Source: https://www.registradoresdemadrid.org/revista/28/Casos-Propiedad/URBANISMO
Timestamp: 2019-10-14 16:16:56
Document Index: 28146357

Matched Legal Cases: ['artículo 24', 'artículo 6', 'artículo 86', 'artículo 43', 'artículo 43', 'artículo 43', 'artículo 8', 'artículo 34', 'artículo 8', 'artículo 99', 'artículo 57', 'artículo 79', 'artículo 7', 'artículo 14', 'artículo 53', 'artículo 52']

REVISTA-28-Casos Propiedad-URBANISMO.
1.-P: Un único propietario es dueño de 10 parcelas colindantes, sobre las que está construyendo un edificio en base a licencia de obra única para todo el edificio (pese a los distintos usos) sobre una única parcela de 8.000 m2 identificada como parcela edificable mediante previo plan especial ya aprobado, que sin embargo no exigió expresamente la agrupación de las 10 parcelas independientes que jurídicamente constituyen dicha parcela edificable única. La superficie sobre la que se realiza la obra no comprende la superficie integra de la suma de las 10 parcelas, sino que deben cederse unos metros cuadrados para ensanche de las aceras y, además, otra superficie queda como independiente de la obra para una servidumbre de luces y vistas.
El propietario, para evitar la necesaria agrupación de las diez parcelas y tener que pagar el impuesto, pretende la constitución sobre las diez parcelas de un complejo urbanístico, identificando como fincas independientes los distintos usos asignados (oficinas, parking, comercial). ¿Es posible?
R: En principio, la idea no parece correcta ya que tanto jurídica como constructivamente se trata de un único edificio que no es susceptible de individualización estructural, sin perjuicio de que en la división horizontal del mismo se puedan constituir tantas subcomunidades como se estime pertinente en atención a dichos usos diferenciados; no recayendo cada una de esas partes de edificio sobre fincas registrales concretas.
Así se señala que el artículo 24-1 de la LPH exige para poder constituir un complejo inmobiliario que existan o este integrado por por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si ..... . y que exista una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios , lo que no tiene lugar en el presente supuesto, pues al existir un solo edificio, las parcelas no son independientes sino que constituyen una unidad que se pretende obviar mediante esta fórmula.
Para evitar la escritura de agrupación de las fincas registrales, la solución que se propone es la de acudir a un proyecto de normalización urbanística de las diez parcelas de la que resulte la parcela edificable definida por el plan especial aprobado, las parcelas de cesiones de viales, y la zona de servidumbre de vistas en la parte trasera sirviente de varios edificios ya construidos como predios dominantes, y todo ello mediante certificación administrativa como permite el artículo 6 del RD 1093/1997.
Se plantea la duda de si esta reparcelación en suelo urbano consolidado (como normalización de fincas) se puede defender que es preceptiva y, por lo tanto, puede inscribirse mediante certificación administrativa, o si por el contrario debe entenderse que es voluntaria y, por lo tanto, por remisión de lo dispuesto en el artículo 86 ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y 88 de la misma apartado 2, es necesaria la escritura pública como parece ser la opinión del Ayuntamiento. Dicho artículo establecer que " en las reparcelaciones voluntarias, recaída la aprobación municipal o producida por silencio administrativo, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la propiedad bastará con la presentación en éste de la escritura publica en unión del certificado del acuerdo municipal aprobatorio o en su caso, de la acreditación del acto presunto en los términos dispuestos por la legislación de Régimen Jurídico de las Administraciones Publicas . A este respecto se considera que se trata de una reparcelación preceptiva en cuanto que la existencia de una sola parcela edificable deriva de las prescripciones de un plan especial y, además, deben delimitarse fincas de cesión obligatoria y una zona de servidumbre obligatoria impuesta por aquél.
2.-P: Se presenta una escritura de parcelación (una finca se divide en cuatro) y declaración de obra nueva, en la que se afirma haber construido cuatro viviendas unifamiliares.
No se aporta licencia para la parcelación, pero:
- Se aporta un certificado de silencio administrativo, en el que la propia Administración afirma que conforme al artículo 43 de la ley 30/1992, el silencio es estimatorio.
- Se aporta licencia de las construcciones realizadas, describiendo cada una de las viviendas, y constando que cada una de ellas se encuentra en una parcela, estableciendo su superficie (que es la misma que la que consta en la escritura al describir las fincas resultantes de la división).
¿Se puede inscribir?
R: Unánimemente se considera que sí se puede inscribir, puesto que existe la certificación administrativa del silencio positivo administrativo, no su obtención por otro medio de prueba.
No se considera, en consecuencia, aplicable a este supuesto la sentencia del TS, Sala 5ª de lo Contencioso Administrativo, de 28 de enero de 2.009, (RJ 2009/1471), establece como doctrina legal que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística.
La reciente resolución de la DGRN de 17 de junio de 2010, consecuencia directa de la Sentencia anterior, establece la doctrina de negar que la licencia pueda obtenerse por silencio en tales supuestos, pero con un importante matiz: el Registrador tiene razón porque las circunstancias del caso ofrecen indicios de que la licencia presunta infringe el planeamiento. ¿Y si no existen esos indicios? ¿En ese caso se entiende que el silencio concede la licencia?
En esencia, como señala Manuel Parga, la situación es la siguiente.
1.- La ley del procedimiento administrativo común en su artículo 43.2 establece con carácter general el significado positivo del silencio a menos que una disposición legal diga lo contrario. En consecuencia solicitada una licencia (para segregar una finca o para construir un edificio), el transcurso del plazo para resolver sin emitir resolución expresa, debidamente acreditado, significa que la licencia está presuntamente concedida. Este era el criterio anterior de la DGRN.
2.- Ahora bien, la ley del Suelo (actual articulo 8.1) dice que nunca se pueden entender adquiridas por silencio derechos o facultades contrarias al planeamiento urbanístico.
La interpretación conjunta de ambas disposiciones dio lugar a soluciones jurisprudenciales distintas, entre ellas la sentencia del TS de Justicia de Andalucía, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 29 de mayo de 2007 (RJCA 2007/479), que precisamente fue recurrida en casación y revocada por la sentencia del TS antes citada.
El asunto resuelto en la instancia era el siguiente. Solicitada una licencia y transcurrido el plazo sin resolución expresa, con posterioridad el Ayuntamiento resuelve denegando la licencia y esta resolución denegatoria fuera de plazo es la que es objeto del pleito. La sentencia del TSJA declara que una vez producido el silencio positivo decae la facultad de la Administración para resolver en sentido contrario. Se entiende que se ha producido una resolución y por lo tanto el único camino que tiene el Ayuntamiento para anular la licencia es el expediente de revisión. No puede dictar una resolución denegando la licencia una vez que el silencio positivo ha producido su efecto. Necesariamente tiene que iniciar un expediente de revisión porque la licencia presunta ha producido su efecto y ha otorgado las facultades pertinentes al interesado.
El TSJA tiene en cuenta el articulo 8,1 de la ley del Suelo, pero lo interpreta en el sentido de que una cosa es el aspecto procedimental, concesión de la licencia, y otro el sustancial, legalidad de la licencia. La licencia puede adquirirse de modo expreso o presunto, y en ambos casos la licencia puede adecuarse a la legalidad o no. Este artículo simplemente dice que una licencia presunta no puede dar lugar a adquirir facultades en contra del planeamiento, pero eso mismo sucede en una licencia expresa. Una licencia expresa, contraria a la ley también puede ser objeto de revisión.
El TS revoca este criterio, pero nos deja en una situación de total inseguridad. Por una parte en sus considerandos parece inclinarse claramente por interpretar la situación como de silencio negativo. Dice que el artículo 43.2 de la ley de procedimiento prevé la excepción legal y que en tal sentido el artículo 8,1 de la ley del suelo es una excepción legal. Pero luego en el fallo (que es lo que cuenta en la realidad) en vez de expresar como conclusión lógica que el silencio en materia de licencias urbanísticas es negativo se limita a decir lo que dice y no dice lo que debiera decir. Es fundamental que el TS no dice que el silencio es negativo en materia de licencias urbanística s, (que hubiera sido lo mas sencillo y claro) sino que lo único que dice es que el silencio no puede amparar licencias en contra del planeamiento. ¿Cómo podemos interpretar esta sentencia? ¿Puede el silencio amparar licencias si son conformes con el planeamiento?
Quizás el quid de la cuestión se encuentre precisamente en esa sutil diferencia entre lo que dice la ley del Suelo y lo que dice el fallo de la sentencia. La ley del Suelo habla de adquisición de derechos o facultades, mientras que la sentencia habla de adquisición de licencias.
Una primera interpretación, tajante, el silencio es negativo. El interesado tiene que recurrir para obtener licencia. Pero es difícil aceptar que esto es lo que quiso decir el TS cuando era tan sencillo decirlo y no lo ha dicho ni tampoco lo dice expresamente la ley del Suelo.
La segunda y lógica. La sentencia del TS se mueve en el aspecto sustancial, no en el formal. Formalmente ha operado el mecanismo de concesión de licencia, pero la Administración conserva su competencia para, bien directamente emitiendo resolución fuera de plazo, o bien previo expediente de revisión, declarar en cualquier momento la ilegalidad de la licencia. No olvidemos que el objeto propio del recurso de casación era la validez de la resolución denegatoria dictada fuera de plazo.
La DGRN afirma que el Registrador tiene que calificar, en caso de que el interesado alegue la concesión de licencia por silencio, si el contenido de esa pretendida licencia infringe o no el planeamiento urbanístico. Si no lo infringe entenderá que se ha concedido licencia, pero si hay indicios de que lo infringe debe entender que no se ha adquirido licencia. El Registrador tiene que examinar las circunstancia del caso para apreciar si hay indicios de que el contenido de la licencia es ilegal. El silencio será eficaz o no según las circunstancias del caso. Por tanto, la interpretación de la DGRN sobre la STS no considera que el silencio sea negativo.
La solución coloca al Registrador como sustituto de la administración municipal. Es él quien tiene que decidir si el contenido de la licencia se adecúa al planeamiento urbanístico. Pero la función del Registrador según los artículos 18 de la LH y 98 a 100 del RH no consiste, en estos casos, en pronunciarse sobre si ese permiso o licencia es correcto, sólo puede examinar los aspectos externos (si formalmente se ha concedido la licencia) pero no los internos (si la licencia esta bien o mal concedida). Si la licencia concedida infringe el planeamiento no puede por ello el Registrador denegar la inscripción . Podrá, si acaso, comunicarlo al Ayuntamiento (y quizás ni siquiera eso) pero tiene que despachar el documento.
El Registrador no tiene competencia jurídica para calificar si la licencia está bien o mal concedida. Es una función que la ley atribuye exclusivamente a los Ayuntamientos, y a los Tribunales en sede contenciosa, por lo tanto sería una usurpación de funciones. Pero además no tiene tampoco, normalmente, competencia técnica . En los Ayuntamientos, previa la resolución del órgano municipal, es preceptivo el informe de los servicios técnicos. El Registrador carece de un servicio técnico que le facilite un informe en el que basar su resolución.
Por eso la solución de la DGRN se considera errónea. El Registrador no puede de ningún modo sustituir al Ayuntamiento emitiendo un juicio sobre los aspectos sustantivos (adecuación al planeamiento) de la licencia, ni puede en consecuencia asumir las responsabilidades que de ello podrían derivarse.
En cuanto a los efectos de la inscripción respecto de la licencia, señala nuevamente Manuel Parga, que la inscripción no sana en absoluto los defectos que puedan afectar a la licencia ni produce en beneficio del tercer adquirente ningún efecto de presunción de exactitud y veracidad respecto de dicha licencia y los actos derivados de la misma.
En primer lugar porque como hemos dicho antes el Registrador no se pronuncia sobre los aspectos sustantivos de la licencia, sino solo sobre su existencia y los requisitos formales extrínsecos de la misma, por lo que la calificación registral, con su secuela de responsabilidad, que es el fundamento de los efectos de la fe pública en beneficio de terceros, no opera en esta materia.
Además el articulo 19 de la ley del Suelo establece el principio general de que el adquirente se subroga frente a la administración en la situación del transmitente, por lo tanto todas las acciones derivadas de la licencia presunta que la administración pudiera ejercitar contra el transmitente también las podrá ejercitar contra el adquirente. Este último nunca podrá alegar la fe pública registral para protegerse de acciones derivadas de la validez o nulidad de la licencia. Si en el Registro consta que la licencia se ha obtenido vía silencio, los efectos serán los que establece la ley y ha confirmado el TS, y esos efectos (posible nulidad) afectarán lo mismo al que la ha solicitado que a los adquirentes posteriores. Otra cosa distinta es que en su caso el expediente o las acciones administrativas tengan que entenderse con el titular registral, pero esto es sólo una cuestión de tracto.
Entendido el expediente con el tercer adquirente titular registral no podrá este alegar el artículo 34 de la ley Hipotecaria pues en el Registro consta que la licencia se obtuvo por silencio y los efectos de este silencio están afectados por lo que establece la ley del Suelo en su artículo 8.1.
En conclusión, la duda sobre si el silencio ha de interpretarse en sentido positivo o negativo debe resolverse en el primer sentido, ya que si se solicita una licencia, y posteriormente se presenta una nueva instancia en la administración para que certifique que no ha recaído resolución en plazo, existe una grave negligencia por parte de la administración que infringe su primera y fundamental obligación, servir a los administrados. Este es además el criterio de la ley ya que otorga con carácter general sentido positivo al silencio, a menos que una ley disponga lo contrario, y toda excepción ha de interpretarse en sentido restrictivo.
La administración no se ve perjudicada por la inscripción porque esta no convalida la validez de la licencia que podrá quedar sin eficacia por medio del oportuno expediente de revisión en perjuicio del titular registral y con el consiguiente reflejo registral del inicio del mismo.
Sin embargo algún compañero, siguiendo el criterio manifestado por Antonio Gallardo en lista libre, estimó que el verdadero efecto de la sentencia y de la resolución es la necesidad de que el Registrador, en su calificación, realice la aplicación del propio Planeamiento urbanístico y no de por bueno sin más el silencio administrativo positivo.
Una aplicación del planeamiento a la que, en este ámbito se indica, no se opone la limitación impuesta a la calificación registral, en relación con los actos administrativos, por el artículo 99 del Reglamento hipotecario; puesto que la verdadera razón de aquella exclusión sólo puede encontrarse en la presunción de validez del propio acto, declarada hoy, de modo expreso, por el artículo 57 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas. Una presunción de validez que se impone, por razones de orden público, como presupuesto de la eficacia social ordenadora que la Constitución atribuye a la actividad de la Administración y que tan sólo puede ceder, de modo tasado, ante la falta de competencia del órgano, la inadecuación del procedimiento seguido o la afectación de terceros, ajenos a la tramitación del procedimiento en que el acto ha sido dictado.
Esa presunción de validez, qué duda cabe, concurre en el acto administrativo expreso. Y también, con carácter general, en el acto presunto, pues la ficción de resolución que en este caso establece el ordenamiento jurídico equivale, de modo pleno, en favor del interesado, a la propia resolución expresa. Pero no sucede lo mismo en relación con los actos presuntos producidos en el ámbito urbanístico. Pues en ellos la presunción de legitimidad del acto, su carácter inicialmente válido, aparece inmediatamente negado por aquella regla de protección de la legalidad urbanística; cuyo objeto es, cabalmente, la negación de esa misma legitimidad: la exclusión de la validez del acto presunto en relación con el contenido de facultades reconocidas por el mismo, que a la postre resulten contrarias a la ordenación urbanística.
Se crea pues con ello situaciones de evidente desprotección para todos aquellos que resulten vinculados por el acto presunto: el propio interesado y los terceros subadquirentes, frente a los que podrá la Administración dictar en cualquier momento un acto contrario al sentido del silencio y que, también en cualquier momento, se verán sometidos al correspondiente expediente de disciplina, sin necesidad de previa revisión del acto (que es, exactamente, lo que dice expresamente la sentencia); e, indefectiblemente, el registrador que ha de calificar las situaciones jurídicas basadas en el acto presunto, no inicialmente válido, cuya responsabilidad podrá ser exigida, si, por error en la calificación del mismo, permite la ejecución de un acto contrario al ordenamiento jurídico; pues la validez de dicho acto, que no se presume, dada aquella regla legal de protección, habrá de ser cumplidamente acreditada, como ocurre con los actos de la esfera privada, dentro del correspondiente procedimiento registral (y de conformidad con todo el conjunto del ordenamiento aplicable, incluidos, por su carácter normativo, los Planes de Ordenación). Bien es cierto que estamos en presencia de una calificación extraordinariamente compleja, llena de conceptos jurídicos, en ocasiones, indeterminados, y cuestiones de carácter técnico, inaprensible para el registrador. Pero, hasta donde alcance la racionalidad, se dice por Antonio Gallardo, hemos de tratar de llevarla a cabo, valiéndonos, para ello, de los procedimientos que la propia legislación hipotecaria pone a nuestro alcance. Entre otros, la notificación del artículo 79 del Reglamento de Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística, que si bien no ha de eximir al Registrador de su obligación de calificar, sin relevarle por tanto de la responsabilidad de la decisión que finalmente adopte (especialmente en caso de falta de respuesta de la Administración), sí que permitirá dotar al mismo de elementos de juicio adicionales.
3.-P: Se presenta borrador de proyecto de compensación. Una de las fincas aportadas procede de segregación de otro inscrita con las siguientes características: la finca matriz de 2.900 m2 se encuentra registralmente vinculada ob rem a una propiedad horizontal, en la proporción de un 72% a un local comercial, y el 28% restante a catorce viviendas, a razón de un 2% cada una de ellas. En unos ESTATUTOS que no se inscribieron se estableció que ese 72% correspondía a una porción de la matriz de 2.000 m2 (con su descripción completa) que no podía segregarse por no haberse obtenido todavía licencia, y el 28% restante correspondía a otra porción de 900 m2 que se describía igualmente. Se decía que dicho pacto se reiteraría en escritura cada vez que se uno de los piso o el local se transmitiera. Ahora se aporta al proyecto la porción de 2.000 m 2 por los dueños del local, que tiene vinculado el 72% y, en consecuencia, desaparece la vinculación ob rem . Ante la dificultad de obtener el consentimiento ante notario de cada uno de los titulares de las viviendas, pretenden los representantes de la Junta de Compensación que su falta se subsane por la notificación a los condueños y no oposición de los mismos a la tramitación del proyecto. Estos quedarían como dueños de 1/14 parte indivisa cada uno de la finca resto no aportada al proyecto de 900 m 2 .
R: Puesto que registralmente existe una única finca de 2.900 m 2 , que pertenece pro indiviso a diversos propietarios, es evidente que, aún cuando se aporte al Proyecto sólo parte de ella, todos los titulares registrales han de ser notificados en el expediente urbanístico, requisito fundamental a efectos de la inscripción del proyecto por aplicación de los artículos 20 y 38-1 LH y 99 RH. Así lo recoge igualmente el artículo 7.12 del RD 1093/1997 de normas complementarias sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística. Si estas notificaciones no se hubieren efectuado, se produce causa de nulidad del expediente, con necesidad de reponer el trámite al momento en que se omitió, si bien puede subsanarse mediante la conformidad de los interesados respecto del expediente manifestada a posteriori, y siempre acreditada fehacientemente.
El acuerdo que se estableció en los Estatutos, de asignación de una porción determinada de terreno a cada uno de los comuneros, al no constar inscrito, carece de trascendencia real y, por lo tanto, no afecta a los que con posterioridad adquirieron alguna vivienda. Esta claro que tal pacto obedecía a la imposibilidad de obtener en ese instante la licencia de segregación -exigencia hoy innecesaria desde el momento en que se apruebe definitivamente el proyecto al que se aporta parte de finca-, pero lo cierto es que debe partirse de la situación tabular existente al iniciarse el proyecto, que habrá quedado reflejada en la certificación registral que, a instancia de la Junta, debe solicitarse en ese momento. Por consiguiente la notificación a todos los titulares de la finca matriz -local y viviendas- es requisito imprescindible para la inscripción del proyecto. Lo que se aporta al proyecto no es una porción delimitada de 2.000 m 2 perteneciente al titular del local, sino una porción delimitada que pertenece pro indiviso, como cada metro cuadrado de la finca matriz, a los titulares del local y a los de las 14 viviendas.
Otra cuestión es que por la vía de la notificación a los titulares registrales y su falta de oposición al proyecto, se permita inscribir las parcelas de resultado a nombre de personas distintas de la parcela inicialmente aportada. Tal solución se rechazó por unanimidad por aplicación del principio de subrogación real (Cf. Art. 18 TR Ley del Suelo 2008), puesto que es regla básica que el acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas produce el efecto de subrogación de las fincas de origen por las de resultado. Así resulta también del art. 13 RD 1093/1997 de normas complementarias, según el cual, la inscripción de las fincas de resultado debe practicarse a favor del titular registral. Por lo tanto, salvo que se tratare de un supuesto de reanudación de tracto -que no es el caso- o de los previstos en el artículo 14 siguiente -que tampoco amparan este supuesto-, no sería posible la inscripción del proyecto sin que se corrigiese el error de titularidad, que bien podría hacerse por vía de operación jurídica complementaria.
De esta manera el obstáculo que se suscita con esta finca aportada no afectará a los demás propietarios interesados en el proyecto, evitando una paralización en la tramitación del mismo. Y si todos los titulares de la parte de finca aportada (local y 14 viviendas) están de acuerdo y aceptan como válido el convenio de división pactado en su día, podrán formalizarlo sin problemas para adecuar al mismo la situación registral, ya superado el obstáculo de la segregación de la finca; y, en caso de desacuerdo, siempre tendrán la posibilidad de acudir a los Tribunales para que se declare la eficacia o no de lo pactado en los Estatutos.
NOTA: Respecto a la posibilidad de inscripción en el Registro de un pacto similar relativo la forma de efectuar en el futuro las adjudicaciones en una extinción de comunidad, susceptible de inscripción como pacto que afecta en lo futuro a las facultades del dominio y con efectos frente a tercero, vid. RDGR de 1 de abril de 1981, citada en el número 18 de los Cuadernos del Seminario Carlos Hernández Crespo. Casos Prácticos. Urbanismo.
4.-P: Se consulta respecto de los Suelos Contaminados , si se tienen que liquidar del impuesto los mandamientos de expedición de certificación de cargas y nota marginal de iniciación de un procedimiento de declaración de suelos contaminados y si, liquidado (o no) el anterior mandamiento, debe liquidar la certificación de declaración de suelo contaminado, si resulta del mismo expediente, o su archivo y cancelación de la nota en caso contrario.
R: Como argumento en favor de la liquidación se señala que esas notas marginales sustituyen a una anotación preventiva.
En contra, sin embargo, se indica que se trata de un hecho no sujeto - distinto de exento- y que no cabe aplicar la analogía en la creación del hecho imponible y que, en este caso no estamos ante un documento notarial ni ante una anotación preventiva de embargo, ni ante una declaración sustitutiva de un derecho, por lo que no es necesario liquidar ni el uno -mandamiento- ni la otra -certificación-.
5.-P: Se presentan dos escrituras de división horizontal:
a) En la primera, varios elementos tienen una superficie útil de 25,75 m 2 , pero en la descripción se limita a señalar que consta de diversas dependencias y servicios. Se trata de viviendas calificadas de Protección Pública y la cédula de calificación definitiva refleja dichas superficies. El titular registral y quien hace la división horizontal es la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid.
b) En la segunda, el edificio pertenece a una sociedad y no tiene ningún régimen de protección pública, también hay elementos con superficie construida entre los 25 y los 38 metros y cuya descripción es la misma: consta de diversas dependencias y servicios. En este caso no se ha realizado ninguna declaración de obra nueva, se trata de un edificio antiguo que estaba sin dividir horizontalmente.
¿Es necesario exigir que concreten cuáles son las dependencias o se puede inscribir sin más?.
R: De acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, en su art. 7.3.4: se considera como vivienda mínima aquélla que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho ( 38 ) metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo .
No obstante, de manera mayoritaria se considera que no es exigible la descripción de las distintas dependencias de los pisos cuando la superficie útil oscile entre los 25 y los 38 metros cuadrados, porque no existe ningún artículo que así lo exija y porque la constitución del régimen de propiedad horizontal de obras nuevas ya inscritas no exige la aportación de ninguna licencia salvo el supuesto de formarse más elementos independientes de los señalados en la declaración de obra nueva -artículo 53 del RD 1093/19997-, si ello puede resultar del registro.
Además, esa descripción, si no va acompañada de un certificado de técnico competente, que tampoco es exigible en estos casos, carece de eficacia jurídica y es fácilmente modificable por la vía de hecho. Ahora bien, si la superficie útil de alguno de los pisos fuera inferior a los 25 metros cuadrados, se considera necesario para inscribir la división horizontal la licencia municipal que autorice motivadamente dichas superficies.
Por lo demás, respecto de la concesión de la cédula de calificación definitiva, la misma tiene un alcance distinto de la licencia municipal de obras, por lo que no añadiría nada acerca de la legalidad urbanística de la obra nueva y sólo, a todo lo mas, como acreditación del fin de la obra en los términos del artículo 52 del RD 1093/1997.
6.-P: Un promotor segrega 6 parcelas y queda una finca resto que se destina a uso comunitario restringido . En la descripción registral de cada parcela consta, aparte de la cuota general, que tiene un coeficiente en la zona común de uso restringido de ....... .
Se han ido vendiendo parcelas y cuotas de la finca registral resto zona común , pero con la venta de una parcela no se ha vendido la respectiva cuota.
Ahora sobre esa parcela se sigue un embargo de la TGSS y como operación previa para practicar la anotación, se solicita certificación de la finca embargada. ¿Se debe expedir certificación sólo de la finca o también de la cuota vinculada?.
R: C omo punto de partida se señala que la configuración jurídica de la relación entre las distintas parcelas y la finca resto, pudo haberse constituido expresamente como una vinculación ob rem que no hubiere representado las ventas de las distintas cuotas y que incluso esa configuración parece latir en los párrafos expuestos. Pero, constando inscrita la finca resto inicialmente a favor del promotor y no de los que en cada momento sean dueños de las parcelas ......, en la siguiente proporción .... , y habiéndose vendido por cuotas la misma a los distintos compradores de parcelas -lo que confirma su carácter dominical independiente-, mayoritariamente se llega a la conclusión de que se trata de una mención de un tipo de titularidad carente de la necesaria determinación jurídica correcta y que podría cancelarse, como se cancelarían las cuotas de los pisos que figurarán únicamente en una obra nueva de un edificio, luego no constituido en propiedad horizontal.
En consecuencia, se considera que, como las asientos registrales se encuentran bajo la salvaguarda judicial, habrá que certificar estrictamente de la situación inscrita y, en consecuencia, sólo se debe certificar de la finca objeto del embargo, en cuanto que es la única que se encuentra inscrita a favor del deudor y cancelar la mención de la cuota que a la parcela pertenece en la finca resto.
Hubo no obstante una minoría que consideró que debía certificarse de ambas fincas y tomarse anotación de embargo de las dos, aunque el mandamiento en su día no lo ordenara, por entender que sí está constituida correctamente la titularidad ob rem y que, en consecuencia, las ventas de cuotas de la finca resto son superfluas, no pudiendo efectuarse a personas distintas de los compradores de parcelas y meramente instrumental o errónea pero sin valor jurídico, la inscripción inicial a favor del promotor.