Source: https://www.erbrechtsiegen.de/mietwohnungskuendigung-muss-alle-erben-erfolgen/
Timestamp: 2020-07-08 00:31:31
Document Index: 212219623

Matched Legal Cases: ['§ 563', '§ 20', '§ 564', '§ 20', 'BGH', 'BGH', '§ 425', 'BGH']

LG Berlin, Az.: 63 S 94/13, Urteil vom 13.12.2013
Die Berufung der Klägerin gegen das am 14.02.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 2 C 318/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000 EUR abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Beklagte und ihre Schwester C. S. sind Erbinnen nach ihrer am 07.01.2012 verstorbenen Mutter Gisela S., die aufgrund Mietvertrags vom 05.03.1995 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung war. Die Klägerin ist Vermieterin.
Mit Schreiben vom 29.02.2012 erklärte sie die Kündigung gemäß § 563 BGB. Das mit "Sehr geehrte Damen und Herren" eingeleitete Schreiben wurde der Beklagten übergeben und war mit dem handschriftlichen Zusatz versehen: "am 29.02.2012 erhalten. Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau C. S. weiter geleitet", der von der Beklagten unterschrieben wurde.
Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltenen Mieträume in dem Hause ... 29 in ... Berlin, Vorderhaus, zweites Obergeschoss rechts, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einer Toilette, einem Bad und einer Diele mit einer Größe von ca. 130 m² zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, § 20 Ziff. 2 des Mietvertrags sei unwirksam, so dass die Abgabe der Kündigungserklärung im Schreiben vom 29.02.2012 – aufgrund der Adressierung - allein an die Beklagte erfolgt und damit nicht wirksam gegenüber beiden Erbinnen erfolgt sei, ohne dass es auf die zwischen den Parteien streitige Frage der Haushaltsangehörigkeit der Beklagten ankomme.
Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 14.02.2013 zum Aktenzeichen 2 C 318/2012 die Beklagte zu verurteilen, die von ihr gehaltenen Mieträume in dem Hause ... Straße 29 in ... Berlin, Vorderhaus, 2. Obergeschoß rechts, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einer Toilette, einem Bad und einer Diele mit einer Größe von ca. 130 m² zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Treten mehrere Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an, muss sämtlichen gegenüber gekündigt werden. Gemäß § 564 S. 2 BGB hat die Kündigung binnen einer Frist von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters und der nicht erfolgten Fortsetzung zu erfolgen. Für die Kündigung des Vermieters ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des oder der Erben Kenntnis erlangt hat ((LG Berlin v. 07.12.1987 - 61 S 201/87, GE 1988, 143; v. 31.05.1994 - 63 S 128/94, GE 1994, 1267; LG Köln v. 27.10.1972 - 1 T 375/72, MDR 1973, 409). Der Vermieter muss einerseits alle Erben kennen. Der jeweils Kündigungsberechtigte darf aber andererseits nicht untätig bleiben; vielmehr ist er gehalten, sich Gewissheit über die Person des Kündigungsgegners zu verschaffen und dabei alles nach den Umständen Zumutbare tun, um sich Gewissheit über die Person des Erben zu verschaffen; anderenfalls verliert er das Kündigungsrecht (OLG Hamm v. 08.01.1981 - 4 U 203/80, WuM 1981, 263 = ZMR 1981, 211). Insbesondere besteht für den Vermieter in diesem Zusammenhang die Obliegenheit, bei Zweifeln gegebenenfalls Auskünfte beim Nachlassgericht einzuholen.
Nachdem die Klägerin daher aufgrund des Schreibens der Beklagten und ihrer Schwester vom 01.02.2012 von deren Berufung auf ihre Erbenstellung unter Beifügung der Sterbeurkunde sowie ihrem vermeintlichen Eintrittsrecht erfahren hatte, hätte es ihr bei etwa verbliebenen Zweifeln nach den vorstehenden Darlegungen oblegen, sich über diese Tatsachen Gewissheit zu verschaffen.
Nachdem sie dies unterlassen hat, war die allein der Beklagten überreichte Kündigung vom 29.02.2012 nicht genügend, da sie sich nur an diese richtete. Die Klägerin behauptet selbst nicht, eine Adressierung auch an die Schwester der Beklagten vorgenommen zu haben, wohingegen die Aufforderung zur Weitergabe an diese – bei handschriftlich eingefügtem Namen der Beklagten im Adressfeld - nicht eine an sie gerichtete Willenserklärung ersetzt; daran ändert auch die unbestimmte Anrede in Zusammenhang mit dem Weiterleitungszusatz nichts.
Soweit sich die Kündigung nur an die Beklagte gerichtet hat, vermag § 20 Ziff. 2 des Mietvertrags daran nichts zu ändern. Denn eine vorformulierte Vertragsklausel, die bestimmt, dass sich mehrere Vermieter oder Mieter gegenseitig bevollmächtigen, Erklärungen entgegenzunehmen, ist zwar wirksam; dies gilt auch dann, wenn sie den Empfang der Kündigung einschließt (BGH (RE) v. 10.09.1997 - VIII ARZ 1/97, NZM 1998, 22; BGH v. 15.06.2005 - XII ZR 238/02, NJW-RR 2005, 1258), während eine Klausel, dass die Kündigung an einen Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung gegen alle Mieter bewirkt, keine Bevollmächtigung enthält, sondern entgegen § 425 Abs. 2 BGB die Wirkung gegen die Gesamtschuldner anordnet und unwirksam ist. Eine Empfangsvollmacht besagt nämlich nur, dass der Empfangsvertreter eine an den Mieter gerichtete Kündigung entgegennehmen kann (BGH v. 27.11.1985 - VIII ZR 316/84, NJW 1986, 918).
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