Source: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2017/04/
Timestamp: 2017-06-23 10:13:21+00:00
Document Index: 29080636

Matched Legal Cases: ['artigo 97', 'artigo 35', 'artigo 114', 'artigo 38', 'artigo 122', 'artigo 724']

O GESTOR IMOBILIÁRIO: Abril 2017
TAXA DE CONDOMÍNIO BASEADA EM FRAÇÃO IDEAL E TRANSGRESSÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA É sabido que as coberturas prediais, na sua grande maioria, pagam taxas de condomínio com valores superiores aos demais condôminos, e algumas situações até 160% a mais, justamente porque o critério utilizado para aferir o valor desta taxa é através da chamada “fração ideal”.
“§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.” (incluído pela Lei nº 9.785/1999) Isso porque o legislador beneficiou com praticidade e menor ônus os consumidores que adquirem lotes diretamente do loteador que promove a abertura de ruas e execução da infraestrutura em gleba para divisão em lotes urbanos, denominado pela lei como loteamento, conforme art. 2º, § 1º, da Lei nº 6.766/79.
Alguns condomínios habitualmente condicionam seus condôminos ao chamado desconto ou abono pontualidade, trata-se de um desconto concedido àqueles que pagam suas taxas condominiais até a data de vencimento. Ultrapassado este período o valor da taxa condominial é acrescido do tal desconto, isto é, passa a ter valor diferenciado para os inadimplentes, além da cobrança de juros e multa de 2%.
Entretanto, muitos síndicos e administradores desconhecem que quando há cumulação do desconto pontualidade com a multa por inadimplência ocorre dupla penalização do condômino, o que é vedado, pois nitidamente ilegal. Ainda, o valor para cobrança da inadimplência é aquele previsto com o “desconto”:
Abaixo, segue explanação do Ministro do Superior Tribunal de Justiça Marco Aurélio Bellizze em recente decisão sobre o tema:
“Geralmente quando se fala em ‘desconto de pontualidade’, esse instituto é tratado como gênero. Contudo, vislumbram-se nele duas espécies/circunstâncias distintas: o desconto de pontualidade propriamente dito, e o desconto em razão de antecipação do pagamento das despesas condominiais.
Na verdade, o desconto de pontualidade seria gênero, do qual o desconto por antecipação seria espécie. Melhor esclarecendo, o desconto advindo do pagamento por antecipação seria aquele pelo qual o condomínio, após aprovação, estabelece, por exemplo, que a taxa condominial terá vencimento no dia 10 do mês de referência e será concedido um desconto de determinado percentual ou de um valor fixo se o pagamento for realizado até o terceiro dia útil do mês de referência, por exemplo. Nesse caso, se o condomínio efetua o pagamento de forma adiantada, de fato, é beneficiado com o pagamento a menor, mostrando-se esse desconto verdadeiro, real. Caso efetue somente a partir do terceiro dia do mês de referência até o dia 10, deverá pagar o valor normal. Essa espécie de desconto por antecipação é perfeitamente admitida e nela não se vislumbra nenhuma irregularidade.
Entretanto, há casos outros em que o condomínio estipula, por exemplo, que o condômino poderá auferir um desconto de determinado valor se realizar o pagamento das despesas condominiais até o dia de seu vencimento. Passado, porém, um dia após o vencimento e não efetuado o pagamento, pode o condomínio cobrar do condômino não só o valor normal fixado para a taxa de condomínio - sem o denominado desconto de pontualidade -, como também juros de mora em virtude do inadimplemento e da multa de até 2% sobre o débito em razão do atraso, como preconizado no parágrafo 1º do art. 1.336.
Nessa última hipótese, o valor apontado como desconto pela pontualidade não seria mais do que uma forma disfarçada de fixação de multa exorbitante pelo atraso no pagamento da taxa condominial, pois no caso de inadimplência, o condômino seria duplamente penalizado, pois deverá pagar o valor fixado para a taxa mais a multa de 2%. Evidentemente, isso implica em duplicidade da multa incidente sobre um mesmo fato gerador, o que não se mostra lícito.
Ou se aplica o desconto ou a multa moratória, jamais as duas. Na realidade, nessa última hipótese, o valor real da taxa condominial é aquela estabelecida com desconto, e não o valor cheio, visto que o condomínio não pode contar com aquele acréscimo em sua contabilidade, já que existe a possibilidade de todos os condôminos pagarem na data do vencimento, beneficiando-se do cogitado ‘desconto’. (STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 873.608 - DF; RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE. DJ 16/03/2016).”
Portanto, a prática do desconto pontualidade quando visa penalizar o inadimplente com acréscimo do desconto e cumulação com multa por inadimplência sobre a taxa condominial, após o vencimento desta, é ilegal. Assim, o condomínio deve evitá-la a fim de se resguardar de possível demanda judicial para devolução dos valores cobrados indevidamente.
Ainda, todas as disposições, práticas e formas de cobrança acerca da contribuição condominial devem estar previstas em convenção, e na omissão desta decididas em assembleia conforme o quórum exigido.
Morgana Schoenau da Silva - Advocacia e consultoria em direito condominial, do trabalho e consumidor
O Presente tema abordará sobre a hipótese de denúncia vazia de imóvel residencial segundo a lei 8245/1991 (lei do inquilinato) e demais considerações.
Denúncia vazia é o termo denominado nas relações contratuais imobiliárias sob a lei do inquilinato- lei 8245/1991 vigente, quando o locador solicita a retomada do imóvel de forma desmotivada.
Todavia, necessário observar o prazo contratual entabulado:1- Imóvel residencial fixado superior a trinta meses; 2- Imóvel residencial fixado inferior a trinta meses;
O prazo contratual igual ou superior a trinta meses, uma vez prorrogado por tempo indeterminado, o locatário tem a faculdade de denunciar o contrato a qualquer tempo e sem motivação.
No caso do contrato, verbal ou por escrito inferior a trinta meses, a retomada do imóvel tem que ser motivada por uma dessas: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las. V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
É de suma importância notificação prévia de trinta dias para fins de desocupação do locatário.
Fundamentos: artigos 46, § 2º e 47 da Lei 8245/1991-Lei do inquilinato e Jurisprudência:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DA INICIAL – MANUTENÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL POR PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES QUE, NOS TERMOS DO ART. 47, V, DA LEI 8.245/91, ADMITE DENÚNCIA VAZIA SE A VIGÊNCIA ININTERRUPTA DA LOCAÇÃO ULTRAPASSAR CINCO ANOS – CONTEXTO OBSERVADO NOS AUTOS – APELO DESPROVIDO 1. Nos termos do art. 47, V, da Lei nº 8.245/91, “quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação [residencial] prorroga -se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (...) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”.[...] (TJPR -Apelação Cível nº 1383988-2)
A) Reivindicar imóvel por denúncia vazia em contrato firmado por igual ou superior a trinta meses é válida assim que a mesma se tornar por prazo indeterminado.
B) No caso de contrato firmado por prazo inferior a trinta meses e prorrogado por prazo indeterminado, é necessário os ininterruptos cinco anos de locação.
C) É obrigatório a notificação reivindicatória prévia de pelo menos trinta dias por parte do locador.
Silvio Ricardo Freire - Advogado, Especialista em Direito Tributário
Com a chegada dos carnês de IPTU no primeiro trimestre do ano muitos contribuintes ficam assustados com aumento do valor do tributo em relação ao valor pago no ano anterior. Existem casos que a majoração do IPTU pode chegar a um patamar até mesmo superior a 100%.
Isso tem ocorrido por conta do aumento do valor venal dos imóveis, sendo este valor a base de cálculo do imposto de competência municipal. Aumento este, em tese, lícito, desde que a administração municipal respeite as leis e princípios tributários que disciplinam o IPTU.
O primeiro critério a ser apurado para saber se o aumento do IPTU está correto consiste na análise de quando base de cálculo do imposto (valor venal do imóvel) foi majorada, pois segundo o princípio da anterioridade tributária, disposto no art. 150, inc. III, alínea B da CF/88, a base de calculo do IPTU somente pode ser aumentada no ano anterior da cobrança do imposto, ou seja, até 31.12.2016.
O segundo critério a ser analisado é como se deu o acréscimo do valor venal do imóvel, o qual não poderá ser feito por simples decreto do Prefeito, com base na planta de valores imobiliários, é preciso que haja LEI (debatida e aprovada pela Câmara de Vereadores) nesse sentido, respeitando o princípio da legalidade tributária, disposto no art. 150, inc. I da CF/88. Lembrando que tal lei deve ser aprovada e sancionada no ano anterior, ou seja, 31.12.2016.
Desta forma, havendo alguma dúvida sobre os valores constantes no carnê de IPTU, deve o contribuinte buscar administrativamente (junto a Prefeitura) ou judicialmente uma revisão do seu imposto.
Jader Gustavo Kozan Nogueira - Graduado em Direito pela UNIVALE.
SALVADOR: A BASE DE CÁLCULO DO ITIV E A ANTECIPAÇÃO DO PAGAMENTO
Compete aos Municípios instituir o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV, cabendo a Lei Complementar estabelecer normas gerais em matéria tributária, especialmente sobre definição de tributos e suas espécies, bem como os fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes dos impostos discriminados pela Constituição Federal.
O artigo 97 do Código Tributário Nacional (CTN) é bem claro quando determina que somente a lei pode estabelecer a fixação da alíquota do tributo e da sua base de cálculo e qualquer modificação que importe torná-lo mais oneroso equipara-se a majoração, necessitando de lei no sentido formal.
Lei ordinária municipal não tem o condão de alterar os fatos geradores do ITIV, devidamente discriminados pelo CTN no seu artigo 35 por ter sido pacificamente recepcionado pela Carta Magna de 1988, até que nova Lei Complementar disponha especificamente sobre o assunto. Desta forma, qualquer imposição legal que venha a ser atribuída pelos municípios poderia ser considerada inconstitucional, caso não conste no rol dos fatos geradores elencados no Código.
A Lei 8421/13 de Salvador acrescentou o artigo 114-A criando novas hipóteses de incidência do imposto não previstas no CTN, ocasionando, portanto, a antecipação do fato gerador do ITIV no compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Desconstituiu, assim, a justificativa de que nesse caso concreto só ocorreria uma antecipação do pagamento, afinal ficou caracterizado que o que se antecipa é um bem que sequer existe e que pode nem ser recebido.
O artigo 38 do CTN reza que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, todavia a municipalidade soteropolitana criou o Valor Venal Atualizado (VVA) para calcular o tributo, não permitindo que nenhuma operação tenha base de cálculo inferior a ele, ainda que o valor da transação tenha sido infinitamente menor. O problema é que considerando o VVA a base de cálculo do ITIV, ela deveria estar disposta em lei e não há registro de sua instituição por nenhuma outra norma.
Trata-se, contudo, de uma tabela disponibilizada no site da SEFAZ, que permite alterações constantes, utilizada exclusivamente como referência para cálculo do ITIV, sendo o valor apresentado não válido para o cálculo do IPTU. Embora alguns doutrinadores defendam que a base de cálculo do ITIV deva ser a mesma do IPTU, outros entendem que precisa corresponder ao preço efetivo da transmissão do bem e o VVA arbitrado pelo fisco termina sendo maior do que o valor de mercado.
VVA ou valor venal do IPTU, a questão é que a base de cálculo do ITIV de Salvador não foi instituída por lei, não podendo assim ser utilizada para efeito de cobrança do imposto por violação ao princípio da legalidade tributária, sendo vedado ao Poder Executivo promover qualquer aumento por meio de norma infralegal e, muito menos, sem ela, por se tratar de matéria privativa de lei.
A lei municipal, no artigo 122, ainda obriga o sujeito passivo a pagar o imposto na assinatura do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura, imputando-lhe correção monetária, multa de mora, juros de mora e multa de infração em caso de inadimplência. Se não há dificuldade para alcançar o fato gerador que ocorre quando da transmissão da propriedade de bem imóvel mediante seu respectivo registro, por que antecipar receita de exercícios futuros?
Karla Borges - Professora do Instituto Latino-americano de Estudos Jurídicos Fonte: Bahia Notícias
A VALIDADE DA COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E A PRESCRIÇÃO NA SUA RESTITUIÇÃO
Durante muito tempo se discutiu a validade, e até mesmo, a legalidade da cobrança da comissão de corretagem do consumidor no momento da aquisição de imóveis, seja no caso de haver previsão contratual impondo ao adquirente da unidade a obrigação pelo pagamento e, mormente, nos casos de inexistência de disposição contratual neste sentido.
Todavia, independentemente das inúmeras discussões processuais que desaguaram no judiciário nos últimos anos, não se pode perder de vista que, de acordo com o artigo 724 do Código Civil, “a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.
Considerando a referida disposição legal, não resta dúvida de que as partes podem ajustar a responsabilidade sobre a realização do pagamento, no que cabe dizer que, uma vez imputada ao adquirente do imóvel, descabida se revela qualquer insurgência em sentido contrário.
No entanto, considerando que não raro a imposição decorria de contrato tacitamente celebrado, deflagrando, portanto, a alegação de ausência de previsão contratual por parte do consumidor, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento, quando ao julgar recursos repetitivos relacionados à matéria, bem como a cobrança da SATI, confirmou a validade da cláusula que direciona ao adquirente da unidade imobiliária a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, mesmo porque, segundo reconhecido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, trata-se de prática usual do mercado brasileiro, através da qual, as incorporadoras têm transferido o referido custo ao consumidor por meio da terceirização do serviço a profissionais da área da corretagem.
A despeito do reconhecimento da validade da cláusula que imputa ao consumidor, adquirente da unidade imobiliária, o dever pelo pagamento da comissão de corretagem, o Ministro asseverou que deve haver clareza e transparência na negociação, devendo o consumidor, não apenas ser previamente informado quanto ao dever de pagamento da obrigação, mas também, ter inequívoca ciência dos valores que estão sendo efetivamente pagos, com a devida identificação das rubricas, ainda que haja destaque do valor da comissão de corretagem no contrato, evitando-se com isso alegações quanto à violação do dever de transparência, conforme se observa de trecho abaixo colacionado:
“Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.” (FONTE: RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 – SP, 2ª SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, RELATOR MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 24.08.2016)
Assim, considerando a pacificação do entendimento, certo é que após o seu trânsito em julgado, as decisões exaradas nos recursos especiais admitidos sob a alcunha de recursos repetitivos, deverão ser devidamente observadas pelas instâncias inferiores, desde que, devidamente implementados nos contratos submetidos ao crivo do judiciário, o dever de transparência e de clareza.
Não obstante ter sido pacificado o entendimento quanto a legalidade na transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, fora ainda dirimida outra questão bastante nevrálgica envolvendo a matéria, qual seja, a prescrição na restituição dos valores pagos, restando fixada em 3 (três) anos, o que de plano, afasta discussões que contemplem a prescrição decenal que vinha sendo aplicada por alguns tribunais pátrios.
Debora Cristina de Castro da Rocha - Advogada especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: ATOS Advogados
"EM CARTÓRIOS TER SEGURANÇA É MELHOR DO QUE TER AGILIDADE", DIZ PROFESSOR
A necessidade de agilizar e desburocratizar é reiterada em todos os debates sobre o sistema de registros públicos imobiliários. No entanto, o senso comum não deve pautar o foco de atuação do poder público, na opinião do professor Benito Arruñada, economista espanhol especialista na matéria. Para ele, os serviços de cartório precisam se preocupar mais com segurança e qualidade.
“Para comprar uma casa, fazer uma hipoteca, o essencial não é que se consiga fazer um registro em dez, quinze dias, mas que a transação seja segura. Claro que é bom que também seja rápido, mas o ganho com a celeridade é insignificante se comparado com a segurança”, afirmou, durante o evento, no Senado.
Para explicar melhor sobre este assunto, o advogado especialista em direito civil e imobiliário Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores responde algumas questões.
O síndico é o responsável pela contratação e a consulta por Assembleia não se faz necessária. “Todavia, por uma questão de transparência administrativa, nada impede que o síndico dê ciência aos condôminos sobre a escolha da seguradora, preço, condições de pagamento, valor segurado”, explica.
Coberturas em caso de furto ou roubo de automóveis;
“A vantagem de uma cobertura completa reside exatamente no fato de que tanto o síndico quanto os demais condôminos não terão “dor de cabeça” ou prejuízos específicos caso exista algum dano ou prejuízo ao condomínio”, indica Posocco.
Posocco afirma que é preciso analisar que o seguro imposto pela lei tem o objetivo de obter recursos para a reconstrução da edificação em caso de sinistro. “Assim, se alguns condôminos contratam seguro pelo valor real e outros por um valor vil, poderá haver dificuldade para reconstrução do prédio. Pois nem todos terão recursos para enfrentar de imediato o custo normal da reconstrução”, explica.
SOMA DE PERÍODOS DE POSSE DO POSSUIDOR ANTECESSOR PARA EFEITOS DE USUCAPIÃO URBANO (pro misero) E RURAL (pro labore)
Com assento constitucional, esta espécie de usucapião exige além dos elementos explícitos no texto da Lei Maior, tais como limitação da área em 50 hectares para o rural, 250 metros quadrados para o urbano, o postulante não ser proprietário de outro imóvel, a utilização para subsistência em proveito próprio ou da família com a pratica de labor tipicamente agrário (usucapião especial rural), ou a moradia do núcleo familiar (usucapião especial urbano), e o preenchimento de um curto período de tempo, necessita que a posse seja exercida de forma pessoal e ininterrupta.
As formas tradicionais de usucapião admitem como regra a accessio possessionis (art. 1243 CC/02), isto é, a soma do período de posse do antecessor com a do possuidor que pretende a usucapião, entretanto, as formas constitucionais, inspiradas pelos princípios da dignidade da pessoa humana e da função social da propriedade, e menos bafejadas pelas aspirações econômicas, exigem que a posse seja pessoal, exercida diretamente pela pessoa ou pelo núcleo familiar, e com finalidade de torna-la útil.
O Enunciado da 317 da IV Jornada de Direito Civil, estabeleceu que:
“Art. 1.243. A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente.”
Abaixo, acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, sobre a inaplicabilidade do art. 1.243 CC/02 nas formas especiais:
Ementa: Apelação. Usucapião especial rural e/ou extraordinária. Impossibilidade. Ausência de pressupostos de lapso temporal e prova da posse do antecessor. Usucapião especial rural. Art. 191 da CF/88. No caso, no momento da propositura da demandada o autor contava com pouco mais de um ano de posse, o que de pronto inviabiliza o pedido. A usucapião especial rural e/ou urbana não admite a soma de posses, em razão do pressuposto da pessoalidade da posse. Precedentes jurisprudenciais. Usucapião extraordinária. Art. 1238 do CC. Ausência de demonstração da posse do antecessor. A escritura pública de cessão de direitos possessórios, por si só, não tem o condão de provar a posse do antecessor. A soma das posses exige comprovação dos atos efetivos de posse por todos aqueles que ocuparam o imóvel pretendido e pelo tempo necessário à caracterização da prescrição aquisitiva, o que no caso não ocorreu. Sentença mantida. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70069109098, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 15/03/2017).
Nada obsta que o possuidor de áreas cujas características inicialmente indiquem a escolha das formas constitucionais de usucapião opte pela usucapião extraordinária. A via especial constitucional é atrativa por conta da exiguidade dos prazos. Cabe ao profissional antes de ajuizar a ação analisar o que melhor corresponde às expectativas de seu cliente, buscando a mais segura, menos dispendiosa e mais célere.
Tiago Jose de Sousa Meirelles - Advogado, Formado em Ciências Jurídicas e Sociais