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Timestamp: 2016-10-24 01:55:06+00:00
Document Index: 217949323

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 71', 'ATF ', 'art. 255', 'art. 51', 'art. 51', 'art. 74', 'art. 75', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 13', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 17', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 13', 'ATF ', 'art. 13', 'ATF ', 'art. 66']

4A_489/2010 (06.01.2011)
X.________ SA, repr�sent�e par Me Gilles de Reynier,
Y.________, repr�sent�e par Me Val�rie Schweingruber Dupraz,
contrat de bail � loyer; diminution du loyer,
recours contre l'arr�t rendu le 29 juillet 2010
du canton de Neuch�tel.
Le 23 octobre 1992, la soci�t� X.________ SA, en tant que locataire, et Y.________ SA, en tant que bailleresse, ont conclu un bail portant sur des locaux commerciaux sis en ville de Neuch�tel. D'une dur�e initiale de cinq ans, c'est-�-dire jusqu'au 31 d�cembre 1997, le bail devait �tre reconduit de cinq ans en cinq ans � d�faut de r�siliation par l'une des parties six mois avant l'�ch�ance. Le contrat de bail pr�voyait que le loyer pouvait �tre index� � l'indice officiel des prix � la consommation. Le loyer net initial a �t� fix� � 16'500 fr. par mois. Il a par la suite �t� modifi� en raison de l'�volution de l'indice des prix � la consommation, la derni�re fois le 19 octobre 2006 au montant de 17'709 fr., avec effet d�s le 1er janvier 2007. Le 21 mars 2007, la locataire a demand� une diminution du loyer de 5'059 fr. par mois d�s le 1er janvier 2008. Elle invoquait une baisse du taux hypoth�caire du march� qui avait pass�, depuis la conclusion du contrat de bail en 1992, de 6,75% � 3%. La bailleresse a refus� d'entrer en mati�re. La tentative de conciliation devant l'autorit� de conciliation en mati�re de bail � loyer a �chou�. Le 20 novembre 2007, la locataire a introduit une requ�te en diminution de loyer devant le Tribunal civil du district de Neuch�tel. Par jugement du 4 septembre 2009, le Tribunal civil a rejet� la requ�te, au motif que le taux hypoth�caire de r�f�rence n'avait pas vari� entre octobre 2006, date de la derni�re augmentation de loyer, et novembre 2007, date de la requ�te en diminution.
La locataire a interjet� recours aupr�s de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois, concluant � ce que le loyer mensuel net soit diminu� de 4'456 fr. � 13'253 fr. d�s le 1er janvier 2008. La bailleresse a conclu au rejet. Par arr�t du 29 juillet 2010, la Cour de cassation civile a partiellement admis le recours et accord� une diminution du loyer mensuel net de 2'144 fr., fixant celui-ci � 14'298 fr. d�s le 1er janvier 2008. Elle a constat� que la locataire aurait pu demander une diminution de loyer en juin 2002 pour cause de baisse du taux hypoth�caire et qu'elle y avait renonc�, et elle a d�duit de cette inaction que la locataire avait estim� le loyer d'alors correct et tacitement renonc� � se pr�valoir de baisses du taux hypoth�caire ant�rieures � juin 2002. Elle a donc pris en compte une diminution du taux hypoth�caire de r�f�rence de 4,25% en juin 2002 � 3% en mars 2007, � savoir une baisse de 1,25% entra�nant une r�duction de loyer de 13,04% calcul�e sur le loyer de 16'442 fr. en vigueur en juin 2002.
Tant la locataire (4A_489/2010) que la bailleresse (4A_531/2010) interjettent un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. La locataire conclut � ce que la r�duction soit port�e � 4'456 fr. et le loyer mensuel net en cons�quence fix� � 13'253 fr. Selon elle, les taux hypoth�caires d�terminants pour le calcul de la diminution sont celui pr�valant � la date de la conclusion du contrat en 1992 et celui d'octobre 2007, � savoir 6,75% et 3,25%, d'o� une diff�rence de 3,50% se r�percutant � hauteur de 27,01% sur le loyer. La bailleresse conclut � ce qu'il soit dit que la locataire n'a pas droit � une diminution de loyer. Pour elle, le calcul doit se fonder, comme l'avait admis le Tribunal civil, sur le taux hypoth�caire � la date de la derni�re augmentation de loyer et celui � la date de la demande de diminution, deux taux en l'esp�ce identiques. A titre subsidiaire, elle oppose � la diminution du loyer une augmentation des charges, invoqu�e en instance cantonale, et elle soutient en outre que la diminution devait �tre calcul�e � partir du loyer actuel et non pas du loyer � l'�ch�ance du pr�c�dent d�lai de r�siliation.
Chaque partie conclut au rejet du recours de la partie adverse. Dans le cadre de sa r�ponse au recours de la bailleresse, la locataire admet n�anmoins que la diminution doit �tre calcul�e � partir du loyer actuel; en outre, elle conteste le montant allou� � titre de d�pens par les instances cantonales.
Les deux recours sont dirig�s contre le m�me jugement et concernent le m�me loyer. Il se justifie de les joindre et de statuer dans un seul arr�t (cf. art. 24 PCF et art. 71 LTF; ATF 131 V 59 consid. 1; 124 III 382 consid. 1a).
Dans sa r�ponse au recours de la bailleresse, la locataire critique le montant des d�pens allou�s par l'autorit� cantonale. Cette critique ne figure pas dans le recours qu'elle a d�pos�. Pr�sent�e apr�s l'�ch�ance du d�lai de recours, elle est tardive et partant irrecevable.
Le litige porte sur le montant du loyer d� en vertu d'un contrat de bail de dur�e ind�termin�e (cf. art. 255 al. 2 et 3 CO). La valeur litigieuse en cas de recours est d�termin�e par les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente, � savoir une r�duction de loyer de 4'456 fr. par mois enti�rement contest�e par la bailleresse (art. 51 al. 1 let. a LTF); les prestations p�riodiques ind�termin�es sont capitalis�es � raison de vingt fois le montant de la prestation annuelle (art. 51 al. 4 LTF). Il en r�sulte en l'esp�ce une valeur litigieuse de 1'069'440 fr. (4'456 x 12 x 20). Pour le surplus, la d�cision �mane de la derni�re instance cantonale. La voie du recours en mati�re civile est ouverte (art. 74 al. 1 let. a et art. 75 al. 1 LTF).
Le litige porte sur la diminution d'un loyer index�, demand�e pour cause de baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence.
4.1 Deux m�thodes de calcul sont applicables pour d�terminer si le loyer est admissible. Une premi�re m�thode, dite absolue, vise � examiner, sur la base des prix du march� et des co�ts support�s par le bailleur, mais sans �gard aux stipulations ant�rieures des parties, si le loyer est en soi abusif, respectivement s'il procure un rendement excessif. La deuxi�me m�thode, dite relative, consiste � contr�ler si une adaptation du loyer en cours de bail est admissible en fonction des rapports contractuels entre les parties et de la confiance �veill�e aupr�s de la partie adverse; pour ce faire, le juge examine en particulier l'�volution des crit�res de fixation du loyer entre le moment de la fixation du pr�c�dent loyer et celui de la fixation du loyer contest� (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242 s.). Le principe de la confiance implique que la partie qui ne conteste pas une adaptation de loyer ne peut pas ensuite se pr�valoir du fait qu'elle �tait abusive ou insuffisante (ATF 124 III 67 consid. 3 p. 68); une modification de loyer n'est donc en principe admissible que si les circonstances ont chang� depuis la derni�re adaptation. En cours de bail, les facteurs absolus sont relativis�s, en ce sens qu'une hausse tendant � obtenir un rendement en soi non abusif peut �tre exclue parce qu'elle va � l'encontre du principe de la confiance (ATF 121 III 163 consid. 2c).
Une demande de diminution de loyer s'appr�cie en r�gle g�n�rale selon la m�thode relative. Le locataire peut demander une diminution notamment � cause d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence intervenue depuis la derni�re fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Par derni�re fixation, il faut entendre, en dehors de la d�termination du loyer en d�but de bail, la modification du loyer correspondant � une adaptation � de nouvelles bases de calcul; une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, en d'autres termes qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifi�es, ne constitue pas un point de r�f�rence pour juger de l'admissibilit� d'une adaptation ult�rieure (ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126).
Lors d'une modification de loyer faisant suite � une variation du taux hypoth�caire, il y a lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations ant�rieures ont entra�n� une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF). Il s'agit d'une br�che pratiqu�e dans la m�thode relative. Le juge ne s'arr�te pas � la derni�re modification du loyer d�clar�e unilat�ralement, mais poursuit son examen r�trospectif jusqu'� la derni�re modification du loyer cons�cutive � une variation du taux hypoth�caire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). La port�e de cette r�gle a toutefois �t� att�nu�e; le juge ne remonte pas au-del� d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypoth�caire, ou d'une pr�c�dente majoration de loyer fond�e sur le taux hypoth�caire que le locataire n'a pas contest�e, ou enfin d'une fixation du loyer selon la m�thode absolue (ATF 119 II 348 consid. 4b; cf. aussi ATF 124 III 67 consid. 3 p. 69).
4.2 Les parties peuvent convenir � l'avance que le loyer est adapt� en fonction de l'indice suisse des prix � la consommation. Le contrat est valable si le bail est conclu pour une dur�e d�termin�e minimale de cinq ans pendant laquelle le bailleur ne peut pas donner le cong� (art. 269b CO; art. 17 al. 4 OBLF). La clause d'indexation continue � s'appliquer apr�s l'�coulement de cette dur�e originale si le bail se renouvelle, par reconduction tacite ou en vertu d'une option, pour cinq ans au moins (ATF 124 III 57 consid. 3b p. 60). L'indexation est le mode exclusif de fixation du loyer pendant la dur�e du bail; sous r�serve de prestations suppl�mentaires, l'�volution des charges et autres facteurs ne sont pas pris en consid�ration (ATF 124 III 57 consid. 3a). Le bailleur et le locataire peuvent par contre solliciter une majoration respectivement une diminution du dernier loyer index� pour le prochain terme de r�siliation (art. 269d et 270a CO), � savoir pour l'�ch�ance du bail, original ou reconduit. Cette majoration ou diminution peut �tre d�termin�e soit � l'aide de la m�thode relative, soit au moyen de la m�thode absolue, selon le choix de la partie requ�rante (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 82 s.).
Le mode particulier de fixation du loyer index�, qui rev�t un caract�re al�atoire, autorise le recours � la m�thode absolue en d�rogation � la jurisprudence imposant de relativiser les motifs absolus en cours de bail. Les parties conviennent en effet de ne tenir compte que de la variation de l'indice des prix � l'exclusion de tous les autres facteurs susceptibles d'influer sur le rendement, pari qui peut se r�v�ler en fin de compte favorable au bailleur ou au locataire. Le locataire ne peut ainsi pas pr�sumer de bonne foi que le dernier loyer index� procure un rendement suffisant au bailleur, puisque celui-ci est emp�ch� d'invoquer une hausse fond�e sur d'autres facteurs (ATF 123 III 76 consid. 4c).
Cette derni�re constatation a aussi pour cons�quence qu'en cas d'application de la m�thode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fix� au d�but du bail � loyers index�s (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83, confirm� � l'ATF 125 III 358 consid. 1b/bb p. 361 s.). Toutefois, si un tel bail a �t� prolong� tacitement, la date de r�f�rence pour appr�cier le bien-fond� d'une modification requise � la nouvelle �ch�ance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, � ce moment-l�, les parties ont la possibilit� de requ�rir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle facult� n'est pas exerc�e, chaque partie peut se pr�valoir de l'inaction de l'autre. A chaque �ch�ance de la clause d'indexation reconduite, les parties ont le droit de demander l'application de la m�thode absolue, m�me si les circonstances ne se sont pas modifi�es depuis la date d'expiration de la dur�e initiale pour laquelle le bail � loyers index�s a �t� conclu (ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83; 121 III 397 consid. 2b/bb p. 404 par analogie).
En l'esp�ce, la locataire motive sa requ�te de diminution du loyer par la seule baisse du taux hypoth�caire de r�f�rence. Elle se pr�vaut ainsi de la m�thode relative.
4.3 Le point contest� en l'esp�ce est la date de la derni�re fixation du loyer � prendre en consid�ration dans le cadre de la m�thode relative. La locataire soutient que c'est la date de la conclusion du contrat initial en octobre 1992 et la bailleresse que c'est celle de la derni�re adaptation du loyer au rench�rissement le 19 octobre 2006; la Cour de cassation civile a retenu une troisi�me date, celle � laquelle la locataire a pr�c�demment pour la derni�re fois renonc� � la possibilit� de demander une modification du loyer pour cause de variation du taux hypoth�caire, � savoir juin 2002.
La date du 19 octobre 2006 n'entre d'embl�e pas en consid�ration. L'adaptation de loyer intervenue � ce moment-l� �tait uniquement fond�e sur l'�volution de l'indice des prix � la consommation; elle n'avait aucun lien avec le taux hypoth�caire de r�f�rence qui ne pouvait de toute fa�on �tre invoqu� que pour l'�ch�ance contractuelle.
En juin 2002, la locataire n'a pas demand� de diminution du loyer pour cause de baisse du taux hypoth�caire, et le bail a �t� reconduit tacitement pour cinq ans d�s le 1er janvier 2003 avec le m�me loyer. Il n'y a donc pas eu de modification consensuelle du loyer, ni de transaction prenant en compte le taux hypoth�caire, ni d'augmentation du loyer fond�e sur le taux hypoth�caire que la locataire n'a pas contest�e; le loyer n'a pas non plus �t� fix� selon la m�thode absolue. Les conditions permettant de s'�carter de la r�gle de l'art. 13 al. 4 OBLF ne sont pas donn�es.
Cette disposition sp�ciale, qui �tend le champ d'application temporel de la m�thode relative pour le seul facteur du taux hypoth�caire (ATF 119 II 32 consid. 3c/bb p. 34), prime le principe �nonc� � titre g�n�ral par la jurisprudence consistant � se r�f�rer, pour le calcul du loyer fond� sur la m�thode relative, � la date de la derni�re reconduction du bail � loyers index�s. Il y a donc lieu d'examiner si et dans quelle mesure les variations ant�rieures du taux hypoth�caire ont entra�n� une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF). Or le loyer initial fix� en 1992 n'a jamais �t� adapt� � l'�volution du taux hypoth�caire. Il s'ensuit que la derni�re fixation du loyer d�terminante en l'esp�ce pour le calcul de la diminution du loyer au 1er janvier 2008 est la fixation du loyer initial en octobre 1992.
4.4 La diminution se rapporte au loyer d� � l'�ch�ance contractuelle, � savoir � fin 2007, et non pas au loyer pr�c�dent, comme l'a retenu � tort la Cour de cassation civile. Car la clause d'indexation �tait valable et l'adaptation correspondante du loyer ne peut pas �tre remise en cause dans le cadre d'une requ�te fond�e sur la m�thode relative. La locataire l'admet au demeurant express�ment dans sa r�ponse au pr�sent recours de la bailleresse.
Lorsque le locataire se pr�vaut de la m�thode relative pour demander une diminution du loyer, le bailleur peut lui opposer des facteurs relatifs comme la hausse d'autres frais ou le rendement non abusif de la chose lou�e (ATF 122 III 257 consid. 3 p. 258). Dans sa r�ponse du 11 janvier 2008 adress�e au Tribunal civil (ch. 14 ss), la bailleresse a invoqu� une hausse des frais d'entretien; la locataire admet dans sa r�ponse au pr�sent recours de la bailleresse qu'il y aurait lieu d'en tenir compte, � condition qu'elle soit prouv�e. La Cour de cassation civile ne s'est pas prononc�e � ce sujet; la cause doit d�s lors lui �tre renvoy�e.
La bailleresse succombe sur la question de principe. Il se justifie d�s lors de mettre les frais judiciaires et les d�pens de la locataire � sa charge (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recours de Y.________ est rejet�.
L'arr�t attaqu� est annul� et la cause est renvoy�e � la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 5'000 fr., sont mis � la charge de Y.________.
Y.________ est condamn�e � verser � X.________ SA la somme de 6'000 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et � la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel.