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Timestamp: 2018-04-26 16:46:16
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¿Cómo se inscribe una “rectificación de cabida” tras la reforma de la Ley 13/2015? | El Blog de Ostinus77
¿Cómo se inscribe una “rectificación de cabida” tras la reforma de la Ley 13/2015?
11 mayo, 2016 ·	por ostinus77 ·	en Ley 13/2015, Opinión	· 59 comentarios
¿Sabes qué es una “rectificación de cabida”? ¿Sabes qué procedimientos hay para hacerlo? ¿Sabías que depende el “tamaño” de la rectificación, conviene solicitarlo por un cauce u otro?
Este post pretende arrojar un poco de luz sobre parte de la tan famosa (por pésimos motivos) Ley 13/2015 de 24 de Junio, y a la interpretación que de la misma se dio en la Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015.
En concreto intentaré explicar los diferentes medios de los que disponen los ciudadanos (incluidos notarios y registradores) para poder inscribir las “rectificaciones” de cabida de una finca, en atención a las peculiaridades, en concreto, de cada “rectificación” en su caso.
Hay que tener muy en cuenta que la rectificación de la cabida de una finca puede solicitarse:
· Como operación independiente.
·Como operación complementaria de otra, por ejemplo, la declaración de una obra nueva, o la segregación, agrupación, agregación o división.
Y es terriblemente importante esta distinción sobre todo para los notarios, a la hora de autorizar escrituras en las que se pretendan hacer estas últimas operaciones, pues realizar la “rectificación de cabida” de un modo u otro puede dar lugar a tener problemas para la operación a realizar… o no.
¿Qué es la “cabida” de una finca y su “rectificación”?
La “cabida” de una finca no es más que la superficie de la misma, entiendiendose por tal la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad (el post se escribe desde la visión registral).
Así cuando hablamos de intentar rectificar la cabida de una finca estamos hablando de rectificar su superficie.
La actual Ley Hipotecaria establece en su artículo 201 algunas limitaciones para las rectificaciones de cabida. Así en su apartado e) establece:
Por tanto, lo habitual será encontrarnos rectificaciones de cabida de parcelas, tierras y en general suelo o fincas que comprendan parte de él (como edificaciones sobre parcelas).
El procedimiento general para rectificar la cabida de una finca será la INSCRIPCION DE SU REPRESENTACION GRAFICA.
A este respecto el artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece:
Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria.
Es decir, una vez inscrita la representación gráfica de una finca, su cabida ES LA QUE RESULTA de dicha representación, y así se inscribirá en el Registro. Este párrafo que pasa desapercibido para mucha gente, es de vital importancia para los notarios a la hora de autorizar inscripciones de segregación, agrupación, etc…. pues los cálculos de las fincas resultantes DEBEN EFECTUARSE con arreglo a la cabida de la representación gráfica y NO de la que esté inscrita.
Ya que la inscripción de la representación gráfica (normalmente alternativa en los casos citados anteriormente) es obligatoria (no así en las obras nuevas, ojo), es muy conveniente que en la escritura se SOLICITE, como PASO PREVIO a la operación de segregación, agrupación o división, la INSCRIPCION DE LA REPRESENTACION GRAFICA de la finca matriz para que, una vez hecha ésta, la operación hipotecaria se pueda realizar sin problemas.
Y para ello la Ley Hipotecaria actual establece CUATRO METODOS DE RECTIFICACION DE CABIDA, dos CON inscripción de la representación gráfica (para aquellos casos en que es obligatoria la inscripción de la RG, como son la segregación, agrupación o división, o bien que la rectificación exceda del 10% de la cabida inscrita):, y dos SIN inscripción de representación gráfica.
1º.- Rectificación de cabida HASTA el 10% CON inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 9.b Ley Hipotecaria).
2º.- Rectificación de cabida SUPERIOR al 10% CON inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 199 Ley Hipotecaria).
3º.- Rectificación de cabida HASTA el 5% SIN inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 201.3 Ley Hipotecaria).
4º.- Rectificación de cabida HASTA el 10% SIN inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 201.3 Ley Hipotecaria).
Rectificación de cabida HASTA el 10% CON inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 9.b Ley Hipotecaria).
El artículo 9.b de la actual Ley Hipotecaria reza que:
A la vista de ello, y del resto del contenido del artículo, podemos establecer los siguientes requisitos:
QUIEN DEBE SOLICITARLO: Cualquier titular de derechos sobre la finca en concreto.
EN QUE SE DEBE APOYAR: En Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.
A QUIEN DEBE NOTIFICARSE: A los titulares REGISTRALES de derechos inscritos sobre la finca (evidentemente a excepción de los que inician el procedimiento) y a los de las fincas colindantes, con POSTERIORIDAD a la práctica de la inscripción.
INSCRIPCION EN EL REGISTRO: Se modifica la cabida CON inscripción de la representación gráfica.
IDEAL PARA: Inscribir excesos de cabida que no exceden el 10% amparados en Certificación Catastral, COMO PASO PREVIO a la realización operaciones que conlleven OBLIGATORIEDAD de la inscripción de la REPRESENTACION GRAFICA. Por ejemplo, segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones…
Rectificación de cabida SUPERIOR al 10% CON inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 199 Ley Hipotecaria).
El artículo 201.3 de la actual Ley Hipotecaria, en relación con el 199 que regula el expediente de rectificación de cabida, reza que:
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
A la vista de ello, (sensu contrario) y del resto del artículo, podemos establecer los siguientes requisitos:
EN QUE SE DEBE APOYAR: En Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica o en GML si no fueran correctos los datos del Catastro.
A QUIEN DEBE NOTIFICARSE:A los titulares REGISTRALES de derechos inscritos sobre la finca (evidentemente a excepción de los que inician el procedimiento) y a los de las fincas colindantes, con ANTERIORIDAD a la práctica de la inscripción. Hay que tener en cuenta que si lo que se pretende inscribir es la Representación Gráfica ALTERNATIVA (GML) también habría que notificar a los titulares CATASTRALES de fincas colindantes.
INSCRIPCION EN EL REGISTRO: Se modifica la cabida CON inscripción de la representación gráfica SIEMPRE que el procedimiento llegue a buen término (tras resolver el Registrador sobre las alegaciones efectuadas por los notificados).
IDEAL PARA: Inscribir excesos de cabida superiores al 10% amparados en Certificación Catastral o GML alternativo, PREVIAMENTE a la realización operaciones que conlleven OBLIGATORIEDAD de la inscripción de la REPRESENTACION GRAFICA. Por ejemplo, segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones…
Rectificación de cabida HASTA el 5% SIN inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 201.3 Ley Hipotecaria).
El artículo 201.3 de la actual Ley Hipotecaria expone lo que se ha transcrito anteriormente.
A la vista de ello, y del resto del artículo, podemos establecer los siguientes requisitos:
EN QUE SE DEBE APOYAR: En nada aunque mejor si existe Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.
A QUIEN DEBE NOTIFICARSE:A los titulares REGISTRALES de derechos inscritos sobre la finca (evidentemente a excepción de los que inician el procedimiento) y a los de las fincas colindantes.
INSCRIPCION EN EL REGISTRO: Se modifica la cabida SIN inscripción de la representación gráfica.
IDEAL PARA: Inscribir excesos de cabida inferiores al 5% sin ampararse en documento alguno, PREVIAMENTE a la realización operaciones que NO CONLLEVEN OBLIGATORIEDAD de inscripción de la representación gráfica. Por ejemplo, Obras Nuevas, Compraventas, etc…
Rectificación de cabida HASTA el 10% SIN inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 201.3 Ley Hipotecaria).
EN QUE SE DEBE APOYAR: En Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (es la única diferencia con el anterior).
IDEAL PARA: Inscribir excesos de cabida entre 5% y el 10% amparándose en Certificación Catastral, PREVIAMENTE a la realización operaciones que NO CONLLEVEN OBLIGATORIEDAD de inscripción de la representación gráfica. Por ejemplo, Obras Nuevas, Compraventas, etc…
El notario y ciudadano “inteligentes”
A la vista de todo lo expuesto parece claro que es tremendamente importante valorar, a la hora de otorgar y autorizar escrituras en las que se pretenda “rectificar la cabida” de una finca, solicitarlo por el medio adecuado, en aras a conseguir el mejor efecto posible, y de la forma más rápida y eficaz que se pueda.
Y más si nos atenemos a lo dispuesto en el apartado a) del artículo 2º de la Resolución Conjunta de 3 de Noviembre de 2015, a cuyo tenor:
Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento (habla del Art. 199, es decir, inscripción con NOTIFICACION PREVIA a los titulares de derechos de la finca y colindantes e incluso catastrales), cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.
Es del todo ridículo solicitar en una escritura una rectificación de cabida inferior al 10% (sin inscripción de la representación gráfica por no ser obligatoria…), sin indicar POR QUÉ MEDIO DE SOLICITA LA RECTIFICACION.
De esta forma, con el sólo hecho de indicar en la escritura que “según reciente medición.. o según catastro mide…” se está solicitando la inscripción del exceso de cabida por el procedimiento del artículo 199 lo que supone NOTIFICACION PREVIA con el consiguiente disgusto y tardanza que pueden llegar a darse (alguien se opondrá seguro).
Debemos ser inteligentes, y si la inscripción gráfica NO es obligatoria, y el exceso de cabida NO excede del 10% debemos solicitar la rectificación por el procedimiento adecuado para evitar las notificaciones previas pues solamente en las que exceden del 10% es necesario el procedimiento del 199.
Etiquetas: art 199 Ley Hipotecaria, art 201 Ley Hipotecaria, cabida, como inscribir exceso de cabida, exceso de cabida, Ley 13/2015, rectificación de cabida
Ana María · 17 abril, 2018 - 20:29 · Responder→
Soy propietaria de una finca urbana “corral con pajar”. La tengo por herencia. está registrada por 60 m2 que es la superficie construida, pero en el catastro aparece 200 m2 q es la superficie real. Quiero modificar la escritura para q aparezca la superficie real y poder venderla. Q trámites tengo q hacer. He visto comentarios sobre exceso de cabida q es mi caso pero no se si de no ir al notario o al registrador.
Grego · 23 febrero, 2018 - 11:20 · Responder→
Buenos días y ante todo, perdona mi insistencia, me permito realizarle una consulta que le hice algún tiempo, por cierto, se me olvido felicitarle porque leyendo sus comentarios, ya me ha sacado de mas dudas que paseandome por alguna notaria y registro…
Hace un año, compre una casa antigua, con muros de medio metro, que según las escrituras tenia 122 metros de superficie, así como en catastro figuraba mal también con 122 metros y así se inscribió en el registro de la propiedad. La casa realmente ocupa una superficie de 142 metros cuadrados, con unas paredes medianeras, como dije, de medio metro y de 50 o 60 años de antiguedad., habiéndome dado cuenta de ello, al realizar un proyecto de obra para la rehabilitación. Que tendría que hacer para corregir la diferencia de metros en las escrituras y en el registro? Debería esperarme para hacerlo al realizar la declaración de obra nueva? La verdad es que no se como empezar… en principio he remitido escrito a Catastro para subsanarlo al menos allí.
ostinus77 · 23 febrero, 2018 - 13:46 · Responder→
Una pregunta… la casa está sobre una parcela de mayor cabida?? O TODA la parcela la ocupa la casa?
ostinus77 · 2 marzo, 2018 - 19:46 · Responder→
Básicamente pueden pasar 2 casos:
1. Q la casa ocupe TODA la parcela en cuyo caso habrá q rectificar la cabida x alguno de los procedimientos q permite la LH (Arts 9 199 o 201) y además hacer declaración de ON
2. Q la casa NO ocupe toda la parcela. En cuyo caso deberá declarar la ON
Fuen · 21 febrero, 2018 - 20:31 · Responder→
Hola! El blog: interesantísimo!. Tengo una duda en este tema. No soy Registrador ni Notario así que puede que el razonamiento que te voy a hacer sea erróneo y te agradecería, en ese caso, que me corrigieras.
Yo del 199LH deduzco que permite inscribir la CCDG de la finca y los excesos de cabida hasta el 10% (apoyado en lo que dice el 9LH) y que coincide con el 201.3 en cuanto a los excesos menores al 10%,
Que los excesos menores al 5% se tramitan con cualquier documentación sin que haga falta que sea una CCDG,
Y que para dejar constancia de excesos de cabida de más del 10% el procedimiento que toca es el de rectificación del 201, que sigue los pasos del expediente de dominio con particularidades, no el 199LH… ¿Voy muy desencaminada?
ostinus77 · 21 febrero, 2018 - 20:40 · Responder→
Alfonso · 14 febrero, 2018 - 10:14 · Responder→
Buenos días, me gustaría tener acceso al pot de los temas de la oposición a registro y me resulta imposible. Le agradecería me indicase la ruta.
Anónimo · 12 febrero, 2018 - 22:36 · Responder→
Muchas gracias por su inmediata contestación, pero centrándonos en esta minoración de superficie de 8 m2 mi pregunta sería ¿ Podría tener problemas a la hora de obtener la licencia municipal para realizar su construcción y en su final de obra?. Un saludo.
ostinus77 · 12 febrero, 2018 - 22:38 · Responder→
Pero deberían tener 2 cosas a tener en cuenta:
-No declarar en la ON más superficie q la registral
-Si la edificación ocupa toda o casi toda la parcela sería conveniente inscribir la RG xq hay q dar las coordenadas utm de la edificación
Anónimo · 12 febrero, 2018 - 22:12 · Responder→
Mi pregunta es como se contempla un exceso de cabida en una parcela de 500 m2 registrados cuando en el su plan parcial figura PARCELA MINIMA de 500 m2 y su superficie real es de 492 m2 es decir le falta un 1,6%. Podría tener problemas a la hora de venderla o de construirla, al no cumplir con su plan parcial. Cual seria la mejor forma de proceder. Muchas gracias por su blog y por sus opiniones. Un saludo.
ostinus77 · 12 febrero, 2018 - 22:14 · Responder→
Desgraciadamente x el 201 no es posible modificar superficie de fincas procedentes de un plan parcial
Sin embargo PUEDE q el registrador considere posible hacerlo x el 9 lh inscribiendo la representación gráfica
Borjius · 7 febrero, 2018 - 11:29 · Responder→
Buenos días, Ostinus!
En primer lugar, muchísimas gracias por el trabajo divulgativo que haces. El mundo del Registro es muy desconocido para el gran público y tú lo haces presente con tus aportaciones.
Escribía para consultarte sobre un exceso de cabida de una parcela. En el Registro aparece con 1000 metros cuadrados y en el Catastro 2000, en la certificacion grafica. El exceso de cabida…es importante casi el 100%. Queremos que coincidan ambos para poder venderlo en un futuro espero que no muuuuy lejano, y en todo caso evitar problemas con el futuro comprador que “regatee” por esa divergencia. , he estado mirando y creo que la via sería el 199LH (haciendo notificaciones previas) y supongo que presentar una Representación Gráfica alternativa. Lo ves muy inviable? Muchas gracias, de verdad! Y mucho ánimo con el Blog!
ostinus77 · 7 febrero, 2018 - 14:30 · Responder→
Efectivamente el 199 es buen medio para rectificar cabida aunq en este caso deberías acudir al 9 LH pues queremos cambiar cabida de más de 10%
Por otro lado si pretendéis cabida conforme a Catastro es la representación gráfica CATASTRAL (la q debéis pedir, no la alternativa)
X último parece q hay MUCHA diferencia. Tened cuidado y aseguraros q no ha habido alguna agrupación
Grego · 25 enero, 2018 - 18:11 · Responder→
Buenas tardes, quería comentarle el problema que tengo, haber sin puede aconsejarme.
Nei · 22 enero, 2018 - 19:46 · Responder→
Buenas tardes , voy a comprar un local comercial con división horizontal pero al llevar a cabo la tasación existe un defecto de cabida mayor al 10%, con respecto a la escrituras es posible su regularización,? y me llevaría mucho tiempo?
ostinus77 · 22 enero, 2018 - 19:52 · Responder→
Lamentablemente aunque creo q con acierto, la Ley no prevé forma alguna de rectificar elemento en Régimen de Propiedad Horizontal más q la modificación (por unanimidad) del título constitutivo del Régimen por parte de TODOS los propietarios del Edificio (art 199 o 201 Lh no recuerdo bien)
Con todo debes indicar al notario q haga la venta como CUERPO CIERTO y x tanto fijándote bien en los linderos ya q aunque no rectifiques la superficie REALMENTE COMPRAS lo q exista entre esos linderos ocupe la cabida q ocupe
Nei · 23 enero, 2018 - 15:56 ·
Agradezco tu comentario, es muy largo el proceso de modificación del titulo constitutivo del régimen por parte de los propietarios? realmente solo son tres propietarios, dos locales y un chalet encima de estos .
El problema que veo es que el propietario del chalet es un banco que se quedo con la casa por impago de una hipotecas .
te agradezco muchísimo tu respuesta estoy ya desesperado, estoy pendiente de la firma de arras del negocio y no sabia muy bien donde acudir.
ostinus77 · 23 enero, 2018 - 16:05 ·
Más q largo es farragoso y caro
Requiere unanimidad de propietarios y el coste de hacer esa rectificación del título constitutivo
Como te dije tampoco tiene gran importancia la cabida q conste en el Registro
Compras un local en concreto como cuerpo cierto estando delimitado x sus linderos
Con indiferencia de la cabida q se puede rectificar en un futuro
Si el problema es ese no veas problema
Sonia · 24 noviembre, 2017 - 07:11 · Responder→
Hola, estaba leyendo el blog porq he sido notificada x el registro que el vecino ha iniciado un exp. de exceso de cabida de mas del 10% presentando una NUEVA descripcion grafica georeferenciada luego de mediciones de su topografo, donde no coinciden con el limite catastral que tiene linea divisoria recta. Ahora esta linea se interrrunpe invadiendo mi parcela en dos segmentos tanto arriba quitandome en la entrada de vehiculos y abajo quitandome el porche inferior . Presente mi desacuerdo, se me indica que se ha archivado y al poco tiempo se me repite que tengo 20 dias para acreditar las alegaciones realizadas. Me encuentro en el extranjero y no puedo ocuparme de contratar un topografo, etc. Que posibilidad tengo de paralizar el procedimiento unos meses hasta el proximo verano donde me encuentro alli? Que me puede recomendar que debo hacer para que no se realice ningun cambio? Todo esta bien como esta. Solo porque el vecino recibió su casa en herencia, su abogado al revisar los papeles inicio todo este procedimiento, segun me cuenta. Que debe hacer el vecino? Terminaremos el vecino y nosotros en disputa cosa que quisieramos evitar. Alguna sugerencia concreta? Gracias por el bloq!
Juan · 7 noviembre, 2017 - 11:28 · Responder→
Buenos días, voy a escriturar una finca y recientemente dicha finca se ha inmatriculado por primera vez y se ha publicado en el BOE. Observando la descripción urbana de dicha finca veo que la descripcion de la superficie construida no corresponde con la realidad y supera en bastantes metros cuadrados con la realidad física del inmueble debido a que los actuales propietarios han derribado parte de la casa y dos almacenes por estar en estado ruinoso.
Tengo fotografías del estado actual del inmueble.
Con las lindes no hay ningún problema.
Yo quisiera escriturar e inscribir tal como se encuentra la casa y con las superficies reales, pero debido a la falta de tiempo supongo que resultará imposible.
Mi dudas, miedos y preguntas son:
¿Qué ocurriría si se escritura y registra tal como está en la inmatriculacíon?
¿Tendré algún problema con el Catastro?
¿Hay alguna posibilitad de hacerlo constar en la escritura?
¿Sería aplicable el procedimiento de subsanación de discrepancias a pesar de que las lindes están bien y solo hay discrepancias por la superficie construida o algún otro procedimiento de de rectificación?
Jessica · 26 octubre, 2017 - 20:46 · Responder→
Buenas tardes! Para mi esto de “exceso de cabida ” es chino mandarín, por favor me podrías decir si mi exceso es inferior al 10% ¿estoy obligada a hacer la escritura por exceso de cabida ? Gracias
ostinus77 · 26 octubre, 2017 - 20:49 · Responder→
Un exceso de cabida es cuando en el Registro consta una superficie de tu casa X y sin embargo la realidad es que es mayor
Querer adecuar la realidad jurídica a la física consiste en inscribir ese “exceso” de cabida
Desgraciadamente me hablas de un piso x lo q entiendo
En ese caso el proceso para inscribir ese exceso de cabida es la rectificación de la obra nueva o régimen de propiedad horizontal
El procedimiento del 199 y ss de la LH es para terrenos
Jessica · 26 octubre, 2017 - 21:07 ·
Noo, es una finca rústica, registrada, mide 2825mt2 y no se por qué causa, en un nuevo catastro aparece con 2968 mt2. Me di cuenta de este nuevo cambio, porque la iba a vender y al ver tsnto problema, terminé pir no venderla
ostinus77 · 26 octubre, 2017 - 21:08 ·
Entonces si quieres puedes intentar inscribir ese exceso de cabida 😊
Solicitalo en el Registro
Lleva certificación catastral
Jessica · 26 octubre, 2017 - 21:10 ·
Yo solo quiero saber sí es obligatorio, porque todo eso me sale un dineral y mucho tiempo😣😣
ostinus77 · 26 octubre, 2017 - 21:11 ·
La inscripción es voluntaria amiga
Independientemente en el Registro será muy barato si te decides
Jessica · 26 octubre, 2017 - 21:27 ·
Gracias! El Ayuntamiento me pidió la medición del terreno y eso me costó 400€😑y sólo es el comienzo. Gracias nuevamente!
Paco Teruel · 26 octubre, 2017 - 20:26 · Responder→
En los últimos tiempos la DGRN ha publicado varias resoluciones en las que ha dejado claro que cuando estemos ante inscripciones de bases gráficas que supongan excesos que no lleguen al 10%, ya sea en casos potestativos (res 14/11/2016), ya en obligatorios (res 27/09/2017), no es necesario acudir al procedimiento del artículo 199 LH, sino que la inscripción se puede hacer por el propio artículo 9. b), siempre que no haya dudas de ningún tipo, claro.
Pues bien, no entiendo por qué muchos prontuarios y sobre todo muchos registros notifican a posteriori la inscripción del exceso en tales casos a los titulares de las “fincas colindantes”, cuando el propio artículo 9.b) lo que dice es que se notificará a posteriori a los “titulares de derechos inscritos”, es decir, a otros proindivisos de la propia finca, a titulares de hipotecas…
Podrías darme tu punto de vista.
ostinus77 · 26 octubre, 2017 - 20:36 · Responder→
Cierto es que la DGRN ha “doctrinado” que el art 9 permite la inscripción de la RG sin seguir los trámites del 199 … y sólo indica notificaciones a titulares de derechos inscritos
SIN EMBARGO una resolución de la DGRN no es fuente de Derecho
La Ley es la Hipotecaria
Mi opinión personal?
La Ley 13/2015 es un absoluto desastre
Cierto es q el art 9 prevé esas notificaciones cuando no excede del 10% pero es q el 199 LH que es LEY dice q NO se podrá inscribir la RG sin practicarle y q en caso de no exceder del 10% se debe comunicar a colindantes
La DGRN en mi opinión está intentando establecer unas “pautas” para q este jaleo pueda ser interpretado
Y lo cierto es q inscribir la RG sin q exceda del 10% difícilmente va a perjudicar en nada a titulares colindantes
Yo soy partidiario de notificar a colindantes en caso de no exceder del 10%
Sencillamente pq aunq la DGRN diga q puedo hacerlo sin seguir el proceso del 199… este artículo obliga a hacerlo
Paco Teruel · 26 octubre, 2017 - 21:58 ·
Entiendo tu postura, pero releyendo una y otra vez el 199 veo que éste alude a la notificación a colindantes, registrales o catastrales, según el caso, pero “afectados” y no a todos los colindantes. Parece que con la introducción del adjetivo “afectados” la ley está intentando discriminar unos de otros o, lo que es lo mismo, está obligando al registrador a que en su ejercicio calificador dilucide cuáles son afectados y cuáles no. Y como tú bien dices, si el exceso no llega al diez por ciento y, añado yo, hay correspondencia entre los linderos literales que constan en el registro con los que resultan ahora del catastro (con las posibles variaciones en los nombres de los titulares colindantes por las transmisiones efectuadas sobre esas fincas por el propio transcurrir del tiempo), ¿a quién considerar colindante “afectado”?.
Y aquí es donde me pierdo. Suponte que una parcela cuadrada figura inscrita en el registro con 1000 metros y cuatro linderos nominales. Su dueño se dispone a venderla y el comprador observa que en el Catastro aparece con 1090 metros (uno poco menos del 10%). En la escritura de venta la describen con esos 1090 y solicitan que se inscriba la base gráfica (supuesto potestativo). Pues bien, llega la escritura al registro y el registrador localiza las cuatro fincas registrales colindantes, ayudado bien por los nombres que aparecen en la propia descripción literal del registro, bien por los que aparecen en la certificación catastral. Una vez hecho esto comprueba que esas cuatro fincas registrales lindan por su punto cardinal correspondiente con la que ahora es objeto de inscripción. Se supone en consecuencia que hay total identidad de la finca y que hay total correspondencia y correcta diferenciación entre todas las fincas (se cumple todo lo que dice el artículo 9.b LH: “Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.”). No llego a comprender en estos casos qué colindante registral resulta afectado. No llego.
Por lo tanto, lo que más me interesa es que más que el que me contestes a este caso que pongo, es lo qué entiendes tú por “colindante registral afectado”. Sí tengo claro, en los casos de base gráfica alternativa qué colindante catastral resulta afectado (no tenemos más que superponer el dibujo de la alternativa sobre el dibujo catastral y ver los posibles solapes o los posibles “des-solaples”), pero el concepto de colindante REGISTRAL afectado me lleva de cabeza.
Perdona el atraco.
ostinus77 · 26 octubre, 2017 - 22:08 ·
No hay nada q perdonar amigo
Encantado de q valores mi opinión
Primero decirte q personalmente no creo q la Ley cuando se refiere a “afectado” pretenda dar potestad al Registrador para decidir cuales de los colidantes son afectados y cuales no
Siempre he entendido x afectados a TODOS los colindantes
He considerado q la Ley utiliza el término afectados como un calificativo de todos los colindantes y no como algo q calificar
Es decir se notifica a TODOS los titulares registrales colindantes (q son afectados x la inscripción de la RG)
De hecho si se para uno a pensar, en el caso de q la Ley pretendiera q hay q discernir cuales son afectados y cuales no, la propia Ley lo indicaría y regularía como considerar afectados unos y no afectados otros; de la misma forma q dice claramente q el Registrador debe NO TENER dudas fundadas sobre la no invasión de fincas colindantes
Es decir, me parece arriesgado decir q se pretende q el Registrador califique quienes son afectados y quienes no cuando la Ley NO DICE q deba decidirlo y sin embargo la misma es una amalgama de requisitos a calificar en otros aspectos (q si más del 10% unas cosas, q si entre 5 y 10% otras, q si menos de 5% otras, q si es una finca x reparcelación no, q si es x segregación depende, etc…)
Siento no escribir muy bien es q estoy con el móvil
El debate sobre este tema es apasionante
Paco Teruel · 26 octubre, 2017 - 23:06 ·
Pues ha sido el párrafo tercero del fundamento de derecho 3 de la resolución que antes te decía de 27 de septiembre de 2017 del registro de Berja, el que me ha empujado a escribirte.
El mismo dice: “No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales tramites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno”.
De dicho párrafo he deducido, y más concretamente de la parte que dice “siempre que estas se vean afectadas”, que, precisamente, no todos los colindantes son afectados; y de la parte que expresa “cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno”, que la decisión de si un colindantes resulta afectado o no resulta de la calificación del registrador.
Es decir, parece que dice que el registrador tendrá que examinar siempre el historial registral de la finca objeto de inscripción y de las fincas colindantes, para ver que no haya dudas de identidad y determinar los posibles colindantes afectados. Si nos encontremos ante un supuesto de más del 10%, en los que ya de por sí la ley, en el repetido artículo 9.b), establece que al superarse esa cifra no hay correspondencia, todos los colindantes registrales pueden resultar afectados, pero si no se llega al 10, al no tener que abrir el 199, sólo habría que notificar a los titulares de derechos inscritos, no a los colindantes.
Echa un ojo, cuando puedas y quieras, claro, a la resolución que te digo y a ver qué piensas. Yo estoy hecho un lío.
Ya sí te dejo.
teresa · 24 octubre, 2017 - 21:46 · Responder→
Hola, tengo un piso que está inscrito con 39 metros pero tanto en la Notaría como en el Catastro figura con los metros reales que son 105, la inscripción se hizo hace 50 años y parece que no fue real, quiero adaptar los metros a los del Catastro. Debo pasar antes por la Notaría?, tienen que notificar a colindantes? puede un vecino oponerse sin causa?.
ostinus77 · 24 octubre, 2017 - 21:53 · Responder→
No recuerdo si era el 203 o el 201 de la LH el q establece q los pisos en régimen de propiedad horizontal NO pueden ser objeto de rectificación de cabida x ese procedimiento
Para rectificar cabida hay q rectificar el título de propiedad horizontal
Algo muy dificultoso pues es muy caro y precisa acuerdo unánime de la Comunidad de Vecinos
Jessica · 16 octubre, 2017 - 12:45 · Responder→
Buenas, una consulta tengo una finca rústica registrada con 2825m2 y el catastro actual es de 2968m2, me dicen que tengo que hacer exceso de cabida, según tu post es inferior del 10%¿debo hacerlo? Por favor que debo hacer?? Gracias!
Anónimo · 5 septiembre, 2017 - 23:23 · Responder→
Supuesto del art. 201.3 a) o b). Siendo un colateral al que se le ha notificado la inscripción del exceso de cabida y no estando de acuerdo con ella por no estar motivada la decisión ¿puedo presentar un recurso gubernativo contra la “calificación” positiva o sólo puedo dirigirme al juzgado?
ostinus77 · 6 septiembre, 2017 - 06:43 · Responder→
Intuyo q es notificación de rectificación de cabida menor del 10% pues se le notifica a posteriori
Nada puede vd alegar ante el Registro contra la inscripción pues le Ley Hipotecaria no le reconoce ese derecho al entender q la inscripción de la RG en nada afecta a su finca
Sin embargo TODAS las inscripciones están bajo la salvaguarda de los Tribunales y x tanto nada impide q solicite ante los mismos la rectificación o anulación de una inscripción
jomis · 21 julio, 2017 - 01:48 · Responder→
Hola. Muchas gracias por el artículo, me ha aclarado muchas cosas.
Tengo una duda sobre el procedimiento. En mi caso, soy titular de una finca rural (cultivos) que según el Catastro ocupa una parcela completa. Pero la realidad es que ocupa también parte de otra parcela colindante, en este caso urbana.
La información en el Registro también es inexacta (declara una superficie ridículamente pequeña, 45 centiáreas, cuando la finca ocupa realmente unos 2500m2). En fin, las primeras inscripciones se hicieron hace 70/80 años y parece que no fueron un alarde de precisión…
Mi duda es: si la finca está ocupando realmente porciones de varias parcelas, ¿tengo que resolver primero esa cuestión en el Catastro antes de acudir al Registro de la Propiedad? ¿O directamente acudo al Registro?
ostinus77 · 21 julio, 2017 - 06:49 · Responder→
Realmente yo intentaría resolverlo 1o en Catastro (si es q quieren q no siempre…) xq de esa manera inscribirias una representación gráfica Catastral a es mucho mejor q una representación gráfica Alternativa
Si en Catastro te dicen no tendrás q contratar un técnico q te haga un gml e identificar q parcelas catastrales ocupa la tuya
jomis · 21 julio, 2017 - 12:36 ·
Muchas gracias por el consejo. Intentaré primero en el Catastro. Buen día.
salvaguardia · 7 julio, 2017 - 03:01 · Responder→
El meollo de la cuestión es: ¿Cuándo debe entenderse que un colindante registral se ve afectado? A mi modo de ver, no se verá afectado cuando tenga su base gráfica gráfica inscrita previamente y ésta no se vea afectada.
La DGRN dice que será necesario iniciar el expediente del 199 cuando no existan colindantes afectados; pero no se ha pronunciado hasta ahora cuándo debe entenderse esa afectación.
Y si bien, respecto de los titulares catastrales sí está claro cuándo se verán afectados por la inscripción de la representación gráfica (alternativa), en cuanto a los titulares registrales colindantes será subjetiva la apreciación (con la excepción citada en el primer párrafo).
Helena · 5 julio, 2017 - 16:15 · Responder→
Hola Ostinus;
en fecha de 22 de mayo de 2006 se hizo escritura de reparcelación voluntaria de dos fincas, una de ellas de mi tío, y otra de ellas de mi padre, ambos ya fallecidos. Tal reparcelación se inscribió en el registro de la propiedad correspondiente. En esa inscripción tuvo lugar una rectificación de la superficie de las fincas de origen aportadas a la reparcelación, ambas fincas, iguales de origen en una división de una finca anterior, en dos partes. Cada finca aportada aportada constaba de 528 metros2 según escritura y 791 m2 según catastro.
La rectificación de cabida fue inscrita en ese momento en el registro de la propiedad correspondiente. Pero la reparcelación no se ha ejecutado por numerosas dificultades, que no son al caso.
La rectificación de cabida operada en ese momento, 22 de mayo de 2006, tuvo acceso al registro con resolución de registrador de 5 de enero de 2007 en la que se afirma que “practicadas las inscripciones de las fincas mencionadas , en cuanto a un exceso de cabida, de 263m2 , conforme al articulo 298 del Rgto Hipotecario, apartado 3 párrafo 2”.
En este momento a fecha de 4 de julio de 2017, la inscripción del exceso de cabida ¿es atacable por terceros colindantes?
ostinus77 · 5 julio, 2017 - 16:22 · Responder→
Contestando a tu pregunta: lo inscrito inscrito está
Si bien los asientos practicados quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales
Es decir, q al estar inscrito gozas de la protección registral pero…x procedimiento judicial todo puede atacarse. Aunq la carga de prueba recae sobre el demandante. Al estar inscrito los inscritos se presuponen legalidad, veracidad y oponibilidad
Anónimo · 25 febrero, 2017 - 20:31 · Responder→
Me ha aclarado bastantes dudas su post, ¡muy buen trabajo!
ostinus77 · 25 febrero, 2017 - 20:32 · Responder→
Sudores nos está costando esta Ley
TANIA · 24 febrero, 2017 - 09:47 · Responder→
Buenas quería hacerte una consulta. La semana que viene haremos efectiva la compra de una casa antigua. Hace años hubo una segregación de la finca que no figuraba en el catastro. Eso ya se arregló y en el catastro aparece bien tanto la medida como la delimitación de la finca. El problema está con el Registro de la propiedad, ya que la medida no coincide (es más del doble) y las lindes tampoco. El caso de las lindes es más complejo porque en un Registro anterior sí estaban bien puestas, pero al heredar la finca la propietaria a la que ahora le compramos la casa, se tomo como referencia para las lindes, la situación anterior a la segregación, con lo que por una zona lindamos con un “camino” en lugar de “con la finca segregada”.
En la escritura se va a hacer constar todo ésto, y en la notaría nos comentan que la forma de solucionar el problema sería hacer un expediente de exceso de cabida de las dos fincas al mismo tiempo, esto es del “resto matriz” (finca de la que se segrega la vuestra) y de la “segregada”; de ese modo sería posible adaptar ambas fincas a la realidad actual, quedando en el Registro con la cabida y los linderos reales y actuales.
Mi pregunta es si eso tendría que ser así y si, el otro propietario está obligado también a hacer ese exceso de cabida, si en su Inscripción en el Registro de la Propiedad los datos son correctos.
ANONIMO · 19 diciembre, 2016 - 18:17 · Responder→
Enhorabuena por el blog y mucho ánimo, que falta nos hace una herramienta tan buena como la suya!!
Me gustaría conocer la diferencia entre la CONDICION RESOLUTORIA y la CONDICION SUSPENSIVA.
Jerónimo Carrera · 15 diciembre, 2016 - 11:22 · Responder→
Si quiero inscribir un exceso de cabida en el Registro tengo entendido que tienen que notificar a los colindantes, si alguno de estos no está conforme ¿qué ocurre?¿tiene que aportar pruebas? ¿puede el registrador resolver o hay que ir a los tribunales?
ostinus77 · 15 diciembre, 2016 - 11:43 · Responder→
Sólo puede oponerse si el exceso de cabida es superior al 10%. Si es inferior se le comunica pero no tiene dcho se oposición.
Y efectivamente es el Registrador quién resuelve. Verá la fundamentación de la oposición y decidirá si estima o desestima
Eva · 4 diciembre, 2016 - 19:00 · Responder→
Buenos tardes! El otro día fui a un registro para incoar un exp. 199LH para la rectif. de la superficie de una finca… Con diferencia superior al 10%, coordinada con catastro.
El registrador me indico que se podía iniciar con instancia y firma legitimada.
Es verdad que el arte. 9LH dice k se puede solicitar de manera potestativa junto con cualquier acto inscrible, pero también indicar que se puede como operación especifica.
También me encuentro k no puedo hacer cv pq el departamento de riesgos del banco me pide k aporte nota simple con descripción real de la finca.
ostinus77 · 4 diciembre, 2016 - 19:09 · Responder→
En el caso de rectificación de cabida mayor del 10% NO es potestativa. Es obligatoria si se quiere inscribir esa diferencia de cabida.
Por otro lado me consta q los servicios jurídicos de los bancos aún andan perdidos. Me temo q tendrás q instar el procedimiento del 199 y esperar a q acabe positivamente (los colindantes tienen un plazo de 20 días creo para alegar) …y una vez rectificada la cabida presentar nota simple al banco
Efectivamente se podría instar con la compraventa en sí pero dado q no te conceden el préstamo deberás solicitarlo como operación específica como bien dices
Anónimo · 4 diciembre, 2016 - 21:18 ·
Muchas gracias !!!!! Muy eficaz!!!!
Crgl · 30 noviembre, 2016 - 18:52 · Responder→
Necesito que me eche una mano. Se me presenta un caso de “rectificacion de cabida” para poder hipotecar, concretamente la superficie inscrita en el registro de la propiedad es un 50% inferior a la que aparece en el catastro. Despues de casi dos meses “estudiando” el caso la notaria me dicen que por expediente de dominio no se puede realizar, que recurra directamente al registro que ellos se encargan mediante el procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria. Voy al registro y me dicen que necesitan la escritura de compra-venta para poder realizar el procedimiento sin necesidad de solicitarlo pero claro esto no puede hacerse porque al existir exceso de cabida no se aprueba la hipoteca y por tanto no hay efectiva una compra-venta. Segun leo en el punto 2º.- Rectificación de cabida SUPERIOR al 10% CON inscripción de la representación gráfica (procedimiento del Art. 199 Ley Hipotecaria) no parece que sea necesario presentar dicha escritura.
Le agradeceria mucho que pudiera ayudarme.
Gracias de antemano y un saludo.-
ostinus77 · 30 noviembre, 2016 - 18:59 · Responder→
Si no me equivoco la rectificación de cabida mediante inscripción de la representación gráfica georreferenciada la puede solicitar en cualquier momento el titular de la finca mediante una simple instancia pero déjeme estudiarlo. Cierto es q todo es muy nuevo y muchos registros “evitan verse en lios”
Lo miro algo más ok? Por q normalmente yo me lo encuentro efectivamente en escrituras. Pero repito q creo recordar q se puede instar sin más
Se lo confirmo mañana ok?
ostinus77 · 30 noviembre, 2016 - 19:17 · Responder→
Después de estudiar algo el tema creo que en el Registro le han dicho lo correcto. Para tramitar procedimiento del 199Lh (inscripción representación gráfica) es preciso q exista título (en su caso la compraventa).
Sin embargo para rectificar la descripción también puede acudir al procedimiento del 201Lh e instar ducha rectificación mediante acta notarial.
Mi consejo es q vaya a un buen notario y le diga q quiere instar una RECTIFICACION de descripción por el 201Lh (q se remite al 203)
Tras su realización el registrador deberá resolver si modificar la descripción para adaptarla a Catastro. Y si decide q si otorgar la compraventa
Llevará tiempo…así q paciencia
Cualquier cosa no dude en dirigirse a mí
ostinus77@gmail.com
La legislación aplicable son los arts 198 y siguientes LH
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t7.html#a198
Y la necesidad de titulo para inscripción georreferenciación deriva del 9Lh
Víctor Antuña · 11 mayo, 2016 - 22:40 · Responder→
Al respecto del 199, cabida superior al 10%,, representación gráfica alternativa (GML), debe solicitarse fichero (CD o USB), para notificarlo al Catastro?.
Muy bueno y necesario el post.
ostinus77 · 12 mayo, 2016 - 06:44 · Responder→
Efectivamente la RFA precisa formato electrónico con firma
Y obliga a notificar a Catastro la operación efectuada….cuando la aplicación lo permita 😂
Angel · 11 mayo, 2016 - 21:03 · Responder→
Buenas tardes. Aportaciones como la tuya siempre son de agradecer. Si me permites, creo que el desarrolllo del post induce a confusion cuando tras exponer los “cuatro medios” y citar correctamente el articulo que los recoge sin embargo en el desarrollo del segundo medio (art. 199) citas el art.. 201.3 (que en realidad es el que regula los medios tercero y cuarto, que luego desarrollas. Esto induce a confusion y hace que no “cuadre” el segundo medio con su soporte normativo. Podrías cortar y pegar el 201.3 en dos trozos para cada medio respectivo y quizá reproducir entero el 199, que a pesar de ser largo seria mas completo.
Perdona la critica-comentario. Te animo a desarrollar materias tan novedosas y gracias por tu post.
ostinus77 · 11 mayo, 2016 - 21:10 · Responder→
Muchas gracias x el post. Todo comentario constructivo es bienvenido.
Quizás haya quedado algo enrevesado (el tema lo es) pero si se da cuenta cito el 199 poniendo el 201 pero “sensu contrario” pues quería remarcar que el 199 es para aquellos casos que “no recoge” el 203 que es el que habla de plazos
No era otra la razón
Aún así muchas gracias de corazón por el comentarios.
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