Source: https://reone.it/blog_dett.php?recordID=30&email=&password=&idmittente=
Timestamp: 2019-02-21 16:28:38+00:00
Document Index: 2237569

Matched Legal Cases: ['art 1351', 'art 1350', 'art. 1401', 'art.1', 'art.2645', 'sentenza ']

Il contratto preliminare di compravendita (detto anche compromesso) è un atto con il quale venditore e acquirente si obbligano a concludere un successivo contratto detto defini-tivo stabilendone modalità e termini.
L’art 1351 del codice civile stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo e l’art 1350 del c.c. indivi-dua specificatamente gli atti che devono essere fatti per iscritto sotto pena di nullità e, tra questi al n.1) sono previsti i contratti che trasferiscono i beni immobili.
In particolare nel compromesso deve essere individuato il bene immobile con tutti gli ele-menti idonei per consentirne la sua identificazione in modo inequivoco, il prezzo ed i soggetti del futuro contratto (elemento particolarmente importante nel caso che i venditori siano più di uno così come non è da trascurare in caso di società, la firma di chi ha la relativa legitti-mazione nonché la firma di entrambi i coniugi in caso di venditore in regime di comunione legale dei beni)
In questo caso è comunque possibile porre in essere un contratto preliminare contenente una clausola c.d. per persona da nominare che consenta cioè la nomina successiva della per-sona dell’acquirente nella cui sfera giuridica, il preliminare è destinato a produrre effetti (art. 1401 del Codice Civile).
1)	nome, cognome, data e luogo di nascita (o ragione sociale e qualità legale di chi sot-toscrive l’atto, nel caso di società), codice fiscale e regime patrimoniale sia del vendi-tore che del compratore (con la possibilità per quest’ultimo, come già detto, di aggiungere l’utile clausola “ per sé o persona da nominare”);
3)	prezzo pattuito; eventuale clausola di revisione prezzo per le vendite con pagamenti differiti (particolarmente delicata in quanto in base alla revisione il prezzo pattuito potrebbe variare e di molto, specie se si tratta di acquisto di immobili in corso di co-struzione ancora allo stadio iniziale);
6)	tempi di consegna dell’immobile (precisazione se la consegna avviene contestualmente alla firma del preliminare, o quando avverrà in relazione al pagamento delle rate, o all’ultimazione della costruzione, prevedendo eventuali penali per il ritardo, o al ro-gito);
9)	la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del vendi-
tore facendo particolare attenzione a beni ricevuti tramite donazione o eredità;
10)	garanzia del venditore: che l’immobile è regolamentare secondo le leggi e regolamenti urbanistici vigenti, che su di esso non gravano servitù o diritti di terzi , che tutte le spese condominiali sono state sinora soddisfatte e quant’altro ritenuto necessario;
Poiché con il compromesso si crea un importante vincolo giuridico che obbliga venditore ed acquirente a sottoscrivere successivamente l’atto definitivo è sempre consigliabile farsi se-guire da un professionista esperto, magari dallo stesso notaio che curerà la redazione del-l’atto definitivo che, in tal caso provvederà a:
– fornire consulenza sotto ogni aspetto al fine di evitare controversie giudiziali;
Le fasi della compravendita e gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente
La stipula del contratto preliminare è il momento nel quale, come già esaminato in pre-cedenza, si versa una quota del prezzo pattuito che dovrà essere corrisposto a mezzo di as-segno “non trasferibile”, intestato esclusivamente al proprietario venditore (o ad ogni singolo proprietario pro quota). Meglio se consegnato al notaio, che provvederà a corrispon-derlo alla parte venditrice non appena effettuate le necessarie visure e la trascrizione del compromesso..
È importante sapere che tutti i pagamenti relativi all’acquisto di un immobile devono ob-bligatoriamente essere effettuati attraverso assegni o bonifici bancari, fatto salvo per tran-sazioni per un valore non superiore a 12.500,00 euro.
Tale registrazione è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare cioè dalla sua firma o in caso di proposta irrevocabile entro 20 giorni dall’av-venuta comunicazione scritta al proponente dell’accettazione del venditore.
Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro30 giorni.
L’art.1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n°296 estende anche all’agente immobi-liare l’obbligo di richiedere la registrazione e pone a carico dello stesso la responsabilità so-lidale per il pagamento dell’imposta di registro.
Per meglio comprendere: in primo luogo, tenuti ad adempiere alla registrazione sono e rimangono le parti contraenti, le quali devono provvedervi indipendentemente dall’inter-vento dell’agente immobiliare; quest’ultimo, però rimane personalmente responsabile se le parti non adempiono e Amministrazione finanziaria si rivolgerà a lui per ottenere il paga-mento.
L’imposta pagata sulla caparra e sugli acconti potrà essere recuperata detraendola dal-l’imposta di registro che va versata al momento del rogito.
Se però la vendita è soggetta ad IVA, gli acconti di prezzo devono essere fatturati dal pro-mittente venditore con l’aliquota corrispondente a quella della cessione (es. 4% per prima casa) mentre l’imposta di registro per la caparra non è recuperabile.
A norma dell’art.2645 bis del Codice Civile i contratti preliminari aventi ad oggetto la con-clusione di contratti di compravendita di beni immobili (o che comportano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di diritti reali su beni immobili), anche se sottoposti a con-
dizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se ri-sultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giu-dizialmente.
– potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile;
Per queste ragioni è caldamente consigliabile procedere alla trascrizione del contratto preliminare, per la quale è necessario l’intervento del notaio dal momento che la legge, come si è già visto, richiede che il contratto risulti necessariamente da atto pubblico o scrittura pri-vata con sottoscrizione autenticata.
La trascrizione del contratto preliminare, infatti, costituendo una specie di “prenotazione” dell’acquisto (esercitabile entro l’anno dalla data stabilita per il rogito definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare) fa sì che il primo che abbia provveduto alla trascrizione (si badi bene: non il primo che abbia sottoscritto il preliminare) vinca il conflitto con gli altri promettenti acquirenti e possa legittimamente richiedere la stipula del rogito definitivo. Inoltre eventuali ipoteche, pignoramenti ecc. che possono colpire l’immobile suc-cessivamente alla trascrizione del preliminare, non avranno nessun effetto a danno del futuro acquirente.
La trascrizione inoltre garantisce un ulteriore tutela al compratore anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare, infatti viene riconosciuto ai crediti dell’ac-quirente che sorgono per effetto di tale inadempimento un privilegio speciale sull’immobile oggetto del contratto preliminare.
Conseguentemente, in caso di mancata esecuzione del preliminare, il futuro acquirente può a sua scelta o far vendere l’immobile all’asta per recuperare quanto versato, proprio come se avesse un ipoteca a suo favore, oppure ottenere una sentenza che trasferisca a suo favore la proprietà del bene.
Queste specifiche tutele, come già accennato, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclu-sione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare
In questo caso, il curatore fallimentare avrà due possibilità: dare esecuzione al contratto ( e quindi trasferire al promittente acquirente l’immobile e riscuotere l’intero corrispettivo), oppure risolverlo (cioè sciogliersi dal contratto). Se nella prima ipotesi nessun problema si crea per il promittente acquirente, nel secondo, se il preliminare non è stato trascritto egli diviene creditore del fallimento, andando a concorrere con tutti gli altri nella distribuzione dell’attivo (e quindi, nella maggior parte dei casi non ricaverebbe nulla). Se il preliminare ri-sulta invece trascritto, egli avrà un privilegio speciale e, pertanto nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.
– quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del pre-liminare di compravendita e la data di stipula del contratto definitivo;
Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare”.
La trascrizione del contratto preliminare comporta però il sostenimento di costi aggiuntivi anche se gli stessi sono spr