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Timestamp: 2018-04-23 19:42:40
Document Index: 364293576

Matched Legal Cases: ['e contrario', 'artículo 1571', 'artículo 1571', 'Artículo 16', 'artículo 9', 'artículo 34', 'artículo 7', 'artículo 14', 'artículo 34', 'artículo 1571', 'Artículo 15', 'artículo 23', 'artículo 2', 'artículo 440', 'artículo 443', 'artículo 155', 'artículo 21', 'artículo 161', 'artículo 155', 'artículo 164', 'artículo 438']

1) Creación del Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. - PDF
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Consuelo Ferreyra Benítez
1 MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS LEY 4/2013 BOE ENTRADA EN VIGOR LEY 4/2013: 6 DE JUNIO DE ) Creación del Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. 2) Régimen aplicable a las ayudas de los Planes Estatales de Vivienda y Renta Básica de Emancipación. Relación de ayudas que se mantienen y que suprimen. 3) Modificación Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procedimientos de desahucio Vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario Judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no serán de aplicación las modificaciones introducidas en el artículo segundo. Estos procesos se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior. 4) Modificaciones de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos La nueva regulación afecta a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día Medidas arrendamiento de vivienda Priorización de la VOLUNTAD de las partes en los arrendamientos de vivienda en el marco del título II de la Ley 29/1994 Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación y arbitraje y también podrán señalar una dirección electrónica para notificaciones, siempre que su cumplan determinados requisitos. Nuevo supuesto de exclusión de la aplicación de la Ley 29/1994 relacionado con el uso del alojamiento privado para el turismo DURACIÓN MÍNIMA del contrato de arrendamiento de vivienda : Reduce el plazo de PRÓRROGA obligatoria de 5 a 3 años. 1
2 Modifica los requisitos y procedimiento para no aplicar la prórroga obligatoria y recuperación de la vivienda. El arrendador puede recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos cuando haya transcurrido el primer año de duración del contrato y lo comunique con una antelación mínima de 2 meses, sin necesidad que conste en el contrato. Regula la duración de los arrendamientos de vivienda concertados de buena fe con la persona que parezca ser propietaria cuando se trata de finca no inscrita. PRÓRROGA TÁCITA del contrato de arrendamiento de vivienda : Reduce el plazo de la PRÓRROGA tácita de 3 a 1 año. DESISTIMIENTO del contrato por el arrendatario. Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que haya transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días Para que los arrendamientos sobre fincas urbanas surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. Efectos relacionados con inscripción del contrato en REGISTRO PROPIEDAD en relación con la resolución del derecho del arrendador y la enajenación de la vivienda arrendada. Titular del contrato de arrendamiento en supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario DE LA RENTA: Las partes podrán acordar, que durante un plazo determinado, la obligación de pago puede remplazarse total o parcialmente por el compromiso de reformas o rehabilitación inmueble pactadas Las partes pueden pactar los términos de la actualización de la renta durante la vigencia del contrato. En defecto de pacto expreso se aplicará el IPC estatal. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato sólo podrán incrementarse los gastos generales por acuerdo de las partes. Obras del arrendatario. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda Obras realizadas por el arrendatario con discapacidad. Regulación más precisa. Las obras deberán realizarse en el interior de la vivienda. No podrán afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni provocar una disminución en su estabilidad o seguridad. Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En caso de pacto, obligación de comunicar al arrendatario la intención de vender con una antelación mínima de 30 días. 2
3 Nuevo PROCEDIMIENTO de resolución del arrendamiento de finca urbana inscrito en el Registro de la Propiedad cuando el contrato estipula la resolución por IMPAGO DE RENTAS y restitución inmediata del inmueble. ACTUALIZACIÓN FIANZA: la actualización se ajusta al nuevo plazo de duración de 3 años Medidas arrendamiento uso distinto de vivienda Nuevo causa de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento: la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador. Modificación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para establecer medidas de flexibilización del mercado de alquiler, de reforzamiento de la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario Régimen transitorio (DT Primera). Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley ( ). Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley. Priorización de la VOLUNTAD de las partes en el marco de la Ley Art.4. Régimen aplicable 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. (no siendo necesario conservar las excepciones según superficie) 5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje. (nuevo) 6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. (nuevo) Nuevo supuesto de arrendamiento EXCLUIDO de la Ley 29/1994: Art.5 e) Arrendamientos excluidos de la Ley 29/1994 (nuevo) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta 3
4 turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. DURACIÓN del contrato - plazo mínimo (art.9) Reduce el plazo de prórroga obligatoria de 5 a 3 años Modifica los requisitos y procedimiento para no aplicar la prórroga obligatoria RECUPERACIÓN de la vivienda (suprime el requisito de que la necesidad de vivienda conste de forma expresa al tiempo de celebración del contrato) 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 2. Se entenderán celebrados por un año (sin cambios) 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. (NUEVO) 4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados. 4
5 Modif.Art Muerte el arrendatario (subrogación o extinción): se adapta al nuevo plazo de 3 años. «Artículo 16. Muerte del arrendatario. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.» Duración del contrato PRÓRROGA tácita (art.10) Reduce el plazo de prórroga tácita de 3 a 1 año. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días (actual un mes ) de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. (se añade) Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el párrafo anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido Con las modificaciones del art.9 y 10, el límite legal para la duración de los contratos se reducirá a la mitad, es decir de los 8 (5 + 3) años actuales, a 4 (3+1). DESISTIMIENTO del contrato por el arrendatario (art.11) Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días (actual 2 meses). Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. (sin cambios) 5
6 EFECTOS frente a terceros del arrendamiento de viviendas (nuevo art.7.2) 2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. Otros efectos relacionados con la inscripción en el REGISTRO PROPIEDAD del contrato de arrendamiento: Modif.Art.13. Resolución del derecho del arrendador En la nueva versión, el arrendamiento quedará extinguido, sea cual sea la duración del contrato, cuando el contrato no esté inscrito en el Registro. 1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente Ley. Modif. Art.14. Enajenación de la vivienda arrendada. 1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art.15) 6
7 El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato. «Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario. 1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato. 2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.» RENTA: Nuevo Art Determinación de la renta. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23. Modif.Art.18. Actualización de la renta Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes (antes la voluntad de la partes sólo a partir del 6º año). En defecto de pacto expreso el IPC estatal 1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado. 7
8 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.» Modif.Art Elevación de renta por mejoras Se adapta al nuevo plazo de 3 años de duración del contrato «1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.» Modif.Art Gastos Generales y de servicios individuales 2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo Obras del arrendatario (art.23) 1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. 2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.» Obras realizadas por el arrendatario con discapacidad (art.24) 1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con 8
9 quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. 2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.» Derecho de adquisición preferente (art.25.8) «8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.» (antes el dº de adquisición preferente era irrenunciable en contratos de duración inferior a 5 años) Nuevo PROCEDIMIENTO de resolución en caso de IMPAGO DE RENTAS aplicable a los arrendamientos INSCRITOS en el Registro de la Propiedad (nuevo art.27.4) 4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario. ACTUALIZACIÓN FIANZA (art.36.2 y 3): La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años (duración contrato) 9
10 «2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. 3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.» MEDIDAS ARRENDAMIENTOS USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA Nuevo causa de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento (art.35 Ley 29/1994): la causa prevista en el art.27.2 d): la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario. Medidas para agilizar los procedimientos de desahucio. Modificación 1/2000 de Enjuiciamiento Civil Ley Exposición de motivos: En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario Judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. Régimen transitorio (DT Segunda). Régimen de los procesos en tramitación a la entrada en vigor de esta ley ( ) A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no serán de aplicación las modificaciones introducidas en el artículo segundo. Estos procesos se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior. Modif.Art.22.4 Terminación mediante decreto del Secretario Judicial de los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas «4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. 10
11 Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.» Modif.Art.164. Comunicación edictal. Modifica el último párrafo En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. Modif.Art Condenas a futuro «2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.» Modif.Art y 4. Juicio verbal. Desahucios. Efectos falta de oposición. «3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial,, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21. Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador. El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo. 11
12 Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada (antes traslado para solicitar despacho de ejecución) Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud. En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada. 4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.» Modif. Art Notificación desahucios «3. No será necesaria la publicación de edictos en el "Boletín Oficial" de la Comunidad Autónoma o en el ''Boletín Oficial del Estado'' en aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.» Modif. Art Ejecución sentencia desahucios «3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.» Modif.Art Entrega de bienes inmuebles. 12
13 Se añade un último párrafo referido a los desahucios «1. Si el título dispusiere la transmisión o título ejecutivo. Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas a todos los efectos. En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.» Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler El art.3 de la Ley 4/2013 crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento. Contenido del Registro: - El Secretario Judicial informará al Registro sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo o del artículo 438 de la Ley 1/ Los órganos de arbitraje competentes pondrán en conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto. Personas que podrán acceder al Registro: los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento Régimen aplicable a las ayudas de los Planes Estatales de Vivienda y Renta Básica de Emancipación A partir del será de aplicación el siguiente régimen a las ayudas de subsidiación de préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y subvenciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan a la entrada en vigor de esta Ley y a las ayudas de Renta Básica de Emancipación establecidas por el RD 1472/2007: a) Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo. Asimismo se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos reconocidas, con anterioridad al 15 de julio de 2012, que cuenten con la conformidad 13
14 del Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley. Quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda. No se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas de subsidiación de préstamos que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas, subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los planes estatales de vivienda. b) Las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten conforme a la DT1ª del RD 1713/2010, sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento a la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el préstamo en un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la misma. c) Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa RENOVE, acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, Se suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los Planes Estatales de Vivienda. d) Las ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en el RD 1472/2007 que subsisten a la supresión realizada por el RD-ley 20/2011, y por el RD-ley 20/2012, se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas,
ARRENDAMIENTOS CONTRATOS CIVILES - DERECHOS SOBRE VIVIENDAS- DERECHOS DEL PROPIETARIO Y DERECHOS DEL INQUILINO
Mayo/Junio 2010 COLECCIONABLE 9 ARRENDAMIENTOS CONTRATOS CIVILES - DERECHOS SOBRE VIVIENDAS- DERECHOS DEL PROPIETARIO Y DERECHOS DEL INQUILINO 1.- Arrendamiento de Local de negocio 2.- Arrendamiento de