Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=53834&fassungsNr=1
Timestamp: 2017-04-26 06:12:58
Document Index: 329657037

Matched Legal Cases: ['§ 33', '§ 33', '§ 128', '§ 33', '§ 33', '§ 33', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 14', '§ 4', '§ 30', '§ 30', '§ 26', '§ 276', '§ 33', '§ 15', '§ 16', '§ 26', '§ 17', '§ 33', '§ 33', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 16', '§ 30', '§ 26', '§ 17', '§ 33', '§ 33', '§ 33', '§ 33']

1. Bemessung der Gebühr für einen auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Bestandvertrag, obwohl der Vertrag als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen bezeichnet wurde, und ein einseitiger Kündigungsverzicht hineingeschrieben wurde.2. Ein Vertrag über die Vermietung von Nutzungsflächen zum Betrieb von Lokalen eines Pflegeheims ist kein Wohnungsmietvertrag iSd § 33 TP5 Abs. 3 3. Satz GebG.
VwGH-Beschwerde zur Zl. 2011/16/0170 eingebracht. Mit Erk. v. 16.10.2014 als unbegründet abgewiesen. Rechtssätze
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., vertreten durch CONSULTATIO Rev. und Treuhand Steuerberatung GmbH & CoKG, Steuerberatungsgesellschaft, 1210 Wien, Holzmeistergasse 9, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 8 .November 2007 betreffend Festsetzung der Gebühr gemäß
§ 33 TP 5 Abs.1 Z 1 und Abs.3 GebG entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Entscheidungsgründe
Die auf den zu beurteilenden Fall wesentlichen Punkte des zwischen der Berufungswerberin, (Bw.), als Vermieterin, und der Stadt X., als Mieterin, am 24.7.2007 abgeschlossenen Mietvertrages lauten wie folgt: I. SACH- UND RECHTSLAGE
a) einen Grundkostenbeitrag im Betrage von € 235,40 pro m² der im Punkt II. (1) genannten Gesamt-Nutzfläche von 2.443,10 m², sohin gemäß den vorgenannten derzeitigen Planmaßnahmen € 575.100,00 b) einen Baukostenbeitrag in der Höhe von 12,5% der gemäß WWFSG förderbaren Gesamtbaukosten des Mietobjektes, sohin gemäß den derzeitigen Bemessungsgrundlagen (gewerksweise Kostenschätzung vom 11.5.2007,Beilage./4) € 441.080,00 insgesamt sohin € 1.016.180,00
(4) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Finanzierungsbeitrag gem. Punkt V. (1) a) und b) (nicht aber die Sonderkostenzahlung gemäß Abs. (3) binnen acht Wochen nach ordnungsgemäßer Rückstellung des Mietobjektes an die Mieterin zurückzuzahlen, und zwar vermindert um 1% pro Jahr, gerechnet ab Fertigstellung des Mietobjektes (sohin der Fertigstellungsanzeige gemäß
§ 128 BO für Wien) oder bei einem allfälligen früheren Bezug des Mietobjektes ab diesem Zeitpunkt.
(8) Festgehalten wird der Ordnung halber, dass der vorgenannte Mietzins samt Betriebsund Nebenkosten nur die Raum (bzw. Freiflächen)miete samt den vorgenannten Betriebs- und Nebenkosten abdeckt. Sämtliche übrigen, zuvor nicht genannten, von der Mieterin direkt verursachte Kosten, d.h. die individuellen Verbrauchs- und Bewirtschaftungskosten des Betriebes der Lokale Mieterin (wie z.B. objektinterne Lifte der Mieterin, Strom, Telefon, Entsorgung von Müll bzw. Sondermüll, etc.) hat die Mieterin gesondert, und zwar nach Möglichkeit selbst und direkt zu bezahlen. Desgleichen die Kosten ihres Heiz- und Warm- sowie Kaltwasserbezuges. VI. MIETZWECK UND BENÜTZUNG DES MIETOBJEKTES
Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien wertete diesen Vertrag als einen auf bestimmte Dauer (35 Jahre) und auf unbestimmte Dauer abgeschlossen und setzte in der Folge mit dem im Spruch dieser Berufungsentscheidung angeführten Bescheid gegenüber der Bw. die Rechtsgebühr gemäß
§§ 33 TP 5 Abs.1 Z 1 GebG, 200 BAO mit € 78.726,27 (monatliches Gesamtentgelt: € 13.656,92 pro Monat x 12 Monate x 18 Jahre= 2.949.894,72 + Finanzierungsbeitrag = € 1.016.180,00/ 100 x 18 Jahre= 182.912,40 + Mietvorauszahlung zuzüglich USt= € 4.739.820,00, Summe: € 7.872.627,12 davon 1%) fest. Dagegen erhob die Bw. durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter fristgerecht Berufung. Sie beantragte für den verfahrensgegenständlichen Bestandsvertrag die Festsetzung der Gebühr gemäß
§ 33 TP 5 GebG mit € 9.284,05 (€ 13.656,92 x 12 Monate x 3 Jahre = 491.649,12 + € 10.161,80 x 3 Jahre= € 30.485,40 + € 4.739.820,00 /420 x12 Monate x 3 Jahre= € 406.270,29; Summe: € 928.404,81 davon 1% Gebühr = € 9.284,05) mit folgender Begründung: Die Festsetzung der Rechtsgeschäftsgebühr erfolgte dem Grunde nach zu Recht. Die Bemessungsgrundlage und damit die Höhe der Rechtsgeschäftsgebühr werden unsererseits bestritten.
§ 33 TP 5 Abs. 3 GebG sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens mit dem Achtzehnfachen des Jahreswertes zu bewerten.
Die Kündigungsbeschränkung der Vermieterin auf wichtige Gründe gemäß
§ 30 MRG ist der gesetzliche "Normalfall". Gemäß den (auch hier Anwendung findenden) einschlägigen Vorschriften darf die Vermieterin nur aus den Gründen des § 30 MRG kündigen. Jede Ausweitung des Kündigungsrechts der Vermieterin würde am zu Gunsten der Mieterin zwingenden Charakter der Norm scheitern. In der Folge wird § 30 MRG wortgetreu wiedergegeben.
§ 30. (1) Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. (2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn 1. der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist; 2. der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert; 3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich; 4. der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und. ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) dringend benötigt oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden; 5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs. 3) dienen; 6. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist; 7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, dass der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist; 8. der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt; 9. der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird; 10. der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt; 11. ein dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann; 13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs. 3) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist; 14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem. sich der Mietgegenstand befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit, noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird; 16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D" weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird. (3) Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam. Überdies kann der Vermieter, der das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des Abs. 2 Z 8 nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Ein Miteigentümer kann die Kündigungsgründe des Abs. 2 Z 8 bis 11 überdies nur geltend machen, wenn er wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist. Gemäß
§ 30 Abs. 3 MRG ist eine vertragliche Ausweitung der wichtigen Kündigungsgründe rechtsunwirksam. Der gegenständlichen Vertragspunkt III. (Vertragsdauer), Absatz 2, bildet daher nur die mietrechtliche Situation ab, und stellt keine darüber hinausgehende vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechtes der Vermieterin dar. Die genannte Klausel bedeutet somit keine zusätzliche, vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechtes der Vermieterin, und ist daher gebührenrechtlich unbeachtlich.
Wenn sogar eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts der Vermieterin auf Kündigungsgründe gemäß
§ 30 MRG gebührenrechtlich nicht als Kündigungsverzicht der Vermieterin zu werten ist, kann umso weniger bei direkter gesetzlicher Anwendung einer Kündigungsbeschränkungsnorm ein Kündigungsverzicht erblickt werden. Sohin entspricht es auch im Übrigen der ständigen geübten Praxis, dass ein Kündigungsverzicht der Mieterin in einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen "MRG-Mietvertrag" gebührenrechtlich den Vertrag nicht für die Dauer des Mieter-Kündigungsverzichts zu einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit macht.
Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien wies diese Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 11 .Februar 2008 als unbegründet ab. In der Begründung dazu führte es im Wesentlichen aus, dass im vorliegenden Fall, aufgrund der Natur des Mietgegenstandes, lediglich die Kündigungsgründe anwendbar wären, deren Verwirklichung ausschließlich vom Verhalten der Mieterin abhängig ist. Im Rahmen der, nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit gebotenen, Beurteilung der Realisierbarkeit der vereinbarten Kündigungsgründe wäre davon auszugehen, dass die Mieterin, die auf den Mietgegenstand so stark reflektiert, dass sie hohe Sonderkosten für eine entsprechende Ausstattung des Mietgegenstandes zu zahlen bereit ist, (welche ausser bei der Inanspruchnahme des einmaligen Kündigungsrechtes nicht rückzahlbar sind) und die für einen bestimmten Zeitraum auf jede Kündigungsmöglichkeit freiwillig verzichtet, kaum ein Verhalten setzen werde, welches der Vermieterin einen Kündigungsgrund bietet. Die unter Punkt drittens vereinbarten Mietvorauszahlungen wären, im Fall der Aufkündigung durch die Vermieterin, nicht rückzahlbar, sondern lediglich unter der, für die Festsetzung der Gebühr gemäß
§ 26 GebG unbeachtlichen, aufschiebenden Bedingung der Inanspruchnahme des einmaligen Kündigungsrechtes durch die Mieterin rückzahlbar. Darüber hinaus würde kein Vertrag über die Vermietung von Wohnräumen vorliegen. Dagegen brachte die Bw, durch ihre ausgewiesene rechtliche Vertreterin, fristgerecht einen Vorlageantrag gemäß
§ 276 Abs.2 BAO an den Unabhängigen Finanzsenat, (UFS), ein. Sie verwies auf ihr Berufungsvorbringen und führte- in Replik auf die Darstellungen in der Berufungsvorentscheidung- im Wesentlichen aus, dass eindeutig kein Kündigungsverzicht der Vermieterin vorliegen würde. Da sich alle vertraglich angeführten Kündigungsgründe im Vollanwendungsbereich des MRG bereits aus dem Gesetz ergeben, würde für die Abwägung der Realisierbarkeit von weiteren vereinbarten Kündigungsgründen auch im Sinne der Rechtssprechung des VwGH kein Platz bleiben. Im Gegensatz zur Ansicht des Finanzamtes würde ein Bestandvertrag über Gebäude und Gebäudeteile, welcher überwiegend Wohnzwecke dienen, vorliegen. Die Ansicht des Finanzamtes würde der gesetzlichen Regelung, welche sich nach den entsprechenden umsatzsteuerrechtlichen Regelungen orientieren würde, und den Gesetzesmaterialien zum AbgÄG 1998 widersprechen. Die angeführten Mietzinsvorauszahlungen, welche lt. Vertrag mit 1/420 ab Mietzahlungsbeginn aufzulösen sind, wären, nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH, unbeschadet dessen, dass sie auf einmal zu leisten sind, wiederkehrende und nicht aufschiebend bedingte Leistungen, welche nicht mit ihrem Gesamtbetrag in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen wären. Über die Berufung wurde erwogen:
§ 33 TP5 Abs.1 Z 1 Gebührengesetz 1957, (GebG), beträgt die Gebühr für Bestandverträge und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert im Allgemeinen1vH. Einmalige oder wiederkehrende Leistungen, die für die Überlassung des Gebrauchs vereinbart werden, zählen auch dann zum Wert, wenn sie unter vertraglich bestimmten Voraussetzungen auf andere Leistungen angerechnet werden können. (Abs.2 leg.cit) Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch mit dem achtzehnfachen des Jahreswertes.(Abs.3 1. Satz leg.cit.) Abweichend vom ersten Satz sind bei Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, welche überwiegend Wohnzwecke dienen, einschließlich sonstiger selbstständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgeräten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind) die wiederkehrenden Leistungen höchstens mit dem dreifachen des Jahreswertes anzusetzen. (Abs.3 3. Satz leg.cit) Für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände gelten, insoweit nicht in den Tarifbestimmungen abweichende Bestimmungen getroffen sind, die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955, BGBl, Nr.148, mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind und dass bei wiederkehrenden Leistungen die Anwendung der Bestimmungen des § 15 Abs.1 über den Abzug der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen und des § 16 Abs.3 des vorerwähnten Gesetzes ausgeschlossen ist. (§ 26 GebG) Auf die Entstehung einer Gebührenschuld ist es ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von einer Genehmigung des Beteiligten abhängt. (§ 17 Abs.4 GebG) Im gegenständlichen Fall ist strittig, ob bei der Bemessung der Bestandgebühr gemäß
§ 33 TP5 GebG vom Finanzamt zu Recht vom Vorliegen eines Bestandvertrages von bestimmter Dauer von 35 Jahren, ab dem Zeitpunkt der Übernahmeverpflichtung der Mieterin, (vgl. Vertragspunkte III, IV) ausgegangen worden ist, obwohl dieser Vertrag als ein auf unbestimmte Dauer abgeschlossener bezeichnet wurde und ein einseitiger Kündigungsverzicht hinein geschrieben worden ist Dazu ist, im Hinblick auf das gesamte Berufungsvorbringen, festzustellen: Der Verwaltungsgerichtshof vertritt in ständiger Rechtssprechung zu § 33 TP 5 GebG die Auffassung, dass ein, seinem Wortlaut nach, auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn sich aus seinem Inhalt ergibt, dass das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist. Die Unterscheidung zwischen einem auf bestimmte Zeit und einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag besteht darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung eines Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossnen nicht im Wege steht. Von einer einseitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses im Sinne der oben dargestellten Rechtsprechung kann aber nur dann die Rede sein, wenn die durch Aufkündigung erfolgte Beendigung des Vertragsverhältnisses die Befreiung beider Vertragspartner von ihren Verpflichtungen für die Zeit nach der Wirksamkeit der Auflösungserklärung nach sich zieht. (z.B. VwGH 29.6.1992, 91/15/0040).
Im vorliegenden Fall hat, laut Inhalt des Vertragspunktes drittens, die Mieterin, für den Fall der Mieteraufkündigung innerhalb einer Vertragsdauer von sechzehn Jahren auf eine auch nur aliquote Rückforderung der geleisteten Mietzinsvorauszahlungen verzichtet. Diese Beendigung des Vertragsverhältnisses zieht daher keine Befreiung beider Vertragspartner von ihren eingegangenen Verpflichtungen nach sich. Vielmehr bleibt die Verpflichtung der Bw. zur Leistung der Mietzinsvorauszahlungen für eine Mietdauer von 35 Jahren aufrecht. Von einer einseitigen Beendigung des Mietvertragsverhältnisses kann daher - im Lichte der vorstehenden rechtlichen Ausführungen- keine Rede sein. Nach ständiger Rechtssprechung des Verwaltungsgerichtshofes (z.B. VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149) ist nie die von den Parteien gewählte Bezeichnung sondern stets der Vertragsinhalt maßgeblich. Nach der Rechtssprechung des Verwaltungsgerichtshofes (z.B. VwGH 6.3.1989, 88/15/0037) ist die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne im Vertrag bezeichnete Fälle grundsätzlich von Fall zu Fall "nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsmöglichkeiten" zu beurteilen. Wäre es der Abgabenbehörde grundsätzlich verwährt, im Falle eines, seinem Wortlaut nach, auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages, in welchem ein einseitiger Kündigungsverzicht für eine bestimmte Dauer hineingeschrieben wurde, die Realisierbarkeit der im Vertrag angeführten sämtlichen wichtigen Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG zu überprüfen, so könnte dies zur Folge haben, dass es in Fällen, in welchen die Realisierung der im Einzelfall überhaupt in Betracht kommenden Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG äußert gering ist, lediglich auf Grund der von den Parteien gewählten Bezeichnungen und nicht aufgrund des Vertragsinhaltes, also zu Unrecht, zur Vergebührung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrages kommt. Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis VwGH 16.10.1989, 88/15/0040, festgestellt ,dass die für den verfahrensgegenständlichen Bestandvertrag gewählte Formulierung der vertraglichen Kündigungsgründe nichts anderes zum Ausdruck bringt, als die Vereinbarung aller im vorliegenden Fall denkmöglicher Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG, wobei lediglich auf die (wenn überhaupt in Betracht kommende) Geltendmachung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs.2 Z 9 MRG (Eigenbedarf) verzichtet wurde", und dennoch eine Überprüfung der Realisierung der für den zu beurteilenden Fall möglichen, wichtigen Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG vorgenommen. In der von der Bw. ins Treffen geführten Berufungsentscheidung des UFS vom 26.8.2005 GZ RV/0004-S/05 wird sinngemäß festgehalten, dass ein auf "unbestimmte Zeit" abgeschlossener Vertrages nur dann vorliegt, wenn nach dem Vertragsinhalt zumindest einer Partei das jederzeitige uneingeschränkte Kündigungsrecht zusteht. In diesen Fällen wird auch vom VwGH in seiner ständigen Rechtssprechung (z.B. VwGH 12.11.1997, 97/16/0027)- bei einseitigem Kündigungsverzicht- vom Vorliegen eines Vertrages mit unbestimmter Dauer ausgegangen. Im gegenständlichen Fall wurde zwischen einer gemeinnützigen Wohnungserrichtungsgesellschaft, als Vermieterin, und einer Stadt, als Mieterin, ein Vertrag über die Anmietung von Liegenschaftsflächen zum Betrieb von Lokalen einer Pflegeanstalt abgeschlossen. Die Mieterin hat (zunächst) für die Dauer von sechzehn Jahren ab Übernahmeverpflichtung überhaupt keine Kündigungsmöglichkeit. Die für die Vermieterin überhaupt denkmöglichen Kündigungsgründe beschränken sich auf solche Gründe des § 30 Abs.2 MRG die in einem negativen Verhalten der Mieterin begründet sind. Es steht der Vermieterin steht somit nur eine eingeschränkte Kündigungsmöglichkeit zu. Zu dem gemäß
§ 16 Abs.1 Z 1 lit.a GebG für die Bemessung der Gebührenschuld maßgeblichen Stichtag (Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung) ist die Bw. für den Erhalt des Bestandgegenstandes nachstehende Verpflichtungen eingegangen: - Entrichtung der Sonderkosten (Mietzinsvorauszahlungen) von € 3.949.850,00,00 zuzüglich USt für die allein ihren Pflegebetrieb dienenden Sonderausfertigungen und Ausfertigungen. - Verzicht auf die zumindest aliquote Rückzahlung der Mietzinsvorauszahlungen im Falle der Kündigung der Vermieterin innerhalb der ersten sechzehn Jahre. - Entrichtung eines Mietzinses von € 13.656,92 monatlich. - Entrichtung eines Finanzierungsbeitrages von € 1.016.180, 00 Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass eine Mieterin die bei Vertragsabschluss derartige Belastungen für den Erhalt des Bestandgegenstandes auf sich genommen hat und im Falle der Kündigung durch die Vermieterin mit einem hohen finanziellen Nachteil rechnen muss, von sich aus kein Verhalten setzen wird, welches der Vertragspartnerin die Möglichkeit zur Kündigung bietet. Es liegen, lt. Vertragsinhalt, auch keine konkreten Anhaltspunkte vor, wonach die Verwirklichung eines Kündigungsgrundes durch die Vermieterin- aus welchem Grund auch immer- als einigermaßen wahrscheinlich angesehen werden könnte. Es ist daher davon auszugehen, dass die inhaltlich eingeschränkten Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG, die ausschließlich in der Person der Bw. gelegen und jeglichen Einfluss der Vermieterin entzogen sind, von der Bw. kaum verwirklicht werden. Die Wahrscheinlichkeit der Realisierung der lt. Vertragsinhalt möglichen Kündigungsgründe durch die Bw. ist somit äusserst gering. (vgl. UFS vom 17.11.2003, RV/0145-S/02) Im Lichte der vorstehenden rechtlichen Ausführungen liegt somit- aus gebührenrechtlicher Sicht- ein auf bestimmte Vertragsdauer von 35 Jahren abgeschlossener Bestandvertrag vor, in welchem mit Vertragspunkt III. der Bw. eine Option (vertraglich eingeräumtes Gestaltungsrecht) auf Verlängerung auf weitere 19 Jahre (unter ebenso lang währenden Kündigungsverzicht) eingeräumt wurde, unter der aufschiebenden Bedingung, dass sie ihr einmaliges Kündigungsrecht nach einer Vertragsdauer von sechzehn Jahren nicht ausübt. Diese Option ist im Ergebnis als Potestativbedingung (= Ereignis deren Eintritt oder Nichteintritt vom Willen eines Vertragspartners abhängt) anzusehen, welche iSd § 26 GebG, als unbedingte Last zu betrachten ist, deren Wirksamkeit gemäß
§ 17 Abs.4 GebG für die Entstehung der Gebührenschuld unbeachtlich ist. Der von der Bw. gerügten Miteinbeziehung der gesamten Mietzinsvorauszahlungen in die Bemessungsgrundlage wird entgegengehalten, dass- auch wenn es sich dabei um eine wiederkehrende Leistung handelt- die Einbeziehung des dreifachen Jahreswertes an eine unbestimmte Vertragsdauer geknüpft ist. ( z.B. VwGH 29.6.1992, 91/15/0040, VwGH 17.4.1980, Slg 5474/F ) Aus den aufgezeigten Gründen erfolgte die Bemessung der Rechtsgebühr durch die Abgabenbehörde erster Instanz, in Ansehung des § 33 TP5 Abs.3 erster Satz GebG, mit dem 18 fachen des Jahreswertes der wiederkehrenden Leistungen zu Recht. Zu der von der Bw. ins Treffen geführten Voraussetzung für das Vorliegen der Anwendung der Begünstigungsbestimmung für Wohnungsmietverträge ist festzustellen: Diese Bestimmung wurde durch Art VII Z 18 AbgÄG 1998, BGBl.I 1999/28 mit 1.7.1999 wirksam, und ist sachlich auf die im Gesetz näher bestimmten Wohnräume und dessen gleichgehaltenen Bestandgegenstände beschränkt. Die Erläuterungen zum AbgÄG lauten insoweit (1471 BlgNR 20.GP): "Bei Bestandverträgen über die Vermietung und Nutzungsüberlassung von Gebäuden oder Gebäudeteilen für Wohnzwecke sollen für die Ermittlung der Gebührenbemessungsgrundlage die wiederkehrenden Leistungen höchstens mit dem dreifachen des Jahreswertes zum Ansatz gelangen. Dadurch werden befristete Wohnungsmietverträge, deren vereinbarte Laufzeit drei Jahre übersteigt, den unbefristeten Wohnungsmietverträgen gebührenrechtlich gleich gestellt. Die Einführung der Höchstgrenze bei Vervielfachung der wiederkehrenden Leistungen soll bei Wohnungsmietverträgen die durch die anfallende Hundertsatzgebühr entstehenden Kosten beschränken und dadurch die Miete und Nutzungsüberlassung von Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten begünstigen.
Wenn auch, lt. Vertragspunkt I., die Vermieterin auf der ihr gehörenden Liegenschaft die Errichtung eines multifunktionalen Zentrums für Wohnen, betreutes Wohnen, einer Pflegeanstalt für chronisch Kranke, sowie Lokalen plant, so geht doch aus den Vertragspunkten II, VI, eindeutig hervor, dass Gegenstand dieses Mietvertrages ausschließlich die zur vorgenannten Pflegeanstalt gehörenden Lokalflachen sind, und dass die Vermietung ausschließlich zum Betrieb von Lokalen einer Pflegeanstalt erfolgte. Es liegt somit keine Anmietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen vor, welche überwiegend Wohnzwecken dienen. Da- unbeschadet dessen- dass in einem Pflegeheim übernachtet wird- in einer solchen Einrichtung, im Gegensatz zu einem Wohnheim, die Ermöglichung des privaten Lebens hinter die Erfordernisse der, für die Bewohner eines Pflegeheimes, erforderlichen, pflegerischen Maßnahmen zu treten hat. Somit kann auch ein Vertrag über die Anmietung von Gebäudeflächen, die ausschließlich den Zweck verfolgt, Lokale, welche zu einer Pflegeanstalt gehören, zu betreiben, nicht als ein, gemäß
§ 33 TP 5 Abs.3 3.Satz begünstigter, Wohnungsmietvertrag angesehen werden. Da in der Bestimmung § 33 TP5 5 Abs.3 letzter Satz auf ein Überwiegen des Wohnzweckes abgestellt wird, kommt bei der Bemessung der Bestandgebühr, im Gegensatz zum Umsatzsteuerrecht, eine Aufteilung nicht in Betracht. (vgl. Arnold Rechtsgebühren, Kommentar zum I., III., und IV. Abschnitt des Gebührengesetzes Rz 28 d zu § 33 TP5) Aus den aufgezeigten Gründen war daher spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 1. Juni 2011 nach oben