Source: https://www.derechoenzapatillas.com/2020/administrador-del-consorcio-algunas-obligaciones-principales/
Timestamp: 2020-08-13 11:20:02
Document Index: 339875011

Matched Legal Cases: ['artículo 9', 'artículo 17', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 16', 'artículo 19', 'artículo 21', 'artículo 10', 'artículo 16', 'artículo 16', 'Artículo 1', 'artículo 10', 'Artículo 2', 'artículo 1', 'Artículo 3', 'artículo 17', 'artículo 9', 'Artículo 9', 'artículo 52', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10', 'Artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 9', 'artículo 10', 'Artículo 1', 'artículo 9', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'artículo 17', 'artículo 9', 'Artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 10', 'artículo 16', 'artículo 19', 'artículo 21', 'artículo 16', 'Artículo 1', 'Artículo 2', 'Artículo 3', 'artículo 17', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 19', 'artículo 21']

Resumo algunos casos de administraciuones del consorcio. Obligaciones que incumplieron y por esto en defensa del consumidor se llegó a una solución exitosa
Por Sergio	 El Jun 24, 2020
Se publicaron algunas multas de defensa del consumidor para administraciones de consorcios. No mucha gente sabe que puede acudir allí para algún problema con la administración. Resumo algunos casos:
-Por la falta de trabajos destinados a tratar la grieta existente en el frente del Consorcio de la calle …. .. de esta Ciudad y revertir los problemas de filtraciones/humedad acaecidos en, por lo menos, una de las unidades funcionales que lo integran
-Porque no consignó en el resumen de expensas las fechas de vencimiento de las pólizas consignadas, compañía aseguradora y cuota que se abonaba (“Seguros”)
-Porque no mantuvo las partes comunes en forma adecuada, y dejar estar las filtraciones y la humedad. La ley dispone como “Obligaciones del Administrador, en el ejercicio de sus funciones, la de atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.
La imputación se basó en que no se conservarían las partes comunes del edificio administrado, toda vez que existirían filtraciones y humedad en las paredes del sótano y garaje del mismo, conforme surgiría de las constancias fotográficas obrantes en autos, que darían cuenta de la falta de debida atención.
El administrador se defendió y sostuvo que solo existía humedad de cimiento que no provocaba daño ni ponía en
riesgo la seguridad de la estructura, agregando que todas las reparaciones siempre fueron ejecutadas en base a lo decidido por la Asamblea. Si bien manifiesta que eran los propietarios quienes decidían las reparaciones a efectuar, no ofreció prueba idónea tendiente a demostrar que la situación específicamente imputada hubiera sido puesta a consideración de la Asamblea en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 9 inciso b) del Decreto Reglamentario N° 551/10.
-Por no tener cuenta bancaria del consorcio y haberle pedido al encargado que compre las bolsas de residuos, sin detallar en el resumen de expensas proveedor
-Porque se pagaron seguros sin consignar compañía, póliza, fecha de vencimiento y demás datos
-Por no poner a disposición los libros del consorcio, una vez finalizado su mandato y pese a que le enviaron dos cartas documentos.
-Porque en la liquidación de expensas no logra visualizarse en ningún rubro, detalles de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total del consorcio; en cuanto al inciso
-Porque se pagaron “ABONOS DE SERVICIOS”, sin detallar datos, y lo mismo ocurre con el rubro honorarios correspondientes al administrador, como así tampoco su situación fiscal, importe y periodo al que corresponde el abono
-Porque en el resumen de expensas se consignó la sigla, en lugar del nombre completo y datos de la administración. Tampoco se han indicado los montos reclamados respecto de los juicios en los que el Consorcio es parte
Anexo con resoluciones de deberes del administrador del consorcio
DISPOSICIÓN N.° 6904/DGDYPC/19
VISTO: El Expediente Electrónico N° 12762147-MGEYA-DGDYPC-2018, y
Que de acuerdo a las facultades conferidas por el artículo 17 de la Ley 941, se
iniciaron los presentes actuados ante la denuncia de la Sra. CATALINA …
…, contra …., por presunta infracción a la ley ritual;
Que corrido traslado de las actuaciones al denunciado, con fecha 28/05/2018 se
promueve el procedimiento conciliatorio, el que concluye en dicha oportunidad sin
haberse arribado a una amigable composición;
Que por Informe IF-2018-17130383-DGDYPC el Registro Público de Administradores
de Consorcio de Propiedad Horizontal puso en conocimiento que …., se encuentra inscripto bajo la matrícula N° ..;
Que por providencia PV-2018-26601039-DGDYPC, se le formula imputación por
presunta infracción a los artículos 9 inciso b) y 10 incisos e) y f) de la Ley 941;
Que debidamente notificado, el sumariado presenta descargo y acompaña prueba
Que no quedando diligencias pendientes, pasan los autos a resolver;
Que en este estado, corresponde emitir acto administrativo definitivo;
Que del análisis de los hechos, surge que se imputó al administrador la presunta
infracción al artículo 9 inciso b) de la Ley 941, cuyo texto reza: “Obligaciones del
Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: (…) b. Atender a la
conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la
estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes…”;
Que la citada imputación se basó en que no se conservarían las partes comunes del
edificio administrado, toda vez que existirían filtraciones y humedad en las paredes del
sótano y garaje del mismo, conforme surgiría de las constancias fotográficas obrantes
en autos, que darían cuenta de la falta de debida atención;
Que al tiempo de presentar su descargo, el sumariado expresó haber cesado su
mandato del Consorcio Boulogne … en julio de 2018. Sin perjuicio de
ello, sostuvo que solo existía humedad de cimiento que no provocaba daño ni ponía en
riesgo la seguridad de la estructura, agregando que todas las reparaciones siempre
fueron ejecutadas en base a lo decidido por la Asamblea;
Que atento lo alegado, resulta ser el propio sumariado quien reconoce la existencia de
humedad en el sótano y garaje del Consorcio en cuestión. Si bien manifiesta que eran
los propietarios quienes decidían las reparaciones a efectuar, no ofreció prueba idónea
tendiente a demostrar que la situación específicamente imputada hubiera sido puesta
a consideración de la Asamblea en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 9
inciso b) del Decreto Reglamentario N° 551/10, v.gr. podría haber ofrecido prueba
informativa al Consorcio a fin de verificar tales extremos;
Que debe aclararse, que atender a la conservación de las partes comunes del edificio
es un supuesto general que refiere al adecuado mantenimiento de la estructura en su
Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Nro 5895 – 22/06/2020
totalidad, pudiendo agravarse la circunstancia en caso de encontrarse en riesgo la
seguridad. En otras palabras, no puede considerarse en modo alguno que sólo sería
falta de conservación el supuesto donde necesariamente exista un riesgo;
Que convalida dicho criterio la nueva redacción del artículo 9 inciso b) -modificado por
Ley 5983-, que establece claramente “Atender a la conservación de las partes
comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa
vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura…”;
Que por lo expuesto, y ante el reconocimiento del propio sumariado y la falta de
elementos que permitan verificar el acabado cumplimiento del inciso en cuestión,
corresponde confirmar la infracción al precitado inciso;
Que asimismo, se le endilgó la presunta infracción al artículo 10 incisos e) y f) de la
Ley 941, cuyo texto reza: “De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de
expensas contendrán: (…) e. Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos
a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº
de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso,
cantidad de cuotas y número de cuota que se abona f. Detalle de pagos por seguros,
indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos
asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona…”;
Que dicha imputación se sustentó en las liquidaciones de expensas de enero, febrero,
marzo, abril y mayo de 2018 -aportadas en la denuncia y cuya confección se adjudica
al sumariado-, las que no contendrían el siguiente detalle exigido por la normativa, a
saber: inciso e), dirección, N° de CUIT e importe total a abonar mediante cuotas, del
ítem “… HOUSE” en rubro “TRABAJOS DE REPARACIONES EN UNIDADES”,
en la liquidación de marzo. Inciso f) los elementos asegurados mediante la póliza N°
217.202 y la cuota abonada y fecha de vencimiento de la póliza N° 154.515, ambas
suscriptas con “HDI SEGUROS”;
Que en su defensa, el sumariado sostuvo respecto del inciso e) que, el rubro COLOR
HOUSE correspondía al reintegro por un trabajo de pintura abonado por una
propietaria y que correspondía al consorcio, el que luego no fue reintegrado por falta
de presentación de la pertinente factura. Sobre el inciso f), manifestó que los datos se
encontraban en el sitio web provisto por Sistemas Administrativos S.A., al cual podían
ingresar todos los propietarios;
Que en virtud de lo alegado, se debe precisar que los detalles exigidos por la
normativa resultan ser los mínimos requeridos para la conformación de cada
liquidación de expensas, en tanto información debida a los consorcistas por las
erogaciones liquidadas, no siendo necesaria la producción de un daño al tratarse de
infracciones formales, y resultando independiente de la existencia de otros medios por
los cuales los propietarios puedan acceder a dicha información;
Que en ese marco, analizadas las constancias objeto de imputación -que no fueran
desconocidas-, se concluye que las liquidaciones de enero, febrero, marzo, abril y
mayo de 2018, no han sido confeccionadas conforme lo dispuesto por la normativa
toda vez que no fueran detallados los elementos asegurados, fechas de vencimiento y
cuota abonada de las pólizas contratadas con HDI SEGUROS, en inobservancia al
inciso f);
Que en cuanto al inciso e), corresponde entender que no puede tenerse por
configurada la infracción dado que la norma es clara al exigir el detalle de los pagos
realizados, situación que no se verifica en el caso de autos por cuanto el gasto a
nombre del Consorcio no se efectivizó conforme se desprende de la liquidación de
abril 2018;
Que por lo hasta aquí expuesto, se entiende que el sumariado ha infringido con su
conducta lo dispuesto en los artículos 9 inciso b) y 10 inciso f) de la Ley 941, debiendo
ser sancionado; no así por el artículo 10 inciso e) por el que debe ser sobreseído;
Que a los efectos de graduar la sanción y su cuantía, se tiene en cuenta lo establecido
por el artículo 16 de la Ley 941. Asimismo, en forma supletoria y con las salvedades
y/o excepciones propias de las relaciones y problemáticas que se suscitan entre los
administradores e integrantes de Consorcios de Propiedad Horizontal, deberá estarse
a lo prescripto por el artículo 19 de la Ley 757 -según texto consolidado-, conforme
reza el artículo 21 de la Ley 941;
Que bajo dicha premisa, la inobservancia a lo establecido en el articulo 9 inciso b)
supone un incumplimiento de las obligaciones que la normativa impone a los
administradores y que resulta insoslayable para el adecuado ejercicio de la
administración, lo que constituye un hecho grave que significa un perjuicio actual o
potencial para los habitantes del consorcio administrado y para los copropietarios de la
Ciudad en general;
Que asimismo, la omisión de las formalidades exigidas por la ley para la conformación
de las liquidaciones de expensas -artículo 10-, impide otorgar certeza a los
consorcistas acerca de la justificación de los importes cobrados y su asociación al
detalle reflejado en las liquidaciones de gastos, como así también obstaculiza el
control de la gestión del administrador del edificio;
Que acorde reza el artículo 16 de la Ley 941, el monto de la sanción puede fijarse
entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20.000) unidades fijas conforme lo
determine anualmente la Ley Tarifaria;
Que la Ley 6068 – “Presupuesto de la Administración del Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires”, ha fijado el valor de dicha unidad en PESOS CATORCE
CON TRES CENTAVOS ($ 14,03.-);
Que de las constancias obrantes en autos se observa que el ….
Que finalmente, hay que tener especial consideración que el citado es reincidente en
los términos del artículo 16 de la Ley 941, según Disposición DI-2017-5304-DGDYPC
y DI-2018-58-DGDYPC;
Que en base a lo expuesto, se deberá aplicar sanción de multa por el equivalente a
tres mil (3.000) unidades fijas, ascendiendo la misma a la suma de PESOS
CUARENTA Y DOS MIL NOVENTA ($ 42.090.-);
Que la Gerencia Operativa de Asuntos Jurídicos, Judiciales e Institucionales tomó la
DE DEFENSA Y PROTECCION AL CONSUMIDOR
Artículo 1° – Sancionar a …. con multa de PESOS CUARENTA Y DOS MIL NOVENTA ($
42.090.-), por haber incurrido en infracción a los artículos 9 inciso b) y 10 incisos f) de
la Ley 941, y sobreseerlo de la imputación por presunta infracción al artículo 10 inciso
e) del mismo texto normativo.
Artículo 2° – La multa dispuesta en el artículo 1º deberá abonarse mediante depósito
en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, en la cuenta N° 210.196/1, Registro
Público de Administradores de Consorcios Ley 941, dentro de los diez (10) días
hábiles de notificada la presente, debiendo acreditar dicho pago en esta causa, dentro
del plazo precedentemente establecido.
Artículo 3° – Para su notificación y demás efectos, pasen los actuados a la Gerencia
Operativa de Asuntos Jurídicos, Judiciales e Institucionales. Oportunamente,
publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, archívese. Bouza
DISPOSICIÓN N.° 7003/DGDYPC/19
VISTO: El Expediente Electrónico N° 30245217-MGEYA-DGDYPC-2017, y
Que se inicia el presente expediente de conformidad con las facultades conferidas por
el artículo 17 de la Ley 941, ante la denuncia de la Sra. …., MARIA DE LOS
ANGELES, DNI …, contra ADMINISTRACION …. S.R.L., CUIT
30-….-3, RPA N° …., por presunta infracción a la ley ritual;
Que corrido traslado de las actuaciones a la denunciada, con fecha 22 de febrero de
2018, se promueve el procedimiento conciliatorio, el que concluye en fecha 24 de
mayo de 2018 sin acuerdo entre las partes;
Que por informe IF-2018-15493929-DGDYPC el Registro Público de Administradores
de Consorcios de Propiedad Horizontal puso en conocimiento que Administración
Montevideo S.R.L., se encuentra inscripta bajo la matrícula N° 10369;
Que por providencia PV-2018-27015828-DGDYPC, se le formula imputación por
presunta infracción a los artículos 9 incisos d) y e) y 10 incisos a) y h) de la Ley 941;
Que debidamente notificada, la sumariada, presentó descargo y acompañó prueba
Que no quedando diligencias sumariales pendientes, se ordenó el pase de autos a
Que del análisis de los hechos, surge que se imputó a la Administración …
S.R.L. la presunta infracción al artículo 9 incisos d) y e) de la Ley 941, cuyo texto reza:
“Artículo 9.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:
(…) d. Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes;
e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es
verificar la autenticidad de los poderes que se presenten…”;
Que la citada imputación al inciso d) tuvo sustento en que conforme surgiría del
informe especial confeccionado por contador público sobre rendición de cuentas,
punto 5 “c”, el consorcio en cuestión no contaría con ninguno de los libros obligatorios
y reglamentarios, entre ellos: Libro de Administración, Libro de órdenes, Libro sueldos
exigido por el artículo 52 de la LCT, y Registro telefónico (Resol. 3357);
Que en su descargo, la sumariada manifestó que “… el informe especial sobre
rendición de cuentas emitido por contador público, por sobre la que se ha
fundamentado la denuncia en contestación, ha sido objeto de denuncia por ante el
Consejo de Ciencias Económicas de CABA atento su falsedad material y por diversas
irregularidades…”, adjuntado en respaldo de sus dichos copia de la denuncia referida;
Que asimismo acompañó rúbrica y fotocopias de cada una de las fojas del Libro de
Administración y, rubrica del Libro de Actas, manifestando que no corresponde contar
con Libro de Ordenes ni Libro de Sueldos, ya que el Consorcio no registra personal en
Que a tenor de lo referido, debe señalarse en primer lugar que escapa del ámbito de
competencia de esta Dirección General expedirse acerca de la autenticidad del
informe que fuera producido por el contador público;
Que aclarada que fuera la cuestión, y analizada la prueba documental obrante en
autos, surge que la sumariada ha acompañado constancias suficientes que
demuestran la existencia de los libros obligatorios del consorcio, evidenciándose de
las liquidaciones de expensas adunadas que dicho consorcio no cuenta con personal a
cargo, por lo que se encuentra eximida de presentar los libros de sueldos y ordenes;
Que en consecuencia, corresponde sobreseer a la administración de la imputación por
presunta infracción al artículo 9 inciso d) de la Ley 941;
Que en cuanto a la imputación al inciso e), la misma se basó en que no se llevaría
actualizado el Libro de Registro de Firmas de Copropietarios, tal como se acreditaría
en el punto 5 “c.1”, del precitado informe efectuado por contador público;
Que en su defensa, la sumariada acompañó rubrica del Libro de Registro de Firmas, y
manifestó que personal de su empresa ha solicitado la información para completar el
libro mencionado, pero no todas las personas han querido suscribirlo ni dar datos que
en él se solicitan, ya sea por desconocimiento o por voluntad de no hacerlo;
Que no obstante lo referido, corresponde señalar que la administración no ha aportado
copia completa del Libro de Registro de Firmas a los fines de lograr constatar si el
mismo se encuentra actualizado, tampoco acompañó elemento alguno que permita
demostrar, en su defecto, que dicho libro estaba a disposición de los propietarios a los
fines de ser completado por estos. A título ejemplificativo, bien pudo haber
acompañado circulares, liquidaciones de expensas o actas de asambleas donde se
manifieste la necesidad de completar el libro;
Que por lo expuesto, corresponde confirmar la infracción al artículo 9 inciso e) de la
Ley 941, debiendo la sumariada ser sancionada;
Que finalmente, se le imputó la presunta infracción al artículo 10 incisos a) y h) de la
Ley 941, cuyo texto reza: “Artículo 10.- De las liquidaciones de expensas: Las
liquidaciones de expensas contendrán: a. Datos del administrador (nombre, domicilio,
teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro); (…) h. En caso que
existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio
sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de
juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado…”;
Que la citada imputación se sustentó en las liquidaciones de expensas de los meses
de agosto y octubre de 2017, en las que se habrían omitido indicar los siguientes
datos: nombre de la administración, se estaría utilizando un nombre de fantasía, en
infracción al inciso a); y capital reclamado respecto de los juicios por cobro de
expensas o por otras causas en las que el Consorcio sea parte, en infracción al inciso
Que alegó la sumariada en lo que respecta al inciso a), que la empresa es reconocida
en el mercado por el nombre de fantasía “Grupo AM”, al igual que es utilizado en su
sitio web, papelería comercial, material corporativo, logos circulares, entre otros. En
cuanto al inciso h), sostuvo que las liquidaciones de expensas incluyen la información
de los juicios que es obligatoria exponer en cada liquidación mensual;
Que en tal sentido acompañó liquidación de expensas correspondiente al mes de
octubre de 2018, en la cual se evidenciaría que ha subsanado las omisiones
imputadas, tanto en lo que respecta al inciso a) al consignar su nombre correctamente,
y en referencia al inciso h) ya que ha indicado el capital reclamado;
Que ahora bien, teniendo en cuenta que los datos requeridos en las liquidaciones de
expensas constituyen un requisito cuyas formalidades exige la ley que rige en la
materia, los argumentos esgrimidos no resultan suficientes para justificar la omisión de
Que por otra parte, el hecho de que se haya subsanado las omisiones imputadas a
partir de la liquidación de octubre de 2018, no la exime -no obstante que será tenido
en cuenta al momento de graduar la sanción- de la obligación que tenía de indicar los
datos respectivos en las liquidaciones anteriores, conforme lo determina la ley
Que por consiguiente, reexaminadas que fueran las liquidaciones de expensas de los
meses de agosto y octubre de 2017 y teniendo presente lo referido por la propia
administración, se concluye en cuanto al inciso a), que efectivamente se consignó
“GRUPO …”, en vez de indicarse el nombre completo de la administración, y en
referencia al inciso h), que no se han indicado los montos reclamados respecto de los
juicios en los que el Consorcio es parte;
Que por lo expuesto, se entiende que la sumariada ha infringido con su conducta lo
dispuesto en el artículo 10 incisos a) y h) de la Ley 941, por lo que corresponde que
sea sancionada;
Que bajo dicho contexto, el incumplimiento de la obligación impuesta por el inciso e)
del artículo 9, impide a los consorcistas tener certeza sobre la justificación de la
personería de aquellos que acuden a la Asamblea. Así, no encontrándose
actualizados los datos de los copropietarios y sus apoderados, resulta imposible
determinar si aquellos que acuden a la misma se encuentran legitimados para emitir
su voto;
Que asimismo, la inobservancia de las formalidades exigidas por la ley para la
conformación de las liquidaciones de expensas -artículo 10- dificulta a los consorcistas
tener certeza acerca de la justificación de los importes cobrados y su asociación al
control de la gestión del administrador del edificio, lo que significa un perjuicio actual o
potencial para los habitantes del consorcio administrado. No obstante ello, y tal como
fuera adelantado, deberá tenerse en cuenta como atenuante que la sumariada en
posteriores liquidaciones habría corregido las omisiones que le fueran imputadas;
CON TRES CENTAVOS ($ 14,03);
Que de las constancias obrantes en autos se observa que Administración …
S.R.L. administraba, al momento de los hechos imputados, a título oneroso el
consorcio de la Calle General Gonzalez Elpidio N° …/59, de esta Ciudad de Buenos
Que finalmente, hay que tener especial consideración que la citada no es reincidente;
Que en base a lo expuesto, se deberá aplicar sanción de multa por el equivalente a un
mil doscientas (1.200) unidades fijas, ascendiendo la misma a la suma de PESOS
DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS ($ 16.836.-);
Artículo 1º – Sancionar a ADMINISTRACION ….., con multa de PESOS DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS
TREINTA Y SEIS ($ 16.836.-), por haber incurrido en infracción a los artículos 9 inciso
e) y 10 incisos a) y h) de la Ley 941, y sobreseerla de la imputación por presunta
infracción al artículo 9 inciso d) del mismo texto legal.
Artículo 2º – La multa deberá abonarse mediante depósito en el Banco de la Ciudad de
Buenos Aires, en la cuenta N° 210.196/1, Registro Público de Administradores de
Consorcios Ley 941, dentro de los diez (10) días hábiles de notificada la presente,
debiendo acreditar dicho pago en esta causa con el comprobante de depósito original,
dentro del plazo precedentemente establecido.
Artículo 3º – Para su notificación y demás efectos, pasen los actuados a la Gerencia
Que las actuaciones citadas en el Visto se iniciaron de conformidad con las facultades
conferidas por el artículo 17 de la Ley 941, ante la denuncia de la Sra. … Muriel,
DNI …, contra ….O, CUIT 20- …,
por presunta infracción a la ley ritual;
Que corrido traslado de las actuaciones al denunciado, con fecha 23 de septiembre de
2016 se promueve la instancia conciliatoria la que concluye en dicha oportunidad sin
arribarse a una amigable composición;
Que por providencia PV-2017-11689620-DGDYPC, se formula imputación contra
…, … por presunta infracción a los artículos 9 inciso k) y 10
incisos c), f), g) e i) de la Ley 941;
Que notificada la imputación, el sumariado no presenta descargo ni acompaña prueba
infracción al artículo 9 inciso k) de la Ley 941, cuyo texto reza: “Artículo 9º.-
Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: k) En caso de
renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez
(10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no
pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos”;
Que la citada imputación se basó en la documental acompañada en la que quedaría
evidenciada las veces en que fue intimado el sumariado a la entrega de la
documentación propiedad del consorcio, no siendo esto cumplido, ejerciendo así una
presunta retención de los mismos;
Que encontrándose debidamente notificado, el requerido no presentó descargo, por lo
que no niega ni desconoce los hechos endilgados ni la documental en la que se basó
la imputación;
Que habiéndose valorado la prueba acompañada -CD de fechas 27 de mayo y 23 de
agosto 2016-, surge que el administrador ha sido intimado en reiteradas
oportunidades, no quedando acreditado su cumplimiento en poner a disposición la
documental requerida;
Que de lo expuesto, considerando que no existen argumentos suficientes que
conmuevan los motivos esgrimidos en la imputación, se entiende que el imputado ha
infringido con su conducta lo dispuesto en el artículo 9 inciso k) de la Ley 941, por lo
que corresponde que sea sancionado;
Que asimismo, se le imputó la presunta infracción al artículo 10 incisos c), f), g) e i) de
la Ley 941, cuyo texto reza: “De las liquidaciones de expensas: “Las liquidaciones de
expensas contendrán: (…) c) Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el
activo o pasivo total, (…) f) Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la
compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de
vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona, g) El recibo del
administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de
inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe
total y período al que corresponde, (…) i) Incluir el resumen de movimientos de la
cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior”;
Que la precitada imputación se basó en la documental acompañada -liquidaciones de
expensas de periodos junio y julio 2016-, en las cuales; y en relación al inciso c) no
logra visualizarse en ningún rubro, detalles de los ingresos y egresos del mes anterior
y el activo o pasivo total del consorcio; en cuanto al inciso f) la misma quedaría
configurada al no encontrarse denunciado en rubro “ABONOS DE SERVICIOS”, el
abono del seguro obligatorio así como tampoco ningún dato del mismo; con respecto
al inciso g) no se observa en rubro alguno, los honorarios correspondientes al
administrador, como así tampoco su situación fiscal, importe y periodo al que
corresponde el abono; en lo atinente al inciso i) esta se basó en la liquidación de
expensas del periodo julio 2016 en la cual se menciona en “gastos bancarios” un
monto destinado a mantenimiento de cuenta sin indicar los movimientos de la misma;
Que como se mencionara, debidamente notificado, el imputado no presentó descargo,
por lo que no niega ni desconoce los hechos endilgados ni la documental en la que se
basó la imputación;
Que en este sentido, debe destacarse que si bien no existe un deber de colaborar con
el sumario, bien es cierto que el silencio guardado y la reticencia a acompañar
elementos que estén en su poder y ayuden al esclarecimiento de la cuestión debe
constituirse en una pauta de análisis de la cuestión que se ventila en autos;
Que habiéndose valorado la prueba acompañada -liquidaciones de expensas de
periodos junio, julio 2016-, surge que el administrador no ha dado cumplimiento a las
exigencias que determina la ley al momento de confeccionar las liquidaciones de
expensas del consorcio que administra;
conmuevan los motivos esgrimidos en la imputación, se entiende que el sumariado ha
infringido con su conducta lo dispuesto en el artículo 10 incisos c), f), g) e i) de la Ley
941, por lo que corresponde que sea sancionado;
por el artículo 16 de la Ley 941. Asimismo, en forma supletoria, deberá estarse a lo
prescripto por el artículo 19 de la Ley 757 –según texto consolidado-, conforme lo
dispone el artículo 21 de la Ley 941;
Que en este punto es importante remarcar que la documentación del consorcio hace al
correcto desarrollo del mismo, por lo que la falta de entrega de dicha documentación
cuando un administrador renuncia, dificulta seriamente la posibilidad de la nueva
administración de proveer un buen servicio, sustrayéndola de la viabilidad de llevar
adelante una auditoría final a la gestión;
conformación de las liquidaciones de expensas impiden otorgar certeza a los
detalle reflejado en las liquidaciones de gastos, como así también obstaculizan el
Que conforme reza el artículo 16 de la Ley 941 el monto de la sanción se fija de
acuerdo con el salario mínimo de un encargado no permanente sin vivienda, el que a
la fecha asciende a la suma de PESOS OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y
CINCO ($ 8.685.-), según acuerdo paritario homologado por Disposición Número DI2017-63-APN-SSRL#MT;
Que para así decidir, se toma en cuenta lo dictaminado por la Procuración General de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mediante informe IF-2017-21074647-
PGAAIYEP: “… deberá tomarse como base el sueldo básico de la menor categoría de
los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda, con
prescindencia de la categoría del edificio…“;
Que de las constancias obrantes en autos se observa que el Sr. Barbero administraba
a título oneroso el consorcio de la calle Arribeños …., de esta Ciudad de Buenos
Que finalmente hay que tener especial consideración que el citado no es reincidente;
cuatro (4) salarios, ascendiendo la misma a la suma de PESOS TREINTA Y CUATRO
MIL SETECIENTOS CUARENTA ($ 34.740.-);
Artículo 1.- Sancionar a…..,
con multa de PESOS TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA ($
34.740.-), por infracción a los artículos 9 inciso k) y 10 incisos c), f), g) e i) de la Ley
Artículo 2.- La multa deberá abonarse mediante depósito en el Banco de la Ciudad de
Buenos Aires, en la cuenta N°210196/1, Registro Público de Administradores de
debiendo acreditar dicho pago en esta causa, dentro del plazo precedentemente
Artículo 3.- Notifíquese. Oportunamente publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires. Cumplido todo lo ordenado. Archívese. Bouza
VISTO: El Expediente Electrónico N°20148524-MGEYA-DGDYPC-2017 y;
conferidas por el artículo 17 de la Ley 941, ante la denuncia del Sr. …, Gilberto
F….3, contra ….
Que corrido traslado al denunciado, con fecha 3/3/2016 se promueve el procedimiento
conciliatorio, el que concluye en fecha 4/7/2016 ante su incomparecencia;
Que por providencia PV-2017-09545007-DGDYPC, se formula imputación contra el Sr.
Barrio Tadeo por presunta infracción a los artículos 9 inciso h) y 10 inciso e) de la Ley
Que notificada la misma mediante cédula de notificación CD-N°8704-DGDyPC-17, el
sumariado presenta descargo y acompaña prueba documental;
Que constando la incomparecencia del administrador a la audiencia de conciliación,
corresponde el tratamiento de la cuestión;
Que el artículo 9 de la Ley 757-texto consolidado- establece que “Recibida una
denuncia de parte interesada, si resulta procedente de acuerdo con las circunstancias
del caso y en un plazo de diez (10) días hábiles la autoridad de aplicación, sin perjuicio
de sus propias competencias, debe promover la instancia conciliatoria. (…) c. En caso
de incomparecencia injustificada del denunciante o su representante se le tiene por
desistido de la denuncia, siempre que no justifique dicha incomparecencia con la
documentación que la respalde, dentro de los tres (3) días hábiles de fijada la
audiencia. En caso de haber aceptado la autoridad de aplicación la justificación de la
incomparecencia del denunciante, ésta procederá a fijar una nueva audiencia dentro
del plazo de cinco (5) días hábiles. d. En caso de incomparecencia injustificada del
denunciado, siempre que no justifique dicha incomparecencia con la documentación
que la respalde, dentro de los tres (3) días hábiles de fijada la audiencia se tiene por
fracasada la instancia conciliatoria, y se lo sanciona con multa cuyo monto será de
trescientas (300) unidades fijas a veinte mil (20.000) unidades fijas o conforme lo
determine anualmente la Ley Tarifaria. En caso de haber aceptado la autoridad de
aplicación la justificación de la incomparecencia del denunciado, ésta procederá a fijar
una nueva audiencia dentro del plazo de cinco (5) días hábiles“;
Que nótese que la única obligación impuesta a las partes es la de concurrir al acto
conciliatorio, más no alcanzar un acuerdo. De modo tal que la infracción se configura
por el simple hecho de no asistir a la audiencia;
Que en este orden de ideas, surge con claridad que para tener por configurada la
infracción, deben darse dos supuestos: la no concurrencia del denunciado a la
audiencia y que el mismo no haya justificado su incomparecencia en el plazo
estipulado legalmente para ello;
Que del acta de audiencia de fecha 3/3/2016, surge que el requerido se encontraba
correctamente notificado de la audiencia de fecha 4/07/2016;
Que sin embargo, del contenido del acta de la misma, se evidencia su
Que por lo expuesto, y habiéndose verificado la falta de presentación de justificativo,
se encuentra acreditada la infracción al inciso d) del artículo 9 de la Ley 757 -texto
consolidado-;
Que en relación con la sanción a imponer, el precitado inciso prescribe que el monto
de la multa “…será de trescientas (300) unidades fijas a veinte mil (20.000) unidades
fijas o conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria“;
Que a los efectos de graduar la sanción se toma en cuenta la imposibilidad de llevar a
cabo la instancia conciliatoria, promovida a los fines de propiciar el diálogo y la
búsqueda de fórmulas de acuerdo entre las partes;
Que en este sentido, la inasistencia del citado a la audiencia de conciliación impide
tratar en forma rápida y eficaz la problemática que motivó el reclamo del denunciante,
vedando que las partes puedan exponer sus posturas e intereses en un ámbito
propicio para la negociación y solución del conflicto existente;
Que en base a lo expuesto, se sugiere aplicar sanción de multa por el equivalente a
1700 unidades fijas, ascendiendo la misma a la suma de PESOS CATORCE MIL
QUINIENTOS DIECIOCHO ($ 14.518.-);
infracción al artículo 9 inciso h) de la Ley 941, cuyo texto reza: “Obligaciones del
Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: (…) h. Depositar los fondos del
consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo
disposición contraria de la asamblea de propietarios”;
Que la imputación al inciso h) se basó en los relatos del denunciante y del formulario
de liquidación de expensas acompañado, correspondiente al Consorcio de
Propietarios Av. Rivadavia …., periodo Noviembre 2015, suscripto por….,
donde se observa la indicación de depósitos y transferencias en una cuenta del Banco
Francés bajo su titularidad, no constando la decisión de la Asamblea de Propietarios
de la no apertura de una cuenta bancaria a nombre del Consorcio;
Que al respecto, sostuvo el precitado en su descargo que no le consta la fecha de la
asamblea en donde se decidió que no se abriera cuenta corriente a nombre del
consorcio y que además no posee el acta en cuestión;
Que atento lo manifestado, resulta evidente que dicha defensa no puede prosperar por
cuanto una de las obligaciones principales del administrador es la de llevar los libros
del consorcio, en consecuencia que el propio sumariado manifieste que no tiene a su
disposición el libro de actas no permite eximirlo de la infracción endilgada;
Que incluso suponiendo que se trate de un consorcio en el cual exista más de un libro
de actas, nada impide al sumariado leer todas las actas a fin de conocer lo decidido en
asamblea, siendo ello sumamente importante dado que su actuar como administrador
se encuentra delimitado, no solo por lo decidido en las asambleas durante su gestión,
sino por lo acordado en las mismas en años anteriores. Y aún ante el hipotético caso
que ninguna de aquellas haya decidido sobre el tema, la propia Ley 941 establece que
es su obligación convocar a asamblea para tratar el tema;
Que asimismo, se le imputó la presunta infracción al artículo 10 inciso e) de la Ley
941, cuyo texto establece: “De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de
cantidad de cuotas y número de cuota que se abona”;
Que la citada imputación se sustentó en los formularios de liquidación de expensas
correspondientes a periodos Noviembre 2015 y Agosto 2016, donde en el rubro 4.-
Mantenimiento de partes comunes, se detalla el pago de artículos de ferretería e
iluminación sin indicar nombre de la empresa, dirección, N° de CUIT o CUIL.
Asimismo, en el formulario de liquidación de expensas del periodo Noviembre 2015 en
el rubro 7.-Gastos de limpieza, se indica la compra de artículos de limpieza y compra
de bolsas de residuos para edificio, sin consignar nombre de la empresa, dirección, N°
de CUIT o CUIL;
Que en su descargo, el imputado, en lo que aquí resulta conducente, manifiesta que
las omisiones se deben a que se trata de “…adquisiciones de productos que por su
naturaleza, resultan de toda irrelevancia económica y su manejo es por caja
chica….productos adquiridos por el encargado… sin que pueda exigirse un excesivo
rigorismo respecto de la documentación respaldatoria…..las contrataciones relevantes
o medianamente relevantes desde el punto de vista económico cuentan con toda la
información requerida por la reglamentación pertinente…”;
Que a pesar de lo manifestado, ni la Ley 941, ni su Decreto Reglamentario Nº 551/10
establecen que lo allí normado sea optativo, o que pueda ser dejado de lado por
motivos fundados en la “irrelevancia económica“;
Que de tal modo, constatándose las omisiones descriptas en la imputación y no siendo
desconocida la documental presentada, su defensa no puede prosperar;
Que de lo expuesto, considerando que no existen fundamentos suficientes que
conmuevan los motivos esgrimidos en la imputación, se entiende que el denunciado
ha infringido con su conducta lo dispuesto en los artículos 9 inciso h) y 10 inciso e) de
la Ley 941, por lo que corresponde que sea sancionado;
prescripto por el artículo 19 de la Ley 757 –texto consolidado-, conforme lo dispone el
artículo 21 de la Ley 941;
Que en este sentido, la falta de apertura de una cuenta bancaria de titularidad del
Consorcio impide velar por la integridad de las finanzas comunes de los consorcistas y
permitir el adecuado control por parte de estos. Asimismo, la omisión de conformar los
recibos y las liquidaciones cumpliendo los recaudos legales exigidos restringe la
información debida a los consorcistas quienes se ven perjudicados por el impedimento
que ello genera para ejercer el derecho de control y fiscalización de las finanzas del
consorcio y de la gestión del administrador;
Que por su parte, la inobservancia de las formalidades exigidas por la ley para la
conformación de las liquidaciones de expensas no otorga certeza a los consorcistas
acerca de la justificación de los importes cobrados y su asociación al detalle reflejado
en las liquidaciones de gastos, así también obstaculiza el control de la gestión del
administrador del edificio, lo que significa un perjuicio actual o potencial para los
habitantes del consorcio administrado y para los copropietarios de la Ciudad en
acuerdo al salario mínimo de un encargado no permanente sin vivienda, el que a la
fecha asciende a la suma de PESOS OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO
($ 8.685.-), según acuerdo paritario homologado por Disposición Número DI-2017-63-
APN-SSRL#MT;
PGAAIYEP: “…deberá tomarse como base el sueldo básico de la menor categoría de
Que de las constancias obrantes en autos se observa que el Sr. Tadeo administra a
título oneroso el consorcio de la Calle Avda. Rivadavia … de esta Ciudad
Temas legales de los encargados de edificios Nueva ley de consorcios Countries y barrios privados deberán formar un consorcio de propiedad horizontal Reparaciones en la propiedad horizontal
administraciónadministradorarregloscomunidadesconsorcioconsorcio en zapatillasConsorcioEnZapatillasconsorcios