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Timestamp: 2017-02-28 05:30:23+00:00
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droit de préemption - Page 3
Avec l’arrêt RD Machines, le Conseil d’Etat reprend d’abord le considérant de principe de l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire, sans rien y changer. Pour autant, il y ajoute un nouveau contrôle en utilisant une notion très classique, celle de l’intérêt général. La cour administrative d’appel, conformément à une jurisprudence bien établie, s’était demandée si la décision de préemption présentait un intérêt général, mais en se limitant au contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation. En cassation, le Conseil d’Etat a censuré cet arrêt, estimant que ce contrôle ne relevait pas de l’erreur manifeste. Il refuse donc le contrôle restreint qui était pratiqué jusque-là pour consacrer le contrôle normal du juge administratif.
Cet arrêt apparait également comme la consécration d’une forme de bilan coût-avantages, bilan déjà esquissée par la jurisprudence administrative (CAA Paris, Ass. 21 décembre 2007, SCI Les terrasses d’Ornano). Le Conseil d’Etat y apprécie l’intérêt général de la « mise en œuvre » du droit de préemption et non l’intérêt général de la seule décision de préemption. Il n’y aurait en effet pas eu grand sens à vérifier si le projet d’action ou d’opération envisagé par la décision de préemption présentait ou non un intérêt général. Les très nombreux objectifs énumérés par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, en dépit de leur plasticité, présentent en effet, tous, un intérêt général.
Catégories : Les objectifs de la préemption
Tags : préemption, intérêt général, contrôle du bilan, avocat, juge administratif, coût
Certaines communes se sont fait une spécialité de préempter les biens immobiliers pour tenter de contrôler les prix sur leur territoire. Une telle politique est doublement illégale. En effet, d’une part, une décision de préemption ne sert pas à casser une vente, mais à permettre une acquisition. D’autre part, l’objectif de contrôler les prix n’entre pas dans les hypothèses légales d’action ou d’opération prévues par le code de l’urbanisme en matière de droit de préemption.
La difficulté est que ces communes, conscientes de l’illégalité de leur politique, même si leurs élus l’assument volontiers publiquement, dissimulent, au cas par cas, l’objet réel de leurs décisions de préemption derrière un des objectifs prévus par la loi. Dans un tel cas, les requérants, acheteurs ou vendeurs évincés, doivent démontrer que la décision de préemption est illégale et que, notamment, il n’existait aucun projet suffisamment réel de nature à justifier la légalité de la décision.
Tags : préemption, saint-ouen, montreuil, préemption abusive, contrôle des prix, baisse des prix, rouillon
Quelles conséquences en cas d'erreur dans une DIA ?
Conseil d’Etat, 26 juillet 2011, SCI du Belvédère, req. n° 324767, à paraître aux tables.
Extraits : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BELVEDERE, ayant conclu une promesse de vente portant sur un immeuble dont elle est propriétaire à Noisy-le-Grand, a adressé à la commune le 18 novembre 2003, par l'intermédiaire de son notaire, une première déclaration d'intention d'aliéner mentionnant un prix de vente de 419 000 euros ; qu'à la suite d'une erreur portant sur les frais d'agence, une seconde déclaration d'intention d'aliéner a été adressée le 2 décembre 2003 à la commune, annulant et remplaçant la première avec un prix de vente de 149 000 euros ; que, par une décision du 13 janvier 2004, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune sur ce bien, sur le fondement de cette seconde déclaration d'intention d'aliéner au prix de 149 000 euros ;
(…) Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la mention du prix de 149 000 euros que le notaire de la SCI a fait figurer sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner était exprimée à la fois en chiffres et en lettres ; que la circonstance que ce montant ne correspondrait pas, en raison d'une erreur matérielle, à celui qui avait été stipulé dans la promesse de vente n'est pas de nature à affecter la légalité de la décision du 20 janvier 2004 par laquelle, au vu notamment du prix ainsi porté à sa connaissance, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune. »
Commentaire : Une erreur de prix dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) rend-elle la décision de préemption illégale ? C’est la question à laquelle le Conseil d’Etat vient de répondre par la négative.
Une erreur portant sur la commission d’agence contenue dans une première DIA a conduit l’étude notariale chargée de la rédiger à en adresser une deuxième en mairie. Mais cette deuxième DIA est, elle, entachée d’une erreur encore plus grave, puisque le prix initial de 419.000 euros a été remplacé par celui de 149.000 euros.
La commune titulaire du droit de préemption a tiré parti de cette dyslexie et a préempté, au prix indiqué dans la deuxième DIA, devenant ainsi, aussitôt, propriétaire du bien et empêchant du même coup le vendeur à renoncer à la vente.
Il a donc saisi le Tribunal administratif. Les différents moyens « classiques » relatifs à la légalité de la décision de préemption ayant été écarté, un seul espoir subsistait pour le vendeur, celui de tenter de convaincre le juge administratif de ce que l’erreur matérielle entachant la DIA rejaillissait sur la décision de préemption elle-même.
La jurisprudence relative à cette question n’est pas fixée. Des juridictions du fond ont déjà considéré qu’une incapacité relative au propriétaire, une erreur sur la superficie du terrain, ou même une erreur sur le prix, affectait la légalité de la décision de préemption.
Avec l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat refuse cette dernière analyse. Une erreur sur le prix contenue dans la DIA ne rejaillit pas sur la légalité de la décision de préemption, même si, en l’espèce, un certain nombre d’éléments pouvaient conduire à subodorer l’erreur.
Pour autant, l’analyse des effets d’une erreur contenue dans une DIA doit être réservée pour les autres hypothèses, notamment pour des vices qui affecteraient la consistance du bien (dimension, occupation…), qui pourraient pousser l’administration à l’erreur et donc rendre illégale sa décision.
Cet arrêt SCI du Belvédère doit en tout cas, c’est la leçon qu’il faut en tirer, conduire les rédacteurs d’une DIA à redoubler de vigilance.
Catégories : Les déclarations d'intention d'aliéner (D.I.A.)
Tribunal administratif de Montreuil, 6 janvier 2011 SCI LRTS c/ Commune de Montreuil, req. n° 0912225
Extraits : « En proposant un prix de 157.000 euros pour un bien dont la valeur était considérablement plus élevée (850.000 euros), la commune qui n’en justifie qu’en invoquant une erreur qu’elle aurait commise sur les hauteurs des locaux en sous-sol, ne saurait être regardée comme ayant poursuivi, dans l’intérêt général, l’un des objets définis à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; dans ces conditions, la requérante est fondée à soutenir que la commune de Montreuil n’avait pas l’intention d’acquérir réellement le bien et qu’elle a usé du droit de préemption pour faire obstacle à la vente ; dès lors la décision attaquée est entachée de détournement de pouvoir. »
Commentaire : Le jugement commenté constitue une innovation particulièrement intéressante qui peut permettre de mettre fin à un certain nombre d’abus en matière de droit de préemption.
Demander l’avis des domaines en préalable à une décision de préemption constitue une formalité obligatoire pour le titulaire du droit de préemption. Pour autant, rien ne l’oblige à préempter à ce prix. En conséquence, certaines communes préemptent à un prix inférieur, qu’elles savent irréaliste et inacceptable pour le vendeur. Elles opèrent ainsi, soit pour tenter de contrôler les prix sur leur territoire, soit pour empêcher un acquéreur déterminé d’acquérir le bien.
Jusqu’à présent, le juge administratif pouvait annuler la décision de préemption, mais ne contrôlait pas le prix de la préemption. De son côté, le juge de l’expropriation pouvait fixer le prix du bien, mais sans porter d’appréciation sur la légalité de la décision de préemption.
Le prix de la préemption, qui constitue pourtant un aspect essentiel de la décision prise par l’administration, n’était en conséquence pas contrôlé du point de vue de sa légalité, soit que les requérants ne pensent pas à soulever cet argument, soit que, du fait de l’intervention possible du juge de l’expropriation, le juge administratif répugne à le faire.
Le cas d’espèce a conduit le Tribunal administratif de Montreuil à innover, alors même qu’il n’y était pas tenu, ayant déjà retenu une illégalité tenant à l’absence de projet réel. Le bien devait être vendu 850.000 euros. La commune l’a préempté à 157.000 euros, soit le 5eme (!). Le service des domaines, tout comme le juge de l’expropriation saisi après coup, ont estimé que le prix de 850.000 euros correspondait à sa valeur. Le jugement commenté déduit du prix de la préemption que la commune « n’avait pas l’intention d’acquérir réellement le bien et qu’elle a usé du droit de préemption pour faire obstacle à la vente ». En conséquence, il annule la décision attaquée.
Il ne s’agit donc pas ici pour le juge administratif de fixer le prix du bien, à la place du juge de l’expropriation, mais de contrôler la légalité du prix fixé par l’administration. Le jugement déduit aussi du prix manifestement bas de la décision de préemption que la commune a préempté, non pour acquérir le bien, mais pour empêcher une vente, ce qui constitue un infamant détournement de pouvoir. Ce jugement est donc important. Sa généralisation à des hypothèses ou l’écart entre le prix du bien et le prix fixé par la décision de préemption n’atteint pas de tels extrêmes permettrait de porter un coup d’arrêt à des décisions de préemption illégales, qui seraient enfin annulées en sanctionnant, non un vice procédural dont elles peuvent aussi être entachées, mais l’exercice abusif du droit lui-même.
Tags : préemption, montreuil, préemption abusive, prix bas, spoliation, juge de l'expropriation
Copyright © 2010 AFP. Tous droits réservés. Commentaire : Le droit de préemption sur les archives est sans doute le plus mal connu des droits de préemption. Il semble qu’il n’existe pas de jurisprudence publiée à son sujet.
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Catégories : oeuvres d'art et archives
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