Source: https://www.brocardi.it/legge-locazioni-abitative/capo-i/art3.html
Timestamp: 2018-09-22 15:13:05+00:00
Document Index: 142638056

Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 27', 'art. 3', 'art. 11']

Art. 3 legge sulle locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore - Brocardi.it
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Articolo 3 Legge sulle locazioni abitative
(D.lgs. 9 dicembre 1998, n.431)
Dispositivo dell'art. 3 Legge sulle locazioni abitative
Disdetta locazione nei primi quattro anni: limiti - 17/08/2016
relativi all'articolo 3 Legge sulle locazioni abitative
Argomento: Articolo 3 Legge locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore | Quesito Q201821779
Rosa A. R. chiede
martedì 24/07/2018 - Liguria
“Buongiorno, sono un'inquilina di un appartamento sito in (omissis) e pago regolarmente da 27 anni il canone di affitto, e sono nullatenente. Gestisco un bar con i miei figli, che abitano presso la mia abitazione. Ho quasi 87 anni, e in questi giorni ho ricevuto dalla proprietaria dei muri una raccomandata dove mi comunicava di lasciare libero l'appartamento per fine aprile 2019 in quanto non intende più rinnovare il contratto. Premetto che questa proprietaria affitta i suoi appartamenti in qualità di attività commerciale, essendo proprietaria di vari immobili, per cui non ha necessità di subentrare ne Lei personalmente, ne i suoi famigliari, che vivono fuori regione. L'appartamento è ubicato nel centro cittadino, ed ha una superficie di circa 55 metri, con un grande terrazzo sul sollettone, di 50 metri. Questo appartamento è posizionato all'interno di altri palazzi, per cui non è visibile dalla strada provinciale. Mio figlio 11 anni fa, ha chiesto il permesso alla proprietaria per posizionare sul terrazzo una casetta in legno priva di fondamenta, removibile, sul terrazzo. Lei ha chiesto le foto, con relative misure, (circa 5 metri) e ha approvato verbalmente la posa di questa casetta. Mio figlio ha quindi ordinato il manufatto, realizzando all'interno della casetta un piccolo ufficio. La sua approvazione era importante, in quanto oltre ad essere proprietaria dell'immobile, era anche la proprietaria della strada. L'occupazione principale di mio figlio è la composizione musicale, per cui, non avendo uno spazio sufficiente in casa per posizionare gli strumenti di registrazione, circa 8 anni fa, ha richiesto alla proprietaria se era d'accordo di accettare che acquistassimo un'altra casetta più grande, ma simile alla prima, in modo da poter lavorare. Anche in questo caso la proprietaria concedeva il permesso, e mio figlio investì un certo capitale per acquistare le attrezzature da studio, realizzando altresì un’insonorizzazione professionale, in modo da mantenere il suono all’interno della casetta. I vicini infatti non hanno mai sentito nulla, e non abbiamo mai avuto lamentele. Tre anni fa, la proprietaria si recò da noi con alcuni consulenti (geometra, immobiliarista etc.) e fece un'ispezione, dicendoci che voleva che togliessimo il tutto, noi ci opponemmo, dal momento che avevamo avuto la sua approvazione, e quindi sarebbe stato troppo oneroso togliere le due strutture. A seguito di ciò, la situazione si calmò, per cui sembrava tutto superato. Sta di fatto che tre mesi fa, si è ripresentato il problema, facendoci contattare dal proprio studio legale, in quanto nel frattempo il Comune aveva emanato il nuovo piano di regolamento che permette solamente il posizionamento di una casetta in legno di misura ridotta. Il Comune comunque non è intervenuto contro di noi. Lei nel frattempo aveva ceduto la strada al Comune, per cui ora la strada non è più privata. Mio figlio ha cercato di vendere le strumentazioni su internet, e le casette, ma sfortunatamente queste non potevano essere vendute, in quanto sia il trasporto che lo smontaggio non potevano essere effettuati per ragioni logistiche e per gli elevati costi, per cui per non perdere decine di migliaia di euro, e il lavoro di mio figlio, abbiamo proposto alla proprietaria il posizionamento di una siepe, che non prevedeva nessun tipo di permesso, trattandosi di arredamento esterno, in modo da poter creare una certa privacy vesro l'esterno. Questo lavoro è stato quindi eseguito.
Ho voluto esporre tutto questo, in quanto credo evidente che l’avviso del non rinnovo contrattuale, abbia a che vedere con la questione sopradescritta.
La mia famiglia avendo un bar nel centro, ha esigenza di rimanere nello stesso luogo, in quanto mia figlia tra l’altro si alza alle 3 e mezzo di mattina per aprire il bar, è priva di patente, e anche per motivi di sicurezza, non potrebbe recarsi al lavoro se la nuova abitazione non fosse nei pressi dello stesso, e io essendo anziana, non accetto di lasciare l’abitazione, avendo tra l’altro lasciato in tutti questi anni una somma ben più alta del valore dello stesso appartamento (circa 150.000 €) Penso di non meritare questo.
Alla proprietaria gli è stato riferito da parte di un avvocato che nel caso vi possa essere in futuro qualche denuncia al comune da parte di estranei, per l’irregolarità, noi al quel punto saremmo disposti a togliere le casette, e dal punto di vista penale, Lei non avrebbe nessun problema in quanto sarebbero trascorsi molti anni dal termine della posa delle due casette, con naturale prescrizione dell’eventuale reato.
Vorrei porle avvocato le seguenti domande:
1) Ho saputo che esiste una legge che proroga gli sfratti non morosi, e vorrei sapere come funziona
2) Quanto tempo è ragionevolmente concesso all’inquilino che continua a pagare, per rimanere nell’abitazione
3) Qual è l’iter da seguire
Vorrei fare presente che la proprietaria all’interno della lettera, non ha fatto nessun cenno dell’irregolarità delle casette, limitandosi a segnalare la sola scadenza contrattuale, e questo è evidente dal semplice fatto che Lei non vuole ufficializzare la questione casette. Non abbiamo infatti mai ricevuto nessuna diffida ufficiale, e la questione era stata trattata a livello privato, se pur con il supporto degli avvocati. Avendo la proprietaria la rappresentanza consolare di un paese straniero, ha timore che una denuncia penale possa pregiudicare la propria posizione.
Le chiedo in base alla sua esperienza, di indicarmi quali passi legali potrebbe decidere di effettuare la proprietaria, e se nel momento della richiesta di sfratto potrebbe inserire come motivazione aggiuntiva oltre alla mancato rinnovo, quella che io non mi sarei attenuta alle clausole contrattuali, che non prevedono ampliamenti dei locali, o qualcosa del genere. In questo caso quindi la proroga degli sfratti non avrebbe valore ?
Io potrei autoaccusarmi anche subito, presso il mio comune, richiedendo un permesso per l’attività di mio figlio, cercando se possibile di sanare l’eventuale abuso edilizio ?
Nell’attesa della sua gradita risposta
Consulenza legale i 31/07/2018
Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto conduttore, dietro versamento periodico di un determinato corrispettivo, detto canone.
Il contratto di locazione può essere sciolto. La disdetta, per produrre i suoi effetti, deve concretarsi in una manifestazione di volontà nei confronti del conduttore volta a non rinnovare il contratto alla scadenza.
La disdetta deve essere motivata solo ove si tratti della prima scadenza del contratto.
Per le scadenze successive si parla, invece, di disdetta c.d. semplice in quanto, per la sua validità, non è necessario esporre alcuna motivazione.
Dunque, nel caso in esame, trattandosi di rapporto di locazione che perdura da 27 anni, il locatore può, previa disdetta da inviare nei termini di legge, ottenere la cessazione del contratto senza dover dare alcuna motivazione.
Pertanto, legittimamente il locatore ha mandato disdetta perché non intende rinnovare il contratto giunto alla scadenza.
Alla scadenza indicata Lei e la sua famiglia dovrà lasciare l’immobile libero da cose e persone.
In mancanza, il locatore potrà intraprendere la strada giudiziale dello sfratto per finita locazione.
Lo sfratto è il provvedimento con il quale il giudice intima all’inquilino di lasciare un immobile e di riconsegnarlo al proprietario.
Se, infatti, il conduttore non mostra l’intenzione di andare via, il locatore gli notifica un’intimazione dello sfratto, ossia un atto con il quale gli chiede di presentarsi davanti al giudice a una certa data, che deve essere di almeno 20 giorni successivi a quella dell’intimazione.
All’udienza il giudice decide se fissare immediatamente la data dello sfratto o se concedere all’inquilino una proroga.
Il conduttore che sia stato colpito da un provvedimento che dispone il rilascio dell’immobile per finita locazione, può domandare al giudice per una sola volta che sia nuovamente fissato il giorno per l’esecuzione (c. d. proroga).
L’istanza deve essere proposta al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. Nell’istanza il conduttore deve allegare le attestazioni di reddito sulla composizione familiare e ogni altro documento comprovante il suo stato di difficoltà e di bisogno tali da giustificare la necessità di ottenere la proroga sul rilascio.
La legge prevede che, in caso di accoglimento dell’istanza, il nuovo giorno dell’esecuzione sia fissato entro un termine di 6 mesi, salvo il termine più lungo di 18 mesi.
La proroga lunga può aversi nei seguenti casi:
- Il conduttore abbia compiuto 65 anni di età;
- Il conduttore abbia 5 o più figli a carico;
- Il conduttore sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione;
- Il conduttore sia acquirente di un alloggio in costruzione;
- Il conduttore o altro componente il nucleo familiare con lui convivente da almeno 6 mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.
La legge sul cd blocco degli sfratti , entrata in vigore il 1 marzo 2008, riguarda le esecuzioni di rilascio di immobili abitativi per finita locazione per soggetti residenti nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei 716 comuni ad alta tensione abitativa.
Gli occupanti l’immobile, per usufruire della sospensione, devono avere un reddito annuo lordo inferiore a 27.000 euro, essere o avere nel proprio nucleo familiare persone ultra sessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap e non devono possedere altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.
Durante la sospensione l’occupante è tenuto a versare un’indennità pari al canone maggiorato del 20%.
In conclusione, nel caso in esame, il locatore ha tutto il diritto a non rinnovare il contratto e non ha l’obbligo di dover dare motivazioni. Se per il mese di aprile 2019 Lei non avrà lasciato l’immobile, il locatore agirà in giudizio con lo sfratto per finita locazione. Lei, avendo 87 anni e se ha un reddito familiare inferiore a 27.000 lordi annui, potrà chiedere al Giudice la sospensione dello sfratto per un periodo di almeno 6 mesi. La questione della casette non è ostativa al rilascio della proroga dello sfratto; è condizione necessaria solo che non vi sia morosità nel pagamento dei canoni. Si precisa che il locatore ha comunque diritto di opporsi al decreto di proroga concesso dal giudice.
Argomento: Articolo 3 Legge locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore | Quesito Q201821283
Cocilova A. chiede
sabato 28/04/2018 - Marche
“Il locatore può mandare giusta disdetta dopo i primi quattro anni di locazione, se intende effettuare nell'immobile lavori di straordinaria manutenzione quali il rifacimento di tutti i pavimenti dell'immobile locato, escluso il W.C. ?
Consulenza legale i 05/05/2018
La disciplina dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo è prevista dalla L. n. 431 del 9.12.1998. Tale normativa prevede due tipologie di contratti da stipularsi quando le parti abbiano l’intenzione di vincolarsi con un rapporto di lungo periodo:
- il contratto comunemente definito “4 + 4” previsto dal co.1 dell’art. 2 della L. n. 431 del '98 (in vigore nella fattispecie di cui al quesito);
- il contratto comunemente definito “3 + 2 previsto dai co. 3 e 5 dell’art. 2 della L. n. 431 del '98.
In entrambe le tipologie contrattuali, viene previsto un iniziale periodo vuoi di quattro anni, vuoi di tre anni, trascorso il quale il locatore ha la facoltà di recedere dal rapporto contrattuale solo ed esclusivamente per determinati motivi tassativamente elencati all’art. 3 della L. n. 431 del '98; il recesso deve essere effettuato con un preavviso consegnato al conduttore, generalmente a mezzo raccomandata, di almeno sei mesi.
Se, tale facoltà di recesso c.d. motivato non viene esercitata dal locatore, il contratto viene prorogato per legge di un ulteriore periodo di quattro anni o di due anni.
Tornando ad esaminare i casi di recesso motivato, dobbiamo chiederci se i lavori di straordinaria manutenzione sull'immobile locato descritti nel quesito, rientrino in uno dei casi previsti dal legislatore, che consentano al locatore di esercitare il recesso allo scadere del primo periodo contrattuale: la risposta deve essere negativa.
Tra le fattispecie previste dall’art. 3 L. n. 431 del '98, sono due quelle che consentono il recesso anticipato in caso di lavori sull’immobile locato:
- "quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni…".
Dalla lettura della norma è facile dedurre che, al fine di poter legittimamente esercitare un diritto di recesso anticipato da parte del locatore, è necessario che i lavori straordinari da eseguirsi non coinvolgano solo ed esclusivamente l’unità abitativa locata, ma si estendano all’intero complesso edile all’interno del quale l’appartamento è ricompreso; inoltre, detti lavori straordinari devono eseguirsi su un immobile particolarmente danneggiato, del quale deve essere garantita la sua stabilità, oppure deve effettuarsi una integrale ristrutturazione o una totale trasformazione dell’edificio.
Nei casi in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile, esercitando la facoltà di recesso illegittimamente, cioè non rispettando i limiti dell’art. 3 L. n.431 del 98, le conseguenze possono essere piuttosto pesanti. Il co. 3 dell’art. 3 L. n. 431 del '98 prevede in questo caso che il locatore sia tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento, che il giudice non può determinare in misura inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. In alternativa al predetto risarcimento, il co. 5 dell’art. 3 L. n. 431 del '98, prevede che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile locato, e non lo adibisca entro 12 mesi agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni del contratto disdettato.
Argomento: Articolo 3 Legge locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore | Quesito Q201616642
lunedì 08/08/2016 - Umbria
“Buongiorno, In data 16 Gennaio 2016 i conduttori (coniugi) ai quali ho locato regolarmente un immobile ad uso abitativo, hanno esercitato diritti di recesso, dichiarando: l'immobile le verrà riconsegnato libero e vacuo da cose e/o persone alla data del 31.07.16. così come previsto dal art.n.3 del contratto di locazione. La notifica mi è stata fatta in data 21 Gennaio 2016. Dal mese di Aprile 2016 hanno interrotto i pagamenti dei canoni e mi volevano imporre la restituzione dell'immobile, richiedevano l'immediata restituzione del deposito cauzionale. Mi sono opposta, i conduttori asseriscono che non potevo farlo e che avevo "confuso" recesso anticipato con restituzione del contratto. Ma se hanno dichiarato e sottoscritto le restituiremo l'immobile alla data del 31/07/2016!”
Consulenza legale i 14/08/2016
Il quesito non chiarisce che tipo di contratto di locazione sia stato concluso: ciò non è un dato irrilevante dal momento che vigono in materia di locazione diverse discipline speciali, tutte applicabili in via principale ai rapporti di locazione, mentre il codice civile disciplina questi ultimi solamente in va residuale, laddove le parti nulla abbiano disposto.
In ogni caso, si può presumere si tratti di locazione ad uso abitativo e non commerciale, che la disciplina applicabile sia quindi quella di cui alla Legge n. 431 del 1998, intitolata appunto “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, ed infine che il contratto stipulato nel caso concreto sia quello previsto dall’art. 2 della predetta legge, che recita: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni (…)” (si tratta dei contratti comunemente detti “4+4”).
La fattispecie potrebbe, diversamente, anche rientrare nell’ipotesi di cui al comma quinto del medesimo articolo, il quale recita: “I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni (…). Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni” (i cosiddetti contratti “3+2”).
Che si versi nella prima oppure nella seconda delle ipotesi sopra richiamate, in ogni caso la disciplina del recesso da parte del conduttore è esattamente la stessa ed è quella prevista dall’art. 3, ultimo comma, della citata legge, la quale stabilisce: “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.
Si precisa, anzi, per completezza, che il recesso anticipato con preavviso di almeno sei mesi, in presenza di gravi motivi che lo giustifichino, sussiste anche per le locazioni di immobili ad uso non abitativo, in forza dell’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978 (cosiddetta legge sull’”equo canone”, ormai parzialmente abrogata).
Si riporta di seguito qualche significativa pronuncia in materia:
- “E' illegittimo il recesso dal contratto di locazione se il conduttore non fornisce la prova dell'imprevedibilità dell'evento sopravvenuto integrante grave motivo, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998 (…)” (Cassazione civile, sez. III, 05 aprile 2016, n. 6553);
- “In tema di locazione, il recesso dell'affittuario produce l'effetto risolutivo del rapporto al compimento del concordato periodo di preavviso, essendo fino a tale termine il conduttore tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anche anteriore) di materiale rilascio dell'immobile.” (Tribunale Monza, sez. II, 03 maggio 2016, n. 1219);
- “In materia di locazione, il conduttore è tenuto a comunicare al locatore i motivi specifici per cui egli eserciti il recesso che è, quindi, invalido nel caso di mancata e/o generica indicazione delle ragioni della mancata protrazione del rapporto di locazione” (Tribunale Firenze, 01 ottobre 2014);
- “Le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, che siano non solo imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ma anche tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione della locazione. I fatti in questione, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare a occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso "ad nutum" (Cassazione civile, sez. III, 15 maggio 2013, n. 11772).
L’ultima disposizione in commento (quella cioè che giustifica il recesso del conduttore solamente per gravi motivi) può, tuttavia, pacificamente essere derogata dalle parti, le quali possono legittimamente prevedere nel contratto, a favore del conduttore, una clausola di recesso “ad nutum”, ovvero di recesso libero in qualsiasi momento da parte del conduttore.
Nel caso concreto in esame, appare evidente il tentativo dei conduttori di liberare anzitempo, del tutto illegittimamente, l’immobile, dal momento che non solo essi sono tenuti a rispettare – come si è sopra illustrato – un preavviso minimo di almeno sei mesi (ciò costituisce un obbligo in tutti le ipotesi locatizie) - preavviso che pareva avessero in effetti intenzione di rispettare stando al contenuto della raccomandata inviata alla locatrice - ma devono altresì sussistere i gravi motivi per il recesso, da comunicare e specificare nel recesso.
Ciò, evidentemente, è possibile ritenere sulla base dei pochi e generici elementi forniti nel quesito: occorrerebbe, infatti, per una risposta più esaustiva e puntuale, esaminare il contenuto del contratto di locazione, che potrebbe anche, come si è detto poc’anzi, aver derogato parzialmente alla disciplina di legge.
Si precisa, infine, che spesso accade che il conduttore cessi di corrispondere il canone un paio di mesi prima della scadenza, sfruttando a suo favore l'importo del deposito cauzionale a suo tempo versato al locatore. In sostanza, egli attua unilateralmente una sorta di compensazione tra i canoni ancora dovuti e il credito alla restituzione del deposito.
Tale tipo di compensazione, tuttavia, non è possibile né legittima, dal momento che la funzione del deposito cauzionale è molto precisa: "La funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto quello del pagamento del canone ma anche quello del risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali. (...)" (Trib. Salerno, 11 ottobre 2012 n. 2121).
Mentre, insomma, i canoni sono certamente dovuti, la restituzione del deposito, invece, dipende dallo stato di conservazione dell'immobile locato, vale a dire da come viene riconsegnato dal conduttore al locatore, con la conseguenza che i due importi che si intendono compensare non necessariamente coincidono.