Source: http://studiobini.va.it/condominio.html
Timestamp: 2018-10-19 11:24:39+00:00
Document Index: 39322621

Matched Legal Cases: ['art. 63', 'art. 1418', 'art. 1709', 'art. 1720', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1123', 'art. 1124']

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eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei i condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
Per la riscossione dei contributi, che deve essere fatta in base al preventivo ed allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione e senza necessità di una preventiva autorizzazione dell'assemblea. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato (art. 63 att. c.c., c 3). Il potere dell'amministratore di ottenere decreto ingiuntivo si riferisce non soltanto ai contributi per spese ordinarie, ma anche a quelli relativi a spese straordinarie. Unica limitazione imposta è che lo stato di ripartizione dei contributi di spesa dovuti dai singoli partecipanti al condominio sia stata già approvata dall'assemblea.
L'approvazione, da parte dell'assemblea, dell'operato dell'amministratore, anche in assenza di tutti gli elementi di carattere formale che integrano il procedimento di rendiconto, non può precludere l'azione del singolo condomino volta a controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente. Sui limiti di tale controllo è intervenuta la Suprema Corte puntualizzando che ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre coppia dai documenti), purchè l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.
L'amministratore alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione da sottoporre all'approvazione dell'assemblea condominiale. Tale compito può essere assolto senza speciali forme; in particolare è stato rilevato che può essere sufficiente - quanto meno nel caso in cui il conto si riferisce a condominii di modeste proporzioni - che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibile, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote. La deliberazione dell'assemblea che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'articolo 1137 c.c., terzo comma, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma della impugnazione della delibera.
L' art. 1709 c.c. dispone che il mandato si presume oneroso. In genere la gratuità o meno delle prestazioni dell'amministratore è stabilita dal regolamento. La funzione di amministratore di condominio è assimilabile alla gestione di un mandato con rappresentanza con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e i singoli condomini, dell'art. 1720 c.c. secondo cui il mandante deve, fra l'altro, pagare al mandatario il compenso che gli spetta. Dalla presunzione di onerosità della prestazione deriva che la voce "rimborso forfettario per spese di amministrazione" (presente nei bilanci dei condominii amministrati) include anche il compenso per l'attività esercitata. Si segnala una interessante pronuncia del giudice di pace di Caserta del 2000, per cui l'adempimento dell'amministratore condominiale alla richiesta avanzatagli da un condomino di ricevere copia integrale di una cospicua serie di documenti comporta lo svolgimento di un'attività extra mandato per la quale lo stesso ha diritto ad un compenso aggiuntivo e diverso da quello annuale.
qualora sia convenuto in giudizio con una citazione o altro provvedimento che esorbiti dalle sue attribuzioni ed egli non provveda senza indugio a darne notizia all'assemblea. In questo caso egli è tenuto anche al risarcimento dei danni;
In virtù di quanto dispone il quarto comma dell'articolo 1105 codice civile, se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Sulla richiesta provvede il Tribunale in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. L'amministratore della cosa comune nominato dall'autorità giudiziaria, al pari dell'amministratore nominato dall'assemblea dei comproprietari, ha il mero compito di amministrare, non già quello di deliberare o di risolvere conflitti di diritti soggettivi tra i vari coninteressati. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini (articolo 1129 c.c.); la ratio di questa norma è quella di non lasciare il condominio senza amministratore. Ovviamente, una volta avvenuta la nomina da parte del Tribunale, l'amministratore avrà tutti i poteri ed i doveri di un amministratore nominato dall'assemblea.
stabilire le maggioranze per la regolare costituzione dell'assemblea condominiale e la validità delle deliberazioni assunte.
La revisione o la modifica delle tabelle millesimali condominiali
È ammessa dall'articolo 69 disp.att. c.p.c. :
Accanto a questo tipo di regolamento non contrattuale (essendo frutto di un vero e proprio "atto collegiale"), vi è un altro tipo di regolamento riconosciuto pienamente dalla giurisprudenza: quello contrattuale. Secondo la giurisprudenza, vi possono essere sostanzialmente tre tipi di regolamento contrattuale:
quello approvato all'unanimità e sottoscritto da ogni condomino;
quello predisposto dall'originario costruttore-venditore ed accettato dai condomini. Questo regolamento deve essere richiamato negli atti d'acquisto dei singoli condomini così da formarne parte integrante e sostanziale oppure viene allegato ai singoli atti di acquisto ed accettato dagli acquirenti mediante atti di adesione;
quello predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio ed inserito quale parte integrante nei singoli atti di disposizione. Quest'ultimo deve essere depositato presso un notaio, registrato e quindi inserito nei vari rogiti.
L'articolo 1117 c.c. indica le cose che sono oggetto di proprietà comune. Tale elenco non ha carattere tassativo (pone una presunzione di comproprietà, si riferisce cioè a beni presunti necessari per l'esistenza stessa del condominio):
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno recentemente chiarito che poichè il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Le spese del lastrico solare Ex art. 1126 c.c., la spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello va sopportata per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico o la terrazza serve in proporzione del valore del piano di ciascuno. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e della terrazza, per porre a loro carico un terzo dell'onere della ricostruzione o riparazione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno è coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico o dalla terrazza. La terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.
Per ciò che concerne le spese di installazione, la Suprema Corte ha specificato che debbono essere ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione del valore della proprietà di ciascun condomino; sul presupposto, invece della unicità della funzione, ha stabilito che, per quanto riguarda la manutenzione e la costruzione dell'ascensore, deve essere applicata analogicamente la norma prevista dal codice per le scale (art. 1124 c.c.) e quindi le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. È da tenere però presente che in tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli artt. 1123 e 1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti.
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