Source: https://www.ra-kotz.de/maklergebuehren_teilerwerb.htm
Timestamp: 2020-08-04 10:39:36
Document Index: 372343533

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', '§ 652', 'BGH', 'BGH', '§ 652', 'BGH', '§ 652', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 522']

Az: III ZR 163/07
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Dezember 2007 für Recht erkannt:
Die Beklagte war bei der Immobilienabteilung der Klägerin als Kaufinteressentin für eine Vier-Zimmer-Wohnung vorgemerkt. Ihr wurde am 12. August 2005 ein Verkaufsangebot samt Objektbeschreibung über ein Zwei-Familien-Haus in R. zu einem Preis von 409.000 EUR überlassen. Das Angebot enthielt auch den Hinweis, dass im Erfolgsfall eine Käuferprovision von 3,48 % des Kaufpreises entstehe. Am 29. August 2005 besichtigte die Beklagte das Objekt in Begleitung ihres Vaters und in Anwesenheit eines Mitarbeiters der Klägerin. Zu einem Erwerb der Immobilie kam es zunächst nicht. Die Eigentümer teilten aufgrund notariell beurkundeter Erklärung vom 6. Dezember 2005 den Grundbesitz in zwei Eigentumswohnungen. Am selben Tage verkauften sie in einer einzigen notariellen Urkunde je einen hälftigen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenräumen an die Beklagte einerseits sowie deren Bruder und dessen Ehefrau andererseits für jeweils 175.000 EUR. Die Käufer räumten sich wechselseitige Vorkaufsrechte ein und verpflichteten sich gegenüber den Verkäufern gesamtschuldnerisch zur Zahlung des vollen Kaufpreises.
Die Klägerin stellte der Beklagten als Maklerprovision 12.180 EUR (= 3,48 v.H. von 350.000 EUR) in Rechnung, die diese nicht beglich.
a) Mit Recht hat das Berufungsgericht hierbei zugrunde gelegt, dass die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet für die Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem Vertragsschluss ist. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40, 44 und vom 6. Juli 2006 – III ZR 379/04 – NJW 2006, 3062, 3063 Rn. 18). Als angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senatsurteil BGHZ aaO S. 43), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 – IV ZR 92/78 – NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom 22. September 2005 – III ZR 393/04 – NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. In der vorliegenden Sache lagen zwischen der Übersendung des Immobilienangebots am 12. August 2005 und dem Abschluss des Kaufvertrages am 6. Dezember 2005 lediglich etwa 31/2 Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unteren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein “angemessener Zeitabstand” zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt, so dass für die Ursächlichkeit der Tätigkeit der Klägerin für das Zustandekommen des Kaufvertrages eine Vermutung streitet.
Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt allerdings der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40, 45; vom 23. November 2006 – III ZR 52/06 – NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13 und vom 18. Januar 1996 – III ZR 71/95 – NJW-RR 1996, 691 m.w.N.). Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrages ist es jeweils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluß anzusehen ist (BGHZ aaO).
Ein Provisionsanspruch entsteht allerdings nicht, wenn der Makler seinem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss kommt (Senatsurteile BGHZ aaO S. 46; und vom 23. November 2006 aaO Rn. 14; BGH, Urteile vom 20. März 1991 – IV ZR 93/90 – NJW-RR 1991, 950 und vom 16. Mai 1990 – IV ZR 337/88 – NJW-RR 1990, 1008 f; vgl. auch OLG Karlsruhe NJW-RR 1995, 753 für den Fall, dass der Verkäufer Auftraggeber des Maklers war und der Käufer seine Erwerbsabsicht aufgegeben hat). Voraussetzung für den Honoraranspruch des Maklers ist nämlich, dass der in Aussicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (BGHZ aaO).
Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Verkäufer haben ihre Veräußerungsabsichten bis zum Abschluss des Vertrags mit der Beklagten und ihren Familienangehörigen nicht aufgegeben. Der Nachweis der Klägerin bezog sich damit auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die auch nicht später durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferseite gegenstandslos wurde. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Klägerin erschöpft. Dass der Vertrag schließlich nach dem von der Beklagten behaupteten Abbruch der Verhandlungen ohne die weitere Mitwirkung der Klägerin zustande kam, steht ihrem Provisionsanspruch nicht entgegen. Folgt der Vertragsschluss der Nachweisleistung – wie hier – in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein Anlass, deren Wesentlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrags, die vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat, in Frage zu stellen (BGHZ aaO S. 47). Soweit demgegenüber vertreten wird, die zwischenzeitliche ernsthafte Abstandnahme des Auftraggebers des Maklers von seiner Absicht, das nachgewiesene Objekt zu erwerben oder zu verkaufen, unterbreche ebenfalls den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweisleistung und dem späteren Abschluss des Hauptvertrags (OLG Bamberg NJW-RR 1998, 565, 566; Roth in MünchKommBGB, 4. AufI. § 652 Rn. 184; ders. Anm. zum Senatsurteil BGHZ aaO in LM § 652 Nr. 145 Bl. 3, 4; kritisch hierzu: OLG Hamburg ZMR 2004, 45 f), bedarf es hier keiner Entscheidung, ob dies für alle in Betracht kommenden Fälle abzulehnen ist. Jedoch kann einem nur vorübergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrags nur ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen. Es hält sich deshalb im Beurteilungsspielraum des Tatrichters, wenn er in Fallkonstellationen wie der vorliegenden, von einem wesentlichen Kausalitätsbeitrag des von dem Makler geleisteten Nachweises für den Abschluss des Kaufvertrags ausgeht und der vorübergehenden Aufgabe der Absicht des Maklerkunden, das angebotene Objekt zu erwerben, nicht das entscheidende Gewicht beimisst (vgl. BGHZ aaO und BGH, Urteil vom 20. März 1991 aaO S. 951).
Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalles maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung (z.B. Senatsurteile vom 8. April 2004 – III ZR 20/03 – NJW-RR 2004, 851, 852 und vom 20. November 1997 – III ZR 57/96 – BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 8; BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 – IVa ZR 45/85 – NJW 1987, 1628).
a) Insbesondere durfte das Berufungsgericht die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag annehmen, obgleich die Beklagte an dem betreffenden Grundstück – anders als in dem Maklerangebot vorgesehen – kein Alleineigentum, sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwarb, während ihr Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kauften.
aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Kongruenz teilweise in Fällen verneint, in denen der Erwerber statt des vorgesehenen Alleineigentums an einem Grundstück nur Miteigentum an einem ideellen Viertel oder einer ideellen Hälfte erwarb (BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 – IVa ZR 150/82 – WM 1984, 560 f und vom 18. April 1973 – IV ZR 6/72 – WM 1973, 814, 815; siehe ferner OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1695, 1696: Maklervertrag betreffend Alleineigentum an einer Doppelhaushälfte und Erwerb dieser Hälfte als Wohnungseigentum; ferner auch OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1504). Überdies ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Hauptvertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber des Maklers zustande kommt (BGH, Urteil vom 4. März 1992 – IV ZR 297/90 – NJW-RR 1992, 687).
So hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des Hauptvertrags, mit dessen Nachweis ein Makler beauftragt war, nicht notwendig zu verneinen ist, wenn der Maklervertrag auf den Erwerb eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks zur Gänze gerichtet war, der Kunde jedoch im Ergebnis lediglich anteilsmäßig überwiegendes Teil- und Wohnungseigentum erwerben konnte (BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 – IVa ZR 45/85 – NJW 1987, 1628), und wenn der Auftraggeber des Maklers statt des vorgesehenen Alleineigentums das nachgewiesene Grundstück lediglich zur ideellen Hälfte erwirbt (BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 – IV ZR 73/94 – NJW-RR 1996, 113).
Darüber hinaus entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrages dessen Abschluss für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann. In solchen Fällen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen (Senatsurteil vom 8. April 2004 – III ZR 20/03 – NJW-RR 2004, 851, 852 m.w.N.). Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber des Maklers an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist, oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht (Senat aaO m.w.N.). Insbesondere hat der Senat eine solche Bindung für möglich gehalten, wenn statt des Auftraggebers dessen Bruder und Vater den Hauptvertrag schließen (aaO).
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