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Timestamp: 2019-08-20 01:14:56+00:00
Document Index: 86599483

Matched Legal Cases: ['artigo 7', 'ARTIGO 501', 'ARTIGO 500', 'artigo 34', 'Artigo 501', 'Artigo 500', 'Artigo 417']

DJDF 19/07/2019 - Pg. 267 | Diário de Justiça do Distrito Federal | Diários Jusbrasil
Andamento do Processo n. 0733090-56.2018.8.07.0001 - Apelação Cível - 19/07/2019 do TJDF
N. 0733090-56.2018.8.07.0001 - APELAÇÃO CÍVEL - A: JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Adv (s).: DF0033896A - FRANCISCO ANTONIO SALMERON JUNIOR, DF0035977A - FERNANDO RUDGE LEITE NETO. R: RIZAEL CAMELO DANTAS. Adv (s).: DF0051019A - MARCOS AGUIAR MATOS, DF0053206A - LARISSA MICAELLA PEIXOTO XAVIER. Órgão 1? Turma C?vel Processo N. APELA??O C?VEL 0733090-56.2018.8.07.0001 APELANTE (S) JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO (S) RIZAEL CAMELO DANTAS Relatora Desembargadora SIMONE LUCINDO Acórdão Nº 1183595 EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. CARÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA. APELAÇÃO DA RÉ CONHECIDA EM PARTE. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. VONTADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ARRAS. NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO. NÃO CABIMENTO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. 1. Carece a parte recorrente de interesse recursal quando almeja a reforma da sentença sobre questão em relação à qual não sucumbiu nos autos. 2. O interesse processual se alicerça no binômio necessidade e utilidade, em que a necessidade se traduz na indispensabilidade da atuação do Poder Judiciário, por meio do processo, para obter a satisfação de um interesse, e a utilidade mostra-se configurada quando a tutela requerida ao Poder Judiciário é a útil para sanar o problema apresentado. Preliminar rejeitada, em face do demonstrado interesse de agir do autor. 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel constitui relação de consumo, pois as partes emolduram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 4. Uma vez dado sinal com natureza de arras confirmatórias, estas foram computadas no montante do saldo contratual e devem ser restituídas ao promissário comprador em caso de resilição do contrato de promessa de compra e venda. 5. Em se tratando de resilição contratual por iniciativa do promissário comprador, o termo inicial dos juros de mora, incidentes sobre o montante a ser restituído ao promissário comprador como consequência da resilição unilateral de promessa de compra e venda, deve ser a data do trânsito em julgado da sentença que condenou à restituição de valores. 6. Apelação conhecida em parte, na extensão, preliminar rejeitada, e, no mérito, parcialmente provida. ACÓRDÃO Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1? Turma C?vel do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, SIMONE LUCINDO - Relatora, CARLOS RODRIGUES - 1º Vogal e HECTOR VALVERDE SANTANA - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador R?MULO DE ARA?JO MENDES, em proferir a seguinte
decisão: CONHECER EM PARTE DO RECURSO, REJEITAR A (S) PRELIMINAR (ES) E, NO M?RITO, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO.
DECIS?O UN?NIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas. Brasília (DF), 26 de Junho de 2019 Desembargadora SIMONE LUCINDO Relatora RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da r. sentença ao ID 80411027, proferida nos autos da ação de rescisão de contrato c/c restituição de quantia paga ajuizada por Rizael Camelo Dantas, em que o d. juízo a quo julgou procedentes os pedidos iniciais para: (i) Rescindir o contrato entabulado entre as partes; (ii) Condenar a ré a restituir os valores pagos pelo autor, incluindo-se o valor pago a título de sinal e de IPTU, devidamente corrigido pela tabela do TJDFT desde o desembolso de cada parcela, e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, permitindo-se, contudo, a retenção de 10% dez por cento do referido valor. Por fim, condenou a ré ao pagamento de honorários de sucumbência no percentual de 10% sobre o valor da condenação. Em suas razões recursais (ID 8041029), a ré suscita, preliminarmente, a ausência de interesse de agir do autor, porquanto a celebração do distrato foi formalizada de forma extrajudicial entre as partes. No mérito, aduz que a obtenção de financiamento bancário para quitação do preço do imóvel é responsabilidade exclusiva do adquirente, não lhe competindo qualquer obrigação para intermediar, ou mesmo facilitar, a obtenção junto à instituição financeira. Defende, ainda, que o autor atuou de forma contraditória ao celebrar o distrato e pactuar o recebimento de quantia líquida e certa e, posteriormente, valer-se do judiciário para o mesmo fim. Afirma que o comportamento contraditório do autor não pode ser tolerado pelo judiciário, sob pena de colaborar com a imoralidade e com a falta de segurança jurídica que assola o país. Ademais, argumenta que o valor pago pelo apelado a título de sinal constitui arras confirmatórias que, quando prestadas, marcam o início da execução do contrato, de maneira a não permitir direito de arrependimento. Assim, defende a possibilidade de retenção das arras, uma vez que o rompimento contratual se deu por culpa do apelado. Cumulativamente ao direito de retenção das arras, defende ser possível a retenção de 10% sobre o valor pago pelo autor, conforme cláusula 5.9 da promessa de compra e venda, percentual que está em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite a retenção de até 25%. Por fim, requer a aplicação dos juros moratórios somente a partir do trânsito em julgado, ao argumento de que a matéria está consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. Preparo aos IDs 8041030 e 8041031. Contrarrazões ao ID 8041034, em que o apelado pugna pelo não conhecimento do recurso no tocante à retenção das arras, ao argumento de que, embora a apelante tenha discorrido sobre o assunto no recurso, não formulou pedido expresso nesse sentido. No mérito, pelo não provimento do apelo. É o relatório. VOTOS A Senhora Desembargadora SIMONE LUCINDO - Relatora O conhecimento do recurso comporta esclarecimentos. A ré discorre acerca de sua ausência de culpa pela rescisão contratual, porquanto não teria qualquer responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário junto à instituição financeira, o que seria responsabilidade exclusiva do adquirente do imóvel. Ocorre que a r. sentença entendeu justamente no sentido da inexistência de culpa da apelante. Confira-se: Com efeito, a negativa de utilização do FGTS como crédito para abatimento do valor do imóvel, considerando ser obtida em instituição financeira estranha à relação contratual, deve ser atribuída exclusivamente ao autor, não havendo se cogitar, nessa situação, em imputar culpa da rescisão do contrato a ré, afastando assim, a pretensão de restituição integral da quantia paga pelo autor. Assim, uma vez que a ré não sucumbiu nesse particular, não há que se falar em interesse recursal quanto ao ponto. O mesmo se dá em relação à possibilidade de retenção de 10% do valor pago. Entendeu o d. magistrado da origem pela possibilidade de retenção do referido percentual, em consonância com a jurisprudência firmada no c. STJ e neste e. Tribunal de Justiça. Veja-se: Por outro lado, resta saber se é devida a aplicação de multa rescisória no importe de 30% e a retenção do valor pago a título de sinal. O Superior Tribunal de Justiça, bem como o egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal de dos Territórios entende possível a retenção de até 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago pelo comprador. Nesse sentido, confira-se precedente do eg. TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. DISTRATO. PRELIMINAR. LISTISPENDÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. AFASTADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ANÁLISE AFASTADA PELA LITISPENDÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. DISTRATO. RETENÇÃO DE 10% PELOS VENDEDORES/CONSTRUTORES. PREVISÃO CONTRATUAL. PERMITIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Fundamentação sucinta não pressupõe falta de fundamentação conforme entendimento do STJ. Preliminar rejeitada. (...) 3. O distrato celebrado voluntariamente pelo comprador permite a retenção de multa contratual em razão da rescisão unilateral requerida. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça válida a cláusula que prevê retenção até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, razão pela qual há que se afastar qualquer alegação de ilegalidade na retenção, em sede de distrato, do percentual de 10% (dez) por cento sobre o valor pago. 4. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, não provido. Sentença mantida. (, 20150111351857APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES 1ª TURMA Acórdão n.1072393 CÍVEL, Data de Julgamento: 31/01/2018, Publicado no DJE: 08/02/2018. Pág.: 229-233) Na hipótese vertente, a previsão encontra-se acima do patamar máximo aceitável pelo TJDFT e pelo STJ, porquanto fixado em 30% (vinte por cento) do valor pago, de modo a se revelar em abusividade praticada pelo réu nesse ponto. Dessa forma, prudente a sua minoração para 10% do valor pago, a título de multa, eis que a requerida contará, ainda, com o retorno do imóvel à sua disposição. (grifo nosso) Assim, carece a apelante de interesse recursal também quanto ao ponto. No que tange à possibilidade de retenção das arras, o apelado, em sede de contrarrazões, requereu o não conhecimento do recurso no ponto, ao argumento de que, apesar da argumentação da apelante nesse sentido, não houve pedido expresso. Contudo, o argumento não se justifica. Isso porque, embora o pedido, ao final da apelação, não tenha sido explícito para que seja admitida a retenção das arras, depreende-se facilmente da fundamentação da apelação que essa é uma das pretensões da apelante. Importante consignar que o CPC/2015 consagrou como um de seus principais pilares o princípio da primazia do julgamento de mérito, que impõe, sempre que possível, a entrega da solução integral do mérito ao jurisdicionado, relativizando o excesso de formalismo que até então vigorava. Assim, não se justifica o não conhecimento do recurso no ponto, se da exegese entre as razões e o pedido, a pretensão recursal é facilmente identificável. Dessa forma, porque presentes os requisitos de admissibilidade, conheço em parte do recurso, no tocante à preliminar de ausência de interesse de agir e, no mérito, quanto à possibilidade de retenção das arras e quanto ao termo inicial dos juros moratórios. DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR No ponto, argumenta a apelante que ela e o autor já celebraram o distrato, colocando fim a todas as obrigações decorrentes da relação contratual, inclusive com a ampla, geral e irrevogável quitação, de modo que não pode o autor pretender rediscutir a questão em sede judicial. O interesse de agir é condição da ação consubstanciada tanto na necessidade do ingresso em juízo, para a obtenção do bem da vida visado, como na utilidade do provimento jurisdicional invocado. Sobre o tema, Alexandre Freitas Câmara leciona: O interesse de agir é verificado pela presença de dois elementos, que fazem com que esse requisito do provimento final seja verdadeiro binômio: necessidade da tutela jurisdicional e adequação do provimento pleiteado. Fala-se, assim, em interesse-necessidade e em interesse-adequação. A ausência de qualquer dos elementos componentes deste binômio implica ausência do próprio interesse de agir. Assim é que, para que se configure o interesse de agir, é preciso antes de mais nada que a demanda ajuizada seja necessária. Essa necessidade da tutela jurisdicional decorre da proibição da autotutela, sendo certo assim que todo aquele que se considere titular de um direito (ou outra posição jurídica de vantagem) lesado ou ameaçado, e que não possa fazer valer seu próprio interesse por ato próprio, terá de ir a juízo em busca de proteção. Há de se considerar, ainda, a existência de interesses que só podem ser tutelados judicialmente, ainda que as partes estejam de acordo, hipótese em que nos deparamos com as chamadas ações constitutivas necessárias. (CÂMARA, Alexandre Freitas. Lições de Processo Civil, vol. I, 9. ed., Lúmen Júris: Rio de Janeiro, 2003, p. 126. Grifos acrescidos.) Por sua vez, Daniel Amorim Assumpção Neves acrescenta: (...) a ideia de interesse de agir, também chamado de interesse processual, está intimamente associada à utilidade da prestação jurisdicional que se pretende obter com a movimentação da máquina jurisdicional. Cabe ao autor demonstrar que o provimento jurisdicional pretendido será capaz de lhe proporcionar uma melhora em sua situação fática, o que será o suficiente para justificar o tempo, a energia e o dinheiro que serão gastos pelo Poder Judiciário na resolução da demanda (In Manual de Direito Processual Civil, Vol. Único, 6ª ed. rev. atual. e ampl., Método, p. 116). No caso dos autos, embora as partes tenham acordado a rescisão contratual e a devolução dos valores, a ré/apelante, além de ter se mostrado indiferente por longo período ao pedido de rescisão do autor, não cumpriu com os termos acordados, de modo que a pretensão se revela necessária e útil. Importa relembrar, ainda, que não se pode excluir da apreciação jurisdicional lesão ou ameaça a direito, de modo que, tendo o autor entendido que saiu lesado do fim da relação contratual, nada impede que se socorra do judiciário. Sob esse mesmo raciocínio, deve ser rechaçada a tese da apelante de que o autor teve comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Assim, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir e avanço ao mérito. Na origem, o autor ingressou com ação de rescisão contratual, com a consequente devolução dos valores pagos, ao argumento de que firmou promessa de compra e venda com a
ré, referente ao imóvel apart hotel nº 1606, no empreendimento Vision Work & Live, pelo valor de R$ 320.000,00 (entrada de R$ 32.000,00, cheque no valor de R$ 88.000,00, e o saldo de R$ 200.000,00, mediante financiamento bancário), mas não pôde utilizar o saldo do FGTS no financiamento, como havia lhe afirmado a ré, em razão da destinação comercial do imóvel. Informou, ainda, que diante da impossibilidade de utilização do FGTS no financiamento, requereu a rescisão contratual à ré. Após diversas tentativas, a requerida se comprometeu, em 14/06/2018, a devolver a quantia de R$ 88.000,00, em parcelas de R$ 5.000,00. Contudo, somente foi paga uma parcela. Assim, requereu ao judiciário a devolução integral dos valores pagos, em parcela única, ou, subsidiariamente, que a cláusula penal seja reduzida a 10% sobre o valor pago, além da não retenção das arras e restituição do IPTU. O juízo de origem entendeu que não houve culpa da requerida, uma vez que a obtenção de financiamento bancário é de responsabilidade do adquirente. Diante disso, determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de apenas 10% pela requerida, além de reconhecer não ser possível a cumulação da referida retenção com as arras pagas pelo autor. Irresignada, a requerida interpôs apelação. Na parte em que foi conhecido, o recurso pleiteia a possibilidade de retenção das arras, cumuladas com a cláusula penal, além da incidência de juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado. Inicialmente, é importante salientar que a relação jurídica estabelecida entre as partes, por força de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, configura nítida relação de consumo. Tal conclusão decorre do fato de que tanto o promissário comprador, que adquire onerosamente a unidade imobiliária autônoma e torna-se o destinatário final do imóvel, quanto a construtora (promitente vendedora), responsável pela venda do imóvel e pela prestação de serviços, consistentes na edificação das unidades imobiliárias, enquadram-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Outro não é o entendimento jurisprudencial. Vejam-se: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. CORRETORA PARTES LEGÍTIMAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. FORNCEDORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRAZO PRECRICIONAL. DECENAL. RESCISÃO. CULPA DOS FORNECEDORES. RETENÇÃO INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DO TOTAL PAGO. PARCELA ÚNICA. A pretensão que possui como base a abusividade da cobrança em razão da falta de informação sobre os exatos termos do negócio jurídico entabulado entre as partes rege-se pelo prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não pelo art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. O direito à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem não tem por fundamento o enriquecimento ilícito, mas sim, a abusiva transferência de responsabilidade pelo seu pagamento, devendo ser aplicado o prazo prescricional decenal, art. 205 do CC. São partes legítimas para figurarem no polo passivo da ação em que se pretende a rescisão do contrato, restituição das parcelas pagas e devolução da comissão de corretagem, as empresas que participaram da negociação do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. Nas relações consumeristas, a responsabilidade dos fornecedores é ampla e solidária, tendo em vista que, em razão do disposto no parágrafo único do artigo 7º do CDC, ao consumidor é conferido o direito de intentar as medidas contra todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no mercado ou a prestação do serviço. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os valores pagos devem ser restituídos, em parcela única, inclusive a comissão de corretagem. Apelações conhecidas e desprovidas. (TJDFT, Acórdão n.885526, 20140110644753APC, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Revisor: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 05/08/2015, Publicado no DJE: 13/08/2015. Pág.: 217) (grifo nosso); PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO SOB O RITO ORDINÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. VAGAS DE GARAGEM ENTREGUES EM METRAGEM INFERIOR À PREVISTA NO CONTRATO. PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. ARTIGO 501 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECADENCIAL DE UM ANO. DIVERGÊNCIA ENTRE A ÁREA CONTRATADA E A ÁREA ENTREGUE. ARTIGO 500 DO CÓDIGO CIVIL. DIVERGÊNCIA DENTRO DO PERCENTUAL DE TOLERÂNCIA. IMÓVEL IMPRÓPRIO PARA O USO. SUBSTITUIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora/ incorporadora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). 2. Os artigos 18, 25, § 1º, e o artigo 34 do Código de Defesa do Consumidor consagram a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma forma, participaram da cadeia de consumo, na melhor expressão da teoria da aparência e à luz da boa-fé objetiva. (...) 7. Foram rejeitadas a preliminar de ilegitimidade passiva e a prejudicial de mérito relativa à decadência. Deu-se provimento ao apelo da ré, para majorar o montante fixado a título de honorários advocatícios, e deu-se parcial provimento ao apelo do autor, para julgar parcialmente procedente o pedido inicial. Ante a novel sucumbência, ambas as partes foram condenadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 70% (setenta por cento) para o autor e 30% (trinta por cento) para a ré. (TJDFT, Acórdão n.872427, 20110110145235APC, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Revisor: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 03/06/2015, Publicado no DJE: 11/06/2015. Pág.: 156) (grifo nosso). Portanto, o caso vertente deve ser analisado à luz da disciplina instaurada na legislação consumerista, já que a norma é de natureza cogente. DAS ARRAS No ponto, a apelante sustenta que o valor despendido pelo autor como sinal (R$ 32.000,00) tem natureza de arras confirmatórias, que marcam o início da execução do contrato, de maneira a não permitir o direito de arrependimento. Assim, perfeitamente possível nos casos em que o adquirente desiste do negócio, que haja a retenção do respectivo valor. Contudo, embora o sinal pago tenha realmente natureza de arras confirmatórias, equivoca-se a apelante ao argumentar que essa espécie admite retenção. Isso porque, uma vez que o sinal dado pela parte autora tem natureza de arras confirmatórias, servindo para confirmar o negócio inicial entre as partes, não havendo cláusula de arrependimento no contrato, essas foram computadas no montante do saldo contratual, e assim devem ser restituídas ao autor. A respeito das arras confirmatórias, Cristiano Chaves escreve: Estipula o art. 417 do Código Civil: "se por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal". Trata-se de arras confirmatórias. Elas atuam como modo de garantia e reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento, sem que se admita o arrependimento. É a popular "entrada" ou sinal, termo este que torna ainda mais evidente que o contrato está por ser celebrado. (In Direito das Obrigações, 3ª Edição, Lúmen Juris. Pag. 476). Paulo Nader, discorrendo a respeito do tema, afirma que "a convenção de arras, por ser um pacto acessório, pressupõe a celebração de um contrato principal?. (In Curso de Direito Civil, Vol. 2, 2ª Edição, Forense, Pág. 580). Nesse passo, insta pontuar que o instituto das arras não se aplica mais à fase contratual em que se encontram os contratantes, uma vez que, firmada promessa de compra e venda entre as partes passam a incidir, nessa fase, outros elementos contratuais, tais como perdas e danos, correção monetária, juros, entre outros. Assim, em razão do desinteresse da parte autora em manter o contrato, nos termos da legislação de regência, e em atenção aos princípios processuais da proporcionalidade e razoabilidade, a resilição deve ocorrer somente com a modulação da penalidade prevista, para o patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do preço pago pelos promissários compradores, conforme pontuado na sentença, o qual não se mostra excessivo para o autor, nem ínfimo para a promitente vendedora. A cumulação da penalidade prevista com as arras configuraria vantagem indevida da promitente vendedora, uma vez que o patamar de 10% se revela razoável e proporcional a eventuais prejuízos que ela possa ter sofrido, sobretudo se considerado que o autor sequer chegou a residir no imóvel, e que ela vai ter o imóvel a sua disposição para venda a terceiros. A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça se fixou nesse sentido. Confiram-se: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE-COMPRADOR. RAZOABILIDADE DA RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS. NÃO RETENÇÃO DE ARRAS. 1. É razoável e proporcional a retenção pela promitente-vendedora de 15% dos valores pagos pelo consumidor inadimplente que foi o culpado pela rescisão contratual. 2. O valor pago como sinal/arras integra o valor total do imóvel e a sua retenção, além do percentual de 15% sobre os valores pagos, implica em bis in idem. 3. Rejeitou-se a preliminar e deu-se parcial provimento ao apelo da ré. (Acórdão n.1155991, 20170910056083APC,
Relator: SÉRGIO ROCHA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/02/2019, Publicado no DJE: 08/03/2019. Pág.: 420/437) PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA PENAL. 10% DO VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. NULIDADE DE CLÁUSULA. RESILIÇÃO UNILATERAL. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR
VERTIDO. PRECEDENTES DESTA CASA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. ABUSIVIDADE. DESPESAS COM COMERCIALIZAÇÃO, MARKETING E PUBLICIDADE. REPASSE AO CONSUMIDOR. ILEGALIDADE. 1. Trata-se de apelação e recurso adesivo interpostos em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de revisão dos termos do Distrato, relativo ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, autorizando a construtora a reter 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor vertido pela parte autora. 2. Nas hipóteses de resilição unilateral por desistência do promitente comprador, a jurisprudência desta Casa, na esteira de precedentes do STJ, tem autorizado, à míngua da demonstração do prejuízo experimentado pela construtora, a retenção de 10% dos valores efetivamente quitados, tendo por objetivo cobrir eventuais prejuízos da vendedora, incluídas as quantias referentes a despesas com a resilição, não se justificando nova cobrança com a mesma finalidade. 3. As arras confirmatórias não estão sujeitas à retenção por parte do vendedor em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, sendo abusiva a retenção cumulada com a cláusula penal. 4. Os valores investidos pela vendedora a título de comercialização, marketing e publicidade são elementos inerentes à atividade empresarial, que estão inclusos na venda do produto, sendo abusiva a cláusula contratual que pretende repassar, de forma individualizada, tais custos ao consumidor. 5. Recursos conhecidos, desprovido o da ré e parcialmente provido o apelo adesivo do autor. (Acórdão n.1140678, 07083678620178070007, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/11/2018, Publicado no DJE: 04/12/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTAS IMOBILIÁRIAS. RESILIÇÃO UNILATERAL. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. INDEVIDA RETENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. NÃO CUMULATIVIDADE COM CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL NA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento de defesa se a recorrente sequer indicou a pertinência da produção das provas vindicadas para a elucidação dos fatos que alegou. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 2. Em caso de resilição unilateral em virtude de desistência dos promitentes compradores em dar continuidade ao contrato de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias, já aplicada a cláusula penal compensatória, correspondente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos, não se autoriza a pretendida retenção das arras, se a sua natureza é confirmatória, sob pena de bis in idem. 3. A resilição do contrato de compromisso de compra e venda de cotas imobiliárias não enseja a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo esse reembolso ocorrer imediatamente e de uma única vez, sob pena de incorrer em abusividade. Recurso Especial Representativo de Controvérsia n. 1.300.418/SC. 4. Deve ser corrigido erro material existente na r. sentença, se o valor de R$12.138,88 (doze mil cento e trinta e oito reais e oitenta e oito centavos) se refere ao total despendido pelos autores, ora apelados, com o custeio de ambos os contratos e não em cada um deles, como apontado no relatório da decisão recorrida. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão n.1126152, 07017032420178070012,
Relator: SANDRA REVES 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 26/09/2018, Publicado no DJE: 03/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, demonstrada a impossibilidade da retenção das arras, impõe-se, quanto ao tema, a manutenção da r. sentença vergastada. DOS JUROS DE MORA Em sentença, o juízo de origem fixou juros de mora a partir da citação. Irresignada, a apelante argumenta, em suas razões, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o termo inicial para incidência de juros, em casos como o presente, é o trânsito em julgado. Com razão a apelante. Em situações como a dos presentes autos, em que o comprador do imóvel não tem mais interesse em manter o contrato avençado, deve ser considerado como termo inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado da sentença que determina a restituição dos valores pagos. A fixação dos juros moratórios para somente após o trânsito em julgado da sentença mostra-se mais justa e adequada, haja vista que o desfazimento do negócio jurídico decorre da decisão unilateral do comprador de colocar termo ao avençado. Logo, inexiste mora da construtora, razão pela qual deve esta arcar com o pagamento de juros moratórios somente após o trânsito em julgado da sentença. Esse é o entendimento esposado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. (...) 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (REsp 1617652/ DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017) (grifo nosso) AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. IMPOSTOS E TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA N. 283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. 1. A caraterização da revelia não induz a uma presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados pelo autor, permitindo ao juiz que, para formar o seu convencimento, analise as alegações formuladas pelas partes em confronto com as provas constantes dos autos. Jurisprudência do STJ. 2. A ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida suficientes para mantê-la enseja o não conhecimento do recurso. Incidência da Súmula n. 283 do STF. 3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/ vendedora. 4. Considerando o pedido da parte nas razões do recurso e em respeito ao princípio da adstrição, é cabível a fixação do termo inicial dos juros moratórios como sendo a data da devolução do imóvel. 5. Agravo regimental parcialmente provido. (AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016) (grifo nosso) AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador é a data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 474.503/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2014, DJe 17/09/2014) (grifo nosso); AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGO DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO CC. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou o entendimento de que,"na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão"(REsp 1.008.610/ RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008). 2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO (AgRg nos EDcl no REsp 1354293/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/09/2014, DJe 15/09/2014) (grifo nosso); Nesse contexto, conforme demonstrado, a constituição da ré em mora se dá apenas quando do trânsito em julgado da sentença, quando efetivamente tem início a obrigação de pagar o montante discutido. Portanto, com razão à ré quanto ao ponto, cabendo a reforma parcial da r. sentença proferida, a fim de determinar que a incidência de juros moratórios sobre o montante a ser devolvido inicie-se somente após o trânsito em julgado da sentença. Ante o exposto, CONHEÇO em parte da apelação da ré, na extensão, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir e, no mérito, DOULHE PARCIAL PROVIMENTO, apenas para fixar como termo inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado da sentença. Consoante preceitua o art. 85, § 11, do novo Código de Processo Civil, majoro os honorários devidos em 1%, que serão suportados pela apelante, em razão do êxito mínimo no recurso. É como voto. O Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES - 1º Vogal Com o relator O Senhor Desembargador HECTOR VALVERDE SANTANA - 2º Vogal Com o relator DECISÃO CONHECER EM PARTE DO RECURSO, REJEITAR A (S) PRELIMINAR (ES) E, NO M?RITO, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. DECIS?O UN?NIME.
Artigo 501 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
Artigo 500 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
Artigo 417 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
Francisco Antonio Salmeron Junior
Rizael Camelo Dantas
Processo n. 0733090-56.2018.8.07.0001 do TJDF
Contrarrazões ao Id 8041034