Source: https://www.ra-kotz.de/grundstueckskaufvertrag-anspruch-auf-rueckabwicklung-aufgrund-vorvertraglicher-pflichtverletzung.htm
Timestamp: 2020-04-04 17:50:54
Document Index: 151756977

Matched Legal Cases: ['§ 311', '§ 311', '§311', '§ 434', '§ 286', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 373', '§ 373', '§ 33', '§ 434', '§ 241', '§ 280', '§ 276', '§ 280', 'BGH', '§ 33', 'BGH', '§ 91', '§ 708']

Grundstückskaufvertrag – Anspruch auf Rückabwicklung aufgrund vorvertraglicher Pflichtverletzung
LG Augsburg, Az.: 32 O 2105/13, Urteil vom 04.04.2014
2. Die Widerklage und Drittwiderklage werden abgewiesen.
3. Von den Gerichtskosten tragen die Klägerin 97% und die Beklagten gesamtschuldnerisch 3%. Die Beklagten haben die außergerichtlichen Kosten des Drittwiderbeklagten zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten trägt die Klägerin 98 %, im Übrigen werden diese von den Beklagten selbst getragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagten gesamtschuldnerisch 2%, im Übrigen trägt diese die Klägerin selbst.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Beklagten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte können jeweils die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Parteien streiten in Klage und Widerklage um Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie. Mit der Klage wird die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe der Immobilie und Schadensersatz begehrt. Mit der Widerklage begehren die Beklagten Ersatz ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
Die Beklagten waren gemeinschaftlich Eigentümer des Hausgrundstücks in (…). Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.07.2011 veräußerten die Beklagten das Anwesen zu einem Kaufpreis von 190.000,00 € an die Klägerin und den Drittwiderbeklagten. In dem Kaufvertrag ist unter Ziffer VI. ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, nach welchem sich die Haftung der Verkäufer – der Beklagten – auf Vorsatz oder Arglist beschränkt. Zugleich wurde von den Beklagten versichert, dass keine bei der Besichtigung nicht erkennbaren Mängel am Grundstück oder Gebäude bekannt seien (Notarieller Kaufvertrag vom 19.07.2011 Anlage K1).
Bis zur Veräußerung hatten die Beklagten das im Jahre 1869 erbaute Gebäude selbst bewohnt. Vor Abschluss des Kaufvertrages war das Anwesen im Beisein der Beklagten von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten mindestens zweimal besichtigt worden. In den Verkaufsverhandlungen trat die Sparkasse (…) als Vermittlerin auf. Von dieser wurde ein Verkaufsexposé überlassen, in welchem es unter anderem heißt: “Das ehemalige Austragshaus von 1869 wurde seit 1986 liebevoll renoviert, u.a.: […] komplette fachmännische Trockenlegung des gesamten Hauses […]”.
Zugunsten der Klägerin und des Drittwiderbeklagten wurde im Grundbuch eine Auflassungvormerkung eingetragen. Eine Eigentumsumschreibung ist bislang nicht erfolgt. Am 06.11.2011 wurde der Besitz an dem Anwesen der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten übertragen. Im Rahmen der nach Übergabe begonnen Renovierungsarbeiten stellten die Klägerin und der Drittwiderbeklagte Feuchtigkeitseintritt an einigen Wände sowie Schimmelbefall im Schlafzimmer und weiteren Zimmern des Obergeschosses fest.
Mit Schreiben vom 25.11.2011 forderten die Klägerin und der Drittwiderbeklagte die Beklagten zur Rückabwicklung des Kaufvertrages auf und forderten dies bis zum 08.12.2011 zu bestätigen (Anlage K5).
Mit Vereinbarung vom 14.05.2013 wurden alle Ansprüche des Drittwiderbeklagten gegen die Beklagten im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 19.07.2011 an die Klägerin abgetreten (Anlage K 2).
Die Klägerin behauptet, sie habe auf die Richtigkeit der Angaben im Exposé vertraut und sei deshalb davon ausgegangen, dass es in dem Gebäude keine Feuchtigkeits- oder Schimmelprobleme gäbe.
Sie ist der Ansicht, dass die Beklagten auch die Verpflichtung treffen würde, die Kosten zu ersetzen, welche im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie entstanden seien. Als solches wird ein finanzieller Gesamtschaden in Höhe von 17.866,02 € geltend gemacht. Als Schadenspositionen werden aufgeführt: Beurkundungskosten in Höhe von 1.251,23 €, Kosten der Grundschuldbeurkundung in Höhe von 426,02 €, Kosten der Auflassungsvormerkung in Höhe von 523,50 €, Grunderwerbssteuer in Höhe von 3.150,00 €, Gutachterkosten in Höhe von 5.950,00 €, Kosten der Einlagerung der Möbel in Höhe von 450,00 €, Stromkosten in Höhe von 2.234,86 € sowie Gebühren für Müll in Höhe von 5,44 € und Lagerkosten in Höhe von 450,00 €.
1.) Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 190.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.02.2012 zu bezahlen, Zug um Zug gegen Herausgabe der Immobilie (…), sowie Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts (…) Abt. II, Rangstelle Nr.1, eingetragenen Auflassungsvormerkung.
2.) Die Beklagten werden verurteilt, der Klägerin vorgerichtlich angefallene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.265,36 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 9.12.2011 zu erstatten.
3.) Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin (weitere) 17.866,02 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.
4.) Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche aus dem Erwerb der Immobilie (…) entstandenen bzw. zukünftig noch entstehenden Schäden zu ersetzen.
Widerklagend beantragen sie, die Klägerin und Widerbeklagte sowie den Drittwiderbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den Beklagten und Widerklägern vorgerichtlich angefallene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.481,46 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu erstatten.
Hilfsweise für den Fall, dass dem Antrag in der Klageschrift unter Ziffer 1) stattgegeben werden sollte, festzustellen, dass die Klägerin und Widerbeklagte, sowie der Drittwiderbeklagte verpflichtet sind, den Beklagten und Widerklägern den noch abschließend zu beziffernden Wertverlust zu erstatten, den das Anwesen (…) in dem Zeitraum zwischen Übergabe des Objekts und dem Zeitpunkt der Rückgabe erfahren hat.
Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte beantragen, die Widerklage und Drittwiderklage kostenpflichtig abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Klägerin und der Drittwiderbeklagte seien umfassend über den Sanierungsbedarf des Gebäudes informiert worden. Man habe darauf hingewiesen, dass die Trockenlegung des Gebäudes in Eigenleistung durchgeführt worden sei. Es habe keinerlei Anzeichen für Feuchtigkeitsprobleme und Schimmelbefall in dem Anwesen gegeben.
Sie sind der Ansicht, mangels Anlass und Berechtigung zur Geltendmachung der Rückabwicklung und von Schadensersatzansprüchen seien die Klägerin und der Drittwiderbeklagte verpflichtet, den Beklagten die außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen.
Es ist im selbstständigen Beweisverfahren (…) Landgericht Augsburg, Beweis erhoben worden durch Einholung von Sachverständigengutachten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen (…) vom 30.08.2012, Bl. 43-180 der Beiakte und die ergänzenden Stellungnahmen.
Das Gericht hat ferner Beweis erhoben durch die uneidliche Einvernahme der Zeugen D., H. und R.D.. Die Klägerin, die Beklagten und der Drittwiderbeklagte wurden informatorisch angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften der mündlichen Verhandlungen vom 16.01.2014 und 27.02.2014 verwiesen.
Zur Ergänzung des Tatbestandes sowie hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie Sitzungsniederschriften der mündlichen Verhandlungen vom 16.01.2014 und 27.02.2014 Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist ebenso wie auch die Drittwiderklage zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin kann weder einen Anspruch auf Rückabwicklung und Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung gem. §§ 311Abs. 2, 241 Abs. 1,280 BGB noch unter Gewährleistungsgesichtpunkten geltend machen.
Weder wurde nachgewiesen, dass die Beklagten pflichtwidrig Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall verschwiegen haben noch, dass ihnen fehlerhafte Angaben in dem Verkaufsexposé anzulasten sind.
Die Klägerin kann keinen Anspruch auf Rückabwicklung und Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung gem. §§ 311Abs. 2, 241 Abs. 1,280 BGB geltend machen.
Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss bei Abschluss eines Kaufvertrages kann- wenn die Aufklärungspflicht sich auf einen Umstand bezieht, der ein Sachmangel ist oder wenn sich die fehlende bzw. unterlassene Aufklärung auf einen Sachmangel bezieht – nur dann geltend gemacht werden, wenn dies ein arglistiges Verhalten des Verkäufers darstellt. Ansonsten wird der Anspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) von den abschließenden Sonderregeln des Gewährleistungsrechts verdrängt (Palandt/ Grüneberg, BGB, 73.Aufl., §311 Rn. 41). Andernfalls könnte die Systematik des Gewährleistungsrecht über die Konstruktion einer vorvertraglichen Pflichtverletzung außer Kraft gesetzt werden.
Die von der Klägerin behauptete Durchfeuchtung der Räume sowie die Schimmelbildung stellen Eigenschaften der veräußerten Sache dar.
Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme konnte eine partielle Durchfeuchtung der Wände des Gebäudes festgestellt werden. Dabei handelt es sich um einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB. In dem Gutachten des Sachverständigen (…) vom 30.08.2012, welches in dem selbstständigen Beweisverfahren (…) eingeholt und zum Gegenstand des vorliegenden Verfahrens gemacht wurde, ist ausgeführt, dass an der Außenwandecke Nord-Ost des Nebenzimmers zum Wohnraum und der Waschküche im Erdgeschoss sowie dem Zimmer über der Küche im ersten Obergeschoss eine erhöhte Wandfeuchtigkeit gemessen werden konnte. Damit konnte der Sachverständige die behauptete Wanddurchfeuchtung zumindest bereichsweise bestätigen. Eine Durchfeuchtung der Decken konnte dagegen nicht festgestellt werden. Das Gericht schließt sich in diesem Punkt nach eigener kritischer Prüfung und Würdigung den Ausführungen des Sachverständigen an.
Nach der Durchführung der Beweisaufnahme ist das Gericht jedoch nicht mit der von § 286 ZPO verlangten Gewissheit davon überzeugt, dass die Beklagten Kenntnis von nicht offenbarten Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung in dem Anwesen hatten und dies arglistig verschwiegen.
Eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei der Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW-RR 1996, 1332; NJW-RR 1992, 333).
Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst dabei nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines “Fürmöglichhaltens” und “Inkaufnehmens” reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH IBR 2002, 383; OLG Koblenz 2006, 527). So liegt der Fall hier jedoch nicht.
Die Beklagten haben im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung im Termin am 16.01.2014 glaubhaft geschildert, dass ihnen nicht bekannt war, dass – abgesehen von einem feuchten Fleck in der Waschküche – Wände feucht waren und sich an einigen Stellen Schimmel gebildet hatte.
Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 04.03.2013 die Auffassung vertreten hat, dass es unwahrscheinlich sei, dass die aus den Mängeln im Fassadenbereich resultierende Feuchtigkeit den Beklagten verborgen geblieben sei. Der Sachverständige geht dabei davon aus, dass es zu Kondensatausfall an den Wänden gekommen sei und deshalb die Feuchtigkeitsproblematik bekannt gewesen sein musste.
Soweit der Sachverständige sich dabei darauf stützt, dass Mängel im Fassadenbereich offensichtlich und augenscheinlich leicht erkennbar waren, so kann bezogen darauf kein arglistig verschwiegener Mangel vorliegen. Bei einem der Besichtigungstermine wurde sogar ein Architekt, als fachkundiger Dritter, zur Besichtigung des Hauses hinzugezogen. Nach eigenen Angaben des Drittwiderbeklagten sollte der Architekt zu dem allgemeinen Gesamtzustand des Hauses Stellung nehmen. Offenkundig erkennbare Risse hätten bei einer solchen Besichtigung auffallen müssen.
Im Übrigen beschränkt sich der Sachverständige darauf auszuführen, es sei unwahrscheinlich, dass man die Wanddurchfeuchtung nicht bemerkt habe. Nach dem Ergebnis der weiteren Beweisaufnahme schließt sich das Gericht dieser Schlussfolgerung des Sachverständigen nicht an.
Die Beklagte zu 2) hat für das Gericht glaubhaft und mit den Aussagen der Zeugin D. übereinstimmend geschildert, dass im Vorfeld des Verkaufs gemeinsam mit der Zeugin D. – einer Mitarbeiterin der bei dem Verkauf als Vermittlerin tätigen Sparkasse (…)- Feuchtigkeitsmessungen in verschiedenen Räumen durchgeführt worden seien. Das dabei eingesetzte Gerät – so die Aussage der Zeugin D. – funktioniere nach einem Ampelsystem (grüner Wert: trocken -roter Wert: feucht). Es habe sich für alle Wände ein grüner Wert, für die Waschküche im Erdgeschoss ein gelber Wert ergeben. Die Beklagte zu 1) gab hierzu an, dass es ihr ein Anliegen gewesen sei zu wissen was man verkaufe.
Die Zeugin D. gab an, man habe dieses Ergebnis der Messungen mit der Klägerin und dem Drittbeklagten besprochen. Auf eine nasse Stelle in der Waschküche sei hingewiesen worden. Dagegen hat der Drittwiderbeklagte angegeben, es sei nie über Feuchtigkeit gesprochen worden.
Das Gericht hält die Angaben der Zeugin D. und der Beklagten für glaubhaft. Die Zeugin D., die an dem Ausgang des Prozesses kein erkennbares Eigeninteresse hat, ist zudem glaubwürdig. Auch wenn in der mündlichen Vernehmung von der Zeugin klargestellt wurde, dass in der beklagtenseits vorgelegten Aktennotiz (Anlage B2) – unterzeichnet von der Zeugin D. – unzutreffend vermerkt ist, man habe eine Feuchtigkeitsmessung gemeinsam mit der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten durchgeführt, bestehen keine Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin. Die Zeugin konnte für das Gericht nachvollziehbar darlegen, dass es zu der missverständlichen Formulierung infolge ihrer derzeitigen Abwesenheit in Elternzeit gekommen sei. Dies ist für das Gericht nachvollziehbar und stellt die Glaubwürdigkeit der Zeugin und die Glaubhaftigkeit ihrer Angaben nicht in Frage. Die Zeugin schilderte den Ablauf der Besichtigungstermine sehr detailreich und konnte auch weiterführende Fragen stets beantworten. Die Angaben sind in sich schlüssig und stimmen mit den Angaben der Beklagten zu 2) über den Ablauf der Feuchtigkeitsmessungen und deren Besprechung mit der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten überein. Die Angaben der Zeugin werden auch nicht durch die Einlassungen der Klägerin sowie des Drittwiderbeklagten widerlegt. Die Klägerin gab an, über Sanierungsarbeiten, Renovierungsarbeiten oder Feuchtigkeit habe man niemals während der Besichtigungstermine gesprochen. Dies erscheint schon vor dem Hintergrund, dass nach übereinstimmenden Angaben der Beklagten, der Zeugin D. und des Drittwiderbeklagten zu einem Termin der Architekt M. als sachkundiger Dritter hinzugezogen wurde, wenig glaubhaft. Außerdem haben sich sowohl die Klägerin als auch der Drittwiderbeklagte dahingehend eingelassen, dass man in der Vergangenheit ein anderes Objekt besichtigt, dieses aber gerade wegen der dort vorhandenen Feuchtigkeitsproblematik nicht erworben habe. Es erscheint deshalb fernliegend, dass dieses Thema bei den Besichtigungsterminen nicht aufgegriffen worden sein soll bzw. hierzu keine Fragen gestellt worden sind. Das Gericht folgt deshalb den Angaben der Zeugin D., wonach die Erkenntnisse aus den Messungen offen gelegt wurden.
Auf der Grundlage der Angaben der Zeugin D. ist das Gericht davon überzeugt, dass die Beklagten keine ihnen Bekannten Feuchtigkeitsmängel arglistiges verschwiegen. Die Beklagten haben – gestützt durch die Angaben der Zeugin D. – zur Überzeugung des Gerichts dargelegt, dass bei dem Verkauf Wert darauf gelegt wurde keine unzutreffenden Angaben zu machen. Nur so ist zu erklären, dass gemeinsam mit der Immobilienvermittlerin im Vorfeld des Verkaufs geprüft wurde, ob bedenkliche Feuchtigkeitswerte – was bei einem älteren Gebäude auch ohne konkrete Anhaltspunkte nicht fernliegend ist – gegeben sind. Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass den Beklagten bekannt war, dass – wie sich durch die nachträgliche Begutachtung ergeben hat – mehrere Wände Feuchtigkeit aufwiesen.
Dies stellt auch keine Arglist in Form der Aussagen “ins Blaue hinein” dar. Zwar ist die Anwendung der Grundsätze über arglistiges handeln durch Erklärungen ins Blaue hinein grundsätzlich auch für den Kauf eines Hausgrundstückes anwendbar. Nicht jede ins Blaue hinein gehende Zusicherung begründet jedoch zwangsläufig den Vorwurf der Arglist. Arglistig handelt grundsätzlich aber nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder selbst Leichtfertigkeit beruhen (BGH, NJW-RR 1986, 700; NJW 1981, 864).
So liegt aber der Sachverhalt hier, so dass den Beklagten auch kein arglistiges Verhalten durch Angaben ins Blaue hinein vorgehalten werden kann.
Wie bereits dargestellt, konnte das Gericht aus der durchgeführten Beweisaufnahme den Eindruck gewinnen, dass die Beklagten bemüht waren sich redlich zu verhalten. Es gab – insbesondere nach den mit der Zeugin D. durchgeführten Messungen – keinen Anhaltspunkt dafür, dass sich – außerhalb der feuchten Stellen in der Waschküche, auf welche nach der Überzeugung des Gerichts hingewiesen wurde – Feuchtigkeit im Haus gebildet hatte.
So haben auch die Zeugin R.D. und H. bestätigt, dass Feuchtigkeit nie ein Thema gewesen sei. Die Zeugin H. – die minderjährige Tochter der Beklagten – konnte dabei zwar lediglich bestätigen, dass sie nie Schimmel oder Feuchtigkeit bemerkt habe. Inwieweit sich daraus objektive Rückschlüsse ziehen lassen, kann dahinstehen, da jedenfalls auch die Zeugin R.D. glaubhaft bestätigte, dass ihr Feuchtigkeit im Haus nie aufgefallen sei und dies auch nie Thema gewesen sei. Die Zeugin schilderte anschaulich wie sie zeitweise nahezu täglich das streitgegenständliche Anwesen besuchte. Sie schilderte außerdem, dass sie in ihrem eigenen Haus Probleme mit auftretender Feuchtigkeit habe und ihr vergleichbares im streitgegenständlichen Anwesen nicht aufgefallen sei. Auch wenn die Zeugin, worüber sich das Gericht bewusst ist, als enge Bekannte auf Seiten der Beklagten zu verorten ist, bestehen keine Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin. Diese tätigte Ihre Aussage ruhig, nachvollziehbar und ohne erkennbaren Belastungseifer.
Eine gegenteilige Überzeugung konnte sich das Gericht auch nicht auf der Grundlage des von den Klägern vorgelegten Privatgutachtens (Anlage K4) bilden. Daraus geht hervor, dass sich die Feuchtigkeit größtenteils erst nach dem Entfernen von Tapetenschichten zeigt und sich zum Teil auch hinter den eingezogenen Styroporplatten gebildet hatte. Damit ist durch die gutachterlichen Feststellung nicht widerlegt, dass Feuchtigkeitsschäden von den Bewohnern des Hauses unbemerkt geblieben sein können.
Der Drittwiderbeklagten war – über die informatorische Anhörung hinaus – nicht als Zeuge zu vernehmen, da für die Begründetheit des Drittwiderklagend geltend gemachten Anspruch inzident die Berechtigung des klageweise geltend gemachten Anspruchs zu prüfen ist (Münchner Kommentar, ZPO, 4. Aufl., § 373 Rn. 15 – zitiert nach beck.online). Eine Einvernahme als Zeuge setzt voraus, dass der Vernommene vom Gegenstand der Beweisaufnahme nicht selbst betroffen ist (Zöller/Greger, ZPO, 27.Aufl., § 373 Rn. 5a). Ein vorweggenommen Teilentscheidung über die Drittwiderklage war – mangels Entscheidungsreife – weder möglich noch veranlasst, zumal durch die Drittwiderklage lediglich die durch Zession (Anlage K 2) geschaffene Beweissituation wieder in den ursprüngliche Zustand zurückversetzt wurde (Zöller/Vollkommer, ZPO, 27.Aufl., § 33 Rn. 27a).
Zu der Schimmelproblematik gab die Beklagte an, es sei ihr nicht bekannt gewesen, dass sich hinter einigen Tapeten und der Vorsatzschale an der Wand im Kinderzimmer Schimmel gebildet habe. Vor dem Hintergrund, dass die im Obergeschoss von Schimmel befallenen Räume als Schlafräume – auch der Kinder – genutzt wurden, erscheint dies plausibel. Soweit der Sachverständige ausführt im Wohnzimmer des Erdgeschosses und im zugehörigen Nebenraum habe sich im Sockelbereich visuell wahrnehmbarer Schimmel gebildet, lässt dies nicht auf positive Kenntnis der Beklagten schließen, da es sich um Schimmelbildung von lediglich geringem Umfang – und damit für den Laien nicht zwingend erkennbar – handelt (vgl. Bild 88, Seite 72 des Gutachtens vom 30.08.2012).
Anhaltspunkte dafür, dass ein Schimmelbefall der Wände durch bewusste Vertuschungsmaßnahmen verschleiert werden sollte, gibt es nicht. Die Vorsatzschalen, welche an den Wänden angebracht waren, befanden sich nach den glaubhaften Einlassungen der Beklagten sowie der Zeugin H. und R.D. schon seit Jahren an den Wänden. Die Zeugin R.D. hat hierzu angegeben, dass es sich um eine Wärmeschutzmaßnahme gehandelt habe. Den Beklagten kann somit nicht unterstellt werden, dass es sich hierbei um eine Vertuschungsmaßnahme handelte.
Der Umstand, dass in die im Bereich der Aussparungen um die Stromsteckdosen Zeitungspapier zur Abdichtung eingeführt wurde, rechtfertigt keine abweichende Schlussfolgerung. Dieses kann auch nachträglich in die Spalte eingebracht worden sein. Der Rückschluss, dass dies wegen auftretendem Schimmelgeruch erfolgte, ist weder zwingend noch belegt.
Auch der vom Drittwiderbeklagten geschilderte Sachverhalt, wonach die Beklagte zu 2) nach Abschluss des Kaufvertrages einer Begutachtung durch einen Sachverständigen einer der finanzierenden Banken nicht zugestimmt habe lässt nicht den Rückschluss zu, die Beklagten hätten Feuchtigkeit und Schimmel gekannt. Dies schon deshalb, weil es um eine Begutachtung nach dem Abschluss des Vertrages ging. Die Gründe weshalb den Beklagten eine weitere Begutachtung zu diesem Zeitpunkt ungelegen kann und nicht begrüßt wurde können vielschichtig sein und lassen nicht den Rückschlüsse darauf zu, dass die Beklagten Feuchtigkeit und Schimmel kannten und bewusst verheimlichten.
Eine vorvertragliche Pflichtverletzung kann den Beklagten auch nicht im Zusammenhang mit den Angaben im Verkaufsexposé (Anlage K3) angelastet werden.
Ob die am streitgegenständlichen Anwesen durchgeführten Maßnahmen einer “kompletten fachmännischen Trockenlegung des gesamten Hauses” – wie im Exposé umschrieben – entsprechen, kann dabei offen bleiben.
Bereits fraglich ist, inwieweit sich die Beklagten die Angaben in dem Exposé (Anlage K3), welches von der Sparkasse (…)erstellt wurde, zurechnen lassen müssen. Im Rahmen der Gewährleistungsrechte wird hierzu vertreten, dass Angaben in einem Exposé weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch eine “Zusicherung” darstellen (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 13.11.2009 – 2 U 443/09).
Anknüpfungspunkt einer vorvertraglichen Haftung der Beklagten kann demnach allenfalls sein, dass sie eine fehlerhafte Erstellung des Verkaufsexposés der Vermittlerin durch falsche Angaben förderten. Dies widerspricht den Sorgfaltspflichten, die an einen Verkäufer zu stellen sind, wenn den Verkäufern bekannt ist, dass das Exposé Grundlage der Kaufentscheidung ist und die Käufer erkennbar auf die Angaben aus dem Prospekt vertrauen.
Ob ein Veräußerer in dieser Situation aufgrund seiner vorvertraglichen Pflichten verpflichtet ist, auch ungefragt etwaige Irrtümer des Erwerbers aufzuklären kann dahinstehen. Sollte eine solche Pflicht bestehen, so sind die Beklagten ihr in ausreichender Weise nachgekommen. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass im Rahmen der Besichtigungstermine auch über die durchgeführten Trockenlegungsmaßnahmen gesprochen wurde.
Dies wurde auch von der Zeugin D. so bestätigt. Die Beklagten hätten – so die Aussage der Zeugin D. – dabei offen gelegt, dass die Maßnahme von dem Beklagte zu 1) in Eigenleistung durchgeführt worden waren. Man habe erläutert, welche Arbeiten durchgeführt worden seien und dazu sogar Bilder von den damaligen Arbeiten vorgelegt. Die Beklagten haben hierzu angegeben, dass man im Einzelnen erläutert habe, wo die Feuchtigkeitssperre eingezogen wurde und das diese den Bereich der Waschküche nicht erfasste. Dies ist glaubhaft, da sogar die Klägerin und der Drittwiderbeklagte einräumen, man habe bei den Besichtigungsterminen Lichtbilder angesehen. Allerdings behaupten die Klägerin und der Drittwiderbeklagte dies habe nicht mit den Sanierungsmaßnahmen zu tun gehabt. Eine schlüssige Erklärung aus welchem anderen Grund bei einem Besichtigungstermin private Lichtbilder der Beklagten gezeigt worden sein sollen wurden aber nicht genannt.
Selbst wenn die Angaben im Prospekt unzutreffend gewesen sein sollten, kann von den Beklagten als Veräußerer nicht mehr erwartet werden, als dass die konkret vorgenommenen Arbeiten im Rahmen der Besichtigung erläutert und dargestellt werden.
Auch ein Gewährleistungsanspruch nach §§ 434, 437, 440, 280, 281, 283 ist nicht gegeben.
Die Beklagten haben – wie unter 1) dargestellt – keinen Mangel arglistig verschwiegen. Auch eine Abweichung von einer vereinbarten Beschaffenheit ist nicht gegeben.
Einer Haftung der Beklagten steht deshalb der unter VI. des Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss (Anlage K1) entgegen.
Zwar verletzt eine Partei, die von der anderen etwas verlangt, das nach dem Gesetz nicht geschuldet ist, ihre vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gem. § 241 Abs. 3 BGB.
Eine Haftung gem § 280Abs. 1 S.2, 241 Abs. 3 BGB scheidet jedoch aus, wenn die Klägerin die Verletzung ihrer Pflichten nicht nach § 276 Abs.1, Abs. 2 BGB zu vertreten hat. Dies wird zwar grundsätzlich vermutet. Die Klägerin konnte sich von diesem Vorwurf jedoch gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB exkulpieren.
Denn ein Gläubiger handelt nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung in der Sache nicht berechtigt ist. Die Berechtigung der Forderung lässt sich zuverlässig nur im Rahmen eines Rechtsstreit klären. Es kann nicht verlangt werden, dass ein Gläubiger den Ausgang eines solchen zuverlässig voraussehen kann. Um sich nicht dem Risiko eines sofortigen Anerkenntnisses – mit entsprechender Kostenfolge – auszusetzen, muss dem Gläubiger in diesem Fall auch zugestanden werden, seinen Anspruch zunächst außergerichtlich einzufordern. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger nur dann nicht, wenn er nicht prüft, ob die Vertragsstörung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die dem eigenen Verantwortungsbereich zuzuordnen ist. Der Gläubiger muss also lediglich prüfen, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist (BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/08).
Nach diesen Grundsätzen ist der Klägerin kein fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen. Der außergerichtlich geltend gemachte und nunmehr eingeklagte Anspruch wurde von diesen auf eine vorvertragliche Pflichtverletzung gestützt. Diese Rechtsposition ist jedenfalls vertretbar. Im gerichtlichen Verfahren wurde eine umfangreiche Beweisaufnahme, einschließlich Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachten. Erst aus der Zusammenschau aller Beweismittel und den danach zu treffenden Feststellungen ergibt sich, dass weder die Voraussetzungen eines arglistigen Verhaltens, noch die Voraussetzungen eines Gewährleistungsanspruches zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen werden konnten.
Die Drittwiderklage ist gemäß § 33 ZPO zulässig, aber unbegründet.
Die Gegenstände von Klage, Widerklage und Drittwiderklage beruhen auf ein und demselben Vertragsverhältnis und sind somit tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft. Eine Aufspaltung des Rechtsstreits in zwei Prozesse wäre prozessökonomisch nicht sinnvoll.
Es werden auch keine schutzwürdigen Interessen der Drittwiderbeklagten verletzt, zumal die Klägerin und der Drittwiderbeklagte durch die vorprozessuale Abtretung von Schadensersatzansprüchen selbst erst die prozessuale Situation herbeigeführt haben. In Konstellationen dieser Art wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung sogar eine isolierte Drittwiderklage für zulässig erachtet (BGH, Urteil vom 13.06.2008 – V ZR 114/07).
Ein Anspruch auf Schadensersatz steht den Beklagten aus den unter Teil B. aufgeführten Gründen auch gegen den Drittwiderbeklagten nicht zu.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 ZPO und den Grundsätzen der Baumbach’schen Formel.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708, 709,711 ZPO.
OLG Celle, Az.: 16 U 140/15, Urteil vom 21.04.2016 1. Auf die Berufungen der Kläger und des Beklagten zu 2. wird das am 18. August 2015 verkündete Urteil des Landgerichts Lüneburg unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel teilweise geändert: Die Klage auf Minderung und Schadensersatz aus dem zwischen den Parteien bestehenden Grundstückskaufvertrag vom 02. Juni 2012 […]
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