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Timestamp: 2019-08-19 11:06:29
Document Index: 124734959

Matched Legal Cases: ['Art. 100', 'Art. 192', 'Art. 197', '§ 5', '§71', 'Art. 199', 'Art. 100', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE']

Freizeichnungsklauseln in Grundstückkaufverträgen: Die Fallgruppe der Neubauten - Lexology
Switzerland September 21 2018
[1] Mit Kaufvertrag vom 23. Oktober 2009 kauften die Kläger 1 und 2 (nachfolgend Käufer) von der Beklagten (nachfolgend Verkäuferin) u. a. ein Grundstück m it einem in den Jahren 2006/2007 gebauten Mehrfam ilienhaus. Der Kaufvertrag enthielt folgende Freizeichnungsklausel:
«2. Währschaft: In Bezug auf die Kaufsobjekte wird unter Vorbehalt von Absatz 2 hienach, seitens der Verkäuferschaft jegliche Währschaft wegbedungen (soweit gesetzlich zulässig). Die Käuferschaft übernimmt die Räumlichkeiten im heutigen Zustand und wie besichtigt. Die Parteien erklären ausdrücklich, dass sie vom Notar über die Folgen der Währschaftswegbedingung eingehend orientiert worden sind. Zur Geltendmachung der heute noch bestehenden Mängelrechte der Grundstücke U. Nr. XXX (Mehrfamilienhaus) und V. Nr. XXX (Tiefgarage) überträgt hiermit die Verkäuferschaft der Käuferschaft alle mit den Kaufsobjekten verbundenen Garantien der an der ganzen Überbauung beteiligten Planer und Unternehmer. Sie verpﬂichtet sich die Käuferschaft bei einer allfälligen Geltendmachung von Mängelrechten zu unterstützen.»
[2] Im Juni 2012 wurde auf dem Grundstück ein Rohrbruch festgestellt, woraufhin die Käufer die Fundation des M ehrfam ilienhauses für CHF 140‘969.25 sanierten.
[3] Mit Klage vom 15. Novem ber 2013 begehrten die Käufer beim Bezirksgericht Lenzburg, die Verkäuferin habe ihnen die Sanierungskosten nebst Zins zu bezahlen. Mit Urteil vom 23. Juni 2016 wies das Bezirksgericht Lenzburg die Klage ab (u. a. m it der Begründung, dass die vertragliche Freizeichnungsklausel gültig sei und den streitgegenständlichen Mangel erfasse.) Dagegen legten die Käufer Berufung beim Obergericht des Kantons Aargau ein. Dieses hiess die Berufung m it Urteil vom 2. Mai 2017 teilweise gut. Es hielt fest, dass die Klage nicht auf Grundlage der Freizeichnungsklausel abgewiesen werden könne, weil der Mangel nach objektivierter Auslegung der Freizeichnungsklausel nicht von der Klausel erfasst sei. Gegen diesen Entscheid reichten sowohl die Käufer als auch die Verkäuferin Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht ein.
[4] Bevor sich das Bundesgericht m it der Frage befasste, inwieweit die Haftung gültig wegbedungen werden konnte, prüfte es in einem ersten Schritt die Tragweite der Freizeichnungsklausel in Bezug auf die gerügten Mängel. Es hielt zunächst fest, dass sich der Um fang von Freizeichnungsklauseln gem äss den allgem einen Regeln zur Vertragsauslegung in erster Linie nach dem übereinstim m enden wirklichen Willen der Parteien bestim m e. Lasse sich kein solcher nachweisen, sei die vereinbarte Klausel nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusam m enhang sowie den gesam ten Um ständen verstanden werden durfte und m usste. Wegen der Besonderheiten des Grundstückkaufs nähm en Lehre und Rechtsprechung bei der Auslegung von Ausschlussklauseln eine gewisse Einschränkung hinsichtlich der Natur der Mängel vor. So falle ein Mangel dann nicht unter einen Gewährleistungsausschluss, wenn er gänzlich ausserhalb dessen lag, wom it ein Käufer vernünftigerweise rechnen m usste. Dazu seien die konkreten Um stände des Einzelfalls m assgebend, wobei es wesentlich darauf ankäm e, zu welchem erkennbaren Zweck jem and eine Sache gekauft habe. Mängel, die eine Sache für den vorgesehenen Gebrauch weitgehend untauglich m achten, seien anders zu werten als solche, die diesen zwar erschwerten, aber dennoch zuliessen. Dazu sei auf den wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrags abzustellen. (E. 5.1.)
[5] Ein allgem einer Haftungsausschluss, wie vorliegend zu beurteilen, würde dem nach keine Mängel erfassen, die vollkom m en ausserhalb dessen liegen, wom it ein Käufer vernünftigerweise rechnen m üsse. Dass die Parteien dies dennoch beabsichtigt hätten, hätte die Verkäuferin aufzeigen m üssen. (E. 5.2.1.)
[6] Das Bundesgericht prüfte abschliessend, ob der Mangel im vorliegenden Fall gänzlich ausserhalb dessen lag, wom it ein Käufer vernünftigerweise rechnen m usste und fasste zu diesem Zweck die Erwägungen der Vorinstanz zusam m en: Die Liegenschaft ist laut Vorinstanz erst zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt worden. Bei der Verkäuferin handle es sich um ein Architekturbüro, welches das Gebäude erst kurz zuvor selber errichtet habe, m ithin um einen «Hersteller-Verkäufer». Deshalb könne nach Treu und Glauben nicht leichthin verm utet werden, dass die Käufer einem Haftungsausschluss für erhebliche, nicht erkennbare und grobfahrlässig verursachte Mängel zugestim m t habe. Das ergebe sich – indirekt – aus Art. 100 Abs. 1 Obligationenrecht (OR), wonach der vorgängige Ausschluss der Haftung für Absicht oder grobe Fahrlässigkeit nichtig sei. Ein «Hersteller-Verkäufer» hätte dem Käufer klar zu erkennen geben m üssen, dass er die Haftung für von ihm selbst herbeigeführte, grobfahrlässige Mängel ausschliessen wollte. Auch der Beizug von Bauingenieuren zur Erstellung des Mehrfam ilienhauses wirke gem äss Vorinstanz für den Verkäufer nicht haftungsbefreiend, weil er als Bauunternehm er/Architekt selbst über das fachgerechte Wissen verfügen sollte. (E. 5.4.)
[7] Weiter verwies das Bundesgericht auf die Feststellung der Vorinstanz, wonach es sich im vorliegenden Falle nicht um eine Altbaute, sondern um eine unter der Bauherrschaft der Verkäuferin neu erstellte Liegenschaft handle. Es verletzte kein Bundesrecht, wenn die Vorinstanz davon ausgehe, eine ungenügende Fundation des Wohnhauses liege in diesem Fall gänzlich ausserhalb dessen, wom it ein Käufer vernünftigerweise rechnen m üsse. Laut Bundesgericht erfasse die Ausschlussklausel Mängel, die bei jedem Neubau auftreten können, hingegen nicht solche, die im Wesentlichen zu einer Unbrauchbarkeit des Kaufobjekts führen, wie eine instabile Fundation. Zudem würde das blosse Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mängelbehebungskosten von nur 5 % keinen Aufschluss darüber geben, dass der Käufer m it dem Mangel hätte rechnen m üssen. Vielm ehr seien diese verhältnism ässig tiefen Kosten eine Folge davon, dass der Mangel entdeckt wurde, bevor er infolge Instabilität des Gebäudes zu grösseren Schäden und Sanierungskosten führen konnte. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Schadenspotential des Mangels berücksichtigte, denn die Tragweite des Gewährleistungsausschlusses könne nicht vom Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels abhängen. Die Beschwerde der Verkäuferin ( 4A_448/2017) erweise sich som it als unbegründet, weswegen sie abzuweisen sei, soweit darauf einzutreten sei. (E. 5.5./5.6.)
[8] Die Wegbedingung der gesetzlichen Haftung nach Art. 192 ﬀ. und Art. 197 ﬀ. OR m ittels Freizeichnungsklauseln in Grundstückkaufverträgen ist heutzutage ein weit verbreitetes Phänom en (ERICH RÜEG G , § 5 Die Haftung des Grundstückverkäufers, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, Bern 2017, S. 161 ﬀ., S. 211, Rz. 121; vgl. auch M AJ A BAUMANN, Gewährleistungen in Grundstückkaufverträgen m it professionellen Investoren, in: AJP 10/2010, S. 1269 ﬀ., S. 1270). Bei Kaufverträgen über Altliegenschaften ist sie sogar die Regel (RÜEG G , a.a.O., Rz. 121). Auch Musterverträge über den Grundstückkauf enthalten oftm als Gewährleistungsbeschränkungen (vgl. ANDREAS TINNER, §71 Liegenschaftskaufvertrag [Grundstückskauf], in: Peter Münch/Sabina Kasper Lehne/Franz Probst [Hrsg.], Schweizer Vertragshandbuch, 3. Auﬂ., Basel 2018, Rz. 11).
[9] Weil diese routinem ässige Gewährleistungsbeschränkung zu unbefriedigenden Ergebnissen führen kann, hat das Bundesgericht drei Ansätze entwickelt, um Freizeichnungsklauseln in Grundstückkaufverträgen zu kontrollieren und eine allfällige m aterielle Vertragsungerechtigkeit zu korrigieren ( M ARKUS VISCHER, Freizeichnungsklauseln in Grundstückkaufverträgen – Gegenstand einer AGB-Kontrolle oder der Selbstverantwortung?, in: SJZ 108/2012, S. 177 ﬀ., S. 178). Ein Ansatz basiert auf der Ungültigkeit von Freizeichnungsklauseln bei Arglist des Verkäufers gem äss Art. 199 OR. Ein weiterer Ansatz stützt sich auf die Gültigkeitsschranke nach Art. 100 OR. Schliesslich wendet das Bundesgericht die Regeln der Auslegung an, um die Tragweite und Zulässigkeit solcher Klauseln zu bestim m en. Dieser letzte Ansatz war Gegenstand des kom m entierten Bundesgerichtsentscheids und wird nun vertieft behandelt.
[10] Wie bereits erwähnt, legt das Bundesgericht Freizeichnungsklauseln nach dem Vertrauensprinzip aus, sofern der wirkliche Parteiwille nicht erm ittelt werden kann (BGE 130 III 686 E. 4.3.1). Lehre und bundesgerichtliche Rechtsprechung haben für diesen Fall m ehrere Auslegungsregeln entwickelt, u. a., dass Freizeichnungsklauseln klar formuliert und im Zweifel eng ausgelegt werden m üssen (Urteil des Bundesgerichts 4A_226/2009 vom 20. August 2009 E. 3.2.1; BGE 126 III 59 E. 5a; RÜEG G , a.a.O., Rz. 143, dritter Spiegelstrich). Diese Auslegungsprinzipien wurden m it dem vorliegenden Urteil bestätigt; laut Bundesgericht liege es am Verkäufer darzutun, inwiefern ein allgem einer Haftungsausschluss auch Mängel, m it welchen der Käufer nicht rechnen m uss, erfassen soll (Urteil des Bundesgerichts 4A_444/2017 und 4A_448/2017 vom 12. April 2018 E. 5.2.1).
[11] Gem äss einer weiteren Auslegungsregel ist ein Mangel dann nicht von der Freizeichnungsklausel erfasst, wenn er gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss, und wenn der Mangel den wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages erheblich beeinträchtigt (BGE 130 III 686 E. 4.3.1). Diese Voraussetzungen sind laut höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht in einer kum ulativen, sondern in einer einheitlichen und gesam thaften Beurteilung festzustellen (BGE 130 III 686 E. 4.3.1). Inwieweit eine erhebliche Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Zwecks vorliegt, bem isst sich nach dem Verhältnis zwischen Kaufpreis (für das mutmasslich mängelfreie und für den vorausgesetzten Gebrauch taugliche Kaufobjekt) und Mängelbehebungskosten (BGE 130 III 686 E. 4.3.1). Zur Erm ittlung dessen, wom it ein Käufer rechnen m uss, hat sich in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Fallgruppe der Altbauten herausgebildet (BGE 130 III 686 E. 4.3.1). So habe der Käufer einer Altbaute m it Mängelbehebungskosten in der Höhe von ca. 10 % des Kaufpreises zu rechnen und entsprechend liege eine erhebliche Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Zwecks in der Regel dann vor, wenn solche Kosten diese Höhe überschreiten (Urteil des Bundesgerichts 4A_529/2010 vom 4. Januar 2011 E. 4.1 und E. 4.2.1.2; 4A_551/2010 vom 2. Dezem ber 2010 E. 2.6; RÜEG G , a.a.O., Rz. 143, fünfter Spiegelstrich; vgl. auch VISCHER, a.a.O., S. 182).
[12] Mit dem vorliegenden Urteil hat das Bundesgericht das Kriterium , wonach der Mangel gänzlich ausserhalb dessen zu liegen hat, wom it ein Käufer vernünftigerweise rechnen m üsse, weiter ausgedehnt. Neu bejaht es nun die erhebliche Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Zwecks auch bei Neubauten, falls der Mangel die Neubaute praktisch unbrauchbar m achen könnte, selbst wenn er tatsächliche Kosten von lediglich 5 % verursacht. Zusätzlich wird dieses Kriterium durch die Berücksichtigung des Schadenspotentials ausgeweitet, welches nebst den tatsächlichen M ängelbehebungskosten zum Tragen kom m en kann.
[13] Ob die soeben beschriebene Kontrolle von Freizeichnungsklauseln der dogm atisch korrekte Ansatz ist, wird in der Literatur in Frage gestellt. Allgem ein gefasste Freizeichnungsklauseln in Grundstückverträgen werden wegen der Kom plexität des Kaufgegenstandes als nicht sachdienlich erachtet (VISCHER, a.a.O., S. 187). Überhaupt ist dieser richterliche Eingriﬀ in die Privatautonom ie der Parteien um stritten (vgl. dazu DARIO GALLI/M ARKUS VISCHER, Zulässigkeit von Freizeichnungsklauseln in Grundstückkaufverträgen, in: dRSK, publiziert am 30. Septem ber 2015, Rz. 13 f.). U. E. ist das Bestreben nachvollziehbar, die m aterielle Vertragsgerechtigkeit und eine angem essene Risikoverteilung gewährleisten zu wollen und im Gegenzug dazu, der Dispositionsfreiheit der Vertragsparteien in Bezug auf Haftungsbeschränkungen eine Schranke zu setzen, insbesondere bei Transaktionen, die naturgem äss Inform ationsasym m etrien und ein erhebliches Schadenspotential bergen. Das dazu bundesgerichtlich entwickelte Korrektiv der Einschränkung von Freizeichnungsklauseln m ittels Auslegung scheint u. E. der Rechtssicherheit nicht gänzlich Genüge zu tun, weder aus der Sicht des Verkäufers noch des Käufers. Des Weiteren ist fraglich, ob der m ittels objektivierter Auslegung konstruierte Parteiwille, wonach beide Parteien nach Treu und Glauben gewollt hätten, dass nur Mängel, die bei jeder Neubauten zu erwarten sind, unter den Haftungsausschluss fielen, wirklich vertretbar ist.
[14] Ein besserer Ansatz besteht laut V I SC H ER u n d B AU M AN N darin, zu bestim m ten Problem punkten konkret form ulierte Zusicherungen in die Grundstückkaufverträge aufzunehm en (VISCHER, a.a.O., S. 187; BAUMANN, a.a.O., S. 1270). Auch könnte den Notaren eine wichtige Rolle zukom m en, indem sie bei der Beglaubigung von Grundstückkaufverträgen aufgrund ihrer Beratungspﬂicht und Sachkunde die Parteien über den Inhalt und die Konsequenzen von Freizeichnungsklauseln aufklären, so SCHMID und VISCHER (JÖ RG SCHMID, Gewährleistung, in: Jörg Schm id [Hrsg.], Der Grundstückkauf, Zürich/Basel/Genf 2010, S. 82 ﬀ., S. 103; VISCHER, a.a.O., S. 186). Anzufügen bleibt, dass die Parteien in jedem Falle bestrebt sein sollten, die Risiken eines Grundstückkaufvertrags schon auf Stufe der Vertragsverhandlungen m ittels Abklärungen und Gutachten fundiert abzuschätzen, wie dies bei Unternehm enskäufen regelm ässig m ittels einer professionellen Due Diligence getan wird (VISCHER, a.a.O., S. 187).
Walder Wyss - Markus Vischer and Christoph Brunner
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