Source: https://www.rakennusriidat.fi/kko201994-velan-vanhentuminen-3-vuodessa
Timestamp: 2020-08-05 15:44:06+00:00
Document Index: 13704833

Matched Legal Cases: ['KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

KKO:2019:94 Velan vanhentuminen 3 vuodessa | rakennusriidat
Velan vanhentuminen 3 vuodessa?
Reklamaatioajat, vanhentuminen ja katkaiseminen sopimussuhteissa?
Sopimusosapuolen on kohtuullisen ajan eli muutamien kuukausien sisällä reklamoitava virheestä ja perittävä saatavaansa aktiivisesti. Reklamaatioaika vaihtelee sopimustyypin mukaan. Vanhentumisajat vaihtelevat sopimusehtojen, vanhentumislain tai erityislakien mukaan.
Tässä on ollut kysymys sopimusrikkomuksesta. KKO:n mukaan reklamaatiovelvollisuuden sisältö määräytyy yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Niiden mukaan oikeus vedota sopimusrikkomukseen menetetään, jos sopimusrikkomuksesta ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Reklamaation ei ilman nimenomaista säännöstä (kuten asuntokauppalaissa) tai sopimusmääräystä (kuten rakennusalan yleisissä sopimusehdoissa) edellytetä sisältävän yksilöityjä vaatimuksia, vaan riittävää on, että reklamaatio sisältää pelkän ilmoituksen sopimusrikkomuksesta. Kun reklamaatio ja vaatimus on esitetty sovelletaan vanhentumislaian 3 vuoden vanhentumisaikaa, jonka kuluessa vaatimus on uudistettava ja vanhentuminen katkaistava.
Tämän ajan kuluessa ei lähtökohtaisesti edellytetä velkojalta aktiivisia toimenpiteitä. Mutta jos katkaisemisen jälkeenkään vaatimusta ei ajeta saattaa passiivisuus johtaa saatavan vanhentumiseen.
The contractor has reasonable period of time, ie within a few months to claim an error, and after that if needed, actively clear the claim. Reclamation times vary depending on the type of contract. Limitation periods vary according to the terms of the contract, the statute of limitations or special laws.
In this there has been a breach of contract. According to KKO, the content of the claim obligation is governed by the general principles of contract law. According to those the right to invoke a breach of contract is lost if the breach is not communicated within a reasonable time after it has been discovered or should have been detected. Complaints without specific rule (such as in the Housing Bargain Act) or contract terms (as in the General Terms and Conditions of Construction) are not required to contain individualized claims, but it is sufficient that the complaint contains only a notice of breach of contract. Once the reclamation and claim have been properly communicated, the statute of limitations of 3 years will apply, within which the claim must be renewed and the limitation period terminated. During this period, the creditor is not in principle required to take active measures. But if the claim is not pursued even after the cut-off, inactivity may lead to the limitation of the claim.
Korkein oikeus totesi alla ratkaisussaan sopimussuhteen sopimusrikkomuksen reklamaation vanhentumisen periaatteet ja vertaili niitä muihin aiempiin ratkaisuihinsa:
9. Korkein oikeus toteaa, että sen jälkeen, kun asianmukainen reklamaatio on tehty, sopimusrikkomukseen vetoavalta osapuolelta edellytettävä aktiivisuus sopimusrikkomuksen perusteella esitettävien vaatimusten osalta määräytyy lähtökohtaisesti velan vanhentumista koskevien sääntöjen mukaisesti. Sopimusrikkomukseen perustuvat vaatimukset vanhentuvat pääsääntöisesti vanhentumislain 4 §:n mukaisessa kolmen vuoden vanhentumisajassa, jollei vanhentumista sitä ennen ole katkaistu vanhentumislain 10–11 §:ssä säädetyllä tavalla. Vanhentumislain 10 §:n 2 momentin mukaisesti velka on yksilöitävä katkaisutoimessa. Jos kysymys on lain 7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä katkaisutoimesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa.
13. Nyt kysymyksessä olevaan vahingonkorvausvaatimukseen soveltuu vanhentumislain mukainen yleinen kolmen vuoden vanhentumisaika, jonka säätämisen tarkoituksena on ollut muun muassa velallisen perusteltujen odotusten suojaaminen ja vastuukysymysten selvittelyn lykkääntymisestä aiheutuvien ongelmien ehkäiseminen (ks. HE 187/2002 vp s. 16–17). Se, että vanhentumislakiin sisältyy yksityiskohtaiset säännökset suoritusvelvollisuuden lakkaamisesta ajan kulumisen perusteella, puhuu sitä vastaan, että saamisoikeus katsottaisiin jo ennen vanhentumislain mukaisen vanhentumisajan kulumista menetetyksi pelkästään ajan kulumisen perusteella.
14. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asianmukaisen reklamaation tehneen velkojan passiivisuus asian selvittämisessä ei pääsääntöisesti johda saatavan lakkaamiseen ennen yleisenvanhentumisajan umpeutumista.
15. Sopimuksen osapuolilla on sopimusrikkomustilanteissa kuitenkin velvollisuus omia etujaan valvoessaan ottaa kohtuullisessa määrin huomioon myös vastapuolensa edut (KKO 2018:38, kohta 23). Sopimusrikkomusten selvittelytilanteissa voidaan sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla antaa suojaa myös sopimusosapuolen perustellulle käsitykselle siitä, että toisen sopimusosapuolen tarkoituksena ei ole enää vedota sopimusrikkomukseen. Suoja edellyttää, että sopimusosapuolen käsitys perustuu velkojana olevan osapuolen menettelyyn ja tämänkin tiedossa olleisiin olosuhteisiin. Arviointi tehdään objektiivisin perustein ottaen huomioon sopimusrikkomukseen ja sen selvittämiseen liittyvät olosuhteet sekä se, että saatavasta luopuminen ilman korvausta on poikkeuksellista. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2014:26 katsonut velkojana olleen tilaajan voineen perustellusti lähteä siitä, että kun korvausvaatimus oli osapuolten tieten vakuutusyhtiön käsiteltävänä, tilaajan ei tarvinnut esittää korvausvaatimusta urakoitsijaa kohtaan uudelleen loppuselvityksessä (kohta 16).
16. Korkein oikeus toteaa yhteenvetona, että arvioitaessa sitä, onko velallisena oleva sopimusosapuoli perustellusti voinut käsittää velkojan luopuneen sopimusrikkomukseen vetoamisesta, on otettava huomioon velkojan menettely kokonaisuudessaan samoin kuin muut sopimusrikkomukseen ja sen selvittämiseen liittyvät olosuhteet.
24. Korkein oikeus katsoo, että urakoitsijan on pitänyt katselmuksessa käydyn keskustelun perusteella ymmärtää, että sen suoritus on asunto-osakeyhtiön käsityksen mukaan ollut sopimuksenvastainen ja että asunto-osakeyhtiö tulee mahdollisesti myöhemmin esittämään sille sopimusrikkomukseen perustuvia vaatimuksia. Asunto-osakeyhtiön on siten katsottava täyttäneen reklamaatiovelvollisuutensa viimeistään kyseisessä katselmuksessa. Virheilmoitus on tehty vesivahingon syyn selvittämisen edellyttämät toimenpiteet huomioon ottaen kohtuullisessa ajassa.
KKO:2019:94
Urakkasopimus - Sopimusrikkomus - Sopimusrikkomukseen
vetoaminen - Reklamaatio - Passiivisuus
Diaarinumero: S2018/377
Taltionumero: 1816
Antopäivä: 24.10.2019 ECLI:FI:KKO:2019:94
Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa oli 27.12.2012 havaittu vesivahinko. Yhtiö oli 8.3.2013 pidetyssä katselmuksessa esittänyt, että vahinko liittyi aikaisemmassa korjausurakassa virheellisesti tehtyyn putkiliitokseen, ja ilmoittanut urakoitsijalle ja putkityön tehneelle aliurakoitsijalle esittävänsä mahdolliset korvausvaatimuksensa myöhemmin.
Osapuolten neuvottelussa 29.4.2014 asunto-osakeyhtiö oli vaatinut vahingonkorvausta aliurakoitsijalta, jonka sovittiin tekevän korvaushakemuksen vakuutusyhtiölleen. Asunto-osakeyhtiö oli esittänyt korvausvaatimuksen urakoitsijalle vasta 30.3.2015. Urakoitsijan mukaan asunto-osakeyhtiö oli menettänyt oikeuden vaatia vahingonkorvausta, koska se ei ollut ajoissa ilmoittanut väitetystä virheestä ja siihen perustuvista, urakoitsijaan kohdistuvista vaatimuksistaan.
Korkein oikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiö oli katselmuksessa tekemällään ilmoituksella täyttänyt ajoissa reklamaatiovelvollisuutensa. Asunto-osakeyhtiön menettely ei ollut kokonaisuutena arvioiden ollut sellaista, että urakoitsija olisi voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että yhtiö olisi luopunut suoritusvirheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Asunto-osakeyhtiö ei ollut menettänyt oikeutta vaatia vahingonkorvausta.
Asunto-osakeyhtiö A (jäljempänä asunto-osakeyhtiö) vaatikanteessaan, että vesivuotokorjausten urakoitsija B Oy (jäljempänä urakoitsija) velvoitetaan suorittamaan sille urakkasuorituksen virheen perusteella vahingonkorvausta. Urakoitsijan suorittamassa vesivuotokorjauksessa oli käytetty virheellistä ja osapuolten välisen urakkasopimuksen vastaista putkiliitosta. Putkiliitos oli myöhemmin irronnut aiheuttaen vesivahingon. Vahingonkorvausvaatimus perustui yhtiölle aiheutuneisiin korjauskustannuksiin.
Urakoitsija vaati kanteen hylkäämistä ensisijaisesti sillä
perusteella, että asunto-osakeyhtiö oli menettänyt oikeuden vaatia vahingonkorvausta, koska se ei ollut esittänyt reklamaatiota ja korvausvaatimusta kohtuullisessa ajassa. Putkiliitoksen irtoaminen oli ilmennyt alkuvuonna 2013. Vesivahingon korjaustyöt oli saatettu urakoitsijan toimesta loppuun, ja se oli kesällä 2013 lähettänyt viimeiset niitä koskevat laskut asunto-osakeyhtiölle, joka oli maksanut kaikki laskut varaumia tekemättä. Osapuolten välisen neuvottelun 29.4.2014 perusteella urakoitsija oli jäänyt käsitykseen, että asunto-osakeyhtiön mahdolliset vaatimukset kohdistetaan aliurakoitsijaan C Oy:hyn (jäljempänä aliurakoitsija). Asunto-osakeyhtiö oli esittänyt urakoitsijaan kohdistetun korvausvaatimuksen vasta 30.3.2015 päivätyllä kirjeellä.
Asunto-osakeyhtiö katsoi, että se oli ilmoittanut virheestä ja vaatimuksistaan ajoissa. Se oli tehnyt reklamaation virheestä viimeistään 8.3.2013. Tuolloin järjestettyä katselmusta, johon osallistui urakoitsijan edustajan lisäksi myös korjaustyön suorittaneen aliurakoitsijan edustaja, koskevan muistion mukaan asunto-osakeyhtiö jatkoi korjaustöiden teettämistä ja esittäisi mahdollisia vaateita osapuolille, kun sen hallitus on käsitellyt vahinkotapahtumaa ja sen aiheuttajaa.
Osapuolten neuvottelussa 29.4.2014 oli sovittu, että vahingon välittömästi aiheuttanut aliurakoitsija tekee asiassa vahinkoilmoituksen vakuutusyhtiölle. Urakoitsija oli ollut tietoinen siitä, että se voi joutua korvaamaan vahingon, jos aliurakoitsijan vastuuvakuutus ei korvaa vahinkoa.
Käräjäoikeuden välituomio 18.11.2016 nro 16/55654
Käräjäoikeus ratkaisi urakoitsijan pyynnöstä välituomiolla kysymyksen siitä, oliko asunto-osakeyhtiö urakoitsijan esittämillä perusteilla menettänyt puhevaltansa.
Käräjäoikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiö ei ollut neuvottelussa 8.3.2013 esittänyt mitään yksilöityjä vaatimuksia. Muistion yleisluontoinen maininta, että asunto-osakeyhtiö mahdollisesti tulee esittämään osapuolille vaateita, ei täyttänyt reklamaatiolle ja vaatimusten esittämiselle asetettavia vaatimuksia. Kun asunto-osakeyhtiö oli viimeistään heinäkuussa 2013 maksanut kaikki korjaustöitä koskevat laskut ilman varaumia, urakoitsija oli voinut perustellusti tulla siihen käsitykseen, ettei asunto-osakeyhtiö kohdista siihen vaatimuksia. Myöskään muistion 29.4.2014 maininta, että asunto-osakeyhtiö esittää vaatimuksensa aliurakoitsijalle, ei täyttänyt urakoitsijalle esitettävän reklamaation vaatimuksia. Tästäkin palaverista oli kulunut yksitoista kuukautta vaatimusten esittämiseen 30.3.2015. Asunto-osakeyhtiö ei ollut vahinkoa, sen aiheuttajaa ja korvausmääriä koskevista riittävistä tiedoistaan huolimatta reklamoinut kohtuullisessa ajassa. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiö oli menettänyt puhevaltansa asiassa, ja hylkäsi kanteen.
Helsingin hovioikeuden tuomio 4.5.2018 nro 520
Hovioikeus totesi, että virhettä koskevassa reklamaatiossa on ilmaistava, millaisesta virheestä on kysymys ja miten virhe ilmenee. Katselmusmuistion mukaan vesivahinkoon liittyvää putkiliitosta oli katselmoitu 8.3.2013 järjestetyssä tapaamisessa, jossa olivat olleet läsnä asunto-osakeyhtiön, urakoitsijan ja aliurakoitsijan edustajat. Muistioon oli kirjattu sovituksi, että asunto-osakeyhtiö jatkaa korjaustöiden rakennuttamista ja esittää mahdollisia vaateita osapuolille, kun sen hallitus on käsitellyt vahinkotapahtumaa ja sen aiheuttajia. Lisäksi on todettu, että sattuneen vesivahingon syntymekanismia ei voida kiistatta osoittaa. Muistiosta kävi ilmi virheen laatu ja se, miten virhe oli ilmennyt. Hovioikeus katsoi, toisin kuin käräjäoikeus, että asunto-osakeyhtiö oli 8.3.2013 reklamoinut urakoitsijaa virheestä riittävällä tavalla yksilöidysti ja kohtuullisessa ajassa.
Hovioikeus katsoi oikeuskäytäntöön (KKO 2005:127 ja KKO 2016:69) viitaten, että asunto-osakeyhtiön olisi tullut myös esittää yksilöity virheen korjauskustannuksiin perustuva korvausvaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä, kun tällainen vaatimus oli esitettävissä. Virheen laatu ja laajuus olivat tulleet asunto-osakeyhtiön tietoon viimeistään silloin, kun se oli kesällä 2013 vastaanottanut urakoitsijan laskut vesivahingon korjaustöistä. Asunto-osakeyhtiö oli esittänyt korvausvaateen aliurakoitsijalle 29.4.2014 pidetyssä palaverissa, mutta asiassa ei ollut esitetty selvitystä siitä, että urakoitsijalle olisi tässä yhteydessä ilmoitettu korvausvelvollisuudesta siinä tapauksessa, että aliurakoitsija tai sen vakuutusyhtiö ei korvaisi vahinkoa. Urakoitsija oli kyseisen palaverin jälkeen voinut luottaa siihen, ettei asunto-osakeyhtiö ollut kohdistamassa siihen vaatimuksia.
Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön korvausvaatimus, joka oli esitetty vuoden ja yhdeksän kuukauden kuluttua vaatimuksen esittämiseksi tarpeellisten tietojen saamisen jälkeen, oli esitetty liian myöhään. Sen vuoksi asunto-osakeyhtiö oli menettänyt oikeutensa vaatia hyvitystä virheen perusteella. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden välituomion lopputulosta.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Erkki Koivula (eri mieltä), Tarja Raiskinen ja Juha Kärkölä. Esittelijä Katriina Luhtanen.
Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos Koivula katsoi enemmistön tavoin, että reklamaatio oli tehty riittävän sisältöisenä ja kohtuullisessa ajassa. Yksilöidyn vaatimuksen esittämisen osalta hän totesi, että laki tai sopimusehdot eivät edellyttäneet yksilöidyn vaatimuksen esittämistä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Vaatimukset tuli tässä tapauksessa tehdä vanhentumisajan puitteissa, eikä yksilöidyn vaatimuksen esittämistä ollut siksi tehty liian myöhään. Sen vuoksi Koivula katsoi, että asunto-osakeyhtiö ei ollut menettänyt puhevaltaansa, ja palautti asian käräjäoikeuteen.
Asunto-osakeyhtiö A vaati valituksessaan, että hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan ja että asia palautetaan käräjäoikeuteen.
B Oy vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä.
1. Asunto-osakeyhtiö A:n ja B Oy:n välillä oli tehty urakkasopimus, joka oli koskenut asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa tapahtuneen vesivuodon korjaamista. Urakkaan kuuluneet putkityöt oli aliurakoitsijana tehnyt C Oy. Asiassa ei ole esitetty tarkempaa selvitystä osapuolten välisistä sopimuksista.
2. Asunto-osakeyhtiö on kanteessaan vaatinut urakoitsijalta vahingonkorvausta urakkasuorituksen virheen perusteella. Se on katsonut, että putkiliitos oli vesivuotokorjauksen yhteydessä tehty virheellisellä ja urakkasopimuksen vastaisella tavalla. Virheellisen toteutustavan vuoksi liitos oli myöhemmin irronnut ja aiheuttanut vesivahingon. Urakoitsija oli korjannut vesivahingon ja laskuttanut työstä asunto-osakeyhtiötä. Vahingonkorvausvaatimus on perustunut vesivahingon korjaamisesta aiheutuneisiin kustannuksiin, joista suurimman osan ovat muodostaneet asunto-osakeyhtiön urakoitsijalle korjaustöistä maksamat suoritukset.
3. Urakoitsija on vastustanut vahingonkorvausvaatimusta ensisijaisesti sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiö ei ollut ajoissa ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan, ja on siksi menettänyt oikeutensa vaatia urakoitsijalta vahingonkorvausta. Toissijaisesti urakoitsija on katsonut, ettei sen suorituksessa ollut ollut virhettä vaan liitoksen irtoaminen oli johtunut asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta syystä.
4. Asunto-osakeyhtiö on katsonut esittäneensä reklamaation ja korvausvaatimuksensa ajoissa, kun se oli 27.12.2012 havaitun vesivahingon jälkeen ilmoittanut urakoitsijalle korjaustyön virheestä viimeistään katselmuksessa 8.3.2013 ja esittänyt vahingonkorvausvaatimuksen 8.4.2015. Kun vahingonkorvausvaatimusten esittämisen ajankohdasta ei ole määrätty sopimusehdoissa, korvausvaatimuksen esittämiselle ei ole muuta aikarajaa kuin velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislaki) mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika. Lisäksi urakoitsija oli virheen ilmenemisen jälkeen ollut ajantasaisesti tietoinen asennusvirheen selvittämisestä ja sen korjauskustannuksista.
5. Urakoitsija on puolestaan katsonut, että asunto-osakeyhtiöllä on ollut velvollisuus paitsi ilmoittaa suoritusvirheestä myös esittää siihen perustuvat yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun se on saanut niiden esittämiseksi tarpeelliset tiedot. Asunto-osakeyhtiöllä oli jo vuonna 2013 ollut tarvittavat tiedot korjauskustannusten määrästä. Asunto-osakeyhtiö ei ollut katselmuksessa 8.3.2013 ilmoittanut yksilöidysti virheestä ja vaatimuksistaan.
Vahingonkorvausvaatimus 8.4.2015 oli tullut urakoitsijalle yllätyksenä, kun asunto-osakeyhtiö oli jo kesällä 2013 maksanut urakoitsijan vesivahingon korjaustöitä koskevat laskut varaumia tekemättä ja kun asunto-osakeyhtiö oli osapuolten neuvottelussa 29.4.2014 ilmoittanut vaativansa korjauskustannusten korvaamista putkiasennustyön tehneeltä aliurakoitsijalta.
6. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiö menettänyt oikeuden vaatia vahingonkorvausta sen vuoksi, että se on ilmoittanut virheestä tai vaatimuksistaan liian myöhään.
Virheistä ja vaatimuksista ilmoittamisen ajankohdan merkitys
7. Sopimusrikkomukseen vetoaminen edellyttää pääsääntöisesti ajoissa tehtyä virheilmoitusta eli reklamaatiota. Reklamaatiovelvollisuudesta on tiettyjen sopimustyyppien osalta säädetty laissa. Sen on vakiintuneesti katsottu koskevan myös sellaisia sopimustyyppejä, joiden osalta siitä ei ole
säädetty laissa (ks. KKO 2018:38, kohta 22).
8. Tässä asiassa osapuolten välillä on alun perin ollut korjausrakentamista koskeva sopimus. Tällaiseen sopimustyyppiin liittyvästä reklamaatiovelvollisuudesta ei ole säädetty laissa. Asiassa ei ole myöskään vedottu reklamaatiota koskeviin sopimusmääräyksiin. Sen vuoksi reklamaatiovelvollisuuden sisältö tässä tapauksessa määräytyy yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Niiden mukaan oikeus vedota sopimusrikkomukseen menetetään, jos sopimusrikkomuksesta ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Reklamaation ei ilman nimenomaista säännöstä tai sopimusmääräystä edellytetä sisältävän yksilöityjä vaatimuksia, vaan riittävää on, että reklamaatio sisältää ilmoituksen sopimusrikkomuksesta.
9. Korkein oikeus toteaa, että sen jälkeen, kun asianmukainen reklamaatio on tehty, sopimusrikkomukseen vetoavalta osapuolelta edellytettävä aktiivisuus sopimusrikkomuksen perusteella esitettävien vaatimusten osalta määräytyy lähtökohtaisesti velan vanhentumista koskevien sääntöjen mukaisesti. Sopimusrikkomukseen perustuvat vaatimukset vanhentuvat pääsääntöisesti vanhentumislain 4 §:n mukaisessa kolmen vuoden vanhentumisajassa, jollei vanhentumista sitä ennen ole katkaistu vanhentumislain 10–11 §:ssä säädetyllä tavalla. Vanhentumislain 10 §:n 2 momentin mukaisesti velka on yksilöitävä katkaisutoimessa. Jos kysymys on lain
7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä katkaisutoimesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa.
10. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2005:127 (kohta 7) katsonut, että irtaimen kaupan luonne ja tarkoitus huomioon ottaen ei tavallisesti olisi asianmukaista, että ostaja säilyttäisi oikeutensa hinnanalennukseen, kunnes oikeus vanhenisi velan vanhentumisaikojen mukaan. Ratkaisussa katsottiin, että ostaja on yleensä velvollinen esittämään hinnanalennukseen perustuvat yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä, kun niiden esittäminen on tullut mahdolliseksi.
11. Ratkaisussa KKO 2018:38 Korkein oikeus on katsonut, että kiinteistönkaupan virheestä reklamaation tehnyt ja kaupan purkamista vaatinut ostaja oli jo ennen kymmenen vuoden kanneajan umpeutumista menettänyt oikeutensa kaupan purkuun reklamaation jälkeisen passiivisuutensa vuoksi.
12. Korkein oikeus toteaa, että edellä mainitut ratkaisut ovat koskeneet vaatimuksia, joihin ei ollut sovellettu vanhentumislakia vaan aikaisemman vanhentumisasetuksen kymmenen vuoden vanhentumisaikaa ja erityissäännökseen perustuvaa kymmenen vuoden kanneaikaa. Kun tapauksissa sovellettava määräaika on ollut niin pitkä, vaatimus määräajan noudattamisesta ei ole riittänyt estämään sitä, että sopimusrikkomuksen selvittäminen reklamaation jälkeen voisi pitkittyä huomattavasti.
Asunto-osakeyhtiön menettely vesivuodon havaitsemisen jälkeen
17. Asunto-osakeyhtiö on 27.12.2012 saanut tiedon siitä, että yhteen sen asunnoista vuotaa vettä. Tämän jälkeen tehdyissä selvityksissä on havaittu vuotava pantaliitos putkessa, joka on uusittu osana asunto-osakeyhtiön urakoitsijalta tilaamaa vesivahinkokorjausta.
18. Vuotanutta liitosta on tarkasteltu 8.3.2013 järjestetyssä katselmuksessa, jossa ovat olleet edustettuina asunto-osakeyhtiö,urakoitsija ja putkiasennukset toteuttanut aliurakoitsija. Todisteena esitetyn muistion mukaan katselmuksessa on todettu, että vuotanut pantaliitos on tehty ilman kannakointia halkaisijaltaan erikokoisten putkien jatkoskohtaan. Korjaustyö oli sovittu toteutettavaksi samalla tavalla kuin samojen urakoitsijoiden talossa aikaisemmin toteuttama korjaus, jossa muutoskappaleen avulla saatiin pantaliitos toteutettua halkaisijaltaan samankokoisiin putkiin. Muistion yhteenvedossa todetaan, että sattuneen vesivahingon syntymekanismia ei ole voitu kiistatta osoittaa. Lisäksi siinä todetaan osapuolten sopineen, että asunto-osakeyhtiö jatkaa korjaustöiden rakennuttamista ja esittää vaateita osapuolille, kun yhtiön hallitus on käsitellyt vahinkotapahtumaa ja sen aiheuttajia.
19. Katselmuksen jälkeen urakoitsijan edustaja on 21.3.2013 lähettänyt asunto-osakeyhtiölle sähköpostin, josta ilmenee aliurakoitsijan katsovan, että vuoto on aiheutunut putken saattolämmityksen pettämisestä ja siitä johtuneesta putken jäätymisestä. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, onko sähköpostiin vastattu.
20. Urakoitsija on suorittanut vesivahingon korjaustyöt ja laskuttanut niistä asunto-osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiö on maksanut laskut viimeistään heinäkuussa 2013.
21. Asunto-osakeyhtiön, urakoitsijan ja aliurakoitsijan edustajat ovat 29.4.2014 kokoontuneet neuvotteluun, jonka tarkoituksena on asiassa todisteena esitetyn muistion mukaan ollut keskustella vesivahingon korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista ja niiden jakamisesta. Muistion alussa on selostettu vesivuodon selvittelyn aiempia vaiheita ja viitattu siihen, että asunto-osakeyhtiö on katselmuksessa 8.3.2013 varannut tilaisuuden vaatimusten esittämiseen. Muistion mukaan asunto-osakeyhtiön edustaja on neuvottelussa esittänyt aliurakoitsijalle korvausvaatimuksen vesivahinkokorjauksista asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista kustannuksista. Korvattavaksi on tuolloin esitetty urakoitsijan laskuttamia työtunteja ja varattu puheoikeus vahinkokartoituksesta, korjaustyön tarvikkeista, korjaustyön valvonnasta ja työnjohdosta aiheutuneista kustannuksista. Lisäksi muistiosta ilmenee, että aliurakoitsijan on sovittu tekevän vahinkoilmoituksen omalle
vakuutusyhtiölleen.
22. Asunto-osakeyhtiö on 30.3.2015 lähettänyt urakoitsijalle vaatimuskirjeen, jossa se on vaatinut urakoitsijalta vahingonkorvausta edellä kohdassa 21 mainituista kustannuksista.
23. Katselmusmuistiosta 8.3.2013 ilmenee, että katselmuksessa on keskusteltu toisaalta putkiliitoksen toteutustavasta ja toisaalta siitä, millaista toteutustapaa osapuolten välinen sopimus on edellyttänyt. Lisäksi katselmuksessa on todettu, että putkiliitoksen toteutustapa on mahdollisesti ollut syynä aiheutuneeseen vahinkoon ja että asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut esittävänsä asiaan liittyviä vaateita myöhemmin.
Yksilöidyt vaatimukset
25. Asunto-osakeyhtiön ilmoitettua katselmuksessa 8.3.2013 tulevansa esittämään vaatimuksia osapuolille sen jälkeen, kun sen hallitus on käsitellyt asiaa, urakoitsija on voinut perustellusti odottaa, että asunto-osakeyhtiö palaa asiaan melko pian. Tähän nähden yli vuoden viivettä katselmuksen ja huhtikuussa 2014 järjestetyn tapaamisen välillä voidaan pitää pitkänä.
26. Katselmuksessa sovitut korjaukset ovat valmistuneet kesällä 2013. Virheiden korjaamisen jälkeenkin sopimusrikkomukseen vetoavalla osapuolella voi kulua aikaa oikeusasemansa selvittämiseen ja tarpeellisista toimenpiteistä päättämiseen. Urakoitsija ei ole asunto-osakeyhtiön katselmuksessa tekemän ilmoituksen ja sen jälkeen kuluneen ajan perusteella voinut perustellusti saada käsitystä, että asunto-osakeyhtiö olisi reklamaation jälkeen päättänyt olla esittämättä urakoitsijalle vesivuotoon liittyviä vaatimuksia. Tällaista käsitystä ei ole voinut saada myöskään siitä, että asunto-osakeyhtiö on maksanut urakoitsijan laskut, koska jo katselmuksessa 8.3.2013 oli sovittu asunto-osakeyhtiön jatkavan korjaustöiden rakennuttamista ja varaavan tilaisuuden vaatimusten esittämiseen.
27. Edellä mainitussa asunto-osakeyhtiön, urakoitsijan ja aliurakoitsijan neuvottelussa 29.4.2014 asunto-osakeyhtiö on esittänyt korvausvaatimuksen aliurakoitsijalle ja aliurakoitsijan on sovittu tekevän vahinkoilmoituksen vakuutusyhtiölleen. Neuvottelussa käydyistä keskusteluista ei ole esitetty tarkempaa selvitystä, eikä kumpikaan osapuoli ole väittänyt, että siinä olisi nimenomaisesti käsitelty urakoitsijan vastuuta virheestä.
28. Korkein oikeus toteaa, että katselmuksen 8.3.2013 ja neuvottelun 29.4.2014 välisenä aikana asunto-osakeyhtiöllä on ollut mahdollisuus selvittää, onko sillä edellytyksiä vaatia vesivahingosta aiheutuneita kustannuksia urakoitsijalta. Se, että asunto-osakeyhtiö on urakoitsijan läsnä ollessa vaatinut vain aliurakoitsijalta korvausta, on voinut urakoitsijan näkökulmasta viitata siihen, että asunto-osake-yhtiö ei olekatsonut olevansa oikeutettu vaatimaan kyseisiä määriä takaisin urakoitsijalta. Tätä on jossain määrin tukenut myös se, ettei asunto-osakeyhtiö ole kokouksen jälkeisten kuukausienkaan aikana ilmoittanut, että se katsoisi urakoitsijan olevan vastuussa vahingosta.
29. Toisaalta asunto-osakeyhtiön aliurakoitsijalle esittämän korvausvaatimuksen perusteella urakoitsija on saanut tiedon siitä, että asunto-osakeyhtiö edelleen katsoo vahingon johtuneen putkiliitoksen virheellisestä toteutustavasta. Koska urakoitsija on yleensä vastuussa tilaajalle myös aliurakoitsijansa suorituksen asianmukaisuudesta, aliurakoitsijalle esitetty vaatimus on antanut myös urakoitsijalle aiheen varautua vaatimuksiin siinä tapauksessa, että korvausta ei neuvottelussa suunnitellulla tavalla saada aliurakoitsijan vakuutusyhtiöltä. Hakemus vakuutusyhtiölle voidaan tehdä vain siitä lähtökohdasta, että aliurakoitsija on virheellään aiheuttanut vahingon.
30. Neuvottelun 29.4.2014 ja vaatimuskirjeen 30.3.2015 välinen aika on sinänsä varsin pitkä. Osapuolet ovat kuitenkin yhteisymmärryksessä lähteneet siitä, että korvausta haetaan aliurakoitsijan vakuutuksen perusteella. Tässä tilanteessa ei ole ollut tarkoituksenmukaista eikä odotettavaa, että asunto-osakeyhtiö ryhtyisi samanaikaisesti vaatimaan urakoitsijalta samaa korvausmäärää.
31. Korkein oikeus toteaa, että urakoitsija on ollut tietoinen oman korvausvastuunsa perusteista samoin kuin siitä, että korvauskysymysten selvittely on kesken ja että neuvottelutilaisuuden jälkeen selvittelyä jatketaan aliurakoitsijan vakuutusyhtiön kanssa. Asiaa kokonaisuutena harkittuaan Korkein oikeus katsoo, ettei urakoitsija ole perustellusti voinut saada asunto-osakeyhtiön reklamaation jälkeisestä menettelystä käsitystä, että asunto-osakeyhtiö olisi tarkoittanut luopua esittämästä urakoitsijalle suoritusvirheeseen perustuvia vaatimuksia. Asunto-osakeyhtiö ei ole sen vuoksi menettänyt oikeuttaan vaatia kanteessa tarkoitettua vahingonkorvausta.
32. Käräjäoikeuden välituomio ja hovioikeuden tuomio ovat koskeneet vain urakoitsijan väitettä reklamaation ja vaatimusten esittämisen viivästymisestä. Korkein oikeus katsoo, toisin kuin alemmat oikeudet, ettei asunto-osakeyhtiö ole urakoitsijan esittämillä perusteilla menettänyt oikeuttaan vaatia vahingonkorvausta. Sen vuoksi käräjäoikeuden tulee jatkaa asian käsittelyä vahingonkorvausvaatimuksen tutkimiseksi.
Hovioikeuden tuomio ja käräjäoikeuden välituomio kumotaan. Asia palautetaan Helsingin käräjäoikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan otettava asia edelleen käsiteltäväkseen.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Marjut Jokela, Pekka Koponen, Ari Kantor, Mika Huovila ja Mika Ilveskero. Esittelijä Mia Hoffrén.