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Timestamp: 2016-10-26 23:07:26+00:00
Document Index: 196117741

Matched Legal Cases: ['art. 72', 'art. 75', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 74', 'art. 100', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 106', 'art. 9', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 9', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 96', 'art. 106', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 18', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 18', 'art. 18', 'art. 23', 'ATF ', 'art. 31', 'art. 368', 'art. 166', 'art. 368', 'art. 367', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 219', 'ATF ', 'art. 368', 'art. 368', 'art. 18', 'art. 368', 'art. 368', 'art. 368', 'ATF ', 'art. 368', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 219', 'art. 42', 'art. 66', 'art. 68']

4A_65/2012 (21.05.2012)
4A_65/2012
H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par
contrat d'entreprise; r�duction du prix,
le 9 d�cembre 2011 par la Chambre civile
A.a La soci�t� de promotion immobili�re X.________ SA a annonc� sur son site internet la construction � ... (VD) de 10 villas faisant chacune une superficie de 219 m2 sur deux niveaux avec mezzanines, dont 19 m2 pour la chambre � coucher principale, plus un sous-sol de 90 m2. Elle a charg� la r�gie immobili�re A.________ SA (ci-apr�s: la r�gie) de rechercher des acqu�reurs. Cette derni�re a fait des annonces publicitaires indiquant une surface de 219 m2 par villa.
En 2006, les �poux H.Y.________ et F.Y.________, qui souhaitaient agrandir leur famille, se sont int�ress�s au projet. Ils ont contact� la r�gie et ont �t� s�duits par la surface propos�e.
Le 6 mars 2007, ils ont acquis une part PPE avant construction au prix de 391'000 fr. Simultan�ment, ils ont conclu avec X.________ SA un contrat d'entreprise portant sur la "r�alisation d'une maison mitoyenne, sous-sol, rez-de-chauss�e, 1er �tage, mezzanines, d'une superficie d'env. 219,70 m2 + sous-sol d'env. 90,25 m2, y compris abri". Le prix de l'ouvrage �tait fix� forfaitairement � 819'500 fr. La livraison devait avoir lieu au plus tard le 31 juillet 2008. Une p�nalit� de 100 fr. par jour de retard �tait due, sauf en cas de force majeure telle que mauvais temps ou autre cause ind�pendante de la volont� de l'entrepreneur. Le for �tait prorog� � Gen�ve. La norme SIA 118 (1977/1991) �tait int�gr�e au contrat, qui renvoyait par ailleurs aux plans d'autorisation de construire.
Selon ces documents peu d�taill�s, dessin�s � l'�chelle 1:100, chaque villa devait avoir une emprise au sol de 90,25 m2. La surface totale brute des deux niveaux (rez-de-chauss�e et premier �tage) �tait donc de 180,5 m2 (2 x 90,25), � laquelle s'ajoutaient deux mezzanines de respectivement 16 m2 et 18,8 m2. Pour les diff�rentes pi�ces, les plans indiquaient des surfaces nettes, c'est-�-dire � l'int�rieur des murs de chaque pi�ce. La plus grande chambre � coucher faisait 16,4 m2. L'addition des surfaces nettes aboutissait � un chiffre bien inf�rieur � 219,7 m2. Selon l'architecte en charge du projet, il �tait indiqu� des surfaces nettes par conformit� � l'usage, "de mani�re � ce que la commune puisse les lire clairement".
Ces plans d'autorisation de construire n'�taient pas annex�s au contrat, mais simplement "mis � la disposition" des ma�tres de l'ouvrage. En revanche, au moment de la signature du contrat, l'entrepreneur leur a remis d'autres plans, qui ont �t� sign�s par les ma�tres et dat�s du m�me jour que le contrat de construction. Egalement dessin�s � l'�chelle de 1:100, ces plans �taient quasi identiques � ceux de la mise � l'enqu�te, sous r�serve des �l�ments suivants: d'une part, les surfaces nettes avaient �t� remplac�es par des surfaces brutes plus importantes, sans pr�cision du caract�re brut des chiffres exprim�s; ainsi, la plus grande chambre � coucher avait une surface de 19,3 m2. D'autre part, les cotes n'�taient pas indiqu�es. M�me pour les pi�ces entour�es de murs de tous les c�t�s, il n'�tait donc pas possible de v�rifier les surfaces indiqu�es par multiplication des cotes. L'addition de toutes les surfaces indiqu�es au premier �tage aboutissait � un total de 90,3 m2.
Le 26 septembre 2007, un sous-traitant de l'entrepreneur a soumis les plans d'ex�cution de la villa � H.Y.________, qui les a sign�s sans faire de remarques. Plus d�taill�s que les pr�c�dents, ces plans �taient dessin�s � l'�chelle 1:50. Une modification avait �t� apport�e au premier �tage, en ce sens que deux pi�ces �taient d�sormais r�unies en une seule plus spacieuse. Pour le surplus, les surfaces des autres pi�ces et espaces du premier �tage �taient les m�mes que celles indiqu�es dans les plans remis lors de la signature du contrat, surfaces qui int�graient � nouveau implicitement les murs int�rieurs et ext�rieurs de la villa.
A.b Par courrier du 20 d�cembre 2007, le ma�tre a indiqu� � l'entrepreneur que les mesures qu'il avait effectu�es sur le chantier ne correspondaient pas aux surfaces pr�vues par le contrat. A titre d'exemple, la plus grande chambre � coucher ne faisait que 16,85 m2.
Le 17 janvier 2008, les ma�tres, l'entrepreneur et la r�gie ont tenu une r�union chez un notaire. Ils ont constat� que les surfaces indiqu�es dans le descriptif de vente et de construction ne correspondaient ni � des surfaces nettes, ni � des surfaces habitables. Les participants ont par ailleurs "admis (...) que les indications commerciales et contractuelles pouvaient donner lieu � croire qu'il s'agissait des surfaces habitables r�elles", selon les termes du proc�s-verbal �tabli par le notaire.
Il a �t� convenu que les ma�tres tenteraient de revendre la villa en construction � un tiers jusqu'au 30 septembre 2008; � d�faut, elle serait rachet�e par l'administrateur et le directeur de X.________ SA. Les ma�tres s'engageaient � continuer la construction conform�ment au contrat d'entreprise.
Le 3 octobre 2008, les ma�tres ont inform� l'entrepreneur qu'ils renon�aient � revendre la villa faute d'avoir trouv� un logement alternatif. Les cl�s leur ont �t� remises le 12 d�cembre 2008.
Les ma�tres ont refus� de payer le solde d�, qui s'�levait � 49'825 fr. L'entrepreneur a obtenu l'inscription provisoire d'une hypoth�que l�gale � concurrence de ce montant. Le 1er avril 2009, les ma�tres ont fait notifier � l'entrepreneur un commandement de payer chiffr� � 307'513 fr., qui a �t� frapp� d'opposition.
Le 4 mai 2009, une expertise judiciaire hors proc�s a �t� mise en ?uvre. L'expert a rendu son rapport le 4 septembre 2009. Il a constat� en moyenne une diff�rence de 18% entre les surfaces r�elles des pi�ces (chambres � coucher, salles de bains, salon et salle � manger) et celles indiqu�es pour les m�mes pi�ces sur les plans remis � la signature du contrat. En revanche, il n'y avait qu'une tr�s petite diff�rence entre les surfaces nettes r�elles (106,92 m2) et les surfaces nettes pr�vues sur les plans d'autorisation de construire (110,4 m2). La mani�re de proc�der dans les plans annex�s au contrat et les plans d'ex�cution n'�tait pas conforme � la pratique usuelle en Suisse romande, voire dans l'ensemble de la Suisse. Les cotes figurant sur les plans d'architecte �taient en effet toujours exprim�es en chiffres nets, et non pas bruts. Le mode retenu pour calculer les surfaces sur les plans d'ex�cution et les plans annex�s au contrat �tait erron�, totalement arbitraire et propice � la confusion. Un constructeur exp�riment� ne pouvait ignorer que l'indication des surfaces brutes trompait la bonne foi de l'acqu�reur.
B.a Le 4 juin 2009, l'entrepreneur a saisi le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve d'une demande tendant au paiement de 49'825 fr., � l'inscription d�finitive d'une hypoth�que l�gale de m�me montant, au remboursement des frais li�s � cette inscription et au paiement de d�pens pour la proc�dure provisionnelle, incluant le remboursement des frais li�s � l'inscription provisoire. Les ma�tres ont conclu au rejet de l'action et, � titre reconventionnel, au paiement de 135'537 fr. 80 ainsi qu'� la mainlev�e d�finitive de l'opposition au commandement de payer � concurrence de ce montant.
Par jugement du 10 mars 2011, le tribunal a rejet� l'action principale et partiellement admis l'action reconventionnelle, en ce sens que l'entrepreneur �tait condamn� � payer aux ma�tres la somme de 59'310 fr. 80, l'opposition au commandement de payer �tant d�finitivement lev�e � concurrence de ce montant.
B.b L'entrepreneur a d�f�r� cette d�cision � la Cour de justice genevoise, r�it�rant les conclusions prises en premi�re instance. Les ma�tres ont conclu au rejet de l'appel principal et, � titre reconventionnel, au paiement de 78'705 fr. 55, la mainlev�e d�finitive devant �tre prononc�e � hauteur de cette somme.
Par arr�t du 9 d�cembre 2011, la Cour de justice a rejet� l'appel principal et partiellement admis l'appel incident. En cons�quence, elle a r�form� le jugement en ce sens que l'entrepreneur est condamn� � payer aux ma�tres 67'585 fr. 80, la mainlev�e de l'opposition �tant prononc�e � due concurrence.
En bref, la Cour de justice a constat� l'absence d'une volont� r�elle concordante s'agissant de la surface � construire. Selon le principe de la confiance, les ma�tres pouvaient de bonne foi comprendre que la surface globale de 219,70 m2 annonc�e de fa�on constante par l'entrepreneur et celles indiqu�es pour les diff�rentes pi�ces dans les plans remis lors de la signature du contrat repr�sentaient des valeurs nettes n'incluant pas les murs int�rieurs et ext�rieurs de la villa. L'entrepreneur avait ainsi promis contractuellement une surface nette totale de 309,95 m2 (219,70 + 90,25); or, la surface nette de l'ouvrage r�alis� n'�tait que de 273,15 m2. L'ouvrage �tait entach� d'un d�faut et les ma�tres avaient droit � une r�duction correspondante du prix convenu. Le prix r�duit s'�levait � 722'202 fr. (819'500 fr. x 273,15 : 309,95). Les ma�tres ayant d�j� vers� la somme de 769'675 fr., ils avaient droit au remboursement de 47'473 fr. L'entrepreneur devait en outre les indemniser pour leurs frais d'expertise judiciaire avant proc�s, s'�levant � 6'712 fr. 80. Enfin, s'agissant des 134 jours de retard dans la livraison de l'ouvrage, l'entrepreneur n'avait pas pu �tablir les intemp�ries all�gu�es, pas plus qu'un choix tardif des ma�tres quant aux carrelages et autres finitions. En cons�quence, il devait payer une p�nalit� de 13'400 fr.
Par-devant le Tribunal f�d�ral, l'entrepreneur (ci-apr�s: la recourante) interjette un recours en mati�re civile renouvelant les conclusions prises en premi�re instance et en appel.
Les intim�s concluent au rejet du recours dans la mesure o� il est recevable. L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
Par ordonnance du 23 f�vrier 2012, la Pr�sidente de la Cour de c�ans a accord� l'effet suspensif au recours.
Le pr�sent recours satisfait aux conditions de recevabilit� du recours en mati�re civile (cf. art. 72 al. 1, art. 75, art. 76 al. 1 et art. 90 LTF). En particulier, la valeur litigieuse exc�de manifestement le minimum l�gal de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Les exigences de d�lai (art. 100 al. 1 LTF en relation avec l'art. 46 al. 1 let. c LTF) et de forme (art. 42 LTF) sont �galement respect�es.
2.1 Le recours peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), hormis les droits fondamentaux. Pour ceux-ci - notamment la prohibition de l'arbitraire consacr�e � l'art. 9 Cst. - pr�vaut le principe de l'all�gation, en ce sens que le recourant doit express�ment soulever le grief et exposer de mani�re claire et circonstanci�e, si possible document�e, en quoi consiste la violation du droit constitutionnel invoqu� (ATF 134 II 244 consid. 2.2; 133 II 249 consid. 1.4.2). Des critiques de type purement appellatoire ne sont pas admissibles. Le grief doit �tre d�velopp� dans le recours m�me, un renvoi � d'autres �critures ou � des pi�ces n'�tant pas admissible (ATF 133 II 396 consid. 3.1).
2.2 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF). Il peut compl�ter ou rectifier d'office les constatations �tablies de fa�on manifestement inexacte - c'est-�-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. - ou en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF). Toutefois, le Tribunal f�d�ral n'a pas � rechercher lui-m�me dans le dossier si ce dernier pourrait �ventuellement contenir des indices d'une inexactitude de l'�tat de fait arr�t� par les autorit�s cantonales. Il incombe donc � la partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente d'expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es (cf. art. 97 al. 1 LTF); � d�faut, il ne peut �tre tenu compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 6.2).
En l'occurrence, le recours contient un chapitre intitul� "en fait", suivi d'un chapitre "droit et discussion", dans lequel sont notamment invoqu�s des moyens de fait regroup�s sous le titre "De l'arbitraire dans la constatation et l'�tablissement des faits, et l'appr�ciation des preuves".
Les �l�ments mis en �vidence dans la partie "en fait" ne seront trait�s que dans la mesure o� ils peuvent �tre reli�s � l'un ou l'autre des griefs d'arbitraire dans l'�tablissement des faits. Pour le surplus, l'on ne saurait tenir compte de la version livr�e par la recourante en tant qu'elle s'�carte de celle retenue dans l'arr�t attaqu�.
3.1 La recourante reproche � la Cour de justice d'avoir m�connu le texte m�me du contrat d'entreprise en tant qu'il d�clarait les plans d'autorisation de construire "partie int�grante" de l'accord. Il serait arbitraire de constater que ces plans �taient simplement "tenus � disposition" des ma�tres de l'ouvrage.
3.2 La teneur exacte de la convention est la suivante:
"1 El�ments du contrat
Outre le pr�sent texte, font aussi partie int�grante du contrat
1.1 L'offre de l'entrepreneur du [espace blanc]
avec les annexes suivantes (...)
DESCRIPTIF PERSONNALIS� ANNEX� AU CONTRAT D'ENTREPRISE
1.2 les conditions ci-apr�s, particuli�res � l'ouvrage
LE DOSSIER D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE EST MIS � DISPOSITION DU MA�TRE DE L'OUVRAGE SANS FRAIS
1.4 les plans
D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE
La Cour de justice a retenu en fait que ces plans n'avaient pas �t� annex�s au contrat et qu'ils n'avaient m�me jamais �t� soumis aux intim�s, mais simplement "mis � l[eur] disposition".
3.3 L'on peut donner acte � la recourante du fait que le contrat contenait une clause d'int�gration des plans d'autorisation de construire. Toutefois, une telle constatation ne pr�juge en rien la question de savoir si ces documents ont �t� mat�riellement remis aux intim�s, comme annexes au contrat ou d'une autre mani�re, ou s'ils ont simplement �t� tenus � leur disposition. Or, sur la base du texte du contrat, il n'�tait nullement arbitraire de retenir la seconde hypoth�se. Contrairement � ce que plaide la recourante, les plans d'autorisation de construire faisaient � l'�vidence partie du dossier d'autorisation de construire. La recourante n'invoque pas d'�l�ments qui permettraient d'�tablir une remise effective de ces plans. Pour le surplus, c'est une question de droit que de d�terminer si, dans de telles circonstances, la connaissance du contenu de ces plans pouvait n�anmoins �tre imput�e aux intim�s. Enfin, la recourante s'�carte des faits retenus par l'arr�t lorsqu'elle affirme que l'intim� est un entrepreneur rompu aux affaires parfaitement conscient de la port�e de ses actes, de sorte qu'il n'y a pas � en tenir compte.
4.1 La recourante reproche en substance � la Cour de justice d'avoir arbitrairement �cart� ou ignor� des t�moignages �tablissant que les intim�s �taient conscients du caract�re brut des surfaces indiqu�es, respectivement qu'il �tait conforme � l'usage d'exprimer des superficies brutes s'agissant d'immeubles � construire.
4.2.1 La Cour de justice a consid�r� en substance que le t�moignage de B.________ n'�tablissait pas que les intim�s aient eu connaissance de la valeur brute des surfaces indiqu�es. Cet ex-employ� de la r�gie, pr�sent uniquement lors de la signature du contrat de construction, avait admis ne pas �tre certain que l'intim� avec qui il avait alors parl� ait clairement compris quel genre de surface, brute ou habitable, �tait vis�e par le contrat.
4.2.2 La recourante ne d�montre pas en quoi le r�sum� de ce t�moignage serait arbitraire, et la lecture du proc�s-verbal ne le fait pas non plus appara�tre. La recourante �voque en outre les t�moins C.________, D.________, E.________ et F.________. Toutefois, elle ne cite pas d'extraits de proc�s-verbal dans lesquels l'un ou l'autre de ces cinq t�moins affirmerait avoir pr�cis� aux intim�s que les surfaces indiqu�es repr�sentaient des valeurs brutes. Tout au plus ressort-il des citations ou r�sum�s livr�s par la recourante que ces t�moins exprimaient des chiffres correspondant � des surfaces brutes, ce qui ne signifie pas encore que les intim�s l'aient compris ainsi. En bref, la cour cantonale n'a pas vers� dans l'arbitraire en ne retenant pas que les intim�s auraient �t� inform�s du caract�re brut des surfaces indiqu�es.
4.3.1 La Cour de justice a constat� qu'aux dires de l'expert judiciaire, l'indication de surfaces brutes n'�tait pas conforme � la pratique en Suisse romande, voire en Suisse. L'expertise priv�e demand�e par les ma�tres, certes d�pourvue de force probante en tant que telle, allait dans le m�me sens, tout comme le r�glement de la section vaudoise de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier, qui ne concernait toutefois que la vente d'appartements aux membres de l'association. Les ex-employ�s de l'entrepreneur [recte: de la r�gie] attestaient certes d'une pratique consistant � indiquer des surfaces brutes, mais leurs d�clarations devaient �tre accueillies avec circonspection, compte tenu de l'implication de ces t�moins dans l'op�ration litigieuse. Du reste, l'un d'eux avait pr�cis� que les plans d'architecte indiqueraient normalement de fa�on transparente les surfaces brutes ou nettes, ce qui n'�tait pas le cas des plans d'ex�cution.
4.3.2 La recourante objecte que les t�moins ne sont d�sormais plus employ�s par la r�gie et n'�taient pas personnellement recherch�s. Cela n'enl�ve rien au fait qu'ils �taient objectivement impliqu�s dans l'op�ration de promotion. De surcro�t, la recourante n'explique pas pour quelle raison ces t�moignages devraient l'emporter sur l'avis exprim� par un expert judiciaire - au demeurant corrobor� par d'autres indices -, dont elle ne dit mot. La conclusion de la cour cantonale n'avait rien d'insoutenable en tant qu'elle constatait l'existence d'une pratique consistant � indiquer des surfaces nettes, et non pas brutes.
5.1 Dans un grief peu clair, la recourante para�t s'en prendre � la constatation selon laquelle elle a remis "d'autres plans" aux intim�s au moment de la signature du contrat, par quoi il faut entendre d'autres plans que ceux du dossier d'autorisation de construire.
5.2 Le seul fait que les plans de mise � l'enqu�te et les plans annex�s au contrat aient �t� dessin�s � la m�me �chelle de 1:100 ne suffit naturellement pas � rendre arbitraire la constatation de la Cour de justice. Celle-ci a expliqu� en quoi les deux jeux de plans pourtant tr�s semblables diff�raient, et la recourante ne s'attache pas � critiquer ces motifs. A supposer que les plans annex�s au contrat aient �t� remis avant la signature de celui-ci - fait qui ne saurait �tre �tabli par le simple renvoi � une �criture -, cela n'exclurait toujours pas de retenir que ces plans diff�raient � certains �gards des plans d'enqu�te.
6.1 La Cour de justice aurait ignor� le fait que les plans d'ex�cution du 26 septembre 2007 contenaient des cotes pr�cises permettant de contr�ler les surfaces des pi�ces, et que l'architecte auteur de ces plans disait avoir toujours parl� de surfaces brutes.
6.2 L'arr�t attaqu� retient que les plans d'ex�cution, � l'instar de ceux sign�s et annex�s au contrat, indiquaient des surfaces brutes, sans que cela soit pr�cis�. Par ailleurs, l'arr�t laisse entendre que ces plans contenaient des cotes; en page 14, il est en effet pr�cis� que ces documents pr�taient aussi "� confusion en indiquant des surfaces plus importantes (parce que brutes) que celles r�sultant de la multiplication des cotes � l'int�rieur des murs de chaque pi�ce". Quoi qu'il en soit, l'expert judiciaire a qualifi� d'erron�, totalement arbitraire et propice � la confusion le mode retenu pour calculer les surfaces sur les plans d'ex�cution. De surcro�t, � consulter les pi�ces 36 � 42 cit�es sans plus autres d�tails par la recourante, l'on ne saurait affirmer que les mensurations et cotes affich�es permettent ais�ment � un non-professionnel de recalculer la surface de chaque pi�ce et de comprendre ainsi que les chiffres indiqu�s sont des chiffres bruts. Le grief tombe � faux.
7.1 La recourante nie avoir admis par-devant notaire que les indications contractuelles et commerciales pouvaient faire accroire qu'il s'agissait de surfaces habitables r�elles. La cour cantonale aurait ind�ment tenu pour acquis un fait qui �tait en r�alit� contest�.
7.2 Le fait litigieux d�coule du proc�s-verbal de la r�union du 17 janvier 2008, document �tabli par le notaire � la demande des parties. La cour cantonale n'a donc pas retenu sans preuve une all�gation contest�e par la partie adverse, ce qui exclut toute violation de l'art. 8 CC. Pour le surplus, la recourante ne cherche pas � expliquer en quoi il serait arbitraire d'attacher une valeur probante au proc�s-verbal et quels motifs justifieraient de s'en �carter.
8.1.1 La Cour de justice aurait arbitrairement ignor� un passage de l'expertise judiciaire hors proc�s du 4 septembre 2009 qui permettrait d'exclure l'existence d'un d�faut.
8.1.2 En page 3 de son rapport, l'expert judiciaire fait la constatation suivante:
"Les dimensions ext�rieures de la villa correspondent au r�glement communal qui d�fini [sic] de mani�re pr�cise le CUS (coefficient d'utilisation du sol). Cette dimension n'a pas chang�e [sic] et repr�sente 90,25 m2.
Ainsi, la dimension int�rieure de l'habitation n'est pas diff�rente entre le contrat, la mise � l'enqu�te publique et la r�alit�.
C'est donc l'indication des surfaces de pi�ce, et ce d�s l'origine (contrat) qui est erron�e!"
Le deuxi�me paragraphe explicite le premier, de sorte que l'expression "dimension int�rieure" para�t avoir �t� utilis�e par inadvertance en lieu et place de "dimension ext�rieure". A l'instar des plans de mise � l'enqu�te, le contrat mentionnait bel et bien le chiffre de 90,25 m2, correspondant � l'emprise au sol de la villa. Quoi qu'il en soit, l'expert incrimine une indication erron�e des surfaces des pi�ces et met clairement en �vidence, chiffres � l'appui, que la surface r�elle "utile" des pi�ces est inf�rieure en moyenne de 18% � la surface indiqu�e pour les m�mes pi�ces dans les plans annex�s au contrat, conclusion que reproduit l'arr�t attaqu�.
8.2.1 La cour cantonale aurait �galement m�connu un autre passage de l'expertise constatant l'absence de moins-value de l'ouvrage du fait du pr�tendu d�faut.
8.2.2 L'on peut donner acte � la recourante qu'aux dires de l'expert judiciaire, les indications erron�es quant � la surface des pi�ces n'ont pas entra�n� de diff�rence de co�t, mais peuvent justifier de n�gocier les soldes dus. Ceci dit, c'est une question de droit que de dire si les ma�tres ont droit � une r�duction de prix du fait d'un �ventuel d�faut de l'ouvrage.
9.1.1 La Cour de justice aurait enfin arbitrairement refus� de retenir des faits propres � exculper la recourante pour son retard dans la livraison de l'ouvrage. Tout d'abord, elle aurait refus� � tort de retenir l'existence d'intemp�ries qui seraient pourtant �tablies par les relev�s de M�t�o Suisse et par le t�moin G.________; la progression du chantier s'en serait trouv�e retard�e de 45 jours au moins.
9.1.2 La recourante a produit des relev�s de pluviom�trie effectu�s � la station m�t�orologique de .... Au regard des taux de pr�cipitation enregistr�s, on ne saurait reprocher � la Cour de justice d'avoir vers� dans l'arbitraire en consid�rant que la recourante n'avait pas rapport� la preuve d'intemp�ries propres � justifier un retard dans l'ex�cution du contrat; la recourante ne cherche du reste nullement � le d�montrer, se bornant � renvoyer � la pi�ce contenant les relev�s. Faute de donn�es statistiques probantes, il n'�tait pas arbitraire d'ignorer le t�moignage de G.________, soit le directeur des op�rations de la recourante.
9.2 La cour cantonale aurait en outre arbitrairement ignor� le fait que les intim�s avaient provoqu� le retard du chantier en tardant � effectuer certains choix de finition.
La recourante se r�f�re aux d�clarations de G.________ et F.________, lequel s'exprimait comme sous-traitant charg� de la coordination du chantier. Ces deux t�moins �voquent un retard des intim�s dans le choix des finitions ou du carrelage; l'un d'eux fait allusion � une fiche de commande que l'intim� n'aurait sign�e qu'en ao�t 2008. La recourante ne pr�tend toutefois pas que cette pi�ce figurerait au dossier. De surcro�t, il est constant que les voisins des intim�s ont �galement re�u leurs villas avec plusieurs mois de retard. Eu �gard aux liens entre les t�moins et la recourante et � l'absence de preuve par titre, il n'�tait pas insoutenable d'exclure une responsabilit� des intim�s dans le retard pris, m�me en tenant compte du fait qu'ils avaient cherch� � revendre la villa jusqu'au mois de septembre 2008.
La Cour de justice a par ailleurs soulign� que le droit � la prolongation du d�lai de livraison, qui permettait d'�chapper aux p�nalit�s de retard, supposait un avis imm�diat � la direction des travaux ou au ma�tre lui-m�me (art. 96 al. 2 SIA 118). Or, la recourante n'avait pas all�gu� ni �tabli avoir avis� les intim�s du report de la livraison de l'ouvrage.
La recourante tente vainement de r�futer ce dernier point. Elle se contente en effet de plaider de fa�on appellatoire qu'elle a fait les all�gations n�cessaires et a effectivement pr�venu les intim�s, renvoyant pour le surplus � une �criture de la proc�dure d'appel. Un tel renvoi ne satisfait pas aux exigences strictes de l'art. 106 al. 2 LTF.
10.1 La recourante se plaint d'une violation de l'art. 18 CO. La Cour de justice aurait ind�ment appliqu� le principe de la confiance alors que le contrat, respectivement les plans d'autorisation de construire int�gr�s au contrat, exprimeraient la volont� commune des parties, soit celle de construire une villa pr�sentant une surface brute de 219 m2, sous-sol non compris. Cette volont� serait encore attest�e par la signature ult�rieure des plans d'ex�cution. Subsidiairement, l'interpr�tation objective de la cour cantonale serait erron�e.
10.2 Le juge doit tout d'abord s'attacher � rechercher la r�elle et commune intention des parties (cf. art. 18 al. 1 CO). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des d�clarations de volont�, mais aussi le contexte g�n�ral, soit toutes les circonstances permettant de d�couvrir la volont� des parties, qu'il s'agisse des d�clarations ant�rieures � la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance �chang�e, ou encore de l'attitude des parties apr�s la conclusion du contrat (B�N�DICT WINIGER, Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n�s 15, 25 et 32-34 ad art. 18 CO; ERNST A. KRAMER/BRUNO SCHMIDLIN, Berner Kommentar, 1986, n�s 22 ss ad art. 18 CO). Cette interpr�tation subjective repose sur l'appr�ciation des preuves. Si la cour cantonale parvient � se convaincre d'une commune et r�elle intention des parties, elle tranche une constatation de fait (ATF 132 III 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1 p. 611).
Si la volont� r�elle des parties ne peut pas �tre �tablie ou si les volont�s intimes divergent, le juge doit interpr�ter les d�clarations et comportements des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une d�claration ou une attitude pouvait de bonne foi �tre comprise en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). Cette interpr�tation dite objective, qui rel�ve du droit, s'effectue non seulement d'apr�s le texte et le contexte des d�clarations, mais �galement sur le vu des circonstances qui les ont pr�c�d�es et accompagn�es (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1; 119 II 449 consid. 3a), � l'exclusion des circonstances post�rieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1).
10.3.1 La Cour de justice a constat� un d�saccord des parties quant � la surface de la construction. Alors que la recourante avait en vue une surface brute de 90,25 m2 par �tage, correspondant � l'emprise au sol, les intim�s n'imaginaient pas que cette surface incluait les murs int�rieurs et ext�rieurs.
10.3.2 Le contrat ne pr�cise pas si la surface indiqu�e est une valeur brute ou nette. Les plans sign�s par les intim�s le 6 mars 2007 comme ceux sign�s le 26 septembre 2007 ne comportent pas non plus une telle mention. Il n'est par ailleurs pas �tabli que la recourante ou les employ�s de la r�gie aient expliqu� aux intim�s que les surfaces exprim�es devaient s'entendre brutes; un employ� de la r�gie pr�sent � la signature du contrat de construction a admis ne pas �tre certain que l'intim� ait clairement compris de quel type de surface il �tait question. Lorsque les intim�s ont pris les premi�res mesures sur le chantier, ils se sont plaints du fait que le chantier ne correspondait pas aux surfaces indiqu�es.
Au vu de tous ces �l�ments, il n'�tait pas insoutenable de conclure que les intim�s n'avaient pas compris que les surfaces exprim�es s'entendaient brutes.
La recourante objecte que les intim�s ont pr�tendu avoir �t� induit en erreur par la mention de surfaces habitables, mention qui n'a pas �t� d�montr�e. Que les intim�s aient �chou� � rapporter la preuve de leurs all�gations ne signifie pas pour autant qu'ils �taient de mauvaise foi, et n'implique pas non plus que la version de la recourante devait sans autre l'emporter. Pour le surplus, l'inexistence du motif d'erreur invoqu� par les intim�s ne s'opposait pas � retenir une m�prise fond�e sur l'absence d'information quant � la nature brute ou nette des surfaces indiqu�es.
En l'absence d'une volont� r�elle concordante des parties, il �tait conforme � l'art. 18 CO de proc�der � l'interpr�tation objective des d�clarations sur la surface.
10.3.3 A cet �gard, la cour cantonale a conc�d� que le contrat de construction renvoyait au dossier d'autorisation de construire, lequel contenait des plans indiquant des surfaces nettes dont l'addition aboutissait � un chiffre bien inf�rieur aux 219,7 m2 indiqu�s dans le contrat. Toutefois, ces plans n'avaient jamais �t� soumis aux intim�s. En lieu et place, la recourante leur avait fourni d'autres plans, correspondant exactement aux plans d'enqu�te, mais qui exprimaient sans le dire des surfaces brutes, alors que des valeurs nettes inf�rieures avaient �t� indiqu�es sur les plans d'enqu�te, par souci de clart� � l'attention des autorit�s. En outre, les plans soumis aux intim�s ne mentionnaient aucune cote. De l'avis de l'expert judiciaire, l'indication de surfaces brutes �tait contraire � la pratique ayant cours � tout le moins en Suisse romande; un constructeur exp�riment� ne pouvait ignorer qu'un tel proc�d� �tait propre � tromper la bonne foi de l'acqu�reur. La recourante avait du reste elle-m�me admis le 17 janvier 2008, en pr�sence d'un notaire, que les indications commerciales et contractuelles pouvaient donner � croire qu'il s'agissait de surfaces habitables r�elles. En d�finitive, les intim�s pouvaient de bonne foi comprendre que la surface globale indiqu�e de fa�on constante par la recourante [i.e. 219,7 m2] comprenait les surfaces nettes (murs int�rieurs et ext�rieurs non compris) des pi�ces hors sol [rez et premier �tage], mezzanines comprises, respectivement que les surfaces indiqu�es sur les plans soumis au moment de la signature du contrat correspondaient � des surfaces nettes.
10.3.4 Une telle interpr�tation ne contrevient nullement � l'art. 18 CO. La recourante objecte que les intim�s ne sauraient se pr�valoir des usages en mati�re immobili�re qu'ils ne pouvaient conna�tre puisqu'ils sont profanes en la mati�re. Le grief n'est pas fond�. A dire d'expert, l'indication de surfaces brutes est prohib�e par la pratique pr�cis�ment parce qu'elle est propice � la confusion, ce qu'un constructeur exp�riment� n'ignore pas.
La recourante objecte encore que le contenu des plans d'autorisation de construire �tait r�put� connu des intim�s puisqu'il �tait d�clar� partie int�grante du contrat. En r�alit�, l'on ne saurait reprocher aux intim�s de n'avoir pas consult� ces plans compte tenu du proc�d� utilis� par la recourante, consistant � les tenir � disposition des intim�s, tout en leur faisant signer d'autres plans quasi identiques, mais modifi�s sur la question essentielle des surfaces des pi�ces, alors m�me que les surfaces nettes avaient �t� indiqu�es � l'attention des autorit�s par souci de clart�. Par surabondance, l'on observe qu'un autre couple acqu�reur de la villa voisine des intim�s, actuellement aussi en litige avec la recourante, s'est vu remettre lors de la signature du contrat des plans similaires � ceux soumis aux intim�s et a aussi �t� victime d'une erreur sur la surface.
11.1 La recourante se plaint d'une violation des art. 23, 24 et 31 CO. En renon�ant � invalider le contrat pour vice du consentement, les intim�s auraient accept� que le contrat soit valid� tel qu'il avait �t� voulu et compris par la cocontractante.
11.2 La recourante se m�prend sur la port�e de la jurisprudence publi�e aux ATF 127 III 83, � laquelle elle se r�f�re. Il y est pr�cis� qu'en cas de prestation d�fectueuse de la part du vendeur, l'acheteur peut en principe choisir entre l'action en garantie des d�fauts ou l'invalidation du contrat en raison d'un vice du consentement. S'il prend la premi�re option, il ratifie du m�me coup le contrat au sens de l'art. 31 CO, car la r�glementation relative � la garantie des d�fauts suppose un contrat valable.
La renonciation � invalider le contrat ne prive toutefois pas l'acheteur du droit d'invoquer, dans le cadre de l'action en garantie, l'absence de volont� r�elle concordante. En revanche, il devra cas �ch�ant se laisser imputer le sens qu'un destinataire de bonne foi pouvait et devait donner aux d�clarations de la partie adverse, quand bien m�me ce sens irait � l'encontre de sa volont� intime (cf. arr�t 4A_483/2011 du 2 d�cembre 2011 consid. 2.1 et 2.3, o� le principe de la confiance est appliqu� dans le cadre d'une action en r�duction de loyer).
12.1 La recourante invoque enfin une violation de l'art. 368 al. 2 CO. La Cour de justice aurait retenu � tort l'existence d'un d�faut. De surcro�t, elle aurait ind�ment accord� une r�duction de prix alors qu'aux dires m�mes de l'expert, l'ouvrage ne subissait aucune moins-value du fait de la surface r�duite.
12.2 Les parties ont int�gr� au contrat la norme SIA 118 (�d. 1977/1991) relative aux conditions g�n�rales pour l'ex�cution des travaux de construction. A juste titre, elles ne contestent pas que la notion de d�faut au sens de l'art. 166 SIA 118 est, sur le principe, la m�me que celle d�coulant de l'art. 368 CO (PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 5�me �d. 2011, n�s 2648-2650, qui rel�ve toutefois des nuances).
12.3 L'entrepreneur a l'obligation de livrer un ouvrage exempt de d�fauts (cf. art. 367 al. 1 CO; ATF 116 II 305 consid. 2c p. 307). La prestation - chose vendue ou ouvrage - est d�fectueuse lorsqu'elle diverge du contrat, ne poss�de pas les qualit�s promises ou les qualit�s auxquelles le ma�tre pouvait s'attendre d'apr�s les r�gles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa p. 244).
L'indication du volume de la construction � �riger ou de la surface du terrain vendu constitue une qualit� promise propre � engager la responsabilit� de l'entrepreneur ou du vendeur si la chose livr�e n'a pas la contenance indiqu�e (arr�t C.416/1980 du 3 mars 1981 consid. 2c, in SJ 1981 518, et GAUCH, op. cit., n� 1363; en mati�re de vente, cf. art. 219 CO et ATF 87 II 244; arr�t 4A_417/2007 du 14 f�vrier 2008 consid. 4 et 5, in RNRF 2009 243).
Les r�gles ordinaires d'interpr�tation s'appliquent pour d�terminer quelles qualit�s sont dues en vertu de la convention ou de la promesse de l'entrepreneur. Le principe de la confiance pr�vaut s'il appara�t que le ma�tre n'a pas compris la promesse dans le sens voulu par l'entrepreneur (GAUCH, op. cit., n�s 1366 et 1372; PIERRE TERCIER/PASCAL G. FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4�me �d. 2009, n� 746; FRAN�OIS CHAIX, in Commentaire romand, op. cit., n� 5 ad art. 368 CO).
12.4 Dans le cas concret, le contrat d'entreprise pr�voyait la construction d'une villa d'environ 219,7 m2 pour deux niveaux et deux mezzanines, plus un sous-sol de 90,25 m2. Interpr�t�s selon le principe de la confiance (supra, consid. 10.3.4), ces chiffres visent des surfaces nettes, c'est-�-dire � l'int�rieur des murs. Etait ainsi due une surface nette totale de 309,95 m2. Dans les faits, elle n'est que de 273,15 m2, selon les constatations de l'autorit� pr�c�dente qui lient la Cour de c�ans.
A juste titre, la recourante ne conteste pas en soi que l'indication d'une surface d�termin�e constitue une qualit� promise dont l'entrepreneur r�pond en vertu de l'art. 368 CO. Elle s'en prend uniquement � l'interpr�tation des qualit�s promises; or, il vient d'�tre soulign� que cette interpr�tation ne contrevient pas � l'art. 18 CO. En constatant l'existence d'un d�faut, la cour n'a pas contrevenu au droit f�d�ral. Se pose la question des cons�quences du d�faut.
12.5 La Cour de justice a constat� qu'une r�paration de l'ouvrage n'entrait pas en consid�ration et que les parties y avaient renonc� � juste titre, de sorte que seule une r�duction de prix entrait en consid�ration. Ce point n'est pas discut� devant le Tribunal f�d�ral. Par ailleurs, l'int�gration de la norme SIA 118 ne s'oppose pas � ce que la r�duction de prix soit d�termin�e selon les principes d�velopp�s � propos de l'art. 368 al. 2 CO (cf. GAUCH, op. cit., n� 2661); la recourante ne dit du reste pas le contraire.
12.6 L'art. 368 al. 2 CO dispose que le prix doit �tre r�duit "en proportion de la moins-value". Le droit � la r�duction suppose donc une moins-value, qui r�sulte de la diff�rence entre la valeur objective de l'ouvrage hypoth�tiquement conforme au contrat et celle de l'ouvrage effectivement livr� (GAUCH, op. cit., n�s 1627-1628; CHAIX, op. cit., n�s 29-31 ad art. 368 CO). En g�n�ral, la valeur objective d'un ouvrage se d�termine d'apr�s sa valeur commerciale ou v�nale (ATF 105 II 99 consid. 4a; GAUCH, op. cit., n� 1628; CHAIX, op. cit., n� 31 ad art. 368 CO). Lorsqu'une moins-value objective est �tablie, le droit � la r�duction existe m�me si le co�t pour �tablir un ouvrage d�fectueux est le m�me - voire plus �lev� - que le co�t d'un ouvrage exempt de d�faut (GAUCH, op. cit., n�s 1628 et 1631).
Pour calculer la r�duction de prix, la jurisprudence et la doctrine majoritaire prescrivent la m�thode relative, en ce sens que le rapport entre le prix r�duit et le prix convenu doit correspondre au rapport entre la valeur objective de l'ouvrage avec d�faut et celle de l'ouvrage sans d�faut (ATF 111 II 162 consid. 3a; GAUCH, op. cit., n�s 1670 et 1674 ss; s'agissant des critiques, cf. notamment TERCIER/FAVRE, op. cit., n�s 879-884). Eu �gard � la difficult� pratique d'�tablir ces valeurs objectives, deux pr�somptions ont �t� pos�es. D'une part, le prix convenu par les parties est r�put� correspondre � la valeur objective de l'ouvrage sans d�faut. D'autre part, la moins-value est cens�e �quivaloir au co�t de l'�limination du d�faut (ATF 116 II 305 consid. 4a; 111 II 162 consid. 3b). La jurisprudence rappelle enfin que le juge dispose d'un pouvoir d'appr�ciation des faits au sens de l'art. 42 al. 2 CO lorsque l'exactitude du montant de la r�duction est difficile � �tablir, par exemple en mati�re de d�fauts esth�tiques ou de dommage futur (arr�t 4C.346/2003 du 26 octobre 2004, consid. 4.3.1).
Il convient encore de mentionner l'avis doctrinal selon lequel, en mati�re de vente immobili�re avec indication de surface erron�e, la r�duction de prix devrait se calculer en multipliant la surface manquante par le prix au m�tre carr� (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5�me �d. 2011, n� 9 ad art. 219 CO).
12.7 La Cour de justice a fait un r�sum� fid�le de la jurisprudence relative � la m�thode relative et au pouvoir d'appr�ciation conf�r� par l'art. 42 al. 2 CO. Elle a r�duit le prix en proportion de la diff�rence de surface constat�e, pour l'arr�ter � 722'202 fr.
12.8 La recourante objecte que le prix avait �t� fix� en fonction des co�ts de l'ouvrage, qu'aux dires de l'expert, la diff�rence de surface constat�e n'a pr�cis�ment pas influ� sur les co�ts, qu'il n'y a pas de moins-value objective et que l'application de la m�thode relative dans ces circonstances conduit � un enrichissement ill�gitime des intim�s.
Les parties ont convenu d'un prix forfaitaire, par quoi il faut entendre un prix ferme total, c'est-�-dire un prix fix� � l'avance qui ne sera en principe plus modifi�, pr�voyant une somme unique pour tout l'ouvrage, ind�pendamment de la quantit� de travail et de mat�riaux effectivement fournis (cf. par ex. TERCIER/FAVRE, op. cit., n�s 4663 ss). Le prix ferme total convenu entre les parties peut certes avoir �t� arr�t� en fonction d'une estimation des co�ts de construction; cela n'enl�ve rien au fait qu'en d�finitive, le prix sera d� sans �gard aux co�ts effectifs (cf. GAUCH, op. cit., n� 902). Le prix forfaitaire ne peut donc �tre r�duit qu'en raison de la garantie des d�fauts (cf. arr�t C.416/1980 pr�cit� consid. 2c in SJ 1981 518), ce qui suppose d'�tablir une moins-value objective.
A cet �gard, l'expert a tout au plus constat� que les indications erron�es quant � la surface des pi�ces n'avaient pas entra�n� de diff�rence de co�t. Une telle observation n'exclut pas encore une moins-value objective. Or, l'expert a implicitement reconnu une telle moins-value lorsqu'il a soulign� que les indications erron�es pouvaient justifier de n�gocier les soldes dus. Tout au plus s'est-il abstenu de donner des chiffres.
En l'occurrence, il faut admettre qu'il est difficile de chiffrer la moins-value objective d'une villa g�n�r�e par une diff�rence de surface nette relativement peu importante, alors que l'estimation d'une villa est g�n�ralement li�e � la valeur du terrain qui l'abrite, et qu'en l'occurrence, des contrats distincts ont �t� conclus pour l'acquisition de la parcelle et la construction de la villa. Dans de telles circonstances, il faut admettre qu'une r�duction de prix de 11,8 % proportionnelle � la diff�rence de surface ne contrevient pas au droit f�d�ral.
En d�finitive, le recours est rejet� dans la mesure o� il est recevable. En cons�quence, la recourante supportera les frais judiciaires et versera aux intim�s une indemnit� � titre de d�pens (art. 66 al. 1 LTF; art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).