Source: http://www.micapinforma.com/2020/04/los-arrendamientos-urbanos-y-el-covid-19.html
Timestamp: 2020-08-06 12:55:30
Document Index: 260944156

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Los arrendamientos urbanos y el COVID-19 ~ MICAP Gabinete de Comunicación online
Los arrendamientos urbanos y el COVID-19
Pamplona, miércoles, 29 de abril de 2020 Etiquetas: Comisión Estudios, Covid-19
Por Luis Moreno Yoldi, abogado (*)
El Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo que entró en vigor el pasado día 2 de abril contempla una serie de medidas que afectan a los arrendamientos urbanos de viviendas. El objeto de esta líneas es hacer un examen crítico del mismo, dada su deficiente y confusa redacción, muchas veces contradictoria. Ello no obstante, se pueden aventurar algunas conclusiones, sujetas, desde luego, al mejor y superior criterio de los órganos judiciales quienes las aplicarán e interpretarán.
Como cuestión previa señalar que aun cuan do el Decreto-Ley hace referencia expresa a contratos “sujetos” (artículos 1 y 2) o “suscritos” (artículos 4 y 8) tras la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (en vigor desde el 1 de enero de 1995), no parece admisible que sólo los inquilinos que hayan convenido el contrato arrendaticio después del 1 de enero de 1995 sean los únicos beneficiarios de las medidas, excluyendo a quienes al día de hoy sean inquilinos por título legítimo, si bien el contrato del que traen causa se haya celebrado antes del 1 de enero de 1995. Por ejemplo: todos los inquilinos que lo sean por subrogación, por citar el supuesto más habitual. No parece que la “vulnerabilidad” del inquilino dependa de la fecha del contrato que legitima su posesión actual.
El artículo 1º del Decreto-Ley , ya en su enunciado, hace referencia expresa a la “Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional”. La medida no es novedosa, pues, ya el Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo modificó determinados artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a materia arrendaticia e introdujo la figura de la suspensión. El desarrollo que hace el Decreto de 31 de marzo de su artículo 1º requiere ciertas puntualizaciones:
1ª.- Todo procedimiento de desahucio se inicia por demanda, si es admitida y termina por Decreto del Letrado de la Administración de Justicia (en lo sucesivo Letrado Admón.), como clara y rotundamente lo establece el párrafo quinto del artículo 440.3 de la LEC.
2ª.- En la demanda de desahucio ha de solicitarse expresamente el lanzamiento del inquilino demandado, al disponerlo expresamente el artículo 437.3 de la LEC. Si no se solicitó, tras el Decreto que ponga fin al procedimiento o, en caso de oposición tras la sentencia, habrá que instar demanda ejecutiva (Artº. 549 LEC).
Cierto que el artículo 440.3 de la LEC presume o da por hecho que el lanzamiento se ha solicitado en la demanda al declarar que el requerimiento expresará “el día y hora exactos para la práctica del lanzamiento”. Si se ha omitido en la demanda tal solicitud de lanzamiento, el decreto del Letrado de la Admón que lo señale podría tacharse de incongruente por conceder lo no pedido (extra petita) .
3ª.- Es el inquilino demandado quien, tras ser requerido por el Juzgado, debe acreditar su situación de vulnerabilidad ¿en qué plazo ha de acreditarla?. El Decreto no lo establece, si bien hace una referencia expresa (apartados 1 y 2 “in fine” del artículo 1º) “al plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3”. No estableciéndose plazo, parece presumible que dentro de esos 10 días se requiera al demandado TAMBIEN para que ACREDITE su vulnerabilidad.
No parece correcto que se acuerde una suspensión “ad limine litis”, es decir, tras admitir la demanda acordar la suspensión. Ello supondría presumir que todos los inquilinos en España están en situación de vulnerabilidad. Habrá muchos pero no todos. Por otro lado, la vulnerabilidad debe ser acreditada por el inquilino demandado, luego no se presume. Las contradicciones y la inseguridad jurídica parecen evidentes a la vista de la literalidad del Decreto-Ley. Muestra de ello son los siguientes razonamientos:
El apartado 1 del artº 1 contiene el siguiente texto: “esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento”. La pregunta es ¿qué circunstancia comunica el Letrado de la Admón. a los servicios sociales?. La respuesta, en principio, sólo puede ser una: que en su juzgado se está tramitando un procedimiento de desahucio frente a una persona determinada (nombres y apellidos) que habita un piso concreto y que se informe al juzgado sobre su posible vulnerabilidad. El Decreto dice que cumplida esa circunstancia “se iniciará una suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento”. El artículo 440.3 de la LEC nada dice sobre “la situación de vulnerabilidad del inquilino”. Esta referencia se contiene en el artículo 441.5 de la ley procesal, al añadirse dicho apartado 5 por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo. En dicho apartado 5 se exige para la suspensión, (por uno o tres meses, según el arrendador sea persona física o jurídica) que los servicios sociales confirmen que el hogar afectado se encuentra de vulnerabilidad social o económica. Ahora, según la dicción del apartado 1 del artículo 1º es el arrendatario quien acreditará ante el Juzgado su situación de vulnerabilidad. El apartado 2 del mismo artículo primero es igualmente rotundo: ”Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando a su escrito los documentos a que se refiere el artículo 6”. Luego, SI NO SE ACREDITA no se inicia ninguna suspensión, ni ordinaria ni extraordinaria.
Se da la paradoja de que el Decreto Ley de 31 de marzo en vez de favorecer al inquilino le perjudica. Antes del Decreto, como se acaba de razonar, el apartado 5 del artículo 441 de la LEC, permitía al Letrado de la Admón. acordar la suspensión si los servicios sociales CONFIRMABAN la situación de vulnerabilidad del hogar. Ahora, tras el Decreto, el inquilino debe alegar y probar documentalmente que está en situación de vulnerabilidad, lo que antes no se le exigía. La única ventaja para el inquilino es que la suspensión lo es por plazo máximo de seis meses y antes lo era por uno o tres meses, según la condición del arrendador, persona física o jurídica.
El apartado 1 del artº 1º termina diciendo: “Si no estuviese señalado……….”. Si está señalado SOBRA. Ni no está señalado es una omisión del Decreto de requerimiento o de la demanda de desahucio, como arriba se ha comentado. Tampoco tiene mucho sentido el último párrafo del apartado 2 al decir: “El decreto que fije la suspensión señalará expresamente……….”. El plazo de 10 días ni se suspende ni se reanuda. La “eventual” vista se habrá señalado en el requerimiento y está condicionada por la existencia de “oposición”. Si no hay oposición no hay vista, por lo huelga también la referencia a que “el decreto que fije la suspensión……..señalará fecha para la vista”.
Parece que en la mente de quien ha redactado el Decreto-Ley que se comenta no hay más que un propósito: TODA DEMANDA DE DESAHUCIO DE VIVIENDA POR FALTA DE PAGO DEBE SER SUSPENDIDA. Si es así, pagan justos por pecadores.
1.- Como durante la tramitación del procedimiento el inquilino demandado sigue en el uso y posesión de la vivienda, no parece razonable que éste se suspenda.
2.- El lanzamiento es el trámite final del procedimiento y en ese “iter” procesal pueden darse circunstancias que eviten el lanzamiento (desalojo, pago o enervación, oposición y cualquier tipo de acuerdo) que no parece oportuno suspender.
3.- La sustanciación del procedimiento es indispensable para que durante ella el demandado ACREDITE su situación de vulnerabilidad, pues, como se ha dicho, no cabe presumir que todos los inquilinos de vivienda son vulnerables.
Para terminar el examen sobre el artículo 1º una breve referencia a lo dispuesto en el apartado 4 del mismo.
En este apartado se plasma la advertencia que se hace en la Exposición de Motivos en el sentido de que “la vulnerabilidad reconocida al inquilino no se traslade al arrendador”. La literalidad del precepto es vaga y confusa, pues, permite dos interpretaciones: una, la misma que apunta la Exposición de Motivos; la otra, que con independencia de la suspensión y previamente a ella el arrendador pudiera estar en situación de vulnerabilidad. Lo cierto es que a la vista de las exigencias contenidas en el artículo 5 del Decreto (Definición de la situación de vulnerabilidad económica), nunca el arrendador cumplirá el requisito del apartado 3 de dicho artículo ya que es propietario o usufructuario de una vivienda, precisamente la arrendada al inquilino. Por otro lado, la única previsión del comentado apartado 4 del artículo 1º, es que, “se comunicará tal circunstancia a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión y en la definición de las medidas de protección social a adoptar”. Parece deducirse de tal texto que a la hora de fijar el plazo de suspensión (el máximo son 6 meses) se tendrá en cuenta por el Letrado de la Admón. esa posible vulnerabilidad del arrendador, no para “las medidas de protección a adoptar”, ya que ello es misión de los servicios sociales, no del órgano judicial.
EL ARTICULO 2.- Establece que concluido el plazo contractual más las prórrogas legales (artº 9.1) o tácitas (artº. 10.1) el contrato podrá prorrogarse por un periodo máximo de 6 meses, por la sola voluntad del arrendatario, si se dan las siguientes circunstancias:
a).- Que lo solicite el inquilino. Como no dice nada el Decreto-Ley sobre cuando o en qué tiempo debe solicitarlo, por analogía con lo dispuesto en el propio artículo 10 de la LAU de 1994, parece correcto que la solicitud se haga con 30 días, si bien, tratándose de una medida excepcional, transitoria y en beneficio del inquilino podría admitirse un plazo menor, siempre que sea anterior al vencimiento contractual o de las prórrogas, ya que tras éste, si no ha habido denuncia por ninguna de las partes, entraría en juego la tácita reconducción del artículo 1.566 del CC.
b).- Ante el silencio de la norma, dada su transitoriedad y el corto plazo de vigencia de la misma (desde el 2 de abril hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma según la Disposición Final Duodécima) no parece descabellado admitir que la prórroga afecta a todos los arrendamientos de vivienda, sin excepción, con in dependencia de si sus inquilinos están o no en situación de vulnerabilidad. No parece razonable que alguien llegue a los Tribunales para discutir esta circunstancia si la controversia se produce. El juicio, además de la incertidumbre del resultado, cuesta tiempo y dinero.
ARTICULO 3.- Carece de contenido sustantivo. Se limita a enunciar la moratoria de la deuda arrendaticia. Parece que el Decreto Ley tiene preferencia sobre la moratoria frente a la condonación, no sólo por el enunciado, sino por el propio texto, al decir: “Se establecen medidas conducentes a “procurar” la moratoria arrendaticia…..”.
ARTICULOS 4 Y 8.- Se examinan conjuntamente ya que la única diferencia, sin perjuicio de algunas particularidades que se comentarán, radica en la persona arrendadora. En el 4 el arrendador es una empresa o entidad pública o un gran tenedor, sea persona física o jurídica y en el artº 8 sólo contempla el supuesto de que el arrendador sea una persona física que tenga 10 o menos inmuebles urbanos.
El primer problema –y no pequeño- es el apremio temporal para el inquilino. El Decreto dice que la moratoria se solicitará al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Decreto-ley, por lo tanto esta solicitud debe efectuarse antes del 2 de mayo próximo. Si a ello se añade que el artº 6 del Decreto-ley exige acompañar determinada documentación, poco tiempo le queda al inquilino. Ahora bien, el apartado 2 de dicho artículo permite suplir la documentación con una DECLARACION RESPONSABLE DEL INQUILINO, sin perjuicio de que en el plazo de un mes, TRAS LA FINALIZACION DEL ESTADO DE ALARMA Y SUS PRORROGAS, supla la aportación omitida.
En ambos artículos se hace alusión tanto a la moratoria como a la condonación total o parcial. Sin perjuicio de algunas particularidades o dudas que se comentarán, el esquema de ambos se reduce a estos extremos:
1º.- Sobre todo lo legislado en el Decreto-ley prevalece el acuerdo al que lleguen las partes, sin que tengan que ajustarse a los plazos, cuantías o porcentajes que se establecen en el Decreto, incluso cabe que ambos supuestos coexistan: por ejemplo, condonar el 40% y aplazar el 60% restante o supuestos similares.
2º.- El inquilino tiene que solicitarlo en el plazo de un mes contado desde el 2 de abril, fecha de entrada en vigor del Decreto-Ley. No parece previsible que la iniciativa la tome el arrendador. Primer problema: constancia o fehaciencia de la solicitud.
3º.- A la solicitud deberá acompañar los documentos que se relacionan en el artículo 6, con la salvedad arriba comentada, de suplir los omitidos con una declaración responsable.
4º.- El apartado 2 del artº 4 dice que: “En el caso de que el acuerdo no se hubiere producido……, el arrendador en el plazo de 7 días laborables comunicará al arrendatario cual de las dos alternativas que le da el Decreto ha elegido: o reducir la renta en el 50%, por un plazo máximo, en todo caso, de cuatro meses o la moratoria que se contempla en el apartado b). ¿desde que fecha se computan los siete días?. Parece lógico deducir que desde la fecha en la que el arrendador recibió la solicitad del inquilino. Volvemos a los problemas de acreditación o fehaciencia en la comunicación o notificación. Es el arrendador quien elige o decide sobre las dos opciones a) y b) que le da el Decreto-ley. Por la remisión expresa que el artículo 8.1 hace a los apartados 2 y 4 del artº 4 lo aquí comentado es válido para todo arrendador.
La primera duda que se plantea viene propiciada por el apartado 3 del artº 8 al decir “Si la persona física arrendadora no aceptara ningún acuerdo sobre el aplazamiento….” Si como acabamos de comentar es el ARRENDADOR quien elige la alternativa y en siete días laborables la debe comunicar al arrendatario, resulta de muy difícil comprensión ese cambio radical. Si se ha comunicado que se elige la condonación, sobra hablar del aplazamiento. Si se ha elegido esta opción , el aplazamiento, no tiene ningún sentido que el arrendador se desdiga y rechace el aplazamiento que el mismo ha propuesto. La doctrina de los actos propios opera de modo automático.
Tampoco es fácil de entender el apartado 2 del mismo artículo 8. Si el acuerdo previo ha fracasado y las condiciones de aplazamiento las marca el Decreto, la única recóndita justificación podría estar en que, tras fracasar el acuerdo y, elegido por el arrendador el aplazamiento, el inquilino propusiese un sistema distinto de aplazamiento al marcado por el Decreto-Ley. No parece admisible que el inquilino proponga, o mejor dicho, pretenda imponer, un sistema de aplazamiento distinto al regulado en el Decreto, que le beneficie más; en este caso sí parece admisible la no aceptación o rechazo por el arrendador. Podría entenderse que la negativa del arrendador haga referencia no al aplazamiento o fraccionamiento en sí, sino a las condiciones del mismo sugeridas o pretendidas por el inquilino. De la redacción del apartado 2) puede inferirse que en la solicitud del arrendatario se contienen determinadas condiciones del aplazamiento y en tal caso se puede entender que el arrendador las acepte o rechace o platee otras alternativas. Como se ha advertido, si hay acuerdo sobra el Decreto-Ley. Si el arrendador cumple las previsiones del mismo, el inquilino o “lo toma o lo deja” Ciertamente que estos dos apartados (2 y 3) son de difícil comprensión dada su lamentable redacción.
Sobre lo que se acaba de comentar hay opiniones distintas. Se ha escrito, comentando el apartado 3 del artº. 8, que el arrendador puede negarse a aceptar el aplazamiento, alegando que el inquilino goza de las ayudas de financiación a que se refiere el artº 9 y que sólo a los arrendadores del artº 4 se les “impone” el aplazamiento. Aquí no se comparte ese criterio. No es el inquilino quien elige una de las dos alternativas (condonación o aplazamiento), ES EL ARRENDADOR. Como se advertía arriba, es presumible que el inquilino pretenda un aplazamiento más ventajoso que el regulado en el Decreto, y aquí si es factible LA NEGATIVA O NO ACEPTACION por parte del arrendador. Si se acepta que el arrendador del artículo 8 (persona física con menos de 10 inmuebles) puede rechazar el aplazamiento, es tanto como OBLIGAR al inquilino que se endeude (acudiendo al mini-crédito) en beneficio exclusivo del arrendador que de esta forma cobra, de una vez, el total de la deuda arrendaticia, sin olvidar que esta posibilidad de acudir al préstamo que regula el artº 9, también la tienen los inquilinos del artº 4. Será el inquilino y no el arrendador quien elija entre aceptar el aplazamiento o acudir al préstamo.
El rechazo o la no aceptación del arrendador sólo tiene justificación ante pretensiones del inquilino distintas a las contenidas en el Decreto Ley y aquí es claro: la deuda se fraccionará en 36 mensualidades, sin intereses y se cobrará a partir de la siguiente mensualidad. Si el inquilino pretendiere un aplazamiento más ventajoso cabe, sin duda, el rechazo, pero si el inquilino propone un aplazamiento de 6 meses ¿cabe también rechazo?. Es absurdo que el arrendador rechace el aplazamiento que él mismo ha propuesto y ese aplazamiento, según el apartado 1 del mismo artículo 8 viene recogido en los apartados 2 a 4 del artículo 4 . El mismo apartado 2 del artº 8 hace referencia expresa “a las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento que acepta……….o las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas”. Y ESTO ES LO QUE DEBE COMUNICAR EL ARRENDADOR AL INQUILINO. Otra cosa es que se discutan “las condiciones de aplazamiento”, pero no el aplazamiento en sí. En este último supuesto, si no hay acuerdo, no hay aplazamiento.
Una consideración última que es extensiva a todos los artículos del Decreto Ley relativos a los arrendamientos de viviendas. Este Decreto Ley SOLO AFECTA A INQUILINOS VULNERABLES. NO TODO INQUILINO ES ACREEDOR DE LAS MEDIDAS O BENEFICIOS QUE CONTEMPLA. Debe tenerse muy presente que es el inquilino quien debe acreditar (artículos 5 y 6) su vulnerabilidad. Los problemas van a surgir cuando el arrendador entienda, justificadamente o no, que el inquilino no ha acreditado su vulnerabilidad. Lo prudente y aconsejable es que el arrendador, tras recibir la solicitud del inquilino, comunique o notifique a éste que a su juicio no cumple con alguno o algunos de los requisitos, indicando las omisiones. Se ha advertido arriba que la omisión de alguno de los documentos exigidos se puede suplir con la declaración responsable. Si al recibir la comunicación del arrendador, el inquilino los tiene a su disposición, los acompañará. Si no los tiene indicará los motivos, alegando el plazo que le concede el artículo 6.2. Si el arrendador persiste en su negativa, parece coherente que sea el inquilino quien elija entre las dos alternativas que se contemplan en el artículo 4.2 y comunicarlo, a ser posible, fehacientemente al arrendador.
No parece aconsejable que, con fundamento en la negativa del arrendador, el inquilino se cruce de brazos y no pague nada. Si el artículo 7 del Decreto Ley contempla una posible responsabilidad del inquilino ante situaciones ficticias de vulnerabilidad (“buscarse o mantenerse” dice el Decreto) no se antoja arbitrario o descabellado que el arrendador asuma responsabilidades por obstaculizar, impedir o demorar la aplicación de las medidas que contempla el Decreto-Ley.
Sobre las ayudas transitorias, amén de lo adelantado, se harán los comentarios oportunos al examinar el artículo 9.
ARTICULO 5.- Se detallan los requisitos que han de darse en el inquilino, sea trabajador por cuenta ajena o autónomo para ser considerado vulnerable económicamente.
Ya el enunciado es incorrecto. La vulnerabilidad tiene efectos no sólo para la moratoria u obtener ayudas, sino también para obtener la condonación total o parcial y suspender el lanzamiento, como inicialmente se comentó.
Se requiere la concurrencia conjunta de todos los requisitos enumerados.
Milagrosamente se pueden entender todos los requisitos señalados, aunque alguno llame la atención. Por ejemplo, no es vulnerable si el inquilino o cualquiera de los miembros de la unidad familiar es propietario de una vivienda en España ¿y si tiene 10 hectáreas de regadío o 3 locales comerciales?. Cierto que si el regadío es productivo y los locales están arrendados no se cumplirá el apartado 1. a) i) , pero se podría haber regulado mejor.
ARTICULO 6.- También este artículo es asumible o comprensible a simple vista. Discutible es que se exija al autónomo la certificación a la que se refiere el apartado b). El cierre de los establecimientos comerciales e industriales, salvo las excepciones permitidas (supermercados, panaderías, estancos etc.) han sido impuestas por el Decreto Ley que declaró el estado de alarma. Parece redundante tener que acreditar un cierre impuesto por Ley.
En cuanto a la nota del Registro de la Propiedad, según parece, el Colegio de Registradores de España ha publicado una nota en su página web anunciando que la nota simple informativa ha de solicitarse por correo electrónico acompañando necesariamente fotocopia del DNI de las personas integrantes de la unidad familiar sobre la que debe expedirse la información. Por otro lado parece admisible que los documentos exigidos se puedan aportar por fotocopia, conservando el interesado los originales.
ARTICULO 7.- También asumible en su redacción, con un pequeño matiz. Si el inquilino ha engañado su responsabilidad alcanza no sólo al supuesto de moratoria o percepción de ayudas, sino también a los casos en que haya obtenido indebidamente una condonación total o parcial. Ha sido cauto el Decreto al aludir “a responsabilidades de otro orden”. Quizás la matización del “otro orden” disuadiría a muchos de intentar “pasarse de listo”.
ARTICULO 9.- Plantea ciertos problemas interpretativos. Está claro que autoriza o faculta al inquilino para pedir un préstamo, sin intereses ni gastos, hasta un importe máximo de seis mensualidades de renta. A simple vista parece sencillo, pero a buen seguro que la entidad bancaria pedirá determinada acreditación de la situación de vulnerabilidad del solicitante. Si es trabajador por cuenta ajena el desempleo y el contrato de arrendamiento podrían ser suficientes, pero los artículos 5 y 6 exigen más documentación. Hoy por hoy no se puede aventurar la fexibilidad o rigidez en la concesión de estos préstamos y tampoco se conoce “los criterios y requisitos que se definirán en la Orden a dictar”. El propio artículo ya determina que estas ayudas transitorias de financiación sólo se aplicarán al pago de la renta. Ante el desconocimiento de su funcionamiento huelga hacer mayores consideraciones.
(*) Luis Moreno Yoldi, letrado de la Comisión de Estudios del MICAP