Source: https://www.studioduchemino.com/2019/04/
Timestamp: 2020-04-04 14:24:07+00:00
Document Index: 173229284

Matched Legal Cases: ['art. 1117', 'sentenza ', 'art. 1363', 'art. 1363', 'sentenza ', 'art. 1495']

Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi Mensili: Aprile 2019
Preliminare e definitivo: il contratto a formazione progressiva, come tutelarsi con l’avvocato immobiliarista?
Pubblicato su 30 Apr 2019 di Studio Duchemino
Allo studio legale a Torino pervengono spesso richieste di aiuto sul rapporto tra contratto preliminare e definitivo.
Intanto, si intende per preliminare il contratto con cui le parti si obbligano a contrarre il definitivo accordo traslativo della proprietà. Non è un contratto traslativo, al punto che non è soggetto a revocatoria ordinaria, perchè per valutare l’evento di danno nell’ipotesi di fraudolente sottrazioni al patrinonio, bisogna aver riguardo al contratto definitivo (Corte di cassazione civile, sez. III, 12 giugno 2018, n. 15215 ).
Il preliminare prende la forma (scritta) del definitivo se ha ad oggetto beni immobili, ma non necessariamente la forma pubblica notarile.
Esistono due teorie: secondo la prima preliminare e definitivo sono un’unica fattispecie da considerarsi globalmente. Secondo altra dottrina, il definitivo supera, ingloba e modifica il preliminare, che una volta intervenuto il definitivo non ha più esistenza.
Rivolgersi all’avvocato immobiliarista è fondamentale, nell’ipotesi di cambiamenti tra preliminare e definitivo.
Secondo la giurisprudenza, se le parti hanno pattuito che il prezzo va pagato tutto con la stipula del preliminare, sarà impossibile l’offerta “informale”. Se è pattuito che il prezzo va pagato col definitivo, sarà possibile l’offerta informale senza particolari modalità (Cass. civ., sez. , II-, 29 ottobre 2018, n. 27342).
In pratica, l’obbligo di pagare il prezzo come spesso spiegano gli avvocati immobiliaristi a Torino, sorge a seconda che il prezzo fosse pattuito al definitivo o il saldo fosse previsto già prima, al momento del preliminare.
Se il prezzo era pattuito al definitivo, cioè il saldo deve essere pagato al momento del rogito, è stata ritenuta sufficiente persino la semplice domanda di esecuzione in forma specifica (Cass. civ., sez. , II, 5 giugno 2018, n. 14372) che ragionevolmente include anche l’offerta informale del saldo.
Sulla validità del preliminare, spesso ci si rivolge all’avvocato immobiliarista a Torino per chiarire la propria situazione, ma ricordiamo subito che:
secondo Cass. civ., sez. , II, 10 maggio 2018, n. 11297 , F. c. R.
Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l’immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza dello stesso).
Per quanto riguarda i rapporti preliminare-definitivo è bene individuare subito uno studio legale a Torino e un avvocato immobiliarista esperto in tematiche immobiliari per valutare validità, forma, modalità del contratto e verificare, quindi, che l’operazione economica sottesa sia corretta, sia a tutela dell’acquirente, sia a tutela del venditore. L’avvocato immobiliarista, infatti, è esperto di operazioni immobiliari e conosce bene la giurisprudenza in materia, e sa quindi consigliare entrambe le parti circa la loro situazione ed eventuale un accordo conciliativo.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 30 aprile 2019
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Amianto nelle costruzioni: la consulenza legale immobiliare
Pubblicato su 25 Apr 2019 di Studio Duchemino
Molti clienti si rivolgono all’avvocato immobiliarista a Torino per la questione dell’amianto, chiedendosi in particolare che cosa fare nell’ipotesi in cui si sia acquistato un immobile con superfici di amianto o materiale contenente fibra di amianto (ad es. Eternit). Lo Studio Duchemino si occupa da anni di amianto nelle costruzioni. Si veda il contributo seguente: qui.
L’avvocato immobiliarista è la figura di riferimento per chi voglia chiarirsi le idee: contattare uno studio legale a Torino risulta la mossa vincente. Il motivo è che non è sempre detto che l’amianto nelle costruzioni sia un problema, anche se molti lo credono.
Ricordiamo che la legge 257 del 1992 dispone norme precise sull’amianto negli immobili.
Ora, è evidente che la posizione cambia a seconda che dall’avvocato si rechi il compratore oppure il venditore. Il venditore, infatti, ha interesse a nascondere il problema, mentre l’acquirente a risolverlo, considerato anche che nell’immobile ci dovrà vivere.
Lo spauracchio che si è creato sull’argomento si è incrementato a dismisura negli ultimi anni, a causa della circostanza che la natura filiforme della fibra può penetrare nei polmoni causando danni alla salute. Per questo è necessario distinguere tra materiali sfilacciati o polverizzabili e materiali in cui l’amianto risulta (ancora) incapsulato e non pericoloso.
Per risolvere la questione amianto, gli avvocati immobiliaristi fanno riferimento alla legge citata e al relativo decreto di attuazione, del Ministro della sanità, 6 settembre 1994.
Si distinguono i materiali in cui l’amianto è spruzzato, che rivestono superfici, tubature eccetera, dai materiali di costruzione in cui l’amianto è compatto ed è incapsulato. In questo caso la rischiosità è legata al fattore friabilità, che dipende da caso a caso.
Prima di rivolgersi all’avvocato immobiliarista è sempre bene far periziare il materiale, in quanto esistono specifici laboratori chimici che possono constatare lo stato dei luoghi, redigendo apposita perizia. La perizia va poi sottoposta all’avvocato immobiliarista, che saprà consigliare il cliente sia che si tratti di un acquirente di immobile contenente pannelli di amianto, sia che si tratti di un venditore incauto.
Il punto è stabilire sempre il livello di pericolosità e sottoporre, poi, all’esame dell’avvocato la questione al fine di stabilire se è necessario o opportuno agire in giudizio per la tutela dei propri diritti.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 25 aprile 2019
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Divieto di parcheggio in condominio: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino
Pubblicato su 14 Apr 2019 di Studio Duchemino
Una delle questioni più dibattute, nell’ambito condominiale, è l’uso del “cortile“, quello spazio che solitamente gli edifici urbani posseggono e che spesso è adibito all’uso comune.
Su una parte comune (cfr. art. 1117 c.c.) è possibile imporre, mediante il regolamento condominiale, un limite d’uso, oppure una regolamentazione d’uso pratica: nel primo caso ciò avviene con una disposizione del regolamento contrattuale, che impone limiti alla proprietà, mentre nel secondo caso la regolamentazione del cortile può avvenire con una semplice delibera condominiale dell’assemblea.
Quando rivolgersi, quindi, all’avvocato immobiliarista e che cosa chiedere? All’avvocato immobiliarista è bene rivolgersi quando l’uso del cortile è ambiguo, nel senso che il regolamento condominiale parrebbe escluderlo, ma magari questo uso si protrae da tempo nei fatti.
Può accadere che un condomino contesti sia l’uso, sia la semplice delibera che lo permette, a fronte di un regolamento che lo vieti.
In questi casi, quindi, l’avvocato immobiliarista ha il compito di interpretare correttamente il regolamento e verificarne la chiarezza, alla luce dei parametri che si possono dedurre anche dalla sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 22 marzo 2019, n. 8239, secondo cui è accoglibile il ricorso se la corte di merito, in questo caso la Corte d’Appello di Torino erra nell’interpretare il regolamento, consentendo di fatto al condominio di portare avanti la consuetudine di parcheggiare le auto nel cortile comune.
Il caso è piuttosto semplice: una società condomina, che vende le sue proprietà durante la causa (fatto ininfluente) contesta ad alcuni condomini di usare lo spazio del cortile per parcheggiarvi l’auto, anche a fronte di una delibera del 1982 che lo consentirebbe, ma, a sua detta, in violazione del regolamento condominiale.
L’errore della Corte d’Appello è quello di leggere il regolamento in modo illogico, affermando da una parte che esiste il divieto di ingombro del cortile, ma che siccome nello stesso regolamento sarebbe consentito ai proprietari dei negozi di transitare, di pulire le auto, implicitamente tale divieto non potrebbe essere interpretato in modo letterale e certo; in pratica, il regolamento prevede di sgomberare il cortile, ma tollera certe situazioni in cui esso viene occupato dai condomini o da alcuni di essi. Da questo la corte ha tratto la conclusione che bisogna interpretare in modo diverso il divieto, anche alla luce del comportamento trentennale dei condomini che parcheggiavano abitualmente o stipulavano, dopo la delibera, veri contratti di locazione.
La Corte di Cassazione, invece, riporta l’argomentazione alla logica. Qualora un divieto sia seguito da una eccezione, è ovvio che il divieto rimane tale nonostante la presenza dell’eccezione, in quanto le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre, come stabilito dall’art. 1363 c.c..
Dice la Corte di Cassazione, infatti, che:
Il criterio ermeneutico secondo cui le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre (art. 1363 c.c.), regola che è riconducibile al criterio di interpretazione letterale (Cass. n. 14882 del 2018), avrebbe dovuto anzi portare a ricostruire il significato di tale previsione alla luce del divieto posto dalla prima parte della disposizione regolamentare, cioè, come detto, come mera eccezione allo stesso.
In sostanza, leggendo un qualunque regolamento condominiale l’avvocato immobiliarista e con lui il cliente è in grado di interpretarlo correttamente, qualora parta dal divieto e semmai ammetta alcune eccezioni. In tal caso, l’idea che le auto possano transitare o semplicemente essere lavate nel cortile non implica nè presuppone la facoltà di sostare nel cortile con le stesse, nonostante per tali operazioni è quasi inevitabile farlo. L’esistenza dell’eccezione al divieto non rende diritto ciò che rimane un divieto.
Ciò è l’esatto opposto del risultato a cui perviene la Corte d’Appello di Torino, secondo la quale, invece, l’esistenza delle eccezioni al divieto porta ad interpretare il divieto come “lettera morta” e quindi escludere la sua natura di vincolo alla proprietà, riconoscendone invece la natura di modalità di regolazione dell’uso del cortile (modificabile a maggioranza assembleare).
La Corte Suprema, quindi, riporta all’uso corretto delle regole ermeneutiche del contratto. Un regolamento si può definire contrattuale, vincolante e “modificabile solo all’unanimità” se prevede anche eccezioni al vincolo imposto ai condomini, in quanto le eccezioni non annullano il divieto e il vincolo reale.
Inoltre la Corte d’Appello aveva anche affermato che siccome il divieto appariva sempre rivolto, letteralmente, alle persone e non agli immobili, doveva considerarsi obbligatorio e non reale, quindi non un vincolo “reale” imposto sull’immobile.
Tale osservazione, però, secondo il Supremo Collegio nella sentenza citata non ha alcun pregio, in quanto l’onere reale, così chiamato perchè segue la cosa a chiunque pervenga, è sempre un onere rivolto alla persona che ne è titolare, quindi il fatto che il regolamento si rivolgesse ai “proprietari” invece che agli “immobili” non significa necessariamente che si dovesse escludere la natura di vincolo reale e contrattuale del regolamento.
Quando in condominio accade che il cortile viene usato per parcheggio, nonostante e contro il disposto del regolamento, è bene far riferimento sempre ad un avvocato immobiliarista a Torino, al fine di verificare se il divieto previsto ha natura di vincolo insormontabile e anche per verificare se una eventuale delibera che abbia modificato l’uso del cortile sia valida o no.
L’avvocato immobiliarista sarà in grado di stabilire se la delibera è impugnabile, entro quanto e, infine, se l’uso del cortile può essere modificato.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 aprile 2019
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Risarcimento dei danni: a quale avvocato rivolgersi a Torino?
Pubblicato su 7 Apr 2019 di Studio Duchemino
La maggior parte di tutti noi si pone un’unica domanda, di fronte ad un fatto dannoso:”Ho diritto al risarcimento del danno?”
Infatti, in tutti gli ambiti della vita vige la regola di “non danneggiare gli altri”, che i latini esprimevano con la frase “nemine laedere” (non ledere nessuno). Ma, quindi, quando abbiamo diritto al risarcimento del danno o dei danni causati da qualcuno? A quale avvocato a Torino dobbiamo rivolgersi? Vi sono avvocati specializzati nella materia?
La prima, fondamentale, osservazione è di evitare le agenzie di risarcimento danni che si trovano ormai ad ogni angolo delle strade: hanno nomi strani, spesso fantasiosi, che fanno riferimento tutti all’infortunistica, ai sinistri, al risarcimento danni, appunto.
Perchè evitarle? Perchè solitamente sono gestite da personale inadatto, che non possiede il titolo di avvocato a Torino, quindi non può patrocinare avanti il Tribunale e le Corti territoriali, men che meno posseggono reali competenze in materia di liquidazione del danno (cioè la fase di quantificazione delle varie voci di danno).
Ecco perchè è fondamentale rivolgersi ad un avvocato a Torino.
Attenzione, di danni si parla in tutti gli ambiti della vita quotidiana: danni da infortunio sul lavoro o da incidente stradale, danni da infiltrazioni di acqua nell’appartamento o da esalazioni e fumi, danni alla propria immagine, danni alla propria attività, danni morali, danni da reato. Qualunque sia la categoria del nostro danno, teniamo sempre a mente una regola d’oro: il danno va sempre dimostrato e provato.
Spesso, infatti, la rabbia induce a pensare di avere un diritto al risarcimento del danno, anche se un reale danno non l’abbiamo subito, perchè concretamente il nostro patrimonio è sempre lo stesso.
Questo perchè molte persone identificano con questa espressione la rabbia che nutrono, quindi il danno morale.
Per agire, però, è necessario anzitutto individuare un avvocato a Torino esperto di responsabilità civile e di risarcimento dei danni e chiedere una consulenza sulla fondatezza della propria richiesta, per evitare spiacevoli conseguenze giudiziarie qualora la domanda sia infondata o sprovvista di prove.
Molte persone riferiscono all’avvocato, infatti, di aver subito danni da operazioni chirurgiche, danni da incidenti stradali, danni contrattuali, danni da truffe, danni morali, danni da lesione del credito, danni da lesione del diritto di proprietà eccetera. Ma spesso tali richieste confondono la reale consistenza del danno con le “impressioni” e i motivi personali di principio. Un tipico caso è il danno da vacanza rovinata, raramente risarcibile.
Rivolgersi, quindi, ad un avvocato a Torino è d’obbligo prima di intraprendere qualunque diffida legale che poi non porterebbe a nulla di concreto e utile.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 aprile 2019
Pubblicato in Diritto	| Tag: risarcimento dei danni a Torino	| Lascia un commento |
Compravendita di immobili con vizi occulti: la risposta dell’avvocato immobiliarista a Torino
Pubblicato su 6 Apr 2019 di Studio Duchemino
Una delle grandi croci di chi acquista e vende è la presenza dei vizi occulti. Che è anche una delle principali richieste che si rivolgono all’avvocato immobiliarista a Torino.
Il cosiddetto “vizio non apparente”, infatti, è quel vizio dell’immobile occulto “non rilevabile usando l’ordinaria diligenza” di chi si approccia in modo naturale alla compravendita, senza ovviamente avere competenze specifiche (architetti, ingegneri, geometri).
Contrapposti ai vizi occulti sono i vizi “apparenti”, chiamati così perchè appaiono immediatamente ad un controllo rapido dell’immobile.
Ad esempio, l’esistenza di una copiosa infiltrazione di acqua, oppure la risalita di umidità dal terreno, se visibile è un vizio apparente, facilmente rilevabile. In questi casi, quindi, il compratore deve denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta, che però nella maggior parte dei casi corrisponde con la “consegna” del bene immobile.
Quando si acquista casa è utile rivolgersi all’avvocato immobiliarista prima di accedere alla fase delle trattative immobiliari e non dopo l’acquisto. Una rapida consulenza legale immobiliare può chiarire tanti dubbi che se non chiariti possono trasformarsi in veri e propri incubi successivamente all’acquisto o al semplice compromesso.
Per quanto riguarda i vizi occulti, invece, l’art. 1495 cod. civ. stabilisce sempre il termine di 8 giorni dalla scoperta, tuttavia essendo occulti la scoperta può avvenire successivamente. In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista seduta stante, senza induguare nemmeno qualche ora, per evitare spiacevoli effetti “a sorpresa”.
L’azione di garanzia per i vizi dell’immobile si può esercitare, infatti, previa denuncia entro 8 giorni dalla scoperta e comunque entro un anno di tempo dalla consegna, che corrisponde di solito con la consegna delle chiavi e quindi del possesso, anche se esistono sentenze e casistiche che danno più spazio all’acquirente nell’ipotesi in cui alla consegna non si accompagni il trasferimento della proprietà (ad esempio nel caso di contratto preliminare con consegna anticipata, il quale ha effetto solo obbligatorio).
L’avvocato immobiliarista saprà consigliare il cliente anche sui casi in cui si fa eccezione a questi termini, per verificare se è possibile ugualmente far valere la garanzia nonostante il decorso del tempo.
Molti acquirenti, infatti, non conoscono in modo dettagliato la normativa, come è ovvio che sia, ed è quindi assolutamente consigliabile individuare un avvocato immobiliarista a Torino e chiedere una consulenza precisa su tutte le casistiche previste dalla legge.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 6 aprile 2019
Pubblicato in Diritto	| Tag: azione di garanzia, prescrizione e decadenza, prescrizione e decadenza dell'azione di garanzia, termini dell'azione di garanzia, vizi della cosa venduta, vizi occulti	| Lascia un commento |