Source: https://www.prawo-budowlane.info/budowa_domu_na_nie_swojej_dzialce_jakie_formalnosci,95,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-10-23 00:54:54+00:00
Document Index: 112459298

Matched Legal Cases: ['art. 33', 'art. 47', 'art. 3', 'art. 32', 'art. 32', 'art. 233']

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-05-06
Czy jest możliwość budowy domu na nie swojej działce? Syn otrzymał w spadku po babci dużą działkę wraz z domem i zabudowaniami gospodarczymi. Jednak budynek mieszkalny został rozebrany, ponieważ zagrażał bezpieczeństwu. Czy w tym miejscu ja, jako inwestor, mógłbym postawić nowy budynek? Jeśli tak, to jakich formalności musiałbym dopełnić? Oczywiście syn wyraża zgodę na udostępnienie działki.
Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę, czy tutaj, o ile będzie to dom jednorodzinni – zgłoszenia wg nowelizacji należy legitymować się posiadaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co to oznacza? Inwestor nie musi być właścicielem gruntu, ale musi mieć najlepiej pisemne pozwolenie właściciela gruntu na inwestycję.
Zgoda właściciela terenu jest tylko zgodą w zakresie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wobec tego ma ona znaczenie dla organu oceniającego, czy składający wniosek posiada prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118). Żeby wystąpić z takim wnioskiem, nie trzeba być właścicielem nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. W tym sensie konieczna będzie zgoda właściciela nieruchomości.
Należy podkreślić też, że nie ma w prawie administracyjnym – materialnym obowiązku uzyskania zgody właściciela sąsiedniej działki na budowę (zobacz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 kwietnia 1998 r.; IV SA 371/97). Dotyczy to zarówno etapu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
Szczególna sytuacja opisana jest w art. 47 Prawa budowlanego, wedle którego jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Z reguły dokumentem wykazującym prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane będzie akt notarialny. Akt potwierdza, że inwestor jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej (gruntu) lub zabudowanej (grunt oraz budynki), a więc posiada prawo dysponowania nieruchomością. Należy jednakże zaznaczyć, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie musi wypływać z prawa własności. Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Odnośnie do użytkowania wieczystego warto przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 6 listopada 1997 r. (III RN 32/1997; OSNAPiUS 1998/13 poz. 386), zgodnie z którym prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane powstaje na podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, mimo iż prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, jeżeli z treści umowy wynika, że jej przedmiot został wydany użytkownikowi wieczystemu, a właściciel gruntu jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę wyraził zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane.
Nieruchomość przeznaczoną pod realizację konkretnej inwestycji należy sprawdzić we właściwym urzędzie (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) pod kątem przeznaczenia tego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli nie będzie konieczne ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717), to będzie można przejść do następnego etapu, czyli opracowania projektu budowlanego oraz uzyskania pozwolenia na budowę. Składając wniosek o pozwolenie nie trzeba wykazywać bezpośrednio prawa do nieruchomości – zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego zamiast dowodu stwierdzającego prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy obecnie dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego; poprzednio – przed nowelizacją ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 718) – trzeba było wykazać się bezpośrednio prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co było przedmiotem wielu sporów w praktyce i wątpliwości interpretacyjnych, znajdujących swój wyraz w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego). Jest to istotne ułatwienie proceduralne, które oznacza, że nie trzeba dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę aktów notarialnych, wypisów z księgi wieczystej itd.; poddanie oświadczenia rygorowi odpowiedzialności karnej oznacza, że złożenie nieprawdziwego pociągnie za sobą konsekwencje z art. 233 Kodeksu karnego.
Pan składa oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane, ale dla uniknięcia zbędnych wątpliwości warto dołączyć zgodę pisemną od syna. Jeszcze lepiej notarialną i uregulować w niej wszelkie przyszłe kwestie, jak np. ustanowienie służebności na Pana rzecz, czy rozliczeń między Wami, bo grunt i budynek będą własnością syna – nie Pana. Mimo że Pan go wybuduje, nie będzie Pan miał do niego w zasadzie prawa.