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Timestamp: 2017-01-21 01:02:51+00:00
Document Index: 173405009

Matched Legal Cases: ['arts 2009', 'art 0', 'art 20', 'art6 4', 'art, 2009', 'art 1']

⭐Immobilière Privée France Pierre
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1 INVESTMENT MANAGEMENT Immobilière Privée France Pierre Rapport annuel 20092 LA SOCIÉTE DE GESTION LA SCPI BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT Société de gestion de portefeuille agréée par l AMF sous le n GP en date du 1 er juillet 2007 IMMOBILIERE PRIVEE-FRANCE PIERRE Société Civile de Placement Immobilier régie par les articles L et suivants, L et suivants et R et suivants du code monétaire et financier Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre Paris Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux Paris Adresse postale : 30, rue Marguerite Long Paris Cedex 17 Visa AMF : n SCPI en date du 3 mars 2009 SIREN : RCS Paris Le directoire de BNP PARIBAS Reim Président Jacqueline FAISANT Membres Michele CIBRARIO Administrateur Délégué de BNP Paribas REIM Italy sgr Karl DELATTRE Directeur Général Délégué Cyril de FRANCQUEVILLE Directeur Général Délégué Sylvie PITTICCO Secrétaire Général Directeur Financier LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM Président Marie-Claire CAPOBIANCO Directeur de la Banque Privée France / Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Président François Ferrus Membres Claude BELLIER Etienne Bordier Christian Bouthie Bernard Dufourg André Jay Hélène Karsenty Patrick Kontz Hubert Martinier Axeria Vie, représentée par Daniel COLLIGNON Banque Martin Maurel, représentée par Olivier Jourdain Matignon Conseil, représenté par Nicolas Jezic Membres François BENFEGHOUL François DEBIESSE Michel GUIGAL Nathalie ROBIN Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Directeur de BNP Paribas Wealth Management Directeur Produits et Marchés de BNP Paribas Directeur Immobilier de BNP Paribas Assurance COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRE Cabinet AACE Ile-de-France, 10, rue de Florence Paris SUPPLEANT Société Auditeurs Associés Consultants Européens 10, rue de Florence Paris Personnes chargées de l information : Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARD EXPERT IMMOBILIER Société Foncier Expertise 4, quai de Bercy Charenton cedex BNP PARIBAS REIM RCS Paris Téléphone : Télécopie : Site :3 immobilière privée france PIERRE sommaire Page 2 LA SCPI Immobilière Privée-France Pierre EN BREF les marchés immobiliers Page 5 Le rapport de la société de gestion Page 12 Le rapport du Conseil de Surveillance Page 13 Les rapports DU commissaire aux comptes Page 15 les comptes de l exercice 2009 Page 26 l Ordre du jour Le projet de résolutions4 La SCPI Immobilière Privée-France Pierre en bref Date de création : mai 1976 La SCPI au 31/12/2009 Type Immobilier de bureaux France entière Capital 36,8 millions d euros Nombre de parts Nombre d associés Nombre d immeubles 63 Valeur vénale* 75,8 millions d euros (315,19 euros par part) Valeur de réalisation* 81,9 millions d euros (340,69 euros par part) Valeur de reconstitution* 94,9 millions d euros (394,70 euros par part) Taux d occupation financier* 93,0 % Taux d occupation effectif* 93,7 % 2 Chiffres-clés 2009 Composition du patrimoine (en % des valeurs vénales) Loyers facturés 6,6 millions d euros Produits financiers euros Dotation à la PGR* euros Distribution* 18,80 euros par part Report à nouveau cumulé 7,12 euros par part (4,5 mois de distribution) Régions 30,6 % Paris 35,4 % Marché des parts 2009 Volume des échanges Nombre de parts échangées Prix moyen net vendeur 1,5 millions d euros (en prix acheteur) euros par part Prix moyen acheteur 229 euros par part Rendement acheteur* Confrontations 8,21 % mensuelles (dernier jour ouvré à 12 h). Informations disponibles sur le site Internet reim.bnpparibas.fr. Région parisienne 34,0 % Par types d actifs Locaux industriels 1,3 % Commerces 25,9 % Par zones géographiques Bureaux 72,8 % * Voir glossaire, en fin de rapport.5 Répartition des risques locatifs (en % des loyers) Loyers estimés des surfaces vacantes 7,0 % 162 autres locataires 71,8 % 5 principaux locataires 21,2 % Produits, charges et résultat courant 3 PRODUITS CHARGES 7,24 par part 0,21 par part Charges externes (frais et commissions de gestion, entretien, grosses réparations, charges locatives non récupérées) Charges internes (provision nette pour travaux, provision nette pour créances douteuses) Recettes locatives brutes et produits divers 27,55 par part 20,34 par part RÉSULTAT COURANT Produits financiers 0,24 par part6 4 LES MARCHéS IMMOBILIERS > Les bureaux en Ile-de-France La demande placée Avec 1,81 million de m² commercialisés en 2009, la demande placée, c est-à-dire le nombre de mètres carrés pris en location ou achetés par des utilisateurs, a reculé de 24 % par rapport à Les grandes transactions, celle qui portent sur des surfaces supérieures à m², ont baissé de 35 %. Si les entreprises, et notamment les plus grandes, sont toujours incitées à la rationalisation de leurs implantations et à la réalisation d économies en termes de loyer et charges, cette préoccupation s est plutôt traduite, en 2009, par des réductions de surfaces et le repli vers des zones périphériques, moins chères. C est d ailleurs à Paris que le recul des transactions a été le plus marqué sur ce segment de marché. Pour une SCPI, les tendances de marché valent pour les actifs vacants ou à relouer à brève échéance. Dans ce cas, en effet, le niveau de la demande a une influence directe sur le délai et les conditions financières prévisibles de relocation. Mais, pour l essentiel de son patrimoine, loué, les locataires en place sont tenus par des échéances précises et le niveau de la demande à un instant donné ne préjuge pas de l état du marché lorsque ces échéances seront arrivées. Les valeurs locatives Pour les bureaux franciliens de seconde main, les valeurs moyennes sont revenues de 322 euros le m², fin 2008, à 318 euros le m² un an plus tard. Il s agit là de loyers faciaux. La nécessité, pour les propriétaires-bailleurs, de maintenir leurs immeubles loués les amène souvent à consentir des avantages commerciaux, telles que franchise de loyer ou prise en charge de travaux normalement supportés par le locataire, qui se traduisent par un écart entre loyer facial et loyer économique. Pour les patrimoines constitués et loués, l évolution de leurs recettes locatives ne reflète pas celle des loyers de marché. Elle dépend de l évolution de l indice de référence, l ICC (Indice du Coût de la Construction). Celui-ci, après avoir connu une forte hausse au cours des dernières années, connait une tendance inverse depuis un an. Au troisième trimestre 2009, il avait baissé de 5,77 % par rapport à la même période de 2008, qui constituait toutefois un pic dans son évolution. L offre immédiate et le taux de vacance L offre immédiate de bureaux totalisait 3,26 millions de m², en fin d année, contre 2,74 millions, fin 2008, soit une hausse de près d un tiers. Cette évolution provient à la fois de libérations de bureaux de seconde main et de l arrivée sur le marché de bureaux neufs lancés au cours des années précédentes. Conséquence de l évolution de l offre et de la demande au cours de l année écoulée, le taux de vacance moyen s établissait, en fin d année, à un peu plus de 7 % pour l ensemble de l Ile-de-France, contre un peu plus de 5 % un an plus tôt. > Les bureaux en régions En 2009, la demande placée de bureaux en régions a reculé de 16 % pour représenter un million de mètres carrés. Néanmoins, ce niveau de transactions reste dans la moyenne de ces dix dernières années. La baisse a principalement résulté de la faiblesse de la demande de petites surfaces, en recul de 20 %, alors que la demande de surfaces supérieures à m² est restée à peu près stable. L évolution de la demande placée n a pas été homogène. Parmi les principales métropoles régionales, Toulouse, Bordeaux, Lille et Marseille ont mieux résisté. L offre a augmenté de 14 %, en un an, pour s établir à 2,5 millions de mètres carrés, surtout du fait des libérations de bureaux de seconde main. Du côté des bureaux neufs, une baisse des livraisons et des mises en chantier s est amorcée, en Elle devrait se poursuivre en > Les investissements en France Avec 8,4 milliards d euros investis en immobilier d entreprise, l année 2009 aura été marquée par une baisse de 44 % des volumes. Totalement atone en début d année, notamment du fait des difficultés de financement, le marché de l investissement s est redressé par la suite, surtout au second semestre, avec le retour progressif à une meilleure liquidité. Le seul dernier trimestre 2009 a représenté plus de 40 % des montants investis dans l année. Cette accélération tout au long de l année incite les professionnels à un optimisme mesuré pour Selon la plupart, 2009 aura marqué un «bas de cycle». Au plan géographique, les investissements se sont répartis à 70 % en Ile-de-France et 30 % en régions. Au plan sectoriel, seuls les commerces ont vu les volumes investis croître d une année sur l autre. > Les entrepôts Avec 1,5 million de mètres carrés placés, les transactions ont reculé de 40 %, en 2009, malgré l important volume d opérations pour compte propre, donc réalisées par le propriétaire pour ses propres besoins. La résistance de la consommation, l embellie constatée dans le secteur automobile, le développement de l e-commerce en 2009, n ont pas permis de compenser la contraction de la demande d origine industrielle et celle des échanges extérieurs. L offre, elle, n a cessé de progresser, surtout du fait des libérations d entrepôts anciens, souvent inadaptés aux nouvelles normes et aux nouveaux besoins des utilisateurs. Fin 2009, elle totalisait 3,8 millions de mètres carrés. Conséquence de la faiblesse de la demande et de l importance de l offre, les loyers des entrepôts ont baissé. Au plan géographique, l axe traditionnel des entrepôts, allant de Lille à Marseille en passant par l Ile-de-France, Lyon et Orléans, a nettement mieux résisté que les zones périphériques. Pourtant, au vu des derniers mois de 2009 et des premiers de 2010, la conjoncture semble s améliorer. > Les commerces Malgré la crise économique, la consommation des ménages a bien résisté (+1 %), en 2009, soutenue par les mesures gouvernementales et dans un contexte d inflation maîtrisée. Néanmoins, les achats se sont déplacés vers les articles d entrée de gamme et le chiffre d affaires global du commerce a légèrement baissé. Quelques secteurs sont pourtant restés dynamiques, et principalement celui de l «Equipement de l information» (microordinateurs, téléphones portables, «smartphones», etc ) et la pharmacie. L e-commerce a même vu son chiffre d affaires progresser de 25 %. Dans cet environnement difficile, les enseignes ont poursuivi leur recherche d une plus grande proximité vis-à-vis de leurs clientèles, à la fois en privilégiant les emplacements en centres-villes et en développant différentes gammes afin de toucher un public plus large. Pourtant, le volume global de transactions en immobilier commercial a nettement diminué et les délais de commercialisation se sont allongés par rapport à un passé récent. On constate ainsi une remontée importante de l offre disponible, au moins dans les emplacements courants. Pour les meilleurs emplacements, la demande est restée forte, les opportunités rares et les loyers stables. Les loyers des baux en cours, jusqu il y a peu indexés sur l Indice du Coût de la Construction, avaient fortement monté, alors que les chiffres d affaires stagnaient, voire baissaient. Ils se sont assagis avec l indexation sur l Indice des Loyers Commerciaux (ILC), qui prend en compte d autres facteurs et notamment le chiffre d affaires du commerce de détail.7 LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION ÉVOLUTION > Le patrimoine Acquisition Au cours du troisième trimestre 2009, Immobilière Privée-France Pierre a acquis, en indivision avec deux autres SCPI gérées par BNP Paribas REIM, un immeuble de bureaux situé Place des Frères Montgolfier à Guyancourt (78). Cet actif, d une surface utile de m² est entièrement loué. La quote-part d Immobilière Privée-France Pierre dans cette indivision est de 33 % et le prix d acquisition global s est élevé à 11,4 millions d euros. Cessions Le 30 juin 2009, l immeuble «Le Trident», situé 14, rue Henri Rivière, à Rouen (76), a été cédé au prix net vendeur de 5,9 millions d euros. La quote-part d Immobilière Privée-France Pierre dans cette indivision était de 50 %. Le 27 novembre 2009, l immeuble de la ZAC de la Grange du Bois, 16, avenue Jean Moulin (bâtiment B2), à Savigny-le-Temple (77), a été vendu au prix net vendeur de euros. L immeuble situé 22, rue Gay Lussac, à Poitiers (86), dont Immobilière Privée-France Pierre détenait 50 %, a été partiellement cédé (604 m² de bureaux) le 28 décembre 2009 au prix net vendeur global de euros. Enfin, le 31 décembre 2009, l immeuble de la rue du Petit Vaux, à Epinay-sur-Orge (91), a été cédé au prix net vendeur de 1,21 million d euros. RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER (au 31 décembre 2009, en % des valeurs vénales) Bureaux Commerces Locaux industriels* Total Paris 22,97 % 12,43 % 35,40 % Région parisienne 26,14 % 6,52 % 1,31 % 33,97 % 5 Province 23,70 % 6,93 % 30,63 % * Entrepôts et locaux d activités Total 72,81 % 25,88 % 1,31 % 100,00 % LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI Selon les expertises réalisées au dernier trimestre 2009, la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société s élevait à euros, hors droits, soit un niveau stable (+0,45 %), à périmètre égal, par rapport à l année précédente. Après arrêté des autres actifs de la société et des dettes, la valeur de réalisation d Immobilière Privée-France Pierre s établissait, en fin d exercice, à 340,69 euros par part, contre 337,14 euros par part un an plus tôt, et la valeur de reconstitution à 394,70 euros par part, contre 390,96 euros par part fin Valeurs globales (en milliers d euros) Ecart Valeur de réalisation ,05 % Valeur de reconstitution ,06 % LA SITUATION LOCATIVE Taux d occupation (en % des loyers) Au 31/12/2008 Au 31/03/2009 Au 30/06/2009 Au 30/09/2009 Au 31/12/2009 Taux apparent* 90,9 92,3 91,2 92,8 93,0 Taux effectif ** 93,7 * taux apparent : taux d occupation financier basé sur le rapport entre les loyers quittancés pour l ensemble de la société et le total des loyers potentiels de la société à 100 % d occupation. ** taux effectif par rapport au seul patrimoine commercialisable, donc hors actifs reloués avec date d effet postérieure à la date de référence, sous promesse de vente ou en travaux d une durée supérieure à six mois.8 Au cours de l année 2009, le taux d occupation financier apparent du patrimoine a affiché une moyenne de l ordre de 92,3 %, contre 91 % en Parmi les relocations marquantes de l année, retenons l installation des sociétés IRFSS Croix-Rouge, à Tours Saint-Avertin (37), Santé Restauration Services, à Bordeaux (33), Onet, à Metz (57) ou bien encore d Aixialis, à Levallois-Perret (92). Citons également l extension de Berger-Levrault sur une surface plus importante au Parc Club du Millénaire, à Montpellier (34). Les principaux congés ont concerné les immeubles de l avenue Jean Mermoz, à Paris 8 ème, de Reims (51) ou bien encore de Rocquencourt (78). En outre, l immeuble de Strasbourg (67), quai Kleber, qui présente une forte vacance, est actuellement inscrit au plan d arbitrages. Un premier lot est déjà sous promesse. Signalons enfin que les travaux de Garges-Lès-Gonesse (95), à la suite du sinistre du 27 octobre 2008, vont pouvoir débuter en 2010 : un maître d œuvre a été désigné et les permis obtenus. Répartition des risques locatifs (en % des loyers) 5 principaux locataires 21,2 EGIS Guyancourt (78) 5,1 D.I.V La Plaine-St-Denis (93) 4,9 Sopra Group Paris 12 ème 4,5 Académie Internationale des Arts Paris 12 ème 3,4 Vitogaz La Défense (92) 3,3 Autres locataires 71,8 162 locataires Loyers estimés des surfaces vacantes 7,0 6 LES TRAVAUX En 2009, les travaux de grosses réparations ont représenté un montant de ,59 euros. Ils ont notamment permis le remplacement des baies métalliques rue Erard, à Paris 12 ème, la démolition de la cage d ascenseur, rue Jean Mermoz, à Paris 8 ème, ou bien encore la sécurisation et l étanchéité de la terrasse de l immeuble de Rocquencourt (78). Les travaux non refacturés aux locataires ont été financés par prélèvement sur la provision constituée à cet effet au cours des années précédentes. En sens inverse, cette provision a été renforcée de ,40 euros, soit 5 % des loyers facturés. Provision pour grosses réparations (en milliers d euros) Montant au 01/01/2009 Dotations 2009 Reprises 2009 Montant au 31/12/ > Les résultats et la distribution Le résultat net de l exercice 2009 s est établi à ,18 euros, soit une progression de 4,3 % par rapport à celui de l année précédente. Cette amélioration, malgré la baisse des produits financiers (-74,6 %), trouve d abord sa source dans l augmentation des loyers qui progressent de 4,7 % ainsi que dans la diminution des charges d exploitation de la société. En effet, la dotation aux provisions pour grosses réparations diminue de 54 %. A ce propos, signalons qu en 2008, une provision exceptionnelle de euros avait été constituée afin, notamment, de poursuivre les travaux de l immeuble de la rue des Cîteaux, Paris 12 ème. Ces travaux n ayant pu être réalisés en 2009, ils devraient débuter en Dans le même temps, les charges immobilières ont peu évolué, passant de 2,6 millions d euros en 2008 à 2,7 millions d euros en Rapporté à une part, le résultat net 2009 a représenté 20,34 euros, contre 19,50 euros un an plus tôt. La distribution de l année 2009 a été fixée à 18,80 euros par part, soit une progression de 10,6 % par rapport à 2008, et le report à nouveau renforcé à hauteur de 1,54 euros par part. Après ces mouvements, le report à nouveau de la SCPI représente près de 4 mois et demi de distribution au rythme de PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES En 2009, les nouvelles dotations pour créances douteuses se sont élevées à ,65 euros, tandis que les reprises ont représenté ,83 euros, dont ,52 euros correspondant à des recouvrements de créances, le reste ayant été passé en créances irrécouvrables. La dotation nette (dotation diminuée des reprises et augmentée des créances irrécouvrables) est négative grâce à l encaissement de créances antérieures à 2009.9 Provision pour créances douteuses (en milliers d euros) Montant au 01/01/2009 Dotations 2009 Reprises 2009 Montant au 31/12/ Principaux contentieux au 31/12/2009 Locataire Immeuble Montant* État d avancement Antix ZI de Vendargues Vendargues (34) (immeuble vendu) PA Portes de la Forêt Marne-la-Vallée (77) euros Assignation en paiement Locataire sorti mis en redressement judiciaire le 31 mai 2009 Mettler Toledo Freilab euros A la suite de désordres techniques, le locataire a quitté les locaux. La SCPI a réalisé la réfection totale de l étanchéité. Un protocole d accord est en cours avec le locataire moyennant le versement des sommes dues euros Début 2010, le locataire s est acquitté de l ensemble de ses loyers. Depuis cette date, il n y a donc plus d impayés. Trésorerie Principale 163 avenue du Gal Leclerc Trouville sur Mer (14) 41 rue Aristide Briand Levallois Perret (92) Bois Sauvage Villa B4 Evry (91) JEF Publicité Alias Taxi Jaune euros Assignation en paiement Locataire mis en redressement judiciaire euros Liquidation judiciaire Le dirigeant a été condamné à régler sa dette. Relance de l administrateur judiciaire pour obtenir un règlement ou à défaut un certificat d irrécouvrabilité euros Au terme d une longue procédure (Tribunal de commerce, Cour d Appel et Cour de Cassation), négociation d un avenant destiné à figer la nature et la répartition des charges à récupérer et établir le montant des charges que le locataire s obligera à régler sur les régularisations antérieures. Bureautique Service 91 Pressing Fer Plus , av Roger Salengro Chaville (92) 7 * montant provisionné au 31/12/ arrondi au millier d euros supérieur > Le capital et le marché des parts Le capital de la société, d un montant de euros, se répartit en parts détenues par associés au 31 décembre Évolution du marché secondaire des parts Année Nombre de parts cédées % par rapport au nombre de parts au 1 er janvier Délai moyen d exécution d une cession Offres de cession en suspens Rémunération de la société de gestion sur les cessions (en euros HT) ,16 % De l ordre d un trimestre ,71 % De l ordre d un trimestre ,70 % De l ordre d un trimestre ,56 % Moins d un trimestre ,68 % Moins d un trimestre Au cours de l année, parts se sont échangées sur le marché, soit 2,68 % du nombre de parts émises. Le prix moyen vendeur enregistré à l occasion de ces transactions s est établi à 208 euros, environ, soit une progression de 4 % par rapport à Les dernières transactions de l année se sont réalisées à 245,94 euros. Au prix acheteur correspondant, le rendement ressort à 6,96 % sur la base de la distribution En fin d année, 9 parts étaient proposées à la vente à différents niveaux de prix.10 Évolution du prix de la part euros Prix de souscription ou d exécution au 1 er janvier 143,00 177,95 183,00 200,39 189,46 Prix d éxécution moyen annuel 161,00 185,00 196,00 200,00 208,00 Prix acheteur correspondant 176,00 203,00 215,00 220,00 229,00 Dividende versé au titre de l année 13,05 13,60 14,00 17,00 18,80 Rendement de la part en % * 7,41% 6,70% 6,51% 7,73% 8,21% Report à nouveau cumulé par part 1,48 1,96 3,09 5,58 7,12 * Le rendement du prix de la part en % correspond au dividende versé au titre de l année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même année. > L assemblée générale annuelle RENOUVELLEMENT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Neuf mandats arrivent à échéance à l assemblée générale annuelle. Les associés sont donc appelés à opérer un choix parmi les candidats qui se présentent à leurs suffrages. 8 RÉMUNÉRATION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Il est proposé à l assemblée générale de reconduire la rémunération de euros allouée au conseil de surveillance pour l exercice NOMINATION DE L EXPERT IMMOBILIER Le mandat de l expert immobilier, la société Foncier Expertise, arrive à échéance en juin Il vous est proposé de renouveler son mandat pour une durée de quatre années. Autorisations diverses Afin de procéder, éventuellement, à des cessions d actifs sans attendre la prochaine assemblée générale, ni en convoquer une à cette seule fin, la société de gestion sollicite le renouvellement pour un an de l autorisation de céder des immeubles dans la limite légale de 15% de la valeur vénale du patrimoine. Par ailleurs, la société de gestion demande à l assemblée générale de renouveler l autorisation de contracter des emprunts pour un montant maximum cumulé de 10 % de la valeur de réalisation de la SCPI, compatible avec les capacités de remboursement de votre société. Ces emprunts auraient pour objectif d optimiser la rentabilité globale de la SCPI, en utilisant l écart positif entre les rendements immobiliers et les taux d intérêt. En outre, il est demandé à l assemblée de renouveler l autorisation de la société de gestion à contracter, pour le compte de la SCPI, des crédits-relais d un montant maximum cumulé de cinq millions d euros, destinés à pouvoir saisir des opportunités d investissement en anticipant des ventes d actifs. Il est à noter que ces autorisations d emprunt n ont pas été utilisées jusqu à présent. Renouvellement de la commission d arbitrage L assemblée est également appelée à renouveler pour un an la commission d arbitrage, votée précédemment, afin de permettre à la société de gestion de poursuivre et amplifier, en tant que de besoin, sa politique d arbitrage du patrimoine de la SCPI. Cette commission est fixée à 1 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature de l acte de vente, et 1,5 % HT de ce même montant payable au réemploi des fonds provenant de ces ventes, après la signature de l acte d acquisition. > Prise en charge de la moitié de la cotisation ASPIM par la société de gestion La société de gestion a reversé à la SCPI la moitié de la cotisation réglée par cette dernière, pour 2009, à l Association Française des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. BNP Paribas REIM a décidé de reconduire cette participation pour 2010.11 > Transformation de la SCPI en OPCI Nous vous rappelons que les porteurs de parts, réunis en assemblée générale extraordinaire, devront légalement se prononcer, avant mai 2012, sur la possibilité de transformer leur SCPI en OPCI. Nous vous avions indiqué l année dernière qu il nous apparaissait que les conditions n étaient pas encore réunies pour permettre aux associés de prendre leur décision en toute connaissance de cause. Un an après, beaucoup de questions se posent encore sur la pertinence d une telle transformation. La loi stipule que l assemblée devra opter pour l une des deux formes de l OPCI, c est-à-dire soit la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable -SPPICAV-, soit le Fonds de Placements Immobiliers -FPI-. Elle prévoit, également, qu une SCPI peut transmettre tout ou partie de son patrimoine par voie de scission à des OPCI, en en faisant préalablement apport à des Sociétés civiles nouvelles, afin que les parts de ces dernières soient transmises à des OPCI. Les OPCI présentent, par rapport aux SCPI, des avancées, notamment en matière d acquisition et de gestion. Mais, s agissant des SPPICAV, celles ouvertes au public sont toujours en très petit nombre, et de création récente, ce qui ne permet pas d apprécier réellement leurs performances. En tout état de cause, la structure de leur patrimoine est très éloignée de celle des SCPI, dans la mesure où leurs actifs immobiliers sont aujourd hui limités à 65% au maximum, l essentiel des autres actifs étant constitué de valeurs mobilières. Quant aux FPI, dont la fiscalité est celle des revenus fonciers, ils seraient plus proches des SCPI, à condition que leur patrimoine puisse être constitué essentiellement d actifs immobiliers. Or aucun FPI n a été créé à ce jour. L autre voie, qui consiste en la transformation «indirecte» des SCPI en OPCI, par le biais de SCI auxquelles les SCPI auraient apporté leurs patrimoines, soulève des questions, fiscales, comptables et juridiques, et nécessiterait notamment l accord unanime des porteurs de parts, si, pour répondre au choix de chaque porteur, l échange de parts des SCI avec des parts de FPI et des actions de SPPICAV n était pas proportionnel. Les différents aspects de ces questions sont en cours d examen par tous les acteurs concernés, professionnels et pouvoirs publics. Dès lors, votre société de gestion a proposé de constituer un groupe de travail avec des membres des conseils de surveillance des SCPI qu elle gère, pour poursuivre les réflexions, dont les conclusions vous seront présentées dans les délais prévus par la loi. 9 Place des Frères Montgolfier GUYANCOURT12 évolution PAR PART DES RéSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (en Euros H.T) Année 2005 % du total des revenus REVENUS (1) 2006 % du total des revenus 2007 % du total des revenus 2008 % du total des revenus 2009 % du total des revenus Recettes locatives brutes 21,94 97,75 22,40 92,46 24,43 94,88 26,05 92,06 27,29 98,20 Produits financiers avant prélèvement libératoire 0,36 1,60 0,38 1,59 0,66 2,56 0,93 3,29 0,24 0,86 Produits divers 0,15 0,65 1,44 5,95 0,66 2,56 1,32 4,65 0,26 0,94 TOTAL 22,45 100,00 24,22 100,00 25,75 100,00 28,30 100,00 27,79 100,00 10 CHARGES (1) Commission de gestion 2,79 12,41 2,95 12,17 3,23 12,52 3,52 12,44 3,65 13,13 Autres frais de gestion 0,40 1,79 0,41 1,70 0,42 1,63 0,39 1,38 0,64 2,30 Entretien du patrimoine au cours de l exercice 3,47 15,45 3,47 14,31 1,86 7,19 1,18 4,17 0,63 2,27 Charges locatives non récupérées 3,32 14,78 3,00 12,38 3,89 15,10 1,99 7,04 2,32 8,35 Sous total charges externes 9,98 44,43 9,83 40,56 9,39 36,44 7,08 25,03 7,24 26,05 Amortissements nets patrimoine autres Provisions nettes (2) pour travaux -1,38-6,17-0,43-1,78 0,64 2,48 1,88 6,65 0,77 2,77 autres 1,07 4,74 0,73 3,01 0,59 2,29-0,16-0,58-0,56-2,02 Sous total charges internes -0,31-1,43 0,31 1,23 1,23 4,77 1,72 6,07 0,21 0,75 TOTAL CHARGES 9,67 43,01 10,14 41,80 10,62 41,21 8,80 31,10 7,45 26,80 RÉSULTAT COURANT 12,79 57,00 14,08 58,16 15,13 58,76 19,50 68,90 20,34 73,19 Variation report à nouveau -0,26-1,16 0,48-1,97 1,13 4,41 2,50 8,82 1,54 5,54 Variation autres réserves Résultat s/exercice antérieur Revenus distribués avant prélèvement libératoire Revenus distribués après prélèvement libératoire 13,05 58,16 13,60 60,13 14,00 54,35 17,00 60,08 18,80 67,65 12,98 57,84 13,42 55,41 13,81 53,60 16,07 56,79 18,73 67,40 (1) sous déduction de la partie non imputable à l exercice (2) dotation de l exercice diminuée des reprises et augmentée des créances irrécouvrables DETTES À L ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2009 PAR DATE D ÉCHÉANCE Conformément à l article D du Code de commerce, la société indique la décomposition du solde des dettes à l égard des fournisseurs au 31/12/2009 par date d échéance. Nature Total Dettes non échues Dettes échues Depuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels Dettes courantes , , , , ,32 Dettes litigieuses 6 426, ,96 TOTAL , , , , ,32 Les dettes bénéficiant d un délai conventionnel correspondent à la quote part de commission d arbitrage due à la Société de Gestion lors du réemploi des fonds provenant de la vente. Les dettes litigieuses concernent des honoraires sur travaux contestés.13 VALEURS DE LA SOCIéTé 2009 VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan) En euros Valeur comptable des immobilisations ,24 Valeur nette des autres actifs ,08 VALEUR COMPTABLE ,32 SOIT POUR UNE PART : 248,97 VALEUR DE REALISATION (résultant de l expertise) Valeur vénale (expertise) ,00 Valeur nette des autres actifs ,08 VALEUR DE REALISATION ,08 SOIT POUR UNE PART : 340,69 VALEUR DE RECONSTITUTION (ce qu il faudrait débourser pour reconstituer le patrimoine) Valeur de réalisation ,08 Frais acquisition ,23 Commission de souscription ,22 VALEUR DE RECONSTITUTION ,53 SOIT POUR UNE PART : 394,70 11 EMPLOI DES FONDS (en euros) Total au 31 décembre 2008 Durant l année 2009 Total au 31 décembre 2009 (1) Fonds collectés (2) - Fonds remboursés (3) + Cessions d immeubles +/- VALUE (4) + Primes de fusion (5) - Prélèvement sur primes d émission (6) - Prélèvement sur primes de fusion (7) - Commission de souscription (8) - Achat d immeubles, agencements et aménagements (9) - Frais d acquisition (non récupérables) 0 0 (10) + Amortissements des frais d acquisition 0 0 (11) = SOMMES RESTANT À INVESTIR14 LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Mesdames et Messieurs, Votre conseil s est réuni à plusieurs reprises au cours de l année 2009 afin d assurer sa mission d assistance et de contrôle de la société de gestion. Au cours de ces séances, notre attention s est notamment portée sur l évolution de la situation locative et financière d Immobilière Privée-France Pierre. Nous avons également examiné les résultats des expertises immobilières et les comptes annuels. Pour ce faire, la société de gestion a mis à notre disposition l ensemble des documents et informations nécessaires à l exercice du mandat que vous nous avez conféré. > L évolution du patrimoine En 2009, Immobilière Privée-France Pierre a acquis, en indivision avec deux autres SCPI gérées par BNP Paribas REIM, un immeuble de bureaux Place des Frères Montgolfier à Guyancourt (78). Cet actif est entièrement loué. La quote-part de notre SCPI dans cette indivision est de 33 % et le prix d acquisition global s est élevé à 11,4 millions d euros. Au chapitre des cessions, l immeuble «Le Trident» de Rouen (76) a été vendu pour 5,9 millions d euros. La quote-part d Immobilière Privée-France Pierre dans cette indivision était de 50 %. L immeuble de la ZAC de la Grange du Bois, à Savigny-le-Temple (77), a été cédé au prix net vendeur de euros. L actif de la rue Gay Lussac, à Poitiers (86), dont Immobilière Privée-France Pierre détenait 50 %, a été partiellement cédé (604 m² de bureaux), au prix net vendeur global de euros. Enfin, l immeuble de la rue du Petit Vaux, à Epinay-sur-Orge (91), a été cédé au prix net vendeur de 1,21 million d euros. > Les valeurs représentatives de la SCPI Après examen des expertises immobilières réalisées au dernier trimestre 2009, la valeur vénale du patrimoine de notre SCPI ressort à euros, hors droits. A périmètre égal, le niveau est stable (+0,45 %) en comparaison de l année précédente. Après évaluation des autres actifs et des dettes d Immobilière Privée-France Pierre, la valeur de réalisation s établissait, au 31 décembre 2009, à 81,90 millions d euros, soit 340,69 euros par part, contre 337,14 euros par part un an plus tôt, et la valeur de reconstitution à 94,88 millions d euros, soit 394,70 euros par part, contre 390,96 euros par part fin > Les résultats 2009 Au terme de l exercice 2009, les comptes ont fait ressortir un résultat net par part de 20,34 euros, contre 19,50 euros un an plus tôt. Ce résultat a permis de fixer la distribution à 18,80 euros par part, en progression de plus de 10 % par rapport à celle de Ainsi, le report à nouveau serait renforcé de 1,54 euros par part. Nous nous prononçons en faveur de cette répartition du résultat. > Le marché des parts en 2009 En 2009, il s est échangé parts, soit un niveau équivalent à celui de l année précédente. Le prix moyen annuel constaté à l occasion de ces transactions s est établi à 208 euros environ, soit une progression de 4 % par rapport à Signalons qu en fin d année, les dernières transactions se sont réalisées à 245,94 euros et que seules 9 parts étaient proposées à la vente. > Les autorisations de céder et d emprunter Comme les années précédentes, nous nous prononçons en faveur de l autorisation donnée à la société de gestion de céder jusqu au plafond légal de 15 % de la valeur du patrimoine immobilier. Nous sommes également favorables à la contraction d emprunts dans le cadre de la politique d arbitrage menée par la société de gestion. > Le renouvellement de la commission d arbitrage Nous approuvons enfin la reconduction de la commission d arbitrage en faveur de la société de gestion. Cette commission est fixée à 1 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature de l acte de vente, et 1,5 % HT du montant investi à la suite du réemploi des fonds provenant de ces ventes, après la signature de l acte d acquisition. > Les élections au conseil de surveillance Au cours de cette assemblée, le Conseil de surveillance doit être partiellement renouvelé dans la mesure où les mandats de Madame Hélène KARSENTY et de Messieurs François Ferrus, Etienne Bordier, Christian Bouthie, Bernard Dufourg, André Jay, Hubert Martinier ainsi que de la Banque Martin Maurel, représentée par Olivier Jourdain, et de la société Matignon Conseil, représentée par Nicolas Jezic, arrivent à échéance. Les associés sont donc appelés à opérer un choix parmi les candidats qui se présentent à leurs suffrages. Plus généralement, nous vous invitons à vous prononcer en faveur de l ensemble des résolutions proposées par la société de gestion. Le Conseil de surveillance15 LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES Aux Associés > Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l exercice clos le 31 décembre 2009, sur : > le contrôle des comptes annuels de la S.C.P.I. IMMOBILIÈRE PRIVÉE - FRANCE PIERRE, tels qu ils sont joints au présent rapport, > la justification de nos appréciations ; > les vérifications et informations spécifiques prévues par la loi. Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de Gestion BNP PARIBAS REIM. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d exprimer une opinion sur ces comptes. I. Opinion sur les comptes annuels Nous avons effectué notre audit selon les normes d exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d obtenir l assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d ensemble des comptes. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la Société à la fin de cet exercice. II. Justification des appréciations En application des dispositions de l article L du Code de Commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les éléments suivants : > nous vous rappelons que les actifs immobilisés de votre Société sont comptabilisés en coûts historiques. Nous avons apprécié la valeur de ces actifs par rapport à leurs valeurs vénales telles qu elles résultent des travaux de l Expert Immobilier Indépendant de votre Société. Nous avons notamment vérifié la concordance entre la valeur d expertise et la valeur comptable telle qu elle est mentionnée dans l annexe comptable, au paragraphe «PLACEMENTS IMMOBILIERS» sous la rubrique «Tableau récapitulatif des placements immobiliers». > Comme indiqué dans l annexe, aux paragraphes «PLACEMENTS IMMOBILIERS» sous la rubrique «Plan prévisionnel d entretien» et «INFORMATIONS DIVERSES» dans le tableau «Etat des provisions et des dépréciations retraçant les variations de l exercice», la provision pour grosses réparations, se basant sur un plan prévisionnel d entretien immeuble par immeuble, a bien été mouvementée et le solde est destiné à couvrir les travaux nécessaires à la conservation du patrimoine immobilier de votre S.C.P.I. De même, la provision pour créances douteuses dans ses modalités, tant en terme d ancienneté de la créance que du taux de dépréciation, permet une couverture satisfaisante du risque. 13 Nous avons apprécié le caractère approprié de ces méthodes et leur traduction comptable dans les comptes annuels et n avons pas d observation particulière à formuler. Les appréciations ainsi portées s inscrivent dans le cadre de notre démarche d audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport. III. Vérifications et informations spécifiques Nous avons également procédé, conformément aux normes d exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par la loi. Nous n avons pas d observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels, des informations données dans les rapports établis par la Société de Gestion et votre Conseil de Surveillance et dans les documents adressés aux Associés sur la situation financière et les comptes annuels. Fait à Paris, le 12 mars 2010 Le Commissaire aux Comptes - A.A.C.E. Ile-de-France Jean-Baptiste PONCET Michel RIGUELLE16 Aux Associés, > Rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions réglementées En notre qualité de Commissaire aux Comptes de votre Société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées. Il ne nous appartient pas de rechercher l existence éventuelle d autres conventions mais de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles de celles dont nous avons été avisés, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de l article L du Code Monétaire et Financier, d apprécier l intérêt qui s attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. Absence d avis de convention Nous vous informons qu il ne nous a été donné avis d aucune convention conclue au cours de l exercice et soumise aux dispositions de l article L du Code Monétaire et Financier. Conventions approuvées au cours d exercices antérieurs dont l exécution s est poursuivie durant l exercice Par ailleurs, en application de l article L du Code Monétaire et Financier, nous avons été informés que l exécution des conventions suivantes, approuvées au cours d exercices antérieurs, s est poursuivie au cours du dernier exercice. Avec la Société BNP PARIBAS REIM Les statuts de votre Société fixent la rémunération de la Société de gestion sur les bases suivantes : > 10 % (hors T.V.A.) sur les produits locatifs encaissés hors taxes et sur les produits financiers nets pour assurer l administration de la Société, l information régulière des associés, la préparation des réunions et assemblées, la distribution des revenus et généralement, toutes missions incombant aux administrateurs de biens et gérants d immeubles. La rémunération facturée à ce titre à votre Société s est élevée, pour 2009, à Euros (hors T.V.A). > 4 % (hors T.V.A.) du prix de vente (prix d exécution) à l occasion des cessions de parts faites par l intermédiaire de la Société de gestion ou une somme forfaitaire de 30,49 Euros T.T.C. par cession s opérant sans son intervention. Les rémunérations versées à ce titre se sont élevées à Euros (hors T.V.A.) pour > Commission d arbitrage égale à 2,5 % hors taxes du produit net des ventes revenant à votre SCPI et payable à la Société de gestion, soit 1 %, après signature des actes de vente et, 1,5 % après signature des actes d acquisition des immeubles en réemploi des fonds provenant des ventes. La rémunération facturée à ce titre à votre Société s est élevée, pour 2009, à Euros (hors T.V.A.). 14 > Prise en charge partielle à hauteur de 50 % de la cotisation ASPIM, Association Française de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, par votre Société de gestion, BP PARIBAS REIM, pour l année A ce titre, il a été remboursé à votre Société un montant de Euros. Par ailleurs, conformément aux recommandations de l A.M.F., nous vous précisons que la Société UFG intervient de manière habituelle dans la location des immeubles de la Société. Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimées nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données, avec les documents de base dont elles sont issues. Fait à Paris, le 12 mars 2010 Le Commissaire aux Comptes - A.A.C.E. Ile-de-France Jean-Baptiste PONCET Michel RIGUELLE17 LES COMPTES DE L EXERCICE 2009 ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE décembre décembre 2008 Valeurs bilantielles en euros Valeurs estimées en euros Valeurs bilantielles en euros Valeurs estimées en euros Placements immobiliers Immobilisations locatives Terrains et constructions locatives , , , ,00 Provisions liées aux placements immobiliers Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices , ,11 TOTAL , , , ,00 Autres actifs et passifs d exploitation Actifs immobilisés Créances Immobilisations financières nettes , , , ,35 Locataires et comptes rattachés , , , ,29 Autres créances , , , ,82 Provisions pour dépréciation des créances , , , ,58 Valeurs de placement et disponibilités Valeurs mobilières de placement , , , ,00 Autres disponibilités , , , ,25 Provisions générales pour risques et charges , , , ,99 Dettes Dettes financières , , , ,54 Dettes d exploitation , , , ,34 Dettes diverses , , , ,33 TOTAL II , , , ,93 15 Comptes de régularisation actif et passif TOTAL III 0,00 0,00 0,00 0,00 Capitaux propres comptables , ,74 Valeur estimée du patrimoine , ,9318 TABLEAU D ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31 DÉCEMBRE 2009 Evolution au cours de l exercice Capital Situation d ouverture au 01/01/2009 en euros Affectation résultat 2008 en euros Autres mouvements en euros Situation de clôture au 31/12/2009 en euros Capital souscrit , ,00 Primes d émission Primes d émission , ,93 Prélèvement sur primes d émission , ,01 Primes de fusion Primes de fusion , ,51 Prélèvement sur primes de fusion , ,21 Primes rachat parts sociales , ,44 Plus ou moins values réalisées sur cessions d immeubles , , ,53 Report à nouveau , , ,75 Résultat de l exercice Résultat de l exercice , , , ,18 Acomptes sur distribution , , , ,80 TOTAL GENERAL ,74 0, , ,32 1619 COMPTE DE RÉSULTAT AU 31 DÉCEMBRE 2009 C H A R G E S (Hors Taxes) 31 décembre 2009 (en euros) 31 décembre 2008 (en euros) TOTAUX PARTIELS TOTAUX PARTIELS CHARGES IMMOBILIERES , ,71 Charges ayant leur contrepartie en produits , ,42 Charges d entretien du patrimoine locatif , ,25 Grosses réparations , ,07 Autres charges immobilières , ,97 CHARGES D EXPLOITATION DE LA SOCIETE , ,83 Diverses charges d exploitation , ,05 Dotations aux provisions d exploitation Provisions pour créances douteuses , ,83 Provisions pour grosses réparations , ,88 Provisions pour risques 0, ,40 Autres charges , ,67 CHARGES EXCEPTIONNELLES ,69 100,73 Charges exceptionnelles ,69 100,73 TOTAL DES CHARGES , ,27 SOLDE CREDITEUR = BENEFICE , ,11 TOTAL GENERAL , ,38 P R O D U I T S (Hors Taxes) 31 décembre 2009 (en euros) 31 décembre 2008 (en euros) PRODUITS DE L ACTIVITE IMMOBILIERE ET PRODUITS ANNEXES Produits de l activité immobilière TOTAUX PARTIELS TOTAUX PARTIELS , ,54 Loyers , ,58 Charges facturées , ,42 Produits annexes , ,54 AUTRES PRODUITS D EXPLOITATION , ,56 Reprises de provisions d exploitation 17 Provisions pour créances douteuses , ,15 Provisions pour grosses réparations , ,07 Provisions pour risques , ,99 Transfert de charges d exploitation , ,35 PRODUITS FINANCIERS , ,31 Produits financiers , ,31 PRODUITS EXCEPTIONNELS 268, ,97 Produits exceptionnels 268, ,97 TOTAL DES PRODUITS , ,38 TOTAL GENERAL , ,3820 ANNEXE FINANCIÈRE AU 31 DÉCEMBRE 2009 > Règles et méthodes comptables Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n du 1 er juillet 1971 modifié, et de l arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement du Comité de la réglementation comptable n du 23 juin L établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence, d indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se plaçant dans une perspective de continuité d exploitation. La méthode adoptée pour l évaluation des éléments inscrits en comptabilité, apparaissant dans la colonne «valeurs bilantielles» de l état du patrimoine est celle des coûts historiques. > Placements immobiliers La valeur vénale résulte de l actualisation annuelle du patrimoine pour laquelle l expert détermine son estimation en fonction des valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants : - l ancienneté de l immeuble dans le patrimoine, - la date de construction de l immeuble, - la situation juridique (local isolé ou en copropriété), - la situation géographique, - l état d entretien (gros travaux en cours ou prévisibles), - les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux). Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du rendement locatif. Il s agit d une valeur hors taxes et hors droit. Un inventaire détaillé de ces placements figure en annexe. Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau «Etat de l actif immobilisé» figurant ci-dessous. A compter du 1 er janvier 2005, les commissions d intermédiaires versées lors d une acquisition sont inscrites en coût accessoire des immobilisations. Immobilisations locatives Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous, constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce qui concerne les modalités particulières d intervention de ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d une véritable expertise n intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des immeubles. Les autres années la valeur résulte d une actualisation des valeurs par l expert, sans visite systématique des immeubles. Plan prévisionnel d entretien Les grosses réparations font l objet d un plan prévisionnel d entretien établi pour 5 ans, immeuble par immeuble. La provision pour grosse réparation est calculée en fonction d un pourcentage appliqué sur le montant, hors taxes, des loyers, tout en contrôlant que le budget des travaux à effectuer soit effectivement couvert par la provision ainsi constituée. La Société de Gestion applique un pourcentage global de 5% sur les loyers facturés, en se réservant la possibilité suivant les nécessités, de constituer des provisions spécifiques pour certains immeubles. État de l actif immobilisé euros Valeur brute des immobilisations au 31 décembre 2008 Augmentation acquisitions créations - apports Virement de poste à poste en + ou - Diminution cessions à des tiers ou mise hors service Valeur brute des immobilisations au 31 décembre 2009 Terrains Constructions , , , ,10 Frais d acquisition des immobilisations , , , ,61 Agencements , , ,47 18 Immobilisations en cours TOTAL , , , ,18 Tableau récapitulatif des placements immobiliers euros Au 31 décembre 2009 Au 31 décembre 2008 Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Terrains et constructions locatives Habitations Bureaux , , , ,00 Locaux d activités , , , ,00 Commerces , , , ,00 Entrepôts , , , ,00 TOTAL , , , ,00 Montrer encore
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