Source: https://www.tipps-grundstuecksverkauf-muenchen.de/blog/grundstuecksverkauf-vorvertrag-wie-viel-sicherheit-bietet-er-mir
Timestamp: 2019-06-18 16:49:11
Document Index: 178529634

Matched Legal Cases: ['§ 311', '§ 3', '§ 311', '§ 138', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Grundstücksverkauf Vorvertrag: Wie viel Sicherheit bietet er mir? - Tipps Grundstücksverkauf München
Doch schnell kommen Bedenken auf: Unterschreibt der Käufer tatsächlich den Kaufvertrag oder lässt er mich in letzter Minute bei Notartermin sitzen? Um diese Sorge nicht zu haben, entschließen sich einige Verkäufer für einen Vorvertrag beim Grundstücksverkauf. Er soll die Kaufabsichten des Kaufinteressenten vertraglich belegen. Auch für den Käufer dient er als Absicherung. So fühlt er sich sicher, dass der Grundstücksverkäufer sich keinem anderen Interessenten für das Areal zuwendet. Aber wie viel Sicherheit bietet ein Vorvertrag beim Immobilienkauf? Was ist zu beachten?
Grundstück verkaufen: Wie sieht ein Vorvertrag aus?
Theoretisch existieren zwei Varianten eines Vorvertrags. So gibt es Vorverträge, die nicht von einem Notar beurkundet werden. Auf diese Weise fallen keine Kosten an, aber der Vertrag hat auch keine Bedeutung. Weder der Käufer noch der Verkäufer gehen mit solch einem Vorvertrag eine Verpflichtung ein. Der Grund dafür liegt im BGB § 311b Absatz 1: »Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.« Der notariell beurkundete Vorvertrag ist damit die zweite und einzige vernünftige Lösung, beiden Parteien ein wenig Sicherheit zu geben. Dabei hat der Vorvertrag für gewöhnlich folgende Inhalte:
Grundstücksnummer und Flurnummer
etwaige zu übertragende Gegenstände im Rahmen des Grundstückskaufs
Frist bis zur Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages
Verkäufer verpflichtet sich zum Verkauf an den Vertragspartner
Käufer muss Kaufversprechen einhalten
Schadenersatzklausel – falls einer der Vertragsparteien zurücktritt
Erfüllt entweder der Käufer oder der Verkäufer nicht die Voraussetzung aus dem Vorvertrag, ist ein Rücktritt von dem Geschäft möglich.
Hinweis: Käufer und Verkäufer können trotz notariell beurkundeten Vorvertrag nicht zur Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrags gezwungen werden. Sollte allerdings der Käufer ohne einer vorangegangenen Abänderung der Geschäftsgrundlage vom Immobiliengeschäft zurücktreten, kann der Verkäufer Schadensersatz einfordern. Deshalb gibt es im Vorvertrag die Schadenersatzklausel. Gleiches gilt selbstverständlich andersherum auch.
Wann ist es ratsam, einen Vorvertrag aufzusetzen und wie teuer ist er?
Hat der Käufer noch nicht hinreichend finanzielle Mittel, um das Grundstück zu kaufen, kann er es mittels Vorvertrag reservieren. Selbstverständlich muss der Verkäufer dazu bereit sein. Manchmal verzögern rechtliche Hindernisse die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Auch dann kann es empfehlenswert sein, zu diesem Vertrag zu greifen. Gibt es zahlreiche ernsthafte Interessenten für das Grundstück in München, sieht ein Käufer oft keine Not darin, einen Vorvertrag abzuschließen. Wer zuerst zum Kauf bereit ist, erhält den Zuschlag.
Da der Grundstücksvorvertrag von einem Notar abgesegnet werden muss, fallen Notarkosten an. Sie hängen von dem Geschäftswert des Grundstücks ab, wie in §§ 3, 97 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fixiert ist. Zu der eigentlichen Gebühr kommen noch mögliche Notarauslagen, zu denen Kosten für Telekommunikation, Porto, Schreibauslagen etc. zählen können.
Wann fällt die Geschäftsgrundlage und damit der Anspruch auf Schadensersatz weg?
Wie bereits erwähnt, gibt es im Immobilienvorvertrag eine Schadensersatzklausel. Sie greift allerdings nicht, wenn die Geschäftsgrundlage für den Kaufvertrag wegfällt. So kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, sofern die Realisierung der sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Verpflichtungen als unzumutbar herausstellt. Hierbei ist gemeint, dass der Käufer beispielsweise einen sehr schweren Unfall erlitten hat oder die Finanzierung nicht zustande kommt. Der Grundstücksvorvertrag kann seine Rechtswirkung auch verlieren, wenn der Käufer stirbt oder die Immobilie durch Hochwasser, Sturm etc. unverkäuflich geworden ist.
Alternative Reservierungsvereinbarung: Was ist das?
Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich um den sogenannten »Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung«. Mit diesem Dokument kann ein Makler einem Kaufinteressenten die Garantie geben, dass er für einen vorab vereinbarten Zeitraum das Grundstück nicht einer anderen Person anbietet. Für diesen Service seitens des Maklers fällt eine Gebühr an, die quasi eine Entschädigung dafür ist, dass er das Objekt für die fixierte Dauer niemand anderen präsentiert. Die gute Nachricht hierbei ist: Die Gebühr wird auf die Maklergebühr angerechnet, falls letztlich der notarielle Kaufvertrag über das vorab reservierte Objekt abgeschlossen wird.
Wie sieht eine Reservierungsvereinbarung aus?
Reservierungsvereinbarungen können in privatschriftlicher Form erfolgen. Sollte allerdings die Reservierungsgebühr sehr hoch sein, kann sich der Käufer in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt fühlen. Er fühlt sich gedrängt, sich für das reservierte Objekt zu entscheiden. Ist dies der Fall, liegt nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB eine Verpflichtung vor, die nur durch eine Beurkundung durch den Notar wirksam wird. Sobald die Reservierungsvereinbarung eine Höhe von 10 bis 15 % der späteren Maklerprovision übersteigt, ist eine notarielle Beurkundung notwendig. Sie ist die Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit.
Käufer springt ab: Was nun?
Ein Kaufinteressent hat das Recht, trotz Reservierungsvereinbarung das Grundstück nicht zu kaufen. Es kann jedoch sein, dass er in diesem Fall die gezahlte Reservierungsgebühr nicht erstattet bekommt. Teilweise erhält er allerdings einen Anteil der geleisteten Zahlung zurück. Der Grundstücksverkäufer hat für gewöhnlich mit der Reservierungsvereinbarung nicht viel tun. Sein Makler übernimmt den kompletten Verkaufsprozess gewissenhaft, weswegen er sich um Reservierungsvereinbarungen nicht kümmern muss. Nur die Unterschrift des Verkäufers ist erforderlich. Erst wenn der Kaufinteressent ein echtes Kaufinteresse äußert, wird er in den Prozess umfangreicher involviert.
Inwieweit ist die Reservierungsvereinbarung rechtsbindend?
Damit die Reservierungsvereinbarung tatsächlich eine Reservierungswirkung besitzt, sollte sie notariell beurkundet und vom Verkäufer unterschrieben sein. Nur dann ist der Verkäufer rechtlich auch gebunden. Wird dies nicht getan, kann der Verkäufer bzw. sein Makler das Grundstück anderen Personen anbieten.
Wann ist eine Reservierungsvereinbarung nichtig?
Eine Reservierungsvereinbarung kann als nichtig erklärt werden. Dies ist der Fall, wenn eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB vorliegt. Sie ergibt sich bei einer zeitlich nicht befristeten Reservierungsvereinbarung, was sich in BGHZ 103, 235, 241 nachlesen lässt. Die Bindungsdauer sollte keine Dauer von mehr als einem halben Jahr aufweisen. Zudem kann eine Reservierungsvereinbarung nichtig sein, sobald ein Formmangel in dem Dokument besteht. Gleiches zählt für eine zu hohe Reservierungsgebühr, die einen nicht zumutbaren Druck auf den Kaufinteressenten ausübt (BGHZ 103, 235, 239).
Sollte der Immobilienmakler nicht über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen, kann ebenfalls eine Nichtigkeit der Reservierungsvereinbarung vorliegen. Es könnte immerhin sein, dass der Verkäufer das Recht hat, selbstständig nach potenziellen Käufern zu suchen. Stets ist die Reservierungsvereinbarung ungültig, wenn der Immobilienmakler nicht über einen einfachen Makleralleinauftrag verfügt.
Die Höhe der Reservierungsgebühr beläuft sich in der Regel auf 5 bis 10 % der späteren Maklergebühr, wenn der Vertrag abgeschlossen wird. Sobald die Gebühr eine Höhe von 10 % überschreitet, wertet sie die Rechtssprechung als unangemessen. Eine notarielle Beurkundung ist nun erforderlich. Beachtenswert ist hierbei auch der Einzelfall. Bei sehr teuren Objekten ist die Maklercourtage selbstverständlich höher. Daher können in diesem Fall sogar 5 % der Maklergebühr als unzumutbar gewertet werden. Nachzulesen ist dies im BGH, NJW 1987, S. 54.
Wann ist es sinnvoll, eine Reservierungsvereinbarung aufzusetzen?
Sollte der Abschluss eines Kaufvertrags noch nicht möglich sein, kann eine Reservierungsvereinbarung für den Käufer Sinn machen. Ein Verkäufer wird sich dazu entscheiden, wenn er das ernsthafte Interesse eines Käufers bestätigt haben möchte. Da es in München eine starke Nachfrage für Grundstücke gibt, ist die Reservierungsvereinbarung für Verkäufer nur selten eine Option. Schnell findet sich meist ein Kaufinteressent, der den Kaufvertrag rasch unterzeichnen kann. Ein guter Makler kann den Immobilienverkäufer umfassend beraten, wann welche Schritte einzuleiten sind.