Source: https://dipendentipubblici.eu/preliminare-di-vendita-a-favore-di-terzo/
Timestamp: 2019-05-24 09:15:19+00:00
Document Index: 104057515

Matched Legal Cases: ['art. 1411', 'art. 2932', 'art. 1331', 'art. 1411', 'art. 2932', 'art. 2932', 'art. 1453', 'art. 1411']

PRELIMINARE DI VENDITA A FAVORE DI TERZO - Dipendenti Pubblici
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13 Agosto 2018 11 Agosto 2018 di dipendentipubblici
Succede che, un giorno, un papà vende ad uno dei propri figli (che chiamiamo Rossi per motivi di privacy), un fondo di sua proprietà con annesso fabbricato. Le parti stabiliscono con espressa clausola, che qualora la restante proprietà del papà venga trasferita ai suoi eredi maschi e costoro desiderino costruire un garage per una sola autovettura, Rossi acquirente del fondo si obbliga ci trasferire ad essi una porzione di una tettoia per la somma di euro 1.850,00. Accade che un altro, figlio (che chiamiamo Verdi), acquista un’altra porzione di proprietà e chiede al fratello Rossi che gli venga trasferita la porzione di tettoia. Di fronte al diniego di Rossi, il fratello promuove azione. Rossi si oppone affermando che l’azione è prescritta per la mancata dichiarazione del terzo di voler approfittare della clausola in suo favore e che inoltre l’attore non è legittimato ad agire nei suoi confronti in base ad un contratto di cui non è parte. A questo punto, lo staff legale del portale www.dipendentipubblici.eu, all’email consulenzalegale@dipendentipubblici.eu, riceve una consulenza legale dall’altro figlio (Verdi) consistente in una richiesta di parere legale, convinto in sua mente, della piena validità del contatto stipulato tra il Papà ed il figlio Rossi con clausola in favore degli eredi eventuali acquirenti della restante proprietà.
Succede che, un giorno, un papà vende ad uno dei propri figli (che chiamiamo Rossi per motivi di privacy), un fondo di sua proprietà con annesso fabbricato.
Le parti stabiliscono con espressa clausola, che qualora la restante proprietà del papà venga trasferita ai suoi eredi maschi e costoro desiderino costruire un garage per una sola autovettura, Rossi acquirente del fondo si obbliga ci trasferire ad essi una porzione di una tettoia per la somma di euro 1.850,00.
Accade che un altro, figlio (che chiamiamo Verdi), acquista un’altra porzione di proprietà e chiede al fratello Rossi che gli venga trasferita la porzione di tettoia. Di fronte al diniego di Rossi, il fratello promuove azione.
Rossi si oppone affermando che l’azione è prescritta per la mancata dichiarazione del terzo di voler approfittare della clausola in suo favore e che inoltre l’attore non è legittimato ad agire nei suoi confronti in base ad un contratto di cui non è parte.
A questo punto, lo staff legale del portale www.dipendentipubblici.eu, all’email consulenzalegale@dipendentipubblici.eu, riceve una consulenza legale dall’altro figlio (Verdi) consistente in una richiesta di parere legale, convinto in sua mente, della piena validità del contatto stipulato tra il Papà ed il figlio Rossi con clausola in favore degli eredi eventuali acquirenti della restante proprietà.
Rispondendo al quesito proposto, in teoria ed in considerazione del carattere generale del riconoscimento che la norma dell’art. 1411 c.c. ha dato del contratto a favore di terzo, dottrina e giurisprudenza sono del tutto concordi nel ritenere che la prestazione a vantaggio del terzo può essere riferita alle varie situazioni consistenti in un dare, in un facere ovvero in un non facere, sicché, per la diversità di contenuto che può assumere l’obbligazione del promittente nei confronti dello stipulante ed a favore del terzo, sino a consentire a quest’ultimo anche l’acquisto di un diritto reale, è ormai consolidata l’affermazione dei giudici della Corte di Cassazione, secondo cui, deve ritenersi ammissibile il contratto preliminare di compravendita a favore del terzo trattandosi in tal caso, di una particolare forma di facere che si realizza con la prestazione di consenso alla stipulazione del futuro negozio traslativo di proprietà.
Allo stesso modo, ed a maggior ragione, deve ritenersi ammissibile il contratto di opzione a favore di un terzo, nel caso cui il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto (nella forma del contratto preliminare bilaterale o unilaterale) con l’altro stipulante a prestare il suo consenso alla definitiva vendita un suo bene a favore di un terzo, resti già vincolato, per effetto del negozio bilaterale di opzione, alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, sicché al terzo beneficiario basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l’opzione è stata accordata.
In ordine alla soluzione del quesito proposto, risultano particolarmente interessanti le seguenti sentenze:
• il titolo costitutivo di una servitù prediale può rinvenirsi in un contratto cui abbia partecipato soltanto il proprietario del fondo servente, rispetto ai quali proprietario del fondo dominante abbia assunto la posizione di terzo favorito. non sussistendo nel contratto a favore di terzo limiti in ordine alla qualità al contenuto della prestazione a favore del terzo, la quale può consistere in un «dare, in un facere o in un non facere» presente o futuro ed anche nel li costituzione di un diritto reale, purché tale costituzione corrisponda ad interesse anche non patrimoniale dello stipulante.
• Nel contratto a favore di terzo il diritto del terzo è autonomo rispetto a quello dello stipulante e, anche se di natura reale, (nella specie, servitù costituita in favore del terzo), può essere, pertanto, fatto valere contro promittente anche in via diretta, senza necessità dell’intervento in giudizio dello stipulante.
• Se una società cooperativa, di diritto privato, si impegna, con atti idonei anche formalmente, pur se unilaterali o intercorsi con un diverso soggetto (nella specie convenzione con un Comune) — essendo ammissibile un preliminare a favore di terzo, anche nel caso in cui alcuni elementi di esso non siano determinanti al momento della sua conclusione, ma siano determinabili successivamente in base a criteri prestabiliti — a trasferire la proprietà di alloggi popolari agli assegnatari di essi, in caso di rifiuto alla stipula del relativo atto è esperibile la domanda di adempimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 c.c. (Cass. 9-7-1997 n. 6206).
• L’opzione prevista dall’art. 1331 c.c. ha natura contrattuale, consistendo in un accordo in base al quale una parte si impegna a mantenere ferma una proposta per un certo tempo nell’interesse dell’altra parte; pertanto è configurabile un’opzione per persona da nominare non essendovi ragione di fare eccezione al principio generale che ammette la stipulazione del contratto per persona da nominare (come pure di quello a favore di terzo) in relazione a qualsiasi tipo di contratto preliminare o definitivo, purché l’oggetto della prestazione lo consenta (Cass. 5-6-1987 n. 4901).
• Stante il carattere generale della previsione del contratto a favore di terzo ex art. 1411 c.c. è ammissibile la stipulazione di un contratto preliminare (di vendita di un bene immobile) a favore di un terzo, non ostandovi la mancata corrispondenza tra il soggetto che si impegna a comprare e quello che ha diritto di avvalersi dell’esecuzione ex art. 2932 c.c.; ne consegue che il terzo a cui favore è prevista la stipulazione acquistando l’autonomo diritto, consistente nella pretesa della stipulazione del contratto definitivo, in caso di inadempimento del promittente, può avvalersi della tutela di cui all’art. 2932 c.c. (ovvero in alternativa chiedere la risoluzione del con-tratto ex art. 1453 c.c.) sempre che abbia fornito la dimostrazione dell’adempimento dell’obbligazione di pagare (o di offrire) il prezzo, che resta a cari-co dello stipulante (Cass. 5-12-1987 n. 9034).
• In materia contrattuale, nel contratto a favore di terzo, il diritto del terzo è autonomo rispetto a quello dello stipulante e, anche se di natura reale, può essere fatto pertanto valere contro il promittente anche in via diretta, senza necessità dell’intervento in giudizio dello stipulante (Cass. 1-12-2003 n. 18321).
Il carattere generale della previsione del contratto a favore di terzo ammette la stipulazione di un contratto preliminare a favore di un terzo, trattandosi in questo caso di una particolare forma di facere che si realizza con la prestazione di consenso alla stipulazione del futuro negozio traslativo della proprietà.
È ammissibile il contratto di opzione a favore di un terzo nel caso in cui il soggetto promittente resti già vincolato dal negozio bilaterale di opzione alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, di modo che al terzo beneficiario basta la semplice accettazione perché in suo favore si producano gli effetti del contratto.
Il Parere espresso dal Nostro Avvocato on line
La pretesa di Verdi è fondata.
Infatti, nella fattispecie presa in esame, ci troviamo in presenza di un contratto preliminare di compravendita in favore di terzo, nonché di un contratto di opzione a favore di terzo.
Nel nostro caso, infatti, Papà soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto nella forma del contratto preliminare con l’altro stipulante Rossi a prestare il consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, resta già vincolato alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale.
Di conseguenza, al terzo beneficiario Verdi, basterà semplice accettazione perché in suo favore si producano gli effetti del contratto per la conclusione del quale l’opzione è stata accordata. Inoltre, dal momento che il diritto di opzione costituisce l’oggetto della stipulazione a favore di Verdi ai sensi dell’art. 1411 comma primo c.c., non è esatto il rilievo di Rossi, secondo cui il terzo (Verdi) avrebbe dovuto essere parte del contratto intercorso tra lui ed il genitore, posto che la validità e l’efficacia del patto di opzione richiedevano l’accordo dei soli stipulanti.