Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.10.2006&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20251/05
Timestamp: 2019-10-19 06:02:23
Document Index: 229295237

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 315', 'BGH', '§ 556', 'BGH']

BGH, 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 - dejure.org
https://dejure.org/2006,827
BGH, 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 (https://dejure.org/2006,827)
BGH, Entscheidung vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 (https://dejure.org/2006,827)
BGH, Entscheidung vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 251/05 (https://dejure.org/2006,827)
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Vornahme eines Vorwegabzugs der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten bei nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten; Darlegungslast und Beweislast des Mieters bezüglich einer erheblichen Mehrbelastung der ...
Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten
Beweislast für Notwendigkeit des Vorwegabzuges
Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in gemisch-genutzten Abrechnungseinheiten; Darlegungs- und Beweislast für eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieten
Mietrecht - Mieter trägt Beweislast für Mehrbelastung, wenn kein Vorwegabzug für Gewerbeflächen vorgenommen wird
Vorwegabzug in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten
Vorwegabzug geboten
Darlegungslast für Vorwegabzug gewerbebedingter Mehrkosten
Mietnebenkostenabrechnung: Beweislast für erhebliche Mehrkosten durch Gewerbe (IMR 2007, 3)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 25.10.2006, Az.: VIII ZR 251/05 (Darlegungs- und Beweislast für Mehrbelastung durch fehlenden Vorwegabzug bei Betriebskostenabrechnung ...)" von RA Dietmar Wall, original erschienen in: AnwBl Beilage 2007, 101 - 103.
AG Berlin-Schöneberg, 16.03.2005 - 6 C 482/04
LG Berlin, 19.08.2005 - 63 S 118/05
NJW 2007, 211
MDR 2007, 455
NZM 2007, 83
ZMR 2007, 101
AnwBl 2007, 101
Denn sie streiten nicht darum, ob - was die Beklagten darzulegen und zu beweisen hätten - die Klägerin bei dem Betrieb der Heizungsanlage dem in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB geregelten Wirtschaftlichkeitsgebot gerecht geworden ist, also bei dem Betrieb der Heizungsanlage und der Beschaffung der dazu benötigten Brennstoffe durch Wahrung eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses die gebotene Rücksicht auf die Interessen der Beklagten genommen und dadurch zu deren Lasten keine unnötigen Kosten verursacht hat, weil etwa gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (…vgl. BGH, Urteile vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 78/06, NJW-RR 2007, 1242 Rn. 13;… vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 13, 16, 21;… vom 17. Dezember 2014 - XII ZR 170/13, NJW 2015, 855 Rn. 12; vgl. ferner zur gleichlaufenden Beweislastverteilung hinsichtlich einer ausnahmsweisen Vornahme von Vorwegabzügen aus Gründen der Billigkeit Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90 Rn. 22).
Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211).
Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16).
Denn auch in diesem Fall kann der Mieter hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen; soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, kommt zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast (hier des Vermieters) in Betracht (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16).
Bei einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab kann der betroffene (Wohnraum-)Mieter eine derartige Bereinigung daher nur bei dem ihm obliegenden Nachweis verlangen, dass die Einbeziehung der anderweitigen (gewerblichen) Nutzung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung führt (…BGH, Urt. v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, Rn. 12 ff.; v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05, Rn. 12, 16;… v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07, Rn. 13, 15;… v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, Rn. 21 und v. 13.10.10, VIII ZR 46/10, Rn. 21 f.; Schmid, NZM 2014, 572, 573 f. mwN.;… Palandt-Weidenkaff, § 556a BGB, Rn. 5).
Zudem ergibt sich aus dieser Vorschrift - wie der Senat schon entschieden hat - keine Verpflichtung zu einem Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (…Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 30; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16).
a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (…hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn - wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt - durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (…Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 22;… vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NZM 2011, 118 Rn. 21 f.;… vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO Rn. 31 und Ls 1; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, aaO Rn. 15 f.).
Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz ausgeht, ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (…Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 30 f. sowie vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 15 f.).
Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, aaO Rn. 16).
Denn auch in diesem Fall kann der Mieter hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen; soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, kommt zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast (hier des Vermieters) in Betracht (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, - VIII ZR 251/05, aaO).
Der BGH hat mit Urteil vom 08.03.2006 (WuM 2006, 200) und mit Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 - NJW 2007, 211 = NZM 2007, 83 ausgeführt, dass der Vermieter bei gemischt genutzten Immobilien einen Vorwegabzug der auf den gewerblichen Nutzer entfallenden Betriebskosten nur dann vornehmen muss, wenn die Mieter von Wohnraum sonst durch zusätzliche Kosten unzumutbar belastet würden.
Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsfrage vielmehr inzwischen wie das Landgericht bewertet und entschieden, § 556 a BGB fordere keinen solchen Vorwegabzug, wenn Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führten (BGH NJW 2006, 1419; 2007, 211).