Source: https://www.iurisprudente.com/2015/07/la-declaracion-de-obra-nueva-tras-la.html?showComment=1458221114734
Timestamp: 2020-02-22 01:41:25
Document Index: 83842935

Matched Legal Cases: ['artículo 201', 'artículo 202', 'artículo 9', 'artículo 199', 'artículo 2', 'artículo 202', 'artículo 7', 'artículo 7']

Ya en aplicación de la nueva legislación, la Resolución DGRN de 5 de noviembre de 2019, admite que, en un expediente de rectificación de cabida del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, se refleje una ampliación de obra, siempre que se observen los requisitos materiales y urbanísticos de la declaración de obra, en el caso, acreditando el transcurso de los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
Esta posibilidad de determinación de las coordenadas de la edificación por referencia a las de la finca ha sido posteriormente matizada, exigiendo que en dicho caso el formato permita la remisión de información al catastro (parece referirse al archivo en formato GML, que en este caso sí sería necesario). Así, la Resolución DGRN de 7 de febrero de 2017, entre otras, dice:
La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma esta doctrina, en un supuesto en que se incorporaba a la escritura un archivo de coordenadas obtenido a través de la sede electrónica del catastro, reiterando que:
"... desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 ... a la escritura, como se ha dicho, se incorpora la impresión del archivo GML conteniendo las coordenadas de la porción de suelo ocupado por la edificación, el cual viene referido a un área comprensivo de las tres edificaciones de 569 metros cuadrados, coincidente con la cabida total de las edificaciones descritas en la escritura. No obstante, su aportación podría ser suplida por la obtención por el registrador de las expresadas coordenadas a través de la consulta a la Sede Electrónica del Catastro, por acreditarse la antigüedad en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y tomarse su descripción de la correspondiente certificación catastral".
La Resolución DGRN de 17 de junio de 2019 admite la expresión de las coordenadas de la porción de terreno ocupada por la edificación mediante un listado de las mismas recogido en un acta notarial de finalización de obra, con base en un certificado técnico. Se reconoce expresamente que no es aplicable a este supuesto las exigencias del punto 7.2 de la REsolución Conjunta de la DGRN y de la DGC de 29 de octubre de 2015, particularmente la relativa a que el técnico declarase "bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución", recordando su previa doctrina sobre la forma de aportar esas coordenadas, que diferencia de otros supuestos como los de obligatoria georreferenciación de las fincas, y considerando que "esta omisión resulta irrelevante, pues la simple comprobación por la registradora de la ubicación de las coordenadas aportadas y su congruencia con la descripción de la finca y de la edificación en el título le permiten fácilmente deducir que el sistema de referencia adoptado es ETRS89".
La Resolución DGRN de 2 de enero de 2019 confirma el defecto consistente en la discordancia entre la superficie de la obra que se hacía constar en la descripción literaria de la finca y la resultante de las coordenadas de georreferenciación que figuraban en el certificado técnico para su declaración por antigüedad, declarando: "Se observa, por tanto, que no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción literaria de la edificación en el título y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas. Por tanto, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 64,96 metros cuadrados ocupados por la edificación a que se refiere el título y el propio certificado técnico acreditativo de la antigüedad (cfr. Resoluciones 5 de julio de 2016 o 27 de julio de 2017), sin que pueda suplirse, como pretende el recurrente, por la posible existencia de parte de la edificación no declarada, pues la constancia registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación publicará la existencia de una edificación en una ubicación concreta del espacio físico ocupando un área determinada por los vértices de sus coordenadas georreferenciadas, debiendo desestimarse el recurso en este punto".
La Resolución DGRN de 4 de enero de 2019 considera como uno de los supuestos en que será precisa la delimitación geográfica de la finca registral sobre la que se levanta la obra el de que la edificación ocupe la totalidad de la parcela o, incluso, que la edificación se ubique en alguno de los límites de la finca, pues, en otro caso, se conseguiría la delimitación geográfica total o parcial de la finca registral sin acudir a los procedimientos previstos legalmente y sin dar intervención a los colindantes. No obstante, se admite, cuando se den sus presupuestos (particularmente, que la diferencias de superficie no excedan del 10 por ciento de la cabida inscrita, que esta delimitación geográfica de la finca tenga lugar por la vía del artículo 9 "b" IV de la Ley Hipotecaria (que solo exige la notificación posterior a los colindantes), sin necesidad de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (en el caso, la superficie de la parcela catastral coincidía con la de la finca registral). Dice la resolución:
"Precisamente la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, como ocurre en este caso, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016, invocada por el recurrente y reiterada en otras posteriores. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca (según afirma el propio recurrente), y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria".
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 reitera su doctrina sobre cuándo es precisa la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra. En el caso, se trataba de una obra declarada por antigüedad, con base en una certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento, existiendo una gran discordancia entre la descripción registral y la de las dos parcelas catastrales que se decía correspondían aquella, aunque se solicitaba expresamente que la obra nueva se inscribiese sobre la finca registral en su situación actual. Para la DGRN, es correcta la exigencia de delimitación gráfica de la finca, aun cuando la obra no se extienda hasta alguno de los límites de ella, pareciendo amparar esta exigencia en que la certificación administrativa de antigüedad aportada no identificaba la finca registral sobre la que se levanta la obra declarada. Aunque, en realidad, de la doctrina de las últimas resoluciones, y de la presente, parece extraerse una gran amplitud en los criterios que el registrador puede utilizar para considerar exigible o no la delimitación geográfica de la finca sobre la que se levanta la obra nueva. Dice la resolución: "Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso es cierto que la edificación no se ubica en los límites de la parcela, pero también lo es que aun aportándose un certificado técnico que se refiere a la ubicación de la parcela y de la edificación, no queda acreditada la correspondencia del mismo con la finca registral ni tampoco con las parcelas catastrales referidas; por ello, como señala la registradora, no ha quedado acreditado que la edificación declarada se ubique en la finca registral en que se declara".
La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma la calificación registral negativa de una declaración de obra nueva con base en la posible invasión de una parcela catastral colindante, argumentando que la edificación ocupaba toda la finca registral, y que se pretendía simultáneamente a la declaración de obra una rectificación de cabida, presentando una representación gráfica con un informe de validación catastral de la que resultaba una modificación de la perimetría catastral, aunque fuera esta de escasa importancia cuantitativa.
Distinto es el caso de que la ampliación de obra implique un aumento de la superficie de parcela ocupada, en el que se aplicarán las reglas generales. La Resolución DGRN de 2 de noviembre de 2017 confirma la calificación registral que señaló como defecto la diferencia entre la superficie ocupada por la obra según la escritura, en una ampliación de metros de la planta baja (1336 m2) y la que resultaba de los datos catastrales a los que se remitía la escritura como modo de georreferenciación de la edificación (1332 m2). La Resolución DGRN de 8 de julio de 2019 entiende necesaria la georrefenciación en una declaración de modificación de obra que implica un cambio en la superficie ocupada por la edificación sobre la parcela.
Como veremos a continuación, cabe que la norma autonómica dispense el requisito en ciertos casos (normalmente, los no destinados a vivienda).
También ha precisado la DGRN que la exigencia de depósito del libro edificio es general, tanto para edificaciones destinadas a vivienda como a otros usos, salvo que la normativa propia de la CCAA lo exceptúe. Así, la Resolución DGRN de 9 de enero de 2017 lo declara exigible en una nave para una explotación ganadera. La Resolución DGRN de 17 de enero de 2017 lo considera exigible para una nave industrial (aunque entiende que, en el concreto caso, la normativa autonómica - Castilla La Mancha - lo dispensa para edificios no destinados a vivienda, lo que implica la no necesidad de cumplimiento de este requisito en el ámbito de la misma).
Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 8 de agosto de 2019. En el caso, referido a una declaración de obra de una nave industrial en la CCAA de Murcia, se considera que la normativa autonómica efectivamente dispensa de este requisito a las declaraciones de obra que no sean de vivienda (dice la resolución: "Tal cuestión queda regulada en el Decreto 80/2001, de 2 de noviembre, por el que se regula el Libro del Edificio en la Región de Murcia, y concretamente en su artículo 2 al establecer que «este Decreto será de aplicación en el ámbito de la Región de Murcia, para los edificios de nueva construcción y para los obtenidos de un proceso de rehabilitación integral, cuyo uso principal sea vivienda». Asimismo, la Orden de 4 de octubre de 2010, que desarrolla el citado Decreto, también limita su ámbito señalando que «será́ de aplicación a todos los edificios de viviendas de nueva construcción, incluidas las unifamiliares, y a los obtenidos de un proceso de rehabilitación integral, cuyo uso principal sea vivienda». Por tanto, debe concluirse, en forma análoga al supuesto de la Resolución de 17 de enero de 2017 -invocada por el recurrente-, que la legislación autonómica aplicable limita la exigencia de tal depósito a las edificaciones cuyo uso principal sea residencial vivienda, sin poder extender tal requisito a las obras consistentes en naves industriales por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria anteriormente visto).
Siguiendo la misma doctrina, la Resolución DGRN de 3 de octubre de 2019 considera innecesaria la aportación del libro del edificio en la CCAA de Extremadura para la declaración de una nave industrial, en aplicación de la normativa autonómica. Confirma la misma resolución, en aplicación también de dicha normativa autonómica, la obligación de acompañar la licencia de primera ocupación.
En el caso de la Resolución DGRN de 17 de junio de 2019 se oponía como defecto en la calificación registral el siguiente: "El CD que se acompaña que contiene el libro edificio, “no resulta autentificado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente”. El defecto es revocado, declarado la DGRN: "En cuanto a la autenticación del libro del edificio a la que se refiere la registradora en su calificación, con base en la citada disposición adicional segunda de la Resolución Conjunta, la misma se refiere a que puede realizarse mediante firma electrónica o «por otro medio fehaciente». La exigencia contenida en esta disposición no debe interpretarse de modo que se considere impuesta una exigencia de titulación pública para el depósito de un conjunto de documentación que es de índole eminentemente privada y que, además, no es elaborada por el promotor a quien la citada disposición exige la autenticación. Por ello tal expresión debe interpretarse en el sentido de que es el promotor, a quien, conforme al artículo 7 de la Ley de Ordenación de la edificación se le ha entregado el libro y corresponde su custodia, el que debe presentarlo para su depósito en el Registro de la Propiedad, bastando para ello que se encuentre suscrito con firma electrónica o por otro medio fehaciente, que bien puede ser, por ejemplo, una instancia al tiempo de entregar el libro con firma legitimada notarialmente o firmada o ratificada ante el registrador. En el caso de este expediente, debe considerarse cumplida suficientemente esta exigencia, considerando las circunstancias de que se ha autorizado un acta notarial en el que han comparecido los promotores de una vivienda unifamiliar, constando incorporado en la misma certificado de técnico que certifica de forma expresa que el libro del edificio se ha entregado al promotor y esta acta notarial junto con el libro se ha presentado por el mismo notario autorizante en el Registro de la Propiedad".
También admite esta resolución que el libro del edificio, en cuanto integrado por varios documentos («Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio» artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), conste en diversos ficheros informáticos.