Source: https://www.ra-kotz.de/heizoelbestellung-wohnungseigentuemer-erstattungsanspruch-gegenueber-gemeinschaft.htm
Timestamp: 2019-09-17 23:50:00
Document Index: 349220486

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 814', '§ 670', '§ 677', '§ 10', '§ 10', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 16', '§ 10', '§ 27', 'BGH', 'BGH', '§ 812', '§ 684', '§ 21', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 97', '§ 97', '§ 97', '§ 3', '§ 7', '§ 16', '§ 9', '§ 27', '§ 27', '§ 91', '§ 708', '§ 49']

AG Heidelberg, Az.: 45 C 33/18, Urteil vom 08.08.2018
eigenmächtige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aufgestellten Grundsätze können nicht ohne weiteres auf andere übertragen werden.
Die Klägerin ist die frühere Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft R Straße, H., und die Beklagte ist in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft die ehemalige und aktuelle Verwaltungsbeirätin sowie Eigentümerin der Wohnung Nr. x mit 55/1.000 Miteigentumsanteilen und des Stellplatzes Nr. y mit 5 Miteigentumsanteilen. Die Klägerin verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht die Kosten von Heizöl, das die Bewohner der Wohnungseigentümergemeinschaft verbraucht haben. Dem liegt Folgendes zu Grunde:
Symbolfoto: soleg_1974/Bigstock
Die Klägerin als frühere Verwalterin hatte u. a. im Dezember 2013 und im Januar 2014 Heizöl bestellt und die Rechnungen vom 23.12.2013 über 1.655,39 € und vom 21.01.2014 über 1.614,45 € am 31.03.2014 und am 08.04.2014 bezahlt, aber nicht aus eigenen Mitteln oder solchen der Wohnungseigentümergemeinschaft R Straße, H., sondern von dem Konto einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft (M Straße, M.) bezahlt. Die Klägerin verklagte zunächst – insoweit erfolglos – die Wohnungseigentümergemeinschaft R Straße, H., (AG H., 45 C 61/16). Dies wurde in der Berufungsinstanz mit der Begründung bestätigt, dass richtiger Gegner eines Bereicherungsanspruchs hier nicht die Gemeinschaft, sondern die einzelnen Sondereigentümer seien (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.07.2017 – 11 S 144/16).
Zur Schadloshaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft M Straße zahlte die Klägerin am 07.10.2016 sowie am 12.10.2016 die Rechnungsbeträge zurück; daraufhin erfolgte die Abtretung von deren möglichen Ansprüchen an die Klägerin.
Mit Schreiben vom 15.11.2017 forderte die Klägerin die Beklage gesamtschuldnerisch haftend neben den anderen Wohnungseigentümern zur Zahlung der Rechnungsbeträge auf. Mit Schreiben vom 22.11.2017 berief sich die Beklagte auf eine nur anteilige Haftung. Im weiteren Schriftwechsel verzichtete sie auf die Einrede der Verjährung bis 31.03.2018. Die Klage ging per Fax am 27.03.2018 ein. Der unter dem 10.04.2018 angeforderte Vorschuss wurde am 26.04.2018 eingezahlt.
Die Klägerin behauptet, sie habe versehentlich die streitgegenständlichen Ölrechnungen vom Konto einer anderen WEG bezahlt. Die Gemeinschaftskasse sei im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Öllieferungen leer gewesen. Sie meint, ihr Anspruch folge nicht nur aus Bereicherung, sondern auch aus vertraglichem Aufwendungsersatzanspruch bzw. Aufwendungsersatzanspruch aus GOA, weil die Eigentümer ja nach dem eigenen Beklagtenvortrag den Ausfall der Heizung moniert hätten. Im maßgeblichen Zeitraum seien die Temperaturen länger unter der Null-Grad-Grenze gewesen.
Die Klägerin beantragt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.269,84 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins hieraus seit dem 25.11.2017 zu zahlen.
Sie behauptet, sie habe ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnt, sondern diese sei vermietet und sei insbesondere in den streitgegenständlichen Zeiträumen 2013 und 2014 fremdvermietet gewesen. Sie trägt weiter vor, entgegen der Entscheidung des Landgerichts habe hier besondere Dringlichkeit für die Heizöllieferung zur Abwehr von Schäden des Gemeinschaftseigentums bestanden, so dass die Eigentümergemeinschaft zur Bestellung des Heizöls verpflichtet gewesen sei und somit nicht sie, sondern die Eigentümergemeinschaft Bereicherungsschuldnerin sei. Eine gesamtschuldnerische Haftung für die Bereicherung der anderen Sondereigentümer scheide aus. Sie sei nicht in Höhe des Wertes der Öllieferungen bereichert. Im Übrigen wendet sie Entreicherung ein, weil das Heizöl verbraucht worden sei. Die streitgegenständlichen Öllieferungen hätten nicht in die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen und Jahresabrechnungen 2013 und 2014 eingestellt werden können, so dass sie das entsprechende Entgelt gegenüber ihren Mietern nicht habe geltend machen können.
Die Klägerin erwidert, es habe keine Notstandsmaßnahme in Rede gestanden. Der Entreicherungseinwand gehe ins Leere, da die Beklagte selbst vortrage, dass das streitige Heizöl dringend benötigt und verbraucht worden sei. Der Vortrag zur Fremdvermietung der Wohnungen in der WEG-Anlage sei zu unbestimmt, um verwertbar zu sein. Die Beklagte müsse zu jeder Wohnung genau vortragen. Im Übrigen hätten alle Sondereigentümer aufgrund der erteilten, wenn auch unerkannt falschen Jahresabrechnungen 2013 und 2014 ihren Mietern gegenüber die Betriebskostenabrechnung vornehmen können. Außerdem wäre eine nachträgliche Umlage gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ohne weiteres möglich.
Die Beklagte trägt weiter vor, da die Klägerin um die Geldknappheit auf dem Wohngeldkonto der WEG der Beklagten gewusst habe und nicht verpflichtet gewesen sei, mit der Bezahlung in Vorlage zu treten, sei ein Bereicherungsanspruch nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Eigentümer hätten trotz Heizungsausfalls keine bestimmte Maßnahme gewollt und es wäre Pflicht des Verwalters gewesen, sie entscheiden zu lassen, wie man weiter vorgehe. Erst hätten die Eigentümer über den Stand des Gemeinschaftskontos informiert werden müssen. Es hätte andere Handlungsalternativen gegeben, welche die säumigen Wohnungseigentümer zur Zahlung hätten veranlassen können.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Die Akte 45 C 61/16 war beigezogen und Gegenstand der Verhandlung.
1. Ein vertraglicher Anspruch (§§ 670, 675 BGB) kommt nicht in Betracht, weil der Verwaltervertrag nur zwischen der Klägerin und dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft bestand. Dieser Vertrag hatte lediglich Schutzwirkung zugunsten der Beklagten; zu ihrem Nachteil kann diesem Vertrag keine Wirkung beigemessen werden.
2. Ein Anspruch aus GoA (§§ 677, 683 BGB) scheidet aus, weil die Klägerin mit der Bestellung des Heizöls kein Geschäft der Beklagten geführt hat. Die Bestellung von Heizöl erfolgt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 1 und 2 WEG. Der einzelne Wohnungseigentümer muss nicht eigenmächtig Heizöl für die Gemeinschaft bestellen. Die Anschaffung von Heizöl auf Wunsch einzelner Wohnungseigentümer bleibt ein Geschäft des Verbandes nach § 10 Abs. 6 Satz 1 und 2 WEG, zumal es nicht um Einzelöfen in den einzelnen Wohnungen geht. Dafür, dass die Beklagte beabsichtigt hätte, gemäß § 21 Abs. 2 WEG Heizöl für die ganze Wohnungseigentümergemeinschaft anzuschaffen, ist nichts vorgetragen oder ersichtlich. Es wäre objektiv nachteilig gewesen, für die zahlungsschwachen Miteigentümer in Vorleistung zu treten. Die Anschaffung lag daher auch nicht in ihrem wirklichen oder mutmaßlichen Interesse.
3. Auch ein Bereicherungsanspruch ist nicht gegeben.
a. Nach BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14 -, BGHZ 207, 40-54, kommt ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). Das Landgericht Karlsruhe hat im Verfahren 45 C 61/16 (11 S 144/16) die Rechtsauffassung vertreten, dass diese vom BGH zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aufgestellten Grundsätze auch für andere Verwaltungsmaßnahmen gelten.
Gegen die vom BGH vorgenommene Differenzierung könnte man einwenden, dass in allen Konstellationen die Wohnungseigentümergemeinschaft Aufwendungen erspart hat, weil bei ordnungsgemäßen Vorgehen (Beschluss + Durchführung durch den Verwalter oder Durchführung durch den Verwalter ohne Beschluss wegen Dringlichkeit) die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 1 und 2 WEG, vertreten durch den Verwalter, die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Auftrag gegeben und bezahlt hätte. Außerdem haben in allen Konstellationen die Wohnungseigentümer eine Beteiligung nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG an den nicht von der Gemeinschaft getätigten Ausgaben, die für die Gemeinschaft nur Durchlaufposten sind, erspart und eine Wertverbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums (das den Wohnungseigentümern und nicht dem Verband gehört) erfahren, so dass sie auch nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bereichert sind. Insoweit könnte eher an die (wegen der Anteiligkeit wohl nur entsprechende) Anwendung von § 10 Abs. 6 Satz 3 a. E. WEG gedacht werden. Den eigenmächtig Handelnden in Fällen mangelnder Dringlichkeit auf das anteilige Vorgehen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer zu verweisen, mag allerdings generalpräventiv gerechtfertigt sein. Unter diesem Gesichtspunkt unberechtigt privilegiert durch den Verband als einfacheren Anspruchsgegner im Falle bereits beschlossener Maßnahmen wäre dann allerdings derjenige eigenmächtige Eigentümer, der die beschlossene Maßnahme selbst durchführt, statt den Verwalter auf Beschlussumsetzung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verklagen (vgl. zum Anspruch auf Beschlussumsetzung BGH, Urteil vom 08. Juni 2018 – V ZR 125/17 -, juris). Es spricht daher viel dafür, hier den Verband, gegen den die Klage bereits rechtskräftig abgewiesen wurde, für den richtigen Klagegegner zu halten, womit die vorliegende Klage unbegründet wäre. Sie ist aber auch auf der Basis der derzeitigen Rechtsprechung des BGH und des Landgerichts Karlsruhe unbegründet.
b. Unterstellt man zugunsten der Klägerin, dass – wie auch das Landgericht angenommen hat – die Bestellung des Heizöls für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht so dringlich war, dass die Klägerin sie ohne Beschluss hätte vornehmen dürfen, die Beklagte also passiv legitimiert wäre, würde sie jedoch gemäß § 812 BGB mit § 684 BGB mit § 21 Abs. 4 WEG nur anteilig haften. Wenn man nämlich die Rechtsprechung des BGH zur Frage, wer bei eigenmächtigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen richtiger Anspruchsgegner ist, überhaupt auf andere Verwaltungsmaßnahmen entsprechend anwenden will, dann gilt auch, wie der BGH für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ausdrücklich entschieden hat, dass die Wohnungseigentümer nur anteilig verpflichtet sind (BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14 -, BGHZ 207, 40-54, Rn. 18, juris, mwN: Senat, Urteil vom 24. Juli 2015 – V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 24). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 23.2.2018 – V ZR 101/16, juris. Dort ist nur von der gesamtschuldnerischen Haftung für pflichtwidriges Handeln die Rede. Pflichtwidriges Handeln der Beklagten steht hier nicht in Rede.
Der Anteil bemisst sich hier nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Der vorliegende Fall unterscheidet sich von dem Fall eigenmächtiger Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dadurch, dass das Heizöl unabhängig von der Dringlichkeit seiner Beschaffung nicht Gemeinschaftseigentum wurde. Denn von der Wohnungseigentümergemeinschaft erworbenes Heizöl gehört zum Verwaltungsvermögen (vgl. Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 10 Allgemeine Grundsätze, Rn. 53); kein gemeinschaftliches Eigentum ist auch das auf Veranlassung der Klägerin eingefüllte Heizöl, da es nur Zubehör im Sinne von § 97 BGB geworden sein kann (vgl. BeckOK BGB/Fritzsche BGB § 97 Rn. 1, beck-online; (BeckOK BGB/Fritzsche BGB § 97 Rn. 18, beck-online). Im Gegensatz zu Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum entsteht hier bei den übrigen Wohnungseigentümern und deren Rechtsnachfolgern durch die Lieferung des Heizöls auch keine unmittelbare Bereicherung, wie sie in dem verbesserten Gemeinschaftseigentum bzw. der Wertverbesserung des Gemeinschaftseigentums liegt. Vielmehr wurde das Heizöl verbraucht und bereichert kann nur sein, wer für seinen Verbrauch nichts zahlen musste. Die Beklagte kann daher allenfalls in Höhe ersparter Aufwendungen für den auf ihre Wohnung entfallenden Verbrauch bereichert sein. Die Höhe dieser Aufwendungen entspricht dem Betrag, der nach der HeizkostenV auf sie entfallen würde. Denn diese gilt auch in Wohnungseigentümergemeinschaften zwingend, § 3 HeizkostenV . Gemäß §§ 7, 8 Heizkostenverordnung werden die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig und im Übrigen nach den Maßstäben der genannten Vorschriften verteilt. Die Miteigentumsanteile sind hier – anders als sonst, § 16 Abs. 2 WEG – weder als Grundkostenverteilungsmaßstab noch als Ersatzmaßstab (§ 9a HeizkostenV) zugelassen.
Zur Höhe der auf die Wohnung der Beklagten nach der HeizkostenV entfallenden Kosten hat die Klägerin nicht vorgetragen.
Entsprechendes gilt, wenn man vorliegend unmittelbar in voller Höhe auf die Kosten des durch die Beklagtenwohnung verbrauchten Heizöls abstellen wollte. Wie viele Liter von der Wohnung der Beklagten verbraucht wurden, ist nicht bekannt.
Es kommt nicht darauf an, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet war und die Beklagte von ihren Mietern auf der Basis einer falschen Jahresabrechnung die Heizkosten bezahlt bekam. Wären die Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt worden, hätte der Beschluss über die Jahresabrechnung eine Beitragspflicht der Beklagten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens in der Höhe der auf ihre Mieter umgelegten bzw. von ihr an diese weitergereichten Kosten begründet. Eine Bereicherung ist damit nicht gegeben. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechnungen nicht bezahlt hat, ist ohnehin nicht ersichtlich, weshalb die Kosten des streitgegenständlichen Heizöls in die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgenommen und von der Beklagten auf ihre Mieter umgelegt worden sein sollten; konkret wird dies von der Klägerin auch nicht vorgetragen. Schließlich bestreitet die Klägerin die Vermietung auch und hat in Bezug auf die Nebenkosten zur Höhe nichts vorgetragen.
4. Ein Anspruch aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft M Straße ist nicht gegeben. Diese Wohnungseigentümergemeinschaft hatte keinen Anspruch gegen die Beklagte. Die Beklagte schuldete zu keinem Zeitpunkt die Bezahlung der Rechnungen. Dafür, dass die Klägerin in ihrem Namen handelte, ist nichts vorgetragen oder ersichtlich. Die Klägerin hätte dafür auch keine Vertretungsmacht gehabt, vgl. § 27 Abs. 2 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft M Straße hat daher allenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft R Straße von einer Verbindlichkeit befreit (wenn – wovon nach dem Urteil des Landgerichts Karlsruhe aber gerade nicht auszugehen ist – die Klägerin gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 4 mit Abs. 1 Nr. 3 WEG bei der Bestellung des Heizöls vertretungsberechtigt war und damit eine Verbindlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen konnte), nicht aber die Beklagte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a GKG.