Source: https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/vendita-per-possesso-usucapione-notaio/
Timestamp: 2018-01-23 05:28:51+00:00
Document Index: 130167454

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1159', 'sentenza ', 'art.27', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1483', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

– Capita frequentemente che il legittimo proprietario di un bene immobile (specialmente terreni) abbandoni la sua proprietà, che viene di fatto acquisita dal vicino, da suoi parenti o da amici che continuano a utilizzarla e/o coltivarla come se fossero proprietari.
Nella regione Abruzzo, per esempio, l’ipotesi è frequentissima a causa delle antiche emigrazioni degli italiani nelle Americhe, che, ovviamente, hanno lasciato alla loro sorte un numero notevolissimo di appezzamenti di terreno o di case rurali, abbandonandoli al loro destino.
Come sapete la proprietà si può acquisire per usucapione, esercitando sul bene un possesso uti dominus, acquisito nec vim, nec clam, sicchè la proprietà si trasferisce a chi utilizza il bene immobile quale proprietario. Anzi, correttamente, non si trasferisce, perché l’usucapione è un acquisto a titolo originario e non derivativo.
La sentenza del giudice di avvenuta usucapione
La strada ordinaria per vedersi riconosciuta la proprietà a tutti gli effetti erga omnes è l’accertamento giudiziale. Una vera e propria causa, promossa da chi ritiene di averne diritto, al termine della quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione, e dichiara la conseguenza dell’acquisto della proprietà del nuovo titolare.
Non v’è dubbio che le complesse procedure per l’accertamento giudiziale dell’usucapione costituiscono un ostacolo a che il nuovo proprietario si rivolga alla Giustizia. La procedura è lunga, è costosa, specie a fronte di piccoli ratei di terreno dal valore modestissimo. Ecco perché questi beni spesso continuano ad essere solo utilizzati dal possessore uti dominus, in quanto tale riconosciuto da tutta la comunità ove è inserito, che ben conosce il fatto che esso è stato, lustri addietro, abbandonato dal titolare effettivo, di cui oltretutto non si hanno più notizie.
La vendita per possesso
Che fare quando si decide di vendere? Sovviene a questo punto l’istituto della “vendita per possesso”.
La vendita per possesso è il trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri, ma che dichiara apertis verbis sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge
Legittimità della vendita per possesso
La legittimità di tale vendita è fuori da ogni dubbio, basti pensare che nel nostro ordinamento addirittura è ammissibile la vendita di cose altrui, ma fondamentalmente perché se ne trovano riferimenti normativi chiari e specifici, anche se indiretti. Cosi’, ad esempio, l’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, che dice come “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La previsione dell’usucapione breve parla quindi espressamente di un titolo capace di trasferire un immobile e regolarmente trascritto, e potendo essere trascritti solo gli atti pubblici e le scritture private autenticate (oltre ovviamente alle sentenze di domande giudiziali) è chiaro che il testo di tale norma fa riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.
Addirittura in uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n.176-2008/c) si rammenta non solo che il notaio può stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”.
Lo studio del Consiglio Nazionale riporta in via esemplificativa alcuni buoni motivi, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali (come abbiamo detto poc’anzi), la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via.
Antico dibattito sulla vendita per possesso
In passato si è molto discusso della validità dell’operazione perché il possesso non può essere certo trasferito mediante un atto notarile. Non è qui il caso di ripercorrere il dibattito -piuttosto complesso e appassionato – di dottrina e giurisprudenza intorno al punto, perché esso è andato, a mio modesto avviso, completamente fuori tema. Si è cioè confuso la “vendita del possesso” con la “vendita per possesso”. Nel primo caso sono pronto ad aderire alla tesi restrittiva che la sola situazione di fatto del possesso non possa essere trasferita, ma quello di cui ora stiamo parlando non è il trasferimento del possesso ma è il trasferimento della piena proprietà dell’immobile debitamente trascritta e volturata che, ovviamente, porta con sé anche il diritto al possesso che è uno delle caratteristiche del diritto reale di proprietà.
Anche una recente sentenza della Cassazione, la n. 2485 del 5.02.2007, ammette esplicitamente il trasferimento di proprietà per possesso, laddove nega la responsabilità per negligenza professionale del notaio nella ipotesi che abbia stipulato una vendita di terreni per i quali l’alienante assumeva solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente fosse stato ben conscio dei rischi relativi.
La principale conseguenza è che la titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata immediatamente al nuovo proprietario: scompare così dai registri il nominativo dell’intestatario che ha abbandonato a suo tempo il terreno. Tale trascrizione e voltura ha un effetto universale, erga omnes, ed i terzi sono obbligati a riconoscere la proprietà del nuovo intestatario ancorché l’abbia ricevuto da un alienante non intestatario, ma con una sola eccezione.
L’eccezione è costituita dall’intestatario originario dell’immobile, che ha il diritto di contestare l’affermazione dell’alienante di aver usucapito il bene e riottenerne così a suo favore l’intestazione.
Da qui si comprendono immediatamente i due vantaggi, e cioè da un lato quello di procedere al trasferimento di proprietà effettivo e reale nei confronti del nuovo acquirente senza il bisogno di pronuncia giurisdizionale, e dall’altro quello di “invertire” l’onere processuale, perché non è più chi ritiene di aver usucapito a dover agire in giudizio contro il proprietario effettivo (se lo trova), sopportandone i costi e le difficoltà burocratico-giudiziali, ma il proprietario precedentemente intestatario che ha l’onere di agire (addossandosene gli oneri anzidetti) per far dichiarare dal giudice come non corrispondente alla realtà la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile.
Questa finestra di incertezza comporta una duplice serie di conseguenze. Innanzitutto la responsabilità del venditore che dichiara nell’atto notarile di esserne effettivamente il proprietario per acquisto originario, pur senza pronuncia giudiziale, nei confronti dell’acquirente. Nella sfortunata ipotesi che l’antico intestatario insorga per reclamare la proprietà, e ottenga la pronuncia in suo favore, l’alienante che ha dichiarato circostanze non vere è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente. In secondo luogo comporta il rischio per l’acquirente del suo acquisto di proprietà. La proprietà acquistata con l’atto notarile di “vendita per possesso” gli può essere tolta dal vecchio proprietario intestatario, che dimostri come la dichiarazione dell’alienante non sia stata veritiera.
La fiducia nel venditore
Ecco perché l’acquisto per possesso richiede necessariamente sempre una certa fiducia da parte dell’acquirente nei confronti della dichiarazione del venditore. Fiducia che è assoluta nei casi in cui, come quello dianzi accennato, l’acquirente fa parte della stessa comunità sociale da cui si è distaccato l’antico proprietario, e quindi è a conoscenza delle vicende ventennali dell’immobile, ma che comunque richiede pur sempre una riflessione ed una valutazione adeguata da parte dell’acquirente, il quale deve essere edotto ed avvertito da parte del notaio dei rischi connessi alla incertezza della titolarità effettiva del diritto di proprietà, all’impossibilità di verificare da parte del notaio la veridicità della dichiarazione del venditore, e dalla possibilità di un’evizione rivendicatoria da parte dei terzi o dei loro aventi causa.
Il compito del notaio e le responsabilità
Nel caso in cui l’acquirente abbia questa fiducia il notaio non solo può stipulare l’atto di “vendita per possesso”, ma deve stipularlo, perché il suo ministero, se richiesto, è obbligatorio ai sensi del 1° comma dell’art.27 della Legge 16.02.1913 n. 89, a cui il notaio può sottrarsi solo nella ipotesi che l’atto che gli viene richiesto sia contrario alla legge, all’ordine pubblico o al buon costume (nelle cui ipotesi non rientra la “vendita per possesso”).
Come abbiamo già visto la sentenza della Cassazione sopra riportata esclude qualsiasi negligenza professionale del notaio quando l’acquirente sia ben conscio della situazione. Nel caso esaminato dalla sentenza della Cassazione i giudizi della S.C. hanno escluso la negligenza del notaio solo perché dal tenore del testo si evinceva che l’acquirente era conscio del rischio!
L’accortezza e la prudenza del notaio suggerisce ovviamente qualcosa di più. E cioè avvertire esplicitamente l’acquirente delle conseguenze positive a suo favore (di cui ho accennato) ma anche delle conseguenze e dei rischi negativi nella ipotesi di azione rivendicatoria da parte dell’intestatario, come pure ho detto.
E il notaio farà bene nell’atto a inserire espressamente sia la dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità, e con le ampie garanzie del venditore stesso ai sensi dell’art. 1483 e 1484 c.c., sia la circostanza che il notaio ha avvertito l’acquirente dei rischi, che essi sono stati ben compresi dall’acquirente, il quale, nonostante i rischi, chiede al notaio di ricevere ugualmente l’atto di trasferimento esonerandolo da ogni responsabilità in caso di possibile azione rivendicatoria.
Cosa ne pensi della “vendita per possesso”? L’articolo ti è stato utile? L’hai trovato interessante? Condividilo sui tuoi social e commentalo con le tue idee o proponi le tue richieste di chiarimento qui di seguito!
“ Vendita per possesso ” e dichiarazione di usucapione del venditore ultima modifica: 2016-11-02T23:30:50+00:00 da notaio
Articolo precedente: Aste telematiche pubbliche e private. Il notariato del futuro.
Articolo Successivo: Che atti può firmare in Italia il cittadino estero? La reciprocità.
42 Commenti su ““ Vendita per possesso ” e dichiarazione di usucapione del venditore”
Skintek1980 ha detto:
Gentile Dott. D’Ambrosio
In relazione alla vendita per possesso da parte di Notaio, il reclamo da parte del soggetto espunto dalla proprietà in virtù di suddetta pratica, è soggetto a termini di decadenza?
Questione in pillole:
Si tratterebbe di usucapire da parte di Tizio (dopo quasi 41 anni) un porzione di terreno su cui più di 20 anni fa lo stesso ebbe a costruire un immobile ad uso abitativo.
Il terreno facente parte di un lotto, allora diviso in tre parti tra i promissari acquirenti, pone, oggi, l’annosa questione di individuare i soggetti da chiamare in mediazione, quindi, eventualmente in giudizio.
Certo di un riscontro in merito, l’occasione è gradita per porgere distinti saluti.
Non si può “espungere” nessuno. La dichiarazione del venditore è di essere GIA’ proprietario per usucapione. Di conseguenza il termine per il reclamo del vero proprietario è quello ordinario della usucapione. In caso di dichiarazione totalmente mendace, essendoci un atto notarile idoneo astrattamente, il termine è 10 anni dall’atto. Le specificazioni in “pillole” mi lasciano perplesso: tu parli di mediazione e di giudizio che non c’entrano con la problematica da me esposta. La “vendita per possesso” è consentita dalla legge proprio per superare le difficoltà di una causa ordinaria.
8 marzo 2017 alle 9:23
Gent.le Dott. D’Ambrosio,
cercherò di essere quanto più breve e chiaro possibile nell’esposizione della mia problematica, speranzoso che Lei decida di aiutarmi.
A breve vorrei acquistare la proprietà di un vecchio immobile fronte strada, adibito in passato ad abitazione (c.d. “basso”), ad oggi disabitata da decenni.
Interpellando però gli eredi dell’ultima persona che c’ha abitato, ormai morta da tempo, ho scoperto quanto segue:
– tale immobile apparteneva ad una persona emigrata all’estero;
– l’ultima inquilina non era proprietaria, bensì pagava un affitto, che veniva percepito da una terza persona;
– l’inquilina, per mezzo dei suoi eredi, disconoscendo la leggittimità di tale terzo a riscuotere l’affitto, riuscì ad ottenere giudizialmente sentenza favorevole.
A questo punto, premesso che sono trascorsi diversi decenni dai fatti qui sopra esposti, non essendoci volontà ed interesse da parte degli eredi di iniziare un giudizio di usucapione, è possibile procedere ad una “vendita per possesso” come da lei sopra descritto. Ovviamente, senza timore di incorrere in futuri particolari problemi, tutelando quanto più possibile le nostre rispettive posizioni?
inoltre, se possibile, potrebbe suggerirmi come individuare un prezzo consono per tale immobile?
tenendo ovviamente conto che:
– verrebbe trasferito “solo il possesso”;
– l’immobile verte in pessimo stato;
– la zona in cui abito è di poca appetibilità (con vari immobili, commerciali ed abitativi sfitti);
– vi è la volontà/necessità di dover, anche, indennizare gli eredi per le spese giudiziarie sostenute per il disconoscimento del terzo dal percepire il fitto;
– evitare di incorrere in problemi successivi con l’agenzia delle entrate o altri enti.
Sperando di non essermi dilungato troppo e di essere stato chiaro nell’esposizione di quanto in mia conoscenza, la saluto con l’auspicio che possa dipanare tale mio dubbio.
Nella vendita per possesso il notaio non da alcuna garanzia sull’effettiva titolarità del diritto di proprietà da parte del venditore, proprio perchè mancano i legittimi titoli. La responsabilità è unicamente del venditore e l’intestatario originario dell’immobile ha comunque il diritto di contestare l’affermazione dell’alienante di aver usucapito il bene e riottenerne così a suo favore l’intestazione.
Quanto alla determinazione del prezzo di vendita, essa rientra nella esclusiva trattativa privata tra le parti e non nella competenza notarile.
gerghira ha detto:
le descrivo la seguente vicenda: mi sto accingendo ad acquistare un immobile diviso tra più eredi. Uno di loro, non volendo accettare l’eredità del defunto genitore poichè vi sono delle situazioni debitorie pendenti, vorrebbe vendere l’immobile attraverso la dichiarazione di usucapione. Quindi io acquisterei detto immobile per i 6/7 attraverso il contratto di compravendita e per 1/7 attraverso la vendita per possesso.
La mia domanda è la seguente: quel 1/7 potrebbe in futuro essere rivendicato da creditori terzi? ed io potrei perderne la proprietà?
20 aprile 2017 alle 23:51
Brrrr… che brutta idea! E la dichiarazione di successione degli altri come la fanno? Solo per 6/7? E come si fa a dichiarare di aver usucapito per una quota soltanto? La dichiarazione di possesso non reggerebbe: è una evidente accettazione simulata. Rischioso acquistare così per molti motivi. Se l’erede ritiene che ci siano debiti faccia la rinuncia. Gli altri ereditano il 100% e lo possono vendere regolarmente.
Giusi 76 ha detto:
Io mi trovo in una situazione analoga vorrei acquistare un terreno con 5 particelle di cui metà della proprietà è di proprietà di una persona figlia unica mentre l’altra metà della madre deceduta nel 2015. Questa proprietà e diventata loro alla morte del padre quindi metà alla moglie e l’altra metà alla figlia senza fare alcun frazionamento. Al momento della morte della mamma la figlia ha fatto rinuncia perché la madre aveva problemi con il fisco per una vecchia attività. Quindi mi volevano proporre la vendita per metà diretta e per altra metà possesso, giustamente proprietari non ne vanteranno il possesso ma il fisco può impugnare la proprietà per debito? Grazie
Non può esistere un bene senza proprietario. Se la figlia ha rinunciato alla eredità chi è diventato proprietario? Se non ci sono parenti fino al 6 grado che hanno accettato, la proprietà è già dello Stato, senza bisogno di alcuna procedura, e contro lo Stato non è ammessa usucapione. Inoltre se la proprietà era della madre fino al 2015, qualsiasi cosa sia successo dopo, rende la dichiarazione di possesso ventennale palesemente mendace, con rischi anche penali
La ringrazio di cuore per la celere e chiara risposta.
Volevo un ultimo chiarimento s’è passibile. Se io acquisto la solo quota della figlia purtroppo indivisa dalla madre non frazionata, avrò possibilità di acquistare l’altra parte dallo stato? E come fare per interessare lo stato quale ufficio? In più anche se non frazionato posso recintare una quote di queste particelle indivise pari alla metà? Grazie
4 dicembre 2017 alle 18:42
Non so dirle se è ammessa la vendita a trattativa privata o è necessaria l’asta pubblica. Per i dettagli deve rivolgersi ad un avvocato o a un notaio del posto. Per la recinzione la risposta è negativa.
ho un problema di particelle mancanti …
mio padre ,ora defunto, ha comperato una casa in comproprietà con mia madre,
questo nel 1991 ora ho scoperto che parte di questa casa è ancora proprietà del vecchio proprietario….
questi me la vuole cedere per usocapione … la casa è tuttora abitata da mia madre quindi i termini ci sarebbero, io volevo sapere si può procedere da un notaio o bisogna andare per forza da un giudice, ed ancora, a quanto si aggirano i costi?
11 maggio 2017 alle 22:18
L’usucapione proprio non te la consiglio: è una causa in Tribunale, dieci anni, molte spese legali, e non è detto che vada bene anche se nessuno si oppone. Consiglio l’atto notarile di vendita, rapido efficiente, i cui costi sono quelli ordinari di un atto di trasferimento
giu24 ha detto:
le espongo il mio caso alquanto particolare.
– Ho acquistato un immobile da demolire e ricostruire.
– In adiacenza, appoggiato al mio edificio, c’e’ uno sgabuzzino abusivo che si trova su un terreno di pertinenza di un altro immobile (appartamenti popolari).
– Spulciando nelle scartoffie di tribunale, Ater, comune e catasto, il mio avvocato e’ arrivato a capire che anche la mia particella e’ anch’essa comproprietaria (1/8) di tutta la pertinenza .
– Di tutto il terreno, ogni proprietario degli appartamenti popolari si e’ impossessato (con tanto di recinzione) di un pezzettino.
Vorrei portare I POSSESSORI del pezzettino dove insiste lo sgabuzzino a vendermi il loro pezzettino (in realta’ anche mio….), sia perche’ loro da diversi anni non lo utilizzano, sia perche’ altrimenti non potrei demolire il mio edificio senza causare la caduta dello sgabuzzino (seppur abusivo).
Considerando che agli altri proprietari non interessa nulla, potrei acquistare una un terreno di cui gia’ sono comproprietario ???
7 luglio 2017 alle 18:10
Dovrebbe prima procedere al frazionamento catastale di tutto il terreno in modo da individuare “il pezzetto di terreno” che le interessa, e poi acquistare le altre quote, ossia i 7/8 mancanti.
Gent. Notaio D’Ambrosio,
potrei essere interessato all’acquisto di un terreno che e’ stato ricevuto in eredita’ dal venditore, ( nonno e poi padre )e sul quale insiste un fabbricato catastato solo nel 2010. Questi esibisce oltre alla dichiarazione di successione e alle intestazioni catastali del terreno e del fabbricato che vi insiste, anche un atto di divisione del nonno datato anno 1937 regolarmente registrato, nel quale, pero’, e’ menzionata solo una parte del terreno. Mi chiedo se le intestazioni catastali e le dichiarazioni di successione siano sufficienti per un valido trasferimento con efficacia erga omnes e quindi al riparo da eventuali contestazioni di terzi.
Rigraziandola porgo distinti saluti.
Se non è possibile risalire all’atto originario di acquisto e nel ventennio non vi sono stati passaggi di proprietà tra vivi ma solo successioni a causa di morte e non sono state trascritte o iscritte contestazioni e/o azioni rivendicatorie da parte di terzi allora può stare tranquillo.
Mi sono rivolto ad un notaio per chiedergli se potevo procedere alla vendita per possesso essendo possessore di un bene da oltre trent’anni ed avendo necessità di regolarizzare la proprietà. Mi è stato detto che da qualche tempo, non si può più ricorrere a questo istituto per motivi che non ho ben compreso. La domanda è: ad oggi il notaio può ancora stipulare e trascrivere atti di vendita sulla base del possesso ultraventennale? Grazie
Non sono al corrente di novità in contrasto con quanto da me espresso nell’articolo. E’ vero comunque che recentemente le cronache giudiziarie hanno riferito di fatti che sembrerebbero incredibili abusi dell’istituto, in particolare accaduti nella regione Sicilia. E’ quindi comprensibile che il notaio sia spinto ad esercitare una valutazione critica sui quanto andrà ad autenticare, ancorchè formalmente non ne sia responsabile.
anna natura ha detto:
buongiorno, grazie dell’opportunità, la mia famiglia ha acquistato 2 box doppi senza atto notarile, con solo diritto di assegnazione tramite notaio, senza stato di proprietà, in quanto c’era un contenzioso che si sarebbe dovuto risolvere in un anno ma ne sono passati 19. ora noi vorremmo vendere nell’immediato un box doppio, abbiamo già gli acquirenti. a riguardo vorrei sapere:
posso vendere senza problemi per l’acquirente o per noi ?
ci converrebbe aspettare 1 anno per l’acquisto con usucapione( so che può però durare anni e molti soldi giusto?) e poi rivendere?
il diritto all’ usucapione è trasferibile al nuovo acquirente di modo che fra un anno scade il termine dei 20anni può avvalersi dell’acquisto per usucapione?
la tua situazione di fatto non è chiara. Dipende molto dal contenzioso. Comunque il principio della saldatura del possesso dal dante causa all’acquirente è giusto. Se l’acquirente si fida può valutare i suggerimenti che ho espresso nel mio articolo
simodalex ha detto:
21 agosto 2017 alle 13:01
Sottopongo alla sua cortese attenzione il mio caso:
Il mio bisnonno (proprietario dell’immobile oggetto della questione) aveva 3 figli di cui 2 non sposati e senza figli (zio e ZIA di mio papá [focalizzare l’attenzione su questa zia]) e mio nonno che a sua volta ha avuto 4 figli (il primo signorino, avuto da prime nozze, il quale è deceduto.. e gli altri 3 da seconde nozze tra i quali c’è mio padre che a sua volta ha avuto 2 figli [me e mio fratello]).
Mio nonno nel 1952 si sposa e dona (purtroppo solo verbalmente e in buona fede) la sua quota di casa ai suoi fratelli signorini (zio e zia) che abitano in quella casa da quando sono nati, però la zia ci abitò fino al giorno in cui è deceduta (2012), invece lo zio (fratello della zia e del nonno) ci ha vissuto fino al 1994, in quanto nel 1995 lo zio cambiò residenza per poi morire in altra abitazione nel 2005, mentre mio nonno era morto già nel 1993.
Negli ultimi anni di vita, la zia avendo bisogno d’aiuto per via dell’anzianità e della sua salute precaria, chiese aiuto ai 3 figli del fratello (mio nonno) e solo mio padre e famiglia fummo disponibili a servire la zia, mentre gli altri 2 fratelli di mio padre hanno esplicitamente dichiarato di non aver interesse nell’aiutare la zia anziana.. al ché la zia decide di fare testamento dal notaio col quale lascia la casa “come unica proprietaria” a me e a mio fratello (che siamo figli del nipote; considerato che ci prendevano cura di lei da tutti i punti di vista).
Da qualche tempo io e mio fratello abbiamo deciso di vendere casa ma nella voltura escono ancora i nomi di mio nonno, di suo fratello signorino, oltre a quello della sorella signorina, pertanto facendo la successione ci ritroveremmo poi nella voltura catastale come proprietari/eredi anche i fratelli di mio padre.
Detto ciò, in considerazione del fatto che i fratelli di mio padre hanno volutamente sottrarsi dagli oneri fiscali della casa, di manutenzione ordinaria, la tassazione, nonché di servire la zia, e non hanno persino partecipato alle spese funerarie dello zio.. praticamente si sono sottratti da ogni tipo di dovere.
Che diritto hanno loro oggi di sentirsi proprietari?
Io e mio fratello possiamo acquisire le quote di mio nonno e di suo fratello mediante usucapione o altri tipi di rimedi?
L’ inerzia e il disinteresse dei fratelli di mio padre, possono eventualmente essere considerati come “tacita, mancata accettazione dell’eredità “?
Oppure, Se affettuassimo una vendita per possesso, considerato che gli intestatari originari dell’immobile sono deceduti, gli eredi (fratelli di mio padre) hanno diritto di contestare l’affermazione degli alienanti (io e mio fratello) di aver usucapito il bene e riottenerne così a loro favore l’intestazione?
Ps: l’acqua viene pagata a nome del mio bisnonno tutt’ora.
Mentre le bollette di luce e telefono sono state intestate alla ZIA (testatrice) dal 2005 , cioè da dopo la morte di suo fratello signorino (che è anche fratello di mio nonno).
Tuttavia solo ed esclusivamente mio padre, io e mio fratello ci facciamo carico tutt’ora di tutte le utenze, spese varie ed eventuali di ogni genere..
Certa di una sua gentile risposta, la ringrazio anticipatamente.
3 settembre 2017 alle 0:45
Lei e suo fratello siete sicuramente proprietari della quota a voi lasciata per testamento dalla sorella di vostro nonno. Ma le quote di suo nonno e dell’altro suo fratello, in assenza di testamento, vanno ripartite a favore di tutti gli eredi quindi vi rientrano anche i suoi zii, indipendentemente da chi, fino ad ora, ha sostenuto tutte le spese relative all’immobile. Queste tutt’al più possono essere utilizzate per l’accertamento dell’usucapione. Se fate una vendita per possesso il rischio di rivendicatoria rimane a vostro carico, se invece l’usucapione viene dichiarata giudizialmente non correte più alcun rischio.
Grazie infinite per la sua gentile risposta notaio!
Salvatore94 ha detto:
Salve Gentile notaio volevo un informazione mia mamma abita da piu di 20 nella casa che prima era di suo padre che poi suo padre intestò a suo fratello che da tempo sono deceduti entrambi.. ma di questa casa non abbiamo l’atto di propietà e non risulta nemmeno al catasto questa casa ma noi ci abitiamo da tantissimi anni con residenza e tutto e adesso vorremmo venderla ce un modo per venderla senza atto? O si può fare l’atto?..
2 ottobre 2017 alle 22:45
Per vendere si deve stipulare un atto di compravendita. Necessariamente. Dalle poche parole che mi hai detto sembrerebbe che sostanzialmente ricorrono tutte le condizioni espresse nel mio articolo. Altra questione completamente diversa è la normativa urbanistica. Se la casa non è accatastata va accatastata. Se la casa è abusiva occorre sanarla, se possibile.
Quindi dopo averla accatastata e messa in regola si può vendere solo per vendita per possesso non si può ricevere l’atto tramite sentenza giudiziaria?
Non è così…deve leggere bene l’articolo. Per vendere un immobile bisogna andare necessariamente dal notaio. Per acquisirne prima la proprietà occorre però antecedentemente fare una causa giudiziaria che termini in una sentenza . In alternativa alla causa, se l’acquirente si fida, c’è l’istituto della vendita “per possesso”. Si ricordi inoltre che l’accatastamento non basta: deve essere in regola con la normativa urbanistica. Le suggerisco di andare dal notaio di sua fiducia che le spiegherà tutto a voce rispondendo alle sue perplessità
Egr. notaio, ho contattato diversi notai su Roma e Viterbo (l’immobile si trova in provincia di Viterbo) e nessuno è disponibile a rogare un atto di vendita o di donazione in virtù del possesso ultraventennale. Conosce qualche notaio su Roma disponibile a rogare un atto del genere? In subordine, lei sarebbe disponibile a rogare l’atto?
Le preciso la vicenda, un mio cliente ha acquistato un immobile oltre 35 anni fa da uno solo dei comproprietari. per tutto questo periodo ha posseduto e possiede uti dominus tale immobile. Poiché una causa di usucapione sarebbe complessa (per il numero di eredi) e costosa, questo mio cliente
vorrebbe regolarizzare l’intestazione vendendo o donando l’immobile ai propri figli? Negli ultimi venti anni non ci sono state trascrizioni pregiudizievoli. Nell’attesa le porgo i migliori saluti.
La vendita “per possesso” è prevista dalla legge. E’ possibile pertanto che i colleghi abbiano rinvenuto dei problemi ostativi. Per avere una risposta al tuo caso dovresti contattare il mio ufficio e consegnare tutte le carte per un esame della situazione.
Giuseppe Iodice ha detto:
Gent.mo notaio, il suo articolo è illuminante per una mia realtà anche molto simile ad un precedente intervento. Però vorrei sapere, nel caso di immobile detenuto da più di 40 anni da mia madre, casistica paesana molto evidente, può ella donare a me una parte (escludendo altri due miei fratelli) e vendere il restante a due miei cugini? Grazie infinite
10 ottobre 2017 alle 20:06
Risposta affermativa. Ovviamente la problematica relativa ad eventuali lesioni di legittima per la donazione ad uno solo dei figli è tutta una altra cosa.
Gent.mo notaio, grazie per la sua pronta risposta. Vorrei chiederle in merito al disallineamento al catasto dell’identificazione dell’immobile: nel mio caso trattasi di una porzione di tutto un immobile che è inglobato in un’unica particella catastale, dunque necessita prima di un frazionamento con relativa nuova particella. Cosa mi consiglia , prima la variazione catastale o prima l’atto notarile?; e come posso superare le opposizioni dei rispettivi tecnico edile /geometra e notaio qualora non si rendessero disponibili. Grazie ancora di tutto, Giuseppe Iodice.
ovviamente prima il frazionamento! Non si può fare un atto notarile che riguardi “un pezzo” di particella! Tecnico? Cambialo
Quirino Piscitelli ha detto:
17 ottobre 2017 alle 4:23
nel ringraziarLa per le sue chiari indicazioni sull’usucapione, vorrei sottoporle il mio caso per vedere se esso potesse risolvermi un problema sorto nell’iter dell’acquisto di un immobile.
Fatto il preliminare di vendita di un appartamento con garage e cantinola ricevuto per eredità dal promittente venditore a seguito della morte dei suoi genitori che l’hanno acquistato e abitato per oltre 30 anni, nel controllare la planimetria ho fatto notare al proprietario che la cantinola indicata nella mappa non corrisponde a quella in suo possesso e quindi oggetto di vendita.
Lui ha risposto che pur non essendoci questa corrispondenza i suoi genitori prima, e dopo lui, hanno sempre posseduto quella, e come loro altri proprietari dell’immobile hanno questa non corrispondenza della cantinola posseduta di fatto con quella indicata dalla planimetria dell’immobile. (immobile con ben 25 inquilini). Questa situazione è stata confermata anche dall’amministratore. Quindi sulla planimetria che verrà allegata all’atto compro una pertinenza diversa da quella che mi viene data.
Occorre un atto notarile con tutti i condomini col quale si rettificano le proprietà e ognuno si prende formalmente la sua cantinola. Nell’attesa come posso consigliarle di stipulare un atto con particella e planimetria non corrispondenti al vero? Il mio consiglio è stipulare con la giusta cantina, e con la giusta planimetria: il venditore dichiarerà sotto la sua responsabilità di averla usucapita così come scritto nel mio articolo.
giasio ha detto:
7 dicembre 2017 alle 22:10
Volevo chiederLe: è possibile donare solo la nuda proprietà e trattenere per sé l’usufrutto o il solo diritto di abitazione di un immobile di cui si ha il possesso da oltre venti anni?
In questo caso nei registri immobiliari risulterebbe solo il nudo proprietario, mentre come usufruttuario non risulterebbe chi ha usucapito o la dichiarazione di chi dona di trattenere per sé l’usufrutto del bene usucapito viene trascritto e ha efficacia nei confronti dei terzi?
11 dicembre 2017 alle 1:00
Risposta negativa: l’usucapione può avvenire solo per la piena proprietà, non per un diritto reale parziario. Men che meno per la sola nuda proprietà
Mons Dario Caldarelli ha detto:
14 dicembre 2017 alle 23:59
Salve Sig Notaio,
trovo difficoltà nella provincia di Brindisi a trovare un notaio disposto al rogito di un terreno agricolo con un immobile datato, nella forma sopra da Lei accuratamente descritta.
Come posso risolvere questo problema? A dire il vero, non riesco a trovare ne in Puglia nè a Napoli un Notaio disposto…. Grazie di cuore per l’attenzione. +Mons Caldarelli
Sinceramente non so che dirle. So che molti si rifiutano ma non so perchè. Cercherò di informarmi. Chieda anche lei quali possono essere le motivazioni. In passato c’è stato un notaio inquisito per una vendita per possesso in Sicilia, ma erano 500 ettari di centinaia di proprietari ignari e l’operazione serviva per ottenere finanziamenti indebiti dalla CEE….
P.S.: una preghiera per il povero notaio sottoscritto. Grazie!
Sarà fatta, disponga di me per eventuali esigenze. +Mons Caldarelli
ANNELISA ha detto:
4 gennaio 2018 alle 0:24
Buona sera Notaio,
Vorrei esporre il mio caso per capire il modo migliore di procedere:
mia madre nel 1996 ha venduto un terreno (agrumeto) e un fabbricato rurale in provincia di Catania ad un privato tramite un atto privato firmato da entrambee parti. In tale atto ha dato il possesso al compratore il quale nonostante abbia saldato la cifra pattuita non si è mai presentato dal notaio).
Mia madre è morta nel 2008 e io sono l’unica erede (vivo a Roma). Come consigliato da un notaio ho escluso questi beni dalla dichiarazione di successione fatta nel 2008 e ho tentato invano di rintracciare il signore che nel 96 aveva acquistato il terreno (può sembrare strano ma non so neanche dove sia questo terreno in quanto abbiamo sempre vissuto a Roma). Ora ho ricevuto una multa dall’agenzia delle entrate per non aver fatto il cambio d’uso del fabbricato rurale al catasto urbano. Cosa mi consiglia di fare?
Ho contattato un avvocato del paese dove si trova il terreno il quale oltre a conoscere questo signore mi ha consigliato l’uso capione.
Ci sono alternative? L’uso capione è una pratica lunga?a chi è in carico il cambio d’uso al catasto?
4 gennaio 2018 alle 18:52
Signora, lei è proprietaria del terreno. Faccia la successione, paghi quello che c’è da pagare e poi avvisi il privato che se non si spiccia a fare l’atto notarile e a rimborsare i costi lei lo venderà ad altri. L’usucapione è improponibile: la deve fare il privato, non lei, ed è una causa di 10 anni con costi