Source: http://cortesyperez.blogspot.com.es/2013/05/
Timestamp: 2017-11-22 10:48:56
Document Index: 10244020

Matched Legal Cases: ['artículo 1', 'artículo 3', 'artículo 5', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 299', 'artículo 1802']

Cortés, Pérez y CIA Servicios Jurídicos: mayo 2013
¿QUÉ RÉGIMEN JURÍDICO RESULTA APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO: LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS O EL CÓDIGO CIVIL?
De entrada, esta cuestión puede parecer superflua, pero no lo es, porque del hecho que el arrendamiento de una plaza de aparcamiento esté sometido al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o del Código Civil, dependerá, por ejemplo, que el arrendatario tenga o no derecho al tanteo o retracto arrendaticio en caso de transmisión de la plaza de aparcamiento arrendada.
Antes de continuar, cabe hacer un pequeño inciso para señalar que el presente artículo se centra en aquellas plazas de garaje que se arriendan de forma independiente, es decir, que no se arriendan de forma conjunta con una vivienda o con un local.
El artículo 1 LAU dispone que su régimen jurídico resulta “aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda”. Es evidente que una plaza de aparcamiento no se entenderá englobada dentro del término “vivienda”, pero ¿y dentro del concepto “distinto del de vivienda”?.
De la simple lectura del artículo 3 LAU, que define qué debe considerarse por “arrendamiento par uso distinto del de vivienda”, y del artículo 5, que enumera qué arrendamientos quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley, no podemos concluir cuál es el régimen jurídico aplicable a las plazas de aparcamiento. Ahora bien, dado que el artículo 3.1 utiliza el término “edificación” para definir qué debe considerarse por “arrendamiento para uso distinto del de vivienda” (se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior), debemos preguntarnos si una plaza de aparcamiento es una edificación, a los efectos de poder incluirla o no dentro del concepto “arrendamiento distinto del de vivienda”.
El Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua define “edificación” como “edificio o conjunto de edificios” y “edificio” como “construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana o para otros usos”. Si acudimos a una legislación más específica en materia de construcción, como es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, nos encontramos con que se considera “edificación” “un edificio de carácter permanente” (art. 2.1).
Precisamente, tanto la Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN), como la doctrina mayoritaria de los Tribunales, se han servido del término “edificación” para llegar a la conclusión de que el arriendo de las plazas de aparcamiento se encuentra sometido al Código Civil y no a la LAU.
La DGRN, en su resolución de fecha 3 de marzo de 2004, afirma que “el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación -ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo-; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere e art. 3.2. de la Ley –siquiera esta enumeración sea ejemplificativa-, ni en la Exposición de Motivos de la Ley cuando dice (apartado 3) que “la ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos”.
Si bien existen algunas sentencias que se postulan a favor de la aplicación de la LAU, como, por ejemplo, la SAP de Barcelona (13ª) de fecha 26 de junio de 1998 o la SAP de Málaga (6ª) de fecha 2 de diciembre de 2002, lo cierto es que la mayoría de los Tribunales abogan por la aplicación de la normativa general del Código Civil. De entre estas sentencias, destacamos las siguientes:
- “Edificar no es marcar unos límites en el suelo por más que esos límites se marquen en la más amplia superficie del solado de una edificación.
En consecuencia, si la plaza de garaje, (…), se encuentra sita dentro de un espacio superior destinado a la ubicación de otras más y delimitado del resto y de las zonas comunes por meras indicaciones no constitutivas de cerramiento arquitectónico, es claro que no nos hallamos ante una edificación y, por lo tanto, no es objeto de un arrendamiento regulado por la Ley especial arrendaticia como destinado a uso distinto a vivienda, siendo en tales casos aplicable el derecho común (…).” (SAP de Madrid (18º), de 3 de junio de 2002).
-“Si la plaza de garaje, aun cuando lleve anexa un trastero (…), no está ligada a un arrendamiento de vivienda o de local de negocio, sino que constituye ésta el objeto principal y único del arrendamiento por lo que no puede calificarse como una edificación, queda sometida al derecho común (…)”. (SAP de Barcelona (4ª) de 16 de diciembre de 2004)
-“Un espacio físico delimitado por líneas perimetrales o por columnas o hitos no es una edificación como nadie discutiría que no lo es una plaza delimitada en igual forma al aire libre, y sería ciertamente absurdo considerar que una plaza perfectamente delimitada a la intemperie en un solar no está sometida a la Ley especial porque no es una edificación y dar distinto régimen jurídico a esa misma plaza pero situada dentro de un espacio mayor cubierto y comprensivo de un determinado número de espacios iguales sin delimitación física. Es decir, que tales plazas de garaje no son una edificación sino un espacio incluido sin delimitar físicamente dentro de una edificación, que es algo ciertamente distinto. (...)”. (SAP de Madrid (8ª), de 1 de febrero de 2010.
-“Si este concepto [edificación] se traslada a una plaza de garaje, no ofrece duda alguna que el edificio al que se refiere el artículo 3.1. LAU lo será precisamente la construcción del sótano que se divide en plazas de garaje individuales, pero no éstas consideradas de forma aislada, y ello aunque se trate de fincas jurídicas independientes y con inscripción registral propia, (…), pues entre otros argumentos no podemos olvidar que finca registral no equivale en modo alguno a edificación (un solar es una finca inscrita en el Registro de la Propiedad pero en modo alguno es una edificación pues falta la ejecución material del edificio que le daría tal concepto); el hecho de que la plaza de garaje sea una finca jurídicamente independiente no la convierte en edificación a los efectos del artículo 3.1 LAU.” (SAP de Murcia (5ª) de fecha 8 de junio de 2010).
En sintonía, pues, con la postura de la DGRN y de la doctrina mayoritaria, podemos concluir, respondiendo con ello a la pregunta de qué régimen jurídico resulta aplicable al arrendamiento de las plazas de aparcamiento, que la normativa que rige estos contratos es la del Código Civil. Consiguientemente, y como ya anunciábamos al inicio del presente artículo, en caso de transmisión de una plaza de aparcamiento arrendada, el inquilino no tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 13:33
Etiquetas: arrendamiento, parkings, plazas aparcamientos, régimen jurídico
LOS CORREOS ELECTRÓNICOS COMO MEDIO DE PRUEBA JUDICIAL.
En los tiempos que corren está generalizado como canal de comunicación habitual el uso del e-mail así como de otras formas de comunicación electrónica y, más concretamente en el ámbito empresarial y profesional, como forma incluso de negociación y cierre de muchas transacciones.
A tenor del artículo 3.5 de la Ley 59/2003 de Firma Electrónica, ”se considera documento electrónico la información de cualquier naturaleza en forma electrónica, archivada en un soporte electrónico según un formato determinado y susceptible de identificación y tratamiento diferenciado”. Por su parte, nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil en el artículo 299 admite aportar como medio de prueba “los medios de reproducción de la palabra, el sonido y la imagen, así como los instrumentos que permiten archivar y conocer o reproducir palabras, datos, cifras”.
Los medios de prueba son aquellos con los que las partes pueden demostrar al órgano judicial la verdad de un hecho alegado. Por tanto, la primera conclusión a la que podemos llegar es que los correos electrónicos pueden ser aportados como prueba a juicio, si bien al no estar regulados legalmente este tipo de medio probatorio, son de aquellos que el Juez valora conforme a su convicción o sana crítica y fija libremente su fuerza probatoria. Es por ello que será pues necesario aportar al Juez la mayor cantidad de evidencias que acrediten que el e-mail ha sido enviado, a qué destinatario y quien ha sido el emisor, su autenticidad, integridad y literalidad. A tales efectos, en la actualidad ya existen sistemas de firma digital y empresas que se dedican a prestar tales servicios.
En el supuesto de que el e-mail aportado no sea impugnado por la parte contraria, como cualquier otro documento privado que es, legalmente tendrá el mismo valor probatorio que un documento público. Ahora bien, en caso de que sea impugnado tendremos que recurrir a la prueba pericial oportuna la que normalmente se centra en acreditar lo siguiente:
- El emisor del correo y la identidad de la dirección de correo.
- La identidad del quipo desde el que se emite el correo (Mac address).
- La identidad del servidor del correo saliente.
- La identidad del servidor del correo entrante.
- La fecha y hora de envío y recepción.
- La cadena de custodia de las fuentes de información a analizar (la cabecera del correo y metadatos de los correos adjuntados).
- Los servidores de correo.
En definitiva, si bien los correos electrónicos son un medio de prueba que se puede perfectamente aportar en un proceso judicial, en caso de que sea impugnado por la parte contraria, no tendremos más remedio que acudir a una prueba pericial siendo fundamental para que sean considerados por el Órgano Juzgador la conclusión del informe que emita el perito sobre si el e-mail aportado ha sido manipulado o si por el contrario verifica que mantiene su integridad respecto a su versión original.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 19:18
Etiquetas: correo electrónico, e.mail, prueba judicial
La renuncia o repudiación de la herencia se da cuando el heredero de una herencia manifiesta su voluntad de adquirir los bienes que se le atribuyen y en consecuencia renuncia a su condición de heredero. Dicha posibilidad jurídica puede ser conveniente en aquellos supuestos en que un heredero es conocedor de que la herencia conlleva una serie de deudas a las que no se podrá hacer frente.
¿Cómo se podrá hacer esa renuncia?
Debe ser expresa y debe realizarse mediante escritura pública ante Notario o, si existe un litigio o se trata de una herencia ab-intestato, a través de un escrito presentado ante el Juez competente que haya de conocer del procedimiento hereditario. La renuncia no puede efectuarse ni tácitamente ni en documento privado.
¿Cuáles son las características esenciales de la renuncia?
- Ha de ser un acto libre por persona que tenga la libre disposición de sus bienes.
- Ha de ser una renuncia total, es decir no se puede rechazar solo una parte de la herencia. No obstante la renuncia a la condición de heredero no implica tener que rechazar los legados de la herencia, ni impide la aceptación de la mejora.
- La renuncia es irrevocable (salvo que existiera algún acto de nulidad al efectuarse).
- No puede efectuarse la renuncia si ha ocurrido algún hecho o actuación que implique una aceptación tácita de la herencia.
- No se puede renunciar la herencia de una persona que aun ha fallecido.
No puede repudiarse una herencia cuando ello suponga un perjuicio para terceros. Ello supone que cuando se renuncia a una herencia para evitar que los acreedores del que renuncia puedan cobrar sus deudas, éstos pueden solicitar al juez que les autorice a aceptarla en nombre del que la renunció hasta cubrir el importe de las deudas.
¿Qué efectos produce la renuncia a la herencia?
El heredero que renuncia pierde todos los derechos sobre la herencia y queda desligado de las deudas del caudal relicto. En la renuncia efectuada pura y simple, la parte de la herencia renunciada se atribuirá por partes iguales a los restantes herederos que sí hayan aceptado la herencia, por derecho de acrecimiento. En caso de que la renuncia se efectúe a favor de alguien, ello equivale a la aceptación de la herencia y a la posterior donación a favor del beneficiario, con las consecuencias tributarias que ello además comporta.
¿Quién puede renunciar a la herencia?
Puede renunciar el heredero con facultad de disponer de sus bienes. El menor emancipado solo puede aceptar la herencia a beneficio de inventario y para repudiar la herencia, necesita el consentimiento de sus padres. Si es un menor no emancipado puede repudiarla quienes tena la patria potestad con la autorización judicial. Si el heredero es un incapaz o una persona jurídica, es necesario una autorización judicial para poder renunciar.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 9:12
Etiquetas: herencia, renuncia herencia
EL CONTRATO DE RENTA O PENSIÓN VITALICIA
Definimos el contrato de renta o pensión vitalicia aquél por el cual el deudor se obliga a pagar un rédito o pensión anual durante la vida de una o más personas determinadas a cambio de un capital en bienes muebles o inmuebles cuyo dominio se le transfiere con la carga de la pensión.
Este tipo de acuerdos están regulados además de por su título constitutivo, por la Ley catalana 6/2000, de 19 de junio, de pensiones periódicas y por artículo 1802 y ss. del Código Civil.
La pensión vitalicia puede constituirse a título oneroso, en cuyo caso tiene como causa la percepción de un capital en bienes muebles o inmuebles, o a título gratuito, en cuyo caso su causa es la mera liberalidad y le son aplicables las normas de donaciones y legados.
Respecto a la duración de la pensión vitalicia puede ser sobre la vida del deudor o la persona que se obliga a su pago, del acreedor o beneficiario, de quien eventualmente entrega el capital o de una tercera persona o más si bien no está permitido constituirse una pensión vitalicia sobre la existencia de una persona jurídica por un tiempo superior a treinta años. En el caso de que la pensión se constituyera sobre la vida de varias personas, el derecho a percibirla íntegramente subsistiría hasta la defunción de la última de dichas personas.
El título constitutivo regula la duración de la pensión vitalicia si bien en caso de duda se entiende que es por la vida del acreedor.
En cuanto a la forma de pago de las pensiones decir que se pagan en la forma convenida en el título de constitución y, en su defecto, por anticipado y en el domicilio del acreedor.
La ley establece que en caso de incumplimiento, el acreedor o beneficiario de la pensión tiene acción para reclamar las pensiones vencidas y no satisfechas mediante la acreditación de que la persona en relación con la que se constituyó la pensión está viva.
Entre las diversas medidas para garantizar el pago de las pensiones, la ley prevé que para el supuesto de impago reiterado de las pensiones puede solicitarse a la autoridad judicial que se adopten las medidas de garantía necesarias para asegurar el pago de las pensiones futuras. También puede asegurarse la pensión vitalicia mediante garantía real siempre que se constituya en escritura pública. Asimismo la ley declara que es válido el pacto expreso de resolución del contrato de constitución a título oneroso de la pensión vitalicia por falta de pago de las pensiones. La resolución definitiva del contrato supone la restitución del capital o precio entregado previamente.
Finalmente, precisaremos que el derecho a la pensión vitalicia se extingue básicamente por la redención y por muerte de las personas en relación a cuyas vidas se había constituido.
Publicado por CORTÉS & PÉREZ Auditores y Asesores Asociados, S.L. en 12:55
Etiquetas: contrato de renta, pensión vitalicia
¿QUÉ RÉGIMEN JURÍDICO RESULTA APLICABLE AL ARRENDA...
LOS CORREOS ELECTRÓNICOS COMO MEDIO DE PRUEBA JUDI...