Source: https://justitonotario.es/banco-vende-una-vivienda-construccion/
Timestamp: 2020-07-02 15:37:22
Document Index: 373519796

Matched Legal Cases: ['Artículo 20', 'Artículo 202', 'Artículo 202', 'Artículo 28', 'Artículo 202', 'Artículo 20']

El Banco me vende una vivienda en construcción - El blog de Justito El Notario
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30 septiembre, 2017	Nihil prius Fide, Presente notarial 12 Comentarios
Tras publicar la primera versión de este post, añadí algún matiz para dejar claro que la vivienda objeto de venta se encontraba “físicamente” (en realidad), sin terminar. De ahí que las hipótesis que se me han planteado por algunos para el caso de que “si en realidad estuviera finalizada” no las haya contemplado en mayor medida de lo que lo hago. La operación finalmente se firmó. Con IVA y en consecuencia +AJD. Ahora toca recurrir, dicen.
Antes de comenzar a analizar el caso, doy las gracias a mi Registrador de la Propiedad que me ha ayudado con el último empujón a este post que se me había quedado atascado en varios puntos pues trata una materia bastante casuística. Con su ayuda debo considerar que hemos hecho el post en comandita y creo que, al menos a mí, me servirá a partir de ahora de guión en situaciones similares.
Un extranjero no residente le compra una finca rústica con una vivienda a un Banco que la ha adquirido en procedimiento de ejecución
48 horas antes de la fecha prevista para la firma de la escritura de compraventa y a través de un escueto correo electrónico, el Banco (o sus servicios inmobiliarios) informa al adquirente (en realidad al intermediario del adquirente) de que al tratarse de una vivienda que se encuentra en construcción y no terminada, el impuesto que corresponde pagar es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al 21% más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5%. La escritura de declaración de la obra en construcción fue otorgada hace unos años y actualmente estaría pendiente la finalización física de la obra y la declaración notarial de dicho final.
Hasta ese correo nada se había dicho al potencial comprador (ni a otros que pudieran haber surgido a través de la web donde el inmueble se ofertaba) sobre la situación de la vivienda, ni sobre el devengo del IVA y el AJD, en vez del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) que es el que correspondería satisfacer (sin tener en cuenta una hipotética renuncia a la exención del IVA o una inversión del sujeto pasivo) si la vivienda estuviera terminada y además el impuesto que el adquirente (o más bien el intermediario de la operación) creía que se iba a satisfacer por esta transmisión. Estamos hablando de pagar el 10% o de pagar el 22,5%. La diferencia en dinero en el caso concreto es de 8.500 euros más.
El intermediario, habitual en mi notaría, me hace la consulta tras la firma de otra operación que le ha traído a mi notaría. Él cree que no es como lo dice el Banco y señala que así se lo han dicho en la Oficina Liquidadora de Distrito Hipotecario, que será competente para liquidar esta compraventa, a la que previamente ha consultado. Además farfulla otros argumentos sin peso alguno. Me digo que “a saber que es lo que habrá preguntado en la Liquidadora y/o lo que realmente le habrán contestado”.
¿Es correcto lo que la inmobiliaria informa al comprador?
Es decir, ¿son IVA y AJD los impuestos que se devengan en este caso? y ¿es TPO el que se devengaría en el caso de que se tratara de una obra finalizada?
El apartado 22 del Artículo 20 de la Ley del IVA (37/92) establece que estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
A sensu contrario, no están exentas las entregas efectuadas después de la construcción o rehabilitación. Igualmente a sensu contrario, si primera entrega es la realizada por el promotor, no sería primera entrega la realizada por el no promotor (la inmobiliaria del Banco). En consecuencia al realizarse la venta antes del final de la obra, los impuestos devengados son IVA y AJD y no TPO. Si la obra ya estuviera terminada al no entenderse como entrega efectuada por el promotor, el impuesto devengado sería el de TPO. Hablamos de un gravamen del 22,5% versus otro del 10% por el simple hecho de haberse adjudicado judicialmente el Banco una vivienda que aún estaba en construcción.
Si la ejecución no hubiera existido y el promotor la hubiera vendido, los impuestos a pagar serían el IVA y el AJD, al convertirse el promotor en sujeto pasivo ocasional de IVA, tanto para el caso de venta en construcción, como en el de venta con la obra terminada. Otra cosa es que el promotor ejecutado hubiera utilizado la vivienda para sí durante un plazo mínimo de dos años desde la terminación en cuyo caso habría que pagar TPO. Si la obra estuviera terminada y se hubiera pagado IVA al adjudicarse el Banco el inmueble en la ejecución, ahora sí que procedería pagar TPO.
Si la obra estuviera terminada (e insisto en que en este supuesto no lo estaba) y de que el Banco estuviera conforme con alguna de ellas (podría no tener intención alguna de declarar el final de la obra), habría varias soluciones:
1.= Declaración de la obra por antigüedad en base a Catastro.
De inmediato me viene a la mente una solución: que el Banco declare el final de obra y venda con la obra finalizada. Mi siguiente pensamiento es el Catastro. Vamos a ver cómo está la construcción en el Catastro. Llamo a mi oficial y le digo que efectúe la búsqueda. Vuelve al poco y me dice que existe referencia catastral de la rústica, pero que dentro de ella no se encuentra la urbana. Malas noticias. Sin el Catastro queda cerrada la vía rápida de la declaración de obra terminada en base a la antigüedad catastral.
2.= Declaración de la obra por antigüedad en base a certificación técnica.
En este caso la declaración de la obra se efectuaría en base a certificación técnica descriptiva y de antigüedad, visada y con firma legitimada y con georreferenciación de los vértices de la edificación.
3.= Declaración de la obra en base a Proyecto y Licencia.
La última opción es declarar la obra terminada en base a Proyecto y Licencia. Para examinar la viabilidad esta opción, en este caso concreto, no dispongo de más documentación que la nota simple registral que me trae mi consultante. Aún así, haciendo muchas suposiciones, le explico lo que necesitaríamos:
LIBRO DEL EDIFICIO: La exigibilidad del Libro depende de la fecha de la terminación de las obras y de que a esa fecha hubiera entrado o no en vigor la legislación que le es aplicable (que no es igual en toda España). Si hubiera entrado en vigor, el Libro sería necesario.
DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO: La situación es la misma que para el Libro del Edificio. Si procede el Libro, procederá el Depósito en el Registro de la Propiedad por aplicación del Artículo 202 de la Ley Hipotecaria que establece:
Distinto (y previo) es el Depósito Notarial del Libro del Edificio que será exigible si a la fecha de la terminación de las obras hubiera entrado en vigor la legislación que le es aplicable (que, de nuevo, no es igual para toda España). Si hubiera entrado en vigor, el depósito notarial del Libro sería necesario.
Sin lugar a dudas nos encontramos aquí con una duplicación de una obligación que a mi modo de entender no debería producirse. O depositamos en la notaría o depositamos en el Registro, pero a este doble depósito del Libro del Edificio no le veo ningún sentido.
Recomiendo en esta materia dos posts de mi compañero José Carmelo Llopis Benlloch que pueden leerse aquí y aquí.
LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Sería necesario contar con ella, por aplicación del citado Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Artículo 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de Octubre de 2015 que establecen:
“Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso“.
“Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los Notarios) exigirán, además de………… los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: Si bien para la venta del inmueble existiría la alternativa de la renuncia al Certificado por parte del comprador, el Banco necesitaría la eficiencia energética para el final de obra si la licencia de obras fuese posterior al 30 de Abril de 2007. También podría ser necesaria la inscripción del Certificado en el Registro autonómico correspondiente.
SEGURO DECENAL: Las únicas formas de que este seguro contra daños estructurales de la edificación no fuese necesario son que se tratase de un supuesto de autopromoción de una vivienda para uso propio o que el final de obra fuese fechado, al menos, 10 años antes. El Banco no podría acogerse al concepto de autopromotor para uso propio al que sí se hubiera podido acoger, probablemente, quien inició la construcción y fue ejecutado. Tal vez en el Registro se pondría la nota de afección al seguro decenal si este no se aportara, limitando durante 10 años la disposición al adquirente del Banco, a salvo la renuncia al seguro por parte del adquirente del adquirente (si la finca se vuelve a vender posteriormente) y puede que sin necesidad de acreditación del uso propio por parte del adquirente del Banco (el comprador en la transmisión que hoy nos ocupa).
REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Sin duda sería necesaria con independencia de la fecha de terminación de las obras. De nuevo el Artículo 202 de la Ley Hipotecaria señala que:
“La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Y CERTIFICACIÓN DEL FINAL DE OBRA VISADA y CON FIRMA (del técnico Director de la Obra y Autor del Proyecto) debidamente LEGITIMADA, descriptiva de la edificación terminada y con mención a la fecha de terminación. Este último documento podría sustituirse por el modelo oficial del Colegio profesional correspondiente, siempre que contuviera descripción de la obra o alusión a que la descripción fuera la de la escritura de declaración de obra en construcción. Puede que si hay licencia de primera ocupación no importe que el certificado final de obra no esté visado.
Demasiadas dificultades y muy poco tiempo para arreglar la situación de la vivienda
Así que le comento al intermediario que no lo veo viable en un plazo de horas o de un par de días.
La otra alternativa es la vía de la negociación, la vía del tira y afloja. A fin de cuentas hay 8.500 euros en juego y tres partes implicadas en que la operación salga adelante: el Banco que se quita el inmueble de encima, el comprador que adquiere el inmueble que había elegido y puede ahorrarse hasta 8.500 euros y el intermediario, que tiene en juego cobrar por su trabajo o no hacerlo; eso sí, informando al comprador de los inconvenientes que se le presentarán por la compra de esta vivienda en construcción en forma de gestiones y gastos (y puede que no pocos) a realizar tras la compra.
Esas gestiones consisten en terminar físicamente la obra y proceder a su declaración en escritura a través de alguno de los mecanismos expuestos.
El pobre comprador, si se decide a comprar en construcción, tendrá que pasar por una temporada de incertidumbre derivada de la situación de su nueva propiedad y hasta que todo pueda quedar solucionado.
Al día siguiente el intermediario vuelve a visitarme y me insiste en que la Liquidadora y él creen que no hay IVA, ni AJD. Le digo que yo tengo mi criterio pero que no soy yo el que les pondrá las pegas, que esa no es mi función; así que como se han convencido y han convencido al comprador, se organiza la firma de un poder (puesto que el comprador se marcha de España en breve) para que la compraventa pueda firmarse cuando el Banco acepte no cobrar el IVA. Como si dependiera del Banco….y como si fuera tan fácil convencer al Banco.
Hay que recurrir a profesionales cualificados
Lo que otra vez queda bastante claro es que no debemos dejar nuestros asuntos jurídicos, económicos, fiscales e inmobiliarios en manos de profesionales no cualificados o no suficientemente cualificados. Y podrían decirme: ¿y cómo sé yo que alguien lo es? Pues como se ha hecho toda la vida: PREGUNTANDO, pidiendo referencias.
Esto de los profesionales cualificados me recuerda a un par de posts de mi blog:
Más penoso resulta que el propio Banco, o sus servicios inmobiliarios, estén ofertando una vivienda sin detallar la situación física y jurídica en que se encuentra, generando los inconvenientes jurídicos y fiscales a los que se refiere este post de hoy.
Gracias de nuevo a mi Registrador (que ya es ex). Espero ansioso la visión de los numerosos compañeros juristas, fiscalistas y técnicos que habitual echan un vistazo a mis escritos.
EtiquetasAJD IVA Obra en contrucción TPO Venta Vivienda
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28 febrero, 2020 de 12:09 am
Muy buen trabajo al elaboración del artículo. Mis felicitaciones.
En el artículo mencionas varias veces que se trata de un terreno rústico.
La Ley 37/1992 del IVA, en su articulo 20, punto 20º dice:
20.º Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de
edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que
sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la
Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanística, así
como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la
correspondiente licencia administrativa.
Por lo tanto entiendo que estaría sujeto a ITP.
28 febrero, 2020 de 2:58 pm
Bueno, es un terreno rústico con una edificación destinada a vivienda.
Saludos y gracias¡ Justito El Notario.
31 enero, 2020 de 6:42 pm
Hola, queremos comprar una casa del banco que consta como construida en el registro catastral pero que no tiene licencia de primera ocupación ni nada de nada. El caso es k falta hacerle el techo del salon. Tengo un millón de dudas sobre los gastos que tendríamos si la comprasemos, impuestos, gastos de licencias etc, que no se todo lo que implica comprar una casa en esta situación. No se si me podéis ayudar. También en el caso de que la compráramos, quisiera saber si puedo mandar hacer lo que falta por mi padre o si tiene obligatoriamente que ser un constructor. El banco indica que no se encargará de nada porque además parece que hay una pequeña diferencia entre la construcción y los planos, pero no sabemos cuál es. Le pongo aquí lo que pone el anuncio porque me parece que hay partes contradictorias, y pido disculpas de antemano por lo largo del texto. Muchisimas gracias por su ayuda
1 febrero, 2020 de 10:26 am
Lo primero que tengo que decirle es que aquí detrás solo hay una persona que soy yo: Justito El Notario. Nadie más atiende ni sostiene todo este tinglado que cuesta mucho esfuerzo y algo de dinero.
Lo segundo que no puedo resolver el problema particular de cada uno. Yo vivo de mi notaría y aquí intento dar un poco de ayuda y orientación sobre todo si lo que me preguntan puede servir para sacarlo en alguna de mis publicaciones e inspira y ayuda a otro de mis lectores. Dicho esto, le indico que todo lo relativo al anuncio no me lo he leído y que me ciño a su primer párrafo.
Para empezar habla usted del registro catastral. O me habla de la escritura, o del registro o del catastro, así que el registro catastral no existe. Si consta como construida supongo que me habla del registro. Puedo apostar también a que si está construida deberá estar de alta también en el catastro. Al igual que una vivienda puede estar construida fisicamente y no constar como tal en una escritura, ni en el registro ni estar de alta en el catastro, es posible que una vivienda que esté terminada de construir conste en escritura, registro y catastro como terminada (no es normal, ni lógico, ni usual, pero sí posible).
.- Licencia de primera ocupación: Vaya al ayuntamiento correspondiente.
.- Gastos e impuestos: Si hay que declarar obra (que entiendo que pagará el vendedor), pues el impuesto, la notaría y el registro (más puede que a un arquitecto que podría hacer falta para ello). También habrá que pagar las obras, claro. Por la compraventa pues la plusvalía municipal (que paga el vendedor), el impuesto (que paga el comprador), la notaría (lo que se pacte o 75% vendedor y 25% comprador según ley) y el registro (el que compra). Por la hipoteca, según con quien la haga, pues el seguro de la casa y, generalmente, la tasación (el resto lo paga el Banco).
.- Padre termina obras: Si la obra hay que declararla, necesitará un profesional pues habrá que certificar el final de las obras. Si la obra estuviera terminada (aunque no lo esté) pues es cosa suya que se la haga su padre. ES como llamar a mi suegro a que me arregle una persiana o al persianero.
.- El Banco no se encarga de nada: Claro, no es su problema (salvo que la casa que venda sea suya en cuyo caso se le puede apretar pero dudo que consigan convencerle).
.- La diferencia: Pues si es pequeña podría no requerir nada y si es grande pues tendría que saber más (y este conducto no es para estas cosas). Tampoco es lo mismo que la diferencia esté en el solar que en la obra.
Es todo lo que puedo decirle. Creo que me he ganado una cerveza para el aperitivo. Si fuera así pinche en este enlace: https://www.justitonotario.es/pagos
Que bien me ha ido este caso comentado, aunque creo que lo leo tarde pues nosotros ya hemos firmado. En este caso y como bien dices realmente la vivienda no estaba terminada pero nuestro caso es que la vivienda esta terminada desde el 98 con certificado de final de obra pero nunca llevada al registro ( si al catastro) por lo que en éste consta aun como vivienda en contrucción. Así que en la compraventa sale esa descripción y el notario puso una anotación de que las partes (el vendedor también es particular) confirmaban que la vivienda estaba terminada. En un principio pagaremos TPO, pero después de varias lectura por la red no me queda claro y me ha entrado el miedo. Puedo tener problemas por el hecho de constar como en construcción en el registro todo y no ser cierto, incluso anotando esto en el contrato, y que al final me hagan pagar IVA? ( Que pueda tener inspecciones etc.) Es decir mi miedo viene en posteriores revisiones si es que se hacen. Gracias. Apunto que el notario dijo que luego arreglariamos esto de en construcción.
21 agosto, 2018 de 2:36 pm
Disculpas por la tardanza, pero estaba de vacaciones.
El asunto de fondo no es si consta o no consta el final de obra en el registro o si ha sido o no declarado el final de obra en la notaría, el asunto es si la obra está o no terminada (y en este caso parece que lo está) y si la transmisión a su favor es o no la primera que se efectúa tras el final de la obra. Si no es la primera, corresponde pagar TPO, pero si ha sido la primera corresponde pagar el IVA.
El supuesto de mi post es el de la venta en construcción que paga IVA, según mis conclusiones, pero si la obra está finalizada lo que corresponde es IVA para la primera transmisión y TPO para las siguientes, excepto que quien le venda no haya sido el promotor.
Le reproduzco la parte donde lo explico:
“El apartado 22 del Artículo 20 de la Ley del IVA (37/92) establece que estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
Si la ejecución no hubiera existido y el promotor la hubiera vendido, los impuestos a pagar serían el IVA y el AJD, al convertirse el promotor en sujeto pasivo ocasional de IVA, tanto para el caso de venta en construcción, como en el de venta con la obra terminada. Otra cosa es que el promotor ejecutado hubiera utilizado la vivienda para sí durante un plazo mínimo de dos años desde la terminación en cuyo caso habría que pagar TPO. Si la obra estuviera terminada y se hubiera pagado IVA al adjudicarse el Banco el inmueble en la ejecución, ahora sí que procedería pagar TPO”.
23 febrero, 2018 de 6:46 pm
Voy a comprar a solvia un solar de 400 metros con una casa individual en construcción (estructura y tabiquería)
Solvia me dice que la operación esta sujeta al 21% de IVA. Es correcta esta información… pues yo soy un particular que compro la casa en construcción (no solo un solar) para destinarla a vivienda habitual. Y claro
no es lo mismo pagar el 10% de IVA que el 21%.
alguién puede aconsejarme.
26 febrero, 2018 de 9:21 am
El debate, desde mi punto de vista, no es pagar IVA al 21% o IVA al 10%. Es pagar IVA al 21% (más Actos Jurídicos Documentados al 1,5%) o Transmisiones Patrimoniales al 10% (ojo que los tipos en AJD o TPO varían según CCAA) y la conclusión de mi post (mi opinión) es que lo que corresponde es ese 21+1,5%. Creo que su situación es exactamente la misma que la del post, aunque podría presentar algún detalle especial que yo apunto y que no sé si se da en su caso. Lamento no poder decirle más. Saludos, Justito El Notario.
5 septiembre, 2017 de 4:11 pm
Enormemente agradecido por la información de su post sobre la compra de un inmueble que figura inscrito ” en construcción”. Estoy en un caso similar. Un producto bancario adquirido por la entidad en los juzgados. No se me informa hasta hace poco de la circunstancia registral de “en construcción”. Al margen de otras irregularidades como la discrepancia entre los metros cuadrados publicitados y los reales escriturados. Debía firmar el próximo miércoles 13 de septiembre. Me asegura el api intermediario que se tributará por trasmisiones patrimoniales y no por IVA. No firmo hasta que no se arregle ese supuesto. Estaba a punto de hacerlo.
No sabe cuanto me alegra. Le informaré de que no he vuelto a tener noticias de ese asunto, así que no sé si terminó “felizmente”. Sé que habrá opiniones discrepantes, pero mi opinión es la expuesta.
El intermediario casi no ha vuelto por mi notaría (tal vez podría quitar el casi). Supongo que ya no seré santo de su devoción.
Lo de metros, para su “resignación” también es habitual en este tipo de operaciones. Confusiones entre construidos y utiles, catastros, desinformación, etc… etc ….
27 septiembre, 2016 de 1:01 am
El certificado de eficiencia energética es preciso para las solicitudes de licencia posteriores a la entrada en vigor del Decreto 46/2007, si hablamos de obras nuevas para c-v es otra cosa.
El tema fiscal es más sencillo y no depende tanto de hacer el final de obra cuanto de que realmente la obra esté terminada.
Si hay Licencia de ocupación se puede liquidar como terminado por IVA o itp según sea primera transmisión o no, tras la finalización.
27 septiembre, 2016 de 1:21 pm
Estimado Antonio: Gracias por la participación y el comentario. Efectivamente hay un error en la fecha que indicas, que corregiré, aunque no entiendo lo de que “si hablamos de obras nuevas para c-v es otra cosa”.
En cuanto al tema fiscal, creo que debo dejar más claro que la obra no estaba terminada y distinguir más claramente entre la terminación y el final de obra notarial.
Por último, no hay licencia de ocupación aunque comparto tu criterio que tal merezca un matiz.