Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Vorgehen-bei-ideeller-Grundstuecksteilung--f291816.html
Timestamp: 2019-02-17 00:35:18
Document Index: 33555507

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 73', '§ 9', '§ 1', '§ 1', '§ 7', '§ 3']

Vorgehen bei ideeller Grundstücksteilung - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Baurecht, Architektenrecht Grundstück Vorgehen bei ideelle...
| 15.10.2016 12:49 |
Zusammenfassung: Abgeschlossenheitsbescheinigung setzt nicht Baugenehmigungsfähigkeit voraus
Zwei Parteien wollen sich ein Grundstück von ca. 2000m2 in Aumühle, Schleswig-Holstein, gemeinsam kaufen. Der Bebauungsplan sieht vor, dass ein Grundstück eine Mindestgröße von 1100m2 haben muss. Daher kann das Grundstück nicht reell geteilt werden. Eine ideelle Teilung nach WEG wird angestrebt.
Das Grundstück soll mit zwei freistehenden Einfamilienhäusern bebaut werden. Eine Bauvoranfrage wurde beim zuständigen Bauamt gestellt und zumindest mündlich schon einmal bestätigt.
Es existiert genaue, Lagepläne und Grundrisse für das Bauvorhaben (Eine der Käufer ist Architektin).
Wir sind mit einem Notar in Verbindung. Ein Vertragsentwurf sowie eine Teilungserklärung existiert bereits. Über den Inhalt der Teilungserklärung sind sich Käufer einig.
Als Zahlungsziel, wenn es zum Verkauf kommt, wurde der 2. Januar 2017 vereinbart.
Eine Finanzierungsbestätigung der jeweiligen Banken der Käufer existiert. Zahlung wird nach Vorlage der jeweiligen Grundbücher erfolgen. Dies wird gleich Dreh- und Angelpunkt der Fragestellung.
Der Notar rät folgende Vorgehensweise:
Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt. Antragsunterlagen in Kopie bei der Beurkundung vorlegen.
Nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigungen wird die Teilungserklärung aufgrund einer Notarvollmacht beurkundet und die Bildung der zwei Wohnungsgrundbücher beantragt.
Jeder Käufer erhält also ein eigenes Grundbuch (Wohngrundbücher) auf die die Banken dann unabhängig voneinander die Grundschuld für jede Finanzierung eintragen kann.
Wir hegen Zweifel an der Vorgehensweise aus den folgenden Gründen, die gleichzeitig die Fragestellung an Sie bedeuten:
•	Kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung überhaupt beantragt werden für ein neues Bauvorhaben, wenn dies noch gar nicht durch einen Bauantrag genehmigt wurde?
•	Kann ein Bauantrag durch uns gestellt werden, obwohl wir noch nicht die Eigentümer des Grundstücks sind?
•	Gibt es einen anderen Weg? Z.B. die Erstellung von Teileigentumsgrundbüchern erst einmal nur für das Grundstück?
•	Können die jeweiligen Eigentümer, wenn das Vorgehen des Notars genutzt wird und Wohngrundbücher erstellt werden, ihre Grundstückshälfte und das darauf befindliche Haus zu einem späteren Zeitpunkt problemlos wieder verkaufen?
Der Dreh- und Angelpunkt des ganzen Sachverhalts ist, dass die Banken erst zahlen, wenn jede Partei ein eigenes Grundbuch hat, wir uns aber nicht sicher sind, ob wir unter den o.g. Bedingungen in der Lage sind, ein Grundbuch zu bekommen.
Grundstück Bauvorhaben Grundstück
15.10.2016 | 14:18
die vom Notar vorgeschlagene Vorgehensweise begegnet keinen rechtlichen Bedenken und ist zielführend. Zu Ihren Fragen im einzelnen:
1) Ja. Die Erteilung einer Abgeschlossehnheitsbescheinigung setzt nicht voraus, dass das bescheinigte Aufteilungsvorhaben bereits bauaufsichtlich genehmigt ist. Dies ergibt sich zwar nicht direkt aus dem Wortlaut des § 7 Wohnungseigentumsgesetz, andererseits ist die baurechtliche Zulässigkeit auch kein Tatbestandsmerkmal für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Bauaufsicht oder der beliehene Sachverständige prüft die bauaufsichtliche Zulässigkeit gar nicht. Sofern die Bauzeichnung mit "bauaufsichtlich nicht geprüft" gestempelt wird, hat dies lediglich den Zweck, eben das Missverständnis auszuschließen, mit der Prüfung der Abgeschlossenheit gehe auch eine Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit einher.
2) Ja. Nach § 73 Abs. 4 Landesbauordnung Schleswig-Holstein ergeht die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter. Das bedeutet in diesem Zusammenhang, dass man nicht Eigentümer des Grundstückes sein muss, auf dem ein Bauvorhaben genehmigt werden soll. Die Bauaufsicht kann zwar nach Absatz 4 Satz 3 derselben Vorschrift nach Ermessen eine Zustimmungserklärung des Eigentümers verlangen. Dies darf sie aber ermessensgerecht nicht tun, wenn Sie darlegen können, dass Sie das Grundstück erwerben wollen. Zumindest würde der an der Veräußerung interessierte Verkäufer die Zustimmung wohl erteilen.
3) Eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz setzt notwendig Räume voraus, an denen Sondereigentum gebildet werden soll. Für ein Grundstück ohne Bauvorhaben ist das nicht vorgesehen.
4) Das Wohungseigentum ist frei veräußerlich, wenn nicht in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes vereinbart wird. Das liegt also in Ihrer Hand, hierzu kann Sie der Notar sicherlich im Detail beraten.
Eine Bestimmung in einem Bebauungsplan, wonach ein Baugrundstück eine Mindestfläche haben müsse (wenn ich Ihre Schilderung wörtlich nehme), wäre unwirksam. Eine derartige Festsetzungsmöglichkeit sehen § 9 BauGB und die BauNVO nicht vor. Wenn diese Bestimmung Ihren eigentlichen Aufteilungswünschen im Wege stehen sollte, wäre diese Frage in die Überlegungen vielleicht einzubeziehen.
Nachfrage vom Fragesteller	15.10.2016 | 15:14
Zu Punkt 3 habe ich jedoch noch eine Frage:
Wir wollen zunächst erst einmal das Grundstück kaufen. Auf diesem soll später gebaut werden (2 freistehende, komplett voneinander getrennte Einfamilienhäuser). Diese existieren natürlich nur in der Planung und sind nicht vorhanden. Verstehe ich es richtig, dass wir trotzdem Wohngrundbücher nach WEG bildend sollten, und nicht Teileigentumsgrundbücher für das Grundstück? Wie gesagt, es geht nur darum, dass die 2 Banken auch 2 Grundbücher haben, auf denen die Banken die Grundschuld eintragen können.
Bebaut wird das Grundstück dann erst etwas später, nach genehmigtem Bauantrag.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2016 | 15:24
An dieser Stelle muss man auf die Terminologie achten. Auch Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen. Der Unterschied zum Wohnungseigentum besteht nur darin, dass diese Räume nicht zum Wohnen bestimmt sind. Vgl. § 1 Abs. 2 WEG einerseits und § 1 Abs. 3 WEG andererseits. Wohnungs- oder Teileigentum mit der von Ihnen gewünschten Folge der Bildung von gesonderten Grundbüchern nach § 7 WEG gibt es nur im Hinblick auf bestehende oder noch zu errichtende (vgl. Wortlaut §§ 3 und 8 WEG) Gebäude. An einem bloßen Grundstück könnten Sie allenfalls Miteigentum bilden, würden dann aber gemeinsam im selben Grundbuchblatt stehen.
Bewertung des Fragestellers 15.10.2016 | 15:06
"Schnell und kompetent geantwortet, und uns somit bei einer wichtigen Entscheidung geholfen. Danke"
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.10.2016
Schnell und kompetent geantwortet, und uns somit bei einer wichtigen Entscheidung geholfen. Danke
Vorgehen bei ideeller Grundstücksteilung - frag-einen-anwalt.de © 2019 QNC GmbH