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Timestamp: 2016-10-21 18:29:35+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 274']

124 III 24545. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 28 mai 1998 dans la cause dame B. contre Compagnie d'assurances Y. (recours en r�forme)
Bail � loyer; effet du non-respect du d�lai dans lequel le juge doit �tre saisi lorsque la tentative de conciliation, cons�cutive � la notification d'une majoration de loyer contest�e, a �chou�. Le bailleur qui n'a pas saisi le juge dans le d�lai de 30 jours ne peut plus majorer le loyer pour le m�me terme de r�siliation, mais il a la possibilit� de notifier une nouvelle majoration de loyer pour l'�ch�ance contractuelle suivante, m�me s'il se pr�vaut, � l'appui de celle-ci, de motifs identiques � ceux qu'il a invoqu�s pr�c�demment (consid. 3). Faits � partir de page 245
BGE 124 III 245 S. 245
A.- Par contrat du 30 mars 1992, la Compagnie d'assurances Y. (ci-apr�s: Y.) a remis � bail � B., � partir du 30 juin 1992, un appartement de trois pi�ces dans un b�timent sis � Neuch�tel, moyennant un loyer mensuel de 440 fr., acompte de charges en sus. Conclu initialement BGE 124 III 245 S. 246pour une dur�e de trois mois, le bail se poursuivait, sauf r�siliation, aux m�mes conditions pour une dur�e de six mois et se renouvelait ainsi de suite s'il n'�tait pas r�sili� trois mois avant son �ch�ance.
Le 18 d�cembre 1995, Y. a communiqu� � sa locataire que son loyer, qui �tait alors de 437 fr. par mois, passerait � 552 fr. d�s le 1er octobre 1996. L'augmentation de loyer �tait fond�e sur divers motifs, dont principalement l'ex�cution de travaux de r�novation. Avec d'autres locataires, B. a contest� cette augmentation devant l'autorit� r�gionale de conciliation. Lors d'une audience tenue le 27 mars 1996, la conciliation a �t� tent�e sans succ�s et les parties ont �t� inform�es qu'elles disposaient d'un d�lai de 30 jours pour saisir l'autorit� judiciaire comp�tente. La bailleresse n'a pas agi dans ce d�lai.
Le 11 juin 1996, Y. a signifi� � B. qu'elle devrait payer un loyer de 548 fr. par mois pour son appartement � partir du 1er octobre 1996. Pour justifier cette hausse, elle avan�ait divers motifs, au nombre desquels figurait la r�alisation de travaux de r�novation. B. et d'autres locataires ont saisi derechef l'autorit� r�gionale de conciliation. A l'audience du 6 ao�t 1996, la conciliation a �t� tent�e en vain et les parties ont �t� inform�es qu'elles disposaient d'un d�lai de 30 jours pour saisir l'autorit� judiciaire comp�tente.
B.- Le 5 septembre 1996, Y. a introduit action contre B. en vue de faire constater son droit � une hausse de loyer de 25,47%, portant celui-ci � 548 fr. par mois, sans les charges, d�s le 1er octobre 1996. La demanderesse all�guait notamment qu'elle avait retir� la hausse de loyer notifi�e le 18 d�cembre 1995, pour en signifier une nouvelle, car elle reposait sur des calculs erron�s.
La d�fenderesse a conclu, pr�judiciellement, � l'irrecevabilit� de la demande ou � son rejet.
Par jugement du 28 novembre 1996, le Tribunal civil du district de Neuch�tel a d�clar� la demande du 5 septembre 1996 irrecevable pour cause de tardivet�, car elle portait sur la m�me pr�tention que celle qui avait �t� formul�e en d�cembre 1995 et discut�e devant l'autorit� r�gionale de conciliation le 27 mars 1996.
Statuant par arr�t du 11 novembre 1997, sur recours de la demanderesse, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel a cass� le jugement entrepris et renvoy� la cause au premier juge afin qu'il en poursuive l'instruction.
C.- La d�fenderesse interjette un recours en r�forme dans lequel elle invite le Tribunal f�d�ral � constater l'irrecevabilit� de la demande du 5 septembre 1996.
BGE 124 III 245 S. 247
Le Tribunal f�d�ral admet le recours et r�forme l'arr�t cantonal en ce sens que ladite demande est d�clar�e irrecevable.
2. La d�fenderesse critique l'opinion de la cour cantonale voulant que le bailleur qui a notifi� une hausse de loyer et qui, apr�s �chec de la tentative de conciliation, ne saisit pas le juge dans le d�lai de 30 jours de l'art. 274f al. 1 CO conserve la possibilit� d'adresser au locataire un nouvel avis de majoration. Pour elle, la pr�sente esp�ce soul�ve deux probl�mes distincts: le premier est de savoir si un bailleur qui n'a pas saisi l'autorit� judiciaire dans le d�lai de l'art. 274f al. 1 CO peut notifier une "nouvelle" majoration de loyer pour la m�me �ch�ance que la pr�c�dente, quelle que soit la motivation de cette majoration; le second probl�me est de savoir si un bailleur peut se pr�valoir pour une �ch�ance ult�rieure des motifs qui fondaient la majoration � laquelle il avait renonc� pr�c�demment en ne saisissant pas l'autorit� comp�tente. Selon la d�fenderesse, le diff�rend soumis au Tribunal f�d�ral a trait uniquement au premier de ces deux probl�mes.
La d�fenderesse demande cependant, en cas d'admission de son recours sur la premi�re question, que soit aussi r�solue celle de la p�remption du droit mat�riel et que cette p�remption soit d'ores et d�j� admise pour le cas o� la bailleresse lui notifierait une nouvelle majoration de loyer fond�e sur les m�mes motifs pour la prochaine �ch�ance utile.
3. a) Selon la jurisprudence la plus r�cente, qui r�sout le second probl�me soulev� par la d�fenderesse, si le droit mat�riel du bail ne pr�voit pas de d�lais de p�remption sp�ciaux pour les pr�tentions devant faire l'objet d'une tentative de conciliation et qu'il n'attribue pas � l'autorit� de conciliation le pouvoir de rendre, � leur �gard, des d�cisions ayant force de chose jug�e si le juge n'est pas saisi, de telles pr�tentions peuvent �tre d�duites derechef en justice, apr�s une nouvelle tentative de conciliation. Le Tribunal f�d�ral a ainsi exclu, dans un litige concernant une r�siliation de bail, que l'�coulement du d�lai de 30 jours pour saisir le juge apr�s l'�chec de la tentative de conciliation entra�n�t la p�remption des pr�tentions du demandeur (ATF 124 III 21).
b) La doctrine traite de mani�re diff�rente ou nuanc�e l'hypoth�se dans laquelle le bailleur qui a notifi� une hausse de loyer ou une modification unilat�rale du contrat de bail ne saisit pas le BGE 124 III 245 S. 248juge dans le d�lai de 30 jours apr�s l'�chec de la tentative de conciliation.
Certains auteurs sont d'avis que le bailleur ne peut plus se pr�valoir ult�rieurement des motifs qui fondaient la majoration � laquelle il a renonc� (ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2e �d., p. 255; JEANPR�TRE, in Droit du bail 1990 n. 36; WEBER/ZIHLMANN, in Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2e �d., n. 5 ad art. 274f CO; GUHL/MERZ/KOHLER, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8e �d., p. 420; ROBERTI, Institut und Verfahren der Schlichtungsbeh�rde in Mietsachen, th�se Zurich 1993, p. 26 note 87). Ce point de vue est pr�cis�ment celui qui a �t� �cart� par la jurisprudence pr�cit�e.
Selon une autre opinion, le bailleur qui n'a pas saisi le juge dans le d�lai de 30 jours ne peut plus y pr�tendre pour la prochaine �ch�ance, mais il a la possibilit� de notifier une nouvelle majoration ou de formuler une nouvelle pr�tention pour l'�ch�ance contractuelle suivante, m�me s'il se pr�vaut � l'appui de cette nouvelle pr�tention de motifs identiques � ceux qu'il a invoqu�s pr�c�demment (HIGI, Commentaire zurichois, n. 86/87 ad art. 274f CO; arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 23 ao�t 1994, publi� in Cahiers du bail [CdB] 1995 p. 124 ss; cf., � ce propos, LACHAT, Le bail � loyer, p. 102/103, ch. 3.2.2, et p. 272 note 100, lequel auteur ne prend pas position sur la question des motifs susceptibles d'�tre invoqu�s � l'appui de la nouvelle pr�tention).
Certains auteurs, enfin, ne traitent pas diff�remment le cas de la hausse de loyer de celui des autres cas. Ils se bornent � exclure la p�remption, sans parler du probl�me de l'�ch�ance contractuelle, ce qui peut donner � penser qu'ils seraient pr�ts � admettre la possibilit� de la notification d'une nouvelle hausse de loyer pour les m�mes motifs et pour le m�me terme s'il n'est pas d�pass� (Commentaire de l'USPI, n. 12 � 19 ad art. 274f CO; BISANG, in Mietrecht Aktuell [MRA] 1996 p. 82 ss.).
c) L'opinion exprim�e par Higi et par le Tribunal cantonal vaudois m�rite d'�tre approuv�e. La p�remption du droit � l'augmentation de loyer ne peut concerner que l'augmentation abandonn�e par le bailleur; la pr�tention de ce dernier n'est pas identique � celle qu'il a renonc� � porter devant le juge si elle ne prend pas effet � la m�me date. L'importance de la date � laquelle une modification du loyer doit entrer en vigueur a encore �t� soulign�e r�cemment dans un cas de demande de baisse de loyer (ATF 122 III 20). Ainsi, � l'instar du Tribunal cantonal vaudois, il est exclu d'admettre qu'en s'abstenant BGE 124 III 245 S. 249de porter une augmentation contest�e devant le juge, le bailleur renonce � se pr�valoir, pour les termes suivants du bail, des facteurs qui avaient motiv� cette pr�tention. Et cela pour les m�mes motifs qui interdisent de d�nier � un locataire, qui a renonc� � porter devant le juge une demande de baisse de loyer, le droit de r�clamer pour un terme suivant une baisse fond�e sur les m�mes motifs (cf. HIGI, op.cit., n. 85 ad art. 274f CO).
d) Il appara�t donc, sur le vu des principes ainsi pos�s, que la cour cantonale a viol� le droit f�d�ral en jugeant que la demande n'�tait pas irrecevable, alors m�me que la bailleresse, apr�s avoir renonc� � saisir le juge dans les 30 jours d�s l'�chec de la tentative de conciliation, avait notifi� une nouvelle hausse de loyer pour le m�me terme et pour les m�mes motifs. Force est, d�s lors, de r�former son arr�t et de constater l'irrecevabilit� de ladite demande.
art. 274f al. 1 CO