Source: https://www.mietrecht-dav.de/rechtskunde/bestellerprinzip/
Timestamp: 2017-11-22 22:10:59
Document Index: 393317641

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 3', '§ 2', '§ 2', '§ 8', '§ 5', 'Art. 12', '§ 2']

Bestellerprinzip - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltvereinArbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein
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Das sogenannte Bestellerprinzip ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Normiert ist es in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Dieses Bestellerprinzip bezieht sich nur auf die Vermietung von Wohnungen, nicht auf die Vermittlung von Gewerberäumen und auch nicht auf den Verkauf von Immobilien. Danach besteht eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden nur noch dann, wenn er dem Makler einen eigenständigen Suchauftrag erteilt und dieser für den Kunden suchend tätig wird und ein Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen wurde oder die Gelegenheit zum Abschluss nachgewiesen wurde. Ein Wohnungssuchender, der einen Makler beauftragt, muss demnach für die ihm vermittelte Wohnung die Provision dann bezahlen, wenn der Makler für die Vermittlung dieser Wohnung nicht bereits vom Eigentümer (Vermieter) beauftragt war. Andernfalls muss der Vermieter den Makler bezahlen, dessen Auftrag dem des Suchenden vorausging. Der Wohnungssuchende, der sich auf eine Wohnungsvermittlungsanzeige hin an den Makler wendet, darf nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden. Die vorherige Regelung in § 3 Abs. 2 S. 2 WoVermittG erlaubte es Vermietern von Wohnraum, die Kosten der von ihnen beauftragten Makler auf die zukünftigen Mieter abzuwälzen. Ziel der Gesetzesänderung ist es, den Mieter vor ungerechtfertigten Belastungen durch die Maklergebühr zu schützen und diese auf die Parteien nach dem Motto zu verteilen, dass derjenige zahlt, der die Leistung beauftragt.
Wird der Makler für einen Wohnungssuchenden tätig, so muss zunächst ein Vertrag in Textform geschlossen werden. Textform bedeutet, dass der Vertrag schriftlich aber ohne Originalunterschrift geschlossen werden kann. Ausreichend sind auch E-Mails oder Telefaxe. Daraufhin muss sich der Makler, um einen Provisionsanspruch haben zu können, „ausschließlich“ auf der Grundlage dieses Suchauftrags auf die Suche einer passenden Mietwohnung begeben.
Unklarheiten bestehen in dem Fall, dass mehrere Wohnungssuchende einen Makler mit der Suche nach einer ähnlichen Kriterien entsprechenden Wohnung beauftragen. Dabei stellt sich das Problem, dass der Makler womöglich nicht „ausschließlich“ für den Wohnungssuchenden arbeitet, der am Ende den Mietvertrag abschließt. Wenn der erste Wohnungssuchende die Wohnung ablehnt und der Makler diese Wohnung dann dem zweiten Wohnungssuchenden anbieten, so kann er nach dem Wortlaut des Gesetzes keine Provision von dem zweiten Wohnungssuchenden verlangen. Schließlich wurde die Wohnung zur Erfüllung des Auftrages des ersten Wohnungssuchenden gefunden. Dies entspricht zwar dem Wortlaut, fraglich ist aber, ob es dem Sinn und Zweck der Norm widerspricht Dann wäre diese Regelung dahingehend auszulegen, dass sich die „Ausschließlichkeit“ nur auf die Unterscheidung Wohnungssuchender oder Vermieter als Auftragsgeber bezieht, nicht auf die einzelnen Wohnungssuchenden. Hier besteht jedoch noch eine offensichtliche Rechtsunsicherheit, sodass es empfehlenswert ist, im Zweifel anwaltlichen Rat einzuholen, um die Rechtmäßigkeit einer Zahlungsverpflichtung zu prüfen.
Vereinbarungen, die dem Bestellerprinzip entgegenstehen, sind unwirksam, § 2 Abs. 5 WoVermittG, das heißt sie begründen keine wirksame Zahlungsverpflichtung. Schuldhafte Verstöße des Maklers gegen § 2 Absatz 1 a WoVermittG werden nach § 8 Absatz 1 und 2 WoVermittG als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 25.000 Euro geahndet.
Die Beweislast für das Tätigwerden ausschließlich für den Provisionspflichtigen innerhalb der gesetzlichen Regelungen trägt der Makler, wenn er Provisionsansprüche geltend macht oder diese zurückgefordert werden.
Hat der Wohnungssuchende eine Provision geleistet, die dem Makler nicht zustand, kann er diese gem. § 5 Abs. 1 WoVermittG nach dem allgemeinen Bereicherungsrecht zurückgefordert werden. Dafür ist es ratsam, im Zweifel anwaltlichen Rat einzuholen, um die Wirksamkeit der Zahlungsverpflichtung zu prüfen und zu Unrecht geleistete Zahlungen zurückzufordern.
Die hier dargestellten gesetzlichen Regelungen wurden mit einer Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht angegriffen. Mit Beschluss vom 29. Juni 2016 zu Aktenzeichen 1 BvR 1015/15 hat das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass die vorgenommene Normierung des Bestellerprinzips für Wohnungsvermittlungen den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt. Zwar beschränken die Regelungen die Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) der Makler, da diese nicht mehr in der bisher üblichen, nach Form und Inhalt freien vertraglichen Gestaltung ein Vermittlungsentgelt von Wohnungssuchenden verlangen dürfen. Diese Beschränkung ist aber unter anderem im Sinne des Verbraucherschutzes gerechtfertigt. Die Regelungen sind somit verfassungskonform und wirksam. Dies gilt auch für das Textformerfordernis für Wohnungsvermittlungsverträge gem. § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermittG.