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Timestamp: 2016-10-21 13:17:17
Document Index: 141532886

Matched Legal Cases: ['Art. 79', 'BGE', 'BGE', 'Art. 79', 'Art. 99', 'Art. 9', 'Art. 19', 'BGE', 'Art. 79', 'Art. 79', 'Art. 9', 'Art. 99', 'Art. 20', 'Art. 1', 'Art. 99', 'Art. 9', 'Art. 1', 'Art. 20', 'Art. 61', 'Art. 99', 'Art. 9', 'Art. 17', 'Art. 20', 'Art. 17', 'Art. 21', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 16', 'Art. 48', 'Art. 28', 'Art. 16', 'Art. 1', 'Art. 1', 'BGE', 'Art. 19', 'BGE']

Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsagent Bruno Imperatori,
SchKG-Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 1. Oktober 2004 (NR040068/U).
Das Betreibungsamt A.________ sch�tzte am 3. September 2003 in der Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. 1 das Grundst�ck in der Gemeinde B.________, Grundbuchblatt ..., Kat. Nr. .../Plan ..., auf Fr. 1'960'000.--. Auf Begehren des Schuldners und Pfandeigent�mers X.________ hin ordnete das Bezirksgericht Horgen als untere Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen am 13. Oktober 2003 die Neusch�tzung durch einen Sachverst�ndigen an. Der Sachverst�ndige Y.________ sch�tzte das Grundst�ck mit Gutachten vom 5. Dezember 2003 auf Fr. 1'685'000.-- und mit Erg�nzungsgutachten vom 18. M�rz 2004 auf Fr. 1'750'000.--.
Mit Beschluss vom 9. Juli 2004 setzte die untere Aufsichtsbeh�rde den Sch�tzwert auf Fr. 1'885'000.-- (Sch�tzungswert gem�ss Erg�nzungsgutachten plus Fr. 135'000.-- f�r Abbruchkosten) und auferlegte X.________ die Gutachterkosten sowie eine pauschale Spruchgeb�hr von Fr. 500.--. Gegen diesen Beschluss erhob X.________ Beschwerde, welche das Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen mit Beschluss vom 1. Oktober 2004 abwies.
X.________ hat den Beschluss der oberen Aufsichtsbeh�rde mit Beschwerdeschrift vom 22. Oktober 2004 (rechtzeitig) an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts weitergezogen und beantragt sinngem�ss, der angefochtene Beschluss und die Sachverst�ndigensch�tzung sowie die erstinstanzliche Spruchgeb�hr seien aufzuheben.
Gem�ss Art. 79 Abs. 1 OG ist in der Beschwerdeschrift kurz darzulegen, welche Bundesrechtss�tze und inwiefern diese durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (BGE 119 III 49 E. 1). Die Verweisung in der Beschwerdeschrift auf Vorbringen im kantonalen Verfahren gen�gt den Begr�ndungsanforderungen nicht und ist unbeachtlich (BGE 106 III 40 E. 1 S. 42). Soweit der Beschwerdef�hrer dem Bundesgericht neue Beweismittel offeriert (Baubewilligung vom 12. September 2004), k�nnen diese nicht ber�cksichtigt werden, zumal er nicht darlegt, dass keine M�glichkeit bestanden habe, diese in das am 1. Oktober 2004 beendete kantonale Verfahren einzuf�hren (vgl. Art. 79 Abs. 1 OG).
Die obere Aufsichtsbeh�rde hat im Wesentlichen (unter Hinweis auf die erstinstanzlichen Erw�gungen) festgehalten, dass der von der unteren Aufsichtsbeh�rde gest�tzt auf das Erg�nzungsgutachten ermittelte Sch�tzwert nicht zu beanstanden sei. Sie hat weiter erwogen, dass sp�tere Auszahlungen der kantonalen Geb�udeversicherungsanstalt f�r einen Brandschaden bei der Grundst�cksch�tzung nicht zu ber�cksichtigen seien, weil die Versicherungssumme ohnehin nicht dem Erwerber des Grundst�ckes auszubezahlen sei. Im Weiteren habe der Sachverst�ndige im Erg�nzungsgutachten ausdr�cklich und im Einzelnen auf die Dokumente betreffend das �berbauungsprojekt hingewiesen.
Der Beschwerdef�hrer h�lt dem im Wesentlichen entgegen, dass die Versicherung den durch den Brand entstandenen Schaden begleichen m�sse, da feststehe, dass ein neues Projekt auf dem Grundst�ck erstellt werden k�nne. Deshalb sei es willk�rlich, wenn der Sch�tzer die Schadenssumme von Fr. 710'000.-- im Gutachten nicht ber�cksichtigt habe und zudem die mit der Sache befassten Architekten und Stellen nicht miteinbezogen habe.
2.1 Streitigkeiten �ber die H�he der Sch�tzung des Grundst�ckwertes werden endg�ltig durch die kantonale Aufsichtsbeh�rde beurteilt (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts kann einen derartigen Ermessensentscheid einzig daraufhin �berpr�fen, ob die kantonale Aufsichtsbeh�rde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften oder das ihr zustehende Ermessen �berschritten oder missbraucht habe (vgl. Art. 19 Abs. 1 SchKG). Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitber�cksichtigt worden sind, die keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn umgekehrt rechtserhebliche Umst�nde ausser Acht geblieben sind (dazu BGE 120 III 79 E. 1 S. 80 f.; 110 III 69 E. 2 S. 71).
2.2 Vorliegend ist zun�chst zu pr�fen, ob die obere Aufsichtsbeh�rde ihr Ermessen verletzt habe, wenn sie zum Ergebnis gelangt ist, dass der Sch�tzungsexperte in seinem Gutachten zur Baulandbewertung (Erg�nzungsgutachten vom 18. M�rz 2004) die Versicherungsentsch�digung von Fr. 710'000.-- ausser Acht lassen durfte. Aus dem fraglichen Gutachten (S. 4 Z. 4) geht hervor, dass der Sch�tzer zur Ermittlung des Bodenwertes die Methode der R�ckw�rtsrechnung angewendet hat, d.h. er hat vom Ertragswert (zu erwartender Ertrag der zuk�nftigen �berbauung) die Bauaufwendungen abgezogen und so als Differenz den Wert des baureifen Landes ermittelt (vgl. H�gi, Die Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 54 f.; SVKG und SEK/SVIT [Hrsg.], Sch�tzerhandbuch, Stand 2000, S. 76 f.). Wenn der Beschwerdef�hrer verlangt, bei den Bauaufwendungen sei die Entsch�digung der Versicherung f�r den Brandschaden abzuziehen (so dass sich die Differenz bzw. der Landwert erh�he), kann er nicht geh�rt werden. Er legt vor dem Hintergrund der angewendeten Methode nicht dar, inwiefern es unter Ermessensgesichtspunkten unhaltbar sein soll, die Versicherungsentsch�digung, welche einen eingetretenen Schaden ersetzt, bei den Baukosten nicht abzuziehen, mithin anders zu behandeln als einen Subventionsbeitrag, welcher bei den Baukosten in Abzug zu bringen ist, weil er den Bau verbilligt (Naegeli/ Wenger, Der Liegenschaftensch�tzer, 4. Aufl., S. 213). Insoweit gen�gt seine Beschwerde den Substantiierungsanforderungen nicht (Art. 79 Abs. 1 OG).
2.3 Der Beschwerdef�hrer bringt weiter vor, der Sch�tzer habe zu Unrecht den mit der Sache befassten Architekten und weitere Stellen nicht miteinbezogen. Die obere Aufsichtsbeh�rde hat festgehalten, dass der Sachverst�ndige im Erg�nzungsgutachten (S. 3) ausdr�cklich und im Einzelnen auf die neuen Dokumente hingewiesen habe, anhand der g�ltigen Bau- und Zonenordnung unter Ber�cksichtigung der Planungs- und Baugesetze von einer m�glichst optimalen �berbauungsvariante ausgegangen sei, auf das Baugesuch vom 16. Januar 2004 Bezug genommen und auf die Baulandreserven sowie die undatierte Projektstudie verwiesen habe. Der Beschwerdef�hrer setzt indessen nicht auseinander, inwiefern die obere Aufsichtsbeh�rde ihr Ermessen gesetzwidrig angewendet habe, wenn sie erwogen hat, der Beschwerdef�hrer habe nicht dargelegt, inwiefern der Sachverst�ndige sich bei der Beurteilung der zul�ssigen und unter den gegebenen Verh�ltnissen wahrscheinlichen �berbauung (vgl. H�gi, a.a.O.) nicht auf die massgebenden Sch�tzungsgrundlagen gest�tzt habe (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 3 ff.; SVKG und SEK/SVIT [Hrsg.], a.a.O., S. 36 ff.). Insoweit kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden (Art. 79 Abs. 1 OG).
Die obere Aufsichtsbeh�rde hat weiter die von der unteren Aufsichtsbeh�rde f�r den Beschluss �ber den massgebenden Sch�tzwert der Liegenschaft erhobene pauschale Spruchgeb�hr von Fr. 500.-- gesch�tzt. Sie hat im Wesentlichen erwogen, der Entscheid nach Art. 9 Abs. 2 (i.V.m. Art. 99 Abs. 2) der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 �ber die Zwangsversteigerung von Grundst�cken (VZG; SR 281.42) stelle keinen Entscheid im grunds�tzlich kostenlosen Beschwerdeverfahren dar (Art. 20a Abs. 1 SchKG); der Kostenspruch st�tze sich vielmehr auf Art. 1 Abs. 2 der Geb�hrenverordnung vom 23. September 1996 zum Bundesgesetz �ber Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG; SR 281.35), wonach eine nicht besonders tarifierte Verrichtung wegen besonderer Umst�nde erh�ht werden k�nne.
3.2 Im Pfandverwertungsverfahren ist gem�ss Art. 99 Abs. 2 VZG das Ergebnis der Sch�tzung dem Gl�ubiger, der die Verwertung verlangt hat, sowie dem Schuldner und einem allf�lligen Dritteigent�mer mit der Anzeige mitzuteilen, dass sie innerhalb der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbeh�rde eine neue Sch�tzung durch Sachverst�ndige im Sinne des Art. 9 Abs. 2 VZG verlangen k�nnen. Es ist zu Recht unbestritten, dass es sich beim Entscheid der unteren Aufsichtsbeh�rde �ber den nach Neusch�tzung einzusetzenden massgebenden Sch�tzwert des Grundst�ckes um eine Verrichtung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 GebV SchKG handelt, weil diese von einer Beh�rde in Anwendung des SchKG bzw. eines Erlasses des Bundes im Rahmen der Zwangsvollstreckung vorgenommen worden ist. Strittig ist einzig, ob die fragliche Verrichtung unter die Ausnahme von Art. 20a Abs. 1 erster Satz SchKG bzw. Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG f�llt, wonach das Beschwerdeverfahren unentgeltlich ist.
3.2.1 Entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers ist die blosse Bezeichnung des Verfahrens durch die Vorinstanz f�r die erkennende Kammer nicht verbindlich. Sodann gibt der Wortlaut von Art. 99 Abs. 2 und Art. 9 Abs. 2 VZG keine klare Antwort, ob es sich beim Recht auf Neusch�tzung um eine Beschwerde im Sinne von Art. 17 i.V.m. Art. 20a SchKG handle, da einzig von der massgeblichen Frist die Rede ist. Die Beschwerde nach Art. 17 Abs. 1 SchKG bezweckt indessen die Aufhebung oder Ab�nderung von gesetzwidrigen oder unangemessenen Verf�gungen (vgl. Art. 21 SchKG). Damit l�sst sich der Anspruch auf Neusch�tzung durch Sachverst�ndige nicht vergleichen. Dieser Anspruch dient gerade nicht der Nachpr�fung der betreibungsamtlichen (Sachverst�ndigen-) Sch�tzung bzw. der Aufsichtsbeh�rde ist eine Nachpr�fung untersagt (BGE 60 III 189 S. 190; 110 III 69 E. 3 S. 71 f.). Er tr�gt vielmehr dem Umstand Rechnung, dass die Ansichten �ber den Verkaufswert eines Grundst�cks - selbst unter Sachverst�ndigen - nicht selten erheblich auseinander liegen k�nnen (vgl. BGE 120 III 79 E. 2b S. 81). Vor diesem Hintergrund erscheint - wie die Vorinstanz zu Recht gefolgert hat - der Entscheid der unteren Aufsichtsbeh�rde �ber den massgeblichen Sch�tzwert nicht als Rechtsmittelentscheid, sondern als weitere amtliche T�tigkeit eines Vollstreckungsorganes (vgl. Fritzsche/Walder, a.a.O., � 31 Rz. 25 Anm. 46), dessen besondere Inanspruchnahme ohne weiteres der Geb�hrenpflicht unterliegt.
3.2.2 Die GebV SchKG bestimmt abschliessend, welche Geb�hren und Auslagen im Einzelfall zu belasten und wie sie zu bemessen sind (BGE 128 III 476 E. 1 S. 478; Emmel, a.a.O., N. 4 zu Art. 16 SchKG). Der Entscheid der unteren Aufsichtsbeh�rde �ber den massgeblichen Sch�tzwert nach Neusch�tzung durch Sachverst�ndige stellt keinen gerichtlichen Entscheid in betreibungsrechtlichen Summarsachen dar, sodass eine "pauschale Spruchgeb�hr" gem�ss Art. 48 und 49 GebV SchKG ausser Betracht f�llt. Ebenso wenig l�sst sich die Geb�hr f�r den fraglichen Entscheid auf Art. 28 GebV SchKG st�tzen, welche nur f�r die Sch�tzung von Pf�ndern durch das Betreibungsamt erhoben werden kann (vgl. Art. 16-42 GebV SchKG im 2. Kapitel "Geb�hren des Betreibungsamtes"). Bei der Veranlassung einer Neusch�tzung und Festlegung des massgeblichen Sch�tzwertes durch die untere Aufsichtsbeh�rde handelt es sich - wie die obere Aufsichtsbeh�rde zu Recht erkannt hat - vielmehr um eine nicht besonders tarifierte Verrichtung, f�r welche nach Art. 1 Abs. 2 erster Satz GebV SchKG eine Geb�hr von bis zu Fr. 150.-- erhoben werden kann. H�here Geb�hren k�nnen durch die Aufsichtsbeh�rde nur festgesetzt werden, wenn die Schwierigkeit der Sache, der Umfang der Bem�hungen oder der Zeitaufwand es rechtfertigt (Art. 1 Abs. 2 zweiter Satz GebV SchKG). F�r eine derartige h�here (ausserordentliche) Geb�hr sind indessen die n�here Bezeichnung der Art der Verrichtung sowie Angaben �ber den Zeitaufwand notwendig; eine Pauschale ohne Substantiierung ist unzul�ssig (vgl. BGE 107 III 43 E. 4b S. 46; Straessle/Krauskopf, a.a.O., S. 19). Weder aus dem angefochtenen Beschluss noch aus dem Beschluss der unteren Aufsichtsbeh�rde gehen hinreichende Angaben hervor, die eine h�here Geb�hr ausweisen w�rden. Vor diesem Hintergrund ist nicht haltbar, wenn die obere Aufsichtsbeh�rde die erstinstanzliche "pauschale Spruchgeb�hr" von Fr. 500.-- gesch�tzt hat, sondern es muss bei der Erhebung einer Geb�hr von h�chstens Fr. 150.-- sein Bewenden haben. Die Beschwerde ist insoweit begr�ndet. Ob die Geb�hr - wie der Beschwerdef�hrer offenbar meint - tiefer als Fr. 150.-- sein soll, ist hingegen eine Ermessensfrage, welche mit Beschwerde gem�ss Art. 19 SchKG nicht �berpr�ft werden kann (BGE 120 III 97 E. 2 S. 100).
3.3 Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann, teilweise gutzuheissen, und die Geb�hr f�r den Beschluss der unteren Aufsichtsbeh�rde ist auf Fr. 150.-- festzusetzen. Im �brigen ist die Beschwerde abzuweisen.
1.1 Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten werden kann, teilweise gutgeheissen. Der angefochtene Beschluss wird insoweit aufgehoben, als die Spruchgeb�hr des Beschlusses vom 9. Juli 2004 des Bezirksgerichtes Horgen als unterer Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen gesch�tzt wird.
1.2 Die Geb�hr f�r den Beschluss vom 9. Juli 2004 des Bezirksgerichts Horgen als unterer Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen wird auf Fr. 150.-- festgesetzt.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer, der Beschwerdegegnerin, dem Betreibungsamt A.________, dem Bezirksgericht Horgen, I. Abteilung, als unterer kantonaler Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen und dem Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbeh�rde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen schriftlich mitgeteilt.