Source: https://www.kostenlose-urteile.de/BGH_V-ZR-17617_Sozialwohnungen-Unbefristete-Sozialbindung-von-Wohnungsgenossenschaften-im-dritten-Foerderweg-unwirksam.news27039.htm
Timestamp: 2020-01-23 10:58:13
Document Index: 297153838

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 88', '§ 134', '§ 88', '§ 88', '§ 88', '§ 88', '§ 88']

Urteil > V ZR 176/17 | BGH - Sozialwohnungen: Unbefristete Sozialbindung von Wohnungsgenossenschaften im dritten Förderweg unwirksam < kostenlose-urteile.de
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Die Klägerin des zugrunde liegenden Verfahrens ist eine Wohnungsgenossenschaft. Mit notariellem Vertrag vom 30. Januar 1995 kaufte ihre Rechtsvorgängerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke, die im Rahmen des dritten Förderwegs (§ 88 d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Zu deren Teilfinanzierung gewährte die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Gegenzug, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zu Gunsten der Stadt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27. Oktober 1995 kaufte die Klägerin die Grundstücke unter Übernahme der auf die Belegungsrechte bezogenen Verpflichtung.
Wohnungsgenossenschaft will Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten
Mit ihrer Klage will die Klägerin feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann, und dass die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss. Das Landgericht wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht wies die Berufung der Klägerin zurück. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.
Zeitlich unbefristete Belegungsrechte unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Die von der Klägerin übernommene, zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zu der Vermietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen ist gemäß § 134 BGB unwirksam. Das Rechtsgeschäft ist im dritten Förderweg auf der Grundlage von § 88 d II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglichte eine Vereinbarung des staatlichen Darlehensgebers mit dem privaten Bauherrn. Dass zeitlich unbefristete Belegungsrechte hierbei nicht vorgesehen waren, ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn gemäß § 88 d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG soll die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, "ein längerer Zeitraum" geboten ist. Ein "Zeitraum" besteht in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt. Dieses Verständnis der Norm entspricht auch der Gesetzesbegründung und der Systematik des Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Mit dem 1989 eingeführten dritten Förderweg sollte nämlich eine gegenüber dem ersten und zweiten Förderweg flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglicht werden. Durch einen von vornherein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt sollten kürzere Bindungen ermöglicht werden, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherren zu erhöhen.
Unbefristete Bindung bei Bereitstellung von Bauland vom Gesetzgeber nicht vorgesehen
Allein der Umstand, dass die Stadt der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihr auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, rechtfertigt keine unbefristete Bindung. Zwar sind Grund und Boden - zumal in städtischen Lagen - ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibt. Nach der gesetzlichen Ausgestaltung gehört es aber zum Konzept des dritten Förderwegs, dass die öffentliche Hand privaten Investoren nach Möglichkeit werthaltiges, kostengünstiges Bauland zur Verfügung stellt. Gemäß § 88 d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG rechtfertigt eine solche Bereitstellung von Bauland eine Bindung für einen "längeren Zeitraum" von mehr als 15 Jahren; eine unbefristete Bindung hat der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen.
Subventionsempfängern dürfen keine Bindungen ohne zeitliche Begrenzung auferlegt werden
Belegungsrechte werden für möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart
§ 88 d II. WoBauG
Abs. 1: "Mittel zur Förderung des sozialen Wohnungsbaues können auch abweichend von den §§ 88 bis 88c vergeben werden. In der zwischen Darlehns- oder Zuschussgeber und dem Bauherrn abzuschließenden Vereinbarung können insbesondere Bestimmungen über Höhe und Einsatzart der Mittel, die Zweckbestimmung, Belegungsrechte, die Beachtung von Einkommensgrenzen, die Höhe des Mietzinses und etwaige Änderungen während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Folgen von Vertragsverletzungen getroffen werden. [...] "
Landgericht Hannover, Urteil vom 16.09.2016
[Aktenzeichen: 16 O 120/16]
Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 20.06.2017
[Aktenzeichen: 4 U 128/16]
Berlin durfte aus der sozialen Wohnungsbau-Förderung aussteigen
(Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 11.05.2006
[Aktenzeichen: 5 C 10.05])
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.02.2019 [Aktenzeichen: V ZR 176/17]
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Dokument-Nr. 27039
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