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Timestamp: 2018-12-18 11:04:32
Document Index: 24567565

Matched Legal Cases: ['§ 28', '§ 243', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§307', '§ 281', '§286', 'BGH', '§535', '§280', '§ 887', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§548', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schönheitsreparaturen im Mietrecht
Grundsätzlich muß der Vermieter die Wohnung in einem ansehnlichen Zustand halten. Es ist mittlerweile aber üblich, dem Mieter die Pflicht zur Renovierung der Wohnung aufzuerlegen. Der Mieter hat nur die Schönheitsreparaturen zu leisten, die durch seinen eigenen Gebrauch der Mietsache erforderlich wurden. Nach der neueren Rechtsprechung setzt die wirksame Vereinbarung von Schönheitsreparaturen voraus, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Renoviert bei Übergabe
Formularklauseln
Kostenbeteiligung und Quotenklauseln
Folgen der Unterlassung
Folgen unwirksamer Klauseln
Mieterhöhung möglich?
Kostenerstattung bei Umbau?
Wenn der Vermieter Ein - oder Umbauten vornehmen lässt und dadurch die Tapete beschädigt wird, muß der Vermieter für eine Neutapezierung sorgen. Gleiches gilt natürlich für alle anderen Beschädigungen an der Mietsache, die durch vom Vermieter veranlaßte Arbeiten entstanden sind.
Der etwas irreführende Begriff "Schönheitsreparaturen" umfasst nur die malermäßige Herstellung der äußeren Ansehnlichkeit der Mieträume. Diese Arbeiten sollen die Abnutzungserscheinungen, die durch den Gebrauch des Mieters entstanden sind, beseitigen.
Unter Schönheitsreparaturen wird allgemein in Ahnlehnung an § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV das :
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
das Streichen der Fußböden ( Teppichbodenreinigung)
Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen
Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Erneuerung von Teppichböden fällt nicht darunter. Die etwas antiquiert klingende Beschreibung "Streichen von Fußböden" wird heutzutage zulässigerweise ersetzt durch z.B. "Reinigung von Teppichböden", OLG Stuttgart, WuM 1993, S. 529.
Art und Weise der Ausführung
Die Renovierung ist in fachgerechter "mittlerer Art und Güte" zu leisten, § 243 BGB. Der Vermieter ist somit nicht berechtigt, eine absolut perfekte Leistung zu fordern.
Andererseits ist der Mieter nicht berechtigt, bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu pfuschen, etwa ungleichmäßig deckend zu streichen, Tapeten schräglaufend anzubringen oder gar Heizkörper oder Türen mit normaler Dispersionsfarbe (Wandfarbe) zu streichen. Steckdosen und Klinken dürfen z.B. auch nicht überstrichen werden, Farbspritzer sind zu beseitigen.
Auch "Bekannte", die am Wochenende die Arbeiten durchführen, müssen sorgfältig arbeiten. Der Mieter muß sich eine schlechte Leistung seiner Gehilfen zurechnen lassen, er hat sie ja auch ausgesucht.
Wer einen Malerfachbetrieb mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen beauftragt, kann eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten in mindestens mittlerer Art und Güte verlangen. Arbeitet die Firma nicht korrekt, kann der Mieter Nachbesserung oder gegebenenfalls Schadensersatz verlangen.
Wer "Bekannte" beschäftigt, kann dies natürlich nicht.
Abgrenzung zu einer Beschädigung der Mietsache
Es wird vom Mieter oft übersehen, dass Beschädigungen der Mietsache, also solche, die einen Verschleiß über die normale Abnutzung hinaus darstellen, von Schönheitsreparaturen vollkommen unabhängig sind. Vom Mieter verursachte Schäden sind vom Mieter zu beheben.
Darunter fallen Schäden wie z.B. gesprungene Scheiben, Fliesen, stärker verkratzte Türen, Dellen, zerrissene Teppiche, stark verkratzte Badewannen und dergleichen mehr. Siehe hierzu unsere Seite: Beschädigung der Mietsache
Renovierte Wohnung bei Übergabe Voraussetzung
Die neuere Rechtsprechung, insbesondere BGH, Aktenzeichen VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 vom 18.03.2015, sieht eine wirksame formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen nur dann als möglich an, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde. Was "renoviert" heißt, ist im Einzelfall zu überprüfen. Der BGH spricht hier davon, dass der Gesamteindruck dem einer renovierten Wohnung entsprechen soll. Das Übergabeprotokoll bei Einzug wird daher sehr wichtig wenn der Vermieter auf einer renovierten Wohnung besteht, der Mieter aber einige kleinere oder größere Mängel erkennt oder zu erkennen meint oder auch nur, dass die Wohnung nicht so aussieht wie frisch gestrichen.
Bedarfsklauseln
Farbwahlklauseln
Anfangs- und Endrenovierungen
Die formularmäßige Vereinbarung einer Anfangsrenovierungspflicht des Mieters ist daher im Licht der neueren Rechtsprechung unwirksam, unabhängig davon, ob sie mit einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nach Fristenplan gekoppelt ist oder nicht. Anders kann es nur sein, wenn der Vermieter dem Mieter im Gegenzug einen angemessenen Ausgleich in Geld verspricht und auch leistet, vergleiche BGHZ 101, 253.
Klauseln, die unabhängig von der Mietdauer und Abnutzung und unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur dem Mieter eine Renovierung bei Auszug vorschreiben wollen, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, siehe das Urteil zur Endrenovierung vom Bundesgerichtshof.(12.09.2007, AZ VIII ZR 316/06). Gleiches gilt natürlich für Klauseln, die dem Mieter eine Renovierung bei Einzug und Auszug auferlegen wollen.
Reine Bedarfsklauseln wie "Renovierung bei Bedarf" sind unwirksam, da sie den Mieter unabhängig von seiner eigenen Abnutzung zu Schönheitsreparaturen verpflichten würden. Der Bedarf könnte z.B. auch durch andere Einflüsse entstanden sein.
Wenn jedoch klar ist, dass ein Bedarf nur durch Abnutzung des Mieters entstehen kann, ist eine Bedarfsklausel zulässig.
Fristenplan und Fristenklauseln
In der Regel wird/wurde ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart. In Ahnlehnung an den Mustermietvertrag 1976 des Bundesministeriums für Justiz werden folgende Fristen für zulässig erachtet( vgl. BGHZ 92, 368 f.):
Streichen von:
Alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen.
Alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
Alle 7 Jahre: Andere Nebenräume (Türen, Fenster)
Die Vereinbarung eines Fristenplans für Schönheitsreparaturen ist zulässig, wenn die Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Dem Fristenplan geht jedoch stets der objektive durch den Mieter selbst verursachte Renovierungsbedarf vor.
Der BGH hatte mit Urteil vom 23.06.04 ( VIII ZR 361/03) festgestellt, dass starre Fristenklauseln, die dem Mieter vorschreiben nach Fristen zu renovieren, den Mieter unangemessen benachteiligen. Diese Klauseln sind nichtig. Dem sind die Untergerichte flächendeckend gefolgt.
Solche Klauseln sind dann als starr anzusehen, wenn Sie beim Mieter den Eindruck erwecken können, er habe verbindlich zu den festgelegten Fristen die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Der Vermieter kann also nicht auf einer Erfüllung des Fristenplans bestehen wenn sich ergibt, dass objektiv noch kein Bedarf für eine Renovierung besteht. Der Mieter kann sich andererseits nicht auf den Fristenplan berufen, wenn bereits früher ein Bedarf durch seine eigene verstärkte Abnutzung entsteht.
Spätestens mit Auszug hat der Mieter in der Regel die nach Fristenplan und den durch ihn verursachten Bedarf fälligen Arbeiten durchzuführen oder durchführen zu lassen wenn die Klausel an sich wirksam ist.
Kostenbeteiligungsklauseln, Quotenklauseln
Der Mieter kann grundsätzlich nicht mehr zu einer Kostenbeteiligungsklausel wirksam verpflichtet werden. Der BGH hat in seinen Entscheidungen 2015 festgestellt, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen, da der Mieter den künftigen Bedarf kaum abschätzen kann und so über einen wesentlichen Punkt des Vertrags im Unklaren ist. Die Vermieter sind also gehalten den Mieter bei konkreten durch den Mieter verursachten Bedarf zur Durchführung von Schönheitsreparaturen anzuhalten, siehe unten.
Es kommt immer wieder vor, dass der Vermieter darauf besteht, dass die Wohnung so bleibt wie sie ist. Das dürfte in der Regel keine größeren Probleme bereiten wenn der Mieter mitspielt. Aber der Geschmack des Vermieters hinsichtlich der Farben von Türen, Wänden oder Fensterrahmen muß nicht der Geschmack des Mieters sein. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen, z.B. in seiner Entscheidung zu Farbwahlklauseln vom 20.01.2010, dazu Stellung genommen und regelmäßig geurteilt, dass eine solche Farbwahlklausel den Mieter in seiner persönlichen Lebensführung einschränke, ohne dass dem ein zumindest gleichwertiges berechtigtes Interesse des Vermieters gegenübersteht. Solche Klauseln verstoßen daher in aller Regel gegen §307 BGB, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Zulässig ist es hingegen, den Mieter zu verpflichten bei Auszug wieder den ursprünglichen Zustand der Mietsache -hinsichtlich der Farbwahl- herzustellen.
In der Praxis tauchen die meisten Probleme bei Ende des Mietverhältnisses auf. Wenn kein Abnahme- oder Übergabeprotokoll, siehe dort, erstellt wird, oder der Vermieter keines unterschreiben will, sollte der Mieter im eigenen Interesse dafür sorgen, dass er möglichst alles, was für ihn spricht, beweisen kann. Bei unrenovierten Wohnungen ist eine Bestandsaufnahme bei Einzug dringend zu empfehlen:
Oft wird über Mängel der Wohnung gestritten, die bereits bei Einzug vorhanden waren, zum Beispiel gesprungene Fliesen. Der Vermieter verlangt bei Mietende den Ersatz der kaputten Fliesen durch neue. Hier sollte der Mieter also bereits bei Einzug die Wohnung durchgehen und den Zustand der Wohnung schriftlich und fotografisch festhalten, dies durch einen Zeugen unterschreiben lassen und bei Vorliegen von Mängeln den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordern.
Folgendes ist daher zu empfehlen:
Durchführung einer Bestandsaufnahme bei Einzug ( Fotos, Protokoll, Zeugen, Gutachten)
Nachweisbarkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen, (Rechnungen, Zeugen)
Nachweisbarkeit des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung bei Verlassen
Wird in einem Mietvertrag die Durchführung der Arbeiten von einem "Fachbetrieb" gefordert, ist dies unwirksam. Der Mieter bleibt jedoch, wenn die Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam ist, verpflichtet, die Arbeiten in oben beschriebener Güte zu erbringen oder erbringen zu lassen, OLG Stuttgart, WuM 1993, S. 529.
Fotos, Zeugen, Gutachten eines Malermeisters usw., wobei letzteres immer vorzuziehen ist, aber gleichzeitig teuer:
Fotos können wegen unterschiedlicher Lichtverhältnisse täuschen, Zeugen sind unzuverlässig. Wer kennt nicht jemanden, der schon mal sagte: "Klar die Wohnung war renoviert, alles tiptop"? Hier äußert der Zeuge aber nur seine Meinung, nicht jedoch seinen eigenen Tatsacheneindrücke.
Rechtsfolgen bei unterlassener Schönheitsreparatur
Soweit sich der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, muß er diese vertragsgemäß durchführen. Das kann entweder anhand des bestehenden, durch ihn verursachten Bedarfs bestimmt werden, oder anhand der Verpflichtung des Mieters, spätestens zum Mietende, fällige Schönheitsreparaturen durchzuführen. Hier kommt es auf die Bestimmungen des einzelnen Mietvertrags an.
Nimmt der Mieter die erforderlichen Arbeiten nicht vor, hat der Vermieter grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Der Vermieter kann die Erfüllung der Renovierungsverpflichtung verlangen, er kann aber auch Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn der Mieter trotz Fristsetzung nicht renoviert, § 281 BGB sowie §286 BGB.
Folgen unwirksamer Klausel
Ist jedoch eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam oder unwirksam geworden, trägt der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen, siehe das Urteil des BGH von Juli 2008 zu Schönheitsreparaturen im Mietrecht. Damit muss der Mieter nicht mehr bei Auszug renovieren und kann sogar während des Mietverhältnisses aufgrund des §535 BGB die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich die Mietsache nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand befindet.
Hier ergeben sich leider sowohl prozessuale als auch praktische Schwierigkeiten:
Wie sah die Wohnung am Anfang aus?
Ist der Anfangszustand der Wohnung nachweisbar?
Ist im Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung vermerkt?
Definiert der Anfangszustand der Wohnung gleichzeitig auch den vertragsgemäßen Zustand?
Hat der Mieter einen Anspruch auf Kostenvorschuss oder Aufwendungsersatz?
Man könnte annehmen, dass der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung akzeptiert, stillschweigend darin einwilligt, dass der vertragsgemäße Zustand eben "unrenoviert" ist. Damit hätte der Mieter keinen Anspruch auf eine Schönheitsreparatur durch den Vermieter, es sei denn, durch sein Abwohnen ist ein noch merkbar schlechterer Zustand entstanden. Die bisherige allgemeine Rechtsprechung im Mietrecht tendiert in diese Richtung.
Man kann aber genauso gut argumentieren - da derzeit keine Waffengleichheit zwischen wohnungssuchendem Mieter und dem Vermieter herrscht - dass der "allgemein übliche" Zustand einer Mietwohnung dem vertragsgemäßen Zustand entsprechen soll.
Laufendes Mietverhältnis
Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter, etwa bei konkret festgestelltem objektiven Bedarf die Durchführung der fälligen Renovierung verlangen. Verlangt der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nur aufgrund abgelaufener Fristen nach Fristenplan, kann der Mieter einwenden, dass ein objektiver Bedarf noch nicht bestehe. Der Vermieter ist zur Besichtigung der Wohnung berechtigt um diesen Einwand überprüfen zu können, siehe Seite Besichtigungsrecht.
Kommt der Mieter seiner objektiv bestehenden Pflicht auch nach Fristsetzung, §280 BGB, nicht nach, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen, und, wenn er den Prozeß gewinnt, im Wege der Ersatzvornahme, § 887 ZPO, die Renovierung durchführen und dafür vorgängig Kostenvorschuß verlangen und/oder die aufgewendeten Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.
Mieterhöhung bei unwirksamer Klausel möglich?
Wenn Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter wirksam abgewälzt werden können, ergibt sich für den Vermieter das wirtschaftliche Problem die entsprechenden Kosten selbst tragen zu müssen. In einem Urteil aus dem Jahr 2008 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter zum Ausgleich seiner nicht beabsichtigten Verpflichtung keine Mieterhöhung bei Unwirksamkeit der Klausel zu Schönheitsreparaturen durchführen dürfe. Der Fall betraf allerdings frei finanzierte Wohnungen und nicht preisgebundenen, das heißt, mit öffentlichen Geldern geförderten Wohnraum. Für den Fall preisgebundenen Wohnraums hat der BGH gegenteilig entschieden: Mit Urteil vom 24.03.2010 hat der BGH geurteilt, dass öffentlich gefördeter Wohnraum dem Prinzip der Kostenmiete unterliege und sich nicht an den regelmäßig höheren marktüblichen Preisen orientiere. Daher sei eine unterschiedliche Behandlung gerechtfertigt: Der Vermieter solchen Wohnraums darf also seine gestiegenen Kosten auf den Mieter umlegen.
Der Mieter kommt in der Regel in Verzug, wenn er bei Mietende die erforderlichen und wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen hat. Der Vermieter könnte dann auf Erfüllung klagen wie oben beschrieben. Da ein Prozess sehr lange dauern kann, wird der Vermieter meistens eine andere Möglichkeit wählen: Er wird Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Hat der Vermieter sich für den Schadensersatz an Stelle der Renovierung entschieden, kann er später nicht mehr Erfüllung durch den Mieter verlangen.
Um diesen Schadensersatz verlangen zu können, hat der Vermieter den Mieter aufzufordern, die Schönheitsreparaturen innerhalb angemessener Zeit,zum Beispiel innerhalb von 14 Tagen, zu erbringen. Bei fristlosen Kündigungen sind auch kürzere Fristen möglich. Der Vermieter muß dem Mieter konkret mitteilen, welche Schönheitsreparaturen er vom Mieter erwartet.
Ein solches Vermieterschreiben ist entbehrlich, wenn der Mieter ernsthaft und endgültig zum Ausdruck gebracht hat, dass er nicht renovieren werde oder wolle.
Beispiel: Der Mieter zieht zum Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung aus ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen vorzunehmen, OLG Frankurt a.M. ZMR 1997, S. 524 und andere.
Der Vermieter kann dann Ersatz der Kosten verlangen, die für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallen würden. Die Höhe der Kosten kann er durch einen Kostenvoranschlag nachweisen.
Für den Ersatzanspruch des Vermieters ist es nicht Bedingung, dass die Arbeiten tatsächlich durchgeführt werden. Der Vermieter kann auch selbst renovieren und Ersatz in Höhe der üblichen Kosten verlangen.
Kostenerstattung bei späterem Umbau?
Wird die Mietsache nach Mietende umgebaut, kann der Vermieter trotzdem Kostenersatz verlangen, OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, S. 781, es sei denn, wegen des schlechten baulichen Zustands der Wohnung oder des Hauses wären jegliche Schönheitsreparaturen nutzlos gewesen. LG Frankfurt a.M., WuM 1998, S. 562.
Beispiel: Für das Haus liegt eine Abrissverfügung vor.
Andererseits darf der Vermieter im Fall des Umbaus nur das verlangen, was der Mieter selbst an Aufwand bei Eigenleistung gehabt hätte, vergleiche BGH NJW 2005, 425 Rn. 32.
Nachmieter hat bereits renoviert?
Hat bereits der Nachmieter die Wohnung renoviert, kann der Vermieter vom Altmieter trotzdem die Kosten der Schönheitsreparaturen verlangen, da dem Altmieter nicht zugute kommen soll, dass der Nachmieter die Schönheitsreparaturen erbracht hat, BGHZ 49, 56 und andere. Freilich wird auch hier zu berücksichtigen sein, dass unter Umständen nicht der volle Kostenersatz zu leisten ist.
Der Vermieter kann auch weiteren Schaden gegen den Mieter geltend machen, z.B. Schaden wegen Mietausfalls, wenn die Wohnung nicht vermietet werden konnte, weil sie unrenoviert war.
Die Ansprüche des Vermieters wegen fehlender oder mangelhafter Ausführung der Arbeiten verjähren in der kurzen 6-Monats Frist des §548 BGB, die schon mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt!
Als Rückgabe wird hier nicht die mietvertragliche Erfüllungspflicht des Mieters der vollständigen Räumung gesehen, bereits die bloße Besitzverschaffung (Schlüsselübergabe) und Möglichkeit des Vermieters, ungehindert die Wohnung auf Mängel usw. untersuchen zu können, kann ausreichen, BGH in NJW 1991, 2416 und in NJW 1998, 59 und andere. Der Mieter darf aber nicht mehr in der Wohnung wohnen und dem Vermieter nur "Zutritt" gewähren, BGH in NJW 1991, 2416.
Dieselbe Verjährungsfrist trifft übrigens auch den Mieter, der renovierte weil er sich dazu verpflichtet fühlte, es aber tatsächlich nicht war, wie ein Urteil des BGH vom 04.05.2011, Az.: VIII ZR 195/10 (siehe unser Archiv 2011), darlegt. Es handelt sich in beiden Fällen um eine sogenannte absolute Verjährungsfrist: Ansprüche, die nicht vorher rechtshängig gemacht wurden, sind verjährt.