Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ripartizione-spese-tra-usufruttuario-e-nudo-proprietario-112182/
Timestamp: 2018-09-19 03:32:34+00:00
Document Index: 8160679

Matched Legal Cases: ['art. 981', 'art. 1004', 'art. 1005', 'art 1005', 'art. 1005', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 3']

Ripartizione spese tra usufruttuario e nudo proprietario
Da Salvo50, 14 Maggio
Buongiorno, sono il nudo proprietario di un appartamento in un condominio in cui esiste un piccolo appartamento di proprietà comune.
L'appartamento condominiale è attualmente inutilizzato e l'assemblea ha deciso di ristrutturarlo e, successivamente, affittarlo.
I lavori di restauro dell'appartamento condominiale sono a carico dell'usufruttuario o del nudo proprietario ? Io credo dell'usufruttuario, che godrà anche dell'affitto che verrà riscosso. Mi sbaglio ?
I lavori di ristrutturazione sono a carico del nudo proprietario il quale godrà dei proventi dell’affitto che verrà riscosso. L’usufruttuario ha il solo godimento del bene in usufrutto e sostiene le spese ordinarie oltre che dei servizi necessari al suo godimento.
Grazie, esiste qualche norma in merito ? Pensavo che l'affitto fosse a beneficio dell'usufruttuario.
Salvo50 dice:
L'art. 981 c.c. prevede in favore dell'usufruttuario il diritto di godere della cosa, potendone trarre dalla stessa ogni utilità che questa può dare. L'art. 1004 c.c.prevede che le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario (come detto da Bilbetto). L'art. 1005 c.c. pone a carico del nudo proprietario gli oneri relativi alle spese straordinarie.
Tramite patto fra i due, sia il nudo proprietario che l'usufruttuario possono stipulare contratti di affitto: la percezione delle quote sarà in capo a chi ha stipulato l'affitto.
però..se l'appa
Sono un po' dubbiosa, se l'appartamento viene dato in affitto, ed è bene comune, e l'usufruttuario puo' trarre i frutti dalla cosa che ha in usufrutto..il canone (seppur diviso tra i tanti condomini) spetta all'usufruttuario.. è un godimento dei frutti provento dalla cosa in usufrutto.
Sarebbe utile vedere l'atto di istituzione dell'ususfrutto: se si estende al solo appartamento o se si estende genericamente anche alle parti comuni condominiali
Pure tuttavia mi pare che la ristrutturazione, che è certamente opera straordinaria, non possa toccare all'usufruttuario ma al nudo proprietario, il quale oggi non ne trae beneficio, ma domani sì..
Modificato 16 Maggio da SisterOfNight
>art 1005 Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse [1284] delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
A me non pare rientri tra le casistiche del 1005 il caso in questione..
si parlava di ristrutturazione per cui io intendo interventi di una certa portata. Se si tratta solo di cambiare due porte è diverso
l'elencazione del 1005 c.c. non è tassativa ma esemplificativa.
Non si tratta di ristrutturazione dell'appartamento occupato dall'usufruttuario, ma di un appartamento appartenente al condominio e quindi pro quota al nudo proprietario. I frutti di questo immobile, in origine probabilmente destinato al custode, apparterranno pro quota al proprietario, così come adesso il proprietario sta pagando le tasse ad esso relative (IMU).
Naturalmente a meno che non ci sia un titolo che stabilisca il contrario.
Modificato 16 Maggio da madly
Se torniamo alla domanda iniziale, la risposta dovrebbe essere:
1) il costo della ristrutturazione è in capo al nudo proprietario (i condòmini)
2) l'affitto, salvo diversa pattuizione, lo percepirà il condomìnio
siamo tutti d'accordo su quest'ultima versione?
E se lo percepisce il condominio, i proventi sono pro quota distribuiti ai condòmini e al nudo proprietario che possiede la nuda proprietà della u.i.
L’usufruttuario possiede il godimento del bene in usufrutto e gli eventuali frutti che da esso ne potrebbero derivare (affitto), ma non certamente quelli che derivano dalla proprietà vera del bene che sono beneficio del nudo proprietario che infatti paga le spese di conservazione del bene stesso.
Ringrazio tutti per i contributi, ma vedo indicazioni discordanti.
Preciso alcuni aspetti:
l'appartamento è di proprietà condominiale (forse un appartamento per il portiere, che attualmente non è più previsto) e le spese relative (esempio IMU) vengono ripartite tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Il contratto di compravendita non cita esplicitamente l'appartamento tra le proprietà condominiali ma riporta la solita dicitura "comprensivo di annessi e connessi ... secondo il regolamento di condominio"; non c'è quindi un patto esplicito che regola la gestione dell'appartamento condominiale e si rinvia genericamente alle norme di legge.
Per quanto riguarda le conclusioni:
Poiche l'usufruttuaria può disporre del suo appartamento come vuole, e può quindi affittarlo senza chiedere il parere del nudo proprietario, ritengo che possa fare lo stesso con l'appartamento condominiale, che è un "annesso" all'appartamento oggetto di compravendita e viene quindi gestito allo stesso modo. Secondo il mio parere, quindi, l'affitto va all'usufruttuaria.
I lavori di ristrutturazione dell'appartamento condominiale (di natura rilevante e non una semplice rinfrescata o la sostituzione di due porte) sono funzionali a rendere abitabile - e affittabile - l'appartamento e non sono finalizzati ad "assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte" come dice l'art. 1005; quest'ultimo, pur esemplificando gli interventi a carico del nudo proprietario, lascia intendere che siano quelli finalizzati a mantenere la funzionalità dell'immobile e non quelli finalizzati alla manutenzione ordinaria. I lavori di ristrutturazione, quindi, dovrebbero essere a carico dell'usufruttuaria che, oltretutto, ne percepirà i vantaggi, almeno finchè in vita.
Ho riassunto quello che mi sembra di capire, ma il mio problema è principalmente un altro:
Esiste un riferimento legislativo chiaro che disciplina questa materia ? Gli articoli citati sono interpretabili e lasciano spazio a contenzioso tra usufruttuaria e nudo proprietario. Diverso sarebbe disporre di una sentenza per un caso analogo, difficilmente contestabile dalle parti.
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjP2vLXuYzbAhXBwBQKHb8GDzMQFgg0MAI&url=http%3A%2F%2Fwww.asppi.bo.it%2Fassets%2Fsardini_feb2016.pdf&usg=AOvVaw3ZwFSYPgRo35hhZDl_FcEc
https://www.laleggepertutti.it/103898_usufrutto-a-chi-spettano-le-spese-di-straordinaria-amministrazione
Puo' essere che capisca male, ma le spese ordinarie sono a carico dell'usufruttuario, come detto, e quelle straordinarie a carico del nudo proprietario. Una ristrutturazione non è un costo ordinario.
Chi dei due, tra nudo proprietario e usufruttuario ha partecipato, espresso la sua opinione e votato all'assemblea nella quale è stata presa la decisione di ristrutturare l'appartamento del condominio? Non so, ma quasi certamente il nudo proprietario. E quindi ... pagano coloro che avevano il potere di decidere.
La posizione di un usufruttuario è del tutto assimilabile a quella di un comodatario. L'usufruttuario NON ha la comproprietà delle parti comuni che sono del nudo proprietario il quale possiede appunto la proprietà del bene svestita dal solo godimento e di tutte le spese accessorie (servizi e ordinarie) per poterne godere.
Salvo non esistano patti particolari continuo a pensare fermamente che le spese di ristrutturazione di un bene comune di cui il solo nudo proprietario è comproprietario siano di sua esclusiva pertinenza, cosippure i proventi di un contratto di locazione di una parte comune.
Non mi risultano esistano sentenze nel merito ma forse è sufficiente fare due chiacchiere con un legale che si intenda di usufrutto.
Be'....la sentenza di cassazione del 2015 l'ho postata, pare che anche la Cassazione sia dello stesso parere tuo, mio e di Madly, magari con motivazioni piu' articolate, ma la sostanza non cambia
Il post comincia con "...sono il nudo proprietario di un appartamento in un condominio in cui esiste un piccolo appartamento di proprietà comune."
Per cui, a mio parere, l'eventuale diatriba tra usufruttuario e nudo proprietario (SALVO PATTI CONTRARI SCRITTI) riguarda solo ed esclusivamente l'appartamento oggetto del rapporto tra usufruttuario e nudo proprietario.
Il "nudo proprietario" di un appartamento è... appunto "nudo proprietario" di un appartamento... ma resta pur sempre COMPROPRIETARIO del resto delle cose comuni del condominio.
Per cui, sempre a mio parere, le spese di ristrutturazione dell'appartamento dell'ex portiere sono a carico del nudo proprietario ed anche il relativo affitto in quota parte.
La nuda proprietà la possiamo considerare "una variazione della proprietà".
Nel diritto di proprietà tout court, il proprietario ed il possessore del bene risiedono nella stessa persona. Nella nuda proprietà, invece, queste due figure sono distinte. La proprietà rimane al nudo proprietario (tanto è vero che, volendo, potrebbe anche vendere la sua proprietà a terzi) mentre il possesso rimane in capo all'usufruttuario.
Siccome in questo sito scrivono anche eminenti avvocati... sarei curioso di leggere le loro interpretazioni.
Mi sembra che la distinzione non si operi tra manutenzione straordinaria e ordinaria, ma tra quella volta a conservare il godimento del bene e quella volta a salvaguardare la struttura. Cito testualmente dal secondo link : "E dunque: sull’usufruttuario incombe l’obbligo e la responsabilità di conservare il godimento del bene nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva; sul nudo proprietario, invece, incombono tutte quelle opere atte a salvaguardare la struttura e la destinazione della cosa". D'altra parte, se il legislatore avesse voluto fare questa distinzione avrebbe scritto proprio manutenzione ordinaria e straordinaria e non avrebbe citato gli interventi specifici dell'articolo 1005, ancorchè esemplificando. Sarò di parte, ma la ristrutturazione dell'appartamento condominiale per poterlo affittare (dunque impianti a norma, oltre che estetica) mi sembra indirizzata a conservare il godimento del bene e, quindi, di competenza dell'usufruttuario.
Non fatevi fuorviare dai link postati. I due link parlano della suddivisione delle spese RELATIVE AL BENE OGGETTO DEL CONTRATTO TRA NUDO PROPRIETARIO E USUFRUTTUARIO.
Il post parla di spese relative ad un bene condominiale per cui AL DI FUORI dell'oggetto del contratto.
Sempre a mio parere....
Aristide Balducci dice:
Chiedo scusa se rispondo sui post, ma non so come si fa a postare un nuovo inntervento.
Sono però perplesso su quanto qui affermato. Se l'appartamento avesse una cantina, l'usufruttuaria non potrebbe affittarla autonomamente e riscuoterne l'affitto? Poichè l'appartamento condominiale è un accessorio dell'unità immobiliare principale, nè più nè meno di una cantina (sia pure con quote di proprietà diverse), non credo che il trattamento sia diverso. quindi l'affitto lo attribuirei all'usufruttuaria.
Poichè il contratto non cita patti diversi, l'appartamento compraveduto viaggia in blocco con le pertinenze e pertanto l'usufruttuaria gode dei proventi di tutti i beni associati, compreso appartamento ex portiere.
Ma perchè AL DI FUORI ? le pertinenze sono citate nel contratto di compravendita e fanno un blocco con esso. D'altra parte, se il bene condominiale fosse al di fuori del contratto, perchè mai le spese e gli introiti relativi dovrebbero essere a carico del nudo proprietario ?
Modificato 17 Maggio da Salvo50
Ma perchè AL DI FUORI ? le pertinenze sono citate nel contratto di compravendita e fanno un blocco con esso.
Io non considererei "pertinenza" un appartamento condominiale. Per me sono pertinenze quelle che sono associate all'appartamento. L'appartamento condominiale POTREBBE essere considerata "pertinenza" se indicata ESPLICITAMENTE nel contratto in oggetto.
Ti faccio una ipotesi: io sono il costruttore del palazzo e decido di cedere IL PRIMO APPARTAMENTO a mio figlio. SOLO L'APPARTAMENTO e null'altro.... Rimango proprietario di tutto il resto del palazzo. Dopo un anno ho venduto tutti gli appartamenti e mi sono tenuto SOLO i boxes ed i posti macchina. Secondo te.. mio figlio dovrebbe partecipare alle spese di manutenzione dei posti macchina e dei boxes di mia proprietà ???
Post scriptum: nel rileggere l'intero post, mi conforta constatare che ALMENO Bilbetto interpreta la legge nel mio stesso modo...
Modificato 17 Maggio da Aristide Balducci
L'esempio non calza. Il costruttore è proprietario al 100% di tutto ed è ovvio che può vendere o cedere un box o un appartamento a chi vuole. Diverso è il caso dell'appartamento di proprietà condominiale, la cui vendita richiede l'unanimità di tutti i proprietari. L'appartamento condominiale è citato nel mio contratto, come in tutti i contratti standard, come una pertinenza dell'appartamento ogetto di compravendita, come lo sono le scale, i lavatoi (se ci sono) e l'androne. Perchè deve subire un trattamento diverso ? E poi, se non fosse oggetto del contratto noi non avremmo di che discutere, sarebbe tutto dell'usufruttuaria, sia l'affitto che le spese per la ristrutturazione.
Anche se Aristide è contrario ti posto un altro link:
http://www.studiolegalemartignetti.it/2015/11/686/
nel quale sono chiaramente citate manutenzioni ordinarie e straordinarie, perchè la cassazione è intervenuta proprio sulla distinzione fra i due tipi di manutenzione. In ogni caso, le manutenzioni hanno una loro definizione nel testo unico in materia edilizia (dpr 380/2001) che così definisce gli interventi:
E' probabile che non finiremo mai piu' di discuterne, ma si tratta di capire prima di tutto di che tipo di intervento stiamo parlando: ristrutturazione, generalmente, è una manutenzione straordinaria, tanto è vero che, se rientrante nelle previsioni dell'art. 3 lettera b è soggetta alle agevolazioni fiscali.
Se è una manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario, se è una manutenzione che rientra nella ordinarietà (cioè nella semplice conservazione del bene, tipo ridipingere o sostituire piastrelle rotte) è a carico dell'usufruttuario.