Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/czy_z_powodu_uciazliwego_sasiada_mozna_wypowiedziec_umowe_najmu,130,p.html
Timestamp: 2019-06-27 02:35:28+00:00
Document Index: 76004245

Matched Legal Cases: ['art. 140', 'art. 144', 'art. 144', 'Art. 144', 'art. 144', 'art. 144', 'art. 222']

Agata Alberska • Opublikowane: 2016-10-28
Sąsiad posiada dużego psa, którego wypuszcza z mieszkania (z 3 piętra) bez kagańca i smyczy na dwór (ja wynajmuję mieszkanie na 2 piętrze pod tym sąsiadem). Ostatnio zdarzyło się nawet, że pies wtargnął do naszego mieszkania i przestraszył dzieci. Sytuacja została zgłoszona na policję. Po otrzymaniu upomnienia sąsiad nam naubliżał, po czym w nocy ciężkim przedmiotem tłukł o podłogę, wybudzając dzieci ze snu. Wyjście z mieszkania stało się dużym problemem z obawy o bezpieczeństwo. Drugą przyczyną przymusu opuszczenia wynajętego mieszkania jest muzyka, którą serwuje nam ten sam sąsiad do godziny około 23. Uniemożliwia to odpoczynek i sen. Wezwana policja ponownie upomniała sąsiada, za co on się „zrewanżował”, znowu tłukąc w nocy jakimś przedmiotem o podłogę. Nie chcemy tam dalej mieszkać, ale wynajmujący twierdzi, że nie jest to wada mieszkania. Co nam Państwo radzą?
Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego* (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”, natomiast art. 144 K.c. przewiduje, że: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. W oparciu o powyższe przepisy zabronione jest takie działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej, które powoduje uciążliwość dla innych właścicieli. Powodowanie takiej uciążliwości jest zakazane i może prowadzić do poniesienia odpowiedzialności prawnej.
Przepis art. 144 K.c. dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Artykuł ten ogranicza właściciela nieruchomości przez nakazanie mu powstrzymania się przy wykonywaniu prawa własności od takich działań lub zaniechań na nieruchomości, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę w postaci przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Art. 144 jest więc jednym z ustawowych wyznaczników treści i granic własności. Sąsiednią jest każda nieruchomość znajdująca się w zasięgu oddziaływania immisji. Nie chodzi tu tylko o bezpośrednie sąsiedztwo, oddziaływanie może dotyczyć również nieruchomości położonych w dalszej odległości. Oddziaływania, które nie polegają na wtargnięciu naruszającego na cudzą nieruchomość, lecz wynikają z działalności prowadzonej na własnej nieruchomości, określa się jako immisje (szerzej na ten temat, W.J. Katner, Ochrona własności…).
Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może przybrać postać immisji bezpośredniej lub immisji pośredniej. Przez to pierwsze pojęcie rozumie się jako bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (naruszenie własności). Immisja pośrednia natomiast to ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, hałasu, wstrząsów, przykrych zapachów, które utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Immisjami pośrednimi są także zanieczyszczenie powietrza czy zakłócenia w zakresie odbioru radiowego lub telewizyjnego. Komentowany przepis wyznacza granice dopuszczalnych immisji pośrednich.
Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Odnośnie do oceny przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 (OSNCP 1986, nr 10, poz. 162), stwierdzając, że musi być ona dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie dalszego budowania budynku mieszkalnego uległaby ograniczeniu (glosa do powołanego wyroku W. J. Katnera, NP 1988, nr 10-12, s. 209). Jak z tego wynika, chodzi tu o dokonanie oceny według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości.
Granicą służącą ocenie dopuszczalności immisji jest przeciętna miara, ustalana przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Immisje, które tej miary nie przekraczają, są dopuszczalne, jako że nie byłoby możliwe korzystanie z nieruchomości w sposób niedostrzegalny i nieodczuwalny na nieruchomościach sąsiednich. W literaturze wskazano, że kryterium przeciętnej miary nie odnosi się do przyczyn immisji, lecz do samych zakłóceń; jest ono więc miarą skutku, a nie źródła. Pogląd ten skrytykował W. Katner, twierdząc, że skutki są zjawiskiem wtórnym zachowań, dlatego w art. 144 K.c. chodzi jednak głównie o miarę przyczyny, jakkolwiek często nie da się jej oddzielić od miary skutku.
1. Częstotliwość występowania zakłóceń. Jak podkreślił SN w wyroku z dnia 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01, LEX nr 121698, nieprzerwane występowanie immisji jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń, dlatego błędne jest zakładanie z góry, że jeżeli niekorzystne oddziaływanie zdarza się tylko raz w tygodniu, to nie przekracza przeciętnej miary dopuszczalnych immisji.
2. Porę, w której zakłócenia są wywoływane. Hałasy, które mogą być uznane za zwyczajne w porze dziennej, mogą okazać się nadmierne w porze nocnej.
3. Intensywność oddziaływań oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich.
4. Skutki immisji dotykające zdrowia i życia ludzi. Jeżeli oddziaływania grożą bezpośrednio i realnie określonym osobom albo grupie osób, to nie mogą być tolerowane i trzeba przyjąć, że przekraczają one przeciętną miarę. Nie wystarcza jednak ogólne tylko stwierdzenie szkodliwości dla zdrowia, ponieważ wszelkie zanieczyszczenia zawierają element szkodliwości dla zdrowia, a nie mogą być uznane z tego powodu za niedopuszczalne.
5. Rodzaj źródła immisji: czy jest to wyłącznie zachowanie ludzkie, czy zakłócenie, które spowodowały lub ułatwiły warunki naturalne.
6. Motywację kierującą działaniami właścicieli. Trzeba ustalić, czy działania rodzące immisje mają racjonalne uzasadnienie w ramach wykonywania prawa własności czy też przybierają postać szykany.
7. Pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje. Jako przykład podano znaczenie gospodarcze (elektrociepłownia) lub stworzenie miejsc pracy dla wielu osób z danej miejscowości. W orzecznictwie myśl tę ilustruje wyrok SN z dnia 22 czerwca 1972 r., III CRN 126/72, OSNC 1973, nr 3, poz. 45, odnoszący się do drzew stanowiących przeszkodę w nasłonecznieniu nieruchomości sąsiedniej, w którym uwypuklono wartości przyrodnicze zadrzewienia i ich walor krajobrazowy, a także wyrok SN z dnia 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79, OSNC 1980, nr 7-8, poz. 144, dotyczący immisji pszczelich, w którym podkreślono, że przy ocenie przeciętnej miary zakłóceń nie można pomijać pozytywnej roli pszczół w środowisku przyrodniczym. W takiej sytuacji należy starannie wyważyć sprzeczne interesy i zastosować środki pozwalające zredukować uciążliwość immisji przy zachowaniu pozytywnych społecznych skutków określonej działalności. Szczególną ostrożność przy posługiwaniu się tym kryterium postuluje W. Katner, ostrzegając, że może ono prowadzić do preferowania każdej działalności bardziej użytecznej od innej, chociaż fakt ten wcale nie łagodzi uciążliwości powodowanych immisjami.
Na podstawie art. 222 § 2 K.c. należy wezwać do natychmiastowego zaniechania naruszeń i zaprzestania emisji hałasu, a w przypadku niezastosowania się do wezwania, należy wskazać, że sprawa zostanie skierowana na drogę postępowania sądowego.