Source: https://www.ferner-alsdorf.de/thema/schimmel/page/2/
Timestamp: 2019-12-12 04:00:24
Document Index: 132741147

Matched Legal Cases: ['§444', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schimmel: Anwalt zu "Schimmel" > Rechtsanwalt Ferner Alsdorf
Einen Haftungsausschluss für Sachmängel rechtssicher in einem Vertrag zu vereinbaren ist schon schwer genug – im Regelfall gelingt dies noch bei notariellen Verträgen über Immobilien. Selbst wenn man diese schwierige Klippe geschafft hat, droht aber immer noch die Sanktion des §444 BGB, welche die Unwirksamkeit einer solchen Klausel für den Fall annimmt, dass ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Bei der Frage, was arglistiges Verschweigen ist, gilt seit je her:
Verschweigen ist aktives Tun oder Unterlassen eines Hinweises auf einen Mangel oder auch irreführende Angaben zu einem Mangel;
Arglistig handelt, wer dies in Kenntnis oder „für-möglich-halten“ des Mangels tut.
Hinsichtlich dessen, was man bei einem Grundstücksverkauf offenbaren muss, verweist der BGH auf die bekannte Rechtsprechung:
Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind […] Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann […]
Das ist soweit nicht neu und lebenswirklich auch naheliegend. Die vorliegende Sache war aber etwas anders gelagert: Hier hatte der Verkäufer keine Kenntnis, wo Feuchtigkeitsflecken im Keller herkamen und hat auf diese Unkenntnis nicht ausdrücklich hingewiesen. Dem Kammergericht (26 U 196/08) reichte das tatsächlich für die Annahme von Arglist. Denn anstatt auf diese Unkenntnis hinzuweisen, philosophierte der Verkäufer, woher die Flecken seiner Ansicht nach wohl kommen könnten. Dem BGH reichte das am Ende dann aber (richtigerweise) nicht:
Allein der Umstand, dass Fragen – hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken – falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – IVa ZR 1/80, NJW 1980, 2460, 2461; Senatsurteil vom 12. Janu- ar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport, 2001, 362, 363). Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (Senat, Urteile vom 26. September 1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303 und vom 12. Januar 2001 – V ZR 322/99, BGHReport 2001, 362, 363).
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Schlagwörter 444 BGB, Arglist, Gewährleistung & Gewährleistungsrecht, gewährleistungsausschluss, Kammergericht, Schimmel
Interessanter war es da bei Punkt 2: Dem Blumenbeet. Hier wurde mittels Sachverständigem (!) festgestellt, dass das Blumenbeet derart Feuchtigkeit ins Mauerwerk transportieren könne, dass die Mauer in ihrer Substanz gefährdet ist. Eine angebrachte „Noppenfolie“ helfe da auch nicht. Daher sei es zu entfernen.
Bei dem ganzen Streit sollte man sein Augenmerk auf das Wort „Sachverständiger“ richten. Wenn in derartigen kleinen Streitigkeiten – die nur allzugerne „aus Prinzip“ (der Deutschen liebster Klagegrund übrigens) geführt werden – ein Sachverständiger hinzugezogen wird, explodieren die Kosten des Prozesses. Die Kosten werden übrigens später an Hand des „Obsiegens“ verteilt. Wenn, wie hier, jede Partei zur Hälfte gewinnt und verliert, teilen diese sich am Ende auch die Kosten. Dazu gehören die für den Sachverständigen.
Schlagwörter Grenzzaun, lärm, Nachbarrecht, sachverständiger, Schimmel
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