Source: https://poeste.de/category/allgemein/miete/betriebskosten/
Timestamp: 2019-07-21 09:28:00
Document Index: 86562435

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 271', '§ 273', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 12', '§ 9', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 7', '§ 7', '§ 7', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 2']

KategorieBetriebskosten
Betriebskostennachzahlung erst nach Belegvorlage fällig
Mieter ist nicht zur Nachzahlung verpflichtet, solange Belegvorlage nicht erfolgt ist
Der BGH stellt zur Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung fest:[Fußnote 1]
Nachzahlungen sind grundsätzlich sofort fällig
Der Senat bestätigt zunächst seine bisherige Auffassung zur Fälligkeit der Nachforderungen.
Grundsätzlich führt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- oder Guthabensaldos gem. § 271 Abs. 1 BGB herbei, ohne dass es für den Fälligkeitszeitpunkt noch zusätzlich darauf ankommen, ob nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch der Mieter verstrichen ist.[Fußnote 2]
Zurückbehaltungsrecht solange Überprüfung verweigert wird
Weiterhin bestätigt der Senat seine bisherige Auffassung, nach der geklärt ist, dass der Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen kann, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.[Fußnote 3]
Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung erst nach Belegvorlage fällig
Verweigerung der Belegeinsicht führt zur Klageabweisung
Erstmals klärt die BGH die Streitfrage, ob die verweigerte Belegeinsicht zur Klageabweisung führt oder »nur« zur Verurteilung der Erfüllung Zug um Zug.
Die Verweigerung des Vermieters zur Belegeinsicht greife in vertragsverletzender Weise in das Recht des Mieters auf eine »vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung« ein. Ein gleichwohl erhobenes Zahlungsverlangen stelle sich als gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung dar.[Fußnote 4]
Weil der Vermieter die Belegvorlage verweigert hatte, wies der BGH die Klage des Vermieters auf den Abrechnungssaldo als derzeit unbegründet ab.
[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17, Leitsatz.
[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 25 mit Verweis auf VIII ZR 78/05.
[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 23 mit Verweis auf VIII ZR 78/05.
[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 26-27.
Fehlender Wärmezähler für Warmwasserkostenermittlung – Kein Kürzungsrecht
Das LG Berlin hat mit Urteil vom 15.06.2017 entschieden:
Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge zu installieren.
(GE 2017, S. 951).
Betriebskosten – Grundsteuer
26. Juni 2017 / Peter Oeste
Verteilung der Grundsteuer
In einem Gebäude befinden sich gewerbliche Einheiten und Wohnungen. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt rund 1.100 m², der Anteil der gewerblich genutzte Fläche beträgt 56 %.
Im Mietvertrag ist bezüglich eines „Vorwegabzugs“ keine Regelung enthalten. Lediglich der Verteilungsschlüssel ist vereinbart. Es gilt „das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses“.
Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer
Der Vermieter verteilt die Grundsteuer allein nach der Wohn- und Nutzfläche. Das beanstandet der (Wohnraum)Mieter und scheitert damit sowohl beim LG Berlin als auch beim BGH
Die Entscheidung zur Verteilung der Grundsteuer
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten (BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16).
Aus der Gründen der Entscheidung zur Grundsteuer
Der BGH stellt sich mit seiner Entscheidung gegen die – soweit ersichtlich bis dahin – herrschende Meinung in der Literatur. Der VIII. Senat weist darauf hin, dass nach seiner „gefestigten“ Rechtsprechung ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen (nur) dann erforderlich sei, wenn – wofür zudem der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trage – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen.
Bei der Grundsteuer, so der Senat weiter, handele es sich „um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die auf der Grundlage der vom örtlichen Finanzamt erlassenden Bescheide über den Einheitswert nach den einschlägigen steuerrechtlichen Vorschriften ermittelt werde. Damit hänge die im Abrechnungsjahr erhobene Steuer grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Es fehle somit an einer maßgebenden Voraussetzung eines Vorwegabzugs: die gewerbliche Nutzung müsse erhebliche Mehrkosten verursachen, die es unbillig erscheinen lasse, die Kosten einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.
Rohrwärmeausgleich – § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV zwingend anzuwenden
Der Verbrauchswärmeanteil der Heizkosten muss nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach allgemein anerkannten Regeln der Technik (VDI-Richtlinie 2077) bestimmt werden, wenn der an den Heizkörpern durch elektronische Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34 liegt.
Denn bei einer deutlichen Unterschreitung dieses Grenzwertes von 0,34 reduziert sich das in § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV mit dem Wort „kann“ dem Vermieter zugewiesene Ermessen auf null.
(AG Augsburg, Urt. vom 28.10.2015, MietRB 2016, S. 69 f.)
Zwingender Rohrwärmeausgleich hinzwischen wohl herrschende Meinung
Die vom AG Augsburg vertretene Auffassung reiht sich nahtlos in einen Vielzahl neuerer Entscheidungen ein, so auch vom LG Siegen (WM 2015, 433). Es dürfte damit inzwischen herrschende Meinung sein, dass ein Unterschreiten der maßgeblichen Grenze zwingend zur Anwendung der VDI 2077 führt.
Meine erste Einschätzung nach der BGH-Entscheidung zum Rohrwärmeausgleich wird nicht mehr aufrecht erhalten. Einschränkend muss aber auf eine neuere Entscheidung des BGH hingewiesen werden, die die Anwendung der VDI 2077 wohl nur noch in den wenigsten Fällen zulässt, nämlich nur dann, wenn die ungedämmten Leitungen sichtbar sind.
Was sagt die VDI 2077?
Das grundsätzliche Verfahren beschreibt ISTA in einer verständlichen Zusammenfassung.
Es geht bei der Anwendung der VDI 2077 im Übrigen um drei Faktoren:
Verbrauchswärmeanteil ≤ 0,34
Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren ≥ 0,85
Anteil der Niedrigverbraucher ≥ 0,15 (15 %)
Die Abrechnungsunternehmen wenden die Kriterien durchaus unterschiedlich an. In der Regel sollen zwei erreichte Grenzen ausreichen, um das Korrekturverfahren anzuwenden. Die VDI verlangt aber wohl, dass alle drei Kriterien erfüllt sind. Klar ist aber auch, dass die drei Kriterien nur für die erstmalige Anwendung des Korrekturverfahrens maßgeblich sein sollen. Wurde das Verfahren angewendet und wird auch künftig (allein) der Verbrauchswärmeanteil unterschritten, muss das Verfahren weiterhin angewendet werden.
Betriebskostenabrechnung: Bereinigte Gesamtkosten
Formell wirksam, wenn nur bereinigte Gesamtkosten angegeben werden
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Urt. v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15).
Anforderungen an formell ordnungsgemäße Abrechnung
In der jüngeren Rechtsprechung reduziert der VIII. Senat die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung auf
die Angabe der Kostenart
die Nennung der jeweiligen Gesamtkosten
die Aufführung des Umlageschlüssels
die Nennung des Betrags, der auf den Mieter entfällt.
Ob auch die Angabe zu den geleisteten Vorauszahlungen zwingend ist, ist unklar. Jedenfalls kann die Angabe von „Null“ entfallen (BGH vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11).
16. März 2016 / Peter Oeste
Was ist eine Wirtschaftseinheit
Fasst der Vermieter mehrere Grundstücke zusammen und rechnet die Betriebskosten für diese Gebäude einheitlich ab, bildet er eine Wirtschaftseinheit. Das ist grundsätzlich zulässig und zwar unabhängig davon, ob das im Mietvertrag so vereinbart ist oder nicht. Auch die Neubildung von Wirtschaftseinheiten während des Bestehens der Mietverhältnisse ist zulässig.
Wann ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit zulässig?
Das Landgericht Siegen (LG) hat sich in einem Berufungsverfahren (erneut) mit der Frage beschäftigen müssen, ob die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit und gemeinsamer Abrechnung der dort entstehenden Betriebskosten zulässig ist. Das LG hat entschieden, dass die Bildung von Wirtschaftseinheiten zulässig ist und die Berufung eines Mieters, der sich gegen die Abrechnung im Rahmen einer Wirtschaftseinheit wandte, zurückgewiesen.
Die einheitlich Abrechnung der Betriebskosten für mehrere Grundstücke (Wirtschaftseinheit) ist zulässig
Was muss bei der Bildung einer Wirtschaftseinheit beachtet werden?
Das LG bestätigte zunächst, dass die Rechtsprechung bei der Neubildung einer Wirtschaftseinheit als Voraussetzung fordert, dass die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und auch, dass zwischen den einzelnen Gebäuden keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.
Die Kammer weist darauf hin, dass diese Voraussetzungen aber nur für den Fall der nachträglichen Bildung einer Wirtschaftseinheit bzw. dann gelten, wenn der Mietvertrag selbst keine diesbezügliche Festlegung enthält (unter Hinweis auf Langenberg, Betriebskostenrecht).
Für die dem Beschluss zu Grunde liegende Konstellation, in welcher die jährliche Abrechnung der Betriebskosten für die gesamte Wirtschaftseinheit bereits im Mietvertrag festgehalten war, werden sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur keine besonderen Anforderungen an deren Bildung gestellt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten dürften der Verwendung der Klausel im Mietvertrag (über die Abrechnung mehrerer Häuser als Wirtschaftseinheit) auch im Hinblick auf § 307 BGB keine Bedenken entgegenstehen. Gegen eine unangemessene Benachteiligung spreche insoweit schon, dass die Abrechnung über eine Wirtschaftseinheit in den §§ 2, 27 Zweite Berechnungsverordnung sogar gesetzlich vorgesehen sei.
(vgl. Hinweisbeschluss LG Siegen vom 29.12.2015, 1 S 89/15)