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Timestamp: 2018-04-26 15:33:13+00:00
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L'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : droit transitoire - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Pas de vices cachés si l'acheteur peut les constater
01h29 21 mars 2014
L'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ne s'applique pas aux recours pour excès de pouvoir formés contre les autorisations d'urbanisme délivrées antérieurement à sa date d'entrée en vigueur :
"Vu I, sous le n° 13LY01727, la requête, enregistrée le 2 juillet 2013, présentée pour M. B... A..., domicilié ...;
1°) d'annuler le jugement n° 1101269 du 29 avril 2013 par lequel le Tribunal administratif de Grenoble a annulé, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. C...D...le permis de construire tacite en date du 2 octobre 2010 par lequel le maire de la commune d'Huez en Oisans l'a autorisé à réhabiliter la partie supérieure de l'ensemble immobilier " l'Igloo " avec la création d'une toiture à deux pans sur un terrain situé route du Coulet, à Huez (38750) ;
2°) de rejeter la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " " Les Olympiades " et de M. D...devant le tribunal ;
3°) de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Il soutient que, s'agissant de l'article UB 15 du règlement du plan d'occupation des sols, sa seule illégalité est sans effet sur la légalité du permis en cause ; qu'une condamnation au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne saurait être appliquée au bénéficiaire d'un permis de construire ; que la façade sud n'est pas la plus grande façade, celle-ci étant la façade ouest, de sorte qu'il n'y a pas eu violation de l'article UB 10 du règlement du plan d'occupation des sols ; que le dossier de permis ne comporte aucune erreur ou insuffisance que le maire n'aurait pu redresser en se fondant sur les autres documents y figurant ; qu'en outre le terrain situé au nord est bien à usage de parking et le dossier est complet ; que le projet n'est pas un établissement recevant du public au sens de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme ; que la structure du toit est à deux pans et non à quatre pans ; que, s'agissant de la plantation d'arbres, le projet rend l'immeuble plus conforme aux dispositions méconnues de l'article UB 13 ; que le projet n'est pas une construction nouvelle imposant la création de places de parking ;
Vu l'ordonnance en date du 7 octobre 2013 fixant la clôture d'instruction au 4 novembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire, enregistré le 31 octobre 2013, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades ", représenté par son syndic en exercice la société Agence Giverdon Immobilier dont le siège est avenue des Jeux BP 26, à l'Alpe d'Huez (38750) et pour M.D..., demeurant ...qui concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. A... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Ils exposent que le principe de l'arrêt " commune de Courbevoie " ne trouve pas à s'appliquer en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité d'une disposition d'un plan d'occupation des sols mais seulement d'un tel document dans son ensemble ; que l'annulation de l'article UB 15 du règlement du plan d'occupation des sols, qui ne fait pas partie du contenu obligatoire du plan d'occupation des sols et qui constitue une disposition simplement complémentaire de l'article UB 14, entraîne la seule disparition de cette disposition ; que faute de plafonds aux dépassements qu'il autorise, l'article UB 15 est illégal ; que les secteurs où le dépassement de coefficient d'occupation des sols évoqué par l'article UB 15 est susceptible de s'appliquer ne sont pas délimités par le plan d'occupation des sols ; que l'article UB 15 autorise une densité supérieure à celle initialement bâtie ; que l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne faisait pas obstacle à ce qu'une partie des frais soit mise à la charge de M. A... ; que l'article UB 10 a également été méconnu dès lors que la plus longue des façades est la façade Sud ; que sur la façade ouest, ne sauraient être pris en compte des volumes qui ne sont pas sur un même plan ou niveau ; que le dossier de demande de permis de construire est incomplet ; que l'article UB 15-1 a été méconnu ; que les articles UB 12 et 13 ont été violés ;
Vu l'ordonnance en date du 6 novembre 2013 reportant la clôture d'instruction au 6 décembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu, II, sous le n° 13LY01752, la requête, enregistrée le 5 juillet 2013, présentée pour la commune d'Huez, représentée par son maire, par Defaux ;
La commune d'Huez demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1101269 du 29 avril 2013 par lequel le Tribunal administratif de Grenoble a annulé, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. C...D...le permis de construire tacite en date du 2 octobre 2010 par lequel son maire a autorisé M. A...à réhabiliter la partie supérieure de l'ensemble immobilier " l'Igloo " avec la création d'une toiture à deux pans sur un terrain situé route du Coulet, à Huez (38750) ;
2°) de rejeter la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...devant le tribunal ;
3°) de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle expose qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la longueur des façades ; que, dès lors, seul le volume supérieur de l'immeuble, dont la toiture doit être transformée, est à prendre en compte ; que ces façades étant d'une dimension inférieure à 20 m, l'orientation nord/sud du faitage respecte l'article UB 10 ; que le linéaire de la façade ouest est le plus important ; que l'article UB 15 plafonne le dépassement du coefficient d'occupation des sols, aucune méconnaissance de l'article UB 14 n'étant établie ; que les autres moyens de la demande de première instance doivent être écartés par référence aux mémoires produits devant le tribunal ;
Vu le mémoire, enregistré le 23 octobre 2013, présenté pour la commune d'Huez qui persiste dans ses précédents moyens et conclusions, soutenant en outre, sur le fondement de l'article L. 600-1-2 du code de justice administrative, que la requête serait irrecevable faute pour les requérants de justifier d'un intérêt à agir ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 31 octobre 2013, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades ", représenté par son syndic en exercice la société Agence Giverdon Immobilier dont le siège est avenue des Jeux BP 26, à l'Alpe d'Huez (38750) et pour M.D..., demeurant ...qui concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune d'Huez sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Ils exposent qu'ils ont intérêt à agir, étant voisins du projet ; que l'article UB 10 n'opère aucune distinction entre les constructions nouvelles et les extensions de constructions existantes ; que l'escalier sur la façade sud ne saurait être pris en compte ; que le plan d'occupation des sols ne prévoit aucune " norme de construction ", ne fixant aucun plafond au coefficient d'occupation des sols ; que les dispositions de l'article UB 15 sont de toutes les façons inopposables, faute de délimiter des secteurs pour le dépassement du coefficient d'occupation des sols ; que le dossier de demande de permis de construire est incomplet ; que l'article UB 15-1 a été méconnu ; que les articles UB 12 et 13 ont été violés ;
Vu le mémoire, enregistré le 4 novembre 2013, présenté pour la commune d'Huez qui, par les mêmes moyens, conclut comme précédemment, demandant à titre subsidiaire une annulation partielle du permis de construire sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme en cas d'annulation fondée sur l'insuffisance des places de stationnement, soutenant en outre que faute d'un intérêt directement lésé par le projet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M. D...n'étaient pas recevables à agir ; que la façade ouest, compte tenu de l'escalier, est la plus longue de telle sorte que l'orientation nord/sud du faîtage principal est régulière ; que la zone dans laquelle trouve à s'appliquer l'article UB 15 est parfaitement délimitée ; que le plan d'occupation des sols fixe une limite au dépassement du coefficient d'occupation des sols, notamment en son article UB 10 ; que la demande de permis de construire est complète ; que les règles d'accessibilité propres aux établissements recevant du public ne sont pas ici applicables ; que la toiture n'est dotée que de deux pans ; que la plantation de 6 arbres supplémentaires rend la construction plus conforme au plan d'occupation des sols ; qu'aucune règle du plan d'occupation des sols n'impose la réalisation d'aires de stationnement ;
Vu l'ordonnance en date du 7 novembre 2013 reportant la clôture d'instruction au 7 décembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;
Vu le mémoire, enregistré le 2 décembre 2013, présenté pour la commune d'Huez, qui persiste dans ses précédents moyens et conclusions, demandant en outre, à titre subsidiaire, de ne prononcer qu'une annulation partielle du permis de construire du 2 octobre 2010 sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ;
Elle soutient également que les articles UB 14 et UB 15 sont légaux ; que les articles UB 12 et UB 13 ont été respectés ;
Vu le mémoire, enregistré le 4 décembre 2013, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et pour M.D..., qui maintiennent leurs précédents moyens et conclusions ;
Ils exposent en outre que les dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme sont inopposables ; que leur intérêt à agir est incontestable ; que les articles UB 10, UB 14 et UB 15 du règlement du plan local d'urbanisme ont été méconnus ; que le dossier de demande de permis de construire était incomplet ; que les articles UB 12 et UB 13 ont également été violés ;
Vu l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme ;
- et les observations de Me E...représentant CDMF - avocats affaires publiques, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M.D..., et celles de Me Defaux, avocat de la commune d'Huez ;
1. Considérant que les requêtes n° 13LY01727 et n° 13LY01752 sont dirigées contre le même jugement et présentent à juger des questions communes ; qu'il y a lieu de les joindre pour qu'il soit statué par un même arrêt ;
2. Considérant que le 2 octobre 2010, M. A...a obtenu du maire d'Huez un permis tacite pour la réhabilitation de la partie supérieure de l'ensemble immobilier " l'Igloo " situé en centre ville, en secteur UB du plan d'occupation des sols, comportant la création d'une toiture à deux pans en remplacement de la toiture initiale à un pan ; que le maire de la commune ayant rejeté le 13 janvier 2011 le recours gracieux qu'ils avaient formé contre ce permis, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M. D...ont contesté chacune de ces décisions devant le Tribunal administratif de Grenoble qui, par un jugement du 29 avril 2013, en a prononcé l'annulation, fondée sur la méconnaissance des articles UB 10 et UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols ; que M.A..., bénéficiaire du permis, et la commune font appel de ce jugement ;
Sur la fin de non recevoir opposée par la commune :
3. Considérant qu'aux termes de l'article 1er de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 susvisée relative au contentieux de l'urbanisme, codifié à l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement (...) " ; que ces dispositions sont entrées en vigueur, conformément aux dispositions de l'article 5 de ladite ordonnance, un mois après sa publication au Journal officiel de la République française, soit le 19 août 2013 ; qu'en l'absence de dispositions expresses contraires, une disposition nouvelle qui affecte la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative n'est applicable qu'aux recours formés contre les décisions intervenues après son entrée en vigueur ;
4. Considérant que le bâtiment " l'Igloo " est situé dans le voisinage immédiat de l'immeuble " Les Olympiades " d'où il est particulièrement visible ; que, dès lors, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M.D..., qui possède un logement dans cet immeuble, justifient d'un intérêt leur donnant qualité à contester le permis en litige, délivré le 2 octobre 2010 ; que la fin de non recevoir opposée par la commune d'Huez, qui ne saurait valablement opposer les prescriptions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, lesquelles sont inapplicables aux recours pour excès de pouvoir formés contre les autorisations d'urbanisme délivrées antérieurement à leur date d'entrée en vigueur, ne peut ainsi qu'être écartée ;
5. Considérant qu'aux termes de l'article UB 10 du plan d'occupation des sols de la commune : " La hauteur du faîtage résultera de l'application des pentes ci-dessus étant précisé que : (...) dans le cas d'un bâtiment de longueur supérieure à 20 mètres, le sens du faîtage principal devra être parallèle à celui de la plus grande des façades." ; qu'il ressort des pièces du dossier que la façade ouest du bâtiment, y compris la partie de cette façade située derrière l'escalier extérieur, est d'une longueur excédant celle de la façade sud, mesurée à environ 30,50 m ; que le projet, dont le faîtage principal est parallèle à la façade ouest du bâtiment, est donc conforme à cette disposition ; que, dès lors, le premier motif retenu par le tribunal, tiré de ce que la façade sud serait la façade la plus longue de l'immeuble de telle sorte que la position du faîtage principal, perpendiculaire à cette façade, serait contraire à l'article UB 10 ci-dessus, ne peut qu'être censuré ;
6. Considérant cependant qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa version alors applicable, les règles des plans d'occupation des sols concernant le droit d'implanter des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords " peuvent prévoir des normes de construction différentes de celles qui résultent de l'application du coefficient d'occupation du sol, soit en raison des prescriptions d'urbanisme ou d'architecture, soit en raison de l'existence de projets tendant à renforcer la capacité des équipements collectifs " ; que, toutefois, lorsqu'un plan d'occupation des sols contient des règles qui, en application des dispositions précitées, autorisent des dépassements de coefficient d'occupation du sol, il doit prévoir des normes de construction et fixer en particulier, directement ou indirectement, un plafond aux dépassements de coefficient d'occupation du sol autorisés ;
7. Considérant que l'article UB 15-1 du plan d'occupation des sols prévoit que : " retraitement architectural - Dans le cas de transformation de toitures terrasses, " papillon ", à un pan, ou à deux pans à très faible pente (inférieure à 20 %), en toitures à deux pans, le COS résulte de l'application des règles des articles UB 3 à UB 13. L'ensemble de ces règles : hauteur au faîtage, caractéristiques et pentes de toiture, prospects, ... fixe le volume maximum autorisé dont résulte la surface hors-oeuvre nette nouvelle de construction. " ; que les dispositions des articles UB 3 à UB 13 auxquelles renvoie cet article, notamment celles relatives aux règles de prospect et de hauteur des constructions, ne sauraient, en l'absence de toute prescription relative à la surface constructible en particulier, qui permettrait de définir une limite au volume global d'un bâtiment, constituer des " normes de construction " fixant un plafond aux dépassements de coefficient d'occupation des sols autorisés par l'article UB 15-1 ; que, comme l'a jugé le tribunal, cette disposition, qui méconnaît l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, est, par suite, entachée d'illégalité ;
8. Considérant que si M. A...soutient que l'illégalité dont est ainsi entaché l'article UB 15-1 précité, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M. D... avait invoquée par voie d'exception à l'appui de leurs conclusions contre le permis en cause, serait dénuée de tout effet utile sur ce permis faute pour les intéressés de faire en outre valoir que ce dernier méconnaîtrait les dispositions pertinentes, remises en vigueur, du règlement du document d'urbanisme immédiatement antérieur, un tel moyen ne peut qu'être écarté dès lors que, dans une telle hypothèse, où la censure porte uniquement sur l'exception à une règle prévue par une disposition de ce règlement, en l'occurrence son article UB 14, trouve désormais seule à s'appliquer cette dernière règle ;
9. Considérant que l'article UB 14 du plan d'occupation des sols énonce que: " Pour les constructions nouvelles à usage d'habitation et celles autorisées dans cette zone, le coefficient d'occupation des sols est fixé à : 0,60 en zone UB (...) " ; qu'il ressort des pièces du dossier que, pour une superficie de terrain de 1897 m² et une surface hors oeuvre nette totale de 1340,45 m², le projet présente un coefficient d'occupation des sols de 0,7, excédant celui fixé par cette disposition ; qu'ainsi, le second motif d'annulation retenu par le tribunal, fondé sur la méconnaissance de ces dispositions, ne saurait quant à lui qu'être confirmé ;
10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, le motif d'annulation confirmé par le présent arrêt étant de nature à justifier à lui seul l'annulation du permis contesté, sans en permettre la censure partielle en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, ni M. A... ni la commune d'Huez ne sont fondés à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé en toutes ses dispositions le permis de construire délivré tacitement le 2 octobre 2010 ;
11. Considérant que M.A..., en sa qualité de bénéficiaire du permis litigieux, a été appelé à produire ses observations devant le tribunal ; que, s'il n'avait pas été mis en cause, il aurait eu qualité pour former tierce opposition contre la décision préjudiciant à ses droits rendue par le tribunal ; qu'il doit, par suite, être regardé comme une partie pour l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il n'est dès lors pas fondé à se plaindre, pour ce motif, de ce que le tribunal a mis à sa charge le paiement d'une somme de 1 000 euros sur ce fondement ;
12. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M.D..., qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance, soient condamnés à verser quelque somme que ce soit à M. A...et à la commune d'Huez en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en l'espèce, sur ce même fondement, de mettre à la charge de M. A...et de la commune d'Huez, chacun, le versement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...d'une somme de 750 euros ;
Article 1er : Les requêtes de M. A...et de la commune d'Huez, sont rejetées.
Article 2 : M. A...et la commune d'Huez verseront, chacun, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et à M. D...une somme de 750 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...A..., au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades ", à M. C...D...et à la commune d'Huez.
Délibéré après l'audience du 7 janvier 2014, à laquelle siégeaient :
Lu en audience publique, le 4 février 2014."