Source: https://openjur.de/u/672583.html
Timestamp: 2020-06-06 12:08:50
Document Index: 327795677

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 531', '§ 531', '§ 242', '§ 537', '§ 552', 'BGH', 'BGH', '§ 537', '§ 537', '§ 537', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

KG, Beschluss vom 08.01.2014 - 8 U 132/12 - openJur
Beschluss vom 08.01.2014 - 8 U 132/12
KG, Beschluss vom 08.01.2014 - 8 U 132/12
openJur 2014, 2745
Den Mietvertrag habe er nur als Geschäftsführer der E... unterschrieben, da er sowohl den Mietvertrag selbst als auch die Anlage zum Mietvertrag jeweils nur für den Mieter zu 1, die E... GmbH unterschrieben habe. Gerade die Gestaltung der Vertragsurkunde und des Rubrums sehe vor, dass die einzelnen im Rubrum genannten Mieter die Vertragsurkunde individuell unterschreiben müssen.
Obwohl die Z... GbR durch Herrn K... und Frau I... vertreten werde, habe nur Herr K... den Vertrag unterzeichnet. Der Vertrag entbehre damit der erforderlichen Schriftform und sei damit auf unbestimmte Zeit geschlossen und folglich mit der vorsorglichen Kündigung des Beklagten vom 27. Mai 2010 wirksam beendet worden.
Spätestens nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der P... hätte die Klägerin dem Beklagten die streitgegenständlichen Räume erneut anbieten müssen.
Selbst wenn eine Erledigung eingetreten wäre, wäre jedenfalls die Kostenentscheidung unzutreffend, da die der Erledigung vorausgegangenen Mietzahlungen der P... vor dem mit Schriftsatz vom 31.8.2011 gestellten Hilfsantrag erfolgt seien. Folgerichtig könne jedenfalls nicht von einer Erledigung nach Rechtshängigkeit ausgegangen werden. Es liege keine Erledigung nach Forderungsübergang vor.
Zum einen befinde er, der Beklagte, sich seit Juni 2010 nicht mehr im Besitz der Räumlichkeiten, so dass er gar keine Nebenkosten verursacht haben kann. Die von der P... verursachten Nebenkosten könnten ihm unter keinem Gesichtspunkt auferlegt werden.
Die im Mietvertrag benannten Vertreter der Klägerin hätten jeweils Einzelvertretungsbefugnis. Dessen ungeachtet sei die Vertragsurkunde sowohl von Herrn K... als auch von Frau I... unterzeichnet worden.
Das Landgericht hat insoweit in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass die Kaution nicht zu berücksichtigen sei, weil das Mietverhältnis nicht beendet sei. Mittlerweile, nämlich mit Ablauf des 31.12.2012 ist das Mietverhältnis beendet, so dass die Kaution abzurechnen war. Der Beklagte hat nunmehr, da - soweit ersichtlich - eine Abrechnung nicht erfolgt ist, einen aufrechenbaren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Die Klägerin sollte den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 27.540,00 € in der Hauptsache für erledigt erklären.
Unstreitig war die Klägerin zum Zeitpunkt der Klageeinreichung am 4. September 2010 nicht mehr Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks. Die Käuferin des Grundstückes ist am 26. August 2010 in das Grundbuch eingetragen worden. Mit der Eintragung in das Grundbuch ist die G... gemäß § 566 Abs.1 BGB statt der Klägerin in die sich während der Dauer ihres Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten.
Da der Beklagte in erster Instanz gar nicht bestritten hat, dass die Klägerin die von ihr vorgetragene Vereinbarung getroffen hat, war für die Anwendung des Grundsatzes der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde gar kein Raum. Es steht den Parteien eines schriftlich abgeschlossenen Vertrages grundsätzlich frei, neben der schriftlichen Vereinbarung auch mündliche Vereinbarungen zu treffen. Erst dann, wenn die Vereinbarung der mündlichen Abreden bestritten wird, kommt der - widerlegliche - Grundsatz von der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde zum tragen. Soweit der Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz bestreitet, dass die Klägerin am 10. Juni 2010 die vorgetragene Vereinbarung getroffen habe, ist er mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen.
Der Beklagte ist mit Unterzeichnung des Mietvertrages vom 24. September 2007 Mieter geworden. Der Mietvertrag vom 24. September 2007 weist in seinem Rubrum zwei Mieter aus, nämlich 1. die E..., vertreten durch den Beklagten, und 2. den Beklagten selbst. Unterzeichnet hat den Vertrag nur der Beklagte und zwar ohne Vertretungszusatz auf der Unterschriftenleiste des Mieters 1. Die Unterschriftenleiste des Mieters 2 weist keine Unterschrift aus. Der Beklagte hat die Unterschrift auf der Unterschriftenleiste des Mieters 1 sowohl in eigenem Namen als auch in Vertretung für den Mieter zu 1 geleistet. Dass der Beklagte die GmbH als Mieterin zu 1) wirksam vertreten hat, als er auf der Unterschriftenleiste des Mieters zu 1 seine Unterschrift - ohne Vertretungszusatz - geleistet hat, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Der erstmals von dem Beklagten in der Berufungsinstanz erhobene Einwand, dass der Mietvertrag vom 24. September 2007 an einem Schriftformmangel leide, weil nur Herr K... und nicht auch Frau I... unterzeichnet habe, greift nicht. Auch Frau I... hat den Mietvertrag vom 24. September 2007 unterzeichnet, wie sich aus einem Vergleich mit den auf der Anlage 1 zum Mietvertrag auf Seiten des Vermieters geleisteten Unterschriften ganz eindeutig ergibt. Davon abgesehen wäre der Beklagte mit einem derartigen Vortrag auch gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen.
In erster Instanz hat er lediglich vorgetragen, er habe die streitgegenständlichen Räume in der zweiten Juni-Woche 2010 zum Zwecke der Weitervermietung herausgegeben und sämtliche Schlüssel ausgehändigt (Bl.70). Es fehlte jeglicher Vortrag zum Verhalten der Klägerin, aus dem ein etwaiges Einverständnis mit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung hergeleitet werden könnte. Die bloße Entgegennahme der Schlüssel rechtfertigt jedenfalls die Annahme des Zustandekommens eines Aufhebungsvertrages nicht. Davon abgesehen hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010 (Anlage K3, Bl.11) eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass sie vom Fortbestand des bisherigen Mietverhältnisses ausgeht. Davon abgesehen würde auch der Vortrag in der Berufungsinstanz, nämlich der Umstand, dass Herr K... persönlich die Schlüssel entgegengenommen und quittiert habe und Wasser- und Heizungsstände abgelesen worden seien, die Annahme des Zustandekommens eines Aufhebungsvertrages nicht stützen.
In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass es dem vertragsbrüchigen Mieter, der die Mieträume nicht übernimmt oder vorzeitig räumt, gemäß § 242 BGB versagt sein kann, sich auf § 537 Abs. 2 BGB (§ 552 Satz 3 BGB a.F.) zu berufen (BGHZ 122, 163, 169 und vom 22. Dezember 1999 - XII ZR 239/97 - NJW 2000, 1105; BGH, Urteil vom 19. Dezember 2007 - XII ZR 13/06 - NJW 2008, 1148; Kammergericht, KGR Berlin 2005, 992; MünchKomm/Schilling 4. Aufl. § 537 BGB Rdn. 11; Staudinger/Emmerich [2006] § 537 BGB Rdn. 36; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 537 BGB Rdn. 24).
Den Beklagten trifft der Vorwurf eines groben Vertragsverstoßes, denn die Kündigung war unter keinem Gesichtspunkt “mit einigem Grund streitig”. Der Beklagte durfte nicht davon ausgehen, dass seine Kündigung das Mietverhältnis beendet hat, denn die Gründe, auf die er seine Kündigung stützt, sind - wie bereits das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat - ganz zweifelsfrei in keiner Weise geeignet, eine Kündigung zu rechtfertigen (vgl. insoweit auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, WuM 2007, 14).
Aus den dargelegten Gründen war der Beklagte bei Klageeinreichung verpflichtet, an die Klägerin auch für die Zeit von April bis Oktober 2011 monatlich einen Mietzins in Höhe von 11.140,95 € zu zahlen. Die Klägerin war aus den weiter dargelegten Gründen berechtigt, die Räume weiter zu vermieten, ohne dadurch ihren Anspruch auf Zahlung von Mietzins - jedenfalls in Höhe der Differenz - zu verlieren.
Bei der Anbahnung eines Vertrages hat eine Partei dem anderen Teil nur diejenigen entscheidungserheblichen Umstände mitzuteilen, über die dieser eine Aufklärung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) redlicherweise erwarten darf (BGH, WM 1997, 1045; BGH, Urt. v. 12. November 1969 - I ZR 93/67, NJW 1970, 653, 655; v. 17. Oktober 1985 - IX ZR 168/84, WM 1986, 11, 12; v. 9. April 1992 - IX ZR 145/91, WM 1992, 1016, 1017). Danach besteht keine regelmäßige Pflicht einer Partei, von sich aus - ungefragt - einen anderen vor oder bei Vertragsschluss über das damit verbundene Risiko zu unterrichten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über die Umstände, die für seine Vertragsentscheidung maßgeblich sind, sowie über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Es ist im allgemeinen nicht rechtliche Aufgabe des Vertragsgegners, gegenüber dem anderen Teil die Nachteile und Gefahren zu verdeutlichen, die mit den Pflichten aus dem beabsichtigten Vertrag verbunden sind, und diese bei einem gegenseitigen Vertrag gegen die Vorteile abzuwägen. Nur ausnahmsweise kann eine Aufklärungs- und Warnpflicht nach Treu und Glauben dann bestehen, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalles davon auszugehen ist, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (vgl. BGH, Urt. v. 27. November 1990 - XI ZR 308/89, BB 1991, 155; v. 16. Januar 1996 - XI ZR 151/95, NJW 1996, 1206, 1207). Dies gilt auch bei einem Vertragsschluss mit einem Ausländer. Aus dessen Sicht hat die Vorlage einer Urkunde zur Unterschrift Warnfunktion in dem Sinne, dass von ihm eine rechtlich bedeutsame Erklärung erwartet wird. Nutzt er eine zumutbare Möglichkeit, sich Kenntnis von ihrem Inhalt zu verschaffen, nicht, so muss er das mit der Unterzeichnung der ungelesenen Urkunde verbundene Risiko tragen, dass der Inhalt der Urkunde nicht seinen Vorstellungen entspricht (vgl. BGHZ 87, 112, 114 f; BGH, WM 1997, 1045).
20.241,90 € (Juli/August 2010 je 10.120,95 €)40.483,80 € (September bis Dezember 2010 je 10.120,95 €)33.422,85 € (Januar bis März 2011 je 11.140,95 €)44.736,65 € (April bis Oktober 2011 je 6.390,95 €)33.422,85 € (November 11 bis Januar 2012 je 11.140,95 €)122.550,45 € (Februar 2012 bis Dezember 2012 je 11.140,95 €)294.858,50 €
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