Source: https://www.laleggepertutti.it/148823_percentuale-dellamministratore-sui-lavori-straordinari
Timestamp: 2019-01-19 03:10:31+00:00
Document Index: 78997351

Matched Legal Cases: ['art.1709', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1709', 'sentenza ', 'art. 1709', 'art. 2233', 'sentenza ']

Percentuale dell'amministratore sui lavori straordinari
Percentuale dell’amministratore sui lavori straordinari
Il nostro amministratore di condominio chiede un compenso extra sui lavori di ristrutturazione del palazzo; lui sostiene che gli sono dovuti per legge anche se mai richiesti prima in assemblea. È corretto? Dobbiamo pagarlo?
Non esistono norme che danno, all’amministratore, il diritto di chiedere una percentuale per i lavori di ristrutturazione eseguiti all’interno dello stabile, anche se la sua attività non si limita a un semplice controllo “su carta”, ma è presente giornalmente sul cantiere per verificare che tutto si svolga regolarmente, senza arrecare danno alle parti comuni e alle proprietà individuali. Tale, infatti, è il compito proprio dell’amministratore che non richiede un ulteriore compenso. Dunque all’amministratore non è dovuto un compenso extra per l’attività da questi prestata nella supervisione e controllo della ditta di manutenzione.
Poiché la determinazione del compenso dell’amministratore è soggetta alle regole sull’autonomia contrattuale, per cui è facoltà di questi porre, all’atto della sua nomina, tutte le condizioni economiche che ritiene opportune, ed è facoltà dell’assemblea accettarle o meno, venendosi così a formare un regolare contratto di mandato, nulla vieta che, proprio in tale momento, l’amministratore ponga, tra le varie clausole, la previsione di una percentuale sui lavori di manutenzione.
Anche la giurisprudenza si è schierata in questo senso. Secondo il Tribunale di Genova [1], solo se previsto nel preventivo analitico approvato in sede di nomina dall’assemblea condominiale l’amministratore può chiedere ed ottenere un compenso extra a fronte di lavori straordinari effettuati nel condominio per manutenzione o rifacimento. In assenza di tale consenso da parte dei condomini, nessun compenso aggiuntivo non preventivato può essere preteso dall’amministratore.
Dello stesso parere è la Cassazione [2] secondo cui se l’assemblea condominiale non ha mai deliberato un compenso straordinario in favore dell’amministratore, i condomini non possono certo presumere che l’incarico di seguire i lavori nel palazzo sia a pagamento perché, al momento di conferire l’incarico all’amministratore, è già stato stabilito un corrispettivo globale per tutta l’attività di amministrazione del condominio.
Secondo quanto si legge in un precedente che ha definitivo, in via definitiva, la questione sul diritto dell’amministratore a una percentuale sui lavori, «in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte. Peraltro, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché è stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore. Spetta comunque all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea».
[1] Trib. Genova, sent. n. 1501/2001. La presunzione di onerosità del mandato che si ricava dall’art.1709 c.c. non è idonea a costituire in capo all’amministratore un compenso straordinario per lavori specifici, in mancanza di una delibera assembleare che stabilisca direttamente o per relationem al contratto siffatto corrispettivo. Ciò si evince, altresì, dalla considerazione che, qualora in favore dell’amministratore sia previsto un compenso forfettario, l’operatività della presunzione di onerosità del mandato è preclusa dal riconoscimento esplicito di una retribuzione da parte del condominio. Né va sottaciuto, peraltro, che il mandatario è pur sempre libero di recedere dal contratto allorché non ritenga la sua attività adeguatamente retribuita.
Cassazione civile, sez. II, 30/09/2013, (ud. 27/06/2013, dep.30/09/2013), n. 22313
Con atto notificato il 15.4.2006 M.R. proponeva appello avverso la sentenza 3.12.2004 con cui il Giudice di Pace di Cava dè Tirreni lo aveva condannato a restituire la somma di Euro 1.950,00, indebitamente trattenuta quale amministratore del Condominio, sito in (OMISSIS), a preteso compenso di pratiche svolte,per conto del condominio stesso, per l’esecuzione di lavori di manutenzione dello stabile e per la stipula del contratto di appalto regolarmente autorizzata dall’assemblea condominiale.
Con sentenza depositata il 18.5.2007 il Tribunale di Salerno, sez. dist. di Cava dè Tirreni, rigettava l’appello condannando il M. al pagamento delle spese processali del grado. Osservava che il compenso reclamato dal M. non poteva essere riconosciuto, non essendo stato deliberato dall’assemblea dei condomini e non potendo operare la presunzione di onerosità del mandato, ex art. 1709 c.c., allorchè sia stato già convenuto un corrispettivo, al momento del conferimento dell’incarico di amministratore, per tutta l’attività di amministrazione del condominio. Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso M.R. con un unico, articolato motivo.
il compenso pattuito per l’amministratore condominiale riguardava, nella specie, unicamente le prestazioni professionali da questi svolte nell’ambito dei suoi compiti istituzionali e non l’attività esulante dall’ordinaria amministrazione, quale la redazione del contratto di appalto e le attività connesse; era, quindi, dovuto il compenso aggiuntivo per detta opera professionale, essendo altrimenti configurabile un ingiustificato arricchimento del Condominio ai danni dell’amministratore,stante l’applicabilità dell’art. 1709 c.c., sulla presunzione di onerosità del mandato e dell’art. 2233 c.c., in materia di opera professionale e di compenso aggiuntivo per lo svolgimento di attività suppletiva.
Il motivo di ricorso attiene a questione decisa dalla Corte di merito sulla base di principi aderenti alla giurisprudenza di questa Corte.
Va, infatti, ribadito che in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003;
122047210).
Peraltro, come già affermato con la sentenza impugnata, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorchè, come nel caso in esame, è stabilito un compenso forfettari a favore dell’amministratore, spettando comunque all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass. n. 14197/2011).
Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2013