Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/haus-mietfrei-neffe-nichte-ueberlassen-nutzungsvertrag-was-ist-zu-beachten.22093/
Timestamp: 2019-10-13 20:57:44
Document Index: 234213256

Matched Legal Cases: ['§ 575', '§ 535', '§ 575', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§558']

Haus mietfrei Neffe/Nichte überlassen - Nutzungsvertrag - was ist zu beachten??
Diskutiere Haus mietfrei Neffe/Nichte überlassen - Nutzungsvertrag - was ist zu beachten?? im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen. meine Nichte wohnte bisher bereits mietfrei mit im Haus meiner jetzt verstorbenen Mutter. Bisher hatte meine Mutter die...
#1 HeikeW, 03.11.2017
HeikeW Neuer Benutzer
meine Nichte wohnte bisher bereits mietfrei mit im Haus meiner jetzt verstorbenen Mutter. Bisher hatte meine Mutter die Hausnebenkosten komplett übernommen.
Nun würde gerne mein Neffe übergangsweise in die freigewordenen Räume einziehen, ebenfalls mietfrei.
Die Nebenkosten für das Haus sollen nun die Eltern der beiden übernehmen.
Ich möchte gerne vertraglich festlegen, dass die NK nicht von mir getragen werden und die Nutzungsdauer (Vetragsdauer) auf ein bestimmtes Datum begrenzen.
Was muss alles gregelt werden? Pflichten zum Abschluss einer Versicherung? Wer muss die Versicherung bezahlen? Wer muss sie abschließen? Eigentümer oder Nutzer?
Was passiert, wenn z.B. Heizung oder anderes im Haus kaputt gehen? Wer trägt die Kosten?
Durch die mietfreie Überlassung kann man als Eigentümer ja keine Nebenkosten absetzen.
Was wäre mit den Reparaturkosten?
Gibt es eine Vertragsvorlage, die man für diesen Fall hernehmen könnte?
Welche Punkte müssen unbedingt beachtet werden?
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#2 Andres, 03.11.2017
Zitat von HeikeW: ↑
Die Befristung ist der Knackpunkt an der Sache: Wenn nicht gerade die Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag vorliegen (§ 575 Abs. 1 BGB, selbst nachlesen), ist eine solche Befristung in einem Mietvertrag über Wohnraum nicht zulässig. Für die gewünschte Konstruktion darf also kein Mietverhältnis vorliegen, es muss sich stattdessen um eine Leihe handeln.
Zur Abgrenzung Miete/Leihe gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Eine Sammlung findet sich z.B. hier (untere Hälfte). Auf einige Aspekte möchte ich gesondert eingehen:
Das steht einer Leihe zumindest nicht grundsätzlich im Weg.
Der Entleiher - ansonsten ist die Überlassung nicht mehr unentgeltlich und damit keine Leihe mehr.
Unabhängig von Rechtsfragen: Das will man als Eigentümer nicht aus der Hand geben. Stell' dir mal vor, die Nutzer haben die Versicherung abgeschlossen, verbaseln aus irgendwelchen Gründen die Zahlung der Beiträge und es kommt zu einer Zerstörung des Hauses. Die Nutzer sind für ihren Fehler dann wohl zu einem Schadenersatz verpflichtet, den sie niemals leisten können. Faktisch bleibt also der Eigentümer auf seinem Schaden sitzen. Das wäre doch weniger günstig ...
Ist ganz genau so: Keine Absicht, Einkünfte zu erzielen - keine Werbungskosten.
Der Fall ist zu speziell für irgendwelche Vorlagen. Wenn du konkrete Hilfestellungen bei Formulierungen brauchst, ist das ein Fall für den Anwalt. Ein Forum wäre dazu weder berechtigt noch in der Lage.
#3 Sweeney, 03.11.2017
Vorweg sei erwähnt, dass ich vom geschilderten Vorhaben wenig halte. Einerseits sind Mietverhältnisse mit Bekannten und Verwandten immer problematisch, andererseits gibt es zahlreiche Fallstricke, auf die ich im folgenden Teil eingehen werde.
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (§ 535 Abs. 1 BGB) Daraus ergibt sich, dass etwaige Reparaturkosten vom Vermieter zu tragen sind. Ausgenommen hiervon ist eine etwaige Kleinreparaturenklausel mit angemessener Höchstgrenze, sowie Schönheitsrepaturen, sofern diese wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden.
Der Vermieter hat folglich für die Instandhaltung und -setzung Sorge zu tragen. Die hierbei entstehenden Kosten sind nicht umlagefähig.
Aus den vorbenannten Ausführungen lässt sich bereits schließen, dass eine "Nullmiete" nicht nur entgangene Einnahmen darstellt, sondern zusätzlich mit laufenden Ausgaben für den Vermieter verbunden ist. Insbesondere seien in diesem Zusammenhang Instandhaltungsrücklage und Gebühren für die WEG Verwaltung genannt, die nicht umlagefähig sind und typischerweise in die Kaltmiete eingepreist werden.
Für eine wirksame Vereinbarung eines qualifierten Zeitvertrags sind gesetzliche Vorgaben zu erfüllen. (vgl. § 575 BGB) Insbesondere benötigt der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Vertragabschlusses ein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zeitlich zu befristen. Dieses Interesse ist dem Mieter substantiiert und schriftlich vorzutragen. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Sollte der Mieter nach Ablauf der beabsichtigten Befristung keine Wohnung finden oder schlichtweg zu faul sein sich eine neue zu suchen, werden die vorbenannten gesetzlichen Grundlagen relevant. Der Vermieter dürfte im Streitfall eher der Dumme sein.
Wir erleben hier immer wieder Fälle, in denen das Mietverhältnis mit einem Bekannten oder Verwandten nach einiger Zeit "kippt" und daraus nicht nur finanzielle Schäden entstehen, sondern das familiäre Verhältnis ebenfalls nachhaltig erschüttert wird.
Grundsätzlich sollte eine Unterstützung eines Familienmitglieds nicht an ein Mietverhältnis gekoppelt werden, sondern optional und separat erfolgen. Konkret bedeutet dies, dass der Neffe die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen sollte und der Vermieter aus diesen Einnahmen optionale finanzielle Förderung anbieten kann. Dieses Vorgehen ist sowohl aus psychologischer als auch aus strategischer Sicht vorzuziehen.
Melanie123 und BHShuber gefällt das.
#4 Sweeney, 03.11.2017
[Eine vertragliche Verpflichtung zur Zahlung der Nebenkosten] steht einer Leihe zumindest nicht grundsätzlich im Weg.
Ein Mietvertrag liegt bereits dann vor, wenn der Gebrauch an der Mietsache gegen Zahlung lediglich der Nebenkosten gewährt wird. Ein entgeltliches schuldrechtliches Wohnrecht stellt keinen Vertrag eigener Art dar, sondern beschreibt vielmehr einen Mietvertrag. (vgl. etwa BGH 11.12.1981 – V ZR 247/80)
Das wesentliche Merkmal einer Leihe ist die unentgeltliche Überlassung. Gerade dies ist durch Zahlungsverpflichtung der Nebenkosten jedoch offensichtlich nicht der Fall.
#5 Andres, 03.11.2017
Das Thema Betriebskosten wird dort eher oberflächlich gestreift, im Verbund mit einer Vielzahl anderer "Baustellen". Im von mir verlinkten Artikel findet sich der Hinweis auf OLG Dresden, 4 W 1324/02, das eine explizit andere Meinung vertritt. Außerdem könnte ich noch OLG Stuttgart, 5 AR 2/08 bieten, das sich auch auf das von dir genannte BGH-Urteil bezieht und zumindest in dem Fall, dass die Betriebskosten erst nach mehreren Jahren andauernder Leihe gefordert werden, darin kein Entgelt gesehen hat.
Zumindest in einem Punkt gebe ich dir uneingeschränkt Recht: Sobald Geld fließt, ist Vorsicht angebracht. Die Vermutung einer entgeltlichen Überlassung steht dann schnell im Raum.
#6 BHShuber, 03.11.2017
scheint komplexer und schwieriger zu sein als es sich vorerst einmal anhört.
Mit fällt hier lediglich das Wort Nutzungsentschädigung für den Gebrauch ein, wie wäre es denn, wenn hier eine vertraglich eine Vereinbarung getroffen wird, dass der Anverwandte eine Nutzungsentschädigung Summe X zu entrichten hätte?
#7 Sweeney, 03.11.2017
Im von mir verlinkten Artikel findet sich der Hinweis auf OLG Dresden, 4 W 1324/02, das eine explizit andere Meinung vertritt. Außerdem könnte ich noch OLG Stuttgart, 5 AR 2/08 bieten, das sich auch auf das von dir genannte BGH-Urteil bezieht und zumindest in dem Fall, dass die Betriebskosten erst nach mehreren Jahren andauernder Leihe gefordert werden, darin kein Entgelt gesehen hat.
Die angeführten Urteile sind Einzelfallentscheidungen, die aufgrund ihrer Besonderheit kaum übertragbar sind. Das OLG Stuttgart entschied in einem Fall, der eindeutig als Leihe begann und so über mehrere Jahre verlief. Das OLG Dresden entschied in einem Fall, in dem der Nutzende lediglich die Kosten zu tragen hatte, die im direkten Zusammenhang mit der Nutzung standen, also ohne grundstücksbezogene Aufwendungen wie Grundsteuer oder Gebäudeversicherung.
Beide vorbenannten Sonderfälle sind grundlegend anders gelagert als der hier diskutierte Sachverhalt. Einerseits ist dieses Verhältnis bereits zu Beginn entgeltlich ausgelegt, und zweitens sollen auch grundstücksbezogene Aufwendungen wie Steuer und Versicherung vom Nutzer getragen werden.
Darauf können wir uns mit Sicherheit einigen.
Ich möchte an dieser Stelle auf eine kleine Kuriosität hinweisen:
Kommt ein wirksamer Mietvertrag zustande mit einer Nettokaltmiete von 0 EUR und ist gleichzeitig eine Leihe auszuschließen, so dürfte eine mögliche Mieterhöhung in der Zukunft lustig werden. Die Miete darf gem. § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren um nicht um mehr als 20%, bzw. 15% in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung, erhöht werden. Mathematisch wird eine solche prozentuale Betrachtung lustig bei einem Ausgangswert von 0.
Nach Ablauf der einjährigen Nutzung wird der Neffe, und gleichzeitig Mieter, vor der Wahl stehen entweder entspannt in der Wohnung zu bleiben und auch weiterhin keine Kaltmiete zu zahlen oder alternativ Arbeit und Zeit zu investieren, um eine teurere Wohnung zu finden, zzgl. Umzugskosten. Die Motivation dürfte bei dieser Ausgangslage klar sein.
Sollte die Tante, und gleichzeitig Vermieterin, nun eine Mieterhöhung begehren, lehnt sich der Neffe zurück und erwähnt §558 Abs. 3 BGB. An dieser Stelle können sich nun die Juristen am Fall aufgeilen und argumentieren, dass Sinn und Zweck der Regelung nicht darin bestehe, den Mieter dauerhaft auf einem Mietniveau von 0 EUR zu halten. Diese Regelungslücke sei vom Gesetzgeber nicht berücksichtigt worden und ist daher unter Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten abweichend zu beurteilen. Ausgang höchst ungewiss.
Es bietet sich daher an, eine Staffelmiete zu vereinbaren, die nach einem Jahr eine Erhöhung über das ortsübliche Niveau vorsieht. Hierdurch kann ein künstlicher Anreiz geschaffen werden, zumindest jedoch wird für klare Verhältnisse gesorgt und der Vermieter behält das Ruder in der Hand. Sollte die Erhöhung der Staffelmiete nach einem Jahr bereits bei Vertragsabschluss ein Problem für den Neffen darstellen, dann würde ich eine langfristige Planung unterstellen, die bereits vor Vertragsabschluss erheblich vom ursprünglichen Zeitplan abweicht.
#8 Melanie123, 06.11.2017
Du hast bereits ausgezeichnete Antworten erhalten; gerade Sweeny kann ich nur beistimmen.
Ich vermiete an Angehörige und das hat sich leider zu einem Drama entwickelt, dessen Ende noch nicht absehbar ist.
Da kann es nicht nur um einen finanziellen, sondern (manchmal deutlich schlimmer) auch um einen emotionalen Schaden gehen.
Da der Sachverhalt mir ein 1-Fam-Haus zu implizieren scheint, noch ein anderer Hinweis:
Überprüfe bitte, ob Du auch eine gültige Haftpflichtversicherung für dieses Haus hast.
Es gibt private Haftpflichtversicherungen (also die Deiner Mutter), die den Schutz in einem selbstbewohnten 1- oder 2-Fam.-Haus einschließen.
Mit dem Tod Deiner Mutter würde diese Versicherung wegfallen, Deine eigene jedoch nicht einspringen, weil nicht selbstbewohnt.
Thema: Haus mietfrei Neffe/Nichte überlassen - Nutzungsvertrag - was ist zu beachten??
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