Source: http://www.rozlicznik.pl/wynajem/podatki/podatek_vat.html
Timestamp: 2017-06-24 06:50:27+00:00
Document Index: 73949157

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 43', 'art. 43', 'art. 43', 'Art. 3', 'art. 2', 'art. 2']

Podatek Vat od najmu mieszkania (stan na rok 2014)
W podatku dochodowym tzw. prywatny najem nieruchomości (PIT-28) jest odrębnym od pozarolniczej działalności gospodarczej źródłem przychodów. W podatku od towarów i usług jest to jednak działalność gospodarcza, a co za tym idzie do podatników trudniących się takim najmem mają zastosowanie przepisy
Wynajem nieruchomości jest czynnością, która zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ustawy o VAT). Czytając ten przepis można dojść do wniosku, że osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, nie będą
musiały płacić podatku VAT z tytułu najmu. Jest to błędne, gdyż ustawa o VAT definiuje działalność gospodarczą
szerzej niż ustawa o swobodzie prowadzenia działalności gospodarczej. W myśl przepisów o VAT przez działalność
gospodarczą rozumie się również wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oznacza to, że każdy kto wykorzystuje nieruchomość w sposób ciągły i dla celów zarobkowych
będzie podatnikiem VAT. Nie ma znaczenia, czy podmiot ten faktycznie ma zarejestrowaną działalność gospodarczą,
gdyż dla celów VAT będzie on podatnikiem VAT. Istnieją jednak możliwości na uniknięcie podatku przy wynajmie
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Nie jest tu istotne kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele. Jeżeli osoba fizyczna wynajmuje mieszkanie
innej osobie z przeznaczeniem na cele mieszkalne, taka usługa będzie zwolniona z podatku VAT. Natomiast, jeżeli
podatnik wynajmuje mieszkanie tej samej osobie jednak na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, wtedy będzie musiał on odprowadzić podatek VAT. Uwaga! Zwolnienie z podatku VAT nie oznacza że nie musimy wystawiać faktur (zmiana w 2014 roku).
Jeżeli wynajmujący zwolniony jest z VAT tj. wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne
musi prowadzić ewidencję wpłat dla potrzeb podatku dochodowego.
Natomiast jeśli najemca tego sobie życzy, wynajmujący musi wystawić fakturę VAT zw. (np. za pomocą systemu rozlicznik.pl)
Oznacza to, że jeśli osoba prywatna wynajmuje lokal mieszkalny, to od 1 stycznia 2014 na
żądanie najmującego będzie zobowiązana do wystawienia faktury (nie rachunku jak było poprzednio), a co więcej –
obowiązkowego podania podstawy zwolnienia z VAT, o czym więcej poniżej.
Nawet w przypadku najmu zwolnionego z VAT istnieje od 1 listopada 2008 r. obowiązek rejestrowania przychodów z umów najmu
kasami fiskalnymi.
Istnieje jednak kilka zwolnień z obowiązku posiadania kasy (ROZPORZĄDZENIE MINISTRA FINANSÓW z dnia 4 listopada 2014 r.
w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących pkt 26 część I). Wystarczy spełnić jeden z trzech warunków zapisanych w ustawie, aby nie było potrzeby instalowania kasy fiskalnej.
Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne i osiaga obrót mniejszy niż
20tys zł. rocznie (przypis:1) nie ma konieczności instalowania kasy fiskalnej, zwykła ewidencja wpłat wystarczy.
Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne i osiaga przychód większy niż
20tys zł. rocznie, powinien dodatkowo wystawiać fakturę VAT (ze zwolnionym podatkiem VAT) jeżeli nie chce prowadzić ewidencji przy pomocy kasy fiskalnej.
Uwaga! Faktura powinna mieć adnotację z jakiego tytułu następuje zwolnienie z VAT. W przypadku najmu jest to: art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku VAT. (przypis:2)
Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal wyłącznie na cele mieszkalne, a wszystkie wpłaty realizowane są przez konto bankowe to można skorzystać ze zwolnia z instalacji kasy fiskalnej.
Przy czym wszystkie wpłaty muszą być dokładnie opisane czego dotyczą, aby nie budziły wątpliwości urzędnika. (przypis:3)
Podsumowując wynajmujący jest podatnikem VAT, natomiast na podstwie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku VAT wynajmujący jest zwolniony z jego płacenia.
Wynajmujący musi prowadzić ewidencję wpłat (np. dla celu obliczenia podatku ryczałtowego). Jeżeli
wynajmujący przekroczy obrót 20tys. zł rocznie musi zaistalować kasę fiskalną do celów ewidencyjnych, chyba, że wystawia
faktury VAT najemcom. Można też uniknąć instalacji, gdy wszystkie wpłaty wynajmujący otrzymuje na konto, a najemcy bardzo dokłanie opisują
każdą wpłatę (co z naszego doświadczenia niestety jest mało prawdopodobne). Polecamy jednak
wystawianie faktur VAT zwolnionych od podatku VAT. Wkrótce wprowadzimy możliwość automatycznego wystawiania, wysyłania oraz ewidencji faktur VAT (zw) w systemie rozlicznik.pl.
Uwaga: Jeżeli podatnik nie prowadzi poprawnej ewidencji sprzedaży lub prowadzi ją w sposób nierzetelny, to naczelnik urzędu
skarbowego lub organ kontroli skarbowej może określić wartość niezaewidencjonowanej sprzedaży w drodze oszacowania
i ustalić podatek przy zastosowaniu podstawowej stawki 23 proc., bez prawa obniżenia kwoty podatku należnego.
W świetle przepisów o VAT wynajem prywatnego mieszkania przez czynnego podatnika VAT (osoba prowadząca działalność gospodarczą) osobie fizycznej
nieprowadzącej działalności gospodarczej na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku.
Wynajmujący powinien dokumentować ten fakt fakturami ze stawką „zw”.
Rozliczając się z urzędem skarbowym, musi wykazywać przychody z tytułu wynajmu w składanej
deklaracji, jako zwolnione z podatku.
Inaczej jest w przypadku wynajmu nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez najemcę działalnością gospodarczą,
nawet jeśli są to cele mieszkalne, np. wynajem mieszkania prywatnego mieszkania dla pracownika firmy.
Najem jest wtedy opodatkowany wg stawki 23%. Jeśli to na podatniku spoczywają koszty związane z
utrzymaniem mieszkania, np. media, to może on odliczyć podatek od nich naliczony od podatku z
tytułu najmu.
Przychody z najmu prywatnego mieszkania są więc dla podatnika VAT przychodami z prowadzonej przez niego działalności.
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą nie może być jednocześnie podatnikiem VAT z
tytułu jednych przychodów i podatnikiem PIT z tytułu wynajmu. Przychody „firmowe” i z wynajmu
należy więc rozliczać razem.
(1) Art. 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym,
nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót zrealizowany na
rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie
przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł. Jeśli zaczęliśmy najem w poprzednim
roku podatkowym, to nasz limit zmniejsza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia najmu.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. A art. 2 ust. 2 rozporządzenia mówi, że
powyższe zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli dostawa towarów i świadczenie usług w całości zostały udokumentowane fakturą.