Source: https://www.notariosyregistradores.com/resoluciones/2011-ENERO.htm
Timestamp: 2019-09-19 17:11:38
Document Index: 415057999

Matched Legal Cases: ['artículo 1504', 'artículo 787', 'artículo 23', 'artículo 254', 'artículo 3', 'artículo 2']

RESOLUCIONES DGRN ENERO-2011. DGRN es DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.
RESOLUCIONES DGRN ENERO-2011
1. AP DE SENTENCIA. NO CABE SOBRE FINCA NO INSCRITA. RECTIFICACION DE LA CALIFICACION. Resolución de 8 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa del registrador de la propiedad de Navalcarnero nº 1, a practicar una anotación preventiva de sentencia firme en virtud de mandamiento librado por la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Illescas.
Se presenta Mandamiento para que se tome anotación preventiva de una Sentencia firme en la que se declara la existencia, validez y eficacia de un contrato de compraventa formalizado en documento privado entre el demandante y el causante de la demandada (como heredera del vendedor) y se condena a la demandada a la elevación a público de dicho contrato.
**4. CERTIFICACIÓN LITERAL: CALIFICACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO. Resolución de 3 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 6 de Valladolid a expedir ciertas certificaciones literales.
Hechos: la solicitante pide «certificación literal (fotocopia) de todas las inscripciones de todas las fincas registrales de las que ha sido titular M. I. T o M. E. I», alegando como interés legítimo la liquidación de su sociedad de gananciales.
- debe de constar la motivación jurídica de dichas causas, con sus respectivos hechos y fundamentos de derecho, aunque sea de modo escueto, pero suficiente para la defensa del afectado y
- ha de indicar los medios de impugnación,
El Centro Directivo rechaza las alegaciones al considerar suficientemente motivada la calificación y también rechaza una segunda alegación formal, la falta de imparcialidad del Registrador por ser el ex marido de la recurrente primo hermano, al parecer, de la esposa del funcionario que califica. Se rechaza por lo siguiente:
- la reiterada jurisprudencia conforme a la cual la actuación en un procedimiento de un funcionario en quien concurre algún motivo de abstención, no implicará necesariamente la invalidez de los actos que se dictaren
En cuanto al fondo, el Centro Directivo ha de dilucidar si en el caso concreto hay o no interés legítimo. Para ello hace un muy interesante estudio del alcance de la publicidad formal, de la calificación en esta materia y del propio interés legítimo:
5. CONDICIÓN RESOLUTORIA EN PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. Resolución de 10 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Huelva, a la constancia registral de la resolución de un contrato de permuta de solar por pisos en el edificio futuro, por incumplimiento del constructor.
Se pacta en escritura una permuta de solar a cambio de obra futura y de un pago en metálico, sujeta a la condición resolutoria de obtener la licencia en un determinado plazo. En caso de resolución el adquirente del solar renuncia a obtener la devolución de la cantidad entregada y se pacta como forma de reinscripción a favor del cedente el Acta Notarial de requerimiento.
La DGRN reconoce la aplicabilidad del artículo 1504 del Código Civil a la permuta con condición resolutoria, pero confirma la negativa del registrador a inscribir la resolución en este caso, pues falta el depósito de la cantidad entregada en un establecimiento bancario o caja oficial, ya que el pacto de no devolución de la cantidad entregada, al tratarse de una pena, está sujeto a moderación judicial.
Recuerda la DGRN su doctrina de que para inscribir la resolución es necesario presentar:
- el título (la permuta),
- el requerimiento resolutorio sin oposición de la otra parte y
- la consignación de la cantidad entregada previamente. (AFS)
8. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. Resolución de 4 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tárrega, a cancelar una inscripción de dominio inscrito mediante transmisión sujeta a condición suspensiva.
Se otorga una escritura de compraventa con precio aplazado, en la que se sujeta la transmisión de la propiedad a la condición suspensiva de pago de la totalidad del precio, (por tanto con reserva de dominio) y además el contrato propiamente dicho queda sujeto a la condición resolutoria de impago del precio aplazado. Dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y posteriormente se anota un embargo sobre el derecho del comprador.
2.- No se ha notificado ni obtenido el consentimiento del acreedor posterior, titular del embargo.
Reconoce en la nota que la DGRN ha admitido en ocasiones que los derechos de los acreedores intermedios no se cancelen, sin su consentimiento o sin resolución judicial, pero en el presente caso al recaer el embargo sobre el derecho del comprador (no sobre la propiedad) la cancelación del derecho del comprador conlleva necesariamente la cancelación de la anotación del acreedor embargante. Por tanto no puede practicar la inscripción de la resolución sin consentimiento del acreedor o sin resolución judicial en procedimiento en el que el acreedor haya sido demandado
En cuanto al primero, considera inexcusable la consignación conforme al citado artículo, a la jurisprudencia del TS y a su propia doctrina,, ya que aunque se haya pactado la pérdida de lo entregado en caso de incumplimiento, ese pacto es una cláusula penal que está siempre sujeta a la moderación judicial y por tanto siempre hay que consignar la totalidad de lo entregado.
9. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA. Resolución de 7 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tárrega, a cancelar una inscripción de dominio inscrito mediante transmisión sujeta a condición suspensiva.
Por otro lado, al final de la descripción de la finca se señala que la finca está beneficiada por una serventía de acceso a través de finca colindante. Dicha serventía fue constituida dentro de un procedimiento judicial que se cita, pero que no ha tenido acceso al Registro.
11. NO CABE INMATRICULACIÓN SIN CERTIFICADO CATASTRAL TOTALMENTE COINCIDENTE. Resolución de 16 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa.
Se presenta escritura para inmatricular una finca con una certificación catastral cuya descripción no es coincidente.
El registrador suspende la inmatriculación por tal motivo y el interesado recurre y solicita que se inscriba la finca en los términos y con la descripción realizada en un escrito presentado posteriormente que se acompaña, descripción que ya se ajusta al catastro.
13. PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL DE PARTICIÓN JUDICIAL. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 31, por la que suspende la inscripción del testimonio de un auto judicial de división de herencia.
Un procedimiento de partición judicial de herencia acaba, sin oposición, mediante Auto Judicial en el que se aprueban las operaciones particionales y se ordena su protocolización notarial, conforme previene el artículo 787 de la LEC.
Uno de los interesados presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad testimonio judicial del citado Auto, sin protocolización notarial.
La registradora suspende la inscripción pues considera que en tal caso sólo puede acceder al Registro el documento notarial.
14. PROCEDIMIENTO ORDINARIO PARA REANUDAR EL TRACTO. Resolución de 9 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se deniega la inscripción de testimonio de sentencia para la reanudación de tracto sucesivo.
Se debate acerca de la inscribibilidad de una Sentencia dictada en procedimiento ordinario por la que se declara el dominio de una finca a favor del demandante y se ordena que dicha finca sea inscrita como nueva e independiente y con nueva descripción. No está demandados los titulares registrales ni los transmitentes intermedios.
La Dirección confirma la nota. Sostiene que el juicio declarativo es adecuado para cualquier modificación del Registro, incluso para reanudar el tracto. Es más, es el único medio cuando el adquirente es causahabiente directo del titular registral puesto que en tal caso no cabria acudir al expediente de dominio que es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, y ello por una triple razón:
a) porque puede provocar la cancelación de un asiento sin consentimiento de su titular o resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él;
b) porque se posibilita una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el afectado por dicho pronunciamiento, y
c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (arts. 2 y 3 LH) se inscribe en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, que incluso puede estar consignado en un simple documento privado, sin que se asegure el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.
Esta excepcionalidad justifica la interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto.
Pero aún en supuestos de interrupción de tracto no se excluye el juicio declarativo, que es un medio general de rectificación de los asientos del Registro. Ahora bien para ello es preciso, como ya se resolvió en resolución de 7/4/2003, que de un lado sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante y de otro, que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios con lo que resulta que lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios. En el supuesto objeto del recurso el titular registral no ha sido demandado, ni tampoco consta que lo hayan sido quienes de ellos adquirieron, ni los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina citada.
También se confirma la necesidad de licencia administrativa o declaración de innecesariedad ya que, como también se ha reiterado en resoluciones recientes, por el deber constitucional de cumplimiento de las resoluciones judiciales no puede concluirse sin más que una Sentencia permita obviar exigencias legales añadidas que debieron observar en su día esos contratantes (la licencia de segregación), cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia Sentencia. (MN)
15. EXPEDIENTE DE DOMINIO SOBRE EXCESO DE CABIDA CON DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 11 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un expediente de dominio para inscripción de exceso de cabida.
Se presenta un Auto recaído en expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida por el que, junto con el exceso de cabida en sentido estricto, se fija una nueva descripción de la finca registral en cuanto a su naturaleza que pasa de rústica a urbana y sus linderos.
La registradora suspende la inscripción invocando la existencia de dudas en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un exceso de más del doble de la superficie inscrita (de 1100 a 2556 metros) y por haberse producido una modificación de su naturaleza y configuración, lo que hace suponer que debió producirse un cambio en la calificación urbanística del suelo que debió ser acreditado con los oportunos documentos administrativos, no pudiéndose determinar la correlación con las cuatro certificaciones catastrales aportadas..
El recurrente señala por su parte, que la Registradora se extralimita en su calificación y que se han seguido todos los trámites del expediente de dominio..
La DGRN revoca el defecto. Aunque el Registrador debe calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido, con el objeto de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral, no puede alegar dudas sobre la identidad de la finca, frente a los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa, pues se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez.
El hecho de que sean distintos los linderos de la finca no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para declaración de exceso de cabida, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuya verdadera superficie se declara.
Lo mismo debe predicarse también respecto de la variación producida en la naturaleza de la finca, que ha pasado de ser rústica a urbana, debiéndose tener en cuenta a este respecto que en el expediente han sido citados tanto el Ayuntamiento como la entidad menor donde se encuentra situada la finca, derivando la condición de solar del Catastro. (JFME)
*18. PARTICIÓN REALIZADA POR LA VIUDA Y EL CONTADOR-PARTIDOR NO RATIFICADA POR UNO DE LOS HEREDEROS. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona, a la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.
Hechos: Se otorga una escritura de protocolización de partición hereditaria, en la que conforme al testamento, se adjudica a la viuda el usufructo de todos los bienes hereditarios, en base a la correspondiente cautela socini, y se adjudican los bienes a los tres herederos, compareciendo solamente la viuda, dos de los hijos y herederos y el contador partidor (no comparece aceptando el tercer heredero).
..- La Rs de 6-03-1923, matiza lo anterior, al señalar que si bien tales inscripciones eran independientes de la aceptación de herencia, no precisaban la existencia de esta conditio iuris como momento esencial de la adquisición mortis causa.
.- Y finalmente, la DG indica se debe mantener esta misma línea: acreditada la aceptación, la inscripción a favor del heredero o legatario puede practicarse como firme (arts 999 y 1000 del c.c.;, pero en tanto no se acredite dicha aceptación, no hay problema para que la inscripción se practique como cualquier otra adquisición de dchos sujetos a condición suspensiva, con advertencia de que no se ha acreditado aquella, sin perjuicio de que acreditada la renuncia voluntaria o provocada, se cancele la inscripción reviviendo la titularidad del causante hasta que se complete la partición con la adición de los dchos vacantes, al margen del posible juego de una sustitución. Tan advertencia no debe hacerse constar en cuanto a los bienes o parte de ellos, adjudicados a los herederos, cuya aceptación ya consta. (JLN)
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19. ESCRITURA SIN NIFS DE LEGATARIOS DE BIENES MUEBLES: INTERPRETACIÓN PROPORCIONADA DE LA NORMA. Resolución de 13 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrox, a la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Presentada en el Registro de la Propiedad una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, se suspende la inscripción al no constar el NIE de tres legatarios. Dicha exigencia viene requerida para los comparecientes y las personas y entidades en cuya representación actúen en el artículo 23 de la Ley del Notariado, no solo para los actos y contratos por lo que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, sino también para cualquiera otro con trascendencia tributaria. Por otro lado el artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria en ambos supuestos, antes relacionados, considera aquejada de un defecto subsanable la escritura en la que falta la constancia del correspondiente NIE.
Interpuesto un recurso contra la anterior calificación se alegó el perjuicio que se está produciendo al único adjudicatario que ha cumplido su obligación, y que las restantes personas afectadas han hecho caso omiso del requerimiento para que acrediten el NIE.
La Dirección General, interpretando que la finalidad de dicho precepto de la Ley Hipotecaria es evitar el fraude que pueda afectar a los bienes inmuebles y a sus rentas, controlando el verdadero titular de los mismos, considera desproporcionado en el caso concreto afirmar que la falta del NIE por parte de extranjeros que no residen en España y que son legatarios de bienes muebles de escaso valor en una herencia en la que han satisfecho el pago del Impuesto, impida al legatario, que si ha cumplido tal obligación, inscribir el bien adquirido mediante legado. En consecuencia, se estima el recurso.
Nota. Al suponer la suspensión de la inscripción una penalidad civil, si la falta de acreditación del NIE afectase a otros adjudicatarios de bienes inmuebles que también instasen la inscripción de su legado, la omisión no debería afectar al adjudicatario que sí hubiese cumplido, que legalmente no tiene una posición de garante de los anteriores y que podría invocar el principio de la personalidad de las penas. (JZM).
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20. DEFECTOS DE LA NOTA. DETERMINACIÓN DE SUSTITUTOS VULGARES. OBRA VIEJA Y CERTIFICADO CATASTRAL. Resolución de 14 de diciembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña María Victoria Rodríguez de Prada, notaria de Los Navalmorales, contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Navahermosa, a la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Hechos: Escritura de herencia, en la que los causantes fallecieron habiéndoles premuerto una hija, y compareciendo en la misma los dos hijos sobrevivientes y tres nietos hijos del hijo premuerto.
Dirección General: Admite el recurso.
..- En cuanto al primer recurso, porque fallecido el hijo con posterioridad al testamento otorgado por los causantes, pero antes del fallecimiento de los padres, no hace falta ninguna declaración de herederos, ya que los hijos entran directamente en la herencia, vía sustitución vulgar.
Comentario: El único problema que se me ocurre plantear aquí es el relativo a la referencia que hace la Rs a que la obra sea anterior a la ley 8/1990 de Ordenación de la Edificación, lo que podría referirse a que si fuera posterior, debería acreditarse, bien la constitución del seguro decenal, o bien a que se hizo por autopromoción y por tanto no lo precisaba, lo que habrá de tenerse en cuenta en las declaraciones obra vieja, aunque estimo que en estos supuestos, dada la relevancia que la Rs da a la certificación catastral, podría utilizarse la fecha de antigüedad de la construcción que se recoge en los certificados catastrales descriptivos y gráficos. (JLN)
La DGRN desestima el recurso y confirma el primer defecto, diciendo que el Mandamiento es un acto de comunicación procesal dirigido a determinadas personas de cuya actuación depende la ejecución de resoluciones judiciales. Pero el Mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, () pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro. () Sólo cuando el Mandamiento incluye un testimonio literal de la resolución que contiene el título material susceptible de modificar el contenido del Registro se confunden ambos aspectos pero, como queda dicho, no ha ocurrido así en el supuesto de hecho que ha provocado el presente recurso-
El segundo defecto es también confirmado, pues Es un principio esencial de nuestro sistema hipotecario que ningún asiento puede ser practicado en el Registro sin consentimiento del titular registral o sin que haya tenido lugar el oportuno procedimiento judicial en el que aquél haya podido disfrutar de la posición prevista en el ordenamiento. (.) Tal y como consta en los Hechos, se extinguió la personalidad jurídica de la sociedad que ostenta la titularidad registral sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier alteración del contenido del Registro debe llevarse a cabo, bien como consecuencia de la prestación de consentimiento de quienes agotan los eventuales derechos sobre el inmueble, bien por Sentencia firme recaída en procedimiento en que aquellas personas hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento jurídico. Cuando estas personas son desconocidas, la regulación legal exige que sus eventuales derechos estén representados en debida forma, sin que la llamada genérica e indeterminada a eventuales interesados supla esa necesaria defensa.
Y también confirma el tercer defecto, pues aunque dice la DGRN que en el presente supuesto, de la documentación aportada no se deduce que se produzca modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, no se aporta la sentencia, que es el titulo formal, y no el mandamiento. (JDR)
Revocada parcialmente por la Sentencia firme de la AP Madrid de 29 de Octubre de 2012 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid de 11 de Noviembre de 2011 (que en la demanda contra dicha resolución había revocado la calificación registral en cuanto al primer defecto, confirmándola en cuanto a los defectos segundo y tercero. La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso en el único sentido de dejar sin efecto la calificación registral en cuanto al segundo defecto.
Ver la resolución rectificada.
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