Source: https://judicialis.de/Nieders%C3%A4chsisches-Oberverwaltungsgericht_1-L-601-97_Urteil_24.03.2003.html
Timestamp: 2020-02-18 15:37:18
Document Index: 361117763

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 7', 'Art. 14', '§ 7', '§ 6', '§ 7', '§ 15', '§ 16', '§ 9', '§ 4', '§ 5', 'Art. 14', 'Art. 14']

Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 24.03.2003 mit dem Az.: 1 L 601/97	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: 1 L 601/97
Rechtsgebiete: NDSchG
NDSchG § 6
NDSchG § 7 I
NDSchG § 7 II Nr. 3
NDSchG § 7 III
Die Kläger sind seit Januar 1992 gemeinschaftliche Eigentümer des Grundstücks E. Straße 191 in B. (Flurstücke 96/1 und 97/2 der Flur 3 der Gemarkung B.). Im östlichen Teil des rechteckigen, ca. 5.649 m² großen Grundstücks befindet sich ein Einfamilienhaus, das im Jahr 1909 errichtet wurde (sogenannte "Leffers-Villa"). Dieses Gebäude wurde 1992 in das Verzeichnis der Kulturdenkmale in der Stadt B. aufgenommen. Bereits in einem Schreiben vom 11. Oktober 1988 an die Beklagte vertrat die Bezirksregierung F. die Auffassung, dass es sich um ein Kulturdenkmal handele.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Der Feststellungsantrag sei unbegründet. Für das Vorhaben sei eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich, weil die Leffers-Villa ein Baudenkmal sei. Nach der sachverständigen Aussage des Beigeladenen handele es sich um ein Gebäude von künstlerischer und geschichtlicher Bedeutung. Das Wohnhaus zeichne sich durch eine äußerlich kompliziert anmutende Strukturierung aus, der - zur Überraschung des Betrachters - im Innern ein klares Konzept der Raumaufteilung gegenüberstehe. Die kunstgeschichtliche Bedeutung als Unterfall der geschichtlichen Bedeutung ergebe sich daraus, dass der Bau eine besonders kreative und schaffensreiche Phase des Architekten Heinrich Stoffregen dokumentiere, der ein bedeutender Vertreter der sogenannten Reformarchitektur um 1900 mit ihrer Abkehr vom damals vorherrschenden Historismus gewesen sei. Die als Hilfsantrag verfolgte Verpflichtungsklage sei unbegründet. Die Erhaltung des Gebäudes stelle keine unzumutbare wirtschaftliche Belastung für die Kläger dar. Bei Gegenüberstellung der zu erzielenden Miete und der jährlichen Unterhaltungskosten ergebe sich ein Überschuss von 251,-- DM jährlich, so dass nicht weiter zu untersuchen sei, ob angesichts des festgestellten, noch recht guten Zustandes des Gebäudes die Bau- und Baunebenkosten noch niedriger gehalten werden könnten als in der Berechnung veranschlagt.
1. a) Wie hoch sind die notwendigen Kosten einer Sanierung des hier streitbefangenen Gebäudes in B., E. Straße 191, sogenannte "Leffers-Villa", in seinem jetzigen Bestand?
Bei der Beurteilung, wann die infolge der Beibehaltung des denkmalgeschützten Bestandes geminderten Gewinnerwartungen die Schwelle zur Unzumutbarkeit im Sinne des § 7 Abs. 3 NDSchG überschreiten, ist auch und gerade Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. namentlich Beschl. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 = BauR 1999, 1158) können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude nur eingeschränkten Umfangs einfordern, deren Erträgnisse müssten ihnen zur Grundlage einer selbstbestimmten Lebensführung dienen können. Die gesteigerte Sozialbindung, denen solche Bauwerke unterliegen, führt zu einer Einschränkung der Gewinnerwartung, deren Enttäuschung erst zu einer dem Eigentümer günstigen Anwendung des § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG führen kann. Diese Einschränkung darf allerdings nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als - noch - wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann. Ein lediglich "ausgeglichener Saldo", bei dem sich Lasten und Erträge mit dem Ergebnis einer "schwarzen Null" die Waage halten, stellt in jedem Fall keine sinnvolle Nutzung des denkmalgeschützten Eigentumsgegenstandes mehr dar (Urt. d. Sen. v. 13.2.2002 - 1 L 4339/00 -, NdsVBl. 2002, 292).
Zur Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit bietet der Berechnungsbogen, den die Beklagte verwendet hat, eine geeignete Hilfestellung. Er nimmt die Grundsätze auf, welche das Oberverwaltungsgericht Lüneburg im Urteil vom 4. Oktober 1984 (- 6 OVG A 11/83 -, NdsRpfl. 1985, 79 = BRS 42 Nr. 142) aufgestellt hat. Das Berechnungsschema stellt eine nachvollziehbare und von den Klägern im Wesentlichen nicht angegriffene Berechnungsmethode dar, die in Niedersachsen von den Denkmalschutzbehörden verwendet wird.
Ausgehend von diesem Berechnungsschema wird der von den Klägern zu erzielende Ertrag die Kosten der Erhaltung der Leffers-Villa um 15.704,02 DM jährlich übersteigen. Als Erträge kommen im vorliegenden Verfahren nur Mietzinsen in Betracht, die aus der Vermietung der drei Wohnebenen des Gebäudes mit einer Gesamtnutzfläche von 324 m² erwirtschaftet werden können. Hinsichtlich der Höhe des erzielbaren Mietzinses ist die Einschätzung des Architekten I. in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 27. September 1993, angesichts der Größe des Einfamilienhauses sei ein Mietertrag von 10,20 DM/m² anzunehmen, nach wie vor marktgerecht. Nach Erhebungen des Rings Deutscher Makler - RDM - (Stand: 1. Quartal 2002; siehe unter http://rdm.de) beträgt in B. die erzielbare Wohnungsmiete bei Erstvermietung in einem Neubau mit mittlerem Wohnwert 5,-- €. Dieser Betrag ist zwar etwas geringer als der von dem Architekten I. seinerzeit ermittelte Mietzins und bezieht sich auf eine 70 m² große Wohnung mit drei Zimmern. Der Ansatz des höheren Wertes ist aber gerechtfertigt, weil es sich bei der Leffers-Villa um ein repräsentatives Gebäude in exponierter Lage mit kurzen Wegen zur Innenstadt von B. handelt. Hinzu kommt, dass zu dem Gebäude ein großzügiges Gartengrundstück gehört. Soweit die Kläger geltend machen, der genannte Mietzins sei wegen der Geruchsbelästigungen, die von den westlich des Grundstücks E. Straße 191 gelegenen Linoleum-Werken ausgingen, nicht erzielbar, überzeugt dieser Einwand nicht. Es liegen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür vor, dass die Erheblichkeitsschwelle überschreitende Geruchsimmissionen auf das Grundstück E. Straße 191 einwirken. Die Kläger bewohnen selbst ein Einfamilienhaus auf dem westlich angrenzenden Grundstück E. Straße 190 a. Darüber hinaus hat der seinerzeit tätige, in B. firmierende Architekt I. in Kenntnis der örtlichen Situation angenommen, ein Mietertrag von 10,20 DM/m² sei erzielbar. Auch die Nutzungsabsichten der Kläger nach einem Abriss der Leffers-Villa sprechen gegen erhebliche Geruchsbelästigungen.
Soweit die Beklagte und der Beigeladene einzelne Ansätze angreifen, sind die Einwände nur zum Teil berechtigt und führen zu den unten stehenden Abzügen. Zu den Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung gehören die Instandhaltungskosten, das heißt die - laufenden - Aufwendungen, die nötig sind, um das Baudenkmal in nutzbarem Zustand zu halten und dabei auch dessen besonderen Denkmalwert zu bewahren. Nur konservierende, das heißt sichernde und schützende Maßnahmen sind zur Erhaltung des Denkmals "nötig" (Wiechert, in: Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 1998, § 6 Rdn. 8, § 7 Rdn. 14). Eine "Luxus-Sanierung" scheidet demgegenüber aus. Daran gemessen ist der von dem Sachverständigen G. unter der Position 1 ermittelte Aufwand für die "Kellersanierung, Putzsanierung" von 76.070,20 DM netto zum Schutz des Denkmals notwendig. Nach den ergänzenden schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 19. März 2003 und seinen mündlichen Erläuterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung sind die festgestellten Durchfeuchtungsschäden im Keller darauf zurückzuführen, dass die abdichtende Wirkung des Wandputzes im Laufe der Zeit "nachgelassen" hat. Dadurch sind Teilbereiche des Wandputzes beziehungsweise des dahinter befindlichen Mauerwerks durch Salzablagerungen im Mauerwerk "mürbe" geworden. Die Frage, ob die hohe Feuchtigkeitsbelastung im Keller auf unterlassene Wartung zurückzuführen sei, verneint der Gutachter. Der Einfluss mangelnder Unterhaltungsarbeiten (Leckagen an einem Ventil, Eindringen von Wasser durch Kellerlichtschächte) auf das Schadensbild im Keller sei zu vernachlässigen. Eine Teilsanierung des Kellers mit entsprechend geringeren Kosten scheidet danach aus.
Die Position 1 a "Innenputzsanierung/Fensterbänke", für die in dem Gutachten ein Betrag von 47.441,77 DM netto angesetzt wird, ist um 7.500,-- DM zu kürzen. Der Gutachter hält es nach seiner Befragung im Verhandlungstermin für denkbar, den von ihm angenommenen Preis von 65,-- DM/m² Wandputzerneuerung unter dem Einzelposten 2 seiner Kostenschätzung auf 50,-- DM zu drücken. Wegen des hohen Gesamtauftragswertes für die einheitlich zu vergebenden Maurer- und Putzarbeiten besteht hier Verhandlungsspielraum, den die Bauherrn nutzen können. Der Annahme der Beklagten, ortsüblich sei ein Einheitspreis von 25,-- DM/m², ist der Gutachter mit dem Argument entgegengetreten, die kostenintensiveren Kleinflächen überwögen. Es ist deshalb sachgerecht, mit einem Ansatz von 500 m² x 50,-- DM zu rechnen, so dass sich unter der Position 1 a ein Betrag von 39.941,77 DM ergibt (47.441,77 DM - 7.500,-- DM).
Die Position 2 (Dachsanierung) ist mit dem von dem Gutachter angesetzten Betrag von 88.872,29 DM zu übernehmen. Nach der Darstellung des Gutachters ist es dringend erforderlich, eine "innere Wärmedämmung" herzustellen. Diese setze die Neueindeckung des Daches voraus. Demgegenüber stellt der von dem Beigeladenen vorgeschlagene Rückzug der Wärmedämmung in den Trockenausbau nach den nachvollziehbaren Erläuterungen des Gutachters die schlechtere Lösung dar, weil dann im Bereich des Daches zwei verschiedene Dämmungen vorhanden sind.
Hinsichtlich der Position 3 (Heizungsarbeiten) hat der Gutachter eingeräumt, dass der Austausch der Heizkörper, wie von ihm angenommen, nicht zwingend erforderlich sei, sondern die vorhandenen - nach Auskunft der Prokuristin des Handwerksbetriebes der Kläger erst im Jahr 1970 ausgetauschten - gusseisernen Heizkörper weiter verwendet werden könnten. Dementsprechend ist der Ansatz des Gutachters von 97.980,-- DM um 30.950,-- DM auf 67.030,-- DM zu verringern, wie in der Gegenrechnung der Beklagten dargestellt.
Ein weiterer Abschlag ist bei der Position 19 für unvorhergesehene Arbeiten vorzunehmen. Der Gutachter verteidigt seinen Ansatz von 10 % damit, dass bei den meisten Gewerken - gerade bei Umbau- und Sanierungsarbeiten - häufig noch eine Vielzahl von "kleineren Arbeiten" erforderlich sei, die in den vorliegenden Angeboten nicht mit enthalten seien. Dem halten die Beklagte und der Beigeladene entgegen, ein Ansatz von 5 % sei ausreichend, weil die meisten Gewerke wegen des Umfangs der Arbeiten, die dem Austausch des kompletten Bestandes nahe kämen, nach Art und Höhe der Leistungen relativ genau zu bestimmen seien. Hier ist ein Mittelwert von 7,5 % des Aufwandes angezeigt. Der Trockenausbau lässt sich verlässlich kalkulieren, so dass ein Aufschlag von 10 % überzogen erscheint. Da der Gutachter allerdings teilweise einen Sicherheitszuschlag (zum Beispiel bei der Position 10) herausgerechnet hat, ist es angemessen, für unvorhergesehene Arbeiten einen höheren Betrag, als von der Beklagten und dem Beigeladenen angenommen, bereitzuhalten. Daraus errechnet sich für die Instandsetzung des Gebäudes (ohne Außenanlagen) folgender Betrag: Von dem Ansatz des Gutachters für die Positionen 1 bis 18 in Höhe von 1.045.831,70 DM (ohne 10 % für unvorhergesehene Arbeiten) sind die vorstehend ermittelten Beträge von 7.500,-- DM, 30.950,-- DM und 70.319,70 DM abzuziehen, so dass sich ein Betrag von 937.062,-- DM ergibt, auf den wiederum 7,5 % aufzuschlagen sind. Daraus errechnet sich ein Instandsetzungsaufwand von 1.007.341,60 DM.
Daneben fallen Baunebenkosten an. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen, den Gutachterkosten, den Finanzierungskosten und Kosten der Finanzierung während der Bauzeit (Bereitstellungszinsen). Das Gutachten ermittelt Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen von insgesamt 257.200,-- DM inklusive 16 % Mehrwertsteuer. Dieser Ansatz ist überhöht. Zum einen sind die anrechenbaren Kosten etwas geringer. Zum anderen sind bei der Honorarzusammenstellung einzelne Positionen zu kürzen. Der 6. Senat des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg betont in seiner Entscheidung vom 4. Oktober 1984 - 6 OVG A 11/83 -, a.a.O., dass jedenfalls der Eigentümer eines Hauses, das mit Kosten von mehr als 250.000,-- DM saniert werden muss, sich eines Architekten bedienen darf, so dass grundsätzlich ein Zuschlag für Architekten- und Ingenieurleistungen zu machen ist. Die anrechenbaren Leistungen sind nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI - in der Fassung der Änderung vom 21. September 1995 (BGBl. I S. 1174), berichtigt durch Verordnung vom 15. November 1995 (BGBl. I 1996, S. 51), zu ermitteln. Für Grundleistungen bei Gebäuden gemäß § 15 HOAI gilt die Honorartafel zu § 16 Abs. 1 HOAI. Zur Auffindung des Honorarrahmens ist auf die anrechenbaren Kosten ohne Umsatzsteuer gemäß § 9 Abs. 2 HOAI abzustellen. Danach ergibt sich hier für Grundleistungen bei Gebäuden mit durchschnittlichen Planungsanforderungen (Honorarzone III) bei anrechenbaren Netto-Kosten von 905.411,55 DM (905.411,55 DM + 16 % Mehrwertsteuer = 1.050.277,40 DM) ein Honorar von 82.463,59 DM. Da sich nach § 4 Abs. 1 HOAI das Honorar nach der schriftlichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien richtet und nach Abs. 2 dieser Vorschrift die in der Honorarordnung festgesetzten Mindestsätze in Ausnahmefällen sogar unterschritten werden können, ist es sachgerecht, den jeweiligen Mindestansatz der maßgeblichen Stufen von 82.160,-- DM bzw. 87.770,-- DM zu berücksichtigen. Unter Beachtung des Gebotes gemäß § 5 a HOAI, Zwischenwerte linear zu interpolieren, ergibt sich der Betrag von 82.463,59 DM. Der Einwand der Beklagten, es sei fraglich, ob sämtliche Grundleistungen mit der Folge eines Ansatzes von 100 % bei Auftragserteilung anfielen, ist unsubstantiiert geblieben. Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren bei der von ihr eingebrachten Honoraraufstellung selbst mit 100 % der Grundleistungen gerechnet.
Bei den Bereitstellungszinsen (Nr. 1.2.5 des Berechnungsschemas) ist es gerechtfertigt, einen Abschlag von dem Ansatz des Verwaltungsgerichts von 3 % (12 Monate x 0,25 %) zu machen, weil die Banken regelmäßig erst ab dem vierten Monat und später nach Darlehenszusage Bereitstellungszinsen verlangen (vgl. das Angebot der Postbank im Internet: http://www.postbank.de). 2,25 % von 1.098.123,90 DM ergeben 24.707,78 DM. Die Kosten der Maßnahme und die Baunebenkosten belaufen sich danach auf 1.337.976,70 DM (1.098.123,90 DM + 192.655,18 DM + 17.000,-- DM + 5.490,-- DM + 24.707,78 DM).
Die Voreigentümerin des Grundstücks hatte bereits im Jahr 1988 um eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude nachgesucht. Auf den Bericht der Beklagten führte die Bezirksregierung F. nach Durchführung einer Ortsbesichtigung mit Schreiben vom 11. Oktober 1988 aus, dass es sich bei der Jugendstilvilla um ein Baudenkmal handele. Die Kläger sind unmittelbare Grundstücksnachbarn des Grundstücks E. Straße 191. Ihnen können daher die Bemühungen der Voreigentümerin um Verwertung des Grundstücks nicht entgangen sein. Weiterhin spricht der Kaufpreis von 600.000,-- DM, der erheblich unter dem Verkehrswert lag (siehe dazu weiter unten), dafür, dass die Denkmaleigenschaft der Leffers-Villa den Vertragsabschluss und die Höhe des Kaufpreises entscheidend mitgeprägt haben. Schließlich und drittens hätten die Kläger angesichts des äußeren Erscheinungsbildes der Jugendstilvilla, das den Denkmalwert durch zahlreiche Details an den äußeren Gebäudeseiten und im Dachbereich dokumentiert, erkennen können, dass es sich um ein Denkmal handelt. Selbst als Laien musste sich den Klägern aufdrängen, dass die Jugendstilvilla wegen ihrer Landhausarchitektur erhaltungswürdig ist. Es ist deshalb gerechtfertigt, wenigstens einen Betrag von 50.000,-- DM - der Gutachter schätzt den Schaden, der durch pflichtwidrig unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen entstanden ist, auf 50.000,-- DM bis 100.000,-- DM - anzusetzen. Dadurch verringert sich der anrechenbare Erhaltungsaufwand auf 1.287.976,70 DM.
Der Verkehrswert des Grundstücks E. Straße 191 zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Kläger lässt sich aus der von der Beklagten vorgelegten Bodenrichtwertkarte mit dem Stand 31. Dezember 1991 annäherungsweise ermitteln. Die Bodenrichtwerte sind eine geeignete Entscheidungshilfe für die Wertermittlung eines Grundstücks. Sie haben nach ihrer Definition ein der Wirklichkeit entsprechendes Abbild der Wertverhältnisse auf dem Bodenmarkt wiederzugeben. Die von der Beklagten vorgelegte Bodenrichtwertkarte mit dem Stand 31. Dezember 1991 enthält zwar für den Innenstadtbereich der Beklagten keine detaillierte Abgrenzung der bewerteten Bereiche. Der Wert für das Grundstück E. Straße 191 lässt sich aber aus den Umgebungswerten ermitteln. Für einen Bereich westlich des Grundstücks der Kläger betrug der Bodenrichtwert 210,-- DM. Dieser Bereich, der nach Osten durch die J. Straße, die E. Straße und die K. Straße begrenzt wird, liegt deutlich weiter entfernt vom Innenstadtbereich als das Grundstück E. Straße 191. Für einen Bereich südlich des Grundstücks der Kläger, der genauso weit vom Zentrum entfernt liegt wie das Grundstück E. Straße 191, verzeichnet die Bodenrichtwertkarte an der K. Straße einen Betrag von 240,-- DM. Weiter östlich des Grundstücks der Kläger stiegen die Bodenrichtwerte erheblich an. Für einen Grundstücksbereich im Einmündungsbereich E. Straße und L. straße lag der Richtwert bei 400,-- DM. Legt man zugunsten der Kläger zugrunde, dass der Wert des von ihnen im Jahr 1992 erworbenen Grundstückes (nur) bei 225,-- DM (Mittelwert zwischen 210,-- DM und 240,-- DM) lag, ergibt sich ein damaliger Verkehrswert von rund 1.271.025,-- DM, der den Kaufpreis um mehr als das Doppelte übersteigt. Eine solche Differenz legt den Schluss nahe, dass die Denkmaleigenschaft des aufstehenden Gebäudes und der bereits 1992 klar zu Tage getretene Sanierungsbedarf (mit-)bestimmend waren für den Kaufpreis des Grundstücks. Bei einer solchen Fallgestaltung wird dem Grundstückseigentümer kein unzumutbares Opfer abverlangt, wenn er verpflichtet wird, Teile des Vermögenszuwachses für den Erhalt des Denkmales einzusetzen. Eine isolierte Betrachtung von Grundstück beziehungsweise Grundstückswert auf der einen Seite und Denkmal auf der anderen Seite scheidet dann aus. Es ist eine einheitliche wirtschaftliche Betrachtung anzustellen, die daran anknüpft, dass das Grundstück gerade wegen der Belastung mit dem Denkmal unter Wert erworben wurde. Ein solches Verlangen ist unter dem Blickwinkel von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG rechtlich nicht zu beanstanden. Nach der genannten Grundrechtsnorm muss der Eigentümer eines Denkmals es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (BVerfG, Beschl. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 -, aaO). Es ist den Klägern danach zumutbar, einen Abverkauf von Grundstücksflächen in dem genannten Umfang vorzunehmen.
Der Veräußerung von zwei Baugrundstücken mit jeweils 1.000 m² stehen keine durchgreifenden Hindernisse entgegen. Im nördlichen Teil des Grundstücks setzt der Bebauungsplan Nr. 1 der Beklagten reines Wohngebiet fest. Wegen der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 1.000 m² ist die Größe der Parzellen an dieser Festsetzung zu orientieren. Aus denkmalpflegerischer Sicht bestehen keine Bedenken gegen einen Abverkauf von Grundstücksteilen im rückwärtigen Grundstücksbereich. Nach der Darstellung des Beigeladenen ist zwar das zu der Villa gehörende Gartengrundstück Teil des Baudenkmals, ohne selbst (Garten-)Denkmal zu sein. Der Garten erstreckt sich jedoch im Wesentlichen auf Flächen östlich und südlich der Villa. Im nördlichen Bereich endet er - vom Gebäude aus gesehen - bereits nach wenigen Metern und wird von einem dichten Baumbestand verdrängt. Letzterer gehört nach dem Verständnis des Beigeladenen nicht mehr zum Gartengrundstück, welches zum architektonischen Grundverständnis der Landhausvilla beitragen soll. Die Annahme der Kläger, die Nähe der Linoleum-Werke schmälere die Veräußerungschancen, ist unbegründet. Nach den Vorstellungen der Kläger soll die Leffers-Villa ersatzlos einer Neubebauung weichen. Eine solche gewinnbringende Gesamtverwertung des Grundstücks setzt ebenfalls voraus, dass die von den Klägern vorgetragenen Geruchsbelästigungen durch die Linoleum-Werke nicht erheblich sind.
Als erzielbarer Erlös ist ein Betrag von 664.982,20 DM einzusetzen. Dieser Betrag orientiert sich an dem heutigen Bodenrichtwert von 170,-- € für den hinteren Grundstücksteil. Bei einem Kaufpreis von 340.000,-- € für beide Grundstücke ergibt sich umgerechnet der genannte DM-Betrag. Er liegt noch unterhalb des Gewinnes, den die Kläger durch den günstigen Kaufpreis erzielt haben (Differenz zwischen dem Verkehrswert von 1.271.025,-- DM und dem tatsächlichen Kaufpreis von 600.000,-- DM). Der Bedarf an Fremdmitteln beläuft sich somit auf 429.798,-- DM.
Obwohl die Kläger danach auch im Jahr 1999 mit dem Spitzensteuersatz belastet waren, wäre es nicht sachgerecht, die daraus abzuleitenden Steuervorteile auch für die folgenden Jahre hochzurechnen. Die Kläger haben durch Vorlage der Einkommensteuerbescheide belegt, dass sie im Jahr 2000 keine Steuern zahlen mussten und dass ihr Durchschnittssteuersatz im Jahr 2001 bei 14,14 % lag. Die Betrachtung der entlastenden Wirkung durch Steuervorteile kann sich regelmäßig nicht auf ein Steuerjahr beschränken. Der vorliegende Fall zeigt, dass insbesondere bei Gewerbetreibenden - die Kläger haben in den Jahren 2000 und 2001 Verluste aus dem Gewerbebetrieb steuerlich geltend gemacht - die Höhe der zu zahlenden Steuern von Jahr zu Jahr Schwankungen unterliegt. Deshalb muss sich im Regelfall die Prüfung, welche Steuervorteile der Berechnung zugrunde zu legen sind, auf einen längeren Zeitraum - mindestens drei Jahre - erstrecken. Bei einer auf mehrere Jahre angelegten Betrachtungsweise stellt sich das Steuerjahr 2000 für die Kläger als "Ausreißer" dar. In den Jahren 1993 bis 1995 und 1999 überschritt das Einkommen der Kläger den Grenzsteuersatz. Im Jahr 2001 sind die Verluste aus dem Gewerbebetrieb gegenüber 2000 deutlich zurückgegangen. Der Senat schätzt deshalb bei einer Gesamtschau der letzten Steuerjahre und unter Berücksichtigung des leichten Aufwärtstrends für das Jahr 2001 den hier zugrunde zu legenden Steuersatz auf 25 %, der damit weit hinter dem Spitzensteuersatz von 48,5 % für das Jahr 1999 zurückbleibt. Daraus errechnen sich Steuervorteile, bezogen auf die Baukosten von 1.098.123,90 DM (ohne Baunebenkosten), von 27.453,09 DM (Formel: 0,1 x 25 % x 1.098.123,90 DM). Bei der Ermittlung der Steuervorteile ist noch nicht berücksichtigt, dass die Kläger bei Vorliegen einer Vorsteuerabzugsberechtigung die im Zusammenhang mit der Sanierung des Gebäudes auf die Baukosten gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt zurückerhalten können.
Daneben ist eine Rücklage für Reparaturkosten in der jährlichen Kostenrechnung anzusetzen. Berechnungsbasis für die Rücklage (vgl. 4.5 des Berechnungsschemas) ist der Wert des Altbaus plus Sanierungskosten. Den Wert des Gebäudes im gegenwärtig nicht sanierten Zustand hat der Sachverständige H. in seinem Gutachten vom 8. Januar 2003 zwar mit 1,-- € (symbolischer Wert) angenommen. Diese Bewertung trägt aber nicht ausreichend dem Umstand Rechnung, dass auch ein Baudenkmal, das im Rahmen der üblichen Instandhaltungsmaßnahmen gepflegt wird, im Laufe der Zeit reparaturbedürftig wird und dann wiederhergestellt werden muss. Zugunsten der Kläger ist deshalb auf den Zeitwert im Jahr 2002 abzustellen, den das Gebäude gehabt hätte, wenn es über die gesamte Standzeit gepflegt und "in Ordnung gehalten" worden wäre. Er beträgt nach Aussage des Sachverständigen H. ungefähr 150.000,-- DM (vgl. Seite 29 des Gutachtens). 1 % dieser Summe ergibt eine Rücklage von 1.500,-- DM. Des Weiteren sind 1 % von den Kosten der Baumaßnahme ohne Heizung anzusetzen (1.098.123,90 DM - 69.887,-- DM brutto = 1.028.236,90 DM), also 10.282,37 DM. 4 % von 69.887,-- DM brutto (= 67.030,-- DM netto) für die Instandsetzung der Heizung ergeben 2.795,48 DM. Insgesamt beträgt die Reparaturrücklage danach 14.577,85 DM (1.500,-- DM + 10.282,37 DM + 2.795,48 DM). Die jährlichen Kosten der Bewirtschaftung summieren sich auf 23.745,85 DM. Rechnet man die jährlichen Unterhaltungskosten von 150,13 DM hinzu, ergibt sich eine jährliche Gesamtbelastung von 23.895,98 DM. Diesen laufenden jährlichen Belastungen und Kosten von 23.895,98 DM stehen jährliche Erträge aus der Nutzung von 39.600,-- DM gegenüber. Der Überschuss beträgt 15.704,02 DM. Es ist den Klägern danach wirtschaftlich zumutbar, das Denkmal zu erhalten.