Source: https://www.hantschel-wollny.de/mietrecht/erhaltung-und-modernisierung
Timestamp: 2020-06-05 02:24:52
Document Index: 61215690

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 555']

Erhaltung und Modernisierung - Hantschel & Wollny
Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen stellen (bauliche) Maßnahmen dar, die sich auf die Mietsache beziehen. Grundsätzlich hat der Mieter sowohl Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung und Instandhaltung) der Mietsache als auch Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Eine Mitwirkungspflicht des Mieters bei Durchführung einer Erhaltungs- oder einer Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter besteht jedoch nicht. Sollte sich der Mieter (unberechtigterweise) weigern, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, stellt dies eine vertragliche Pflichtverletzung dar, welche unter Umständen zur Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter führen kann. Darüber hinaus kann der Vermieter auf Duldung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme klagen.
Der Unterschied zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen besteht zunächst darin, dass Erhaltungsmaßnahmen die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes betreffen, Modernisierungen hingegen bauliche Maßnahmen darstellen, die die Mietsache verändern.
Der Gesetzgeber hat den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB definiert: Modernisierungsmaßnahmen sind hiernach bauliche Veränderungen,
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a [BGB] sind, oder
Ein weiterer Unterschied besteht etwa darin, dass der Vermieter im Falle der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nach den Nummern 1, 3, 4, 5 und 6 der vorstehenden Norm eine Mieterhöhung vom Vermieter verlangen kann. Dies ist im Falle der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme ausgeschlossen. Nicht selten kommt es vor diesem Hintergrund zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern darüber, ob eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme vorliegt.
Im Gegensatz zur Modernisierung sind Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter grundsätzlich lediglich „rechtzeitig“ anzukündigen (Ausnahme etwa bei Gefahr in Verzug). Eine bestimmte Form (z.B. Schriftform) ist nicht zwingend. Auch sind keine Fristen zu beachten. Die Ankündigung der Modernisierung hat der Vermieter hingegen spätestens drei Monate vor Beginn der Ausführungsarbeiten (nicht bloße Vorbereitungsarbeiten, die keine Auswirkungen auf den Mietgebrauch haben) dem Mieter in Textform (z.B. E-Mail oder Fax) mitzuteilen. Inhaltlich muss die Modernisierung gemäß § 555c Abs. 1 BGB Angaben enthalten über
den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Wichtig ist die Einhaltung dieser Formvorschriften insbesondere deshalb, weil ohne Mitteilung der vorstehenden Angaben in der Modernisierungsankündigung eine Duldungspflicht des Mieters nicht besteht. Keinen Einfluss auf die Frage der Duldungspflicht der Modernisierung hat hingegen die Obliegenheit des Vermieters gemäß § 555c Abs. 2 BGB, den Mieter auf die Form und die Frist des Härteeinwands gemäß § 555d Abs. 3 BGB hinzuweisen.
Eine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Außer Betracht bleiben hierbei die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten; Berücksichtigung finden diese Umstände ggf. bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach der Modernisierungsmaßnahme.