Source: https://www.niklas-immobilien.de/10-gute-gr%C3%BCnde-die-f%C3%BCr-uns-sprechen/news/
Timestamp: 2020-01-21 10:52:34
Document Index: 231783543

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 569', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 112', '§ 108', '§ 286', '§ 55', '§ 112', '§ 109', 'BGH', '§ 859', '§9', '§ 195', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 546', '§ 242']

Datenschutzgesetz - News
Die Wohnung wurde bei Einzug an die Mieter renoviert übergeben, Wände und Decken waren weiß gestrichen, jetzt ziehen die Mieter nach 2 Jahren aus und haben die Wände mit grüner Farbe gestrichen.
Müssen die Mieter die Wohnung wieder in weißem Zustand zurückgeben?
Groß Rechtsanwälte von Immobilienscout 24 antworten
Die Mieter müssen die Wohnung mit Wänden in einer neutralen hellen deckenden Farbe (nicht unbedingt weiß) zurückgeben.
Wenn Sie im Mietvertrag wirksam eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter vereinbart haben, sind die Schönheitsreparaturen fällig und die Mieter müssen streichen.
Wenn Sie keine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart haben, haften die Mieter auf Schadensersatz, weil sie die Rückgabe nicht ordnungsgemäß erfüllt haben, denn Sie als Vermieter mussten nach 2 Jahren noch nicht damit rechnen, dass Sie wieder streichen müssen.
R Müssen grüne Wände überstichen werden?
40 Quadratmeter an Deutsche
Ein Wohnungseigentümer in Augsburg wollte nur an Deutsche vermieten. Das brachte ihm eine Klage vor dem Amtsgericht ein.
Ein Mietinteressent aus Burkina Faso entdeckte eine Wohnungsanzeige mit folgendem Wortlaut: "… 1 ZKB 40 m² sofort 394,- 102,- EBK m.F., Laminat, Garage auf Wunsch, an Deutsche, …" Dennoch ruft bei dem Wohnungseigentümer an. Als dem klar wird, dass der Interessent einen Migrationshintergrund hat, bricht er das Gespräch sofort ab.
Wohnung nur für Deutsche nicht hinnehmbar
Der Mieter wohnte bislang in München. Er arbeitet als Referent bei einem landesweiten Integrationsprojekt, das von Augsburg aus koordiniert wird. Mit der diskriminierenden Abfuhr des Augsburger Vermieters will er sich nicht abfinden und klagt gegen den 81-Jährigen vor dem Amtsgericht Augsburg.
Eine gütliche Einigung an den ersten beiden Verhandlungstagen scheitert. So kommt es schließlich zur Urteilsverkündung. Der Vermieter muss dem Mietinteressenten 1.000 Euro Entschädigung zahlen. Darüber hinaus wird er verpflichtet, künftig derartige Formulierungen zu unterlassen. Diese offene Benachteiligung von Ausländern sei schlichtweg nicht hinnehmbar. Selbst dann nicht, wenn der Eigentümer einmal – wie er zu seiner Rechtfertigung anführt – Ärger mit einem türkischen Drogendealer gehabt habe. Die Richter vertreten dazu einen klaren Standpunkt: "Verbrechen und Vergehen werden von Menschen begangen, nicht von Staatsangehörigen."
Ausgrenzung bei der Wohnungssuche
Dass die Wohnungssuche für Migranten oft schwierig verlaufe, bestätigt auch die Antidiskriminierungsstelle des Bundes. Schätzungsweise fühlen sich etwa 70 Prozent der Menschen mit Migrationshintergrund bei der Wohnungssuche diskriminiert. Und tatsächlich scheint die vor vier Jahren veröffentlichte Studie “Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt” zu bestätigen, dass eine rassistische Ungleichbehandlung selbst bei besten wirtschaftlichen Voraussetzungen des Wohnungsbewerbers stattfindet.
(Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 10.12.2019 - Az. 20 C 2566/19)
Mietenstopp – Neuvertragsmieten nach Mietentabelle – Absenkung "Wuchermieten"
Kern des Gesetzes ist die Absenkung der Neuvertragsmieten ab 2020 und ein Mietenstopp!
Mieter mit sog. „Wuchermieten“ aus Altverträgen können eine Absenkung ihrer Mieten verlangen.
Diese Regelungen gelten für die ca. 1,5 Mio freifinanzierten Wohnungen in Berlin (Ausnahme Neubau ab 2014) für 5 Jahre.
Berliner Vermieter: Was wird aus Ihrer Miete ab 2020?
- vorläufig sind keine „normalen“ Mieterhöhungen möglich (Mietenstopp)
- bei Wiedervermietung ist unbedingt die neue Berliner Mietentabelle zu beachten
- Mieter können die Absenkung von sog. „Wuchermieten“ aus Altverträgen verlangen
- Bußgeld bis zu 500.000 Euro bei Rechtsverstößen
Was regelt das Gesetz zum Thema Mieterhöhung?
- bis 2021 keinerlei Mieterhöhungen möglich und zwar rückwirkend (Stichtag 18.06.2019)
- ab 2022 Mieterhöhungen um 1,3 Prozent im Jahr als Inflationsausgleich erlaubt
Bei wirtschaftlichen Härtefällen eines Vermieters sollen Mieterhöhungen auf Antrag genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist.
Wie viel Miete darf ich bei einer Wiedervermietung ab 2020 legal nehmen?
Bei Wiedervermietung einer Wohnung darf höchstens die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete); allerdings nur bis zur Höhe der neuen Mietobergrenzen (Mietentabelle). Damit ergibt sich die maximal zulässige Miete aus der neuen Berliner Mietentabelle zzgl. etwaiger Zuschläge.
2. bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad
4. 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad
Zuschlag für Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen: +10 Prozent.
Zuschlag für Wohnraum mit moderner Ausstattung: 1,00 Euro/qm
Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a).
Zuschlag für bisher sehr geringe Miete:
Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um max. 1,00 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.
ABSENKUNG WUCHERMIETE AUS ALTVERTRÄGEN
Wann liegt eine „Wuchermiete" vor, die der Mieter absenken lassen kann?
Eine „Wuchermiete" liegt vor, wenn die einschlägige Tabellenmiete (Mietobergrenzen) um mehr als 20 Prozent überschritten werden.
Auf diese Tabellenwerte sind noch Zu- oder Abschläge zur Wohnlage zu berücksichtigen.
einfache Wohnlage - 0,28 Euro/qm
mittlere Lage - 0,09 Euro/qm
gute Lage +0,74 Euro/qm
Die Regelungen werden erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
Wie sieht‘s mit Modernisierungsmaßnahmen aus?
Modernisierungsmaßnahmen dürfen i. H. v. max. 1 Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Es besteht eine behördliche Anzeigepflicht.
Mieter verweigert Zutritt zur Wohnung
Vermieter dürfen die Wohnung eines Mieters betreten, um die Rauchwarnmelder zu kontrollieren. Verwehrt der Mieter den Zutritt, gefährdet er die anderen Mieter und das Wohnhaus. Er selbst riskiert eine fristlose Kündigung.
In einem Verfahren am Landgericht Konstanz ging es um einen Mieter, der mehrmals eine Kontrolle der Rauchmelder in seiner Wohnung verhinderte. Beim ersten Termin schlug der psychisch kranke Mann den beauftragten Techniker, beim zweiten Mal verweigerte er wiederum den Zutritt zur Wohnung.
Mieter und Haus gefährdet
Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Das wollte der der rebellierende Mieter nicht akzeptieren. Also klagte der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung und unterlag. Erst im Berufungsverfahren konnte er sich durchsetzen. Das Landgericht Konstanz hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf.
Die Weigerung des Mieters, für eine Kontrolle der Rauchmelder einen Techniker in die Wohnung zu lassen, führe zu versicherungstechnischen Konsequenzen. Vor allem aber seien die anderen Mieter und das Wohnhaus schwerwiegend gefährdet. Daher müsse in diesem Fall die Rücksichtnahme auf die psychische Erkrankung zurücktreten. – Der Vermieter habe Anspruch auf Räumung der Wohnung, denn die fristlose Kündigung sei gerechtfertigt. Weder eine Abmahnung sei erforderlich, noch müsse eine Räumungsfrist eingehalten werden.
LG Konstanz, Urteil vom 08.12.2017 – A 11 S 83/17
Mieterhöhungsverlangen nicht zugegangen
vom Immobilienscout 24
Ein Mieterhöhungsverlangen wurde nicht ordnungsgemäß zugestellt. Kann der Vermieter Mängel beim Erhöhungsverlangen im gerichtlichen Verfahren noch beheben? Dazu hat das Landgericht Berlin kürzlich eine Entscheidung getroffen.
Mieterhöhen, aber richtig!
Wenn ein Vermieter die Nettokaltmiete für ein Objekt erhöhen möchte, muss er dem Mieter zuvor ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zusenden. Nach Eingang des Verlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, zuzustimmen. Erfolgt keine Reaktion, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Das muss er innerhalb von drei weiteren Monaten in die Wege leiten.
In einem kürzlich in Berlin verhandelten Gerichtsverfahren kam in erster Instanz das Amtsgericht Neukölln nach der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass das notwendige Mieterhöhungsverlangen dem beklagten Mieter nicht zugegangen war.
Daraufhin reichte der klagende Vermieter im Gerichtsverfahren erneut sein Mieterhöhungsverlangen ein. Seiner Ansicht nach war damit der Fehler bei der ursprünglichen Zustellung ausgeglichen und somit der Formmangel „geheilt“.
Frühere Erhöhungsverlangen sind tabu
Das Amtsgericht Neukölln folgte der Auffassung und verurteilte den Beklagten dazu, der Mieterhöhung zuzustimmen. Doch der Mieter ging in Berufung – mit Erfolg. Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf und wies die Klage ab.
Begründung: Der Nichtzugang des Mieterhöhungsverlangens wurde ohne Rechtsfehler festgestellt. Zwar könne das Fehlen eines Mieterhöhungsverlangens im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden. Dann aber müsse das verlangen vollkommen neu sein. Ein früheres Erhöhungsverlangen dürfe nicht weiterverfolgt werden. Das nachgereichte Erhöhungsverlangen bezog sich jedoch ausdrücklich auf das (vorgeblich) ursprüngliche Verlangen.
(Urteil des LG Berlin vom 20.06.2019 – AZ: 65 S 39/19)
Noch Mitte der 1990er Jahre wurden mehr als 600.000 Wohnungen pro Jahr errichtet. Als Folge stiegen die Immobilien- preise lange Zeit kaum. Dann wurde immer weniger gebaut, 2009 entstanden nur noch 160.000 Neubauten. – Der schnell auftretende Wohnungsmangel führte zu steigenden Mieten. Laut einer Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) für die Deutsche Presse-Agentur kletterten die Angebotsmieten im dritten Quartal 2018 im Bundesschnitt auf gut 7 Euro kalt je Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 3,9 Prozent innerhalb eines Jahres.
Besonders stark zogen die Mieten in den sieben größten deutschen Städten an, darunter Berlin, Hamburg und München. Im Schnitt wuchsen sie dort um 6,4 Prozent auf knapp 12 Euro je Quadratmeter kalt. Untersucht wurden – auf dem Online-Portal Immobilienscout24 angebotene – 80 Quadratmeter große Wohnungen im Baualter von 30 Jahren bei mittlerer Lage und üblicher Ausstattung.
Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hält steigende Mieten in den Städten für nicht ungewöhnlich. Dort würde es die meisten Jobs für Hochqualifizierte geben bei tendenziell wachsendem Einkommen. Allerdings sei das Ausmaß des Anstiegs doch außerordentlich. Er hält ein Nachlassen der Dynamik im Laufe des Jahres 2019 für möglich. Ein Aspekt wäre der Rückgang der Zuwanderung aus dem Ausland. Aber auch regulierende Maßnahmen der Politik wie eine verschärfte Mietpreisbremse und weniger Spielraum für Eigentümer bei der Umlage von Modernisierungen auf die Miete könnten Wirkung zeigen.
Voigtländer sieht eine Chance, den Mietanstieg in den Städten zu bremsen in der Rückbesinnung zum Häuschen im Grünen. Allerdings kann er dafür derzeit keine Anzeichen erkennen; der Drang in die Metropolen sei ungebrochen. Selbst einkommensschwache Schichten nähmen die höheren Mietkosten in Kauf.
News vom Immobilienscout 24
(LG München I, Urteil v. 21.11.2018, 15 O 198 93/17)
Das Verhalten der Mieterin habe den Hausfrieden nachhaltig gestört und eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber der Vermieterin verursacht. Die im Laufe des Verfahrens hervorgebrachten beleidigenden Äußerungen gegenüber der Vermieterin zeichnen ebenfalls ein negatives Bild. So hatte sie der Vermieterin unseriöses Verhalten vorgeworfen, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen sowie Mobbing, "Entmietung" und ähnliches.
ImmobilienScout24 <noreply@mail.immobilienscout24.de>
LG Berlin widerspricht Auffassung des BGH
Wenn der Vermieter wirksam fristlos gekündigt hat, bleibt eine vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung ohne Wirkung, entschied das LG Berlin. Nach vollständiger Nachzahlung der Rückstände können die Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wohnen bleibt.
Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Allerdings gilt eine zweimonatige Schonfrist. In dieser Zeit hat der Mieter oder eine öffentliche Stelle die Möglichkeit, die Kündigung zu verhindern, indem er oder sie die Rückstände vollständig ausgleicht. Diese Schonfrist ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Ausgeschlossen ist eine Schonfristzahlung, wenn der Mieter in den vergangenen zwei Jahren schon einmal auf diese Art eine fristlose Kündigung verhindert hat.
Fristlose plus ordentliche Kündigung
Vermieter erklären häufig zusätzlich zur fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die ordentliche Kündigung bleibt nämlich nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch im Falle einer Schonfristzahlung wirksam. Durch die Nachzahlung der Mietschulden ist zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung aufgehoben. Ob für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.
Ordentliche Kündigung geht ins Leere
Schadenersatzanspruch des Vermieters
Schimmelbefall und Kalkschäden
Stellt sich beim Auszug eines Mieters heraus, dass Der Schäden in der Wohnung hinterlässt, hat der Vermieter sofort Anspruch auf Schadenersatz. Er muss keine Frist zur Beseitigung setzen. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden.
Ein Mieter in Hohenroth hatte sieben Jahre in einer Mietwohnung gelebt und in dieser Zeit offenbar selten gelüftet. Auch mit der Pflege der Badezimmerarmaturen und dem sorgfältigen Umgang der Heizkörper nahm er es nicht so genau. Beim Auszug stellte der Vermieter Schimmelbefall in mehreren Räumen fest, die Armaturen im Bad waren verkalkt und der Heizkörper hatte einen Lackschaden.
Vermieter verlangt Schadenersatz
Nachdem der Mieter ausgezogen war und der Vermieter die Schäden entdeckt hatte, verlangte er Schadenersatz. Der Mieter wollte aber nicht zahlen.Vielmehr war er der Meinung, der Vermieter müsse ihm zunächst eine Frist setzen, innerhalb derer er die Schäden selbst beseitigen könne. Der Fall landete vor Gericht.
Sowohl das Amtsgericht Bad Neustadt an der Saale als auch das Landgericht Schweinfurt gaben dem Vermieter recht. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wollte der Mieter dennoch erreichen, dass die Klage abgewiesen wird.
BGH-Urteil stärkt Vermieterrechte
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter sofort Schadenersatz fordern kann, wenn der Mieter in der Wohnung Schäden verursacht hat und einfach auszieht. Eine Frist zur Behebung der Schäden müsse er dem Mieter nicht setzen. Denn mit dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache verletze der Mieter eine Nebenpflicht, für die der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz habe, ohne eine vorherige Frist zur Behebung zu setzen.
(BGH-Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17)
Privatinsolvenz des Mieters
Keine Kündigungssperre bei Sonderfall
Mieter, die eine Privatinsolvenz anmelden, können aufgrund der damit verbundenen Kündigungssperre nicht gekündigt werden. Nun hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden: Das gilt nicht in allen Fälle:
Meldet ein Mieter beim Insolvenzgericht ein Verbraucherinsolvenzverfahren (Privatinsolvenz) an, so hat das für den Vermieter meist unangenehme Folgen: Er muss um ausstehende Mieten bangen und kann in der Regel auch das Mietverhältnis wegen Mietverzugs nicht mehr kündigen.
Ziel und Voraussetzung eines Privatinsolvenzverfahrens
Kann eine Privatperson ihre Schulden nicht mehr bezahlen, bleibt als letzter Ausweg oft nur noch der Antrag auf ein Verbraucherinsolvenzverfahren vor dem zuständigen Insolvenzgericht. Der Gesetzgeber wollte mit diesem Verfahren überschuldeten Personen die Möglichkeit geben, nach einer Wohlverhaltensphase durch eine Restschuldbefreiung schuldenfrei zu werden.
Der Antrag auf Privatinsolvenz wird in der Praxis vom Schuldner gestellt. Mit dem Eröffnungsbeschluss des Insolvenzverfahrens verliert der Schuldner das Verwaltungs- und Verfügungsrecht über sein Vermögen an einen Treuhänder. Die Einzelzwangsvollstreckung einzelner Gläubiger wird unzulässig. Der Schuldner muss dann auf eine Dauer von sechs Jahren ab Eröffnung sein pfändbares Arbeitseinkommen oder vergleichbare Bezüge an den Treuhänder abtreten und bestimmte Obliegenheiten erfüllen. Erst nach dieser „Wohlverhaltensperiode“ wird vom Gericht eine Restschuldbefreiung erteilt und das Insolvenzverfahren eingestellt.
Welche Folgen hat die Privatinsolvenz des Mieters für den Vermieter?
Im Insolvenzeröffnungsverfahren gibt es eine Vorschrift, die für die Wohnraummiete Bedeutung hat (§ 112 InsO). Diese Vorschrift betrifft Mietverträge, in denen der Schuldner Mieter ist. Sie schränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters ein. Der Vermieter kann nach dem Insolvenzantrag den Mietvertrag nicht mehr wegen eines Zahlungsverzugs kündigen, der aus der Zeit vor dem Antrag stammt. Auch Kündigungen wegen Vermögensverschlechterung des Mieters sind dann für den Vermieter gesperrt.
Mietvertragliche Forderungen für die Zeit bis zur Eröffnung sind bloße Insolvenzforderungen (§ 108 Abs. 3 InsO). Der Vermieter kann sie nur zur Insolvenztabelle anmelden und hat allenfalls eine geringe Quote zu erwarten. Insolvenzforderungen unterliegen der Restschuldbefreiung (§ 286 InsO). Forderungen für die Zeit nach der Eröffnung sind dagegen Masseforderungen (§ 55 Abs. 2 Nr. 2 InsO) und werden vorrangig beglichen.
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Kündigungssperre
In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass in einer bestimmten Situation die außerordentliche Kündigung für ausstehende Mieten vor Beginn des Insolvenzverfahrens zulässig ist. In dem konkreten Fall hatte der Mieter in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete gezahlt. Auf Antrag des Mieters wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses. Die Freigabeerklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, sodass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist.
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 Euro fristlos. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigungssperre (§ 112 Nr. 1 InsO) mit Wirksamwerden der Freigabeerklärung nach (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.
(BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14)
Der Mieter staunte nicht schlecht: Das von ihm vor einigen Monaten gemietete Apartment ließ sich nachmittags nicht mehr aufschließen. Der Grund: Der Vermieter hatte das Türschloss ausgewechselt. Einen Tag zuvor hatte der Vermieter ihm telefonisch angekündigt, dass "das Amt keine Miete mehr zahle und er ihn daher rausschmeiße werde“. Der Vermieter wollte daher ohne großen Aufwand – wie Kündigung und Räumungsklage – den Mieter räumen lassen.
Mieter ruft Polizei, aber die will nicht kommen
Die vom Mieter daraufhin gerufene Polizei sah sich nicht zuständig, da es sich um eine zivilrechtliche Streitigkeit handelt. Die Beamten sollen dem Mieter mitgeteilt haben, dass er sich wieder Zutritt zu seiner Wohnung verschaffen dürfe. Sollte sich später jedoch herausstellen, dass er nicht zum Besitz berechtigt sei, habe er auch die Konsequenzen zu tragen.
Mieter bricht nachts in die eigene Wohnung ein
Auch ein Anruf beim Vermieter war nicht erfolgreich. Der Vermieter erlaubte lediglich, dass eine dritte Person, also nicht der Mieter, die nötigsten persönlichen Gegenstände für ihn herausholen dürfe.
Das wollte der Mieter nicht hinnehmen und brach in der darauffolgenden Nacht das Türschloss auf und verblieb in der Wohnung.
Vermieter rückt morgens mit Räumungsteam an
Da der Mieter unerwartet in der Wohnung war, riefen dieses Mal die Mitarbeiter des Vermieters die Polizei. Auch hier verwiesen die Polizisten darauf, dass sie in zivilrechtlichen Angelegenheit nicht eingreifen würden. Den Polizeibeamten hatte der Mieter jedoch geöffnet; hierbei gelangte auch der Vermieter bzw. seine Mitarbeiter in die Wohnung und räumten diese.
Mieter geht mit Einstweiliger Verfügung gegen den Vermieter vor
Der Mieter verlangt vom Vermieter nicht mehr in seine Besitzrechte einzugreifen. Der Vermieter ist der Ansicht, dass der befristete Mietvertrag abgelaufen sei und das Jobcenter schließlich auch keine Miete mehr zahle. Zudem habe der Vermieter eine Woche nach seiner Räumung dem Mieter die fristlose Kündigung erklärt.
Das Urteil: Mieter bekommt Recht – Räumung unzulässig!
Der Mieter habe seine Besitzrechte an der Wohnung verteidigen dürfen. Denn dieser Besitz war ihm durch "verbotene Eigenmacht“ den Vermieters i. S. d. 858 BGB entzogen worden. In einem solchen Fall stehen dem Mieter Selbsthilferechte nach § 859 BGB zu: Er darf sofort nach "Entziehung des Besitzes“ sich der Mietsache auch mit Gewalt wieder bemächtigen. Die Ansprüche des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung standen zum Zeitpunkt der Räumung nun gerade nicht rechtskräftig fest.
Amtsgericht München, Urteil vom 13.6.2017, AZ: 461 C 9942/17
Keine Aufwandsentschädigung für Mieter für eine Wohnungsbesichtigung
falls Sie als Vermieter Ihre Mietwohnung oder Ihr Mietshaus verkaufen wollen, müssen Sie nicht befürchten, dass Sie Ihrem Mieter eine Aufwandsentschädigung zahlen müssen. Dies stellte das Amtsgericht Landsberg im Februar 2017 klar. Wollen Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, muss Ihr Mieter entschädigungslos eine Besichtigung durch Makler und Kaufinteressenten ohne finanziellen Ausgleich dulden.
Ein Vermieter hatte seinem Mieter im Frühjahr 2014 mitgeteilt, dass er seine Mietwohnung verkaufen wolle. Der Vermieter hatte daraufhin einen Makler beauftragt, den Verkauf der Mietwohnung zu betreuen. Ein halbes Jahr später meldete sich noch ein weiterer Makler beim Mieter und bat auch um einen Besichtigungstermin. Der Mieter hatte beiden Maklern Zutritt zu der Mietwohnung gewährt. Für weitere Besichtigungen forderte der Mieter vom Vermieter jedoch eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 75,- € pro angefangener Stunde, da Besichtigungen für ihn angeblich mit einem erheblichem Zeitaufwand verbunden waren. Zwar waren weitere Besichtigungen erforderlich, der Vermieter weigerte sich jedoch, die vom Mieter eingeforderte Aufwandsentschädigung zu zahlen. Da der Mieter fortan keine Besichtigungstermine mehr zuließ, sprach der Vermieter nach einer Abmahnung dem Mieter gegenüber die Kündigung aus und klagte auf Räumung.
Das AG Landsberg entschied im anschließenden Rechtsstreit einerseits zu Gunsten des Mieters, dass die Kündigung des Vermieters rechtswidrig war. Dem Vermieter stand zwar grundsätzlich bei Vorliegen eines be-rechtigten Interesses ein Besichtigungsrecht zu. Insofern konnte der Vermieter verlangen, dass der Mieter nach Vorankündigung eine Besichtigung durch einen Makler oder Kaufinteressenten zuließ, da er seine Mietwohnung verkaufen wollte. Dem Mieter war jedoch deshalb keine Pflichtverletzung, welche den Vermieter zur Kündigung berechtigte, anzulasten, da bereits zwei Besichtigungen durch Makler erfolgt waren. Das AG Landsberg entschied allerdings zu Lasten des Mieters, dass dieser keinen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hatte, da einem Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ein Besichtigungsrecht einschränkungslos und unetge- geltlich zusteht. Die Pflicht Ihres Mieters Ihnen als Vermieter Zugang zu Ihrer Mietwohnung zu gewähren, stellt nämlich eine unbedingt mietvertragliche Nebenpflicht Ihres Mieters dar (AG Landsberg, Urteil v. 06.02.17, Az. 3 C 701/16).
Der Trend zu stetig und teilweise exorbitant steigenden Wohnungs- und Hauspreisen war über Jahre
nicht aufzuhalten. Jetzt könnte der Preisauftrieb nachlassen. Einige Indizien sprechen dafür.
Seit Jahren steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Laut F+B-Wohn-Index
Deutschland wurden in den vergangenen 13 Jahren Wohnungen um rund 44 Prozent teurer, Eigenheime
um rund 22 Prozent. Für Bauwillige ohne üppiges finanzielles Polster eine eher abschreckende
Doch jetzt könnte es sein, dass sich ein Trend durchsetzt, den die Marktforscher von F+B Forschung
und Beratung seit zwölf Monaten beobachten. Zwar ist die Kurve nach oben nicht gestoppt, aber sie
klettert weniger schnell. Dieses Ergebnis verzeichnet auch Europace. Der Europace-Hauspreis-Index
(EPX), in den die Preisentwicklungen von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen einfließen,
legte im September 2017 gegenüber dem Vormonat um 0,44 Prozent zu. Diese moderate Steigerung
gilt sowohl für Neubau- als auch für Bestandsimmobilien.
Zwei Indexe – ein Ergebnis​
Der F+B-Wohn-Index Deutschland und der Europace-Hauspreis-Index liefern vergleichbare Ergebnisse
auf der Grundlage unterschiedlicher Daten. So stützt sich F+B auf Angebotsdatenbanken, die Preise
auswerten von über Vermittlungsplattformen wie ImmobilienScout24 angebotenen Objekten. Europace
konzentriert sich auf die eigene Plattform und nutzt Daten aus hierüber abgewickelten Finanzierungen.
Urteil: Klausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen ist unwirksam "Vermieterin bleibt auf Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen sitzen"
Nach Ablauf eines langjährigen Mietverhältnisses verklagte die Vermieterin ihren Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Vertraglich hatte sich die Vermieterin scheinbar abgesichert – vor Gericht scheiterte sie trotzdem.
Gilt das für alle Schönheitsreparaturen?
Alle Wände sauber tapeziert, die Deckenrisse fachmännisch verspachtelt und die Silikonfugen frisch aufgefüllt – welcher Vermieter würde nach Ablauf des Mietverhältnisses seine Wohnung nicht gern top renoviert vom Altmieter zurück erhalten? Doch das gibt das geltende Recht nicht her, wie das Landgericht Berlin am 9. März 2017 entschied (Az 67 S 7/17).
In dem verhandelten Fall hatte eine Vermieterin im Vertrag mit ihrem langjährigen Mieter die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ untergebracht. Der Mieter ignorierte die Klausel beim Auszug und die Vermieterin präsentierte ihrem Exmieter eine saftige Schadensersatzforderung von 3.700 Euro für die unterlassenen Schönheitsreparaturen. Doch auf dieser Forderung bleibt sie nun sitzen.
Mieter wehrt sich gegen Auflage von aufwendigen Schönheitsreparaturen
Das Mietverhältnis der beiden Streitparteien dauerte lange an: Ganze 14 Jahre bewohnte der Mieter die Wohnung, bis er 2015 schließlich auszog – allerdings ohne vorher den Pinsel zu schwingen. Das akzeptierte die Vermieterin nicht und forderte von ihrem Altmieter Schadensersatz in saftiger Höhe: 3.700 Euro sollte er zahlen. Schließlich hatte sie im Mietvertrag mit der Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ eindeutig formuliert, dass sie diesen bei unterlassenen Schönheitsreparaturen nach Auszug gegebenenfalls zur Kasse bitten würde. Doch der langjährige Mieter weigerte sich, die Kosten zu begleichen und so wanderte der Fall vor die Richter – in erster Instanz vor das Amtsgericht Wedding, in zweiter Instanz vor das Landgericht Berlin. Beide wiesen die Klage der Vermieterin ab.
Ob der Mieter die Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen hatte, ließ das Landgericht Berlin bei der Beurteilung des Streitfalls außer Acht. Entscheidend war hier, dass die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ nicht zulässig sei. Die Begründung: „Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten habe, sei die Formularklausel, durch die die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt werde, unwirksam. (…) Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Dies sei vorliegend der Fall. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages könne jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden.“
Die Vermieterin hätte ihr Anliegen noch dem Bundesgerichtshof vortragen können. Davon sah sie jedoch ab und akzeptierte das Urteil des Landgerichts.
Diese Schönheitsreparaturen darf der Vermieter fordern
Vermieter können ihren Mieter durchaus dazu verpflichten, die Wohnung in einem renovierten Zustand zurück zu geben. Voraussetzung dafür ist neben einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auch, dass der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat. Ausnahme: Der Vermieter bietet seinem Mieter beim Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich. Zudem muss der Mieter nicht jeden Makel ausbessern, sondern lediglich die von ihm verursachten Gebrauchsspuren. Zu den möglichen Renovierungspflichten eines Mieters zählen:
Wände und Decken streichen oder tapezieren
Heizkörper und Heizungsrohre lackieren oder streichen
Entfernen von Dübeln und alten Farbresten
Übergibt der Mieter die Wohnung, ohne diese vorher von den vertraglich vereinbarten Schönheitsmakeln zu befreien, muss sich der Vermieter das nicht gefallen lassen. Er kann die fälligen Renovierungsarbeiten durch eine schriftliche Mahnung einfordern, in der er seinem Mieter eine Frist setzt. Lässt der Mieter die Frist verstreichen, kann der Vermieter die unerledigten Renovierungsarbeiten von einem Handwerksunternehmen erledigen lassen und die Kosten seinem ehemaligen Mieter in Rechnung stellen. Allerdings muss er dieses Vorgehen vorher schriftlich ankündigen.
Enteignung und Zwangsvermietung: Das blüht Vermietern bei vorsätzlichem Leerstand
Hamburg legt Vermieter Daumenschrauben an
Vorübergehende Enteignung, kostenpflichtige Sanierung und Zwangsvermietung – diese Maßnahmen ergriffen nun die Hamburger Behörden bei einem Vermieter, der sich jahrelang weigerte, seine Wohnungen zu vermieten.
Zwangsvermietung?
Wann ist Leerstand erlaubt?
Wohnungseigentümer, die sich dauerhaft weigern, ihre leerstehende Wohnung zu vermieten, handeln sich richtig Ärger ein. Das musste vor Kurzem ein Vermieter in Hamburg erfahren. Wie das „Hamburger Abendblatt“ berichtet, ließ der Vermieter trotz Ermahnungen des zuständigen Bezirksamtes und der verhängten Zwangsgelder in Höhe von 18.000 Euro über fünf Jahre seine sechs Wohnungen im Hamburger Stadtteil Hamburg-Mitte leerstehen. Dann reichte es dem Bezirksamt und es machte Nägel mit Köpfen: Es entzog dem Vermieter vorübergehend seine Wohnungen und übergab diese im März an einen Treuhänder. Der Wohnraum in begehrter Wohnlage wird dem Bericht zufolge jetzt saniert und nach Abschluss der Arbeiten zwangsweise vermietet. Sobald die Sanierungsmaßnahmen in den Wohnungen auf Kosten des Eigentümers abgeschlossen und neue Mieter eingezogen sind, darf der Eigentümer wieder über diese verfügen.
Zwangsenteignung im Wohnraumschutzgesetz
Bezahlbaren Wohnraum in beliebten Städten wie Hamburg zu finden, entwickelt sich immer mehr zum Glücks- und Geduldsspiel. Die freien Wohnungen sind rar, die Nachfrage gewaltig. Das in Hamburg geltende Wohnraumschutzgesetz (HmWoSchG) soll dazu beitragen, die Lage zu entspannen und den Verfall von Wohnraum zu verhindern. Denn „das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zeitraum von mehr als vier Monaten“ fällt nach §9 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes unter das Verbot der Zweckentfremdung.
Das Wohnraumschutzgesetz erlaubt es dem zuständigen Bezirksamt, die unwilligen Eigentümer unter Druck zu setzen. Steht eine Wohnung über mehrere Monate ohne Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen leer, kann das Amt auf verschiedene Weise aktiv werden. Zur Verfügung stehen den Behörden mehrere Mittel:
schriftliche Ermahnung und Setzung einer Frist zur Wiedervermietung
das Verhängen von Bußgeldern
vorübergehende Enteignung und Zwangsverwaltung durch einen Treuhänder, ggf. Sanierung auf Kosten des Eigentümers und Zwangsvermietung
In diesen Fällen ist längerer Leerstand erlaubt
Nicht jede in einem Ballungsgebiet gelegene Wohnung, die über einen längeren Zeitraum unvermietet bleibt, fällt auch unter das Zweckentfremdungsverbot. Ausnahmen hiervon bilden Wohnungen, die umfassenden Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen unterzogen werden. Hier räumen die Behörden dem Eigentümer längere Fristen ein – in Berlin beispielsweise zwölf Monate.
Auch wenn sich über einen längeren Zeitraum kein Mieter findet, greift das Verbot nicht. Allerdings muss der Eigentümer dann in der Lage sein, dem zuständigen Bezirksamt anhand glaubhafter Belege nachzuweisen, dass er sich mit adäquaten Mitteln um eine Wiedervermietung bemüht hat.
Frist - und formgerechte Ankündigung eier Modernisierung!
Plant ein Haus- oder Wohnungseigentümer eine Modernisierung seiner Immobilie, muss er seinem Mieter das Vorhaben schriftlich ankündigen – und zwar form- und fristgerecht. In dem Anschreiben muss der Eigentümer konkrete Angaben zu Beginn und Dauer der Bauarbeiten, zu einer Mieterhöhung oder Betriebskostensteigerung machen sowie die baulichen Maßnahmen skizzieren. Die Frist für eine Modernisierungsankündigung beträgt drei Monate vor Baubeginn. Dabei ist es unerheblich, ob die Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach sich zieht oder nicht. Begeht der Vermieter in seiner Ankündigung Formfehler oder hält die Ankündigungsfrist nicht ein, ist das Schreiben ungültig.
Entschließt sich der Mieter aufgrund der Baumaßnahmen, seine Wohnung vorzeitig zu kündigen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses erlaubt ihm, nach Ablauf von zwei Monaten nach dem Erhalt der Modernisierungsankündigung auszuziehen und das Mietverhältnis so außerhalb der gängigen 3-Monats-Frist zu beenden.
Deckenrisse in der Mietwohnung – wer ​hat was zu tun?
Mieterstromgesetz soll zum Sommer 2017 kommen
Nur wenige wirtschaftliche Vorteile für Eigentümer
Die Bundesregierung will die gesetzlichen Voraussetzungen für den Verkauf von Solarstrom von Eigentümern an Mieter noch in dieser Legislaturperiode regeln.
Mit dem Modell des Mieterstroms soll am Gebäude produzierter Solarstrom den Mietern angeboten werden. Durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) kann das Bundeswirtschaftsministerium per Verordnung die gewöhnlich anfallende teuere EEG-Umlage auf den Strom reduzieren. Die lokalen Stromanbieter – in diesem Fall in der Regel die Immobilieneigentümer– könnten so den Strom den Mietern günstig anbieten.
Wie bei Einfamilienhaus-Besitzern bereits der Fall sollen künftig auch für Vermieter noch noch 40 Prozent und nicht wie bisher 100 Prozent der EEG-Umlage anfallen. Für Mieterstrom-Klein-Anlagen bis zehn kW Leistung soll die EEG-Umlage sogar komplett entfallen. Da der Mieterstrom zudem in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Mietobjekt tromsproduziert wird, muss der Strom nicht über die öffentlichen Netze geleitet werden und die von den Netzbetreibern erhobenen Netznutzungsentgelte und die sogenannte Konzessionsabgabe entfallen.
Überschüssiger Strom der Mietstrom-Anlage kann dennoch – zu den Konditionen des EEG – in das Stromnetz eingespeist werden. Sollte für die Nutzer zu wenig Strom produziert werden, kann umgekehrt das Stromnetz zu den üblichen Konditionen genutzt werden.
Geplanter Start zum Sommer
Eigentlich hätte das Mieterstrommodell bereits zum Jahresanfang gestartet werden sollen. Die Regelung muss jedoch noch von der EU gebilligt werden. Ende Februar 2016 kündigte Bundeswirtschaftsministerin Brigitte Zypries an, noch in dieser Legislaturperiode das zudem erforderliche Mieterstromgesetz zu verabschieden.
Hürden für Mieterstrom
Hemmschuh für Mieterstrommodelle ist laut Eigentümer-Verband Haus & Grund bislang aber auch eine komplizierte Regelung, nach der die stromproduzierenden Eigentümer ein Gewerbe anmelden, mit den Mietern Stromlieferverträge abschließen und mit den Netzbetreibern und den Energieversorgern Rahmenverträge abschließen müssen.
Am wahrscheinlichsten werden sich wohl Betreiber-Modelle durchsetzen, bei denen die Immobilieneigentümer nicht gleichzeitig Stromproduzenten und Stromabrechner sein müssen. In der Regel bieten Wohnungsbauunternehmen oder deren Kooperationspartner Mieterstrom-Modelle an. Die Anlagen können auch von Stadtwerken, von Energieversorgungsunternehmen oder von Genossenschaften über Pacht- und Konzessionsverträge betrieben werden. Der organisatorische Aufwand rechnet sich vermutlich jedoch erst ab mittelgroßen Mietshäusern.
Ergebnisse der Mieterstrom-Studie
Das Bundeswirtschaftsministerium hat die Agentur BW & W und das Prognose Institut beauftragt, zum Mieterstrom eine Studie zu erstellen, dessen Schlussbericht Ende Januar 2017 veröffentlicht wurde. Danach ergibt sich zwar ein maximales Potenzial von 3,8 Millionen Wohnungen, die in diesen Modellen mit Mieterstrom – das entspricht 18 Prozent aller vermieteten Wohnungen – versorgt werden könnten. Trotz der erheblichen indirekten Förderung lohnt es sich aber aktuell für Gebäudeeigentümer, Vermieter und weitere Akteure (Contractoren, Energiedienstleister etc.) in vielen Fällen nicht, das Potenzial zu erschließen, weil bedeutende administrative, organisatorische und rechtliche Hemmnisse entgegenstehen. So riskieren Wohnungsgesellschaften, die Mieterstrom anbieten, gewerbesteuerliche Privilegierung zu verlieren. Doch trotz der indirekten Förderung rechne sich das Mieterstrommodell aufgrund der baulichen Voraussetzungen und der Mindestgröße für effiziente Photovoltaikanlagen (PV) nur für wenige Wohnhäuser und Wohnanlagen. Die Studie schlägt stattdessen eine direkte Förderung sowie eine bessere Abstimmung der PV mit der Förderung von Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen (KWK-Anlagen) vor. Zur Umsetzung einer direkten Förderung müsste aber das EEG 2017 geändert werden.
Für die meisten kleinen Vermieter wird daher der Mieterstrom so schnell kein Thema sein – einfach aus dem Grund, dass es sich kaum für sie rechnet. Stattdessen ist davon auszugehen, dass sich, wenn die gesetzlichen Rahmenbedingungen geklärt sind, große Bestandshalter von Mietwohnungen des Mieterstroms zusammen mit externen Betreibern annehmen, um so zusätzliche Einnahmen zu generieren.
16.01.2017 Bunte Tapeten gefallen nicht jedem. Mieter sollten sie beim Auszug daher wieder entfernen. Tun sie das nicht, müssen sie Schadenersatz zahlen, wie ein Gericht entschieden hat.
Mieter dürfen ihre Wohnungen zwar grundsätzlich so gestalten, wie sie möchten. Allerdings sollten sie sehr auffällige Wandgestaltungen vor dem Auszug wieder entfernen. Anderenfalls müssen sie entsprechende Renovierungskosten übernehmen.
In dem Fall, über den die Zeitschrift „Das Hauseigentum” (Ausgabe 1/2017) berichtet, stritten sich eine Vermieterin und die ehemaligen Mieter unter anderem um die Übernahme von Renovierungskosten. Die Mieter hatten die Wände im Wohnzimmer mit einer dunkelbraunen Mustertapete beklebt, im Schlafzimmer auf die Tapete eine Musterbordüre und im Kinderzimmer die Wände mit orangefarbener Wischtechnik bearbeitet. Da die Mieter die Wände beim Auszug so gelassen hatten, wollte die Vermieterin das Geld für die Renovierung zurück. Auch den Austausch der Schließanlage wollte die Vermieterin erstattet bekommen, da die Mieter nicht alle Wohnungsschlüssel zurückgegeben hatten.
Welche Gründe die Verjährunghemmen
Mietschulden oder Nachzahlungen für die Nebenkosten – um kein Geld zu verlieren, sollten Vermieter die Verjährungsfristen für ihre Ansprüche kennen.
Ansprüche der Vermieter und Mieter verjähren in der Regel nach drei Jahren (§ 195 BGB). Wichtig ist daher zu wissen, wann die Verjährung beginnt. Doch für bestimmte Ansprüche gelten auch wesentlich kürzere Verjährungsfristen. Und unter bestimmten Voraussetzungen kann die Verjährung einiger Ansprüche auch gehemmt“– also hinausgezögert – werden.
Wann Mietschulden verjähren
Wenn ein Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht oder nicht vollständig nachkommt, ist das für den Vermieter ärgerlich und nicht zu tolerieren. Um Verluste zu vermeiden, sollte der Vermieter grundsätzlich die rückständige Miete vom Mieter einfordern. Sollte dieser die Rückstände nicht begleichen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Forderung gerichtlich geltend zu machen. Mietschulden verjähren innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist und der Vermieter von dem Rückstand erfahren hat – beziehungsweise davon hätte erfahren müssen.
Beispiel 1: Der Mieter zahlt für den Monat Mai 2014 nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies sofort. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2014, also dem 31.12.2014. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter drei Jahre Zeit, die Mai-Miete für das Jahr 2014 geltend zu machen. Nach dem 31.12.2017 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.
Beispiel 2: Der Mieter zahlt für den Monat Dezember 2014 nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies aber erst im Januar 2015. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2015, also dem 31.12.2015. Nach dem 31.12.2018 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.
Wann Betriebskosten verjähren
Die Verjährungsfrist für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt in der Regel ebenfalls drei Jahre. Der Vermieter muss allerdings zuvor dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugestellt haben. Hält der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht ein, so ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt. In diesem Fall kann der Vermieter seine Forderungen daraus nicht erheben. Die Fristen zur Zustellung der Nebenkostenabrechnung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)
Beispiel: Die Abrechnungsfrist für das Abrechnungsjahr 2013 endet am 31.12.2014. Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung fristgerecht am 04.10.2014 des Jahres zu.
Beginn der Verjährungsfrist ist somit der 01.01.2015 und das Ende der Verjährungsfrist ist der 31.12.2017.
Kommt es jedoch zu einer verspäteten Nebenkostenabrechnung, ohne dass der Vermieter dies verursacht hat, so ist die Nebenkostenabrechnung korrekt. Der Beginn der Verjährung kann sich dann unter Umständen um ein Jahr verzögern.
Verjährungsfrist zur Rückzahlung der Mietkaution
Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution für den Mieter verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist.
Beispiel 4: Das Mietverhältnis endet am 31.10.2013. Die Ansprüche auf eine Rückzahlung sind bis sechs Monate danach fällig, also bis zum 30.04.2014. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt folglich am 01.01.2015 und endet nach dem 31.12.2017.
Richter entscheiden: Miete muss nicht am dritten Werktag beim Vermieter sein!
Mieter würden durch die Klausel unangemessen benachteiligt, weil sie das alleinige Risiko für mögliche Verzögerung bei den Banken tragen. Gesetzlich vorgeschrieben sei lediglich, dass Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats „entrichten“.
Laut BGH heißt das aber nur, dass Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die Überweisung bei ihrer Bank veranlassen müssen. Wann das Geld dann tatsächlich beim Vermieter ankommt, sei unerheblich.
Geklagt hatten Mieter aus Köln. Ihnen war gekündigt worden, weil die Miete am dritten Werktag des Monats mehrfach noch nicht auf dem Konto der Vermieterin war. Diese Kündigung erklärte der BGH für unwirksam.
9.09.2016 - Mieten & Vermieten
Urteil: Kaution darf nicht für Betriebskosten
nachforderung verwendet werden!
Auszug erst 17 Monate nach Eigenbedarfskündigung
Mieter, die trotz Kündigung den Auszugstermin verschleppen, müssen laut Landgericht München, nicht nur ihre Miete nachzahlen, sondern eventuell auch eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete.
Aufgrund der restriktiven Mietgesetzgebung und der zurückhaltenden Mieterhöhung vieler Vermieter liegen die Mieten von länger bestehenden Mietverhältnissen in der Regel deutlich unter den Neuvertragsmieten. Eine Neuvermietung bei Auszug eines Mieters ist daher oft mit einem Mietsprung verbunden. Umso ärgerlicher, wenn ein Mieter den Auszug verschleppt und die Neuvermietung oder die Eigennutzung der Immobilie so verzögert wird. Nun hat das Landgericht München I geurteilt (Az.: 15 S 8361/15), welche Mietnachforderung der Vermieter in einem solchen Fall erheben darf.
Der Fall: Eigenbedarfskündigung des Vermieters
1993 hatte ein Ehepaar eine Wohnung mit Garage, Stellplatz, Dachboden und Gartenbenutzung im Münchner Villenviertel Waldperlach gemietet. Über zwei Jahrzehnte später wurde das Haus an neue Eigentümer verkauft, die das bisherige Mietverhältnis kündigten, weil sie die Wohnung selbst bewohnen wollten. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtmäßig. Tatsächlich zogen die Mieter aber erst 17 Monate später aus. In dieser Zeit zahlten sie ihre bisherige Bruttokaltmiete von 945 Euro plus 102 Euro Heizkostenvorauszahlungen weiter.
Die neuen Eigentümer, die sich über diese Verzögerung ärgerten und ihre eigene hohe Miete in dieser Zeit weiter zahlen mussten, weil sie ihre gekaufte Wohnung nicht beziehen konnten, wollten für diese Zeit eine Entschädigung. Dabei stellten sie fest, dass sie in dem Viertel für eine vergleichbare Wohnung längst viel mehr Miete hätten fordern können. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" läge bei 1570 Euro. Die Mieter wiesen diese Forderung zurück. So kam der Fall erst vor das Amts- und nun das Landgericht München.
Landgericht München: Vermieter bekommt eine deutliche Mietnachzahlung
Die 15. Zivilkammer gab den neuen Eigentümern recht und stellte in dem Urteil fest, dass die Mieter tatsächlich 7300 Euro nachzahlen müssen. Zwar seien bei der Berechnung der "ortsüblichen Vergleichsmieten" nicht nur die aktuellen Neuvermietungspreise zu berücksichtigen sondern auch die Mietpreise der letzten vier Jahre. Allerdings gelte das nicht, wenn der Mieter mit erheblicher Verspätung ausgezogen sei und deshalb den Eigentümer entschädigen müsse (§ 546a BGB). Ein Vermieter, der sein Eigentum nicht rechtzeitig zurückbekomme, so die Begründung der Münchner Richter, habe das Recht, „von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt zu profitieren." Die Kammer beruft sich dabei auf den Willen der Legislative: „Der Gesetzgeber wollte gerade, dass der Vermieter von den Vorteilen einer Preissteigerung bei den Mieten profitieren kann." Dazu sei es erforderlich, die Rechtsposition der Vermieters zu stärken. „Gerade dieser Effekt würde jedoch wieder relativiert, wenn bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nicht nur auf Neuvermietungspreise abgestellt würde.
Dass im Münchner Fall der neue Eigentümer die Immobilie nicht wieder vermieten, sondern erst einmal grundlegend renovieren und dann selbst nutzen wolle, spielt nach Ansicht des Landgerichts keine Rolle. Es gehe hier nicht um den Nachweis eines konkreten Schadens. Vielmehr solle Druck auf den Mieter ausgeübt werden, endlich auszuziehen, damit der Hausherr über sein Eigentum verfügen könne. Deshalb sei es egal, ob der Eigentümer tatsächlich aus den inzwischen gestiegenen Mieten Kapital hätte schlagen können. Die Kammer hat aber die Revision gegen das Urteil zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat“.
Das Münchner Urteil hat grundsätzliche Bedeutung für Vermieter und Käufer von Wohnungen. Nach der Begründung der Richter spielt es für die Ermittlung der Mietnachzahlung wegen verschleppten Auszugs keine Rolle, ob die erworbene Wohnung tatsächlich wieder vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt wird. Dies ist ökonomisch plausibel, da verzögerte Eigennutzung für die Eigentümer ebenfalls mit einem entsprechenden finanziellen Schaden verbunden ist, da sie für die bis dahin selbst genutzte eigene Wohnung, länger als geplant Miete zahlen müssen oder eine bis dahin selbst genutzte Eigentumswohnung nicht vermieten oder veräußern können. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung empfiehlt es sich für Eigentümer in vergleichbarer Situation, eine entsprechende Nachforderung zu stellen.
( vom Immobilienscout 24)
Hinweise und Tipps zu Mietverträge mit Mindestmietdauer:
Die Anti-Auszug-Klausel nützt vor allem dem Vermieter
Die Mindestmietdauer darf auf maximal 4 Jahre festgelegt werden.
Wer eine Wohnung sucht, sitzt häufig am kürzeren Hebel: Insbesondere in den Ballungsgebieten und Großstädten müssen sich die Mieter in spe mit vielen Zusatzklauseln abfinden, bevor sie einziehen können. Ein Beispiel ist die Mindestmietdauer. Sie schreibt vor, dass vor Ablauf einer bestimmten Zeitspanne eine Kündigung nicht möglich ist. Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, erklärte in einem Interview, dass inzwischen rund 20 Prozent aller Mietwohnungen mit dieser „Anti-Auszug-Klausel“ vergeben werden.
Diese Vereinbarung bietet überwiegend Vorteile für den Vermieter, der die Miete für diese Zeitspanne in jedem Fall sicher in der Tasche hat. Dem Mieter bringt sie meist nichts, mit einer Ausnahme: Vorausgesetzt der Kündigungsverzicht wurde nicht nur einseitig vereinbart, darf der Vermieter während einer Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kündigungen aus wichtigem Grund, wie nicht gezahlte Miete oder unsachgemäße Verwendung, kann der Vermieter natürlich weiterhin aussprechen.
Die Grenzen der Mindestmietdauer
Die gesetzliche Grenze einer Mindestmietdauer beträgt vier Jahre. Wurde eine Klausel mit einer Dauer von mehr als vier Jahren vereinbart, ist diese unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Verbreitet sind Fristen von einem bis zu vier Jahren.
Schlupfloch Unzumutbarkeit
Ist die Klausel rechtmäßig, kann der Mietvertrag innerhalb dieser Zeitspanne nicht gekündigt werden. Der Mieter müsste schon erhebliche Mängel der Mietsache geltend machen oder durch sein Verhalten eine Kündigung des Vermieters provozieren. Dies dürfte in den meisten Fällen aber keine Option sein.
Hoffnung für Mieter: Bei neuem Arbeitsort oder Nachwuchs ist Kündigung möglich.
Eine Hintertür bietet der allgemeine Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Aufs Mietrecht angewendet bedeutet dies, dass eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich ist, falls die Interessen des Mieters höher als die Interessen des Vermieters bewertet werden. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel sein, dass der Mieter zwingend aus beruflichen Gründen umziehen muss, weil der neue Arbeitsort unzumutbar weit entfernt ist. Ein anderer könnte Familienzuwachs sein, der eine größere Wohnung erforderlich macht.
Man hat es hier jedoch mit einer Auslegungssache zu tun und müsste unter Umständen mit einem langwierigen Rechtsstreit rechnen. Auf den Prüfstand käme dann etwa, ob der Mieter vielleicht sogar freiwillig den Arbeitgeber gewechselt hat, die Geburt eines Kindes vor Vertragsabschluss bereits absehbar war oder der Vermieter die Wohnung vor Ort besonders schlecht weitervermieten kann. Kommt es zu einer Einigung, ist der Mieter in jedem Fall verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen, der für den Vermieter zumutbar ist und den Vertrag unverändert übernimmt.
Der Vermieter entscheidet, ob ihm der Nachmieter gefällt
Ein Vermieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Selbst wenn diese Regelung ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist, darf er beliebig viele Vorschläge ablehnen. Bei einer regional guten Wohnungsmarktlage werden die meisten Vermieter eher einen Nachmieter akzeptieren oder den Mieter sogar freiwillig aus dem Vertrag entlassen, weil sie bereits neue Interessenten an der Hand haben. Das lohnt sich, denn in vielen Quartieren lässt sich bei fast jeder Neuvermietung die Nettomiete anheben. Scheut er jedoch den Aufwand oder ist am Ort die Nachfrage eher gering, bleibt dem Mieter höchstens noch eine befristete Untervermietung als Option. Aber Vorsicht: Auch hier muss der Vermieter zustimmen.
Ergebnisse der dritten Vermieterbefragung
Modernisierungsquote rückläufig, aber weiter auf hohem Niveau
Die privaten Kleinvermieter haben die Mieten im vergangenen halben Jahr im Durchschnitt nicht erhöht. Das geht aus einer Befragung von Haus & Grund Deutschland unter seinen Mitgliedern hervor, die der Eigentümerverband in Berlin vorstellte. „Die Mietsteigerungen der vergangenen drei Jahre sind – zumindest bei den privaten Vermietern – vorbei. Das ist weniger auf die Mietpreisbremse zurückzuführen, als vielmehr darauf, dass der normale Mieterhöhungszyklus endet“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.
Wie der Verband weiter berichtete, ist im unteren Preissegment noch ein Mietanstieg zu beobachten. Hier verspreche der Neubau langfristig Linderung, wenn Mieter in die teureren Neubauten umzögen und die günstigeren Wohnungen frei machten. Nach Auffassung von Haus & Grund bedarf es jedoch einer Liberalisierung der wohnungspolitischen Rahmenbedingungen, um die nach wie vor hohe Nachfrage in zahlreichen Städten befriedigen zu können. „Die energetischen Standards an Gebäude müssen gelockert werden. Das Mietrecht muss an einigen Stellen liberalisiert werden, ohne dass sein sozialer Kern berührt wird. Vermieter und Bauwillige müssen von unnötigen bürokratischen Lasten befreit werden“, fasste Warnecke zusammen. Auf eine hohe Wohnungsnachfrage mit Preisbremsen und teuren baulichen Anforderungen zu reagieren, verschärfe das Problem, statt es zu lösen.
Die Befragung der privaten Vermieter ergab zudem, dass weiter auf hohem Niveau modernisiert wird. „Entgegen unseren Erwartungen im Herbst vergangenen Jahres haben die Modernisierungen nur leicht nachgelassen“, erläuterte Warnecke. Eindeutige Modernisierungsschwerpunkte seien nicht auszumachen. Die Eigentümer investierten gleichermaßen in neue Fenster, in eine neue Heizung und in das Dach. Lediglich die Fassaden würden deutlich seltener erneuert.