Source: http://www.bufetecandanedo.com/mora-paz-y-salvo-y-estar-al-dia/
Timestamp: 2020-01-23 01:32:09
Document Index: 392459583

Matched Legal Cases: ['artículo 25', 'artículo 88', 'artículo 59', 'artículo 32', 'artículo 33', 'artículo 45', 'artículo 53', 'artículo 83']

Mora, Paz y Salvo y estar al día | My CMS Mora, Paz y Salvo y estar al día – My CMS
En una asamblea de propietarios en un PH en la cual asistía asesorando a la Junta Directiva se dio una discusión con varios propietarios a quienes se les negaba el derecho a votar por no estar al día.
Estos alegaban a su favor que ellos estaban a paz y salvo, pues sus compromisos financieros para con la propiedad horizontal entre cuota de gastos comunes y extraordinaria no pasaba de los sesenta días.
Me tocó entonces hacer docencia sobre los conceptos que titulan este artículo, para beneficio de los presentes, de la misma forma en que lo hice como profesor del modulo de propiedad horizontal en una Maestría de Derecho Inmobiliario que se dictó en una Universidad privada.
MORA: Genéricamente esta palabra se refiere a la dilación, retraso o tardanza en el cumplimiento de una obligación. Esta obligación debe ser actualmente exigible.
En materia de propiedad horizontal, no es necesario el requerimiento de pago de la cuota de gastos comunes para que el propietario quede en mora.
La propia ley y el Reglamento señala la obligación del pago de una cuota de gastos comunes, quedando de esta manera constituido el requerimiento.
El pago se hace dentro del plazo que se señale en el Reglamento de Copropiedad o el que fije la Junta Directiva.
Estos son los únicos dos entes orgánicos de la propiedad horizontal que pueden definir la época del pago. Por lo tanto, el requerimiento de pago opera de manera automática pasado el plazo que se haya establecido por los entes correspondientes.
La ley 31 de 2010 señala en su artículo No. 5 numeral 18 que “la mora en los pagos de las diferentes cuotas se estima a partir de dos meses.”
La mora en materia de propiedad horizontal no significa que el propietario tiene un plazo de gracias de dos meses para cumplir con sus obligaciones.
En esta materia significa que la administración del PH no puede tomar medidas contra el propietario moroso hasta pasado ese tiempo.
Por ejemplo, no podrá la administración del inmueble tomar las medidas de retaliación a que se refiere el artículo 25 de la ley 31 de 2010, ni demandar el cobro judicial.
PAZ Y SALVO: Por paz y salvo debemos entender un documento en donde se manifiesta si una persona tiene o no deudas pendiente.
Por tratarse de un documento es una materialidad, es un soporte físico.
El paz y salvo como documento está mencionado en varios artículos de la ley 31 de 2010, por ejemplo, en los artículos 52, 59, (66, 67, 68, 72) y 88.
Los artículos en paréntesis señalan a los directores que pueden otorgar ese documento. Los otros artículos (52 y 59) se refieren a la ausencia de deudas para con el PH.
El artículo 88 se refiere a una excepción cuando se trata de órdenes del Ministerio Público o del Órgano Judicial.
Los artículos 52 y 59 están referidos a personas. En estos casos, el primero de los artículos, se refiere al que presida la Asamblea de propietarios y el segundo a los que sean elegido para ser miembros de la junta directiva.
Obviamente la norma hace referencia directa a propietarios. El artículo 59 hace énfasis en estar a paz y salvo en todo concepto. (Énfasis propio) De la lectura de los artículos anteriores, excepto los que señalé en paréntesis, indican ausencia de deuda para con la propiedad horizontal, por parte del propietario.
ESTAR AL DÍA: La ley 31 de 2010 no define este concepto. No obstante ello se deduce de las redacciones de varios artículos de la ley 31 de 2010, que estar al día significa haber pagado los gastos comunes dentro del mes corriente.
El pago de los gastos comunes dentro de un período determinado en el mes en curso, queda determinado por el Reglamento de Copropiedad, a falta de una mención en ese documento, se señala o por el Asamblea de Propietarios o por la Junta Directiva.
Pero no puede faltar la indicación precisa del período dentro del mes en el cual se debe hacer el pago.
“Estar al día”, permite a los propietarios ejercer derechos dentro de la propiedad horizontal.
Así por ejemplo, se puede leer en el artículo 32. De acuerdo a esta norma solo pueden votar por la modificación de los gastos comunes o por una cuota extraordinaria los propietarios que estén al día.
El mismo principio se repite en el artículo 33, cuando para votar por “mejoras adicionales”, solo se permite el voto de los propietarios que estén al día.
El artículo 45 declara como inhabilitados para votar a los propietarios que no estén al día.
Expresamente la norma dice: “ no obstante, están inhabilitados para ejercer este derecho los propietarios que no se encuentren al día en el pago de las cuotas comunes y demás obligaciones financieras pudiendo ejercer solo el derecho a voz.”
Para convocar a reuniones ordinarias la ley le concede ese derecho al 20% de la totalidad de los propietarios que se encuentren al día en el pago de sus cuotas comunes y demás obligaciones financieras…”
El artículo 53 (mal redactado), señala que para que una decisión sea válida, se requiere de más de la mitad de “todas las unidades inmobiliarias” (sic) que estén al día en todas sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal.
El artículo 83 No. 4 y el artículo transitorio 93, también se refieren al ejercicio de ciertos derechos a los propietarios que estén al día en el pago de sus gastos comunes.
Todos los pagos en la propiedad horizontal solo pueden ser en dinero. No se puede hacer dación en pago, ni compensación.
La obligación de pago se origina por el hecho de ser dueño de bienes comunes en un porcentaje que se denomina coeficiente de participación.
OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO: Se concluye que estar al día se refieren al propietario, no a la unidad inmobiliaria.
Por lo tanto, el que debe estar al día es el propietario, independientemente de la cantidad de unidades inmobiliarias que tenga a su nombre en un determinado PH.
Todas las obligaciones financieras solo pueden recaer en el propietario, no en la unidad inmobiliaria.
Esta, por ser una materialidad, no puede hacer pagos. La unidad inmobiliaria es la garante de las deudas, a tal punto que llegado a un remate por deudas con la propiedad horizontal, tal remate recae sobre el inmueble, no sobre el dueño.
Se trata de una obligación real, de la cual responde el dueño.
Si un propietario es demandado por el no pago de las cuotas de gastos comunes de algunas de sus propiedades, pero está al día en otras, sigue estando moroso.
Ello por que como queda dicho, la obligación de pago recae siempre sobre el propietario, no importa cuantas unidades inmobiliarias tenga en el respectivo PH. Para estar el día debe estarlo con respecto a todas ellas. Las normas mencionadas se refieren siempre al propietario.
Estar al día con algunas unidades inmobiliarias y en otras no, da derecho jurídicamente hablando al respectivo PH a negar un paz y salvo, negarle participar con derecho a voto en asambleas de propietario y a interponer otras medidas de retaliación.