Source: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/t1/tod1.htm
Timestamp: 2017-02-24 17:05:20
Document Index: 95669486

Matched Legal Cases: ['§ 1942', '§ 1943', '§ 1945', '§ 1958', '§ 562', '§ 562', '§ 1967', '§ 2058', '§ 1975', '§ 1990', '§ 2003', '§ 1993', '§ 563', '§ 563', '§ 563', '§ 563', '§ 563']

Auflösung einer Mietwohnung nach Tod des Mieters durch die Erben - mietrechtslexikon.de
Auflösung einer Mietwohnung nach Tod des Mieters durch die Erben
Eintrittrecht des Lebenspartners siehe unten 2. Fallbeispiel.
Inhaltsverzeichnis1 Der Tod des Mieters, Auflösung der Mietwohnung durch die Erben.2 1. Fallbeispiel – der Verstorbene hat alleine in der Wohnung gelebt 2.1 A. Rechtliche Hinweise zur Ausschlagung: 2.2 B. Die Kündigung der Wohnung 2.2.1 Das mietrechtliches Sonderkündigungsrecht2.3 C. Die Haftung der Erben 2.4 1. Wohnungsauflösung 2.5 2. Das Vermächtnis an „Max“ (der Fernseher) 2.6 Vermieterpfandrecht 3 3. Die beschränkte Haftung der Erben 4 2. Fallbeispiel: Der Verstorbene hat zusammen mit seinem Ehegatten oder anderen Familienangehörigen oder Lebenspartner in der Wohnung gelebt4.1 Die mietrechtliche Situation 4.2 Praxistipp für Kinder, Lebenspartner oder Ehepartner Der Tod des Mieters, Auflösung der Mietwohnung durch die Erben.
Problemlösungen und die Erbenhaftung anhand von Fallbeispielen erläutert:
1. Fallbeispiel – der Verstorbene hat alleine in der Wohnung gelebt Der Erblasser verstarb am 27. Februar. Er hat alleine in einer Mietwohnung gelebt. Die Altersrente ist gering und reicht gerade zum Leben. Einen Dauerauftrag für die Mietzahlungen in Höhe von 600 € monatlich hat der Erblasser seiner Bank nicht erteilt.
Die Miete für Februar ist bezahlt, weitere Zahlungen an den Vermieter sind aber nicht mehr erfolgt. Bei den schriftlichen Unterlagen des Verstorbenen findet sich eine Neben-kostenabrechnung des Vermieters aus dem Vorjahr mit einer noch offenen Nachzahlung in Höhe von 350 €. Das Girokonto des Erblassers ist in Höhe von 1.500 € überzogen, die Bank hat das Konto nach dem Tod sofort gesperrt. In der Wohnung finden sich im Geldbeutel 230,00 €.
Aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass der Erblasser die Wohnung regelmäßig renovieren soll, bei seinem Einzug war sie frisch renoviert. Seit seinem Einzug in die Wohnung vor 10 Jahren hat der Erblasser keinerlei Renovierungen in der Wohnung ausgeführt, der Zustand ist dem entsprechend. Ein Malerbetrieb veranschlagt die Kosten für die Renovierung der Wohnung auf 2.500 €. Der Erblasser hat bei seinem Einzug eine Kaution in Höhe von 1.800 (entsprechend 3 Monatsmieten) an den Vermieter bezahlt.
Der Hausrat des Erblassers ist alt und hat bis auf einen neuwertigen Fernseher nur noch Schrottwert.
Die Ehefrau des Erblassers ist vorverstorben, er hinterlässt zwei eheliche volljährige Kinder. In einem handschriftlichen Testament verfügt der Erblasser, dass seine Kinder die Erben sein sollen, seinen neuwertigen Fernseher soll aber sein alter Kamerad Max erhalten, der in einem Altersheim lebt.
Mit dem Tod des Mieters geht der Mietvertrag (wie die gesamte Erbschaft) mit allen Rechten und Pflichten kraft Gesetzes auf die Erben über. Das Gesetz bezeichnet dies als „Anfall der Erbschaft“ (§ 1942 BGB). Zugleich wird den Erben aber gesetzlich die Möglichkeit offen gelassen, die Erbschaft später auszuschlagen.
A. Rechtliche Hinweise zur Ausschlagung: 1. Bei der Ausschlagung handelt sich um die einfache Erklärung des Erben, die Erbschaft nicht anzunehmen (§§ 1943,1943 BGB). Jeder Erbe muss für seine Person die Erklärung persönlich abgeben. Eine Begründung ist nicht notwendig.
Zu beachten ist jedoch: 2. Die Ausschlagung muss gegenüber dem Nachlassgericht erfolgen und muss öffentlich beglaubigt sein, um Missbrauch wirksam zu verhindern (§ 1945 BGB).
3. Die Ausschlagung der Erbschaft bewirkt, dass der ausschlagende Erbe in der Reihe der möglichen gesetzlichen Erben ausfällt, gerade, so als ob er bereits vor dem Erbfall verstorben wäre. Automatisch treten per Gesetz an die Stelle des ausgefallenen Erben dessen gesetzliche Erben. In aller Regel also die Kinder bzw. Enkelkinder des Erblassers. Da dieses Ergebnis in den Fällen eines überschuldeten Nachlasses ebenso wenig gewünscht ist, müssen auch die Kinder am besten gleichzeitig mit den Eltern ebenfalls die Erbschaft ausschlagen.
4. Die Erbschaft kann nicht mehr ausgeschlagen werden, wenn der Erbe sie angenommen und damit auf das Recht zur Ausschlagung verzichtet hat, oder die Ausschlagungsfrist (6 Wochen) abgelaufen ist.
5. Es ist völlig legal das Recht der Ausschlagung dazu einzusetzen, um die Erbfolge willkürlich zu beeinflussen bzw. zu gestalten um einen bestimmten angestrebten Zweck zu erreichen. Dies ist Teil der Privatautonomie des deutschen Rechts.
B. Die Kündigung der Wohnung Das mietrechtliches Sonderkündigungsrecht
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnraum für den Mieter und dessen Erben ebenfalls 3 Monate. Nach Fristablauf für das Sonderkündigungsrecht kann – je nach Einzelfall – u. U. eine längere im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist beachtet werden müssen.
Zu beachten: Mit Rücksicht auf das bestehende Ausschlagungsrecht ist der Erbschaftserwerb durch die Erben zunächst nur ein Vorläufiger. Erst die Annahme der Erbschaft oder das Verstreichen der Ausschlagungsfrist vollendet der Erwerb. Während der 6-wöchigen Überlegungsfrist ist der Erbe dennoch entsprechend geschützt. Insbesondere können keine Ansprüche, die sich gegen den Nachlass richten vor Ablauf der Frist oder Annahme der Erbschaft gegen die Erben geltend gemacht werden (§ 1958 BGB).
C. Die Haftung der Erben Auch wenn der Nachlass wie in diesem Beispielfall offensichtlich überschuldet ist, empfiehlt es sich für die Erben, eine kurz gefasste Aufstellung anzufertigen, die in diesem Fall wie folgt aussehen könnte (sehr vereinfachte Darstellung). Die Aufstellung kann später dazu dienen um die Aufnahme eines amtlichen Inventarverzeichnisses beim zuständigen Amtgericht zur Haftungsbegrenzung des Erben (Details dazu siehe unten) zu beantragen.
Bezeichnung (Beispiel- Musterrechnung)
Hausrat Fernseher)
Miete Februar
Miete März
Miete April
Zinsen der Kaution ca.
Vermächtnis für Max (der Fernseher)
Beerdigungskosten fiktiver Betrag)
Sterbegeld (fiktiver Betrag!)
Überschuldung 5.520,00
1. Wohnungsauflösung Die Erben haben an Stelle des Erblassers sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten zu erfüllen. Sie müssen die Miete und Nebenkosten bezahlen, sich um die Räumung kümmern und ggf. Schönheitsreparaturen ausführen. Die Kosten der Räumung der Wohnung sind im obigen Rechenbeispiel noch gar nicht berücksichtigt worden. Allerdings können die Erben entweder die Erbschaft ausschlagen oder sich gegenüber den Gläubigern, zu denen auch der Vermieter zählt, auf ihre beschränkte Haftung als Erben berufen (mehr dazu siehe weiter unten).
Der Vermieter kann die Kaution nebst der Zinsen einbehalten und mit seinen Mietforderungen verrechnen. Natürlich ist es sinnvoll hier einen Mietaufhebungsvertrag (anstelle der Kündigung des Mietvertrages) abzuschließen, um dem Vermieter die schnellstmögliche Weitervermietung der Wohnung zu ermöglichen. Ein solcher Mustervertrag (Mietaufhebung im Todesfall) mit weiteren rechtlichen Erläuterungen finden sie hier bei Onlinemietvertrag.de >>> Mietaufhebungsvertrag im Todesfall (PDF).
2. Das Vermächtnis an „Max“ (der Fernseher) Die Überschuldung des Nachlasses bewirkt nicht, dass die Erben berechtigt wären, die Herausgabe des Fernsehers an „Max“ zur Erfüllung des Vermächtnisses zu verweigern. Insbesondere dürfen die Erben den Fernseher auch nicht dazu verwenden, um die sonstigen Schulden des Erblassers zu begleichen.
Der Vermächtnisnehmer „Max“ steht vielmehr in einer Reihe mit den anderen Gläubigern, allerdings an der letzen Rangstelle. Das bedeutet im Falle eines Nachlasskonkursverfahrens, dass zunächst alle anderen Gläubiger befriedigt werden. Erst wenn dann noch etwas „übrig“ ist, kann der Vermächtnisnehmer die Erfüllung des Vermächtnisses verlangen.
Zu beachten : Die Erben sollten es in solchen Fällen aber in jedem Fall unterlassen, eigenmächtig eine Verteilung des Nachlasses vorzunehmen, sie sind dazu nicht befugt.
Vermieterpfandrecht Zu den Gläubigern des Erblassers gehört auch der Vermieter. Diesem steht an allen eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht gem § 562 BGB zu. Zusätzlich hat der Vermieter ein Selbsthilferecht gemäß § 562 b BGB. Der Vermieter kann also durch geeignete Maßnahmen den Abtransport des Fernsehers durch Max oder die Erben verhindern. Er kann zum Beispiel die Wohnung verschließen und die Schlösser auswechseln. Er benötigt dazu keinen Gerichtsbeschluss oder eine sonstige Anordnung eines Gerichtes. Der Vermieter kann auch die Entfernung aller übrigen Gegenstände aus der Wohnung verhindern.
In der Praxis ist zu empfehlen, dass sich der Vermächtnisnehmer und die Erben mit dem Vermieter in Verbindung setzten. Der Vermieter wird in den seltensten Fällen ein Interesse an der Übernahme von Einrichtung des Mieters ein Interesse haben. Der Vermächtnisnehmer kann sich dann mit dem Vermieter einigen und einen bestimmten Betrag als Ablösung des Pfandrechtes bezahlen. Details dazu siehe >>> Vermieterpfandrecht 3. Die beschränkte Haftung der Erben Nach der vom BGB gewählten Systematik haftet der Erbe „vorläufig unbeschränkt, aber beschränkbar“ § 1967 BGB. Mehrere Erben haften als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB), d. h., ein Gläubiger kann von jedem Erben seine gesamte Forderung verlangen, also nicht nur den auf den einzelnen Erben entfallenden Anteil. Es ist dann Sache der Erben, den internen Ausgleich herbeizuführen (sog. Gesamtschuldnerausgleich).
Der Erbe haftet u. a. auch für Vermächtnisse und für die Beerdigungskosten. Keine Haftung tritt natürlich ein, wenn der Erbe die Erbschaft wirksam ausschlägt (siehe oben).
Der Erbe kann dann aber eine allgemeine Beschränkung seiner Haftung selbst herbeiführen, indem er die vom Gesetz vorgesehenen Maßnahmen einleitet. Seine Haftung ist dann grundsätzlich auf die Erbschaft beschränkt.
Bei größeren Nachlässen kann der Erbe Nachlasskonkurs oder Nachlassverwaltung beantragen § 1975 BGB. Dazu ist jedoch Voraussetzung, dass die Erbschaft genügend „Masse“ besitzt, um die für den Konkurs oder die Nachlassverwaltung anfallenden Kosten zu bezahlen. Bei einem überschuldeten Nachlass – wie in diesem Beispielfall – kommt ein Nachlasskonkursverfahren naturgemäß nicht in Betracht.
Der Erbe kann in diesen Fällen dann gegenüber Gläubiger die Einrede der Dürftigkeit des Nachlasses erheben (§ 1990 BGB), auch ohne Durchführung oder Beantragung eines Nachlasskonkursverfahrens. Er kann sich also in jedem Fall gegenüber allen Gläubigern – auch gegenüber dem Vermieter – auf seine beschränkte Haftung als Erbe berufen und die Zahlung rückständiger Miete mit dem Hinweis auf die unzureichende Erbschaft verweigern. Er haftet aber in Höhe der übernommenen Erbschaft und muss diese ggf. an Gläubiger herausgeben.
Hat der Verstorbene also zum Beispiel ein kleines Sparbuch oder Bargeld hinterlassen, so ist dieses Guthaben zur Bezahlung offener von Schulden des Verstorbenen zu verwenden, der Erbe darf es nicht für sich behalten!
Hat der Erbe keinen Antrag auf Eröffnung eines Nachlasskonkursverfahrens gestellt, der abgewiesen wurde, muss der Erbe die Dürftigkeit des Nachlasses (soweit ein Gläubiger dies verlangt) notfalls anderweitig darlegen und beweisen. Das kann beispielsweise durch die Erstellung eines Inventarverzeichnisses oder Nachlassverzeichnisses erfolgen. Die Aufnahme eines Inventarverzeichnisses wird beim zuständigen Amtsgericht beantragt (§ 2003 BGB). Der Erbe muss zu der Aufnahme des Inventars eine zuständige Behörde oder einen zuständigen Beamten oder Notar hinzuziehen. Ein privat errichtetes Nachlassverzeichnis wird grundsätzlich nicht anerkannt. Auskünfte erteilt insoweit das Amts- oder Nachlassgericht.
Der Erbe ist jederzeit dazu berechtigt ein solches Inventarverzeichnis anzufertigen, eine besondere Frist dafür gibt es nicht (§§ 1993, 2002, 2003 BGB).
Durch eine Ausschlagung der Erbschaft entledigt sich der Erbe sämtlichen Verpflichtungen und trägt auch keinerlei Haftungsrisiken. Es bleibt dem Erben natürlich unbenommen auch nach einer Ausschlagung Gläubiger auf freiwilliger Basis zu befriedigen oder z. B. die Beerdigungskosten zu übernehmen.
Erben, die keine Ausschlagung wollen, sollten vor der Wohnungsauflösung die Aufnahme eines Inventarverzeichnisses unter Beiziehung eines Beamten (meist ein städtischer Bediensteter) beantragen und durchführen, sofern die Gefahr besteht, von Gläubigern des Erblassers später in Anspruch genommen zu werden.
2. Fallbeispiel: Der Verstorbene hat zusammen mit seinem Ehegatten oder anderen Familienangehörigen oder Lebenspartner in der Wohnung gelebt
Die mietrechtliche Situation Sind weitere Personen neben dem Verstorbenen bereits gemeinsam mit ihm Mitmieter gewesen, so wird das Mietverhältnis alleine mit dem überlebenden Partner als Mieter fortgesetzt. Mitmieter ist, wer den Mietvertrag mit unterzeichnet hat.
Folgende Personen haben gemäß § 563 BGB das Recht (nicht die Pflicht!) in den bestehenden Mietvertrag einzutreten. Erst wenn eine eintrittsberechtigte Person nicht von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch macht, geht das Mietverhältnis auf die Erben (siehe Fallbeispiel 1 oben) über.
Das Gesetz schützt hier die nahen Angehörigen des Mieters, die in der Wohnung leben. Will das Kind, der Ehepartner usw. des Verstorbenen aber nicht in der Wohnung bleiben und kurzfristig ausziehen, so birgt die gesetzliche Regelung für ihn ein gewisses Risiko. Gibt er dem Vermieter gegenüber nicht innerhalb von 1 Monat die Erklärung (siehe unten) ab, so kann er später den Vertrag nur mit der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist kündigen.
In den bestehenden Mietvertrag können eintreten (vgl. § 563 BGB): (1) Der Ehegatte sofern nicht getrennt lebend.
(2) Der Lebenspartner (auch bei homosexuellen Paaren) sofern der Lebenspartner seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hatte, nicht bei Getrenntleben -. Für das Recht zum Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters wird lediglich gefordert, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde. Nicht erforderlich ist eine exklusive Haushalts- oder Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt. (Beispiel: Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 – 67 S 390/15.)
(3) Wenn der Ehegatte nicht eintritt: die Kinder – sofern diese in dem gemeinsamen Haushalt gelebt haben -.
(4) Andere Familienangehörige – sofern nicht der Ehegatte, Lebenspartner oder Kinder gemäß Ziff. (1-3) eintreten.
Die vorgenannten genannten Personen treten „automatisch“ in das Mietverhältnis ein, brauchen also gegenüber dem Vermieter keinerlei Erklärungen abgeben (!).
Sie haben aber das Recht innerhalb von 1 Monat, nachdem sie vom Tod erfahren haben, dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. In diesem Fall treten wiederum die Erben – sofern es solche gibt – in das Mietverhältnis ein.
Der Lebenspartner, Ehegatte usw. hat gegenüber dem Vermieter – sofern erklärt wird, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen – keinerlei Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zu erfüllen, es sei denn er ist zugleich Erbe geworden (z. B. bei den eigenen Kindern) in diesem Fall gilt dann das zur Haftung der Erben oben Gesagte.
Zu beachten: Jeder der zum Eintritt berechtigt ist, dem Vermieter gegenüber aber nicht erklärt, dass er vom Eintrittsrecht keinen Gebrauch macht, haftet dem Vermieter gegenüber für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis und zwar gesamtschuldnerisch zusammen mit den Erben (§ 563 b BGB).
Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jede Person für sich eine Erklärung abgeben.
Hat der Mieter Mietvorauszahlungen geleistet, so muss derjenige, der in dem Mietvertrag eingetreten ist an die Erben das herauszugeben, was er an Aufwendungen erspart (§ 563 b Abs 2 BGB).
Eine etwa geleistete Kaution bleibt stehen. Die Kaution steht den Erben zu, sofern der Vermieter sie nicht wegen offener Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis verwertet.
Praxistipp für Kinder, Lebenspartner oder Ehepartner Wollen Kinder, der Lebenspartner oder der Ehegatte am liebsten gar nichts mit der Sache zu tun haben, so müssen Sie innerhalb von 1 Monat nach dem Tod gegenüber dem Vermieter schriftlich erklären, dass sie nicht in den Mietvertrag eintreten wollen. Die Erklärung sollte dem Vermieter persönlich übergeben werden oder in den Briefkasten geworfen werden. Entweder im Beisein von zuverlässigen Zeugen oder der Vermieter bestätigt den Erhalt des Schriftstücks schriftlich.
Eine Formulierung könnte etwa lauten: „Hiermit teile ich Ihnen mit, das ich das Mietverhältnis bezüglich der Wohnung (…einfügen Beschrieb und Lage der Wohnung wie Mietvertrag) meines am ……..(Datum) verstorbenen (Vaters/Mutter/Lebenspartners) nicht fortsetzen möchte. Ich/Wir werden die Wohnung zum………(Datum) räumen“
Wird diese Erklärung fristgerecht abgegeben, so gilt der – automatisch erfolgte – Eintritt in den Mietvertrag als nicht erfolgt (§ 563 Abs 3 BGB). Das bedeutet, dass der eingetretenen Mieter (das Kind, Ehepartner usw.) auch nicht für die Miete und für die sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag (z. B. Renovierungsarbeiten) für den Zeitraum ab dem Tod bis zur Räumung haftet. Ist er zugleich Erbe geworden (z. B., wenn er die Erbschaft, nicht ausgeschlagen hat) haftet er nur wie ein Erbe, kann sich also wegen aller vom Vermieter erhobenen Forderungen auf seine beschränkte Haftung als Erbe berufen (siehe oben Fallbeispiel 1).
Zusätzlich sollte, um wegen möglicher Haftungsansprüche ganz sicher zu gehen, die Erbschaft ausgeschlagen werden.
Wichtig: Räumt das Kind/Ehepartner usw. die Wohnung aber nicht innerhalb der Monatsfrist, so kann der Vermieter eine Entschädigung in Höhe der Monatsmiete je nach Zeitverzögerung beanspruchen.
Das Kind/ Partner/Lebensgefährte kann – wenn er so handelt – ohne weiteres finanzielles Risiko innerhalb von 4 Wochen die Wohnung des Verstorbenen verlassen.
In der Regel sollte der Erbe des Verstorbenen aber schon aus moralischen Gründen eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter suchen, ihm dabei aber in jedem Fall sogleich die schriftliche Erklärung, dass er den Mietvertrag nicht übernehmen will – aushändigen, um die Frist nicht zu versäumen. Bei mehreren Kindern kann/muss jedes Kind die Erklärung abgeben. Sie wirkt dann jeweils für denjenigen, der die Erklärung abgibt.
Es empfiehlt sich, dass die Erben im Todefall mit dem Vermieter einen entsprechenden Mietaufhebungsvertrag abschließen, der alle Regelungen unter Berücksichtigung der erbrechtlichen Situation enthält. Einen solchen Mustervertrag können Sie bei Onlinemietvertrag.de im Download erhalten >>> Mietaufhebungsvertrag (Todesfall).
Mietrecht – Mietrechtslexikon 1/2016