Source: https://www.proche.info/nebenkosten_honorar.html
Timestamp: 2019-04-23 11:00:28
Document Index: 312056765

Matched Legal Cases: ['§ 33', '§ 22', '§ 23', '§ 23', '§ 24', '§ 19', '§ 33', '§ 12', '§ 18', '§ 19', '§ 20', '§ 27', '§ 12', '§ 16', '§33', '§ 15', '§7', '§ 30', '§ 6', '§ 3', '§4', '§ 13', '§ 10', '§ 11', '§ 18', '§ 10', '§ 11', '§ 30', '§ 12', '§ 14', '§ 12']

Dr. Patrick F. Proché Immobilien - Nebenkosten
Vergebührung des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG)
Die Gebühr beträgt 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust), höchstens das 18fache des Jahreswertes, der Vorbehalt einer früheren Aufkündigung bleibt außer Betracht. Bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahreswertes.
Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu bemessen und anzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen, über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.
Durchschnittssätze für die Selbstberechnung der Bestandvertragsgebühr: Für die Festsetzung der Gebühr ist der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Urkunde maßgebend. Hat sich der Bestandnehmer vertraglich zwar zur Erbringung von Leistungen verpflichtet, sind diese in der Urkunde aber nicht ziffernmäßig bestimmt, so sind diese mit den Beträgen, die im Zeitpunkt des Entstehens der Gebührenschuld tatsächlich anfallen, anzusetzen.
Diese richten sich nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.
Vermittlungsprovision - Vermittlung von Bestandsverträgen
Die folgenden Höchstprovisionssätze gelten für die Vermittlung der Haupt- oder Untermiete von Geschäftsräumen aller Art (Lokalen, Verkaufsräumen, Magazinen, Garagen, Werkstätten, Arbeits-, Büro- oder Kanzleiräumen, Lager- und Einstellplätzen usw.), nicht jedoch für Wohnungen und Einfamilienhäuser:
Befristung des Bestandverhältnisses
Höchstprovision Vermieter
Höchstprovision Mieter
Kürzer als 2 Jahre 3 Bruttomietzinse 1 Bruttomietzins
2 - 3 Jahre 3 Bruttomietzinse 2 Bruttomietzinse
Über 3 Jahre 3 Bruttomietzinse 3 Bruttomietzinse
Bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Bestandsverhältnis darf eine Ergänzung auf den entsprechenden Höchstbetrag für die gesamte Vertragsdauer vereinbart werden.
Die folgenden Höchstprovisionssätze gelten für die Vermittlung der Haupt- oder Untermiete von Wohnungen und Einfamilienhäusern:
Kürzer als 3 Jahre 3 Bruttomietzinse 1 Bruttomietzins
Ab 3 Jahre 3 Bruttomietzinse 2 Bruttomietzinse
Bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Bestandsverhältnis darf eine Ergänzung auf den entsprechenden Höchstbetrag für die gesamte Vertragsdauer vereinbart werden, höchstens jedoch 1/2 Bruttomietzins.
Abgeltung von Investitionen und Rechten
Die mit dem Vermieter und mit dem Vormieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Abgeltung für Investitionen, Einrichtungsgegenstände oder die Einräumung von Rechten darf jeweils 5 % des vom Mieter hiefür geleisteten Betrages (einschließlich einer allfälligen Umsatzsteuer) nicht übersteigen (§ 22 IMV 1996).Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der Untermiete an einzelnen Wohnräumen darf den Betrag des einfachen monatlichen Mietzinses nicht übersteigen (§ 23 IMV 1996).
Geschäftsräume (sowie auch Wohnungen, die nicht dem Änderungsbereich des Mietrechtsgesetzes MRG unterliegen, wie beispielsweise Ferienwohnungen) können beliebig befristet werden. Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 Bruttomietzinse) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden. Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der Untermiete an einzelnen Wohnrämen darf den Betrag des einfachen Bruttomietzinses nicht übersteigen (§ 23 IMV).
Bei der Vermittlung durch einen Immobilienmakler, der gleichzeitig Hausverwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet, gilt:
Bei Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen (auch Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist), beträgt die Höchstprovision bei der Vermietung auf unbestimmte Zeit oder einer Frist von drei oder mehr Jahren
vom Vermieter 2 Bruttomonatsmietzinse allenfalls 5 % der besonderen Abgeltungen und
vom Mieter 2 Bruttomonatsmietzinse.
Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen (wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist.
Der Bruttomietzins besteht
aus dem Haupt- oder Untermietzins,
dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten
dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben,
dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.
Die zu entrichtende Umsatzsteuer ist nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Zu den Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen gehören insbesondere auch Maschinen und Geräte und sonstige Betriebsmittel sowie Organisationsmittel jeder Art. Eine zeitlich befristete Mietzinsreduktion oder Mietzinsfreistellung bleibt unberücksichtigt. Bei der Berechnung der Provision oder der sonstigen Vergütung für die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung, für die nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf, sind die Heizkosten nicht in den Bruttomietzins einzurechnen (§ 24 Abs 1 u. 2 IMV 1996).
Bereitstellung von Ersatzwohnungen
Die Beschränkung des Abs. 1 hinsichtlich des Höchstbetrages der Provision oder sonstigen Vergütung gilt nicht, wenn die Vermittlung der Miete von Wohnungen zum Zwecke der Unterbringung von Mietern erfolgt, denen eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wird, sofern der Immobilienmakler nur mit dem ihn beauftragenden Eigentümer oder Bauorganisator eine Vereinbarung über eine Provision oder sonstige Vergütung trifft (§ 19 Abs. 2 IMV 1996).
Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes)
1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.
Vermittlung von Pachtverhältnissen, insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
Die Höchstprovision oder sonstige Vergütung beträgt für die Vermittlung von Pachtverhältnissen:
Dauer der Pacht
Höchstprovision in % von der auf die Pachtdauer entfallenden Vergütung
Bei unbestimmter Dauer 5 % von der auf die Pachtdauer entfallende Vergütung
Bemessungsgrundlage ist der Pachtzins. In jenen Fällen, in denen die Provision auf Grund dieser Staffel bei einer kürzeren Pachtdauer höher ausfallen würde als bei einer längeren, ist die Provision mit dem Höchstbetrag der nächst kürzeren Pachtdauer begrenzt. (§ 12 Abs. 4 IMV 1996).
Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Ablöse für Vieh-, Feld- und Gutsinventar, Erntevorrat o. dgl. vom Verpachter oder Vorpächter darf 3 % des Gegenwertes dieses Zugehörs (zuzüglich Ust.) nicht übersteigen.
Die Höchstprovision oder sonstige Vergütung beträgt für die Vermittlung von Pachtverhältnissen an Unternehmen:
Bei unbestimmter Dauer Die auf drei Monate entfallende Vergütung für die Pacht
Die mit dem Verpächter und mit dem Vorpächter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Abgeltung für Investitionen oder Einrichtungsgegenstände darf jeweils 5 % des vom Pächter hiefür geleisteten Betrages nicht übersteigen.
Die Provision oder sonstige Vergütung für eine nicht unter die §§ 18 bis 26 IMV 1996 fallende Vermittlung von Verträgen, aus denen ein Nutzungs- oder Gebrauchsrecht an Geschäftsräumen aller Art oder an Wohnungen oder Einfamilienhäusern erfließt, darf den Betrag des dreifachen monatlichen Bruttoentgeltes nicht übersteigen. § 19 Abs. 2 sowie §§ 20 bis 22 und 24 IMV 1996 sind sinngemäß anzuwenden (§ 27 IMV 1996).
Gebühren, Steuern und sonstige Nebenkosten bei Liegenschaftserwerb
Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
Verfahrungskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren Länderweise unterschiedlich
Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
Die Höchstprovision oder sonstige Vergütung beträgt für die Vermittlung
einer Abgeltung für ein Superädifikat auf einem zu verpachtenden oder zu vermietenden Grundstück (§ 12 Abs. 1 IMV 1996):
Bei einem Wert bis einschliesslich EUR 36.336,42 4 % vom Wert
Bei einem Wert von EUR 36.336,43 bis einschliesslich 48.448,49 EUR 1.453,46
Bei einem Wert von mehr als EUR 48.448,49 3 % vom Wert
von beiden Auftraggebern zuzüglich 20 % Ust.
Der Wert ist nach dem zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis für das Objekt und dem Betrag, der den vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den Hypotheken und sonstigen geldwerten Lasten sowie den Haftungsübernahmen entspricht, zu berechnen. Im Falle des Erwerbes von Gesellschaftsanteilen werden überdies die diesen Anteilen zuzuordnenden Verbindlichkeiten hinzugerechnet. Der Verkehrswert der Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände, Warenlager, Maschinen und Geräte und sonstiger Betriebsmittel jeder Art ist hinzuzurechnen, sofern er nicht schon im Kaufpreis für das Objekt enthalten ist. Wird im Alleinvermittlungsauftrag vereinbart, daß der Auftraggeber die Provision auch ohne Vermittlungserfolg zu bezahlen hat, wenn das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, so ist der Berechnung der Provisionshöhe der im Alleinvermittlungsauftrag festgelegte Preis zugrunde zu legen, wenn der vereinbarte Kaufpreis höher ist. Im Falle eines Tausches gilt als Wert bei Objekten mit gleichem Verkehrswert der einfache Verkehrswert, bei Objekten mit unterschiedlichem Verkehrswert der höhere Verkehrswert. Bei der Bestimmung des Verkehrswertes eines Objektes gemäß Abs. 3 sind auch die Verkehrswerte der Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände, Warenlager, Maschinen und Geräte und sonstiger Betriebsmittel jeder Art in Rechnung zu stellen, sofern diese nicht bereits im Verkehrswert enthalten sind (§ 16 Abs. 1-4 IMV 1996).
Die Höchstprovision oder sonstige Vergütung beträgt für die Vermittlung von Baurechten:
Höchstprovision in % vom auf die vereinbarte Dauer entfallenden Baurechtzins
Von 10 bis 30 Jahren 3 %
Vergebührung des Darlehensvertrages
Vergebührung des Darlehensvertrages (§33 TP 8 GebG) 0,8 % (Basis: Kreditbetrag)
Kontokorrentkredite mit einer Laufzeit über 5 Jahre 1,5 % (Basis: Kreditbetrag)
Grundbuchseintragungsgebühr 1,2 % (Basis: Pfandsumme)
Die Höchstprovision oder sonstige Vergütung beträgt für die Vermittlung von Hypothekardarlehen:
Im Zusammenhang mit einer Vermittlung eines Liegenschaftskaufes (gemäß § 15 Abs. 1 IMV 1996) 2 %
Energieausweise, die vor Inkrafttreten des EAVG 2012 erstellt wurden, behalten ihre Gültigkeit für die Dauer von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum, auch wenn "nur" der Heizwärmebedarf (HWB), nicht aber der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) abgebildet ist. Liegt für ein Gebäude ein solcher Energieausweis vor, ist auch im Inserat nur der HWB-Kennwert (bezogen auf das Standortklima) anzuführen.
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. §7 EAVG zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Seit 01.12.2012 gilt österreichweit ein einheitlicher Ausnahmekatalog. Denkmalgeschützte Objekte sind - anders als bisher - nicht mehr von der Vorlagepflicht ausgenommen.
Ebenfalls ab Inkrafttreten des neuen EAVG 2012 sind Verwaltungsstrafbestimmungen zu beachten. Sowohl der Verkäufer als auch der Immobilienmakler, der es unterlässt, die Kennwerte HWB und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 1.450,-- zu bestrafen. Der Makler ist dann entschuldigt, wenn er den Verkäufer über die Informationspflichten aufgeklärt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer dies aber abgelehnt hat. Der Verkäufer ist des Weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu EUR 1.450,-- konfrontiert, wenn er die Vorlage und/oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.
§ 30 b KSchG (1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftrag geber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche, dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
§4 FAGG (1) Bevor der Verbraucher durch einen Vertrag oder seine Vertragserklärung gebunden ist, muss ihn der Unternehmer in klarer und verständlicher Weise über Folgendes informieren:
gegebenenfalls - soweit wesentlich - die Interoperabilität digitaler Inhalte mit Hard- und Software, soweit diese dem Unternehmer bekannt ist oder vernünftigerweise bekannt sein muss, und
(2) Der Unternehmer hat dafür zu sorgen, dass der Verbraucher bei der Bestellung ausdrücklich bestätigt, dass die Bestellung mit einer Zahlungsverpflichtung verbunden ist. Wenn der Bestellvorgang die Aktivierung einer Schaltfläche oder die Betätigung einer ähnlichen Funktion erfordert, muss diese Schaltfläche oder Funktion gut lesbar ausschließlich mit den Worten "zahlungspflichtig bestellen" oder einer gleichartigen, eindeutigen Formulierung gekennzeichnet sein, die den Verbraucher darauf hinweist, dass die Bestellung mit einer Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Unternehmer verbunden ist. Kommt der Unternehmer den Pflichten nach diesem Absatz nicht nach, so ist der Verbraucher an den Vertrag oder seine Vertragserklärung nicht gebunden.
Definition "dauerhafter Datenträger":
§ 13 FAGG (1) Die Erklärung des Rücktritts ist an keine bestimmte Form gebunden. Der Verbraucher kann dafür das Muster-Widerrufsformular verwenden.
§ 10 FAGG Hat ein Fernabsatzvertrag oder ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag eine Dienstleistung, die nicht in einem begrenzten Volumen oder in einer bestimmten Menge angebotene Lieferung von Wasser, Gas oder Strom oder die Lieferung von Fernwärme zum Gegenstand und wünscht der Verbraucher, dass der Unternehmer noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 11 mit der Vertragserfüllung beginnt, so muss der Unternehmer den Verbraucher dazu auffordern, ihm ein ausdrücklich auf diese vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen - im Fall eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags auf einem dauerhaften Datenträger - zu erklären.
§ 18 FAGG (1) Der Verbraucher hat kein Rücktrittsrecht bei Fernabsatz- oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen über Dienstleistungen, wenn der Unternehmer - auf Grundlage eines ausdrücklichen Verlangens des Verbrauchers nach § 10 sowie einer Bestätigung des Verbrauchers über dessen Kenntnis vom Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung - noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 11 mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen hatte und die Dienstleistung sodann vollständig erbracht wurde.
seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine "Urkunde" ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht, die Rücktrittsfrist und die Vorgangsweise für die Ausübung des Rücktrittsrechts enthält.
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als EUR 150,-- pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 01.04.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.03.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen "steuerverfangenen Immobilien", die ab dem 01.04.2002 (bzw. 01.04.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und "Altfällen" zu unterscheiden.
"Steuerverfangene Immobilien": 25 % Steuer auf Veräußerungsgewinn
"Altfälle": 3,5 % bzw. 15 % Steuer auf gesamten Kaufpreis
Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- und Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.
Bei Ermittlung des Spekulationsgewinnes von "steuerverfangenen" Grundstücken müssen die begünstigt abgesetzten Teilbeträge für Herstellungsaufwendungen - neben den abgesetzten Instandsetzungszehnteln - dem Spekulationsgewinn hinzugerechnet werden. Sie sind demnach gem § 30 Abs 3 EStG bereits im Spekulationsgewinn enthalten und daher mit dem besonderen Steuersatz von 25% besteuert.
Die mit dem Auftraggeber vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung darf den zulässigen Höchstbetrag bis zu 100 Prozent überschreiten, sofern mit dem anderen Teil keine Provision oder sonstige Vergütung vereinbart wird. Wird der festgelegte Höchstbetrag durch die mit dem einen Auftraggeber vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung nicht ausgeschöpft, so darf die mit dem anderen Auftraggeber vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den festgelegten Höchstbetrag höchstens um jenen Betrag überschreiten, um den die mit dem einen Auftraggeber vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den festgelegten Höchstbetrag unterschreitet. Betrifft die Vermittlung eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, so darf die mit dem Wohnungssuchenden vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den Höchstbetrag gemäß Abs. 2 nicht überschreiten (§ 12 Abs. 2 u. 3 IMV 1996).
Vermittelt der Immobilienmakler einen Vertrag, mit dem einem Auftraggeber das zeitlich befristete Recht eingeräumt wird, durch einseitige Erklärung das betreffende Geschäft zustande zu bringen (Optionsvertrag), so darf die mit diesem Auftraggeber vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung die Hälfte des für das im Maklervertrag genannte Geschäft festgelegten Höchstbetrages nicht übersteigen. Macht der Auftraggeber von seinem Optionsrecht Gebrauch, so darf die für diesen Fall vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung die Differenz zwischen dem für das betreffende Geschäft festgelegten Höchstbetrag und der für die Vermittlung des Optionsvertrages zu bezahlenden Provision oder sonstigen Vergütung nicht übersteigen (§ 14 IMV 1996).
Die obigen Höchsthonorarsätze gelten nicht für die Vermittlung einer Burg, eines Schlosses oder eines Klosters (§ 12 IMV 1996).
Quelle: ÖVI 13 K + M