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Timestamp: 2018-03-22 21:54:45
Document Index: 161360111

Matched Legal Cases: ['Artículo 1850', 'Artículo 1852', 'Artículo 1857', 'Artículo 1853', 'Artículo 1859', 'Artículo 15', 'Artículo 4', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 38', 'Artículo 11', 'Artículo 11', 'Artículo 11', 'e contrario']

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Sol Bravman, Carmen González Hernández Certiorari Peticionarios 2011 TSPR 189 v. 183 DPR ____ Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos
CC-2010-275
Fecha: 14 de diciembre de 2011 Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan, Panel III Jueza Ponente: Hon. Zadette Bajandas Vélez
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Edgardo E. Betancourt Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz Materia: Acción Civil Este documento constituye que está sujeto a los compilación y publicación distribución electrónica comunidad. un documento oficial del Tribunal Supremo cambios y correcciones del proceso de oficial de las decisiones del Tribunal. Su se hace como un servicio público a la
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sol Bravman, Carmen González Hernández Peticionarios v. CC-2010-0275 Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos Certiorari
San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011. El recurso ante nuestra consideración nos
permite resolver si la figura de la prescripción adquisitiva o usucapión tiene cabida dentro del
régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley Núm. 103-2003 (Ley de Condominios), 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. Además, Titulares inscrito debemos determinar parte en el si de el un Consejo de
usucapir privativo
apartamento de la
Propiedad y, en consecuencia, afectar su cabida y destinarlo a un uso distinto al que consta en la escritura matriz y en los planos presentados ante tal Registro, sin contar con el consentimiento
unánime de los integrantes del régimen.
CC-2010-275 Concluimos que la Ley de Condominios impide
adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de los elementos comunes, pero permite la de los elementos privativos. Resolvemos que no se puede variar el uso y destino ni la descripción registral del bien adquirido sin el consentimiento unánime de todos los titulares. A su vez, determinamos que el Consejo de Titulares está
impedido de usucapir
parte del apartamento privativo ante
nuestra consideración debido a que tal actuación quebranta el propósito por el cual dicho contraviene la Ley de Condominios. I Los hechos ante nuestra consideración son sencillos y conciernen al apartamento 1-G del Condominio Palma Real. El referido condominio fue sometido al régimen de organismo fue creado y
propiedad horizontal en el año 1968. La escritura matriz del Condominio Palma Real no expresa que en la primera planta del edificio haya un área destinada para
instalaciones eléctricas o telefónicas. Este es un hecho estipulado por las partes. La escritura sí describe la cabida física del apartamento 1-G. Ésta incluye el área del clóset en cuestión, la cual consta delimitada en los planos presentados ante el Registro de la Propiedad como parte del referido apartamento. El Consejo de Titulares ha utilizado un área del
armario del apartamento 1-G para la instalación de los contadores eléctricos que suplen electricidad a los
apartamentos 1-H, 1-J, 1-K, 2-F, 2-G, 2-H, 2-I, 2-J y 2-K del condominio. El 28 de junio de 2001 el Sr. Sol Bravman y la Sra. Carmen González Hernández (esposos Bravman-González)
adquirieron de F.M. Investment Corporation el apartamento 1-G en el aludido condominio. El 12 de junio de 2003 los esposos Bravman-González presentaron una demanda contra el desarrollador del condominio y la Junta de Directores. En ella, alegaron se que al poco que tiempo el de adquirir del su
principal había sido segregado mediante la construcción de una pared. En el consecuencia, uso y solicitaron de la que se les área. al
posesión la
referida para
Posteriormente, Consejo de
violaron el Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291. En respuesta, el Consejo de Titulares alegó que el clóset nunca fue parte del apartamento 1-G. Adujo que
desde la construcción del condominio dicha área se utilizó para la instalación de los contadores eléctricos sin que se enmendara la escritura matriz. Además, arguyó que ha poseído y adquirido la referida área por prescripción
adquisitiva extraordinaria. Posteriormente, y con miras a finiquitar las
controversias, las partes presentaron el 28 de febrero de 2006 una estipulación en la que exponían que el Consejo de Titulares entregaría a los esposos Bravman-González la
Sin embargo. posteriormente fue dejada sin efecto debido a que no fue ratificada en la correspondiente asamblea convocada por el Consejo de Titulares. La segregación de dicho espacio se haría conforme a lo requerido por la Autoridad de Energía Eléctrica y a la aprobación de dicha agencia. Por su parte.500 para realizar el referido trabajo. Entrabados los reclamos. el Consejo de Titulares sufragaría los honorarios de $1.CC-2010-275 4 posesión de una porción del clóset donde están ubicados los contadores de energía eléctrica. los esposos Bravman-González aportarían la suma de $1.1 acuerdo debía ratificado por el Consejo de Titulares en una asamblea debidamente convocada a tales efectos. el 22 de julio de 2009 el Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia en la que aludió a los hechos reseñados y concluyó que el Consejo de Titulares adquirió el clóset por prescripción 1 La estipulación incluía los planos anejados con los cambios propuestos. La estipulación fue acogida por el Tribunal de Primera Instancia mediante una sentencia emitida el 13 de marzo de 2006. .000 para la construcción de una pared en bloques de cemento que separaría el área de los contadores con el área entregada en por el el Consejo de de la Titulares pared y cualquier costeada diferencia por dicho costo El sería ser organismo. Para lograr el acuerdo.500 del ingeniero electricista por el diseño de los planos y la presentación ante la Autoridad de Energía Eléctrica y los honorarios ascendentes a $14.
CC-2010-275 5 adquisitiva extraordinaria. Finalmente. A su vez. al ostentar la posesión pública y pacífica en concepto de dueño de forma continua e ininterrumpida por más de treinta (30) años. los con requisitos para prescripción adquisitiva extraordinaria. por mediante lo que una sentencia que que ésta advino no tuvo final y adjudicó efecto interruptor para el cómputo del término de prescripción adquisitiva. advirtió que el dueño original interpuso una demanda en el año 1993 que fue desestimada por incumplimiento e inactividad firme. los esposos Bravman-González acudieron al Tribunal de Apelaciones en donde expusieron que el clóset no es susceptible de ser adquirido por usucapión y que de permitirse tal actuación variaría el uso comprendido del bien inmueble El sin foro el consentimiento emitió unánime una del de los titulares. . mediante la intermedio el sentencia de cual confirmó dictamen Tribunal Primera Instancia. Ello. cumplió por Además. el Tribunal de Primera Instancia coligió que no existe conflicto entre la Ley de Condominios y la prescripción adquisitiva contenida en el Código Civil que impida régimen Consejo adquirir la de de usucapión propiedad Titulares el armario en un complejo constituido estimó en que el el horizontal. Inconformes. permiso o licencia para que el Consejo de Titulares lo ocupara. El foro primario expresó que el dueño del apartamento nunca tuvo acceso al clóset ni prestó su autorización.
pág. Para que ésta se configure.R. 263. pacífica y en concepto de dueño por el término fijado en la ley. J.P.A. Repasamos brevemente estas figuras jurídicas. II Nuestro ordenamiento jurídico permite la adquisición del dominio y todos los derechos reales en virtud de la figura de la prescripción adquisitiva o usucapión. 5241. T. Una vez entre establecido la lo anterior es importante distinguir prescripción adquisitiva ordinaria y la extraordinaria. pública. sec.P. 1983.R.CC-2010-275 En desacuerdo. 1830 del Código Civil. Art. Vélez Torres. es indispensable que estemos ante una cosa o un derecho susceptible de apropiación por determinado tiempo y con arreglo a las condiciones que dicta la ley.A. los esposos Bravman-González 6 acuden ante nos y sostienen que erró el Tribunal de Apelaciones al confirmar al Tribunal de Primera Instancia y al permitir la adquisición por usucapión del área privativa para destinarla a un uso comunal sin el consentimiento unánime de los condóminos. Art. 31 . 31 L. II. 1836 del Código Civil. sec. Offirgraf.R. Curso de Derecho Civil: los Bienes y los Derechos Reales. Examinado el recurso ante nos. 5247. 31 L. Artículos 1840 y 1841 del Código Civil. Tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria requieren que exista una posesión ininterrumpida. expedimos el mismo y procedemos a resolverlo en los méritos. Madrid.
R. sec. 5273. Meléndez. Rivera v.P.P. 31 L. El concepto de buena fe consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y que podía transmitir su dominio. 5261 y 5262. Ríos.R. Sin embargo. 93 (1945). 83. 31 L.P.P. Sucn. Ramos v. sec. el título se entiende justo cuando es legalmente suficiente para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. En ésta.P.A. Sucn.R. Sánchez González 7 v. 166 D.P. 5280. Artículo 1850 del Código Civil. sec.R. 72 D.R.A. Por su parte. Registrador.R. Por su parte.P. 740-741 (1956). por lo que se le requiere al poseedor un término más prolongado para que pueda adquirir la cosa o el derecho. sec. . Artículo 1852 del Código Civil.P. Artículo 1857 del Código Civil. el término requerido es de treinta (30) años para los bienes inmuebles. 375 (1977).R. 5274.R. sec.A.P. Caballero. a saber: diez (10) años. 31 L. 361. Maldonado. 31 L. secs.A. 65 D. conforme al Artículo 1853 del Código Civil. Artículo 1859 del Código Civil. Además. el título debe ser verdadero y válido. 432. 106 D. 5271. la prescripción adquisitiva extraordinaria no requiere el elemento de buena fe ni de justo título. 439-440 (1951). 31 L.R. 154.R. 738. 182 (2005). el justo título no significa que el título deba ser perfecto.P. Lizardi v.R. Maldonado v. 5278.A.A.CC-2010-275 L. 79 D. En la prescripción adquisitiva ordinaria se requiere la posesión mediante la concurrencia de buena fe y justo título junto al transcurso de un tiempo fijado por ley.P.
Un Brutau. supra. tener el independientemente propio poseedor. Es por ello que la norma vigente sostiene que los actos de carácter posesorio ejecutados por licencia o mera tolerancia cumplan del con dueño los no son suficientes de la para que se requisitos prescripción extraordinaria ya que falta el requisito de la posesión en concepto de dueño. en Barcelona. III. Es decir. En este sentido. ordinaria extraordinaria. Puig Vol. inmueble posee concepto de dueño por aquel que la opinión general o la percepción pública entienden es dueño unido a los actos que éste realiza de con la relación creencia a que la pueda propiedad.. Medina. 77 D. se de Civil.R.P. Córdova. 1989. 3ra Bosch. ni ningún otro o por virtud Véase. 99 D. prescripción González v. licencia o autorización del dueño no puede adquirir un derecho real por prescripción adquisitiva debido a que nunca estuvo en posesión de la propiedad en concepto de dueño. 318. pág.R. J. 113. Vélez Cordero v.P. I. 119 (1970). Dávila v. el dominio poseído de por ellos. 143-148 . aquel que posee con permiso.CC-2010-275 8 El Código Civil exige una posesión en concepto de dueño porque “sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir Derecho el dominio”. 136. Sánchez Registrador. Tomo pág. Fundamentos ed. es doctrina firmemente establecida en el derecho civil que como norma general todos los que poseen en nombre o en representación de otro no pueden adquirir derecho. 375.
P. Vélez Cordero v. Art. 183.R.A. (2) el actor desistiere de la demanda o dejare caducar su reclamo. sec. Medina. 31 L. y (3) por el reconocimiento expreso o tácito que el poseedor haga del derecho del dueño. Arts. 1845.P. pág. . pág. 365 del Código Civil. 1846 del Código Civil. Sucn. 1426. En estos casos estamos ante un precarista.R.A. 5268 y 5269. En cuanto a la interrupción por citación judicial.CC-2010-275 9 (1954). Maldonado. debemos recordar que se presume que la posesión se sigue disfrutando en la misma forma en que se adquirió si no se presenta prueba en contrario. Como la adquisición por prescripción requiere que se cumpla con se determinado entiende tiempo debemos por: indicar (1) la que la posesión interrumpida citación judicial hecha por el poseedor. 31 L.A. (2) mediante el requerimiento judicial o notarial. siempre que dentro de los dos meses de practicado se presente ante el tribunal o el juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. supra.R. secs. 5267. Art. aunque sea por un mandato del tribunal o un juez incompetente. sec. 31 L. y (3) si el poseedor fuere absuelto en la demanda. Maldonado v. Véanse. 1847 y 1848 del Código Civil. ésta se considerará que no interrumpe el término para adquirir por prescripción adquisitiva cuando: (1) fuere nula por falta de las solemnidades legales. Sucn. Igualmente.P. 5266. supra. 120.
Para atender los referidos planteamientos nos remitimos primeramente a los principios y al propósito del régimen de propiedad horizontal.A. y (d) gravámenes. Castle 775 Enterprises. (c) la organización y (e) del Registro de de la Propiedad.P. insuficiente sobre los aspectos vitales de la propiedad horizontal. los Registrador. Sin embargo. la Asamblea Legislativa de Puerto Rico aprobó la Ley Núm. en términos generales el Art. 403 del Código Civil de 1902 que luego se convirtió en el Art. (b) el régimen de su administración. Los principios del referido sistema en Puerto Rico surgen del Art. Veamos. como por ejemplo: (a) el nacimiento y extinción de ésta. 87 1275. países europeos y americanos comenzaron una corriente de legislar leyes especiales sobre la llamada propiedad horizontal con miras a atender las insuficiencias de los códigos civiles vigentes. Por tanto. Posteriormente. 330 del Código Civil de 1930.R. 31 L.P. (1963). v. 330 del la Código supra. 421) para enmendar Civil. 421 de 13 de mayo de 1951 (Ley Núm. sec.CC-2010-275 III 10 Las controversias planteadas requieren que dilucidemos si la figura de la prescripción adquisitiva tiene cabida dentro del régimen de propiedad horizontal y las consecuencias que ello acarrea. Inc.R. justipreció en el año 1958 la Ley Asamblea 421 fue Legislativa que Núm. D. la legislatura aprobó . Como corolario de dicha tendencia. el equilibrio derechos deberes entre los propietarios.
16 Rev. .2 La Ley de Propiedad Horizontal siguió como modelo la Ley-Decreto Núm. X. pág. Vol. E. 31 L.P. Posterior a ello. Vol. 330 del Código Civil sobre el régimen de pisos. 1649 (1958). por guardar ésta mayor consonancia con nuestro Derecho. 308 (1976-1977). En Torno a la Nueva Ley de la Propiedad Horizontal. se preparó un proyecto basado en la Ley de Argentina que fue descartado para utilizar como marco la Ley de Cuba.A. 108 D. Vázquez Bote. 28 Rev. La Ley de Propiedad Horizontal no derogó el Art.P. Caribbean Home Const. U. 301 (19581959).C Ortiz Diario de Sesiones (Cámara). 407 de 16 de septiembre de 1952 de la República de Cuba. dicha pieza legislativa fue modificada en varias ocasiones con una última enmienda materializada por la Ley de Condominios. pág. 1291 et seq. Véase.. 242 (1978). 225. Legislación. P. Casellas. La adopción de la institución de la propiedad horizontal respondió al interés de fomentar la viabilidad para adquirir propiedades y a su vez atender el problema de vivienda en nuestra isla aprovechando el escaso terreno disponible. Originalmente.A. Diario de Sesiones (Cámara). 1574 (1958). S. 104 de 25 de junio de 1958 (Ley de Propiedad Horizontal). E. Comentarios y Notas. Arce v.P. Corp. Der. el cual 2 es voluntario. Jur. Landrau Rivera y J. 301.R. sec.CC-2010-275 11 la Ley Núm. Prolegómenos al Régimen de la Horizontalidad en Derecho Puertorriqueño. Éste funciona con carácter supletorio en las situaciones en las que los residentes de un edificio decidan no adoptar el régimen de propiedad horizontal.R.R.R. X. J.
Hernández Denton. la situación con el régimen donde existen apartamentos de uso mixto: residenciales y comerciales. 5 4 3 . el control del inmueble por el constructor o por un grupo reducido de titulares.3 la Ley Núm.R. 153 y enmendó la Ley de Propiedad Horizontal a los fines de establecer una herramienta para el cobro de las cuotas de mantenimiento adeudadas e imponer responsabilidades al adquiriente involuntario sobre éstas. P. 153-1995. 57. P. enmendó la Ley de Propiedad Horizontal a los fines de agilizar los procedimientos y decisiones de los titulares para ampliar y mejorar sus condominios y reducir los costos y gastos que conlleva conseguir el consenso unánime de éstos. 153-1995.CC-2010-275 12 Arocho. 44 Rev. y la información a compradores potenciales. de la disfrute propiedad privativa. Ab. 61 (2004). Landrau supra. 43-1996 derogó la Ley Núm. 65-66. organización. Ello tipo de trastocó la filosofía que enmarca este la cual consiste en el y pleno Ortiz.5 Las revisiones realizadas debilitaron los derechos de los titulares de los apartamentos al someterse a imposiciones acordadas por la mayoría.4 y la Ley Núm. Más adelante la Ley de Propiedad Horizontal fue enmendada por la Ley Núm.R. La Ley Núm. 43 Rev. Der. 257 (1983). Col. Ésta tuvo como La Ley Núm. Sobre el planteamiento de estos problemas refiérase a F. Régimen de Propiedad Horizontal: Retrospectiva y Actualización. Ley de Propiedad Horizontal un Análisis de las Enmiendas de 1976. 157 de 4 de junio de 1976. págs. la Ley de Propiedad Horizontal nuevamente fue enmendada en el año 2003 con la aprobación de la Ley de Condominios. las limitaciones al foro judicial para dilucidar querellas entre los titulares. la administración de éste cuando no se han vendido todos los apartamentos. 157 de 4 de junio de 1976 el legislador atendió los problemas que se suscitaron con relación a la morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento. Consciente de tal problemática. Mediante la Ley Núm. 43-1996.
CC-2010-275 13 objetivo ajustar el régimen de propiedad horizontal a uno más eficiente y hacer factible el derecho a la propiedad individual sobre el un apartamento de dentro al este de un edificio. (3) el principio de que sea el Consejo de Titulares. posible el salvaguardando nuestra fin aprovechar En máximo extensión territorial. Dir Cond. (6) la necesidad de legislación especial para atender la naturaleza singularísima de los problemas que surgen en la horizontalidad. legislador expresó lo siguiente: Las características fundamentales del Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: (1) el disfrute del apartamiento como núcleo del régimen y de ahí la preservación del requisito de consentimiento unánime para toda obra o acción que afecte directamente su disfrute.el órgano donde resida el control último de las decisiones sobre la administración del inmueble. Véase. 31 L.P. de 30 de . 1291 n.A. Op. (7) la disponibilidad de un foro especializado para atender con agilidad los conflictos que puedan surgir entre los diversos integrantes del régimen son postulados de nuestro régimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben preservarse y fortalecerse. sentido. Pereira Suárez v.y no una Junta de Directores. Art. Exposición de Motivos de la Ley de Condominios. 44 de la Ley de Condominios. De tal grado es la relevancia de velar por la demanda de vivienda y propender el uso de la propiedad horizontal para la asequibilidad de la propiedad individual que el legislador expresamente dispuso que la Ley de Condominios aplicaría a todo inmueble adscrito al régimen de propiedad horizontal independientemente de cuándo fue sometido al mismo.. (2) el carácter privilegiado de este esquema urbanístico en tanto atiende el fin social de propiciar la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno. (4) el reconocimiento de la personalidad jurídica propia de dicho Consejo de Titulares. (5) el carácter catastral de este régimen voluntario. finalmente. Jta. y. sec.R.
182 D..P.P.S. 1992. Asoc. 101. Editorial Dictum. Con el beneficio de la discusión intimada. 109-110 (2006).6 M. enfoquemos nuestra elementos Titulares. pág. Esto. Op. 236. El Condominio: El Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico. La Propiedad 6 A modo de ejemplo. 2010 T. pág. 227.P. 106 D. Ibáñez v.G. 168 D. el cual coexiste con un condominio forzoso e inseparable de los elementos comunes. Vázquez..CC-2010-275 14 junio de 2011. S.J.R. . contrario a la copropiedad o comunidad. op.R.P. Godreau. supra. Gómez Gil. págs. la cual como regla general surge en casos en los que concurren múltiples titulares sobre un mismo bien por razón de hechos fortuitos o involuntarios.R. Consejo Titulares v. La propiedad horizontal es una figura sui generis matizada por un interés jurídico de mantenerla y potenciar su desarrollo. 21-23. De Condómines v. J. de 14 de diciembre de 2010. Arce v. Naveira. Corp. 180 D. el caso de los coherederos.R.R. 2011 T.P. Vélez. 102.S.L.R. O. M. San Juan. 19. por lo que se promueve la desaparición de dicho régimen. __. 88. cit. De Jesús. El régimen de propiedad horizontal es una institución jurídica de perfiles esenciales propios que y características un dominio atención que lo en la naturaleza y la del régimen.P. 91 (1977). Godreau. del Consejo los de componen figura conceptuales establecen exclusivo de un bien inmueble.___. Williams Hospitality. Caribbean Home Const.
elementos comunes pertenecen a todos los titulares. ésta es un estatuto privado que gobierna a los condóminos o titulares y obliga a terceros. 579.CC-2010-275 15 Horizontal en Cuba.P.R. 31 L.A. su destino y uso estará sujeto a los cambios que por unanimidad acuerden sus dueños. 1291k.P. típica tanto. 1954.R. Art. 50-54.A. Vargas. no son de alguien en particular. a debemos menos acudir tales para dirimir cualquier que disposiciones . sec. 101 D. 2 de la Ley de Condominios. los cuales componen factores viabilidad resulta indispensables de la para el debido disfrute Por y propiedad de la individualizada.P. y permanecen en indivisión forzosa sin que puedan ser objeto de la acción de división de la comunidad. págs.que gobierna a los condóminos o titulares y a cuyas disposiciones conflicto. El sistema sobre de el horizontalidad cual existe constituye comunidad un sólo acto con voluntario referencia a los elementos comunes. 582 (1973). La Habana. hemos expresado que la escritura matriz es una especie de acuerdo adhieren los titulares cuando “privado sus -al cual se respectivos compran apartamentos. 31 L. 1291. Dichos distinguible comunidad. sec. Claro está. Editorial Lex. La escritura es de que constituye el orden que de este propiedad Tribunal horizontal tal relevancia consistentemente ha señalado que una vez inscrita en el Registro de la Propiedad. Consejo de Titulares v. A estos efectos.R. 13 de la Ley de Condominios. Art.
la moral o el orden público. Caribbean Home Const. 394 (1990). Consejo de Titulares v. Cond. sec. J.P.CC-2010-275 16 violen la ley. Deberá. Lichtig. García Larrinua v.). Godreau.R. 31 L. sec. a su vez. y demás datos necesarios para su identificación. pág. Arce v. 582 (1973).P.P.D. trasciende que una de las características del régimen de propiedad horizontal es que su naturaleza es de carácter voluntario. M. De otra parte. de sus medidas. de piezas puerta principal entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique. Rullán. 120. op.R.A. 579.A.P. J. y número de con que expresión conste.P. 71..R. 1292-1292k. la Ley de Condominios requiere que la escritura pública sea inscrita en el Registro de la Propiedad y describa cada apartamento situación. 1291. 232 (2001) citando a Consejo Tit. 22 al 33 de la Ley de Condominios.R. Cond.P. Ésta constituye la “fuente vinculante para los condóminos. 101 D. 387. 154 D. 31 L. constitutivo vía la inscripción y catastral. secs. luego de la Ley”. supeditada La al propiedad está rigurosamente requisito de inscripción registral.R. 245. La escritura matriz forma un estado de derecho a ser aceptado por los sucesivos titulares a medida que éstos adquieran sus apartamentos en el régimen. Véanse. A tenor con ello. 2 de la Ley de Condominios. 3372. Brown III v. 118 D.A. constar y la de superficie acuerdo de la totalidad se de los el apartamentos con éstas fijará . Arts. Art. 225. pág.R.”(Énfasis en el original. Vargas.R.. cit. horizontal 31 L.P. Playa Grande. supra. 128 (1986). McKinley Court v. 126 D. Corp.
23 y 24 de la Ley de Condominios. Conjuntamente con la escritura matriz se certifica que los planos sometidos al Registro de la Propiedad son copia fiel y exacta de los aprobados. 25 de la Ley de Condominios. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. 22 de la Ley de Condominios. De igual forma. 1292c.P. supra.R. al aprobarse la Ley de Propiedad Horizontal el porcentaje de contribución era fijado a base de lo que representaba el valor del apartamento dentro del conjunto del inmueble. Condominios requiere que se indique claramente el destino de los elementos que lo configuran. 2.A. Art. 31 L. consentimiento la Ley de titulares. Véanse. 1292. la escritura pública debe detallar los elementos comunes generales del inmueble y los elementos comunes limitados que existan a cierto número la Ley de de apartamentos identificándolos. Véase. 7 .R. 22. Art. 1292a y 1292b.7 La descripción de los apartamentos constituye una finca aparte de la matriz. Art.P.CC-2010-275 porcentaje de los gastos. Ello se calculaba tomando como base lo que valía el apartamento en comparación con el valor del inmueble en total.A. sec. y uso en la el 2 de escritura Una vez fijado el sólo unánime podrá de ser los destino variado matriz mediante Art. Igualmente. 31 L. 1291. Lo acuerdo anterior con de al ello resulta la Ley de suma importancia porque de un el con de Condominios establece someter requisito inmueble inscripción sistema de constitutiva propiedad para horizontal Originalmente. Condominios. ganancias y derechos en 17 los elementos comunes. Arts. supra.
sino que la de los otros condóminos. op. Lichtig. voto concurrente emitido por el entonces Juez Asociado y actual Juez Presidente. Posiblemente esta sea una de las situaciones donde más claramente es de aplicación el principio a los efectos de que los derechos de una persona terminan donde comienzan los derechos de otra. (1994). Srio. Lo antes expuesto conlleva que la realidad extraregistral tiene que corresponder a la que surge del Registro de la Propiedad. obtenerse el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación del Consejo de Titulares. como cuestión de política pública. 135. Así. sec.R. este Tribunal. Godreau.A. M. de 77 Gananciales Justicia.CC-2010-275 características general. 20. catastrales al que.. Soc.. además. pág.8 Véase. v. Lichtig. contrario de la a la 18 norma en un convierten Registro Propiedad garantizador de la cabida. Corp. sino que la solidez estructural del mismo. J.R. Debe mantenerse presente que la alteración de un apartamento no sólo puede afectar la estética del edificio. no vaciló en establecer que: No puede fomentarse. cit. García Larrinua v. La escritura matriz y los planos adheridos a ésta en un régimen de horizontalidad permiten a un comprador o titular conocer la totalidad del edificio y su apartamento para fines de hacer valer su derecho. García Larrinua v. 31 L. 133. Caribbean Home Const. pág. pág. 257-258. supra. además. 8 . señor Hernández Denton sobre su preocupación a que se violen las más elementales normas de convivencia en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal ya que la Ley de Condominios requiere que la segregación o agrupación de apartamentos bajo dicho régimen deben constar consignadas en escritura pública. 1292j-1. de págs. Véase. 137 D. supra. Arce v.P. Dichas alteraciones pueden poner en riesgo no sólo la vida y seguridad de los dueños de esos apartamentos.P. la indiscriminada y no autorizada alteración de los apartamentos que componen un edificio sujeto a dicho régimen. supra. 70.
para el disfrute de los bienes privativos que componen la propiedad horizontal resultan indispensables los elementos comunes. 1291b. 4 de la Ley de Condominios. pero necesariamente titularidad relación a su apartamento. peculiaridad nos presenta unas preocupaciones particulares al considerar si procede o no la usucapión o prescripción adquisitiva en el ordenamiento de propiedad horizontal que debemos atender. y de toda clase de actos jurídicos intervivos o mortis causa. No existe controversia dentro sobre del el hecho de de que los elementos comunes régimen propiedad ..A. Lo anterior resulta cónsono con el Art. gravarse. 20. ser objeto de dominio o posesión. pág. Éstos se encuentran delimitados en la escritura matriz y en el plano presentado ante el Registro de la Propiedad y sobre los cuales derecho a los integrantes del mismo de uso de y disfrute por a se les reconoce un el un cual aportan al Ésta mantenimiento éstos conforme porcentaje. al adquiriente o titular de una finca adscrita al régimen de la Ley de Condominios se le garantiza la cabida no que surja del su Registro de la con Propiedad. cit. M.CC-2010-275 19 Establecido lo anterior. J.P. 31 L.R. Godreau. Por otra parte. sec. op. con libertad total del resto del inmueble y pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. que destaca que una vez incorporada una propiedad al régimen y constituida en una finca independiente los apartamentos que lo componen pueden transmitirse individualmente.
McKinley Court v.R. 31 L. 11 de la Ley de Condominios. Cond. supra. Véase. además. sec. Art. 1291i(a). supra.A. 692. Cond. La distinción necesarios elementos el disfrute comunes de la indispensables propiedad privada de los apartamentos.R. es decir.A. Rullán. Pellón v. O’Clare. 14 de la Ley de Condominios.P.R. seguridad están destinados al y conservación del edificio. 31 L. pág. Como expresamos. 98 D. Dicho carácter fue reconocido por el legislador en la Ley de Condominios al expresar que éstos no son susceptibles de propiedad individual por los titulares y están sujetos a un régimen de indivisión forzosa. pues ello resultaría incompatible con el buen funcionamiento del condominio. Los elementos comunes se clasifican en necesarios y elementos comunes voluntarios. 695 (1970).D. Playa Grande. Brown III v. Consejo Tit.P. sec. J. y que uso y disfrute de todos los propietarios conforme a su destino.CC-2010-275 20 horizontal son todos aquellos que sean necesarios para la existencia. no pueden ser objeto de propiedad particular por uno de los titulares pretendiendo excluir a los demás. Art. El inciso (a) del Art.P. 233. sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás. 1291l. 11 de la Ley de Condominios claramente dispone que . pág. La razón para ello estriba en que no todas las partes de uso común tienen el mismo valor o importancia consiste son en en el que papel los para que desempeñan. 393. éstos están totalmente definidos en la escritura matriz y en los planos sometidos al Registro de la Propiedad.
Playa Grande.P. supra. Brown III v. 237. y de lo Jurídico sobre el P. J. págs. Por tal razón. el Art. elementos Conforme comunes dispone pueden el Art. 1291i(a). J.A.) 31 L.. 237-238. 4ta Sesión Ordinaria.R. La Privatización de los Elementos Comunes en los Condominios: Reflexiones en Torno a Posibles Enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal. 149. 14ta Asamblea Legislativa. los elementos comunes limitados se destinan a cierto número de apartamentos con exclusión de los demás. sec.R. 66 Rev. posesión o control jurídica de estos elementos del a otra de persona natural será o distinta Consejo Titulares nulo. los escaleras. Arce v. Godreau. de Banca y Asuntos del Consumidor. 31 L. ser 12 generales de la Ley y de Condominios. sec.P. de un servicios mismo sanitarios y otros apartamentos piso análogos. los elementos comunes voluntarios pueden quedar sometidos a lo que dispongan todos los integrantes del régimen.P.D. 13 de la Ley de Condominios establece que el mantenimiento de éstos corresponde a los titulares de los apartamentos a los que fueron destinados. Caribbean Const. pág. 172-173 (1996).A. U. Siendo ello así. 31 L.P. 1291k. Informe Conjunto de las Comisiones de Vivienda. Véase. .R. tales comunes como a pasillos.CC-2010-275 21 “cualquier pacto que transfiera la titularidad. supra.” (Énfasis nuestro. Corp. En cambio. Cond. sec. Los limitados. 1425 de 12 de noviembre de 2002.A. del S. se permite la transformación de un elemento común en privado con el consentimiento unánime de los titulares. M.R. 1291j. Jur.
supra. sean apartamientos. E. El Art.A. ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo”. La procomunalidad proindiviso la define Vázquez los Bote como en “la la titularidad que tienen titulares horizontalidad sobre un piso o apartamento”. el llamado el de elemento elemento procomunal. supra. 330. Del historial legislativo de la Ley de Condominios surge que el elemento procomunal se agregó a los fines de facilitar el manejo de apartamentos y áreas susceptibles de aprovechamiento privado. 11-A de la Ley de Condominios.P. al reconocer adquirir al Consejo y de ser Titulares facultad para propiedades . 1291i-1.CC-2010-275 Además de las fincas privativas y los 22 elementos comunes. Así estamos ante un área que. “aquel define como susceptible aprovechamiento independiente. Vázquez Bote. sec. no es elemento común. 11-A. estacionamientos o locales.R. Además. cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares”. la supra. establece que también son elementos procomunales “las unidades privadas que adquiere el Consejo de Titulares mediante cesión. Es por ello que el legislador atendió la “enajenación de los elementos procomunales” a través del Art. sino que pertenece proindiviso a los titulares del régimen. Específicamente se pretendió atender el problema que causaba la ejecución o enajenación de apartamentos en cobro de deudas de mantenimiento. pág. 31 L. procomunal 11-A. en el año 2003 la Ley de Condominios incorporó en su Art.
titular de éstas en su función de administrar y mantener el régimen en beneficio de sus integrantes. A base del referido articulado, el Consejo de Titulares solamente
posee titularidad de aquello que le haya sido asignado en la escritura matriz. De igual forma, la necesidad de
ejecutar apartamentos en cobro de deudas de mantenimiento promulgó que el legislador reconociera al Consejo de
Titulares la prerrogativa de adquirir dichas propiedades mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por
cualquier otro medio legítimo. Véase, P. del S. 1425 de 12 de noviembre de 2002, supra. El Consejo de Titulares es el órgano deliberativo y normativo, integrado por los condóminos y existe para la consecución del sistema de propiedad horizontal.9 Su
responsabilidad fundamental consiste en velar por el buen funcionamiento del condominio para lograr que se cumplan con las disposiciones de su ley especial, la escritura matriz, el reglamento M. J. y y los acuerdos Personalidad Horizontal: debidamente Jurídica, Capacidad para Jur.
aprobados. Legitimación
Godreau, Propiedad
Legal de la Junta de Directores y del Presidente Llevar Acciones a Nombre del Condominio, 64 Rev.
U.P.R. 481 (1995). Este Tribunal desde Arce v. Caribbean Home Const.
Corp., supra, prestó atención a la figura del Consejo de
En España existe lo que se conoce como la Comunidad de Titulares o la Comunidad de Propietarios sin que se les reconozca una personalidad jurídica. En Argentina se refiere al Consorcio de Propietarios.
Titulares.10 En aquel entonces, este Tribunal indicó que el Consejo de Titulares está compuesto por todos los dueños de apartamentos individuales que constituyen el régimen de propiedad horizontal. A su vez, citando a Gómez Gil esta Curia estableció que compartía la tesis que considera al Consejo de Titulares como un “auténtico sujeto de derecho con personalidad plena en el ámbito de sus finalidades”. (Énfasis nuestro.) Íd, pág. 253. Godreau, op. cit., pág. 29, Como bien señala M.J. “estos pronunciamientos
responden, a nuestro entender, a la finalidad de propiciar una mayor protección y solidez del Régimen de Propiedad Horizontal”. El reconocimiento que hizo este Tribunal al Consejo de Titulares como un ente con personalidad jurídica plena en el ámbito de sus finalidades distinguió nuestro régimen de otros ordenamientos como el español y de los que existen en muchas jurisdicciones norteamericanas. M. J. Godreau, supra, págs. a el 481-482. tal Además, que caló al en la la con Asamblea Ley de
Legislativa Condominios
aprobar ésta
legislador y
nuestros al
La Ley de Propiedad Horizontal vigente al emitir la decisión en Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978) no dotaba al Consejo de Titulares con personalidad jurídica. Para una discusión sobre el referido particular, refiérase a R. R. Alegría, La Personalidad Jurídica en la Propiedad Horizontal, 63 Rev. Jur. U.P.R. 875 (1996); M. J. Godreau, Personalidad Jurídica, Legitimación Activa y Propiedad Horizontal: Capacidad Legal de la Junta de Directores y del Presidente para Llevar Acciones a Nombre del Condominio, 64 Rev. Jur. U.P.R. 481 (1995).
Consejo de Titulares. Véase, Informe de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda sobre el P. del C. 1425 de 3 de marzo de 2003, 14ta Asamblea Legislativa, 5ta Sesión Ordinaria. Sin divagaciones podemos establecer que el Consejo de Titulares del constituye el organismo rector y deliberativo de propiedad sobre la horizontal.11 administración Instituye del la
para su conservación y viabilidad. Dicho organismo está constituido por todos los titulares. Art. 38 de la Ley de Condominios, Home Const. 31 L.P.R.A. sec. 1293b; 252. Arce Sus v. Caribbean y
prerrogativas están claramente delimitadas en la Ley de Condominios y supeditados al voto de sus miembros. Es por ello que la Ley de Condominios estableció cómo se celebran las reuniones, qué constituiría el quórum para la toma de decisiones y los votos necesarios para las distintas
acciones a seguir. La finalidad de dicho ente jurídico consiste en
propender al mejor funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, a la vez que protege los intereses de sus miembros, o sea, el de los titulares frente a la comunidad y a terceros. Es en este sentido que la Ley de Condominios le reconoce personalidad jurídica al Consejo de Titulares a los fines de promover y facilitar la participación de
Por disposición expresa, el Consejo de Titulares no puede asumir la forma corporativa o de sociedad. Art. 38 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b.
CC-2010-275 sus integrantes y en los asuntos del de de
26 conservación, Al así
administración hacerlo, el
representación 38 de la Ley
régimen. Condominios,
diáfanamente dispone que de las obligaciones del Consejo de Titulares responderán los titulares de forma
subsidiaria y solamente con su apartamento. La conceptualización de la personalidad jurídica del Consejo de Titulares respondió a la necesidad de que los integrantes de la propiedad horizontal contaran con un
organismo dotado de la facultad necesaria para actuar en beneficio de éstos y en el contorno de propiciar el
régimen sin que dichos miembros tuvieran la preocupación de que sus actuaciones les conllevara la imposición de responsabilidad frente a terceros. El patrimonio del Consejo de Titulares es uno limitado por la Ley de Condominios. Éste consiste en los ingresos por concepto de las cuotas de mantenimiento, los recaudos por el arrendamiento de los elementos comunes, la
propiedad que pueda adquirir con dichos fondos y aquella que se adquiera u por otras ejecución garantías. éstos en M. son cobro J. de deudas de
mantenimiento pág. 483. No
supra, siempre
procomunales, es decir, a nombre de todos los titulares que componen la horizontalidad. Véase, Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra. De lo antes reseñado podemos colegir que el Consejo de Titulares tiene un deber de fiducia frente a sus
integrantes y que su conducta debe responder al fin último
particular apartamiento”. destacamos que la horizontalidad está totalmente delimitada por la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad que demarca y rige el uso y destino de los que componentes la escritura del régimen. supra. Establecimos responde jurídicas ni que este régimen es uno con especial otras que no puede ser comparado en figuras Su reconocidas nuestro Derecho. Igualmente. responde a a la la vez que reconocimos de que su sus necesidad todos propietarios. establecimos que la totalidad de de los integrantes al cual del se régimen le forman el una Consejo Titulares reconoce personalidad jurídica en la esfera de sus objetivos los . pág. Asimismo.CC-2010-275 de la Ley de y Condominios privada del de “viabilizar la M. De igual forma. 158. Hemos recalcado la importancia de la Ley de Condominios y la política pública enmarcada en ésta. Las características son mutables de los el elementos que componen unánime el de régimen ante consentimiento todos los titulares. 27 propiedad Godreau. por lo que no es inmutable ante la anuencia unánime de todos ellos. a todo acentuamos matriz obliga adquiriente de un bien inmueble que forme parte de dicha propiedad carácter horizontal.J. característica principal está contemplada en la armonía del disfrute de la propiedad privativa y el aprovechamiento del uso y disfrute compartido de ciertos elementos comunes en posesión de todos sus integrantes.
se nos invitó a mantener un esquema aprobado para el uso de unos estacionamientos de visitantes contrario a lo dispuesto en la escritura matriz. La controversia fue delimitada por este Tribunal a los efectos de si tal actuación constituyó un acto de administración o trasformó el uso y destino de un elemento común general a uno limitado. Por ende. Cond. El tema de la prescripción adquisitiva en la propiedad horizontal no ha sido ajeno a los pronunciamientos de este Tribunal. Los hechos planteaban que por voto mayoritario los titulares acordaron para unos estacionamientos de visitantes un uso distinto al designado en la escritura matriz. como el uso y destino. J. Dicho cuerpo está obligado a desempeñarse en beneficio de sus miembros.CC-2010-275 28 cuales están consignados en la ley especial. supra. estos efectos. Este Tribunal no sostuvo el acuerdo al concluir que variaba lo dispuesto expresamente en el título constitutivo del condominio. A poco examinamos nuestra jurisprudencia. Playa Grande. nos corresponde contestar la interrogante de si puede darse la prescripción adquisitiva o usucapión en propiedad adscrita a la Ley de Condominios. IV Con el marco normativo antes expuesto. percatamos de que hemos adelantado la posibilidad nos de A escudriñar si procede la usucapión dentro del régimen.D. declinamos sostener el acuerdo al . en Brown III v. Uno de los argumentos esbozados consistió en que procedía sostenerse el esquema en vista de que se mantuvo en vigor durante once (11) años.
De no serlas.A.CC-2010-275 concluir que el acto era de nulo ya que En señor requería su 29 el consentimiento concurrente unánime los Juez titulares. Asociado Opinión del entonces Hernández Denton destacó correctamente que las disposiciones de la ley especial limitan el uso de un inmueble a los fines expresados en su escritura y que cualquier cambio o alteración de éstos –sea en cuanto a su estructura física. El fundamento consistió en que “la usucapión sólo puede recaer sobre cosas susceptibles de ser adquiridas mediante usucapión. Genthaller. remitimos el caso al Tribunal de Primera Instancia para que dilucidara si el bien a ser adquirido era objeto de usucapión. En consecuencia. 172 D. independientemente de que se cumpla con los demás requisitos dispuestos en la ley”. De nuestros pronunciamientos surge que no hemos descartado la posibilidad de la adquisición por usucapión dentro de la horizontalidad. pág. por lo que existía controversia si constituían una servidumbre predial discontinua no sujeta a adquirirse por usucapión. no podrá consumarse la usucapión sobre ellas.R.R. 475 del Código Civil. establecimos que no podía dirimirse por sentencia sumaria la naturaleza de los estacionamientos.P. 503 (2007).P. Art. este Tribunal atendió una controversia con relación a si se podía usucapir unos estacionamientos que formaban parte de un régimen de horizontalidad. 1653. En aquella ocasión. titularidad o destinorequiere el consentimiento unánime de los condóminos. Íd. 31 L. sec. Más recientemente en Nissen Holland v. . naturaleza. 516.
Los integrantes de un régimen constituido de acuerdo con la Ley de Condominios están impedidos por la ley especial y la escritura matriz de usucapir los elementos comunes necesarios. posesión o control de éstos por una persona distinta al Consejo de Titulares es nula. En virtud de lo anterior. del hemos uso y consistentemente destino está del resuelto del variación propiedad unánime de las de objeto al la régimen horizontal todos los supeditado y a consentimiento importancia titulares delimitaciones contenidas en la escritura matriz que constituyó el mismo. sin emitir un pronunciamiento definitivo al respecto y sin expresar hasta qué grado y cuándo puede ésta sostenerse. La ley especial conjuntamente con la escritura matriz y los planos presentados ante el Registro de la Propiedad delimitan las circunstancias en las cuales puede tener lugar la prescripción adquisitiva. . Procedemos a establecer en cuáles circunstancias procede la usucapión dentro del régimen. la Ley de Condominios impide la obtención por usucapión de los elementos comunes necesarios al claramente disponer que éstos no son sujetos de posesión. Por tanto. la propia Ley de Condominios dispone en su Art. que la de No obstante. Veamos. supra. este Tribunal 30 ha considerado la posibilidad de la usucapión en el régimen de propiedad horizontal. Como examinamos. 11. que la titularidad.CC-2010-275 Como corolario de lo anterior. concluimos que en algunas instancias la prescripción adquisitiva puede tener lugar dentro del régimen de propiedad horizontal.
hemos manifestado que la propiedad horizontal responde a un sistema catastral con relación a su constitución. En cuanto a los elementos comunes generales. unánime deberá Ello de los en titulares” el Registro de y de la la “inscribirse la restringe figura prescripción adquisitiva dentro de la horizontalidad en la medida que deniega la protección posesoria ante el interés de una garantía jurídica preferente: el propio régimen. establecimos que éstos están delimitados en la escritura matriz y en los planos. requieren que su adjudicación esté dispuesta en la escritura de constitución. además. Es ineludible que los elementos comunes generales. hemos reconocido que la Ley de Condominios requiere que el uso y destino de éstos se fije al constituir el referido sistema y que únicamente puede ser variado por el consentimiento unánime de todos los titulares. la designación de áreas y las características de los elementos comunes.CC-2010-275 31 Por ende. para su conversión o transferencia luego de fundado el régimen se “requerirá el consentimiento transferencia Propiedad”. 11 de la Ley de Condominios. no habrá prescripción adquisitiva con relación a los elementos comunes necesarios. en a los por y adquirientes lo al que así éstos de se propiedades someten a dentro lo establecido éstas hacerlo reconocen que todos tienen el derecho de uso y disfrute de los elementos comunes generales. Asimismo. La ley especial y la escritura matriz del obligan régimen. por disposición expresa del Art. Ante tal realidad. .
5269. Véanse.org. al disponer que las fincas independientes pueden ser objeto de dominio y posesión y de toda clase de actos jurídicos 12 Adviértase que con relación a los elementos comunes generales se establece el mantenimiento de éstos en proporción a una cuota establecida. . Algunos Aspectos de la Usucapión en la Propiedad Horizontal en: http://www.ar/doctrina/articulos/algunosaspectos-de-la-usucapion-en-la-propiedad (última visita 14 de septiembre de 2011). Así lo reconoce el Art. en el a cual la Por exclusivamente unanimidad tanto. 1848 del Código Civil.CC-2010-275 32 No puede proclamarse la titularidad privativa de un elemento común sin que ello conlleve un cambio en el destino y uso de éste el cual demanda el consentimiento unánime de todos sus dueños. Ventura. sec. la adquisición del elemento común general siempre estará atada al destino y uso dispuesto en puede todos la ser los escritura alterado integrantes matriz. B. G. con relación a las unidades privativas que integran pueden el conjunto. Ahora bien. Art. 4 de la Ley de Condominios.P. supra.R. objeto de no albergamos duda de que éstas los si ser prescripción el régimen adquisitiva o algún por titulares que conforman tercero cumplen todos los requisitos necesarios para ello.12 tampoco los estricto la sentido con jurídico. lo que puede argumentarse como una interrupción civil de la usucapión por constituir un reconocimiento tácito del derecho de los demás titulares con relación al elemento común general.A. 31 L.acaderc. Por ende. relación a puede hablarse usucapión elementos comunes generales debido a que no puede variarse el uso a uno privativo sin el consenso unánime de todos los miembros del condominio. y de en de respuesta del sistema.
ello no podrá afectar el destino o naturaleza privativa del bien ya que. 2-G. 2-H. como hemos examinado. ello siempre estará subordinado condóminos. 2-J y 2-K. Claro está. 1-J. sean necesarios prescripción privativas horizontal. 2-F. adquisitiva que pero de avala la obtención o por los el apartamentos régimen de fincas configuran propiedad González. Resolvemos que la Ley de Condominios veta la al consentimiento unánime de todos los adquisición por usucapión de los elementos comunes. Una vez los esposos Bravman-González se percataron de que parte de su armario era utilizado para los fines antes expuestos presentaron la correspondiente demanda y . inscrito como privativo en el Registro de la Propiedad.CC-2010-275 33 con libertad total del resto del inmueble. V Pasemos a dirimir si el Consejo de Titulares puede usucapir parte del apartamento de los esposos Bravmano generales. En el caso ante nuestra consideración. los esposos Bravman-González adquirieron el apartamento 1-G del Condominio Palma Real adscrito a un régimen de propiedad horizontal desde el año 1968. 2-I. 1-K. La descripción registral del referido apartamento incluye un armario que el Consejo de Titulares ha utilizado por más de treinta (30) años para colocar contadores eléctricos que suplen energía a los apartamentos 1-H.
los esposos Bravman-González acudieron ante este Tribunal. por coligieron Consejo Titulares adquirió el dominio del armario en disputa. En desacuerdo con las actuaciones de los foros aludidos. la estipulación no fue ratificada en asamblea convocada a tales fines. El Consejo de Titulares adujo que había adquirido el armario por prescripción adquisitiva.CC-2010-275 34 reclamaron la titularidad de la porción ocupada por el Consejo de Titulares. Sin embargo. por lo que era dueño de dicha porción del apartamento 1-G. . Titulares En no ya síntesis. tanto el Tribunal de Primera Instancia como el Tribunal de Apelaciones concluyeron que el Consejo de Titulares cumplió con todos los requisitos y de que lo la ello que prescripción no contraviene que el adquisitiva la Ley de de extraordinaria Condominios. Como corolario de lo anterior. Luego. las partes intentaron entregaría estipular la posesión que de el un Consejo área del de Titulares del armario apartamento a los esposos Bravman-González y costearían la correspondiente segregación. pudo que arguyeron que el el Consejo armario no de en haber la Ley usucapido de controversia Condominios permite alterar el uso y destino dispuesto en una escritura matriz sin el consentimiento unánime de los titulares. argumentaron que el Consejo de Titulares varió el destino del armario de privativo a comunal sin cumplir con los requisitos estatuidos para ello. Así.
hemos de es resuelto propiedad debido naturaleza de del la régimen Propiedad horizontal Registro garantizador de la cabida física dentro de dicho régimen.R. supra. La Ley de Condominios claramente exige. que 31 L. señor opinión Hernández Denton en Brown III v. a el la sec. que la modificación o cambio en el uso o destino establecido en la escritura matriz exige el consentimiento unánime de los titulares. Juez 1292j-1. Lichtig. Srio. o la Ley de de que Condominios apartamentos segregación división aprovechamiento independiente sean permitidos por la escritura matriz se requiere el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación por la mayoría del Consejo de Titulares. y este Tribunal reiteradamente ha manifestado. Además. que la De otra parte. García Larrinua v. la usucapión puede dentro del régimen de horizontal que lo darse ya contra que los elementos éstos son componen sólo susceptibles de adquisición por el transcurso del tiempo. Ahora bien.D. Como propiedad privativos vimos. 1291. concurrente 31 del L. de Gananciales v. Soc. Art.CC-2010-275 35 Como hemos discutido. Playa Grande. 32-A de la Ley de Condominios.P.A. Cond. de Justicia.P. entonces sec. Art. el uso y destino de los bienes que conforman la propiedad horizontal están claramente definidos en la escritura matriz y constan delimitados en los planos que se presenta con ésta. supra. el Consejo de Titulares tiene como deber .A. Asociado Véase.R. J. 2 de la Ley de Condominios. dispone para el supra.
M.13 con dicho fin Home primordial. Reconocer al Consejo de Titulares la potestad de adquirir por prescripción adquisitiva parte de los bienes privativos dentro del régimen de propiedad horizontal. Tribunal reconoció al Consejo de Titulares personalidad jurídica en el ámbito de sus finalidades. Asimismo. 37.CC-2010-275 primordial orientar sus acciones para proteger 36 el propósito del régimen de propiedad horizontal: el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamento. J. supra. Un examen de la Ley de Condominios refleja claramente que la personalidad jurídica del Consejo de Titulares está ceñida a la administración y mantenimiento del régimen y a los acuerdos adoptados en las asambleas 13 Véase. le Caribbean Corp. op. A tono con dicha interpretación. dicho organismo está compuesto por todos los miembros adscritos a la horizontalidad. Como examinamos. pág. en el año 1978 este en A tenor Arce v.. Art.. sus actuaciones responden a la voluntad de sus miembros y éste opera en representación y armonía con los intereses de sus integrantes. que le corresponde proteger. por lo que existe una relación de fiducia en cuanto a sus acciones en beneficio del régimen de propiedad horizontal. . supra. atenta contra la naturaleza misma de dicho ente y trastoca los cimientos de la Ley de Condominios. cit. Godreau. Const. el legislador finalmente suplió al Consejo de Titulares con personalidad jurídica en el año 2003 al aprobar la Ley de Condominios. 1A de la Ley de Condominios. Véase.
J. 38 de la Ley de Condominios. 32-A de la Ley de Condominios. supra. Además. Adjudicar parte del bien inmueble a favor del Consejo de Titulares propende a la desconfianza de dicho ente sui generis con relación al carácter representativo delegado en dicho organismo.. Véase. op. Tal actuación repercute nocivamente en los cimientos de nuestro régimen de propiedad horizontal al avalar el cambio en la escritura matriz de la cabida. supra. Art. los ingresos por concepto de cuotas de de mantenimiento. pág. supra. Art. tolera la segregación de parte de un bien privativo sin el consentimiento del titular afectado conforme requiere el Art. Godreau. M. sean los bienes que reconocidos por la Ley de Condominios. los elementos los ingresos por el de arrendamiento comunes susceptibles aprovechamiento por toda la comunidad y la propiedad que pueda adquirir el Consejo con dichos ingresos u otros fondos legítimamente obtenidos. como vimos. cit. 39. que el patrimonio Dicho ente del no Consejo posee de Titulares propios es uno no procomunal.CC-2010-275 37 debidamente convocadas y constituidas. y deniega a los . 11-A de la Ley de Condominios. Es por ello. para la La problemática de reubicar o llegar a un acuerdo ubicación de los contadores eléctricos no es al justificación para conceder una protección posesoria Consejo de Titulares en claro detrimento de la Ley de Condominios. No toda posesión merece protección legal. el uso y el destino de parte de un bien privativo sin el consentimiento unánime de los titulares. tales como los que le son expresamente asignados.
Córdova. VI Por los fundamentos antes expresados. Todo lo anterior es en diáfana contravención a la Ley de Condominios. Dávila v.CC-2010-275 esposos Bravman-González la cabida física que 38 les garantizó las constancias del Registro de la Propiedad. González supra. el Consejo de Titulares nunca adquirió el área del armario ubicado en el apartamento de los esposos Bravman-González. García Larrinua v. Se dictará sentencia de conformidad. pág. 375. LUIS F. supra. se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. Peor aún. supra. reconoce al Consejo de Titulares una capacidad que no posee de adquirir un bien en carácter representativo de sus bienes cuando ello no es permitido Sánchez en la v. Lichtig. prescripción Registrador. 141. Como corolario de lo antes expuesto. adquisitiva. pág. ESTRELLA MARTÍNEZ Juez Asociado . Véanse.
El Juez Presidente señor Hernández Denton emitió Opinión Disidente a la cual se unió la Jueza Asociada señora Pabón Charneco. Larissa Ortiz Modestti Secretaria del Tribunal Supremo. Interina. Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede. Interina . Carmen González Hernández Peticionarios v.EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sol Bravman. manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. Puerto Rico. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos CC-2010-0275 Certiorari SENTENCIA San Juan. la cual se hace formar parte de la presente Sentencia. se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez emitió Opinión Concurrente y Disidente. Así lo pronunció. a 14 de diciembre de 2011.
Carmen González Hernández Peticionarios v. a 14 de diciembre de 2011 En esta ocasión nos enfrentamos a dos controversias que afectan en directamente Puerto Rico. En síntesis. discrepamos en cuanto a la limitación que se le atribuye al consejo de titulares a los efectos de usucapir una unidad dentro del condominio. cuanto controversia. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurrido CC-2010-0275 Opinión concurrente y disidente emitida Asociada señora Rodríguez Rodríguez por la Juez San Juan. nos enfrentamos a una valorización de figuras jurídicas encontradas. Por entender en que la Opinión a la Mayoritaria primera concluye acertadamente concurrimos. . ante las que debemos decidir cuáles merecen mayor consideración.EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sol Bravman. La segunda nos lleva a evaluar la función que ejerce el consejo de titulares en los condominios. el La régimen primera de nos propiedad invita a horizontal examinar la naturaleza catastral del régimen vis à vis a la figura de la prescripción adquisitiva o usucapión. Sin embargo. Puerto Rico.
Opinión. II. de deseamos hincapié en que lo Consejo Titulares del Condominio Palma Real intenta adquirir por usucapión no es la totalidad de una unidad privada dentro del condominio. En dicha escritura aún consta que el apartamiento en cuestión posee una cabida física que incluye el clóset que se pretende usucapir. A que suscribimos pesar el de acápite hacer esto. sino un segmento de ésta que no aparece segregado en la escritura matriz. por lo que vemos innecesaria la discusión a esos efectos que se detalla en la Opinión Mayoritaria. Antes de entrar en los méritos del caso. Nos corresponde entonces examinar primero si es posible dentro del régimen de propiedad horizontal la usucapión de un segmento de un apartamiento. En los hechos que dan pie a este caso no está en controversia la prescripción adquisitiva sobre los elementos comunes del condominio. 2 Por estar de en acuerdo la de con la narración de los hechos el presentada primer Opinión dicha Mayoritaria.I. CC-2010-0275 Los hechos de este caso no están en controversia. es necesario señalar que la controversia de este caso gira en torno al acto de usucapir una parte de un apartamiento privado que se segregó de facto sin enmendar la instancia registral en correlación a la realidad extrarregistral del condominio. La función revisora de los tribunales se limita a resolver las controversias genuinas entre partes opuestas . A.
170 DPR 268 (2007). PNP v. Ahora bien. en las págs. Aguayo. que el tribunal ponente tiene ante sí un caso real y una controversia justiciable. Este último: [P]resupone . la exposición de la Opinión Mayoritaria en la que se hace un inventario de los bienes dentro del régimen de propiedad horizontal que son adquiribles vía prescripción y los que no. Id. el obiter dictum emitido por un tribunal simplemente se debe tener por no puesto. Panel sobre el FEI. 3 Calderón González. llamado Si bien es cierto que la discusión elaborada por la Opinión Mayoritaria y es atractiva de para el desarrollo intelectual jurídico nuestra . Sin embargo. se produce en el vacío y excede los límites viene de la controversia principal a la que este Tribunal a resolver. el tribunal incurre en pronunciamientos innecesarios sobre otros asuntos que no están en controversia o que no le han sido propiamente planteados en el caso. . un obiter dictum sólo implica que. debe distinguirse entre la doctrina de opinión consultiva y el concepto de obiter dictum. en el abstracto o bajo hipótesis de índole especulativa. es innecesaria.CC-2010-0275 con un interés real en obtener un remedio judicial que haya de afectar sus relaciones jurídicas. A diferencia de una opinión consultiva. . 251-52 (2001). al resolver. Id. Ortiz Rivera v. sino que muchas veces son meras expresiones judiciales excesivas e innecesarias. 80 DPR 552 (1958). 252-53 (énfasis omitido). 155 DPR 219. ya que no constituye parte necesaria del fallo. ELA v. ya que no es función de los tribunales actuar como asesores o consejeros. En el caso de autos el Tribunal tiene ante sí una controversia justiciable. 251. en la pág. En nuestra jurisdicción es conocido que la doctrina de opinión consultiva intenta evitar que se produzcan decisiones en el vacío.
sentenció que el consejo de titulares . no todo es aquello que sea sino susceptible de ello. y demás derechos reales se adquieran por prescripción. PR. igual de cierto es que la función de esta Curia no es asesorar especulativamente. El Código Civil de Puerto Rico faculta que el dominio CÓD. el Tribunal de Primera Instancia.CC-2010-0275 jurisdicción. Claro está. 31 LPRA § 5241. discrepo de la Opinión Mayoritaria en tanto no limita su discusión a la controversia de usucapir una unidad privada dentro del condominio. las partes estipularon que el consejo de titulares lleva varios años en posesión del clóset en cuestión y que el dueño original del apartamento 1-G nunca tuvo acceso a dicho clóset. PR. 5262. 1841. CIV. sino resolver 4 controversias genuinas que le hayan sido planteadas. pública. confirmado por el Tribunal de Apelaciones. art. adquirible vía la prescripción. Así. 31 LPRA § exige que tanto para la ordenamiento prescripción adquisitiva ordinaria como la extraordinaria converjan cuatro requisitos con relación a la posesión: que sea en concepto de dueño. art. pacífica e ininterrumpidamente. En fin. Nuestro CÓD. art. 1836. PR. B. 1830. CIV. CIV. CÓD. 5247. sino que elabora sobre otras instancias en que es o no permitida la usucapión dentro del régimen. 31 LPRA § Referente al caso de autos.
del resto Fiol del Matta. García Larrinua v. JUR. ordenamiento En el jurídico. así como los planos del inmueble. Liana vacío Derecho: lecciones del juez Raúl Serrano Geyls desde el Por ello Tribunal Supremo. tal conclusión aparenta validez.g. 91. mencionamos: De las disposiciones antes descritas surge con meridiana claridad que nos encontramos no sólo ante la llamada “inscripción constitutiva” sino que. 80 REV. de propiedad estableció Puerto Rico régimen horizontal naturaleza catastral. obstante. 118 DPR 120 (1986). Arce v. En este caso debemos valorar la utilización de la prescripción adquisitiva dentro de otro marco jurídico denominado propiedad horizontal. Así. es menester examinar el contexto sobre el que se aplica una figura. 111. en 14 Sentencia del Tribunal de Primera Instancia.. 1292b. Véase también Sentencia del Tribunal de Apelaciones. Apéndice en la pág. UPR 899 (2011). 108 DPR 225 (1978). 1292. este Tribunal en En ocasión que es el de exigencias.CC-2010-0275 cumplió con los requisitos para consumar la usucapión 5 extraordinaria. de esas 31 LPRA §§ 1291.14 A priori. Caribbean Home Construction. jurídicas no deben evaluarse en el vacío ni mucho menos en abstracción e. . puesto que se satisfacen las exigencias No de la prescripción las figuras adquisitiva extraordinaria. La Ley de Condominios exige que al someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal se presente para inscripción una escritura matriz con la descripción de la cabida de cada apartamiento. no hay Véase. en García Larrinua. Lichtig. Apéndice en la pág.
UPR 629. catastral del régimen se refiere a la designación de áreas. 118 DPR en las págs. Véase también las expresiones del profesor Michel J. de ordinario. la realidad extrarregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro. . En ese sentido. Lo anteriormente expresado es la razón por la cual en el caso de la Ley de Propiedad Horizontal no es de aplicación la norma general de que el Registro de la Propiedad no es garantizador de cabida. 77 REV. Es por ello que al comprador de un apartamento de un edificio que está sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal se le puede oponer e imputar. JUR. del apartamento individual de que se trate. el Registro no da fe de las características físicas de los inmuebles. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral. por ficción de ley. 638 (2008). Teniendo el Registro en cuanto a dicha ley las características de un catastro. El profesor Luis Muñiz Argüelles sostiene que “la ley lo que señala es que el régimen y sus características dependen de la inscripción. sino que se le imputa el conocimiento de las “circunstancias particulares”. Godreau a los efectos de que en el sistema catastral que establece la Ley de . a las características de los elementos comunes y a otros aspectos Id. ajenos a la titularidad de cada unidad”. no así la titularidad. 131-33 (citas 6 omitidas). . el Registro de la Propiedad tiene las características de un sistema catastral. tales como cabida o superficie total. “[l]a naturaleza a la existencia del mismo. . que puede variar fuera del registro”.CC-2010-0275 relación con la Ley de Propiedad Horizontal . Esto es. . el conocimiento no sólo de las constancias del Registro en lo referente a la titularidad del mismo. García Larrinua. Luis Muñiz Argüelles. .
se . En el año 2003 se enmendó la Ley de Propiedad Horizontal de 1958. no cualquier acto Así de jurídico. GODREAU. atenta contra la esencia misma del sistema catastral. adviene en una negación de su existencia. La doctrina.CC-2010-0275 Condominios “las constancias del Registro de la Propiedad sobre un condominio. Ley . mas no a la titularidad de éstos. si bien no establecen el derecho respecto a la titularidad de cada apartamiento . EL CONDOMINIO: EL RÉGIMEN PROPIEDAD HORIZONTAL PUERTO RICO 19-20 (1992). vemos impedimento la el de ejercer En tal circunstancia. sí constituyen la fuente inexpugnable sobre la configuración física de los apartamientos”. debemos concluir que cualquier acto que incida sobre la cabida y la configuración física de una unidad dentro de un condominio sin el debido procedimiento que preceptúa la Ley de Condominios. ha avalado que la naturaleza catastral del régimen de propiedad horizontal de Puerto Rico ahínca una protección a la configuración física y cabida de los apartamientos. lo al incluso faculta prescripción Artículo “los 4 adquisitiva. En consecuencia. sino sobre la totalidad del apartamiento. transmitirse y gravarse y objeto dominio y de toda clase de actos jurídicos”. Contrario sería la instancia en que un acto jurídico no incida sobre la cabida física de la unidad. esto. pues. DE 7 MICHEL EN J. . . Entre los cambios insertados. . en cuyo caso el efecto del acto recaería sólo sobre la titularidad del bien. de la . de también Condominios preceptuar: apartamientos ser podrán individualmente o posesión. 31 LPRA § 1291b.
EL de LA la propiedad LEY DE individual. lo que confirma lo que dice el Registro”). 2005). la propia ley introduce un elemento laxativo al sistema catastral del régimen. UPR 629. 6 (2003). . RIVERA RIVERA. LINO RODRÍGUEZ OTERO. 31 LPRA § 1291m. 638 (2008) (“Es por ello que en el Derecho alemán no existe la usucapión de derechos sobre bienes inmuebles. [S]on postulados de nuestro régimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben preservarse y fortalecerse”. HORIZONTAL MICHEL PARA DEL NUEVA DE ENTENDER RÉGIMEN PROPIEDAD En SEGÚN LA LEY 103 5 DE ABRIL DE 2003.15 En el Artículo 15. Ley Núm. CONDOMINIOS. y cónsono con la jurisprudencia expuso que antes citada. Vemos que la intención legislativa con la nueva Ley de Condominios fue afianzar el carácter catastral del régimen de propiedad horizontal. como el alemán o el australiano. Véase LUIS R. . . a no ser que se trate de una usucapión a favor del titular inscrito. GODREAU. Luis Muñiz Argüelles. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PUERTORRIQUEÑO 29-33 (2da ed. 77 REV. ELEMENTOS DE DERECHO HIPOTECARIO 3540 (3ra ed. JUR. la exposición de motivos de la nueva Ley de Condominios. No obstante. se introdujo 15 Compárese la cualidad sui generis del sistema catastral del régimen de propiedad horizontal de Puerto Rico con otros sistemas registrales más rígidos. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral. la Asamblea Legislativa del (1) “[l]as características fundamentales Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: .CC-2010-0275 destacan desde una enmienda al título de la ley hasta cambios que facilitan Véase GUÍA BÁSICA 8 el disfrute J. (5) el carácter catastral de este régimen voluntario. . 103 de 5 de abril de 2003. . 103 de 5 de abril de 2003. Ley de Condominios. Ley Núm. . Exposición de Motivos. 2002) (En el sistema registral australiano hay “perfecta concordancia del Registro de la finca inmatriculada con la realidad física”).
pero no sobre los apartamientos individuales. en la pág. en referencia a 16 El P. la condición manifiesta (“as is”) no se aplicó a la adquisición de unidades individuales dentro del régimen de propiedad horizontal. su intención fue que con relación a estos últimos se mantuviese inalterado el sistema catastral en tanto es garantizador de la cabida física de dichas unidades privadas. Id. del S. . el Informe Conjunto del Senado sobre el P. El hecho de que los cambios sean manifiestos impide que un adquirente de buena fe alegue el desconocimiento de los mismos y por ende su ilegalidad. del S. De lo anterior debemos colegir que si la Asamblea Legislativa evaluó y permitió el elemento de condición manifiesta (“as is”) sobre los cambios de fachada. cabida y uso en cuanto a los elementos comunes. Del Informe de la Cámara de Representantes sobre el P. se desprende que “la aceptación del condominio en las condiciones que se encuentra. el conocimiento o condición manifiesta de los elementos comunes al momento de adquirir. Empero. sino sólo a los elementos comunes del inmueble. 1425 se convirtió posteriormente en la Ley de Condominios. del 12 de noviembre de 2002. Por su parte.16 del 3 de marzo de 2003. Así. menciona: Esta medida es cónsona con el fin de preservar la convivencia que pueda existir en un condominio en el que se hubieren efectuado cambios a la fachada o al destino de ciertas áreas y éstos hubiesen sido aceptados tácitamente por los titulares. se refiere a las condiciones manifiestas de los elementos comunes”. 7. Ley Núm. 1425. 1425.CC-2010-0275 el inciso “j” para atribuirle al adquirente cuyo 9 transmitente no sea el desarrollador. 103 de 5 de abril de 2003. del S.
dicho acto jurídico no se consumió porque se efectuó sobre un clóset que registralmente aún forma parte de la cabida física de un apartamiento. en dicho acto jurídico no podrá del la la efectuarse régimen unidad. Genthaller. La usucapión sólo puede recaer sobre cosas De y que la Asamblea Legislativa optó por susceptibles de ser adquiridas mediante prescripción. no serlas. Consejo Al aplicar la discusión previa a los hechos del caso de autos. 101 DPR 579. no podrá consumarse la usucapión sobre ellas. 582 (1973). DPR 503. de Titulares v. que la es se salvaguardó la 10 premisa una vez que jurisprudencial inscrita en el escritura un matriz Registro. instancia registral que garantiza la cabida física del apartamiento preservar. 516 del (2007).CC-2010-0275 los apartamientos de privados. 172 A pesar Palma de que el consejo con de los titulares Condominio Real cumplió requisitos para usucapir una unidad privada dentro del régimen de propiedad horizontal. estatuto privado gobierna a los condóminos y obliga a terceros. es forzoso concluir que si bien la prescripción adquisitiva sobre unidades privadas dentro del régimen de propiedad horizontal es compatible con el Artículo 4 de la Ley de Condominios. independientemente de que se cumplan los demás requisitos dispuestos en la ley. contravención garantiza es un la del sistema catastral física sino de de que No configuración de asunto titularidad. Vargas. . Nissen Holland v.
Cuando hablamos de que una entidad tiene personalidad jurídica propia Como . la responsabilidad patrimonial individual de éstos. sino una parte de éste. Como en la controversia de autos no se intentó usucapir la totalidad del apartamiento. Caribbean Home Construction. siempre que tal acto no incida sobre la cabida de la unidad y la naturaleza catastral del régimen. del patrimonio y de la responsabilidad civil patrimonial del ente colectivo. (1978). III. yerra la mayoría. Legislativa incluyó expresión jurisprudencial en el Artículo 38 de la Ley de Condominios de 5 de abril de 2003. dicha Posteriormente. por ende. mayoría de este Tribunal rechaza que el consejo titulares pueda ejercer tal acto jurídico. invistió de de un personalidad jurídica titulares condominio “en el ámbito de sus finalidades”. La segunda controversia ante nuestra consideración plantea la interrogante de si el consejo de titulares de un condominio está facultado para usucapir una unidad Una de privada dentro del régimen de propiedad horizontal. las de consumarse tal acto y el jurídico sistema contravendría instancias registrales catastral del régimen de propiedad horizontal. Por fíat judicial al esta consejo Curia de Como veremos. la Asamblea 108 DPR 225. concluimos que es posible usucapir la totalidad de un apartamiento dentro del régimen de propiedad horizontal. 31 LPRA § 1293b. 253 Arce v. expone el profesor Michel J. Godreau: El efecto principal que tiene el investir de personalidad jurídica a una entidad es el de separar los patrimonios de los condóminos y.CC-2010-0275 11 En consecuencia.
Personalidad jurídica. y como tal. 12 Michel J. 482 (1995). cuáles son los derechos y obligaciones que tiene. en la pág. que es una persona jurídica. hay que examinar los derechos y obligaciones otorgadas. la mera determinación de poseer personalidad jurídica no determina las facultades que posee el ente en cuestión. el análisis no puede ser que como el consejo de titulares tiene personalidad jurídica ipso facto tiene derechos y obligaciones que le permitan usucapir o realizar otros actos jurídicos. de la este examen es ya la contestamos Para segunda necesario En la examinar el estatuto que crea la persona jurídica. es portador de derechos y de obligaciones propias y distintas a las de otros sujetos de derecho. a saber: El (1) ¿el consejo de titulares tiene personalidad jurídica?.CC-2010-0275 nos referimos a que la entidad que la disfruta es un sujeto de derecho. 64 REV. ya que no cuentan con un “catálogo de derechos y de obligaciones –como Para ocurre con el ser humano–”. El Artículo 38 de la Ley de Condominios . JUR. análisis debe superar tres interrogantes. UPR 481. Id. En el caso del consejo de titulares. en otras palabras. A pesar de esto. legitimación activa y propiedad horizontal: capacidad legal de la junta de directores y del presidente para llevar acciones a nombre del condominio. 484. Godreau. (2) ¿qué derechos y obligaciones le han sido facultados? y (3) ¿el acto que pretende efectuar ahora ese consejo de titulares está incluido dentro de los derechos y obligaciones facultados? La primera en la interrogante afirmativa. controversia de autos el estatuto es la propia Ley de Condominios. eso hay que ver lo que se le permite hacer al consejo de titulares. En síntesis.
A pesar de ello. En cambio. ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo. concluye contradictoriamente la mayoría de este Tribunal que el consejo de titulares no puede adquirir una propiedad por el medio legítimo de la usucapión. además de poder adquirir una unidad privada mediante la ejecución en cobro de deudas o cualquier medio legítimo. a diferencia del Artículo 38.CC-2010-0275 13 establece la lista de facultades provistas al consejo de titulares. Dicta el mencionado Artículo: Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente. reconoce una Cabe que el unidad susceptible que 11-A la de aprovechamiento Mayoritaria consejo de destacar Artículo Opinión al faculta titulares la adquisición de propiedades y ser titular de éstas. 31 LPRA § 1291i-1 (énfasis suplido). en el Artículo 11-A sí se le faculta al consejo de titulares adquirir privado. A raíz de lo anterior debemos concluir que si la ley prescribe como una de las finalidades del consejo de titulares el poder tener patrimonio separado al de los titulares. cuya titularidad se le adjudica al consejo de titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión. entonces adquirir por la vía de la prescripción . 31 LPRA § 1293b. Como vemos. cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. la nueva Ley de Condominios de 2003 introdujo dentro del Artículo 11-A el elemento procomunal. estacionamientos o locales. sean apartamientos. pero en ella no hay expresión en torno a la capacidad de poseer una unidad privada dentro del régimen.
catastral tal acto jurídico no puede contravenir el sistema al que está sujeto el régimen de propiedad horizontal de Puerto Rico. Esto es. según señalamos anteriormente. a la segunda interrogante debemos responder que el consejo de titulares tiene como parte de sus derechos y obligaciones la facultad para adquirir mediante cualquier medio legítimo un apartamiento privado dentro del condominio. En vista de este análisis. Finalmente. si dentro de los derechos y obligaciones del consejo de titulares se le faculta a adquirir una unidad privada mediante cualquier medio legítimo. Esta conclusión tiene su fundamento en el propio Artículo 11-A de la Ley de Condominios.CC-2010-0275 adquisitiva es otro procedimiento más dentro de 14 esas finalidades del consejo de titulares. y la usucapión es un medio legítimo dentro de nuestro sistema de derecho. debido a que el acto de prescripción adquisitiva efectuado por el consejo de titulares incide sobre la cabida del apartamiento y las . sin mayores consideraciones. es meritorio señalar que a pesar de que el consejo de titulares posee la facultad para usucapir una unidad susceptible de aprovechamiento privado dentro del régimen. entonces al consejo de titulares le está facultado a adquirir vía prescripción o usucapión. La tercera interrogante del examen pautado se puede responder bajo la lógica de un silogismo. Aplicado a los hechos del caso de autos. Tal facultad proviene de las finalidades otorgadas al consejo de titulares y eso no contraviene las demás funciones de ese cuerpo.
procedería revocar la determinación del foro inferior. A tales efectos. Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada . dicha usucapión no se consumó.CC-2010-0275 15 constancias del Registro.
entender que no hay nada en la Ley 103 de 5 de abril de 2003. 1291 et seq. Esto. pues no provee remedios que inmediatos ocho una para finalizar este y no conflicto permite Por lleva años litigándose continuar sana convivencia comunitaria. (Ley de Condominios). Certiorari Consejo de Titulares del Condominio Palma Real Recurridos CC-2010-0275 Opinión Disidente emitida por el Juez Presidente señor HERNÁNDEZ DENTON a la que se une la Jueza Asociada señora PABÓN CHARNECO. condominio desprotege a los titulares pueden de un cuyos servicios básicos quedar secuestrados por un particular. principalmente. San Juan.A. 31 L. que impida que un Consejo de Titulares adquiera un .EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sol Bravman.P. Puerto Rico. conocida como la Ley de Condominios. Diferimos de la Opinión que emite una mayoría de este Tribunal en el presente caso.R. a 14 de diciembre de 2011. Carmen González Hernández Peticionarios v. porque al aplicarla a los hechos específicos de la controversia. sec.
alegaron que desde el 28 de junio de 2001 eran titulares del apartamento 1-G del Condominio Palma Real (Condominio). 11-A de la Ley de Condominios. en virtud del Art. confirmaríamos la decisión del Tribunal de Apelaciones que concluyó de igual manera y pondríamos punto final a este caso. el Consejo de Titulares está facultado para adquirir. Sol Bravman y la Sra. Inc. En esencia. En junio de 2003. inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal desde octubre de 1968. sino todo lo contrario. Somos del criterio que. mediante cualquier medio legítimo. Al este de Tribunal un bien aclarar privativo que dentro la del prescripción régimen de adquisitiva propiedad horizontal es viable como medio de adquisición de propiedad privada. . I. Inc. no hallamos preceptos en la Ley de Condominios que le impidan al Consejo de Titulares utilizar este medio de adquisición de dominio.17 y la Junta de Directores del Condominio Palma Real. el Tribunal de Primera Instancia desestimó la causa de acción contra Metropolitan Builders. una unidad privativa sometida al régimen de horizontalidad como un elemento procomunal. Carmen González Hernández (esposos Bravman-González) presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia una demanda contra Metropolitan Builders.CC-2010-0275 bien privativo mediante prescripción 2 adquisitiva extraordinaria. el Sr. y que poco tiempo después de mudarse a ese apartamento se dieron cuenta que el armario del dormitorio principal había 17 En el 2004. supra.
CC-2010-0275 sido segregado del al haberse De construido igual una pared que que 3 lo el separó dormitorio. negó la mayoría de las alegaciones y esbozó como defensa afirmativa. Tras varios incidentes su procesales. entre otras. que el área del armario en controversia la había adquirido por prescripción adquisitiva. ininterrumpida y en concepto de dueño por más de treinta años y. pues arguyó que poseyó dicha área de forma pacífica. en su contestación a la demanda enmendada. los esposos Bravman-González arguyeron que utilizar ese espacio privativo para fines comunales es una violación al Art. Asimismo. 1291. 31 L.P. aunque dicho espacio está inscrito como finca privativa tanto en la escritura matriz como en los planos del inmueble. adujeron Consejo de Titulares utiliza dicho armario para ubicar los contadores de electricidad. mas esta no accedió los a sus reclamos. 2 de la Ley de Condominios. el Consejo de Titulares. . por lo tanto.A. esposos Bravman-González enmendaron demanda a los efectos de sustituir la Junta de Directores del Condominio por el Consejo de Titulares. le solicitaron a la Junta de Directores del Condominio la devolución del uso y posesión del armario en cuestión. pues este claramente establece que el uso y destino de un área comprendida en un inmueble sometido al régimen de horizontalidad solo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los condóminos. Por su parte. Esto. y tuberías de agua y desagüe del Condominio. sec. Por tal razón.R. forma. adquirió el dominio del bien mediante la usucapión extraordinaria.
Entre hechos que fueron estipulados por las partes y tomados como ciertos por el foro primario. Esto. en abril de 1993. Inconformes con esta determinación. Corp. Asimismo. mediante una sentencia al día de hoy final y firme. Corp. dicha demanda fue desestimada por incumplimiento e inactividad de parte de FM Investment. pública. presentó una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia en la cual alegó pérdidas por la utilización de ese espacio que. alegaron de que ser el área en por controversia susceptible adquirida prescripción adquisitiva a la luz del Art. como el foro primario razonó que la presentación de la referida demanda en 1993 no tuvo el efecto de interrumpir el término prescriptivo para adquirir la propiedad en cuestión mediante la usucapión.CC-2010-0275 Luego de varios trámites procesales y celebrado 4 el correspondiente juicio. pues había estado poseyendo dicha área por más de treinta años en concepto de dueño. No obstante lo anterior. nunca tuvo acceso al armario en controversia pero que. pacífica e ininterrumpidamente. no En es síntesis. concluyó que el Consejo de Titulares había adquirido el armario por prescripción adquisitiva extraordinaria. FM Investment. era parte de su apartamento. los esposos Bravman-González acudieron ante el Tribunal de Apelaciones en apelación. se encuentra que el dueño original del apartamento 1-G del Condominio. registralmente. 2 de la Ley de .. el Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia por los en la que desestimó la demanda los presentada esposos Bravman-González.
por lo que adquirió el dominio del bien por la usucapión extraordinaria. Aun insatisfechos. concluyó que la Ley de Condominios. supra. el uso y destino de las fincas comprendidas en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal solo pueden variarse con el consentimiento unánime de los condóminos. En esencia. se pueden aplicar estas últimas al caso de autos. de forma pública. sin el consentimiento de la totalidad de los condóminos al amparo del Art. guarda silencio sobre si el uso y destino de un área dentro de un inmueble ser sometido variado al régimen la de propiedad horizontal puede mediante prescripción adquisitiva. Al así hacerlo. impedido está legalmente destino de un área. Así expuesta confirmó la la controversia.CC-2010-0275 5 Condominios. pacífica e ininterrumpidamente. adujeron que. los esposos Bravman-González acuden ante nos mediante la recurso de certiorari que de y el variar alegan. Consejo el uso como de y resuelve Titulares Opinión mayoritaria. sentencia el Tribunal por el de foro Apelaciones emitida primario. por lo que al no existir ninguna expresión a estos efectos. 2 de la Ley de Condominios. señaló que el Consejo de Titulares fue un poseedor de mala fe. De esta forma. supra. y al no haber conflicto entre la ley especial y las disposiciones pertinentes del Código Civil. supra. cambiándola de privativa a comunal. pero que desde 1969 estuvo poseyendo el referido armario en concepto de dueño. .
375-376.. sobre págs. de la manera y con las condiciones determinadas en la ley. op. a saber. véanse. 1. extintiva. la ordinaria Derecho y la extraordinaria. 119 D. 77 D. Córdova. se usucapión prescripción adquieren el dominio y todos los derechos reales. A.P. Por denominada la prescripción o adquisitiva. Co.CC-2010-0275 II. 31 L. dos Asimismo.R. el dominio y demás derechos reales. 5241. VII. de cualquier clase que sean”. estas 347-348. del o comúnmente dominio.R. 136 (1954). 1830 del Código Civil de Puerto Rico preceptúa que “[p]or prescripción se adquieren. sec.. New Hampshire. Privado Puertorriqueño. además: Silva Wiscovich v. pero a cambio de ello han de concurrir los requisitos de título y buena fe.P.. la existen dos clases y de la prescripción. Vol. E. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones.R. En la segunda [la extraordinaria] no son necesarios . Equity Publishing Company. Vázquez Bote.P. págs. la doctrina ha dividido la prescripción adquisitiva en dos modalidades. 550 (1987). como expresa Puig Brutau la modalidades de prescripción. De igual forma. T. prescripción adquisitiva Íd. Castán Tobeñas. 1991. “[e]n primera [la ordinaria] el plazo es más breve. a saber. Como se desprende de lo anterior. La prescripción adquisitiva o usucapión 6 El Art. Dávila v. cit.A. Weber Dental Mfg.
78 D.P.. Jur. pág. Derecho Civil Español. Puig Brutau. 619 (1955). Priv. Puig Brutau.A. Así.P. op. 360. a saber. de una cosa o derecho susceptible de apropiación. op.. U. sec. op.. .P. 1850 del Código Civil preceptúa que “[l]a buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella.A. además: M. 146. 31 L.. Espín Cánovas. y podría transmitir su dominio”.P.R. Díez Picazo y Gullón.P. la usucapión solo es viable como forma de adquirir la propiedad respecto a todas las cosas que están en el comercio de los seres humanos.A. 5271. Ed. inter alia. 1424. cit.R.. De igual forma. Asimismo. que “[s]e reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”. justo título y buena fe. sec. véanse. el Art. Ríos. 31 L. Tomo II. cit. Para que ocurra la prescripción adquisitiva ordinaria hay dos elementos adicionales que deben estar presentes siempre que se tenga la posesión dispuesta en la ley.R. Rev. 363 del Código Civil establece. además: Díez Picazo y Gullón. 149-151. cit. Lealtad y buena fe contractual. 363-366. el Art. págs. sec. 1968.R. 367 (1989). 58 Rev. Madrid. 1836 del Código Civil. pág. Der.R. 31 L. la prescripción adquisitiva conlleva una serie de requisitos dependiendo de si es ordinaria o extraordinaria. como lo señala el Art. D. Godreau Robles. 159. Véase. cit. op. págs. Ahora bien. J.CC-2010-0275 7 estos requisitos pero el plazo es más prolongado…”. 5247. pág. Ramos v.
R. pues para que ocurra la usucapión tiene que haber existido la posesión de la cosa o derecho por un periodo de tiempo fijado en ley. Editoriales de Derecho Reunidas. op. 47 (1965). D. Ed.. contrario buena L.A. pues este. El título anulable en la usucapión. el justo título debe probarse. Albaladejo. 353-355. suceda. Rev. la posesión de una cosa o derecho real susceptible de apropiación sin justo título ni buena fe. pero recalcando que no toda posesión da pie a la prescripción adquisitiva.. sec.. además: Castán Tobeñas. 1852 del Código Civil dispone que “[e]ntiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir se el dominio 31 o derecho real de cuya Como prescripción trate”. tal como lo establece el Art. M. complemento a ello. cit. Sucn. 1968. págs. 166 . Ello. no secs.A. Claro está. págs. lo que se conoce como la Para usucapión que o prescripción al igual adquisitiva para que extraordinaria. L. Maldonado v. 34 Rev. por imperativo de ley. Madrid. 31 y válido.CC-2010-0275 8 Por otro lado. que debe a la ser verdadero fe. Jur. Función del justo título en la adquisición de derechos por usucapión. Espín Cánovas.P. Maldonado. la cosa o derecho debe poseerse por un transcurso de tiempo con determinadas características. que aplique la prescripción adquisitiva ordinaria. 5273.P. U. el Art.R.R. Der. 5274-5275. Véanse Sucn. 833 et seq. véanse. 1854 del mismo cuerpo normativo. Priv. también puede ser un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. se presume.P.
R. pág. o posesión civil. supra. el acto posesorio. 368.. tanto el Art. Primeramente. 113 (1970). Dávila. Por el contrario.R. 183. op. op. además. o con violencia. 1447. es pertinente notar que el Art. pues “[l]os actos meramente y sin tolerados y del los ejecutados de una clandestinamente conocimiento poseedor cosa. cit. 1841 como el 317 del Código Civil disponen que la posesión que se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio. 99 D. como expresa Vélez Torres basándose en el criterio del tratadista Albaladejo: . Sucn.R. Dávila v. pág. pública. secs. secs. sec. cit. 31 L. por ley. para que sea aplicable la usucapión. sec. 31 L. De la misma forma. Maldonado. 1842 del Código Civil establece expresamente que los actos de carácter posesorio llevados a cabo en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño de una cosa no se pueden aprovechar para cumplir con la posesión necesaria para la prescripción adquisitiva. para adquirir mediante usucapión una cosa mueble o inmueble o derecho real debe ser en concepto de dueño de la cosa o derecho objeto de la usucapión. Ortiz v. el Código Civil exige que dicha posesión. 31 D.P. op.A..R.P. 31 L. Córdova. 220 (1922). además: Sucn. Maldonado v.P.R.A.CC-2010-0275 9 D. 5262 y 1462. 355. Así. 368.P. pág.A. 31 L. pág.A.P. Puig Brutau. Vélez Cordero v. Puig Brutau. debe ser.. supra. cit. 5263. Así. 5262 y 1447. véanse. Castán Tobeñas.P. Por ello.R. no afectan la posesión”.P. Medina.R. 154 (2005).
pág. op.P. Maldonado. Vélez Torres. Sucn. 5262 y 1444. op. la posesión exigible para la prescripción adquisitiva debe ser pacífica. Además de los elementos necesarios de publicidad 10 y posesión en concepto de dueño. Como último requisito estatuido por el legislador para la posesión necesaria para la prescripción adquisitiva. secs.CC-2010-0275 [E]s pública la posesión que no se tenga ocultamente. significa que la posesión debe ser “ganada sin violencia. cit.P. 31 L. véase. debe ser pacífica durante el término necesario para usucapir. esta debe ser ininterrumpida por el periodo de tiempo establecido en ley. cit. cit. como nos dice Castán Tobeñas. Es decir. 273-274. Sucn. Como se sabe.R. sec. Castán Tobeñas. si se posee en forma clandestina y secreta la cosa no podría ser reclamada por su legítimo dueño y faltaría el fundamento para presumir que este la ha abandonado.A.. ya que es norma general que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello”.. pág. 355. además: Puig Brutau. como ocurriría si quien la disfruta lo hace a escondidas. supra. 31 L.R.. 371. el plazo o término de tiempo requerido para que se adquiera la propiedad mediante la usucapión varía según la naturaleza de la cosa y de si es una . 5262. 182. según se desprende de la intención del legislador plasmada en los Arts. pág.A. op. Maldonado v. La publicidad persigue el propósito de no frustrar la posibilidad de que la posesión del usucapiente llegue a ser conocida por quien podría reclamar la cosa. 1841 y 370 del Código Civil. Ello. págs.
uniendo al suyo el del causante. Íd. establece un plazo de tres años.. págs. ya sabemos que el plazo es diverso.. 31 L. 1. op. . Íd. cit. (2)Se presume que el poseedor actual. C. mientras que. 276-277. sec. C.. 1.. véase. 74 D.R. que lo hubiera sido en época anterior.CC-2010-0275 11 prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria. ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio.R. el art. fija un plazo de treinta años”. op. De igual manera. las reglas mediante las cuales se computa el tiempo necesario para la prescripción. además: Hernández v.c. “Para los muebles. en el Art. Para los muebles.P. pág. tratándose de inmuebles.859. y de veinte. 1..855. véase.P. el legislador estableció. 380. nos expresa el mismo autor que.855. si es entre ausentes. A tales efectos. Caraballo.A. fija un plazo de seis años. Cónsono con estas reglas de computación. tratándose de inmuebles. 5281. el art. salvo prueba en contrario. Así. Como nos ilustra Vázquez Bote: Respecto de la ordinaria. Vázquez Bote. de acuerdo a la naturaleza del bien y si es ordinaria o extraordinaria.. C. el referido artículo preceptúa que: (1)El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción. 1860 del Código Civil. según se trate de bienes muebles o inmuebles. el art. es necesaria una posesión de diez años –si es entre presentes-. en la usucapión extraordinaria también debe diferenciarse entre la naturaleza mueble o inmueble de la cosa. (3)El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero. pero el último debe cumplirse en su totalidad.c. el efecto que tendrá la prescripción adquisitiva. además: Vélez Torres. cit. 29 (1952).c.
. respecto a la interrupción de la usucapión. cit. págs. 5264. Ahora bien. 275. 1843 del Código Civil específicamente establece que la “posesión se interrumpe para los efectos de la prescripción. Véanse Arts. juez mandato mediante incompetente. pág.. 503. el legislador entendió que dicho plazo puede ser interrumpido de varias formas. (2) requerimiento judicial o notarial. págs. op. siempre que dentro de los dos meses de practicado se presente ante el tribunal o el juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. el Art. el usucapiente adquirirá el dominio de la cosa y. sec. 31 L.CC-2010-0275 12 consiste en la adquisición por el usucapiente del dominio de los demás derechos reales -susceptibles de posesión- sobre las cosas. 5266. Asimismo. Vélez Torres. 366-370. natural o civilmente”. Véanse Vázquez Bote. cit.. como expresa Castán Tobeñas sobre . 513 (2007). 172 D.A. es el Código Civil el que dispone que la posesión judicial tribunal se interrumpe al civilmente: aunque (1) sea por por la citación del el hecha o un poseedor.R. 5268 y 5269. 1845. Nissen Holland v. secs. op.P. Como se sabe. este efecto ipso iure de la usucapión no es posible si se interrumpe el término o plazo mediante el cual se posee la cosa o derecho en concepto de dueño de forma pública y pacífica. 31 L. 1847 y 1848 del Código Civil. y (3) por el reconocimiento expreso o tácito que el poseedor haga del derecho del dueño. cit.P. De no interrumpirse el término prescriptivo para la prescripción adquisitiva.R.R.A. Castán Tobeñas. op. Genthaller.P. 383- 384. Por esta razón.
el Registro de la Propiedad y la usucapión Como propiedad requisito reiteradamente horizontal de hemos expresado. Arce v. Por tal razón. op. como consecuencia del principio procesal de justicia rogada. op. op. 118 D.A. 366. sec.. 2 de la Ley de Condominios. cit. tiene a su favor acción para reclamarlo y excepción para oponerse a las reclamaciones de los demás”. pág. 31 L.P. pág.P. como lo exige expresamente el legislador en el Art.P. 128 (1986). Sobre este particular. “al ganar el dominio [el usucapiente]. ya que los jueces no pueden aceptarla de oficio”. el régimen de al v.R. “la usucapión produce sus efectos por sí misma. cit. supeditado Larrínua inscripción García Lichtig. págs. bien mediante excepción. como lo razona Vázquez Bote. Castán Tobeñas. Vélez Torres.. en el sentido de . 108 D. es obvio que. 120. 225 (1978). cit. el Profesor Godreau Robles ha mencionado acertadamente que: El Tribunal ha reiterado en el caso de García Larrinua v. De esta forma. pero. Régimen de Propiedad Horizontal. Caribbean Home Const. está rigurosamente registral. Vázquez Bote. B.. Lichtig.R. lo que ya antes había manifestado en Arce.CC-2010-0275 13 este momento. bien mediante ejercicio de la correspondiente acción. 278-279. para que exista el régimen de horizontalidad respecto a una propiedad en particular este tiene que constar inscrito en el Registro de la Propiedad. 1291. Corp. 384. supra.R. siempre que exista contención será necesario acreditarla..
la realidad extraregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro. Es por ello que el comprador de un apartamento de un edificio que está sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal se le puede oponer e imputar. del apartamento individual de que se trate. cuando principio de publicidad queda régimen horizontalidad inscripción. catastral Larrinua propiedad al el horizontal.sí constituye la fuente inexpugnable sobre la configuración Íd. constituye una excepción al principio de que el Registro no es garantizador de la cabida de una finca. 19-20. Lichtig. suplido. op. tales como cabida o superficie total. que como tal. Cónsono con lo anterior. por ficción de ley y a tenor con el principio de la fe . 14 De esta forma. págs. el conocimiento no solo de las constancias del Registro en lo referente a la titularidad del mismo.) régimen Lichtig. García Larrinua v. física 20. “si bien no establecen el derecho respecto a la titularidad de cada apartamiento – asunto que de surgir controversia solo compete resolver a los tribunales. en dicho caso expresamos que. registral de pág. de Por los tal apartamentos”. por ficción de ley. 133.) Godreau Robles. el mismo autor nos afirma que en dicho sistema catastral las constancias del Registro de la Propiedad sobre un condominio.CC-2010-0275 que la Ley ha establecido un verdadero sistema catastral. pág.. sino que se le imputa el conocimiento de las “circunstancias particulares”. carácter en (Énfasis del v. debidamente que: constituido mediante expresamos Teniendo el Registro en cuanto dicha ley las características de un catastro. amparo del García de supra. supra. cit. (Énfasis en el original.
R. op. Corp. 154 D. de un apartamento de un inmueble sujeto a dicho régimen. mediante la usucapión se adquieran o modifiquen derechos Es importante notar que el Profesor Muñiz Argüelles se refiere a los casos Álvarez Figueredo v. Jur. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral. Aspectos registrales en la constitución del régimen de propiedad horizontal y su carácter catastral. Jur.. Playa Grande. 77 Rev. Córdova. supra.R. 638 (2008). Brown III v. 20-21. González Lamela. Muñiz Argüelles.. U. Rosado Figueroa & A. el Profesor Muñiz Argüelles es del criterio de que si en realidad a un el régimen de propiedad no horizontal es posible está que supeditado sistema catastral. 134 D. las constancias del Registro de la Propiedad deben coincidir con la realidad extrarregistral de los apartamentos de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.P. J. L.R. Por ende.P.P.P. 63 Rev. Cond. al amparo del carácter catastral del régimen de propiedad dicho horizontal. cit. Arce v. Esto. 225 (2001) y Nissen Holland v.18 De esta forma. Godreau Robles. L. págs. Genthaller. se le impute el conocimiento de la cabida o superficie del apartamento que compra. Luis “ha pues Profesor ocasiones Argüelles. 857 (1994). que este el Tribunal de varias insinuado régimen propiedad horizontal puede alterarse mediante la usucapión”. Caribbean Home Const.. 18 . N. es preciso aclarar la relación y viabilidad. U. Ahora bien. 629.R. supra. 374 (1993). Muñiz de la prescripción como afirma adquisitiva ciertamente en en el régimen.CC-2010-0275 15 pública registral. la naturaleza catastral del régimen de horizontalidad obliga a que al comprador. Íd.D.
el Profesor Godreau Robles tiene un criterio muy distinto sobre la aplicación de la usucapión en el régimen de propiedad horizontal. conforme los casos de Arce y García Larrinua v. Fuentes Lojo. debe interpretarse como obstáculo a la usucapión. Jur. provenientes de la doctrina tradicional referente a la comunidad de bienes. Así. Por su parte. 149. La privatización de los elementos comunes en los condominios: reflexiones en torno a posibles enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal. Lichtig.CC-2010-0275 16 sin inscripción. Bosch. comentando la posibilidad de la usucapión en el régimen de horizontalidad en España. Así.) M. De esta forma. ya que ha de regirse por las normas comunes”. Ed. nota que “[l]a doctrina estima que es posible la adquisición de la propiedad del apartamento por usucapión. V. Fuentes Lojo. Íd. 379. La prescripción adquisitiva tiene que ver con la titularidad y no con la configuración física o material del área en cuestión. 66 Rev. el mismo autor expresa que “[d]ecir que se pueden adquirir derechos sobre bienes no previamente individualizados o que se puede variar el uso de una unidad sin inscripción es negar la característica catastral que se proclama”. y comentando el tópico. (Énfasis en el original y suplido.R. 1998. U. Tomo I. el autor nos menciona que: Ni siquiera el carácter catastral que se le ha reconocido a nuestro régimen. De igual forma.P. en el sentido de que nunca un comunero puede usucapir con . pág. Godreau Robles. 171-172 (1997). nos explica el mismo autor que: Todos los inconvenientes que se podrían alegar para tal usucapión. Novísima Suma de la Propiedad Horizontal. J. el tratadista Juan V.
también conocida como contra tabulas. Vázquez Bote.. usucapión Registro. Equity Publishing Company. Véase. 17 A base de los análisis antes mencionados. 425-479. que Tampoco y creemos que en el la carácter catastral anunciamos reiteramos jurisprudencia antes reseñada obste para que. Roca Sastre et al. además: R. la prescripción y la conforme contra al el Registro.. págs. se pueda usucapir un bien o derecho en un inmueble sometido al régimen de horizontalidad. . E. de cumplirse con los elementos de la usucapión. Vol. Ed. o a saber. T. XV. 2. Tomo II. Bosch. carecen de aplicación en este régimen especial por la naturaleza de verdadera propiedad individual que tiene. aun en contra de las constancias del Registro de la Propiedad.. 1991. Derecho Privado Puertorriqueño.CC-2010-0275 independencia la parte indivisa correspondiente a los demás. supra. somos del criterio que no hay nada en la Ley de Condominios. que obstaculice que se adquiera la propiedad mediante la prescripción adquisitiva. New Hampshire. Derecho Hipotecario. págs. 9na ed. es pertinente repasar la prescripción adquisitiva y sus consecuencias respecto al Registro de la Propiedad.. secundum tabulas. 229-235. Habiendo aclarado este asunto. 2008. Barcelona. es preciso notar que de ordinario hay dos modalidades mediante las cuales la usucapión se relaciona con las constancias del Registro de la Propiedad. Íd. Primeramente.
el pacífica. y . nos dice el autor. solamente puede invocar usucapión extrarregistral. es el Art. Como de nos ley comenta es un disposición complemento de los actos jurídicos defectuosos. Todo derecho susceptible de posesión es usucapible. 2357. como regla general. Bote. 106 de la Ley Hipotecaria establece que “[a] los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito. y se presumirá que aquél y de ha poseído fe pública.CC-2010-0275 Sobre la usucapión conforme al Registro de 18 la Propiedad. Por ello. 229. Vázquez Bote. 30 L. entre el que prescribe y el dueño del inmueble.R. A saber. cit. pág. referida sec.A. que tiene su equivalente en el Art. conforme con las normas del más puro Derecho civil. el Profesor Vázquez Bote. será justo título la inscripción.R. 107 de la Ley Hipotecaria. pero por un defecto de no su título. sino la propia que opera con fundamento en los asientos registrales. el Art. tiempo de ininterrumpidamente buena durante vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga Vázquez causa”. el que regula lo referente a la prescripción contra el Registro. Citando al reconocido tratadista Roca Sastre. mediante una crítica a la redacción del referido artículo. op.A.P. 36 de la Ley Hipotecaria de España. podría ser desalojado la del Registro. facilitando así la subsanación de aquel acto en otro caso impugnable”.P. “[q]uien es titular registral. menciona que: La regla general citada por el eminente jurista español es: que se pueden usucapir bienes registrados.. 30 la L. Por otro lado. con perjuicio de su titular. 2356.
Vázquez Bote. supra.P.. véanse. 133 D. de la Ley de Condominios. el Art.R. cit. Saldaña. 284 (1993). págs. 2357. pueden usucapirse bienes inscritos en el Registro a favor de una persona distinta al usucapiente. 30 L. Atanacia Corp. La usucapión de los elementos comunes y privativos Así las cosas.. No obstante ello. 19 Dicho esto. op. Como surge de la referida disposición. cit. confiando que en las con constancias los del cumpla requisitos elementales de fe pública registral. op. cit. J. se califica el título y se computa el plazo conforme con ese Derecho civil.. Inc. como efectivamente es en jurisdicciones como Alemania o Suiza..R. C.. op. 181-182. además: Roca Sastre. v. págs. Véase Rivera Rivera. 236-240. adquirió además. 234235. establece una excepción al principio de imprescriptibilidad que postula que no puede adquirirse un derecho real sobre un inmueble debidamente inscrito en el Registro.. op.. págs. op. pág. 451-467. ese tercer adquirente prevalecerá de ante un derecho un real que si implique posesión usucapiente ejercita la correspondiente acción dentro del año siguiente a la adquisición. Vázquez Bote. 181-182. cit. el legislador pretendió proteger a un tercero Registro que y.M.A.CC-2010-0275 sus sucesores que no sean terceros protegidos. como bien señala la Opinión del Tribunal en el caso de autos. 180. que no haya conocido ni pudo conocer la usucapión en curso y que no la haya consentido. cit. Tal como lo dispone la ley.P. Rivera Rivera. Íd. . 107 de la Ley Hipotecaria.
además.P.A.A. 173 D. expresa el Profesor Godreau Robles: [s]abemos que respecto a las áreas comunes –que no son propiedad del Consejo de Titulares pues le pertenecen en común pro indiviso a los titulares. la Ley de Condominios.R.A.R. M. a Junta los Dir. supra. 31 L. (3) 1291j sean los y. 64 Rev. Ello así. Rodríguez Respecto v. 483 (1995). Esa es una de las consecuencias inevitables de la indivisión y de la no aplicabilidad al régimen de las normas sobre la copropiedad. detallados en el inciso (b) de la misma sección. 1291i(a). es forzoso concluir elementos régimen indiviso de de que de el la legislador estructura deseó de un que excluir inmueble fuesen determinados sometido propiedad Como al pro lo horizontalidad todos los para titulares del inmueble. en las áreas que la ley lo permite.P. De esta forma. cuando considerados elementos comunes. (2) los elementos comunes generales.A. L. estacionamientos comunes. 481.R. I y II. 475 elementos comunes generales .P.R. su enajenación. véase. Jur. 1291l-1. legitimación activa y propiedad horizontal: capacidad legal de la Junta de Directores y del Presidente para llevar acciones a nombre del condominio. U.se establece la indivisión forzosa de las mismas y. 31 sec. es muy clara al establecer a saber: varias (1) los clasificaciones elementos de elementos generales comunes. sec. Personalidad jurídica. 31 L. emana un esquema de división de elementos comunes que son regulados detalladamente por los preceptos correspondientes de dicho estatuto. comunes 31 L.R. comunes necesarios.P.P. 1291i(b). sec.R.CC-2010-0275 20 supra. sec. elementos (4) los limitados. debe hacerse por voto unánime.P. además: Rivera (2008). Godreau Robles.
no son susceptibles de propiedad individual por los titulares y están sujetos a un régimen de indivisión forzosa.R. Así. sec. J. el elemento común general. supra. 154 D. establece que. por imperativo de ley. Íd. Esto plasmada elementos parte en el de que. De igual manera. sec.D. que se diferencia del elemento común general necesario porque puede pertenecer a uno o varios titulares o condóminos. la Ley de Condominios.P. M.CC-2010-0275 21 necesarios.A. [a]un cuando las áreas enumeradas anteriormente bajo este inciso (b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente.. véase. 31 L. pues.P. según la intención se ley legislativa enumeran se hace los la mismo artículo. el legislador estableció que “cualquier pacto que transfiera la titularidad. J. en cuando la comunes generales salvaguarda que se considerarán como tales dichos elementos “salvo disposición o estipulación en contrario”.P. sobre los elementos comunes generales.) Íd.R. Playa Grande. (Énfasis nuestro. no podrán constituirse o enajenarse como áreas privadas. posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo”.R.R. 31 L. sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. sec.A. tendrá tal clasificación a menos que en los documentos constitutivos del régimen se estipule o disponga lo contrario. pues dicha clasificación de elementos comunes. 1291i(b). 1291i(b). además.A. Brown III v.P. 1291i(a)(6). Godreau . 31 L. Esto. Cond. 225 (2001).
siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble. Por aquellos pueden otro que lado. supra. los la a elementos comunes de de limitados pero son que con ostentan naturaleza un número v.P. Íd.P. Dictum. 14-A de la Ley de Condominios. común.R. Asimismo. 56-57. se desprende que el legislador quiso condicionar y regular la clasificación de este tipo de elemento aprovechable por . (Énfasis nuestro. el Art. aquellos que se destinen con al servicio de de los cierto número de apartamientos exclusión demás…”. San Juan.. preceptúa que “[t]ambién serán considerados elementos comunes. contempla que los estacionamientos del inmueble sean considerados elementos comunes si así se dispone en los documentos 1291l-1. págs. La Nueva Ley de Condominios. sec. 2003. 1291j. el Art. artículo especifica detalladamente cómo se utilizará aquel espacio o finca considerada como elemento legislador condóminos común del inmueble. Ante tal lenguaje. 225. Corp.A. pero con carácter limitado. En constitutivos dicho del régimen. 12 de la Ley de Condominios. De esta forma.) 31 L. ser destinados de los apartamentos Home exclusión demás.R. sec. supra. que era de Íd. a el los de entendió la concederle una oportunidad establecer cantidad estacionamientos como elementos comunes del inmueble y no como fincas o espacios privativos de los apartamentos de este. Ed. 238 (1978).A. Arce Caribbean Const.P.R. 108 D. propio De esta forma.CC-2010-0275 22 Robles. se 31 L.
supra. al establecer que “[l]os elementos comunes. mediante No la prescripción lo anterior. según el silencio legislativo al respecto en la Ley de Condominios. y si y solo si. elementos específica comunes en el reseñados tienen regulación esquema que establece la Ley de Condominios. adquisitiva dicho o obstante sistema catastral. al amparo del sistema catastral que reiteradamente le hemos reconocido al régimen de propiedad horizontal en nuestra jurisdicción. generales y limitados. Por ende. no obsta para que una persona adquiera mediante usucapión una finca privativa o derecho . en y como correctamente los concluye la mayoritaria este una caso. tiene salvo como pacto propósito en el que estos se elementos trate de contrario cuando elementos comunes generales y elementos comunes limitados o estacionamientos comunes. se mantengan en indivisión forzosa y que no sean objeto de la acción de división de la comunidad. supra. Asimismo.P.) 31 L. se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario será nulo”. supra. supra.R. no son susceptibles a ser adquiridos usucapión.A. (Énfasis nuestro. Como Opinión antes hemos visto. el legislador fue enfáticamente claro en el Art. 1291k. sec. Dicho esquema comunes. la totalidad de los condóminos lo acordaran de esa manera. entendemos que los bienes comunes antes enumerados y altamente regulados por la Ley de Condominios. 13 de la Ley de Condominios.CC-2010-0275 23 solo un número limitado de apartamentos a que.
Esto. por Sin prescripción adquisitiva elementos embargo. el Código Entendemos Civil y que los requisitos expuestos discutidos anteriormente . siempre que se mantenga el uso privativo. 4 de la Ley de Condominios. el cual demanda el consentimiento unánime de los titulares. podrán ser adquiridas por usucapión por otro titular o un tercero. no hay duda de que estas pueden ser objeto de prescripción adquisitiva. concluye que las unidades privativas solo Es decir. Además. Dicho Opinión esto.CC-2010-0275 24 susceptible de apropiación sobre esta en un bien sometido al régimen de propiedad horizontal. eso reafirma el hecho de que los no podrán Nos parece que adquirirse comunes. que las unidades privativas sí puedan ser objeto de usucapión pero ello no podrá afectar el destino o naturaleza privativa del bien. así lo reconoce al disponer que estas fincas independientes pueden ser objeto de dominio y posesión y de toda clase de actos jurídicos con libertad total del resto del inmueble. coincidimos con la Opinión mayoritaria cuando establece que no puede proclamarse un cambio en la titularidad de un elemento común sin que ello conlleve un cambio en el destino y uso de este. con el propósito de aclarar. pues el Art. supra. Diferimos en condicionar la posibilidad de adquirir unidades privativas por prescripción adquisitiva a que el poseedor lo use para el mismo uso en privativo. coincidimos al con las expresiones con relación de a la las mayoritaria exponer que. encontramos contradictorio que la Opinión exprese. unidades privativas que integran el inmueble.
P.P. 1293b. 1291a.R. 4 de la Ley de Condominios. pública e ininterrumpidamente. Consejo de Titulares y los elementos procomunales Aclarado lo anterior. sostuvimos que ello convierte al referido cuerpo en un auténtico sujeto de derecho con Íd.R.R.P. 31 L. supra. que. Por ello. Arce v. esta se le personalidad reconoce en jurídica conforme sus . Ello sin olvidar que el Art. fines. permiten el acto jurídico de usucapir sin más limitaciones. 31 L. 1- A de la misma ley establece que el principio primordial del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada.CC-2010-0275 sobre la prescripción adquisitiva. 253. 510 (2004). pacífica. pág. 225 (1978). Como podemos a apreciar. D. Compad. personalidad plena en el ámbito de sus finalidades. 38 de la Ley de Condominios establece que el Consejo de Titulares es la autoridad suprema del régimen de propiedad horizontal y que tiene personalidad jurídica propia.A. Asociación de residentes pórticos v. sec. Al así reconocerse.A.R. de posesión 25 civil. y el Art. se decretó la personalidad jurídica del Consejo de Titulares. discrepamos de la interpretación que hace una mayoría de este Tribunal sobre la inaplicabilidad de la figura de la usucapión cuando quien está usucapiendo un elemento o bien privativo es el Consejo de Titulares de un inmueble sometido al régimen de horizontalidad. 163 D.P. para ayudar a fortalecer el régimen de propiedad horizontal. 108 D. El Art. Caribbean Home Corporation.
con este propósito es que se le confirió personalidad jurídica propia a la colectividad del Consejo de Titulares del régimen de propiedad horizontal. P. Junta Cond. sino además.. Inc.CC-2010-0275 26 nuestro ordenamiento jurídico al Consejo de Titulares.A. deberes y finalidades distintas a las de los titulares individuales. hemos establecido que parte del patrimonio del Consejo de Titulares lo componen los elementos procomunales establecidos en el Art. “se justifica la concesión de la personalidad jurídica a una colectividad cuando: (1)[t]enga una función o finalidad distinta a la de los particulares que la integran. Ctr. v.J. o la posibilidad de este.. 586 (2006)(Énfasis suplido).C. 133 D. las cuales pueden ser contrarias y contradictorias a las de determinados titulares en su carácter personal. (2)[l]os procesos decisionales de la colectividad se efectúen a base de criterios distintos al de esos individuos. Sandy Hills. desvinculado del de los particulares”.H. en el reconocimiento de que tiene intereses. Ed. (1993). 11-A de la Ley de Condominios que expresa que: . v. Por ello. 497. citando a M. 488. Dictum.R. Íd. 31-37.P. Cond.R. San Juan. 1992. y (3)[p]ueda identificarse un patrimonio. Prof.P. El Condominio: el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico.O. págs. S. 169 D.F.R. D. Precisamente. se fundamenta no solo en la potencialidad de un patrimonio propio distinto al de los propietarios individuales de los apartamientos que componen el inmueble. Asimismo. propio de la colectividad. Godreau.
las la prescripción adquisitiva podría formas legítimas dado que. estacionamientos o locales. Además. 27 Es decir. 31 L. (Énfasis suplido).P. ser una Por de tanto. 1291i-1. como bien reconoce la Opinión de este Tribunal.A. sec. . Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión. cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares.CC-2010-0275 [s]erán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente. La Consejo Opinión de mayoritaria la entiende potestad de los que de permitirle adquirir al por Titulares adquisitiva régimen de prescripción dentro del parte bienes privativos que le propiedad horizontal. como de mejorar propiciar régimen entendemos que redundaría en parte del beneficio común que sea este órgano el que adquiera el bien objeto de controversia en el presente caso. ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo. es avalada por la Ley de Condominios.R. supra. reconoce que se pueda convertir a procomunal un área susceptible de uso privativo. el propio artículo que establece las formas de adquisición de unidades privadas por parte del Consejo de Titulares permite hacerlo por cualquier medio legítimo. la autoridad y suprema y el tiene Dado que este órgano es principio propiedad fundamental horizontal. Ello armoniza con la intención expuesta de otorgarle personalidad jurídica a esa colectividad. sean apartamientos. y no otro titular o un extraño. Diferimos en que las unidades privativas pueden ser adquiridas mediante prescripción adquisitiva siempre que no sea por el Consejo de Titulares.
le permite adquirir unidades privativas por cualquier medio legítimo y aun con ese bien le seguirá correspondiendo la administración del condominio. En virtud de los fundamentos que anteceden. Conforme a lo expuesto.el armario de los contadores y las tuberías de desagüe atenta contra las funciones del Consejo o contra el régimen de propiedad horizontal cuando llevan desde 1969 utilizándolo en beneficio de los titulares y en respuesta a sus obligaciones de viabilizar el disfrute de los apartamentos. III. supra. En fin. el Art. de la jurisprudencia y de la disposición de ley que le otorga la personalidad jurídica al Consejo de Titulares es evidente que el propósito es desligar las finalidades de los titulares de las del Consejo de Titulares. diferimos en que pueda existir un conflicto en cuanto a la protección del condominio o del propio régimen de propiedad horizontal por el hecho de que el Consejo de Titulares adquiera una unidad privativa. las facultades y prerrogativas del Consejo de Titulares condominio. atenta contra la naturaleza misma de dicho ente. Por ello. Enfatizamos que. mayoría de responden En vista a de la buena cómo administración puede adquirir concluir del la ello. 11-A de la Ley de Condominios. este Tribunal que -mediante prescripción adquisitiva. así como el patrimonio.CC-2010-0275 28 corresponde proteger. disentimos de la Opinión mayoritaria de que el Consejo de Titulares no puede ser el que adquiera por prescripción adquisitiva un .
Más aun. En otras palabras. es forzoso concluir que la prescripción adquisitiva. Así las cosas. no hay contradicción entre la Ley de Condominios.CC-2010-0275 bien privativo. la mayoría de este 29 Tribunal entiende que “la problemática de reubicar o llegar a un acuerdo para la ubicación de los contadores eléctricos no es justificación para conceder una protección posesoria al Consejo de Titulares”. la Ley de Condominios. establece que el destino y los usos de los bienes de un inmueble sometido al régimen se pueden variar con el consentimiento unánime de los condóminos. analicemos si en este caso cumplió con los . No obstante lo anterior. Como vimos. es un medio de adquisición del dominio de una cosa o derecho. guarda silencio sobre la posibilidad de que la propiedad y dominio de un bien. el Consejo de Titulares tiene personalidad jurídica propia y puede adquirir unidades privadas. Como afirmó el Tribunal de Apelaciones en este caso. y las disposiciones del Código Civil sobre prescripción adquisitiva. Al no expresar prohibición alguna a la aplicación de la usucapión sobre bienes de un inmueble sometido al régimen de horizontalidad. tal como la regula nuestro Código Civil. supra. como expresamos anteriormente. resuelve y aclara que los y el Consejo de Titulares del Bravman-González Condominio Palma Real pueden continuar con su problemática fuera de nuestro Foro. con los derechos que ello acarrea. pueda ser adquirida mediante la prescripción adquisitiva que. es viable en este tipo de régimen especial. supra. esposos Con esto.
Por lo tanto. Por tal razón.. Cabe añadir que. somos del criterio que el Consejo de Titulares satisface el requisito de poseedor civil necesario para que sea aplicable la usucapión en este caso. se el colocaron Consejo armario originalmente. el propietario original del apartamento. En primer lugar. De hecho. es evidente que el Consejo de Titulares no tiene justo título ni buena fe. destinado a uso privativo. el Consejo de Titulares solo podía usucapir el bien mediante la prescripción adquisitiva extraordinaria y contra las constancias del Registro. pues los documentos constitutivos del régimen de propiedad horizontal sobre el Condominio establecen que dicho armario es parte del apartamento 1-G. Titulares concepto ha de Según hechos y de en utilizado dueño. desagües y tuberías desde 1969. el el Consejo de Titulares para ha poseído utilizado referido armario colocar contadores de energía eléctrica. FM Investment Corp.CC-2010-0275 30 requisitos de la prescripción adquisitiva para adquirir el dominio del armario en controversia. El acceso de ese armario al apartamento 1-G fue eliminado y se creó un acceso por el lado contrario del armario para que la Autoridad de Energía Eléctrica pudiera entrar a revisar los seis contadores los de luz del que caso. nunca tuvo acceso al armario. Según se desprende de los hechos tomados como ciertos por los foros y inferiores. diferimos de la conclusión a la que llega la mayoría de este Foro al decir que el Consejo de . no administrado como poseedor este con licencia. permiso o por mera tolerancia de los titulares registrales del apartamento 1-G.
según hemos interpretado el Art. Es de notar que. ininterrumpidamente Condominio. el Consejo de Titulares ha poseído dicho armario de forma pública. como cierta por el foro primario. Asimismo. mediante sentencia. supra. Además. civil y los Por 31 lo y e de fundamentos propia estamos personalidad de jurídica no Consejo Titulares. la demanda por el incumplimiento reiterado de la parte demandante y por inactividad. Yolanda Passalacqua. de forma pública y pacífica. utilizado a noviembre el testificó los fines armario albergar contadores desagües y tuberías de agua. Habiendo establecido que el Consejo de Titulares ha poseído el armario en concepto de dueño. sin embargo. surge del expediente que la posesión en concepto de dueño y de forma pública se realizó sin violencia alguna. desestimó. es necesario determinar si lo ha poseído de esta manera ininterrumpidamente. la Sra. no basta . el dueño original del apartamento presentó en 1993 una demanda ante el foro primario en la que le imputó al Consejo de Titulares que estaban utilizando un armario de su apartamento para fines comunales. según la prueba testifical tomada actuó sobre de del en el la capacidad poseedor representativa. desde que de quien de ha 1969 siempre residido en se de el ha luz.CC-2010-0275 Titulares discutido propósitos independiente acuerdo. Por tal razón. El Tribunal de Primera Instancia. Como se dijo anteriormente. 1846 del Código Civil. No contamos con prueba que nos indique lo contrario.
R. Sucn. es forzoso concluir que el término de treinta años. mismo. Lo adquirió en y la por en ley lo que adquirió de el los cumplimiento sobre las requisitos adquisitiva Registro de especificados extraordinaria la Propiedad.P. Por ende. Resuelto que el Consejo de Titulares adquirió el dominio sobre el armario en cuestión. por haber presentado su acción dos años después de adquirido el apartamento.P. sino que se requiere que el demandante prosiga su caso hasta una terminación victoriosa. contados desde 1969. por inactividad e incumplimiento craso ante ese foro. 77 D. Jiménez. 854 (1948). Rosa v. entendemos que podían . al haberse desestimado la causa de acción presentada por FM Investment Corp. entendemos que el Consejo de Titulares del Condominio poseyó el armario por más de treinta años en concepto de dueño. mientras que presentaron la presente demanda en junio de 2003. 551 (1954). 68 D.R. esposos Bravman-González adquirieron el apartamento 1-G en junio del 2001.CC-2010-0275 32 con que se inicie un pleito contra el reclamante de dominio para que ocurra la interrupción civil. dos años luego de adquirido el apartamento. A base de lo expresado anteriormente. estos no pueden alegar tercería registral y así impugnar la usucapión consumada. Véanse Sucn. pacífica dominio e del ininterrumpidamente. prescripción del contra Así las constancias los cosas. Ex parte Reyes. para adquirir el armario mediante la prescripción adquisitiva extraordinaria nunca se interrumpió. Cónsono con nuestro ordenamiento registral inmobiliario. pública..
Por ello insistimos en que. básicos. ofrece . el mismo artículo permite el cambio a procomunal de un área susceptible de aprovechamiento independiente. ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo. se pone en entredicho el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal y la convivencia de una comunidad que se verá forzada a adquirir de los peticionarios el derecho a continuar teniendo acceso a los servicios servicios. supra. como se expresa en la Sec. supra. 1291i-1 de la Ley de Condominios. las áreas como el susceptibles armario en de este aprovechamiento independiente. estacionamientos o locales. 11-A de la Ley de Condominios.CC-2010-0275 33 hacerlo en virtud de su personalidad jurídica y del Art. Contrario a lo que decide la Opinión mayoritaria. el Consejo de Titulares adquirió el dominio del armario mediante la usucapión extraordinaria. que trata sobre su patrimonio: Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente. El o a o reubicar la falta a su de. cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. por lo que debemos concluir que dicho armario lo adquiere como bien procomunal del Condominio. (Énfasis suplido. serán elementos procomunales al ser adquiridos por el Consejo de Titulares mediante cualquier medio legítimo. No obstante. con la Opinión que hoy emite una mayoría de esta Curia. sean apartamentos. caso. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión.) Íd. costo que dichos la remedio. Asimismo.
y ordenaríamos la desestimación de la demanda presentada por los peticionarios ante el Tribunal de Primera Instancia.CC-2010-0275 34 Opinión no solo nos parece incorrecto sino injusto. dada las circunstancias particulares la del caso. Federico Hernández Denton Juez Presidente . Por todo por lo el anterior. confirmaríamos sentencia emitida Tribunal de Apelaciones.
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