Source: https://www.erbrechtsiegen.de/pflichtteilsanspruch-ermittlung-eines-grundstueckswerts/
Timestamp: 2019-09-15 16:34:58
Document Index: 3384514

Matched Legal Cases: ['§ 43', '§ 3', '§ 2303', '§ 286', '§ 2331', '§ 708']

LG Neubrandenburg, Az.: 4 O 87/14, Urteil vom 15.03.2017
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin ... € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 20.12.2013 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger ... € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 20.12.2013 zu zahlen.
3. Der Antrag der Beklagten auf Stundung des Pflichtteils wird zurückgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 21% und die Beklagte 79% zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
6. Der Streitwert wird auf ... € festgesetzt.
Die Parteien streiten über Pflichtteilsansprüche.
Die Kläger sind die Kinder am 11.9.2012 verstorbenen Herrn ..., zuletzt wohnhaft ... in ... Ortsteil .... Die Beklagte ist die Tochter der Klägerin und Alleinerbin des Erblassers. Wesentlicher Vermögenswert des Nachlasses ist das nunmehr durch die Beklagte und ihre Familie zu Wohnzwecken genutzte Grundstück ... in ... Die Beklagte wurde vorprozessual erfolglos zur Zahlung von Pflichtteilsansprüchen und Aufwendungsersatz in Höhe von insgesamt ... € aufgefordert.
Auf Grundlage eines privaten Sachverständigen des Herrn ... vom 18.9.2013 waren die Kläger der Auffassung, dass das Grundstück einen Wert von ... € habe. Durch die Klägerseite wurden gegen das im Verfahren eingeholte Sachverständigengutachten der Sachverständigen ... zum Verkehrswert des Grundstücks keine Einwendungen erhoben. Die Kläger sind der Auffassung, dass das Grundstück jedenfalls einen Verkehrswert in Höhe von ... € habe Die Klägerin habe darüber hinaus nach Eintritt des Erbfalls Nachlassverbindlichkeiten in einer Gesamthöhe von ... € beglichen. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die handschriftliche Aufstellung (Anlage K 6, Bl. 22 Bd. I der Akten) Bezug genommen. Die Kläger haben ursprünglich beantragt, die Beklagte zur Zahlung von Pflichtteilsansprüchen in Höhe von jeweils ... € sowie von Aufwendungsersatz an die Klägerin in Höhe von ... € zu verurteilen.
Die Kläger beantragen nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, an sie jeweils ... € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem geltenden Basiszinssatz ab 20.12.2013 zu zahlen, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin ... € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweils geltenden Basiszinssatz ab 20.12.2013 zu zahlen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Prozessbevollmächtigte der Kläger nicht berechtigt sei, den Kläger zu vertreten, da sie in dem Verfahren 4 O 139/06 Landgericht Neubrandenburg ihrerseits den Erblasser im Prozess gegen den Kläger vertreten habe. Der in dem Verfahren nach dem Tod der Ehefrau des Erblassers erstrittene Pflichtteilsansprüche sei auf den Anspruch des Klägers anrechenbar. Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Wert des Hausgrundstückes unter Berücksichtigung des schlechten Zustandes der Bausubstanz und des bestehenden Denkmalschutzes ... € nicht übersteige.
Die Beklagte beantragt den Pflichtteil zu stunden.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23.9.2015 durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten der Sachverständigen ... vom 20.3.2016 sowie auf das Protokoll der Sitzung vom 28.9.2016 Bezug genommen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass das Gutachten der Sachverständigen ... unzureichend sei. Das Grundstück 24/4 sei zu Unrecht als private Erschließungsfläche gewertet worden. Die Bewertung mit einem Mittelwert von 65 % sei nicht nachvollziehbar. Die Flurstücke 24/3 und 25/2 seien lediglich als Wiesenfläche einzuschätzen. Das Flurstück 25/2 sei jedenfalls keine private Erschließungsfläche. Die Sachverständige habe dem Denkmalstatus des Hauses nicht hinreichend Rechnung getragen. Hier müsse ein prozentualer Abzug vom Verkehrswert vorgenommen werden. Die Bewertung der Gutachterin des Gebäudezustands als befriedigend sei nicht nachvollziehbar. Unter Berücksichtigung des bestehenden Reparaturstaus sei die Bausubstanz tatsächlich als mangelhaft zu bewerten. Unter Berücksichtigung des tatsächlichen Gebäudezustands ergebe sich allenfalls eine fiktive Restnutzungsdauer von zehn Jahren. Bei der Sachwertberechnung hinsichtlich des Wohnhauses sei die Gutachterin unzutreffenderweise von der Standardstufe 3 ausgegangen. Die Minderung wegen Bauschäden und Baumängel von ... € sei zu niedrig angesetzt. Die Bewertung der Garage in Stufe 4 sei nicht nachvollziehbar. Wertminderung durch Bauschäden und Baumängel seien hinsichtlich der Nebengebäude nicht berücksichtigt worden. Die auf sämtlichen Dächern der Nebengebäude befindlichen Asbestanteile, seien wertmindernd zu berücksichtigen. Das von der Gutachterin als Wintergarten bezeichnete Gebäudeteil sei im Hinblick auf die unsachgemäße Ausführung nicht als Wintergarten zu bewerten.
Der Kläger ist ordnungsgemäß vertreten. Ein hier allein in Betracht kommender Interessenkonflikt im Sinne von § 43a Abs. 4 BRAO liegt nicht vor. Das Verfahren bezüglich der Pflichtteilsansprüche nach der Ehefrau des Erblassers ist beendet. Der damals von der Prozessbevollmächtigten der Klägerseite vertretene Erblasser ist verstorben. Damit ist nicht ersichtlich, dass diese weiterhin andere Interessen als die des Klägers vertreten würde. § 3 Abs. 1 BORA verbietet die Vertretung lediglich dann, wenn der Anwalt in derselben Rechtssache eine andere Partei im widerstreitenden Interesses vertreten hat. Bei den Pflichtteilsansprüchen nach dem Erblasser und der Ehefrau handelt es sich nicht um dieselbe Rechtssache.
Im Hinblick auf den Wert des zum Nachlass gehörenden Grundstücks stehen den Klägern aus § 2303 BGB Pflichtteilsansprüche in Höhe von jeweils ... € zu. Die Beklagte ist unstreitig Alleinerben des Erblassers geworden.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Wert des in den Nachlass fallenden Grundeigentums .... € beträgt. Die Kammer schließt sich insoweit ausdrücklich den überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen ... im Gutachten vom 20.3.2016 sowie im Rahmen der Anhörung 28.9.2016 an. Die insoweit von der Beklagten gegen die Richtigkeit der Feststellung der Gutachterin erhobenen Einwendungen greifen im Ergebnis nicht. Die Sachverständige hat überzeugend ausgeführt, dass bezüglich des Grundstücks 24/4 dem Bericht über den Grundstücksmarkt der Jahre 2013, 2014 für die Stadt Neubrandenburg folgend für größere Teilflächen als Vorgarten eine Bewertung von 65 % des Baulandwertes angemessen sei. Unter Berücksichtigung der Verhältnisse in der Universitätsstadt Greifswald, die als lokales Zentrum vergleichbar der Stadt Neubrandenburg Bedeutung erlangt, ist in Ermangelung eigener Daten eine Übertragung der für Neubrandenburg ermittelten Werte gerechtfertigt. Substantiierte Einwände erhebt die Beklagte insoweit nicht. Soweit die Gutachterin für die Fläche 25/2 wegen der befestigten Zufahrt zum hinteren Grundstücksteil eine private Erschließungsfläche angesetzt hat, ergibt sich den Ausführungen der Gutachterin folgend keine Veranlassung diese Fläche lediglich als Gartenland zu bewerten. Eine Nutzung zu Bauzwecken ist möglich. Den Ansatz des Mittelwertes von 65 % hat die Gutachterin aus ihrer Erfahrungen in langjähriger gutachterlicher Tätigkeit gerechtfertigt. Bei Herstellbarkeit der Nutzbarkeit über die vorhandene Zufahrt ist ein Ansatz des Mittelwertes angemessen. Eine abweichende Bewertung ergibt sich nicht allein daraus, dass die vorhandene Wohnbebauung unter Denkmalschutz steht.
Bei der Fläche 24/3 handelte sich um Hausgartenland, so dass die Gutachterin unter Berücksichtigung des Grundstücksmarktsberichts 2015 für den Landkreis Vorpommern Greifswald bei einem Preis von 2,91 € und einem Verhältnis von 58 % ausgegangen ist. Der Ansatz als Gartenfläche steht nicht deshalb infrage, da es sich um ein Grundstück von erheblicher Größe handelt. Die Gutachterin hat zutreffend die Bewertung als Hausgartenland darauf zurückgeführt, dass die Flächen bis auf den ganz hinteren Teil auch bebaut sind und damit die Nutzung über den reinen Grünflächencharakter hinausgeht.
Die Bewertung des Gebäudezustands als befriedigend ist im Hinblick auf die erfolgte langjährige Nutzung zu Wohnzwecken auch unter Berücksichtigung des Gebäudezustandes nachvollziehbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Jahre 2008 ein Wandheizkessel mit Brennwerttechnik eingebaut wurde, der den Gebäudezustand auch dann aufwertet, wenn man mit der Beklagtenseite davon ausgeht, dass die Heizleistung insgesamt für das Objekt unterdimensioniert ist. Diese Darstellung wurde durch die Gutachterin insoweit im Rahmen der Anhörung bestätigt, die ausführte dass die Heizleistung nicht optimal sei, da es im Hinblick auf die nicht modernen Standards entsprechende Bauausführung zu größeren Wärmeverlusten kommt. Jedenfalls war die Nutzbarkeit zu Wohnzwecken zum Zeitpunkt des Erbfalls gegeben. Unter Berücksichtigung der altersbedingten Abnutzungen und der Modernisierung der Heizungsanlage ist der Zustand insgesamt als befriedigend zu bewerten. Zur Bemessung der Normalherstellungskosten hat die Gutachterin wie aus der Anlage zum Protokoll. 28.9.2016 (Bl. 74 Bd. II der Akten) ersichtlich die Zuordnung unter Beachtung des wissenschaftlich anerkannten Grundsätze bezüglich der einzelnen Baugruppen vorgenommen. Insgesamt ergibt sich dabei schwerpunktmäßig die Standardstufe 2, die durch die Gutachterin auch bei der Berechnung der Normalherstellungskosten zu Grunde gelegt wurde. Die im Nachgang zur mündlichen Verhandlung vom 28.9.2016 Berechnung der Normalherstellungskosten (Bl. 85 Bd. II der Akten) nimmt insoweit auf die Einschätzung der Gebäudesubstanzen im Gutachten Bezug und setzt den jeweils ermittelten Standardwert an. Damit ist die vorgenommene Berechnung nachvollziehbar.
Die Abzüge für Bauschäden und Baumängel sind zu Gunsten der Beklagtenseite der Einschätzung der Gutachterin folgend mit 18.625 € anzusetzen. Soweit durch die Klägerseite ein besserer Zustand behauptet wurde, der nach den Einschätzungen der Gutachterin zu einer Erhöhung des Verkehrswertes in Höhe von ... € geführt hätte ist Beweis für diesen Zustand nicht angetreten worden, so dass von dem höheren Abschlag auszugehen war. Auch unter Berücksichtigung des bestehenden Denkmalschutzes besteht insoweit kein weiterer Aufwand zur Mängelbeseitigung, was daraus folgt, dass das Objekt in einfacher ortsüblicher Bauweise errichtet wurde, ohne dass umfangreicher Sanierungsaufwand etwa für Erker, Türmchen oder Stuck erforderlich wäre. Aus dem Schriftsatz der Beklagtenseite vom 26.10.2016 ergeben sich keine Anhaltspunkte für höhere Mängelbeseitigungskosten. Die Ausführungen zu Bauschäden an Dach, Fassade, Fenster, Boden und Decken bleibt ohne Substanz. Der allgemeine Zustand des Gebäudes wurde bereits im Rahmen der Bestimmung der Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Auch die Herstellungskosten für den Bereich Werkstatt/Garage und weitere Nebengebäude wurden zutreffend ermittelt. Der Ansatz in Stufe hatte zu erfolgen, da die Ausführung als Massivgarage erfolgte. Eine Einordnung in Stufe 3 wäre bei Fertiggaragen angemessen. Die Einordnung des Wintergartens wurde im Rahmen der Anhörung der Sachverständigen vom 28.9.2016 durch die Beklagtenseite nicht infrage gestellt. Durch die Beklagtenseite wurde erklärt, das weitere Fragen an die Sachverständige nicht gestellt werden sollten. Aus den Ausführungen mit Schriftsatz vom 26.10.2016 ergeben sich keine konkreten abweichende Anhaltspunkte. Vielmehr wird auch dort im Ergebnis bestätigt, dass es sich um einen in einfacher Bauweise errichteten Wintergarten handelt.
Bei Ansatz eines Grundstückswertes von ... € ergibt sich der Pflichtteilsanspruch mit je ein Viertel des Nachlasses in Höhe von jeweils ... €.
Der Klägerin steht ferner aus Geschäftsführung ohne Auftrag ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von ... € zu.
Die Klägerin hat unter Vorlage entsprechender Belege unter Bezugnahme auf die Anlage K6 zu den einzelnen Aufwendungen betragen. In der Klageerwiderung hat die Beklagtenseite die Auffassung vertreten, dass lediglich Zuzahlungen für Medikamente in Höhe von insgesamt ... € gerechtfertigt wären. Weitere für die Erbmasse erfolgte Zahlungen werden durch die Beklagtenseite pauschal bestritten. Insoweit ist das pauschale Bestreiten der Beklagtenseite jedoch nicht ausreichend. Die Beklagte ist Alleinerbin des Erblassers. Im Hinblick auf die nunmehr auch durch die Beklagtenseite nicht mehr in Abrede gestellte Erbenstellung ist es Aufgabe der Beklagten, sich Kenntnis über den Umfang des Nachlasses und die bestehenden Verbindlichkeiten zu verschaffen. Insoweit wäre es der Beklagtenseite ohne weiteres möglich gewesen, zu den einzelnen vorgetragenen Aufwendungen konkret zu erwidern und klarzustellen, inwieweit das Bestehen der Verbindlichkeiten, deren Erfüllung oder die Nachlassbezogenheit bestritten werden soll. Aus den Belegen ergibt sich, dass die Aufwendungen insbesondere Abschläge für Strom und Gas sowie die Heizungsreparatur nach dem Erbfall veranlasst wurden und sich offensichtlich auf das streitgegenständliche Grundstück beziehen. Inwieweit es sich dann nicht um Nachlassverbindlichkeiten sollte, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagtenseite nicht. Die von Beklagtenseite bestrittenen vorgerichtlich geltend gemachten Eigenaufwendungen für Pflegeleistungen am Grundstück wurden durch die Klägerseite im Rechtsstreit nicht geltend gemacht. Der Antrag zu 2) bezieht sich lediglich auf die vorgenommenen Aufwendungen. Auch die Kosten für das Privatsachverständigengutachten sind In der Anlage K6 nicht enthalten.
Zahlungen auf Plichtteilsansprüche des Klägers nach der Ehefrau des Erblassers betreffen nicht den Nachlass und sind in diesem Verfahren nicht zur Anrechnung zu bringen.
Die Entscheidung über die Zinsen folgt aus § 286, 288 BGB.
Der Antrag der Beklagten auf Stundung des Pflichtteils gemäß § 2331a BGB war zurückzuweisen. Eine Stundung des Pflichtteils kommt nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn die Erfüllung des gesamten Anspruchs für den Erben wegen der Nachlassgegenstandes eine unbillige Härte wäre, insbesondere wenn sie zur Aufgabe des Familienheims zwingen würde. Die Voraussetzungen für eine Stundung sind durch den Antragsteller darzulegen und zu beweisen. Der mit Schriftsatz vom 10.7.2014 gestellte Stundungsantrag wurde nicht weiter begründet, so dass keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Geltendmachung des Pflichtteils zur Aufgabe des Familienheims führen würde. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass die Verbindlichkeiten nicht über Aufnahme eines Kredites abgedeckt werden könnten. Darüber hinaus ist wegen der Zuständigkeit des Vorsitzenden gerichtsbekannt, dass durch die Beklagte erhebliche Sanierungsmaßnahmen veranlasst wurden. Im hier anhängigen Verfahren 4 O 453/16 wird die Beklagte wegen durchgeführter Sanierungsmaßnahmen in Anspruch genommen. Das Vorliegen einer unbilligen Härte, kann auf dieser Grundlage nicht festgestellt werden.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nummer 11, 709, 711 ZPO.
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