Source: http://permanencejuridique.ch/news/72-le-tribunal-federal-permet-desormais-de-contester-les-loyers-subventionnes.html
Timestamp: 2019-03-21 02:02:12+00:00
Document Index: 108065282

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Le Tribunal fédéral permet désormais de contester les loyers subventionnés
La Haute Cour vient de rendre un arrêt aux conséquences importantes. Elle soumet les loyers subventionnés à un contrôle plus strict.
Image: © Olivier Vogelsang / Tamedia
Le Tribunal fédéral vient d'offrir une arme en acier trempé aux locataires. Dans un arrêt récent, les juges de Mon-Repos estiment que les loyers subventionnés doivent être soumis à un contrôle plus strict. Pour les milieux des locataires, c'est du pain bénit. A Genève, ils comptent bien s'engouffrer dans la brèche. Car, selon eux, même les logements qui bénéficient d'une aide de l'Etat sont parfois trop chers. Ils feront pression pour les baisser.
«C'est un arrêt fondamental, se félicite Carole-Anne Kast, secrétaire générale du Rassemblement pour une politique du logement (RPSL). Il permettra de revoir la pratique de l'Office du logement.» L'Asloca et le RPSL ont envoyé l'arrêt à Antonio Hodgers, le conseiller d'Etat en charge du Logement. Ils lui demandent de se déterminer sur cette nouvelle donne.
Le nœud du problème? L'adaptation des loyers aux taux hypothécaires. Ces taux sont aujourd'hui historiquement bas. Des locataires non subventionnés ont pu en profiter en contestant leur loyer libre devant les tribunaux. En revanche, les locataires de logements subventionnés bénéficient d'un contrôle de l'Etat et ne peuvent pas contester leur loyer quand les taux baissent.
«C'est un tsunami»
«Or l'Etat offre aux bailleurs de ces logements subventionnés des rendements nets de 6%, dénonce Christian Dandrès, avocat à l'Asloca. C'est nettement au-dessus des 2,5% que prévoit la loi au taux actuel et c'est donc clairement abusif. Le Tribunal vient de dire qu'il faut protéger ces locataires au même titre que les autres et que l'Etat doit revoir ses pratiques et fixer des loyers moins chers. C'est un tsunami.»
Un tsunami? En tous les cas, l'Office du logement (OLO) va devoir examiner avec beaucoup d'attention les conséquences de cet arrêt. Son directeur, Michel Burgisser, reconnaît que ce ne sera pas facile. «Cet arrêt dit effectivement que le droit fédéral sur les rendements excessifs s'applique. Mais il ne dit pas comment. Or la difficulté est de savoir comment on fixe un rendement sur une durée de vingt ans. Ceux que nous accordons sont des maxima qui évoluent dans le temps, ils ne sont par exemple pas indexés.»
A l'entendre, les loyers subventionnés «ne sont pas abusifs. Mais si nous fixions un rendement à 2,5%, il n'offrirait aucune rémunération à l'investisseur, ne serait-ce que parce qu'il est calculé avant amortissement». Et pourquoi les privés peuvent-ils supporter des rendements aussi bas? «Car ils ne sont accordés qu'aux locataires qui contestent leur loyer, une minorité.»
«On ne construira plus»
En clair, avec des loyers trop bas, plus personne ne voudra construire. C'est notamment la conviction d'un responsable d'une caisse de pension publique, qui préfère garder l'anonymat. «Des rendements si bas ne nous permettraient plus de verser les rentes. Nous placerions notre argent ailleurs.» Un avis que partage Christophe Aumeunier, de la Chambre immobilière. «Cette affaire prouve qu'on ne peut plus coupler les loyers aux taux hypothécaires, ce système a vécu.» L'Asloca et le RPSL estiment quant à eux qu'il existe une marge pour baisser les rendements. Et Carlo Sommaruga, de l'Asloca, prévient: «Si Antonio Hodgers ne bouge pas, des locataires pourraient se décider à agir en se basant sur cette nouvelle jurisprudence.»
La décision qui change la donne
Aujourd'hui, il n'est pas possible de contester un loyer subventionné devant le Tribunal des baux et loyers. Le Code des obligations a en effet prévu que les loyers subventionnés échappent à la surveillance des juges car ils sont déjà contrôlés par l'administration qui octroie les subventions. Mais le Tribunal fédéral (TF), dans un arrêt du 25 septembre, vient de changer la donne en jugeant l'affaire d'un locataire vaudois. Ce dernier contestait une hausse de son loyer subventionné au motif que celui-ci procurerait au bailleur un rendement abusif. Certes, les juges n'ouvrent pas au locataire les portes de la justice civile. Mais ils précisent que l'administration qui fixe les loyers subventionnés «ne peut pas procurer au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis». L'administration doit se soumettre aux règles fédérales en matière de loyer abusif. En clair, il y a loyer abusif si le rendement brut des fonds propres dépasse de 2% le taux hypothécaire de référence, soit 4% en tout. Toutefois, le TF renvoie la cause à la justice vaudoise pour intégrer les multiples facteurs (notamment les subventions étatiques) afin d'établir si le loyer du locataire était abusif ou pas.