Source: https://www.groeber.immo/tod-des-mieters-wer-ihren-mietvertrag-erbt/
Timestamp: 2018-05-26 23:34:47
Document Index: 129730373

Matched Legal Cases: ['§ 563', '§ 563', '§ 563', '§ 563', '§ 563', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 563', '§ 563', '§ 564', '§ 563', '§ 563', '§ 573']

Tod des Mieters: Wer Ihren Mietvertrag erbt » Gröber Hausverwaltung München
Auf den ersten Blick scheint es ganz einfach zu sein: Stirbt der Mieter, stirbt auch das Mietverhältnis! Doch ganz so einfach ist es leider nicht: Der Mietvertrag kann sich vielmehr fortsetzen.
Mit wem, hängt davon ab, ob es Mitmieter, Erben bzw. Mitbewohner gibt, die noch zu Lebzeiten mit dem Mieter unter einem Dach gewohnt haben.
Wer Ihr neuer Mieter wird
Wer Ihr neuer Mietvertragspartner wird, regeln die §§ 563 bis 564 BGB. Die unterscheiden zwischen den folgenden Lebenssachverhalten:
Personen, die mit dem Verstorbenen bisher einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, allerdings nicht im Mietvertrag standen, treten in das Mietverhältnis ein.
Mit Personen, die neben dem Verstorbenen Mitmieter waren, setzt sich das Mietverhältnis fort.
Die Erben treten lediglich in das Mietverhältnis ein.
All diese Rechtsfolgen treten kraft Gesetzes ein, es sei denn, die Rechtsnachfolger des Mieters teilen Ihnen ausdrücklich mit, dass Sie diese Rechtsfolge nicht wollen!
Doch auch Sie als Vermieter können sich in bestimmten Fällen gegen eine Vertragsfortsetzung wehren: Mit einem Sonderkündigungsrecht.
Ehegatte, Lebensgefährte, Kinder: Wer beim Eintreten den Vorrang hat
Als Personen, die in den Mietvertrag eintreten, kommen in Betracht:
Der eingetragene Lebenspartner (neuerdings nicht mehr zusammen mit Kindern des Mieters!).
Die Kinder des Mieters (ggf. zusammen mit eingetragenem Lebenspartner des Mieters oder zusammen mit Familien- und Haushaltsangehörigen).
Familien- und Haushaltsangehörige (ggf. zusammen mit Kindern des Mieters).
Ein gemeinsamer Haushalt sichert dem Ehepartner sein Zuhause
War der verstorbene Mieter verheiratet und lebte er bis zu seinem Tod mit dem Ehegatten in einem gemeinsamen Haushalt, tritt der Ehegatte als neuer Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Das ergibt sich aus § 563 Abs. 1 BGB.
Ein gemeinsamer Haushalt besteht auch dann noch, wenn sich ein Ehegatte aus beruflichen, gesundheitlichen oder sonstigen Gründen über längere Zeit woanders aufhält. Hauptsache, die Eheleute betrachten Ihre Wohnung noch als gemeinsame Bleibe. Dann schadet es auch nicht, wenn der Ehepartner längere Zeit berufsbedingt abwesend ist.
Selbst wenn der verbliebene Ehepartner schwerkrank in einer Klinik liegt und anzunehmen ist, dass er nicht mehr in die Wohnung zurückkehren wird oder sogar danach in ein Pflegeheim muss: Der gemeinsame Haushalt und damit sein Eintrittsrecht in den Mietvertrag nach § 563 Abs. 1 BGB bleibt dennoch bestehen.
Wichtig: Ein gemeinsamer Haushalt liegt nicht mehr vor, wenn einer der Eheleute bereits die Wohnung endgültig aufgegeben hatte, also bereits vorher ausgezogen war bzw. sich umgemeldet hatte.
Für eingetragene Lebenspartner gilt das Gleiche wie für Ehegatten
Übrigens: Was für den Ehegatten gilt, gilt in gleicher Weise für eingetragene Lebenspartner in einer gleichgeschlechtlichen Gemeinschaft.
Die Rangfolge lautet: Erst der Ehegatte, dann die Kinder
Beim Eintrittsrecht gibt es eine „feste Hackordnung“. Die lautet: Erst wenn der verbliebene Ehegatte einen Eintritt in das Mietverhältnis ablehnt, können die Kinder des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eintreten.
In den Genuss dieses Vorrangs kommt seit dem 26.11.2015 auch der eingetragene, gleichgeschlechtiche Lebenspartner Ihres Mieters.
Nachrangig eintreten können die Kinder aber auch nur dann, wenn sie
schon bisher im Haushalt des Verstorbenen gelebt haben (§ 563 Abs. 2 S. 1 BGB) und zudem
Dabei fallen unter „Kinder“ nicht nur die leiblichen Kinder des verstorbenen Mieters, sondern auch seine Pflege- und Stiefkinder.
Hat der Mieter allein mit seinen Kindern in der Wohnung gelebt, treten nur Kinder in das Mietverhältnis ein.
Für eingetragene Lebenspartner gilt neuerdings das Gleiche
Für eingetragene Lebenspartner gilt seit dem 26.11.2015 das Gleiche wie für Ehegatten: Erst der Lebenspartner und dann erst die Kinder.
Das war bis vor Kurzem noch anders. Da sind die Kinder des verstorbenen Mieters gemeinsam mit dem Lebenspartner in das Mietverhältnis eingetreten.
Familien- und Haushaltsangehörige: Gemeinsamer Haushalt ist entscheidend
Nicht nur Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder können in ein Mietverhältnis eintreten, sondern auch andere Familien- bzw. Haushaltsangehörige des verstorbenen Mieters (§ 563 Abs. 2 S. 3 und 4 BGB).
Treten weder der Ehegatte, noch der Lebenspartner oder die Kinder in das Mietverhältnis ein, sind alle anderen Familien- bzw. Haushaltsangehörige an der Reihe, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.
Selbst der Schwager kann als Familienangehöriger eintreten
Als Familienangehörige zählen alle, die mit dem Mieter verwandt oder verschwägert sind, außer den Kindern.
Der nichteheliche Lebenspartner zählt nur als Haushaltsangehöriger
Als sonstige Haushaltsangehörige zählen Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.
Darunter fällt der nichteheliche Lebenspartner. Gemeinsamer Haushalt heißt: Es muss ein gemeinsames Wirtschaften und „füreinander Einstehen“ vorgelegen haben. Bestand bloß eine reine Wohngemeinschaft, lag kein gemeinsamer Haushalt vor.
Eingetragen oder nichtehelich: Der Unterschied liegt im Eintrittsrecht
Der kleine, aber feine Unterschied, ob eine „förmliche“ eingetragene oder bloß eine „normale“ nicht eheliche Lebensgemeinschaft vorliegt, zeigt sich am deutlichsten beim Eintrittsrecht: Während der eingetragene Lebenspartner noch vor den Kindern in den Mietvertrag eintreten kann, kann es der bloße nichteheliche Lebenspartner erst dann, wenn die Kinder nicht eintreten wollen.
Vorsicht: Wer nicht eintreten will, muss widersprechen!
Die genannten Personen treten kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Das bedeutet: Sie bekommen auf jeden Fall einen neuen Mietvertragspartner, es sei denn, die möglichen Kandidaten widersprechen dem „automatischen Eintrittsrecht“.
Die Monatsfrist läuft ab der Kenntnis vom Tod!
Um dem Eintrittsrecht kraft Gesetzes zu entgehen, müssen sie gegenüber dem Vermieter jeweils innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
Damit gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Folge ist, dass der/die jeweils als nächstes Berufenen in das Mietverhältnis eintreten. Der „Schwarze Peter“ wird folglich einfach an den Nächsten weitergeschoben.
Kündigen: Das sind Ihre Rechte als Vermieter
Auch Sie als Vermieter können sich dagegen wehren, dass Sie einen neuen Mietvertragspartner bekommen. Allerdings muss dazu schon in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegen, damit Sie außerordentlich kündigen können.
Persönliche Feindschaft zwischen dem Eingetretenen und dem Vermieter oder
die Zahlungsunfähigkeit des Eingetretenen.
Ist es in der Vergangenheit bereits zu unangenehmen Vorfällen gekommen und müssen Sie auch für die Zukunft mit einer erheblichen Störung des Hausfriedens rechnen, kann das bereits ein wichtiger Grund für eine Kündigung sein.
Vorsicht Frist: Sie haben nur einen Monat für Ihre Kündigung Zeit!
Als Vermieter müssen Sie Ihre Kündigung innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren haben, aussprechen. Es läuft dann eine Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573d Abs. 2 BGB).
Noch sind sich die Gerichte nicht ganz einig, ob der Vermieter zusätzlich noch einen Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) vorbringen muss. Selbst im Gesetz ist das nur sehr unklar formuliert:
Gemäß (§ 573 d Abs. 1 BGB) gelten die §§ 573, 573a BGB entsprechend, wenn der Vermieter – wie hier – ein Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen kann. § 573 BGB fordert jedoch für eine Vermieter-Kündigung ein berechtigtes Interesse.
Das ist dann kein Problem, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund in der Person des Eingetretenen vorweisen kann, weil dies in den meisten Fällen gleichzeitig ein berechtigtes Interesse dafür rechtfertigt, das Mietverhältnis zu beenden.
Allerdings lässt sich der Verweis auf § 573 BGB aber auch so verstehen, dass Sie als Vermieter Ihr Sonderkündigungsrecht nur ausüben dürfen, wenn Ihnen zusätzlich ein Kündigungsgrund zur Seite steht.
Wer im Mietvertrag steht, hat mehr Rechte
Haben mehrere Personen den ursprünglichen Mietvertrag unterschrieben, die noch dazu mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben und zusätzlich noch zum privilegierten Personenkreis des § 563 BGB gehören, setzt sich das Mietverhältnis nach § 563 a BGB nur mit diesen überlebenden Mietern fort.
Der typische Fall: Beide Ehepartner bzw. der eingetragene Lebenspartner oder nichteheliche Lebensgefährte stehen zusammen mit dem verstorbenen Mieter im Mietvertrag und einer von beiden verstirbt.
Dann setzt sich Ihr Mietvertrag nur mit diesem Vertragspartner fort. Alle anderen Eintrittsrechte können Sie dann vergessen: Wer schon bisher im Vertrag stand, privilegiert ist und noch dazu einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, genießt absoluten Vorrang!
Wer den Mietvertrag kündigen kann
Der überlebende Mitmieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters weiß, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
„Außerordentlich“ heißt: Er kann selbst ein Mietverhältnis beenden, das an sich nicht kündbar wäre, weil er beispielsweise einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss unterschrieben hat. Sie als Vermieter haben dagegen kein Sonderkündigungsrecht.
Mehrere Mieter, aber kein gemeinsamer Haushalt: Das gilt
Angenommen Sie haben zwar mehrere Mieter im Mietvertrag stehen, die haben aber keinen gemeinsamen Haushalt miteinander geführt. Beispielsweise weil sich die beiden längst getrennt hatten oder weil es sich um eine reine Wohngemeinschaft handelt.
In diesem Fall bleibt zwar das Mietverhältnis mit dem noch verbliebenen Mieter bestehen, allerdings rücken anstelle des verstorbenen Mieters seine Erben in den Mietvertrag ein.
Kündigen mit den Erben: Das geht nur gemeinsam
Die Erben können ihrem Eintritt in das Mietverhältnis zwar nicht widersprechen, sie können aber das Mietverhältnis kündigen. Das geht allerdings nur einheitlich, d. h. nur zusammen mit dem anderen Mieter.
Sind sich die beiden (= alter und neuer eingetretener) Mieter allerdings nicht einig, ob und wer das Mietverhältnis fortsetzt, wird’s problematisch: Derjenige Mieter, der kündigen will, hat gegen den kündigungsunwilligen Mieter einen Anspruch darauf, dass der an einer Kündigung mitwirkt.
Am einfachsten ist es, wenn alle Beteiligten (Vermieter und Mieter) sich darauf einigen, dass das Mietverhältnis nur mit den bisherigen Mietern fortgesetzt wird. Vorausgesetzt natürlich, der will das!
Von wem Sie jetzt Ihre Miete fordern können
Wer in den Mietvertrag eintritt bzw. den Mietvertrag fortsetzt, ist vor allem wegen einem wichtig: An wen Sie sich wegen der Miete bzw. der Renovierung halten können.
Unterscheiden Sie, wer vor bzw. nach dem Tod zahlen muss
Diejenigen, die automatisch in das Mietverhältnis eintreten bzw. mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird, müssen für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten aufkommen.
Daneben kann sich der Vermieter auch an die Erben halten. Die eingetretenen Personen und die Erben haften also gesamtschuldnerisch. Im Innenverhältnis müssen die Erben die Kosten allein tragen.
Für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die nach dem Tod des Mieters entstanden sind, müssen dagegen nur diejenigen aufkommen, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist bzw. die in das Mietverhältnis eingetreten sind.
Wann Sie nachträglich eine Kaution verlangen können
Idealerweise haben Sie schon längst vom Mieter eine Kaution erhalten. Fehlt jedoch so eine Kautionsabrede – sei es absichtlich, sei es aus Versehen – ist der Tod des Mieters eine Chance, doch noch an eine Kaution zu kommen.
Sie können von den Personen, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist bzw. die in das Mietverhältnis eingetreten sind, eine Kaution verlangen. Diese ist jedoch – wie sonst auch – beschränkt auf 3 Monatsmieten.
Den Letzten beißen die Hunde: Wann die Erben haften
Nach dem Erbrecht ist es normalerweise so: Stirbt ein Mensch, treten die Erben in vollem Umfang die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an.
Für die Wohnungsmiete gelten allerdings speziellere Regelungen, wenn es um die Wohnung des Verstorbenen geht. Danach haben die Personen, die mit dem Verstorbenen in einem Haushalt gelebt haben, zunächst einmal mehr Rechte als die Erben!
Erst wenn keiner will, ist der Erbe an der Reihe
Doch damit sind die Erben noch nicht ganz aus dem Schneider: Treten nämlich keine haushaltsangehörigen Personen in das Mietverhältnis ein (z. B. weil es keine gibt oder sie dem Eintritt widersprochen haben) oder setzt sich das Mietverhältnis nicht mit den überlebenden Mietern fort, geht der Mietvertrag auf die Erben des Mieters über!
Wird der Erbe Ihr Mieter, können Sie einfacher kündigen
Ist der Mietvertrag erst einmal auf den Erben übergegangen, gilt: Sowohl der Erbe als auch Sie können das Mietverhältnis außerordentlich nach § 564 BGB kündigen – und das sogar ohne Kündigungsgrund!
Dort heißt es: Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Will heißen: Sie brauchen keinen Kündigungsgrund.
Welche Kündigungsfrist gegenüber dem Erben gilt
Die Kündigungsfrist von einem Monat beginnt für beide Seiten ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass niemand in das Mietverhältnis eintritt bzw. dieses nicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt wird.
Für das Sonderkündigungsrecht gilt die Frist des § 573 d Abs. 2 BGB, d. h. die Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden.
Das Gute an diesem Sonderkündigungsrecht: Sie brauchen ausnahmsweise dafür keinen Kündigungsgrund!
Wichtig: Mehrere Erben können nur gemeinsam kündigen.
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