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Timestamp: 2017-10-20 14:28:01+00:00
Document Index: 48092123

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 1599", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1599", "l'article 1134", 'arrêt ']

Cour de cassation 3ème chambre civile 24 avril 2003
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Document: Commentaire d'arrêt de Droit Privé: Cour de cassation 3ème chambre civile 24 avril 2003 (6 pages)
La propriété est un droit sacré et inaliénable, affirmé dans notre Constitution. Cela explique que le législateur soit si soucieux de sa protection.
Dans le domaine de la vente, l'une des caractéristiques essentielles que doit revêtir l'objet du contrat est son appartenance effective au vendeur. Le vendeur ne peut en principe vendre une chose que s'il en est propriétaire au jour de la vente. Dans l'hypothèse où le vendeur ne serait pas le propriétaire réel de la chose on dit qu'il y a vente de la chose d'autrui. Cette vente de la chose d'autrui est rendue nulle par l'article 1599 du Code civil et elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose était à autrui. Cet article ne prévoit en réalité qu'une protection de l'acquéreur qui risque d'être évincé par le véritable propriétaire. Cependant, une telle vente sera possible sous certaines conditions.
L'arrêt de la Cour de Cassation de la 3ème chambre civile du 24 avril 2003 vient énoncer les conditions à remplir pour qu'une telle vente soit possible.
Dans notre espèce, c'est la promesse d'achat constituant l'avant-contrat d'une vente d'immeuble n'appartenant pas encore au vendeur qui est annulée. Les juges considèrent en effet que le vendeur aurait dû justifier de sa qualité de propriétaire au moment de la régularisation par acte authentique. Ce n'était pas le cas en l'espèce : la vente n'a pu se réaliser et la promesse d'achat est devenue caduque.
Par acte sous seing privé du 23 août 1995, des époux ont consenti à une société immobilière une promesse irrévocable d'achat portant sur un immeuble pour l'acquisition duquel la société bénéficiait d'une promesse de vente valable jusqu'au 16 juin 1996. L'achat par les époux devait intervenir au plus tard dans les 6 mois de l'obtention d'un prêt. A la suite de la levée de cette condition suspensive, les promettants n'ont pas donné suite à la sommation de régulariser l'acte authentique et ont assigné la société bénéficiaire de leur promesse d'achat en annulation de l'acte sous seing privé du 23 août 1995.
Par arrêt rendu le 4 septembre 2001, la cour d'appel de Montpellier a déclaré caduque la promesse d'achat et a condamné la société bénéficiaire de cette promesse à restituer la somme perçue à titre de clause pénale.
I) La validité de la promesse d'achat
II) La preuve de la propriété de la chose
[...] Mais la société n'a pas acquis la propriété de l'immeuble durant le délai. La Cour de Cassation rappelle ici expressément qu'il est nécessaire que les parties aient prévu un délai et que le bénéficiaire puisse justifier de la propriété du bien par la levée d'option de la promesse unilatérale de vente dont la société JSI était bénéficiaire. Conséquences de l'absence de propriété La Cour de cassation rejette donc le pourvoi de la société et approuve la CA d'avoir déclaré la promesse d'achat caduque en constatant qu'elle a relevé par motifs propres et adoptés que si les promettants ont exécuté leurs obligations, la société bénéficiaire des promesses n'a au contraire fait preuve d'aucune diligence en ne levant pas l'option de la promesse de vente. [...]
[...] En jugeant le contraire, la Cour d'appel aurait ainsi violé par fausse application de l'article 1599 du Code civil. - Le promettant qui se rétracte engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du bénéficiaire de la promesse et est tenu au paiement de dommages et intérêts, que le montant de ces dommages et intérêts peut être reconventionnellement fixé par une clause pénale. En l'espèce, la société bénéficiaire de la promesse d'achat reproche à la CA de n'avoir pas recherché, comme elle y était invitée, si le refus des promettants de répondre à la convocation pour signature de la vente ne constituait pas une rétractation de leur consentement à l'achat du bien, ce qui justifiait l'allocation à la société de la somme versée par eux lors de la conclusion de la promesse. [...]
[...] Qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel aurait dénaturé le contrat de promesse d'achat en violation de l'article 1134 du Code civil. - La vente peut valablement porter sur une chose dont le vendeur n'est pas encore propriétaire au moment de la conclusion du contrat dans la mesure où il s'engage à l'acquérir pour en transférer la propriété aux acheteurs à une date déterminée. Dès lors, la Cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et suivants du Code civil en ne recherchant pas si les promettants n'avaient pas consenti dans leur promesse d'achat à acheter à la société un bien que celle-ci s'engageait à acquérir pour eux. [...]
[...] La caducité équivaut à la nullité de l'acte, et on sait que la nullité est la sanction de la vente de la chose d'autrui en vertu de 1599 du Code civil. Car c'est bien de cela qu'il s'agit finalement, même si la société s'en défendait dans son pourvoi en soulignant qu'elle bénéficiait elle-même d'une promesse de vente sur l'immeuble, et que la levée d'option aurait pu intervenir dès la confirmation par les époux de leur intention d'acheter. L'obtention du prêt n'était-elle pas suffisante pour confirmer cette volonté d'acheter des époux ? [...]
[...] L'arrêt de la Cour de Cassation de la 3ème chambre civile du 24 avril 2003 vient énoncer les conditions à remplir pour qu'une telle vente soit possible. Dans notre espèce, c'est la promesse d'achat constituant l'avant-contrat d'une vente d'immeuble n'appartenant pas encore au vendeur qui est annulée. Les juges considèrent en effet que le vendeur aurait dû justifier de sa qualité de propriétaire au moment de la régularisation par acte authentique. Ce n'était pas le cas en l'espèce : la vente n'a pu se réaliser et la promesse d'achat est devenue caduque. [...]
Charlotte D.	étudiante Droit autres branches	Cour de cassation 3ème chambre civile 24 avril 2003