Source: https://docplayer.fi/15958063-Kiinteistojen-arvostamisperusteiden-kehittamistarve-kiinteistoverotuksessa-risto-peltola-maanmittauslaitos.html
Timestamp: 2019-01-21 16:34:58+00:00
Document Index: 3086464

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

Kiinteistöjen arvostamisperusteiden kehittämistarve kiinteistöverotuksessa. Risto Peltola, Maanmittauslaitos - PDF
Kiinteistöjen arvostamisperusteiden kehittämistarve kiinteistöverotuksessa. Risto Peltola, Maanmittauslaitos
Download "Kiinteistöjen arvostamisperusteiden kehittämistarve kiinteistöverotuksessa. Risto Peltola, Maanmittauslaitos"
1 Kiinteistöjen arvostamisperusteiden kehittämistarve kiinteistöverotuksessa Risto Peltola, Maanmittauslaitos Helmikuu 2014
2 VALTIOVARAINMINISTERIÖ PL 28 (Snellmaninkatu 1 A) VALTIONEUVOSTO Puhelin (vaihde) Internet: Taitto: Pirkko Ala-Marttila/VM-julkaisutiimi
3 Tiivistelmä Selvitys koskee kiinteistöverotuksen keskeistä elementtiä, kiinteistöjen verotusarvon määritystä. Selvityksen tarkoituksena on tarkastella, miten tasapuolisesti nykyinen arvostamisjärjestelmä jakaa verorasituksen eri kiinteistöjen kesken. Verotuksen tasapuolisuus on tärkeää sekä veron hyväksyttävyyden kannalta että fiskaaliselta kannalta. Tasapuolisuuden mittarina käytetään sitä, miten hyvin verotusarvot vastaavat käypiä arvoja. Tästä suhteesta käytetään nimitystä suhteellinen verotusarvo. Lisäksi selvityksessä lasketaan, missä suhteessa maksetut kiinteistöverot ovat suhteessa kiinteistöjen kauppahintoihin. Tästä suhteesta käytetään nimitystä efektiivinen kiinteistöveroaste. Tietolähteenä tutkimuksessa ovat Verohallinnon vuoden 2010 kiinteistöverotuksen tiedot sekä varainsiirtoverotuksen tiedot asunto-osakeyhtiömuotoisista asuntokaupoista vuosilta ja lisäksi Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisterin (KHR) tiedot vuosilta Tulosten mukaan kaikissa kunnissa verotusarvot ovat varsin matalat maksettuihin kauppahintoihin verrattuna. Asuinkiinteistöillä suhteelliset verotusarvot ovat matalammat kuin muilla kiinteistöillä. Suhteellisen verotusarvon (verotusarvo/kauppahinta) mediaani vaihtelee Suomen kunnissa seuraavasti: asunto-osakeyhtiö-muotoiset kiinteistöt %, rakennetut omakotikiinteistöt %, asuntotontit %, muut kuin asumisen kiinteistöt %. Vastaavasti efektiivisen kiinteistöveroasteen (vero/kauppahinta) mediaani vaihtelee seuraavasti: asunto-osakeyhtiö-muotoiset kiinteistöt 0,08-0,2 %, rakennetut omakotikiinteistöt 0,1-0,3 %, asuntotontit 0,1-0,4 %, muut tontit 0,1-0,5 %. Tutkimuksessa havaittiin, että kuntien välillä sekä kunnan sisällä eri alueiden välillä suhteellinen ja efektiivinen veroaste vaihtelevat suuresti. Esiselvitys vahvistaa kuvaa, että yhdenvertaisuus ei läheskään aina toteudu kiinteistöverotuksessa. Ongelmana on mm. se, että verotusarvot vastaavat heikosti markkina-arvoja. Esiselvityksessä suositellaan rakennusten arvostamisperusteiden yksinkertaistamista ja maapohjan arvostamisen perusteena olevien hintavyöhykkeiden tasopäivitystä ja vyöhykkeiden suhteellisten hintaerojen tarkistamista. Maapohjan arvioinnin tueksi suositellaan käyttämään asuntokauppoja, jos tonttikauppoja ei ole alueella tehty riittävän paljon luotettavan arvonmäärityksen kannalta.
5 Sisältö Tiivistelmä Johdanto Kiinteistöjen arvostaminen nykyjärjestelmässä Maapohjan arvo Rakennuksen arvo Kiinteistöverotuksen taso ja kehitys Nykyjärjestelmän ongelmia Rakennuksen iän ja koon vaikutus Rakennuksen iän vaikutus: Pääkaupunkiseudun asuinhuoneistot Rakennuksen iän vaikutus: asuinhuoneistot pääkaupunkiseudun ulkopuolella Omakotikiinteistöjen kauppahinnat talon iän funktiona Arvonalenemisen vertailu eri menetelmillä Maapohjan käypä arvo arvostamislaissa Sijaintierot Rakennusoikeus, joka ei ole verotuksen kohteena Kiinteistön verotusarvon ja kiinteistöveron suhde käypään arvoon Sovellettava tutkimusmenetelmä Tutkimusaineistot Tutkimuksen tulokset Rakennustyyppien väliset erot Kuntien väliset erot Suhteellisen kiinteistöveron vaihtelu kuntien sisällä Nykyjärjestelmän arvostamismenetelmän arviointia Kiinteistöjen arvostusta koskevia kehittämissuosituksia Sijaintierot Asuinkiinteistöjen arvostaminen tonttien hintatietojen puuttuessa Rakennusoikeus, joka ei ole verotuksen kohteena Toimitilakiinteistöjen arvostaminen Vuokratontilla sijaitsevien kiinteistöjen arvostaminen... 55
6 6.6 Rakennusten arviointi Hintojen vuosimuutokset Lakimuutosten tarve Jatkoselvityksen tarve Arviointi Kiinteistöjen verotusarvostuksen parhaat kansainväliset käytännöt Lähteitä...61 Yhteisöjä ja niiden kotivuja Maanmittauslaitoksen julkaisuja Liitteet Rakennuksen vuotuinen arvonalennus - Hintamallien laskenta ja teknisiä tietoja Suhteellisen verotusarvon erot alueiden sisällä: Helsingin kantakaupungin eteläosa Suhteellisen verotusarvon erot alueiden sisällä: Turun keskusta Seutukunnat ja kunnat... 76
7 7 1 Johdanto Valtiovarainministeriö on käynnistänyt vuoden 2012 alussa kiinteistöveron kehittämishankkeen (VM036:00/2012), jonka puitteissa selvitetään laaja-alaisesti kiinteistöverotukseen liittyvää uudistamistarvetta. Kehittämishankkeessa ovat mukana valtiovarainministeriön lisäksi Kuntaliitto ja Verohallinto. Hankkeen puitteissa on perustettu erillinen työryhmä pohtimaan kiinteistöveron arvostamisperusteiden kehittämistarvetta. Työryhmään kuuluvat Jukka Hakola (Kuntaliitto), Eila Närhi (Verohallinto), Kari Pilhjerta (Verohallinto), Elina Pylkkänen (valtiovarainministeriö) sekä Tanja Rantanen (valtiovarainministeriö). Työryhmän toimeksiannosta Risto Peltola (Maanmittauslaitos) on tehnyt tämän esiselvityksen kiinteistöjen arvostamisperusteiden uudistamistarpeesta. Työryhmä on toiminut esiselvityksen ohjausryhmänä esiselvityksen tekemisen aikana. Esiselvityksen tarkoituksena on kartoittaa nykyjärjestelmän puutteita ja ongelmakohtia sekä esittää mahdollisia kehittämisvaihtoehtoja ja jatkoselvitystarpeita. Kiinteistövero otettiin käyttöön Suomessa Lähtökohtana on, että kiinteistövero määrätään kiinteistön ominaisuuksiin pohjautuvan arvon perusteella. Arvostamisperusteet määritellään erikseen maapohjalle ja rakennuksille. Arvostamismenetelmään ei ole tehty veron voimassaoloaikana muutoksia. Arvostamistasoa on kuitenkin päivitetty rakennusten osalta rakennuskustannusindeksin kehitystä vastaten vuosittain ja maapohjan osalta tarkistus on tehty niin ikään vuosittain kunkin kunnan osalta. Arvostamisessa sovellettujen viitearvojen päivityksistä huolimatta kiinteistöjen verotusarvot ovat jääneet jälkeen alkuperäisestä tavoitetasosta vallitsevaan hinta- ja kustannustasoon verrattuna. Rakennusten verotusarvon määrityksen perusteena käytetty rakennusten jälleenhankinta-arvo on jäänyt huomattavasti jälkeen rakentamiskustannusten nykytasosta. Samoin maapohjan verotusarvo alittaa yleisesti arvostuksen lähtökohtana olevan 73,5 prosentin tavoitetason vallitsevasta hintatasosta. Rakennusten arvostamisen perusteena käytetään rakennuksen jälleenhankinta-arvoa, jolla tarkoitetaan vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä. Jälleenhankinta-arvon määrityksen kriteerit ovat monimutkaiset ja ne ovat monilta osin vanhentuneet. Yksityiskohtaiset kriteerit on laadittu 1970-luvulla sen hetkisten rakentamisstandardien mukaisesti. Rakentamisen normiohjaus ja rakennustekniikka ovat sen jälkeen kehittyneet huomattavasti. Rakennusten verotusarvoon vaikuttaa jälleenhankinta-arvon lisäksi rakennuksen iän perusteella tehtävä kaavamainen vuosittain kertyvä ikäalennus, joka voi muodostua liian suureksi, jos rakennuksen kunnosta on huolehdittu normaalisti. Maapohjan arvostamisen lähtökohtana on vallitseva hintataso. Verotusarvoa määrittävät aluehinnat eivät kuitenkaan usein vastaa markkinoiden hintatasoa, koska arvostamisessa sovellettujen aluehintavyöhykkeiden rajaus ei välttämättä vastaa suhteellisia hintaeroja tai viitearvoja päivitetään liian harvoin. Hallitus on linjannut ohjelmassaan, että kiinteistöveron painoarvoa tullaan kasvattamaan kuntien tulolähteenä. Veron kasvattaminen asettaa kuitenkin samalla vaatimuksia vero-
8 8 tusarvojen määrittämisperusteiden oikeudenmukaisuutta ja yhdenmukaista soveltamista kohtaan. Kiinteistöveron arvostamisperusteisiin liittyvät ongelmat ovat yhtenä syynä siihen, että nykyjärjestelmässä kiinteistövero ei aina määräydy tasapuolisella tavalla. Muita ongelmia ovat kunnissa sovellettavien rakentamiseen ja lupamenettelyihin liittyvien käytäntöjen ja käsitteiden epäyhtenäisyys, minkä vuoksi kaikista rakennuksista tiedot eivät välity eteenpäin verotusta varten. Ongelmana on myös Verohallinnolle välittyvien kiinteistötietojen puutteellisuus. Näitä viimeksi mainittuja ongelmia tarkastellaan hankkeen kokonaisuuteen sisältyvissä muissa selvityksissä. Arvostamisperusteiden kehittämisessä lähtökohtana on, että kiinteistövero olisi myös jatkossa kunnille vakaa tulolähde. Arvostamisperusteiden tulisi olla selkeät ja yksinkertaiset. Kiinteistöverotuksen on oltava läpinäkyvää siten, että veron hyväksyttävyys ei heikkene ja että sen tasapuolisuutta voidaan valvoa. Veron hallinnollisen tehokkuuden kannalta on tärkeää, että arviointi on tehtävissä massamenettelyllä ja että kiinteistötiedot saadaan suoraan eri viranomaisten rekistereistä. Arvostamismenetelmän tulisi kestää aikaa siten, että verotusarvot kehittyisivät kustannus- ja hintatason mukaisesti. Kiinteistövero ei saisi hillitä taloudellista toimeliaisuutta, vaan sen tulisi pikemminkin edistää rakentamista ja maan ottamista hyötykäyttöön. Tämän selvityksen tavoitteena on kartoittaa nykyiseen arvostamismenettelyyn liittyviä epäkohtia eri kiinteistötyyppien osalta ja tuottaa pohjamateriaalia tätä tutkimusta seuraavalle jatkoselvitykselle. Nykyisen lainsäädännön mukaista arvostamista ja veron tasapuolisuutta tarkastellaan tässä tutkimuksessa suhteellisen verotusarvon sekä efektiivisen kiinteistöveroasteen avulla. Menetelmällä pystytään vertaamaan kiinteistöveron tasoa samantyyppisten ja -arvoisten kiinteistöjen välillä. Aineistona tutkimuksessa on käytetty Verohallinnon kiinteistöverotuksen aineistoa vuodelta 2010 ja varainsiirtoverotuksen tietoja vuosilta sekä Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisteritietoja vuosilta Tutkimus keskittyy lähinnä asuinrakennusten ja maapohjan verotuksen tarkasteluun. Tutkimuksen tulokset osoittavat, että suhteellisen verotusarvon mediaani vaihtelee kunnissa seuraavasti: asunto-osakeyhtiö -muotoiset kiinteistöt %, rakennetut omakotikiinteistöt %, asuntotontit %, muut kuin asumisen kiinteistöt %. Tutkimus osoittaa myös, että efektiiviset kiinteistöveroasteet ovat varsin matalia kaikissa kunnissa. Vaihtelu on voimakasta kuntien välillä, mutta erityisen voimakasta vaihtelu on kuntien sisällä, eri alueiden välillä. Kiinteistöjen efektiivisen veroasteen mediaani vaihtelee kunnissa seuraavasti: asunto-osakeyhtiö-muotoiset kiinteistöt 0,08-0,2 %, rakennetut omakotikiinteistöt 0,10-0,30 %, asuntotontit 0,10-0,40 %, muut tontit 0,10-0,50 %. Tutkimus rakentuu siten, että luvussa 2 kuvataan nykyinen kiinteistöjen arvostusta koskeva normisto. Luvussa 3 esitetään kiinteistöveron tuotto rakennustyypeittäin ja maapohjien käyttötarkoituksen mukaan jaoteltuna sekä alueellisesti jaoteltuna. Luvussa 4 kartoitetaan nykyjärjestelmän keskeisiä ongelmia. Luvussa 5 esitellään tutkimusmetodi, käytetyt tutkimusaineistot ja tulokset. Luvuissa 6 ja 7 annetaan kehittämissuosituksia ja esitetään jatkoselvitystä vaativia aiheita.
9 9 2 Kiinteistöjen arvostaminen nykyjärjestelmässä Kiinteistöverolaissa kiinteistöllä tarkoitetaan tonttia, tilaa ja muuta Suomessa olevaa itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka on merkitty tai olisi merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisterilaissa (392/1985) tarkoitettuun kiinteistörekisteriin (1152/2005). Kiinteistövero koskee kiinteistöjen kiinteää omaisuutta (ei irtaimia varallisuuseriä). Veropohjaan kuuluvat lähtökohtaisesti kaikki kiinteistöt. Verosta vapautettuja ovat metsäja maatalousmaa; autiokirkko, linna tai linnoitus ja luostari; Suomen aluevalvontaan käytettävät rakennukset sekä muut kiinteistöt siltä osin kuin niitä käytetään puolustusvoimien tarpeisiin linnakkeina, sotilas-, lento- tai laivastotukikohtina, tutkimus- tai koelaitoksina, varastona tai varikkona; sekä lisäksi vesialueet. Kiinteistöveroa ei ole myöskään suoritettava kiinteistöstä siltä osin kuin sitä käytetään torina; katuaukiona, katuna, rakennuskaavatienä, yleisenä tienä, yleisen raideliikenteen väylänä tai yleisen lentokentän kiitotienä; evankelisluterilaisen kirkon tai ortodoksisen seurakunnan tai muutoin asianomaisella luvalla perustettuna hautausmaana, jollaisena ei kuitenkaan pidetä yksityistä hautasijaa. Kiinteistön verotusarvo määrätään erikseen maapohjan ja rakennusten osalta (ArvL 28 ). Jos kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien ja etuuksien verotusarvojen yhteismäärä on näiden osien ja etuuksien yhteenlaskettua käypää arvoa suurempi, katsotaan kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien ja etuuksien arvoksi niiden käypä arvo (ArvL ). Käyvällä arvolla tarkoitetaan kiinteistön todennäköistä luovutushintaa (ArvL 32.2 ). ArvL 29.4 :ssä Verohallinnolle on annettu valtuus sitovasti määrätä rakennusmaan verotusarvoperusteista ja niihin vuosittain tehtävistä muutoksista. Perusteena käytetään vuonna 1994 käyttöön otettuja kuntakohtaisia tonttihintakarttoja. ArvL 30 :n mukaan valtiovarainministeriö määrää vuosittain rakennusten, rakennelmien ja vesivoimalaitosten jälleenhankinta-arvon perusteet. Rakennuksen verotusarvo saadaan vähentämällä jälleenhankintaarvosta laissa säädetyt ikäalennukset. 2.1 Maapohjan arvo Arvostamislain mukaan maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon kiinteistön käyttötarkoitus, rakennusoikeus, sijainti, liikenneyhteydet, sopivuus rakennustarkoituksiin, kunnallisteknisten töiden valmiusaste sekä laadultaan ja sijainniltaan vastaavista kiinteistöistä paikkakunnalla vapaassa kaupassa normaaleissa oloissa maksettujen hintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso (ArvL 29.4 ).
10 10 Rakennusmaan arvostusmenetelmä on kehitetty Valtion teknillisen tutkimuslaitoksen (VTT) ja Verohallinnon yhteistyönä. VTT on selvittänyt rakennusmaan kohtuullisen käyvän arvon koko maassa. Verohallinnon päätöksessä mainitut kuntakohtaiset arviointiohjeet on laadittu tuon selvityksen pohjalta vuoden 1993 lopun käypään hintaan. Ohjeet on tarkistettu tämän jälkeen vuosittain ja niihin on tehty hintatason muuttumisesta johtuvat korjaukset. Kuntakohtaiseen arviointiohjeeseen sisältyvät tonttihintakartat, joihin on merkitty rakennusmaan käypä arvo eli ns. aluehinta, joko rakennusoikeutta tai neliömetriä kohden asemakaavan mukaisen käyttötarkoituksen perusteella. Aluehinnat on annettu mm. asuinpientalojen, asuinkerrostalojen, liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuusrakennusten tonteille. Kiinteistöt, joilla on sama aluehinta, on rajattu kartalle omaksi hinta-alueekseen. Haja-asutusalueilla käytetään rakennusmaan arvostuksessa kuntakohtaisia perushintoja neliömetriä kohti. Lisäksi arviointiohjeissa on selvitetty erikseen ne kunnan rakennuspaikkojen perushinnat, jotka ovat muiden rakennuspaikkojen hintoja korkeampia. Tonttihintakartoissa ja arviointiohjeissa esitetyt arvot ovat keskimääräisiä käypiä arvoja ja ne perustuvat pääsääntöisesti toteutuneisiin rakentamattoman maan kauppahintoihin. Verohallinnon päätöksen mukaan tonttien ja muun rakennusmaan verotusarvoksi vuonna 2011 katsotaan 73,5 % edellä mainittujen ohjeiden mukaisesta käyvästä hintatasosta (tavoitearvo). Verotusarvoksi vahvistetaan enintään tavoitearvo. Jos rakennusmaan käypä arvo on Verohallinnon päätöksen mukaan laskettua arvoa alempi, rakennusmaan verotusarvoksi katsotaan käypä arvo. Verohallinnon vuosittain kunkin kunnan osalta erikseen antamat rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteet ovat verotoimistoja sitovia. Olosuhteissa tapahtuneet oleelliset muutokset tulee kuitenkin ottaa huomioon verotusarvoa vahvistettaessa (esim. kaavamuutosten vaikutus). Pelkästään yleisestä hintatasosta johtuvia muutoksia rakennusmaan arvoon verotoimisto ei voi tehdä. Jos tontin tai rakennuspaikan rakennusoikeutta ei ole käytetty täyteen määrään ja jos sillä olevien rakennusten arvo ei ole tontin arvoon verrattuna vähäinen, tontin arvoa on alennettava kohtuullisesti (ArvL 29.3 ). 2.2 Rakennuksen arvo Rakennusten verotusarvon määrääminen tapahtuu kaavamaisesti rakennukselle määrättävän jälleenhankinta-arvon ja siitä tehtävien ikäalennusten perusteella. Alueellisia eroja ei oteta huomioon, vaan rakennusten arvostaminen tapahtuu samoin perustein koko maassa. Valtiovarainministeriön asetus rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista annetaan vuosittain. Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä. Jälleenhankinta-arvoasetuksessa on määritelty eri rakennustyypeille omat arviointiohjeet. Jälleenhankinta-arvo lasketaan rakennuksen koon sekä laatu- ja varustetason perusteella. Asetuksen arvot perustuvat keskimääräisiin rakennuskustannuksiin, joista jälleenhankintaarvon perusteena on käytetty 70 %. Rakennuksen myyntihinnalla tai todellisilla rakennuskustannuksilla ei yleensä ole merkitystä jälleenhankinta-arvoa määrättäessä. Jälleenhankinta-arvoasetus on sitova. Rakennukset arvostetaan pääsääntöisesti noudattaen asetuksen arvoja sellaisenaan. Vain niissä tapauksissa, joissa joko verovelvollinen tai veroviranomainen voi osoittaa, että rakennus poikkeaa olennaisesti keskimääräisestä rakennustasosta, voidaan asetuksessa olevista arvoista poiketa. Poikkeaminen voi olla enintään +/- 30 %. Verohallinnon yhtenäistämisohjeissa vuodelta 2011 toimitettavaa verotusta varten on annettu keskimääräiset rakennuskustannukset mm. kasvihuoneiden, viljasiilojen, kalliosuojien, pysäköintitalojen sekä uima- ja jäähallien jälleenhankinta-arvon laskemiseksi.
11 Jälleenhankinta-arvoasetuksessa rakennuksen pinta-alalla tarkoitetaan ulkoseinien ulkopintojen rajoittamien kerrosten ja kellareiden yhteenlaskettua alaa. Rakennuksen pinta-alaan ei lueta lämpöeristämättömiä ullakoita ja kuisteja sekä parvekkeita, katoksia ja matalia tiloja, joiden vapaa korkeus on alle 160 cm. Pinta-alaan ei myöskään lasketa porttikäytäviä ja ulkoseinän paksuutta syvempiä ovisyvennyksiä eikä rakennuksen ulkoseinän ulkopuolella olevien pilarien, hormistojen, savupiipun yms. alaa. Jälleenhankinta-arvoasetuksessa määritelty rakennuksen pinta-ala poikkeaa maankäyttöja rakennuslain mukaisesta rakennuksen kerrosalan määrittelystä siten, että kaikki ullakon lämpöeristetyt tilat ja kellaritilat kokonaisuudessaan lasketaan rakennuksen pinta-alaan. Rakennuksen pinta-ala on maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen kerrosalaan (Maank. ja RL 115 ) verrattuna yleensä vähän suurempi tai ainakin samaa suuruusluokkaa. Myymälä- ja teollisuusrakennusten jälleenhankinta-arvo lasketaan rakennuksen kuutiotilavuuden perusteella. Rakennuksen kuutiotilavuuteen sisällytetään sekä lämpimät että kylmät tilat ulkomittojen mukaan laskettuina. Rakennuksen keskimääräinen kerroskorkeus saadaan jakamalla tilavuus pinta-alalla. Rakennuksen verotusarvo saadaan, kun sen jälleenhankinta-arvosta tehdään vuotuiset ikäalennukset. Arvostamislaissa ikäalennukset on määrätty erikseen sen mukaan, onko rakennuksen kantava rakenne puuta vai kiveä. Ikäalennus määräytyy nimenomaan kantavan rakenteen eikä esim. ulkoseinien pinnoitteen mukaan. 11 Vuotuiset ikäalennukset ovat seuraavat: 1) asuin-, toimisto- ja muu niihin verrattava rakennus: puinen 1,25 % ja kivinen 1 %; 2) myymälä-, varasto-, tehdas-, työpaja-, talous- ja muu niihin verrattava rakennus sekä muu kuin vesivoimalaitokseen kuuluva voima-asema: puinen 5 % ja kivinen 4 %; 3) varasto- ja muu rakennelma 10 %; 4) vesivoimalaitokseen kuuluva rakennus, pato, allas ja muu rakennelma 1 %; 5) välittömästi ydinvoimalaitostoimintaa palveleva rakennus tai rakennelma 2,5 %. Rakennuksen tai rakennelman arvoksi katsotaan aina kuitenkin vähintään 20 % rakennuksen tai rakennelman jälleenhankinta-arvosta. Edellä kohdissa 4 ja 5 tarkoitettujen rakennusten ja rakennelmien arvoksi katsotaan vähintään 40 % jälleenhankinta-arvosta. Jos kuitenkin rakennus on lopullisesti poistettu käytöstä, ikäalennuksen määrää ei ole rajoitettu. Perusparannusten ja huomattavien kunnossapitotöiden vaikutus rakennuksen arvoon arvioidaan tapauskohtaisesti. Rakennusten arvostukseen vaikuttaa näiden lisäksi suuri joukko muitakin määräyksiä koskien mm. rakennelmia, epätyypillisiä, keskeneräisiä tai vaurioituneita rakennuksia sekä suojeltuja tai kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia.
13 13 3 Kiinteistöverotuksen taso ja kehitys Kiinteistöveroa määrättiin vuonna 2010 maksettavaksi miljoonaa euroa noin 2,6 miljoonalta kiinteistöltä. Rakennuksista maksettava vero oli 865 milj. euroa ja maapohjista 348 milj. euroa. Rakennuksista valtaosa on asuinrakennuksia, ja niistä maksettiin myös eniten kiinteistöveroa, vaikka asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti on kunnissa keskimäärin noin puolet yleisestä kiinteistöveroprosentista, jota pääsääntöisesti sovelletaan muihin rakennuksiin. Maapohjan kiinteistöverosta asuinkiinteistöjen osuus on kaksi kolmasosaa. Taulukossa 1 on eriteltynä rakennuksiin ja maapohjaan kohdistuneet verot rakennustyypeittäin vuonna Taulukko 1. Kiinteistöverot rakennuksen käyttötarkoituksen mukaan. Lähde: Verohallinnon kiinteistöverotuksen tiedot vuodelta kiinteistöjen lukumäärä kiinteistövero Mediaani Summa yht /k-m 2 Mediaani efektiivinen kiinteistövero (0,01 %) kiinteistövero yht milj. tontin kiinteistövero yht milj. rak. kiinteistövero yht milj. Kaikki Rakennuksen käyttötarkoitus ei rakennuksia ei tietoa muu rakennus vakituisen asumisen rakennus asuinrakennus, ei vak.asunto voimalaitosrakennus ydinvoimalarakennus yleishyödyllinen rakennus vesi/tuulivoimala, max 10mVA Taulukosta 2 ilmenee, miten rakennusten verotus jakautuu kuntaryhmittäin luokiteltuna lähinnä kunnan väkiluvun mukaisesti. Taulukosta näkyy ensinnäkin se, että maapohjaan kohdistuvasta verosta puolet kertyy Helsingin seutukunnasta. Toiseksi Helsingin seutukunnassa huomionarvoista on, että maapohja ja rakennukset kerryttävät suunnilleen yhtä paljon kiinteistöveroa. Sen sijaan muissa kuntaryhmissä rakennuksista peritty vero ylittää selvästi maapohjasta kertyvän veron. Pääkaupungin ulkopuolisissa kasvukeskuksissa rakennusten osalta vero on noin kolminkertainen maapohjasta kertyvään veroon verrattuna. Muissa kunnissa rakennuksista kertyvä vero on jopa kuusinkertainen maapohjasta kertyvään veroon verrattuna. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistöveron tuotto on pääosaltaan rakennuksista perittävää veroa useimmissa kunnissa siitäkin huolimatta, että rakennusten keskimääräinen kiinteistöveroprosentti on alle puolet keskimääräisestä maapohjan veroprosentista. Manner-Suomessa
14 14 vuonna 2012 sovellettujen verotusarvoilla painotettujen vakituisten asuinrakennusten veroprosenttien keskiarvo on 0,40 % ja yleisen kiinteistöveroprosenttien 0,90. Taulukko 2. Kiinteistöverojen rakenne sijainnin ja tontin omistuksen mukaan. Lähde: Verohallinnon kiinteistöverotuksen tiedot vuodelta kiinteistöjen lukumäärä kiinteistö vero Mediaani Summa yht /k-m 2 Mediaani efektiivinen kiinteistövero (0,01 %) kiinteistövero yht milj. tontin kiinteistö vero yht milj. rak. kiinteistövero yht milj. Kaikki Suuralue Helsingin seutukunta valtakunnanosakeskusten seutukunnat muut kasvavat seutukunnat isot ei-kasvavat seutukunnat pienet ei-kasvavat seutukunnat omalla tontilla olevat vuokratontilla olevat Helsingin seutukuntaan kuuluvat: Espoo, Helsinki, Vantaa, Kauniainen, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Sipoo, Siuntio, Tuusula ja Vihti. Valtakunnanosakeskusten seutukuntia ovat Turun, Tampereen, Kuopion, Jyväskylän ja Oulun seutukunnat. Muut kasvavat seutukunnat ovat Lohjan, Tammisaaren, Salon, Hämeenlinnan, Riihimäen, Lahden, Lappeenrannan, Joensuun, Seinäjoen, Kyrönmaan, Vaasan, Jakobstadsregionen, Kokkolan, Ylivieskan, Rovaniemen ja Porvoon seutukunnat. Isot ei-kasvavat seutukunnat ovat Rauman, Porin, Etelä-Pirkanmaan, Kouvolan, Kotka- Haminan, Imatran, Mikkelin, Savonlinnan, Ylä-Savon, Kajaanin ja Kemi-Tornion seutukunnat. Liitteessä 4 on luettelo Suomen kunnista seutukuntiin jaettuna. Kuvassa 1 esitetään kiinteistöveron tuoton ja kansanvarallisuuden arvon kehitys vuosina Kiinteistöveron tuotto vuosina on esitetty Helinin (2007) mukaisina ja vuosien tiedot ovat valtiovarainministeriön (2011) julkaisun mukaisina. Tiedot kansanvarallisuuden kehityksestä on saatu Sandströmin ym. (2011) kokoamista tiedoista. Varallisuuteen ei ole luettu mukaan maa- ja metsätalousmaata. Kun kiinteistöveron tuoton kehitystä verrataan kansanvarallisuuden kehitykseen, nähdään, että kiinteistöveron tuotto on kasvanut hieman nopeammin kuin kansanvarallisuus (kuva 1).
15 Kuva 1. Kiinteistöveron tuoton ajallinen kehitys vuosina verrattuna kansanvarallisuuden kehitykseen kiinteistöveron tuotto, milj. euroa kansanvarallisuus (ilman maa- ja metsätalousalueita ja puustoa), mrd.euroa Kuvan 1 perusteella voidaan karkeasti päätellä, että koko kiinteistökannan efektiivinen kiinteistövero olisi 1990-luvulta vuoteen 2008 ollut hieman yli 0,1 %, ja vuonna 2010 hieman alle 0,2 %. Kiinteistöveron tuoton kehitykseen on vaikuttanut kiinteistöjen verotusarvojen kehitys, verotettavien kohteiden lisääntyminen sekä ennen kaikkea kiinteistöveroprosenttien nousu. Kiinteistöveroprosenttien laissa määrättyjä alarajoja on nostettu vuosituhannen vaihteessa sekä vuonna 2010, mutta myös omilla päätöksillään kunnat ovat korottaneet kiinteistöveroja. Kunnat määräävät itse soveltamansa veroprosentit lain määräämän vaihteluvälien puitteissa. Toisaalta tiedetään, että varsinkin asuntotonttimaan hinta on noussut kiinteistöveron tuottoa nopeammin. Näin on ollut varsinkin Helsingin seudulla. Kuvassa 2 verrataan logaritmisella asteikolla Helinin (2007) arvioimaan kiinteistöveron tuoton kehitystä maapohjan arvon kehitykseen Helsingin kaupungissa. Helinin (2007) julkaisusta ei käy ilmi verotuoton jakautuminen maapohjan ja rakennusten kesken, joten vertailuparit eivät ole aivan yhteismitallisia. Kuva 2. Kiinteistöveron tuoton ja maapohjan arvon kehitys Helsingin kaupungissa Kiinteistöveron tuotto, milj.e. Maan arvo, mrd.e
16 16 Kuvan perusteella voidaan tehdä joitakin päätelmiä kiinteistöjen verotusarvojen ajantasaisuudesta. Kolmentoista vuoden aikana maan arvo on kolminkertaistunut, mutta kiinteistöveron tuotto kasvanut vain 70 %. (Vaikka Helsingin kaupunki omistaa 63 % hallinnollisesta alueestaan eikä se maksa itselleen kiinteistöveroa omistamastaan maasta, ei tällä seikalla ole merkitystä ajallisessa tarkastelussa.)
17 17 4 Nykyjärjestelmän ongelmia 4.1 Rakennuksen iän ja koon vaikutus Rakennusten verotusarvo määräytyy laskennallisen jälleenhankinta-arvon ja rakennuksen ominaisuuksiin perustuvan vuotuisten ikäalennusten perusteella. Vuosittaiset ikäalennukset vaihtelevat yhdestä prosentista kymmeneen prosenttiin riippuen rakennuksen käyttötarkoituksesta ja kantavasta rakenteesta. Ikäalennusta sovelletaan kaavamaisesti eikä se välttämättä heijasta rakennuksen käyttö- tai markkina-arvon alenemista. Seuraavassa tarkastellaan, miten rakennuksen ikä vaikuttaa asuntojen markkinahintaan asunto-osakeyhtiöiden tapauksessa. Rakennuksen ikä vaikuttaa asuntojen hintoihin kolmella tapaa. Ensinnäkin asuntojen hinnat tyypillisesti nousevat yleisen vaurastumisen, kysynnän lisääntymisen ja tarjonnan niukkuuden seurauksena. Toiseksi asunnot kuluvat käytössä, mikä alentaa asuntojen hintaa. Kolmanneksi ne vanhenevat laadullisesti ja tyylillisesti, koska uudet asunnot on tehty uusimmalla tekniikalla ja nykymieltymysten mukaan ja yleensä myös kalliimmin. Myös asumisväljyys kasvaa ajan myötä, ja esimerkiksi uusimmat omakotitalot ja loma-asunnot ovat keskimäärin vanhoja isompia. Ikäkorjauksella ei kuitenkaan korjata asumisväljyyden kasvusta johtuvaa ajan vaikutusta, vaikka ilmiö selvästi liittyykin toiminnalliseen paranemiseen Rakennuksen iän vaikutus: Pääkaupunkiseudun asuinhuoneistot Selvityksessä käytettävissä olevan aineiston perusteella selvitetään rakennuksen iän ja kauppahintojen välistä yhteyttä. Helsingin kantakaupungissa asuinhuoneiston ikä vaikuttaa sen markkinahintaan kuvan 3 osoittamalla tavalla.
18 18 Kuva 3. Asuinhuoneiston markkinahinnan (pystyakseli) ja rakennuksen iän (vaaka-akseli) suhde Helsingin kantakaupungissa. Yli 100 -vuotiaat rakennukset saavat arvon 101 v. Suhteellinen hinta Rakennuksen ikä Rakennuksen ikävuosilla on hintaa alentava vaikutus noin 40 vuoteen asti. Aluksi hinta alenee jyrkästi, mutta 40 ikävuoden jälkeen vain hyvin vähän. Halvimmillaan asuinhuoneistot näyttävät olevan vuoden ikäisinä. Yli 100 vuotta vanhoissa rakennuksissa asunnot ovat puolestaan yhtä kalliita kuin vuotta vanhoissa. Kaikkein uusimmissa rakennuksissa huoneistot ovat kuitenkin keskimäärin selvästi kalleimpia. Aineistosta tehtyjen havaintojen mukaan Helsingin kantakaupungissa asuinhuoneistojen hinta alenee iän funktiona loivemmin kuin esikaupungeissa. Jyrkimmin asunnon hinta laskee naapurikunnissa Espoossa ja Vantaalla. Erot alueiden välillä eivät ole kuitenkaan kovin suuria. Liitteessä 8.1 on esitetty hintamalleja, joiden avulla on laskettu asunnon vanhenemisen vaikutus sen hintaan. Rakennusten verotusarvon määrityksessä iän vaikutuksen jakaminen tekniseen kulumiseen ja toiminnalliseen vanhenemiseen ei välttämättä ole tarpeellista. Jos tarkoituksena on vain saada eri-ikäiset rakennukset keskenään oikeaan suhteeseen arvostamisessa, ei ehkä ole merkityksellistä, ovatko vanhemmat rakennukset vähempiarvoisia kuluneisuutensa vai toiminnallisten ominaisuuksiensa takia. Silti voi olla tärkeää ymmärtää ja osata perustella, minkä tyyppistä iän vaikutusta ikäalennuksilla halutaan korjata. Tilastollisissa selitysmalleissa kulumisen ja toiminnallisten puutteiden erottaminen toisistaan on vaikeaa jos kauppatietoja on vain lyhyeltä aikaväliltä. Toisaalta tilastollisessa mallintamisessa aikavälin pidentäminenkään ei välttämättä auta jos ikää ja laatua kuvaavat muuttujat korreloivat. Hinnan aikaindeksi voidaan kyllä laskea, mutta kolmen muuttujan (rakennuksen ikä, rakentamisen tyyliä ja standardia kuvaava valmistumishetki, kaupanteon ajankohta) välillä on täydellinen keskinäinen riippuvuus. Toiminnallinen vanheneminen mitataan seuraavassa epäsuorasti. Se erotetaan teknisestä kulumisesta vertaamalla kahta eri hintamallia. Ensimmäisessä iän vaikutusta mitataan rakennusten välillä ja toisessa iän vaikutusta mitataan samassa rakennuksessa eri aikoina tehtyjen kauppoja perusteella. Erotus tulkitaan toiminnallisesta vanhenemisesta johtuvaksi eli seuraukseksi siitä, että uudet talot rakennetaan paremmin ja kalliimmin kuin vanhat. Metodi on esitelty tarkemmin liitteessä 8.1. Taulukossa 3 esitetään teknisen kulumisen ja toiminnallisen vanhenemisen keskimääräinen vaikutus vuodessa pääkaupunkiseudulla.
19 Taulukko 3. Tekninen kuluminen ensimmäisten 40 vuoden aikana keskimäärin vuodessa (%) ja toiminnallinen vanheneminen vuodesta 1987 alkaen keskimäärin vuodessa (%). 19 eteläinen kantakaupunki pohjoinen kantakaupunki esikaupungit Espoo Vantaa kuluminen -0,56-0,54-0,40-0,25-0,31 toiminnallinen vanheneminen -0,30-0,26-0,50-0,78-0,82 Edellä on käsitelty iän vaikutusta asuinhuoneistojen neliöhintaan. Kiinteistöverotuksessa ikä vaikuttaa kuitenkin vain rakennukseen verotusarvoon, mutta ei lainkaan tonttiin, jonka verotusarvo ei alene vaikka rakennus vanheneekin. Kiinteistön kauppahinnoissa ei eroteta erikseen rakennuksen arvoa, joten rakennuksen osuus koko kiinteistön hinnasta tai arvostuksesta tulee selvittää epäsuorasti, esimerkiksi tonttien kauppahintojen avulla. Olettaen, että tontin osuus uuden asunnon arvosta vaihtelee Helsingin seudulla 10 ja 60 %:n välillä, ja että tontin osuus hinnasta on suurin siellä missä asunnot ovat kalleimpia, voidaan tehdä arvioita 40 vuoden ikäisen rakennuksen arvosta verrattuna uuden rakennuksen arvoon, tätä kutsutaan jäännösarvoksi (taulukko 4). Taulukko 4. Rakennuksen jäännösarvo eli 40 vuoden ikäisen rakennuksen arvo verrattuna uuden rakennuksen arvoon pääkaupunkiseudulla. Tontin osuus uuden asunnon hinnasta Eteläinen kantakaupunki Pohjoinen kantakaupunki Esikaupungit Espoo Vantaa 0,6 0,27 0,31 0,5 0,42 0,45 0,4 0,51 0,54 0,3 0,58 0,61 0,57 0,52 0,48 0,2 0,62 0,58 0,54 0,1 0,66 0,62 0,59 Taulukosta 4 nähdään, että Helsingin kantakaupungin rakennukset saavat alemmat jäännösarvot kuin muualla. Myös muualla jäännösarvot ovat kuitenkin paljon korkeampia kuin 0,20, joka on arvostamislaissa rakennuksen verotusarvon vähimmäismäärä (arvostamislain 30.4 ). Tällä perusteella näyttäisi siltä, että asuinrakennusten ikäalennusten enimmäismäärä verotuksessa on liian suuri, ainakin pääkaupunkiseudulla. Rakennuksen verotusarvo riippuu rakennuksen koosta, eli pinta-alasta tai tilavuudesta. Esimerkiksi omakotitalojen kauppahinnat eivät ole lainkaan näin suorassa suhteessa talon pinta-alaan, vaan talon neliöhinta laskee 0,5 %, kun pinta-ala kasvaa 1 %. Vanhoilla taloilla neliöhinta laskee enemmän kuin uusilla talon koon kasvaessa (Peltola 2004, s. 27). Lähtökohtaisesti tosin kiinteistöverotuksessa rakennuksen arvostamisessa ei edes yritetä tavoitella markkina-arvoa, vaan verotusarvon määrityksen perustana ovat rakentamisen kustannukset sekä rakennuksen vanhenemisen vaikutus Rakennuksen iän vaikutus: asuinhuoneistot pääkaupunkiseudun ulkopuolella Tarkoituksena on selvittää ensin asuntojen kauppahintojen perusteella, miten asuinkiinteistön ja asuinrakennuksen hinta riippuu rakennuksen iästä. Sen jälkeen verrataan kauppahinnoista saatua tietoa iän vaikutuksesta kiinteistöverotuksessa sovellettuihin arviointiohjeisiin. Lopuksi saatujen tulosten perusteella ehdotetaan muutoksia rakennuksen jällenhankinta-arvojen määrittelyyn verotuksessa, vuotuisiin ikäalennuksiin ja rakennuksen verotusarvon minimiarvoon.
20 20 Kuvassa 4 on esitetty vuosina tehtyjen asunto-osakeyhtiömuotoisten asuntokauppojen perusteella laskettu iän vaikutus asunnon kauppahintaan. Kuvasta näkyy, että ikä alentaa samalla tavalla kaikkialla maassa asunnon hintaa. Vaikutus on aluksi nopea, ja sitten hidastuva. Iän vaikutus hintaan lakkaa vuoden iässä kokonaan. Yli 50 vuota vanhat asunnot ovat jopa hieman kalliimpia kuin 40-vuotiaat. Kuva 4. Rakennuksen iän (vaaka-akselilla) vaikutus kerros- ja rivitaloasunnon neliöhintaan seutukunnittain. Pystyakselilla asuntojen suhteellinen hinta (uusi asunto=100). Yli 50-vuotiaille rakennuksen iäksi on annettu arvo 50 vuotta Suhteellinen hinta Helsingin seutukunta valtakunnan osakeskusten seutukunnat muut kasvavat seutukunnat isot ei-kasvavat seutukunnat pienet ei-kasvavat seutukunnat Rakennuksen ikä Kuva 4 kertoo myös sen, että kalliimmilla alueilla, kuten Helsingin seudulla, ikä vaikuttaa asunnon hintaan vähemmän kuin halvemmilla alueilla. Mitä matalampi alueen hintataso on, sitä enemmän ikä vaikuttaa asunnon hintaan. Ero johtuu kahdesta seikasta. Ensinnäkin maapohjan osuus asunnon hinnasta on huomattava kalliiden asuntojen paikkakunnilla, eikä rakennuksen ikä vaikuta tontin arvoon. Toiseksi asunnon ylläpitoon ja peruskorjauksiin käytetään ilmeisesti enemmän rahaa, jos asunnon sijainti on arvokas. Kuvasta 5 näkyy, että myös seutukuntien sisällä on eroja siinä, miten nopeasti asunnon hinta laskee iän myötä. Esimerkkinä on Helsingin seutu. Helsingin kantakaupungissa asunnot halpenevat hitaammin kuin Helsingin esikaupungeissa. Kuviossa esitetään iän vaikutus hintaan myös muualla pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa.
21 Kuva 5. Rakennuksen iän vaikutus kerros- ja rivitaloasunnon neliöhintaan pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Pystyakselilla asuntojen suhteellinen hinta (uusi asunto=100), vaaka-akselilla ikä (vuosina). Yli 50-vuotiaille rakennuksille on annettu arvo Suhteellinen hinta Helsinki, kantakaupunki Helsinki, esikaupungit Espoo, Vantaa, Kauniainen Kehyskunnat Rakennuksen ikä Mikä sitten on asunnon hinnan keskimääräinen arvonalennus vuodessa? Koska iän vaikutus asunnon hintaan havaintojen mukaan taittuu 40 vuoteen mennessä, muodostetaan hintamallit, joissa oletetaan, että ikä vaikuttaa tasaisesti hintaan ensimmäisten 40 vuoden ajan. Tämän jälkeen malli sallii hintakehityksen epälineaarisen muutoksen. Iän vaikutus riippuu myös paikkakunnan kalleudesta. Mitä kalliimpi alue, sitä vähemmän ikävuodet vaikuttavat asunnon hintaan. Helsingin postinumeroalueilla iän vaikutus on pienin, keskimäärin -0,7 % vuodessa ensimmäisten 40 vuoden aikana. Muilla keskimääräistä kalliimmilla alueilla vaikutus on prosentin molemmin puolin. Halvemmilla alueilla vaikutus on noin -1, % vuodessa. Viimeistään 40 vuoden jälkeen hintakehitys taittuu. Hinnat eivät enää laske, mutta eivät juuri nousekaan. Taulukossa 5 esitetään rakennuksen iän vaikutus kerros- ja rivitaloasunnon neliöhintaan kuudessa suurimmassa seutukunnassa. Keskuskaupunki on erotettu muusta seutukunnasta, ja keskuskaupungin sisällä sen keskeiset osat on vielä erotettu erikseen kunnasta. Taulukossa 6 esitetään rakennuksen iän vaikutus kerros- ja rivitaloasunnon neliöhintaan muilla seutukunnalla.
22 22 Taulukko 5. Rakennuksen iän vaikutus asunnon hintaan ja rakennuksen arvoon suurimmissa keskuksissa. A B C D E kiinteistöjen hintasuhde (%): kun rakennus on 40 v ikäinen verrattuna uuteen rakennukseen 40 v ikäisen rakennuksen arvo (%) uuden rakennuksen arvosta (minimiarvo) tontin osuus kiinteistön arvosta (%), kun rakennus on 40 v ikäinen kiinteistön arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus rakennuksen arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus Helsingin seutukunta Helsingin kantakaupunki ,6-1,3 Helsingin esikaupungit ,8-1,2 Espoo ja Vantaa ,9-1,2 kehyskunnat ,9-1,2 vuokratontti ,2 Tampereen seutukunta keskuskunnan keskusta ,8-1,2 keskuskunnan reunat ,1-1,3 kehyskunnat ,1-1,3 vuokratontti ,0 Turun seutukunta keskuskunnan keskusta ,8-1,2 keskuskunnan reunat ,8-1,2 kehyskunnat ,1-1,3 vuokratontti ,2 Jyväskylän seutukunta keskuskunnan keskusta ,7-1,3 keskuskunnan reunat ,0-1,2 kehyskunnat ,3-1,3 vuokratontti ,7 Kuopion seutukunta keskuskunnan keskusta ,0-1,2 keskuskunnan reunat ,0-1,3 kehyskunnat ,2-1,3 vuokratontti ,9 Oulun seutukunta keskuskunnan keskusta ,7-1,3 keskuskunnan reunat ,8-1,2 kehyskunnat ,1-1,3 vuokratontti ,0 lasketaan kauppahinnoista lasketaan poistamalla maapohjan arvon vaikutus karkea suuruusluokka lasketaan kaavalla C = (A/100) 1,5 *100-30
23 Taulukko 6. Rakennuksen iän vaikutus asunnon hintaan ja rakennuksen arvoon muissa seutukunnassa. 23 seutukunta A B C D E kiinteistöjen hintasuhde (%): kun rakennus on 40 v ikäinen verrattuna uuteen rakennukseen 40 v ikäisen rakennuksen arvo (%) uuden rakennuksen arvosta (minimiarvo) tontin osuus kiinteistön arvosta (%), kun rakennus on 40 v ikäinen kiinteistön arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus rakennuksen arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus Lohjan ,0-1,3 Tammisaaren ,8-1,2 Salon ,2-1,3 Vakka-Suomen ,2-1,3 Loimaan ,2-1,3 Rauman ,1-1,3 Porin ,2-1,3 Pohjois-Satakunnan ,2-1,3 Hämeenlinnan ,0-1,2 Riihimäen ,1-1,3 Luoteis-Pirkanmaan ,3-1,3 Kaakkois-Pirkanmaa ,2-1,3 Etelä-Pirkanmaan ,2-1,3 Lounais-Pirkanmaan ,6-1,6 Ylä-Pirkanmaa ,3-1,3 Lahden ,1-1,3 Heinolan ,2-1,3 Kouvolan ,2-1,3 Kotka-Haminan ,1-1,3 Lappeenrannan ,9-1,2 Länsi-Saimaan ,2-1,3 Imatran ,1-1,3 Mikkelin ,1-1,3 Juvan ,5-1,5 Savonlinnan ,3-1,3 Pieksämäen ,6-1,6 Ylä-Savon ,3-1,4 Koillis-Savon ,5-1,5 Varkauden ,3-1,3 Sisä-Savon ,4-1,4 Joensuun ,2-1,3 Keski-Karjalan ,4-1,4 Pielisen Karjalan ,3-1,3 Joutsan ,5-1,5 Keuruun ,3-1,4 Jämsän ,2-1,3 Äänekosken ,3-1,3 Saarijärvi-Viitas ,1-1,3 Suupohjan ,3-1,4 Seinäjoen ,1-1,3 Eteläisten seinä ,4-1,4 Kuusiokuntien ,4-1,4 Härmänmaan ,5-1,5 Järviseudun ,4-1,4 Kyrönmaan ,4-1,4 Vaasan ,8-1,2 Sydösterbott kust ,2-1,3 Jakobstadsregionen ,0-1,2 Kaustisen ,3-1,4 Kokkolan ,1-1,3 Oulunkaaren ,6-1,6
24 24 seutukunta A B C D E kiinteistöjen hintasuhde (%): kun rakennus on 40 v ikäinen verrattuna uuteen rakennukseen 40 v ikäisen rakennuksen arvo (%) uuden rakennuksen arvosta (minimiarvo) tontin osuus kiinteistön arvosta (%), kun rakennus on 40 v ikäinen kiinteistön arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus rakennuksen arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus Raahen ,3-1,3 Siikalatvan ,7-1,7 Nivala-Haapajärven ,4-1,4 Ylivieskan ,4-1,4 Koillismaan ,4-1,4 Kehys-Kainuun ,3-1,3 Kajaanin ,1-1,3 Rovaniemen ,0-1,2 Kemi-Tornion ,2-1,3 Torniolaakson ,4-1,4 Itä-Lapin ,3-1,3 Tunturi-Lapin ,4-1,4 Pohjois-Lapin ,6-1,6 Porvoon ,8-1,2 Loviisan ,2-1,3 (*) lasketaan kauppahinnoista, (**) lasketaan poistamalla maapohjan arvon vaikutus (***) karkea suuruusluokka lasketaan kaavalla C = (A/100) 1,5 * (*) (**) (***) Taulukoiden 5 ja 6 sarake A kertoo, että rakennusten vanhetessa asunnon arvo laskee minimiarvoon suhteessa uuteen, jonka jälkeen hinta ei enää laske, jos rakennusta hoidetaan vähintään keskimääräisellä tavalla. Tuo minimiarvo saavutetaan viimeistään 40 vuoden iässä. Kuvaan 6 on koottu yhteen taulukoiden 4 ja 5 tiedot miniarvoista. Nähdään, että asunnon hinnat tasaantuvat sitä korkeammalle tasolle, mitä kalliimmalla alueella asunto sijaitsee. Helsingin kantakaupungissa hinnan minimitaso on 75 % uuden asunnon hinnasta. Halvemmilla alueilla minimitaso on alle puolet uuden asunnon hinnasta. Kuva 6. Asunnon hinnan tasaantuminen minimiarvoon, jonka jälkeen talon kunnossapito ja korjaukset vastaavat keskimäärin kulumisen ja toiminnallisen vanhenemisen vaikutusta. Minimiarvo on osuus (%) uuden asunnon arvosta (pystyakselilla). Vaaka-akselilla asuntojen keskimääräinen hintataso ( /m 2 ). Asunnon hinta sisältää myös maapohjan. asunnon arvo uuteen verrattuna (%) kiinteistöjen hintasuhde (%): kun rakennus on 40 v ikäinen verrattuna uuteen rakennukseen Asuntojen keskihinta kunnassa
25 Jos yritetään käytettävissä olevien aineistojen perustella arvioida iän vaikutusta rakennuksen arvoon, on ikäalennuksen laskemiseksi tarpeen vähentää asunnon hinnasta maapohjan osuus. Kuvassa 7 on esitetty maapohjan arvon osuuden karkea suuruusluokka asuinhuoneiston hinnasta. Se on Helsingin kantakaupungin asuinkiinteistöillä itse tehtyjen laskelmien mukaan (taulukko 4, sarake C) keskimäärin 35 %. Muilla alueilla se on vähemmän, useimmiten alle 10 %. Maapohjan osuus on esitetty myös taulukoissa 4 ja 5 (sarake C). Negatiiviset arvot johtuvat menetelmän karkeudesta. 25 Kuva 7. Maapohjan osuus (%, pystyakselilla) asuinhuoneiston hinnasta paikkakunnan keskimääräisen hintatason (vaaka-akselilla) mukaan. Lähde: Kauppahinnat, joista johdettu osuudet. Maapohjan osuus (%) maapohjan osuus (%) Asuntojen keskihinta kunnassa Kuvassa 8 esitetään yli 40 vuoden ikäisen asuinhuoneiston hinta suhteessa uuden hintaan, eli asunnon minimiarvo. Rakennuksen ikä ei enää 40 vuoden jälkeen alenna neliöhintaa, jos rakennusta hoidetaan vähintään keskimääräisellä tavalla. Nähdään, että useimmilla alueilla minimiarvo on noin puolet uuden arvosta. Näin on kaikilla kalliilla ja keskihintaisilla alueilla. Halpojen asuntojen alueilla minimitaso on hieman alle puolet. Asuinhuoneistojen minimiarvo on esitetty myös taulukoissa 4 ja 5 (sarake B). Kuva 8. Asunnon neliöhinnan tasaantuminen minimiarvoon, jonka jälkeen asunnon kunnossapito ja korjaukset vastaavat keskimäärin kulumisen ja toiminnallisen vanhenemisen vaikutusta. Asunnon arvosta on poistettu maapohjan osuus. Vertailu paikkakunnan kalleuden mukaan, vaaka-akselilla asuntojen hintataso (e/m 2 ). Minimiarvo on % (pystyakselilla) uuden rakennuksen arvosta. asunnon arvo uuteen verrattuna (%) rakennuksen minimiarvo (%) uuden rakennuksen arvosta, 40 v ikäisenä Asuntojen keskihinta kunnassa
26 26 Kuvassa 9 esitetään lopuksi rakennuksen iän vuotuinen prosentuaalinen hintavaikutus, joita käyttämällä päädytään 40 vuodessa kuvan 8 mukaiseen minimiarvoon. Näiden havaintojen perusteella valtaosassa maata vuotuinen hinnan aleneminen on noin -1,25 %. Rakennuksen iän vaikutus hintaan ikävuotta kohti vuositasolla on esitetty myös taulukoissa 4 ja 5 (sarake E). Kuva 9. Rakennuksen iän vaikutus 40 vuoteen saakka (%/vuosi, pystyakselilla) paikkakunnan keskimääräisen hintatason mukaan. Vaaka-akselilla asuinhuoneistojen keskimääräinen hintataso ( /m 2 ). Rakennuksen arvonalennus 40 v ajan (%/v) rakennuksen arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvoinalennus -1,70 Asuntojen keskihinta kunnassa -1,60-1,50-1,40-1,30-1,20-1,10-1, Omakotikiinteistöjen kauppahinnat talon iän funktiona Kuva 10 kertoo omakotikiinteistöstä maksetun kauppahinnan talon iän funktiona. Hintamalli on laskettu kaikista vuosina tehdyistä omatonttisten omakotitalojen kaupoista. Kuva 10. Omakotitalon iän vaikutus sen hintaan eri alueilla. Pystyakselilla asuntojen suhteellinen hinta (uusi asunto=100), Vaaka-akselilla ikä vuosina. Yli 50 vuotta vanhoille rakennuksille on annettu arvo 50 vuotta Suhteellinen hinta Helsingin seutukunta Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän ja Kuopion seutukunnat Muut kasvavat seutukunnat Isot ei-kasvavat seutukunnat Pienet ei-kasvavat seutukunnat Rakennuksen ikä
27 Kuviosta voidaan havaita, että hintatasoltaan kalliimmilla alueilla omakotitalojen hinta alenee iän myötä hitaammin ja iän hintaa alentava vaikutus loppuu aikaisemmin. Esimerkiksi Helsingin seutukunnassa 28 vuoden jälkeen talon kunnossapito ja korjaukset näyttäisivät vastaavan kulumisen ja toiminnallisen vanhenemisen vaikutusta. Nämä keski-ikäiset ja vanhemmat talot maksavat keskimäärin 74 % uuden hinnasta. Saattaa kuitenkin olla, että vanhan omakotitalon hinnassa on mukana paremman sijainnin vaikutusta, jota hintamalli ei karkeutensa takia ota huomioon. Muilla alueilla omakotikiinteistön minimiarvot ovat matalampia ja hinnan aleneminen jatkuu pidempään. Taulukossa 7 on esitetty samat tunnusluvut omakotitaloista kuin asunto-osakeyhtiömuotoisilla asunnoilla taulukoissa 4 ja 5. Koska kauppahintatietoja on vain viideltä vuodelta, aluejako on karkeampi. Maapohjan osuus kiinteistön arvosta on hieman korkeampi kuin asunto-osakeyhtiömuotoisilla asuinhuoneistoilla. Tämän vuoksi koko kiinteistön hinta laskee ajan myötä paljon hitaammin kuin rakennuksen hinta. Kiinteistön hinta jää Helsingin seutukunnassa noin 74 %:n tasolle suhteessa uuteen senkin jälkeen, kun rakennus on yli 40 vuotta vanha. Rakennuksen hinnan minimitaso on vähintään noin puolet uuden rakennuksen hinnasta sijainnista riippumatta. Omakotitaloilla rakennuksen minimiarvo on jotakuinkin samansuuruinen kuin useita asuntoja käsittävien rakennusten minimitaso. 27 Taulukko 7. Omakotitalon iän vaikutus kiinteistön hintaan ja rakennuksen arvoon suurimmissa keskuksissa Helsingin seutukunta Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän ja Kuopion seutukunnat Muut kasvavat seutukunnat Isot ei-kasvavat seutukunnat Pienet ei-kasvavat seutukunnat A kiinteistöjen hintasuhde (%): 40 v ikäinen rakennus verrattuna uuteen rakennukseen B 40 v ikäisen rakennuksen arvo (%) uuden rakennuksen arvosta (minimiarvo) C tontin osuus kiinteistön arvosta (%), kun rakennus on 40 v ikäinen D kiinteistön arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus E rakennuksen arvonalennus 40 v ajan (%/v), tasainen arvonalennus F rakennuksen miniarvo saavutetaan vuonna (*) lasketaan kauppahinnoista (**) lasketaan poistamalla maapohjan arvon vaikutus (*) (**) (***) -0,65-0,80-0,88-1,10-1,18-1,27-1,24-1,24-1,27-1, (***) karkea suuruusluokka lasketaan kaavalla C = (A/100) 1,5 * Taulukosta 7 voi havaita, että myös omakotitaloilla valtaosassa maata rakennuksen vuotuinen arvonalennus on noin -1,25 % vuodessa. Näiden havaintojen perusteella näyttää siltä, että kiinteistöverotuksessa sovellettu 1,25 % ikäalennus vastaa myös omakotitalojen hintavaikutusta kauppahinnoissa. Käytettävissä olevista aineistoista tehtyjen havaintojen perusteella voidaan todeta, että rakennusten vuotuiset ikäalennukset nykyisessä arvostamismenettelyssä vastaavat hyvin ikävuosien vaikutusta asuinhuoneistojen sekä omakotitalojen kauppahinnoissa. Havaintojen perusteella kuitenkin ikäalennusten enimmäismäärä on liian suuri. Kauppahintojen mukaan ikä ei vaikuta hintaan alentavasti enää vuoden jälkeen. Nykyjärjestelmässä asuinrakennusten ikäalennus on enimmillään 80 %, eli rakennuksen verotusarvo alenee lineaarisesti vuosittain 80 vuoden ajan kantavalta rakenteeltaan kivisessä rakennuksessa ja 64 vuoden ajan puisessa rakennuksessa.
Veli-Matti Leinonen. Maapohjan kiinteistöverotus Jyväskylän kaupungissa
Veli-Matti Leinonen Maapohjan kiinteistöverotus Jyväskylän kaupungissa Metropolia Ammattikorkeakoulu Insinööri (AMK) Maanmittaustekniikka Insinöörityö 3.9.2015 Tiivistelmä Tekijä Otsikko Sivumäärä Aika
Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen II seminaari
Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen II seminaari 11.12.2017 Elina Pylkkänen Arvostamisjärjestelmien uudistaminen / Seminaari Säätytalolla Verotus Miksi arvostamisjärjestelmät uudistetaan? Arvostamisjärjestelmä