Source: http://www.bulgarien-sachenrecht.eu/wohnungseigentum.html
Timestamp: 2019-02-20 15:49:18
Document Index: 226877388

Matched Legal Cases: ['Art. 37', 'Art. 49', 'Art. 38', 'Art. 40', 'Art. 40', 'Art. 40', 'Art. 42', 'Art 47', 'Art. 42', 'Art. 45', 'Art. 45']

Wohnungseigentum - Bulgarien Sachenrecht
Das Wohnungseigentum in Bulgarien
Laut der bulgarischen Rechtslehre umfasst das Wohnungseigentum das Sondereigentum an den Räumen in einem Gebäude und die Miteigentumsanteile an dem Gemeinschaftseigentum. Diese Art von Eigentum ist an einigen Stellen in der bulgarischen Gesetzgebung geregelt – in dem Eigentumsgesetz (Art. 37 – Art. 49), in dem Gesetz über die Wohnungseigentumsverwaltung und in der Rechtsordnung zur Durchführung dieses Gesetzes.
Das Gesetz zeigt keine spezifischen Methoden für die Entstehung von Wohnungseigentum. Es wird angenommen, dass Wohnungseigentum entsteht immer wenn zwei Personen Sondereigentum in einem Gebäude haben und beide Miteigentumsanteile an dem Gemeinschaftseigentum besitzen. In Bezug auf diese Erklärung können einige Methoden erwähnt werden. Wenn ein Gebäude Objekt von Miteigentum ist, kann Wohnungseigentum im Fall einer freiwilligen oder gerichtlichen Teilung entstehen. Eine andere Möglichkeit für ihr Erscheinen ist bei der Übertragung eines abgeschlossenen Raumes von dem Alleineigentümer an einer anderen Person durch ein Rechtsgeschäft.
Das Wohnungseigentum kann auf einige Weisen beendet werden. Da das Objekt des Wohnungseigentums ein Gebäude ist, kommt es mit seiner Zerstörung zum Ende. Solange die Bauregelungen es erlauben, kann das Wohnungseigentum beendigt werden, indem das Gebäude auf solche Weise umgebaut wird (z. B. durch Beseitigung der Wände), dass danach nur ein abgeschlossener Raum existiert. Im Fall dass alle Räume auf eine Person übertragen werden, wird auch das Wohnungseigentum beendet.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel das Grundstück, das Fundament, die Außenwände, das Dach, die tragenden Innenwände, die Treppen usw. (Art. 38 EG). Diese Elemente sind Objekt von Miteigentum, aber unterliegen weder gerichtlicher, noch rechtsgeschäftlicher Teilung. Wenn eine Person einen abgeschlossenen Raum erwirbt, erwirbt sie auch Bruchteile an dem Gemeinschaftseigentum, deren Größe dem Wert des einzelnen Raumes im Verhältnis zu dem Wert des ganzen Gebäudes bei der Entstehung vom Wohnungseigentum entsprechend ist (Art. 40, Abs. 1 EG). Beispielsweise wenn das Gebäude 1 Mill. Euro ist und der Raum 50 000 Euro kostet, dann beträgt der Bruchteil dieses Sondereigentümers 5%. Bei der Übertragung des Eigentumsrechts auf einen Teil von einem abgeschlossenen Raum werden die Bruchteile des Erwerbers und des Übertragenden von dem Wert der übertragenen und behaltenen Teile bestimmt (Art. 40, Abs. 2). Das Gebäude, die den Regeln des Wohnungseigentums unterliegt, kann auch angebaut und übergebaut werden, aber nur mit schriftlicher Zustimmung mit notarieller Beglaubigung der Unterschriften der Sondereigentümer. In diesem Fall erwirbt der neue Sondereigentümer gegen Bezahlung die entsprechenden Bruchteile an dem Gemeinschaftseigentum (Art. 40, Abs. 2 des EG). Alle Sondereigentümer sind verpflichtet, gemäß ihren Bruchteilen die notwendigen und die nützlichen Verwendungen für das Gemeinschaftseigentum zu übernehmen.
Das ist eine besonders wichtige Frage, die im Eigentumsgesetz (Art. 42 – 44, Art 47) und in dem Gesetz über die Verwaltung des Wohnungseigentums (GVWE) geregelt ist. Mit Rücksicht auf die Verwaltung differenziert das GVWE zwei Arten von Wohnungseigentum – normales Wohnungseigentum und Wohnungseigentum bei Gebäuden in Gebäudekomplexen mit begrenztem Zugang.
1. Die Verwaltung des WGs bei Gebäuden in Komplexen mit begrenztem Zugang wird durch einen schriftlichen Vertrag mit notarieller Beglaubigung der Unterschriften zwischen dem Investor und dem Sondereigentümer geregelt. Mit ihm werden die Bedingungen und die Mittel für die Instandhaltung des Gebäudes und die Aufwendungen für die Vergütung des Bedienungspersonals bestimmt. Der Vertrag wird in dem entsprechenden Grundbuchblatt notiert und kann gegenüber allen nachkommenden Erwerbern geltend gemacht werden.
2. GVWE regelt zwei Abarten von normalem WE – WE mit bis drei abgeschlossene Räume, die zu mehr als ein Sondereigentümern gehören, und WE mit mehr als drei Räume:
A) WE mit bis drei abgeschlossenen Räumen – dieses WE ist in Art. 42-44 des EG geregelt. Die Verwaltung wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft und von von ihr bestelltem Verwalter durchgeführt. Für die Stattfindung einer Versammlung der Wohnungseigentümereigenschaft ist ein Quorum von 51 % notwendig. Die Entscheidungen werden mit einfacher Mehrheit getroffen.
B) Das WE mit mehr als drei abgeschlossene Räume kann durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder durch eine Vereinigung der Sondereigentümer verwaltet werden.
Die erste Verwaltungsform besteht aus drei Organen - Wohnungseigentümergemeinschaft und von ihr bestellten Verwalter/Verwaltungsbeirat und Aufsichtsperson/Aufsichtsrat.
Die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft wird von dem Verwalter, von der Aufsichtsperson oder auf Wunsch der Eigentümer einberufen, die mehr als 20% des Gemeinschaftseigentums besitzen. Eine Stattfindung der Versammlung ist möglich nur wenn Eigentümer anwesend sind, die mehr als 67% des Gemeinschaftseigentums besitzen. Die Entscheidungen werden getroffen wie folgt:
Einstimmig – für den Anbau oder Überbau des Gebäudes, für die Begründung eines Baurechts;
Mit den Stimmen der Sondereigentümer, die mehr als 75% von dem Gemeinschaftseigentum besitzen – für die Beseitigung eines Sondereigentümers gemäß Art. 45 des EG;
Mit den Stimmen der Sondereigentümer, die mehr als 67% von dem Gemeinschaftseigentum besitzen – für gründliche Reparatur;
Mit einfacher Mehrheit – für alle anderen Fragen – Bestellung von Verwalter/Aufsichtsperson, Annahme des Jahresabschlusses usw.
Der Verwalter/Verwaltungsbeirat ist ein Vollzugsorgan. Der wird für eine zweijährige Frist bestellt. Der Verwaltungsbeirat besteht aus mindestens drei Mitgliedern, die einen Vorsitzenden untereinander wählen. Dieses Organ vertritt das Wohnungseigentum vor den Staatsorganen und vor den anderen natürlichen und juristischen Personen und überwacht das Befolgen der Gemeinschaftsordnung.
Der Aufsichtsrat besteht aus ungerader Zahl von Mitgliedern, aber mindestens drei, die einen Vorsitzenden untereinander wählen. Er auch wird für eine zweijährige Frist bestellt. Der Aufsichtsrat/die Aufsichtsperson kontrolliert die Tätigkeit des Verwalters und mindestens einmal jährlich überprüft die Kasse.
Die Vereinigung der Sondereigentümer als Verwaltungsform des Wohnungseigentums wird freiwillig von allen Sondereigentümern gewählt. Eine Gründungsversammlung wird einberufen, wo alle Sondereigentümer den Beschluss fassen, eine juristische Person mit Gestand der Tätigkeit „Verwaltung des Gemeinschaftseigentums“ zu gründen. Die Versammlung entscheidet sich einstimmig für die Gründung der Vereinigung, für den Inhalt des Abkommens und mit einfacher Mehrheit für die Bestellung des Verwaltungsbeirats und des Aufsichtsrates. Mit dem Abkommen werden den Namen, die Rechte und die Verpflichtungen der Sondereigentümer bestimmt. In einer 14-tägigen Frist soll der Vorsitzende der Gründungsversammlung einen Antrag für die Eintragung der Vereinigung im Öffentlichen Register einreichen. Die Vereinigung hat auch drei Organe – Wohnungseigentümergemeinschaft, Verwalter/Verwaltungsbeirat, Aufsichtsperson/Aufsichtsrat.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus allen Sondereigentümern. Damit ihre Versammlungen stattfinden, ist ein Quorum von den Eigentümern verlangt, die mehr als 67% der Bruchteile an dem Gemeinschaftseigentum besitzen. Die Entscheidungen werden getroffen wie folgt:
Einstimmig – für den Anbau und Überbau des Gebäudes und für die Begründung eines Baurechts;
Mit den Stimmen der Sondereigentümer, die mehr als 75% vom Gemeinschaftseigentum besitzen – für die Beseitigung eines Sondereigentümers aufgrund Art. 45 des EG;
Mit den Stimmen der Sondereigentümer, die mehr als 67% vom Gemeinschafteigentum besitzen – für gründliche Reparatur, für Beendigung der Vereinigung;
Mit einfacher Mehrheit – für alle anderen Fragen.
Der Verwalter/Der Verwaltungsbeirat wird für 2 Jahre bestellt. Er vertritt die Vereinigung vor den Staatsorganen und vor den anderen natürlichen und juristischen Personen, führt die Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus usw.
Die Aufsichtsperson/Der Aufsichtsrat wird auch für 2 Jahre bestellt. Er besteht aus mindestens drei Mitgliedern. Seine Verpflichtungen sind die Kontrolle der Arbeit des Verwalters, die Überprüfung der Kasse.
Die Vereinigung kann mit Entscheidung der Versammlung, mit der Vernichtung des Gebäudes oder mit dem Ablauf der Frist, für die sie gegründet wird, beendigt werden.