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Timestamp: 2016-10-26 04:25:21
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Betriebskostenabrechnung nach Eigentümerwechsel - frag-einen-anwalt.de Hilfe & Kontakt
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| 01.11.2006 21:20 | Preis: ***,00 € |
ich habe im Juli 2006 mehrer ETW in einem MFH ersteigert.
Bei der EV im September 2006 wurde mir die Wohngeldabrechnung 2005 vorgelegt.
Die Verwaltung und die Mieteigentümer waren der Meinung, dass ich die "Abrechnungsspitze" aus der Abrechnung zu tragen habe!
Die Verwaltung beruft sich auf ein BGH-Urteil aus dem Jahre 1999, nachdem der neue Eigentümer die "Abrechnungsspitze" zu tragen hat, wenn die Abrechnung erst nach Eigentümerwechsel fällig wird.
Ich hatte mich auf ein BGH-Urteil vom 3.12.03 (VIII ZR 168/03) berufen, nachdem es nicht darauf ankommt wenn der Zahlungsanspruch fällig wird sondern auf den Ablauf (31.12.05) der Abrechnungsperiode.
Um einen Streit zu vermeiden, habe ich eingelenkt und mich bereit erklärt die sog. Abrechnungsspitze zu tragen.
Bei Abrechnung der Betriebskosten mit den Mietern, für das Jahr 2005, ergeben sich zum Teil erhebliche Guthaben zu Gunsten der Mieter.
Die Verwaltung (es war keine Zwangsverwaltung angeordnet) hat die Mietzahlungen inkl. der BK-Vorauszahlungen im Jahre 2005 vereinnahmt.
Bin ich verpflichtet mit den Mietern die Betriebskosten für das Jahr 2005 abzurechnen?
Nach dem BGH-Urteil vom 3.12.03 dürfte dies nicht der Fall sein!?
Gehe ich Recht in der Annahme, dass die Verwaltung (bzw. die Eigentümergemeinschaft) die BK 2005 mit den Mietern abrechnen muss, weil u.a. auch diese die Vorauszahlung erhalten hat!
01.11.2006 | 22:15
Sehr geehrter Fragesteller, Sie sind tatsächlich nicht verpflichtet, die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2005 zu erstellen, wenn Sie erst nach Ende des Abrechnungszeitraums Erwerber geworden sind.
Das von Ihnen zitierte Urteil des BGH besagt, dass nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet ist. Gleichzeitig ist nach Erstellung der Abrechnung ausschließlich der Veräußerer zur Auszahlung eines etwaigen Guthabens verpflichtet bzw. zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.
Diese Rechtssprechung hat der BGH in der Folgezeit durch den Beschluss XII ZR 148/02 vom 29.09.2004 bestätigt, dort allerdings für das Gewerbemietrecht.
Zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist aber nur der vorherige Eigentümer und Veräußerer verpflichtet, nicht der Verwalter oder die WEG-Gemeinschaft, da diese im Zweifel nichts mit dem Mietverhältnis zu tun hatten und nicht Vertragspartner waren. Nach Erstellung der Abrechnungen hat der Veräußerer m.E. einen Anspruch gegen den Verwalter auf Auszahlung des Guthabens und die Mieter wiederum einen Anspruch auf Zahlung des Guthabens gegen den Veräußerer, wenn der Verwalter tatsächlich die Vorauszahlungen erhalten hat.
Nachfrage vom Fragesteller	01.11.2006 | 22:56
Der Veräußerer ist im Insolvenzverfahren, er reagiert auf keine Schreiben oder Aufforderungen. Der Alteigentümer (Veräußerer) wird definitiv keine Abrechnung mehr erstellen! Es würde deshalb auch keinen Sinn machen, wenn die Mieter ihn auffordern oder verklagen eine Abrechnung zu erstellen.
Wenn der Verwalter auch nicht verpflichtet ist die Abrechnung zu erstellen, obwohl dieser die Vorauszahlungen vereinnahmt hat, würde dies schlussendlich bedeuten das die Mieter keine Abrechnung bzw. keine Auszahlung des Guthabens erhalten werden!?
Wenn es nicht zuviel Mühe macht, können Sie mir noch Ihre Einschätzung zur oben genannten "Abrechnungsspitze" mitteilen?
War ich verpflichtet die Nachzahlung aus der Hausgeldabrechnung 2005 zu tragen???
Dieser Punkt scheint unter Juristen umstritten zu sein, zum Teil wird die Meinung vertreten, dass das BGH-Urteil aus dem Jahre 1999 (Aktenzeichen liegt mir nicht vor) überholt sei!
02.11.2006 | 15:25
Zur Frage der Abrechnungsspitze gibt es verschiedene Konstellationen, wie sich die Spitze errechnet, die unterschiedliche Auswirkungen auf die Zahlungspflicht des Erwerbers haben. Hierzu fehlen mir sämtliche Informationen. Sie werden die Abrechnungsspitze ohnehin zahlen müssen, da Sie die Forderung anerkannt haben.
Das Problem, dass der Alteigentümer nicht mehr greifbar ist, geht letztlich zu Lasten der Mieter, die sich diese Person als Vermieter ausgesucht haben.
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