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Timestamp: 2020-08-15 04:12:29
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Resolución de 22 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 5 de dicha capital, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva terminada. - Doctrina Administrativa - VLEX 207993739
Resolución de 22 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid, don Eduardo Jiménez García, contra la negativa de la registradora de la propiedad nº 5 de dicha capital, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva terminada.
En el recurso interpuesto por el Notario de Valladolid don Eduardo Jiménez García contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de dicha capital (Registro número 5), doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva terminada.
Mediante escritura autorizada por el Notario Valladolid don Eduardo Jiménez García el día 25 de abril de 2008, la sociedad «Constructora Rovazen, S.A.», representada por sus Consejeros Delegados, y con intervención de la arquitecta directora de la obra, formalizó la declaración de obra nueva terminada y constitución de propiedad horizontal de un edificio de su propiedad.
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad número 5 de Valladolid, fue calificado negativamente el 20 de mayo de 2008 según nota con el contenido que a continuación se transcribe parcialmente, en lo relativo al único de los defectos que por haber sido impugnado interesa en este expediente:
Presentada en este Registro el día 30 de abril de 2008, con el número de entrada 2746 y bajo el asiento 1050 del Diario 62, copia de la escritura autorizada el día 25 de abril de 2008, por el Notario de Valladolid Don Eduardo Jiménez García, número 828 de su protocolo, acompañada de acta autorizada el día 25 de abril de 2008, por el citado notario de Valladolid Sr. Jiménez García, número 829 de su protocolo, el Registrador que suscribe ha procedido a su calificación y, previo examen de los antecedentes del Registro, resuelve no practicar la operación solicitada, por observarse los siguientes defectos:
... No se incorpora la licencia de primera ocupación.
Fundamentos de Derecho: ...
... Conforme al artículo 19 de la Ley 8/2007 de 28 de Mayo de Suelo:
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de
todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. 2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior
La Resolución Circular de la D.G.R.N. de 26 de Julio de 2.007, establece que...
a) Construcciones e instalaciones de todas clases de nueva planta. b) Ampliación de construcciones e instalaciones de todas clases. c) Demolición de construcciones e instalaciones, salvo en caso de ruina inminente. d) Modificación, rehabilitación o reforma de construcciones e instalaciones. e) Primera ocupación o utilización de construcciones e instalaciones.
Del artículo 19 de la Ley del Suelo y de las disposiciones autonómicas en este sentido parece que no queda otro remedio, para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la declaración de finalización de Obras Nuevas, que exigir que se acredite que se ha obtenido la licencia de Primera Ocupación.
Y vistos los artículos 18, 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria.
Defectos: ...
... No se acredita la obtención de la licencia de primera ocupación.
... Recursos: Contra esta calificación...
Valladolid, veinte de mayo del año dos mil ocho.-El Registrador, Fdo.: María José Triana Álvarez».
La referida calificación se notificó al Notario autorizante y a la presentante el 27 de mayo de 2008, por correo certificado con acuse de recibo.
El 30 de mayo de 2008 causó entrada en el Registro de la Propiedad número 5 de Valladolid escrito del Notario autorizante de la escritura calificada, Sr. Jiménez García, por el que interpuso recurso contra la calificación, únicamente respecto del defecto antes expresado, con base en los siguientes razonamientos:
La Ley no exige, para autorizar escrituras por las que se ponga de manifiesto el final de obra acreditar que se ha obtenido la licencia de primera ocupación.
La exigencia de la Registradora obedece a una errónea interpretación del artículo 19 de la Ley de Suelo.
El requisito 3 es el único novedoso, y por ello, y el que el Sr. Registrador interpreta erróneamente, porque la Ley establece que han de exigirse las licencias «que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística» para el otorgamiento de la escritura o acta de final de obra, mientras que la Registradora, erróneamente, entiende que han de exigirse las licencias «que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística» para la entrega de la edificación a sus usuarios.
En efecto, conforme al mencionado requisito 3º, el Notario ha de cerciorarse que se han cumplido los requisitos que establece la legislación de ordenación territorial y urbanística para autorizar la escritura de declaración de terminación de la obra, o, lo que es lo mismo, si la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística exige algo para declarar terminada una obra, es ese algo, precisamente, lo que ha de acreditársele al Notario.
Y en la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística de Castilla y León, que es la Ley 5/1.999 de Urbanismo de Castilla y León, con su Decreto 22/2.004, de desarrollo, ambas vigentes años antes de la entrada en vigor de la Ley de Suelo, no se impone al Notario requisito específico alguno para autorizar una escritura que ponga de manifiesto la terminación de una obra.
a) En el ámbito de la legislación estatal.
Respecto de la nueva Ley 8/200 7, la única novedad reseñable respecto del régimen del Real Decreto 1093/1997, es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente
el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
La Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León, organismo que tiene encomendadas las tareas normativas y de supervisión en materia de Urbanismo y Ordenación del Territorio en la Comunidad, dictó, con motivo de la entrada en vigor de la Ley de Suelo, una Orden por medio de la que aprobó la «Instrucción Técnica Urbanística 1/2007, para la aplicación en la Comunidad Autónoma de Castilla y León de la Ley de Suelo» (Orden FOM/1083/2007, de 12 de junio, publicada en el Boletín Oficial de Castilla y León de 18 de junio de 2.007), de la que se acompaña el texto a este recurso, y que tiene por objeto, literalmente transcrito:
armonizar la interpretación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (...) y del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, aprobado por Decreto 2 2/2004, de 29 de enero (en adelante RUCyL) con lo dispuesto en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
Ambos conceptos no son sinónimos, porque es perfectamente posible que alguien pueda querer adquirir un inmueble sin el propósito de ocuparlo o de instalarse en él de manera inmediata (lo que a nadie puede extrañar en la actual situación del sector inmobiliario, dado el riesgo de insolvencia de numerosas promotoras).
Extender la exigencia de la licencia de primera ocupación a la entrega supone, por tanto, extralimitar el sentido de aquélla, con evidente violación del principio general del derecho de que las normas restrictivas de derechos deben ser interpretadas, siempre, en sentido restrictivo.
Mediante escritos con fecha de 4 y 16 de junio de 2008, la Registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada los días 9 y 20 del mismo mes).
Vistos los artículos 5, 7, 9 y 19 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; artículos 6, apartado c), 7, 8, 9 y 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (actuales artículos 6, apartado «d», 7, 8 y 9 20 del texto refundido de dicha Ley aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio); artículos 7.1, 17.1, 18.1, 31.1 y 97 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León; los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; la Resolución Circular de esta Dirección General de 26 de julio de 2007 y las Resoluciones de 9 (2ª), 10 (1ª y 2ª), 12 (2ª), 13 y 15 (1ª y 2ª) de diciembre de 2008.
En el supuesto del presente recurso la Registradora rechaza la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva finalizada de un edificio que se constituye en régimen de propiedad horizontal, porque no se acredita la obtención de la licencia de primera ocupación; exigencia que, a juicio de la funcionaria calificadora, resultan de lo establecido en el artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo y en el artículo 97 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
Como medida de control de la legalidad urbanística, el artículo 19.1 de la Ley estatal de Suelo (artículo 20.1 del texto refundido hoy ya vigente) impone a los notarios determinadas obligaciones de comprobación del cumplimiento de requisitos y deberes urbanísticos por los interesados. Así, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaración de obra nueva
terminada, los notarios exigirán -además de la certificación expedida por técnico competente a que se refiere tal disposición- «la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». Por lo demás, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habrán de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deberán examinar si en la escritura de declaración de obra nueva terminada se ha cumplido por el Notario el deber de exigir al otorgante que acredite la documentación a que se refiere el citado artículo 19.1 de la Ley de Suelo y si tal documentación se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada.
En el presente caso, el Notario y la Registradora discrepan sobre la interpretación de dicha norma y otras con ella relacionada por lo que se refiere a la acreditación de la obtención de la licencia de ocupación. 3. Respecto del mencionado artículo 19.1 de la Ley de Suelo, este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en Resolución Circular de 26 de julio de 2007, según la cual la única novedad reseñable respecto del régimen anterior es que dicha Ley exige que en las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas (y en las actas de fin de obras) se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y esta exigencia «... significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación ... (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo».
Si se tiene en cuenta: a) que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jurídico reales, y la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes
propios del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación territorial y urbanística (cfr. artículo 7.2 de la Ley 8/2007, de Suelo), que no condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el promotor la obtención de licencia de ocupación; y b) que la norma cuestionada no tiene como finalidad directa la protección de los consumidores sino el control de la legalidad urbanística en lo atinente a los requisitos y condiciones establecidos para edificar; debe concluirse que nada autoriza a realizar una interpretación extensiva del artículo 19.1 de la Ley de Suelo de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorización de la escritura de declaración de obra nueva otorgada por el promotor -o en el acta de fin de obra-, el cumplimiento de requisitos que únicamente se exijan -en su caso- para la venta de la finca de que se trate, según la concreta normativa aplicable.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora, respecto del único de los defectos que es objeto de impugnación.
Madrid, 22 de diciembre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
Resolución de 17 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valladolid...
STSJ Castilla-La Mancha 2770, 28 de Noviembre de 2005
STSJ Andalucía 3770/2005, 10 de Noviembre de 2005