Source: http://www.droitpourlepraticien.ch/?page_id=22539&arret=1C_223/2014&year=2015&retour=1143
Timestamp: 2019-08-22 13:53:21+00:00
Document Index: 116088972

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 8', 'art. 12', 'art. 5', 'arrêt ', 'art. 82', 'art. 5', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 9', 'arrêt ']

1C_223/2014, 1C_225/2014, 1C_289/2014
La loi générale genevoise sur les zones de développement, du 29 juin 1957 (LGZD, RS/GE L 1 35) fixe les conditions applicables à l'aménagement et à l'occupation rationnelle des zones de développement affectées à l'habitat, aux commerces et aux autres activités du secteur tertiaire. Elle définit les conditions auxquelles le Conseil d'Etat peut autoriser l'application des normes d'une telle zone (art. 1). En principe, la délivrance de permis de construire dans une zone de développement est subordonnée à l'adoption préalable d'un plan de quartier (art. 2), selon la procédure prévue aux art. 3 ss. La loi prévoit les indices de densité minimaux qui vont de 2,5 à 0,8 (art. 2A). Elle fixe des taux minimums de logements d'utilité publique (art. 4A). Intitulé "Besoins d'intérêt général", l'art. 5 de cette loi a la teneur suivante:
Le 14 mars 2014, le Conseil d'Etat genevois a présenté un projet de modification de la LGZD. Il rappelait la situation du marché du logement dans le canton, présentant notamment un taux de vacance inférieur à 0,2%, ainsi qu'une hausse massive des prix dès le milieu des années 2000, le prix du m² s'élevant en moyenne à 6'500 fr. pour les PPE en zone de développement. Dans ce contexte, plusieurs types d'abus avaient été constatés dans le cadre d'opérations PPE en zone de développement: certains logements n'étaient pas vendus immédiatement mais gardés en location et vendus au prix du marché à la fin de la période de contrôle. Ces opérations pouvaient être réalisées par des investisseurs isolés ou par des personnes ayant acquis un grand nombre d'appartements. Cette thésaurisation ou ces acquisitions à des fins d'investissements empêchaient les acheteurs de la classe moyenne d'accéder à la propriété de logements. Le Conseil d'Etat proposait dès lors notamment de compléter l'art. 5 al. 1 let. b LGZD par la phrase suivante: "les logements destinés à la vente doivent être occupés par leurs propriétaires, sauf justes motifs agréés par le département de l'urbanisme". En outre, selon l'art. 8A du projet, si l'acquéreur décidait de louer l'appartement, celui-ci passait en régime locatif et ne pouvait plus être revendu par la suite.
Cette modification législative fait l'objet de trois recours en matière de droit public déposés par A.________ (cause 1C_223/2014), B.________ (cause 1C_225/2014) et C.________ (cause 1C_289/2014). Les deux premiers demandent l'annulation de l'ensemble des nouvelles dispositions. A titre subsidiaire, B.________ conclut à l'annulation de l'art. 12 al. 4 (régime transitoire) ainsi que de la disposition relative à l'entrée en vigueur. C.________ conclut à l'annulation des art. 5 al. 1 let. b et 9 al. 2 et 3 de la loi.
Dirigés contre une même loi cantonale, les trois recours peuvent, malgré leurs conclusions en partie différentes, être joints afin qu'il soit statué à leur sujet par un arrêt unique.
Le recours en matière de droit public est ouvert contre les actes normatifs cantonaux (art. 82 let. b LTF).
Alors que le recours 1C_225/2014 est essentiellement dirigé contre la disposition transitoire de la loi, les recours 1C_223/2014 et 1C_289/2014 s'en prennent à l'art. 5 al. 1 let. b LGZD. Le premier invoque la garantie de la propriété; la recourante estime que l'interdiction d'acquérir un logement en zone de développement pour les personnes déjà propriétaires, porterait atteinte à la garantie institutionnelle de la propriété et au droit d'accès à la propriété. La base légale litigieuse ne serait pas suffisamment précise puisque la notion de "personne physique déjà propriétaire d'un logement dans le canton" se prêterait à différentes interprétations: elle n'empêcherait pas une acquisition simultanée de plusieurs lots de PPE par une personne qui n'est pas encore propriétaire et ne réglerait pas le cas des titulaires d'actions ou de parts de sociétés coopératives; le cas des copropriétaires ou propriétaires en main commune (époux divorcés ou héritiers par exemple) ou des parents acquérant pour leurs descendants ne seraient pas traités par la nouvelle loi. La recourante estime que l'atteinte serait, dans ces derniers cas, disproportionnée car nullement nécessaire au regard du but de la loi qui est d'empêcher les opérations spéculatives. Les justes motifs prévus par la loi ne seraient pas suffisants à cet égard. La loi consacrerait par ailleurs une inégalité de traitement car une personne (domiciliée ou non à Genève) propriétaire de biens dans le canton de Vaud ou en France voisine pourrait acquérir un logement en zone de développement alors qu'un propriétaire d'un bien à Genève ne le pourrait pas.
Dans le cadre d'un contrôle abstrait des normes, le Tribunal fédéral examine librement la conformité d'un arrêté de portée générale au droit constitutionnel; il s'impose cependant une certaine retenue eu égard notamment aux principes découlant du fédéralisme et de la proportionnalité. Dans ce contexte, ce qui est décisif, c'est que la norme mise en cause puisse, d'après les principes d'interprétation reconnus, se voir attribuer un sens compatible avec les droits fondamentaux invoqués (ATF 138 I 321 consid. 2 p. 323). Le Tribunal fédéral n'annule dès lors une norme cantonale que lorsque celle-ci ne se prête à aucune interprétation conforme à la Constitution ou à la Convention européenne des droits de l'homme (ATF 140 I 2 consid. 4 p. 14). Pour en juger, il faut notamment tenir compte de la portée de l'atteinte aux droits fondamentaux en cause, de la possibilité d'obtenir ultérieurement, par un contrôle concret de la norme, une protection juridique suffisante, et des circonstances concrètes dans lesquelles ladite norme sera appliquée (ATF 140 I 2 consid. 4 p. 14; 137 I 31 consid. 2 p. 39 s.; 135 II 243 consid. 2 p. 248). Le juge constitutionnel doit prendre en compte dans son analyse la vraisemblance d'une application conforme aux droits fondamentaux. Les explications de l'autorité cantonale sur la manière dont elle applique ou envisage d'appliquer la disposition mise en cause doivent également être prises en considération. Si une réglementation de portée générale apparaît comme défendable au regard du droit supérieur dans des situations normales, telles que le législateur pouvait les prévoir, l'éventualité que, dans certains cas, elle puisse se révéler inconstitutionnelle ne saurait en principe justifier une intervention du juge au stade du contrôle abstrait (ATF 140 I 2 consid. 4 p. 14; 134 I 293 consid. 2 p. 295; 130 I 82 consid. 2.1 p. 86 et les arrêts cités).
Selon la jurisprudence, le principe de la proportionnalité exige que les mesures mises en oeuvre soient propres à atteindre le but visé (règle de l'aptitude) et que celui-ci ne puisse être atteint par une mesure moins contraignante (règle de la nécessité); il doit en outre y avoir un rapport raisonnable entre ce but et les intérêts compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts; ATF 140 I 218 consid. 6.7.1 p. 235; 134 I 221 consid. 3.3 p. 227; 132 I 49 consid. 7.2 p. 62; 130 I 65 consid. 3.5.1 p. 69; 128 II 292 consid. 5.1 p. 297 et les arrêts cités). Le Tribunal fédéral examine en principe librement les questions d'intérêt public et de proportionnalité, en s'imposant toutefois une certaine réserve lorsqu'il s'agit de tenir compte de circonstances locales ou de trancher de pures questions d'appréciation (ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 p. 173 et les arrêts cités).
Sur le vu de ce qui précède, il apparaît que la modification législative ne permet pas clairement d'atteindre le but recherché et qu'elle porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété garanti par la Constitution. Elle viole également le principe d'égalité de traitement. Pour ces motifs, elle doit être annulée dans son intégralité ce qui rend sans objet les griefs relatifs aux art. 9 et 12 LGZD.
Les causes 1C_223/2014, 1C_225/2014 et 1C_289/2014 sont jointes.
Les recours sont admis et la loi modifiant la LGZD, du 14 mars 2014, est annulée.
Les indemnités de dépens suivantes sont mises à la charge du canton de Genève:
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des recourants et au Grand Conseil de la République et canton de Genève.