Source: https://www.miolegale.it/sentenze/cassazione-civile-sezioni-unite-8230-2019/
Timestamp: 2019-11-13 07:49:30+00:00
Document Index: 174941180

Matched Legal Cases: ['art. 1421', 'art. 138', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 46', 'art. 31', 'art. 10', 'art. 31', 'art. 1', 'art. 21', 'art. 3', 'art. 10', 'art. 22', 'art. 23', 'art. 3', 'art. 31', 'art. 32', 'art. 17', 'art. 41', 'art. 13', 'art. 15', 'sentenza\n', 'sentenza ', '§ 5', 'art. 46', 'art. 384']

Home Civile e procedura civile Cassazione civile, sez. unite, 22 marzo 2019, n. 8230
-con atto in Notar Alessandro Scarnecchia del 23.10.2001, aveva acquistato due distinti appezzamenti di terreno, intestandone fittiziamente la nuda proprietà alla moglie Angela Daniela Morano e l’usufrutto alla suocera Rosalba Arfuso, ed aveva, poi, curato la ristrutturazione totale del fatiscente fabbricato rurale insistente su uno di detti fondi, sostenendo, da solo, l’intera spesa;
-andato in crisi il matrimonio ed in pendenza di giudizio di separazione personale, aveva agito nei confronti della Morano e della Arfuso per ottenere, tra l’altro, la declaratoria della simulazione dei suddetti acquisti, ed aveva appreso, in sede di trascrizione di tale domanda, che le convenute avevano venduto i predetti immobili a Domenico Ciccarelli e Giovanna Secondulfo, per atto in notar Scarnecchia dell’I.6.2005;
Per la cassazione di tale sentenza, Salvatore Auriemma ha proposto ricorso sulla base di due motivi, con cui ha dedotto la violazione di legge (artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985) ed il vizio di omesso esame del fatto decisivo per il giudizio, relativo all’abusività degli immobili oggetto del contratto di compravendita.
Il notaio Scarnecchia ed coniugi Ciccarelli – Secondulfo hanno resistito con controricorso, gli ultimi due proponendo, a loro volta, ricorso incidentale con tre motivi concernenti, rispettivamente, l’omessa pronuncia sul motivo dell’appello incidentale con cui avevano dedotto la carenza di interesse ad agire dell’Auriemma, che non aveva dimostrato la pendenza o l’esito della lite relativa alla domanda di simulazione dell’atto di acquisto delle loro danti causa, o, nel caso in cui si fosse ritenuta implicita una statuizione di rigetto di tale motivo, la violazione di legge (artt. 81 e 100 c.p.c, e art. 1421 ce.) e l’omesso esame di un fatto decisivo.
Angela Daniela Morano e Rosalba Arfuso non hanno spiegato attività difensiva in questa sede. All’esito della discussione avvenuta alla pubblica udienza del 9.1.18, in vista della quale il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa, la Seconda Sezione di questa Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria, con la quale, dopo aver rilevato che il ricorso incidentale era stato espressamente qualificato condizionato, sicché i relativi motivi, pur attenendo a questione preliminare di rito dovevano essere esaminati all’esito dell’accoglimento del ricorso principale, anche perché riguardavano una questione implicitamente decisa col rigetto nel merito, ha ravvisato un contrasto nella giurisprudenza della Sezione in relazione alla natura formale (in quanto derivante dalla mera assenza nel contratto delle dichiarazioni del venditore) o sostanziale (in quanto riferita alla difformità tra bene venduto e progetto assentito) della comminata nullità, ed ha disposto trasmettersi gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni unite civili, auspicando, anche, un chiarimento sulla portata della nozione di irregolarità urbanistica, e sulla possibilità di applicare, in tema di validità degli atti traslativi, la distinzione -elaborata in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre- tra variazione essenziale e variazione non essenziale dell’immobile dedotto in contratto rispetto al progetto approvato dall’autorità amministrativa.
Il PG ha depositato requisitoria scritta. Il ricorrente ed il Notaio Scarnecchia hanno depositato memorie.
1. Il contrasto nella giurisprudenza della seconda Sezione di questa Corte, che queste Sezioni Unite sono chiamate a dirimere, riguarda l’interpretazione della sanzione di nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 e 46 del TU n. 380 del 2001 entrato in vigore il 30.6.2003 (l’originaria data del 30.6.2001, disposta dall’art. 138 del TU, è stata prorogata di un anno dall’art. 5-bis, co 1, del D.L. 411 del 2001, convertito con modificazioni dalla L. n. 463 del 2001, e di un ulteriore anno dall’art. 2, co 1, del D.L. n. 122 del 2002, convertito con modificazioni dalla L. n. 185 del 2002). Va precisato che il caso in esame è disciplinato dall’art. 46 del TU del 2001, dato che la nullità riguarda, in tesi, la vendita immobiliare in data 1.6.2005, ai rogiti Scarnecchia, da potere di Angela Daniela Morano e di Rosalba Arfuso, per i rispettivi diritti, in favore di Domenico Ciccarelli e Giovanna Secondulfo; mentre l’abuso edilizio, che il ricorrente afferma aver compiuto nei beni oggetto di tale negozio, ricade nella disciplina della L. n. 47 del 1985 essendo intervenuto dopo l’acquisto, asseritamente simulato, delle venditrici avvenuto il 23.10.2001 ed a seguito della concessione edilizia n. 98 del 17.12.2001, titolo che, com’è incontroverso, è stato menzionato nell’atto impugnato. Per il resto, la precisazione è priva di rilevanza, come pure sottolinea il PG, trattandosi di disposizioni sostanzialmente analoghe.
2.1.	La questione sottoposta impone, per le sue sfaccettature, di premettere sinteticamente quanto segue. L’esercizio dello jus aedificandi, pur atteggiandosi come una concreta e peculiare manifestazione del diritto di proprietà fondiaria, soggiace all’osservanza di molteplici limitazioni e prescrizioni connesse a determinazioni della pubblica autorità, previste già in nuce negli artt. 86-92 della L. n. 2359 del 1865, e poi codificate, in via generale, dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150 – legge urbanistica- che, all’art. 31, ha, appunto, imposto di richiedere apposita licenza per l’esecuzione di nuove costruzioni, l’ampliamento di quelle esistenti, la modifica di struttura o dell’aspetto dei centri abitati ed in presenza di piano regolatore comunale, anche nelle zone di espansione.
2.2.	La legge 6 agosto 1967, n. 765 (ed. legge Ponte) art. 10, nel sostituire il menzionato art. 31 della Legge Urbanistica, ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio comunale (nel centro abitato e fuori).
2.3.	La successiva legge 28 gennaio 1977, n. 10 (ed. legge Bucalossi) ha posto il principio secondo cui ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la relativa esecuzione è subordinata a concessione da parte del sindaco (art. 1). La sostituzione della licenza con la concessione edilizia (cfr. art. 21) non ha, peraltro, comportato modifiche sostanziali dal punto di vista giuridico, in quanto la nuova concessione a edificare non ha attribuito nuovi diritti, ma ha svolto una funzione sostanzialmente analoga all’antica licenza: accertare la ricorrenza delle condizioni previste dall’ordinamento per l’esercizio dello jus aedificandi (cfr. Corte Cost. n. 5 del 1980).
2.4.	Col testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, sono stati definiti i tipi d’intervento edilizio (art. 3), è stato previsto uno specifico titolo abilitativo per ciascuna tipologia di intervento, ed individuati casi di attività completamente libere. In particolare, la concessione è stata sostituita dal permesso di costruire (art. 10), sono stati indicati gli interventi realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività (già denuncia di inizio attività) (art. 22) anche in sostituzione del permesso (art. 23, quale modificato dall’art. 3, co 1 lett. g), del D.lgs. n. 222 del 2016), sono stati codificati i lavori che si reputano eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31), enunciate le condizioni in presenza delle quali ricorre “l’essenzialità” della variazione al progetto approvato, che deve essere stabilita dalle Regioni (art. 32).
3.3.	Il menzionato art. 17 della L. n. 47 del 1985 è stato
3.4.	Va aggiunto che il discrimen temporale tra la legge n. 47 del
4.1.	Val bene rilevare che, nonostante la realizzazione di lavori senza licenza costituisse, come si è visto, un illecito sanzionato penalmente dall’art. 41 della L. 17 agosto del 1942, n. 1150 (anche prima delle sue modifiche da parte della L. n. 765 del 1967 art. 13), la giurisprudenza di questa Corte ha escluso l’invalidità dei rapporti che avevano ad oggetto edifici realizzati in assenza di licenza, o la relativa incommerciabilità, reputando che, in assenza di espressa comminatoria, la nullità della compravendita non poteva ritenersi integrata sotto il profilo della illiceità dell’oggetto del contratto, per essere oggetto di tale negozio il trasferimento della proprietà della cosa, insuscettibile, nella sua essenza, in termini di valutazione di illiceità, attenendo tale qualificazione all’attività della sua produzione, in sé estranea al contenuto tipico delle prestazioni oggetto della compravendita (cfr. Cass. n. 2631 del 1984; n. 6466 del 1990), sicché la costruzione di un immobile senza licenza edilizia comportava unicamente l’illiceità dell’attività del costruttore, e poteva dar luogo ai rimedi civilisti della risoluzione per inadempimento, deW’actio quanti minoris o della garanzia per evizione, (in ipotesi di sanzione pecuniaria o di demolizione del bene, Cass. n. 6399 del 1984; n. 11218 del 1991; n. 4786 del 2007), ma non impediva che il proprietario del suolo acquistasse il diritto dominicale dell’edificio costruito e ne potesse liberamente disporre nei confronti dei terzi (Cass. n. 4096 del 1980; n. 6063 del 1995).
4.2.	In tale contesto, la disposizione di cui all’art. 15 della L. n. 10 del 1977, che, come si è sopra esposto, ha introdotto la comminatoria di nullità degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, semprecchè dagli stessi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione, è stata valutata, come pure rammenta l’ordinanza di rimessione, in termini di invalidità relativa, deducibile solo dal contraente in buona fede ignaro dell’abuso edilizio, e volto a tutelarne, ulteriormente, le ragioni e così consentirgli di ripetere il corrispettivo pagato, o di evitarne, comunque, il pagamento qualora non fosse stato ancora versato (cfr. Cass. n. 3350 del 1992; n. 4926 del 1993; n. 8685 del 1999).
5.4.	Il primo segnale del diverso orientamento, richiamato
5.5.	Il diverso indirizzo si è, però, concretizzato con la sentenza
6.1.	Come si è detto in narrativa, l’ordinanza di rimessione invita queste Sezioni Unite a riconsiderare l’indirizzo più recente, non mancando di sottolineare come la tesi della nullità virtuale da esso propugnato: a) non trova un solido riscontro nella lettera della legge; b) può risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa, con conseguente rischio per la parte acquirente, esposta alla declaratoria di nullità pur in situazioni in cui aveva fatto incolpevole affidamento sulla validità dell’atto; e) impone, in tal caso, di precisare la nozione di irregolarità urbanistica che dà luogo alla nullità, ed eventualmente di chiarire se sia applicabile alla materia degli atti ad effetti reali, la nozione tra variazione essenziale e non essenziale elaborata in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
6.2.	Il contrasto, che non è solo diacronico, constando esser stata di recente ribadita la tesi della nullità formale (sentenza n. 14804 del 2017, che richiama la n. 8147 del 2000, sopra citata al § 5.1.), attiene invero alla possibilità di ravvisare accanto alla nullità formale dovuta alla mancata inclusione nell’atto della dichiarazione dell’alienante, che è unanimemente riconosciuta, anche, l’esistenza di una nullità sostanziale dell’atto ad effetti reali per l’irregolarità urbanistica della costruzione, affermata dalla giurisprudenza più recente ed in precedenza negata.
6.3.	A fronte del sostanziale distacco mostrato in passato
6.4.	L’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 dichiara, infatti, invalidi
6.5.	Pare, dunque, che il principio generale di nullità riferita agli
6.6.	In base a tali principi, e specie al lume della consolidata ed
6.7.	Da tanto, consegue che la nullità comminata dalle
8.2.	La Corte territoriale ha, per converso, errato nel ritenere, in
Tale errore non ha, tuttavia, inciso sull’esito della decisione, avendo i giudici del merito accertato che l’atto in Notar Scarnecchia dell’I.6.2005, impugnato dall’odierno ricorrente, conteneva le prescritte dichiarazioni delle venditrici, e concluso per la validità dell’atto, a prescindere dalla conformità delle opere realizzate rispetto a quelle assentite. L’esistenza del titolo abilitativo riferibile all’immobile -che è appunto, ciò che rileva- è rimasta, in tal modo, accertata.
8.3.	Il secondo motivo, con cui si lamenta l’omesso esame del fatto decisivo relativo alla difformità dei lavori rispetto a quelli contemplati in seno alla concessione edilizia in data 12.9.2001 n. 98, rilasciata dal Comune di Pomigliano D’Arco, è infondato, in quanto l’apprezzamento del dato fattuale della dedotta difformità non è stato omesso, ma, piuttosto, è stato, correttamente, ritenuto irrilevante.
8.4.	Il ricorso dell’Auriemma, va, in conclusione, rigettato, previa correzione ed integrazione della motivazione della sentenza, nei sensi esposti, ex art. 384, ult. co, c.p.c.
9.	Il rigetto del ricorso principale comporta l’assorbimento di
10.	La complessità delle questioni e le alterne soluzioni datane