Source: https://wohnungswirtschaft.online/wasserversorgung/
Timestamp: 2019-12-08 08:56:02
Document Index: 100990068

Matched Legal Cases: ['§ 559', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Wasserversorgung - wohnungswirtschaft.online
Die zweite Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten der Wasserversorgung. Die Vorschrift lautet:
Die Kosten der Berechnung und Aufteilung
Zählerdifferenzen
Die Höhe der Kosten der Wasserversorgung
Die Kosten der Wasserversorgung in der Geislinger Konvention
1. Die Kosten des Wasserverbrauch
Nach einer Pressemitteilung des BDEW vom 17. April 2019 ist der durchschnittliche Wasserverbrauch pro Kopf und Tag, der in der Bundesrepublik in den vergangenen zehn Jahren recht stabil bei 123 Litern lag, im Jahr 2018 auf 127 Liter gestiegen. Wichtigster Grund für diesen Anstieg war die außergewöhnlich trockene Witterung. Mit 36 Prozent (rund 46 Litern) entfällt der größte Anteil des täglichen Wassergebrauchs auf Baden, Duschen und Körperpflege. An zweiter Stelle folgt mit 27 Prozent, entsprechend rund 34 Litern, die Toilettenspülung. An dritter Stelle und mit einigem Abstand steht Wäschewaschen (zwölf Prozent/ rund 15 Liter), jeweils sechs Prozent (rund acht Liter) täglich entfallen aufs Geschirrspülen sowie die Raumreinigung, Auto- und Gartenpflege. Der Wassergebrauch für Essen und Trinken bildet mit vier Prozent bzw. rund fünf Litern den kleinsten Posten. Darüber hinaus ist im täglichen Wassergebrauch ein Kleingewerbeanteil von neun Prozent (rund elf Liter) enthalten.
Nach Angaben der Berliner Wasserbetriebe werden pro Jahr in Berlin ca. 200 Mill. Kubikmeter Grund-, Quell- und Oberflächenwasser für die öffentliche Wasserversorgung gewonnen. Der überwiegende Teil des gewonnenen Trinkwassers wird an private Haushalte einschließlich Kleingewerbe abgegeben (138 Mill. Kubikmeter bzw. 68 Prozent). Dabei lag der durchschnittliche tägliche Wasserbedarf in Berlin bei 116 Litern pro Einwohner. Die sich seit den 90er Jahren abzeichnende rückläufige Tendenz beim Wasserverbrauch setzt sich damit weiter fort. Insgesamt ist der Wasserbrauch je Einwohner und Tag nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg von 1991 bis 2007 in Berlin um 26 Liter (19 Prozent) zurückgegangen.
An die öffentliche Wasserversorgung waren im Jahr 2007 in Berlin 99,8 Prozent Prozent der Einwohner angeschlossen. Rund 7.000 Berliner bezogen ihr Trinkwasser noch vornehmlich aus Hausbrunnen.
Der Tarif für die Trinkwasserversorgung setzt sich aus einem Grund- und einem Mengenpreis zusammen. Der Grundpreis wird für die Bereitstellung der Wasserversorgungsanlagen (Wasserwerke, Pumpwerke, Rohrleitungen) und für das Vorhalten der Messeinrichtung erhoben. Der Grundpreis wird tageweise berechnet und richtet sich nach der Größe des eingebauten Hauptwasserzählers (QN/Q3) und, bei Zählern bis zur Zählergröße QN 6/Q3 10, auch nach der jährlich darüber genutzten Wassermenge. Dabei gilt: Je größer der Zähler, desto höher der Grundpreis. Der Mengenpreis berechnet sich nach der genutzten Trinkwassermenge pro Kubikmeter (1 Kubikmeter entspricht 1.000 Liter). Diese wird an der Hauptwasseruhr der BWB erfasst. Die aktuellen Tarife können auf der Website der Berliner Wasserbetriebe eingesehen werden.
Trinkwasser ist nicht nur das am besten kontrollierte, sondern auch das preiswerteste Lebensmittel: Ein Liter kostet im Durchschnitt gerade einmal 0,2 Cent. Für einen Euro bekommt man also 500 Liter Trinkwasser – das sind 2.500 Gläser à 0,2 Liter.
Die Trinkwasserpreise entwickeln sich sich zudem in der Regel entlang der Inflationsrate. Werden Trinkwasserpreise erhöht, liegt das in der Regel an Investitionen für die Qualität und Versorgungssicherheit. Darüber hinaus nehmen die Umweltbelastungen stetig zu und erfordern verstärkte Aufbereitungsmaßnahmen durch die Wasserversorger. So werden Medikamentenreste und erhöhte Nitrateinträge der Landwirtschaft in das Grundwasser zu einem immer größeren Umwelt- und Kostenproblem, dass über die Wasserpreise auf die Verbraucher abgewälzt wird.
Für die Umlage der Kosten der Wasserversorgung ist es ohne Belang, ob diese als privatrechtliches Entgelt oder als öffentlich-rechtliche Gebühr bezahlt werden. In Berlin liefern die Berliner Wasserbetriebe (BWB) das Wasser auf der Grundlage eines privatrechtlichen Wasserversorgungsvertrages (Ziffer 1. der “Ergänzenden Bedingungen zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung“). Daher ist darauf auch Umsatzsteuer zum ermäßigten Satz von 7 % zu zahlen.
2. Zählerkosten
Die Kosten für den Hauptwasserzähler werden in Berlin durch die BWB mit dem Grundpreis erhoben.
Soweit in den Wohnungen Einzelwasserzähler zur Verteilung der Wasserkosten installiert sind, können deren Kosten als Betriebskosten umgelegt werden. Umlegbar sind nur Mietkosten, nicht jedoch die Kosten aus dem Kauf der Zähler. Diese können im Wege einer Modernisierungsumlage nach § 559 BGB umgelegt werden, da Wohnungswasserzähler erfahrungsgemäß zu einer Einsparung von Wasser führen. Eine Pflicht zur Installation von Wasserzählern besteht in Berlin weder für den Neubau noch für den Bestand.
Zu den Zählerkosten gehören auch die Kosten der Eichung. Da diese aufwändig und teuer ist, werden in der Regel bei der letzten Ablesung vor Ablauf der Eichfrist die sogenannten „Meßkapseln“ ausgetauscht. Die Austauschkosten sind dann umlagefähig. Die Eichung von Wasserzählern hat in der Regel alle 6 Jahre zu erfolgen. Nach Ablauf dieser Frist dürfen die Messergebnisse der Zähler nicht mehr für die Verteilung der Kosten zugrundegelegt werden. Es hat dann eine Verteilung nach der Wohnfläche zu erfolgen, wobei den Mietern in entsprechender Anwendung den Vorschriften der HeizKV ein Kürzungsrecht von 15 % zusteht.
Nicht umlegbar sind die Kosten für den Austausch defekter Wasserzähler. Diese Kosten sind vom Vermieter zu tragen, der allerdings häufig Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Lieferanten hat. Als Mieter muss man aufpassen, dass sich solche Instandsetzungskosten nicht in sogenannten „Garantieserviceverträgen“ verbergen, die der Vermieter mit dem Ableseunternehmen abgeschlossen hat und deren Kosten er umlegt.
3. Die Kosten der Berechnung und Aufteilung
Dieser Teil der Vorschrift bezieht sich auf die Kosten, die für die Inanspruchnahme der Dienstleistungen der Messdienstunternehmen bei der Ablesung und Verteilung der Wasserkosten entstehen. Es handelt sich dabei eigentlich um Verwaltungskosten, die jedoch kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung ausdrücklich umgelegt werden dürfen.
4. Hauseigene Wasserversorgungsanlage
Solche Anlagen sind in Berlin eher die Ausnahme. Eine gewisse Rolle spielen sie jedoch in Hochhäusern, nämlich als Druckerhöhungsanlagen. Sie sind erforderlich, wenn der Wasserdruck im Netz nicht ausreicht, um die Wohnungen in den oberen Stockwerken eines Hochhauses ausreichend mit Wasser zu versorgen. Hierbei entstehen Strom- und Wartungskosten, die als Betriebskosten umgelegt werden können.
5. Abrechnungsmaßstab
Wenn Zähler vorhanden sind, werden die Kosten gemäß § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab verteilt, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Das ist in der Regel die Verteilung der Kosten nach dem Verbrauch. Die Kosten sind dabei insgesamt nach dem Verbrauch zu verteilen. Es gibt keine Pflicht zur anteiligen Verteilung der verbrauchsunabhängigen Kostenanteile nach der Fläche, wie etwa bei den Heizungskosten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 104). Das setzt allerdings nach der Rechtsprechung des BGH voraus, dass alle Wohnungen mit Zählern ausgestattet sind (BGH, Urteil vom 12.3.2008 – VIII ZR 188/07).
Für die Verteilung der Zähler- und der Verteilungskosten gibt es zwei mögliche Wege: Entweder nach der Anzahl der Geräte oder nach dem Verbrauch. Richtigerweise werden die Kosten der Anmietung des Wasserzählers nach dem Verbrauch und nicht nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler verteilt (LG Berlin vom 13.01.2009, 65 S 458/97, veröffentlicht im Grundeigentum 2009, Seite 383). Die Kosten der Anmietung und der Verteilung gehören zu den Kosten der Wasserversorgung im Sinne des § 2 Nr. 2 der BetrKV. Die verschiedenen Unterkostenarten einer Betriebskostenart sind jeweils nach demselben Verteilerschlüssel umzulegen, es sei denn, es gibt davon abweichende ausdrückliche Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Die Unterkostenart „Zählermiete” und „Verteilungskosten” teilt also hinsichtlich des Umlagemaßstabes das Schicksal der Gesamtbetriebskostenart „Wasser”.
In der Betriebskostenabrechnung müssen alle Betriebskosten normalerweise einzeln aufgeführt werden (Näheres in unserem Beitrag „Der Inhalt der Betriebskostenabrechnung”). Eine Ausnahme lässt der BGH unter bestimmten Voraussetzungen für die sachlich eng zusammenhängenden Kosten von Frisch- und Schmutzwasser (Nummern 2 und 3 des Betriebskostenkataloges) zu. Der Vermieter darf sie in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten wie in Berlin üblich einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil vom 15.7.2009 – VIII ZR 340/08; BGH, Urteil vom 23.6.2010 – VIII ZR 227/09). Nicht einbezogen werden dürfen dabei die Kosten des Niederschlagswassers, das dies nach anderen Kriterien (in die Kanalisation einleitende Fläche) ermittelt wird.
Werden die Wasseruhren nicht abgelesen oder können die Ableseergebnisse wegen Problemen mit den Zählern (Zum Beispiel dem Ablauf der Eichfrist) nicht verwendet werden, muss die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnflächen erfolgen. Zugleich haben die Mieter (Ähnlich wie bei den Heizkosten) einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 15 %, den der Vermieter tragen muss (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 116).
Ist dagegen nur ein Zähler defekt, kann dessen Verbrauch auch anhand der Ergebnisse der Vorjahre geschätzt werden (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 117). Erst wenn es sich um mehrere Geräte handelt, muss die Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen erfolgen. Ob den Mietern in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch zusteht, hängt davon ab, ob der Vermieter die Situation zu vertreten hat.
Ein immer wieder relevanter Aspekt bei den Wasserkosten ist der der Verbrauchsverursachung durch die Mieter. Wasserkosten, die nicht auf einem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruhen, dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Mehrverbrauch durch Bauarbeiten (Stichwort: Bauwasser), durch Defekte am Leitungssystem (Stichwort: Rohrbruch) oder durch Undichtigkeiten an einer Verbrauchsstelle (Stichwort: tropfender Wasserhahn oder laufende Toilettenspülung) gehören nicht zu den umlegbaren Kosten der Wasserversorgung. Sie sind zunächst einmal vom Vermieter zu tragen, der gegebenenfalls vertragliche oder Schadensersatzansprüche gegen Bauunternehmen oder einzelne Mieter hat. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter seinerseits den Mehrverbrauch zu vertreten hat. Hierbei handelt es sich nicht um eine Frage der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Wasserkosten, die nicht auf einem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruhen, sind schon gar keine Betriebskosten im Sinne des Gesetzes, unabhängig davon, ob sie wirtschaftlich sind oder nicht. Auch moderat verbrauchtes Bauwasser hat in einer Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen.
Soweit die Theorie. Faktisch kommt es, außer beim Bauwasserverbrauch, kaum zu solchen Abzügen. Dies hat vor allem etwas damit zu tun, dass schon der Vermieter es häufig gar nicht bemerkt, von den Mietern ganz zu schweigen. Um zumindest den häufigeren Fall des in einer Wohnung verursachten Mehrverbrauchs sachgerecht zu lösen, empfiehlt sich eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung über entsprechende Wasseruhren. Dann hat auch der einzelne Mieter eine größere Motivation, Mängel an den Mieteranlagen dem Vermieter zur Beseitigung zu melden. Um solche sachfremden Verbräuche zu identifizieren, führen professionelle Vermieter bei den Wasserabrechnungen Plausibilitätskontrollen durch, bei denen edv-gestützt definierte Abweichungen herausgefiltert und überprüft werden können. Dazu gehört auch, dass man den Wasserverbrauch im Haus regelmäßig (z.B. monatlich) erfasst, und nicht nur einmal jährlich zur turnusmäßigen Ablesung der Wasserbetriebe. Man kann dann schnell feststellen, wenn es eine außergewöhnliche Steigerung beim Verbrauch gibt.
Wenn es aber doch einmal zu einem solchen Fall kommt, ist die Handhabung folgendermaßen: Das Landgericht Rostock hatte in einem Urteil vom 19. Mai 2017 (1 S 198/16) über einen Fall zu entscheiden, bei dem sich der Wasserverbrauch in einem Jahr verglichen mit dem Vorjahr und dem Folgejahr vervierfacht hatte. Die Mieter weigerten sich, den Mehrverbrauch zu bezahlen. Grundsätzlich, so das Landgericht, ist der für eine Wohnung mittels fehlerfrei arbeitender Messgeräte erfasste Verbrauch maßgeblich ist für die umzulegenden Betriebskosten. Kann der Mieter indes Umstände darlegen und beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf einem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zuzurechnenden Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen. In der Vervierfachung (=signifikante Steigerung) des Wasserverbrauchs hat das Landgericht einen solchen Umstand gesehen. Allein ein Mehrverbrauch wird allerdings nur in solchen extremen Ausnahmefällen wie dem entschiedenen ausreichen. Bei moderateren Mehrverbräuchen wie z.B. einer Zunahme um 50 % wird man zusätzliche Umstände wie zum Beispiel eine Baustelle oder eine defekte Toilettenspülung fordern müssen. Lässt sich in diesen Fällen der betriebskostenrelevante Verbrauch nicht sicher feststellen, so kann das Gericht nach Auffassung des Landgerichts einen dem Mieter zuzurechnenden Mindestverbrauch schätzen (Ein guter Anhaltspunkt wären in diesem Fall die Verbräuche des Vorjahres und des Folgejahres).
6. Zählerdifferenzen
Bei den Kosten der Wasserversorgung in Gebäuden mit Einzelwasserzählern kommt es immer wieder zu dem Problem, dass die Summe der Verbräuche der Einzelwasserzähler höher oder niedriger ist als der Verbrauch nach dem Hauptwasserzähler. Dies kann zur Irritation der Mieter und zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Vor allem wenn der Verbrauch am Hauptwasserzähler höher ist, wird häufig eingewandt, dass dies ein Beleg dafür sei, dass es einen nicht durch die Mieter verursachten Verbrauch gegeben haben müsse, der nicht umlagefähig sei.
Zunächst einmal muss in diesem Zusammenhang klargestellt werden, dass für die Ermittlung des erfassten Verbrauchs und die Höhe der daraus resultierenden Kosten allein der vom Wasserversorger betriebene Hauptwasserzähler entscheidend ist. Entsprechend exakt muss die verbrauchten Wassermenge erfasst werden. Die Einzelwasserzähler in den Wohnungen dienen dagegen nur der Verteilung dieser Kosten aufgrund der in den Wohnungen ermittelten Verbräuche.
Diese Funktionsunterschiede führen zu technischen Unterschieden zwischen Haupt- und Einzelwasserzählern. Hauptwasserzähler sind Mehrstrahl-Flügelradzähler, bei denen der Wasserstrom direkt auf das Flügelrad gelenkt wird, dass mit dem Zählwerk verbunden ist. Dadurch verfügen sie über eine hohe Ansprechempfindlichkeit ab einem Durchfluss von 7 Litern pro Stunde. Diese Bauweise ist aufwändig, die Zäher sind groß und teuer.
Als Wohnungswasserzähler kommen dagegen Einstrahl-Flügelradzähler zum Einsatz, durch die das Wasser in einem Strom durchfließt und nur indirekt über eine Magnetkupplung mit dem Zählwerks verbunden ist. Sie haben eine deutlich geringere Ansprechempfindlichkeit ab einem Durchfluss von 12 bis über 20 Litern pro Stunde. Dadurch erfassen sie den Verbrauch nicht so exakt wie der Hauptwasserzähler, sondern wegen des verzögerten Anspringens (dem sogenannten Schlupf ) weniger. Sie sind technisch einfacher und dadurch deutlich billiger.
Weitere Gründe für Messdifferenzen sind gesetzlich zulässige Toleranzen, die auch bei geeichten Geräten zulässig sind (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 107), sowie unterschiedliche Ablesezeitpunkte zwischen dem Hauptwasserzähler und den Einzelwasserzählern.
Die aus diesen Gründen resultierenden Messdifferenzen sind kein Fehler der Betriebskostenabrechnung (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 109).
7. Die Höhe der Kosten der Wasserversorgung
Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2019 liegen die Kosten der Wasserversorgung (ohne Entwässerung) zwischen 0,13 und 0,44 € pro m² Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,25 €.
Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Kosten der Wasserversorgung inklusive Entwässerung bei 0,35 € pro m² Wohnfläche im Monat. Die Kosten der Wasserversorgung werden nicht gesondert ausgewiesen.
8. Die Kosten der Wasserversorgung in der Geislinger Konvention
Die Geislinger Konvention gliedert die Kosten der Wasserversorgung folgendermaßen auf:
Bild: M.-Schuppich / Fotolia
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