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Timestamp: 2016-10-22 16:08:27
Document Index: 171747174

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 265', 'Art. 213', 'Art. 213', 'BGE', 'BGE', 'Art. 213', 'Art. 213', 'Art. 213', 'Art. 213', 'Art. 213', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 257', 'Art. 481', 'Art. 481', 'Art. 401', 'BGE', 'Art. 197', 'Art. 197', 'Art. 242', 'Art. 242', 'Art. 213', 'Art. 211', 'Art. 211', 'Art. 261', 'Art. 211', 'Art. 261', 'BGE', 'BGE', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 261', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 257', 'Art. 213', 'Art. 257', 'Art. 213', 'Art. 213', 'Art. 55', 'BGE', 'Art. 213', 'BGE', 'Art. 213', 'Art. 159', 'BGE']

A.________ Autokurier-Service, Beklagter und Berufungskl�ger, vertreten durch F�rsprecher Marcel Aebi, Hetex Areal, Lenzburgerstrasse 2, 5702 Niederlenz,
X.________ AG in Liquidation, Kl�gerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Transliq AG, aa. Konkursverwaltung, Schwanengasse 5/7, 3001 Bern,
A.- Mit Vertrag vom 3. September 1993 vermietete die X.________ AG (heute X.________ AG in Liquidation; Kl�gerin) der Einzelfirma A.________ Autokurier Service (Beklagter) B�ro- und Lagerr�ume sowie Parkpl�tze. Im Verlauf des Jahres 1994 mietete der Beklagte weitere Parkpl�tze und Lagerr�ume dazu. Am 29. Juli 1997 fiel die Vermieterin in Konkurs. Am 25. Februar 1998 k�ndigte der Beklagte die Mietvertr�ge auf den 30. Juni 1998 bzw. auf den 30. September 1998.
B.- Am 23. Dezember 1998 reichte die Kl�gerin beim Bezirksgericht Baden Klage ein und verlangte vom Beklagten Fr. 23'230. 10 nebst Zins f�r ausstehende Mietzinse im 2. und
3. Quartal 1998. Das Bezirksgericht hiess die Klage im Umfang von Fr. 8'230. 10 nebst Zins gut. Es erkannte, der Beklagte k�nne Fr. 15'000.-- zur Verrechnung bringen. Diesen Betrag hatte er der Vermieterin als Mietzinsdepot zukommen lassen, welche in Verletzung von Art. 257e OR das entgegengenommene Geld nicht auf ein auf den Beklagten lautendes Konto einzahlte.
C.- Auf Berufung der Kl�gerin hiess das Obergericht des Kantons Aargau die Klage gut und beseitigte in diesem Umfang den in der h�ngigen Betreibung erhobenen Rechtsvorschlag.
Gegen diesen Entscheid f�hrt der Beklagte eidgen�ssische Berufung und verlangt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts zu best�tigen. Die Kl�gerin schliesst im Wesentlichen auf Best�tigung des angefochtenen Urteils.
1.-Vor Bundesgericht ist nicht mehr streitig, dass es sich bei der Leistung von Fr. 15'000.-- vom April 1994 um eine Mietzinskaution handelt, die nicht entsprechend den Vorschriften von Art. 257e OR hinterlegt wurde. Das Obergericht ging davon aus, der Beklagte sei vor Konkurser�ffnung gest�tzt auf Art. 265 OR in diesem Betrag zur Verrechnung berechtigt gewesen, oder er h�tte auf ordnungsgem�sse Hinterlegung oder Herausgabe klagen k�nnen. Da diese Anspr�che vor Konkurser�ffnung entstanden seien, die durch die Verrechnung zu tilgenden Forderungen aber erst danach, sei die Verrechnung gem�ss Art. 213 Abs. 2 SchKG unzul�ssig.
2.- Gem�ss Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2 SchKG ist die Verrechnung unzul�ssig, wenn der Gl�ubiger des Schuldners erst nach der Konkurser�ffnung Schuldner desselben oder der Konkursmasse wird. Bei den Schulden, die der Beklagte durch Verrechnung zu tilgen gedenkt, handelt es sich um Mietzinse, die nach Konkurser�ffnung aufgelaufen sind. Mietzinsforderungen entstehen mit Ablauf jeder Zahlungsperiode neu (BGE 115 III 65 E. 3b S. 67; best�tigt in BGE 117 III 63 E. 2b S. 66, wo es aber um die Unzul�ssigkeit der Verrechnung einer nur gegen den Schuldner pers�nlich bestehenden Schuld mit einer Forderung der Masse geht, vgl. St�ubli/Dubacher, Basler Kommentar, N. 15 zu Art. 213 SchKG). Der Beklagte ist somit erst nach Er�ffnung des Konkurses Schuldner der Aktiengesellschaft in Liquidation beziehungsweise der Konkursmasse geworden. Er kann daher vor Konkurser�ffnung gegen seine Vermieterin entstandene Forderungen nicht zur Verrechnung bringen (Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs, 4. Aufl. , Z�rich 1997/99, Bd.
II, N. 31 zu Art. 213 SchKG; Bise, La faillite du bailleur, in: 11e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2000, S. 11; Amberg, Der Konkurs des Vermieters: Folgen f�r den Vermieter; Auswirkungen auf den Mietvertrag, in: Angst/ Cometta/Gasser [Hrsg. ], Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Basel 2000, S. 180). Zul�ssig ist die Verrechnung dagegen, soweit dem Beklagten Anspr�che gegen�ber der Konkursmasse zustehen, da Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2 SchKG insoweit einer Verrechnung nicht entgegen steht (Jaeger/Walder/ Kull/Kottmann, a.a.O., N. 2 zu Art. 213 SchKG; St�ubli/ Dubacher, a.a.O., N. 19 zu Art. 213 SchKG; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht,
3. Aufl. , Z�rich 1993, Bd. II, � 52 N. 21; Bise, a.a.O., S. 11). Ob der Beklagte aus der geleisteten Kaution derartige Rechte gegen�ber der Konkursmasse ableiten kann, ist daher im Folgenden zu pr�fen.
3.- a) Hinterlegt der Vermieter die Kaution gem�ss den gesetzlichen Vorschriften auf einem Konto, welches auf den Namen des Mieters lautet, f�llt die Kaution nicht in die Konkursmasse. Die daraus entstehenden Rechte werden im Konkurs von der Konkursverwaltung wahrgenommen und gehen bei Verwertung des Grundst�cks auf den Erwerber �ber (Art. 261 OR; Higi, Z�rcher Kommentar, N. 22 zu Art. 261-261a OR; Bise, a.a.O., S. 17; Amberg, a.a.O., S. 181). Dagegen f�llt eine nicht ordnungsgem�ss hinterlegte Kaution grunds�tzlich in die Konkursmasse (SVIT-Kommentar, N. 16 und N. 27 zu Art. 257e OR mit Hinweis; Amberg, a.a.O., S. 181).
b) Damit stellt sich f�r den Mieter zun�chst die Frage, ob f�r die Kaution ein Aussonderungsanspruch besteht und gegebenenfalls verrechnungsweise geltend gemacht werden kann. Infolge Vermengung des Mietzinsdepots mit anderen Geldern des Vermieters hat ein Eigentumswechsel stattgefunden (Amberg, a.a.O., S. 181). Das Hinterlegungsvertragsrecht, welches Anwendung findet, sofern der Vermieter die Kaution einfach in seinem Verm�gen bel�sst (Art. 481 OR; mp 1997 S. 151), kennt keinen konkursrechtlichen Aussonderungsanspruch (Sch�nenberger, Z�rcher Kommentar, N. 8 zu Art. 481 OR). Damit bleibt zu pr�fen, ob sich der Beklagte auf Art. 401 Abs. 3 OR berufen k�nnte. Welche Verm�genswerte gest�tzt auf diese Bestimmung vom Aussonderungsrecht er- fasst werden, ist umstritten (BGE 117 II 429 mit Hinweisen; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, a.a.O., N. 25 zu Art. 197; Handschin/Hunkeler, Basler Kommentar, N. 69 ff. zu Art. 197 SchKG; Russenberger, Basler Kommentar, N. 22 zu Art. 242 SchKG; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. Aufl. , Bern 1997, � 40 N. 29; Gilli�ron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3. Aufl. , Lausanne 1993, S. 287 f.; Tschumy, La revendication de droits de nature � soustraire un bien � l'ex�cution forc�e, Lausanne 1987, S. 147 ff. und S. 184 ff.). Sie kommt aber in jedem Fall nur zur Anwendung, wenn der auszusondernde Geldbetrag hinreichend individualisiert ist (Russenberger, a.a.O., N. 20 f. zu Art. 242 SchKG mit Hinweisen; Amonn/ Gasser, a.a.O., � 40 N. 32 und � 24 N. 16). Dass diese Voraussetzung erf�llt w�re, l�sst sich den tats�chlichen Feststellungen des angefochtenen Entscheides nicht entnehmen.
4.- Der Beklagte ist der Auffassung, mit dem Konkurs gehe das Mietverh�ltnis mit s�mtlichen Rechten und Pflichten auf die Konkursmasse �ber. Sie sei daher zur Herausgabe der Kaution verpflichtet, weshalb Art. 213 Abs. 2 SchKG eine Verrechnung nicht ausschliesse.
a) Nach Art. 211 Abs. 1 SchKG werden mit Konkurser�ffnung grunds�tzlich s�mtliche Konkursforderungen in Geldforderungen umgewandelt. Der Konkursverwaltung steht aber das Recht zu, vom Schuldner geschlossene Vertr�ge zu erf�llen (Art. 211 Abs. 2 SchKG). F�r Mietvertr�ge bestimmt indessen Art. 261 Abs. 1 OR, der Erwerber trete in das Mietverh�ltnis ein, wenn dem Vermieter das Mietobjekt im Rahmen der Zwangsvollstreckung entzogen werde (vgl. Amonn/Gasser, a.a.O., � 42 N. 33). Daraus ergibt sich ohne weiteres, dass es im Gegensatz zu anderen zweiseitigen Vertr�gen nicht im Belieben der Konkursverwaltung steht, ob sie den Vertrag aufrechterhalten will. Die Masse braucht keinen Vertragseintritt im Sinne von Art. 211 Abs. 2 SchKG zu erkl�ren (Bise, a.a.O., S. 8; Amberg, a.a.O., S. 177; Gilli�ron, a.a.O., S. 306; Colombara, L'annotation au registre foncier et la r�alisation forc�e des immeubles, Lausanne 1992, N. 723; Lorandi, Mietvertr�ge im Konkurs des Vermieters, in: mp 1998 S. 119), sondern das Vertragsverh�ltnis dauert von Gesetzes wegen auch nach Konkurser�ffnung fort und geht gem�ss Art. 261 OR bei der Verwertung auf den Erwerber �ber, soweit der Mietvertrag im Verwertungsverfahren nicht im Rahmen des Doppelaufrufs abgel�st wird (zum Doppelaufruf vgl. BGE 125 III 123 ff.; Bise, a.a.O., S. 22 ff.; Amberg, a.a.O., S. 188 ff. mit Hinweisen).
b) Entgegen der Ansicht des Beklagten tritt jedoch die Konkursmasse, im Gegensatz zu einem allf�lligen Erwerber in der Zwangsvollstreckung, nicht eigentlich in den Mietvertrag ein. Vertragspartner des Mieters bleibt formell der Schuldner (Gilli�ron, Bailleur et locataire d'une chose immobili�re dans l'ex�cution forc�e, in: 7e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1992, S. 22 f. mit Hinweisen; Colombara, a.a.O., N. 723). Da aber die Vermieterin mit Er�ffnung des Konkurses �ber das Mietobjekt nicht mehr verf�gungsberechtigt ist, muss der Mieter die Gebrauchs�berlassung gegen�ber der Konkursverwaltung geltend machen (Amberg, a.a.O., S. 179). Der Anspruch richtet sich gegen die Konkursmasse als Sonderverm�gen, zu der das Mietobjekt geh�rt, und wird zu einer Schuld der Konkursmasse (Amberg, a.a.O., S. 177; Lorandi, a.a.O., S. 118 f.; Bise, a.a.O., S. 10). Im Gegenzug stehen dieser die ab Konkurser�ffnung geschuldeten Mietzinse zu, welche zu Masseforderungen werden (BGE 117 III 63 E. 2b S. 66 mit Hinweis; Bise, a.a.O., S. 9; Amberg, a.a.O., S. 180; Lorandi, a.a.O., S. 119). Indessen bleibt das Mietverh�ltnis nach Art. 261 OR bei der Ver�usserung im Rahmen der Zwangsvollstreckung bestehen und geht auf den Erwerber �ber. Soweit daraus Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Erwerber �bergehen, muss dem Mieter auch gestattet sein, die entsprechenden Forderungen gegen�ber der Konkursmasse zu erheben, gegen die sich der Anspruch auf Gebrauchs�berlassung w�hrend des Konkursverfahrens richtet.
Es w�re weder sachgerecht noch praktikabel, derartige Forderungen zun�chst als Konkursforderungen zu behandeln, um sie nach der Verwertung gegen�ber dem Erwerber wiederaufleben zu lassen. Geht im Rahmen einer Ver�usserung nach Art. 261 OR die Pflicht zur Hinterlegung der Kaution auf den Erwerber �ber, ist der Mieter zur Erhebung seines Anspruchs auch gegen�ber der Konkursmasse berechtigt und ist die Verrechnung mit der Masse geschuldeten Mietzinsen zul�ssig.
Daher ist abzukl�ren, ob die Pflicht zur Hinterlegung nach Art. 261 OR auf den Erwerber �bergeht.
c) aa) Bei der Ver�usserung einer Liegenschaft bleibt der Mietvertrag bestehen, und der K�ufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein (Higi, a.a.O., N. 22 zu Art. 261-261a OR; SVIT-Kommentar, N. 9 zu Art. 261-261a OR), in die h�ngigen Prozesse nur, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverh�ltnis auswirken k�nnten (Higi, a.a.O., N. 23 zu Art. 261-261a OR). Der Eintritt in das Vertragsverh�ltnis erfolgt nicht r�ckwirkend, und der Mieter kann nicht s�mtliche Anspr�che, die er gegen den ehemaligen Vermieter besass, auch gegen den �bernehmer des Mietobjekts erheben (Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. , Z�rich 2000, � 44 N. 63; vgl. auch Bise, a.a.O., S. 12).
bb) Zur Erbringung der Kaution ist der Mieter verpflichtet (Higi, a.a.O., N. 9 zu Art. 257e OR), wogegen den Vermieter die Pflicht trifft, ein Konto auf den Namen des Mieters einzurichten und die vom Mieter erhaltene Kaution darauf einzuzahlen (Higi, a.a.O., N. 24 zu Art. 257e OR; SVIT-Kommentar, N. 14 zu Art. 257e OR). Dieser Hinterlegungsanspruch richtet sich daher nicht gegen den jeweiligen am Mietobjekt Berechtigten, sondern gegen jenen Vermieter, dem der Mieter das Geld anvertraut hat (BJM 1998 S. 310 ff.; vgl. auch Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht f�r die Praxis,
4. Aufl. , Z�rich 1999, S. 485 Fn. 75; zweifelnd Guhl/Koller, a.a.O., � 44 N. 63). Dies ist gerechtfertigt, weil der Mieter die gesetzeskonforme Hinterlegung der Kaution sofort zu fordern und bei Verzug des Vermieters mit f�lligen Mietzinsen zu verrechnen berechtigt ist (Higi, a.a.O., N. 30 zu Art. 257e OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 235; SVIT-Kommentar, N. 16 zu Art. 257e OR), und es nicht der �bernehmer der Mietsache zu vertreten hat, wenn sich der Mieter bislang nicht um die Hinterlegung der Kaution gek�mmert hat.
Der Erwerber, der in ein bestehendes Mietverh�ltnis eintritt, kann den Mieter, der die Kaution bereits dem Ver�usserer bezahlt und nicht zur�ckerhalten hat, nicht erneut zu deren Leistung anhalten (Bise, a.a.O., S. 17). Er muss sich diesbez�glich mit dem Ver�usserer auseinander setzen.
Die Hinterlegungspflicht nach Art. 257e Abs. 1 OR ist aber nicht auf F�lle beschr�nkt, in denen der Vermieter den Depotbetrag unmittelbar vom Mieter empf�ngt. Denkbar ist, dass der urspr�ngliche Vermieter die vom Mieter entgegengenommene Kaution als solche dem �bernehmer der Liegenschaft zukommen l�sst. Diesfalls hat der Mieter das Recht, die gesetzeskonforme Hinterlegung vom �bernehmer zu fordern.
Allerdings befreit die Geld�bergabe an den Erwerber den Ver�usserer im Verh�ltnis zum Mieter nicht. Die Hinterlegungspflicht des Ver�usserers erlischt vielmehr erst mit deren Erf�llung, sei es durch den urspr�nglichen oder den neuen Vermieter.
d) Daraus folgt, dass der Mieter in der Regel f�r die Geltendmachung seiner Rechte aus gesetzwidrig nicht hinterlegter Kaution im Konkurs des Vermieters auf die Kollokation angewiesen ist und die Pflicht zur Hinterlegung nicht der Konkursmasse obliegt. Die Verrechnung mit nach Konkurser�ffnung anfallenden Mietzinsen ist deshalb nach Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2 SchKG ausgeschlossen (im Ergebnis ebenso Amberg, a.a.O., S. 182; Bise, a.a.O., S. 11 und 17).
5.-Was der Beklagte zur Begr�ndung seines Verrechnungsanspruchs ausf�hrt, dringt nicht durch.
a) Soweit sich der Beklagte darauf beruft, sein Anspruch auf die Mietkaution werde erst bei Beendigung des Mietverh�ltnisses und damit gegen�ber der Konkursmasse f�llig, verkennt er, dass der Anspruch des Mieters auf korrekte Hinterlegung der Kaution mit deren �bergabe an den Vermieter f�llig wird (vgl. E. 4c/bb hievor). Was er m�glicherweise anspricht, ist die bei Beendigung des Mietverh�ltnisses stattfindende Auseinandersetzung der Parteien �ber die Freigabe des Depots (Art. 257e Abs. 3 OR), die aber nur im Falle korrekter Hinterlegung der Kaution zum Tragen kommt.
b) Ob allenfalls anders zu entscheiden w�re, wenn die Konkurser�ffnung in die kurze Zeitspanne fiele, die dem Vermieter f�r die Er�ffnung des Kautionskontos zugebilligt werden muss (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 235), und der Anspruch auf Hinterlegung vor Konkurser�ffnung entsteht, jener auf Herausgabe und damit verbunden die M�glichkeit zur Verrechnung aber erst danach, kann offen bleiben, sind doch seit der Zahlung des Beklagten Jahre verstrichen.
6.- a) Der Beklagte wendet ein, bei Art. 213 Abs. 2 SchKG handle es sich um eine Missbrauchsbestimmung. Da im zu beurteilenden Fall die Vermieterin und nicht der Beklagte gegen die zwingenden Bestimmungen des Mietrechts verstossen habe, sei die Anwendung von Art. 213 Abs. 2 SchKG fragw�rdig, zumal dadurch die Gl�ubigerbank, der die Geldleistung zugegangen sei, beg�nstigt w�rde.
Insoweit ist der Beklagte mit seinem Vorbringen in der Berufung nicht zu h�ren (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 126 III 10 E. 2b S. 12; 59 E. 2a S. 65). Das Verrechnungsverbot in Art. 213 Abs. 2 SchKG gilt allgemein und absolut. Es setzt namentlich nicht voraus, dass dem Konkursgl�ubiger ein unredliches Verhalten zur Last f�llt (BGE 101 III 99 E. 5d S. 110 f.; Amonn/Gasser, a.a.O., � 40 N. 46). Die Zulassung der Verrechnung im Konkurs zum vollen Betrag wird vom Gedanken geleitet, dass der Gl�ubiger nicht die volle Leistung soll erbringen m�ssen, wenn er selbst nur eine Konkursdividende erh�lt (Amonn/Gasser, a.a.O., � 40 N. 40). Soweit das Mietobjekt dem Mieter nach Konkurser�ffnung weiter zur Verf�gung steht und die Konkursmasse den aus dem Mietvertrag erwachsenden Pflichten vollst�ndig nachkommt, erh�lt der Mieter die volle Gegenleistung f�r seine Mietzinszahlung, nicht bloss eine Dividende. Bei dieser Konstellation steht die Unzul�ssigkeit der Verrechnung f�lliger Mietzinse mit einer vor Konkurser�ffnung gegen�ber der Aktiengesellschaft entstandenen Forderung im Einklang mit dem Zweck von Art. 213 SchKG.
7.- Die Berufung erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beklagte die Gerichtskosten zu tragen. Dagegen schuldet er der Kl�gerin, die nicht anwaltlich vertreten ist und der kein besonderer Aufwand entstanden ist, keine Parteientsch�digung (Art. 159 OG; BGE 125 II 518 E. 5b S. 519 f.).
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau (1. Zivilabteilung) vom 15. September 2000 wird best�tigt.