Source: https://www.fin.gov.on.ca/fr/guides/ltt/guidenote1.html
Timestamp: 2019-08-21 15:30:14+00:00
Document Index: 54171895

Matched Legal Cases: ["l'article 3", "l'article 2", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 21", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 21", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 2", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 2", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3", "l'article 3"]

> Droits de cession immobilière et traitement des aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds
Cette page est à titre de référence seulement et ne remplace aucunement les dispositions de la Loi sur les droits de cession immobilière ou les règlements afférents.
Partie 2 - Généralités
Partie 3 - Mécanisme des droits 4
Partie 4 - Étude détaillée
Partie 5 - Aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds entre le promoteur et le constructeur
Partie 6 - Acquittement reporté et annulation définitive des droits en vertu de l'article 3 résultant d'une aliénation non enregistrée d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds entre des compagnies du même groupe
Partie 7 - Exemptions en vertu du Règl. de l'Ont. 70/91
Partie 8 - Exemption papillon – Article 2 du Règl. de l'Ont. 70/91 Paragraphe 55 (2) et alinéa 55 (3) b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada)
Partie 9 - Exemption dans le cas de certaines aliénations non enregistrées d'un bien-fonds d'un employé à un employeur – Règl. de l'Ont. 71/91
Partie 10 - Autres sujets
Cette page examine la Loi sur les droits de cession immobilière et les règlements afférents relativement aux aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds. Les références faites sur cette page à la Loi sur les droits de cession immobilière, telle que modifiée (ci‑après appelée la loi) sont en vigueur à la date de cette page, à moins d'indication contraire. La plupart des bulletins et formulaires dont il est fait mention sur cette page peuvent être obtenus en ligne à l'adresse ontario.ca/finances.
Cette page remplace l' AIDE-MÉMOIRE – 1 LOI SUR LES DROITS DE CESSION IMMOBILIÈRE Traitement des aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, publié en juin 1991.
La loi comporte deux dispositions de base pour l'imposition des droits :
l'article 2 impose des droits sur la présentation d'une cession à l'enregistrement; et
article 3 impose des droits sur l'aliénation non enregistrée d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds.
Les droits imposés au titre de l'article 2 s'appliqueront à toutes les cessions présentées à l'enregistrement, même si la transaction a fait l'objet d'un report, d'une annulation ou d'une exemption des droits visés par l'article 3.
La Loi de 1989 sur les droits de cession immobilière (chapitre 77, Lois de l'Ontario, 1989) a sensiblement modifié la portée des droits de cession immobilière (les droits ). Ces modifications sont entrées en vigueur le 18 juillet 1989. Ainsi, depuis le 19 juillet 1989, les droits sont exigibles sur les aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds de la même façon et aux mêmes taux que si elles étaient enregistrées.
Par ailleurs, les cessions qui auraient entraîné l'imposition de droits lors de l'enregistrement, avant l'entrée en vigueur des modifications, continuent de le faire. Tout allégement des droits prévu au titre de l'article 3 de la loi ne s'étend pas à l'article de la loi lors de l'enregistrement d'une cession. Dans le cas où les droits visés par l'article 3 ont été reportés, annulés ou exonérés, l'enregistrement d'un document confirmant l'aliénation continuera d'entraîner l'imposition des droits visés par l'article 2.
Sommaire du traitement des aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds
La présente partie de cette page résume brièvement l'effet des nouvelles dispositions. Un examen plus approfondi est donné ci-après. L'article 3 de la loi définit ce qu'est une aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds [paragraphe 3 (1)] et impose des droits comme si l'aliénation était une cession d'un bien-fonds présentée à l'enregistrement [paragraphe 3 (2)] si, dans les 30 jours, aucun enregistrement ne prouve l'aliénation. (On trouvera à l'article 21 de la loi les dispositions relatives aux droits acquis dans le cas des aliénations faisant suite à des ententes conclues antérieurement au 19 juillet 1989.)
Les droits sont exigibles de quiconque acquiert un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds ou de toute personne dont l'intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds augmente du fait de l'aliénation [paragraphe 3 (3)]. Les droits se calculent en vertu de l'article 3 de la loi selon les mêmes taux que ceux précisés à l'article 2 de la loi [paragraphe 3 (2)].
Après avoir jeté des bases très larges pour l'imposition des droits, certains articles de la loi de même que les règl. de l'Ont. 70/91 et 71/91 restreignent la portée de ces droits, relativement aux aliénations non enregistrées, et ce, de plusieurs façons :
l'article 3 de la loi stipule que l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds s'entend notamment de la vente ou de la cession, de quelque façon que ce soit, d'une partie d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds et de la modification ou de l'accroissement d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds à l'exclusion :
de la cession d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds qui résulte du décès de son propriétaire, [alinéa 3 (1) d)];
des cessions faites dans le seul but de fournir une garantie de dette ou d'emprunt, ou la rétrocession de telle garantie, [alinéa 3 (1) e)];
des baux, y compris les reconductions et les prorogations, ne dépassant pas 50 ans, [alinéa 3 (1) f)];
la cession d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds qui résulte de la passation d'une convention de vente n'ayant pas encore été exécutée, [alinéa 3 (1) g)];
les dispositions de l'article 3 ne s'appliquent pas si un acte prouvant une aliénation est enregistré et que les droits visés par l'article 2 ou 2.1 sont acquittés dans les 30 jours suivant l'aliénation [alinéa 3 (5) a)];
la loi prévoit le report ou l'annulation, par le ministre, des droits visés par l'article 3 résultant d'une aliénation non enregistrée d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bienfonds entre des compagnies du même groupe [paragraphes 3 (9) et (11)];
l'article 21 de la loi prévoit une date d'entrée en vigueur du 19 juillet 1989 pour l'application des dispositions visées par l'article 3 et prévoit des droits acquis relativement à certaines aliénations ayant débuté avant cette date et n'ayant pas été achevées avant ou après le 19 juillet 1989;
en vertu du Règl. de l'Ont. 70/91, l'article 3 de la loi ne s'applique pas à certaines aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, dans les cas où la transaction porte sur :
l'acquisition de parts auprès d'une société de fonds mutuels;
l'acquisition d'un intérêt de moins de 5 % dans une société de personnes; et
une aliénation à laquelle s'appliqueraient les dispositions papillon de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).
Le Règl. de l'Ont. 70/91 prévoit également qu'il est possible de demander certaines exemptions applicables aux cessions assujetties aux droits visés par l'article 2 dans le cas des aliénations non enregistrées assujetties aux droits visés par l'article 3.
PARTIE 3 - Mécanisme des droits
Personne responsable d'acquitter les droits
Les droits prévus à l'article 3 sont exigibles de la personne ou des personnes qui acquièrent un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds [paragraphe 3 (3)]. S'il y a plus d'une personne, l'obligation fiscale est répartie proportionnellement entre toutes les personnes qui acquièrent un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds [paragraphe 3 (4)].
Les droits sont calculés de la même façon et selon les mêmes taux que si l'aliénation était une cession d'un bien-fonds présentée à l'enregistrement [paragraphe 3 (2)].
Dates d'exigibilité des droits
Les droits prévus à l'article 3 sont exigibles le trentième jour suivant la date de l'aliénation [paragraphe 3 (2)]. On prévoit que l'exception la plus couramment invoquée quant à l'obligation de verser des droits en vertu de l'article 3 visera l'enregistrement d'un acte prouvant l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds dans les 30 jours suivant la date de l'aliénation, ainsi que le versement des droits prévus à l'article 2 ou 2.1 au titre de cet enregistrement [paragraphe 3 (5)].
Aliénations multiples d'un intérêt à titre bénéficiaire
Comme dans le cas de l'enregistrement de cessions multiples [paragraphe 2.3 (1)], lorsqu'un intérêt à titre bénéficiaire est aliéné au moyen de plus d'une aliénation et que le ministre est d'avis qu'il est aliéné ainsi pour, entre autres, réduire le montant total des droits exigibles (en profitant artificiellement de taux progressifs), le paragraphe 2.3 (2) impose des droits comme s'il s'agissait d'une seule aliénation.
Droits versés au ministère
Les droits découlant de l'article 3 doivent être versés directement au ministère des Finances. Les bureaux d'enregistrement immobilier n'accepteront aucun versement des droits découlant de l'article 3.
C'est la Section des impôts fonciers du ministère des Finances qui est chargée de l'administration de tous les aspects de l'article 3. Le versement des droits prévus à l'article 3, les déclarations, les demandes d'interprétation ainsi que les demandes de report et d'exemption doivent être adressés à la Section des impôts fonciers, dont le numéro de téléphone et l'adresse figurent à la fin de cette page.
Obligation de remettre une déclaration
En vertu du paragraphe 5 (7), quiconque est tenu de verser des droits au titre de l'article 3 est aussi tenu de remettre au ministre, au plus tard à la date d'exigibilité, une déclaration accompagnée des droits exigibles. Le ministre a approuvé (sans l'imposer) une formule de déclaration sur l'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire, que l'on peut se procurer auprès de la Section des impôts fonciers. Cette déclaration est également disponible sous forme électronique en ligne par le biais du site ontario.ca/finances.
En outre, en vertu du paragraphe 5 (8), la personne qui détient en fiducie pour le compte d'une autre personne un intérêt dans un bien-fonds est tenue de remettre une déclaration au ministre dans les 30 jours suivant le jour où elle prend connaissance d'une aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds. Cette déclaration doit être soumise, que le propriétaire à titre bénéficiaire ait ou non produit une déclaration. Le fiduciaire n'est pas redevable des droits, et il n'est pas non plus tenu de prendre les mesures nécessaires au versement des droits prévus à l'article 3. La déclaration exigée du fiduciaire est plutôt requise à titre d'information.
Si le fiduciaire omet de soumettre une déclaration tel que requis, des pénalités, décrites ci-dessous, peuvent s'appliquer.
Attestation du versement des droits
Pour éviter toute imposition double des droits, le paragraphe 3 (6) prévoit que quiconque a payé des droits aux termes de l'article 3 et entend enregistrer un acte prouvant l'aliénation qui a donné lieu au versement des droits en vertu de l'article 3, n'est pas tenu de verser des droits en vertu de l'article 2. Dans un tel cas, les paragraphes 3 (7) et (8) prévoient que le ministre peut attester par écrit, sur l'acte, le versement des droits en vertu de l'article 3, et qu'un tel acte peut alors être enregistré sans qu'il soit versé de droits aux termes de l'article 2 et sans que soient produits les affidavits normalement exigés aux termes de la loi.
Toute personne qui verse les droits prévus à l'article 3 de la loi à l'égard d'une aliénation et qui, lors de l'enregistrement d'un acte prouvant l'aliénation, verse les droits visés par l'article 2 de la même loi, peut demander le remboursement des droits acquittés en vertu de l'article 2 dans les quatre ans qui suivent la date du versement et le ministre peut lui rembourser ses droits en vertu du paragraphe 8 (6).
Le paragraphe 5 (7) oblige quiconque est tenu de verser des droits en vertu de l'article 3 à remettre au ministre une déclaration accompagnée des droits exigibles. Le ministre peut, en vertu du paragraphe 7.1 (3), imposer une pénalité d'un montant égal à 5 % des droits exigibles à quiconque ne remet pas cette déclaration ou n'y joint pas les droits exigibles.
Le paragraphe 5 (8) oblige quiconque détient en fiducie pour le compte d'une autre personne un intérêt dans un bien-fonds est tenue de remettre une déclaration dans les 30 jours suivant le jour où elle prend connaissance d'une aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds. Le ministre peut, en vertu du paragraphe 7.1 (3), imposer une pénalité d'un montant égal à 5 % des droits versés ou exigibles à l'égard de l'aliénation à quiconque ne remet pas cette déclaration.
Le paragraphe 7.1 (1) autorise le ministre à imposer une pénalité d'un montant égal à 500 $ ou, s'il est plus élevé, à 25 % des droits qu'une personne a omis de verser lorsque cette omission est attribuable à une fraude ou une évasion volontaire.
Toutes les pénalités imposées s'ajoutent à tous droits exigibles.
Outre les pénalités administratives mentionnées ci-dessus, la loi prévoit que quiconque ne remet pas une déclaration (y compris un fiduciaire qui ne remet pas une déclaration) de la manière prescrite ou qui omet de verser les droits est passible, sur déclaration de culpabilité, d'une amende d'au moins 25 pour 100 du montant des droits exigibles et d'au plus le double de ce montant [article 6.1]. L'article 6, qui traite des déclarations fausses ou mensongères faites dans une déclaration, prévoit que, outre toute autre peine imposée par la loi, quiconque fait une telle déclaration est passible, sur déclaration de culpabilité, d'une amende d'au moins 1000 $ et d'au plus le double du montant des droits qui auraient été normalement exigibles. De plus, sur déclaration de culpabilité, une peine d'emprisonnement peut être imposée.
L'imposition d'une pénalité, d'une amende, ou des deux ne remplace aucunement l'obligation d'acquitter les droits.
Prorogation du délai de dépôt de la déclaration
Le paragraphe 5 (12) permet au ministre de proroger le délai imparti pour présenter une déclaration, soit avant, soit après l'expiration de ce délai. Si le ministre exerce ce pouvoir discrétionnaire, le montant des droits exigibles est majoré d'intérêts qui commencent à courir à compter de la date d'exigibilité des droits. Ainsi, la prorogation du délai imparti pour présenter une déclaration ne fait pas disparaître la nécessité de verser des intérêts sur les droits exigibles [paragraphe 17 (1)].
Tant les pénalités imposées que le principal des droits produisent des intérêts [paragraphe 17 (1)]. Les intérêts exigibles en rapport avec des droits de cession immobilière sont établis en vertu du Règl. de l'Ont. 310/97, varient de temps à autre conformément aux dispositions de ce règlement et sont composés quotidiennement. On peut s'adresser à la Section des Section des impôts fonciers pour tout calcul d'intérêts.
Date d'entrée en vigueur des droits dans le cas d'une aliénation non enregistrée
À compter du 19 juillet 1989, l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds (qui comprend la vente ou la cession, sous quelque forme que ce soit, de toute partie d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, ou la modification ou l'accroissement d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds) est imposable de la même façon et aux mêmes taux que des cessions enregistrées.
Enregistrement d'un acte prouvant l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds
Versement unique des droits
La loi prévoit, à alinéa 3 (5) a), que s'il y a aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, que l'enregistrement de l'acte consignant la dite aliénation est exécuté dans les 30 jours suivant la date de l'aliénation et que l'acquittement des droits exigibles en vertu de l'article 2 est dûment effectué, aucun droit n'est alors exigible en vertu de l'article 3 de la loi.
En conséquence, dans la majorité des cas où il y a enregistrement à la suite de la conclusion d'une transaction et que les droits sont acquittés au bureau d'enregistrement des actes, l'acquéreur de l'intérêt n'est pas touché par les dispositions de l'article 3 de la loi.
Lorsque les droits ont été acquittés en vertu de l'article 3 et qu'un acte consignant l'aliénation est par la suite enregistré, le dit acte sera ainsi entériné par le ministre.
Les bureaux d'enregistrement ne peuvent percevoir les droits visés par l'article 3
À noter que les bureaux d'enregistrement des actes ne percevront pas les droits exigibles en vertu de l'article 3 de la loi et continueront de ne percevoir que les droits de cession immobilière à l'égard des dispositions de l'article 2 de la loi concernant la présentation à l'enregistrement d'une cession.
Restrictions à la définition d'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds
La loi exige l'acquittement des droits dans le cas de l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bienfonds, qui s'entend notamment de la vente ou de la cession, de quelque façon que ce soit, d'une partie d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds et de la modification ou de l'accroissement d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds [alinéas 3 (1) a) et b)].
Quoique la loi ne définisse pas l'expression intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, le ministère lui donne le sens qu'elle a généralement acquis dans la jurisprudence. Si la définition d' aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds est vaste, plusieurs aspects en sont néanmoins exclus.
L'alinéa 3 (1) d) de la loi exclut de la définition d'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds toute cession d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds qui résulte du décès de son propriétaire.
Cette exclusion ne s'applique, cependant, que si la cession ne doit pas faire l'objet d'une entente opposable au profit de la personne qui a droit à cet intérêt par l'effet de la common law ou à titre bénéficiaire immédiatement après le décès de son propriétaire, ou opposable à la personne qui a ainsi droit à cet intérêt.
Cet alinéa exclut l'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds par l'effet de la common law (par exemple, au décès d'un copropriétaire avec gain de survie ou, dans le cas d'une succession ab intestat, par l'effet de dispositions d'une loi sur les successions, ou dans les cas où un bien-fonds est transmis directement en vertu des modalités d'un testament).
Cette exception ne vise pas les cas où l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, quoique transmis au décès du propriétaire, relève de l'effet d'un contrat qui entre en jeu au décès dudit propriétaire, plutôt que de l'effet de la common law. Par conséquent, est imposable l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds qui résulte d'une convention de vente ou de toute autre entente devant être exécutée au décès du vendeur.
Dans le seul but de fournir une garantie
L'alinéa 3 (1) e) de la loi exclut de la définition d' aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds toute cession d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds par un débiteur à un créancier dans le seul but de fournir une garantie de dette ou d'emprunt, ou toute cession ou rétrocession de la garantie par le créancier au débiteur.
L'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds lorsqu'une personne acquiert un intérêt à titre bénéficiaire dans le seul but de détenir un bien à titre de garantie de dette ou au moment de la rétrocession de l'intérêt lorsque la dette a été acquittée, n'est pas imposable.
Si l'aliénation sert à autre chose que la garantie d'une dette (ou la rétrocession d'une telle garantie), l'alinéa 3 (1) e) ne s'applique pas, puisqu'il ne vise que les cas qui ont pour seul but de fournir une garantie de dette ou la rétrocession d'une garantie.
Par conséquent, lorsqu'un employeur acquiert un acte de l'un de ses salariés en vertu d'un programme de réinstallation, tant comme garantie pour une somme qu'il a prêtée au salarié que pour lui permettre de vendre la maison si l'employé ne peut le faire, il ne bénéficie pas de l'exemption en vertu de l'alinéa 3 (1) e), puisque l'aliénation n'a pas pour seul but de fournir une garantie ou la rétrocession d'une garantie. (À noter que dans ce cas, l'employeur peut être exonéré des droits visés par l'article 3 en vertu du Règl. de l'Ont. 71/91 concernant les programmes de réinstallation des salariés.)
Baux dont le terme du bail en cours ne peut dépasser 50 ans
L'alinéa 3 (1) f) exclut de la définition d'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds le bail d'un bien-fonds ou la cession de l'intérêt d'un locataire au terme du bail d'un bien-fonds, si, au moment de l'aliénation, le terme du bail en cours ne peut dépasser 50 ans, compte tenu des reconductions et des prorogations stipulées dans le bail ou dans une option de louer distincte ou un autre document conclu dans le cadre de l'arrangement relatif au bail (que le locataire et le bénéficiaire de l'option ou la personne nommée dans le document soient ou non les mêmes personnes).
Le paragraphe 1 (6) de la loi comporte des dispositions analogues à l'égard des enregistrements concernant des baux et des intérêts en vertu de ces baux.
Dans les deux cas, il faut s'assurer d'inclure toute reconduction ou prorogation du terme du bail.
NOTA : Bien que les baux comportant un terme de moins de 50 ans ne soient pas assujettis aux droits de cession immobilière, le fait d'accorder une option, contenue dans un tel bail, a pour effet d'entraîner l'application des droits. Les droits visés par l'article 3 sont exigibles lorsqu'une option est accordée et qu'aucun enregistrement ne se produit, même si cette option s'applique à une location ne pouvant pas dépasser 50 ans.
Pour plus de précisions concernant l'application de la loi aux baux, consultez le bulletin LTT 6-2000, Les baux et la Loi sur les droits de cession immobilière.
Intérêt à titre bénéficiaire résultant d'une convention de vente qui n'a pas encore été exécutée
Dans certaines circonstances, l'alinéa 3 (1) g) exclut de la définition d'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, la cession d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds qui résulte de la passation d'une convention de vente d'un intérêt dans le bienfonds (ou de la cession subséquente de cet intérêt à titre bénéficiaire). Il se peut, cependant, que l'exclusion ne soit que provisoire, puisqu'il faut satisfaire aux conditions des sous-alinéas 3 (1) g) (i) et (ii), qui traitent des cas où les conventions ne sont pas exécutées.
À cet égard, le terme exécuté ne fait aucune allusion aux éléments d'un acte et d'un enregistrement qui font habituellement partie de la notion de transaction exécutée. En grande partie, l'article 3 de la loi vise les cas où l'enregistrement ne se fait pas dans le cours normal des choses. Par conséquent, la notion d'exécution, afin de déterminer quand l'intérêt de l'acheteur ou du cessionnaire est imposable, doit porter sur des éléments non liés à l'enregistrement et non liés aux actes.
Une transaction est dite exécutée lorsque la valeur de la contrepartie stipulée dans la convention est satisfaite. L'alinéa 3 (1) g) tient compte de cet indicateur et suspend effectivement l'imposition des droits en vertu de l'article 3 à l'acheteur ou au cessionnaire jusqu'à ce que les conditions prévues aux sous-alinéas 3 (1) g) (i) et (ii) cessent d'exister.
En général, le fait que l'acheteur obtienne possession du bien-fonds, cristallisant ainsi l'obligation liée à la valeur de la contrepartie, constitue un indicateur que la transaction a été exécutée, si la valeur de la contrepartie n'a pas encore été satisfaite de quelque autre façon.
Il se peut que le propriétaire de l'intérêt à titre bénéficiaire en vertu d'une convention cède cet intérêt au cours de la période de suspension des droits en vertu de l'article 3. Dans ce cas, l'intérêt à titre bénéficiaire ne tombe pas sous le coup de la définition d'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds pendant la période où le cédant détient l'intérêt. En conséquence, le cédant n'a pas à acquitter les droits en vertu de l'article 3, même si la transaction de base est finalement exécutée.
Par exemple, A et B signent une convention en vertu de laquelle A s'engage à vendre à B un intérêt dans un bien-fonds que B s'engage à acheter. Les parties prévoient exécuter la convention dans les 60 jours suivant la signature. La contrepartie consiste en la prise en charge d'une hypothèque en cours et d'un versement en argent comptant. Quinze jours après la signature du document, B cède ses droits dans la convention à C pour une somme d'argent, et C prend la place de B en vertu de la convention. À la date prévue de la clôture du marché, A est enjoint de fournir un acte pour ledit bien-fonds à C. Ce dernier verse la somme requise à A et assume l'obligation, mais n'enregistre pas l'acte.
Dans cet exemple, dès la signature de la convention, les principes d'equity accordent à B un intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds qui fait l'objet de la convention. B n'a pas à payer de droits en vertu de l'article 3 de la loi puisque, conformément aux sous-alinéas 3 (1) g) (i) et (ii), respectivement, la valeur de la contrepartie précisée dans la convention n'a pas été payée au cédant ou à son profit et l'obligation à l'égard de la valeur de la contrepartie précisée dans la convention n'a pas été remplie par le cessionnaire ou en son nom. En clair, les sommes payables lors de la clôture du marché n'ont pas été versées au vendeur et la prise en charge de l'hypothèque existante, conformément aux modalités de la convention, n'a pas eu lieu. Au cours de la période pendant laquelle B est propriétaire de l'intérêt bénéficiaire conformément à la convention, il continue de répondre aux exigences des sous-alinéas (i) et (ii) et, par conséquent, il n'a pas à payer de droits en vertu de l'article 3 de la loi.
C obtient un intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds à la suite de la cession de l'intérêt de B. À partir de ce moment-là, C est également protégé par les dispositions des sousalinéas (i) et (ii) dans la mesure où les sommes exigées à la clôture du marché et prévues dans la convention n'auront pas été versées et qu'il n'y aura pas encore eu prise en charge de l'hypothèque existante.
Cependant, lorsque C verse les sommes et remplit l'obligation prévue dans la convention, la protection offerte par les sous-alinéas (i) et (ii) cesse d'office. C se voit alors imposer les droits prévus à l'article 3 de la loi, puisque l'intérêt à titre bénéficiaire que C a reçu sera assimilé à une aliénation d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds.
L'expression valeur de la contrepartie est définie dans la loi [au paragraphe 1 (1)] et il est souhaitable de tenir compte des divers aspects de cette définition précisés dans les sept sous-alinéas de ladite définition pour interpréter les sous-alinéas 3 (1) g) (i) et (ii).
Conventions consécutives de vente
Il peut arriver que A conclut une convention de vente d'un bien-fonds avec B dont la date de clôture du marché aura lieu dans les quatre semaines qui suivent. Ensuite, B conclut une convention de vente pour le même bien-fonds avec C. La date de clôture de ce marché est la même que la date de clôture de la convention entre A et B.
Les dispositions d'exonération prévues à l'alinéa 3 (1) g) ne s'appliquent pas
L'exonération des droits accordée par l'alinéa 3 (1) g) ne s'applique pas à B une fois que B a exécuté la convention avec A, puisque B aura versé le prix d'achat ou aura rempli les obligations. Dans un tel cas, des droits s'appliquent car l'intérêt à titre bénéficiaire que détient B entre dans la définition prévue par la loi d'une aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds.
Cependant, au point de vue administratif, le ministère a déclaré qu'à condition que les marchés en vertu des deux conventions soient exécutés en même temps ou à quelques instants l'un de l'autre, il n'imposera pas de cotisation à B relativement aux droits visés par l'article 3 de la loi.
NOTA : Ces dispositions portant sur les conventions consécutives s'appliquent uniquement aux aliénations non enregistrées et non aux cessions (y compris les avis d'une convention de vente) qui sont enregistrées. Les droits visés par l'article 2 s'appliqueraient à des cessions enregistrées.
Conventions concernant les condominiums
En règle générale, le ministère considère que l'acheteur d'une partie privative projetée en vertu de la Loi sur les condominiums n'acquiert pas un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds aux fins de l'imposition des droits en vertu de l'article 3, puisque l'on considère que la Loi de 1998 sur les condominiums ne crée pas un intérêt dans un bien-fonds pour les parties privatives projetées.
Cependant, il y a des cas où un intérêt indivis dans le bien-fonds est cédé avant même que la copropriété ne soit construite. L'intérêt qui est ainsi cédé constitue un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds et l'acheteur est assujetti aux dispositions de l'Article 3 de la loi. Dans la plupart des cas, ce genre de convention est tel que les conditions prévues aux sous-alinéas 3 (1) g (i) et (ii) cessent d'exister lors de la signature de la convention, ou quelque temps après. Par conséquent, l'alinéa 3 (1) g) n'offre aucun abri fiscal.
Tel qu'énoncé, l'article 3 de la loi impose des droits sur toutes les aliénations non enregistrées d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds. Une aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds comprend la vente ou la cession, de quelque façon que ce soit, d'une partie d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds ainsi que la modification ou l'accroissement d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds.
Dans certaines circonstances, l'alinéa 3 (1) g) de la loi exclut de la définition d'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds la cession d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds qui résulte de la passation d'une convention de vente d'un intérêt dans le bien-fonds.
Les dispositions prévues aux sous-alinéas 3 (1) g) (i) et (ii), respectivement, à savoir, la valeur de la contrepartie précisée dans la convention n'a pas été payée au cédant ou à son profit et l'obligation à l'égard de la valeur de la contrepartie précisée dans la convention n'a pas été remplie par le cessionnaire ou en son nom s'appliquent à une convention n'ayant pas encore été exécutée.
Aliénations à des constructeurs
Un constructeur acquiert un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds jusqu'à la passation de sa convention avec un promoteur. Les sous-alinéas 3 (1) g) (i) et (ii) confèrent un abri fiscal au constructeur relativement aux droits visés par l'article 3, jusqu'à ce que la convention ait été exécutée.
On considère qu'une convention est exécutée lorsque
1) la valeur de la contrepartie précisée dans la convention n'a pas été payée au cédant ou à son profit, ou que
2) l'obligation à l'égard de la valeur de la contrepartie précisée dans la convention n'a pas été remplie par le cessionnaire ou en son nom.
Une fois que les conditions stipulées aux sous-alinéas (i) et (ii) cessent d'exister (la convention est alors exécutée), la cession ou l'attribution d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds entre dans la définition prévue par la loi d'une aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds et est par conséquent assujettie à des droits.
La concession administrative sur les conventions consécutives ne s'applique pas
Le ministère a fait état d'un abus de la concession administrative sur les conventions consécutives selon laquelle les planificateurs fiscaux se sont, à tort, fiés à la conclusion de conventions entre un promoteur/un constructeur et un constructeur/un acheteur à quelques moments l'une de l'autre. Cette concession peut être accordée lorsque les deux conventions sont exécutées à quelques instants l'une de l'autre.
Les conventions sont généralement exécutées une fois conclues. Toutefois, dans bon nombre de ce genre de conventions, le constructeur est tenu, dès qu'il est possible d'obtenir le permis de construction, ou à un moment précis au cours de la mise en valeur du lotissement (avant la date de clôture de la convention), de verser au promoteur la contrepartie précisée dans la convention ou de remplir une obligation à l'égard de la valeur de la contrepartie précisée dans la convention, ou une combinaison des deux.
Dans ce cas, l'abri fiscal accordé par les sous-alinéas (i) et (ii) prend fin (car la convention a été exécutée ), et si aucun acte n'est enregistré prouvant l'aliénation faite par le promoteur en faveur du constructeur dans les 30 jours suivant la date précisée, le constructeur est tenu d'acquitter les droits conformément à l'article 3 de la loi.
S'il y a enregistrement dans les 30 jours impartis, il appartient au constructeur de payer les droits exigibles en vertu du paragraphe 2 au moment de l'enregistrement.
Dans le cas d'une aliénation non enregistrée d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bienfonds d'un promoteur à un constructeur, le ministère considère que le promoteur est un fiduciaire (détenteur du titre légal de propriété) à l'égard des terrains que le constructeur a acquis auprès du promoteur.
Conformément au paragraphe 5 (8) de la loi, le promoteur est tenu d'informer le ministre du changement du droit de propriété à titre bénéficiaire en déposant une déclaration auprès de la Section des impôts fonciers du ministère des Finances, dans les 30 jours suivant la date de l'aliénation (pour obtenir une copie de la déclaration, communiquez avec la Section par téléphone ou par écrit, selon les coordonnées indiquées à la page intérieure de la couverture).
Un promoteur qui omet de déposer une déclaration tel que l'exige le paragraphe 5 (8) de la loi se verra imposer une pénalité, sur établissement de la cotisation, d'un montant égal à 5 pour cent des droits à payer par le constructeur.
Le droit de propriété à titre bénéficiaire et l'intérêt économique
Les paragraphes 3 (9) et (11) de la loi prévoient, dans certaines conditions, le report de l'acquittement et l'annulation définitive des droits prévus en vertu de l'article 3.
Les paragraphes 3 (9) et (11) ainsi que l'article 2 du Règl. de l'Ont. 70/91 tiennent compte partiellement de la dichotomie entre la notion de changement du droit de propriété à titre bénéficiaire, sur laquelle repose la loi, et la notion de conservation d'un intérêt économique dans un bien par un contribuable, même s'il y a un changement à l'égard de l'intérêt à titre bénéficiaire. On retrouve cette dernière notion, par exemple, dans la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), la Loi sur l'imposition des sociétés ainsi que les règlements pris en application de la Loi sur la taxe de vente au détail.
Si les dispositions de la loi et du Règl. de l'Ont. 70/91 prévoient un certain allégement des droits de cession immobilière dans les cas où il y a un changement du droit de propriété à titre bénéficiaire, mais pas de changement dans l'intérêt économique sous-jacent, les dispositions ne sont pas les mêmes que celles de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) et, en fait, sont beaucoup plus restreintes. Par conséquent, dans le cas d'une transaction particulière, il faut exercer de la prudence lorsqu'on tente de déterminer s'il est possible de reporter l'acquittement des droits et dans quelle mesure on peut le faire. Il est faux de croire que les transactions qui n'entraînent aucune incidence fiscale immédiate en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) bénéficieront des mêmes avantages en vertu de la Loi sur les droits de cession immobilière.
Consultez à cet égard le bulletin fiscal LTT 3-2000 intitulé Cessions engageant des personnes morales.
Pour demander un report, un formulaire de Demande et déclaration d'exemption des droits de cession immobilière en application du règlement de l'Ontario 70/91 de l'Ontario doit être déposé avec la Déclaration d'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds ainsi que les autres documents justificatifs, tels qu'indiqués dans le formulaire.
Report limité aux droits en vertu de l'article 3
Il convient de noter que les droits dont on peut reporter l'acquittement en vertu du paragraphe 3 (9) sont ceux qui sont exigibles, aux termes du présent article, de la société qui acquiert l'intérêt bénéficiaire. L'expression aux termes du présent article renvoie à l'article 3, c'est-à-dire l'article prévoyant l'imposition des droits à l'égard d'une aliénation non enregistrée d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds. Si l'enregistrement d'une cession entraîne des droits, le report prévu au paragraphe 3 (9) cesse de produire un avantage quelconque du fait de cette restriction en vertu de l'article 2, même s'il aboutit à une annulation prévue au paragraphe 3 (11).
Report limité aux aliénations entre sociétés
Pour qu'il y ait report de l'acquittement des droits prévu au paragraphe 3 (9), il faut, entre autres, qu'il s'agisse de l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds qui se fait d'une société à une autre. En conséquence, l'aliénation d'un intérêt entre un particulier et une société dont ledit particulier est un actionnaire ne peut faire l'objet d'un report.
Compagnies du même groupe
Lorsque l'aliénation se fait entre une société et une autre, il faut que chacune d'elles soit une compagnie du même groupe que l'autre immédiatement avant et au moment de l'aliénation.
La loi utilise l'expression compagnies du même groupe pour définir le droit de propriété que se partagent les sociétés qui sont parties de l'aliénation. Le paragraphe 3 (14) définit une compagnie du même groupe et stipule qu'une société sera réputée être un membre du même groupe qu'une autre si l'une est la filiale de l'autre, si les deux sont des filiales de la même société ou si hacune d'elles est sous le contrôle de la même ou des mêmes personnes. Les paragraphes 1 (3) à (6) de la Loi sur les valeurs mobilières s'appliquent pour déterminer si la société est une filiale d'une autre société, et une société est réputée, aux termes de l'alinéa 3 (14) b), être la filiale d'une autre société si elle était une filiale de cette société pour l'application de la Loi sur les valeurs mobilières.
Possession d'un intérêt à titre bénéficiaire pendant au moins trois ans
Afin d'éviter que l'on utilise le report comme moyen d'aliéner ou de céder un bien-fonds sans avoir à payer de droits, la loi exige que la société qui souhaite reporter l'acquittement des droits (c'est-à-dire la société qui a acquis l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bienfonds) s'engage auprès du ministre à ce qu'elle-même et la société qui a effectué l'aliénation (i) continuent d'être des compagnies du même groupe et (ii) continuent d'être propriétaires de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds pendant une période d'au moins 36 mois immédiatement après la date de l'aliénation. Est permise, dans le cadre des modalités de l'engagement, l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire au cours de la période de 36 mois en faveur d'une société qui est une compagnie du même groupe que la société qui bénéficie du report initial et que celle qui a fait l'aliénation initiale. Le cessionnaire de cette aliénation subséquente devrait alors demander le report en vertu du paragraphe 3 (9) afin d'éviter d'avoir à acquitter les droits.
Le ministre ne considère pas inacceptable qu'une société lui soumette un engagement, même si elle sait pertinemment qu'elle ne peut respecter cet engagement pendant toute la durée de la période prévue et qu'elle table sur l'application des alinéas 3 (11) b) ou c) plus tard pour raccourcir la période.
Puisque, au début, les droits sont reportés sous réserve de certaines conditions plutôt que d'être annulés, le ministre peut exiger une garantie [alinéa 3 (9) b)]. En pratique, le ministre peut exiger comme garantie une lettre de crédit irrévocable en faveur du ministre (consultez le bulletin fiscal LTT 3-2000 intitulé Cessions engageant des personnes morales qui contient un exemple de lettre de crédit). Cette lettre de crédit doit être automatiquement renouvelable, ou ne pas prendre fin avant 39 mois à compter de la date de l'aliénation.
Toutefois, le ministre accepte des lettres de crédit d'une période d'un an. Il est entendu que le ministre peut exiger le paiement de la lettre n'importe quand à l'expiration de 11 mois, s'il ne reçoit pas une nouvelle lettre de crédit satisfaisante pour fournir une garantie pour l'année suivante.
La lettre de crédit doit couvrir le montant des droits reportés, majoré des intérêts courus sur 36 mois, calculés aux taux applicables, prescrits de temps à autre aux fins de la loi, et doit faire état de la dette du cessionnaire. Si la lettre de crédit porte sur une période de moins de 39 mois, il faut, lors du remplacement ou du renouvellement, qu'elle corresponde à un montant qui tient compte de l'intérêt couru sur les droits reportés impayés à compter de la date où les droits sont devenus exigibles, jusqu'à la fin de la période en cours. On peut communiquer avec la Section des impôts fonciers pour obtenir le calcul d'un intérêt.
Il y a lieu de fournir une garantie pour les droits dont l'acquittement est reporté, même s'il y a plusieurs reports successifs au sein du même groupe de compagnies.
Si l'engagement exigé au paragraphe 3 (9) n'est que partiellement satisfait, par exemple, dans le cas d'une vente frappeé de droits d'une partie du bien-fonds à une société qui n'est pas membre du même groupe de compagnies, le ministre étudiera la possibilité de réduire la garantie.
Le taux d'intérêt applicable aux droits de cession immobilière est établi en fonction des dispositions du Règl. de l'Ont. 310/97. En conséquence, les taux sont établis les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, selon une formule liée aux taux d'intérêt préférentiels.
Report suivi d'une liquidation ou d'une dissolution
On reconnaît, dans certains cas, que l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds se fasse entre une société et ses actionnaires au cours d'une dissolution ou d'une liquidation.
Selon la loi, une telle aliénation entraîne l'imposition de droits, bien que l'actionnaire puisse avoir droit à un report de l'acquittement des droits s'il est une société. La difficulté réside dans le fait que la société faisant ainsi l'objet d'une liquidation ou d'une dissolution n'est plus une entité juridique. Ainsi, la société qui acquiert l'intérêt à titre bénéficiaire lors de la liquidation ou de la dissolution ne pourra pas répondre à la condition qui exige qu'elle fasse partie du même groupe de compagnies pendant 3 ans, conformément à l'engagement justifiant le report.
Cependant, le paragraphe 3 (12) remédie à cette situation en présumant que la société qui a fait l'objet de la liquidation ou de la dissolution continue d'exister et d'être une compagnie du même groupe que la société qui a acquis l'intérêt à titre bénéficiaire. Cette disposition ne sert qu'à déterminer si l'engagement a été rempli et ne s'applique pas à l'ensemble de la loi. Il convient de noter que, outre ces dispositions déterminatives, d'autres conditions doivent également être remplies pendant une période de trois ans.
Fusion légale
Une situation analogue qui n'est pas prévue par la loi se produit dans le cas de sociétés qui font l'objet d'une fusion légale. De l'avis du ministère, la nouvelle société est une continuation des sociétés fusionnées. Ces sociétés n'ont pas été dissoutes et n'ont pas perdu leur existence, mais elles ont été plutôt regroupées. En conséquence, les sociétés qui ont été fusionnées, si elles étaient des compagnies du même groupe immédiatement avant et au moment de la fusion, continueront d'être des compagnies du même groupe après la fusion.
Or, ce facteur risque de ne pas être aussi important qu'il ne le semble à première vue. En effet, la fusion en elle-même ne répond pas à la deuxième condition à laquelle il faut satisfaire pour avoir droit à l'annulation des droits, qui exige que la société qui acquiert l'intérêt à titre bénéficiaire le garde pendant une période de 36 mois immédiatement après l'aliénation.
La demande de report doit se faire dans les 30 jours suivant l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds. Le paragraphe 3 (10) autorise le ministre à proroger le délai imparti pour demander un report s'il est convaincu que le retard mis par la société à demander un report ou à soumettre l'engagement n'avait pas pour objet de retarder, d'éviter ou d'éluder l'acquittement des droits.
En outre, si une déclaration n'est pas remise dans les 30 jours suivant la date de l'aliénation, il faut également demander une prorogation du délai imparti pour déposer une déclaration. Le paragraphe 5 (12) stipule que le ministre peut proroger le délai imparti pour remettre la déclaration. Cette prorogation s'ajoute à celle accordée en vertu du paragraphe 3 (10).
Toute demande de prorogation du délai imparti pour solliciter un report et/ou remettre une déclaration devra faire état des noms des parties concernées, et comporter une brève description légale du bien-fonds, la date de l'aliénation, la raison de la demande de prorogation et la durée de la prorogation demandée. Il convient de noter que la décision du ministre de proroger le délai imparti pour demander un report ou remettre une déclaration est de nature discrétionnaire, et qu'il ne faut pas s'attendre ou se fier à de telles prorogations.
Aboutissement du report à l'annulation des droits
Le report peut aboutir à l'annulation des droits en vertu de l'article 3 dans l'une ou l'autre des trois circonstances précisées aux alinéas 3 (11) a), b) et c). Dans le cas de l'alinéa a), il faut que le ministre soit d'avis que l'engagement contracté aux termes du paragraphe (9) ait été rempli et aucune cession ni aucun acte prouvant l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds n'ont été enregistrés. La dernière partie de cette disposition souligne le fait mentionné plus tôt que les dispositions visant l'acquittement reporté des droits ne restreint pas l'application des droits lors de l'enregistrement d'une cession. Les dispositions visant l'acquittement reporté des droits ne confèrent aucun allégement des droits visés par l'article 2 lorsqu'une cession est enregistrée.
En vertu de l'alinéa b), les droits reportés sont annulés si une cession ou un acte prouvant l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds à la société a été enregistré et les droits exigibles en vertu de l'article 2 à l'égard de l'enregistrement ont été acquittés. Cet alinéa révèle qu'il n'est pas dans l'intention du législateur de faire une double imposition de la même transaction, c'est-à-dire avant l'enregistrement et au moment de l'enregistrement. Par conséquent, si une société, qui a acquis un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds et qui a demandé le report des droits en vertu de l'article 3, enregistre l'acte consignant cette acquisition et acquitte les droits lors de l'enregistrement, elle n'est alors pas tenue de payer les droits en vertu de l'article 3 à l'égard de la transaction non enregistrée. On considère que la transaction a satisfait aux conditions du report.
L'alinéa c) vise les cas où un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds quitte le groupe de compagnies affiliées et est acquis par une tierce partie non liée. À condition que les droits exigibles aient été acquittés lors de l'acquisition par la dite tierce partie, il y a réduction de l'engagement de la société qui a bénéficié d'un report de l'acquittement et une annulation des droits reportés. En effet, les conditions de report, qui visent à empêcher le recours à cette disposition pour bénéficier d'une aliénation libre de droits, auront été remplies par l'acquittement des droits par la société qui ne fait pas partie du groupe de compagnies. Il convient de noter que cette dernière doit acquitter les droits exigibles au moment de l'acquisition. Il faut que les vendeurs s'assurent que les droits sont bel et bien acquittés.
Aucune exemption des droits lors de l'enregistrement
Le paragraphe 3 (13) souligne le fait que le report se limite aux cas de non-enregistrement, en précisant que le paragraphe (9) ou (11) n'a pas pour effet d'exempter qui que ce soit de l'acquittement des droits prévus par la présente loi au moment de l'enregistrement d'un acte qui prouve l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds. Les droits seraient exigibles lors de l'enregistrement d'un acte (sans se limiter à une cession mais pouvant également comprendre une hypothèque, un bail ou tout autre document) comportant un avis quelconque attestant de l'aliénation. La loi stipule qu'un avis quelconque s'entend en outre d'un énoncé ou d'un renvoi mentionné dans un acte enregistré.
Par exemple, la compagnie X cède un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds à la compagnie Y. Aucun acte n'est enregistré pour ce changement de titre de propriété. Toutefois, une mention est faite dans un document hypothécaire ayant fait l'objet d'un enregistrement (après la date de l'aliénation) à l'effet que la compagnie Y a acquis un intérêt bénéficiaire dans le bien-fonds. Cette mention constituerait un avis quelconque et les droits seraient exigés par l'enregistrement de ce document hypothécaire.
Toutes les exemptions prévues dans le Règl. de l'Ont. 70/91 se limitent aux droits exigibles en vertu de l'article 3 de la loi. Elles ne visent pas les droits exigibles en application de tout autre article de la loi. Par conséquent, des droits seront exigibles de la façon normale lors de l'enregistrement d'un acte ou d'une cession en vertu de l'article 2, même si la transaction a pu être exemptée des droits visés par l'article 3.
Acquisition d'unités dans une fiducie de fonds commun de placement
Unités dans une fiducie de fonds commun de placement
Le paragraphe 1 (1) du règlement exempte certaines unités de fonds commun de placement des droits exigibles en vertu de l'article 3 de la loi. Le fiduciaire détient des biens de propriété au nom des détenteurs d'unités dans la fiducie de fonds commun de placement. En conséquence, les détenteurs d'unités ont un intérêt à titre bénéficiaire dans tout bien-fonds que, le cas échéant, le fonds détient. Ainsi, l'émission ou la négociation d'une unité d'un tel fonds constitue l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bienfonds et serait, s'il n'était des dispositions du règlement, assujettie aux droits prévus.
La plupart des détenteurs d'unités d'un fonds commun de placement considèrent leurs unités comme un placement plutôt qu'un intérêt direct dans un bien-fonds. Il est également peu probable que les fiducies de fonds communs de placement servent exclusivement à éluder les droits de cession immobilière. Compte tenu de ces facteurs et de la difficulté, sur le plan administratif, d'exiger le dépôt de déclarations et de percevoir des droits relativement à un si grand nombre d'opérations relativement mineures, ni la négociation ni l'émission d'unités de fonds commun de placement ne sont assujetties aux droits prévus à l'article 3 de la loi, sous réserve de certaines conditions.
Distribution par prospectus d'unités dans une fiducie de fonds commun de placement et grand nombre de détenteurs
Les conditions auxquelles il faut satisfaire sont celles de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) et des règlements afférents. Il faut que le fonds commun de placement soit une fiducie selon la définition qui en est donnée au paragraphe 132 (6) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada). Par ailleurs, il faut que les unités émises ou négociées répondent aux exigences des paragraphes 4801 a) et b) du règlement pris en application de la Loi de l'impôt sur le revenu.
Le paragraphe 4803 (2) du règlement pris en application de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) précise ce qu'on entend par la condition du paragraphe 4801 (a), selon laquelle une catégorie d'unités de la fiducie doit être admissible à une répartition dans le public et, en fait, que les unités ou parts doivent être mises à la disposition du public au moyen d'un prospectus.
L'alinéa 4801 b) exige que la catégorie des unités n'ait pas moins de 150 bénéficiaires, dont chacun ne détient pas moins d'une tranche d'unités de la catégorie et détient des unités de la catégorie ayant une juste valeur marchande totale non inférieure à 500 $. Le paragraphe 4803 (1) du règlement pris en application de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) définit ce qu'on entend par tranche d'unités, c'est-à-dire 100 unités si la juste valeur marchande d'une unité de la catégorie est inférieure à 25 $, 25 unités, si la juste valeur marchande d'une unité de la catégorie est égale ou supérieure à 25 $ mais inférieure à 100 $, et 10 unités, si la juste valeur marchande d'une unité de la catégorie est égale ou supérieure à 100 $.
Aucune déclaration à soumettre pour l'exemption d'un fonds commun de placement
Quiconque acquiert un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds par l'entremise d'une unité d'un fonds commun de placement qui fait l'objet d'une exception prévue dans le règlement n'est pas tenu de soumettre une déclaration ni de demander expressément une exemption. Si ces points peuvent toujours être remis en question par une vérification, il revient au départ au contribuable de décider s'il a droit à une exemption dans ce sens.
Acquisition d'une participation minimale dans une société de personnes
Le paragraphe 1 (2) du Règl. de l'Ont. 70/91 précise que l'article 3 de la Loi ne s'applique pas à l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds s'il s'agit de l'intérêt de l'associé d'une société de personnes et si le particulier qui fait l'acquisition de l'intérêt n'a pas droit, au cours de l'exercice financier de la société de personnes durant lequel se produit l'aliénation, à un pourcentage du bénéfice de la société de personnes (en supposant que la société ait un bénéfice à répartir) supérieur de plus de 5 pour 100 au pourcentage du bénéfice auquel le particulier aurait eu droit au début de l'exercice.
Situation des sociétés de personnes sur le plan des droits de cession immobilière
La Direction administre la loi en se fondant sur le postulat voulant qu'une société de personnes n'a pas d'existence en droit et donc, que la cession ou l'aliénation d'un bienfonds à une société de personnes, que la société soit une société de personnes ou une société en commandite, constitue une cession aux associés de cette société, à titre de colocataires, en proportion de leur participation dans la société de personnes. En d'autres termes, chaque associé de la société de personnes a un intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds de la société. Par conséquent, si l'on apporte des biensfonds dans une société de personnes, l'émission ou la négociation des parts d'une société de personnes qui détient des biens-fonds ou l'acquisition d'une participation dans une société de personnes qui détient des biens-fonds, sera assujettie aux droits en vertu de l'article 3 de la loi à moins de pouvoir faire l'objet de l'exemption qui y est prévue.
La constitution et la modification mineure d'une société de personnes qui détient des biensfonds sont exemptées des droits prévus à l'article 3 dans certains cas. Comme cela se produit pour d'autres reports et exemptions, l'enregistrement d'un acte prouvant l'aliénation qui fait l'objet de l'exemption est assujetti aux droits en vertu de l'article 2 ou 2.1 de la loi.
La possibilité d'invoquer l'exemption au titre d'une participation minimale dans une société de personnes repose sur la nature limitée de la participation dans une société de personnes, acquise ou accrue par un particulier au cours d'un exercice financier de la société. Ainsi, un associé qui détient une participation de 40 pour 100 dans une société de personnes immédiatement avant et au début de l'exercice de telle société et qui, après cette date, fait l'acquisition d'une participation supplémentaire de 5 pour 100 au cours de ce même exercice de la société pourrait demander l'exemption pour l'acquisition d'un intérêt de 5 pour 100. Et cela, même si la participation totale de l'associé dans la société de personnes passait alors à 45 pour 100.
Si la même personne faisait l'acquisition de cette participation de 5 pour 100 le jour qui marque la fin de l'exercice financier de la société de personnes et faisait l'acquisition d'une autre participation de 4 pour 100 le premier jour de l'exercice suivant sans accroître davantage sa participation au cours du nouvel exercice, elle aurait droit à l'exemption évoquée ici tant en ce qui a trait à la participation de 5 pour 100 qu'à celle de 4 pour 100 parce que les deux acquisitions sont survenues dans des exercices financiers différents de la société de personnes.
Toutefois, si une personne fait l'acquisition d'une participation supérieure à 5 pour 100 dans la société de personnes au cours d'un même exercice financier de cette société (qu'elle le fasse au moyen d'une ou de plusieurs opérations), elle ne peut invoquer l'exemption, et la valeur de toutes ses acquisitions au cours de cet exercice est assujettie aux droits.
Participation d'un associé
Aux fins du Règl. de l'Ont. 70/91, on évalue la participation d'un associé dans une société de personnes en fonction de son droit au bénéfice. L'exemption est dotée d'un plafond de 5 pour 100 : cela veut donc dire que l'acquisition d'un droit au bénéfice jusqu'à concurrence de 5 pour 100 est exemptée des droits. Pour le ministère, le droit au bénéfice est synonyme du droit à ce que, en termes comptables, on appelle le bénéfice net. Le droit au bénéfice aux fins de l'application du règlement ne correspond pas au droit d'un associé à un pourcentage de l'actif de la société de personnes en cas de liquidation ou de dissolution, réelle ou hypothétique, de la société.
Société de personnes servant à geler une succession
Il faut prendre grand soin de bien calculer les droits prévus à l'article 3 dans le cas des opérations consistant à constituer une société de personnes dans le but de geler une succession. En général, la situation se présente comme suit :
Un père ou une mère est propriétaire d'un bien-fonds et souhaite faire profiter ses enfants de la plus-value future de ce bien-fonds et de son produit actuel. Supposons que cette personne a deux enfants, soit A et B. Le contribuable, A et B constituent une société de personnes. Le contribuable fournit un dollar du capital de la société tandis que A et B fournissent, à parts égales, 99 $. En outre, le contribuable verse le bien-fonds dans le capital de la société de personnes en contrepartie d'un effet correspondant à la différence entre la juste valeur marchande du bien-fonds à la date de son versement au capital et les éléments de passif impayés qui lui sont rattachés. Sinon cette somme peut figurer à titre d'apport de capital au compte du contribuable. Tous les bénéfices ultérieurs de la société de personnes, qu'il s'agisse du bénéfice d'exploitation ou des gains en capital, sont, déduction faite des frais d'exploitation, de la dette et des comptes de capital, répartis à raison de 1 pour 100 au contribuable et de 49,5 pour 100 à chacun de ses enfants.
Dans ce cas, conformément à sa décision de considérer qu'une société de personnes n'est pas une entité juridique, le ministère examine la société de personnes et estime que A et B ont chacun obtenu un droit de 49,5 pour 100 au bénéfice d'une société de personnes qui est propriétaire, entre autres éléments d'actif, du bien-fonds. En d'autres termes, le ministère constate l'aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds et estime que A et B ont acquis un tel intérêt. La valeur de la contrepartie accordée en rapport avec l'acquisition par A et B de cet intérêt équivaut à 99 pour 100 des obligations assumées (soit les obligations qui grevaient le bien-fonds visé à la date de l'aliénation) en même temps que 99 pour 100 du compte de capital constitué en faveur du contribuable. Ni A ni B ne peuvent invoquer l'exemption au titre de la participation minimale puisqu'ils ont tous deux acquis un droit au bénéfice supérieur à 5 pour 100.
Inutile de produire une déclaration pour invoquer l'exemption
Comme dans le cas de l'exemption d'unités de fonds commun de placement, quiconque fait l'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds par le biais de l'acquisition d'une participation dans une société de personnes (alors que cette acquisition fait l'objet de l'exemption) n'est pas tenu de produire une déclaration ni de demander expressément une exemption. Si ces questions peuvent toujours faire l'objet d'une vérification, il revient au départ au contribuable de décider s'il a droit à une exemption dans ce sens.
Application des exemptions accordées dans le cas des cessions enregistrées à des aliénations non enregistrées
L'article 3 du Règl. de l'Ont. 70/91 prévoit également que les aliénations non enregistrées qui, si elles étaient consignées par un acte enregistré, seraient exemptées des droits visés par l'article 2 en vertu des règlements ci-dessous, seront exemptées des droits en vertu de l'article 3. Dans de tels cas, il faut produire une déclaration et demander l'exemption des droits.
Règlement 695, R.R.O. 1990
Exemption(s) : Concernant certaines servitudes accordées à des oléoducs ou gazoducs
Règlement 696, R.R.O. 1990
Exemption(s) : Concernant certaines transactions entre conjoints
Règlement 697, R.R.O. 1990
Exemption(s) : Concernant certaines cessions d'exploitations agricoles familiales ou entreprises familiales. Pour plus de détails, consultez Exonération de droits de certains cessions de terres agricoles et Exemption à l'égard de certains cessions de biens fonciers à des entreprises familiales constituées en société.
Règlement 703, R.R.O. 1990
Imposition des biens-fonds minéraux. Pour plus de détails, consultez le bulletin LTT 3-2004, Exemption des droits de cession immobilière dans le cas de certaines cessions de biens-fonds minéraux.
PARTIE 8 - Exemption papillon - Article 2 du Règl. de l'Ont. 70/91, paragraphe 55 (2) et alinéa 55 (3) b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada)
Uniquement dans le cas des aliénations non enregistrées
Cette exemption se limite aux droits prévus en vertu de l'article 3 de la loi. Aucune exemption n'est accordée sur les droits pouvant découler d'autres articles de la loi. Par conséquent, dès l'enregistrement d'une cession prouvant l'aliénation, les droits deviennent normalement exigibles en vertu de l'article 2, même si l'article 3 permet une exemption.
Règl. de l'Ont. 70/91
Le Règl. de l'Ont. 70/91 offre une exemption pour les aliénations non enregistrées entre sociétés, qui surviennent dans le cadre d'une réorganisation, au cours de laquelle une société touche un dividende qui serait visé par le paragraphe 55 (2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) s'il n'était de l'alinéa 55 (3) b) de la même loi. Cette exemption ne s'applique pas aux aliénations en faveur de ou venant d'entités autres que des sociétés.
Si le montant du dividende est réputé, aux termes du paragraphe 55 (2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), être autre chose qu'un dividende, l'aliénation est exemptée des droits prévus à l'article 3, à la condition que le ministre soit convaincu que l'opération respecte les exigences de l'article 2 du règlement.
Cette exemption est un élargissement du report prévu au paragraphe 3 (9), étudié plus tôt sur cette page. Les conditions de ce report sont, entre autres, les suivantes : la société qui fait l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire et celle qui l'acquiert sont des compagnies du même groupe.
En général, dans une transaction papillon, les actionnaires d'une société tentent de dissocier leurs intérêts communs de sorte que chacun puisse agir de manière indépendante des autres et de la société. En d'autres termes, les éléments d'actif de la société sont retirés à cette dernière au profit de ses actionnaires. Toutefois, comme les actionnaires agissent désormais de manière indépendante les uns des autres, il est peu probable que la société qui aliène l'intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds et celle qui acquiert cet intérêt soient des compagnies d'un même groupe.
En conséquence, ces sociétés ne peuvent invoquer le report prévu au paragraphe 3 (9). L'exemption papillon l'emporte sur le fait que les compagnies ne font pas partie du même groupe.
Détails de l'exemption
Il est important de souligner les éléments suivants dans le cadre de l'étude de cette exemption :
(1) L'exemption ne vise que les aliénations effectuées entre sociétés et doit survenir dans le cadre d'une réorganisation, au cours de laquelle une société touche un dividende.
(2) La situation doit être telle que le paragraphe 55 (2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) s'appliquerait au dividende touché par la société, s'il n'était des dispositions de l'alinéa 55 (3) b) de cette même loi.
(3) L'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds doit constituer une cession de bien-fonds d'une société donnée à une ou plusieurs sociétés aux fins de l'application de l'alinéa 55 (3) b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) relativement au dividende.
(4) Lorsque toute transaction papillon rend nécessaire une aliénation supplémentaire pour que l'opération respecte l'interdiction faite, en droit des sociétés, à toute filiale de détenir des actions de sa société-mère, le ministère acceptera aussi que cette aliénation supplémentaire soit exemptée des droits prévus à l'article 3 à la condition que le seul objet de cette aliénation supplémentaire soit de respecter les exigences du droit des sociétés.
(5) Il est impératif que le ministre des Finances soit convaincu que l'exemption s'applique à la ou aux aliénations en cause. L'exemption n'entre en vigueur que lorsque le ministre est convaincu de ce fait.
Pour demander une exemption, un formulaire dûment rempli de Demande et déclaration d'exemption des droits de cession immobilière en application du règlement de l'Ontario 70/91 de l'Ontario doit accompagner le formulaire dûment rempli de Déclaration sur l'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds, ainsi que tout autre document pertinent indiqué dans le formulaire de demande.
Si une décision rendue par l'Agence du revenu du Canada a été obtenue concernant la réorganisation, une copie de cette décision doit être jointe à la demande d'exemption. Il appert toutefois que rares sont les réorganisations qui fassent l'objet d'une décision de l'administration fédérale. Dans ce cas, le ministère se contentera d'un avis écrit d'un avocat ou d'un comptable, dans la mesure où cet avis écrit expose les données fondamentales de l'opération et exprime l'opinion que le dividende en question serait tombé sous le coup du paragraphe 55 (2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) s'il n'avait été des dispositions de l'alinéa 55 (3) b) de la même loi, et donc, que l'article 2 du Règl. de l'Ont. s'applique à la ou aux aliénations visées. Si les parties à l'opération n'ont consulté aucun avocat ni comptable, la société qui acquiert l'intérêt à titre bénéficiaire peut expliquer les mesures de réorganisation prises et les motifs qu'elle a de croire que l'article 2 du Règl. de l'Ont. 70/91 s'applique à la situation.
Lorsque cette exemption est demandée et qu'il est par la suite établi, soit par l'Agence du revenu du Canada soit par la Direction de l'imposition des sociétés du ministère des Finances de l'Ontario, que la transaction ne répond pas aux critères d'admissibilité à l'exemption papillon, les droits de cession immobilière s'appliquent.
Aucune exemption des droits résultant de l'enregistrement
L'exemption papillon prévue par l'article 2 du Règl. de l'Ont. 70/91 touche uniquement les droits visés par l'article 3 applicables aux aliénations non enregistrées. Dès l'enregistrement d'une ou de plusieurs cessions prouvant l'aliénation, les droits deviennent normalement exigibles en vertu de l'article 2 de la loi.
Il est également question de cette exemption dans le bulletin fiscal LTT 3-2000, Cessions engageant des personnes morales.
L'exemption accordée par le Règl. de l'Ont. 71/91 se limite aux droits prévus à l'article 3 de la loi. Aucune exemption n'est accordée sur les droits pouvant découler d'autres articles de la loi. Par conséquent, dès l'enregistrement d'une cession prouvant l'aliénation, les droits deviennent normalement exigibles en vertu de l'article 2, même si l'article 3 permet une exemption.
Ce règlement stipule que l'article 3 de la loi ne s'applique pas à une aliénation d'un intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds à un employeur de la part d'un employé et/ou du conjoint, si les conditions énoncées dans le règlement sont satisfaites.
Définition d'employeur
Selon la définition présentée au paragraphe 1 (3) du règlement, le terme employeur englobe toute personne qui administre un programme de réinstallation des employés au nom de l'employeur. Par conséquent, si l'employeur charge une autre personne d'administrer le programme en son nom, une aliénation d'un employé ou de son conjoint à cet administrateur demeure assujettie aux dispositions de l'exemption.
Les alinéas 1 à 8 du paragraphe 1 (1) du règlement précisent différentes exigences, lesquelles doivent toutes être respectées pour que le règlement puisse s'appliquer :
L'aliénation ne doit pas être prouvée par une cession enregistrée. Cette disposition renforce la politique sous-jacente voulant que les cessions qui sont soumises à l'enregistrement soient assujetties à l'acquittement des droits tout comme c'était le cas avant l'entrée en vigueur de l'article 3 de la loi.
Immédiatement avant l'aliénation de l'intérêt à titre bénéficiaire dans un bien-fonds à l'employeur, l'intérêt à titre bénéficiaire ainsi que le titre enregistré du bien-fonds doivent être détenus par l'employé ou son conjoint ou les deux.
L'aliénation doit être faite conformément à un programme de réinstallation des employés offert par l'employeur à l'employé dans le cadre des avantages de l'emploi.
L'employé et/ou son conjoint auront aliéné le bien-fonds du fait que l'employé a commencé à travailler pour l'employeur ou a été muté par l'employeur à un nouveau lieu de travail.
Le bien-fonds aliéné ne doit comporter qu'une habitation unifamiliale et l'employé doit avoir habituellement résidé dans cette résidence jusqu'à sa mutation à son nouveau lieu de travail. L'expression habitation unifamiliale est définie au paragraphe 1 (1) de la loi. Ainsi, l'exemption n'est pas accordée dans les cas où les biens-fonds touchés comportent plus d'une habitation unifamiliale, ou abritent un immeuble à logements multiples. Par exemple, une maison comportant un appartement au sous-sol ne serait pas considérée comme une habitation unifamiliale; en revanche, une unité condominiale serait probablement admissible à l'exemption.
La nouvelle habitation de l'employé doit se situer à une distance d'au moins 40 kilomètres plus proche du nouveau lieu de travail que le bien-fonds aliéné par l'employé et/ou son conjoint.
L'employeur doit verser tout bénéfice tiré de la vente du bien-fonds à l'employé et/ou à son conjoint. Le terme bénéfice est défini au paragraphe 1 (3) du règlement. Cette exigence a pour but de veiller à ce que l'avantage conféré par l'exemption s'applique uniquement si l'employeur entreprend le programme de réinstallation sans la perspective de réaliser des gains financiers par la vente de l'ancienne habitation de l'employé.
L'employeur doit aliéner l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds ou céder le bienfonds à une personne qui ne lui est pas liée, et les droits doivent être acquittés sur l'aliénation ou la cession, le tout, dans les 180 jours suivant la date d'acquisition initiale, par l'employeur, d'un intérêt dans le bien-fonds. Cette disposition a pour but de veiller à ce que les employeurs qui cherchent à obtenir un intérêt à long terme dans le bien-fonds ne puissent bénéficier d'aucune exemption, et à assurer aussi que l'exemption ne soit pas utilisée pour établir une transaction ultérieure exemptée des droits. Un employeur qui procède à l'aliénation ou à la cession d'un bien-fonds à une compagnie liée ou à un parent ou un conjoint n'aura donc pas respecté cette exigence.
Prorogation du délai imparti pour produire une déclaration
Un employeur qui s'attend à obtenir l'exemption prévue par le Règl. de l'Ont. 71/91 pourrait ne pas savoir si les conditions exposées en (8) ci-dessus peuvent être respectées jusqu'au 180e jour suivant la date d'acquisition, par l'employeur, de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds.
Pour éviter que l'employeur n'enfreigne le paragraphe 5 (7) de la loi, le paragraphe 1 (2) du règlement prévoit une prorogation du délai de production d'une déclaration et de l'acquittement des droits. Selon cette disposition, l'employeur a jusqu'à 30 jours suivant la fin de la période de 180 jours établie à l'alinéa 8 du paragraphe 1 (1) pour produire une déclaration et acquitter les droits, augmentés des intérêts applicables.
Ce recours serait nécessaire uniquement si les exigences imposées par le règlement n'ont pas été respectées et, par conséquent, que l'exemption n'a pu être accordée.
Manquement à respecter les conditions
Si les conditions énoncées au paragraphe 1 (1) du règlement ne sont pas respectées, les droits sont exigibles en vertu de l'article 3 de la loi dans les 30 jours suivant l'aliénation, à moins que la cession ait été enregistrée et les droits acquittés en vertu de l'article 2 avant le trentième jour suivant la date de l'aliénation.
Si l'une ou l'autre des conditions précisées aux alinéas 2 à 7 du paragraphe 1 (1) ne sont pas respectées, les droits prévus par l'article 3 sont exigibles le trentième jour suivant la date de l'aliénation.
Si la condition énoncée à l'alinéa 8 du paragraphe 1 (1) n'est pas respectée, l'employeur a jusqu'au trentième jour suivant la fin de la période de 180 jours pour acquitter les droits prévus par l'article 3, augmentés des intérêts applicables. Les intérêts sont calculés à partir du trentième jour suivant la date d'acquisition initiale, par l'employeur, de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds.
Aucune déclaration requise si les conditions sont respectées
Il n'est pas nécessaire de produire une déclaration afin de demander l'exemption si toutes les conditions du règlement ont été respectées tel que requis. Il revient au départ au contribuable de déterminer s'il a droit à l'exemption. Néanmoins, la situation demeure sujette à une vérification.
L'article 3 de la loi s'applique uniquement aux aliénations non enregistrées d'intérêts à titre bénéficiaire dans un bien-fonds. Dans le cas des cessions enregistrées, le reste de la loi s'applique. Le report, l'annulation ou l'exemption prévus à l'article 3 ne restreignent aucunement l'obligation d'acquitter les droits visés par l'article 2 lors de l'enregistrement.
Il importe de souligner que la loi ne prévoit aucune exemption des droits de cession immobilière dans le cas des cessions engageant des fiducies. Cependant, lorsqu'il n'y a vraiment aucune valeur de la contrepartie associée à de telles cessions, les droits de cession immobilière exigibles sont nuls car le taux des droits est imputé selon une base zéro. Pour plus de précisions sur l'application de la loi aux cessions engageant des fiducies, consultez le bulletin LTT 1-2005, Cessions engageant des fiducies.
Bien souvent, aucune valeur de la contrepartie n'est associée à l'un ou l'autre des trois types de cessions engageant des fiducies (d'un fiduciaire à un propriétaire bénéficiaire, d'un fiduciaire à un autre fiduciaire, et d'un propriétaire bénéficiaire à un fiduciaire).
Toutefois, étant donné que de telles transactions ne sont pas exemptées des droits de cession immobilière, ces droits sont exigibles si une contrepartie est ou sera versée. Les reports et exemptions prévus par l'article 3 de la loi et les règlements afférents se limitent aux aliénations non enregistrées et ne modifient en rien le statut fiscal des cessions enregistrées, qu'elles engagent ou non un fiduciaire.
Il arrive fréquemment, relativement à une transaction qui profitera de l'avantage d'un acquittement reporté et d'une annulation définitive des droits aux termes des paragraphes 3 (9) et (11), et relativement à des transactions qui seront exemptées des droits prévus à l'article 3 pris en application du Règl. de l'Ont. 70/91 ou 71/91, que les parties ne soient pas satisfaites du fait que le titre enregistré à l'égard du bien-fonds demeure statique.
La modification du titre enregistré lié au bien-fonds faisant l'objet d'une aliénation non enregistrée, coïncidant plus ou moins avec l'aliénation non enregistrée, comporte généralement l'enregistrement d'un acte passant du titulaire actuel du titre de propriété enregistré à la société qui agira en qualité de fiduciaire seulement.
Il importe de souligner que l'acquittement reporté et l'annulation des droits prévus aux paragraphes 3 (9) et (11) ainsi que les exemptions des droits visées par les Règl. de l'Ont. 70/91 et 71/91 s'appliquent uniquement aux droits prévus par l'article 3 et ne procureraient aucun avantage si des droits venaient à découler des autres dispositions de la loi. Il faut également mentionner que l'une des conditions d'un acquittement reporté et d'une annulation aux termes des paragraphes 3 (9) et (11) stipule qu'aucune cession ou aucun acte prouvant l'aliénation ne doit avoir été enregistré. Ce concept est expliqué plus en détail au paragraphe 3 (13).
Avis de droits impayés
La loi ne prévoit pas de privilège obligatoire automatique pour les organismes de la Couronne concernant les droits. Toute personne qui achète de bonne foi un bien-fonds contre une valeur, sans avis proprement dit, ne doit pas s'inquiéter des droits de cession immobilière impayés à moins que le ministre ne délivre un mandat (tel mandat ayant alors la même force exécutoire qu'un bref de saisie-exécution délivré par la Cour supérieure de Justice [15 (1) b)]) ou que le ministre ait enregistré un avis de revendication du privilège et de la sûreté réelle [15.1 (1)].
Il convient de noter que le ministre a le pouvoir d'enregistrer tel privilège même si la personne ayant omis d'acquitter les droits n'est pas indiquée en tant que propriétaire enregistré du bien-fonds auprès du bureau d'enregistrement immobilier compétent.
Sociétés de personnes (commentaires généraux)
Comme c'est le cas pour les cessions enregistrées, le ministre considère qu'une société de personnes n'est pas une personne juridique et, par conséquent, une cession ou une aliénation d'un bien-fonds à une société de personnes, qu'il s'agisse d'une société de personnes ou d'une société en commandite, équivaut à une cession aux associés de la société de personnes en tant que tenants communs, dans une proportion correspondant à l'intérêt qu'ils détiennent dans la société.
Par conséquent, l'émission ou la négociation de soi-disant parts d'une société de personnes, ou l'acquisition d'une participation dans la société de personnes qui détient le bien-fonds, sera assujettie aux droits en vertu des dispositions de l'article 3, à moins que l'exemption prévue au paragraphe 1 (2) du Règl. de l'Ont. 70/91 ne s'applique (Acquisition d'une participation minimale dans une société de personnes).
Cession d'actions d'une société
La cession d'actions d'une société qui détient un bien-fonds pour son propre compte n'est généralement pas assujettie aux droits en vertu de la loi. Le ministère est d'avis que les lois sont claires à l'effet qu'un bien-fonds appartenant à une société appartient à la société et non à ses actionnaires. Par conséquent, la cession d'actions d'une telle société n'affectera pas le titre de propriété.
Une exception notable réside toutefois dans la cession d'actions d'une société conjuguée au droit, conféré à l'actionnaire, à l'occupation ou la possession exclusive d'un local ou d'un appartement. L'aliénation sous-jacente d'un intérêt à titre bénéficiaire dans le bienfonds sera assujettie aux droits en vertu de l'article 3.
Il importe de faire preuve de prudence dans le cas d'une cession d'actions de la société qui détient le titre légal ou enregistré à l'égard d'un bien-fonds, mais non le titre bénéficiaire à l'égard dudit bien-fonds. Car, dans la plupart des cas de cession engageant une fiducie, la cession de parts d'une société fiduciaire signale un changement de l'intérêt à titre bénéficiaire sous-jacent dans le bien-fonds. Si la cession d'actions de la société fiduciaire n'est peut-être pas en soi assujettie aux droits, c'est cependant le cas pour le changement de l'intérêt à titre bénéficiaire dans le bien-fonds, qui coïncide souvent avec la cession des actions.
La production des déclarations telle que requise en vertu des paragraphes 5 (7) et (8), les demandes de remboursement, les mentions et les demandes écrites doivent être adressées au ministère, comme suit :
On peut également communiquer avec le ministère par téléphone, à l'un des numéros suivants :
1-800-263-7776 (téléimprimeur)
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- Dernière mise à jour : 13 avril 2017