Source: https://www.codici.org/home2/61-tematiche/immobiliare/163-vademecum-sul-mercato-immobiliare.html?tmpl=component&print=1&page=
Timestamp: 2019-12-15 21:07:06+00:00
Document Index: 158776526

Matched Legal Cases: ['art. 1350', 'art. 1376', 'art. 1476', 'art. 1483', 'art. 1481', 'art. 1218', 'art. 1492', 'art. 1490', 'art. 1497', 'art. 1490', 'art. 1497', 'art. 1497', 'art. 1512', 'art. 2644', 'art. 2671', 'art. 2643', 'art. 1351', 'sentenza ', 'art. 2932', 'art. 2645', 'art. 2643', 'sentenza ', 'art. 2645', 'art. 2775', 'art. 72', 'art.11', 'art.18', 'art.1754', 'art.2', 'art. 2041', 'art.8', 'art.348', 'art.2231', 'art.18', 'art. 1755', 'art. 1742', 'art. 1469', 'art. 1469', 'art.1469']

VADEMECUM SUL MERCATO IMMOBILIARE
1. Normativa sul contratto di compravendita
1.1 Articoli di riferimento
1.2 Modalità della vendita di un bene immobile
1.3 Garanzia legale
1.5 La trascrizione
1.6 Il preliminare di vendita
2. Rischi della compravendita
2.1 Se il venditore è coniugato
2.2 Se il venditore ha ricevuto la casa in donazione o eredità
2.3 L’acquisto da imprese costruttrici
3.2 La tutela nell’acquisto in multiproprietà
3.3 Consigli utili
4. L’intermediazione immobiliare
4.1 Perché l’intermediazione?
4.2 La regolamentazione del mediatore
4.3 Il mediatore abusivo
4.4 La responsabilità del mediatore
4.5 La provvigione
4.6 Il contratto di mediazione immobiliare
4.7 Mediazio
ne immobiliare e clausole vessatorie
a) L’incarico a vendere
b) La proposta d’acquisto
4.8 Consigli utili
5. Informazioni utili da chiedere prima dell’acquisto di un alloggio
5.1 Informazioni sull’ambiente esterno ed interno all’alloggio
5.2 Documenti da chiedere al venditore
6. Finanziare l’acquisto di un immobile con un mutuo
6.1 A chi rivolgersi?
6.2 Il tasso di interesse applicato alle rate di rimborso
6.3 Gli oneri accessori
6.4 Attenzione
6.5 I documenti necessari
6.6 Consigli utili
7.1 Siti utili
7.2 Maggiori gruppi immobiliari presenti a Roma
7.3 Sindacati immobiliari presenti a Roma
1. NORMATIVA SUL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
La compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile negli artt. dal 1537 al 1541, da integrare con la disciplina della compravendita regolata nel Codice Civile dagli artt.1470 ss..
In base all'art. 1350 del c.c., i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico a pena di nullità. La stessa norma si applica anche alla procura e al preliminare di compravendita. Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano contenute le dichiarazioni previste dalla L. 165/90 (dichiarazione del reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi) e dalla L. 47/85 sul condono edilizio.
La vendita di un bene immobile può essere effettuata: 1) a corpo, il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile ed eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui debba corrispondersi un supplemento, l'acquirente anziché corrispondere il supplemento ha però il diritto di recesso verso la
restituzione del prezzo e delle spese del contratto e, tali diritti si prescrivono in un anno.
2)a misura , il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per unità di misura ed anche in tal
caso, se la misura è inferiore il compratore ha diritto ad una riduzione, se superiore alla
ventesima parte della misura dichiarata ha la facoltà di recedere.
Questo tipo di garanzia, che ottiene un espresso riconoscimento dal nostro Codice Civile,
presuppone l’analisi differenziata di due aspetti, ovvero le garanzie relative agli effetti principali della vendita e le garanzie relative ai vizi del prodotto ed alla mancanza delle qualità promesse. Nella generalità delle situazioni, l’effetto principale della vendita, ovvero il trasferimento del diritto, si produce al momento in cui si forma l’accordo, anche indipendentemente dal pagamento del prezzo o dalla consegna della cosa (art. 1376 c.c.). In alcuni casi peraltro, il trasferimento del diritto non è sempre un effetto immediato del contratto di vendita, in quanto il bene alienato non esiste ancora (vendita di cosa futura, per la quale si vedano gli artt. 1472 c.c., 1463 c.c., 1453 c.c.), il bene non è nella titolarità del venditore (vendita di cosa altrui, per la quale si vedano gli artt. 1478 c.c., 1479 c.c., 1478 c.c.): in tali ipotesi, l’acquisto del diritto dell’acquirente non sarà immediato, ed il venditore rimarrà obbligato a far acquistare il diritto sul bene al compratore (art. 1476 c.c.) La garanzia per l’evizione (art. 1483 c.c.), è un’ulteriore previsione posta a tutela del compratore, nei casi in cui quest’ultimo venga privato da un terzo del diritto sulla cosa acquistata. L’evizione potrebbe essere dipesa o da una vendita di cosa altrui, o dall’acquisto, da parte del compratore, di un bene gravato da un particolare vincolo (si pensi all’iscrizione di un’ipoteca), antecedente alla conclusione del contratto. Si precisa che tale garanzia opera anche nei casi in cui il compratore, al momento del contratto, conosceva l’altruità della cosa, o l’esistenza di vincoli a carico di essa. Prima ancora che l’evizione si consumi, la legge prevede una c. d. “tutela anticipata” del compratore, consistente nella sospensione del pagamento del prezzo (art. 1481 c.c.), quando egli abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi. In caso di evizione, spetteranno al compratore: la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo ed il rimborso delle spese fatte per il contratto o per la cosa. Il risarcimento del danno spetterà solo ove sussista la colpa del venditore presunta ex art. 1218 c.c. I rimedi in esame, si prescrivono in dieci anni a decorrere dal perfezionarsi dell’evizione. La vendita a rate mira a facilitare l’acquisto e l’immediato godimento di beni di consumo, da parte di coloro che non siano in grado di pagarne il prezzo. La legge prevede una serie di garanzie a tutela del compratore, ad evitare che sia sottoposto ad eventuali arbitrii dei venditori, a riguardo si vedano gli artt. 1525, 1455 e 1526 del Codice Civile. Il presupposto della garanzia legale risiede nella violazione della promessa: in tale ipotesi, il compratore può avvalersi unicamente dei rimedi specifici di cui all’art. 1492 c.c. L’art. 1490 subordina il sorgere della garanzia all’assistenza, nella cosa venduta, di vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. L’art. 1497 c.c. stabilisce che “quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali all’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti della tolleranza stabiliti dagli usi.” A fronte della mancanza di qualità, il compratore può agire per ottenere la risoluzione del contratto “secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento.” Il riferimento alla risoluzione presuppone che l’azione relativa alla mancanza di qualità sia subordinata alla colpa del venditore ed inoltre che il compratore abbia diritto di ottenere, oltre alla risoluzione del contratto, anche il risarcimento del danno. Vi è una grande varietà di sottospecie di anomalie della cosa venduta, tra cui:
- i vizi della cosa venduta (art. 1490 c.c.),
- la mancanza delle qualità promesse (art. 1497 c.c.),
- la mancanza delle qualità essenziali per l’uso a cui la cosa è destinata (art. 1497 c.c.),
- il cattivo funzionamento del bene (art. 1512 c.c.),
- la vendita “aliud pro alio” (artt. 1453 e 1460 c.c.).
-Conservare una prova documentale dell’avvenuta compravendita (ricevute e/o fatture) -Nel caso di garanzia per l’evizione, il compratore avrà diritto alla risoluzione del contratto, alla restituzione del prezzo, al rimborso delle spese sostenute per il contratto; il risarcimento del danno spetterà solo nel caso di colpa del venditore, la cui esistenza è in ogni caso presunta, sino a prova contraria. -Per le garanzie legali si deve fare una distinzione. Nel caso in cui la cosa presenti vizi, il termine è di otto gg. dalla scoperta del vizio, ma è altresì previsto il termine di un anno dalla consegna per proporre l’eventuale azione giudiziale per la tutela dei propri interessi: l’acquirente potrà chiedere al giudicante, alternativamente, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Invece, per ciò che riguarda la mancanza di qualità, l’unica strada percorribile sarà la risoluzione contrattuale, con obbligo di restituzione del bene acquistato, e la contestuale restituzione del prezzo da parte del venditore, salvo il risarcimento del danno.
La trascrizione è un mezzo di pubblicità che si riferisce agli immobili o ai mobili registrati (es. navi, aeromobili, automobili) e serve a far conoscere a terzi le vicende giuridiche di un immobile e a dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto (o di diritti tra loro incompatibili): colui che per primo ha fatto trascrivere in pubblici registri il trasferimento del diritto (es. la proprietà di un immobile), è preferito a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il suo titolo di acquisto (art. 2644 c.c.) L’efficacia della trascrizione è duplice: a) efficacia negativa, nel senso che gli atti non trascritti si presumono ignoti ai terzi e l’atto trascritto non trascritto, quindi, non spiega la sua efficacia verso i terzi; b) efficacia positiva, nel senso che gli atti trascritti si presumono conosciuti e, quindi, l’atto trascritto è efficace contro qualunque terzo. Ciò comporta che non rileva la data di conclusione di un contratto che trasferisca un diritto su un determinato immobile, ma l’importante è la data di trascrizione: un atto di vendita di un immobile può essere anteriore ad un altro, il quale è trascritto per prima, e perdere efficacia nei confronti del secondo contraente. L’acquirente rimasto pregiudicato dai principi della trascrizione, tuttavia, ben può rivolgersi contro l’autore, responsabile del duplice trasferimento del diritto, chiedendogli il risarcimento dei danni. Al riguardo incombe su notaio o sul pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell’atto ricevuto o autenticato (art. 2671 c.c.) A norma dell’art. 2643 c.c. sono soggetti a trascrizione generalmente tutti gli atti che concernono il trasferimento, il godimento e l’uso di diritti che abbiano ad oggetto i beni immobili.
Si dice contratto preliminare di vendita il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo , di cui devono aver già determinato il contenuto essenziale.
A norma dell’art. 1351 c.c. il contratto preliminare deve essere concluso nella stessa forma del contratto definitivo.
Nel campo immobiliare si parla normalmente (ed impropriamente) di “compromesso”, ad es. quando si suole procedere all’alienazione degli appartamenti degli stabili in corso di costruzione mediante la preventiva stipulazione di semplici preliminari, che saranno seguiti dai relativi contratti definitivi solo dopo il completamento dell’edificio, quando diventerà possibile la consegna degli appartamenti.
Il contratto preliminare vincola, quindi, le parti alla conclusione del contratto definitivo. In caso di mancato adempimento imputabile da una delle parti, l’altra, quale rimedio giuridico, potrà richiedere, oltre al risarcimento dei danni subiti, una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto che l’altra parte non ha voluto concludere: c.d. esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.). Alla stessa maniera del contratto definito, l’art. 2645 bis c.c. ha ammesso la trascrivibilità dei contratti preliminari aventi ad oggetto la stipulazione dei definitivi rientranti nei primi quattro numeri dell’art. 2643 c.c. (ossia contratti che, relativamente ai beni immobili, trasferiscono la proprietà, costituiscono o trasferiscono diritti di usufrutto, superficie ed enfiteusi ovvero diritti di comunione, diritti di servitù prediali, uso e abitazione): ciò comporta la “prevalenza” del contratto preliminare trascritto – purché seguito dalla trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del preliminare, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del preliminare – “sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promettente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare”. La prevalenza è comunque ulteriormente subordinata alla trascrizione del definitivo o della domanda giudiziale volta all’esecuzione specifica del preliminare, entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipulazione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. In caso contrario tale trascrizione si considera come mai avvenuta. La trascrizione del preliminare è ammessa anche per edifici ancora da costruire o in corso di costruzione.
Ulteriore effetto della trascrizione di un contratto preliminare di cui all’art. 2645 bis c.c., consiste nel fatto che, in caso di mancata esecuzione del contratto, i crediti del promissorio acquirente hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare (art. 2775 bis c.c.); tale beneficio è riconosciuto anche in caso di fallimento del venditore: il credito del promissorio acquirente alla restituzione del prezzo – in caso di scelta da parte del curatore fallimentare nel senso dello scioglimento del contratto – è assistito dal medesimo privilegio.(art. 72 legge fall.)
Se la casa è intestata a uno solo dei coniugi e tra di essi è in vigore il regime della separazione legale dei beni, il proprietario può vendere il bene anche senza accordo con l'altro coniuge. Se tra i coniugi è in vigore il regime della comunione legale ed il bene è stato acquistato dopo
il matrimonio, è necessaria la firma di entrambi sul contratto preliminare e sul contratto. La scelta del regime di separazione di beni risulta da un'annotazione sull'atto di matrimonio, definitivo. L'assenza di tale annotazione indica che tra i coniugi è in vigore il regime di comunione. Per i beni acquistati prima del matrimonio e per quelli ricevuti in donazione o eredità il proprietario del bene resta titolare esclusivo del diritto di perfezionare l'atto di compravendita.
Una particolare attenzione è necessaria quando si acquistano immobili ereditati o ricevuti in donazione. In questo caso esiste la possibilità che altri eventuali eredi si rivalgano sull'acquirente perché ritengono di essere stati lesi nei loro diritti ereditari.
2.3 L'acquisto da imprese costruttrici
L'acquisto di appartamenti in costruzione è spesso possibile a condizioni economiche migliori di quelle spuntabili sul mercato degli immobili già costruiti. Nel caso di vizi, la normativa applicabile è quella che regola i contratti d’appalto. Il termine legale per la denuncia dei vizi è di sessanta giorni dalla loro scoperta. Un eventuale fallimento della ditta costruttrice potrebbe lasciare l'acquirente, che ha già versato una parte o tutto l'importo, nella difficile situazione di non entrare in possesso dell'immobile terminato (a causa della revocatoria prevista dalla legge fallimentare) e di non riuscire a recuperare il capitale già versato.
La figura della multiproprietà ha per nucleo centrale l’attribuzione di un diritto di godimento esclusivo ma periodico di un’unità immobiliare. Da un punto di vista economico l’operazione viene presentata al pubblico sottolineando la vantaggiosità del divenire proprietari di un appartamento in una località turistica, acquistando il diritto di utilizzo del locale per un determinato periodo dell’anno ad un prezzo accessibile. Bisogna tener presente, comunque, che la gestione della multiproprietà comporta una complessa organizzazione e che con il passare del tempo diventano sempre più onerose le spese di manutenzione straordinaria degli impianti e degli immobili ed i costi per il personale e che il rischio del verificarsi di eventi naturali grava sui multiproprietari e non certo sui gestori del complesso residenziale. Il multiproprietario, quindi, ha molte meno facoltà di quelle che spettano al proprietario.
Per quanto riguarda il quadro normativo che regolamenta tale materia, la normativa italiana, in circa vent’anni di multiproprietà in Italia, non ha mai previsto una specifica disciplina. È necessario arrivare al Decreto Legislativo n.427 del 9 novembre 1998, emanato in attuazione della Direttiva comunitaria n.47/94/CE. La normativa comunitaria, non potendo esprimersi in merito alla natura giuridica dell'istituto, ha esclusivamente predisposto una disciplina volta a tutelare il contraente più debole, sia durante le trattative sia in fase di conclusione ed esecuzione del contratto. Si parla di multiproprietà solo con riferimento alla vendita che prevede il passaggio effettivo del diritto di proprietà e non come avviene all'estero anche in caso di affitto a tempo, per diversi anni, oppure con l'acquisto di un pacchetto vacanze.
Il provvedimento del legislatore italiano, per quanto vada a sanare una situazione di vacanza di legge, non si presenta facilmente coordinabile con gli interventi dettati in materia di consumatori e con la legge n. 431/98 in materia di locazioni ad uso abitativo di immobili urbani.
Con specifico riferimento alla tutela, parliamo, innanzitutto, del diritto di recesso, entro 10 giorni, per colui che sottoscrive un contratto di multiproprietà; nel caso in cui l'acquirente non sia stato informato di questo diritto, la possibilità di ritirare quanto pattuito, viene estesa fino a tre mesi dalla firma del contratto. Prima del rogito, l'acquirente è tenuto a versare solo le spese relative ai bolli e alla registrazione dell'atto, mentre nulla può essere richiesto a titolo di anticipo. La casa oggetto di multiproprietà deve essere descritta dettagliatamente, con riguardo ai servizi, al prezzo, alle spese previste per l'utilizzo delle parti comuni e le competenze del condominio. Nel caso in cui, l'immobile sia ancora in costruzione, devono essere indicati i tempi di consegna. Ai fini di una puntuale tutela è, inoltre, prescritto che se la casa è situata all'estero, il contratto deve essere, comunque redatto nella lingua dell'acquirente. In caso d'immobile in costruzione, è necessario predisporre delle polizze fideiussorie, assicurative o bancarie, che il venditore dovrà sottoscrivere e che serviranno a garantire l'acquirente, nel caso in cui la casa non venga portata a termine. Nell'ottica del consumatore, è giusto sottolineare che spesso l'acquisto di una casa in multiproprietà, è legato ad un particolare finanziamento ed è, quindi, necessario prevedere una corretta informazione durante le trattative e una chiara redazione della modulistica contrattuale. A tale riguardo, la legge prevede l'obbligo, da parte del venditore, di presentare ad ogni interessato un documento informativo avente i requisiti richiesti dalla legge stessa (D.lgs. n. 427/98). Le informazioni devono essere fornite all'acquirente, durante la fase delle trattative e prima che venga effettuata qualsiasi operazione e devono essere trasparenti, inequivocabili e comprensibili. Il materiale informativo dovrà, inoltre, essere redatto per iscritto. Tutte le clausole contrattuali o patti aggiunti che prevedano la rinunzia da parte dell'acquirente dei diritti previsti dal D.lgs n. 427/98, vengono considerati nulli e non hanno alcun effetto sulla sostanza del contratto. Al fine di evitare una facile elusione della normativa, l'art.11 dispone che, le condizioni di tutela previste si applicano anche nel caso in cui le parti abbiano scelto di regolamentare i propri rapporti, prevedendo un espresso rinvio ad una legislazione straniera, purché l'immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio di uno Stato membro dell'Unione Europea. Ulteriore garanzia di tutela è la disposizione secondo la quale, per l'acquirente, il dies a quo per esercitare il diritto di recesso decorre a partire dalla consegna del bene e non dalla conclusione del contratto.
Il contratto di acquisto deve contenere alcuni elementi minimi che sono i seguenti. -Identificare il proprietario che promette di vendere l’immobile e la qualità giuridica del promittente
- venditore, se diverso dal proprietario.
- Natura del diritto oggetto del contratto. -Descrizione precisa del bene e sua ubicazione.
- Se l’immobile è in costruzione il contratto deve contenere notizie: sullo stato di avanzamento, termine per il completamento, numero della licenza edilizia, stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi comuni ai quali è subordinata l’agibilità (gas, elettricità, acqua, telefono), garanzie circa l’effettivo completamento dell’opera ed eventuale rimborso dei pagamenti fatti.
- Servizi comuni ai quali si ha accesso, e le relative condizioni (luce, acqua, manutenzione, raccolta rifiuti).
- Strutture comunali alle quali si ha accesso e le relative condizioni (piscina, sala giochi,…)
- Principi che si applicano in materia di manutenzione e riparazione del bene nonché amministrazione e gestione dello stesso.
- Indicazione precisa del periodo durante il quale può essere esercitato il diritto e data a partire dalla quale l’acquirente potrà esercitare il diritto. Prezzo da pagare per l’esercizio del diritto oggetto del contratto; importo da versare per utilizzare impianti e servizi comuni; base di calcolo dell’importo degli oneri connessi all’occupazione, e oneri legali obbligatori (tasse…) ed inoltre delle spese amministrative. Va precisato esplicitamente che nessun onere, spesa od obbligo è dovuto dall’acquirente fuori da quelli stabiliti nel contratto.
-Possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio e gli eventuali costi dello scambio e indicazione di chi gestisce lo scambo.
-Informazione sul diritto di risoluzione del contratto e di recesso dal contratto e modalità per la comunicazione; ed inoltre indicazione delle spese che chi recede deve comunque rimborsare.
-Data e luogo della stipula del contratto definitivo.
La necessità dell’attività di intermediazione nella compravendita di immobili, deriva dal fatto che i rapporti economici e commerciali sono diventati sempre più complessi e l’opera del mediatore nell’acquisto e nella vendita di un immobile risulta sicuramente utile per una scelta il più possibile aderente alle proprie necessità e ai propri desideri. Quando ci si appresta ad acquistare o a vendere un immobile, pertanto, bisogna innanzitutto decidere se avvalersi della consulenza di un’agenzia immobiliare o di un mediatore. In genere gli agenti immobiliari si occupano anche di mostrare l'appartamento in vendita, liberando il proprietario dall'incombenza di farlo personalmente, e di seguire le varie fasi della compravendita. Se il possibile acquirente è interessato all'affare, il mediatore gli sottopone una proposta di acquisto con le indicazioni essenziali per la conclusione del contratto (estremi dell'immobile, tempi e modi di pagamento, ...). Tale proposta viene poi sottoposta al venditore per l'approvazione e l'inizio dell'iter contrattuale che si completa con la stipula del rogito.
La figura del mediatore è regolata dal Codice Civile artt. 1754-1765 nonché dalla L. 21.03.58 n. 253, modificata ed integrata dalla L.03.02.89 n.39, modificata a sua volta in parte dall’art.18 della L.05.03.01 n.57.
Il Codice Civile definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.” (art.1754 c.c.)
Le leggi 253/58 e 39/89, applicabili a tutti i mediatori, fatta eccezione degli agenti di cambio, mediatori pubblici e mediatori marittimi, che hanno una disciplina differente, prevedono l’iscrizione a un ruolo per poter svolgere la professione di mediatore. La L.39/89 ha istituito un Ruolo degli Agenti di Affari in mediazione presso le Camere di Commercio, al quale devono iscriversi tutti coloro che svolgono tale professione, anche se in
maniera discontinua od occasionale. Per gli agenti immobiliari esiste un ruolo distinto dagli altri. La legge, all’art.2 terzo comma, prevede determinati requisiti ai fini dell’iscrizione nel ruolo, tra i quali la residenza nella circoscrizione della Camera di Commercio ove si è iscritti, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, non essere interdetti, inabilitati, falliti, condannati per delitti non colposi per i quali la legge preveda una pena non inferiore nel minimo a due anni. Con l’iscrizione nel ruolo, il mediatore è abilitato ad operare su tutto il territorio e a svolgere ogni attività complementare, utile o necessaria per la conclusione dell’affare. Gli agenti immobiliari iscritti nel ruolo hanno titolo per svolgere incarichi di perizie e consulenza tecnica da parte di enti pubblici, di iscriversi nell’elenco dei consulenti tecnici dei Tribunali e delle Camere di Commercio. L’attività del mediatore è incompatibile con l’attività di lavoratore dipendente, ad esclusione del rapporto con imprese di mediazione e con l’esercizio di attività imprenditoriali o professionali, fatta eccezione quelle di mediazione. Le commissioni provinciali esistenti in virtù del DPR 1926/60 presiedono alla tenuta del ruolo fino a che non verranno istituite delle apposite commissioni presso le CCIA.
Chiunque esercita l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con una sanzione amministrativa che va da un milione a quattro milioni ed è obbligato a restituire le provvigioni incassate dai clienti. Il contratto di mediazione stipulato tra il mediatore e il futuro acquirente o venditore è, secondo la giurisprudenza (Cass.15.12.00, n.15489) affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa e pertanto chiunque abbia interesse può sollevare l’eccezione di nullità e chiedere il rimborso, anche quindi un terzo che abbia adempiuto a diverso titolo l’obbligazione di pagamento alla provvigione. La Giurisprudenza (Cass. 02.04.02 n.4635) nega al mediatore abusivo addirittura la possibilità di ottenere un indennizzo ex art. 2041 c.c. (arricchimento senza causa). La giurisprudenza appare, tuttavia, eccessivamente rigorosa e contrastante con il dettato normativo (art.8 secondo comma), il quale prevede che la terza volta in cui avviene la mediazione abusiva da parte del mediatore, lo stesso può essere sottoposto ad un procedimento penale ex art.348 c.p. (esercizio abusivo di una professione) e può subire un procedimento civile ex art.2231 c.c. (?).
Secondo l’art.18 L.57/01, per l’esercizio della professione del mediatore, deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti. Il mediatore deve essere imparziale e deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Secondo giurisprudenza costante, il mediatore è anche tenuto a controllare la veridicità delle informazioni che fornisce alle parti. Il mediatore deve fornire tutte quelle informazioni che influiscano non solo sulla prestazione del consenso delle parti a concludere il contratto, ma anche quelle informazioni che comportino da parte loro la conclusione del contratto a condizioni diverse. In difetto, il suo obbligo di imparzialità è violato e lui è responsabile nei confronti del cliente per i danni a titolo di responsabilità professionale (Cass. 09.04.84 n. 2277). Accanto pertanto ad una responsabilità del venditore nel caso in cui siano stati taciuti vizi o
circostanze inerenti la cosa venduta, può concorrere una responsabilità del mediatore (Cass. 21.09.88 n 5183), il quale, come detto, è tenuto a verificare la veridicità delle informazioni che rende. Il mediatore può essere chiamato in causa anche nel caso di insolvenza di una delle parti,
sempre che detta insolvenza fosse a lui nota e sia stata sottaciuta all’altra parte (Cass. 27.05.93 n. 5938). Il mediatore risponde dell’autenticità delle scritture e dell’ultima girata dei titolo trasmessi per suo tramite.
Il mediatore può rappresentare una parte, prestare fideiussione, operare con contraente non nominato, rispondendo dell’esecuzione del contratto. Una volta che il contraente è nominato,ciascuna delle parti può agire nei confronti dell’altra, ferma restando la responsabilità del mediatore.
Per l'attività svolta, il mediatore ha diritto a un compenso (provvigione) che deve essere pagata da tutte e due le parti. La provvigione è determinata dalle tariffe professionali, usi o dal giudice secondo equità. In generale, comunque, essa varia dal 2% al 7%, ma si colloca con più frequenza intorno al 3-4%. In base all'art. 1755 del Codice Civile, il diritto alla provvigione matura alla conclusione dell'affare, nel caso delle compravendite immobiliari si tende a identificare questo momento con la stipula del contratto preliminare. Qualora, invece, il diritto al compenso è previsto anche nel caso di mancata conclusione del contratto di compravendita, non c’è applicazione della disciplina sulla mediazione, ma di quella prevista per il contratto d’opera. E' importante sottolineare che il diritto alla provvigione spetta solo ai mediatori iscritti nell'apposito registro tenuto a cura delle Camere di Commercio in base alla legge n.39 del 3 febbraio 1989. E' buona norma verificare l'effettiva iscrizione all'Albo dei mediatori di chi si propone come mediatore. Salvo patti o usi contrari, inoltre, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese da parte della persona che gli ha conferito l’incarico, anche se l’affare non è andato a buon fine.
Non esiste in Italia una disciplina specifica di questo rapporto contrattuale, la cui regolamentazione si è andata figurando nella pratica al di fuori dei modelli contrattuali tipici del Codice Civile. La disciplina che ne è scaturita è piuttosto il frutto della combinazione di diversi tipi contrattuali. Secondo il nostro ordinamento è infatti con il contratto di agenzia (art. 1742 c.c.) che una parte assume stabilmente l’incarico di promuovere, per conto dell’altra, verso retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata. L’agente ha l’obbligo preciso di adempiere l’incarico affidatogli in conformità alle istruzioni ricevute; ha un potere di rappresentanza, e non può assumere l’incarico di lavorare per un soggetto diverso se si tratta dello stesso ramo di affari; ha diritto alla provvigione solo per gli affari che hanno avuto regolare esecuzione o che non hanno avuto esecuzione per causa imputabile al preponente, ciò è a chi gli ha affidato l’incarico. I contratti predisposti dalle agenzie immobiliari prevedono disposizioni che si riferiscono in parte alla disciplina del contratto d’agenzia, e in parte a quella della mediazione, richiamando le norme più favorevoli dell’una e dell’altra disciplina. Bisogna tener presente che il mediatore è tenuto a depositare presso la Commissione della Camera di Commercio Artigianato ed Industria che presiede all’iscrizione nei ruoli e alla loro tenuta (o l’altra commissione se detta commissione non è ancora operativa) copia del contratto con moduli, o formulari, utilizzato dal mediatore. Non è prevista tuttavia alcuna sanzione se il mediatore non lo fa. Ciò può essere solo un eventuale indizio della vessatorietà del modulo da parte del giudice.
4.7 Mediazione immobiliare e clausole vessatorie
L’unica tutela disponibile per il consumatore era fino a poco tempo fa quella offerta dagli artt. 1341 s. del c.c. che consiste principalmente nella necessità di specifica approvazione delle clausole vessatorie. Ben diversa è la situazione successivamente all’entrata in vigore della legge 52 del 1996 che, in attuazione della direttiva CEE 93/13, introduce nel Codice Civile gli artt. 1469 bis e ss. che disciplinano con norme di carattere imperativo i contratti stipulati tra operatori professionali e consumatori. I moduli di cui le agenzie immobiliari normalmente si servono consistono in atti unilaterali in cui l’agente immobiliare è l’operatore professionale predisponente; mentre il consumatore che sottoscrive il modulo predisposto è il proprietario dell’unità immobiliare, o il potenziale acquirente. I moduli più diffusi sono, da parte del proprietario, il conferimento d’incarico a vendere da parte del compratore la proposta d’acquisto; più rara è la sottoscrizione di un conferimento d’incarico da parte del compratore.
L’incarico a vendere è un atto con cui il proprietario di un immobile conferisce all’agente l’incarico di reperire un acquirente per una data unità immobiliare. Tale incarico è stato finora caratterizzato dall’esclusività e dall’irrevocabilità. Nella maggior parte dei casi, nel modulo prestampato per la concessione dell’incarico, il consumatore dà mandato irrevocabile ed esclusivo al mediatore per un determinato periodo di tempo. In base alla clausola che prevede l’esclusiva il proprietario, per il periodo di durata dell’incarico non può affidare ad altri mediatori il medesimo compito né vendere direttamente. Tale previsione è un’evidente limitazione della libertà contrattuale del consumatore, e difficilmente potrebbe salvarsi da una dichiarazione di vessatorietà ai sensi dell’art. 1469 bis n. 18. L’irrevocabilità comporta invece che per un certo periodo di tempo predeterminato l’aderente non può recedere dal contratto di conferimento dell’incarico. Questo tipo di disciplina, escludendo l’applicabilità delle regole sul mandato, consente all’agente immobiliare di godere dei vantaggi della mediazione, non essendo egli legato al proprietario dell’immobile da alcun vincolo di dipendenza o rappresentanza. Rispetto a tale clausola si configura una violazione dell’art. 1469 bis n. 7, dato che prevista solo nei confronti del consumatore. Il ricorso sia al patto di irrevocabilità che alla clausola di esclusiva consentono di ridurre il rischio economico dell’attività di mediazione attraverso la limitazione della libertà dell’intermediato; consentono, inoltre, al mediatore di trovarsi in una posizione privilegiata, anche in considerazione del fatto che all’efficacia di tali patti a volte non sono posti i limiti, più spesso i termini sono tacitamente prorogati. Secondo la giurisprudenza, comunque, alla scadenza del termine il cliente è libero di rivolgersi ad altri mediatori (Cass. 23.10.80 n.5724), sempre che non sia previsto nel contratto (come avviene nella maggior parte dei casi) il rinnovo automatico dello stesso per un periodo di tempo equivalente, salvo disdetta (i cui termini non devono essere eccessivi, pena l’inefficacia della clausola ex art.1469 bis ss. c.c.).
La proposta è un modulo comunemente usato nell’attività di mediazione: essa si rivolge di fatto alla possibile parte venditrice. In realtà i moduli contengono la disciplina del rapporto che si instaura tra intermediario e intermediato. Con essa il potenziale acquirente si obbliga a concludere il contratto preliminare con il soggetto che, di solito, entro la data fissata alla scadenza dell’incarico, viene presentato come colui che ha accettato quella proposta. Perché l’affare che dà diritto alla provvigione possa dirsi concluso il mediatore deve far giungere all’acquirente l’accettazione della proposta da parte del venditore, e quindi quest’ultimo deve aderire alla proposta d’acquisto. Solo in questo caso si giunge correttamente alla conclusione del contratto preliminare di vendita. Di norma è quindi necessaria l’ulteriore manifestazione di volontà del venditore accettante prima della conclusione del contratto preliminare. Solo nel caso di rinuncia successiva a concludere il contratto con il venditore che si è dichiarato disponibile, l’acquirente dovrebbe corrispondere all’intermediario la provvigione promessa, in quanto l’affare è da considerarsi concluso, anche se non si è arrivati alla stipula del contratto. Non si può fare a meno di osservare che in alcuni casi, la proposta d’acquisto dell’immobile non si presenta come idonea proposta contrattuale per l’indeterminatezza del destinatario della stessa. In altri casi le clausole standard di acquisto non forniscono informazioni sufficienti riguardo all’eventuale futuro contratto, e non descrivono le caratteristiche del bene oggetto della futura contrattazione: prezzo, descrizione del bene, caratteristiche del bene, stato dell’immobile con riferimento ad iscrizioni ipotecarie e a contratti di locazione. Il futuro venditore nulla può conoscere riguardo le condizioni del futuro contratto. In realtà, quindi, le proposte d’acquisto svolgono una funzione marginale rispetto alla conclusione del contratto preliminare di vendita.
-In tema di intermediazione immobiliare valgono le regole di comune prudenza dettate dal buon senso comune. Le parti devono valutare l’affare che si accingono a concludere con prudenza e senza fretta, confrontando le varie proposte tra loro rapportandole alle condizioni di mercato. -Prima di sottoscrivere un contratto proposto da un mediatore è necessario innanzitutto verificare che l’agente immobiliare sia iscritto al ruolo dei mediatori presso la Cciaa (si tratta di un obbligo previsto dalla legge n. 39/89). -Pretendere l’uso di formulari depositati presso la Cciaa (obbligatorio in base alla medesima legge). -È opportuno esaminare con calma ed attenzione le clausole contrattuali, in particolare, per il venditore, la durata dell’incarico. Infatti se non si comunica per tempo e con le modalità richieste l’intenzione di revocare l’incarico, il contratto si rinnova tacitamente.
-Non accettare che l’incarico abbia una durata eccessivamente lunga (tre mesi è un termine ragionevole).
-L’esclusività dell’incarico è una facoltà, non un obbligo del cliente.
-Stipulare tutti i dettagli dell’accordo in forma scritta. -Concordare per iscritto l’entità della provvigione e i servizi che vi sono compresi. È utile sottolineare che il diritto al compenso sorge solo con la conclusione dell’affare, mentre per
quanto concerne il rimborso delle spese sostenute, ad es. per la pubblicità, devono essere rimborsate all’agente da chi ha conferito l’incarico solo se documentate analiticamente. -Fare attenzione a che il contratto non contenga:
o penali eccessivamente elevate;
o indicazione di un foro per la risoluzione delle controversie in una località diversa da
quella di residenza del cliente. -Il contratto dovrebbe invece contenere l’impegno dell’agente immobiliare:
o nel caso in cui sia conferita l’esclusiva, a pubblicare a sue spese annunci su quotidiani e riviste del settore;
o a essere reperibile telefonicamente per fornire informazioni alle persone interessate all’acquisto e ad accompagnare le stesse a visitare l’immobile;
o a ottenere dal proprietario dell’immobile tutta la documentazione relativa allo stesso;
o ad assistere il cliente nell’effettuazione delle visure presso uffici tecnici, finanziari e presso le conservatorie dei registri immobiliari;
o a verificare presso gli amministratori se esistano o meno spese condominiali non onorate o altre spese per interventi straordinari. -È comunque necessario disporre dei seguenti atti:
o certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;
o copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;
o iscrizioni ipotecarie.
-L’acquirente deve controllare che la proposta contenga l’esatta descrizione dell’immobile, con l’indicazione di eventuali vincoli o pesi gravanti sullo stesso. -Nel momento in cui si sottoscrive un’offerta di acquisto accettata dal venditore, si pone in essere un vero e proprio contratto che vincola le parti a darvi esecuzione, pena le conseguenze previste dal Codice Civile in tema di inadempimento. Per tale motivo, prima di aderire ad una offerta di vendita con una adesione scritta, è opportuno valutare con attenzione l’impegno che si assume.
- Fermata tram/bus.
- Servizi: (scuole, negozi, distretto sanitario, ecc.)
- Rumori (strade rumorose, linee ferroviarie, industrie, aeroporti, ecc.)
- CEM (linee elettriche, impianti di trasformazione, trasmettitori – TV, radio, telefonia – linee ferroviarie)
- Esposizione, orientamento verso il sole, elementi ombreggianti
- Ambiente circostante (panorama, parchi e giardini).
- infiltrazioni d’acqua, umidità delle pareti
- presenza di muffe
- ventilazione naturale (posizione delle finestre)
- sufficienza dell’illuminazione naturale dei singoli locali Pareti esterne:
- tipo di materiale usato
- tipo di intonaco e pittura esterni Pareti interne:
- tipo di intonaco
- tipo di pittura
- infiltrazioni d’acqua (sottotetto)
- tipo di costruzione -isolamento termico
- idoneità del materiale alla destinazione del locale
- igiene, pulizia -odori sgradevoli
- emissione di fibre e di sostanze nocive
- tipo di vetro
- trattamento, pittura
- tenuta dell’infisso
-presenza di una cappa d’esalazione sopra il piano di cottura
- sciacquone del WC (funzionamento, presenza di un tasto di risparmio)
- rubinetti (guasti, dotazione di dispositivi di risparmio idrico)
- verificare il funzionamento della caldaia
- conformità con le norme attuative vigenti (dichiarazione dell’elettricista)
In generale: -planimetria dell’alloggio/della casa -planimetria che indica gli impianti (riscaldamento, idraulico, elettrico) -descrizione tecnica della caldaia (istruzioni d’uso) -nominativo la ditta che effettua i controlli e la manutenzione della caldaia -contratto di controllo e di manutenzione della caldaia -nominativo della ditta esecutrice dell’impianto di riscaldamento -data della costruzione dell’impianto elettrico -nominativo della ditta esecutrice dell’impianto elettrico -libretti di garanzia delle ditte esecutrici (se sono ancora validi)
6.FINANZIARE L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE CON UN MUTUO
Il mutuo è la modalità più frequentemente utilizzata per reperire il denaro necessario
all'acquisto di un immobile.
Il Codice Civile definisce il mutuo semplicemente come un prestito, indipendentemente dalla
natura dell’oggetto del contratto; fissa la sua disciplina negli artt. che vanno dal 1813 al 1822.
Se si decide di sottoscrivere un mutuo ci si rivolge a una banca o a una società finanziaria che anticipano, generalmente al momento del rogito, il capitale necessario al soddisfacimento del venditore e lo recuperano per mezzo di rate periodiche (mensili, trimestrali, semestrali) in un periodo di tempo che può arrivare fino a 30 anni. Oltre ad effettuare vari controlli sulla solvibilità del sottoscrittore, le banche richiedono la stipula di un'ipoteca sull'immobile a garanzia del debito (si parla, infatti, di mutuo ipotecario: il mutuante – chi eroga il prestito – concede al mutuatario – chi beneficia del prestito – una somma destinata all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile. La concessione del mutuo comporta l’iscrizione di ipoteca di I grado sull’immobile quale garanzia per il finanziatore.). L'importo anticipato non copre in genere l'intero valore dell'appartamento, ma si limita ad un massimo del 70% per tutelarsi da eventuali svalutazioni successive alla concessione del prestito. Solo in casi particolari e con la richiesta di ulteriori garanzie accessorie il capitale finanziato può arrivare al 100% del valore dell'immobile. L'ottenimento del mutuo è quasi sempre agganciato alla stipula di un'ipoteca sull'immobile acquistato. Il titolare dell'ipoteca ha la possibilità di rivalersi sull'immobile a garanzia del credito. Il proprietario dell'immobile mantiene il diritto di proprietà ma non può utilizzarlo liberamente. Molti sono i documenti richiesti dall'ente finanziatore per avviare la pratica: i dati anagrafici del richiedente e della sua famiglia, una serie di approfondite informazioni sull'attività lavorativa e sulle fonti di reddito, l'elenco di eventuali altri mutui e debiti preesistenti.
Il tasso di interesse applicato alle rate di rimborso può essere fisso, variabile o misto.
È il tasso che resta invariato per tutta la durata del mutuo. Ha il vantaggio di preservare il mutuatario da eventuali sgradevoli sorprese legate a variazioni sfavorevoli dei tassi di interesse legate all’andamento dei mercati finanziari. Per contro esso non consente di beneficiare di eventuali variazioni favorevoli, ed inoltre la sua maggior sicurezza si paga con tassi più elevati.
È soggetto a periodiche revisioni legate alle variazioni di alcuni indici riportati sul contratto.
Quelli più utilizzati sono il:
-Ribor, Rome Interbank Offered Rate. È il prezzo dell’euro interbancario sulla piazza di Roma;
-Libor, London Interbank Offered Rate. È il prezzo dell’euro interbancario sulla piazza di Londra;
-Tus, Tasso Ufficiale di Scontro
-Pra, Prime Rate ABI. È un tasso a debito applicato in genere alla migliore clientela,
calcolato ogni 15 giorni circa dall’Associazione Bancaria Italiana.
Il tasso è maggiorato di una commissione a favore della banca mutuante (0,8-3%).
Il mutuo a tasso variabile di norma è inizialmente più basso rispetto a quello fisso, ed è soggetto a variazioni positive o negative a seconda dell’andamento dei mercati finanziari.
Sebbene sia più conveniente all’inizio, dunque, comporta qualche rischio dovuto all’impossibilità di prevedere l’andamento dei tassi nel medio e lungo periodo.
Il mutuo a tasso misto, come si può intuire, prevede l’applicazione di un tasso fisso per un periodo fissato contrattualmente (2-5 anni), mentre per il periodo residuo si applica un tasso variabile.
La disciplina fiscale prevede la detraibilità del 19% degli interessi pagati sul mutuo per l'acquisto della prima casa. L'importo massimo detraibile dipende dalla data di stipulazione del mutuo e arriva fino a un massimo di 7.000.000 di lire. Altra condizione da rispettare è che l'erogazione del mutuo sia avvenuta entro sei mesi (prima o dopo) dall'acquisto della casa. Se il mutuo viene erogato da una banca l'Iva e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono sostituite da un'imposta fissa dello 0,25% In genere il versamento della somma mutua avviene da parte di un funzionario della banca direttamente al venditore e in presenza del notaio che stipula l'atto di compravendita. Il contratto unico (di compravendita e mutuo) consente infatti di risparmiare qualcosa sulle spese accessorie.
Sotto questa voce sono compresi: -l’onorario del notaio -l’imposta ipotecaria -le spese di perizia -le spese di istruttoria -l’assicurazione obbligatoria incendio/scoppio da vincolare a favore del mutuante -l’imposta sostitutiva (0,25%) del valore del mutuo.
Il decreto del 1 dicembre 2003 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 286 del 10-12-2003, modifica il saggio di interesse legale, passando dal 3% al 2,50%, con effetto a partire dal giorno 1-1-2004.
Per ottenere un mutuo è necessario produrre i seguenti documenti.
- fotocopia di un documento di identità valido e del codice fiscale dei richiedenti -certificato di residenza
- stato di famiglia in carta semplice
- certificati di nascita e di cittadinanza (solo per alcuni istituti)
Documenti di tipo reddituale:
- per i dipendenti: modello 101, ultime buste paga e attestato di servizio -per gli autonomi: ultimi due modelli 740 con ricevute di pagamento Ilor, Irpef, Tassa salute, iscrizione alla Camera di Commercio o ad un albo professionale, fotocopia degli estratti conto
bancari degli ultimi mesi.
- per l’acquisto di un’abitazione: fotocopia del compromesso, fotocopia dell’atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale -se l’abitazione è ancora da costruire: fotocopia dell’atto di provenienza del terreno, copia
della concessione o della licenza edilizia, copia del progetto approvato dal Comune e preventivo dei costi di costruzione -per la ristrutturazione di un immobile: atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale, preventivo dei costi, fotocopia delle autorizzazioni o licenze comunali (se necessarie ai lavori)
- Per meglio comparare i costi, chiedere i fogli analitici agli sportelli dei veri istituti.
- Chiarire qual è la percentuale finanziaria dall’istituto in relazione al valore dell’immobile.
- Alcuni istituti prospettano appetibili di breve durata (di solito un anno), detti “tassi di ingresso”, ai quali subentrano “tassi a regime” maggiori di almeno un punto percentuale: per valutare il rimborso bisogna far iferimento al tasso a regime.
- Se si opta per il tasso variabile, informarsi sui parametri di riferimento e, in prossimità delle scadenze delle rate controllarli su un qualsiasi quotidiano.
- La legge bancaria consente al mutuatario l’estinzione anticipata del mutuo: è bene esaminare con cura la clausola relativa prima di sottoscrivere il contratto per evitare penali troppo elevate (la penale non deve superare il 3%).
- Chiedere l’importo dell’ipoteca che verrà iscritta sull’immobile, poiché ad essa è legato il
costo della parcella notarile.
- Verificare l’esistenza di mutui o ipoteche.
- Chiedere il totale dei costi da sostenere e i tempi di istruttoria.
- All’atto del rogito notarile leggere l’intero contratto di mutuo.
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