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Timestamp: 2016-10-22 05:28:41+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 253', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'ATF ', 'in fine', 'art. 97', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 97', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 271']

4A_619/2014 (25.06.2015)
4A_619/2014 � � Arr�t du 25 juin 2015
E.B.________ et F.B.________,
tous repr�sent�s par Me Isabelle Salom� Da�na,
recours contre l'arr�t rendu le 29 juillet 2014 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
D�s le 1er avril 1979, F.B.________ a pris � bail un appartement de quatre pi�ces avec hall dans un b�timent d'habitation sis � Lausanne. E.B.________ est plus tard devenu lui aussi locataire. Une place de stationnement int�rieure est �galement prise � bail depuis le 1er octobre 1989. Les loyers des deux objets lou�s ont �t� r�guli�rement augment�s ou diminu�s selon l'�volution du contexte �conomique. Depuis le 1er juillet 2011, le loyer mensuel de l'appartement s'�l�ve � 1'356 fr., frais accessoires compris; les locataires avaient demand� une diminution le 30 d�cembre 2010.
Le 24 f�vrier 2011, les bailleurs A.Z.________ et C.Z.________ ont r�sili� les deux contrats avec effet au 30 juin 2012. Par lettre du 22 mars 2011, ils ont expos� leur intention de proc�der � une r�novation compl�te de l'appartement et de l'�lever aux standards actuels, puis de le r�-offrir sur le march� locatif aux conditions de ce march�. Ils ont �galement expos� que dans le m�me quartier, seuls dix pour cent des logements �taient lou�s � un prix inf�rieur � 180 fr. par an et par m�tre carr�, et que celui de l'appartement concern� n'exc�dait pas 150 fr. par an et par m�tre carr�.
Les copropri�taires ont alors r�sili� les baux de cinq autres appartements lou�s dans le m�me b�timent ou dans le b�timent voisin, et fait �tat de la m�me intention. Un sixi�me bail a �t� r�sili� un mois plus tard.
Les locataires ont saisi l'autorit� de conciliation comp�tente afin de contester le cong�. L'essai de conciliation n'a pas abouti et l'autorit� a annul� le cong� par proposition de jugement du 24 juin 2011.
Les bailleurs se sont oppos�s � la proposition de jugement. Le 13 septembre 2011, ils ont conjointement ouvert action contre E.B.________ et F.B.________ devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Le tribunal �tait requis de constater la validit� des cong�s signifi�s le 24 f�vrier 2011; les d�fendeurs devaient �tre condamn�s � restituer l'appartement le 30 juin 2012 ou � l'expiration d'un d�lai de dix jours d�s jugement d�finitif et ex�cutoire.
Les d�fendeurs ont conclu � l'annulation des deux cong�s.
Pendant l'instance, le 17 d�cembre 2011, les copropri�taires ont fait donation de la nue-propri�t� pour demeurer usufruitiers des immeubles avec leurs �pouses B.Z.________ et D.Z.________; depuis, celles-ci sont �galement parties au proc�s en qualit� de demanderesses.
Le tribunal s'est prononc� le 16 juillet 2013 par un jugement dont il a communiqu� l'exp�dition motiv�e le 28 janvier 2014; il a annul� les cong�s.
Les demandeurs ont appel� du jugement et pr�sent� des conclusions correspondant � celles de leur demande en justice. La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statu� le 29 juillet 2014; r�formant le jugement, elle a constat� la validit� des cong�s signifi�s aux d�fendeurs et prolong� les contrats pour une dur�e de quatre ans, venant � �ch�ance le 30 juin 2016.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, les d�fendeurs requi�rent le Tribunal f�d�ral d'annuler les cong�s.
Les d�fendeurs ont spontan�ment d�pos� une r�plique.
La contestation porte sur l'annulation des cong�s signifi�s le 24 f�vrier 2011.
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62).
Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas sp�cialement �num�r�s par cette disposition, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions fond�es sur le bail. Cette disposition vise � permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par exemple, r�clamer la diminution d'un loyer suspect de procurer un rendement excessif (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail � loyer, 2011, n� 11 ad art. 271a CO; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n� 5.2.3 p. 740) - sans avoir � craindre un cong� en repr�sailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause � effet entre la pr�tention qu'il a �lev�e et la r�siliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en d�montrant que le cong� r�pond � un autre motif. Le juge constate alors le v�ritable motif du cong� selon l'impression objective qui r�sulte de toutes les circonstances; le cong�-repr�sailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement apr�s que le locataire a �lev� une pr�tention (Burkhalter et al., op. cit., n� 13 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., n� 5.2.4 p. 740/741, avec r�f�rences � d'autres auteurs).
Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le cong� est aussi annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur dans le but d'imposer au locataire une modification unilat�rale du contrat ou une adaptation du loyer. Le cong� vis� dans cette seconde hypoth�se doit se trouver en rapport direct avec une majoration de loyer, en ce sens que le locataire soit plac� en fait dans une situation de contrainte, devant l'alternative de quitter les locaux ou de payer un loyer plus �lev�. Il importe peu que le contrat soit r�sili� avant ou apr�s une augmentation du loyer, pour autant que les d�marches du bailleur aient pour effet de placer le locataire dans cette situation de contrainte (ATF 115 II 83 consid. 2c p. 86, concernant une disposition actuellement remplac�e par l'art. 271a al. 1 let. b CO).
Par l'effet de l'art. 253a al. 1 CO, la protection ainsi conf�r�e au locataire de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux s'�tend �galement au bail d'une place de stationnement dont l'usage est c�d� avec celui des locaux (ATF 125 III 231 consid. 2a p. 233).
La validit� d'un cong� doit �tre appr�ci�e en fonction des circonstances pr�sentes au moment de cette manifestation de volont� (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156). En �lucider le motif rel�ve de la constatation des faits (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486), de sorte que, sous r�serve du contr�le restreint pr�vu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point �chappe � l'examen du Tribunal f�d�ral. Les d�ductions op�r�es ou � op�rer sur la base d'indices - tels que des faits post�rieurs au cong�, propres � en d�noter r�trospectivement le motif (cf. arr�ts 4A_155/2013 du 21 octobre 2013, consid. 2.3, et 4A_623/2010 du 2 f�vrier 2011, consid. 2.4) - rel�vent elles aussi de la constatation des faits (ATF 117 II 256 consid. 2b p. 258; 136 III 486 consid. 5 p. 489; 128 III 390 consid. 4.3.3 in fine p. 398).
Les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF habilitent le Tribunal f�d�ral � compl�ter ou rectifier m�me d'office les constatations de fait qui se r�v�lent manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249 consid. 1.1.2 p. 252). La partie recourante est autoris�e � attaquer des constatations de fait ainsi irr�guli�res si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de fa�on pr�cise en quoi les constatations critiqu�es sont contraires au droit ou entach�es d'une erreur indiscutable; � d�faut, le grief est irrecevable (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; voir aussi ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 136 II 489 consid. 2.8 p. 494). Au reste, en vertu de l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations de l'autorit� pr�c�dente.
Sur la base d'une discussion des �l�ments d'appr�ciation qu'elle a jug�s topiques, la Cour d'appel retient que les bailleurs ont r�sili� les deux contrats pour le motif indiqu� par eux d�s le 22 mars 2011, c'est-�-dire pour proc�der � une r�novation compl�te de l'appartement et, ensuite, le r�-offrir sur le march� locatif aux conditions actuelles de ce march�. Il s'agit d'une constatation de fait qui lie le Tribunal f�d�ral.
Les d�fendeurs, eux, se plaignent notamment de cong�s-repr�sailles cons�cutifs � leur demande de baisse du loyer pr�sent�e le 30 d�cembre 2010. Ils arguent aussi de cong�s-contrainte destin�s � les inciter � accepter une hausse de loyers. Ils discutent de mani�re quelque peu confuse divers �l�ments de fait qu'ils tirent aussi des relations des bailleurs avec d'autres locataires dont les contrats ont �t� r�sili�s � la m�me �poque. Rien de tout cela n'est apte � mettre en �vidence une erreur certaine et indiscutable dans la d�cision attaqu�e; les arguments ainsi avanc�s sont irrecevables au regard de l'art. 97 al. 1 LTF et de la jurisprudence pr�cit�e. Dans son contr�le de la validit� des cong�s, le Tribunal f�d�ral doit plut�t s'en tenir rigoureusement au motif constat� par la Cour d'appel.
Ce cong� est annulable uniquement s'il appara�t que la pr�sence du locataire ne compliquerait pas les travaux, notamment en cas de r�novation moins importante, ou ne les compliquerait que de mani�re insignifiante. Il est donc n�cessaire d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s et de d�terminer s'ils n�cessitent que le b�timent ou les locaux en cause soient vid�s de leurs occupants; le cong� est annulable si cette appr�ciation est impossible faute de renseignements suffisants. Le locataire a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'appr�cier ses chances de contester le cong� avec succ�s; il doit notamment recevoir, en cas de projet de transformation, des informations suffisamment pr�cises pour qu'il puisse �valuer la r�alit� des intentions du bailleur et la g�ne que sa pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 p. 499; 135 III 112 consid. 4.2 p. 119).
A l'appui du recours en mati�re civile, les d�fendeurs se plaignent de cong�s contraires aux r�gles de la bonne foi. Ils affirment qu'� l'�poque des cong�s, il n'existait m�me pas une simple �bauche des travaux futurs, et moins encore un projet �labor�. Ils ajoutent que le projet de r�novation n'a m�me pas �t� rendu vraisemblable lors de l'audience de conciliation � laquelle ils ont pris part le 1er juin 2011.
Il n'est pas constat� que les d�fendeurs aient re�u une quelconque information concernant le projet de � r�novation compl�te � qui est cens� justifier les cong�s litigieux. Ce projet ne leur a d'ailleurs �t� annonc� que pr�s d'un mois apr�s les cong�s. Selon l'argumentation d�velopp�e dans la r�ponse au recours, il r�sulte du seul fait que l'appartement a �t� lou� durant plus de trente ans - d�s 1979 - que sa r�novation compl�te n�cessite imp�rieusement le d�part de ses habitants. Les demandeurs se r�f�rent � un pr�c�dent qui concernait un appartement lou� durant vingt-sept ans sans aucuns travaux de r�novation; le Tribunal f�d�ral a alors admis qu'un projet de r�novation comportant le remplacement des colonnes de chute et du r�seau d'eau, la r�fection compl�te de la cuisine et de la salle de bain, la mise aux normes de l'installation �lectrique, la peinture de tout l'appartement et la vitrification du parquet justifiait la r�siliation du contrat (arr�t 4A_126/2012 du 3 ao�t 2012, consid. 2.4).
Dans la pr�sente affaire, la juridiction cantonale s'est born�e � constater un projet de � r�novation compl�te � pour � adaptation aux standards actuels �, sans consigner de mani�re plus d�taill�e les travaux � ex�cuter selon le projet des demandeurs; pour ce motif d�j�, il n'est pas possible d'op�rer une comparaison objective avec ce pr�c�dent. Surtout, le Tribunal f�d�ral n'a alors pas examin� si le locataire, � l'�poque du cong�, avait re�u du bailleur une information pertinente et suffisante car il n'a pr�cis� que plus tard, dans un arr�t du 27 ao�t 2014, les exigences que les r�gles de la bonne foi imposent � ce sujet (ATF 140 III 496 pr�cit�). Enfin, m�me si le logement concern� a �t� lou� tr�s longtemps sans travaux de r�novation, la simple annonce d'une � r�novation compl�te pour �lever l'appartement aux standards actuels � est trop g�n�rale; � elle seule, elle ne permet pas au locataire d'appr�cier s'il existe r�ellement un projet de travaux ou si cette annonce n'est au contraire qu'un simple pr�texte destin� � dissimuler un cong�-repr�sailles ou un cong�-contrainte. Une pareille annonce ne met pas non plus le locataire en mesure d'�valuer concr�tement les difficult�s que sa pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux; un descriptif plus d�taill� est indispensable � cet �gard aussi.
Les d�fendeurs ont dispos� d'un d�lai de trente jours, selon l'art. 273 al. 1 CO, pour contester les cong�s. Ils n'ont �t� avertis d'un projet de � r�novation compl�te pour �lever l'appartement aux standards actuels � que peu de jours avant l'�ch�ance de ce d�lai. Ils n'ont donc eu aucune possibilit� d'�valuer en temps utile la r�alit� des intentions annonc�es par les bailleurs, l'importance des travaux envisag�s et la g�ne que leur pr�sence entra�nerait dans leur ex�cution. Parce que les demandeurs se r�f�rent � l'arr�t 4A_126/2012 pr�cit�, il se justifie de relever que les d�fendeurs n'ont pas davantage re�u l'occasion de proposer aux bailleurs, avant la r�ception des cong�s, d'�vacuer l'appartement puis de le r�int�grer apr�s l'ex�cution des travaux (voir le consid. 4.2 dudit arr�t). Dans ces conditions, les cong�s ne r�pondent pas aux exigences impos�es par les r�gles de la bonne foi; ils sont au contraire annulables au regard de l'art. 271 al. 1 CO.
Les demandeurs se pr�tendent en droit de r�silier le contrat dans le seul but de relouer le logement sans ex�cution de travaux mais n�anmoins � un prix plus �lev�. Cette discussion est d�pourvue de pertinence car le cong� pr�sentement litigieux n'a pas �t� motiv� par la simple intention de relouer l'appartement dans l'�tat o� il se trouvait. L'intention annonc�e aux d�fendeurs puis constat�e par la Cour d'appel portait au contraire sur une r�novation compl�te, suivie d'une nouvelle mise en location.
Le recours en mati�re civile se r�v�le fond�, ce qui entra�ne la r�forme de l'arr�t attaqu�.
A titre de parties qui succombent, les demandeurs doivent acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral. Les d�fendeurs ont proc�d� sans le concours d'un mandataire professionnel et il ne leur sera donc pas allou� de d�pens.
Le recours est admis, dans la mesure o� il est recevable, et l'arr�t attaqu� est r�form� en ce sens que les cong�s signifi�s aux d�fendeurs le 24 f�vrier 2011 sont annul�s.
Les demandeurs acquitteront un �molument judiciaire de 2'000 fr., solidairement entre eux.
La cause est renvoy�e � la Cour d'appel civile pour statuer � nouveau sur les frais et d�pens d'appel.