Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/iptpb1-4511-139-15-5-asz
Timestamp: 2017-10-22 10:20:23+00:00
Document Index: 70300164

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 113', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 22']

Najem lokalu mieszkalnego – amortyzacja, wartość początkowa, indywidualna stawka.
IPTPB1/4511-139/15-5/ASZinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 marca 2015 r. (data wpływu 5 marca 2015 r.), uzupełnionym pismami z dnia 13 maja 2015 r. (data wpływu 18 maja 2015 r.) i z dnia 26 maja 2015 r. (data wpływu 1 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu amortyzacji środka trwałego (pytania Nr 1-3) – jest prawidłowe.
Do rodzajów wykonywanej działalności gospodarczej należą, zgodnie z klasyfikacją PKD: 71.11.Z i 68.20.Z (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi) oraz 71.12.Z i 74.90.Z. Podstawową działalnością jaką Wnioskodawca wykonuje, jest projektowanie dróg (działalność w zakresie architektury). Nie jest płatnikiem VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Podatek dochodowy rozlicza na zasadach ogólnych. W 2014 r. uzyskał przychody z działalności gospodarczej prowadzonej w zakresie architektury w wysokości 139 030 zł oraz z tytułu najmu w wysokości 5 700 zł, łącznie 144 730 zł.
Wnioskodawca wspólnie z żoną w dniu 18 czerwcu 2014 r. za cenę 124 800 zł zakupił lokal mieszkalny z myślą o jego wynajęciu na cele mieszkaniowe. Lokal stanowi współwłasność Jego i żony. Zakup lokalu został sfinansowany ze środków własnych. Forma własności lokalu: odrębna własność z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej od dnia 29 czerwca 2014 r. Wnioskodawca wynajmuje ten lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, na podstawie podpisanej umowy na czas określony, tj. do dnia 30 czerwca 2015 r., z możliwością jej przedłużenia. Mieszkanie wprowadził do ewidencji środków trwałych firmy w dniu 18 czerwca 2014 r. (data aktu notarialnego) i amortyzuje od lipca 2014 r. z zastosowaniem indywidualnej maksymalnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% rocznie (lokal znajduje się w budynku z lat 80-tych i był używany ponad 60 miesięcy). Jako wartość początkową, stanowiącą podstawę amortyzacji, przyjął kwotę zakupu, powiększoną o koszty opłat poniesionych u notariusza oraz prowizję uiszczoną agencji nieruchomości.
W dniu 2 marca 2015 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną, za cenę 84 000 zł, zakupił kolejny lokal mieszkalny. Lokal stanowi współwłasność Jego i żony. Forma własności lokalu: odrębna własność z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. Zakup lokalu został sfinansowany ze środków własnych oraz kredytu hipotecznego zaciągniętego prywatnie wspólnie z żoną (kredyt jest powiązany z rachunkiem prywatnym Wnioskodawcy). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej od dnia 9 marca 2015 r. Wnioskodawca wynajmuje ten lokal mieszkalny tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie podpisanej umowy na czas określony, tj. do dnia 31 marca 2016 r., z możliwością przedłużenia. Wnioskodawca wprowadził mieszkanie do ewidencji środków trwałych firmy dnia 2 marca 2015 r. (data aktu notarialnego) i amortyzuje od kwietnia 2015 r. z zastosowaniem indywidualnej maksymalnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% rocznie (lokal znajduje się w budynku z lat 60-tych i był używany ponad 60 miesięcy). Jako wartość początkową, stanowiącą podstawę amortyzacji, Wnioskodawca przyjął kwotę zakupu, powiększoną o koszty opłat poniesionych u notariusza.
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 1, 2 i 3. Natomiast w zakresie pytań Nr 4 i 5 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Wnioskodawcy, odnośnie pytania Nr 1, mieszkanie będące współwłasnością Wnioskodawcy i Jego żony, kupione w celu jego wynajęcia w ramach działalności gospodarczej, może być przedmiotem amortyzacji, a za wartość początkową stanowiącą podstawę amortyzacji można uznać całkowitą cenę zakupu, powiększoną o koszty opłat poniesionych u notariusza, na podstawie art. 22a ust. 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mieszkanie jest lokalem będącym odrębną własnością, stanowiącym współwłasność podatnika. Przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok i mieszkanie zostało oddane do używania na podstawie umowy najmu. W sytuacji, gdy tylko jeden z małżonków wprowadził określony składnik majątku wspólnego do ewidencji środków trwałych, może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od jego pełnej wartości początkowej. W takiej sytuacji bezprzedmiotowe jest zawieranie z małżonkiem umowy użyczenia składnika wspólnego majątku. Wspólność majątkowa daje bowiem możliwość samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym lub jego elementami przez każdego z małżonków z osobna. Na podstawie art. 22g ust. 1 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych uznaje się w razie odpłatnego ich nabycia – cenę ich nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 tej ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego (...), a w szczególności o koszty (...) opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji (...).
W ocenie Wnioskodawcy, w kwestii pytania Nr 2, okres na jaki podpisuje się umowę najmu nie ma wpływu na fakt, czy mieszkanie można uznać za środek trwały i amortyzować. „Przewidywany okres używania dłuższy niż rok” (art. 22a ust. 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), dotyczy czasu przez jaki przedsiębiorca zamierza prowadzić najem mieszkania, a nie dotyczy pojedynczych umów zawieranych z najemcami.
W odniesieniu do pytania Nr 3 Wnioskodawca uważa, że zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, okres amortyzacji dla używanych lub ulepszonych lokali mieszkalnych nie może być krótszy niż 10 lat.
W myśl art. 22c pkt 1 i 2 powołanej ustawy, amortyzacji nie podlegają:
Ponadto budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty/udziały w gruncie przypadające na wyodrębniony lokal mieszkalny.
Przy czym, w myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia.
Za cenę nabycia, w świetle art. 22g ust. 3 ww. ustawy, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
Natomiast stosownie do art. 22g ust. 11 cytowanej ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.
Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym Załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lokale mieszkalne (grupa 1, podgrupa 122) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%.
Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla lokali przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do jego treści, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż: dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:
Powyższy zapis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane m.in. dla takich środków trwałych, które w rozumieniu ustawy są używane, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika. Ustalenie przez ustawodawcę minimalnego okresu amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawki amortyzacji będzie wynosić 10%.
Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą od dnia 1 kwietnia 2013 r. działalność gospodarczą. Jest żonaty i pozostaje z żoną we wspólności majątkowej małżeńskiej. Żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Podatek dochodowy rozlicza na zasadach ogólnych. W dniu 2 marca 2015 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną zakupił lokal mieszkalny. Forma własności lokalu: odrębna własność z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej od dnia 9 marca 2015 r. Wnioskodawca wynajmuje ten lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, na podstawie podpisanej umowy na czas określony, tj. do dnia 31 marca 2016 r., z możliwością jej przedłużenia. Wnioskodawca dnia 2 marca 2015 r. wprowadził mieszkanie do ewidencji środków trwałych swojej firmy i amortyzuje je od kwietnia 2015 r., z zastosowaniem indywidualnej maksymalnej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10% rocznie (lokal znajduje się w budynku z lat 60-tych i był używany ponad 60 miesięcy). Jako wartość początkową, stanowiącą podstawę amortyzacji, Wnioskodawca przyjął kwotę zakupu, powiększoną o koszty opłat poniesionych u notariusza.
Stosownie do przedstawionych powyżej regulacji prawnych, amortyzacji nie podlegają wynajmowane lokale mieszkalne, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzacji. Jeśli natomiast zamierza skorzystać z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, to aby stanowiły one koszty uzyskania przychodów – w myśl art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – środki trwałe muszą być objęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Ponadto, aby istniała możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji używanego środka trwałego, muszą być spełnione dwa podstawowe warunki: przed nabyciem środek trwały musiał być wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy oraz musi być po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji danego podatnika.
Biorąc pod uwagę cytowane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że przedmiotowy lokal mieszkalny, który jest wynajmowany w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, można uznać za środek trwały, a tym samym odpisy amortyzacyjne od tego lokalu, zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów w tej działalności. Ponadto, jak wynika z opisu stanu faktycznego, Wnioskodawca zamierza prowadzić najem w ramach działalności gospodarczej, nie ma zatem znaczenia okres na jaki zostaną zawarte poszczególne umowy najmu.
Za wartość początkową środka trwałego należało przyjąć cenę nabycia tego lokalu mieszkalnego (bez udziału w gruncie), powiększoną o koszty opłat notarialnych.
Natomiast z uwagi na fakt, że ww. lokal mieszkalny znajduje się w budynku z lat 60-tych i był używany ponad 60 miesięcy, Wnioskodawca, na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, mógł ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną – maksymalnie 10% dla ww. lokalu mieszkalnego, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
Końcowo należy mieć na uwadze, że udział w użytkowaniu wieczystym gruntu przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny, nie podlega amortyzacji, zgodnie z cytowanym przepisem art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wskazać także należy, że Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej do pytania Nr 1 i 2 pomyłkowo powołał nieistniejący w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis art. 22a ust. 1 lit a), jednakże tutejszy Organ uznał to za pomyłkę pisarską, gdyż treść zajętego przez Wnioskodawcę stanowiska pozwalała uznać, że miał On na myśli art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mający zastosowanie w przedmiotowej sprawie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > IPTPB1/4511-139/15-5/ASZ