Source: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/0114-kdip1-3-4012-92-2018-1-sm
Timestamp: 2019-02-22 03:48:46+00:00
Document Index: 31344389

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 11', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'SA/Po ', 'art. 45', 'art. 46', 'art. 9']

♦ › Sprzedaż nieruchomości › 0114-KDIP1-3.4012.92.2018.1.SM
Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości (majątku prywatnego).
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 lutego 2018 r. (data wpływu 26 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku w związku ze sprzedażą nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 26 lutego 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku w związku ze sprzedażą nieruchomości.
Panią Aleksandrę C.
Panią Katarzynę B.
Panią Agatę P.
Aleksandra C. i będące jej córkami, Katarzyna B. i Agata P. (łącznie zwane dalej „Wnioskodawcami”) są:
współwłaścicielami w częściach ułamkowych nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 240,00 m2, stanowiącej działkę gruntu numer ewidencyjny 46/11, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (dalej „Nieruchomość 1”); Aleksandrze C. przysługuje udział 1/4 w jej współwłasności, a Katarzynie B. i Agacie P., udziały po 1/8; pozostały udział 1/2 we współwłasności tej nieruchomości należy do innych osób;
współwłaścicielami w częściach ułamkowych nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 414,00 m2, stanowiącej działkę gruntu numer ewidencyjny 46/9, dla której Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą(dalej „Nieruchomość 2”); Aleksandrze C. przysługuje udział 1/2 w jej współwłasności, a Katarzynie B. i Agacie P., udziały po 1/4;
Aleksandra C. nabyła udział 1/4 we współwłasności Nieruchomości 1 oraz udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 w drodze zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2005 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 15 października 2009 r. Udział 1/4 we współwłasności Nieruchomości 1 i udział 1/2 we współwłasności Nieruchomości 2 nabył w drodze zasiedzenia z tym dniem także jej mąż Jan C.
W dniu 20 czerwca 2006 r., w drodze spadku po Janie C., Katarzyna B. i Agata P. nabyły udziały we współwłasności Nieruchomości 1, wynoszące 1/8 każdy, oraz udziały we współwłasności Nieruchomości 2, wynoszące 1/4 każdy - co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu wydanym w dniu 13 stycznia 2009 r.
Nieruchomości nie są i nigdy nie były oddane do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Wnioskodawcy wykorzystywali je na cele prywatne, jako działki rekreacyjne.
Wnioskodawcy nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Również pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1 nie prowadzili działalności gospodarczej i nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Obecnie Wnioskodawcy zawarli z Sp. z o.o. (dalej „Spółka” lub „Kupujący”), zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny, przedwstępne umowy sprzedaży, w których zobowiązali się do zawarcia umów sprzedaży Nieruchomości, przy czym stroną umowy sprzedaży Nieruchomości 1 będą również pozostali współwłaściciele tej nieruchomości. Ponadto, akt notarialny, w którym zawarto ww. umowy dotyczące Nieruchomości, obejmuje także umowy przedwstępne sprzedaży dotyczące sąsiednich nieruchomości, stanowiące działki gruntu o numerach ewidencyjnych 46/10, 25/5 i 46/12 , zawarte przez Sp. z o.o. z ich właścicielami. Wnioskodawcy nie ogłaszali zamiaru zbycia Nieruchomości - to Kupujący zgłosił się do nich z ofertą ich zakupu.
Zgodnie z umowami przedwstępnymi, nie później niż na 7 dni przed terminem zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży Kupujący uprawniony jest do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu - spółki celowej (dalej „SPV”), która ma być utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w formie umowy przeniesienia praw i obowiązków, zawartej w formie aktu notarialnego przez Kupującego i SPV, na co Wnioskodawcy z góry wyrazili zgodę w umowach przedwstępnych.
Celem zakupu Nieruchomości jest realizacja przez Spółkę lub przez SPV na Nieruchomościach oraz na nieruchomościach sąsiednich inwestycji deweloperskiej - budowy obiektów o funkcji mieszkaniowej, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia, w celu sprzedaży lokali znajdujących się w tych obiektach.
uzyskanie przez Kupującego na podstawie uzyskanego od Wnioskodawców pełnomocnictwa decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
uzyskanie przez Kupującego zapewnienia nabycia sąsiednich nieruchomości, stanowiących działki gruntu nr ewidencyjny 45, 47/1, 47/2, 69/2 oraz części działki 48
Wnioskodawcy udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane, w rozumieniu z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - tytułem ich użyczenia.
Udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane będzie wykorzystana wyłącznie dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomościach, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o rozbiórce, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na Nieruchomościach.
Wnioskodawcy zobowiązani są do udzielenia Kupującemu lub wskazanym przez niego podmiotom pełnomocnictw i zgód w zakresie niezbędnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomościach, w tym decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.
Zgodnie z umową przedwstępną, w przypadku uzyskania przez Kupującego najpóźniej do dnia 31 listopada 2020 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która zezwalać będzie na wybudowanie na Nieruchomościach i nieruchomościach sąsiednich w ramach planowanej inwestycji budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i ewentualnych usług („PUMiU”) większej niż 14.500 m2, Wnioskodawcom będzie przysługiwać wynagrodzenie dodatkowe. Wynagrodzenie to stanowić będzie iloczyn określonej w umowach przedwstępnych stawki za m2 oraz każdego 1 m2 ponad wartość 14.500 m2 PUM i PUU dla Inwestycji (dalej „Wynagrodzenie Dodatkowe”) - z tym że Wnioskodawcom będzie przysługiwać jego część odpowiadają proporcjonalnie do stosunku powierzchni Nieruchomości w powierzchni wszystkich nieruchomości, na których realizowana będzie ww. inwestycja.
Czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki lub SPV po stronie Wnioskodawców powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług?
W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki lub SPV po stronie Wnioskodawców nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.
W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, w których współwłasności Wnioskodawcy posiadają udziały, jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi ona odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu. Natomiast zdaniem Wnioskodawców, w związku z planowaną transakcją nie można przypisać im statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem:
Z przywołanego przepisu wynika, że - przynajmniej w przypadku osób fizycznych - dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód (pogląd jest konsekwentnie prezentowany przez sądy administracyjne - tak m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).
Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości zostanie dokonana przez Wnioskodawców w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności zaś nie jest możliwe uznanie, iż dokonując ww. sprzedaży Wnioskodawcy będą działali w charakterze handlowców.
W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny.
Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2013 r., sygn. akt I FSK 752/12:
„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności.” (analogiczne stanowisko NSA zajął też w wyroku z dnia 11 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 314/12).
W konsekwencji „Nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności.” (wyrok NSA z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1733/11), „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Po 352/12).
Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego Kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Ponadto podkreślenia wymaga również, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych regulacji prawnych, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczeń prowadzi do stwierdzenia, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki lub SPV przez Wnioskodawców nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z treści wniosku nie wynika bowiem, aby w związku z zamiarem sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości Wnioskodawcy działali w charakterze handlowca, gdyż nie podejmowali zorganizowanych działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, działania marketingowe). Ww. Nieruchomości zostały bowiem nabyte w drodze zasiedzenia/spadku, a Wnioskodawcy nie ogłaszali zamiaru zbycia Nieruchomości - to Kupujący zgłosił się do nich z ofertą ich zakupu.
Ponadto Nieruchomości nie są i nigdy nie były oddane do korzystania innym podmiotem na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy. Wnioskodawcy wykorzystywali je na cele prywatne, jako działki rekreacyjne.
Wnioskodawcy nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Wnioskodawcy nie będą zatem występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a planowana sprzedaż stanowić będzie w takim przypadku sprzedaż ich majątku osobistego, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.
Tym samym sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki lub SPV przez Wnioskodawców nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
0114-KDIP1-3.4012.92.2018.1.SM