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Timestamp: 2016-10-22 21:35:31
Document Index: 118610805

Matched Legal Cases: ['BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 142', 'Art. 156', 'Art. 122', 'Art. 135', 'Art. 135', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 120', 'Art. 158', 'Art. 68', 'Art. 69', 'Art. 158', 'Art. 156', 'Art. 120', 'BGE', 'Art. 135', 'Art. 45', 'Art. 46', 'BGE', 'Art. 138', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 135', 'Art. 138', 'Art. 49', 'Art. 836', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 959', 'Art. 135', 'BGE', 'Art. 961', 'Art. 836', 'Art. 49', 'BGE', 'Art. 49', 'Art. 46', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 779', 'Art. 779', 'Art. 779', 'BGE', 'Art. 779', 'Art. 779']

106 II 18338. Urteil der II. Zivilabteilung vom 12. November 1980 i.S. Stockwerkeigent�mergemeinschaft M�llistrasse 5 gegen H�nni und Leibold (Berufung)
Droit de la communaut� des copropri�taires par �tages � la constitution d'une hypoth�que pour garantir les cr�ances de contributions contre les propri�taires par �tages (art. 712i CC). 1. La pr�tention de la communaut� � la constitution d'une hypoth�que l�gale pour garantir son droit aux contributions des trois derni�res ann�es est une obligation propter rem (consid. 1). 2. Si la cr�ance de la communaut� n'est pas couverte lors de la r�alisation forc�e d'une part, la pr�tention en constitution d'une hypoth�que s'�teint et, malgr� sa nature r�elle, elle ne peut plus �tre invoqu�e contre l'acqu�reur de la part (consid. 2). 3. Il en va de m�me lorsque l'hypoth�que n'a pas encore �t� inscrite et, partant, n'a pas �t� prise en consid�ration lors de la r�alisation forc�e. Aussi, quand on en vient � la r�alisation forc�e d'une part, la communaut� doit-elle toujours faire valoir sa pr�tention si elle entend ne pas la perdre (consid. 3). Faits � partir de page 184
A.- R. M�ller-Keller war Eigent�mer von vier Stockwerkeinheiten (GR BL 612, 613, 616 und 617) in der Liegenschaft M�llistrasse 5 in Fehraltorf/ZH, die in insgesamt zehn solche Einheiten aufgeteilt ist. Die vier Stockwerkeinheiten M�llers waren mit verschiedenen Pfandrechten belastet, unter anderem auch mit solchen im vierten Rang von zusammen Fr. 10'780.70 zugunsten einer Treuhandgesellschaft, welche die Verwaltung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft besorgte. Bei diesen als Bauhandwerkerpfandrechte bezeichneten Pfandrechten soll es sich in Wirklichkeit um Pfandrechte der Stockwerkeigent�mergemeinschaft f�r im Jahre 1975 f�llig gewordene Beitragsforderungen gehandelt haben.
In einer vom Grundpfandgl�ubiger im ersten Rang gegen R. M�ller angehobenen Betreibung auf Pfandverwertung wurden die vier Stockwerkeinheiten GR BL 612, 613, 616 und 617 anl�sslich der am 2. September 1977 durchgef�hrten Versteigerung von P. H�nni und W. Leibold je h�lftig zu Miteigentum erworben. Die als Bauhandwerkerpfandrechte bezeichneten Pfandrechte im vierten Rang wurden durch den Steigerungserl�s nicht gedeckt und im Grundbuch gel�scht.
B.- Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft M�llistrasse 5 verlangte hierauf beim Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Pf�ffikon zulasten der von P. H�nni und W. Leibold ersteigerten vier Stockwerkeinheiten die Eintragung von Pfandrechten f�r Beitragsforderungen gegen R. M�ller im Betrag von insgesamt Fr. 29'536.65 nebst Zins. Diese Forderungen waren je am 30. Juni 1975, 1976 und 1977 BGE 106 II 183 S. 185f�llig geworden. Es waren darin auch jene Beitr�ge enthalten, f�r die im Jahre 1975 Pfandrechte von insgesamt Fr. 10'780.70 eingetragen worden waren welche im Jahre 1977 im Anschluss an die Versteigerung der Stockwerkeinheiten wieder gel�scht wurden. Der Einzelrichter ordnete die Eintragung am 23. Dezember 1977 durch vorsorgliche Anweisung an das Grundbuchamt vorl�ufig an und best�tigte diese Eintragung mit Verf�gung vom 19. Mai 1978, unter gleichzeitiger Ansetzung einer Frist an die Stockwerkeigent�mergemeinschaft, um auf dem ordentlichen Prozessweg auf Feststellung von Umfang und Bestand der Pfandrechte zu klagen.
C.- Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft erhob innerhalb der angesetzten Frist beim Bezirksgericht Pf�ffikon Klage gegen P. H�nni und W. Leibold auf definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts nach Art. 712i ZGB, und zwar f�r eine Forderung von Fr. 6'123.35 zulasten der Stockwerkeinheit GR BL 612, f�r eine solche von Fr. 8'408.30 zulasten der Stockwerkeinheit GR BL 613, f�r eine solche von Fr. 6'926.85 zulasten der Stockwerkeinheit GR BL 616 und schliesslich f�r eine solche von Fr. 8'078.15 zulasten der Stockwerkeinheit GR BL 617, je nebst 5% Zins mit gestaffeltem Laufbeginn. Die Beklagten widersetzten sich der Klage. Mit Entscheid vom 10. April 1979 hiess das Bezirksgericht die Klage gut und ordnete die definitive Eintragung der geltend gemachten Pfandrechte an.
Das Obergericht des Kantons Z�rich hiess am 12. Februar 1980 eine von den Beklagten gegen diesen Entscheid eingereichte Berufung gut und wies die Klage ab. Es wies das zust�ndige Grundbuchamt an, die auf den Stockwerkeinheiten der Beklagten zugunsten der Kl�gerin vorl�ufig eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte nach Eintritt der Rechtskraft seines Urteils zu l�schen.
D.- Die Kl�gerin hat gegen den obergerichtlichen Entscheid Berufung an das Bundesgericht erhoben, mit dem Antrag, das erstinstanzliche Urteil sei vollumf�nglich wiederherzustellen.
1. Die Stockwerkeigent�mer haben gem�ss Art. 712h ZGB an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an BGE 106 II 183 S. 186die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beitr�ge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Nach Art. 712i ZGB hat die Stockwerkeigent�mergemeinschaft f�r die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen gegen�ber jedem jeweiligen Stockwerkeigent�mer Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an dessen Anteil; gem�ss Absatz 3 des gleichen Artikels sind die Bestimmungen �ber die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngem�ss anwendbar.
Beim Pfandrecht der Stockwerkeigent�mergemeinschaft f�r verfallene Beitragsforderungen handelt es sich nicht um ein unmittelbares gesetzliches Pfandrecht, das ohne Eintrag im Grundbuch Wirkungen entfaltet. Zu seiner Entstehung bedarf es vielmehr der Eintragung im Grundbuch. Der mittelbare Charakter des Pfandrechts ergibt sich mit aller Deutlichkeit aus dem Wortlaut des Art. 712i ZGB sowie aus dem dort enthaltenen Hinweis auf das Bauhandwerkerpfandrecht. In der bundesr�tlichen Botschaft zum Entwurf eines Bundesgesetzes �ber die Ab�nderung des vierten Teils des ZGB (Miteigentum und Stockwerkeigentum) wurde diesbez�glich ausgef�hrt, die Einf�hrung eines unmittelbaren gesetzlichen Pfandrechts, das allen im Grundbuch eingetragenen Rechten vorgegangen w�re, w�re viel einfacher gewesen und h�tte sich auch mit der Erw�gung rechtfertigen lassen, dass die Stockwerkeigent�mer mit ihren Beitr�gen nur ihre Anteile an den Aufwendungen bezahlten, die zur Erhaltung oder Erh�hung des Wertes der Stockwerkeinheiten gemacht worden seien. Trotzdem sei mit R�cksicht auf die vertraglich begr�ndeten Pfandrechte auf ein vorgehendes gesetzliches Pfandrecht zugunsten der Gemeinschaft verzichtet worden (BBl 1962, Bd. II, S. 1519).
Der gesetzliche Anspruch der Stockwerkeigent�mergemeinschaft auf die Errichtung eines Pfandrechts f�r drei verfallene Jahresbeitr�ge stellt rechtlich eine Realobligation dar. Obwohl die Beitragsforderung als solche von Gesetzes wegen nicht auf den Erwerber der betreffenden Stockwerkeinheit �bergeht, kann die Einr�umung des Pfandrechts f�r diese Forderung nach dem Wortlaut des Gesetzes "gegen�ber jedem jeweiligen Stockwerkeigent�mer" geltend gemacht werden. Der Pfandrechtsanspruch ist demnach mit einer dinglichen Wirkung ausgestattet, wie sie f�r Realobligationen typisch ist (vgl. hiezu allgemein LIVER, Ausgabe 1980 des Kommentars zu den Grunddienstbarkeiten, N. 148 ff. der Einleitung, insbesondere N. 165a, BGE 106 II 183 S. 187mit Hinweisen auf Judikatur und Literatur, sowie TUOR/SCHNYDER, ZGB, 9. Aufl. [Nachdruck 1979], S. 628 f. Zum Pfandrecht f�r Stockwerkeigent�merbeitr�ge im Besondern vgl. MEIER/HAYOZ, Kommentar zum Sachenrecht, 4. Aufl., Systematischer Teil, N. 157; CHRISTOPH M�LLER, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer, Z�rcher Diss. 1973, S. 46; MORITZ OTTIKER, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, Z�rcher Diss. 1972, S. 81; FRIEDRICH, Stockwerkeigentum, SJK Nr. 1303 S. 8).
Die Kl�gerin vertritt nun unter Berufung auf die realobligatorische Natur des Anspruchs auf Errichtung eines Pfandrechts im Sinne von Art. 712i ZGB die Auffassung, dass sie die Einr�umung eines solchen Rechts f�r die drei letzten verfallenen Jahresbeitr�ge auch von den Beklagten als Ersteigerern der Stockwerkeinheiten, die R. M�ller geh�rt hatten, verlangen k�nne. Dabei sind zwei Fragen auseinanderzuhalten. Nach der eigenen Sachdarstellung der Kl�gerin bildete ein Teil der Stockwerkeigent�merbeitr�ge, f�r welche heute die Errichtung eines Pfandrechts verlangt wird, bereits einmal Gegenstand eines im Grundbuch eingetragenen Pfandrechts, das anl�sslich der Verwertung der betreffenden Stockwerkeinheiten mangels gen�genden Erl�ses wieder gel�scht wurde. Es stellt sich daher vorerst die Frage, ob die Kl�gerin gegen�ber den Beklagten die Neueintragung dieses seinerzeit gel�schten Pfandrechts verlangen k�nne. In zweiter Linie wird sodann zu pr�fen sein, ob die Einr�umung des Pfandrechts von den Ersteigerern gefordert werden k�nne, auch wenn das Pfandrecht nicht in das Lastenverzeichnis der verwerteten Stockwerkeinheiten aufgenommen worden war, wie dies hier bez�glich des gr�sseren Teils der geschuldeten Beitr�ge unbestrittenermassen der Fall war.
2. Das Pfandrecht verleiht dem Gl�ubiger den Anspruch, den Pfandgegenstand zur Sicherung der Erf�llung einer bestimmten Forderung verwerten zu lassen (vgl. zum Oberbegriff des Pfandrechts z.B. OFTINGER, Das Fahrnispfand, N. 22 des Systematischen Teils, insbesondere Anm. 22a). Mit der Verwertung des Pfandgegenstandes hat das Pfandrecht seinen Zweck erf�llt und erlischt. Der Untergang des Pfandrechts kann nicht davon abh�ngen, ob die Verwertung erfolgreich war. Er tritt vielmehr auch ein, wenn die durch das Pfand gesicherte Forderung ganz oder zum Teil ungedeckt bleibt (OFTINGER, a.a.O., N. 131). Das Pfandrecht gibt dem Gl�ubiger BGE 106 II 183 S. 188nicht den Anspruch, das Pfand mehr als einmal verwerten zu lassen. Das Recht des Gl�ubigers, Befriedigung aus der Verwertung des Pfandes zu verlangen, wird daher auch im Falle einer resultatlosen Zwangsvollstreckung konsumiert (JAEGER, N. 8 zu Art. 142 SchKG; FRITZSCHE, Schuldbetreibung und Konkurs, Bd. I, S. 343 unten).
Im vorliegenden Fall fragt es sich, ob das streitige Pfandrecht mindestens in jenem Umfang erloschen sei, in welchem es bereits einmal Gegenstand eines Grundbucheintrages gebildet hatte, der im Anschluss an die gegen R. M�ller durchgef�hrte Betreibung auf Grundpfandverwertung gel�scht worden war. Die Verwertung der Stockwerkeigentumsanteile, auf denen dieses Pfandrecht gelastet hatte, war aufgrund der Betreibung eines Grundpfandgl�ubigers erfolgt, der �ber ein Pfandrecht in einem tieferen Rang verf�gte (I. statt IV. Rang wie die Stockwerkeigent�mergemeinschaft). Dabei hatte sich ergeben, dass der Verwertungserl�s nicht ausreichte, um die pfandgesicherten Beitragsforderungen auch nur zum Teil zu decken. Es fragt sich, ob dieser Umstand den Untergang des betreffenden Pfandrechts herbeizuf�hren vermochte, obwohl es nicht die Stockwerkeigent�mergemeinschaft selber war, welche Betreibung erhoben und die Verwertung verlangt hatte, sondern ein ihr im Range vorausgehender Grundpfandgl�ubiger.
Die Antwort ergibt sich aufgrund des Vollstreckungsrechts. Art. 156 SchKG verweist f�r die Durchf�hrung der Verwertung in der Betreibung auf Pfandverwertung grunds�tzlich auf die Bestimmungen, die f�r die Betreibung auf Pf�ndung gelten (Art. 122 bis 143 SchKG). Der f�r die Verwertung von Liegenschaften massgebende Art. 135 SchKG stellt in Absatz 1 den Grundsatz auf, dass die Grundst�cke mit allen darauf haftenden Belastungen, insbesondere also auch den Pfandrechten, versteigert werden, unter �berbindung der damit verbundenen pers�nlichen Schuldpflicht auf den Erwerber. Eine Ausnahme vom �berbindungsprinzip gilt jedoch allgemein f�r die f�lligen grundversicherten Forderungen, die vorweg aus dem Erl�s zu bezahlen sind (Art. 135 Abs. 1 letzter Satz SchKG und Art. 46 VZG). Das Pfandrecht der Stockwerkeigent�mergemeinschaft f�r die Beitragsforderungen gegen�ber den Stockwerkeigent�mern geh�rt zu diesen von der �berbindung ausgenommenen Rechten, da es sich auf die Beitragsforderungen f�r die drei letzten Jahre, mithin auf f�llige Forderungen, bezieht. Das BGE 106 II 183 S. 189Gleiche gilt �brigens gem�ss Art. 106 VZG auch f�r die Pfandforderungen der Bauhandwerker und Unternehmer, sofern sie nicht alle vollst�ndig gedeckt werden; f�r diese Forderungen muss ebenfalls Barzahlung verlangt werden.
Wenn nun eine der Forderung des betreibenden Pfandgl�ubigers im Range nachgehende Pfandforderung, die f�llig ist und daher bei der Versteigerung der Liegenschaft nicht �berbunden werden kann, durch den Erl�s nicht oder nicht voll gedeckt wird, so geht das Pfandrecht in diesem Umfang unter und muss im Grundbuch gel�scht werden. Diese Rechtsfolge dr�ngt sich deshalb auf, weil ein Fall von Realisierung des Pfandrechts vorliegt: Die pfandgesicherte Forderung h�tte an sich aus dem Steigerungserl�s bezahlt werden m�ssen, sofern dieser hief�r ausgereicht h�tte. Dieser Fall kann nicht anders behandelt werden als jener, in welchem die Verwertung des Pfandgegenstandes auf Antrag des Pfandgl�ubigers selbst erfolgte. Die Verwertung einer pfandbelasteten Liegenschaft w�re auch praktisch anders gar nicht m�glich, da niemand Interesse an deren Erwerb h�tte, wenn die Pfandrechte f�r f�llige Forderungen, die aus dem Verwertungserl�s nicht gedeckt werden k�nnen, nicht endg�ltig erl�schen w�rden. Das Bundesgericht hat dieser Situation beim Erlass der VZG in der Weise Rechnung getragen, dass gem�ss Art. 120 nicht nur dem betreibenden Pfandgl�ubiger, dessen Forderung durch den Erl�s nicht gedeckt wird, sondern auch den nachgehenden Pfandgl�ubigern, die nicht selbst auf Pfandverwertung betrieben haben, ein Pfandausfallschein im Sinne von Art. 158 SchKG auszustellen ist, sofern und soweit deren Forderungen f�llig sind. Die L�schung dieser Pfandrechte im Grundbuch und die L�schung der Pfandtitel finden ihre St�tze in Art. 68 Abs. 1 lit. b und Art. 69 VZG, die auch in der Betreibung auf Pfandverwertung Anwendung finden (siehe auch JAEGER, N. 1 zu Art. 158 und N. 4 zu Art. 156 SchKG). Soweit sie durch den Zuschlagspreis nicht gedeckt und aus diesem Grund nicht �berbunden werden k�nnen, werden bei der Versteigerung auch die Pfandrechte f�r nicht f�llige Forderungen realisiert. Auch solche Pfandrechte sind im Grundbuch zu l�schen; den Gl�ubigern wird jedoch nicht ein Pfandausfallschein, sondern bloss eine Bescheinigung dar�ber ausgestellt, dass ihre Forderungen infolge des Pfandverwertungsverfahrens ungedeckt geblieben sind (Art. 120 Satz 2 VZG).BGE 106 II 183 S. 190
Aus dem bisher Ausgef�hrten ergibt sich, dass das mit der Klage geltend gemachte Pfandrecht f�r die Beitragsforderungen der Stockwerkeigent�mergemeinschaft jedenfalls insoweit endg�ltig untergegangen ist, als es (allerdings unter der Bezeichnung "Bauhandwerkerpfandrecht") bereits einmal im Grundbuch eingetragen war. Im Anschluss an die Verwertung der pfandbelasteten Stockwerkeinheiten von R. M�ller ist dieses Pfandrecht im Grundbuch zu Recht gel�scht worden, da die pfandgesicherten Forderungen aus dem Steigerungserl�s nicht gedeckt werden konnten. In diesem Umfang kommt eine Neueintragung des Pfandrechts zum vornherein nicht in Frage.
3. In zweiter Linie ist zu pr�fen, ob auch der von der Kl�gerin bisher noch nicht ausge�bte Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts f�r verfallene Stockwerkeigent�merbeitr�ge gegen�ber den Beklagten als Ersteigerern der verwerteten Stockwerkeinheiten nicht mehr geltend gemacht werden kann, wie dies die Vorinstanz angenommen hat. Die Durchsetzbarkeit eines solchen Anspruchs ist im Gegensatz zur Auffassung der Kl�gerin naturgem�ss vorab nach vollstreckungsrechtlichen Grunds�tzen zu beurteilen, nachdem die Stockwerkeigent�mergemeinschaft wie hier nicht einem gew�hnlichen Erwerber, sondern dem Ersteigerer der fraglichen Stockwerkeinheiten gegen�bersteht.
a) Bei der betreibungsamtlichen Versteigerung von Liegenschaften gilt allgemein der Grundsatz, dass die dem Ersteigerer zu �berbindenen Lasten, die auf dem Steigerungsobjekt ruhen, in das Lastenverzeichnis aufgenommen werden m�ssen. Die Steigerungsbedingungen haben dementsprechend den Hinweis zu enthalten, dass das Grundst�ck mit allen nach dem Lastenverzeichnis darauf haftenden Belastungen (Pfandrechten, Grundlasten, Dienstbarkeiten und dergleichen) versteigert werde, und zwar bez�glich der nicht f�lligen Forderungen unter �berbindung der Schuldpflicht auf den Erwerber und hinsichtlich der f�lligen Forderungen unter Barzahlung des geschuldeten Betrages aus dem Steigerungserl�s auf Abrechnung am Zuschlagspreis (Art. 135 SchKG; Art. 45 Abs. 1 lit. a und Art. 46 VZG). Um eine m�glichst vollst�ndige Auff�hrung der Lasten im Lastenverzeichnis zu gew�hrleisten, ist in die �ffentliche Bekanntmachung der Steigerung die Aufforderung an die Pfandgl�ubiger und alle �brigen Beteiligten aufzunehmen, dem Betreibungsamt binnen 20 Tagen ihre Anspr�che an der Liegenschaft anzumelden, unter der Androhung, dass die BGE 106 II 183 S. 191Nichtangemeldeten von der Teilnahme am Verwertungsergebnis ausgeschlossen werden, soweit ihre Rechte nicht durch �ffentliche B�cher festgestellt sind (Art. 138 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG; Art. 29 Abs. 2 und 3 VZG). Die Nichtaufnahme einer Last in das Lastenverzeichnis, sei es infolge Nichtanmeldung durch den Berechtigten oder wegen eines Fehlers des zust�ndigen Beamten, hat deren Untergang gegen�ber dem gutgl�ubigen Ersteigerer zur Folge, und zwar selbst dann, wenn die Last im Grundbuch eingetragen war (BGE 40 III 409 ff.; JAEGER, N. 2 i.f. zu Art. 135 und N. 13 zu Art. 138 SchKG; LEEMANN, Die Bedeutung der Lastenbereinigung bei der Zwangsverwertung von Grundst�cken, SJZ 18/1921, S. 37/38; HOLLIGER, Die Lastenbereinigung in der Spezialexekution, BlSchK 16/1952, S. 14/15; FEHLMANN, Die Einfl�sse des Sachenrechts auf Pf�ndung und Verwertung, Z�rcher Diss. 1976, S. 124/125; H�SLER, Die Steigerungsbedingungen in der Zwangsversteigerung von Grundst�cken, Berner Diss. 1937, S. 16 ff., insbesondere S. 18). Diese f�r den Berechtigten sehr einschneidende Konsequenz ergibt sich zwar aus dem Gesetzwortlaut, der nur den Ausschluss des Nichtangemeldeten vom Steigerungserl�s erw�hnt, nicht mit der w�nschbaren Deutlichkeit. Sie dr�ngt sich jedoch zwingend auf, wenn der Zweck der Verwertung, n�mlich die Erzielung eines m�glichst g�nstigen Erl�ses, nicht in Frage gestellt werden soll. Angemessene Angebote k�nnten anl�sslich einer Steigerung nicht erwartet werden, wenn die Teilnehmer dar�ber im Ungewissen gelassen w�rden, ob ihnen nach dem Steigerungserwerb Lasten entgegengehalten werden k�nnten, von denen sie aufgrund des Lastenverzeichnisses keine Kenntnis hatten (so insbesondere HOLLIGER, a.a.O., S. 15). Eine Ausnahme gilt nach Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG einzig f�r die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht f�lligen Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht (Art. 836 ZGB) sowie f�r die laufenden Abgaben f�r Gas, Wasser, Elektrizit�t und dergleichen; solche Rechte werden im Lastenverzeichnis nicht einzeln aufgef�hrt (vgl. zu dieser Bestimmung BGE 60 III 41 /42, wo die Ausnahme auf f�llige, zur Zeit der Steigerung aber noch nicht bekannte und aus diesem Grund im Lastenverzeichnis nicht aufgef�hrte Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht erweitert worden ist, sowie BGE 61 III 119 /120).
b) Es stellt sich nun die Frage, ob der Anspruch der Stockwerkeigent�mergemeinschaft auf Errichtung eines Pfandrechts f�r verfallene Beitragsforderungen zu jenen Lasten gerechnet BGE 106 II 183 S. 192werden muss, die im Sinne der zitierten Bestimmungen anl�sslich der Verwertung der entsprechenden Stockwerkeinheiten h�tten angemeldet und ins Lastenverzeichnis aufgenommen werden m�ssen.
Bei diesem Anspruch handelt es sich rechtlich, wie einleitend dargelegt, um eine Realobligation, um ein obligatorisches Recht also, das mit der dinglichen Wirkung ausgestattet ist, dass es jedem jeweiligen Stockwerkeigent�mer gegen�ber geltend gemacht werden kann. Diese dingliche Wirkung bringt es mit sich, dass das Recht wie eine dingliche Last auf dem Grundst�ck ruht. Es stellt daher f�r den Steigerungsteilnehmer �hnlich wie ein unmittelbares gesetzliches oder ein vertragliches Pfandrecht eine Belastung des Grundst�cks dar, von der er vor der Versteigerung Kenntnis haben muss, um ein vern�nftiges Angebot machen zu k�nnen. Das Interesse des Ersteigerers gebietet daher, dass auch der Pfandanspruch der Stockwerkeigent�mergemeinschaft f�r verfallene Beitragsforderungen angemeldet und in das Lastenverzeichnis aufgenommen werden muss. F�r eine andere wichtige Kategorie von Realobligationen gilt die Pflicht zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis ebenfalls, n�mlich f�r die gem�ss Art. 959 ZGB im Grundbuch vorgemerkten pers�nlichen Rechte wie das Vor- und R�ckkaufsrecht, das Kaufsrecht sowie f�r Pacht und Miete (vgl. JAEGER, N. 2 zu Art. 135 SchKG; HOLLIGER, BlSchK 15/1951, S. 148; FEHLMANN, a.a.O., S. 119; es sei hier auch auf die Formulare VZG Nr. 9 und 13 c verwiesen, die f�r die Aufstellung des Lastenverzeichnisses Verwendung finden; dort sind unter "B. Andere Lasten " die Vormerkungen ausdr�cklich erw�hnt). Es w�re nicht einzusehen, weshalb ein im Grundbuch vorgemerktes pers�nliches Recht dem Ersteigerer nicht mehr soll entgegengehalten werden k�nnen, wenn seine Aufnahme ins Lastenverzeichnis unterblieben ist, wohl aber der Pfanderrichtungsanspruch der Stockwerkeigent�mergemeinschaft. Die Gleichheit der Interessenlage verbietet eine unterschiedliche Behandlung.
c) Freilich kann der Pfanderrichtungsanspruch der Stockwerkeigent�mergemeinschaft nicht in gleicher Weise auf den Ersteigerer �berbunden werden, wie dies bei den im Grundbuch vorgemerkten pers�nlichen Rechten der Fall ist. Da das Pfandrecht, dessen Errichtung die Gemeinschaft verlangen kann, f�llige Forderungen sichert, muss es bei der Verwertung des Pfandobjektes notwendig realisiert werden; ein solches BGE 106 II 183 S. 193Pfandrecht kann zum vornherein nicht �berbunden werden, auch wenn es aus dem Steigerungserl�s gedeckt wird. Diese Besonderheit hat zur Folge, dass die Stockwerkeigent�mergemeinschaft immer dann, wenn es zur Zwangsverwertung einer Stockwerkeinheit kommt, ihren Pfanderrichtungsanspruch, der an sich nur mittelbaren Charakter hat, geltend machen muss, wenn sie ihn nicht verlieren will. Sie muss also bei einer solchen Gelegenheit das Pfand errichten und es realisieren, was ihr jedoch ohne weiteres zuzumuten ist, da das Pfandrecht, dessen Errichtung sie beanspruchen kann, ihr keine andere Befugnis gew�hrt, als sich aus dem Verwertungserl�s bezahlt zu machen. Zu diesem Zweck kann die Stockwerkeigent�mergemeinschaft auch noch w�hrend des Zwangsvollstreckungsverfahrens beim Richter eine vorl�ufige Eintragung des Pfandrechts nach Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB erwirken, die im Lastenverzeichnis von Amtes wegen ber�cksichtigt werden m�sste. Ob es zur Vereinfachung des Verfahrens gen�gen w�rde, das Pfandrecht ohne vorhergehenden Grundbucheintrag direkt beim Betreibungsamt zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis anzumelden, so dass sein Bestand im Lastenbereinigungsverfahren festgestellt werden m�sste, wie die Vorinstanz annimmt, kann dahingestellt bleiben, da im vorliegenden Fall nicht nur die vorl�ufige Eintragung im Grundbuch, sondern auch die Anmeldung beim Betreibungsamt unterblieben ist.
H�tte die Kl�gerin ihr Pfandrecht auf diese Weise geltend gemacht, so w�re es bei der Versteigerung ungedeckt geblieben und daher untergegangen, so wie dies bez�glich der bereits im Grundbuch (allerdings unter der Bezeichnung Bauhandwerkerpfandrecht) eingetragenen Beitragspfandrechte geschehen ist. Wenn sie die Geltendmachung des Pfandrechts f�r die restlichen Beitragsforderungen anl�sslich der Verwertung des Pfandobjekts unterliess, kann sie nicht besser gestellt sein. Insbesondere ginge es nicht an, dass ihr Pfandrecht dadurch einen besseren Rang erhielte.
d) Man k�nnte sich allenfalls fragen, ob der Anspruch der Stockwerkeigent�mergemeinschaft nicht den im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht f�lligen Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht im Sinne von Art. 836 ZGB gleichgestellt werden sollte. F�r diese sieht Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG vor, dass sie im Lastenverzeichnis nicht aufzuf�hren und dem Ersteigerer durch die Steigerungsbedingungen ohne Abrechnung am Zuschlagspreis zu �berbinden sind.
Diese Ausnahme von den sonst geltenden Grunds�tzen (vgl. BGE 61 III 119) trifft hier nach dem Sinn der ganzen Regelung nicht zu. Ganz abgesehen von der besonderen Art der in Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG erw�hnten Pfandforderungen besteht der Hauptunterschied des Anspruchs der Stockwerkeigent�mergemeinschaft gegen�ber jenen darin, dass dieser zum vornherein nur f�r f�llige Beitragsforderungen gegeben ist. F�llige Forderungen, f�r die ein gesetzliches Pfandrecht besteht, sind jedoch gem�ss Art. 46 VZG bei der Versteigerung auf Abrechnung am Zuschlagspreis in bar zu bezahlen, sofern der Verwertungserl�s hief�r ausreicht, ansonst das Pfandrecht erlischt. W�re zur Sicherung der Stockwerkeigent�merbeitr�ge ein gesetzliches Pfandrecht eingef�hrt worden, das ohne Eintragung im Grundbuch bestehen w�rde, so h�tte dieses von der Stockwerkeigent�mergemeinschaft zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis angemeldet und anl�sslich der Versteigerung realisiert werden m�ssen. Es w�re nicht verst�ndlich, weshalb eine solche Anmeldungs- und Realisierungspflicht nicht auch gelten sollte, nachdem der Gesetzgeber ein schw�cheres Sicherungsmittel gew�hlt und zugunsten der Stockwerkeigent�mergemeinschaft bloss einen realobligatorischen Anspruch auf Pfandrechtserrichtung vorgesehen hat. Der Gemeinschaft der Stockwerkeigent�mer wollte damit zweifellos nicht die M�glichkeit einger�umt werden, bei der Verwertung der Stockwerkeinheiten von der Geltendmachung ihres Rechtes nach Belieben abzusehen und den Anspruch auf Errichtung des Pfandrechts erst gegen�ber dem Ersteigerer durchzusetzen. Eine solche L�sung w�rde die Erzielung eines angemessenen Erl�ses bei der Versteigerung von Stockwerkeinheiten ernstlich in Frage stellen.
e) Die Kl�gerin beruft sich zur Begr�ndung ihres abweichenden Standpunktes vor allem darauf, dass Art. 712i Abs. 1 ZGB der Stockwerkeigent�mergemeinschaft einen Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts gegen�ber jedem jeweiligen Stockwerkeigent�mer einr�ume, ohne dabei den Ersteigerer auszunehmen. Gest�tzt auf diesen klaren Wortlaut des Gesetzes sei der neueren und spezielleren Regelung des ZGB der Vorrang gegen�ber dem �lteren und allgemeineren Vollstreckungsrecht einzur�umen.
Es entspricht indessen nicht der in der Schweiz gebr�uchlichen Gesetzgebungstechnik, bei der Ordnung zivilrechtlicher Verh�ltnisse in umfassender Weise auch die vollstreckungsrechtlichen Fragen zu regeln. Das im SchKG und seinen BGE 106 II 183 S. 195Nebenerlassen enthaltene Vollstreckungsrecht muss daher allgemein als vorbehalten gelten, wenn im Zivilrecht nicht ausdr�cklich eine besondere Regelung aufgestellt wird. So f�hrt z.B. das Sachenrecht des ZGB die Zwangsvollstreckung nicht als m�glichen Untergangsgrund der beschr�nkten dinglichen Rechte an und enth�lt diesbez�glich auch keinen Verweis auf das SchKG (vgl. dazu FEHLMANN, a.a.O., S. 125). Niemand w�rde aber aus dem Fehlen einer ausdr�cklichen Regelung im ZGB schliessen, das Vollstreckungsverfahren k�nne nicht zum Untergang dinglicher Rechte f�hren. Ebenso verfehlt w�re es, aus dem Wortlaut von Art. 712i Abs. 1 ZGB ableiten zu wollen, der Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts f�r verfallene Stockwerkeigent�merbeitr�ge k�nne auch gegen�ber dem Ersteigerer der Stockwerkeinheit des Beitragsschuldners geltend gemacht werden.
f) Soweit im angefochtenen Urteil und in der Berufungsschrift auf Art. 779k ZGB verwiesen wird und aus dieser bei der gesetzlichen Neuordnung des Baurechts eingef�hrten Bestimmung ein R�ckschluss auf die hier zu entscheidende Frage gezogen werden will, kann diesen Ausf�hrungen nicht gefolgt werden. Das Pfandrecht des Grundeigent�mers zur Sicherung des Baurechtszinses gem�ss Art. 779i ZGB l�sst sich n�mlich trotz seiner �usserlichen �hnlichkeit mit dem Pfandrecht der Stockwerkeigent�mergemeinschaft f�r f�llige Beitr�ge der Stockwerkeigent�mer nicht vergleichen. W�hrenddem dieses letzterw�hnte Pfandrecht nur zur Sicherung f�lliger Beitragsforderungen eingetragen werden kann, handelt es sich beim Pfandrecht f�r den Baurechtszins, das bis zum H�chstbetrag von drei Jahresleistungen errichtet werden kann, um eine sogenannte Maximalhypothek, durch welche auch die Sicherung k�nftiger Forderungen erm�glicht wird. Die in Art. 779k Abs. 1 ZGB enthaltene Vorschrift, wonach das Pfandrecht f�r den Baurechtszins von der L�schung im Zwangsverwertungsverfahren ausgenommen ist, h�ngt mit dieser Eigenart zusammen. Die Unterlassung der L�schung soll verhindern, dass das Pfandrecht zur Sicherung der k�nftigen Zinsforderungen nach der Versteigerung sofort wieder neu im Grundbuch eingetragen werden muss und dabei einen schlechteren Rang erh�lt (vgl. Botschaft des Bundesrates vom 9. April 1963, BBl 1963, Bd. I, S. 981-983 sowie und vor allem S. 989/990; VIKTOR M�LLER, Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung Z�rcher Diss. 1968, S. 56 ff., 60 und 93 ff.). Die Sonderregelung BGE 106 II 183 S. 196des Art. 779k ZGB ist somit ausschliesslich auf den erst in Zukunft f�llig werdenden Baurechtszins zugeschnitten und l�sst sich deshalb mit dem Pfandrecht der Stockwerkeigent�mergemeinschaft, das ausschliesslich der Sicherung f�lliger Forderungen dient, nicht vergleichen. Auch der Grundeigent�mer, der bei der Verwertung des Baurechts mit einer Baurechtszinsforderung zu Verlust kommt, kann im �brigen f�r den ausgefallenen Betrag gegen den Ersteigerer nicht erneut eine Betreibung auf Pfandverwertung einleiten, obwohl das Pfandrecht gem�ss Art. 779k ZGB nicht gel�scht wird (so ausdr�cklich V. M�LLER, a.a.O., S. 96 unten).
g) Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Kl�gerin gegen�ber den Beklagten auch insoweit keinen Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts f�r die vom fr�heren Eigent�mer geschuldeten Stockwerkeigent�merbeitr�ge besitzt, als das Pfandrecht bei der Verwertung der Stockwerkeinheiten nicht in das Lastenverzeichnis aufgenommen wurde. Da aufgrund der f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz keine Anhaltspunkte daf�r bestehen, dass die Beklagten von dem bei der Verwertung nicht angemeldeten Anspruch auf andere Weise Kenntnis erlangt hatten, kann dahingestellt bleiben, ob sie sich auch bei fehlendem gutem Glauben darauf berufen k�nnten, dass der Anspruch im Lastenverzeichnis nicht aufgef�hrt war. W�re diese Frage zu entscheiden, so m�sste sie indessen wohl eher bejaht werden (vgl. auch FRIEDRICH, Pfandrecht der Stockwerkeigent�mergemeinschaft, Stockwerkeigentum 1978 S. 74). Der Grundsatz, dass Pfandrechte f�r f�llige Forderungen bei der Verwertung des Pfandobjekts notgedrungen realisiert werden m�ssen und ein Pfandrecht nur einmal realisiert werden kann, d�rfte die Geltendmachung des Pfanderrichtungsanspruchs der Stockwerkeigent�mergemeinschaft auch gegen�ber einem b�sgl�ubigen Ersteigerer ausschliessen. Das muss jedenfalls dann gelten, wenn das Pfandrecht, w�re es eingetragen worden, bei der Versteigerung mangels Deckung gel�scht worden w�re, wie das hier der Fall gewesen w�re.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 12. Februar 1980 best�tigt.