Source: https://vlexvenezuela.com/vid/juan-carlos-saavedra-gomez-635090201
Timestamp: 2019-06-25 00:24:32
Document Index: 110453377

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Sentencia nº RC.000240 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 13 de Abril de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 635090201
Número de Expediente: 15-578
Exp. 2015-000578
Magistrado Ponente: G.B.V. En el juicio por retracto legal arrendaticio de local comercial intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, por el ciudadano J.C.S.G., representado judicialmente por los profesionales del derecho A.P.G.A., G.A.M.M., J.R.G.E. y M.G.F.S., contra los ciudadanos A.L.H.G. representado judicialmente por los abogados F.A.P.C., Marianny Rodríguez y N.B. y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, representado judicialmente por los abogados, A.C., Ljubica Josic Ramírez, Hend B.M., A.E.N.C., Marianny Rodríguez y N.B.S.; el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada circunscripción judicial, dictó sentencia en fecha 30 de abril de 2015, mediante la cual declaró procedente la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, confirmó la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia la cual decidió la inadmisibilidad de la demanda y condenó en costas a la parte demandante.
Contra el precitado fallo, la representación judicial del demandante J.C.S.G. anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación.
Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción, del artículo 49 de la “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999”.
…Para declarar inadmisible la demanda y con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, (opuesta por uno de los codemandados), la recurrida se fundamentó en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, para la fecha de la sentencia recurrida, 30 de abril de 2015, se encontraba derogado. Al fundamentarse en una norma derogada y aplicarla para la solución de este conflicto entre particulares, la recurrida cometió una infracción que hace anulable el fallo proferido. En éste, se lee:
Resulta palpable del contenido del fallo recurrido, parcialmente transcrito en lo pertinente, que el fundamento de la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda por haber lugar a la cuestión previa del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 11°, que se refiere a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, es la aplicación al caso por parte de la recurrida del artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de Diciembre de 1999, el cual, para aquél momento, treinta (30) de Abril de 2015, se encontraba DEROGADO. La aplicación de una norma que no estaba vigente para despojar a mi representado J.C.S.G.d. derecho de propiedad del local comercial, y de la aplicación o valimiento de su derecho mediante el retracto legal, substituyendo al tercero comprador, es inaceptable y violatoria de los más elementales derechos de mi representado.
Como es del conocimiento de los honorables Magistrados de esta Sala, mediante la publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.053 (Extraordinaria) del 12 de noviembre de 2011, entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas; ley ésta que si bien mantiene las figuras de los derechos de preferencia ofertiva y de retracto legal, suprimió de su texto toda mención a la improcedencia del retracto legal para el caso de venta global del inmueble del cual forma parte el alquilado. Es decir, que en materia de arrendamiento de vivienda no existe prohibición o improcedencia alguna que impida el libre ejercicio del derecho de retracto en sus casos. Además, la mencionada Ley, estableció en una DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA del tenor siguiente:
Traigo a colación la disposición derogatoria única de la Ley de Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, porque a nuestro entender, el artículo 49 de la ley (Sic) de arrendamientos (Sic) inmobiliarios (SIC) quedó derogado (para todos los efectos) desde la publicación de esta ley el 11 de noviembre de 2011, por tratarse también de una disposición relacionada, vinculada y destinada a regir los contratos de arrendamiento de vivienda ( así como aquellos otros dentro del ámbito de aplicación de la Ley). No otra cosa puede interpretarse de la transcrita norma. Sostenemos que al efecto que conforme al artículo 7 del Código Civil, (y 218 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes, como es el caso, y que la derogación trae consigo la abolición, la anulación de la norma o la ley derogada. Esta abolición o anulación no puede coexistir con su vigencia, es decir, o la norma está abolida, anulada por la derogación expresa y objetiva, o está vigente para otras, porque si está vigente y es aplicable a otras situaciones entonces no está derogada, en cuyo caso la disposición derogatoria única de la ley especial no tendría ningún sentido.
La sentencia recurrida, al aplicar el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, para declarar con lugar la cuestión previa opuesta e inadmisible la demanda, hizo uso indebido y violatorio de una norma que estaba derogada desde el 11 de Noviembre de 2011 con la puesta en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y esta conducta fue determinante en el dispositivo del fallo declaratorio de inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.-
Por otra parte, honorables Magistrados, casi un (1) año antes de que se dictara y publicara la sentencia recurrida (del 30 de abril de 2015), fue publicado en la Gaceta Oficial número 40.418 del 23 de mayo de 2014, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 929 de “LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL”, ley especial ésta aplicable a los arrendamientos de locales en los cuales se realicen actividades comerciales o de prestación de servicios, independientemente de que el inmueble funcione como una unidad inmobiliaria por sí sólo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a éste, en cuyo CAPÍTULO VII trata sobre la preferencia ofertiva y el retracto legal. El artículo 39 de esta ley establece el retracto legal arrendaticio el cual es procedente en las mismas situaciones que lo era conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, con la salvedad, de que esta ley tampoco PROHIBE el retracto legal arrendaticio de los locales comerciales para el caso de que éste sea sólo parte del inmueble objeto de la venta, o sea, esta nueva ley (aplicable de inmediato al caso de nuestro representado por tratarse de un local comercial), no impide el ejercicio del retracto legal, ni lo menoscaba ni mucho menos lo prohíbe, sino que lo establece claramente.
En su DISPOSICIÓN DEROGATORIA Primera esta Ley de Regulación del Arrendamiento de Locales Comerciales, establece:
Como si la derogatoria dispuesta por la Ley de Regulación y Control del Arrendamiento de Vivienda fuese poco, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sufre además una desaplicación total e íntegra con la puesta en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento de Locales para el Uso Comercial, lo cual significa que dicha ley carece de aplicación (es ociosa) para regular el arrendamiento de locales comerciales desde el 24 de Mayo de 2014. Por esta razón, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sirvió de base a la recurrida para declarar la inadmisibilidad de la demanda de retracto legal propuesta por mi representado J.C.S.G., además de derogado se encontraba expresamente desaplicado, y no debió ser utilizado por la recurrida para declarar la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con base a lo establecido en el artículo 49 citado, el cual dispone que será improcedente la demanda de retracto legal en el caso de venta o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, y la consiguiente inadmisibilidad de la demanda, aplicación ésta por la recurrida que resultó determinante en el dispositivo del fallo impugnado.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1 del Código Civil, la ley es obligatoria desde su publicación en la GACETA OFICIAL o desde la fecha posterior que ella misma indique. En el mismo sentido, el artículo 215 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece que la Ley quedará promulgada al publicarse con el correspondiente “Cúmplase” en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Con la publicación y puesta en vigencia de las leyes especiales relativas a la regularización y control tanto del arrendamiento de viviendas como el de locales comerciales, desde su publicación, quedó derogado (al menos para estos ámbitos) todo el sistema regulatorio del arrendamiento inmobiliario aplicable desde el 7 de diciembre de 1999 establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”. Entre las normas derogadas y/o desaplicadas se encuentra el artículo 49 de esa Ley. De tal manera, honorables Magistrados, que al juzgar el caso de la demanda de retracto legal arrendaticio seguida por mi representado J.C.S.G., contra los ciudadanos A.L.H.G. y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, no podía la recurrida ni declara, como lo hizo, “PROCEDENTE” la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ni INADMISIBLE la demanda, todo con base en el artículo 49 de la ley derogada, y no podía hacerlo por la sencilla razón de que la mencionada norma se encontraba derogada y desaplicada. Es decir, no existía condición ni prohibición alguna que impidiera el libre ejercicio del retracto legal arrendaticio, por lo que la aplicación de esta norma derogada fue determinante en el dispositivo del fallo como queda evidenciado de su contenido, parcialmente transcrito al comienzo de esta denuncia.
Por lo expuesto, solicito con todo respeto se declare procedente la presente denuncia y CON LUGAR el Recurso de Casación interpuesto y formalizado en este acto…
. (Mayúsculas y subrayado del escrito).
De la argumentación ofrecida por el formalizante para soportar sus denuncias la Sala considera ineludible explicar el marco regulador del recurso de casación, por cuanto éste persigue la nulidad del fallo de alzada o de única instancia dictado en contravención de la ley. Por su complejidad e importancia, el artículo 324 del Código de Procedimiento Civil, exige una determinada preparación al abogado formalizante, y el artículo 317 eiusdem, impone una serie de requisitos, con el objeto de que la formalización contenga las especificaciones y razonamientos lógicos necesarios, para la comprensión e identificación de las denuncias.
En ese sentido, ha sido pacífica y constante la doctrina emanada de la Sala al señalar, entre otras, en sentencia, ya de vieja data, Nº 400, de fecha 1 de noviembre de 2002, expediente Nº 2001-0268, en el caso de O.A.M.M. contra Mitravenca, C.A., y otra; el deber que tiene el recurrente de no sólo especificar qué normas jurídicas resultaron infringidas sino cuál de las hipótesis previstas en el ordinal 2º del artículo 313, es la que se pretende denunciar, expresándose al respecto, lo siguiente:
En el presente caso, el recurrente omitió enmarcar la norma señalada como infringida en alguno de los supuestos que se prevén en el ordinal 2º del artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, en otras palabra, no precisó sí el juzgador incurrió en el primer supuesto, que contempla el error en la interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, lo cual tiene lugar cuando el juez aplica la norma adecuada al caso, pero yerra en cuanto al sentido y las consecuencias que le reconoce. El segundo supuesto, que comprende la falsa aplicación de una norma jurídica, la cual supone la aplicación efectiva de una norma que ha realizado el juez, a una situación de hecho que no es la que ésta contempla o, el tercer supuesto, que presupone, la falta de aplicación, caso en el cual el juzgador deja de aplicar una norma jurídica vigente y pertinente al caso concreto.
Sobre el particular, esta Sala se ha pronunciado en reiteradas oportunidades, señalando que “…si la denuncia está referida al vicio de falta de aplicación de una norma jurídica, es porque ésta, aun cuando regula un determinado supuesto de hecho, se niega su aplicación o subsunción en el derecho, bien porque el juez la considera inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque presume que no se encontraba vigente, aun cuando ella estuviese promulgada o no hubiese sido derogada. Esta omisión conduce a la violación directa de la norma, pues, bajo este supuesto, la situación sometida a conocimiento, ha debido ser decidida de conformidad con el precepto legal que efectivamente planteaba la solución y que el juez respectivo no aplicó…”. (Vid. Sentencia de fecha 1 de marzo de 2.012, caso: E.L.A.C. contra Laboratorios Leti S.A.V y otros).
No obstante, advertido lo anterior, en aras de garantizar el acceso a la justicia y el derecho a la defensa de los justiciables, consagrados en los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna, pasa al análisis de la denuncia, en virtud de que la Sala, extremando sus facultades puede colegir de la fundamentación expuesta que se denuncia la falta de aplicación de una norma jurídica vigente y pertinente al caso concreto.
Alega el recurrente que el ad quem declaró la procedencia de la cuestión previa opuesta por la parte demandada fundada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentado en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, el cual afirma se encontraba derogado en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de noviembre de 2011, en la cual no se prevé prohibición o improcedencia para el ejercicio del retracto legal en los casos de venta global del inmueble.
A fin de constatar lo denunciado por el recurrente la Sala de seguidas pasa a transcribir la parte pertinente del fallo, en los siguientes términos:
…DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL
Considera quien hoy juzga que en la presente causa se hace necesario precisar algunos conceptos sobre la significación de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio; en relación a esta temática es importante destacar que el retracto legal arrendaticio engloba la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece: (…).
Este artículo mantiene la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podemos decir que el Derecho de Preferencia o Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retracto legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble.
Ahora bien, los requisitos para que proceda la Preferencia Ofertiva son los siguientes:
Cuando el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, por haber lugar al derecho ofertivo de arrendamiento surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad de arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tiene derecho preferente.
Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente al momento de la interposición de la presente demanda (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.
Así lo establece el artículo 43 ejusdem el cual establece:
El Artículo 49 de la misma Ley prevé que:
Esta norma sustituye el parágrafo único del Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda ya derogado, el cual señalaba:
Éste artículo mantiene el espíritu del artículo 6 del expresado decreto, pues no da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, ejemplo una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio. En consecuencia en estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios menos aún el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra o en bloque.
De las actas procesales se evidencia que la parte demandante, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual este Juzgado pasa de seguidas a pronunciarse sobre la misma de la siguiente manera:
Alegato de la parte demandada, en relación a la cuestión previa opuesta lo siguiente:
En este orden de ideas se tiene que, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
De la norma antes transcrita se observa que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirle lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble - de forma global- por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden de ideas, se puede evidenciar que la parte demandada en el presente juicio, enajenó la globalidad del inmueble en el cual el ciudadano J.C.S.G., tiene arrendado “…parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada en el nivel planta baja, de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 Mts2) y de Ochenta y Ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 Mts2) en el nivel mezzanina, para un total de área de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16 Mts2), situado en el edificio “Centro Comercial Virgen del Valle”, identificado con el número (PB) y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igual (sic) de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado”; lo que representa una parcialidad del inmueble, y es claro y evidente que ello se contrapone a la venta efectuada en forma total o global. Ante esta situación, resulta evidente para este Tribunal que opera la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto no procede el retracto legal arrendaticio. Así se decide.
Así las cosas se observa que en el caso bajo análisis, el actor, en su condición de arrendatario del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el nuevo adquirente del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato. Así se establece.
Bajo tales circunstancias se declara procedente la Cuestión Previa Opuesta contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil; resultando inoficioso analizar el material probatorio y las demás alegaciones y planteamientos realizados por la parte demandante en el presente proceso y así se decide…
Ahora bien, el juicio que se examina trata de una demanda por retracto legal arrendaticio presentada ante el tribunal a quo el 27 de mayo de 2013, tal como se evidencia del libelo de demanda cursante a los folios 1 al 20 de la primera pieza del expediente, documento en el cual se observa un sello del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, tribunal de la causa, en el que se lee: “Recibido el anterior escrito constante de diecinueve (19) folios útiles y sus anexos en 165 folios útiles contentivo de libelo de demanda presentado por G.A.M.M. siendo las 12:00 m del día de hoy 27/05/2013. Agréguese a los autos” y cuyo auto de admisión, cursante al folio 158 de la pieza 1 de 3, data de esa misma fecha 27 de mayo de 2013.
De la transcripción parcial del fallo recurrido, se desprende que el ad quem declaró procedente la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, determinando que operaba la excepción prevista en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto al ejercicio del retracto legal en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado en virtud de lo cual, en fecha 30 de abril de 2015, declaró la inadmisibilidad de la demanda.
Visto lo anterior, la Sala estima oportuno realizar unas breves consideraciones respecto a la ley que imperaba al momento de la interposición de la demanda, visto que la denuncia va dirigida a delatar la falta de aplicación de unas normas que en opinión del recurrente, no estaban vigentes para el día 30 de abril de 2015, fecha en la cual se dictó la sentencia que resolvió la solicitud de retracto legal arrendaticio, por cuanto afirma la ley aplicable era: “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial” a partir de su publicación, en fecha 23 de mayo de 2014, y no el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sirvió de base a la recurrida para declarar la inadmisibilidad de la demanda de retracto legal propuesta el cual se encontraba “derogado”.
Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…
Analizando el contenido del artículo constitucional transcrito, la Sala Constitucional en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló:
… El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela indica lo siguiente:
Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier, quien ha sido reconocido como una autoridad en el tema, en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos ‘cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación’ (tesis desarrollada por P.R. en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por J.S.-Covisa. ‘La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano’, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234).
Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque las consecuencias prácticas de uno y otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia nº 35/2001 del 25 de enero, caso: B.N.N.M.), en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso…
Con relación al principio de irretroactividad de la ley, el autor Sánchez-Covisa señala que “…el problema de la irretroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciales, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad: 1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor (…) 2º La ley no debe afectar a los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera supuestos de hecho (…) 3º La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 146 y siguientes).
Continúa señalando el referido autor que “La Ley no regula las consecuencias pasadas de supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta cualesquiera consecuencias jurídicas producidas con anterioridad a su vigencia, ya que tales consecuencias serán evidentemente resultado de hechos anteriores…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 162).
En ese sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en interpretación del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, ha señalado que “…los hechos y actos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan…” (cfr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Ediciones Líber, 2da. Edición, Caracas, 2004, p. 41)…”.
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.
Ahora bien, bajo la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 se regularon tanto los inmuebles destinados a vivienda como los reservados al uso comercial como los locales y oficinas, tal y como se preceptuaba su artículo 1, en el cual se disponía:
El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes…
La regulación respecto a los inmuebles destinados a vivienda fue modificada a partir de la publicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 número Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, en virtud de la cual quedaron derogadas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en los siguientes términos:
Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda…
De la disposición derogatoria transcrita, se desprende que la misma se contrae solo, a las normas “destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda” contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999, ello así, quedaban en dicha ley y con plena vigencia las previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas.
En tal sentido, es solo hasta la promulgación del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en los siguientes términos:
Primera: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto de Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…
De la disposición citada, se desprende que el Legislador estableció de manera expresa que con la entrada en vigencia de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debían ser desaplicadas todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto a los inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, por cuanto hasta esa fecha era dicho instrumento el que regía las relaciones arrendaticias respecto a los locales comerciales u oficinas.
De lo expuesto, se desprende con meridiana claridad que en el presente caso el juzgador de alzada determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, de conformidad con la ley vigente para la interposición de la demanda y, puesto que el arrendatario solo ocupaba parte del inmueble y la enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyó, acertadamente, que no le era permitido al accionante el ejercicio del mismo.
Sobre este aspecto, del retracto arrendaticio en los casos de venta global del inmueble arrendado, la Sala Constitucional ha mantenido en forma reiterada entre otras en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791, en el caso de Ahmad Ali, el criterio expresado a continuación:
…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.
De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.
La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide…
Por consiguiente, conforme al criterio y a las consideraciones precedentemente expuestas, se concluye que el juez de alzada procedió acertadamente y aplicó la norma vigente al caso de autos ya que para el día 27 de mayo de 2013, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, se encontraba vigente la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, por lo que mal podía aplicar, aun cuando para la fecha en que fue dictada la sentencia, es decir, 30 de abril de 2015, se encontraba vigente el Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que esta nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos.
Con base en lo expuesto, evidenciado que no se produjo, por parte del ad quem la aplicación de una norma que no se encontraba vigente a los efectos de decidir la controversia planteada, la Sala declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.
Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción, “de los Artículos 42 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7-12-1999 por error de interpretación en cuanto al alcance y contenido de la norma, los artículos 7 y 43 por falta de aplicación y 49 de la misma Ley por falsa aplicación; artículos 20 del Código de Procedimiento Civil, 115 y 334 de la Constitución Nacional y los artículos 1.337 y 1.161 del Código Civil por falta de aplicación”.
Esta Sala puede constatar que el recurrente se limitó a delatar textualmente, lo siguiente:
“…Para el supuesto negado que esta honorable Sala considere improcedente la denuncia a que se contrae el capítulo anterior y que para la solución de la controversia sea aplicable el ámbito legal contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de Diciembre de 1999, supuesto que negamos, de conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos la violación por la recurrida de los Artículos 42 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7-12-1999 por error de interpretación en cuanto al alcance y contenido de la norma, los artículos 7 y 43 por falta de aplicación y 49 de la misma Ley por falsa aplicación; artículos 20 del Código de Procedimiento Civil, 115 y 334 de la Constitución Nacional y los artículos 1.337 y 1.161 del Código Civil por falta de aplicación, en base a los argumentos siguientes:
En el capítulo CUARTO de la sentencia recurrida, que trata “DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL” se lee:
El llamado “derecho de preferencia ofertiva”, previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para que le ofrezca en venta el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia a cualquiera otra persona. La norma señala expresamente como condiciones de este derecho, que el inquilino tenga más de 2 años como arrendatario, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Para validar esa opción y adquirir la propiedad, aún debe el arrendatario manifestar su aceptación de la oferta, es decir, aceptar pagar el precio en que le ha sido ofrecido en venta el inmueble y satisfacer las condiciones del propietario. La preferencia ofertiva prepara el camino para el derecho de adquisición del inmueble, te notifiquen o no de la oferta, abre la puerta, pone la opción a disposición del inquilino, pero es éste, con su aceptación, el que determina si se hace o no propietario del inmueble. Podría decirse con propiedad que el derecho de preferencia engloba el derecho de comprar el inmueble, de adquirir la propiedad, puesto que este es el fin último, valioso y útil de la preferencia.
De tal manera que no es como dice la recurrida “que el retracto legal engloba la preferencia ofertiva”. El retracto legal es sólo un mecanismo previsto en la ley para hacer valer el derecho de propiedad del inmueble que se forma en cabeza del arrendatario cuando acepta la oferta de venta que le hace el propietario, o cuando el propietario no hace la oferta preferencial o habiéndola hecho, vende al tercero en condiciones más favorables. El retracto legal es la denominación que se le ha dado al medio o al procedimiento mediante el cual el inquilino que se le ha dado al medio o procedimiento mediante el cual el inquilino substituye al tercero comprador del inmueble, asimilándolo al derecho que nuestro ordenamiento jurídico sustantivo civil da a los comuneros para substituir al extraño que entre en la comunidad, en los casos de venta o dación en pago (Art. 1.546 C.C.): retracto legal, en contraposición al retracto convencional, los cuales se diferencian por su fuente. El uso de la denominación “retracto legal” para identificar la acción que debe tomar el inquilino...”.
Expresa el recurrente, sin ninguna fundamentación, que yerra el sentenciador de alzada al expresar “que el retracto legal engloba la preferencia ofertiva”, por cuanto en su opinión de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, poseía como arrendatario el derecho que se le ofreciera, en primer lugar y con preferencia a cualquiera otra persona, en venta el inmueble que ocupaba como tal.
Ahora bien, no obstante la falta de técnica casacionista en la denuncia bajo análisis, en aras de salvaguardar el derecho a una tutela judicial efectiva, la Sala observa que en el sub iudice, según consta de la transcripción de la recurrida realizada para resolver la denuncia precedente, cuya reproducción se hace valer nuevamente a los fines de evitar repeticiones inútiles y desgaste innecesario de la jurisdicción, el ad quem determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, en virtud de que el inmueble del cual forma parte el local arrendado fue enajenado en forma global, en atención a lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para entonces.
Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatado como falsamente aplicado, establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, tal y como fuera analizado en la denuncia que precede.
Por su parte, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalado como erróneamente aplicado, preceptúa que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
En el presente caso, el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, y, no a la totalidad del mismo.
En caso similar al sub iudice sobre la procedencia del derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local del inmueble arrendado, esta Sala en sentencia Nº 62 de fecha 8 de febrero de 2012, expediente Nº 2011-000470, caso: DISCALTEX, C.A., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), indicó:
…En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular.
En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana S.W.W. (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido.
En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo…
Tal y como se indicara en el fallo de la Sala parcialmente transcrito, en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, establecía la improcedencia del retracto legal arrendaticio por lo que, al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que él tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno interpretó erróneamente el artículo 49 de dicha ley locativa, mucho menos alteró los supuestos de procedencia de la acción, lo cual hace inaplicable al presente caso el artículo 43 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide.
Tal y como se advirtió al inicio de la presente denuncia, el recurrente de ninguna manera motivó las razones por las que en su opinión el juez debió aplicar los artículos 1.337 y 1.161 del Código Civil, siendo que a la Sala no le es dable inferir la intención del recurrente, pues de hacerlo estaría asumiendo funciones que si bien no le son ajenas, no se corresponden a la inherencia como tribunal de Derecho que es; ya que la precisión y claridad son cargas inexcusables del formalizante.
Todo lo anteriormente expuesto, impide volcar la flexibilidad y que ha venido siendo abanderada por la Sala para determinar el sentido propio de ese aspecto de la denuncia.
Del mismo modo, en relación a la denuncia de infracción, por falta de aplicación, de los artículos 115 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en ejercicio de la función pedagógica, esta Sala de Casación Civil estima oportuno señalar al formalizante, que de acuerdo con lo establecido en el artículo 266 ordinal 1º de la Constitución Nacional publicada en 1999, el conocimiento de las mismas es competencia de la Sala Constitucional, lo cual ha dejado sentado en reiteradas oportunidades, que el conocimiento de las mismas es competencia de la Sala Constitucional, de acuerdo con lo establecido en el artículo 266 ordinal 1° de la Constitución Nacional publicada en 1999, por lo que “esta Sala podrá conocer a través del recurso de casación solo aquellas normas que resulten directamente infringidas, es decir, las normas de naturaleza infraconstitucional, que resulten violadas de forma inmediata en el caso concreto…”. (Vid. sentencia N° 446 de fecha 29 de junio de 2006, caso: Reencauchadora Diamante C.A c/ M.S.Q. y Milis T.V.d.S.).
En consecuencia y visto que la denuncia rebasa las facultades de esta Sala y, extralimita el objetivo y alcance de este medio extraordinario de impugnación, el cual es revisar la legalidad de la sentencia recurrida y no las infracciones de orden constitucional, se desestima la denuncia de infracción de los artículos 115 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se establece.
Con base en todo lo precedentemente expuesto y evidenciado que no se produjo la infracción, por falsa aplicación, de los artículos 7, 42, 43 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes para el momento de la interposición de la demanda, se declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.
Al ser desestimadas las denuncias del escrito de formalización, el recurso de casación será declarado sin lugar. Así se decide.
En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2015, dictada por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
Se condena al recurrente al pago de las costas, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los trece (13) días del mes de abril de dos mil dieciséis. Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
Exp. AA20-C-2015-000578 Nota: publicada en su fecha a las
Decisión de Tribunal Segundo de Protección del Niño y Adolescente de Trujillo, de 2 de Agosto de 2006