Source: https://www.elnotario.es/dgrn-resoluciones/10080-resoluciones-de-la-dgrn-numero-91-92
Timestamp: 2020-08-08 15:27:57
Document Index: 302199882

Matched Legal Cases: ['artículo 1323', 'artículo 90', 'artículo 90', 'artículo 3', 'artículo 3', 'artículo 113', 'artículo 11', 'artículo 670', 'artículo 671', 'artículo 670']

Resoluciones de la DGRN. Número 91-92
El arrendamiento es un acto de administración no requiriéndose unanimidad en caso de copropiedad
Por tanto, bastaría la mayoría de intereses, a diferencia de si fuera un acto de disposición, para el que sería necesario unanimidad de los comuneros
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMO ACTO DE ADMINISTRACIÓN
Resolución de 9 enero de 2020 (BOE 8 de abril de 2020). Descargar
En el presente caso se discute sobre si es o no inscribible un contrato de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro (que se iniciará una vez finalizado el vigente que tiene una duración de diez años), otorgada por el propietario del 58% de la finca sobre la que tales derechos se constituyen. Por tanto, un supuesto clásico y resuelto en nuestro derecho: si el contrato de arrendamiento es un acto de administración, para el que bastaría mayoría de intereses, o un acto de disposición, para el que sería necesario unanimidad de los comuneros. La particularidad del caso es que el contrato de arrendamiento pactado, con una duración de seis años, tendrá su inicio al finalizar el arrendamiento actualmente existente. La registradora entiende que ello supone un contrato a término inicial, una obligación futura, que podría entenderse como perjudicial a los comuneros y que, por tanto, sería necesaria la requerida unanimidad.
El Centro Directivo resuelve en sentido tradicional revocando la calificación y permitiendo la inscripción de la escritura y de sus pactos. Recuerda la doctrina clásica y mayoritaria sobre la naturaleza de la comunidad de bienes y el contrato de arrendamiento, y resuelve que éste es un contrato de aprovechamiento y disfrute para que solo se requiere mayoría de intereses en la comunidad, y que solo el tiempo, superior a seis años, puede convertirlo en una acto dispositivo que haga necesario unanimidad; nunca la inscripción, cuyo objeto no es “transmutar su naturaleza”. Todo ello descansa, no solo en la jurisprudencia sino en las propias normas del Código Civil. Aclarado este aspecto resuelve que no estamos ante una obligación futura, como sostiene la registradora, circunstancia que, además, haría inviable su inscripción. Estamos ante un contrato de arrendamiento de seis años, dentro del plazo que lo mantiene como un acto de administración, con la particularidad de que se articula su inicio en un momento cierto y que llegará: la finalización del presente arrendamiento (diez certus an certus quando), dando así solución dinámica a un supuesto de hecho que no permite conclusiones inmóviles.
No cabe la adjudicación de una finca adquirida antes del matrimonio en el convenio regulador del divorcio
No puede pretenderse su inscripción por el mero hecho de que conste en el convenio regulador de la separación, cuyo contenido propio es exclusivamente la liquidación de la sociedad conyugal, y que no deja de ser un documento privado que consta del beneplácito de la aprobación judicial
Las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización
NO CABE LA ADJUDICACIÓN DE UNA FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO EN UN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 8 de enero de 2020 (BOE 8 de abril de 2020). Descargar
Debe decidirse en el presente expediente si es o no inscribible la adjudicación de una finca mediante un convenio regulador, aprobado mediante decreto de divorcio de mutuo acuerdo, en la que concurren las siguientes circunstancias fácticas determinantes: la finca objeto del convenio consta inscrita en el Registro por mitad pro indiviso, con carácter privativo, a nombre de ambos cónyuges por haberla comprado y adquirido, en estado de solteros, sin que del convenio resulte qué participación en la finca sea de carácter privativo y cual ganancial. En el convenio regulador, respecto del domicilio familiar resulta lo siguiente: “Uso y disfrute del domicilio conyugal. Al haber cesado efectivamente su convivencia conyugal desde hace varios meses, no existe ya domicilio conyugal, por lo que ambos cónyuges viven de forma separada en los domicilios fijados en el encabezamiento”, que son las fincas que se adjudican a cada uno de los ex cónyuges. Tampoco resulta del decreto ni del convenio, ni de forma expresa ni tácita, si fue el domicilio familiar del matrimonio.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que los cónyuges pueden transmitirse por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos, ex artículo 1323 CC. Con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, los cónyuges puedan intercambiarse bienes privativos. Pero no siempre esas transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro tendrán como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Puede haber, en ocasiones, un negocio complejo, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicación -a su favor- de bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa. Indudablemente, el negocio de que se trate ha de tener su adecuado reflejo documental, siendo preciso plasmarlo así, nítidamente, en el correspondiente documento, sin que pueda pretenderse en todo caso su inscripción por el mero hecho de que conste en el convenio regulador de la separación, cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente de liquidación de la sociedad conyugal. El convenio regulador, suscrito por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 CC, pues hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan solo de aquellas derivadas de la vida en común. La liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. Fuera de tales supuestos, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (como son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. La diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada deben resolverse en favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza. Solo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 CC, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 LH.
En conclusión, la adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda. Si se trata de la vivienda familiar, y si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido -ex lege- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
DEBE CONSTAR EN ESCRITURA PÚBLICA LA ADJUDICACIÓN DE UN BIEN DEL ESTADO, NO BASTANDO LA MERA CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 9 de enero de 2020 (BOE 8 de abril de 2020). Descargar
Se pretende la inscripción de una adjudicación de un bien del Estado mediante subasta aportando únicamente la certificación administrativa, exigiendo el registrador escritura pública, lo que se confirma por la Dirección General, tomando como argumentos el artículo 3 de la Ley Hipotecaria y la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas en su artículo 113, precisando que no sólo es bastante que consten los títulos inscribibles en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, sino que deben ser aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible.
PARA PEDIR INFORMACIÓN REGISTRAL SE DEBE ACREDITAR EL INTERÉS LEGÍTIMO
Se solicita por parte de una asociación notas relativas a todas las propiedades de un alcalde alegando que las desea para “investigación para contratación e interposición de acciones”, lo que no es motivo suficiente, según el registrador para sustentar un interés legítimo, lo cual es confirmado por la Dirección General que vuelve a repetir que tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.
La falta de expresión del código identificador de depósito de las condiciones generales de contratación en la escritura de préstamo hipotecario, no impide su inscripción
Su ausencia no impide ni la autorización de la escritura ni su inscripción registral, ya que siempre cabe la posibilidad de cotejar el conjunto de cláusulas depositadas por la entidad financiera a través de las herramientas digitales existentes
CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN: LA FALTA DE EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
Cuatro Resoluciones idénticas de 8 de enero de 2020 (BOE 8 de abril de 2020). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar
Es objeto de las citadas resoluciones una escritura de préstamo con garantía hipotecaria para financiar la adquisición por los prestatarios de una vivienda habitual en la que el notario incluyó lo siguiente: “(…) he comprobado la previa inscripción en el Registro de Condiciones Generales de Contratación de las cláusulas con dicho carácter contenidas en la presente escritura; teniendo las cláusulas que no se ajustan exactamente a las mismas la condición de particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las partes contratantes”. La registradora suspende la inscripción al no incorporarse en la misma el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo.
El notario recurrente alega que la Instrucción de la Dirección General de 13 de junio de 2019 establece que notarios y registradores deberán comprobar el mero hecho del depósito de las condiciones generales de contratación y constando en la propia escritura dicha comprobación por parte del notario no se entiende el hecho de que la registradora no haya querido hacerlo; admite en su recurso que la expresión del Código Identificador favorece dicha comprobación pero que la no expresión del mismo no puede ser obstáculo para practicar la inscripción.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora ya que, señala, el control de legalidad que corresponde al notario al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y al registrador al inscribirla, se limita al mero hecho de que la entidad financiera haya procedido a efectuar dicho depósito, tal y como exige el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, habiéndose cumplido dicho control por el notario en el presente expediente. Sostiene el Centro Directivo que, si bien es indudable que la reseña del Código Identificador facilita notablemente la comprobación del depósito, la ausencia del mismo no impide ni la autorización de la escritura ni su inscripción registral, ya que siempre cabe la posibilidad de cotejar la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por la entidad financiera a través de las herramientas digitales existentes en la actualidad.
ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE (NO CONSTITUYE VIVIENDA HABITUAL) EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR IMPORTE INFERIOR AL 50% DE SU VALOR PARA SUBASTA: NECESIDAD DE PRONUNCIAMIENTO DEL LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA
Resolución de 8 de enero de 2020 (BOE de 8 de abril de 2020). Descargar
El presente expediente ya fue examinado mediante Resolución de 22 de julio de 2019 que estimó el recurso interpuesto frente a la nota de calificación de la registradora por la que se suspendía la inscripción de un decreto de adjudicación de finca en ejecución hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta, ya que señalaba como defecto el de que “no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta”, omitiendo toda referencia a la posible actuación del Letrado de la Administración de Justicia.
Presentado nuevamente el documento calificado con la Resolución que estimó el recurso, la registradora vuelve a dictar nota de calificación en la que señala que no se acompaña decreto del Letrado de la Administración de Justicia a que hace referencia la Dirección General en la citada resolución, del que resulte la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, de conformidad con el artículo 670.4 LEC.
En el presente caso, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que es doctrina del Centro Directivo la necesidad de efectuar una interpretación integradora del artículo 671 LEC con la norma prevista en el artículo 670.4 de la misma, impidiendo que se proceda a la adjudicación de un inmueble por cantidad inferior al 50% del valor para subasta, salvo que medie la intervención del Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, quien, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta de la conducta del deudor, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor, con el objetivo de evitar el desequilibrio entre las partes.