Source: https://www.eporady24.pl/wylaczenie-rekojmi-i-gwarancji-za-zgoda-stron-przy-zakupie-nieruchomosci,pytania,4,54,24910.html
Timestamp: 2019-03-26 20:50:58+00:00
Document Index: 40249110

Matched Legal Cases: ['art. 577', 'art. 556', 'Art. 568', 'art. 558', 'Art.558', 'art. 221', 'art. 558']

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 23.02.2019
W 2014 r. kupiłem od syndyka budynek apartamentowy w stanie deweloperskim w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość była oddany do użytkowania w 2012 r., ale od tamtej pory nie był użytkowany. Aktualnie nieruchomość chcą nabyć 3 osoby fizyczne (wspólnie). Czy strony transakcji za obopólną zgodą mogą wyłączyć rękojmię i gwarancję?
Zacznę od kwestii gwarancji, ponieważ tutaj sprawa jest dość jednoznaczna. Zgodnie z art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego „udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie”.
Jak wynika z cytowanego przepisu, do czynienia z gwarancją mielibyśmy jedynie w przypadku, kiedy złożyłby Pan oświadczenie gwarancyjne dotyczące sprzedawanej nieruchomości. Gwarancja jest bowiem instytucja o charakterze fakultatywnym. Jej udzielenie nie jest narzucone przez ustawę, natomiast gwarant może dość swobodnie decydować o zakresie swojego zobowiązania.
Zupełnie z innym reżimem prawnym mamy do czynienia w przypadku rękojmi. Ta narzucana jest każdorazowo przez ustawę przy sprzedaży jakikolwiek rzeczy. Zasada ta wynika z art. 556 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż: „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”
Rękojmia obejmuje wszystkie wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej, o których kupujący nie wiedział w momencie sprzedaży. Co więcej, w przypadku sprzedaży nieruchomości rękojmia za wady fizyczne rozciąga się na aż pięcioletni okres.
„Art. 568
§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”.
Cytowany przepis pozwala na czasowe ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta, jednakże wyłącznie w odniesieniu do rzeczy ruchomych. Inny przepis, odnosi się zaś do ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w ogólności. Jest to przepis art. 558 Kodeksu cywilnego:
„Art.558
§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.
Cytowany przepis statuuje zasadę, zgodnie z którą można swobodnie regulować kwestię rękojmi w umowie. Swoboda ta ulega jednakże znacznemu ograniczeniu w przypadku sprzedaży konsumenckiej. Definicje konsumenta zawiera art. 221 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”.
W przypadku zatem, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości pomiędzy Pana firmą a osobami fizycznymi, mielibyśmy do czynienia ze sprzedażą konsumencka i ograniczeniem, o którym mowa w art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Co więcej, ustawa nie przewiduje możliwości wyłączania lub ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości sprzedawanej przez przedsiębiorcę osobie fizycznej. Jak wynika z orzecznictwa, ograniczeń w wyłączaniu rękojmi nie można także obejść za pomocą oświadczenia kupującego, że znany mu jest stan techniczny kupowanej rzeczy i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń (jak pisałem, co do zasady, jeśli wada jest znana kupującemu, to nie może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi w zakresie takiej wady). Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 1998 r., sygn. akt III CKN 633/97.
Obawiam się zatem, że sprzedaż nieruchomości pomiędzy Panem występującym jako przedsiębiorca a osobami fizycznymi, które zakupują nieruchomość na cele niezwiązane bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową, zawsze wiązała się będzie z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Oczywiście, istnieje wyjście z tej sytuacji w postaci sprzedaży nieruchomości przez Pana występującego także jako osoba fizyczna (wówczas nie mamy do czynienia ze sprzedażą konsumencką). W takim przypadku mogą pojawić się jednak problemy natury księgowo-podatkowej, gdyż wcześniej musiałby Pan wyłączyć nieruchomość z majątku firmy (wycofać środek trwały). Tym niemniej opisany sposób jako jedyny wydaje się gwarantować możliwość skutecznego wyłączenia rękojmi w opisanym przez Pana stanie faktycznym.
Czy możliwa jest upadłość konsumencka?
Interesuje mnie upadłość konsumencka. Chciałbym się dowiedzieć, czy taka upadłość konsumencka w moim wypadku ma w ogóle sens. Otóż jestem osobą niepełnosprawną z drugą grupą. Obecnie mam trzy kredyty na ponad 30 000 zł i cztery karty kredytowe na ponad 5000 zł. Nie mam żadnego własnego majątku, jestem rozwiedziony, zalegam już z dwumiesięczną spłatą rat. Do jakiego wydziału w sądzie składa się pozew o upadłość konsumencką? Czy ta upadłość konsumencka jest możliwa w mojej sytuacji?
Stacja transformatorowa na działce Co zrobić, aby uniknąć licytacji mieszkania? Czy świadkowie sporządzenia testamentu muszą być obecni na jego odczytaniu? Zwolnienie z powodu braku stanowiska bez odprawy Praca w czasie zwolnienia lekarskiego Podatek od nieruchomości przy współwłasności Jak rozliczyć przystąpienie do spółki komandytowej z określoną kwotą? Jak uzasadnić nieobecność na rozprawie? Jak pozbyć się bratowej z domu? Legalizacja budynku gospodarczego i studni Nękanie nauczyciela przez rodzica Czy jako posiadacz ziemi mogę wrócić do KRUS?