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Timestamp: 2016-10-25 03:11:04
Document Index: 238217921

Matched Legal Cases: ['Art. 5', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 15', 'Art. 19', 'Art. 5', 'BGE', 'Art. 18', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 4', 'Art. 3', 'BGE', 'BGE']

112 Ib 38863. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 12. November 1986 i.S. Prosima Immobilien AG gegen Munizipalgemeinde T�gerwilen und Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 5 al. 2 LAT; expropriation mat�rielle. Notion de l'expropriation mat�rielle (pr�cision de la jurisprudence; consid. 3). Le classement en zone agricole d'un domaine utilis� � des fins agricoles et affect� selon l'ancien droit � une zone r�serv�e surdimensionn�e n'est pas assimilable dans ses effets � une expropriation (consid. 4). Faits � partir de page 388
Die Prosima Immobilien AG erwarb im Jahre 1965 das landwirtschaftlich genutzte Grundst�ck Nr. 262 im Gebiet Loostampfi in der Gemeinde T�gerwilen. Das langgestreckte Grundst�ck umfasst 5718 m2. Es lag in der Reservezone W 3 gem�ss dem fr�heren Zonenplan der Gemeinde T�gerwilen. Es grenzt an die L�ndlistrasse an, die im Gemeindegebiet von Gottlieben liegt. Diese Strasse wurde von der Gemeinde Gottlieben mit Beteiligung der Gemeinde T�gerwilen in den Jahren 1980 bis 1982 mit den f�r die Groberschliessung erforderlichen Anlagen f�r Kanalisation und Wasser versehen. Die Prosima Immobilien AG leistete an diesen Ausbau im Jahre 1982 Perimeterbeitr�ge f�r die Teilfl�che einer BGE 112 Ib 388 S. 389Bautiefe von 930 m2 entlang der Strasse. Von einer Beitragsleistung f�r die restliche Fl�che von 4788 m2 wurde sie auf ihre Einsprache hin befreit.
Der revidierte Zonenplan der Gemeinde T�gerwilen vom 23. M�rz 1984 wies das Gebiet Loostampfi im Umfang von einer Bautiefe entlang der L�ndlistrasse und damit auch den entsprechenden Teil des Grundst�cks der Prosima Immobilien AG, f�r welchen sie Perimeterbeitr�ge an den Ausbau der L�ndlistrasse geleistet hatte, der definitiven Bauzone W 2 zu. Der restliche Teil der Parzelle wurde der Landwirtschaftszone zugeteilt. Die Prosima Immobilien AG setzte sich hiergegen ohne Erfolg zur Wehr. Der Regierungsrat des Kantons Thurgau wies ihre Beschwerde mit Beschluss vom 7. Januar 1985 ab und genehmigte gleichzeitig den revidierten Zonenplan. In der Folge machte die Prosima Immobilien AG eine Forderung wegen materieller Enteignung geltend, die von der kantonalen Enteignungskommission abgelehnt wurde. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau ab.
3. Das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau ist von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ausgegangen, wonach eine materielle Enteignung dann vorliegt, wenn einem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders stark eingeschr�nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigent�mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hief�r keine Entsch�digung geleistet w�rde (BGE 110 Ib 32 E. 4; BGE 109 Ib 15 E. 2; BGE 108 Ib 354 E. 4; BGE 107 Ib 222 /223 E. 2, 383 E. 2; BGE 106 Ia 372 /373 E. 2a, je mit Hinweisen). In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer zuk�nftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher BGE 112 Ib 388 S. 390Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (BGE 109 Ib 15 /16 E. 2; 107 Ib 223 E. 2, je mit Hinweisen). Unter besserer Nutzung eines Grundst�cks ist in der Regel die M�glichkeit seiner �berbauung zu verstehen (BGE 109 Ib 16 E. 2; BGE 106 Ia 373 E. 2a).
Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Grundst�ck sehr wahrscheinlich in naher Zukunft besser h�tte genutzt werden k�nnen, sind nach der Rechtsprechung alle rechtlichen und tats�chlichen Gegebenheiten zu ber�cksichtigen, welche die �berbauungschance beeinflussen k�nnen. Dazu geh�ren das im fraglichen Zeitpunkt geltende Bundesrecht sowie die kantonalen und kommunalen Bauvorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des Grundst�cks, die Erschliessungsverh�ltnisse und die bauliche Entwicklung in der Umgebung (BGE 109 Ib 16 E. 2; BGE 106 Ia 373 E. 2b, je mit Hinweisen).
Diese verschiedenen Faktoren sind zu gewichten. Dabei ist in erster Linie auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen. Nur wo das Bauen rein rechtlich zul�ssig, tats�chlich m�glich sowie nach den Umst�nden mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft zu erwarten gewesen w�re (BGE 107 Ib 224 E. 3b und c; BGE 96 I 357 E. 4, je mit Hinweis), kann in der Eigentumsbeschr�nkung, welche die �berbauung ausschliesst, ein besonders schwerer Eingriff gesehen werden, der eine Entsch�digungspflicht ausl�st. Als Gr�nde, die gegen die �berbauung eines Grundst�cks in naher Zukunft sprechen, nannte das Bundesgericht beispielsweise das Erfordernis einer Ausnahmebewilligung, einer �nderung in der Zonenplanung, eines Erschliessungs-, �berbauungs- oder Gestaltungsplans, einer Baulandumlegung oder weitgehender Erschliessungsarbeiten (BGE 109 Ib 16 E. 2; BGE 107 Ib 223 ff. E. 3; BGE 106 Ia 190 E. 4d, 373 E. 2b, 376/377 E. 3d und e). Auch gen�gen die Erschliessbarkeit einer Parzelle und unter Umst�nden selbst deren Erschliessung nicht ohne weiteres, um die �berbaubarkeit in naher Zukunft zu bejahen (BGE 109 Ib 16 E. 2; 103 Ib 222/223 E. 5b; BGE 101 Ia 227 E. 4b).
F�r die Pr�fung der Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auf die Verh�ltnisse im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Eigentumsbeschr�nkung abzustellen (BGE 109 Ib 16 E. 3; 108 Ib 338 E. 4c; BGE 106 Ia 373 /374 E. 2c).
4. Die Beurteilung der Sache nach den dargelegten Grunds�tzen f�hrt zu folgendem Ergebnis:
a) Zur Pr�fung der Frage, ob die Beschwerdef�hrerin von einer materiellen Enteignung betroffen wurde, stellte die Vorinstanz zu BGE 112 Ib 388 S. 391Recht auf die Rechts- und Sachlage ab, wie sie im Zeitpunkt der Genehmigung des revidierten Zonenplanes von T�gerwilen durch den Regierungsrat am 7. Januar 1985 bestand. Sie untersuchte, ob in diesem Zeitpunkt anzunehmen war, eine �berbauung des der Landwirtschaftszone zugewiesenen Teiles des Grundst�ckes Nr. 262 lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen.
b) In �bereinstimmung mit der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht zur Beantwortung dieser Frage in erster Linie die rechtlichen Gegebenheiten ber�cksichtigt. Es ist dabei zum Schluss gelangt, eine �berbauung des in Frage stehenden Abschnittes der Parzelle Nr. 262 sei rechtlich nicht zul�ssig gewesen. Trifft dies zu, so kann in der Tat die Zuweisung des bisher landwirtschaftlich genutzten Abschnittes in die Landwirtschaftszone keinen besonders schweren Eingriff bewirken, der eine Entsch�digungspflicht auszul�sen verm�chte.
Die rechtliche Unzul�ssigkeit einer �berbauung des in Frage stehenden Parzellenabschnittes folgt nach der Auffassung der Vorinstanz aus � 21 des Thurgauer Baugesetzes vom 28. April 1977 (BauG), welcher festh�lt, dass in der Reservebauzone kein Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung besteht. Auch wenn diese Bestimmung gem�ss der bisherigen Thurgauer Praxis nicht generell die M�glichkeit einer Baubewilligung von vornherein ausschliesst, wie das Verwaltungsgericht mit Verweisung auf seinen Entscheid vom 11. Dezember 1985 i.S. Gemeinde Amriswil gegen Baudepartement des Kantons Thurgau darlegt, so ergibt sich im vorliegenden Falle aus den gegebenen Parzellenverh�ltnissen und der unzureichenden Erschliessung des der Landwirtschaftszone zugeteilten Areals des Gebietes Loostampfi/L�ndli, dass eine Bewilligung f�r eine �berbauung des Grundst�cks der Beschwerdef�hrerin in bezug auf den der Landwirtschaftszone zugewiesenen Teil nicht h�tte erteilt werden k�nnen. Der entsprechende Abschnitt ist nicht baureif im Sinne von � 74 BauG.
c) Die Einwendungen der Beschwerdef�hrerin sind nicht geeignet, diese �berzeugenden Folgerungen der Vorinstanz zu widerlegen. Zu Unrecht meint die Beschwerdef�hrerin, aus dem Entscheid des Bundesgerichts vom 30. April 1986 i.S. Silberschmidt gegen Gemeinde Ermatingen (BGE 112 Ia 155 ff.) herleiten zu k�nnen, sie habe Anspruch auf Bewilligung einer �berbauung des der Landwirtschaftszone zugewiesenen Abschnittes ihrer Parzelle. Als BGE 112 Ib 388 S. 392bundesrechtswidrig bezeichnete das Bundesgericht in diesem Entscheid die Regelung des Thurgauer Baugesetzes, in die auf den voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren zu bemessenden Bauzonen auch die Reservebauzonen einzubeziehen, deren Umwandlung in definitive Bauzonen nur mit einem dem fakultativen Referendum unterstehenden Beschluss der zust�ndigen Gemeindebeh�rde m�glich ist (�� 16 und 21 BauG). Eine solche Regelung hat zur Folge, dass die Reservebauzone keine Bauzone im Sinne des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes ist, denn nach diesem Gesetz haben die Bauzonen das Land zu umfassen, da sich f�r die �berbauung eignet und weitgehend �berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigt und erschlossen wird (Art. 15 RPG). Die Bauzonen sind durch das Gemeinwesen zeitgerecht zu erschliessen (Art. 19 Abs. 2 RPG). Das eidgen�ssische Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 pr�zisiert diese Erschliessungspflicht hinsichtlich des f�r den Wohnungsbau ben�tigten Landes, indem es in Art. 5 anordnet, dass die Grob- und Feinerschliessung der f�r den Wohnungsbau bestimmten Bauzonen entsprechend dem Bedarf in angemessenen Etappen innerhalb von 10 bis 15 Jahren durchzuf�hren sei. Mit dieser bundesrechtlichen Ordnung ist eine kantonale Vorschrift, gem�ss welcher in die nach dem Bedarf von 15 Jahren zu bemessenden Bauzonen auch die Reservebauzonen einbezogen werden, deren Umwandlung in definitive Bauzonen von einem Beschluss des Stimmb�rgers abh�ngt, unvereinbar.
d) Aus der Bundesrechtswidrigkeit der erw�hnten Regelung kann jedoch keineswegs hergeleitet werden, dass die bestehenden Reservezonen der Thurgauer Gemeinden den definitiven Bauzonen gleichzusetzen seien. Eine solche Folgerung kann von vornherein nicht gezogen werden f�r viel zu gross bemessene altrechtliche Reservezonen, die im Zeitpunkt ihrer Festsetzung nicht nach dem voraussichtlichen Bedarf der kommenden 15 Jahre bemessen wurden. Im Gegensatz zur Reservezone des gem�ss dem Thurgauer Baugesetz und dem eidgen�ssischen Raumplanungsgesetz revidierten Zonenplanes von Ermatingen handelt es sich bei der hier in Frage stehenden Reservezone von T�gerwilen um eine altrechtliche, den Raumplanungsgrunds�tzen nicht entsprechende Anordnung. Es ergibt sich dies bereits daraus, dass das Baugebiet von T�gerwilen bei der Revision des Zonenplanes nach der unbestrittenen Darstellung der Gemeinde um 52 ha reduziert wurde. Der nun revidierte Zonenplan stellt in Wirklichkeit der erste den Planungsgrunds�tzen BGE 112 Ib 388 S. 393des kantonalen und eidgen�ssischen Rechts entsprechende Nutzungsplan dar. Auch betraf die in Frage stehende Reservezone des neuen Rechts in Ermatingen ein im Ortskern gelegenes Gebiet, w�hrend im hier zu beurteilenden Fall die altrechtliche, offensichtlich viel zu gross bemessene Reservezone von T�gerwilen am Rande des Gemeindegebietes gelegenes landwirtschaftlich genutztes Areal betrifft.
Die vom Bundesgericht im genannten Entscheid festgestellte Bundesrechtswidrigkeit hat einzig zur Folge, dass der Thurgauer Gesetzgeber anzuordnen hat, die definitiven Bauzonen m�ssten nach dem voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren bemessen werden. F�r einen weitergehenden Bedarf k�nnen auf Grund von Art. 18 Abs. 2 RPG Reservezonen festgelegt werden, in denen im Sinne der Baugebietsetappierung die bauliche Nutzung erst sp�ter zugelassen wird.
e) Bei dieser Rechtslage hat das Verwaltungsgericht mit Recht gefolgert, dass im Zeitpunkt der Genehmigung des revidierten Zonenplanes eine �berbauung des der Landwirtschaftszone zugewiesenen Abschnittes der Parzelle Nr. 262 rechtlich unzul�ssig war. Die auch dem Bundesgericht bekannte fr�here Praxis einzelner Thurgauer Gemeinden, in den Reservezonen Bauten zuzulassen, auch wenn gem�ss � 21 Abs. 1 BauG kein Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung besteht, �ndert hieran nichts. Im Sinne der Ausf�hrungen des Verwaltungsgerichts im erw�hnten Urteil vom 11. Dezember 1985 i.S. Gemeinde Amriswil kann diese Praxis allenfalls auf voll erschlossenem Land f�r Bauten in Frage kommen, welche die geordnete bauliche Entwicklung nicht behindern. Einer solchen Praxis steht auch das Urteil des Bundesgerichts vom 30. April 1986 i.S. Silberschmidt gegen Gemeinde Ermatingen nicht entgegen. Bezieht sie sich auf Reservebauzonen, die dem Begriff des Baugebietes gem�ss � 16 des Thurgauer Baugesetzes entsprechen, also auf Zonen, welche nur Land umfassen, das innert 10 bis 15 Jahren f�r eine �berbauung ben�tigt wird, so verm�chte wohl diese Praxis sogar die festgestellte Bundesrechtswidrigkeit der gesetzlichen Regelung zu mildern. Wie es sich damit verh�lt, ist jedoch nicht zu pr�fen. Entscheidend ist, dass die Thurgauer Gemeinden auf Grund des Bundesrechts verpflichtet sind, bei der Anpassung ihrer Zonenpl�ne an die Anforderungen des eidgen�ssischen Raumplanungsgesetzes ihre allenfalls zu gross bemessenen Reservezonen in dem Umfang, als sie - wie dies auch das Thurgauer Baugesetz verlangt -innert BGE 112 Ib 388 S. 39415 Jahren nach dem Grundsatz der geordneten baulichen Entwicklung f�r eine �berbauung ben�tigt werden, der definitiven Bauzone zuzuschlagen.
Unter dem Gesichtspunkt der hier zu beurteilenden Frage der Entsch�digungspflicht k�nnte der erw�hnten Praxis der Thurgauer Gemeinden nur dann wesentliche Bedeutung zukommen, wenn auf einer in eine solche Reservebauzone eingewiesenen Parzelle, die voll erschlossen ist und f�r deren �berbauung die Gemeinde eine Bewilligung in Aussicht gestellt hat, nachtr�glich durch Anordnung einer Bauverbotszone das Bauen verhindert wird, wie dies in der vom Bundesgericht am 4. Dezember 1984 beurteilten Sache der Ortsgemeinde Warth gegen H. St. zutraf (E. 4, S. 12 ff. des Urteils, nicht publ.). Im vorliegenden Falle hat jedoch die Gemeinde T�gerwilen den durch die L�ndlistrasse erschlossenen Grundst�cksteil im Halte von 930 m2, f�r welchen die Beschwerdef�hrerin im Jahre 1982 auch Perimeterbeitr�ge zu bezahlen hatte, in die definitive Bauzone einbezogen. Der Landwirtschaftszone zugewiesen wurde einzig die Restfl�che der Parzelle, welche - wie sich aus den eingereichten Situationspl�nen ergibt - Teil des Gebietes Loostampfi/L�ndli bildet, das aus den Parzellen Nrn. 922, 262, 263 und 994 besteht und im Hinblick auf eine allf�llige bauliche Nutzung eine Einheit bildet, die im Rahmen einer Quartierplanung mit Landumlegung und Feinerschliessung der geordneten �berbauung zugef�hrt werden m�sste. Solange diese baurechtlichen Voraussetzungen nicht geschaffen sind, fehlt dem Areal die Baureife im Sinne von � 74 des Thurgauer Baugesetzes. Der Beschwerdef�hrerin ist dies wohl selbst klar, best�tigt sie doch auch in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde, sie habe stets erkl�rt, sie w�rde eine Quartierplanungspflicht nicht nur akzeptieren, sondern sogar begr�ssen.
f) Es kann sich daher nur fragen, ob besondere Umst�nde vorlagen, die den Einbezug des in Frage stehenden Areals in die definitive Bauzone geboten h�tten. Hievon kann nicht die Rede sein. Die altrechtliche, viel zu gross bemessene Reservezone kann keiner Bauzone gleichgesetzt werden, welche nach dem voraussichtlichen Bedarf innert 15 Jahren f�r eine �berbauung ben�tigt wird. Sie vermag daher auch nicht das Vertrauen zu begr�nden, das betreffende Gebiet werde in naher Zukunft der definitiven Bauzone zugewiesen, so dass die Beschwerdef�hrerin mit der baldigen �berbauung ihrer Parzelle mit hoher Wahrscheinlichkeit h�tte rechnen d�rfen (vgl. BGE 108 Ib 349 E. 4d). Eine solche BGE 112 Ib 388 S. 395Annahme lag auch deshalb nicht nahe, weil das f�r den fr�heren Zonenplan massgebende Baureglement der Gemeinde T�gerwilen vom Juni 1965 ausdr�cklich anordnete, Neubauten d�rften nur auf baureifen Grundst�cken erstellt werden und Baureife setze unter anderem voraus, dass ein rechtsg�ltiger Bebauungs- oder Gestaltungsplan vorliege, dass Gr�sse und Form des Grundst�cks eine �berbauung erlaubten und dass eine allenfalls n�tige Baulandumlegung nicht erschwert werde (Art. 4). Ausserdem bestimmte Art. 3 des Reglementes, Bauten ausserhalb der definitiven Zonen h�tten keinen Anspruch darauf, an die �ffentliche Kanalisation sowie an das Wasser-, Gas- und Elektrizit�tsnetz angeschlossen zu werden.
Irgendwelche Zusicherungen f�r eine �berbauung wurden der Beschwerdef�hrerin nicht erteilt. Auch hat sie bisher f�r die Projektierung keine ins Gewicht fallenden Kosten aufgewendet, um den fraglichen Parzellenteil der �berbauung zuzuf�hren. Der Perimeterbeitrag, den sie f�r den erst in den Jahren 1980 bis 1982 erfolgten Ausbau der L�ndlistrasse mit den Basiserschliessungsanlagen f�r die Kanalisation und die Wasserversorgung geleistet hat, bezieht sich lediglich auf den an diese Strasse anstossenden Abschnitt, welcher �berbaut werden kann.
g) Aus den vorstehenden Erw�gungen ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht zu Recht festgestellt hat, eine �berbauung des in Frage stehenden Abschnittes der Parzelle Nr. 262 sei im Zeitpunkt der Genehmigung des revidierten Zonenplanes durch den Regierungsrat aus rechtlichen Gr�nden unzul�ssig gewesen. Bei dieser Rechtslage kommt den weiteren Ausf�hrungen der Beschwerdef�hrerin �ber die M�glichkeit der Feinerschliessung des Areals Loostampfi/L�ndli keine entscheidende Bedeutung zu. Die Beschwerdef�hrerin hat keine Schritte unternommen, um ein Quartierplanverfahren herbeizuf�hren. Auch w�re die Gemeinde nicht verpflichtet gewesen, in der Reservezone auf einen solchen Antrag einzutreten. Die Beschwerdef�hrerin konnte daher nicht mit der Realisierbarkeit einer �berbauung in naher Zukunft rechnen (BGE 110 Ib 34 E. 4a mit Verweisung).
Nach dem Gesagten bedeutete es keine Verletzung von Bundesrecht, wenn das Verwaltungsgericht zum Schluss gelangte, die Beschwerdef�hrerin werde durch die Einweisung des gr�ssten Teils ihrer Parzelle Nr. 262 in die Landwirtschaftszone nicht enteignungs�hnlich betroffen und k�nne daher keine Entsch�digung BGE 112 Ib 388 S. 396geltend machen. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich somit als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
107 IB 222,
106 IA 372,
107 IB 224,
106 IA 190,
112 IA 155,
108 IB 349,
110 IB 34