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Timestamp: 2016-10-22 13:41:29
Document Index: 120834854

Matched Legal Cases: ['Art. 271', 'Art. 74', 'Art. 271', 'BGE', 'Art. 74', 'Art. 271', 'Art. 261', 'Art. 271', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 312', 'Art. 8', 'Art. 150', 'Art. 151', 'Art. 316', 'BGE', 'BGE', 'Art. 271', 'Art. 261', 'Art. 271', 'Art. 66']

4A_747/2012 (05.04.2013)
4A_747/2012 � � Urteil vom 5. April 2013
�Im Jahr 2003 vermietete Y.________ mit m�ndlichem Mietvertrag eine Werkstatt an X.________ (Beschwerdef�hrer), in der dieser einen Pneuhandel betreibt. Am 27. Januar 2011 erkl�rte die Schlichtungsbeh�rde f�r Miete und Pacht des Bezirks Bremgarten eine von Y.________ auf den 30. Juni 2011 ausgesprochene K�ndigung des Mietverh�ltnisses f�r ung�ltig und hob sie auf.
�Y.________ verkaufte die Liegenschaft per 27. Juni 2011 an A.Z.________, B.Z.________, C.Z.________ und D.Z.________ (Beschwerdegegner). Diese k�ndigten das Mietverh�ltnis mit dem Beschwerdef�hrer am 28. Juni 2011 per 31. M�rz 2012 wegen dringenden Eigenbedarfs.
�Der Beschwerdef�hrer focht die K�ndigung bei der Schlichtungsbeh�rde f�r Miete und Pacht des Bezirks Bremgarten an. Es ergab sich keine Einigung. Daraufhin erhob der Beschwerdef�hrer Klage beim Bezirksgerichtspr�sidium Bremgarten mit dem Antrag, es sei die K�ndigung - da innert der K�ndigungssperrfrist ausgesprochen - f�r ung�ltig zu erkl�ren und damit aufzuheben, eventualiter sei das Mietverh�ltnis erstmalig um drei Jahre zu erstrecken. Am 27. M�rz 2012 wies der Pr�sident I des Bezirks Bremgarten die Klage ab.
�Dagegen erhob der Beschwerdef�hrer Berufung an das Obergericht des Kantons Aargau mit gleichlautendem Antrag. Die Beschwerdegegner beantragten Abweisung der Berufung. Mit Entscheid vom 25. Oktober 2012 wies das Obergericht die Berufung ab. Wie schon die erste Instanz anerkannte das Obergericht, dass die K�ndigung zwar vor Ablauf der dreij�hrigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgesprochen worden war. Es hielt jedoch den dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegner f�r ausgewiesen.
�Der Beschwerdef�hrer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid des Obergerichts vom 25. Oktober 2012, soweit damit seine Berufung abgewiesen wurde, aufzuheben. Das erstinstanzliche Urteil sei in Gutheissung der Berufung vom 21. Juni 2012 aufzuheben und die am 28. Juni 2011 ausgesprochene K�ndigung f�r ung�ltig zu erkl�ren und damit aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
�Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde abzuweisen. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
�In mietrechtlichen F�llen ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zul�ssig, wenn der Streitwert mindestens 15'000 Franken betr�gt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Ficht der Mieter die K�ndigung eines unbefristeten Mietverh�ltnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den unter Ber�cksichtigung der dreij�hrigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR fr�hestens eine neue K�ndigung ausgesprochen werden k�nnte, sollte sich die angefochtene K�ndigung als ung�ltig erweisen (BGE 137 III 389 E. 1.1). Vorliegend wird der Streitwert nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'000.-- erreicht. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
�Gem�ss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR steht die Sperrfrist, die im Anschluss an den Entscheid der Schlichtungsbeh�rde vom 27. Januar 2011 galt, der K�ndigung des Vermieters dann nicht entgegen, wenn diese wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters selbst oder naher Verwandter oder Verschw�gerter erfolgte. Die Beschwerdegegner als K�ufer der Liegenschaft waren daher grunds�tzlich berechtigt, den Mietvertrag mit dem Beschwerdef�hrer gem�ss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR wegen dringenden Eigenbedarfs auf den n�chsten gesetzlichen Termin zu k�ndigen.
�Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gr�nden nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid �ber diese Frage sind alle erheblichen Umst�nde des Falles zu w�rdigen. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es m�ssen Gr�nde vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (BGE 132 III 737 E. 3.4.3; 118 II 50 E. 3d S. 55).
�Der Entscheid �ber die Frage, ob dringender Eigenbedarf vorliegt, beruht weitgehend auf Ermessen (BGE 118 II 50 E. 4 S. 55). Ermessensentscheide dieser Art �berpr�ft das Bundesgericht an sich frei; es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte ber�cksichtigt hat, die keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umst�nde ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu korrigieren sind ausserdem Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 133 III 201 E. 5.4 S. 211; 128 III 428 E. 4 S. 432).
3.1.�Die Beschwerdegegner hatten zur Begr�ndung des dringenden Eigenbedarfs geltend gemacht, sie h�tten die Liegenschaft erworben, um darin wohnen sowie das Autokarosserie- und Autospritzwerk weiterf�hren zu k�nnen, das wegen Verlusts der bisherigen Mietr�umlichkeiten aufgegeben werden musste. Die Liegenschaft diene mithin als Existenzgrundlage f�r die Beschwerdegegner 1 und 2 und ihre drei Kinder. Die erste Instanz erachtete den dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegner als ausgewiesen.
�Mit der Berufung wendete der Beschwerdef�hrer neu ein, die Liegenschaft enthalte auch noch die von der F.________ GmbH und dem Autospritzwerk E.________ gemieteten R�ume. Die Beschwerdegegner erzielten somit Mietzinseinnahmen und h�tten auf die Nutzung der in der Liegenschaft vorhandenen, f�r ein Autospritzwerk geeigneten R�umlichkeiten verzichtet. Der dringende Eigenbedarf an den ihm vermieteten R�umlichkeiten sei daher nicht ausgewiesen. Dem hielten die Beschwerdegegner in der Berufungsantwort entgegen, das Mietverh�ltnis mit dem Autospritzwerk E.________ sei ebenfalls am selben Tag mit derselben Begr�ndung gek�ndigt worden, damit ihnen diese R�umlichkeiten zur Einrichtung des Autospritzwerkes zur Verf�gung st�nden. Das vom Beschwerdef�hrer gemietete Mietobjekt solle dagegen als Autokarosseriewerkstatt genutzt werden. Die Mietzinseinnahmen aus den drei Mietverh�ltnissen reichten nach Abzug aller Abgaben nicht aus, um die f�nfk�pfige Familie der Beschwerdegegner 1 und 2 zu ern�hren und daneben R�ckstellungen f�r die notwendigen Renovationsarbeiten an der Liegenschaft zu machen.
�Die Vorinstanz stellte fest, dass der Beschwerdef�hrer sich zur Berufungsantwort der Beschwerdegegner nicht vernehmen liess. Die Ausf�hrungen der Beschwerdegegner in der Berufungsantwort h�tten somit als unbestritten und die Einwendungen des Beschwerdef�hrers als widerlegt zu gelten.
3.2.�Dem tritt der Beschwerdef�hrer in seiner Beschwerde entgegen. Eine Replik und Duplik seien in Art. 312 Abs. 1 ZPO nicht vorgesehen. Er sei daher nicht verpflichtet gewesen, die Ausf�hrungen der Berufungsantwort zu bestreiten. Indem die Vorinstanz die Ausf�hrungen der Beschwerdegegner in der Berufungsantwort als unbestritten und damit als anerkannt beurteilt habe, habe sie Art. 8 ZGB sowie Art. 150 und Art. 151 ZPO offensichtlich verletzt.
3.3.�Der Auffassung des Beschwerdef�hrers kann nicht gefolgt werden. Er �bersieht, dass er in der Berufung gegen den als nachgewiesen erachteten dringenden Eigenbedarf neue Einwendungen vorbrachte. Diese neuen Einwendungen suchten die Beschwerdegegner in der Berufungsantwort durch diesbez�gliche Ausf�hrungen zu widerlegen, wobei dazu notgedrungen auch neue Behauptungen vorzubringen waren. Der Beschwerdef�hrer hatte daher allen Anlass, von der M�glichkeit zur Replik (Art. 316 Abs. 2 ZPO bzw. BGE 132 I 42 E. 3.3.3 und 3.3.4) Gebrauch zu machen. Indem er dies unterliess, nahm die Vorinstanz zu Recht Verzicht auf eine Stellungnahme an (BGE 138 I 484 E. 2.2; 133 I 100 E. 4.8). Blieben aber die Vorbringen der Beschwerdegegner in deren Berufungsantwort unbestritten, durfte die Vorinstanz ohne weitere Beweiserhebungen darauf abstellen und die neuen Einwendungen in der Berufung des Beschwerdef�hrers als widerlegt betrachten. Die ger�gten Rechtsverletzungen liegen nicht vor.
�Der Beschwerdef�hrer r�gt sodann, es halte vor Art. 271a Abs. 3 lit. a OR in Verbindung mit Art. 261 Abs. 2 lit. a OR nicht stand, dass die Vorinstanz den dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegner bejahte. Was er zur Begr�ndung vorbringt, verf�ngt nicht. Er meint, der Eigenbedarf k�nne deshalb nicht dringend sein, weil in der Liegenschaft bereits ein Autospritzwerk eingemietet sei, und die Beschwerdegegner sich mit dem Mieter E.________ darauf geeinigt h�tten, dass er die f�r das Autospritzwerk gemieteten R�umlichkeiten noch bis Ende M�rz 2013 nutzen k�nne.
�Dieses Vorbringen erheischt kein Eingreifen des Bundesgerichts in den vorinstanzlichen Ermessensentscheid (vgl. Erw�gung 2). So ist es durchaus nachvollziehbar, dass die Beschwerdegegner versuchten, mit dem gek�ndigten Mieter eine einvernehmliche L�sung zu erreichen, kann doch eine solche unter Umst�nden schneller zum Ziel f�hren, als wenn der Prozessweg beschritten wird. Die Dringlichkeit des Eigenbedarfs wird dadurch nicht aufgehoben. Entscheidend ist, dass die Beschwerdegegner auch dem Mieter die f�r das Autospritzwerk genutzten R�umlichkeiten k�ndigten, weil sie diese selbst f�r ein Autospritzwerk nutzen wollen. Zus�tzlich wollen sie die vom Beschwerdef�hrer gemieteten R�umlichkeiten f�r eine Autokarosseriewerkstatt nutzen. Aus beiden Nutzungen soll der Existenzbedarf f�r die f�nfk�pfige Familie der Beschwerdegegner 1 und 2 gedeckt werden. Wenn die Vorinstanz unter diesen Umst�nden einen dringenden Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR bejahte, verstiess sie nicht gegen Bundesrecht.
�Der Beschwerdef�hrer erneuert vor Bundesgericht den Eventualantrag auf Erstreckung des Mietverh�ltnisses nicht. Auf die von beiden Vorinstanzen abgelehnte Erstreckung ist demnach nicht weiter einzugehen.
�Die Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 68 Abs. 2 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren insgesamt mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen.