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Timestamp: 2019-08-20 19:17:42
Document Index: 15308041

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 556', '§ 27', '§ 27', '§ 2', '§ 27', '§ 535', '§ 812', '§ 4', '§ 27', '§ 27', 'BGH', '§ 556', '§ 556', '§ 27', 'BGH', 'BGH', '§ 27', '§ 556', '§ 27', '§ 556', '§ 27', '§ 4', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', '§ 556', '§ 563', '§ 556', '§ 264', 'BGH']

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15 - Mein Nachbarrecht
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.
Zwar sei anerkannt, dass die Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten – auch in einem Formularvertrag – dadurch wirksam dem Mieter auferlegt werden könne, dass auf eine geltende Rechtsverordnung verwiesen werde, also in der Vergangenheit auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung und aktuell auf die Betriebskostenverordnung. Hier sei der Mietvertrag, der auf die genannte Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verweise, aber am 27. April 2007 und mithin zu einem Zeitpunkt geschlossen worden, zu dem die genannte Anlage gar nicht mehr in Kraft gewesen sei. Die Bezugnahme auf nicht mehr geltende Vorschriften sei jedoch unwirksam. Auch der im Mietvertrag enthaltene Zusatz "in ihrer jeweils geltenden Fassung" vermöge daran nichts zu ändern, weil es die Anlage 3 in der aktuellen Fassung nicht mehr gebe. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu den Betriebskosten sei damit zumindest unklar, und auch § 2 der Betriebskostenverordnung , der an die Stelle der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung getreten sei, könne nicht herangezogen werden.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die den Klägerinnen gemäß § 535 Abs. 2 BGB zustehenden Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 € (nebst Zinsen) nicht durch Aufrechnung erloschen. Denn den Beklagten steht hinsichtlich der von Januar 2009 bis März 2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ( § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ) zu. Anders als das Berufungsgericht meint, sind sie nach § 4 Ziffer 1 und 3 des Formularmietvertrags zur Tragung der Betriebskosten und zur Erbringung monatlicher Vorauszahlungen verpflichtet. Die genannten Regelungen im Mietvertrag sind ausreichend bestimmt und halten einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand. Aus diesen Gründen kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung auch ein Anspruch auf Leistung einer Betriebskostenvorauszahlung für den Monat April 2012 (100 €) – hinsichtlich der Monate Mai bis Juli 2012 ist der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt erklärt worden – nicht verneint werden.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete – auch in einem Formularvertrag – nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat – jedenfalls soweit es nicht um "sonstige" Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht – genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird ( Senatsurteile vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03 , NZM 2004, 417 unter II 1 b bb; vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06 , NJW 2007, 3060 Rn. 19; vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 128/08, NJW 2010, 1198 Rn. 19 [BGH 13.01.2010 – VIII ZR 137/09] ).
Um eine derartige Klausel geht es auch hier. Entgegen der Auffassung, die das Berufungsgericht im Anschluss an Langenberg (Schmidt-Futterer/ Langenberg, BGB, 12. Aufl., § 556 Rn. 46; ähnlich Blum WuM 2010, 13; Lützenkirchen in Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. § 556 Rn. 319; AG Hanau NZM 2015, 47, 49) vertritt, ist es ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die – im wesentlichen inhaltsgleiche – Betriebskostenverordnung ersetzt worden war.
a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. April 2014 – VIII ZR 404/12 , BGHZ 200, 362 Rn. 37 ; vom 9. Februar 2011 – VIII ZR 295/09 , WM 2011, 1860 Rn. 29; vom 23. Februar 2011 – XII ZR 101/09 , WM 2011, 1190 Rn. 10; vom 17. April 2013 – VIII ZR 225/12 , NJW 2013, 1805 Rn. 9; jeweils mwN).
Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung (BGBl. I S. 1719) findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die "dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen". Seit dem 1. Januar 2007 ist dieselbe Definition nunmehr in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten – unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2347), die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat.
Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf die – im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – schon deshalb, weil § 4 des Mietvertrags auf die jeweils aktuelle Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung verweist. Damit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.
aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 121/04 , BGHZ 164, 11, 16 , und vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 48/05 , BGHZ 165, 12, 21 f. ). Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen ( Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 121/04 , aaO mwN). Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 1996 – XI ZR 257/94 , BGHZ 133, 25, 32 ; vom 5. November 1998 – III ZR 226/97 , NJW 1999, 276 unter 2; vom 22. März 2000 – IV ZR 23/99 , NJW 2000, 2103 unter II 4 a; vom 16. April 2010 – V ZR 175/09 , WM 2010, 1861 Rn. 18; vom 9. Juni 2011 – III ZR 157/10 , WM 2011, 1678 Rn. 44; vom 8. November 2012 – VII ZR 191/12 , WM 2014, 132 Rn. 19; jeweils mwN). Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat ( BGH, Urteil vom 5. November 1998 – III ZR 226/97 , aaO; vom 8. November 2012 – VII ZR 191/12 , aaO Rn. 23).
bb) So liegt der Fall hier aber nicht. Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem ist es auch – sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum – seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ( § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ) ist (so bereits zutreffend Schmid, GE 2003, 446 sowie in MünchKommBGB, 6. Aufl., § 556 Rn. 18; ebenso Lehmann-Richter WuM 2012, 647, 648). Die Möglichkeit, dass der Verwender sich ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume verschaffen könnte, erscheint angesichts der gesetzlichen Definition und Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog ausgeschlossen.
2. Soweit das Berufungsgericht die Klage bezüglich der Vorauszahlung für den Monat April 2012 in Höhe von 100 € nebst Zinsen abgewiesen hat, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif und insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ( § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ). Denn die ursprünglich geschuldeten und damit von den Beklagten zunächst auch zu verzinsenden Vorauszahlungen stehen den Klägerinnen nicht mehr zu, weil vor dem Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung Abrechnungsreife eingetreten ist (hier mit dem Ablauf des 31. Dezember 2013; § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ). Die Klägerinnen können daher nur noch einen sich aus einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ergebenden Saldo verlangen und – wozu ihnen Gelegenheit zu geben ist – die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09 , NJW 2011, 145 Rn. 22 mwN).
BGH, Revisionsurteil vom 12. November 1996, VI ZR 270/95
OLG Köln, Urteil vom 15. Februar 1995, 26 U 44/94