Source: https://supremo.vlex.es/vid/retracto-arrendatario-24-1964-15205570
Timestamp: 2019-06-26 00:20:30
Document Index: 32511888

Matched Legal Cases: ['artículo 1692', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 6', 'artículo 1715']

STS, 11 de Octubre de 2001 - Jurisprudencia - VLEX 15205570
Número de Recurso: 3995/1999
"RETRACTO DEL ARRENDATARIO. La renuncia al derecho de retracto, discutida en el pleito, se presenta como una renuncia anticipada y genérica, contenida en una cláusula impresa que se incorporó al contrato locativo, y se presenta incluso en desuso, ya que al tiempo de la redacción del documento arrendaticio estaba vigente la Ley de 24 de diciembre de 1964. En primera instancia se desestima la demanda interpuesta por Juan Ignacio, en juicio de cognición de retracto, frente a Benito y Otros, con costas. Se estima el recurso de apelación interpuesto por Juan Ignacio y se desestima la adhesión de los demandados, y se estima la demanda, se declara haber lugar al Retracto de la lonja izquierda de la casa de la que es arrendatario el actor. Se desestima la casación de los demandados, con costas."
VISTOS por la Sala primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados identificados al margen, el Recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Bilbao -Sección quinta-, en fecha 23 de julio de 1.999, como consecuencia de los autos de juicio de cognición sobre retracto de local de negocio (Arrendamientos Urbanos) y renuncia anticipada al mismo, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Bilbao número doce, cuyo recurso fue interpuesto por don Benito , DON Silvio y doña María Angeles , doña María Cristina y por don Federico , representados por la Procuradora de los tribunales doña Sofía Guardia del Barrio, en el que es recurrido don Juan Ignacio , al que representó el Procurador don Luis Pulgar Arroyo.
El Juzgado de primera Instancia doce de Bilbao tramitó el juicio de cognición número 179/1998, que promovió la demanda de don Juan Ignacio , de la que tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: "Que seguido sea el juicio por todos sus trámites, previo recibimiento a prueba que para en su día intereso, dictar Sentencia por la que estimándola, se declare haber lugar al retracto de la lonja izquierda de la casa nº NUM000 de la calle DIRECCION000 , de esta Villa, de la que es arrendatario el actor Don Juan Ignacio , condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración y en consecuencia, a otorgar escritura de venta del referido local a su favor con arreglo al precio y condiciones que figuren en el Auto de 29 de diciembre de 1.995 dictado en los autos nº 381/94 del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de Bilbao seguidos por el Banco Guipuzcoano S.A. contra Don Vicente y pago de los demás gastos de legítimo abono que se justifiquen con el apercibimiento de que si no lo verifican, será otorgada de oficio, condenándoles, asimismo, al pago de las costas procesales".
Los demandados don Benito , don Silvio y doña María Angeles , don Federico y doña María Cristina , se personaron en el pleito y contestaron a la demanda para oponerse a la misma y terminar suplicando: "En su día se dicte sentencia desestimando por completo la demanda y, subsidiariamente, para el caso de declarar procedente el retracto se determine en precio equivalente al valor actual del local, con expresa imposición de costas en todo caso al demandante".
Unidas las pruebas practicadas y que fueron declaradas pertinentes, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número doce dictó sentencia el 8 de julio de 1.998, con el siguiente Fallo literal: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. De Rodrigo y Villar, en representación de D. Juan Ignacio , en juicio de cognición de retracto, frente a D. Benito , D. Silvio , Dª María Cristina , Dª María Angeles y D. Federico , debo absolver y absuelvo a éstos, sobre el fondo del asunto, de las pretensiones en su contra deducidas en esta litis, cuyas costas procesales se imponen a su promovente".
La referida sentencia fue recurrida por el actor del pleito, habiéndose adherido los demandados, al plantear apelación para ante la Audiencia Provincial de Bilbao y su Sección quinta tramitó el rollo de alzada número 603/98, pronunciando sentencia con fecha 23 de julio de 1.999, la que en su parte dispositiva declara, Fallamos: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Rodrigo Villar en nombre y representación de D. Juan Ignacio y desestimando la adhesión formulada al recurso por la Procuradora Sra. Hurtado en nombre y representación de D.Benito , D. Silvio , Dª María Cristina , Dª María Angeles y D. Federico contra la sentencia de fecha 8-julio-98, debemos Revocarla y dictar otra por la que estimando la demanda formulada contra éstos últimos por la Procuradora Sra. Rodrigo y Villar en nombre y representación de D. Juan Ignacio , debemos declarar y declaramos haber lugar al Retracto de la lonja izquierda de la casa nº NUM000 de la DIRECCION000 de Bilbao de la que es arrendatario el actor, condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración, y en consecuencia, a otorgar escritura de venta del referido local a su favor con arreglo al precio y condiciones que figuran en el Auto de 29-12-95, dictado en los autos nº 381/94 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Bilbao seguido, por el Banco Guipuzcoano S.A. contra D. Vicente y pago de los demás gastos de legítimo abono que se justifiquen con el apercibimiento de que si no lo verifican, será otorgada de oficio. Con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas en la primera instancia; y con el pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia, que se contiene en el fundamento octavo de esta resolución".
La Procuradora de los tribunales doña Sofía Guardia del Barrio, en nombre y representación de D. Benito , de D. Silvio y de Dª María Angeles , de Dª María Cristina y de D. Federico , formalizó recurso de casación ante esta Sala contra la Sentencia dictada en apelación, que integró con un sólo motivo, al amparo del artículo 1692, número cuarto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que denunció infracción de los artículos 6-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955 y 24 de diciembre de 1964, en relación al 6-2º y 1255 del Código Civil.
La votación y fallo del presente recurso de casación tuvo lugar el pasado día dos de octubre de dos mil uno.
El único motivo del recurso denuncia infracción del artículo 6-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955 y 24 de diciembre de 1964, así como el 6-2 y 1255 del Código Civil y está dedicado a combatir la desestimación de la renuncia del derecho a retraer que decreta la sentencia que se recurre.
El contrato de arrendamiento del local objeto del pleito, que lleva fecha de 12 de abril de 1967, contiene incorporada la cláusula (primera) en la que literalmente se hace constar: "y haciendo formal y solemne declaración, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 6º de la vigente Ley de arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955 (Texto articulado), de renuncia expresa a los derechos que la citada Ley concede, excepción hecha de la prórroga forzosa, por lo cual el presente contrato se regirá, en primer término, por las estipulaciones que se pactan y, subsidiariamente, por lo dispuesto para el caso por la Ley civil común, a la cual libremente se acogen las partes".
El artículo 6-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955, incorporado al Texto articulado de 13 de abril de 1956, autorizaba al arrendatario de local de negocio a renunciar a los beneficios que la Ley le confiere, salvo el de prórroga forzosa, lo que recogió el correspondiente artículo 6-3 de la Ley de 24 de diciembre de 1964.
La renuncia al derecho de retracto, discutida en el pleito, se presenta como una renuncia anticipada y genérica, contenida en una cláusula impresa que se incorporó al contrato locativo, y se presenta incluso en desuso, ya que al tiempo de la redacción del documento arrendaticio estaba vigente la Ley de 24 de diciembre de 1964.
No se trata por tanto de una renuncia decididamente convenida, especifica y concretada al derecho de retracto de forma precisa, clara y terminante. El examen de la validez y eficacia de la que nos ocupa remite a la aplicación de la normativa legal arrendaticia a la genérica del artículo 6-2 del Código Civil, en cuanto actúa como delimitador del alcance de la renuncia de derechos y que ha motivado la doctrina constante de esta Sala de Casación Civil que exige, para su eficacia jurídica, que ha de ser expresa y contundente, con manifestación indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma, o deducida de actos o hechos de los que se deduzca inequívocamente y sin ambigüedad alguna (Sentencias de 5-3, 3-6, 28 y 31-10 y 5-12- 1991, 14-2-1992, 31-10-1996 y 19-12-1997). Estas circunstancias no se dan en el caso de autos, ya que aquí se trata de renuncia genérica y amplia, que no cabe ser admitida, pues su propia naturaleza impone otorgarla sabiendo lo que se renuncia y una vez el derecho haya surgido.
También ha de tenerse en cuenta que, al actuar la renuncia como dejación del derecho sobre el que se proyecta, resulta necesario que el derecho se hubiera incorporado al patrimonio del renunciante, en este caso el arrendatario, respecto al cual el retracto actúa como un derecho expectante, ya que su realización está supeditado a que se den las condiciones legales que posibilitan su ejercicio, es decir la transmisión del objeto de arriendo a un tercero -cambio de titularidad dominical y persona arrendadora- y es entonces cuando la renuncia sí resulta efectiva, al haber nacido el derecho, que queda así a la disponibilidad del arrendatario y de este modo no puede renunciar anticipadamente a un beneficio no surgido al tiempo de celebrarse el contrato (Sentencias de 14-11-1952 y 6-5-1955).
El artículo 6-2 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta refiere el alcance de la renuncia de derechos en cuanto afecta a facultades que se presupone han entrado en la titularidad del renunciante, y es precisamente lo que origina el derecho subjetivo y no puede confundirse con la "mutus disensus" o contraria voluntad (Sentencia de 17-11-1984).
Al no proceder el recurso sus costas son de cuenta de los litigantes que lo formalizaron, a tenor del artículo 1715 de la Ley Procesal Civil.
Que debemos de declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación que fue formalizado por don Benito , don Silvio , doña María Cristina , doña María Angeles y don Federico , contra la sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Bilbao -Sección quinta-, en fecha veintitrés de julio de 1999, en el proceso al que el recurso se refiere.
Líbrese testimonio de la presente para su remisión a la expresada Audiencia, con devolución de autos y rollo, interesando el correspondiente acuse de recibo.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Alfonso Villagómez Rodil.-Luis Martínez-Calcerrada Gómez.-José-Manuel Martínez-Pereda Rodríguez.-Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
SAP Burgos 78/2012, 21 de Febrero de 2012