Source: http://www.grin.com/de/e-book/355238/immobilienanlagen-und-ihre-rechtlichen-konsequenzen-das-reit-gesetz-und
Timestamp: 2017-10-22 06:38:29
Document Index: 4409803

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 1', '§ 1', '§ 3', '§ 14', '§ 14', '§ 1', '§ 3', '§ 12', '§ 13', '§ 13', '§ 13', '§ 9', '§ 4', '§ 10', '§ 11', '§ 11', '§ 5', '§ 13', '§ 13', '§ 12', '§ 3', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 1', '§ 15', '§ 15', '§ 1']

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Immobilienanlagen und ihre rechtlichen Konsequenzen. Das REIT-Gesetz und seine Völkerrechtswidrigkeit
2 Das REIT-Gesetz
2.1 Unternehmensgegenstand
2.2 Börsennotierung
2.3 Vermögens- und Ertragszusammensetzung
2.4 Fremdfinanzierung
3 Steuerliche Behandlung des REITs
3.2 Sanktionen bei Verstoß gegen die REIT-Anforderungen
3.3 Besteuerung auf Ebene des Anteilseigners
3.4 Unbeschränkt Steuerpflichtiger
3.5 Beschränkt Steuerpflichtiger
4. Verstoß gegen das Völkerrecht
4.1 Treaty Override
4.2 Folgen und Alternativen der Treaty Override Entscheidung
4.3 Alternativen zum Treaty Override
4.4 Streubesitzanforderungen und Höchstbeteiligungsklausel
Real Estate Investment Trusts (REITs) existieren außerhalb von Deutschland schon seit Jahren. Speziell in den USA und in Asien gibt es das Anlagevehikel des REITs schon seit vielen Jahren. Nicht nur Schaich weiß um die wirtschaftliche Bedeutung für dieses zeitgemäße und international anerkannte Vehikel.1 Auch die ersten Länder in Europa, darunter Großbritannien und Frankreich haben bereits eine dem REIT entsprechende Ausführung eingeführt. Auch die Bundesregierung erkannte die Problematik des in Deutschland nicht vorhandenen „Kapitalanlageprodukt für die indirekte Immobilienanlage mit transparenter Besteuerung“.2 Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen zum 1.1.20073 und seinen bis zum heutigen Tag inkraftgetretenen Änderungen4, soll dieser Tatsache Abhilfe geschaffen werden. Jedoch gibt es seit der Ausarbeitung des ersten Gesetzesentwurfs einige Bedenken hinsichtlich der europa- und völkerrechtlichen Konformität des REIT-Gesetzes. Gerade im Hinblick auf die Besteuerung des neu geschaffenen Vehikels ergeben sich einige Kritikpunkte.
Im ersten Abschnitt werden zunächst die grundsätzlichen Voraussetzungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen des REITs in Deutschland erläutert. Anschließend wird im zweiten Abschnitt das Besteuerungskonzept im Detail erläutert. In den letzten beiden Abschnitten werden die angesprochenen europa- und völkerrechtlichen Bedenken näher betrachtet und die Frage beantwortet, ob das REIT-Gesetz gegen geltendes Recht verstößt und wenn ja, welche Konsequenzen dies hat.
Bei dem REIT-Gesetz handelt es sich um ein Artikelgesetz, mit dessen Einführung auch bestehende Steuergesetze geändert wurden. Bereits bestehende Vorschriften ergänzte der Gesetzgeber durch die Einführung. Somit handelt es sich nach § 1 I REITG bei der REIT-Aktiengesellschaft um eine Aktiengesellschaft und demnach sind grundsätzlich die Vorschriften des Aktiengesetz anzuwenden (§ 1 III REITG).
Mit dem Erlangen des REIT-AG Status einhergehend sind steuerliche Privilegien. Zur Erlangung dieses Status muss eine Gesellschaft gewisse Voraussetzungen erfüllen. Die Wichtigsten sollen hier im Folgenden dargestellt werden.
Die REIT-AG ist weitestgehend immobilienverwaltend tätig. Dazu wird der Unternehmensgegenstand der REIT-AG stark auf das Eigentum oder das dingliche Nutzungsrecht an unbeweglichen Vermögen, sowohl im In- und Ausland, und anderen Vermögensgegenständen beschränkt (§ 1 I Nr. 1 REITG). Ausländisches unbewegliches Vermögen muss jedoch im Eigentum einer REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung, -Vermögensmasse oder einer REIT vergleichbaren Struktur, stehen. Ausgenommen von unbeweglichen Vermögen sind Bestandsmietwohnimmobilien. Dabei handelt es sich um Immobilien die vor dem 01.01.2007 erbaut worden sind und überwiegend Wohnzwecken dienen (§ 3 IX REITG). Damit möchte der Gesetzgeber einen gewissen Mieterschutz gewährleisten5.
Immobilienhandel ist für die REIT-AG nicht vorgesehen (§ 14 REITG). Immobilienhandel findet statt, wenn die REIT-AG und ihre Tochterunternehmen innerhalb der letzten fünf Geschäftsjahre Erlöse aus der Veräußerung von Unbeweglichem erzielt haben, die größer als die Hälfte des Wertes des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen der REIT-AG sind (§ 14 II REITG). Zugelassene Tätigkeiten für Dritte sind lediglich immobiliennahe Nebentätigkeiten, die jedoch nur von einer REIT-Dienstleistungsgesellschaft im Auftrag der REIT-AG durchgeführt werden dürfen. (§ 1 II REITG). Sämtliche Anteile der REIT- Dienstleistungsgesellschaft müssen von der REIT-AG gehalten werden (§ 3 II REITG). Der Umfang der Geschäftstätigkeit der REIT- Dienstleistungsgesellschaft ist beschränkt, da ihre Umsatzerlöse maximal 20% der gesamten Umsatzerlöse der REIT-AG ausmachen dürfen (§ 12 III REITG). Das Gesetz verpflichtet die REIT-AG mindestens 90% ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses in Form von Dividende an ihre Aktionäre auszuschütten (§ 13 I REITG). Die Ausschüttung hat bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres zu erfolgen. Der Gesetzgeber räumt de REIT-AG jedoch die Möglichkeit ein, eine Rücklage aus dem aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen zu bilden. Maximal die Hälfte des Gewinns darf in die Rücklage eingestellt werden. Die gebildete Rücklage muss bis zum Ablauf des zweiten Jahres nachdem sie gebildet wurde ausgeschüttet werden (§ 13 II REITG). Die Ausschüttungsverpflichtung mindert sich dabei, da durch Bilden der Rücklage nur die Hälfte des Ertrags aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen mit in die Bemessung der Ausschüttungsverpflichtung einfließt (§ 13 I REITG).6
Die REIT-AG muss ihren Sitz und ihre Geschäftsleitung in Deutschland haben (§ 9 REITG) und ihr Grundkapital muss mindestens 15 Millionen € betragen (§ 4 REITG). „Kapitalgesellschaften mit Sitz außerhalb Deutschlands können sich somit nicht als REIT-AG qualifizieren“.7
Des Weiteren schreibt das Gesetz zwingend einen Handel der REIT-AG Aktien an einem organisierten Markt vor. Zugelassene Märkte sind Märkte in Mitgliedsstaaten der Europäischen Union oder in Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (§ 10 I REITG). Eine Besonderheit des REITG ist ein Mindestanteil von 15% der Aktien die sich im Streubesitz befinden müssen. Die REIT-AG hat die Streubesitzquote jährlich zum 31. Dezember an die BaFin mitzuteilen. Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung sind sogar 25% Streubesitz vorgeschrieben (§ 11 I, II REITG). Mit dieser Vorschrift beabsichtigt der Gesetzgeber auch dem Kleinanleger einen vereinfachten und dauerhaften Zugange zum REIT Markt zu ermöglichen.8 Auch darf kein Anleger direkt 10% oder mehr der Aktien halten (§ 11 IV REITG).
Die Aktien müssen als stimmberechtigte Aktien mit gleicher Gattung ausgegeben werden (§ 5 I REITG).
Die REIT-AG ist lediglich der Kapitalmarktkontrolle unterworfen. Eine gesonderte Produktregulierung oder Aufsicht durch die BaFin gibt es für die REIT-AG nicht.9
Die durch die Beschränkung der Geschäftstätigkeit gewünschte Ausrichtung der REIT-AG auf Immobilienverwaltung, wird durch weitere gesetzliche Regelungen hinsichtlich der Vermögens- und Ertragszusammensetzung weiter konkretisiert.10 Das Vermögen REIT-AG muss zum Ende jeden Geschäftsjahres und nach Abzug der verpflichtenden Ausschüttung (§ 13 I REITG) und der Rücklagen (§ 13 III REITG) zu mindestens 75% aus unbeweglichem Vermögen bestehen (§ 12 II lit. a) REITG). Unbewegliches Vermögen ist in § 3 VIII REITG definiert. Zur Bewertung des Wertes des unbeweglichen Vermögens, wird das Vermögen zum fair value nach IAS 40 Richtlinie der International Financial Reporting Standards (IFRS) bewertet (§ 12 I REITG). Außerdem gelten Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften auch als unbewegliches Vermögen (§ 12 I REITG). Die Umsätze eines Geschäftsjahres der REIT-AG müssen zu mindestens 75% aus Vermietung, Leasing, Verpachtung (einschließlich immobiliennaher Tätigkeiten) und der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen (§ 12 III lit. a) REITG). Ausländisches unbewegliches Vermögen darf nur dann zum Unternehmensgegenstand der REIT-AG gehören, wenn das Vermögen im Eigentum eines ausländischen REITs ist (§ 1 I Nr.1 lit. b) REITG).11
Die Eigenkapitalquote der REIT-AG darf zum Ende eines Geschäftsjahres 45% des im Einzel- oder Konzernabschlusses angesetzten Betrages für unbewegliches Vermögen nicht unterschreiten (§ 15 REITG). Eine Fremdfinanzierung ist somit nur zu 55% möglich. Da Tochterunternehmen für die Berechnung des Mindestkapitals als Eigenkapital gelten (§ 15 Satz 2 REITG), ist eine vollständige Fremdfinanzierung der Tochterunternehmen theoretisch möglich.12
Mit der Einführung des REITG wurden auch einige Änderungen am bereits bestehenden Steuerrecht vorgenommen.13 Notwendig waren diese Änderungen, um ein Besteuerungskonzept für den GREIT überhaupt zu ermöglichen.14
Da die REIT-AG eine Aktiengesellschaft ist, die Sitz und Geschäftsleitung im Deutschland hat, gilt sie nach § 1 I KStG grundsätzlich als unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig.
Da zwischen der Ebene der REIT-AG und der Ebene des Anlegers bei der Besteuerung unterschieden wird, wird zunächst die Ebene des REITs betrachtet.
1 Schaich, REITs in Deutschland, 2012
2 BT-Drucksache 16/4779, Beschlussempfehlung, 2007, S.1.
3 BGBl. I 2007, S. 914 (S. 922)
4 BGBl. I 2011, S. 1126
5 Wienbracke, NJW 2007, S. 2721
6 Franck, MittBayNot 2007, S. 173 (S. 177)
7 Schimmelschmidt, U., G-REIT Analyse, 2007, S. 387 (S. 390)
8 Franck, MittBayNot 2007, S. 173 (S. 176)
9 Franck, MittBayNot 2007, S. 173 (S. 178)
10 Schimmelschmidt, G-REIT Analyse, 2007, S. 387 (S. 393)
11 Bron, BB Special Nr. 7 2007, S. 10
12 Schimmelschmidt, G-REIT Analyse, 2007, S. 387 (S. 394)
13 BGBl. I 2007, S. 914
14 Zumwinkel, REIT-Gesetz, 2011, S. 21
V355238
9783668412750
9783668412767
REIT Real Estate Investment Trust Völkerrecht Rechtsverletzung Rechtskonformität
Leon Braun, 2014, Immobilienanlagen und ihre rechtlichen Konsequenzen. Das REIT-Gesetz und seine Völkerrechtswidrigkeit, München, GRIN Verlag, http://www.grin.com/de/e-book/355238/immobilienanlagen-und-ihre-rechtlichen-konsequenzen-das-reit-gesetz-und
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