Source: https://www.arai.it/archivio-news/
Timestamp: 2020-06-05 11:36:55+00:00
Document Index: 104132279

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 1', 'art. 12', 'art. 12', 'art. 1135', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 7']

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Ecobonus condomini, cos’è e come funziona. La guida
Arai news, Attualità
I vantaggi previsti dal Decreto Rilancio: sconto fiscale del 110% per interventi energetici e antisismici
Come è noto anche i condomini possono approfittare del Superbonus. La misura introdotta dal decreto Rilancio prevede uno sconto fiscale del 110% per interventi energetici (Ecobonus) e antisismici (Sisma Bonus) a patto che venga effettuato uno degli interventi trainanti indicati dalla norma: isolamento termico delle superfici, sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione, installazione di impianti fotovoltaici, installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per i condomini, che ospitano oltre il 70% degli italiani, la spesa massima coperta è di 60mila euro per l’isolamento termico (30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento) moltiplicati per il numero delle unità abitative. E possono usufruirne anche attività come uffici e studi professionali.
Uno degli obiettivi del super Ecobonus e del sisma Bonus al 110% (dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021) è riqualificare, sia dal punto di vista della sicurezza sia da quello ambientale, il patrimonio edilizio rappresentato da oltre 1,2 milioni di condomini. Per avere diritto al maxi-sconto fiscale, i condomini devono realizzare almeno uno degli interventi trainanti del decreto Rilancio. Cioè l’isolamento termico di almeno il 25% della superficie lorda opaca orizzontale e verticale e/o l’installazione di nuovi impianti di climatizzazione.
Il super Ecobonus è rivolto a tutti i condomini italiani configurati come tali (con almeno due unità abitative e il codice fiscale). L’Ecobonus e il Sisma Bonus riguardano tutti i proprietari delle unità abitative di un condominio, senza limiti alle modalità d’uso. Quindi privati (single o famiglie), ma anche attività come uffici, negozi, studi professionali. Diversamente dagli immobili unifamiliari (dove per ora il decreto non prevede l’applicazione degli sconti fiscali al 110% alle seconde case), per i condomini il bonus non ha limitazioni, quindi vale anche per un appartamento in condominio di un’abitazione al mare o in montagna, affittata o ereditata.
I requisiti energetici
Fondamentale per poter accedere al super Ecobonus è l’efficientamento energetico dell’edificio. La norma prevede che gli interventi permettano di aumentare di almeno due classi la pagella energetica (che va dalla G alla A) a meno che l’immobile sia già in classe B o A. L’Ape, l’attestazione di prestazione energetica, potrebbe però dimostrare che gli interventi non possono garantire l’aumento delle due classi (per esempio nei palazzi storici o con vincoli della soprintendenza) e rientrare comunque nel bonus.
L’iter amministrativo
Il primo passo è affidare all’amministratore il compito di far preparare a un tecnico qualificato una prima attestazione di prestazione energetica per evidenziare gli interventi necessari richiesti o possibili per l’efficientamento energetico. Ma anche una perizia statica per evidenziare eventuali interventi anche sul fronte Sisma bonus. L’Ecobonus al 110% prevede una spesa massima di 60mila euro per l’isolamento termico, 30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento moltiplicati per il numero delle unità abitative.
Chi decide gli interventi
L’approvazione dei lavori – per cui è richiesto un progetto-capitolato – spetta all’assemblea straordinaria del condominio. Per alcuni interventi (come gli impianti di climatizzazione) basta la maggioranza di un terzo dei presenti e dei millesimi, per altri (come il cappotto termico) la maggioranza relativa. Una volta ottenuto il via libera al progetto sarà compito dell’amministratore di condominio contattare le imprese, confrontare i preventivi e portare all’esame dell’assemblea la scelta finale.
Chi dà i permessi
È fondamentale, e questo sarà compito dell’amministratore di condominio, informarsi sulle autorizzazioni richieste nei singoli Comuni per i lavori (Cia, Scia, Soprintendenza) e calcolare i tempi necessari per le autorizzazioni senza le quali – se vengono richieste – può essere messo a rischio il risparmio fiscale. L’amministratore di condominio deve anche provvedere al piano dei pagamenti (con bonifici parlanti) e alla rendicontazione della fatturazione, oltre che all’invio della documentazione all’Enea.
Le spese sostenute possono essere detratte al 110% se rientrano in quanto previsto dall’Ecobonus. Altrimenti, per singolo intervento, possono essere applicate le agevolazioni già in corso. Gli importi vanno suddivisi tra i proprietari in base ai millesimi o per specifico lavoro (per esempio per numero nel caso di finestre e infissi). I condomini potranno decidere di cedere il credito d’imposta all’impresa o a una banca, richiedere lo sconto in fattura o recuperare il credito in 5 anni dal Fisco.
Comunicazioni relative al Corso di Aggiornamento 2020
A tutti i Sigg. Associati
Vi comunichiamo che a causa del covid-19 e dei conseguenti vari DCPM che vietano riunioni ed assembramenti, non ci è possibile per quest’anno organizzare i corsi di aggiornamento frontali, validi per il 2020 e necessari, ai sensi del Dm. 140/2014, per la formazione periodica.
Informiamo perciò quanti volessero non rimanere scoperti, che avranno la possibilità di svolgere il Corso di Aggiornamento 2020 su nostra piattaforma e-learning, usufruendo dello sconto riservato soltanto agli Associati, ovvero euro 78 iva inclusa e quindi su fattura fiscalmente detraibile per intero, ovvero sia costo che iva.
Chi volesse può collegarsi a : https://www.arai.it/aggiornamento-2020 e seguire la procedura di iscrizione. Al termine del corso, verrà rilasciato, dopo aver effettuato un test di normale verifica, il relativo attestato.
Le proroghe per il condominio escono dal Dl Rilancio e arrivano alla Camera
Il testo del Dl Rilancio non contiene più alcuna norma specifica in tema di diritto condominiale. Era stata prevista infatti la deroga ai termini di presentazione dei rendiconti condominiale, nonché il rinnovo automatico del mandato amministrativo, in caso di perenzione nel periodo d’emergenza in essere.
In sede referente, le Commissioni riunite delle Finanze e delle Attività Produttive, Commercio e Turismo, stanno valutando gli emendamenti da apportare al Decreto Legge 23/2020, nell’ambito dell’attività preliminare svolta dalla commissione per consentire la conversione in legge del provvedimento governativo.
I termini per fisco e formazione
Sono, in particolare, tre gli emendamenti che interessano, direttamente o indirettamente, il mondo condominiale. Il primo, in sostanza, arricchisce la disposizione originariamente prevista nel DL Rilancio con la previsione sulla sospensione dei termini afferenti gli adempimenti fiscali e formativi dell’amministratore del condominio.
Gli altri emendamenti di proroga
In sostanza, la disposizione originariamente prevista nel DL rilancio è stata arricchita della previsione sulla sospensione dei termini afferenti gli adempimenti fiscali e formativi dell’amministratore del condominio.
Anzi, scorrendo il testo della Camera, si rinvengono anche gli articoli 36 bis e 36ter, i quali contendono gli emendamenti proposti alle disposizioni originarie (trasfuse nel testo in bozza del DL Rilancio). Ecco, in sintesi, cosa prevedono gli altri due emendamenti:
Per il periodo tra il 9 marzo 2020 e l’11 maggio 2020 è sospeso il decorso dei termini perentori, legali e convenzionali, la cui violazione comporta prescrizione o decadenza da qualsiasi atto, azione ed eccezione o la sanzione di inefficacia. Rimangono ferme le disposizioni di cui all’articolo 83, comma 3, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27.
Alla data di entrata in vigore della delle di conversione del presente decreto, l’incarico è rinnovato per altri sei mesi, in deroga all’articolo 1129 del codice civile, fermo il diritto dei condomini di procedere alla revoca nella prima assemblea successiva al rinnovo. 2. In deroga a quanto stabilito dall’articolo 1130, primo comma, numero 10), del codice civile, il solo termine previsto per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019, è differito a 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio contabile.
L’amministratore invia ai condomini il rendiconto consuntivo dell’esercizio chiuso ed il preventivo delle spese necessarie per l’esercizio corrente, con le relative ripartizioni tra condomini ai sensi dell’articolo 1135, primo comma, n. 2), dello stesso codice. 4, Lo stato di ripartizione allegato al preventivo di cui al precedente comma, è efficace nei confronti dei condomini ed allo stesso si applica la previsione di cui all’articolo 63 di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, qualora il preventivo medesimo preveda una spesa non superiore a quella deliberata per l’esercizio precedente a quello corrente.
Bonus facciate 2020 110% novità decreto Rilancio (19 maggio):
Il Governo al fine di sostenere le famiglie e le imprese nell’emergenza Coronavirus ha approvato finalmente il nuovo decreto Rilancio 2020. Il ministro del Mise, Patuanelli in merito al nuovo decreto legge ha confermato che all’interno del testo Dl Rilancio c’è un significativo rafforzamento delle agevolazioni ecobonus e sismabonus”.
In particolare nel decreto Rilancio 2020 c’è un Superbonus 110 per cento:
aumento delle percentuali delle detrazioni Sismabonus e Ecobonus al 110%;
Bonus facciate 110 per cento: quando spetta?
Il nuovo Ecobonus 110% si applica alle spese sostenute dai contribuenti dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. La detrazione potrà essere spalmata in 5 quote annuali di pari importo o tramite sconto in fattura o cessione del credito. Tale percentuale è applicabile a tutti gli interventi oggi incentivati con l’ecobonus «a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi» elencati di seguito. Pertanto al esempio il bonus facciate al 110% è fruibile solo se agganciato a questi interventi trainanti ad alta efficienza energetica. Ciò significa che se si rifà l’intonaco della facciata contestualmente al cappotto termico dell’edificio, allora la spesa è detraibile al 110%. Per poter accedere al 110%, gli interventi devono assicurare, oltre al rispetto dei requisiti tecnici minimi indicati dalla legge, il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio. Nel caso in cui non sia possibile, sarà sufficiente il conseguimento della classe energetica più alta, «da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape), rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata».
Ecco gli Interventi di riqualificazione energetica che se associati all’Ecobonus danno diritto al 110%:
isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio – sia unifamiliare sia condominiale, pare di capire – con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio (il cappotto termico, con spese non superiori a 60mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio);
Bonus facciate 2020 al 90%:
Bonus facciate 2020 cos’è e come funziona requisiti nuova detrazione 90% in base alle prime istruzioni rilasciate dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n° 2/E del 14 febbraio 2020. Come previsto dalla nuova Legge di Bilancio 2020 e dal decreto fiscale 2020, i contribuenti da quest’anno, oltre a poter fruire dei bonus casa 2020 per la riqualificazione energetica e ristrutturazioni, bonus mobili e bonus verde, possono beneficiare anche di una nuova detrazione IRPEF 2020, quella per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici, pari al 90% delle spese sostenute. Il nuovo bonus casa 2020 si chiama bonus facciate e serve a dare un nuovo volto alle nostre città. I contribuenti, pertanto, possono fruire di uno sgravio del 90% in caso di interventi di ristrutturazione degli esterni degli edifici condominiali e non, beneficiando di un rimborso pari al 90% della spesa sostenuta nel 2020.
Bonus facciate 2020 nella Legge di Bilancio: In base all’emendamento dei relatori depositato presso la commissione Bilancio del Senato e poi approvato in via definitiva nella Legge di Bilancio 2020, il bonus facciate 2020 è stato così modificato:
Nell’ultima versione, il bonus facciate è diventato un bonus autonomo, e cioé per cui sgaciato da qualsiasi riferimento al bonus ristrutturazioni.
Il bonus non può essere applicato agli interventi sugli impianti, come pluviali o cavi: ammessi al bonus solo gli interventi relativi a «strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi». In altre parole, vengono esclusi tutti gli impianti e gli elementi, come gli infissi.
Il bonus facciate non è ammesso in alcune aree a bassa intensità di urbanizzazione. In pratica secondo la nuova formulazione, la possibilità di detrazione sarà limitata alle spese per edifici esistenti ubicati in «zona omogena» A o B e ciò consente di far rientrare nel bonus una grandissima parte delle città fatta eccezione per le zone C, ossia aree destinate a nuovi complessi insediativi con bassa densità di urbanizzazione. Qualche immobile residenziale, insomma, resterà tagliato fuori.
Un altro correttivo introdotto riguarda l’allineamento tra la disciplina del bonus facciate e l’ecobonus per il cappotto termico. La nuova versione lascia invariato lo sconto per i casi di pulitura o tinteggiatura esterna che rimane quindi al 90%. Nel caso in cui però, si decidesse di ritoccare l’intonaco di almeno il 10% della facciata, sarà obbligatorio rispettare requisiti di efficienza energetica e di trasmittanza che, di fatto, indurranno molti a scegliere di realizzare un cappotto termico. Sul rispetto dei requisiti ci saranno controlli a campione
Il bonus facciate 2020 pari al 90% è stato esteso ai titolari di redditi di impresa e di lavoro autonomo. Si tratta, pertanto, di alberghi e società che possiedono immobili ad uso strumentale.
Gli interventi di efficienza energetica, influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, per rientrare nel campo del bonus facciate, devono soddisfare sia i “requisiti minimi” indicati nel decreto del Mise 26 giugno 2015 sia i valori limite della trasmittanza termica delle strutture componenti l’involucro edilizio.
Cos’è il bonus facciate 2020?
Che cos’è il bonus facciate: come previsto dal testo Legge di Bilancio 2020 e dal decreto fiscale 2020, è stato istituito un nuovo bonus fiscale chiamato bonus facciate 2020 che prevede uno sgravio Irpef del 90% per chi ristruttura facciate di edifici condominiali e non, a partire dal 2020. Con il bonus facciata 2020 spetta quindi una detrazione pari al 90% delle spese sostenute. In base al testo del Disegno di Legge della Legge di bilancio 2020 presentato al Senato, è confermato l’avvio del cd. bonus facciate oltre alla conferma dei bonus per la casa (come ecobonus, sismabonus, bonus mobili, ristrutturazione edilizia). Nello specifico, l’articolo 25 del DDL di Bilancio 2020 prevede che le spese documentate e sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi edilizi, inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati:
Maggiori informazioni sono reperibili sul sito Agenzia delle Entrate nella guida bonus facciate 2020
Come funziona il bonus facciate 2020: in base a quanto previsto dal testo definitivo della Legge di Bilancio 2020 e del decreto fiscale 2020, in attesa della guida dell’Agenzia delle Entrate, andiamo a spiegare nel dettaglio il bonus facciata cos’è e come funziona, quanto spetta di detrazione, come effettuare il pagamento, da quando parte ed il limite di spesa agevolabile. Il bonus facciate 2020 è stato previsto quale nuova misura all’interno del pacchetto dei bonus casa 2020, i cui interventi sono stati tutti prorogati per un altro anno.
vale solo per le spese 2020;
la detrazione è riconosciuta nella misura del 90% delle spese documentate, sostenute nell’anno 2020, o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020, ripartite in 10 quote annuali di pari importo a partire dall’anno di sostenimento delle spese e nei nove successivi. A differenza degli altri bonus casa 2020, per il bonus facciate non è previsto alcun limite di spesa massima. la detrazione può essere riconosciuta anche in caso di manutenzione ordinaria, per cui sarà sufficiente ritinteggiare la casa per usufruire del bonus. Il bonus facciate è cumulabile con altre misure di risparmio energetico, per cui ad esempio si potrà ritenteggiare la facciata e allo stesso tempo intervenire con lavori agevolabili con l’Ecobonus.
Bonus facciate 2020 detrazione 90%:
Il bonus facciata 2020 nuova detrazione 90% delle spese sulle ristrutturazioni è una nuova agevolazione che consentirà alle città italiane di tornare a nuovo splendore. Il bonus facciate spetta dal 2020 a chi effettua nel 2020 lavori di ristrutturazione nel centro storico o in periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni, di:
L’agevolazione spetta per lavori finalizzati a:
Recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali, purché ubicati nelle zone A o B previste dal decreto ministeriale n. 1444/1968.
Gli interventi devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. In particolare, sono ammessi i lavori:
Le spese ammesse al bonus facciata 2020, sono quelle che riguardano l’involucro esterno e visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).
cornicioni e relativi alla sistemazione delle parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.
Inoltre, rientrano tra le spese agevolabili anche:
perizie e i sopralluoghi;
smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori.
Il Bonus facciate 2020 è ammesso nelle zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici:
la prima include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
la seconda, invece, include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.
Bonus facciate 2020 spese escluse: guida Agenzia delle Entrate
Il bonus facciate 2020 non si può applicare agli interventi sugli impianti, come pluviali o cavi: ammessi al bonus solo gli interventi relativi a «strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi». In altre parole, vengono esclusi tutti gli impianti e gli elementi, come gli infissi.
Spese escluse dal bonus facciate 2020:
chiostrine;
cavedi;
cortili;
spazi interni, fatta eccezione di quelli visibili dalla strada;
spese sostituzione vetrate;
portoni e cancelli;
L’agevolazione non spetta neanche per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.
La nuova guida bonus facciata 2020 Agenzia delle Entrate, prevede che:
L’agevolazione bonus facciate è una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 per interventi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone. Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. In particolare, si tratta delle zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici: la prima include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; la seconda, invece, include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq. Se i lavori di rifacimento della facciata, quando non sono di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardano interventi che influiscono dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, è richiesto che siano soddisfatti i requisiti di cui al decreto Mise 26 giugno 2015 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) e quelli, relativi ai valori di trasmittanza termica, indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008. In queste ipotesi, l’ENEA effettuerà controlli sulla sussistenza dei necessari presupposti, secondo le procedure e modalità stabilite dal decreto interministeriale 11 maggio 2018.Si applicano le disposizioni del decreto Mef n. 41/1998, ossia il regolamento in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia.
Bonus caldaie: in vigore il nuovo bonus caldaia a condensazione.
Sismabonus: detrazione fino all’85% per chi effettua interventi su tutto l’edifico di risparmio energetico o di adeguamento sismico con il cd. sismabonus. Per il sismabonus, si parla anche di una possibile estesione dell’agevolazione ai capannoni e alle imprese.
Bonus unico condomini: solo per i lavori di riqualificazione energetica condominiali, sismabonus + ecobonus, con detrazione spese all’80% o 85%, a seconda del grado di riduzione del rischio raggiunto con gli interventi stessi.
Bonus finestre ed infissi: agevolabile sia con l’Ecobonus che con il bonus ristrutturazioni. In entrambi i casi la detrazione o lo sconto delle spese è al 50%.
Le Assemblee condominiali: chiarimenti e linee guida
Estratto del Comunicato stampa (vedasi Sole 24 ore del 20/5) trasmesso dalla Presidenza Arai ai propri iscritti.
La Consulta amministratori invita a non convocare assemblee
Preso atto di quanto deciso dalla Consulta delle Associazioni degli Amministratori di Condominio, costituita dalle sigle associative: ABICONF, A.I.A.C., A.L.A.C., A.N.AMM.I, A.N.A.P.I., A.P., APAC, A.R.A.I., F.N.A., UNAI, nella riunione del giorno 18 maggio 2020, in relazione alla Tenuta delle Assemblee Condominiali in modalità classica e alle Assemblea in Videoconferenza, le associazioni facenti parte della Consulta sono giunti alla determinazione di partecipare, ai propri iscritti, le considerazioni che seguono.
Per quanto alle assemblee fisiche va evidenziato:
1. che il DL 33 del 16 maggio 2020 in G.U. 125 del 16 maggio 2020, all’art. 1 comma 10 prevede che: “le riunioni si svolgoni garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro” .
2. che il DPCM 17.05.2020 sancisce:
all’art. 1, p. 1, co. m) “Restano sospesi gli eventi che implichino assembramenti in spazi chiusi o all’aperto quando non è possibile assicurare il rispetto delle condizioni di cui alla presente lettera; restano comunque sospese le attività che abbiano luogo in sale da ballo e discoteche e locali assimilati, all’aperto o al chiuso, le fiere e i congressi.”;
all’allegato 17 – Uffici aperti al pubblico: “Per le riunioni (con utenti interni o esterni) vengono prioritariamente favorite le modalità a distanza, dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l’uso della mascherina;
Per quanto alle assemblee in presenza va evidenziato:
3. che il Codice civile, in relazione all’applicazione analogica:
all’art. 12 delle “preleggi” dispone “Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe; se il caso rimane ancora dubbio, si decide secondo i principi generali dell’ordinamento giuridico dello Stato.”; di conseguenza l’art. 12 delle “preleggi”, invocato da quanti vorrebbero fare riferimento, in via analogica, alla normativa in materia societaria, è interdetto in quanto, nell’ambito del condominio, l’assemblea è iper regolamentata dagli artt. 66 e 67 disp. att. cod. civ. e inoltre art. 1135, 1136, 1137 c.c.,
Per questo , all’unanimità le associazioni costituenti la Consulta hanno convenuto di diramare il seguente comunicato.
«Le associazioni di seguito menzionate, dopo approfondita analisi dei dettati legislativi al momento disponibili e fatte le debite considerazioni di opportunità, ritengono di suggerire ai propri iscritti di astenersi, per il momento, dal convocare assemblee in video conferenza perché il quadro legislativo a riguardo non è chiaro e s consigliano inoltre di convocare assemblee in presenza considerata l’assenza di più precise disposizioni legislative e tenuto conto delle gravi responsabilità che incombono sull’amministratore, in caso di contagio.”
Sarà cura di UNAI sollecitare in nostri referenti politici affinché siano emanate disposizioni chiare in materia e si smetta di legiferare “sulla testa” degli amministratori.
E’ risaputo ormai che la lingua italiana, per molti di quelli che dovrebbero rappresentarci, è diventata una variabile indipendente (quando non è addirittura una “emerita sconosciuta”) ma la parola “riunione” non è sinonimo di “assemblea”. Questo valga di monito anche per tutti i sapienti senza sapere che pontificano senza titolo per essere papa.
Dal momento che il Codice agli artt. 1129, 1130, 1130-bis,1135, 1136, 1137, 1138 c.c., e in particolare negli artt. 66 e 67 disp. att. cod. civ. usa la parola “assemblea” i signori della politica ci facciano la cortesia di usare quella, perché l’amministratore non può essere il capro espiatorio di inadempimenti altrui».
Ripartizione delle spese: è annullabile una delibera contraria ai criteri legali.
E’ annullabile e non nulla la delibera con la quale l’assemblea nel ripartire le spese condominiali viola o disattende i criteri stabiliti dalla legge. Pertanto, è valido il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di oneri condominiali nel caso in cui il condòmino non abbia impugnato la relativa delibera entro il termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 del Codice civile, decorrenti dall’approvazione per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data della sua comunicazione per gli assenti. Lo ha ribadito il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza 301/2020, pubblicata il 19 febbraio 2020.
Ristrutturare casa o condomini gratis e lo Stato paga l’impresa con sconti fiscali fino al 110%
Il governo che paga i cittadini per rifarsi casa, e lascia anche una “mancia fiscale” del 10%. E’ la nuova misura che entrerà a ore nel decreto “aprile” per rilanciare l’edilizia e “imprimere una svolta epocale nelle politiche pubbliche, per far compiere all’Italia un passo da gigante nella crescita sostenibile rendendo la tutela ambientale il volano dell’economia”.
Così ne parla il sottosegretario di Stato Riccardo Fraccaro, che da quasi un anno pensava a questa iniziativa di stampo keynesiano e ora l’ha sbloccata in risposta all’emergenza Covid-19.
Nelle stime del Dipartimento finanze del Tesoro, che ha valutato l’impatto sui conti pubblici, le minori entrate fiscali nel quinquennio su cui varrà la misura dovrebbero attestarsi su 16 miliardi di euro totali, come differenza tra le attuali aliquote di sgravio e il prossimo 110%. Ma la relazione illustrativa della norma prevede che “l’aumento del gettito legato agli effetti moltiplicativi dell’investimento iniziale consenta alla misura di ripagarsi praticamente da sola”.
Cosa prevede la “norma 110%”
La nuova norma incentiva la riconversione energetica e lo sviluppo del patrimonio immobiliare, con forti detrazioni fiscali dilazionate su cinque anni.
La principale novità riguarda l’aumento delle aliquote di detrazione, fino al 110%, per interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici. Sono facilitazioni introdotte nel 2013, e che allora si sono rivelate un puntello importante per il settore, con flussi rilevanti di domanda aggiuntiva.
Da luglio, e per 18 mesi, le aliquote detraibili per gli interventi di efficientamento energetico (il cosiddetto “ecobonus” della vecchia legge) e antisismico (“sismabonus”), rispettivamente del 65% e del 50% dei lavori, saliranno al 110%. E la detrazione al 110% varrà anche per altri lavori di riqualificazione energetica, restauro facciate o installazione di impianti fotovoltaici per produrre elettricità.
I nuovi incentivi si applicano “agli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, e dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp)”, si legge nell’ultima bozza.
Un esempio e le soglie massime
Se il signor Rossi svolge lavori che ricadono negli interventi considerati per 10 mila euro, riceverà alla dichiarazione dei redditi una detrazione pari al 110% della fattura (qui 11 mila euro), da usare in compensazione per 2200 euro l’anno in cinque dichiarazioni.
I lavori agevolati, che sono preclusi alle imprese (ma non alle associazioni, alle fondazioni e a chi opera nel terzo settore, dove il credito d’imposta previsto è il 100%), hanno delle soglie massime.
Fino a 60 mila euro “per numero di unità immobiliari” (nel caso di abitazioni in condominio) per interventi di isolamento termico; fino a 30 mila euro per numero di unità immobiliari per quelli sulle parti comuni e sulla climatizzazione; fino a 10 mila euro per numero di unità immobiliari per quelli sulle caldaie a gasolio (almeno di classe A); fino a 48 mila euro, o 2.400 euro per Kwh di potenza nominale, per gli impianti fotovoltaici.
La cessione del bonus fiscale di chi ristruttura
Il credito sarà cedibile a terzi di ogni tipo senza limiti. Nel caso il committente lo giri all’impresa che fa i lavori, li otterrà senza versare un euro: lo sconto applicato sarà identico alla fattura (100%), poi l’impresa recupererà il credito d’imposta in cinque anni dalle sue tasse. Se invece chi fa i lavori cederà il credito fiscale a una compagnia assicurativa, potrà beneficiare del 90% della somma per stipulare una contestuale polizza su rischi di calamità (finora quella detrazione è del 19%).
Un’opzione alternativa, prevista cambiando le norme sulla cedibilità delle detrazioni, consente a chi commissiona i lavori o all’impresa che li fa di vendere a banche o altri intermediari la detrazione, per dare liquidità immediata all’edilizia, alle condizioni commerciali applicate dalle banche o dai grandi gruppi dell’energia (Enel, Eni e Snam tra questi), e creare un mercato dei crediti fiscali a prezzi tali da coprire almeno il costo dei lavori.
Mediazione e Coronavirus
Durante l’emergenza cronavirus non viene sospeso il termine di 30 giorni per impugnare le delibere dell’assemblea di condominio. Infatti, l’articolo 1137 del Codice civile non è un termine processuale, ma sostanziale, anche agli effetti dell’articolo 83, comma 2, del Dl 18/2020.
L’articolo 83 dispone di sospendere «la decorrenza dei termini dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse» dalle misure organizzative adottate dai capi degli uffici giudiziari.
La dottrina, però, legittima l’orientamento della mancata sospensione, partendo dall’articolo 1137 del Codice civile. La riforma del 2012 ha infatti mutato la valenza del termine, dalla decadenza alla perentorietà.
Nella disponibilità delle parti
Si tratta ora di un termine rimesso alla disponibilità delle parti e la relativa violazione non può essere rilevata d’ufficio dal giudice (Cassazione, sentenza 8449/2008). Lo stesso esercizio del diritto all’impugnazione, rimesso alla parte, non deve per forza concretizzarsi con la notifica di un atto processuale.
E la previsione contenuta nell’articolo 2966 del Codice civile, secondo cui la «decadenza non è impedita se non dal compimento dell’atto previsto dalla legge o dal contratto», può farsi valere anche con il ricorso all’istanza di mediazione.
La sospensione dei termini viene estesa anche ai procedimenti di mediazione che «siano stati introdotti o risultino già pendenti a far data dal 9 marzo», facendosi salvo, nel periodo 9 marzo – 30 giugno 2020, lo svolgimento degli incontri di mediazione in via telematica con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte.
Comunque il termine perentorio per impugnare una delibera assembleare può essere interrotto dalla notifica di un atto di citazione via pec o dalla comunicazione di una istanza di mediazione, attività anche oggi realizzabili senza problemi.
QUADRO AC e amministratori di condominio
L’amministratore o il rappresentante di condominio in sua vece hanno l’obbligo di compilare i quadri dedicati del modello 730 (Quadro K) o del modello UNICO Redditi (Quadro AC) in relazione agli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali.
L’obbligo di compilazione sussiste per gli amministratori in carica al 31 dicembre 2019 (e per ogni anno in carica al 31 dicembre dell’anno precedente la dichiarazione) e riguarda la comunicazione dei seguenti adempimenti:
– comunicare i dati catastali del condominio a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni;
– comunicare all’Anagrafe Tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati nell’anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 605) Attenzione va prestata al fatto che questo secondo obbligo sussiste anche per i condomini con meno di otto condomini. Per questi condomini non essendovi obbligo di amministratore si presume che uno dei condomini debba occuparsene a vantaggio di tutti gli altri.
L’amministratore in carica al 31 dicembre anche nel caso in cui sia successivamente cessato dal mandato ha l’obbligo di compilare i quadri in oggetto per quel condominio. Qualora non vi provveda incorre in una sanzione compresa tra 258 e 2.065 euro, sanzione esclusivamente a carico dell’amministratore stesso e non del condominio.
Dato che l’entrata in vigore del D.L. 70/2011 ha eliminato l’obbligo di inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione al Centro Operativo di Pescara, al fine di poter usufruire delle eventuali detrazioni delle spese sostenute per i suddetti interventi, l’amministratore deve indicare i dati catastali identificativi dell’immobile nei modelli di dichiarazione in oggetto.
INTERVENTI LEGISLATIVI IN ARRIVO PER RENDICONTI ED ASSEMBLEE
L’interesse verso la categoria degli amministratori di condominio dalla Camera dei deputati con l’emendamento in lavorazione dal M5S, ora passa anche per il Senato attraverso la predisposizione di una interrogazione parlamentare che sta sviluppando l’opposizione con il senatore Antonio Saccone.Camere diverse, ruoli e orientamenti politici anche, ma la finalità appare univoca.
L’annuncio dell’interrogazione
«Le associazioni di categoria degli amministratori condominiali sono seriamente preoccupate per l’avvicinarsi dello scadere dei termini di legge per l’approvazione dei bilanci annuali e, visto il divieto di assembramento previsto e reiterato dai diversi Dpcm emanati dal governo, temono di ricadere nelle disposizioni normative vigenti che prevedono per l’inadempienza nel convocare le necessarie assemblee, di poter essere rimossi dall’incarico».
Questo è quanto riportato in una nota dal senatore Antonio Saccone (F.I. – Udc), il quale annuncia: «non essendo stata prevista da nessun Dpcm fino ad oggi emanato dal governo una soluzione a tale problematica nè una proroga dei termini di legge, presenterò un’interrogazione parlamentare ai ministri della Giustizia, dell’innovazione tecnologica e dello Sviluppo Economico».
Le assemblee da remoto da regolamentare
Il senatore fa inoltre notare che «l’assemblea condominiale viene regolamentata dall’articolo 1136 Codice civile la quale però non precisa se l’intervento debba essere con una presenza fisica oppure anche da remoto o virtuale. L’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, invece, stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve indicare espressamente il luogo dove si svolge la riunione, facendo intendere che deve essere un luogo fisico, come ha confermato la giurisprudenza di legittimità, lasciando intendere che questa norma è inderogabile».
La proroga dei rendiconti fino al 31 dicembre 2020
Il comunicato però lascia intendere che si interverrà in maniera più incisiva rispetto alla richiesta di intervento amministrativo, palesandosi come impellente un’attività più incisiva e risolutiva: «ad un immediato intervento amministrativo, occorre far seguire anche un mirato intervento legislativo, sulla scorta degli studi già apportati dagli esperti del settore, poiché la normativa condominiale non prevede la possibilità di effettuare assemblee in videoconferenza. Nella situazione attuale, vi è un blocco totale delle attività condominiali, salvo iniziative assunte in via autonoma dall’amministratore di condominio, tra le quali non rientra l’obbligo di cui all’articolo 1130, numero 10 Codice civile che prevede di ‘redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni’, ossia entro il 30 giugno 2020: una eventuale inadempienza sotto questo punto di vista comporta la revoca dell’amministratore».
Chiude quindi il senatore con l’annuncio: «Chiederò, pertanto ai ministri competenti se non sia il caso di prorogare l’attuale termine di 6 mesi di ulteriori 6, ovvero fino al 31 dicembre 2020».
Che maggioranza e opposizione per una volta confermino le loro intenzioni, che Camera e Sanato si uniscano nei comuni intenti è importante. Chissà che non si intervenga non solo per tamponare la situazione emergenziale, ma anche successivamente per riscontrare le tante esigenze di modifica radicale e strutturale del sistema condominiale.
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