Source: https://xn--rabro-mva.de/wirksamkeit-einer-mieterhoehungsklausel-bei-oeffentlicher-foerderung/
Timestamp: 2020-02-28 09:21:19
Document Index: 156395761

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 2', '§ 4', '§ 4', '§ 4', '§ 558']

Wirksamkeit einer Mieterhöhungsklausel bei öffentlicher Förderung | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
← Zur Beweislastumkehr beim Gebrauchtwagenkauf
Zum Nachzahlungsanspruch des Vermieters hinsichtlich Betriebskosten →
BGH, Urteil vom 13.07.2011 – VIII ZR 261/10
Der Kläger hat die Wohnung im Rahmen eines Fördervertrages mit der Stadt B. modernisiert. Nach den Bedingungen des Fördervertrages darf der Kläger von Mietern, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen. Hierauf nimmt der Mietvertrag der Parteien unter Hinweis darauf Bezug, dass die Durchschnittsmiete zur Zeit 4,13 €/qm monatlich betrage und bis zur Bekanntgabe im Amtsblatt für B. über einen fortgeschriebenen Wert gelte; da die vereinbarte Miete die Durchschnittsmiete übersteige, könne der Mieter die Verminderung der Miete auf die Durchschnittsmiete verlangen. Ferner enthält der Vertrag die Formulierung „weil ein WBS vorgelegt wurde, beträgt die Miete 383,06 €“. Für den Fall, dass ein Wohnberechtigungsschein vorgelegt wurde, ist eine „Erhöhung der Miete nach § 2 und 3 MGH“ [richtig: MHG] gemäß § 4b des Mietvertrags ausgeschlossen.
Die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags eine Nettokaltmiete von 399,73 € vereinbart und gleichzeitig vorgesehen, dass sich der hiervon von den Beklagten zu tragende Anteil – bei Beginn des Mietverhältnisses 383,06 € – im Falle einer Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau bis (maximal) zu diesem Betrag erhöhen könne. Eine derartige Vereinbarung sei wirksam, weil die Parteien von vornherein individuell eine monatliche Miete vereinbart hätten; es komme deshalb nicht darauf an, ob die ortsübliche Vergleichsmiete, wie die Beklagten vorgetragen hätten, darunter liege. Da die Durchschnittsmiete zum 1. April 2008 erhöht und der von der Investitionsbank für die Wohnung der Beklagten gezahlte Anteil um 13,52 € gesunken sei, habe sich der von den Beklagten selbst zu zahlende Anteil auf 396,98 € erhöht.
Das Berufungsgericht hat den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag dahin gewürdigt, dass von vornherein eine Nettokaltmiete von 399,73 € vereinbart war und sich lediglich der von den Beklagten davon selbst zu zahlende Anteil insoweit verringern sollte, als der Kläger nach dem Fördervertrag im Hinblick auf einen vorgelegten Wohnberechtigungsschein nur eine niedrigere Miete vom Mieter selbst verlangen durfte und er im Gegenzug die Differenz als Zuschuss von der Investitionsbank erhielt. Gegen diese – zutreffende – Auslegung von § 4 des Mietvertrags bringt die Revision nichts Erhebliches vor.
Die Regelung in § 4 des Mietvertrags trägt lediglich den Einschränkungen Rechnung, denen der Kläger durch den Fördervertrag unterliegt. Danach darf der Kläger von Mietern, die – wie die Beklagten – über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, nur die (geringere) Durchschnittsmiete verlangen, solange diese unter der im Mietvertrag vereinbarten Miete liegt; den Differenzbetrag erhält der Vermieter als Zuschuss von der Investitionsbank.
Mit der hier getroffenen vertraglichen Regelung wird nicht die Miete erhöht, die der Kläger für die Wohnung erhält, sondern es wird lediglich berücksichtigt, dass der für diese Wohnung gezahlte öffentliche Zuschuss absinken oder – sofern die Beklagten nicht mehr über einen gültigen Wohnberechtigungsschein verfügen – auch ganz entfallen kann. Wirtschaftlich betrachtet stellt sich der von der Investitionsbank an den Kläger jeweils monatlich gezahlte Betrag (Differenz zwischen der im Mietvertrag vereinbarten Miete und der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau) somit als Mietzuschuss zugunsten der Beklagten dar, der lediglich nicht an die Beklagten ausgezahlt, sondern direkt dem Kläger als Vermieter zur Verfügung gestellt wird. Bei einer derartigen Vertragsgestaltung stellt die Änderung des von den Beklagten als Mieter zu tragenden Anteils der im Mietvertrag vereinbarten Miete, die auf einer Erhöhung der Durchschnittsmiete und dem entsprechenden Absinken des aus öffentlichen Mitteln an den Kläger als Vermieter gezahlten Zuschusses beruht, keine Mieterhöhung nach § 558 BGB dar.
Dieser Beitrag wurde unter Mietrecht abgelegt und mit Mieterhöhungsklausel verschlagwortet. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.