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Timestamp: 2016-10-27 07:05:43
Document Index: 34489755

Matched Legal Cases: ['Art. 86', 'Art. 90', 'Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 106']

X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Stephan Huber,
Gemeinderat Ober�geri, Gemeindeverwaltung, Postfach 159, 6315 Ober�geri,
Regierungsrat des Kantons Zug, Regierungsgeb�ude am Postplatz, Seestrasse 2, Postfach 156, 6301 Zug.
Y.________ und Z.________ sind Eigent�mer der 914 m� grossen Parzelle Nr. 2049 in der Wohnzone W1 in Ober�geri. Am 2. Juni 2010 reichten sie ein Gesuch f�r den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung ein. Dagegen erhob u.a. X.________, Eigent�mer der Parzelle Nr. 938, Einsprache.
Mit Vereinbarung vom 6. September 2010 �bertrug die W.________ AG zugunsten der Bauparzelle eine anrechenbare Geschossfl�che von 36.56 m�, was einer anrechenbaren Landfl�che von 228.50 m� entspricht. Diese Ausn�tzungs�bertragung erfolgte vom Strassengrundst�ck Nr. 928 im Transit �ber das angrenzende Grundst�ck Nr. 2050, die beide im Eigentum der W.________ AG stehen.
Am 18. Oktober 2010 erteilte der Gemeinderat Ober�geri die Baubewilligung und wies die dagegen gerichteten Einsprachen ab, soweit sie nicht auf den Zivilweg verwiesen worden waren.
Gegen den regierungsr�tlichen Entscheid f�hrte u.a. X.________ Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Dieses wies die Beschwerde am 31. Mai 2012 ab.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat X.________ am 13. Juli 2012 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurteilung an den Gemeinderat Ober�geri zur�ckzuweisen.
Die Beschwerdegegner beantragen, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen. Der Regierungsrat des Kantons Zug und der Gemeinderat Ober�geri schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Verf�gung vom 18. September 2012 wurde das Gesuch des Beschwerdef�hrers um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG) betreffend die Erteilung einer Baubewilligung, gegen den die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grunds�tzlich offensteht (Art. 82 lit. a BGG). Der Beschwerdef�hrer ist als Eigent�mer eines an die Bauparzelle angrenzenden Grundst�cks zur Beschwerde befugt (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist daher grunds�tzlich einzutreten.
Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens - ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht nur insoweit gepr�ft, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). F�r derartige R�gen gelten qualifizierte Begr�ndungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Der Beschwerdef�hrer r�gt die willk�rliche Auslegung von � 19 der Zuger Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 16. November 1999 (V PBG) durch die Vorinstanz.
2.1 In der Beschwerdeschrift wird (anders als im kantonalen Verfahren) nicht mehr geltend gemacht, dass auf der Strassenparzelle Nr. 928 keine Ausn�tzung vorhanden sei, die auf eine Bauparzelle �bertragen werden k�nne. Soweit der Beschwerdef�hrer in der Replik erw�hnt, dass er weiterhin der Auffassung sei, es handle sich bei der Parzelle Nr. 928 um eine im Gemeingebrauch stehende und daher nicht �berbaubare Zufahrtsstrasse, von der keine Ausn�tzung �bertragen werden k�nne, liegt keine rechtzeitig erhobene R�ge vor (Art. 42 Abs. 1 BGG). Im �brigen w�ren auch die Begr�ndungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht erf�llt, weil der Beschwerdef�hrer sich nicht mit den Erw�gungen des angefochtenen Entscheids zu dieser Frage auseinandersetzt.
2.2 Streitig ist somit nur noch, ob � 19 V PBG eine Ausn�tzungs�bertragung �ber ein oder mehrere Grundst�cke hinweg auf ein nicht unmittelbar angrenzendes Grundst�ck der gleichen Nutzungszone erlaubt. Diese Bestimmung lautet:
� 19 Ausn�tzungs�bertragung
1. Die Ausn�tzungs�bertragung ist der vertragliche Verzicht einer Eigent�merin/eines Eigent�mers auf Aussch�pfung der Ausn�tzungsziffer zu Gunsten einer Eigent�merin/eines Eigent�mers in der Nachbarschaft. Der Vertrag muss folgende Voraussetzungen erf�llen:
a) auf dem beg�nstigten Grundst�ck darf die zul�ssige Ausn�tzungsziffer um h�chstens einen Viertel erh�ht werden;
b) die Grundst�cke m�ssen der gleichen Zonenart, jedoch nicht einer Zone mit dem gleichen Nutzungsmass angeh�ren;
c) die �brigen Bauvorschriften gehen dem Anspruch auf Aussch�pfung der Ausn�tzungsziffer vor.
2 Im Bereich der Grundst�cksgrenze liegende Wege, Erschliessungsstrassen und Fliessgew�sser hindern die Ausn�tzungs�bertragung nicht.
Der in � 19 V PBG verwendete Begriffe der Ausn�tzungsziffer wird in � 15 V PBG definiert:
� 15 Ausn�tzungsziffer
1 Die Ausn�tzungsziffer (AZ) ist die Verh�ltniszahl zwischen der anzurechnenden Geschossfl�che der Geb�ude und der anzurechnenden Landfl�che.
Die anzurechnende Landfl�che wird in � 18 V PBG wie folgt umschrieben:
� 18 Anzurechnende Landfl�che
1 Die anzurechnende Landfl�che ist die vom Baugesuch, auch als Gesuch f�r eine Arealbebauungsbewilligung, erfasste, in einer Bauzone gelegene Fl�che.
2 Nicht anzurechnen sind die Fahrbahnen und unmittelbar anstossenden Gehwege von �ffentlichen Strassen und die Fahrbahnen von Radstrecken, auch als projektierte Anlagen, f�r deren Festlegung die Sondernutzungsplanung eingeleitet oder durchgef�hrt ist.
3 Ben�tigt das Gemeinwesen f�r den Bau oder Ausbau von �ffentlichen Strassen, Radstrecken oder Wegen Land von der dem Baugesuch zugrundeliegenden Fl�che, so kann der f�r diese �ffentlichen Anlagen beanspruchte Teil des Baugrundst�cks im Ausmass von max. 25 % der dem Baugesuch zugrundeliegenden Fl�che zur anzurechnenden Landfl�che gez�hlt werden. [...]
Das Verwaltungsgericht r�umte ein, dass der Wortlaut von � 19 Abs. 1 V PBG daf�r spreche, dass nur Grundeigent�mer von benachbarten Grundst�cken miteinander einen Ausn�tzungsvertrag schliessen d�rften. Indessen gehe schon aus � 19 Abs. 2 V PBG hervor, dass der Verordnungsgeber die Regelung nicht so eng verstanden haben k�nne, da die Anwendung dieser Bestimmung voraussetze, dass zwei Grundst�cke nicht aneinander grenzten, also nicht benachbart seien. �berdies schliesse � 19 Abs. 1 V PBG eine �bertragung von Ausn�tzungsreserven in mehreren Etappen, von einem Grundst�ck auf ein unmittelbar benachbartes zweites Grundst�ck, und dann von diesem auf ein drittes Grundst�ck, nicht aus. Es sei nicht ersichtlich, dass die so beschriebene �bertragung in mehreren Etappen Sinn und Zweck der Ausn�tzungs�bertragung widersprechen w�rde. Auch in diesem Fall k�nne ein Grundst�ckseigent�mer sein Projekt trotz fehlender eigener Ausn�tzungsreserven verwirklichen und der seine Ausn�tzung �bertragende Grundst�ckseigent�mer k�nne aus seinem Grundst�ck einen entsprechenden wirtschaftlichen Nutzen ziehen. Solange solche schrittweisen �bertragungen innerhalb derselben Nutzungszone erfolgten, werde die Ausn�tzung des Baulandes verbessert, ohne dass dabei die potenzielle maximal m�gliche Baudichte innerhalb der Nutzungszone vergr�ssert werde. Gleichzeitig sorge die Schranke in � 19 Abs. 1 lit. a V PBG daf�r, dass etappenweise vorgenommene �bertragungen nicht dazu f�hren k�nnten, dass sich auf einem einzigen Grundst�ck Ausn�tzung ansammle und dort im Vergleich zur Umgebung �berm�ssig dicht gebaut werden k�nne.
Sei somit eine etappenweise Verschiebung von Ausn�tzung �ber mehrere Grundst�cke zul�ssig, so sei auch ein "abgek�rztes" Transferverfahren zul�ssig, d.h. die Regelung der Ausn�tzungs�bertragung in einem einzigen Vertrag. Dies setze voraus, dass die Anforderungen von � 19 Abs. 1 lit. a-c V PBG sowohl beim mittleren als auch beim beg�nstigten Grundst�ck eingehalten seien und der Vertrag von s�mtlichen beteiligten Grundst�ckseigent�mern unterzeichnet werde.
Der Beschwerdef�hrer h�lt diese Auslegung f�r willk�rlich.
Er beruft sich auf die Vorg�ngerbestimmung, � 15 der Vollziehungsverordnung zum Baugesetz vom 29. M�rz 1988 (VV BauG), die sich nur geringf�gig von der heute geltenden Regelung unterschieden habe. Zu ihr habe das Verwaltungsgericht im Entscheid vom 22. April 1999 (GVP 1999 S. 77 ff.) zutreffend festgehalten, dass die Ausn�tzungs�bertragung zu einer Abweichung von der Regelbauweise f�hre und sich deshalb an die Grenzen des gesetzlichen Ausnahmetatbestandes zu halten habe; sie habe eine �hnliche Funktion wie privatrechtliche Abmachungen �ber Grenzabst�nde. Das Verwaltungsgericht habe deshalb 1999 eine Ausn�tzungs�bertragung �ber eine �ffentliche Erschliessungsanlage mit beidseitigem Trottoir hinweg als unzul�ssig erachtet, auch mit dem Argument, dass es nicht mehr um eine �bertragung zwischen benachbarten Grundst�cken gehe. Damals habe das Verwaltungsgericht somit Ausn�tzungs�bertragungen zwischen nicht unmittelbar angrenzenden Grundst�cken, wie auch den Transfer einer Ausn�tzungs�bertragung auf ein Drittgrundst�ck, f�r unzul�ssig erachtet.
Daf�r spreche auch der Vergleich mit privatrechtlichen Vereinbarungen �ber Grenzabst�nde: Solche Abmachungen k�nnten nur zwischen den Eigent�mern von zwei unmittelbar aneinander angrenzenden Grundst�cken getroffen werden und nicht auf dritte Grundst�cke weiter�bertragen werden.
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei � 19 V PBG keineswegs grossz�giger gefasst als die Vorg�ngerregelung (abgesehen von einer geringf�gigen Erweiterung der Ausn�tzungs�bertragung von im Bereich der Grundst�cksgrenze liegenden Wegen und Gew�ssern gem�ss Abs. 2). Vielmehr sei in beiden Bestimmungen festgehalten worden, dass die Ausn�tzungs�bertragung nur zugunsten eines Nachbarn vertraglich vereinbart werden k�nne. Es sei daher widerspr�chlich und willk�rlich, wenn das Verwaltungsgericht den insoweit identischen � 19 V PBG pl�tzlich dergestalt interpretiere, dass eine Ausn�tzungs�bertragung auf ein nicht benachbartes Grundst�ck mittels Ausn�tzungstransfers nun m�glich sein solle.
Als Nachbar i.S.v. � 19 Abs. 1 V PBG sei nur ein unmittelbar angrenzender Grundeigent�mer zu verstehen. Wenn die Parzellen, wie im vorliegenden Fall, mehrere dutzend Meter voneinander entfernt l�gen und durch andere Parzellen voneinander getrennt seien, g�lten sie nicht mehr als unmittelbar benachbart. Es sei rechtsmissbr�uchlich, wenn dabei pro forma eine Grundst�cksparzelle dazwischengeschaltet werde, um auf dem Papier dem Erfordernis der "Nachbarschaft" gen�gen zu k�nnen.
Der Beschwerdef�hrer bestreitet nicht, dass eine (zoneninterne) Ausn�tzungs�bertragung �ber ein oder mehrere Drittgrundst�cke hinweg mit den Grunds�tzen des Raumplanungsrechts vereinbar sei, wie beispielsweise die Z�rcher Regelung (in � 259 Abs. 1 des Z�rcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG/ZH] i.d.F. vom 1. September 1991) zeige. Hierf�r bed�rfe es jedoch einer entsprechenden kantonalrechtlichen Grundlage, die im Kanton Zug fehle. Lasse das kantonale Recht (wie im Kanton Zug) die Ausn�tzungs�bertragung nur zwischen unmittelbar benachbarten Grundst�cken zu, so d�rfe diese Regelung nicht durch den Weitertransfer der �bertragenen Ausn�tzung auf ein drittes Grundst�ck umgangen werden. Ein solcher Weitertransfer w�rde Sinn und Zweck von � 19 V PBG widersprechen, mit dem ein der privatrechtlichen Abmachung �ber Grenzabst�nde �hnliches Institut habe geschaffen werden sollen.
Schliesslich sei bei der Auslegung zu ber�cksichtigen, dass die Ausn�tzungs�bertragung zu einer Abweichung von der Regelbauweise f�hre; als Ausnahmeregelung sei die Bestimmung eng und nicht extensiv auszulegen.
Das Verwaltungsgericht weist in seiner Vernehmlassung darauf hin, dass sein Entscheid aus dem Jahr 1999 nicht mit dem vorliegenden vergleichbar sei, weil es damals um den direkten Transport von Ausn�tzung zwischen zwei Parzellen gegangen sei, die durch eine �ffentliche Erschliessungsstrasse getrennt waren. Das Gericht sei damals zur Auffassung gelangt, dass diese Situation nicht von der Ausnahmeregelung in � 15 Abs. 2 VV BauG erfasst sei (wonach nur "im Bereich der Grenze liegende Fusswege und kleinere Gew�sser" die Ausn�tzungs�bertragung nicht hinderten). Vorliegend gehe es dagegen um die �bertragung von Ausn�tzung in mehreren (vorliegend: zwei) Schritten, wobei bei jedem einzelnen �bertragungsschritt die Voraussetzungen von � 19 Abs. 1 lit. a-c V PBG erf�llt seien. Die Ausnahmeregelung in � 19 Abs. 2 V PBG (der Nachfolgerbestimmung von � 15 Abs. 2 VV BauG) finde gar keine Anwendung.
Im �brigen sei � 19 V PBG grossz�giger gefasst als � 15 VV BauG, weil Abs. 2 heute einen direkten Ausn�tzungstransfer �ber eine Erschliessungsstrasse hinweg zulasse.
Die Beschwerdegegner machen geltend, dass � 19 V PBG nicht ausdr�cklich regle, dass die Ausn�tzungs�bertragung nur �ber eine gemeinsame Grenze hinweg zul�ssig sei. Der Verordnungsgeber habe lediglich sicherstellen wollen, dass der unmittelbar angrenzende Nachbar, der am meisten betroffen werde, dem Ausn�tzungstransfer zustimmen m�sse.
Der Beschwerdef�hrer �bersehe bei seiner Kritik, dass es sich nicht um eine direkte Ausn�tzungs�bertragung zwischen zwei nicht benachbarten Grundst�cken handle, sondern um ein Transitverfahren bzw. eine Ketten�bertragung der Ausn�tzung zwischen benachbarten Grundst�cken. Zwar werde im Ergebnis die Ausn�tzung der Strassenparzelle auf die nicht unmittelbar angrenzende Parzelle der Beschwerdegegner �bertragen; entscheidend sei jedoch, dass dies mit ausdr�cklichem Einverst�ndnis des Eigent�mers der dazwischenliegenden Parzelle Nr. 2050 geschehen sei. Darin liege auch die Parallele zu den - vom Beschwerdef�hrer erw�hnten - N�herbaurechten: In beiden F�llen verzichte der unmittelbare Nachbar auf sein Schutzrecht und erlaube dem Nachbarn eine Abweichung von der Bauordnung.
Mit dem vom Verwaltungsgericht gutgeheissenen Transitverfahren werde lediglich ein administrativer Leerlauf verhindert und eine sinnvolle, pragmatische L�sung getroffen, indem den Beteiligten gestattet werde, den Transfer in einem Vertrag anstatt in zwei zeitlich aufeinanderfolgenden Vertr�gen zu regeln.
Auch raumplanungsrechtlich sei es sinnvoll, wenn der Eigent�mer einer Parzelle, deren Ausn�tzung nicht aufgebraucht worden sei, diese auf einen Dritten �bertragen k�nne, der in derselben Zone und im selben Quartier wohne. Das Bauvolumen im Quartier bewege sich nach wie vor im Rahmen des Zonenplans, d.h. es werde kein zus�tzliches Volumen geschaffen.
Auch die Gemeinde Ober�geri h�lt die streitige Ausn�tzungs�bertragung f�r korrekt: Grunds�tzlich h�tte die fehlende Ausn�tzung auch mit einer ersten Vereinbarung auf das dazwischen liegende Grundst�ck Nr. 2050 und anschliessend, mit einer neuen Vereinbarung, von dieser Parzelle weiter auf das Baugrundst�ck Nr. 2049 transferiert werden k�nnen. Das Resultat sei identisch, wenn - wie vorliegend erfolgt - die Ausn�tzung im Transit �ber ein Drittgrundst�ck transferiert werde.
8.1 � 19 Abs. 1 V PBG gestattet den vertraglichen Verzicht eines Grundeigent�mers auf Aussch�pfung der Ausn�tzungsziffer "zu Gunsten seines Nachbarn". Alle Beteiligten gehen - insoweit �bereinstimmend - davon aus, dass ein direkter Ausn�tzungstransfer nur zwischen zwei unmittelbar angrenzenden Parzellen m�glich ist. Dies wird durch � 19 Abs. 2 V PBG best�tigt: W�rde es gen�gen, dass das abgebende und das empfangende Grundst�ck in derselben Zone und in einer gewissen r�umlichen N�he zueinander liegen, ohne eine gemeinsame Grenze aufzuweisen, w�re keine Ausnahmeregelung f�r Grundst�cke n�tig, die (nur) durch einen Weg, eine Erschliessungsstrasse oder ein Fliessgew�sser voneinander getrennt werden. Dementsprechend betonen auch alle Vorinstanzen, dass ein "indirekter Nutzungstransfer" zwischen zwei nicht angrenzenden Grundst�cken nur zul�ssig sei, wenn ein Transport �ber die dazwischenliegenden Grundst�cke m�glich sei, d.h. die Voraussetzungen von � 19 Abs. 1 V PBG f�r alle Grundst�cke erf�llt sind und die Zustimmung aller beteiligter Grundst�ckeigent�mer vorliegt.
8.2 Streitig ist, ob eine Ausn�tzungs�bertragung in mehreren Etappen, �ber mehrere benachbarte Grundst�cke hinweg, zul�ssig ist, mit der Folge, dass im Ergebnis Ausn�tzung zwischen zwei nicht benachbarten Grundst�cken �bertragen wird. Diese Frage ist in � 19 V PBG nicht ausdr�cklich geregelt. Insofern widerspricht die Zulassung einer solchen "Ketten�bertragung" nicht dem Wortlaut der Bestimmung.
Entscheidend ist daher, ob die Auslegung der Vorinstanz Sinn und Zweck der Regelung klar zuwiderl�uft. Dies ist zu verneinen: Wie das Verwaltungsgericht �berzeugend dargelegt hat, erm�glicht der Ausn�tzungstransfer eine bessere Ausn�tzung des Baulandes, ohne die in der jeweiligen Nutzungszone insgesamt zul�ssige Baudichte zu erh�hen. Die Auslegung, wonach der Verordnungsgeber nur den direkten Transfer von Ausn�tzung zwischen nicht unmittelbar angrenzenden Parzellen verboten habe, nicht aber den "indirekten" Transfer durch Ketten�bertragungen, l�sst sich mit dem Schutz der dazwischenliegenden Nachbarn begr�nden (die der �bertragung zustimmen m�ssen), und erscheint jedenfalls nicht willk�rlich. Die �brigen (am Ausn�tzungstransfer nicht beteiligten) Nachbarn des empfangenden Grundst�cks werden durch die Regelung in � 19 Abs. 1 lit. a V PBG insofern gesch�tzt, als der Transfer die Ausn�tzung um h�chstens einen Viertel erh�hen darf. Im �brigen ist ihre Situation nicht wesentlich anders, als wenn die Ausn�tzung direkt vom Nachbargrundst�ck auf die Bauparzelle �bertragen worden w�re.
Bei dieser Auslegung wird auch � 19 Abs. 2 V PBG nicht gegenstandslos: Diese Bestimmung l�sst ausnahmsweise den direkten Transfer von Ausn�tzung zwischen Grundst�cken zu, die z.B. durch eine Erschliessungsstrasse oder ein Gew�sser getrennt werden. Dabei handelt es sich i.d.R. um Fl�chen, auf denen gem�ss � 18 Abs. 2 V PBG keine Ausn�tzung liegt und daher auch keine Ausn�tzung �bertragen werden kann, weshalb ein Kettentransfer �ber eine solche Fl�che hinweg ausgeschlossen ist. Einen solchen Fall betraf der Verwaltungsgerichtsentscheid von 1999, weshalb es sich um einen anders gelagerten Fall handelte.
8.3 Ist die Zulassung von Ketten�bertragungen nicht willk�rlich, so ist es aus verfassungsrechtlicher Sicht unerheblich, ob der Transfer durch mehrere, nachgelagerte Vertr�ge oder in einem Vertrag geregelt wird, sofern die materiellen Anforderungen f�r alle Grundst�cke erf�llt sind und alle beteiligten Grundeigent�mer mitwirken.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Ober�geri, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt.