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Timestamp: 2019-05-23 15:15:36
Document Index: 137873266

Matched Legal Cases: ['§ 566', '§ 566', '§ 566', 'BGH', '§ 566', 'BGH', '§ 543', 'BGH']

Kauf bricht (nicht) Miete?
„Kauf bricht nicht Miete". Dieser bekannte Grundsatz ist in § 566 BGB festgeschrieben und bedeutet, dass der Käufer einer Immobilie kraft Gesetz in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, d.h. diesen weder einseitig ändern noch den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen kann.
Diese mieterschützende Vorschrift ist allerdings nur dann anwendbar, wenn die Veräußerung durch den Vermieter erfolgt, d.h. Veräußerer und Vermieter identisch sind. Nachdem aber auch die Vermietung einer fremden Sache zulässig und wirksam ist, müssten Veräußerer (Eigentümer) und Vermieter nicht zwingend identisch sein. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine Hausverwaltung die Immobilie nicht im Namen des Eigentümers, sondern in eigenem Namen vermietet. Dann findet grundsätzlich kein Eintritt des Käufers in das bestehende Mietverhältnis statt, da § 566 BGB eine Veräußerung durch den Vermieter voraussetzt.
Abweichend von der bisherigen Rechtsprechung, wonach eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf diese Fallkonstellation abgelehnt worden ist, hat der BGH jetzt in einem neuen Urteil entschieden, dass ein Mietverhältnis jedenfalls dann (in analoger Anwendung des § 566 BGB) auf den Erwerber übergeht, wenn die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Vermieter kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Dieser Fall ist mit dem (Regel-)Fall vergleichbar, dass der Vermieter zugleich der Eigentümer ist (BGH,Urteil v. 12.07.2017, XII ZR 26/16). Anders ist die Rechtslage bei der Untervermietung.
Diese erfolgt zwar i.d.R. auch mit Zustimmung des Eigentümers, liegt jedoch nicht in dessen wirtschaftlichem Interesse, sondern im Interesse des (Haupt-)Mieters. Daher geht ein Mietvertrag, den der Mieter mit einem Untermieter geschlossen hat, nicht auf den Erwerber über.
Muss der Vermieter den Mieter vor Kündigung abmahnen?
Der Vermieter ist zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses u.a. dann berechtigt, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs.2 Nr.2 BGB).
Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung weitervermietet. Die Weitervermietung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, sodass der Mieter auch zur Erstattung von Kosten einer Detektei verpflichtet ist, die zur Beweissicherung nach einem konkreten Verdacht (hier: Internetanzeige) eingeschaltet wurde (so LG Berlin, Beschluss v. 20.11.2009, 63 S 435/09, GE 2009 S.204).
Eine Untermietung der Wohnung an Touristen ist selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, sodass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist (BGH, Urteil v. 08.01.2014, VIII ZR 210/13, WuM 2014 S.142). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird. Eine solche (hier: insgesamt 12 Tage Dauer) gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte steIlt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist und der Vermieter daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist (LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2014, 67 S 316/14, WuM 2015 S. 31).
Strittig ist, ob eine außerordentliche fristlose Kündigung eine vorherige Abmahnung des Mieters voraussetzt, wenn der Mieter seine Wohnung unberechtigt über ein Internetportal (z.B. Airbnb) zur Vermietung an Touristen anbietet. Während das LG Berlin (Beschluss v. 20.11.2009, a.a.o.) eine Abmahnung nicht für erforderlich hält, ist das LG Amberg der Auffassung, dass dem Mieter durch eine Abmahnung der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt wird, worauf dieser von einer weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Ferner liege keine solch schwere Pflichtverletzung vor, dass der Vermieter sofort und ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt wäre. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung an Touristen ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung eine über „Airbnb“ (Webseite für die Buchung und Vermietung von Unterkünften) geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrecht erhält.
Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt, da der Mieter mit der Aufrechterhaltung des Angebots der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber zum Ausdruck bringt, die Überlassung der Wohnung an Touristen - ungeachtet der ausgesprochenen Abmahnung - auch in Zukunft fortzusetzen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss v. 03.02.2015, 67 T29/15, MDR 2015, S. 203; LG Amberg, Urteil v. 09.08.2017, 24 S 299/17).