Source: https://www.peticoesonline.com.br/modelo-acao-revisional-aluguel-comercial
Timestamp: 2020-08-09 17:58:59+00:00
Document Index: 117136852

Matched Legal Cases: ['artigo 68', 'artigo 317', 'ARTIGO 485', 'Artigo 2', 'artigo 435', 'artigo 282', 'artigo 489', 'artigo 51', 'Artigo 2', 'Artigo 317', 'artigo 413']

-Petição Inicial- Ação Revisional de Aluguel (Comercial)
O que se debate nesta peça processual: trata-se de modelo de petição inicial de ação revisional de contrato de locação comercial (não residencial), ajuizada pelo inquilino/locatário pessoa jurídica na justiça comum cível, conforme novo CPC (ncpc), com pedido de tutela antecipada de urgência, na qual se procura a revisão do valor da prestação mensal de aluguel, decorrência de evento imprevisto (CC, art. 317), em vista da pandemia de coronavírus. Procura-se, com isso, o requilíbrio contratual, com a manutenção do contrato locativo, afastando-se a onerosidade excessiva a uma das partes. (CC, art. 478).
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
“PEDIDO DE REAJUSTAMENTO DOS ALUGUÉIS,”
COMO INTROITO
b) PLEITO DE TUTELA PROVISÓRIA ANTECIPADA DE URGÊNCIA
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE (PP)
( ii ) manutenção do contrato de locação, com redução das parcelas acordadas.
EMPRESA XISTA LTDA, sociedade empresária de direito privado, inscrita no CNPJ(MF) sob o nº. 06.555.444/0001-55, estabelecida na Rua X, nº. 0000 – Cidade (PP) – CEP nº 55.666-777, com endereço eletrônico xista@xista, ora intermediada por seu procurador ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 287, caput, do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito à presença de Vossa Excelência, para ajuizar a presente
contra o IMOBILIÁRIA DELTA LTDA, sociedade empresária de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob n° 55.444.333/0001-22, estabelecida (CC, art. 75, § 1º), na Av. Y, nº. 0000, em Cidade (PP) – CEP 11.222-333, endereço eletrônico delta@delta.com.br, em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito, abaixo delineadas.
Prima facie, urge considerar que, na espécie, não se cuida de ação em que se pretende revisar o valor da prestação do aluguel, levando-se em conta a oscilação de preços do mercado imobiliário. É dizer, a pretensão não se atrela aos ditames da Lei do Inquilinato, mormente à luz do seu artigo 68 e segs.
Muito pelo contrário, aqui, em verdade, busca-se a correção do montante mensal da parcela, por determinado período, sob a ótica de desproporcionalidade do valor, levando-se em conta o momento do seu pagamento. É dizer, procura-se decisão judicial de sorte a reequilibrar-se o contrato, decorrência de evento imprevisível, sob a égide do artigo 317 c/c art. 378, um e outro do CC.
Por isso, máxime, não há falar-se em quaisquer dos óbices fixados no art. 68, da Lei de Locações.
(b ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)
Opta-se pela realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII). Por isso, requer-se a citação da Promovida, por carta (CPC, art. 247, caput), instando-a a comparecer à audiência, designada para essa finalidade (CPC, art. 334, caput c/c § 5º).
Dúvida inexiste quanto à possibilidade de deferimento da Gratuidade da Justiça, na condição de sociedade empresária com fins lucrativos.
No caso em tela, não se vislumbra qualquer indício de boa situação financeira da Promovente.
Ademais, os extratos bancários, todos acostados, também demonstram saldo negativo há mais de 6 (seis) meses.(docs. 05/09) Além do mais, revelam que ela se utilizou do cheque especial (conta garantida). (doc. 10)
As partes, ora litigantes, entabularam contrato de locação, em 00/11/2222, para fins não residenciais, tendo como objeto o imóvel sito na Av. Das Tantas, nº 0000. (doc. 11)
Naquela ocasião, convencionou-se o valor mensal do aluguel em R$ 0.000,00 (.x.x.x.).
De mais a mais, a mensalidade do condomínio era de R$ 000,00 (.x.x.x.).
Tanto aquele -- o aluguel --, como esse – o condomínio --, até o mês de janeiro próximo passado, foram pagos com exação. (docs. 12/15)
Entrementes, e este é o âmago do entrave, a Autora fora surpreendida com a grave recessão econômica, decorrente da pandemia do coronavírus .
Tal fato, imprevisível, agravou a possibilidade de pagamento das parcelas supra mencionadas.
Noutro giro, oportuno ressaltar que, com a ordem de fechamento de bares, restaurantes, comércios e shoppings, originária do Excelentíssimo Governador do Estado, na data de 00/11/2222, estendida até 22/11/0000, a circulação de pessoas caiu drasticamente. (doc. 16) Até mesmo com o confinamento social, mensurado pela Organização Mundial de Saúde, bem assim pelo Governo Federal, obviamente contribuiu para esse desiderato.
Em conta disso, já no primeiro momento, a Promovente viu como imperiosa, infelizmente, a rescisão do contrato de trabalho de 7 (sete) dos seus 23 (vinte e três) funcionários. (docs. 17/24) Logo em seguida, na semana seguinte, os demais igualmente foram demitidos. (docs. 25/33)
Sem dúvida, trata-se de evento inesperado, à luz da Lei (CC, art. 317 c/c 478), sobremodo quando aquela, assim como para grande parte da Nação, fora atingida pelos efeitos financeiros do coronavírus (COVID-19).
Inescusável, assim, que os casos se assemelham e a orientação do Judiciário, certamente, deve ser similar àquela, antes tomada pelo STJ.
Em arremate, nas linhas fáticas, ressalva-se, de já, que a Autora almeja manter a relação contratual locatícia (CC, art. 317).
Nada obstante, haja vista a média das vendas diárias, compreendendo-se da suspensão das atividades comerciais (00/11/2222), até esta data, que perfaz o montante de R$ 0.000,00, pretende-se pagar em proporção menor, a quantia mensal de R$ 700,00 (setecentos reais), até ulterior estabilização da economia nacional.
Nesse rumo, ainda, a Autora pede vênia para transcrever as lapidares considerações de Caio Mário da Silva Pereira:
A própria Lei do Inquilinato fomenta o princípio da preservação da empresa, verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL, SUBLOCAÇÃO ILEGAL E FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES ATRASADOS E RECONVENÇÃO. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO PRINCIPAL SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, EX VI DOS ARTS. 284, PARÁGRAFO ÚNICO, E ART. 267, INCISO I, AMBOS DO CPC/1973, CORRESPONDENTES AOS ARTS. 321, PARÁGRAFO ÚNICO E 485, I, DO CPC/2015 E EXTINÇÃO DA RECONVENÇÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO ATUAL CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. IRRESIGNAÇÃO DA RECONVINTE. AVENTADA A NULIDADE DA SENTENÇA OBJURGADA FACE À CONEXÃO COM LIDE PRETÉRITA, DADA A NECESSIDADE DE JULGAMENTO CONJUNTO. DEMANDA SENTENCIADA. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES INEXISTENTE. IMPOSSIBILIDADE DE REUNIÃO DOS CADERNOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 55, §1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DA SÚMULA Nº 235 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
A conexão configura-se quando, entre 2 (duas) ou mais ações, for-lhes comum: A) a causa de pedir remota e/ou próxima; e/ou b) o pedido imediato e/ou mediato, bem como, por mera prejudicialidade, na possibilidade de decisões conflitantes ou contraditórias em caso de decisão apartada, mas, à luz do art. 55, § 1º, do CPC e do Enunciado N. 235 da Súmula do STJ, com dispensa de reunião dos feitos, em todo caso, se um deles já houver sido sentenciado" (CC n. 0002199-59.2017.8.24.0000, Rel. Des. Henry Petry Junior, j. Em 23.01.2018). CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO ENTRE AUTORA E RÉUS. SUSCITADA A LEGITIMIDADE DA APELANTE PARA RECONVIR EM DECORRÊNCIA DAS ACESSÕES REALIZADAS PELOS REQUERIDOS NO IMÓVEL OBJETO DA AVENÇA. TESE RECHAÇADA. CONTRATO DE TRESPASSE FIRMADO ENTRE OS REQUERIDOS/LOCATÁRIOS COM A APELANTE SEM A ANUÊNCIA EXPRESSA DO LOCADOR. ADEMAIS, EXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL À REFERIDA TRANSAÇÃO. CIÊNCIA DA RECONVINTE ACERCA DAS CLÁUSULAS DO REFERIDO PACTO DEMONSTRADA. BOA-FÉ CONTRATUAL E REGULARIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO NÃO EVIDENCIADOS. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM BEM RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA.
"A Lei assegura ao sublocatário do imóvel o direito de renovar a locação, desde que a sublocação, contrato derivado do principal, tenha sido precedida de anuência prévia e escrita do locador, nos termos do art. 13, § 1º, da Lei n. 8.245/91. Se de um lado o art. 51 da Lei de Locações protege o princípio da preservação da empresa, sujeitando o locador à renovação compulsória em determinadas circunstâncias, o aludido art. 13 é corolário da garantia de liberdade de associação (Constituição da República, art. 5º, incisos II e XVII), e assegura ao locador que seu vínculo com um sublocatário somente se formaliza mediante prévia e expressa anuência, por escrito. Não havendo autorização ou concordância prévia, expressa e por escrito da locadora sobre a sublocação, não se configura a cessão da locação. " (TJSC, Apelação Cível n. 0301100-54.2014.8.24.0139, de Porto Belo, Rel. Des. Sebastião César Evangelista, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 17-05-2018). PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE DE O JULGADOR DISCORRER EXPRESSAMENTE ACERCA DE TODOS OS DISPOSITIVOS ELENCADOS PELA PARTE. MATÉRIAS VENTILADAS NA FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE DA RECONVINTE QUE ENSEJA A PREJUDICIALIDADE DA ANÁLISE DOS DEMAIS PONTOS INVOCADOS NO APELO. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO INDEVIDA. ORIENTAÇÃO DO Superior Tribunal de Justiça (EDCL no AgInt no RESP n. 1.573.573/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Belizze). RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO [ ... ]
Por outra visão, é necessário não perder de vista o entendimento jurisprudencial:
Nessas pegadas, urge compreender que o encerramento das atividades empresariais não interessa a qualquer um, seja ao locador, locatário, ou mesmo ao Estado. Para além disso, registre-se, em especial tomando-se em conta o aspecto social, que a Autora tem interessa em resgatar novos empregos, impulsionar a economia, remunerar o proprietário do imóvel locado, reavivar seu empreendimento.
Por isso, à luz dos fundamentos acima transcritos, temos que é conveniente e legal a manutenção do contrato de locação em espécie, assim como o redimensionamento das parcelas convencionadas.
Na hipótese, tem-se que a Promovente é detentora dos requisitos insertos no art. 300 do Estatuto de Ritos, quais sejam:
( i ) a verossimilhança das alegações
A queda das suas percepções financeiras diárias, a decretação do estado de calamidade pública – que até independe de provas --, presencia-se, de logo, a situação anômala e imprevisível que reclama a prestação jurisdicional.
( ii ) fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação
Há de ser destacado, tal-qualmente, que a Autora recebera, em 00/11/2222, uma notificação extrajudicial, originária da locadora Ré, na qual a põe em mora e informa o ajuizamento de uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Encargos Locatícios, que visa retomar o imóvel locado, alvo do debate.
Esse imóvel, como antes dito, é de importância ao desempenho de suas atividades empresariais diárias. Como afirmado anteriormente, as vendas são feitas por meio daquela, unicamente.
Daí disciplina do CPC que:
( ii ) prova inequívoca
Há “prova inequívoca” da expressiva onerosidade, mormente do quanto se extraem dos documentos colacionados com esta exordial
Desse modo, à guisa de sumariedade de cognição, os elementos probatórios revelam circunstâncias de que o direito muito provavelmente existe.
No ponto, oportuna a lembrança de José Miguel Garcia Medina:
“. . . sob outro ponto de vista, contudo, essa probabilidade é vista como requisito, no sentido de que a parte deve demonstrar, no mínimo, que o direito afirmado é provável (e mais se exigirá, no sentido de se demonstrar que tal direito muito provavelmente existe, quanto menor for o grau de periculum [ ... ]
Ademais, a medida em liça é completamente reversível, máxime quando a Promovida, se vencedora, poderá promover a cobrança judicial dos encargos locatícios e, até mesmo, a inserir o nome daquele junto aos cadastros restritivos, e retomar o imóvel em destaque.
Com esse enfoque de entendimento, apraz trazer à colação o seguinte aresto de julgado:
Ação revisional de contrato. Decisão de primeiro grau que garantiu o direito da parte consumidora de não ter o seu nome inscrito em cadastros de proteção ao crédito, mediante depósitos judiciais das parcelas vencidas e vincendas, no valor integral. Pedido de reforma da decisão para fins de determinar o pagamento das parcelas conforme pactuado no contrato. Não acolhido. Manutenção da determinação de depósito judicial do valor integral, que garantem a posse do veículo em favor da parte agravante, bem como a não inserção de seu nome nos órgãos de restrição ao crédito. Decisão mantida. Confirmação, no mérito, da tutela antecipada. Recurso conhecido e não provido. Unanimidade [ ... ]
Por outro norte, caminhando nas pegadas da preservação da atividade empresarial, não se descure de precedente nesse sentido:
APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA LOCATÁRIA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL.
Débitos locatícios contraídos antes do pedido de recuperação judicial. Contrato locatício que com início em 2009, posteriormente renovado em 2016. Inadimplemento incontroverso quanto aos locatícios dos meses de julho e agosto de 2018. Processamento do pedido de recuperação judicial por decisão prolatada em novembro de 2018 pelo Juízo Universal de Falência. Créditos da locadora que se submetem ao concurso de credores. Inteligência do art. 49 da Lei nº 11.101/05. Purga da mora por parte da locatária impossibilidade por força da Lei de Recuperação Judicial e Falência, o que macularia o concurso de credores. Continuidade da relação locatícia não residencial que é a regra no ordenamento jurídico brasileiro. Princípio da proteção ao fundo de comércio extraído da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) quando trata do direito à renovação. Exigibilidade dos créditos locatícios que se encontra suspensa até aprovação do plano de recuperação judicial, ocasião em que será operada a novação da dívida. Aplicação do art. 59 da Lei nº 11.101/05. Direito de propriedade da locadora que não é violado, uma vez que após o pedido de recuperação judicial a locatária vem adimplindo pontualmente todos os locatícios. Crédito anterior ao pedido de recuperação judicial que será adimplido conforme procedimento de recuperação judicial. Princípio da Preservação da Empresa. Despejo da locatária que inviabilizaria a continuidade da sua atividade empresarial. Prejuízo que se estende a fornecedores, empregados e à própria locadora, que deverá submeter seu crédito ao concurso de credores. Eventual inadimplemento posterior ao pedido de recuperação judicial que poderá ensejar ação de despejo, uma vez que os créditos seriam posteriores à recuperação, e, portanto, extraconcursais, mantendo sua exigibilidade independente de aprovação no plano de recuperação e consequente novação. De rigor a reforma da r. Sentença para extinguir o feito sem resolução do mérito. Recurso provido [ ... ]
Assim, de toda conveniência que aquela seja manutenida na posse do bem locado, com a preservação da relação locatícia, máxime porquanto demonstrada a boa-fé e o animus de adimplir o contrato, o que ora ocorre por parte da Autora.
Diante disso, vem pleitear, sem a oitiva prévia da parte contrária (CPC, art. 9º, parágrafo único, inc. I c/c art. 300, § 2º), independente de caução (CPC, art. 300, § 1º), tutela de urgência antecipatória no sentido de:
Cc art 421
Compra e Venda de Imóvel. Ação de obrigação de fazer C.C. Declaratória de exigibilidade de multa ajuizada pela promitente vendedora. Cumprimento da obrigação no curso da demanda. Parcial procedência para condenar a compradora na multa contratual pelo atraso na escrituração dos contratos de venda e compra. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA Pleito de desentranhamento de réplica apócrifa. Descabimento. Petição assinada digitalmente pelo patrono do autor, nos termos do Artigo 2º da Lei Federal nº 11.419 de 2006. Validade. Alegada preclusão consumativa da juntada de documento essencial, consoante o disposto no artigo 435 do CPC. Descabimento. Autora que justificou ter tido conhecimento do e-mail juntado apenas após o ajuizamento da demanda. Ademais, não houve prejuízo à defesa, que pode se manifestar nos autos por diversas vezes após a juntada. Sem prejuízo, não há nulidade. Exegese do artigo 282, §2º do CPC. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de direito e de prova documental. Prescindibilidade de prova oral. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa. Ausência de fundamentação da sentença. Mero inconformismo. Preenchimento dos requisitos do artigo 489, do CPC e art. 93, IX da CF. Preliminar afastada. MÉRITO Mora na escrituração configurada. Compradora que foi notificada extrajudicialmente na obrigação de fazer, restando inerte. Cláusula contratual expressa de multa diária para o caso de não comparecimento na data aprazada para a lavratura das escrituras. Inaplicabilidade do CDC. Impossibilidade de declaração de abusividade da multa contratual com base no artigo 51 do CDC. Objeto adquirido com claro intuito de exploração econômica. Compradora que não se enquadra no conceito de consumidor previsto no Artigo 2º do CDC, eis que adquiriu 10 unidades autônomas. Hipótese de destinatário final do bem não configurada. Análise da lide que deve ocorrer sob o prisma do Código Civil e do direito obrigacional. Onerosidade excessiva. Artigo 317 do Código Civil. Configuração. Vendedora que restou inerte em longo período até cobrar o implemento da obrigação de fazer assumida pela parte contrária, resultando em multa exorbitante, que representa cerca de 22% do valor de cada um dos dez contratos firmados. Situação imprevisível apta a ensejar a revisão contratual. Natureza e a finalidade da obrigação que não importou em comprovados prejuízos à vendedora. Redução equitativa da multa que se impõe. Exegese do artigo 413 do Código Civil. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para reduzir equitativamente a penalidade prevista na cláusula nona dos contratos firmados entre as partes para o importe único de 2% sobre o preço de venda, corrigidos pelos índices pactuados, a incidir em cada um dos contratos firmados. (TJSP; APL 1019023-93.2016.8.26.0602; Ac. 11305985; Sorocaba; Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Rodolfo Pellizari; Julg. 22/03/2018; DJESP 06/04/2018; Pág. 2137)
Doutrina utilizada: Paulo Nader, Paulo Lôbo, Washington de Barros Monteiro , Pablo Stolze Gagliano, Daniel Amorim Assumpção Neves, Teresa Arruda Wambier
31/03/2020 - Publicado no Petições Online
Calamidade pública Coronavírus Ação revisional de aluguel Cc art 317 Fato superveniente Evento imprevisível Onerosidade excessiva Cc art 478 Contrato de locação Desequilíbrio Cc art 421