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Timestamp: 2014-10-25 23:30:11
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Matched Legal Cases: ['Art. 2', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'Art. 14', 'Art. 19', 'BGH', 'BGH']

Glash�tterstra�e 101a
Schlagw�rter: Zwangsversteigerung, Zuschlag, Zuschlagsbeschwerde, Rechtsmittel, Ablauf, insoinfo, Fachanwalt, Rubrik: Wohnen & Bauen Erstellungsdatum: 25.10.2011
Wie l�uft ein Zwangsversteigerungsverfahren?
Welche Rechtsmittel m�ssen wann gestellt werden?
Gr�nde u.v.m.
Versteigerungen gibt es t�glich Hunderte in Deutschland. Gr�nde f�r die Versteigerungen sind im Wesentlichen:
famili�re Probleme oder
mangelnde finanzielle Disziplin.
Die Versteigerungen von Immobilien f�hren oft zu "Verschleuderungen", also Verwertungen weit unter dem Verkehrswert. Welche Chancen bestehen ein Einigung mit der Gl�ubigerbank zu finden oder die Versteigerung zu vermeiden? Welche Rechte hat der Schuldner und welche Chancen bietet die Versteigerung f�r Erwerbsinteressenten?
1. Vollstreckungsschutz gem�� � 765 a ZPO / Gesetzeswortlaut
(1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Ma�nahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Ma�nahme unter voller W�rdigung des Schutzbed�rfnisses des Gl�ubigers wegen ganz besonderer Umst�nde eine H�rte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Es ist befugt, die in � 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen. Betrifft die Ma�nahme ein Tier, so hat das Vollstreckungsgericht bei der von ihm vorzunehmenden Abw�gung die Verantwortung des Menschen f�r das Tier zu ber�cksichtigen.
(2) Eine Ma�nahme zur Erwirkung der Herausgabe von Sachen kann der Gerichtsvollzieher bis zur Entscheidung des Vollstreckungsgerichts, jedoch nicht l�nger als eine Woche, aufschieben, wenn ihm die Voraussetzungen des Absatzes 1 Satz 1 glaubhaft gemacht werden und dem Schuldner die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht m�glich war.
(3) In R�umungssachen ist der Antrag nach Absatz 1 sp�testens zwei Wochen vor dem festgesetzten R�umungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gr�nde, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.
(4) Das Vollstreckungsgericht hebt seinen Beschluss auf Antrag auf oder �ndert ihn, wenn dies mit R�cksicht auf eine �nderung der Sachlage geboten ist. (5) Die Aufhebung von Vollstreckungsma�regeln erfolgt in den F�llen des Absatzes 1 Satz 1 und des Absatzes 4 erst nach Rechtskraft des Beschlusses. 2. Vollstreckungsschutz Rechtsprechung ZPO �� 765 a; GG Art. 2 II S. 1; ZPO 855, 811; BGB 562, 562 b, 97, 98 BGB
2. Dazu: Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschl. v. 27.06.2005 - 1 BvR 224/05 , InVo 12/2005 S. 494 ff.)
a. Von einem Schuldner kann jedes zumutbare Bem�hen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden.
b. Die Feststellung, welche Handlung zumutbar sind, ist Aufgabe des Vollstreckungsgerichts.
c. Zu den rechtlichen M�glichkeiten des Vollstreckungsgerichts z�hlt die Erteilung von Auflagen zur Wohnungssuche und zur �rztlichen Behandlung.
d. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung auf unbestimmt Zeit ist nur in absoluten Ausnahmef�llen m�glich.
3. Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschl. v. 4.5.2005 - I ZB 10/05 ( LG Dortmund ) InVo 12/2005 S. 496 ff.)
a. Besteht im Falle der Zwangsr�umung bei einem nahen Angeh�rigen des Schuldners eine Suizidgefahr, ist diese bei der Anwendung des � 765 a ZPO in gleicher Weise wie eine beim Schuldner selbst bestehende Gefahr zu ber�cksichtigen.
b. Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr f�r Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen Angeh�rigen verbunden ist, kann eine Ma�nahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres einstweilen eingestellt werden.
c. Erforderlich ist stets die Abw�gung der Interessen der Betroffenen mit den Vollstreckungsinteressen des Gl�ubigers.
d. Es ist auch bei konkreter Suizidgefahr sorgf�ltig zu pr�fen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.
e. Auch der Gef�hrdete selbst ist gehalten, das ihm Zumutbare zu tun, um die Risken, die f�r ihn im Fall der Vollstreckung bestehen, zu verringern.
4. R�umungsvollstreckung nach dem "Berliner Modell"
(BGH, Beschl. v. 10.08.2006 - I ZB 135/05 , Vorinstanz: LG Berlin) = NJW 2006, 3273 ff.
R�umungsvollstreckungen waren oft mit erheblichen Vorsch�ssen an die Gerichtsvollzieher verbunden, da diese die Kosten f�r die vollst�ndige R�umung geltend gemacht haben. Mehrere tausend Euro mussten so von den Eigent�mern aufgewendet werden gegen zahlungs- und r�umungsunwillige
Mieter. �ber das alternative Berliner Modell musste der Bundesgerichtshof entscheiden:
a. Eine Beschr�nkung der Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnungist m�glich bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts an s�mtlichen in den R�umen befindlichen Gegenst�nden ( Best�tigung von BGH, NJW 2006, 848). Der BGH begr�ndet dies damit, dass das Vermieterpfandrecht Vorrang habe gegen�ber der in � 885 II, III S.1 ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Der Gerichtsvollzieher habe nicht zu pr�fen, ob die in Rede stehenden Gegenst�nde wegen Unpf�ndbarkeit nach � 562 I 2 BGB dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen.
b. Das Vermieterpfandrecht hat Vorrang vor der Entfernung der Habe des Mieters aus der Wohnung, was nicht Gegenstand der R�umungsvollstreckung ist. Deshalb hat der Gerichtsvollzieher den unter Benennung eines Kostenvorschusses von 400 Euro erteilten R�umungsauftrag ohne Pr�fung der Berechtigung des Vermieters, sich auf sein Vermieterpfandrecht zu berufen, auszuf�hren. Der Schuldner ist hinreichend gesch�tzt, dass er die unpf�ndbaren, nicht dem Vermieterpfandrecht unterfallenen Gegenst�nde vor Durchf�hrung der Zwangsvollstreckung aus der Wohnung entfernen kann. Kritik zum Berliner Modell besteht, vgl. RAfaz 7/2007 S.12.
5. Zul�ssigkeit des Vollstreckungsschutzantrags
Vollstreckungsschutzantr�ge k�nnen in der Revision regelm��ig nur dann gestellt werden, wenn dies auch in den Tatsacheninstanzen geschehen ist.
Der BGH entschied einem Ausnahmefall. In einem R�umungsrechtsstreit stellen die Beklagten keinen Vollstreckungsschutzantrag, weil der Kl�ger zugesichert hat, erst aus einem rechtskr�ftigen Urteil zu vollstrecken. Als der Kl�ger dann doch vorher vollstreckt, begehren die Beklagten die einstweilige Einstellung der Vollstreckung. Der BGH gab dem Antrag statt, vgl. BGH, Beschluss vom 23.5.2006 - VIII ZR 28/06 NZM 2006 3. Sicherheitsleistung f�r das Bieten in Versteigerungsverfahren � 69 ZVG regelt die Sicherheitsleistung:
(3) Als Sicherheitsleistung ist eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische B�rgschaft eines Kreditinstituts im Sinne des Absatzes 2 zuzulassen, wenn die Verpflichtung aus der B�rgschaft im Inland zu erf�llen ist. Dies gilt nicht f�r Gebote des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigent�mers. (
4) Die Sicherheitsleistung kann durch �berweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hier�ber im Termin vorliegt. Fassung aufgrund des Zweiten Gesetzes zur Modernisierung der Justiz (2. Justizmodernisierungsgesetz) vom 22.12.2006 4. Scheingebote ZVG �� 71 I, 85 a I, II
Bis dato war es g�ngige Praxis, dass Gl�ubiger im ersten Versteigerungstermin (Schein)Gebote abgegeben haben. Zielsetzung war, die 7/10 Grenze zu zerst�ren und die Folgen des � 85 a I,II ZVG herbeizuf�hren. Der Bieter wollte sich damit, nach einer Versagung des Zuschlags im ersten Versteigerungstermin, in einem weiteren Versteigerungstermin ( echter zweiter Termin ) die M�glichkeit er�ffnen, das Grundst�ck f�r weniger als die H�lfte des Grundst�cksverkehrswerts ersteigern zu k�nnen. Diese Verfahrensweise kann k�nftig nicht mehr angewendet werden bei (zweifelhaften) Erwerbswillen eines Gl�ubigervertreters.
Dazu die Leits�tze des BGH:
Das Eigengebot eines Gl�ubigervertreters ist unwirksam und zur�ckzuweisen, wenn er von vornherein nicht an dem Erwerb des Grundst�cks interessiert ist, sondern das Gebot nur abgibt, damit in einem weiteren Versteigerungstermin einem andern der Zuschlag auf ein Gebot unter 7/10 oder unter der H�lfte des Grundst�ckswerts erteilt werden kann.
Gebote in Zwangsversteigerungsverfahren, die unter der H�lfte des Grundst�ckswertes liegen, sind nicht allein aus diesem Grund unwirksam und zur�ckzuweisen; gibt ein an dem Erwerb des Grundst�cks interessierter Bieter ein solches Gebot nur ab, um die Rechtsfolgen des �� 85 a I und II ZVG herbeizuf�hren, ist das weder rechtsmi�br�uchlich noch ist das Gebot unwirksam oder ein Scheingebot, vgl. BGH, Beschl. v. 24.11.2005 - V ZB 98/05 NJW 19/2006 S. 1355 ff.
Sicherheitsleistung ist (nur) auf Antrag eines Verfahrensbeteiligten zu erbringen. Die Sicherheit ist in H�he von 1/10 des Verkehrswertes, mindestens in H�he der Verfahrenskosten und sofort mittels Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines inl�ndischen Kreditinstituts, der fr�hestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden ist, bzw. B�rgschaftserkl�rung eines geeigneten Kreditinstituts zu leisten. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch �berweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gut geschrieben ist und ein Nachweis hier�ber im Termin vorliegt.Auf entsprechende Erkl�rung hin, wird die geleistete Bietungssicherheit als Teilzahlung auf das Bargebot mit der Ma�gabe behandelt, dass hierf�r eine Verzinsung entf�llt.
Das Vollstreckungsgericht muss die Beteiligten �ber alle anstehenden Termine und Beschl�sse durch Zustellung der Beschl�sse und Bekanntmachungen informieren. Ist einer der Beteiligten unbekannt verzogen, ist eine Zustellung grunds�tzlich unm�glich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Gericht dennoch verpflichtet ist, jedes Schreiben zuzustellen. Es kann ein Zustellungsvertreter bestellt werden.
Nachdem der Meistbietende in dem Fall der BGH f�r das zu versteigernde Haus nicht gezahlt hatte, wurde nach vor�bergehender Einstellung das Verfahren fortgesetzt. In der Zwischenzeit hatte ein weiterer Beteiligter ger�gt, dass er nicht als ein solcher behandelt wurde, weil er sein Wohnungsrecht bei Gericht nicht angemeldet hatte. Der Festsetzungsbeschluss �ber den Wert des Grundst�cks sei ihm nicht zugestellt worden. Der Meistbietende wurde bereits �ber den Beschluss, das Verfahren fortzusetzen, nicht informiert, da er unbekannt verzogen war. Sie legten daher beim LG sofortige Beschwerde ein, die zur�ckgewiesen wurde.
Der BGH gab jedoch den Beteiligten Recht. Auch wenn der Meistbietende seine neue Anschrift nicht mitgeteilt habe, k�nne daraus nicht geschlossen werden, dass er eine Zustellung absichtlich verhindern wollte. Auch bei Nachl�ssigkeit des Beteiligten sei das Gericht daher zur Zustellung verpflichtet und m�sse notfalls einen Zustellungsvertreter bestellen. Der zweite Beteiligte habe deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er aufgrund des im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts als Beteiligter behandelt werden wollte. Dies sei f�r eine Ber�cksichtigung seines Rechts bei Gericht ausreichend, vgl. BGH, Beschluss v. 07.10.2010, AZ: V ZB 37/10.
8. R�umung
Bewohnen die Eigent�mer das Objekt selbst, ist nur eine schriftliche Aufforderung zur R�umung des Objekts erforderlich- keine K�ndigung.
Der Zuschlagsbeschluss ist gleichzeitig Vollstreckungstitel.
Es sind keine weiteren gerichtlichen Schritte n�tig.
Der Gerichtsvollzieher kann mit der zwangsweisen R�umung beauftragt werden, wenn die Eigent�mer der Aufforderung zur R�umung nicht nachkommen. Erforderlich ist dazu nur eine Vollstreckungsklausel zu dem Zuschlagsbeschluss.
9. Zuschlagsbeschwerde
a) Norm:
Die Zuschlagsbeschwerde ist in � 96 ZVG geregelt: (1) Auf die Beschwerde gegen die Entscheidung �ber den Zuschlag finden die Vorschriften der Zivilprozessordnung �ber die Beschwerde nur insoweit Anwendung, als nicht in den �� 97 bis 104 ein anderes vorgeschrieben ist.
b) Berechtigte gem�� � 97 ZVG
(1) Die Beschwerde steht im Falle der Erteilung des Zuschlags jedem Beteiligten sowie dem Ersteher und dem f�r zahlungspflichtig erkl�rten Dritten, im Falle der Versagung dem Gl�ubiger zu, in beiden F�llen auch dem Bieter, dessen Gebot nicht erloschen ist, sowie demjenigen, welcher nach � 81 an die Stelle des Bieters treten soll.
(2) Im Falle des � 9 Nr. 2 gen�gt es, wenn die Anmeldung und Glaubhaftmachung des Rechtes bei dem Beschwerdegericht erfolgt.
c) Gr�nde der Beschwerde (� 100 ZVG)
(1) Die Beschwerde kann nur darauf gest�tzt werden, dass eine der Vorschriften der �� 81, 83 bis 85a verletzt oder dass der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zu Grunde gelegten Bedingungen erteilt ist.
(2) Auf einen Grund, der nur das Recht eines anderen betrifft, kann weder die Beschwerde noch ein Antrag auf deren Zur�ckweisung gest�tzt werden.
(3) Die im � 83 Nr. 6, 7 bezeichneten Versagungsgr�nde hat das Beschwerdegericht von Amts wegen zu ber�cksichtigen.
d) Frist f�r die Beschwerde ( � 98 ZVG)
Die Frist f�r die Beschwerde gegen einen Beschluss des Vollstreckungsgerichts, durch welchen der Zuschlag versagt wird, beginnt mit der Verk�ndung des Beschlusses. Das gleiche gilt im Falle der Erteilung des Zuschlags f�r die Beteiligten, welche im Versteigerungstermin oder im Verk�ndungstermin erschienen waren.
e) Entscheidungen zu 765 a ZPO
BGH vom 24. November 2005 Aktenzeichen V ZB 99/05
Die ernsthafte Gefahr einer Selbstt�tung des Schuldners wegen der Zwangsversteigerung seines Grundst�cks kann zur Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses und zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens auch dann f�hren, wenn sie sich erst nach Verk�ndung des Zuschlagsbeschlusses aufgrund w�hrend des Beschwerdeverfahrens zu Tage getretener neuer Umst�nde ergibt (Abgrenzung zu BGHZ 44, 138).
Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvoll-streckung eine konkrete Gefahr f�r Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen Angeh�rigen verbunden ist, kann eine Ma�nahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres einstweilen eingestellt werden. Erforderlich ist stets die Abw�gung der - in solchen F�llen ganz besonders gewichtigen - Interessen der Betroffenen mit den Vollstreckungsinteressen des Gl�ubigers. Auch dieser kann sich auf Grundrechte berufen. Unterbleibt die R�umungsvollstreckung wegen der Annahme einer Suizidgefahr, die auch bei sorgf�ltiger fachlicher Pr�fung nur auf der Beurteilung von Wahrscheinlichkeiten beruhen kann, wird in das Grundrecht des Gl�ubigers auf Schutz seines Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) eingegriffen und sein verfassungsrechtlicher Anspruch auf tats�chlich wirksamen Rechtsschutz seines Eigentums (Art. 19 Abs. 4 GG) beeintr�chtigt.
Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer R�umungsvollstreckung eine konkrete Suizidgefahr f�r einen Betroffenen besteht, sorgf�ltig zu pr�fen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. M�gliche Ma�nahmen betreffen die Art und Weise, wie die Zwangsvollstreckung durchgef�hrt wird, aber auch die Ingewahrsamnahme des Suizidgef�hrdeten nach polizeirechtlichen Vorschriften oder dessen Unterbringung nach den einschl�gigen Landesgesetzen.
Nicht zuletzt ist aber auch der Gef�hrdete selbst gehalten, das ihm Zumutbare zu tun, um die Risiken, die f�r ihn im Fall der Vollstreckung bestehen, zu verringern. Einem Schuldner kann dementsprechend, wenn er dazu in der Lage ist, zugemutet werden, fachliche Hilfe - gegebenenfalls auch durch einen station�ren Aufenthalt in einer Klinik - in Anspruch zu nehmen, um die Selbstt�tungsgefahr auszuschlie�en oder zu verringern.
Dies entspricht den verfassungsrechtlichen Ma�st�ben f�r eine Zwangsr�umung in F�llen bestehender Suizidgefahr, die auch gelten, soweit es darum geht, ob ein Zwangsversteigerungsverfahren wegen der bei endg�ltiger Zuschlagserteilung und Zwangsr�umung des Grundst�cks drohenden Gefahr der Selbstt�tung des Schuldners einstweilen einzustellen ist (vgl. BVerfGE 52, 214; BVerfG, NJW 1991, 3207; 1992, 1378; 1994, 1272; 1719; 1998, 295; 2004, 49; NJW-RR 2001, 1523; NZM 2005,657).
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