Source: http://www.klatovskysvaton.cz/2017/06/28/zmena-prohlaseni-vlastnika-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku/
Timestamp: 2020-03-29 17:27:58+00:00
Document Index: 58214649

Matched Legal Cases: ['§ 1169', '§ 1208', '§ 1169', '§ 1169', '§ 1208', '§ 1169']

Změna prohlášení vlastníka dle nového občanského zákoníku | KLATOVSKÝ & SVATOŇ
Změna prohlášení vlastníka dle nového občanského zákoníku
By admin28. června 2017Tematické příspěvky
Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ). Nabytím účinnosti NOZ pozbyl platnosti zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který upravoval vztahy v rámci bytového spoluvlastnictví a podmínky vzniku a fungování společenství vlastníků jednotek. Autoři NOZ předmětnou problematiku komplexně vymezili v hlavě druhé oddílu 5 NOZ.
Změna prohlášení vlastníka budovy je pak jednou z dílčích kapitol nově upravených v uvedené části NOZ. Přestože došlo ke sjednocení celé problematiky do jedné části nového zákona, záhy se vyskytly výkladové problémy k jednotlivým ustanovením. Jednou z uvedených problematických oblastí je právě změna prohlášení vlastníka budovy.
Postup pro změnu prohlášení vlastníka je upraven v ustanovení § 1169 NOZ, podle kterého:
„(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.
(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.“
Citované ustanovení stanoví poměrně jasný postup ohledně změny prohlášení vlastníka. V případě, že se jedná o změnu prohlášení vlastníka budovy v budově, kde nebylo zřízeno společenství vlastníků jednotek, pak je na vlastníkovi, případně vlastnících, aby pouze ověřili kvorum k rozhodování o změně prohlášení dle stávajícího prohlášení vlastníka, které má v daném případě přednost před zákonem. V tomto smyslu skutečně doporučujeme prohlášení vlastníka ověřit před zahájením kroků, neboť zákon o vlastnictví bytů stanovil nepoměrně přísnější podmínky pro změnu prohlášení vlastníka v otázce kvora pro rozhodování o jeho změně než NOZ. Vzhledem k tomu, že prohlášení před rokem 2014 vycházela z ustanovení zákona o vlastnictví bytu, lze předpokládat, že prohlášení vlastníka sepsaná před nabytím účinnosti NOZ budou vyšší kvorum pro změnu upravovat.
V situaci, kdy bylo založeno společenství vlastníků jednotek je situace poměrně komplikovanější. Dle ustanovení § 1208 písm. b) NOZ uvádí, že do působnosti shromáždění (shromáždění vlastníků jednotek) patří změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (prohlášení vlastníka). Uvedeným právem shromáždění rozhodovat o změně prohlášení vlastníka není nijak dotčena povinnost postupovat dle ustanovení § 1169 NOZ, alespoň tato skutečnost z NOZ nevyplývá.
Pro změnu prohlášení vlastníka v domě, kde působí společenství vlastníků jednotek, vyplývá, že vlastníci musí postupovat dle:
ustanovení § 1169 NOZ, a současně
1208 písm. b) NOZ.
V daném případě nelze přitom zaměňovat dva pojmy, a to:
vlastníci jednotek,
členové společenství vlastníků jednotek vyjadřující svoji vůli hlasováním na shromáždění vlastníků jednotek.
Ačkoli jsou osoby, jako vlastníci jednotek a členové SVJ, v daném případě totožné, je nezbytné k oběma povinnostem dle citovaných ustanovení přistupovat jednotlivě. Bohužel ani odborná literatura nepřináší odpověď, zda má některé ustanovení vzájemně přednost. Bohužel, vzhledem k tomu, že obě povinnosti zavazují jiné subjekty, přiklání se i odborná literatura k názoru, že pro „jistotu“ by měl žadatel o změnu vlastníka splnit obě podmínky.
V praxi bychom doporučili žadateli o změnu prohlášení vlastníka zajistit:
souhlas shromáždění SVJ s předmětnou změnou prohlášení dle ustanovení § 1208 písm. b) NOZ.
souhlas vlastníků jednotek ve smyslu ustanovení § 1169 NOZ.
ÚS: Ochrana spotřebitele u smluv uzavíraných na dálku
Navýšení poplatku za přijetí podání do katastru nemovitostí od 1. 1. 2020
ÚS: K právu dítěte být slyšeno
© 2020 KLATOVSKÝ & SVATOŇ. - All rights reserved. - webdesign MAISON D‘IDÉE