Source: https://www.kanzlei-offermann.de/urteile/lg-berlin-isoliert-kuendbares-mietverhaeltnis-ueber-einen-kfz-stellplatz/
Timestamp: 2020-07-04 02:11:54
Document Index: 61317614

Matched Legal Cases: ['§ 305', '§ 305', '§ 2', '§ 573', '§ 305', '§ 305', '§ 133']

LG Berlin: Isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz - Kanzlei Offermann
LG Berlin: Isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz
BGB §§ 305c II, 573
Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Das gilt unter Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.
LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 – 67 S 192/19
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Kündigung eines Kfz-Stellplatzes, den die Kläger von der Beklagten angemietet haben und der sich auf demselben Grundstück wie die von den Klägern bei der Beklagten angemieteten Wohnung befindet.
Die Kläger meinen, die Kündigung sei nur gemeinsam mit der Kündigung der Wohnung möglich, da es sich insoweit um ein einheitliches Mietverhältnis handle.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Parteien vorliegend durch kein einheitliches, Wohnraum und Stellplatz umfassendes Mietverhältnis verbunden seien, sondern es sich um zwei selbständige und voneinander unabhängige Verträge gehandelt habe. Allein der Umstand, dass sich Stellplatz und Wohnung auf einem Grundstück befänden, reiche vorliegend nicht aus, um trotz zweier separat abgeschlossener Verträge über die Anmietung der Wohnung und des Stellplatzes eine rechtliche Einheit anzunehmen. Denn die Parteien hätten für den Stellplatz abweichend von den für den Wohnraum geltenden Vorschriften besondere Kündigungsregelungen getroffen.
Entgegen der Auffassung der Kläger handle es sich bei dem Stellplatzmietvertrag und dem Wohnungsmietvertrag nämlich um zwei selbständige, separat kündbare Verträge.
Hierfür spreche bereits bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedürfe dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Solche Umstände liegen hier nicht vor. Allein die Tatsache, dass sich der Stellplatz auf dem Parkplatz vor dem Wohngrundstück Y-Straße befinde, reiche hierfür nicht aus, weil sich aus anderen Umständen ergebe, dass ein separater Vertrag geschlossen werden sollte.
Zwar spreche der Umstand, dass die Garage zu demselben Anwesen gehöre, auf dem sich auch die Wohnung befinde, für einen engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage, der es auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall rechtfertige, eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen. Jedoch ermögliche der Grundsatz der Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter einen selbständigen Vertrag über die Garage zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wünschen. Fehle es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, sei es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen ließen. Diese könnten beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über die Garage getroffen hätten.
Hier haben die Kläger mit dem Eigentümer des Grundstücks im Jahr 2005 einen separaten „Mietvertrag über Kfz-Stellplatz” geschlossen, in dem an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug genommen werde. In diesem Vertrag finde sich unter § 2 Nr. 2 eine Kündigungsregelung, die vom Wohnungsmietvertrag abweiche. Zwar seien die Kündigungsfristen für den Mieter die gleichen wie bei der Wohnung. Für den Vermieter unterscheiden sie sich demgegenüber erheblich. Denn in Nr. 10 der AVB sei für den Wohnungsmietvertrag eine ordentliche Kündigung ohne wichtigen Grund für den Vermieter ausgeschlossen, während der Stellplatzmietvertrag eine ordentliche Kündigung erlaube. Dies lasse auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über den Stellplatz um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte.
Auch der Umstand, dass die Kläger nach Nr. 26 der AVB des Wohnungsmietvertrags bereits vor Abschluss des Stellplatzmietvertrags ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abstellen durften, führe zu keiner anderen Wertung. Denn aus dieser Klausel ergebe sich kein vertraglicher Anspruch auf Überlassung eines Stellplatzes. Vielmehr handle es sich um eine unverbindliche Erlaubnis zum Abstellen des Fahrzeugs auf irgendeinem freien Parkplatz auf dem Grundstück. Spätestens im Jahr 2005 sei diese Erlaubnis widerrufen und eine Schranke angebracht worden. Damit seien die Kläger – ohne Abschluss eines gesonderten Vertrags – nicht mehr in der Lage gewesen, ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abzustellen. Denn in der Folge konnten – unabhängig davon, ob sie Mieter im Haus waren oder nicht – nur noch Personen, die einen Kfz-Stellplatz gemietet haben, auf den Parkplatz fahren, weil nur sie einen Schlüssel für die Schranke erhalten haben. Auch daraus sei zu ersehen, dass es sich bei dem Stellplatz-Mietvertrag um einen gesonderten Vertrag handle. Denn nicht jeder Mieter einer Wohnung sei verpflichtet gewesen, einen solchen Vertrag abzuschließen. Außerdem konnten auch Personen einen Stellplatz anmieten, die nicht in der Wohnanlage leben.
Ein anderes Ergebnis ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung des § 305c Abs. 2 BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulasten des Verwenders gehen. Bei sämtlichen in Frage stehenden vertraglichen Vereinbarungen handle es sich zwar bereits prima facie um vermieterseits gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen. Voraussetzung für ein den Klägern gemäß § 305c Abs. 2 BGB günstigeres Auslegungsergebnis sei jedoch, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bliebe und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar seien. Daran fehle es. Denn vorliegend sei die Auslegung des „Mietvertrags über Kfz-Abstellplatz” dahin, dass er keinen eigenständigen Vertrag darstelle, sondern als Ergänzung zum Wohnungsmietvertrag anzusehen sei, aus obigen Erwägungen unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht vertretbar. Vielmehr ergebe sich eindeutig der Abschluss einer gesonderten – und unabhängig vom Bestand des zwischen den Parteien bestehenden Wohnraumietvertrages kündbaren – Vereinbarung.