Source: https://digital.zlb.de/viewer/fulltext/15840344_2014/1/
Timestamp: 2020-02-18 00:35:40
Document Index: 57219480

Matched Legal Cases: ['§ 172', '§ 172', '§ 558', '§ 27', '§ 28', '§ 27', '§ 266', '§ 253', '§ 277', '§ 268', '§ 2']

URN: https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-opus-261248
https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:kobv:109-opus-261248
traditionell modern zukunftsorientiert
Wir geben Raum zum Leben
Ausgewählte Kennziffern des Jahresabschlusses 2014 im Vergleich zu früheren Jahren
2014 Mitgliederbestand Anzahl der Wohnungen Wohnfläche Anzahl der Garagen Anzahl der PKW-Stellplätze Anzahl der Fahrradabstellplätze Anzahl der Mietergärten Bilanz: Aktiva: Grundstücke mit Wohnbauten Passiva: Geschäftsguthaben Rücklagen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Kennziffern: Leerstand > als 3 Monate Zinsaufwand p. a. Tilgungsaufwand p. a. (inkl. Tilgungszuschuss) Zins- und Tilgungsaufwendungen p. a. Fremdkapitalzinsen im Verhältnis zum ­Darlehensbestand Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und ­Modernisierungsaufwendungen Jahresüberschuss Eigenkapitalquote WE T€ T€ T€ % T€ T€ % 5 2.603,8 3.773,4 6.377,2 4,4 4.359,4 +1.534,8 55,0 7 2.882,0 3.920,3 6.802,3 4,6 4.102,7 +1.521,4 53,0 57 4.721,8 2.527,5 7.249,3 5,9 3.529,4 +13,7 43,6 T€ T€ T€ 6.728,4 68.148,6 58.850,9 6.657,5 66.613,8 62.612,9 6.516,0 58.137,1 81.130,7 T€ 120.616,5 119.436,9 138.693,3 Anzahl WE m² Gar. Stellpl. Stellpl. Gärten 4.829 3.821 207.334,55 51 443 418 73 2013 4.766 3.807 206.025,02 50 437 262 70 2001 4.440 3.745 198.261,80 39 43 0 0
Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2014
4 5 5 9 17 19 21 23 24
1. 	 Darstellung des Geschäftsverlaufes	 1.1.	 Entwicklung der Gesamtwirtschaft	 1.2.	 Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf	 1.3.	 Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Neubau	 1.4.	Finanzierungsmaßnahmen	 1.5.	 Entwicklung im Personal- und Sozialbereich	 1.6.	Risikomanagement	 1.7.	 Vorgänge von besonderer Bedeutung	 2. 	 3.	 4. 	 5.
Vermögenslage der Genossenschaft	25 Finanzlage der Genossenschaft	28 Ertragslage der Genossenschaft	31 Voraussichtliche Entwicklung mit ihren Chancen und Risiken	34
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014	39
1.	Bilanz	40 2.	 Gewinn- und Verlustrechnung	42
3.	Anhang	43 A.	 Allgemeine Angaben	 43 B.	 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 	 43 C.	 Angaben und Erläuterungen zur Bilanz	 44 D.	 Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung	 45 E.	 Sonstige Angaben	 45 	 Anlagenspiegel 2014	 47 	 Verbindlichkeitenspiegel 2014	 48
Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2014	49
I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2014
1. Darstellung des Geschäftsverlaufes
1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft
In einem schwierigen weltwirtschaftlichen Umfeld konnte sich die deutsche Wirtschaft 2014 weiterhin behaupten. Trotz der internationalen Krisen ist die deutsche Wirtschaft im vergangenen Jahr vergleichsweise kräftig gewachsen. Während das preisbereinigte Wirtschaftswachstum im Euroraum + 0,9% betrug, ist die deutsche Realwirtschaft um + 1,5% gewachsen, vor allem aufgrund eines starken privaten Konsums. Aber auch Investitionen, Exporte und öffentlicher Konsum trugen zum Wachstum bei. Im Inland investierten die Unternehmen und der Staat zusammen + 3,7% mehr in Ausrüstungen (Maschinen, Geräte und Fahrzeuge) als vor einem Jahr. Die preisbereinigten Bauinvestitionen erzielten ebenfalls ein kräftiges Plus von 3,4%. Dabei war die Entwicklung im vierten Quartal 2014 besser als in den beiden schwachen Quartalen zuvor. Der erzielte Zuwachs des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes (BIP) entspricht der Prognose, war mit + 1,5% höher als im Vorjahr und lag damit über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre von + 1,2%. Nach Einschätzung von Konjunkturexperten dürfte die deutsche Wirtschaft die Wachstumsrate des Vorjahres in etwa auch im laufenden Geschäftsjahr 2015 halten können – unter der Voraussetzung, dass sich die außenwirtschaftlichen Risiken nicht verschärfen. Die Absatzrisiken für die Wirtschaft sind nach Einschätzung der Ökonomen beträchtlich. Der Ölpreis ist rasant gefallen; dies wirkt sich günstig auf die Erzeugerpreise aus, reduziert aber die Nachfrage aus den Öl fördernden Staaten nach deutschen Exportgütern. Immerhin sind die Energiekosten der wesentliche Treiber für die schwache Preisentwicklung, sodass die wesentliche Gefahr einer Deflation – Käufe und Investitionen werden in Erwartung weiter fallender Preise zurückgehalten – in Deutschland gering sein dürfte. Der Leitindex DAX klettert auf immer neue Rekordstände, weil die Liquidität infolge der außerordentlich expansiven Geldpolitik – nun noch zusätzlich verstärkt durch die Anleihekäufe seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) – kaum in Investitionen fließt, sondern in Aktien. Die Erholung im Euroraum bleibt fragil, auch weil die politische Unsicherheit – wie zuletzt in Griechenland – wieder erheblich zugenommen hat. Hinzu kommt die Sorge der Unternehmen um eine mögliche weitere Eskalation im Konflikt zwischen Russland und der Ukraine sowie die unverändert kritische Situation in Nahost. Das alles beeinträchtigt die Investitions- und Absatzmöglichkeiten der Unternehmen. Im Vorjahr (2013) erreichte Berlin beim Wirtschaftswachstum einen Spitzenplatz im Vergleich unter den Bundesländern. Aktuelle Zahlen der Bundesländer zum BIP für 2014 werden durch die Statistischen Landessämter erst Ende April 2015 veröffentlicht. Für 2015 wird mit einem Wirtschaftswachstum in Berlin auf dem Niveau des Bundesdurchschnittes i.H.v. + 1,5% gerechnet.
Die wirtschaftliche Entwicklung im Bund stieg im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr stark an.
+4,2% +4,2%
Mit 11,1% in 2014 nach 11,7% in 2013 ist die Arbeitslosenquote in Berlin stärker rückläufig als im Bundesdurchschnitt
Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote, auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen, belief sich 2014 im Bundesdurchschnitt auf 6,7% nach 6,9% in 2013. Berlin behauptet bereits seit 2012 bei der Zunahme der Erwerbstätigenzahl einen Spitzenplatz unter den Bundesländern. Diesen Spitzenplatz konnte Berlin auch 2014 weiter bewahren. In Berlin lag die Arbeitslosenquote 2014 mit 11,1% (nach 11,7% in 2013) weiterhin deutlich über dem Bundesdurchschnitt (6,7%), reduzierte sich wie in den Vorjahren jedoch mit einem weiteren Rückgang von 0,6% stärker als im Bundesdurchschnitt. Während Ende 2005 die Berliner Quote noch um 7,3% über dem Bundesdurchschnitt lag, waren es Ende 2014 noch 4,4%. In Ostdeutschland ist die Arbeitslosenquote mit 9,8% (nach 10,3% in 2013) weiterhin deutlich höher als in Westdeutschland mit 5,9% (nach 6,0% in 2013). Mit ./. 0,5% ist die Arbeitslosenquote in Ostdeutschland jedoch stärker rückläufig als in Westdeutschland. Nach Veröffentlichungen des Amtes für Statistik BerlinBrandenburg hat sich der Verbraucherpreisindex in Berlin im Jahr 2014 um 0,8% von 106,9 (2013) auf 107,8 (2014) erhöht. Damit bewegt sich die Preissteigerung mit einem Anstieg von 0,9% auf dem Bundesdurchschnitt (Indexstand 2014 = 106,6 zu 105,7 in 2013). Erstmals seit 2009 hat sich der Preisanstieg damit deutlich verlangsamt. In den Jahren 2010 bis 2013 betrug die Preissteigerungsrate in Berlin noch 2,2% bzw. 2,3% jährlich. Der in den Berichtsvorjahren 2011 bis 2013 verzeichnete Preisanstieg für Preise der Wohnnebenkosten (Wasser/Abwasser/Müllabfuhr, 2013) mit insgesamt 10,1% kam zum Erliegen. Bei den Kosten für die Wasserversorgung ist in Berlin in 2014 gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang um ./. 12,4% zu verzeichnen.
Die reinen Wohnungsmieten sind in Berlin 2014 um + 1,6% nach + 2,6% in 2013 gestiegen. Damit ist 2014 im Vergleich der Mietsteigerungen im mehrjährigen Mittel keine überdurchschnittliche Mietenentwicklung erkennbar. Gegenüber den Bestandsmieten wird man bei den Neuvertragsmieten jedoch von einem erhöhten Preisanstieg ausgehen müssen. Vor einer Neuvermietung werden durch den Vermieter oft größere Investitionen in die zur Vermietung anstehende Wohnung getätigt werden. Ein Vergleich der Neuvertragsmieten gestaltet sich schwierig, da es sich hierbei um Wohnungen mit unterschiedlichen Qualitäten (Merkmalen) handelt. Inwieweit die durch den Gesetzgeber mit der „Mietpreisbremse“ beabsichtigte Begrenzung der Neuvertragsmiete sich negativ auf die Qualität der angebotenen Wohnungen auswirken wird, muss abgewartet werden. Nach einer aktuellen Erhebung des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) lag am 31. Dezember 2013 die durchschnittliche Nettokaltmiete der BBU-Mitgliedsunternehmen bei 5,30 €/m² Wfl. mtl. Das sind 14 Cent mehr als im Vorjahr (2012: 5,16 €/m² Wfl. mtl.). Zwischen den einzelnen Berliner Bezirken besteht eine durchschnittliche Mietpreisspanne in Höhe von ca. 20%. Die Netto-Kaltmiete der Genossenschaft betrug per 31. Dezember 2014 durchschnittlich 5,17 €/m² Wfl. mtl. Nach dem aktuellen Berliner Mietspiegel 2013 liegt der Mittelwert bei 5,54 €/m² Wfl. mtl. Zum 1. Mai 2015 wird der neue Berliner Mietspiegel 2015 erscheinen.
In Berlin steigen die Verbraucherpreise, darunter auch die Kosten für Haushaltsenergie und Lebensmittel, schneller als die Wohnungsmieten.
111,5 107,0 106,9 105,6 101,5 103,0
112,2 107,8 106,7
103,4 97,9 94,9 96,9 94,6 95,1
102,8 100,0 98,7
Verbraucherpreise Berlin Nahrungsmittel Berlin
Verbraucherpreise Bund Haushaltsenergie Berlin
Wohnungsmieten Berlin
Nach einem Bevölkerungsrückgang in den 90er Jahren und einer stagnierenden Bevölkerungszahl um die Jahrtausendwende ist in Berlin seit dem Jahr 2005 ein anhaltendes Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. Nach Veröffentlichungen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg stieg die Bevölkerungszahl Berlins in 2014 um etwa weitere 44.700 auf melderechtlich registrierte 3.562.166 Personen an. Der tatsächliche Bevölkerungsstand dürfte um 3% geringer sein. Damit dürften 3.455.000 Menschen (nach 3.420.000 in 2013) zum Jahresende 2014 in Berlin gelebt haben. Die Attraktivität Berlins sowie der hohe Zuzug nach Berlin in den vergangenen Jahren – allein von 2011 bis 2014 stieg die Einwohnerzahl um 165.000 an – führten zu einem anhaltenden Rückgang des Leerstandes. Auch die stetig ansteigende Zahl der Privathaushalte, die stärker als die Bevölkerung ansteigt, führt zu einer Verknappung des Wohnraums. Nach den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungszählung 2011, mit der erstmals für Gesamt-Berlin eine vollständige Erfassung der Leerstandssituation erfolgte, betrug der Leerstand zum Stichtag 9. Mai 2011 stadtweit 3,5%. Zum damaligen Zeitpunkt standen 66.000 Wohnungen in Berlin leer. Nach einer Einschätzung des BBU dürfte die Leerstandsquote heute deutlich unterhalb von 3,0% liegen. Auf die Verknappung des Wohnraumangebotes hat der Berliner Senat in der Weise reagiert, dass er in den vergangenen Jahren mehrere rechtliche Instrumente* zur Begrenzung des Mietanstieges und der zweckfremden Nutzung von Wohnraum sowie zur Beseitigung des Wohnungsleerstandes zur Anwendung gebracht hat. Zudem gibt es zahlreiche Initiativen auf Bezirksebene sog. „Milieuschutzgebiete“ (Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB) einzurichten. Hierdurch sollen Modernisierungen begrenzt werden, um die ansässige Be-
völkerung infolge der Erhebung von Modernisierungszuschlägen vor einer Verdrängung zu schützen. Am 3. März 2015 hat der Berliner Senat darüber hinaus eine Verordnung erlassen, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sozialen Erhaltungsgebieten unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Inwieweit alle diese Maßnahmen des Senats und der Bezirke wirksam und verfassungsrechtlich unbedenklich sind, ist unter Fachleuten umstritten. Der Erwerb landeseigener Liegenschaften durch Wohnungsgenossenschaften gestaltete sich auch 2014 weiterhin äußerst schwierig. Obwohl den Berliner Wohnungsbaugenossenschaften aufgrund des steigenden Bedarfs an Neubauwohnungen für untere und mittlere Einkommensschichten seit über vier Jahren die Vergabe landeseigener Grundstücke in einem Konzeptverfahren, wie es in Hamburg praktiziert wird, zugesagt wurde, gab es auch in 2014 keine nennenswerten Fortschritte. Mit den zwangsläufig durch Bauträger, Baugemeinschaften und andere Investoren für den Neubau von hochpreisigen Eigentumswohnungen gebotenen hohen Grundstückskaufpreisen können Wohnungsbaugenossenschaften hinsichtlich der geforderten Mieten für untere und mittlere Einkommensschichten regelmäßig nicht konkurrieren. Vor dem Hintergrund, dass der Berliner Senat betont, neben den eigenen sechs kommunalen Wohnungsunternehmen auch die Unterstützung der Berliner Wohnungsgenossenschaften für die Umsetzung einer sozialen Wohnungspolitik zu benötigen, wäre es begrüßenswert, wenn hier baldmöglichst Fortschritte erzielt werden könnten.
Landeseigene Mietwohnungen
Genossenschaftliche Mietwohnungen Mietwohnungen privater und sonstiger Eigentümer
Von dem Berliner Mietwohnungsbestand sind 12% genossenschaftlich und 17% landeseigen.
Durch den rasanten Bevölkerungsanstieg und die sukzessive Verknappung preiswerten Wohnraums ist der Neubau von Wohnungen eines der beherrschenden Themen in Berlin. Zur Beschleunigung des Baugenehmigungsverfahrens hat der Berliner Senat große Anstrengungen unternommen. Nach dem Hamburger Vorbild wurde eine Wohnungsbauleitstelle bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) eingerichtet. Wie bereits im Jahr 2013 ist nach Veröffentlichungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg die Zahl der Baugenehmigungen analog zu den Vorjahren auch im Jahr 2014 weiter stark angestiegen. Insbesondere die Zahl der beantragten Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern hat stark zugenommen. Allerdings liegt nach Veröffentlichungen des BBU das derzeitige Niveau noch deutlich unter dem prognostizierten Bedarf von 10.000 Neubauwohnungen pro Jahr. Unverändert bot der Kapitalmarkt auch im Berichtsjahr ideale Bedingungen für Investitionen in den Wohnungsbestand. Der DGZF-Einstand für 10jährige
Darlehensmittel betrug Anfang Januar 2014 2,28% p.a. und reduzierte sich bis Ende Dezember 2014 auf 0,79% p.a. (nähere Ausführungen siehe Abschnitt 1.4, Seite 19-20).
* • 	Kappungsgrenzen-Verordnung
/2013/Nr. 11, S. 128) für Berlin/2013/Nr.22, S. 488)
vom 7. Mai 2013 (GVBl. für Berlin
• 	Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. • 	Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBl. für Berlin/2013/Nr. 34, S. 626) • 	 Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO) vom 4. März 2014 (GVBl. für Berlin/2014/Nr. 6, S. 73) • 	 Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV – ZwVb) vom 23. Juni 2014 (ABl. 2014/Nr. 28, S. 1290) • 	 Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), zum Zeitpunkt der Erstellung des Geschäftsberichtes noch unveröffentlicht • 	 Verordnung über den Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (Umwandlungsverordnung – UmwandV) vom 3. März 2015 (GVBl für Berlin/2015/ Nr. 3, S. 43)
Seit 2010 ist ein starker Anstieg der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu verzeichnen. Die Zunahme von 2012 zu 2013 entspricht ca. 39%. Von 2008 zu 2010 war die Entwicklung noch rückläufig.
Anzahl Wohneinheiten 3.109 2.688 2.042 1.527 997 452 1.716 1.028 267 1.162 1.375 1.927 1.990 1.986 1.946 3.519
Baufertigstellungen (WE) in Gebäuden ab 3 Wohnungen Baugenehmigungen (WE) in Gebäuden ab 3 Wohnungen
1.2. Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG dem satzungsgemäßen Auftrag zur Förderung ihrer mehr als 4.800 Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung vollumfänglich gerecht. Die hinsichtlich des Kerngeschäfts gesetzten Ertragsziele wurden erreicht und die positive Entwicklung der Finanz- und Ertragslage auch 2014 fortgesetzt. Von besonderer Bedeutung war im Berichtsjahr der Abschluss des Bauvorhabens in Friedrichshagen mit insgesamt 14 neuen Genossenschaftswohnungen Am Goldmannpark 64 und im Dachgeschoss des Altbaus Hartlebenstraße 9, wodurch die seit Jahren verfolgte Strategie einer behutsamen, wirtschaftlich vertretbaren Bestandserweiterung fortgesetzt wurde. In diesem Kontext standen auch weitere vorbereitende Maßnahmen für den Baubeginn zur Errichtung von zwei zeitgemäßen Stadtvillen für junge Familien in Pankow-Rosenthal im laufenden Geschäftsjahr. Die Genossenschaft errang für dieses innovative Projekt, mit dem 14 neue moderne Zwei- bis Vier-Raum-Wohnungen zu bezahlbaren Mieten und zwei Gästewohnungen entstehen werden, im „Genossenschaftlichen Neubauwettbewerb 2014“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt den zweiten Preis. Am 20. Januar 2015 wurde nunmehr der Bauantrag für dieses Projekt beim Bezirksamt Pankow eingereicht. Die Baugenehmigung wird für März/April 2015 erwartet. Das bereits sehr vielschichtige Angebot an Wohnlagen, Bautypen, Wohnungsgrößen und Grundrissen für die Genossenschaftsmitglieder erfährt insbesondere über diese Neubautätigkeit, die in den Folgejahren auch am Standort Harzer Straße/Grabowstraße in BerlinTreptow mit einem noch umfangreicheren Vorhaben fortgesetzt wird, entsprechend den einzelnen Zielgruppenerfordernissen eine weitere Diversifikation. Zum Ende des Geschäftsjahres 2014 bewirtschaftete die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG einschließlich der im Berichtsjahr neu errichteten Wohnungen insgesamt 3.821 eigene Genossenschaftswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 207.334,55 m², 51 Garagen und 443 PKW-Stellplätze. Weiterhin gehörten zum Bestand 418 Fahrradabstellplätze, u.a. in zwölf eigens dafür errichteten Fahrradhäusern sowie 73 Mietergärten. Die Wohnungsbestände verteilen sich innerhalb Berlins in der Reihenfolge der prozentualen Anteile auf die Bezirke Lichtenberg (29,9%), TreptowKöpenick (25,9%), Pankow (25,6%), Marzahn (16,0%), Mitte (1,9%), Steglitz-Zehlendorf (0,7%).
Bestandsentwicklung seit 2001 31.12.2014 Wohnungen Wohnfläche Garagen PKW-Stellplätze Fahrradabstellplätze Mietergärten 3.821 207.334,55 m² 51 443 418 73 31.12.2013 3.807 206.025,02 m² 50 437 262 70 31.12.2012 3.807 206.019,21 m² 50 419 208 51 31.12.2001 3.745 198.261,80 m² 39 43 0 0
16 28 2010
11 15 2012 14
Gesamtleerstand 44 WE Leerstand < 3 Monate Leerstand > 3 Monate
Gesamtleerstand 34 WE
Gesamtleerstand 26 WE
Gesamtleersstand 21 WE
Gesamtleerstand 13 WE
Der Leerstand ist seit 2010 kontinuierlich rückläufig und hat sich innerhalb der letzten 5 Jahre um mehr als 2/3 reduziert.
Aus der Tabelle ist ersichtlich, dass die Wohnungsbestände seit dem Jahr 2001 um rund 2% (76 WE) gewachsen sind. Diese Steigerung resultiert zu rund zwei Dritteln aus dem Zukauf und zu rund einem Drittel aus dem Neubau von Wohnanlagen in den zurückliegenden Jahren. Die Gesamtwohnfläche wuchs seit dem Jahr 2001 um 9.072,75 Quadratmeter. Das entspricht ca. 4,6 Prozentpunkten. In dieser Differenz sind neben den neu errichteten und käuflich erworbenen Wohnanlagen auch die aus mehr als 839 Balkonanbauten resultierenden Wohnflächenzuwächse enthalten. Der rasanten Entwicklung des Fahrradverkehrs in der Hauptstadt Rechnung tragend, hat sich die Anzahl der Plätze, an denen die Mitglieder ihre Fahrräder sicher abstellen können, allein seit 2012 mehr als verdoppelt. Die Errichtung von Fahrradabstellplätzen wird auch weiterhin im Fokus bleiben, soweit es die Grundstückssituation erlaubt. Das gleiche gilt für die Anlegung von Mietergärten als einem Element für die Förderung aktiver Freizeitgestaltung aber auch der Kommunikation der Genossenschafter untereinander. Die erfolgreiche Vermietung und Bewirtschaftung der umfänglichen, nahezu vollständig sanierten Wohnungsbestände bildete im Geschäftsjahr 2014 wiederum das Kerngeschäft des Unternehmens. Am Bilanzstichtag waren nur 13 der insgesamt 3.821 Genossenschaftswohnungen (Vorjahr 21 von 3.807) nicht vermietet. Lediglich 5 Wohnungen davon (Vorjahr 7) standen länger als drei Monate leer. Die Vermietungsquote betrug demnach am 31.12.2014 bezogen auf die Wohnungsanzahl 99,66% und bezogen auf die
Wohnfläche 99,63%. Damit ist nahezu eine Vollvermietung erreicht. Selbst bei den langjährigen Vermietungsschwerpunkten WBS70/11 (Wohnanlagen Marzahn und Am Tierpark) sowie Kleinst-Ein-RaumWohnungen (Wohnanlagen Schwarzmeerstraße und Rummelsburger Straße) liegt der Leerstand nur noch bei ca. 0,6% bzw. ca. 0,2%. Dies resultiert neben dem nachfragegerechten Angebot der Genossenschaft und den aktiven Vermietungsbemühungen auch aus der sich allgemein verändernden Marktlage in Berlin. Ein tendenzieller Leerstandsrückgang ist auch in den Mitgliedsunternehmen des BBU insgesamt zu verzeichnen, die per 31.12.2013 eine durchschnittliche Leerstandsquote von 2% (Vorjahr 2,3%) auswiesen und damit um 1,66% über der DPF-Leerstandsquote lagen. Durch den weiter reduzierten Leerstand gingen – wegen der Vergleichbarkeit zum Vorjahr ohne den zum 1. Mai 2014 fertiggestellten Neubau in Friedrichshagen betrachtet – auch die durch Leerstand bedingten Erlösschmälerungen für Wohnungen um nochmals 27,2 T€ bzw. 20,8% zurück. Die positiven Vermietungszahlen wurden erreicht, obwohl die Fluktuationsquote mit 6,05% nur knapp unter der Vorjahresquote (6,36%) lag und somit im Berichtsjahr 231 Aus- und 255 Einzüge verwaltungstechnisch zu bewältigen waren.
Summe der Vermietungen
255 231 253 243 227 225 274 266 257 263 238 231 292 289
Die Anzahl der Neuvermietungen übersteigt regelmäßig die Summe der Kündigungen (Ausnahme 2010)
Summe der Kündigungen
Lässt man die regelmäßig von einem überdurchschnittlichen Mieterwechsel betroffenen ca. 540 Kleinst-EinRaum-Wohnungen in Lichtenberg bei der Betrachtung außen vor, liegt die Fluktuationsquote im übrigen Bestand nur bei 5,27%. Dieses gute Ergebnis zeigt, dass die Wohnzufriedenheit der Mitglieder in der Genossenschaft insgesamt hoch ist und das Wohnungsportfolio nicht zuletzt durch einen sehr guten Instandhaltungs- und Modernisierungsstatus den modernen Wohnansprüchen genügt. Die auch im abgelaufenen Geschäftsjahr vorgenommene Auswertung der Kündigungsgründe, die diesmal fast 96% (Vorjahr nur 86%) aller ausziehenden Mitglieder angaben, brachten folgende wesentliche Ergebnisse: • 41 Mitglieder beabsichtigten, innerhalb der Genossenschaft eine andere, den geänderten Wohnbedürfnissen entsprechende Wohnung zu beziehen (Vorjahr 44). • Davon konnten 32 interne Umzüge realisiert werden, das sind 78% gegenüber 19 Fällen bzw. 43% im Vorjahr. • Nur 9 umzugswilligen Mitgliedern konnte zum gewünschten Zeitpunkt kein passendes Angebot innerhalb der DPF unterbreitet werden (Vorjahr 25). • Alters- und gesundheitlich bedingte Gründe einschließlich der Sterbefälle nehmen für die Fluktuationsentwicklung weiter an Bedeutung zu und bildeten mit insgesamt 81 Fällen (Vorjahr 67) im Berichtsjahr die größte Gruppe. • Berufliche (45) und familiäre Gründe (44) hielten sich 2014 fast die Waage, weichen von den Vorjahreszahlen (36 bzw. 49) recht deutlich ab und werden auch künftig schwer kalkulierbar sein. • Unzufriedenheit mit der Wohnung bzw. der Wohnsituation, der Miete bzw. der Genossenschaft spielen weiterhin eine untergeordnete Rolle innerhalb der Kündigungsgründe und wurden von 8 ausziehenden
Mitgliedern (Vorjahr 7) genannt. • Kündigungen durch die Genossenschaft waren 2014 nur in einem Fall erforderlich gegenüber 5 Fällen in 2013. Aus dem recht hohen Anteil umzugswilliger Mitglieder, die die Wohnungssuche zunächst innerhalb der Genossenschaft favorisieren, kann zum einen darauf geschlossen werden, dass sich die Bewohner von der DPF als Vermieterin gut betreut fühlen und eine hohe Zufriedenheit herrscht. Zum anderen wird daraus deutlich, dass eine bedarfsgerechte Bestandserweiterung durch Neubau oder Zukäufe dazu beitragen kann, die Quote realisierbarer interner Umzüge weiter zu erhöhen. Abgeleitet aus den Wegzugsgründen wird weiterhin sowohl bei künftigem Neubau aber auch bei Investitionen in den Bestand bis hin zu punktuellen Wohnungsanpassungen ein Schwerpunkt darauf gelegt, den Anteil seniorengerechter Wohnungen zu erhöhen. Damit werden schrittweise bessere Voraussetzungen dafür geschaffen, immer mehr insbesondere langjährigen Mitgliedern zu ermöglichen, den Lebensabend in ihrem gewohnten Umfeld zu verbringen. Altersgerechte Badumbauten, der barrierearme Umbau von Wohnungen sowie die Schaffung von Mietergärten, Ruhezonen, Rollatoren- und Rollstuhlboxen in den Außenanlagen werden mit diesem Ziel weitergeführt. Angesichts der Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes in Richtung einer Verknappung bezahlbarer Wohnungsangebote ist für das laufende Geschäftsjahr und darüber hinaus nicht von einer signifikanten Erhöhung der Fluktuation auszugehen. Dafür spricht auch der weitere Rückgang der Fluktuation innerhalb der Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen insgesamt, die gegenüber dem Jahr 2012 zwar von 7,0% auf 6,3% in 2013 gesunken ist, damit jedoch um ein Viertelprozent über der Fluktuationsquote der DPF liegt. Dies re11
sultiert nicht zuletzt aus dem vielfältigen Spektrum der Wohnlagen, Bautypen, Grundrisse und dem durchgängig guten Sanierungs- und Ausstattungszustand der Wohnungen der Genossenschaft und der insgesamt hohen Wohnzufriedenheit, so dass mittelfristig ähnlich hohe Auslastungsquoten der Wohnungen prognostiziert werden können. Der gegenüber dem Vorjahr mit 99,66% weiter verbesserte Vermietungsstand der mehr als 3.800 Genossenschaftswohnungen wirkte sich erneut positiv auf die Mitgliederzahl aus. Am 31.12.2014 gehörten der DPF insgesamt 4.829 Mitglieder an. Das sind 63 Mitglieder bzw. 1,32 Prozentpunkte mehr als Ende 2013. Die von den Mitgliedern gezeichneten Geschäftsguthaben stiegen innerhalb des Berichtsjahres von 6.395.858,00 € um 70.742,00 € auf 6.466.600,00 €. Das entspricht einem Zuwachs um rund 1,1 Prozentpunkte. Im Geschäftsjahr 2014 schieden 257 Mitglieder aus der DPF aus (Vorjahr 256). Demgegenüber konnten 320 Mitglieder neu in die Genossenschaft aufgenommen werden (Vorjahr 321). Die Mitgliederentwicklung im Berichtsjahr entsprach somit nahezu der im Jahre 2013. Die Zu- und Abgänge der Mitglieder im zurückliegenden Jahr – verglichen mit dem Vorjahr – sind wie folgt gegliedert:
os Arb ossl e Arbeitsleite äre äre ionnsion s en e /P /P er er
Der Altersdurchschnitt aller der Genossenschaft am 31.12.2014 angehörenden Mitglieder lag – nunmehr bereits im dritten Jahr unverändert – bei 57 Jahren und konnte erneut insbesondere dadurch gehalten werden, dass über 62 Prozent der neuen Mitglieder unter 40 Jahre, darunter mehr als 40 Prozent sogar jünger als 30 Jahre alt waren. Das Durchschnittsalter aller Neumitglieder lag in 2014 bei 40 Jahren. Dennoch ist – wie bereits weiter vorn ausgeführt – die Altersstruktur der Genossenschaftsmitglieder durchaus ein Fakt, dem bei künftigen Investitionen in den Bestand, aber auch beim Neubau Bedeutung zuzumessen ist. Denn die Hälfte der DPF-Mitglieder gehört derzeit der Altersgruppe 60plus an und rund ein Zehntel sind Senioren im Alter von über 80 Jahren. Unter anderem bedingt durch den Friedrichsfelder Fluktuations- und Wiedervermietungsschwerpunkt „KleinstEin-Raum-Wohnungen“ rekrutierte sich auch im Berichtsjahr der größte Anteil neuer Mitglieder aus Singles, wobei deren Anteil mit 62% gegenüber 63% im Vorjahr annähernd stabil geblieben ist. Nahezu 40% dieser Singles bezogen Wohnungen im Bezirk Lichtenberg. Eher nicht nachvollziehbar ist der weitere Rückgang des Anteils junger Familien bzw. Neumitglieder mit Kindern am Zuzug neuer Genossenschafter insgesamt. Entfielen auf diese Gruppe im Vorjahr noch knapp 11% aller Neuzugänge, so waren es 2014 nur noch 9%. Diese Familien entschieden sich vorzugsweise für Wohnungen im Bezirk Pankow (ca. 35%) gefolgt von Köpenick (ca. 24%) sowie Lichtenberg und Treptow (je ca. 10%). Obwohl gerade in Marzahn sowohl hinsichtlich der Wohnungsgrößen als auch hinsichtlich des kinderfreundlichen Wohnumfeldes beste Bedingungen gegeben sind, lag der Anteil junger Familien, die dort im Geschäftsjahr 2014 eine Wohnung angemietet haben, bei nur ca. 3%. 75% aller Neumitglieder waren Berufstätige bzw. Rentner mit jeweils eigenem festen monatlichen Einkommen. Die mit fast 20 Prozentpunkten zweitgrößte Gruppe umfasste Studenten, Auszubildende und Schüler, die hinsichtlich der Mietsicherheit häufig auf Bürgen verweisen konnten. Für den weitaus überwiegenden Teil neuer Nutzungsvertragspartner konnte insofern die regelmäßige und vollständige Zahlung der Nutzungsgebühr als wichtigste wirtschaftliche Basis der Genossenschaft vorausgesetzt werden. Eine durchgängige Bonitätsprüfung vor dem Abschluss neuer Nutzungsverträge, aber auch ein straffes Mietschuldenmanagement vom Vertragsbeginn an über das gesamte Geschäftsjahr, trugen mit zur weiteren Verbesserung der Erlössituation bei. Die Umsatzerlöse aus Sollmieten für Wohnungen einschließlich Studentenzimmern, Garagen, PKW-Stellplätzen und sonstigen Mietobjekten waren auch im Geschäftsjahr 2014 die bedeutendste Einnahmequelle der Genossenschaft. Sie haben sich von rund 12.735,5 T€ um 312,0 T€ auf 13.047,5 T€ erhöht. Das entspricht einer Steigerung um rund 2,4 Prozentpunkte.
Re nt n Re nt n
Zu- und Abgänge 2014
Schüler/Azub is Schüler/Azub is
neue Mitglieder (240) Ehepartner (21) Lebensgemeinschaften (31) Eintritt durch Erben (10) Übertragungen (18)
Kündigungen (160) Todesfälle (66) Übertragungen (19) Ausschlüsse (12)
Erwerb st Erwerb ätige stät ige
n nte de tu S ten en ud St
Zugänge 320
Abgänge 257
Zu- und Abgänge von Mitgliedern im Jahr 2014 waren gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert.
er sloseos ArbAitbeitsl e äre äre ionsion s en en /P /P er er
Re n Re tn nt n
n nte de tu nten S e ud St
So So ns ns tig tig e e
neue Mitglieder (257) Ehepartner (19) Lebensgemeinschaften (23) Eintritt durch Erben (9) Übertragungen (13)
Kündigungen (171) Todesfälle (60) Übertragungen (19) Ausschlüsse (6)
Zugänge 321
Abgänge 256
So Son ns s tig tig e e
Die Erhöhung der Umsatzerlöse basiert auf folgenden Ursachen: Quelle der Erlössteigerungen Erhöhungen der Nutzungsgebühren durch Neuvermietungen 2014 und Vollauswirkung aus 2013 Umsatzerlöse für 14 neu errichtete Wohnungen Am Goldmannpark 64/ Hartlebenstraße 9 Modernisierungszuschläge (punktuelle Maßnahmen wie Bäder, Türen usw.) aus 2014 und Vollauswirkung Modernisierungsumlagen aus 2013 Mieterhöhungen nach Mietspiegel in 2014 und Vollauswirkung von Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB aus 2013 Miete für neue Fahrradabstellplätze und Rollatorboxen sowie Vollauswirkung Fahrradplätze, Rollatorboxen und PKW-Stellplatz aus 2013 Miete für 6 in 2014 errichtete PKW-Stellplätze in Friedrichsfelde und Vollauswirkung von 17 in 2013 errichteten Stellplätzen in Oberschöneweide Vollauswirkung Modernisierungsumlagen nach Wärmedämmung und Balkonanbau an WBR57-Häusern in Pankow 2012 und Balkonanbau Hartlebenstraße 2014 Mehreinnahmen (Umsatzerlöse aus Sollmieten) 2014 Teilbetrag in T€ + 152,0 + 116,4 + 26,2 + 10,1 + 3,4 + 2,4 Anteil in % 48,7 37,3 8,4 3,2 1,1 0,8
Die mit ca. 152,0 T€ bzw. 48,7% größte Position in oben stehender Tabelle resultierte wie bereits im Vorjahr aus Neuvermietungen im Laufe des Geschäftsjahres 2014, deren Nutzungsgebühren ausgehend vom Berliner Mietspiegel 2013 vereinbart wurden. In Vorbereitung der Wiedervermietung frei gewordener Genossenschaftswohnungen wurden vielfach umfassende punktuelle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, in deren Zuge bis zu 18.000 € pro WE investiert worden sind. In dieser Position enthalten sind weiterhin Mietzuschläge für Wohnungsanpassungen (z.B. Badmodernisierungen), die auf speziellen Wunsch neu einziehender Mitglieder durchgeführt wurden. Außerdem beinhaltet sie die Vollauswirkung der im Zuge von Neuvermietungen des Jahres 2013 vorgenommenen Anpassungen der Nutzungsgebühren an die aktuellen Vergleichsmieten.
Die Umsatzerlöse aus Sollmieten haben sich im Jahr 2014 um moderate 2,4% erhöht.
Die Umsatzerlöse aus Sollmieten haben sich, wie aus der Grafik ersichtlich, innerhalb der letzten fünf Jahre um knapp 1,5 Mio. € erhöht. Das entspricht einer Steigerung von insgesamt rund 12,8 Prozentpunkten seit Ende 2009 bzw. durchschnittlich rund 2,6 Prozent im Jahr. Rund 7,8 Prozent der seit dem Jahr 2009 realisierten Mehrerlöse entfallen auf die neu errichteten und in 2014 erstmals vermieteten Wohnungen in Friedrichshagen. Lässt man diese Mehreinnahmen außen vor, so betrug die durchschnittliche jährliche Steigerung rund 2,4%. Entsprechend dem Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2015 wird für das Folgejahr von einer Steigerung um knapp 160 T€ ausgegangen. Im Wesentlichen sind die Vollauswirkung der in 2014 errichteten Neubauwohnungen und die Anpassung der Nutzungsgebühren bei Wiedervermietung ursächlich für die geplante rund 1,2%ige Steigerung der Umsatzerlöse aus Sollmieten. Inwieweit sich die zum 1. Juni 2015 in Kraft tretende Mietpreisbremse – insbesondere auch unter Berücksichtigung der vor einer Wiedervermietung frei werdender Wohnungen getätigten umfänglichen Investitionen – negativ auf die Entwicklung der Umsatzerlöse auswirken wird, kann derzeit noch nicht eingeschätzt werden. Genossenschaftsintern ist für das laufende Geschäftsjahr die Einführung einer von der Vertreterversammlung mitgetragenen Vergaberichtlinie für Genossenschaftswohnungen vorgesehen. In diesem Zuge sollen für Umzüge sehr langjähriger Mitglieder innerhalb der Genossenschaft Treueboni gewährt werden, um die sich aus den höheren Neuvermietungsentgelten ergebenden finanziellen Auswirkungen abzumildern. Dies wird je nach Häufigkeit der Fälle ebenfalls eine dämpfende Wirkung auf die Erlösentwicklung haben.
11.562 T€
12.079 T€
12.304 T€
12.502 T€
13.048 T€
12.735 T€
Die unternehmensdurchschnittliche Nettokaltmiete (einschließlich Garagen, Stellplätze etc., ohne Aufwendungszuschüsse) lag per 31.12.2014 bei 5,18 €/m² Wfl. (Vorjahr 5,15 €/m² Wfl.). Der durchschnittliche Quadratmeterpreis nettokalt, bezogen auf die reinen Wohnungsmieten, hat sich gegenüber dem Vorjahr von 5,08 €/m² Wfl. um 0,09 €/m² Wfl. auf 5,17 € /m² Wfl. erhöht. Das entspricht einem Zuwachs um rund 1,8%. Die Durchschnittsmiete der Genossenschaft nettokalt lag damit um 0,13 €/m² Wfl. bzw. 2,5% unter dem Durchschnittsmietpreis per 31.12.2013 (5,30 €/m² Wfl.) der BBU-Mitgliedsunternehmen. Die für alle Wohnungen der Genossenschaft bis Ende Mai 2014 abgerechneten Betriebs- sowie Heizungsund Warmwasserkosten wirkten der insgesamt moderaten Erhöhung der Wohnkosten für die Mitglieder der Genossenschaft leicht entgegen. Betrachtet man die durchschnittlichen kalten Betriebskosten, so war im letzten Abrechnungszeitraum ein Rückgang von 0,04 €/m² auf 1,50 €/m² zu verzeichnen, der unter anderem auf Rückzahlungen der Berliner Wasserbetriebe für das Jahr 2012 zurückzuführen war. Dies wurde überwiegend durch den leichten Anstieg der Heizungsund Warmwasserkosten um 0,03 €/m² kompensiert, so dass die Betriebskosten insgesamt bei 2,32 €/m² und damit einen Eurocent unter dem Vorjahreswert lagen. Allerdings ist für die Folgebetriebskostenabrechnung für das Geschäftsjahr 2014 eher eine Steigerung der Nebenkosten zu erwarten, weil zum Jahresanfang 2014 Preiserhöhungen für die Kostenarten Gebäudereinigung, Gartenpflege, Schnee- und Eisbeseitigung sowie Aufzugswartung in Größenordnungen zwischen drei und zwölf Prozentpunkten wirksam geworden sind. Außerdem werden sich die Tarifsteigerungen der Firma Vattenfall bei Fernwärme auf die Heizkosten auswirken.
Der unten stehenden Tabelle ist ein Vergleich der durchschnittlichen Kosten der Genossenschaft im Jahr 2013 insgesamt sowie einzelner Kostenarten mit den durchschnittlichen Kosten der BBU-Mitgliedsunternehmen per 31. Dezember 2012, die im August 2014 veröffentlicht wurden, zu entnehmen. Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG liegt somit sowohl bei den kalten Betriebskosten insgesamt als auch bei den Heizungs- und Warmwasserkosten unter den BBU-Durchschnittswerten des Geschäftsjahres 2012. Bereinigt um die Aufzugskosten wurden bei den Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU durchschnittliche Gesamt-Nebenkosten i.H.v. 2,48 €/m² Wfl. im Monat ermittelt. Demgegenüber stehen in der Genossenschaft für das Jahr 2013 durchschnittliche Gesamtkosten von 2,26 €/m² Wfl. und damit um rund 9 Prozentpunkte geringere Kosten. Insgesamt kann anhand dieser Ergebnisse weiterhin von einem wirksamen Betriebskostenmanagement in der Genossenschaft ausgegangen werden, welches für die Folgejahre beizubehalten und weiter auszubauen ist. Auch inhaltlich wurden die Nebenkostenabrechnungen weiter qualifiziert. So erfolgte für das Jahr 2013 jeweils ein Gesamtkostenausweis, wodurch für die einzelnen Wirtschaftseinheiten vorgenommene Vorwegabzüge deutlicher erkennbar wurden. Darüber hinaus enthielten die Abrechnungen alle Verbrauchsdaten für Wasser und Heizung sowie Erläuterungen je Wirtschaftseinheit zu den einzelnen Kostenpositionen. Gemeinsam mit der aktualisierten umfänglichen Broschüre zu Betriebskosten, die ebenfalls jedem Mieter im Mai 2014 mit der Nebenkostenabrechnung zugestellt
Vergleich durchschnittliche Nebenkosten DPF und BBU BBU Mittelwert 2012 €/m² Grundsteuer Wasser/Abwasser Müll/Straßenreinigung Hauswart/Hausreinigung Gartenpflege Versicherung Schneebeseitigung Beleuchtung/Allgemeinstrom Schornsteinreinigung Aufzug Kabelfernsehen Sonstige BK Kalte BK (ohne Aufzug) gesamt Heizung/Warmwasser gesamt 0,28 0,49 0,23 0,23 0,07 0,10 0,03 0,05 0,04 0,14 0,11 0,03 1,51 0,97 DPF Durchsch. 2013 €/m² 0,27 0,45 0,15 0,33 0,04 0,05 0,03 0,07 0,09 0,06 0,14 0,03 1,50 0,82 Differenz €/m² ./. 0,01 ./. 0,04 ./. 0,08 + 0,10 ./. 0,03 ./. 0,05 0,00 + 0,02 + 0,05 ./. 0,08 + 0,03 0,00 ./. 0,01 ./. 0,15
wurde, konnte eine größtmögliche Transparenz und Verständlichkeit der Abrechnungen erreicht werden. Über die erfolgreiche Vermietung und nachhaltige Bewirtschaftung der Wohnungsbestände und die damit verbundene positive wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft hinaus, aber auch als deren Grundlagen, wurde im Geschäftsjahr 2014 erneut großer Wert darauf gelegt, genossenschaftliche Demokratie zu leben, ein konstruktives Zusammenwirken der genossenschaftlichen Organe zu praktizieren und das vielfältige Engagement der Mitglieder für das Gemeinwesen und ein aktives innergenossenschaftliches Leben zu fördern. Damit die Prinzipien genossenschaftlicher Selbstorganisation und Selbsthilfe und des Gemeinsinns sowie die Doppelstellung als Mieter auf der einen Seite und als Miteigentümer auf der anderen Seite besonders auch neu beigetretenen Genossenschaftern noch besser bewusst werden, fand im Berichtsjahr schon zum zweiten Mal ein DPF-Willkommenstreff statt. Eingeladen waren dazu alle der DPF in den vorangegangenen zwölf Monaten beigetretenen Mitglieder, die im Kreise der gewählten Vertreterinnen und Vertreter aus den einzelnen Wahlbezirken sowie bei Anwesenheit des Aufsichtsrates und des Vorstandes einen Eindruck davon gewinnen konnten, was genossenschaftliches Miteinander ausmacht und wie sie sich ehrenamtlich in das innergenossenschaftliche Leben einbringen können. Darüber hinaus legten Aufsichtsrat und Vorstand auch im vierten Jahr der laufenden Wahlperiode der Vertreterversammlung besonderen Wert darauf, die gewählten Vertreter und Ersatzvertreter über die satzungsmäßig vorgeschriebenen Belange hinaus in die Vorbereitung wichtiger Entscheidungen einzubinden und sie laufend über aktuelle genossenschaftliche Themen zu informieren. Traditionell wurden zu diesem Zweck zentrale und dezentrale Vertreterstammtische, aber auch Baustellen- oder Objektbesichtigungen durchgeführt. So beschäftigten sich die Stammtische nach Wahlbezirken im Februar/März 2014 beispielsweise mit aktuellen und in Vorbereitung befindlichen Neubauvorhaben, mit der Bedeutung des Ehrenamtes in der Genossenschaft, aber auch mit der Vorbereitung der Änderung der Wahlordnung für künftige Vertreterwahlen. Die Teilnehmer der Stammtische schätzen dabei insbesondere die Möglichkeit, sich über Aktuelles aus den jeweils eigenen Wohnanlagen zu informieren und im kleineren Kreis Ideen und Anregungen für die weitere Arbeit der Genossenschaft einzubringen.
Im April 2014 fand gemeinsam mit den Vertretern eine Besichtigung der ab Mai zur Vermietung fertigen Neubauwohnungen Am Goldmannpark/Hartlebenstraße statt. Die jeweils hohe Beteiligung an diesen Veranstaltungen verdeutlichte das ungebrochene Interesse der gewählten Vertreter an der Arbeit ihrer Genossenschaft. Ziel der Amtsinhaber war es dabei, im höchsten Organ, der Vertreterversammlung, sachkundige Entscheidungen auf der Basis umfänglicher Informationen treffen und diese als Multiplikator genossenschaftlicher Angelegenheiten in den Wahlbezirken kommunizieren zu können. 	 Diese intensive Einbeziehung der Vertreter in die genossenschaftlichen Belange auch zwischen den Vertreterversammlungen führen Vorstand und Aufsichtsrat im fünften und letzten Jahr der aktuellen Wahlperiode konsequent fort, auch im Hinblick darauf, die im Herbst 2015 stattfindenden Vertreterwahlen langfristig vorzubereiten. Den Auftakt dazu bildete die Bestätigung der an die aktuelle Rechtslage angepassten Wahlordnung für die im laufenden Geschäftsjahr stattfindenden Vertreterwahlen. Ausdruck dafür, dass sich die Vertreterinnen und Vertreter für ihre anspruchsvolle Aufgabe jederzeit gut gerüstet fühlen, ist auch die bisher von mehr als 80% der derzeitigen Amtsinhaber erklärte Bereitschaft zu einer erneuten Kandidatur bei den Wahlen 2015. Nicht zuletzt lag auf der Förderung verschiedenster Ehrenamtsinitiativen von Mitgliedern mit oder ohne Wahlfunktion ein wichtiger Gesichtspunkt der Arbeit der Genossenschaft. So wurden die Mitglieder unter anderem mittels des bereits sechsten DPF-Gärtnerwettbewerbs dazu angeregt, zur Verschönerung der Außenanlagen und der Objektansichten beizutragen. Alle Wettbewerbsteilnehmer – insbesondere aber die Preisträger für die schönsten Balkone, Mietergärten oder Vorgärten – erfuhren gleichzeitig eine Würdigung und Wertschätzung ihres Engagements. Dies gilt gleichermaßen für die wachsende Anzahl freiwilliger Organisationsteams für mitgliederorganisierte und seitens der Genossenschaft mit finanziellen Mitteln und Equipment unterstützte Bewohnerfeste. Solche geselligen Zusammenkünfte im nachbarschaftlichen Kreis gab es 2014 – neben den zwei zentral organisierten DPF-Sommerfesten in Niederschönhausen und in Oberschöneweide – in sechs Wohnanlagen mit jeweils hoher Akzeptanz seitens der eingeladenen Mitglieder. Außerdem stand die ehrenamtlich von vier Genossenschafterinnen betriebene Mitgliederbibliothek auch im zurückliegenden Geschäftsjahr allen Mitgliedern kostenlos zur Verfügung und wurde vor allem von Lichtenberger Lesefreunden rege genutzt.
In diese schon traditionellen Angebote rund um das Wohnen für unsere Mitglieder reihten sich die im Geschäftsjahr 2014 nach Beeskow und Wismar führenden Mitgliederreisen ebenso ein, wie die Leseclub-Veranstaltungen, Skatturniere und die Radtour entlang der Rüdersdorfer Seenkette sowie das Angebot von sechs Gästewohnungen in Lichtenberg und Marzahn. Solche die genossenschaftliche Gemeinschaft fördernde Aktivitäten bieten einen Mehrwert über das bloße Wohnen hinaus und eröffnen weiterhin die Möglichkeit, mit den Genossenschaftern Ideen auszutauschen, Meinungen und Anregungen in zwangloser Atmosphäre zu erfahren und interessante Informationen – anders als über die regelmäßig erscheinenden Mit-
gliederzeitungen – direkt im persönlichen Gespräch zu vermitteln. Die damit verbundene Nähe zur genossenschaftlichen Basis stellt eine wichtige Ergänzung zu der zielgerichteten Arbeit mit der Vertreterversammlung als dem höchsten Organ der Genossenschaft dar.
1.3. Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Neubau
Insgesamt wurden im Jahr 2014 für Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Neubau 5.655 T€ ausgegeben. Der größte Anteil dieses Betrages entfällt auf das Neubauvorhaben Am Goldmannpark 64 und den Dachgeschossausbau Hartlebenstraße 9. Im Geschäftsjahr 2014 wurden für die insgesamt 14 Wohnungen 1.193,7 T€ investiert. Alle im Zusammenhang mit der Fertigstellung der Wohnungen und des Wohnumfeldes erforderlichen Arbeiten wurden im Jahr 2014 abgeschlossen. Die Größe der Wohnungen variiert zwischen 69 m² und 100 m², wobei im Dachgeschoss der Hartlebenstraße 9 drei Maissonette-Wohnungen errichtet wurden. Auch in Pankow wollen wir großzügig gestalteten genossenschaftlichen Wohnraum errichten. Auf der Grundlage des positiven Bauvorbescheides wurden die Bauantragsunterlagen weiter bearbeitet. Im Sommer des Jahres 2014 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt einen Genossenschaftlichen Neubauwettbewerb 2014 ausgelobt. An diesem Wettbewerb haben wir uns mit den Planungen zu unserem Bauvorhaben Pankow-Rosenthal, Mittelstraße 2-3 beteiligt und hierbei den 2. Preis gewonnen (siehe Seite 18 unten). Zwischenzeitlich liegen die Bauantragsunterlagen im Bauamt Pankow vor und wir gehen davon aus, im Jahr 2015 mit den ersten Arbeiten beginnen zu können. Für das Vorhaben Pankow-Rosenthal, Mittelstraße 2-3 fielen im Berichtszeitraum 107 T€ Bauvorbereitungskosten an. In Vorbereitung auf das daran anschließende Neubauvorhaben Harzer Straße in Berlin-Treptow wurden die nächsten Schritte für das angedachte Werkstattverfahren vollzogen. Mit der Beauftragung eines Dienstleisters, der uns bei der Gestaltung des Werkstattverfahrens unterstützt, wurden die nächsten Handlungen präzisiert. Im Jahr 2014 wurden die Strangsanierungsarbeiten in Friedrichsfelde in den QX-Bauten mit der Fertigstellung der Arbeiten in der Balatonstraße und in der Moldaustraße beendet. Wie in den Jahren zuvor wurden die ineffektiven Ein-Rohr-Heizungen durch besser regelbare Zwei-Rohr-Heizungen ersetzt sowie in diesem Zusammenhang die Warmwasserbereitung, die
bisher durch Gasdurchlauferhitzer erfolgte, auf die effektivere Fernwärmeversorgung umgestellt. Desweiteren wurden die Wasser- und Abwasserleitungen sowie die Elektrosteigestränge erneuert. Weil diese Häuser dadurch nicht mehr mittels Gas versorgt sind, wurden auch die bisher genutzten Gasherde durch Elektro-Ceranherde ersetzt. Wie bereits in den Vorjahren wurden auch diesmal im Zusammenhang mit diesen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten keine Nutzungsgebührenerhöhungen geltend gemacht. Für die Häuser Balatonstraße 32-40 und Moldaustraße 48-54 wurden im Jahr 2014 1.383 T€ aufgewandt. Im aktuellen Jahr werden die Strangsanierungen in der Michelangelostraße weitergeführt. In unserer Wohnanlage Am Tierpark 5-17 wurde im vergangenen Jahr der Austausch der Kalt- und Warmwasserpanzerschläuche durchgeführt. In der vergangenen Zeit kam es an diesen Schläuchen immer wieder zu Rohrbrüchen, sodass wir uns zu diesem ersten Schritt entschlossen hatten und in den nachfolgenden Jahren den Austausch der Panzerschläuche ebenso in der Wohnanlage in Marzahn, in der Rummelsburger Straße und in der Schwarzmeerstraße fortführen werden. Für die Häuser Am Tierpark wurden insgesamt 122 T€ aufgewandt. Die Rathenaustraße 27-31 ist das Q3A Gebäude unserer Genossenschaft, an dem bisher noch keine Balkone nachgerüstet waren. Im Jahr 2014 wurden
nunmehr 8 Balkone mit einem Gesamtumfang von 148 T€ errichtet. Durch die fehlende Zustimmung des Grundstücksnachbarn konnten aktuell 4 Balkone noch nicht angebaut werden. In der Annenallee, der Michiganseestraße, der Salzmannstraße und in unserem Wohngebiet in Marzahn wurden für insgesamt 626 T€ die Außenanlagen großflächig überarbeitet. Neben Abstellplätzen für Rollatorboxen wurde in diesem Zusammenhang im Bereich Salzmann-/Michiganseestraße auch ein neues Fahrradhaus errichtet. Für insgesamt 229 T€ wurden Maler- und Fußbodenarbeiten in den Treppenhäusern Michiganseestraße sowie Allee der Kosmonauten 50-54, 60-62, 64-66 ausgeführt. Somit sind in unserer Marzahner Wohnanlage nunmehr alle Eingangsbereiche der Häuser modern und elegant neugestaltet. Wie in den vergangenen Jahren wurde auch im Jahr 2014 das Programm der Wohnungsmodernisierungen gegen Mietumlage auf Mieterwunsch fortgeführt: für Badmodernisierungen, Erneuerung von Zimmertüren und den Einbau von einbruchshemmenden Wohnungseingangstüren etc. wurden 981 T€ ausgegeben.
1.4. Finanzierungsmaßnahmen
Im Geschäftsjahr 2014 rückte die Sorge um eine Deflation, insbesondere aufgrund der sinkenden Energiepreise und des schwachen Wirtschaftswachstums in der Eurozone, in den Vordergrund der europäischen Zinspolitik. Innerhalb des Geschäftsjahres senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins weiter auf ein neues Rekordtief von 0,05%. Gleichzeitig führte die EZB im Juni erstmals einen Strafzins für Geldanlagen von Banken ein, der nun für Geldanlagen bei der EZB von den Banken zu zahlen ist und erhöhte diesen Strafzins bereits im September auf 0,20%. Diese leitzinspolitischen Entscheidungen wirkten sich auch auf den Refinanzierungszinssatz für 10-jährige Zinsbindungen (DGZF-Pfandbriefkurve Deutsche Girozentrale Fixing) aus, in dem der Zinssatz am 30.12.2014 auf einen neuen Tiefstand seit 1973 i.H.v. 0,79% fiel. Gegenüber dem Vorjahr verlor der DGZFEinstand damit weitere 1,50%. Eine Trendwende der Zinspolitik und damit der Zinsentwicklung ist auf mittelfristige Sicht nicht zu erwarten, sodass auch für diesen Zeitraum von einem günstigen Finanzierungsumfeld, unterhalb des durchschnittlichen DGZF-Zins 10 Jahre seit 1990 i.H.v. 5,01%, für die Genossenschaft ausgegangen werden kann. Zum Ende des Geschäftsjahres betrugen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten einschließlich der Restvaluta für Altschulden 58,7 Mio. € gegenüber rund 62,5 Mio. € im Vorjahr. Obwohl sich durch den Neubau von 14 neuen Genossenschaftswohnungen in Friedrichshagen die Anzahl der Wohnungen und damit die Wohnfläche der Genossenschaft erhöhte, konnte der Anteil der Verbindlichkeiten je Wohnung und je Quadratmeter Wohnfläche reduziert werden. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betrugen durchschnittlich 15,4 T€ (Vorjahr 16,4 T€) je Wohnung bzw. rund 283 € je m² Wohnfläche (Vorjahr 303 €). Insgesamt erfolgte eine Rückführung der Verbindlichkeiten gegenüber dem Vorjahr um 3,77 Mio. € bzw. 6,04%. Durch den Vollzug von bereits in den Vorjahren geschlossenen Forwardvereinbarungen konnte auch im vergangenen Geschäftsjahr eine weitere Reduzierung des Kapitaldienstes erreicht werden. Der Aufwand für Zinsleistungen reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um 278,2 T€ (9,65%) auf 2.603,8 T€. Die Tilgungsleistung reduzierte sich im Geschäftsjahr um 3,75% (146,9 T€) auf 3.773,4 T€. Dies resultiert u.a. aus dem Wegfall der Tilgungsleistung für zwei vertragsgemäß vollständig zurückgeführte Darlehen bei der Berliner Sparkasse ggü. dem Vorjahr i.H.v. 159,6 T€. Nachfolgende Finanzierungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr 2014 vollzogen: •	Durch die im Juni 2010 abgeschlossene Forwardvereinbarung für das die Altschulden betreffende Darlehen mit einer Restvaluta i.H.v. 11.527.411,82 € , welches bei der Münchener Hypothekenbank eG geführt wird, wurde der bisherige Zinssatz i.H.v. 6,18% p.a. 19
auf 4,60% p.a. ab 01.07.2014 gesenkt. Damit werden gegenüber der bisherigen Darlehenskondition 182,1 T€ Zinsen anfänglich jährlich eingespart, die zugunsten einer Verdopplung der Tilgungsleistung auf 2,00% p.a. genutzt werden. • Für ein bei der Westfälische Landschaft Bodenkreditbank (WL Bank AG) geführtes Darlehen mit einer Restvaluta i.H.v. 2.155.001,48 € wurde die im Juli 2012 abgeschlossene Forwardvereinbarung zum 01.07.2014 wirksam. Durch die Senkung des bisherigen Zinssatzes von 4,85% p.a. auf 3,30% p.a. (eff. 3,35%), tritt eine anfängliche Zinseinsparung von 33,4 T€ jährlich ein. Auch hier wird die Zinseinsparung zur Erhöhung der anfänglichen Tilgungsleistungen um 37,4 T€ eingesetzt. • Weiterhin wurden zwei bei der Landesbank BadenWürttemberg bestehende Darlehen mit Restvaluten i.H.v. 1.117.743,72 € (ehemaliges Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Finanzierung von Baumaßnahmen aus dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm, Zinssatz 2,20% p.a.) sowie 2.243.629,92 € (Zinssatz 5,21% p.a.) mittels Forwardvereinbarung zum 01.07.2014 bzw. zum 01.01.2015 bei der WL Bank AG zusammengeführt. Durch die Senkung des nominalen Zinssatzes auf 3,32% p.a. (eff. 3,37%), werden anfänglich jährlich 29,9 T€ Zinsen eingespart und zur Erhöhung der Tilgungsleistung um anfänglich 36,2 T€ verwendet. • Auch bei dem ehemaligen KfW-Darlehen (geführt bei der Investitionsbank Berlin) mit einer Restvaluta i.H.v. 729.030,81 €, welches zur Finanzierung der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnanlage Schwarzmeerstraße 23-25 in BerlinLichtenberg eingesetzt wurde, konnte der Zinssatz
von 4,85% p.a. auf 3,91% p.a. (eff. 3,98%) mittels der im September 2011 abgeschlossenen Forwardvereinbarung mit Wirkung vom 01.07.2014 reduziert werden. Durch die Umstellung des Darlehens von einem Tilgungsdarlehen auf ein annuitätisches Darlehen, reduzierte sich die Tilgung von 5,00% p.a. auf 4,05% p.a. Anfänglich werden dabei rund 6,9 T€ Zinsen eingespart. • Ein bei der Investitionsbank Berlin bestehendes Darlehen mit einer Restvaluta i.H.v. 2.739,88 € wurde am 30.09.2014 aus Eigenmitteln der Genossenschaft zurück gezahlt. Bei der Vorbereitung und Planung der Finanzierung des aufwendigen Neubauvorhabens der Genossenschaft mit Errichtung von zwei Stadtvillen in der Mittelstraße 2,3 in Pankow-Rosenthal wurde zur Erzielung günstiger durchschnittlicher Nutzungsgebühren für die vorgesehenen großen, familiengerechten Wohnungen ein paritätischer Eigen- und Fremdkapitalanteil in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt. Den fremdfinanzierten Mitteln wurde der Drei-Monats-Euribor (Euro Interbank Offered Rate) zugrundegelegt, um dadurch eine erhebliche Reduzierung der Nutzungsgebühren zu erreichen. Mit der nach diesem Finanzierungsmodell gegenüber einer langfristigen Finanzierung zu realisierenden erheblichen Zinseinsparung ist ein quartalsweises Zinsänderungsrisiko bezüglich des Darlehenszinssatzes verbunden. Dieses Finanzierungsrisiko wurde sowohl mit dem Aufsichtsrat als auch in der Vertreterversammlung erörtert und vor dem Hintergrund des Verhältnisses dieses variablen Finanzierungsvolumens zu den langfristig finanzierten Verbindlichkeiten der Genossenschaft als vertretbar angesehen.
Das höchste Prolongationsaufkommen ist im Jahr 2024 zu verzeichnen. Rund 96% davon entfallen auf die Altschulden
1 T€ 1.96
4.41 1T €
€ 1T 24 2.
8.97 6T €
20 T€ 1.2
Prolongationsverteilung aller Darlehen 2015 bis 2025
E 2.934 T€
€ 2.8 6 1 T
310 T€
1.5. Entwicklung im Personal- und Sozialbereich
Im Geschäftsjahr 2014 setzte die Genossenschaft erneut auf Kontinuität in der Personalpolitik. Ausdruck dessen war die nahezu unveränderte Personalstruktur sowohl bei den Angestellten als auch im gewerblichen Bereich. Die Betriebszugehörigkeit beträgt ohne Auszubildende durchschnittlich 11,6 Jahre. Mehr als 40% der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind bereits zehn Jahre und länger, sowie rund 20% bereits über 20 Jahre für die Wohnungsbaugenossenschaft tätig. Insbesondere in der Geschäftsstelle wirkt sich die altersmäßig gute Durchmischung (Durchschnittsalter ohne Auszubildende 44 Jahre) positiv aus, wodurch auf das sich ergänzende Potential älterer erfahrener Mitarbeiter und jüngerer, in der Regel speziell wohnungswirtschaftlich ausgebildeter Fachkräfte gesetzt werden kann. Personelle Veränderungen gab es außer bei den Auszubildenden lediglich durch eine Neubesetzung im gewerblichen Bereich. Diese Stabilität in der Stammbelegschaft war auch im Berichtsjahr eine Gewähr für die qualitätsgerechte und mitgliederorientierte Bewältigung der anspruchsvollen Aufgaben bis hin zum Abschluss des innovativen Neubauprojektes Hartlebenstraße 9/Am Goldmannpark 64 in Friedrichshagen. Bei all dem konnte die Genossenschaft wie auch in den Vorjahren auf ein hohes Engagement der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in allen Bereichen und Sachgebieten zählen. Der Personalbestand entwickelte sich zum Bilanzstichtag gegenüber dem Vorjahr wie folgt: Gliederung nach Berufsgruppen Vorstand Angestellte Regiehandwerker Hausmeister/Hauswarte/ Reinigungspersonal Auszubildende Gesamt: 31.12.2014 2 22 1 11 5 41 31.12.2013 2 23 1 11 4 41
Damit blieb die Gesamtzahl der Beschäftigten inklusive Vorstand im Vergleich zum 31.12.2013 konstant. Die Reduzierung im Angestelltenbereich um einen Beschäftigten resultiert aus der Beendigung der Altersteilzeit einer Mitarbeiterin mit Ablauf der Freistellungsphase zum 31.12.2013. Dies wurde rein zahlenmäßig durch die Einstellung eines zusätzlichen Auszubildenden kompensiert. Für 2015 sind keine wesentlichen Veränderungen in der Zahl der Beschäftigten zu erwarten. Als ein Element der Nachwuchskräftesicherung hat die Genossenschaft auch im Jahre 2014 die Ausbildung von Immobilienkaufleuten kontinuierlich weitergeführt. Ein Auszubildender absolvierte im Juni des Berichtsjahres seine Prüfung vor der IHK Berlin mit sehr gutem Erfolg und nahm anschließend ein Hochschulstudium auf. Im Ergebnis der bereits im Herbst 2013 erfolgten Ausschreibung für den Ausbildungsbeginn September 2014 wurden im Januar 2014 mit zwei neuen Auszubildenden Verträge geschlossen. Damit waren am 31.12.2014 erstmals insgesamt fünf Auszubildende in der Genossenschaft beschäftigt, davon zwei im ersten, zwei im zweiten und einer im dritten Ausbildungsjahr. Der Anteil der Auszubildenden an den Gesamtbeschäftigten beträgt demnach derzeit mehr als 12%, bezogen auf die Angestellten sogar 18,5%. Für das laufende Geschäftsjahr ist davon ausgehend keine Neueinstellung von Auszubildenden vorgesehen. Unter Berücksichtigung der bisherigen Ausbildungsergebnisse ist zu erwarten, dass auch die seit Beginn der Ausbildungstätigkeit neunte Auszubildende der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG im Sommer 2015 die Prüfung vor der IHK Berlin mit Erfolg bestehen wird. Die Anzahl der Auszubildenden der Genossenschaft reduziert sich danach wieder auf vier. Parallel zu der kontinuierlichen Ausbildung von Immobilienkaufleuten stand auch im Geschäftsjahr 2014 die regelmäßige arbeitsplatzbezogene Weiterbildung aller Beschäftigten im Fokus der Personalpolitik des Unternehmens. Das vorhandene gute Qualifikationsniveau der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowohl bei den Angestellten als auch im gewerblichen Bereich bildete dafür eine solide Basis. Dadurch waren die Beschäftigten der Genossenschaft weitgehend in der Lage, für die notwendige Aktualisierung spezieller Fachkenntnisse das Selbststudium zu nutzen, wofür neben wohnungswirtschaftlichen Zeitschriften und dem Internet auch die umfängliche und regelmäßig ergänzte Fachliteratur-Bibliothek des Unternehmens zur Verfügung stand. Für Fachzeitschriften, Fachbücher, Kommentare und Printmedien wurden allein im Jahr 2014 mehr als 1.600 € ausgegeben. Für die Anwenderberatung durch Support-Berater der Aareon AG zur laufenden Anpassung der Fachkenntnisse der Mitarbeiter – insbesondere im Bereich Rechnungswesen – hinsichtlich der wohnungswirtschaftlichen Software Blue Eagle wendete die Genossenschaft ca. 1.000 € auf. Die Ausgaben für wohnungswirtschaftliche Fachkonferenzen, Seminare, Lehrgänge und ähn22
liche Weiterbildungsmaßnahmen betrugen 2014 ca. 5,2 T€ (Vorjahr 17,8 T€, darunter 11,0 T€ für einen zweistufigen Workshop für alle Beschäftigten und 2,6 T€ für Schulungen zur SEPA-Umstellung) und gingen damit wieder auf eine auch in früheren Jahren übliche Größenordnung zurück. Der Aufwand für Löhne und Gehälter zuzüglich Sozialabgaben hat sich gegenüber dem Vorjahr um rund 83,7 T€ bzw. 4,4 Prozentpunkte erhöht. Dies resultiert im Wesentlichen aus der zum 01.01.2014 wirksam gewordenen weiteren Tariferhöhung um 2,4%. Weiterhin trug die Vollauswirkung der Einstellung einer Vorstandssekretärin ab August 2013, einer Reinigungskraft zum 01. Juli 2013, sowie der Wiederaufnahme der Tätigkeit einer Mitarbeiterin nach Elternzeit im Oktober 2013 zur Personalkostensteigerung bei. Der seit dem 01.01.2013 geltende Vergütungstarifvertrag für die Beschäftigten in der Deutschen Immobilienwirtschaft, auf dessen Basis mit Ausnahme leitender Angestellter die Löhne und Gehälter für die Mitarbeiter der Genossenschaft vereinbart werden, kann von den Tarifpartnern erstmals zum 30.06.2015 gekündigt werden. In Abhängigkeit davon und von einer darauf folgenden Einigung des Arbeitgeberverbandes (AGV) mit der Dienstleistungsgewerkschaft verdi und der Industriegewerkschaft Bauen-AgrarUmwelt könnten sich im zweiten Halbjahr 2015 für die Genossenschaft verbindliche Lohn- und Gehaltssteigerungen ergeben. Dies würde zu einer derzeit noch nicht kalkulierbaren Personalkostensteigerung führen.
1.6. Risikomanagement
Das Risikomanagement ist langjährig fester Bestandteil der Unternehmensführung und der Geschäftsprozesse der Genossenschaft. Die Elemente des Risikomanagements umfassen das interne Kontrollsystem (IKS), das darauf aufbauende Controlling und das eigene Risikofrühwarnsystem. Die konsequente Anwendung, Aktualisierung und Weiterentwicklung der Elemente des Risikomanagements haben den Vorstand auch im Geschäftsjahr 2014 jederzeit in die Lage versetzt, Risikopotentiale aus veränderten Rahmen- und Marktbedingungen zu erkennen, zu bewerten und auf diese reagieren zu können. Insbesondere unterlagen folgende Elemente im Rahmen des Risikomanagements der ständigen Analyse, Anpassung, Fortentwicklung, Steuerung und Überwachung: •	 zehnjährige Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgspläne •	Compliance-Regeln •	 wichtige betriebliche Kennzahlen und Frühwarnindikatoren •	 monatliche Leerstands- und Fluktuationskennzahlen einschließlich dazugehöriger Kündigungsgrün•	Kassenordnung •	 Zahlungsvorschriften (Vier-Augen-Prinzip) de, Gegenmaßnahmen und Handlungsalternativen •	 monatliche, differenzierte Budgetpläne u.a. für Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Baumaßnahmen und Marketing Aufgrund des ganzheitlichen Ansatzes von organisatorischen Maßnahmen, systemintegrierten Kontrollen und der internen Revision konnten jederzeit detaillierte finanzwirtschaftliche und unternehmensbezogene Informationen gewonnen werden, die auch die Ursache für mögliche Planabweichungen dokumentierten. Neben der Überwachung externer Risikofaktoren, bestehen in der Genossenschaft zur Vorbeugung von Schadensfällen und damit zur weiteren Risikovorsorge zusätzlich u.a. noch folgende Maßnahmen, Vereinbarungen und Ordnungsvorschriften:
•	 Regelungen zu Unterschriftenvollmachten •	 Vertretungs- und Zuständigkeitsregeln •	Datenschutzverpflichtungen •	 EDV-Sicherheitsrichtlinien und -überprüfungen •	Auftragsvergaberichtlinien •	Verhaltensregeln i.S.d. handlungsgesetzes Allgemeinen Gleichbe-
Die Kommunikation der jeweiligen Ergebnisse des Risikomanagements der Genossenschaft erfolgte in turnusmäßiger Berichterstattung gegenüber dem Aufsichtsrat. Auf den gemeinsamen Sitzungen wurden neben aktuellen Informationen und Fragen der Geschäftstätigkeit, mögliche bestandsgefährdende bzw. die Geschäftstätigkeit beeinflussende Marktentwicklungen und Gesetzesänderungen analysiert und beraten. Diese Risikoanalysen ermöglichten auch dem Aufsichtsrat, interne und externe Risikopotentiale und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Genossenschaft zeitnah zu erkennen.
•	 Geräte- und Betriebsmitteleinweisungen •	 Arbeitsmedizinische Untersuchungen
1.7. Vorgänge von besonderer Bedeutung
Wesentliche Vorgänge, die für die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage der Genossenschaft von besonderer Bedeutung sind, lagen zum Bilanzstichtag und zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2014 nicht vor.
2. Vermögenslage der Genossenschaft
Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG stellen sich, untergliedert in den langfristigen sowie mittel- und kurzfristigen Bereich, wie folgt dar: 2014 T€ Aktiva Langfristiger Bereich: Sachanlagevermögen Finanzanlagevermögen Geldbeschaffungskosten 125.669,4 10,2 9,4 125.689,0 Mittel- und kurzfristiger Bereich: Übriges Vorratsvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände und Rechnungsabgren­ zungsposten Flüssige Mittel 28,3 0,0 27,1 0,0 1,2 92,6 0,0 0,0 92,6 126.929,6 10,2 11,3 126.951,1 92,0 0,0 0,0 92,0 -1.260,2 0,0 -1,9 -1.262,1 % T€ 2013 % Veränderung T€
117,6 9.875,0 10.020,9
0,1 7,3 7,4 100,0
204,1 10.777,9 11.009,1 137.960,2
0,2 7,8 8,0 100,0
-86,5 -902,9 -988,2 -2.250,3
Bilanzvolumen Passiva Langfristiger Bereich: Eigenkapital Pensionsrückstellungen Fremdkapital
135.709,9
74.691,3 806,4 58.736,3 134.234,0
55,0 0,6 43,3 98,9
73.080,3 771,4 62.509,7 136.361,4
53,0 0,5 45,3 98,8
1.611,0 35,0 -3.773,4 -2.127,4
Mittel- und kurzfristiger Bereich: Rückstellungen Verbindlichkeiten 252,8 1.223,1 1.475,9 Bilanzvolumen 135.709,9 0,2 0,9 1,1 100,0 215,7 1.383,1 1.598,8 137.960,2 0,2 1,0 1,2 100,0 37,1 -160,0 -122,9 -2.250,3
In der Übersicht wurden die unfertigen Leistungen in Höhe von 4.853,1 T€ (Vorjahr 4.890,3 T€) mit den erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 5.081,7 T€ (Vorjahr 5.084,9 T€) verrechnet. Da die erhaltenen Anzahlungen höher sind als die abzurechnenden Betriebskosten bzw. unfertigen Leistungen, ist eine kurzfristige Verbindlichkeit in Höhe von 228,6 T€ in die o. g. Darstellung eingeflossen. Das Bilanzvolumen hat sich im Geschäftsjahr 2014 um 2.250,3 T€ auf 135.709,9 T€ (Vorjahr 137.960,2 T€) verringert. Die Veränderung des Bilanzvolumens wur-
de im Wesentlichen durch die nachfolgend aufgeführten Faktoren bestimmt: Im Geschäftsjahr 2014 fielen die Investitionen ins Sachanlagevermögen mit 1.589,2 T€ (Vorjahr 3.159,3 T€) geringer aus als die planmäßigen Abschreibungen in Höhe von 2.849,0 T€ (Vorjahr 2.796,3). Demzufolge hat sich das Sachanlagevermögen im abgelaufenen Geschäftsjahr um 1.259,8 T€ gegenüber dem Vorjahr verringert.
Im mittel- und kurzfristigen Bereich verringerten sich die flüssigen Mittel von 10.777,9 T€ aus dem Vorjahr um 902,9 T€ auf 9.875,0 T€. Die Restbuchwerte des Grundvermögens (Sachanlagen abzüglich Betriebs- und Geschäftsausstattung) je Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche entwickelten sich wie folgt: 2009 2010 2011 2012 2013 2014 639,76 €/m2 627,40 €/m2 621,30 €/m2 609,96 €/m2 611,68 €/m2 601,90 €/m²
den, weil keine neuen Darlehen aufgenommen worden sind und sich somit der anfängliche Darlehensbestand um die Tilgung verringern konnte. Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG erfüllt die Fristenkongruenz vollumfänglich. Das langfristig in der Genossenschaft gebundene Vermögen von 125.689,0 T€ (Vorjahr 126.951,1 T€) wird vollständig durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital in Höhe von 134.234,0 T€ (Vorjahr 136.361,4 T€) gedeckt. Das Bilanzvolumen entwickelte sich in den zurückliegenden Geschäftsjahren wie folgt: 2009 2010 138.506,7 T€ 138.221,0 T€ 137.486,5 T€ 135.855,0 T€ 137.960,2 T€ 135.709,9 T€
Das Eigenkapital ist mit 74.691,3 T€ (Vorjahr 73.080,3 T€) um 1.611,0 T€ höher ausgefallen als im Vorjahr. Dies resultiert aus dem Jahresüberschuss in Höhe von 1.534,8 T€ (Vorjahr 1.521,4 T€) und dem Anstieg der Geschäftsguthaben um 76,2 T€ (Vorjahr 88,2 T€). Die Eigenkapitalquote verbesserte sich von 53,0 % auf 55,0 %. Die Zusammensetzung des Eigenkapitals sowie die Entwicklung des Eigenkapitals und der Eigenkapitalquote in den vergangenen Jahren ist nachfolgender Tabelle sowie unten stehenden Grafiken zu entnehmen. Die langfristigen Verbindlichkeiten verringerten sich im deutlichen Umfang von 3.773,4 T€ auf 58.736,3 T€ (Vorjahr 62.509,7 T€). Dieser Rückgang ist entstan31.12.2014 T€ Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder Ergebnisrücklagen Kapitalrücklage Sonderrücklage gem. § 27 Abs.2 DMBilG 6.460,6 14.140,1 82,1 54.008,5 74.691,3
Die Bilanzverkürzung ist auf die verringerten Investitionen und dem geringeren Liquiditätsbestand bei gleichzeitiger Reduzierung des Fremdkapitals zurückzuführen.
31.12.2013 T€ 6.384,4 12.605,3 82,1 54.008,5 73.080,3
Veränderung T€ 76,2 1.534,8 0,0 0,0 1.611,0
Der kontinuierliche Anstieg des Eigenkapitals und der Eigenkapitalquote hält an
74.691,3 T€
55,0 % 53,0 %
73.080,3 T€
70.496,7 T€
71.470,7 T€
52,6 % 51,3 % 49,2 % 47,0 %
65.095,1 T€
68.005,1 T€
3. Finanzlage der Genossenschaft
Zum 31.12.2014 hatte die Wohnungsbaugenossenschaft liquide Mittel in Höhe von 9.875,0 T€. Die nachfolgende Kapitalflussrechnung zeigt die Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel: 2014 T€ Laufende Geschäftstätigkeit Jahresüberschuss Abschreibungen auf Anlagevermögen Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten Veränderung der langfristigen Rückstellungen Teilschulderlass/Tilgungszuschuss Gewinn aus Anlagenabgang Tilgungspotential Veränderungen Veränderungen im Umlaufvermögen einschl. Rechnungsabgrenzung Veränderung der kurzfristigen Passiva Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit Finanzierungstätigkeit Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten Cash-Flow nach planmäßigen Tilgungen Veränderung Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder Abnahme langfristiger Verbindlichkeiten - Sondertilgungen Zunahme langfristiger Verbindlichkeiten - Darlehensvalutierung Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit Investitionstätigkeit Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Einnahmen durch Abgänge aus Anlagevermögen Cash-Flow aus Investitionstätigkeit Veränderung des Finanzmittelbestandes Der Finanzmittelbestand verringerte sich in 2014 gemäß der dargestellten Kapitalflussrechnung um 902,9 T€ auf 9.875,0 T€. Entwicklung des Finanzmittelbestands: Stand 1. Januar Veränderung des ­Liquiditätssaldos Stand am 31.12. 2014 T€ 10.777,9 -902,9 9.875,0 2013 T€ 9.089,6 1.688,3 10.777,9 -1.590,5 0,0 -1.590,5 -902,9 -3.159,3 14,2 -3.145,1 1.688,3 -3.770,7 651,8 76,2 -2,7 0,0 -3.697,2 -3.852,9 441,4 88,2 -67,4 4.874,6 1.042,5 85,2 -122,9 4.384,8 -59,9 -443,5 3.790,9 1.534,8 2.850,8 1,9 35,0 0,0 0,0 4.422,5 1.521,4 2.797,9 1,9 -15,2 0,0 -11,7 4.294,3 2013 T€
Die liquiden Mittel entwickelten sich in den vergangenen Geschäftsjahren wie folgt:
Entwicklung der liquiden Mittel 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 7.641,1 T€ 7.358,9 T€ 9.235,6 T€ 8.478,1 T€ 9.089,6 T€ 10.777,9 T€ 9.875,0 T€
Der Rückgang der liquiden Mittel um 902,9 T€ resultiert zum einen aus einem Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von 4.384,8 T€ und zum anderen aus den Mittelabflüssen aus den Finanzierungstätigkeiten in Höhe von 3.697,2 T€ sowie durch diverse Investitionstätigkeiten in Höhe von 1.590,5 T€. Das Tilgungspotential aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist positiv und überragte die planmäßigen Tilgungsverpflichtungen langfristiger Verbindlichkeiten um 651,8 T€.
Die Genossenschaft konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr 2014 ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit fristgerecht nachkommen. Die für Zinsen, Tilgungen und Kapitaldienst aufgewendeten Mittel entwickelten sich bezogen auf die Ist-Nettokaltmiete (inklusive Aufwendungszuschüsse) gegenüber dem Vorjahr wie folgt: 2014 % Zinsaufwand Tilgungsleistung inkl. Sondertilgung Kapitaldienst 19,75 28,63 48,38 2013 % 22,32 30,35 52,67
Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes der Genossenschaft in den Jahren 2008 - 2014 zeigt die durchgängig positive Finanzlage der DPF eG
10.777,9 T€
9.235,6 T€ 9.875,0 T€
9.089,6 T€ 8.478,1 T€
7.641,1 T€ 7.358,9 T€
4. Ertragslage der Genossenschaft
Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG schließt das Geschäftsjahr 2014 mit einem positiven Geschäftsergebnis in Höhe von 1.534,8 T€ (Vorjahr 1.521,4 T€) ab, welches im Wesentlichen aus der Hausbewirtschaftung resultiert. Nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten zusammengefasst zeigt die Ertragslage der Genossenschaft folgendes Bild: 2014 T€ Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Sonstige Erträge Aktivierte Eigenleistungen Bestandsveränderungen Gesamtleistung Betriebskosten inkl. Grundsteuer Instandhaltungsaufwand Personalaufwendungen Abschreibungen Zinsaufwendungen Übrige Aufwendungen Geschäftsergebnis Zinsergebnis Außerordentliches Ergebnis Jahresergebnis 18.089,6 209,7 0,0 -37,2 18.262,1 4.574,1 4.095,3 2.110,2 2.850,7 2.605,7 525,6 16.761,6 1.500,5 34,3 0,0 1.534,8 % 99,1 1,1 0,0 -0,2 100,0 25,0 22,4 11,6 15,6 14,3 2,9 91,8 8,2 T€ 17.798,1 238,3 0,0 24,0 18.060,4 4.619,8 3.834,8 1.971,6 2.797,9 2.883,9 557,1 16.665,1 1.395,3 126,1 0,0 1.521,4 2013 % 98,6 1,3 0,0 0,1 100,0 25,6 21,2 10,9 15,5 16,0 3,1 92,3 7,7 Veränderungen T€ 291,5 -28,6 0,0 -61,2 201,7 -45,7 260,5 138,6 52,8 -278,2 -31,5 96,5 105,2 -91,8 0,0 13,4
Das wiederum deutlich positive Geschäftsergebnis ist hauptsächlich auf folgende Sachverhalte zurückzuführen: Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich im Geschäftsjahr 2014 um 291,5 T€ auf insgesamt 18.089,6 T€ (Vorjahr 17.798,1 T€). Aufwendungszuschüsse und die Erlöse aus Betriebskostenumlagen sind in dieser Summe enthalten. Ursächlich für diesen Anstieg sind vorrangig die Erstvermietungen der neu geschaffenen Wohneinheiten in Friedrichshagen (Am Goldmannpark/Hartlebenstraße) sowie die Neuvermietung von sanierten Bestandswohnungen zu marktüblichen Preisen. Bei den Erlösschmälerungen insgesamt ist ein moderater Zuwachs in Höhe von 1,2 T€ im Berichtsjahr zu verzeichnen. Durch die Fertigstellung des Neubauvor-
habens am Goldmannpark und den Dachgeschossausbau in der Hartlebenstraße entstanden gegenüber dem Vorjahr höhere Erlösschmälerungen wegen des anfänglichen und vorübergehenden Leerstands. Ohne diesen Sondereffekt hätte die Genossenschaft einen erneuten Rückgang zu verzeichnen. Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich gegenüber dem Vorjahr um 28,6 T€ auf 209,7 T€ (Vorjahr 238,3 T€) vermindert. Der Rückgang beruht auf geringeren Auflösungen nicht beanspruchter Rückstellungen gegenüber dem Geschäftsjahr 2013. Die Betriebskosten sind gegenüber dem Vorjahr von 4.619,8 T€ um 45,7 T€ bzw. 1,0 % auf 4.574,1 T€ gefallen. Als maßgeblich sind hier die gesunkenen Frischwasser- und Heizkosten zu betrachten, die die Kostensteigerungen anderer Betriebskostenarten und die Erhöhung des Wohnungsbestandes um die 14 neu-
gebauten Wohneinheiten in Friedrichshagen überkompensieren konnten. Der Instandhaltungsaufwand hat sich um 260,5 T€ auf 4.095,3 T€ (Vorjahr 3.834,8 T€) erhöht. Als größter Einzelposten haben die Strangsanierungen mit 1.382,8 T€ zu Buche geschlagen. Die Abschreibungen des Geschäftsjahres 2014 haben sich um 52,8 T€ auf 2.850,7 T€ (Vorjahr 2.797,9 T€) erhöht. Ursache der Zunahme waren die Abschreibungen auf den Neubau Am Goldmannpark und den Dachgeschossausbau in der Hartlebenstraße. Es handelt sich ausschließlich um planmäßige Abschreibungen. Die Zinsaufwendungen haben sich durch planmäßige Tilgungen weiter verringert und entwickelten sich in den vergangenen Geschäftsjahren wie folgt:
Bei den übrigen Aufwendungen handelt es sich um sächliche Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Inserate in Print- und digitalen Medien im Rahmen der Neuvermietung frei werdender Wohnungen. Diese Aufwendungen haben sich um 31,5 T€ auf 525,6 T€ verringert.
Kontinuierlicher Abbau des Zinsaufwandes hält weiter an
3.481,1 T€
3.361,1 T€
3.178,8 T€
2.997,1 T€
2.883,9 T€
2.605,7 T€
5. Voraussichtliche Entwicklung mit ihren Chancen und Risiken
Die Genossenschaft wird sich auch zukünftig im Wesentlichen auf die Bewirtschaftung des konkurrenzfähigen Wohnungsbestandes beschränken. Aus den bereits getätigten und für die kommenden Jahre geplanten Investitionen in die Bestandserweiterung sind gegenwärtig keine Risiken zu erkennen, die entscheidenden Einfluss auf die Vermögens-, die Finanz- und die Ertragslage oder sogar auf den Fortbestand der Genossenschaft haben. Der Vorstand hat aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) bereits vor Jahren ein Risikomanagementsystem eingeführt. Es ist darauf ausgerichtet, Risiken effektiv zu identifizieren, zu messen und zu steuern und somit die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital der Genossenschaft zu stärken. Mithilfe eines Rahmenwerkes von Grundsätzen, Organisationsstrukturen sowie Mess- und Überwachungsprozessen werden die Risiken und das Kapital der Genossenschaft gesteuert. Die bestehenden Finanzierungs-/Zinsänderungsrisiken, Liquiditäts- und Vermietungsrisiken werden in einem koordinierten Prozess in der Genossenschaft gemanagt. Kernstück bildet die Strategische Unternehmensplanung und das Controlling. In einem regelmäßigen Planungsprozess werden sämtliche Einnahmen und Ausgaben sowie die daraus resultierende Liquiditätsentwicklung für einen Zeitraum von zehn Jahren (bis 2025) abgebildet und bei wesentlichen Änderungen aktualisiert. Das Controlling stellt in regelmäßigen Quartals- und Monatsreporten die Ist-Größen den Ziel-Größen gegenüber, erstellt unterjährige Prognoseberechnungen und analysiert Abweichungen. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich über die zehnjährige Finanz-, Erfolgs- und Liquiditätsplanung sowie die sich im laufenden Geschäftsjahr ergebenden Abweichungen. Finanzierungs-/Zinsänderungsrisiko Aufgrund der kontinuierlichen Investitionen in ihre Wohnungsbestände weist die Genossenschaft in den jährlichen Bilanzen einen branchenüblich hohen Anteil an im Sachanlagevermögen gebundenem Kapital aus (Anlagenintensität über 90%). Zur Finanzierung dieses langfristig gebundenen Kapitals ergibt sich aus der Kapitalstruktur eine hohe Quote an Fremdkapital, welches der Genossenschaft langfristig zur Verfügung steht. In der Regel vereinbart die Genossenschaft Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren. Hieraus ergibt sich, dass die Darlehen zu dem Ende der Zinsbindungsfristen nicht vollständig getilgt sind. Für die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Restvaluten ergibt sich ein kapitalmarktbedingtes – branchenübliches – Zinsänderungs- und Finanzierungsrisiko. Dabei muss sich die Genossenschaft darauf einstellen, dass das seit Jahren bestehende sehr niedrige Kapitalmarktniveau wieder ansteigt („Zinswende“) und zu höheren Zinsaufwendungen führen wird. Nach dem Grundsatz der Risikostreuung werden die Finanzierungsrisiken diversifiziert, indem eine Durchmischung bei der Auswahl der Fremdkapitalgeber und eine zeitliche Verteilung der Prolongationstermine angestrebt wird. Das verbleibende Zinsänderungsrisiko wird regelmäßig in die zehnjährige Wirtschaftsplanung eingestellt und fortlaufend aktualisiert. Aufgrund der guten Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft werden derzeit keine Finanzierungsrisiken für die Genossenschaft gesehen. Allerdings hat die Finanz- und Wirtschaftskrise der letzten Jahre deutlich gemacht, dass sich gerade im Bereich der Finanzmärkte erhebliche Probleme ergeben können. Dies kann dazu führen, dass die Genossenschaft in Gefahr gerät, keine ausreichenden Finanzmittel mehr zur Verfügung gestellt zu bekommen. Dieses Risiko wird dadurch minimiert, dass die Genossenschaft für die Kreditwirtschaft weiterhin ein bonitätsstarker Geschäftspartner ist. Seitens der Deutschen Bundesbank wurde uns wieder die Notenbankfähigkeit bestätigt. Für einen Anteil von ca. 10% der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten wird die Genossenschaft im Interesse der weiteren Kapitalkostenreduzierung Zinsbindungen auf der Basis des 3-Monats-Euribors vereinbaren. Gleichzeitig sollen die Tilgungsleistungen erhöht werden. Durch die quartalsweise Anpassung des Zinssatzes besteht neben der Chance, das sehr günstige Zinsniveau zu nutzen und die Tilgungen zu verstärken, gleichzeitig bei einem Anstieg des Kapitalmarktniveaus auch ein Risiko der Kapitalkostenerhöhung. Der Vorstand schätzt aufgrund der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ein, dass das derzeitige niedrige Zinsniveau noch einige Jahre andauern wird. Der Kapitalmarkt wird durch den Vorstand laufend beobachtet. Für den Fall, dass das Zinsniveau merklich ansteigt, können die Darlehen auf der Basis des 3-Monats-Euribors in ein Festzinsdarlehen umgewandelt werden. Liquiditätsrisiko Die Liquiditätssteuerung der Genossenschaft erfolgt ebenfalls im Rahmen der langfristigen Finanzplanung. Auch in den kommenden Jahren kann weiterhin von einer guten Finanzlage der Genossenschaft ausgegangen werden. Da die Verzinsung der Bankguthaben sehr gering ist, wird die Genossenschaft im Geschäftsjahr 2015 35
die liquiden Mittel deutlich absenken. Die Finanzierung des Neubauvorhabens in Berlin-Pankow, Mittelstraße 2-3, wird mit einem erheblichen Eigenmittelanteil finanziert werden. Ebenso werden zwei in 2015 zur Prolongation anstehende Darlehen abgelöst. Dennoch wird die Genossenschaft auch künftig – wie dem nachfolgenden Prognosebericht „Finanzstatus/Liquidität“ zu entnehmen ist – in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Vermietungsrisiko und Bestandsentwicklung Das Risiko frei werdende Wohnungen der Genossenschaft wieder einer Folgevermietung zuführen zu können, steht in Abhängigkeit der Entwicklung der Zahl und der Struktur der Privathaushalte sowie der Entwicklung der Kaufkraft in Berlin. Unter dem Einfluss der seit 2005 sehr positiven Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung kann nach Überzeugung des Vorstandes derzeit davon ausgegangen werden, dass die Wohnungen der Genossenschaft auch in den kommenden Jahren am Markt nachgefragt sein werden. Hinzu kommt, dass die Wohnungsbestände der Genossenschaft hinsichtlich der Wohnlagen, der Wohnungsgrößen, der Ausstattung und der vergleichsweise niedrigen Nutzungsgebühren auch künftig der Nachfragesituation entsprechen werden. Für ausgewählte Wohnsegmente und Lagen überschreitet die Nachfrage mögliche Wohnungsangebote der Genossenschaft. Vor dem Hintergrund des sich verknappenden Wohnraumangebotes in Berlin befassen sich der Vorstand und der Aufsichtsrat der Genossenschaft mit einer Neuregelung hinsichtlich der Grundsätze der Wohnungsvergabe in der Genossenschaft (§ 28 Buchstabe b der Satzung) sowie des Nutzungsentgeltes bei einem Wohnungstausch von Mitgliedern innerhalb der Genossenschaft. Trotz der sich abzeichnenden Wohnraumverknappung zeigen die Erfahrungen, dass der am Wohnungsmarkt nachgefragte Ausstattungsstandard unvermindert hoch ist. Wohnungen ohne Balkon, mit einer schlechten sanitären Ausstattung oder einem schlechtem malermäßigem Zustand sind faktisch nicht vermietungsfähig. Oftmals werden im Rahmen von Wohnungswechseln 15.000 bis 20.000 € je Wohnung durch die Genossenschaft aufgewendet, um einen nachfragegerechten Zustand herzustellen. Inwieweit sich die durch die Politik angekündigte Begrenzung der Neuvertragsmieten („Mietpreisbremse“) auf diese Praxis negativ auswirkt, muss abgewartet werden. Aufgrund der Altersstruktur der Mitgliederschaft stellt sich die Genossenschaft mittelfristig auf eine ansteigende Fluktuationsquote ein. Damit werden erhöhte Aufwendungen der Genossenschaft einhergehen, um frei werdende Wohnungen in den nachgefragten Zustand zu versetzen. Der Größenordnung der hierfür aufzuwendenden Mittel wird künftig wesentlich von der Höhe des jährlichen Zinsaufwandes für Darlehensmittel bestimmt werden. In der Zukunft stark ansteigende Aufwendungen für Darlehensmittel („Zinswende“) können nur durch eine Reduzierung des 36
Instandhaltungs-/-setzungsaufwandes oder eine Erhöhung der Nutzungsgebühren kompensiert werden. Die Zusammensetzung unseres Wohnungsportfolios muss sich an den langfristigen und sich ändernden Bedürfnissen unserer Mitglieder hinsichtlich der Wohnungsgröße, dem Ausstattungsstandard, dem Wohnumfeld und der Nutzungsgebührenhöhe orientieren. Im Rahmen der weiteren Bestandsoptimierung hat die Genossenschaft das im März 2013 begonnene Neubauvorhaben in Berlin-Köpenick (Friedrichshagen), Am Goldmannpark 64/Hartlebenstraße 9 zum 1. Mai 2014 erfolgreich fertiggestellt. Im laufenden Geschäftsjahr soll mit dem Neubau von weiteren 14 familiengerechten Genossenschaftswohnungen in Berlin-Pankow (Rosenthal), Mittelstraße 2-3, begonnen werden. Weiterhin wurde im Berichtsjahr ein Werkstattverfahren zur Bebauung des Grundstückes in Berlin-Treptow (AltTreptow), Harzer Straße/Grabowstraße konzipiert. Dieses Grundstück soll nach Bezugsfertigstellung des Vorhabens in Pankow, Mittelstraße 2-3, realisiert werden. Das derzeitige äußerst niedrige Kapitalmarktniveau bietet hierfür weiterhin günstige Finanzierungsbedingungen. Die sich aufgrund des niedrigen Berliner Mietenniveaus für die Neubauvorhaben gegebenenfalls für 15 bis 20 Jahren ergebenden jährlichen Defizite können hierdurch deutlich reduziert werden. Die aus der Inanspruchnahme des Altschuldenhilfegesetzes (AHG) resultierende Belegungsbindung für 834 Wohnungen unseres Bestandes kann für die Ertragslage eine negative Rolle spielen. Die Belegungsbindung konnte 10 Jahre (bis zum 30. April 2012) aufgrund eines Kooperationsvertrages mit dem Berliner Senat ausgesetzt werden. Der nach den Wahlen zum Abgeordnetenhaus von Berlin am 18. September 2011 aus SPD und CDU neu gebildete Senat hat die Schwerpunkte anders gesetzt. Seit dem 1. Mai 2012 ist für die Folgevermietung der belegungsgebundenen Wohnungen ein Wohnberichtigungsschein (WBS) erforderlich. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass die Bearbeitungszeiten zur Erlangung eines WBS in den einzelnen Berliner Verwaltungsbezirken sehr unterschiedlich sind. Sie können bis zu zwei Monaten betragen. Hierdurch kann es zu einem Anstieg des Wohnungsleerstandes in dem belegungsgebundenen Bestand kommen. Hinzu kommt, dass die festgesetzten Einkommensgrenzen zur Erlangung eines WBS mit dem derzeitigen Mietniveau in der Genossenschaft kollidieren können. Am 31. Dezember 2021 enden die Bindungen für die 834 Wohnungen. Sofern die Genossenschaft auch künftig ihre Wohnungsbestände nachfragegerecht anpasst, kann aufgrund der für Berlin günstigen Rahmenbedingungen auch in den kommenden Jahren von einem guten Vermietungsstand ausgegangen werden. Sonstige Risiken Nach dem Abschluss des Geschäftsjahres 2014 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Entwicklung der Genossenschaft eingetreten.
In den kommenden Geschäftsjahren 2016 – 2020 gehen wir weiterhin von überwiegend positiven Jahresergebnissen aus. Die künftigen Jahresergebnisse werden durch den Umfang der geplanten aufwandswirksamen Bestandsinvestitionen bestimmt. Diese können ggf. erhöht werden, so dass das Jahresergebnis entsprechend geringer ausfällt. Nach der aktuellen Finanzplanung ist auch weiterhin von einer durchgehend gesicherten Liquidität der Genossenschaft auszugehen. 2015 T€ Jahresergebnisse Finanzstatus/Liquidität Zinsaufwendungen Instandsetzungs-/ Modernisierungsaufwendungen Nettokaltmiete inkl. Fördermittel Davon Aufwendungs­zuschüsse Restschuldentwicklung Fremdkapitalzinsen (Nettokaltmiete + Aufwendungszuschüsse ./. Erlösschmälerungen) Kapitaldienst (Nettokaltmiete + Aufwendungszuschüsse ./. Erlösschmälerungen) 1.749 941 2.260 9.312 €/m² 5,41 0,11 248 % 16,7 2016 T€ 2.477 6.163 2.178 3.620 €/m² 5,41 0,11 247 % 16,0 2017 T€ 2.697 9.008 2.128 3.430 €/m² 5,52 0,10 234 % 15,3 2018 T€ 2.855 11.918 2.075 3.460 €/m² 5,56 0,09 222 % 14,8 2019 T€ 2.884 15.141 2.068 3.490 €/m² 5,60 0,09 210 % 14,7 2020 T€ 2.865 18.754 2.031 3.555 €/m² 5,61 0,06 201 % 14,3
Der Planung liegen folgende wesentliche Prämissen zugrunde: Die Erlöse aus Vermietung sollen moderat angepasst werden. Nach der aktuellen Wirtschaftsplanung sind allgemeine Mieterhöhungen für Mitglieder der Genossenschaft auf der Grundlage des 2015 neu erschienenen Berliner Mietspiegels 2015 bis auf wenige Ausnahmen vorerst nicht vorgesehen. Darüber hinaus erhöhen sich die Umsatzerlöse aus Vermietung durch fertiggestellte Modernisierungen, Neubauvorhaben und im Zuge der Neuvermietung. Im Geschäftsjahr 2020 soll ein Volumen von 13.937 T€ erreicht sein. Die Aufwendungszuschüsse reduzieren sich sukzessive von 285 T€ in 2015 auf 145 T€ in 2020. Nach der aktuellen Bauwirtschaftsplanung sind für die Fortführung der aufwandswirksamen Strangsanierung (ab 2015 im Bautyp „QPb61“) in Berlin-Prenzlauer Berg, Michelangelostraße 101-107 insgesamt 800 T€ geplant. Weiterhin sind für den Austausch von Panzerschläuchen in mehreren Wohnanlagen 350 T€ (2016 nochmals 250 T€) sowie für die Instandsetzung der Balkonanlage in der Schillingstraße 200 T€ eingeplant. Insgesamt sind für 2015 damit 1.350 T€ (siehe Tabelle S.38) für größere Instandsetzungsmaßahmen vorgesehen. Hinzu kommen 1.912 T€ und 850 T€ für die
laufende Instandhaltung. Damit werden in 2015 insgesamt 4.112 T€ für die Instandhaltung/-setzung aufwandswirksam eingesetzt. Für die Fertigstellung der aktivierungsfähigen Neubauvorhaben der Genossenschaft in Berlin-Pankow (Mittelstraße 2-3) sind in 2015 insgesamt 4.800 T€ geplant. Für den Balkonanbau in Berlin-Treptow (Alt-Treptow), Lohmühlenstraße 21-23, sind 240 T€ vorgesehen. Für die Realisierung des Neubauvorhabens „Harzer Straße/ Grabowstraße“ in Berlin-Treptow (Alt-Treptow) werden ab 2017 weitere Baukosten entstehen. Diese sind derzeit noch nicht Planungsgegenstand. In dem Planungszeitraum bis 2020 reduziert sich der Zinsaufwand von 2.260 T€ weiter auf 2.031 T€ (s.o.). Mit dem Beginn der Realisierung des Neubauvorhabens (Harzer Straße/ Grabowstraße) wird der Zinsaufwand sich wieder entsprechend erhöhen.
2015 T€ Aufwand (nur große Instandsetzung) Strangsanierung, Prenzlauer Berg, Bautyp „QPb61“: Fortführung Strangsanierung: Austausch Panzerschläuche in diversen Wohnanlagen: Instandsetzung Balkonanlage (Mitte), Schillingstraße: Aktivierung: Anbau Balkone in Treptow-Köpenick (Alt-Treptow), Lohmühlenstraße 21-23: Neubau, Pankow (Rosenthal), Mittelstraße 2-3, (gepl. Baubeginn 2014): Bauvorbereitung, Treptow-Köpenick (Alt-Treptow), Harzer Straße/Grabowstraße: 240 4.800 160 5.200 6.550 Die langfristige Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgsplanung der Genossenschaft zeigt zum einen, dass die Genossenschaft auch in den kommenden Jahren ein anspruchsvolles Bauprogramm zur weiteren Verbesserung der Wohnzufriedenheit ihrer Mitglieder und zur Erweiterung ihres Wohnungsbestandes umsetzen wird. Zum anderen belegt die Wirtschaftsplanung, dass unter den derzeitigen Rahmenbedingungen weiterhin keine unternehmens- und bestandsgefährdenden Risiken für die Genossenschaft erkennbar sind. 350 200 1.350 800
2016 T€
2017 T€
2018 T€
∑ T€
800 1.100 250 1.100 1.100 3.300 600 200 1.350 1.100 1.100 4.900
240 4.800 160 5.200 1.350 1.100 1.100 10.100
II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014
AKTIVA A. Anlagevermögen I.	Immaterielle Vermögensgegenstände II.	Sachanlagen 1.	 Grundstücke mit Wohnbauten 2.	 Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten 3.	 Grundstücke ohne Bauten 4.	 Betriebs- und Geschäftsausstattung 5. Anlagen im Bau 6.	 Bauvorbereitungskosten 7. Anzahlungen auf Sachanlagen III.	Finanzanlagen Andere Finanzanlagen B. Umlaufvermögen I.	 Andere Vorräte 1.	 Unfertige Leistungen 2.	 Andere Vorräte II.	 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.	 Forderungen aus Vermietung 2.	 Sonstige Vermögensgegenstände III.	Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten C. Rechnungsabgrenzungsposten 1.	 Geldbeschaffungskosten 2.	 Andere Rechnungsabgrenzungsposten 9.400,00 7.235,31 17.854,96 92.510,87 4.853.125,86 28.306,60 120.616.457,58 3.308.071,64 1.185.494,94 224.374,09 150.036,56 181.233,60 3.025,21
31.12.2014 EURO 741,71
31.12.2013 EURO 1.127,25
119.436.937,79 3.421.810,43 1.298.473,13 249.508,49 2.445.939,90 75.880,63 125.668.693,62 0,00
4.890.306,77 4.881.432,46 27.058,77
27.100,82 110.365,83 169.583,98
9.874.997,44
10.777.959,20
11.280,00 16.635,31 140.563.058,37 7.377,96 142.850.537,12
PASSIVA A. Eigenkapital I.	Geschäftsguthaben 1.	 der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 2.	 der verbleibenden Mitglieder 3.	 aus gekündigten Geschäftsanteilen II.	Kapitalrücklage III.	Ergebnisrücklagen 1.	 Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 2.	 Gesetzliche Rücklage 3.	 Andere Ergebnisrücklagen IV.	Bilanzgewinn 1.	 Jahresüberschuss 2.	 Einstellung in Ergebnisrücklagen Eigenkapital insgesamt B. Rückstellungen 1.	 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2.	 Sonstige Rückstellungen C. Verbindlichkeiten 1.	 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2.	 Erhaltene Anzahlungen 3.	 Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.	 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.	 Sonstige Verbindlichkeiten 	 davon aus Steuern 	 (Vorjahr) 	 davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 	 (Vorjahr) 58.850.936,86 5.081.705,53 20.272,14 514.220,23 77.700,17 27.577,01 (30.057,80) 3.056,90 (3.493,60) 806.426,00 252.765,00 1.534.779,68 -1.534.779,68 54.008.500,67 1.428.617,37 12.711.438,82 249.457,00 6.460.615,10 18.290,00
31.12.2014 EURO
31.12.2013 EURO
264.430,00 6.384.385,27 6.728.362,10 82.113,48 8.711,00 82.113,48
54.008.500,67 1.275.139,40 14.140.056,19 11.330.137,11
1.521.405,58 0,00 74.959.032,44 -1.521.405,58 73.353.416,93
771.437,00 1.059.191,00 215.645,00
62.612.898,04 5.084.873,90 19.801,93 723.995,41 64.544.834,93 68.468,91
140.563.058,37
142.850.537,12 41
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG			 				 1.	 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung			 2.	 Erhöhung des Bestandes an 	 unfertigen Leistungen			 3.	 Sonstige betriebliche Erträge			 4.	 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 	 Aufwendungen für Hausbewirtschaftung			 5.	Rohergebnis			 6.	Personalaufwand a) Löhne und Gehälter		 	 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für		 Altersversorgung und Unterstützung		 davon für Altersversorgung	 87.684,09 (Vorjahr)	 (38.556,08) 1.711.032,04			 399.139,91	 2.110.171,95	1.971.581,28 2014	2013 EURO	EURO 18.089.641,94	17.798.110,83 -37.180,91	24.027,60 209.670,03	 238.269,19
8.049.339,82	7.849.977,03 10.212.791,24	10.210.430,59
7.	 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 	 des Anlagevermögens und Sachanlagen			 8.	 Sonstige betriebliche Aufwendungen			 9.	 Erträge aus anderen Wertpapieren und 	 Ausleihungen des Finanzanlagevermögens			 10.	 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge			 11.	 Zinsen und ähnliche Aufwendungen			 	 davon aus der Abzinsung 	 von Rückstellungen 36.145,56 	 (Vorjahr) (37.155,18)	 12.	 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		 13. Sonstige Steuern			 14. Jahresüberschuss			 15. Einstellungen in Ergebnisrücklagen			 16. Bilanzgewinn
2.850.762,65	2.797.940,14 482.251,91	499.684,38 305,76	407,68 70.202,54	162.809,39 2.641.841,76	2.921.029,14
2.198.271,27	2.183.412,72 663.491,59	662.007,14 1.534.779,68	1.521.405,58 -1.534.779,68	-1.521.405,58 0,00	 0,00
Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden für den Jahresabschluss zum 31.12.2014 entsprechen den Vorschriften des HGB, des Genossenschaftsgesetzes (GenG) und den Bestimmungen der Satzung. Die Gliederung der Bilanz und Gewinnund Verlustrechnung entspricht den Vorschriften der §§ 266 und 275 HGB unter Anwendung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert am 25. Mai 2009. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Es wurden keine Änderungen bei den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden vorgenommen. Im Einzelnen wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet: Anlagevermögen Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen wurden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert. Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear und wird unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Nutzungsdauer vorgenommen. Immaterielle Vermögensgegenstände sind entgeltlich erworben und werden über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 5 Jahren linear pro rata temporis abgeschrieben. Die Nutzungsdauer der Wohnbauten wurde auf 50 Jahre festgelegt. Die Abschreibung von nachträglichen Herstellungskosten für Wohngebäude erfolgt durch die Nachaktivierung ebenfalls mit 2% p. a. Der gewerbliche Teil des Wohn- und Geschäftsgebäudes Gundelfinger Straße 8-9 in Berlin-Karlshost wird mit 4% abgeschrieben, die Außenanlagen mit 10%. Wertaufholungen nach § 253 Abs. 5 HGB auf in 2004 vollzogene außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht vorzunehmen, da die Gründe für die AbschreiGeringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten den Betrag von 150,00 € nicht übersteigen, werden unmittelbar als Aufwand erfasst. Diejenigen mit Anschaffungskosten über 150,00 € und bis netto 410,00 € werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Finanzanlagen (Anteile an der Berliner Volksbank eG) wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. Im Posten Unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten erfasst. Nicht umlage- und abrechnungsfähige Kosten sind nicht enthalten. Ein Leerstandsabschlag ist erfolgt. Die übrigen Materialvorräte (Reparaturmaterial- und Reinigungsmittel) wurden zu Anschaffungskosten einzeln bewertet. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert ausgewiesen. Uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben. bung (niedrigerer Verkehrswert) nicht entfallen sind. Die Vermögensgegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden planmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei bis 15 Jahren abgeschrieben.
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert bzw. Nominalbetrag angesetzt. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden in Höhe der Ausgaben vor dem Bilanzstichtag gebildet, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Darüber hinaus beinhaltet der Posten Unterschiedsbeträge zwischen Erfüllungs- und Ausgabebeträgen von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten unter Berücksichtigung einer Abschreibung über 10 Jahre. Das Eigenkapital wurde zum Nennwert bilanziert. Für die Bewertung der Rückstellungen für Pensionen wurde auf Grundlage der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck ein versicherungsmathematisches Gutachten erstellt. Für laufende Pensionen
wurden die Barwerte, für andere Anwartschaften die Teilwerte ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert. Die erhaltenen Anzahlungen sind als Soll-Vorauszahlungen angesetzt.
C. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz
Anlagevermögen Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sowie die Abschreibungen des Geschäftsjahres 2014 sind im Anlagenspiegel dargestellt. Die Anlagenzugänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten in Höhe von 1.303,7 T€ betreffen unter anderem die Herstellungskosten für den Neubau Am Goldmannpark und den Dachgeschossausbau in der Hartlebenstraße in Friedrichshagen mit 1.079,2 T€ zuzüglich 114,4 T€ für die dazugehörige Außenanlage. Von dem Umbuchungszugang in Höhe von 2.558,9 T€ entfallen 2.275,8 T€ auf diese Neubaumaßnahmen. Hierbei handelt es sich um die Herstellungskosten vergangener Perioden, die sich im Jahresabschluss 2013 in der Anlagenklasse „Anlagen im Bau“ befanden. Weitere wesentliche Herstellungs- und Anschaffungskosten entfallen auf folgende Investitionen: Fahrradstellplätze Mietergärten Außenanlagen Gesamt 52,9 T€ 29,2 T€ 26,6 T€ 108,7 T€ Umlaufvermögen Die unfertigen Leistungen umfassen mit 4.853,1 T€ (Vorjahr 4.890,3 T€) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden zum 31.12.2014 nicht. In dem Posten „Sonstige Vermögensgegenstände” sind Forderungen in Höhe von 18,5 T€ (Vorjahr 83,8 T€) enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Eigenkapital Die Entwicklung der Geschäftsguthaben wird im Abschnitt E. Sonstige Angaben erläutert. Die Entwicklung der Rücklagen ist im folgenden Rücklagenspiegel dargestellt:
Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden Anschaffungskosten in Höhe von 27,0 T€ aktiviert. 01.01.2014 Bestand in € Kapitalrücklage Gesetzliche Rücklage Sonderrücklage Ergebnisrücklagen 82.113,48 1.275.139,40 54.008.500,67 11.330.137,11 66.695.890,66 Einstellung aus dem Jahresüberschuss in € 0,00 153.477,97 0,00 1.381.301,71 1.534.779,68 31.12.2014 Bestand in € 82.113,48 1.428.617,37 54.008.500,67 12.711.438,82 68.230.670,34
Pensionsrückstellungen Die Pensionsrückstellungen in Höhe von 806.426,00 € wurden mittels versicherungsmathematischem Gutachten bewertet. Der Wertermittlung wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck zugrunde gelegt. Die Bewertung der Pensionsverpflichtungen erfolgte mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag. Der Berechnung wurde zum 31.12.2014 pauschal ein durchschnittlicher Marktzinssatz laut Bundesbank von 4,54% zugrunde gelegt. Aufgrund der notwendigen kaufmännischen Beurteilung von zukünftigen Entwicklungen und Kostensteigerungen ist in die o. g. Berechnungen eine Rentendynamik in Höhe von 2,00% eingeflossen. Der Zuführungsbetrag des Geschäftsjahres 2014 wird in der Gewinn- und Verlustrechnung gemäß § 277 Abs. 5 HGB getrennt nach Personalkosten und Zinsanteil dargestellt. Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 252.765,00 € setzen sich wie folgt zusammen: Prozessrisiken Kosten der Hausbewirtschaftung Prüfungskosten Jubiläumszuwendungen Archivierungskosten Beiträge Berufsgenossenschaft nicht genommener Urlaub Steuerberatungskosten Druck Geschäftsbericht u.ä. Gesamt 85.072,00 € 57.000,00 € 28.250,00 € 26.093,00 € 24.800,00 € 14.000,00 € 8.900,00 € 5.400,00 € 3.250,00 € 252.765,00 €
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr wurden abgezinst. Alle Rückstellungen wurden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet und passiviert. Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten, einschließlich deren Sicherheiten, wird auf den Verbindlichkeitenspiegel in der Anlage verwiesen.
D. Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Zinsaufwendungen enthalten 36,1 T€ aus der Zuführung (Zinsanteil) zu Rückstellungen.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen In der Bilanz nicht erfasste finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden zum Bilanzstichtag nicht. Mitgliederentwicklung Stand am 01.01.2014 Zugänge Abgänge • durch Kündigung • durch Tod • durch Übertragung • durch Ausschluss Stand am 31.12.2014 4.766 320 257 160 66 19 12 4.829
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Jahre 2014 um 76.229,83 € erhöht. Die verbleibenden Mitglieder waren per 31.12.2014 mit 208.600 Anteilen zu je 31,00 € an der Genossenschaft beteiligt. Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit der Gesamtsumme ihrer gezeichneten Geschäftsanteile zum 31.12.2014, diese beträgt 6.734.347,00 €. Der Jahresabschluss wurde gemäß § 268 Abs. 1 HGB unter Berücksichtigung der vollständigen Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt. Das Geschäftsjahr 2014 endet mit einem Jahresüberschuss i. H. v. 1.534.779,68 €. Der Jahresüberschuss wurde satzungsgemäß zu 10% mit 153.477,97 € der gesetzlichen Rücklage und mit 1.381.301,71 € den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Die Beschlüsse des Aufsichtsrates sowie des Vorstandes hierzu erfolgten jeweils in getrennter Abstimmung in der gemeinsamen Sitzung am 31.03.2015.
Mitglieder des Vorstandes •	 Andreas Böhm 	 Fachwirt für die Grundstücks- und 	Wohnungswirtschaft	 •	 Roland Henke 	 Dipl. Bauingenieur Mitglieder des Aufsichtsrates •	 Dr. Norbert Rückriemen	 	 Dipl. Wirtschaftler	 	Vorsitzender •	 Dagmar Pohle 	 Dipl. Philosophin	 	 stellv. Vorsitzende •	 Gerd Hellmund	 	 Dipl. Wirtschaftler 	 bis 05.06.2014 •	 Günter Hinzmann	 	 Dipl. Wirtschaftler •	 Werner Hüter 	 Dipl. Ingenieur •	 Dr. Dieter Freese 	 Dipl. Lehrer •	 Dr. Wolfgang Uhlmann 	 Dipl. Jurist •	 Axel Berndt 	 Dipl. Kaufmann •	 Tanja Nowacki 	 Buchbinderin 	 ab 05.06.2014
Mitarbeiter der Genossenschaft Neben den beiden Vorstandsmitgliedern waren durchschnittlich beschäftigt: 2014 Angestellte/Auszubildende Hauswarte/Hausmeister Regiehandwerker Gesamt 26 11 1 38 2013 24 11 1 36
Es bestehen keine Forderungen der Genossenschaft gegenüber Mitgliedern des Vorstandes oder des Aufsichtsrates. Zuständiger Prüfungsverband: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) Lentzeallee 107, 14195 Berlin, www.bbu.de Anlagen: • Anlagenspiegel • Verbindlichkeitenspiegel
Berlin, den 31.03.2015
Böhm	Henke (Der Vorstand)
Anlagenspiegel 2014
31.12.2014 Euro 0,00 112.750,33 110.265,08 1.743,54 0,00 112.008,62 741,71 Euro Euro Euro Euro Euro 01.01.2014 Zugänge Abgänge 31.12.2014 31.12.2014
Abgänge Euro 0,00 Euro Umbuchungen
­I. Immaterielle Vermögens­ gegenstände
111.392,33
II. Sachanlagen 0,00 2.558.918,09 178.080.706,21 54.781.122,89 2.683.125,74 0,00 57.464.248,63 120.616.457,58 119.436.937,79
Grundstücke und grund­stücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
174.218.060,68
1.303.727,44
Grundstücke und grundstücks­gleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten 0,00 0,00 4.448.459,29 1.026.648,86 113.738,79 0,00 0,00 -112.978,19 1.185.494,94 0,00 0,00 0,00
4.448.459,29
1.140.387,65
3.308.071,64
3.421.810,43
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 10.447,43 0,00 0,00 0,00 10.447,43 0,00 10.447,43 0,00 0,00 10.192,00 184.901.368,01 0,00 184.778.425,68 0,00 3.025,21 -2.001,75 181.233,60 0,00 0,00 56.271.160,38 0,00 56.381.425,46 -2.443.938,15 150.036,56 0,00 0,00 729.469,87 463.388,63 52.154,58 0,00 0,00 0,00 2.849.019,11 0,00 2.850.762,65
1.298.473,13
1.185.494,94
712.897,12
27.020,18
10.447,43 0,00 0,00 0,00 10.447,43 0,00 10.447,43
505.095,78 0,00 0,00 0,00 59.109.732,06 0,00 59.221.740,68
224.374,09 150.036,56 181.233,60 3.025,21 125.668.693,62 10.192,00 125.679.627,33
249.508,49 2.445.939,90 75.880,63 0,00 126.928.550,37 10.192,00 126.939.869,62
2.445.939,90
148.034,81
75.880,63
107.354,72
Anzahlungen auf Sachanlagen
183.199.710,75
1.589.162,36
183.321.295,08
1.590.520,36
48 insgesamt Restlaufzeit bis zu 1 Jahr Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren
Euro 21.287.666,16 (20.820.450,69) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 15.926,30 (20.098,18) Euro Euro 7.315.596,47 (4.577.652,38) 5.081.705,53 (5.084.873,90) 20.272,14 (19.801,93) 498.293,93 (703.897,23) 77.700,17 (65.412,01) 12.993.568,24 (10.451.637,45) 58.850.936,86 (62.612.898,04) 5.081.705,53 (5.084.873,90) 20.272,14 (19.801,93) 514.220,23 (723.995,41) 77.700,17 (68.468,91) 64.544.834,93 (68.510.038,19)
Verbindlichkeitenspiegel 2014
Euro 30.247.674,23 (37.214.794,97) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00)
(1.746,80) 21.303.592,46 (20.842.295,67)
(1.310,10) 30.247.674,23 (37.216.105,07)
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 58.850.936,86 € sind vollständig durch Grundpfandrechte gesichert.
III.	Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2014
III. Bericht des Aufsichtsrates zum Abschluss des Geschäftsjahres 2014
Der Aufsichtsrat hat sich in Erfüllung seiner gesetzlichen und satzungsmäßigen Pflichten während des Geschäftsjahres 2014 in seinen Sitzungen, den Sitzungen seiner Ausschüsse, gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat sowie anhand schriftlicher Berichte des Vorstandes eingehend über die Lage und Entwicklung der Genossenschaft informiert. Im Zuge seiner Tätigkeit konnte sich der Aufsichtsrat jederzeit davon überzeugen, dass der Vorstand die Geschäfte der Genossenschaft mit der erforderlichen kaufmännischen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit Gesetz und Satzung führt. Der Aufsichtsrat kann daher feststellen, dass die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung im Berichtsjahr durchgängig gewährleistet war. Den Schwerpunkt der geschäftlichen Tätigkeit der Genossenschaft bildete wiederum die Verwaltung und Bewirtschaftung unserer Wohnungsbestände. Darüber hinaus nahmen Planungs- und Vorbereitungsarbeiten für Neubauvorhaben sowie gezielte Instandsetzungsund Modernisierungsvorhaben breiten Raum ein. Der Neubau Am Goldmannpark 64/Hartlebenstraße 9 in Friedrichshagen konnte unter Einhaltung des Kostenrahmens fertiggestellt und beginnend ab dem 1. Mai 2014 inzwischen vollständig vermietet werden. Durch das zögerliche Genehmigungsverhalten des Bezirksamtes Pankow ist das Neubauvorhaben „Mittelstraße“ in Zeitverzug geraten und wird voraussichtlich erst im Jahr 2016 fertiggestellt und bezogen werden können. Die Strangsanierung einschließlich Bädermodernisierung bei den QX-Bauten in Friedrichsfelde wurde mit geringeren Kosten als geplant abgeschlossen und wird im laufenden Jahr bei den QPb61-Bauten in der Michelangelostraße in Prenzlauer Berg fortgeführt. Gleiches gilt für die Sanierung bzw. den Anbau von Balkonen und die Gestaltung der Außenanlagen an anderen Standorten. Alle diese Maßnahmen wurden vom gesamten Aufsichtsrat, insbesondere seinem Bauausschuss, begleitet und kontrolliert. Der Bauwirtschaftsplan 2014 in Höhe von 9,9 Mio. € wurde zu 57 Prozent erfüllt (2013: ca. 64 Prozent). Hauptursache für die Untererfüllung des Bauwirtschaftsplanes 2014 50 war der Rückstand beim Bauvorhaben „Mittelstraße“ in Höhe von 3,1 Mio. €. Die Einzelmaßnahmen zur Wohnungsanpassung und Wohnwertverbesserung, abgestimmt mit den Bewohnern bzw. Neumietern, wurden in 2014 fortgeführt. Schwerpunkt war dabei nach wie vor der mietenwirksame Umbau von Bädern, für den 450 T€ geplant und 398 T€ in Anspruch genommen wurden (2013: 310 T€). Der Aufsichtsrat konnte sich im Berichtsjahr durchgängig davon überzeugen, dass der Vorstand die Vermietung unserer Genossenschaftswohnungen aktiv betreibt und gezielt steuert. Der Gesamtleerstand hat sich weiter verringert. Ende 2014 waren insgesamt nur 13 Wohnungen nicht vermietet, 2013 betraf dies 21 Wohnungen. Praktisch entspricht diese Lage einer Vollvermietung unseres Wohnungsbestandes. Im Berichtsjahr hat die Genossenschaft einen Jahresüberschuss von 1,53 Mio. € erwirtschaftet. Der erwirtschaftete Gewinn ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die geplanten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten um ca. 1,4 Mio. € unterschritten wurden. Im Jahr 2014 haben sich die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung einschließlich Umlagen von 17,8 Mio. € auf 18,1 Mio. € erhöht. Insbesondere Neuvermietungen aus 2013 und 2014 sowie Mietzuschläge nach Wohnungsanpassungen haben dazu beigetragen. Erneut konnten die Zinsaufwendungen unserer Genossenschaft gesenkt werden, und zwar von 2,9 Mio. € im Jahr 2013 auf 2,6 Mio. € im Berichtsjahr. Insgesamt kann die Ertragslage der Genossenschaft als gesund und langfristig stabil bezeichnet werden. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses haben Vorstand und Aufsichtsrat übereinstimmend beschlossen, den Jahresüberschuss 2014 zu 10% in die gesetzliche und die verbleibenden 90% in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Der verwendungsfähige Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2014 stellt sich damit auf 0,00 €.
Der Zahlungsmittelbestand der Genossenschaft hat sich im Berichtsjahr von ca. 10,8 Mio. € auf rund 9,9 Mio. € verringert. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist es ökonomisch sinnvoll, künftig mehr Eigenmittel für die Tilgung relativ hoch verzinster Darlehen bzw. für ertragbringende Investitionen einzusetzen. Das Eigenkapital der Genossenschaft hat sich im Berichtsjahr erneut erhöht. Zum Bilanzstichtag des Berichtsjahres belief es sich auf ca. 74,9 Mio. € (nach 73,3 Mio. € in 2013). Die Eigenkapitalquote der Genossenschaft ist damit im Vorjahresvergleich weiter gestiegen. Die Quelle des Eigenkapitalzuwachses ist vor allem der Jahresüberschuss 2014. Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss sowie den zugehörigen Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 geprüft. Im Ergebnis dieser Prüfung haben sich keine Einwendungen ergeben. Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2014 mit einer ausgeglichenen Vermögenslage abgeschlossen. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Berichtsjahr durchgängig gewährleistet. Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss sowie den Lagebericht für 2014 und die gemäß gemeinsamer Beschlussfassung von Vorstand und Aufsichtsrat bei Aufstellung des Jahresabschlusses vorgenommene Gewinnverwendung. Der Vertreterversammlung wird daher empfohlen, • den Jahresabschluss 2014 durch Beschluss festzustellen, • den Lagebericht des Vorstandes zustimmend zur 	 Kenntnis zu nehmen, • dem Vorstand und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2014 Entlastung zu erteilen. Am 5. Juni 2014 sind die Herren Günter Hinzmann und Gerd Hellmund nach Ablauf ihrer Amtszeit aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Während Günter Hinzmann sich erfolgreich zur Wiederwahl gestellt hat, wurde das langjährige Mitglied Gerd Hellmund ehrenvoll aus dem Aufsichtsrat verabschiedet. An
seiner Stelle wurde Frau Tanja Nowacki neu in den Aufsichtsrat gewählt. Darüber hinaus hat die Vertreterversammlung am 5. Juni 2014 Herrn Mike Boller zum Ersatzmitglied des Aufsichtsrates bestimmt. In der konstituierenden Aufsichtsratssitzung wurde Frau Nowacki als Mitglied des Bauausschusses gewählt. Alle anderen Positionen blieben unverändert. Der Aufsichtsrat dankt den Vertretern und Ersatzvertretern, dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die engagierte und vertrauensvolle Zusammenarbeit im Berichtsjahr 2014. Berlin, 28. April 2015 Der Aufsichtsrat
Dr. Norbert Rückriemen Vorsitzender
Aufwendungszuschüsse: Hierbei handelt es sich um nicht zurückzahlbare, zeitlich begrenzte Zuschüsse zur teilweisen Deckung von Aufwendungen, beispielsweise für die Sanierung bzw. Modernisierung von Wohnungen unter Anwendung der Förderung des Landes Berlin nach der ModInstRL94-industrielle Bauweise, auch Plattenbaurichtlinie genannt. Die rechtliche Verpflichtung des Eigentümers oder Vermieters, eine Wohnung, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, nur an nach Einkommen oder sonstigen Kriterien berechtigte Personen vermieten zu dürfen, wird als Belegungsbindung bezeichnet. Im Rechnungswesen wird mit diesem Begriff der letzte Tag eines Wirtschaftsjahres bezeichnet, zu dem turnusmäßig ein Jahresabschluss von Unternehmen aufgestellt wird und auf den sich die Bilanz bezieht. In der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist der 31.12. jedes Jahres der Bilanzstichtag. Das auch als Bilanzsumme bezeichnete Bilanzvolumen ist das Ergebnis der Addition aller Aktiv- bzw. Passivwerte einer Bilanz. Es gibt Anhaltspunkte für die Einordnung eines Unternehmens nach der Größenklasse. Die aus der Finanzanalyse stammende Kennzahl dient der Beurteilung der Finanzkraft eines Unternehmens und hat einen festen Platz bei der Kreditprüfung der Banken. Der Cash Flow zeigt auf, über welche Mittel zur Selbstfinanzierung ein Unternehmen verfügt. Controlling bezeichnet ein umfassendes Steuerungs- und Koordinierungskonzept zur Unterstützung der Geschäftsleitung bei der ergebnisorientierten Planung und Umsetzung unternehmerischer Aktivitäten. Es umfasst die Beschaffung, Aufbereitung und Analyse von Daten zur Vorbereitung zielgerechter Entscheidungen. Der sog. DGZF-Einstand (Deutsche Girozentrale Fixing) stellt den Zinssatz dar, für den sich Banken Kapital bei der Europäischen Zentralbank leihen. Der Zinssatz basiert auf den Zinssätzen für „risikolose“ Pfandbriefe der Landesbanken und der Deka-Bank im Rahmen von Immobilienfinanzierungen. Der DGZF-Einstand ist somit Indikator für die Entwicklung der Zinsen in der Immobilienfinanzierung. Der Begriff Diversifikation oder auch Diversifizierung bezeichnet in der Wirtschaftswissenschaft eine Ausweitung des Sortiments und bezieht sich auf neue Produkte (z.B. auch Wohnungen) für neue Märkte bzw. Zielgruppen. Der Begriff ist insbesondere in Bezug auf die Produktpolitik eines Unternehmens und für Geldanlagen gebräuchlich. Die Eigenkapitalquote gibt an, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist und wird zur Beurteilung der Finanzkraft eines Unternehmens herangezogen.
Bilanzvolumen:
DGZF-Einstand
Die Erlösschmälerungen bezeichnen die entgangenen Netto-Kaltmieten einschließlich der Betriebskostenanteile z.B. durch Leerstand bzw. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten.
Der Begriff bildet in der Wohnungswirtschaft das Umzugsgeschehen in den Wohnungsbeständen eines Unternehmens ab. Die Fluktuation wird in einer Prozentzahl ausgedrückt, die das Verhältnis der Kündigungen zur Gesamtzahl der Wohnungen wiedergibt. Eine Forwardvereinbarung wird vom Darlehensnehmer für eine Immobilienfinanzierung genutzt, wenn bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung ein günstiger Zinssatz für die Zukunft gesichert werden soll. Die häufigste Anwendung finden Forwardvereinbarungen bei Anschlussfinanzierungen (Prolongationen). Als Konzeptverfahren wird ein Verfahren bezeichnet, dass nicht nur nach messbaren Ergebnissen, bspw. nach dem höchsten Preis, entschieden wird, sondern bei dem auch nicht bzw. ungenügend messbare Faktoren, wie bspw. soziale, nachbarschaftliche, ökologische oder städtebauliche Aspekte bei der Entscheidungsfindung Berücksichtigung finden. Mit diesem Begriff bezeichnet man die Fähigkeit eines Unternehmens, seine fälligen Verbindlichkeiten jederzeit fristgerecht und uneingeschränkt begleichen zu können. Mangelnde Liquidität ist neben der Überschuldung die häufigste Insolvenzursache bei Unternehmen. Dieser Begriff bedeutet Verlängerung bzw. Vertragsverlängerung und ist finanzwirtschaftlich u.a. von Bedeutung im Zusammenhang mit einer Fristverlängerung von Krediten auf Antrag des Kreditnehmers. Darunter versteht man den systematischen und vorausschauenden Umgang mit bestehenden oder möglichen Risiken in einem Unternehmen. Hierdurch werden Bilanzposten bezeichnet, die für ungewisse Verbindlichkeiten, also wirtschaftliche Verpflichtungen, die dem Grunde nach, der Höhe nach oder hinsichtlich des Zahlungszeitpunktes noch nicht bestimmt sind, gebildet werden. Sie sind Teil der Verbindlichkeiten. Damit wird sichergestellt, dass ein Unternehmen bei Eintritt der ungewissen Verbindlichkeit über hinreichend Kapital zu deren Erfüllung verfügt. Hierunter werden sowohl kurz- als auch langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Banken ausgewiesen (Kontokorrentkredite, Darlehen, Hypotheken). Verbindlichkeiten mit einer Fälligkeit bis zu einem Jahr zählen nicht zu dieser Bilanzposition. Das Werkstattverfahren ist eine Variante zur Planung eines Neubauvorhabens, die durchgeführt werden kann, wenn die grundsätzlichen Inhalte der Planungsaufgabe mit einem breiten Beteiligtenkreis – insbesondere auch mit den potentiellen Nutzern – gefunden werden sollen. Zur Herausarbeitung einer marktfähigen, innovativen und zielgruppenorientierten Entwurfsplanung werden mehrere Planungsbüros gleichzeitig beauftragt, ihre Entwürfe vorzustellen. Gemäß § 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vom 12.12.2013 liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, wenn Wohnraum 1. zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird; 2. für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird; 3. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist; 4. länger als sechs Monate leer steht oder 5. beseitigt wird.
Forwardvereinbarung:
Werkstattverfahren:
Organe der Genossenschaft/Mitgliedschaften
Aufsichtsrat	Funktion Dr. Norbert Rückriemen	 Dagmar Pohle	 Dr. Wolfgang Uhlmann	 Günter Hinzmann Werner Hüter Dr. Dieter Freese Axel Berndt Tanja Nowacki Vorsitzender stellv. Vorsitzende Schriftführer
Vorstand	Funktion Andreas Böhm	 Roland Henke	 Vertreterversammlung 80 Vertreter 17 Ersatzvertreter Mitgliedschaften Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist Mitglied •	 im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) 	 Lentzeallee 107, 14195 Berlin •	 im GdW Bundesverband deutsche Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 	 Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin •	 bei der Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin (BBA) 	 Lützowstraße 106, 10785 Berlin •	 im Genossenschaftsforum e.V. 	 Machonstraße 25, 12105 Berlin •	 im Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. (AGV) 	 Peter-Müller-Straße 16, 40468 Düsseldorf •	 bei der Berliner Volksbank eG 	 Budapester Straße 35, 10787 Berlin •	 in der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) 	 Deelbögenkamp 4, 22297 Hamburg •	 in der Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK) 	 Fasanenstraße 85, 10623 Berlin •	 im Pensions-Sicherungs-Verein (PSVaG) 	 Bahnstraße 6, 50996 Köln •	 im Förderverein Pferdesportpark Berlin-Karlshorst e. V. 	 Treskowallee 129, 10318 Berlin •	 im Heimatverein Marzahn-Hellersdorf e.V. 	 Prignitzstraße 163c, 12683 Berlin Kaufmännischer Vorstand Technischer Vorstand
Herausgeber: Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG Gundelfinger Straße 8a 10318 Berlin Telefon: 030 51555-0 Fax: 030 51555-900 Internet: www.DPFonline.de E-Mail: info@DPFonline.de Gestaltung und Herstellung: Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG Druck: Druckerei Conrad GmbH Fotos: Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG; Fotolia.de: S. 4 © Noppasinw, S. 9 © zappblinki, S. 19 © keithburn, S.21, © ARochau, S. 23 © SJ-Photo, S. 25 © ribtoks, S. 28 © lavizzara, S. 31 © Friedberg, S. 34 © weseetheworld, S. 39 © Andreas P, S. 49 © adogg, S. 53 © zarg404