Source: http://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?85926-Betreuer-verkauft-ein-Grundst%C3%BCck-zweimal-mit-not-Kaufvertrag-Was-tun
Timestamp: 2018-01-19 17:35:16
Document Index: 358561948

Matched Legal Cases: ['§ 1908', '§ 280', '§ 280', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', '§ 1829', '§ 1829']

Betreuer verkauft ein Grundstück zweimal mit not. Kaufvertrag. Was tun?
Thema: Betreuer verkauft ein Grundstück zweimal mit not. Kaufvertrag. Was tun?
08.11.2017, 08:51 #1
Betreute hat ein Hausgrundstück, das verkauft werden soll.
Betreuerin verkauft das Hausgrundstück für Betrag X. ANtrag auf Genehmigung wird gestellt über Notar.
Sie erhält von anderem Interessent ein besseres Angebot (20.000 Euro mehr als X) und schließt mit diesem ebenfalls einen notariellen Vertrag und beantragt die Genehmigung.
Der erste Antrag ist nicht zurück genommen. Was macht man ?
Welche Schadensersatzansprüche kämen auf die Betreute zu wenn man den Vertrag mit höheren Kaufpreis genehmigt ?
Schmankerl: der erste Käufer legt noch 16.000 Euro drauf.
08.11.2017, 09:02 #2
08.11.2017, 09:12 #3
Das war natürlich eine dämliche Aktion des Betreuers, aber ich halte das für eher unproblematisch, da der Kaufvertrag ja erst mit deiner Genehmigung wirksam wird §§ 1908i, 1821 Nr. 4, 1829 BGB. Natürlich genehmigst du nur einen Kaufvertrag und logischerweise den besseren. Normalerweise sind in den notariellen Urkunden auch Regelungen bezüglich der betreuungsgerichtlichen Genehmigung drin (Fälligkeit Kaufpreis, Folgen der Entscheidungen des Betreuungsgerichts, Doppelvollmacht usw.). Auf die Betreute käme meiner Meinung nach kein Schadensersatzanspruch zu, da ja der Vertrag mit Versagung der Genehmigung endgültig unwirksam wird und § 280ff. BGB dann nicht mehr greifen. Deliktischen Schadenersatz sehe ich hier nicht. Ob sich die Betreuerin irgendwie haftbar gemacht hat, habe ich nicht geprüft (wäre mir aber auch egal, ist für mich ein Fall von "selbst schuld").
08.11.2017, 09:20 #4
Das ist wirklich Praxis !
Der Verfahrenspfleger hat geraten, den ersten Vertrag (geringerer Kaufpreis) zu genehmigen wegen angeblicher Schadensersatzansprüche.
Ich wollte dem höheren Kaufpreis den Vorzug geben. Dann müsste ich den ersten Antrag noch zurückweisen. Der Käufer ist kein Beteiligter sein und könnte daher kein Rechtsmittel haben.
08.11.2017, 09:31 #5
Hat dein Verfahrenspfleger auch erklärt, durch welche Vorschriften die Schadenersatzansprüche entstehen sollen? Mir erschließt sich das jedenfalls nicht . Wenn man ein Grundstück von einem Betreuten kauft, besteht immer das Risiko, dass eine Genehmigung versagt wird, daher dürfte das allein ja keine Schadenersatzansprüche auslösen, zumal jedenfalls die vertraglichen Ansprüche nach § 280ff. BGB mangels (wirksamem) Vertrag wohl raus sind.
Zudem könnten sich nach der Logik des Verfahrenspfleger auch Schadenersatzansprüche des 2. Käufers ergeben (der wusste ja wohl auch nicht, dass es bereits einen Kaufvertrag gibt), oder?
08.11.2017, 09:35 #6
Da es keinen Genehmigungs"antrag" gibt, braucht man auch keinen zurückzuweisen.
Unabhängig von der Frage, ob die Einreichung des späteren Vertrags zur Genehmigung nicht ohnehin die konkludente Erklärung enthält, dass der frühere nicht mehr genehmigt werden soll, müsste die Genehmigung des früheren Vertrags ohnehin verweigert werden, falls zwischenzeitlich ein Interessent auftaucht, der einen höheren Kaufpreis bietet. Denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Genehmigungfähigkeit ist derjenige der Genehmigungserteilung.
Mir ist schon öfter aufgefallen, dass Verfahrenspfleger ausgewählt werden, die ausweislich ihrer Stellungnahmen nicht zwingend für diese Aufgabe ausreichend qualifiziert erscheinen müssen. In Betreuungs- und Nachlasspflegschaftsverfahren wird von Verfahrenspflegern derlei viel Unsinn geschrieben, dass man sich manchmal fragt, nach welchen Kriterien sie ausgewählt werden.
08.11.2017, 10:55 #7
Grundsätzlich ist das kein Prob., vgl. BGH, V ZR 130/67. Der einzige Ansatzpunkt für eine Haftung des Betreuten! wäre ein Verstoß gegen die Genehm.förderungspflicht des Betreuers, vgl. OLG Düsseld., 24 U 102/15.
Daher zur Sicherheit für den Betroff., 1. Antrag förmlich zurückweisen, nicht im Interesse des Betroff., da höherer KP erzielbar.
Ich wüsste nicht, was der Betreuer besser hätte machen können, um den 2. Käufer "festzunageln", wieso also dämlich?
08.11.2017, 11:42 #8
Grundsätzlich ist das kein Prob., vgl. BGH, V ZR 130/67. Der einzige Ansatzpunkt für eine Haftung des Betreuten! wäre ein Verstoß gegen die Genehm.förderungspflicht des Betreuers, vgl. OLG Düsseld., 24 U 102/15.Daher zur Sicherheit für den Betroff., 1. Antrag förmlich zurückweisen, nicht im Interesse des Betroff., da höherer KP erzielbar.Ich wüsste nicht, was der Betreuer besser hätte machen können, um den 2. Käufer "festzunageln", wieso also dämlich?
Verursachung unnötiger Notarkosten für den ersten Vertrag, die dem Betroffenen zur Last fallen sowie Ärger mit dem 1. Käufer (wenn dieser wohl auch ohne finanzielle Auswirkungen bleibt)=> ggf. Schadensersatzpflicht des Betreuers gegenüber dem Betroffenen?
08.11.2017, 11:55 #9
Üblicherweise zahlt der Käufer die Kosten, wovon ich auch ausgegangen bin.
08.11.2017, 12:02 #10
Ein Käufer, der nicht Käufer bleibt wird einem da was Husten.
1. Wird das dem Notar zu Recht ziemlich egal sein, der zieht seine Kosten ein.
2. Geht es doch genau darum in den Entscheidungen, nämlich die vom Käufer unnütz aufgewendeten Notarkosten, für die es keinen Ersatz vom Betroff. gibt.
08.11.2017, 12:22 #13
Wo kein Antrag erforderlich kann ich auch keinen zurückweisen.
1. Vertrag: Genehmigung verweigern
2. Vertrag: Genehmigung erteilen.
Vielleicht kommt ja noch ein dritter (noch besserer) Vertrag?
08.11.2017, 12:31 #14
>>Geht es doch genau darum in den Entscheidungen, nämlich die vom Käufer unnütz aufgewendeten Notarkosten, für die es keinen Ersatz vom Betroff. gibt.<<
So pauschal wohl nicht:
"Zu ersetzen sind daher die Notarkosten für die Beurkundung und den Vollzug des Grundstückskaufs gem. Kostenrechnung vom 24.03.2014 (Anl. K13 = GA 51) iHvon € 853,40 zuzüglich MWSt, mithin € 1015,55."
"Auch die Rechtsanwaltskosten gem. Kostennote vom 02.07.2014 (Anl. K15 = GA 55) sind in der geltend gemachten Höhe erstattungsfähig." - OLG Düsseld., 24 U 102/15
Vertragspartner ist erstmal der Betreute, der ist grdsl. insoweit auch erstmal vorrangig verpflichtet, § 278 BGB.
Ggf. gibt's dann was vom Betreuer zurückzuholen, oder aber auch nicht.
Besser natürlich wenn für so einen Fall eine Vereinbarung im Vertrag getroffen wird.
08.11.2017, 12:59 #15
wieso also dämlich?
Ich finde, es gebietet die Vernunft und die Fairness zuerst den Kaufpreis und den Käufer zu bestimmen und ggf. zwischen mehreren Angeboten abzuwägen und erst danach zum Notar zu gehen. Wir haben jetzt jedenfalls einmal unnötige Notarkosten (da definitiv nur ein Vertrag vollzogen werden kann), unabhängig davon, wer sie nun tragen muss.
Geändert von Corypheus (08.11.2017 um 14:15 Uhr)
08.11.2017, 13:22 #16
Ich davon ausgegangen, dass der Betreuer genau das gemacht hat und überraschender Weise noch ein weiteres Angebot kam. Erscheint mir eher naheliegend, da man doch nicht zum Notar geht, wenn evtl. mehr geht. Kann aber auch anders sein, dann war´s nicht "dolle schön".
(@ Leviathan: einfach nur albern, meine 2. Aussage als pauschal zu nehmen, wenn die 1. genau dazu das Regel-Ausnahmeverhältnis darstellt und für eine Ausnahme gibt es keine Anhaltspunkte.)
08.11.2017, 14:24 #17
Mag sein, dass ich vielleicht unberechtigterweise vom schlimmsten ausgegangen bin, da ich gerade so einen Fall habe, in dem das so ähnlich gelaufen ist (meine Betreuerin ist zum Notar gegangen, obwohl ich ihr gesagt habe, dass ich erhebliche Zweifel habe, dass ein Mietkaufvertrag, der nur abgeschlossen werden soll weil die potentiellen Erwerber kein Darlehen bei der Bank bekommen, genehmigungsfähig ist).
08.11.2017, 15:23 #18
Es ist schlichtweg so, dass in einem solchen Fall wenn man denn dann schon mal beim Notar war und da jemandem Kosten angefallen sind, die einen Schaden darstellen, dann steht da auch Schadensersatz im Raum. Es ist schlichtweg aus den Entscheidungen so nicht herauszulesen, dass es nicht den Betreuten trifft wie das hier teilweise dargestellt wurde.
Ganz so einfach kann man sich diese Entscheidung also nicht machen und sollte schon erst mal prüfen was da genau schief ging und ob der Betreuer hier nicht doch was verbockt hat, das erstmal der Betreute zu zahlen hat.
08.11.2017, 15:51 #19
Allerdings: selbst wenn ein Schaden entstanden sein sollte, wäre doch zu prüfen, ob sich dies nicht durch den höheren Kaufpreis entsprechend ausgleicht. Und bei einem soviel höheren Angebot kann ich mir ehrlich gesagt nichts anderes vorstellen.
120.000,- EUR minus 1.000 EUR Notarkosten, die übernommen werden müssten, sind halt immernoch mehr als 100.000,-, selbst wenn der Betroffene erstmal auf den 1.000,- EUR sitzen bleibt.
08.11.2017, 16:07 #20
BGH: " Tatbestand: ...Die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung zum Vertrag wurde von Vormundschaftsgericht und Beschwerdegericht im Hinblick auf günstigere Verkaufsmöglichkeiten versagt
Mit der Klage begehrt die Klägerin 20.000 DM nebst Zinsen als teilweisen Schadensersatz, weil die Beklagte die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung hintertrieben habe.
Im Sonderfall der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung jedoch findet diese Pflicht ihre Grenze an der Vorschrift des § 1829 BGB: das Gesetz berechtigt und verpflichtet den gesetzlichen Vertreter dann, wenn er bei einem genehmigungspflichtigen Vertrag Interessen seines Mündels für gefährdet hält, den Antrag auf vormundschaftsgerichtliche Genehmigung zu unterlassen oder nach Antragstellung und vor der Entscheidung dem Vormundschaftsgericht seine Bedenken mitzuteilen oder sogar noch nach Erteilung der Genehmigung von deren Mitteilung an den Vertragspartner abzusehen und es dadurch bei der Unwirksamkeit des Vertrags zu belassen (§ 1829 Abs. 1, vgl. Abs. 2 BGB); infolgedessen Kann ein solches Verhalten im Regelfall keine Schadensersatzpflicht begründen (RG JW 1921, 1237 = SeuffA 77 Nr. 8)."
Klar kann und sollte mal schauen, wie es dazu kam, hat auch keiner bestritten. Nur, wenn man weiß wie die Rechtslage ist, und das ist sie nunmal wie von mir beschrieben, fällt die Entscheidung doch leichter.