Source: https://www.derechoenzapatillas.com/2020/alquileres-que-dice-la-nueva-legislacion-de-emergencia-y-preguntas-frecuentes/
Timestamp: 2020-08-11 16:58:36
Document Index: 396663114

Matched Legal Cases: ['artículo 1218', 'artículo 1225', 'artículo 1596', 'artículo 1225', 'artículo 9', 'artículo 1190', 'artículo 9', 'artículo 1199']

Alquileres - qué dice la nueva legislación de emergencia y preguntas frecuentes
Se publicó un nuevo decreto de necesidad y urgencia que congela alquileres hasta septiembre. Algunas preguntas frecuentes sobre los contratos de locación
Bueno, ya nos estamos habituando a normas que se publican en días y horarios inhábiles pero para Derecho En Zapatillas domingo es día de trabajo y acá estamos, respondiendo algunas preguntas frecuentes sobre los alquileres en esta emergencia sanitaria.
El nuevo decreto de necesidad y urgencia (DNU) se fundamenta en que “se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación”. Repasemos entonces lo práctico.
1. ¿A quiénes beneficia la medida de emergencia en alquileres?
Los beneficiarios del decreto son básicamente los que alquilan para vivienda, monotributters y las Pymes, veamos:
1.Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria
2. Congela precio de alquileres
Se deberá pagar el mismo precio que para el alquiler de marzo hasta el 30 de septiembre del año en curso. Si se pactó en forma anual, es lo mismo, la norma aclara que regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato).
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes. Es decir expensas, cable, etc. siguen igual.
3. Excepción, locador vulnerable
Quedan excluidos del DNU los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos. ¿Cómo? No se sabe. Tema de prueba.
4. Se prorrogan contratos
El DNU prorroga hasta el día 30 de septiembre del corriente año la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria o sus continuadores. Es decir, no vale para aquellos que ya hayan devuelto el inmueble.
También se prorroga hasta esa fecha todo contrato de locación que venza antes del 30 de septiembre de este año. Es decir, todo se patea hasta septiembre.
Si el inmueble ya se devolvió, lógicamente la norma no se aplica. ¿Y qué pasa con el que ya firmó un nuevo contrato de alquiler porque se le venció? Hay que negociar con el nuevo, porque se desvirtúa la causa si el anterior continúa…
5. Contratos vencidos también se prorrogan
El DNU aclara que la referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación. Esta norma dice:
Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo.
El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible dice el DNU.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora. La fianza sigue…
6. La fianza sigue
El DNU dice que no resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación que termina la fianza, ver abajo.
Tampoco valen ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación. Es decir, fiador seguirá obligado, garante del contrato. El artículo 1225 dice (lo tacho porque es más claro, no vale…)
Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
7. Al final habrá que pagar la cuenta, pero en cuotas
La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar deberá será abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este.
Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo. Es decir, se puede alivianar a favor de quien alquila, no empeorar.
8. No más desalojos
La deuda sigue. Será ejecutable, algún día. Pero mientras tanto, al locatario que no pague no podrán desalojarlo. En efecto, el decreto dice así:
“Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.”
9. Se bancariza el pago del alquiler
10. Arrendamiento y aparcería rural no alcanzados
Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
11. Mediación obligatoria
Se suspende por el plazo un año a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la mediación obligatoria para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto. La norma decía…
12. Orden público
La norma es de orden público, es decir, prevalece por sobre lo que pacten las partes del contrato de alquiler. Podrían pactar algo más favorable para el inquilino eso sí.
Preguntas frecuentes, locaciones comerciales en emergencia y otros puntos
“Hola, quiero consultar lo siguiente, en Abril vence el contrato de mi local, hace un mes atrás por intermedio de la inmobiliaria lo puse en conocimiento al inquilino del nuevo valor, hoy le pregunté al dueño de la inmobiliaria que había decidido el inquilino, él me dijo que aparentemente se queda, pero con toda ésta situación tiene que seguir por 6 meses más al mismo valor. Eso es realmente así?
Ya que justo en Abril vence el contrato y él estaba al tanto del nuevo valor. Yo estoy obligada por el decreto a seguir alquilandoselo por el viejo valor? O puedo mantenerme en el nuevo valor? Que dice la ley respecto a ésta situación? O estoy también en mi derecho de no renovar el contrato? No es una vivienda es un local donde funciona una casa de belleza, espero tu respuesta y desde ya muchas gracias.”
La normativa de emergencia se aplica a las locaciones comerciales en tanto sea de una Pyme, con certificado, o profesional autónomo, ver arriba.
Sin embargo, si es un local solo que se tiene capaz se exime, porque es para subsistencia del locador, del dueño. Hay que evaluar ese supuesto, y la fecha de firma del nuevo contrato. En principio el precio se prorroga porque el decreto también comprende alquileres comerciales.
Texto completo del decreto de emergencia de alquileres
Foto: https://unsplash.com/@deborah_cortelazzi
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Hola si el alquiler se pagaba en efectivo, se puede exigir factura para pagarlo por medios bancarizados?
Hasta ahora el propietario se negaba a emitir comprobantes.
Hola! Si pago en efvo en la inmobiliariA, deberian darme la opcion de transferir? No corresponde recargo no? ( porq al momento de alquilar me pusieron eso como excusa) gracias
Hola buen dia Sergio! Te hago una consulta, trabajo en relacion de dependencia, el contrato se me vence en Mayo, con esta medida quiere decir que el mismo se prorroga hasta el 30 de septiembre. Como hago con el tema de la renovacion?
Sheila A. dice 4 meses hace
Muchas gracias por tu comentario. Por la complejidad del tema amerita entrevista con colega abogado/a, este es un espacio educativo para aportar información, y su comentario requiere análisis especializado. Saludos
Ante todo, muy buena info!! Estoy en en esta situacion :
Vence mi contrato actual el 31/03 y a principios de marzo, firme nuevo contrato ( pague deposito y mes adelantado) en otro lugar desde el 1/04, pero no me pude mudar!
la mudanza no es fuerza mayor?
Debere pedir prorroga del contrato actual por un mes?
Debere pedir prorroga del contrato futuro, dando el inicio el 1/05 ( y computar ese mes de adelanto a mayo y no abril)?
Leticia dice 4 meses hace
Sergio querido! Qué pasa si yo ya tengo alquilado el nuevo depto desde el 1 de marzo. El contrato actual termina el 31 de marzo, pero tengo la mitad de mis cosas en cada uno de los deptos, porque pensaba terminar de sacarlas el 21/03… y no estoy fisicamente en ninguno, porque tuve que venir a hacer cuarentena en otro lugar… Agradezco tu respuesta. Saludos!
Hola!! Una buena alternativa sería si pudieran enviarte esas cosas al.domicilio en el que estás.
César Rosenstein dice 4 meses hace
Tengo una consulta, por ahora teórica pero imagino que en unas pocas semanas será preciosa práctica, respecto a “vivienda única” en la suspensión de ejecuciones de sentencia de desalojo. Por lo general uno se cruza con “vivienda única” en los casos de ejecución pero a los titulares del dominio (o su cónyuge, sucesor, beneficiario, etc.), no al inquilino/a. Caso: si la inquilina tiene propiedades, se puede ejecutar la sentencia de desalojo? Y si tiene pero los tiene alquilados? Y con usufructo? Si tiene una vivienda para esparcimiento en la que no vive?
Cuál crees vos que debe ser el criterio?
Pamela dice 4 meses hace
Hola! El 29/02/20 venció mi contrato, entregue llaves y todo en condiciones. De la inmobiliaria me dijeron que la devolución del dinero que habia sido entregado como garantía estaría disponible a partir del 25/03/20. Que se hace en estos casos??
Pablo Gómez dice 4 meses hace
Hola Sergio, mi madre de 88 años y jubilada alquila un depto cuyo contrato venció el 31/03, paralelamente ya alquiló otro desde el 01/04 la mudanza estaba acordada para la última semana de marzo, pero dada la cuarentena el traspaso no se realizó. Ella no puede pagar 2 alquileres. Ya que la inmobiliaria del viejo contrato le exige que pague el mes y expensas. Qué debe hacer o a quién recuerir? Muchas gracias.
Hola! Es una cuestión específica la cual no cabe responder por esta vía.
Hola. Una consulta que pasa con los contratos que se vencen?se prorroga su vigencia, y el precio a pagar es el ultimo pactado?Pero despues del 30 de septiembre se genera alguna obligacion de pago como consecuencia del congelamiento y la prorroga? Ya que no hay diferencia entre el precio congelado y el pactado debido a que es el ultimo aumento previsto contractualmente. Que ocurre en estos casos????
Hola, gracias por la información. La prórroga del vencimiento del contrato de alquiler con cuota a precio de marzo, aplica también a un convenio de desocupación (contrato al fin) que tenía vigencia hasta el 31 de marzo? (El contrato de alquiler original había vencido en enero)
Florencia dice 4 meses hace
Hola! como andas? Queria saber si en el caso de que no pueda pagar el alquiler el locador puede acudir contra el garante en esta situacion de crisis
El locador si el locatario no responde puede acudir al garante para que esté responda
Amelia S. dice 4 meses hace
Hola! Muy buena nota, gracias!! Lo que no me quedó claro: el locador puede exigir que se actualice el monto del alquiler durante la prorroga establecida por el DNU de un contrato que venció el 31/03/20 y no se llego a un acuerdo para renovar? Se debe pagar lo mismo que se venia pagando al 20/3/2020?
Mayra dice 4 meses hace
Consulta desde la ignorancia: el pago del alquiler puede ser de 3 a 6 cuotas o entendi mal el punto 7? Por otra parte es obligatorio que haga por medio del banco o solo si se solicita?
María Luz Alegria dice 4 meses hace
Hola! Yo rescidi mi contrato de manera verbal con la dueña antes de la caurentena, pero no me puede mudar a donde preveia por el aislamiento. Como se lo rescindi antes del cumplimiento del mismo, le pague el mes de abril como penalidad tal y como preve el contrato, pero ahora quiere cobrarme el alquiler del mes como alquiler y no como penalidad y que cuando me vaya me le pague la penalidad.
Jonathan dice 3 meses hace
Hola, quisiera saber si al momento de renovar un alquiler (que se haria luego del 30 de septiembre debido a esta ley de emergencia), si en el gran buenos aires las inmobiliarias pueden cobrar comisión? Gracias
Estoy en la misma que mucha gente.. Pensaba mudarme al finalizar mi contrato el 31/3 y lo comunique en la inmobiliaria 1 mes y medio antes. Seguía con visitas y consultas a inmobiliarias, pero al comenzar la cuarentena no había encontrado lugar por lo que consulté (pocos días antes justo), para extender un mes mas el alquiler pero tenían que analizarlo y ver el nuevo valor (incluso hasta ese momento no tenían valor…especulando (?)). Pasaron 2 meses y pago el alquiler valor marzo ..mi consulta es cómo se regulará el aumento de precio de alquiler en estos casos? no tengo el respaldo de un contrato que fije mi % de aumento.. quién nos resguarda que no nos pasen un valor exorbitante a pagar de diferencia?
Hola Sergio, que pasa con los contratos de locación que se realizan en una inmobiliaria durante la pandemia, donde no pueden/deberian abrir? son pasibles de nulidad?