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Timestamp: 2019-07-18 22:17:38+00:00
Document Index: 54680357

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'sentenza ', 'art. 310', 'art. 8', 'art. 42', 'sentenza ', 'DTF ', 'sentenza ', 'art. 97', 'sentenza ', 'art. 310', 'sentenza ', 'art. 311', 'art. 66']

4A_226/2018 25.02.2019
4A_226/2018
Sentenza del 25 febbraio 2019
A.a. Il 24 giugno 2009 la A.________SA e l'associazione B.________ hanno sottoscritto un diritto di compera, cedibile e che poteva essere esercitato fino al 30 giugno 2012, concernente una quota di una comproprietà per piani sita a Lugano. La validità del contratto era stata sottoposta alla condizione sospensiva dell'ottenimento di una decisione di non assoggettamento nel senso dell'art. 2 cpv. 2 lett. a della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41). Le parti hanno anche convenuto che il contratto non era condizionato dal rilascio della licenza edilizia né dal fatto, di cui la beneficiaria del diritto era consapevole, che l'amministrazione e l'assemblea condominiale non dovevano sollevare obbiezioni per quanto riguarda il previsto cambiamento di destinazione da clinica diurna a luogo di culto e centro culturale. La beneficiaria doveva pure assumersi le spese condominiali dal 1° luglio 2009 e versare acconti per complessivi fr. 540'000.--, i quali in caso di rinuncia anticipata o omesso esercizio del diritto di compera sarebbero rimasti alla concedente quale pena convenzionale.
Con sentenza 23 febbraio 2018 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto, nella misura in cui era ricevibile, un appello presentato dalla A.________SA. Dopo aver ritenuto insufficientemente motivata la censura concernente la mancata applicazione del principio dell'affidamento, ha indicato che la condizione sospensiva a cui soggiaceva il diritto di compera non si era verificata: la decisione dell'Autorità LAFE non poteva infatti essere considerata una decisione di non assoggettamento nel senso previsto dal rogito, poiché dipendeva da due condizioni che non si sono realizzate. Ha rilevato che tale circostanza rendeva impossibile l'iscrizione del trapasso di proprietà in caso di esercizio del diritto di compera, facendo diventare irrilevanti le argomentazioni concernenti la volontà delle parti. Ha inoltre negato che l'attrice avesse assunto una responsabilità nell'evenienza in cui l'autorizzazione LAFE non fosse stata concessa. Ha poi reputato l'appello inammissibile con riferimento all'asserita intervenuta prescrizione della pretesa di restituzione, per aggiungere a titolo abbondanziale che, in ragione della cedibilità prevista nel rogito, il termine di prescrizione ha unicamente cominciato a decorrere dopo la scadenza del diritto di compera. Ha infine ritenuto l'appello irricevibile, in ragione della sua carente motivazione, anche per quanto riguarda la domanda riconvenzionale.
Con ricorso in materia civile del 16 aprile 2018 la A.________SA postula, previo conferimento dell'effetto sospensivo al gravame, la reiezione della petizione e l'accoglimento dell'azione riconvenzionale. Narrati e completati i fatti, ne lamenta un accertamento inesatto. Si duole poi di un'errata applicazione degli art. 310 segg. CPC e lamenta una mancata applicazione del principio dell'affidamento. Afferma pure che l'attrice aveva rinunciato ad adempiere le condizioni e che, prevalendosi della nullità del contratto, sarebbe incorsa in un abuso di diritto. Invoca altresì una violazione dell'art. 8 CC con riferimento alle possibilità di ottenere tempestivamente la licenza edilizia e l'autorizzazione condominiale. Asserisce infine che l'autorità inferiore sarebbe incorsa nell'arbitrio per non aver ritenuto la pretesa di restituzione prescritta e reputa "spiccia" l'argomentazione sulla domanda riconvenzionale.
Il ricorso in materia civile è un rimedio di carattere riformativo e l'allegato ricorsuale deve contenere fra l'altro le conclusioni e i motivi (art. 42 cpv. 1 LTF). Come rettamente rilevato dall'opponente, nelle conclusioni del ricorso la ricorrente si limita a chiedere la riforma del giudizio del Pretore (nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale, ponendo gli oneri processuali per entrambe le procedure a carico dell'attrice) e una nuova ripartizione delle spese e delle ripetibili della procedura di appello. Dalla motivazione del ricorso si evince tuttavia che la ricorrente ha inteso ottenere - anche - la riforma della sentenza di secondo grado con l'accoglimento delle domande già presentate in prima istanza (cfr. DTF 137 II 313 consid. 1.3). Da questo profilo il ricorso risulta ammissibile.
Dopo essersi espressa sulla ricevibilità formale dell'impugnativa, la ricorrente presenta nelle sezioni intitolate " 3. RIASSUNTO DEI FATTI, COSÌ COME ACCERTATI DALL'AUTORITÀ INFERIORE " e " 4.1 ACCERTAMENTO INESATTO DEI FATTI (ART. 97 LTF); ARBITRIO EX ART. 9 CST " una propria versione della fattispecie, avulsa da quella constatata nella sentenza impugnata. Tale modo di procedere, privo di un qualsiasi - preciso - rinvio agli atti in cui le circostanze descritte nel ricorso sarebbero già state validamente presentate, non soddisfa le predette esigenze di motivazione. Non soccorre la ricorrente nemmeno lapidariamente affermare che " invocare la violazione dell'art. 97 LTF è un'impresa ardua ". La presente sentenza sarà quindi fondata sulla fattispecie accertata dalla Corte di appello.
L'autorità cantonale ha dichiarato irricevibile l'appello nella misura in cui veniva lamentata la mancata applicazione del principio dell'affidamento, perché lo ha ritenuto una semplice trascrizione degli allegati presentati al Pretore. La ricorrente si duole di un'errata applicazione dell'art. 310 segg. CPC, ma omette di nuovo di supportare la sua critica con un preciso riferimento agli atti. La censura si rivela pertanto inammissibile, in ragione della sua carente motivazione.
Il ricorso risulta infine pure inammissibile laddove si riferisce al mancato accoglimento della domanda riconvenzionale. La ricorrente non si confronta infatti in alcun modo con il considerando in cui la Corte cantonale ha constatato che la frase contenuta nell'appello e riportata nella sentenza impugnata non costituiva una motivazione conforme all'art. 311 CPC.
Da quanto precede discende che il ricorso si palesa infondato nella ridotta misura in cui è ammissibile. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).
Le spese giudiziarie di fr. 8'500.-- sono poste a carico della ricorrente, che rifonderà all'opponente fr. 9'500.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.