Source: https://interpretacje-podatkowe.org/czynsz/0114-kdip1-1-4012-277-2018-2-ao
Timestamp: 2018-07-23 10:00:57+00:00
Document Index: 2245705

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 492', 'art. 93', 'art. 93', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 8', 'art. 7', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'FSK ', 'SA/Wa ', 'SA/Po ', 'SA/Gd ', 'art. 86', 'art. 15', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 29', 'art. 2', 'art. 106', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 8', 'SA/Ke ', 'art. 5', 'art. 86', 'art. 15', 'art. 114', 'art. 119', 'art. 120', 'art. 124', 'art. 86', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 86', 'art. 7', 'art. 8', 'art. 86', 'art. 86', 'art. 106', 'art. 106', 'Art. 2', 'art. 5', 'art. 2']

♦ › Czynsz › 0114-KDIP1-1.4012.277.2018.2.AO
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2018 r. (data wpływu 11 maja 2018 r.) uzupełnionym pismem z 21 czerwca 2018 r. (data wpływu 25 czerwca 2018 r.) na wezwanie Organu z 14 czerwca 2018 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.277.2018.1.AO (skutecznie doręczone 14 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
opodatkowania podatkiem VAT otrzymywanych kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu,
wpływu ww. kwot na wysokość wykazywanych, w składanych przez Wnioskodawcę deklaracjach podatkowych, kwot podatku VAT naliczonego oraz należnego,
obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu
W dniu 11 maja 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków w podatku VAT w związku z otrzymywanymi kwotami Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu.
Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z 21 czerwca 2018 r. (data wpływu 25 czerwca 2018 r.) na wezwanie Organu z 14 czerwca 2018 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.277.2018.1.AO (data doręczenia 14 czerwca 2018 r.)
R. Sp. z o.o. (dawniej: R. 1 Sp. z o.o.) (dalej: „Wnioskodawca” lub „R.”) jest spółką prawa polskiego, będącą częścią funduszu P. SCSp („P.”). Fundusz profesjonalnie inwestuje na całym świecie w aktywa nieruchomościowe (głównie w centra handlowe i parki magazynowe).
Wnioskodawca jest następcą prawnym J. Sp. z o.o. (dalej: „J.” lub „Poprzednik Prawny”).
W dniu 18 kwietnia 2018 r. nastąpiło połączenie (odpowiedni wpis do KRS) R. z J. w trybie art. 492 § 1 pkt 1) ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t.j.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1577), poprzez przejęcie J. (spółka przejmowana) przez R. (spółka przejmująca). W konsekwencji na podstawie art. 93 § 2 pkt 1 w zw. z art. 93 § 1 Ordynacji podatkowej Wnioskodawca tj. R. wstąpił we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki Poprzednika Prawnego tj. J.
Niniejszy wniosek dotyczy potencjalnych obowiązków podatkowych związanych z opisanymi poniżej postanowieniami w umowach (dalej: „Umowy”) zawartych przez Poprzednika Prawnego, w które w związku z następstwem prawnym mógł potencjalnie wstąpić Wnioskodawca. Poniżej Wnioskodawca szczegółowo przedstawia okoliczności oraz, w celu pełniejszego zobrazowania stanu faktycznego, szerszy kontekst zawarcia Umów.
Umowy zawarte przez Poprzednika Prawnego
W marcu 2017 r. kilkanaście spółek z grupy I. (dalej łącznie jako „Sprzedawcy”), posiadających siedziby w różnych krajach Europy, zawarło z kilkunastoma spółkami z grupy P. (dalej łącznie jako: „Nabywcy”) z różnych państw europejskich (w szczególności z Polski) Umowę nabycia udziałów i nieruchomości (ang. Share and Property Purchase Agreement, dalej: „Umowa Ramowa”).
Wśród Nabywców jako strony Umowy Ramowej, oprócz Poprzednika Prawnego, występowały jeszcze trzy inne spółki z grupy P. mające siedziby w Polsce, tj.:
T. Sp. z o. o. (dalej: „T.”),
K. Sp. z o.o. (dalej: „K.”),
F. Sp. z o.o. (dalej „F.”),
(dalej, wraz z J., łącznie jako: „Polscy Nabywcy”).
Umowa Ramowa ma charakter generalny, globalny i nie została zawarta na gruncie prawa polskiego.
Na podstawie Umowy Ramowej część Sprzedawców zobowiązała się do zbycia, a odpowiednia część Nabywców do nabycia, udziałów (dalej: „Udziały”) w poszczególnych, wymienionych w Umowie Ramowej spółkach zależnych z grupy I., posiadających konkretne nieruchomości znajdujące się w różnych lokalizacjach w całej Europie.
Część Sprzedawców zobowiązała się również, w stosunku do części Nabywców, do przeniesienia własności nieruchomości, którymi dysponowali oni bezpośrednio jako ich właściciele (dalej: „Nieruchomości”).
Powyższe wzajemne zobowiązania, odnoszące się do Udziałów oraz Nieruchomości, będą dalej łącznie określane jako „Transakcja”.
W przypadku Polskich Nabywców Umowa Ramowa przewidywała jedynie nabycie Udziałów (a nie nabycie Nieruchomości). Polscy Nabywcy podjęli, wobec jednego ze Sprzedawców, tj. H. BV - spółki prawa holenderskiego (dalej: „H. BV”), następujące zobowiązania:
J. zobowiązała się do nabycia 100% Udziałów w R. 1 Sp. z o.o. (tj. spółce, która już po Transakcji zmieniła nazwę na R.),
T. zobowiązała się do nabycia 100% Udziałów w R. 2 Sp. z o.o. (tj. spółce, która już po Transakcji zmieniła nazwę na T. Sp. z o.o.),
F. zobowiązała się do nabycia 100% Udziałów w R. Sp. z o.o. (tj. spółce, która już po Transakcji zmieniła nazwę na F. Sp. z o.o.),
K. zobowiązała się do nabycia 100% Udziałów w R. Sp. z o.o. (tj. spółce, która już po Transakcji zmieniła nazwę na K. Sp. z o.o.).
W Umowie Ramowej H. BV i Polscy Nabywcy Udziałów uzgodnili wzajemne prawa i obowiązki. Umowa ta nie wywołała jednak żadnych skutków rozporządzających, tj. Polscy Nabywcy nie nabyli na jej podstawie Udziałów (ani tym bardziej nieruchomości należących do spółek, w których zamierzali kupić Udziały). Zgodnie z Umową Ramową, w celu osiągnięcia skutku rozporządzającego, poszczególni Sprzedawcy i Nabywcy zobowiązali się do zawarcia odrębnych umów (ang. Closing Deeds of Transfer) na gruncie odnośnych lokalnych przepisów prawa, właściwych dla danych uczestników Transakcji (czyli w przypadku Polskich Nabywców umów na gruncie prawa polskiego - dalej jako „Umowy Nabycia Udziałów”, „Umowa Nabycia Udziałów”).
Dodatkowo, zgodnie z Umową Ramową, w odniesieniu do Transakcji m.in. w zakresie dotyczącym zobowiązań pomiędzy H. BV a poszczególnymi Polskimi Nabywcami, datę Transakcji zdefiniowano na dzień 4 kwietnia 2017 r. (dalej: „Dzień Transakcji”).
W Dniu Transakcji H. BV i Polscy Nabywcy zawarli odpowiednie Umowy Nabycia Udziałów na gruncie prawa polskiego tj.:
Umowę przeniesienia Udziałów w spółce R. 1 sp. z o.o. (obecnie R.) przez H. BV na rzecz J.,
Umowę przeniesienia Udziałów w spółce R. 2 sp. z o.o. (obecnie T. Sp. z o.o.) przez H. BV na rzecz T.,
Umowę przeniesienia Udziałów w spółce R. 3 sp. z o.o. (obecnie F. Sp. z o.o.) przez H. BV na rzecz F.,
Umowę przeniesienia Udziałów w spółce R. 4 sp. z o.o. (obecnie K. Sp. z o.o.) przez H. BV na rzecz K.
Powyższe Umowy Nabycia Udziałów wywarły skutek rozporządzający, tj. przeniosły na poszczególnych Polskich Nabywców własność 100% Udziałów w danej spółce.
Na Dzień Transakcji (jak też na dzień zawarcia Umowy Ramowej) każda ze spółek, w których Polscy Nabywcy nabyli Udziały, była właścicielem nieruchomości komercyjnej (dalej „Park Handlowy”), której powierzchnie były na Dzień Transakcji (jak też na dzień zawarcia Umowy Ramowej) przedmiotem najmu opodatkowanego VAT.
Część Sprzedawców i Nabywców (w tym Polscy Nabywcy) podpisała następnego dnia po Dniu Transakcji tzw. Closing Memorandum, w którym potwierdzono zasadnicze uzgodnienia Umowy Ramowej oraz wprowadzono do niej pewne zmiany, niemające jednak wpływu na zagadnienia będące przedmiotem niniejszego Wniosku.
Gwarancja Czynszowa i zwrot Obniżek Czynszów
Cel wprowadzenia Gwarancji Czynszowej i zwrotu Obniżek Czynszów
W związku z zobowiązaniem się, na mocy Umowy Ramowej, przez Sprzedawców i Nabywców, odpowiednio do zbycia i nabycia Udziałów, strony uregulowały również w Umowie Ramowej szereg dodatkowych zagadnień, w tym kwestie Gwarancji Czynszowej (ang. Rental Guarantee) oraz Obniżek Czynszu (ang. Rent Reductions).
Celem takich regulacji było zabezpieczenie interesu ekonomicznego danego Nabywcy, który zapłaci danemu Sprzedawcy cenę sprzedaży za Udziały skalkulowaną w oparciu o wartość kapitałów netto spółki i wycenę nieruchomości sporządzoną przy założeniu, że cała powierzchnia w danym Parku Handlowym została wynajęta i generuje dochody z czynszu najmu na poziome przyjętym przy kalkulacji ceny za Udziały.
Z uwagi na fakt, iż na Dzień Transakcji nie cała powierzchnia była wynajęta, albo była wynajęta, ale najemcom udzielono określonych obniżek czynszu na warunkach innych niż założone przy kalkulacji ceny za Udziały, poszczególni Sprzedawcy przyjęli na siebie obowiązek udzielenia poszczególnym Nabywcom gwarancji na uzyskiwanie przez nich dochodów z wynajmowanych powierzchni na poziomie przyjętym na potrzeby kalkulacji ceny za Udziały.
Gwarancja Czynszowa
W Umowie Ramowej uzgodniono, że:
Poszczególni Sprzedawcy, w odniesieniu do wszystkich powierzchni wskazanych w Załączniku 10.2.1 do Umowy Ramowej (dalej: „Powierzchnie Gwarantowane”), w zakresie, w jakim pozostaną one niewynajęte na Dzień Transakcji, zapłacą poszczególnym Nabywcom odpowiednio: kwoty czynszu, opłat serwisowych (ang. service charge), opłat marketingowych, wskazanych w odniesieniu do poszczególnych Powierzchni Gwarantowanych w Załączniku 10.2.1 do Umowy Ramowej, trzeciego dnia roboczego (zdefiniowanego w Umowie Ramowej) po ostatnim dniu każdego pełnego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po Transakcji, aż do 28 lutego 2020 r., na rachunek bankowy wskazany przez poszczególnych Nabywców.
Poszczególni Nabywcy podejmą wszelkie starania mające na celu wynajęcie Powierzchni Gwarantowanych w najwcześniejszym możliwym terminie po Dniu Transakcji, a w razie wynajęcia całości lub części Powierzchni Gwarantowanych, poinformują poszczególnych Sprzedawców o tym fakcie. Odpowiednie kwoty czynszów, opłat serwisowych, opłat marketingowych, otrzymane przez Nabywców z tytułu takich najmów, obniżą odpowiednio zobowiązania poszczególnych Sprzedawców z tytułu Powierzchni Gwarantowanych, określone powyżej.
W odniesieniu do przedmiotowych najmów, wszelkie rabaty udzielone na rzecz najemców bądź inne podobne zachęty będą, na potrzeby kalkulacji zobowiązań poszczególnych Sprzedawców z tytułu Powierzchni Gwarantowanych, obniżać kwoty czynszów, opłat serwisowych, opłat marketingowych, proporcjonalnie do całego początkowego okresu najmu.
Poszczególni Nabywcy nie będą w nieuprawniony sposób zwlekać z wyrażeniem zgody na zawarcie przez poszczególnych Sprzedawców, bądź inne podmioty z grupy Sprzedawców, umów najmu dotyczących Powierzchni Gwarantowanych, w okresie pomiędzy zawarciem Umowy Ramowej a Dniem Transakcji, przy czym za nieuprawnioną nie może zostać uznana ocena poszczególnych Nabywców odnośnie do profilu najemcy (jako nieodpowiedniego w kontekście działalności wykonywanej przez innych najemców - tzw. tenant mix).
Poszczególni Nabywcy dostarczą poszczególnym Sprzedawcom informacje i dokumenty potwierdzające zakres wynajęcia Powierzchni Gwarantowanych oraz umożliwią poszczególnym Sprzedawcom dostęp do ksiąg, rejestrów i innych dokumentów, w odpowiednim zakresie, w celu weryfikacji zobowiązań finansowych poszczególnych Sprzedawców z tytułu Powierzchni Gwarantowanych.
W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości, Strony zaznaczają, że Sprzedawcy nie będą ponosić żadnej odpowiedzialności, jeśli którakolwiek z Powierzchni Gwarantowanych przestanie być wynajmowana przez danego najemcę w okresie do 28 lutego 2020 r.
Z kolei w Załączniku 10.2.1 do Umowy Ramowej zostały wskazane Powierzchnie Gwarantowane w Parkach Handlowych należących do:
R. 1 sp. z o.o. (obecnie R.),
R. 4 sp. z o.o. (obecnie K. Sp. z o.o.).
W Umowie Ramowej uzgodniono również, że poszczególni Sprzedawcy zwrócą poszczególnym Nabywcom koszty Obniżek Czynszów, wskazanych w Załączniku 11.26 do Umowy Ramowej, w formie jednorazowej ryczałtowej płatności, w wysokości wynikającej z faktury wystawionej przez danego Nabywcę na rzecz odpowiedniego Sprzedawcy.
Z kolei w Załączniku 11.26 do Umowy Ramowej wymieniono Parki Handlowe należące do:
1 sp. z o.o. (obecnie R.),
2 sp. z o.o. (obecnie T. Sp. z o.o.),
4 sp. z o.o. (obecnie K. Sp. z o.o.).
Na moment złożenia Wniosku H. BV nie dokonała jeszcze na rzecz Wnioskodawcy jakichkolwiek płatności z tytułu Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu a Wnioskodawca nie wystawił na H. BV jakichkolwiek dokumentów (faktur VAT, not księgowych) z należnościami z tytułu Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu.
Dodatkowo nie można wykluczyć, że H. BV oraz Wnioskodawca zawrą odrębne porozumienie, na mocy którego płatności z tytułu Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu będzie dokonywać inna niż H. BV spółka prawa holenderskiego z grupy I.
Końcowo Wnioskodawca wskazał, że niniejszy wniosek odnosi się wyłącznie do skutków podatkowych w zakresie VAT dla Wnioskodawcy związanych z:
płatnościami z tytułu Gwarancji Czynszowej,
jednorazową płatnością z tytułu Obniżki Czynszu.
Zapytanie w niniejszym Wniosku nie odnosi się natomiast do innych zagadnień regulowanych Umowami, ani też do jakichkolwiek innych podmiotów poza Wnioskodawcą. Wnioskodawca odniósł się szczegółowo do okoliczności związanych z Transakcją wyłącznie w celu pełniejszego przedstawienia opisu sprawy.
Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że z osobnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych w zakresie Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu wystąpiły także:
T. Sp. z o.o.
Pismem z dnia 21 czerwca 2018 r. Wnioskodawca uzupełnił opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i wskazał, że z tytułu zobowiązania do wypłaty Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, H. BV nie otrzymała ani nie otrzyma od Wnioskodawcy (ani jakiegokolwiek podmiotu trzeciego) żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w tym w szczególności nie uzyskała ani nie uzyska prawa do korzystania z jakichkolwiek powierzchni w Parku Handlowym, w tym jakichkolwiek części Powierzchni Gwarantowanych. Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy nie zobowiązał się on do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymanie Gwarancji Czynszowej i Obniżki Czynszu.
Wnioskodawca wskazał też, że na podstawie przedstawionych Umów, w tym Umowy Ramowej, Wnioskodawca nie zobowiązał się, w zamian za otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej i/lub kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania danych czynności lub sytuacji. Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy z tytułu wypłaty kwot Gwarancji Czynszowej i Obniżki Czynszu nie zobowiązał się on do powstrzymania się lub tolerowania określonych czynności lub sytuacji.
Jak wskazał Wnioskodawca w ww. piśmie uzupełniającym, wypłaty Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu są więc czynnościami jednostronnymi, mającymi na celu zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów. Potwierdzeniem ich gwarancyjnego charakteru jest też fakt, że otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu przez Wnioskodawcę, jak również wysokość tych kwot, uzależnione zostały jedynie od zaistnienia okoliczności wskazanych w Umowie Ramowej (niewynajęcie Powierzchni Gwarantowanych na Dzień Transakcji, wystąpienie Obniżek Czynszów), za które to okoliczności H. BV przyjęła odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Podsumowując, zgodnie z intencją stron Umowy Ramowej celem Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu było wyłączenie zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów Wnioskodawcy (poprzez zrekompensowanie na zasadzie ryczałtu strat wynikających z braku dochodów i konieczności poniesienia kosztów przypadających na niewynajęte Powierzchnie Gwarantowane w Parku Handlowym/powierzchnie objęte Obniżką Czynszów).
Z pisma uzupełniającego wynika, że otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu przez Wnioskodawcę, jak również wysokość tych kwot, uzależnione zostały jedynie od zaistnienia okoliczności wskazanych w Umowie Ramowej (niewynajęcie Powierzchni Gwarantowanych na Dzień Transakcji, wystąpienie Obniżek Czynszów), za które to okoliczności H. BV przyjęła odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Podsumowując, skoro zgodnie z intencją stron Umowy Ramowej celem Gwarancji Czynszowej było wyłącznie zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów Wnioskodawcy, to w ocenie Wnioskodawcy kwoty Gwarancji Czynszowej nie są zapłatą za starania Nabywców odnośnie wynajęcia Powierzchni Gwarantowanych w najwcześniejszym możliwym terminie.
W kontekście powyższego stwierdzenia, że otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu przez Wnioskodawcę, jak również wysokość tych kwot, uzależnione zostały jedynie od zaistnienia okoliczności wskazanych w Umowie Ramowej (niewynajęcie Powierzchni Gwarantowanych na Dzień Transakcji, wystąpienie Obniżek Czynszów), za które to okoliczności H. BV przyjęła odpowiedzialność na zasadzie ryzyka Wnioskodawca stwierdził, że podsumowując, skoro zgodnie z intencją stron Umowy Ramowej celem Gwarancji Czynszowej było wyłącznie zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów Wnioskodawcy, to w ocenie Wnioskodawcy kwoty Gwarancji Czynszowej nie będą płatnością za nie zwlekanie Nabywcy w nieuprawniony sposób z wyrażeniem zgody na zawarcie przez poszczególnych Sprzedawców, bądź inne podmioty z grupy Sprzedawców, umów najmu dotyczących Powierzchni Gwarantowanych, w okresie pomiędzy zawarciem Umowy Ramowej a Dniem Transakcji. Dodatkowo Wnioskodawca podkreślił, że w stanie faktycznym opisanym we Wniosku w okresie pomiędzy zawarciem Umowy Ramowej a Dniem Transakcji nie zostały wyrażone jakiekolwiek zgody na zawarcie umów najmu dotyczących Powierzchni Gwarantowanych w danym Parku Handlowym.
Wnioskodawca powtarzając stwierdzenie, że otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu przez Wnioskodawcę, jak również wysokość tych kwot, uzależnione zostały jedynie od zaistnienia okoliczności wskazanych w Umowie Ramowej (niewynajęcie Powierzchni Gwarantowanych na Dzień Transakcji, wystąpienie Obniżek Czynszów), za które to okoliczności H. BV przyjęła odpowiedzialność na zasadzie ryzyka stwierdził również, że podsumowując, skoro zgodnie z intencją stron Umowy Ramowej celem Gwarancji Czynszowej było wyłącznie zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów Wnioskodawcy, to w ocenie Wnioskodawcy kwoty Gwarancji Czynszowej nie są zapłatą w kontekście obowiązku dostarczenia informacji i dokumentów potwierdzających zakres wynajęcia Powierzchni Gwarantowanych przez Nabywcę oraz umożliwienia dostępu do ksiąg, rejestrów i innych dokumentów, w odpowiednim zakresie, w celu weryfikacji zobowiązań finansowych poszczególnych Sprzedawców z tytułu Powierzchni Gwarantowanych a ww. obowiązki informacyjne mają jedynie charakter techniczny tj. umożliwiają weryfikację przez H. BV zaistnienia okoliczności, od których Umowa Ramowa uzależnia płatności kwot Gwarancji Czynszowej.
Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, wypłaty kwot Gwarancji Czynszowej na rzecz Wnioskodawcy będą podlegały opodatkowaniu VAT?
Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, otrzymywanie przez Wnioskodawcę kwot Gwarancji Czynszowej nie będzie wpływało na wysokość wykazywanych, w składanych przez Wnioskodawcę deklaracjach podatkowych, kwot VAT naliczonego oraz należnego?
Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymane kwoty Gwarancji Czynszowej?
W razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, kiedy powstanie obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania kwot Gwarancji Czynszowej?
Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, jednorazowa płatność z tytułu Obniżki Czynszu na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, otrzymanie przez Wnioskodawcę jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie wpłynie na wysokość wykazywanych, w składanych przez Wnioskodawcę deklaracjach podatkowych, kwot VAT naliczonego oraz należnego?
Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie zobowiązany udokumentować fakturą VAT otrzymaną jednorazową płatność z tytułu Obniżki Czynszu?
W razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 5, kiedy powstanie obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu?
Ad.1. W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, wypłaty kwot Gwarancji Czynszowej na rzecz Wnioskodawcy nie będą podlegały opodatkowaniu VAT.
Ad. 2. W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, otrzymywanie przez Wnioskodawcę kwot Gwarancji Czynszowej nie będzie wpływało na wysokość wykazywanych, w składanych przez Wnioskodawcę deklaracjach podatkowych, kwot VAT naliczonego oraz należnego.
Ad. 3. W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Gwarancji Czynszowej.
Ad. 4. W ocenie Wnioskodawcy, w razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania kwot Gwarancji Czynszowej powstanie zgodnie z art. 19a ust. 3 Ustawy o VAT, tj. z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się ustalone w Umowie Ramowej, następujące po sobie terminy rozliczeń, a zatem z końcem każdego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po Transakcji, aż do 28 lutego 2020 r.
Ad. 5. W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, jednorazowa płatność z tytułu Obniżki Czynszu na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Ad. 6. W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, otrzymanie przez Wnioskodawcę jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie wpłynie na wysokość wykazywanych, w składanych przez Wnioskodawcę deklaracjach podatkowych, kwot VAT naliczonego oraz należnego.
Ad. 7. W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie będzie zobowiązany udokumentować fakturą VAT otrzymaną jednorazową płatność z tytułu Obniżki Czynszu.
Ad. 8. W ocenie Wnioskodawcy, w razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 5, obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu powstanie zgodnie z art. 19a ust. 1 Ustawy o VAT, tj. z chwilą wykonania ewentualnego świadczenia, a zatem w momencie otrzymania przez Wnioskodawcę przedmiotowej płatności.
Wypłata kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu jako zdarzenia pozostające poza zakresem VAT (uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 oraz pytania nr 5).
Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, w tym również:
Wobec faktu, że w przedstawionych okolicznościach nie doszło ani nie dojdzie, w związku z wypłatą na rzecz Wnioskodawcy kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, do żadnej dostawy towarów, nie budzi wątpliwości, że otrzymanie ww. kwot przez Wnioskodawcę nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów.
Zdaniem Wnioskodawcy, wypłata kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług, co Wnioskodawca wykazuje poniżej.
Kluczowe jest zatem wskazanie czynności kwalifikowanej jako usługa oraz podmiotu tę czynność wykonującego. W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym nie można wskazać czynności wykonywanej na rzecz H. BV, którą można by było przypisać Wnioskodawcy. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 13 czerwca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-888/11-6/IR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 3 października 2016 r., sygn. 1061-IPTPP3.4512.395.2016.1.OS, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.l.JG), aby dana czynność mogła zostać zaklasyfikowana jako usługa, łącznie spełnione zostać muszą następujące warunki:
Ustawa o VAT oraz Dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1) nie definiują wprost pojęcia „odpłatności’ w celu kwalifikacji czynności jako usługi opodatkowanej VAT. Kwestia „odpłatności” była jednak wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). Przykładowo, w wyroku TSUE z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.
Podobnie w wyroku z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 1980/13, NSA podkreślił: „Dychotomiczny podział czynności podlegających opodatkowaniu na dostawę towarów i świadczenie usług nie oznacza jednak, iż każde przesunięcie, czy rozliczenie określonych wartości ekonomicznych pomiędzy dwoma różnymi podmiotami może zostać uznane za świadczenie usług, jeśli nie stanowi dostawy towarów. (...) o usługach za wynagrodzeniem w rozumieniu ustawy o VAT można mówić jedynie w sytuacji, kiedy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może być uznana za bezpośredniego beneficjenta usługi. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.” Pogląd ten jest utrwalony i był podzielany zarówno przez inne składy orzekające NSA, jak i przez wojewódzkie sądy administracyjne. (zob. np. wyroki NSA: z 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1720/14; z 12 sierpnia 2015 r., sygn. akt I FSK 1373/14; z 14 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 540/14; z 15 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 1980/13; z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12; z 18 kwietnia 2013 r., sygn. akt I FSK 942/12; z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 289/12; z 19 grudnia 2012 r., sygn. akt I FSK 273/12; oraz wyroki WSA: w Warszawie, z 25 stycznia 2016 r., sygn. akt III SA/Wa 744/15; w Poznaniu, z 18 listopada 2015 r., sygn. akt I SA/Po 1026/15; czy też w Gdańsku z 19 maja 2015 r., sygn. akt I SA/Gd 370/15).
W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT. W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu na rzecz Wnioskodawcy nie będzie stanowiła wynagrodzenia w rozumieniu przepisów VAT - wobec braku świadczenia wzajemnego Wnioskodawcy. Innymi słowy, z uwagi na brak jakichkolwiek czynności, które byłyby wykonywane przez Wnioskodawcę, a które powodowałyby przysporzenie po stronie Sprzedawcy, nie będzie spełniony podstawowy warunek dla uznania, iż w opisanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.
Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu będzie stanowiła jednostronne świadczenie Sprzedawcy, wynikające z wykonania przez niego swojego zobowiązania o charakterze gwarancyjnym, względnie rekompensacyjnym. Z tytułu zobowiązania do wypłaty Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, H. BV nie otrzymała ani nie otrzyma od Wnioskodawcy (ani jakiegokolwiek podmiotu trzeciego) żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w tym w szczególności nie uzyskała ani nie uzyska prawa do korzystania z jakichkolwiek powierzchni w Parku Handlowym, w tym jakichkolwiek części Powierzchni Gwarantowanych. Jednocześnie, na podstawie przedstawionych Umów, w tym Umowy Ramowej, Wnioskodawca nie zobowiązał się, w zamian za otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej i/lub kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania danych czynności lub sytuacji.
Wypłaty Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu są więc czynnościami jednostronnymi, mającymi na celu zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów. Potwierdzeniem ich gwarancyjnego charakteru jest też fakt, że otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu przez Wnioskodawcę, jak również wysokość tych kwot, uzależnione zostały jedynie od zaistnienia okoliczności wskazanych w Umowie Ramowej (niewynajęcie Powierzchni Gwarantowanych na Dzień Transakcji, wystąpienie Obniżek Czynszów), za które to okoliczności H. BV przyjęła odpowiedzialność na zasadzie ryzyka.
Analogiczne konkluzje płyną z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.92.2017.l.RR., która dotyczyła m.in. wypłaty świadczenia z tytułu obniżki czynszu na rzecz najemców nieruchomości komercyjnej. Jak wskazano w przedmiotowej interpretacji: „Zachęty dla najemców mogą obejmować: okresy bezczynszowe, obniżki czynszu, pokrycie przez wynajmującego kosztów wykończenia powierzchni oraz inne zachęty finansowe dla najemców (polegające na płatnościach ze strony wynajmującego na rzecz najemcy, obniżeniu kwot należnych od wynajmującego, lub innych finansowych świadczeniach na rzecz najemców). Wnioskodawca 2 będzie zobowiązany do pokrycia wartości takich zachęt przewidzianych w umowach najmu zawartych w okresie Gwarancji, tj. zapłaty ich wartości na rzecz Wnioskodawcy 1 w określonym terminie przed datą, w której będą one należne na rzecz najemcy ze strony Wnioskodawcy 1.” W tak zarysowanym stanie faktycznym organ podatkowy zgodził się z wnioskodawcami, że wymienione świadczenia pozostają poza zakresem Ustawy o VAT.
Takie podejście zostało zaakceptowane również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, z dnia 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG, z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070/14-2/JL, z dnia 27 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1010/14-2/AP, z dnia 22 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1079/15-3/MK, z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.838.2016.l.JŻ, interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.l.RR.
Biorąc pod uwagę powyższe, w opinii Wnioskodawcy wypłaty środków pieniężnych w ramach Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie podlegają opodatkowaniu VAT.
W ocenie Wnioskodawcy powyższej konkluzji nie zmienia w żaden sposób to, że H. BV oraz Wnioskodawca mogą potencjalnie zawrzeć odrębne porozumienie, na mocy którego płatności z tytułu Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu będzie dokonywać inna niż H. BV spółka prawa holenderskiego z grupy I.
Brak wpływu otrzymania kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu na rozliczenia VAT Wnioskodawcy (uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 oraz pytania nr 6).
Na gruncie opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, otrzymanie przez Wnioskodawcę kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie będzie także wpływało na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Wnioskodawcę kwoty VAT należnego oraz VAT naliczonego.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi o którym mowa w art. 15 ww. ustawy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Zgodnie zaś z art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT, w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza (z pewnymi wyjątkami), gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej (tzw. „prewspółczynnik” VAT).
Zdaniem Wnioskodawcy, pod celami działalności gospodarczej, o której mowa w art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT, należy rozumieć również takie działania czy sytuacje występujące w ramach działalności gospodarczej, które nie podlegają opodatkowaniu VAT (np. odszkodowania umowne czy odsetki za nieterminowe dokonywanie płatności od kontrahentów itp.). Otrzymywane przez Wnioskodawcę środki pieniężne w ramach Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu stanowią zaś niepodlegający - w ocenie Wnioskodawcy - opodatkowaniu VAT, efekt prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, polegającej m.in. na wynajmie powierzchni Parku Handlowego (środki te są więc związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą).
Skoro zatem otrzymywane przez Wnioskodawcę kwoty Gwarancji Czynszowej oraz kwota jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu - są związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, to nie wypełniają one hipotezy art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT i nie powodują konieczności zastosowania tego przepisu. Tym samym, przychody otrzymywane z tytułu Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie powinny być uwzględniane przez Wnioskodawcę przy ustalaniu wysokości podlegającego odliczeniu podatku VAT.
Jak z powyższego wynika, realizacja ww. świadczeń z tytułu Umowy Ramowej nie powinna wpływać na prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu towarów i usług wykorzystywanych w jego działalności gospodarczej.
Należy również podkreślić, że kwoty Gwarancji Czynszowej oraz kwota jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie mogą zostać uznane ze wynagrodzenie z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług otrzymane przez Wnioskodawcę od podmiotów trzecich (w tym dotację, subwencję lub dopłatę o podobnym charakterze) mające bezpośredni wpływ na cenę - a tym samym element podstawy opodatkowania VAT dostarczanych towarów lub świadczonych usług (art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT). Nie są one bowiem „dofinansowaniem” do świadczonych przez Wnioskodawcę usług najmu, gdyż łączne wynagrodzenie z tytułu najmu ustalane jest przez Wnioskodawcę i danego najemcę (będącego podmiotem niepowiązanym) zawsze na poziomie rynkowym. Natomiast otrzymywane świadczenia tj. kwoty Gwarancji Czynszowej oraz kwota jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, co zostało wskazane powyżej, mają jedynie na celu zapewnienie interesu ekonomicznego Wnioskodawcy, wynikającego z nabycia na podstawie Umowy Ramowej i późniejszej odnośnej Umowy Nabycia Udziałów.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, kwoty Gwarancji Czynszowej oraz kwota jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie będą podlegały opodatkowaniu VAT, a ich otrzymanie nie będzie rodziło dla Wnioskodawcy jakichkolwiek konsekwencji w VAT (zarówno po stronie VAT naliczonego i VAT należnego).
Prawidłowość przedstawionego powyżej stanowiska została przy tym potwierdzona w powołanych już powyżej interpretacjach indywidualnych, tj. m.in. interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej o sygnaturach: IPPP1/443-1070/14-2/JL, IPPP1/443-1010/14-2/AP, 1462‑IPPP3.4512.838.2016.l.JŻ oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygnaturach 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.l.RR i 0114-KDIP1-1.4012.92.2017.l.RR.
Obowiązki dokumentacyjne Wnioskodawcy (uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 oraz pytania nr 7).
Mając na uwadze, że w ocenie Wnioskodawcy otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie będzie należnością ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT), należy wskazać, że po stronie Wnioskodawcy nie zaistnieje obowiązek udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT. W ocenie Wnioskodawcy, skoro otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to Wnioskodawca może w takiej sytuacji udokumentować te zdarzenia notą księgową.
Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została potwierdzona przez Ministra Finansów w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie) z 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ oraz 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP.
Jednocześnie należy wskazać, że powyższym konkluzjom nie sprzeciwia się, zdaniem Wnioskodawcy, postanowienie Umowy Ramowej, zgodnie z którym płatności z tytułu Obniżek Czynszów dokonywane będą na rzecz poszczególnych Nabywców w wysokości wynikającej z faktury wystawionej przez danego Nabywcę na rzecz odpowiedniego Sprzedawcy. Jak bowiem wskazywano, Umowa Ramowa ma charakter generalny, globalny i nie została zawarta na gruncie prawa polskiego. Posłużenie się w niej pojęciem „faktury” (w oryginale: „invoice”) wynikało z konieczności użycia w Umowie Ramowej sformułowań ogólnych, zrozumiałych dla wszystkich stron Transakcji, tj. kilkunastu podmiotów z różnych krajów Europy i operujących w ramach różnych porządków prawnych. W żadnym jednak razie użyte w Umowie Ramowej wyrażenie „faktura” nie oznacza faktury VAT w rozumieniu polskiej Ustawy o VAT. Tym samym nie może ono, w ocenie Wnioskodawcy, wpływać na stosowanie obowiązujących, na gruncie polskich przepisów podatkowych, obowiązków Wnioskodawcy w zakresie dokumentowania dokonywanych przez niego czynności.
Moment powstania obowiązku podatkowego w razie konieczności opodatkowania kwot Gwarancji Czynszowej i kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu (uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 oraz pytania nr 8).
Jak już zaznaczano, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że otrzymanie przez niego kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie będzie należnością ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Tym samym nie można, w ocenie Wnioskodawcy, uznać, że w przedstawionych okolicznościach dokonuje on sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT.
Gdyby jednak tut. Organ nie podzielił powyższego stanowiska, Wnioskodawca chciałby potwierdzić, w którym momencie powstałby na gruncie VAT obowiązek podatkowy z tytułu świadczeń, które tut. Organ może ewentualnie zidentyfikować w związku z płatnościami, które Wnioskodawca ma otrzymać (aczkolwiek ponownie podkreślenia wymaga, że zdaniem Wnioskodawcy żadne tego typu świadczenia nie mają miejsca).
Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca chciałby wskazać, że w jego ocenie:
ewentualny obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania kwot Gwarancji Czynszowej należałoby rozpoznać zgodnie z art. 19a ust. 3 Ustawy o VAT, tj. z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się ustalone między stronami, następujące po sobie terminy rozliczeń - a zatem w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym z końcem każdego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po Transakcji, aż do 28 lutego 2020 r.;
ewentualny obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania kwoty ryczałtowej z tytułu Obniżki Czynszu należałoby rozpoznać zgodnie z art. 19a ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w chwili wykonania odnośnego „świadczenia” - a zatem w przedstawionym stanie faktycznym/ zdarzeniu przyszłym w chwili otrzymania płatności.
Jak wskazywano, zgodnie z Umową Ramową, kwoty Gwarancji Czynszowej będą uiszczane na rzecz poszczególnych Nabywców trzeciego dnia roboczego po ostatnim dniu każdego pełnego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po Transakcji, aż do 28 lutego 2020 r., na rachunek bankowy wskazany przez tych Nabywców. Na mocy przedmiotowego postanowienia strony uzgodniły więc w Umowie Ramowej miesięczne okresy rozliczeniowe, do których odnoszą się ustalone terminy płatności.
Z kolei w myśl art. 19a ust. 3 (zdanie pierwsze) Ustawy o VAT, usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.
Wobec powyższego, jeśli tut. Organ uznałby, że w opisanych okolicznościach dochodzi do świadczenia przez Wnioskodawcę, w zamian za poszczególne kwoty Gwarancji Czynszowej, usług w rozumieniu Ustawy o VAT (z czym Wnioskodawca się jednak nie zgadza) - to obowiązek podatkowy w VAT, zdaniem Wnioskodawcy, należałoby rozpoznać zgodnie z art. 19a ust. 3 Ustawy o VAT - z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się ustalone w Umowie Ramowej okresy rozliczeniowe, tj. z końcem każdego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po Transakcji, aż do 28 lutego 2020 r.
Na gruncie Umowy Ramowej poszczególni Sprzedawcy zobowiązali się także zwrócić poszczególnym Nabywcom koszty Obniżek Czynszów. Strony uzgodniły w tym zakresie, że kwota Obniżki Czynszu należna od danego Sprzedawcy na rzecz danego Nabywcy uiszczona zostanie w formie jednorazowej ryczałtowej płatności.
Zgodnie natomiast z art. 19a ust. 1 Ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje zasadniczo z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.
Jeżeli zatem tut. Organ uznałby, że w z związku z wypłatą na rzecz Wnioskodawcy kwoty Obniżki Czynszu dojdzie do świadczenia przez niego usług w rozumieniu Ustawy o VAT (z czym Wnioskodawca się jednak nie zgadza) - to obowiązek podatkowy w VAT, zdaniem Wnioskodawcy, należałoby rozpoznać zgodnie z art. 19a ust. 1 Ustawy o VAT, tj. chwilą wykonania takiej „usługi”. Jednocześnie, z uwagi na specyfikę przedstawionych okoliczności i rozliczeń, w ocenie Wnioskodawcy jakiekolwiek odnośne świadczenie, w razie gdyby Organ je zidentyfikował, mogłoby zostać uznane za wykonane jedynie w chwili otrzymania ww. płatności przez Wnioskodawcę.
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego:
kwoty Gwarancji Czynszowej oraz kwota jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, otrzymywane przez Wnioskodawcę, nie będą podlegały opodatkowaniu VAT;
otrzymywanie przez Wnioskodawcę ww. płatności nie będzie rodziło dla Wnioskodawcy jakichkolwiek konsekwencji w VAT, tj. nie będzie wpływało na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Wnioskodawcę kwoty VAT naliczonego oraz należnego;
Wnioskodawca nie będzie zobowiązany udokumentować fakturą VAT otrzymywanych kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, ale będzie miał prawo w takiej sytuacji wystawić notę księgową;
W razie, gdyby tut. Organ uznał, że kwoty Gwarancji Czynszowej oraz kwota jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszów będą podlegały opodatkowaniu VAT, to obowiązek podatkowy z ich tytułu należy rozpoznać odpowiednio:
zgodnie z art. 19 ust. 3 Ustawy o VAT (w odniesieniu do kwot Gwarancji Czynszowej),
zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy o VAT (w odniesieniu do kwoty Obniżki Czynszu).
Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).
W konsekwencji, aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.
Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r. o sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.
Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku świadczonej usług z otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).
Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest spółką prawa polskiego, będącą częścią funduszu, który profesjonalnie inwestuje na całym świecie w aktywa nieruchomościowe (głównie w centra handlowe i parki magazynowe).
W analizowanych okolicznościach na podstawie Umowy Ramowej część Sprzedawców zobowiązała się do zbycia, a odpowiednia część Nabywców do nabycia, udziałów w poszczególnych, wymienionych w Umowie Ramowej spółkach zależnych z grupy I., posiadających konkretne nieruchomości znajdujące się w różnych lokalizacjach w całej Europie. W Umowie Ramowej H. BV i Polscy Nabywcy Udziałów uzgodnili wzajemne prawa i obowiązki. Dodatkowo, zgodnie z Umową Ramową, w odniesieniu do Transakcji m.in. w zakresie dotyczącym zobowiązań pomiędzy H. BV a poszczególnymi Polskimi Nabywcami, datę Transakcji zdefiniowano na dzień 4 kwietnia 2017 r. W Dniu Transakcji H. BV i Polscy Nabywcy zawarli odpowiednie Umowy Nabycia Udziałów na gruncie prawa polskiego tj.: m.in. Umowę przeniesienia Udziałów w spółce R. 1 sp. z o.o. (obecnie R.) przez H. BV na rzecz J. Powyższa Umowa Nabycia Udziałów wywarła skutek rozporządzający, tj. przeniosła na poszczególnych Polskich Nabywców własność 100% Udziałów w danej spółce. Na Dzień Transakcji (jak też na dzień zawarcia Umowy Ramowej) każda ze spółek, w których Polscy Nabywcy nabyli Udziały, była właścicielem nieruchomości komercyjnej, której powierzchnie były na Dzień Transakcji (jak też na dzień zawarcia Umowy Ramowej) przedmiotem najmu opodatkowanego VAT. Część Sprzedawców i Nabywców (w tym Polscy Nabywcy) podpisała następnego dnia po Dniu Transakcji tzw. Closing Memorandum, w którym potwierdzono zasadnicze uzgodnienia Umowy Ramowej oraz wprowadzono do niej pewne zmiany, niemające jednak wpływu na zagadnienia będące przedmiotem niniejszego Wniosku.
W związku z zobowiązaniem się, na mocy Umowy Ramowej, przez Sprzedawców i Nabywców, odpowiednio do zbycia i nabycia Udziałów, strony uregulowały również w Umowie Ramowej szereg dodatkowych zagadnień, w tym kwestie Gwarancji Czynszowej (ang. Rental Guarantee) oraz Obniżek Czynszu (ang. Rent Reductions). Celem takich regulacji było zabezpieczenie interesu ekonomicznego danego Nabywcy, który zapłaci danemu Sprzedawcy cenę sprzedaży za Udziały skalkulowaną w oparciu o wartość kapitałów netto spółki i wycenę nieruchomości sporządzoną przy założeniu, że cała powierzchnia w danym Parku Handlowym została wynajęta i generuje dochody z czynszu najmu na poziome przyjętym przy kalkulacji ceny za Udziały. Z uwagi na fakt, iż na Dzień Transakcji nie cała powierzchnia była wynajęta, albo była wynajęta, ale najemcom udzielono określonych obniżek czynszu na warunkach innych niż założone przy kalkulacji ceny za Udziały, poszczególni Sprzedawcy przyjęli na siebie obowiązek udzielenia poszczególnym Nabywcom gwarancji na uzyskiwanie przez nich dochodów z wynajmowanych powierzchni na poziomie przyjętym na potrzeby kalkulacji ceny za Udziały.
W Umowie Ramowej uzgodniono, że Poszczególni Sprzedawcy, w odniesieniu do wszystkich powierzchni wskazanych w Załączniku 10.2.1 do Umowy Ramowej, w zakresie, w jakim pozostaną one niewynajęte na Dzień Transakcji, zapłacą poszczególnym Nabywcom odpowiednio: kwoty czynszu, opłat serwisowych (ang. service charge), opłat marketingowych, wskazanych w odniesieniu do poszczególnych Powierzchni Gwarantowanych w Załączniku 10.2.1 do Umowy Ramowej, trzeciego dnia roboczego (zdefiniowanego w Umowie Ramowej) po ostatnim dniu każdego pełnego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po Transakcji, aż do 28 lutego 2020 r., na rachunek bankowy wskazany przez poszczególnych Nabywców. Poszczególni Nabywcy podejmą wszelkie starania mające na celu wynajęcie Powierzchni Gwarantowanych w najwcześniejszym możliwym terminie po Dniu Transakcji, a w razie wynajęcia całości lub części Powierzchni Gwarantowanych, poinformują poszczególnych Sprzedawców o tym fakcie. Odpowiednie kwoty czynszów, opłat serwisowych, opłat marketingowych, otrzymane przez Nabywców z tytułu takich najmów, obniżą odpowiednio zobowiązania poszczególnych Sprzedawców z tytułu Powierzchni Gwarantowanych, określone powyżej. W odniesieniu do przedmiotowych najmów, wszelkie rabaty udzielone na rzecz najemców bądź inne podobne zachęty będą, na potrzeby kalkulacji zobowiązań poszczególnych Sprzedawców z tytułu Powierzchni Gwarantowanych, obniżać kwoty czynszów, opłat serwisowych, opłat marketingowych, proporcjonalnie do całego początkowego okresu najmu. Poszczególni Nabywcy nie będą w nieuprawniony sposób zwlekać z wyrażeniem zgody na zawarcie przez poszczególnych Sprzedawców, bądź inne podmioty z grupy Sprzedawców, umów najmu dotyczących Powierzchni Gwarantowanych, w okresie pomiędzy zawarciem Umowy Ramowej a Dniem Transakcji, przy czym za nieuprawnioną nie może zostać uznana ocena poszczególnych Nabywców odnośnie do profilu najemcy (jako nieodpowiedniego w kontekście działalności wykonywanej przez innych najemców - tzw. tenant mix). Poszczególni Nabywcy dostarczą poszczególnym Sprzedawcom informacje i dokumenty potwierdzające zakres wynajęcia Powierzchni Gwarantowanych oraz umożliwią poszczególnym Sprzedawcom dostęp do ksiąg, rejestrów i innych dokumentów, w odpowiednim zakresie, w celu weryfikacji zobowiązań finansowych poszczególnych Sprzedawców z tytułu Powierzchni Gwarantowanych. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości, Strony zaznaczają, że Sprzedawcy nie będą ponosić żadnej odpowiedzialności, jeśli którakolwiek z Powierzchni Gwarantowanych przestanie być wynajmowana przez danego najemcę w okresie do 28 lutego 2020 r.
Jak wskazał Wnioskodawca, z tytułu zobowiązania do wypłaty Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, H. BV nie otrzymała ani nie otrzyma od Wnioskodawcy (ani jakiegokolwiek podmiotu trzeciego) żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w tym w szczególności nie uzyskała ani nie uzyska prawa do korzystania z jakichkolwiek powierzchni w Parku Handlowym, w tym jakichkolwiek części Powierzchni Gwarantowanych. Wnioskodawca nie zobowiązał się wiec do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymanie Gwarancji Czynszowej i Obniżki Czynszu. Na podstawie przedstawionych Umów, w tym Umowy Ramowej, Wnioskodawca nie zobowiązał się, w zamian za otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej i/lub kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania danych czynności lub sytuacji. Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że wypłaty Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu są więc czynnościami jednostronnymi, mającymi na celu zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów Wnioskodawcy (poprzez zrekompensowanie na zasadzie ryczałtu strat wynikających z braku dochodów i konieczności poniesienia kosztów przypadających na niewynajęte Powierzchnie Gwarantowane w Parku Handlowym/powierzchnie objęte Obniżką Czynszów). Wnioskodawca zaznaczył, że potwierdzeniem ich gwarancyjnego charakteru jest też fakt, że otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu przez Wnioskodawcę, jak również wysokość tych kwot, uzależnione zostały jedynie od zaistnienia okoliczności wskazanych w Umowie Ramowej (niewynajęcie Powierzchni Gwarantowanych na Dzień Transakcji, wystąpienie Obniżek Czynszów), za które to okoliczności H. BV przyjęła odpowiedzialność na zasadzie ryzyka.
Na moment złożenia Wniosku H. BV nie dokonała jeszcze na rzecz Wnioskodawcy jakichkolwiek płatności z tytułu Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu a Wnioskodawca nie wystawił na H. BV jakichkolwiek dokumentów (faktur VAT, not księgowych) z należnościami z tytułu Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu. Dodatkowo wskazano, że nie można wykluczyć, że H. BV oraz Wnioskodawca zawrą odrębne porozumienie, na mocy którego płatności z tytułu Gwarancji Czynszowej i/lub jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu będzie dokonywać inna niż H. BV spółka prawa holenderskiego z grupy I.
Na tle tak przedstawionych okoliczności sprawy Wnioskodawca wyraził wątpliwość w zakresie opodatkowania i udokumentowania otrzymanych od Sprzedającego bądź innej spółki z grupy kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu oraz wpływu otrzymanych kwot na prawo do odliczenia podatku VAT.
W wyniku analizy przedstawionego opisu sprawy na tle powołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymane kwoty Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie podlegają / nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.
Z wniosku wynika, że w przedstawionych okolicznościach nie doszło ani nie dojdzie w związku z wypłatą na rzecz Wnioskodawcy kwot Gwarancji Czynszowej oraz kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu do dostawy towarów. Zatem otrzymanie ww. kwot przez Wnioskodawcę nie stanowi / nie będzie stanowiło wynagrodzenia za dostawę towarów.
W analizowanej sprawie otrzymane kwoty Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie stanowią / nie będą stanowiły również wynagrodzenia za świadczenie usług. Jak wskazał Wnioskodawca, z tytułu zobowiązania do wypłaty kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu, H. BV nie otrzymała ani nie otrzyma od Wnioskodawcy (ani jakiegokolwiek podmiotu trzeciego) żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w tym w szczególności nie uzyskała ani nie uzyska prawa do korzystania z jakichkolwiek powierzchni w Parku Handlowym, w tym jakichkolwiek części Powierzchni Gwarantowanych. Wnioskodawca nie zobowiązał się więc do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymanie Gwarancji Czynszowej i Obniżki Czynszu. Ponadto Wnioskodawca nie zobowiązał się, w zamian za otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej i kwoty jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania danych czynności lub sytuacji.
Z wniosku wynika, że Strony w Umowie Ramowej przewidziały kwestie wypłaty Gwarancji Czynszowej oraz Obniżek Czynszu dla zabezpieczenia interesu ekonomicznego Nabywcy. W analizowanych okolicznościach Wnioskodawca nabędzie Udziały i zapłaci danemu Sprzedawcy cenę sprzedaży za Udziały skalkulowaną w oparciu o wartość kapitałów netto spółki i wycenę nieruchomości sporządzoną przy założeniu, że cała powierzchnia w danym Parku Handlowym została wynajęta i generuje dochody z czynszu najmu na poziomie przyjętym przy kalkulacji ceny za Udziały. Ponieważ z wniosku wynika, że na Dzień Transakcji nie cała powierzchnia była wynajęta, albo była wynajęta, ale najemcom udzielono określonych obniżek czynszu na warunkach innych niż założone przy kalkulacji ceny za Udziały, poszczególni Sprzedawcy przyjęli na siebie obowiązek udzielenia poszczególnym Nabywcom gwarancji na uzyskiwanie przez nich dochodów z wynajmowanych powierzchni na poziomie przyjętym na potrzeby kalkulacji ceny za Udziały. Wypłaty kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu są więc czynnościami jednostronnymi, mającymi na celu zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów. Potwierdzeniem ich gwarancyjnego charakteru jest fakt, że otrzymanie kwot Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu przez Wnioskodawcę, jak również wysokość tych kwot, uzależnione zostały jedynie od zaistnienia okoliczności wskazanych w Umowie Ramowej (niewynajęcie Powierzchni Gwarantowanych na Dzień Transakcji, wystąpienie Obniżek Czynszów). Zgodnie z intencją stron Umowy Ramowej celem Gwarancji Czynszowej oraz jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu jest wyłączenie zagwarantowanie Wnioskodawcy określonego poziomu dochodów generowanych przez Park Handlowy i wpływających na wartość Udziałów Wnioskodawcy (poprzez zrekompensowanie na zasadzie ryczałtu strat wynikających z braku dochodów i konieczności poniesienia kosztów przypadających na niewynajęte Powierzchnie Gwarantowane w Parku Handlowym/powierzchnie objęte Obniżką Czynszów).
W konsekwencji, skoro Wnioskodawca nie zobowiązał się do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymanie Gwarancji Czynszowej i Obniżki Czynszu kwoty te nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wypłata tych świadczeń będzie miała charakter wyrównania ceny nabycia nieruchomości, która była skalkulowana przy założeniu, że cała powierzchnia będzie wynajęta oraz będzie generować dochody z czynszu najmu na poziomie przyjętym przy kalkulacji ceny za Udziały.
W podsumowaniu należy stwierdzić, że ze względu na brak świadczenia wzajemnego pomiędzy Wnioskodawcą a Sprzedającym otrzymane przez Wnioskodawcę kwoty Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie są w rzeczywistości wynagrodzeniem za czynność opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym, otrzymanie ww. kwot nie podlega / nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W kwestii wpływu otrzymywanych przez Wnioskodawcę kwot Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu na wysokość wykazywanych w składanych deklaracjach podatkowych kwot podatku VAT naliczonego oraz należnego należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
W myśl art. 86 ust. 2a ww. ustawy w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 - w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej, zwanym dalej "sposobem określenia proporcji". Sposób określenia proporcji powinien najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć.
Powołany wyżej art. 86 ust. 2a ustawy o VAT wprost określa, co stanowi kwotę podatku naliczonego w przypadku nabycia towarów i usług, wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych. Zgodnie z tą normą w przypadku nabycia towarów i usług, wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza (z wyjątkiem wykorzystania na cele osobiste, do których może mieć zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy o VAT), w sytuacji gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej.
Jak już wskazano, art. 86 ust. 2a ustawy o VAT będzie mieć zastosowanie wyłącznie w sytuacji, w której nabywane towary i usługi wykorzystywane są zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, w sytuacji, gdy przypisanie tych wydatków w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe. W takich okolicznościach kwotę podatku naliczonego oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej.
W niniejszych okolicznościach – jak wynika z opisu sprawy – realizacja świadczeń wynikających z zawartej Umowy Ramowej będzie miała związek z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą. Skoro otrzymywane przez Wnioskodawcę kwoty Gwarancji Czynszowej oraz kwota jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu są związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą to w przedmiotowej sprawie nie znajdą zastosowania przepisy art. 86 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym, otrzymywane ww. płatności nie powodują / nie będą powodowały jakichkolwiek konsekwencji w podatku VAT (zarówno po stronie podatku VAT naliczonego, jak i należnego).
W odniesieniu do obowiązku udokumentowania fakturą / fakturami VAT otrzymanych kwot Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
Art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Jak wyżej wskazano, otrzymane przez Wnioskodawcę kwoty Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie stanowią / nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Oznacza to, że w związku z otrzymanymi ww. świadczeniami nie dojdzie do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT.
W konsekwencji, Wnioskodawca w związku z otrzymanymi kwotami Gwarancji Czynszowej i jednorazowej płatności z tytułu Obniżki Czynszu nie jest / nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT. Przy czym, na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT brak jest przeciwwskazań do udokumentowania tych płatności notą księgową. Należy jednak zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym w ustawie o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.
Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1-3 oraz nr 5-7 przedstawionych we wniosku należało uznać za prawidłowe.
Z uwagi na uznanie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przedstawionych we wniosku pytań nr 1 i nr 5 za prawidłowe Organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi na pytania nr 4 i 8, gdyż Wnioskodawca oczekiwał na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 1 i 5 za nieprawidłowe.
0114-KDIP1-1.4012.277.2018.2.AO
0114-KDIP2-3.4010.135.2018.1.JBB | Interpretacja indywidualna