Source: http://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/rechtliches/erbengemeinschaft-haus.html
Timestamp: 2017-01-20 17:57:10
Document Index: 12696952

Matched Legal Cases: ['§ 2032', '§ 2033', '§ 2027', '§ 1093', '§ 31', '§ 2048', '§ 2046', '§ 2047']

StartseiteΙImmobilie VerkaufenΙHausverkaufΙHausverkauf Rechtliches (Kopie 1)
1. Rechte und Pflichten fallen allen Miterben zu2. Was spricht bei einer Erbengemeinschaft für einen Hausverkauf?3. Erbengemeinschaft: Offene Kommunikation vermeidet Risiken4. Wichtige rechtliche und wirtschaftliche Aspekte beim Hausverkauf einer Erbengemeinschaft5. Zustimmung zum Hausverkauf: Was tun wenn uneinig?6. Mögliche Komplikationen beim Immobilienverkauf einer Erbengemeinschaft
Erben kann ein erfreulicher Vorgang sein, aber ebenso Ärger, Streit und jahrelange Auseinandersetzungen bringen. Erben mehrere Erben ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, so bilden sie gemäß § 2032 Absatz 1 BGB eine Erbengemeinschaft. Die ererbte Immobilie wird gemeinschaftliches Eigentum der Miterben. Erfahrungen der Anwälte belegen, dass gerade in Erbengemeinschaften Konflikte um den Nachlass vorprogrammiert sind. Was kommt auf die Erbengemeinschaft rechtlich zu
Allen Erben stehen formal zunächst einmal die gleichen Anteile am Erbe zu (Testament oder Erbvertrag können anders regeln). Rechtlich bilden die Erben eine Gesamthandsgemeinschaft und zugleich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Daraus begründen sich für den einzelnen Erben nicht nur Rechte am Nachlass, sondern auch Pflichten, die sofort nach Eintritt des Erbfalls entstehen. Die Kosten für Verpflichtungen aus der Immobilie werden auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft umgelegt. Bis zur Teilung des Nachlasses ist das Privatvermögen des einzelnen Miterben zwar geschützt, danach können jedoch Verbindlichkeiten von jedem Erben gefordert werden.
Ein Miterbe kann jedoch gemäß § 2033 BGB nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen, sondern ausschließlich über seinen Miterbenanteil im Ganzen.Die Verfügung über den Miterbenanteil bedarf eines notariellen Vertrages.Kein Anspruch auf Auszahlung, aber Anspruch auf Erbauseinandersetzung
Der Verkaufserlös ermöglicht Miterben, den erhaltenen Geldbetrag z. B. für die Ablösung von Darlehensverbindlichkeiten, die Modernisierung einer eigengenutzten Immobilie oder zur Rücklagenbildung einzusetzen. Rascher Abschluss des Erbvorganges
Der Erbvorgang kann abgeschlossen und die stets mit dem Risiko von Meinungsunterschieden verbundene Erbengemeinschaft somit schnell aufgelöst werden.
Die Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei dem jeder Miterbe auch für die Verbindlichkeiten der übrigen Miterben haftet. Kann ein Miterbe z. B. von einer Gemeinde erhobene Straßenmodernisierungskosten nicht aufbringen, so nimmt die Kommune die übrigen Miterben in Anspruch. Die von der Erbengemeinschaft zu tragenden laufenden Betriebskosten der Immobilie (z. B. Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren sowie Grundsteuer) entfallen nach einem Verkauf.
3. Erbengemeinschaft: Offene Kommunikation vermeidet Risiken Erbengemeinschaft bedeutet Vermögensrisiko
Eine Erbengemeinschaft ist immer mit Gefahren für das Vermögen der Miterben verbunden. Komplizierte Konstellationen ergeben sich insbesondere bei im Eigentum einer Erbengemeinschaft befindlichen Immobilien. Offene Kommunikation und fairer Interessenausgleich
4. Was beachten?Rechtliche und wirtschaftliche Aspekte beim Hausverkauf einer Erbengemeinschaft Grundbucheintragung der Miterben
Die Erbengemeinschaft kann erst nach Eintragung der Miterben im Grundbuch über die Immobilie verfügen. Die Umschreibung im Grundbuch ist für die Miterben kostenfrei. Auch wird bei einem erbfallbedingten Eigentumsübergang keine Grunderwerbsteuer fällig.
Eine längere Nichtnutzung einer Immobilie muss vermieden werden, um den allmählichen Verfall eines Hauses zu verhindern. Ein unbewohntes Haus verliert an Wert, sobald sich ein Renovierungsstau bildet. Die Erbengemeinschaft sollte daher zeitnah eine sinnvolle Verwertung anstreben. Ist ein Verkauf kurzfristig nicht darstellbar, so kommt eine Vermietung in Betracht. Mehr Details unter Vermietern oder verkaufen? Renovierung vor Verkauf oder Vermietung?
5. Ablauf Hausverkauf ErbengemeinschaftZustimmung zum Hausverkauf Was tun wenn uneinig?
Sind alle Miterben mit einem Hausverkauf einverstanden, so sollte ein neutraler Makler eine Vollmacht zur Immobilienvermarktung erhalten. Die Einschaltung eines unabhängigen Maklers vermeidet Missverständnisse, die durch Verkaufsbemühungen einzelner Miterben bei anderen Miterben entstehen könnten. Mögliche Gründe für eine Zustimmungsverweigerung zum Hausverkauf
Zuweilen sind Miterben mit dem Immobilienverkauf nicht einverstanden. Gründe für ein verweigertes Einverständnis können z. B. sein, dass der Miterbedie Immobilie im Familieneigentum halten möchte,das Haus selbst günstig kaufen möchte odereine Vermietung des Hauses bevorzugt (z. B. zwecks Abdeckung der laufenden Betriebskosten).Ausweg: Erwerb eines Erbanteils durch die übrigen Miterben
Eine Vollmacht der Erbengemeinschaft an einen Miterben oder einen neutralen Makler zur Immobilienvermarktung gewährleistet eine einvernehmliche Vorgehensweise bei der Erbauseinandersetzung undeine anteilige Übernahme der bei der Immobilienvermarktung entstehenden Kosten durch alle Miterben.Verpflichtungen des bevollmächtigten Miterben bzw. Maklers
Der von der Erbengemeinschaft bevollmächtigte Miterbe bzw. bevollmächtigte Makler ist verpflichtetzum Handeln im Interesse der Erbengemeinschaft undzur Information aller Miterben über den aktuellen Stand der Immobilienvermarktung (§ 2027 BGB).Umfang einer Erbengemeinschaft Vollmacht
Die Vollmacht der Erbengemeinschaft zur Immobilienvermarktung kann sich erstrecken auf die Vermietung, die Verpachtung oder auf den Verkauf der Immobilie,die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes der Immobilie,die Beauftragung eines Immobilienmaklers mit der Suche nach Kauf- oder Mietinteressenten und auf andere Vermarkungsaktivitäten (z. B. die Schaltung von Immobilieninseraten). Mehr Details unter Makler beauftragen.
Ist das Grundstück mit einem grundbuchrechtlich gesicherten Wohnrecht nach §§ 1093ff BGB oder § 31ff Wohnungseigentumsgesetz oder mit einem vertraglichen oder testamentarischen Wohnrecht belastet, so kann – je nach Marktlage und Ausgestaltung des Wohnrechts im Einzelfall - gewöhnlich nur ein geringerer Verkaufspreis erzielt werden. Erblasser bestellen Wohnrechte, um z. B. zu vermeiden, dass der hinterbliebene Ehepartner unter Umständen aus der Wohnung ausziehen muss. Vermeidung der Pfändung eines Erbanteils
Mögliche Verfügungen des Erblassers zur ErbauseinandersetzungDer Erblasser kann die Erbauseinandersetzung bis zum Eintritt eines Ereignisses oder für eine bestimmte Zeitdauer (höchstens aber für 30 Jahre) untersagen. Sind sich jedoch die Erben einig, so können sie sich über diese Verfügung des Erblassers hinwegsetzen.Der Erblasser darf Anordnungen für die Vorgehensweise beim Auflösen der Erbengemeinschaft (Teilungsanordnung) treffen, indem er z. B. einen Dritten beauftragt, die Aufteilung des Nachlasses nach seinem Ermessen durchzuführen (§ 2048 BGB).Wie erfolgt die Auflösung der Erbengemeinschaft konkret?
Die Auflösung einer Erbengemeinschaft setzt die Begleichung aller Nachlassverbindlichkeiten (z. B. durch den Verkaufserlös einzelner Nachlassgegenstände) voraus (§ 2046 BGB),erfordert die Veräußerung nicht teilbarer Gegenstände underfolgt durch Verteilung von Verkaufserlösen und teilbaren Nachlassgegenständen auf die Erben entsprechend ihrer Erbquoten (§ 2047 Absatz 1 BGB).
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