Source: https://www.immobilienfinanzierung.de/lexikon/?page=9
Timestamp: 2019-05-23 23:58:26
Document Index: 174649722

Matched Legal Cases: ['§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 489', '§ 1113', '§ 1191', '§ 1199', '§ 1147']

Lexikon zur Immobilienfinanzierung - Seite 9 | DTW
Lexikon zur Immobilienfinanzierung - Seite 9
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsen
RisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung
Ein Forderungsverkauf (auch „Factoring“ genannt) ist – ganz einfach ausgedrückt – der Weiterverkauf eines Darlehens, z. B. einer Immoblienfinanzierung. Die noch offenen Forderungen des Kredits, werden dabei vom bisherigen Darlehensgeber an einen Dritten veräußert. Der Vorteil für den Darlehensgeber ist, dass er die noch ausstehende Restschuld sofort und komplett in Form des Kaufpreises erhält. Und er haftet nur für die Berechtigung der Forderung. Das Risiko, dass bei dem verkauften Kredit die Rückzahlung ausfallen könnte, geht auf den neuen Gläubiger über. Für den Darlehensnehmer bedeutet ein Forderungsverkauf zunächst einmal nur, dass er es fortan mit einem neuen Finanzierungspartner zu tun hat.
Gesetzlicher Schutz beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung
Ein Forderungsverkauf ist grundsätzlich auch bei einer Immobilien­finanzierung möglich. Dank des 2008 in Deutschland eingeführten Risikobegrenzungsgesetzes ist in einem solchen Fall der Darlehensnehmer der Immobilien­finanzierung durch zahlreiche Regelungen geschützt. So sind die Banken verpflichtet, bei einem Forderungsverkauf den Darlehensnehmer einer Baufinanzierung sofort zu informieren. Das war in der Vergangenheit, bis zum Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes, nicht zwingend vorgeschrieben. Dadurch war es zu Kreditverkäufen gekommen, bei denen die Kreditgeber ihre Darlehen ohne Wissen der Kreditnehmer an Investoren veräußert haben. Diese hatten ihrerseits die Möglichkeit, sie an andere zu weiterzuverkaufen, ebenfalls ohne Kenntnis des Darlehensnehmers. Dieser herrschenden Intransparenz hat die damalige Bundesregierung durch die Einführung des neuen Gesetzes einen Riegel vorgeschoben. Mit ihm wurde auch beschlossen, dass schon beim Vertragsabschluss einer Immobilien­finanzierung die Bank den Kunden über die Möglichkeit eines Forderungsverkaufs informieren muss. Meist wird das im Darlehensvertrag der Baufinanzierung festgehalten.
Konsequenzen beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung
Neben den gesetzlichen Informationspflichten gibt es noch weitere Schutzmechanismen beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung. Sie spielen in erster Linie dann eine Rolle, wenn man als Darlehensnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht vertragsgemäß nachkommt. Für einen Darlehensnehmer, der mit seinen Zins- und Tilgungsraten nicht im Verzug ist, ändert sich bei einem Forderungsverkauf eigentlich nichts, außer dass er über den neuen Finanzierungspartner unterrichtet wird. Der Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung bleibt nämlich mit allen Bestimmungen bestehen und gültig. Das heißt, die Zinskonditionen, die Tilgungsraten, die Laufzeiten und alle weiteren Vertragsklauseln sind wie gehabt wirksam.
Verbesserter Kündigungsschutz beim Forderungsverkauf
Anders sieht es aus, wenn man bei seiner Immobilien­finanzierung mit den Ratenzahlungen in Rückstand ist. Dann ist es nicht unwahrscheinlich, dass beim Darlehensverkauf der neue Gläubiger auf die Rückzahlung drängen wird, gegebenenfalls durch die Einleitung einer Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung. Aber auch hier sieht das Risikobegrenzungsgesetz einige schützende Vorschriften vor. So darf zum Beispiel der neue Gläubiger das Baudarlehen aufgrund eines Zahlungsausfalls nur dann kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten und mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Verzug ist. Sollte der neue Darlehensgeber gar eine Zwangsvollstreckung unberechtigterweise eingeleitet haben, besteht zudem nun ein Anspruch auf Schadensersatz.
Anlässe für eine Bank, ein Darlehen zu verkaufen, gibt es mehrere. Wenn sie zum Beispiel mit einem anderen Kreditinstitut fusioniert, gehen die Darlehensforderungen auf das neu gebildete Finanzierungsunternehmen über. Oder eine Bank stellt etwa ihren Geschäftsbereich für Baufinanzierungen ein und verkauft daraufhin die noch laufenden Immobilien­finanzierungen an ein anderes Kreditinstitut. Auch wenn eine Bank in finanzielle Schwierigkeiten gerät, kann es sein, dass sie Forderungsverkäufe vornimmt, um wieder liquide zu werden. Nicht zuletzt sind sie für eine Bank darüber hinaus ein Mittel, Kredite abzustoßen, die nicht ordentlich bedient werden.
Zusätzlicher vertraglicher Verzicht auf Forderungsverkauf
Dass einige Darlehenssuchende und Darlehensnehmer einen Forderungsverkauf bei ihrer Immobilien­finanzierung fürchten, ist nachvollziehbar. Die aktuellen Gesetze sichern einen Darlehensnehmer bei einem Forderungsverkauf allerdings in viele Richtungen ab, so dass ein zusätzlicher vertraglicher Schutz eigentlich überflüssig ist. Einige Banken bieten dennoch die Option an, in den Darlehensvertrag einen expliziten Verzicht auf einen Forderungsverkauf aufzunehmen. Hierfür verlangen sie allerdings in den meisten Fällen einen geringen Zinsaufschlag.
Baufinanzierung, Darlehensgeber, Darlehensnehmer, Darlehensvertrag, Immobilienfinanzierung, Tilgung
Die Schufa Holding AG (kurz Schufa) ist eine privatwirtschaftliche Wirtschaftsauskunft. Der Geschäftszweck der Schufa ist, die Vertragspartner mit Informationen zur Bonität Dritter zu versorgen. Diese Auskünfte helfen den Vertragspartnern dabei die Zahlungsausfälle zu minimieren. Zahlreiche Darlehensgeber nutzen die Informationen zum Beispiel bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung. Die Auskunftei hat Daten von über 67 Millionen natürlichen Personen und mehr als 5 Millionen Unternehmen gespeichert. Gefiltert werden die Daten aus amtlichen Bekanntmachungen, öffentlichen Verzeichnissen und ausserdem aus den Informationen der Vertragspartner.
Gespeicherte Daten bei der Schufa
Die persönlichen Kontaktdaten (wie Name, frühere und jetzige Anschriften, Geburtsdatum und -ort) sind grundlegenden Daten, die gespeichert sind. Spezifischer sind die Daten über Art, Gegenstand und Zahlungsbedingungen der abgeschlossenen Geschäfte:
Leasing-/ und Kreditverträge mit Betrag und Laufzeit
Immobilien­finanzierungen und Baufinanzierungen
Kontoeröffnungen (keine Kontostände)
Laufzeitverträge wie z.B. Telekommunikationskonten.
Ebenfalls gespeichert wird:
Missbrauch von Konten und Kreditkarten nach dem Nutzungsverbot
Informationen aus öffentlichen Verzeichnissen
Beantragung bzw. Eröffnung der Privatinsolvenz.
Die vorliegenden Daten werden in sogenannte Positiv- und Negativmerkmale unterteilt. Die Aufnahme und vertragsgemäße Abwicklung von Geschäftsbeziehungen werden demzufolge als Positivmerkmale bezeichnet. Negativmerkmale sind hingegen das nicht vertragsgemäße Verhalten sowie gerichtliche Vollstreckungsmaßnahmen.
Löschung der Informationen
Die Informationen über Girokonten und anderen Kundenkonten sind direkt nach der Auflösung aus dem System gelöscht. Für alle anderen Daten gibt es dabei unterschiedliche Fristen:
12 Monate auf den Tag genau: Anfragen für Finanzprodukte
3 Jahre auf den Tag genau: Abgezahlte Kredite und Kreditkartenkonten nach Rückzahlung bzw. Beendigung, Eidesstattliche Versicherungen
3 volle Kalenderjahre: Informationen zu fälligen Forderungen und die Aufhebung eines Verbraucherinsolvenzverfahrens
6 volle Kalenderjahre: Eröffnung eines Verbraucherinsolvenzverfahren
Geschäftspartner der Schufa
Die Schufa hat momentan ca 9.500 Vertragspartner, die in unterschiedliche Kategorien unterteilt sind. Der wesentliche Unterschied ist die Menge der Informationen, die die Geschäftspartner demzufolge von der Schufa bekommen.
A-Vertragspartner: Das sind Kreditinstitute, Kreditkartenunternehmen und Leasinggesellschaften. Diese Gruppe erhält sowohl Positivmerkmale als auch Negativmerkmale über die gemeinsamen Kunden.
B-Vertragspartner: Darunter fallen alle Nicht-Banken. Folglich der Handel, die Immobilienwirtschaft, der Elektrohandel, Telekommunikationsunternehmen, sowie andere Unternehmen, die Lieferungen und Leistungen auf Kredit gewähren. Diese Vertragspartner erhalten nur die Negativmerkmale der Kunden.
F-Vertragspartner: In diese Kategorie fallen die Inkasso-Unternehmen. Diese fordern nur Adressdaten der Kunden an.
Bonität, Schufa
Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
Bei einer Immobilien­finanzierung mit gebundenem Sollzins gilt ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieses Recht besteht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme. Nach Paragraf 489 BGB kann man die Immobilien­finanzierung entweder komplett oder teilweise, aber in jedem Fall kostenfrei kündigen. Das heißt, eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig. Somit besteht die Möglichkeit, eine Immobilien­finanzierung mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.
Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – wichtige Fristen und Termine
Wer ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB für eine Anschlussfinanzierung nutzen möchte, muss einiges beachten. Vor allem die gesetzlich festgehaltenen Termine und Fristen müssen berücksichtigt werden.
Bei Baufinanzierungen erfolgt die Auszahlung des Darlehens häufig in Teilzahlungen, zum Beispiel gemäß den Etappen des Baufortschrittes. Erst wenn der letzte Euro der Immoblienfinanzierung ausgezahlt ist, beginnt am Folgetag die Zehn-Jahresfrist für ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Dazu kommt dann noch die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Alle Berechnungen folgen stets auf den Tag genau. Somit ergibt sich bei einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren erst nach zehneinhalb Jahren der frühestmögliche Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung der Immobilien­finanzierung. Voraussetzung ist hierfür ist die vorherige fristgerechte Kündigung nach § 489. Dabei spielt es allerdings keine Rolle, wie lange die Sollzinsbindung der bisherigen Baufinanzierung noch über den Kündigungstermin hinweg gelaufen wäre.
Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – das sollten Sie beachten
Ein ordentliches Kündigungsrecht § 489 ist allerdings erst dann wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Für die Rückzahlung hat man grundsätzlich zwei Alternativen. Entweder man kann den gekündigten Darlehensbetrag mit angesparten Eigenkapital begleichen oder man schließt rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung ab. Ist letztere günstiger als das bisherige Baudarlehen bietet ein ordentliches Kündigungsrecht nach & 489 BGB eine gute Möglichkeit, aus einem teureren Baukredit herauszukommen. Dies ist immer dann der Fall, wenn in der Zwischenzeit die Bauzinsen deutlich gesunken sind.
Der bürokratische und finanzielle Aufwand für eine solche Anschlussfinanzierung ist entgegen den Behauptungen vieler Hausbanken nicht sehr hoch. Das Einsparpotential bei einem niedrigeren Bauzins hingegen kann enorm sein. Denn bereits wenige Prozentpunkte bedeuten sehr häufig eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro. Wenn man ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 nutzen möchte, sollte man das bestehende Baudarlehen am besten immer erst dann kündigen, wenn die entsprechende Anschlussfinanzierung steht.
In der Umgangssprache wird ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB auch Sonderkündigungsrecht bei der Immobilien­finanzierung genannt. Weitere Informationen dazu finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.
Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB und Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen
In Zeiten niedriger Bauzinsen stellen selbstverständlich viele Darlehensnehmer einer bestehenden Baufinanzierung Überlegungen an, ob für sie eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen für sie in Betracht kommt. Dies ist oft der Fall, auch wenn die Sollzinsbindung der Immobilien­finanzierung noch keine zehn Jahre läuft.
Ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung kann hier eine sehr gute Lösung darstellen. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichern. Somit ist es möglich, beispielsweise nach bereits sieben Jahren Sollzinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kann dann ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB genutzt werden. Das Forward-Darlehen löst dann die bisherige, teurere Immoblienfinanzierung ab.
Baufinanzierung, Forward-Darlehen, Immobilienfinanzierung, Sollzinsbindung, Umschuldung
Ein Grundpfandrecht ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das der Absicherung von Forderungen dient. Meist ist dies eine Immobilien­finanzierung. Sollte der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr zurückzahlen können, hat der Darlehensgeber das Recht, eine Zwangsversteigerung des Grundstücks einzuleiten. Deren Erlöse werden dann zur Tilgung der noch bestehenden Schulden eingesetzt. Aufgrund dieser Option zählt das Grundpfandrecht zu den dinglichen Verwertungsrechten.
Grundpfandrecht zur Absicherung einer Immobilien­finanzierung
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden drei Arten des Grundpfandrechts unterschieden:
Hypothek (§ 1113 BGB)
Grundschuld (§ 1191 BGB)
Rentenschuld (§ 1199 BGB)
Zweck aller Formen ist üblicherweise die Sicherung von Bankkrediten für die Immobilien­finanzierung. Man kann aber beispielsweise mit einer Hypothek auch persönliche Forderungen absichern. Die Hypothek ist im deutschen Recht am ausführlichsten geregelt, hat heute allerdings gegenüber der Grundschuld an Bedeutung verloren. Denn aufgrund vieler Regelungen ist eine Hypothek weniger flexibel als eine Grundschuld, weshalb sich diese inzwischen bei Immobilien­finanzierungen durchgesetzt hat. Und die Rentenschuld, eine Sonderform der Grundschuld, spielt heutzutage fast gar keine Rolle mehr. Bei dieser Variante der Belastung eines Grundstücks besteht die Verpflichtung, zu bestimmten wiederkehrenden Terminen eine vereinbarte Summe (Rente) zu zahlen.
Jedes Grundpfandrecht wird im Grundbuch eingetragen und damit wirksam. Auch die Eintragung von mehreren Gläubigern ist möglich. Entsprechend der Reihenfolge spricht man von erstrangigen und nachrangigen Grundpfandrechten. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners können die Inhaber des Grundpfandrechts eine Zwangsversteigerung (§ 1147 BGB) oder Zwangsverwaltung einleiten, um ihr geliehenes Geld zurückzuerhalten. Dabei werden die Forderungen von mehreren Gläubigern entsprechend der Ränge im Grundbuch berücksichtigt. Sollten die Erlöse aus der Zwangsversteigerung zu gering sein, um alle Schulden zu tilgen, gehen die letzten Gläubiger der Reihenfolge leer aus. Daher verlangen die Kreditinstitute für eine nachrangige Immobilien­finanzierung höhere Zinsen, um sich das erhöhte Risiko bezahlen zu lassen.
Grundpfandrecht als Bestandteil von Darlehensverträgen bei der Immobilien­finanzierung
Die Bestellung eines Grundpfandrechts ist meist dann nötig, wenn man bei einem Grundstückskauf, einem Neubauvorhaben oder beim Erwerb einer Bestandsimmobilie nicht genügend Eigenkapital besitzt, um alle Kosten zu begleichen. Sobald eine Immobilien­finanzierung erforderlich ist, um die Finanzierungslücke zu schließen, benötigt man Sicherheiten, die man dem Darlehensgeber anbieten kann. Das muss nicht zwangsläufig das Grundpfandrecht am zu finanzierenden Objekt sein. Auch Sicherheiten in Form von anderen Immobilien, Wertpapieren, Lebensversicherungen und dergleichen kann man einsetzen. In der Mehrzahl der Fälle wird aber das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht zur Absicherung der Immobilien­finanzierung im Darlehensvertrag vereinbart.
Sobald der Darlehensnehmer seine Schulden vollständig getilgt hat, kann er danach einen Antrag auf Löschung aus dem Grundbuch stellen. Bei einer Grundschuld hat er aber auch die Option sie dort stehen zu lassen, um sie für etwaige spätere und weitere Baudarlehen wiederzuverwenden. Der Vorteil hierbei ist, dass sich so bei der neuerlichen Baufinanzierung teure Notar- und Grundbuchkosten einsparen lassen.
Baufinanzierung, Eigenkapital, Grundbuch, Grundpfandrecht, Grundschuld, Hypothek, Immobilienfinanzierung
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