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LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. - PDF
LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
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Gerardo Henríquez Ramos
1 LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. El artículo 13.1º de la Ley 8/1999, de 6 de abril de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, estructura el órgano de gobierno de una Comunidad de Propietarios en: 1. La Junta de propietarios. 2. El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. 3. El Secretario. 4. El Administrador. Continúa, dicho artículo, advirtiendo sobre la posibilidad de establecer otros órganos de gobierno (tesorero, vocal, etc.) por acuerdo mayoritario sin que ello suponga menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la Ley atribuye a los anteriores. De todos, los órganos realmente imprescindibles son Las Junta General y el Presidente, el cual puede asumir las funciones de Secretario y Administrador (art LPH). Solamente cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los Estatutos (art LPH) debiendo, además de utilizar el citado artículo 398 CC, que hace referencia al régimen de mayorías para adoptar acuerdos de administración, aplicar el artículo 397 del Código Civil para la unanimidad que requieren los acuerdos de disposición o alteración de elementos comunes. LA JUNTA DE PROPIETARIOS Se podría definir como la unión de todos los copropietarios de una comunidad que deciden conforme a unas reglas establecidas por la Ley de la Propiedad Horizontal sobre la vida comunitaria. Los acuerdos: Los acuerdos se adoptan en Junta General de Propietarios la cual debe realizarse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y (art LPH). Ref.- Los Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. 1/6
2 La convocatoria: Las convocatorias a las Juntas las realizará el Presidente o, en su defecto, cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación y deberá contener: asuntos a tratar, lugar, día, hora en que se celebrará la primera y en su caso la segunda convocatoria, así como una relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas, advirtiéndoles de la privación de voto a que están sujetos. Además, cualquier propietario puede solicitar por escrito la inclusión de un asunto de interés para la comunidad, pero nunca podrán adoptarse acuerdos sobre asuntos que no estuvieran en el orden del día y no cabe ampararse en el punto Ruegos y preguntas para tomar decisiones sobre la vida comunitaria. La comunicación de la convocatoria: Plazo: - La comunicación de la convocatoria ordinaria anual, habrá de hacerse cuando menos, con seis días de antelación. - La convocatoria a Juntas extraordinarias se hará con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios. Lugar: Se hará en el propio domicilio, en su defecto en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general destinado al efecto. Requisito de la citación: Las citaciones deberán hacerse en la forma que exige el art. 9.1º h) LPH., es decir, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, en el domicilio en España que cada propietario haya comunicado al Secretario a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si fuera imposible efectuar allí la citación, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto. Ref.- Los Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. 2/6
3 Quórum: Primera convocatoria: mayoría de propietarios, que representen la mayoría de las cuotas. Segunda convocatoria: no sujeta a quórum. Funciones de la Junta General (art. 14 LPH) a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente, vicepresidentes (si los hubiere), administrador y secretario y resolver las reclamaciones que titulares de pisos y locales formulen contra la actuación de los mismos. b) Aprobar las cuentas y el plan de gastos e ingresos. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador en lo relativo a la conservación y entretenimiento de la casa disponiendo las reparaciones y medidas urgentes. d) Aprobar y reformar los estatutos y determinar normas de régimen interior. e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general de la comunidad, con adopción de las medidas necesarias. EL PRESIDENTE O LOS VICEPRESIDENTES El Presidente tiene que ser ineludiblemente un propietario pudiendo ser elegido mediante elección, turno rotatorio o sorteo (art LPH). Dicho cargo es obligatorio y durará, si los Estatutos no contemplan otro plazo, un año. En el caso de imposibilidad para ejercer como tal, el designado podrá acudir al Juez para que lo releve dentro del mes siguiente a su acceso al cargo a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.º LPH. El juez resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Ref.- Los Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. 3/6
4 La Ley 8/1999, art. 13, párrafo 1º y 4º, contempla la facultad anteriormente admitida por la jurisprudencia, de nombrar Vicepresidente (uno o varios), sujeto a las misma normas sobre nombramiento y remoción del Presidente, y cuya función consiste en sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios. Obligaciones: 1. Ostenta legalmente la representación de la sociedad en juicio y fuera de él. 2. Firmar el acta de la Junta. 3. Desempeñar las funciones de secretario y administrador, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios dispongan por acuerdo mayoritario, la provisión de dichos cargos separadamente. EL ADMINISTRADOR El cargo de Administrador puede recaer en la persona del Presidente, o en persona distinta elegida por los propietarios, en este último caso, puede serlo cualquier propietario u otra persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También puede recaer en corporaciones u otras personas jurídicas, conforme determina el art LPH. Obligaciones (art. 20 LPH) 1. Velar por el buen régimen del inmueble, usos, instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. 2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. 3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. Ref.- Los Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. 4/6
5 4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. 5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. 6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. EL SECRETARIO Con la reforma llevada a efecto por Ley 8/1999, la figura del Secretario ha cobrado el protagonismo que le negó la LPH de 1960, reconociéndole individualidad propia respecto a las funciones del Administrador, a pesar de que su figura y sus funciones se pueden acumular en la figura del anterior, e incluso del Presidente, conforme prevé el art. 13, párrafo 5º y 6º. Puede serlo cualquier propietario, persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, también puede recaer en corporaciones u otras personas jurídicas. Funciones: 1. Ser el encargado de las citaciones, notificaciones y certificados respecto de los propietarios en los términos referidos, aunque dispersos, en la LPH, esencialmente en los artículos siguientes: en el art. 7.2, expedir las certificaciones necesarias para que el Presidente pueda entablar la acción de cesación de actividades prohibidas contra el propietario o el ocupante de un piso o local; en el art. 9.1 e), en cuanto a emitir certificado de deudas para con la comunidad a petición del transmitente; en el art. 9.1 h) respecto a ser el receptor de la comunicación que realice el propietario respecto a la designación de un domicilio distinto al del piso o local en la comunidad; en el art. 9.1 i) sobre el cambio de titularidad; en el art. 17.1, como receptor de la discrepancia de los ausentes a la Junta, respecto de los acuerdos adoptados por los presentes, al objeto del cómputo de los votos, en el plazo de treinta días desde que se haya informado del acuerdo, conforme a lo establecido en el art. 9 del mismo texto legal; o en el art. 21.2, en cuanto al procedimiento judicial previsto para la reclamación de deudas, ya que es preceptivo el certificado del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad, y la notificación del mismo al propietario moroso en la forma establecida en el art Redactar las Actas de la Junta, reflejarla en el Libro de Actas y firmarla junto con el Presidente al término de la reunión, o dentro de los diez días naturales siguientes, conforme art LPH. Ref.- Los Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. 5/6
6 3. Custodiar los Libros de Actas y conservar durante 5 años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones, conforme art LPH. Manuel Martín Morales Plaza Administrador de Fincas Col. Nacional Ref.- Los Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. 6/6
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