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Timestamp: 2016-10-23 06:21:27+00:00
Document Index: 158419789

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art. 104', 'art. 18', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'art. 19', 'ATF ', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19']

110 II 30461. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour civile du 7 juin 1984 dans la cause X. S.A. contre Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re du canton de Vaud (recours de droit administratif)
Art. 19 al. 1 lettre c LPR. Vente d'une parcelle d'un domaine agricole; d�termination de la viabilit� du domaine. La viabilit� d'un domaine agricole, au sens de l'art. 19 al. 1 lettre c LPR, est une notion objective. Le revenu minimum n�cessaire pour qu'un domaine puisse �tre consid�r� comme propre � �tre le centre de l'existence d'une famille paysanne et la base d'une exploitation agricole se d�termine en fonction d'un rendement annuel moyen, compte tenu d'un endettement normal et non pas des dettes grevant effectivement le domaine (confirmation de jurisprudence). Faits � partir de page 304
A.- X. S.A., dont l'administrateur, Y., d�tient 230 actions et sa femme les 20 autres, est propri�taire, depuis 1964, d'un domaine BGE 110 II 304 S. 305agricole d'un seul tenant, situ� � E. Ce domaine avait, � l'�poque de son acquisition par cette soci�t�, une contenance de quelque 29 hectares (ha), dont environ 27 ha de pr�s-champs et 2 ha de for�ts. Il comportait deux importants b�timents, l'un, de 606 m2, comprenant une partie habitable, un rural, un hangar et une porcherie, l'autre, de 474 m2, ayant une partie habitable de quatre logements et un rural avec une �curie; un troisi�me b�timent, plus petit, de 50 m2, renferme un logement au-dessus d'un r�servoir et d'un garage. En janvier 1983, X. S.A., repr�sent�e par l'administrateur Y., a vendu une parcelle de 5200 m2, savoir 4594 m2 en nature de pr�-champ et 606 m2, surface du b�timent comprenant la porcherie, � dame Z., qui entra�ne des chevaux de course; cette derni�re a am�nag� onze boxes pour chevaux dans l'ancienne porcherie et a transform� la partie habitable. Le domaine est grev� de dettes hypoth�caires s'�levant � 950'000 francs en premier rang et 175'000 francs en second rang.
Dame Z. souhaite acqu�rir la parcelle No 320, de 62'810 m2, voisine de celle dont elle est propri�taire, afin d'y installer une piste d'entra�nement pour chevaux et d'y produire du foin. X. S.A. a int�r�t � cette op�ration, qui lui permettrait de diminuer les charges hypoth�caires. Les parties ont saisi la Commission fonci�re, Section I, du canton de Vaud d'une requ�te "en vue d'obtenir une d�cision de renonciation � former opposition" � cette vente.
Le 25 mars 1983, ladite commission a rejet� cette requ�te et a refus� "l'autorisation sollicit�e par X. S.A. de vendre � dame Z. la parcelle No ... de 62'810 m2 de la Commune d'E. pour le prix approximatif de 160'000 francs".
B.- Par prononc� du 18 ao�t 1983, la Commission cantonale vaudoise de recours en mati�re fonci�re (ci-apr�s: CCR) a rejet� le recours form� par X. S.A. contre la d�cision de la Commission fonci�re, Section I, et l'a maintenue.
C.- X. S.A. a form� un recours de droit administratif au Tribunal f�d�ral. Elle demande que la d�cision d�f�r�e soit r�form�e en ce sens que l'autorisation qu'elle sollicite de vendre � dame X. la parcelle ... de 62'810 m2 de la commune d'E. pour le prix approximatif de 200'000 francs est accord�e.
Le D�partement f�d�ral de justice et police, Office f�d�ral de la justice, estime que l'opposition n'est pas fond�e et conclut � l'admission du recours sur la base de l'art. 104 lettre a OJ.
2. a) Aux termes de l'art. 18 LPR, les cantons sont autoris�s � instituer pour leur territoire une proc�dure d'opposition aux contrats de vente portant sur des domaines agricoles ou des biens-fonds agricoles. Le canton de Vaud a fait usage de cette facult�. L'art. 19 al. 1 lettre c LPR dispose qu'il peut �tre fait opposition si la vente a pour effet de rendre une exploitation agricole non viable, � moins que les biens-fonds ne soient acquis en vue de b�tir ou d'utiliser le sol � des fins artisanales ou industrielles et qu'ils ne se pr�tent � ces usages, ou que la suppression de l'exploitation ne soit command�e par d'autres justes motifs.
Il faut entendre par domaine agricole l'ensemble des terres et des b�timents qui est propre � constituer, pour le paysan (propri�taire ou fermier) et sa famille, le centre de son existence et la base de l'exploitation d'une entreprise agricole (ATF 107 II 378 consid. c bb, ATF 94 I 176, ATF 92 I 316, ATF 89 I 57, 231). Il s'agit d'une unit� �conomique (cf. Message du Conseil f�d�ral � l'appui du projet de loi sur le maintien de la propri�t� fonci�re rurale du 30 d�cembre 1947, FF 1948 I, p. 54), form�e d'un groupe de choses au sens juridique du terme, soit d'immeubles; la vente d'un domaine agricole rev�t d�s lors juridiquement la forme de la vente de plusieurs immeubles (ATF 107 II 379).
Selon la jurisprudence (ATF 92 I 316 et les r�f�rences), la proc�dure d'opposition de l'art. 19 LPR s'applique aussi aux petits domaines agricoles, qui ne suffisent pas � assurer l'existence d'une famille paysanne. Le Tribunal f�d�ral a pr�cis� que la loi tend, par cette proc�dure, � maintenir en Suisse le plus grand nombre possible de domaines propres � servir de base � l'existence d'une famille paysanne (ATF 97 I 551 consid. 4a et les r�f�rences).
L'art. 19 al. 1 lettre c LPR, selon lequel il peut �tre form� opposition si la vente a pour effet de rendre une exploitation agricole non viable, vise, d'une part, l'ali�nation partielle (soit d'un ou de plusieurs biens-fonds ou b�timents qui sont des �l�ments constitutifs du domaine), � la suite de laquelle les immeubles restants ne suffisent pas pour servir de base � l'existence d'une famille paysanne, et, d'autre part, l'ali�nation totale, lorsque celle-ci a pour cons�quence la suppression d'une exploitation agricole (ATF 97 I 551 consid. 4, ATF 92 I 419 consid. 3).
Selon la jurisprudence, en cas d'ali�nation d'un ou de plusieurs BGE 110 II 304 S. 307biens-fonds faisant partie d'un domaine agricole, celui-ci est rendu non viable au sens de l'art. 19 al. 1 lettre c LPR lorsque, amput� de la ou des parcelles vendues, il ne peut plus constituer la base de l'existence d'une famille de paysans (ATF 88 I 327 /328 consid. 2), et ce, m�me si, avant la vente d�j�, le domaine ne suffisait pas � lui seul � entretenir convenablement une famille paysanne (ATF 89 I 59 consid. 3). Le revenu minimum n�cessaire pour qu'un domaine puisse �tre consid�r� comme propre � �tre le centre de l'existence d'une famille paysanne et la base d'une exploitation agricole se d�termine en partant d'un rendement annuel moyen compte tenu d'un endettement normal, et non pas des dettes grevant effectivement le domaine, si l'endettement est de fait trop �lev� (ATF 89 II 20 ss consid. 2; PIDOUX, Droit foncier rural, RDS 1979 II, p. 402).
b) En l'esp�ce, le domaine appartenant � X. S.A. constitue un domaine agricole au sens de l'art. 19 LPR. La CCR constate qu'il comprend 284'714 m2, dont 26 ha de pr�s-champs et 2 ha de bois, d'un seul tenant, et des b�timents importants en parfait �tat (notamment une �curie double, une fosse � purin en ordre, des silos r�cents), qui ont �t� utilis�s jusqu'en octobre 1982. Elle retient que l'administrateur Y. a exploit� ce domaine personnellement jusqu'en 1979, en faisant de l'engraissement de b�tail et de porcs, qu'actuellement il loue les quatre appartements de l'un des b�timents, le rural �tant inutilis�, et que deux agriculteurs exploitent respectivement 14 ha et demi et 5 ha, selon un arrangement provisoire pass� avec lui.
L'autorit� cantonale de derni�re instance rel�ve que le domaine est situ� � 800 m d'altitude et a donc un rendement inf�rieur � une exploitation de plaine, qu'il se trouve dans une zone de non-ensilage et que le contingent laitier qui pourrait �tre obtenu serait minime, et qu'en outre il existe un certain d�s�quilibre entre l'importance des b�timents et la surface des terres. Elle admet n�anmoins que, m�me si la parcelle No ..., de 62'810 m2, �tait vendue et que la surface du domaine �tait ramen�e � 221'904 m2, il serait en principe encore viable, comme le soutient X. S.A. Cependant, elle estime qu'il ne faut "pas raisonner dans l'abstrait, mais consid�rer l'ensemble des circonstances du cas pour d�terminer la viabilit�". A cet �gard, elle retient que "le domaine ... est si lourdement hypoth�qu� qu'il est juste viable actuellement et ne le serait plus si on l'amputait de 6 ha, la vente ne permettant que de rembourser l'hypoth�que en deuxi�me rang, que c'est un BGE 110 II 304 S. 308non-sens de diminuer la surface de ce domaine d'un seul tenant et d'accentuer encore le d�s�quilibre entre les b�timents et les terres en laissant inutilis� le rural en parfait �tat". Elle conclut "que la vente de 6 ha ne r�soudrait pas durablement les probl�mes financiers de M. Y. qui, in�luctablement, devrait vendre peu � peu d'autres parcelles, qu'il s'agit donc bien l� d'un d�membrement au sens de l'art. 19 al. 1 c LPR".
La recourante soutient que la CCR a viol� la disposition pr�cit�e en jugeant que l'opposition � cette op�ration se justifiait au motif que l'exploitation du domaine ne serait plus rentable. C'est �galement l'avis de l'Office f�d�ral de la justice. Selon lui, l'autorit� cantonale a modifi� la notion de viabilit� "en en compl�tant la d�finition par des facteurs de d�membrement qui lui sont �trangers: charge hypoth�caire trop lourde pour que le domaine reste viable, danger de ventes ult�rieures pour rem�dier aux difficult�s de la situation pr�sente". L'Office dit ne pas pouvoir "suivre une telle interpr�tation, car elle revient � �tendre les cas d'opposition pr�vus limitativement par le droit f�d�ral; et aucun canton ne saurait aggraver pour son territoire l'atteinte port�e � la garantie de la propri�t� et au principe de la libert� contractuelle (ATF 93 I 679...)".
Les critiques formul�es par la recourante et l'Office f�d�ral de la justice � l'encontre de l'opinion de la CCR sont fond�es. La viabilit� d'un domaine agricole, au sens de l'art. 19 al. 1 lettre c LPR, est une notion objective: comme on l'a vu, est viable le domaine agricole qui a une surface suffisante et des b�timents (habitation et rural) ad�quats pour qu'il puisse servir de base � l'existence d'une famille paysanne, m�me s'il ne permet pas � lui seul de l'entretenir; le revenu du domaine n�cessaire � cet effet se calcule en tenant compte d'un endettement normal. L'autorit� cantonale de derni�re instance admet que le domaine appartenant � la recourante, m�me apr�s la vente de la parcelle No ..., continuerait � �tre viable, eu �gard � la contenance restante de quelque 22 ha et aux b�timents. Il s'ensuit que l'opposition � cette vente ne saurait �tre fond�e au regard de l'art. 19 al. 1 lettre c LPR. La circonstance que le domaine est grev� de 950'000 francs de dettes hypoth�caires en premier rang et d'une c�dule en second rang de 175'000 francs, en sorte que la vente de la parcelle No ... pour quelque 200'000 francs ne suffirait pas � assainir la situation, est sans incidence sur la viabilit� comme telle du domaine. Il n'importe pas non plus que, m�me apr�s remboursement du montant de la c�dule hypoth�caire en deuxi�me rang au BGE 110 II 304 S. 309moyen du produit de la vente, le revenu du domaine ne suffirait pas � assurer le service de la dette hypoth�caire en premier rang. La viabilit� du domaine comme telle n'est pas influenc�e par le surendettement de la soci�t� propri�taire, ni non plus par la circonstance que celle-ci pourrait �tre in�luctablement amen�e � vendre d'autres parcelles pour faire face � sa situation financi�re ob�r�e. L'autorit� cantonale fait une confusion entre la viabilit� objective d'une exploitation agricole et la possibilit� pour son propri�taire de payer les int�r�ts et les amortissements sur les dettes hypoth�caires exag�r�es dont elle est grev�e.
c) La CCR estime � tort qu'il n'y a pas, du c�t� de la venderesse, de justes motifs permettant de renoncer � une opposition � la vente projet�e, d�s lors que "la situation financi�re de M. Y. ne serait ... pas v�ritablement am�lior�e" par cette vente. L� encore, l'autorit� cantonale m�conna�t le but, le sens et la port�e de l'art. 19 al. 1 lettre c LPR. Etant donn� que la viabilit� du domaine n'est pas atteinte, mais au contraire subsiste apr�s la vente de 62'810 m2 � dame Z., il n'y a pas lieu d'examiner si des justes motifs, du c�t� de la venderesse ou de l'acheteuse, existent ou non, qui seraient de nature � fonder une renonciation � une opposition.
d) Il suit de l� que la d�cision attaqu�e viole l'art. 19 al. 1 lettre c LPR: elle doit donc �tre annul�e et l'opposition lev�e.