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Timestamp: 2016-09-26 10:30:18+00:00
Document Index: 117840152

Matched Legal Cases: ['artigo 24', 'artigo 24', 'artigo 37', 'artigo 24', 'artigo 24', 'artigo 24', 'artigo 24', 'artigo 24', 'artigo 4', 'artigo 24']

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Loca��o de im�vel por dispensa de licita��o e o chamamento p�blico
Elaborado em 05/2012 1 - Introdu��o
O presente artigo busca analisar de forma sucinta e clara a possibilidade de utiliza��o do chamamento p�blico como procedimento pr�vio � loca��o de im�veis, com fulcro na hip�tese de dispensa prevista no inciso X do artigo 24 da Lei n� 8.666/93.
A presente argumenta��o se contrap�e ao racioc�nio segundo o qual, diante de uma pluralidade de im�veis identificados nesse procedimento, ele restaria inviabilizado, sob pena de poder ser caracterizada certa fuga ao procedimento licitat�rio.
O cerne da quest�o est� relacionado � possibilidade ou n�o do chamamento como procedimento antecedente �s contrata��es diretas por dispensa, com fundamento no inciso X do artigo 24 da Lei n� 8.666/93, motivo pelo qual � importante tra�ar algumas premissas b�sicas.
2 - Dispensa e inexigibilidade de licita��o
Como � ressabido, embora a realiza��o de contratos pela Administra��o P�blica exija, em regra, a obedi�ncia ao certame licitat�rio (princ�pio da obrigatoriedade), o legislador ressalvou hip�teses em que o gestor pode prescindir da sele��o formal prevista neste estatuto, classicamente denominadas como "dispensa" e "inexigibilidade".
Essas hip�teses de ressalva encontram fundamento no pr�prio texto constitucional, uma vez que o inciso XXI do artigo 37, da Constitui��o Federal, ao estabelecer a obrigatoriedade do procedimento de licita��o para os contratos feitos pela Administra��o, j� inicia seu texto resguardando "ressalvados os casos especificados na legisla��o".
Em outras palavras, quando a Lei prev� hip�teses de contrata��o direta (dispensa e inexigibilidade) � porque admite que nem sempre a realiza��o do certame levar� � melhor contrata��o pela Administra��o ou que, pelo menos, a sujei��o do neg�cio ao procedimento formal e burocr�tico previsto pelo estatuto n�o serve ao eficaz atendimento do interesse p�blico naquela hip�tese espec�fica. Destacou Adilson Abreu Dallari (01):
"Nem sempre, � verdade, a licita��o leva a uma contrata��o mais vantajosa. N�o pode ocorrer, em virtude da realiza��o do procedimento licitat�rio, � o sacrif�cio de outros valores e princ�pios consagrados pela ordem jur�dica, especialmente o princ�pio da efici�ncia."
Um ponto crucial a ser destacado � que, diferentemente da inexigibilidade, na dispensa, a competi��o seria sim poss�vel, mas o legislador entendeu por bem torn�-la n�o obrigat�ria em tais casos. Nessa feita, mesmo caracterizada uma das hip�teses do elenco do artigo 24, entendendo o gestor que a realiza��o da licita��o atende ao interesse p�blico, poder� faz�-la, pois a hip�tese de dispensa permite a faculdade de escolha sobre a realiza��o ou n�o do procedimento seletivo; por outro lado, ser� admiss�vel a utiliza��o da hip�tese legal de dispensa, mesmo que a competi��o seja vi�vel, pois a permiss�o legal � contrata��o direta atrav�s de dispensa n�o tem como pressuposto a aus�ncia de ambiente competitivo.
Ao rev�s, diante da aus�ncia de ambiente competitivo � tecnicamente inadequado falar-se em dispensa de licita��o, pois a inviabilidade de competi��o, como ocorre nas situa��es em que h� um �nico fornecedor do bem ou servi�o apto ao atendimento da necessidade administrativa, � pressuposto para o instituto da inexigibilidade, e n�o para a dispensa.
3 - Da dispensa para a compra ou loca��o de im�vel (art. 24, inc. X)
Para a compra ou a loca��o destinada ao atendimento das finalidades do �rg�o p�blico, em que existam motivos que condicionem ou apontem para a necessidade de escolha de um determinado im�vel, permite a legisla��o que tal contrata��o ocorra sem a sele��o atrav�s de certame licitat�rio.
Trata-se de uma hip�tese de dispensa, prevista expressamente no inciso X do artigo 24 da Lei n� 8.666/93. Vejamos o dispositivo:
Art. 24. In omissis.
Em s�ntese, os crit�rios exigidos pela Lei s�o os seguintes:
1. que o im�vel locado seja destinado ao atendimento das finalidades prec�puas da Administra��o;
2. que existam motivos justificadores (necessidade de instala��o e localiza��o) que condicionem a sua escolha;
3. que o pre�o seja compat�vel com o valor de mercado, segundo avalia��o pr�via.
A pr�tica administrativa demonstra que, mesmo condicionado pela necessidade da Administra��o e demais raz�es de fato, nas pretens�es contratuais envolvendo a loca��o de im�veis, em regra o gestor se deparar� com mais de uma op��o apta a atender � necessidade do �rg�o e, nesse momento, respeitados os limites de nosso ordenamento, como a imposi��o de busca pela melhor proposta e o respeito � impessoalidade, haver� uma �rea de liberdade para a op��o escolhida.
Com esteio nessa percep��o f�tica e nas diferen�as b�sicas entre os institutos da inexigibilidade e da dispensa, imp�e-se discordar do racioc�nio de que a exist�ncia de v�rios im�veis que possam atender � necessidade administrativa torna obrigat�ria a realiza��o de procedimento licitat�rio.
Mesmo existindo mais de um im�vel apto ao atendimento da pretens�o contratual, � poss�vel a contrata��o direta para a loca��o descrita pelo inciso X do artigo 24, desde que respeitados os requisitos estabelecidos pela Lei.
Reitere-se: � basilar perceber uma diferen�a fundamental entre os institutos da inexigibilidade e da dispensa. Se naquela (inexigibilidade) � identificada uma inviabilidade de competi��o, na dispensa a pluralidade de poss�veis particulares fornecedores do bem ou do servi�o n�o impede a utiliza��o da permissiva de contrata��o direta, pois a competi��o � poss�vel.
Da mesma forma que se admite a dispensa para uma aquisi��o de pequeno valor (ex: R$ 6.000,00), mesmo existindo v�rios fornecedores aptos e interessados na contrata��o, deve-se admitir a utiliza��o da dispensa para a loca��o de im�vel, mesmo que existam outros im�veis aptos ao atendimento das finalidades prec�puas da Administra��o.
Necess�rio tamb�m compreender que, al�m da aptid�o objetiva (como o tamanho ou a estrutura do bem), a escolha do im�vel apto ao atendimento na necessidade administrativa envolve fatores outros, que, embora pare�am afeitos � subjetividade, est�o relacionados � finalidade p�blica que se visa atingir.
Nesse diapas�o, a localiza��o � um importante fator que pode justificar a escolha (contrata��o direta) de um im�vel, mesmo existindo outro de mesmas dimens�es, com valor de loca��o menor. Obviamente, tal op��o, para ser leg�tima, deve ser fulcrada no interesse p�blico e n�o nas prefer�ncias subjetivas do gestor.
Parece justific�vel que, desejando atingir a presta��o de um servi�o p�blico para determinado segmento social (moradores de uma regi�o comercial ou mais elitizada da cidade), seja feita a op��o pela loca��o de um im�vel existente dentro de shopping (de valor sabidamente mais elevado) para o funcionamento de um �rg�o p�blico ou de um conjunto deles; noutro diapas�o, � ileg�tima a escolha desse im�vel se ela n�o trouxer qualquer benef�cio � presta��o do servi�o p�blico, for desnecess�ria, inadequada, desproporcional ou utilizar valores acima do estabelecido no mercado.
4 - Do chamamento p�blico como procedimento pr�vio � compra/loca��o de im�vel por dispensa (art. 24, X)
Percebida a diferen�a entre dispensa e a inexigibilidade de licitar, identificados os requisitos para a dispensa do inciso X do artigo 24 da Lei n� 8.666/93 e as peculiaridade que envolvem a compra ou loca��o de im�veis para o atendimento de finalidades administrativas, cumpre agora, resumidamente, tratar sobre pr�tica de gest�o denominada chamamento p�blico, notadamente em sua utiliza��o para a identifica��o de im�veis aptos � loca��o, pela Administra��o.
Pois bem, no que pese a nomenclatura ser utilizada no processo seletivo para que a Uni�o firme conv�nio com entidades privadas, o chamamento p�blico se apresenta tamb�m como uma boa pr�tica de gest�o na escolha de im�veis p�blicos, para loca��o.
Trata-se de uma consulta ao mercado imobili�rio, para identifica��o das ofertas aptas ao atendimento do interesse administrativo, dispon�veis para loca��o. Nesse procedimento, a Administra��o P�blica informa a sua inten��o de realizar loca��o em determinado local ou regi�o (podem ser inclu�das todas as �reas aptas ao atendimento do interesse administrativo) e determina suas condi��es. Al�m das exig�ncias b�sicas do im�vel apto ao chamamento p�blico, como: �rea, localiza��o e exist�ncia de garagem; podem ser apontadas exig�ncias espec�ficas, relacionadas � efici�ncia energ�tica, economia e racionalidade no uso da �gua.
A ado��o dessa pr�tica � muito interessante, pois, mesmo podendo utilizar a contrata��o direta por dispensa, o gestor divulga previamente ao setor privado sua pretens�o contratual, dando mais publicidade � escolha do im�vel a ser contratado diretamente.
Firme-se, tal proceder pode gerar importantes benef�cios na busca pela melhor op��o contratual, ampliando publicidade da escolha e permitindo a identifica��o p�blica das melhores op��es para a contrata��o direta admitida pelo legislador.
Obviamente, � sempre necess�rio ter cautela nas condi��es impostas, evitando-se que as exig�ncias de caracter�sticas desnecess�rias levem ao direcionamento ileg�timo de determinado im�vel. Condicionantes da escolha, como as necessidades de instala��o e de localiza��o, devem ser devidamente justificadas, respeitando os princ�pios da razoabilidade e da proporcionalidade. Outrossim, como j� explicado outrora, exige-se sempre a compatibilidade com os valores praticados no mercado, requisito legal expresso.
O controle aos abusos nas loca��es de im�veis, com dispensa de licita��o, pode ser realizado tanto pela Administra��o como pelo poder judici�rio, quando identificada ilegalidade ou ilegitimidade na escolha do gestor. Assim, a hip�tese de dispensa n�o justifica, prima facie, que um gestor utilize a contrata��o direta para locar um im�vel particular, pertencente a ele pr�prio ou ao seu filho, ou realize tal contrata��o com pre�os maiores que os de mercado.
Indubitavelmente, o chamamento p�blico auxilia a externar eventuais desvios na escolha do im�vel p�blico, j� que ele permite ao mercado apresentar outras op��es de loca��o/aquisi��o, talvez mais aptas ao atendimento do interesse p�blico do que o im�vel identificado inicialmente pelo gestor.
O racioc�nio de que a utiliza��o do chamamento p�blico, com a consequente identifica��o de mais de um im�vel apto ao atendimento da pretens�o administrativa, tornaria irregular a ado��o da dispensa prevista no inciso X do artigo 24 da Lei n� 8.666/93, com a devida venia, � equivocado. Ele estabelece a inviabilidade de competi��o como pressuposto para a ado��o de uma das hip�teses de dispensa, o qu�, como explicamos anteriormente, � tecnicamente inadequado. Fosse o caso de um �nico im�vel apto ao atendimento do interesse p�blico, estar-se-ia diante de uma hip�tese de inexigibilidade, e n�o de dispensa.
Frise-se, caso tal racioc�nio n�o estivesse equivocado, seriam il�citas todas as contrata��es realizadas atrav�s do procedimento denominado cota��o eletr�nica, regulado pela Portaria n� 306/2011 do Minist�rio do Planejamento Or�amento e Gest�o.
Como � cedi�o, o sistema de cota��o eletr�nica foi criado com o objetivo de ampliar a competitividade e racionalizar os procedimentos de aquisi��o de bens de pequeno valor, por dispensa de licita��o, com fundamento no inciso II do art. 24 da Lei n� 8.666, de 1993. Ele consiste na cria��o de uma infraestrutura informatizada que permite uma melhor apura��o do melhor pre�o de bens e servi�os adquiridos pelo setor p�blico, nas contrata��es de pequeno valor. Em outras palavras, a referida Portaria estabelece um procedimento de coleta de propostas junto ao mercado ("prospec��o de mercado") para realiza��o das aquisi��es de bens de pequeno valor enquadr�veis na hip�tese de dispensa de licita��o prevista no inciso II do art. 24 da Lei n� 8.666/1993.
Na cota��o eletr�nica, no que pese identificar-se uma pluralidade de particulares aptos ao atendimento da pretens�o contratual, admite-se essa "prospec��o ao mercado" como uma forma eficiente de alcan�ar melhores contrata��es, sem preju�zo da utiliza��o de uma hip�tese de dispensa licitat�ria.
Cabe salientar, inclusive, que a ado��o desse procedimento � tida como preferencial na �rbita federal, nos termos do � 2� do artigo 4� do Decreto n� 5.450/2005.
Art. 4� Nas licita��es para aquisi��o de bens e servi�os comuns ser� obrigat�ria a modalidade preg�o, sendo preferencial a utiliza��o da sua forma eletr�nica.
� 2� Na hip�tese de aquisi��es por dispensa de licita��o, fundamentadas no inciso II do art. 24 da Lei n� 8.666, de 21 de junho de 1993, as unidades gestoras integrantes do SISG dever�o adotar, preferencialmente, o sistema de cota��o eletr�nica, conforme disposto na legisla��o vigente.
Se imaginarmos que a identifica��o, em chamamento p�blico, de mais de um im�vel apto ao atendimento p�blico para a loca��o, prejudicaria a contrata��o direta por dispensa de licita��o, estar�amos incentivando a troca de um processo transparente e p�blico na aferi��o de im�veis aptos, pela tradicional pr�tica de escolha subjetiva e direta do im�vel pelo gestor de plant�o!
Temos convic��o que esse incentivo seria um retrocesso, em detrimento dos avan�os que podem ser alcan�ados com o aperfei�oamento da utiliza��o do referido procedimento. Ademais, o chamamento p�blico n�o � utilizado em substitui��o a um certame licitat�rio, uma vez que para a pretens�o contratual envolvida o nosso ordenamento admite a contrata��o direta, por dispensa de licita��o.
Entendemos que a ado��o do referido procedimento � leg�tima e que a eventual identifica��o de mais de um im�vel apto ao atendimento do interesse p�blico, conforme requisitos b�sicos externados pelo �rg�o interessado, n�o prejudica a utiliza��o da hip�tese de dispensa prevista no inciso X do artigo 24 da Lei n� 8.666/93.
(01) DALLARI, Adilson Abreu. Aspectos jur�dicos da licita��o. 6� ed. S�o Paulo: Saraiva, 2003. p.34
Leia o curriculum do(a) autor(a): Ronny Charles Lopes de Torres.- Publicado em 23/08/2012
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