Source: http://www.avvocatoginesi.it/2018/05/
Timestamp: 2019-11-15 20:55:43+00:00
Document Index: 128837744

Matched Legal Cases: ['art 1669', 'sentenza ', 'art. 1669', 'sentenza ', 'art. 1138', 'art. 3', 'sentenza ', 'art. 1159', 'art. 1159', 'art. 41', 'sentenza ']

Maggio 2018 – Avvocato MASSIMO GINESI
l’inadeguata insonorizzazione integra il grave difetto costruttivo ex art 1669 c.c.
Una monumentale sentenza del Tribunale di Savona 6 aprile 2018 n. 358 affronta il complesso tema della insonorizzazione dell’immobile, riconducendo il vizio a quelli disciplinati dall’art. 1669 cod.civ. e ascrivendone la responsabilità a venditore, costruttore e progettista/direttore lavori.
La normativa sottesa non è di semplice disamina e la sentenza compie un utile ed interessante excursus fra le norme che si sono succedute nel tempo.
L’esito è favorevole all’acquirente, che si vede valutare significativamente la diminuzione di valore del bene in conseguenza di un vizio destinato ad incidere in maniera significativa sul suo godimento.
L’ampiezza della argomentazione e dei riferimenti normativi e giurisprudenziali consigliano lettura integrale della pronuncia.
© massimo ginesi 31 maggio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 31 Maggio 2018 Categorie NewsTag 1669, 358, appaltatore, appalto, costruttore, diminuzione, insonorizzazione, tribunale Savona, valore, venditore, vizio
https://condominioelocazione.it/articoli/quesiti-operativi/dissociazione-dalla-lite
© massimo ginesi 24 maggio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 24 Maggio 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni
Pony in condominio? secondo il Tar è animale da compagnia
E’ noto che la riforma del 2012 ha introdotto all’art. 1138 cod.civ. il divieto per i regolamenti di condominio di porre limiti alla detenzione di animali da compagnia da parte dei condomini.
Disposizione che molto ha fatto discutere con riguardo alla valenza e alla sopravvivenza di quei regolamenti, antecedenti alla riforma, che invece contenevano tale divieto.
In realtà uno dei problemi principali posti dalla norma è identificare il genus “animale da compagnia, in assenza di specifiche indicazioni sul punto da parte della legislazione italiana.
Con riguardo agli aspetti amministrativi relativi alla detenzione di animali, non può non far sorridere – alla luce delle implicazioni condominiali che tale lettura potrebbe avere – una recente decisione dei giudici amministrativi (Tar Lecce 6 marzo 2018 n. 388) che ha ritenuto il pony riconducibile alla categoria degli animali da compagnia.
La pronuncia, per una volta, sembra finalmente tenere conto anche del dato emozionale sotteso alla vicenda e consente di ripristinare una situazione affettiva fra uomo e animale troppo spesso sottovalutata: il pony abitava con un anziano per il quale era fonte di grande sostegno psicologico ed era stato allontanato dall’autorità comunale su istanza di alcuni vicini.
Il Tar, su istanza dei parenti dell’anziano, ha annullato il provvedimento amministrativo, ritenendo sussistente una carenza di motivazione; a tal fine ha osservato che ““il mero richiamo al fatto che allo stato non vi sono riferimenti legislativi di ambito nazionale tali da equiparare l’equide ad un animale da compagnia, come peraltro avvalorato da parere ministeriale ivi allegato non era sufficiente a soddisfare l’obbligo di motivazione di cui all’art. 3 della legge 241/90”.
Ed ancora che “la Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia approvata a Strasburgo il 13 novembre 1987, definisce “animale da compagnia ogni animale tenuto o destinato a essere tenuto dall’uomo, in particolare presso il suo alloggio domestico, per diletto e compagnia”.
copyright massimo ginesi 22 maggio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 22 Maggio 2018 22 Maggio 2018 Categorie News
parcheggi vincolati e obblighi del venditore: ancora una sentenza della Cassazione su un tema assai controverso.
Cass.Civ. sez. II 8 maggio 2018 n. 11141 ritorna su un tema complesso e oggetto di diversi interventi legislativi e giurisprudenziali.
Le vicende traslative delle aree destinate a parcheggio e soggette a disciplina vincolistica sono spesso fonte di contenzioso, con riflessi interpretativi non sempre lineari e di facile comprensione.
L’ipotesi all’esame della Corte ha origini lontanissime e contiene interessanti implicazioni sulla tutela dell’acquirente pretermesso e sulle responsabilità di venditore e acquirenti successivi.
I fatti: “Dal dicembre 1986 pende controversia per far valere i diritti sugli spazi di parcheggio proposta da sei condomini (P., T., L., M., D.J. e D. ), acquirenti di unità immobiliari in due stabili del “Centro direzionale e commerciale di via (omissis)”, nei confronti della proprietaria costruttrice (Bestat spa, poi incorporata in Italscai spa – convenuta iniziale – fusasi con Italstrade spa, ora divenuta Astaldi spa).
Venivano chiamati in causa, come risulta in atti, gli acquirenti delle “aree esterne e interrate in contestazione” Banco di Roma spa, srl 2 D (ora Alfa Immobiliare), spa SOGET e srl D’Addario, tutte costituitesi.
Il giudizio veniva più volte interrotto e riassunto per le vicende societarie delle varie società parti nel giudizio, che resistevano alle domande.
Il tribunale di Taranto nel 2006, in parziale accoglimento della domanda dei condomini, dichiarava la parziale invalidità dei contratti di compravendita nella parte in cui veniva omesso il contestuale trasferimento agli attori del diritto vantato e dichiarava trasferito in loro favore il diritto reale d’uso di parcheggio, nei limiti dello standard urbanistico, sulle aree da individuarsi tra le parti, restando la proprietà in capo ad Astaldi e alle sue aventi causa.
Dichiarava il diritto della convenuta a percepire l’integrazione del corrispettivo nella misura determinata dal ctu.
Investita da appello principale di P., T., L., D.J. e D. e da appelli incidentali delle società resistenti, la Corte di appello di Lecce sezione di Taranto il 4 febbraio 2012 così decideva:
in accoglimento dell’appello T. condannava gli appellati Astaldi – per il periodo in cui è stata proprietaria – e gli altri soggetti chiamati in causa – per i periodi successivi – al risarcimento dei danni per il mancato godimento delle aree, da liquidare in favore degli appellanti in separata sede.
Accoglieva l’appello incidentale di Astaldi, sancendone il diritto esclusivo di percepire il corrispettivo ad integrazione del prezzo gravante sugli appellanti principali.
Rigettava i restanti appelli incidentali.”
il giudizio di legittimità affronta diversi motivi di ricorso:
“La Corte di appello ha inteso dire che, avendo la originaria costruttrice trattenuto per sé le aree destinate a parcheggio che avrebbe dovuto trasferire agli attori al momento della vendita a loro delle unità immobiliari, era formalmente piena proprietaria dei beni venduti ad Alfa, cosicché questa non poteva dirsi acquirente a non domino nel senso dell’art. 1159 c.c., dovendo evidentemente reagire in altro modo alla pretesa azionata dai condomini,
In ogni caso il rigetto del motivo discende dall’insegnamento di questa Corte secondo la quale: “Non è configurabile l’usucapione decennale, ai sensi dell’art. 1159 cod. civ., in favore di colui che abbia acquistato un’area di parcheggio vincolata al diritto d’uso riservato “ex lege” ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei fabbricati di nuova costruzione, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative e, perciò, di titolo inidoneo a trasferire la proprietà, a prescindere dalla sua trascrizione. (Cass. n. 12996 del 24/05/2013).”
“Il fatto posto a base della pretesa risarcitoria era inequivocabile, essendo costituito dal mancato godimento del bene.
Questo atto lesivo deriva dalla violazione della norma urbanistica posta dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, a causa dell’elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata e fa sorgere in capo ai soggetti in favore dei quali tale vincolo è previsto, il conseguente danno.
La violazione è addebitabile, come ha ritenuto la Corte di appello, sia al venditore che abbia trattenuto per sé il diritto reale d’uso, sia, per il tempo in cui è coinvolto, all’acquirente successivo, il quale ha concorso nella violazione acquistando un bene che urbanisticamente spettava al danneggiato e ha protratto gli effetti della violazione rifiutando la consegna, nonostante la richiesta in sede giudiziaria.”
a fronte di un’espressa dichiarazione del venditore di poter disporre integralmente dei diritti dominicali che cede, questi assume la responsabilità nei confronti dell’acquirente (nella specie Alfa), indotto a credere che l’immobile sia libero da vincoli.
Parte ricorrente ha fatto rilevare opportunamente: che esistono spazi di parcheggio condominiali che sono liberamente negoziabili perché costruiti in eccedenza rispetto agli standards di legge; che l’indicazione della destinazione urbanistica a garages non era sufficiente a far supporre l’esistenza del vincolo, posto che garages erano oggetto dell’acquisto e che la venditrice con le clausole riportate in ricorso ne garantiva “la buona proprietà”; che pertanto il proprio obbligo di diligenza nei confronti del venditore Astaldi era attenuato. Questi rilievi, potenzialmente decisivi, non sono stati considerati dalla Corte di appello, la quale ha governato alla stessa maniera la responsabilità dell’acquirente successivo nei confronti degli attori (rispetto ai quali il suo acquisto non era giustificato potendo egli accertare l’effettiva condizione urbanistica dei beni, cfr in proposito, in motivazione, Cass. SU 25454/13) e i diritti nei confronti del proprio dante causa, che gli aveva venduto un bene gravato dal vincolo di destinazione garantendo che fosse libero da pesi.
E così la sentenza viene cassata con rinvio ad altra sezione della stessa corte di appello, per un giudizio che ormai supera i trent’anni di durata.
© massimo ginesi 18 maggio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 18 Maggio 2018 Categorie Approfondimenti