Source: https://www.eporady24.pl/smierc-najemcy-kto-zostanie-nowym-najemca-mieszkania-od-gminy,pytania,18,120,27213.html
Timestamp: 2020-01-29 20:50:50+00:00
Document Index: 122747437

Matched Legal Cases: ['art. 691', 'art. 184', 'art. 186', 'art. 917', 'art. 918', 'art. 230', 'art. 6', 'art. 232', 'art. 281', 'art. 710', 'art. 11', 'art. 189']

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 09.01.2020
Najemcą mieszkania komunalnego była moja matka, która 2 miesiące temu zmarła. Ja i brat mieszkaliśmy z nią w tym mieszkaniu od urodzenia. Po wyjściu za mąż nie wyprowadziłam się, ale nadal tu mieszkałam ze swoim synem, bratem i z mamą. Mąż nigdy w tym mieszkaniu z nami nie zamieszkał, gdyż zwyczajnie nie było do tego warunków. Pozostał u swoich rodziców. Przed 6 laty stał się właścicielem innego mieszkania własnościowego w tej samej miejscowości – odziedziczył je po krewnej, zamieszkał tam nasz dorosły syn. Kiedy przed 2 laty mama zaczęła poważnie chorować, z mieszkania czasowo wyprowadził się mój brat. Musiał to zrobić ze względu na trudne warunki mieszkaniowe i komfort chorej mamy. Teraz chciałabym zostać najemcą tego mieszkania. Czy mogę spotkać się z odmową w sytuacji, gdy mąż ma zapisane na siebie mieszkanie? Czy brat ma szansę zostać najemcą?
Wstąpienie w prawo najmu po zmarłym
Na wstępie trzeba podkreślić, że wstąpienie w prawo najmu – przewidziane w art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.) – nie oznacza braku możliwości wypowiedzenia umowy najmu; skoro najem może wypowiedzieć ten, kto umowę najmu zawierał, to oczywistą jest możność wypowiedzenia najmu po wstąpieniu w prawo najmu – dotyczyć to może zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Wstąpienie w prawo najmu jest niezależne od woli stron umowy najmu (ma charakter obiektywny); wymaga jednak sformalizowania. Artykuł 691 K.c. stanowi:
Współnajemcy i kryterium stałego zamieszkiwania
Użycie przez ustawodawcę określenia dzieci najemcy oznacza, że wstąpienie w prawo najmu może dotyczyć więcej niż jednej osoby (po stronie najemcy) – wtedy można mówić o współnajemcach. Bardzo ważne jest kryterium prawne stałego zamieszkiwania z najemcą (który zmarł) przez tego, kto wstępuje w prawo najmu. Stałe zamieszkiwanie – a nie zameldowanie (bycie zameldowanym) – ma kluczowe znaczenie. Wątpliwości (szczególnie w przypadku wystąpienia różnicy stanowisk) mogą dotyczyć tego, czy także Pani brat wstąpił (wraz z Panią) w prawo najmu po Państwa mamie. Wprawdzie Pani brat dość długo mieszka gdzie indziej, ale Pani sama napisała, że chodzi o czasowe wyprowadzenie się. Chodzi o swoiste okoliczności (w dodatku związane z dbałością o najemczynię), więc trudno jednoznacznie wskazywać, czy Pani brat stał się (wraz z Panią) najemcą odnośnego mieszkania komunalnego wskutek wstąpienia w prawo najmu. Często nawet krótsze (od wskazanego przez Panią) zamieszkiwanie „pod innym adresem” uzasadnia wymeldowanie człowieka „z danego adresu”. Jednakże istotne są okoliczności. Szczególnie w świetle orzecznictwa, nawet długi pobyt poza miejscem zamieszkania może uzasadniać dalsze zameldowanie; na ogół chodzi o względy medyczne (szczególnie dotyczące samego najemcy), ale daje się zauważyć tendencję do utrzymywania zameldowania także w odniesieniu do osób osadzonych (w tym odbywających karę pozbawienia wolności). Gdyby wystąpiły kontrowersje (czy to między wynajmującym a Państwem, czy to między Panią a bratem), to spór mógłby zostać rozstrzygnięty przez organ władzy publicznej; decyzję o wymeldowaniu wolno zaskarżać (w tym także do wojewódzkiego sądu administracyjnego, po wyczerpaniu drogi instancyjnej w postępowaniu administracyjnym), zaś spór dotyczący wstąpienia w prawo najmu może zostać skierowany (do rozstrzygnięcia) przez sąd powszechny (właściwy w sprawach cywilnych wydział sądu rejonowego). W postępowaniach prawnych (np. dotyczących: „zagadnień meldunkowych” lub wstąpienia w prawo najmu) należy wskazywać taki adres Pani brata, by był on w stanie odbierać korespondencję (bez opóźnień); jedną z przyczyn wznowienia postępowania może być np. pozbawienie możności obrony swych praw – wznowienie postępowania lub inny nadzwyczajny środek prawny mógłby stanowić poważne wyzwanie (i zapewne utrudnienie).
Stwierdzenie wstąpienia w prawo najmu albo zdanie mieszkania gminie
Proponuję dążyć niezwłocznie do sformalizowania wstąpienia w prawo najmu. Swoisty stan niepewności (np. związany z brakiem właściwej treści aneksu do umowy najmu) mógłby stanowić zagrożenie – w różnych kontekstach. Niekiedy zdarza się, że wynajmujący (np. gmina odnośnie do mieszkania komunalnego) „przypomina” sobie i drugiej stronie o tym, że doszło do wstąpienia w prawo najmu (np. żądając zaległego czynszu). Należy oficjalnie: stwierdzić wstąpienie w prawo najmu albo mieszkanie zdać (rozliczając się).
Jeżeli druga strona umowy najmu (co często tyczy się wynajmującego) zwleka z oficjalnym udokumentowaniem wstąpienia w prawo najmu, to warto rozważyć wystąpienie na drogę prawną; podobnie może być w przypadku propozycji zawarcia nieodpowiedniej treści umowy najmu – zwłaszcza z jakąś pułapką na wstępującego w prawo najmu (np. zawarcie umowy na czas oznaczony, chociaż zmarły najemca był stroną umowy najmu na czas nieoznaczony). Przez jakiś czas (krótki, np. miesiąc) można oczekiwać odpowiedzi na pisemne wezwanie do sporządzenia aneksu do umowy najmu (aneksu uwzględniającego wstąpienie w prawo najmu). Można też wystosować zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym, właściwym dla wyzwanego) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); takie wezwanie (objęte niską opłatą sądową) powinno zawierać propozycję ugodową (np. żądanie podpisania aneksu do dotychczasowej umowy najmu z uwzględnieniem wszystkich osób, które wstąpiły w prawo najmu). Zawezwanie do próby ugodowej powinno przyczyniać się do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Do oficjalnego stwierdzenia, że danego lokalu dotyczy wstąpienie w prawo najmu (przez określone osoby) może dojść także w procesie cywilnym. Jedna ze stron umowy najmu (co zazwyczaj praktykuje ten, kto wstąpił w prawo najmu) wytacza powództwo o ustalenie wstąpienia w prawo najmu. Chodzi o skorzystanie z konstrukcji powództwa o ustalenie przewidzianej w artykule 189 K.p.c. („Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”). Sprawy sporne często wymagają odpowiedniej aktywności (art. 230 K.p.c.), w tym wywiązania się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).
Zięciowie (a także synowe) są poza gronem osób (potencjalnie) uprawnionych do wstąpienia w prawo najmu; to także dotyczy wnucząt zmarłego najemcy (poza sytuacją, w której najemca był, za swego życia, zobowiązany oficjalnie do alimentacji na rzecz swego wnuczęcia (stale zamieszkującego z najemcą).
Ryzyko wypowiedzenia umowy najmu wobec posiadania przez męża innego lokum
Pani prawdopodobnie wstąpiła w prawo najmu; być może wstąpienie w prawo najmu po Państwa mamie dotyczy także Pani brata. Skoro Pani mąż stał się właścicielem mieszkania i to nadającego się do zamieszkania, a w dodatku znajdującego się w tej samej miejscowości, to nie można wykluczyć wypowiedzenia Pani umowy najmu mieszkania komunalnego. Chodzi o to, że Pani przysługuje (jako żonie właściciela) tytuł prawny do korzystania z tamtego mieszkania – art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Właściciel tamtego mieszkania jest uprawniony wypowiedzieć zarówno umowę najmu lub inną, np. umowę użyczenia (art. 710 i nast. K.c.).
Szczególną uwagę proszę zwrócić (również ze względu na sytuację brata) na art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów…:
Sformalizowanie wstąpienia w prawo najmu
Jeżeli w Pani przypadku doszło do wstąpienia w prawo najmu, to Pani starania mogą dotyczyć wyłącznie sformalizowania wstąpienia w prawo najmu – czy to przez zawarcie aneksu do umowy najmu, czy to przez zawarcie ugody (np. po zawezwaniu do próby ugodowej), czy to w procesie cywilnym o ustalenie (według konstrukcji prawnej z art. 189 K.p.c.). Być może doszło do wstąpienia w prawo najmu zarówno przez Panią, jak i przez Pani brata – w takim razie stali się Państwo współnajemcami mieszkania (najemcami o takim samym statusie). Jednak przysługiwanie Pani tytułu prawnego do korzystania z innego mieszkania (z którego da się skorzystać) – w tym mieszkania należącego do Pani męża – może zostać potraktowane jako przesłanka wypowiedzenia Pani umowy najmu przez gminę. Należy się z tym liczyć.
Wpisz wynik równania (liczba): osiem - dwa =
Mieszkam w mieszkaniu komunalnym z moim ojcem, który jest alkoholikiem. Umowa najmu jest na mnie i na ojca. Wszystkie opłaty oraz koszty napraw i remontów pokrywam ja. Ojciec nie dokłada się do niczego, jest na moim utrzymaniu. Często zaprasza do domu swoich znajomych, z którymi urządza libacje. Jak