Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/kleinreparaturklausel-bagatellklausel/
Timestamp: 2019-07-19 13:23:32
Document Index: 174197619

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 536', '§ 536', '§ 536', '§ 536']

Kleinreparaturklauseln (Bagatellklauseln) im Mietrecht
Die formularmäßige Übertragung der Bezahlung von Kosten für Kleinreparaturen ist zulässig. Sie verpflichtet den Mieter, kleine Instandhaltungen und Instandsetzungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenmäßig zu übernehmen. Dies wird oft auch als Bagatellklausel bezeichnet. Die Klausel darf allerdings nicht dazu führen, dass grundsätzlich die Erhaltens- und Gewährleistungspflichten auf den Mieter abgewälzt werden.
Grundsätzlich können in einem Formularmietvertrag über Wohnraum die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden, wenn einmal die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sowie die Klausel eine – im Rahmen des Zumutbaren näher zu bestimmende – Höchstgrenze für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen.
1. gegenständliche Begrenzung der Kleinreparaturklausel
Klauseln, die sich auf andere Teile der Mietsache Strecken als auch solche, die zum Mietobjekt gehören und dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sind unwirksam (
Link: www.jurion.deBGH, Urteil vom 7. Juni 1989, VIII ZA 91/88, Leitsatz 1.):
1. Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Rücksicht auf ein Verschulden zu tragen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
2. Höchstbetrag der Kleinreparatur
Ein bestimmter Höchstbetrag darf nicht überschritten werden. Der Höchstbetrag lag im Jahr 1989 bei 100 DM (s. o. BGH, Leitsatz 2.):
2. Unwirksam sind auch Formularklauseln, wonach der Mieter von Wohnraum sich sowohl bei Reparaturen, die höhere Kosten als 100 DM verursachen, …
Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung könnte derzeit ein Höchstbetrag von 100 EUR vertretbar sein. So müssen kleinere Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüsse, … ausgeführt werden. Installationsgegenstände für Elektrizität sind etwa Steckdosen, Schalter, Klingeln, Raumstrahler usw. Installationsgegenstände für Wasser umfassen zum Beispiel Wasserhähne, Mischbatterien und Brausen.
Bei Neuanschaffungen darf der Mieter nicht in jedem Fall beteiligt werden. Eine entsprechende Formularklausel ist unwirksam (s. o. BGH, Leitsatz 2.):
2. Unwirksam sind auch Formularklauseln, wonach der Mieter von Wohnraum sich sowohl bei Reparaturen, die höhere Kosten als 100 DM verursachen, als auch bei Neuanschaffungen mit einem Betrag in dieser Höhe zu beteiligen hat.
Gemäß § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, … | mehr
ich hätte eine Frage für meine über 90-jährige Großtante. Zum Jahreswechsel gab es im Kellergeschoss einen Brand (die Ursache wurde nicht mitgeteilt). Seitdem funktioniert der Fernsehempfang und das Festnetztelefon nicht mehr. Die Rechnungen wie GEZ und Telekom muss Sie weiterhin bezahlen, nun hat Sie sich erstmal ein Handy gekauft um überhaupt erreichbar bzw. im Notfall telefonieren zu können. Kann man die Kosten vom Vermieter zurückverlangen?
Zum Telefonanschluss dürfte das vom LG Essen in einer Entscheidung vom 21. Juli 2016 (10 S 43/16) Ausgeführte gelten (vgl. Rdnr. 7). Die Minderung dürfte etwa bei 10 % der Bruttomiete liegen:
… Nach der gesetzlichen Definition des § 536 Abs.1 S.1 BGB liegt ein Mangel vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Was der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch umfasst, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien sowie nach der Verkehrsanschauung. Der vertragsgemäße Gebrauch von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen umfasst nach diesen Maßstäben auch die Möglichkeit des Telefonierens über ein Festnetztelefon sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung. Denn das „Wohnen“ umfasst grundsätzlich alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters in allen seinen Ausgestaltungen und mit allen seinen Bedürfnissen gehört. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, wie es zu dem Defekt des Kabels gekommen ist. Denn die Minderung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Die Minderung ist auch nicht gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB ausgeschlossen. Bei dem Defekt der Telefonleitung handelt es sich nicht um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung. Denn die Verfügbarkeit von Telefon und Internet ist in der heutigen Zeit essentiell. Auf die Nutzung eines Mobiltelefons oder sonstiger Alternativen kann die Klägerin in Anbetracht der Dauer der Störung (inzwischen mehr als 14 Monate) insoweit nicht verwiesen werden. Der Höhe nach hält die Kammer im Hinblick auf die Wichtigkeit eines Telefonanschlusses eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt.
2. Fernsehanlage
Tritt ein Fehler an der Fernsehanlage auf, für die der Vermieter die Verantwortung trägt, beeinträchtigt der Ausfall die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und berechtigt den Mieter, die Miete zu mindern. Die Minderungsquote wird zwischen 1 % und 5 % beziffert. Dazu gibt es zahlreiche Entscheidungen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt.
Die Unerheblichkeit wird teilweise bei 2 %, teilweise aber auch erst ab 5 % der Bruttomiete bejaht. Richtigerweie dürfte die Erheblichkeitsschwelle für Fehller an der Fernsehanlage in Tagen bemessen werden. Fällt der Empfang für nur 5 Tage aus, ist die Erheblichkeitsschwelle jedenfalls nicht überschritten (vgl. dazu AG Frfankfurt in NJW RR 1992, 971).