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Timestamp: 2018-11-19 03:19:14
Document Index: 361110814

Matched Legal Cases: ['§16', '§ 16', '§16', '§8', '§6', '§8', '§8', '§16', '§8', '§6', '§16', '§8', '§ 8', '§ 7', '§ 7', '§7', '§7', '§8', '§16']

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www.123recht.de Forum WEG, Wohnungseigentum, Immobilien Abrechnungsfrage
Frage vom 4.1.2010 | 17:34
vielleicht bekomme ich hier Hilfe. Wir haben im Haus mit Zentralwassererhitzung eine einzige Wohnung die ihr Wasser selbst erwärmt (Boiler). Deswegen hat diese auch keinen Warmwasserzähler. Generell nicht schlimm. Für die reine Warmwasserabrechnung nicht schädlich.
Aber es geht um das Abwasser: Bis 2007 (andere Verwaltung) wurden die Abwasserkosten für das Warmwasser anteilig auf die Fläche verteilt. Ebenso das verbleibende Abwasser für Kaltwasser.
Unser neuer Verwalter will das nun ändern, da er meint, dazu verpflichtet zu sein. Er will das Warmwasser-Abwasser nach Verbrauch abrechnen - ohne jedoch zu wissen, welchen Verbrauch an Warmwasser-Abwasser die eine Wohnung ohne Warmwasserzähler hat. Das Warmwasser-Abwasser dieser Wohnung läuft also in die Kaltwasserkosten-Abwasser rein.
Resumé: wir tragen damit die Warmwasser-Abwasser-Kosten anteilig über das Kaltwasser-Abwasser mit. Die einzelne Wohnung zahlt weniger an Abwasserkosten.
Teilt ihr diese Ansicht des Verwalters?
Wir fordern a) eine Abrechnung nach Fläche beim Warmwasser-Abwasser bzw. bevorzugt b) den Einbau eines Warmwasserzählers am dem Boiler, um auch das Warmwasser-Abwasser nach Verbrauch abrechnen zu können.
-- Editiert am 04.01.2010 17:36
-- Editiert am 04.01.2010 17:37
Antwort vom 4.1.2010 | 18:10
Ihr könnt mit Mehrheit beschließen, wie Betriebskosten auf die Eigentümer umgelegt werden. (WEG §16/3)
Antwort vom 4.1.2010 | 19:14
das würden wir auch denken, wurde aber für die Abrechnungsperiode nicht beschlossen - auch nicht in der Vergangenheit. (BTW: wenn er das nun umsetzt, ist das ordnungsgemäße Verwaltung?)
Unser Verwalter behauptet, dass er alle Kosten der Warmwassererwärmung (auch die Abwasserkosten) nach Verbrauch umlegen muss (aus seiner Sicht wohl per Gesetz). Die Erwärmungskosten sind ja korrekt aufgeteilt - aber die Abwasserkosten sind nicht korrekt verteilt - und eine Veränderung des Verteilungsmaßstabs wurde nie beschlossen
Antwort vom 4.1.2010 | 19:33
http://www.heizkostenverordnung.de/par8.html
Wenn ich das in dem Link richtig verstehe, kann die Abwassergebühr in der Warmwasserkostenabrechnung lt. Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Sie können aber auch gesondert abgerechnet werden.
Antwort vom 4.1.2010 | 19:34
Da würde ich mal sagen dass der Verwalter recht hat.
Allerdings muss er vom Kaltwasserabwasser das Warmwasserabwasser abziehen, was er wohl auch macht nach Deiner Ausage
dann das Kaltwasserabw. entsprechend dem Verbrauch der Kaltwasseruhren umlegen, und dito das Warmwasserabw.
Obiges folgt aus der Tatsache dass die Whg. mit Boiler nur einen erfassten Wasserverbrauch hat, nämlich Kaltwasser.
Während die anderen Whg. einmal Kaltwasserverbrauch haben - der wird am Kaltwasserverbrauch gemesen, und dann wird ein Teil des Kaltwassers ja in der Anlage erwärmt und dieser Verbrauch wiederum wird an den Warmwasserzählern gemessen und ergo auch anhand deren jeweiligem Verbrauch als Warmwasserabw. umgelegt.
Eure "Forderung" ist nicht umsetzbar und verstösst gegen das Gesetz, wenn nach Zählern gemessen wird muss auch nach Zählerstand abgerechnet werden.
Dem Eigt. mit Boiler einen Warmwasserzähler aufs Auge zu drücken ist Quatsch, besonders wenn er dann an Eurem Warmwasserabw. beteiligt wird, das verbraucht er doch gar nicht !!!!!!
Das ist zwar richtig, aber nur bedingt.
Würdet Ihr eine verbrauchserfasste Kostenverteilung per § 16/3 in eine Kostenverteilung die den Verbrauch nicht berücksichtigt, also m² oder Wohnungen ändern, verstösst das gegen den Grundgedanken des §16/3, es wäre nicht sachgerecht, und nach der Heizkostenverordnung sowieso unzulässig.
Ein Beschluss der gegen geltende Rechtsvorschriften verstösst ist aber nichtig, und die Heizkostenverordnung ist eine geltende Rechtsvorschrift, die steht noch über dem WEG Gesetz
Antwort vom 4.1.2010 | 20:12
Hallo Thorsten D.,
ich würde Deiner Argumentation dann folgen, wenn wir das Kaltwasser nach Verbrauch abrechnen würden. Machen wir aber nicht. Es gibt für Kaltwasser größtenteils keine Zähler, auch nicht an dem Boiler.
Kaltwasser wird nach Fläche abgerechnet.
Dementsprechend kennen wir den Verbrauch aufgeteilt nach Kalt/Warmwasser gar nicht von der Wohnung mit Boiler. Sprich: die Wohnung zahlt anteilig am Kaltwasser nach Fläche, aber für Abwasser/Zuwasser für ihr selbst erwärmtes Warmasser keinen entsprechenden Anteil. Es führt letztlich zu einer Kostenverschiebung zu Lasten der Zentralwarmwassernutzer.
Da würde ich mich dann auch auf §8 der Heizkostenverordnung zurückziehen.
-- Editiert am 04.01.2010 20:14
Antwort vom 4.1.2010 | 21:15
Okay, das mit den nichtvorhanden Kaltwasseruhren war mir nicht bewusst.
Aber es ändert an meiner Darlegung nicht viel.
Ich mach Dir ein Beispiel:
Verbrauchtes Wasser im Jahr - 1000 Liter
Davon verbrauchen die Whg. mit Warmwasserzähler 500 Liter, dieses Wasser fliesst ja in einen Kessel wo es erhitzt wird und dann in die jeweiligen Whg. weiterfliesst, der Eigt. mit Boiler bekommt von diesem Wasser nichts, produziert auch kein Abwasser
Übrig bleiben 500 Liter Kaltwasserverbrauch, der wird dann nach Fläche umgelegt.
Auch hier drandenken, die Whg. mit dem Boiler bekommt nur Kaltwasser, ob dann das gesamte Wasser erwärmt wird oder nur die Hälfte davon ändert nichts, der Verbrauch bleibt der Selbe.
Was Ihr halt nicht habt, ist diesen Verbrauch zu messen, aber dafür kann der Eigt. mit dem Boiler nichts, er zahlt anteilig über den Flächenschlüssel.
Wenn Ihr da Gerechtigkeit reinbringen wollt, dann müsst Ihr in jeder Wohnung Kaltwasseruhren installieren, dies geht mit einfachem Mehrheitsbeschluss.
Wenn Du jetzt auf die HKV abstellst wird es kompliziert,
Warmwasser nach HKV.
Die Frage ist jetzt allerdings, nach welchem Masstab, 50/50 oder 70/30 ?
Und gleich die nächste Frage hinterher, was sagt Eure Teilugserklärung zur Verteilung der Kosten im Zusammenhang mit der Warmwasseraufbereitung ? Stellt sie den Eigt. mit dem Boiler von den Kosten frei, könnt ihr ihm auch keine Kosten aufbürden, ist diesbezüglich nichts geregelt, muss er sich an den laut HKV auf die Wohnfläche umgelegten Kosten beteiligen.
jetzt wird es natürlich kompliziert. Nehmen wir ein ganz stark vereinfachtes Beispiel:
1000Liter Verbrauch an Gesamtwasser - abgelesen über Zentralzähler, zwei Parteien, beide Parteien mit gleicher Fläche. Keine Partei hat einen Kaltwasserzähler.
Partei A hat einen Warmwasserzähler und verbraucht 200 Liter Warmwasser.
Bleibt ein Rest an Kaltwasser von 800 Litern, macht für beide Parteien A+B je 400 Liter (da Kaltwasser nach Fläche). Würde bedeuten, dass Partei A für 600 Liter Zu-/Abwasser zahlt und Partei B nur 400 Liter. So ist das Modell bei uns.
Wie gesagt - stark vereinfachtes Beispiel, da wir mehr Parteien haben. Klingt auf jeden Fall nicht fair.
Bis zur letzten Abrechnung wurde Zu/Abwasser (Kalt+Warm) immer nach Fläche abgerechnet -> würde also in dem Beispiel je 500 Liter machen. Jetzt will der Verwalter es im Nachgang(!) ändern - also nach Ablauf der Abrechnungsperiode.
Die Teilungserklärung gibt nichts weiter her zu dem Thema.
Auf Grund von Hinweises von Heike bin ich noch mal reingegangen in die HeizkostenVerordnung.
1. Nach §6.4 sind Abrechnungsmaßstäbe nach §8 dem Eigentümer überlassen.
2. Zu §8.2 gehören die Kosten der Wasserversorgung (Wasserverbrauch und damit sicherlich Abwasser etc.)
Sprich: das wäre durch die ETV gemäß WEG §16 regelbar oder? Wenn dem so ist, dann kann es Verwalter sicherlich nach Hausherren-Art umsetzen oder?
-- Editiert am 04.01.2010 22:32
Warum soll das unfair sein ? Ich mein B verbraucht ja die 200 Liter auch nicht
Antwort vom 5.1.2010 | 06:16
Die 200 l Warmwasser nicht. Er wird aber entsprechend mehr an Kaltwasser verbrauchen. Das wird aber mangels Zähler ja leider nicht gemessen, sondern auf alle Parteien gleichmäßig aufgeteilt, als ob alle nur Kaltwasser verbrauchen würden.
Wenn von den 1000 Litern A 200 l Warmwasser und (nicht gemessene) 300 l Kaltwasser verbraucht, B aber 500 l (nicht gemessene) Kaltwasser (wovon er sich 200 l selbst erhitzt), dann haben beide Parteien einen gleichen Wasserverbrauch.
B zahlt aber bei gleicher Fläche für (1000-200):2 = 400 l statt der verbrauchten 500 Liter Abwassergebühr.
Da im Haus nicht alles Wasser, sondern nur ein Teil gemessen wird, dürfte die Messung m.E. gar nicht verwendet werden, sondern der gesamte Wasserverbrauch müsste nach Fläche verteilt werden.
-- Editiert am 05.01.2010 06:17
-- Editiert am 05.01.2010 06:20
Antwort vom 5.1.2010 | 06:47
so würde ich den Punkt von Heike auch sehen.
Nur zu Richtigstellung: es geht hier nur(!) um die Kosten für zu und Ab-/Zuwasser, aber die Aussage von Heike passt deckungsgleich (Der Wärmeanteil an der Wassererhitzung wird in der Heizkostenabrechnung schon korrekt per Formel rausgerechnet unter Berücksichtigung der Vorlauftemperatur etc.).
Sprich: aus meiner Sicht bezieht sich das jetzt rein auf §8.2 Heizkostenverordnung.
Und daraus würde ich ableiten (unter Berücksichtigung von §6.4), dass ohne Beschluss nach WEG§16.3 keine Änderung des Verteilungsmaßstabs möglich ist.
ich würde zunächst noch mal einen Schritt zurückgehen und prüfen, was genau in der Teilungserklärung zur Kostenverteilung steht. Und genau das hat der Verwalter dann in seiner Hausgeldabrechnung zur Abrechnungsgrundlage zu nehmen. Und genau das hat die Eigentümerversammlung bei der Abstimmung über die Hausgeldabrechnung zugrunde zu legen. Und zwar so lange, bis die Eigentümergemeinschaft wirksam eine andere Kostenverteilung beschlossen hat. Bei einem Fehler besteht Anfechtungsgefahr. Der Verwalter hat nicht eigenmächtig irgendwelche Schlüssel zu ändern.
Insbesondere würde ich also prüfen, ob die Teilungserklärung tatsächlich für Frischwasser und auch für Abwasser die Kostenverteilung nach qm vorsieht.
Wenn ja, wären doch bereits die gesamten Schmutzwasserkosten nach qm zu verteilen.
Kaltwasser nach qm und Warmwasser nach Verbrauch abzurechnen, macht für mich überhaupt keinen Sinn. Die Entsorgung von gebrauchtem warmem Wasser ist auch keineswegs teurer als die Entsorgung von kaltem Schmutzwasser.
Ohne jetzt eine Kommentierung gelesen zu haben: Die HeizkostenV stellt bei Warmwasser auf die Kosten der VERsorgung ab. Und nicht auf die ENTsorgung!
Es würde mich nicht wundern, wenn in den früheren Abrechnungen auch Fehler passiert sind durch die ungewöhnliche Aufteilung. Da lohnt es sich im Sinne der Erhellung bestimmt, mal nachzusehen und nachzurechnen.
Antwort vom 5.1.2010 | 10:06
in der Teilungserklärung ist dazu rein gar nichts geregelt. Null
In den mir vorliegenden Beschlüssen finde ich auch nichts. Von daher dürfte es der Verwalter nicht einfach ändern.
Laut Kommentar von heizkostenverordnung.de fallen auch Abwasserkosten unter Versorgungskosten gemäß §8.2 Heizkostenverordnung.
Antwort vom 5.1.2010 | 10:53
das würde bedeuten, dass die Kaltwasserkosten und die Abwasserkosten zunächst mal nicht nach qm, sondern nach Miteigentumsanteilen abzurechnen sind!
§ 8 Abs. 2 HeizkostenV lautet:
"Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe."
Aus dem reinen Verordnungstext in Satz 1 lese ich, dass zwingend die Kosten der Wassererwärmung gem. § 7 Abs. 2 zu verteilen sind.
Ansonsten müssten die Kosten der Wasserversorgung auch in anderen Positionen der Hausgeldabrechnung verteilbar sein. siehe "..soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden..."
Auch der Sachverständige auf der Seite SV HeizkostenV sieht das in seinen Anmerkungen nicht anders.
Ich bleibe dabei: Der Verwalter hat nach Teilungserklärung und Gesetz abzurechnen, solange die Eigentümergemeinschaft nicht wirksam einen veränderten Schlüssel beschlossen oder vereinbart hat.
Antwort vom 5.1.2010 | 11:07
dann sind wir eigentlich gemeinsamer Meinung, oder? (hoffe ich jetzt)
Sprich für unseren Fall:
1. Abrechnung von Kaltwasser und Abwasserkosten (Warm/Kalt) nach Miteigentumsanteilen (stimmt, qm ist nicht korrekt!).
2. Die Kosten der Wassererwärmung zwigend nach nach Verbrauch (§7.2).
Das war bislang auch der Fall und würde ohne Beschluss auch weiterhin gelten.
Oder habe ich es immer noch falsch verstanden? Scheint ja komplizierter zu sein als ich dachte.
Ja t_k,
so schön einfach, wie du es jetzt hier zusammengefasst hast, sehe ich es auch!
Jetzt musst du nur noch den Verwalter davon überzeugen.....grins.
Und zwar bereits für die aktuelle/kommende Hausgeldabrechnung.
Sonst darf er an dieselbe nämlich noch mal ran. ;-)
Okay, wir nähern uns langsam einer Lösung.
Keine Kostenregelung vereinbart bedeutet Umlage nach MEA, daran führt mal kein Weg dran vorbei.
Ausgenommen hiervon sind nur Kosten die gemäss HKV anfallen und auch so abgerechnet werden müssen. HKV geht vor WEG
Kosten nach HKV können, aber müssen nicht danch umgelegt werden wenn sie schon anderweitig abgerechnet wurden - dies würde im Fall des Wassers bedeuten, dass man problemlos die Abwasserkosten und die Frischwasserkosten komplett nach MEA verteilt und nur die restlichen Kosten die im Zusammenhang mit der Warmwasseraufbereitung entstehen gemäss der HKV verteilt, also Strom, Wartung, Zählermiete, etc.
Was jetzt noch beschlossen werden sollte, ist ob 50/50 nach Verbrauch abgerechnet wird, oder 30% nach Fläche und 70% nach Verbrauch.
Fairnesshalber wären 30/70 angebracht, weil nämlich auch der Eigt. mit dem Boiler an diesen 30% zu beteiligen ist. Welche Kosten so abgerechnet werden sollten oder können kann man hier nachlesen Klick mich an
Ich denke mit obiger Regelung erreicht man die grösstmögliche Gerechtigkeit was die Kosten für das Wasser insgesamt angeht, wobei man wirklich über die Installation von Kaltwasserzählern nachdenken sollte
Antwort vom 5.1.2010 | 12:26
Also mein Resumé:
Die WEG verteilte die Betriebskosten der Warmwasserzeugung bis 2008 nach folgendem Schema:
1. Die Kosten der Wasserversorgung für Warmwasser (Abwasser, Zuwasser etc.) wurden nach MEA verteilt.
2. Die Kosten der Warmwassererzeugung nach §7 Heizkostenverordnung nach Verbrauch
Für den Abrechnungszeitraum 2009 soll aus nun rückwirkend die Verteilung der Betriebskosten durchgängig nach Verbrauch abgerechnet werden.
a) Aussage Verwaltung
Eine Verteilung der Kosten von 1. und 2. ist zwingend nach Verbrauch notwendig.
b) Die anderen Eigentümer entgegnen
Eine Verteilung nach Verbrauch von 1. wäre gemäß §8.2 Heizkostenverordnung zulässig, ist aber nicht zwingend. Bislang wurde 1. nach MEA verteilt.
Eine Änderung der Verteilung der Betriebskosten - hier die Kosten der Warmwasserversorgung aus 1. - hätte einen Beschluss nach WEG §16.3 bedurft. Dieser liegt aber nicht vor. Dementsprechend ist die Abrechnung nicht korrekt und 1. muss weiterhin nach MEA abgerechnet werden.
Welche Ansicht ist korrekt? a oder b?
Aus der Diskussion wäre b) also korrekt.
-- Editiert am 05.01.2010 12:29
Antwort vom 5.1.2010 | 13:17
b) halte ich für richtig.
Für das Wirtschaftsjahr 2009 muss auch zwingend so abgerechnet werden.
Dass die Kosten zu 1. UND 2. zwingend nach HeizkostenV abgerechnet werden müssen, stimmt nicht. Hinweis auf den Verordnungstext und auf die Kommentierung des Sachverständigen. Der Verwalter sollte selbst nachlesen, dass die Kosten zu 1. NICHT zwingend nach Verbrauch verteilt werden müssen.
Ab dem Wirtschaftsjahr 2010 kann anders verteilt werden, wenn der Verwalter für seinen Vorschlag eine Mehrheit findet und ein entsprechender Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung angekündigt ist.
Fehler und Ärger dürften aber dabei vorprogrammiert sein, wenn der Vorschlag durchkommt.
Oder / und zusätzliche Kosten, denn im Prinzip müssten dann bei eurer Konstellation auch Kaltwasserzähler angeschafft werden, deren Beschaffung, Betrieb und Abrechnung wiederum zusätzliches Geld kostet.
Wieviele Wohneinheiten habt ihr eigentlich?
Warum ist die eine Wohneinheit eigentlich nicht an die Warmwasserzentrale angeschlossen? (Evtl. ist auch hier ein Knackpunkt oder eine ganz andere Lösungsmöglichkeit gegeben.)
Ich muss hier noch mal einhaken,
nach HKV ist eine reine Verbrauchsabrechnung nicht machbar
selbst wenn dieses Jahr ein anderer Schlüssel beschlossen wird, dann gilt er erst ab dem kommenden Abrechnungszeitraum, also 2011.
Auch kann nicht jeder Schlüssel beschlossen werden, bei den Kosten der Warmwasservers. kann man nur innerhalb der 30 bis 50 % Fläche usw. wechseln.
Bei den Kaltwasserkosten dürfte jede Änderung vor Gericht nicht durchgehen, weil andere Schlüssel nicht sachgerecht wären und auch weder dem Verursacherprinzip, noch der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung tragen, Ausnahme wenn ihr auf Uhren umstellt.
So, und jetzt bitte genau lesen :
1. Die Kosten die durch die Warmwasseraufbereitung entstehen, also alles was damit zusammenhängt müssen nach HKV abgerechnet werden, der Verbrauchsteil auf die Eigt. die einen Zähler haben, der Rest auf Alle nach Fläche
2. Die Kosten für das Wasser können komplett nach MEA verteilt werden, oder es wird der Teil rausgerechnet der laut Uhren als warmes Wasser verbraucht wird, der muss dann aber auch wie bei 1. abgerechnet werden
Als Ergänzung zu Punkt 2: Warmwassererzeugungskosten werden bereits zu 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten aufgeteilt. Ist vielleicht nicht sauber dargestellt. Daran soll auch nichts geändert werden.
Von daher sind wir uns soweit einig. Kosten für das Wasser/Abwasser können nach MEA oder nach Verbrauch abgerechnet werden, je nach Teilungserklärung oder gefasster Beschlüsse. Der Verwalter meint, er sei verpflichtet das Verbrauch abzurechnen.
Zu Wohni: Insgesamt 19 WE, davon eine ohne Zentralheizung (Altbau, noch mit Ofenheizung).
Antwort vom 5.1.2010 | 14:22
deinen nochmals verdeutlichenden Hinweis auf zwingende Abrechnung nach Verbrauch und Wohnfläche beim Warmwasser finde ich okay. Das war bei mir eben nicht deutlich genug bei meinem Hinweis auf mögliche Änderung ab 2010.
Normalerweise hat man ja nicht eine separate Erwärmung des Wassers, sondern es steht doch im Zusammenhang mit der Heizung. Da werden dann die Energiekosten und z.B. der Schornsteinfeger, die Heizungswartung und die Ablese-und Abrechnungskosten zusammen gepackt. Der Großteil der Kostensumme entfällt auf die Heizung, ein kleinerer Anteil davon geht auf das Warmwasser.
dass die Wohnung ohne Warmwasser auch nicht an der Zentralheizung hängt, bringt schon wieder eine neue Nuance. So wurde diese Wohnung wahrscheinlich immer ausgespart bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten soweit es hier auch um den Flächenanteil ging?
Das ist jedenfalls insgesamt eine ungewöhnliche Konstellation. Ich frag mich jetzt gerade, ob der Ofenheizer wohl auch bei evtl. Reparaturkosten an der Heizungsanlage ausgespart worden ist.
Viel Spaß beim Frischmachen des Verwalters....
Entweder jetzt oder in der Versammlung oder beim Amtsgericht.
Antwort vom 5.1.2010 | 14:46
Okay, neue Sachlage neuer Kommentar
Nein, so ist das nicht, Bei Euch müssen die Kosten für Wasser zwingend nach MEA umgelegt werden, ausgenommen nur die Kosten für messbar verbrauchtes Wasser - die können nach HKV umgelegt werden macht Euch mal bitte von diesem Wort Verbrauch frei das gibts net nach HKV.
Aber warum eigentlich so kompliziert ????
Gesamtes Wasser nach MEA - ist zulässig, auch nach HKV
Der Rest nach Prozent, einmal Verbrauch auf die die eine Heizung haben, nach Fläche auf Alle
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