Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=24626
Timestamp: 2019-08-21 18:30:49+00:00
Document Index: 287889027

Matched Legal Cases: ['art. 55', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 211"]

Universimmo.com - Pouvoirs avec instructions émis par agence de loc
Pouvoirs avec instructions émis par agence de loc Imprimer le sujet
Posté - 30 nov. 2018 : 18:01:49
j'essaie d'être clair :
Des copropriétaires remettent leurs pouvoirs en blanc à l'agence qui gère leur lot en location.
L'agence rajoute sur ces pouvoirs ses propres instructions de vote pour l'AG.
L'agence les remet au syndic qui les remet au président de l'AG (moi même) à charge pour moi bien sur de les distribuer.
Je précise que l'agence et le syndic sont sous la même enseigne.
Devant mon étonnement, le syndic m'a assuré être dans la légalité.
Voilà ma question pose sur la légalité de cette façon d'agir.
Merci d'avance, bien cordialement à tous.
1 Posté - 30 nov. 2018 : 22:12:17
Une discussion sur un site "ami"
https://forum-juridique.net-iris.fr...ntation.html
Qui n'apporte pas de véritable réponse !!!
Article 22 Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
A vous lire, je suppose que les instructions de vote "vont" dans un sens favorable à l'agence, sinon, c'est à ne pas comprendre ?
Des exemples d'instructions de vote seraient les bienvenus, ne croyez-vous pas ?
Vous écrivez : "L'agence rajoute sur ces pouvoirs ses propres instructions de vote pour l'AG."
1 - Demandez à l'agence de vous communiquer copie du mandat donné par le copropriétaire qui autorise cette dernière à "donner ses propres instructions " ?
2 - en l'absence de présentation de ce document, considérez ces instructions comme non valable, et le pouvoir comme un pouvoir "en blanc".
3 - Mais bien plus simple, et exempt de tout contentieux ultérieur entre syndicat et copropriétaire, précisez aux copropriétaire à qui vous remettez ces pouvoirs "avec instructions du syndic ou de ses "affidés" )" que ces derniers ne sont pas tenus de les respecter...
Voir https://arc-copro.fr/documentation/...-le-syndicat
Les consignes de vote entre le mandant et le mandataire n’intéressent pas le syndicat des copropriétaires
(ou la question du pouvoir impératif)
À nouveau, la cour de Cassation vient rappeler le droit, sur la question épineuse des consignes de vote données par le mandant à son mandataire pour le représenter en assemblée générale et de leur éventuelle opposabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
Cet arrêt présente l’intérêt de confirmer une jurisprudence judiciaire constante sur le rôle et les obligations des divers intervenants à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.
La copropriétaire d’un lot de copropriété choisit de se faire représenter par sa fille (non-copropriétaire) à l’assemblée générale du syndicat et elle remet à cette dernière, en sus de son pouvoir dûment rempli, un document annexe avec des consignes de vote, dont l’ensemble est remis au président de séance.
Lors de la résolution n° 5, le mandataire s’exprime par un vote contraire aux instructions de sa mère et se voit à cet instant opposer un refus du syndic. Elle décide alors de quitter l’assemblée générale sans subdéléguer son mandat.
Nota : pour rappel, ni le syndic, ni le président de séance n’avaient capacité d’imposer au mandataire le respect de consignes conclues entre le mandant et son mandataire.
À réception du procès-verbal de l’assemblée générale, la copropriétaire représentée dans un premier temps, puis absente après la 5ème résolution, n’est pas satisfaite de ces décisions et décide d’assigner :
• le syndicat de copropriétaires, en annulation de la résolution n° 5 litigieuse ;
• le syndic, en indemnisation de son préjudice, pour avoir refusé au mandataire son droit de pouvoir librement délibérer, c’est-à-dire de manière indépendante des consignes de son mandant.
II. L’analyse de la Cour de Cassation
La 3ème chambre civile de la cour de Cassation fait droit au recours de cette copropriétaire, représentée ponctuellement lors de cette assemblée générale :
« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de la décision n° 5, l’arrêt retient que Mme X… a voté en faveur de cette résolution en remettant un mandat impératif à sa fille et qu’elle aurait pu indiquer les résolutions sur lesquelles sa mandataire pouvait échapper à ce mandat impératif ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et, que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que, pour rejeter la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société Centennial, l’arrêt retient que, les termes du mandat impératif donné à la mandataire de Mme X… étant parfaitement clairs, aucune faute ne peut être imputée au syndic à titre personnel ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’un syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher un mandataire d’émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés…
Par ces motifs, Casse et annule (l’arrêt)…. »
Cet arrêt de la Cour de Cassation, du 8 sept 2016, n° 15-20860, vient rappeler par une jurisprudence constante, de l’ordre judiciaire, le fait qu’il n’appartient ni au président de séance, ni au syndic de contrôler la conformité des éventuelles instructions données par le mandant à son mandataire.
Ainsi, en cas de manquement du mandataire aux consignes de son mandant :
• Ce dernier dispose en principe à l’égard de son mandataire fautif d’une action en réparation sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle ;
• Cette carence n’influe pas sur la régularité de l’assemblée générale du syndicat (inopposabilité des instructions aux copropriétaires).
2 Posté - 01 déc. 2018 : 19:14:23
donc, si je lis bien, même si l'agence dit de voter pour comme instruction, le bénéficiaire du pouvoir peut voter contre ...
Vivement les votes électroniques
12077 message(s)
3 Posté - 01 déc. 2018 : 20:15:35
simplement parce que les débats qui ont lieu pendant l'AG peuvent apporter des réponses ou des explications concernant les résolutions
4 Posté - 01 déc. 2018 : 20:50:34
Il faudrait comprendre à quoi sert une AG, càd une réunion où sont exposés les motifs d'une résolution où il y a discussion puis... vote
Vous allez bientôt être exaucé, si votre copropriété est concernée, en étant géré via un conseil d'administration... tout comme Renault, Nissan et Mitsubishi ... avec ou sans un Carlos Ghosn...
ou au choix !!
De le discussion, parfois, vient une vérité plus vraie que celle écrite sur une convocation et un OJ d'AG...
"tú entiendes, you understand, ymmärrät, du verstehst, capisci, ..." ??????
1 - il n'y a pas que l'agence, il y a TOUS les pouvoirs remis en en séance, remis directement à des copropriétaires et/ou mandataires autres, etc...
2 - Le mandataire, "éclairé ou pas" par les discussions lors de l'AG, peut voter ce qu'il considère comme le plus pertinent (différemment que la consigne de vote du copropriétaire), à LUI de se justifier ou non vis à vis de son mandataire !!!
Ce qu'indique et confirme la CC c'est que le syndicat n'a pas à s'immiscer dans les relations entre copropriétaire et mandataire...
Vivement les votes électroniques... BRAVO, z'avez vu comment c'est fiable parfois les votes électroniques aux USA ???
https://www.francetvinfo.fr/monde/u...3025901.html
https://www.ouest-france.fr/monde/e...vote-6071948
Si VRAIMENT, vous souhaitez, en tant que copropriétaire, vivre ce genre de dépouillement géré par le syndic...
Je n'ai que un mot BRAVO !
Édité par - quelboulot le 01 déc. 2018 20:53:08
5 Posté - 02 déc. 2018 : 07:16:41
le dépouillement électronique, on a encore un peu de temps car la loi Elan ne l'a pas prévu.
Mais quand aux échanges ou éclaircissements en AG qui peuvent faire changer un avis, alors c'est en cela que le vote par correspondance est dangereux (entre autres)..... J'espère que le décret à venir pourra (je ne sais pas si c'est possible) mettre une restriction comme une résolution préalable d'une AG l'autorisant pour les AGs à venir (un peu du type dispense de concurrence).
Mais n'oublions pas que le lobby des syndics y est très favorable pour au moins deux raisons :
* moins de monde, moins de contestations verbales et "d'agressions"
* moins de monde, moins de temps à passer en discussions, donc moins de temps à passer en AG et comme l'AG annuelle est dans le forfait c'est tout bénéf....
et si tout le monde vote par correspondance, il se passe quoi ????? on verra s'ils auront prévu ce cas qui peut arriver dans les petits syndicats....
Édité par - rambouillet le 02 déc. 2018 07:17:39
3809 message(s)
6 Posté - 02 déc. 2018 : 09:01:05
Je partage les observations de Rambouillet.
J' ajouterai qu' il faudrait que le compte rendu du conseil syndical soit joint à la convocation et qu' à défaut de compte rendu l' A.G. soit nulle de plein droit.
7 Posté - 02 déc. 2018 : 10:12:38
Quelboulot, Nefer, je n'ai pas de pb de vote électronique puisque je vais à mes 4 AG chaque année et j'en suis le pdt de séance systématiquement !
Mais nous sommes de plus en plus confronté aux personnes qui râlent car nous (moi, un membre du CS, ou toute autre personne qui prend le pouvoir) sommes critiqués pour avoir modifié le vote inscrit sur le pouvoir; souvent après avoir expliqué ce qui est compliqué sur un odj, n'est ce pas Quelboulot .
Dans les défiscalisations, les gens ayant acheté à 500 km de chez eux ne vont pas se déplacer.
Dans les votes électroniques, qui ne sont pas la panassé, je suis d'accord, il faudrait avoir une réflexion sur la manière d'expliquer les questions sur l'odj.
Les votes inscrits parfois à l'encontre du bon sens sur les procurations, viennent simplement d'un manque d'explication sur le papier (c'est ce qu'on essaye d'expliquer en AG ...)
8 Posté - 02 déc. 2018 : 10:54:51
Le souci JB22 que les CS qui sont les premiers à exiger du syndic qu'il respecte la loi, bien souvent ne la respecte pas eux-même, d'où votre remarque juidcieuse :
"Article 11 du décret
"Article 22 du décret
9 Posté - 02 déc. 2018 : 11:14:33
"Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission."
Il lui suffit donc de dire qu' il a, au cours de l' exercice, rempli sa mission d'' assistance et de contrôle de la gestion du syndic,
Il faudrait qu' il ait obligation de donner son avis sur toutes les questions à l' ordre du jour.
10 Posté - 02 déc. 2018 : 17:01:47
je vois que la loi - même la nouvelle - ne répond pas à une question aussi simple.
11 Posté - 18 déc. 2018 : 00:26:04
Je précise que l'agence et le syndic sont sous la même enseigne
Donc l'agent immobilier est en même temps le syndic.
Il ne peut pas détenir de pouvoirs
S'il s'agissait d'un autre agent immobilier, vous ne pourrez rien faire. Le mandataire fait ce qu'il veut.
12 Posté - 26 déc. 2018 : 00:33:04
Le vote par correspondance devrait être la solution . Mais cela a déjà fait l'objet d'une discussion ...
13 Posté - 26 déc. 2018 : 02:10:55
La solution est acquise puisque décidée par la loi ELAN
Encore faut-il attendre la publication d'un décret d'application pour l'établissement des modèles de formules
Ce qui pourrait être fait en quatre réunions de deux heures chacune avec des avocats spécialisés et des professionnels. Le CNTGI pourrait prendre l'initiative de telles réunions sans attendre une concultaton officielle qui ne viendra peut être jamais.
14 Posté - 26 déc. 2018 : 07:50:56
une précision importante dans ces fameux votes par correspondance : la personne qui votera par correspondance et si elle ne spécifie pas expressément POUR, en fait votera CONTRE et cela sera difficile à expliquer !!!!! on risque de perdre de la majorité ....
15 Posté - 26 déc. 2018 : 09:09:27
Avant d'explorer la pathologie de la fonction, mieux vaut traiter de son fonctionnement normal
16 Posté - 26 déc. 2018 : 09:25:12
Très bien !Enfin, c'est pas trop tôt ! En fait une simple décision d'AG acceptant le principe des votes par correspondances ne devait-elle pas être suffisante ?
( car en effet rien ne l'interdit dans la loi ).
Mais pourquoi ce retard dans le décret ? Pourtant pas besoin de sortir de saint-Cyr, ni d'écrire l'intégrale de la comédie humaine, pour étendre les dispositions sur le vote par correspondance, qui est heureusement possible dans les AG des sociétés cotées en bourse , aux simples copropriétés !
17 Posté - 26 déc. 2018 : 10:28:48
son fonctionnement normal
et son fonctionnement normal c'est celui que je vous ai décrit parce qu'écrit dans la loi....
"Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables."
18 Posté - 26 déc. 2018 : 12:48:43
Rambouillet cite très précisément l'article 211 de la loi Elan qui détricote la loi de juillet 65.
Exemple de détricotage : le mandataire ne peut, avec les voix dont il dispose lui-même plus les mandats qu'il a reçu, excéder 5% des voix du syndicat.
Avec la loi Elan, ce taux passe à 10%.
Il suffira désormais de 4 copropriétaires dûment mandatés pour faire ce qu'ils veulent en A.G.
A contrario, déclarer "vote contre" toute résolution sans sens de vote sur le formulaire obligera peut-être les copropriétaires à prendre leur responsabilité.
J'ai toujours fustigé ces copropriétaires qui donnent leur mandat sans donner leur opinion.
Édité par - Copro112 le 26 déc. 2018 12:51:48
19 Posté - 26 déc. 2018 : 13:32:29
Modification de l' article 17-1A de la loi.
Il faut s' armer de patience, les "problèmes "sont loin d' être résolus...
20 Posté - 03 janv. 2019 : 21:30:36
Mais nous sommes de plus en plus confronté aux personnes qui râlent car nous (moi, un membre du CS, ou toute autre personne qui prend le pouvoir) sommes critiqués pour avoir modifié le vote inscrit sur le pouvoir; souvent après avoir expliqué ce qui est compliqué sur un odj, n'est ce pas Quelboulot
Vous êtes critiqué à juste titre ! Même si, de fait, votre solution est objectivement meilleure que celle du mandant.
Par la suite le mandant n'aura plus confiance dans le mécanisme et sera absent non représenté.