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Timestamp: 2017-12-15 21:57:13
Document Index: 396169926

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§12', 'BGH', '§ 11', '§ 49', '§ 543']

Schönheitsreparaturen: Laminatboden abziehen - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Schönheitsreparaturen: Lamina...
| 11.09.2007 11:54 |
ich habe am 05.07.2006 meinen Mietvertrag (ab 01.08.2006) unterschrieben und am 08.07.2006 einen Übernahmevertrag mit dem Vormieter des im Jahr 2006 durch ihn verlegten Laminatbodens. Dies war der Hausverwaltung auch bekannt.
Am 28.07.2006 erfolgte die Wohnungsübergabe. Die Wohnung wurde unrenoviert, besenrein übernommen.
Am 05.08.2006 wurde ein Übergabeprotokoll von der Hausverwaltung geschrieben, das ich mit einem ergänzendem Übergabeprotokoll (weitere Mängel, durch Mieter festgestellt) am 12.08.2006 unterschrieben zurück gesandt hatte.
Des weiterne bekamm ich noch eine "Erklärung zur Instandsetzungsverpflichtung" die beinhaltet, dass ich nach Mietende den Laminatfußboden zu entfernen habe und die Türen wieder zu verlängern hab (da diese aufgrund der Verlegung gekürzt werden mussten auf Wunsch der Hausverwaltung, durch den Vormieter) ... diese Erklärung finde ich fraglich bezogen auf die Wirksamkeit
Am 21.02.2007 machte ich eine erste Mängelanzeige,
- da sich Feuchtigkeitsschäden/ Schimmel zeigten,
- mir keinen Abstellraum (für mein Fahrrad) zur Verfügung estellt worden ist,
- und die Heizung defekt war
Am 02.06.2007 erfolgte eine weitere Mängelanzeige,
- mit Hinweise, dass bis dato keine Mängelbeseitigung durch die Hausverwaltung erfolgte
- und die Fenster undicht sind
- sowie mein Fahrrad samt Schloss entwendet wurde, da keine Abstellmöglichkeit geboten war
Am 14.08.2007 erfolgte eine außerordentliche Kündigung (zum 30.09.2007) aus gesundheitlichen Gründen, da ich aufgrund der Nachtspeicheröfen eine Hausstauballergie bekam und aufgrund der Schimmelbelastung in der Wohnung Atembeschwerden und eine Schädigung der Nasennebenhöhlen, Nasen- und Rachenwege entstand.
Am 21.08.2007 lies ich ein unabhängiges Gutachten erstellen (Raumluftproben aller Räume, sowie Oberflächenproben) welches nachwies:
" ... die jeweils mittlere und starke bis sehr starke Belastung der Raumluft in der Küche sowie im Wohn- und Schlafzimmer bzw. Bad durch Schimmelpilzsporender Gattung Penicillium und Cladosporiumnach Vergleich mit den Oberflächenproben zum größten Teil am ehesten durch biologisch-aktive Innenraum-Schimmelpilzquellen belastet ist. ... Die ermittelten Werte erscheinen allerdings in jedem Fall an allen Standorten zum Untersuchungszeitpunkt gesundheitlich durchaus bedenklich. ... ...eine Sanierung der betroffenen Standorte ist dringend zu empfehlen..."
Zusätzlich zur Kündigung versandt ich 6 ausgefüllte Mieterselbstauskünfte von stark interessierten Mietinteressenten, die sich bei mir aufgrund einer durch mich geschalteten Wohnungsanzeige meldeten.
Am 29.08.2007 erfolgte dann eine dritte Mängelanzeige wegen der bereits erwähnten Mängel sowie neu hinzu getretenen Feuchtigkeitsschäden. Zusätzlich machte ich auch eine rückwirkende Mietminderung geltend für die Monate 03/07-09/07 zu je 15% (BGH VIII ZR 274/02).
Meine Kündigung ist laut Hausverwaltung unwirksam mit verweis auf Urteil vom BGH VIII ZR 182/06. Somit kann ich erst zum 30.11.2007 kündigen. Ich bin aber der Ansicht durch die mehrfachen Mängelanzeigen habe ich den Vermieter erfolglos abgemahnt.
Aus dem Schriftverkehr mit einem Mietinteressenten konnte ich entnehmen, dass dieser bereit war den Mietvertrag am 12.09.2007 zu unterschreiben und die Wohnung mit Laminatboden zu übernehmen.
Allerdings macht mir die Hausverwaltung nun einen Strich durch die Rechnung, da ich durch die Rückwirkende Mietminderung im September gar keine Miete gezahlt habe und sonst auch schon immer kleine Probleme mit ihr hatte bzgl. der Mängelbeseitigung. Die Hausverwaltung beruft sich nun auf die "Erklärung zur Instandsetzungsverpflichtung" dass der Laminatboden raus muss und die Türen verlängert werden sollen. Da allerdings der Mieter die Wohnung mit Laminatboden haben wollte, hat er nun abgesagt. Die Hausverwaltung meint zu dem, dass sie nicht weiß ob der Boden fachmännisch verlegt ist und zu dem schon 2-3 Jahre in der Wohnung liegt (in Wirklichkeit aber erst seit Angfang 2006).
des weiteren steht im Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen:
"(2)... sofern der Grad der Abnutzung keine andere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in folgenenden Zeitabständen erforderlich sein: ... (3) Der Mieter ist auch zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturendurchzuführen, wenn die Voraussetzung der Ziffer (2)seit Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben sind ... §12 Der Vermieter ist zur Durchführung regelmäßiger Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet."
- Muss ich den Laminatboden entfernen und die Türen verlängern bzw neue kaufen? -> unzumutbar/ zum nachteil des Mieters
- ist meine außerordentliche Kündigung wirksam? -> Abmahnung = Mängelanzeige?
- Zählt der Fall nicht schon als arglistige Täuschung? -> da solche Feuchtigkeitsschäden sich nicht so schnell (innerhalb 6 Monate) bilden und daher der Hausverwaltung bekannt sein müssten, und nur provisorisch, wie alles andere im Haus beseitigt wurden um die Wohnung weiter zu vermieten
- Kann ich Schadensersatz geltend machen da ich keinen Abstellraum zur Verfügung gestellt bekommen habe und daher mein Fahrrad entwendet worden ist , sowie bei mir auch gesundheitliche Schäden sich entwickelt haben?
- Muss ich Irgendwelche Schönheitsreparaturen machen? -> Wohnung nur 14 Monate bewohnt, Wohnung befindet sich in einem einer normalen Abnutzung entsprechendem Zustand
- Kann ich mich weigern weiter mit der Hausverwaltung zu kommunizieren, sondern mich nur noch an den Vermieter wenden? -> dieser verweißt mich immer an die Hausverwaltung, da er keinen Stress und keine Kosten haben möchte
Vielen Dank im voraus für Ihre Bemühungen und Ihr Engagement.
auf der Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen in einer ersten Einschätzung wie folgt:
Wenn der Vermieter Sie an die Hausverwaltung verweist, dann sollten Sie auch mit dieser korrespondieren, denn dann können Sie davon ausgehen, dass die Hausverwaltung zur Abgabe und Entgegennahme von rechtsverbindlichen Erklärungen bevollmächtigt ist. Eine Korrespondenz direkt mit dem Vermieter würde Ihnen nichts bringen.
Sie können die außerordentliche Kündigung nicht auf die Mängelanzeige stützen, denn mit einer Mängelanzeige können Sie den Vermieter nur auffordern, einen mangelfreien Zustand herzustellen und ihm androhen, nach Ablauf einer Frist die Mängel auf seine Kosten beseitigen zu lassen. Ich gehe davon aus, dass Sie in Ihrer Mängelanzeige die außerordentliche Kündigung nicht angedroht haben.
Anders könnte es sich hingegen mit der Schimmelbelastung verhalten. Wenn die Mietsache Eigenschaften aufweist, die zu einer starken gesundheitlichen Beeinträchtigung führen, dann steht Ihnen ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung zu. Die Nachweispflicht hierfür liegt bei Ihnen. Dabei müssen Sie damit rechnen, dass der Einwand kommen wird, Sie hätten die Schimmelbelastung durch falsches Lüften verursacht, so dass Sie auch dafür beweispflichtig sind, dass es sich um einen Mangel an der Wohnung handelt. Vielleicht können Sie hierzu weitere Informationen vom Vormieter erhalten. So werden Sie auch herausfinden können, ob Ihnen der Vermieter einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Notfalls müsste die Ursache des Schimmels durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden.
Bezüglich des Laminatbodens wäre zu klären, ob Sie die Erklärung zur Instandsetzungsverpflichtung unterschrieben haben (wozu Sie m.E. nicht verpflichtet gewesen wären). Falls ja, müssen Sie sich grundsätzlich auch daran halten. Wenn jedoch ein ernstzunehmender Mietinteressent die Wohnung mit Laminat übernommen hätte, dann verstößt es gegen die Verpflichtung des Vermieters aus Treu und Glauben, Ihnen nicht mehr Nachteile zuzufügen als (auch unter Wahrung der berechtigten Interessen des Vermieters) nötig. Deshalb wird es diesbezüglich darauf ankommen, mit welchen Argumenten der Vermieter den Mieter nicht genommen hat. Sie können sich zunächst einmal auf Unzumutbarkeit berufen, wobei ich Ihnen nicht garantieren kann, dass dies Bestand haben wird, falls sich aus den schriftlichen Unterlagen und dem Sachverhalt etwas anderes ergibt.
Bezüglich der Schönheitsreparaturen gehe ich nach dem von Ihnen zitierten Vertragstext davon aus, dass Sie NICHT dazu verpflichtet sind, da die entsprechenden Zeiträume seit Mietvertragsbeginn noch nicht abgelaufen sind. Etwas anderes würde gelten, wenn eine Zusatzklausel vorhanden wäre, wonach Sie anteilige Kosten zu tragen haben, sofern die Zeiträume noch nicht abgelaufen sind.
Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Ihnen einen Fahrradabstellraum zu stellen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Wenn der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, berechtigt dies zur Mietminderung, jedoch nicht zum Schadensersatz für das Fahrrad.
Nachfrage vom Fragesteller	11.09.2007 | 23:05
erst mal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Und schöne Grüße an den Bodensee (bin in FN aufgewachsen) ...
Habe nun noch ein paar ergänzende Fragen.
Kann ich mich nicht weigern weiter mit der Hausverwaltung zu kommunizieren, da wir schon seit Mietbeginn ein sehr gespanntes Verhältnis haben. Ich habe mittlerweile das Gefühl, dass die Hausverwaltung mir mit Absicht Steine in den Weg legt.
---Zum Thema Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung aus gesundheitlichen Gründen:
Mit dem BGH Urteil VIII ZR 182/06 auf das mich die Hausverwaltung hinweist, ist eine außerordentliche Kündigung aus gesundheitlichen Gründen erst nach Fristsetzung oder Erteilung einer Abmahnung wirksam. Somit ist die Hausverwaltung der Meinung, dass ich damit nicht die Möglichkeit dazu habe und fristgerecht zum 30.11.2007 kündigen muss.
Meiner Auffassung nach ist die Mängelanzeige, in der ich mehrmals die Feuchtigkeitsschäden und die bereits entstanden gesundheitlichen Folgen erwähnt habe eine Abmahnung und somit ist nach diesem oben genannten Urteil meine außerordentliche Kündigung wirksam. Habe ich das so richtig verstanden?
Wie kann ich rechtlich gegenüber dem Vermieter / der Hausverwaltung argumentieren und auf welche rechtlichen Grundlagen kann ich mich berufen bzgl der Wirksamkeit meiner außerordentlichen Kündigung aus gesundheitlichen Gründen?
Ich habe nicht in der Mängelanzeige mit der Kündigung gedroht. Doch als nach der ersten Mängelanzeige keine Mängelbeseitigung erfolgte und nach der Zweiten auch nicht, entschloss ich mich für eine außerordentlich Kündigung, da ich gesundheitlich auch immer größere Probleme bekam und die Feuchtigkeitsschäden sich häuften.
---Zum Thema Beweislast der Feuchtigkeitsschäden:
Der Vermieter kam am 05.09.2007 mit einem Architekten um die Mängel zu begutachten. Der Architekt sagte in Anwesenheit einer Zeugin (Bekannte von mir), des Vermieters und mir, dass das Dach meiner Dachgeschosswohnung undicht sei und daher die Außenwand durchnässt wurde durch die starken Regengüsse der letzten Tage. Damit ist doch eindeutig bewiesen, dass dies Baumängel sind. Zum Vormieter habe ich leider keinen Kontakt mehr. Meine Mutter dokumentierte allerdings die Mängelanzeichen, als sie 2 Wochen nach meinem Einzug das erste mal die Wohnung besichtigte. Daher ist auch nachgewiesen das von Anfang an bei entsprechendem Fachwissen, welches ich nicht habe, Mängel sichtbar waren und nicht durch mich verursacht wurden.
Das Haus ist Altbau und hat außerdem auch keine Trockenräume, so dass man gezwungen ist die Wäsche in der Wohnung aufzuhängen.
---Zum Thema Argumentation der Hausverwaltung bzw Verstoß gegen die Verpflichtung aus Treu und Glauben:
Nicht die Hausverwaltung hat sich gegen den Nachmieter entschieden, sondern der Nachmieter hat abgesagt da er kein Interesse mehr hatte. Aus dem Schriftverkehr der Hausverwaltung und des Nachmieters geht folgendes hervor:
- Hausverwaltung schrieb am 06.09.2007:
" ... soll ich ihnen den Vertragsentwurf schon einmal zuschicken? "
-Nachmieter antwortete darauf am 10.09.2007:
"...Ich würde den Laminatboden gerne übernehmen ... Sie sollten dies und die damit verbundenen Änderungen aber im Mietvertrag schriftlich notieren, damit alles seine Ordnung hat und ich davon ausgehen kann, daß Sie den Boden nicht doch wieder entfernt haben wollen... Wir haben nun ein Treffen am 12.09.2007 um 19.30 Uhr abgemacht. Bitte bestätigen Sie mir diesen Termin. Die Leistung der Unterschriften sollten wir dann auch am Mittwoch erledigen, ...Können Sie mir heute oder morgen noch eine Email mit dem Vertrag zukommen lassen, damit ich weiß, dass ich mit allen Details einverstanden bin?!"
-hierauf die Hausverwaltung wiederum am 10.09.2007
" ... ich habe mit der jetzigen Mieterin telefoniert und ihr mitgeteilt, dass ich mit der Regelung nicht einverstanden bin. Der Laminat ist schon 2-3 Jahre alt. Spätestens Sie müssten ihn entfernen, ich weiß nicht, ob der Fußboden fachmännisch verlegt ist. Die Türen müssen nach dem Ausbau verlängert verspachtelt und gestrichen werden. Ich vermiete Ihnen die Wohnung gerne, allerdings muss ich erst mit der jetzigen Mieterin den Vertrag beenden. Sie hat zum 30.11.07 gekündigt. ..."
-daraufhin sagte der Nachmiter ab , weil er die Wohnung nur mit Laminat und zum 01.10.2007 übernehmen möchte, so wie ich es auch in der Wohnungsanzeige, die von mir geschaltet wurde angeboten habe.
Wie kann ich rechtlich gegenüber dem Vermieter / der Hausverwaltung argumentieren und auf welche rechtlichen Grundlagen kann ich mich berufen bzgl der Unzumutbarkeit oder des Verstoßes gegen die Verpflichtung aus Treu und Glauben?
---Zum Thema Schönheitsreparaturen:
In § 11 Zif. 3 meines Mietvertrages steht "...so muss er zeit anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. ..." Ich nehme an dies bedeutet dass ich trotz kurzer Mietdauer nun Renovieren muss oder anteilig die Kosten zahlen?
---Zum Thema Schadensersatz wegen Fahrraddiebstahl:
In der Landesbauordnung von NRW im § 49 Absatz 4 und 5 steht, dass ein Abstellraum (Keller) zur Verfügung gestellt werden muss, insbesondere für Wohnungen in Obergeschossen sollen leicht erreichbare Abstellräume für Fahrräder, Kinderwägen, etc. hergestellt werden. Mein Vormieter besaß einen Kellerraum und ich ging davon aus, dass ich diesen auch mit übernehmen werde. Ich wohne außerdem auch im Dachgeschoss. Allerdings sagte mir dann die Hausverwaltung, dass es Probleme bzgl. eines Kellerschlüssels gebe und ließ sich auch immer wieder was Neues einfallen um mir den Keller zu verweigern seit Mietbeginn. Kann ich da trotzdem keinen Schadensersatz geltend machen? Ist der Mietvertrag höher gestellt als die Landesbauordnung?
---Zum Thema Schadensersatz wegen gesundheitlichen Schadens:
Kann ich einen Schadensersatz geltend machen, mithilfe eines ärztlichen Attests zum Beispiel, welches besagt, dass die gesundheitlichen Schäden auf eingeatmete Schimmelsporen zurückzuführen sind?
Wie kann ich rechtlich gegenüber dem Vermieter / der Hausverwaltung argumentieren und auf welche rechtlichen Grundlagen kann ich mich berufen bzgl des Schadenersatzes in beiden Fällen?
Herzlichsten Dank für Ihre Bemühungen und Ihr Engagement im voraus.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2007 | 15:27
die Hausverwaltung handelt in Vollmacht des Vermieters, so dass Sie mit der Hausverwaltung kommunizieren müssen.
Die außerordentliche Kündigung wird gestützt auf § 543 BGB. Es muss ein wichtiger Grund vorliegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist muss unzumutbar sein. Nach Absatz 3 ist eine Abmahnung mit Fristsetzung erforderlich, es sei denn eine solche verspricht keinen Erfolg oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen gerechtfertigt.
In dieser Regelung liegt ein weiter Ermessensspielraum für ein Gericht, so dass ich Ihnen nicht vorhersagen kann, wie ein Verfahren ausgehen würde. Sie können gegenüber dem Vermieter die Auffassung vertreten, dass die o.g. Voraussetzungen vorliegen.
Was den Nachmieter betrifft, hat nach meiner Auffassung die Hausverwaltung gegen Treu und Glauben verstoßen, indem sie dem Nachmieter bewußt wahrheitswidrige Angaben gemacht hat, vor allem bezügl. des Kündigungszeitpunktes, und ihn so zur Absage veranlasst hat.
Die Schönheitsreparaturen werden Sie wohl nach dieser Klausel entweder durchführen oder anteilig bezahlen müssen. Allerdings können Sie möglicherweise argumentieren, der Vermeiter hat Ihnen durch das Zurverfügungstellen einer verschimmelten Wohnung erhebliche Kosten aufgebürdet (Umzug etc.) die Sie gegenrechnen können. Auch dies wird jedoch eine Ermessensfrage sein.
Die öffentlichrechtlichen Regelungen der Landesbauordnung gelten für Neubauten, nicht für Altbauten, soweit diese Bestandsschutz geniessen. Sie können daraus mietrechtlich keine Rechte herleiten.
Wie Sie an der Länge der Fragen und Antworten bereits sehen können, eignet sich Ihr Anliegen nur bedingt für dieses Forum, welches eine rechtliche Orientierung bieten soll, jedoch keine umfassende Beratung ermöglicht. Deshalb empfehle ich Ihnen dringend die Einschaltung eines Anwalts vor Ort, der im Schriftwechsel mit dem Vermieter von Anfang an die Weichen durch geeignete Formulierungen richtig stellen kann.
"... freundlich, schnell und kompetent ...Vielen lieben Dank für die sehr schnelle und auch hilfreiche Antwort. Kann sie nur wärmstens weiterempfehlen. "
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