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Timestamp: 2020-06-05 18:01:29
Document Index: 88154304

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 139', '§ 307', '§ 139']

BGH, Urteil vom 14.01.2009, AZ: VIII ZR 71/08
Nachträglich getroffene Endrenovierungsvereinbarung kann trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel wirksam sein
Selten ergeht im Mietrecht zum Thema Schönheitsreparaturen eine Entscheidung des BGH zugunsten der Vermieter. Das erste mietrechtliche BGH-Urteil des Jahres 2009 ist jedoch solch ein erfreulicher Einzelfall.
Die formularvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag war aus verschiedenen Gründen unwirksam. Allerdings wurde im Übergabeprotokoll bei Einzug des Mieters vereinbart: "Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."
Nachdem der Mieter bei Auszug jedoch keinerlei Schönheitsreparaturen ausführte, begehrte der Vermieter Schadenersatz vom Mieter. Die Klage scheiterte vor dem Amts- und Landgericht. Beide Gerichte waren der Auffassung, dass aufgrund des sog. "Summierungseffekts" auch die Endrenovierungsvereinbarung im Übergabeprotokoll unwirksam sei.
Der BGH hat die Urteile nun aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen. Das Gericht führte aus, dass eine Renovierungspflicht durchaus aus einer Endrenovierungsvereinbarung im Wohnungsübergabeprotokoll folgen könne, sofern es sich - wie vom Berufungsgericht angenommen - um eine Individualvereinbarung (im Gegensatz zu einer formularvertraglichen Vereinbarung) handele. So führe die Unwirksamkeit einer Formularklausel zu den Schönheitsreparaturen im Zusammentreffen mit einer für sich allein gesehen unbedenklichen Individualvereinbarung zur Endrenovierung nicht aufgrund des Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Regelungen. Nur die Formularklausel sei von der Unwirksamkeit betroffen.
Auch die Regelung nach § 139 BGB - wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist - helfe dem Mieter nicht weiter, da die Individualvereinbarung zeitlich später, nämlich erst bei Übergabe der Wohnung und nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages, getroffen wurde, da es dann an der "Einheitlichkeit" des Rechtsgeschäfts fehle. Durch die Regelung im Wohnungsübergabeprotokoll hätten die Parteien folglich eine zusätzliche Vereinbarung geschaffen.
Da der beklagte Mieter vor Gericht eingewandt hatte, dass der Vermieter die Endrenovierungsabrede im Übergabeprotokoll mehrfach verwenden wollte, es sich mithin nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine Formularklausel handelte, muss nun das Landgericht noch einmal klären, ob es sich tatsächlich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt oder nicht. Hiervon hängt dann der endgültige Ausgang des Rechtsstreites ab: Handelt es sich um eine Individualvereinbarung ist die Regelung wirksam und der Mieter schuldet Schadenersatz. Im anderen Fall würde die Klage des Vermieters abzuweisen sein.
NZM 2009, 233
"Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116)."