Source: https://www.mietrecht.org/modernisierung/modernisierung-waermedaemmung/
Timestamp: 2018-07-22 08:29:52
Document Index: 216690635

Matched Legal Cases: ['§ 555', '§ 27', '§ 555', '§ 555', 'BGH', '§ 559', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 536', '§ 559', '§ 561', '§ 560']

Modernisierung: Wärmedämmung - Umlage der Kosten, Berechnung und Mieterhöhung
In der Energieeinsparverordnung vom 1.10.2009 sind unter anderem Bestimmungen zum baulichen Wärmeschutz enthalten. Der Gesetzgeber legt darin verbindliche Anforderungen und Standards fest, die beim Neubau und der Sanierung oder Modernisierung oder der energiesparenden Nachrüstung bestehender und älterer Wohngebäude eingehalten werden müssen.
In diesem Artikel geht es speziell um die „Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme„, die Umlage der Kosten auf den Mieter, die Berechnung der umlagefähigen Modernisierungskosten und die resultierende Mieterhöhung.
Inhalt: Die Wärmedämmung als Modernisierung
1. Problematik der Wärmedämmung
2. Wissenswertes für Vermieter und Mieter zur Wärmedämmung
a. Sanierung von mehr als 10 % der Bauteilfläche bedingt Anwendung der EnEV
b. Missachtung der EnEV ist bußgeldbedroht
c. Vorgegebene Modernisierung ist nachweispflichtig
3. Modernisierende Instandsetzung
a. Wärmedämmung ist energetische Modernisierung
b. Wärmedämmung erfordert nachhaltige Energieeinsparung
c. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist kein verbindlicher Maßstab
5. Anrechnung von Drittmitteln
6. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Wärmedämmung
Maßnahmen zur Wärmedämmung sind ein kontrovers diskutiertes Thema. Selbst Experten bezweifeln, ob die Wärmedämmung insbesondere einer Fassade tatsächlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt. Ansatzpunkt ist nämlich, dass die Wärmedämmung zwar vom Gesetz ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahme (energetische Modernisierung) anerkannt wird (§ 555b Nr. 1 BGB). Da aber auch das Gesetz voraussetzt, dass Endenergie “nachhaltig“ eingespart wird, wird oft bezweifelt, ob eine Dämmung in ausreichendem Maße zur Energieeinsparung führt. So ist sogar vom „Dämmwahn“ die Rede.
Auf jeden Fall ist der Vermieter gut beraten, wenn es sich vor Planung und Durchführung einer Wärmedämmungsmaßnahme von einem unabhängigen Bauingenieur (Energieberater) beraten lässt. Gerade bei Dämmmaßnahmen gibt es überflüssige und in Bezug auf die konkrete Immobilie oft unnütze Angebote.
Der Energieberater kommt auf Anfrage ins Haus, diagnostiziert den energetischen Zustand des Gebäudes, entwickelt gemeinsam mit dem Hauseigentümer Maßnahmen zur Energieeinsparung und berät bei der Beantragung von Fördermitteln. Auch für das Honorar des Energieberaters gibt es Zuschüsse.
Um überhaupt beurteilen zu können, wie die Kostenverteilung bei Durchführung von Maßnahmen der Wärmedämmung erfolgt, ist die Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben für Vermieter und Mieter unabdingbar.
Der Vermieter muss als Eigentümer die Anforderungen der EnEV immer dann berücksichtigen, wenn er mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes (bei der Fassadensanierung also mehr als 10 % der gesamten Außenwandfläche) saniert. In der EnEV 2007 lag die Bagatellgrenze noch bei 20 % je Gebäudeseite. Bloße Ausbesserungsarbeiten sind demnach Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Sie stellen keine Modernisierungsmaßnahmen dar und gehen immer zu Lasten des Vermieters.
Die neuen Vorgaben sind seitens des Vermieters bedingungslos zu berücksichtigen, wenn bei der Erneuerung der Fassade Platten oder Vorsatzschalen angebracht, Dämmschichten eingebaut oder der Außenputz eines schlecht gedämmten Gebäudes saniert werden soll. Ein bloßer Anstrich zählt nicht als Erneuerung der Außenwand. Anstriche dienen der Instandhaltung und Instandsetzung.
Die EnEV 2009 macht ihre Vorgaben zur Pflicht. Saniert der Hauseigentümer vorsätzlich oder leichtfertig das Gebäude, ohne die Anforderungen der EnEV 2009 zu berücksichtigen, handelt er ordnungswidrig und wird mit Bußgeld bedroht (§ 27 EnEV).
Die Vorgaben für die energetische Qualität der einzelnen Bauteile (Fassade, Dach, Bodendecke, Fenster) stellt die EnEV 2009 in einer Tabelle bereit. Bei Altbauten erhöhen sich bei größeren Modernisierungsmaßnahmen die energetischen Anforderungen an Außenbauteile um 30 %. Die Einhaltung der EnEV kann auf zwei Wegen nachgewiesen werden:
Das Gebäude muss so modernisiert werden, dass nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme der vorgegebene zulässige Primärenergiebedarfswert erreicht wird. Dieses Nachweisverfahren ist zwar nur für Neubauten vorgeschrieben, empfiehlt sich aber auch bei der Rundumsanierung oder umfassenden Modernisierung eines Bestandsgebäudes.
Soweit nur einzelne Bauteile der Gebäudehülle modernisiert werden, muss ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient des Bauteils (U-Wert) gemessen in Watt pro Quadratmeter und Kelvin eingehalten werden (W/m²K).
So beträgt der Wärmedurchgangskoeffizient für Außenwände U(max) = 0,24 W/m²K (Tabelle 1, Anlage 3 EnEV). Die energetischen Anforderungen an einzelne Maßnahmen (Mindestwärmedurchlasswiderstand der Dämmung/R-Wert, Höchstwert Wärmedurchgangskoeffizient/U-Wert, Dämmstoffdicke u.a.) sind auch in der „Anlage zum Merkblatt energieeffizient sanieren – EnEV 2009“ nachzulesen. Insbesondere ist die Wärmedämmung von Außenwänden KfW- förderungsfähig.
Hätte der Vermieter die sanierungsbedürftige Fassade ohnehin sanieren müssen und nutzt er die anstehende Sanierung, um zusätzlich die Wärmedämmung der Fassade zu bewerkstelligen, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung.
In diesem Fall muss der Vermieter von seinem Gesamtkostenaufwand die Kosten abziehen, die er hypothetisch für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen (Erneuerung des Fassadenputzes, neuer Anstrich). Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten (§ 555a BGB). In Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenanschläge des die Arbeiten ausführenden Unternehmens.
Bei Wärmedämmungsmaßnahmen handelt es sich grundsätzlich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 1 (energetische Modernisierung). Dies dürfte im Grundsatz unstreitig sein (LG Berlin GE 1987, 1219; GE 1999, 383; BGH WuM 2002, 366). Da das Gesetz aber eine nachhaltige Energieeinsparung voraussetzt, kann der Vermieter seinen Kostenaufwand im Wege einer Mieterhöhung nur dann auf den Mieter umlegen, wenn tatsächlich nachhaltig Energie eingespart wird.
Damit der Mieter nachvollziehen kann, ob Energie eingespart wird, muss der Vermieter darlegen, in welchem Ausmaß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie überschlägig errechnet. Seine bloße Behauptung, eine Wärmedämmung führe immer zur Einsparung von Energie, genügt nicht.
So wurde das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters beispielhaft vom Amtsgericht Neukölln (Beschluss v. 29.2.2012 – Az. 7 C 273/11) zurückgewiesen, weil er dem Mieter nicht erläutert hatte, weshalb die Fassadensanierung eine Modernisierung sein soll und keinerlei konkrete Angaben gemacht hatte, welche Energieeinsparung sich aufgrund der Arbeiten ergeben sollte. Der Vermieter hatte nur behauptet, dass er davon ausgehe, dass die Wärmedämmung den Jahresheizwärmebedarf um ca. 20 bis 30 Prozent reduzieren werde.
§ 559b Abs.1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, im Mieterhöhungsschreiben die Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten gegenüber dem Mieter zu berechnen und entsprechend zu erläutern.
Der Vermieter muss danach darlegen, inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Dazu erlaubt das Gesetz, hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen (Material der Wärmedämmung) auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen (z.B. „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009). Darin finden sich nach Baualtersklasse und Wärmedurchgangskoeffizient geordnete Bauteile (siehe Gebäudeaußenwände u.a. Seiten 6, 18, 19 ff). Inwieweit wird zusätzlich eine Wärmebedarfsberechnung vorliegen muss, ist streitig.
Auch muss der Vermieter nicht unbedingt den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. In einem Fall des BGH (Urteil v.3.3.2004 – VIII ZR 149/03 in WuM 2004, 155) berechnete ein Sachverständiger die Energieeinsparung auf maximal 12 Prozent der Heizkosten. Der Mieter beanstandete, dass der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit missachtet habe. Er müsse nur eine Mieterhöhung akzeptieren, die in einem angemessenen Verhältnis zur Heizkostenersparnis stehe.
Der BGH verwies darauf, dass die Mieterhöhung nicht im Verhältnis zur erzielten Heizkostenersparnis gesehen werden müsse. Bereits vorher hatte der BGH entschieden, dass der Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie bereits dann erfüllt sei, wenn überhaupt eine messbare und dauerhafte Ersparnis erreicht werde. Es müsse keine bestimmte Mindestenergieeinsparung in der Mieterhöhung festgestellt werden (BGH WuM 2002, 366).
Die Kritik, im Einzelfall werde der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz missachtet, relativiert sich in der Praxis vielfach. Ein Vermieter wird nur insoweit Kosten verursachen, als er davon ausgehen kann, dass er seinen Kostenaufwand im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umlegen kann. Da das Gesetz die Umlage des Kostenaufwandes zugleich auf 11 Prozent beschränkt und dem Mieter den Einwand eines persönlichen Härtefalls zugesteht, wird sich ein Mieter nur im Ausnahmefall auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berufen können. Auch der BGH hat in seiner Entscheidung darauf verwiesen, dass der Mieter durch die Härtefallregelung des Gesetzes gegen übermäßige Belastung geschützt werde (§ 555d II, 559 IV BGB).
Ein Vorteil müsse für die Mieter nicht unbedingt damit verbunden sein (so auch LG Berlin GE 2005, 1193). Es genüge, wenn die Energieeinsparung wesentlich und dauerhaft sei und damit der Allgemeinheit zugute komme. Es genüge auch die Einsparung von Primärenergie bei der Energieerzeugung, ohne dass beim Verbrauch eine Ersparnis eintreten müsse (LG Hamburg NZM 2006, 536; LG Berlin GE 2007, 294).
Wie man die Anforderungen auch betrachtet: der Vermieter ist gut beraten, in seinem Mieterhöhungsschreiben den Sinn und Zweck der konkreten Maßnahmen der Wärmedämmung gegenüber dem Mieter zu beschreiben und nachvollziehbar zu erläutern, warum und welche Energieeinsparung sich ergibt. Sinnvollerweise sollten sich auch für den Mieter erkennbare Vorteile ergeben. Eine ordentliche Begründung erleichtert die Akzeptanz. Schätzungen, pauschale Behauptungen und nicht nachvollziehbare Begründungen provozieren hingegen den Widerspruch des Mieters.
Der Mieter ist verpflichtet, die Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Für einen Zeitraum von 3 Monaten schließt § 536 Ia BGB bei energetischen Modernisierungen das Minderungsrecht des Mieters aus.
(Orientierungshilfe, unverbindlich, im Einzelfall in Bezug auf die konkrete Maßnahme zu konkretisieren). Soweit neben der Wärmedämmung der Fassade noch weitere Dämmarbeiten = Einbau von Isolierglasfenstern, Dämmung der Heizungsrohre, Geschossdecken, durchgeführt werden, sind die einzelnen Maßnahmen im Detail darzustellen und in der Kostenfolge zu berechnen)
Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Zur Orientierung dient das nachfolgende Muster:
Otto … Vermieter …
Empfänger1:
Eheleute Heinz und Gerda … Mieter …
Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt
Sehr geehrte Eheleute … Mieter …,
ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt2, das von Ihnen bewohnte Gebäude zu modernisieren. Ab dem 1.10.2013 wurde die gesamte Hausfassade gedämmt. Wegen der Arbeiten im Detail verweise ich auf die in Kopie beiliegende Kostenrechnung der Handwerksfirma Luftdicht GmbH.
Die Arbeiten sind abgeschlossen. Im Hinblick auf die energetische Qualität der Bauteile verweise ich auf allgemein anerkannte Pauschalwerte in der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009, über die ich Sie in der Modernisierungsankündigung bereits informiert hatte. Daraus ergeben sich in Bezug auf die Fassadendämmung folgende Werte: ….
Da sich durch die Maßnahmen der Wohnwert auch Ihrer Wohnung verbessert hat und Sie insbesondere Energiekosten einsparen werden, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.
Gesamtkostenaufwand6 für das Gebäude Hofstraße 7, 12345 Domstadt
Fassadenneugestaltung 14.000 € (Kostenrechnung der Firma Luftdicht GmbH vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)
Da die Fassade wegen der Putz- und Anstrichmängel hätte instandgesetzt3 werden müssen, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 4.000 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 10.000 €. Ich verweise insoweit auf die Kostenveranschlagung der ausführenden Firma Luftdicht GmbH (Kopie anbei).
Der Kostenaufwand wird nach der Wohnfläche des Gebäudes berechnet. Gesamtwohnfläche: 220 m²,
Vom Kostenaufwand 10.000 € kann ich 11 % auf die Jahreskaltmiete umlegen = 909 €.
Je m² Wohnfläche im Haus fallen damit 909 € : 220 m² = 4,13 € an.
Ihre Wohnfläche beträgt 60 m² x 4,13 € Kostenanteil je m² = 247,90 €/Jahr = 20,65 €/Monat
Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €
Ihre neue Kaltmiete: 380,65 €
Künftig zahlen Sie folgende Miete:
Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 380,65 €
Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher6: 75 €
Garagenmiete wie bisher: 20 €
Gesamtmiete: 475,65 €
Die neue Miete7 zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats5, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also ab dem 1.März 2014.
1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.
2Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift). In der Ankündigung ist zu begründen, warum die Fassade saniert werden soll. Erfolgt die Ankündigung zu spät, kann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten erfolgen!
3Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.
4Der Kostenaufwand ist sachgerecht auf die einzelnen Mieter umzulegen. Ist die Modernisierungsmaßnahme für jede Wohnung gleich, können die Kosten ebenfalls in gleicher Höhe umgelegt werden. Öffentliche Fördermittel sind bei der Berechnung des Kostenaufwandes zu berücksichtigen.
5Nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Mit der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB).
6Nebenkosten können unabhängig von einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten erhöht werden (§ 560 BGB).
7Vermieter müssen auch eine mögliche Härtesituation des Mieters berücksichtigen. Darauf kommt es aber nur an, wenn der Mieter nach der Modernisierungsankündigung fristgerecht entsprechende Gründe mitgeteilt hat. Eine Härtefallregelung kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder die Mieterhöhung dem Mieter wirtschaftlich zumutbar ist (Grenze ci. 20 – 30 % seiner Kaltmiete).
Typische Beispiele für eine energetische Modernisierung
9 Antworten auf "Modernisierung: Wärmedämmung – Umlage der Kosten, Berechnung und Mieterhöhung"
Kleinwächter-Jarnot
19.05.2016 - 15:14 Antworten
Wir werden das Dach unseres Miethauses energetisch sanieren?
Wie erfolgt die Umlage auf die Miete: Kann auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden oder nur auf die Wohnung im Dachgeschoss?
H. Goetz-Staroske
11.01.2017 - 13:30 Antworten
Der Beitrag bezieht sich an vielen Stellen auf EnEV2009.
Sind die Darstellungen des Artikels auch heute noch (Jan. 2017), nach Einführung der EnEV2014, durchgängig korrekt?
Oder sind Punkte nun neu zu bewerten?
Dann bitte korrigieren.
Dieter Raasch
20.03.2017 - 10:53 Antworten
für meine alleinstehende Mutter würde ich entspr. einer „Durchführung von Modernisierungsmaßnahme- Dachgeschossdeckendämmung) in einem 5 Familienhaus – Baujahr 1955 (Wohnung Parterre links) eine Antwort zur angekündigten Mieterhöhung haben wollen. Das Ankündigungsschreiben ist vom 14.03.2017. Die Maßnahme ist für den Zeitraum 27.03.2017 bis 26.05.2017 geplant. Über die Wärmeschutzmaßnahme und der daraus resultierender Kosteneinsparung für die entspr. Mietwohnung gibt es keine detailierten Angaben. Auch über die staatliche Förderung von Wärmedämmungsmaßnahmen sind keine Informationen vorhanden.
Meine Befürchtung ist, nach der angekündigten Mieterhöhung gibt es keine Kostenersparnis für meine Mutter!
20.03.2017 - 13:20 Antworten
leider spart der Mieter oftmals nicht 1:1 zur Mieterhöhung.
Johanna Stürtzel
10.11.2017 - 23:23 Antworten
wie verhält es sich, wenn die Wärmedämmung, für die ich vor 7 Jahren eine 11%ige Mieterhöhung bekommen habe, vom neuen Hausbesitzer durch Balkonanbau zerstört wird? Habe ich ein Anrecht auf Senkung der Miete? Den Balkon nutze ich übrigens nicht, es gibt keinen Zugang und daher auch keine Mieterhöhung für den Balkon.
11.11.2017 - 10:56 Antworten
was meinen Sie mit „zerstört“? Wurde die Dämmung wieder entfernt?
14.02.2018 - 09:19 Antworten
Guten Tag Herr Hundt, ich wohne in einem Haus bei dem das Dachgeschoß ausgebaut wird und somit auch eine Dachflächendämmung vorgenommen wird. Die ist als endenergetische Modernisierungsmaßnahme bezeichnet und die Kosten wurden auf alle Mieter umgelegt. Ist das richtig ? Denn eigentlich partizipieren nur die Mieter unter dem Dach davon.
14.02.2018 - 16:40 Antworten
Hallo Herr / Frau Sauerbier,
ja, das ist richtig. Die anderen Wohnungen partizipieren auch, wenn auch deutlich weniger.
10.03.2018 - 10:01 Antworten
In unserem Haus wird ab dem 1.4.18 eine Modernisierung durchgeführt. Wir wohnen bereits in einer Übergangswohnung. Mir wurde ein Festpreis für 7 € pro qm angeboten, jedoch stehe ich solchen Angeboten skeptisch gegenüber. Derzeitiger qm Preis 5,20.
Jetzt haben wir eine Auflistung der einzelnen Modernisierungsposten erhalten und die Mieterhöhung wäre dann 509 € zusätzlich zu den jetzigen 446 €. Ist diese enorme Erhöhung überhaupt zulässig? Das wären ja über 50 %.
Müssen die Modernisierungskosten auf unsere Wohnfläche einzeln ausgerechnet werden oder werden die gesamten qm des Hauses herangezogen?
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