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Timestamp: 2016-10-21 22:06:09
Document Index: 9309217

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 89', 'Art. 89', 'Art. 83', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 3', 'Art. 4', 'Art. 5', 'Art. 2', 'Art. 4', 'Art. 11', 'Art. 25', 'Art. 42', 'Art. 61', 'Art. 4', 'Art. 61', 'Art. 1', 'Art. 63', 'e contrario', 'Art. 64', 'Art. 9', 'Art. 63', 'Art. 61', 'BGE', 'Art. 61', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 64', 'Art. 64', 'Art. 64', 'BGE', 'Art. 27', 'Art. 104', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 3', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 63', 'BGE', 'Art. 11', 'Art. 9', 'Art. 4', 'Art. 9', 'Art. 61', 'BGE', 'Art. 61', 'BGE', 'Art. 58', 'BGE', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 2', 'Art. 7', 'Art. 2', 'Art. 58', 'Art. 60', 'Art. 2', 'Art. 60', 'BGE', 'Art. 2', 'BGE', 'Art. 60', 'Art. 7', 'Art. 7', 'Art. 4', 'Art. 2', 'Art. 3', 'e contrario', 'Art. 7', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 63', 'Art. 66', 'Art. 4', 'Art. 63', 'Art. 47', 'Art. 42', 'Art. 11', 'Art. 25', 'Art. 2', 'Art. 4', 'Art. 60', 'Art. 2', 'Art. 4', 'Art. 2', 'Art. 7', 'Art. 4', 'BGE', 'Art. 70', 'Art. 51', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 2', 'Art. 60', 'Art. 4', 'Art. 63', 'Art. 4', 'Art. 4', 'Art. 61', 'Art. 4', 'Art. 61', 'Art. 63', 'Art. 61', 'Art. 6', 'Art. 59', 'Art. 3', 'Art. 13', 'Art. 49', 'Art. 61', 'Art. 4', 'Art. 61', 'Art. 63', 'Art. 4', 'Art. 63', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_212/2013 (18.03.2014)
2C_212/2013 � � Urteil vom 18. M�rz 2014
Amt f�r Landwirtschaft, Agrarmassnahmen und Bodenrecht,
Land- und Forstwirtschaftsrecht (BGBB; Bewilligung zum Erwerb landwirtschaftlicher Grundst�cke),
�X.________ ist Landwirt und Eigent�mer verschiedener in den Gemeinden L.________, M.________, N.________ und O.________ gelegenen landwirtschaftlicher Grundst�cke, welche zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden. Eines der in der Gemeinde L.________ gelegenen Grundst�cke (Katasternummer ..., Q.________) mit einer Fl�che von �ber 53'000 m2 wurde im Rahmen der Zonenplanrevision von 2010 von der Landwirtschafts- in die Wohnzone umgezont. Die Zonenplan�nderung trat am 1. Juni 2011 in Kraft.
�Am 23. Dezember 2010 beantragte X.________ beim Landwirtschaftsamt des Kantons Schwyz zu pr�fen, ob die Bewilligung zum Erwerb verschiedener landwirtschaftlicher Grundst�cke (u.a. des Grundst�cks Q.________) durch die von ihm zu gr�ndende A.X.________ AG zu erteilen sei. Mit rechtskr�ftiger Verf�gung vom 10. Juni 2011 entschied das Landwirtschaftsamt, die Bewilligung werde infolge Verstosses gegen das Realteilungsverbot nicht erteilt.
�Die A.X.________ AG wurde am 12. Dezember 2011 im Handelsregister eingetragen. Am 13. Dezember 2011 teilte X.________ dem Volkswirtschaftsdepartement mit, mit Sach�bernahmevertrag vom 7. Dezember 2011 habe die A.X.________ AG das Einzelunternehmen Landwirtschaftsbetriebe X.________ �bernommen; zugleich und mit Erg�nzung vom 22. Mai 2012 stellte er folgendes Gesuch:
"1. Es sei die Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Gewerbes von X.________ bzw. der Grundst�cke a) Nrn. xxx usw. alle L.________, b) Nr. yyy, O.________, c) Nrn. zzz usw., alle M.________, und d) Nr. qqq, N.________, durch die A.X.________ AG zu erteilen.
�Eventualiter sei die Bewilligung unter Auflagen zu erteilen, wie sie von den Gesuchstellern im vorliegenden Gesuch vorgeschlagen werden.
2. Es seien die gem�ss den im Grundbuch angemerkten �ffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschr�nkungen betreffend Bodenverbesserungen, RRB 1571 (13.10.1994, Beleg 483 L.________; 28.01.1998, Beleg 30a L.________) und RRB 558 (31.05.1976, Beleg 39 O.________; 10.02.2005, Beleg 46O.________), erforderlichen Zustimmungen zu den Eigentums�bertragungen zu erteilen.
3. Bei Gutheissung der Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Gewerbes bzw. der landwirtschaftlichen Grundst�cke gem�ss Antrag Ziff. 1 sei die Bewilligung zum Erwerb von 100 % des Aktienkapitals an der Gesellschaft A.X.________ AG durch die von X.________ gehaltene B.X.________ Holding AG (in Gr�ndung) zu erteilen.
�Eventualiter sei die Bewilligung unter Auflagen zu erteilen, wie sie von den Gesuchstellern im vorliegenden Gesuch vorgeschlagen werden."
Das Amt f�r Landwirtschaft liess durch Eduard Hofer und Benno Studer ein Gutachten (datiert vom 29. Februar 2012) erstellen. Mit Verf�gung vom 20. Juli 2012 lehnte es die Ziff. 1 des Gesuchs ab und trat auf die Ziffern 2 und 3 nicht ein.
�Dagegen erhoben die A.X.________ AG und X.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz und wiederholten die im Gesuch gestellten Antr�ge. Mit Urteil vom 17. Januar 2013 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
�Die A.X.________ AG und X.________ erheben mit gemeinsamer Eingabe vom 27. Februar 2013 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit dem Antrag, es sei in Aufhebung des angefochtenen Urteils die Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Gewerbes von X.________ bzw. der Grundst�cke a) Nrn. xxx usw. alle L.________, b) Nr. yyy, O.________, c) Nrn. zzz usw., alle M.________, und d) Nr. qqq, N.________, durch die A.X.________ AG zu erteilen. Im �brigen sei die Sache an das Amt f�r Landwirtschaft zur Beurteilung der Antr�ge Ziffern 2 und 3 des Gesuchs vom 22. Mai 2012 zur�ckzuweisen.
Das Amt f�r Landwirtschaft und das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz sowie das Bundesamt f�r Justiz beantragen Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdef�hrer replizieren.
�Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid ist zul�ssig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG sowie Art. 89 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 �ber das b�uerliche Bodenrecht [BGBB, SR 211.412.11]) und die Beschwerdef�hrer sind dazu legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG sowie Art. 83 Abs. 3 BGBB).
�Die Beschwerdef�hrer r�gen in formeller Hinsicht, dass das Amt f�r Landwirtschaft das Gutachten Hofer/Studer eingeholt habe, ohne die gesetzlich vorgesehenen Mitwirkungsrechte bei der Erstellung eines Gutachtens zu beachten. Das Gutachten enth�lt einen generellen Teil, der als reines Rechtsgutachten zu abstrakten Rechtsfragen zu qualifizieren ist. Rechtsgutachten geh�ren nicht zur Sachverhaltsfeststellung, sondern zur Rechtsanwendung (BGE 139 II 185, nicht publ. E. 2.6; 127 III 1 E. 2 S. 5). Daf�r gelten nicht die gleichen verfahrensrechtlichen Anforderungen wie f�r Gutachten, welche Sachverhaltsfragen betreffen; es gen�gt grunds�tzlich, wenn sich die Parteien nachtr�glich, allenfalls im Rechtsmittelverfahren, zu den im Rechtsgutachten behandelten Fragen �ussern k�nnen (BGE 128 V 272 E. 5b/cc S. 281; 124 I 49 E. 3c S. 52), was vorliegend der Fall war. Andererseits �ussert sich das Gutachten zur konkreten Situation und kam zum Ergebnis, das Grundst�ck Q.________ liege ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB (was die Beschwerdef�hrer bestreiten); diesbez�glich betrifft das Gutachten die konkrete Sachverhaltsbeurteilung und es gelten die Mitwirkungsrechte f�r die Abkl�rung der rechtserheblichen Tatsachen (BGE 128 V 272 E. 5b/cc S. 281). Indessen hat die Vorinstanz die Frage, ob das Grundst�ck Q.________ dem BGBB unterstehe, offen gelassen (vgl. hinten E. 4.4), so dass der allf�llige Geh�rsmangel einen nicht rechtserheblichen Aspekt betraf.
3.1.1.�Der Geltungsbereich des BGBB wird im 2. Abschnitt des ersten Kapitels festgelegt. Art. 2 (allgemeiner Geltungsbereich) regelt den allgemeinen Grundsatz, dass das Gesetz f�r einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rende landwirtschaftliche Grundst�cke gilt, die ausserhalb einer Bauzone liegen (Abs. 1 lit. a) und f�r welche die landwirtschaftliche Nutzung zul�ssig ist (Abs. 1 lit. b). Art. 2 Abs. 2 erweitert den allgemeinen Geltungsbereich (lit. a-d), wogegen ihn Art. 2 Abs. 3 wieder einschr�nkt (betreffend die kleinen Grundst�cke). Art. 3 (besonderer Geltungsbereich) regelt Besonderheiten, so etwa f�r Miteigentumsanteile an landwirtschaftlichen Grundst�cken (Abs. 1). Art. 4 ("besondere Bestimmungen f�r landwirtschaftliche Gewerbe") handelt von den unterschiedlichen Vorschriften f�r einzelne landwirtschaftliche Grundst�cke und landwirtschaftliche Gewerbe und Art. 5 (Vorbehalte kantonalen Rechts) erm�chtigt die Kantone, in diesem Zusammenhang vom Bundesrecht abweichende Regelungen zu schaffen (zum Ganzen vgl. Christina Schmid Tschirren/Christoph Bandli, Kommentar BGBB, 2. Auflage 2011, Rz. 10 der Vorbemerkungen zu Art. 2-5).
�Die besonderen Vorschriften �ber die landwirtschaftlichen Gewerbe (Art. 4) haben vor allem deren langfristige Erhaltung zum Ziel: Beim Eigentums�bergang innerhalb der Familie sollen die - privatrechtlichen - Zuweisungsanspr�che in der Erbteilung (Art. 11 ff.) sowie die Kaufs- oder Vorkaufsrechte der Verwandten (Art. 25 ff. und Art. 42 ff.) nicht umgangen werden k�nnen, und bei Ver�usserungen aus der Familie heraus wird mit der - �ffentlich-rechtlichen - Bewilligungspflicht und den Bewilligungsvoraussetzungen (Art. 61 ff., dazu sogleich) daf�r gesorgt, dass selbstbewirtschaftende Bauern ein landwirtschaftliches Gewerbe grunds�tzlich ungeteilt �bernehmen k�nnen (vgl. Schmid Tschirren/Bandli, a.a.O., Rz. 2 zu Art. 4).
3.1.2.�Wer landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundst�cke erwerben will, braucht dazu also eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Mit der Bewilligungspflicht soll sichergestellt werden, dass ein solcher Erwerb mit den Zielsetzungen des BGBB (vgl. insbesondere dessen Art. 1 Abs. 1), namentlich also des Selbstbewirtschafter- und des Arrondierungsprinzips, in Einklang steht (Beat Stalder, in INR 14 [2013] S. 19). Die Bewilligung setzt daher unter anderem voraus, dass der Erwerber Selbstbewirtschafter ist (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB e contrario), sofern kein Grund f�r eine Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung vorliegt (Art. 64 Abs. 1 BGBB). Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem pers�nlich leitet (Art. 9 Abs. 1 BGBB). Auf die Bewilligung besteht ein Rechtsanspruch, sofern keiner der in Art. 63 Abs. 1 BGBB abschliessend genannten Verweigerungsgr�nde vorliegt (Art. 61 Abs. 2 BGBB; BGE 132 III 212 E. 3.2 S. 218; Urteil 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 3.2, ZBGR 93/2012 S. 201; Beat Stalder, Kommentar BGBB, Rz. 9 zu Art. 61 und Rz. 4 zu Art. 63).
3.1.3.�Die Bewilligung kann mit Auflagen erteilt werden (Art. 64 Abs. 2 BGBB). Dabei bezieht sich diese M�glichkeit gesetzessystematisch an sich nur auf die Ausnahmen vom Selbstbewirtschafterprinzip gem�ss Art. 64 Abs. 1 BGBB. Nebenbestimmungen wie Auflagen oder Bedingungen bed�rfen indessen nicht zwingend einer im Gesetz ausdr�cklich wiedergegebenen Grundlage; ihre Zul�ssigkeit kann sich unter Umst�nden auch unmittelbar aus dem Gesetzeszweck und dem damit zusammenh�ngenden �ffentlichen Interesse ergeben (Urteil 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 4). Daraus folgt, dass auch Bewilligungen des b�uerlichen Bodenrechts, die sich nicht ausdr�cklich auf Art. 64 Abs. 1 BGBB st�tzen, unter bestimmten Voraussetzungen (Sachbezogenheit, Verh�ltnism�ssigkeit) mit Auflagen - und auch mit Bedingungen - versehen werden k�nnen (vgl. auch Stalder, Kommentar BGBB, Rz. 40 f. zu Art. 64).
3.2.1.�Die Definition der Selbstbewirtschaftung im b�uerlichen Bodenrecht ist an sich auf die T�tigkeit nat�rlicher Personen zugeschnitten (BGE 115 II 181 E. 2b S. 185). Aus der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV), auf welche sich auch die Landwirte berufen k�nnen, soweit der Bundesgesetzgeber keine Abweichungen vorgesehen hat (Art. 104 Abs. 2 BV), ergibt sich jedoch, dass landwirtschaftliche Betriebe auch in Form einer juristischen Person betrieben werden k�nnen; einer gesetzlichen Grundlage bed�rfte nicht die Zulassung, sondern das Verbot einer solchen Rechtsform (vgl. BGE 138 II 440 E. 18 S. 458). Das Landwirtschaftsrecht verbietet den Betrieb landwirtschaftlicher Unternehmen durch juristische Personen nicht, sondern setzt im Gegenteil deren Zul�ssigkeit verschiedentlich voraus (Art. 4 Abs. 2 BGBB; Art. 3 Abs. 2 und 3 der Direktzahlungsverordnung vom 23. Oktober 2013 [DZV, SR 910.13]; Art. 2 Abs. 1 der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung vom 7. Dezember 1998 [LBV, SR 910.91]). Demgem�ss k�nnen auch juristische Personen grunds�tzlich landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundst�cke erwerben (Botschaft vom 19. Oktober 1988 zum BGBB, BBl 1988 III 953, 1039; vgl. BGE 133 III 562).
3.2.2.�Nach Lehre und Rechtsprechung erf�llen juristische Personen das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB), wenn Personen, die Mitglieder oder Gesellschafter einer juristischen Person sind, �ber eine Mehrheitsbeteiligung verf�gen und die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung erf�llen oder zumindest die Mehrheit der Gesellschafter auf dem Hof mitarbeitet (Urteil 5A.22/2002 vom 7. Februar 2003 E. 2.2, ZBl 104/2003 S. 666, m.H. auf BGE 115 II 181 E. 2b S. 185 [zum LPG]; 122 III 287 E. 3c S. 290 f. [im Zusammenhang mit Art. 11 BGBB]; Yves Donzallaz, Trait� de droit agraire suisse, Tome 2, 2006, S. 632 f.; Jean-Michel Henny, Questions choisies en mati�re de droit foncier rural, ZBGR 2006 S. 237 ff., 251 f.; Eduard Hofer, Kommentar BGBB, 2. Auflage 2011, Rz. 21 f. zu Art. 9; Eduard Hofer/Benno Studer, Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe durch juristische Personen, Bl�tter f�r Agrarrecht 2012 S. 35 ff., 45 f., 59 f.; Paul Richli, Landwirtschaftliches Gewerbe und Selbstbewirtschaftung - zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht, AJP 1993 S. 1063 ff., 1068; Beat Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerw�nschter Hand�nderungen im b�uerlichen Bodenrecht, 1993, S. 142; Beat Stalder, Der Erwerb von landwirtschaftlichem Boden durch den Nichtselbstbewirtschafter, Bl�tter f�r Agrarrecht 1995 S. 45 ff., 49).
3.2.3.�Lehre und Rechtsprechung anerkennen juristische Personen allerdings nur mit Zur�ckhaltung als Selbstbewirtschafter. Wenn der Inhaber einer Mehrheitsbeteiligung nach Art. 4 Abs, 2 BGBB (dazu E. 3.4) das Gewerbe, das das Hauptaktivum der juristischen Person bildet, pers�nlich bewirtschaftet, kann er zwar als Selbstbewirtschafter gelten. Er muss dazu aber alle Anforderungen an einen Selbstbewirtschafter erf�llen. Ausserdem muss er �ber das Gewerbe verf�gen k�nnen, so dass er es als Arbeitsinstrument einsetzen kann, wie wenn er direkt Eigent�mer w�re (Stalder, Kommentar BGBB, Rz. 22 zu Art. 9, mit Hinweis auf Donzallaz, Trait�, N. 3332). Betreibt er daneben noch gr�ssere Gesch�fte, ist es ihm zuzumuten, diese in separaten Gesellschaften abzuwickeln, die nicht mit dem landwirtschaftlichen Gewerbe in Verbindung stehen (Hofer/Studer, a.a.O., S. 51). F�r Konstruktionen, bei denen die Kontrolle der Auflagen gef�hrdet wird (beispielsweise Holdingstrukturen), besteht kein Anspruch auf Bewilligung (vgl. vorne E. 3.1.3 und hinten E. 5.6.2).
3.2.4.�Ver�ussert eine juristische Person landwirtschaftliche Grundst�cke oder Gewerbe, sind gleich wie f�r eine nat�rliche Person alle einschl�gigen Bestimmungen des BGBB anwendbar. Werden hingegen Anteile an einer juristischen Person ver�ussert, ist damit kein Eigent�merwechsel an den Grundst�cken oder Gewerben verbunden. Den damit verbundenen Umgehungsm�glichkeiten begegnet das Gesetz dadurch, dass es auch jedes Rechtsgesch�ft, das wirtschaftlich einer Eigentums�bertragung (an Gewerben oder Grundst�cken) gleichkommt, der Erwerbsbewilligungspflicht unterstellt (Art. 61 Abs. 3 BGBB), was namentlich dann zum Tragen kommt, wenn sich die Eigentumsverh�ltnisse an einer juristischen Person �ndern, die ihrerseits Eigent�merin landwirtschaftlicher Liegenschaften ist (Urteil 5A.34/2006 vom 3. April 2007 E. 6.1; so bereits BGE 97 I 548 E. 2b S. 550 f. zum EGG; Hofer/Studer, a.a.O., S. 43, 48; Stalder, a.a.O. [1995], S. 49, [2011], Rz. 21 zu Art. 61; vgl. auch BGE 128 II 329 E. 2.5 S. 333 f.). Dabei spielt keine Rolle, ob das landwirtschaftliche Gewerbe ganz oder teilweise zusammen mit anderen Verm�genswerten �bertragen wird. Desgleichen fallen ebenso alle Rechtsgesch�fte, die wirtschaftlich einer Eigentums�bertragung gleichkommen, auch unter das Realteilungsverbot von Art. 58 BGBB (BGE 127 III 90 E. 5a S. 96).
3.3.�Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundst�cken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landes�blich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft n�tig ist (Art. 7 Abs. 1 BGBB). Dabei sind diejenigen Grundst�cke zu ber�cksichtigen, die nach Art. 2 dem Gesetz unterstellt sind (Art. 7 Abs. 3 BGBB). Der Geltungsbereich des BGBB kn�pft grunds�tzlich an die Zonenordnung an (Art. 2 Abs. 1 BGBB; Urteil 2P.270/1998 vom 13. Dezember 1999 E. 4d/dd; DONZALLAZ, a.a.O., S. 133 Rz. 1925, S. 545 f. Rz. 3106 f.; SCHMID-TSCHIRREN/BANDLI, a.a.O., Rz. 1 und 6 zu Art. 2). Liegen landwirtschaftliche Geb�ude eines landwirtschaftlichen Gewerbes hingegen in der Bauzone, sind nur die Geb�udegrundfl�che und der angemessene Umschwung dem Gesetz unterstellt und somit zum Gewerbe geh�rend. Ist das Grundst�ck gr�sser, liegt der �brige in der Bauzone liegende Teil nicht im Geltungsbereich des Gesetzes und ist nicht Bestandteil des Gewerbes (Hofer, a.a.O, Rz. 17b zu Art. 7.) Ebenfalls dem Gesetz unterstellt sind jedoch Grundst�cke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind (Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB). Diese Regelung ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass eine Ausnahme vom Realteilungsverbot (Art. 58 Abs. 1 BGBB) zu bewilligen ist, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundst�ck in einen Teil innerhalb und einen Teil ausserhalb des Geltungsbereichs aufgeteilt wird (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB; Donzallaz, a.a.O., S. 559 Rz. 3149; Schmid-Tschirren/Bandli, a.a.O., Rz. 27 zu Art. 2; Herrenschwand/Bandli, Kommentar BGBB, 2. A. 2011, Rz. 3 f. zu Art. 60). Auf diese Bewilligung besteht ein Rechtsanspruch (BGE 132 III 515 E. 3.3 S. 518 ff.; 125 III 175 E. 2c S. 178). Wird ein bisher ausserhalb der Bauzone gelegenes und landwirtschaftlich genutztes Grundst�ck, das zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rt, teilweise in die Bauzone umgezont, so kann somit f�r den eingezonten Teil eine Ausnahme vom Realteilungsverbot beantragt werden. Ist diese Ausnahme bewilligt worden, unterliegt der in der Bauzone gelegene Teil des Grundst�cks nicht mehr dem BGBB. Bis diese konstitutive Bewilligung erteilt wird, unterliegt es aber gest�tzt auf Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB nach wie vor dem Gesetz (BBl 1988 III 975 f.; BGE 132 III 515 E. 3.3.3 S. 520; 125 III 175 E. 2c S. 178; Urteil 5A.6/2002 vom 11. Juni 2002 E. 3.2; Herrenschwand/Bandli, a.a.O., Rz. 3 zu Art. 60). Damit geh�rt es weiterhin zum landwirtschaftlichen Gewerbe (Art. 7 Abs. 3 BGBB; HOFER, a.a.O., Rz. 37d zu Art. 7).
3.4.�Die Bestimmungen �ber die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten auch f�r eine Mehrheitsbeteiligung an einer juristischen Person, deren Aktiven zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehen (Art. 4 Abs. 2 BGBB); das Eigentum an der Mehrheitsbeteiligung �berlagert damit gewissermassen das Eigentum am Gewerbe ( DONZALLAZ, a.a.O., S. 535 Rz. 3072) und dehnt den Geltungsbereich des Gesetzes - im Sinne einer Ausweitung von Art. 2 und Art. 3 BGBB (vgl. vorne E. 3.1.1) - auf solche Beteiligungen aus. Auch die Ver�usserung der Mehrheitsbeteiligung l�st die Schutzwirkungen des Gesetzes f�r landwirtschaftliche Gewerbe aus; diese Regelung ist insbesondere f�r den Zuweisungsanspruch in der Erbteilung und bei der Aus�bung eines Vorkaufsrechts (also f�r die zivilrechtlichen Aspekte des b�uerlichen Bodenrechts) von Bedeutung. Der Zuweisungsanspruch und das Vorkaufsrecht k�nnen damit nicht nur an der Sache selber, sondern auch an der Mehrheitsbeteiligung, z.B. an einem Aktienpaket, geltend gemacht werden (BBl 1988 III 979; Yves Donzallaz, Commentaire de la LDFR, 1993, S. 39 f.). Dies gilt e contrario nicht, sofern die Aktiven der juristischen Person nicht zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehen (was - wie noch zu zeigen sein wird - allerdings nicht bedeutet, dass die �bertragung der Aktien einer Gesellschaft, die ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, frei bzw. keinen �ffentlich-rechtlichen Einschr�nkungen unterworfen w�re).
4.1.�Vorliegend ist nicht bestritten, dass die streitbetroffenen Grundst�cke (allenfalls ohne das Grundst�ck Q.________) ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB bilden, dass der Erwerb dieses Gewerbes durch die Beschwerdef�hrerin 1 der Bewilligungspflicht unterliegt und dass die Bewilligung unter anderem voraussetzt, dass die Erwerberin Selbstbewirtschafterin ist (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB; ein Ausnahmegrund nach Art. 64 BGBB wird nicht geltend gemacht). Ebenso ist unbestritten, dass der Beschwerdef�hrer 2 bisher das landwirtschaftliche Gewerbe als Selbstbewirtschafter bewirtschaftet hat und weiterhin pers�nlich die Voraussetzungen eines Selbstbewirtschafters erf�llt und dass er Alleinaktion�r der Beschwerdef�hrerin 1 ist. Auch der Preis ist nach der unbestrittenen Feststellung in der Verf�gung des Amtes f�r Landwirtschaft nicht �bersetzt (Art. 63 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 66 BGBB).
4.2.�Die Vorinstanz hat die Bewilligung mit folgender Begr�ndung verweigert: Das landwirtschaftliche Gewerbe solle in eine Aktiengesellschaft eingebracht werden, deren Aktiven nicht zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe best�nden, denn das in der Wohnzone gelegene Grundst�ck Q.________ sei allein viel mehr wert als das landwirtschaftliche Gewerbe. Selbst wenn man davon ausginge, dass dieses Grundst�ck zur Zeit noch zum landwirtschaftlichen Gewerbe geh�re, werde es in absehbarer Zeit der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen und k�nne jederzeit vom landwirtschaftlichen Gewerbe abgetrennt werden. Best�nden aber die Hauptaktiven der Aktiengesellschaft nicht aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe, so falle eine Mehrheitsbeteiligung gem�ss Art. 4 Abs. 2 BGBB nicht mehr unter den Geltungsbereich der Bestimmungen �ber die landwirtschaftlichen Gewerbe und k�nne bewilligungsfrei und ohne Ber�cksichtigung des Selbstbewirtschafterprinzips und des Schutzes vor �bersetzten Preisen ver�ussert werden. Art. 63 BGBB gelange nicht mehr zur Anwendung. Die wesentlichen Schutzziele des b�uerlichen Bodenrechts k�nnten damit umgangen werden. Auch wenn die �bertragung des Gewerbes an eine juristische Person mit mehrheitlich nichtlandwirtschaftlichen Aktiven so lange, als der Mehrheitsaktion�r noch Selbstbewirtschafter sei, noch keine Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips darstelle, so schaffe doch diese Eigentums�bertragung die unwiderrufliche M�glichkeit, das Gewerbe in der Folge durch �bertragung der Aktien an einen Nichtselbstbewirtschafter zu �bergeben. Umgangen werden k�nnten damit auch das P�chtervorkaufsrecht (Art. 47 BGBB), das Vorkaufsrecht von Verwandten (Art. 42 ff. BGBB), der Zuweisungsanspruch des selbstbewirtschaftenden Erben (Art. 11 ff. BGBB) und die Kaufsrechte von Verwandten (Art. 25 ff. BGBB).
4.3.�Die Beschwerdef�hrer kritisieren, die Vorinstanz gehe von der falschen Pr�misse aus, das Grundst�ck Q.________ sei nicht mehr Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes. Das Grundst�ck sei aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB nach wie vor dem Gesetz unterstellt und bilde Teil des landwirtschaftlichen Gewerbes. Demnach bestehe das Hauptaktivum der Beschwerdef�hrerin 1 nach wie vor aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe, sodass dieses gem�ss Art. 4 Abs. 2 BGBB dem Gesetz unterstehe und eine Abtrennung des nichtlandwirtschaftlichen Teils des Grundst�cks Q.________ eine Bewilligung nach Art. 60 BGBB bedingen w�rde. Eine Umgehung des Gesetzes sei damit nicht m�glich.
4.4.�W�hrend das Amt f�r Landwirtschaft noch davon ausgegangen war, das Grundst�ck Q.________ unterstehe aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB weiterhin dem Gesetz (E. 2.2.2 der Verf�gung vom 20. Juli 2012), hat die Vorinstanz dies bezweifelt, die Frage aber letztlich offengelassen; sie nahm n�mlich an, selbst wenn das Grundst�ck noch zum landwirtschaftlichen Gewerbe geh�re, so werde es in absehbarer Zeit von diesem abgetrennt werden, so dass das Hauptaktivum der Beschwerdef�hrerin 1 nicht mehr aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehe, was zu einer unzul�ssigen Umgehung f�hre. Insoweit geht die Kritik der Beschwerdef�hrer an der vorinstanzlichen Argumentation vorbei.
4.5.�Es ist offensichtlich, dass das Grundst�ck Q.________, zu Baulandpreisen bewertet, ein Mehrfaches des Wertes des ganzen �brigen Gewerbes aufweist. Geht man davon aus, dass dieses Grundst�ck nicht (mehr) zum landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rt und wird der Beschwerdef�hrerin 1 der Erwerb s�mtlicher Grundst�cke bewilligt, best�nden somit ihre Aktiven nicht zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe, so dass Art. 4 Abs. 2 BGBB nicht mehr anwendbar w�re.
4.6.�Zutreffend ist allerdings auch die Auffassung der Beschwerdef�hrer, dass das Grundst�ck Q.________, sofern und solange es aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. a oder c BGBB dem Gesetz untersteht, dadurch von Gesetzes wegen zum landwirtschaftlichen Gewerbe geh�rt (Art. 7 Abs. 3 BGBB), und zwar unabh�ngig davon, zu welchem Wert es bewertet wird. In diesem Fall best�nde das Hauptaktivum der Beschwerdef�hrerin 1 auch nach dem beabsichtigten Erwerb und trotz der Umzonung nach wie vor aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe und die Mehrheitsbeteiligung an der Beschwerdef�hrerin 1 unterst�nde nach Art. 4 Abs. 2 BGBB weiterhin vollumf�nglich den Bestimmungen �ber die landwirtschaftlichen Gewerbe. Eine Abtrennung des Grundst�cks Q.________ vom Gewerbe bzw. eine Entlassung aus dem Geltungsbereich des BGBB w�re zwar m�glich, setzt aber eine konstitutive Bewilligung voraus (vorne E. 3.3). Insofern kann man sich fragen, ob die Vorinstanz mit Recht offengelassen hat, ob das Grundst�ck Q.________ noch dem BGBB untersteht. Denn bejahendenfalls besteht jedenfalls zur Zeit kein Grund f�r eine Bewilligungsverweigerung.
�So oder anders kann aber - wie sich aus dem Folgenden ergibt - die Bewilligung im vorliegenden Fall nicht wegen drohender Umgehung gesetzlicher Vorschriften verweigert werden:
5.1.�Eine Gesetzesumgehung besteht darin, dass ein gesetzliches Verbot verletzt wird, indem ein scheinbar legitimes Mittel verwendet wird, um ein Ergebnis zu erzielen, das verboten ist (BGE 132 III 212 E. 4.1 S. 219 f.; 125 III 257 E. 3b S. 262; Stalder, a.a.O. [2011], Rz. 4 zu Art. 70). Das Institut der Gesetzesumgehung hat Ber�hrungspunkte zum Rechtsmissbrauchsverbot (Moor/Fl�ckiger/Martenet, Droit administratif, Vol. I, 3. A. 2012, S. 933 ff.; vgl. etwa Art. 51 Abs. 1 lit. a AuG; BGE 128 II 145 E. 2.3 S. 152; in anderen Zusammenh�ngen BGE 129 III 618 E. 6.2 S. 624 f.; 136 II 43 E. 4.3.3 S. 51) : Der Wortlaut einer Verbotsnorm wird beachtet, ihr Sinn aber missachtet (BGE 114 Ib 11 E. 3a S. 15). Um zu beurteilen, ob eine Umgehung vorliegt, ist die Verbotsnorm auszulegen und zu pr�fen, ob sie nach ihrem Sinn auch auf das streitige Gesch�ft anwendbar ist (BGE 132 III 212 E. 4.1 S. 219 f.). Umgehung setzt somit eine umgangene Norm voraus. Der blosse Umstand, dass ein Ziel des Gesetzes m�glicherweise nicht optimal erreicht wird, erlaubt noch nicht die Annahme einer Umgehung: Es ist prim�r Aufgabe des Gesetzgebers, die Instrumente zu schaffen, die er zur Erreichung seiner Ziele als geeignet erachtet; erweist sich, dass die gesetzlich vorgesehenen Instrumente nicht optimal geeignet sind, um die angestrebten Ziele zu erreichen, so k�nnen nicht unter blosser Berufung auf die gesetzlichen Ziele auf dem Wege der Rechtsanwendung andere Instrumente eingef�hrt werden. So kann z.B. nicht entgegen der gesetzlichen Regelung eine Bewilligungspflicht angenommen werden mit der Argumentation, sonst w�rden die vom Gesetzgeber anvisierten Ziele unterlaufen (BGE 123 III 233 E. 2d S. 238 f. in Bezug auf die [fehlende] Bewilligungspflicht f�r die Ver�usserung von landwirtschaftlichen Grundst�cken von weniger als 25 Aren); von den gesetzlich vorgesehenen M�glichkeiten abzuweichen, w�rde voraussetzen, dass eine unbeabsichtigte Unvollst�ndigkeit (echte L�cke) ausgen�tzt wird (a.a.O. E. 2e S. 240). Hingegen wurde in BGE 132 III 212 eine Umgehung von Art. 63 BGBB angenommen in einem Falle, in welchem jemand sich eine pfandgesicherte Forderung hatte abtreten lassen, um trotz fehlender Selbstbewirtschaftung gest�tzt auf Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB landwirtschaftliche Grundst�cke zu erwerben; massgebend war hier, dass sich der Zessionar die Forderung mit der Absicht und dem Ziel hatte abtreten lassen, die Grundst�cke zu erwerben (E. 4.2/4.3 S. 220 f.)
5.2.�Vorliegend wird dem Beschwerdef�hrer 2 von keiner Seite eine Umgehungsabsicht unterstellt. Auch die Vorinstanz geht davon aus, dass die �bertragung des landwirtschaftlichen Gewerbes an eine juristische Person mit mehrheitlich nichtlandwirtschaftlichen Aktiven solange, als der Mehrheitsaktion�r Selbstbewirtschafter ist, noch keine Umgehung darstellt; sie will jedoch bereits die Gefahr einer sp�teren Umgehung vermeiden. Dabei fragt sich zun�chst, welches �berhaupt die m�glicherweise umgangene Norm sein soll.
5.3.�In Bezug auf den in der Bauzone gelegenen Teil des Grundst�cks Q.________ sind Umgehungsbedenken von vornherein gegenstandslos; denn dieser f�llt aufgrund von Art. 2 Abs. 1 BGBB nicht mehr unter das Gesetz oder kann (soweit er aufgrund von Abs. 2 lit. c dem Gesetz noch untersteht) jedenfalls nach Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB vom Geltungsbereich des Gesetzes ausgenommen werden (E. 3.3). Alsdann kann er ohne Bewilligung verkauft werden, unabh�ngig davon, ob er der Beschwerdef�hrerin 1 oder dem Beschwerdef�hrer 2 geh�rt.
5.4.�In Bezug auf die �brigen Grundst�cke bzw. das verbleibende landwirtschaftliche Gewerbe gilt das BGBB uneingeschr�nkt weiterhin, auch wenn sie der Beschwerdef�hrerin 1 geh�ren: Wenn diese das Gewerbe oder einzelne Grundst�cke ver�ussern will, so gelten die entsprechenden Bestimmungen.
5.5.�Die Vorinstanz geht davon aus, dass - sofern das Hauptaktivum der Beschwerdef�hrerin nicht mehr aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe besteht und Art. 4 Abs. 2 BGBB nicht mehr anwendbar ist (vorne E. 3.4) - die Mehrheitsbeteiligung an der juristischen Person bewilligungsfrei ver�ussert werden k�nnte, so dass insbesondere die Schutzbestimmungen von Art. 63 BGBB nicht zur Anwendung k�men. Die Vorinstanzen wollen mit ihrer Konzeption (vorne E. 4.2) somit eine Umgehung von Art. 4 Abs. 2 BGBB vermeiden. Die Schutzziele des Gesetzes k�nnen sie damit aber nicht wahren: Es kann nie ausgeschlossen werden, dass sich die Zusammensetzung der Aktiven einer juristischen Person im Laufe der Zeit �ndert. Auch wenn - wie das Amt f�r Landwirtschaft in Aussicht gestellt hat - die Bewilligung erteilt w�rde, sofern das Grundst�ck Q.________ nicht in die Aktiengesellschaft �berf�hrt wird, k�nnte in der Folge die Beschwerdef�hrerin 1 so viele nichtlandwirtschaftliche Aktiven erwerben, dass das landwirtschaftliche Gewerbe nicht mehr ihr Hauptaktivum ist und sie damit aufgrund von Art. 4 Abs. 2 BGBB nicht mehr den Bestimmungen �ber landwirtschaftliche Gewerbe untersteht. Wollte man das absolut vermeiden, m�sste die Bewilligung f�r den Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe durch juristische Personen generell verweigert werden, was indessen nicht der Rechtslage entspricht (vorne E. 3.2.1 - 3.2.4). Vorausgesetzt (und gegebenenfalls mit Auflagen sicherzustellen [vgl. vorne E. 3.1.3 und hinten E. 5.6.2]) f�r die Bewilligungsf�higkeit des Erwerbs landwirtschaftlicher Gewerbe durch juristische Personen ist bloss (aber immerhin), dass die Inhaber der Mehrheitsbeteiligung die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung erf�llen (vorne E. 3.2.2), aber nicht, dass das Gewerbe ein Hauptaktivum der juristischen Person sein muss. Eine allf�llige Umgehung der zivilrechtlichen Schutzzwecke des Gesetzes (vorne E. 3.4) ist nicht in diesem - ausschliesslich dem �ffentlichen Recht zuzurechnenden - Bewilligungsverfahren (Art. 61 ff. BGBB) zu pr�fen.
5.6.1.�Das genannte Bewilligungsverfahren steht denn auch im Fokus der vorliegend zu beurteilenden Streitsache; es geht nicht in erster Linie um einen Anwendungsfall im Geltungsbereich von Art. 4 Abs. 2 BGBB, sondern um die Tragweite der Bewilligungspflicht von Art. 61 BGBB und um die Schutzziele von Art. 63 BGBB. Das Verwaltungsgericht nimmt an, dass Letztere (namentlich die Ber�cksichtigung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Schutz vor �bersetzten Preisen) nicht eingehalten werden k�nnten, wenn die Beschwerdef�hrerin 1 ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, das nicht (mehr) ihr Hauptaktivum darstellt. Das trifft aber nicht zu: Wie ausgef�hrt (vorne E. 3.2.4), unterstellt das Gesetz nicht nur die Eigentums�bertragung selber, sondern auch jedes Rechtsgesch�ft, das wirtschaftlich einer Eigentums�bertragung (an Gewerben oder Grundst�cken) gleichkommt, der Erwerbsbewilligungspflicht (Art. 61 Abs. 3 BGBB). Auch die �bertragung von Anteilen an landwirtschaftlichen Grundst�cken und Gewerben ist den entsprechenden Verfahrensbestimmungen unterworfen, ebenso die �bertragung von Anteils- und Nutzungsrechten an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossenschaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder �hnlichen K�rperschaften stehen (Art. 6 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 59 Abs. 3 ZGB), oder auch die �bertragung von Miteigentumsanteilen an landwirtschaftlichen Grundst�cken (Art. 3 Abs. 1 BGBB, vgl. auch den Anspruch auf Zuteilung von Miteigentumsanteilen an einem landwirtschaftlichen Gewerbe [Art. 13 BGBB] bzw. die Ausgestaltung der entsprechenden Vorkaufsrechte [Art. 49 BGBB]).
�Ein derartiges Rechtsgesch�ft, das im Sinne von Art. 61 Abs. 3 BGBB wirtschaftlich einer Eigentums�bertragung gleichkommt, liegt nun aber auch dann vor, wenn Anteile einer juristischen Person �bertragen werden, die ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, auch wenn dieses�
nicht�ihr Hauptaktivum bildet. Das bedeutet mit anderen Worten: Jede �bertragung von Aktien einer Gesellschaft, die ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, kommt wirtschaftlich einer teilweisen Eigentums�bertragung desselben gleich und untersteht unabh�ngig von Art. 4 Abs. 2 BGBB in jedem Fall der Bewilligungspflicht und einem entsprechenden Verfahren nach Art. 61 ff. BGBB, in welchem auch die Verweigerungsgr�nde von Art. 63 BGBB (etwa die fehlende Selbstbewirtschaftereigenschaft beim Erwerber, vorne E. 3.2.2) zu pr�fen sind. Dies gilt selbstredend auch f�r die �bertragung von Aktien der Beschwerdef�hrerin 1: Ver�ussert sie sie, kommt dies wirtschaftlich einer Eigentums�bertragung am Gewerbe gleich und unterliegt damit der Bewilligungspflicht, auch wenn Art. 4 Abs. 2 BGBB nicht zum Tragen kommt. Damit k�nnen die Anforderungen von Art. 63 BGBB und die damit verbundenen gesetzlichen Ziele (E. 3.1.2) weiterhin durchgesetzt werden.
5.6.2.�Aufgrund der anspruchsbegr�ndend ausgestalteten Erwerbsregelung (vorne E. 3.1.2) kann die bloss theoretische M�glichkeit einer allf�lligen k�nftigen Umgehung die Verweigerung der Bewilligung vorliegend nicht rechtfertigen. Insoweit ist die Beschwerde begr�ndet. Jedoch sind zur Sicherstellung der Kontrollm�glichkeiten Auflagen erforderlich (vgl. vorne E. 3.1.3) : So erscheint in dieser Hinsicht zwingend, dass das Kapital einer Aktiengesellschaft, die ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, ausschliesslich aus Namenaktien bestehen darf, welch Letztere zudem von nat�rlichen Personen gehalten werden m�ssen (was Holdingstrukturen ausschliesst, vgl. vorne E. 3.2.3). Ebenso untersteht auch jede Ver�nderung in der Zusammensetzung des Kapitals solcher Gesellschaften der Bewilligungspflicht.
�Das Amt f�r Landwirtschaft, an welches die Sache zur Bewilligungserteilung zur�ckzuweisen ist, wird die erw�hnten Auflagen verf�gen und auch jene zu pr�fen haben, die von den Beschwerdef�hrern selber vorgeschlagen worden sind. Zudem werden die bisher materiell nicht beurteilten Ziffern 2 und 3 des Gesuchs vom 22. Mai 2012 im Sinne der Erw�gungen des vorliegenden Urteils zu beurteilen sein.
�Bei diesem Ausgang obsiegen die Beschwerdef�hrer. Der Kanton tr�gt keine Kosten (Art. 66 Abs. 4 BGG), hat aber den Beschwerdef�hrern f�r das Verfahren vor dem Bundesgericht eine Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
�Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 17. Januar 2013 wird aufgehoben und die Sache zur neuen Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Amt f�r Landwirtschaft, Agrarmassnahmen und Bodenrecht des Kantons Schwyz zur�ckgewiesen.
�Der Kanton Schwyz hat den Beschwerdef�hrern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
�Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientsch�digung des vorangegangenen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zur�ckgewiesen.
�Dieses Urteil wird den Beschwerdef�hrern, dem Amt f�r Landwirtschaft, Agrarmassnahmen und Bodenrecht, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem Bundesamt f�r Justiz schriftlich mitgeteilt.