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Timestamp: 2019-06-20 04:08:01+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 948', 'art. 2919', 'art. 615', 'art. 2919', 'sentenza ', 'art. 2', 'art. 617', 'sentenza ', 'sentenza ']

Vendite all'asta: ritardo nel rilascio dell'immobile e risarcimento
Vendite all’asta: ritardo nel rilascio dell’immobile e risarcimento
4 Settembre 2015 | Autore: Vincenzo Rizza
L’aggiudicatario all’asta di un immobile, ha diritto al risarcimento dei danni per ritardato rilascio?
Acquisto del diritto di proprietà da parte dell’aggiudicatario.
Nel Decreto di aggiudicazione emesso al termine della procedura di esecuzione immobiliare, il Giudice dell’Esecuzione ordina al debitore ed a chiunque detenga senza titolo gli immobili di cui trattasi di rilasciare, con effetto immediato, gli stessi in piena e libera disponibilità dell’aggiudicatario.
Il Decreto del Giudice ha le caratteristiche, sia formali che sostanziali, di un atto notarile e viene regolarmente trascritto presso la Conservatoria con cancellazione di tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti).
Chi ha acquistato l’immobile all’asta ha anche la possibilità di conseguire un mutuo alle condizioni previste dalle leggi per l’acquisto della prima casa, con le relative agevolazioni sulle imposte da pagare allo Stato.
Non sempre, nella pratica, il possessore dell’immobile dà spontanea esecuzione all’ordine di liberazione dell’immobile, permanendovi pur dovendosene andare; ciò è causa di disagi per l’aggiudicatario che se, a volte, ha partecipato all’asta per fini d’investimento immobiliare o di speculazione finanziaria, altre volte l’ha fatto per soddisfare esigenze abitative personali o dei suoi familiari.
Cosa succede in questi casi? Quali azioni si possono esperire e quali conseguenze derivano dal ritardo nel rilascio?
La regolamentazione del rilascio dell’immobile
Avvenuta la vendita all’asta dell’immobile, l’aggiudicatario deve versare nel termine previsto dal bando il saldo del prezzo. Tale termine va considerato perentorio e non prorogabile [1].
Dal momento di pubblicazione del Decreto del Giudice, si verifica il passaggio di proprietà della cosa venduta. Dovrà essere il Professionista delegato a prendersi cura del rilascio dell’immobile da parte di eventuali possessori dello stesso che, per vari motivi, erano stati autorizzati a restarvi o ne hanno comunque il possesso.
Ciò posto, va detto che il trasferimento dell’immobile aggiudicato è l’effetto di una fattispecie complessa, costituita dall’aggiudicazione, dal successivo versamento del prezzo e dal decreto di trasferimento, quest’ultimo con funzione di verifica ed accertamento della sussistenza degli altri presupposti e, quindi, privo di autonoma efficacia traslativa in assenza delle altre condizioni [2].
In quel periodo trovano applicazione le norme dettate dal Codice Civile per i contratti di vendita concernenti l’obbligo di diligenza nella detenzione della cosa da parte del venditore e di risarcimento di eventuali danni arrecati all’immobile dal possessore o da terzi a causa della cattiva custodia della cosa [3].
L’obbligo principale del venditore è di procedere alla consegna della cosa: in questo caso “venditore” può essere considerata la procedura esecutiva e, per essa, il Professionista che il Giudice dell’Esecuzione designa in genere per lo svolgimento delle operazioni.
Di regola, in questi casi, il Professionista delegato si avvale, su autorizzazione del Giudice, di un avvocato che avvia un procedimento attraverso l’Ufficiale Giudiziario: il Decreto di trasferimento conclusivo della fase di gara costituisce, infatti, titolo esecutivo al pari, per esempio, di un’Ordinanza di rilascio nel procedimento di sfratto.
Se il debitore o chiunque altro contesta la regolarità formale dell’atto di aggiudicazione deve tempestivamente proporre opposizione agli atti esecutivi; tale termine decorre dalla data di pubblicazione del Decreto di trasferimento [4].
In questo caso, sarà il Giudice a stabilire se l’esecuzione debba essere sospesa o continuata.
Effetti del ritardato rilascio da parte del detentore
Il Decreto di trasferimento costituisce di per sé titolo esecutivo e consente di agire per l’immediato rilascio dell’immobile. Se non viene rispettato l’ordine di rilascio (come accade spesso), l’ordinamento giuridico ha predisposto degli strumenti ad hoc (intimazione del rilascio entro una certa data e se il rilascio non avviene, liberazione tramite ufficiale giudiziario e la forza pubblica [5].
Nel decreto di trasferimento, il Giudice ingiunge ai debitori o ai terzi il rilascio immediato dell’immobile nella piena disponibilità dell’aggiudicatario. Pertanto, il decreto costituisce titolo immediatamente esecutivo.
Se entro tale termine l’immobile non viene liberato, l’aggiudicatario ha la possibilità di avviare la procedura di esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile. La procedura ha inizio con la notifica della copia conforme all’originale del titolo esecutivo, cioè del decreto di trasferimento dell’immobile, che va inviato al debitore insieme a un atto che prende il nome di atto di precetto per il rilascio dell’immobile.
L’acquirente, avendo già acquisito la proprietà dell’immobile, si può avvalere dello stesso decreto per conseguirne la disponibilità materiale, esercitando, nel caso di mancato rilascio spontaneo, l’azione esecutiva per il rilascio del bene non soltanto nei confronti del debitore e del custode, ma anche verso chiunque si trovi ad occupare il bene nel momento in cui l’ordine di rilascio viene coattivamente posto ad esecuzione [6].
Risarcimento per il ritardo nel rilascio
Il danno per il proprietario del cespite è da ricollegare al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura fruttifera di esso [7].
L’obbligo risarcitorio decorre dal momento della notifica del decreto di trasferimento [8].
La determinazione del risarcimento del danno è, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi, con riferimento anche al valore locativo del bene usurpato.
Su detta somma sono dovuti gli interessi, a titolo di compensazione del mancato godimento nel tempo, del controvalore monetario del danno subito [9].
[1] Cass. sent. n. 11171/2015.
[2] Cass. sent. n. 23709/2008.
Tribunale Pisa Sentenza del 26/01/2015 ( ud. 30/12/2014 , dep.26/01/2015 )
Il Tribunale di Pisa in composizione monocratica ed in persona del giudice dr. Milena Balsamo ha pronunciato la seguente
nella causa civile iscritta al n. 3786 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell’anno 2006
avente ad oggetto: RISARCIMENTO DEI DANNI
TRA S.M. con l’avv.. N. Bucca in virtù di procura a margine dell’atto di citazione attore
E C.G.M. in proprio e quale Erede di M.B. con gli avv.ti L. Citi e D. Guerrieri Convenuto
E Eredi di M.B. dom.ti come in ricorso Convenuti contumaci
S.M., premesso di aver acquistato alla pubblica sta del 21.01.2003 l’immobile sito in C. di proprietà di M.B. e e G.M.C., evocava in ius questi ultimi per sentirli condannare al risarcimento dei danni subiti a causa dell’occupazione dell’immobile, giachè – pur dopo averli invitati con lettera del 20.01 2004 al rilascio immediato come ingiunto dal tribunale nel decreto di trasferimento – aveva dovuto intraprendere l’esecuzione per il rilascio del cespite avvenuta solo 15.04.2005 tramite ufficiale giudiziario.
Si costituivano i convenuti i quali non contestavano l’an debeatur, ma sostenevano che l’indennità non era dovuta per il periodo antecedente alla notifica del titolo poiché l’occupazione era stata tollerata dal nuovo proprietario.
Il giudizio veniva interrotto per il decesso della B. e riassunto nei confronti degli eredi.
Si costituiva il solo C.G.M., il quale “eccepiva solo di non abitare più nell’immobile già da alcuni anni”. Gli altri rimanevano contumaci.
Espletata ctu, la causa veniva trattenuta in decisione previa autorizzazione allo scambio e deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Nel merito la domanda appare fondata per quanto di ragione.
In via preliminare, occorre ricordare i principi affermati dalle S.U. secondo i quali – componendo un contrasto, hanno affermato che la la domanda con cui l’attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l’occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto, non dà luogo ad un’azione personale di restituzione, e deve qualificarsi come azione di rivendicazione.
(Cassazione civile, sez. unite, 28 marzo 2014, n. 7305).
La Corte di Cassazione ha ritenuto di non poter condividere la tesi sostenuta dal giudice di secondo grado, a fronte del predetto orientamento dominante della giurisprudenza di legittimità. Al tempo stesso, tuttavia, essa ha rilevato come la complessità del problema sia aggravata dalla necessità di chiarire “il fondamento normativo in base al quale qualificare come personale un’azione di cui sembrerebbero piuttosto sussistenti i presupposti dell’azione prevista dall’art. 948 cod. civ.” (Azione di rivendicazione): in effetti, sembra difficile comprendere come la deduzione dell’attore di essere proprietario del bene detenuto sine titulo dal convenuto sia circostanza di per sé idonea “a qualificare come personale un’azione che si fonda esclusivamente sul diritto di proprietà dell’attore”. In considerazione di ciò, l’attore dovrebbe offrire la prova del fatto costitutivo dell’azione, poiché tale accertamento costituisce l’antecedente logico-giuridico necessario per decidere la consequenziale domanda di rilascio del bene detenuto dal convenuto (a prescindere dalla circostanza che l’attore non abbia formulato un’espressa domanda di accertamento della proprietà).
Ciò posto, va detto che il trasferimento dell’immobile aggiudicato è l’effetto di una fattispecie complessa, costituita dall’aggiudicazione, dal successivo versamento del prezzo e dal decreto di trasferimento, quest’ultimo con funzione di verifica ed accertamento della sussistenza degli altri presupposti e, quindi, privo di autonoma efficacia traslativa in assenza delle altre condizioni(Cassazione civile, sez. III, 16/09/2008, n. 23709).
La vendita forzata trasferisce all’acquirente, ai sensi dell’art. 2919 c.c., tutti e solo i diritti già spettanti sulla cosa al debitore che ha subito l’espropriazione, mentre la tutela dei diritti che i terzi vantino sul medesimo bene (nella specie, sulla quota di un immobile già oggetto di comunione legale tra il debitore esecutato ed il terzo estraneo alla procedura) si realizza nel caso, come nella specie, di terzo altresì nel possesso del bene ancora non consegnato anche mediante l’opposizione all’esecuzione forzata, ex art. 615 c.p.c., per far accertare in tale giudizio che il bene stesso non apparteneva (o non del tutto) al soggetto che ha subito l’espropriazione ma, in forza di titolo opponibile al creditore pignorante e agli intervenuti, apparteneva per intero o pro quota all’opponente, conseguendone, in caso di esito positivo, il difetto, in capo all’aggiudicatario del bene, del potere di procedere all’esecuzione(Cassazione civile, sez. III, 12/01/2011, n. 517).Ne consegue che, una volta consegnato l’immobile e non proposte forme di opposizione, la titolarità del diritto immobiliare in capo all’attore risulta dimostrata proprio dalla complessa fattispecie sopra descritta.
Dunque, l’attore ha dimostrato la proprietà dell’immobile (neppure contestata dalla controparte) attraverso la produzione del decreto di trasferimento dell’immobile emanato dal giudice dell’esecuzione.
Con il Decreto di Trasferimento, che corrisponde al rogito notarile, il giudice dell’esecuzione o fallimentare trasferisce il possesso dell’immobile acquistato e ordina al debitore o a eventuali occupanti senza titolo, di lasciare l’immobile. Tale Decreto costituisce quindi di per sé titolo esecutivo e consente di agire per l’immediato rilascio dell’immobile. Il decreto non può essere contestato, ma se non viene rispettato (come accade purtroppo spesso), l’ordinamento giuridico ha predisposto degli strumenti ad hoc(intimazione del rilascio entro una certa data e se il rilascio non avviene, si procederà alla necessaria e immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario e la forza pubblica ex. artt. 605 e ss. c.p.c.). Nel decreto di trasferimento, il g.e. ingiunge (così come ha ingiunto) ai debitori il rilascio immediato dell’immobile nella piena disponibilità dell’aggiudicatario. Pertanto, il decreto costituisce titolo immediatamente esecutivo per il rilascio dell’unità.
L’aggiudicatario ha la possibilità di tentare di trovare un accordo con il debitore, perché può inviargli, almeno in una prima fase, una lettera di diffida a lasciare libero l’immobile entro un determinato termine. Se entro tale termine l’immobile non viene liberato, l’aggiudicatario ha la possibilità di avviare la procedura di esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile. La procedura ha inizio con la notifica della copia conforme all’originale del titolo esecutivo, cioè del decreto di trasferimento dell’immobile che va inviato al debitore insieme a un atto che prende il nome di atto di precetto per il rilascio dell’immobile.
L’art.. 586 c.p.c. va letta tenendo conto della previsione dell’art. 2919 cod. civ., per la quale l’acquirente acquista, a seguito dell’emissione del decreto di trasferimento, un diritto di contenuto uguale a quello spettante al debitore; mentre, nei rapporti con i terzi, non gli sono opponibili i diritti che non abbiano effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione.
L’acquirente – già aggiudicatario dell’immobile pignorato – avendo acquisito, c. 1 decreto di trasferimento, la proprietà di tale immobile, si può avvalere dello stesso decreto per conseguirne la disponibilità materiale, esercitando, nel caso di mancatorilascio spontaneo, l’azione esecutiva per il rilascio del bene non soltanto nei confronti del debitore e del custode, ma anche verso chiunque si trovi ad occupare il bene nel momento in cui l’ordine di rilascio viene coattivamente posto ad esecuzione(semprechè non possieda o detenga il bene per un titolo già opponibile al creditore pignorante, e quindi all’aggiudicatario:cfr., da ultimo, Cass. 28 agosto 2007, n. 18179; nonchè Cass. 6 maggio 1986, n. 3024, 29 maggio 1995, n. 6038, 1 dicembre 1998 n. 12174, 4 luglio 2006 n. 15268).
La questione che ha originato la lite non riguarda solo il quantum debeatur ma anche il momento a decorrere dal quale è dovuta l’indennità di occupazione: dalla data del decreto di trasferimento contenente l’ingiunzione ovvero dalla data della notifica del titolo.
In primo luogo, giova premettere che l’occupazione dell’immobile si configura come sine titulo, con la conseguenza che i lamentati danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione(e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale). Il danno per il proprietario del cespite è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso.(Cass. 2013 n. 8571; Cassazione civile, sez. III, sentenza 10.02.2011 n. 3223; Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, da ultimo, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilità normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato. A tali principi la Corte di merito si é correttamente conformata.
Ad avviso di questo Tribunale, l’obbligo risarcitorio decorre dal momento della notifica del decreto di trasferimento.
In tema di opposizione agli atti esecutivi, ai fini del decorso del termine perentorio di cinque giorni (elevato a venti dall’art. 2, comma 3, lett. e), n. 41, del D.L. 14 marzo 2005, n. 35, convertito con modificazioni, nella L. 14 maggio 2005, n. 80) previsto dall’art. 617 cod. proc. civ. per la proposizione dell’opposizione, valgono sia il principio per cui il tempo del compimento dell’atto coincide con quello in cui l’esistenza di esso è resa palese alle parti del processo esecutivo, e quindi con il momento in cui l’interessato ha avuto legale conoscenza dell’atto medesimo ovvero di un atto successivo che necessariamente lo presupponga, sia il principio della piena validità della conoscenza di fatto dell’atto stesso in capo all’interessato(Nella specie, relativa all’impugnazione di un decreto di trasferimento di beni immobili emesso dal giudice dell’esecuzione a seguito di ordinanza diaggiudicazione, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva fatto decorrere il termine per proporre opposizione dal momento in cui il delegato del debitore aveva preso visione degli atti del procedimento esecutivo, Cass. Ordinanza n. 24662 del 31/10/2013).
Nella specie, l’attore non ha fornito la prova della conoscenza del decreto di trasferimento da parte del debitore, di talchè il debitore risponde dal momento della notifica del decreto (novembre 2004).
L’immobile costituito da due piani fuori terra oltre giardino risulta eretto nel 1972 ed ubicato in zonadecentrata rispetto al comune di Calci (descrizione pagine 3 e ss dell’elaborato peritale).
Si tratta di immobile dotato di impianto di riscaldamento ed idrico regolarmente allacciato, rivestito con pavimentaizone interna in ceramica ed esterna in gres, immobile in buono stato di conservazione.
Il Ctu ha individuato per il periodo 2004-2005 un canone esigibile di € 800-900,00 mensili ed ha poi valutato oltre le risultanze delle indagini delle agenzie immobilairi anche quelle ricavate dall’Agenzia del territorio ottenendo una media per ciascun mese del relativo periodo complessivamente esaminato per la complessiva somma di € 11.392,74.
Tuttavia, dovendosi calcolare il danno a decorrere dal novembre 2004, la somma spettante all’attore ammonta ad € 4.675,00.
Trattandosi di debito di valore, la somma è suscettibile di rivalutazione monetaria a decorrere dalla data della occupazione e sino al soddisfo. Il fatto che il valore locativo sia stato individuato in una somma determinata non fa perdere all’obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria, in quanto, mirando alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato, la somma di denaro stabilita non rappresenta l’oggetto dell’obbligazione risarcitoria, ma solo un elemento di commisurazione del danno (v. Cass., Sez. 2, del 7 giugno 2001, n. 7692; Cass., Sez. 2, del 18 febbraio 1999, n. 1373)”.
Su detta somma sono dovuti gli interessi, a titolo di compensazione del mancato godimento nel tempo del controvalore monetario del danno subito; proprio la funzione “compensativa” di detti interessi ha indotto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. 1712/95) a ritenere che gli interessi in adesione nota pronuncia della Suprema Corte (Cass. S.U. 17.12.1995) si stabiliscono, al fine di compensare il lucro cessante da ritardato pagamento della somma liquidata e sulla base del notorio, nella misura legale sulla minor somma corrispondente a quella liquidata all’attualità (ottenuta dividendo detta somma per il coeff. ISTAT relativo alla data del fatto per il danno non patrimoniale ovvero dalla data degli esborsi o delle perdite o dalla ctu per le altre somme), via via annualmente rivalutata sulla base degli indici ISTAT dalle date indicate a quella della sentenza, con esclusione degli interessi sugli interessi legali. Dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo sono dovuti, secondo i principi generali, gli interessi legali sulla somma rivalutata.
Per il principio di soccombenza, tenuto conto dell’accoglimento della domanda, i convenuti anche nella qualità, vanno in solido condannati a rifondere all’attore le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo tenuto conto di tutte le circostanze del caso (spese effettive, natura e valore della controversia, attività espletate, tariffa vigente) e da integrare poi con gli accessori di legge dell’I.V.A. e della C.P.A..
a)Accoglie la domanda attorea e condanna parte convenuta al risarcimento del danno dovuto nella somma di € 4.675,00, oltre rivalutazione ed interessi come in motivazione;
b)condanna in solido i convenuti alla refusione delle spese processuali che liquida in € 170.00 per c.u., € 43,00 per spese di notifica 8 (presumibilmente sostenute) la somma sborsata dall’attore per l’eventuale pagamento dell’onoralo al ctu (liquidato in € 871,53 oltre accessori e posto a carico delle parti in solido), oltre € 4.600,00 per onorari di avvocato, oltre rimborso forfettario, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Pisa, il 30 dicembre 2014.
Depositata in Cancelleria il 26 gennaio 2015.
05/02/2018 @ 17:46
buona sera. scrivo perchè lo scorso 16 febbraio ho acquistato un immobile commerciale all’asta dove era occupato da terzi e debitore percepiva gli affitti. A maggio gli vengono dati 30 giorni per liberare i locali,quindi a giugno il locale viene liberato e chiuso ,ma in possesso della custodia. ad oggi che è il 5 febbraio non me lo hanno consegnato e mi dicono che stanno completando il decreto di trasferimento. Ora io mi chiedo se dopo che mi hanno bloccato un’anno senza poter attivare la mia attività,nell’arco di questo anno sono stato licenziato dove lavoravo e in più sto pagando un mutuo (quindi interessi) da un anno di una cosa che ancora non ho. Posso chiedere un risarcimento? A quanto ammonta visto il danno che mi stanno recando? é possibile che il tribunale trova una scusa per non pagare o annulla l’asta e mi ritorna i soldi indietro senza aver fatto nessuna operazione?