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Timestamp: 2016-10-26 15:28:27
Document Index: 358378112

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 22', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 88', 'Art. 86', 'Art. 22', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 3', 'Art. 1', 'Art. 2', 'Art. 6', 'Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 2', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 33', 'BGE', 'Art. 33', 'Art. 33', 'Art. 4', 'Art. 10', 'Art. 33', 'Art. 103', 'Art. 27', 'Art. 14', 'Art. 22', 'BGE', 'Art. 33', 'Art. 86', 'BGE', 'Art. 27', 'Art. 4', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 6', 'Art. 7', 'Art. 8', 'Art. 9', 'Art. 14', 'Art. 22']

105 Ia 22345. Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 24. Oktober 1979 i.S. M�ller gegen Regierungsrat des Kantons Z�rich (staatsrechtliche Beschwerde)
Zones r�serv�es selon l'art. 346 de la loi zurichoise sur les constructions et l'am�nagement du territoire. - Int�r�t public justifiant une zone r�serv�e; port�e et but des zones r�serv�es, destin�es � assurer la r�alisation d'un plan directeur, dans le cadre du plan d'ensemble cantonal (consid. 2 a-d). - Dans quelle mesure les atteintes caus�es par des zones r�serv�es peuvent-elles �tre attaqu�es, dans quelle mesure faut-il attendre jusqu'� ce que le plan d'affectation soit mis sur pied? Protection juridique selon la nouvelle loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (consid. 2 d, e). Faits � partir de page 224
Josef M�ller ist Eigent�mer zweier Grundst�cke im Gebiet Sonnenberg der Gemeinde Erlenbach (ZH). Diese 36'667 m2 messenden und am oberen Bauzonenrand der Gemeinde Erlenbach liegenden Grundst�cke sollen sich "durch die sonnige, erh�hte und ruhige Lage mit der unverbaubaren pr�chtigen Aussicht auf Z�richsee und Alpen" auszeichnen. Das eine Grundst�ck grenzt an die dem Kanton Z�rich geh�rende Pflugsteinstrasse, die 4,50 m bis 5,50 m breit und mit einer bis etwa 20 m an dieses Grundst�ck heranreichenden Kanalisation versehen ist. Beide Grundst�cke werden ferner vom Fronacherweg begrenzt, der 3,80 m bis 4,00 m breit ist und der eine Entw�sserungsrinne aufweist.
Am 10. Juli 1978 setzte der z�rcherische Kantonsrat gest�tzt auf � 29 des Gesetzes vom 7. September 1975 �ber die Raumplanung und das �ffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz, PBG) den kantonalen Gesamtplan (�� 20 und 28 PBG) fest, wobei er auch �ber die nicht ber�cksichtigten Einwendungen gesamthaft Beschluss fasste. Gem�ss dem Siedlungsplan (�� 21 und 22 PBG), der als Teilrichtplan Bestandteil des BGE 105 Ia 223 S. 225Gesamtplanes bildet (� 20 PBG), befinden sich M�llers Grundst�cke zum Teil im Bauentwicklungsgebiet (� 21 Abs. 3 PBG) und zum Teil im sogenannten Anordnungsspielraum, d.h. im Grenzbereich zwischen Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet, in dem anl�sslich der im Rahmen der Ortsplanung durchzuf�hrenden Nutzungsplanung die Grenze zwischen der Bauzone und der Fl�che, die voraussichtlich erst in einem sp�teren Zeitpunkt f�r die Besiedlung eingezont werden kann, parzellenscharf festzulegen ist. Die Einwendungen, mit denen beantragt wurde, unter anderem das Gebiet Sonnenberg statt dem Bauentwicklungsgebiet dem Siedlungsgebiet zuzuteilen, wurden abgewiesen, da die Grunderschliessung fehle.
Auf Gesuch des Gemeinderates Erlenbach setzte die Direktion der �ffentlichen Bauten des Kantons Z�rich, �ber die Gebiete Stalden-Sonnenberg, Bergli und Allmend Planungszonen gem�ss � 346 PBG fest. Ein hiegegen erhobener Rekurs wies der Regierungsrat des Kantons Z�rich am 6. Dezember 1978 ab.
Gegen den regierungsr�tlichen Beschluss f�hrt M�ller staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 22ter BV und Art. 4 BV.
1. Als Eigent�mer von durch die umstrittene Planungszone erfassten Grundst�cken ist der Beschwerdef�hrer durch die behauptete Verletzung von Art. 4 und 22ter BV im Sinne von Art. 88 OG pers�nlich betroffen. Nach � 332 lit. a PBG entscheidet der Regierungsrat als einzige Instanz �ber die Pflicht der Baudirektion zur Festsetzung von Planungszonen. Beim angefochtenen Beschluss handelt es sich somit um einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid (Art. 86 Abs. 2 OG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2. a) � 346 PBG findet sich in den Einf�hrungs- und Schlussbestimmungen des Gesetztes und lautet wie folgt:
"Bis zum Erlass oder w�hrend der Revision von Gesamtrichtpl�nen oder Nutzungspl�nen k�nnen f�r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen Ver�nderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden d�rfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen.
F�r die Festsetzung von Planungszonen ist der Staat zust�ndig. Er hat begr�ndeten Festsetzungsbegehren untergeordneter Planungstr�ger zu entsprechen.
Die Planungszonen d�rfen f�r l�ngstens f�nf Jahre festgesetzt werden.
Soweit n�tig, kann die Frist um drei Jahre verl�ngert werden."
Aus dieser Vorschrift geht hervor, dass die Planungszone f�r ein Zwischenstadium im Rahmen des Raumplanungsverfahrens festgesetzt werden kann. Sie f�hrt zu einer �ffentlichrechtlichen Eigentumsbeschr�nkung, die zur Folge hat, dass w�hrend der Dauer ihres Bestehens keine baulichen Ver�nderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden d�rfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen. Derartige Eigentumsbeschr�nkungen sind mit der in Art. 22ter BV festgelegten Eigentumsgarantie vereinbar, sofern sie auf gesetzlicher Grundlage beruhen und im �ffentlichen Interesse liegen. Kommen sie einer Enteignung gleich, so ist volle Entsch�digung zu leisten (BGE 104 Ia 337 E. 2, BGE 103 Ia 251 E. 2a, BGE 101 Ia 218 E. 4 mit Hinweisen).
Weder bestreitet der Beschwerdef�hrer das Bestehen einer gesetzlichen Grundlage, noch ist zu beurteilen, ob eine enteignungs�hnliche Wirkung vorliege und daher Entsch�digung zu leisten sei. Umstritten ist einzig die Frage, ob ein hinreichendes �ffentliches Interesse gegeben sei.
Soweit der Beschwerdef�hrer in diesem Zusammenhang dem Regierungsrat Willk�r und einen Verstoss gegen Rechtssicherheit und Billigkeit (� 9 Abs. 2 PBG) vorwirft, weil er es unterlassen habe, das Vertrauen des Beschwerdef�hrers in die geltende Zonenordnung und sein �usserst gewichtiges Interesse an deren Rechtsbest�ndigkeit zu sch�tzen, kommt den Vorbringen keine selbst�ndige Bedeutung zu. Der Beschwerdef�hrer macht nicht geltend, es liege ein besonderer, von seinem allgemeinen Vertrauen in die Best�ndigkeit des geltenden Rechts unabh�ngiger Vertrauensschutztatbestand vor.
b) Ob eine Eigentumsbeschr�nkung im �ffentlichen Interesse liegt und ob dieses das entgegenstehende private Interesse �berwiegt, pr�ft das Bundesgericht grunds�tzlich frei. Dabei auferlegt es sich jedoch Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser kennen und �berblicken als das Bundesgericht, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen (BGE 104 Ia 126 E. 2a, 103 Ia 252 E. 2a mit BGE 105 Ia 223 S. 227Hinweisen). Letzteres trifft namentlich f�r die Schaffung und Abgrenzung der Bauzonen zu (BGE 103 Ia 252 E. 2a). In noch ausgepr�gterem Masse geht es bei der Festsetzung befristeter Planungszonen, mit denen lediglich eine im Gange befindliche Planung gesichert werden soll, um Ermessensaus�bung. Auch aus dem Wortlaut von � 346 PBG, wonach bis zum Erlass oder w�hrend der Revision von Gesamtrichtpl�nen oder Nutzungspl�nen f�r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden k�nnen, ergibt sich, dass die zust�ndigen Beh�rden im Rahmen pflichtgem�ssen Ermessens zu entscheiden haben.
c) Sichern Planungszonen die Durchf�hrung einer Richtplanung, so ist ausserdem zu beachten, dass die Planungen der Planungstr�ger unterer Stufe an diejenigen der �bergeordneten Planungstr�ger gebunden sind und dass die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen haben (� 16 PBG; vgl. auch BGE 104 Ia 46 E. 2c). Die f�r die unteren Planungstr�ger verbindlichen Richtpl�ne treffen jedoch keine parzellenscharfen, f�r die Grundeigent�mer massgebenden Festsetzungen. Auch binden sie die kommunalen Beh�rden nicht in solcher Weise, dass die Nutzungsplanung nur noch als formeller Vollzug einer von den kantonalen Organen im wesentlichen bereits festgelegten Anordnung erscheinen w�rde (vgl. BGE 102 Ia 187). Die aus den Teilrichtpl�nen bestehenden Gesamtpl�ne haben vielmehr nur einen solchen Genauigkeitsgrad aufzuweisen, der ohne Verletzung der Planungspflicht den untergeordneten Planungstr�gern bez�glich der Nutzungsplanungen m�glichst grosse Entscheidungsfreiheit gew�hrt (� 6 der Verordnung des Regierungsrats des Kantons Z�rich vom 8. Dezember 1976 �ber die einheitliche Darstellung der Richtplanungen). So wird denn auch im Bericht des Kantonsrates zum kantonalen Gesamtplan (Beschluss vom 10. Juli 1978) ausgef�hrt, dass die Richtplanung in groben Z�gen die f�r das erfasste Gebiet auf eine langfristige Entwicklung abgestimmten Planungsmassnahmen wiederzugeben habe. Sie lege nicht abschliessend fest, wo und auf welche Weise gebaut werden d�rfe. Die genauen Grenzen der vorgesehenen Siedlungs- und Schutzzonen w�rden erst in der anschliessenden Nutzungsplanung verdeutlicht.
Diese Zweckbestimmung und Natur der Richtplanung im z�rcherischen Recht deckt sich mit den im neueren kantonalen BGE 105 Ia 223 S. 228Recht allgemein �blichen, wenn auch in der Terminologie nicht einheitlichen und im Ausmass der Normierung unterschiedlichen Regelungen (vgl. Dokumentation zur �ber�rtlichen Richtplanung in der Schweiz, in: Studienunterlagen zur Orts-, Regional- und Landesplanung Nr. 39, herausgegeben vom Institut f�r Orts-, Regional- und Landesplanung der ETHZ). Sie liegt auch dem noch nicht in Kraft stehenden Bundesgesetz �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 zugrunde (RPG, Art. 6 ff.; BBl 1979 II 368). Nach diesem soll der die gesetzlichen Planungsgrunds�tze (Art. 3) beachtende Richtplan als Instrument des koordinativen Raumplanungsrechts (vgl. hiezu: LENDI, Planungsrecht und Eigentum, in: ZSR 95/1976 II S. 95 ff.) die Beh�rden der verschiedenen Ebenen binden, um sicherzustellen, dass die raumwirksamen T�tigkeiten aufeinander abgestimmt werden (Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1, Art. 6 Abs. 3, Art. 7, Art. 8 Abs. 1 lit. a und Art. 9 RPG).
Aus der dargelegten Zweckbestimmung des Richtplanes ergibt sich das �ffentliche Interesse, in dessen Dienst eine Planungszone steht, welche die Durchf�hrung der Richtplanung zu sichern hat. Wenn im angefochtenen Entscheid festgehalten wird, dieses Interesse liege in der Wahrung der Planungsfreiheit, so bedarf diese Aussage in dem Sinne einer Verdeutlichung, dass der den untergeordneten Planungstr�gern zu belassende Ermessensspielraum der Erf�llung der Planungspflicht dient, wie dies auch das neue eidgen�ssische RPG in Art. 2 klar zum Ausdruck bringt, und dass daher bei der Aus�bung dieses Ermessens der Grundsatz der Verbindlichkeit der Planungen zu beachten ist. Die Planungszone soll damit die verfassungsm�ssige Zielsetzung der Raumplanung durchsetzen helfen, die darin besteht, eine zweckm�ssige Nutzung des Bodens und geordnete Besiedlung des Landes sicherzustellen (Art. 22quater BV). Dem �ffentlichen Interesse, dass der Festsetzung einer Planungszone zugrunde liegt, kommt daher gr�sstes Gewicht zu.
d) Wird geltend gemacht, eine Planungszone zur Sicherung der Durchf�hrung der Richtplanung liege nicht im �ffentlichen Interesse, so ist im Sinne der vorangehenden Erw�gungen zu pr�fen, ob die befristete Bau- und Ver�nderungssperre, die sie nach sich zieht, zur Wahrung der Entscheidungsfreiheit bei der Nutzungsplanung begr�ndet erscheint. Es wird dies regelm�ssig dann zutreffen, wenn bef�rchtet werden muss, dass ohne Planungszone private Grundst�cksnutzungen die Durchf�hrung BGE 105 Ia 223 S. 229des Richtplanes in Frage stellen oder erschweren k�nnten. Dadurch w�rde das f�r die Aus�bung der Entscheidungsfreiheit bei der Nutzungsplanung n�tige Ermessen in einer Weise eingeengt, die zu einer Verletzung des Grundsatzes der Verbindlichkeit der Planungen f�hren k�nnte.
Ein ausreichendes �ffentliches Interesse entfiele hingegen, wenn die Planungszone mit den Grundz�gen der vom Richtplan aufgezeigten r�umlichen Entwicklung nicht �bereinstimmte oder wenn ihre Begrenzung in �berschreitung des den Beh�rden einger�umten Ermessens in einer Weise vorgenommen worden w�re, die nicht durch den Richtplan gedeckt ist.
Nicht ang�ngig ist es, den Richtplan zusammen mit der Planungszone mittelbar oder unmittelbar anzufechten, es sei denn, es werde geltend gemacht, der Richtplan, dessen Durchf�hrung die Planungszone sichern soll, widerspreche offensichtlich den Planungsgrunds�tzen des Gesetzes, lasse sich nicht mit ernsthaften sachlichen Gr�nden st�tzen und sei daher unhaltbar. Tr�fe dies zu, so w�rde die Verwirklichung des Richtplanes von vornherein ausser Betracht fallen, weshalb auch deren Sicherung durch eine Planungszone nicht in Frage kommen k�nnte.
Liegt eine sachgerechte, der Richtplanung entsprechende Festlegung der Planungszone vor und ist die Richtplanung selbst nicht im dargelegten Sinne unhaltbar, so ist ferner nicht zu pr�fen, ob die auf Grund des Richtplanes zu erwartenden Eigentumsbeschr�nkungen, welche die Nutzungsplanung bringen wird, durch ein hinreichendes, die entgegenstehenden privaten Interessen �berwiegendes �ffentliches Interesse gedeckt sind; denn die Pr�fung dieser Frage ist erst im Rahmen des Verfahrens der Nutzungsplanung m�glich. Wegen der seinem Zweck entsprechenden Ungenauigkeit des Richtplanes kann erst auf Grund des Nutzungsplanes feststehen, welche Tragweite die Eigentumsbeschr�nkungen aufweisen werden, von denen der einzelne Grundeigent�mer betroffen wird.
e) Die aufgezeigte Ordnung vermag den vom neuen eidgen�ssischen RPG geforderten vollen Rechtsschutz sicherzustellen (Art. 33 Abs. 3). F�r das z�rcherische Recht sieht � 88 Abs. 2 PBG im Rahmen der Nutzungsplanung ein besonderes Planauflage- und Genehmigungsverfahren vor, in welchem die betroffenen Eigent�mer ihre Rechte wahren k�nnen. Entsprechende Regelungen finden sich auch in anderen Kantonen BGE 105 Ia 223 S. 230(vgl. hiezu: IMBODEN, Der Plan als verwaltungsrechtliches Institut, in: Staat und Recht, Basel 1971, S. 407 f.; KUTTLER, Rechtsfragen der Regional- und Ortsplanung, in: ZBl 67/1966, S. 393 ff.; KRAYENB�HL, Participation et collaboration dans l'�tablissement des plans d'am�nagement du territoire, in: ZBl 80/1979, S. 396 ff.; MOOR, La participation des administr�s dans les proc�dures d'am�nagement du territoire, in: ZSR 95/1976 I, S. 159 ff.). Gegen den letztinstanzlichen kantonalen Einspracheentscheid bleibt die staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht vorbehalten. Das eidgen�ssische RPG schreibt diese Ordnung f�r alle Kantone verbindlich vor, wobei es ausdr�cklich eine volle �berpr�fung durch wenigstens eine Beschwerdebeh�rde anordnet (Art. 33 und 34 Abs. 3). Es ergibt sich hieraus, dass in diesem Rechtsschutzverfahren im Rahmen der Legitimationsvoraussetzungen, die das kantonale Recht mindestens im gleichen Umfange wie f�r die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht gew�hrleisten muss (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG), die Anordnungen der Nutzungspl�ne umfassend auf ihre Gesetz- und Verfassungsm�ssigkeit zu pr�fen sind.
F�r die Richtplanung sieht demgegen�ber � 34 PBG entsprechend der nun auch in Art. 4 Abs. 2 RPG enthaltenen Regelung nur die Mitsprache des B�rgers vor der Beschlussfassung durch die zust�ndige Beh�rde vor, nicht aber ein eigentliches Rechtsmittel. Beim Erlass des neuen RPG wurde bewusst darauf verzichtet, von Bundesrechts wegen die M�glichkeit der unmittelbaren Anfechtung der Richtpl�ne in einem Rechtsmittelverfahren vorzuschreiben (Botschaft des Bundesrates zum RPG, BBl 1978 I S. 1021 zu Art. 10; Bundesrat Furgler, in: Amtl. Bull. N 1979, S. 302 und 324). Der vom RPG geforderte Rechtsschutz ist daher nur gew�hrleistet, wenn im Rechtsmittelverfahren gegen Nutzungspl�ne umfassend die Rechtm�ssigkeit der durch sie begr�ndeten Eigentumsbeschr�nkung gepr�ft wird, jedenfalls soweit der von den Planfestsetzungen ber�hrte Einsprecher ein schutzw�rdiges Interesse an deren Aufhebung oder �nderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG in Verbindung mit Art. 103 OG). Dabei sind auch die Anordnungen des Richtplanes zu �berpr�fen, sofern geltend gemacht wird, sie h�tten gesetzes- oder verfassungswidrige Auswirkungen, so dass sich auch die entsprechenden Festsetzungen des Nutzungsplanes nicht halten liessen.
Dieses Ergebnis entspricht im wesentlichen der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Anfechtung des Ausf�hrungsprojektes einer Nationalstrasse gem�ss Art. 27 Abs. 1 NSG. Es ist nicht zu verkennen, dass zwischen dem f�r die Beh�rden verbindlichen generellen Projekt, dessen weitere Bearbeitung n�tigenfalls durch Projektierungszonen zu sichern ist (Art. 14 ff. NSG), und dem Ausf�hrungsprojekt, dessen Baulinien f�r die Eigent�mer rechtsverbindlich sind (Art. 22 ff. NSG), ein �hnliches Verh�ltnis besteht wie zwischen den Richtpl�nen und den Nutzungspl�nen. Da das generelle Projekt mit keinem Rechtsmittel angefochten werden kann, k�nnen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Einspracheverfahren gegen das Ausf�hrungsprojekt die betroffenen Eigent�mer auch Einwendungen vorbringen, die, falls ihnen entsprochen wird, eine �nderung der generellen Linienf�hrung nach sich ziehen. Doch hat der Betroffene stets darzutun, weshalb das Ausf�hrungsprojekt im Bereich seines Grundst�cks gegen Bundesrecht verstossen soll. Er kann sich nicht darauf beschr�nken, unter Berufung auf allgemeine �ffentliche Interessen die generelle Linienf�hrung als solche zu beanstanden (BGE 99 Ib 206 E. 3 mit Hinweisen).
In gleicher Weise muss sich in dem vom Raumplanungsgesetz geforderten Auflageverfahren (Art. 33 RPG) die zust�ndige kantonale Beh�rde auch mit Vorbringen auseinandersetzen, die zu einer Abweichung vom Richtplan f�hren, falls ihnen entsprochen wird. Doch hat der Einsprecher stets darzutun, warum die richtplankonforme Festsetzung des Nutzungsplanes im Bereich seines Grundst�ckes rechtswidrig sein soll. Dringt in einem solchen Fall der Einwand durch, so ist je nach der Regelung des kantonalen Rechts eine �nderung des Richtplanes zu veranlassen oder eine Abweichung ausnahmsweise zuzulassen, wie dies das Z�rcher Planungs- und Baugesetz unter gewissen Voraussetzungen vorsieht (� 16 Abs. 2).
Sind, wie im vorliegenden Falle, lediglich Planungszonen zu beurteilen, so ergibt sich auch aus dieser Ordnung des Rechtsschutzes die Beschr�nkung der �berpr�fung auf die Frage, ob die befristete Bau- und Ver�nderungssperre, die von den Planungszonen zur Sicherung der Nutzungsplanung begr�ndet wird, gerechtfertigt ist. Der volle Rechtsschutz gegen�ber den Festsetzungen des Nutzungsplanes bleibt dem entsprechenden Auflage- und Rechtsmittelverfahren vorbehalten.
3. Die Beschwerdevorbringen sind nun nach den aufgezeigten Grunds�tzen zu pr�fen.
a) Vorerst ist festzuhalten, dass der Beschwerdef�hrer nicht geltend macht, die Planungszone stehe mit dem vom Kantonsrat genehmigten Gesamtplan nicht in �bereinstimmung und gehe weiter, als zur Sicherung der Durchf�hrung dieses Planes n�tig sei. Es trifft dies auch offensichtlich nicht zu. Der Vergleich des Gesamtplanes mit der Planungszone best�tigt vielmehr, dass diese im wesentlichen in dem mit dem Teilrichtplan "Siedlung" �bereinstimmenden Ausmass festgelegt wurde.
b) Hingegen wendet sich der Beschwerdef�hrer gegen die geplante Auszonung, die gem�ss dem Gesamtplan im Gebiet Sonnenberg vorgesehen ist. Welche Fl�che seiner Grundst�cke von der allf�lligen Auszonung betroffen wird, steht jedoch nicht fest, da der Richtplan keine parzellenscharfen Anordnungen trifft und sich die Grundst�cke des Beschwerdef�hrers ausserdem im Bereich des sogenannten Anordnungsspielraumes befinden, in welchem der Gemeinde ein verh�ltnism�ssig grosser Entscheidungsspielraum verbleibt, um die endg�ltige Grenze zwischen Bauzone und Bauentwicklungsgebiet festzulegen (Bericht zum kantonalen Gesamtplan; � 6 lit. a der Verordnung des Regierungsrates vom 8. Dezember 1976 �ber die einheitliche Darstellung der Richtplanungen). Ob die rechtsverbindliche Grenzziehung durch ein hinreichendes, die entgegenstehenden privaten Interessen �berwiegendes �ffentliches Interesse gedeckt sein wird, ist erst im Rahmen des Verfahrens f�r die Festsetzung des Nutzungsplanes zu pr�fen. Erst in diesem Verfahren ergehen die Entscheide der zust�ndigen kantonalen Beh�rden, die Voraussetzung f�r die Anrufung des Bundesgerichts mit staatsrechtlicher Beschwerde bilden (Art. 86 Abs. 2 OG).
c) Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten nur insoweit einzutreten, als der Beschwerdef�hrer geltend macht, die im Richtplan vorgesehene Auszonung komme von vornherein aus rechtlichen Gr�nden nicht in Frage und sei durch kein �ffentliches Interesse gedeckt, weshalb die zu ihrer Durchf�hrung angeordnete Planungszone rechtsmissbr�uchlich und schikan�s sei.
aa) Der Beschwerdef�hrer begr�ndet die angebliche rechtliche Unhaltbarkeit der vorgesehenen Auszonung zun�chst damit, dass seine Parzellen grob erschlossen seien. Die Auszonung BGE 105 Ia 223 S. 233grob erschlossenen Landes sei nach einem allgemeinen Grundsatz des Planungsrechts nicht m�glich, weshalb auch keine Planungszone festgesetzt werden d�rfe.
Diese Auffassung ist irrt�mlich. Eine �nderung des Nutzungsplanes, auch eine Auszonung, kann �berbaute Grundst�cke, baureife Parzellen, grob erschlossenes oder noch nicht erschlossenes Areal erfassen. Nach dem klaren Wortlaut von � 346 PBG kann auch eine Planungszone umfassend zur Sicherung der Festsetzung oder �nderung von Nutzungspl�nen eingesetzt werden. Gleiches ergibt sich im �brigen auch aus Art. 27 des neuen eidgen�ssischen RPG, der die zust�ndige Beh�rde allgemein erm�chtigt, f�r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen zu bestimmen, wenn Nutzungspl�ne angepasst werden m�ssen oder noch keine vorliegen.
Selbst wenn daher die Parzellen des Beschwerdef�hrers als grob erschlossen zu gelten h�tten, w�rde dies der Festlegung einer Planungszone nicht entgegenstehen. Der vom Beschwerdef�hrer beantragte Augenschein ist daher nicht notwendig.
bb) Davon abgesehen, ist die Auffassung des Beschwerdef�hrers, seine Parzellen seien grob erschlossen, unzutreffend, wie den sowohl von ihm als auch von der Gemeinde Erlenbach eingereichten Planunterlagen entnommen werden kann. Unter Groberschliessung wird gem�ss Art. 4 Abs. 1 des eidgen�ssischen Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (SR 843) "die Versorgung eines zu �berbauenden Gebiets mit den Hauptstr�ngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen". Dass Leitungen vorhanden sind, an welche in technischer Hinsicht allf�llige Bauten angeschlossen werden k�nnten, hat nicht ohne weiteres zur Folge, dass ein Gebiet im Rechtssinne grob erschlossen ist. Hiezu ist vielmehr ein den st�dtebaulichen Anforderungen, die das kantonale Recht im einzelnen regelt, gen�gendes Strassennetz notwendig. Dies geht auch aus den erschliessungsrechtlichen Vorschriften des Z�rcher Planungs- und Baugesetzes hervor (�� 90 ff.). Es liegt auf der Hand, dass weder die 4,50 m bis 5,50 m breite Pflugsteinstrasse noch der nur 3,80 m bis 4 m breite Fronacherweg, an welche die Grundst�cke des Beschwerdef�hrers anstossen, den Erfordernissen f�r die Groberschliessung BGE 105 Ia 223 S. 234eines gr�sseren neuen Siedlungsgebietes entsprechen.
cc) Der Beschwerdef�hrer macht ferner geltend, f�r die Einweisung seiner Grundst�cke in die Planungszone fehle deshalb ein ausreichendes �ffentliches Interesse, weil die Bauzonen der Gemeinde Erlenbach nicht �berdimensioniert seien. Einer solchen Einweisung st�nden im �brigen Gr�nde der Rechtssicherheit und Billigkeit entgegen (� 9 Abs. 2 PBG), da er im Vertrauen auf die Rechtsbest�ndigkeit der geltenden Zonenordnung die Parzellen erworben habe.
Diese Einwendungen richten sich im wesentlichen gegen die erwartete endg�ltige Auszonung des Gebietes Sonnenberg. Die Planungszone als solche k�nnte an sich nach dem Gesagten nur dann mit Erfolg angefochten werden, wenn von vornherein festst�nde, dass ein �ffentliches Interesse an der �nderung der geltenden Zonenordnung offensichtlich fehlt. Die vom Beschwerdef�hrer vertretene Auffassung, die streitige Planungszone sei rechtsmissbr�uchlich und schikan�s geht indessen fehl. Die im Siedlungsplan als Bestandteil des Gesamtplanes vorgesehenen Auszonungen beruhen auf sorgf�ltigen Berechnungen der in den eingezonten Gebieten vorhandenen, noch nicht �berbauten Fl�chen. F�r die Ermittlung des k�nftigen Bedarfs wurde von Prognosen der Bev�lkerungsentwicklung bis zum Jahre 2000 ausgegangen, wobei keine starren Fixierungen getroffen, sondern eine Bandbreite angenommen wurde. F�r die Berechnung der f�r die �berbauung ben�tigten Fl�che wurde von der gegenw�rtigen Einwohnerdichte ausgegangen. F�r das Gebiet Pfannenstiel, in dem sich die Gemeinde Erlenbach befindet, ergab sich auf diese Weise gegen�ber den �berbauten Wohnzonen von 1618 ha ein zus�tzlicher Bedarf von 234 ha. Im Siedlungsplan wurden jedoch nicht nur diese Fl�che, sondern 962 ha zur Besiedlung vorgesehen, somit eine Reserve im Ausmass von 728 ha einbezogen. Unter Ber�cksichtigung dieser Reserve betr�gt die Fl�che des Wohngebietes 2580 ha; tats�chlich eingezont sind im Gebiet Pfannenstiel demgegen�ber 2957 ha, somit erheblich mehr als erforderlich. Das Missverh�ltnis erscheint um so gr�sser, als die Wohnzonen im Nutzungsplan lediglich dem Bedarf der n�chsten 15 Jahre gen�gen sollen (� 47 Abs. 2 PBG). Unter diesen Umst�nden ist die Behauptung des Beschwerdef�hrers, es liege von vornherein kein �ffentliches Interesse f�r die in der Gemeinde Erlenbach BGE 105 Ia 223 S. 235vorgesehene Auszonung vor, nicht haltbar. Selbst wenn das Mass der �berdimensionierung nicht so gross ist, wie in den dem Bundesgericht fr�her zur Beurteilung vorgelegten F�llen (vgl. BGE 103 Ia 250, BGE 102 Ia 430, BGE 98 Ia 374), so schliesst dies das von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung anerkannte �ffentliche Interesse an einer Redimensionierung der Bauzonen nicht aus. Das wird auch durch die Annahmen der Gesamtrichtplankommission Erlenbach best�tigt, wonach im Interesse der Wohnlichkeit die Einwohnerzahl von 9000 nicht �berschritten werden soll, eine Zahl, die bereits bei einer �berbauung von 80% des eingezonten Gebietes erreicht werden k�nnte.
Welches genaue Mass der Auszonung gerechtfertigt sein wird, ist von der Gemeinde als der Tr�gerin der Ortsplanung im Nutzungsplanungsverfahren zu entscheiden. Erst in diesem Verfahren wird auch die Verh�ltnism�ssigkeit des Eingriffs f�r die betroffenen Grundeigent�mer beurteilt werden k�nnen, was je nach dem Masse der Auszonung und dem genauen Verlauf der neuen Zonengrenze unterschiedlich ausfallen kann.
dd) Schliesslich rechtfertigen auch die Interessen des Landschaftsschutzes, mit denen die Gemeinde Erlenbach die �berpr�fung des Zonenplanes ebenfalls begr�ndet, die Festsetzung der Planungszone. Wie der Beschwerdef�hrer selbst darlegt, weist das Gebiet Sonnenberg, in welchem sich seine Grundst�cke befinden, eine besonders sch�ne Aussichtslage auf. Massnahmen zum Schutze des Landschaftsbildes dienen einem wichtigen Anliegen der Allgemeinheit und liegen daher nach der st�ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichts im �ffentlichen Interesse (BGE 104 Ia 128 E. 3 mit Hinweisen).
d) Bei dieser Sachlage stehen auch Erw�gungen der Rechtssicherheit und der Billigkeit der Planungszone nicht entgegen. Der Vorbehalt von � 9 Abs. 2 PBG steht im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach Zonenpl�ne ver�nderten Verh�ltnissen und neuen Erkenntnissen angepasst werden d�rfen, sofern die Anpassung durch ein ausreichendes �ffentliches Interesse gedeckt ist (BGE 104 Ia 126 E. 2a mit Hinweisen; Bundesgerichtsurteil vom 19. Februar 1975 in: ZBl 76/1975, S. 291 E. 4). Im vorliegenden Fall ist zu beachten, dass die �nderung durch das neue kantonale Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 und die gest�tzt auf dieses Gesetz durchgef�hrte kantonale Gesamtplanung ausgel�st BGE 105 Ia 223 S. 236wurde. Hier verlangt das Legalit�tsprinzip, d.h. die Bindung der Beh�rden aller Stufen an das Gesetz, dessen Durchf�hrung. Die Rechtssicherheit spricht daher nicht gegen die Anpassung der Ortsplanungen an den Gesamtplan des Kantons, sondern gebietet diese im Gegenteil.
Die finanziellen Interessen des Beschwerdef�hrers an einer m�glichst baldigen gewinnbringenden Ver�usserung seines Landes haben daher gegen�ber dem gewichtigen �ffentlichen Interesse an der Verwirklichung einer auf die Planungsgrunds�tze des Gesetzes ausgerichteten Raumplanung zur�ckzutreten. Wer im �brigen am Rande des �berbauten Gebietes einer Gemeinde Rohbauland erwirbt, - d.h. eingezontes, aber noch nicht erschlossenes Land -, muss erfahrungsgem�ss damit rechnen, dass eine l�ngere Zeitspanne verstreicht, bis baureife Parzellen geschaffen werden k�nnen, und dass sich w�hrend dieser Dauer auch die Verh�ltnisse �ndern k�nnen, indem etwa ein w�hrend Jahren gleichgebliebenes Bev�lkerungswachstum abnimmt oder gar eine r�ckl�ufige Entwicklung eintritt. Eine derartige �nderung der Entwicklung kann die Anpassung eines geltenden Zonenplanes im Sinne einer Verkleinerung des eingezonten Gebietes oder einer Herabsetzung des baulichen Nutzungsmasses erforderlich machen, ohne dass die Risiken einer entsprechenden �nderung der Rechtslage der Allgemeinheit �berbunden werden k�nnen.
103 IA 251,
101 IA 218 suite... ,
103 IA 250,
98 IA 374,
104 IA 128
�� 20 und 28 PBG,
�� 21 und 22 PBG,
� 20 PBG,
� 21 Abs. 3 PBG,
� 332 lit. a PBG,
� 6 der Verordnung des Regierungsrats des Kantons Z�rich vom 8. Dezember 1976 �ber die einheitliche Darstellung der Richtplanungen). So wird denn auch im Bericht des Kantonsrates zum kantonalen Gesamtplan (Beschluss vom 10. Juli 1978),
Art. 6 Abs. 3, Art. 7, Art. 8 Abs. 1 lit. a und Art. 9 RPG,
� 88 Abs. 2 PBG,
� 34 PBG,
Art. 14 ff. NSG,
Art. 22 ff. NSG,
� 47 Abs. 2 PBG