Source: http://architetticampagna.blogspot.com/2015/09/balconi-e-distanze-minime.html
Timestamp: 2018-10-17 18:24:57+00:00
Document Index: 3911014

Matched Legal Cases: ['art. 366', 'art. 9', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 9', 'sentenza ', 'art.51', 'art.51']

diari di un architetto: balconi e distanze minime
la risposta a questo quesito non può che essere trovata attraverso la giurisprudenza. Cercando tra le varie sentenze, se ne trovano molte che già indicano una tendenza interpretativa univoca, e cioè che il balcone debba essere considerato un elemento compenetrato nella facciata stessa, e, in quanto tale, concorre alla determinazione del limite entro cui calcolare la distanza minima di legge. Una tra le sentenze recenti che ha trattato il tema più nello specifico è cass. sez II civ. 4344/2013, dove si legge a pagina 8, primo capoverso, che così recita:
Da ciò si ricava che, dovendo, come visto, considerare il corpo aggettante formare un tutt'unico con l'edificio principale e non essendo dubbio che questo prospetti "pareti finestrate" al confine della costruzione successivamente edificata, avrebbero dovuto essere rispettati i limiti di dieci metri tra la parte esterna dello sporto e la frontistante parete; deve pertanto darsi risposta negativa al quesito ex art. 366 bis cpc così formulato:
" Dica la Suprema Corte se l'estremità di un colpo aggettante, avente la consistenza di un terrazzo, possa essere equiparata, ai fini del rispetto delle distane previste dall'art. 9 d.m. 2.4.1968, ad una "parete finestrata"
Sempre nella stessa sentenza, poi, si richiama un altro concetto importante (pag. 7, ultimo capoverso), relativo a cosa succede nel caso in cui si abbia una parete che ha le finestre solo da un lato, lasciando un altro lato "cieco": in questo caso infatti ci si può chiedere quale distanza vada rispettata, o, meglio, se la distanza dei 10 metri vada rispettata "rispetto a tutta la parete" o se non piuttosto "dalle singole finestre". La sentenza richiama la precedente 14953/2011 sez. unite che così recita:
[...] esige in maniera assoluta l'osservanza di un distacco di almeno 10 metri per il caso di "pareti finestrate", senza alcuna distinzione tra i settori di esse, secondo che siano o non dotati di finestre: distinzione estranea al testo della norma, che si riferisce complessivamente alle "pareti" e non alle finestre. È destinata infatti a disciplinare le distane tra le costruzioni e non tra queste e le vedute, in modo che sia assicurato un sufficiente spazio libero, che risulterebbe inadeguato se comprendesse soltanto quello direttamente antistante alle finestre in direione ortogonale, con esclusione di quello laterale: ne conseguirebbe la facoltà per i Comuni di permettere edificazioni incongrue, con profili orizzontali dentati a rientrare e sporgere, in corrispondenza rispettivamente dei tratti finestrati e di quelli ciechi delle facciate
Altra sentenza (sempre ricercate fra quelle più recenti, perché andando indietro nel tempo se ne trovano anche molte altre sul tema) significativa è cass. sez. II civ. 17242/2010, che a pagina 9, secondo capoverso, così recita
La decisione è corretta, avendo i giudici fatto puntuale applicazione del principio elaborato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui in tema di distanze fra edifici, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili, costituiscono corpi di fabbrica, computabili nelle distanze fra costruzioni, le sporgenze di particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza
Nelle sentenze, la Corte fa sempre riferimento al fatto che i dieci metri minimi imposti dal DM 1444/68 servono a garantire igiene e salubrità sia agli ambienti interni delle abitazioni, sia agli spazi interstiziali tra fabbricati. Successivamente alla norma del 1968, riguardo la salubrità degli ambienti, nel DM sanità del 1975 (recepito per esempio anche dal regolamento edilizio di Roma Capitale già in quegli stessi anni) si è stabilito che gli edifici di nuova costruzione debbano essere progettati in modo tale che gli ambienti di abitazione dovessero avere un fattore medio di luce diurna superiore al 2%: il rispetto di questo fattore spesso implica che due edifici frontestanti non possano essere troppo vicini (questo valore è influenzato dalla "porzione di cielo" visibile dalla finestra da dentro la stanza) e dunque diciamo che i due limiti, quello dei 10 metri e quello del fattore medio di luce diurna, sono entrambi limiti minimi vincolanti ed inviolabili.
per il tema di cui trattasi risulta altresì importante la recente sentenza del Consiglio di Stato sez. IV num. 5552 del 30 dicembre 2016 che sullo stesso tema così recita:
Altra sentenza più recente che va citata, è cass. sez. II civ. 2093/2018 in cui la questione verte congiuntamente e specificatamente sui balconi e sulle distanze. In particolare, la questione che è inerente a questa sentenza è quella di due costruzioni frontestanti, di cui quella più recente dotata di balconi aggettanti. Nei passaggi giuridici precedenti, si è discusso sul se i balconi dovessero essere considerati in tutto o in parte nelle distanze, stante una intervenuta modifica delle NTA del PRG del comune che aveva previsto che i balconi, fino ad 1,40 metri di aggetto dalla facciata, non si considerano nel calcolo della distanza; la cassazione invero ribadisce che il balcone va considerato tutto nel calcolo della distanza e pertanto si ritiene illegittima l'intervenuta modifica alle NTA:
Tanto, evidentemente, giacché - così come si è anticipato - le disposizioni in tema di distanze tra costruzioni, segnatamente in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati, di cui all'art. 9, 2° co., del d.m. n. 1444/1968 in ogni caso prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica [pag. 54 della lunga sentenza]
Tanto, evidentemente, giacché, alla stregua dei rilievi di cui al precedente punto 3, i balconi vanno considerati per intero, senza il "beneficio" di m. 1,40.
ribadisce poi la sentenza un altra questione fondamentale: in tema di distanze tra costruzioni, l'articolo 9 del DM 1444/68 va considerato distinto in due commi, anche se non evidenti: il secondo comma è quello che esordisce con "qualora le distanze, come sopra computate, risultino inferiori a quelle del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. [...]" e, essendo quindi un comma a parte, si applica indistintamente a tutte le zone territoriali omogenee, e non solo alla zona C come spesso erroneamente si pensa.
Ci possono essere dunque dei regolamenti edilizi o dei piani regolatori che espressamente prevedono la possibilità che i balconi stiano all'interno della distanza minima prescritta tra gli edifici (che può essere maggiore di quella minima di legge), ma, in ogni caso, la distanza tra sporti non deve essere inferiore a quella imposta dalla norma statale, che sovrasta sempre ed in ogni caso i regolamenti locali.
Dunque secondo questa recente sentenza, possono non essere computati ai fini del calcolo delle distanze quei balconi che sono esclusivamente delle solette aggettanti dal filo di facciata (sarebbero quindi in ipotesi da escludersi le logge o i porticati che hanno pilastri a sostegno dello sporto) e solo se ci si trova in un Comune o una Regione che ha espressamente normato all'interno delle proprie leggi o regolamenti o piani regolatori che detti elementi possono non essere considerati nel calcolo delle distanze. In tutti gli altri casi, quindi amministrazioni che non hanno normato la deroga o comunque balconi che non siano semplici solette armate aggettanti dal filo facciata, il filo del balcone deve essere considerato nel calcolo delle distanze. Per la cronaca, allo stato attuale delle cose, non mi risulta che la città di Roma preveda tale deroga nei propri regolamenti.
Pubblicato da arch. Marco Campagna a 9/11/2015 04:52:00 PM
Giovanni Pepe 16 gennaio 2016 11:48
Leggendo il tuo post sulle distanze e quello del piano casa non capisco come considerare tali distanze rispetto un ampliamento per appartamento al piano terra con autonomia funzionale. Mi spiego meglio: tale ampliamento andrebbe realizzato modificando ovvero traslando in avanti una parte della facciata ossia costruendo il nuovo volume in aderenza. Rispetto all'appartamento del vicino(stesso lato dello stesso edificio)come vanno considerate tali distanze?Nel DM si parla di pareti finestrate antistanti. Aggiungo che i giardini delle due proprietà sono separati da un muretto divisorio alto più di un metro, essendo gli appartamenti ricavati da un vecchio frazionamento. Grazie anticipatamente se vorrà dedicarmi del tempo per un tuo parere.
arch. Marco Campagna 18 gennaio 2016 18:16
le pareti andranno a costituire una nuova porzione dello stesso corpo di fabbrica: all'interno della stessa costruzione le distanze minime trovano una diversa accezione. è importante comunque in questi casi acquisire un nulla osta dal vicino.
Giovanni Pepe 18 gennaio 2016 18:19
Ti ringrazio infinitamente. Il tuo parere è stato "illuminante":-)
Tania Pallagrosi 18 novembre 2016 16:34
arch. Marco Campagna 18 novembre 2016 17:21
si potrebbe realizzare come volume rialzato, invece che come balcone, sempre a patto che il suolo non sia pubblico.
Tania Pallagrosi 18 novembre 2016 17:38
arch. Marco Campagna 19 novembre 2016 13:30
non c'è una normativa specifica, si applica quella generane.
gianni 24 aprile 2017 15:38
buongiorno architetto sono un ingegnere di Roma
ho cercato di capire quale trai preziosi contributi di questo blog si il più attinente al mio quesito.
Ho presentato un accertamento di conformità in zona B per una porzione di balcone di circa 1 m (rispetto alla restante parte regolare) aggettante su una rampa al garage condominiale.
Il tecnico del mun. mi chiede la verifica dell'art.51 del regolamento edilizio di Roma e la cosa mi sembra inusuale avendo già garantito il rispetto dei distacchi e delle vedute. Il quesito riguarda questo punto: è possibile che questo art.51 si debba rispettare anche per una rampa condominiale privata? grazie in anticipo
arch. Marco Campagna 24 aprile 2017 17:06
in effetti in quell'articolo non è indicato che le limitazioni valgono solo per l'aggetto su suolo pubblico.
geometra depi 16 dicembre 2017 23:33
buonasera architetto e grazie per quello che fa per noi.Quesito:fabbricato composto da 2 piani fuori terra82 fratelli) con lotto di terreno prospiciente in comune e indiviso.Ora uno dei fratelli,quello che abita al 1°piano(l'altro sta al piano terra) vuole realizzare un balcone 5mt lungo e 2mt largo,rispettando lateralmente le distanze minime dai confinanti.Al Comune mi hanno detto di no,perche' occuperebbe(indipendentemente dalle dimensioni del corpo a farsi)la colonna d'aria dell'altro proprietario.Io non sono daccordo e Lei?
arch. Marco Campagna 17 dicembre 2017 10:25
se il vicino accetta, non c'è violazione dei dettami del codice civile, comunque le finestre che sono sottese al nuovo balcone non devono scendere al di sotto del 2% di fattore medio di luce diurna: forse è questo che voleva dire il comune. nel caso basta progettare e verificare che non c'è violazione di questo valore per il piano inferiore.
geometra depi 17 dicembre 2017 10:26
...2 fratelli non 82
geometra depi 17 dicembre 2017 10:28
...grazie buona domenica...Le rinnovo i complimenti per il blog.
arch. Marco Campagna 18 dicembre 2017 19:08
di nulla. comunque in effetti il balcone che si vuole fare è molto ampio e toglie alle finestre sottostanti parecchia porzione di cielo: è probabile che le finestre, se non sono grandi e servono un ambiente a loro volta grande, vadano ampiamente sotto il 2%.