Source: http://www.cslaw.it/work-in-action/condominio-verso-la-riforma-il-punto-di-osservazione-dalla-parte-del-condomino-e-consumatore/
Timestamp: 2017-06-27 15:41:47+00:00
Document Index: 157239508

Matched Legal Cases: ['art.1129', 'art.1122', 'art. 71', 'artt 69', 'art 71', 'art. 1717', 'sentenza ']

Studio Legale Sorlini | Milano | San Donato | La Spezia. Tutela Giudiziaria e Contratti - Condominio verso la Riforma il punto di osservazione dalla parte del Condomino e Consumatore
Condominio verso la Riforma il punto di osservazione dalla parte del Condomino e Consumatore. Il Condominio é un istituto giuridico che risale ai primi del 900 e che
mostra dei limiti alla prova del tempo. Un Istituto che richiede una seria riforma nel nostro diritto, anche a seguito delle mutazioni culturali sociali che si sono susseguite nel corso dell’ultimo
secolo. Quelli dell’origine erano i tempi delle società di Mutuo Soccorso della Cooperazione, dell’Edilizia Residenziale pubblica per far fronte alle esigenze abitative di inurbamento massiccio,
all’inizio dello sviluppo industriale, in Italia.
Oggi l’idea di Condominio non é più quella del Condominio del 1942, anno di
prima normativizzazione dell’istituto giuridico. Oggi circa l’80% della popolazione italiana si incontra e condivide gli spazi comuni in regime di condominio. Quello di oggi é un fenomeno
economicamente importante. L’indotto che si crea all’interno dei condominii ha un fatturato di non meno di 13 miliardi di euro all’anno. E’ da chiedersi se tale fenomeno complesso possa in sede di
riforma necessariamente comprimersi all’interno di un codice civile datato. Infatti, il Condominio di oggi affronta problematiche economiche di tale complessità, certamente, maggiori e non
assimilabili a quelle del secolo scorso. Non é più solo un fenomeno di diritti reali ma un fenomeno di portanza finanziaria che deve dotarsi di strutturazione giuridica particolare e non di
destrutturizzazione legale come già si avverte a giudicare dagli emendamenti accolti in sede di approvazione.
La Riforma nel corso del suo iter travagliato, é per alcuni, una sorta di
spauracchio ed un sedativo, per altri. Un framework che tende a razionalizzare un sistema che ha un considerevole numero di costi occulti. La mission originaria é stata quella di
mettere in atto un meccanismo che elimini i costi occulti di una gestione condominiale. Circostanza che se fosse stata perseguita, avrebbe, perlomeno, messo in atto un sistema così importante per il
proprietario condomino, da rappresentare un vantaggio iniziale di non poco conto.
In un contesto come questo, la figura dell’Amministratore é la figura
assolutamente importante, e che rappresenta l’origine dei travagli condominiali, spesso trasformati in contenzioso, anche in ragione delle capacità che l’amministratore deve avere ma che spesso non
possiede, La figura professionalmente adeguata dell’amministratore condominiale, di oggi, necessita di una figura preparata a capo di un ente di gestione avente capacità giuridica, in grado di
eseguire attività e controlli, che devono essere effettuati e che sono estremamente complessi. Attività che riguardano, in primo luogo: la gestione di un patrimonio e dei di flussi di danaro idonei
per garantirne la sopravvivenza. A ciò seguono: i rapporti coi fornitori, le questioni fiscali; le questioni urbanistiche e di carattere edilizio anche da un punto di vista normativo.
Diremmo insomma che l’Amministratore del Condominio di oggi deve gestire
situazioni complesse che sono tipiche di un’organizzazione aziendale.
In particolare, ma solo ipoteticamente non essendo concluso l’iter
legislativo della legge di riforma del Condominio, vengono svelate le successive prescrizioni:
Aumentano gli obblighi informativi; aumentano gli adempimenti connessi al
ricevimento dell’incarico (art.1129). Aumentano i poteri sanzionatori da parte dell’amministratore sui condomini. Viene stabilita (ma poi limata ad hoc in sede di revisione del disegno di legge) una
disciplina con casistiche che prevedono le ipotesi di revoca dell’amministratore
Ecco un primo scalino della riforma. Nel caso in cui il condomino ponga in
essere delle azioni contrarie alla destinazione d’uso delle parti comuni é possibile chiedere l’intervento dell’amministratore e con un valore di almeno un sesto dell’edificio l’amministratore ne
riferisce all’assemblea. E se il condomino che si accorge di questi abusi non ha il supporto del sesto del valore del condominio, l’amministratore ne riferirà mai in assemblea? Previsione scarsamente
verificabile ed attuabile.
Nuovo Art. 1120 2° comma Richiesta di Innovazione. Il condomino deve
informare e richiedere all’Amministratore che provvederà ad incaricare l’assemblea delle innovazioni richieste.
Obbligo di notiziare l’amministratore anche delle opere che il condomino
andrà ad eseguire su parti comuni con uso esclusivo proprio (art.1122).
Nuovo Art.1129 c.c.
L’amministrazione ha l’obbligo:
Di notiziare, successivamente alla sua nomina, una serie di informazioni All’Agenzia del Territorio anche
di carattere fiscale, contrariamente l’omessa, inesatta, incompleta, comunicazione dei dati può essere oggetto di motivo di revoca dell’amministratore.
E’ chiaro che, in questo caso, il condomino fiscale potrà dare filo da torcere se non “silurare”
l’amministratore allorquando rilevasse tali negligenze chiedendone la revoca.
Di indicare nei luoghi d’accesso ai luoghi comuni i cartelli con le proprie generalità (portata
innovativa di discutibile caratura)
Di tenere il conto corrente condominiale
Di restituire tutta la documentazione
Di indicare a pena di nullità della nomina il compenso richiesto.
Di realizzare il sito internet (art. 71bis disp.att. c.c.) del Condominio che si sostanzierà
essenzialmente in un’aggravio di spese a carico del condomino/consumatore.
L’amministratore non può essere retribuito per lavori di straordinaria amministrazione ma, vertendo in
materia di diritti disponibili, comunque, sarà impossibile contestare le delibere dell’assemblea prese a favore del contrario, distribuendo un emolumento all’amministratore parametrato alla
percentuale dei lavori, ma che potrà essere superiore a quanto d’uso, non conoscendo il condomino delle consuetudini in materia. Ma verrà discusso ed é questo l’unico dato interessante.
All’amministratore é stata, nella prima stesura, concessa anche la facoltà di
censura concretizzata nella sospensione del diritto di voto del condomino moroso, previsione poi eliminata, destando nel legislatore alcuni dubbi di costituzionalità.
Ai fini della revisione dei valori proporzionali la modifica degli artt 69 e
70 delle disp di attuazione del codice civile prevede che, al fine della redazione della tabella millesimale, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio nella persona del suo
amministratore, venendo meno il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.
L’art 71 disp.att. del c.c. prevede inoltre che venga aggiornato il
repertorio da tenersi presso l’Agenzia del Territorio del Condomnio e dei proprietari delle unità immobiliari pena la revoca dell’amministratore.
I frequenti casi di appropriazione indebita perpetrati da amministratori
infedeli, che hanno sconvolto le recenti cronache cittadine avevano motivato, nella formulazione originaria, del testo di legge l’inserimento dell’obbligo per l’amministratore di prestare una
cauzione in forma di fideiussione bancaria o assicurativa in relazione all’attività professionale che questi svolge. E’ chiaro che il costo di questa polizza assicurativa o di fideiussione bancaria
ricaderebbe sui condomini, in quanto qualsiasi amministratore nel calcolo dei proprio preventivo terrebbe conto dei costi derivanti da quest’obbligo di garanzia ex lege.
La proposta é parsa sin da subito impraticabile. Infatti é impensabile che un
ente finanziario o assicurativo potrà mai prestare garanzia per una circostanza che non risulta allo stato, materialmente né attuarialmente, prevedibile. L’assicurazione garantisce i sinistri basati
su colpa determinata da un errore ma non in un caso nel quale l’evento si sia verificato in conseguenza del dolo che ha configurato l’appropriazione indebita dell’amministratore condominiale, così
come prescrive l’art. 1717 del codice civile.
Ad colorandum. Nella riforma sembra che il legislatore non abbia ancora
recepito la distinzione tra Condominio formale o virtuale e sostanziale.
Allorquando, infatti, due soggetti acquistano una parte dello stesso
immobile, vige l’obbligo di legge di costituire un condominio. Il costo della formalizzazione si distribuisce sui condomini con un carico di spese che deriva dalla comproprietà dello stabile anche se
i proprietari, persone giuridiche, fanno capo ad una unica holding.
E’chiaro che la centralità della riforma sulle norme che regolano l’attività
e la funzione di tenuta dei registri e dell’anagrafe condominiale ad opera dell’Agenzia del Territorio sposta il punto di osservazione, muovendo e passando per l’amministratore al vero “soggetto
passivo” della riforma: il condomino. Considerato che, la storica sentenza della Cassazione Civile n° 10086/2001, su condominio e tutela del consumatore equipara, ai
fini dell'applicazione della normativa di tutela del consumatore, il condominio ad una persona fisica, dalla interpretazione estensiva della Cassazione, ne deriverebbe una valutazione, più deludente,
sulla portata innovativa della riforma.
Qualora, poi, lo spirito della norma venisse attribuito alla formazione di
una riforma per “scongiurare il pericolo del contenzioso giudiziario”, allora questo pericolo non poteva che esplicarsi nel continuo accoglimento delle modifiche, degli emendamenti, delle rettifiche
di quelle parti motivo di spauracchio per le posizioni privilegiate dei soggetti attivi, che hanno mano a mano esautorato il condomino/consumatore dal potere di controllo e censura che lo stesso
sembrava avere garantito in corso della prima stesura.
Nel testo iniziale della riforma, ad esempio, era prevista la revoca
dell’amministratore che non avesse provveduto alla riscossione delle spese del condomino moroso per un periodo superiore ai quattro mesi.
Questa previsione é stata abrogata, ma l’amministratore potrebbe sospendere
la fruizione del condomino moroso dei servizi comuni per i quali ci sia un godimento separato (ad es. la piscina). Qualche riflessione che, certamente, non giova alle posizioni di coloro che
sostengono come la riforma debba rappresentare la deflazione del contenzioso giudiziario, deve porsi.
Ad esempio, allorquando dovendo ottemperare tale disposizione volta ad
impedire la fruizione di tali servizi comuni, ne nascerebbe un contesto di controllo e delazione, di scontri verbali e, forse, salvando il magistrato civile da un contenzioso condominiale,
necessariamente si allargherebbe il ruolo del magistrato penale.
Rimane comunque ancora irrisolto il problema di diritto, che forse si crede
assorbito nelle maglie fastidiose della media-conciliazione, che, erroneamente, é ritenuta di derivazione anglo-efficentista anche da taluni magistrati che ignorano l’influenza del
confucianesimo dell’istituto e che nasce dal fatto che, chi paga puntualmente, debba potenzialmente sopportare i costi condominiali anche in ragione dei condomini morosi o degli stessi
costruttori frequentemente morosi, per le unita rimaste invendute. Costruttori che usano da sempre, nominare un amministratore a loro collegato che, casualmente, può ritardare il recupero dei crediti
del condominio a ristoro dei bilanci in sofferenza.
Che dire poi dei regolamenti predisposti ad hoc per il proprietari che si
assumerebbero l’80% dei costi della gestione condominiale delle unità invendute dal costruttore? Quale la tutela del condomino/ acquirente?
Nessuno cenno risolutivo in questa direzione é stato oggetto di trattazione
nei convegni recentemente tenuti a Milano.
Ad colorandum: La riforma non ha ancora recepito la distinzione tra
Condominio formale o virtuale e sostanziale. Allorquando, infatti, due soggetti acquistano una parte dello stesso immobile, vige l’obbligo di legge di costituire un condominio. Il costo della
formalizzazione si distribuisce sui condomini con un carico di spese che deriva dalla comproprietà dello stabile anche se i proprietari, persone giuridiche, fanno capo ad una unica
Peraltro, trattandosi di costi di formalizzazione e tributi, per i condomini
in genere e per il consumatore in particolare qualche timore deve ancora essere superato. Il fatto che una spinta alla riforma così importante dell’Istituto del Condominio nasca dallo studio svolto
da componenti riuniti nella commissione Bilancio della Camera e non dalla Commissione Giustizia, sede tradizionalmente consacrata allo studio ed approvazione di istituti giuridici, deve
necessariamente porre il consumatore ed il condomino all’erta sulle possibile ragioni degli interessamenti indotti e diretti dell’iniziativa di una così precisa, quasi fiscale, riforma. A ragione, la
riforma sottolinea la centralità dell’Agenzia del Territorio, prossima ad unirsi con l’Agenzia delle Entrate. Unicamente per motivi di economicità e in linea con la spending review. Certo. Chi
potrebbe pensare ad altro?