Source: https://www.federnotizie.it/la-rideterminazione-del-valore-dei-terreni-anno-2018/
Timestamp: 2018-12-18 22:01:00+00:00
Document Index: 56346754

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 7', '§ 11', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', '§ 11', 'art. 5', 'art. 2643', 'art. 7', 'art. 1', '§ 11', '§ 11', 'art. 7', 'art. 68', 'art. 7', 'art. 7']

La rideterminazione del valore dei terreni - anno 2018
Argomento: Novità normative Pubblicato il 9 gennaio 2018 da Giovanni Rizzi Stampa
Con la legge stabilità 2018, art. 1, commi 997 e 998, legge 27 dicembre 2017 n. 205, è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, alle condizioni già previste negli ultimi tre anni e quindi con l’aliquota dell’imposta sostitutiva pari all’8%; si tratta della stessa aliquota già in vigore negli anni di imposta 2015, 2016 e 2017 e quindi raddoppiata rispetto agli anni di imposta sino al 2014; sino al 2014 infatti l’aliquota applicata (e quale prevista dall’art. 7, comma 2, della legge 28 dicembre 2001 n. 448, era pari al 4%. Il comma 998 dell’art. 1 legge 27 dicembre 2017 n. 205 infatti dispone che “l’aliquota di cui all’art. 7, comma 2, legge 448 del 2001 è raddoppiata”.
Pertanto, sulla base delle nuove disposizioni, si potranno affrancare, sino al 30 giugno 2018, i terreni posseduti alla data del 1 gennaio 2018 e ciò pagando l’8% del valore del terreno stesso alla data 1 gennaio 2018 risultante da apposita perizia da effettuarsi entro il 30 giugno 2018.
Possono beneficiare della particolare disciplina in tema di rivalutazione del valore di terreni mediante pagamento dell’imposta sostitutiva dell’8%:
L’imposta sostitutiva deve essere pagata o in un’unica soluzione entro il suddetto termine del 30 giugno 2018 o può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo con scadenza 30 giugno 2018, 30 giugno 2019 e 30 giugno 2020 (sull’importo delle rate al 30 giugno 2019 ed al 30 giugno 2020 sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo). La rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva, ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata (cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11).
Rimane ferma la possibilità (introdotta dall’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106), di compensare l’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rideterminazione con quanto già nel passato versato a titolo di imposta sostitutiva in occasione di precedente rideterminazione. Con la surrichiamata disposizione è stato, pertanto, disatteso l’indirizzo in precedenza formulato dall’Agenzia delle Entrate (Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004 27/E/2003), che nel caso di nuova rideterminazione del valore escludeva in modo tassativo la possibilità di compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza ammettendo solo la possibilità del rimborso. Il principio fissato dalla Agenzia delle Entrate nelle suddette circolari è stato così disatteso e superato dal Dl. 70/2011 in senso decisamente più favorevole per il contribuente, che anziché attendere il rimborso (peraltro non più possibile decorsi i 48 mesi dal pagamento) può recuperare immediatamente quanto già in precedenza pagato mediante la compensazione (la differenza da compensare potrebbe comunque essere rilevante, in quanto sull’intero valore al 1 gennaio 2018 va applicata l’aliquota dell’8%, mentre in caso di rivalutazione eseguite sino al 30 giugno 2014, al valore periziato, si applicava l’aliquota del 4%; sino al 30 giugno 2014, invece, ad aliquote invariate, il “conguaglio” era pari al 4% della differenza tra il nuovo ed il precedente valore).
La nuova norma (art. 1, c. 997, legge 27 dicembre 2017 n. 205) non richiama espressamente la disposizione dell’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106, che ha introdotto la possibilità di compensazione, né riproduce una disposizione di identico contenuto, limitandosi, invece, ad apportare modifiche al solo decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, riaprendo i termini per la rideterminazione dei valori (usando la medesima tecnica redazionale utilizzata dalle precedenti leggi di stabilità, ossia delle leggi di stabilità per il 2013, per il 2014, per il 2015, per il 2016 e per il 207 ossia dalle leggi 24 dicembre 2012 n. 228, 27 dicembre 2013 n. 147, 23 dicembre 2014 n. 190, 28 dicembre 2015 n. 208 e 11 dicembre 2016 n. 232 che avevano riaperto i termini per la rideterminazione dei valori sino al 30 giugno 2013, al 30 giugno 2014, al 30 giugno 2015, al 30 giugno 2016 ed al 30 giugno 2017).
Si ritiene, peraltro, che la disposizione in commento (ossia l’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106) sia divenuta una disposizione “di sistema”, in quanto non collegata esclusivamente alla sola rideterminazione disciplinata dal DL. 70/2011 e pertanto applicabile in occasione anche di successive riaperture dei termini per l’affrancamento delle plusvalenze, compresa, pertanto, quella ora consentita dalla legge di stabilità 2018. Infatti: (i) l’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011 fa riferimento ai soggetti che si sono avvalsi della rideterminazione dei valori di acquisto di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448 ed appare quindi “collegata” a quest’ultima disposizione piuttosto che alla disposizione dell’art. 2, comma 2 lett. dd), DL. 70/2011; (ii) a sua volta la norma dell’art. 2, c.2., D.L. 282/2002, modificata dalla norma della legge stabilità 2018, stabilisce che alla rideterminazione dei valori dalla stessa prevista, si applica proprio la disposizione dell’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448; (iii) di fatto, per effetto di detti rinvii incrociati, alla rideterminazione di valori, comunque riconducibile alla disposizione originaria di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448, si applica, con decorrenza 1 luglio 2011, la disciplina in tema di compensazione dettata dall’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011, da considerarsi, pertanto, “a regime”.
Tale interpretazione (nel senso, cioè, di ammettere la compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in occasione di una precedente rideterminazione) ha trovato un’importante conferma da parte dell’Amministrazione Finanziaria, con riguardo alla legge di stabilità 2016, con la Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11, ove si è avuto modo di precisare che nel caso in cui venga effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1 gennaio 2016, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni. Considerato che la legge di stabilità 2018 utilizza la medesima formulazione normativa adottata dalla legge stabilità 2016, le conclusioni cui è giunta l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 20/E del 2016 sopra citata possono estendersi anche alla legge stabilità 2018 (legge 27 dicembre 2017 n. 205).
– da chi deve vendere a prezzo superiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (pagherà la differenza tra l’importo pari all’8% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza; esempio: rivalutazione al 1 gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1 gennaio 2018 su valore di €. 600.000,00 – imposta all’8%: €. 48.000,00 – imposta dovuta €. 48.000,00 – €. 20.000,00 = €. 28.000,00);
– da chi deve vendere a prezzo inferiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (possibilità questa espressamente prevista nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 47/E del 24 ottobre 2011 e dalla Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015 ) evitando in tal modo di incorrere, qualora venga indicato in atto un prezzo inferiore a quello di perizia, nella decadenza dalla precedente rideterminazione ai fini delle imposte dirette, così come sostenuto dalla Agenzia delle Entrate con la circolare 15/2002; inoltre si eviterà anche all’acquirente di incorrere nella azione di accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro (ATTENZIONE: nel caso di nuova perizia a valore inferiore a quello della precedente rideterminazione, mentre sino al 30 giugno 2014, grazie alla possibilità della compensazione a parità di aliquota, non si doveva pagare nulla, ora con il raddoppio dell’aliquota, la rideterminazione al “ribasso” potrebbe costare anche molto caro; esempio: rivalutazione al 1 gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1 gennaio 2018 su valore di €. 400.000,00 – imposta all’8%: €. 32.000,00 – imposta dovuta €. 32.000,00 – €. 20.000,00 = €. 12.000,00; sino al 30 giugno 2014, invece, in un’ipotesi del genere, con l’aliquota immutata al 4%, non si sarebbe dovuto pagare nulla).
i) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 1/E del 15 febbraio 2013 (Telefisco 2013) si è precisato:
– che la procedura di rideterminazione del valore si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011, ossia ai diritti i cui atti costitutivi, modificativi e traslativi possono essere trascritti nei RR.II. ai sensi dell’art. 2643, c. 1, n. 2bis, c.c.; la rideterminazione del valore (con conseguente applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8%) può, quindi, essere utilizzata anche nel caso delle cd. “cessioni di cubatura”;
ii) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 81/E del 6 novembre 2002 si è precisato:
iii) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1 gennaio 2018 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2018).
In questa Circolare si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione (con la conseguenza che la eventuale rivalutazione effettuata dal defunto rimane priva di qualsiasi effetto e non potrà essere sfruttata dai successori in caso di vendita dei terreni caduti in successione. Inoltre i successori, pur non potendosi avvalere della rivalutazione del loro avente causa, non possono neppure richiedere il rimborso di quanto dallo stesso pagato o interrompere i versamenti in caso pagamento rateizzato; in questo senso Cass. 30.6.2016 n. 13406 per la quale gli eredi non hanno diritto al rimborso dell’imposta sostitutiva pagata dal de cuius poiché l’inutilità di tale versamento è stata causata solo da un evento successivo e imprevedibile e non da un errore e omissione del contribuente).
La perizia di stima, dalla quale deve risultare il valore rideterminato alla data del 1 gennaio 2018, deve essere redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili (così dispone l’art. 7 legge 28 dicembre 2001 n. 448); si rammenta inoltre che l’art. 1, comma 428, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 ha ampliato la platea dei soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata di stima del valore dei terreni ai fini dell’affrancamento delle plusvalenze, ricomprendendovi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del testo unico di cui al regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011.
Cosa succede se il contribuente dopo aver avviato il procedimento di rivalutazione con la predisposizione della perizia ed il pagamento della prima rata, decida poi di rinunciarvi non pagando, conseguentemente, le successive due rate? Ha diritto al rimborso della prima rata pagata? L’Amministrazione finanziaria nega la possibilità per il contribuente di ottenere il rimborso della rata pagata, ritenendo irrevocabile la procedura di rideterminazione dei valori una volta avviata. Anche nella recente Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11 l’Agenzia delle Entrate ribadisce che qualora il contribuente, in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione dei terreni, non tenga conto del valore rideterminato, non ha diritto al rimborso dell’imposta sostitutiva pagata ed è tenuto, nell’ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare, comunque, i versamenti successivi (in conformità anche alla Circolare n. 35/E del 4 agosto 2004).
Ci si era chiesti, anche nel passato, se fosse possibile procedere alla vendita di un terreno ad un prezzo inferiore a quello risultante dalla perizia di rideterminazione. L’Agenzia delle Entrate nel passato (Circolare 15/E del 1 febbraio 2002) aveva assunto, al riguardo, una posizione di “chiusura”, affermando che, in questo caso, si sarebbero persi i benefici della rivalutazione: in poche parole, in caso di vendita del terreno a prezzo inferiore rispetto a quello di perizia, l’Amministrazione finanziaria, nel calcolare la plusvalenza tassabile, non avrebbe tenuto conto della procedura di rideterminazione. Con la Circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013 (Telefisco 2013) l’Agenzia, ha invece, indicato due possibili soluzioni, più favorevoli per il contribuente:
– la seconda soluzione (percorribile sino al 30 giugno 2018) consiste nel presentare una ulteriore perizia per una nuova determinazione del valore (più basso rispetto al precedente), ferma restando la possibilità di compensare l’imposta dovuta per la nuova determinazione con quella pagata in precedenza (possibilità questa confermata anche nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016, § 11); questa soluzione sarebbe più favorevole per l’acquirente che andrebbe a pagare le imposte indirette sul valore della nuova perizia (corrispondente al prezzo pattuito), ma, come già sopra precisato, potrebbe essere particolarmente onerosa per il venditore (qualora fosse tenuto a pagare la differenza tra l’importo pari all’8% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza al 4%).
Tale interpretazione ha ricevuto ulteriore conferma nella Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015 ove si ribadisce che nel caso in cui il contribuente, pur avendo dichiarato in atto un corrispettivo anche sensibilmente inferiore a quello periziato, abbia comunque fatto menzione nello stesso atto della intervenuta rideterminazione del valore del terreno, per il calcolo della plusvalenza ai fini dell’imposte dirette potrà farsi comunque riferimento al predetto valore rivalutato, che rileverà quale valore minimo di riferimento anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali (in sostanza la plusvalenza viene azzerata, in quanto va calcolata sottraendo al prezzo indicato in atto il maggior valore risultante dalla perizia di rivalutazione, mentre le imposte indirette si applicano sul valore della perizia e non sul minor prezzo indicato in atto); unica eccezione a tale impostazione ammessa dall’Agenzia delle Entrate nella citata Risoluzione 53/2015 si ha nell’ipotesi in cui, pur non facendosi menzione in atto della intervenuta rideterminazione, lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato, ossia quello “minimo di riferimento” previsto dalla norma, sia poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore più che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale mediante una apprezzabile sottrazione a tassazione di base imponibile, ai fini dell’imposizione indiretta.
Da segnalare che in giurisprudenza molte sono già le pronunce sul punto (che ha visto i contribuenti contestare la posizione di chiusura adottata dall’Amministrazione finanziaria) e nella maggior parte trattasi di pronunce favorevoli al contribuente. Si citano fra le altre:
– Commissione Tributaria Regionale per la Lombardia n. 5537 del 27 ottobre 2016
– Commissione Tributaria Regionale per la Lombardia n. 3836 del 28 giugno 2016
(per tale Commissione “se il contribuente paga l’imposta sostitutiva in base al valore del terreno determinato dalla perizia, l’Amministrazione non può accertare una plusvalenza a seguito di cessione del terreno se il prezzo di cessione è inferiore al valore periziato”
– Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo n. 103 del 17 febbraio 2016
(per tale Commissione “se il corrispettivo risulta inferiore al valore rideterminato non vi è alcuna attitudine contributiva su cui far gravare l’onere tributario rendendo infondata ogni pretesa dell’Ufficio”)
– Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo n. 717 del 20 ottobre 2015
– Commissione Tributaria Regionale, Sardegna n. 134 del 27 marzo 2015
(per tale Commissione “la dicitura contenuta nell’ultimo comma dell’art. 7, laddove recita la “rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”, non consente l’adozione dell’interpretazione restrittiva offerta dall’Amministrazione finanziaria che vorrebbe far conseguire alla alienazione del bene ad un prezzo inferiore al valore contenuto nella perizia di rivalutazione la perdita del beneficio dell’affrancamento della plusvalenza, dovendosi con essa per converso intendere che, se pure l’immobile viene compravenduto ad un prezzo inferiore, la plusvalenza è comunque calcolata sulla base del valore superiore contenuto nella perizia giurata”).
– Commissione Tributaria Regionale di Brescia n. 1064 del 17 marzo 2015
– Commissione Tributaria Provinciale di Catania n. 574/13/15 del 20 gennaio 2015
– Commissione Tributaria Provinciale di Milano n. 197/2015 del 15 gennaio 2015
(per tale Commissione “la cessione di un terreno edificabile ad un prezzo inferiore rispetto all’importo tassato con imposta sostitutiva, non legittima l’Erario a rideterminare la plusvalenza secondo le regole ordinarie indicate nell’art. 68 TUIR. Difatti, il versamento dell’imposta sostitutiva determinata ai sensi dell’art. 7, L. 448/2001 risulta applicabile sia a fattispecie in cui il cedente realizzi una plusvalenza, sia, a maggior ragione, a quelle in cui il contribuente realizzi dall’alienazione una minusvalenza rispetto al valore periziato”.
– Commissione Tributaria Regionale, Puglia n. 1111 del 15 maggio 2014
(per tale Commissione la finalità della norma agevolativa in questione (che non a caso è contenuta in una legge finanziaria) è stata e continua ad essere quella di fare “cassa” per ragioni di bilancio dello Stato. Onde la sua logica è quella di invogliare il contribuente a pagare anticipatamente l’imposta rispetto al momento della cessione del suolo affrancando la relativa plusvalenza nel momento in cui la stessa viene a realizzarsi. Appare del tutto ovvio, dunque, che nel limite del valore di perizia, qualunque prezzo riscosso dal cedente deve ritenersi aver già scontato la relativa imposta mentre, nel caso di maggior prezzo di vendita rispetto al suddetto valore è logico che verrebbe a realizzarsi una ulteriore plusvalenza che andrebbe assoggettata alla imposta prevista per la tassazione separata).
– Commissione Tributaria Provinciale di Treviso n. 5 del 10 gennaio 2013.
998. Sui valori di acquisto […] dei terreni edificabili e con destinazione agricola rideterminati con le modalità e nei termini indicati dal comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002 n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come modificato dal comma del presente articolo, […] l’aliquota di cui all’art. 7, comma 2, della legge 28 dicembre 2001 n. 448 è raddoppiata”
888. Sui valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni, edificabili o con destinazione agricola, rideterminati con le modalità e nei termini indicati nel comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come modificato dal comma 887 del presente articolo, le aliquote delle imposte sostitutive di cui all’articolo 5, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, sono pari entrambe all’8 per cento, e l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è raddoppiata.
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