Source: http://fr.jurispedia.org/index.php/Droits_d%27enregistrement_(be)
Timestamp: 2017-06-28 02:00:51+00:00
Document Index: 31647254

Matched Legal Cases: ['art 48', 'art 47', 'art 212', 'art 46', 'art 212', 'art 57', 'art 77', 'art 83', "l'article 32", 'art 48', 'art 47', 'art 212', 'art 46', 'art 46', 'art 212', 'arrêt ', 'art 77', 'art 83']

Droits d'enregistrement (be) - JurisPedia, le droit partagé
Droits d'enregistrement (be)
Belgique &gt; Droit fiscal
1.1 La double fonction de l'enregistrement
1.1.1 Fonction civile
1.1.2 Fonction fiscale
1.2 Actes devant ou pouvant être soumis à l'enregistrement
1.2.1 L'administration de l'enregistrement n'est pas juge de la validité des actes
1.2.2 Les modalités d'un acte ne suspendent pas l'exigibilité des droits
1.3 Régionalisation
2 Les actes notariaux
3 Les actes translatifs et déclaratifs de droits immobiliers
3.1 Principes communs aux trois Régions
3.1.1 La base de taxation n'est pas le prix mais la valeur vénale.
3.1.2 La vente avec réserve d'usufruit est taxée comme une vente en pleine propriété, art 48
3.1.3 Evaluation d'un ususfruit et, partant de la nue proprité, art 47 et 50
3.1.4 Restitution en cas de revente dans les deux ans, art 212
3.2.1 Règle générale
3.2.2 Abattement, art 46bis
3.2.3 Abattement par restitution, art 212 bis
3.3.1 Règle générale
3.3.2 Petits droits
3.3.3 Art 57
3.3.4 Abattement
3.3.5 Reportabilité
3.3.5.1 Reportabilité immédiate
3.3.5.2 Reportabilité par restitution
3.4 Région Wallone
3.4.1 Règle générale
3.4.2 Petits droits
3.4.3 art 57
4 Les ventes publiques de biens meubles, art 77 à 80
5 Les baux, art 83 à 84
6 Les constitutions d'hypothèque
8 Les apports en société
8.2 Particularités concernant les immeubles destinés à l'habitation
8.2.1 Apport d'immeuble sis en Belgique destiné à l'habitation
8.2.2 Liquidation de société possédant un immeuble destiné à l'habitation
8.2.2.1 Principe
8.2.2.2 Exception
9 Les donations
9.2 Région de Bruxelles-Capitale
9.3 Région wallonne[2]
9.4 Région flamande
L'enregistrement est une formalité qui consiste à présenter un acte à une administration fiscale, l'administration de l'enregistrement. Les codes des droits d'enregistrement des trois régions sont consultables à l'adresse suivante:
http://www.fisconet.fgov.be/fr/?frame.dll&root=v:/sites/FisconetFraAdo.2/&versie=04&type=vrb05!FNregwet.htm&&
La double fonction de l'enregistrement
L'enregistrement a une double fonction: civile et fiscale.
L'enregistrement d'un acte lui donne date certaine.
L'enregistrement d'un acte ne couvre pas les vices qu'il recèlerait.
Les droits d'enregistrement sont une branche du droit fiscal belge
Lors de leur enregistrement, certains actes sont taxés à un droit proportionnel ou fixe. C'est cette fonction qui est la plus connue et probablement la plus importante en pratique.
Après avoir exposé les principes généraux de l'enregistrement et l'influence de la fédéralisation, nous étudierons les différents actes qui peuvent ou doivent être soumis à la formalité de l'enregistrement ainsi que la taxation qui leur sera appliquée.
Actes devant ou pouvant être soumis à l'enregistrement
L'article 19 du Code des droits d'enregistrement dispose que:
Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32:
Sauf en ce qui concerne les nos 2, 3, 5 et 7, le présent article ne vise que les actes passés en Belgique. Notons que seuls les actes doivent être présentés à l'enregistrement et donc être frappé d'un droit. Une façon d'y échapper est de ne pas rédiger d'écrit. Un bail verbal, par exemple, échappe au droit d'enregistrement. A côté des inconvénients sur le plan civil, un bail verbal a donc un net avantage sur le plan fiscal. Cette remarque doit être doublement nuancée certains contrats ne sont valables que s'ils sont constatés par écrit. C'est le cas du bail de résidence principale de courte durée ou de plus de neuf ans, par exemple;
Les autres actes peuvent, mais ne doivent pas, être présentés à l'enregistrement. Les hypothèques ou les donations par exemple. Une nuance doit être apportée: une donation (sauf les donations manuelles ) ou une hypothèque n'est possible que via acte notarié qui, lui, est obligatoirement enregistrable.
L'administration de l'enregistrement n'est pas juge de la validité des actes
Les modalités d'un acte ne suspendent pas l'exigibilité des droits
Seule la conditions suspensive suspend l'exigibilité du droit. Le délai pour l'enregistrement commence à courir du jour de la réalisation de la conditions suspensive.
L'administration de l'enregistrement reste une administration fédérale sous le contrôle du service public fédéral (ministère) des finances. Ainsi, un notaire de la région wallonne qui recevrait un acte de vente d'un appartement à la mer devra soumettre son acte au bureau de l'enregistrement d'Arlon qui devra appliquer une taxation au regard de la législation flamande.
Tous les actes signés par un notaire doivent être présentés à l'enregistrement. Ils le sont au taux fixé pour leur type d'acte (un bail au taux des baux, une vente au taux des ventes). Le notaire doit exécuter cette obligation dans les 15 jours de la signature de l'acte sous peine d'une amende égale à 1% du droit dû.
Les actes translatifs et déclaratifs de droits immobiliers
Le siège de la matière se trouve aux articles 44 et suivants du Code des droits d'enregistrement. La matière étant régionalisée, après avoir exposé les principes valables pour les trois Régions, nous examinerons Region par Région les règles particulières en vigueur. La situation du bien indique le droit applicable.
Principes communs aux trois Régions
La base de taxation n'est pas le prix mais la valeur vénale.
Si, pour une raison ou pour une autre, la partie venderesse a décidé de faire une "fleur" à l'acquéreur en lui cédant son bien en dessous du prix du marché, l'acte doit comporter une clause indiquant la valeur vénale. C'est sur cette valeur que sera perçue le taxation. Exemple: Fabiola désire vendre à son neveu Albert sa maison de Laeken. Bien que la valeur du bien soit de 150.000 €, la vente est conclue pour 125.000 €. L'acte déclarera le prix payé et la valeur vénale. Albert sera taxé à 12,5% sur 150.000. Attention, un prix largement au dessous de la valeur du marché peut constituer une donation indirecte.
Exemple: Approchant de la retraite et fortune faite, Jean-Claude désire vendre son appartement de Charleroi. Il le vend pour 30.000 € mais il est stipulé qu'il pourra gratuitement rester dans le bien jusqu'à ce que la villa qu'il se fait construire à Torremolinos soit prête. Base de taxation: le prix (€ 30.000) + la valeur de l'occupation postérieure à l'acte. Le prix payé est ici en effet double: en espèce: 30.000 € et, en nature, le droit de rester gratuitement dans le bien. L'acte de vente évaluera la valeur de ce droit afin de constituer la base de taxation.
La vente avec réserve d'usufruit est taxée comme une vente en pleine propriété, art 48
Pour les notions d'usufruit et nue propriété, voyez ici
Il est courant que des personnes d'un certain age désirent vendre leur bien tout en s'en réservant l'usufruit afin de pouvoir y habiter leur vie durant. Il s'agit donc d'une vente de nue propriété. La nue propriété a une valeur inférieur à la pleine propriété vue que le nu propriétaire ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les fruits (loyers). Cette opération est cependant taxée comme une vente de pleine propriété.
Evaluation d'un ususfruit et, partant de la nue proprité, art 47 et 50
A la différence du cas précédent, la partie venderesse n'est que nue propriétaire et vend sa nue propriété. La valeur d'un usufruit dépend de sa durée. S'il est viager, il dépend de l'espérance de vie de l'usufruitier. La valeur de l'usufruit est calculé en fonction de tables. La valeur de la nue propriété = valeur de la pleine propriété - valeur de l'usufruit.
Restitution en cas de revente dans les deux ans, art 212
Les droits payés sont restitués en cas de revente dans les deux ans à concurrence de
36% à Bruxelles, 3/5 en Wallonie, 3/5 en Flandre
Le taux de taxation est fixé à 12,5%. Les petits droits (6%) n'existent plus à Bruxelles, ni en Flandre d'ailleurs. Abattement, art 46bis
L'acquéreur peut cependant bénéficier d'un abattement sous quatre conditions (art 46 bis):
acheter la totalité du bien en pleine propriété,
se domicilier dans le bien dans les 2 ans de l'enregistrement de l'acte, rester domicilié en Région Bruxelloise pendant les 5 ans qui suivent la domiciliation dans le bien, ne pas être déjà propriétaire, en Belgique ou à l'étranger, d'un autre bien destiné à l'habitation. Si le bien est acheté à plusieurs, tous les acquéreurs doivent remplir ces conditions. Exemple: Laurent et Claire achètent un appartement à Stockel. Claire est déjà propriétaire d'une maison à Wavre. Ils ne peuvent dès lors bénéficier de l'abattement.
La condition de domiciliation doit être bien comprise. Il faut se domicilier dans le bien acquis dans les deux ans et rester à Bruxelles pendant les cinq années qui suivent. Rien n'empêche donc de rester deux mois dans le bien puis de déménager, tout en restant à Bruxelles pour encore quatre ans et dix mois. Il s'agit cependant de rester attentif à une éventuelle jurisprudence sanctionnant un abus. Si les conditions sont remplies, les droits d'enregistrement sont calculés sur (la valeur vénale - 60 000 euros). Soit une économie de 12,5% x 60.000 = 7.500 euros. Si le bien se trouve dans des zones à revitaliser (EDLR), l'abattement est porté à € 75 000 euros.
Abattement par restitution, art 212 bis
Si la condition de non propriété n'est pas remplie le jour de l'acte mais l'est dans les deux ans, l'abatement peut être demandé par restitution.
Exemple: Julien et Jeanne se mettent en ménage et achètent un appartement rue de l'Étuve pour € 100 000. Jeanne est déjà propriétaire d'un appartement rue des bouchers. Ils ne peuvent donc bénéficier de l'abattement et payent le droit plein (€ 12 500) au lieu du droit avec abattement (€ 100.000- €6 0.000 d'abattement = € 40 000 de base de taxation x 12,5 % = € 5 000 à payer). Dans les deux ans de cette acquisition, Jeanne vend son bien propre. Ils peuvent alors demander la restitution de l'abatement que cette propiété empêchaît. Ils retoucheront € 7 500. L'administration de l'enregistrement est particulièrment lente à opérer ce remboursement. Il ne faut pas hésiter à la mettre en demeure de payer, faisant courir à sa charge les intérêts légaux (7% par an). Cette possibilié a été admise par la Cour d'appel de Bruxelles en son arrêt du 27 avril 2001.
Les ventes en Région flamande sont taxées à 10%
Petits droits
Si le revenu cadastral est inférieur à 745 €, les acquéreurs qui ne sont pas propriétaires sont taxés à 5% à condition de s'y domicilier.
Exemple: Julien et Jeanne se mettent en ménage et achètent une maison à Wemmel pour 200.000 €. Jeanne est déjà propriétaire d'un appartement rue des bouchers. Julien payera 5% sur sa part et Jeanne 10%. Aucune restitution de droit n'est prévue en cas de revente à bref délai. Le revenu cadastral de 745 € est majoré pour les acquéreurs ayant un ou plusieurs enfants à charge. Notons une particularité, la fixation du revenu cadastral maximum pour l'obtention des petits droits reste une compétence du gouvernement fédéral fixé par Arrêté royal[1].
En cas d'acquisition d'un bien en construction, le revenu cadastral une fois les travaux finis est inconnu. Grand principe fiscal: dans le doute on paye le maximum, quitte à régulariser par la suite. Lors de l'acte, un taux de 10% sera appliqué. Si après achèvement des travaux, il s'avère que le revenu cadastral est inférieur à € 745 et que les acquéreurs remplissent les conditions, la différence sera restituée après requête et beaucoup de patience.
Le principe est mutatis mutandis le même qu'en Région Bruxelloise. Le montant de l'abattement n'est cependant que de 12500 €.
Reportabilité
Reportabilité immédiate
Les droits d'enregistrement payés lors de l'aquisition en Flandre d'une habitation sont déduits des droits à payer lors de l'acquisition d'une autre habitation toujours en Flandre. Cette disposition a été considérée en juillet 2006 par l'Union européenne comme contraire au droit européen et qui en demandé l'adaptation. Il faudrait espérer que la Région flamande profitera de cette demande pour supprimer une disposition en soi intelligente mais qui, en pratique, se révélait complexe, et ce en diminuant le droit de 10% par un droit moins élevé...
Pour pouvoir bénéficier de la reportabilité, il faut que ces habitations servent de résidence principale aux acquéreurs. Il faut en outre le jour de la seconde acquisition ne plus être propriétaire. Cette condition n'est pas évidente à respecter en principe. Exemple : Johnny et Marina ont un appartement à Borgerhout. Marina attendant un enfant, ils achètent une maison à Vilvorde. Pour pouvoir bénéficier de la reportabilité, il faut que le jour de l'acte d'acquisition de Vilvorde à ils ne soient plus propriétaire de l'appartement de Borgerhout.
Reportabilité par restitution
Reprenons l'exemple plus haut mais, le jour de l'acquisition à Vilvoorde les acquéreurs n'ont pas déjà vendu leur appartement de Borgerhout. Ils payent donc le droit plein (10 %). Dans les deux ans ils revendent leur appartement. Il peuvent, comme pour le 46 bis à Bruxelles, demander la reportabilité par restitution.
Le législateur wallon n'ayant pas encore modifié cette matière, la Wallonie vit encore sous l'empire de l'ancienne loi Fédérale. Le taux est de 12,5 % et aucun abattement n'est prévu.
La système est le même qu'en Flandre. Seule différence, le taux ainsi obtenu est de 6 %.
En cas d'acquisition d'un bien en construction, le revenu cadastral une fois les travaux finis est inconnu. Grand principe fiscal: dans le doute on paye un maximum, quitte à régulariser par la suite. Lors de l'acte, un taux de 12,5 % sera appliqué. Si après achèvement des travaux, il s'avère que le revenu cadastral est inférieur à € 745 et que les acquéreurs remplissent les conditions, la différence sera restituée après requête et beaucoup de patience.
Les ventes publiques de biens meubles, art 77 à 80
Les baux, art 83 à 84
0,20 % du total cumulé des loyers et des charges. Mais gratuité au 1er janvier 2007 pour les immeubles d'habitation, avec suppression également des timbres fiscaux.L'absence d'enregistrement peut amener des conséquences désastreuses pour les parties et surtout pour le bailleur...
Les constitutions d'hypothèque
Philippe rachète les parts de son frère et de sa soeur. Il payera un pour cent de la valeur totale de la maison. Astrid rachète la part de Laurent. Elle ne payera qu'un pour cent sur la valeur de la part de Laurent.
A perdu de son importance depuis le premier janvier 2006, date à partir de laquelle les apports en société sont taxés au droit fixe général (€ 25).
Particularités concernant les immeubles destinés à l'habitation
Apport d'immeuble sis en Belgique destiné à l'habitation
Les apports de biens immeubles destinés pour tout ou partie à l'habitation sont taxés selon les règles en vigueur pour les ventes (supra). Ce qui implique que l'apport en société d'un bien destiné à l'habitation sis à l'étranger ne sera pas taxé. Raisonnement: il s'agit d'un apport d'un bien destiné à l'habitation --> application des règles relatives à la vente --> la vente d'un bien à l'étranger n'est pas taxée. Liquidation de société possédant un immeuble destiné à l'habitation
Une telle opération est taxée à 12,5%. Cette matière étant fédérale, le taux de 12,5% est également d'application en Flandre. Exception
L'opération n'est pas taxée à deux conditions
En cas de liquidation d'une socité de personne (Sprl principalement),
Le bien immeuble est attribué à la personne qui l'a apporté à la société ou à une personne qui était associée au moment où la société l'a acquise.
Tant le droit civil que le droit fiscal voient dans les donations une avance sur succession. Les principes et les taux seront donc largement comparables à ceux existants en droit des successions
Région wallonne[2]
↑ Sur cette notion, voir http://fr.wikinations.be/Arr%C3%AAt%C3%A9_royal
↑ voir également le site Réforme de droits d’enregistrement (donations) et de droits de succession donnant les éléments nécessaires pour comprendre et appliquer cette importante réforme.
Trouver la notion droit d'enregistrement dans l'internet juridique belge
Récupérée de « http://fr.jurispedia.org/index.php?title=Droits_d%27enregistrement_(be)&oldid=52044 »	Catégories : Jurispedia:ébaucheJurispedia:ébauche (be)BelgiqueDroit public (be)Droit fiscal (be)	Menu de navigation
Dernière modification de cette page le 24 avril 2012 à 13:27.
Cette page a été consultée 25 498 fois.