Source: https://skat.dk/skat.aspx?oid=2166258&lang=da
Timestamp: 2020-08-12 10:09:18+00:00
Document Index: 3950027

Matched Legal Cases: ['Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ', 'Højesteret ']

SKM2014.703.BR
Retten i Aalborg, BS 9-1294/2013
Grundforbedring, varmeforsyning, hovedledning, stikledning
Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den på bilag 1 (nyt bilag 1) markerede varmeforsyningsledning udgør en fradragsberettiget hovedledning i henhold til Vurderingslovens § 17, og at fradragsansættelsen ved vurderingerne 2004, 2005, 2007 for ejendommen ...1 hjemvises til Vurderingsmyndigheden til beløbsmæssig opgørelse.
Klagen vedrører fastsættelse af fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2004 og årene derefter. Der klages over, at vurderingsankenævnet ikke har godkendt fradrag for en række byggemodningsudgifter.
Vurderingsankenævnet har godkendt fradrag for udgifter til forbedringer med 665.000 kr.
for både landinspektør
og projektering og tilsyn
67.276 kr.
167.756 kr.
Tilslutning, elforsyning
51.240 kr.
Fællesarealer/grønne områder
Landsskatteretten forhøjer fradrag for forbedringer med i alt 50.000 kr. Det samlede fradrag udgør herefter 665.000 kr. + 50.000 kr. eller i alt 715.000 kr.
Ejendommen er beliggende ...1. Grundens areal udgør 6.549 m², hvoraf vejen på matriklen udgør 1.504 m².
Klager har fremlagt dokumentation i form af endeligt skøde af 1. august 1989.
Det fremgår heraf, at Andelsboligforeningen H1 købte ejendommen af G2 ApS. Overtagelsen skete den 15. maj 1989 og prisen var aftalt til 9.435.000 kr.
På grunden er en støttet andelsbolig med 12 lejligheder. Henholdsvis en blok med 5 boliger og en blok med 7 boliger. Boligerne blev leveret nøglefærdige, med et haveareal.
Ejendommen er omfattet af ... Kommunes lokalplan nr. ... fra 1988.
Det fremgår bl.a. heraf, at lokalplanen skulle åbne mulighed for tæt/lav bebyggelse. Området er herefter blevet opdelt i 3 dele, hvoraf den omhandlede grund er benævnt A1 og består af matrikelnummer ... og ....
Klager har fremlagt byggeregnskab som dokumentation for de afholdte udgifter til byggemodningen. Byggeregnskabet indeholder summariske poster og indeholder således ikke en nærmere specifikation af de enkelte udgifter. Der er derfor ikke er fremlagt specifik dokumentation for de faktiske afholdte udgifter til byggemodningen på grunden.
Udgiften til anlæg af intern varmeforsyning er af klagerens repræsentant fastsat med udgangspunkt i V&S prisdata. Beregningen er foretaget på grundlag af opmålinger af ledningsnettet, baseret på det vedlagte ledningskort. Udgiften er i beregningerne anslået til 167.756 kr.
V&S prisdata indeholder tekniske og økonomiske informationer til kalkulation og overslagsberegninger af anlægs- og byggeopgaver til planlægning af bygningsdrift og - vedligehold.
I forhold til tilslutning til elforsyningen har klager fremlagt et ledningskort, som viser den eksterne elforsyning, samt den interne elforsyning på klagers grund. Klager har desuden fremlagt en mail fra elforsyningsselskabet, og henviser til, at det heraf fremgår, at der er afholdt en udgift for tilslutning på 7.000 kr. pr. bolig eksklusive moms, eller i alt 102.480 kr. inklusive moms. Under henvisning til Landsskatterettens praksis anmodes om 50 % af dette beløb, svarende til 51.240 kr.
Ejendommens grundværdi for de påklagede år, beregnet efter byggeretsværdiprincippet, udgør følgende:
1.559.200 kr.
2.193.800 kr.
3.117.900 kr.
Der er ikke godkendt fradrag for udgifter til parkeringspladser, stikledninger, el tilslutning og fællesareal, herunder grønne områder, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens § 17 og 18.
Som begrundelse for parkeringspladser er anført:
I ovennævnte udgifter indgår endvidere udgifter til parkeringsareal, som alene anses for at tjene bebyggelsen og ikke medfører en værdistigning på grunden, hvorfor der nægtes fradrag for denne del, jf. vurderingslovens § 17.
For så vidt angår stikledninger, er følgende begrundelse givet:
R1 har beregnet fjernvarmenet til 278.340 kr. Heraf kan nævnet ikke godkende 12 sæt husindføringer og 12 sæt afgreninger, hvorefter beløbet er reguleret (som anført i V&S prisbogsberegningerne) med + 10% + 22% x 85% x prisniveau = 109.374 kr. Da der er tale om ikke dokumenterede udgifter, skønner nævnet, at der kan godkendes 100.000 kr. til fjernvarmenet.
Det samme gælder R1s beregninger over vandforsyningen på 92.904 kr., hvoraf der ikke godkendes fradrag for 12 stikledninger, 12 stikledningsure og 12 stophaner.
Vedrørende fællesareal og grønne områder, har vurderingsankenævnet anført:
Der er ikke godkendt fradrag for udgifterne til gård, haveanlæg og hegn, idet udgifter til etablering af grønne områder, ikke bevirker en værdiforøgelse af grunden, men betragtes som tjenende bebyggelsen og dermed beboerne.
Kravet i Vurderingslovens § 17 og 18 om at der skal ske en værdiforøgelse af grundværdien anses ikke for opfyldt. Dette fremgår også af kendelse afsagt af Landsskatteretten den 26. marts 1986, hvor udgifter der knytter sig til anlæg af grønne områder ikke er fradragsberettiget, hvorfor der ikke er fradrag for udgifterne til gård-, haveanlæg og hegn.
Det er vurderingsankenævnets opfattelse, at udgifter til grønne områder ikke kan henføres til grunden i ubebygget stand og derfor ikke kan begrunde fradrag i grundværdien for forbedringer. Der nægtes fradrag for udgiften hertil, jf. vurderingslovens § 17 og 18 samt under henvisning til Landsskatterettens kendelse af 29. maj 2009.
Som begrundelse for, ikke at godkende fradrag for eltilslutning, er følgende anført:
For så vidt angår udgifter til landinspektør, projektering og tilsyn, samt varmeforsyning, har vurderingsankenævnet godkendt fradrag. Vedrørende fradragsbeløbet, er følgende angivet.
For så vidt angår projektering og tilsyn, samt landinspektør er følgende anført:
SKAT har alene godkendt fradrag for udgift til landinspektør på 20.000 kr., idet de øvrige udgifter til arkitekt, ingeniør mv. ikke er udgifter, der forøger grundens værdi i ubebygget stand.
Da der har været tale om udstykning af området finder vurderingsankenævnet, at der er grundlag for fradrag af udgifter til landinspektør m.v., jfr. vurderingslovens §§ 17 og 18. Da der ikke foreligger dokumentation for udgifternes størrelse samt afholdelse, ansættes fradraget efter et umiddelbart skøn.
Der er afholdt udgifter af grundforbedrende karakter til det interne forsyningsnet samt veje med 605.000 kr. Vurderingsankenævnet finder, at der kan godkendes fradrag for udgifter til landinspektør, tilsyn og projektering i forbindelse med disse anlæg jf. vurderingslovens § 17 og § 18. Vurderingsankenævnet finder, at der skønsmæssigt kan godkendes fradrag for 60.000 kr. Ved skønnet har vurderingsankenævnet henset til udgiften til anlæggene samt omfanget af arbejdet. Det skønnede beløb udgør ca. 10 % af de fradragsberettigede udgifter.
I forhold til varmeforsyning er følgende anført:
R1 har beregnet fjernvarmenet til 278.340 kr. Heraf kan nævnet ikke godkende 12 sæt husindføringer og 12 sæt afgreninger, hvorefter beløbet er reguleret (som anført i V&S prisbogsberegningerne) med + 10% + 22% x 85% x prisniveau = 109.374 kr. Da der er tale om ikke dokumenterede udgifter, skønner nævnet at der kan godkendes 100.000 kr. til fjernvarmenet.
Indeholdt i beløb
vedr. landinspektør
317.391 kr.
157.391 kr.
Vurderingsankenævnet har indrømmet et samlet fradrag på kr. 60.000 for posterne landinspektør og projektering og tilsyn, men det er desværre ikke muligt at se, hvorledes beløbet er fordelt på de to poster, hvorfor begge er påklagede.
I mangel af dokumentation for udgiftens størrelse har R1 har beregnet udgiften til landinspektør i forbindelse med udstykningen til kr. 31.116 (bilag 3)
Det antages, at udgiften er indeholdt i posterne 30-33 i byggeregnskabet (bilag 4) med betegnelserne "Arkitekt", "do. konduktør", "Ingeniør" og "do.konduktør", som samlet er afholdt med kr. 515.602.
Ved Landsskatterettens kendelse af 26. marts 1986 knæsattes en praksis, hvorefter projekterings- og tilsynsopgaver i forbindelse med fradragsberettigende byggemodningsopgaver i sig selv berettiger til fradrag. Denne praksis er senest fulgt i Landsskatterettens afgørelser af 15. december 2009 og 20. januar 2010 vedrørende henholdsvis ...2 og ...3. Af afgørelserne fremgår endvidere, at i tilfælde, hvor udgiften ikke lader sig fastslå på baggrund af fakturaer eller lignende, indrømmes skønsmæssigt 10 % af anlægsudgifterne vedrørende vej-, sti- og forsyningsanlæg som fradrag for projektering og tilsyn.
På baggrund heraf anmodes om fradrag med 10 % af de afholdte anlægsudgifter, kr. 672.759, svarende til kr. 67.276. Beløbet kr. 672.759 fremkommer således: kloakforsyning med kr. 150.000, vandforsyning med kr. 25.000, elforsyning med kr. 30.000, intern vej med kr. 300.000, varmeforsyning med kr. 167.756, parkeringspladser med kr. 1, stikledninger med kr. 1 og endelig fællesareal og grønne områder med kr. 1.
Udgifterne er indeholdt i posterne 30-33 i byggeregnskabet (bilag 4) med betegnelserne "Arkitekt", "do. konduktør", "Ingeniør" og "do.konduktør", som samlet er afholdt med kr. 515.602.
Det er fast antaget, at udgifter til etablering af forsyningsanlæg er grundforbedrende og dermed omfattet af vurderingsloven § 17, jf. Landsskatterettens kendelser af 26. marts 1986 og SKM2008.143.LSR, hvor Landsskatteretten anså udgifter til etablering af varmeforsyningsanlæg i en parcelhusudstykning for fradragsberettigende. Af nyere praksis kan henvises til Landsskatterettens kendelser vedrørende ...4 (SKM2009.70.LSR), ...5 (afsagt 29. maj 2009 - ikke offentliggjort) og ...3 (afsagt 20. januar 2010 - ikke offentliggjort), hvoraf de to sidstnævnte er storparceller ligesom klagers.
Vurderingsankenævnet har indrømmet fradrag for det interne varmeforsyningsnet på ejendommen med kr. 100.000. Som det fremgår af ledningskortet (bilag 5), eksisterer på ejendommen et omfattende ledningsnet, som må betegnes som et hovedanlæg til betjening af flere i tilfælde af udstykning.
Ledningskortet er bilagt i fuld størrelse, så det er muligt at se de enkelte ledningstyper. Klager er desværre ikke i besiddelse af fakturaer, der belyser den nøjagtige udgift til dette anlæg, men på baggrund af opmålinger på ledningskortet (bilag 6) er udgiften til anlægget (excl. stikledninger) via V&S prisbogen (bilag 7) anslået til kr. 167.756, som der anmodes om fradrag for.
Udgiften må anses indeholdt i byggeregnskabets (bilag 5) post "Samlet entreprisesum", som er afholdt med kr. 6.096.896.
Stikledninger er at betegne som en typisk anlægsudgift på linje med selve ledningsnettet. Begrebsmæssigt at undtage en byggemodningsforanstaltning, der har karakter af anlægsudgift fra fradrag, er en klar indskrænkende fortolkning af begrebet anlæg, og er tillige i modstrid med lovens formål - nemlig at friholde grundforbedringer fra beskatning.
Ejendommen ...1 er bebygget med 12 lejligheder, hvoraf der for ejendommen er betalt kr. 84.000 excl. moms (12 x kr. 7.000) eller kr. 102.020 inkl. 22 % moms i tilslutningsafgift.
I overensstemmelse med Landsskatterettens praksis anmodes der foreløbigt om fradrag for 50 % af tilslutningsafgiften, idet klager er bekendt med, at 100 % fradrag ifølge Landsskatteretten forudsætter dokumentation for, at tilslutningsafgiften rent faktisk er gået til grundforbedrende foranstaltninger.
Kr. 51.240 for ...1
For så vidt angår bekostningen af ledningsnettet henviser klager til byggeregnskabets post "samlet entreprisesum", som er afholdt med i alt 6.096.896 kr. Der er således ikke nogen selvstændig post i byggeregnskabet som vedrører den interne varmeforsyning.
Udgifterne til anlæggelsen af hovedanlægget anses ikke at overstige det af vurderingsankenævnet allerede indrømmede fradrag på 100.000 kr. Retten har ved vurderingen bl.a. lagt vægt på størrelsen af hovedanlægget, og at en relativ stor del af ledningsnettet udgøres af ikke fradragsberettigede stikledninger.
Klager har fremlagt dokumentation i form af ledningskort, samt en mail, hvor en repræsentant for forsyningsselskabet bekræfter, at det er forsyningsselskabet som har anlagt og bekostet elledningerne inde på klagers grund, til gengæld er der opkrævet en tilslutningsafgift på 7000 kr. inklusive moms pr. lejlighed.
På baggrund heraf finder retten, at der skønsmæssigt kan godkendes fradrag for forbedringer med ca. 50 % af den opgjorte tilslutningsudgift. Landsskatteretten godkender således fradrag med 50.000 kr.
Vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt stadfæstes.
Det er rettens opfattelse, at der ikke er fremlagt tilstrækkelig og tydelig dokumentation for, at der er afholdt yderligere udgifter til landinspektør som berettiger til et fradrag, end det af ankenævnet allerede godkendte fradrag.
Retten bemærker desuden, at der ikke er fremlagt dokumentation for, hvilke præcise arbejder landinspektøren har udført.
Ankenævnets afgørelse stadfæstes derfor vedrørende dette punkt
Landsskatteretten forhøjer således det af vurderingsankenævnet godkendte fradrag for forbedringer med i alt 51.240 kr. Det samlede fradrag udgør herefter 665.000 kr. + 50.000 kr. eller i alt 715.000 kr.
Bestemmelsen af, hvad der forstås ved grundforbedringer, kan volde vanskeligheder. Det er ikke muligt udtømmende at angive hvilke foranstaltninger, der omfattes af begrebet. Der skal dog som altovervejende hovedregel være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi af grunden. (...)
Er ejendommen imidlertid så stor, at det vil være naturligt at betragte en del af de på ejendommen værende vej- og forsyningsanlæg som et hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning, kan der være grundlag for at give fradrag for disse anlæg. Det kunne eksempelvis være tilfældet i et område, som en lokalplan udlægger til tæt/ lav bebyggelse med andelsboliger. Her kunne der alternativt være tale om en traditionel rækkehusbebyggelse, som jf. ovenstående ville være berettiget til fradrag for anlæg uden for ejendommen. (egne fremhævninger)
Der kan efter myndighedernes praksis gives fradrag for hovedanlæg på linje med den adgang til at give fradrag for foranstaltninger uden for grunden, som øger værdien af grunde i traditionelle parcel- eller rækkehuskvarterer. Der kan således gives fradrag for et hovedanlæg bestående af f.eks. en hovedforsyningsledning, der betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, mens stikledninger fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger ikke udgør et hovedanlæg. (egne fremhævninger)
ejendomsværdien forstås som værdien af den faste ejendom i sin helhed. Til "den faste ejendom" hører de forekomster i jorden, der i almindelighed følger med ejendomsretten hertil, såsom kalk-, sten-, grus- og lerlejer, medens dette ikke gælder de i undergrunden værende råstoffer, der er omfattet af loven om anvendelse af landets undergrund. Til ejendommen hører også søer og private vandløb og værdikilder, der er knyttet til ejendomme, f.eks. vandkraft, fiskerirettigheder, ret til rørskær og lign. Til "den faste ejendom" må endvidere foruden bygningerne henregnes hegn, broer, bolværker, sluser og enhver påbygning og indretning på eller i jordstykket (egen fremhævning), hvis forbindelse med dette er af mere varig karakter.
Som bygninger og bygningsbestanddele anses alle murede og støbte konstruktioner på og i jorden (egen fremhævning), i det omfang de er beregnet til varig forbliven på stedet, se Skat 1989.5.410.
Sagsøger gør derfor gældende, at det forudsætningsvist må være en del af hovedanlægsbetragtningen for forsyningsanlæg, at dettes placering og tilknytning til bebyggelsen ikke skal tillægges betydning ved vurderingen af om et sådant anlæg på en storparcel, der kan sidestilles med et fradragsberettiget eksternt anlæg for en enkeltparcel, er fradragsberettiget. Dette er også i tråd med, at grundværdien ansættes ud fra værdien af grunden i ubebygget stand, hvorfor der ikke kan tages hensyn til den faktiske bebyggelse. Et sådant kriterium ville være i strid med hovedreglen efter vurderingslovens § 17, formålet med hovedanlægsbetragtningen, og i strid med det gældende forvaltningsretlige lighedsprincip.
Højesteret har i dom af 8. maj 2013 (gengivet i SKM2013.369.HR) fastslået, at det er i overensstemmelse med skattemyndighedernes praksis for større ejendomme udlagt til f.eks. tæt, lav bebyggelse med andelsboliger kan gives fradrag for hovedanlæg på linje med adgangen til at give fradrag for foranstaltninger uden for grunden, der øger værdien af grunde i traditionelle parcel- eller rækkehusbebyggelser. Der kan således gives fradrag for et hovedanlæg bestående af f.eks. en hovedforsyningsledning, der betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendomme, mens stikledninger fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger ikke udgør et hovedanlæg.
Højesteret bekræfter ved dommen således præjudikatsværdien af den i SKM2013.369.HR gengivne lovhjemlede praksis for hovedanlægsbetragtningen, og at der ved anvendelse af hovedanlægsbetragtningen på en given foranstaltning skal ske en sammenligning med, om den pågældende foranstaltning ville betjene flere dele af ejendommen i tilfælde af dennes udstykning til traditionel rækkehus- eller parcelhusbebyggelse.
På oversigtskortet, jf. bilag 5, ses de ledninger, der sikrer forsyningen af ejendommen illustreret. Fra hovedvejen, ...6, ses udenfor ejendommens sydøstlige skelgrænse den af forsyningen anlagte forsyningsledning, der fører varmeforsyningen ind på sagsøgers ejendom fra den offentlige forsyningsledning i ...6 (markeret med blå).
Herfra ses varmeledningen at være ført hen til den sydligst beliggende bolig på ejendommen og videre langs bebyggelsen, hvor ledningen slår sit tredje "knæk", og derfra videre langs bebyggelsen til forsyning af 4 yderligere boliger (markeret med grøn). Fra den grønne ledning ind til hver af de nævnte 5 boliger er ført en stikledning (markeret med pink) til forsyning af hver af boligerne.
Ledningen slår herefter sit fjerde knæk, og med orange farve ses ledningen at være ført videre ind på grunden - under vejen - og frem til boligen beliggende midt på grunden. Derfra er den ført videre langs bebyggelsen, hvor ledningen slår endnu et knæk og derefter ført frem til den nordligst beliggende bolig.
Sagsøger gør gældende, at der ikke vil være lighed for loven, hvis det forhold, at ejerne af hver af de 12 boliger havde valgt at lade ejendomme udstykke fra start, betyder at ejerne afskæres fra fradrag i henhold til vurderingslovens §§ 17-18, og at en sådan retsstilling i øvrigt ses at være i direkte strid med den af Højesteret gengivne lovhjemlede baggrund for hovedanlægsbetragtningen i SKM2013.369.HR, og i strid med gældende lighedsprincipper.
Hovedanlægsbetragtningen er en undtagelse til dette udgangspunkt. Højesteret har ved SKM2013.369.HR anerkendt skattemyndighedernes praksis på området, som Landsskatterettens kendelse af 8. april 2013 (bilag 1) også er udtryk for. Der er ikke med SKM2013.369.HR indført nye eller udvidede kriterier for bedømmelsen af, om der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg. Dette bekræftes også derved, at Højesteret efterfølgende i SKM2013.879.HR vedrørende interne stier har fastslået, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering, der var baseret på den af Højesteret i SKM2013.369.HR anerkendte praksis og de principper, den hviler på. Praksis vedrørende vej- og forsyningsanlæg er senest sammenfattet i Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H.A.3.3.2.
Det gøres gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landskatterettens vurdering, der er baseret på den ovenfor beskrevne praksis og de principper, den hviler på. Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 5. april 2013, at reglerne om fradrag for forbedringer i grundværdien gennemgås (bilag 1, side 9-10) og vedrørende varmeledningerne (bilag 1, side 10-11) anføres det, at:
Landsskatteretten har således på grundlag af de i sagen foreliggende oplysninger ud fra en konkret vurdering foretaget et skøn over, hvilke dele af ledningsnettet der udgør et hovedanlæg. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte dette skøn, jf. bl.a. SKM2013.879.HR, SKM2014.540.BR, SKM2014.366.BR, SKM2014.375.BR, SKM2014.305.BR og SKM2014.79.BR.
Det er således ikke godtgjort, at de varmeledninger, der er markeret med orange på bilag 5, udgør fradragsberettigede hovedanlæg. De pågældende ledninger er anlagt således, at de nøje følger de på ejendommen opførte bygninger, og de har således ikke nogen selvstændig værdi for grunden i ubebygget stand. De pågældende ledninger har kun reel værdi i forbindelse med byggeriet. Ledningerne har derfor karakter af stikledninger, og berettiger derfor ikke til fradrag, jf. SKM2013.369.HR, SKM2013.879.HR, SKM2013.388.VLR, SKM2013.536.ØLR, SKM2013.760.BR, SKM2013.806.BR og SKM2014.305.BR .
Det skal i den forbindelse bemærkes, at grunden har et areal på 6.549 m². Der er således tale om en mindre grund, hvilket understøtter, at der ikke skal indrømmes fradrag, jf. eksempelvis herved SKM2013.774.BR, SKM2013.840.BR, SKM2014.97.BR og SKM2014.299.BR.
Efter sagens resultat skal sagsøger betale sagsomkostninger til sagsøgte til dækning af udgifter til advokatbistand med 15.000 kr. incl. moms. Beløbet er fastsat ud fra sagens karakter og omfang, herunder at den er behandlet sammen med BS 1295/2013.