Source: https://www.carmini-law.com/la-nuova-cartolarizzazione-immobiliare-stesso-trattamento-fiscale-per-reoco-e-spv/
Timestamp: 2020-08-06 15:28:23+00:00
Document Index: 101032585

Matched Legal Cases: ['art. 7', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 35']

La nuova cartolarizzazione immobiliare: stesso trattamento fiscale per Reoco e SPV – Carmini
Il Decreto Crescita è intervenuto in materia di cartolarizzazione dei crediti, prevedendo delle misure dirette ad agevolare il processo di gestione degli NPL
Il D.L. 34/2019 (di seguito, il “Decreto Crescita”), convertito con modificazioni dalla Legge 58/2019, è intervenuto sulla Legge 130/1999 in materia di cartolarizzazione dei crediti, al fine di risolvere vari dubbi interpretativi derivanti dalle ultime modifiche a quest’ultima apportate dal D.L. 50/2017.
Negli ultimi anni è, infatti, sensibilmente cresciuta l’attenzione del legislatore al settore della cartolarizzazione di crediti da parte di banche e intermediari finanziari, con l’obiettivo di accelerare le procedure di dismissione dei crediti deteriorati (di seguito, “Non Performing Loans” o anche “NPL”) e rispettare i coefficienti patrimoniali stabiliti dalle autorità di vigilanza per lo svolgimento dell’attività di erogazione dei crediti.
È noto, però, che l’attività di gestione degli NPL diviene particolarmente complessa quando essi siano garantiti da ipoteche su beni immobili, poiché la loro riscossione è ostacolata dalla lunga durata degli incanti e dalla scarsa adeguatezza delle procedure di vendita. È per tali motivi che il legislatore ha inizialmente modificato la legge sulla cartolarizzazione con il sopra citato D.L. 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017, introducendo l’art. 7.1., che prevede la possibilità di costituire apposite società operanti nel settore immobiliare (di seguito, “Real Estate Owned Company” o anche “Reoco”), allo scopo di adiuvare le società di cartolarizzazione (le “SPV”). Le Reoco hanno il compito di acquisire i beni immobili o mobili registrati, inclusi i beni oggetto di contratti di locazione finanziaria, e di gestirli nell’ottica di una loro valorizzazione, con lo scopo di soddisfare i diritti incorporati nei titoli emessi, evitando la svalutazione derivante dalle procedure esecutive.
Nonostante tale importante innovazione, fino all’avvento del Decreto Crescita, tanti sono stati i dubbi che hanno accompagnato l’evoluzione delle Reoco. Le maggiori perplessità sono emerse in ambito fiscale, come testimonia la recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 18 del 30 gennaio 2019, ove è stata assunta una posizione restrittiva nei confronti della Reoco. Si è, infatti, affermato che queste ultime dovessero assoggettare a tassazione IRES e IRAP i propri risultati di bilancio, vale a dire i proventi derivanti dall’attività di gestione e dismissione dei beni sopra descritta.
Il legislatore, con il Decreto Crescita, sembra aver tutt’altra impostazione, perseguendo la finalità di agevolare il processo di gestione degli NPL.
In continuità con quanto la legge già stabiliva (e stabilisce), ossia che “le somme in qualsiasi modo rinvenienti dalla detenzione, gestione o dismissione di tali beni e diritti […] devolute dalla società veicolo d’appoggio alla società di cartolarizzazione […], sono assimilate […] ai pagamenti effettuati dai debitori ceduti e sono destinate in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi e al pagamento dei costi dell’operazione” (cfr. art. 7.1., comma 4, L. 130/1999), il Decreto Crescita ha, ora, espressamente stabilito che “i beni, diritti e le somme in qualsiasi modo derivanti dai medesimi nonché ogni altro diritto acquisito nell’ambito dell’operazione […], costituiscono patrimonio separato […]. Sul patrimonio separato non sono ammesse azioni da parte di creditori diversi dalla società di cartolarizzazione nell’interesse dei portatori dei titoli emessi dalla società per la cartolarizzazione dei crediti”. La norma, dunque, prescrive che non solo le somme derivanti dalla valorizzazione dei beni, ma anche i beni stessi, costituendo patrimonio separato da quello delle Reoco, possono essere aggrediti unicamente dalla società di cartolarizzazione, e non da altri creditori. Il legislatore ha, dunque, applicato anche alle Reoco lo schema della segregazione patrimoniale già previsto per le SPV (cfr. art. 3, co. 2, L. 130/1999). Questa importante novità consente, anche alla luce della Relazione Illustrativa, di superare le incertezze di natura fiscale, in quanto, sebbene la norma non lo abbia espressamente previsto, sembrerebbe di poter applicare anche alle Reoco il regime di neutralità fiscale vigente per le SPV.
Il Decreto Crescita ha anche previsto un regime fiscale agevolativo con riferimento alle imposte indirette. È, infatti, prevista l’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (cioè nella misura di Euro 200 per ciascuna imposta) per i trasferimenti dei beni immobili (e mobili registrati) alle Reoco (cfr. art. 7.1, comma 4-bis) così come per le successive cessioni di tali beni dalla Reoco a soggetti terzi (cfr. art. 7.1., comma 4-quater) che siano: (i) soggetti esercenti attività d’impresa, a condizione che essi dichiarino di voler trasferire l’immobile entro 5 anni; (ii) soggetti che non svolgono attività d’impresa che abbiano i requisiti previsti per usufruire dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa (art. 7.1., comma 4-quinquies).
Anche con riferimento alle cessioni di beni oggetto di contratti di leasing (risolti o cessati per fatto dell’utilizzatore o per assoggettamento dello stesso a procedura concorsuale) a favore della società veicolo di appoggio, e non solo, come già era previsto, ai trasferimenti di tali beni dalla Reoco a terzi, l’art. 7.1., comma 4-ter stabilisce l’applicazione del regime agevolativo di cui all’art. 35, comma 10-ter.1 del D.L. 223/2006, ossia l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
In conclusione, il legislatore è intervenuto in materia di cartolarizzazione dei crediti, fornendo importanti chiarimenti di natura fiscale, per rendere più agevole il ricorso allo strumento operativo rappresentato dalla Reoco che, prima della modifica legislativa, rappresentava più che un’opportunità, un rischio per i diversi operatori coinvolti, a causa dell’incertezza circa il trattamento fiscale alla stessa applicabile. Inoltre, tale intervento legislativo era auspicato, anche a livello sovranazionale, per consentire alle banche una più corretta ed efficace gestione dei crediti deteriorati, nonché una loro più veloce dismissione.
Preme, comunque, segnalare che, nonostante i chiarimenti offerti dal Decreto Crescita, tanti sono i dubbi che ancora permangono in materia. Ci si chiede, ad esempio, quale sia la modalità operativa più idonea per attuare la segregazione patrimoniale a favore delle Reoco, e così beneficiare delle novità di natura fiscale.
È per questi motivi che le nuove disposizioni devono essere trattate ancora con una certa cautela e attenzione, in attesa di conoscere ulteriori sviluppi normativi e/o di prassi che siano in grado di fornire altri chiarimenti.
PreviousPrevious post:Crisi d’impresa e necessità di adeguati assetti organizzativi compatibili con il sistema “Italia”….il Contratto di reteNextNext post:Decreto attuativo ATAD e nuovo regime CFC