Source: http://www.mietrb.de/50155.htm
Timestamp: 2018-01-24 05:30:35
Document Index: 350269740

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 307', '§ 548', '§ 548', 'BGH', '§ 307', '§ 548', '§ 548', '§ 307', '§ 548', '§ 548', '§ 307', '§ 548', 'BGH']

BGH 8.11.2017, VIII ZR 13/17
Formularvertragliche VerlÃ¤ngerung der VerjÃ¤hrung von VermieteransprÃ¼chen ist unwirksam
Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige VerjÃ¤hrung seiner ErsatzansprÃ¼che nach RÃ¼ckgabe der Mietsache verlÃ¤ngert, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach Â§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die in Â§ 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze VerjÃ¤hrung der AnsprÃ¼che des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des MietverhÃ¤ltnisses begrÃ¼ndet.
Die Beklagte war seit 2003 Mieterin einer Wohnung der KlÃ¤gerin in Berlin. Nach KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses durch die Beklagte erhielt die KlÃ¤gerin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurÃ¼ck. Erst mit im Oktober 2015 zugestellter Klage nahm die KlÃ¤gerin die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. rund 16.000 â‚¬ wegen an der Wohnung eingetretener SchÃ¤den in Anspruch. Der hiergegen von der Beklagten unter Bezugnahme auf Â§ 548 Abs. 1 BGB erhobenen Einrede der VerjÃ¤hrung begegnete die KlÃ¤gerin mit einem Verweis auf eine in dem von ihr verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung, nach der ErsatzansprÃ¼che des Vermieters wegen VerÃ¤nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie AnsprÃ¼che des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwÃ¶lf Monaten nach Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses verjÃ¤hren wÃ¼rden. Derartige Klauseln sind in FormularvertrÃ¤gen im Wohnraummietrecht weit verbreitet.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auch Revision der KlÃ¤gerin vor dem BGH blieb erfolglos.
Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige VerjÃ¤hrung seiner ErsatzansprÃ¼che nach RÃ¼ckgabe der Mietsache verlÃ¤ngert, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach Â§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
Die im streitgegenstÃ¤ndlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwert den Eintritt der VerjÃ¤hrung der in Â§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB genannten AnsprÃ¼che des Vermieters gegenÃ¼ber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese AnsprÃ¼che verjÃ¤hren, von sechs auf zwÃ¶lf Monate verdoppelt. Zum anderen verÃ¤ndert die Klausel zusÃ¤tzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des RÃ¼ckerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des Â§ 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Dies fÃ¼hrt zur Unwirksamkeit der Klausel nach Â§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Die in Â§ 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze VerjÃ¤hrung der AnsprÃ¼che des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des MietverhÃ¤ltnisses begrÃ¼ndet. Der Mieter hat nach der RÃ¼ckgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmÃ¤ÃŸig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. DemgegenÃ¼ber wird der Vermieter durch die RÃ¼ckgabe der Mietsache, an die das Gesetz den VerjÃ¤hrungsbeginn fÃ¼r dessen AnsprÃ¼che anknÃ¼pft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darÃ¼ber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter AnsprÃ¼che wegen Verschlechterung oder VerÃ¤nderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen VerjÃ¤hrungsfrist erforderliche verjÃ¤hrungshemmende MaÃŸnahmen ergreifen will.
Es ist nicht ersichtlich, dass diese PrÃ¼fung nicht regelmÃ¤ÃŸig in der vom Gesetz vorgesehen VerjÃ¤hrungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden kÃ¶nnte. Vor diesem Hintergrund war es - unter BerÃ¼cksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters - das ausdrÃ¼cklich erklÃ¤rte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen VerjÃ¤hrungsregelung in Â§ 548 BGB aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur RÃ¼ckgabe der Mietsache eine "mÃ¶glichst schnelle" KlÃ¤rung Ã¼ber bestehende AnsprÃ¼che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.
Die unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. Â§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB entfÃ¤llt schlieÃŸlich nicht dadurch, dass die streitgegenstÃ¤ndliche Klausel spiegelbildlich eine VerlÃ¤ngerung auch seiner AnsprÃ¼che auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht. Denn auch die spiegelbildliche VerlÃ¤ngerung beider VerjÃ¤hrungsfristen Ã¤ndert nichts an dem berechtigten und zentralen Interesse des Mieters an einer mÃ¶glichst kurzen, an die RÃ¼ckgabe der Mietsache anknÃ¼pfenden VerjÃ¤hrungsfrist - zumal den in Â§ 548 Abs. 1 BGB genannten ErsatzansprÃ¼chen des Vermieters eine groÃŸe praktische Bedeutung zukommt, wÃ¤hrend Streitigkeiten Ã¼ber Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dÃ¼rften.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.11.2017 16:07
Quelle: BGH PM Nr. 176 vom 8.11.2017