Source: http://www.haymann.com/schoenheitsreparaturen2015.html
Timestamp: 2018-05-24 07:49:40
Document Index: 101374539

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 242', '§ 307', 'BGH']

﻿ Schönheitsreparaturen Rechtssprechungsänderung
Schönheitsreparaturen bei Auszug: BGH ändert seine Rechtsprechung
Der Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).
Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den Entscheidungen nicht mehr fest.
Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.
Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.
1. Keine formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen - Angemessener Ausgleich
2. Renovierte oder unrenovierte Wohnung bei Mietbeginn
3. Kein anteiliger Kostenanspruch nach Quotenabgeltungsklausel
Im Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
BGH Urteile vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
LG Berlin - Urteil vom 25.06.2014 - 65 S 388/13
AG Tempelhof, Urteil vom 09.08.2013 – 22 C 57/12
LG Hannover, Urteil vom 10.07.2013 – 12 S 9/13
AG Hannover, Urteil vom 03.01.2013 – 510 C 12173/11
LG Berlin, Urteil vom 14.12.2012 – 63 S 179/12
AG Mitte, Urteil vom 10.01.2012 – 14 C 64/11
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs Karlsruhe - Pressemitteilung vom 18.03.2015