Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Ausserordentliche-Kuendigung-nach-ordentlicher-Kuendigung-bei-Gewerbe--f29105.html
Timestamp: 2017-12-12 02:52:28
Document Index: 365920502

Matched Legal Cases: ['§ 594', '§ 594', '§ 594', '§ 543', '§ 568', '§ 580', '§ 573', '§ 249', '§ 536', '§ 536', '§ 249']

08.08.2007 17:03 |
folgenden Sachverhalt stelle ich hinsichtlich der unstrittigen Punkte nur grob dar:
Unser Vermieter hat einem neuen Mieter der Etage die gemeinsame Nutzung eines Eingangs, der sich, auch vermieterseits unbestritten, innerhalb unserer Mietfläche befindet, erlaubt. Der neue Mieter hat die Möglichkeit, einen anderen vollwertigen Eingang zu nutzen. Eine Mitnutzung ist vertraglich nicht vorgesehen und wurde auch mündlich nie eingefordert. Auch ist hilfsweise kein Mietflächenanteil aufgrund z.B. reduzierter Miete zur gemeinsamen Nutzung ausgewiesen.
Das Publikum des neuen Mieters, einer Agentur für Kinder, stört im hohen Maße unseren Betrieb. Dies konnte bei einem Termin vor Ort mit dem Vermieter erläutert werden und er versprach Abhilfe. Als tasächlich 6 Wochen lang nichts geschah, kürzten wir hinsichtlich Lärmbelästigung und vertragswidrigen Zustandes die Miete.
Der Vermieter bestreitet nunmehr einen Mangel mit der dünnen Behauptung, uns wäre seinerzeit "eine Etage mit einem gemeinsamen Eingang gezeigt worden" und forderte die volle Mietzahlung. Dem widersprachen wir, worauf er die fristgerechte Kündigung ohne Angaben von Gründen aussprach. Den Mangel beseitigt er nicht.
Zu vermuten ist, dass er mit der Kündigung unserer zu erwartenden ausserordentlichen Kündigung vorgreifen wollte, um so mögliche Schadenersatzansprüche abzuwenden. Kenntnis von unserer Absicht, letztlich auch zu kündigen, dürfte er vom Hausmeister erhalten haben, dem gegenüber ich das erwähnte.
In einem späteren Schreiben bestätigte der Vermieter, dass die Kündigung aufgrund der Mietkürzung erfolgte.
Kann der Vermieter aufgrund einer zulässigen Kürzung (davon bitte ausgehen) willkürlich die Räume kündigen?
Wenn ja, sähe die Antwort anders aus, wenn die Auswirkungen der Kündigung für uns als Existenzgründer existenzbedrohend wären?
Kann hier eine Schadenersatzpflicht für ihn entstehen?
Der Mangel besteht fort. Es läge nun an uns, ausserordentlich zu kündigen. Kann dadurch eine Schadenersatzpflicht für den Vermieter hinsichtlich Umzugskosten pp. entstehen, oder ist das Thema mit der ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters bereits erledigt?
Kündigung Kündigung Gewerbe
08.08.2007 | 18:34
Außerordentliche Kündigungsgründe sind z.B. bei Berufsunfähigkeit eines Pächters (§ 594 c BGB), Tod eines Pächters (§ 594 d BGB) und auch aus wichtigem Grund (§ 594 e BGB i.V.m. §§ 543, 569 BGB) regelmäßig gegeben. Wichtige Gründe können z.B. vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache, das in Verzug kommen mit den Pachtzinszahlungen oder auch
die nachhaltige und unzumutbare Störung des Vertragsfriedens durch eine Vertragspartei sein.
In der von Ihnen dargestellten Konstellation wurde jedoch das Mietverhältnis über Gewerberäume gerade NICHT vom Vermieter außerordentlich gekündigt. Es wurde vielmehr die ordentliche Kündigung ausgesprochen. Idealerweise beauftragen Sie daher einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Prüfung der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung.
Insbesondere wäre gemäß §§ 568, 126 BGB eine ordentliche Kündigung durch eigenhändige Unterschrift unter dem Kündigungsschreiben auszusprechen und außerdem könnte bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume gemäß § 580 a Abs. 2 BGB ( zum Volltext hier ) der Vertrag mangels anders lautender Vereinbarungen allenfalls am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden.
Das bedeutet praktisch, wenn eben vertraglich nichts anderes vereinbart ist, einen Schutz durch eine gesetzlich auf mindestens 6 Monate verlängerte Kündigungsfrist !
Zur Frage, ob die Kündigung vom Vermieter letztlich fristgemäß ausgesprochen wurde, müsste also zunächst der Mietvertrag durchgelesen werden. Im Übrigen antworte ich auf Ihre Fragen weiter wie folgt:
1. Kann der Vermieter aufgrund einer zulässigen Kürzung (davon bitte ausgehen) willkürlich die Räume kündigen ?
Nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage könnte die Kündigung durchaus in gesetzlich zulässiger Weise ausgesprochen worden sein, zumal bei Gewerbemietverträgen der besondere Kündigungsschutz für Wohnräume i.d.R. nicht greift. Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume muß der Vermieter nämlich beim Ausspruch einer ordentlichen Kündigung kein „ berechtigtes Interesse “ im Sinne des § 573 BGB vorweisen, da diese spezielle Schutzvorschrift allenfalls für Mietverhältnisse über WOHNRAUM greift.
2. Wenn ja, sähe die Antwort anders aus, wenn die Auswirkungen der Kündigung für uns als Existenzgründer existenzbedrohend wären?
Einen besonderen Mieterschutz für Existenzgründer gibt es leider nicht. Im Rahmen der Vertragsfreiheit sollten Sie daher bei künftigen Vertragsverhandlungen nach Möglichkeit für Sie günstige Vertragsbedingungen insbesondere auch zur vorgesehenen Laufzeit aushandeln. Durchaus üblich sind z.B. Klauseln, nach denen der Mieter von Geschäftsräumen nach dem Ablauf einer vertraglich vorgegebenen Zeit eine Option hat, die weitere Vertragslaufzeit durch Erklärung zu verlängern.
3. Kann hier eine Schadenersatzpflicht für ihn entstehen?
Bei rechtmäßiger Kündigung gibt es nach Ablauf der Restmietzeit keinen weitergehenden Schadensersatzanspruch. Zumindest die angemessene Höhe der ( noch vorzunehmenden ) Mietkürzungen sollte zunächst anwaltschaftlich geprüft werden.
4. Kann eine Schadenersatzpflicht für den Vermieter hinsichtlich Umzugskosten pp. entstehen, oder ist das Thema mit der ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters bereits erledigt ?
WENN die ordentliche Kündigung RECHTMÄßIG ist, so gibt es keinen Schadensersatzanspruch über nach dem Ablauf der Vertragszeit entstehende „ Schäden “, da solche Kosten dann nicht durch eine vorwerfbare Pflichtverletzung des Vermieters verursacht wurden.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern dafür angedacht ist, eine erste Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.
Nachfrage vom Fragesteller	08.08.2007 | 19:14
Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Ich verstehe sie insofern, als dass im Rahmen der ordentlichen Kündigung KEINERLEI Möglichkeit besteht, hier besondere Härten oder soziale Gesichtspunkte, z.B. drohender Arbeitsplatzverlust unserer Angestellten, geltend zu machen und so eine Unwirksamkeit der Kündigung zu erwirken.
Am Kern vorbei ist leider Ihre Antwort auf meine letzte, aber derzeit brennendste Frage. Zur Erläuterung:
Wir wurden fristgerecht gekündigt. Daran besteht kein Zweifel. Allerdings besteht ja der Mangel fort und ihm wird nach Mahnung und Fristsetzung nicht abgeholfen. Somit hätten WIR das grundsätzliche Recht, ausserordentlich zu kündigen.
Ist dies in der Situation, ordentlich gekündigt worden zu sein, noch möglich? Wenn ja, besteht grundsätzlich eine Schadenersatzpflicht der Vermieters?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2007 | 21:17
Schadensersatzansprüche kommen vom Zeitpunkt des Beginns der Belästigungen durch die Mitbenutzung des Türbereiches durch ( unbefugte ) Dritte bis zum Ende der Mietzeit in Betracht. Während dieser Zeit kommt also gemäß §§ 249, 252 BGB i.V.m. § 536 BGB insbesondere der Ihnen während dieser Zeit entgangene Gewinn als Posten im Rahmen eines Schadensersatzanspruches in Betracht.
Sie üben allerdings das Minderungsrecht nach § 536 BGB bereits aus, wobei noch nicht abschließend geklärt ist, wie hoch ein angemessener Minderungsbetrag anzusetzen ist. Verluste durch eine rechtsgültigen Beendigung des Mietverhältnisses können in keinem Fall als Posten eines grundsätzlich in Betracht kommenden Schadensersatzanspruches geltend gemacht werden.
Ergänzung vom Anwalt 08.08.2007 | 22:02
Gesetzeszitate:
Ergänzung vom Anwalt 08.08.2007 | 22:10
Ich bitte für einen Schreibfehler um Entschuldigung. Bei der Antwort auf die Nachfrage muß es korrekt wie folgt heißen:
Schadensersatzansprüche kommen vom Zeitpunkt des Beginns der Belästigungen durch die Mitbenutzung des Türbereiches durch ( unbefugte ) Dritte bis zum Ende der Mietzeit in Betracht. Während dieser Zeit kommt also gemäß §§ 249, 252 BGB i.V.m.
insbesondere der Ihnen während dieser Zeit entgangene Gewinn als Posten im Rahmen eines Schadensersatzanspruches in Betracht.
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