Source: https://www.ebnerstolz.de/de/bgh-zur-erneuten-leistung-einer-kaution-durch-den-mieter-bei-vermieterwechsel-16664.html
Timestamp: 2019-07-21 09:01:34
Document Index: 55515729

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 362', '§ 566', '§ 242', '§ 566', '§ 566', '§ 566']

BGH zur erneuten Leistung einer Kaution durch den Mieter bei Vermieterwechsel - Ebner Stolz
BGH zur erneuten Leistung einer Kaution durch den Mieter bei Vermieterwechsel
Urteil des BGH vom 7.12.2011 - VIII ZR 206/10
Der Beklagte mie­tete mit Ver­trag von Sep­tem­ber 1991 von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin eine Woh­nung in Ber­lin. Er verpf­lich­tete sich in der "Ergän­zungs­ve­r­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag" von Juni 2000 zur Gewäh­rung einer Sicher­heit "für alle Ansprüche des Ver­mie­ters gegen den Mie­ter" i.H.v. 1.670 DM. Im August 2000 eröff­nete der Beklagte bei einer Spar­kasse ein Kau­ti­ons­konto mit einem Gut­ha­ben von 1.670 DM (853,86 €) und verp­fän­dete die­ses zuguns­ten der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin.
Die Klä­ge­rin kaufte das Grund­stück und wurde im März 2008 als Eigen­tü­me­rin im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Im Kauf­ver­trag ist gere­gelt, dass der Ver­käu­fer dem Käu­fer die von dem jewei­li­gen Mie­ter geleis­tete Sicher­heit ein­sch­ließ­lich Zin­sen zu über­tra­gen hat. Wei­ter heißt es dort u.a.: "Der Ver­käu­fer hat den jewei­li­gen Mie­ter/Päch­ter unver­züg­lich, spä­tes­tens jedoch bin­nen 14 Tagen nach Beur­kun­dung die­ses Ver­tra­ges schrift­lich vom Ver­kauf zu unter­rich­ten und des­sen schrift­li­che Zustim­mung zur Über­tra­gung der Sicher­heit ein­zu­ho­len." Der Beklagte wurde auf­ge­for­dert, der Über­tra­gung der Kau­tion auf die Klä­ge­rin zuzu­stim­men, gab jedoch keine Zustim­mung­s­er­klär­ung ab.
Dar­auf­hin erklärte die Haus­ver­wal­tung der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin gegen­über dem Beklag­ten im Juni 2008 mit Zustim­mung der Klä­ge­rin zur Vor­lage bei des­sen Kre­di­t­in­sti­tut die Frei­gabe der Kau­tion. Die Klä­ge­rin wandte sich mit Sch­rei­ben von Juli 2008 an den Beklag­ten und for­derte die­sen unter Bezug­nahme auf die Ver­ein­ba­rung von Juni 2000 auf, den Kau­ti­ons­be­trag bis zum 27.8.2008 auf ein Konto der Klä­ge­rin zu über­wei­sen. Nach Mah­nung der Klä­ge­rin im Dezem­ber 2008 ver­wei­gerte der Beklagte die Leis­tung einer neuen Kau­tion an die Klä­ge­rin mit der Begrün­dung, der Vor­ei­gen­tü­mer habe mit der Frei­gabe der Kau­tion auf die Stel­lung der Kau­tion ver­zich­tet.
Das AG wies die auf Leis­tung der Kau­tion gerich­tete Klage ab. Das LG gab ihr statt. Die Revi­sion des Beklag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.
Das LG hat mit Recht ange­nom­men, dass die Klä­ge­rin gegen den Beklag­ten Anspruch auf Leis­tung der in der Ergän­zungs­ve­r­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag von Juni 2000 ver­ein­bar­ten Kau­tion hat.
Grund­sätz­lich besteht kein Anspruch des Erwer­bers gegen den Mie­ter auf erneute Leis­tung einer im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Kau­tion, wenn der Mie­ter die Kau­tion bereits an den Vor­ei­gen­tü­mer als frühe­ren Ver­mie­ter geleis­tet hat. Mit der Erfül­lung des Anspruchs auf Leis­tung der Kau­tion erlischt die­ser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mie­ter grund­sätz­lich nicht verpf­lich­tet, der Über­tra­gung der Kau­tion auf den Erwer­ber zuzu­stim­men. Denn einer sol­chen Zustim­mung des Mie­ters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwer­ber kraft Geset­zes in die Rechte und Pflich­ten aus der Kau­tion ein­tritt (§ 566a S. 1 BGB).
Von die­sen Grund­sät­zen ist auch das LG aus­ge­gan­gen. Es hat aber auf­grund der beson­de­ren Umstände des vor­lie­gen­den Fal­les rechts­feh­ler­f­rei eine Verpf­lich­tung des Beklag­ten bejaht, die in der Ver­ein­ba­rung von Juni 2000 ver­ein­barte Kau­tion erneut - nun­mehr an die Klä­ge­rin - zu leis­ten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) verpf­lich­tet, weil er einer Über­tra­gung der gegen­über der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin abge­ge­be­nen Verp­fän­dung­s­er­klär­ung auf die Klä­ge­rin nicht zuge­stimmt hatte und dar­auf­hin die Kau­tion zurü­ck­er­hal­ten hatte, ohne dass darin ein Ver­zicht der Klä­ge­rin auf die Kau­tion gese­hen wer­den konnte.
Die Kau­tion war in der Weise geleis­tet wor­den, dass der Beklagte die Verpf­lich­tung­s­er­klär­ung nur zuguns­ten der Vor­ei­gen­tü­me­rin per­sön­lich abge­ge­ben hatte und des­halb die am Miet­ver­hält­nis nicht betei­ligte Bank nicht ohne Zustim­mung des verp­fän­den­den Beklag­ten zur Aus­zah­lung des Spar­gut­ha­bens an die Klä­ge­rin als neue Eigen­tü­me­rin verpf­lich­tet war. Aus die­sen Umstän­den hat das LG mit Recht her­ge­lei­tet, dass der Beklagte jeden­falls nach Treu und Glau­ben verpf­lich­tet war, der Über­tra­gung der Kau­tion auf die Klä­ge­rin als neue Pfand­gläu­bi­ge­rin zuzu­stim­men, weil die Über­tra­gung der per­sön­lich für den Alt­ei­gen­tü­mer bes­tell­ten Sicher­heit fak­tisch nur mit einer Mit­wir­kungs­hand­lung des Beklag­ten zu bewir­ken war.
Die Revi­sion meint dage­gen, eine Zustim­mung zur Über­tra­gung des verp­fän­de­ten Kau­ti­ons­gut­ha­bens auf die Klä­ge­rin als neue Pfand­gläu­bi­ge­rin sei dem Beklag­ten nicht zumut­bar gewe­sen, weil er in die­sem Fall die Vor­ei­gen­tü­me­rin und ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin als (sub­si­diäre) Schuld­ne­rin ver­lo­ren hätte oder seine Zustim­mung jeden­falls als Ver­zicht auf die sub­si­diäre Haf­tung des Ver­äu­ße­rers nach § 566a S. 2 BGB hätte aus­ge­legt wer­den kön­nen. Das trifft nicht zu. Mit einer Zustim­mung des Mie­ters zur Über­tra­gung der Kau­tion auf den Erwer­ber bestä­tigt der Mie­ter nur das, was gem. § 566a S. 1 BGB ohne­hin kraft Geset­zes gilt. Dar­aus ist kein Ver­zicht des Mie­ters auf seine Rechte aus § 566a S. 2 BGB gegen den ursprüng­li­chen Eigen­tü­mer her­zu­lei­ten.