Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/sentencia-5020-de-julio-6-de-2000?documento=jurcol&contexto=jurcol_75992041aa96f034e0430a010151f034&vista=STD-PC
Timestamp: 2019-10-23 22:02:55
Document Index: 173138874

Matched Legal Cases: ['artículo 101', 'artículo 4', 'artículo 1546', 'artículo 1546', 'artículo 89', 'artículo 1502', 'artículo 177', 'artículo 1609', 'artículo 1544', 'artículo 1544', 'artículo 1545', 'artículo 1545', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 1932', 'artículo 966', 'artículo 308']

﻿ SENTENCIA 5020 DE JULIO 6 DE 2000
SENTENCIA 5020 DE 06 DE JULIO DE 2000
CONTENIDO:RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. EFECTOS RETROACTIVOS DE LA SENTENCIA.
TEMAS ESPECÍFICOS:RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, CONTRATO, EFECTOS RETROACTIVOS DE LA SENTENCIA, PROMESA DE COMPRAVENTA, CÓDIGO CIVIL
REVISTA JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA N°:345 DE SEPTIEMBRE DE 2000, PÁG.1667
Sentencia 5020 de julio 6 de 2000
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
Santafé de Bogotá, D.C., seis de julio de dos mil.
Como en sentencia del 22 de noviembre de 1999(*) la Corte casó el fallo proferido el 13 de abril de 1994, por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira, en el proceso ordinario instaurado por Conrado Cano Sierra contra Lázaro Torres Ospina, procede a dictar, en sede de instancia, la sentencia sustitutiva con la cual se decide el recurso de apelación formulado por el demandante contra el fallo de primer grado, proferido el 8 de noviembre de 1993, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Pereira.
(*) Sentencia publicada en J. y D., Nº 337, pág. 1 (N. del D.).
1. En demanda presentada el 10 de marzo de 1992, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Pereira (fls. 15 al 19, c. 1), Conrado Cano Sierra, asistido de apoderado judicial, promovió proceso ordinario contra Lázaro Torres Ospina, impetrando declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa que celebraron en la audiencia de conciliación llevada a cabo el 3 de octubre de 1991 en el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pereira, por el cual le prometió en venta el lote de terreno descrito en el hecho primero de la demanda. Consecuentemente pidió condenar al demandado a indemnizarle los perjuicios irrogados con el incumplimiento del citado contrato, que ascienden a siete millones ochocientos veintidós mil trescientos noventa y dos pesos con cincuenta centavos ($ 7.822.392.50), más los intereses moratorios bancarios sobre el capital de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375), hasta cuando se satisfaga la obligación, “... con causación mensual hasta el momento de la restitución”. Solicitó, además, condenarlo a restituirle el bien objeto de la negociación.
2. Los hechos constitutivos de la causa petendi, se resumieron así en la sentencia que decidió el recurso de casación:
“2.1. El 18 de julio de 1990 Conrado Cano Sierra y Lázaro Torres Ospina celebraron una promesa de contrato de compraventa, mediante la cual el primero de los mencionados se comprometía a transferir a favor del segundo el derecho de dominio y la plena posesión material de un lote de terreno denominado La Cima, ubicado en el paraje de San Joaquín, con todas sus anexidades y mejoras, el cual tenía una cabida superficiaria de cuarenta mil cuatrocientos treinta y siete metros cuadrados (40.437 mts 2 ). El precio que debía pagar el promitente comprador ascendía a la suma de ciento cuarenta y un millones quinientos veintinueve mil quinientos pesos ($ 141.529.500).
2.2. Mediante demanda que correspondió por reparto al Juzgado 3º Civil del Circuito de Pereira, Conrado Cano Sierra promovió un proceso ordinario pretendiendo la resolución del contrato anterior, proceso que terminó por virtud del acuerdo a que llegaron las partes en la audiencia de conciliación celebrada de conformidad con el artículo 101 del Código de Procedimiento Civil (fls. 9º al 11, c. 1º). Dicho acuerdo consistió en la modificación del contrato de promesa anterior, “modificación” consistente en que se reducía a la mitad tanto la extensión superficiaria del lote prometido como el precio.
2.3. En la promesa de compraventa celebrada en la audiencia mencionada, Conrado Cano Sierra prometió transferir al demandado a título de compraventa el derecho de dominio y la plena posesión de un lote de terreno que se desmembraría de otro de mayor extensión denominado La Cima, ubicado en el paraje de San Joaquín, con una cabida superficiaria de 20.218.5 metros cuadrados, el cual se identifica en el contrato con los respectivos linderos.
2.4. El precio pactado en esta última transacción fue la suma de setenta millones setecientos sesenta y cuatro mil setecientos cincuenta pesos ($ 70.764.750), de los cuales recibió el demandante diez millones de pesos ($ 10.000.000) a la firma de la promesa de compraventa, y se acordó que el saldo lo pagaría el demandado en dos cuotas iguales de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375), cuyo vencimiento sería el 30 de diciembre de 1991 y el 31 de julio de 1992, respectivamente. También se pactó que el demandado pagaría las siguientes sumas de dinero: “el día 7 de octubre de 1991 la suma de catorce millones que corresponde a los intereses que le adeudan en razón del negocio anterior hasta el mes de octubre de 1991, el día 29 de noviembre la suma de un millón doscientos mil pesos ($ 1.200.000) suma que corresponde a los intereses sobre el saldo adeudado de sesenta millones setecientos (sic) sesenta y cuatro mil setecientos (sic) cincuenta pesos ($ 60.764.750), el 30 de diciembre de 1991 pagará la cuota de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375) y un millón doscientos mil pesos ($ 1.200.000) por concepto de intereses del mes de diciembre del mismo año. Sobre el saldo de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375) pagará un interés del 3% mensual, por mensualidades vencidas así el 30 de enero de 1992 la suma de novecientos once mil cuatrocientos setenta y un mil pesos con veinticinco centavos ($ 911.471.25), igual suma el 28 de febrero de 1992, el 30 de marzo de 1992, el 30 de abril de 1992, el 29 de mayo de 1992, el 30 de junio de 1992, y el 30 de julio de 1992 en esta misma fecha pagará el saldo de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375).
2.5. A la fecha de presentación de la demanda el promitente comprador había incumplido en el pago de las siguientes obligaciones: “siete millones de pesos ($ 7.000.000) por intereses pactados el 7 de octubre de 1991; treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375) el día 30 de diciembre de 1991 como parte del capital y ochocientos veintidós mil novecientos cuarenta y dos pesos con cincuenta centavos ($ 822.942.50) el día 28 de febrero de 1992, por saldo de intereses pactados dentro de la promesa de compraventa estipulada en la audiencia de conciliación...”.
2.6. En virtud de la mora del demandado, el actor solicita se le reconozca como indemnización por perjuicios el pago de los intereses no cancelados oportunamente, más los intereses moratorios bancarios sobre la suma de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375), desde el 30 de diciembre de 1991 fecha en que se hizo exigible la obligación, a razón del 5.48% mensual”.
3. Admitida la demanda y conformada la relación jurídico procesal, el demandado le dio respuesta oponiéndose a las pretensiones deducidas en ella. Aceptó como ciertos los hechos enunciados en los numerales 1º, 2º, 3º, 4º y 8º; dijo que no le constaban los afirmados en los hechos 5º, 6º y 7º, y negó el 9º (fls. 43 al 47 c. 1º).
4. Cumplido el trámite propio de la instancia, el a quo le puso fin con sentencia del 8 de noviembre de 1993, mediante la cual desestimó las pretensiones de la demanda, considerando básicamente que por la autoridad de la cosa juzgada que legalmente se reconoce al acuerdo conciliatorio (D. 2651/91, art. 4º), en el evento de incumplirse sólo existe la posibilidad de demandar la satisfacción de las obligaciones, no la resolución del acuerdo. Por consiguiente, estimó que el demandante había errado en la escogencia de la vía procesal (fls. 64 al 74 c. 1º).
5. Inconforme con la decisión adoptada, el demandante interpuso recurso de apelación, solicitando su revocatoria. Con tal propósito argumentó que por virtud del acuerdo conciliatorio al cual llegaron las partes, se le puso fin al contrato de promesa de compraventa inicialmente celebrado, para pactar un nuevo contrato, respecto del cual es irrelevante que se hubiese formado en la audiencia de conciliación, pues “... bien se hubiera podido determinarlo en documento aparte y los alcances o efectos jurídicos no se diferenciarían en uno u otro evento. Serían iguales y las acciones para el contratante que cumplió o se allanó a cumplir no desaparecerían”. Por tal razón, considera que el contratante cumplido no puede ser obligado a optar por la ejecución del convenio, bajo la interpretación del artículo 4º del Decreto 2651 de 1991 que efectúa el fallador de primer grado, pues con tal entendimiento, además de forzarlo a perseverar en una situación irregular, proponiendo demandas ejecutivas para el pago del precio que no auspician resultados halagüeños, se suspende la acción resolutoria con violación de la norma sustantiva que la concede.
Remata puntualizando que en el presente caso están dadas las condiciones exigidas para resolver el contrato celebrado por las partes, precisando en detalle la convergencia de cada una de ellas.
1. Ejercita el demandante la acción consagrada en el artículo 1546 del Código Civil, mediante la cual aspira a que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado con el demandado, con ocasión de la conciliación que le puso fin al proceso ordinario adelantado en el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Pereira, cuya procedibilidad quedó suficientemente explicada al despachar el cargo propuesto contra la sentencia del tribunal que resultó infirmada como secuela de su prosperidad.
2. El buen suceso de la acción instaurada, que como bien se sabe, surge como efecto inmediato del cumplimiento de la condición resolutoria que comporta todo contrato bilateral, al tenor del artículo 1546 del Código Civil, está supeditado a la concurrencia de las siguientes condiciones esenciales: a) La existencia de un contrato bilateral válido; b) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado, porque en tal incumplimiento estriba la condición resolutoria tácita; c) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos.
La validez del negocio jurídico que se pretende resolver, erigida como el primero de sus presupuestos axiológicos, no se remite a duda, habida cuenta que satisface las condiciones exigidas por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 para constituirse en fuente de obligaciones, como lo registra el acta levantada a propósito de la audiencia de conciliación en la cual se celebró (fls. 9 al 11 c. 1º); el contrato prometido no es de aquellos que la ley declara ineficaces, por no reunir las exigencias prescritas por el artículo 1502 del Código Civil; la época de su celebración quedó debidamente precisada; el contrato objeto de la promesa se determinó plenamente, por sus elementos esenciales: objeto y precio, el primero de los cuales se identificó por su ubicación, linderos particulares y por los que corresponden al predio de mayor extensión del cual habría de desmembrarse, y el segundo, por la cantidad de dinero en la cual estaría representado. Adicionalmente se indicó la notaría y la hora en que debía otorgarse la escritura pública, atendido el carácter solemne del contrato prometido (compraventa sobre bien inmueble).
Por virtud del citado contrato, además de la obligación fundamental de hacer el negocio jurídico prometido, los contratantes asumieron otra serie de compromisos, algunos de los cuales estaban dirigidos a anticipar la ejecución de las obligaciones propias del contrato que prometieron celebrar. Así, el promitente comprador se obligó a cancelar el precio del lote de terreno objeto de aquél, fijado en setenta millones setecientos sesenta y cuatro mil setecientos cincuenta pesos ($ 70.764.750), de la siguiente forma: diez millones de pesos ($ 10.000.000) al momento de celebrarlo y el saldo, en dos instalamentos de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375) cada uno, pagaderos, el primero, el 30 de diciembre de 1991 y el segundo, el 31 de julio de 1992. Adicionalmente se comprometió a pagar un millón doscientos mil pesos ($ 1.200.000) el 29 de noviembre y otro tanto el 30 de diciembre de 1991, por concepto de intereses sobre el saldo del precio ($ 60.764.750), así como la suma de novecientos once mil cuatrocientos setenta y un mil pesos con veinticinco centavos ($ 911.471.25) los días 30 de enero, 28 de febrero, 30 de marzo, 30 de abril, 29 de mayo, 30 de junio y 30 de julio de 1992, a título de intereses pactados, a una tasa convencional del 3% mensual, sobre el saldo de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375).
El promitente vendedor, por su parte, se obligó a cancelar el gravamen hipotecario que afectaba el inmueble prometido en venta “... antes de la fecha en que deba suscribirse la escritura pública que perfeccione este contrato”; se comprometió también a cancelar el impuesto de valorización que se debiese por el lote de terreno de mayor extensión, hasta el 18 de julio de 1990, así como a entregar real y materialmente el lote prometido en venta, el 12 de octubre de 1991 y a no perturbar al promitente comprador en la realización de obras y trabajos de adecuación del terreno.
Igualmente acordaron los contratantes que la medición del lote objeto de la compraventa se verificaría el 12 de octubre de 1991, en horas de la mañana, con participación de un topógrafo y que el promitente comprador asumiría el costo del trabajo elaborado por éste.
En el hecho séptimo de la demanda se afirmó que a la fecha de su presentación —10 de marzo de 1992—, el promitente comprador no le había pagado al promitente vendedor los treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375) que debía cancelar el 30 de diciembre del año anterior, como abono al capital, así como ochocientos veintidós mil novecientos cuarenta y dos pesos con cincuenta centavos ($ 822.942.50), por concepto de intereses, causados hasta el 28 de febrero de 1992, incumplimiento en el cual se edificó la pretensión resolutoria (fls. 16 y 17 c. 1º). Como tales proposiciones son de carácter indefinido, el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, las exime de prueba, trasladando la carga de la demostración del hecho contrario al demandado en este caso.
Con tal propósito, el demandado argumentó que Conrado Cano Sierra recibió las sumas de dinero relacionadas en el escrito de contestación de la demanda, aduciendo como prueba copias auténticas de trece (13) recibos de pago expedidos por aquél, fechados el 10 de enero, 6 de marzo, 30 de agosto, 10 y 12 de octubre de 1990, 24 de diciembre de 1991, 17 de marzo, 15 de abril, 10 de junio (2), 30 de junio, 3 y 17 de julio de 1992, por valores de $ 1.400.000, $ 1.000.000, $ 1.000.000, $ 800.000, $ 200.000, $ 2.000.000, $ 1.600.000, $ 1.000.000, $ 700.000, $ 200.000, $ 500.000, $ 300.000 y $ 239.630. Copias auténticas de una letra de cambio y un cheque, por valores de $ 1.100.000 y $ 150.000, girados por Cano Sierra a favor de Ismael Puerto y del demandado, respectivamente. Igualmente, copias informales de cuatro recibos de pago de impuestos a la Administración de Impuestos Nacionales, a nombre del demandante.
Sobre los pagos relacionados en tales documentos, es preciso observar:
Los cinco (5) primeros son anteriores a la celebración del contrato de promesa de compraventa materia de este proceso y por contera no podían tener por objeto extinguir obligaciones derivadas de éste.
La suma de dinero cancelada el 17 de marzo de 1992 (fl. 29 c. 1º), se imputó específicamente al pago del saldo de la cantidad de catorce millones de pesos ($ 14.000.000) que Lázaro Torres Ospina se obligó a abonar al demandante el 7 de octubre de 1991, por concepto de intereses debidos hasta octubre de 1991, con ocasión del contrato de promesa de compraventa celebrado con antelación, compromiso que si bien adquirió en la misma audiencia de conciliación antes mencionada, es ajeno al contrato de promesa de compraventa al cual se contrae la pretensión resolutoria, porque no constituye prestación propia de éste, como tampoco del contrato prometido.
Los abonos a “intereses” que detallan los recibos expedidos los días 15 de abril, 10 de junio (2), 30 de junio, 3 y 17 de julio de 1992, se efectuaron con posterioridad a la presentación de la demanda y como lo declaró Luz Amparo Cano Tobón, hija del demandante, “... eran más o menos para acabar de pagar los $ 7.000.000 que quedó debiendo en octubre, pero no canceló todos los $ 7.000.000”, es decir, estaban dirigidos a solucionar el saldo de los $ 14.000.000, que Lázaro Torres se obligó a pagar en la audiencia de conciliación, por concepto de intereses debidos, pero derivados del contrato de promesa de compraventa originalmente ajustado, no al pago de las prestaciones surgidas del contrato materia de este proceso.
Así las cosas, sólo el recibo expedido el 24 de diciembre de 1991 (fl. 30 c. 1º), acredita el pago de intereses, en cuantía de dos millones de pesos ($ 2.000.000), por la época en la que debían cubrirse los réditos del saldo del precio del terreno prometido en venta, pago que además de no especificar la obligación a la cual debía imputarse, no cubre la totalidad de los intereses causados hasta el 28 de febrero de 1992, que ascendía a $ 4.222.942.50.
De otro lado y en cuanto tiene que ver con las sumas de dinero que el demandado dice haber cancelado a la Administración de Impuestos Nacionales y a Ismael Puerto, por obligaciones a cargo de Conrado Cano Sierra y con autorización de éste, cabe señalar que las copias aportadas para demostrar el pago de las primeras (fls. 34 a 37), están desprovistas de autenticidad y por ende no pueden ser apreciadas para el efecto pretendido (CPC, art. 254). A su turno, el pago de la suma de $ 1.100.000 a Ismael Puerto no está comprobado, como tampoco lo está la autorización que Torres Ospina dice haber recibido para el efecto y menos aún que dicho pago, en el evento de haberse realizado, por acuerdo de las partes, debiera imputarse a las obligaciones adquiridas por Torres Ospina con ocasión de la promesa de contrato a la cual se contraen las presentes diligencias.
En la misma orfandad probatoria se halla la afirmación del demandado alusiva a que “... Conrado Cano solicitó que se le cambiaran dos cheques de su cuenta corriente y los cuales resultaron impagados, por lo que el señor Lázaro Torres debió cubrir esos cheques. Todo lo anterior autorizado por el mismo señor Conrado Cano”.
En consecuencia, el incumplimiento parcial de las obligaciones adquiridas por el promitente comprador se encuentra debidamente demostrado, pues, de una parte, no adujo elemento de convicción alguno que probara el abono al saldo del precio que debía efectuar el 30 de diciembre de 1991, y de otra, el pago de los intereses estipulados sobre el saldo debido sólo está demostrado en forma parcial.
Restaría averiguar por el elemento concerniente al cumplimiento de las obligaciones contraídas por el demandante, o de ser el caso, su disponibilidad para atenderlas en la forma y oportunidad debidas. Acerca de éste, se recuerda que el promitente vendedor se obligó a entregar real y materialmente el lote de terreno prometido en venta, el 12 de octubre de 1991, a no perturbar al promitente comprador en la realización de obras y trabajos de adecuación del mismo, a cancelar el gravamen hipotecario del inmueble y a pagar el impuesto de valorización del lote de terreno de mayor extensión, hasta el 18 de julio de 1990.
En el hecho octavo de la demanda se afirmó que “... El bien inmueble objeto de la promesa estipulada en la audiencia de conciliación le fue entregado al demandado”. Este hecho fue admitido por el opositor al dar respuesta a la demanda, explicando que con base en el negocio primigeniamente celebrado, adelantó proyectos y negocios sobre lotes de terreno con frente hacia la nueva Avenida del Sur, “... pero a raíz de la nueva negociación, la división que realizó el demandante en nada favoreció al señor Lázaro Torres y por el contrario, le dejó la parte del terreno que da (sic) hacia atrás de la mencionada avenida, por lo tanto los negocios que había conversado se dañaron todos, se echaron para atrás” (fls. 43 y 44, c. 1º). Esta manifestación permite tener por acreditada la entrega del citado lote, mediante confesión, pues las explicaciones suministradas son independientes del hecho admitido, ya que básicamente apuntan a cuestionar la localización de la franja de terreno recibida con ocasión del citado contrato, sin insinuar siquiera que difiriese de aquella sobre la cual versó el negocio jurídico.
Adicionalmente, existen otros elementos persuasivos que corroboran la precedente conclusión, así:
Luz Amparo Cano Tobón, hija de Conrado Cano Sierra, luego de relatar cuanto le consta en relación con el contrato de promesa de compraventa originalmente celebrado entre su progenitor y Lázaro Torres, expresó que éste incumplió las obligaciones adquiridas por razón de dicho pacto, dando lugar a que se promoviese un proceso en su contra, adelantado hasta que llegaron a una conciliación por virtud de la cual “... el señor Lázaro accedió a devolver la mitad de la tierra y él quedarse con la otra mitad, ese mismo día en la conciliación me di cuenta porque leí luego el documento, quedaron en que el señor Lázaro quedaba con la porción de tierra que lindaba con Codelmar para hacer en la conciliación quedaron en que para definir la partida de la tierra porque cada uno quedaba más o menos con 20.200 metros, el señor Lázaro no fue cuando se fue a colocar los linderos de los 20.000 metros, no fue más sin embargo mandó el contador en representación de él, se partió la tierra y se siguió con el nuevo contrato”. Expresó que cuando éste tenía todo el lote, autorizó a la Urbanización La Perla para abrir una vía que le diera salida a la Avenida del Sur. Acotó que dicha vía pasaba por dos cañadas que no se canalizaron en debida forma, generándose un represamiento de aguas que los indujo a solicitar “... un stato (sic) quo para parar los trabajos”, como efectivamente ocurrió, aclarando enseguida que lo relacionado con tal vía sucedió “... antes de la primera conciliación”. Añadió que luego de ésta, se instaló un acueducto que no beneficia sino a la urbanización referida. Al preguntársele por los trabajos realizados por Torres en los 20.200 metros entregados en la audiencia de conciliación, contestó: “... Desmalezó, el terreno se divide como en dos zonas, una capa en frente y otra en la parte de atrás, en la zona trasera hizo un descapote de tierra negra, que esa tierra puede ser vendida o regalada y en la zona de adelante dañó la vía a las granjas infantiles y abrió un camino de un metro de ancho para bajar a la cañada”. En aparte posterior adujo que la querella que dio lugar a la suspensión de los trabajos relacionados con la vía antes mencionada, se promovió contra Lázaro Cortés, porque “... él era el que tenía posesión de la tierra” (fls. 2º al 6º c. 2º).
María Clarisa Mejía Rincón, secretaria de Lázaro Torres, dijo que más o menos en junio de 1990, Cano y Torres celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre un lote de terreno, con una extensión superficiaria aproximada de 40.000 metros cuadrados, que Lázaro Torres pretendía urbanizar. Expresó que éste lo limpió, desyerbó, descapotó, hizo unos movimientos de tierras y canalizó una parte del caño y cuando se estaba haciendo el movimiento de tierras, unos policías fueron a suspender el trabajo de la maquinaria; que por allá se estaba abriendo una calle para darle paso a la Urbanización Perla del Sur. Precisó que durante el año de 1993, en el cual rindió su exposición, Lázaro Torres realizó lo del acueducto y el movimiento de tierras (fls. 8º y 9º c. 3º).
Adolfo Arturo Carvajal Castro, narró que por conversaciones con Conrado Cano supo que había celebrado un negocio con Lázaro Torres y le había entregado la tierra, situada en el paraje San Antonio, en la Avenida Sur, para que éste desarrollara un programa de vivienda. Expuso que inicialmente el negocio recayó sobre 42.000 metros, pero supo que luego hicieron un nuevo arreglo y lo dividieron en partes. Dijo no saber nada sobre el precio, ni sobre su pago, pero que oyó a Conrado Cano decir que Torres le estaba abonando. Lo que sí sé, agregó “... es de las inversiones que se hicieron dentro del terreno, como son buldozer, acueducto y tuberías canalizando una quebrada”, así como los estudios técnicos que se realizaron. Al indagársele por el problema que surgió entre los contratantes, respondió: “...Hasta donde yo sé Lázaro tiene la posesión del terreno, estaba trabajando y algo que vi una máquina trabajando cuando llegaron con un estato (sic) quo y eso causó un impacto porque no esperaban eso...”. Relató luego la apertura de una vía, por acuerdo entre Lázaro Torres y la Urbanización la Perla, que los favorece a ambos. Manifestó haber colaborado con la consecución del permiso “... para pasar el acueducto, ambas comunidades aportaron dinero para poder extender la red del acueducto, comprar las tuberías, y el acueducto pasa precisamente por la vía que se abrió y termina en Perla del Sur...” (fls. 9º vto. al 11 c. 3º).
Pues bien, como lo relata de manera clara la primera de las exponentes, con posterioridad a la audiencia de conciliación en la cual se ajustó el contrato objeto de la pretensión resolutoria, el demandado realizó las obras que detalla, en la franja de terreno prometida en venta. Testimonio este que concuerda con el de la otra deponente, quien de igual manera describe las obras realizadas durante el año de 1993, es decir, con posterioridad a la celebración de la audiencia, la cual tuvo lugar el 3 de octubre de 1991. De manera que estas declaraciones permiten dejar por averiguado que Lázaro Torres Ospina efectivamente recibió el terreno objeto del contrato prometido, del cual está en posesión, al decir del último de los testigos, pues de no ser así, no habría podido ejecutar las obras descritas. Entrega que en todo caso y de acuerdo con lo expresado por la primera, se verificó con ocasión del inicial contrato, para circunscribirse luego a la extensión acordada en el contrato posterior, objeto de la pretensión en este proceso.
Los restantes compromisos asumidos por el promitente vendedor, consistentes en cancelar el gravamen hipotecario y pagar el impuesto de valorización del predio de mayor extensión, causado hasta el 18 de julio de 1990, debían ejecutarse con posterioridad a aquellos que el promitente comprador satisfizo parcialmente, ya que el primero, de acuerdo a lo estipulado expresamente por las partes, debía atenderse “... antes de la fecha en que deba suscribirse la escritura pública que perfeccione este contrato”. El segundo, como los contratantes no dispusieron anticipar su cumplimiento, debía estar solucionado, cuando menos, al momento de celebrarse el contrato prometido, por tratarse de obligación derivada de éste. Así las cosas, como el promitente comprador estaba forzado a ejecutar primero las prestaciones de las cuales se desentendió, habilitó al promitente vendedor para ejercer la acción resolutoria mediante la cual pretende desasirse del vínculo negocial y obtener la reparación de los perjuicios recibidos, pues en tal hipótesis no puede considerársele en mora de atender las obligaciones que le correspondía ejecutar en momento posterior —artículo 1609 Código Civil— y consecuentemente el incumplimiento de ellas no enerva la aludida facultad.
Finalmente, debe señalarse que la declaración de Luz Amparo Cano Tobón pone al descubierto que el incumplimiento del compromiso asumido por Cano Sierra de no perturbar al promitente comprador en la realización de obras y trabajos de adecuación del terreno, con el cual pretende Torres Ospina excusar la infracción de sus propias obligaciones, no se compadece con la realidad, pues la acción policiva que hubo de originar la suspensión de las obras que venía adelantando, como claramente lo indica la citada exponente, se instauró en época anterior a la de la celebración del contrato materia de este proceso.
Así las cosas, como están dadas las condiciones requeridas para la fundabilidad de la pretensión resolutoria propuesta en la demanda, debe accederse a ella declarando resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes el 3 de octubre de 1991.
3. La resolución judicial de un contrato bilateral por el acaecimiento de la condición resolutoria tácita, constituida como ya se indicó, por el incumplimiento de lo pactado por parte de uno de los contratantes, no sólo extingue la eficacia futura del pacto disuelto, sino que adicionalmente genera la desaparición retroactiva de las obligaciones que por razón de él hubieren ejecutado las partes, como lo establece el artículo 1544 del Código Civil, al declarar que, “... Cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición”, salvo que ésta se haya estipulado en favor del acreedor exclusivamente, pues en tal caso puede éste renunciarla.
Consagra la mencionada norma en el Régimen del Código Civil Colombiano, la eficacia ex tunc de la resolución, que los Mazeaud explican diciendo que ella “obra retroactivamente, por reponer a los contratantes en la situación en que se encontraban antes del contrato. Las obligaciones no cumplidas se extinguen, aquellas cuyo cumplimiento se ha realizado, dan lugar a la repetición…”. En otras palabras, surge de allí por vía de principio general el efecto retroactivo de la sentencia que declara judicialmente la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, pudiéndose distinguir en este ámbito de la eficacia de la resolución, como lo explica la doctrina, dos tipos de efectos: los liberatorios y los recuperatorios. Por razón de los primeros, que comprende a ambos contratantes, sin importar su culpa, estos quedan liberados de las obligaciones no cumplidas, porque éstas “se extinguen”. Por los segundos, nace el derecho a la repetición de lo cumplido, o como lo dice el artículo 1544 del Código Civil al regular esta eficacia, “deberá restituirse lo que se hubiese recibido bajo tal condición”.
Con todo, el señalado principio, que en tratándose de la primera clase de eficacia no ofrece mayores dificultades, llevado a la práctica en relación con el segundo aspecto debe ser matizado, no sólo porque esa praxis ofrece complejidades en relación con los casos concretos, sino porque la propia ley se encarga de excepcionarlo, tal como se verifica entre otros artículos en el 1545 y 1547, ambos del Código Civil.
De conformidad con el artículo 1545, en dicha restitución, en principio, no se comprenden los frutos percibidos, por cuanto dicha norma establece que verificada una condición de la naturaleza indicada, sea ordinaria o tácita, pues no hace distinción entre una y otra, “... no se deberán los frutos percibidos en el tiempo intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, según los varios casos, hayan dispuesto lo contrario”. Previsión que indudablemente armoniza con la esencia y los efectos que por ley está llamada a generar la precitada condición, los cuales, como se sabe, no se proyectan sobre la adquisición de los derechos sujetos a ella, sino sobre su pérdida o extinción, de modo tal que quien recibe un derecho sujeto a condición resolutoria goza de todas las facultades y prerrogativas inherentes a él, mientras la condición esté pendiente y sólo cuando se verifique, lo pierde, con las correlativas consecuencias que devienen de su extinción. Por consiguiente y por ejemplo, si el derecho adquirido bajo tal condición es el dominio, mientras penda la condición, el propietario hace suyos los frutos producidos por el bien, porque al tenor de los artículos 716 y 718 del Código Civil le pertenecen, como expresión del atributo de goce del cual está provisto. Verificada la condición resolutoria que extingue tal derecho, no está obligado a la restitución de los mismos, porque en tal hipótesis el legislador le dio primacía, sobre el efecto retroactivo de la condición resolutoria cumplida.
De acuerdo con lo expuesto, empíricamente pudiera concluirse que el contratante demandante no tendría derecho a la restitución de los “frutos percibidos en el tiempo intermedio” por consagrarlo así la norma que se viene comentando. Sin embargo, como en el asunto sub júdice el contrato resuelto por el acaecimiento de la condición resolutoria tácita es un contrato de promesa de compraventa, en virtud del cual, como ya se anotó, además de la obligación fundamental de hacer el negocio prometido, los contratantes se obligaron a ejecutar, anticipadamente algunas de las prestaciones propias del contrato de compraventa prometido, como la entrega del inmueble objeto del mismo y el pago del precio, siendo esta última la obligación que parcialmente incumplió el promitente comprador y se instituye en causa de la pretensión resolutoria, pertinente resulta examinar si éste se sustrae a la eficacia del artículo 1545 por verificarse en el ordenamiento legal el artículo 1932 del mismo Código Civil, que expresamente retoma la eficacia recuperatoria de la resolución con respecto al contrato de compraventa y cuando ésta devino por el no pago del precio.
Ahora bien, como la prestación insatisfecha fue la atinente al pago del precio, propia del contrato de compraventa, aunque convenida anticipadamente por no haber oposición legal, válido resulta aplicar por vía de interpretación extensiva la disposición del artículo 1932 del Código Civil, haciendo al demandante acreedor de los frutos “en la proporción que corresponda a la parte del precio que hubiere sido pagada”, por cuanto el factum objeto de análisis se subsume en la hipótesis legal descrita por la regla citada, porque el principio que en ella aparece implícito, que no es otro que el de la compensación entre frutos y réditos del precio no pagado (de ahí el criterio de proporcionalidad), cobra vida en el caso examinado, esto es, para cuando la resolución versa sobre un contrato de promesa de compraventa donde las partes convinieron anticipadamente el pago del precio de la cosa vendida y ésta es precisamente la obligación incumplida que realiza la condición resolutoria tácita.
La doctrina que se acaba de exponer, justa en su esencia, porque justo es el criterio legal que consagra el artículo 1932 del Código Civil, como lo afirmó la Corte en sentencia de casación de 21 de marzo de 1995, fue prohijada implícitamente por la corporación cuando en sentencia de 15 de junio de 1993, al conocer de caso similar (promesa de compraventa declarada resuelta por el no pago del precio), entendió correcta la aplicación del artículo 1932, y con él el efecto retroactivo de la sentencia, aunque con respecto a lo primero, de verdad hay que decirlo, de manera inopinada, pues sin explicarse por qué frente a la promesa de compraventa procedía en el caso de la resolución la aplicación del mencionado artículo 1932, se limitó a expresar que una sentencia que disponía las restituciones en los términos previstos por el citado artículo era congruente, por cuanto la jurisprudencia tiene definido, dijo, que, “…si la resolución de un contrato, por imperativo jurídico, implica la restitución de las partes al estado anterior a la celebración del mismo, principio especialmente articulado para la resolución de la venta en el texto del artículo 1932 del Código Civil (…), es evidente que este extremo queda, por ministerio de la ley, incluido en la relación jurídica procesal formada sobre la acción resolutoria ejercida por el vendedor, sin necesidad alguna de contrademanda o petición expresa del comprador demandado…” Más adelante entró a defender la aplicación del artículo 1932, “con el fin de evitar inequitativos aprovechamientos”.
Posteriormente en sentencia sustitutiva de 31 de octubre de 1994, la corporación consideró en caso similar al que ahora se examina, que como consecuencia de la resolución los contratantes quedan exonerados “de la obligación de concurrir a la celebración del contrato prometido”, pero además “las prestaciones que son anticipo del contrato prometido quedan sin causa”, por lo cual estima “razonable que las cosas vuelvan a su estado anterior, lo cual significa que cada uno de los contratantes deberá restituir lo que hubiese dado o recibido en razón de las obligaciones pactadas”. Consecuentemente dispuso que “los demandados deben restituir al actor el inmueble prometido en venta, junto con los frutos civiles y naturales producidos o que dicho bien pudo producir, al paso que este último debe devolver a aquellos la parte del precio y los intereses pagados” (G. J. Nº 2470, págs. 961 y ss.). En esta providencia sin argumentaciones mayores la Corte atribuyó a la sentencia que declaraba resuelto el contrato de promesa de compraventa por el no pago del precio convenido anticipadamente, efectos retroactivos generales.
Como puede observarse, el criterio de la jurisprudencia no ha sido el más coherente, pues a casos iguales le otorgó tratamiento diverso. De ahí, entonces, que sea esta la oportunidad para dejar sentada como doctrina oficial de la Corte Suprema de Justicia, la que en esta sentencia se propone, acogiendo en todo caso, la posición asumida en la sentencia de 15 de junio de 1993, porque como ya quedó explicado, además de la justicia que impera en el artículo 1932 del Código Civil, éste definitivamente comprende por virtud de la labor hermenéutica antes comentada, el caso del contrato de promesa de compraventa declarado resuelto por el no pago del precio de la compraventa, pactado anticipadamente. Labor que consiste, como antes se había anotado, en la interpretación extensiva de la ley, la cual tiene lugar cuando el caso objeto de examen se subsume en la hipótesis prevista por la regla aunque su tenor literal aparentemente no lo comprenda, lo cual se obtiene por extensión interpretativa mediante los criterios o pautas de razonamiento que ofrece los principios. Además, es procedente dejar en claro que en el caso de la interpretación extensiva no se advierte laguna, pues cuando esto ocurre se debe acudir al sistema de la argumentación analógica, llámese analogía legis o iuris.
Conforme al dictamen rendido por iniciativa de la corporación (fls 258 al 268 c. pruebas Corte), los frutos que el citado inmueble pudo producir, desde el 12 de octubre de 1991 hasta el 31 de diciembre de 1999, con la explotación cafetera a la cual estaba principalmente destinado, ascienden a la suma de cincuenta y dos millones ciento dieciocho mil ochocientos ochenta y seis pesos ($ 52.118.886), conclusión sentada por los expertos teniendo en cuenta la aptitud de su topografía para esa clase de explotación, su localización en zona cafetera, el tipo de café que se cultiva en la región, la producción que puede obtenerse anualmente, de acuerdo a la información suministrada por el Comité de Cafeteros de Risaralda, la duración total del ciclo de cultivo y las fases que deben agotarse en él, las pérdidas registradas por el sector cafetero, según informes de la misma entidad, durante el lapso de tiempo al cual se contrae el dictamen y finalmente los costos de producción, el valor de venta del producto y el margen de utilidad que arroja, factores consignados en detalle en el cuadro explicativo elaborado para fundamentar la conclusión final.
Como la experticia en cuestión se encuentra debidamente sustentada, amén de no haber sido objetada por las partes al ejercer su derecho de contradicción, la Corte considera pertinente apreciarla para la cuantificación de tales frutos. En consecuencia, si como ya se mencionó, el promitente vendedor recibió como parte del precio del inmueble prometido en venta, la suma de diez millones de pesos ($ 10.000.000) que representa el 14.13% del mismo, tiene derecho a que se le pague el 85.87% de los frutos que el mismo bien hubiere podido producir, desde que el demandado lo recibió, en cumplimiento a lo pactado en el contrato resuelto, hasta la fecha de su entrega, porcentaje que de acuerdo al valor total estimado por los expertos hasta el 31 de diciembre de 1999, asciende a la cantidad de cuarenta y cuatro millones setecientos cincuenta y cuatro mil cuatrocientos ochenta y siete pesos ($ 44.754.487), que en definitiva es la que debe abonar el demandado al actor, por dicho rubro, hasta la oportunidad señalada.
El promitente comprador, a su turno, tiene derecho a que el promitente vendedor le restituya los valores pagados con ocasión del contrato resuelto, a saber: diez millones de pesos ($ 10.000.000) al celebrar el contrato, como parte del precio, que Conrado Cano Sierra dijo haber recibido en tal oportunidad (fls. 9º al 11 c. 1º). Tres millones cuatrocientos mil pesos ($ 3.400.000), monto de los intereses pagados sobre el saldo del precio, hasta la fecha de presentación de la demanda -10 de marzo de 1992, de acuerdo a lo manifestado en ésta. Seiscientos mil pesos ($ 600.000), por concepto de impuestos, conforme a lo manifestado por Luz Amparo Cano Tobón, en su declaración (fl. 3º c. 2º), para un gran total de catorce millones de pesos ($ 14.000.000), que debe recibir en su valor histórico o nominal, esto es, sin reajuste, debido a que, al serle imputable el incumplimiento contractual que propició la resolución del contrato, no puede beneficiarse de él, porque de ser así, además de prohijarse el incumplimiento contractual, se atentaría contra los principios de justicia y equidad, razón por la cual, la doctrina de la corporación ha sido constante en señalar, que el contratante incumplido debe soportar “... los efectos dañosos de la inflación...” y que en la misma eventualidad, tampoco hay lugar a reconocer ”...deudas por intereses de origen legal...” (Cas. Civ. de 15 de junio de 1993).
Además, con fundamento en los artículos 965, 966 incisos 5º y 6º y 1932 del Código Civil y con el fin de evitar un enriquecimiento indebido por parte del promitente vendedor, se le debe reconocer el valor actual de los materiales utilizados en las mejoras útiles puestas en el lote prometido en venta, que básicamente consisten en la limpieza y descapote del terreno, el movimiento de tierras y la construcción de la red del acueducto que lo abastece, con la participación de Jhon Jairo Cortés Arenas y las Empresas Públicas de Pereira, cuya ejecución por el demandado se encuentra plenamente acreditada con los testimonios antes compendiados, así como con los de Jhon Jairo Cortés Arenas (fls. 12 y 13 c. 3º) y José Manuel Ríos Valencia (fls. 11 y 12 c. 3º), quienes coinciden con aquellos en el punto, el último específicamente en lo que tiene que ver con la construcción del acueducto.
No ocurre lo mismo con la canalización de caños y la construcción de la vía de acceso, alegadas en la contestación de demanda. La primera, porque de acuerdo a lo constatado por los peritos que intervinieron en la inspección judicial llevada a cabo por el a quo el 14 de abril de 1993, quienes elaboraron la experticia que obra a folios 29 a 38 del cuaderno 3º, los trabajos preliminares ejecutados para canalizar la quebrada, en el lote que está en poder de Lázaro Torres Ospina (lote B), “...se han dañado por acción del tiempo, y no hay vestigio de dichas obras”. Por otra parte, las obras de canalización existentes, en una longitud aproximada de 20 metros, en el cruce de la vía 1 con la quebrada (según el plano), se localizan en el lote de terreno que correspondió a Conrado Cano Sierra como consecuencia de lo acordado en el contrato resuelto, luego no se trata de mejora implantada por aquél en el lote recibido a propósito del mismo.
De otro lado, si la vía de acceso a la cual se aludió en dicha oportunidad procesal, es la que según la prueba testimonial reseñada, se abrió para darle salida a los habitantes de la urbanización Perla del Sur, hacia la Avenida Sur, el testimonio de John Jairo Cortés Arenas pone al descubierto que su costo no fue sufragado por el demandado, ya que el deponente fue explícito en señalar que
“... cuando el señor Lázaro tenía el convenio de toda la finca, él nos dio el permiso porque lo beneficiaría a él dejando pasar una calle porque de todas formas tenía que sacar vía sea por un lado o por otro. De todas maneras así construya Lázaro u otra persona ahí tiene que sacar vía y nosotros somos los perjudicados porque tuvimos maquinaria, teníamos trazados y ahí fue donde el señor Conrado fue y me amenazó y entonces yo tuve que parar (...). El convenio era simplemente que se hacía la vía, no le pagamos ni un peso, ni le compramos nada. Inclusive le dijimos a don Conrado que si quería le comprábamos el pedacito para que nos dejara pasar la vía y no nos dejó pasar. Yo en eso invertí como $ 4.000.000 aproximadamente”.
Por último, aunque la experticia involucra las vías marcadas con los números 2º, 3º y 4º en el plano confeccionado, no existe elemento de convicción alguno que devele su construcción por el demandado, pues todos los testigos, como se expuso, se refieren únicamente a la vía a la cual se contrae la precedente conclusión.
Por el concepto examinado, el demandado tiene derecho a que se le pague, de acuerdo al dictamen pericial antes mencionado (fls. 29 a 38 c. 3º), la suma de $ 175.560 por la limpieza del terreno; $ 815.265 por el movimiento de tierras (corte para descapote) y $ 1.855.142 por su participación en la construcción de las redes para el acueducto, valor que se le asignó al rendir la aclaración pedida por la parte actora (fls. 48 y 49 c. 3º), sobre el cual es preciso observar que el documento adosado por ésta con el propósito de lograr su reducción por los expertos, teniendo en cuenta la participación que en dicha obra tuvieron las Empresas Públicas de Pereira, no puede ser considerado para el efecto, por cuanto no lo incorporó oportunamente y la copia que del mismo documento acompañó el demandado con su respuesta a la demanda (fl. 40 c. 1º), está desprovista de autenticidad.
En consecuencia, por el citado concepto el demandado tiene derecho a que se le abone la suma de $ 2.845.967, reajustada monetariamente a la fecha en que se verifique la restitución del terreno, con base en la certificación que expida el Banco de la República sobre la depreciación sufrida por la moneda entre la fecha en que fue calculada pericialmente (1991) y la de la restitución, crédito en seguridad del cual ha de concedérsele el derecho de retención solicitado, sobre el terreno que debe restituir. Lo anterior, porque de conformidad con el artículo 966 inciso 3º del Código Civil, el valor de las mejoras debe ser tasado “...al tiempo de la restitución”.
Finalmente, como además de obtener la resolución del contrato, el contratante cumplido tiene derecho a la indemnización de los perjuicios recibidos como consecuencia de la infracción de los compromisos a cargo del otro contratante, por tal concepto reclama el demandante la suma de siete millones de pesos ($ 7.000.000), que corresponde al saldo de los catorce millones de pesos ($ 14.000.000) que Lázaro Torres Ospina se obligó a cancelarle el 7 de octubre de 1991, por razón de los intereses debidos con ocasión de la promesa de compraventa inicialmente celebrada, y ochocientos veintidós mil novecientos cuarenta y dos pesos con cincuenta centavos ($ 822.942.50), saldo de los intereses estipulados en el contrato resuelto, hasta el 28 de febrero de 1992, pretensión en pro de la cual argumenta que por la mora del demandado, incumplió obligaciones previamente contraídas y que en tales cantidades se estimaron convencionalmente los perjuicios, en la audiencia de conciliación.
Por “... otros perjuicios”, derivados de la no entrega de la suma de treinta millones trescientos ochenta y dos mil trescientos setenta y cinco pesos ($ 30.382.375) por parte del promitente comprador, el 30 de diciembre de 1991, solicita los intereses moratorios bancarios de dicha suma, desde que se hizo exigible y hasta el momento de la restitución.
Sobre tales pedimentos, debe advertirse, que como lo revela el texto de la promesa de compraventa, los contratantes no fijaron antelada y voluntariamente el monto que habría de recibir el acreedor de la prestación que resultare insatisfecha, de parte del deudor, a título de perjuicios, luego resulta absolutamente inusitado pretender el pago de las sumas de dinero inicialmente relacionadas, invistiéndolas de un carácter del cual no están provistas.
Por otra parte, como la primera cantidad, ($ 7.000.000), corresponde al saldo de una obligación independiente de las generadas por el contrato disuelto, según se precisó en párrafo anterior, el detrimento patrimonial experimentado por el acreedor como consecuencia de la falta de pago de la misma no se origina en el citado pacto y más concretamente, en el incumplimiento de las obligaciones que de él derivaron, luego ningún nexo existe entre el menoscabo que hubiere llegado a sufrir por tal causa y el contrato incumplido por el deudor, que se repite, fue el de promesa de compraventa que aparece contenido en el acta de conciliación a la que reiteradamente se ha referido esta providencia.
Adicionalmente, ninguna prueba existe de las obligaciones que el demandante se vio abocado a incumplir por la mora del deudor y de las cuales hace nacer el daño por cuya reparación propende. Menos aún de los “otros perjuicios”, que sin ninguna especificación anuncia para reclamar el pago de los intereses moratorios de la suma últimamente relacionada, pues ellos, de haber sido satisfechos por el deudor, estarían cobijados por el efecto retroactivo de la resolución judicial del contrato celebrado y consecuentemente habrían de estar comprendidos en las restituciones a cargo del promitente vendedor, por no existir causa justificativa de su permanencia en el patrimonio de quien los recibió.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, actuando en sede de instancia, en nombre de la República y por autoridad de la ley,
REVOCAR la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Pereira, el 8 de noviembre de 1993. En su lugar, se dispone:
1. Declarar resuelto, por incumplimiento del demandado, el contrato de promesa de compraventa celebrado entre Conrado Cano Sierra y Lázaro Torres Ospina, el 3 de octubre de 1991, respecto del lote de terreno, con extensión superficiaria de 20.218.5 metros cuadrados, comprendido entre los linderos especificados en el acta de la audiencia de conciliación en la cual se ajustó.
2. Como consecuencia de la declaración anterior, se ordena al demandado Lázaro Torres Ospina, restituir al actor el lote de terreno mencionado, con los frutos naturales que hubiere podido producir, en proporción a la parte no pagada del precio (85.87%), frutos que de acuerdo a lo expuesto en la parte motiva de este proveído ascienden a cuarenta y cuatro millones setecientos cincuenta y cuatro mil cuatrocientos ochenta y siete pesos ($ 44.754.487), hasta el 31 de diciembre de 1999, data hasta la cual fueron tasados pericialmente. La liquidación de los mismos, desde esta última fecha, hasta la entrega del inmueble, verifíquese en la forma prevista por el artículo 308 inciso 2º del Código de Procedimiento Civil.
3. Ordénase al demandante restituir al demandado, la suma de catorce millones de pesos ($ 14.000.000) pagada por éste con ocasión del contrato cuya resolución se decreta.
4. Ordénase así mismo al demandante pagarle al demandado la suma de dos millones ochocientos cuarenta y cinco mil novecientos sesenta y siete pesos ($ 2.845.967), por los materiales utilizados en las mejoras útiles puestas en el inmueble que debe restituir, que deberá pagarse reajustada monetariamente a la época en que se verifique la restitución del terreno, siguiendo las pautas trazadas en la parte motiva de este proveído.
5. En seguridad del crédito que por el citado concepto se reconoce al demandado, se le concede el derecho de retención impetrado, sobre el terreno a restituir.
6. Niégase la condena al pago de perjuicios, por las razones expuestas en las motivaciones.
7. Condénase al demandado al pago de las costas causadas en las dos instancias.
Manuel Ardila Velásquez—Nicolás Bechara Simancas—Jorge Antonio Castillo Rugeles—Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo—José Fernando Ramírez Gómez—Jorge Santos Ballesteros.