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Timestamp: 2020-07-07 04:09:14+00:00
Document Index: 78088754

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Sentenza Cassazione Civile n. 25834 del 14/10/2019 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 25834 del 14/10/2019
Cassazione civile sez. II, 14/10/2019, (ud. 24/05/2019, dep. 14/10/2019), n.25834
sul ricorso iscritto al n. 16790/2015 R.G. proposto da:
P.R., rappresentata e difesa dall’avv. Antonio Giuia, con
domicilio in Roma, Via Vallisneri n. 111, presso lo studio dell’avv.
Chiara Pacifici;
L.M., L.G.M., L.A.,
L.G., LA.MA., l.m. E L.M.R.;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Sassari n. 515/2014,
depositata in data 12.12.2014;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24.5.2019 dal
La Corte distrettuale di Sassari, in accoglimento dell’appello proposto L.A., ha riformato la sentenza di primo grado con cui era stata dichiarata la legittimità del recesso dal contratto preliminare di vendita stipulato in data 4.3.2006, esercitato dalla promissaria acquirente P.R. per grave inadempimento di Pu.An., dante causa degli attuali intimati, ed era stata respinta la riconvenzionale proposta dalla promittente venditrice al fine di ottenere una sentenza costituiva degli effetti del contratto non concluso. La P. aveva dedotto che non era stato possibile stipulare il preliminare di vendita, poichè i manufatti insistenti sul terreno non erano ancora accatastati e non era stata rinnovata la concessione edilizia per il completamento degli immobili.
La sentenza impugnata ha, in contrario, sostenuto che il mancato accatastamento degli immobili non costituiva una condizione di validità del rogito di trasferimento e non impediva l’esecuzione del preliminare, data l’inapplicabilità, ratione temporis, del D.L. n. 78 del 2010, art. 19 osservando che, inoltre, per previsione generale, le spese di accatastamento erano a carico della promissaria acquirente, in mancanza di un diverso accordo tra le parti.
Quanto al mancato rinnovo della concessione, il giudice distrettuale ha ritenuto che la P. avesse accettato il trasferimento dei beni nelle condizioni di incompletezza in cui essi si trovavano al momento della stipula e che quindi la ricorrente si fosse accollata ogni onere economico necessario per la rinnovazione della concessione e la regolarizzazione dell’immobile.
Ha infine respinto l’appello incidentale volto ad ottenere una pronuncia costituiva del trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c. a causa della mancata produzione del certificato di destinazione urbanistica necessario per la validità della vendita.
La cassazione di questa sentenza è chiesta da P.R. sulla base di 4 motivi di ricorso, illustrati con memoria.
1. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, lamentando che la Corte di appello non abbia pronunciato sul mancato accatastamento dell’immobile e sulla mancata rinnovazione della concessione, avendo riformato la decisione di primo grado senza neppure dar conto di eventuali carenze motivazionali della decisione di primo grado, trascurando la gravità degli inadempimenti in cui era incorsa la promittente venditrice e ritenendo erroneamente che le spese di accatastamento gravassero sulla ricorrente, benchè tale questione non fosse stata dedotta da nessuna delle parti.
La ricorrente aveva esercitato il recesso ex art. 1385 c.c. comunicando alla controparte di volersi sciogliere dal contratto e di trattenere la caparra, assumendo che a causa del mancato accastamento dell’immobile e del mancato rinnovo della concessione edilizia, il notaio – designato concordemente dalle parti – aveva ritenuto di non poter rogare il contratto definitivo.
La valutazione di gravità dell’inadempimento imputato alla promittente venditrice era, quindi, circoscritta ai fatti oggetto della comunicazione del 7.2.2007 e richiedeva la verifica circa l’effettiva impossibilità di concludere la vendita alla luce delle difformità contestate.
Correttamente la Corte distrettuale ha perciò rilevato che, ai sensi della L. n. 52 del 1985, art. 29 (nel testo anteriore alle modifiche introdotte, dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19 entrate in vigore in data 1.7.2010), non era affatto necessario procedere all’accatastamento e non sussisteva alcun impedimento alla stipula del definitivo, il che era sufficiente per escludere la legittimità del recesso sulla base dei fatti e delle circostanze addotte dalla ricorrente.
In tale contesto restava – inoltre – ininfluente stabilire quale delle parti dovesse sostenere le spese di regolarizzazione catastale, trattandosi di profilo valorizzato dalla Corte di merito solo ad abundantiam.
2. Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, lamentando che la decisione, con motivazione del tutto apparente, abbia omesso di conferire il dovuto rilievo alle irregolarità urbanistica dell’immobile derivante dalla mancata rinnovazione della concessione edilizia, sostenendo erroneamente che l’acquirente aveva inteso acquistare il bene nello stato di incompletezza in cui si trovava al momento della stipula del preliminare, assumendo l’onere di procedere alla sua regolarizzazione.
Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1362 c.c. e ss. e dell’art. 1475 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza, in violazione dei criteri di interpretazione letterale e sistematica del contratto, trascurato che, come previsto l’art. 5 del contratto, la resistente aveva garantito che il bene non era sottoposto a limitazioni o ad ostacoli di carattere urbanistico o edilizio, e che, ai sensi del successivo l’art. 11, la promissaria acquirente era tenuta a sostenere solo le spese notarili e non quelle di accatastamento o necessarie per il rinnovo della concessione edilizia.
Occorreva infine individuare la reale volontà dei contraenti anche alla luce del loro comportamento successivo, tenendo conto che la promissaria acquirente aveva avviato e pratiche di regolarizzazione dell’immobile, a conferma del fatto che il bene doveva essere esente da irregolarità. Infine, ai sensi dell’art. 1475 c.c., le spese della vendita, particolarmente onerose, non potevano esser poste a carico dell’acquirente in mancanza di diverso accordo delle parti, ma andavano – al più – ripartite al 50%.
Il quarto motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, sostenendo che l’irregolare accatastamento, il rifiuto dei notaio di rogare l’atto, il comportamento successivo della promittente venditrice costituivano circostanze decisive di cui la Corte di merito avrebbe dovuto valorizzare, essendo idonee ad evidenziare il grave inadempimento in cui era incorsa la Pu. e a giustificare il recesso dal preliminare.
I tre motivi, che sono suscettibili di un esame congiunto, sono infondati.
La Corte di merito ha – come si è detto – escluso che il mancato rinnovo della concessione edilizia costituisse un motivo giustificativo del recesso ex art. 1385 c.c. e ciò sulla base del dato, risultante dal contratto, che la promessa di vendila aveva ad oggetto, oltre al terreno agricolo, anche taluni manufatti da completare, originariamente realizzati sulla base della concessione edilizia rilasciata dal Sindaco di Ozieri nel 1996 – quindi circa 10 anni prima della stipula del preliminare.
Sebbene il mancato rinnovo della concessione, scaduta da tempo, impedisse di completare le opere, non è in discussione che la promissaria acquirente fosse edotta sia dello stato di fatto, che della condizione giuridica degli immobili, non potendo legittimamente confidare, alla data del preliminare (4.3.2006), nella perdurante efficacia del titolo autorizzativo (avente scadenza triennale; cfr. L. n. 10 del 1977, art. 4), risultando dal contratto che la concessione era stata rilasciata nel lontano 1996.
Nessun elemento consentiva – inoltre – di porre a carico della Pu. l’obbligo di ottenere il rinnovo della concessione.
Contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, con l’art. 5 del contratto quest’ultima aveva garantito che i beni erano attualmente (cioè alla data del preliminare) esenti da ostacoli di carattere urbanistico ed edilizio e, difatti, la scadenza della concessione non pregiudicava la regolarità dell’immobile per la parte già edificata in base all’originaria concessione (L. n. 10 del 1977, art. 4, comma 6 e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 15), nè ne impediva la vendita nello stato di incompletezza in cui esso si trovava.
Non sussiste, quindi, la denunciata violazione dei criteri di interpretazione del contratto, poichè nè il dato testuale, nè il contenuto delle altre clausole del preliminare contemplavano elementi decisivi per conferire rilievo, nell’intenzione delle parti, al rinnovo del titolo autorizzativo.
Al contrario la descrizione dell’immobile operata dalle parti, l’esplicito riferimento alle condizioni di incompletezza dell’edificio e la precisazione che esso era stato realizzato sulla base di una concessione ormai scaduta, unitamente alla garanzia della regolarità dell’immobile nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del preliminare, rendevano del tutto plausibile la conclusione, cui è giunta la Corte distrettuale, mediante la corretta applicazione dell’art. 1362 c.c., comma 1, e art. 1363 c.c., secondo cui la ricorrente si era assunta l’onere (ed il rischio) di ottenere le concessioni necessarie per completare l’edificio.
Giova inoltre considerare che nei negozi sottoposti alla forma scritta ad substantiam, il comportamento delle parti non può essere utilizzato per integrare la dichiarazione negoziale nè, tantomeno, per proporre, come nello specifico, una lettura del documento diversa da quella compiuta dal giudice, ma solo per chiarire il senso da attribuire al contenuto del contratto, ove non siano sufficienti il criterio letterale e quello sistematico (Cass. 11828/2018; Cass. 12297/2007).
Quanto al denunciato vizio di motivazione, la sentenza è stata depositata il 12.12.2014 e, pertanto, ricadendo nel regime risultante dalle modifiche dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, introdotte dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 1, lett. b), convertito con L. n. 134 del 2012, è possibile contestare solo l’anomalia derivante dalla mancanza dei motivi dal punto di vista grafico, dalla mera apparenza della motivazione, dalla presenza di affermazioni inconciliabili o dalla contraddittorietà che non consenta di individuare l’iter logico della pronuncia, restando irrilevanti le censure di mera insufficienza o contraddittorietà della decisione (Cass. 23940/2017; Cass. 21257/2014; Cass., 13928/2015; Cass., s.u, 8053/2014), dovendo per contro rilevarsi che, nel caso in esame, la Corte di appello ha dato conto – con motivazione logica e del tutto congrua – delle ragioni per le quali ha ritenuto illegittimo il recesso esercitato dalla promissaria acquirente.
Infine, il mancato rinnovo della concessione, il mancato accatastamento dell’immobile ed il rifiuto del notaio di rogare il definitivo sono stati specificamente valutati, il che è sufficiente per escludere la violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1. (Cass. s.u. 8053/2014).