Source: http://www.kanzlei-wegner.de/haftungsrisiken-beim-verkauf-von-immobilien.html
Timestamp: 2018-02-21 10:48:05
Document Index: 340501566

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 578', '§ 566', '§ 57', '§ 566', '§ 566']

Haftungsrisiken beim Verkauf von Immobilien - Rechtsanwalt André Wegner, FA Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Haftungsrisiken beim Verkauf von Immobilien
Bei der Veräußerung einer Immobilie werden häufig Gewährleistungsrechte ausgeschlossen und von Seiten des Verkäufers keine Garantien für etwaige Erträge übernommen, um sich keinem Risiko auszusetzen. Mit Erhalt des Kaufpreises scheint die Transaktion abgeschlossen, doch die Freude über den erzielten Verkaufspreis kann schnell getrübt werden, wenn bei der Vertragsgestaltung Risiken übersehen wurden und diese sich - möglicherweise Jahre später - in einem Schaden realisiert haben.
Ein solches erhebliches Haftungsrisiko beinhaltet § 566 Abs. 2 S. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift haftet der bisherige Vermieter einer Wohnung im Falle der Veräußerung neben dem Erwerber. Dies gilt nach § 578 Abs. 1 BGB auch bei Mietverhältnissen über Grundstücke und andere Räume. Diese Haftung des ursprünglichen Vermieters bleibt auch bestehen, wenn der Erwerber das Objekt weiter verkauft (sog. Kettenveräußerung).
Diese Haftung des ursprünglichen Vermieters, der in der Regel keine Einflussmöglichkeiten auf den Erwerber hat, dient dem Mieterschutz. Der Mieter muss sich nämlich keinen neuen - möglicherweise weniger solventen - Vertragspartner (neuen Vermieter) aufdrängen lassen. Am Besten lässt sich das an folgender typischen Konstellation verdeutlichen: Eine vermietete Immobilie wird verkauft. Kurze Zeit später betreiben Gläubiger des Käufers die Zwangsvollstreckung in die Immobilie. Im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt ein Dritter die Immobilie, der entgegen dem sonst geltenden Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" (§ 566 Abs. 1 BGB) dem Mieter nach § 57a ZVG kündigt. Dieser ist nun gezwungen, sich nach einem neuen Mietobjekt um zu schauen. Die Umzugskosten und eine etwaige Mietdifferenz, die je nach Lage und Größe des Objektes erheblich sein kann, sowie sonstige Einbußen kann der Mieter vom ursprünglichen Vermieter (Verkäufer) ersetzt verlangen!
Neben dieser Fallgestaltung kann die Haftung nach § 566 Abs. 1 S. 1 BGB auch dann eine Rolle spielen, wenn der Käufer seiner Instandhaltungspflicht nicht nachkommt und durch entstandene Mängel an der Bausubstanz Mieter oder Dritte geschädigt werden.
Um dieses Haftungsrisiko zu vermeiden, sollte eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden, um verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zu prüfen und eine den individuellen Interessen entsprechende Lösung zu finden. Aus Sicht des Vermieters, der eine Immobilie veräußern will, sind mehrere Gestaltungsmöglichkeiten denkbar. Nach der gesetzlichen Regelung des § 566 Abs. 2 S. 2 BGB wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn er dem Mieter vor dem Übergang des Eigentums in Kenntnis setzt und der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist. Dieser scheinbar einfache Weg entpuppt sich jedoch als schwierig, weil gerade bei gewerblich genutzten Immobilen lange Vertragslaufzeiten üblich sind und entweder eine vorzeitige Kündigung ausgeschlossen ist oder aber eine Kündigung erst zu einem zeitlich sehr späten Zeitpunkt erfolgen kann. Die Veräußerung der Immobilie begründet weder für den Vermieter noch für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet, dass bis zum erst möglichen Kündigungszeitpunkt die Haftung des Veräußerers bestehen bleibt. Um jedes Risiko auszuschließen muss der ursprüngliche Mietvertrag aufgelöst und mit dem Erwerber ein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Eine weitere Möglichkeit Risikobegrenzung lässt sich schon bei Abschluss des Mietvertrages durch eine entsprechende Vertragsgestaltung erreichen. Der Mieter kann nämlich aufgrund einer Individualvereinbarung auf die Haftung des ursprünglichen Vermieters verzichten.
Betrachtet man die vorgenannten Vorschläge aus Sicht eines Mieters, ist dringend zu raten, an der gesetzlichen Regelung festzuhalten, da man ansonsten Gefahr läuft, mit dem Veräußerer der Immobilie einen potentiellen Schuldner zu verlieren und möglicherweise auf einen Schaden sitzen zu bleiben.
-Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht