Source: https://www.ancebrescia.it/2014/misure-fiscali-introdotte-dal-dl-472014-c-d-decreto-casa/
Timestamp: 2020-07-05 23:06:53+00:00
Document Index: 82294382

Matched Legal Cases: ['art. 9', 'art. 9', 'art. 6', 'art.6', 'art.8', 'art. 7', 'art. 108', 'art.15', 'art.16', 'art. 16']

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MISURE FISCALI INTRODOTTE DAL DL 47/2014 (C.D. DECRETO CASA)
Interventi per 1 miliardo e 741 milioni di euro, per ridurre il disagio abitativo, aventi come obiettivi il sostegno all’affitto a canone concordato e lo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale.
Queste le misure contenute nel Decreto Legge 28 marzo 2014, n. 47 recante «Misure urgenti per l’emergenza abitativa per il mercato delle costruzioni e per EXPO 2015», pubblicato sulla G.U. n. 73 del 28 marzo 2014, ed in vigore dal giorno successivo.
In particolare, il provvedimento intende dare una risposta ai problemi del “disagio abitativo”, introducendo, tra l’altro, agevolazioni fiscali per la locazione degli “alloggi sociali”.
Il DL 47/2014 (cd. “Decreto Casa”) è ora in attesa di iniziare l’esame parlamentare per la relativa conversione in legge.
1. Sostegno all’affitto a “canone concordato” (art. 9)
L’art. 9 del DL 47/2014 prevede, per il quadriennio 2014-2017, la riduzione (dal 15%) al 10% dell’aliquota della “cedolare secca” applicata sugli affitti a canone concordato[1].
Inoltre, viene estesa, a regime, la possibilità di optare per la “cedolare secca” anche ai privati (persone fisiche) che locano abitazioni a cooperative o a enti senza scopo di lucro, purché questi sublochino, a loro volta, le medesime abitazioni a studenti universitari (con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione).
A tal riguardo, l’ANCE ritiene necessario estendere tale regime anche alle locazioni di abitazioni effettuate da imprese, anche “a canone libero”.
Vengono previsti incentivi fiscali per favorire la locazione di alloggi sociali, con il riconoscimento di una detassazione dei canoni percepiti dalle imprese locatrici ed una detrazione a favore dell’inquilino, variabile in funzione del reddito complessivo.
Disciplinato, inoltre, il trattamento fiscale del riscatto dell’alloggio sociale, in caso di utilizzo della formula contrattuale del cd. “rent to buy”, che prevede la possibilità di riscatto (ossia l’acquisto dell’immobile), a favore dell’inquilino, trascorso un periodo minimo dalla stipula del contratto di locazione.
In particolare, l’art. 6 del DL 47/2014 riconosce tale beneficio a favore delle imprese che locano alloggi sociali, come definiti dal D.M. 22 aprile 2008[2], di nuova costruzione, ovvero oggetto di interventi di recupero (ivi compresa la manutenzione straordinaria).
L’efficacia di tale misura è subordinata all’approvazione della Commissione Europea[3].
Viene prevista, a favore del conduttore che adibisce l’alloggio sociale a propria “abitazione principale”[4] una detrazione IRPEF, commisurata al reddito complessivo imponibile.
■ 900 euro, per redditi inferiori a 15.493,71 euro,
■ 450 euro, per redditi compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
In pratica, viene ammessa la possibilità di riportare in avanti, ossia nei periodi d’imposta successivi, la parte di detrazione in eccesso non utilizzata[5].
In particolare, con riferimento ai contratti di locazione a canone concordato[6], relativi a unità immobiliari adibite ad abitazione principale, è riconosciuta una detrazione IRPEF[7] commisurata al reddito complessivo.
Per favorire programmi di locazione/acquisto di “alloggi sociali”, anche attraverso la formula del “rent to buy”, con opzione per il locatario al riscatto dell’abitazione, trascorso un periodo minimo di 7 anni dalla stipula del contratto di locazione, viene previsto:
• durante la locazione, la detassazione IRPEF/IRES e IRAP dei canoni di locazione di alloggi sociali: si applicano, in tal caso,le disposizioni dell’art.6 del DL 47/2014[8], per cui i canoni di locazione non concorrono, nella misura del 40%, alla formazione del reddito d’impresa ai fini IRPEF/IRES e IRAP.
Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, il co.5 dell’art.8 prevede l’applicabilità della medesima ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del “Decreto Casa” (29 marzo 2014).
Nel provvedimento non vengono disciplinate le modalità di applicazione dell’IVA e la tempistica di fatturazione dei canoni, acconti e corrispettivo di riscatto. Per tali aspetti si ritengono valide le precisazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate nella risposta del 13 febbraio 2014 all’istanza di consulenza giuridica presentata dall’Ordine dei Dottori Commercialisti di Monza[9]. Infatti, anche per le operazioni previste dal provvedimento in esame, il conduttore ha la facoltà di riscattare l’alloggio (e non un obbligo), non configurandosi quindi una “locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti”, che imporrebbe la fatturazione e l’assoggettamento ad IVA immediatamente alla conclusione del contratto di locazione.
■ a favore del conduttore(che adibisce l’alloggio a propria abitazione principale): la facoltà di riscattare l’alloggio sociale, trascorso un periodo minimo di 7 anni dalla stipula del contratto di locazione, e la possibilità di imputare i corrispettivi in parte in “conto prezzo” (per l’acquisto futuro dell’alloggio) e in parte in conto affitto.
Resta ferma, comunque, per il conduttore la detrazione IRPEF sui canoni di locazione, commisurata al reddito complessivo imponibile, prevista dall’art. 7 del medesimo DL.
Sotto il profilo generale, si osserva che lo stesso trattamento fiscale dovrebbe essere riconosciuto alle “locazioni con patto di futura vendita” o alle “vendite con riserva di proprietà” (ove c’è un obbligo che vincola entrambe le parti, impresa ed inquilino, al trasferimento della proprietà dell’immobile), che garantiscono una maggiore tutela per le imprese rispetto ad eventuali inadempimenti degli inquilini.
[2] Il D.M. 22 aprile 2008 definisce, come alloggio sociale, l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente, che svolge la funzione di ridurre il disagio abitativo, nei confronti di coloro che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano, tra questi, anche gli alloggi realizzati, o recuperati, da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche, destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni ed anche alla proprietà.
[3] Ai sensi dell’art. 108, par. 3, del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea.
[4] Per “abitazione principale” si intende l’unità immobiliare nella quale il contribuente ed i suoi familiari dimorano abitualmente (cfr. art.15, co.1, lett.b, del D.P.R. 917/1986 – TUIR).
[5] Cfr. l’art.16, co.1-sexies del D.P.R. 917/1986 – TUIR e il D.M. 11 febbraio 2008.
[6] Ai sensi degli artt.2, co.3 e 4 co.2 e 3, della legge 431/1998.
[7] In tale ipotesi, il co. 1 dell’art. 16 del TUIR, prevede che la detrazione sia riconosciuta in misura complessivamente pari a :
[8] Resta fermo che l’agevolazione è subordinata all’autorizzazione della Commissione europea.
[9] Cfr. Risposta dell’Agenzia delle Entrate” – ID 15140 del 28 febbraio 2014.