Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/wohnungsuebergabeprotokoll-leitfaden-fuer-mieter-und-vermieter.html?campaign=sn_facebook_immowelt_wall
Timestamp: 2017-11-23 05:39:00
Document Index: 183093419

Matched Legal Cases: ['§ 546', '§546', '§ 546', 'BGH', '§ 548', '§ 203']

Sind alle Schlüssel vollzählig? Keine Flecken auf der Tapete, keine Macken in den Fliesen? Bei der Wohnungsübergabe müssen Mieter wie Vermieter gut aufpassen. Denn zieht der Mieter in eine beschädigte Wohnung ein und dokumentiert dies nicht vorab, steht er hinterher leicht als Schuldiger da. Umgekehrt kann der Vermieter einen neuen Schaden nur schwer beweisen, wenn er den Zustand der Wohnung nicht schon bei Einzug protokolliert hat.
Ein Wohnungsübergabeprotokoll spart somit beiden Seiten viel Ärger. Denn: „Es ist eine Urkunde, die Beweiskraft vor dem Gericht hat“, sagt Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Deshalb empfiehlt sie, bei Einzug und Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen.
Das Wohnungsübergabeprotokoll: Was es ist und was hinein gehört
Mieter und Vermieter sollten möglichst früh einen Termin zur Wohnungsübergabe vereinbaren, so dass jeder noch Platz im Terminkalender hat – mindestens eine Woche vorher. Rechtlich ist klar geregelt, wer für die Wohnungsübergabe verantwortlich ist: Bei Einzug ist es grundsätzlich der Vermieter, bei Auszug der Mieter.
Für den Vermieter heißt das: Bei Einzug muss er sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zu Beginn des Mietvertrages in die Wohnung ziehen kann. Erscheint er ohne Absage nicht zum Übergabetermin, muss er die zusätzlichen Kosten des Mieters übernehmen – etwa die Umzugskosten, wenn der Mieter mit seinen sieben Sachen vor verschlossener Tür steht (AG Köln, Az.: 209 C 542/02).
Bei Auszug ist dafür der Mieter in der Pflicht und muss dafür sorgen, dass der Vermieter seinen Besitz spätestens am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält (§ 546, Abs. 1 BGB). Fällt dieser Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, darf es auch am darauffolgenden Werktag sein. Verbummelt der Mieter den Übergabetermin, so dass der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurückerhält, kann dieser vom Mieter Schadensersatz fordern – in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§546a BGB).
Meist sind bei der Wohnungsübergabe Vermieter und Mieter anwesend. Doch es geht auch anders: Kommt dem Mieter etwas dazwischen, kann er sich durch einen bevollmächtigten Dritten vertreten lassen. Auch der Vermieter kann jemand anderen mit der Übergabe beauftragen, zum Beispiel seinen Hausverwalter oder Makler. Dieser Person muss er voll vertrauen: „Schludert der Verwalter beim Wohnungsübergabeprotokoll, muss der Vermieter für dessen Fehler gerade stehen“, warnt Engel-Lindner. Natürlich müsse man immer den Einzelfall prüfen, so die Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht. Hat der Verwalter gegen eine spezielle Hausverwalterpflicht verstoßen, kann der Vermieter ihn möglicherweise auf Schadensersatz verklagen.
Tapete und Anstrich untersuchen: Sind die Wände neu gestrichen? Gibt es viele Bohrlöcher?
Das Wohnungsübergabeprotokoll stellt eine umfangreiche Bestandsaufnahme der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe dar. Es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war und in welchem beim Auszug, welche Schäden bereits vorlagen und welche nicht.
Vermieter sollten Absprachen bezüglich der Mietkaution und sonstigen Kostenübernahmen mit aufzunehmen
Mieter sollten Absprachen über noch anstehende Reparaturen ebenfalls mit aufnehmen
Auch bei der Übergabe eines Hauses kann ein Übergabeprotokoll für die Wohnung als Vorlage dienen. Einige Punkte müssen dann gegebenenfalls ergänzt werden – zum Beispiel, wenn ein Garten mit Gartenhäuschen mitvermietet wird, muss auch deren Zustand festgehalten werden.
Verwenden Sie die Checkliste zur Wohnungsübergabe von immowelt.de, um keine wichtigen Inhalte zu vergessen.
„So habe ich das nicht unterschrieben.“ Diesen Satz hat Rechtsanwalt Maximilian Klug vom Mieterverein Kempten schon häufiger gehört. „Wenn nach der Wohnungsübergabe nicht beide Parteien eine Abschrift des Protokolls bekommen, kann das zum Problem werden“, so der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Der Vermieter könnte theoretisch im Nachhinein etwas in das Protokoll schreiben – oder der Mieter das behaupten. Deshalb muss das Übergabeprotokoll stets mindestens in zweifacher Ausfertigung vorliegen.
Am Ende des Termins unterschreiben alle Anwesenden die Papiere. Eines bekommt der Mieter, das andere der Vermieter.
Viele Schäden lassen sich mit einem Foto besser dokumentieren. In der Regel erkennen Gerichte solche Bilder als Beweis an. Fotografieren sollten Mieter oder Vermieter beispielsweise Fliesen, Armaturen und die Einbauküche, aber auch Feuchtigkeitsschäden, Risse im Parkett oder gebrochenes Glas. In Altbauwohnungen empfiehlt es sich auch, die Fensterrahmen abzulichten.
Der Mieter muss die Wohnung stets besenrein übergeben – nicht nur, wenn es so im Mietvertrag steht. Denn eine besenreine Übergabe ließe sich auch aus der Pflicht zur Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand ableiten (§ 546 Abs. 1 BGB, BGH, Az.: VIII ARZ 1/84). Damit die Wohnung „besenrein“ ist, müssen grobe Verschmutzungen beseitigt sein. Dazu gehört laut Rechtsprechung:
Kalkablagerungen und Schmierschichten – etwa in Küche oder Bad – müssen entfernt werden. Auch Schmierschichten auf dem Balkon.
Aber: Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung„sorgfältig gereinigt“oder in„sauberen Zustand“ zu übergeben ist, so ist auch diese Vereinbarung gültig und der Mieter muss entsprechend reinigen.
Lesen Sie hier, wann der Mieter bei Auszug renovieren muss – und wie viel.
Ist die Wohnung beschädigt oder in einem schlechteren Zustand als bei Einzug, so müssen Vermieter den Mieter zur Nachbesserung auffordern – und sich damit ranhalten. Ab Rückgabe der Wohnung, verjähren ihre Ersatzansprüche in der Regel nach sechs Monaten (§ 548 BGB).
Beim Fordern sollten Vermieter wie folgt vorgehen:
Verjährungsfristen beachten: Falls der Mieter Anspruch auf Schadensbeseitigung ablehnt, Klage einreichen oder Mahnbescheid beantragen
Sobald Mieter und Vermieter über die Schadensbeseitigung verhandeln, ist die Verjährung gehemmt, sofern der Mieter den Anspruch des Vermieters nicht sofort und eindeutig ablehnt. Während der Hemmung ist die Verjährungsfrist quasi auf Eis gelegt – endet sie, beginnen die Zeiger für die Verjährungsfrist wieder zu ticken. Das ist der Fall, sobald der Mieter die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Der Anspruch des Vermieters kann hier aber frühestens drei Monate nach Ende der Hemmung verjähren (§ 203 BGB).
Ein Problem bei dieser Art der Hemmung ist jedoch, dass der Vermieter im Einzelfall schlecht nachweisen kann, dass der Mieter auf seine Forderung eingegangen ist und verhandelt hat. Will er sichergehen, kann er das Mittel der Klage oder des Mahnbescheids wählen: Diese führen laut Bürgerlichem Gesetzbuch zu einer Hemmung, die erst sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitiger Beendigung des eingeleiteten Verfahrens endet.
Lesen Sie hier, wie Vermieter bei der Rückzahlung der Mietkaution vorgehen dürfen.
Haben Mieter und Vermieter erst ihre Unterschrift unter das Wohnungsübergabeprotokoll gesetzt, gilt es als richtig und vollständig akzeptiert. Wurden dabei leicht erkennbare Schäden übersehen, können sie sich im Nachhinein kaum beschweren: Ist dem Mieter bei Einzug ein Schaden durch die Lappen gegangen, kann er deshalb nicht die Miete mindern. Auch kann er bei Auszug theoretisch für sämtliche Kratzer und Brandlöcher verantwortlich gemacht werden, die nicht im Dokument vorkommen. Übersieht hingegen der Vermieter bei Auszug einen Schaden und hält ihn nicht im Wohnungsabnahmeprotokoll fest, kann er dafür in der Regel keinen Schadensersatz mehr fordern.
Entdeckt der Vermieter nach dem Auszug verborgene Schäden, so rät Rechtsanwältin Engel-Lindner: „So einen verdeckten Schaden sollte der Vermieter dem ehemaligen Mieter unverzüglich anzeigen.“ Die Parteien sollten ihn nachträglich in das Wohnungsübergabeprotokoll einfügen. Weigert sich der Mieter allerdings, muss der Vermieter schlimmstenfalls den Weg über das Gericht nehmen. Hat der ehemalige Mieter den Schaden etwa nachweisbar arglistig verschwiegen, kann der Vermieter das Wohnungsübergabeprotokoll anfechten.
Mit einem sorgfältig erstellten Wohnungsübergabeprotokoll sind Vermieter wie Mieter auf der sicheren Seite. Es schützt den Mieter vor unnötigen Schönheitsreparaturen. Aber auch der Vermieter hat nach der Wohnungsübergabe mit dem Wohnungsabnahmeprotokoll ein Beweismittel in der Hand, um seine Forderungen etwa bei Schäden zu rechtfertigen. Eine Wohnungsübergabe kostet nichts, außer Zeit – und die sollten sich Mieter und Vermieter auf jeden Fall nehmen, um späteren Stress zu vermeiden.
Ich bin auch gerade ausgezogen. Eine Übergabe ist nicht erfolgt, ich habe meinem Ex - Vermieter (mit seinem Einverständnis) den Schlüssel in den Briefkasten geworfen. Jetzt, 4 Tage später, fordert er mich auf Dübellöcher in allen... mehr
Wenn Sie ohne Absprache mit dem Vermieter Löcher gebohrt haben,... mehr
Hallo, mal eine Frage und zwar bin ich Mieter und habe die Wohnung gekündigt auf ende nächsten Monat bin aber schon aus gezogen der Vermieter ist im Urlaub und sein beauftragter weigert sich. Da gabs damals auch schon reibereien. Und zu... mehr
den Schlüssel einfach in den Briefkasten zu werfen, ist keine gute Idee. Dies wird von der Rechtsprechung nicht zwingend als Wohnungsrückgabe betrachtet. Zudem könnte der Verzicht... mehr
Letzte Woche gab es in der Wohnung einen Wasserschaden in der Küche (Wasser ist aus einem Undichten... mehr
vielen Dank für Ihren Kommentar. Zu Dokumentationszwecken bietet sich eine schriftliche Beschreibung des Schadens an, zudem Fotos an jenen Stellen, an denen ein Schaden sichtbar ist. Den Schaden muss der Vermieter... mehr
Die Wohnung... mehr
mit dem ersten von Ihnen zitierten Satz sagt der Vermieter im Grunde nur, dass der Vermieter die Kosten für die Instandhaltung in seine Kalkulation mit einbezogen hat. Bei der zweiten Klausel handelt es sich aber,... mehr
18 weitere Kommentare laden