486 anschließenden Grundstücke die Wohnbaulandausweisung beantragt. Der Stadtrat hat am 09.05.2006 den Antrag wiederum aufgrund ortsplanerischer Bedenken abgelehnt und eine isolierte Änderung des Flächennutzungsplanes erneut ausgeschlossen.
2010: Ausgelöst durch den Neubau der Kindertagesstätte „St. Elisabeth“ hat die Stadt die bisherigen ortsplanerischen Bedenken gegen eine weitere bauliche Inanspruchnahme des Teilraumes aufgegeben. Durch die unter Ziffer 2 ausgeführte Strukturplanung wurde die städtebauliche Eignung, Inhalt und Umfang einer möglichen Baulandausweisung bestimmt.
Ergebnis (Stadtrat 15.11.2011): Eine einreihige Bebauung entlang der unbebauten Westseite der Elisabethstraße wird für vertretbar gehalten, da hierfür keine neuen Erschließungsanlagen erforderlich sind.
2012: Antrag Dr. Niederlechner und Wolfgang Siemund vom 30.09.2012 (Verweis auf die Anlagen zur Beschlussvorlage: Anlage 7):
Hier wurde - abweichend vom Feststellungsbeschluss für die Entwicklungsziele vom 15.11.2011 - eine Bebauung mit 2 (Doppel-)Häusern auf Fl.Nr. 486 der Gemarkung Nettelkofen durch das Architekturbüro Mayer, Ebersberg, beantragt. Mit Schreiben vom 18.06.2012 wurde dann der Erlass einer Ergänzungssatzung für Fl.Nr. 486 von Herrn Siemund beantragt. Ein gleichlautender Antrag ist dann am 21.06.2012 von den Geschwistern Sölch für das angrenzende Grundstück Fl.Nr. 498 eingegangen. Am 22.06.2012 ist ein Antrag auf Flächennutzungsplanänderung und Bebauungsplanaufstellung auch für die angrenzenden Grundstücke Fl.Nrn. 488, 487, 489, 490, 485 und 484/2 eingegangen, der eine Bebauung der Flächen zwischen der Elisabethstraße und der Nettelkofener Straße fordert.
Der Stadtrat hat am 11.12.2012 nochmals auf die geordnete Siedlungsentwicklung unter ganzheitlicher Betrachtung des dortigen Teilraumes verwiesen, wie es im Ergebnis das „Strukturkonzept Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße“ vom 20.01.2012 (Beschluss 15.11.2011) zum Ausdruck bringt (siehe oben Nr. 2 und Anlage 4). Entwickelt aus dieser Planungsgrundlage (deren Aufgabe es ja gerade war, die Eignung, die grundsätzlichen Inhalte und die Begrenzung einer Siedlungsentwicklung für das nachfolgende Bauleitplanverfahren zu bestimmen) wird der Flächennutzungsplan geändert. Die weitergehenden Anträge wurden abgelehnt.
Jetzt wird für das Grundstück Fl.Nr. 486 (jetzt durch Herrn Heun) also erneut der Versuch unternommen, über die bisherige Entscheidung hinaus eine intensivere Bebauung zu erreichen. Zwar ist das Grundstück Fl.Nr. 486 schon weitgehend vollständig in die 13. Flächennutzungsplanänderung einbezogen, eine Bauflächendarstellung ist aber nur im südlichen Bereich vorgesehen, eben für eine Baureihe entlang der Elisabethstraße.
Aufgabe des Flächennutzungsplans als vorbereitender Plan ist es, ein städtebauliches Gesamtkonzept für das gesamte Gemeindegebiet zu liefern (§§ 1 Abs. 2, 5 BauGB). Er stellt deshalb die Bauflächen nur dem Grunde nach (Grundzüge) dar, ohne die Inhalte näher zu bestimmen. Dem ist es wesensfremd, schon auf dieser Ebene planerische Details zu bestimmen. Das ist dann die Aufgabe des nachfolgenden Bebauungsplans.
Der vorgelegte Bebauungsvorschlag zeigt aber bereits auf, dass eine vollständige Einbeziehung der Fl.Nr. 486 und die damit erwartete Bebauung zu einer städtebaulichen Fehlentwicklung führen. Unter geordneter Stadtentwicklung ist mehr zu verstehen als die Einhaltung der Abstandsflächen und geeignete Untergrundverhältnisse. Schon der krampfhafte Versuch, das Grundstück partiell mit einer (privaten) Stichstraße ohne Wendemöglichkeit zu erschließen, ist aus ortsplanerische Sicht abzulehnen. Diese untaugliche Lösung könnte dann auch für Fl.Nrn. 487 und 489 usw. in Anspruch genommen werden und stellt keine brauchbare und städtebaulich tragfähige Erschließungsgrundlage dar.
Es ist Kernaufgabe der Ortsplanung, grundstücksübergreifend (raumbezogen) für einen geordneten Siedungsbau zu sorgen. Hierfür braucht es an erster Stelle ein vernünftiges Erschließungskonzept. Eben dieser Aufgabe hat sich die Stadt in einem mehrjährigen und abgewogenen Planungsprozess gestellt und ist dabei zu einem anderen Ergebnis gekommen (Beschluss vom 15.11.2011). Aufbauend auf dieses Ergebnis sollte jetzt auch der Flächennutzungsplan ausgestaltet werden. Im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren wird dann innerhalb der im Flächennutzungsplan dargestellten Bauflächen abschließend und verbindlich über die konkrete Bebauung der Fl.Nr. 486 und deren Nachbargrundstücke entschieden. Eine nochmalige Abänderung des Flächennutzungsplanes auf der Grundlage des Antrages von Herrn Heun wird abgelehnt.
Aus Gründen der Vollständigkeit wird aber darauf hingewiesen, dass bei der Entwicklung (§ 8 Abs. 2 BauGB) der Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan kein sklavisches Nachvollziehen, sondern eine Konkretisierung erfolgt, die auch inhaltliche und räumliche Korrekturen nicht ausschließt. Hier bleibt der Stadt noch ausreichend Flexibilität und Entscheidungsspielraum.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, dem Stadtrat folgendes zu empfehlen:
Das Grundstück Fl.Nr. 486 der Gemarkung Nettelkofen liegt im Geltungsbereich der 13. Flächennutzungsplanänderung. Bauflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) sind jedoch nur auf der südlichen Hälfte (endend an der Grenze Fl.Nrn. 403, 403/40) dargestellt; die nördliche Hälfte ist als Grünfläche dargestellt (Zweckbestimmung: Freifläche/Ortsrandeingrünung).
Soweit der Antrag von Herrn Heun - unter Verweis auf den beigefügten „Bebauungsvorschlag“ - eine vollständige Darstellung als Baufläche verfolgt, wird der Antrag abgelehnt. Die vom Stadtrat am 15.11.2011 beschlossenen Entwicklungsvorstellungen für den Teilraum an der Elisabethstraße, auf dessen Grundlage hin die Flächennutzungsplanänderung jetzt erfolgt, sieht nur eine einreihige Bebauung entlang der Elisabethstraße vor. Eine Bebauung auch der hinterliegenden Flächen, wie sie letztendlich dann auch für viele andere Grundstücke möglich wäre, widerspricht diesen Planungszielen. In welchem Umfang dann letztendlich eine Bebauung festgesetzt wird, entscheidet sich im Bebauungsplanverfahren (Aufstellungsbeschluss vom 11.03.2014), das auch das Grundstück Fl.Nr. 486 einbezieht.
5.1 Der Entwurf der 13. Flächennutzungsplanänderung in der Fassung vom 19.04.2013 nebst Begründung und Umweltbericht wird unter Berücksichtigung der vorausgegangenen Änderungen gebilligt.
5.2 Der geänderte Entwurf des 13. Flächennutzungsplanes mit Begründung und der wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme ist unter Beachtung der Anforderungen des § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.
5.3 Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt wird, ist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.