Source: http://www.genovesiassociati.it/il-contratto-di-leasing-immobiliare-abitativo-vantaggi-e-differenze-col-mutuo/
Timestamp: 2018-08-21 19:23:18+00:00
Document Index: 18132297

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 106', 'art. 10', 'art. 1', 'art. 1406', 'art. 72', 'art. 67']

Il contratto di leasing immobiliare abitativo: vantaggi e differenze col mutuo – Studio Legale Genovesi Associati
Il contratto di leasing immobiliare abitativo: vantaggi e differenze col mutuo
La Legge di Stabilità 2016 (l. 28 dicembre 2015, n. 208) ha introdotto nel nostro ordinamento l’istituto del leasing immobiliare abitativo, una particolare forma di locazione finanziaria che – nelle intenzioni del legislatore – dovrebbe affiancarsi al più “tradizionale” mutuo quale strumento utilizzato dai privati per l’acquisto della propria abitazione principale.
Con tale contratto, “la banca o l’intermediario finanziario (…) si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore” (art. 1 co. 76, l. 28 dicembre 2015, n. 208), mettendolo a disposizione di quest’ultimo per un determinato lasso di tempo, verso un corrispettivo che tiene conto sia del prezzo di acquisto (o costruzione) dell’immobile che della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.
In tal senso il leasing immobiliare abitativo si distingue dal contratto di mutuo, con il quale viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile (il mutuo viene poi garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile così acquistato).
Con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del richiedente l’immobile, che l’utilizzatore potrà poi eventualmente acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto.
La Legge 28 dicembre 2015, n. 208 stabilisce che i soggetti legittimati a concedere un bene immobile in leasing sono esclusivamente banche ed intermediatori finanziari autorizzati e sottoposti alla vigilanza della Banca d’Italia, purché iscritti all’albo di cui all’art. 106 del T.U.B.
Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere un fabbricato già completato e dichiarato agibile ma anche in corso di costruzione o ristrutturazione, così come un terreno sul quale costruire l’immobile che sarà poi l’effettivo oggetto del contratto. Nel contratto così stipulato dovrà essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire l’immobile ad abitazione principale, da intendersi quale abitazione “nella quale la persona fisica che la possiede… o i suoi familiari dimorano abitualmente” (art. 10, comma 3-bis del TUIR).
L’utilizzatore, nonostante non sia proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi riguardanti l’immobile sin dal momento della consegna (incluso il rischio di perimento). Come detto, a partire dalla stipula del contratto l’utilizzatore sarà tenuto a versare alla società di leasing un importo mensile calcolato sulla base del prezzo di acquisto (o costruzione) dell’immobile e della durata del contratto.
L’utilizzatore potrà in ogni caso richiedere la sospensione del pagamento del canone mensile nel caso in cui, a seguito della stipula del contratto, si verifichi la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (eccezion fatta per le particolari ipotesi delle dimissioni, del pensionamento anticipato e del licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo).
In tal caso, la sospensione potrà essere richiesta soltanto una volta e per un periodo massimo non superiore a mesi 12.
Durante il periodo di sospensione non maturano gli interessi sul debito residuo e la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione.
Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto tra le parti nel corso del periodo di sospensione.
In caso di mancato pagamento dei canoni di locazione, il concedente ha la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, secondo la disciplina stabilita dalle parti nel contratto stesso (potrà ad esempio essere prevista la risoluzione per il mancato pagamento anche di una sola rata, oppure potrà essere previsto un periodo di tolleranza): a seguito della risoluzione, il concedente ha diritto all’immediata restituzione del bene.
A tal proposito, è interessante notare come, in caso di inerzia dell’utilizzatore, la società di leasing potrà anche ricorrere allo speciale procedimento per convalida di sfratto (artt. 657-66, c.p.c.), lo stesso utilizzato per i contratti di locazione ordinari in caso di morosità dell’inquilino.
Una volta risolto il contratto, il concedente – che è tornato in possesso dell’immobile del quale era già proprietario – ha l’obbligo di procedere alla vendita o alla ricollocazione dello stesso (ad es. attraverso altri contratti di leasing); una volta venduto o ricollocato il bene, il concedente è tenuto a restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni successivi alla risoluzione attualizzati, delle spese condominiali ed assicurative eventualmente sostenute e del prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.
Se da tale operazione dovesse derivare un saldo negativo, l’utilizzatore sarà tenuto a versare al concedente la differenza. La vendita dovrà avvenire attenendosi in ogni caso a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore (art. 1 co. 78 l. 28 dicembre 2015, n. 208).
Altre ipotesi di cessazione anticipata del contratto sono date dal possibile riscatto anticipato da parte dell’utilizzatore, esercitabile previo consenso del concedente, e dalla cessione a terzi del contratto di leasing immobiliare, sempre previo consenso della società di leasing secondo le regole ordinarie (art. 1406 c.c.).
Con riguardo, poi, agli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile, è importante sottolineare che la Legge 28 dicembre 2015, n. 208 non prevede una regolamentazione specifica in tal senso: pertanto il contratto potrà liberamente disciplinarli.
Va in ogni caso sottolineato che, a differenza di quanto accade per la locazione ordinaria, la causa (ossia la funzione) del contratto di leasing immobiliare è essenzialmente di finanziamento (volto all’acquisto di un’abitazione): per tale motivo, salvo diversa regolamentazione, saranno a carico dell’utilizzatore sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria.
Analizziamo poi alcuni casi particolari che, nella prassi, possono interessare il contratto di locazione abitativa.
Cosa succede, ad esempio, in caso di fallimento della società di leasing? In tale ipotesi, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla Legge Fallimentare (art. 72-quater, co. 5 della Legge Fallimentare), a prescindere dal tipo di bene oggetto del leasing.
In caso, poi, di decesso dell’utilizzatore gli eredi subentrano nell’intera posizione giuridica del defunto, e quindi anche nel contratto di locazione finanziaria; ciò ovviamente comporta l’assunzione di tutti i diritti e gli obblighi discendenti da tale contratto.
Infine, un ulteriore caso cui vale la pena accennare è quello del fallimento del venditore/costruttore: in tale ipotesi, l’immobile acquistato non potrà essere soggetto a revocatoria fallimentare, in considerazione del fatto che il contratto di leasing in questione è finalizzato a procurare all’utilizzatore il godimento di una casa destinata ad “abitazione principale” (si rientra quindi nel campo dell’art. 67, co. 3, lett. c della Legge Fallimentare).
Avvocato Filippo Genovesi
PreviousPrevious post:Privacy e c.d. diritto all’oblioNextNext post:Crisi d’impresa e omesso versamento dell’i.v.a.: quando il mancato versamento dell’imposta costituisce un reato?