Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mietvertragskuendigung-bei-zweifachem-mietzahlungsverzug/
Timestamp: 2018-12-12 09:56:59
Document Index: 114875229

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 566', '§ 3', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', '§ 543', '§ 573', '§ 138', '§ 543', '§ 97', '§ 708', '§ 26', '§ 558']

Mietvertragskündigung bei zweifachem Mietzahlungsverzug
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 30. Januar 2017 – 20 C 226/16 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
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Zu beantworten ist vielmehr weitergehend die Frage, ob es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist. Die Beantwortung der Frage ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Sie entzieht sich einer Verallgemeinerung, denn die Vielgestaltigkeit der Lebenswirklichkeiten und möglichen, im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beachtenden Geschehensabläufe und Zustände schließen dies – bei lebensnaher Betrachtung nahe liegender Weise – aus (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21).
Offen bleiben kann, ob dem Beklagten die Schreiben der Klägerin zugegangen sind, die ihn über den Eigentümer-/Vermieterwechsel und die neue Bankverbindung informierten sowie die weiteren Schreiben, in denen der Beklagte auf Mietrückstände hingewiesen wurde. Für den Zugang zumindest einzelner Schreiben spricht, dass der Beklagte selbst – anwaltlich noch nicht vertreten – mit Schreiben an das Amtsgericht vom 8. August 2016 einräumte, dass er es leider versäumt habe, dem Jobcenter den Eigentümerwechsel und die neue Kontoverbindung mitzuteilen sowie ankündigte, sich umgehend mit der bisherigen Vermieterin, der Klägerin und dem Jobcenter in Verbindung setzen zu wollen, um den Mietrückstand so schnell wie möglich auszugleichen und zu erreichen, dass die Miete nunmehr regelmäßig an die neue Vermieterin gezahlt werde. Soweit der Zugang der Schreiben später durch den Beklagten – nunmehr anwaltlich vertreten – allgemein bestritten wurde, überzeugt das nicht, denn das Schreiben, auf das sich sodann zur Erläuterung des Umstandes bezogen wird, dass der Beklagte am 8. August 2016 – vor Zugang der Klageschrift am 12. August 2016 – die Kenntnis vom Vermieterwechsel einräumte, trägt die Behauptung inhaltlich nicht: es handelt sich um die schlichte Mitteilung der Erreichbarkeit der Hausverwaltung.
Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht hier berücksichtigt, dass der Mietvertrag, in dessen Regelungen die Klägerin nach § 566 BGB eingetreten ist, dem Beklagten einen weitergehenden Bestandsschutz gewährt. In § 3.2 des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, das Mietverhältnis von sich aus grundsätzlich nicht aufzulösen. Er kann das Mietverhältnis nur in Ausnahmefällen ordentlich kündigen, wenn berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, in: WuM 2013, 739, nach juris).
Auch insoweit bedarf es einer Berücksichtigung der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls, wobei auch das Verhalten des Mieters nach Ausspruch der Kündigung Bedeutung gewinnen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, in: NZM 2015, 487, nach juris Rn. 5; Besch. v. 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225, nach juris Rn. 10).
Zutreffend hat das Amtsgericht hier berücksichtigt, dass die – unstreitigen, durch ein Schreiben des Jobcenters vom 4. November 2016 unterlegten – Versäumnisse des Jobcenters bei der Bearbeitung der Mitteilung des Beklagten über den Vermieterwechsel diesem nicht nach § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen sind, denn das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (vgl. BGH, Beschl. v. 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, NZM 2015, 487, nach juris Rn. 6).
Hier ist das oben bereits in die Wertung einbezogene Verhalten des Beklagten nach Ausspruch der Kündigungen vom Juli 2016 zudem als Verhalten vor Ausspruch der Kündigungen (November 2016) zu berücksichtigen. Er hat seine Pflichten aus dem Mietvertrag zweifelsfrei und eingestandenermaßen verletzt; die Pflichtverletzungen erreichen aus den bereits dargestellten Gründen aber nicht ein Gewicht, das die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für Klägerin nach § 543 Abs. 1 BGB zu begründen geeignet, die Erheblichkeitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB überschreiten und die Kündigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig machen würde.
Zuzugeben ist der Klägerin, dass unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen kann (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, in: WuM 2014, 93, nach juris Rn. 19). Maßstab sind allerdings auch insoweit die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, in deren Prüfung – wie dargestellt und wie auch sonst – die Umstände des Einzelfalls einzubeziehen sind. Danach ist hier zu berücksichtigen, dass der Beklagte sein Versäumnis unumwunden und vor Zustellung der Räumungsklage nicht nur eingeräumt, sondern auch auszuräumen versucht hat. Die Frage des Zugangs der außergerichtlichen Schreiben ist für den Ausgang des Rechtsstreits nicht erheblich. Hinzu kommt, dass ein bewusst wahrheitswidriger Vortrag nicht unterstellt werden kann. Dass dem Beklagten alle Schreiben zugegangen sind, ergibt sich nicht auch unter Berücksichtigung seiner Angaben im Schreiben vom 8. August 2016 nicht, das spätere Bestreiten kann sich daher auch als Ungenauigkeit darstellen. Unabhängig davon hat der Beklagte selbst der Wahrheit vorgetragen, so dass sich das spätere Bestreiten als widersprüchlich darstellt, was zu seinen Lasten ginge, wenn es darauf ankäme. Die Klägerin lässt im Rahmen ihrer Bezugnahme auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15.04.2014 (Beschl., 67 S 81/14, nach juris) unberücksichtigt, dass dieser ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde lag, vor allem aber die – maßgeblichen – Maßstäbe, die das Bundesverfassungsgericht insoweit entwickelt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 25.09.2006 – 1 BvR 1898/03, NJW-RR 2007, 840, nach juris; Bezugnahme in: LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, a.a.O.). Danach muss der Rechtsschutzsuchende die Möglichkeit haben, gegenüber den Organen der Rechtspflege, ohne Rechtsnachteile befürchten zu müssen, jene Handlungen vornehmen können, die nach seiner von gutem Glauben bestimmten Sicht geeignet sind, sich im Prozess zu behaupten. Dies trägt dem Grundrecht auf Meinungsfreiheit, effektiven Rechtsschutz und dem Recht auf rechtliches Gehör Rechnung. Die Grenze dessen, was in laufenden Gerichtsverfahren im Rahmen der Rechtsverfolgung und –verteidigung zulässig ist, ist allenfalls unter anderem dann überschritten, wenn es sich um bewusst oder erwiesen unwahre Tatsachenbehauptungen handelt.
2. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB Mietmängelbeseitigungsmaßnahme – Zulässigkeit der Zurückhaltung