Source: https://sentenze.laleggepertutti.it/sentenza/cassazione-civile-n-14072-del-08-07-2016
Timestamp: 2020-08-04 17:56:16+00:00
Document Index: 59416672

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Sentenza Cassazione Civile n. 14072 del 08/07/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 14072 del 08/07/2016
Cassazione civile sez. II, 08/07/2016, (ud. 14/06/2016, dep. 08/07/2016), n.14072
sul ricorso 27519/2011 proposto da:
A.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliata
in Roma, Via Sant’Agatone Papa 50, presso lo studio dell’avvocato
CATERINA MELE, che la rappresenta e difende, come da procura
V.L., V.M.B.N., quali eredi di
V.R., deceduto l'(OMISSIS);
avverso la sentenza n. 2215/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA,
14/06/2016 dal Consigliere Ippolisto Parziale;
udito l’Avvocato Mele, che si riporta agli atti e alle conclusioni
udito il sostituto procuratore generale, Riccardo Fuzio, che conclude
per il rigetto dei primi quattro motivi del ricorso e per
l’accoglimento del quinto.
A. La ricorrente espone in fatto quanto segue.
1. Con scrittura privata stipulata in data 26.7.1989, la sig.ra B.L. prometteva di vendere al sig. V.R., che si obbligava ad acquistare, un appartamento di sua proprietà sito in (OMISSIS). Contestualmente il promittente acquirente versava alla sig.ra B. Lire 40.000.000 di cui Lire 25.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e Lire 15.000.000 in conto prezzo.
2. Spirato il termine “per la redazione del contratto definitivo”; il signor V. si rifiutava di “dar seguito alla sua promessa assumendo che sull’immobile in questione gravavano iscrizioni pregiudizievoli ritenute da lui ostative alla richiesta di un mutuo bancario”. Il 21/2/1990, la promittente venditrice, ottenuto il consenso alla cancellazione dell’ipoteca, notificava, a mezzo posta, al signor V. atto di diffida ad adempiere nel termine di trenta giorni.
3. Il 1 marzo 1990 il prominente acquirente iniziava il giudizio chiedendo l’adempimento del contratto nei confronti della B., che si costituiva dichiarandosi disposta alla stipula, precisando che nel contratto non si era fatto riferimento alla necessità da parte del V. di acquisire un mutuo per il pagamento del saldo, circostanza questa evidenziata solo dopo la scadenza del termine previsto nel preliminare. Chiariva di aver fatto tutto quanto necessario per estinguere l’ipoteca di cui non aveva notizia e di ammontare di Lire 450.000 non tale da poter pregiudicare l’erogazione del mutuo. Il prominente acquirente alla seconda udienza mutava la domanda da adempimento a risoluzione del contratto. Di conseguenza, con separato atto, notificato il 31 maggio 1991, la promittente venditrice conveniva in giudizio il promittente acquirente, chiedendo la risoluzione contratto e il risarcimento del danno con l’autorizzazione alla ritenzione della caparra e di quanto ricevuto in conto prezzo. Produceva in giudizio il consenso la cancellazione dell’ipoteca del 12 aprile 1990, nonchè la denuncia di successione quale titolo di acquisto del bene promesso in vendita.
4. A seguito della morte della signora B. i giudizi venivano riassunti e successivamente riuniti l’8 aprile 2002.
5. Il tribunale di Roma riteneva fondata la domanda della prominente venditrice, dichiarava legittimo il recesso ex art. 1385 c.c., dal preliminare con diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria e condannava la promittente venditrice alla restituzione di quanto ricevuto in acconto sul prezzo pari a 15 milioni di Lire. Compensava le spese.
6. Il V. impugnava la sentenza del tribunale, mentre l’erede della promittente venditrice proponeva appello incidentale sulle spese.
7. La corte d’appello accoglieva l’impugnazione principale e dichiarava “l’inadempimento di B.L. al preliminare di vendita stipulato in data 26 luglio 1989 e per l’effetto condanna A.L. alla restituzione in favore di V. R. del doppio della capatta, nella misura complessiva di Euro 25.822,84 con gli interessi legali dalla domanda al saldo”.
8. Impugna tale decisione la signora A. che articola cinque motivi. Nessuna attività in questa sede hanno svolto le parti intimate. Parte ricorrente ha depositato memoria.
A. I motivi del ricorso.
1. Col primo motivo si deduce: “Art. 360, n. 3, per violazione degli artt. 113 e 116 c.p.c., per mancato compiuto esame degli atti e documenti di causa e violazione artt. 1457 e 1455 c.c.” per aver la corte di merito ritenuto erroneamente essenziale il termine indicato nel preliminare per la stipula del rogito e per non aver considerato che alla data della seconda udienza, nel corso della quale il difensore dell’attore aveva modificato la domanda da esecuzione in forma specifica in risoluzione per inadempimento, era già stata formalizzata la cancellazione dell’ipoteca. Osserva la ricorrente che le parti “non avevano fatto alcun cenno alla essenzialità di tale termine correlata, ovviamente, alla risoluzione di diritto se non fosse stato rispettato il termine”. Manca nel preliminare una clausola risolutiva espressa. Lo stesso V. aveva agito inizialmente per l’adempimento in forma specifica e “non poteva assolutamente ritenere termine essenziale (ex art. 1457 c.c.) il decorso 30.10.1989”. Nè, aggiunge la ricorrente, riteneva il promittente acquirente “men che meno importante l’inadempimento (ex art. 1455 c.c.) e comunque tale da comportare la risoluzione del contratto”. Precisa la ricorrente che “la Corte di Appello non ha esaminato puntualmente gli atti di causa e lo svolgimento dei fatti e non ha valutato che l’azione ex art. 2932, proposta dal sig. V., è rimasta in corso fino alla seconda udienza del 1^ giudizio. Alla prima udienza si erano gia verificati l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca (13.2.1990 precedente la citazione del 1.3.1990) e la formalizzazione del 12.4.1990, precedente la prima udienza del 27.4.1990. La sentenza è, così, erronea sia ai sensi dell’art. 1455 c.c., sia ai sensi dell’art. 1457 c.c., perchè, da una parte ritiene sussistere termine essenziale e, dall’altra, afferma che l’impedimento alla stipula del contratto è stato superato in corso di causa nel giudizio proposto ex art. 2932 c.c.”.
La Corte di appello ha poi errato nell’affermare che “la promittente venditrice si oppose alla domanda ex art. 2932 c.c.”, posto che “dalla comparsa di costituzione e risposta del 24.4.1990, della sig.ra B., nel giudizio proposto dal V., testualmente si legge, a pag. 3, penultimo rigo: “… e con la presente comparsa la convenuta dichiara di essere sempre pronta alla stipula del contratto definitivo” (pag. 22-23 di questo ricorso)”.
2. Col secondo motivo si deduce: “art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione del combinato disposto degli artt. 1455 e 1482 c.c., in relazione agli artt. 115 e 116 c.p.c.”, per aver la corte ritenuto grave l’iniziale inadempimento della ricorrente per un’ipoteca di sole Lire 450.000, a fronte di un prezzo di vendita concordato di Lire 80.000.000, ipoteca che, per la sua esiguità, non avrebbe potuto giustificare il rifiuto di concedere un mutuo al promissario acquirente.
La Corte locale sul punto aveva così motivato: “Deve dunque ritenersi sussistente il dedotto inadempimento della parte promittente venditrice: infatti a fronte di un compromesso in cui l’immobile veniva dichiarato libero da vincoli e pesi e nel quale veniva fissata la data del 30 ottobre 1989 per la stipula dell’atto notarile… non solo la data della stipula dell’atto definitivo veniva spostata fino al 20 gennaio 1990 e successivamente superata per difficoltà per la parte promittente venditrice ad ottenere copia della denuncia di successione… soprattutto l’immobile risultava gravato da precedente ipoteca e, dunque, non era libero da vincoli e pesi, come invece dichiarato dalla B. nel compromesso…
Quanto alla graivià dell’inadempimento, va disatteso quanto ritenuto dal primo giudice circa la scarsa importanza dello stesso in relazione all’esiguità della somma da versare al fine di ottenere la cancellazione dell’ipoteca e alla manifestata intenzione della parte venditrice al pagamento della stessa. Va infatti osservato che la gravità dell’inadempimento secondo quanto dispone l’art. 1455 c.c., va valutata in relazione all’interesse dell’altro contraente”. La Corte locale, quindi, ha errato per aver ritenuto grave inadempimento la mancata indicazione dell’ipoteca. Si trattava della “iscrizione relativa al mutuo concesso oltre venti anni prima al costruttore dell’immobile, dante causa del dante causa della sorella della sig.ra B. e quest’ultima ne era divenuta proprietaria, iure successionis, alla morte della sorella S.”. Inoltre “la Corte di Appello non ha esaminato e valutato compiutamente gli atti di causa. Infatti nel fascicolo della sig.ra A. è stato prodotto il consenso alla cancellazione del 13.2.1990 dell’ipoteca inizialmente iscritta nel 1951 e rinnovata nel 1971, atto nel quale subito dopo l’epigrafe si dichiara che il consenso viene dato “stante il rimborso totale della quota di originale Lire 490.000″ (pag. 9 di questo ricorso)”. Aggiunge che “tale precisazione era contenuta anche nell’atto di diffida notificato dalla sig.ra B. al sig. V. (pag. 16 di questo ricorso)”.
La Corte locale ha errato perchè “a fronte di un contratto di compravendita di immobile al prezzo di Lire 80.000.000, ha ritenuto grave il preteso inadempimento del venditore per un’ipoteca di sole Lire 450.000, per di più pagate e quindi con iscrizione solo formale e non sostanziale che, oltretutto, sarebbe divenuta inefficace in pochi mesi (20 anni dal 1971)”. Secondo la ricorrente, “non poteva sussistere alcun interesse concreto del compratore come in effetti il compratore non ha ritenuto determinante la circostanza della cancellazione dell’ipoteca” ed inoltre “la Corte non ha valutato la basilare circostanza della inesistenza di qualsiasi prova sul preteso rifiuto della banca di concedere mutuo al V.”. Infatti, ricevuto l’atto di diffida, con il richiamo dell’assenso alla cancellazione per l’inesistenza del debito, tutto pagato dal debitore iscritto, il sig. V., il 1.3.1990, ha agito per l’adempimento in forma specifica preferendo tale alternativa all’invito a stipula dinanzi al notaio”.
In definitiva, la Corte “non ha fatto buon governo del combinato disposto degli artt. 1455 e 1482 c.c., omettendo di valutare compiutamente gli atti di causa e lo svolgimento cronologico dei fatti”.
3. Col terzo motivo si deduce: “Art. 360, n. 3, per violazione dell’art. 1375 c.c., in relazione agli artt. 115 e 116 c.p.c.” per aver la corte ritenuto la violazione da parte della ricorrente dell’art. 1375 c.c., posto che inizialmente non era a conoscenza dell’esistenza di un’ipoteca iscritta sull’immobile. Precisa che la Corte di appello ha così motivato “in realtà è, invece, la promittente venditrice a richiedere lo spostamento dell’atto definitivo… è la stessa parte venditrice a inviare la diffida del 20 febbraio 1990 all’evidente fine di far risultare inadempiente il promittente acquirente, pur non essendo ella stessa in grado nè di indicare la data entro la quale stipulare l’atto definitivo, nè, soprattutto, di attestare l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca, sottaciuta al momento della stipulazione del compromesso…” Ed ha la Corte locale ulteriormente affermato che “risulta che la promittente venditrice si oppose alla domanda ex art. 2932 c.c., formulata da controparte, ed anzi, propose a sua volta un giudizio per la risoluzione del contratto, per inadempimento del V. al preliminare. Da tali elementi risulta pertanto chiara l’intenzione della promittente venditrice di attribuire al dedotto inadempimento della controparte la mancata stipula del contratto definitivo e di incamerare così la caparra. Non vi è dubbio, pertanto, che tale comportamento violi il dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto, avuto riguardo all’assenza, in capo al V., di alcun profilo di inadempimento rispetto al compromesso di cui è causa” (pag. 6 – 7 sentenza impugnata)”.
La ricorrente nega di essere stata a conoscenza fin dall’inizio dell’esistenza dell’ipoteca, per essere divenuta proprietaria per successione della sorella. Da tale atto, prodotto in giudizio, risultava che “che non aveva riscontrato debiti dello stesso de cuius da inserire nella denuncia di successione”. Inoltre, “l’esistenza dell’ipoteca era solo formale e come tale non pregiudizievole”.
La Corte di appello non ha invece valutato il comportamento del V. che “non era secondo buona fede ex art. 1375 c.c., pechè si era impegnato ad acquistare un immobile non avendo la provvista dell’intera somma necessaria per l’acquisto ma avendo solo la disponibilità per la caparra ed il conto prezzo. Tale mancata disponibilità è stata appunto taciuta dal V. al momento della stipula del contratto preliminare in cui non si è fatto cenno alla eventualità del pagamento saldo prezzo dopo aver ottenuto il mutuo. Anche la scelta di proporre giudizio ex art. 2932, invece di invitare a stipula avanti al notaio, doveva essere valutata dalla Corte di merito quale comportamento del V. in contrasto con il dovere di buona fede, ex art. 1375, perchè con l’intento di procrastinare la data del pagamento del saldo prezzo fino alla conclusione, certamente non rapida, del giudizio”.
4. Col quarto motivo si deduce: “art. 360, nn. 3 e 5 per violazione dell’art. 1385 c.c.”, per aver la Corte locale “qualificato l’azione del V. ex art. 1385 c.c.”, mentre era stata domandata la sola risoluzione per inadempimento, essendo il V. “inadempiente sul termine della conclusione del contratto ed inadempiente anche in seguito alla diffida ad adempiere notificatagli dalla venditrice”.
Precisa la ricorrente che “il V. non ha mai invocato l’art. 1385 ma ha agito ex art. 2932. Poteva, pertanto, solo agire ex art. 1453, comma 2 e non più ex art. 1385 c.c.”. Aggiunge di aver agito anche lei “per la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per l’inadempimento del convenuto e conseguentemente per il risarcimento del danno e l’autorizzazione “ad incamerare le Lire 40.000.000 versate dal convenuto, a titolo di caparra e di risarcimento danni”. Quindi la sig.ra B. non ha agito ex art. 1385 ma ex art. 1453 e (…) solo dopo che, alla più volte citata udienza del 10.12.1990, la controparte aveva mutato la domanda”. Aggiunge che “era necessitata a proporre il separato giudizio, non potendo più spiegare riconvenzionale in quello per l’adempimento in forma specifica proposto dal compratore, nel quale si era già costituita, dichiarandosi disponibile alla stipula del definitivo ovvero al trasferimento ex art. 2932”. Quindi, la Corte di appello “avrebbe dovuto valutare tutte le circostanze e tutti i documenti di causa e, dopo aver deciso art. 1453, avrebbe dovuto autorizzare la ricorrente alla ritenzione della caparra”.
5. Col quinto motivo si deduce: “art. 360, n. 3, per violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c.”. La ricorrente lamenta che la corte ha errato nella regolazione delle spese processuali, non avendo tenuto conto della parziale soccombenza della controparte. Aggiunge che la Corte di appello ha liquidato spese in misura superiore a quella documentata in primo e secondo grado e “liquidato per il secondo grado competenze ed onorari per Euro 3.500,00 e ciò solo per la redazione dell’atto di appello, la notifica e l’iscrizione a ruolo.
Uniche attività della controparte che non ha depositato, in secondo grado. nè memorie nè repliche nè è comparso alle ultime udienze”.
B. Il ricorso è infondato e va rigettato.
1. Prima di passare all’esame dei motivi è opportuno riportare la motivazione della Corte locale sui punti oggetto del giudizio.
1.1 – La vicenda in fatto è così ricostruita dalla Corte locale.
“Stipulato il preliminare di vendita il 26 luglio 1989 con il quale la prominente venditrice dichiarava che l’unità immobiliare era “libera e disponibile, esente da vincoli, gravami e privilegi anche fiscali”, e fissato il termine ultimo per la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il 30 ottobre 1989, è pacifico in causa che, per tale ultima data, l’immobile oggetto del compromesso non era libero da vincoli e pesi, risultando, al contrario, per stessa ammissione della promittente venditrice nell’atto di diffida ad adempiere del 20 febbraio 1990, che fu il V. nel novembre 1989, e dunque successivamente alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, ad accertare che sull’immobile gravava ipoteca iscritta dall’istituto Bancario S. Paolo di Torino per la somma di Lire 450.000″.
Aggiunge la Corte locale che “sempre nella citata diffida ad adempiere del 20 febbraio 1990, la stessa parte prominente venditrice ammette che, pur avendo avviato presso il notaio la pratica per la cancellazione della suddetta ipoteca, essa non si è ancora conclusa, nè, in tale diffida, la “mittente venditrice dà atto del consenso prestato dall’istituto S. Paolo alla cancellazione dell’ipoteca, intervenuto in data 13.2.1990. In effetti, tale ultimo atto viene formalizzato in data 12.4.1990 e, dunque, successivamente all’introduzione, in data 1.3.1990, del giudizio ex art. 2932 c.c., da parte del V., mentre non è dedotto in atti quando effettivamente l’ipoteca venne cancellata”.
1.2 – Sulla base di tali elementi la Corte locale così conclude:
“Deve dunque ritenersi sussistente il dedotto inadempimento della parte promettente venditrice: infatti a fronte di un compromesso in cui l’immobile veniva dichiarato libero da vincoli e pesi e nel quale veniva fiorata la data del 30 ottobre 1989 per la stipula dell’atto notarile, essendo già stato pagato metà del prezzo complessivo di 80 milioni di Lire, non solo la data della stipula dell’atto definitivo veniva spostata fino al 20 gennaio 1990 e successivamente superata per difficoltà della parte promittente venditrice ad ottenere copia della denuncia di successione (si veda lettera della B. del 20.9.1989), ma, soprattutto, risultava gravato da precedente ipoteca e, dunque, non era libero da vincoli e pesi, come invece dichiarato dalla B. nel compromesso, senta che la promittente venditrice sia stata in grado di dimostrare, per la data indicata del 20.1.1990 o per altra successiva, ma anteriore all’instaurazione del giudizio, che la suddetta ipoteca era stata cancellata”.
1.3 – Quanto alla gravità dell’inadempimento, la Corte locale disattendeva guanto ritenuto dal primo giudice circa la scarsa importanza dello stesso in relazione all’esiguità della somma da versare al fine di ottenere la cancellazione dell’ipoteca e alla manifestata intenzione della parte venditrice al pagamento della stessa. Rilevava che “la gravità dell’inadempimento, secondo quanto dispone l’art. 1455 c.c., va valutata in relazione all’interesse dell’altro contraente” ed osservava che “è del tutto evidente che in presenza di una precedente iscrizione ipotecaria era sommamente difficile per il V. ottenere l’erogazione del mutuo che gli avrebbe consentito il pagamento del saldo del pretino di acquisto dell’immobile, di tal che, ricevuta in data 21 febbraio 1990 la diffida ad adempiere inviatagli dalla B., senza che nella suddetta diffida fosse dichiarata l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca stessa, il V. si trovava esposto all’iniziativa di controparte, senza poter accedere al mutuo ed avendo già versato la metà del pretino pattuito, con il rischio, dunque, di perdere la caparra già versata. In relazione all’interesse del V., dunque, l’inadempimento di controparte, derivante dall’aver promesso in vendita come libero da pesi un immobile che invece era gravato da ipoteca e senza certezza sui tempi di cancellazione della stessa, non può ritenersi di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1453 c.c., avuto riguardo alla conoscenza, da parte della promittente venditrice, della necessità di controparte di pagare il saldo del prezzo mediante l’erogazione di un mutuo, conoscenza mai contestata dalla prominente venditrice e risultante dalla diffida ad adempiere del 21 febbraio 1990”.
Riteneva poi la Corte locale che “il comportamento della prominente venditrice non era esente da inadempimento al dovere di esetnione del contratto secondo burla fede, ai sensi dell’art. 1373 c.c.” perchè era stata la prominente venditrice “a richiedere lo spostamento dell’atto definitivo dal 30.10.1989 al 20.1.1990 (lettera del 20.9.1989) per l’impossibilità di reperire per la data fissata della documentazione necessaria alla stipula dell’atto; (…) a inviare la diffida del 20 febbraio 1990 all’evidente fine di Ici risultare inadempiente il promittente acquirente, pur non essendo ella stessa in grado ne di indicare la data entro la quale stipulare fatto definitivo, nè, soprattutto, di attestare l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca, sottaciuta al momento della stipulazione del compromesso”.
Quanto poi all’intenzione, manifestata dalla parte promittente venditrice anche in giudizio, di procedere comunque alla vendita, circostanza questa ritenuta dal primo giudice significativa, la Corte locale osservava che “risulta che la promittente venditrice si oppose alla domanda ex art. 2932 c.c., formulata da controparte, ed anzi, propose a sua volta un giudizio per la risoluzione del contratto, per inadempimento del V. al preliminare”.
1.4 – Sulla base degli elementi su esposti la Corte di appello traeva le seguenti conclusioni.
“Da tali elementi risulta pertanto chiara l’intenzione della promittente venditrice di attribuire al dedotto inadempimento della controparte la mancata stipula del contratto definitivo e di incamerare così la caparra. Non vi è dubbio, pertanto, che tale comportamento violi il dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto, avuto riguardo all’assenza, in capo al V., di alari profilo di inadempimento rispetto al compromesso di cui è causa. Ne deriva che la sentenza impugnata va integralmente riformata e, qualificata la domanda proposta dal V. quale adone ex art. 1385 c.c., comma 2, ritenuto l’inadempimento dl B.L. al preliminare di vendita stipulato il 26 luglio 1989, l’odierna appellala, in qualità di erede, va condannata alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata dal V., nella misura di Lire 25 milioni, e, quindi, al pagamento di complessivi Euro 25.822,84. Nulla invece va disposto con riferimento alla restituzione dell’acconto di Lire 15 milioni versato al momento del compromesso dal V., in difetto di domanda sul punto”.
2. I motivi sono tutti infondati. Va in generale osservato che la ricorrente con i primi quattro motivi censura specifici comportamenti ritenuti invece dal giudice dell’appello complessivamente integranti il suo inadempimento comparativamente valutato a fronte del comportamento dell’altro contraente. Sotto tale profilo le censure sono infondate, ma esse risultano tali anche se separatamente valutate come di seguito si chiarisce.
2.1 – Il primo motivo riguarda la qualificazione da parte del giudice dell’appello del termine per l’adempimento come essenziale e la mancata valutazione del comportamento della ricorrente che non si oppose alla domanda ex art. 2932 c.c..
E’ infondato perchè il giudice di appello non ha affermato l’essenzialità di tale termine e comunque non ha fondato la sua decisione su tale aspetto, avendo invece valutato il comportamento delle parti successivo alla scadenza del termine originariamente fissato, rilevando al riguardo il comportamento ingiustificatamente dilatorio della promittente venditrice, che chiese rinvii della data fissata per mettere a disposizione il titolo di acquisto e per cancellare l’ipoteca. Inoltre, correttamente il giudice dell’appello ha rilevato che l’odierna ricorrente si oppose alla domanda ex art. 2932 c.c., perchè in tal senso sono le formali conclusioni rassegnate nell’atto di costituzione, non rilevando, quindi, in senso decisivo la disponibilità invece dichiarata nel contesto argomentativo dell’atto.
2.2 – Il secondo motivo riguarda l’errata valutazione della gravità dell’inadempimento della prominente venditrice con riguardo alla mancata indicazione dell’esistenza di un’ipoteca pregiudizievole.
Anche tale motivo è infondato, perchè la corte d’appello non ha valutato solo tale comportamento ai fini dell’inadempimento complessivo, ma anche l’insieme dei comportamenti tenuti dalla promittente venditrice, evidenziando comunque che la mancata cancellazione dell’ipoteca ben poteva incidere sull’erogazione del mutuo, che la cancellazione non intervenne prima dell’inizio del giudizio da parte del promittente acquirente e che non era stata ancora ottenuta al momento dell’invio della diffida ad adempiere.
2.3 – Il terzo motivo riguarda l’errata valutazione dell’assenza di buona fede della ricorrente nel momento in cui dichiarò che il bene era esente da pesi e vincoli pregiudizievoli.
li infondato. Si tratta di valutazione di merito che il giudice ha ben motivato tenendo conto sempre del comportamento complessivo delle parti. L’esistenza dell’ipoteca è stata accertata dal promittente acquirente, mentre era evidentemente onere della stessa venditrice, specie nel momento in cui garantiva nel contratto la libertà del bene da pesi, verificare in concreto tale circostanza, dovendo comunque provvedere per tempo alla cancellazione dell’ipoteca.
2.4 – Il quarto motivo riguarda la violazione dell’art. 1385 c.c..
Lamenta la ricorrente che erroneamente la corte d’appello aveva applicato tale norma, avendo invece il promittente acquirente agito in giudizio non già per la declaratoria della legittimità del recesso e per la restituzione del doppio della caparra ma semplicemente per la risoluzione del contratto.
Il motivo è inammissibile perchè già il giudice di primo grado aveva così interpretato la domanda del promittente acquirente (e della stessa parte promittente venditrice) e sul punto non sembra essere stato proposta, specifica, impugnazione da parte dell’odierna ricorrente. In ogni caso, la qualificazione della domanda spetta al giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità ove correttamente motivata come nel caso in questione.
2.5 – Anche il quinto e ultimo motivo è infondato perchè si lamenta l’integrale condanna al pagamento delle spese in presenza di una parziale soccombenza, avendo evidentemente il giudice valutato l’esito complessivo del giudizio e liquidato d’ufficio, come doveva, i relativi importi per entrambi i gradi nell’ambito degli scaglioni di riferimento quanto al valore della causa.