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Timestamp: 2016-10-25 12:05:03+00:00
Document Index: 215670649

Matched Legal Cases: ['art. 20', 'art. 17', 'art. 5', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 95', 'art. 97', 'art. 105', 'art. 97', 'in fine', 'art. 16', 'art. 101', 'art. 155', 'art. 16', 'art. 94', 'art. 17', 'art. 18', 'ATF ', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 20', 'art. 20', 'art. 21', 'art. 5', 'art. 259', 'art. 5', 'art. 17', 'in fine']

5A_29/2012 (26.03.2012)
repr�sent�e par Me Yves Nicole, avocat,
repr�sent�e par Me Laurent Gilliard, avocat,
tableau de distribution, frais de g�rance et d'administration de l'immeuble,
recours contre l'arr�t de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualit� d'autorit� sup�rieure de surveillance, du 22 d�cembre 2011.
A.a Par contrat du 10 d�cembre 1996, B.________ SA, propri�taire d'un immeuble sis � l'avenue xxx, � C.________ (parcelle n� xxxx), a remis � bail � A.________ S�rl des locaux � l'usage d'un bar-dancing au sous-sol dudit immeuble avec le mobilier s'y trouvant. Initialement conclu pour une dur�e d'un an � compter du 1er janvier 1997, le bail a �t� prolong� jusqu'au 1er avril 2013 par un avenant du 19 octobre 1998.
A.b L'immeuble en question a fait l'objet de poursuites en r�alisation de gage immobilier introduites le 19 f�vrier 2004 par la Banque X.________. Dans un premier temps, la g�rance l�gale a �t� confi�e � une r�gie locale, avant d'�tre reprise par l'office des poursuites comp�tent "...". La banque cr�anci�re gagiste a requis la vente de l'immeuble le 9 f�vrier 2005.
A.c Plusieurs proc�dures judiciaires ont divis� la locataire et la bailleresse, respectivement le g�rant l�gal de l'immeuble.
Par jugement du 12 novembre 2007, le Tribunal des baux a notamment donn� ordre � la bailleresse de faire proc�der dans le d�lai d'un an � des travaux de r�fection des locaux lou�s et a allou� � la locataire une somme de 7'652 fr. � titre de d�pens. Ce jugement a �t� confirm� par arr�t du Tribunal cantonal vaudois du 29 mai 2009, qui a allou� � la locataire la somme de 1'500 fr. � titre de d�pens de deuxi�me instance.
Au cours des mois de janvier et avril 2008, les locaux lou�s ont subi des d�g�ts d'eau, la premi�re fois � la suite d'un incendie, la seconde fois � la suite d'une inondation.
Le 10 avril 2008, le g�rant l�gal de l'immeuble, soit l'office des poursuites, a avis� la locataire de la r�siliation anticip�e du bail pour le 31 octobre 2008.
Saisi le 2 juin 2008 d'une requ�te portant sur la r�fection des locaux et la validit� de la r�siliation anticip�e, le Tribunal des baux a, par jugement du 29 septembre 2008, donn� ordre � la bailleresse, par son g�rant l�gal, de proc�der � la remise en �tat des locaux permettant la reprise de l'exploitation du bar, r�duit le loyer � 0 fr. d�s le 15 janvier 2008, dit que la r�siliation de bail �tait inefficace et accord� des d�pens � la locataire, par 4'933 fr.
Une troisi�me proc�dure a �t� ouverte devant le Tribunal des baux par la locataire qui, par demande du 3 juin 2008, a conclu � ce que la bailleresse soit condamn�e � lui payer les sommes suivantes:
- 221'924 fr., plus int�r�t � 5 % l'an d�s le 15 mars 2008;
- 1052 fr. par jour d�s le 1er mai 2008 et jusqu'� l'ach�vement des travaux de r�fection et d'assainissement permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, � d�faut, jusqu'� l'extinction des effets du bail;
- 708 fr. par jour pendant deux ans � partir de l'ach�vement des travaux de r�fection permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, � d�faut, � partir de l'extinction des effets du bail.
A.d La vente aux ench�res a eu lieu le 29 mai 2009 et l'immeuble a �t� adjug� pour le prix de 1'610'000 fr. Le 4 juin 2009, la locataire a requis l'office des poursuites d'inscrire comme frais de g�rance (art. 20 ORFI) les pr�tentions en dommages-int�r�ts contre la bailleresse d�coulant de sa demande pr�cit�e du 3 juin 2008 et repr�sentant, aux titres de la perte d'exploitation, de la compensation de la baisse du chiffre d'affaires et des frais judiciaires, un total de 1'179'961 fr.
Le nouveau propri�taire a �t� inscrit au registre foncier le 28 juillet 2009.
A.e La proc�dure introduite devant le Tribunal des baux le 3 juin 2008 a �t� suspendue en raison de la faillite de la bailleresse, prononc�e le 8 juillet 2010. Apr�s la cl�ture de la faillite, intervenue le 24 septembre 2010, la locataire s'est oppos�e � la radiation de la bailleresse et a requis la reprise de la proc�dure devant le Tribunal des baux. Cette proc�dure est toujours pendante.
B.a Dans un premier temps, l'office des poursuites a refus� de d�poser le tableau de distribution, d�cision contre laquelle la cr�anci�re gagiste poursuivante a d�pos� plainte. Par prononc� du 16 d�cembre 2010, le Pr�sident du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorit� cantonale inf�rieure de surveillance, a admis la plainte et astreint l'office � d�poser le tableau de distribution jusqu'au 1er mars 2011 au plus tard.
Le 28 f�vrier 2011, l'office a d�pos� le compte de frais et le d�compte d'administration de l'immeuble, ainsi que le tableau de distribution. S'agissant des frais de g�rance et d'administration, il a retenu les trois postes suivants:
- 2'621 fr. 95 (g�rance l�gale);
- 2'115 fr. (proc�s en cours au Tribunal des baux durant la proc�dure de r�alisation);
- 3'380 fr. (ensuite de l'incendie du b�timent le 15 janvier 2008).
B.b Le 9 mars 2011, la locataire a d�pos� plainte contre le tableau de distribution et le compte de frais, concluant � ce que ces actes soient compl�t�s par l'inscription en sa faveur d'un montant compl�mentaire au titre des frais de g�rance, principalement � concurrence de 1'179'961 fr., subsidiairement � concurrence du montant des dommages-int�r�ts qui seraient arr�t�s dans le jugement que le Tribunal des baux �tait appel� � rendre. Elle a demand� en outre � ce qu'il soit sursis au d�p�t du tableau de distribution et � l'�tablissement du compte de frais de g�rance jusqu'� droit connu sur ce proc�s, plus subsidiairement � ce que ces actes soient annul�s.
Par prononc� du 27 juillet 2011, l'autorit� inf�rieure de surveillance a rejet� la plainte.
Sur recours de la locataire, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois, autorit� sup�rieure de surveillance, a confirm� le prononc� de l'autorit� inf�rieure par arr�t du 22 d�cembre 2011. Ses motifs seront expos�s ci-apr�s dans la mesure utile.
Par acte du 12 janvier 2012, la locataire a interjet� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, dans lequel elle reprend les conclusions de sa plainte. Invoquant les art. 17, 18 et 94 ORFI, elle fait grief � la cour cantonale d'avoir consid�r� � tort que les dommages-int�r�ts pour l'inex�cution des travaux de r�fection ordonn�s par le Tribunal des baux n'�taient pas des frais d'administration et de g�rance � prendre en compte dans le tableau de distribution et que les pr�tentions �mises � ce titre relevaient de l'action en responsabilit� de l'art. 5 LP.
Sur requ�te de la recourante, l'effet suspensif a �t� accord� par ordonnance pr�sidentielle du 30 janvier 2012, en ce sens qu'il devait �tre renonc� � la distribution du produit de la r�alisation forc�e tant qu'il ne serait pas statu� sur le recours.
1.1 Interjet� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. c, 100 al. 2 let. a LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi par une partie qui a succomb� dans ses conclusions prises devant l'autorit� pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re de poursuite pour dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorit� cantonale de surveillance de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours est en principe recevable, ce ind�pendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF).
1.2 Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans �tre li� ni par les motifs de l'autorit� pr�c�dente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqu�s par le recourant, comme il peut le rejeter en op�rant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).
Il statue en outre sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si ces faits ont �t� �tablis d'une mani�re manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
En ce qui concerne les faits, la recourante all�gue que ce n'est pas elle, comme le retient l'arr�t attaqu� (p. 4), mais la cr�anci�re gagiste poursuivante qui a port� plainte contre le refus de l'office de d�poser le tableau de distribution. Cette constatation a �t� rectifi�e d'office (art. 105 al. 2 LTF) au consid�rant Ba ci-dessus.
La recourante soutient par ailleurs que les constatations de l'arr�t attaqu� devraient �tre compl�t�es pour tenir compte du fait, ressortant notamment des motifs du jugement du Tribunal des baux du 29 septembre 2008, que l'office a r�guli�rement recueilli l'avis de la cr�anci�re gagiste et celui de la d�bitrice � propos des mesures "prises"; en particulier, le refus de proc�der aux travaux de r�fection aurait �t� manifest� sur instructions de la cr�anci�re gagiste. On cherche vainement de tels �l�ments dans le jugement en question. Quoi qu'il en soit, ainsi qu'il pourra �tre d�duit des consid�rations ci-apr�s, un compl�tement de l'arr�t attaqu� dans le sens requis par la recourante s'av�re d�nu� d'influence sur le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 in fine LTF).
3.1 Dans la poursuite en r�alisation de gage immobilier, l'office - ou le tiers qu'il s'est substitu� (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit d�s la date de la r�quisition de vente, en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI, sauf si le poursuivant y a express�ment renonc�, � la g�rance et � la culture de l'immeuble de la mani�re pr�vue, en mati�re de poursuite par voie de saisie, d�s la date de la saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 16 ss ORFI). Cette g�rance a une port�e plus grande que celle, ant�rieure � la r�quisition de vente, de l'art. 94 ORFI, qui est limit�e aux seules mesures conservatoires urgentes (r�parations urgentes, paiement des redevances courantes de gaz, d'eau, d'�lectricit�, contributions � l'entretien du d�biteur); elle s'�tend, d'une part, aux nombreuses mesures ordinaires �num�r�es � l'art. 17 ORFI, dont le paiement des diverses charges n�cessaires au maintien de l'immeuble en bon �tat de rendement, � l'exception des int�r�ts hypoth�caires, et, d'autre part, aux mesures exceptionnelles n�cessaires dans l'int�r�t d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de proc�s et la prise de mesures impliquant des frais consid�rables (art. 18 ORFI; cf. ATF 129 III 90 consid. 2, 400 consid. 1.2).
3.2 L'office doit tenir un compte s�par� des frais de la g�rance (art. 20 al. 1 ORFI) et inscrire les d�penses et les recettes en r�sultant au fur et � mesure dans un compte d�taill� qui pourra �tre consult� en tout temps par le d�biteur et par les cr�anciers poursuivants (art. 21 al. 1 ORFI). Le compte des frais de la g�rance, avec le d�tail des recettes et d�penses, est d�pos� en m�me temps que le tableau de distribution. Il peut faire l'objet d'une plainte aux autorit�s cantonales de surveillance (art. 20 al. 1 et 21 al. 2 ORFI).
4.1 Selon l'arr�t attaqu�, les pr�tentions litigieuses ne peuvent �tre assimil�es � des frais de g�rance au sens de l'art. 20 ORFI ou � des d�penses d�coulant de la g�rance au sens de l'art. 21 ORFI, car ce ne sont pas des frais d'ex�cution de travaux de r�fection que la recourante entend faire inscrire dans le compte des frais de g�rance, mais une pr�tention en paiement de dommages-int�r�ts, laquelle rel�ve de l'action en responsabilit� de l'art. 5 LP.
La cour cantonale se r�f�re � cet �gard � la doctrine, qui pr�cise que les actes du g�rant l�gal - par quoi il faut comprendre son comportement, soit aussi son inaction �ventuelle - sont susceptibles d'engager la responsabilit� du canton (VAL�RIE D�FAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilit� et g�rance l�gale, th�se Gen�ve 2006, p. 175 n. 655 et p. 176 n. 659), un exemple de comportement illicite �tant pr�cis�ment l'absence d'une g�rance l�gale appropri�e (NICOLAS JEANDIN, Les actions en responsabilit� dans la LP, in JT 2010 II 90 ss, p. 100 et n. 53). La cour cantonale estime que, contrairement � ce qu'a fait valoir la recourante, il ne peut y avoir eu, en raison de l'inex�cution des travaux, transformation ou remplacement d'une cr�ance par une autre, soit d'une cr�ance en paiement du prix de l'ouvrage, � inscrire au compte des frais de g�rance ou au compte final du produit de la g�rance, en une cr�ance en dommages-int�r�ts qui aurait d� �tre trait�e de la m�me mani�re, savoir inscrite au compte des frais pour �tre pay�e en priorit� sur le produit de la vente aux ench�res; � cela s'ajoute que les pr�tentions de la recourante ne se rapportent pas � des sommes vers�es effectivement. Enfin, toujours selon la cour cantonale, la recourante arguant de l'impossibilit� d'agir en responsabilit� contre l'Etat en raison notamment de l'exigence l�gale de la d�monstration d'une illic�it� qualifi�e, il ne peut �tre tir� de cet argument la cons�quence qu'elle est fond�e � obtenir ce � quoi elle pr�tend par la voie de la plainte contre le tableau de distribution et le compte des frais.
4.2 La recourante se contente pour l'essentiel d'exposer que, en tant que locataire emp�ch�e d'user correctement de l'objet lou�, elle est en droit, conform�ment aux art. 259a al. 1 let. a-c, 259d et 259e CO, d'exiger notamment de l'office la remise en �tat de cet objet, une r�duction du loyer ainsi que des dommages-int�r�ts, et que si une obligation ne peut pas ou ne peut plus �tre ex�cut�e en nature, elle est remplac�e par une cr�ance en dommages-int�r�ts. Outre qu'elle a obtenu du tribunal des baux une r�duction de loyer, force est de constater que l'arr�t attaqu� ne lui d�nie pas les droits qu'elle invoque, mais la renvoie � faire valoir sa pr�tention � des dommages-int�r�ts devant le juge de l'action en responsabilit� de l'art. 5 LP.
Il est constant que l'office n'a pas fait proc�der � la remise en �tat des locaux ordonn�e par le tribunal des baux et que la question de cette omission ou de ce refus, li�e implicitement � celle de la r�fection des locaux port�e devant ledit tribunal, n'a pas fait l'objet d'une plainte aux autorit�s cantonales de surveillance en temps opportun (art. 17 LP). A d�faut de remise en �tat des locaux, l'office n'avait effectivement pas de d�penses � inscrire � ce titre dans le compte des frais de la g�rance. La cour cantonale n'a donc pas viol� le droit f�d�ral en jugeant comme elle l'a fait.
4.3 Les arguments de la recourante concernant les chances de succ�s d'une action en responsabilit� en l'esp�ce n'ont pas � �tre examin�s dans le cadre du pr�sent recours. Le Tribunal f�d�ral partage l'avis de l'autorit� pr�c�dente sur ce point (cf. ci-dessus, consid. 4.1 in fine).