Source: http://www.fritzundpartner.com/2018/03/
Timestamp: 2018-04-26 09:18:07
Document Index: 301725372

Matched Legal Cases: ['§ 634', '§ 634', '§ 640', 'BGH', '§ 634', 'BGH', '§ 637', '§ 174', '§ 174', '§ 174', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 543', '§ 543', '§ 543', 'BGH', '§ 543', 'BGH']

Keine Mängelrechte aus § 634 BGB vor Abnahme
von Fritz & Partner | Mrz 29, 2018 | Baurecht
Bis dato war die Geltendmachung der Mängelrechte aus § 634 BGB vor Abnahme (§ 640 BGB) umstritten.
Der BGH schloss sich nun der überwiegenden Ansicht an, dass die Mängelrechte aus § 634 BGB grundsätzlich erst nach erfolgter Abnahme des Werkes geltend gemacht werden können. Vor der Abnahme sei der Besteller durch Erfüllungsansprüche und das allgemeine Leistungsstörungsrecht ausreichend geschützt.
Allerdings entschied der BGH, dass eine Abnahme in den Fällen entbehrlich sei, in denen der Besteller Erfüllung nicht mehr verlangen könne und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen sei. Solange der Besteller jedoch zum Erfüllungsanspruch zurückkehren könne, liege noch kein ausschließlich auf Geld gerichtetes Abrechnungsverhältnis vor.
Um zu diesem Abrechnungsverhältnis zu gelangen, muss der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringen, dass er eine Erfüllung vom Werkunternehmer ernsthaft und endgültig nicht mehr verlange. Sodann kann er einen Vorschuss für die Selbstvornahme nach § 637 Abs. 3 BGB fordern.
Die Telefaxkopie einer Originalvollmacht ist keine Vollmachtsurkunde i. S. d. § 174 S. 1 BGB
von Fritz & Partner | Mrz 27, 2018 | Allgemeines Zivilrecht
Gemäß § 174 S. 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft (Bsp.: Kündigung, Rücktritt, Anfechtung, Widerruf, analog bei Mahnung und Vertragsannahme), das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber (Empfänger) vornimmt, nicht wirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Gemäß § 174 S. 2 BGB ist die Zurückweisung jedoch ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen über die Bevollmächtigung informierte.
Der BGH entschied nun, eine Übersendung der Vollmachtsurkunde per Telefax reiche nicht aus. Die Vorlage der Vollmachtsurkunde ist somit im Original nötig, eine beglaubigte Kopie genügt ebenfalls nicht.
Des Weiteren stellte er fest, dass eine Zurückweisung sechs Tage nach Zugang des Widerrufs – entgegen der vorinstanzlichen Auffassung – verspätet erfolgt. In der Zurückweisung muss klar hervorgehen, dass sich diese auf die fehlende Vollmachtsurkunde stützt.
Bayerische „Mietpreisbremse“ ist unwirksam
von Fritz & Partner | Mrz 15, 2018 | Mietrecht
Die Mieterschutzverordnung für Bayern vom 10.11.2015 ist unwirksam.
Bereits erstinstanzlich wurde durch das AG München (Urteil vom 21.06.2017, 414 C 26570/16) festgestellt, dass die Begründung der Verordnung nicht den Mindestanforderungen genüge.
Dies wurde nun durch das LG München I bestätigt.
Aufgrund des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes muss ein Eigentumseingriff besonders gerechtfertigt sein. Dies stellt das Begründungserfordernis des § 556d Abs. 2 BGB sicher, wonach die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern muss, warum die jeweilige Gemeinde bzw. der Gemeindeteil in die Verordnung aufgenommen wurde. In der Verordnung wurden zwar elf statistische Merkmale aufgezählt, anhand derer die Einordnung der jeweiligen Gemeinde erfolgten, allerdings fehlten die konkreten Befundergebnisse. Dies genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB nicht. Eine Heilung des Mangels durch nachträgliche Mitteilung der Daten während des laufenden Verfahrens kommt nicht zustande.
Außerdem wurden die Ergebnisse der Gemeindeanhörung, welche noch zu Änderungen in der Gemeindezusammensetzung geführt hatten, nicht mitgeteilt. Dies stellt einen weiteren Verstoß gegen die Begründungspflicht dar, welcher zur Nichtigkeit der Verordnung führte. Eine rückwirkende Heilung durch die nachträgliche Begründung der Verordnung vom 24.07.2017 nach dem Erlass des erstinstanzlichen Urteils heilt den Begründungsmangel nicht. Ob eine Heilung für die Zukunft ab dem Bekanntmachungszeitpunkt eingetreten ist, bleibt fraglich (LG München I, Urteil vom 06.12.2017, 14 S 10058/17).
Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen
von Fritz & Partner | Mrz 13, 2018 | Mietrecht
Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen möglich, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Es muss festgestellt werden, mit welchen Mietzahlungen der Mieter in Verzug, also wann die Miete fällig war, und ob dieser Wert kündigungsrelevant ist.
Für zwei aufeinanderfolgende Termine muss der Betrag eine Monatsmiete und einen Cent betragen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB. Ist der Mietrückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen aufgelaufen, so muss der Rückstand zwei Monatsmieten erreichen, vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB.
Fraglich ist jedoch, welcher Mietzins Bemessungsgrundlage ist in Minderungsfällen. Dies hat der BGH wie folgt entschieden:
Für die Ermittlung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen ist auf die ungeminderte Miete abzustellen, da Grundlage im Sinne der §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB gemäß Wortlaut die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete darstellt. Demnach sind Minderungen und Zurückbehaltungsrechte anders als bei der Rückstandsberechnung grundsätzlich an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen.
Dies gilt allerdings nur bei behebbaren Mängeln. Handelt es sich bei dem Minderungsgrund dagegen um einen unbehebbaren Mangel (Bsp.: Wohnflächenabweichung), so mindert sich die Miete dauerhaft und die geminderte Miete ist bei der Kündigungsrelevanz zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16).