Source: https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/schlichtungsstelle/mietrechtsverfahren/betriebskosten-wgg.html
Timestamp: 2019-03-23 07:17:40
Document Index: 114675912

Matched Legal Cases: ['§ 21', '§ 23', '§ 23', '§ 22', '§ 6', '§ 27', '§ 21', '§ 23', '§ 24', '§ 14', '§ 6']

Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) - Antrag
Das Verfahren auf Überprüfung der Zulässigkeit verrechneter Betriebskosten im WGG kann auf Antrag bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Ebenso wie im Bereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) besteht auch im Bereich des WGG die Möglichkeit, verrechnete Betriebskosten auf ihre gesetzliche Richtigkeit überprüfen zu lassen.
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben (§ 21 MRG)
Anteil an besonderen Aufwendungen (§ 23 MRG)
Aufwendungen für die Hausbetreuung (§ 23 MRG)
Zu beachten ist aber, dass es im WGG abweichend von den Bestimmungen des MRG folgende Besonderheiten gibt:
Im WGG ist für eine ordnungsgemäße Legung der Abrechnung neben der Auflage einer Ausfertigung an einer geeigneten Stelle im Haus überdies die individuelle Übermittlung an die MieterInnen bzw. Nutzungsberechtigten erforderlich. Dies betrifft nur die Abrechnung selbst, in die zugehörigen Belege muss innerhalb einer angemessenen Frist an einem geeigneten Ort innerhalb des Ortsgebietes, in dem sich die Baulichkeit befindet, Einsicht gewährt werden. Anstelle der postalischen Übermittlung der Abrechnung kann von der Mieterseite die elektronische Übermittlung begehrt werden.
Eine behördliche Überprüfungsmöglichkeit einer Betriebskostenabrechnung im WGG Bereich ist daran geknüpft, dass binnen sechs Monaten ab der Legung der Betriebskostenabrechnung begründete Einwendungen gegen die in der Abrechnung enthaltenen Verrechnungspositionen erhoben wurden.
Die Einwendungen müssen der Vermieterseite gegenüber innerhalb dieses Zeitraumes zugekommen sein. Schriftlichkeit ist nicht zwingend vorgesehen, aber zum Nachweis hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Einwendungserhebung als auch hinsichtlich des Nachweises, dass die erhobenen Einwendungen ausreichend begründet wurden, dringend anzuraten.
Wird innerhalb des sechsmonatigen Zeitraumes die Schlichtungsstelle (das Gericht) angerufen, dann wird der Ablauf der sechsmonatigen Frist mit Einlangen des Antrages zunächst gehemmt. Aber auch hier ist zu beachten, dass nur ausreichend begründete Vorbringen zur Hemmung des Fristablaufes führen.
Ist der innerhalb der sechsmonatigen Frist eingebrachte Antrag nicht ausreichend begründet, erfolgt ein Verbesserungsauftrag durch die Schlichtungsstelle. Wird dieser Verbesserungsauftrag innerhalb der von der Schlichtungsstelle festgesetzten Frist vollständig erfüllt, gilt der Antrag als ursprünglich vollständig und richtig eingebracht. Erfolgt die aufgetragene Verbesserung verspätet, so gilt der Antrag erst mit dem Einlangen der Verbesserung bei der Behörde bzw. mit dem Tag der Übergabe des Verbesserungsschreibens an die Post als vollständig und richtig eingebracht. Liegt dieser Tag bereits außerhalb der sechsmonatigen Frist, ist der Antrag als verspätet zu werten.
Eine verspätete Befolgung eines behördlichen Verbesserungsauftrages kann somit zur Fristversäumnis und zum Verlust des Überprüfungsrechtes führen.
Die Verwaltungskosten für die ordentliche Verwaltung im WGG errechnen sich nicht nach § 22 MRG, sondern nach § 6 der Entgeltrichtlinienverordnung 1994 (ERVO 1994)
Als Pauschale sieht diese Bestimmung vor, das pro verwalteter Wohnung, pro verwalteter Geschäftsräumlichkeit und pro verwaltetem KFZ - Ein- und Abstellplatz ein Pauschalbetrag jährlich zur Verrechnung gelangen darf.
Die jährliche Pauschale beträgt:
Für Mietwohnungen (in sonstiger Nutzung stehenden Wohnungen) und derzeit auch für Geschäftslokale
vom 1. April 2015 bis 31. März 2016: 220,80 Euro pro Jahr
vom 1. April 2016 bis 31. März 2017: 223,20 Euro pro Jahr
vom 1. April 2017 bis 31. März 2018: 225,21 Euro pro Jahr
ab 1. April 2018: 229,92 Euro pro Jahr
Für vermietete KFZ-Einstellplätze (in Garagen) beträgt die Pauschale die Hälfte und für KFZ-Abstellplätze (im Freien) ein Fünftel des obigen Betrags
Einen sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Passivsaldo haben die MieterInnen bzw. Nutzungsberechtigte zu dem dem Beginn der Auflage folgenden 2. Zinstermin zu entrichten. Erst zu diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs. 3 MRG für die Rückforderung von Betriebskosten.
Name und Anschrift der AntragstellerInnen: Zur Antragstellung sind die HauptmieterInnen oder VermieterInnen berechtigt
Name und Anschrift der VermieterInnen: AntragsgegnerInnen sind grundsätzliche alle EigentümerInnen des Hauses bzw. die Eigentümergemeinschaft für AltmieterInnen im Wohnungseigentumshaus (Auskünfte dazu erteilen die zuständigen ReferentInnen der Schlichtungsstelle)
dass die Vorschreibung der Betriebskosten gesetzlich nicht zulässig ist.
Weiters muss auch unter Angabe des Wohnobjektes (Adresse, Nummer des Mietgegenstandes) bekannt gegeben werden, seit wann die Mietrechte oder sonstigen Nutzungsrechte bestehen,
wann diese gelegt wurde,
welche Betriebskosten detailliert mit Angabe der Höhe des vorgeschriebenen Betrages (exklusive Umsatzsteuer) entweder dem Grunde nach (verrechnete Ausgabe ist keine verrechenbare Betriebskosten-Position) oder der Höhe nach (Betriebskosten-Position ist zwar an sich zulässig, aber überhöht) bestritten werden (mit Begründung),
wenn der Antrag außerhalb der sechsmonatigen Präklusionsfrist gestellt wird, muss dargelegt werden, wann und wie rechtzeitig begründete Einwendungen der nunmehr im Antrag bestrittenen Positionen der Vermieterseite gegenüber erhoben wurden.
Außerdem muss die Richtigkeit der Abrechnungssalden (Negativ- oder Positivsaldo) und der daraus resultierenden Vorschreibung der Betriebskosten bestritten werden bzw. begehrt werden, die Überschreitungsbeträge festzustellen und die Antragsgegnerin bzw. den Antragsgegner zur Rückzahlung der festgestellten Überschreitungsbeträge samt vier Prozent gesetzlicher Zinsen zu verpflichten.
Schriftverkehr hinsichtlich getätigter Einwendungen gegen die Abrechnung (sofern vorhanden)
Mietrechtsgesetz - MRG: § 21, § 23, § 24
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG: § 14 Abs. 1 Z 6 und 7
Entgeltrichtlinienverordnung 1994 - ERVO: § 6