Source: http://robertmusumeci.com/index.php/about/practice-areas/item/47-kondominja
Timestamp: 2018-07-17 13:17:34+00:00
Document Index: 423207

Matched Legal Cases: ['Art. 11', 'Art. 14', 'Art. 20', 'Art. 15', 'Art. 23', 'Art. 24', 'Art. 25', 'Qorti ']

Kondominja
Jista’ co-owner fi blokka flats iqabbad katusa ġdida mad-drenaġġ komuni?
Fil-kawza La Ferla vs Vella, deċiża nhar il-25 ta` Frar, 2005 mill-Prim’ Awla, intqal li sid ta` flat għandu kull dritt li jqabbad katusa ġdida ma` katusa komuni bl-istess mod l-installazzjoni ta` air-conditioning unit zgħir fuq il-bejt komuni mingħajr ma dan joħloq ingombru jammonta għall-użu fil-qies tal-proprjeta` komuni. L-istess jgħodd għall-użu ta` ħbula ta` l-inxir fuq il-bejt komuni.
X’inhi t-tifsira ta’ Condominium?
Skond l-Artikolu 2 ta’ l-Att dwar il-Condominia (Kapitolu 398) it-tifsira ta' Condominium hi "bini jew grupp ta' bini fejn il-proprjeta` jew l-użu jew it-tgawdija tal-partijiet komuni tiegħu hija ta' żewġ persuni jew iżjed pro indivizo u l-proprjeta` tad-diversi oqsma separati hija ta' l-istess żewġ persuni jew iżjed pro diviso".
Liema huma il-partijiet komuni ta' condominium? Il-ħitan ta’ barra ta’ appartament huma wkoll parti mill- condominium?
L-Artikolu 5 ta’ l-Att dwar il-Condominia (Kapitolu 398) jipprovdi illi:
“Kemm-il darba ma jirrizultax xort'oħra mit-titolu tas-sidien ta' l-oqsma separati, jew sakemm ma jkunx hemm qbil mod ieħor bejn il-condomini b'att pubbliku, il-partijiet komuni ta' condominium huma dawn li ġejjin, ukoll jekk wieħed jew iżjed mill-condomini ma jagħmilx użu minnu:
(a) L-art li fuqha jkun mibni l-condominium, il-pedamenti, il-ħitan ta' barra, inklużi l-ħitan diviżorji komuni mal-fondi ta' biswit, is-soqfa, ix-xaftijiet, it-taraġ, il-bibien ta' dħul komuni, intrati, trombi tat- taraġ, btieħi, ġonna, l-arja li tiġi fuq il-proprjeta’ kollha u b'mod ġenerali, kull parti oħra tal-proprjeta’ li għandha għan li tintuża b'mod komuni;
(b) Il-partijiet li jintużaw bħala intrata u bħala kamra tal-ħasil komuni u l-partijiet li jintużaw bhala porter's lodge, għat-tagħmir ta' central heating, u għal kull faċilita’ oħra li għandha għan li tintuża b'mod komuni; u
(c) Id-dwal, bjar, tankijiet, akwedotti, drenaġġi, pajpijiet tal-katusi ta' l-ilma, kull stallazzjoni għall-ilma, gass, elettriku, tiżjin u servizzi oħra simili sa fejn dawk l-istallazzjonijiet jaqsmu lejn il-proprjeta’ esklużiva ta' kull condominus, u kull opra, stallazzjoni u oġġett ta' kull għamla li tkun li għandhom għan li jintużaw b'mod jew għal benefiċċju komuni.”
Mill-kontenut tas-subparagrafu (a) ta’ l-Artikolu 5 tal-Kapitolu 398 huma individwati dawk il-partijiet li jifformaw l-istruttura tal-korp ta’ bini, cioe’, dawk il-partijiet neċessarji għall-istess eżistenza tiegħu. B’mod partikulari, l-art, il-pedamenti, il-ħitan u s-soqfa tiegħu. Dawn, ilkoll, huma neċessarjament kondominjali in kwantu aċċessorji indiviżibbli per natura u destinazzjoni. Raġonevolment, allura, għall-istess eżistenza konkreta tal-kondominju, dawn huma, innegabilment, parti organika u essenzjali tal-korp ta’ bini, hekk integranti oġġett ta’ komunjoni bejn is-sidien tad-diversi appartamenti.
Issa, filwaqt li fl-awtonomija negozjali tagħhom il-kontraenti jistgħu jiftehmu liema huma dawk il-partijiet li għandhom jitqiesu komuni, b’danakollu fil-każ ta’ art, pedamenti jew ħitan, ankorke t-titolu ta’ akkwist ma jispeċifikahomx huwa diffiċli li jkun aċċettat kif dan jista’ validament jidderoga mill-presunzjoni ta’ komproprjeta` jew tal-kogodiment dwarhom affermata mill-Artikolu 5, kombinat ma’ l-Artikolu 2 ta’ l-Att.
Skond dan l-Artikolu 5 hemm allura presunzjoni juris tantum illi l-ħitan esterni huma parti komuni ta' condominium. Sabiex tali presunzjoni ma tissussistix huwa neċessarju li fil-kuntratt ta’ l-akkwist jingħad espressament illi l-ħitan esterni ta’ l-appartament li jkun qed jiġi trasferit ma jifformax parti mill-partijiet komuni. Jekk tali kuntratt ma jsemmi xejn dwar il-ħitan esterni allura tapplika l-presunzjoni juris tantum illi l-ħitan esterni huma komuni.
Jekk kemm il-darba jiġi stabbilit li ħajt huwa komuni a tenur ta’ l-Att dwar il-Condominia (Kapitolu 398), hemm bżonn il-kunsens tal- partijiet biex isiru alterazzjonijiet żgħar?
Stabbilit illi l-ħajt huwa ħajt komuni ai termini ta' Kapitolu 398, huwa applikabbli l-Artikolu 8 sub-inċiż 3 li jipprovdi illi:-
"Bla ħsara għad-disposizzjonijiet tas-subartikolu (5) u (7), m'għandux isir dan it-tibdil jew tiġdid li ġej fil-partijiet komuni kemm-il darba ma jkunx hemm il-kunsens unanimu tal-condomini kollha :
(a) Dak li jibdel l-estetika u d-dehra tal-condominium;
(b) Dak li jolqot b'mod sostanzjali l-użu jew it-tgawdija ta' xi parti komuni minn xi wieħed mill-condomini; jew
(c) Dak li jista' jippreġudika l-istabbilita' jew is-sigurezza tal-bini."
F’dak li għandu x'jaqsam ma' l-estetika u d-dehra tal-condominium, il-liġi hija tassativa - Tipprojbixxi kwalunkwe ħaġa li tibdel l-estetika u d-dehra tal-condominium. Il-Legislatur fis-sub-inciz (3)(a) "sostanzjalment" bħal meta wzah fil-paragrafu ta' wara rigwardanti l-użu tal-common parts. Għalhekk l-interpretazzjoni li għandha tingħata fir-rigward hi li kwalunkwe ħaġa li tolqot "l-estetika u d-dehra" tal-partijiet komuni hija projbita jekk ma jkollhiex l-approvazzjoni tal-condomini kollha.
Jekk m’hemmx kunsens dwar l-estetika tal- partijiet komuni, jista’ wieħed mill- condomini jfittex rifuġju quddiem l-arbitru?
Kuntrarju għal per eżempju l-istallazzjoni ta' lift, il-kunsens tal-condomini l-oħra fir-rigward ta' dak li għandu x'jaqsam ma’ l-estetika u d-dehra tal-condominium ma jistax jiġi sostitwit b'deċiżjoni ta’ l-Arbitru.
Liema huma l- ħitan komuni f’rapport kondominjali?
F’rapport kondominjali hi l-liġi stess li tikkreja l-presunzjoni li “l-ħitan ta’ barra, inklużi l-ħitan diviżorji komuni mal-fondi ta’ biswit” għandhom jitqiesu komuni [subparagrafu (a) ta’ l-Artikolu 5].
Liema huma l- karatteristiċi ta’ bini kondominali?
Dan huwa bini jew grupp ta’ bini fejn il- proprjetà jew l-użu jew it-tgawdija tal-partijiet komuni tiegħu hija ta’ żewġ persuni jew iżjed pro indiviso u l-proprjetà tad-diversi oqsma separati hija tal-istess żewġ persuni jew iżjed pro diviso.
Iżda żewġ fondi jew iżjed fejn fond wieħed jew iżjed minnhom ikun sovrastanti fond ieħor, u fejn ikun hemm biss għadd ta’ servitujiet tal-fondi fuq xulxin, u fejn il-katusi, jew is-sistema tad-drenaġġ, jew servizzi oħra mgħoddija minn pajpijiet jew cables biss ikunu komuni, jew fejn żewġ fondi jew aktar għandhom biss taraġ komuni minn barra jew indani esterni komuni, m’għandhomx jitqiesu bħala condominium.
Dan ifisser li biex ikun hemm ġid kondominali, l-intrata u/jew it-taraġ li jwassal għal kull appartament irid ikun komuni u jinsab imsaqqaf u jagħmel parti mill-binja.
Il- karatteristika ta’ binja kondominali hi limitata għar-residenzi?
Le. Ma jidhirx li l-karatteristika ta’ binja kondominali hija limitata għal binjiet ta’ djar residenzjali.
Jekk bini mhux reġistrat bħala binja kondominali, ir-regoli tal- kondominju xorta japplikaw?
It-tħaddim tar-regoli tal-ġid kondominali ma jintrabatx mar-reġistrazzjoni tal-binja, liema reġistrazzjoni hija meħtieġa biss għal raġunijiet amministrattivi.
Jista’, b’kunsens bejn il- partijiet, id-dritt komuni ta’ xi wieħed mill- condomini jiġi mneħħi?
L-Att Dwar il-Condominia (Kap. 398) jgħid li “s-sehem mid-drittijiet komuni jista’ jiġi diviż jew imneħħi diment pero li jissussisti l-kunsens tal-condomini kollha.”
X’ jista’ jsir jekk ikun hemm nuqqas ta’ qbil ma’ deċiżjoni li tittieħed waqt laqgħa tal- Assoċjazzjoni?
Is-Subartikolu (1) ta’ l-Artikolu 23 tal-Kap. 398 jgħid testwalment hekk: “Meta condominus ma jkunx jaqbel ma’ deċiżjoni tal-laqgħa minħabba f’li d-deċiżjoni tmur kontra l-liġi jew ir-regolamenti tal-condominium jew tkun irraġonevoli jew oppressiva, huwa jista’ jirreferi l-kwestjoni għall-arbitraġġ.” L-istess jista’ jsir “meta condominus iqis li s-sehem tiegħu għar-rigward ta’ dawk l-ispejjeż ma jkunx wieħed ġust fil-qies tal-valur tad-drittijiet li għandu bħala wieħed mis-sidien tal-condominium’ - hemm ukoll, huwa jista’ jirreferi l-kwestjoni għall-arbitraġġ.”
Jekk il- condomini ikunu assenti waqt il- laqgħat tal- Assoċjazzjoni, ikun ifisser li huma eżenti mill- obbligi tagħhom?
Il-fatt li l- condomini jaghzlu li ma jattendux il-laqgħat tal-Assoċjazzjoni ma jfissirx li huma eżentati mill-obbligi tagħhom.
Jista’ l- condominus inaqqas spejjeż li jkun gja ħareġ għall- komun mis-sehem tiegħu ta’ l-ispejjeż kondominali?
F’tali ċirkostanzi, wieħed huwa tenut joħroġ sehemu xorta waħda. Iżda xejn ma jeskludi lil dak li jkun jagħmel kawża fejn jitlob li jiġi rifuż l-ispejjeż li huwa jkun gja għamel in konnessjoni mal-komun.
Jista’ jintalab tnaqqis fil- ħlas tal- ispejjeż bejn il- condmini jekk dak li jkun jagħżel li ma jagħmilx użu mill- faċilitajiet kondominali?
Wieħed irid iżomm f’ moħħu li l-ħlas tal-ispejjeż bejn il- condomini għandu jkun fi proporzjon għall-użu li kull wiehed jista’ jagħmel u mhux fi proporzjon għall-użu li kull wiehed jagħmel. B’hekk il-prinċipju hu li l-condominus għandu obbligu li jikkontribwixxi b’mod proporzjonali għall-ispejjeż, irrispettivament ikunx qiegħed effettivament jagħmel użu jew le mill-partijiet komuni. Il-fatt li l-condominus minn jeddu jagħżel li ma jagħmilx użu minn ħaġa mhu ta’ ebda rilevanza.
Kif għandhom jinqasmu l-ispejjeż kondominali bejn il- condomini?
Is-Subartikolu (1) ta’ l- Artikolu 11 tal- Kap. 398 jistipula li l-ispejjeż meħtieġa għall-preservazzjoni, manutenzjoni, tiswijiet ordinarji u straordinarji, għat-tgawdija tal-partijiet komuni, għall-għoti ta’ servizzi fl-interess komuni u għal kull tibdil li jsir bi qbil tal-condomini, għandhom jinqasmu bejn il-condomini fi proporzjon għall-valur tal-proprjeta’ ta’ kull condominus u mhux allura skont in- numru ta’ appartamenti. Naturalment dal- metodu jibqa’ japplika sakemm ma hemmx ftehim kuntrarju.
Mill- banda l- oħra, l-Artikolu 11(2) tal- istess Kap. 398 jghid hekk: “Meta l-ispejjeż isiru dwar xi ħaġa li sservi lill-condomini f’miżura mhux ugwali, l-ispejjeż jinqasmu fi proporzjon tal-użu li kull wieħed jista’ jagħmel.” Għaldaqstant, dan is-subinċiż qiegħed jirreferi għal dawk il-każijiet fejn ħaġa fil-kondominju, sa mill-bidu nett ma tkunx intiża għall-użu b’mod ugwali bejn il-condomini.
Liema huma l- istanzi li fejn l- Att dwar il-Condominia jirreferi għas-sistema ta’ arbitraġġ mandatorju?
L-Att dwar il-Condominia jipprovdi li fejn jeżisti condominium ċerti kwistjonijiet speċifiċi biss għandhom ikunu riferuti għall-arbitraġġ mandatorju u dan skont id-dispożizzjonijiet espressament ipprovduti fl-istess Att.
kwistjonijiet dwar spejjeż (Art. 11, Art. 14 u Art. 20), in-nomina u t-tneħħija ta’ amministratur (Art. 15), l-impunjar ta’ deċiżjonijiet meħuda mill-condomini (Art. 23) u kwistjonijiet fuq ir-regolamenti tal-condominia (Art. 24 u Art. 25);
X’ jista’ jsir jekk deċiżjoni tittieħed minn wara dahar il- condomini?
L-Artikolu 23 tal-Kap. 398, li bħala margin note tiegħu iġib il-kliem “oppożizzjoni għad-deċiżjonijiet fil-laqgħa” jippresupponi li tkun saret laqgħa tal-condomini, fejn il-condomini kollha jkollhom l-opportunita’ li jgħidu tagħhom. Dan l- Artikolu allura japplika meta condominus ma jkunx qed jaqbel ma’ deċiżjoni tal-laqgħa tal-condomini minħabba li d-deċiżjoni tmur kontra l-liġi jew ir-regolamenti tal-condominium jew tkun irraġonevoli jew oppressiva, huwa għandu jirreferi il-kwistjoni għal arbitraġġ. Mill- banda l- oħra, is-sitwazzjoni hi għal kollox differenti meta deċiżjoni tkun ittieħdet minn wara dahar xi wħud mill- condomini, f’liema każ il- kwestjoni għandha tittieħed quddiem il- Prim’ Awla.
X’jigri meta d-dispożizzjonijiet tal-Kodiċi Ċivili dwar il-komunjoni tal-ġid jikkunfliġġu mad- dispożizzjonjiet tal- Kap. 398 (L- Att dwar il- Condominia)?
L-Artikolu 4 tal- Kapitolu 398 tal-Liġijiet ta’ Malta jgħid li d-dispożizzjonijiet tal-Kodiċi Ċivili dwar il-komunjoni tal-ġid ma jkunux jgħoddu għall-ġid komuni li jkun jinsab f’condominium.
F’liema ċirkostanzi huwa meħtieġ il- kunsens tas-sidien kollha biex isir tibdil jew tiġdid f’binja kondominali?
L-Artikolu 8(3) tal- Kap. 398 jipprovdi li jekk mhux bil-kunsens tas-sidien kondominali kollha, m’għandu jsir l-ebda tibdil jew tiġdid f’binja kondominali jew fl-ambjenti komuni meta l- interventi ikunu se :
1. Jbiddlu l-estetika jew id-dehra tal-condominium; jew
2. Jolqtu b’mod sostanzjali l-użu jew it-tgawdija ta’ xi parti komuni minn xi wieħed mis-sidien kondominali; jew
3. Jikkawżaw ħsara jew iġġarrbu l-istabilita’ jew is-sigurezza tal-binja
Dan ifisser li fejn xi tibdil jew tiġdid ma jkunx jaqa’ taħt xi waħda mit-tliet ċirkostanzi partikolari imsemmija hawn fuq, m’huwiex meħtieġ li jinkiseb il-kunsens preventiv tal-condomini kollha biex ikun jista’ jsir.
Xi jghid l- Att dwar il- Condominia dwar lifts?
Kull sid kondominali jista’ jagħmel bi spejjeż għalih “faċilita’ neċessarja li tnaqqas jew telimina problemi ta’ mobilita’, salv li dawn ma joħolqux ebda preġudizzju serju, wara li jiġu installati jew mibnija, fil-konfront tal-condomini l-oħra” u dan jista’ mingħajr ma tintlab il-maġġoranza kwalifikata msemmija fl-Artikolu 22(7) tal-imsemmi Att sakemm pero’ jintwera li faċilita’ tal- lift ma ġġibx “preġudizzju serju” lis-sidien kondominali l-oħrajn. Mela, minn kliem il-liġi, mhux kull ħsara jew disaġju tkun biżżejjed biex iżomm sid kondominali milli jwaħħal faċilita’ bħal dik għaliex trid tkun ħsara jew disaġju “serju”. Dan il-preġudizzju serju irid ikun marbut mal-użu tal-ambjenti kondominali komuni li kull wieħed mis-sidien ikollu jagħmel minnhom, u mhux biss mit-twaħħil jew mit-tqegħid innifsu tal-faċilita’ li tkun (lift magħdud).
Intqal ukoll mill- Qrati tagħna li il-konsiderazzjoni tal-istat ta’ saħħa ta’ sid kondominali fit-twettiq ta’ tiġdid jew titjib fil-partijiet komuni ta’ binja kondominali għandha tkun kriterju li Qorti jmissha tqis biex tkejjel is-siwi ta’ oġġezzjonijiet għat-titjib mis-sidien kondominali l-oħrajn. (Nathalie u Anthony konjuġi Dalli –vs- Mario u Josette konjuġi Azzopardi deciza mill- Prim’ Awla nhar it- 28/05/15)
Huwa minnu li kull tilwima li tolqot l- att dwar il- Condominia hi soggetta ghall- arbitragg?
Le. L-att dwar il-Condominia ma jassoġġettax kull kwistjoni li tolqot il-condominium għall-arbitraġġ. Huwa veru li jezistu diversi artikoli li jipprovdu li, f’każ ta’ tilwima fuq il-materja diskussa f’dak l-artikolu, il-kwistjoni trid titressaq quddiem arbitru. Hekk insibu din ir-riferenza fl-Artikolu 8(7), 11(5), 14(8), 15(3)(4), 19(3), 20, 23(1), 24(7) u 25. Izda mill- banda l- ohra, meta kwestjoni mhux waħda minn dawk li "għandha" tiġi riferita għall-arbitraġġ, il-ġurisdizzjoni li tiddeċiedi fuq dik it-tilwima hija tal- Prim’ Awla.
Ghandi tilwima dwar qsim tal- arja tal- blokk. Veru li dil- kwestjoni trid tigi rizolta quddiem l- arbitragg?
Tilwima dwar qsim ta’ bejt m’għandhiex, fit-termini tal-Att dwar il- Condominia, neċessarjament tiġi riferita għall-arbitraġġ, u allura m'huwiex applikabbli d-dispożittiv ta’ arbitraġġ mandatorju.