Source: https://www.minol.de/verteilerschluessel.html
Timestamp: 2020-01-29 14:10:40
Document Index: 207722808

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 7', '§ 7', 'BGH', '§ 7', '§ 6']

Verteilerschlüssel in der Heizkostenabrechnung - Minol
Kriterien und fachliche Empfehlungen für die Auswahl des Prozentsatzes für Grundkosten und Verbrauchskosten
Welcher Verteilerschlüssel ist der richtige? Wer Immobilien bewirtschaftet und verwaltet, stellt sich diese Frage regelmäßig. Laut Heizkostenverordnung (HKVO) dürfen die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht ausschließlich nach individuellem Verbrauch – das heißt nach den Verbrauchsanzeigen der Mess- und Erfassungsgeräte – unter den Bewohnern verteilt werden. Es gibt immer auch Grundkosten, die nach einem festen Maßstab aufzuteilen sind. In der Regel wird dafür die Wohn- oder Nutzfläche der einzelnen Wohnungen in Quadratmetern verwendet. Jeder Heizkostenabrechnung liegt ein Verteilerschlüssel zugrunde, der den prozentualen Anteil der Verbrauchs- und Grundkosten festlegt. Laut § 6 HKVO darf der Gebäudeeigentümer diesen Verteilerschlüssel bestimmen und er hat dabei laut §§ 7 und 8 den Spielraum, "mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert" verbrauchsabhängig zu verteilen.
Die nach Heizkostenverordnung vorgesehene Aufteilung der Gesamtkosten (hier bei Verteilerschlüssel 50:50) (Quelle: Minol)
Die aktuell geltende Heizkostenverordnung schränkt die Wahlfreiheit des Gebäudeeigentümers für Verteilerschlüssel im Rahmen von 50 % bis höchstens 70 % Verbrauchskosten in § 7 Abs. 1 nur ein für Gebäude,
"die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen,
die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und
in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind"
Nur wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind, ist ein Verteilerschlüssel von 30:70 (Grundkosten- zu Verbrauchskostenanteil) verpflichtend. Es handelt sich hier um eine Und-Verknüpfung und nicht um eine Oder-Aufzählung.
Diese Regelung führte mit dazu, dass Vermieter und Eigentümergemeinschaften in den vergangenen Jahren die Verteilerschlüssel von Bestandsgebäuden zunehmend von 50:50 auf 30:70 umgestellt haben. Dabei ist die tatsächlich betroffene Gebäudegruppe sehr klein. Die erste Bedingung (Baujahr vor 1994) und auch die zweite (Öl- oder Gasheizung) betreffen nach Einschätzung von Minol zwar jeweils rund 70 Prozent des Gebäudebestandes, doch die dritte (Leitungen überwiegend gedämmt) nur rund 5 Prozent. Laut HKVO müssen jedoch alle drei Bedingungen erfüllt sein, und das ist – grob geschätzt – bei 2,5 Prozent der Bestandsgebäude der Fall. Eine allgemeine 30:70-Pflicht lässt sich aus diesem Sonderfall also nicht ableiten.
Für Irritationen sorgte das BGH-Urteil vom 16.01.2019. Darin wurde der Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, mit 30:70 abzurechnen, aber nur, weil in diesem Fall alle Bedingungen aus HKVO § 7, Abs. 1, Satz 1 erfüllt waren. Daraus lässt sich keine generelle Verpflichtung zu 30:70 ableiten, wenn nur eine oder zwei der Bedingungen zutreffen. Das wird immer wieder missverstanden.
Verluste der Heizung: Auch wenn sich die Effizienz der Heizungen in den vergangenen Jahren stark verbessert hat, entstehen bei öl- und gasbefeuerten Heizungsanlagen – je nach Alter, Größe und Ausstattung – Wärme- und Verteilverluste von 20 bis 40 Prozent. Nur 60 bis 80 Prozent der erzeugten Wärme kommt somit tatsächlich als nutz- und damit messbare Wärme an den Heizkörpern der Wohnungen an und ist vom Verbraucher beeinflussbar.
Durchschnittliche Verluste von konventionellen Öl- oder Gasanlagen (Quelle: Minol)
Wohnlage: Der grundsätzliche Wärmebedarf einer Wohnung hängt von ihrer Lage im Gebäude ab. Innenliegende Wohnungen haben den niedrigsten Bedarf, weil die umliegenden Wohnungen sie vor Kälte schützen. Bis zu 50 Prozent höher ist der Heizbedarf einer gleich großen Wohnung in Randlage. Je höher der Grundkostenanteil in einer Heizkostenabrechnung ist, desto geringer wirkt sich der lagebedingte Nachteil für einzelne Bewohner aus. Ein 50:50-Verteilerschlüssel gleicht diesen Nachteil immerhin um die Hälfte aus. Für die meisten Bewohner ist das ein akzeptabler Kompromiss. Die Alternative – eine Staffelung der Kaltmiete nach Wohnlage – würde auf wenig Verständnis stoßen.
Beispielhafter spezifischer Wärmebedarf von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Vergleich, abhängig von der Lage im Gebäude. Quelle: Minol
Wie wirkt sich die zunehmend bessere energetische Qualität von Gebäuden – rundum gedämmte Außenhülle, gut isolierte Fenster – auf den Verteilerschlüssel aus? Die verbreitete Ansicht, dass der verbrauchsabhängige Anteil in gut gedämmten Gebäuden möglichst hoch sein sollte, ist ein Irrtum. Das Gegenteil ist der Fall: Je besser die energetische Hülle, desto höher wird der relative Anteil der verbrauchsunabhängigen Kosten. Gerade weil diese Gebäude weniger Heizwärme als vergleichbare ältere Häuser benötigen, steigt der prozentuale Anteil der Fixkosten, etwa für Wartung, Schornsteinfeger, Messtechnik, Abrechnung oder die Grundpreise der Gas- oder Fernwärmversorger.
Dieser Zusammenhang wird auch in einem Gutachten des ITG (Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden, Prof. Dr.-Ing. Bert Oschatz, 2008) dargestellt, auf das sich auch der GdW in seiner Arbeitshilfe 63 zur HKVO-Novelle von 2009 bezieht. Ein weiterer Aspekt: Die Wohnlage spielt im Neubau eine geringere Rolle als im Altbau, weil weniger Wärme nach außen entweicht, dafür nimmt aber der Wärmetausch innerhalb des Gebäudes (Transmissionswärme) proportional zu.
Fachlich ist der derzeitige Trend zu einer stärkeren Gewichtung des Verbrauchsanteils nicht zu begründen.
Gegenüberstellung der verbrauchsabhängigen Kostenanteile bei Gebäude mit Gas-Heizungsanlagen in Abhängigkeit vom Gebäudebaujahr. Quelle: ITG-Gutachten, Dresden, 2008
Grundlagen zu Verteiler­schlüsseln in § 6 der Heizkosten­verordnung