Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/2909-wspolnota-mieszkaniowa-prawo-uchwala-zarzadzanie-nieruchomosciami-zgoda-wlascicieli-nie-wymaga-aktu-notarialnego
Timestamp: 2018-06-19 13:57:58+00:00
Document Index: 93504985

Matched Legal Cases: ['art. 22', 'art. 99', 'art. 158', 'art. 22', 'art. 22', 'SK 23/11 ', 'art. 22', 'art. 199', 'art. 63']

Zgoda właścicieli nie wymaga aktu notarialnego
Powierzchnia czy udział - jak rozliczyć koszty?
Administrator nie podpisuje umów wspólnoty
Gdy brak uchwały - jak rozliczyć remont?
NAWIGACJA Komentarze Zgoda właścicieli nie wymaga aktu notarialnego
Czwartek, 25 styczeń 2018 06:30
Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali : „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.” Cytowany przepis wskazuje, iż uchwała dotycząca czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu winna składać się z dwóch elementów: zgody właścicieli na jej dokonanie oraz pełnomocnictwa dla zarządu. Mowa w nim również o konieczności zachowania wymaganej prawem formy.
Zasadniczo zapis ten stanowi powtórzenie zasady wynikającej z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego, ponieważ zgodnie z art. 99 § 1 k.c. pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej powinno być udzielone w tej samej formie szczególnej, jakiej wymaga ustawa do ważności tej czynności prawnej. Przykładowo, gdyby przedmiot uchwały dotyczył przeniesienia własności lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej, to konieczne do skutecznego jej zawarcia byłoby zachowanie formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 k.c. „ Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.” Odpowiednio umocowany zarząd przy zawieraniu tego rodzaju umowy winien zatem legitymować się stosownym pełnomocnictwem udzielonym w formie aktu notarialnego. Kwestia ta jest oczywista i nie budzi wątpliwości.
Mniej oczywiste jest natomiast czy w przypadku zgody właścicieli lokali na dokonanie tego rodzaju czynności również należałoby dochować formy dla niej zastrzeżonej. Dotychczas niewiele miejsca poświęcono tej kwestii, w piśmiennictwie poglądy autorów są rozbieżne, natomiast w orzecznictwie wykładnia cyt. powyżej art. 22 ust. 2 uwl była dość lakoniczna. W uchwale z dnia 5 lutego 2010 r. III CZP 127/09 OSNC-ZD 2010/3/96, Sąd Najwyższy stwierdził jedynie, że w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu- zgodnie z art. 22 ust. 2 - zarząd wspólnoty winien uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, które powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa.
Z kolei uzasadniając postanowienie z dnia 7 października 2011 r. II CSK 23/11 (nie publ.) Sąd Najwyższy wskazał m.in., że „podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu następuje w zwykłej formie zaprotokołowanej pisemnie, a jedynie podjęcie uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania takich czynności wymaga prawem przewidzianej formy, a więc w wypadkach prawem przewidzianych formy aktu notarialnego. ”
Szczegółowej natomiast analizy prawnej tego zagadnienia dokonał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 lipca 2016 roku, sygn. akt: IV CSK 680/15, w którym przedstawił pogląd, iż „ wyrażenia przez współwłaścicieli przewidzianej w art. 199 k.c. zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa nie wymaga żadnej szczególnej formy, niezależnie od tego jaka forma jest wymagana do dokonania przez współwłaścicieli samej takiej czynności. Forma szczególna może być zatem wymagana tylko do zawarcia przez wszystkich współwłaścicieli samej umowy przekraczającej zakres zwykłego zarządu np. umowy sprzedaży nieruchomości, nie jest natomiast wymagana do wyrażenia przez nich zgody na zawarcie takiej umowy. Współwłaścicieli - co oczywiste - nie dotyczy przepis art. 63 § 2 k.c., odnoszący się do szczególnej formy zgody osoby trzeciej na dokonanie czynności prawnej. ”
To pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania czynności winno spełniać wymóg zachowania formy właściwej dla tej czynności, co nie dotyczy już samej zgody właścicieli wynika z uzasadnienia orzeczenia.
Najczęściej poszukiwane w dziale komentarze
Naprawa izolacji to obowiązek właściciela balkonu
Podstawy funkcjonowania funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej
Braki formalne sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej
Kominek w budynku wielorodzinnym wspólnoty mieszkaniowej