Source: http://www.condominionews.com/2015/12/condominio-e-novita-legislative-in-tema.html
Timestamp: 2020-05-28 21:52:49+00:00
Document Index: 9399518

Matched Legal Cases: ['art. 568', 'art. 569', 'art. 63', 'art. 173', 'art. 173', 'art. 568', 'art. 63', 'art. 173', 'art. 173', 'art. 568', 'art. 1135', 'art. 568', 'art. 568', 'art. 173', 'art. 2770', 'art. 2777']

Condominio News - Il condominio a portata di mano: Condominio e novità legislative in tema di esecuzione forzata
Condominio e novità legislative in tema di esecuzione forzata
Il decreto legge 27 giugno 2015, n. 83 (“Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria”), convertito con legge 6 agosto 2015, n. 132, ha apportato alcune modifiche alle disposizioni del codice di procedura civile in tema di esecuzione forzata immobiliare.
In primo luogo, in base al nuovo testo dell’art. 568, secondo comma, l’esperto nominato dal giudice ai sensi dell’art. 569, primo comma, deve specificare la riduzione del valore di mercato dell’immobile praticata, tra l’altro, per le eventuali spese condominiali insolute.
A prescindere dalla sciatteria del legislatore nella formulazione della norma, dal momento che le “spese” non possono essere “insolute”, sembrerebbe che si debba tenere conto di tutti gli oneri condominiali insoluti.
Il senso di tale previsione non è chiaro sotto vari profili.
In primo luogo, non sembra corretto che le “spese” in questione incidano in modo diretto sul valore dell’immobile, che è basato su parametri oggettivi, mentre il fatto che l’aggiudicatario possa essere esposto a pagarle incide solo sulla sua soggettiva valutazione della convenienza o meno a pagare un determinato prezzo.
In secondo luogo, in base all’art. 63, quarto comma, disp. att. cod. civ., l’aggiudicatario risponde (salvo rivalsa nei confronti del condomino esecutato) dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, per cui non si comprende la rilevanza di tutte le “spese” condominiali anteriori rimaste insolute ai fini della determinazione del valore del bene sottoposto ad esecuzione forzata.
In terzo luogo, si potrebbe verificare un indebito arricchimento dell’aggiudicatario, il quale, ove riuscisse a rivalersi nei confronti debitore esecutato delle “spese” in questione che fosse costretto a versare al condominio, verrebbe ad acquistare l’immobile esecutato ad un prezzo inferiore al valore di mercato. In base alla nuova formulazione dell’art. 173 bis disp. att. cod. proc. civ., poi, l’esperto deve inserire nella relazione di stima, tra l’altro, l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia (primo comma, n. 9).
Va rilevato che l’art. 173 bis, primo comma, n. 4, disp. att. cod. proc. civ., già prevedeva, tra l’altro, che nella relazione di stima deve risultare “l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente …”. Ora, premesso che non sono le formalità a restare a carico dell’acquirente, ma gli obblighi in esse rappresentati, sempre da un punto di vista di tecnica legislativa non è corretto parlare in via alternativa di “vincoli od oneri”, in
quanto i vincoli rappresentano delle limitazioni al godimento e gli oneri delle obbligazioni, per cui sarebbe stato più corretto parlare di “vincoli ed oneri”, così come è fatto dall’art. 568, primo comma, cod. proc. civ., anche se è difficile comprendere quali siano “i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo”.
In ordine alla identificazione dei “vincoli” di natura condominiale, si può ipotizzare che essi siano costituiti dalle limitazioni al godimento delle parti comuni previsti nel regolamento condominiale; ma in tal caso è improprio dire che essi gravano sulla unità immobiliare in proprietà esclusiva. Per quanto riguarda gli “oneri”, se si è inteso fare riferimento agli oneri reali, si è trascurato che gli stessi sono scomparsi dal nostro ordinamento civilistico.
E, invece, si è inteso fare riferimento alle spese condominiali di cui l’acquirente dovrà rispondere ai sensi dell’art. 63, quarto comma, disp. att. cod. civ., si è trascurato che tali “oneri” non “gravano” sul bene, ma sono semplicemente riferibili allo stesso. Se così fosse il n. 9 dell’art. 173 bis, primo comma, disp. att. cod. proc. civ., rappresenta una duplicazione del n. 4, anche se con formulazione più analitica. L’art. 173 bis, primo comma, n. 9, disp. att. cod. proc. civ., poi, da un lato, integra l’art. 568, secondo comma, cod. proc. civ. e, dall’altro, incredibilmente lo modifica.
Sotto il primo profilo stabilisce che nella sua relazione l’esperto deve inserire l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione.
Ancora una volta non si può non rilevare la sciatteria nella formulazione della disposizione, in ordine alla previsione alternativa delle spese di gestione “o” di manutenzione, dal momento che le stesse hanno una natura ben diversa. Si sarebbe dovuto fare riferimento alle spese di gestione “e” di manutenzione. Non viene precisato se di tali spese si deve tenere conto nella determinazione del valore di mercato o se la loro indicazione abbia funzione semplicemente informativa.
Con la menzione delle eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, si è con ogni probabilità inteso fare riferimento all’art. 1135, primo comma, n. 4, ultima parte, cod. civ., il quale prevede che se i lavori relativi alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo speciale può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Si tratta sicuramente di una indicazione più utile di quella relativa alle “eventuali spese condominiali insolute”, di cui all’art. 568, secondo comma, cod. proc. civ., in quanto è evidente che la conoscenza del rischio di doversi accollare rate di spesa non ancora scadute per lavori straordinari o innovazioni può incidere sulle determinazioni dell’interessato alla aggiudicazione.
La previsione della informazione su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della relazione dell’esperto, poi, modifica il testo dell’art. 568, secondo comma, cod. proc. civ. Secondo tale disposizione, infatti, nella determinazione del valore dell’immobile sottoposto ad esecuzione forzata si deve tenere conto delle “eventuali spese condominiali insolute”, senza limiti di tempo. Secondo l’art. 173 bis, primo comma, n. 9, disp. att. cod. proc. civ., invece, la relazione dell’esperto deve semplicemente contenere l’informazione sulle “eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia”.
Si tratta comunque di una informazione di dubbia utilità, dal momento che l’aggiudicatario deve eventualmente rispondere dei contributi condominiali relativi all’anno in corso alla data dell’aggiudicazione ed a quello anteriore, e tale data potrebbe essere di due anni o più successiva a quella della perizia. Non è previsto come l’esperto acquisisca le notizie relative all’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, ai vincoli o oneri di natura condominiale gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, alle “spese” condominiali “insolute”, alle spese straordinarie deliberate, ma non ancora esigibili.
Qualora il custode non fosse in possesso della documentazione dalla quale si possono ricavare tali notizie, è da ritenere che l’esperto potrà chiederla all’amministratore del condominio.
Tale documentazione, poi, sarà rappresentata dal regolamento di condominio (ai fini della individuazione dei vincoli o oneri condominiali gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente), dai bilanci preventivi e consuntivi almeno degli ultimi due anni (ai fini del calcolo indicativo delle spese fisse di gestione e di manutenzione), da una certificazione dell’amministratore in ordine alle “spese insolute” o non ancora esigibili.
L’esperto dovrà acquisire tale documentazione facendone richiesta all’amministratore e, sopportando la relativa spesa, che è a carico della procedura e che rientra tra quelle previste dall’art. 2770, primo comma, c.c., assistite da privilegio ai sensi del successivo art. 2777, primo comma.
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