Source: http://www.condominioweb.com/forum/f14/ripartizione-spese-condominiali-e-spese-in-comune-83283/
Timestamp: 2018-01-19 05:32:49+00:00
Document Index: 97360616

Matched Legal Cases: ['art. 1123', 'art. 1117', 'art. 1101', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1123']

Ripartizione Spese Condominiali e Spese in Comune (Comunisti)
19-08-2015, 08:52 #1
Ciukinus
Brevemente palazzina di 3 Piani data in donazione a noi 3 fratelli.
Abbiamo però in comunione, cioè divisa al 33,33%, il lastrico solare e lo scantinato.
Premetto che c'è la tabella millesimale sia per le porzioni di piano sia per la scala.
La palazzina è composta da un'unica scala, due portoncini di entrata, antenna centralizzata,
autoclave, giardino condominiale e 2 cancelli automatici che asservono esclusivamente allo
scantinato.
Siccome ci sono dei dubbi in merito chiedo cortesemente al Forum come devono essere
ripartite, in base alla normativa vigente, le spese per:
1) Manutenzione ordinaria e straordinaria dei portoncini di entrata;
2) Manutenzione ordinaria e straordinaria dell'antenna centralizzata;
3) Manutenzione ordinaria e straordinaria dell'autoclave;
4) Manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino;
5) Manutenzione ordinaria e straordinaria del lastrico solare;
6) Manutenzione ordinaria e straordinaria dello scantinato;
7) Manutenzione ordinaria e straordinaria dei cancelli automatici.
19-08-2015, 12:16 #2
Appare evidente che tutti gli elementi da te descritti siano "parti comuni" a tutti i proprietari.
La ripartizione delle spese quindi avverrà secondo il dettato del 1° comma dell'art. 1123 del Codice civile.
19-08-2015, 12:40 #3
Mi scusi tantissimo, ma vista la mia ignoranza ed aspettando qualcuno che mi rispondesse ho trovato questo:
Il codice civile disciplina due forme di comproprietà su beni immobili: la comunione (che può applicarsi anche a cose mobili) ed il condominio che, invece, come dice la stessa rubrica delle norme che lo regolano, può riguardare solo gli edifici. Nella comunione due o più soggetti sono comproprietari per una quota di un medesimo bene. Si pensi, per fare l'esempio più banale, a Tizio e Caio, marito e moglie, che acquistano congiuntamente la casa in cui stabiliranno l'indirizzo della loro vita coniugale, o ancora a Sempronio e Mevio eredi dell'appartamento del genitore defunto. Nel condominio, invece, accanto a dei beni di proprietà esclusive (altrimenti detti unità immobiliari o porzioni di piano) v'è un diritto di comproprietà su cose funzionali al godimento delle prime. L'elenco, non esaustivo ma meramente esemplificativo, è contenuto nell'art. 1117 c.c. Per portare alcuni esempi, si faccia riferimento alle scale, agli impianti fino ai punti di diramazione verso le singole unità immobiliari, ai lastrici solari, ecc. Tutte cose che devono considerarsi in condominio, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto o del regolamento di origine contrattuale .Il sol fatto d'essere comunisti o condomini comporta l'obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione dei beni oggetto del diritto di comunione o di condominio .Ciò vuol dire che gli oneri condominiali o della comunione devono essere suddivisi tra i comproprietari. Come devono essere ripartiti tali costi? Al riguardo è necessario distinguere le soluzioni individuate dal legislatore per l'una e per l'altra forma di compartecipazione alla proprietà d'un bene. Ai sensi dell'art. 1101 del codice civile: Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote .Ciò vuol dire che, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, i comunisti saranno proprietari dell'immobile in misura paritaria: al 50% se sono due, al 33% se sono tre e via discorrendo. Così, per fare un esempio, se si rendessero necessari degli interventi di manutenzione il cui costo è pari ad Euro 10.000,00 ed i comproprietari sono due, ognuno dovrebbe sostenere Euro 5.000,00 di spese. Stesso discorso per ogni altra spesa, utenze comprese, salvo che, nel caso di queste ultime, l'uso del bene sia appannaggio di uno solo dei comunisti. Nel condominio, invece, ogni comproprietario partecipa alle spese in proporzione al valore millesimale della sua proprietà. La norma di riferimento è l'art. 1123 c.c. che specifica a quali spese si debbano ripartire sulla base della così detta tabella generale e quali, invece, con quelle chiamate tabelle d'uso. Per riprendere gli esempi fatti in relazione alla comunione, si può affermare che le spese di conservazione devono essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà mentre, invece, quelle per le utenze con le summenzionate tabelle d'uso.
Partendo dall'art. 1123 c.c., è opportuno ricordare che l'art. 1123 c.c. è composto da tre commi, il primo prevede che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". Il secondo comma stabilisce che "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Infine, il terzo ed ultimo comma dice che "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Il primo comma dell'art. 1123 c.c. individua il principio generale che regola la ripartizione delle spese condominiali, stabilendo che le spese si ripartiscono in modo proporzionale al valore della proprietà della singola unità immobiliare, salvo diversa convenzione. Cioè soltanto un patto sottoscritto da tutti i proprietari o imposto dall'originario ed unico proprietario ai successivi acquirenti, può eliminare questo principio generale. una delibera dell'assemblea che approvi una ripartizione delle spese non proporzionale senza il consenso di tutti i proprietari è nulla. Questo non significa che nel condominio non sussistono spese ripartibili in "parti uguali", ma significa solo che si tratta di poche eccezioni (Es. citofoni e antenna centralizzata tv).
Il secondo comma dell'art. 1123 c.c. apporta un correttivo al primo comma, infatti, prevede che quando il bene comune è destinato a servire i proprietari in modo diverso, la ripartizione della spesa è effettuata in base all'uso e non in base al valore della proprietà, tipico esempio potrebbe essere quello delle scale di un edificio che servono in misura maggiore a coloro che sono posti all'ultimo piano e in misura minore a coloro che si trovano al primo piano.
Il terzo comma dell'art. 1123 c.c. regola l'ipotesi in cui i beni condominiali sono usati solo da alcuni proprietari, in questo caso, la spesa è sopportata solo dai proprietari che ne traggono utilità (es. colonna fecale).
Quando neppure questi criteri sono sufficienti per poter comprendere come ripartire una spesa condominiale occorre fare ricorso alla soluzione adottate in casi analoghi.
19-08-2015, 12:50 #4
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Originariamente Scritto da Ciukinus
Devi chiarire meglio.
Da quanto descrivi sembra che ci siano delle parti comuni (autoclave, portoncini, antenna centralizzata...) e delle parti private in COMPROPRIETA' (comunione) dei 3 fratelli.
Se è così ognuno dei comproprietari potrebbe vendere la sua quota di lastrico e scantinato di proprietà esclusiva dei 3 anche ad un quarto acquirente (salvo il diritto di prelazione).
1) Le spese di manutenzione dello scantinato vanno ripartite tra i comproprietari secondo le loro quote (33,33% a testa).
2) Le spese di manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva vanno ripartite per 1/3 in parti uguali tra i tre (33,33% a testa). I restanti 2/3 andranno ripartiti per millesimi di proprietà tra coloro che sono sotto la proiezione del lastrico (presumibilmente sempre i 3).
3) Tutte le altre spese saranno ripartite con le tabelle in vostro possesso.
Ovviamente parliamo di 3 appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno dei fratelli.
Se invece tutta la palazzina è a proprietà indivisa ed ognuno dei fratelli è proprietario del 33,33% dell'intera palazzina, non esiste condominio e tutte le spese saranno ripartite secondo quote (in parti uguali).
19-08-2015, 13:21 #5
Certamente cercherò di essere più chiaro.
Mio padre ha donato questa palazzina con X appartamenti a noi 3 fratelli.
Nell'atto di donazione c'è la "clausola" che recita:
Il lastrico solare è di proprietà di Caio per il 33,33%, di Sempronio per il 33,33% e Meridio per il 33,33%.
La stessa cosa per lo scantinato.
Il problema dove si pone. Visto che lo scantinato per metà è stato adibito a rimessa per le automobili e tutti e tre ne facciamo uso in egual parti e considerato che abbiamo dovuto sostituire i motori del cancello automatico che asserve l'autorimessa la domanda nasce spontanea. In questo caso come bisogna dividere la spesa per la manutenzione straordinaria del cancello in questione?
19-08-2015, 13:39 #6
Se lo scantinato (adibito per metà ad autorimessa) è in comproprietà in parti uguali, tutte le spese riguardanti lo scantinato sono da ripartire in parti uguali.
Quando è stata fatta la successione, i 3 piani sono stati divisi uno per ciascuno dei fratelli?
Oppure anche TUTTI i tre piani (l'intera palazzina) sono di proprietà di Caio per il 33,33%, di Sempronio per il 33,33% e Meridio per il 33,33% e voi avete preso possesso di un piano ciascuno da buoni fratelli ma senza nessun documento legale che attesti che il primo piano è di proprietà di Caio, il secondo piano di proprietà di Sempronio ed il terzo piano di proprietà di Meridio?
19-08-2015, 14:06 #7
Certamente, ognuno di noi ha un piano con il relativo atto e nell'atto stesso sono riportate le diciture per il 33,33% del lastrico e dello scantinato.
Perciò a tuo parere le spese che riguardano sia il lastrico che lo scantinato, per metà adibito ad autorimessa inclusi gli accessi che portano ad esso sono da suddividere in parti uguali?
19-08-2015, 15:53 #8
SI, come avevo indicato nei punti 1 e 2
Per lo scantinato/autorimessa ed accessi, tutto in parti uguali.
Per il lastrico, 1/3 della spesa in parti uguali tra i proprietari del lastrico e 2/3 della spesa tra i tre proprietari, per millesimi di proprietà che già avete.
20-08-2015, 10:03 #9
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