Source: https://www.immobilienrecht-essen.de/883/raeumungsklage-bei-der-wohnungsmiete/
Timestamp: 2019-12-15 08:31:25
Document Index: 78603355

Matched Legal Cases: ['§ 545', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543']

Kündigung und Räumungsklage bei der Wohnungsmiete » Immobilienrecht Essen
Im Folgenden sollen die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bei der Wohnraummiete und der Ablauf eines Räumungsrechtsstreits dargestellt werden.
Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann auf folgende Weise beendet werden:
Zeitablauf bei Zeitmietverträgen
Bei einer Kündigung können je nach Lage des Einzelfalls eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung möglich sein.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich fristlos kündigen, auch wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Frist vereinbart sein sollte.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.
Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:
wenn der Mieter mit der Zahlung der geschuldeten Miete im gesetzlich bestimmten Umfang in Verzug ist (z.B. Verzug mit zwei aufeinander folgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon),
wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z.B. durch bauliche Veränderungen),
wenn der Mieter die Mieträume unbefugt einem Dritten überlasst,
eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (z.B. Beleidigungen oder persönliche Angriffe gegen Vermieter, Hausverwalter oder Hausbewohner oder häufiger nächtlicher Lärm),
ständige unpünktliche Mietzahlungen oder
ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume.
Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist und schriftlich erklärt werden. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe für die außerordentliche Kündigung genannt werden.
Bei Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten oder mehr ist keine vorherige Abmahnung durch den Vermieter erforderlich
a) Häufigster Fall: Zahlungsverzug
wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils hiervon in Verzug ist, oder
wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Der Rückstand muss die Grundmiete und etwaige Nebenkostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen erfassen. Rückstände mit Nebenkostennachzahlungen sind unbeachtlich.
Bei Verzug mit einem geringeren Teil der Miete kommt unter Umständen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung in Betracht.
Die fristlose Kündigung muss schriftlich unter Angabe der Gründe erfolgen. Im Kündigungsschreiben müssen Zahlungsverzug als Grund benannt und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert werden.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird auch dann nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Miete und einer etwaigen Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.
b) Verzug mit der Kautionszahlung
Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt auch vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung, insbesondere einer Barkaution, in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.
Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind hierbei nicht zu berücksichtigen.
Die Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter zuvor den Rückstand bezahlt.
Eine fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung wird nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Kaution befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.
Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich.
Die ordentliche Kündigung erfordert grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Eine Ausnahme gilt für eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus, siehe unten.
Vor allem folgende Gründe kommen für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter in Betracht:
Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes (sog. Eigenbedarfskündigung),
Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (sog. Verwertungskündigung),
nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen des Mieters, die nicht schon zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (z.B. unerlaubte Tierhaltung, unbefugte Gebrauchsüberlassung, Beleidigung des Vermieters, vorsätzliche Zahlungsrückstände, fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen),
sog. Betriebsbedarf eines vermietenden Unternehmens,
beabsichtigter Abriss des Gebäudes.
Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen.
Bei einer Wohndauer von fünf Jahren oder mehr beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und bei einer Wohndauer von acht Jahren oder mehr neun Monate.
Er muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Der Vermieter sollte im Kündigungsschreiben einer Verlängerung des Mietverhältnisses infolge fortgesetzten Gebrauchs des Mieters nach § 545 BGB widersprechen.
Der Vermieter sollte den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht (Sozialklausel, siehe unten) belehren.
a) Häufigster Fall: Eigenbedarf
Einer der häufigsten Gründe für die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum ist der Eigenbedarf.
Der Vermieter von Wohnräumen kann ein Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er Gründe für Eigenbedarf geltend machen kann, also wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn eine der folgenden Personen die Wohnung zukünftig für sich selbst nutzen will:
der Vermieter selbst,
der Ehegatte des Vermieters,
enge Familienangehörige des Vermieters, etwa Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel oder Geschwister,
Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. 01. 2010, Az. VIII ZR 159/09),
der Schwager des Vermieters, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 03. 03. 2009, Az. VIII ZR 247/08),
weiter entfernte Familienangehörige, wenn eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen besteht,
eine nichteheliche Lebensgefährtin oder deren Kind und Stiefkinder oder Pflegekinder, aber nur dann, wenn der Vermieter diese schon bisher dauernd in seinen Haushalt aufgenommen hatte.
bb) Mehrheiten von Vermietern und Gesellschaften
Bei Miteigentümern oder Erbengemeinschaften als Vermieter genügt es, wenn die Räume von einem ihrer Mitglieder oder dessen Angehörigen genutzt werden sollen.
Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft, GbR) als Vermieter kann sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).
Demgegenüber kann sich eine juristische Person (z.B. GmbH, Aktiengesellschaft) als Vermieter nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsangehörige zu benötigen (BGH, Urteil vom 16.07.2008, Az. VIII ZR 282/07).
Auch Personenhandelsgesellschaften wie die OHG, die KG und die GmbH & Co. KG können grundsätzlich nicht wegen eines persönlichen Nutzungswunsches eines Gesellschafters oder Mitarbeiters kündigen (BGH, Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 210/10).
cc) Gründe für Eigenbedarf
Der Vermieter muss für den Eigenbedarf vernünftige, nachvollziehbare Gründe angeben.
Die folgenden Gründe kommen etwa in Betracht:
eine Heirat,
der Wunsch, Kinder zu bekommen,
der Wunsch, Kinder in getrennten Zimmern unterzubringen,
die Unterbringung einer Pflegeperson,
der Wunsch, wesentlich näher zum Arbeitsplatz zu wohnen,
ein Arbeitsplatzwechsel,
der Wunsch nach einer kleineren oder größeren Wohnung.
Es genügt, wenn der Bedarf nach Wohnraum bei einem Familien- oder Hausangehörigen besteht.
Der Eigenbedarf muss bei Ausspruch der Kündigung und bei Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein.
Ein rechtsmissbräuchliches Verlangen muss der Mieter nicht beachten. So muss der Vermieter etwa dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in der Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung anbieten.
Ob ein sog. Berufs- oder Geschäftsbedarf als Kündigungsgrund anerkannt wird, hängt unter anderem davon ab, ob der Vermieter die Mietwohnung nur überwiegend oder ausschließlich für seine geschäftliche Tätigkeit verwenden möchte (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16).
dd) Kündigungserklärung
Der Vermieter muss die Kündigung schriftlich erklären und sämtliche Gründe für sein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben angeben.
Die Kündigung muss die folgenden Angaben enthalten:
die Person, für die die Wohnung benötigt wird,
die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Nicht erforderlich sind Angaben darüber, ob Alternativen im Haus vorhanden sind und warum diese zur Deckung des Eigenbedarfs nicht in Betracht kommen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15).
Andere Gründe als die angegebenen werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstehen.
Die Kündigung hat spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Räume um jeweils drei Monate.
Der Eigenbedarfsgrund muss im Zeitpunkt der Kündigungserklärung und noch bei Ablauf der Kündigungsfrist bestehen.
ee) Anbietpflicht
Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, wenn sich diese entweder im selben Haus oder in derselben Anlage befindet.
Bei Verletzung dieser Anbietpflicht wird die Eigenbedarfskündigung aber nicht unwirksam, sondern der Mieter erlangt einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld (BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).
b) Verwertungskündigung
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt auch vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Beispiele hierfür sind vor allem, wenn der Vermieter beabsichtigt, das Grundstück zu veräußern oder das auf dem Grundstück stehende Gebäude mit Mietwohnungen abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen.
Die Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen des Vermieters getragen wird.
Ein erheblicher Nachteil liegt vor, wenn die Einbußen einen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Fall eines Verlustes der Wohnung erwachsen. Es ist eine Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und seines Besitzrechts und dem Verwertungsinteresse und Eigentumsrecht des Vermieters erforderlich. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist die Frage, ob der Kaufpreis für die Immobilie im vermieteten Zustand deutlich unter dem Kaufpreis im nicht vermieteten Zustand liegt.
Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht.
Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
c) Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Bislang war nicht höchstrichterlich geklärt, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand sein muss und wie lange er angedauern muss, um eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.
Der Bundesgerichtshof stellte nunmehr fest, dass Zahlungsrückstände des Mieters eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn sie
den Betrag einer Monatsmiete übersteigen und
im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat andauern.
Damit ist eine ordentliche Kündigung auch bei einem Zahlungsverzug unterhalb der für fristlose Kündigungen geltenden Zahlungsfristen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich.
Eine neben der fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nicht dadurch unwirksam, dass der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage innerhalb von zwei Monaten die fälligen Beträge nachzahlt.
Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete innerhalb der genannten Fristen kann möglicherweise nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führen.
d) Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel)
Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel).
Der Mieter kann dann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.
Der Mieter muss den Widerspruch gegen die Kündigung spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dem Vermieter gegenüber erklären.
Nach Widerspruch des Mieters findet dann eine Abwägung der beiderseitigen Interessen statt.
Regelmäßig wird das Mietverhältnis aufgrund der Sozialklausel nur solange fortgesetzt, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, etwa einige Monate. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ist der Ausnahmefall und kommt nur selten vor, etwa bei einer schweren Erkrankung des Mieters oder seiner Familienangehörigen.
e) Sonderfall: Zweifamilienhaus
Eine Besonderheit gilt für Mietverhältnisse in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, etwa für Einliegerwohnungen.
Der Vermieter kann ein solches Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder Verwertung, kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate.
Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben angeben, dass die Kündigung auf diese Voraussetzungen gestützt wird.
f) Kündigungssperre bei Umwandlung in Eigentumswohnung
Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht und die Schlüssel übergibt, bleibt dem Vermieter nur die Erhebung einer Räumungsklage bei Gericht.
Zuständiges Gericht ist das Amtsgericht, das für die Wohnräume örtlich zuständig ist.
Der Vermieter kann eine Räumungsklage mit der Geltendmachung weiterer Ansprüche, wie etwa noch nicht gezahlter Miete, Nutzungsentschädigung für den Zeitraum zwischen Kündigung und Auszug, oder Schadensersatz verbinden.
Nach Erhebung der Räumungsklage stellt das Gericht die Klageschrift zunächst dem Mieter zu und fordert diesen auf, innerhalb von zwei Wochen seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und innerhalb von weiteren zwei Wochen zu der Sache Stellung zu nehmen.
Dann wird das Gericht zumeist einen Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmen, in dessen Verlauf die Angelegenheit mit den Parteien erörtert wird.
Mit einer Gesamtdauer des Verfahrens von fünf bis sechs Monaten sollte man rechnen.
Wenn sich der Mieter nicht bei Gericht meldet, erlässt das Gericht auf Antrag des Vermieters auch ohne mündliche Verhandlung ein sog. Versäumnisurteil, mit dem der Mieter zur Räumung verurteilt wird.
Häufig wird ein Räumungsprozess mit einem Vergleich der Parteien beendet, in dem sich der Mieter gegen Zahlung einer Umzugsbeihilfe und Einräumung einer Räumungsfrist zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Einen Anspruch auf einen solchen Vergleich haben aber weder der Vermieter noch der Mieter.
5. Räumungsfrist
Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits kann das Gericht dem Mieter auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag muss vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden, auf die das Urteil ergeht.
Ist in einem Urteil auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann das Gericht eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Diese Entscheidung des Gerichts erfolgt auf Antrag des Mieters oder von Amts wegen. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, gestellt werden.
Wenn das Gericht in einem Räumungsurteil eine Räumungsfrist eingeräumt hat, kann diese auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist bei Gericht gestellt werden.
Auch wenn sich der Mieter in einem im Prozess geschlossenen Vergleich zur Räumung von Wohnraum verpflichtet hat, kann das Amtsgericht auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist einräumen. Der Antrag auf Verlängerung muss spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Vergleich zu räumen ist, gestellt werden.
6. Ablauf der Räumungsvollstreckung
Wenn der Vermieter ein Räumungsurteil erstritten hat, kann er die Zwangsräumung des Mieters durch den Gerichtsvollzieher beauftragen.
Bei Beauftragung der klassischen Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter in den Besitz ein.
Der Gerichtsvollzieher schafft die Möbel und die sonstigen Vermögensgegenstände des Mieters weg und übergibt diese dem Mieter oder einem Familienangehörigen des Mieters.
Die Kosten der Zwangsräumung hat der Mieter zu tragen, der Vermieter hat aber einen entsprechenden Vorschuss vor allem für die Kosten des Umzugsunternehmens zu leisten.
Eine günstigere Variante stellt der beschränkte Vollstreckungsauftrag (sog. Berliner Räumung) dar:
Auf Antrag des zur Räumung verurteilten Mieters kann das Vollstreckungsgericht in besonderen Ausnahmesituationen eine zwangsweise Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn wegen ganz besonderer Umstände eine Härte vorliegt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, vor allem bei drohender Obdachlosigkeit, gesundheitsbedingter Unfähigkeit zur Räumung oder Suizidgefahr des Mieters.
Der Mieter muss den Antrag spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Mieter ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.
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