Source: http://wynajmistrz.pl/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej?replytocom=23959
Timestamp: 2017-01-16 17:22:55+00:00
Document Index: 93432046

Matched Legal Cases: ['Art. 19', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 2', 'art. 10', 'art. 2', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 2', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 6', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'SA/Bd ', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 15', 'art. 43', 'art. 113', 'Art. 601', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'SA/Gl ']

Kiedy najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej?	Published on poniedziałek, 09 Wrzesień 2013 12:14
Na moim blogu i spotkaniach mieszkaniczników bardzo często pojawia się pytanie: kiedy najem staje się działalnością gospodarczą? Niestety, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Po raz kolejny ustawodawca i fiskus zafundowali podatnikom sytuację, w której brakuje jasności i jednolitego podejścia ze strony organów skarbowych. Po odbyciu wielu dyskusji z mieszkanicznikami, doradcami podatkowymi i księgowymi postanowiłem przyjrzeć się bliżej temu tematowi i spróbować ustalić w miarę bezpieczne podejście, które mógłbym rekomendować właścicielom mieszkań na wynajem.
Na początek małe ostrzeżenie: ten artykuł jest dosyć długi, bo zawiera wiele przykładów interpretacji podatkowych nawiązujących do tematu najmu i działalności gospodarczej. Artykuł zawiera następujące części:
Wady działalności gospodarczej w najmie
Zalety działalności gospodarczej w najmie
Co wynika z definicji?
Co mówią interpretacje podatkowe o konieczności rozliczania najmu przez działalność gospodarczą?
Łączenie działalności gospodarczej i najmu prywatnego
Brak konsekwencji fiskusa
Najem z punktu widzenia Ustawy o VAT
Dla tych, którzy nie mają czasu na czytanie całości, sugeruję przeskoczenie do podsumowania. Aczkolwiek oczywiście uważam, że warto przeczytać całość, żeby zrozumieć szczegóły Na początek warto sobie odpowiedzieć na pytanie, dlaczego w ogóle zajmujemy się tym tematem. Skoro istnieją wątpliwości, a fiskus może nam narobić problemu, najbardziej bezpiecznym podejściem byłoby po prostu: rejestracja działalności gospodarczej i rozliczanie najmu w jej ramach.
Otóż rejestracja i rozliczanie najmu przez specjalnie do tego założoną działalność gospodarczą ma swoje wady. Te najważniejsze, które przychodzą mi do głowy, to:
Przede wszystkim, trzeba zarejestrować działalność gospodarczą (uzyskać wpis do CEIDG, REGON, NIP itp.). Nie chcę tu wchodzić w szczegóły, ale, mimo wprowadzonych ułatwień w postaci „jednego okienka”, nadal wymaga to trochę papierkowej pracy i pochodzenia po urzędach.
Trzeba prowadzić księgi rachunkowe (można to zlecić, za opłatą, zewnętrznej firmie – koszt to ok. 100-200 zł miesięcznie).
Należy odprowadzać składki ZUS. Wprawdzie w przypadku, gdy pracujemy na etacie, są one mniejsze, ale nadal generuje to dodatkowe obowiązki i koszty.
Przy rozliczaniu przez działalność gospodarczą nie opodatkujemy najmu ryczałtem 8,5%, który w niektórych sytuacjach może być korzystniejszy (najczęściej gdy mamy niskie koszty). Mamy do wyboru albo skalę podatkową 18% i 32% albo podatek liniowy 19%.
Podstawą do określenia przychodu z najmu są kwoty należne (niekoniecznie zapłacone przez najemcę).
Moment uzyskania przychodu jest określony inaczej, niż w najmie prywatnym, gdzie przychód powstaje w momencie otrzymania wpłaty od najemcy.
Najprawdopodobniej tracimy możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Art. 19a ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi: Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. (aktualizacja: najem okazjonalny staje się dopuszczalny dla firm)
Niektórzy twierdzą, że rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą komplikuje sprawę podatku od sprzedaży nieruchomości (jesli zamierzamy ją w przyszłości sprzedawać).
Inne mogą być warunki ubezpieczenia mieszkań „wciągniętych” do działalności gospodarczej.
Przy zakupie sprzętu np. AGD czy RTV na firmę możemy otrzymać inne warunki np. krótszą gwarancję.
Zwracam uwagę, że w sytuacji, gdy mamy już zarejestrowaną działalność gospodarczą i ponosimy jej koszty ze względu na inne aktwności, które prowadzimy, część z powyższych wad przestaje mieć znaczenie. Przykładowo, najprawdopodobniej mamy i płacimy już za księgową, płacimy też odpowiednie składki ZUS.
Oczywiście, rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą ma też swoje zalety. Główne, które przychodzą mi do głowy, to:
Przede wszystkim – przestajemy się martwić, że Urząd Skarbowy bądź jakaś inna instytucja „przyczepi się” do nas, że powinniśmy najem zacząć prowadzić w ramach działalności gospodarczej (bo jego skala urosła do „zbyt dużych” rozmiarów).
Lista rodzajów kosztów, które można bezpiecznie odliczyć od dochodu, nieco się powiększa, przykładowo o koszty związane z korzystaniem z samochodu czy telefonu.
Możemy łączyć dochód czy stratę z najmu z dochodami/stratami z innych aktywności rozliczanych w ramach działalności. W ten sposób możemy np. dochód (od którego płacimy przecież podatek), uzyskiwany z innych aktywności gospodarczych, zmniejszyć przez ponoszoną stratę z najmu albo dochód uzyskiwany z najmu zmniejszyć przez stratę ponoszoną na innych aktywnościach gospodarczych.
Definicje działalności gospodarczej można odnaleźć m.in. w następujących ustawach:
My skupimy się na kwestiach podatkowych, czyli Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niemniej, traktowanie najmu w określony sposób z punktu widzenia Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. jako najmu prywatnego bądź jako działalności gospodarczej) nie oznacza, że w ten sam sposób będzie ten najem traktowany w świetle innej ustawy. Przykładowo, traktowanie najmu z punktu widzenia podatkowego jako najmu prywatnego nie oznacza, że w świetle Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej nie trzeba będzie tej działalności zarejestrować albo w świetle Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych nie trzeba będzie odprowadzać składek ZUS . Stan faktyczny trzeba będzie poddać analizie w świetle każdej z tych ustaw oddzielnie. Na samym końcu tego artykułu opisałem np. podejście z punktu widzenia Ustawy o podatku od towarów i usług.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi (art. 5a pkt 6), że działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
Biorąc zapisy Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych literalnie można by stwierdzić, że wynajem spełnia praktycznie wszystkie kryteria definicji działalności gospodarczej. Jest działalnością zarobkową (robię to przecież dla zysku, mimo tego, że nie zawsze go osiągam ), polega na wykorzystywaniu rzeczy (mieszkań) oraz wartości niematerialnych i prawnych (mieszkań „spółdzielczych”), we własnym imieniu (w końcu jestem właścicielem wynajmowanych mieszkań), w sposób zorganizowany (przecież podchodzę do tego w sposób bardzo zorganizowany) i ciągły (wręcz zależy mi na tym, żeby najem był jak najbardziej ciągły).
Niemniej, w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najem jest zdefiniowany jako odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa [...] – art. 10 ust. 1 pkt 6), a wymieniona wyżej definicja działalności gospodarczej zawiera sformułowanie „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.” (art. 10 ust. 1 pkt 6 określa właśnie najem jako inne źródło przychodów).
Dodatkowo, art. 14 ust. 2 pkt 11 mówi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Na logikę rzecz biorąc, jeśli więc wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu powinny być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem.
Dodatkowo, jeśli spojrzymy do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (która opisuje zasady opłacania podatku od najmu ryczałtem – bardzo popularnym wśród wynajmujących), ona również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej, zastrzegając, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a).
Zgodnie z tym zapisem, o ile nie zawieramy umów w ramach działalności gospodarczej, możemy rozliczać najem prywatny i opłacać ryczałt.
Wydaje się więc, że zakwalifikowanie przychodów z najmu do działalności gospodarczej lub do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem, zależy od podatnika. Jeśli założy on działalność gospodarczą, której przedmiotem działalności będzie najem, będzie zawierał umowy najmu w ramach działalności, a wynajmowane mieszkania wprowadzi do działalności gospodarczej, przychody z najmu powinny być rozliczane w sposób właściwy dla działalności gospodarczej. W przeciwnym razie rozliczy przychody z najmu jako odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym wypadku może wybrać ryczałt (zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym) albo rozliczyć się według skali podatkowej.
Powyższe stanowisko potwierdza co najmniej kilka interpretacji.
Interpretacja IBPBII/1/415-121/10/Asz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 kwietnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik był właścicielem 11 mieszkań spółdzielczych własnościowych, kupionych w latach 2005-2008. Wszystkie ww. mieszkania wnioskodawca kupował jako osoba fizyczna, na rynku wtórnym. Wszystkie mieszkania wyremontował i umeblował.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.
[...] skoro wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej m.in. w zakresie wynajmu, to tym samym przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. To oznacza, że najem mieszkań stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja IBPBI/1/415-584/10/AP dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 września 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik w ramach działalności gospodarczej wybudował budynek z lokalami na sprzedaż, niektóre z nich zdecydował się zatrzymać dla siebie, wycofać z przedsiębiorstwa i wynajmować poza działalnością gospodarczą.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Interpretacja ILPB1/415-713/10-2/KŁ dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 13 września 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik to właścicielka kilku lokali mieszkalnych (w tym, jeden z lokali stanowiła współwłasność z mężem). Dziewięć z tych lokali znajdowało się w jednym budynku mieszkalnym i był dla nich ustanowiony zarządca. Ponadto Wnioskodawczyni była właścicielką 2 lokali użytkowych, stanowiących jej wyłączną własność. Wszystkie wyżej wymienione lokale wynajmowane były w ramach tzw. najmu ciągłego.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.
Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że wynajem składników majątkowych nie związanych z działalnością gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-891/10-5/KS dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 grudnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował (chyba) 2 mieszkania.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy: podatnik dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności i spełnia kryteria zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
[...] liczba wynajmowanych mieszkań jak również okoliczność, iż przedmiot najmu stanowi własność lub współwłasności podatnika nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności gospodarczej. Jeżeli więc nie są spełnione przesłanki, o których mowa w powoływanym wcześniej art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaś podatnik nie dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności wówczas nie można uznać, iż jest prowadzona pozarolnicza działalności gospodarcza.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-1143/10-2/EC dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7 lutego 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik był właścicielem czterech lokali usługowych. Lokale te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych z chwilą rozpoczęcia ich najmu. Początkowo lokale te Wnioskodawca wynajmował jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej (najem prywatny) i rozliczał się z tego tytułu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W czerwcu 2009 roku postanowił wynajmować w/w lokale w ramach działalności gospodarczej.
Zarejestrował działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 70.20.2) i wybrał jako formę opodatkowania podatek liniowy wg stawki 19%. Od 2011 roku Wnioskodawca miał wynajmować kolejny lokal zakupiony w 2010 roku. Zamierzał również kupować kolejne lokale usługowe z przeznaczeniem na wynajem.
Podatnik chciał zlikwidować działalność gospodarczą i zacząć wynajmować ww. 5 lokali w ramach najmu prywatnego (opodatkowanego ryczałtem).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Wnioskodawca może w dowolnie przez siebie wybranym terminie zakończyć działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, wówczas przychody uzyskiwane z tego tytułu będą stanowić źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[...].
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-465/11-2/JB dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5 sierpnia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik był współwłaścicielem kilku wynajmowanych lokali mieszkalnych, a ich liczba z czasem miała rosnąć. Podatnik wskazał, że: Jedną z przesłanek warunkujących uznanie danej aktywności za działalność gospodarczą jest niemożność zaliczenia przychodów z niej uzyskiwanych do przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 updof. W tej kategorii przychodów w art. 10 ust.1 pkt . 6 wymieniono najem, wykluczając jednocześnie sytuację, kiedy dotyczy składników majątku związanego z działalnością gospodarczą.
Odnosząc powyższe do sytuacji przedstawionej we wniosku, Wnioskodawczyni podkreśla, że lokale mieszkalne stanowiące przedmiot najmu nie stanowiły nigdy składników wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego na podstawie art. 2 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychody z najmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe. Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.
Interpretacja indywidualna IBPBI/1/415-1320/11/WRz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 22 marca 2012 roku
Opis sytuacji: Podatnik prowadził działalność gospodarczą i w ramach niej wynajmował budynek usługowo-hotelowy. Planował wykreślenie najmu z profilu działalności (PKD 68.20.Z), wycofanie budynku z firmy i wynajmowanie go dalej poprzez najem „prywatny” (dalej prowadząc działalność gospodarczą o innym profilu).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] stwierdzić należy, iż jeżeli:
• w istocie, Wnioskodawca zgodnie z odrębnymi przepisami zakończy prowadzenie działalności gospodarczej, a
• będący przedmiotem wynajmu budynek hotelowo-usługowy zostanie skutecznie wycofany z tej działalności (nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą),
• umowy najmu ww. nieruchomości, zostaną zawarte poza prowadzoną obecnie przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą,
to przychody z wynajmu tego budynku będą mogły być zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych [...]
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-57/12-2/IF dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 kwietnia 2012 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował lokal użytkowy oraz lokal mieszkalny, będące współwłasnością małżeńską (z małżonką prowadzącą działalność gospodarczą).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów (z pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy).
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-150/12-2/ASZ dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 10 maja 2012
Opis sytuacji: Podatnika prowadził działalność gospodarczą o przedmiocie działalności obejmującym najem i wynajmował 8 lokali użytkowych oraz 1 nieruchomość gruntową. Zamierzał zlikwidować działalność gospodarczą, a nieruchomości zacząć wynajmować poprzez najem „prywatny”.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. [...]
[...] należy zauważyć, iż liczba wynajmowanych lokali nie przesądza o zakwalifikowaniu wynajmu do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-666/12-4/MAP dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 24 stycznia 2013 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował 4 lokale mieszkalne.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych, stanowią źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-72/13-5/AG z 10 maja 2013 roku dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Opis sytuacji: Podatnik prowadził działalność z przedmiotem działalności „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD 68.20.Z) indywidualnie oraz w formie spółki cywilnej z małżonką i wynajmował łącznie sklep, magazyn, 2 działki, pawilon handlowo-usługowy, 14 lokali użytkowych oraz lokal mieszkalny. Podatnik zamierzał zlikwidować działalność i wynajmować lokale w ramach „najmu prywatnego”.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] w sytuacji kiedy działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę samodzielnie oraz w formie spółki cywilnej zostanie zlikwidowana, to przychód, który uzyskany zostanie z tytułu wynajmu prywatnego nieruchomości, w tym lokalu handlowego, działek gruntu, lokali użytkowych, lokalu mieszkalnego, które będą współwłasnością Wnioskodawcy i Jego żony, a wykorzystywanych wcześniej w działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie przez Wnioskodawcę i w formie spółki cywilnej, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-396/11/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28 czerwca 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował 5 lokali użytkowych i zamierzał przeznaczyć na wynajem kolejne nieruchomości.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku dotyczącego opisu zaistniałego stanu faktycznego oraz powołane uregulowania prawne uznać należy, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu przedmiotowych pięciu lokali użytkowych nie stanowiących środków trwałych i niewykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca może opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o ile najem nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły, tj. w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej.
Jak widać, w tej interpretacji dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał wynajem 5 lokali za najem prywatny, ale tylko, jeśli najem nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Nie do końca rozumiem, jak sensownie prowadzony najem, nawet jednego mieszkania, może nie być wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Jako wynajmujący muszę przecież dobrze ten najem zorganizować i bardzo zależy mi na tym, żeby był on ciągły Łączenie działalności gospodarczej i najmu prywatnego
Poniżej zamieszczam też kilka interpretacji, w których dyrektorzy Izb Skarbowych dopuszczają rozliczanie części nieruchomości poprzez najem prywatny, a części przez działalność gospodarczą.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-570/09/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25 września 2009 roku
Opis sytuacji: Podatnik prowadził działalność gospodarczą (rozliczaną poprzez podatek liniowy) i jednocześnie prowadził najem prywatny mieszkania (rozliczany według skali podatkowej). Podatnik rozszerzył profil swojej działalności o najem (PKD 68.20.Z), aby w ramach działalności wynajmować lokale użytkowe w nowo wybudowanym budynku. Podatnik chciał wynajem lokali użytkowych rozliczać w ramach działalności gospodarczej, a wynajem mieszkania – poprzez najem prywatny (według skali podatkowej).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Biorąc pod uwagę uprzednio przedstawione przepisy stwierdzić należy, że nie będący przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej wynajem składników majątkowych nie związanych z tą działalnością gospodarczą, może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.
Wobec powyższego prawidłowo postępuje Pani wyodrębniając dwa źródła przychodów, tj. najem prywatny – z którego dochód opodatkowany jest na zasadach ogólnych, według skali podatkowej oraz usługi optyczne wraz z najmem w ramach działalności gospodarczej – opodatkowane na zasadach określonych w art. 30c tej ustawy, tj. 19% podatkiem liniowym.
Interpretacja indywidualna ILPB1/415-142/10-4/TW dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 23 kwietnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnika w ramach działalności wynajmował jedno mieszkanie oraz kilka lokali użytkowych, a oprócz tego prywatnie wynajmował mieszkania. Prowadził ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych prawnych w firmie (do której wprowadził wynajmowane firmowe nieruchomości), a oprócz tego odrębny wykaz środków trwałych dla potrzeb wynajmu (do którego wprowadził niefirmowe nieruchomości).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Mając powyższe na uwadze uznać należy, że Wnioskodawca może przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości związanych z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą opodatkowywać jako przychód z tej działalności. Natomiast część nieruchomości niezwiązana z działalnością może być opodatkowana z odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nigdzie w przepisach podatkowych nie znalazłem zapisów nakładających jakiekolwiek ograniczenia na rozliczanie najmu jako najem prywatny (odrębne źródło przychodów), mimo tego, że szukałem również interpretacji podatkowych mogące mi takie przepisy wskazać. W Ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym jest wprawdzie art. 6 ust. 4, mówiący, że warunkiem opłacania w roku podatkowym ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest uzyskanie przez podatników w poprzednim roku podatkowym przychodów w wysokości nieprzekraczającej 150 000 Euro, ale dotyczy on tylko przychodów wymienionych w ust. 1, a więc z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych.
Nie udało mi się również znaleźć zapisów dających jakiekolwiek wskazanie na przychody, liczbę mieszkań, wartość majątku, które można by potraktować jako limit rozliczania przez najem prywatny.
Niestety, w interpretacjach i orzeczeniach sądu można znaleźć przykłady sytuacji, w których fiskus nie popiera opinii, że najem można rozliczać jako najem prywatny – odrębne źródło przychodów, niezależnie od wielkości przychodu i liczby mieszkań, a wybór należy do podatnika. Z nieznanych mi powodów fiskus nie potrafi ustalić jednolitego podejścia i w niektórych przypadkach, w szczególności w przypadku osób wynajmujących kilkanaście/kilkadziesiąt nieruchomości, przekonuje, że najem to działalność gospodarcza, którą jako taką należy rozliczać.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-551/11/GR dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9 sierpnia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował 14 lokali użytkowych w dwóch budynkach i planował wybudować trzeci budynek z lokalami na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] należy stwierdzić, że najem na tak szeroką skalę spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
[...] Z wniosku wynika również, iż czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.
Istotne w analizowanym przypadku jest również to, że zgodnie z treścią wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, najem jest również przedmiotem prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.
Reasumując, przychody z opisanego we wniosku najmu lokali – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami przeznaczonymi pod wynajem – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez Panią czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-991/10/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12 stycznia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnika otrzymał w spadku budynek wielorodzinny, z 30 mieszkaniami, które zamierza przeznaczyć na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Ze sformułowanego we wniosku pytania wynika, iż najem mieszkań będzie prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany.
Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń.
Szeroki zakres najmu (30 mieszkań) wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny.
[...]Reasumując, opisany we wniosku najem 30 mieszkań – ze względu na jego rozmiar oraz fakt, że (jak wynika z wniosku) najem wykonywany będzie w sposób zorganizowany i ciągły – nie może stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze opisany charakter planowanego najmu, należy stwierdzić, iż opisane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-101/10/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 30 kwietnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnika był współwłaścielem 40 lokali mieszkalnych i 10 użytkowych, przeznaczonych na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a także na prowadzenie działalności gospodarczej w tożsamym zakresie – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez Pana czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.
Bez znaczenia, dla stwierdzenia tego, czy opisany najem stanowi działalność gospodarczą pozostaje natomiast fakt, że poza najmem uzyskuje Pan przychody ze stosunku pracy.
Podatnik powyższą interpretację zaskarżył, ale w orzeczeniu o sygnaturze I SA/Bd 709/10 z 5 października 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny odrzucił skargę podatnika.
Sąd stwierdził:
Nie budzi wątpliwości, że w realiach przedmiotowej sprawy działania strony, polegające na wynajmowaniu wielu lokali, miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły a także podejmowane były przez nią we własnym imieniu. Zasadnie organ podkreślił, iż działania strony, przy tak znacznej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i usługowych, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.
Podsumowując należy stwierdzić, że zasadnym jest stanowisko organu, iż osiągane z najmu przychody skarżącego pochodzą z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa jest w art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f., a nie z działalności polegającej na wynajmie (dzierżawie), o której stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.
Przyszła pora, żeby podsumować, co wynika z powyższych rozważań i przykładowych interpretacji.
Po pierwsze, w mojej opinii najem można rozliczać zarówno jako najem prywatny, jak i przez działalność gospodarczą. Decyzja należy do Ciebie.
Niemniej, decydując się na rozliczanie przez najem prywatny, aby uniknąć oskarżenia, że powinieneś robić to przez działalność gospodarczą, zadbaj to, żeby:
W przedmiocie działalności Twojej firmy (jeśli ją prowadzisz) nie było najmu („Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”, PKD 68.20.Z);
Wynajmowane nieruchomości nie były składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą;
Umowy najmu nie były zawierane w ramach działalności gospodarczej.
Oczywiście, powyższe zalecenia dotyczą tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą o innym profilu (bo Ci, którzy nie prowadzą, automatycznie spełniają te zalecenia).
Po drugie, musisz pamiętać, że od pewnej „skali” (przy czym nie twierdzę, że chodzi tu o liczbę mieszkań, wielkość przychodu czy też charakter prowadzonych działań), żeby być całkowicie bezpiecznym, należałoby przejść na rozliczanie poprzez działalność gospodarczą. Po prostu fiskus w którymś momencie może uznać, że stosowne będzie rozliczanie Twoich przychodów przez firmę.
Nie ma jasnych kryteriów, kiedy następuje ten moment. Przykładowo, opisane wyżej interpretacje w następujących sytuacjach:
Wynajem 11 mieszkań spółdzielczych
Wynajem 9 mieszkań i 2 lokali użytkowych
Wynajem 2 mieszkań
Wynajem 5 lokalu użytkowych
Wynajmowanie budynku usługowo-hotelowego
Wynajem 8 lokali użytkowych i nieruchomości gruntowej
Wynajem 4 lokali mieszkalnych
Wynajem sklepu, magazynu, 2 działek, pawilonu handlowo-usługowego, 14 lokali użytkowych i jednego mieszkalnego
dopuszczały rozliczanie poprzez najem prywatny (oczywiście, pod pewnymi warunkami).
Natomiast negatywne przykłady, wydawane najczęściej przez Izbę Skarbową lub sąd w Bydgoszczy w następujących sytuacjach:
Wynajem 14 lokali użytkowych i budowa kolejnego budynku z lokalami
Wynajem 30 lokali mieszkalnych
Wynajem 40 lokali mieszkalnych i 10 użytkowych
pokazywały konieczność rozliczania poprzez działalność gospodarczą, podając jako argument bliżej nie zdefiniowany najem „na szeroką skalę” lub „szeroki zakres najmu”.
Po trzecie, jeśli jednak, mimo tego, że skala Twojej działalności mieszkanicznika rośnie, nie chcesz zacząć rozliczać najmu przez działalność gospodarczą, złóż wniosek o indywidualną interpretację gospodarczą. Jeśli odpowiedź Izby Skarbowej będzie po Twojej myśli, możesz dalej prowadzić najem prywatny, nie martwiąc się ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami swojego wyboru.
Warto dodać, że niezależnie od tego, którą formę opodatkowania wybierzemy, z punktu widzenia Ustawy o podatku od towarów i usług, najem jest działalnością gospodarczą i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czyli tzw. VAT-em (chyba że uzyskamy odpowiednie zwolnienie). Jak mówi interpretacja podatkowa o sygnaturze ILPP1/443-1103/11-2/NS, „najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.”. Nie oznacza to jednak, że w każdym wypadku trzeba najem rozliczać poprzez działalność gospodarczą, a jedynie to, że najem, o ile nie uzyskamy zwolnienia, podlega VAT-owi.
Przypomnę, że „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe” (art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług), są zwolnione z VAT (zwolnienie przedmiotowe), a prowadząc najem lokali użytkowych (gdzie stawka wynosi 23%) możemy uzyskać zwolnienie podmiotowe, zgodnie z art. 113 Ustawy o podatku od towarów i usług (limit do 150 000 zł).
Z opisywanym wyżej tematem mocno wiąże się kwestia ewentualnych konsekwencji, gdy prowadziliśmy najem prywatny, a jakiś urząd stwierdził, że jednak była to działalność gospodarcza. Oprócz konsekwencji wynikających z przepisów podatkowych, pod uwagę należy również wziąć m.in. przepisy Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (obowiązek rejestracji) oraz Ustawę o systemie ubezpieczeń społecznych (obowiązek odprowadzania składek do ZUS). Do tego tematu wrócę w kolejnych artykułach . W międzyczasie gorąco zapraszam do komentowania.
PS. Powyższe rozważania oraz przykłady interpretacji podatkowych dotyczą tzw. najmu długoterminowego. Nie analizowałem ani nie brałem pod uwagę interpretacji dotyczących tzw. najmu krótkoterminowego, na cele turystyczne. W przypadku takiego najmu sytuacja prawno-podatkowa może być inna.
Dziękuję bardzo Sławkowi, Janowi oraz Jerzemu za rzetelne uwagi na etapie tworzenia artykułu Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi: Tweet
This entry was posted	on poniedziałek, Wrzesień 9th, 2013 at 12:14	and is filed under Podatki.
Ciekawe na podstawie jakich przepisów US chce zmusić wynajmującego do założenia dzialalności gospodarczej, która jest …dobrowolna. Ciekawe co US zrobi jeśli właściciel lokali odmówi założenia dzialalności i dalej bedzie płacił podatki od najmu na zasadach ogólnych.
Prowadzę działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Posiadam mieszkanie jako odrębną własność majątkową,do wynajęcia.
Czy wynajem muszę traktować jako działalność gospodarczą czy mogę wynająć prywatnie.
Pozdrawiam serdecznie Reply	Wynajmistrz.pl
Dobre pytanie Wg mnie US może podejść inaczej i próbować ocenić, jak bardzo podatek został zaniżony z racji rozliczania najmu prywatnego vs rozliczanie w ramach dg (i na tej podstawie wyciągnąć jakieś konsekwencje). Ale może się zdarzyć, że nie został zaniżony. A obowiązek rejestracji wynika raczej z Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.
Próba odpowiedzi na Twoje pytanie to właśnie tekst artykułu. Tak więc nie bardzo potrafię dokładniej na nie odpowiedzieć Jedna uwaga – obrót nieruchomościami to chyba nie jest najem i zarządzanie nieruchomościami, o którym mowa w artykule.
09-09-2013, 16:10
Nie wiadomo, czy się śmiać, czy płakać, zwłaszcza, że podlegam pod izbę z Bydgoszczy.. Póki co skala mojego najmu jest stosunkowo niewielka, jednak zamierzam ją rozwijać. Wszelkie niedopowiedzenia powinny być rozpatrywane na korzyść podatnika, a tym bardziej nie powinno to działać wstecz. Jeśli za kolejne kilka mieszkań mój urząd dojedzie do wniosku, że to już jednak działalność, mam płacić ZUSy i dorachowany podatek z osdetkami za lata wcześniejsze? Paranoja;/ dziwić się, że tyle ludzi woli na zasiłkach siedzieć, niż wziąć się za cokolwiek.
Panie Grzegorzu, dziękuję za artykuł! Pozdrawiam serdecznie i życzę dalszych sukcesów.
Reply	Wynajmistrz.pl
09-09-2013, 16:34
Ola, dzięki za komentarz. Też ubolewam, że brakuje w tym temacie jasnych zasad Powiem szczerze, myślę o złożeniu wniosku o interpretację ogólną w tej sprawie.
Nie jestem pewien, czy w przypadku, gdy skala Twojego najmu będzie rosła i US w którymś momencie dojdzie do wniosku, że to jest już działalność gospodarcza, to każe Ci „płacić” za lata poprzednie, gdy skala była jeszcze mała. Taka sytuacja zmusiłaby zresztą US do określenia, w którym momencie najem stał się działalnością Reply	Mariusz
09-09-2013, 16:49
Witam, mam pytanie troszkę z innej „beczki”. W mojej klatce w budynku mieszkalnym, zabytkowym znajduje się taka dziwna forma działalności – „Aparthotel” z recepcją. Hotel znajduje się na 4-tym(tu także recepcja) i 5-tym piętrze, w mojej klatce znajduje się wspólne wejście do hotelu i dla mieszkańców klatki, są dwa domofony oddzielne, jeden dla hotelu, drugi dla mieszkańców. W związku z takim faktem, domofon nie jest żadnym zabezpieczeniem dla mieszkańców. Goście hotelu maja swobodny dostęp do wszystkich pięter budynku, gdyż po wejściu do klatki, prowadzącym przez korytarz znajduje się winda, jak również schody. Mieszkańcy budynku nie mają możliwości przebywać na pietrze czwartym i piątym, gdyż goście hotelu posiadają karty chipowe, za pośrednictwem których wjeżdżają windą na wymienione dwa piętra.
W związku z faktem iż budynek w którym mieszkam jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, z możliwością prowadzenia działalności usługowych na parterze poza klatkami mieszkalnymi, nie jest budynkiem zamieszkania zbiorowego, wystosowałem e-maila do zarządcy wspólnoty (nie zarządu wspólnoty) o wyjaśnienie cóż to jest ten „Aparthotel” i czy nie jest to przypadkiem hotel. Jak już ustaliłem w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, nie może znajdować się hotel, gdyż było by to użytkowanie niezgodne z funkcją, gdyż nie jest to budynek zamieszkania zbiorowego.
Zarządca odpowiada: pojecie „aparthotel” nie jest zdefiniowane w polskim systemie prawanym. Mianem „aparthotelu” określa sie usługę wynajmu apartamentu na doby lub dłuższe terminy. Niewiele różni się ona od standardowego wynajmu mieszkań. Każdy mieszkaniec może wynająć swoje mieszkanie na zasadach „aparthotelu’ w oparciu o tradycyjną umowę najmu.
Czy używając nazwy „aparthotel”, lub „apart hotel”, lub w ogłoszeniach w treści-hotel, nie narusza się:
„Art. 601. § 4. K.W.
- podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.”
Tym bardziej, że w holu mojej klatki znajdują się strzałki kierunkowe z nazwą „aparthotel” zapisana oddzielnie, czyli „Apart hotel”, jak również w internecie w ogłoszeniach określa się to miejsce hotelem. Wystarczy wbić w google: aparthotel żyrardów, właściciele płacą za pozycjonowanie strony internetowej, na pierwszej pozycji jest Hotel Żyrardów, a adres strony: hotelzyrardów.pl.
Więc jak w końcu jest z tymi „aparthotelami” w sensie prawnym?
28-01-2015, 21:27
I co się czepiasz faceta. Naprawdę nie masz co w życiu robić tylko być taką złośliwą niepożyteczną gnidą. Zajmij się czymś pożytecznym i dziękuj facetowi za to, że tu prowadzi działalność i płaci podatki, bo jak się wkurzy to wyjedzie z tego kraju i średnia krajowa będzie nie 1300, a 600 zł. Jak jesteś taki prospołeczny to zajmij się górnikami i innymi darmozjadami, którzy żyją z podatków uczciwie zarabiających ludzi.
09-09-2013, 19:26
Ciekawe pytanie. Specjalnie wyłączyłem ze swojej analizy wynajem „krótkoterminowy”/turystyczny, bo sytuacja prawno-podatkowa takiego najmu może być inna. Wchodzimy wtedy nie tylko w dyskusję, czy najem jest prywatny czy działalnością gospodarczą, ale także, czy jest to najem na cele turystyczne i jaki status ma nieruchomość. Powiem szczerze, nie czuję się tu wystarczająco kompetentny. Zapewne powinien na to spojrzeć prawnik, bo nie jest to problem „podatkowy”. Może ktoś z innych czytelników będzie mógł się wypowiedzieć???
01-03-2015, 12:17
Prawo w takiej sytuacji jest dość jasne. Wynajem krótkoterminowy (na okres krótszy niż 30 dni) nie jest wynajmem na cele mieszkaniowe, tylko turystyczne. Zatem jest usługą. Jeśli status 4 i 5 piętra nie jest określony jako lokal usługowy, taki najem jest bezprawny a wspólnota i/lub nadzór budowlany może zarządać zaprzestania go i przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego (czyli mieszkalnego – okresy dłuższe niż 30 dni). Dodatkowo, skoro lokal jest użytkowany na cele usługowe, podatek od nieruchomosci powinien być płacony w wyższej wysokości.
10-05-2016, 15:55
Nie lubię takich cwaniaków i w dodatku zakłamanych jak pan. Naczytałeś się pan przepisów i mówisz pan, że facet prowadzi aparthotel nielegalnie. A sam pan obchodzisz prawo i kombinujesz tak samo z budynkiem jednorodzinnym na wynajem kilkunastu czy kilkudziesięciu kawalerek, który powinien być zakwalifikowany jako usługowy lub wielorodzinny. Zamiast wspierać zaradnych gospodarczo rodaków to pan im jeszcze próbujesz tu zaszkodzić.
Reply	Mariusz Szepietowski
10-05-2016, 16:02
Ależ przeciwnie, przedstawiłem co o tej sytuacji mówi prawo i osoba prowadząca taką działalność może dzięki temu pomyśleć, co zmienić, by działać zgodnie z prawem. Nie musi Pan (to słowo piszemy wielką literą) mnie lubić, ja Pana również Reply	Mariusz Szepietowski
10-05-2016, 16:08
Ale chyba Pan chciał skomentować wypowiedź innego Mariusza z dnia 09-09-2013, 16:49. Faktycznie się czepia, ale może goście są uciążliwi, nie znam sytuacji.
10-09-2013, 09:20
Wypowiadacie się w temacie, który teraz mnie dotyczy więc bardzo Was proszę o informacje i wyjaśnienie konsekwencji prawnych dla mnie, jako os. fiz. nie prowadzącej dział. gospodarczej, a wynajmującej prywatnie mieszkanie :
wynajmuję mieszkanie ,zgodnie z umową, przeznaczone na cele mieszkalne. Lokator poprosił o aneks do umowy-gdyż jeden z pokoi chce przeznaczyć na prowadzenie przez niego dział. gosp.( biuro-pośred. ubezp..).
Wiem, ze musiałabym złożyć kor. Informacji do Urzędu Gminy na podatek od nieruchomości, że część pow. mieszkalnej 15 m2 przeznaczona jest na prowadz. dział. gosp.. Koszt podwyższonego podatku od dział. gosp. wynajmujący będzie pokrywał, ale musi mieć taki zapis w umowie, aby jego księgowa mogła ując to w kosztach firmy. Do tej pory, owszem, wystawiałam mu miesięcznie taki rachunek za najem mieszkania i nie było problemu, żeby ujmował to w swoich kosztach (umowa najmu zawarta jest z „firmą” tzn. os. fiz. prow.dział. gosp. ).
Pytania , które mnie nurtują to:
- jakie konsekwencje podatkowe związane z US wynikałyby dla mnie po podpisaniu aneksu?
- jak się mają do tego zasady najmu okazjonalnego?, ulga meldunkowa? Do tej pory podstawą był dla mnie najem prywatny, najemca płacił kwotę najmu + zwracał mi koszty za opł. licznikowe, z US rozliczałam się na zasadach ogólnych.
- czy w ogóle mogę wynająć część pow. na cele mieszkalne i częśc na dział.? , czy np. całe mieszkanie na cele prowadzonej działalności?
- czy musze wystąpić do Administracji/Zarządu o zgodę na wykonywanie w moim prywatnym mieszkaniu w jednym z pokoi dział. gosp.?
- czy w związku tym są jakiś wymogi prawno-sanitarne, które musiałyby być spełnione do wyk. dział. gospodarczej w moim mieszakniu, np. gaśnica, bhp itp.
- czy jest wówczas obowiązek wywieszenia tablicy informacyjnej o prowadzeniu usług? Wspólnota na pewno nie wyrazi zgody na umieszenie takiej tablicy na elewacji!
Proszę doradźcie, bo obawiam się, że skomplikuję sobie najem tym aneksem?
Może jest jeszcze coś co powinnam wiedzieć?
Licze na Wasze rady i opinie.
Kiedyś wynajmowałam lokal na biuro i po przekroczeniu 80000/rok kazano mi płacić VAT i złożyć deklarację płatnika Vat. Potem musiałam obniżyć czynsz, miałam dużo mniejsze dochody, ale- ponieważ byłam VAT – owcem, musiałam ciągle ten VAT płacić. Wynajęłam lokal na mieszkanie , złożyłam deklarację zwalniającą z VAT i teraz nie płacę Vat-u.Przeszłam na bardzo wygodny ryczałt 8,5 %. Wydaje mi się więc, że w wypadku Vat jest kryterium dochodu oraz na jaki cel się wynajmuje.
11-09-2013, 11:41
Proszę o podanie przykładu konsekwencji jaki mogą grozić w przypadku gdy Urząd zaliczy najem prywatny jako działalność gospodarczą.
Przecież płacę podatek na zasadach ogólnych 18% rozliczając się z żoną. Po założeniu działalności płaciłbym dokładnie takie same podatki (pewnie koszty były by większe np. księgowa przez co i należny podatek by się zmniejszył). Pracuje również na etacie więc musiałbym płacić tylko ubezpieczenie zdrowotne w wysokości 254,55 zł miesięcznie. Jak rozumiem może się okazać że do zapłaty będzie kwota 254,55 zł * liczba miesięcy od kiedy działalność powinna być prowadzona + odsetki.
Czy jest jakaś kara administracyjna?
Mam dokładnie takie samo pytanie co Pan Jacek. Przyłączam się do prośby p. Jacka.
Pozdrawiam i dziękuję za podjęcie tego tematu który jest tak niejasny.
17-09-2013, 23:40
Mam pytanie odnośnie odprowadzania zaliczek od dochodu (rozliczenie najmu według skali): czy jeśli wynajmującymi sa dwaj małżonkowie, to kwota odliczenia (556,02) jest dla każdego z nich? Czyli dwie kwoty po 556,02?
19-09-2013, 08:46
Twoje pytanie to temat trochę inny od tego, który poruszam w artykule powyżej. Artykuł był o tym, kiedy najem staje się działalnością, a Ty pytasz, jakie są konsekwencje wynajmu na cele dg. To jest naprawdę obszerny temat i wydaje mi się, że wymaga oddzielnego artykułu (i trochę analiz Hanka:
Kryterium dochodu to kwestia zwolnienia podmiotowego (limit do 150K), a kryterium celu wynajmu to zwolnienie przedmiotowe (wynajem na cele mieszkalne).
Jacek i Mirosława:
Miałem nadzieję, że w tym temacie wypowiedzą się również czytelnicy Moim zdaniem ewentualne konsekwencje mogą wynikać z przepisów karnych, przepisów podatkowych albo tych dotyczących ZUS. Przykładowo, prowadzenie dg bez rejestracji może stanowić wykroczenie zagrożone karą ograniczenia wolności lub grzywny. Jeśli chodzi o podatki, wszystko zależy od tego, jaki podatek zapłaciłeś. Jeśli w ogóle tego nie zrobiłeś, trzeba liczyć się np. z podatkiem 75%. ZUS może z kolei zażądać zapłaty składek społecznych i zdrowotnych (albo, tak jak piszesz, tylko zdrowotnych, w przypadku osób na etacie).
Tak zwana kwota wolna od podatku przysługuje każdemu z małżonków i mogą ją wykorzystać, jeśli uzyskują jakieś dochody opodatkowane wg skali. Więcej – patrz tutaj:
20-09-2013, 16:32
Wynajmuję trzy mieszkania,garaż oraz boks handlowy na targowisku ( wybudowany z własnych środków ) ale którego właścicielem jest Stowarzyszenie Kupców. W boksie jest prowadzona działalność przez Najemcę.
Czy w związku z tym powinnam prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu ? Rozliczam się podatkiem ryczałtowym. Pracuje na etacie.
Jeżeli złożę pismo o indywidualna interpretację, to czy US nie zacznie się mnie „czepiać i prześwietlać” ?
Jeżeli od nowego roku przejdę na działalność gospodarczą to US i ZUS może mi naliczyć wyższe podatki i składki ZUS wstecz ?
Czy zapytnie o interpretację trzeba składać do swojego US?
21-09-2013, 11:34
Mirosławo, wniosek o interpretację indywidualną składasz nie do swojego US, a do właściwej Izby Skarbowej w zależności od swojego województwa.
Województwa: kujawsko-pomorskie, podlaskie, pomorskie, warmińsko-mazurskie i zachodniopomorskie:
ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń
Województwa: małopolskie, podkarpackie, śląskie:
ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała
Województwa: mazowieckie oraz wnioskodawcy, którzy mają miejsce zamieszkania i siedzibę poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock
Województwa: lubelskie, łodzkie, opolskie świętokrzyskie
Województwa: dolnośląskie, lubuskie, wielkopolskie
ul. Dekana 6,64-100 Leszno
Wniosek składa się na formularzu ORD-IN, opłata za wniosek to 40zł za każde zapytanie (zdarzenie) o które pytasz we wniosku. Potwierdzenie dokonania opłaty załącz do wniosku. Opłaty należy dokonać na właściwe konto:
52 1010 1078 0040 6622 3100 0000
68 1010 1212 0010 3622 3100 0000
Izba Skarbowa w Łodzi 87 1010 1371 0005 2122 3100 0000
29 1010 1469 0032 6122 3100 0000
31 1010 1010 0166 4922 3100 0000
Izba Skarbowa powinna odpowiedzieć maksymalnie po 3 miesiącach.
Wypełniając formularz ORD-IN wskazujesz w nim swój US i on również zostanie poinformowany o Twoim pytaniu i odpowiedzi Izby.
Czy wtedy zacznie się czegoś u Ciebie doszukiwać to już nie jestem w stanie powiedzieć, chyba zależy od tego jacy ludzie tam pracują i czy nie podpadłaś czymś wcześniej.
Jeżeli w interpretacji przyznają Ci rację, tzn., że możesz wynajmować jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności i odprowadzać zryczałtowany podatek, to nie będziesz miała nic zaległego naliczanego ani przez ZUS ani przez US. Jak w nowym roku zechcesz założyć działalność to od miesiąca założenia działalności będziesz zobligowana płacić składki ZUS (przez pierwsze dwa lata preferencyjne) i rozliczać podatek wg skali lub liniowy. Natomiast nie wiem co będzie, jeśli w interpretacji napiszą Ci, że to już działalność i powinnaś była wcześniej już ją zarejestrować. Wcześniej już też też p. Jacek pytał o to, ja nie potrafię odpowiedzieć, a przypuszczeniami nie ma się co dzielić. Trzymam kciuki!
Bardzo Ci dziękuję za opinię. Może wiesz jakie są ewentualne odsetki, gdyby US stwierdził, że to jednak powinna być działalność gospodarcza i czy został by odliczony podatek ryczałtowy, który płaciłam. A te kary w jakiej wysokości maksymalnej są ?
( rozpatruje najgorszy wariant).
Co za kraj , Fiskus robi wszystko, żeby złapać człowieka w pułapkę.
23-09-2013, 07:46
odsetki podatkowe wynoszą teraz 10%. Są jeszcze odsetki sankcyjne 75% za nieujawnione dochody, ale Ciebie najwyraźniej ta sytuacja nie dotyczy, bo podatek odprowadzałaś, w najgorszym razie US dojdzie do wniosku, że w za małej wysokości i od będziesz musiała uiścić różnicę między tym co zapłaciłaś, a tym co powinnaś zapłacić z odsetkami. Z tym, że wysokość odsetek będziesz musiała wziąć obowiązującą w momencie niezapłacenia, a nie dla całego okresu jedną, najbardziej aktualną. Załóżmy, że zapłaciłaś PIT za maj o 100 zł za mały i teraz te 100 zł z odsetkami musisz dopłacić. Do 05.06 stawka odsetek wynosiła 11% i tak musisz policzyć, od 20 maja do 5 czerwca 11%, później do 3 lipca 10,5% i od 4 lipca do dnia zapłaty 10%. Wyliczone odsetki, jak podatek, zaokrąglasz do pełnych złotych. Co do wysokości kar, nie znam się i nawet nie będę strzelała.
PS: Panie Grzegorzu, mam nadzieję, że śledzi Pan dyskusję i ewentualnie zareaguje, jakby coś było niezgodne ze stanem rzeczywistym.
23-09-2013, 09:31
Ola: śledzę dyskusję i bardzo Ci dziękuję za aktywny udział! Chciałbym mieć więcej takich czytelników – którzy pomagają mi w wyjaśnianiu zawiłości polskiego systemu podatkowego Reply	Aga-ta
Obecnie wynajmujemy mieszkania i rozliczamy jako najem prywatny na zasadach ogólnych. W związku z planowanym zakupem lokalu użytkowego chcemy założyć działalność gospodarczą, aby odzyskać 23% vat. W obliczu powyższych interpretacji, mieszkania powinniśmy także włączyć w zakres działalności ? A jeśli działalność gospodarczą założy tylko mąż ? Czy nie możemy się „podzielić” nieformalnie (mamy wspólnotę…) tymi lokalami??? Mąż w ramach działalności gospodarczej będzie wynajmował lokal, a ja na obecnych zasadach mieszkania?
I jeszcze rozliczamy się wspólnie…
Oj, to chyba się nie uda Nadzieją w tym że mąż jest zameldowany i rozliczamy się w innym mieście. Czy można też tam założyć działalność gospodarczą, czy musi to być miejsce gdzie ów lokal się znajduje? I jeszcze pytanie w temacie vat. Aby otrzymać zwrot, należy złożyć deklarację i już się zostaje płatnikiem „na zawsze”? Czy można prosić o zwolnienie z płacenia vat do czasu uzyskanią określonego przychodu? Czy gdyby włączyć w działalność lokale mieszkalne zwolnione z vat, to przychód do progu vat będzie się liczył z tych wszystkich lokali czy tylko tego podlegającego vat-owi?
Będę wdzięczna za podpowiedź Reply	Grzegorz Grabowski
22-10-2013, 13:40
Aga-ta (czy pod tym samym imieniem występujesz na blogu Sławka?)
Wśród powyższych interpretacji jest kilka, które wskazują, że można część nieruchomości np. mieszkania rozliczać przez najem prywatny, a inne np. lokal uzytkowy – w ramach dg. Więc wg mnie powinno się udać. Przy rejestracji działalności podaje się główną siedzibę (dla małych firm najczęściej jest to miejsce zamieszkania, ale niekoniecznie).
Nie do końca rozumiem pytania dotyczące VAT. O zwrot VAT od zakupu możesz wnioskować niezależnie od przychodu. Przychód zwolniony z VAT nie wlicza się do limitu VAT.
Reply	Aga-ta
Bardzo dziękuję, Grzegorzu Tak, Aga-ta z blogu Sławka, to ja Poznaliśmy się już, ale sądzę, iż warto by było się spotkać na planowanej dawno kawie Mój mąż nie znalazł wtedy czasu i jakoś się rozmyło…
Czytam Twój blog, ale ciągle czuję się dość słaba w tych tematach Zatem nawet pytanie może być nie do końca zrozumiałe… Reply	Grzegorz Grabowski
24-10-2013, 20:43
Aga-to, dziękuję Ci zatem za aktywność na blogu i pozytywne opinie A na kawę bardzo liczę, mam nadzieję, że w końcu się uda Reply	Mariusz
23-12-2013, 23:02
Nie musisz zakladac dg zeby odliczyc sobie vat. Warunkiem koniecznym odliczenia jest bycie platnikiem VAT, nie ma znaczenia czy jestes platnikiem tegoz podatku jako firma czy jako osoba fizyczna (wiele osob z automatu utozsamia VAT z koniecznoscia prowadzenia dg a tak nie jest:)). A tak na marginesie: z tym VATem warto troszke glebiej sprawe przemyslec. Fajnie zmniejszyc koszt zakupu nieruchomosci o 23% ale trzeba tez pamietac, ze w przypadku sprzedazy trzeba bedzie tez ta cene zwiekszyc:). Wszystko zalezy od tego ile nieruchomosci masz w portfelu i czy zamierzasz sie ich wyzbyc.
13-11-2013, 14:37
Dopiero dziś trafiłam na ten blog – bardzo interesujący. A mam pytanie odnośnie najmu prywatnego NIE prowadzonego w ramach działalności a opodatkowanego na zasadach ogólnych – jak prowadzimy ewidencję kosztów (wystarczy tabela w excelu ?)
13-11-2013, 17:54
Dorota, najczęściej w takiej sytuacji prowadzi się jakąś uproszczoną ewidencję przychodów i kosztów. Odezwij się do mnie mailem, to prześlę Ci przykład takiej ewidencji.
Pozdrawiam Reply	Wojtas
25-11-2013, 16:09
Mam pytanie odnośnie trochę innej materii. Prowadzę działalność gospodarczą, jestem VATowcem i rozważam zakup lokalu użytkowego (VAT 23%) z przeznaczeniem na wynajem jako lokale mieszkalne. Docelowo nie zamierzam jednak tego lokalu wynajmować tylko prowadzić w nim biuro (działalność internetowa), a także zamieszkiwać (wraz z rodziną) przez 70% czasu. Nie zamierzam się tam meldować, posiadam też tytuł do innego lokalu, w którym z reguły mnie nie ma (siedziba firmy) i tam jestem zameldowany. Czy fiskus może jakoś się przyczepić, że mieszkam w biurze? Nie chciałbym rozbijać, że np. 50% jest użytkowane w ramach działalności, a 50% to mieszkanie, ponieważ jak już pisałem lokal jest do kupienia z 23% VATem, który w całości chciałbym odpisać. A może jest jakiś sposób na taką sytuację? Dziękuję za odpowiedź, pozdr. Wojtek.
28-12-2013, 19:56
Super super blog -byłam już kiedyś na Pana Blogu i trafiłam tu ponownie bo mam problem odnośnie wynajmowanych nieruchomości.Właśnie jestem na etapie zgłoszenia apartamentu dla turystów i domu również pod wynajem turystów inasówa sie pytanie czy musze to zgłosic jako osoba prowadząca działanośc czy wynajem prywatny.Czy jeżeli sgłosze to jako działanośc to lepiej bedzie na ryczałcie czy na Vat.Dziekuje za odpowiedz pozdrawiam Anna
04-01-2014, 00:20
Grzegorzu – bardzo rzeczowo.
Kontynuujac temat VAT i najmu prywatnego (cele mieszkalne i 8,5%) przy rownoczesnej DG ( vat) prawdopodobnie trzeba wystawiac vaktury z Vatem zwolnionym. Jaka jest twoja opinia w tej sprawie? Z drugiej strony jak mozna wystawiac taka fakture na najem skoro najmu nie ma sie w DG. Ot paradoks….
Witam, mam przypadek najmu prywatnego Pana X opodatkowanego ryczałtem 8,5%. Dodatkowo Pan X ma firmę z inną działalnością opodatkowaną za zasadach ogólnych. Najem prywatny jest na firmę nie osobę prywatną, wiec należy naliczyć vat.
Vat za dany okres nalicza się łącznie na jednej deklaracji VAT-7 ( najem + działalność gospodarcza). Jak w takim razie ująć to prawidłowo w pełnych księgach, gdzie mam tylko ewidencję z działalności a muszę jeszcze zaewidencjonować obrót vat spoza działalności? Na jakich kontach? Po „ma” naliczę vat do zapłaty z najmu a co po „wn” skoro przychód nie dotyczy działalności? Pełne księgo muszą mieć szczegółową ewidencję i wszystko się musi zgadzać.
Wiesz, wydaje mi się, że skoro podatek VAT naliczasz z najmu spoza działalności gospodarczej to nie ewidencjonujesz go w księgach. Robisz sobie odrębna ewidencję i dodajesz kwotę vat do deklaracji. Przy księgowaniu wyciągu bankowego część podatku, która dotyczy najmu księgujesz na kasę właściciela, w przypadku gdy jest to spółka to płać vat z prywatnego rach bank. Poza tym najem prywatny też musisz jakoś ewidencjonować żeby przygotować PIT 28, więc razem z przychodem ewidencjonuj sobie vat.
15-01-2014, 12:14
Witam serdecznie! Jeszcze tak fachowych i naprawdę na temat odpowiedzi w necie nie spotkałam! Mam pytanie: czy wynajmując lokal dla osoby, która chce w nim prowadzić sklep, np z odzieżą zgłaszam w US ryczałt za wynajem lokalu do 20 stycznia co uczyniłam w tamtym roku. To ma różnicę czy to jest pod działalność czy do zamieszkania ten lokal będzie wynajmowany? Nie prowadzę działalności gospodarczej i nie chcę jej prowadzić! Czy mam składać pit 28? do 30 stycznia 14r.? I czy gdy rozwiązałam umowę w zeszłym roku w październiku a podpisałam z następną osobą umowę najmu to muszę kopię tej umowy na inną kwotę czynszu zgłaszać do US do 20 stycznia br?
28-01-2014, 09:17
OD razu zaznaczę ,że wiedzę o nieruchomościach pod wynajem dopiero zacząłem poznawać i wiem na razie niewiele,więc proszę o wyrozumiałość.
Bardzo proszę o odpowiedź na parę moich pytań .
Chcę kupić wraz z kolegą budynek w którym są 4 lokale użytkowe i aktualnie wynajmują te lokale firmy usługowe i jest piętro jako nieużytek .
Chcemy dalej te 4 lokale wynajmować dla firm a piętro zaadaptować na 4 mieszkania i również je wynająć osobą fizycznym.
Czy musimy od razu założyć działalność gospodarczą ,czy możemy te 4 lokale użytkowe i 4 mieszkania rozliczać jako osoby nie prowadzące działalności gospodarczej ?
Dodam,że kolega prowadzi własną działalność (lekarską) , a ja (handel) ,a planowane przychody z najmu (4000 zł m-cznie z lokali i 3500 zł z mieszkań) co rocznie da nam przychód max 90 000 zł (przy pełnym wynajęciu na rok)
Lokal jest po byłym zakładzie pracy ,czy nieużytkowane piętro bez problemu będziemy mogli zamienić na mieszkania ?
11-03-2014, 13:03
Prowadziłem działalność w lokalu na parterze, w między czasie kupiłem lokal na piętrze jako mieszkanie. Gmina z automatu zaczęła naliczać mi podatek za ten lokal mieszkalny jako usługowy. W powiecie dalej w ewidencji widnieje wpis „lokal mieszkalny”. Czyli przez 6 lat płaciłem frycowe? Co mogę zrobić żeby, może, odzyskać ten podatek bezprawnie naliczany?
Jestem obywatelem Hollandii.Posiadam w Polsce mieszkania ( 27 ) ,ktore wynajmuje, wraz z zona- obywatelka Polski. Oboje mieszkamy w Hiszpanii i jestesmy tam zameldowani. W Polsce dotychczas placimy ryczalt 8,5 %, ale za caly majatek rozliczamy w Hiszpanii. Mieszkania wynajmuję w ramach najmu prywatnego.Ponieważ systematycznie na przestrzeni kilku lat wzrosła mi ilość mieszkań na wynajem w Polsce chciałem prosić o interpretacje w zakresie opodatkowania moich przychodów.W urzędach skarbowych i Krajowej informacji Podatkowej otrzymuję różniące się od siebie opinie.
Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2000, nr 14, poz. 176) źródłami przychodów są odpowiednio pozarolnicza działalność gospodarcza oraz odrębnie najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Zgodnie z art. 5 ust. 6a wyżej wskazanej ustawy za działalność gospodarczą uważa się działalność – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
W związku z tym według mojej interpretacji Uslugodawca uznał, że przede wszystkim należy rozpatrywać wskazane w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródła przychodów, a dopiero w następnej kolejności sprawdzać, czy zakwalifikowane w ramach źródła – przychody uzyskiwane są w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu bez względu na rezultat. Związku z powyższym według mojego stanowiska zależy czy chcę traktować przychód jako działalność gospodarczą czy najem prywatny.
Nigdzie nie znalazłem uzależnienia kwalifikacji źródła przychodu na działalność gospodarczą czy najem prywatny ze względu na illość mieszkań.Według informacji niektórych urzędów skarbowych ilość wynajmowanych mieszkań kwalifikuje do zmiany najmu prywatnego w działalność gospodarczą.
Bardzo proszę o opine. Pozdrawiam
28-04-2014, 22:02
W chwili obecnej wynajmuję mieszkanie w formie ryczałtu, prowadzę gospodarstwo rolne i jestem płatnikiem VAT, z racji pracy nie mogę prowadzić działalności gospodarczej, zamierzam zakupić lokal użytkowy który chcę wynająć – czy będę mógł odliczyć VAT, czy będę musiał wystawiać FA z VAT, czy to już nie będzie działalność gospodarcza, czy będę mógł skorzystać ze zwolnienie czyli wystawiać FA VAT ZW i rozliczać się ryczałtem?
07-05-2014, 11:51
Panie Wynajmistrzu;) Artykuł jest naprawdę rzetelnym zestawieniem bieżącej problematyki dotyczącej najmu. Zajmuję się zawodowo tymi sprawami (biuro podatkowe) i powiem szczerze, że czytanie tego artykułu sprawiło mi dużo frajdy (jeśli można tak powiedzieć;)). Prosto i rzeczowo rozpatrzony temat. Szkoda tylko, że stanowisko US nie jest jednolite, a i interpretacje indywidualne to jak gra w ruletkę… Nawet specjaliści mają problem z doradztwem w tej materii.
15-06-2014, 22:29
Dziękuję, za wyczerpujący artykuł. Oszczędził Pan mnóstwo mojego czasu.
Zabieram się do czytania kolejnych tekstów, które wyszły z pod Pana ręki.
Reply	Bartek
03-07-2014, 09:50
Obecnie dostałem spadek,który chce przeznaczyć zakup mieszkań na wynajem mieszkalny.Sledzilem Pana artykuł kiedy osoba prywatna może a kiedy nie może skorzystać z formy opodatkowania,mam szczególny problem z interpretacją ww działalności gospodarczej rolniczej.
Pragnę mieszkania wynajmować na ryczalcie jako osoba prywatna.Nie mam żadnej zarejestrowanej działalności gospodarczej,nie żadnych dochodów,natomiast w myśl ustawy jestem właścicielem gruntu rolnego powyżej 1h na którym jest łąka,co myśl przepisów krus jestem rolnikiem prowadzącym działalnośc rolną na potrzeby wlasne, dlatego podlegał ubezpieczeniu krus.Czy mogę mieszkania rozliczyc jako osoba prywatna ryczałtem?
15-07-2014, 07:13
Moja mama ma sklep i prowadzi działalność gospodarczą niedawno odziedziczyła mieszkanie z dala od sklepu i chce je wynająć studentom w okresie studenckim i letnikom w lato, czy może mieszkanie opodatkować podatkiem 8,5% oraz czy musi nabijać wynajem na kasę fiskalną skoro jest vatowcem (tak ktoś jej powiedział, że kwoty z najmu zwolnione z podatku vat, ale musi taką pozycje nanieść na kasę-zwolnione z podatku vat)
Jakie dokumenty potrzeba prowadzić do wynajmu mieszkania?
20-08-2014, 07:23
Wynajmowałem dwa mieszkania 123 m² i 151 m² firmie na cele mieszkalne przez lata 2007 -2010. Później wynajmowałem te mieszkania osobom prywatnym, które jednak chciały by pozwolić na użytkowanie tych mieszkań na działalność, tłumaczenia z języka włoskiego i działalność naukowa. Nieświadomy ze powinienem zgłosić zmianę charakteru użytkowania mieszkania, płaciłem podatek od nieruchomości w skali chyba 0,59 zl /m². Rozliczanie podatkowe odbywało sie na podstawie PIT 5. Jakie groza mi konsekwencje, czy samemu sie zgłosić, przy pomocy fachowca do US, czy IS?
Pytanie jak mam postąpić i w jakiej mierze dopuściłem sie przestępstwa podatkowego.
Reply	aziKiza
07-09-2014, 12:11
prowadzą działalność i rozliczam się na ryczałcie 8,5%. Jestem właścicielem mieszkania, gdzie zarejestrowana jest moja działalność. Aktualnie mam zamiar się wyprowadzić i wynająć mieszkanie. Czy mogą rozliczać się też w ryczałcie 8,5%? Czy będę musiała przejść na inny sposób rozliczania? Czy wtedy wpisuje to w ramach działalności (kod) czy jako osoba prywatna? Jeżeli w ramach działalności to będę wystawiać co miesiąc rachunek za wynajem? A jeżeli osoba prywatna to na koniec roku czy jak? Proszę o najlepszą opcję i czy muszę zmieniać adres prowadzenia działalności? Dziękuje Reply	Tomasz
tu (http://www.eporady24.pl/czy_musze_zalozyc_dzialalnosc_gospodarcza,pytania,15,87,8759.html) jest trochę podobna do pana sytuacja. Najem rozlicza się ryczałtowo (można też inaczej, ale tak ejst najwygodniej) – i wtedy stawką 8,5% od przychodu. opłaca się to miesięcznie bądź kwartalnie. powodzenia!
Reply	djdario
15-10-2014, 18:17
5-10 mieszkań planowany zakup – działalność. Skarżę do WSA
09-01-2015, 11:52
Posiadam dwa mieszkania wynajmowane.
Jedno wspólnie z mężem a drugie tylko moje (spadek)
Czy mogę ja płacić ryczałt za jedno moje, a mąż płacić ryczałt za nasze wspólne mieszkanie? Oczywiście po złożeniu oświadczeń!
01-02-2015, 12:17
Ciekawe jak US patrzy na sytuację kiedy ktoś ma kilka/kilkanaście mieszkań jednak obsługuje je w jego imieniu firma do zarządzania najmem. Czy dla US jest jakaś różnica. A może sam fakt wynajęcia mieszkań firmie ktora dlaej je podnajmuje obliguje nas do założenie dg?
Reply	Blazej
12-02-2015, 15:50
Witam serdecznie prowadzę najem ostatnio całkowicie już zbaraniałem czy aby wszystko na pewno robię prawidłowo w sensie podatkowym. Prowadzę działalność gospodarczą (na własne nazwisko) rozliczaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach tej działalności wynajmuję pokoje do celów mieszkalnych. Wystawiam faktury na najemców bez podatku vat natomiast w polu ryczałt zawsze wybieram 8,5%.
20 Każdego miesiąca odprowadzam ryczałt oraz składam deklaracje vat.
Na koniec stycznia rozliczyłem PIT28 (przychody z najmu księgują się na deklaracji w polu nr 22) .
Czy takie moje działanie jest całkowicie zgodne z prawem podatkowym ?
Czy dodatkowo muszę jeszcze składać jakieś inne deklaracje jest to jedyne na chwile obecną źródło mojego dochodu (ewentualnie odprowadzać jakieś dodatkowe opłaty)?
Reply	Joanna Misztal
Bardzo cenny wpis.
W tym temacie polecam zapoznanie się z ostatnio wydanym orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach Sygn. I SA/Gl 759/14, z którego fragment uzasadnienia brzmi:
„W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika, przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu.”
Niestety orzeczenie nie jest jeszcze prawomocne. Zobaczymy czy się utrzyma…
Szczegóły sprawy przedstawiłam również na swoim blogu tu: http://lawandgo.pl/czy-aby-zarabiac-na-wynajmie-konieczne-jest-zalozenie-dzialalnosci-gospodarczej/ Reply	edyta
08-04-2015, 23:29
Mamy z mężem mieszkanie, które wynajmujemy na 8,5% – tylko on opodatkowuje. Chcemy kupić drugie deweloperskie i włożyć 20-30 tys. w wykończenie.
1. Czy opłaca nam się to drugie rozliczyć wg skali 18% skoro całe koszty przypadną na 1-2 miesiące przed wynajmem?
2. Czy możemy jedno mieszkanie rozliczać nadal ryczałtem 8,5% a drugie skalą 18%? Albo każde z nas osobno, jak to zrobić?
Dodam, że pracujemy za granicą i nie mamy w Polsce żadnych dodatkowych dochodów.
Bardzo dziękuję za merytoryczną odpowiedź
13-04-2015, 01:31
ja mam następujący problem:
osoba prowadzi DG w innej branzy, pojawia sie najem i chcemy wlaczyc go do tej dzialalnosci aby odliczyc strate z najmu (czyli najem nie jako odrebne zrodlo przychodu)
pytanie: jakie formalne warunki powinny byc spelnione do tego?
Czy trzeba miec wczesniej zarejestrowany odpowiedni kod PKD czy nie jest to konieczne?
czy umowy najmu musza byc zawierane z podaniem danych firmy? Czy wystarcza podstawowe dane osobowe (skoro jest to dzialalnosc wykonywana jako osoba fizyczna)… czy musi byc podany NIP firmy?
Czy wystarczy wprowadzic do ewidencji ŚT firmy?
czy ma znaczenie fakt, ze nieruchomosc jest wspolwlasnoscia kilku osob? (pozostali wlasciciele nie prowadza DG)
Czy do ewidencji ŚT podatnik jako wartosc poczatkowa wprowadza tylko wartosc nieruchomosci wg swojego udzialu w niej? (czyli np. 1/3 wartosci mieszkania)?
W publikacjach zwykle pojawiaja sie wskazowki co zrobic, zeby najem nie byl przez skarbowke uznany jako DG, a moj problem jest dokladnie odwrotny Bede wdzieczna za wszelka pomoc Reply	Pan Kamienicznik
19-11-2015, 18:36
Jak niedoskonałe jest prawo w Polsce i na jaką minę można wejść:
http://www4.rp.pl/Podatki/308159988-PIT-Najem-kilku-mieszkan-to-dzialalnosc-gospodarcza.html
Czy mógłby Pan zinterpretować tą sytuację?
10-12-2015, 00:10
Najem nieruchomosci w zasadzie ma charakter ciagly, gdyz dotyczy dluzszego okresu, dokonywany jest we wlasnym imieniu przez wynajmujacego i na jego rachunek oraz zazwyczaj ma na celu osiagniecie korzysci finansowej. Elementy te sa jednoznaczne z cechami dzialalnosci gospodarczej. W zwiazku z czym nie roznicuja tych dwoch zrodel przychodu. Reply	Mariusz
Nie uwzględniłeś jeszcze warunku, że musi to być działalność „zorganizowana”. Jak ktoś ma mieszkanie, które wynajmuje (nie najmuje – to uwaga niestety też do autora bloga… zatem też nie „zarządzanie najmem” a „wynajmem”) to nie jest to działalność zorganizowana. Nawet przy kilku mieszkaniach. Ale jak już zatrudni do tego pracownika to tak.
Reply	marek maszek
mam lokal handlowy który chce wynająć i jestem zatrudniony o umowę o pracę .
Pytanie brzmi co mam zrobić żeby wyjsc z tego jak najlepiej gdyż jak założe działalność to ZUS chorobowe, księgowa i vat mnie zje…
Reply	Kamienicznik
19-04-2016, 15:35
Dodam jeszcze taką wisienkę ,że na działalność gospodarczą w bloku muszą się zgodzić pozostali mieszkańcy (uchwała zarządu?). A jak się nie zgodzą np. obawiając się np. agencji towarzyskiej lub uciążliwych najemców????
Reply	Łuki
Zajmuję się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami i jestem na ryczałcie 8,5%. Chcę teraz wynajmować krótkoterminowo mieszkanie swoje oraz narzeczonej. Czy muszę to dolączyć do DG aby uwzgledniać związane z tym koszty oraz czy muszę przechodzić na VAT czy mogę to robić na ryczałcie? Jak to zrobić prawnie żeby było najwygodniej
Reply	Wiesiek
Jak rozumiem z racji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jesteś VAt czynny. Ryczałt 8,5% jest z tytułu wynajmu nieruchomości- jako opodatkowanie przychodu z najmu. W tej chwili również jako Vat-owiec powinieneś w deklaracji VAT-7 wykazywać przychody z najmu. Jeżeli jest to najem na cele mieszkaniowe- stawka zw., jeżeli inne cele – stawka 23%. W przypadku najmu krótkoterminowego na cele mieszkaniowe, moim zdaniem, będziesz musiał wykazać to jako przychód z działalności gospodarczej jako usługi noclegowe i 8% VAT.
Wynajmuję garaż i osobno mieszkanie. Garaż ma własną hipotekę. Garaż nie jest wynajmem o charakterze mieszkalnym. Czy z tytułu wynajmu garażu jestem podatnikiem VAT i nie chcąc go płacić muszę się starać o uzyskanie zwolnienia z podatku VAT?
Mam 2 mieszkania. Mysle o zakupie lokalu uzytkowego, ale czy w moim przypadku moge byc zwolniony z zaplacenia podatku VAT. Spelniam kryterium przychodu ponizej 150tys i lokal bedzie przeznaczony na cele mieszkaniowe – na wynajem. Ale tez za dwa lata jak bede mial jeszcze inne mieszkania i przekrocze 150tys przychodu, co wtedy? Bede bardzo wdzieczny za pomoc.
Reply	Zbigniew
13-09-2016, 22:50
Jestem współwłaścicielem/z bratem/budynku w którym znajduje się kilka lokali na wynajem, czy możemy rozliczać się ryczłtem z najmu , każdy na swoje konto, każdy wynajmując „swoje” lokale?
11-01-2017, 01:10
prowadzę działalność medyczną we własnym lokalu, którego część wynajmuję innym podmiotom, czynsz traktuję jako przychód z DG iwprowadziłam kod pkd 68.20 z w związku powyższym,
ostatnio zakupiłam mieszkanie( do majątku prywatnego) i chciałabym wynajmować je jako najem prywatny
czy mogę prowadzić najem prywatny mając dodatkowo pkd 68.20.z? czy mogę wykreślić ten kod z DG i nadal wynajmować lokal jako DG a wtedy bez problemu mieszkanie jako najem prywatny?
Reply	Leave a Reply to Tadeusz
Karolina: moim zdaniem najkorzystniejszy będzie wybór ryczałtu od...By Wojciechwitam,
jeśli w umowie mam kwotę najmu 1550 zł...By martynaWitam, Planuję wynająć firmie 2 mieszkania będące moja...By KarolinaDzień dobry, jestem w trakcie ustalania zasad rozliczania,...By Dawid YWitajcie, mam dylemat z kosztami, budynek który jest...By Maja