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Timestamp: 2016-10-25 12:04:47+00:00
Document Index: 247735849

Matched Legal Cases: ['art. 105', 'art. 105', "l'article 266", "l'article 271", "l'article 261", "l'article 272", 'art. 266', 'art. 261', 'art. 292', 'art. 271', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 261', 'art. 271', 'art. 74', 'art. 261', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 113', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 253', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 253', 'art. 253', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 261', 'art. 812', 'art. 261', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 266', 'in fine', 'art. 266', 'art. 2', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 261', 'ATF ', 'art. 261', 'art. 266', 'art. 36', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 77', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 1', 'art. 266', 'in fine', 'art. 257', 'art. 273', 'art. 266', 'in fine', 'in fine', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 138', 'ATF ', 'art. 269', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 266', 'in fine', 'art. 269', 'art. 266', 'art. 105', 'art. 8', 'art. 266', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 272', 'in fine', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 42', 'ATF ', 'art. 272', 'art. 66']

4A_656/2010 (14.02.2011)
Arr�t du 14 f�vrier 2011
H.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Jean-Emmanuel Rossel,
Y.________ SA, repr�sent�e par Mes Serge Fasel et Christophe Wilhelm,
recours contre l'arr�t rendu le 21 juillet 2010 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
A.a Selon un contrat du 3 juillet 2001, A.________ et B.________ ont remis � H.X.________ et F.X.________ l'exploitation de l'h�tel-restaurant Z.________, � ... (Vaud), dont les premiers �taient locataires.
Par contrat de bail du 26 juillet 2001, C.________ et D.________ ont c�d� � H.X.________ et F.X.________ (ci-apr�s: les locataires) l'usage de la parcelle n� 304, � ..., sur laquelle se trouve l'h�tel-restaurant pr�cit�, qui comprend notamment 24 chambres, un restaurant, et trois appartements de trois pi�ces situ�s aux premier, deuxi�me et troisi�me �tages du b�timent. Conclu pour une dur�e de 10 ans, � savoir du 1er septembre 2001 au 1er septembre 2011, le bail devait se renouveler de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation donn� par courrier recommand� une ann�e � l'avance pour la prochaine �ch�ance. Le loyer, index� � l'�volution de l'indice suisse des prix � la consommation, se montait initialement � 14'167 fr. par mois, plus 1'300 fr. de charges. Sur le loyer, le Tribunal f�d�ral ajoute un �l�ment de fait, non relev� dans l'arr�t attaqu�, qui ressort du contrat de bail produit au dossier (art. 105 al. 2 LTF).
Il a �t� retenu que les 8 juin 2005 et 11 ao�t 2006, les locataires ont ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud contre C.________ et D.________ en requ�rant que le � loyer net des locaux commerciaux � soit r�duit de 30% d�s le 1er mars 2003 et que divers travaux de r�fection soient entrepris dans l'immeuble. Selon les deux requ�tes adress�es audit tribunal, H.X.________ �tait alors domicili� � Lonay (Vaud), tandis que F.X.________ �tait domicili� � Vufflens-la-Ville (Vaud) (compl�tement d'office au sens de l'art. 105 al. 2 LTF).
A une date ind�termin�e apr�s la conclusion du bail, deux des trois appartements situ�s dans l'h�tel-restaurant susrappel� ont �t� occup�s par H.X.________, son �pouse et ses enfants.
A la suite de la faillite de C.________ et D.________, la vente aux ench�res forc�es de la parcelle n� 304 pr�cit�e a �t� organis�e le 15 f�vrier 2008; les conditions d'ench�res pr�cisaient que l'immeuble ferait l'objet d'une double mise � prix, soit avec et sans la charge de tous les baux � loyer portant sur le bien-fonds.
La soci�t� Y.________ SA (ci-apr�s: la bailleresse), qui a pour but l'acquisition et l'exploitation d'h�tels, restaurants et �tablissements publics en tout genre, a acquis la parcelle n� 304 lors des ench�res du 15 f�vrier 2008, sans la charge des baux � loyer grevant le bien-fonds.
A.b Dans un courrier du 18 f�vrier 2008, le repr�sentant d'alors des locataires a expos� � la bailleresse que le bail de ceux-ci portait sur une partie de l'immeuble qu'elle venait d'acqu�rir, qu'il y avait un proc�s pendant devant le Tribunal des baux en rapport avec l'ex�cution de travaux dans les locaux pris � bail, selon les demandes d�pos�es aupr�s du Tribunal des baux les 8 juin 2005 et 11 ao�t 2006, et que l'adjudicataire �tait en demeure de les effectuer. Ce mandataire a alors imparti � la bailleresse un d�lai de cinq jours pour accomplir ou, � tout le moins, commencer lesdits travaux, � d�faut de quoi le loyer serait consign�.
Selon avis du 26 f�vrier 2008, les locataires ont consign� aupr�s de l'office comp�tent le loyer �ch�ant le 29 f�vrier 2008 relatif � l'h�tel-restaurant Z.________.
A.c Par un pli du 20 mars 2008 envoy� � H.X.________ et F.X.________ en courrier simple et en courrier recommand�, � l'adresse de l'h�tel-restaurant Z.________, la bailleresse a r�sili� le bail commercial relatif � cet �tablissement pour le 1er octobre 2008; la formule officielle �tait jointe audit pli. Il a �t� retenu que l'envoi recommand� �tait � disposition des locataires pour �tre retir� au guichet postal � partir du mercredi 26 mars 2008, mais qu'il ne l'a �t� effectivement que le mardi 1er avril 2008.
B.a Le 27 mars 2008, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de l'Ouest lausannois en requ�rant de la bailleresse une r�duction de loyer de 30% d�s le 1er mars 2008, la restitution de montants vers�s en trop � partir de cette date et qu'ordre soit donn� � celle-ci de proc�der � divers travaux, la consignation des loyers �tant d�clar�e valable.
Le 18 avril 2008, les locataires ont saisi derechef la m�me autorit� des conclusions suivantes contre la bailleresse:
� A Principalement:
I Que le cong� notifi� le 1er avril 2008 aux locataires pour le 1er octobre 2008 est nul au sens des dispositions de l'article 266o CO.
II Que pr�dite r�siliation est annul�e, puisqu'elle contrevient aux dispositions de l'article 271a let. a CO, les locataires ayant fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail.
III Que pr�dit cong� est inefficace, puisque notifi� tardivement aux locataires au sens de l'article 261 al. 2 let. a CO.
IV Pour le cas bien improbable o� le cong� serait d�clar� valable, prolongation de six ans est accord�e aux locataires en vertu des dispositions de l'article 272b CO �.
Apr�s �chec de la conciliation, les locataires ont ouvert action le 29 octobre 2008 contre la bailleresse devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. A titre principal, ils ont conclu � la nullit� du cong� au sens de l'art. 266o CO du fait de l'absence de notification s�par�e � l'�pouse de H.X.________, � l'inefficacit� du cong� pour notification tardive au sens de l'art. 261 CO, � une baisse de loyer de 30% d�s le 1er mars 2008, � la restitution des sommes pay�es en trop � partir de cette date, � ce qu'ordre soit donn� � la d�fenderesse, sous menace des peines pr�vues par l'art. 292 CP, de proc�der � divers travaux et � ce que la consignation des loyers soit d�clar�e valable; subsidiairement, ils ont requis l'annulation du cong� en raison de son caract�re abusif au regard de l'art. 271a al. 1 let. a CO; plus subsidiairement, ils ont sollicit� une prolongation de six ans de leur bail.
La d�fenderesse a conclu au rejet des conclusions des demandeurs; reconventionnellement, elle a requis que le cong� soit d�clar� valable, qu'aucune prolongation de bail ne soit accord�e aux locataires et � ce que les loyers et acomptes de charges consign�s soient int�gralement lib�r�s en sa faveur.
Les demandeurs ont notamment sollicit� la mise en oeuvre d'une expertise comptable pour �tablir leur int�r�t financier au maintien du bail et le dommage qui r�sulterait d'un cong� anticip�, ainsi que l'audition du t�moin E.________, lequel avait occup� avant 2005 l'appartement du premier �tage, afin d'�tablir que la r�siliation portait en partie sur des logements familiaux.
Lors d'une audience tenue le 11 novembre 2009, le Tribunal des baux a disjoint la question de la validit� du cong� de celles li�es � la r�duction de loyer et � la r�paration de d�fauts, l'instruction et les d�bats sur ces deux derniers points �tant renvoy�s. Si le tribunal a entendu plusieurs t�moins, il a refus� de r�assigner le t�moin E.________, qui, bien que convoqu�, ne s'�tait pas pr�sent� � l'audience; il a encore refus� d'ordonner l'expertise comptable sollicit�e.
B.b Par jugement disjoint du 11 novembre 2009, le Tribunal des baux a reconnu la validit� du cong� adress� le 20 mars 2008 par la d�fenderesse aux locataires et accord� � ceux-ci une unique prolongation de bail au 1er septembre 2011.
B.c Saisie d'un recours des locataires, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 21 juillet 2010, l'a rejet�, le jugement du 11 novembre 2009 �tant confirm�.
En substance, la cour cantonale a ni� que les locaux lou�s aient le caract�re d'un logement familial, tel que l'entendent les art. 266m et 266n CO, m�me s'il n'a pas �t� contest� que deux des appartements de l'h�tel-restaurant sont occup�s par le locataire H.X.________ et sa famille. Elle a ainsi retenu que le t�moignage de E.________ ne pouvait apporter aucun �l�ment suppl�mentaire � ce sujet, si bien que son audition pouvait �tre refus�e.
S'il fallait pourtant qualifier les locaux de mixtes (locaux commerciaux comprenant un logement familial), les locataires n'ont pas d�montr� avoir inform� la d�fenderesse que le demandeur H.X.________ et sa famille occupaient deux des appartements de l'h�tel-restaurant. L'autorit� cantonale en a d�duit qu'�tait valable la r�siliation envoy�e le 20 mars 2008 aux deux exploitants de l'�tablissement et titulaires du bail.
S'agissant de l'examen du respect du d�lai de cong�, les magistrats vaudois ont retenu que le pli recommand� contenant la r�siliation du bail est arriv� � l'Office postal de ... le 26 mars 2008 et qu'il pouvait �tre retir� par les locataires en tout cas le lendemain. Ayant attendu cinq jours pour retirer le courrier, les locataires ne peuvent se pr�valoir du retrait effectif le 1er avril 2008, de sorte que le cong� est intervenu � temps pour d�ployer ses effets au plus prochain terme l�gal, soit le 1er octobre 2008.
La cour cantonale a encore reconnu que le cong� litigieux ne constituait pas un cong� de repr�sailles, faute d'existence d'un lien de causalit� entre les pr�tentions �mises par les locataires � propos de l'ex�cution de travaux dans l'immeuble et la r�siliation du bail.
Enfin, la Chambre des recours, � l'issue d'une pes�e appr�ciative, a jug� que la prolongation de bail accord�e, qui �quivaut � pr�s de trois ans, ne pr�tait pas le flanc � la critique.
H.X.________ et F.X.________, par un seul m�moire, exercent au Tribunal f�d�ral un recours en mati�re civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arr�t pr�cit�. Ils concluent, dans chacune des voies de droit, � la r�forme de l'arr�t d�f�r�, en ce sens, principalement, que le cong� est nul � au sens des dispositions de l'art. 266o CO �, qu'il est inefficace � puisque notifi� tardivement aux locataires au sens de l'art. 261 lettre a CO �; subsidiairement, ils requi�rent l'annulation du cong�, qui serait abusif au regard de l'art. 271a al. 1 let. a CO; plus subsidiairement, ils demandent que leur bail soit prolong� de six ans; encore plus subsidiairement, ils sollicitent l'annulation de l'arr�t attaqu� et le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouveau jugement au sens des consid�rants.
L'intim�e propose le rejet tant du recours en mati�re civile que du recours constitutionnel.
Les recourants ont form� une demande d'effet suspensif, qui a �t� rejet�e par ordonnance pr�sidentielle du 13 janvier 2011.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire; elles ne peuvent donc �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par un recours en mati�re civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En mati�re de droit du bail � loyer, cette valeur s'�l�ve � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
En cas de litige portant sur la r�siliation d'un bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement. Pour arr�ter la prochaine �ch�ance de bail possible en l'occurrence, il faut ainsi pr�supposer que les recourants obtiennent gain de cause, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable. Il est constant que l'intim�e a acquis l'immeuble aux ench�res le 15 f�vrier 2008 et qu'elle a signifi� aux recourants, en sa qualit� de nouvel acqu�reur, la r�siliation anticip�e de leur bail (non annot� au registre foncier) pour le prochain terme l�gal en application de l'art. 261 al. 2 let. a CO. Si ce cong� extraordinaire n'�tait pas valable, le bail courrait jusqu'� l'�ch�ance contractuelle du 1er septembre 2011. Le loyer annuel initial pay� par les recourants se montant � 170'004 fr. (12 x 14'167 fr.), sans tenir compte de l'indexation convenue et des charges, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est largement d�pass�e.
Interjet� pour le reste par les demandeurs, qui ont succomb� dans leur contestation de la validit� du cong� et qui ont ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours en mati�re civile est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
La recevabilit� du recours en mati�re civile rend irrecevable le recours constitutionnel exerc� parall�lement par les recourants contre l'arr�t critiqu� (art. 113 LTF). Il sied toutefois de pr�ciser � ces derniers que les griefs d'ordre constitutionnel qu'ils ont soulev�s dans cette voie de droit, � supposer qu'ils r�pondent aux exigences de motivation renforc�es de l'art. 106 al. 2 LTF, pourront �tre examin�s dans le recours ordinaire en mati�re civile, l'intitul� erron� d'un recours ne devant pas nuire � son auteur (ATF 134 III 379 consid. 1.1 p. 382); de fait, la notion de droit f�d�ral de l'art. 95 let. a LTF englobe le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1. 4 p. 674).
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise et d�taill�e par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Invoquant une violation de l'art. 266n CO, les recourants, dans un premier moyen, pr�tendent que le cong� du 20 mars 2008 est nul, � d�faut d'avoir �t� notifi� � l'�pouse de H.X.________. Ils font valoir que l'objet du bail litigieux a essentiellement un caract�re familial, en ce sens que les familles qui exploitent l'�tablissement sont install�es dans deux des appartements qui s'y trouvent. De toute mani�re, poursuivent-ils, si le bail a trait � la fois � des objets commerciaux et � des logements de famille, la protection conf�r�e par les art. 266m � 266o CO doit entrer en jeu. Les recourants soutiennent avoir inform� les anciennes propri�taires de l'h�tel-restaurant de cette situation et en inf�rent qu'ils n'avaient � effectuer aucunes d�marches envers l'adjudicataire. Ils ajoutent, pour parer � un reproche de la Chambre des recours, que ce n'est qu'� titre subsidiaire qu'ils se sont pr�valus des r�gles relatives au bail commercial, de sorte qu'il serait incongru de tirer profit de cette tactique judiciaire pour d�nier � l'objet lou� son caract�re de logement familial. Les recourants font enfin grief � la cour cantonale d'�tre tomb�e dans l'arbitraire et d'avoir attent� � leur droit d'�tre entendus en �cartant l'audition du t�moin E.________, qui avait occup� lui-m�me avec sa famille avant 2005 un des appartements de l'�tablissement public.
2.1 Il est constant que C.________ et D.________ ont c�d� l'usage de locaux � usage d'h�tel-restaurant aux recourants par convention du 26 juillet 2001, laquelle se d�finit comme un contrat de bail � loyer (art. 253 CO). Un peu plus de trois semaines auparavant, les anciens exploitants (qui n'�taient pas les propri�taires) avaient remis aux recourants les installations et �quipements de l'�tablissement par un contrat du 3 juillet 2001; cet accord doit se qualifier de contrat de remise de commerce, lequel constitue un contrat sui generis (ATF 129 III 18 consid. 2.1).
Ces �l�ments montrent clairement que les locaux lou�s �taient destin�s de mani�re pr�pond�rante � l'exploitation d'un commerce, de sorte que le contrat du 26 juillet 2001 doit �tre assimil� � un bail commercial.
2.2 Il a �t� constat� (art. 105 al. 1 LTF) que les locaux pris � bail comprenaient en particulier 24 chambres, un restaurant, et trois appartements de trois pi�ces.
L'autorit� cantonale a retenu qu'apr�s la conclusion du bail commercial, le locataire H.X.________ a occup�, avec sa femme et ses enfants, deux des trois appartements en cause. Etant parvenue � une conviction � ce propos sur la base des preuves administr�es, la Chambre des recours pouvait renoncer � entendre le t�moin E.________, dont la d�position ne pouvait l'amener � modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1). En effet, le pr�cit� avait apparemment occup�, ant�rieurement � 2005, un des trois appartements en tant que locaux de fonction; or la notion de local de fonction n'a rien � voir avec celle du logement de famille valant en droit du bail (cf. DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 121). Le grief de violation du droit d'�tre entendu, fond� sur le refus d'audition dudit t�moin, n'a aucune consistance. Et les recourants ne d�signent pas la norme du droit de la proc�dure cantonale qui aurait �t� appliqu�e arbitrairement dans ce cadre par les magistrats vaudois, ce qui rend ce pan de la critique irrecevable (art. 106 al. 2 LTF).
2.3 On ne sait � quelle date H.X.________ et sa famille se sont install�s dans les deux appartements de l'�tablissement. Mais, d�s l'instant o� le pr�cit�, dans les requ�tes en r�duction de loyer et en demande de travaux qu'il a envoy�es au Tribunal des baux vaudois les 8 juin 2005 et 11 ao�t 2006, s'est dit lui-m�me encore domicili� � Lonay, il y a de forts indices qu'il n'est venu habiter dans l'immeuble abritant l'h�tel-restaurant qu'apr�s ao�t 2006.
Il n'en demeure pas moins qu'� partir de septembre 2006 au plus t�t, la destination de l'immeuble lou� �tait mixte, en ce sens qu'il comprenait tout � la fois des locaux commerciaux et un logement familial (i.e. celui du locataire H.X.________).
Or, selon la doctrine, les locaux commerciaux, qui servent �galement � l'h�bergement d'�poux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail (ce qui est le cas en l'esp�ce), doivent b�n�ficier de la protection accord�e par les art. 266m � 266n CO (BOHNET/MONTINI, Droit du bail � loyer, 2010, n� 4 ad art. 266m CO p. 717; LACHAT ET AL., Das Mietrecht f�r die Praxis, 8e �d. 2009, ch. 4/4.2.9 p. 60; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 1994, n� 42 ad art. 253a-253b CO; ROGER WEBER, Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d. 2007, n� 14 ad art. 253a/253b CO; LACHAT, op. cit., p. 121). Ces opinions sont convaincantes, car une famille ne saurait �tre priv�e de la possibilit� d'invoquer les normes protectrices susmentionn�es sous le seul pr�texte qu'elle habite, peut-�tre par n�cessit�s �conomiques, dans les locaux qu'elle a pris � bail afin de mener une activit� �conomique.
2.4 D'apr�s l'art. 266n CO, le cong� donn� par le bailleur doit �tre communiqu� s�par�ment au locataire et � son conjoint ou � son partenaire enregistr�. Le cong� qui ne satisfait pas notamment � la condition pr�vue � l'art. 266n CO est nul (art. 266o CO).
Il n'est pas contest� que l'intim�e n'a pas envoy� le cong� � l'�pouse du locataire H.X.________.
A consid�rer les circonstances particuli�res de l'esp�ce, la nullit� du cong� ne doit toutefois pas �tre admise.
2.5 L'intim�e est entr�e dans le rapport de bail, en vertu de l'art. 261 al. 1 CO, apr�s que la parcelle n� 304 lui a �t� adjug�e au cours d'une vente aux ench�res le 15 f�vrier 2008. Elle a acquis cet immeuble lors d'une seconde mise � prix, sans les baux qui le grevaient (cf. art. 812 CC et 142 LP). Elle a ensuite fait usage de son droit de r�silier de mani�re anticip�e le contrat litigieux (non annot� au registre foncier) pour le prochain terme l�gal en application de l'art. 261 al. 2 let. a CO (cf. ATF 128 III 82 consid. 2d/dd), pr�rogative qui n'exige pas de l'acqu�reur la preuve d'un besoin urgent pour lui-m�me ou ses proches parents ou alli�s (ATF 125 III 123 consid. 1e).
Il est admis que si, en cours de bail, le locataire d�place le logement de la famille, il est tenu d'en faire part au bailleur; il s'agit l� d'une obligation accessoire du locataire (PETER HIGI, Commentaire zurichois, 1995, n� 26-27 ad art. 266m-266n CO; LACHAT, op. cit., ch. 4.7 p. 634; WEBER, op. cit., n� 2 in fine ad art. 266m/266n CO).
Le principe de la bonne foi, ancr� � l'art. 2 al. 1 CC, s'applique � l'ensemble des domaines du droit. L'abus manifeste d'un droit n'est pas prot�g� par la loi (art. 2 al. 2 CC). Il peut y avoir abus de droit lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228).
Dans le cas pr�sent, les recourants n'ont pas pr�tendu avoir inform� l'adjudicataire de la parcelle n� 304 que H.X.________ et sa famille s'�taient install�s dans deux des appartements de l'h�tel-restaurant qui y est b�ti. Du moment que l'intim�e a acquis l'immeuble dans une vente forc�e lors de la seconde mise � prix, en particulier sans le bail conclu par les recourants avec les anciennes propri�taires, et que le bien-fonds contenait essentiellement des locaux commerciaux � usage d'h�tel-restaurant, il incombait aux demandeurs de faire part � l'adjudicataire qu'une partie des locaux pris � bail servait �galement de logement de famille. Les recourants �taient parfaitement � m�me d'atteindre la bailleresse, puisque trois jours seulement apr�s la vente forc�e, soit le 18 f�vrier 2008, leur conseil d'alors a �crit � l'intim�e que les locataires �taient titulaires d'un bail portant sur une partie de l'immeuble acquis aux ench�res par celle-ci et que la bailleresse �tait mise en demeure d'op�rer dans les cinq jours divers travaux dans le b�timent. Les recourants n'ont cependant pas averti l'intim�e, dans ce courrier du 18 f�vrier 2008, de la constitution en cours de bail (i e. plusieurs ann�es apr�s sa passation avec les anciennes propri�taires de l'immeuble) d'un logement familial dans les locaux � usage d'h�tel-restaurant. En se pr�valant, dans ce contexte particulier, de la nullit� du cong� sur la base de l'art. 266o CO, au motif que cet acte n'aurait pas �t� notifi� � l'�pouse de l'un d'eux, laquelle n'est pas titulaire du bail, les recourants commettent une entorse au principe de la bonne foi, qui ne m�rite pas d'�tre prot�g�e judiciairement.
La critique doit �tre rejet�e.
A l'appui de leur deuxi�me moyen, les recourants pr�tendent que la r�siliation est tardive. Ils font grief � la cour cantonale d'avoir admis que le pli recommand� contenant le cong� leur est parvenu le 26 mars 2008, voire au plus tard le lendemain, et non � la date o� ils en ont pris connaissance effectivement en le retirant � la poste, soit le 1er avril 2008. Ils all�guent que, selon la jurisprudence et la doctrine, la date du retrait effectif � la poste doit pr�valoir. Ils sont d'avis que la r�siliation communiqu�e le 1er avril 2008, � d�faut d'avoir respect� le pr�avis de cong� l�gal de six mois valant pour le bail de locaux commerciaux, �tait tardive et qu'elle ne pouvait ainsi d�ployer d'effet pour l'�ch�ance invoqu�e du 1er octobre 2008.
3.1.1 La r�siliation de bail est une d�claration unilat�rale de volont� de l'une des parties au contrat soumise � r�ception (cf. parmi les auteurs r�cents: LACHAT, op. cit., p. 638 ch. 7.1; BOHNET/MONTINI, op. cit., n� 3 et 4 ad art. 266a CO).
D'apr�s l'art. 261 al. 2 let. a CO, l'acqu�reur qui a obtenu la propri�t� d'habitations ou de locaux commerciaux, apr�s la conclusion du bail, dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite peut r�silier le contrat de mani�re anticip�e pour le prochain terme l�gal en observant le d�lai de cong� l�gal, pour autant qu'il fasse valoir un besoin urgent pour lui-m�me ou ses proches parents ou alli�s. Il est de jurisprudence que l'adjudicataire, qui devient propri�taire d'un bien-fonds dans une vente forc�e � la suite d'une double mise � prix, a la facult� de r�silier un bail de longue dur�e pour le prochain terme l�gal, m�me s'il ne se pr�vaut pas d'un besoin urgent (ATF 128 III 82 consid. 2; 125 III 123 consid. 1e). Ce droit de donner le cong�, sans avoir � respecter l'�ch�ance et le pr�avis pr�vus contractuellement, est un privil�ge de l'adjudicataire (cf. WEBER, op. cit., n� 6 ad art. 261 CO; LACHAT, op. cit., ch. 4.2.3 p. 690).
L'art. 266d CO dispose que, pour les locaux commerciaux, le d�lai de cong� est de six mois pour le terme fix� par l'usage local; dans le canton de Vaud, les termes usuels sont le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre � midi (art. 36 des Dispositions paritaires romandes et r�gles et usages locatifs du canton de Vaud, constituant le Contrat-cadre vaudois d�clar� de force obligatoire au 1er d�cembre 2001; LACHAT, op. cit., p. 650 en haut et p. 104 ch. 4.3).
3.1.2 Il r�sulte du principe de l'unit� de l'ordre juridique que la computation d'un d�lai doit se faire selon le droit qui fixe ce d�lai, ce principe valant pour le droit f�d�ral (ATF 123 III 67 consid. 2a et les r�f�rences).
Le Code des obligations, comme on l'a vu, fixe � six mois le d�lai l�gal de cong� des baux de locaux commerciaux. Il s'agit donc d'un d�lai du droit mat�riel f�d�ral.
Lorsque la communication d'une manifestation de volont� constitue le moment � partir duquel court un d�lai de droit mat�riel f�d�ral, il faut appliquer la th�orie de la r�ception dite absolue (ATF 118 II 42 consid. 3; 107 II 189 consid. 2; ERNST A. KRAMER, Commentaire bernois, 1986, n� 88 ad art. 1 CO; PETER GAUCH ET AL., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 9e �d., 2008, ch. 196/196a p. 37; FABIENNE HOHL, Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 5 ad art. 77 CO; LA M�ME, Proc�dure civile, Tome II, 2e �d., 2010, ch. 916 ss p. 171/172). Le point de d�part du d�lai correspond alors au moment o� la manifestation de volont� est parvenue dans la sph�re d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son repr�sentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires celui-ci soit � m�me d'en prendre connaissance.
S'agissant d'un pli ordinaire communiqu� par la poste, la manifestation de volont� est re�ue lorsqu'elle est d�pos�e dans la bo�te aux lettres ou la case postale du destinataire si l'on peut escompter qu'il l�ve le courrier � ce moment-l�; savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas d�terminant (ATF 118 II 42 consid. 3b p. 44 et les r�f�rences doctrinales). Un tel envoi simple ne fait cependant pas preuve de sa r�ception (ATF 105 III 43 consid. 2a p. 45).
En ce qui concerne une lettre recommand�e, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou � un tiers autoris� � prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa bo�te aux lettres ou sa case postale, le pli est re�u d�s que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour m�me o� l'avis de retrait est d�pos� dans la bo�te aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussit�t, sinon en r�gle g�n�rale le lendemain de ce jour (ATF 107 II 189 consid. 2 p. 192; cf. KRAMER, op. cit., n� 88 ad art. 1 CO; FABIENNE HOHL, Proc�dure civile, Tome II, 2e �d., 2010, ch. 920-924 p. 171/172; BOHNET/MONTINI, op. cit., n� 4 ad art. 266a CO).
Cette conception est approuv�e par la doctrine majoritaire s'agissant de la notification d'une r�siliation de bail � loyer (RAYMOND BISANG ET AL., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e �d., 2008, n� 5a ad Vorbemerkungen Art. 266-266o CO et n� 28 in fine ad art. 257d CO; WEBER, op. cit., n� 3a ad art. 273 CO et n� 1a ad art. 266a CO; HIGI, Commentaire zurichois, 1995, n� 38 et n� 41 ad Vorbemerkungen zu Art. 266-266o CO; LACHAT ET AL., op. cit., ch. 25/6.3 p. 519; ZIHLMANN/JAKOB, Mietrecht, 3e �d., 1999, p. 185 in fine; FRAN�OIS BOHNET, Les termes et les d�lais du bail � loyer, p. 26 in fine, in 13e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2004; MARIO MONTINI, Droit du bail 19/2007, p. 38; JEAN-PIERRE MENGE, Kuendigung und Kuendigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschaeftsraeumlichkeiten, th�se B�le 1993, p. 21; CLAUDE RAMONI, Demeure du d�biteur et contrats de droit suisse, th�se Lausanne 2002, p. 148 ch. 317; TOBIAS BARTELS, Die Fristwahrung im Mietrecht: insbesondere bei empfangsbed�rftigen Willenserkl�rungen, MietRecht Aktuell 1/2002, p. 4-8).
3.1.3 Dans deux cas en mati�re de bail, la jurisprudence du Tribunal f�d�ral a d�rog� � la th�orie de la r�ception absolue. Il s'agit de la communication, par pli recommand�, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO (ATF 107 II 189 consid. 2) et de celle de la sommation de payer institu�e par l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 147 consid. 2). Pour ces deux �ventualit�s, � l'instar de ce qui pr�vaut pour les d�lais de proc�dure (cf. art. 138 al. 3 du Code de proc�dure civile du 19 d�cembre 2008, RS 272; ATF 130 III 396 consid. 1.2.3; 111 V 99 consid. 2b p. 101), si le courrier recommand� ne peut pas �tre remis directement au destinataire (ou � une personne autoris�e par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le d�lai de garde postal a �t� mis dans sa bo�te aux lettres ou sa case postale, l'acte est re�u au moment o� le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, � supposer qu'il ne soit pas retir� dans le d�lai de garde de sept jours, le septi�me et dernier jour de ce d�lai. Cette th�orie de la r�ception est dite relative.
Prenant appui sur cette jurisprudence, certains auteurs pr�conisent, lorsque la notification de la manifestation de volont� est effectu�e au destinataire sous pli recommand� avec d�p�t d'un avis de retrait postal, une application de la th�orie relative de la r�ception � d'autres actes du droit du bail que l'avis de majoration de loyer (art. 269d CO) et l'avis comminatoire (art. 257d CO), en particulier � la notification du cong�, voire pr�nent m�me une application uniforme de cette th�orie de la r�ception pour tous les actes de droit civil (BOHNET/MONTINI, op. cit., n� 21 ad art. 257d CO; LACHAT, op. cit., p. 639/640; LE M�ME, Commentaire romand, Code des obligations I, n� 5 ad art. 266a CO; CARMINE BASELICE, MietRecht Aktuell, 2/1995, p. 103 in fine). Ils invoquent les horaires d'ouverture des guichets postaux, la clart� et la coh�rence du droit ainsi que la protection de la partie faible.
Cette opinion minoritaire ne convainc pas. Le Tribunal f�d�ral a appliqu� la th�orie relative de la r�ception lorsque le locataire re�oit un avis de hausse de loyer afin qu'il b�n�ficie effectivement du d�lai de r�flexion de dix jours de l'art. 269d al. 1 CO et de la possibilit� de r�silier le contrat s'il n'entend pas accepter la hausse ou la contester. La juridiction f�d�rale en a fait de m�me pour la communication de l'avis comminatoire dans l'intention que le locataire de baux d'habitations ou de locaux commerciaux jouisse de l'entier du d�lai de 30 jours pour r�unir les fonds lui permettant de r�gler son loyer �chu. Ces consid�rations particuli�res ne sauraient valoir pour d'autres actes, comme la notification du cong�.
En outre, le syst�me de la r�ception absolue tient compte de mani�re �quitable des int�r�ts antagonistes des deux parties, � savoir ceux de l'�metteur et du destinataire. L'exp�diteur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment o� il parvient dans la sph�re d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, � l'int�rieur de sa sph�re d'influence, de prendre connaissance tardivement, respectivement de ne pas prendre connaissance du support de communication. Cet �quilibre serait rompu si la th�orie relative de la r�ception devait s'appliquer sans limite.
Il faut donc admettre qu'il n'y a aucun motif objectif s�rieux de changer la jurisprudence, approuv�e par de tr�s nombreux auteurs. Autrement dit, la r�ception du cong� ob�it toujours en droit du bail au syst�me de la r�ception absolue.
3.2 Ces consid�rations conduisent le Tribunal f�d�ral � retenir que l'intim�e a en l'occurrence respect� le d�lai l�gal de cong� de six mois de l'art. 266d CO pour le terme usuel du 1er octobre 2008.
En effet, il a �t� constat� (art. 105 al. 1 LTF) que la bailleresse a envoy� aux recourants le cong� du 20 mars 2008 par pli simple et par pli recommand�.
Concernant le courrier simple, l'intim�e n'a pas apport� la preuve, qui lui incombait (art. 8 CC; LACHAT, op. cit., p. 641; HIGI, Commentaire zurichois, 1995, n� 42 ad Vorbemerkungen zu Art. 266-266o CO), de la r�ception par les locataires du pli renfermant le cong�.
En revanche, il ressort des constatations cantonales, non tax�es d'arbitraire, que le cong� adress� aux recourants par pli recommand� pouvait �tre retir� d�s le mercredi 26 mars 2008 au guichet de la poste. Les locataires n'ont jamais pr�tendu qu'un avis de retrait n'a pas �t� d�pos� dans leur bo�te aux lettres. Les recourants �taient donc � m�me de prendre connaissance du pli recommand� le jeudi 27 mars 2008. Le cong� a donc �t� notifi�, pour le terme usuel vaudois du 1er octobre 2008, dans le respect du pr�avis l�gal de six mois instaur� par l'art. 266d CO pour les locaux commerciaux.
Dans un troisi�me moyen, les recourants soutiennent que le cong� du 20 mars 2008 est un cong� de repr�sailles �mis parce qu'ils ont requis de bonne foi la r�alisation de travaux dans les locaux pris � bail. Ils y voient une violation de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
4.1 A teneur de la norme pr�cit�e, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail. Cette disposition vise � permettre au locataire d'exprimer librement ses pr�tentions sans avoir � craindre un cong�. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause � effet entre sa pr�tention et la r�siliation (arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000 consid 2a, in SJ 2001 I p. 17; RAYMOND BISANG ET AL., op. cit., n� 14 ad art. 271a CO). Il est toutefois loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de d�montrer que le motif v�ritable du cong� est autre, auquel cas l'art. 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arr�t 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid. 3.3; LACHAT, op. cit., ch. 5.2.4 p. 741).
4.2 En l'occurrence, l'intim�e, qui a obtenu l'adjudication de l'immeuble dans une vente aux ench�res, a r�sili� de mani�re anticip�e le bail (cf. ATF 128 III 82 consid. 2).
Sur la base des constatations op�r�es par la cour cantonale, on ne discerne aucun indice suffisant que le cong� a �t� donn� pour punir les recourants d'avoir �mis d�s 2005 des pr�tentions en relation avec le bail commercial. La justification du cong� donn� repose bien plut�t, selon la plus grande vraisemblance, sur le privil�ge conf�r� � l'adjudicataire, qui acquiert un immeuble � la suite d'une double mise � prix dans une proc�dure d'ex�cution forc�e, de r�silier � titre extraordinaire le bail pour le prochain terme l�gal. De plus, les recourants n'ont pas mis en doute le besoin de la d�fenderesse, qui a notamment pour but l'exploitation d'�tablissements publics en tout genre, d'utiliser les locaux � titre professionnel.
La critique est infond�e.
Enfin, � titre subsidiaire, les recourants reprochent � la cour cantonale de leur avoir accord� une prolongation de leur bail jusqu'au 1er septembre 2011, et non la prolongation maximale d'une dur�e de six ans entrant en ligne de compte. Ils font valoir qu'ils ont achet� le fonds de commerce pour une somme de plus de 500'000 fr. et qu'ils subissent, en raison de la r�siliation de leur bail, une perte �conomique qu'il aurait �t� possible de quantifier par une expertise financi�re et comptable, laquelle leur a �t� refus�e arbitrairement et au m�pris de leur droit d'�tre entendus.
5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de dur�e d�termin�e ou ind�termin�e lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. Selon la jurisprudence, m�me en cas de r�siliation anticip�e d'un bail de longue dur�e apr�s une double mise � prix, le contrat peut �tre prolong� aux conditions des art. 272 ss CO (ATF 128 III 82 consid. 2).
5.2 Il n'est pas contestable que la r�siliation pour le 1er octobre 2008 a des cons�quences p�nibles pour les locataires, dont la premi�re �ch�ance contractuelle de leur bail �tait le 1er septembre 2011. Il sied manifestement de leur accorder une prolongation de bail dans le cadre d'une pes�e des int�r�ts prenant en compte les �l�ments rappel�s � l'art. 272 al. 2 CO. La r�siliation anticip�e du bail r�sultant d'une adjudication � l'issue d'une double mise � prix, il faut, entre autres crit�res, prendre en consid�ration les int�r�ts de l'adjudicataire, particuli�rement son besoin des locaux (cf. art. 272 al. 2 let. d CO; LACHAT, op. cit., p. 698 ch. 4.5.8 in fine).
D'apr�s l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut �tre prolong� de six ans au maximum, une ou deux prolongations pouvant �tre accord�e dans cette limite.
5.3 Les recourants ne font pas grief � la cour cantonale de leur avoir accord� une unique prolongation, et non une premi�re prolongation r�servant la possibilit� d'en obtenir une seconde aux conditions strictes de l'art. 272 al. 3 CO. Il n'y a en cons�quence pas lieu d'examiner la question sous cet angle (art. 42 al. 1 et 2 LTF).
5.4 Dans le cadre de l'examen de la requ�te en prolongation de bail, les magistrats vaudois ont tout d'abord expliqu� que les premiers juges, apr�s avoir entendu le t�moin F.________, lequel avait la charge de tenir la comptabilit� de l'�tablissement exploit� par les recourants, ont estim� �tre suffisamment renseign�s sur le dommage subi par ces derniers d�coulant d'une r�siliation anticip�e du bail, de sorte qu'une expertise comptable �tait superflue. Ils ont encore ajout� que les preuves par t�moins et par expertise s'excluaient. Les recourants ne discutent pas cette motivation, mais se contentent d'affirmer que seule une expertise e�t �t� � m�me de prouver l'ampleur du pr�judice qu'ils subissent. D�s l'instant o� ils n'ont pas d�montr� la pertinence de leur offre de preuve, le grief de violation du droit d'�tre entendu est sans fondement (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504/505). Les recourants n'invoquent en outre aucune application insoutenable du droit de proc�dure cantonal, d'o� l'irrecevabilit� du moyen pris de l'arbitraire.
5.5 Pour fixer la dur�e de la prolongation de bail contest�e, l'autorit� cantonale a adopt� les motifs des premiers juges. Ces derniers ont retenu, d'un c�t�, que l'h�tel-restaurant constituait la source de revenu du locataire H.X.________ et que les recourants avaient consenti de nombreux efforts personnels et �conomiques pour exploiter l'�tablissement public. De l'autre, ils ont relev� qu'au fil des ann�es tant le chiffre d'affaires que le b�n�fice des locataires avaient tendance � baisser, que le revenu du pr�cit� �tait compl�t� par le salaire obtenu par son �pouse, qui se montait � 6'000 fr. brut par mois, et que le responsable de la comptabilit� de l'h�tel-restaurant avait d�clar� que, selon les usages de la branche, le fonds de commerce devait �tre amorti sur la dur�e initiale du bail, soit sur dix ans.
La cour cantonale a ainsi tenu compte de tous les �l�ments pertinents, sans d'ailleurs mettre particuli�rement l'accent sur le besoin de l'adjudicataire d'utiliser les locaux pour y d�velopper ses affaires, lequel n'a pas �t� ni� par les recourants.
La dur�e de la prolongation accord�e �quivaut � environ la moiti� de la prolongation maximale. Il y a lieu en cons�quence d'admettre que la cour cantonale a fait en la mati�re un usage correct de son pouvoir d'appr�ciation et respect� le droit f�d�ral, singuli�rement l'art. 272 CO.
Au vu de ce qui pr�c�de, le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable, alors que le recours en mati�re civile doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Les frais judiciaires et les d�pens seront mis solidairement � la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 6'000 fr., sont mis solidairement � la charge des recourants.
Les recourants verseront solidairement � l'intim�e une indemnit� de 7'000 fr. � titre de d�pens.
Lausanne, le 14 f�vrier 2011