Source: https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/pm1503.htm
Timestamp: 2018-02-22 04:50:05
Document Index: 358571601

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 5', '§ 5', 'BGH', '§ 5', '§ 559', '§ 29', '§ 10', '§ 26']

Auswirkungen der Mietpreisbremse auf Berlin – - Berliner Mieterverein fordert Nachbesserung des Gesetzentwurfs | Berliner Mieterverein e.V.
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Auswirkungen der Mietpreisbremse auf Berlin – -
Berliner Mieterverein fordert Nachbesserung des Gesetzentwurfs
In wenigen Wochen wird der Deutsche Bundestag aller Voraussicht nach mit der Verabschiedung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes eine bundesweite zivilrechtliche Beschränkung der Miethöhe bei Wiedervermietung (Mietpreisbremse) von freifinanzierten Mietwohnungen einführen. Um die Wirkungen der Mietpreisbremse auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu ermitteln, hat der Berliner Mieterverein das Forschungsinstitut Regiokontext beauftragt, die Miethöhen bei Wiedervermietung von im Internetportal Immobilienscout24 im Jahr 2013 angebotenen Mietwohnungen mit den im Mietspiegel 2013 dargestellten ortsüblichen Mieten zu vergleichen.
Das Ergebnis unterstreicht, so der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, die Notwendigkeit, eine Kappung der Mieten bei Wiedervermietung einzuführen. Denn rund 87 % der Angebotsmieten bei Immobilienscout24 überschreiten die ortsüblichen Vergleichsmieten um im Schnitt 2,50 €/qm/mtl. bzw. 47,6 %; z.B. um rund 20 % bei den Plattenbauten im Ostteil und um rund 55 % bei den bis 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauten. Von den Wiedervermietungsangeboten auf dem Internetportal im Jahr 2013, für die ein Vergleich möglich war, überschritten 74,48 % die mit der Mietpreisbremse vorgesehene Kappung von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse könnte also zu einer tatsächlichen Dämpfung der Mietpreisentwicklung beitragen, zumal die gekappten Mieten im Mietspiegel wiederum Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete hätten.
Doch die zahlreichen Ausnahmeregelungen bei der Mietpreisbremse werden die Wirkung massiv einschränken. „Soweit die Folgen dieser Ausnahmen vor Inkrafttreten ermittelbar sind, konnten wir feststellen, dass für ca. 40 % aller Wiedervermietungen während der unterstellten 5-jährigen Dauer der Rechtsverordnung die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommt“, erklärte Wild. Erschwerend komme hinzu, dass weitere Umgehungen denkbar sind und die vorgesehenen Verfahrensweisen zur Darlegung der Rechtmäßigkeit der geforderten Miete generell die Wahrnehmung der Rechtsansprüche des Mieters erheblich beeinträchtigen. „Wenn die Mietpreisbremse zu einer Erfolgsstory werden soll, dann muss der Gesetzentwurf dringend nachgebessert werden“, fordert der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild.
1. Vergleich der Angebotsmieten 2013 von Immobilienscout24 mit den ortsüblichen Vergleichsmieten gemäß Berliner Mietspiegel 2013
Das Forschungsinstitut Regiokontext aus Berlin hat im Auftrag des Berliner Mietervereins die Berliner Angebotsmieten des marktführenden Internetportals Immobilienscout24 ausgewertet und mit den ortsüblichen Vergleichsmieten, dargestellt im Berliner Mietspiegel 2013, verglichen (siehe Anhang). Nach einer Datenbereinigung (keine Erstbezüge, Angebote ohne Hausnummern, fehlerhafte Postleitzahlen, etc.) konnten 103.955 Angebotsmieten mit dem Mietspiegel-Straßenverzeichnis verknüpft und somit einer Wohnlage zugeordnet werden. Nach Abzug der Angebote ohne Baualter konnten 67.837 Angebotsmieten aus 2013 berücksichtigt werden. So kann erstmals deutschlandweit ein unmittelbarer Vergleich zwischen Angebotsmieten (nettokalt) und ortsüblicher Vergleichsmiete dargelegt werden. Als ortsübliche Vergleichsmieten werden dabei die im Berliner Mietspiegel dargestellten Mittelwerte der Mietspiegelfelder angenommen. Ein präziserer Vergleich mit zusätzlichen Wohnwertmerkmalen, die über die Kategorien Wohnungsgröße, Baualter, Ausstattungsstandard WC/Heizung und Wohnlage hinausgehen ist aus mehrfachen Gründen nicht möglich. Die Darstellung der Durchschnittwerte von Angebotsmieten unterliegt der gleichen Berechnungsmethode wie der Mietspiegelmittelwerte.
Die Mieten aller 104.000 Angebote liegen im Durchschnitt bei 8,11 €/qm nettokalt. Von diesen Angeboten konnten jedoch in den Vergleich nur 67.837 einbezogen werden, weil in den restlichen Fällen das Baualter nicht zu ermitteln war. Von diesen knapp 68.000 Mietangeboten überschritten 59.304, also 87,42 % die ortsübliche Vergleichsmiete. Der durchschnittliche Mietpreis dieser Angebote, die die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten, betrug 8,18 €/qm im Monat. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete beträgt gemäß Berliner Mietspiegel 2013 5,54 €/qm. Die Angebotsmieten liegen daher im Schnitt um 2,50 €/qm bzw. 47,6 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten.
Unterstellt man, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten auch ein Ausdruck für die Zahlungsfähigkeit eines breiten Teils der Berliner Bevölkerung darstellt, dann wird deutlich, dass die derzeitigen Angebotsmieten wohnungssuchende Mieterhaushalte wirtschaftlich erheblich überfordern und der Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen bei Wohnungssuchenden drastisch steigt. Die größten Abstände zwischen Angebotsmieten und ortsüblicher Vergleichsmiete gibt es in der Baualtersklasse bis 1919. Die Angebotsmieten liegen im Schnitt um mehr als 3,00 €/qm nettokalt bzw. 56 % über den Mietspiegelmittelwerten (5,69 €/qm). Die Wohnungen dieser Baualtersklasse – rund 300.000 – befinden sich zu einem hohen Prozentsatz innerhalb des S-Bahn-Ringes. Die Angebotsmieten tragen daher Mitverantwortung für eine verstärkte Segregation, die zur Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte an den Stadtrand führt. Die geringsten Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmieten gibt es in der Baualtersklasse 1973-1990 West und in den Baujahrgängen 1991 bis 2002. Ursache ist, dass das Ausgangsmietniveau schon deutlich höher war, als in anderen Baualtersklassen und zudem bei den Angebotsmieten Sozialwohnungen enthalten sein könnten, für die die Miete bei Wiedervermietung gesetzlich beschränkt ist. Mit rund 100.000 Wohnungen haben diese Baualtersklassen aber nur einen geringen Anteil am gesamten vermieteten Wohnungsbestand.
Bei den Angebotsmieten von Immbilienscout24 ist die Baualtersgruppe 1991-2002 jedoch deutlich überrepräsentiert, sodass die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Grundgesamtheit bereinigt noch deutlich höher ausfallen würde. Bei den Plattenbauten im Ostteil der Stadt fallen die Abweichungen der Angebotsmieten von den ortsüblichen Vergleichsmieten geringer aus. Dort vor allem in den Wohnungen ab 60 qm Wohnungsgröße in einfacher und mittlerer Wohnanlage.
Auffällig ist, dass die höchsten Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete vollkommen unabhängig von der Wohnlage sind. Auf die Wohnungsgröße bezogen, findet eine Angleichung der Mieten statt. In den bislang im Quadratmeterpreis etwas teureren kleinen Wohnungen ist die Differenz der Angebotsmieten zu den Vergleichsmieten geringfügiger als bei den großen Wohnungen, die oft im Schnitt niedrigere Quadratmeterpreise auswiesen.
Die höchsten Angebotsmieten finden sich in der Baualtersklasse 2003 und später. Für den Vergleich sind sie jedoch nicht verwertbar, da für diese Klasse im Berliner Mietspiegel wegen der geringen Fallzahlen keine eigenen Tabellenmittelwerte ausgewiesen sind.
Der Berliner Vergleich von Angebotsmieten und ortsüblichen Vergleichsmieten macht deutlich, dass eine Kappung der Mieten bei Wiedervermietung dringend geboten ist.
Die von der Bundesregierung im Entwurf für ein Mietrechtsnovellierungsgesetz vorgesehene Kappung der Wiedervermietungsmieten bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete könnte auch in Berlin deutlich zur Mietendämpfung für Wohnungssuchende beitragen. Denn in 50.524 Fällen von 67.837 Angebotsmieten wird diese Kappungsgrenze (Mietpreisbremse) um durchschnittlich 2,31 €/qm im Monat bzw. 37,9 % überschritten. In 74,5 % aller im Jahre 2013 angebotenen Wohnungen wurde demnach die Mietpreisbremse überschritten. Anders ausgedrückt: Bei 3 von 4 Wiedervermietungen könnte die Mietpreisbremse eine Dämpfung entfalten.
In der Baualtersgruppe bis 1919 – ca. 300.000 Wohnungen – fällt die Überschreitung der Mietpreisbremse besonders stark aus. Sie beträgt zwischen knapp 30 % bei kleinen Wohnungen in mittlerer Lage und knapp 60 % bei großen Wohnungen in mittlerer Wohnlage. Bei den Zwischenkriegsbauten überschreiten die Angebotsmieten die Mietpreisbremse zwischen 10 % (kleine Wohnungen in einfacher Lage) und 50 % (große Wohnungen in guter Lage). Aber auch bei den Nachkriegsbauten, die bis 1972 errichtet wurden, liegen die Angebotsmieten noch erheblich über der Mietpreisbremse (zwischen 15,12 % und 40,63 %). Bei den Plattenbauten beträgt die Abweichung bis 30 %.
Bei mehr als zwei Drittel aller Wohnungen (Altbauten bis 1972) könnte die Mietpreisbremse eine erhebliche Dämpfungswirkung entfalten. Aber auch bei den rund 100.000 Plattenbauten mit einer Wohnungsgröße bis 60 qm im Ostteil der Stadt würde die Mietpreisbremse noch eine spürbare Entlastung bringen. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 qm könnten Berlins Mieter mit einer Mietpreisbremse zwischen 90 und 100 Mio. € jährlich sparen.
2. Wiedervermietungen, die aufgrund der Ausnahmeregelungen (Vormiete, umfassende und normale Modernisierung) in die Mietpreisbremse nicht einbezogen sind
Ausnahmen aufgrund höherer Vormiete:
Um die Wirkung der Ausnahmen aufgrund der die Mietpreisbremse überschreitenden Mietvertragsabschlüsse der Vergangenheit ermitteln zu können, werden folgende Annahmen getroffen:
a) Maßgeblicher Wohnungsbestand: 1.450.000 Mietwohnungen (ohne Sozialwohnungen und selbstgenutzte Eigentümerwohnungen)
b) Mietvertragsabschlüsse mit Überschreitung der Kappungsgrenze (10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete)
Jahr Wiedervermietungen am Gesamtbestand Prozentualer Anteil mit Überschreitung der Kappungsgrenze Anzahl der Fälle mit Überschreitung der Kappungsgrenze
2010 10% 7,4% 107.300
2011 10% 7,4% 107.300
2012 9% 6,8% 98.000
2013 8% 6,0% 87.000
2014 7% 5,3% 76.000
Gesamt 475.600
Demnach wurden seit 2010 ca. 475.000 Mietverhältnisse abgeschlossen, in denen es zu einer Überschreitung der Mietpreisbremse gekommen ist. Nach der Wohndauerstatistik ist davon auszugehen, dass in ein Teil dieser Wohnungen zwischen 2010 und 2014 mehrfach vermietet wurde. Der Berliner Mieterverein geht davon aus, dass jedoch rund 450.000 Wohnungen wegen höherer Vormiete nicht mehr in den Genuss der Mietpreisbremse kommen würden.
Im Falle einer Wiedervermietung mit erhöhter Vormiete erwachsen den Mietern dadurch jährliche Mehrausgaben in Höhe von rund 1.800 €, beispielhaft an den Wiedervermietungen aus dem Jahr 2013. Anders ausgedrückt: Käme es bei 7 % der hohen Vormieten zu einem Wohnungswechsel mit Wiedervermietung – derzeitige Mieterwechselrate -, dann würde diese Ausnahmeregelung von der Mietpreisbremse die Berliner Mieter jährlich 56,7 Mio. € kosten bzw. 280 Mio. € während einer 5-jährigen Dauer der Mietpreisbremse.
Ausnahmen aufgrund umfassender Modernisierung:
Wurde oder wird eine Wohnung umfassend modernisiert, unterliegt sie nicht der Mietpreisbremse. Der Einfachheit halber werden hier nur die umfassenden Modernisierungen der letzten 20 Jahre beachtet. Maßstab für die Bewertung „umfassend“ ist der Vergleich mit den Neubaukosten. Der BMV geht davon aus, dass im Durchschnitt dieser vergangenen 20 Jahre Neubaukosten von 2.000 €/qm entstanden. Gemäß der Begründung zum Gesetzentwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes sei eine Modernisierung dann umfassend, wenn sie mehr als ein Drittel vergleichbarer Neubaukosten hervorrief, demnach also mehr als etwa 670 €/qm. Nach einer Auswertung des Berliner Mietervereins über Modernisierungskosten in Berlin trifft dies auf ca. 8 % aller Modernisierungen zu.
Die Modernisierungsrate (alle mietwirksamen Maßnahmen) wird mit generell 1,5 % unterstellt. Damit sind bei einem maßgeblichen Bestand von 1.450.000 Wohnungen in den letzten 20 Jahren rund 435.0000 mietwirksam modernisiert worden, davon etwa 35.000 umfassend. Diese 35.000 Wohnungen werden nicht der Mietpreisbremse unterliegen. Während der Dauer der Mietpreisbremse werden pro Jahr ca. 21.750 Wohnungen mietwirksam modernisiert, davon 1.740 umfassend. In 5 Jahren sind dies 8.700 Wohnungen. Insgesamt werden daher rund 43.700 Wohnungen wegen umfassender Modernisierungen von der Mietpreisbremse befreit sein, was die Berliner Mieter mit ca. 30 Mio. € (Mehrkosten etwa 2,50 €/qm im Monat gegenüber Mietpreisbremse) in 5 Jahren bzw. 5,96 Mio. € jährlich teuer bezahlen würden, wenn wie im Schnitt auch 7 % dieser Wohnungen zur Wiedervermietung anstehen.
Ausnahmen aufgrund normaler Modernisierung:
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann er die Kappung der Mietpreisbremse um den Betrag überschreiten, der im Rahmen der normalen Mieterhöhung nach einer Modernisierung (11 % der Investitionskosten jährlich) vom Mieter zu zahlen wäre. Nach modernisierungsbedingten Mietsteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen kann sich der Vermieter regelmäßig auch auf die „Vormietenregelung“ berufen. Mit dieser Regelung sollen zusätzlich die Vermieter geschützt werden, die zwischen zwei Mietverhältnissen modernisieren.
Bei den normalen Modernisierungen sind wegen der Dreijahres-Regelung 8 Jahre insgesamt zu berücksichtigen. Geht man von einer Modernisierungsrate von 1,5 % aus, werden p.a. 21.750 Wohnungen mietwirksam modernisiert, davon rund 1.740 umfassend, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen (s.o.). Es verbleiben rund 20.000 normal modernisierte Wohnungen, bei denen im Schnitt eine Mieterhöhung von etwa 1,50 €/qm gezahlt werden muss. Es muss weiterhin davon ausgegangen werden, dass in rund zwei Drittel dieser Modernisierungsfälle die Kappungsgrenze der Mietpreisbremse überschritten wird. Von den rund 160.000 normalen Modernisierungen in den 8 Jahren würden daher ca. 107.000 Miethöhen die Kappung überschreiten.
Insgesamt käme in Berlin bei rund 600.000 Mietverhältnissen, davon ca. 150.000 Mietverhältnisse wegen Modernisierung und etwa 450.000 Mietverhältnisse wegen der „Vormieteregelung“, die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung. Der Wohnungsbestand, in dem die Mietpreisbremse greift, reduziert sich somit von rund 1.450.000 Mietwohnungen um 600.000 bzw. 41,38 % auf ca. 850.000.
Bei den während der 5-jährigen Dauer der Mietpreisbremse zu erwartenden 500.000 Vermietungen (abzüglich 50.000 Erstbezüge) würden etwa 186.000 Wiedervermietungen nicht der Mietpreisbremse unterliegen, unterstellt, dass die Wiedervermietung etwa gleichmäßig über die verschiedenen Wohnungsbestände stattfindet.
15 Kritikpunkte am Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse
(MietNovG) vom 10.11.2014 (Bundestagsdrucksache 18/3121)
Die Wirkung der Mietpreisbremse wird beeinträchtigt durch …
… gesetzgeberische Fehlentscheidungen
1. Die Mietpreisbremse liefert einen Anreiz für Vermieter, die neue Preisgrenze überhaupt nicht zu beachten, da ihnen ohnehin eine Miete von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete sicher wäre.
→ Im Falle des Verstoßes gegen die zulässige Miete (= mehr als 10 % über der Vergleichsmiete) muss der Mieter einen Anspruch auf Rückführung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
2. Die Höhe der Vormiete genießt Bestandsschutz.
→ Die Bestandsschutzregelung über die Vormiete muss entfallen: Verfassungsrechtliche Bedenken bestehen nicht, da der Verlust des Mehrertrags aus der Vormiete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete kein Insolvenzrisiko des Vermieters vermuten lässt. Da die Mietpreisbremse nur bei neuen Mietverhältnissen wirkt, ist bei Fortfall des Bestandsschutzes für die Vormiete auch keine echte Rückwirkung gegeben. Es besteht auch kein Anlass dafür, Vermietergruppen zu schützen, die Erträge oberhalb der Kappungsgrenze realisiert haben gegenüber den Vermietern, die auf derartige Miethöhen bei Vertragsabschluss verzichtet haben.
3. Die Mietpreisbremse ist nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
→ Die Ausnahmeregelung für umfassende Modernisierungen muss entfallen und der Bestandsschutzregelung für „normale“ Modernisierungen gleichgestellt werden. Es gibt keinen nachvollziehbaren Grund, warum „umfassend“ und „normal“ anders bewertet werden, zumal die Darlegung einer umfassenden Modernisierung den Vermieter (Mieter?) vor erhebliche Probleme stellt.
→ Hilfsweise sollte die Ausnahme insoweit präzisiert werden, als bei den Anforderungen an die umfassende Modernisierung auch auf die Erfüllung von § 9 Abs. 1 Satz 2 der EnEV (Überschreitung Jahresprimärenergiebedarf des Referenzgebäudes um max. 40 %, etc.) abzustellen ist.
4. Die Ausnahme von der Mietpreisbremse bei neu errichteter Wohnungen gilt nicht nur für die erste Vermietung.
→ Die Ausnahme darf sich nur auf die erste Vermietung neu errichteter Wohnungen beziehen, weil sich ansonsten sich die Gefahr eines gespaltenen Marktes ergeben könnte.
5. Die Landesregierung „kann“ eine Verordnung erlassen, muss es aber nicht. Eine maximal 5 Jahre geltende Rechtsverordnung muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten.
→ Es muss eine Pflicht zur Prüfung des Erlasses einer entsprechenden Rechtsverordnung im Gesetz verankert werden.
→ Nach dieser Rechtslage endet spätestens am 31.12.2025 die „Mietpreisbremse“. Für eine Verlängerung der Mietpreisbremse bedarf es daher einer Gesetzesänderung.
6. Die „Mietpreisbremse“ gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der jeweils regional einschlägigen Rechtsverordnung abgeschlossen werden.
→ Auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes kommt es nicht an. Die Landesregierungen müssen deshalb ausreichend Geld und Expertenwissen bereitstellen, um die Verordnung zeitnah nach Inkrafttreten des Gesetzes erlassen zu können.
7. Rechtsverordnung muss umfangreich von der Landesregierung begründet werden.
→ Die Anforderung an die Länder, in der Begründung für die RechtsVO auch zu benennen, wie die die jeweilige Landesregierung Abhilfe bei der „Wohnungsmangellage“ schafft, muss entfallen, weil es in dem vorgesehenen Zeitrahmen (bis 2020) nicht möglich ist, diese Abhilfen in Abstimmung mit den Kommunen zu entwickeln.
8. § 5 WiStG soll nach Auffassung der Bundesregierung unverändert bleiben. Und das, obwohl die Anwendbarkeit des § 5 WiStG an der BGH-Rechtsprechung zu einzelnen Tatbestandsmerkmalen regelmäßig scheiterte.
→ Es sollte eine Gesetzesänderung entsprechend der BR-Drs. 459/13 des Landes NRW erfolgen, wonach das Tatbestandsmerkmal des „Ausnutzens“ in § 5 WiStG gestrichen wird.
… praktische Anwendungshindernisse
9. Mieter tragen die Beweislast für das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 %. Es besteht ein erhebliches Risiko, ob das Gericht den Berechnungen des Mieters folgt und nicht eher ein Sachverständigengutachten einholt.
→ Es muss eine Ermächtigung zu einer Verordnung im BGB verankert werden, die eine stabile Grundlage für die Basis der neuen Preisgrenze schafft. Basis für die neue Mietpreisbegrenzung muss ein vereinfachter Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (z.B. Mittelwert des Mietspiegels).
10. Beim Bestandsschutz für in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen wird es besonders schwierig, wenn die Modernisierung zwischen zwei Mietverhältnissen stattfand.
→ Hier muss darauf geachtet werden, dass auf die Vormiete nur die Modernisierungskosten zu addieren sind, die nach Abzug z.B. fälliger Instandsetzung rechtlich zulässig sind. Ob hier Abzüge erforderlich waren, kann der Nachfolgemieter aber in der Regel nicht beurteilen.
→ Es ist leider nicht ausreichend klargestellt, dass dieser Bestandsschutz nur für die Mietvertragsvereinbarung gilt und nicht nachträglich noch vom Vermieter eingefordert werden kann.
11. Wegen der zahlreichen Ausnahme- und Bestandsschutzregelungen weiß der Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses nicht, ob die geforderte Miete zulässig ist. Er muss im Grunde immer den Auskunftsanspruch geltend machen. Erst wenn der Vermieter Informationen zur Miete erteilt hat, kann der Mieter (qualifiziert) rügen. Einen Rückforderungsanspruch erhält er aber erst mit der Rüge. Das bedeutet, dass die ersten Monate überzahlter Miete für den Mieter verloren sind.
→ Deshalb muss das Erfordernis der Rüge entfallen. Auch wenn Mieter ihre Ansprüche erst nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen würden, sind die Vermieter nicht unbillig betroffen.
→ Vorschlag: Einführung eines Absatzes „Informations- und Nachweispflichten des Vermieters.
Danach ist der Vermieter verpflichtet, bei Mietvertragsabschluss ein spezifisches Formular zu verwenden, aus dem sich die Zusammensetzung der geforderten Miete ergibt. Dieses Formular enthält:
1. Angaben zur Miete des Vormieters, differenziert nach Nettokaltmiete, eventuell Erhöhungen aufgrund von Modernisierung in den letzten drei Jahren, Betriebskosten und sonstigen Zuschlägen.
2. Angaben zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes
3. Angaben zu den Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB insoweit diese nicht gegenüber dem Vormieter geltend gemacht wurden, die Maßnahme aber drei Jahre vor Vertragsbeginn durchgeführt wurde.
12. Der Auskunftsanspruch ist auf Tatsachen, über die der Vermieter „unschwer“ Auskunft erteilen kann, beschränkt.
→ Dies muss rückgängig gemacht werden, denn die Darlegungs- und Beweislast zu „unschwer“ liegt beim Mieter und führt zu einer unangemessenen Lastenverteilung.
→ Neben der reinen Auskunft muss der Vermieter auch eine Art von Glaubhaftmachung oder Beweisführung schulden, wenn dieser Anspruch streitvermeidend wirken soll. Denn eine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben des Vermieters bietet der reine Auskunftsanspruch nicht.
… Umgehungsmöglichkeiten
13. Der Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse enthält keine Aussagen dazu, wie etwaige „Zuschläge“ (z.B. für die teilgewerbliche Nutzung, für Garagen, Garten, für Möbel oder für die generelle Untervermietungserlaubnis) zu berücksichtigen sind.
→ Es ist eine Vorschrift ins BGB aufzunehmen, die dem damaligen § 29 a I. Bundesmietengesetz (BMG) bzw. § 10 Neubaumietenverordnung (NMV) im Hinblick auf „einmalige Leistungen“ und dem § 26 NMV im Hinblick auf Zuschläge entspricht.
14. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
→ Diese Vermietungsart dürfte „Konjunktur“ bekommen.
15. Es ist die Vereinbarung einer weit überhöhten Betriebskostenpauschale neben der (nicht überhöhten) Nettomiete möglich.
→ Es ist eine Regelung zu finden, wonach der Begriff der „Miete“ im Falle der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale diese umfasst und der Höhe nach auf den kostendeckenden Umfang beschränkt.
Die „Mietpreisbremse“ auf dem Prüfstand [PDF, 12 Seiten]
Die Wirkung der Mietpreisbremse in Berlin
Ergebnisse der Studie von Regiokontext, Berlin 14.1.2015 [PDF, 10 Seiten]