Source: https://www.saberimobiliario.com.br/2013/09/prorrogacao-escrita-de-contrato-de.html
Timestamp: 2020-05-25 18:41:31+00:00
Document Index: 134992988

Matched Legal Cases: ['artigo 47', 'artigo 22', 'artigo 47', 'artigo 6', 'artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 46', 'artigo 47', 'artigo 47', 'artigo 46', 'artigo 47']

Produzido por Maria Ângela 9/05/2013
A legislação vigente sobre locações imobiliárias permite a prorrogação contratual sobre certas condições e as partes podem livremente pactuar a prorrogação de um contrato pelo prazo que desejarem mantendo as demais clausulas inalteradas.
Quando não se tem interesse em mexer no contrato que termina desejando as partes apenas estabelecer novo prazo para determinado que mantenha o vinculo, basta que acordem através de um documento chamado aditivo (adendo) contratual onde informam a clausula que perde valor e a que passa a substituí-la contendo o novo prazo em meses, data do inicio que de preferência seja a do aditivo e data do término.
Locador e locatário devem estar cientes de que determinando por escrito novo prazo para o contrato, este impede a retomada do imóvel pelo locador seja porque motivo for e impõe ao locatário a renovação automática da cláusula do contrato inicial que estabelece a multa por desocupação antes do término do prazo.
Renovação após 30 meses
Na renovação automática que ocorre ao término do prazo de 30 meses ou mais, as partes podem encerrar o contrato sem ônus a qualquer tempo, pois prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado. Assim podem deixar como está não fincado ambos presos ao contrato se acordado por escrito novo prazo em meses.
Renovação antes de 30 meses
Na renovação automática de contratos escritos com prazos menores que 30 meses, o locador não pode impor renovação por prazo determinado porque a lei concede ao locatário a renovação automática por prazo indeterminado. Será necessário que o consentimento de todos para que seja feito um aditivo.
Na locação verbal não ocorre renovação, pois a mesma é regida por prazo indeterminado desde o inicio pela impossibilidade de estabelecer prazo determinado por falta do contrato escrito.
Para o locador: renovação do contrato com novo prazo garante a locação pelo tempo que durar não ficando o locador com a possibilidade de o locatário desocupar repentinamente como ocorre no prazo indeterminado. A desvantagem esta no fato de não poder retomar o imóvel antes de terminado o prazo da renovação, nem para residência própria ou de parente.
Para o locatário: garante o reajuste anual do aluguel conforme o índice do contrato inicial. No prazo indeterminado a qualquer momento o locador poderia propor novo aumento por acordo escrito sob pena de encerrar a locação caso o locatário discordasse. A desvantagem esta no fato de que desocupar antes do fim do prazo renovado implicaria em pagar a multa contratual.
Aval nos contratos com Fiança
Não se deve esquecer que em contratos garantidos por fiança, o fiador deverá assinar concordando e neste caso coloca-se a informação de que o fiador esta de acordo. Assinam também duas testemunhas.
Modelo de clausula de novo prazo e valor de aluguel
http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2011/04/aditivo-contratual-novo-prazo-e-valor.html
Maria Helena Lopes 16/01/2014 17:06
O título refere-se à locação residencial, porém o modelo de aditivo à locação commercial.
Unknown 14/05/2014 16:05
Maria, sou locatário e meu contrato venceu, sendo que o mesmo era de apenas 12 meses. Assim, o proprietário, via imobiliária quer renova-lo porém por um valor 30% maior, e como não aceitamos, pois o IGPM foi somente de 8% a imobiliária disse que teremos que sair do imóvel. Daí o que faço se não quero e nem tenho tempo hábil para sair do imóvel?
Unknown 04/06/2014 01:26
Tenho um contrato de 30 meses refente a uma locação residencial.
A 10 dias do vencimento do contrato, a imobiliária me contatou dizendo que a dona no imóvel que a desocupação ou me mantenho no imóvel com um aumento de 40% sobre o valor inicial ao contrato.
Sei que na ausência de comunicação de ambas as partes, o contrato seria renovado automaticamente.
Maria Ângela 04/06/2014 20:45
Oi Thiago Almeida. Como a locadora pode pedir o encerramento do contrato por término do prazo e pode propor atualização no valor do aluguel, você fica sem saída, ou aceita ou ela vai encerrar o contrato e tudo isso é perfeitamente legal.
Se deseja continuar no imóvel faça uma contra proposta nem um valor que fique bom para você e não seja muito abaixo do que ela pediu. ela provalvelmente vai levar em conta que você é bom locatário e aceitar ou propor um outro valor um pouquinho acima que neste caso terás que aceitar ou ela vai encerrar o contrato.
Uma vez que chegarem a uma cordo sobre o valor solicite que seja feito um aditivo contratual determinando novo prazo de 30 meses e mantendo as demais clausulas do contrato. Isso vai evitar uma nova atualização no valor. abraços
Gina Rosado 06/07/2014 19:49
Boa noite Mª Ângela, estou com uma dúvida e gostaria que me ajudasse. Tenho um imóvel residencial alugado por 30 meses, o qual vencerá dia 02/08. Devo fazer um aditivo de locação, só não sei como reajustar o valor. Se é baseado em algum índice ou se sou eu quem dou o novo valor? Agradeço a sua atenção. Gina Rosado.
Luana 17/08/2014 19:17
Tenho uma dúvida: meu contrato se renovou automaticamente após vencer (tinha o prazo de 1 ano). Porém o locador reajustou o aluguel e estou pagando este novo valor desde então. Mas soube que ele não poderia ter reajustado. Agora quero sair do imóvel, já dei aviso prévio, e queria saber se teria como abater esse valor "extra" que ele me cobrou durante estes meses, se eu estaria amparada pela lei.
Unknown 17/08/2014 22:34
Oi Luana, não ha como você exigir do locador abatimento por conta do que pagou a mais. contratos abaixo de 30 meses vale acordo entre as partes. O locador não poderia ter aumentado sem previsão no contrato ou teu consentimento, se ele aumenta e você efetua o pagamento considera-se que houve acordo entre as partes e assim você não pode mais contestar. No caso você teria que ter se negado a pagar com novo valor e depositado em juízo o valor que sempre pagou contestando a legalidade da cobrança do locador. abraços
sabrina 16/09/2014 10:49
Olá, o meu caso é parecido com o do Thiago Almeida, porém,após o vencimento de 30 meses nenhuma das partes se manifestou então ocorreu a renovação automática e o reajuste de acordo com o contrato e tal. Mas depois deste ano já recorrido de renovação automática e de reajuuste anual,a imobiliária nos chamou para renovar o contrato com um valor bem à cima do que pagamos ou entregamos o imóvel e isso no prazo de 1 mês. Mesmo o primeiro ano ter sido automático eles podem fazer isso?
Unknown 16/09/2014 13:04
Oi Sabrina, infelizmente o locador pode sim propor novo contrato ou renovação escrito do contrato já existente e com novo valor. A cada 3 anos de contrato o locador pode atualizar o valor do aluguel pelo preço de mercado até porque os reajustes anuais em geral não acompanham a valorização dos alugueis. A você cabe aceitar, tentar negociar um valor um pouco menor ou desocupar o imóvel porque o locador vai encerrar o contrato. A lei determina 30 dias para desocupação, qualquer prazo maior somente se o locador concordar.
Luiz R. 23/09/2014 00:04
Olá Maria Angela, segundo sua resposta acima, me ocorreu de lhe consultar o seguinte: findo o contrato aprazado por 30 meses, sabemos agora que pode o locador renovar a locação por escrito do contrato já existente e com novo valor, entretanto o prazo poderá ser indeterminado, tal como, se a renovação tivesse sido automática - possibilitando a qualquer tempo ao locador pedir a desocupação do imóvel? Muito obrigado pela atenção.
Maria Ângela 23/09/2014 19:14
Oi Luiz R. Sempre foi assim, no prazo indeterminado o imóvel pode ser retomado a qualquer tempo mesmo que recém tenha sido aumentado o valor do aluguel. A pratica é deixar indeterminado para a cada 12 meses atualizar pelo preço de mercado. Muitos inquilinos sabendo disso exigem novo prazo determinado para aceitar um novo valor.
Anônimo 19/11/2014 12:40
Olá! Parabéns pelas informações postadas aqui, são muito esclarecedoras. Tenho uma pergunta com relação à prorrogação de contrato. Tínhamos um contrato para 12 meses que terminou. No término a locadora nos fez assinar novo contrato para 12 meses, com valor reajustado. No entanto me parece que após os primeiros 12 meses de contrato o locatário estaria isento de multa, desde que avisasse com 30 dias. Agora temos interesse em rescindir esse "novo contrato", que na verdade é uma prorrogação do primeiro, 6 meses antes de vencer. Será necessário pagar multa nesse caso? Agradeço desde já pelo esclarecimento.
Maria Ângela 19/11/2014 15:38
Olá. Será necessário pagar a multa porque vocês assinaram uma prorrogação escrita por mais 12 meses e neste caso temos um aditivo contratual que modifica o prazo e valor e mantém as demais clausulas. No contrato residencial com prazo menor que 30 meses não é obrigatório ao inquilino fazer renovação escrita, você pode fazer uso da renovação automática por prazo indeterminado e reajuste pelo indice indicado no contrato inicial(lei 8.245/91 artigo 47). Como a maioria desconhece a lei o locador pede renovação escrita e aceitam e isso prejudica vocês na desocupação.
A isenção da multa só ocorre por acordo entre as partes ou na renovação automática por prazo indeterminado o que não é o teu caso.
A multa será paga pelo proporcional ao tempo em meses que falta pra encerrar o contrato.
]Email: mcamini150@gmail.com
Enivaldo Farro 20/11/2014 09:14
Bom dia!Sou locatário e meu contrato de 30 meses encerrou dia 14/11,quero continuar no imóvel,mas com a troca do seguro fiança por um fiador,porém a imob exige q seja feito um novo contrato,com novo reajuste de aluguel (havia sido reajustado há 6 meses),me exige tds documentos e comprovantes de renda novamente e diz q minha renda não é suficiente p fazer o contrato,além de consultar meu nome no spc antes do término do contrato,sem eu saber.Sou obrigado a fazer esse novo contrato e passar por toda essa pesquisa?Não seria o mais correto apenas fazer um aditivo alterando a modalidade de fiança?Se não der certo a renovação,quanto tempo tenho para desocupar o imóvel?
Maria Ângela 20/11/2014 09:49
Olá Enivaldo Farro. Terminado o contrato de 30 meses ou mais(art. 46 lei 8.245/91) a locação se prorroga por prazo indeterminado após 30 dias do término do tempo do contrato e assim qualquer das partes pode encerrar o contrato por denuncia vazia isto é, denuncia sem motivo apenas porque a parte não deseja mais continuar a locação. Sendo assim o locador pode propor apenas um novo prazo ou um novo contrato e você fica sem saída ou aceita ou ele pode terminar o contrato.
No caso em questão o representante do locador que é a imobiliária esta condicionando a troca da fiança por novo contrato com nova aferição de idoneidade e toda a documentação novamente. Isso é perfeitamente legal bem como a consulta ao SPC, é direito do locador faze-lo.
Portanto esta sem saída ou concorda ou corre o risco de desocupar o imóvel. A imobiliária tem todo o interesse em fazer novo contrato pois recebe taxa de intermediação por isso por[em atente que é comum pedirem ao inquilino que arque com os custos e isso é ilegal pois quem paga novo contrato ou aditivos é o locador(artigo 22).
Unknown 03/12/2014 19:00
Olá! Meu nome é Cristiano
Sou locatário de um imóvel residencial e na época fiz um contrato de 01 ano, que encerra dia 10/12/14. Há poucos dias instalaram um exaustor de câmara fria no imóvel debaixo da minha sacada e fica fazendo um barulho alto a noite. Sendo assim quero mudar, todavia segundo o locador o contrato foi renovado automaticamente eu deveria ter avisado antes do dia 10/11 e agora ocorrerá multa por rescisão. Minha pergunta é não fiz um novo contrato, mesmo que esteja expresso que ele se renove automaticamente, não deveria ser feito um novo contrato? Terei que pagar multa? Como proceder?
email: dr.cris.mash@gmail.com
Maria Ângela 03/12/2014 19:22
Oi Cristiano M. Prétlo. o locador se enganou. Lei 8.245/91 artigo 47. Terminado o prazo estabelecido no contrato este se renova automaticamente por prazo indeterminado. No prazo indeterminado você locatário pode desocupar o imóvel sem pagamento de multa a qualquer tempo bastando que comunique o locador com 30 dias de antecedência. Se não comunicar com 30 dias de antecedência o locador pode te cobrar um aluguel a mais pela falta da comunicação.
Multa só ocorreria se tivesses desocupado antes de completos os 12 meses determinados de prazo contratual.
Não precisas pagar a multa, basta por escrito comunicar o locador de que não tens mais interesse em continuar a locação e desocupará o imóvel de pessoas e coisas contados 30 dias da data da comunicação com a entrega das chaves para vistoria final e acerto de valores finais da locação. Inclua o artigo abaixo
Unknown 04/12/2014 10:08
Olá Maria Angela! Sou eu denovo Cristiano,
Fiz conforme está no art 6º da lei do inquilinato, nos contratos por prazo indeterminado (já que o meu era de 12 meses e já cumpri os mesmos), informei da minha desistência via e-mail pois é um canal de comunicação com a imobiliária, coloquei até os artigos da referida lei.
Daí a imobiliária me respondeu assim:
Pedimos que de uma verificado no contrato de locação clausula décima sétima onde diz ;
caso do contrato ser firmado igual a 12 (doze) meses ficará isenta do pagamento da multa de rescisão contratual desde que a parte interessada NOTIFIQUE a outra por escrito 30 (trinta) dias antes do último pagamento ou seja no 11° (décimo primeiro) mês da parcela seja através de cheque ou boleto.
Me pergunta é eles podem fazer isto? Poderão cobrar multa?
E detalhe no começo eu dei um cheque a mais, ou seja um aluguel a mais como caução, para ser devolvido no final. Percebo que irei perder este valor...
Maria Ângela 04/12/2014 17:40
Oi Cristiano. Minha ultima citação na tua resposta foi o artigo 6º. Note que ele diz que vc desocupa sem multa se comunicar com 30 dias de antecedência.
significa que você quer desocupar imediatamente sem ter avisado 30 dias antes ou avisar agora e desocupar daqui a 30 dias. se for isso vai pagar um aluguel a mais ao locador por não ter feito a comunicação e assim a imobiliária esta correta, um aluguel a mais de multa.
Se vais sair somente daqui a 30 dias então comunique por escrito que vais desocupar daqui a 30 dias e pagarás o aluguel normalmente, não tem multa.
Se for diferente informe quando queres desocupar o imóvel.
Unknown 05/01/2015 14:25
Boa tarde ! Com um contrato comercial de 60 meses com renovação automática como fica o reajuste do aluguel ?
Maria Ângela 05/01/2015 16:10
Oi Rafaella Chapuis. Tens que verificar o que diz o contrato. O reajuste por lei é anual isto é, a cada 12 meses de contrato pelo índice que as partes acordaram no contrato escrito. Em geral se usa o IPCA, INPC ou IGPM acumulado dos últimos 12 meses. após os 60 meses determina-se um novo valor pelo preço de mercado caso já não tenham as partes acordado durante o contrato. Portanto verifique o que diz teu contrato. Se ele for omisso quanto o reajuste anual não poderá ser reajustado anualmente e novo valor será proposto ao fim dos 60 meses.
Unknown 05/01/2015 18:00
Boa tarde Maria Angela ! O contrato ainda será elaborado, então posso colocar uma clausula que após os 60 meses o valor será reajustado pelo valor de mercado, mesmo com a renovação automática ?
Maria Ângela 13/01/2015 15:12
Oi Raphaela, sim podes colocar esta clausula informando que ao término do tempo previsto em contrato o valor do aluguel será atualizado pelo preço praticado no mercado imobiliário com comunicação précia ao locatário de 30 dias. Assim ele fica sabendo antecipadamente o novo valor e se ficar fora do que ele pode pagar vocês tem tempo para negociar.
Anônimo 13/01/2015 14:29
Boa tarde! Aluguei um imóvel residencial em Brasília, em um contrato de 12 meses, com vigência de 01/01/2014 até 31/12/2014. Estou saindo do imóvel devido a divergência no aumento do aluguel. Consta no contrato que se não entregar o imóvel em até 30 dias após o final da vigência, ocorre a renovação automática. Consta também que uma vez que ocorra a renovação automática, caso eu pretenda sair do imóvel, devo comunicar com antecedência de 30 dias. Se sair antes desses 30 dias, terei que pagar a quantia igual a um aluguel. Pretendo entregar o imóvel até o dia 16/01/2015, antes dos 30 dias previstos, para que não ocorra a renovação automática. Minha duvida é: devo pagar algo pelo período que fiquei do final da vigência do contrato (31/12/2014) até o dia em que entregar o imóvel? Quanto seria essa quantia, em caso positivo? Ou esse período é previsto para a saída? Obrigado.
Maria Ângela 13/01/2015 15:33
O contrato de locação deve seguir a lei do inquilinato e portanto não pode conter acordos ou determinações que possam ir de encontro ao que determina a lei. qualquer clausula contrariara a lei pode judicialmente ser tornada nula e desde já é considerada abusiva. A pessoa que elaborou o contrato se confundiu. Explico
Na lei do inquilinato 8.245/91 temos dois artigos que se referem ao tempo do contrato.
O artigo 46 é especifico para contrato com tempo de 30 meses ou mais. Este é o artigo que determina que terminado o tempo do contrato se nenhuma das partes se manifestar quanto a seu encerramento passados 30 dias o mesmos e renova automaticamente por prazo indeterminado. no prazo indeterminado qualquer das partes tem que comunicar 30 dias antes sua saída sob pena de pagar um aluguel a mais se não o fizer.
O artigo 47 é especifico para contratos com tempo menos que 30 meses onde terminado o tempo determinado pelas partes o contrato se renova automaticamente por prazo indeterminado e neste caso somente o locatário(você) pode encerrar o contrato a qualquer momento ficando obrigado a comunicar 30 dias antes por escrito o locador e não o fazendo pagará um aluguel a mais além do já devido pelo uso até a entrega das chaves. O locador aqui não pode encerrar o contrato salvo por denuncia cheia nos casos em que este artigo autoriza. Repare que o problema de você é relativo a novo valor de aluguel porém o locador somente pode pedir novo valor se você concordar, no momento em que não concordas ele tem que aplicar apenas o reajuste anual pelo índice que consta no contrato. ele não poderia te pedir a desocupação por não concordar com o novo valor.
Como podes reparar quem fez o contrato misturou os dois artigos e isso não é valido. Teu contrato é de 12 meses e portanto já esta valendo por prazo indeterminado e você é obrigado a comunicar por escrito de que desocupará em 30 dias. comunicando hoje desocupa em 13/2/15.
Se quiser deixar tudo como esta no contrato pois deseja desocupar, sai agora no dia 16 e paga somente o aluguel pro rata e condomínio com IPTU isto é, paga o aluguel por dia de uso até entregar das chaves. Se não quiser desocupar pode procurar um advogado para te orientar em relação a este erro do contrato que contraria a legislação que neste item não permite acordos contrario a ela por ser residencial.
Anônimo 13/01/2015 17:08
Assinei um contrato de aluguel em 08/2008 por 36 meses que poderia rescindir após 12 meses sem ter que pagar multa. Em 08/2011 assinei um adendo onde tinha a clausula que poderia rescindir a qualquer tempo sem pagar multa mediante notificação de 30 dias. Assinei um novo adendo em 08/2014 e agora -após assinar- percebi que colocaram que tenho que permanecer 12 meses ou pagar a multa (que é de 4 alugueis). Meu marido faleceu em outubro, o contrato está no meu nome e está ficando difícil ficar aqui. Posso fazer alguma coisa para não ter que pagar esta multa já que no anterior não tinha?
Anônimo 15/01/2015 08:50
Maria Angela, muito obrigado pela informação!
Anônimo 13/01/2015 17:09
Maria Ângela 14/01/2015 09:53
Olá. Você tem que pagar a multa porque foia cordado novo prazo com multa, não ha como te isentar porém a multa não é paga integralmente e sim proporcional ao tempo que falta para o contrato encerrar. você tem que comunicar por escrito que vai desocupar o imóvel na data xx. digamos que desocupe no dia 31 de janeiro. Terás completado 6 meses de contrato e pagará multa somente sobre os 6 meses que faltam pois os que passaram já foram pagos os alugueis.
Assim sendo, digamos que pague aluguel de 1 mil reais, temos
1 mi reais x 4 alugueis = 4 mil
4 mil reais dividido por 12 meses(prazo do contrato) = 333,33
333,33 x 6 meses = R$ 2.000,00 de multa a pagar
aliado a multa tem o aluguel, condominio e IPTU até a entrega das chaves, conta final de luz e reforma de desocupação
Anônimo 14/01/2015 11:06
Obrigada Maria Angela. O problema é que o prazo do novo contrato é novamente de 36 meses com possibilidade de desocupação em 12. Assim o valor fica muito alto. De qualquer forma agradeço sua ajuda!
Maria Ângela 14/01/2015 12:45
Nossa, ai realmente o valor é bem alto porque falta muito tempo. entendi que fizeram a renovação em 36 meses com desocupação sem multa após 12 meses. Tente negociar já que teu esposo faleceu porém acho difícil abrirem mão da multa. Outra solução é adeuqaçãod as despesas para sair somente aos 12 meses.
Anônimo 14/01/2015 14:24
É isso mesmo que diz o adendo, renovação de 36 meses com desocupação sem multa após 12 meses, mas eles dizem que devo pagar a multa pelos 30 meses que faltam...
Maria Ângela 14/01/2015 18:37
Esta correto, se desocupa antes dos 12 meses a multa é pelo tempo integral do contrato. Infelizmente não ha como contestar, legalmente previsto.
Anônimo 27/01/2015 20:11
Meu contrato de 30 meses encerra agora em Maio. Gostaríamos de renovar e o proprietário também, mas um nome no contrato terá que ser mudado. Isso implica em um novo contrato com pagamento de alguma multa.... ou simplesmente ele pode ser renovado sem problema algum? E como será a renovação do seguro fiança que vence junto com a locação? Quanto deverá ser cobrado? Tenho que pagar o mesmo valor que paguei no ato da locação?
Maria Ângela 09/02/2015 17:39
Anônimo 09/02/2015 16:16
Meu pai tem um imóvel locado. O contrato de prestação de serviços que a imobiliária tinha com ele, venceu e não foi renovado. Acontece que ele procurou a imobiliária para renovar o contrato, mas ela tinha passado o contrato da nossa casa pra outra imobiliária. Procuramos então a nova imobiliária para sabermos o que fazer, até porque os aluguéis dos ultimos 8 meses não foram pagos. Segundo a dona da nova imobiliária, os valores não haviam sido repassados pra ela, e que ela daria uma posição. Os tempos passaram e não houve essa posição. Saberia me informar o que fazer? Grata!
Maria Ângela 09/02/2015 17:43
Olá. o contrato que teu pai assinou deve ter uma clausula que permitia a imobiliária vender a carteira imobiliária para outra imobiliária mesmo assim a imobiliária que assumiu deveria ter entrado em contato com teu pai até porque no momento em que comprou a carteira de imóveis da imobiliária anterior passou a ser responsável pelo contrato de locação de teu pai. Não é responsável pelos valores anteriores e portanto sugiro que teu pai entre em contato com um advogado para buscar reparação pelos danos causados e com esta nova imobiliária avalie se vale a pena visto que ela se quer entrou em contato com você.
Imobiliárias tem responsabilidade civil por qualquer dano que causar ao cliente. abraços
Anônimo 10/02/2015 16:02
Olá. Sou proprietário de um imóvel alocado pro 12 meses. Seria interessante que eu ao renovar,fizesse um novo contrato para não entrar na renovação automática para não deixar de receber a multa em caso de quebra de alguma cláusulas.Ocorre que fiz a locação particular com garantia de caução sem intervenção de uma imobiliária.
Maria Ângela 11/02/2015 00:14
Ola Ocorre que quando o contrato terminar o inquilino tem direito a renovação automática portanto para fazer novo contrato você vai precisar que ele concorde. Se ele te disser que quer fazer uso do direito que ele tem de renovação automática terás que respeitar e isso é prejudicial a você locador que somente poderá encerrar o contrato por denuncia motivada conforme artigo 47 da lei 8.245/91. Faça a proposta de renovação escrita do contrato por mais 18 meses, se ele topar tudo bem e você fica garantido que 12 + 18 fecham os 30 meses que permitem a denuncia vazia ao final do contrato. abraços
Anônimo 12/02/2015 15:42
Ok Maria Angela. Sendo este imóvel para uso comercial existe alguma diferença na lei em Residencial / Comercial?
Maria Ângela 12/02/2015 22:00
Olá. Sim existe diferença mas não em relação ao imóvel e sim o contrato porque você pode ter um imóvel comercial e no contrato permitir que o inquilino tenha seu comércio e resida no mesmo. O contrato de locação vai definir se o a locação é não residencial ou residencial e tem diferença. a residencial segue o que determina os artigo 46 e 47 da lei do inquilinato 8.245/91 e o comercial tem livre negociação quanto a prazos e desocupação bem como uso, benfeitorias etc. abraços
Anônimo 25/02/2015 10:47
Fizemos um contrato de 6 meses e pagamos R$ 30,00 reais, agora vamos renovar e a Dona quer que nós pagamos novamente. Isso está certo?
Maria Ângela 25/02/2015 14:52
Olá Isso é ilegal porém comum nas locações feitas diretamente com locatários e locadores em área urbanas mais povoadas e de baixa renda. A lei proíbe a cobrança porque quem paga o contrato é a locadora e não vocês(art 22 da lei 8.245/91) .
No caso de vocês não é obrigatório renovar por escrito pois o contrato foi feito com prazo menor que 30 meses e se renova automaticamente e portanto vocês podem dizer a ela que vão fazer uso do direito de renovação automática que a lei do inquilinato 8.245/91 artigo 47 lhes confere.
Anônimo 06/03/2015 11:48
Segue a minha dúvida. No mês de abril eu completo 12 meses de locação do imóvel e pretendo devolvê-lo nessa data.
O meu contrato é de 30 meses, mas possui essa cláusula:
Fica convencionado entre as partes que o locatário, fica isento da multa contratual após 12o mês de vigência do contrato de locação, devendo o locatário apresentar as contas de sabesp, eletropaulo, condomínio devidamente quitados e entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e higiene.
A cláusula não menciona aviso prévio, porém eu tenho a intenção de dar o aviso um mês antes, que é essa semana.
Porém eu li em alguns sites que eu só posso dar o aviso prévio após ter passado os 12 meses, sendo assim, teria que permanecer até o 13º mês.
O que é o correto a ser feito?
Não gostaria de ter que pagar mais um mês.
Maria Ângela 06/03/2015 13:14
Olá, você somente pode sair do imóvel sem multa após o 12º. Note que a clausula diz "após" a não ao "12º" mês. Sendo assim o 12º tem que estar completo. Podes avisar por escrito ao locador que completo o 12º mês ira entregar o imóvel desocupado de pessoas e coisas e quitar todos os valores devidos para encerrar o contrato. Avisar o locador é obrigação e portanto podes avisa-lo agora, cumpra todo o 12} e desocupa entregando as chaves. se passar alguns dias pagas aluguel e taxas por dia de uso)p´ro-rata)
Anônimo 31/03/2015 13:00
Primeiramente parabéns pelo seu blog, excelente e de grande ajuda a nós leigos no assunto!!
Também tenho uma dúvida em relação a renovação de contrato de Locação, minha família reside no mesmo imóvel há mais ou menos 35 anos, sempre pagamos o valor do aluguel de comum acordo com o locador, nunca atrasamos ou deixamos de pagar. Agora o locador resolveu colocar o imóvel para que uma imobiliária faça a avaliação do valor do aluguel conforme o mercado, justo, porém todas as benfeitorias existentes na residências foram feitas e pagas pelo meu pai.Podem aumentar o quanto querem? Outro ponto é que no contrato pediram para que colocassem a renda de todos da família, mas não queremos colocar a renda minha e da minha irmã, apenas as dos meus pais. Somos obrigados a colocar minha renda e da minha irmã e enviar nossos holerites????
Kelli R. P.
Maria Ângela 31/03/2015 14:25
Oi kelli.
35 anos de locação o contrato já esta a muito tempo em prazo indeterminado. Significa que o primeiro contrato feito a 35 anos atrás continua válido apenas por força da lei o prazo modificou.
Aqui temos um problema para vocês. Como estão há 35 anos no imóvel se o locador hoje te pedir a desocupação e fim do contrato ele é obrigado a te conceder 12 meses para desocupares porque o contrato inicial é anterior a atual lei do inquilinato 8.245/91 e esta lei determina que contratos residencias anteriores, o prazo para desocupar é de 12 meses.
Sendo assim se assinarem um novo contrato vão perder este direito porque o novo contrato é regido pela lei atuald e 1991 onde o prazo de desocupação será de 30 dias.
No atual momento o locador pode pedir qualquer valor de aluguel porque esta em prazo indeterminado e pode pedir o fim do contrato. O que ele não deve saber é que o prazo no caso de vocês é de 12 meses e durante o despejo o aluguel não pode sofrer atualização pelo preço de mercado.
Quanto a todos apresentarem suas rendas é porque todos vão aparecer no novo contrato como locatários, as imobiliárias colocam todos os maiores de 18 anos como locatários solidários, assim se um deixa o imóvel outros seguem o cocorato não caracterizando sublocação qualquer um pode ser cobrado na inadimplência.
Sendo assim tens que pensar bem porque qualquer imóvel locado com imobiliária tem este critério de todos participarem do contrato e também pelo prazo que vão perder.
Quanto a benfeitorias se teu pai fez sem autorização escrita do locador dizendo que eram indenizáveis não há o que reclamar sobre o assunto.
Anônimo 01/04/2015 11:12
Anônimo 04/04/2015 16:02
Tenho uma duvida sou locador e fiz um contrato por prazo determinado 12 meses, pois a inquilina é minha vizinha e tem a intenção de comprar o imóvel. Pelo que eu entendi se não houver acordo entre as partes o contrato cai na renovação por prazo indeterminado. posso fazer um novo contrato de 12 meses pois quero reajustar o valor do aluguel, ou faço um de 18 meses para completar 30 meses e poder ter o direito a denuncia vazia. Se ela não aceitar um novo contrato e nem o reajuste, como posso fazer?, não quero que a inquilina saia, mas preciso de um reajuste do valor aluguel. Parabéns pela Blog e sua boa vontade. Grato.
Maria Ângela 05/04/2015 19:45
Olá Se a inquilina não aceitar fazer novo contrato e novo valor você não tem o que fazer, terá que esperar o contrato completar 3 anos para atualizar o aluguel pelo preço de mercado e 5 anos para pedir o imóvel por denuncia vazia. O contrato inicial devia prever reajuste anual pelo iGPM ou outro índice de inflação caso a inquilina fizesse uso da renovação automática.
O melhor a fazer agora é conversar com ela e negociar, se você não pedir um valor muito alto ela pode concordar e tudo fica resolvido, do contrario se ela tiver conhecimento d alei pode não aceitar.
Anônimo 05/04/2015 23:57
Obrigado pela resposta, só queria entender mais uma coisa preciso fazer um novo contrato de 18 meses, ou basta um aditivo ao velho para completar 30 meses, e só poderei aumentar após decorridos os 18 meses, ou no aditivo com a concordância de ambas as partes posso reajustar o valor. Posso seguir o modelo que você tem no blog. Obrigado mais uma vez.
Maria Ângela 06/04/2015 08:40
Se houver aceitação faça um aditivo com o prazo que desejarem e no teu caso o melhor seria fazer um de 18 meses e coloque reajuste pelo IGPM acumulado do período a cada 12 meses de contrato. abraços
Anônimo 25/04/2015 19:07
Fiz um contrato de locação residencial particular de 12 meses com término em junho de 2013. Entretanto, ambas as partes ficaram silentes com relação a renovação do mesmo. Agora, pretendo renovar esse contrato e pedir um aumento. Entretanto, a locatária deixou o imóvel mas os seus netos permanecem habitando nele. Além disso, a fiadora faleceu. O que preciso fazer? Outra coisa, o índice ajustado foi com base no IGPM. Posso alterar o índice?
Maria Ângela 29/04/2015 19:12
Olá Você tem que fazer um novo contrato com quem ficou morando no imóvel e com novo fiador pois a fiadora faleceu e portanto o contrato esta sem fiança e a locatário saiu do imóvel e deixou os netos que não são os locatários. Isso se caracteriza sublocação do imóvel sujeito a despejo e multa por infração.
Se a avó continua pagando o aluguel para os netos tudo bem podes deixar o contrato em nome dela porém precisa apresentar outra fiadora ou estarás em risco em caso de inadimplência pois não tem quem garanta o contrato. Nesse caso negocie um novo valor e faça um aditivo contratual com novo valor e nova fiança.
Anônimo 29/04/2015 21:20
Obrigada Maria Angela. Sua resposta foi muito esclarecedora. Tomarei as providências imediatamente. Abraços.
Benedito 29/04/2015 16:54
fiz um contrato de aluguel residencial, diretamente com o proprietário, no prazo de 1 ano (abril/2014 a mar/2015), no valor de R$ 800,00.
Pelo q entendo, após esse prazo, tal contrato se renova automaticamente, não precisando aceitar fazer um novo contrato, nem aceitar o acréscimo no valor para R$ 1.000,00. Ou seja, posso ficar no imóvel por tempo indeterminado, sofrendo reajustes anuais pelo IGPM?
Outra dúvida, como não fiz constar no contrato o índice para reajuste do aluguel, qual índice deve-se utilizar para o reajuste? O IGPM mesmo? Por não constar índice de reajuste em contrato, o proprietário pode reajustar pelo valor que quiser?
Maria Ângela 29/04/2015 19:17
Oi Benedito. Se o contrato não tem índice de reajuste o locador não pode aumentar pelo valor que desejar tem que haver uma cordo entre vocês para determinar um valor de aumento a cada 12 meses de contrato. Se você não concordar ele não pode aumentar porém ele entra judicialmente pedindo ao juiz que reajuste o contrato por estar ficando defasado por falta de acordo e consegue.
Maria Aparecida 29/04/2015 23:04
Gostaria que você me esclarecesse por favor. Fiz um contrato de locação residencial de 12 meses, que começou em 2013 e terminou em 2014. Após esse período, o contrato renovou-se automaticamente e seu término ficou com tempo indeterminado? Qual o prazo que tenho agora para encerrar esse contrato? Preciso fazer um novo contrato? Não sabia de nada disso e estou muito assustada porque não estou satisfeita com meu inquilino e gostaria que ele se retirasse do imóvel.
Maria Ângela 30/04/2015 09:00
Oi Maria Aparecida. Usaste as regras do artigo 47 da lei 8.245/91 lei do inquilinato que te impede de encerrar o contrato antes de 5 anos salvo por infração ou comum acordo com o teu inquilino. Ele tem direito a renovação do contrato automática e tudo entre vocês deve ser feito por acordo. converse com ele diga que você precisa do imóvel e gostaria de encerrar o contrato e se ele disser que aceita mas precisa de um prazo maior que 30 dias concorde pois o acordo é fundamental para a desocupação. abraços
Maria Aparecida 30/04/2015 19:13
Maria Angela, muito agradecida.
Maria Ângela 13/05/2015 15:35
Anônimo 13/05/2015 13:09
ola sou proprietaria de um imovel comercial e recebi como caução o valor de tres meses de aluguel...houve a prorrogação automatica e depois a inquilina me notificou que iria entregar o imovel . o contaro fala em multa de dois meses com relação a infração de qq clausula...acontece que não fiz novo contrato por escrito quando findou o primeiro contrato... tenho como cobrar a multa contratual???? em caso positivo como fazer.
Maria Ângela 13/05/2015 15:39
Olá, terminado o prazo de 12 meses de contrato não residencial qualquer das partes pode encerra-lo a qualquer tempo pois o mesmo se prorrogou automaticamente por prazo indeterminado. No prazo indeterminado a multa não é devida até porque se a lei permite a desocupação não seria cabível determinar multa. Portanto não podes cobra-la.
Receba as chaves e forneça recebido de entrega e nesse recibo faça constar o dia e a hora em que você fará a vistoria para que a inquilina compareça. Após fazer a vistoria vocês tem que acertar os valores e o aluguel é pago até a entrega das chaves. Noa certo final tens que devolver a caução corrigida com os rendimentos da poupança mesmo que não tenha depositado em poupança vinculada ao contrato de locação. Podem acordar descontar os valores finais da caução.
Anônimo 13/05/2015 13:14
o contrato é de 12 meses
Anônimo 26/05/2015 15:37
Boa tarde Maria Angêla. Parabéns pelo blog.
Gostaria de encontrar a melhor solução para a seguinte situação: Aluguei um imovel residencial através de contrato de 12 meses (janeiro a dezembro de 2014), mas não constei cláusula de reajuste e pela lei, o contrato renovou-se automaticamente. Já estamos em maio e queria encontrar a melhor forma de poder realizar um reajuste, já que não o fiz no inicio do ano, como deveria. Penso em fazer um aditamento contratual, constando o reajuste de acordo com o IGPM, passando a vigorar de imediato. Fazendo isto, eu só poderia realizar um novo reajuste depois de 12 meses do aditamento ou posso por exemplo, em comum acordo, prever que o primeiro reajuste perdure até o final do ano (31 de dezembro), referente ao IGPM 2015, ocorrendo então um novo reajuste para o ano vindouro (IGPM 2016)?
Maria Ângela 26/05/2015 16:09
Olá. Não havendo previsão de reajuste em contrato escrito somente poderás reajustar o aluguel de comum acordo com o locatário. Se o locatário não concordar com 3 anos de contrato podes atualizar o valor pelo preço de mercado.
O reajuste é sempre anual, a cada 12 meses de contrato. Se fizerem um aditivo agora determinando o IGPM como indice, reajusta agora e somente em maio de 2016 vais reajustar novamente e assim por diante.
Anônimo 26/05/2015 22:13
Anônimo 04/06/2015 17:26
Olá, Maria Angela. Uma dúvida: sou locatário de um imóvel residencial desde 1998. Apenas em 2014 foi feito um aditivo aumentando oficialmente o valor do aluguel. Esse aditivo vence em agosto de 2015 e a locadora quer subir de forma absurda o aluguel. Tenho o interesse em renovar, desde que a locadora cumpra o contrato que diz que o reajuste obedecerá ao IGPM. No entanto, ela deixou claro que só renova se o valor subir vertiginosamente. Posso invocar a meu favor o art. 47, V, da Lei do Inquilinato, considerando que os cinco anos, contados do aditivo feito em 2014, não passaram e, portanto, não pode haver denúncia vazia, ainda que o contrato tenha acabado? Ou esses cinco anos são contados a partir de 1998? Tem algo que possa obrigá-la a renovar o contrato no meu caso? E obedecendo o IGPM?
Muito obrigada desde já! Seu blog é bastante esclarecedor!
Maria Ângela 04/06/2015 19:31
Oi Celso, você esta enganado. O artigo 47 não é aplicado na tua situação. Aditivos contratuais de renovação não se confundem com novo contrato de locação e portanto a locadora passados 05 anos de locação ininterrupta pode pedir a denuncia vazia ao término do teu aditivo. ela renovou teu contrato já existente por escrito por mais 12 meses. O artigo 47 somente seria justificado se ela tivesse feito novo contrato com novas regras por prazo de 12 meses porém trata-se de um aditivo ao contrato já existente desde 1998.
Anônimo 04/06/2015 19:52
Então no meu caso ou eu aceito o novo valor ou não fico no imóvel?
Att, Celso
Maria Ângela 05/06/2015 10:18
Oi Celso, bom dia. Exatamente ou você chega a um acordo com o locador ou ele pode aplicara denuncia vazia e te pedir a desocupação em 30 dias. Prazo maior somente por acordo.
Anônimo 08/06/2015 17:42
O Maria, que benção vc hein!!...
Tenho notado sua paciência e dedicação as pessoas,parabéns!!.
Bom, meu problema é o seguinte: pago aluguel para a ex-esposa em um contrato de 24 meses dentro da minha propria casa!!!. Pelo que vi contratos < 30 meses ocorre a renovação automática. Queria saber se mesmo com a tal renovação automática ela vai poder aumentar o alugue ou vai continuar seguindo os aumentos previstos em contratol!...
Nunca falhei em nenhuma prestação, mas como acho injusto esta avarenta me cobrar devido aos seguintes fatos:
ter casado com um cara que tem 2 casas lotéricas e uma empresa,
ela ganhar quase 6.000 em uma empresa
e receber uns 2000 de aposentadoria,
resolvi recorrer para não dar mais dinheiro do que ela vem me tomando.. Não me nego vender em hipótese alguma meu apto, tanto que fiz um site deste apto para vender rapidamente, mas está tudo bem complicado...
VC pode me ajuda apenas nesta questão?.
Maria Ângela 08/06/2015 18:09
Rosi 11/06/2015 13:05
O contrato de locação venceu e eu quero renovar o contrato mas com outro fiador, pois o fiador anterior não tem mais vinculo comigo devido a um desentendimento. No entanto, o locador me falou que precisa de uma assinatura do antigo fiador pra poder tirar ele do contrato. Isso procede? Ele não é o locatário, apenas fiador. Quando o contrato acaba ele automaticamente já não ficaria livre do contrato?
Maria Ângela 12/06/2015 19:31
Oi Rosi. você vai continuar o mesmo contrato então para substituir o fiador é preciso que o que sai assine. Se não tem mais contato com ele então solicite ao locador que seja feito um novo contrato de locação encerrando este que termina onde com a quitação e encerramento encerra-se a fiança atual. fazem um novo contrato com novo fiador. Como não desocupas o imóvel fazem nova vistoria constando que você se obriga a pintar porque recebeu com pintura nova na data xx do contrato anterior.
Anônimo 13/07/2015 08:49
Preciso de sua ajuda para esclarecer uma dúvida: Tenho um imóvel alugado em meu nome através de uma imobiliária com um contrato de 30 meses que se encerra este mês. Acontece que doei este imóvel a um filho e já o passei para o nome dele que deseja continuar alugando para o mesmo locatário em um novo contrato de 30 meses. A imobiliária quer me cobrar 01 aluguel de multa por eu não renovar o contrato com eles mas, manter o mesmo inquilino que eles alegam ser cliente deles. Isto é legal? meu compromisso com a imobiliária não se encerrou após os 30 meses iniciais de locação e o imóvel não mais me pertence? Meu filho como novo proprietário não tem e nem quer mais vínculo com a imobiliária.
Maria Ângela 13/07/2015 14:28
Olá. verifique se no contrato assinado de administração consta esta multa. em feral as imobiliárias colocam que o contrato se renova se a locação também se renovar porém se você não é mais proprietária do imóvel eu entendo que a multa não é cabível e que o novo proprietário não seja obrigado a seguir com a administração. O contrato venceu e você não irá renovar a locação porque não é mais a proprietária e portanto o novo dono é quem decide. então comunique a imobiliária por escrito de que efetuou a doação do imóvel ao teu filho sem reserva de usufruto legal e que por força da nova propriedade do imóvel desliga-se da locação que se encerrou e o novo proprietário é que decidirá se continua a administração ou não do imóvel. Se eles quiserem que discutam na justiça quem tem razão.
Anônimo 04/08/2015 16:59
Oi, estou com dúvida com relação à renovação de contrato, no caso, o imóvel está no nome de minha mãe, sendo que ela faleceu faz 2 meses, e ainda não foi feito o inventário de suas posses.
Neste período, o contrato da locação da casa acabou, e estamos renegociando o contrato com o locatário, mas não sei como redigir a renovação do contrato, sendo que já foi estabelecido entre meus irmãos quem vai ficar com a casa. Tem algum cuidado em especial que devo ter na hora de redigir o contrato?
Maria Ângela 04/08/2015 17:53
Olá. Faz e assina como locador todos os herdeiros ou quem esta na administração dos bens até que se abra o inventario,depois assume o inventariante. a pessoa que vai ficar com a casa se todos concordam pode constar como locador fazendo informar em clausula que é o locador e herdeiro do imóvel locado na administração do bem.
Unknown 06/08/2015 08:32
Bom dia, meu primeiro contrato de locação iniciou-se em 01-04-2010 com duração de 30 meses, após os 30 meses, foi renovado automaticamente por 12 meses, depois renovado automaticamente por mais 12 meses e agora pra mais 12 meses. fui até a imobiliária informa-los que preciso sair do imóvel e me cobraram a multa por quebra de contrato. De acordo com o tempo do primeiro contrato e o tempo dos demais contratos que foram renovados automaticamente essa cobrança é legal? Os contratos que são renovados automaticamente podem ter tempo determinado? Existe alguma meio pelo código de defesa do consumidor que justifique a minha não concordância dessa multa? Desde já, muito obrigado
Maria Ângela 06/08/2015 08:44
Se foi renovado automaticamente o contrato esta em prazo indeterminado e não há multa a pagar e a imobiliária esta equivocada(lei 8.245/91 artigo 46).
Se foi renovado por mais 12 meses por escrito a multa é devida casod esocupae antes.
Unknown 07/08/2015 00:18
Bom dia Maria Angela, meu contrato vem sendo renovado automáticamente, porém com prazo determinado de 12 meses. Agora a duvida é a seguinte, se esse contrato foi renovado automaticamente sem eu assinar um novo contrato, apenas a imobiliaria me entregando esse novo contrato quando fui pagar o aluguel, ele pode ter tempo determinado ou não. Muito obrigado
Maria Ângela 07/08/2015 12:49
Oi Luis Fernando Marques
Todo e qualquer contrato escrito para ter valor tem que estar assinado pelas partes locador e locatário. Se nada foi assinado o prazo não pode ser renovado por escrito sem que as partes concordem então esta valendo o contrato inicial com prazo indeterminado. Se você assinou a via do locador e a qtua via esta assinada pelo lcoador esta valendo o contrato e a renovação é 12 meses prazo determinado. abraços
Unknown 07/08/2015 13:16
Boa tarde Maria Angela, obrigado pelas informações. Oque foi assinado foi que eu recebi esse novo contrato e não o novo contrato. Por favor, qual é a lei que me protege indicando que eu não precise pagar essa multa se esse contrato de 12 meses foi renovado automaticamente. Desde já, muito obrigado
Fabi 02/09/2015 17:41
Boa tarde! Parabéns pelas valiosas informações e disposição!
Tenho um contrato de locação residencial com prazo de 30 meses que encerra agora em setembro. Os locatários permanecerão no imóvel, porém colocarei meu esposo como locador, que até então era eu.
Teria como fazer um contrato de renovação, mesmo estando sendo alterado o locador? poderia alterar as cláusulas do contrato, mas mantê-lo com prazo indeterminado, de modo que, como locador, não precise esperar 30 meses para denunciar o contrato. Ou será que corro algum risco, em virtude da alteração do locador? Posso aproveitar a vistoria do contrato anterior? O que você me recomenda?(email: fadir81@yahoo.com.br)
Maria Ângela 03/09/2015 08:29
Anônimo 02/09/2015 18:22
oi boa noite , sou locatária , e fiz um contrato de um ano , 6/7/14 a 6/7/15 mas eu sair do imóvel pq não tive condições de pagar no mês de agosto de 2015 . mas em uma cláusula o contrato é indeterminado ou seja passando do prazo de um ano não precisa renovar sendo indeterminado . e agora como faço para encerrar este contrato??? não devo nem um aluguel atrasado, o que eu quero é encerrar o contrato.. uma lei que me ajude????
Maria Ângela 03/09/2015 08:34
Olá. comunique o locador que desocupou o imóvel e entregue as chaves solicitando o calculo da multa por saida antes do fim do contrato e acerte os valores finais que é a multa mais o aluguel até a entrega das chaves. abraços
Priscilla 11/09/2015 11:40
Olá. ..meu contrato venceu os 60 meses...fizemos direto com o proprietário da casa, agora teremos que Renovar o contrato e minha duvida é quanto ele pode cobrar pela renovação....ele pode aumentar o valor do aluguel para o quanto desejar ou tem que seguir o cálculo do Igpm?
Maria Ângela 11/09/2015 14:00
O contrato acabou e portanto o locador pode propor qualquer valor que desejar como novo aluguel. Só esta obrigado a seguir o reajuste anual pelo IGPM durante o prazo. se são bons inquilinos em época de recessão o locador vai querer manter o contrato e assim vale negociar pois como tem muito imóvel para locar sobrando não vale a pena o locador perder um bom inquilino por crescer o olho no contrato. a crise afeta a todos. negocie.
Rosangela 11/09/2015 15:26
Boa tarde. Parabéns pelo seu tempo dedicado a nós todos aqui!!! Obrigada desde já!
Tenho uma dúvida. Sou Locadora de um imóvel que finda seus 30 meses agora em outubro. É administrado por uma imobiliaria. A Inquilina manifestou interesse em continuar pois exixte cláusula de ser automaticamente renovado por tempo indeterminado e que a partir de então tnto proprietario pode pedir, como locatária pode sair desde que avisem com 30 dias antecedencia.
É complicado meu caso pois desde início acho que imobiliaria agiu errado. Foi-me dado 3 alugueis antecipados como uma "garantia" válida por seis meses" até que saisse o seguro fiança ou o fiador, o que nunca aconteceu....e depois de mais de um ano, por minha insistencia e mêdo, fiz um adendo transformando aqueles 3 "alugueis" como garantia de caução, para serem devolvidos somente após devolução do imóvel e após vistoria estando tudo de acordo, pois deixei a casa impecável, com tudo novo.(e esperei mais uns 6 meses para assinarem esse adendo!!!!) Agora que se encerrou os 30 meses, e como até então são bons inquilinos, vamos continuando mas queria tirar da imobiliaria, pois já vi que de nada ela me adiantará num eventual problema. Tenho contrato com ela com cláusula de ser feito em " carater irrevogável e irretratável, prorrogando-se pelo período em que perdurar a locação, mesmo que prorrogada".... mas ao mesmo tempo não fala de multa ao romper e outra cláusula diz que a retirada da administração antes do término do prazo contratual somente será possível desde que pagas todas taxas de administração vincendas até término do contrato...o que acontecerá agora.
Será que posso romper com a imobiliária e refazer um contrato direto com proprietária principalmente porque essa "caução" não foi depositada em cardeneta de poupança...como já li que seria o certo, pois nem fui orientada para nada disso?
(esculpe o tamanho do texto!) Grata.
Maria Ângela 11/09/2015 16:07
Olá. A imobiliária errou. seguro fiança tem que estar pronto e aprovado no ato da assinatura do contrato de locação e não fazer 6 meses depois. Havia algum abalo d e crédito da locatária que impedia a locação????? A caução não garante absolutamente nada pois uma ação de despejo pode levar 6 meses
Contrato renovado por prazo indeterminado não tem multa a pagar, o contrato com a imobiliária tem que dizer que se renova por igual período ou então como vais pagar as comissões devidas se o contrato de locação esta em prazo indeterminado.
Preciso ler teu contrato ou saber exatamente como esta escrituras clausulas do prazo e da multa. me envie um email esta no topo da página a esquerda e no fim dos comentários.
Karen 04/11/2015 17:28
Sou locadora de um imóvel residencial, cujo prazo de 30 meses de locação está se encerrando. Não quero reajustar o valor do aluguel, somente prorrogar o prazo por meio de um aditamento. Dessa forma, a data-base do reajuste anual pelo IGPM mantém-se a mesma, assim como a multa por desocupar o imóvel antes do término do contrato?
Maria Ângela 04/11/2015 18:45
Faça o aditamento com novo prazo e e em seguida informe que a multa instiuida na clausula xx se mantém válida para o novo prazo determinado no aditivo e as demais clausulas se mantém inalteradas. abraços
Unknown 05/11/2015 02:54
Em primeiro lugar: Parabéns pelo seu excelente trabalho e ótimas informações aqui fornecidas!
Sou proprietária de um imóvel comercial (Galpão), cujo contrato de 36 meses já se encerrou a pouco mais de 2 anos, onde encontra-se atualmente por período indeterminado.
O período desse contrato iniciou-se em 1º de outubro de 2010 e terminou em 1º de outubro de 2013; e no contrato consta que após esse prazo de 36 meses, ficará a locação prorrogada por prazo indeterminado.
Você cita em vários momentos que: "Terminado o contrato de 30 meses ou mais (art. 46 lei 8.245/91) a locação se prorroga por prazo indeterminado após 30 dias do término do tempo do contrato e assim qualquer das partes pode encerrar o contrato por denuncia vazia isto é, denuncia sem motivo apenas porque a parte não deseja mais continuar a locação."
Ocorre que o valor atual do aluguel pago pelo Locatário está muito abaixo do valor de mercado atual.
Quero comunicar ao inquilino que tenho intenção de fazer um novo contrato, com um novo prazo (30 ou 36 meses), e com um novo valor (atualizado pelo mercado). Porém tenho as seguintes dúvidas:
1) Vou comunicá-lo (notificá-lo) que seu contrato venceu a mais de 2 anos. E que pretendo fazer um novo contrato.
Porém, será necessário eu ser obrigada a mandar primeiro uma Notificação premonitória de denuncia vazia para encerrar esse contrato atual? Ou basta fazer somente um comunicado (notificação) de Renovação de Contrato, informando o novo valor e novo período do próximo contrato?
2) Qual caminho devo seguir? Qual comunicado (notificação) devo fazer?
3) E se o inquilino aceitar o novo valor...esse novo contrato deverá iniciar-se somente após 30 dias da data desse comunicado (notificação)?
Meu e-mail: ggventura@yahoo.com.br
Aguardo seu contato, e desde já agradeço imensamente por sua ajuda.
Maria Ângela 05/11/2015 08:56
1) o contrato terminou o prazo mas continua em vigor então chame-o para fazer um ovo contrato com novo valor e prazo por notificação extrajudicial de acordo.
2)Notificação extrajudicial de novo valor de aluguel e novo contrato ou aditivo de novo prazo e valor mantendo o restante do contrato como estas. Se tens bom relacionamento poderas avisa-lo de boca e marcar uma data para fazerem o documento.
3)se aceitar a data do inicio é a data que constar no contrato e de preferência a mesma do dia em que assinarem.
Unknown 09/11/2015 23:55
Obrigado por sua resposta e sua atenção Maria Angela.
Taísa Barros da Rocha 06/11/2015 20:41
boa noite, tenho uma duvida:
Eu moro num apartamento alugado. Meu contrato são de 12 meses, ou seja, vai até dia 29/01/2016. Como vou me casar em janeiro pedi para a imobiliaria vê se podia adiantar o contrato de renovação e perguntei q valor ficaria. Ela nao soube me dizer, mas avisou que mandaria um rapaz fazer a vistoria no imovel.
Semana passada o rapaz veio e fez a vistoria, mas já chegou com o contrato de renovação que começaria a valer dia 01/01/2016, e quando fui ver o valor da locação estava exorbitante.
Por causa disso hoje (1 semana depois da vistoria) liguei para a imobiliaria falando que desisti da renovação, por isso nao havia assinado o contrato e perguntando como proceder agora para devolver o imovel final do mes.
Ela falou que como eles tinham impresso o contrato novo, ele já estava valendo, entao provavelmente eu pagaria a multa com o novo tbm (ou seja 14 meses e nao apenas 2 meses). Mas acho q isso está bastante errado já que nao causei nenhum transtorno a eles e o contrato novo se eu tivesse assinado só valeria a partir do dia 01/01. Poderia me esclarecer isso? eles tem razão em me cobrar isso? obrigada
Maria Ângela 07/11/2015 09:55
Ha,ha,ha. Esta semana as imobiliária resolveram rasgar a lei do inquilinato, o código civil e do consumidor. Onde já se viu dizer uma bobagem destas. Um contrato escrito só é valido com a assinatura das partes envolvidas e portanto estes contrato não tem valor, continua valendo o atual. Fique tranquila quanto a isso e continue pagando o aluguel atual normalmente e se a imobiliária se recusar a recebe-lo faça o deposito consignado do aluguel em um banco publico para não ficar inadimplente.
Você infelizmente por desconhecimento cometeu um grande erro.
A locação residencial serve ao uso do locatário e sua família.
Casando, seu esposo passa a fazer parte de sua família e portanto não tens o dever de comunicar isso ao locador.
Locação residencial com prazo menor que 30 meses renova-se ao término do prazo(12 meses é o teu) automaticamente por prazo indeterminado e a locação segue por até 5 anos se não houver infração do inquilino não podendo o locador reaver o imóvel salvo nas situações que o artigo 47 da lei do inquilinato 8.245/91 autoriza.
Portanto você não devia ter procurado a imobiliária pois teu contrato ia se renovar automático e o novo valor seria calculado pelo índice que consta no contrato atual. qualquer valor diferente a maior teria que ter tua concordância por escrito. No momento em que você procurou a imobiliária ela logicamente aceitou pois assim teria novo prazo e novo valor. Em nenhum momento te disseram que não era preciso pois você de livre vontade solicitou e isso é perfeitamente legal.
Quanto ao contrato não tens que pagar, não houve tua concordância sobre o valor, somente depois de fechada a negociação devia ter sido impresso até porque a vistoria que estava sendo feita é parte integrante do contrato.
Resumindo, não concordou com os novos valores e portanto deixe tudo como esta e siga o contrato. Informe a imobiliária que fará uso do teu direito de renovação automática do contrato atual em vigor frente aos valores novos propostos que não concordas e que qualquer divergência será discutido na via judicial com deposito em juízo dos alugueis. se te ameaçarem coloca advogado em cima do locador pois a imobiliária age em nome dele.
Taísa Barros da Rocha 09/11/2015 23:50
Anônimo 27/11/2015 10:32
Olá Maria Angela, tudo bem?, por gentileza uma dúvida, meu contrato de aluguel venceu dia 11/11/2015, e era por 30 meses, tanto eu quanto o proprietário não nos demos conta do vencimento, contrato previa que de a proprietária iria reajustar o aluguel anualmente o que também não foi realizado durante os 30 meses que morei na casa agora na renovação ela quer cobrar os reajustes atrasados, falei que u não tinha condições de assumir essa dívida e fiz uma proposta que ela aceitou, agora ela me pede um carta solicitando a prorrogação do contrato com o novo valor acertado, como faço essa carta?? e como como ficaria no caso o prazo de renovação?? seria igual ao contrato anterior, ou posso deixar em aberto?? todas as clausulas anteriores posso corrigir alguma que não me agrade completamente?? muito obrigada pela pronta resposta. abraços.
Maria Ângela 27/11/2015 21:22
Olá. Envie um email que te oriento. Ela quer um aditivo contratual.
Email - mcamini150@gmail.com
Anônimo 08/12/2015 20:42
Olá, meu contrato de 12 meses venceu e a imobiliária entrou em contato falei que queria renovar, ela enviou os novos boletos com aumento. Acontece que não enviou o contrato para minha assinatura. Pergunto, ela pode cobrar multa se eu desejar desocupar o imóvel faltando 4 meses para findar o segundo ano?
Maria Ângela 08/12/2015 22:20
Olá, não se pede renovação escrita, ela é automatica por prazo indeterminado. Você pode sair sem multa comunicando por escrito 30 dias antes.
Maria Ângela 08/12/2015 23:52
Maria Ângela 08/12/2015 23:53
Unknown 29/12/2015 16:44
Tenho um imóvel alugado por 30 meses (26/07/2013), o contrato vence agora em 26/01/2016, até agora a imobiliária não me comunicou sobre a renovação de contrato ou a desocupação do imóvel, embora já tenha pedido por e-mail uma satisfação, a imobiliária pode agir assim (não me comunicar nada)?
Eu pretendo renovar por mais 30 meses, mas não por “renovação automática” e sim por aditivo contratual, a pergunta é:
1- Posso no aditivo contratual mudar a data de 26 para o dia 20 de cada mês?
2- Posso pedir um reajuste de 10% sobre o aluguel?
3- Se o locatário não quiser renovar, em que data ela tem que deixar o imóvel?
Maria Ângela 29/12/2015 21:01
Oi Nette Coll.
É de praxe a renovação automatica por prazo indeterminado porque é mais vantagem pra você locadora. Por isso as imobiliárias não te contatam. Em geral o locador não se interessa por isso, deixa tudo para a imobiliária decidir o que é mais vantajoso.
Prazo determinado te prende no reajuste anual, já o indeterminado permite anualmente negocisr novo valor. A desvantagem é que o contrato pode ser encerrado a qualquer momento.
Se deseja renovar com novo prazo, tens que faze-lo quando o atual terminar dentro dos 30 dias seguintes. A imobiliária vai te cobrar psra fazer o aditivo.
Podes pedir o valor que quiser.
Se não houver acordo 30 dias é o prazo para desocupar.
Mudança da data depende do inquilino concordar.
Mais duvidas me envie um email para mcamini150@gmail.com
Unknown 12/01/2016 02:18
Agradeço imensamente sua resposta já que estou perdida com essa renovação de aluguel.
Tenho mais algumas duvidas sim, e vou entrar em contato com você via e-mail.
Deus lhe abençoe por esse serviço que presta a todos aqui carinhosamente.
Maria Ângela 12/01/2016 08:12
Oi Nette, bom dia. Espero poder ajuda-la, aguardo seu contato. abraços
Unknown 15/01/2016 13:15
Me chamo paula,trabalho com meu esposo corretor de imóveis,temos um escritório e estou começando agora trabalhar nesse ramo.
Trabalhamos com locação,a minha dúvida é seguinte. O cliente finalizou os 12 meses e renovou novamente, esse primeiro mês não ficaria com o corretor ou seria todo do proprietário? ?
Maria Ângela 15/01/2016 16:21
Oi Ana Paula. Na renovação contratual escrita se cobra 50% do valor do aluguel em geral por se tratar de documento de intermediação que não faz parte das rotinas de administração mensal do imóvel locado.e deve estar em contrato. Na renovação automática não tem nenhuma taxa de intermediação.
Unknown 18/02/2016 00:18
Olá Maria Angela, parabéns seus esclarescimentos são preciosos.
me chamo Janiaina,Sou locadora de um imóvel, onde o contrato foi feito por imobiliária em 10/02/2013 de 12 meses, tive alguns problemas com a imobiliária e tirei o contrato, porém o imóvel continuou alugado só que entre eu e a locatária, passado os 12 meses não foi feito um novo contrato então ele fica por período indeterminado né. Minha dúvida eu posso fazer um novo contrato, posso renová-lo ou tenho que aguardar o prazo de 05 anos?
Maria Ângela 18/02/2016 08:27
Se a locatária concordar podem fazer novo contrato sem problemas e te recomendo que seja de 30 meses. Como no prazo indeterminado a inquilina pode desocupar sem multa podes colocar no contrato clausulas que ela possa desocupar desta forma não retirando dela o direito a desocupação. atente que não é válido para você.
se ela não concordar o contrato continua valendo por prazo indeterminado.
Unknown 19/02/2016 16:27
Preciso de ajuda , tenho um Imovel alugado com um contrato de 12 Mêses , pois o mesmo ja esta vencido a 2 Mêses gostaria de saber se posso fazer novo contrato ou ele renova automaticamente e como ja tem mais de um ano eu posso da aumento e de que forma posso fazer isso.
Maria Ângela 20/02/2016 10:46
Oi Evandro Souza
Contratos com prazo menor que 30 meses prorrogam-se por prazo indeterminado possuem regras diferenciadas. aplica-se o índice de reajuste anual que constar no contrato e somente após 3 anos de contrato você pode atualizar o valor do aluguel salvo se entrar em acordo com o inquilino. Proponha ao inquilino um novo valor de aluguel e se ele concordar coloque por escrito.abraços
Unknown 03/03/2016 17:00
bom gostaria de saber tinha um contrato de 12 meses .e ao termino continuei na residencia por mais 14 meses sem contrato no contrato ta escrito que teria que pintar a casa quando eu saisse do imovel .o proble é que a casa tinha muitas goteira chuvia mais dentro da casa do que fora dela iso danifico bem a pintura da casa fora o transtorno para nois que morava nela .EU SOU OBRIGADO A PAGAR PELA PINTURA ??
Maria Ângela 03/03/2016 21:37
Oi Anderson, se recebeu pintado tem wue entregar pintado. A manutenção do imóvel é obrigação do inquilino e assim devias manter o telhado e calhas limpos e desobstruidos. Problemas na estrtira tinhas que ter comunicado o locador.
Anônimo 21/06/2016 20:55
ola, fiz contrato de 12 meses de locação,ao termino do contrato imobiliaria me procurou com novo contrato sem nenhuma alteração por mais 12 meses, e exigiu um calção sendo que no primeiro contrato ja tinha dado 2 meses de calção. isso pode? o calção do primeiro contrato imobiliaria disse que morreu! kk
Maria Ângela 22/06/2016 09:22
Olá. Poder pode mas não és obrigado a aceitar se é locação residencial. O artigo 47 da lei do inquilinato te dá o direito a renovação automática do contrato por tempo indeterminado e o locador fica impedido de encerrar o contrato então podes informar a imobiliária que não deseja alteração e que fará uso do teu direito de renovação conforme este artigo. abraços
Anônimo 28/06/2016 15:30
tenho uma casa locado por 12 meses e quero renovar por mais 12, porem gosto tudo em inscrito acho mais seguro e entendo mais do que o automático, minha pergunta se eu e inquilino concordarem em renovar inscrito terei alguma problema??? e outra pergunta sempre cobro o valor do contrato, pois advogado me cobra e me informou que o inquilino que tem que pagar, vi que é individo, podem me processar por isso?caso renovação do contrato depois dos 12 meses quero que continuem do mesmo jeito, so alterar as datas,corro algum risco???
Maria Ângela 28/06/2016 15:35
Ola. Se o inquilino aceitar pode renovar por escrito mais 12 meses. Quanto a cobrar do inquilino a despesa do contrato isso é infração legal sujeita a multa e indenização. O advogado não pode te dar uma informação errada. Para aditivo alterando datas só basta o inquilino aceitar. Abraços
Anônimo 28/06/2016 16:07
não fiz nem recibo que cobrei contrato, ainda sim tem como processar???Maria Angela contrato automático inquilino pode sair qualquer momento so informando o locador 30 dias, dono do imóvel pode tbm qualquer momento pedir o imóvel??? como funciona, como disse prefiro contrato de 12 meses acho mais seguro para dono e para locatório.
Maria Ângela 28/06/2016 18:05
Sem recibo, só se ele conseguir provar que pagou o contrato, é dificil. No automatico só ele pode desocupar, vc só por denuncia cheia, infração ou acordo escrito.
Contrato de 30 meses ao termino wualque um pode encerrar. Prazo menor te prejudica. Abs
Anônimo 29/06/2016 07:42
eu novamente maria angela, entao se tenho contrato de 12 meses que vai se encerrar, sera melhor fazer um outro de 18 meses para dar os 30 meses, ai qualquer um pode encerrar é isso????outra pergunta maria angela, tenho outra duas casas alugadas e eles dividem contas aguas e luz e pagam em deposito junto com aluguel um valor cheio, pode nos prejudicar eles pagarem juntos????
Maria Ângela 29/06/2016 08:44
Ola. Errado. Para vocês a soma dos contratos escritos tem que fechar 5 anos, 30 meses só se for um contrato apenas. A vantagem é que o inquilino para sair terá que pagar a multa que estiver no contrato.
Quanto as casas, se estas dando recibo separado não tem tanto problema mas, se o recibo é o comprovante de depósito, tem que ser separado em dois depósitos. Abs
Anônimo 29/06/2016 09:01
Maria Angela muito estar me ajudando sou uma leiga completamente no assunto, que acharia melhor na minha situação, tenho contrato de 12 meses e no meu pensamento acaba e faço outro contrato mais 12 meses e assim por diante, que me aconselharia, seria melhor para mim???quanto a casa acha melhor eles fazerem deposito separado do valor do aluguel e das contas é isso? dou recibo do valor do aluguel e das contas um recibo junto, está certo????muito obrigada pela sua atenção.
Dmotta 26/07/2016 09:36
A vigência da renovação do aluguel deve ter inicio imediatamente após o fim do contrato original?
Ex: 25/07/2016 a 24/01/2019 renovação precisa ser a partir de 25/01/2019, ou posso colocar essa data mais para frente, caso não tenha tido tempo de renegociar valores e emitir o novo contrato?
Maria Ângela 26/07/2016 11:56
Olá. Depende do tempo do contrato em meses. Se o prazo em meses for MENOR que 30 meses a vigência da renovação é imediata. Para por exemplo um contrato de 12 meses, iniciou em 25/07/2016 termina em 25/07/2017 e automaticamente se renova por prazo indeterminado.
No teu exemplo citado temos um contrato de 30 meses e portanto inicia em 25/7/2016 e termina em 25/01/2019. SEMPRE MANTENHA O MESMO DIA COMO INICIO E FIM DO CONTRATO.
Nessa situação temos que utilizar como base o artigo 46 da lei 8.245/91 que estabelece um lapso de tempo para a renovação do contrato automaticamente por prazo indeterminado. Portanto a renovação não ocorre automaticamente no término do dia 25/01/19.
No dia 25/01/19 termina o prazo de 30 meses as partes tem então 30 dias para se manifestarem se desejam terminar o contrato, renova--lo por novo prazo por escrito ou até mesmo fazer novo contrato com novas regras. Passado estes 30 dias se as partes nãos e manifestarem aí sim em 26/02/19 começará a renovação automática mantendo as mesmas regras do contrato inicial porém com prazo indeterminado isso é até que uma das partes o encerre.
Portanto entre 25/01/19 e 25/01/19 qualquer um pode encerrar o contrato por término contratual, após 25/02 somente poderá ser encerrado por denuncia vazia pois se renovou. Na denuncia vazia existe a obrigação de comunicar a desocupação com 30 dias de antecedência.
Unknown 06/08/2016 19:34
Imobiliária: Alugamos um imóvél por 12 meses e foi renovado por mais 12 meses através de aditivo. O contrato venceu em julho/2016 e agora a proprietária quer continuar alugando o imóvel para nosso inquilino. Isso é permitido?
Nessa Liz 10/09/2016 19:25
Anônimo 30/09/2016 22:05
Olá, primeiramente gostaria de lhe agradecer pelo trabalho que tens desenvolvido.
Pois bem, possuo um imóvel alugado e sempre trabalhei com contratos de 12 meses e ao final desse procurava o inquilino para reajustar pelo IGP-M como previsto em contrato e assinar um novo contrato. Porém recentemente descobri a existência da renovação automática e nesse caso se por ventura o valor reajustado pelos índices ficar defasado e o inquilino se recusar a assinar um novo contrato ele poderá manter o contrato vigente até então por mais 4 anos, uma vez que não pedi o imóvel no 11º mês? Ainda, contratos consecutivos entram na contagem dos 5 anos para que se possa pedir o imóvel por denúncia vazia ou a assinatura de um novo contrato já desconfigura a locação como ininterrupta?
Só mais uma coisa, você me recomenda trabalhar com um contrato de 30 meses e deixa-lo vigorar por tempo indeterminado ou utilizar contratos anuais com a possibilidade de renegociação?
Maria Ângela 03/10/2016 07:51
Todo contrato com prazo menor que 30 meses se renova automaticamente por até 5 anos sendo reajustado conforme o índice que consta no contrato, por isso o contrato tem que ter um índice escolhido prevendo que o inquilino faça a renovação automática.
ao término dos 12 meses você chama o inquilino para fazer novo contrato e o inquilino pode aceitar como vem ocorrendo ou te dizer que fará uso do direito de renovação automática. Pelo que explicas vens fazendo novos contratos sem problema e não é ilegal pois de comum acordo podem fazer aditivos e novo contrato. o problema será quando um inquilino quiser usar o direito de renovação automática aí nada podes fazer, terá que aceitar.
Quanto a desocupação, vencido os 12 meses podes propor o fim do contrato porém se o inquilino não quiser desocupar é direito dele por até 5 anos continuar alocação e somente por denuncia cheia(artigo 47 lei 8.245/91) poderá encerrar antes de 5 anos.
eu sempre acho mais vantagem e menos risco 30 meses porque quando chega lá é livre negociação ou o inquilino concorda com você ou desocupa porém 30 meses com IGPM como está agora é vantagem mas se a inflação começa a cair desvaloriza. Por outro lado menos que 30 meses é risco da mesma forma se o inquilino não quiser fazer renovação escrita com novo prazo. Você decide.
CLAUDIA FERREIRA 09/10/2016 22:12
Olá,Sou locador e tenho um contrato de locação residencial de 12 meses. O contrato já terminou ha 4 meses e agora meu locatário esta pedindo um novo contrato com as novas datas e valor atual. Eu sei que pela lei o contrato já foi renovado automaticamente e que eu apenas precisaria fazer um aditivo, mas se o locatário insistir eu poderei fazer um novo contrato, eu terei alguma desvantagem ou correrei algum risco legalmente e perder alguma coisa?
Maria Ângela 10/10/2016 08:36
Oi Claudia Ferreira
Por lei não se faz aditivo somente se as partes assim desejarem. Desvantagem você tem agora pois da forma que esta só podes pedir o imóvel por infração ou daqui a 5 anos ou nos casos do artigo 47 da lei 8.245/91. Se o locatário quer fazer novo contrato e é bom pagador faça um novo contrato de 30 meses a unica coisa é que você durante este tempo só pode pedir o fim do contrato por infração da mesma forma que o atual. Se não vais precisar 30 meses é mais garantido.
CLAUDIA FERREIRA 10/10/2016 10:38
Oi Maria Angela, mas eu posso fazer um novo contrato de 12 meses, se assim ela preferir? E tenho dúvidas quanto as datas... Permanecem as antigas? Obrigada Pela atenção!
CLAUDIA FERREIRA 10/10/2016 11:07
Me refiro enquanto aos meses... E a data de assinatura posso colocar retroativo, (30 de maio de 2016)ou terei que colocar a data vigente?
Desculpe-me as tantas dúvidas!
Maria Ângela 11/10/2016 09:09
Pode fazer o aditivo sim, não tem problema se ambos estão de acordo e quanto ao prazo em meses tens que determinar um novo prazo em meses, vocês acordam o que desejam colocar. Quanto a data do aditivo coloque a data atual pois até então estava em prazo indeterminado. Se o cotnrato tem fiador este assina também.
Unknown 16/01/2017 11:16
Bom Dia, sou responsável por 2 imóveis do meu tio, um comercial e outro residencial, tivemos problemas com advogado responsável pelos aluguéis, estamos mudando para outra imobiliária, só que os contratos vigentes são por depósito e este ano haverá renovação, mas esta imobiliária, não aceita depósito, só com fiador ou seguro fiança, os inquilinos já estão dizendo que não pode trocar devido a ser renovação de contrato. Resumindo sendo renovação de contrato, pode mudar o regime para fiador? Se pode o meu tio tem que devolver o deposito feito? Muito Obrigada pela atenção e compreensão, Lucia
Maria Ângela 18/01/2017 22:42
Oi Lucia Alburquerque
Se esta terminando o prazo dos contratos o locador pode optar por renovar os contratos deixando-os como estão e estabelecendo apenas novo valor e prazo e isso se faz com um aditivo,mantendo as demais clausula ou então fazer novo contrato ou é mesmo renovar mas sob a exigência de troca de fiança. Você chama o inquilino e determina que pra continuar o contrato queres trocar afiança e se ele não concordar você e pede o fim do contrato e loca para outro.
O que ocorre é que estamos em crise e não vale a pena perder inquilino e ficar om os imóveis vazios pois tá sobrando imóvel então pprcure outra imobiliária porque quem usa caução com certeza não tem fiador ou como pagar seguro fiança
o deposito sempre é devolvido no fim do contrato ou na troca da fiança com rendimentos da poupança estando ou não depositado nesta.
Unknown 23/01/2017 17:56
Morei a 7 anos em uma residencia alugada, no qual o meu contrato é da primeira imobiliária, pois o locador já trocou de imobiliária três vezes, esse contrato ainda vale? pois o que eles informam é que foi renovado automaticamente, e das cinco casas do local quatro tiveram que sair com urgência pois tivemos problemas com um dos moradores, que não alugou o imóvel pela imobiliária, é certo um dos moradores não ter contrato e não está pela imobiliária?? não deu para informar com 30 dias antes a saída dos imoveis e estão nos cobrando o proporcional do mês!! dentro da lei somos obrigados pagar esse valor??
Maria Ângela 23/01/2017 20:00
Oi Anderson, se leres teu contrato vais perceber que o nome da pessoa que consta como locador é o proprietário do imóvel não a imobiliária. no contrato a imobiliária é a procuradora do locador, apenas isso. Quando o locador troca de imobiliária o contrato permanece válido porque apenas mudou o procurador dele e portanto ele pode optar por fazer um aditivo e colocar a nova imobiliária ou deixar como está e te comunicar qual a nova imobiliária que responde por ele. Perfeitamente legal e o contrato continua válido.
quanto ao prazo indeterminado é isso mesmo, lei 8.245/91 artigo 46. quando termina o prazo determinado a locação prorroga-se por prazo indeterminado permanecendo valida todas as outras clausulas do contrato até que uma das partes locador ou locatário deseja encerra-lo. Neste prazo não tem multa a pagar mas sim a obrigação de comunicar 30 dias antes que vai sair , se não comunicar paga um aluguel a mais pela falta do aviso. Os dias a mais também são cobrados esta tudo dentro da lei.
O proprietário pode optar por não usar imobiliária e locar direto ou com corretor autônomo. Eu sou corretora autônoma não tenho imobiliária.
pergunta 27/01/2017 17:54
Ola td bem, aluguei 1 casa, e meu contrato éra de 12 meses, permaneci na residencia mesmo após o vencimento do contrato, que totalizou 21 meses, avisei o dono da casa que sairia do imovel com 20 dias de antecedência, e ele se recusou a me devolver o dinheiro do fundo calão, alegando q eu teria q comprir o resto do contrato...sendo que o contrato ja estava vencido...tenho direito a reaver o dinheiro do fundo calão ??? agradeço deis ja...obg.
Maria Ângela 28/01/2017 16:19
Olá. Se o contrato é 12 meses renovou-se por prazo indeterminado podendo sair sem pagar multa comunicando 30 dias antes. a caução tem que ser devolvida com correção da poupança esteja ou não depositada na mesma.
Anônimo 02/02/2017 15:36
Sou locador de um imóvel com contrato direto com o proprietário, e o contrato de 12 meses iniciou dia 08/02/16. Preciso da desocupação do imóvel agora no final do contrato, no caso dia 08/02/17. Já foi avisado ao locatário de forma verbal sobre essa situação. Posso exigir a saída nessa data, ou eu deveria ter comunicado por escrito 30 dias antes? Me parece que existe uma lei que diz que o locatário tem 30 dias para entregar o imóvel.
Maria Ângela 04/02/2017 17:43
Olá tens que avisar 30 dias antes ou seja se o contrato iniciou em 08/02/2016 ele termina em 08/02/2017. avise em 08/01/2016 para que desocupe em 30 dias. Os 30 dias é obrigatório somente no prazo indeterminado porém por conta dos trâmites que envolvem um encerramento e um novo contrato além dos custos, convenciona-se comunicar 30 dias antes.
O que pode ocorrer é de o inquilino não concordar em desocupar aí você terá que suportar o ônus do direito de renovação.
Anônimo 11/02/2017 10:55
Bom dia, estou tentando renovar um contrato com a imobiliária mas esta está cobrando 30 mil para a renovação e ainda fazendo o reajuste do aluguel. Sei que o reajuste está correto mas essa quantia de 30 mil é válida?
Maria Ângela 11/02/2017 14:56
Olá, quem está cobrando é o locador e não a imobiliária, esta apenas é procuradora do locador. A cobrança de luvas é polêmica, entende-se que no inicio do contrato pode ser cobrada e na renovação não mas para isso o contrato deve ser de prazo determinado de no minimo 5 anos o que dá direito a renovação por igual período e o locador tem que suportar. Como não tenho 1005 de conhecimento de locação não residencial, se teu contrato é de 5 anos consulte um advogado pois é ilegal a cobrança desde que analisado outros fatores da lei que não tenho total conhecimento.
Unknown 22/02/2017 11:18
Olá, tenho uma prima que me pediu para ser fiador e na inocência acabei aceitando pois não foi esclarecido o termo Fiador ela disse somente que precisaria de alguém que comprovasse renda e fosse maior de 18 anos para assinar, para que ela e o noivo conseguissem o apartamento.
Mas agora comecei a pesquisar sobre o assunto e vi nos danos que pode me causar caso o pagamento não seja efetuado, queria saber se posso desistir de ser fiador e se terei que fazer algo pela justiça ou pode ser com o próprio locador pois esse contrato foi assinado em Maio/2016.
Gostaria de saber se posso deixar de ser fiador e si ela tem que concorda em me "liberar" desse processo ou se existem outras saídas para que eu possa deixar de ser fiador e si acontece algo em relação a rescisão do contrato e ela perca o apartamento , pois acredito que ela já pegou as chaves do apartamento.
Maria Ângela 23/02/2017 09:14
Oi Jaqueline Santos
Se você é analfabeta e casada e seu cônjuge não participou assinando também como fiador esta fiança não tem valor é nula e não precisa se preocupar.
Se você é solteira e é analfabeta sabendo assinar o nome mas sem saber ler e não foi assistida no contrato também não tem valor.
em qualquer outra situação se já foi assinado o contrato já está valendo e não há como anular o mesmo porque ele é legalmente válido. o locador não tem culpa alguma se você assinou algo sem ler. fiador é relação de confiança entre as partes que acordam a fiança, você e sua amiga, o locador apenas faz a exigência da garantia.
Tens certeza que assinou como fiadora????? em geral quando se fala em "compor renda" a pessoa participa do contrato como locatário não como fiador. Peça uma cópia para tua amiga e verifique exatamente o que diz o mesmo. De qualquer forma não há como anular o que é legal. assinado está, passa a valer.
Unknown 10/05/2017 12:02
Oi, bom dia! Um contrato de locação de imóvel residencial pode ter uma cláusula prevendo a renovação automática pelo mesmo prazo convencionado originalmente sem a assinatura de um aditivo? Ou isso contraria a lei do inquilinato?
Maria Ângela 10/05/2017 12:16
Respondi via email recebido.
Unknown 10/07/2017 20:00
boa noite fiz um contrato de 30 meses com fiador que já terminou.
porém foi prorrogado por mais 12 meses.
apenas verbalmente já desocupei o imóvel mais ficou ainda 4 alugueis a imobiliária me chamou para assinar uma confissão de divida, mais querem também que o fiador assine está correto isso?
o fiador já não quer mais e quando prorrogamos nenhuma das partes assinou nenhum contrato.
Maria Ângela 11/07/2017 13:38
Olá. Te respondi via Email que me enviaste. È obrigatória a assinatura do fiador na confissão pois é um contrato de divida de aluguel. Se ele não assinar não seria acordado com você e ele na justiça terá que pagar se você não tiver como pagar.
Unknown 01/08/2017 14:48
Boa tarde, aluguei um imóvel contrato 12 meses, estou morando um mês, o viaduto que tem próximo muito barulhento não consigo dormir, quando fui alugar a proprietária, falou que fechando tudo na se escuta nada, acreditei. Estou querendo residir o contrato, mas não me libera da multa. Preciso de uma orientação.
Maria Ângela 08/08/2017 14:43
Terás que pagar a multa, bastava fechar a janelas que iria perceber que tinha barulho. O que para a proprietária pode não ser incomodo para você é.ela não irá te liberar da multa.
Fernanda dos Santos 08/08/2017 14:18
Estou renovando o contrato de aluguel e a imobiliária está querendo me cobrar as despesas com a atualização das fichas de cadastro (locatários e da fiadora) e da certidão do imóvel da fiadora. Essa cobrança é legal? Se sim, qual é o valor que deve ser praticado? Obrigada!
Maria Ângela 08/08/2017 14:41
oi Fernanda dos Santos
Se você solicitou a renovação escrita o locador condiciona o aceite a que você arque com os custos pois não teria fundamento ele aceitar sua proposta e arcar com os custos já que você solicitou. Nesse caso não há ilegalidade.
Se o locador te chamou para renovar por escrito ele arca com todos os custos pois ele esta pedindo atualização cadastral. Nesse caso ele arca com os custos e é ilegal a cobrança.
Ritinha 21/09/2017 15:31
Boa tarde! O que acarreta para o inquilino quando é efetuado uma renovação do contrato e ele não devolve o Aditivo?? Obrigada
Maria Ângela 25/11/2017 22:22
O aditivo só tem valor se for assinado por ambos e devolvido ou não terá eficácia porém o locador pode judicialmente resolver a questão. Abraços
Unknown 26/10/2017 02:20
Fiz um contrato de 30 meses com multa rescisória de 3 aluguéis. Decorridos os 30 meses foi feito um aditivo de mais 12 meses com a seguinte cláusula: "Permanecem inalteradas todas as demais cláusulas e condições do contrato de locação firmado em 12/03/2015, passando este aditamento a fazer parte do contrato originário, produzindo ambos um único e mesmo efeito".
Todavia, após apenas 1 mês do aditivo vou ter que rescindir o contrato. Minha dúvida é sobre a multa rescisória. Como se trata de um aditivo e não de um novo contrato, ela é calculada dividindo o valor da multa (3 aluguéis => 1.400x3=4.200) pelo somatório de meses do 2 contratos (30+12=42) e multiplicando pelos meses restantes (10 meses contando que terei que informar com um mês de antecedência)? Ou seja, 4.200/42x10=1.000.
Maria Ângela 25/11/2017 22:25
A multa incide sobre os 12 meses do aditivo, e sobre 10 meses não utilizados. Entrega as chaves ,pega recibo e solicita o calculo da multa. Os 39 meses já foram cumpridos não entra no calculo. abraços
Anônimo 19/11/2017 11:54
gostaria de saber tenho multa da recisão de contrato no valor de R$ 3000,00 reais posso parcela essa divida com a imobiliaria. SE ELES não aceitarem parcela o que faço.
Maria Ângela 25/11/2017 22:26
Olá, o locador não é obrigado a aceitar parcelamento e aí será cobrada judicialmente. Abraços
Milla Itilove 24/08/2019 00:34
Tenho uma pergunta com relação à prorrogação de contrato. Tínhamos um contrato para 12 meses de 01/2014 a 12/2014, renovei o contrato 2015, 2016, 2017, 2018 e 2019 com valor reajustado, apos 56 meses de alugueis resolvi devolver o imóvel, fiz todos os reparos e reformas no imovel para a devolução é a imobiliária quer me cobrar multa rescisória referente a 4 meses, é legal isso? Lembrando que fiquei no imóvel durante 56 meses. Ficaria muito grata se a Sra. Puder responder, desde já agradeço muitíssimo.
Maria Ângela 24/08/2019 14:37
Oi Milla, boa tarde, se for imóvel não residencial, sim a multa é devida.
Se for imóvel residencial depende se os contratos constam como renovação com novo prazo determinado porque o contrato inicial foi de 12 meses conforme artigo 47 da lei 8.245/91 que inclusive determina que a locação prorrogava-se por prazo indeterminado ou seja, você não era obrigada a renovar por escrito por mais 12 meses, o fez por desconhecimento e assim a lei entende que você aceitou.
Se esta dentro do prazo determinado o contrato termina em dezembro de 2019 e assim a multa é devida sobre estes meses que faltam mas por já teres ficado no imóvel acima de 30 meses podes depositar a multa em juízo e questionar a cobrança como abusiva. Tem juízes que consideram a cobrança legal e outros abusiva.
Willian S. Bernardes 14/10/2019 21:03
O meu caso é o seguinte: sou locatário e em agosto solicitei que o aluguel não fosse reajustado. A imobiliária cedeu, mas tive que assinar um Termo de Aditamento, válido até outubro de 2020. Agora em outubro, a imobiliária me enviou um e-mail solicitando que eu assine um novo contrato, por 30 meses. Posso rejeitar e permanecer na casa até o vencimento do Termo de Aditamento? Isso é legal?
Maria Ângela 15/10/2019 07:57
Oi Willian, bom dia
Se o aditamento foi somente sobre a isenção do reajuste por 12 meses e não determinou novo prazo de contrato(acredito que seja isso) e teu contrato venceu agora em outubro ou você concorda com o novo prazo ou o locador poderá despeja-lo. Podes te negar a assinar novo prazo de 30 meses até porque irá te vincular a este período e se sair antes pagará a multa. Nesse caso informe a imobiliária que não deseja renovar pelo mesmo período salvo se te isentarem no contrato da multa por saída antes do fim do prazo.
Se no aditamento consta isenção e novo prazo de 12 meses de contrato aí não tens que assinar este oferecido. Verifique teu documento o que diz, te tiver duvida me envie via email que esta no site a esquerda da página inicial.
Willian S. Bernardes 17/10/2019 19:51
alice 19/02/2020 15:42
Olá, estou com uma duvida
aluguei um barracão para fins comerciais, e a clausula de prazo é a seguinte:
"Cláusula 2ª O prazo da locação é de 12 meses, iniciando-se em primeiro de abril de 2019 (01-04-2019) com término em trinta e um de março de dois mil e vinte (31-03-2020), data em que, caso a locação não seja renovada por acordo entre as partes, o LOCATÁRIO restituirá o imóvel livre, desocupado e em perfeito estado de conservação, conforme o recebeu."
o que acontece se ambos não oficializarem a renovação do aluguel? Estou preocupada porque "falamos" que queríamos permanecer no imóvel, e o locador mencionou que quer deixar "deboca" o contrato, já que pretende vender e que um contrato "dificultaria" a venda.
o que acontece se deixar "deboca" esse contrato ?
Maria Ângela 20/02/2020 08:51
Olá, deixar de boca quer dizer renovar automaticamente por prazo indeterminado, isto é, terminado o prazo acordado, 31-02-2020, não havendo manifestação das partes pelo encerramento a locação prorroga-se por prazo indeterminado isto é, até que uma das partes deseje encerra-lo. Assim sendo a hora que um de vocês quiser basta comunicar o outro por aviso simples escrito de que não deseja continuar a locação e desocupará o imóvel no prazo de 30 dias( Lei 8.245/91). Se o locador pretende no futuro vender este prazo o favorece porque se o comprador exigir o despejo ele poderá solicitar. Se fizesse novo prazo escrito somente o comprador poderia pedir a desocupação em 90 dias, prazo bem maior. Antes de ele anunciar a venda a terceiros é obrigado por esta mesma lei a oferecer por escrito a vocês a preferência na compra do imóvel pois como locatário esta preferência é de vocês. Se não tiverem interesse após 30 dias da notificação ele poderá anunciar a terceiros.
Unknown 06/05/2020 23:30
Comuniquei ontem, via whatsapp, ao locador, que estou de saída dentro de 30 dias. Preciso fazer em papel? Outro ponto, nosso contrato é de 12 meses, em Janeiro de 2020 renovamos pela terceira vez e consta multa de 4 meses, eu fui na boa fé, na palavra, e tomei na cabeça. Tenho que pagar, mesmo nao estando reconhecido em cartório?
Maria Ângela 09/05/2020 17:59
Olá, se o locador te respondeu que recebeu o aviso via watts, está comunicado e não precisa fazer por escrito. Se ele não te retornou a mensagem ela não tem valor e deverá enviar via correio AR com aviso de recebimento ou pessoalmente. Como você renovou por escrito a multa é devido porém não de 4 alugueis que é ilegal. a lei do Inquilinato permite no máximo 03 alugueis proporcional ao tempo utilizado e já quitado. Sendo assim a multa deve ser reduzida para 03 alugueis e o calculo incide sobre 06 meses faltantes. Utilizaste e pagaste janeiro, fevereiro, março abril,vais pagar maio + os dias de junho. A multa incidirá sobre os 6 meses que falta para fechar os 12 meses. Aluguel x 03 dividido por 12 meses x 06 meses = multa a pagar. A multa integral e a de 4 meses é ilegal. Se o locador não aceitar calcular sobre 3 alugueis conforme a lei e proporcional aos 6 meses faltantes. Procure um advogado para entregara s chaves em juízo a depositar a multa correta e o aluguel de desocupação até a entrega das chaves. Abraços