Source: http://rzeczpospolita.pl/Pl-asc/prawo/doc/Wlasnosc/wlasnosc1.html
Timestamp: 2014-08-22 11:46:17+00:00
Document Index: 29490433

Matched Legal Cases: ['art. 233', 'art. 232', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 199', 'art. 1', 'art. 234', 'art. 158', 'art. 27', 'K 8/98 ', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 97', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 29', 'art. 158', 'art. 237', 'art. 27', 'art. 1', 'art. 1051', 'art. 1052', 'art. 1053', 'art. 1057', 'art. 922', 'art. 922', 'art. 21', 'art. 27', 'art. 922', 'art. 924', 'art. 925', 'art. 29', 'art. 1', 'art. 926', 'art. 1025', 'art. 516', 'art. 669', 'art. 97', 'art. 941', 'art. 931', 'art. 940', 'art. 1025', 'art. 1027']

Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc na podstawie ustawy z dnia 4 wrzesnia 1997 r. o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego przyslugujacego osobom fizycznym w prawo wlasnosci
1. Uwagi ogolne Powrot do spisu tresci
Prawo uzytkowania wieczystego jest prawna forma korzystania z nieruchomosci gruntowych stanowiacych wylacznie wlasnosc publiczna (Skarbu Panstwa, wojewodztwa, powiatu lub gminy) przez odpowiednio: osoby prawne i osoby fizyczne z wylaczeniem innych osob i jednostek organizacyjnych. Istota tego prawa jest zatem korzystanie z mienia publicznego, z natury majacego sluzyc ogolowi, ale nie przez wszystkich, lecz przez osoby wybrane w drodze przetargu lub w trybie bezprzetargowym.
Uzytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym (podmiotowym) wzglednie trwalym, terminowym i odplatnym.
Prawo to stanowi w procesach inwestycyjnych atrakcyjna alternatywe pod wzgledem finansowym w stosunku do prawa wlasnosci nieruchomosci, bowiem uzyskanie prawa uzytkowania wieczystego i jego wykonywanie nastepuje za odplatnoscia w postaci uiszczenia oplaty pierwszej w wysokosci stawki procentowej ceny nieruchomosci od 15% do 25% i oplat rocznych w wysokosci stawki procentowej od ceny nieruchomosci w zaleznosci od jej przeznaczenia, tj. od 0,3% do 3% lub wyzszej. W praktyce, za jednorazowym uiszczeniem pierwszej oplaty (max. 25% ceny wlasnosci) uzytkownik wieczysty uzyskuje wzglednie trwale prawo rzeczowe na nieruchomosci do jej zainwestowania.
W granicach okreslonych przez ustawy i zasady wspolzycia spolecznego oraz przez umowe o oddanie gruntu Skarbu Panstwa lub gruntu nalezacego do jednostek samorzadu terytorialnego badz ich zwiazkow w uzytkowanie wieczyste, uzytkownik moze korzystac z gruntu z wylaczeniem innych osob. W tych samych granicach uzytkownik wieczysty moze swoim prawem rozporzadzac (art. 233 k.c.).
Poprzez ustanowienie prawa uzytkowania wieczystego, wlasciciel nieruchomosci gruntowej nie traci jej wlasnosci, natomiast uzytkownik wieczysty uzyskuje do gruntu w miare trwale prawo do korzystania z nieruchomosci, ktore jest prawem zbywalnym i dziedzicznym.
W przypadku nieruchomosci zabudowanych uzytkownik wieczysty jest wlascicielem wszelkich obiektow znajdujacych sie na gruncie, przy czym prawo wlasnosci do tych obiektow jest nierozerwalnie zwiazane z istnieniem prawa uzytkowania wieczystego do gruntu. Wygasniecie uzytkowania wieczystego powoduje jednoczesnie utrate prawa wlasnosci do wszelkich naniesien na gruncie, powstaje natomiast roszczenie o odszkodowanie odpowiadajace wartosci pozostawionych nakladow.
Tresc, sposob ustanawiania i wygasniecia oraz wykonywania prawa uzytkowania wieczystego, jako prawa rzeczowego uregulowane zostalo w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 232-243) oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) - dalej ugn.
Ponadto, problematyka prawa uzytkowania wieczystego w postaci jego przeksztalcenia w prawo wlasnosci uregulowana zostala w ustawie z dnia 4 wrzesnia 1997 r. o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego przyslugujacego osobom fizycznym w prawo wlasnosci (Dz.U. z 1999 r. Nr 65, poz. 746, ze zm.) - dalej ustawa o przeksztalceniu.
Przepisy ustawy o przeksztalceniu nie zawieraja wprost sformulowanej prawnomaterialnej normy okreslajacej przeksztalcenie sie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci. Okreslono w niej natomiast same zasady takiego przeksztalcenia (art. 1 ust. 1 ustawa o przeksztalceniu) i dopiero z zestawienia tych zasad wynika w istocie norma o dokonywaniu przeksztalcenia, o ile osoba uprawniona spelnia ustawowo okreslone warunki. Konstrukcja przepisow ustawy o przeksztalceniu nakazuje wrecz przyjecie pogladu, ze o ile sprawa przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci jest sprawa o charakterze cywilnoprawnym (podmiot jednego z praw rzeczowych - prawa uzytkowania wieczystego, uzyskuje inne, najtrwalsze prawo rzeczowe - prawo wlasnosci), o tyle stanowi w istocie szczegolny tryb rozstrzygniecia sprawy cywilnej przez inny organ, niz sad cywilny, tj. organ administracyjny, skutkujacy przeniesieniem na rzecz dotychczasowego uzytkownika wieczystego prawa wlasnosci nieruchomosci w drodze decyzji administracyjnej (art. 2 � 3 k.p.c.).
2. Osoby uprawnione do nabycia wlasnosci nieruchomosci
Przepis art. 1 ustawy o przeksztalceniu wyznacza podmiotowy zakres jej stosowania, z czego wynika, ze o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moga wystapic tylko te osoby, o ktorych ten przepis stanowi. Skoro bowiem ustawodawca uzywa w poszczegolnych ustepach art. 1 wyrazen "Przepisy ustawy stosuje sie do [...]", to z tego wynika, ze ustawy o przeksztalceniu nie stosuje sie do osob nie wymienionych w art. 1, a w istocie do osob nie spelniajacych warunkow w nim okreslonych (zarowno materialnych - bycie osoba fizyczna, jako podmiotem prawa uzytkowania wieczystego przed ustawowo okreslonym dniem, jak i formalnych - zlozenie wniosku o przeksztalcenie w ustawowo okreslonym terminie).
Przepisy ustawy o przeksztalceniu maja zatem zastosowanie wylacznie do osob fizycznych, co oznacza, ze o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci na podstawie tej ustawy moga ubiegac sie wylacznie osoby fizyczne. O przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci (na podstawie ustawy o przeksztalceniu) nie moga wiec wystapic osoby prawne.
Uprawnienie o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci przysluguje zarowno osobie, ktorej prawo to przysluguje z wylaczeniem innych osob (100% udzialu), jak rowniez przysluguje wspoluzytkownikom wieczystym.
W przypadku wspoluzytkowania wieczystego, uprawnienie o przeksztalcenie przysluguje wszystkim uzytkownikom wieczystym lacznie. W braku zas zgody wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych, wspoluzytkownicy wieczysci, ktorym przysluguje co najmniej polowa udzialu w prawie uzytkowania wieczystego, moga wystapic do sadu cywilnego o wydanie stosownego orzeczenia zastepujacego oswiadczenie woli uzytkownikow wieczystych nie wyrazajacych zgody na przeksztalcenie (art. 199 k.c.).
Wspoluzytkowanie wieczyste moze powstac w wyniku oddania nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste na rzecz kilku osob, zawarcia umowy o przeniesienie istniejacego juz prawa uzytkowania wieczystego na rzecz kilku osob (umowy sprzedazy, zamiany lub darowizny), badz w wyniku spadkobrania przez kilku spadkobiercow. Wspoluzytkowanie wieczyste nieruchomosci gruntowej powstaje rowniez w przypadku zbywania lokali mieszkalnych i uzytkowych poszczegolnym nabywcom (w ramach ustanawiania odrebnej wlasnosci lokali) wraz z ustanowieniem prawa uzytkowania wieczystego w udziale do gruntu, na ktorym znajduje sie budynek obejmujacy te lokale.
Uwzgledniajac ustawowe przeslanki do skutecznego uzyskania przez osoby fizyczne przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, osobami uprawnionymi do uzyskania przeksztalcenia sa:
1) uzytkownicy wieczysci, ktorym prawo uzytkowania wieczystego przyslugiwalo w dniu 30 pazdziernika 1998 r., 2) nastepcy prawni uzytkownikow wieczystych z dnia 30 pazdziernika 1998 r.,
3) osoby fizyczne, ktorym przysluguje prawo zabudowy nieruchomosci, ustanowione przed dniem 21 listopada 1945 r., jako dniem wejscia w zycie dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280),
4) osoby, ktore nabyly gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania,
5) posiadacze gospodarstw rolnych bedacy nastepcami prawnymi osob, ktore uzyskaly to gospodarstwo na podstawie aktu nadania,
6) osoby bedace wlascicielami wyodrebnionych lokali, a przy tym bedacy jednoczesnie wspoluzytkownikami wieczystymi nieruchomosci gruntowej zajetej pod budynek, w ktorym znajduja sie te lokale.
Wniosek o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moga zlozyc tylko te osoby fizyczne, ktore obok spelnienia jednej z wymienionych przeslanek, sa uzytkownikami wieczystymi w chwili zgloszenia wniosku o przeksztalcenie. Utrata przez osobe fizyczna prawa uzytkowania wieczystego po dniu 31 pazdziernika 1998 r. powoduje, ze osoby te nie moga zadac przeksztalcenia na dzien, kiedy prawo uzytkowania wieczystego im przyslugiwalo.
Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nastepuje bowiem w drodze decyzji administracyjnej o charakterze konstytutywnym (kreujacej prawo z chwila, kiedy decyzja ta stanie sie ostateczna), dlatego tez nie moze wywolywac skutkow prawnych dzialajacych z moca wsteczna. Przedmiotem przeksztalcenia we wlasnosc jest zatem aktualnie istniejace prawo uzytkowania wieczystego przyslugujace osobie fizycznej.
2.1. Uzytkownicy wieczysci, ktorym prawo uzytkowania wieczystego przyslugiwalo w dniu 30 pazdziernika 1998 r.
Z art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu wynika, ze o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moga ubiegac sie osoby fizyczne, ktore nabyly prawo uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. Oznacza to, ze przeksztalceniu moze ulec takie prawo uzytkowania wieczystego, ktore istnialo przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., a wiec najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.
Przy czym uprawnionym do zgloszenia zadania o przeksztalcenie jest ta osoba fizyczna, ktora byla uzytkownikiem wieczystym przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i nadal jest uzytkownikiem wieczystym danej nieruchomosci.
Nabycie prawa uzytkowania wieczystego przez osoby fizyczne moglo (i nadal moze) nastapic w trojaki sposob:
a) w wyniku zawarcia umowy przez Skarb Panstwa lub jednostke samorzadu terytorialnego z dana osoba o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste, ktorej skutkiem prawnym jest w istocie ustanowienie na rzecz tej osoby prawa uzytkowania wieczystego, b) w drodze czynnosci prawnej (umowa nabycia - sprzedaz, zamiana, darowizna) istniejacego prawa uzytkowania wieczystego od dotychczasowego uzytkownika wieczystego nieruchomosci,
c) w drodze zdarzenia prawnego (spadkobranie i zasiedzenie).
a) Nabycie prawa uzytkowania wieczystego w wyniku zawarcia umowy o oddaniu nieruchomosci w�uzytkowanie wieczyste
Do oddania gruntu Skarbu Panstwa lub gruntu nalezacego do jednostek samorzadu terytorialnego badz ich zwiazkow w uzytkowanie wieczyste stosuje sie odpowiednio przepisy o przeniesieniu wlasnosci nieruchomosci (art. 234 k.c.). Umowa zobowiazujaca do przeniesienia wlasnosci nieruchomosci powinna byc zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Wedlug zas art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) - dalej ugn, oddanie w uzytkowanie wieczyste nieruchomosci gruntowej i przeniesienie prawa uzytkowania wieczystego wymaga wpisu do ksiegi wieczystej.
Z powyzszego wynika, ze istnienie prawa uzytkowania wieczystego zalezy od istnienia umowy o jego ustanowieniu i wpisaniu tego prawa w ksiedze wieczystej (w Dziale II KW). Bez spelnienia ktoregokolwiek z tych wymogow (pomijajac szczegolne normy prawne wskazujace na powstanie tego prawa z mocy prawa, potwierdzane decyzja administracyjna albo ustanawianie tego prawa decyzja administracyjna z obowiazkowym jego wpisaniem w ksiedze wieczystej) w ujeciu normatywnym prawo to nie istnieje. Wpis do ksiegi wieczystej prawa uzytkowania wieczystego ma bowiem charakter wpisu konstytutywnego (kreujacego prawo w obszarze prawa cywilnego).
Na brak powstania prawa uzytkowania wieczystego bez ujawnienia go w ksiedze wieczystej wskazal rowniez Trybunal Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt K 8/98 (opublik. w OTK z 2000 r. Nr 3, poz. 87), w ktorym dokonujac oceny konstytucyjnosci niektorych przepisow ustawy o przeksztalceniu stwierdzil m.in., ze: "[...] Osoby, ktore zawarly umowe nie sa bowiem uzytkownikami wieczystymi; w mysl przepisow kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomosciami w przypadku uzytkowania wieczystego ujawnienie prawa w ksiedze wieczystej stanowi materialnoprawny warunek jego powstania. Zgodnie z obowiazujacymi przepisami osoby, ktore zawarly sama umowe notarialna o ustanowienie prawa, nie sa jeszcze uzytkownikami wieczystymi. Tymczasem kwestionowana ustawa pozwala juz tym osobom wnioskowac o przeksztalcenie prawa, ktore jeszcze nie powstalo. Wypada zauwazyc, ze wniosek taki jest po prostu bezprzedmiotowy, a dopuszczenie do skladania takich wnioskow oznacza przelamanie regul wprowadzonych przez sama zaskarzona ustawe. W sytuacji przewidzianej w art. 1 ust. 2a na pewno nie mamy bowiem do czynienia przeksztalceniem prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci; w tym przypadku nalezy mowic o niemal darmowym uwlaszczeniu lub nadaniu wlasnosci. Na marginesie nalezy dodac, ze wadliwosc rozwiazan prawa materialnego nie moze byc usprawiedliwiana przez niewydolnosc wymiaru sprawiedliwosci, ktora sprawia, ze okres oczekiwania na ujawnienie prawa w ksiedze wieczystej jest dlugi. Powolywany przez przedstawiciela Sejmu fakt dlugotrwalosci postepowania sadowego w sprawie wpisu w ksiedze wieczystej nie uzasadnia w zadnym razie wprowadzania do ustawodawstwa rozwiazan niespojnych, pozostajacych w sprzecznosci z obowiazujacymi juz przepisami, w analizowanym przypadku - z zasada, ze prawo uzytkowania wieczystego powstaje dopiero w momencie ujawnienia go w ksiedze wieczystej (wpis konstytutywny)".
Samo zawarcie umowy o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste nie kreuje zatem powstania tego prawa (wzgledem osob trzecich), ale jako umowa podwojnie zobowiazujaca stanowi podstawe dla nabywcy (jako "przyszlego" uzytkownika wieczystego) do zadania wprowadzenia w posiadanie nieruchomosci, a dla Skarbu Panstwa lub jednostki samorzadu terytorialnego (jako zbywcy, pozostajacego wlascicielem nieruchomosci gruntowej) stanowi podstawe do zadania uiszczenia przez nabywce oplaty pierwszej i w dalszej kolejnosci uiszczania oplat rocznych.
Uzytkownikiem wieczystym, ktory w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu nabyl prawo uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. jest zatem osoba wpisana jako uzytkownik wieczysty w Dziale II ksiegi wieczystej ze skutkiem prawnym juz na dzien 30�pazdziernika 1998 r.
Za osobe wpisana w ksiedze wieczystej jako uzytkownik wieczysty ze skutkiem prawnym na dzien 30 pazdziernika 1998 r. nalezy zas uznac osoby, ktore byly ujawnione w Dziale II ksiegi wieczystej juz w dniu 30 pazdziernika 1998 r., jak rowniez osoby, ktore wpisane zostaly w dacie pozniejszej (po dniu 30 pazdziernika 1998 r.), ale wniosek o dokonanie tego wpisu zlozony zostal najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.). Zgodnie bowiem z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiegach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147, ze zm.) wpis w ksiedze wieczystej ma moc wsteczna od dnia zlozenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczecia postepowania z urzedu - od dnia wszczecia tego postepowania. Tak wiec, przy zlozeniu wniosku do sadu wieczystoksiegowego najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r. o ujawnienie prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej, prawo to powstanie skutecznie dla danej osoby z dniem zlozenia takiego wniosku do sadu (tj. przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.), ale dopiero w wyniku dokonania przez sad wpisu tego prawa w ksiedze wieczystej. Od dnia zlozenia zatem wniosku o dokonanie wpisu do dnia dokonania wpisu w ksiedze wieczystej przedmiotowy wniosek nie kreuje prawa uzytkowania wieczystego. Skutecznosc powstania prawa uzytkowania wieczystego z dniem zlozenia wniosku o dokonanie wpisu zalezy wiec od dokonania tego wpisu. Dopiero zatem po dokonaniu wpisu w ksiedze wieczystej dana osoba jest traktowana w ujeciu normatywnym jako uzytkownik wieczysty od dnia zlozenia wniosku o dokonanie wpisu.
Jezeli wniosek o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci zlozy w ustawowo okreslonym terminie osoba legitymujaca sie umowa o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste zawarta przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. (lub decyzja administracyjna w przypadkach ustawowo okreslonych ustanawiajaca takie prawo) i udowodni zlozenie przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. do sadu wieczystoksiegowego wniosku o dokonanie wpisu tego prawa w ksiedze wieczystej (wniosek o dokonanie wpisu prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej zawarty jest z reguly w tresci samej umowy o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste), to brak jest podstaw prawnych do uznania wniosku o przeksztalcenie za nieuzasadniony prawnie, skoro ustawodawca nie wylaczyl w ustawie o przeksztalceniu stosowania skutkow prawnych art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece. W takim bowiem przypadku powstaje klasyczna sytuacja okreslona w art. 97 � 1 pkt 4 k.p.a., stanowiacym o koniecznosci zawieszenia postepowania administracyjnego (tu: postepowania o przeksztalcenie) z urzedu, gdyz rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zalezy od uprzedniego rozstrzygniecia zagadnienia wstepnego przez sad. Dokonanie samego wpisu prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej, po zawarciu stosownej umowy (lub wydaniu stosownej decyzji) i zlozeniu do sadu wniosku o wpis nie jest normatywnie uzaleznione od spelnienia jakichkolwiek dodatkowych warunkow prawnych (pomijajac oplacenie kosztow wpisu), dlatego tez ustawowe uprawnienie do uzyskania prawa wlasnosci na podstawie ustawy o przeksztalceniu nie moze byc uzaleznione od terminu dokonania wpisu przez sad (a zatem elementu niezobiektywizowanego, o charakterze instrukcyjnym), lecz od ustawowo okreslonych czynnosci, ktorym ustawodawca nadal skutecznosc prawna. Kazdy podmiot dzialajacy w obszarze sytemu prawnego Panstwa Polskiego ma prawo oczekiwac, aby sady dzialajace w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej nie pozbawialy swoim dzialaniem przyslugujacych tym podmiotom ustawowych uprawnien. Z drugiej zas strony, przepis art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece nalezy w istocie uznac za dopuszczenie przez ustawodawce rozpatrzenia przez sad wnioskow o dokonanie wpisu w ksiedze wieczystej nie natychmiast, lecz w terminie uzaleznionym od organizacyjnej sprawnosci sadu (np. ilosc i kolejnosc wplywu spraw do rozpatrzenia).
Nie wydaje sie, aby powyzszym wywodom przeczyl przytoczony wyzej poglad Trybunalu Konstytucyjnego, jezeli uznac, ze poglad ten jest normatywnie uzasadniony w odniesieniu do sytuacji, w ktorej wniosek o dokonanie wpisu prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej zlozony zostal do sadu po dniu 30 pazdziernika 1998 r. W takiej bowiem sytuacji, zastosowanie art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece nie skutkuje powstaniem prawa uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.
Natomiast w odniesieniu do sytuacji, w ktorej wniosek o dokonanie wpisu zlozony zostal przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., brak jest podstaw prawnych do wylaczenia normy art. 29 wzgledem tych wnioskow. Brak wpisanego prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej przy zlozonym wniosku o jego dokonanie przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. stanowi jedynie przeszkode procesowa do wydania rozstrzygniecia w przedmiocie przeksztalcenia przed rozpatrzeniem sprawy o wpis, ale nie stanowi przeszkody materialnej do przeksztalcenia.
b) Nabycie prawa uzytkowania wieczystego w drodze czynnosci prawnej (zawarcia umowy sprzedazy, zamiany lub darowizny)
Przeniesienie (istniejacego) prawa uzytkowania wieczystego wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wpisu w ksiedze wieczystej (art. 158 w zw. z art. 237 k.c. i art. 27 ugn). Prawo uzytkowania wieczystego moze byc zatem przeniesione z jednego podmiotu na rzecz drugiego w drodze umowy rozporzadzajacej (wywolujacej skutek przeniesienia prawa - umowa sprzedazy, zamiany, darowizny) zawartej jedynie w formie aktu notarialnego i po ujawnieniu w istocie osoby nabywcy ("nowego uzytkownika wieczystego") w Dziale II ksiegi wieczystej. Skutecznosc przeniesienia (istniejacego) prawa uzytkowania wieczystego na rzecz innej osoby zalezy zatem od ujawnienia tej osoby w ksiedze wieczystej. A zatem, takze przy przenoszeniu prawa uzytkowania wieczystego (obrocie istniejacym prawem) na rzecz innych osob, wpis nabywcy w ksiedze wieczystej ma charakter konstytutywny.
Za uzytkownika wieczystego w dniu 31 pazdziernika 1998 r., w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu, nalezy zatem uznac osobe, ktora legitymuje sie umowa nabycia prawa uzytkowania wieczystego od innych podmiotow, zawarta przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i ktora byla ujawniona w Dziale II ksiegi wieczystej juz w dniu 30 pazdziernika 1998 r., jak rowniez osoba, ktore wpisana zostala w ksiedze wieczystej w dacie pozniejszej (po dniu 30 pazdziernika 1998 r.), ale wniosek o dokonanie tego wpisu zlozony zostal najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.). Do osob ujawnionych w ksiedze wieczystej po dniu 30 pazdziernika 1998 r., ale na wniosek zlozony przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. nalezy odniesc uwagi zawarte w pkt a) omowienia.
Nie jest przy tym istotne, od jakiego rodzaju podmiotu nabyte zostalo prawo uzytkowania wieczystego - od osoby fizycznej, czy tez od osoby prawnej. Dla skorzystania z uprawnienia o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci wystarczajace jest bowiem stwierdzenie przyslugiwania prawa uzytkowania wieczystego osobie fizycznej chociazby w ostatnim dniu ustawowego terminu materialnego, tj. w dniu 30 pazdziernika 1998 r. - z zastrzezeniem skutecznosci wpisania tego prawa w ksiedze wieczystej.
Szczegolnym sposobem przeniesienia prawa uzytkowania wieczystego jest umowa zbycia spadku (obejmujacego takie prawo) przez spadkobierce (spadkobiercow), zawarta w formie aktu notarialnego (art. 1051 i art. 1052 � 3 k.c.). Zbycie spadku moze nastapic w drodze umowy sprzedazy, zamiany lub darowizny. Nabywca spadku jest w tym przypadku osoba trzecia, ktora w wyniku zawartej umowy wstepuje w prawa i obowiazki spadkobiercy (art. 1053 i art. 1057 k.c.). Umowa zbycia spadku (lub udzialu spadkowego) ma charakter konstytutywny, dlatego tez osoba bedaca nabywca prawa uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., w drodze umowy o nabycie spadku, jest tylko ta osoba, ktora udowodni takie nabycie umowa oznaczona data przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.
Czym innym jest natomiast umowa o zbycie przedmiotu wchodzacego w sklad spadku. Taka umowa jest klasycznym przeniesieniem prawa uzytkowania wieczystego przez aktualnego uzytkownika wieczystego (wywodzacego swoje prawo ze spadkobrania) w drodze czynnosci prawnej.
c) Nabycie prawa uzytkowania wieczystego w drodze zdarzenia prawnego (spadkobranie i zasiedzenie)
Prawa i obowiazki majatkowe zmarlego przechodza z chwila jego smierci na jedna lub kilka osob (art. 922 � 1 k.c.). Prawo uzytkowania wieczystego, jako prawo rzeczowe jest niewatpliwie prawem majatkowym, z czego wynika jego przenoszalnosc nie tylko w drodze czynnosci prawnych, ale rowniez w drodze zdarzen, jakim jest m.in. spadkobranie.
Powolana norma art. 922 � 1 k.c. stanowi zasade prawa spadkowego, ktora nie doznaje zadnych ograniczen ustawa o przeksztalceniu, poniewaz ustawa o przeksztalceniu nie normuje problematyki spadkowej, jak rowniez nie zawiera norm ograniczajacych spadkobranie. W zwiazku z tym skutecznosc nabycia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia, na potrzeby przeksztalcenia tego prawa w prawo wlasnosci na podstawie ustawy o przeksztalceniu nie moze byc uzalezniona od dokonania wpisu spadkobiercy w ksiedze wieczystej, jako "nowego" uzytkownika wieczystego. W przypadku bowiem braku jednoznacznej normy ustawowej o koniecznosci spelnienia dodatkowych wymogow dla dziedziczenia prawa uzytkowania wieczystego, ograniczenia w dziedziczeniu tego prawa nie moga wynikac z przyjetej metody wykladni prawa. Juz nawet w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP stwierdza sie, ze Rzeczpospolita Polska chroni wlasnosc i prawo dziedziczenia. Skoro zatem ochrona dziedziczenia nalezy do podstawowych (chociaz nie najwazniejszych) zasad porzadku konstytucyjnego w RP, to brak ustawowych ograniczen w dziedziczeniu prawa uzytkowania wieczystego powoduje uznanie skutecznosci dziedziczenia tego prawa bez koniecznosci jego ujawnienia w ksiedze wieczystej.
W przypadku zatem przeniesienia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia, zastrzezenie zawarte w art. 27 ugn o konstytutywnych charakterze wpisu tego prawa w ksiedze wieczystej nie moze miec zastosowania.
Spadkobierca z mocy prawa staje sie podmiotem wszystkich praw i obowiazkow majatkowych spadkodawcy (z zastrzezeniem praw osobistych spadkodawcy i praw dziedziczonych przez oznaczone osoby niezaleznie od statusu spadkobiercy - art. 922 � 2 k.c.), dlatego tez w ujeciu prawnomaterialnym nabycie spadku przez spadkobierce nastepuje z chwila smierci spadkodawcy (art. 924, art. 925 k.c.). Data nabycia prawa uzytkowania wieczystego wchodzacego w sklad spadku nie moze byc zatem data skutecznosci wpisania tego prawa w ksiedze wieczystej, lecz data, w ktorej nastapilo otwarcie spadku, tj. chwila smierci spadkodawcy. Nie do przyjecia jest bowiem teza o uzaleznieniu chwili skutecznego nabycia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia od skutecznosci ujawnienia spadkobiercy w ksiedze wieczystej, jezeli w okresie miedzy chwila otwarcia spadku, a uzyskaniem przez wpis tego prawa w ksiedze wieczystej wstecznej mocy obowiazujacej (art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece) mialby uplynac chociazby jeden dzien. Wtedy bowiem prawo to (bedac przeciez prawem podmiotowym) byloby zawieszone w prozni do czasu skutecznosci ujawnienia go w ksiedze wieczystej. Chwila nabycia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia jest chwila otwarcia spadku, dlatego w odniesieniu do takiego sposobu przeniesienia tego prawa jego wpisanie w ksiedze wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego.
W ujeciu art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu uzytkownikiem wieczystym jest osoba, ktora nabyla spadek obejmujacy prawo uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., co oznacza, ze otwarcie spadku (chwila smierci spadkodawcy) nastapilo najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.
Spadkobranie moze nastapic na podstawie testamentu lub na podstawie ustawy, tj. kodeksu cywilnego (art. 926 k.c.). Dla ustawy o przeksztalceniu podstawa nabycia spadku jest prawnie obojetna. Ale dla udowodnienia okolicznosci nabycia spadku przez dana osobe, tj. udowodnienia bycia spadkobierca dotychczasowego uzytkownika wieczystego (a w istocie bycia od dnia otwarcia spadku aktualnym uzytkownikiem wieczystym) konieczne jest uzyskanie przez spadkobierce postanowienia sadu o stwierdzeniu nabycia spadku. Za domniemanego bowiem spadkobierce uznaje sie dopiero osobe majaca stwierdzone nabycie spadku przez sad w drodze postanowienia (art. 1025 k.c. i art. 516 oraz art. 669 k.p.c.).
Postanowienie sadu o stwierdzeniu nabycia spadku jest orzeczeniem deklaratoryjnym - potwierdzajacym zdarzenie prawne zaistniale z mocy samego prawa w okreslonym dniu (tu: w chwili smierci spadkodawcy), dlatego tez dla potrzeb przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego znaczenie materialnoprawne bedzie mialo stwierdzenie sadu w postanowieniu, o nabyciu spadku przez spadkobierce w dniu oznaczonym data przed 31 pazdziernika 1998 r. Deklaratoryjny charakter tego postanowienia oznacza, ze dla skutecznego przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nie ma natomiast znaczenia data jego wydania. Chwila nabycia spadku nie zalezy bowiem od daty omawianego postanowienia sadu, lecz (jak o tym byla juz wyzej mowa) od chwili smierci spadkodawcy.
Natomiast dla celow dowodowych, wydanie przez sad postanowienia spadkowego bedzie w rozumieniu art. 97 � 1 pkt 4 k.p.a. zagadnieniem wstepnym, koniecznym do rozstrzygniecia przed wydaniem decyzji o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, powodujacym koniecznosc zawieszenia postepowania o przeksztalcenie do czasu wydania postanowienia przez sad. Bez wzgledu wiec na to, czy podstawa nabycia spadku jest testament (art. 941 k.c.), czy tez ustawa (art. 931 do art. 940 k.c.), dla uznania nabycia przez okreslona osobe prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. konieczne jest uzyskanie przez nia postanowienia sadu o stwierdzeniu nabycia spadku (art. 1025 k.c.), wskazujace na nabycie spadku w dacie przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. Powolane postanowienie sadu dla postepowania o przeksztalcenie jest wystarczajacym dokumentem do udowodnienia przyslugiwania spadkobiercy prawa uzytkowania wieczystego w dniu smierci spadkodawcy (art. 1027 k.c.). Spadkobierca nie musi byc zatem wpisany w ksiedze wieczystej (jako uzytkownik wieczysty), i to przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., bowiem rozstrzygniecie sprawy o przeksztalcenie nie zalezy od faktu i terminu dokonania wpisu spadkobiercy w ksiedze wieczystej. Natomiast za podstawe do uznania danej osoby za spadkobierce sam testament nie jest wystarczajacy, stanowi on bowiem tylko tytul do powolania spadkobiercy, zas o nabyciu przez niego spadku na podstawie testamentu decyduje sad w drodze omawianego postanowienia.
Nabywca spadku w drodze dziedziczenia zarowno testa