Source: https://www.davidzahumensky.cz/2018/04/11/smlouvy-o-uzemnim-rozvoji-v-nemecku-strucny-exkurz/
Timestamp: 2020-08-12 18:20:20+00:00
Document Index: 53773541

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 11', '§11', '§ 12', '§ 124', '§ 11']

Smlouvy o územním rozvoji v Německu – stručný exkurz | David Zahumenský
Z hlediska rozvíjejícího se tématu smluv uzavíraných mezi obcí či krajem (viz například naše příspěvky Co to jsou „smlouvy o rozvoji území“? nebo Nejvyšší soud: Obec si může s investorem sjednat finanční příspěvek na vybudování inženýrských sítí) může být zajímavý určitý exkurz do situace v Německu, kde smlouvy o územním rozvoji již mají po řadu let své pevně dané místo.
Pokud jde o německou variantu smluv o územním rozvoji (städtebaulicher Vertrag), jejich definice není nikde uvedena, a to ani ve stavebním zákonu (BauGB – Baugesetzbuch[1]). Nicméně o takovou smlouvu se jedná, vztahuje-li se na „stavební právo ve městech/obcích“ (Städtebaurecht). Tyto dohody mohou být samozřejmě propojeny a ovlivněny i soukromoprávní úpravou, jde-li např. o převod nemovitostí.
Podobně, jak je tomu v ČR, i v Německu platí, že investor na základě těchto smluv přebírá jisté náklady na projekty související s výstavbou ve městě, resp. jeho rozvojem (např. náklady na zpracování územních plánů nebo vybudování potřebné infrastruktury). Obec na druhou stranu udělí stavební právo (Baurecht), a to mj. vydáním územního plánu. Zde se ovšem nejedná a nemůže jednat ve smyslu § 1 III 2 BauGB o protiplnění, nicméně je investor povinen plnit na základě smlouvy o územním rozvoji teprve po vstupu územního plánu v platnost.
Samotná smlouva o územním rozvoji je uvedena v § 11 BauGB, ovšem to není jediné ustanovení, které by ve vztahu k této smlouvě šlo využít. Navíc i tohle ustanovení uvádí pouze jeden možný typ této smlouvy (§11 I 2 BauGB), další jsou uvedeny na různých místech BauGB, a i to jen demonstrativně (např. smlouva k provedení územního plánu – § 12 BauGB, nebo smlouva týkající se vybudování infrastruktury – § 124 BauGB).
Cílem smlouvy o územním rozvoji může být zajištění zásad územního rozvoje, určení povinnosti využití jistého území v rámci předem stanovené lhůty dle územního plánu, ujednání o výstavbě sociálního bydlení nebo zajištění bydlení pro místní obyvatelstvo, případně určení povinností souvisejících s ochranou přírody a krajiny.
Smlouvy týkající se „následných nákladů“ (Folgekostenverträge) se mohou vztahovat na náklady vybudování potřebné infrastruktury, a to včetně školních zařízení, center pro seniory, center pro mládež, pro občany apod. Samozřejmě se mohou vztahovat i na vybudování inženýrských sítí, vybudování solárních elektráren na podporu ochrany životního prostředí atd.
Tyto smlouvy pak musejí být v souladu s § 11 III BauGB uzavřeny písemně, zavazuje-li se však některá ze smluvních stran k převodu nemovitosti, vyžaduje se ověření notářem.
Ovšem při uzavírání těchto smluv se smluvní volnost obcí netýká, protože ty jsou i nadále vázány zásadou legality a vázaností základními právy, tudíž není možné na základě smlouvy o územním rozvoji dovolávat se nároku na vydání zásad územního rozvoje nebo územního plánu, které by byly v rozporu s rovnováhou mezi veřejným a soukromým zájmem. Důležité je rovněž i to, že plnění a protiplnění si musejí odpovídat (např. požadovat výstavbu školy lze tehdy, když požadavek na tuto školu souvisí s předmětnou výstavbou nových bytů). To ovšem neznamená, že by vrchnostenská rozhodnutí obce mohla být vydána na základě ekonomických zájmů bez ohledu na zákonná ustanovení (stavební povolení si nelze „koupit“).[2]
Prvním městem ve Spolkové republice Německo, které tyto smlouvy začalo od 90. let využívat, bylo zemské hlavní město Mnichov, proto se tento, tímto městem zavedený postup (sociálně spravedlivé využívání území – sozialgerechte Bodennutzung „SoBoN“) nazývá také „Mnichovská cesta“ („Münchner Weg“). Podobnou politiku pak začaly zavádět i další města, a to nejen v Německu.
Mnichov a další města totiž chtěly a chtějí vytvořit cenově dostupné bydlení i pro obyvatelstvo s nízkým příjmem, resp. střední vrstvu, a zároveň zůstat „zajímavými“ pro investory. Na druhou stranu je jakákoli výstavba výsledkem dlouhého a nákladného procesu, a to nemluvě o následném budování potřebné infrastruktury. Protože Mnichov měl mj. i kvůli prudké výstavbě a s ní spojenému plánování a budování infrastruktury v 90. letech „napjatý“ rozpočet, vytvořilo systém, ve kterém se i investoři, kteří z výstavby profitují, podílejí na předchozích, resp. navazujících nákladech. Dle údajů díky SoBoN „ušetřil“ Mnichov od roku 1994 do roku 2009 cca. 446 mil. € a získal 3,8 mil. m2 plochy pro veřejné účely, a to v rámci 119 územních plánů vydaných v souladu s principy SoBoN. V tomto období se postavilo celkem 34 940 bytů, z nich je 9 320 bytů určeno pro sociální bydlení (to je podmínka SoBoN v Mnichově[3] – min. 30%[4] bytů pro vrstvy s nízkými příjmy a vrstvu střední, a to tak, že 20% bytů jsou byty nájemní a 10% těchto bytů jsou určeny na prodej do osobního vlastnictví – uplatnění tohoto pravidla zamezuje i vzniku ghett).
Mnichovská cesta tak umožnila v době, kdy město mělo napjatý rozpočet a stejně napjatý byl i trh s byty, aby se stavěly nové byty a spolu s nimi se budovala i potřebná infrastruktura.[5] Na stránkách města pak lze najít statistiku od roku 1994 až do 12/2016. Dle ní se vystavělo 46 250 bytů, z toho 11 990 podporovaných (tj. sociálních). Dle principů SoBoN pak zůstává 30% zisku u investora a až 2/3 mohou být „odčerpány“. Na spolufinancování sociální infrastruktury se tak investoři podíleli tak, že za každý m2 nově vybudovaných bytů hradí městu od roku 2017 celkem 100 €. Investoři tak dali na sociální infrastrukturu 211,4 mil. €, dalších 237,7 mil. € bylo získáno na dopravní infrastrukturu, 130,2 mil. € na „zelené plochy“ a 49,1 mil. € na plánování a jiné náklady[6].
I když SoBoN znamená i zajištění cenově dostupného bydlení pro nízkopříjmové skupiny, má tento program i jednu slabou stránku – závaznost cen bydlení je časově omezená, zpravidla na 25 let, v Mnichově pak 40 let u bytů na městských pozemcích a 25 let na ostatních pozemcích. Počet bytů určených na sociální bydlení tak v Německu i tak stále klesá.[7]
[1] http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/BJNR003410960.html
[2] https://www.ihk-nuernberg.de/de/IHK-Magazin-WiM/WiM-Archiv/WIM-Daten/2009-09/FAQ/Was-ist-ein-staedtebaulicher-Vertrag-.jsp
[3] V jiných německých městech je to nastaveno jinak – ve Frankfurtu je to 15% bytů, v Hamburgu 30%, v Regensburgu 15% a od roku 2015 již 20%, v Düsseldorfu by tato kvóta měla být flexibilní, o všem u větších projektů min. 20%.
[4] To se má dle nejnovější novely SoBoN zvýšit na 40% (na městských pozemcích to bylo v minulosti vždy 50%).
[5] https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/bezahlbares-wohnen/sozialgerechte-bodennutzung-sobon-ein-muenchner-weg_260_188134.html
[6] https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Kommunalreferat/immobilien/sobon.html
[7] https://www.pressreader.com/austria/der-standard/20170930/283021169872124
József Madurkay