Source: https://www.condominioweb.com/terrazza-a-livello-e-danni-da-infiltrazioni.11812
Timestamp: 2019-10-20 13:59:54+00:00
Document Index: 98548614

Matched Legal Cases: ['art. 1126', 'art. 1123', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1123', 'art. 1126', 'art. 2051', 'art. 2051']

Terrazza a livello e danni da infiltrazioni, perchè il risarcimento va richiesto a tutti i condomini
Funzione del lastrico solare e legittimazione passiva del condominio La controversia in questione ha consentito all'organo giudicante – il quale ha accolto la domanda principale, condannando il Condominio al risarcimento – di cogliere una serie di punti di attenzione.
Il Tribunale ha in primo luogo confermato la corretta proposizione dell'azione in questione nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore condominiale, in virtù dell'equiparazione al lastrico solare della terrazza a livello qualora essa assuma anche funzioni di copertura (Cass. civ., 27 luglio 2004, n. 15702; Cass. civ., 15 luglio 2003, n. 11029, richiamate in motivazione).
Il giudice ha dunque rammentato che, svolgendo il lastrico solare funzione di copertura, anche nell'ipotesi in cui appartenga in proprietà superficiaria o sia attribuito in via esclusiva ad uno dei condomini, alle spese di riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126 c.c.
E tutti i condomini, per la medesima ragione e secondo le medesime quote, dovranno altresì concorrere al risarcimento dei danni: « La relativa azione, pertanto – conclude sul punto il Tribunale –, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi (Cass. civ., sez.
II, 22 marzo 2012, n. 4596)». Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?
Una norma “speciale” Si rammenta che, accanto ai criteri di cui all'art. 1123 c.c., il codice civile enuncia una serie di disposizioni (artt. 1124-1126) in materia di ripartizione delle spese inerenti parti comuni specificamente individuate. L'art. 1126 c.c. riguarda, in particolare, il “lastrico solare”, consistente nella struttura di copertura dell'edificio, la quale differisce dal tetto perché costituita da una superficie “in piano” – il secondo è, invece, a forma inclinata e/o arcuata (a falde).
Si deve però chiarire che l'art. 1126 c.c. si riferisce al lastrico solare in uso esclusivo, il cui diritto di uso spetti, cioè, solo ad un condomino o ad alcuni di essi: nel caso in cui detta copertura sia “comune” a tutti i condomini deve infatti applicarsi la ripartizione di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. (ossia, a millesimi di proprietà), al pari del tetto comune.
La doppia utilità trova dunque rappresentazione e disciplina proprio nella previsione secondo cui le spese devono essere poste per un terzo a carico del titolare dell'uso esclusivo, e per i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico “serve” – una ripartizione la cui misura è peraltro fissata direttamente dalla legge e che l'assemblea dei condomini non potrebbe derogare con una delibera assunta solo a maggioranza.
Con specifico riguardo all'art. 1126 c.c., nella pronuncia in questione il Tribunale rammenta peraltro che essa, in realtà, «valorizza la posizione di chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare, anche se tale posizione non può che valere nei rapporti interni, in sede specifica di ripartizione delle spese e non nel presente giudizio», nel quale – si ribadisce – unico legittimato resta il condominio.
La responsabilità da cose in custodia Il Tribunale, accertata la legittimità passiva del condominio, ha considerato operante nel caso di specie il disposto di cui all'art. 2051 c.c., il quale dispone che chiunque abbia in custodia una cosa, che provochi un danno a terzi, è responsabile di quanto verificatosi, sempre che non provi che è avvenuto per caso fortuito.
Il giudice ha ricordato che «ai fini dell'attribuzione della responsabilità prevista dall'art. 2051 cod. civ. sono necessarie e sufficienti una relazioni tra la cosa in custodia e l'evento dannoso nonché l'esistenza dell'effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe l'obbligo di vigilarla e di mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi.
Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. […] per l'applicazione della disciplina stabilita dalla norma occorre altresì che la cosa dalla quale è derivato il danno sia, nel momento in cui si è verificato, nella custodia del soggetto chiamato a risponderne».
La giurisprudenza ha peraltro ritenuto che, qualora il danno sia stato causato da colpa, da incuria o da negligenza del proprietario della terrazza a livello, a questi spetta risarcire l'intero danno cagionato (Cass. civ., 8 novembre 2007, n. 23308).
(Danni da infiltrazione dal lastrico solare, la parola di nuovo alle Sezioni Unite)
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