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Timestamp: 2016-10-21 13:06:40+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 264', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 264', 'art. 191']

119 II 3610. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 16 f�vrier 1993 dans la cause B. contre M. (recours en r�forme)
Art. 264 CO et art. 257 aCO. Restitution anticip�e de la chose lou�e; solvabilit� du locataire de remplacement. Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilit� ne serait en rien comparable � celle du locataire actuel. Il est cependant erron� de vouloir attacher, � cet �gard, une importance d�mesur�e � la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement. Faits � partir de page 36
A.- Par contrat de bail du 11 octobre 1986, dame M. a c�d� � B. l'usage d'une villa sise � Martigny, pour cinq ans, soit du 1er novembre 1986 au 31 octobre 1991, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1'200 francs et d'une provision pour charges de 150 francs par mois.
Par l'interm�diaire de son avocat, B. a inform� le conseil de dame M., le 12 juillet 1988, qu'il entendait r�silier le bail de mani�re anticip�e d�s qu'il aurait trouv� un ou plusieurs candidats � sa reprise. Le 18 juillet 1988, il lui a fait part de son intention de mettre un terme aux rapports contractuels le 15 ao�t 1988 et lui a soumis une triple candidature.
Un �tat des lieux contradictoire s'est d�roul� le 14 septembre 1988.
Le 15 septembre 1988, la bailleresse a d�clar�, par le truchement de son mandataire, qu'elle n'acceptait pas les locataires propos�s par B.
Les clefs de la maison ont �t� restitu�es le lendemain au conseil de la bailleresse. La villa a pu �tre relou�e � un tiers d�s le 1er mars 1989.
B.- Par m�moire-demande du 16 octobre 1989, dame M. a assign� B. en paiement de la somme de 11'689 francs, int�r�ts en sus, � titre de loyer pour la p�riode allant de la mi-septembre 1988 � la fin f�vrier 1989, d'une part, de remboursement des frais occasionn�s par la r�paration, le remplacement et le nettoyage de divers objets et des d�penses consenties pour l'entretien du jardin, d'autre part.
En cours de proc�dure, la demanderesse a c�d� la pr�tention litigieuse � son mari. La substitution de partie qui en est r�sult�e a �t� accept�e par le d�fendeur.
Statuant le 5 juin 1992, la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais a condamn� le d�fendeur � payer � la demanderesse la somme de 7'425 francs, � titre de loyer pour la p�riode susmentionn�e, et le montant de 850 francs � titre de frais de nettoyage d'une moquette et d'un matelas tach�s et d'indemnit� pour dommage caus� au gazon, le tout avec int�r�ts.
C.- Le d�fendeur interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Il conclut � sa lib�ration du paiement de 7'425 francs plus int�r�ts.
Le Tribunal f�d�ral admet le recours et annule le jugement attaqu� dans la mesure o� il condamne B. � payer � M. la somme de 7'425 francs avec int�r�ts � 5% d�s le 15 d�cembre 1988.
3. a) Aux termes de l'art. 257 al. 1 aCO, le preneur qui, par sa propre faute ou par suite d'un cas fortuit survenu dans sa personne, ne peut se servir de la chose lou�e ou n'en peut faire qu'un usage restreint n'en doit pas moins acquitter toutes ses contre-prestations, en tant que la chose a �t� tenue � sa disposition par le bailleur pour l'usage convenu. Cette disposition illustre le principe selon lequel le loyer n'est pas la contrepartie de la jouissance effective de la chose par le preneur, mais simplement de la mise � disposition de celle-ci par le bailleur (SCHMID, n. 6 ad art. 257 aCO). Toutefois, les r�gles de la bonne foi interdisent au bailleur de s'enrichir aux d�pens de son locataire, qui doit continuer � payer le loyer bien qu'il ne se serve pas de la chose lou�e (SCHMID, n. 7 art. 257 aCO). Aussi le bailleur BGE 119 II 36 S. 38doit-il imputer sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu �pargner et des profits qu'il a retir�s d'un autre usage de la chose (art. 257 al. 2 aCO).
b) Dans l'arr�t publi� aux ATF 117 II 156 ss, le Tribunal f�d�ral a indiqu�, en se fondant sur la doctrine et sur la jurisprudence non publi�e, la mani�re dont il convient d'interpr�ter l'art. 257 aCO et l'art. 264 CO, actuellement en vigueur, qui a remplac� la premi�re disposition cit�e. Il suffira donc de s'y r�f�rer dans la mesure utile.
c) Le bailleur n'est pas libre de d�cider � sa guise de l'utilisation des locaux apr�s le d�part anticip� du locataire (ATF 117 II 158). Il lui appartient de r�duire son dommage et, pour ce faire, de rechercher au besoin un locataire de remplacement (REYMOND, in Trait� de droit priv� suisse, VII/1, p. 212). Il doit cependant disposer du temps n�cessaire pour mener � bien ce genre de d�marches et on ne saurait, en principe, lui faire grief de ne les entreprendre qu'apr�s s'�tre assur� que son locataire n'entend plus utiliser la chose lou�e (sur ce dernier point, voir l'arr�t saint-gallois publi� in RSJ 78/1982, p. 254, no 45).
En l'occurrence, il a �t� proc�d� � un �tat des lieux le 14 septembre 1988 et les clefs de la villa ont �t� restitu�es � la bailleresse le 16 septembre 1988. Quelques jours plus tard, soit le 23 du m�me mois, celle-ci s'est adress�e � une agence immobili�re de la place en vue de trouver un nouveau locataire. Par cons�quent, c'est � tort que le d�fendeur reproche aux premiers juges d'avoir omis de souligner la mauvaise volont� de la bailleresse que d�montrerait, selon lui, le fait d'avoir laiss� s'�couler un mois et demi avant de se d�terminer sur les candidatures qu'elle avait sous les yeux, d'autant que lui-m�me, apr�s avoir fix� au 15 ao�t 1988 la date de son d�part anticip�, n'a finalement rendu les clefs de la villa qu'un mois plus tard.
d) Selon la jurisprudence, le devoir de r�duire le dommage implique aussi que le bailleur pr�te son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ce qui suppose qu'il examine s�rieusement et, le cas �ch�ant, accepte les candidatures valables qui lui sont soumises (ATF 117 II 158; TERCIER, La partie sp�ciale du Code des obligations, n. 1295, 1358 et 1414). En r�gle g�n�rale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appr�hensions, une antipathie ou une attitude n�gative par principe envers une certaine cat�gorie de personnes ne suffisent pas � cet �gard; constituent de tels motifs, en revanche, une inimiti� entre bailleur et candidat, la rivalit� commerciale, le danger de d�sagr�ments pour les autres locataires ou des doutes fond�s sur la solvabilit� de l'int�ress� (arr�t non BGE 119 II 36 S. 39publi� du 22 juin 1989 dans la cause B. c. H.). En outre, le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est dispos� � payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel (ATF 117 II 159 /160 consid. 3b). Le nouvel art. 264 al. 1 CO pr�cise d'ailleurs, � ce sujet, que le locataire de remplacement doit "�tre dispos� � reprendre le bail aux m�mes conditions".
En l'occurrence, la cour cantonale a �cart� la candidature de T. parce que cette personne ne s'int�ressait pas aux locaux lou�s. Son jugement n'est pas attaqu� sur ce point et ne pr�te, au demeurant, pas le flanc � la critique. La candidature de L. ne pouvait pas non plus �tre retenue, dans la mesure o� l'int�ress�, qui n'avait qu'un revenu mensuel brut de quelque 2'500 francs, entendait reprendre seul le bail m�me si son intention �tait de cohabiter avec son amie. L� encore, la solution � laquelle a abouti le Tribunal cantonal, par un autre raisonnement il est vrai, ne viole pas le droit f�d�ral. En revanche, il �tait contraire � ce droit d'exclure la candidature de M. et C., son amie de l'�poque et actuelle �pouse, comme l'ont fait les juges pr�c�dents. Ces deux personnes souhaitaient reprendre conjointement le bail. Leurs revenus nets cumul�s se montaient � 3'915 francs. Ils auraient donc d� en consacrer un peu plus du tiers au paiement du loyer et des charges. Certes, la r�f�rence faite par le d�fendeur aux art. 191 LP et 83 CO, relativement � la notion d'insolvabilit�, n'est pas de mise car elle ne tient pas compte de la sp�cificit� de cette notion dans le domaine consid�r�. De fait, le bailleur, qui se borne � r�clamer l'ex�cution du contrat, ne doit pas se laisser imposer, par celui qui souhaite s'en d�lier avant l'�ch�ance stipul�e, un locataire de remplacement dont la solvabilit� ne serait en rien comparable � celle du locataire actuel. Mais il est tout aussi erron� de vouloir attacher une importance d�mesur�e � la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement dans le but de fixer une limite rigide au-del� de laquelle le propri�taire ne pourrait plus �tre tenu d'accepter la candidature qui lui est soumise. C'est pourtant ce qu'a fait la cour cantonale, qui ne peut d�s lors pas �tre suivie sur cette voie. En r�alit�, il est impossible de poser des principes valables une fois pour toutes en cette mati�re. Savoir si tel locataire de remplacement pouvait �tre raisonnablement impos� au bailleur est une question � r�soudre de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances propres � la cause en litige. En l'esp�ce, rien ne permet d'affirmer qu'avec un revenu brut total sup�rieur � 4'000 francs, M. et C. n'eussent pas �t� en mesure d'assumer la charge financi�re que repr�sentait le paiement du loyer et de la provision BGE 119 II 36 S. 40pour charges. De nos jours, la situation �conomique sur le march� du logement est telle que de nombreuses personnes, notamment les jeunes couples, de toute origine sociale doivent consacrer le tiers ou plus de leurs revenus au paiement du loyer et des charges, sans que l'on puisse douter pour autant de leur solvabilit�. Aussi la cour cantonale a-t-elle m�connu cette notion en concluant � la fragilit� financi�re des locataires de remplacement propos�s par le d�fendeur sur la base de la seule proportion existant entre le loyer qu'ils auraient d� payer et les revenus qu'ils percevaient. Quant � l'argument selon lequel M. �tait � la merci d'une rupture �ventuelle d'avec son amie, il est d�nu� de pertinence du moment que les deux locataires se seraient engag�s conjointement et solidairement � l'�gard de la bailleresse. Il ne correspond du reste pas aux donn�es de fait du cas particulier puisque M. a finalement �pous� C. Au demeurant, m�me dans le cadre du mariage, il se peut que, pour une raison ou une autre, l'un des deux conjoints soit contraint de renoncer � une activit� r�mun�r�e.
e) Cela �tant, la bailleresse ne pouvait refuser valablement la candidature de M. et C. Les juges pr�c�dents ont donc viol� le droit f�d�ral en ne lib�rant pas le d�fendeur de son obligation de payer le loyer d�s le 15 septembre 1988. Partant, le recours doit �tre admis et le jugement attaqu� r�form� dans ce sens.