Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/changement-dusage-et-changement-de-destination
Timestamp: 2020-06-04 13:04:41+00:00
Document Index: 278394482

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

La notion d'usage, qui relève du code de la construction et de l'habitation, concerne le profil juridique d'un immeuble d'habitation qui fait l'objet d'une protection particulière dans certains cas. Elle ne doit pas être confondue avec la notion de destination qui relève du code de l'urbanisme (ce pour quoi un immeuble a été conçu ou transformé).
I. Le changement d’usage
L’usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Au regard de la réglementation, il n’existe que deux catégories d’usages : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Il s’agit des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation modifiés par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, entrée en vigueur le 10 juin 2005, ainsi que par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 dite de modernisation de l’économie LME, qui est entrée en vigueur le 1er avril 2009. Cette dernière a intégré une certaine interdépendance avec le droit locatif et de la copropriété.
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) a en dernier lieu modifié certains aspects du changement d’usage. Elle est entrée en vigueur le 27 mars 2014, mais suppose pour son entière effectivité, que les Mairies des communes concernées prennent des arrêtés spécifiques pour la location de courte durée.
Ces dispositions se réfèrent à la notion d'usage des locaux qui est l'utilisation qui doit être faite ou qui est faite des lieux. Il faut donc s'intéresser à l'usage effectif et non pas à la nature des lieux. L'usage s'apprécie local par local et non sur l'ensemble de l'immeuble.
La réglementation consiste à limiter la faculté des propriétaires de modifier l’usage des logements, indépendamment du droit de l’urbanisme.
La réglementation du changement d'usage, destinée à protéger le logement, ne concerne que les Communes de plus de 200 000 habitants, et l’ensemble des communes des départements de la petite couronne en Ile de France. La loi ALUR permet désormais aux communes listées dans le décret 2013-392 du 10 mars 2013 (taxe sur les logements vacants) de décider par arrêté municipal, ou délibération de l’EPCI, de rendre applicables les articles L. 631-7 et suivants du CCH sur tout ou partie de leur territoire.
Les autres communes peuvent proposer au Préfet de rendre applicable cette réglementation sur tout ou partie de leur territoire.
Cette réglementation ne concerne que les locaux d'habitation transformés pour un autre usage, notamment s'il s'agit d'une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.) c'est-à-dire toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés loués conformément à l’article L. 632-1 du CCH, ou ne constituant pas une location de courte durée
À l'inverse, aucune autorisation n'est nécessaire si le changement d'usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau...) en locaux d'habitation. On ne distingue pas les locaux professionnels et les locaux commerciaux. Il n’y a que deux catégories, les locaux d’habitation et les autres.
Les locaux affectés à l’habitation au 1er janvier 1970 sont réputés être à usage d’habitation. La preuve de l’usage habitation au 1er janvier 1970 peut être apportée par tout moyen. La fiche d’immeuble issue du fichier des propriétés bâties est l’élément le plus pertinent.
Les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage qui a été indiqué dans le permis de construire ou autre autorisation de construire.
Désormais, l’administration n’aura pas l’obligation de répondre aux interrogations des administrés sur l’usage envisagé d’un local puisque le certificat administratif a été supprimé.
Il faudra donc être certain de son fait pour caractériser la destination d’un local.
Notamment, s’il est envisagé de l’utiliser à usage professionnel ou commercial, il faudra rechercher :
- Soit une preuve négative : le local n’était pas utilisé à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon le fichier des propriétés bâties. Il convient donc de bien s'assurer de la situation du local concerné en 1970, par tous modes de preuves, notamment au moyen de la révision foncière à cette date en contactant les centres des impôts, sis aux adresses suivantes : Annuaire des services de la publicité foncière (suivre ce lien)
- Soit une preuve positive : le permis de construire indique un usage autre que l’habitation au local considéré.
Il existe des exceptions légales à l'obligation de demande préalable. Ainsi, en l’absence de stipulation contraire du bail ou du règlement de copropriété, est autorisé l’usage d’une partie de la résidence principale de l’exploitant d’une activité professionnelle ou commerciale sans réception de clientèle ni de marchandises (article L. 631-7-3 du CCH). Cette exception peut aussi être utilisée lorsque l’activité est réalisée sous forme de société dont le représentant légal est l’occupant.
La loi LME a ajouté une exception pour les locaux à usage d’habitation situés au rez-de-chaussée des immeubles : ils peuvent en l’absence de stipulations contraires du bail ou du règlement de copropriété être utilisés en partie pour l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale, pourvu que l'activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti (article L. 631-7-4 du CCH).
Dans les deux cas, le locataire ou l’occupant ne peut pas prétendre au statut des baux commerciaux.
La notion de l’utilisation du local « en partie » pour l’habitation de l’exploitant suppose que ce local conserve, sur le plan matériel, les aménagements qui sont nécessaires à cet effet (cuisine, salle d'eau, etc.) et sur le plan juridique, qu'il soit bien l'endroit où l’occupant vit, reçoit ses correspondances, élit domicile pour les actes de la vie privée civile et fiscale.
Cette exception conserve donc un caractère personnel, puisqu'il doit s'agir de la résidence principale de la personne qui entend s'en prévaloir.
- le projet de transformation concerne un local d'habitation, c'est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes (y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés),
- le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
La loi dite LME a transféré au Maire de la commune dont dépend le local, le pouvoir d’autoriser les changements d’usage à compter au mieux du 1er janvier 2009, sur la base d’un document de référence formalisé par un arrêté municipal fixant quartier par quartier les conditions de délivrance de l’autorisation.
Lorsque l’exploitant souhaite « exercer » véritablement son activité (avec réception de clientèle ou de marchandise) dans une partie de sa résidence principale située en étage, la loi prévoie un régime de faveur : l’autorisation préalable est nécessaire, mais pourra être donnée sans exiger au préalable une compensation (l’autorisation étant alors personnelle et donc non transmissible).
La loi dite « LME » a étendu aux activités de nature « commerciale », ce régime de faveur dévolue auparavant aux seules activités « professionnelles » (allant ainsi au bout de la logique visant supprimer cette distinction entre les deux types d’activité). Il est là encore précisé que cette autorisation n’est donnée que sous réserve préalable que le bail ou le règlement de copropriété ne l’interdise pas.
Quand la demande émane d’un locataire ou occupant, le propriétaire des locaux doit préalablement à l’autorisation être invité à donner son avis dans un délai d’un mois, dont le point de départ reste à définir (on peut penser qu’il s’agit de la date de réception effective de la demande d’avis). Passé ce délai, l’avis est réputé être favorable. Un avis négatif n’emporte pas d’effet juridique, mais il aura son importance dans la décision de la mairie. En effet, la loi ne définit pas les formes que prendra le contrôle par la mairie du respect des dispositions du bail ou du règlement de copropriété. Il est donc possible que dans les faits et, par manque de moyen, les services municipaux se contentent d’un contrôle a minima ou au contraire exige l’accord express du bailleur.
Dans tous les autres cas, le changement d’utilisation sera soumis à un régime d’autorisation préalable plus sévère, exigeant dans la plupart des cas une compensation.
Le montant de la compensation pourra être affiné en fonction des zones concernées du territoire communal.
Ce type d’autorisation obtenue avec compensation restera attaché au local, et sera donc définitive.
La loi ALUR a introduit à compter du 27 mars 2014 une définition de la location de courte durée qui constitue au sens du texte un changement d’usage et qui oblige donc à obtenir une autorisation préalable de droit commun: « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».
On observe donc que la nature de l’occupation est définie négativement et ne fait plus appel à des notions connues comme la location saisonnière ou la location meublée de tourisme.
Échappe donc au régime de l'autorisation préalable de changement d'usage toute location d'un local meublé destiné à l'habitation qui ne répond pas à l'un des critères édictés par les nouvelles dispositions de l'article L. 631-7.
Si la location est meublée. Les locations à usage d’habitation « vides » même de courte durée ne constituent donc pas un changement d’usage selon nous. La mise à disposition à titre gratuit de meubles sera probablement considérée comme une fraude à la loi.
Si la location est de courte durée : la courte durée n’est pas définie, ce sera à la jurisprudence d’interpréter ce point. Une durée inférieure à un an ne sera pas forcément considérée comme de courte durée.
S’il s’agit d’une location répétée : Le dictionnaire Larousse définit la répétition comme la réitération d’une même action. Autrement dit, il est certain qu’une seule location de courte durée par année ne sera pas constitutive d’un changement d’usage. Par contre, deux locations consécutives ou non, sur une période annuelle pourraient, peut-être, caractériser la location de manière répétées.
Le locataire n’y élit pas domicile : On peut se référer à la définition issue de l’article 102 du code civil : « Le domicile de tout Français, quant à l'exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement. ». On rappellera que la notion de résidence est plus large. Il s’agit d’une situation factuelle : le lieu où une personne habite à un moment donné, éventuellement hors de son domicile. Le principal établissement suppose un lieu où le locataire réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Cependant, il n’existe pas de notion de domicile pour les étrangers. Là encore c’est la jurisprudence qui précisera s’il faut également retenir la notion de principal établissement.
Si le logement loué ne constitue pas la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c'est-à-dire qu’il n’y habite pas au moins 8 mois par an. Autrement dit, le propriétaire dont le logement est la résidence principale pourra le louer une ou plusieurs fois pour de courte durée pendant une durée cumulée de quatre mois maximum par année sans avoir à demander d’autorisation (même temporaire).
Au regard de ces textes, on peut considérer que ne constitue pas un changement d’usage au regard du nouveau texte :
• La location à usage d’habitation « vide » peu importe sa durée, et constituant la résidence secondaire du locataire. En pratique il s’agira de baux d’une durée de six mois reconductibles ou d’un an à usage de résidence secondaire.
• La location meublée de longue durée constituant la résidence secondaire du locataire
• La location meublée de courte durée réalisée une seule fois dans l’année civile, par exemple, une seule location meublée de trois mois réalisé en 2017, peu importe que le locataire soit un touriste, un étudiant en stage, un artiste, un patient étranger venant se faire soigner en France, etc.
• Plusieurs locations en meublé de courte durée, réalisées sur une période de quatre mois dans l’année civile par un bailleur sur un logement qui constitue sa résidence principale.
Un nouvel article. L. 631-7-1 A. a introduit la faculté pour les communes ou les communautés de communes d’instaurer un dispositif d’autorisation temporaire permettant la location de courte durée. Ce sont elles également qui fixent les conditions et critères de délivrance de l’autorisation. La commune peut notamment prendre en compte la durée des contrats de location, les caractéristiques physiques du local ainsi que sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire.
La loi introduit une articulation avec le droit de l’urbanisme en indiquant que le local à usage d’habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du 2° du II de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme. Cette précision pourrait s'avérer utile à Paris où, en vertu du PLU actuel, les locations meublées qui ne relèvent pas de l'article L. 632-1 du CCH appartiennent à la destination Hébergement hôtelier (et non à la destination Habitation).
Par un arrêt rendu le 7 novembre 2019 (Civ. 3ème, 7 nov. 2019, n° 18-17.800) et deux autres postérieurs, du 28 novembre 2019, (Civ. 3ème, 28 nov. 2019, n° 18-23.769 et Civ. 3ème, 28 nov. 2019, n° 18-24.157), la Cour de cassation est venue rappeler que l’administration, en l’occurrence la commune, lorsqu’elle l’invoque, doit rapporter la preuve qu’un local est à usage d’habitation.
Ces trois arrêts font écho et reviennent sur un arrêt rendu par le Conseil d’État le 5 avril de la même année (CE, 5 avr. 2019, n° 410039), lequel avait retenu qu'en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date.
Il est souvent malaisé de distinguer les notions de destination et d’usage. La notion de destination d’un immeuble renvoie à la raison pour laquelle il a été construit, là où l’usage renvoie à son utilisation effective. L’usage est plus simple que la destination (divisée en cinq catégories puis en sous-destinations). Il n’en est que de deux types pour l'usage: habitation et autres qu’habitation. Ainsi, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation pose deux types d’ensembles de locaux : Habitation et autres qu’habitation. Le passage du premier au second nécessite une autorisation qui peut être conditionnée à la réalisation d’une compensation, c’est-à-dire la transformation en locaux à usage d’habitation, des locaux affectés à un usage autre qu’habitation (cela s’observe dans la commune de Paris).
L’usage s’apprécie local par local et non sur l’ensemble du bâtiment.
Les dispositions légales et réglementaires en vigueur tendent à limiter la faculté des propriétaires de modifier l’usage des logements, indépendamment du droit de l’urbanisme.
Le changement d’usage est conféré à titre personnel, temporaire et incessible ; sauf dans le cadre du changement par compensation qui permet un changement d’usage réel, définitif, et de fait cessible (par la cession des locaux ou de l’immeuble concerné). Cette autorisation s’applique dans les communes de plus de 200.000 habitants, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et dans les communes qui l’ont demandé, à l’exception des zones franches urbaines où le contrôle de l’usage n’est pas applicable.
L’article L. 631-7 du Code de commerce liste les locaux dont l’usage doit être préservé et qui sont dès lors assujettis aux contrôles, en disposant : "Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 [du CCH] […]".
Or, s’il est souvent facile de donner l’usage d’un bâtiment, en cas de doute ou de désaccord, la preuve est compliquée. Ce contrôle, dans les communes visées par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, est renforcé par l’émergence, ces dix dernières années des locations de type Airbnb. Les communes, souhaitant renforcer les locaux à usage d’habitation, exerce un contrôle de plus en plus acéré, aidé par des dispositions législatives de plus en plus coercitives.
A ce jour, seul l’alinéa 3 de l’article L. 631-7 précité apporte une présomption et rappelle que toute preuve est admise. "Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés".
Il faut se référer :
- à l’usage réputé de l’immeuble ou du local au 1er janvier 1970.
- aux travaux postérieurs qui ont eu pour effet de modifier l’usage (et la destination).
Toutefois, ce texte ne règle pas toutes les problématiques et les contentieux subsistent. C’est dans ces conditions que s’est notamment posé l’arrêt du Conseil d’État du 5 avril dernier. En l’espèce, le propriétaire d’un bien immobilier situé à Neuilly-sur-Seine, à usage de garage et de remise, avait conclu une promesse de vente de celui-ci. Après la signature de la promesse, la commune dont dépend le bien a indiqué que celui-ci était à usage d’habitation. Apprenant cela, le bénéficiaire de la promesse a renoncé à son acquisition et le promettant a intenté une action recherchant la responsabilité de la commune.
La cour administrative d’appel de Versailles avait accédé à sa demande, retenant, notamment, sur le fondement de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, que le local était affecté à un autre usage qu’habitation, au 1er janvier 1970. Elle rejetait la demande de la commune et écartait son double argument consistant à dire que le bien était à usage d’habitation initialement et que le changement d’usage n’avait fait l’objet d’aucune démarche administrative.
Le Conseil d’État, saisi de l’affaire, a tranché différemment en considérant que la cour avait méconnu la portée des dispositions de l’article précité. En effet, retient-il, aux termes de l'article L.
631-7 du Code de la construction et de l'habitation, en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date.
En d’autres termes, le Conseil d’État appréciait cet article comme prévoyant la présomption d’habitation, à défaut de preuve contraire, c’est-à-dire, notamment d’absence d’autorisation de changement d’usage ou de travaux entraînant un tel changement. Ce qui permet de penser, d’une part, qu’il faut s’assurer de la régularité d’un changement d’usage et, d’autre part, que pour ce faire, l’on est fondé à aller rechercher postérieurement, mais également antérieurement au 1er janvier 1970, toute preuve tendant à démontrer l’usage réel, en droit, du local ou de l’immeuble considéré.
Dans l’arrêt de la Cour de cassation du 7 novembre 2019, la cause de l’action est inversée. Ce n’est plus le propriétaire du bien mais la commune qui assigne. La commune de Paris, en effet, soutenant qu'un local d'habitation était affecté à un autre usage, a assigné le propriétaire d’un bien et la société locataire, aux fins de les voir condamner au paiement d'amendes civiles et obtenir le retour du bien à son usage d'habitation. La cour d’appel de Paris avait donné raison aux défendeurs, et son arrêt avait fait l’objet d’un pourvoi devant la Cour de cassation.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle reprochait à la commune de n’avoir pas rapporté la preuve de l’usage d’habitation.
L’argumentaire de la commune s’appuyait sur plusieurs éléments : la commune a produit une déclaration H2 du 8 février 1972 (relative à la révision des évaluations servant de base à certains impôts directs locaux et portant sur l'immeuble litigieux), et qui présentait le local comme un studio.
A cet argument, les défendeurs répondaient que cette déclaration portait sur toute sa première page, la mention "annulée". La commune étant dans l’impossibilité de fournir la moindre explication sur la raison d’une telle mention, les défendeurs considèrent qu’elle est de nature à faire perdre à cette pièce toute valeur probante. La commune répondait que cela pouvait être "le résultat de la prise en compte d'un changement de locataire dont le nom est porté sur un document informatique ".
Cette explication n’a convaincu ni les juges du fond ni la Cour de cassation qui les a approuvés dans leur raisonnement.
D’autre part, elle avance qu'il résultait du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 23 mai 1970, de l'acte d'acquisition des lots et de l'acte en vertu duquel ces lots lui avaient été transmis, que les lots étaient désignés comme un studio. A cet argument, il lui est répondu que s'il résulte bien de ces documents qu'à une date approchant 1970, le lot litigieux était désigné dans les actes de transmission comme une chambre ou un studio, il n'est pas pour autant établi qu'en 1970 ce lot était affecté à un tel usage.
Ce, d’autant plus qu’un rapport d'enquête de la direction du logement et de l'habitat de la commune du 27 avril 2015 relève que le local est constitué d'une pièce d'environ 13m2, utilisée en réserve et chambre froide du restaurant du rez-de-chaussée et précise : "Il convient de signaler que cette pièce exiguë et dépourvue de commodités offre peu d'intérêt pour l'habitation".
En outre, il est démontré que les divers baux et cessions de fonds de commerce successifs ne sont pas des baux mixtes (c’est-à-dire à la fois pour un usage d’habitation et commercial) mais ont été contractés uniquement pour un usage commercial. En conséquence, sur la base de ces éléments, la solution de la cour d’appel, qui en avait déduit que la commune de Paris ne rapportait pas la preuve qui lui incombe que le lot n°3 était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, est approuvée par la Cour de cassation.
Dans l’affaire qu’a eu à connaître le Conseil d’État étaient les suivantes : le local litigieux avait, de fait, un usage autre que d’habitation et c’est l’indication de la commune de Neuilly-sur-Seine selon laquelle le bien était à usage d’habitation qui a empêché la vente.
Le propriétaire du bien avançait qu’antérieurement à 1970, le bien était à usage commercial et que lors de la révision foncière de 1970, il était également listé comme étant à usage commercial. Aucun changement d’usage n’était intervenu depuis lors. Ces faits fondaient sa demande.
Le Conseil d’État a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel en ce qu’elle a rejeté l’argument de la commune qui reprochait l’absence de changement légal et effectif de l’usage du bien initialement affecté à l’usage d’habitation. La commune avait commis une erreur de droit (en s’attachant aux seuls faits avancés par le demandeur). A contrario, l’affaire portée devant la Cour de cassation le 7 novembre 2019 ne concernait pas la validité légale du changement d’usage ayant conduit à l’usage au 1er janvier 1970, mais sur la seule preuve de l’usage à ladite date.
Dans deux affaires, la commune de Paris a assigné en la forme des référés la propriétaire d’un appartement, en paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour avoir loué ce local de manière répétée sur de courtes durées à une clientèle de passage, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du même code. La propriétaire louait le bien en meublé de tourisme, à la façon des locations Airbnb.
Dans le premier arrêt du 28 novembre 2019 (portant le numéro 18-24.157), la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que les locaux faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970. Ces locaux sont réputés avoir l’usage pour lequel les travaux sont autorisés. Les productions de pièces (notamment la déclaration H2 déposée le 21 octobre 1980) ne prouvaient pas que l’appartement en cause était à usage d’habitation au 1er janvier 1970. Toute preuve, en effet, de l’usage postérieur au 1er janvier 1970 (en l’espèce le 21 octobre 1980) ne saurait prospérer pour répondre aux critères de l’article L. 631-7 précité. Enfin, ajoute-t-elle, l’existence de travaux qui avaient été réalisés postérieurement à cette date et dont il n’était pas soutenu qu’ils avaient fait l’objet d’une autorisation administrative, est inopérante.
Dans le second arrêt (portant le numéro 18-23.769), elle rappelle que sont réputés à usage d'habitation les locaux affectés à cet usage au 1er janvier 1970. Ensuite, elle énonce que la cour d’appel a, par une appréciation de la portée des éléments de preuve soumis à son examen, retenu, souverainement, que l'affectation de ce bien à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'était pas établie par la commune.
L’appréciation faite par la Cour de cassation semble plus littérale et plus stricte de l’alinéa 3 de l’article L. 631-7, que ne le fait le Conseil d’État. Elle retient, pratiquement, que de ce texte ne découle pas une présomption automatique de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970. Le local étant, en effet, réputé et non présumé. Un local n’est à usage d’habitation que s’il était affecté à un tel usage à cette date. Et pour ce faire, il convient d’en établir la preuve, certes, par tout mode de preuve.
On conclura de ces trois arrêts, d’une part, que la commune qui se prévaut d’un changement irrégulier de l’usage doit en rapporter la preuve ; d’autre part, toute preuve datée postérieurement au 1er janvier 1970 ne saurait prospérer ; enfin, que les travaux réalisés postérieurement à cette date et qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation sont impropres à démontrer l’usage d’habitation.
La Cour de cassation propose ici une lecture plus adéquate de l’article L. 631-7 du Code de la construction ayant une incidence non seulement sur la charge de la preuve qui en découle, mais sur le fond même de la règle qu’il édicte.
II. Le changement de destination
La destination du local est indiquée dans le permis de construire, ou la déclaration préalable. Il s’agit d’une destination du type technique lié au caractère physique de l’immeuble c’est à dire « l'utilisation d'un immeuble en vue de laquelle il a été construit ou acquis ». Le changement de destination s'attache au local et est donc définitif au regard des règles d'urbanisme:
- Soit le changement a une incidence sur la règle d'urbanisme et entraîne un changement de catégorie par rapport au règlement du POS/PLU (critère réglementaire).
- Soit le changement d'utilisation modifie la fonction initiale de l'immeuble (critère fonctionnel).
L’article R.151-27 du Code de l’urbanisme fixe cinq destinations de construction :
- exploitation agricole et forestière,
- équipement d’intérêt collectif et services publics,
Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre de ces catégories. Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
- soit le changement de destination est accompagné de travaux créant plus de 5 m² de surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : un permis de construire est nécessaire,
- soit le changement de destination s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.
Outre ces formalités administratives, certaines démarches d'ordre privé peuvent être nécessaires, telles que par exemple dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Selon l’article R. 421-14 c) du code de l’urbanisme, sont soumis à permis de construire : « Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ».
4°. Changement de destination devant faire l’objet d’une déclaration préalable
Est soumis à déclaration préalable, le changement de destination, d’un bâtiment existant, entre l’une des cinq destinations « principales » précitées lorsqu’il n’est pas accompagné de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (C. urb., art. R. 421-17 b).
La destination de l’immeuble est déterminée par le règlement de copropriété.
Le propriétaire qui souhaite changer la destination de son lot doit s’assurer que le règlement de copropriété autorise ce changement et qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Si le règlement autorise le changement d’usage, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.
Si règlement de copropriété interdit ce changement, le copropriétaire peut obtenir la nullité de la clause du règlement de copropriété lors de l’AG en ce qu'elle apporte des restrictions aux droits des copropriétaires et qu'elle est injustifiée au regard de la destination de l'immeuble. S’il obtient l’autorisation de l’AG à l’unanimité des copropriétaires, il pourra ainsi procéder au changement de destination de son lot.
Cependant, en cas de refus de l’AG du changement d’affectation projeté, le copropriétaire pourra saisir le juge afin de faire juger que la clause servant de fondement à ce refus est illicite au regard de la destination de l’immeuble.
Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration IL n°6704 dans les 90 jours de la réalisation du changement.
La loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt du 13 octobre 2014 a ouvert la possibilité d'un changement de destination de bâtiments situés dans les zones agricoles (zones A), les zones naturelles (zones N) des plans locaux d'urbanisme (PLU), y compris à l'extérieur des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL). Pour autant, il faut que l'opération ne compromette pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.
C'est pourquoi selon les zones concernées, où les conséquences d'un changement de destination n'ont pas le même impact, il est prévu aux termes de l’article L.123-1-5, 6° du Code de l’urbanisme, que la reconversion de ces bâtiments soit soumise à l'avis conforme de différentes commissions. Ainsi, dans les zones A, où l'activité agricole est prépondérante, c'est la commission départementale de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers qui sera amenée à délivrer cet avis tandis que, dans les zones N, la commission départementale de la nature, des paysages et des sites sera compétente.
Afin d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne et mieux connaître et contrôler les mises en location, les articles L. 111-6-1-1 à L. 111-6-1-3 du code de la construction et de l’habitat issus de l’article 91 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové instaurent un dispositif d’autorisation préalable des travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.
Cette autorisation n’est nécessaire que si elle a été instituée par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunal compétent ou à défaut par le conseil municipal de la commune concernée. La procédure est précisée par un arrêté du 8 décembre 2016. La violation de ces dispositions est sanctionnée par une amende administrative de 15 000 euros.
Sources : https://www.legavox.fr/blog/cabinet-d-avocat-sagan...
www.village-justice.com/articles/changement-usage-...
https://www.lavieimmo.com/avis-experts/c-est-a-vot...
Le 5 février 2019 mis à jour le 15 février 2020