Source: http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=796&tabela=lei_velhas&nversao=11
Timestamp: 2019-09-16 20:43:15+00:00
Document Index: 132368882

Matched Legal Cases: ['Artigo 3', 'Artigo 4', 'Artigo 5', 'artigo 1029', 'artigo 1051', 'Artigo 6', 'Artigo 7', 'Artigo 8', 'Artigo 9', 'Artigo 10', 'Artigo 11', 'Artigo 12', 'Artigo 13', 'artigo 31', 'Artigo 14', 'Artigo 15', 'artigo 1623', 'artigo 1624', 'artigo 1603', 'artigo 1607', 'artigo 1611', 'artigo 1612', 'artigo 498', 'artigo 10', 'artigo 9', 'artigo 12', 'artigo 33', 'artigo 3', 'artigo 6', 'artigo 2', 'artigo 9', 'artigo 45', 'artigo 46', 'artigo 106', 'artigo 107', 'artigo 108', 'artigo 25', 'artigo 7', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 1095', 'artigo 1104', 'artigo 1105', 'artigo 10', 'artigo 10', 'artigo 9', 'artigo 1', 'artigo 2', 'artigo 5', 'artigo 15', 'artigo 25', 'artigo 1', 'artigo 4', 'artigo 7', 'artigo 2', 'artigo 4', 'artigo 6', 'artigo 11', 'artigo 12', 'artigo 65', 'artigo 1', 'artigo 201', 'artigo 9', 'artigo 2', 'artigo 1041', 'artigo 2', 'artigo 44', 'artigo 44', 'artigo 1029', 'artigo 1051', 'artigo 1029', 'artigo 1051', 'artigo 85', 'artigo 87', 'artigo 98', 'artigo 4', 'artigo 31', 'artigo 39', 'artigo 12', 'artigo 64', 'artigo 1043', 'artigo 1043', 'artigo 23', 'artigo 38', 'artigo 15', 'artigo 1036', 'artigo 15', 'artigo 14', 'artigo 16', 'artigo 1042', 'artigo 27', 'artigo 32', 'artigo 35', 'artigo 33', 'artigo 35', 'artigo 79', 'artigo 1424', 'artigo 8', 'artigo 1535', 'artigo 76', 'artigo 1049', 'artigo 1062', 'artigo 1051', 'artigo 1051', 'artigo 90', 'artigo 1055', 'artigo 89', 'artigo 1040', 'artigo 81', 'artigo 33', 'artigo 87', 'artigo 87', 'Artigo 89', 'artigo 89', 'Artigo 89', 'artigo 76', 'artigo 90', 'artigo 93', 'artigo 830', 'artigo 93', 'artigo 93', 'artigo 90', 'artigo 93', 'artigo 78', 'artigo 98', 'artigo 98', 'artigo 100', 'artigo 103', 'artigo 69', 'artigo 69', 'artigo 71', 'artigo 115', 'artigo 112', 'artigo 67', 'artigo 11']

::: DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro
DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro
Versão desactualizada - redacção: Lei n.º 7/2001, de 11 de Maio!
- Lei n.º 7/2001, de 11/05
- Lei n.º 6/2001, de 11/05
- DL n.º 329-B/2000, de 22/12
- Lei n.º 135/99, de 28/08
- DL n.º 257/95, de 30/09
- Lei n.º 13/94, de 11/05
- DL n.º 278/93, de 10/08
- Declaração de 30/11 de 1990
- 12ª "versão" - revogado (Lei n.º 6/2006, de 27/02)
- 11ª versão (Lei n.º 7/2001, de 11/05)
- 10ª versão (Lei n.º 6/2001, de 11/05)
- 9ª versão (DL n.º 329-B/2000, de 22/12)
- 8ª versão (DL n.º 64-A/2000, de 22/04)
- 7ª versão (Lei n.º 135/99, de 28/08)
- 6ª versão (DL n.º 257/95, de 30/09)
- 5ª versão (DL n.º 163/95, de 13/07)
- 4ª versão (Lei n.º 13/94, de 11/05)
- 3ª versão (DL n.º 278/93, de 10/08)
- 2ª versão (Declaração de 30/11 de 1990)
- 1ª versão (DL n.º 321-B/90, de 15/10)
Entrada em vigor Artigo 3.º
Revogação do direito anterior Artigo 4.º
Remissões Artigo 5.º
Revogação do n.º 3 do artigo 1029.º e do n.º 2 do artigo 1051.º do Código Civil. Artigo 6.º
Invalidades mistas de pretérito Artigo 7.º
Novo regime de transmissão por morte Artigo 8.º
Contratos de duração limitada celebrados por SGII e FII Artigo 9.º
Avaliações extraordinárias e correcções extraordinárias de rendas Artigo 10.º
Valor real dos fogos Artigo 11.º
Comissões de avaliação Artigo 12.º
Subsídio de renda Artigo 13.º
Prédios arrendados nos termos do artigo 31.º da Lei n.º 46/85 Artigo 14.º
Especulação Artigo 15.º
Direito de representação das associações de inquilinos ANEXO
Aprova o Regime do Arrendamento Urbano
- [Este diploma foi expressamente revogado pelo(a) Lei n.º 6/2006, de 27/02!]
1. O arrendamento urbano apresenta, na sua evolução recente, uma sequência marcada pela prolixidade legislativa.
Codificando regras presentes já no Corpus Iuris Civilis e nas Ordenações do Reino, o Código Civil de Seabra, de 1867, firmou um regime claro e liberal: o arrendamento, como modalidade de locação, era um contrato temporário com um prazo supletivo de seis meses (artigo 1623.º); chegado ao seu termo, «presume-se renovado o contrato, se o arrendatário se não tiver despedido, ou o senhorio o não despedir no tempo e pela forma costumados na terra» (artigo 1624.º); a renda era livremente fixada pelas partes (artigo 1603.º); o senhorio podia despedir o arrendatário antes do prazo, quando as rendas não fossem pagas ou fosse dado ao prédio uso diverso do devido (artigo 1607.º), e estava obrigado a obras, sob pena de perdas e danos ou de o arrendatário se lhe substituir, mandando fazê-las por conta do senhorio (artigo 1611.º). Por morte do senhorio ou do arrendatário, o contrato continuava nos sucessores: a sua natureza temporária prevenia quaisquer problemas nessa manutenção (artigo 1612.º).
A frequência e o dinamismo das situações jurídicas do arrendamento levaram o Código de Processo Civil de 1876 a regular, com alguma minúcia, a cessação do respectivo contrato. O tribunal foi chamado a intervir com frequência; assim, do seu artigo 498.º, «o senhorio a quem não convier a continuação do arrendamento além do prazo estipulado ou além daquele por que a lei o presume feito despedirá o arrendatário, fazendo-o citar para efectuar o despejo no fim do arrendamento». Uma lei de 21 de Maio de 1896 desenvolveu aspectos processuais em jogo nas acções de despejo, permitindo o seu diferimento em caso de doença do arrendatário ou de alguém da sua família (artigo 10.º, § único); ela vigoraria até ser revogada pelo Decreto de 30 de Agosto de 1907, que substituiu, também, os artigos competentes do Código de Processo Civil de 1876 e introduziu disposições substantivas. De notar a penalização dos arrendatários por crime de desobediência quando, não acatando a decisão judicial do despejo, obrigassem a passar à fase executiva (artigos 5.º e 7.º).
Assim, o Decreto de 11 de Novembro de 1910, percursor na matéria, veio fixar preceitos fiscais estritos no domínio do arrendamento urbano; para além disso, congelou as rendas pelo prazo de um ano (artigo 9.º), alongou a antecedência requerida para a oposição à renovação (artigo 12.º) e conferiu indemnizações ao arrendatário comercial, quando ele houvesse aumentado o valor do prédio e cessasse o arrendamento (artigo 33.º). Seguiram-se vários diplomas menores. Pouco depois, a situação já era suficientemente complexa para o Governo Provisório, por Portaria de 23 de Janeiro de 1911, publicada a 24, nomear uma comissão constituída por representantes dos proprietários de Lisboa e Porto - entre os quais João Catanho de Menezes -, por representantes dos inquilinos dessas duas cidades, por um advogado, um contador e pelo chefe de repartição do Ministério da Justiça - o Prof. Doutor José Maria Vilhena Barbosa de Magalhães - para «codificar todas as disposições em vigor sobre arrendamentos de prédios urbanos». Esta comissão, com relevo para os dois nomes citados, desenvolveu importante trabalho que, mercê da instabilidade política, só viria à luz em 1919, através do Decreto n.º 5411, de 17 de Abril desse mesmo ano.
3. A Grande Guerra de 1914-1918 constituiria, no entanto, o motor fundamental das intervenções legislativas no arrendamento. Logo em 23 de Novembro de 1914, o Decreto n.º 1079 congelava as rendas nos contratos existentes e nos novos contratos, com a excepção das de montante elevado (artigos 1.º e 2.º); ficava, assim, torneado o despejo por conveniência do senhorio já que o novo contrato deveria manter a renda anterior; o senhorio era obrigado a arrendar os prédios devolutos (artigo 3.º), prevendo-se ainda que este regime de excepção vigorasse enquanto subsistisse a crise que o motivara (artigo 6.º). O esquema em causa foi mantido, com modificações, pela Lei n.º 828, de 28 de Setembro de 1917, a qual veio declarar «expressamente proibido aos senhorios ou sublocadores [...] intentarem acções de despejo que se fundem em não convir-lhes a continuação do arrendamento, seja qual for o quantitativo das rendas» (artigo 2.º, n.º 5); previa-se ainda que tal lei se aplicasse «somente enquanto durar o estado de guerra e até seis meses depois de assinado o tratado de paz» (artigo 9.º).
Menos de um ano volvido, o Decreto n.º 4499, de 27 de Junho de 1918, regulou a matéria do arrendamento urbano, tentando pôr fim à multiplicidade de diplomas existentes na matéria. Manteve o congelamento das rendas (artigo 45.º) e a proibição dos despejos por conveniência do senhorio (artigo 46.º), mas agora até um ano depois de assinado o tratado de paz, segundo os dois citados artigos.
4. No fim da Guerra, foi publicado o importante Decreto n.º 5411, de 17 de Abril de 1919. Este diploma, elaborado na sequência do trabalho e dos esforços de Catanho de Menezes e de Barbosa de Magalhães, acima referidos, intentou reunir «toda a legislação referente ao arrendamento de prédios rústicos e urbanos». O condensar de múltiplas fontes existentes nesse domínio em 120 artigos permitiu dar um tratamento coerente à matéria, suprimindo lacunas e contradições. Além disso, separaram-se com clareza as disposições normais das de emergência que, motivadas pela crise de 1914-1918, apenas deveriam vigorar transitoriamente. Nestas últimas incluem-se o congelamento das rendas nos contratos existentes e nos futuros, salvo quando superiores a certo montante, elevado para a época (artigo 106.º), a proibição dos despejos por conveniência (artigo 107.º) e o dever de arrendar (artigo 108.º). Marcando bem a ideia de transitoriedade, ficava «o Governo autorizado a revogar as disposições dos precedentes artigos deste capítulo quando entender que não subsistem as circunstâncias de carácter económico e financeiro que motivaram o Decreto n.º 1079, de 23 de Novembro de 1914».
5. A moeda portuguesa conheceu, na época, uma desvalorização acentuada. Esse factor, aliado ao bloqueamento das rendas, em breve conduziu a desequilíbrios de superação cada vez mais delicada. A Lei n.º 1368, de 21 de Setembro de 1922, procedendo a remodelações tributárias, veio permitir, implicitamente, a subida das rendas até ao rendimento líquido correspondente ao rendimento colectável inscrito na matriz (artigo 25.º, § 3.º). Foi um primeiro sinal, ainda que sem significado prático: os comentadores logo observaram que, dada a desactualização das matrizes, poucas seriam as actualizações. Aprofundando essa via, o Decreto n.º 9118, de 10 de Setembro de 1923, permitiu elevações de rendas até ao limite da multiplicação do rendimento matricial por certos coeficientes, variáveis consoante a data do arrendamento e a sua finalidade (artigo 7.º). As restrições mantinham-se, mercê da desactualização das matrizes; como eram contornadas com recurso à estipulação de rendas em moeda estrangeira, ainda que convertível em escudos, o Decreto n.º 9496, de 14 de Março de 1924, veio impor uma fixação completa em moeda nacional.
6. A grande reforma subsequente no domínio do arrendamento ficou a dever-se à Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948.
Este diploma veio tratar de assuntos variados, com relevo para a expropriação por utilidade pública e para o direito de superfície. Na sua parte V - artigos 36.º e seguintes - versou o contrato de arrendamento urbano, numa série de preceitos que transitariam, depois, para o Código de 1966. Devem ser sublinhadas as disposições referentes à caducidade (artigos 41.º e seguintes) e à transmissão por divórcio e por morte do arrendatário (artigos 44.º e seguintes). A regra da renovação automática foi, contudo, conservada, por força do direito anterior. No tocante à actualização das rendas, foi esta admitida, fora de Lisboa e do Porto, até ao duodécimo do rendimento ilíquido inscrito na matriz, de modo escalonado (artigo 47.º, n.º 1); admitia-se, ainda, a avaliação fiscal para corrigir tal rendimento, na base da qual poderia haver novas actualizações (artigo 47.º, n.º 2). Nas duas principais cidades do País, as rendas ficaram, pois, congeladas. Os arrendamentos comerciais, a sublocação, o direito de preferência, as acções de despejo e o depósito de rendas eram, ainda, objecto de várias disposições.
A Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957, em parte ainda vigente, veio regular a denúncia do contrato para a realização de obras que permitam aumentar o número de arrendatários, num esquema mantido pelo Código Civil, então em preparação.
Num outro plano, a Lei n.º 2114, de 15 de Junho de 1962, veio regular o arrendamento rural.
7. A unidade científica e sistemática da locação, incluindo as modalidades diversas de arrendamento, só voltou a ser reconstituída pelo Código Civil de 1966. Procurando respeitar muitas das especificidades preexistentes, o Código Civil conseguiu, não obstante, limar arestas e traçar um quadro claro para um instituto que, em pouco mais de meio século, terá provocado para cima de 300 intervenções legislativas. A liberdade de fixação das rendas manteve-se para o primeiro ou para novos arrendamentos. A denúncia por iniciativa do senhorio era, porém, muito restringida, conferindo aos arrendamentos urbanos uma natureza não temporária (artigo 1095.º). A actualização das rendas, dada a depreciação monetária, tornava-se, assim, questão candente: o Código Civil facultava-a, permitindo fazer corresponder o seu montante ao duodécimo do rendimento inscrito na matriz (artigo 1104.º), actualizável ao cabo de cinco anos por avaliação fiscal (artigo 1105.º): era, pois, o esquema da Lei n.º 2030. O Decreto-Lei n.º 47334, de 25 de Novembro de 1966, que aprovou o Código Civil, manteve, porém, a suspensão das avaliações fiscais prescritas em 1948 para Lisboa e para o Porto (artigo 10.º). Esta solução, encontrada na época por puros pruridos políticos, veio ampliar o problema, sem precedentes na agitada história do arrendamento urbano português, criado pela Lei n.º 2030. Nas vésperas da Revolução de 1974, havia numerosas rendas, em Lisboa e no Porto, que não eram actualizadas desde o imediato pós-guerra. Ora, como foi afirmado em 1966 pelo então Ministro da Justiça, em comunicação à Assembleia Nacional, o artigo 10.º do diploma preambular do Código Civil devia ser meramente transitório, por «o benefício concedido aos antigos inquilinos de Lisboa e do Porto estar no fundo a ser pago, com larga soma de juros, pelos novos arrendatários, de quem os proprietários exigem (até certo ponto justificadamente, dada a estagnação forçada do contrato) rendas que são excessivas para o padrão médio das remunerações do trabalho». Acresce ainda, continuou ele, que «da inalterabilidade das rendas, no mercado em permanente evolução, há-de resultar por força a progressiva deterioração de uma parcela não despicienda do património imobiliário nacional, fenómeno a que os poderes públicos não devem assistir impassíveis».
8. A evolução do arrendamento urbano que acompanhou e seguiu a Revolução de 1974-1975 retomou muitos dos caminhos trilhados durante a Guerra de 1914-1918 sem deles retirar as devidas lições. De certo modo, a situação foi mais grave, porquanto assente numa situação deteriorada já desde 1948.
O Decreto-Lei n.º 217/74, de 27 de Maio, congelou por 30 dias as rendas dos prédios urbanos (artigo 9.º). De seguida, o Decreto-Lei n.º 445/74, de 12 de Setembro, pretendendo resolver o problema da habitação do País, alargou a todos os concelhos a suspensão das avaliações fiscais para actualização das rendas, antes confinada a Lisboa e ao Porto (artigo 1.º), suspendeu o direito de demolição (artigo 2.º), estabeleceu um dever de arrendar (artigo 5.º) e fixou rendas máximas para o arrendamento de prédios antigos (artigo 15.º); a inobservância desta e de outras regras era penalmente reprimida (artigo 25.º). O Decreto-Lei n.º 155/75, de 25 de Março, suspendeu as denúncias do arrendamento feitas com base na ampliação do prédio ou na necessidade do local arrendado para casa própria do senhorio (artigo 1.º).
O Decreto-Lei n.º 198-A/75, de 14 de Abril, permitiu a legalização das ocupações de fogos levadas a efeito para fins habitacionais mediante contratos de arrendamento compulsivamente celebrados (artigos 1.º e 7.º); note-se que este diploma, que levou mais longe do que nunca o pendor expropriativo de certas medidas de protecção aos arrendatários, visou, na época, travar o fenómeno incontrolável das ocupações.
Seguiram-se numerosos outros diplomas, com relevo para o Decreto-Lei n.º 232/75, de 16 de Maio, que adoptou medidas relativas a casas sobreocupadas na região do Porto, o Decreto-Lei n.º 539/75, de 27 de Setembro, que pretendeu facilitar o realojamento das famílias prejudicadas por demolições, o Decreto-Lei n.º 188/76, de 12 de Março, que estabeleceu medidas respeitantes à prova do contrato de arrendamento para habitação, o Decreto-Lei n.º 366/76, de 15 de Maio, que introduziu alterações processuais na acção de despejo e visou instalar os locatários que não pagassem rendas por razões conjunturais, e o Decreto-Lei n.º 420/76, de 28 de Maio, que concedeu um direito de preferência aos conviventes com o arrendatário, em relação aos novos arrendamentos, mas que chegou a ser entendido pela jurisprudência como conferindo a tais conviventes um direito a novo arrendamento, mesmo quando o senhorio necessitasse do local para habitação própria.
Deve, ainda, sublinhar-se que a matéria dos arrendamentos rurais foi retirada do Código Civil pelo Decreto-Lei n.º 201/75, de 15 de Abril, que aprovou o novo regime. Esse diploma foi substituído pela Lei n.º 76/77, de 29 de Setembro, à qual, por seu turno, sucedeu o Decreto-Lei n.º 365/88, de 25 de Outubro, que procurou codificar a vasta legislação entretanto promulgada nesse domínio.
9. A difícil reconstrução da disciplina dos arrendamentos urbanos foi iniciada já sob o domínio da normalização constitucional. O Decreto-Lei n.º 583/76, de 22 de Junho, veio fazer cessar a suspensão das acções de despejo por denúncia para habitação própria do senhorio quando este fosse retornado das ex-colónias, emigrante, reformado, aposentado ou trabalhador que deixasse de beneficiar de habitação concedida pela entidade patronal. O Decreto-Lei n.º 293/77, de 20 de Julho, concedeu uma série de medidas de protecção aos réus em acções de despejo - incluindo moratórias na desocupação do prédio e a própria caducidade do direito de resolução pelo senhorio - e, como que em contrapartida, revogou o Decreto-Lei n.º 155/75, de 25 de Março, que suspendia os despejos por denúncia. O Decreto-Lei n.º 294/77, também de 20 de Julho, procurou, novamente, solucionar a questão das ocupações de prédios. A Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto, correspondente à ideia de primazia da habitação própria, conferiu aos arrendatários habitacionais um direito de preferência na aquisição de habitação própria. A Lei n.º 55/79, de 15 de Setembro, veio restringir a denúncia para habitação própria do senhorio.
A questão das rendas foi abordada, com muitas cautelas, pelo Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho: permitiram-se, aí, para o futuro, arrendamentos de renda livre, ilimitada mas sem actualização e de renda condicionada, limitada a 7% do duodécimo do valor do fogo, mas actualizável (artigos 1.º e 2.º); o valor dos fogos era definitivamente desanexado das matrizes totalmente desactualizadas (artigo 4.º) e as rendas actualizadas segundo um coeficiente anual a aprovar pelo Governo (artigo 7.º); manteve-se, por fim, a suspensão das avaliações fiscais para actualização de rendas, mas revogou-se o Decreto-Lei n.º 445/74, de 12 de Setembro (artigos 14.º e 15.º).
O problema do direito ao novo arrendamento a favor de pessoas que convivessem com o arrendatário, criado por certa interpretação do Decreto-Lei n.º 420/76, de 28 de Maio, foi regulado pelo Decreto-Lei n.º 328/81, de 4 de Dezembro, que, embora reconhecendo-o, firmou, contudo, várias restrições (artigos 3.º e 4.º).
O Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro, veio permitir a actualização anual das rendas comerciais, de acordo com coeficientes de actualização aprovados pelo Governo (artigo 2.º) e permitindo-se ainda uma avaliação fiscal extraordinária para ajustamento das rendas praticadas à data da aplicação do regime anual (artigo 4.º); este diploma foi precedido por um outro - o Decreto-Lei n.º 329/81, de 4 de Dezembro, que pretendeu restringir a afectação comercial dos prédios. A actualização das rendas comerciais, incluindo a avaliação extraordinária, foi objecto de regulação aperfeiçoada, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 436/83, de 19 de Dezembro. Carecido da competente autorização legislativa, este diploma veio, contudo, a ser declarado inconstitucional pelo Tribunal Constitucional no Acórdão n.º 77/88, de 12 de Abril, na maioria das suas disposições, repristinando-se, assim, o Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro, com várias excepções. No domínio do arrendamento para habitação já existente, foram facultadas actualizações de rendas em virtude de certas obras, nos termos dos Decretos-Leis n.os 294/82, de 27 de Julho, e 449/83, de 26 de Dezembro.
10. Assim se chega à Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro. Este diploma aperfeiçoou a ideia de contratos celebrados no regime de renda livre e no de renda condicionada, tal como vinham já do Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho. Para evitar, porém, novos desfasamentos e uma subida incontrolável das rendas exigidas às pessoas que chegassem, de novo, ao mercado do arrendamento, proclamou o princípio da actualização anual de todas as rendas, de acordo com os coeficientes a aprovar pelo Governo (artigo 6.º). Ao mesmo tempo, permitiu-se a correcção extraordinária das rendas fixadas antes de 1980, segundo coeficientes que variavam de acordo com a condição do prédio e a data da última actualização (artigo 11.º), com escalonamento dos aumentos daí resultantes (artigo 12.º). Foi, ainda, regulado o tema das obras de conservação e beneficiação, as quais podem, em certos casos, reflectir-se nas rendas (artigos 16.º e seguintes). Para compensar os aumentos de rendas, foi instituído o subsídio de renda para os arrendatários de baixo rendimento (artigos 22.º e seguintes). Vários outros temas, como o direito a novo arrendamento a favor do convivente com o senhorio (artigos 28.º e 29.º) ou a celebração de contratos de duração limitada (artigos 31.º e seguintes), em conjunto com disposições fiscais e penais, foram, ainda, incluídos na Lei n.º 46/85.
Em regulamentação da Lei n.º 46/85 foi publicado o Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro, relativo a arrendamentos em renda condicionada, mas que introduziu várias regras gerais sobre o arrendamento urbano, e o Decreto-Lei n.º 68/86, de 27 de Março, sobre subsídios de renda.
Apesar de tratada em termos apocalípticos, a Lei n.º 46/85 foi aplicada sem dificuldades sociais. A convicção generalizada da injustiça das rendas antigas e a disponibilidade dos subsídios de renda terão sido decisivos. Importa ainda registar que os pedidos de subsídio ficaram muito aquém do previsto: embora percentualmente elevadas, as correcções extraordinárias das rendas incidiram sobre bases tão baixas que não tiveram reflexos nos rendimentos dos arrendatários, mesmo quando diminutos.
11. A Constituição de 1976, no seu artigo 65.º, considera a habitação como um direito que assiste a todos os portugueses.
Da sua congregação resultará um maior número de alternativas no acesso à habitação, uma maior e mais diversificada oferta, uma maior capacidade para a satisfação das necessidades existentes, uma diminuição das tensões económicas e sociais, um maior e mais sustentado equilíbrio e estabilização do mercado, uma participação mais activa de todos os agentes económicos e uma maior propensão à tão necessária poupança.
Há que reconhecer que o mercado de arrendamento continua relativamente paralisado, não tendo correspondido às expectativas nele depositadas pela Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro.
Apesar da evolução que essa lei representa, mantêm-se, no actual regime jurídico do arrendamento urbano, condições que o limitam e tornam pouco atractivo, condicionando a sua adequada e objectiva participação na política de habitação.
Em consequência, alguns pontos requerem reforma. Não se tratando, embora, de aspectos nucleares, eles podem alterar aspectos estruturais do arrendamento urbano, facilitando a dinamização do mercado da habitação. É hoje inquestionável que nenhum Estado consegue, só por si, fazê-lo.
Entre eles conta-se a possibilidade de, para o futuro, serem celebrados contratos de duração limitada, restituindo ao arrendamento a sua fixação temporária essencial. A degradação do parque habitacional e, em geral, da construção urbana, constitui problema a não ignorar. Há que continuar a incentivar as obras necessárias e fiscalizar o estado dos prédios bastando, num como noutro desses dois pontos, aperfeiçoar normas já existentes e, designadamente, as que conferem os necessários poderes às autarquias locais.
Entretanto, está em preparação um novo Código de Processo Civil. Os correspondentes trabalhos, de grande complexidade, levaram já à pública apresentação de um primeiro anteprojecto, que prevê a recondução da acção de despejo ao processo comum. Essa orientação obriga a dar guarida, neste diploma sobre o arrendamento, a vários preceitos substantivos a ele respeitantes e que, por contingência histórica, se encontravam na lei do processo: assim sucede, nomeadamente, com as regras referentes ao depósito das rendas e com vários preceitos respeitantes à cessação do arrendamento. Algumas especificidades processuais úteis para a dinamização do mercado de arrendamento e que correspondem a necessidades reais e à tradição do País são conservadas, ainda que a título intercalar e até que um novo Código de Processo Civil fixe, em definitivo, os termos do processo comum; assim sucede com o despejo incidental por não pagamento de rendas na pendência de acção de despejo, única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes; e assim sucede, também, com o mandado de despejo, meio útil para acelerar a fase executiva da competente acção, tanto mais que a lei prevê vários esquemas para diferir a desocupação dos imóveis, em caso de necessidade.
Ao procurar reunir num único diploma, elaborado em consonância com os ditames da ciência do direito, diversas soluções esparsas ao sabor de contingências ocorridas em décadas de evolução tumultuosa, o legislador deparou com lacunas, desarmonias, duplicações, contradições e mesmo inconstitucionalidades que antes tinham passado despercebidas ou apenas parcialmente haviam sido referenciadas. Há que corrigi-las.
A opção sistemática essencial pressuposta pelo presente diploma é simples: o regime geral da locação, expurgado de algumas alterações que lhe foram introduzidas com vista, apenas, ao arrendamento urbano, mantém-se no Código Civil; a matéria do arrendamento urbano - tal como há muito sucedeu com o arrendamento rural - sai desse diploma, constituindo uma lei civil autónoma; a vasta produção existente é codificada, reunindo-se a esse núcleo, de modo a colmatar lacunas, evitar contradições e prevenir desarmonias. Ficam ressalvados temas que, por razões técnicas ou pela sua mutabilidade, como os subsídios de renda, encontrem melhor sede em diplomas avulsos ou aqueles que, por transitórias, como os relativos a actualizações extraordinárias, fiquem bem situados no diploma preambular.
No uso da autorização legislativa concedida pelo artigo 1.º da Lei n.º 42/90, de 10 de Agosto, e nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
1 - Salvo o disposto em preceitos especiais deste diploma, o Regime do Arrendamento Urbano entra em vigor 30 dias após a sua publicação.
2 - O disposto no artigo 9.º do Regime do Arrendamento Urbano entra em vigor no dia 1 de Janeiro de 1992.
1 - É revogado o direito anterior relativo às matérias reguladas no Regime do Arrendamento Urbano, designadamente:
a) Os artigos 1083.º a 1120.º do Código Civil;
b) Os artigos 964.º a 997.º do Código de Processo civil;
c) O Decreto-Lei n.º 293/77, de 20 de Julho;
Consultar o Decreto-Lei n.º 293/77, de 20 de Julho (actualizado face ao diploma em epígrafe)
d) A Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto;
e) A Lei n.º 55/79, de 15 de Setembro;
f) O Decreto-Lei n.º 329/81, de 4 de Dezembro;
g) O Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro;
h) O Decreto-Lei n.º 436/83, de 12 de Dezembro, na parte em vigor;
i) A Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro;
Consultar a Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro(actualizada face ao diploma em epígrafe)
j) O Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro.
2 - O disposto no número anterior não prejudica a manutenção transitória dos preceitos ressalvados no presente diploma, nos termos em que isso suceda.
3 - O disposto na alínea a) do n.º 1 não prejudica a disposição transitória contida no artigo 2.º da Lei n.º 24/89, de 1 de Agosto.
4 - O disposto na alínea c) do n.º 1 não prejudica a redacção dada ao artigo 1041.º do Código Civil pelo Decreto-Lei n.º 293/77, de 20 de Julho.
5 - O disposto na alínea f) do n.º 1 não prejudica a aplicação do Decreto-Lei n.º 329/81, de 4 de Dezembro, aos arrendamentos que se venham a celebrar até à data referida no artigo 2.º, n.º 2.
6 - O disposto na alínea i) do n.º 1 não prejudica a aplicação do artigo 44.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro.
(consultar o artigo 44.º, em vigor)
Revogação do n.º 3 do artigo 1029.º e do n.º 2 do artigo 1051.º do Código Civil.
1 - É revogado o n.º 3 do artigo 1029.º do Código Civil, aditado pelo Decreto-Lei n.º 67/75, de 19 de Fevereiro.
2 - É revogado o n.º 2 do artigo 1051.º do Código Civil.
O disposto nos artigos 7.º e 8.º do Regime do Arrendamento Urbano não prejudica os precisos efeitos que os artigos 1.º do Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro, e 1029.º, n.º 3, do Código Civil reconheciam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do presente diploma.
Os contratos de arrendamento transmitidos por força do artigo 85.º do Regime do Arrendamento Urbano, e a que se aplique o regime de renda condicionada, nos termos do artigo 87.º, mantêm até 31 de Outubro de 1993 o montante da renda vigente à data da transmissão, sem prejuízo da sua actualização anual, nos termas gerais.
As sociedades de gestão e investimento imobiliário (SGII) e os fundos de investimento imobiliário (FII) podem celebrar contratos de duração limitada, ao abrigo do n.º 3 do artigo 98.º do Regime do Arrendamento Urbano, relativamente a uma percentagem dos fogos que integrem, por força de lei, o património imobiliário destinado a arrendamento para habitação, a fixar por portaria dos Ministros das Finanças e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações.
O disposto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro, com a redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 392/82, de 18 de Setembro, nos artigos 5.º a 11.º do Decreto-Lei n.º 436/83, de 19 de Dezembro, com o alcance resultante do n.º 17, alínea c), do Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 77/88, de 12 de Abril de 1988, e nos artigos 11.º a 15.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, no tocante a avaliações extraordinárias e a correcções extraordinárias de rendas, bem como a legislação para que eles remetam, mantém-se em vigor enquanto tiver aplicação.
a) No regime de renda condicionada, nos termos dos artigos 4.º a 13.º e 20.º do Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro;
Enquanto não entrarem em funções as comissões de avaliação previstas no Código das Avaliações, mantêm-se em funções as comissões de avaliação previstas no Decreto-Lei n.º 37021, de 20 de Agosto de 1948, com as alterações introduzidas pelo Decreto n.º 37784, de 14 de Março de 1950, e pelos Decretos Regulamentares n.os 1/86, de 2 de Janeiro, e 1/89, de 7 de Janeiro.
Mantêm-se em vigor os artigos 22.º a 27.º e 36.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, e o Decreto-Lei n.º 68/86, de 27 de Março, no que respeita à atribuição do subsídio de renda.
Prédios arrendados nos termos do artigo 31.º da Lei n.º 46/85
O disposto nos artigos 31.º a 34.º e no artigo 39.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, mantém a sua aplicação, no tocante aos arrendamentos nele referidos, celebrados antes da entrada em vigor do presente diploma.
Os senhorios que recebam rendas superiores às fixadas na lei, recusem recibo de renda ou recebam quantia superior ao mês de caução na celebração do contrato de arrendamento e os inquilinos que recebam qualquer quantia que não lhes seja devida, pela desocupação do local arrendado, quando haja cessado o arrendamento, cometem crime de especulação, punível nos termos da legislação respectiva.
1 - A prestação pelo arrendatário de falsas declarações para obtenção do subsídio de renda, para além de constituir conduta ilícita nos termos da legislação penal, dá lugar à restituição dos montantes indevidamente recebidos acrescidos de 100%, à cessação do pagamento do subsídio relativo ao período de pagamento em curso e à suspensão do direito ao subsídio de renda pelo período de um a 10 anos.
2 - O acréscimo referido no número anterior constitui receita do Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social.
3 - A pena correspondente ao crime previsto no n.º 1 só pode ser suspensa quando as quantias indevidamente recebidas e o competente agravamento sejam restituídas no prazo de 60 dias, contado do trânsito em julgado da sentença.
-1ª versão: DL n.º 321-B/90, de 15/10
As associações de inquilinos, constituídas nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei n.º 29/81, de 22 de Agosto, quando expressamente autorizadas pelos interessados, gozam de legitimidade para assegurar a defesa judicial dos seus membros em questões relativas à habitação.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 6 de Setembro de 1990. - Joaquim Fernando Nogueira - Álvaro José Brilhante Laborinho Lúcio - Luís Miguel Couceiro Pizarro Beleza - Luís Francisco Valente de Oliveira - Luís Fernando Mira Amaral - Joaquim Martins Ferreira do Amaral - José Albino da Silva Peneda - José António Leite de Araújo.
Referendado em 15 de Outubro de 1990.
Do arrendamento urbano em geral
1 - Envolvendo o contrato uma parte urbana e uma parte rústica, só se considera como urbano o arrendamento se a parte urbana for de valor superior à rústica. 2 - Para efeitos do número anterior, atende-se ao valor que resulta da matriz ou, na falta ou deficiência desta, à renda que os contraentes tiverem atribuído a cada uma das partes; na falta de discriminação, procede-se à avaliação.
d) Os subarrendamentos totais feitos por período correspondente à ausência temporária do arrendatário, nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 64.º e com autorização escrita do senhorio;
1 - Aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais e aos arrendamentos e subarrendamentos referidos nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo anterior aplica-se o regime geral da locação civil, bem como o disposto nos artigos 2.º a 4.º, 19.º a 21.º, 44.º a 46.º, 74.º a 76.º e 83.º a 85.º, 88.º e 89.º do presente diploma, com as devidas adaptações.
2 - Aos arrendamentos referidos na alínea f) do n.º 2 do artigo anterior aplica-se, também, o regime geral da locação civil, bem como o do arrendamento urbano, na medida em que a sua índole for compatível com o regime destes arrendamentos.
2 - A inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda.
3 - No caso dos arrendamentos sujeitos a registo, a falta deste não impede que o contrato se considere plenamente eficaz pelo prazo máximo por que o poderia ser sem essa exigência, desde que tenha sido observada a forma escrita.
Este artigo contém as alterações introduzidas pelos seguintes diplomas:
- Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril.
3 - Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que se referem as alíneas h) e i) do número anterior e um documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio, aplicando-se, na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida, o disposto no n.º 2 do artigo 1043.º do Código Civil.
4 - Salvo o disposto no artigo seguinte, a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos n.os 1 e 2 deste preceito não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.
4 - A existência de licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo anterior, não podendo ser celebrado qualquer contrato de arrendamento sem essa menção.
5 - A inobservância do disposto nos n.os 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.
6 - Na situação prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos artigos 14.º a 18.º e mantendo-se a renda inicialmente fixada, salvo o disposto no número seguinte.
7 - O arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n.º 5 e do direito do arrendatário à indemnização.
- Declaração publicada no DR n.º 277, de 30 de Novembro de 1990;
O prazo do arrendamento urbano é de seis meses, se outro não for determinado por lei, convencionado pelas partes ou estabelecido pelos usos.
- Declaração publicada no DR n.º 277, de 30 de Novembro de 1990.
3 - São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no artigo 1043.º do Código Civil e nos artigos 4.º e 120.º do presente diploma.
- Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro;
- Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro.
Obras de conservação extraordinária e de beneficiação
2 - A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada nos artigos 38.º e 39.º
Depósito da actualização das rendas
1 - Quando o senhorio, depois de notificado pela câmara municipal competente, não iniciar as obras de conservação ordinária que legalmente lhe caibam dentro do prazo fixado na notificação, tem o arrendatário o direito de depositar, nos termos do artigo 23.º, à ordem do senhorio, a parte da renda correspondente à actualização referida no artigo 38.º
3 - Quando, nos termos dos artigos 15.º ou 16.º, as obras em falta sejam realizadas pela câmara municipal ou pelo próprio inquilino, o depósito reverte, por conta das despesas, a favor de quem as haja efectuado.
Execução pelo arrendatário
1 - O arrendatário, quando a câmara municipal não inicie as obras a que se refere o artigo 15.º, n.º 1, no prazo de 120 dias a contar da recepção do requerimento por ele formulado, pode proceder à sua execução.
2 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário deve obter previamente, junto da câmara municipal, um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável.
4 - O presente artigo não prejudica o disposto no artigo 1036.º do Código Civil.
1 - Na falta de pagamento voluntário das despesas implicadas pela execução administrativa referida no artigo 15.º, a câmara municipal que a haja realizado deve proceder à respectiva cobrança coerciva.
3 - Enquanto se mantiver o arrendamento, apenas respondem pela dívida exequenda e respectivos juros as rendas vencidas desde a notificação prevista no n.º 1 do artigo 14.º e, até integral reembolso, as rendas vincendas.
Reembolso do arrendatário
Na falta de pagamento voluntário, o arrendatário pode deduzir na renda, até 70% do seu montante, as despesas efectuadas por conta das obras referidas no artigo 16.º, acrescidas dos respectivos juros, durante o tempo necessário ao seu reembolso integral.
Fixação em escudos
Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Do depósito de rendas
1 - O arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda, nos termos, respectivamente, dos artigos 1041.º, n.º 2, e 1048.º do Código Civil.
3 - Se o processo tiver subido em recurso, os documentos relativos ao depósito de rendas que entretanto se vençam podem ser apresentados na 1.ª instância, ainda que não tenha ficado traslado.
Necessidade de decisão judicial
1 - O depósito impugnado pelo senhorio e o depósito realizado condicionalmente pelo arrendatário, nos termos do artigo 1042.º, n.º 2, do Código Civil, só podem ser levantados após decisão judicial e de harmonia com ela.
3 - Quando não seja feita a prova referida no número anterior, o senhorio apenas tem direito às rendas, podendo o arrendatário levantar o restante à custa daquele.
Falsidade da declaração do depósito
Quando a declaração referida no artigo 27.º seja falsa, a impugnação fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações.
Da actualização de rendas
- Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto.
Casos de actualização
a) Anualmente, em função de coeficientes aprovados pelo Governo, nos termos do artigo 32.º, ou por convenção das partes, nos casos previstos na lei;
b) Noutras ocasiões, em função de obras de conservação extraordinária ou beneficiação realizadas pelo senhorio, nos termos dos artigos 38.º e seguintes, salvo quando possam ser exigidas a terceiros.
- Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto;
Das actualizações anuais
1 - Os coeficientes de actualizações de rendas dos diversos tipos de arrendamento são aprovados anualmente por portaria conjunta dos Ministros das Finanças, da Indústria e Energia, das Obras Públicas, Transportes e Comunicações e do Comércio e Turismo.
2 - Os coeficientes aprovados podem ser iguais ou diferentes para cada tipo de arrendamento ou regime de renda, devendo ser fixados entre três quartos e a totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, e correspondente aos últimos 12 meses para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, determinados pelo Instituto Nacional de Estatística.
3 - A portaria referida no n.º 1 do presente artigo deve ser publicada no mês de Outubro do ano anterior a que respeita, ouvido o Conselho Permanente de Concertação Social, que deve pronunciar-se no prazo máximo de 30 dias depois de consultado.
2 - A nova renda considera-se aceite quando o arrendatário não discorde nos termos do artigo 35.º e no prazo nele fixado.
Não aceitação pelo arrendatário
1 - O arrendatário pode recusar a nova renda indicada nos termos do artigo 33.º, n.º 1, com base em erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei.
Recurso a comissão especial
1 - Quando o senhorio rejeite o montante indicado, nos termos do artigo 35.º, n.º 3, o arrendatário pode, nos 15 dias subsequentes à recepção da comunicação de rejeição, requerer a fixação definitiva do aumento devido a uma comissão especial, cuja composição e forma de funcionamento são definidas por portaria conjunta dos Ministros das Finanças, da Justiça e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações.
Ajustamento e pagamento de rendas
Da actualização por obras
1 - O senhorio compelido administrativamente a realizar obras de conservação extraordinária ou de beneficiação do prédio pode exigir do arrendatário um aumento de renda correspondente, por mês, a um duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa referida no artigo 79.º ao custo total das obras.
2 - A actualização referida no número anterior é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras e incorpora-se na renda para todos os efeitos, designadamente o do cálculo das actualizações anuais previstas nos artigos 32.º e seguintes.
Obras realizadas por acordo
Dos encargos de fruição de partes comuns
c) Especificar, dentro dos limites do artigo 1424.º do Código Civil, quais as despesas a cargo do arrendatário.
1 - A especificação das despesas e dos encargos deve ser feita directamente ou por remissão para regulamento anexo ao contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 8.º
Do direito de preferência do arrendatário
O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º do Código Civil.
Ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.
Cessação do arrendamento
Meios para a cessação do arrendamento
Da interpelação
1 - Quando o senhorio ou o arrendatário pretendam fazer cessar o arrendamento, nos casos em que a lei o permita, devem interpelar a outra parte com a antecedência legalmente prescrita.
Efeitos da interpelação
1 - A interpelação feita pelo senhorio, quando efectuada na forma prevista pela lei, torna exigível, a partir do momento legalmente fixado, a desocupação do local e a sua entrega com as reparações que incumbem ao arrendatário.
Rendas vencidas na pendência da acção
3 - O direito a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposita as rendas em mora, e a importância de indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.
Casos em que a execução do mandado é sustada
b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificação ao senhorio ou de o senhorio ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão, ou de o senhorio ter reconhecido o subarrendatário ou cessionário como tal.
Suspensão por doença
1 - O executor deve ainda sobrestar no despejo quando, tratando-se de arrendamento para habitação, se mostre, por atestado médico, que a diligência põe em risco de vida, por razões de doença aguda, a pessoa que se encontra no local.
3 - Nos casos referidos no n.º 1 tem aplicação o disposto nos n.os 3, 4 e 5 do artigo anterior.
Da cessação por acordo das partes
Casos de resolução pelo senhorio
d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 4.º do presente diploma;
e) Der hospedagem a mais de três pessoas das mencionadas no n.º 3 do artigo 76.º, quando não seja esse o fim para que o prédio foi arrendado;
f) Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049.º do Código Civil;
g) Cobrar do subarrendatário renda superior à que é permitida nos termos do artigo 1062.º do Código Civil;
h) Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos;
b) Se o arrendatário se ausentar por tempo não superior a dois anos, em cumprimento de deveres militares, ou no exercício de outras funções públicas ou de serviço particular por conta de outrem, e bem assim, sem dependência de prazo, se a ausência resultar de comissão de serviço público, civil ou militar, por tempo determinado;
Caducidade do direito de pedir a resolução
1 - Sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051.º do Código Civil.
2 - Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051.º do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90.º
1 - O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denúncia regulada no artigo 1055.º do Código Civil.
Casos de denúncia pelo senhorio
1 - Sem prejuízo dos casos previstos no artigo 89.º-A, o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação nos casos seguintes:
a) Quando necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1.º grau, ou para nele construir a sua residência;
b) Não ter, há mais de um ano, na área das comarcas de Lisboa ou do Porto e suas limítrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do País casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
Indemnização e reocupação do prédio
2 - Se o senhorio, desocupado o prédio, não o for habitar dentro de 60 dias, ou o tiver devoluto durante mais de um ano sem motivo de força maior, ou não permanecer nele durante três anos, e bem assim se ele não tiver feito, dentro desse mesmo prazo, a obra justificativa da denúncia, o arrendatário despedido tem direito, além da indemnização fixada no número anterior, à importância correspondente a dois anos de renda e pode reocupar o prédio, salvo, em qualquer dos casos mencionados, a ocorrência de morte ou deslocação forçada do senhorio não prevista à data do despejo.
Denúncia para aumento de capacidade do prédio
Do arrendamento urbano para habitação
3 - Consideram-se familiares as pessoas designadas no n.º 3 do artigo 1040.º do Código Civil.
Pessoas que podem residir no prédio
2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.
2 - A opção entre os regimes de renda livre e de renda condicionada, quando se trate de primeiro ou de novo arrendamento, é feita por acordo das partes, salvo o disposto no artigo 81.º
Regime obrigatório de renda condicionada
1 - Ficam sujeitos ao regime de renda condicionada os arrendamentos constituídos por força do direito a novo arrendamento, nos termos dos artigos 66.º, n.º 2, e 90.º
Actualização até ao limite da renda condicionada
2 - Na comunicação para efeitos da actualização obrigatória da renda cabe ao senhorio identificar com rigor as residências ou imóveis que satisfaçam as exigências do número anterior.
3 - A actualização rege-se pelo artigo 33.º, com as adaptações seguintes:
Este artigo foi aditado pelo Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto, e contém as alterações introduzidas pelos seguintes diplomas:
- Lei n.º 13/94, de 11 de Maio.
Da transmissão do direito do arrendatário
Incomunicabilidade do arrendamento
- Decreto-Lei n.º 163/95, de 13 de Julho.
e) Afim na linha recta, nas condições referidas nas alíneas b) e c);
- Lei n.º 135/99, de 28 de Agosto;
- Lei n.º 6/2001, de 11 de Maio;
- Lei n.º 7/2001, de 11 de Maio.
O direito à transmissão previsto no artigo anterior não se verifica se o titular desse direito tiver residência nas comarcas de Lisboa e Porto e suas limítrofes, ou na respectiva localidade quanto ao resto do País, à data da morte do primitivo arrendatário.
Regime de renda
4 - O disposto nos n.os 1 e 2 não se aplica quando:
5 - A alteração do regime de renda prevista nos n.os 1 e 2 não pode envolver a diminuição da renda anteriormente praticada.
Comunicação ao senhorio
1 - Nos casos referidos no artigo 87.º, e em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada aí prevista, pode o senhorio optar pela denúncia do contrato, pagando uma indemnização correspondente a 10 anos de renda, sem prejuízo dos direitos do arrendatário a indemnização por benfeitorias e de retenção, nos termos gerais.
2 - A denúncia é feita por carta registada, com aviso de recepção, no prazo de 30 dias após a recepção da comunicação da morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, ou da comunicação prevista no n.º 3 do artigo 87.º, conforme os casos.
Este artigo foi aditado pelo Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto.
Oposição do arrendatário
Artigo 89.º-C
Pagamentos e restituições do local
2 - A nova renda, quando tenha lugar, é exigível a partir do mês seguinte ao do fim do prazo referido no n.º 2 do artigo 89.º-B.
Artigo 89.º-D
O não cumprimento dos prazos fixados nesta secção importa a caducidade do direito.
Do direito a novo arrendamento
a) As pessoas referidas na alínea a) do n.º 1 do artigo 76.º, desde que convivam com o arrendatário há mais de cinco anos, com excepção das que habitem o local arrendado por força de negócio jurídico que não respeite directamente a habitação;
2 - Havendo pluralidade de pessoas nas condições da alínea a) do número anterior, o direito a novo arrendamento cabe às que convivam há mais tempo com o arrendatário, preferindo, em igualdade de condições, os parentes, por graus de parentesco, os afins, por graus de afinidade, e o mais idoso.
O direito a novo arrendamento previsto no artigo anterior não se verifica se o titular desse direito tiver residência nas comarcas de Lisboa e do Porto e suas limítrofes, ou na respectiva localidade, quanto ao resto do País à data da morte do primitivo arrendatário.
1 - Aos contratos celebrados por força do exercício do direito a novo arrendamento aplica-se o regime de duração limitada previsto e regulado nos artigos 98.º e seguintes, sendo o primeiro arrendamento sujeito no regime de renda condicionada.
3 - Quando isso suceda, o novo contrato mantém à partida o valor da renda anterior, aplicando-se o regime previsto no n.º 1.
2 - Havendo pluralidade, os interessados devem enviar, no prazo fixado, a comunicação referida no número anterior, fazendo-se, depois, a sua graduação e escolha, segundo os critérios do artigo 90.º, n.º 2.
3 - A invocação de alguma das excepções estabelecidas no artigo 93.º deve ser feita pelo senhorio mediante comunicação escrita dirigida ao interessado ou interessados e enviada no prazo de 30 dias a contar da comunicação referida no n.º 1.
1 - O titular do direito ao novo arrendamento pode recorrer à execução específica prevista no artigo 830.º do Código Civil, com as necessárias adaptações.
Indemnização e reocupação
1 - Se o senhorio ou as pessoas referidas na alínea d) do artigo 93.º, desocupado o fogo, não o forem habitar a título permanente dentro de 180 dias ou não permanecerem nele durante três anos ou ainda quando não sejam feitas, dentro deste último prazo, as obras que tenham justificado a recusa, pode a pessoa que teria o direito ao novo arrendamento exigir uma indemnização correspondente a três anos de renda, calculada nos termos do regime da renda condicionada anualmente actualizada e, ainda, requerer a reocupação do local, mediante a celebração de novo contrato de arrendamento.
2 - Os direitos conferidos pelo número anterior podem igualmente ser exercidos nos casos em que, desocupado o fogo com fundamento nas alíneas a) e e) do artigo 93.º, o senhorio não realize a venda nos 12 meses seguintes ou não o afecte, no prazo de seis meses, ao fim invocado para a desocupação.
3 - Os direitos à indemnização e à reocupação atribuídos nos números anteriores não se constituem quando os factos de que dependem ocorram por caso fortuito ou de força maior considerando-se como tal, nomeadamente, a dificuldade de constituição tempestiva, quando necessária, da propriedade horizontal do prédio, por facto não imputável ao senhorio.
1 - As pessoas referidas no artigo 90.º, sucessivamente e pela ordem nele estabelecida, têm o direito de preferência na compra do local arrendado.
2 - O direito de preferência depende, no entanto, de elas terem pretendido, nos termos e prazos legais, exercer o direito a novo arrendamento e de tal ter sido obstado pela invocação referida na alínea a) do artigo 93.º
3 - Têm aplicação, com as devidas adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.
Dos contratos de duração limitada
Manutenção do contrato e normas excluídas
2 - Aos mesmos contratos não se aplica o disposto nos artigos 47.º a 49.º, 81.º-A, 89.º-A a 89.º-C, 90.º a 97.º e 102.º a 109.º, bem como, quando tenham um prazo de duração efectiva inferior a oito anos, o n.º 2 do artigo 78.º do presente diploma.
Renovação automática, denúncia e revogação
1 - Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98.º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.
2 - A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação.
4 - O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no n.º 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
1 - O contrato celebrado nos termos do artigo 98.º, em conjunto com a certidão de notificação judicial avulsa requerida pelo senhorio, nos termos do artigo 100.º, constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado.
Do diferimento das desocupações
1 - A desocupação de um local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato, pode ser diferida por razões sociais imperiosas, nos termos dos artigos seguintes.
1 - O diferimento referido no artigo anterior é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, quando se demonstre alguma das seguintes circunstâncias:
b) Que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do réu.
2 - No juízo sobre o diferimento o tribunal deve ainda ter em conta as exigências da boa fé, a circunstância de o réu não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o réu, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas.
2 - O autor é ouvido, podendo opor-se ao diferimento na resposta à contestação ou no prazo de sete dias, conforme o pedido tenha sido formulado na própria contestação ou depois dela.
1 - No diferimento, decidido com base na alínea a) do n.º 1 do artigo 103.º, pode o réu, a pedido do senhorio, ser obrigado a caucionar as rendas vincendas, sob pena de perda de benefício.
Das limitações ao direito de denúncia
1 - O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
2 - Para efeitos da alínea b) do número anterior, considera-se como tendo a qualidade de arrendatário o cônjuge a quem tal posição se transfira, nos termos dos artigos 84.º e 85.º, contando-se a seu favor o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse.
Excepção às limitações
As limitações previstas no n.º 1 do artigo anterior não subsistem quando o senhorio, sendo já proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio ou parte de prédio à data do seu arrendamento, pretenda regressar ou tenha regressado há menos de um ano ao País, depois de ter estado emigrado durante, pelo menos, 10 anos.
Exclusão do direito de denúncia
O direito de denúncia facultado pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º é excluído quando a invocada necessidade de habitação ou os requisitos previstos no artigo 71.º tenham sido intencionalmente criados.
Do arrendamento para comércio ou indústria
Cessão de exploração do estabelecimento comercial
2 - Se, porém, ocorrer alguma das circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo 115.º, o contrato passa a ser havido como arrendamento do prédio.
3 - A cessão de exploração do estabelecimento comercial deve constar de documento escrito, sob pena de nulidade.
Cessação por caducidade ou por denúncia do senhorio
1 - Salvo no caso de perda da coisa ou no do artigo 112.º, n.º 3, se o arrendamento cessar por motivo de caducidade ou por denúncia do senhorio, o arrendatário tem direito, sem prejuízo da indemnização referida no artigo 67.º, a uma compensação em dinheiro, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor locativo.
Desocupação do prédio
Trespasse do estabelecimento comercial ou industrial
3 - O trespasse deve ser celebrado por escrito, sob pena de nulidade.
Direitos do senhorio no caso de trespasse
2 - É aplicável neste caso, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.
Estipulação de prazo de duração efectiva
1 - As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.
2 - Aos contratos para comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98.º a 101.º, salvo o disposto no artigo seguinte.
- Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Renovação e denúncia
1 - Os contratos de arrendamento a que se refere o artigo anterior renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.
2 - As partes podem livremente convencionar um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, desde que a respectiva cláusula seja reduzida a escrito.
Nos contratos de arrendamento para o exercício de comércio ou indústria em que haja sido estipulado um prazo de duração efectiva superior a cinco anos e, bem assim, quando não haja sido convencionado qualquer prazo, as partes podem estabelecer, seja no próprio contrato, seja em documento posterior, o regime de actualização anual das rendas.
1 - As partes podem convencionar, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere o artigo 11.º do presente diploma fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário.
2 - A realização de obras determinadas pelas autoridades administrativas em função do fim específico constante do contrato, quando devam ser suportadas pelo arrendatário, não carece de autorização do senhorio.
3 - Salvo cláusula em contrário, quando o arrendatário suporte o custo das obras, deve o senhorio indemnizá-lo, no termo do contrato, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.
Do arrendamento para o exercício de profissões liberais
É aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões liberais o disposto nos artigos 110.º a 120.º do presente diploma.
Cessão da posição do arrendatário
2 - A cessão deve ser celebrada por escrito, sob pena de nulidade.
Do arrendamento para outros fins não habitacionais
Arrendamentos para outros fins
1 - Aos contratos de arrendamento urbano para qualquer aplicação lícita do prédio, não habitacional e diferente das constantes dos capítulos III e IV do presente diploma, pode ser aplicável o disposto nos artigos 117.º a 120.º, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Se o contrato de arrendamento se destinar ao exercício de uma actividade não lucrativa, podem as partes, em alternativa e de forma expressa, convencionar a respectiva sujeição ao regime dos artigos 98.º a 101.º do presente diploma.
O Regime do Arrendamento Urbano publicado com o Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro,
-2ª versão: Declaração de 30/11 de 1990
-3ª versão: DL n.º 278/93, de 10/08
-4ª versão: Lei n.º 13/94, de 11/05
-5ª versão: DL n.º 163/95, de 13/07
-6ª versão: DL n.º 257/95, de 30/09
-7ª versão: Lei n.º 135/99, de 28/08
-8ª versão: DL n.º 64-A/2000, de 22/04
-9ª versão: DL n.º 329-B/2000, de 22/12
-10ª versão: Lei n.º 6/2001, de 11/05