Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c3142375.html
Timestamp: 2019-04-26 07:46:03
Document Index: 256206409

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 19', 'Art. 20', 'Art. 269', 'Art. 269', 'BGE', 'Art. 269', 'Art. 269', 'Art. 270', 'Art. 270', 'Art. 269', 'Art. 14']

DFR - BGE 142 III 375
BGE 142 III 375
49. Auszug aus dem Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung i.S. A.A. und B.A. gegen C. und vice versa (Beschwerde in Zivilsachen)
Mietzinserhöhung für wertvermehrende Investitionen nach einer Totalsanierung (Art. 269d Abs. 1 OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 und Art. 20 Abs. 1 VMWG).
Anforderungen an die Klarheit der Begründung der Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen: Die zahlenmässige Begründung des Erhöhungsbetrags muss nicht Bestandteil der Mitteilung im Formular sein (E. 3).
A.A. und B.A. (Mieter, Beklagte) sind Mieter einer Wohnung in V. Vermieterin ist die C. (Vermieterin, Klägerin). Im Anschluss an eine Gebäuderenovation zeigte die Vermieterin eine Mietzinsänderung an, welche die Mieter anfochten. Zwischen den Parteien war unter anderem umstritten, ob eine einvernehmliche Mietzinserhöhung vereinbart worden war. Das von der Vermieterin angerufene Mietgericht Sense- und Seebezirk stellte fest, es sei keine Einigung über eine Mietzinserhöhung zustande gekommen und die auf dem amtlichen Formular mitgeteilte Erhöhung sei nichtig. Das Kantonsgericht Freiburg erachtete dagegen eine Mietzinserhöhung von 1,22 % als gerechtfertigt. Dieser Betrag ergibt sich aus den im Formular aufgeführten Mietzinsveränderungen unter Ausschluss der mit der Gebäuderenovation zusammenhängenden. Die Vermieterin hält mit Beschwerde in Zivilsachen vor Bundesgericht an der vollen auf dem Formular ausgewiesenen Mietzinserhöhung fest unter Berücksichtigung der wertvermehrenden Investitionen im Rahmen der Gebäuderenovation.
3.2 Die Klägerin hält diese Begründung für bundesrechtswidrig. Gemäss Art. 269d OR genüge die Angabe der Erhöhungsgründe im Formular. Das Gesetz verlange nicht, dass darin auch die Berechnungsgrundlagen für die Erhöhung dargelegt würden. Eventualiter macht sie geltend, jedenfalls wären zusätzlich zu den Angaben im Formular die gesamten Umstände zu berücksichtigen. Namentlich aufgrund der für alle Mieter durchgeführten Informationsveranstaltungen und der Betreuung der Mieter während der gesamten Sanierungsphase (die schliesslich zur Errichtung eines Baucontainers geführt habe) sei aber die Art der Berechnung klar gewesen. Schliesslich beruft sie sich subeventualiter auf ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Mieter.
3.3.2 Strittig und zu prüfen ist vielmehr, ob bei Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Investitionen darüber hinaus die Begründung nur dann eine genügende ist, wenn sie sich auf die Baukostenabrechnung bezieht und so den verlangten Betrag zahlenmässig nachweist bzw. wie die Vorinstanz formuliert, wenn der Vermieter darlegt, welche "Parameter er seiner Berechnung" zugrunde legt, damit der Mieter die "Plausibilität der Erhöhung abschätzen" kann.
Entgegen den Beklagten kann auch nichts für ihren Standpunkt daraus abgeleitet werden, dass gemäss Art. 269d Abs. 1 OR die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mit dem Formular mitgeteilt und begründet werden muss. Sie machen sinngemäss geltend, der Mieter könne den Kündigungsentscheid nur treffen, wenn die Vermieterin ihm mit dem Formular die massgeblichen Berechnungsgrundlagen mitteilen müsse. Diese hätte es sonst in der Hand, willkürlich die den Mietern von Gesetzes wegen zustehenden Bedenkfristen abzukürzen. Damit verkennen sie den Zweck dieser Notifikationsfrist. Zwar trifft zu, dass es sich um eine Bedenkfrist handelt. Deren Zweck besteht aber darin, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, durch eine rechtzeitige Kündigung der mitgeteilten Vertragsänderung auszuweichen (BGE 107 II 189 E. 3 S. 194: "Il ne vise pas d'autre but que d'empêcher la perte de ce droit du locataire de se déterminer dans un délai raisonnable"). Die Notifikationsfrist soll dem Mieter also die Möglichkeit verschaffen, selbst den Vertrag aufzulösen, wenn er mit der vom Vermieter einseitig angesetzten Vertragsänderung nicht einverstanden ist (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 6 zu Art. 269d OR), aber kein Anfechtungsverfahren einleiten will (RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 9 zu Art. 269d OR; DAVID LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 302 Rz. 17/3.1.12). Insofern ist diese Bedenkfrist zu unterscheiden von der Anfechtungsfrist im Sinn von Art. 270b OR. Letztere - und nicht die Bedenkfrist von zehn Tagen für die Kündigung - dient dem Mieter zur Überlegung, ob die Mietzinserhöhung auf Missbrauch gemäss Art. 270b OR überprüft werden soll (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1998, N. 151 zu Art. 269d OR; wohl auch LACHAT, a.a.O., S. 302 Rz. 17/3.1.12 und Fn. 138 mit Hinweis auf HIGI, a.a.O.).
Offensichtlich nichts ableiten können die Beklagten schliesslich auch aus dem von ihnen angerufenen zit. Urteil 4C.328/2005. Es trifft zwar zu, dass dort im amtlichen Formular eine Erhöhung mitgeteilt wurde aufgrund wertvermehrender Investitionen für die "Sanierung Fassaden und Flachdächer" zu einem Überwälzungssatz von 50 %, wobei diese Investitionen auf Fr. 2'390'161.- beziffert wurden. Der Entscheid besagt aber nicht, dass nur eine Erhöhungsanzeige gültig ist, welche den Überwälzungssatz und die definitiven Investitionskosten nennt; diese Frage war in jenem Verfahren nicht zu beurteilen. Die Beklagten berufen sich darauf, das Bundesgericht habe in diesem Entscheid bestätigt, dass nur die "im Zeitpunkt der Mietzinserhöhungsanzeige belegten Kosten" (Hervorhebung durch die Beklagten) für die Berechnung der Mietzinserhöhung berücksichtigt werden könnten. Dabei ging es aber nur darum, dass gemäss Art. 14 Abs. 3 VMWG Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Investitionen erst angezeigt werden dürfen, wenn die Arbeiten ausgeführt und die sachdienlichen Belege vorliegen (zit. Urteil 4C.328/2005 E. 1.3 i.f.). Das hat nichts mit der hier strittigen Frage zu tun, die im zit. Bundesgerichtsentscheid nicht behandelt wurde.