Source: https://www.imavocats.fr/actualites/1202/parties-communes-speciales-etancheite-copropriete.htm
Timestamp: 2020-08-12 18:47:38+00:00
Document Index: 307212988

Matched Legal Cases: ["l'article 3", "l'article 10", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 10", "l'article 10"]

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 édicte que "sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux". Les termes de cet article ouvrent la possibilité de créer des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement.
Pour conclure à l'existence de parties communes spéciales, il n'est pas possible de se référer uniquement à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Encore faut-il qu'elles aient été définies par le règlement de copropriété (CA PARIS, 27 avril 2011, n° 09/22061).
Dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments, indépendants et ne formant pas un ensemble unique, le règlement de copropriété est donc habilité à prévoir une spécialisation par bâtiment des charges d'entretien des parties communes des bâtiments.
La spécialisation des charges n'implique pas nécessairement la création de parties communes spéciales. Il est tout à fait admis de qualifier de partie commune générale, le gros œuvre des différents bâtiments composant un ensemble immobilier, et de créer cependant des charges spéciales à chaque bâtiment, pour l'entretien de leurs gros œuvres respectifs.
Cependant, cela ne peut pas se faire en violation des critères impératifs de répartition distinctifs de chaque catégorie de charges. Par exemple, en dehors des équipements communs (qui peuvent également être qualifiés de parties communes), l'utilité ne peut pas être un critère de répartition des charges générales d'entretien et de conservation des parties communes qui ne dépend que des critères de situation, consistance et superficie. Il ne doit pas y avoir de confusion entre les catégories de charges.
Mais si des charges spéciales peuvent être créées indépendamment de l'existence de parties communes spéciales, encore faut-il que le règlement de copropriété le fasse expressément. La jurisprudence veille à l'application du règlement de copropriété prévoyant une spécialisation des charges. Il en résulte, en cas de répartition des charges par bâtiment, que la charge des travaux pèse sur les seuls propriétaires des lots du bâtiment.
Le principe est donc que la spécialisation des charges n'est possible que si elle expressément prévue par le règlement de copropriété et respecte les critères impératifs posés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de répartition des charges.
Le règlement de copropriété est la référence de la jurisprudence dans la délicate question juridique de la distinction du contenu exact des deux catégories de charges, de ce qui relève des charges générales d'entretien des parties communes ou des charges entraînées par des services collectifs ou équipements communs.
C'est illustré par un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 décembre 1996 (n° 94-15.975) :
"Attendu que la Cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté des termes du règlement de copropriété rendait nécessaire, que si la dalle de béton armé avec sa couche d'étanchéité incorporée recouvrait le garage, elle constituait également l'assise même de tout le sol de la cour-jardins que le règlement de copropriété désignait comme une partie commune générale à l'ensemble des immeubles et ne pouvait être assimilée au plafond du garage, partie commune spéciale au garage et qui devait s'entendre seulement des revêtements superficiels pouvant être apposés à l'intérieur de celui-ci sur la surface plane qui en constituait la partie supérieure".
Dans un arrêt récent du 30 janvier 2014, la Cour d'appel d'Aix-en -Provence (n°13/03665) a jugé dans le même sens :
"Attendu que la résolution n° 8 attaquée est relative à la 'réfection des étanchéités des toits des garages constituant le sol de la coursive située devant les entrées des bâtiments A/B et C avec ou sans traitement du pati".
"Attendu qu'il ressort de ces dispositions que la totalité du sol, les passages, accès et voies de desserte, qu'ils soient affectés à la circulation des véhicules ou des piétons, sont des parties communes générales, et non des parties communes spéciales, et que, dès lors, les charges relatives à leur entretien et à leur conservation constituent des charges communes générales".
Attendu qu'il n'est pas contesté que les toits des garages des bâtiments A, B et C constituent également une coursive, destinée au passage piétonnier, desservant plusieurs blocs de bâtiments.
Attendu, enfin, qu'il n'est pas soutenu que les dispositions du règlement de copropriété ci-dessus rappelées seraient contraires à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu, dès lors, que la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 29 juin 2011 qui a, notamment, décidé de répartir 'le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires, assurance y afférents ...selon les millièmes généraux' n'encourt pas l'annulation comme n'étant ni contraire au règlement de copropriété, ni contraire à l'article 10 de la loi, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point."
La jurisprudence a donc tendance a considérer que l’étanchéité d’une dalle, se situant par définition au-dessus du plafond des garages, ne fait pas partie des parties communes spéciales inférieures, sauf disposition particulière du règlement de copropriété. Le coût des travaux de réfection sont alors à répartir en charges générales.