Source: http://legal.legis.com.co/document.legis/circular-externa-7-de-marzo-31-de-2017?documento=legcol&contexto=legcol_3e6546ca7038479587c3ece9a8bfe9ec&vista=STD-PC
Timestamp: 2018-08-15 17:01:54
Document Index: 145554698

Matched Legal Cases: ['artículo 11', 'artículo 49', 'artículo 1', 'artículo 146', 'artículo 1234', 'artículo 1236', 'artículo 380']

﻿ CIRCULAR EXTERNA 7 DE MARZO 31 DE 2017
CIRCULAR EXTERNA 7 DE 31 DE MARZO DE 2017
CONTENIDO:INSTRUCCIONES EN MATERIA DE PUBLICIDAD, RENDICIÓN DE CUENTAS E INFORMES PERIÓDICOS RESPECTO DE LOS NEGOCIOS DE FIDUCIA INMOBILIARIA
TEMAS ESPECÍFICOS:NEGOCIO FIDUCIARIO, FIDEICOMISO INMOBILIARIO, PUBLICIDAD, RÉGIMEN DE PUBLICIDAD DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Ref.: Instrucciones en materia de publicidad, rendición de cuentas e informes periódicos respecto de los negocios de fiducia inmobiliaria.
Este despacho en uso de las facultades establecidas en el numeral 5º del artículo 11.2.1.4.2 del Decreto 2555 de 2010 y con el propósito de modificar las instrucciones impartidas respecto de la rendición de cuentas e informes periódicos, imparte las siguientes instrucciones:
1. Modificar el subnumeral 3.4.7.1 del capítulo I del título III de la parte I de la Circular Básica Jurídica, en lo relativo a la información que se debe suministrar a los consumidores financieros en los contratos de fiducia inmobiliaria.
2. Modificar los numerales 5.2, 5.5 y 6º del capítulo I del título II de la parte II de la Circular Básica Jurídica, relacionados con los requisitos mínimos en los contratos fiduciarios y en la rendición de cuentas e informes periódicos de los negocios fiduciarios inmobiliarios y de comercialización de participaciones.
Publicidad: Las instrucciones contenidas en los numerales 3.4.7.1 del capítulo I del título III de la parte I de la Circular Básica Jurídica serán de obligatorio cumplimiento a partir de la fecha de publicación de la presente circular.
Rendición de cuentas e informes periódicos: Las entidades tendrán plazo hasta el 1º de agosto de 2017 para ajustar la rendición de cuentas e informes periódicos de los negocios fiduciarios, de acuerdo con las instrucciones del numeral 6º del capítulo I del título II de la parte II de la Circular Básica Jurídica.
Contratos: Las nuevas instrucciones contenidas en los numerales 5.2.2 y 5.2.3 del capítulo I del título II de la parte II de la Circular Básica Jurídica serán de obligatorio cumplimiento para los contratos que se aprueben con posterioridad al 31 de marzo de 2017.
Los contratos que al 31 de marzo se encontraban en proceso de autorización deben ser ajustados conforme a las instrucciones contenidas en esta circular. Para esto las sociedades fiduciarias contarán con un término de 15 días hábiles, contados a partir de la fecha de expedición de esta circular, para ajustarlos al nuevo marco normativo y remitir dichos ajustes a la Superintendencia Financiera para continuar con el proceso de autorización.
5.2.2.6. La obligación de la sociedad fiduciaria de informar al adquirente cuando le entregue a un tercero los dineros recaudados en virtud del negocio fiduciario, y sea éste quien asuma la administración de los mismos para la ejecución del proyecto inmobiliario.
5.2.2.7. La indicación de los derechos y obligaciones que le otorga al interesado el tipo de vinculación al negocio fiduciario, según se trate de una fiducia de administración y pagos, de tesorería o de preventas.
5.2.2.8. El responsable de la construcción del proyecto.
Los acuerdos en los que se fundamente la comercialización de unidades inmobiliarias que tengan las características de contratos de adhesión o de prestación masiva de servicios, deben ser calificados como tales y deben ser sometidos previamente a autorización de la Superintendencia Financiera de Colombia. En tal sentido, sin perjuicio de la facultad contenida en el subnumeral 3.3 del presente capítulo, en el evento en que pasados 30 días hábiles después de la radicación de la solicitud de autorización la superintendencia no haya emitido un pronunciamiento al respecto, se entenderá que el modelo de contrato ha sido autorizado.
5.2.3.1. Las condiciones que se deben verificar para el cumplimiento del punto de equilibrio.
5.2.3.2. La obligación de la sociedad fiduciaria de verificar el cumplimiento de las condiciones financieras, técnicas y jurídicas contractualmente establecidas para la transferencia o desembolso de los recursos.
5.2.3.3. El término dentro del cual el fideicomitente debe acreditar el cumplimiento de las condiciones para la transferencia o desembolso de los recursos.
5.2.3.4. El término estimado de duración de la construcción del proyecto inmobiliario y de sus sub-etapas.
5.2.3.5. La prohibición expresa de que el constructor responsable del proyecto o los promotores autorizados, directamente o por medio de sus agentes o empleados, reciban dinero, aportes, cuotas o anticipos de los adquirentes de los inmuebles a construirse.
5.2.3.6. La obligación del constructor responsable del proyecto o de los promotores autorizados de dar cumplimiento a las disposiciones de publicidad establecidas en la parte I, título III, capítulo I de la CBJ.
5.2.3.7. La obligación de presentar una certificación semestral por parte del constructor, en donde se indique que los recursos se destinaron al cumplimiento del objeto del contrato.
5.2.3.8. La obligación del fideicomitente, constructor, promotor o aquella persona a cargo del proyecto de remitir a la sociedad fiduciaria la información necesaria para realizar los registros contables correspondientes, así como para el cumplimiento de las obligaciones de entrega de información establecidas en los subnumerales 6.1.4.2.13.2.1 y 6.2.1 de este capítulo.
Todos los anteriores requisitos deberán ser cumplidos para los contratos de fiducia inmobiliaria de administración y pagos. En aquellos eventos en que el negocio de administración y pagos no contemple la etapa de preventa del proyecto, no se debe incluir lo establecido en el subnumeral 5.2.3.1.
A los contratos de tesorería le aplican únicamente los numerales 5.2.3.5 y 5.2.3.6 y a los contratos de fiducia inmobiliaria de preventas le aplicarán los numerales 5.2.3.1, 5.2.3.2 y 5.2.3.3, 5.2.3.5, 5.2.3.6 y 5.2.3.8.
En relación con los negocios fiduciarios que se celebren para administrar o manejar recursos que cubran más de una vigencia fiscal, de acuerdo con lo establecido en el Decreto 1550 de 1995, necesitan en cuanto a la remuneración que se pacte con la
sociedad fiduciaria, autorización previa a la apertura de la licitación o concurso, de manera general o particular, emanada del Consejo Superior de Política Fiscal, Confis.
En todo caso, el régimen de inversiones de los excedentes de liquidez de los establecimientos públicos del orden nacional y de las entidades estatales del orden nacional, de las empresas industriales y comerciales del estado del orden nacional y las sociedades de economía mixta con régimen de empresas industriales y comerciales del Estado, dedicadas a actividades no financieras y asimiladas a éstas, de las entidades territoriales y las entidades descentralizadas del orden territorial, de las sociedades de economía mixta con participación pública inferior al 90% de su capital, las empresas de servicios públicos domiciliarios mixtas, así como de aquellas con participación directa o indirecta del estado superior al 50% de su capital social y de los organismos autónomos, se rige por lo dispuesto en el Decreto 1525 de 2008, en especial en el parágrafo 3º del artículo 49, modificado por el artículo 1º del Decreto 600 de 2013 y normas concordantes.
La celebración de contratos de fiducia pública y encargos fiduciarios con entidades estatales comporta un alto grado de responsabilidad por parte de los directores y administradores de las sociedades fiduciarias a quienes competa adoptar las decisiones relacionadas con esta materia. En tal virtud, la Superintendencia Financiera de Colombia requiere la personal intervención de los directores y administradores de las sociedades fiduciarias, en orden a que se respeten y acaten en la práctica los parámetros señalados en este capítulo en cuanto son desarrollo de las previsiones contenidas en la Ley 80 de 1993, en la Ley 1150 de 2007, en sus decretos reglamentarios, así como las disposiciones fiscales, presupuestales, de interventoría y de control a las cuales esté sujeta la entidad estatal fideicomitente.
Para los efectos del artículo 146 numeral 4º del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero se entenderá que todos aquellos negocios fiduciarios a través de los cuales se comercialicen participaciones fiduciarias mediante oferta o promoción al público en general, o mediante oferta o promoción a 20 o más personas determinadas, serán para la prestación masiva del servicio. En tal sentido, sin perjuicio de la facultad contenida en el subnumeral 3.3 del presente capítulo, en el evento en que pasados 60 días hábiles después de la radicación de la solicitud de autorización la superintendencia no haya emitido un pronunciamiento al respecto, se entenderá que el modelo de contrato ha sido autorizado.
5.5.1. Las sociedades fiduciarias al momento de decidir si comprometen o no su responsabilidad, así como el alcance del negocio fiduciario a celebrar, deben solicitar al gestor o promotor la información necesaria para evaluar, valorar y verificar aspectos como:
5.5.2.6. La obligación del promotor de dar cumplimiento a las disposiciones de publicidad establecidas en la parte I título III capítulo I de la Circular Básica Jurídica.
5.5.2.10. Los canales a través de los cuales la sociedad fiduciaria remitirá y suministrará a los fideicomitentes la información relacionada con el cumplimiento de la finalidad del contrato.
5.5.2.12. La obligación que tiene la fiduciaria, como vocera y administradora del patrimonio autónomo, de informar a los fideicomitentes cualquier situación de la cual llegue a tener conocimiento, que afecte el cumplimiento de la finalidad del negocio, entre las cuales se encuentran aquellas que alteren el normal desarrollo del proyecto afecto al patrimonio autónomo.
Para los efectos previstos en el numeral 8º del artículo 1234, y numeral 4º del artículo 1236, ambos del Código de Comercio y con el propósito de mantener informados a los beneficiarios, incluidos los llamados cesionarios de beneficio, acreedores garantizados y a los fideicomitentes, de la suerte de los respectivos negocios fiduciarios, así como del desarrollo de la gestión que está desempeñando el fiduciario, las sociedades deben presentar rendiciones de cuentas, que deben contener:
Corresponde a las sociedades fiduciarias rendir cuentas tanto a los beneficiarios, acreedores garantizados y a los fideicomitentes,
La rendición de cuentas debe ser remitida al(los) destinatario(s) a más tardar dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de corte que se está informando. En todo caso, las sociedades fiduciarias deben dejar constancia de envío y recibo de las rendiciones de cuentas emitidas en desarrollo de sus obligaciones.
Ante la negativa de aceptar o aprobar la rendición de cuentas por parte de los destinatarios de la misma, las sociedades fiduciarias pueden hacer uso de los mecanismos procesales previstos en el artículo 380 del Código General del Proceso —rendición espontánea de cuentas— para dar cumplimiento a su obligación.
6.1.4.1. Las rendiciones de cuentas deben basarse en soportes o documentos que comprueben la veracidad de la información y deben realizarse mediante procedimientos que le permitan a sus destinatarios tener conocimiento de la existencia de los soportes documentales que acrediten las diversas gestiones del fiduciario, en el entendido que deben hacer factible la verificación o revisión física de tales soportes cuando aquéllos así lo estimen pertinente.
6.1.4.2. Las rendiciones de cuentas, excepto las generadas para los fondos de inversión colectiva que se rigen por las normas propias contenidas en la parte 3 del Decreto 2555 de 2010, deben contar en todos los casos, como mínimo, con la siguiente información:
6.1.4.2.13.1.4. Rentabilidad del portafolio y su comportamiento durante el período reportado, expresadas en términos efectivos anuales
6.1.4.2.13.2. En los negocios fiduciarios inmobiliarios se debe informar por lo menos los siguientes aspectos adicionales:
Para los casos de fiducia inmobiliaria de administración y pagos, como mínimo con los siguientes aspectos:
6.1.4.2.13.2.3. El responsable de la construcción del proyecto.
6.1.4.2.13.2.4. Las situaciones que hayan afectado el normal desarrollo del proyecto inmobiliario o la ejecución del fideicomiso, y de la cual haya tenido conocimiento la sociedad fiduciaria.
6.1.4.2.13.2.5. Sí se han afectado las pólizas contratadas para el desarrollo del proyecto inmobiliario.
6.1.4.2.13.2.6. Número de unidades resultantes del proyecto inmobiliario comprometidas y transferidas según corresponda.
6.1.4.2.13.2.7. En el evento que el negocio posea un interventor, se debe incluir un resumen de las conclusiones realizadas por él en sus informes.
En el caso de los negocios fiduciarios de tesorería sólo debe suministrarse la información señalada en el subnumeral 6.1.4.2.13.2.1 y para los negocios de preventa no aplica la información señalada en los subnumerales 6.1.4.2.13.2.5, 6.1.4.2.13.2.6 y 6.1.4.2.13.2.7.
En aquellos eventos en que el negocio de administración y pagos no contemple la etapa de preventa del proyecto, no se debe incluir lo establecido en el subnumeral 6.1.4.2.13.2.2.
Para el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el presente subnumeral, la sociedad fiduciaria debe basarse en los soportes y documentos que sean suministrados por el fideicomitente, constructor, promotor, interventor o aquella persona a cargo del proyecto.
6.1.4.2.13.6. En los negocios fiduciarios a través de los cuales se comercializan participaciones la rendición de cuentas contendrá adicionalmente lo siguiente:
6.1.4.2.13.6.1. El responsable de cada una de las etapas o fases del proyecto y de la operación del mismo.
6.1.4.2.13.6.2. El alcance de las funciones y actividades que realiza la sociedad fiduciaria.
6.1.4.2.13.6.3. El estado actual de las condiciones necesarias para iniciar las diferentes etapas del proyecto, de acuerdo al informe del promotor, constructor, operador o interventor.
6.1.4.2.13.6 .4. La indicación del grado de avance del proyecto.
6.1.4.2.13.6 .5. Un reporte sobre hechos relevantes que afecten el proyecto y las actividades llevadas a cabo frente a los mismos.
6.1.4.2.13.6.6. Información relevante de la etapa en la que se encuentre el proyecto.
6.1.4.2.13.6.7. Informe sobre el estado del activo subyacente.
6.1.4.2.13.6.8. Informe de resultados de la operación y la gestión en la distribución de excedentes.
Para el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el presente subnumeral, la sociedad fiduciaria debe basarse en los soportes y documentos que sean suministrados por el fideicomitente, constructor, promotor, interventor, operador o responsable del negocio.
obligaciones o facultades para con los terceros, y la incidencia de los recursos aportados por éstos en la ejecución y desarrollo del negocio fiduciario.
6.1.4.6. Cuando por razones de manejo operativo, el cumplimiento de alguno de los requisitos señalados para cada fideicomiso por parte de una entidad fiduciaria, deba ser sustituido por uno equivalente y siempre y cuando con ello no se afecten los objetivos perseguidos en la rendición de cuentas, se debe informar previamente a la Superintendencia Financiera de Colombia.
6.2.1. Informes periódicos a los adquirentes de unidades inmobiliarias.
En los negocios fiduciarios inmobiliarios las sociedades fiduciarias deben remitir, con una periodicidad mínima de 6 meses, informes periódicos a los adquirentes de las unidades inmobiliarias que contengan información del negocio fiduciario que sea de interés del destinatario. Dicho reporte debe ser remitido a más tardar dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de corte que se está informando. Las sociedades fiduciarias deben dejar constancia de envío y recibo de dichos reportes.
Para los casos de fiducia inmobiliaria de administración y pagos con fase de preventas se debe informar como mínimo:
6.2.1.1. El período objeto de reporte.
6.2.1.2. El objeto y finalidad del negocio fiduciario.
6.2.1.3. El monto de los recursos recibidos del adquirente de la unidad inmobiliaria.
6.2.1.4. El responsable de la construcción del proyecto.
6.2.1.5. El alcance de las funciones y actividades que realiza la sociedad fiduciaria.
6.2.1.6. El estado actual en la obtención del punto de equilibrio establecido para el proyecto.
6.2.1.7. La calidad en que la sociedad fiduciaria transfiere las unidades inmobiliarias.
6.2.1.8. La indicación del grado de avance del proyecto inmobiliario de acuerdo con la información reportada por el responsable de la construcción del proyecto.
6.2.1.9. Un reporte sobre hechos relevantes que afecten el proyecto y las actividades llevadas a cabo frente a los mismos.
En el caso de los negocios fiduciarios de preventas sólo debe suministrarse la información señalada en los subnumerales 6.2.1.1 al 6.2.1.6. En los negocios fiduciarios de administración y pagos que no prevean la fase de preventas, no se debe informar lo indicado en el subnumeral 6.2.1.6.
6.2.2. Informes periódicos a los adquirentes de participaciones fiduciarias
En los negocios fiduciarios a través de los cuales se comercializan participaciones fiduciarias, las sociedades fiduciarias tienen el deber de informar a los adquirentes de éstas, con una periodicidad mínima de 6 meses, por lo menos los siguientes aspectos:
6.2.2.1. El período objeto de reporte.
6.2.2.2. El objeto y finalidad del negocio fiduciario.
6.2.2.3. El monto de los recursos recibidos del adquirente de la participación.
6.2.2.4. El responsable de cada una de las etapas o fases del proyecto y de la operación del mismo.
6.2.2.5. El alcance de las funciones y actividades que realiza la sociedad fiduciaria.
6.2.2.6. El estado actual de las condiciones necesarias para iniciar las diferentes etapas del proyecto, de acuerdo al informe del promotor, constructor, operador o interventor.
6.2.2.7. La indicación del grado de avance del proyecto.
6.2.2.8. Un reporte sobre hechos relevantes que afecten el proyecto y las actividades llevadas a cabo frente a los mismos.
6.2.2.9. Información relevante de la etapa en la que se encuentre el proyecto.
6.2.2.10. Informe sobre el estado del activo subyacente.
6.2.2.11. Informe de resultados de la operación y la gestión en la distribución de excedentes.
6.3. Remisión de información a la Superintendencia Financiera de Colombia.
Los aspectos contables y financieros de la rendición de cuentas deben guardar armonía con la información que debe presentar periódicamente el fiduciario a la Superintendencia Financiera de Colombia.
Igualmente, el representante legal y el revisor fiscal deben informar a la Superintendencia Financiera de Colombia los hechos o situaciones que impidan el normal desarrollo del negocio fiduciario y que retarden o puedan retardar de manera sustancial su ejecución y/o terminación, de suerte que comprometan seriamente la obtención de los objetivos perseguidos. Dicho aviso debe darse a más tardar dentro de los 15 días siguientes a la ocurrencia del hecho o a la fecha en que tuvo o debió tener conocimiento del mismo.
En todos los programas o campañas publicitarias por medio de las cuales se promocionen negocios de fiducia inmobiliaria o de administración de proyectos inmobiliarios, así como en la papelería que se utilice para tales efectos, debe informarse de manera expresa y destacada la gestión a desarrollar por la sociedad fiduciaria, -esto es, si se trata de la administración de tesorería del proyecto, la vigilancia de todas las etapas de la obra, la inversión de los recursos que ingresen al fideicomiso y demás conceptos de este tipo de fideicomiso-, de tal suerte que para el adquirente, inversionista o beneficiario resulten claros e inequívocos los parámetros a los que se circunscribe la labor que adelanta la fiduciaria.
Las sociedades fiduciarias deben publicar en su página web i) los modelos de contratos de adhesión y de prestación masiva de fiducia inmobiliaria aprobados por la Superintendencia Financiera de Colombia, con la indicación del número de radicación y la fecha de aprobación y ii) la cartilla informativa sobre fiducia inmobiliaria que expida la Superintendencia Financiera de Colombia. Así mismo, deben informar a los inversionistas sobre tales publicaciones y deben suministrarle los datos e indicaciones necesarias para ubicarlos.
Igualmente deben llevar a cabo los actos encaminados y conducentes para que en los puntos de venta de los proyectos inmobiliarios se expongan al público carteles o afiches fácilmente visibles en donde se explique de manera sencilla el funcionamiento del fideicomiso y el papel que desempeña la fiduciaria dentro del proyecto. Así mismo, gestionará que se publique una copia, al menos en tamaño original, de la cartilla referida y que se entregue, por cualquier medio verificable, una copia de ésta junto con el contrato.
3.4.7.2.6. Quién asume el riesgo de la pérdida de valor de los recursos entregados a la fiduciaria como producto de la pérdida de valor de las inversiones realizadas por ésta con tales recursos, ya sea que los mismos se administren a través de una cartera colectiva o a través de cualquier otro mecanismo.
3.4.7.2.8. Los derechos y obligaciones que le otorga su vinculación al negocio fiduciario.