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Timestamp: 2016-10-20 21:28:55
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Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 738', 'Art. 738', 'BGE', 'BGE', 'Art. 738', 'Art. 738', 'Art. 738', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 738', 'Art. 738']

113 II 506
113 II 50688. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 26. November 1987 i.S. Immoconsulta AG gegen Georg Schwyzer und Mitbeteiligte (Berufung)
Interpr�tation d'une servitude (art. 730/738 CC). 1. Servitude aux termes de laquelle ne sont autoris�es sur le fonds servant que des maisons d'habitation avec au maximum un appartement par �tage et ne peuvent �tre construites plus de deux maisons mitoyennes, chacune de ces maisons pouvant avoir au maximum un appartement par �tage ("Parkring-Servitut", � Zurich). 2. On ne saurait d�duire de cette servitude qu'en cas de construction de deux maisons mitoyennes chacune des deux doit constituer un b�timent ind�pendant du point de vue statique, fonctionnel et esth�tique. 3. Un appartement avec attique qui s'�tend sur deux maisons mitoyennes est compatible avec le texte litt�ral, le sens et le but de la servitude. Faits � partir de page 507
BGE 113 II 506 S. 507
A.- Die Immoconsulta AG (Herrliberg) beabsichtigt, auf ihrem Grundst�ck Kat. Nr. 655 in Z�rich-Enge sechs Mehrfamilienh�user zu bauen, von denen je zwei aneinandergebaut werden sollen. Gem�ss Beschluss vom 6. September 1986 der Bausektion II des Stadtrates von Z�rich hat die Immoconsulta AG hief�r die mit Bedingungen verbundene Baubewilligung erhalten.
Auf dem Grundst�ck lastet die sogenannte Parkring-Servitut vom 22. Mai 1947 (Servitutenprotokoll Z�rich-Enge Nr. 757), die f�r das ganze Quartier gegenseitige Bau- und Gewerbebeschr�nkungen vorsieht. Sie hat bez�glich der in Frage stehenden Parzelle folgenden Wortlaut:
"Auf den Grundst�cken ... sind nur Wohnh�user mit maximal einer Wohnung
pro Etage gestattet. In bezug auf das Zusammenbauen ist h�chstens
gestattet, zwei Wohnh�user aneinander zu errichten, sei es auf dem gleichen
Grundst�ck, sei es zwischen zwei Grundst�cken; dabei darf jedes der beiden
H�user maximal eine Wohnung pro Etage aufweisen. Zur Erreichung einer
guten Bauausn�tzung innerhalb dieses maximalen Baurahmens und der
gesetzlichen Grenz- und Geb�udeabst�nde sind ausdr�cklich beliebige
Land-Neueinteilungen (Zusammenlegungen oder Parzellierungen)
gestattet. ..."
Georg Schwyzer, Doris G�umann, Silvia Scheuermann und Max Saesseli sind Eigent�mer von am Parkring gelegenen Liegenschaften, die ebenfalls durch die Parkring-Servitut belastet und berechtigt sind. Sie widersetzten sich der von der Immoconsulta AG geplanten �berbauung, indem sie eine Verletzung dieser Dienstbarkeit geltend machten.
B.- Am 1. M�rz 1985 klagte die Immoconsulta AG beim Bezirksgericht Z�rich auf Feststellung, dass ihr Bauvorhaben die BGE 113 II 506 S. 508Parkring-Servitut nicht verletze. Das Bezirksgericht Z�rich hiess die Klage mit Urteil vom 2. Oktober 1986 gut und wies die Widerklage der Gegenpartei, mit welcher ein Verbot des Bauvorhabens verlangt wurde, ab. Demgegen�ber hiess das Obergericht des Kantons Z�rich eine Berufung von Georg Schwyzer, Doris G�umann, Silvia Scheuermann und Max Saesseli gut, wies somit die Hauptklage der Immoconsulta AG ab und verbot dieser in Gutheissung der Widerklage die Ausf�hrung des umstrittenen Bauvorhabens.
Gegen dieses Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 28. April 1987 erhob die Immoconsulta AG Berufung an das Bundesgericht, die gutgeheissen wurde.
2. Die sich aus einer Dienstbarkeit ergebenden Rechte und Pflichten sind zun�chst aufgrund des Eintrags zu ermitteln (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Hilfsweise sind sodann, im Rahmen des Eintrags, der Erwerbsgrund und die Art heranzuziehen, wie die Dienstbarkeit w�hrend l�ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausge�bt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Schliesslich ist auch nach Sinn und Zweck der Dienstbarkeit zu fragen, und es sind die Bed�rfnisse des herrschenden Grundst�cks zu ber�cksichtigen (BGE 109 II 414 E. 3, BGE 108 II 547 ff.; Kommentar LIVER, N. 16 und 109 ff. zu Art. 738 ZGB; Kommentar LEEMANN, N. 11 zu Art. 738 ZGB; PIOTET, in Schweizerisches Privatrecht V/1, S. 583); das l�sst allerdings, entgegen einer Bemerkung der Vorinstanz, Art. 738 Abs. 2 ZGB nicht zu einer blossen Kann-Vorschrift (im Sinne der Einr�umung beh�rdlichen Ermessens) werden.
In dem hier zu beurteilenden Fall ist dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags vom 22. Mai 1947 zweierlei zu entnehmen: Jedes Wohnhaus darf nicht mehr als eine Wohnung je Stockwerk haben, und der Zusammenbau ist auf zwei Wohnh�user beschr�nkt. Daraus l�sst sich der Zweck der Dienstbarkeit erkennen: Die Wohndichte soll tief gehalten und der Umfang (das Volumen) der Bauten soll beschr�nkt werden. Gleich wie mit den f�r das ganze Gebiet geltenden Gewerbebeschr�nkungen wird mit diesen Vorschriften der Parkring-Servitut die Hebung der Wohnqualit�t angestrebt.
3. Einleitend zur Parkring-Servitut wird festgestellt, neben den �ffentlichrechtlichen Bauvorschriften g�lten "nachstehende privatrechtliche Bauvorschriften". Diese (�brigens selbstverst�ndliche) Feststellung schafft, entgegen der Auffassung der Vorinstanz, BGE 113 II 506 S. 509keineswegs eine Verbindung zwischen �ffentlichem und privatem Recht in dem Sinne, dass die Vorschriften des �ffentlichen Rechts f�r die Auslegung der Dienstbarkeit beizuziehen w�ren, sofern - wie im vorliegenden Fall - keine Anhaltspunkte daf�r bestehen, dass sie nicht ohnehin Bestandteil der privatrechtlichen Vereinbarung geworden sind.
Damit ist der �berlegung der Boden entzogen, weil die Dienstbarkeit im Gegensatz zu der im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Bauordnung das Doppelwohnhaus nicht nenne, sei mit dem Begriff des Zusammenbauens "der Begriff der Trennbarkeit unaufl�slich verbunden". Auch l�sst sich - mit dem Hinweis auf das am 1. April 1947 aufgehobene Baureglement f�r das Villenquartier Enge, an dessen Stelle die Bauordnung der Stadt Z�rich und, am 22. Mai 1947, die Parkring-Servitut getreten sei - nicht behaupten, die geplante �berbauung mit 18 Wohnungen und 44 Abstellpl�tzen widerspreche dem Charakter eines angenehmen und ruhigen Wohnquartiers. Beschr�nkt sind nach der Dienstbarkeit n�mlich die Zahl der Wohnungen je Etage und das Bauvolumen, nicht aber die Zahl der Wohnungen �berhaupt. Abstellpl�tze f�r Fahrzeuge werden von der Dienstbarkeit schon gar nicht ins Auge gefasst.
4. Das Obergericht des Kantons Z�rich wirft der Kl�gerin eine Umgehung des Wortlauts der Servitut vor, weil die beabsichtigten Bauten der Unterteilung ermangelten. Unter Wohnhaus lasse sich nur ein Haus verstehen - f�hrt die Vorinstanz aus -, in dem die �blichen Wohnbed�rfnisse befriedigt werden k�nnen. Bei den hier projektierten Bauten seien jedoch wichtige Wohnfunktionen von den Blockh�lften losgel�st und auf andere Grundst�ck- und Geb�udeteile verteilt, was zahlreiche unter- und oberirdische Verbindungswege von einem Teil des Areals zum andern erfordere. Im Block C befinde sich der Luftschutzkeller f�r die Bl�cke B und C, im Block B die Heizung f�r diese beiden Bl�cke. Der Block C enthalte zwei Treppenh�user, aber nur einen Lift; der Keller dieses Blocks sei nicht in zwei Geb�udekeller unterteilt. Auch der Keller im Block B sei nicht nach Geb�uden unterteilt, und dieser Block enthalte nur eine Waschk�che. Beim Block A sei zwar eine Trennmauer in der Mitte des Kellers vorgesehen, doch sei diese mit einer T�re durchbrochen. Der Block A habe nur eine einzige Heizung und einen Luftschutzraum. Teilweise unter dem Block B und teilweise unter der Freifl�che zwischen den Bl�cken B und C befinde sich eine Einstellhalle f�r 32 Personenwagen.
BGE 113 II 506 S. 510
Insbesondere stellt die Vorinstanz fest, dass auf den Bl�cken B und C je eine grosse Attikawohnung gebaut werden solle, die von einer Blockh�lfte her durch Lift und Treppenhaus erschlossen sei. Baulich reichten diese Attikawohnungen �ber die darunter liegende Brandmauer auf die andere Blockh�lfte hin�ber.
5. Die Parkring-Servitut enth�lt keine Vorschriften �ber die innere oder �ussere Ausgestaltung der Wohnh�user, wonach, f�r Dritte ohne weiteres erkennbar, je zwei selbst�ndige H�user gebaut werden m�ssten. Davon abgesehen, erscheint es zum mindesten fraglich, ob der Begriff des Wohnhauses - wie die Beklagten behaupten - verlange, dass jedes Haus �ber einen eigenen Keller und Luftschutzraum, eine eigene Waschk�che und Heizungsanlage, eine eigene Empfangsanlage f�r das Fernsehen und schliesslich eine eigene Autogarage verf�ge, treten doch diese Anlagen �usserlich in der Regel nicht oder nur wenig in Erscheinung.
Anderseits ist den Feststellungen im angefochtenen Urteil zu entnehmen, dass bei jedem Wohnblock getrennte Eing�nge und bei den Bl�cken B und C getrennte Treppensch�chte optisch erkennbar sind. Insoweit verst�sst das Bauprojekt der Kl�gerin auf jeden Fall nicht gegen den Wortlaut der Dienstbarkeit.
Demgegen�ber kann eine Attikawohnung, die sich �ber zwei Blockh�lften erstreckt, den Eindruck erwecken, es bestehe nur ein einziges Wohnhaus anstatt deren zwei. Von diesem Eindruck ausgehend, k�nnte man meinen, auf jeder der unteren Etagen seien zwei Wohnungen untergebracht anstatt nur eine, wie es die Servitut verlangt. Das wird denn auch von den Beklagten in den Vordergrund gestellt und von der Kl�gerin eingesehen.
6. Die Beklagten sehen den Sinn der Unterscheidung zwischen zusammengebauten H�usern mit je einer Wohnung pro Etage (wie sie die Dienstbarkeit erlaube) und einheitlichen H�usern mit zwei Wohnungen je Geschoss (wie sie die Servitut verbiete) "in der Absicht, die Kleinmassst�blichkeit der Bausubstanz, die Individualisierbarkeit von Bauten und Bewohnern und eine gewisse B�rgerlichkeit des Quartiers zu erhalten". Was immer man unter diesen Umschreibungen verstehen mag, verm�gen sie nicht eine Verletzung der Parkring-Servitut zu begr�nden.
�bertrieben erscheint sodann die Erkl�rung der Beklagten, es w�rde eine Gross�berbauung mit zahlreichen (Klein-)Wohnungen entstehen, wenn das Projekt der Kl�gerin verwirklicht werden k�nnte; denn die aneinander gebauten Wohnh�user w�rden als ein einziges Geb�ude betrachtet und, mit Ausnahme der Attikawohnung, BGE 113 II 506 S. 511zwei Wohnungen je Stockwerk aufweisen. Wie bereits ausgef�hrt, kann der umstrittenen Servitut keine Bestimmung entnommen werden, welche die �ussere (und die innere) Ausgestaltung der Wohnh�user vorschreibt. Daher besteht keine Verpflichtung der Dienstbarkeitsbelasteten, die Fassaden (Fenster, Balkone usw.) so zu gestalten, dass daraus auf zwar zusammengebaute, aber dennoch optisch getrennte Wohnh�user geschlossen werden kann.
7. Die Beklagten begr�nden ihre Auffassung, dass die Servitut eine vertikale Trennung der Wohnh�user - und damit eine statische und bauphysikalische Selbst�ndigkeit, eine die �blichen Wohnbed�rfnisse befriedigende Selbst�ndigkeit und auch eine optisch in Erscheinung tretende, �sthetische Selbst�ndigkeit - verlange, mit dem Hinweis auf den Wortlaut der Dienstbarkeit, welche die Errichtung von zwei aneinandergebauten Wohnh�usern gestatte und die Wendung enthalte "... jedes der beiden H�user".
Abgesehen davon, dass das Verlangen nach einer �usserlich in Erscheinung tretenden Trennung der Wohnh�user im Wortlaut der Servitut keine St�tze findet, ist zuzugeben, dass - nach den vorliegenden Pl�nen und dem Modell zu schliessen - jeder der projektierten Wohnbl�cke als eine Einheit erscheint und dass gewisse Anlagen wie Heizung, Keller, Waschk�che und Aufzug nicht doppelt vorgesehen sind. Insoweit entbehren die zusammengebauten H�user, jedes f�r sich genommen, der konsequenten funktionellen Selbst�ndigkeit. Indessen ist nicht ersichtlich, was f�r die Erf�llung des Dienstbarkeitszweckes erreicht w�re und was die Servitutsberechtigten gewinnen w�rden, wenn in jedem Wohnblock die technischen Anlagen doppelt erstellt w�rden, jeder Wohnblock eine durchgehende Trennmauer h�tte und die Keller in zwei v�llig voneinander getrennte und nicht miteinander verbundene Teile getrennt w�rden. Unter diesem Gesichtspunkt besteht kein schutzw�rdiges Interesse der Beklagten, dass rigoros auf den Wortlaut der Dienstbarkeit ("jedes der beiden H�user") abgestellt wird.
8. Es bleibt das Problem der f�r die Bl�cke B und C projektierten Attikawohnungen zu beurteilen, deren Vereinbarkeit mit der Parkring-Servitut in der Tat nicht ohne weiteres gegeben ist.
a) Zutreffend ist die Darstellung in der Berufungsantwort, dass eine solche Attikawohnung, welche sich �ber den ganzen Wohnblock erstreckt und das ganze Stockwerk beansprucht, den Wohnblock als ein einziges Haus erscheinen l�sst; bez�glich der unteren BGE 113 II 506 S. 512Etagen w�rde der Eindruck erweckt, dass je zwei Wohnungen bestehen. Sollte der Wohnblock in zwei H�lften geteilt werden, w�rde im Attikageschoss den beiden H�lften eine Aussenmauer fehlen, und die eine H�lfte der Attikawohnung h�tte keinen eigenen Zugang und w�re selbst�ndig weder durch eine Treppe noch durch einen Lift erschlossen.
Anderseits ist zu erwarten, dass eine sich �ber den ganzen Wohnblock erstreckende Attikawohnung weniger Bewohner beherbergen wird als zwei Wohnungen auf demselben Geschoss. Das wird weniger Immissionen nach sich ziehen und verst�rkt eher den b�rgerlichen Villencharakter, auf den die Beklagten Wert legen. Von einer "Vermassung der Bausubstanz" kann im Hinblick auf die Attikawohnungen jedenfalls keine Rede sein.
b) Die endg�ltige Antwort ist wiederum im Zweck der Dienstbarkeit zu suchen. Als solcher ist die Tiefhaltung der Wohndichte und die Beschr�nkung des Bauvolumens erkannt worden. Hingegen kann es nicht als Zweck der Parkring-Servitut bezeichnet werden, eine statische und bauphysikalische Selbst�ndigkeit jedes einzelnen Wohnhauses durchzusetzen. Eine konsequente funktionelle Selbst�ndigkeit der technischen Anlagen w�rde - abgesehen davon, dass sie als unwirtschaftlich erscheint - das Bauvolumen eher vergr�ssern denn vermindern. F�r das Verlangen nach optischer Unterscheidbarkeit der beiden Geb�udeh�lften kann, wie bereits ausgef�hrt, in der Dienstbarkeit keine St�tze gefunden werden; ja es ist zu bef�rchten, dass eine solche Differenzierung zu einer �sthetisch fragw�rdigen L�sung f�hren k�nnte, welche auch nicht im Sinne der Beklagten l�ge.
So gesehen, l�sst sich die Meinung nicht aufrechterhalten, die geplanten Attikawohnungen seien mit der Parkring-Servitut unvereinbar. Wenngleich nicht zu �bersehen ist, dass nach dem Wortlaut der Dienstbarkeit freistehende Wohnh�user mit nicht mehr als einer Wohnung auf jeder Etage die Regel bilden sollen und der - nach der Dienstbarkeit zul�ssige - Zusammenbau von zwei Wohnh�usern sich dergestalt nach dieser Regel zu richten hat, dass jedes der beiden zusammengebauten H�user h�chstens eine Wohnung je Stockwerk aufweist, m�ssen die Attikawohnungen im vorliegenden Fall als noch zul�ssig betrachtet werden. Das erheischen nicht zuletzt der bei der Auslegung einer Dienstbarkeit zu beobachtende Grundsatz der Verh�ltnism�ssigkeit und das Gebot der restriktiven Auslegung (BGE 109 II 414 E. 3).
109 II 414,
108 II 547
Art. 738 Abs. 2 ZGB,
Art. 738 Abs. 1 ZGB