Source: http://www.caselaw.de/document?di=deb9272c-9ca8-4d47-9efc-d6b38dd75f8d
Timestamp: 2018-12-18 11:31:43
Document Index: 380806324

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 328', '§ 328', 'BGH', 'BGH', '§ 2', '§ 573', '§ 2', '§ 2', '§ 1094', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 305', '§ 307', '§ 307', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 307', '§ 307', '§ 573', '§ 573']

﻿ VIII ZR 109/18 - caselaw.de
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 109/18 URTEIL in dem Rechtsstreit Verkündet am: 14. November 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja BGB § 328 Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.
BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18 - LG Bochum AG Bochum ECLI:DE:BGH:2018:141118UVIIIZR109.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. April 2018 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen Tatbestand: 1 Die Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerinnen der Kläger die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sogenannten Bergmannsversorgungsschein. 2 Die Kläger erwarben das Siedlungshaus, in dem die Klägerin zu 2 inzwischen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, im Jahr 2012 von der Stadt Bochum als Voreigentümerin. Der notarielle Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 enthält unter anderem folgende Regelungen:
"§ 2 b) Übernahme von Belastungen, Rechten und Pflichten […]
(4) Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause "H.
" eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D.
vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis.
Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig.
Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lastenund schuldenfrei wiederzukaufen.
[…] d) sämtliche vorstehenden Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnachfolgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen." Mit Schreiben vom 25. Februar 2015 kündigten die Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Sie machen geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das sie den Klägern entgegenhalten könnten und das der Kündigung deshalb entgegenstehe.
Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird nach § 2 b (4) des notariellen Kaufvertrags zusätzlich durch eine im Grundbuch einzutragende Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Stadt Bochum ge- sichert. Außerdem haben sich die Kläger als Käufer gemäß § 2 b (5) d) weiter verpflichtet, sämtliche vorstehenden Verpflichtungen etwaigen Rechtsnachfolgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen und wird das geschützte Mietverhältnis außerdem durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers, der Stadt Bochum, gesichert.
dd) Schließlich hat das Berufungsgericht die vorgenannten Regelungen zutreffend dahingehend ausgelegt, dass diese auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB - wie hier vorliegend - ausschließen. Zwar wird die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des im selben Hause wohnenden Vermie- ters gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB im Kaufvertragstext nicht (ausdrücklich) angesprochen. Jedoch wird schon aus der Formulierung "insbesondere" deutlich, dass es sich bei den benannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und wegen der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht um eine abschließende Aufzählung handelt. Da eine Kündigung gemäß § 573a BGB gerade keine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetzt, wird schließlich auch durch die im Vertragstext folgende Regelung, wonach "lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen" möglich sein soll, besonders deutlich, dass auch die Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vom Kündigungsausschluss mitumfasst ist. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht.
2. Für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln, wie die Revision geltend macht, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelte, die der eigenen Auslegung und uneingeschränkten Überprüfung durch den Senat unterliegen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO Rn. 16; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN), gilt nichts anderes. Auch in diesem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden Maßstabs der Auslegung nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 246/16, NJW 2018, 1957 Rn. 32; jeweils mwN; st. Rspr.), wären die streitigen Klauseln dahin auszulegen, dass den Beklagten mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das sie den Klä- gern unmittelbar entgegen halten können und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt.
aa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt dies allerdings nicht bereits daraus, dass die genannten Klauseln gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB einer - über das Transparenzerfordernis (§ 307 Abs. 3 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausgehenden - Inhaltskontrolle entzogen wären, weil sich der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Mieterschutz als eine wesentliche Leistungspflicht der Kläger als Käufer und damit als ein "essentialium negotii" darstelle. Zwar unterliegen mit Rücksicht auf die Vertragsfreiheit Abre- den über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung (sogenannte Leistungsbeschreibungen), ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann, nicht der Inhaltskontrolle (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 18; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 43 f.; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, BGHZ 212, 329 Rn. 21; Erman/Roloff, BGB, 15. Aufl., § 307 Rn. 42 f.; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 Rn. 37, 40 f.; MünchKommBGB/Wurmnest, 7. Aufl., § 307 Rn. 12).
Zwar wird den Klägern durch die Regelung über das lebenslange Wohnrecht der Mieter eine ordentliche Kündigung, die nicht auf Vertragsverletzungen gestützt ist, für die Lebenszeit der aktuellen Mieter versagt, woraus sich für die Kläger gewisse Einschränkungen der Nutzbarkeit der Kaufsache während dieses Zeitraums ergeben. Darin hat das Berufungsgericht jedoch völlig zu Recht weder eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild noch eine Vertragszweckge- fährdung des Kaufvertrages gesehen. Der von der Revision herangezogene Umstand, dass § 573 BGB verschiedene Möglichkeiten der ordentlichen Kündigung des Vermieters vorsehe, liegt schon deshalb neben der Sache, weil Abweichungen zugunsten des Mieters gerade zulässig sind (§ 573 Abs. 4 BGB).
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 13.09.2017 - 47 C 291/14 LG Bochum, Entscheidung vom 03.04.2018 - I-9 S 80/17 -
Paragraphen in VIII ZR 109/18
17 573 BGB
2 1094 BGB
Original von VIII ZR 109/18
Teilen von VIII ZR 109/18