Source: https://poradapodatkowa.pl/jaki-podatek-od-zamiany-mieszkan,756.phtml
Timestamp: 2018-08-21 10:03:11+00:00
Document Index: 74578195

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'FSK ', 'art. 19', 'art. 10', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 21', 'art. 30']

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 2018-05-18
Najistotniejszą kwestią prawną jest to, iż umowa zamiany jest z punkty widzenia prawa cywilnego umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny, a przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Na gruncie prawa podatkowego, które cechuje się względną autonomią wobec prawa cywilnego, przyjmuje się, że umowa zamiany jest umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży. Źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Innymi słowy dopiero ew. zbycie nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie spowoduje powstania zobowiązania podatkowego, gdyż nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, spowoduje tym samym powstanie przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji (zazwyczaj) obowiązek zapłaty podatku dochodowego – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych (u.PIT) (niekiedy powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 u.PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zawężony katalog kosztów dotyczy nabyć nieodpłatnych i tak, zgodnie z ww. art. 22 ust. 6d u.PIT, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny uważa się jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Zamiana w prawie podatkowym jest rodzajem odpłatnego zbycia – tak np. pismo z dnia 17 lutego 2010 r. Izba Skarbowa w Warszawie; IPPB4/415-777/09-5/SP, czy też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 maja 2006 r. [sygn. II FSK 777/05, w którego tezie czytamy, że: „Nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany w rozumieniu omawianego przepisu wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia w sprawie pozostaje przyczyna zamiany lokalu.” W przypadku zamiany dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości i jeśli ma to miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to stosuje się do opodatkowania te same zasady co przy sprzedaży, więc przychodem jest co do zasady wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia – zgodnie z art. 19 ust. 2 u.PIT przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 art. 19 u.PIT stosuje się odpowiednio, zatem przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, ale jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, tj. na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 19 ust. 4 u.PIT – jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Reasumując, jako że zbycie nastąpiło w Pana przypadku przed upływem lat 5, o których była mowa, należy złożyć, jeśli zbycie miało miejsce w 2017 r., do końca kwietnia 2018 r. PIT-39 i w nim rozliczyć przychód (tu również dochód) z zamiany. Uzyskał Pan przychód w wysokości 300 tys. zł, a koszty uzyskania w zasadzie nie istnieją, bowiem mieszkanie nabył Pan nieodpłatnie, zatem podatek wyniesie w dużym uproszczeniu 19% od tej kwoty. Przy sprzedaży podlegającej opodatkowaniu, czyli przed upływem ww. pięciu lat, by podatku nie płacić, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.PIT, zwalniającego od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zatem jeśli nabył Pan mieszkanie (również za 300 tys. zł), realizując własne cele mieszkaniowe, w mojej ocenie może Pan to rozliczyć w ww. zwolnieniu, czego dokonuje się w PIT-39 i w efekcie nie zapłaci Pan podatku dochodowego.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania - jaki podatek do zapłacenia?
W roku 1995 zmarł mój ojciec, który był współwłaścicielem mieszkania spółdzielczego. Po ojcu wyrokiem sądu odziedziczyłem wraz z siostrą i mamą to mieszkanie. W 2013 roku zmarła mama. Z siostrą sprzedaliśmy mieszkanie w listopadzie 2014 roku za 230000 zł koszty biura nieruchomości wyniosły 3500 zł). Jaki mamy podatek do zapłacenia wraz z siostrą?
» Zakup działki na firmę - różnice między spółką cywilną a spółką z o.o. » Obowiązki podatkowe pożyczkodawcy » Brak zgłoszenia czynnego płatnika VAT » Darowizna od mamy na zakup nieruchomości a zgłoszenie w urzędzie skarbowym » Spółka zarejestrowana w Estonii, udziałowcy to Polacy - czy podatki opłacać w Estonii, czy w Polsce? » Jak zgłosić do US nabycie spadku po ojcu i mamie po latach od śmierci? » Prawidłowe rozliczenie podatku z zarobków w Holandii wraz z czynnym żalem » Przekazanie przedsiębiorstwa lub jego części osobie najbliższej, optymalne rozwiązania » Usługi pośrednictwa dla zespołu muzycznego - czy trzeba założyć działalność gospodarczą? » Rozliczanie dochody z najmu w Polsce bez deklarowania dochodów z Wielkiej Brytanii