Source: https://urbicare.pt/faq/
Timestamp: 2019-04-22 14:35:36+00:00
Document Index: 104640278

Matched Legal Cases: ['artigo 1419', 'artigo 1430', 'artigo 1418', 'artigo 4', 'artigo 1436', 'artigo 1437']

FAQ - Urbicare
Quando é que existe o condomínio?
É a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal, ou seja, que o dividiu em fracções autónomas enquanto unidades independentes e partes comuns. Este documento dá-nos informações muito importantes, como é o caso de : – Composição de cada apartamento («fracção autónoma»); – Valor relativo de cada fracção em relação ao valor total do prédio, em percentagem ou em permilagem. Esta indicação é muito importante para se poder calcular quanto é que cada condómino tem a pagar das despesas comuns, como já se verá mais à frente. – Fim a que se destina cada fracção (habitação, comércio, indústria, etc) ou parte comum. O título constitutivo pode ainda mencionar outros elementos como sejam: – Regulamento do condomínio, composto por diversas regras sobre a utilização e a conservação quer das partes comuns do prédio quer das fracções; – Previsão de recurso a um compromisso arbitrai para resolver questões entre condóminos ou entre a administração e um ou mais condóminos, em substituição do recurso aos tribunais judiciais.
Documento emitido pela Câmara Municipal da área em que se situa o prédio comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais. Tratando-se de prédio construído para venda em fracções autónomas, o documento acima referido pode ser substituído pela exibição do projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal. Prova matricial feita pela apresentação da caderneta predial emitida pela repartição de finanças competente, actualizada, ou pela certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a seis meses, ou do titulo do registo conferido nos termos do art. 110° do Código de Registro Predial.
Quais os actos a realizar depois de constituída a propriedade horizontal?
Depois de constituída a propriedade horizontal, por qualquer das formas previstas na lei, é necessário proceder ao respectivo averbamento na Repartição de Finanças e na Conservatória do Registo Predial competentes.
Os elementos do título constitutivo – nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fracção bem como o fim a que cada uma se destina – só podem ser alterados se TODOS os condóminos concordarem em fazer essa modificação. Se na assembleia de condóminos não estiverem todos presentes, ou representados, mesmo assim uma deliberação pode ser tomada por unanimidade se todos os que comparecerem, e que representem pelo menos dois terços dos votos, votarem favoravelmente e os outros forem notificados, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de recepção. Os condóminos ausentes têm noventa dias, após a recepção da carta,para comunicar por escrito à assembleia o seu consentimento ou discordância. Se não responderem deve-se entender que aprovam as deliberações comunicadas. Ou seja, basta um condómino não concordar para que a alteração do título não seja possível, o que equivale a dizer que ninguém pode alterar: – A composição da sua fracção;– O valor relativo da fracção em relação ao valor total do prédio; – O fim a que a fracção se destina; se não obtiver para esse efeito uma decisão unânime na assembleia de condóminos A alteração do título só pode ser feita através de uma escritura pública, outorgada por todos os condóminos ou apenas pelo administrador em representação destes, devendo, para o efeito, apresentar ao notário a acta da assembleia onde foi decidida a alteração por unanimidade.
É possível modificar o fim a que foi destinada uma fracção?
Sim. O fim a que as fracções são destinadas, sempre que o mesmo conste do título constitutivo, poderá ser alterado desde que se verifiquem, cumulativamente, dois requisitos: um de fundo – o acordo de todos os condóminos – e um requisito de forma – a modificação deve ser titulada por escritura pública, art. 1419° do CC. A inobservância da forma legalmente prescrita torna a modificação nula, pelo que todas as alterações que assentem em mera deliberação unanimemente tomada em assembleia de condóminos são irrelevantes. Sempre, porém, que o titulo constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, para alteração do seu uso, apenas é necessária a autorização da assembleia de condóminos aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio. Convém não esquecer que, para o efeito, também é necessária a obtenção da licença de alteração de utilização a requerer à Câmara Municipal.
O que acontece se o projecto aprovado pela Câmara Municipal não coincidir com o titulo constitutivo da propriedade horizontal?
Nos termos do art. 294° do CC, o titulo constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir, a uma parte comum ou a uma fracção autónoma do edifício, destino ou utilização diferentes dos constantes no respectivo projecto aprovado pela Câmara Municipal. Neste caso, qualquer condómino poderá instaurar acção judicial, para obter decisão que declare que a fracção só pode ser usada para o fim previsto no licenciamento camarário.
Se uma determinada fracção comum, destinada, inicialmente, à casa da porteira, for arrendada a terceiro, passando a destinar-se a armazém, terá que ser alterado o título constitutivo da propriedade horizontal?
Se o título constitutivo não mencionar restrições ao uso da fracção, parece não ser necessário proceder a alterações, desde que a fracção continue a ser tratada como coisa comum, pelo que nada obsta à celebração do contrato em referência. Assim, para tal, basta que a assembleia de condóminos delibere no sentido de dar destino diferente à fracção, dado que a existência do contrato de arrendamento não colide com a continuação de tal fracção como parte comum, não havendo, por isso, alteração do fim previsto no titulo constitutivo. Isto porque a obrigatoriedade da existência de casa da porteira se destina, antes de mais, ao construtor do edifício e visa, além de aumentar a qualidade dos prédios, o benefício dos condóminos.
Sendo utilizada, para fim diverso, uma fracção com características para habitação, sem que no título constitutivo da propriedade horizontal nada se diga quanto ao fim a que se destina, haverá violação da lei?
Não. Na verdade, o simples facto de as fracções autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal reunirem características que inculcam do seu uso para determinado fim não impõe que sejam exclusivamente destinadas a esse fim, podendo ser utilizadas para qualquer finalidade não proibida, desde que o titulo constitutivo da propriedade horizontal seja omisso a tal respeito.
Se não for possível reunir a unanimidade dos votos dos condóminos para se proceder à alteração do título constitutivo, este terá que se manter inalterável?
Não. O art. 1419°, n.° 1, do CC, trata da modificação do título constitutivo da propriedade horizontal e determina, na verdade, que o mesmo pode ser alterado por escritura pública, desde que nisso acordem todos os condóminos. Mas, sempre que os condóminos não estejam todos de acordo acerca de qualquer problema que respeite ao titulo constitutivo da propriedade, poderão os tribunais, e só os tribunais, resolver essa questão, uma vez que a via da escritura pública resulta inviabilizada por inexistência daquele consenso unânime legalmente exigido.
É valida a cláusula do título constitutivo da propriedade horizontal que exige a unanimidade para toda e qualquer deliberação da assembleia de condóminos?
Não. É certo que o título constitutivo pode modelar o estatuto da propriedade horizontal, estabelecendo regras que complementem o regime legal ou dele se afastem, mas só na medida em que a lei o permita. Ora, a lei, ao estabelecer maiorias para as assembleias de condóminos poderem funcionar validamente, fê-lo formulando normas imperativas que não podem ser afastadas, designadamente, pelos interessados; trata-se de ‘jus cogens’. Só se exige a totalidade dos votos no caso do art. 1419° do CC, pois, aí, está em causa a modificação do próprio título constitutivo da propriedade horizontal. Exigir sempre a totalidade dos votos, para toda e qualquer deliberação, seria tornar ingovernável o condomínio, tendo em conta os moldes em que normalmente funcionam as assembleias de condóminos.
A assembleia de condóminos pode deliberar sobre a afectação de uma parte comum do prédio, por exemplo, o sótão, a determinada fracção autónoma, sem que todos os condóminos estejam presentes?
Não. O título constitutivo da propriedade horizontal – conjuntamente com as normas legais supletivas – é o estatuto legal do condomínio. Este estatuto, nos termos do disposto no artigo 1419.° do CC, não pode ser modificado a bel-prazer de alguns, sob pena de afectar toda a estabilidade e segurança que se pretende atribuir à propriedade horizontal. A modificação do título constitutivo tem que obter o consentimento dos condóminos; mas só isto não chega, pois a lei impõe um requisito formal que se expressa na existência de escritura pública, sob pena de nulidade absoluta (art. 220.° do CC). Ora, a deliberação que pretenda atribuir ao sótão um regime diferente do previsto no título constitutivo, sem que para tal haja unanimidade e sem se ter procedido à alteração do estatuto legal do condomínio mediante escritura pública, cai na alçada de todas estas normas cuja violação implica, necessariamente, a nulidade da deliberação que as infringe.
Consideram-se obrigatoriamente partes comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer fracção: – Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os elementos da estrutura do prédio; – Os telhados ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; – As entradas, vestíbulos, escadas e todas as passagens usuais dos condóminos; – Instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Que outras partes do prédio podem ainda ser comuns?
Desde que o título constitutivo da propriedade horizontal não diga expressamente que pertencem a uma fracção específica, para além das já referidas, podem ainda ser consideradas partes comuns: – Pátios e jardins anexos ao edifício; – Elevadores; – Dependências do porteiro; – Garagens e outros lugares de estacionamento; – E, em geral, as partes que não sejam do uso exclusivo de um dos condóminos.
Constituem deveres do condómino: – Participar nas despesas com as partes comuns do prédio – com excepção daquelas cujo uso esteja atribuído só a alguns condóminos; – Não prejudicar a segurança nem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, quer por fazer obras novas incorrectas, quer por deixar de fazer reparações necessárias; – Não destinar a fracção a usos ofensivos dos bons costumes; – Não dar à sua fracção fim diverso daquele a que é destinado; – Celebrar e manter actualizado o seguro contra os riscos de incêndio da respectiva fracção e das partes comuns do prédio; – Exercer o cargo de administrador, ou administrador provisório, quando lhe competir por lei; – Comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio, ou do seu representante, no caso de não residir no prédio; – Não praticar actos que tenham sido proibidos pelo título constitutivo ou por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição. – Quaisquer outros deveres consignados em regulamento do condomínio.
Pode um condómino, em defesa daquilo que entende ser parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal, agir isoladamente?
Sim. De acordo com o art. 1420°, n.° 1, do CC, aplicam-se as regras da compropriedade às partes comuns do prédio, quanto a pontos sobre os quais não exista regulamentação específica. Assim, cada condómino tem o direito de defender, agindo isoladamente, qualquer ofensa a uma parte comum do prédio. Veja-se, a este propósito, o art. 1405°, n.° 2, do CC, que dispõe que cada condómino pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor-lhe que esta não lhe pertence por inteiro.
Quando no título constitutivo se discriminaram as partes comuns sem se ter mencionado o sótão, pertencerá este à fracção do último andar?
Em princípio, não. Os sótãos ou vãos do telhado presumem-se comuns, desde que não estejam afectos ao uso exclusivo de um dos condóminos. O facto de no título constitutivo da propriedade horizontal se ter feito uma enumeração das partes comuns do edifício, não se tendo nelas incluídos os sótãos ou vãos do telhado, não obsta a que se considerem estas partes como comuns; a lei só obriga, de facto, a especificar no título as partes do edifício correspondentes às várias fracções, para que estas fiquem devidamente individualizadas.
Sendo o terraço de um prédio afecto ao uso exclusivo de uma fracção autónoma, o proprietário desta poderá edificar construção inovadora no dito terraço sem autorização da assembleia de condóminos?
Não. Embora afecto ao uso exclusivo da fracção em causa, o terraço onde se pretende proceder às obras é, nos termos do art. 1421°, n.° 1, al. b), do CC, imperativamente comum e como tal sujeito ao regime da compropriedade. Daí que o direito de sobre ele construir pertença a todos os condóminos e não, apenas, ao proprietário da fracção a que porventura esteja afectado, ainda que o seja em regime de exclusividade. Para além do exposto e se se pretender implantar tal construção em parte comum, a obra inovadora só poderá ter lugar, desde que se mostrem preenchidos os requisitos do art. 1425° do CC, tais como a aprovação pela maioria dos condóminos, expressa em assembleia, devendo essa maioria representar, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e, ainda, a inexistência de prejuízo para utilização, por parte de qualquer condómino, tanto das coisas próprias como das comuns.
Carece de autorização dos demais condóminos a instalação de uma chaminé de fogão de sala que atravesse a placa de cobertura e o telhado?
Sim. Há partes do edifício que são imperativamente comuns e partes que só o são presuntivamente (art. 1421°, n.°s 1 e 2, do CC). Entre as primeiras incluem-se os telhados, bem como os terraços de cobertura. Nas segundas incluem-se os vãos do telhado (sótão ou águas-furtadas), a não ser que, através do título, lhes tenha sido dada autonomia ou tenham sido afectadas (também através dele) ao uso exclusivo de algum condómino. Daqui resulta que a placa de cobertura que subjaz ao telhado não é propriedade exclusiva do condómino proprietário da última fracção do prédio, não obstante servir-lhe de cobertura. Deste modo, sendo comum o telhado e a placa onde o mesmo se apoia, carece de autorização dos condóminos a instalação da referida chaminé. Tal construção constitui uma inovação, nos termos do art. 1425° do CC, pelo que se exige a aprovação da maioria dos condóminos representativa de dois terços do valor total do edifício e que a referida instalação não prejudique a utilização, por parte de alguns dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns.
Que obras pode o condómino realizar na sua fracção?
Todas as obras que representem uma inovação no prédio, incluindo aquelas que modifiquem a sua linha arquitectónica ou o seu arranjo estético, só podem ser realizadas se forem autorizadas por uma maioria de 2/3 dos votos do valor total do prédio. Qualquer condómino pode juntar duas ou mais fracções do mesmo prédio, desde que sejam contíguas, sem que seja necessária a autorização dos restantes condóminos. No entanto, não se pode dividir uma fracção em duas ou mais, a não ser que o título constitutivo assim o permita ou, então, se todos os condóminos, sem excepção, autorizarem. É necessário ter em conta que, independentemente de ser ou não necessária, a aprovação pelos condóminos das obras na fracção, algumas obras que impliquem alterações devem ser previamente licenciadas pela Câmara Municipal respectiva. Não poderá nunca ser alterado o uso das fracções sem o acordo de todos os condóminos e a respectiva licença camarária.
Numa fracção que, no título constitutivo, está afecta ao exercício do comércio, pode fazer-se reparação de automóveis?
Não. Constando da escritura de constituição da propriedade horizontal que determinada fracção autónoma do prédio se destina a comércio não pode, o seu titular, utiliza-la no exercício de industria de reparação de peças de automóveis, pois incorre no ilícito previsto na al. c) do n.° 2 do art. 1422° do CC, sendo irrelevante que o art. 230° do Código Comercial designe tal actividade como comercial.
Será que a instalação, numa fracção destinada a escritório, de um centro de cuidados médicos e serviços de enfermagem traduz uso diverso do fim a que, pelo título constitutivo do regime da propriedade horizontal, ela se destinava?
Sim. A declaração constante do título constitutivo relativa ao destino das fracções do prédio vale com o sentido de um declaratório normal, colocado na posição do real declaratório que se possa deduzir desse título constitutivo. Significa isto que a interpretação de tal declaração deve assentar no significado normal e corrente das expressões nela usadas. Na acepção normal e comum, a palavra ‘escritório’ designa o lugar onde se exercem actividades administrativas, burocráticas, de negócios e similares. Assim, parece que, ainda que abranja o exercício de profissões liberais, excepciona o da medicina com o âmbito referido.
Se o proprietário de uma fracção destinada a garagem a arrendar como armazém, os restantes condóminos podem opor-se?
Sim. Se no título constitutivo da propriedade horizontal o fim a que foi destinada a referida fracção foi o de garagem, esse fim tem que ser respeitado. Como tal, o contrato de arrendamento é ineficaz em relação aos condóminos que não o outorgaram, podendo, qualquer deles, pedir judicialmente a declaração dessa ineficácia e a cessação imediata da utilização da fracção para fim diverso do inicialmente previsto.
O dono de uma fracção correspondente a aparcamento, destinada à utilização pelo público em geral, pode impedir que a mesma seja utilizada gratuitamente?
Numa primeira análise seríamos tentados a dizer que sim, uma vez que a lei determina que o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem. Mas não se pode esquecer que estes direitos devem ser exercidos dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas, e a lei proíbe, ao condómino, dar à fracção autónoma uso diverso do fim que lhe está destinado. Ora, se a referida fracção se destinar à utilização pelo público em geral, gratuitamente, tendo assim funcionado logo que o edifício obteve licença de habitabilidade, o seu proprietário tem que deixar realizar o seu destino ou finalidade. A não rentabilização de um bem é uma mera contingência da sua administração. Desta feita, o dono do aparcamento ao impedir o acesso do público, por tal constituir um ónus pesado ao seu direito de propriedade, está a violar o disposto no art. 1422°, N° 2, al. c), do CC.
Um lugar de garagem, constitutivo de fracção autónoma, poderá ser tapado?
A resposta não está isenta de alguma controvérsia, na medida em que há quem entenda que, se o lugar de garagem constituir uma fracção autónoma, o mesmo não deverá ser, apenas, delimitado por marcações no pavimento. Não obstante, é normal verificarmos a existência de garagens constitutivas de fracções autónomas com uma simples marcação no pavimento. Assim, quer-nos parecer que, estando cada condómino sujeito às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis, a eventual tapagem do seu espaço de garagem terá de respeitar rigorosamente os direitos dos demais condóminos, ou seja, com a operação de vedação do espaço de parqueamento o condómino terá que respeitar rigorosamente os riscos do pavimento para que não resulte impedido ou dificultado o acesso dos demais condóminos aos respectivos locais. Ressalva-se, todavia, a questão da iluminação da garagem; se com a tapagem dos lugares, as entradas de luz natural ficarem obstruídas ou não iluminarem os corredores de passagem ou certos lugares privativos, tal operação não será lícita.
Os condóminos, quando executam obras nas suas fracções autónomas, estão obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções?
Sim. Nos termos do art. 1422° do CC, ‘os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis’. Assim sendo, deve igualmente entender-se que os titulares das fracções autónomas, quando executem obras em partes do prédio que lhes pertençam em propriedade exclusiva (pátios, jardins, garagens, etc), são obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções (Cfr., por exemplo, o art. 1360° do CC).
O proprietário de um andar e de um sótão destinado a arrumações poderá fazer obras no sentido de o tornar habitável?
Na medida em que se trata de obras na fracção do condómino, isto é, de sua propriedade exclusiva, há que considerar duas hipóteses: Em primeiro lugar, há que referir que, se as pretensas obras implicarem a elevação do telhado com a consequente invasão do espaço aéreo sobrejacente às mesmas, não poderão ser efectuadas sem a autorização dos restantes condóminos. Em segundo lugar, há que esclarecer que, se as referidas obras alterarem a linha arquitectónica do edifício, também será necessária a autorização da assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços do valor do prédio. Ainda que não se verifique qualquer das referidas hipóteses e a não ser que o título constitutivo da propriedade horizontal fosse omisso em relação ao fim do sótão, caso em que bastaria a autorização da assembleia aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio, com certeza que tais obras vão implicar a alteração daquele título, pelo que se torna sempre necessário o acordo de todos os condóminos.
Como reagir face a uma apropriação indevida das partes comuns?
Além do administrador, e independentemente da deliberação da assembleia geral, qualquer condómino, agindo individualmente, tem legitimidade para praticar actos conservatórios e para pleitear em juízo nos processos que tenham por objecto ofensas a bens comuns integrados na propriedade horizontal, mesmo que o demandado seja, também, condómino.
Em que condições se pode fazer obras nas fracções autónomas que afectem as partes comuns?
Será necessária uma deliberação da assembleia de condóminos. Para tal o condómino interessado deverá dirigir-se ao administrador do condomínio e solicitar-lhe que proceda à convocação de uma assembleia de condóminos para deliberar sobre a realização das referidas obras. Caso a assembleia rejeite a proposta, restará ao condómino requerer judicialmente a necessária autorização.
É lícita a ocupação do espaço aéreo de um logradouro particular com uma construção que o sobrevoa?
Não. Quer se considere esse espaço aéreo sobrejacente ao logradouro de uma fracção como propriedade exclusiva do condómino, quer se considere como sendo comum a todos os condóminos, o que nos parece mais acertado, tal construção será ilícita. Todavia, há que atender ao preceituado no n.° 2 do art. 1344.° do CC, segundo o qual tal ocupação poderá ser considerada legítima se, objectivamente, não se registar qualquer interesse do proprietário ou proprietários em a impedir. Caberá à parte interessada na construção fazer prova da inexistência de tal interesse, que terá que ser, obviamente, um interesse legalmente protegido. Caso o não faça, nem obtenha autorização para o efeito, a construção será ilícita, cabendo ao condómino ou condóminos o direito de ser restituído ao gozo pleno do seu direito, o que implica a demolição de tudo o que foi construído naquele espaço aéreo.
Pode o condómino que é proprietário de uma fracção autónoma com terraço construir uma coberta no mesmo?
Em princípio não. Na verdade, o proprietário exclusivo, isto é, não sendo comproprietário, não está sujeito a limitações de carácter estético, funcional ou de utilização da sua propriedade, ressalvada a de carácter geral e que se aplica também aos condóminos. O condómino, pelo contrário, como utente de uma unidade predial, terá de sofrer limitações para que os outros utentes não vejam sacrificados os seus interesses legítimos. É que a pessoa que adquire a sua fracção autónoma decide-se, também, pela estrutura, estética e funcionalidade do prédio e das outras fracções e adquire uma expectativa jurídica no sentido de que todos esses elementos se manterão estáveis. Por isso o art. 1422°, n.° 2, do CC impõe aos condóminos obrigações de conteúdo positivo e restrições de natureza imperativa. Pelo exposto, a construção de uma cobertura em parte descoberta de uma fracção autónoma, na medida em que pressupõe o prejuízo da linha arquitectónica do edifício, se não tiver sido previamente autorizada em assembleia de condóminos, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, constitui uma violação do disposto no art. 1422°, n.° 2, al. a), do CC, sendo a sanção para esta infracção a demolição da obra nova, porque só deste modo se repõe a situação anterior.
É possível arrendar a casa da porteira, que consta do título constitutivo da propriedade horizontal como parte comum? Se sim, qual deve ser o destino do rendimento dessa fracção?
Desde que no título constitutivo se diga apenas que a referida fracção é parte comum, não impondo qualquer restrição ao seu uso, é perfeitamente possível que a assembleia de condóminos delibere no sentido de a arrendar. Quanto ao destino a dar às rendas, estas não podem ser afectadas às despesas do condomínio, a menos que haja uma deliberação da assembleia de condóminos nesse sentido com o apoio unânime dos condóminos.
O proprietário de duas fracções correspondentes a garagens de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal poderá anexá-las sem autorização dos restantes condóminos?
Pode. Efectivamente não carece de autorização dos restantes condóminos a junção numa só de duas ou mais fracções contíguas do mesmo edifício. Tratando-se, como é o caso, de fracções correspondentes a garagens ou arrecadações, a contiguidade das fracções pode mesmo ser dispensada. Nestes casos, os condóminos que juntaram as fracções deverão introduzir a correspondente alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, através de escritura pública que deverá ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias, após a sua celebração.
É necessária a autorização da assembleia para que um condómino possa unir duas divisões da sua fracção, derrubando, por consequência, uma parede divisória?
Em primeiro lugar, importa salientar que as paredes-mestras, onde se podem incluir as interiores, desde que pertençam à ossatura do prédio, não podem ser livremente alteradas ou eliminadas. Já as interiores, como divisórias, em princípio, poderão ser objecto de alteração ou até de eliminação, desde que, evidentemente, tal não vá afectar a segurança do prédio. Há que apurar se a obra realizada pelo condómino, na sua fracção, se projecta ou não, directa e imediatamente, em concreto prejuízo para o edifício, visando, assim, pôr em causa a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Desta forma, provando-se que o derrube de parte de uma parede, que separava dois compartimentos, põe em causa a segurança do edifício, fazendo perigar toda a construção, há que concluir que tal actividade cai sob alçada da al. a) do n.° 2 do art. 1422° do CC, o que significa que está vedado ao condómino executar tal pretensão.
Pode a garagem ou arrecadação ser alienada separadamente? Mesmo a um estranho ao condomínio?
Sim. O direito de alienação representa uma das possibilidades do proprietário. Assim, se a garagem ou arrecadação em causa constituírem fracções autónomas, nada impede que sejam alienadas a pessoas distintas. Uma vez que os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação das fracções, o proprietário poderá vendê-las, quer a outro condómino, quer a terceiros estranhos ao edifício.
Quais são os tipos de despesas de um condomínio?
a) despesas de utilização (ou de «fruição») Estas são todas as despesas que se prendem com o dia a dia do prédio, com os custos que resultam da utilização das partes comuns. É o caso do pagamento da luz, da água e saneamento das partes comuns do prédio, de pequenas reparações como substituição de lâmpadas e vidros, da compra de artigos de limpeza, de material necessário à gestão do condomínio (recibos, livros, correspondência).
b) pagamento de serviços de interesse comum Este tipo de despesas também tem a ver com a utilização das partes comuns, mas neste caso em vez de se tratar de compras, fala-se na remuneração de pessoas ou empresas que tenham contratos de prestação de serviços com o prédio. É o caso da companhia de seguros, da porteira, do jardineiro, do guarda-nocturno, das empresas com contratos de manutenção de instalações mecânicas, como os elevadores, bombas de água, exaustores de fumo, condutas de lixo e mecanismos de abertura de portões.
c) despesas de conservação As despesas de conservação são substancialmente diferentes das que foram referidas acima. Neste caso, já não estão em causa os encargos necessários no dia a dia, mas antes todas aquelas obras e reparações que se têm de fazer para o prédio não se degradar. Estão nesta situação a limpeza e pintura das fachadas e de outras partes comuns, a reparação de algerozes, a substituição de canos, a substituição do mecanismo dos elevadores, etc. De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, devem ser feitas obras de conservação no prédio de 8 em 8 anos.
d) despesas com inovações Sempre que se juntarem ao prédio elementos novos que até à data não existiam, falamos de INOVAÇÕES. É o caso da instalação de uma antena parabólica, intercomunicadores da porta do prédio para os andares, colocação de portas de acesso ao exterior do prédio para a caixa das escadas, substituição integral de instalações ou equipamentos por imposição de novos regulamentos da construção, etc.
Quem paga as despesas das partes comuns?
Se não houver disposição em contrário (por exemplo, no título constitutivo da propriedade horizontal, no regulamento do condomínio ou em deliberação da assembleia), as despesas necessárias para a conservação e utilização das partes comuns do prédio e ao pagamento de serviços de interesse comum são suportadas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções, que está indicado no título constitutivo. No entanto, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, podem – mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada SEM OPOSIÇÃO por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio – ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou, então, em proporção à respectiva utilização desses serviços por cada um, desde que devidamente especificados e justificados os critérios que determinaram essa escolha. No que diz respeito às despesas relativas a elevadores, lanços de escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos, só as deve pagar quem efectivamente se serve dessas partes comuns. Em principio, só os próprios proprietários é que são responsáveis pelo pagamento do condomínio, mas pode acontecer que numa fracção arrendada seja o inquilino a pagar unicamente as despesas de utilização e de serviços de interesse comum, desde que tenha sido especificado no contrato de arrendamento, pois essa possibilidade é autorizada pela própria lei do arrendamento urbano. Quanto às obras de inovações no prédio, mesmo quem não concorde com essa despesa deve pagar a sua parte, podendo, todavia, recorrer para o Tribunal e se o Juiz vier a decidir que a obra em causa não era necessária e pode ser considerada desproporcionada em relação ao próprio prédio, concederá então o direito a reaver o pagamento efectuado. Se isso acontecer, o condómino que não pague as despesas não pode beneficiar da inovação, a menos que, posteriormente, decida usufruir da mesma devendo para o efeito pagar a quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
Como custear as obras nas partes comuns?
O Fundo Comum de Reserva é obrigatório por lei e é constituído pelas comparticipações de todos os condóminos para ajudar a pagar as obras de conservação que seja preciso realizar no prédio. A assembleia é que fixa o valor que cada condómino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas despesas correntes do condomínio e deve ser depositado em conta bancária. A contribuição do condómino para o Fundo deve ser incluída no pagamento da quota do condomínio, por razões de simplicidade. No entanto, cabe ao administrador ter o cuidado de separar os valores das duas verbas de modo a depositá-las em duas contas diferentes: o que diz respeito à quota para o fundo de maneio do condomínio deve ser depositado numa conta de utilização corrente e a parcela correspondente às entregas para o Fundo deve ser depositada noutra conta aberta especialmente para esse fim.
O que é a conta poupança-condomínio?
O montante depositado no Fundo Comum de Reserva pode ser aplicado numa CONTA POUPANÇA-CONDOMÍNIO sob a forma de depósito a prazo com a duração mínima de 1 ano renovável, se a assembleia assim o entender. O saldo desta conta só pode ser mobilizado pelo administrador ou por qualquer condómino autorizado pela assembleia, exclusivamente para acorrer à realização, nas partes comuns, de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, desde que estas últimas tenham sido determinadas pelas autoridades administrativas, e, desde logo, garante a concessão de um empréstimo ao condomínio titular da conta há mais de 3 anos.
Como gerir o dinheiro do condomínio?
A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias: – Uma conta de depósito à ordem para pagamento das despesas correntes de utilização e de serviços comuns, onde deverão ser depositadas as quotas pagas pelos condóminos e, eventualmente, outras receitas que o condomínio possua; – Outra conta para o Fundo Comum de Reserva, preferencialmente um depósito a prazo sob a forma de Conta Poupança-Condomínio, destinada a financiar as despesas de conservação do prédio e, eventualmente, obras com inovações que a assembleia decida financiar através do Fundo.
Os direitos dos vários condóminos em relação às partes comuns são iguais?
Nos termos do n° 2 do art. 1403.° do CC, os direitos (ou quotas) dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo. Quando, portanto, o título constitutivo da propriedade horizontal for omisso a respeito do valor das quotas, cada uma delas é expressa por um número fraccionário, tendo por numerador uma unidade e por denominador o número dos consortes. É esse número fraccionário que exprime, em princípio, a proporção em que os diversos condóminos participam nas vantagens e encargos da coisa (art. 1405.°, n° 1, do CC).
A partir de que momento é exigível o pagamento dos encargos do condomínio?
O pagamento é exigível no prazo estabelecido na acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum.
Se um condómino se recusar a pagar as despesas de conservação ou fruição das partes comuns, há alguma forma de o obrigar a pagar?
Sim. Neste caso o administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referentes aos montantes deliberados em assembleia à conservação e fruição das partes comuns ou ao pagamento de serviços de interesse comum. Para tanto, bastará utilizar a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver determinado o pagamento da respectiva quantia, que funcionará, apenas quanto às despesas deliberadas, como título executivo. Actualmente é portanto muito simples actuar contra um condómino que não paga as contribuições a que está obrigado com o condomínio. Basta o administrador tirar uma fotocópia autenticada da acta da assembleia que tiver decidido o valor das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e utilização das partes comuns, e recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma acção executiva no tribunal judicial da área contra o condómino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido.
Um condómino que seja proprietário de uma fracção, com entrada privativa, destinada ao comércio, está obrigado a participar nas despesas relativas à porteira?
Sim. Nas despesas de conservação e fruição incluem-se os encargos com o pagamento de serviços prestados pelos porteiros. Na verdade, compete a estes, entre outras funções, efectuar a vigilância do prédio, fiscalizando a entrada de estranhos, não permitindo que o sujem ou deteriorem; tomar conta e providenciar no caso de incidentes anormais e, em geral, cumprir o que determinam as posturas municipais e legislação conexa, com a finalidade de evitar danos no edifício ou incómodos para os seus utentes, tento nos períodos de trabalho como nos de descanso. Assim, o condómino, proprietário de uma loja que dispõe de uma entrada privativa sem ligação com as entradas comuns só edifício, não está dispensado da obrigação de contribuir para as despesas com a porteira, tal como os demais condóminos, atentas as funções e os serviços desempenhados por ela.
Os encargos relativos aos espaços de garagem afectos ao uso exclusivo de cada um dos condóminos devem ser fixados em razão da fruição dos mesmos ou do valor das fracções?
Os espaços de garagem, se constarem do título constitutivo como parte comum, embora afectados ao uso exclusivo de cada um dos condóminos, estão sujeitos ao regime aplicável aos encargos de conservação e fruição das partes comuns. Pelo exposto, tais despesas deverão, em princípio, ser pagas na proporção do valor da permilagem inerente à fracção ou fracções autónomas de que cada condómino é proprietário. Não obstante, desde que tal disposição conste do regulamento de condomínio, aprovado, sem oposição, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, poderá estipular-se que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da respectiva fruição. Neste caso, deverão ser especificados e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
Será que o novo proprietário de uma fracção pode exigir do antigo proprietário quantias relativas a obras de conservação do edifício, orçamentadas antes mas executadas depois deste ter vendido a fracção? O que fazer se o vendedor omitiu tal informação?
Salvo a transferência contratual de tal obrigação para terceiros (p. ex. arrendatários), os encargos de conservação e fruição das partes comuns de um edifício devem ser pagos pelos proprietários das fracções constituídas do imóvel. Pelo exposto e para saber quem deverá proceder ao pagamento das referidas obras é importante saber se, no momento da outorga da escritura de compra e venda, o vendedor já estava a dever ao condomínio a quantia necessária para proceder às reparações. Assim, se quando a escritura de compra e venda foi celebrada o vendedor ainda não devia tal quantia ao condomínio, o responsável pelo pagamento deverá ser o novo adquirente da fracção. Contudo, se a omissão de tal informação por parte do vendedor foi propositada, quer-nos parecer que o comprador poderá anular o negócio caso prove que se tivesse tido conhecimento da real situação do imóvel não teria adquirido a fracção. Neste caso, o comprador poderá, ainda, instaurar contra o vendedor, procedimento criminal pela prática de um crime de burla, caso se verifiquem os pressupostos deste tipo legal de crime. Nesta última hipótese, o pedido de reembolso da quantia em questão poderá ser requerido no próprio processo-crime, como pedido de indemnização cível.
As obras de impermeabilização de um terraço de cobertura, ainda que destinado ao uso exclusivo de um condómino, devem ser exclusivamente custeadas por este?
Não. Ainda que um terraço sirva, exclusivamente, alguns condóminos, não deixa de ser parte comum do condomínio (cfr. art. 1421°, n.° 1, al. b), do CC). Por este motivo e desde que a necessidade das obras não tenha sido originada pelo uso indevido de tais condóminos hajam feito do referido terraço e dado que se trata de despesas relativas a obras em partes comuns, a regra básica consiste no pagamento, pelos condóminos, na proporção do valor das suas fracções (art. 1424°, n.° 1, do CC). Será de aplicar p n.° 3 do art. 1424° do referido diploma, segundo o qual as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Não. As obras de impermeabilização da placa de cobertura (de que o terraço é a face superior) devem ser suportadas pelos condóminos, nos termos do n.° 1 do art. 1424° do CC, uma vez que no nosso orçamento jurídico o princípio que rege a comparticipação nas despesas de conservação das partes comuns e não o princípio da utilidade e, no caso em análise, o que está em causa são obras em bens comuns feitas no interesse comum.
Sendo as varandas partes comuns de um prédio, servem ou não, exclusivamente, cada um dos condóminos? Qual a relevância deste facto para efeitos de comparticipação nos encargos de conservação e fruição?
As varandas são componentes da própria fachada do edifício em que se inserem. Sem elas, quando existem, o edifício não está completo e os condóminos não podem retirá-las, já que isso alteraria a estrutura do próprio prédio. O facto de a varanda ser utilizada, apenas, pelos condóminos da fracção autónoma a que está directamente ligada não significa que a varanda – como tal – esteja ao serviço exclusivo dele, visto que, sendo parte comum da própria fachada, está, também, ao serviço de todos os outros condóminos. O que está ao serviço apenas de cada um dos condóminos é a base da varanda a que tem acesso. É a sua parte interior. A parte de fora está tanto ao serviço dele como de todos os outros condóminos. Ora, pretendendo-se realizar obras nas varandas, destinadas a reparar fendas pronunciadas que atingem o exterior das mesmas e provando-se que tais fendas resultaram não do uso normal, mas de deficiências na construção das paredes externas e de degradação causada por intempéries, lógico é concluir que, tanto jurídica como moralmente, devem comparticipar nas despesas de reparação todos os condóminos, na proporção do valor das suas fracções (art. 1424°, n.° 1, do CC).
É legitimo a um condómino, proprietário de uma fracção que vem sofrendo infiltrações de águas pluviais provenientes de uma parte comum, não efectuar o pagamento da sua contribuição para os encargos de conservação e fruição do edifício?
Sim. Quando se vem exigir a um condómino a sua comparticipação nas despesas do condomínio, ou quando este pretende que o administrador do condomínio repare determinado defeito que lhe tem causado danos, estamos perante obrigações ‘propter rem’, ou seja, obrigações a que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real. Será que, por estarmos perante obrigações desta natureza, é de afastar liminarmente a invocação da execução do não cumprimento? Parece que não, dado que a excepção de não cumprimento aparece-nos fundamentalmente como um afloramento do princípio de boa-fé, segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade. Assim sendo, é de admitir que o condómino não efectue o pagamento da sua contribuição para as despesas necessárias à fruição e conservação das partes comuns enquanto o condomínio, representado pelo administrador, não proceda à reparação do defeito existente numa parte comum, gerador de danos para aquele.
Os encargos com as escadas deverão ser repartidos apenas pelos condóminos que efectivamente as utilizam?
Não. Qualquer condómino cuja fracção está objectivamente em condições de ser servida pelas partes comuns, como é o caso das escadas, só porque delas se não quer servir, não está isento da responsabilidade dos encargos da sua conservação. Assim, se a reparação ou manutenção incidir no lanço que liga o rés-do-chão ao 1° andar, as despesas que a mesma implicar recairão sobre todos os condóminos das fracções situadas no 1° andar e nos andares superiores, e assim sucessivamente, dado que o rés-do-chão não está, em princípio, em condições objectivas de ser servido pelas escadas.
Será legítimo estipular que os encargos do condomínio relativos aos ascensores sejam superiores para os donos das fracções mais elevadas?
Sim. Efectivamente, a estipulação de comparticipação nos encargos com o ascensor de um edifício poderá ser convencionada entre os seus condóminos dessa forma, e tal convenção é válida desde que a mesma especifique e justifique, claramente, os critérios que determinam a imputação dos mesmos. Na lei portuguesa, a regra relativa à repartição dos encargos de conservação e fruição das partes comuns de um edifício em propriedade horizontal é a do pagamento em proporção do valor das suas fracções, isto é, em função da permilagem ou percentagem relativa a cada fracção tal como se encontra estipulada no título constitutivo da propriedade horizontal. Esta regra, contudo, prevalecerá apenas se não existir convenção em contrário, aprovada, sem oposição, pela maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
O proprietário de um apartamento situado no rés-do-chão de um prédio que tem elevador deve pagar os encargos de condomínio relativos ao elevador mesmo que o não utilize?
Não. Efectivamente se o elevador não facultar, também, o acesso a garagens ou arrecadações que constituam parte da referida fracção localizada no rés-do-chão, o proprietário não é obrigado a comparticipar nos encargos inerentes. Há, contudo, que ressalvar a hipótese de a mesma fracção localizada no rés-do-chão ter a sua garagem ou arrecadação em piso superior ou inferior, dado que, se esses anexos se encontrarem em condições de ser servidos pelo elevador, ainda que o seu proprietário não o utilize, terá que comparticipar nas respectivas despesas.
Quem é o responsável pelo pagamento do salário devido ao porteiro?
Nos termos do n.° 1 do art. 1424° do CC, as despesas com o pagamento de serviços de interesse comum – e dúvidas não podem existir quanto à natureza dos serviços prestados pelo porteiro do prédio – são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. Cabe ao administrador, em princípio, a cobrança de cada um dos condóminos da quota-parte que lhes couber para manutenção dos serviços. Resulta do exposto que é sobre o administrador que recai a obrigação de pagar ao porteiro o ordenado a que este tenha direito, dada a natureza que já se lhe assinalou de despesa comum.
O que é um fundo comum de reserva? A sua constituição é obrigatória?
O fundo comum de reserva é constituído por uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da quota-parte das despesas do condomínio que cabe, a cada condómino, custear. O fundo em referência é destinado a financiar as despesas de conservação ou reparação extraordinária do edifício ou conjunto de edifícios. O fundo comum de reserva, cuja constituição é obrigatória, deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração. Este fundo poderá, caso haja deliberação nesse sentido da assembleia de condóminos, revestir a forma de uma ‘conta Poupança-Condomínio’.
É possível transferir para o arrendatário de uma fracção a obrigação de pagar as despesas correntes do condomínio?
Sim, se houver acordo entre o proprietário da fracção e o seu arrendatário, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício, bem assim como o pagamento de serviços de interesse comum, podem ficar a cargo deste último, desde que as mesmas se reportem a edifícios cujas fracções autónomas se encontrem devida e legalmente constituídas em propriedade horizontal. Para o efeito e sob pena de nulidade, tal acordo deve constar de documento escrito, seja o próprio contrato de arrendamento ou um aditamento a este assinado pelo arrendatário, no qual deverão encontrar-se especificadas as despesas que as partes pretendem que fiquem a cargo do arrendatário. Tal especificação poderá ser feita por remissão para o regulamento da propriedade horizontal, que deverá encontrar-se anexado ao contrato, ou expressamente, mencionado, designadamente, a natureza dos encargos, a forma de proceder à determinação do seu montante e o seu limite máximo. Em alternativa à especificação supra, as partes poderão fixar uma quantia a pagar mensalmente. Num caso ou noutro poderão ser previstas cláusulas de actualização para os montantes fixados, bem assim como as datas de vencimento de tais pagamentos, dado que, salvo disposição em contrário, estas se vencerão no final do mês seguinte ao da comunicação, que o senhorio deverá fazer ao arrendatário de tudo o que releve relativamente à obrigação assim assumida, devendo o pagamento ser efectuado com a renda subsequente.
Se o arrendatário de uma fracção, para o qual foi transferida a obrigação de pagar os encargos do condomínio não cumprir, será que o pagamento poderá ser exigido ao proprietário da fracção?
Sim. Efectivamente, ainda que tenha sido estabelecida contratualmente, entre o proprietário e o arrendatário da fracção, a transferência, para este último, da obrigação de pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e os inerentes serviços de interesse comum, se este deixar de cumprir, o pagamento deverá ser feito pelo proprietário. Muito embora, tal solução possa parecer um pouco injusta deve esclarecer-se que tal acontece porque entre o proprietário da fracção e o condomínio, constituído por escritura e registado como tal na Conservatória do Registo Predial, existe uma ‘relação real’ quem como tal, tem eficácia erga omnes. Diversamente, a relação obrigacional originada por um contrato de arrendamento, em princípio, só é eficaz entre as partes que assinam tal contrato. Pelo exposto, o responsável, perante o condomínio será sempre o proprietário da fracção, muito embora, por força do contrato celebrado este possa exigir do seu arrendatário o reembolso das quantias pagas ao condomínio que tivessem sido transferidas contratualmente para a responsabilidade deste.
É possível afectar receitas do arrendamento de uma fracção ou parte comum ao pagamento de despesas de condomínio?
Em princípio não. As receitas provenientes do arrendamento de uma parte comum do imóvel não podem ser afectadas ao pagamento de despesas do condomínio sem que todos os condóminos concordem com essa deliberação. Isto porque cada condómino tem um direito de propriedade sobre uma parte dessas receitas, proporcional à sua quota na propriedade, que não pode ser violado.
O que são inovações?
Por inovações devem entender-se as alterações introduzidas na substância ou na forma das partes comuns de um edifício em propriedade horizontal e as modificações quanto à afectação ou destino da mesma. Distinguem-se da simples reparação ou reconstituição das coisas que vise repô-las no seu estado primitivo de utilização. A inovação tem que ser uma obra destinada a melhorar as partes comuns, uma obra de interesse colectivo. A lei estipula que as obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio. Porém, a assembleia de condóminos não pode aprovar inovações nas partes comuns que prejudiquem a utilização de alguns dos condóminos, tanto das suas coisas próprias como das coisas comuns. De entre as obras inovadoras mais frequentes destacam-se: a montagem de uma antena parabólica ou de painéis solares, a instalação de elevador, as instalações gerais de aquecimento, ar condicionado, a transformação de uma garagem em lojas, o alargamento da porta de entrada, etc.
É possível fazer obras que alterem a traça exterior do prédio?
Sim. Actualmente essa alteração é possível sendo para tal necessária a prévia autorização da assembleia de condóminos aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Quais as condições exigidas para que um condómino possa edificar obra nova na sua fracção autónoma?
Depende da obra em questão. Se as inovações não prejudicarem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, nem contrariarem as proibições impostas no titulo constitutivo e as deliberações da assembleia aprovadas sem oposição, o proprietário da fracção poderá livremente realizá-las sem interferências dos restantes condóminos. Tratando-se de obras proibidas por lei e pelo titulo constitutivo, será necessário o consentimento dos restantes condóminos, bastando, para tal, a maioria de dois terços do valor total do prédio, e que a norma proibitiva não proteja interesses de ordem pública.
Tendo, um condómino, edificado obra inovadora na sua própria fracção autónoma e sendo aquela ofensiva dos direitos dos restantes condóminos, têm estes legitimidade para propor a competente acção?
Sim. Os condóminos podem sempre pleitear em juízo em defesa de interesses do condomínio, tanto no que respeita à sua fracção, como às partes comuns do prédio, como decorrência lógica da natureza jurídica da propriedade horizontal. A assembleia de condóminos não tem que se pronunciar sobre quaisquer iniciativas dos titulares das fracções em defesa dos direitos que lhes cabem, mas, sim, deliberar sobre a administração das partes comuns do prédio. E o administrador só pode agir em juízo no exercício das suas funções ou quando em representação dos condóminos, se a assembleia lhe conferir autorização para tal. Todavia, essa intervenção e essa autorização apenas respeitam às partes comuns, donde ser-lhe defeso reagir contra inovações abusivas de qualquer condómino no âmbito e limites da sua própria fracção. Assim sendo, os condóminos ofendidos têm legitimidade para tomar as providências necessárias à salvaguarda dos seus interesses, o que inclui a legitimidade activa para intentar a competente acção.
Um condómino que se sinta prejudicado pela realização de inovações em parte comum do prédio pode pedir uma indemnização?
Não. A efectuação de inovações nas partes comuns do prédio carece de autorização da maioria de dois terços do valor total do prédio, e, mesmo assim, essas inovações não podem prejudicar a utilização, por parte de qualquer condómino, tanto das coisas próprias como das coisas comuns. A sanção aplicável às inovações que não preencham estes requisitos é a sua demolição, com a reposição do prédio no estado anterior. Num caso destes a restituição natural não pode ser substituída por indemnização em dinheiro, pois que a afectação das partes do prédio ao fim respectivo é do interesse de todo o condomínio e daí que as regras dos art. 566° e 829° do CC não tenham aplicação.
A aprovação das inovações levadas a cabo nas partes comuns de um prédio terá de ser obtida na assembleia de condóminos?
Sim. Os art. 1430° a 1432° do CC regulamentam de forma pormenorizada a formação da vontade dos condóminos quanto à administração das partes comuns. À face da nossa lei, as deliberações têm de ser tomadas colegialmente, isto é, em reunião em que intervenham ou possam intervir os diversos condóminos. Daí resulta a necessidade de a assembleia dos condóminos deliberar sobre qualquer inovação nas partes comuns não bastando qualquer aprovação feita fora dela, ainda que por documento escrito e devidamente assinado. De resto, não seria razoável que alguém fosse compelido a suportar encargos com inovações para as quais não foi ouvido, já que a maioria entendeu levá-las a cabo.
O que fazer se a assembleia de condóminos não autoriza um condómino a, isoladamente e à sua custa, fazer obras de modo a resolver um problema de abastecimento de água ao seu andar que por ser o último sofre de insuficiência de pressão?
A lei considera como partes comuns do edifício as instalações gerais de água. Assim, porque os condóminos nas relações entre si estão sujeitos, de um modo geral, às limitações impostas aos comproprietários de coisas imóveis, um condómino, isoladamente considerado, em princípio, não tem legitimidade para proceder às necessárias obras. Pelo exemplo, a sua actuação vai depender do tipo de obras que se pretenda levar a cabo. Se a pressão pretendida puder ser conseguida com a simples reparação das instalações gerais de água, é o próprio administrador quem, no exercício das suas funções, previstas no art. 1436° do CC, deverá actuar, na prossecução da realização dos actos conservatórios relativos aos bens comuns. O condómino só terá legitimidade para actuar, neste caso, se houver impedimento do administrador, e ainda, se a reparação se revestir de urgência e for indispensável. Na hipótese de as obras pretendidas implicarem a instalação de novos elementos na estrutura do prédio, de acordo com o estipulado no art. 1425° do CC, a inovação, que o condómino em questão pretende fazer, terá que ser aprovada, no mínimo, por dois terços do valor total do prédio. Assim, não obstante a assembleia de condóminos ter já deliberado não autorizar a realização das obras pelo condómino e à sua custa, deverá ser deliberada a realização das mesmas pelo condomínio e a cargo deste, o que seria, até, menos oneroso para o condómino do último piso. Para que tal deliberação seja tomada o condómino ou condóminos interessados deverão dirigir-se ao administrador do condomínio e solicitar que o mesmo, no exercício das suas funções, proceda à convocação de uma assembleia de condóminos com o objectivo de deliberar sobre tal questão. No caso de a assembleia rejeitar a proposta restará ao condómino a hipótese de requerer em tribunal as providências necessárias.
Quem pode fazer reparações urgentes nas partes comuns de um edifício?
As reparações nas partes comuns do edifício, por estipulação da al. f) do art. 1436° do CC, devem ser realizadas pelo administrador. Porém, na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino as pode realizar, desde que as mesmas sejam indispensáveis e urgentes. Verificados estes condicionalismos, o condómino que tiver custeado a reparação poderá reaver dos demais condóminos o que tiver gasto, na proporção do valor das suas fracções.
Um condómino pode proceder à realização de obras por sua iniciativa numa parte comum do prédio?
Em princípio não. Apenas se o administrador estiver ausente ou impedido. Neste caso, a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade do condómino não administrador. Quer isto dizer que, sendo a reparação necessária, mas não urgente, o condómino poderá apenas tentar obter a sua realização através do administrador ou da assembleia. Se a realizar fora deste condicionalismo, arriscar-se-á a não ser reembolsado das despesas que fizer e a ter de se contentar com um direito de restituição fundado nos princípios de enriquecimento sem causa.
Na propriedade horizontal existe algum seguro obrigatório?
Sim. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns. Em relação a estas, o montante a pagar é proporcional ao valor relativo de cada uma das fracções autónomas. A obrigatoriedade do seguro de todas as fracções autónomas é consagrada no interesse comum dos condóminos pois facilita a reconstrução no caso de destruição do prédio pelo fogo.
Como calcular o valor pelo qual deve ser celebrado o contrato de seguro?
O contrato de seguro deve ser celebrado pelo montante correspondente ao valor da reconstrução do edifício, devendo, para tal, atender-se aos valores estipulados anualmente por Portaria do Ministério das Obras Públicas. O valor indicado para cada m2 de construção, cujo montante varia consoante a localização do edifício, deverá ser multiplicado pela área total do edifício, incluindo as partes comuns. Posteriormente, e de acordo com o valor relativo de cada fracção, expresso em permilagem ou percentagem, deverá ser calculado o montante a pagar por cada condómino na proporção do valor da sua fracção.
A quem compete a celebração do seguro do condomínio?
O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, propor à assembleia o seu montante, verificar a sua existência e efectuá-lo quando aqueles não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado pela assembleia; neste caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
A quem compete a actualização do seguro obrigatório?
A actualização anual do seguro é obrigatória, competindo à assembleia de condóminos deliberar sobre o montante de cada actualização. Porém, se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal, nos termos fixados no art. 5o do DL 268/94, de 25 de Outubro.
O que é um regulamento de condomínio? Qual o seu conteúdo?
O regulamento de condomínio é um conjunto de regras de carácter genérico sobre o uso, fruição e conservação das partes comuns. Deve ser obrigatoriamente elaborado pela assembleia de condóminos, ou pelo administrador, se aquela o não houver elaborado, desde que haja mais de quatro condóminos e não tenha sido integrado no título constitutivo. O condomínio traduz-se num tipo de organização cujo estatuto é integrado por normas consagradas directamente na lei, um título de origem negocial (o titulo constitutivo) e as deliberações aprovadas pela assembleia de condóminos.
Tem que haver regulamento do condomínio?
Em todos os prédios com mais de quatro condóminos é obrigatória a existência de um regulamento que defina as normas de relacionamento dos condóminos entre si e com a administração, de utilização e conservação das partes comuns, etc. O título constitutivo pode conter, entre outras coisas, o regulamento do condomínio, mas quando esse regulamento não existe, cabe à assembleia ou ao administrador proceder à elaboração do mesmo. Posteriormente, sempre que necessário poderão ser introduzidas novas regras no regulamento desde que devidamente aprovadas pela assembleia.
Quem está sujeito à observância do regulamento?
• Os condóminos; • Os usufrutuários; • Os arrendatários; • Os comodatários.
É lícito limitar no regulamento interno a actividade comercial de uma fracção que segundo a propriedade horizontal se destina a “loja”?
Não. Na linguagem corrente (e até nos termos da própria lei – art. 95°, n.° 2, do Código Comercial) ‘loja’ significa o local onde se exerce o comércio. Daí que tenha de entender-se que tal fracção não ficou apenas afectada ao exercício de certa actividade comercial, mas de toda e qualquer actividade comercial, de todo o tipo de comércio e não a um ramo de comércio especificadamente determinado. Na verdade, é nula a deliberação da assembleia de condóminos que restringe a determinados ramos de comércio o destino da fracção constante no título constitutivo. Aos condóminos só é lícito alterar, com eficácia real, o titulo constitutivo do condomínio por unanimidade e desde que a respectiva alteração seja formalizada em escritura pública.
É lícito incluir num regulamento de condómino a proibição de realização de determinadas obras de inovação como, por exemplo, fechar com paredes os espaços de garagem que foram afectados à respectiva fracção autónoma no título da propriedade horizontal?
Sim. Sendo lícita a autorização de obra inovadora, desde que dada pelos condóminos representantes de, pelo menos, a maioria de dois terços do valor total do prédio (art. 1425°, n.° 1, do CC), lícita também é a deliberação que a proíba, nos mesmos termos. Quem pode aprovar a inovação pode, também, antecipadamente e de forma abstracta e genérica, proibi-la.
Quem procede à administração do condomínio?
O funcionamento do condomínio assenta em dois órgãos: • Assembleia de condóminos – É importante ter presente que as decisões relativas ao condomínio só podem ser tomadas em assembleia de condóminos. Por exemplo, para que um condómino possa fazer obras nas partes comuns, não tem qualquer valor um documento assinado pelos restantes condóminos; é necessário que tal seja decidido em assembleia de condomínio. • Administrador – A entidade que gere e representa o condomínio.
Quais os livros que a administração do condomínio deve ter?
O administrador do condomínio escriturará os seguintes livros:a) Livro de actas da assembleia de condóminos;b) Livro de receitas e despesas;c) Livro de inventário das coisas móveis comuns;d) Livro de correspondência expedida;e) Livro de correspondência recebida. De salientar que os livros da administração do condomínio deverão estar sempre à disposição de qualquer condómino que livremente os poderá examinar e deles recolher os elementos em que tenha interesse.
Quantas reuniões da assembleia de condóminos pode haver por ano?
A assembleia deverá reunir obrigatoriamente durante a primeira quinzena de Janeiro de cada ano para apreciação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. Para além desta reunião, o administrador ou condóminos que representem 25% ou mais do valor do prédio podem convocar reuniões extraordinárias sempre que pretenderem colocar algum assunto do prédio à discussão.
Cada condómino tem tantos votos quanto o total de unidades inteiras da percentagem ou permilagem de todas as fracções que possuir. Por exemplo, se um condómino for proprietário de uma fracção cujo valor corresponde a 8 % do valor total do prédio, ele dispõe de 8 votos num total de 100, mas se o valor da fracção for de 8,6 % do valor do prédio, ele dispõe de 86 votos num total de 1 000.
Normalmente a assembleia começa desde que se verifique a presença de condóminos que representem mais de metade do número total de votos do prédio. Nesta reunião as deliberações são tomadas, também, por maioria do número total de votos, ou seja, 51 quando o total é de 100 e 501 quando o total é de 1 000. Se não comparecer o número de condóminos suficiente e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local. Esta nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio. As deliberações que careçam de unanimidade dos votos do prédio, como é o caso da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos ausentes têm 90 dias, após a recepção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou discordância. Se não responderem, deve-se entender que aprovam as deliberações comunicadas. De notar que os condóminos que não vivam habitualmente no prédio devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, para poderem ser contactados.
Deve ser feito um resumo das assembleias em livro próprio destinado a esse fim – são as actas da assembleia. As actas devem ser escritas pelo administrador ou por qualquer terceiro que tenha participado na reunião e assinadas por todos os condóminos que tenham estado presentes. Devem mencionar a data e o local da reunião, a ordem de trabalhos que constava na convocatória, as deliberações da assembleia sobre essa ordem de trabalhos e ainda qualquer outra questão com interesse para o condomínio. Compete ao administrador guardar o Livro de Actas e mostrá-lo sempre que algum condómino ou pessoa com interesse no prédio lhe peça.
Pode acontecer a assembleia tomar alguma decisão que um condómino ache que é contra a lei ou contra regulamento do condomínio que tenha sido aprovado por todos. Neste caso, o condómino tem 10 dias, contados da deliberação ou da sua comunicação, para exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária para anularem essa decisão e o administrador deve convocá-la num prazo de 20 dias. Se a assembleia extraordinária não anular a decisão ou se a própria assembleia não se vier a realizar por qualquer motivo, o condómino interessado não tem outra hipótese senão recorrer ao tribunal.
Como deverá interpretar-se, na prática, a expressão legal que determina que, em assembleia, cada condómino tem tantos votos, quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem da sua fracção relativamente ao valor total do prédio?
Tal disposição legal, contida no artigo 1430°, com remissão para o artigo 1418° do CC, na prática deverá ser interpretada atribuindo, por exemplo, a uma fracção que detém 12,4 de permilagem do edifício, 12 votos. Quanto à presente hipótese, de propriedade de uma só fracção a interpretação de tal preceito é clara, embora haja quem entenda que se a permilagem passar de 0,5 deverá considerar-se a unidade seguinte. Por exemplo se se tratar de uma permilagem de 12,6, já deveria atribui-se 13 votos ao proprietário da fracção. Não concordamos com esta posição dado que em função da letra da lei, que nos parece bastante clara, em 12,6 não chegam a existir 13 unidades inteiras. O caso torna-se mais complicado em situações em que a mesma pessoa é proprietária de mais de uma fracção. Neste caso, o que fazer com todos os números que ficam, em todas as fracções, à direita da virgula? Embora tal interpretação possa não ser pacífica quer-nos parecer que a solução mais justa será de adicionar todas as permilagens, na íntegra, e arredondar apenas o total. Isto é, na hipótese de uma mesma pessoa deter três fracções com, por exemplo, com, 5,1, 10,7 e 8,5, num total de 24,3 de permilagem, em assembleia essa mesma pessoa terá direito a 24 votos. Face à omissão da lei e a não aceitar-se a presente solução correr-se-ia o risco de encontrar situações, por exemplo com fracções de estacionamento que raramente chegam a perfazer uma unidade na permilagem de um grande edifício, em que se muitas são propriedade de uma só pessoa como é o caso dos parques de estacionamento, embora esse proprietário detenha uma considerável parte do capital investido, poderia não ter direito a um único voto. De qualquer modo, sempre que possível, aconselha-se a que desde logo, no regulamento do condomínio seja definido o critério a utilizar na interpretação da norma em análise. Assim e na medida em que o critério será indistintamente aplicado a todos os condóminos evitar-se-ão discussões inúteis sobre o assunto, no futuro.
Com que antecedência deve ser feita a convocatória para a assembleia-geral?
A assembleia deve ser convocada mediante carta registada, enviada a todos os condóminos, com dez dias de antecedência, ou mediante simples aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos. A convocatória deve indicar o dia, o local e a ordem de trabalhos da reunião, bem como os assuntos para cuja aprovação seja necessária a unanimidade dos votos.
Qual o conteúdo de uma convocatória?
A convocatória deve indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos da reunião, devendo, ainda, informar quais os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.
Devem constar da convocatória todos os assuntos a tratar na assembleia?
Na convocatória deve constar a enunciado sucinto, mas claro, das matérias a tratar na reunião com vista a permitir que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votação. Nela deve indicar-se sempre, especificadamente, o objecto a tratar para que os condóminos possam decidir se têm ou não interesse em comparecer na assembleia e também se possam preparar para a discussão e evitar que seja tratado qualquer assunto de surpresa, tomando-se resoluções apressadas ou menos reflectidas, ou, eventualmente, em prejuízo dos condóminos ausentes, confiados no texto da convocatória recebida. Daí que, como forma de reacção, se deva aplicar, por analogia ou interpretação extensiva, o que dispõe o art. 174°, n.° 2, do CC: ‘são anuláveis as deliberações sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados compareceram à reunião e todos concordaram com o aditamento’.
Quem pode votar na assembleia-geral?
Numa assembleia-geral de condóminos podem votar: a) Qualquer condómino, pessoalmente ou por intermédio do seu representante legal ou voluntário; neste último caso, para prova do mandato será suficiente uma carta dirigida ao administrador na qual o condómino indique em quem delega a sua representação; b) Os comproprietários, se a fracção autónoma estiver em regime de compropriedade, far-se-ão representar na assembleia por um de entre eles ou por procurador comum; c) O arrendatário, como procurador do condómino respectivo, caso este o designe como seu representante; d) No caso de usufruto, poderão intervir na assembleia o usufrutuário e o nú-proprietário, mas só será admitido a votar aquele que tiver o poder legal de decidir sobre a matéria em discussão. e) De referir que o usufrutuário discute e vota as providências que respeitem à administração ordinária e ao simples gozo e fruição das coisas e serviços comuns. f) O nú-proprietário discute e vota quando se trate de deliberar sobre reparações extraordinárias ou sobre inovações.
Qual é a maioria exigida para deliberar em assembleia de condóminos?
Em regra, a assembleia delibera por maioria dos votos representativos do capital investido no edifício. Tal regra tem, porém, as seguintes excepções: a) Para realização das obras que constituem inovações é necessário um quórum representativo de dois terços do valor total do edifício; b) Para deliberar sobre a reconstrução do edifício, no caso de destruição parcial deste inferior a três quartos do seu valor, é necessária uma dupla maioria simples, qual seja, em relação ao número total dos condóminos e ao total do capital investido no edifício; c) Para a modificação do título constitutivo é necessário o acordo de todos os condóminos.
Como se deve votar?
A lei não precisa a modalidade de voto (braço no ar ou secreto) na assembleia de condóminos. Se o regulamento de condomínio nada dispuser a este respeito, a regra deverá ser a do voto de braço no ar. Importa dizer, contudo, que o voto por correspondência não será aconselhável por imperativos de segurança, e que o voto secreto também não será o indicado dado a necessidade de se conhecer a identidade daqueles que se opõem ou contestam as deliberações.
O que fazer contra uma deliberação tomada sem respeitar a maioria necessária?
Uma deliberação ilegal pode ser anulável, nula ou ineficaz. As deliberações da assembleia que como esta sejam contrárias à lei ou ao regulamento anteriormente aprovado são anuláveis a requerimento de qualquer condómino interessado desde que as não tenha aprovado. Assim, no prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contados da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Se uma determinada deliberação tiver sido declarada inválida, isso significa que tudo o mais que foi deliberado naquela assembleia de condóminos é, também, inválido?
Não. A invalidade de uma deliberação não acarreta a invalidade de tudo o mais que, então, se tenha deliberado. As deliberações dos condóminos respeitantes a mais de um assunto são susceptíveis de anulação parcial, em conformidade com o princípio de redução do negócio jurídico (art. 292° do CC), isto é, as restantes serão válidas, salvo quando se mostre que não teria(m) sido tomada(s) sem que a(s) deliberação(ões) em questão fosse(m) válida(s) também.
A assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias a aplicar em caso de incumprimento das suas deliberações ou das decisões do administrador?
Sim. É, no entanto, aconselhável que estas penas constem do regulamento do condomínio. Em caso de infracção das normas deste regulamento que não esteja especialmente prevista e sancionada, ou das, ou das ordens que em seu cumprimento sejam dadas pelo administrador, este poderá aplicar ao infractor uma multa cujo montante será variável não podendo, contudo, exceder a Quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor nos termos do art. 1434°, n.° 2, do CC. A combinação de penalidades por mau uso das coisas comuns ou por falta de liquidação pontual da quota-parte das despesas aprovadas constitui um factor fortemente dissuasor e, como tal, conduz à pacificação das relações entre condóminos, nomeadamente quando se tornem frequentes as situações de incumprimento por parte de algum ou alguns.
Pode ser proposta uma acção contra a assembleia de condóminos de um prédio?
Não. O art. 1437° do CC é explícito em dizer que ao administrador compete estar em juízo, quer como autor quer como réu, nas acções respeitantes às partes comuns do edifício. A assembleia de condóminos não tem personalidade nem capacidade judiciária quanto às partes comuns do edifício e sobre estas, tendo de pleitear em juízo por intermédio do administrador quer activa quer passivamente. Há que averiguar, pois, se se trata de acção que se insere no âmbito dos poderes do administrador e a acção será instaurada contra o condomínio do edifício, ou não, e será interposta individualmente contra cada um dos condóminos presentes na assembleia em questão.
A deliberação da assembleia de condóminos, representativa de apenas 53% do capital, que proíbe a prática de certos actos ou actividades não abrangidos no título constitutivo, é vinculativa?
Não, se houver votos discordantes. Na verdade, para a validade desta ou idêntica deliberação é necessária a pertinente aprovação, sem oposição, conforme resulta do disposto no art. 1422°, n.° 2, al. d), do CC. Desde que essa deliberação seja tomada sem oposição dos restantes condóminos, será válida.
Quando um condómino pretenda instaurar uma acção de anulação de uma deliberação da assembleia de condóminos, contra quem deve fazê-lo?
Até à entrada em vigor do DL 339-A/95, de 12 de Dezembro, o condomínio não constituía um ente jurídico autónomo, dotado de personalidade jurídica própria, nem tão pouco a lei lhe reconhecia personalidade judiciária, isto é, não dotada da possibilidade de requerer, ou de contra si ser requerida, qualquer das providências de tutela jurisdicional reconhecida na lei. Assim, nestas acções, o que o autor tinha de fazer era dirigir a acção contra os condóminos que haviam votado a deliberação, identificando-os a todos, pedindo depois que a sua citação se efectuasse na pessoa do administrador do condomínio ou do representantes especial (pessoa designada para o efeito por deliberação da assembleia), nos termos do art. 1433°, n.° 4, do CC. Actualmente, dado o prescrito no art. 6°, al. e), do referido diploma, foi atribuída a personalidade judiciária ao condomínio. Nestes termos, caso se trate de acção que se insira no âmbito dos poderes do administrador, para que a legitimidade passiva esteja assegurada bastará propor a acção contra o ‘condomínio’, que será, contudo, citado e notificado na pessoa do seu representante – o administrador.
A assembleia de condóminos tem poderes para autorizar a instalação de um estabelecimento comercial numa fracção autónoma desde sempre destinada a habitação?
Pode ter. Efectivamente, não terá tais poderes se o destino da fracção se encontrar expressamente previsto no título constitutivo, caso em que só por acordo de todos os condóminos se poderá proceder à alteração do mesmo em conformidade. Contudo, se tal título não dispuser sobre a finalidade da fracção e tal destino resultar, apenas, da prática, então bastará, para o efeito, a maioria representativa de dois terços do valor do prédio.
É possível recorrer a centros de arbitragem para a resolução de litígios entre condóminos ou entre os condóminos e o administrador?
Sim. Nada obsta a que no título constitutivo da propriedade horizontal, ou no regulamento do condomínio se estabeleça uma cláusula compromissória, através da qual se refira à decisão de árbitros dos eventuais litígios emergentes da relação de condomínio. O recurso a centros de arbitragem está hoje muito facilitado pela existência de vários centros, tendo como vantagem a celeridade com que o litígio é solucionado.
Quem pode ser administrador do condomínio e qual a sua função?
A administração de um condomínio pode ser entregue a um dos condóminos ou a um terceiro, pessoa ou entidade que pratique, por profissão ou tenha como objecto da sua actividade, actos da natureza dos que são confiados ao administrador. O administrador é o órgão executivo do condomínio, embora, em princípio, as suas atribuições se reportem, apenas, às coisas e aos serviços de interesse comum. Dentro deste âmbito cabe-lhe não só desempenhar as funções enumeradas nas diversas alíneas do art. 1436° do CC, mas, também, outras que lhe forem atribuídas pela assembleia de condóminos.
São funções do administrador: – Convocar a assembleia de condóminos; – Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas; – Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; – Prestar contas à assembleia; – Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia; – Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o Fundo Comum de Reserva; – Executar as deliberações da assembleia; – Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à conservação dos bens comuns; – Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum; – Representar o condomínio perante as autoridades administrativas; – Representar o condomínio em acções judiciais; – Verificar a existência de seguro contra risco de incêndio, ou propor à assembleia o montante do capital a segurar; – Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio; – Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio; – Transmitir aos condóminos todas as notificações que venha a receber das autoridades administrativas; – Dar uma cópia do Regulamento do condomínio a todas as pessoas que vivam no prédio, mesmo que não sejam proprietárias dos andares, como é o caso dos inquilinos; – Transmitir aos condóminos não residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio.
Como determinar a remuneração do administrador?
São os condóminos quem, em assembleia-geral, votam, por maioria simples, a remuneração a atribuir ao administrador, sendo caso disso, uma vez que o facto de o cargo de administrador, em regra, ser remunerado não significa que o seja sempre. A remuneração do administrador poderá ser livremente negociada entre ele e a assembleia de condóminos, o que deverá constar de um contrato escrito, elaborado em duplicado, no qual se discriminem os valores, e onde se fixe uma determinada quantia para os actos de gestão corrente e suplementos para as prestações particulares. Todas as remunerações reclamadas pelo administrador que não hajam sido aprovadas em assembleia não lhe são devidas. Uma das formas de pagar uma retribuição ao administrador é libertá-lo do pagamento da quota do condomínio, desde que, como é óbvio, o administrador seja um condómino.
O administrador é eleito pelos condóminos em assembleia, sendo o seu período de funções normalmente de um ano renovável, a não ser que se decida por outro prazo, mantendo-se sempre em funções até que seja eleito o seu sucessor. Se a assembleia não eleger administrador, e se este não tiver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções serão obrigatoriamente desempenhadas por um ADMINISTRADOR PROVISÓRIO. Se nenhum condómino quiser exercer o cargo, deve ser escolhido aquele que tenha mais percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Se existirem vários com os mesmos valores, como as fracções estão indicadas no Registo Predial por ordem alfabética, deve ser escolhido aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
Qual a duração do mandato do administrador?
O período de duração do cargo de administrador é, em princípio, de um ano, renovável. Todavia, nada obsta a que seja destituído a todo o tempo, quer por decisão judicial, quer mesmo por deliberação da assembleia, pois, existindo razões justificativas do afastamento antes de findo o ano, não se impõe o recurso ao tribunal para obter a destituição. Se, terminado o período de um ano, não for renovado o seu contrato, bem como no caso de denúncia ao cargo antes de findo o prazo, deve, porém, o administrador manter-se em funções até que o outro seja nomeado.
Como mudar o administrador?
O período de exercício das funções do administrador é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável. Contudo, no decurso deste período o administrador pode ser exonerado pela assembleia de condóminos. A exoneração faz-se nos termos gerais em que a assembleia delibera: por maioria dos votos representativos do valor total do edifício. Excepcionalmente, porém, a requerimento de qualquer condómino pode haver lugar a exoneração pelo tribunal, com base em irregularidades ou actuação negligente no exercício das suas funções.
Que fazer na falta de administrador?
Se a assembleia, como lhe compete, não eleger o administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções serão desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. Se houver mais do que um condómino nestas circunstâncias em nomear um administrador, designadamente devido a recusa daquele a quem a lei atribui, nos termos expostos, legitimidade para tal, poder-se-á requerer, através de processo próprio, a nomeação judicial de alguém que exerça aquelas funções.
A quem compete decidir sobre a realização de obras de conservação e fruição nas partes comuns?
Realizar tais obras é uma das funções do administrador. A lei não impõe uma prévia aprovação por parte da assembleia, todavia, tal será prudente, de modo a que os condóminos sejam ouvidos no que toca à aprovação do seu orçamento. Apenas é necessário, para o efeito, a maioria simples.
Como resolver, na prática, a dificuldade deste pagamento, se o habitual fundo de maneio for insuficiente para completar a totalidade, em virtude de falta de comparticipação de alguns condóminos?
O administrador, como responsável pelo pagamento, deverá tomar a iniciativa de convocar os condóminos para deliberar sobre a situação. Esta tanto poderá ser a de suportarem, proporcionalmente, todos os condóminos os encargos resultantes das faltas, devendo o administrador propor acção executiva competente, com base na acta da sessão que contiver a deliberação respectiva, com a de se optar pelo pagamento directo dos condóminos ao porteiro das quotas-partes a cada um respeitantes. Esta última deliberação, se constar da acta de reunião de condóminos, poderia então justificar a responsabilidade dos condóminos relapsos, mas só neste caso.
Quais as despesas que o administrador pode realizar?
Embora o orçamento elaborado pelo administrador, e aprovado pela assembleia, seja uma estimativa das receitas e uma previsão, até certo ponto vinculativa, das despesas a efectuar, o administrador poderá exorbitar o limite fixado por esta previsão para ocorrer a situações cujas soluções são indispensáveis e urgentes. Na hipótese de as receitas disponíveis não serem bastantes para fazer face às despesas imprevistas, o administrador não deverá abster-se de as realizar, mas deverá, no entanto, convocar uma assembleia para que esta aprecie e aprove um orçamento suplementar.
Cabe nos poderes do administrador definidos no art. 1436° do CC obrigar um condómino a fazer obras na sua fracção para repor a fracção na traça primitiva?
Sim, mas, para tanto, o administrador carece manifestamente de autorização da assembleia de condóminos (art. 1437°, n.° 1, do CC) que o legitime a instaurar uma acção, pedindo a condenação do condómino a fazer, na sua fracção, as obras necessárias para a pôr no estado em que estava antes de nela ter feito obras.
Quem pode abrir e mobilizar uma conta Poupança-Condomínio?
A conta Poupança-Condomínio pode ser aberta pelo administrador do prédio, mediante prévia deliberação da assembleia de condóminos, e pode ser mobilizada pelo administrador ou pelos condóminos autorizados em assembleia para o efeito, após o decurso do primeiro prazo contratual.
Pode-se inscrever o condomínio como pessoa colectiva ? Será que isso lhe confere personalidade jurídica?
O condomínio não goza de personalidade jurídica. Não obstante, segundo o disposto na alínea d) do n.° 1 do artigo 4° do DL 129/98 de 13.05, prevê a possibilidade da inscrição dos condomínios como pessoas colectivas, no Ficheiro Central das Pessoas Colectivas. Embora este preceito não seja suficiente para conferir personalidade jurídica ao condomínio, porque o mesmo não tem natureza substantiva, mas meramente instrumental por motivos de ordem prática – o de permitir à administração o conhecimento de factos e actos jurídicos que lhe interessam – equipara certas entidades a pessoas colectivas. Para se pedir o cartão de contribuinte para o condomínio é necessário dirigir-se ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas: • Aquisição do Modelo 10 devidamente preenchido e assinado pelo administrador; • BI do Administrador; • Cópia simples do título constitutivo da propriedade horizontal; • Efectuar o pagamento da quantia de 34,00 €.
Quem tem legitimidade para embargar uma obra realizada por terceiro no logradouro (parte comum) de um edifício?
O art. 1437°, n.° 1, do CC concede aos administradores do condomínio legitimidade para agirem juízo contra terceiros. E no art. 1436°, al. f), do CC, entre as funções do administrador, vem catalogada a de ‘realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns’. Entre estes actos conservatórios cabem as providências cautelares e, designadamente, o embargo ou ratificação de embargo da obra nova realizada numa parte comum do edifício. Ora, sendo a faixa de terreno em questão pretensamente logradouro do edifício, é obviamente parte comum. Daí a legitimidade do administrador para o embargo em questão.
O administrador tem legitimidade para propor uma acção que verse sobre a utilização de uma fracção autónoma para fins diferentes dos previstos no título constitutivo da propriedade horizontal?
Quer-nos parecer que sim. Efectivamente, de acordo com o n.°l do art. 1437° do Código Civil, o administrador do condomínio tem legitimidade para agir em juízo, contra condóminos ou terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando estiver para tal autorizado pela assembleia. Contudo, supomos que no caso em questão não haverá qualquer necessidade de autorização da assembleia de condóminos dado que, por um lado, esta só pode ter lugar em matéria da competência da assembleia – relacionada com as partes comuns do prédio – o que não é o caso. Por outro lado, não nos parece que o administrador careça de autorização da assembleia de condóminos porque tudo leva a crer que ele actua na execução das funções que lhe pertencem, mais concretamente as funções a que alude a alínea 1) do artigo 1436° do Código Civil.
O administrador do condomínio tem legitimidade para exigir a retirada de um reclamo luminoso colocado na fachada de um prédio, sabendo-se que tal colocação era permitida no contrato de arrendamento anterior à constituição da propriedade horizontal?
Não. No que concerne à legitimidade do administrador, é de salientar que, no que toca às acções relativas a questões de posse dos bens comuns, o administrador, nos termos do n.° 3 do artigo 1437° do CC, só as pode propor se a assembleia lhe atribuir, para o efeito, poderes especiais. Sendo assim, o pedido de retirada do reclamo não se enquadra entre as funções para cuja execução o administrador tem legitimidade para agir, por si, em juízo, ou seja, as previstas no art. 1436° do CC e, mais concretamente, nas invocadas alíneas, f) e g). Para além disso, é importante reter o seguinte: as paredes exteriores em que se engloba a fachada de um edifício em propriedade horizontal, consideram-se paredes mestras e, consequentemente, partes comuns – art. 1421°, n.° 1, al. a), do CC – pelo que não está posto em causa que um reclamo luminoso, colocado na fachada principal do edifício, esteja implantado numa parte comum. Sucede, porém, que, se essa parte do prédio era objecto de um contrato de arrendamento e se essa parte, por posterior título de constituição de propriedade horizontal, passar a ser comum, esta constituição opera-se com a restrição inerente ao contrato de arrendamento que onere o prédio. Deste modo, assiste ao arrendatário o direito de manter a afixação de reclamo publicitário, por ele fazer parte integrante do contrato de arrendamento, nos mesmos termos em que o respectivo condómino o poderia fazer, dado que tal afixação é lícita num imóvel afectado a actividades comerciais.
Contra quem deve ser proposta uma acção em que a porteira de um prédio pretende pôr em causa questões relacionadas com o seu contrato de trabalho?
Uma acção em que a porteira de um prédio, constituído em propriedade horizontal pretenda discutir questões relacionadas ao seu contrato de trabalho terá de ser proposta contra todos os condóminos, pois estaremos perante um litisconsórcio necessário (art. 28° do CPC). E nem o facto do art. 1433° do CC, no seu n.° 6, estabelecer que a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas acções compete ao administrador ou à pessoa designada para esse efeito pode levar a conclusão diferente. É que tal poder não lhe confere a titularidade dos direitos e obrigações que continuam a pertencer aos condóminos. Temos, assim, que em tal procedimento judicial terão que estar presentes, de um lado, a porteira do condomínio e, do outro lado, o próprio condomínio, sua entidade patronal, condomínio esse que é constituído por todos os condóminos do prédio a cujo serviço a porteira estava adstrita.
Que fazer se o administrador realizou despesas não autorizadas?
Independentemente da faculdade de exoneração judicial do administrador fundada em irregularidades por este praticadas ou em negligência na actuação, é reconhecido aos condóminos o direito de pedir à assembleia, para tal convocada, que revogue ou modifique os actos do administrador. Depende. Nas acções relativas à execução das funções que lhes incumbem, elencadas no art. 1436° do CC, o administrador tem legitimidade para demandar judicialmente, por sua exclusiva iniciativa, os condóminos ou terceiros; quando se trate de assuntos que exorbitem a sua competência, só pode intentar a correspondente acção após ter sido previamente autorizado pela assembleia de condóminos. Quanto à sua legitimidade para ser demandado em juízo, apenas necessita da concessão de poderes especiais de representação para as acções em que esteja em causa a propriedade ou a posse das coisas comuns, ou o direito de algum ou de alguns dos condóminos a essas mesmas coisas.
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