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Timestamp: 2019-01-20 09:50:57
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Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 497', '§ 11', '§ 11', 'BGH', '§ 11', '§ 11', '§ 12', '§ 497', '§ 11', 'BGH', '§ 11', 'BGH', '§ 11', '§ 12', '§ 17', '§ 21', '§ 15', 'BGH', '§ 6', '§ 90', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, V ZR 37/05: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 17.01.2005, V ZR 37/05
V ZR 37/05
Grundstück, Verkehrswert, Verhältnis zu, Verkauf, Aufhebung, Preis, Bindung, Verbilligung, Kaufvertrag, Belastung
V ZR 37/05 Verkündet am: 30. September 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB § 497 a.F. BauGB § 11 Abs. 2 RHeimStG §§ 11 Abs. 1, 12 Abs. 1
Ein bei dem Verkauf einer Reichsheimstätte für die Dauer von 30 Jahren zugunsten der ausgebenden Stadt vereinbartes Wiederkaufsrecht ist wirksam, wenn es den nach dem Reichsheimstättengesetz bestehenden Rechten des Ausgebers nachgebildet ist.
Die Ausübung eines solchen Wiederkaufsrechts 19 Jahre nach Vertragsschluss ist trotz der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes nicht unangemessen, wenn der Käufer das Grundstück zu einem den Verkehrswert um mehr als 70 % unterschreitenden Preis erworben hat.
BGH, Urt. v. 30. September 2005 - V ZR 37/05 - OLG Düsseldorf
vom 30. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und
den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann sowie die Richter Dr. Czub
Die beklagte Stadt war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, auf
dem zugunsten der Kläger ein Erbbaurecht nach dem Reichsheimstättengesetz
lastete. Durch notariellen Vertrag vom 7. November 1983 verkaufte sie das
Grundstück, dessen Verkehrswert 300 DM/qm betrug, zu einem Preis von
37.120 DM (= 80 DM/qm) an die Kläger; dabei wurde die Heimstätteneigenschaft auf das Grundstück erstreckt.
In Ziffer 6 des Vertrages bestellten die Kläger der Beklagten ein Wiederkaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung dieses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an
andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauften. Als Wiederkaufspreis wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens
jedoch der Kaufpreis von 80 DM/qm zuzüglich eines Betrags für eine nach dem
statistischen Lebenshaltungskostenindex zu ermittelnde Wertsteigerung des
Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in
Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.
Als die Kläger das Grundstück im Jahr 2001 verkaufen wollten, verlangte
die Beklagte zur Ablösung ihres Wiederkaufsrechts eine Ausgleichszahlung
von 163.335 DM (83.511,86 €). Im März 2002 veräußerten die Kläger das
Grundstück für 286.323 € an Dritte und zahlten den Ausgleichsbetrag unter
dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Wiederkaufsrecht unwirksam sein sollte.
Die auf Rückzahlung des Ausgleichsbetrags gerichtete Klage ist in den
Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter; die Beklagte
Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, weil sie den Ausgleichsbetrag im Hinblick auf
das Wiederkaufsrecht der Beklagten und daher mit Rechtsgrund geleistet hät-
ten. Das Wiederkaufsrecht sei trotz der Ausübungsfrist von 30 Jahren wirksam.
Der Kaufvertrag unterliege dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, weil
es sich um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB
handele. Bei solchen Verträgen bestünden gegen 20 Jahre übersteigende Bindungen des Erwerbers in der Regel zwar Bedenken. Hier sei jedoch zu berücksichtigen, dass der Beklagten mit dem unbefristeten Vorkaufsrecht nach § 11
RHeimstG und dem unbefristeten Heimfallanspruch nach § 12 RHeimstG
Rechte zugestanden hätten, die in ihren Wirkungen dem vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrecht gleichgekommen seien. Dass das Reichsheimstättengesetz im Jahr 1993 aufgehoben worden sei, führe zu keiner anderen Beurteilung, da sich die Angemessenheit eines Vertrags nach dem Zeitpunkt seines
Abschlusses beurteile. Das gelte jedenfalls dann, wenn seine Klauseln, wie
hier, gesetzliche Wertungen widerspiegelten. Im Übrigen sei die Länge der zulässigen Bindungsfrist in städtebaulichen Verträgen von dem Umfang der gewährten Subvention abhängig und deshalb auch zu berücksichtigen, dass die
Kläger das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert erworben hätten.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass das vertragliche Wiederkaufsrecht (§ 497 BGB a.F.) wirksam vereinbart worden ist. Insbesondere ergeben sich aus dem Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung,
dem die beklagte Stadt unterliegt, keine Bedenken gegen dessen Wirksamkeit.
a) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist,
dass es sich bei dem Kaufvertrag um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne
des § 11 Abs. 1 BauGB handelt, ob es also zutrifft, dass die Beklagte mit dem
Verkauf des Grundstücks öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus
erfüllen, insbesondere preisgünstigen Wohnraum für Einheimische schaffen
wollte (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96). Hieran bestehen Zweifel, weil die Annahme des Berufungsgerichts, die verbilligte Abgabe des Grundbesitzes an die
Kläger habe der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung
gedient, nicht auf tatsächliche Feststellungen gestützt worden ist und der Umstand, dass die Kläger bereits Erbbauberechtigte waren, es also nicht (mehr)
um die Bereitstellung von günstigem Bauland ging, eher gegen eine solche
Zielsetzung spricht (vgl. zu einem ähnlichen Fall: OVG Münster NJW 1983,
2517). Die Frage kann aber offen bleiben, weil das in § 11 Abs. 2 BauGB normierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, auf dem allgemeinen, verfassungsrechtlich verankerten
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und damit auch ohne ausdrückliche
gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der Verwaltung bestimmend ist
(vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 98 m.w.N.).
b) Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die für das Wiederkaufsrecht vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren schon deshalb keine
unangemessene Regelung darstellt, weil sie mit den damals geltenden Bestimmungen des Reichsheimstättengesetzes in Einklang steht. Die Beklagte
hätte nämlich in den beiden wichtigsten Fällen, in denen sie nach Ziffer 6 des
Kaufvertrags zum Wiederkauf des Grundstücks berechtigt sein sollte - Verkauf
des Grundstücks an Dritte und Vermögensverfall der Kläger -, auch ihr Vorkaufsrecht gemäß § 11 Abs. 1 RHeimstG oder ihren Heimfallanspruch nach
§ 12 Abs. 1 RHeimstG iVm § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausführung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) ausüben können. Diese Rechte standen der Beklagten grundsätzlich unbefristet (vgl. Wormit/Ehrenfoth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 21 Anm. 1, S. 164), unter
Umständen also auch weitaus länger als 30 Jahre, zu und berechtigten sie, die
Übertragung des Grundstücks zu dem im Kaufvertrag vereinbarten und im
Grundbuch eingetragenen Bodenwert von 80 DM/qm unter Hinzurechnung des
noch vorhandenen Werts etwaiger Baulichkeiten und Verbesserungen zu erwerben (§ 15 Abs. 1 Satz 1 RHeimstG). In diesem Punkt stellte sich das vertragliche Wiederkaufsrecht für die Kläger sogar als günstiger dar, weil der Wiederkaufspreis zusätzlich eine am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierte Wertsteigerung des Grundstücks umfaßte.
2. Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen
Vereinbarungen mußte die Beklagte bei Eintritt des Wiederkaufsfalls allerdings
prüfen, ob die Ausübung des ihr zustehenden Rechts im Jahr 2002 angemessen war (vgl. hierzu Senat, BGHZ 153, 93, 106), ob sich also ein Wiederkauf
des Grundstücks auch nach der 1993 erfolgten Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes als verhältnismäßig darstellte. Entgegen der Auffassung der
Revision war das Ermessen der Beklagten hierdurch jedoch nicht reduziert. Die
Beklagte durfte vielmehr berücksichtigen, dass die Kläger - würde sie auf die
Ausübung ihres Wiederkaufsrechts verzichten - durch den Verkauf des Grundstücks dessen vollen Verkehrswert realisieren und sich dadurch in sachlich
nicht gerechtfertigter Weise auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden.
a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger das
Grundstück für 80 DM/qm und damit um mehr als 70 % unter dessen damaligem Verkehrswert von 300 DM/qm erworben. Soweit die Revision dieses Wertverhältnis in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Belastung des
Grundstücks durch das den Klägern zustehende Erbbaurecht in Zweifel gezogen hat, zeigt sie keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen, das Berufungsgericht habe das Erbbaurecht bei Ermittlung der Verbilligung unberücksichtigt gelassen. Dahinstehen kann, inwieweit die Verbilligung auf etwaige
städtebauliche Ziele zurückführen ist, die die Beklagte mit dem Verkauf des
Grundstücks verfolgt haben mag, und inwieweit sie auf der Heimstätteneigenschaft des Grundstücks beruhte, die im allgemeinen als nachteilig angesehen
wurde, weil sie dazu führte, dass inflationsbereinigte Steigerungen des Bodenwerts nicht dem Eigentümer, sondern dem Ausgeber zugute kamen (vgl.
BVerwG NJW 1979, 1725; Wormit/Ehrenforth, Reichsheimstättengesetz,
4. Aufl., § 6 Anm. 2). Der Verkauf des Grundstücks stellte sich in jedem Fall als
eine Subventionierung der Kläger aus öffentlichen Mitteln dar. Während deren
Zweckgebundenheit, die das Berufungsgericht in der Schaffung von Grundbesitz für den Heimstätter und seine Familie sieht, zunächst durch das gesetzliche Heimfall- und Vorkaufsrecht der Beklagten nach dem Reichsheimstättengesetz gewährleistet war, durfte die Beklagte auch nach dessen Aufhebung für
einen angemessenen Zeitraum sicherstellen, dass die Subvention weiterhin
ihren Zweck erfüllte oder andernfalls durch Ausübung des Wiederkaufsrechts
in die öffentlichen Kassen zurückfloß. Das Gebot, Vermögen der öffentlichen
Hand nicht zu Lasten der Allgemeinheit unter Wert zu veräußern (vgl. § 90
Abs. 3 Satz 2 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen), verpflichtete sie sogar,
die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den
Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert gegebenenfalls
selbst, d.h. zu Gunsten der Allgemeinheit, zu realisieren.
b) Etwas anderes würde zwar gelten, wenn der Gesetzgeber durch die
Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beabsichtigt hätte, den Heimstättern den vollen Grundstückswert unabhängig davon zukommen zu lassen, zu
welchem Preis sie ihr Grundstück erworben hatten, ihnen also gegebenenfalls
einen Spekulationsgewinn zu ermöglichen. Das kann aber nicht angenommen
Die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beruhte zum einen auf
der Erwägung, dass das Institut der Reichsheimstätte durch neuere Formen
der Wohnungsbauförderung an Bedeutung verloren hatte. Zum anderen erschien dem Gesetzgeber die Einschränkung der Verfügungsgewalt der
Heimstätter im Vergleich zu anderen Eigentümern als unbillig, weil durch die
Steuerreform 1990 die ihnen zuletzt noch verbliebenen finanziellen Vergünstigungen entfallen seien. Den erheblichen Nachteilen einer Reichsheimstätte
stünden damit - so die Begründung - keine Vorteile mehr gegenüber. Eine Aufrechterhaltung der Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen des Reichheimstättengesetzes sei wegen der damit verbundenen Sonderopfer der
Heimstätter nicht zu rechtfertigen (BT-Drucks. 512/92, S. 6).
Aus dieser Begründung wird deutlich, dass der Gesetzgeber die
Heimstätter mit anderen Grundeigentümern gleichstellen, sie aber keinesfalls
bevorzugen wollte. Folglich war mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes keine Aussage darüber verbunden, ob Heimstätter, die ihr Grundstück
deutlich unter dem Verkehrswert erworben hatten, nunmehr auch berechtigt
sein sollten, den vollen Verkehrwert des Grundstücks zu realisieren. Denn hierin hätte eine Privilegierung gegenüber den anderen Grundeigentümern gelegen, die ihr Grundstück entweder zum Verkehrswert gekauft oder eine - etwa
im Rahmen eines Einheimischenmodells erfolgte - Verbilligung nur um den
Preis der Bindung durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Mehrerlösklausel zugunsten der Gemeinde erhalten hatten (vgl. dazu Senat, BGHZ 153, 93).
c) Das Ermessen der Beklagten war auch nicht deshalb beschränkt, weil
den Klägern ursprünglich ein Erbbaurecht an dem verkauften Grundstück zugestanden hatte. Dieses Recht hatte sich durch den Kauf des Grundstücks in
ein Eigentümer-Erbbaurecht umgewandelt und stellte damit keine wertmindernde Belastung des Grundstücks mehr dar (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober
1988, V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Demgemäß beeinflußt es auch
nicht die Höhe des Gewinns, den die Kläger bei einem Verkauf des Grundstücks auf Kosten der Allgemeinheit erzielen könnten.
d) Entgegen der Auffassung der Revision war die Ausübung des Wiederkaufsrechts auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Zeitraum, in
dem es den Klägern nicht möglich ist, den vollen Grundstückswert durch einen
Verkauf an Dritte zu realisieren, unangemessen lang wäre oder sonst zu einer
unzumutbaren Belastung geführt hätte.
(1) Die Kläger können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass bei
Wiederkaufsrechten oder Mehrerlösabführungsklauseln, die der vertraglichen
Absicherung von Zielen der Einheimischenförderung dienen, eine Bindungsdauer von etwa 15 Jahren als wirksam (so Senat, BGHZ 153, 93, 105), eine
20 Jahre überschreitenden Bindung dagegen vielfach als unangemessen an-
gesehen wird (z.B. OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Grziwotz, DNotZ
1999, 646, 650; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202; Jachmann, MittBayNot
1994, 93, 108). Selbst wenn eine Bindung der Kläger von 30 Jahren danach
unangemessen lang erschiene, führte das - da das Wiederkaufsrecht wirksam
vereinbart worden ist - allenfalls zu einer Reduzierung der Ausübungsfrist auf
das zulässige Maß.
Dabei kann auch hier offen bleiben, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die Ziele eines Einheimischenmodells sichernde Wiederkaufsrechte für einen deutlich längeren Zeitraum als 15 Jahre vereinbart
werden können. Vorliegend ist jedenfalls eine – nicht überschrittene – Frist von
20 Jahren unbedenklich. Zu berücksichtigen ist, dass bei Einheimischenmodellen im allgemeinen nur eine Reduzierung des Kaufpreises bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert als zulässig, eine weitergehende Verbilligung demgegenüber als nicht mehr durch die mit dem Modell verbundenen städtebaulichen
Zielen gerechtfertigt angesehen wird (vgl. BayVGH, MittBayNot 1990, 259, 264;
OLG München, NJW 1998, 1962, 1963; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 107).
Da die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers der Preis für
den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist (Senat, BGHZ 153, 93, 104), steigt
die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung. Wird bei einem
Preisabschlag bis zu 30 % eine Bindungsdauer bis zu 20 Jahren als noch angemessen angesehen (vgl. zu diesem Zusammenhang, Jachmann, MittBayNot
1994, 93, 108), ist bei einem Nachlaß von mehr als 70 % gegenüber dem Verkehrswert, wie er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier gegeben
ist, eine deutlich längere, möglicherweise bis zu 30 Jahren reichende Bindung
des Käufers gerechtfertigt. Damit stellt es sich hier jedenfalls nicht als unverhältnismäßig dar, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht noch nach einem
Zeitraum von knapp 19 Jahren seit der verbilligten Abgabe des Grundstücks
auszuüben beabsichtigte.
(2) Die Dauer des Wiederkaufsrechts führte auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger infolge einer unangemessen Einschränkung
ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte sie insbesondere nicht
daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemessenen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der Wiederkaufspreis für das Grundstück dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis zuzüglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten Wertsteigerung entsprach, blieben ihnen die für den Erwerb des Grundstück aufgewendeten Mittel wertgesichert erhalten; die auf dem Grundstück befindlichen
Bauten waren nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen.
Sonstige tatsächliche Belastungen, die geeignet wären, die Ausübung
des Wiederkaufsrechts nach 19 Jahren als unverhältnismäßig erscheinen zu
lassen, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Das gilt auch hinsichtlich des in der
mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwands, anders als in dem der Senatsentscheidung vom 29. November 2002 (BGHZ 153, 93) zugrunde liegenden Fall sei der Ablösebetrag nicht für jedes Jahr bestehenden Eigentums reduziert worden, sondern wäre sogar um so höher gewesen, je länger die Kläger
das Grundstück behalten hätten. Da der Kaufvertrag keine Regelung über die
Ablösung des Wiederkaufsrechts enthält, könnte sich ein solcher Effekt allenfalls aus der Berechnungsmethode ergeben, nach der die Beklagte den Ablösebetrag ermittelt hat. Diese Methode ist aber nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens; denn weder enthält das Berufungsurteil Feststellungen zu ihr
noch zeigt die Revision entsprechenden Vortrag der Kläger aus den Tatsacheninstanzen auf.
e) Schließlich können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sie
schlechter stünden als diejenigen Heimstätter, die ihr Grundstück ohne Vereinbarung eines zusätzlichen schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts erworben haben und nach Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes von jeglichen Bindungen befreit waren. Dieser Gesichtspunkt wäre von der dem Gleichbehandlungsgebot verpflichteten Beklagten zwar zu berücksichtigen gewesen, wenn
sie in vergleichbaren Fällen Heimstätten ohne Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts veräußert hätte. Hierzu zeigt die Revision aber keine Feststellungen des Berufungsgerichts und auch keinen in den Vorinstanzen übergangenen Tatsachenvortrag auf.
Die Beklagte mußte auch nicht berücksichtigen, dass die Kläger - im
Vergleich zu „normalen“ Erwerbern von Heimstätten - vor Abschluß des Kaufvertrags Erbauberechtigte des fraglichen Grundstücks waren. Auch insoweit ist
kein Sachvortrag ersichtlich, dem sich entnehmen ließe, dass die Kläger im
Vergleich zu solchen Erwerbern heute schlechter gestellt sind oder dass sie
heute besser stünden, wenn sie 1983 ihr Erbbaurecht beibehalten hätten statt
das Grundstück zu kaufen.