Source: https://www.okolobytu.cz/clanky/pronajem-bytu-a-dane-jak-zaplatit-co-nejmene
Timestamp: 2018-03-18 18:57:59+00:00
Document Index: 26141551

Matched Legal Cases: ['§ 9', '§ 24', '§ 25', '§ 24', '§ 24', '§ 25']

​Pronájem bytu a daně. Jak zaplatit co nejméně? | Okolobytu.cz
finance odborník radí pronájem bytu 7. 3. 2017
Termín pro podání daňových přiznání se blíží. Pokud pronajímáte byt, tak jistě řešíte, jak tento příjem zdanit. Nechcete se dostat do rozporu se zákonem, na druhou stranu je logické, že byste rádi na daních zaplatili co nejméně. Pojďme se podívat, jaké jsou možnosti. Zdanění nemusí bolet.
Můžeme z příjmů pronájmu daň nezaplatit?
Příjmy z pronájmu nemovitostí jsou považovány za zdanitelný příjem, konkrétně se zahrnují do dílčího základu daně dle § 9 zákona o daních z příjmů. Až na některé výjimky je tedy nutné podat daňové přiznání a příjmy zdanit.
Nezdaněním příjmu z pronájmu se můžete dostat do potíží – bude se jednat o pokutu za nepodání daňového přiznání a případné sankce za doměřený zisk.
Nezdanění příjmů lze přitom dosáhnout elegantně a v souladu se zákonem. „Mnoho pronajímatelů daně z pronájmu nejen neplatí, ale naopak jsou díky využití všech zákonných možností schopni vygenerovat legální ztrátu, která jim může snížit základ daně z jiných příjmů, například z podnikání, ale i z prodeje akcií, úrokových příjmů apod. Přiznáním příjmů z pronájmu tak skutečně můžete ušetřit na daních a navíc mít vše v pořádku,“ vysvětluje daňový poradce Ing. Jan Bonaventura ze společnosti BREDFORD CONSULTING, s.r.o.
Zákon o daních z příjmů nám nabízí dvě možnosti, jak příjem z pronájmu nemovitosti zdanit.
Paušální výdaje nemusíme dokazovat, maximální výše je 30 %
V případě pronájmu můžeme z příjmu z pronájmu nemovitosti formou paušálních výdajů uplatnit 30 %, což fakticky znamená, že zdaněno bude jen 70 % hrubého příjmu. „Výhodou paušálních výdajů je jednoduchost případného prokazování - jejich výše se nemusí finančnímu úřadu nijak prokazovat, platí, že se prostě odečtou. Správce daně tak pravděpodobně nikdy takového pronajímatele kontrolovat nebude,“ pokračuje Ing. Jan Bonaventura.
Na druhou stranu, po odečtu 30 % nám stále ke zdanění zůstává 70 % hrubého příjmu, což může u mnoha nemovitostí znamenat i poměrně vysokou daňovou povinnost.
Prokázané výdaje nám mohou vycházet výhodněji, pozor však na daňově uznatelné náklady
Druhou možností jsou prokázané výdaje. U nich je větší prostor, jak daňový základ snížit. Do prokázaných výdajů je možné zahrnout takové, které byly vynaloženy na dosažení, zajištění či udržení příjmů. Jejich výše není limitována (je tak možné aby takové výdaje byly stejné, či vyšší než příjmy) finanční úřad má ovšem právo požadovat prokázání, že takové výdaje byly vynaloženy v souvislosti s pronájmem.
Uznatelné výdaje přijdou vhod
S některými uznatelnými náklady se můžete snadno dostat na tenký led. Zatímco vymalování pronajatého bytu bude považováno za daňově uznatelný výdaj bez problémů, káva s nájemkyní, při níž byl dohodnut smlouva, už daňově uznatelným nákladem nebude. U prokázaných výdajů je tedy nutné znát pravidla stanovená zákonem o daních z příjmů, zejména § 24 (uznatelné výdaje) a § 25 (neuznatelné výdaje).
Zákon o daních z příjmů v § 24 odst. (1) stanovuje, že "daňově uznatelné" jsou výdaje, které slouží k dosažení, zajištění či udržení příjmů, tedy výdaje, díky nimž poplatník příjem získal či získá v budoucnu. „Tato neurčitá definice může být pro neznalé zdrojem problémů, protože pronajímateké mají stejná pravidla jako podnikatelé. A kdo podniká ví, že otázka, zda si "něco můžete dát do nákladů" je jednou z nějčastějších otázek v souvislosti s daněmi a odpověď někdy dá až daňový poradce,“ upozorňuje Ing. Jan Bonaventura dále.
Zákon dále obsahuje v dalších částech § 24 výčet celé řady nákladů, které jsou výslovně považovány za daňově uznatelné, případně stanovuje za jakých podmínek jsou takové výdaje uznatelné.
Jaké výdaje můžeme v případě pronájmu bytu tedy uplatnit?
Hledáme-li možnost, jak daňový základ snížit, rozhodně bychom neměli zapomenout na odpisy. Jedná se o základní, ale často opomíjený výdaj, o nějž je možné snížit základ daně. Možná je to proto, že výdajem v pravém slova smyslu vlastně není. Každopádně odpisy jsou často tím rozhodujícím výdajem, který učiní prokázané výdaje výhodnějšími.
Daňové odpisy vyjadřují jakousi míru opotřebení a je díky nim možné zahrnout pořizovací cenu majetku do výdajů. „U většiny staveb je výše odpisu stanovena na 3,4 % z pořizovací ceny, ale může být i více, pokud se rozhodnete pro zrychlené odpisy,“ doporučuje daňový poradce.
Možná se vám to nezdá jako závratná částka, ale je nutné si uvědomit cenu nemovitosti - 3 % z jejich ceny nejsou až tak málo. Pokud bude byt stát tři milióny, bude odpis činit cca 100 000 ročně. Pokud budete byt pronajat za 10 000 Kč měsíčně, tedy 120 000 Kč ročně, bude to znamenat, že jen díky odpisům bude váš základ daně pouze 20 000 Kč.
Ani to ještě není všechno . Ke snížení daňového základu můžete využít i zrychlené odpisy a některé další výdaje.
Které výdaje vám naopak se snížením daňového základu nepomohou?
Informace opět hledejte v § 25 zákona o daních z příjmů. Pozor ale na výčet nákladů, které jsou daňově neuznatelné a to i když svým způsobem mohly vést k realizaci příjmu. Takový případem je výše zmíněný účet za kávu s potenciální nájemnicí, neboť občerstvení je považováno za "reprezentaci" a výdaje na reprezentaci jsou považovány za daňově neuznatelné, i když se jedná o stále rozšířený mýtus, že je lze uplatnit.
/Zpracováno s využitím informací www.danovykonzultant.cz /
Marek: Ano, byt vlastním a ano jsem zapsán jako majitel, máme společnost… 18. 3. 2018