Source: http://docplayer.it/14834958-Fondoalpha-alpha-immobiliare-fondo-comune-di-investimento-immobiliare-di-tipo-chiuso-rendiconto-al-31-12-2002-e-relazione-degli-amministratori.html
Timestamp: 2017-09-22 04:53:43+00:00
Document Index: 165022121

Matched Legal Cases: ['art. 17', 'art. 3', 'art. 8', 'art.17', 'art. 9', 'art. 4']

FondoAlpha. Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2002 E RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI - PDF
Download "FondoAlpha. Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2002 E RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI"
1 FondoAlpha Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2002 E RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
3 INDICE RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI 1. ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO 6 2. EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL ESERCIZIO 7 3. LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO 7 4. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL GRUPPO DI FIMIT SGR 7 5. ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI COLLOCAMENTO DELLE QUOTE 8 6. PERFORMANCE DEL FONDO 8 7. FATTI DI RILIEVO DOPO LA CHIUSURA DELL ESERCIZIO 9 8. OPERATIVITÀ POSTA IN ESSERE SU STRUMENTI FINANZIARI COMPRESI DERIVATI 9 9. INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI 9 RENDICONTO AL 31/12/ NOTA INTEGRATIVA PARTE A ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA 18 PARTE B LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO 20 SEZIONE I CRITERI DI VALUTAZIONE 20 SEZIONE II LE ATTIVITÀ 21 SEZIONE III LE PASSIVITÀ 22 SEZIONE IV IL VALORE COMPLESSIVO NETTO 24 SEZIONE V ALTRI DATI PATRIMONIALI 24 PARTE C IL RISULTATO ECONOMICO DELL ESERCIZIO 25 SEZIONE II BENI IMMOBILI 25 SEZIONE VI ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE E ONERI FINANZIARI 26 SEZIONE VII ONERI DI GESTIONE 26 SEZIONE VIII ALTRI RICAVI E ONERI 27 SEZIONE IX IMPOSTE 27 PARTE D ALTRE INFORMAZIONI 27 3
5 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI 1. ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO 6 2. EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL ESERCIZIO 7 3. LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO 7 4. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL GRUPPO DI FIMIT SGR 7 5. ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI COLLOCAMENTO DELLE QUOTE 8 6. PERFORMANCE DEL FONDO 8 7. FATTI DI RILIEVO DOPO LA CHIUSURA DELL ESERCIZIO 9 8. OPERATIVITÀ POSTA IN ESSERE SU STRUMENTI FINANZIARI COMPRESI DERIVATI 9 9. INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI 9 5
6 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI 1. ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO Il 2002 è stato il primo esercizio completo di gestione del Fondo Alpha Immobiliare ed è stato contrassegnato da attività ed eventi di sicura rilevanza. Innanzitutto, è stato l anno del collocamento e della quotazione. Per la prima volta in Italia, un fondo immobiliare chiuso ad apporto è stato quotato al MTA presso la Borsa di Milano. Dopo il collocamento presso il pubblico, avvenuto nel giugno 2002, il 4 luglio 2002 è stato dato inizio alle trattazioni. L operazione ha costituito un indubbio successo poiché ha coniugato il positivo lancio di un nuovo strumento finanziario sul mercato con un interessante contributo alla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico. ATTIVITÀ DI GESTIONE IMMOBILIARE Dal punto di vista più propriamente gestionale, il 2002 è stato l esercizio del consolidamento dell attività. Il patrimonio immobiliare, conferito al Fondo in data 1 marzo 2001, dopo l analisi e i primi interventi effettuati nel corso del 2001, è stato oggetto di razionalizzazione, valorizzazione e sviluppo. Sono proseguiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sul patrimonio immobiliare per la sua riqualificazione e per l adeguamento funzionale e normativo. Particolarmente rilevanti sono stati gli interventi sugli immobili in Via Aldo Moro 44/68/70 (Bologna), Via Cristoforo Colombo 44, Via Capitan Bavastro 174 e Via Longoni 3 (Roma). Mediante la stipula di 25 contratti di locazione, alcuni dei quali nuovi, altri sostitutivi di pregresse situazioni di indennità di occupazione, altri ancora per l accorpamento di più contratti con i medesimi conduttori, sono state ridotte le sfittanze totali e sono stati migliorati i rendimenti di alcuni immobili. Contemporaneamente, sono state poste in essere attività tese alla riduzione delle morosità, iniziando, dove necessario, le relative procedure giudiziarie. La situazione delle morosità appare in continuo miglioramento e relegato essenzialmente a situazioni locative pregresse ed ormai quasi del tutto interrotte. In data 30 aprile 2002, con l obiettivo di ottimizzare la gestione immobiliare, si è proceduto al rinnovo del contratto di property management con AGIED Srl, successivamente ceduto a Pirelli & C. Real Estate Property Management Spa, con decorrenza 1 gennaio Nella fase dei controlli, è stata razionalizzata l attività di riscontro e di analisi dei flussi provenienti dal property manager e dal service amministrativo, quest ultimo affidato a Unione Fiduciaria S.p.A.. L attività di reportistica nel corso dell anno si è incentrata nella redazione del Rendiconto al 31 dicembre 2001 e della Relazione Semestrale al 30/06/2002. La gestione del fondo è operativamente analizzata tramite i confronti con il budget approvato dal Consiglio di amministrazione, che costituisce la base per monitorare l andamento economico-finanziario del Fondo nei suoi molteplici aspetti. E stata rinnovata la polizza globale fabbricati a tutela del patrimonio immobiliare, adeguando i valori della stessa al nuovo valore patrimoniale del portafoglio del Fondo Alpha. ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT Coerentemente con le politiche di asset management del Fondo, sono state effettuate operazioni tese alla razionalizzazione del portafoglio immobiliare, puntando alla vendita di immobili plurilocatari o sfitti e assicurando contemporaneamente plusvalenze rispetto ai valori di libro. Dal lato degli acquisti, oltre a due operazioni su porzioni di immobili destinate al completamento della proprietà di due stabili, si è effettuato un investimento in un immobile monolocatario, di significative dimensioni. Più in dettaglio, gli acquisti effettuati nell anno sono stati: complesso immobiliare sito in Roma, Vicolo Casal Lumbroso, interamente affittato ad una Pubblica Amministrazione; l atto di acquisto è stato stipulato in data 7/8/2002 al prezzo di 75 milioni di euro. L operazione realizza una delle due acquisizioni di rilevo indicate in sede di Prospetto Informativo, mentre la seconda, allo stato, non è stata ancora effettuata. due unità immobiliari adibite a locale archivio nell immobile di proprietà del fondo sito in Segrate, Via Cassanese 224, palazzo Caravaggio, aggiudicate in asta pubblica ad un prezzo complessivo di euro; una unità immobiliare adibita a locale archivio nell immobile di proprietà del fondo sito in Segrate, Via Cassanese 224, palazzo Tintoretto, aggiudicata in asta pubblica ad un prezzo di euro; 6
7 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI Le vendite perfezionate nell esercizio sono state, invece: immobile sito Milano, Via Restelli 3, interamente sfitto, ceduto in data 12/4/2002 ad un prezzo di euro; immobile sito in Milano, Via Vitruvio 43, locato, ceduto nella sua interezza con esclusione di sei unità immobiliari di tipo residenziale ad un prezzo di euro; immobile sito in Roma, Via di Villa Ricotti 42, locato, ceduto in data 10/10/2002 ad un prezzo di euro. Le plusvalenze da realizzo ammontano nell esercizio a euro. L acquisto del sopra citato immobile in Roma è stato effettuato mediante accollo di un preesistente mutuo ipotecario. Tale mutuo, dopo una selezione tra più offerte, è stato successivamente sostituito con un altro finanziamento, migliorativo sotto il profilo delle condizioni finanziarie, con stipula avvenuta successivamente alla conclusione dell esercizio in esame. L operazione si inquadra nella politica di utilizzo della leva finanziaria finalizzata all incremento della redditività complessiva del fondo. 2. EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL ESERCIZIO Per i dettagli relativi all evento più importante dell esercizio, ovvero l operazione di collocamento e quotazione del Fondo Alpha, si rinvia al capitolo LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO L obiettivo che il fondo si prefigge è quello di massimizzare il rendimento dei titolari delle quote, da realizzarsi prevalentemente attraverso forme di investimento diversificate nel comparto immobiliare. Gli indirizzi di gestione di riferimento sono i seguenti: a) ottimizzazione del patrimonio immobiliare esistente per la valorizzazione e la massimizzazione dei rendimenti; b) incremento della leva finanziaria, attraverso investimenti anche di breve periodo, entro i limiti imposti dalla normativa vigente, per l ottimizzazione della redditività del fondo; c) investimenti immobiliari, anche attraverso veicoli societari, principalmente orientati a immobili già locati o con concrete prospettive di locazione. In particolare, nella selezione degli immobili, si intende tener conto principalmente dei seguenti fattori: dimensione: si intende privilegiare gli immobili di medio-grandi dimensioni, mono locatari o con un ridotto numero di locatari; localizzazione geografica: si intende privilegiare gli investimenti in immobili siti a Milano e a Roma; tipologia: si intende privilegiare gli investimenti in immobili a destinazione uffici; d) disinvestimenti immobiliari orientati prioritariamente verso gli immobili sfitti o pluri-locatari, al fine di ottimizzare la gestione complessiva del Fondo; la strategia di disinvestimento è mirata a cogliere opportunità di mercato realizzando operazioni con interessanti ritorni economici; e) sviluppo di attività immobiliari innovative. Le politiche di medio lungo periodo saranno orientate: 1. ad una gestione economica e finanziaria che permetta una distribuzione sistematica dei proventi ai portatori delle quote; 2. ad una pianificazione di asset management che operi con un orizzonte temporale anche inferiore ai residui dodici anni procedendo, se del caso, a rimborsi anticipati. 4. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL GRUPPO DI FIMIT SGR La società di gestione del Fondo Alpha, Fimit SGR, appartiene al Gruppo Bancario Capitalia, nato il 1 luglio 2002 successivamente ad operazioni di acquisizioni e successive scissioni che hanno interessato il preesistente Gruppo Bancaroma. In particolare, Fimit SGR è detenuta per il 53% da MCC Spa, a sua volta detenuta per l 79,9% da Capitalia Spa. I rapporti intrattenuti nell esercizio dal Fondo Alpha con altre società del Gruppo sono i seguenti. È proseguito il rapporto contrattuale con la Banca di Roma in qualità di Banca Depositaria, come da incarico conferito dal Consiglio di Amministrazione della Fimit il 27 giugno 2000 e ratificato nel luglio 2000 con la sottoscrizione della Convenzione di Banca Depositaria. 7 È proseguito il rapporto contrattuale con MCC in virtù del quale la controllante svolge la funzione di Controllo Interno della Società e del Fondo. Tale funzione è stata approvata dall Organo di Vigilanza e viene coordinata con la Capogruppo, sulla base delle prescrizioni della Governance di Gruppo.
8 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI Nel corso dell esercizio, in occasione dell operazione di collocamento e quotazione, MCC ha operato in qualità di Global Coordinator, mentre la Banca di Roma ha operato e opera tuttora quale Specialist. La Banca di Roma e Banca Fineco (tutte banche del Gruppo Capitalia) hanno operato nell ambito del consorzio di collocamento. 5. ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI COLLOCAMENTO DELLE QUOTE Come accennato precedentemente, l esercizio in esame è stato caratterizzato dalle attività inerenti al collocamento delle quote e alla contestuale ammissione alla quotazione del fondo medesimo. Successivamente alla predisposizione e alla consegna, in data 28 e 29 marzo 2002, della documentazione obbligatoria, la Borsa italiana S.p.A., con provvedimento n del 27 maggio 2002, ha ammesso alla quotazione ufficiale di borsa le quote del Fondo Alpha Immobiliare per la negoziazione nel mercato telematico azionario (M.T.A.), segmento di borsa ordinario classe 2. La Consob, con nota n del 31 maggio 2002, ha autorizzato la pubblicazione del prospetto di sollecitazione e quotazione delle suddette quote. Il periodo di Offerta ha avuto inizio il 12 giugno 2002 ed è terminato il 28 giugno Nell ambito dell O.G. sono pervenute richieste per n quote così ripartite: nell ambito dell Offerta Pubblica di vendita rivolta al pubblico indistinto: n quote; nell ambito del Collocamento Istituzionale privato rivolto agli investitori istituzionali: n quote. In base alle richieste pervenute sono state assegnate n quote, di cui n nell ambito dell Offerta Pubblica e n (di cui n. 360 destinate alla Greenshoe) nell ambito del Collocamento Istituzionale. Il prezzo di offerta delle quote è stato fissato in euro per quota. I dipendenti e gli Amministratori muniti di delega della Fimit hanno sottoscritto ulteriori n. 686 quote ad un prezzo unitario di euro. In data 2 agosto, il Global Coordinator ha sottoscritto n. 228 quote a valere sulla Greenshoe. Il totale complessivo delle quote sul mercato risulta quindi pari a n , di cui n sottoscritte dal Pubblico indistinto, n da Investitori istituzionali (di cui n da Fimit) e n. 686 quote da dipendenti e amministratori muniti di delega della Fimit. Nel corso del mese di settembre, con l appendice del regolamento della sottoscrizione delle quote da parte dei dipendenti ed amministratori muniti di delega avvenuto in data 31 dicembre 2002, si è conclusa l intera operazione di collocamento con la consuntivazione degli oneri sostenuti da Fimit per conto di INPDAP, come previsto dal contratto di conferimento stipulato in data 23 aprile Ciò ha comportato l accredito all Ente conferente della somma complessiva di 176,4 milioni di euro nonché la riattribuzione di n quote non collocate sul mercato. E opportuno ricordare che i soggetti coinvolti nell operazione di collocamento e quotazione sono stati, oltre la FIMIT SGR, MCC S.p.A., quale Global coordinator, Banca Finnat Euramerica S.p.A. e Meliorbanca Gallo & C. S.p.A., quale Sponsor, e Banca di Roma S.p.A. quale Specialist. Per quanto riguarda i canali distributivi utilizzati per il collocamento delle quote, è stato costituito da parte del Global Coordinator un Consorzio di collocamento cui hanno partecipato gran parte delle Banche di maggiore rilevanza nazionale. La parte preponderante delle quote del segmento retail è stata collocata da Banca di Roma S.p.A.. 6. PERFORMANCE DEL FONDO Il fondo ha conseguito un rendimento, dato dal rapporto tra l incremento del valore complessivo del fondo registrato nell esercizio 2002 e il valore complessivo del fondo rilevato nel rendiconto 2001, del 8,92%. Il rendimento dell esercizio 2002 non risulta confrontabile con i risultati conseguiti nell anno 2001, in quanto i dati non sono omogenei; in sede di conferimento degli immobili da parte dell INPDAP era stato applicato uno sconto del 20% per apporto in blocco, e conseguentemente il rendimento del 2001 era stato influenzato in maniera significativa dalla rivalutazione, al valore di mercato, del portafoglio immobiliare. 7. FATTI DI RILIEVO DOPO LA CHIUSURA DELL ESERCIZIO 8 I fatti di rilevo avvenuti nei primi giorni dell anno 2003 sono stati: il trasferimento degli uffici della SGR dalla Sede legale di Viale Castro Pretorio 118 a Via Giorgione 59, nell attesa di trasferire presso questa unità operativa anche la Sede legale. I nuovi uffici sono di proprietà del Fondo e, allo scopo di operare con la massima trasparenza, l affitto pagato dalla FIMIT è stato fissato in linea con le valutazioni di mercato della zona e sulla base del ritorno economico che il Fondo percepisce da altri locatari dello stesso immobile;
9 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI l approvazione del budget 2003 del Fondo, deliberata dal Consiglio di amministrazione nella riunione del 13 gennaio 2003; la definizione della struttura contrattuale del finanziamento ipotecario di 50 milioni di euro deliberato da MCC S.p.A. a favore del Fondo, la cui stipula è avvenuta il 10 febbraio Con la materiale erogazione, prevista nella seconda metà di febbraio, si procederà ad estinguere il finanziamento accollato con l acquisto dell immobile sito in Roma, Vicolo di Casal Lumbroso. 8. OPERATIVITÀ POSTA IN ESSERE SU STRUMENTI FINANZIARI COMPRESI DERIVATI L esercizio 2002 è stato caratterizzato dalla scelta di concentrare le strategie d investimento esclusivamente nel settore immobiliare. Non sono state effettuate significative operazioni in strumenti finanziari né di breve né di medio termine. Per quanto riguarda i primi, la significativa remunerazione delle giacenze di liquidità sui conti correnti bancari ha permesso di ottenere un reddito superiore a quello che si sarebbe potuto ricavare da strumenti alternativi di breve termine, mentre per quanto riguarda investimenti di maggiore orizzonte temporale, la caduta dei tassi d interesse ha reso meno appetibili soluzioni alternative all investimento immobiliare. Non sono state effettuate operazioni su strumenti derivati, peraltro implicitamente esclusi dal Regolamento del Fondo. 9. INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI Si riportano di seguito alcuni tra i principali indicatori che sintetizzano i risultati dell attività di gestione nell esercizio Dal 31 dicembre 2001, data del primo rendiconto annuale, il valore complessivo netto (NAV) del fondo si è incremento passando da ad Pertanto il valore contabile della quota è passato da 3.533,33 a 3.848,64, registrando una performance dell 8,92%. Dalla data di inizio della sua attività (1 marzo 2001) il valore della quota del Fondo Alpha ha evidenziato l andamento sotto illustrato: Andamento del valore della quota dal conferimento Valore del Fondo N. quote Valore unitario Atto di conferimento (1/3/2001) ,00 Relazione semestrale al 30/6/ ,58 Rendiconto annuale al 31/12/ ,33 Relazione semestrale al 30/6/ ,62 Rendiconto annuale al 31/12/ , (euro) , , , ,64 01/03/01 30/06/01 31/12/01 30/06/02 31/12/02 indicatore descrizione valore Roe Utile netto di esercizio / NAV inizio esercizio ,92 % Roa Risultato lordo gestione caratteristica / Totale attività al ,22 % Dividend yield Provento 1 / valore della quota al collocamento 14,69 % Leverage esercitato Finanziamento ipotecario / valore immobili e diritti reali immobiliari 11,8 % Livello di impiego asset immobiliari Valore beni immobili e diritti reali immobiliari/ totale attività 84,01 % Valore medio beni immobili Valore beni immobili 2 / n immobili Il Presidente del Consiglio di Amministrazione F.to Franco Carraro 9 1 Si riferisce al provento di cui alla Parte A, 5 della Nota Integrativa 2 Non sono state considerate le n. 6 unità immobiliari ad uso residenziale dell immobile sito Milano, via Vitruvio n.43
11 11 RENDICONTO AL 31/12/2002
12 RENDICONTO AL 31/12/2002 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE AL 31/12/2002 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO STATO PATRIMONIALE SITUAZIONE AL 31/12/2002 SITUAZIONE AL 31/12/2001 ATTIVITÀ VALORE % ATTIVO VALORE % ATTIVO COMPLESSIVO COMPLESSIVO A. STRUMENTI FINANZIARI 0 0,00% 0 0,00% STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI 0 0,00% 0 0,00% A1. PARTECIPAZIONI DI CONTROLLO 0 0,00% 0 0,00% A2. PARTECIPAZIONI NON DI CONTROLLO 0 0,00% 0 0,00% A3. ALTRI TITOLI DI CAPITALE 0 0,00% 0 0,00% A4. TITOLI DI DEBITO 0 0,00% 0 0,00% A5. PARTI DI O.I.C.R. 0 0,00% 0 0,00% STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI 0 0,00% 0 0,00% A6. TITOLI DI CAPITALE 0 0,00% 0 0,00% A7. TITOLI DI DEBITO 0 0,00% 0 0,00% A8. PARTI DI O.I.C.R. 0 0,00% 0 0,00% STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0 0,00% 0 0,00% A9. MARGINI PRESSO ORG. DI COMP. E GARANZIA 0 0,00% 0 0,00% A10.OPZIONI, PREMI O ALTRI STUM. 0 0,00% 0 0,00% FINANZIARI DERIVATI QUOTATI A11.OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUM. 0 0,00% 0 0,00% FINANZIARI DERIVATI NON QUOTATI B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,01% ,23% B1. IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE ,97% ,18% B2. IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE FINANZIARIA 0 0,00% 0 0,00% B3. ALTRI IMMOBILI 0 0,00% 0 0,00% B4. DIRITTI REALI IMMOBILIARI 0 0,00% 0 0,00% B5. DIRITTI ACCESSORI DELLA PROPRIETÀ ,04% ,05% C. CREDITI 0 0,00% 0 0,00% C1. CREDITI ACQUISTATI PER OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE 0 0,00% 0 0,00% C2. ALTRI 0 0,00% 0 0,00% D. DEPOSITI BANCARI 0 0,00% 0 0,00% D1. AVISTA 0 0,00% 0 0,00% D2. ALTRI 0 0,00% 0 0,00% E. ALTRI BENI 0 0,00% 0 0,00% F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ ,01% ,58% F1. LIQUIDITÀ DISPONIBILE ,01% ,58% F2. LIQUIDITÀ DA RICEVERE PER OPERAZIONI DA REGOLARE 0 0,00% 0 0,00% F3. LIQUIDITÀ IMPEGNATA PER OPERAZIONI DA REGOLARE 0 0,00% 0 0,00% G. ALTRE ATTIVITÀ ,98% ,19% G1. CREDITI PER P.C.T. ATTIVI E OPERAZIONI ASSIMILATE 0 0,00% ,82% G2. RATEI E RISCONTI ATTIVI ,01% ,02% G3. CREDITI DI IMPOSTA 0 0,00% 0 0,00% G4. ALTRE ,38% ,15% G5. CREDITO IVA ,60% 0 0,00% G6. CREDITI VERSO I LOCATARI ,99% ,21% CREDITI LORDI ,22% ,54% FONDO SVALUTAZIONE CREDITI ,24% ,34% TOTALE ATTIVITÀ ,00% ,00% 12
13 RENDICONTO AL 31/12/2002 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE AL 31/12/2002 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO STATO PATRIMONIALE SITUAZIONE AL 31/12/2002 SITUAZIONE AL 31/12/2001 PASSIVITÀ E NETTO VALORE % PASSIVO VALORE % PASSIVO COMPLESSIVO COMPLESSIVO H. FINANZIAMENTI RICEVUTI ,39% 0 0,00% H1. FINANZIAMENTI IPOTECARI ,39% 0 0,00% H2. PRONTI CONTRO TERMINE PASSIVI E OP. ASSIMILATE 0 0,00% 0 0,00% H3. ALTRI 0 0,00% 0 0,00% I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0 0,00% 0 0,00% I1. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUM. FIN. DERIVATI QUOTATI 0 0,00% 0 0,00% I2. OPZIONI, PREMI O ALTRI STRUMENTI FIN. DERIVATI NON QUOTATI 0 0,00% 0 0,00% L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI 0 0,00% 0 0,00% L1. PROVENTI DA DISTRIBUIRE 0 0,00% 0 0,00% L2. ALTRI DEBITI VERSI I PARTECIPANTI 0 0,00% 0 0,00% M. ALTRE PASSIVITÀ ,61% ,00% M1. PROVVIGIONI ED ONERI MATURATI E NON LIQUIDATI 0 0,00% 0 0,00% M2. DEBITI DI IMPOSTA ,13% ,94% M3. RATEI E RISCONTI PASSIVI ,67% ,13% M4. ALTRE ,59% ,03% M5. FONDO IMPOSTE SOSPESE 0 0,00% 0 0,00% M6. DEBITI PER CAUZIONI RICEVUTE ,23% ,89% TOTALE PASSIVITÀ ,00% ,00% VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO NUMERO COMPLESSIVO DELLE QUOTE IN CIRCOLAZIONE VALOREUNITARIODELLEQUOTE 3.848, ,33 RIMBORSI O PROVENTI DISTRIBUITI PER QUOTA 0,00 0,00 13
14 RENDICONTO AL 31/12/2002 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE AL 31/12/2002 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO SEZIONE REDDITUALE A. STRUMENTI FINANZIARI RENDICONTO AL 31/12/2002 RENDICONTO AL 31/12/2001 STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A1. PARTECIPAZIONI 0 0 A1.1 DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI 0 0 A1.2 UTILI/PERDITE DA REALIZZI 0 0 A1.3 PLUS/MINUSVALENZE 0 0 A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI 0 0 A2.1 INTERESSI, DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI 0 0 A2.2 UTILI/PERDITE DA REALIZZI 0 0 A2.3 PLUS/MINUSVALENZE 0 0 STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI 0 0 A3.1 INTERESSI, DIVIDENDI E ALTRI PROVENTI 0 0 A3.2 UTILI/PERDITE DA REALIZZI 0 0 A3.3 PLUS/MINUSVALENZE 0 0 STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0 0 A4.1 DI COPERTURA 0 0 A4.2 NONDICOPERTURA 0 0 RISULTATO GESTIONE STRUMENTI FINANZIARI ( A ) 0 0 B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE ALTRI PROVENTI B1.A CANONI DI LOCAZIONE B1.B RECUPERO SPESE CONDOMINIALI B1.C INTERESSI DA INCASSARE DA INPDAP SU DEPOSITI CAUZIONALI B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI B3. PLUS/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B4.A ONERI NON RIPETIBILI B4.B ONERI RIPETIBILI B4.C ACCANTONAMENTO INTERESSI PASSIVI SU DEPOSITI CAUZIONALI B4.D INTERESSI PASSIVI SU DEPOSITI CAUZIONALI B5. AMMORTAMENTI RISULTATO GESTIONE BENI IMMOBILI ( B ) C. CREDITI C1. INTERESSI ATTIVI E PROVENTI ASSIMILATI 0 0 C2. INCREMENTI/DECREMENTI DI VALORE RISULTATO GESTIONE CREDITI ( C ) D. DEPOSITI BANCARI D1. INTERESSI ATTIVI E PROVENTI ASSIMILATI 0 0 RISULTATO GESTIONE DEPOSITI BANCARI ( D ) 0 0 E. ALTRI BENI (DA SPECIFICARE) E1. PROVENTI 0 0 E2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI 0 0 E3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE RISULTATO GESTIONE ALTRI BENI ( E ) 0 0 RISULTATO GESTIONE INVESTIMENTI (A+B+C+D+E)
15 RENDICONTO AL 31/12/2002 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE AL 31/12/2002 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO SEZIONE REDDITUALE RENDICONTO AL 31/12/2002 RENDICONTO AL 31/12/2001 F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA 0 0 F1.1 RISULTATI REALIZZATI 0 0 F1.2 RISULTATI NON REALIZZATI 0 0 F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA 0 0 F2.1 RISULTATI REALIZZATI 0 0 F2.2 RISULTATI NON REALIZZATI 0 0 RISULTATO GESTIONE CAMBI ( F ) 0 0 G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI 0 0 RISULTATO ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE ( G ) RISULTATO LORDO DELLA GESTIONE CARATTERISTICA (RGI + F + G) H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI H1.1 SU FINANZIAMENTI IPOTECARI H1.2 SU ALTRI FINANZIAMENTI 0 0 H2. ALTRI ONERI FINANZIARI ONERI FINANAZIARI ( H ) RISULTATO NETTO DELLA GESTIONE CARATTERISTICA (RLGC + H) I. ONERI DI GESTIONE I1. PROVVIGIONEDIGESTIONESGR I2. COMMISSIONI BANCA DEPOSITARIA I3. ONERI PER ESPERTI INDIPENDENTI I4. SPESE PUBBLICAZIONE PROSPETTI E INFORMATIVA AL PUBBLICO I5. ALTRI ONERI DI GESTIONE I6. SPESE DI QUOTAZIONE TOTALE ONERI DI GESTIONE ( I ) L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. INTERESSI ATTIVI SU DISPONIBILITÀ LIQUIDE L2. ALTRI RICAVI L3. ALTRI ONERI TOTALE ALTRI RICAVI ED ONERI ( L ) RISULTATO DELLA GESTIONE PRIMA DELLA IMPOSTE (RNGC + I + L) M. IMPOSTE M1. IMPOSTA SOSTITUTIVA A CARICO DELL'ESERCIZIO M2. IMPOSTA SUL PATRIMONIO EX D. L. 351/ M3. ALTRE IMPOSTE M4. IMPOSTE SOSPESE TOTALE IMPOSTE ( M ) UTILE/PERDITA DELL'ESERCIZIO (RGPI + M)
17 NOTA INTEGRATIVA PARTE A ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA 18 PARTE B LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO 20 SEZIONE I CRITERI DI VALUTAZIONE 20 SEZIONE II LE ATTIVITÀ 21 SEZIONE III LE PASSIVITÀ 22 SEZIONE IV IL VALORE COMPLESSIVO NETTO 24 SEZIONE V ALTRI DATI PATRIMONIALI 24 PARTE C IL RISULTATO ECONOMICO DELL ESERCIZIO 25 SEZIONE II BENI IMMOBILI 25 SEZIONE VI ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE E ONERI FINANZIARI 26 SEZIONE VII ONERI DI GESTIONE 26 SEZIONE VIII ALTRI RICAVI E ONERI 27 SEZIONE IX IMPOSTE 27 PARTE D ALTRE INFORMAZIONI 27 17
18 NOTA INTEGRATIVA PARTE A ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA 1. VALORE DELLA QUOTA ALLA FINE DI CIASCUN ESERCIZIO A PARTIRE DALLA DATA DI ISTITUZIONE DEL FONDO Il Fondo Alpha Immobiliare ha iniziato la propria attività operativa il 1 marzo Il valore della quota risultante dalle Relazioni semestrali e dai Rendiconti annuali, sino ad oggi redatti, risulta dalla seguente tabella: Valore patrimoniale Numero quote Valore unitario netto del Fondo delle quote Atto di conferimento 1/3/ ,00 Relazione semestrale al 30/6/ ,58 Rendiconto annuale al 31/12/ ,33 Relazione semestrale al 30/6/ ,62 Rendiconto annuale al 31/12/ ,64 L incremento del valore della quota registratosi nell esercizio 2002 è risultato pari a 315,31 euro, con un incremento percentuale pari al 8,92%. 2. RIFERIMENTI SUI PRINCIPALI EVENTI CHE HANNO INFLUITO SUL VALORE DELLA QUOTA NELL ARCO DELL ESERCIZIO I principali eventi che hanno influito sull incremento del valore delle quote sono essenzialmente riconducibili alla gestione del patrimonio immobiliare ed in particolare: alla rivalutazione complessiva del valore degli immobili facenti parte del portafoglio del Fondo sulla base della relazione di stima effettuata dall esperto indipendente; alle plusvalenze da realizzo conseguite a seguito della vendita di tre edifici; all incremento dei canoni di locazione connesso alla ridefinizione dei contratti e alla locazione di locali sfitti. Ulteriore elemento che ha influito positivamente sul valore netto del fondo è stato il più elevato turn-over dei crediti che ha contribuito ad incrementare la liquidità disponibile con un incremento della remunerazione delle giacenze. 3. RAFFRONTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DELLA QUOTA CON L ANDAMENTO DEL BENCHMARK NEL CORSO DELL ESERCIZIO Le oscillazioni registrate dal valore dalla quota vengono confrontate, ai sensi dall art del Regolamento del Fondo, con l andamento del benchmark di riferimento costituito dall indice di capitalizzazione lorda dei Buoni del Tesoro Poliennali rilevato da MTS S.p.A. (già indice Bankitalia) maggiorato dello 0,75%. L indice ha registrato una variazione nel periodo 31 dicembre dicembre 2002 del 8,73% (valore al 31/12/2001:327,34 - valore al 31/12/2002:355,93). Il benchmark di riferimento quindi ha manifestato una variazione annua del 9,48%, a fronte della variazione percentuale della quota del fondo, pari al 8,92%. Data di riferimento Valore unitario delle quote Valore dell indice BTP MTS 31 dicembre ,33 327,34 30 giugno ,62 335,28 31 dicembre ,98 355,93 Variazione % annua 8,92% 8,73% Maggiorazione dell indice BTP --- 0,75% Confronto quota/benchmark 8,92% 9,48% Il minore incremento del valore della quota rispetto al benchmark di riferimento del Fondo, pari a 0,56 punti percentuali, si è manifestato nel secondo semestre dell anno. Al 30/6/2002, infatti, come risultante anche dalla Relazione semestrale, la variazione della quota, rispetto alla fine del precedente esercizio, era stata del 5,90% contro una variazione del benchmark del 3,18%. Il secondo semestre è stato caratterizzato da un fortissimo apprezzamento dell indice BTP dovuto all andamento negativo del mercato azionario e all incertezza dell economia, elementi che hanno veicolato il risparmio verso l'acquisto dei titoli di Stato a cedola fissa a medio e lungo termine. La riduzione dei rendimenti sulle nuove emissioni ha infatti comportato l aumento dei prezzi dei titoli in circolazione. 18 In assenza di un indice riconosciuto sull andamento del settore dei fondi immobiliari, la scelta dell indice BTP maggiorato dello spread dello 0,75% in sede di definizione del Regolamento del Fondo era stata motivata dalla similitudine
19 NOTA INTEGRATIVA del prodotto fondo immobiliare con quello di un paniere di BTP a scadenza variabile soprattutto in termini di profilo di rischio.. Il mancato raggiungimento del benchmark appare quindi più effetto di un andamento del tutto eccezionale dell indice dei titoli di stato piuttosto che di una reale underperformance del fondo, il quale ha conseguito un rendimento interessante. Va precisato che è allo studio la definizione di un benchmark di settore proprio al fine di superare le anomalie derivanti dall utilizzo di indicatori che obbediscono a dinamiche non del tutto omogenee alla specifica attività di un fondo immobiliare. 4. ILLUSTRAZIONE DELL ANDAMENTO DELLE QUOTAZIONI DI MERCATO NEL CORSO DELL ESERCIZIO L andamento del Fondo Alpha sul MTA Segmento 2 (codice ISIN del titolo: IT ) dalla data di inizio del trattamento delle quote (4 luglio 2002) al 31 dicembre 2002 è stato sostanzialmente lineare; il titolo ha mostrato una scarsa volatilità legata alla tipologia del prodotto con orizzonte temporale di lungo periodo e ai volumi di scambi relativamente contenuti (numero di quote scambiate nell anno: 2.288, con una media mensile di 381,3 quote). Il prezzo di riferimento massimo dell anno è risultato quello di collocamento, pari a euro; quello minimo, pari a euro, si è registrato in data 22 luglio L anno si è chiuso con un prezzo di euro. I primi giorni del 2003 hanno manifestato una ripresa del valore di Borsa. A titolo indicativo si riporta la quotazione del 10/2/2003, pari a euro. 5. L AMMONTARE COMPLESSIVO E UNITARIO DEI PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE Il capitolo 3 del Regolamento del Fondo illustra le modalità di distribuzione ai titolari delle quote dei proventi conseguiti dal Fondo. Sono considerati proventi gli utili, al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto ai valori di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali di godimento di beni immobili e delle partecipazioni detenute dal Fondo, risultanti dal rendiconto. I proventi medesimi sono distribuiti agli aventi diritto con cadenza annuale, fatte salve le eccezioni riportate alle lettere b), c) e d) dell articolo 3.2. In particolare, i proventi vengono distribuiti in misura non inferiore al 80% degli stessi, fatta salva diversa determinazione del Consiglio di amministrazione. Il Regolamento prevede inoltre che la distribuzione non ha luogo prima della chiusura dell esercizio Successivamente a tale periodo si rendono disponibili per la distribuzione anche i proventi conseguiti nel Ciò premesso, il Fondo porrà in distribuzione un ammontare complessivo di ,00 euro, corrispondenti a 382,00 euro per ciascuna delle quote in circolazione. In particolare, sarà distribuito il 100% dei proventi conseguiti nell esercizio 2002 ( ,00 euro) e circa il 70% dei proventi conseguiti nell esercizio 2001 ( ,00 euro). 6. EVENTUALI RIMBORSI PARZIALI DELLE QUOTE Nel corso dell esercizio la SGR non ha esercitato la facoltà, di cui all articolo 8.4 del Regolamento, di effettuare rimborsi parziali pro-quota a fronte di disinvestimenti realizzati nell anno. 7. RIFERIMENTI DI NATURA SIA QUALITATIVA CHE QUANTITATIVA IN ORDINE AI RISCHI ASSUNTI NELL ESERCIZIO, ILLUSTRANDO IL SIGNIFICATO DI TALI INFORMAZIONI E FORNENDO LE RISULTANZE DI EVENTUALI MODELLI DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATI DALLA SGR (ES.: VAR) Le azioni poste in essere in ordine alla misurazione e alla gestione del rischio, riguardano essenzialmente i tre momenti caratteristici della gestione stessa del fondo, vale a dire la fase di investimento in immobili, la fase di dismissione degli stessi ed il monitoraggio delle posizioni creditorie nei confronti dei conduttori. 19 Per quanto riguarda gli investimenti, si è messa a punto una procedura che permette la ricostruibilità dei processi decisionali in conformità con quanto prescritto negli articoli 54 e 56 del regolamento Consob n Detta procedura consente di confrontare le ipotesi di investimento con le strategie del Fondo, con il budget approvato e con le norme relative ai divieti/limiti di investimento. Con tale scopo, in sede di valutazione di una opportunità di investimento, viene predisposto un information memorandum contenente oltre ad una fase descrittiva (sintesi dell investimento, descrizione del complesso immobiliare, descrizione dello stato
20 NOTA INTEGRATIVA manutentivo, descrizione dello stato locativo e delle modalità d acquisto), anche un analisi economica (valori al momento dell acquisto e valori di mercato analizzati secondo l uso specifico, costi di gestione etc.) ed un analisi finanziaria (durata dell investimento, rendimenti lordi, rendimenti netti, IRR e struttura finanziaria). Analogamente, nelle operazioni di disinvestimento viene predisposto un information memorandum contenente una descrizione sintetica dell immobile con l analisi dello stato locativo, del costo storicizzato e del rendimento lordo; sono analizzati inoltre lo stato giuridico e fiscale dell immobile e gli elementi che possano suggerire la dismissione; l information memorandum contiene infine la proposta economica che contiene il prezzo o range di vendita ottimale, tenendo in considerazione le peculiarità del mercato di riferimento ed l analisi economico finanziaria, con particolare attenzione alla plusvalenza realizzabile dalla dismissione, e all IRR (range) conseguibile. In ogni caso viene richiesto ad un Esperto Indipendente un giudizio di congruità riguardante il valore dell immobile. Per quanto riguarda le posizioni creditorie nei confronti dei conduttori, mensilmente viene predisposto un report dettagliato su cui si basano le azioni di recupero in via giudiziale ed extragiudiziale.. Allo stesso tempo viene redatto un report sull ageing dei crediti, che evidenzia i crediti secondo la data di generazione e che consente di monitorare e gestire le posizioni morose. Le posizioni che presentano rischio di inesigibilità sono coperte da un congruo fondo di svalutazione allo scopo di creare eventuali ricadute economiche negli esercizi successivi. Per quanto riguarda, infine, la copertura dei rischi sui fabbricati, la polizza globale stipulata con una primaria compagnia, viene regolarmente adeguata nei valori assicurati con le valutazioni effettuate dall Esperto Indipendente. PARTE B LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO SEZIONE I CRITERI DI VALUTAZIONE IMMOBILI Il valore degli immobili corrisponde alle risultanze della Relazione di stima redatta dagli Esperti Indipendenti, ai sensi dell art bis, quarto comma, della Legge 25 gennaio 1994, n. 86 e dell art. 17, Titolo VI, del D.M. 24 maggio 1999, n Gli immobili del Fondo sono stati assoggettati a valutazione da parte della società Cushman & Wakefield Healey & Baker. Al fine dell aggiornamento della valutazione dell intero portafoglio immobiliare, predisposto secondo The Practice Statements and Giudance Notes contenuti nel RICS Appraisal and Valuation Manual ed, in ottemperanza con quanto previsto nel Capitolo III, art. 3 del Provvedimento Banca D Italia del , sono stati utilizzati dall Esperto indipendente i seguenti tre approcci valutativi: 1. Approccio Finanziario, utilizzato nella quasi totalità; 2. Approccio di Capitalizzazione diretta, utilizzato per gli immobili non occupati; 3. Approccio Residuale, utilizzato per gli immobili non occupati ma che, per essere posizionati sul mercato, necessitano di un significativo intervento di valorizzazione migliorativa. Il valore degli immobili risultante dal Rendiconto corrisponde, quindi, a quanto stimato dagli Esperti Indipendenti sulla base del Valore di Libero Mercato. Pertanto il suddetto valore riflette anche gli effetti dell eventuale deperimento nel tempo. È opportuno precisare come il Fondo, in seguito alla vendita parziale di un immobile sito in Milano, possiede n 6 unità immobiliari di tipo residenziale la cui valutazione è stata affidata alla società la Valtech Srl, in quanto l Esperto indipendente Cushman & Wakefield Healey & Baker non possiede i requisiti di legge per la valutazione di immobili a destinazione residenziale. Al fine dell aggiornamento della valutazione delle suddette unità residenziali, l Esperto Indipendente ha determinato il più probabile valore di libero mercato, come definito nelle Relazione di stima stilata in data 20/1/2003, alla data del 31/12/2002, identificato con il metodo del confronto diretto da indagine di mercato. ALTRE ATTIVITÀ I crediti verso locatari sono iscritti al valore nominale rettificato dal fondo svalutazione crediti ritenuto congruo a coprire il rischio di inesigibilità degli stessi, al fine di evidenziare il valore di presumibile realizzo degli stessi. I ratei e risconti attivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. 20
21 NOTA INTEGRATIVA Le altre attività sono state valutate in base al presunto valore di realizzo. La partecipazione nel consorzio Centergross è valutata al valore di conferimento in quanto dal bilancio del medesimo non si evincono perdite durevoli di valore. ALTRE PASSIVITÀ I debiti d imposta sono stati contabilizzati in base all effettivo carico fiscale di competenza dell esercizio. I risconti passivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale. I debiti e le altre passività sono state valutati in base al loro valore nominale. SEZIONE II LE ATTIVITÀ La struttura dell Attivo risulta essere la seguente: l 83,98% è rappresentato da Immobili e diritti reali immobiliari, il 10,01% è rappresentato dalla Posizione netta di liquidità e il 6,01% da Altre attività. A. Strumenti finanziari Tale voce non risulta movimentata per mancanza di operazioni di natura finanziaria poste in essere nell esercizio in chiusura. B. Immobili e diritti reali immobiliari Con riferimento alle proprietà immobiliari detenute dal Fondo, si forniscono le informazioni sulla redditività degli immobili e, nelle tabelle allegate alla presente Nota integrativa, l elenco dei beni e il prospetto dei disinvestimenti effettuati nell arco della vita del Fondo. Il totale della voce in esame, pari a euro, è ripartito tra la voce B.1 Immobili dati in locazione, pari a euro, e la voce B.5, aggiunta al prospetto di rendiconto, per euro, riguardante la proprietà di una quota nel consorzio Centergross conferita al Fondo da parte di INPDAP come diritto accessorio dell immobile sito in Via degli Scudai, 35 (Argelato - Frazione di Funo - Bologna). Dal un raffronto con l esercizio precedente si evidenzia un incremento del valore degli immobili del 22,1% le cui motivazioni sono da ascriversi all aumentato valore degli immobili in portafoglio, anche per effetto delle opere di manutenzione straordinaria, di messa a norma e di valorizzazione, effettuate nell esercizio, il cui costo, pari a euro è stato capitalizzato. Inoltre, l aumento del valore degli immobili in portafoglio risente dell acquisto di un complesso immobiliare, di rilevante valore, sito in Roma. Redditività degli immobili Importi dei canoni Fasce di scadenza dei contratti valore dei beni Locazione non Locazione Importo totale % di locazione o data di revisione immobili finanziaria (a) finanziaria (b) c = (a+b) dei contratti Fino a 1 anno ,73% Da oltre 1 anno a 3 anni ,32% Da oltre 3 anno a 5 anni ,60% Da oltre 5 anno a 7 anni ,65% Da oltre 7 anno a 9 anni ,70% Oltre 9 anni A) Totale beni immobili locati ,00% B) Totale beni immobili non locati
22 NOTA INTEGRATIVA F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ La presente voce esposta sul rendiconto, per un totale di euro, risulta interamente allocata nella sottovoce F1 Liquidità disponibile ed è la risultante dei saldi al 31/12/2002 dei conti rubricati al Fondo Alpha, accesi presso la Banca di Roma S.p.A., facente parte del medesimo gruppo bancario della SGR: C/C gestione liquidità n / C/C gestione immobiliare n / C/C gestione depositi cauzionali n / Rispetto all esercizio precedente si evidenzia un incremento della liquidità di fine anno di circa il 41% dovuto alla scelta di non impiegare la liquidità in titoli in un momento di incertezza dei mercati finanziari e di ribasso dei rendimenti obbligazionari, considerata anche la soddisfacente remunerazione sui conti bancari (tasso applicato: media mensile Euribor 1 mese 0,10%). G. ALTRE ATTIVITÀ La presente voce è così composta: sottovoce G2 Ratei e risconti attivi è composta esclusivamente dai risconti attivi sulle spese assicurative sostenute per la polizza globale fabbricati, per euro; sottovoce G4 Altre, così composta: Crediti v/ INPDAP Crediti diversi Altri crediti verso INPDAP Depositi cauzionali attivi Crediti verso property manager Totale Tra i crediti diversi l importo più rilevante, pari a euro, risulta il credito nei riguardi del venditore dell immobile di Vicolo Casal Lumbroso - Roma, successivamente ad una compensazione tra canoni incassati dallo stesso e una rata di finanziamento ipotecario pagata successivamente all atto di compravendita. I crediti v/inpdap sono stati suddivisi, in quanto l importo di euro sarà presumibilmente oggetto di compensazione con le partite debitorie evidenziate successivamente. La sottovoce G5 accoglie un credito IVA per euro, maturato in seguito dell acquisto di un complesso immobiliare, sito in Roma - Vicolo di Casal Lumbroso, per un ammontare di 75 milioni di euro. La scelta di non richiedere il rimborso di tale somma è stata dettata dalla possibilità introdotta dal comma 2 dell art. 8, Legge 410/01 di compensare senza limiti di importo, il credito IVA con le imposte ed i contributi ai sensi dell art.17 del D.Lgs. 241/97, e quindi anche con l imposta sostitutiva del 1% da versare entro il 20 febbraio 2003, pari a euro. Sottovoce G6 Crediti verso locatari ammonta a euro; tale importo è determinato dalla differenza tra l importo nominale dei crediti iscritto nelle sottovoci G6.a (crediti per fatture emesse, pari a euro) e G6.b (crediti per fatture da emettere, pari a euro), per un totale di euro e il fondo svalutazione crediti appostato nella sottovoce G6.c, ammontante a euro. In particolare, il fondo svalutazione crediti è stato calcolato in modo analitico sulla base dell effettivo rischio di inesigibilità dei crediti iscritti al 31/12/2002. La consistenza del fondo ammonta a circa il 7,4% del valore nominale dei crediti. SEZIONE III LE PASSIVITÀ H. FINANZIAMENTI RICEVUTI Tale voce, pari a euro, accoglie l ammontare del debito residuo alla data del 31/12/2002 del finanziamento ipotecario accollato dal Fondo in seguito all acquisizione, nel proprio patrimonio, del complesso immobiliare sito in Roma, Vicolo di Casal Lumbroso. Il finanziamento ipotecario,originario di Lire 95 miliardi, di cui ai contratti del 1/7/1999 e del 15/7/1999, a rogito del Notaio Dr. Pietro Mazza di Roma, presentava al momento dell accollo un debito di euro. 22 Pur essendo un fatto avvenuto successivamente alla chiusura dell esercizio, dato il rilevo del medesimo, si evidenzia che in data 10 febbraio 2003 è stato stipulato un nuovo contratto di mutuo per l importo di 50
23 NOTA INTEGRATIVA milioni di euro con MCC S.p.A., a condizioni più vantaggiose, finalizzato per la gran parte all estinzione del finanziamento di cui sopra. M. ALTRE PASSIVITÀ La voce M Altre passività, pari complessivamente a euro, risulta ripartita nelle seguenti sottovoci: sottovoce M2 Debiti d imposta, così composta: Fondo imposta Legge 410/ Iva in sospensione ( differita ) Ritenute su lavoro autonomo Totale sottovoce M3 Ratei e risconti passivi, rappresentata da: Risconti passivi su canoni di locazione Ratei passivi su finanziamento ipotecario Totale sottovoce M4 Altre, così composta: Debiti per fatture da ricevere Debiti verso fornitori Debiti per acquisto immobile Debiti v/inpdap Note di credito da emettere Altri debiti v/inpdap Debiti v/locatari Debiti per interessi passivi su cauzioni Creditori diversi Totale I debiti per fatture da ricevere e i debiti verso fornitori, che rappresentano la passività più rilevante all interno della sottovoce, sono relativi a prestazioni di servizi (manutenzioni, straordinarie e correttive, progettazioni, utenze, ) e acquisizione di beni relativi al patrimonio immobiliare, nonché a spese a fronte di consulenze o servizi professionali (spese legali, notarili, di revisione, degli Esperti Indipendenti etc.). E opportuno segnalere che l esposizione nei riguardi dei fornitori è diminuita nei primi giorni del 2003 di circa 2 milioni di euro. La posizione debitoria del Fondo nei confronti della parte venditrice del complesso di Vicolo di Casal Lumbroso più volte citato riviene dalle condizioni fissate nel contratto di compravendita, a rogito del Notaio Dr. Giovanni Giuliani. La parte più significativa del debito, per euro, è prevista all art. 9 dell atto medesimo come trattenuta a garanzia nelle more del completamento della documentazione relativa all immobile. Tale trattenuta è stata versata al venditore nei primi giorni del 2003, alla consegna della documentazione pattuita. L art. 4 dell atto prevede invece un importo di euro trattenuto dal Fondo a titolo definitivo nell ipotesi in cui entro tre mesi dalla stipula dell atto si fosse estinto il finanziamento ipotecario di cui sopra. Poiché entro tale termine si è provveduto ad esercitare tale facoltà comunicando agli Istituti di Credito la volontà di estinguere il finanziamento originario, tale somma è stata trattenuta dal Fondo a copertura della penale medesima. Per quanto riguarda i Debiti v/inpdap per euro, essi si riferiscono a varie partite (depositi cauzionali, utenze, interessi, ) che il Fondo deve all Ente conferente; tale debito sarà compensato, presumibilmente nei primi mesi del 2003, con la relativa partita creditoria di cui si è fatto cenno precedentemente. sottovoce M6 Debiti per cauzioni ricevute, pari a euro, accoglie i depositi cauzionali versati al Fondo sia da parte dell INPDAP, successivamente all atto di conferimento, sia da parte dei locatari, a fronte dei nuovi contratti di locazione. 23