Source: https://luisabeledo.es/author/abeledoabogados/page/2/
Timestamp: 2019-09-18 18:07:10
Document Index: 400814342

Matched Legal Cases: ['artículo 11', 'artículo 7', 'ROJ ', 'ROJ ', 'ROJ ', 'artículo 1571', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 9', 'artículo 34', 'artículo 9', 'artículo 34', 'artículo 22', 'artículo 9', 'artículo 10', 'artículo 21', 'artículo 18', 'artículo 18', 'artículo 9', 'artículo 105', 'artículo 110', 'artículo 106', 'artículo 60', 'artículo 4', 'artículo 99']

LUIS ABELEDO – Página 2 – EL BLOG DE CORTA Y PEGA DE LUIS ABELEDO
Hola, soy tu vecino y pido que pares la obra porque mi balcón está cerca de tu balcón y me quitas “las luces y vistas”.
Acabo de encontrar una sentencia fantástica y superdidactica en la AP de Burgos –magnificas morcillas-
STAP BURGOS 698/2016, ECLI ES:APBU:2016:698, DE 7-11-2016
1.- caso no se vulnera el derecho de propiedad del actor ni la posesión sobre su propia finca, pues la obra litigiosa objeto de la suspensión se ejecuta en su totalidad dentro de los límites de la finca del actor, la señalada(…) , sin que exista extralimitación, o se realice invasión, por mínima que sea, del suelo, subsuelo o vuelo de la finca no NUM001 de la citada calle perteneciente al actor
2.- Tampoco cabe invocar la vulneración de un derecho real del que sea titular, o aparente titular, el actor, y en concreto el derecho de servidumbre de luces y vistas, en cuya vulneración fundamenta la sentencia de instancia para acordar la paralización de la obra, sobre la base que la edificación no respeta el retranqueo de tres metros impuesto por el art. 585 del Código Civil cuando existe dicha servidumbre. Pero en este caso el propio letrado del actor reconoció en la vista celebrada en segunda instancia que no ostenta derecho de servidumbre de luces y vistas que grave la finca del demandado y que le obligue a retranquearse tres metros conforme el citado precepto. Y ello no puede ser de otra forma pues ni siquiera desde el punto de vista indiciario o de la apariencia se puede considerar que exista tal derecho de servidumbre, dado que tal como señala con acierto la parte apelante en su escrito de recurso, estamos ante una servidumbre continua, aparente y negativa que sólo puede adquirirse en virtud de título y usucapión de veinte años computable desde que se realiza un acto obstativo( arts. 532 , 533 , 537 y 538 del Código Civil , y la jurisprudencia que interpreta tales preceptos y que por conocida es de innecesaria cita), siendo caso que ni se invoca título alguno que ampare tal servidumbre ni se alega la existencia de un actor obstativo que permita computar el tiempo de prescripción o usucapiónen los términos del art. 538 del CC . No puede por ello fundarse la suspensión de la obra nueva en la vulneración de lo dispuesto en el art. 585 del CC que impide al dueño del predio sirviente edificar a menos de tres metros de distancia desde la propiedad del predio dominante computada conforme el art. 583 del CC .
3.- Reconoce que las ventanas y huecos abiertos en el edifico que el demandado proyecta construir respetan las distancias previstas en el art. 582 del CC ,es decir los dos metros las que tienen vistas rectas y de sesenta centímetros las que tienen vistas oblicuas, en ambos casos computadas las distancias conforme el art. 583 del CC .
En definitiva la continuación y terminación de la obra litigiosa promovida por el demandado no conlleva vulneración del derecho de propiedad, posesión o derecho real que pueda invocar el actor como titular o incluso como titular aparente, y por ello cabe señalar que no conlleva un perjuicio patrimonial propiamente dicho, que es lo que se pretende evitar con la suspensión o paralización de la obra nueva
4.- reiterada jurisprudencia la vulneración de las normas urbanísticas o de los planes urbanísticos no tiene cabida en el ámbito de juicio verbal de suspensión de obra nueva, en el cual sólo pueden invocarse la lesión de derechos patrimoniales protegidos por las normas civiles, pues la vulneración de las normas urbanísticas de naturaleza administrativa y que operan como límites de la propiedad en la que se realiza la construcción, pero sin conferir derechos propiamente dichos a los dueños de los predios colindantes, debe invocare en el correspondiente ámbito administrativo, y en su caso en el contencioso administrativo, en el cual se podrá alegar que la obra carece de licencia, que tal licencia es contraria a la normativa vigente, o que la obra ejecutada no se ajusta a la licencia concedida, caso en el cual en dicho ámbito administrativo se podrán adoptar medidas para restaurar la legalidad urbanística vulnerada,paralizando las obras contrarias a la misma o incluso acordando la demolición de lo construido con infracción de la normativa. Y en tal sentido sólo cabe reiterar la jurisprudencia al respecto citada por la parte apelante en su escrito de recurso, pudiendo en especial citarse la Sentencia no 85/2016, de 19 de febrero de 2016 de la Sala Civil del Tribunal Supremo , referente a un juico sobre servidumbre de luces y vistas, y en la cual se señala que ” En realidad en el motivo se está denunciando la infracción de norma administrativa de carácter urbanístico, complementando la alegación con cita de normas civiles para justificar su interposición, planteando así una cuestión puramente administrativa que no corresponde resolver a la jurisdicción civil, a la que compete exclusivamente la declaración sobre los derechos de carácter privado y únicamente habrá de conocer de cuestiones no civiles cuando tengan carácter prejudicial no penal, esto es cuando resulte imposible pronunciarse sobre los derechos civiles en conflicto si no se aborda previamente la cuestión -ajena al orden civil- sobre la que se pronunciará en tal caso la jurisdicción civil “a los solos efectos perjudiciales y sin efecto alguno fuera del proceso”. No es este el caso ya que la resolución sobre la existencia de la servidumbre y su ejercicio corresponde a esta jurisdicción sin perjuicio de que, si el titular del predio sirviente entiende que se han ejecutado obras contrarias a la legalidad urbanística pueda conseguir su supresión o demolición mediante la correspondiente denuncia ante la Administración “. Asimismo ya la Sentencia de este Tribunal no 206/2014, de 12 de septiembre , señala que en el juico verbal de suspensión de obra nueva no puede invocarse la vulneración de normas urbanísticas o intereses públicos para fundar la paralización de la obra litigiosa, y que solamente cabe apreciar si s infringen normas civiles que suponen la vulneración de derechos patrimoniales como lo son la propiedad, la posesión o derechos reales.
5.- No todo perjuicio pude invocarse como fundamento para suspender una obra nueva, sino sólo aquellos perjuicios que son jurídicamente relevantes, en concreto los perjuicios que no existe la obligación jurídica de soportar, y los efectos reflejos o indirectos de una edificación no pueden invocase como perjuicios que uno no tiene la obligación de soportar, con la salvedad reiterada de las obras que vulneran derechos patrimoniales o la normativa urbanística, si bien en este caso la paralización debe acordarse en vía administrativa a salvo del supuesto referido del art. 49 del RDL 2/2008 . Igualmente no basta con invocar que la obra altea una situación de hecho preexistente, pues por principio toda obra supone tal alteración, y la posesión no se protege como simple hecho, sino como hecho con consecuencias jurídicas, es decir lo que se protege es el derecho a seguir poseyendo en el futuro, y tal derecho no existe cuando se invocan meros efectos reflejos de una obra.
Aunque me quede un corta y pega muy largo, este tipo de demandas causan unos daños evidentes para quien construye: suspenden plazos, alargan obras, etc.
Pues esto me lleva a una nota de un anuario del BOE, AQUÍ que en recopilación de jurisprudcncia incluye (tengo poco tiempo y hay palabras cortadas de fin de línea en el corta y pega, excentricidades de vagancia):
Abuso de derecho. Conducta procesal abusiva. Ejercicio abusivo del interdicto de obra nueva.–Con cita de la S de 31 de enero de 1992, dice la de 31 de julio de 1996 que «el proceso en sí es el ejercicio de un derecho constitucional a la tutela efectiva, que si no siempre ha de producir el éxito de la acción, no permite en modo alguno extraer o generalizar que el fracaso o abandono de una acción revele el carácter abusivo de un intento de ejercicio. La mera posibilidad jurídica de admitir un proceso tendente a obtener la reparación de los daños causados por otro proceso está admitida en la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su artículo 11, en el Código Civil, artículo 7.1 y 2, cuando exigen respetar la buena fe y proscriben situaciones procesales constitutivas de abuso de derecho o fraude procesal. También lo admite la jurisprudencia (STS de 23 de noviembre de 1984). Pero la calificación de actuación abusiva ha de ser tomada con exquisito cuidado y riguroso análisis de la conducta procesal abusiva, para no coartar el ejercicio de acciones, así como con estricto estudio de las resoluciones procesales cuyo contenido puede ser esclarecedor. Cautelas que se reiteran en la S de 13 de octubre del mismo año 1992».
Después de referirse a los requisitos esenciales que configuran el abuso de derecho:
a)una actuación aparentemente correcta que indique una extralimitación y que por ello la ley deba privar de protección;
b) una actuación extralimitada que produzca efectos dañinos;
c) que dicha acción produzca una reacción del sujeto pasivo concretada en que pueda plantear una pretensión de cesación e indemnización, dice la S de 6 de febrero de 1999 que «dentro del área del concepto de abuso del derecho, existe un campo muy delimitado de actuación, como es el conocido doctrinalmente “abuso de derecho y derecho a litigar”, y que se puede definir como aquel aspecto del abuso de derecho relativo a determinar si incurre en responsabilidad aquella persona que dentro de una contienda judicial mantiene pretensiones manifestadamente indefinidas (sic) u orientadas a finalidades distintas a las naturales en la función social del proceso o del llamado “derecho a litigar”; en otro aspecto, es el de si el litigante a quien se ha producido daños como consecuencia de la actividad procesal la otra parte, está amparado por las reglas de la responsabilidad civil, de suerte que puede ejercitar la acción de responsabilidad contractual del artícu- lo 1902 CC contra el causante del perjuicio, esgrimiendo la existencia de una iusta causa litigandis. No se puede olvidar que el núcleo duro de la actual cues- tión judicial radica en el ejercicio de una acción interdictal de obra nueva por la parte, ahora recurrida, contra la parte, ahora recurrente, y en dicho proceso parte demandada. Además hay que resaltar que en juicio interdictal de obra nueva, aparte de acordarse la suspensión de la obra de forma inaudita parte y sin necesidad de aportar la pretensión ni siquiera prueba ni información testifical o documental, se puede instar o lograr la paralización de una obra, que puede producir importantes perjuicios para el dueño de la obra». En el supuesto contemplado por esta sentencia de 1999, no se dio lugar a la pretensión indemnizatoria aunque la demanda interdictal fue desestimada en ambas instancias porque «como muy bien se infiere de la sentencia recurrida en su fac- tum, en absoluto, ya que en dicho proceso sumario interdictal se ejerciera una pretensión patentemente temeraria o infundada».
En relación con la cuestión aquí debatida, dice la S de 15 de abril de 2003 que «la jurisprudencia se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre este tema». La S de 5 de junio de 1995 dice «la viabilidad de la petición de resarcimiento de daños y perjuicios causados por actuaciones judiciales, precisa que la parte que las puso en marcha haya actuado con actuación dañosa o al menos con manifiesta negligencia». Y añade: «los daños y perjuicios que acreditadamente sean consecuencia directa e inmediata del ejercicio de una acción interdictal de obra nueva, han de reputarse indemnizables en vía de reparación en los casos en que esta acción resulte ser claramente infundada y así se declare en la sentencia o al menos resulte de ella sin asomo de duda». Lo que reitera la de 3 de julio de 1997 al decir: «la evidencia de estarse ante una acción interdictal “clara o manifiestamente infundada” ha de extraerse necesariamente del contenido de la propia sentencia recaída en el juicio interdictal». La de 28 de marzo de 1998 recoge la doctrina sentada en la anterior de 27 de mayo de 1988 y dice: «dado el carácter excepcional de esta institu- ción y la exigencia de que en los supuestos en que se estime la existencia de abuso ha de ser patente la intención de perjudicar o la falta de finalidad seriegítima del sujeto, al lado de la situación objetiva de anormalidad o exceso en el ejercicio del derecho actuado (así, entre otras SS recientes, las de 31 de diciembre de 1985, 5 de abril y 9 de octubre de 1986 y 8 de julio y 17 de septiembre de 1987). Pero ello no excluye –sigue diciendo la sentencia que reseñamos– que, producidos y debidamente acreditados unos daños y perjuicios como consecuencia directa e inmediata del ejercicio de una acción interdictal de obra nueva que resulte claramente infundada y así se declare en la sentencia, la parte que ocasionó aquéllos deberá responder de los mismos procediendo a su reparación, por cuanto la indemnización de daños y perjui- cios en el ámbito civil ofrece un carácter reparador y no propiamente puniti- vo o sancionador». Y añade la de 26 de octubre de 1998: «La jurisprudencia de esta Sala ha tenido ocasión de decidir controversias análogas a las presentes, para estimarlas procedentes cuando se acredita una persistencia totalmente injustificada en mantener en suspenso las obras iniciadas».
Actuación dañosa
Claramente infundada
Sobre abuso del derecho en otras vertientes, aquí os dejo links del fantástico blog de luis cazorla.
Impugnación de acuerdos sociales por abuso de derecho
TS y juntas clandestinas
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 31 enero, 2019 23 enero, 2019 Formato MinientradaCategorías DERECHO CIVIL,Sin categoríaEtiquetas abuso del derecho,interdicto de suspension de obra nueva,servidumbre luces y vistasDeja un comentario en ABUSO DEL DERECHO. “INTERDICTO DE SUSPENSIÓN DE OBRA NUEVA en las SERVIDUMBRES DE LUCES Y VISTAS”.
Llego a la sentencia de hoy vía twitter de @justitonotario y su blog www.notariabierta.escon una entrada sobre el tema mucho mejor y más completa que la mía AQUÍ.
ROJ: STS 1925/209 de 30-5-2018 (mira, mi cumpleaños), rec 1933/2017.
Traigo la Sentencia por el tema de la nulidad de los pactos prematrimoniales y el orden público. No es que haga mucho familia (llevo sin firmar un divorcio que no sea de amigos de mutuo acuerdo lustros y mi salud y humor es mucho mejor).
La esposa renunció ante Notario a la pensión compensatoria.
Empieza el lío del divorcio y se ve que la buena señora cambio de opinión previo lío importante -porque la Sentencia tiene origen en un Juzgado de Violencia sobre la Mujer (curioso nombre propio)-.
El motivo de casación es:
Se denuncia infracción de lo dispuesto en los arts. 97 , 1328 y 1255 del Código Civil , en relación con el art. 90.2 del Código Civil y los arts. 24.1 y 39 de la Constitución Española , y aplicación indebida de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la validez de los pactos prematrimoniales y los límites a los mismos, recogida en sentencia del Tribunal Supremo de la Sala 1.a de lo Civil, STS 392/2015, de 24 de junio, recurso 2392/2013 , resultando necesario que se declare infringida dicha doctrina conforme a la cual los pactos prematrimoniales no pueden resultar contrarios a la ley, la moral o al orden público ni causar perjuicio a terceros, entendiéndose que en determinadas circunstancias la renuncia a la pensión compensatoria contenida en los mismos puede resultar nula. En el presente caso, la renuncia de Dña. Gloria a la pensión compensatoria que realizó ante notario ha de considerarse nula por ser contraria a la ley, a la moral y al orden público.
El STS resuelve:
SEXTO .- Pactos prematrimoniales y orden público
Debemos declarar que la formación, edad, escasa duración del matrimonio, ausencia de descendencia común, posibilitan un desenvolvimiento de ella que posibilitan un marco económico fluido, por lo que no consta alteración del orden público.
Es más, los cursos desarrollados por Dña. Gloria , en España, en la Escuela Oficial de Idiomas, homologando su conocimiento del ruso y cursando estudios de español para extranjeros y de inglés, le facultan para una rápida inserción laboral que no hace aconsejable la fijación de una pensión compensatoria y por ello no puede entenderse cuestionado el orden público (1255 del C. Civil).
Estos elementos de juicio permiten inferir que cuando se firmaron los pactos prematrimoniales, no se sometió a Dña. Gloria a una situación de previsible precariedad.
SÉPTIMO .- Pactos prematrimoniales. Derecho a la libertad, dignidad e igualdad.
De lo declarado probado no puede deducirse atentado alguno a la igualdad, libertad o dignidad de Dña. Gloria , por el hecho de firmar pactos prematrimoniales, dado que lejos de percibirse un sometimiento al esposo o predominio del marido, lo que se evidencia es una relación de confianza en el que la esposa resulta beneficiaria de prestaciones, se acoge a su hija, se firman los pactos con suficiente antelación con respecto al matrimonio, por lo que tampoco pueden considerarse sorpresivos y una relación matrimonial no extensa temporalmente pero tampoco fugaz.
Por todo ello, la libertad, dignidad e igualdad de los cónyuges ha quedado preservada ( arts. 14 , 17 y 19 de la Constitución ).
En base a todo ello no puede entenderse infringida la doctrina jurisprudencial recogida en sentencia 392/2015, de 24 de junio, recurso núm. 2392/2013 .
Los pactos prematimoniales con renuncia a la pensión compensatoria son válidos.
Serán nulos dichos pactos cuando sean contrarios al orden público.
La renuncia a pensión compensatoria no es contraria al orden público cuando hay un marco económico fluido de igualdad entre el matrimonio. Parámetros a considerar:
La formación de las partes sea alta.
Escasa duración del matrimonio
Ausencia de descendencia común
Rápida inserción laboral (si está trabajando ya no digamos).
Ausencia de previsible precariedad.
5. La antelación antes del matrimonio es importante. Con el razonamiento esos pactos en medio de matrimonio previa crisis y liquidación de gananciales igual no cuela.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 28 enero, 2019 22 enero, 2019 Formato MinientradaCategorías DERECHO CIVIL,Sin categoríaEtiquetas DIVORCIO,liquidación gananciales,pactos prematrimoniales,pensión compensatoria2 comentarios en Validez de pacto prematrimonial de renuncia a pensión compensatoria
Inicio cómputo plazo nulidad de swap
STS 2/2019, ECLI ES:TS:2019:2 de 8-1-2019, sobre consumación de swaps para inicio del cómputo del plazo.
REITERA que debe producirse en el momento del agotamiento, de la extinción del contrato.
“En el contrato de swap el cliente no recibe en un momento único y puntual una prestación esencial con la que se pueda identificar la consumación del contrato, a diferencia de lo que sucede en otros contratos de tracto sucesivo como el arrendamiento (respecto del cual, como sentó la sentencia 339/2016, de 24 de mayo, ese momento tiene lugar cuando el arrendador cede la cosa en condiciones de uso o goce pacífico, pues desde ese momento nace su obligación de devolver la finca al concluir el arriendo tal y como la recibió y es responsable de su deterioro o pérdida, del mismo modo que el arrendador queda obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por el tiempo del contrato).
“En los contratos de swaps o “cobertura de hipoteca” no hay consumación del contrato hasta que no se produce el agotamiento o la extinción de la relación contractual, por ser entonces cuando tiene lugar el cumplimiento de las prestaciones por ambas partes y la efectiva producción de las consecuencias económicas del contrato. Ello en atención a que en estos contratos no existen prestaciones fijas, sino liquidaciones variables a favor de uno u otro contratante en cada momento en función de la evolución de los tipos de interés. Así, en el caso que da lugar al presente recurso, el cliente recibía trimestralmente el euríbor fijado al principio de cada periodo trimestral a cambio de pagar anualmente un tipo fijo, excepto si el euríbor superaba determinado nivel o barrera, en cuyo caso el cliente pagaba el euríbor menos un diferencial fijado en un 0,10%. El resultado positivo o negativo de las liquidaciones dependía para cada período de liquidación y alcanzaron resultados diversos en cada uno de los años de vigencia del contrato, tal y como ha quedado reflejado en los antecedentes recogidos en el primer fundamento jurídico de esta sentencia”.
Por tanto, se mantiene como doctrina en supuestos de nulidad de contrato de permuta financiera (swap) por error, vicio, que el día inicial del cómputo de plazos de caducidad debe entenderse producido en el momento del agotamiento del contrato, de la extinción del swap.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 23 enero, 2019 21 enero, 2019 Formato MinientradaCategorías Sin categoríaEtiquetas sea,Swap,SWAPS. Acción de nulidad.Deja un comentario en Inicio cómputo plazo nulidad de swap
Hoy traemos al blog la STS 13/2019, ECLI: ES:TS:2019:13, ROJ 28079110012019100010 de 9-1-2019 sobre la aplicación de la doctrina REBUS SIC STANTIBUS
La sentencia es bastante rollo, la verdad. Nos remite a la STS de Pleno de 17-1-2013, STS 820/2012 pero nos viene a decir:
Si has pactado/asumido el riesgo o debiste asumirlo porque era previsible no es posible apreciar alteración sobrevenida del cambio de circunstancias.
Os pongo un ejemplo. Dramatización (homenaje a los gemelos Diéguez):
Luisito, deja eso que se va a caer y, si se rompe, te voy a castigar y además te vas a quedar sin la nintendo.
(sonido de golpe de nintendo en el suelo)
Ya te dije que si hacías eso se iba a caer. Ahora te vas castigado y no hay más nintendo porque está rota.
Luisito estaba con el riesgo normal e inherente de jugar con la nintendo en una ventana.
Al no poder hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, y 64/2015, de 24 de febrero), no cabe aplicar la regla rebus sic stantibus. Como dijimos en la sentencia 477/2017, de 20 de julio:
“La sentencia 64/2015, de 24 de febrero , declara que de los sucesos imprevisibles que sirven para sustentar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus deben excluirse los riesgos que deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, esto es, el “riesgo normal” inherente o derivado del contrato. Y, como afirmamos en la sentencia 626/2013, de 29 de octubre, “para que sea aplicable esa técnica de resolución o revisión del contrato [la cláusula rebus sic stantibus] se exige, entre otras condiciones, como señaló la sentencia de 23 de abril de 1991, que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual”
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 21 enero, 2019 Formato MinientradaCategorías DERECHO CIVIL,Sin categoríaEtiquetas Rebus sic stantibusDeja un comentario en REBUS SIC STANTIBUS. No hay que jugar con fuego que te puedes quemar
En estas épocas de revolución social y cambio de paradigma el blog de corta y pega se desmelena y se atreve con algo que pocos conoceréis las tarjetas revolving.
Esencialmente -expuesto con mucha simplificación- una tarjeta revolving es una tarjeta de crédito con cuotas aplazadas para el pago del dinero utilizado a crédito (disculpadme, abogados de banco, por esta simplificación).
Tú, persona humana o jurídica, tienes una tarjeta de crédito “normal”, la usas y, al final de mes, pagas lo usado. En las tarjetas de crédito “revolving” vas pagando cuotas mientras vas usando y se liquidan intereses de lo usado. No usas, no hay intereses. Una especie de póliza de crédito en tarjeta y sin pasar por notario, si me permitís la licencia.
Muchas AP vienen determinando la usura por el tipo de interés que se aplica y por la falta de información de quien las ofrece: establecimientos adheridos para facilitar compras.
Lo que es más discutible en las STAP es la aplicación de la ley de la represión de la usura y la utilización de las tablas del banco de España para comparar a este tipo de productos con préstamos (Tipos de interés de préstamos y créditos a tarjetas y créditos al consumo con pago aplazado) con los préstamos al consumo: no es lo mismo me compro un coche y lo pago a plazos que uso una tarjeta de crédito con pago aplazado en función de lo que compre, o una tarjeta de crédito donde pago todo a final de mes; para que me entendáis.
Hubo una famosa sentencia de pleno de 25-11-2015 respecto de la ley de la represión de la usura que dice que: que el interés con el que ha de realizarse la comparación es el “normal del dinero” y para establecer lo que se considera “interés normal” puede acudirse a las estadísticas que publica el Banco de España, que no será necesaria que concurran acumuladamente los requisitos objetivos y subjetivos del art. 1 LRU y que en lo que concierne a la desproporción con las circunstancias del caso, el mayor riesgo para el prestamista que pueda derivarse de ser menores las garantías concertadas, puede justificar, un interés superior.
Hoy cortamos y pegamos la STAP Madrid de 30-10-2018, ROJ SAP M 15049/2018, rec 628/2018, Secc 8ª. Dice la STAP Madrid:
No se acredita que el interés del préstamo sea notablemente superior al normal del dinero, entendiendo que el “interés normal del dinero” al que se refiere el art.1 LRU es el interés de mercado. El propio Azcarate sostenía que “l a normalidad de los intereses es el precio normal del mercado“. Y añadimos, el precio del mercado para el mismo producto.
La sentencia apelada concluye el carácter usurario del interés tras contrastarlo con la tabla extraída de la página web del Banco de España para operaciones similares (doc.7 demanda); calificación que esta Sala no comparte pues no puede equiparase el mercado de ” préstamos y créditos correspondientes a tarjeta de crédito de pago aplazado” con el de operaciones de ” préstamo y crédito al consumo“, sin que las estadísticas ofrecidas por el Banco de España hasta el año 2010 discriminen el tipo de interés de unas y otras operaciones. Es significativo, en cambio, que a partir del año 2010 en el que ya sí se publican los tipos medios de interés anuales (TEDR) de préstamos y créditos correspondientes a tarjeta de crédito de pago aplazado estos oscilen entre el 19,23 % y el 21,17%, una media diferencial aproximada de 10 puntos por encima de los tipos medios de interés de los préstamos y créditos al consumo para ese mismo periodo, lo que determina que, a falta de otras pruebas, y en una interpretación adecuada de los tipos publicados en las bases estadísticas de los años 2006 a 2009 se pueda colegir que la TAE pactada durante los años 2006 a 2009 del 18,9 % y 24,9 % no sea ni superior en el primer caso, ni notablemente superior, en el segundo, al normal del dinero.
De igual forma y respecto del TAE del periodo 2010 a 2016, que supera en 5 puntos aproximadamente al que figura como tipo “medio” anual, si bien es superior a este, no se advierte “notoriamente” superior, tanto porque las estadísticas solo publican el precio medio que se obtiene de una horquilla superior e inferior, como porque del resto de pruebas se constata que dicho interés era conforme al precio de mercado.Nótese que en este punto, la STS 15/11/2015 no impone como único criterio de comparación las estadísticas del Banco de España pues se limita a afirmar que “puede” acudirse a estas- “para establecer los que se considera “interés normal” puede acudirse a las estadísticas que publica el Banco de España, tomando como base la información que mensualmente tienen que facilitarle las entidades de crédito sobre los tipos de interés que aplican a diversas modalidades de operaciones activas y pasivas (créditos y préstamos personales hasta un año y hasta tres años, hipotecarios a más de tres años, cuentas corrientes, cuentas de ahorro, cesiones temporales, etc)”- , resultando que, en el presente, caso el tipo de mercado se acredita por el informe de ASNEF que se aportó en acto de audiencia previa y ratificó por escrito de 2 de octubre de 2017 en el que se refleja un TAE en los años 2008 a 2015 que alcanzan unos tipos máximos que oscilan entre el 21,42% ( tan solo un año) y el 24,56 %. Tampoco se deduce de la STS que el criterio de comparación sea, imperativamente, el del tipo de los créditos o préstamos al consumo, pues su decisión ha de enmarcarse tanto dentro del ámbito del recurso de casación ,como de la circunstancia de que a la fecha del contrato cuya nulidad se debatía, el año 2001, no solo no había estadísticas sobre las tarjetas de crédito, sino tampoco de los créditos y préstamos al consumo cuya génesis se sitúa en la Circular no 4/2002, de 25 de junio, del Banco de España a entidades de crédito sobre las estadísticas de los tipos de interés que se aplican a los depósitos y a los créditos frente a los hogares y las sociedades no financieras.
Desde lo anterior, podemos concluir que, en el presente caso, no se advierte una desproporción objetiva entre el precio normal del dinero, que es el “precio de mercado” (el mercado de las tarjetas de crédito sin garantías que no requieren la tenencia de una cuenta corriente en la entidad prestamista), y el precio pactado con el demandante,requisito objetivo para la prosperabilidad de la acción de nulidad, pues en otro caso ha de prevalecer la validez de los contratos aceptados voluntariamente al amparo del principio de autonomía de la voluntad, ( art. 1255 CC) y del de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, de raigambre constitucional ( art.38 CE). No basta con que el interés sea alto o “caro” el precio del dinero para calificar el contrato como usurario.
El objeto de estos pleitos es:
Acreditar que el prestatario conocía correctamente el producto bancario.
Acreditar que no un “uso inmoral” del prestamista.
Que el interés del producto sea o no el interés normal del dinero.
La cuestión jurídica de que el juez entienda – haga suyo este criterio- que el interés normal del dinero para un revolving sea el mismo producto, es decir, el TAE de otras revolving.
El juez entienda que si el Banco de España hace una distinción y un criterio específico para las tarjetas de crédito con pago aplazado -revolving según el BdE, debe entender que son productos distintos que no puede equiparar. AQUÍ las tablas.
El criterio de esta sección de madrid, lo mantiene también la Secc 1 de la AP de Salamanca entre otras.
Entiendo que si el actor que solicita le devuelvan el dinero por intereses abusivos aporta las tablas del BdE para acreditar que el interés de su tarjeta de crédito con pago aplazado es superior a los tipos del crédito al consumo para comparar el “interés normal del dinero”,SSª no puede obviar que esa tabla hace una mención especial y especifica a las “revolving”.
Pues si el Banco de España establece clara, evidente, diferenciada, exclusiva y unívoca una estadística referida a la tarjeta de crédito revolving en virtud de la cual establece en interés normal ¿por qué aplicar otro tipo de “interés normal” que no es el establecido para esa tarjeta revolving? ¿Por qué el juzgador integra opretende integran conceptos que el regulador diferencia? ¿Para qué el regulador se esfuerza en establecer una categoría diferente en cumplimiento de la normativa europea al diferenciar las TAE de las tarjetas de crédito, mencionando las revolving expresamente, de otros créditos con plazo o término.? ¿Por qué ha hecho una categoría expresa con una nota (-b-) que decía que hasta junio de 2010 se incluía en el crédito al consumo hasta 1 año? ¿por qué, si el regulador quiso diferenciar estos productos en el año 2010 no aplica esa diferenciación el tribunal?
Este humilde cortapegador de sentencias, entiende que el juzgador valora erróneamente la prueba al considerar que las tablas estadísticas del banco de España al establecer el interés normal cuando no diferencia las categorías de créditos con tarjetas de créditos y que, en este caso concreto, una vez determinado que el contrato que une a las partes es un contrato de tarjeta revolving el interés normal del dinero debe para este tipo de contratos debe ser el establecido por las estadísticas del Banco de España que diferencian la categoría de tarjeta de crédito y, especifica y particularmente, las tarjetas revolving.
Si el texto resulta claro, el juzgador debería abstenerse de más indagaciones. In claris non fit interpretativo. Aunque no os lo creáis por lo claro de la exposición, muchas AP no dan la razón a los bancos.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 17 enero, 2019 Formato MinientradaCategorías DERECHO MERCANTIL,Sin categoríaEtiquetas banco de españa,Revolving,tae,TARJETAS DE FIDELIZACIÓN,tedrDeja un comentario en Tarjetas de crédito revolving. Los bancos tienen su razón.
La dación en pago a un tercero está exenta en el IRPF y en la Plusvalía. Corta y pega de una noticia.
En el más difícil todavía este blog se propone como uno de los múltiples objetivos para el año 2019 elevar a la categoría del arte el corta y pega y el gandulismo.
Os enlazo esta noticia de @elEconomistaes
https://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/9619589/01/19/La-dacion-en-pago-a-un-tercero-esta-exenta-en-el-IRPF-y-en-la-Plusvalia.html
La dación en pago de la vivienda a un tercero, que no sea la entidad bancaria acreedora del crédito hipotecario, está exenta de tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) -conocido popularmente como Plusvalía-.
Así, lo reconoce la Dirección General de Tributos (DGT) del Ministerio de Hacienda, en respuesta a una consulta vinculante, de 2 de octubre de 2018, en la que concluye que en la redacción literal de la exención permite sostener tal interpretación.
No he encontrado la consulta pero dejo en mi blog la idea por si alguien la encuentra. Me parece de un enorme interés práctico.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 9 enero, 2019 9 enero, 2019 Formato MinientradaCategorías DERECHO FISCAL,Sin categoríaEtiquetas DACIÓN EN PAGO,DERECHO TRIBUTARIO,EXENCIÓN FISCAL5 comentarios en La dación en pago a un tercero está exenta en el IRPF y en la Plusvalía. Corta y pega de una noticia.
MALA FE en las cláusulas abusivas por parte de los “bancos”. Enriquecimiento injusto
MALA FE en las cláusulas abusivas por parte de los “bancos”.
Vamos al último post del año porque he leído la sentencia después de un sábado y un domingo trabajando como un chino en el ferrocarril del lejano oeste. A ver si el post lo lee @jmira que lo tengo engañado y se cree, igual con razón, que trabajo menos que la chaqueta de un guardia.
Bueno, al turrón, que estamos en fechas.
La sentencia del corta y pega de hoy es la STS de PLENO 725/2018, DE 19-12; ROJ STS 4236/2018.
(…) una vez declarada la abusividad de la cláusula que atribuye exclusivamente al consumidor el abono de los gastos generados por el contrato de préstamo hipotecario y su subsiguiente nulidad (art. 8.2 LCGC y 83 TRLGCU), hay que decidir cómo ha de distribuirse entre las partes el pago de tales gastos. Es decir, decretada la nulidad de la cláusula y su expulsión del contrato, habrá de actuarse como si nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponde, según nuestro ordenamiento jurídico.
3.-El efecto restitutorio derivado del art. 6.1 de la Directiva 93/13 no es directamente reconducible al art. 1303 CC cuando se trata de la cláusula de gastos, en tanto que no son abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (notario, registrador de la propiedad, gestoría, tasador, etc.), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva. No obstante, como el art. 6.1 de la Directiva 93/13 exige el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades, o parte de ellas, que le hubieran correspondido pagar de no haber mediado la estipulación abusiva. En palabras de las sentencias 147/2018 y 148/2018, ambas de 15 de marzo, anulada la condición general, debe acordarse que el profesional retribuya al consumidor por las cantidades indebidamente abonadas
En consecuencia, para dar efectividad al tan mencionado art. 6.1 de la Directiva, en lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, resulta aplicable analógicamente el art. 1896 CC, puesto que la calificación de la cláusula como abusiva es equiparable a la mala fe del predisponente. Conforme a dicho precepto, cuando haya de restituirse una cantidad de dinero deberá abonarse el interés legal desde el momento en que se recibió el pago indebido-en este caso, se produjo el beneficio indebido- ( sentencia 727/1991, de 22 de octubre). A su vez, la sentencia 331/1959, de 20 de mayo, declaró, en un supuesto de pago de lo indebido con mala fe del beneficiado, que la deuda de éste se incrementa con el interés legal desde la recepción, así como que la regla específica de intereses del art. 1896 CC excluye, “por su especialidad e incompatibilidad”, la general de los arts. 1101 y 1108 CC (preceptos considerados aplicables por la sentencia recurrida)
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 30 diciembre, 2018 Formato MinientradaCategorías DERECHO CIVIL,DERECHO CIVIL. ENRIQUECIMIENTO INJUSTO,Sin categoríaEtiquetas CLÁUSULAS ABUSIVAS,Doctrina del enriquecimiento injusto. Buena y mala fe,nulidad cláusulas de gastos,NULIDAD DE CLÁUSULAS ABUSIVASDeja un comentario en MALA FE en las cláusulas abusivas por parte de los “bancos”. Enriquecimiento injusto
TOP 5 ENTRADAS DEL BLOG EN 2018
En este blog nunca podremos presumir de trabajadores pero si de aprovecharnos vilmente de las ideas y esfuerzos de los demás, en nuestro caso, los buenos jueces que redactan sentencias fáciles de hacer un corta y pega.
Por eso a ningún lector habitual puede extrañar esta suerte de resumen para captar a los últimos visitantes del años como si del programa de zapping navideño se tratase.
En aras de la brevedad, ahí van:
Y un bonus track de penal
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 26 diciembre, 2018 Formato MinientradaCategorías Sin categoríaDeja un comentario en TOP 5 ENTRADAS DEL BLOG EN 2018
Antes Después de la reforma de 19-12-2018
Art 4.2 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Art 5 e) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Art 9 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados. 4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Art 10 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. 3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
ART 16. 4 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
ART 18 En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. 1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho,salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
ART 19 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas. 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas. 3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoriaestablecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
ART 20 1 y 2 Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18. 2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.
Art 25.7 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. 2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. 3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
art 36 4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. 4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. 5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. 6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 20 diciembre, 2018 20 diciembre, 2018 Formato MinientradaCategorías Sin categoríaEtiquetas arrendamientos urbanos,contrato arrendamiento,nueva ley de arrendamientos urbanos,reforma LAUDeja un comentario en Tablas comparativas reforma LAU 19-12-2018
Reforma LAU. Episodio IV. Una nueva esperanza
A todos aquellos que os hayáis sentido atraídos por el título del post no sigáis leyendo. Es una acción de marketing.
A todos aquellos que os hayáis sentido atraídos por la materia podéis seguir leyendo pero no esperéis gran cosa porque, como dice mi abuela, de donde no hay no se puede sacar.
La reforma tiene muchas cosas curiosas y que, en mi opinión va a perjudicar al mercado de vivienda. No lo digo porque sea un estudioso o un erudito sino porque algún cliente ha llamado “peligrosos comunistas”a quien redactó la misma y que no va alquilar salvo que le paguen medio año por adelantado.
De toda la reforma normativa, me voy a quedar con un detalle insignificante de la reforma LAU, porque hay una sobre el IBI para echarse a temblar. Me quedo con la reforma del art 36.5 LAU:
Antes Después de la reforma
Bien, ¿por qué me ha llamado la atención? Porque hay una limitación de la garantía.
Solo para caso de arrendamiento de vivienda.
El valor de la garantía no podrá exceder de dos mensualidades de la renta.
Yo creo que todos hemos visto contratos de arrendamiento en el cual existe una fianza personal en cumplimiento del contrato incluso en las prórrogas. ¿Ese tipo de garantía solo será para dos meses máximo de renta? Entiendo que sí.
¿Pedir un aval bancario por seis meses –calculado escasamente por trámites de desahucio- está limitado a dos meses?. Entiendo que sí
Pactar otra cosa sería contrario a la ley por lo que el arrendador ve mermadas sus garantías de cobro ante el moroso.
¿Esto va a ayudar a que existan más viviendas en arrendamiento a largo plazo y el acceso a la misma será más sencillo? Mi cliente dice que no y que va a cobrar mínimo seis meses por adelantado por si lo dejan colgado.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 19 diciembre, 2018 Formato MinientradaCategorías Sin categoríaDeja un comentario en Reforma LAU. Episodio IV. Una nueva esperanza
En el blog de corta y pega continuamos la sección , como diría @clioMcBeal, Derecho Fiscal Pa´tos: el IIVTNU y sus medios de prueba más “extrafalarios”:
Aunque no os lo creáis, una sentencia ha reconocido que la escritura de compraventa es un medio de prueba oponible a un informe presentado por el Ayuntamiento.
Escritura de compraventa donde decrece el precio.
El Ayuntamiento se cabrea porque no cobra.
El juez dice que después de valorar prueba: escritura vs informe, no se cree este último porque afirma que entre 2006 y 2017 años durísimos de crisis el valor del suelo aumentó un 168%.
STSJ AR 885/2018, de 27-9-2018, rec 143/22018,:
(…) debemos resolver a continuación las cuestiones de
a quién corresponde la carga de la prueba de la inexistencia de plusvalía,
qué medios probatorios resultan idóneos para llevarla a efecto y
si este último extremo cuenta en la actualidad, y hasta tanto se produzca la intervención legislativa que reclama la STC 59/2017 en su FJ 5 c), con la debida cobertura legal, tal y como reclaman los principios de seguridad jurídica ( artículo 9.3 CE) y reserva de ley tributaria ( artículos 31.3 y 133.1 CE). Pues bien, en relación con los dos primeros interrogantes queremos dejar claro que:
1.- Corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Y este extremo, no solo se infiere con carácter general del artículo 105.1 LGT, conforme al cual “quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo”, sino que también, y en el ámbito concreto que nos ocupa, ha sido puesto de relieve por el Pleno del Tribunal Constitucional en el FJ 5 b) de la STC 59/2017, y admitido, incluso, por la Sección Primera de esta Sala en el Auto de admisión de 30 de octubre de 2017. En el FJ 5 b) de la STC 59/2017 concluye, concretamente, el máximo intérprete de la Constitución, que “debe declararse inconstitucional y nulo el artículo 110.4 LHL, al impedir a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica ( SSTC 26/2017, FJ 7, y 37/2017, FJ 5).””, precisión esta última de la que se infiere inequívocamente que es al sujeto pasivo a quien, en un primer momento, le corresponde probar la inexistencia de plusvalía. Y esta premisa ha sido admitida también en la cuestión casacional que, con posterioridad al pronunciamiento del Tribunal Constitucional, fijó la Sección Primera de esta Sala en el Auto de admisión de 30 de octubre de 2017, citado, en el que, presuponiendo que pesaba “sobre el legalmente considerado como sujeto pasivo la carga de acreditar la inexistencia de un aumento real del valor del terreno en la fecha de devengo del IIVTNU”, consideró que tenía interés casacional objetivo la determinación de los medios concretos de prueba que debían emplearse para acreditar la concurrencia de esta última circunstancia.
2.- Para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU podrá el sujeto pasivo
ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas [cuyo valor probatorio sería equivalente al que atribuimos a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los fundamentos de derecho 3.4 de nuestras sentencias de 23 de mayo de 2018 (RRCA núms. 1880/2017 y 4202/2017), de 5 de junio de 2018 ( RRCA núms. 1881/2017 y 2867/2017 ) y de 13 de junio de 2018 ( RCA núm. 2232/2017 ];
optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, en fin,
emplear cualquier otro medio probatorio ex artículo 106.1 LGT que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el IIVTNU. Precisamente -nos interesa subrayarlo-, fue la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión de los terrenos transmitidos la prueba tenida en cuenta por el Tribunal Constitucional en la STC 59/2017 para asumir -sin oponer reparo alguno- que, en los supuestos de hecho examinados por el órgano judicial que planteó la cuestión de inconstitucionalidad, existía una minusvalía.
3.- Aportada –según hemos dicho, por cualquier medio- por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía. Contra el resultado de la valoración de la prueba efectuada por la Administración en el seno del procedimiento tributario correspondiente, el obligado tributario dispondrá de los medios de defensa que se le reconocen en vía administrativa y, posteriormente, en sede judicial. En la vía contencioso- administrativa la prueba de la inexistencia de plusvalía real será apreciada por los Tribunales de acuerdo con lo establecido en los artículos 60 y 61 LJCA y, en último término, y tal y como dispone el artículo 60.4 LJCA, de conformidad con las normas del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
la sentencia del Tribunal Supremo 1248/2018, de 17 de julio, recaída en el recurso de casación 5664/2017, en la que se razona que “Aun a título de ejemplo, hemos señalado que los valores consignados en las escrituras públicas, en tanto sean expresivos de que la transmisión se ha efectuado por un precio inferior al de adquisición, constituyen un sólido y ordinario principio de prueba que, sin poseer un valor absoluto – que no podemos establecer con carácter abstracto en sede casacional- sí que bastarían, por lo general, como fuente de acreditación del hecho justificador de la inaplicabilidad del impuesto que, no debemos olvidar, hace sólo objeto de gravamen las plusvalías o incrementos de valor.- En otras palabras, tales datos, a menos que fueran simulados, deberían ser suficientes, desde la perspectiva de la onus probandi , para desplazar a la parte contraria, al Ayuntamiento gestor y liquidador, la carga de acreditar en contrario, de modo bastante, que los precios inicial o final son mendaces o falsos o no se corresponden con la realidad de lo sucedido
Para desvirtuar la realidad del decremento de valor que se resulta del examen de las escrituras aportadas, el Ayuntamiento demandado, además de poner en cuestión los referidos valores, por constituir, según afirma, meras declaraciones de voluntad emitidas por las partes, se remite al informe aportado en el acto del juicio en el que se hace constar que el valor del suelo de la finca era en el año 2006 de 8.221,17 €, y que en 2017 era de 22.100 €.
Pues bien, este Tribunal no estima que la referida prueba sea eficaz para desvirtuar el decrementoafirmado por la parte recurrente, y que se pone de manifiesto en las escrituras de venta, y no solo por cuanto no se justifica la correspondencia de dichos valores catastrales con el valor de mercado del suelo en las fechas de compra y venta -dichos valores se apartan claramente de los precios declarados de compra y venta, siendo en no pocas ocasiones la discrepancia entre valor catastral y de mercado manifiesta-, sino porque parece sorprendente que pueda sostenerse que entre 2006 y 2017, con la crisis inmobiliaria padecida entre dichas anualidades, y sin que se aporte ninguna circunstancias justificativa de ello, el valor del suelo haya subido una cantidad algo superior al 168 %
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 2 diciembre, 2018 Formato MinientradaCategorías DERECHO FISCAL,DERECHO TRIBUTARIO,Sin categoríaEtiquetas "PLUSVALÍA" MUNICIPAL,DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES COBRADAS POR LA PLUSVALIA MUNICIPAL,IIVTNU,PLUSVALIA MUNICIPAL ABUSIVADeja un comentario en Órdago a chica. Escritura de compraventa mata a informe pericial del Ayuntamiento. IIVTNU.
La malvada “hipoteca multidivisa” vuelve a aparecer.
La STS ROJ: 3677/2018 de 31-10-2018, rec 2397/2015, resolución 599/2018, tiene como ponente a SARAZA, refuerza la posición que comenzó con la STS de 30-6-2015, y tenía como antecedente la STJUE de 20-4-2014 sobre la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993.
Todo ella estas resoluciones cristalizan en Tenerife, en las STAP de 24-1-2017, Sentencia 19/2017, Rc 346/2016 y STAP Tenerife de 18-1-2017 rec 376, sentencia 9/2’17 que desestiman recursos del Banco Popular
La sentencia que citamos, STS de 31-10-2018, remite a la Sentencia 241/2013, de 9 de mayo que deja muy claro que la existencia de otras ofertas en el mercando no es presunción de existir alternativa a la contratación y no acredita “poder de negociación”
En la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, tratamos extensamente esta cuestión y a ella nos remitimos, porque los argumentos allí expresados son plenamente aplicables a este recurso.
De lo dicho en esa sentencia nos basta con recordar que “la norma vigente, fruto de la transposición de la Directiva 93/13, no requiere que las condiciones estén redactadas para ser aplicadas a “todos los contratos” que aquella o estos celebren, ni exige la inevitabilidad. Solo que se trate de cláusulas “no negociadas individualmente””.
Asimismo, afirmamos en dicha sentencia:
“b) No puede equipararse la negociación con la posibilidad real de escoger entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generales de contratación aunque varias de ellas procedan del mismo empresario.
” c) Tampoco equivale a negociación individual susceptible de eliminar la condición de cláusula no negociada individualmente, la posibilidad, cuando menos teórica, de escoger entre diferentes ofertas de distintos empresarios”.
La sentencia continua:
4.- Que hayan sido los demandantes quienes, atraídos por las ventajas que se predicaban de las hipotecas en divisa extranjera, acudieran al banco a interesarse por el producto tampoco enerva el carácter de condición general de las cláusulas del contrato, puesto que no elimina las características de este tipo de cláusulas como son la generalidad, la predisposición y la imposición.
La sentencia refiere a la sentencia 608/2017, de 15 de noviembre, que se haya negociado la cantidad, en euros, por la que se concedía el préstamo (la que los prestatarios necesitaban refinanciar), el plazo de devolución, incluso la presencia del elemento “divisa extranjera” que justificaba un interés más bajo de lo habitual en el mercado para los préstamos en euros (que es lo que hacía atractivo el préstamo), no supone que haya sido objeto de negociación la redacción de las cláusulas del contrato y, en concreto, el modo en que operaba ese elemento “divisa extranjera” en la economía del contrato (tipos de cambio de la entrega del capital, del reembolso de las cuotas y del cambio de una divisa a otra, repercusiones concretas del riesgo de fluctuación de la divisa, recálculo de la equivalencia en euros del capital denominado en divisas según la fluctuación de esta, consolidación de la equivalencia en euros, o en la otra divisa escogida, del capital pendiente de amortizar, con la revalorización derivada de la fluctuación de la divisa, en caso de cambio de una divisa a otra, etc.) y en la posición jurídica y económica que cada parte asumía en la ejecución del contrato.
6.- Las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, caso Kásler y Káslerné Rábai, de 20 de septiembre de 2017, asunto C-186/16, caso Andriciuc, y de 20 de septiembre de 2018, asunto C-51/17, caso OTP Bank, declaran la procedencia de realizar el control de transparencia a las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato y la adecuación entre precio y retribución, por una parte, y los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, en los contratos de préstamo denominados en divisas
8.- Las cláusulas cuestionadas en la demanda, que fijan la moneda nominal y la moneda funcional del contrato, así como los mecanismos para el cálculo de la equivalencia entre una y otra, y determinan el tipo de cambio de la divisa en que esté representado el capital pendiente de amortizar, configuran tanto la obligación de pago del capital prestado por parte del prestamista como las obligaciones de reembolso del prestatario, ya sean las cuotas periódicas de amortización del capital con sus intereses por parte de los prestatarios, ya sea la devolución en un único pago del capital pendiente de amortizar en caso de vencimiento anticipado del contrato. Por tal razón, son cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia por parte del predisponente cuando se trata de contratos celebrados con consumidores.
9.- De acuerdo con estas sentencias del TJUE, no solo es necesario que las cláusulas estén redactadas de forma clara y comprensible, sino también que el adherente pueda tener un conocimiento real de las mismas, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, sus consecuencias económicas.
10.- En concreto, el apartado segundo del fallo de la STJUE Andriciuc, declara respecto de la exigencia de transparencia que se deriva del art. 4.2 de la Directiva con relación a un préstamo denominado en divisas:
“El artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 ha de interpretarse en el sentido de que la exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible supone que, en el caso de los contratos de crédito, las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos puedan tomar decisiones fundadas y prudentes. A este respecto, esta exigencia implica que una cláusula con arreglo a la cual el préstamo ha de reembolsarse en la misma divisa extranjera en que se contrató debe ser comprendida por el consumidor en el plano formal y gramatical, así como en cuanto a su alcance concreto, de manera que un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, pueda no sólo conocer la posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa extranjera en que el préstamo se contrató, sino también valorar las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras“.
En un sentido similar está redactado el apartado 3 del fallo de la sentencia dictada posteriormente en el caso OTP Bank.
11.- La jurisprudencia de esta sala, con base en el art. 4.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas y los arts. 60.1, 80.1 y 82.1 LGDCU, ha exigido también que las condiciones generales de los contratos concertados con los consumidores cumplan con el requisito de transparencia a que se refieren las citadas sentencias del TJUE.
Esta línea jurisprudencial se inicia a partir de la sentencia 834/2009, de 22 de diciembre, y se perfila con mayor claridad a partir de la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, hasta las más recientes sentencias 171/2017, de 9 de marzo, y 367/2017, de 8 de junio.
Los apartados 49 de la sentencia Andriciuc y 74 de la sentencia OTP Bank precisan cómo se concretan esas obligacionesde información en el caso de préstamos en divisas:
“En el presente asunto, por lo que respecta a los préstamos en divisas como los controvertidos en el litigio principal, es preciso señalar, como recordó la Junta Europea de Riesgo Sistémico en su Recomendación ERS/2011/1, de 21 de septiembre de 2011, sobre la concesión de préstamos en moneda extranjera(JERS/2011/1) (DO 2011, C 342, p. 1), que las instituciones financierasdeben facilitar a los prestatarios la información suficientepara que éstos puedan tomar decisiones fundadas y prudentes, y comprender al menos los efectos en las cuotas de una fuerte depreciación de la moneda de curso legal del Estado miembro del domicilio del prestatario y de un aumento del tipo de interés extranjero (Recomendación A- Conciencia del riesgo por parte de los prestatarios, punto 1)”.
El apartado 75 de la sentencia OTP Bank, en los mismos términos que lo hizo el apartado 50 de la sentencia Andriciuc, añade:
“Más concretamente, el prestatario deberá, por una parte, estar claramente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, difícil de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos en relación con la divisa extranjera en la que se le concedió el préstamo. Por otra parte, el profesional, en el presente asunto la entidad bancaria, deberá exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera(véase, en este sentido, la sentencia de 20 de septiembre de 2017, Andriciuc y otros, C 186/16, EU:C:2017:703, apartado 50)”.
La sentencia de corta y pega dice que en el caso enjuiciado:
¿Qué debería haber informado?:
El consumidor no necesariamente puede conocer, sin la información adecuada, que la variación del importe de las cuotas debida a la fluctuación de la divisa puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad de afrontar los pagos.De ahí que las sentencias del TJUE Andriciuc y OTP Bank exijan una información adecuada sobre las consecuencias que puede llegar a tener la materialización de este riesgo, sobre todo en los casos en que el consumidor prestatario no perciba sus ingresos en la divisa.
La fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, puesto que la equivalencia en la moneda funcional, el euro, del importe en la moneda nominal, la divisa extranjera, del capital pendiente de amortizar varía según fluctúe el tipo de cambio. Una devaluación considerable de la moneda funcional, en la que el prestatario obtiene sus ingresos, supone que se incremente significativamente la equivalencia en esa moneda del importe en divisa del capital pendiente de amortizar. En relación con este riesgo, es significativo que, transcurridos siete años desde la concertación del préstamo, pese a que los prestatarios habían abonado las cuotas de amortización del préstamo, comprensivas de capital e intereses, la equivalencia en euros del capital adeudado fuera superior al adeudado al inicio del préstamo.
En este caso concreto, relacionados con la obligación de los prestatarios de amortizar parcialmente el préstamo si el equivalente en euros del capital pendiente de amortizar en divisas superaba en más de un 5% el que se adeudaba inicialmente,y la facultad que se otorgaba al banco prestamista de resolver anticipadamente el préstamo y exigir el pago del capital pendiente de amortizar en caso de que los prestatarios no realizaran esa amortización parcial y también en caso de que, como consecuencia de la fluctuación de la divisa, el valor de tasación de la finca llegara a ser inferior al del contravalor en euros del principal del préstamo garantizado pendiente de amortizar en cada momento.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 19 noviembre, 2018 Formato MinientradaCategorías DERECHO CIVIL,Sin categoríaEtiquetas hipoteca multidivisa,Jurisprudencia multidivisa,oposición hipoteca multidivisa,sentencia tribunal supremo multidivisaDeja un comentario en La malvada “hipoteca multidivisa” vuelve a aparecer.
Ley del Suelo de Canarias, PGOU y Plan Insular de Ordenación Tenerife (PIOT) y la aplicación directa de éste.
Las vueltas de la vida me llevan a encontrarme esta semana con un tema muy divertido a la par que aterrador y tedioso: el urbanismo.
Si bien es una cosa que he tocado “a los pocos” no me había enfrentado con ella (y su titular) desde hacía mucho tiempo.
Pues bien, a modo de resumen:
El 13 de julio de 2017, se aprueba en Canarias la Ley 4/2017, de 13 de julio , del suelo y de los espacios naturales de protegidos de canarias,
Pues un cliente, me encarga una cosa y me veo leyendo el Anuncio de 15 de mayo de 2018 relativo a la modificación del Acuerdo Plenario de 2 de marzo de 2018 sobre contenido vigente del Plan Insular de Ordenación de Tenerife, tras la derogación producida por la entrada en vigor de la Ley 4/2017.
La Ley 4/2017 es la Ley del Suelo, todopoderosa, es la norma del Gobierno de Canarias. (Clavijo, nuestro presi, Rules)
El Plan Insular de Ordenación de Tenerife (PIOT) es la norma que el Cabildo (malvado regulador insular) utiliza para “ordenar” y obligar a “coordinar” a los municipios (malvados reguladores municipales) cuando redactan sus PGOU.
Pues la Ley 4/2017 dice que deroga las normas que le contradigan.
Ahí viene el Cabildo, le tocan sus parcelitas de competencia, y adopta unos acuerdos, para interpretar el caos y, seguramente, para jorobar el gobierno de canarias en lo que pueda.
En lo poco que he leído, escribo este post, porque me llama la atención el siguiente texto del acuerdo:
― Arto. 1.1.3.3. Disposiciones territoriales de aplicación directa: este artículo prohíbe la ejecución de actos de usos del suelo o intervenciones prohibidos por el PIOT en tanto no se adapte el planeamiento municipal. Tal como está redactado presenta varias contradicciones con la nueva Ley:
a) Si un uso o una intervención está prohibido por el PIOT sobre un terreno(y siempre que el PIOT sea competente para prohibirlo) es una norma de aplicación directa que ha de cumplirse tanto si el plan municipal está adaptado al PIOT como si no.Por tanto, no debe vincularse esta prohibición a si el plan municipal está o no adaptado. De hecho, si el PIOT prohíbe un uso concreto en un ámbito determinado, el Plan General necesariamente debe prohibirlo.
(énfasis mío).
¿por qué señalo esto? Pues porque la STJ de Canarias, en sentencia de 24 de octubre de 2011, Sentencia 172/2011, recurso apelación 91/2011, RECHAZA DE PLANO LA INTERPRETACIÓN DEL CABILDO, y viene a decir:
“(…) ya que el PGOU resultó aprobado con la adaptación de los terrenos, y ni siquiera fue impugnado por el Cabildo Insular de Tenerife, quien no puede ahora obviar todo el mecanismo de desarrollo urbanístico por entender a su juicio, que los terrenos pertenecía originalmente a una ARH, ya que esta invalidando la actuación de la COTMAC que es un órgano encargado de velar por la interpretación y desarrollo del PIOT.”
Es decir, el PGOU si puede ser contrario al PIOT, aunque con matices. Pero puede ser contrario.
Dicho acuerdo también aborda, el caso concreto al que se refiere la sentencia, al readscripción de ARH en PGOU aprobados:
― Arto. 2.3.1.4. Alcance de esta normativa: en este artículo se regula la forma en que los planes debían desarrollar sus propuestas de ordenación por referencia a las ARH del PIOT y, en caso de divergencia, cómo habían de justificarlas mediante las pertinentes “readscripciones”. Como ya se ha señalado repetidamente, la LSENPC no permite que el PIOT se desarrolle a través del planeamiento municipal, por lo que hay una incompatibilidad fundamental entre el nuevo marco legal y este artículo que ha de entenderse derogado. Esto implica que las delimitaciones de las ARH así como sus regímenes normativos han de entenderse de aplicación directa y, por tanto, vinculantes para el planeamiento municipal, sin perjuicio que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 99.2 de la nueva Ley, los planes generales puedan reajustar el alcance y los límites de las ARH, con el fin de corregir situaciones que pudieran resultar contradictorias, justificándolo en la memoria de ese instrument
Esta particularidad, que aparece como novedad, era de aplicación anterior, como bien se ve con la sentencia referida.
Entiendo que es viable un contencioso contra la teoría de aplicación directa del PIOT contra un PGOU adaptado y no impugnado por el Cabildo, sea por readscripción de ARH o de otro tipo de ordenación.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 24 septiembre, 2018 24 septiembre, 2018 Formato MinientradaCategorías Sin categoríaDeja un comentario en Ley del Suelo de Canarias, PGOU y Plan Insular de Ordenación Tenerife (PIOT) y la aplicación directa de éste.
En el episodio de hoy, post absurdos para juristas absurdos, vamos a abordar el precioso tema de una nueva reflexión. A Alfredo Herranz @Alfherranz le encantó el anterior post porque animaba a los demás a trabajar por mi. Error, mi reflexión regala una idea de una línea de trabajo sobre un problema que puede surgir en cualquier momento.
El POST reflexionaba sobre el derecho de desistimiento en las criptomonedas como elemento no financiero exento sobre la base de que ciertos valores no es lógico que puedas desistir a los 14 días porque compras una inversión cuyo valor fluctúa, de ahí el negocio o ganancia/pérdida, y su regulación como tal. Como las criptmonedas no están reguladas entiendo que cabe (arriesgado) ejercitar el derecho de desistimiento ante una compra y que baje el valor de las mismas.
Bueno, eso es otro tema.
El tema de hoy es la reflexión sobre el incumplimiento de las condiciones esenciales del contrato basada en la modificación de códigos en el software y el derecho a la acción del art 1124 Cciv -aunque no es del todo cierto lo que voy a explicar, como post banal y vacío que pretende ser-.
La historia es la siguiente, cuando uno compra un software compra unas determinadas condiciones del mismo, condiciones esenciales porque te presta los servicios que adquieres, con posterioridad, muchas veces, este software lo modifican, lo retiran y te obligan a comprar la nueva versión.
Los puristas que lean este blog de corta y pega, que no pretende ser una reflexión sesuda ni novedosa, igual nos dicen… uy, uy, la propiedad intelectual, el i+d+i del producto. Bien, si. De acuerdo, li pripiidid intilictiill,li pripiidid intilictiill, pero digo: ¿yo, que compré un software, tendré derecho a utilizarlo hasta que me salga de las narices?, ¿si el contrato comprometía que se prestaban unos servicios y esos ya no se prestan pues habrán incumplido un contrato? y ¿tendré derecho a resolverlo y que me indemnicen, no?
En fin, otro post de los que gusta este blog, sin hablar de derecho.
PD.- En breve volveremos al corta y pega que nos ha hecho mundialmente famosos.
Autor LUIS ABELEDOPublicado el 20 septiembre, 2018 Formato MinientradaCategorías Sin categoríaDeja un comentario en Modificación del código fuente como modificación unilateral del contrato y derecho al art 1124 Cciv.