Source: http://www.offizier-immobilien.de/de/nachrichten/
Timestamp: 2019-08-24 12:15:09
Document Index: 22614240

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 21', 'BGH', 'BGH', '§ 19', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 19', '§ 19', '§ 767', '§ 18']

Aktuelles | Dr. Offizier Immobilien GmbH
Anspruch auf Änderung eines falschen Verteilungsschlüssels
Schimmelrisiko rechtfertigt Mietminderung nicht
Der 1890 errichtete Altbau wurde 1986 in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (Gewerbe) aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden. Die Einheiten werden in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) als „Laden“ und „Büro” bezeichnet und als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. Die Sanierungskosten wurden auf 300.000 Euro geschätzt. Nachdem die Eigentümer auf einvernehmlichem Wege zunächst zwei technische Außenseitermethoden durchführen ließen, die nicht den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik entsprachen und nicht den erhofften Erfolg brachten, lehnte die Eigentümerversammlung vom 31.03.2015 den Beschlussantrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchteschäden und deren Ursachen, festgestellt und beschrieben in den beiden Privatgutachten unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung ausgewiesenen Nutzungszwecks (Gewerbeeinheiten, Laden, Büro), ab. Stattdessen wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger beschlossen, durch ein weiteres Gutachten zusätzliche Feststellungen zu treffen und dabei insbesondere zugrunde zu legen, dass Kellerfeuchtigkeit in Altbauten normal und baualtersklassengemäß sei. Gegen diese Negativ- und Positivbeschlüsse wandten sich die Kläger mit ihrer Anfechtungs-, Zustimmungs- und Beschlussersetzungsklage. Das Amtsgericht Hamburg erklärte erstinstanzlich nur den positiven Beschluss für ungültig und wies die Klage im Übrigen ab. Das Landgericht Hamburg als Berufungsgericht erklärte den Negativbeschluss für ungültig, verurteilte die Beklagten zur Zustimmung und ließ die Revision nach Karlsruhe zu, die von den Beklagten eingelegt wurde, aber keinen Erfolg hatte.
Das Urteil: Wird ein Altbau nachträglich – im entschiedenen Fall fast 100 Jahre nach seiner Errichtung – nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt, richtet sich die Qualität der geschuldeten Gebäudeabdichtung grundsätzlich nach der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Zweckbestimmung. Der BGH argumentiert wie folgt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich ihrer Sondereigentumseinheiten. Zu einer ordnungsmäßigen Instandsetzung gehöre die Abdichtung des feuchten Mauerwerks nach den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung. Hierbei sei nicht das Baujahr des Gebäudes (1890) maßgeblich, sondern der in der Teilungserklärung aus dem Jahre 1986 rechtsverbindlich festgelegte Nutzungszweck. Dieser laute auf „Laden“ und „Büro” und somit eine hochwertige Nutzungsweise. Die fachgerechte Abdichtung sei den Beklagten auch in finanzieller Hinsicht zuzumuten. Die in den Privatgutachten bezifferten Sanierungskosten von rund 300.000 Euro seien zwar für sich genommen hoch. Jedoch sei nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die Einheiten der Kläger im Besonderen stünden. Eine „Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer – hier also der Geschosswohnungen – sei nicht anzuerkennen.
Gegenüber Hausgeldschuldnern und Störenfrieden steht der Wohnungseigentümer-gemeinschaft die Entziehungsklage zur Verfügung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem beide Miteigentümer (Ehegatten) einer Eigentumswohnung auf Veräußerung verklagt wurden, obwohl nur der Ehemann krankhaft und renitent störendes Verhalten an den Tag legte.
Mit Urteil vom 14.09.2018 entschied der BGH, dass Wohnungseigentum, das mehreren Personen in Bruchteilseigentum (Miteigentum) gehört, insgesamt entzogen werden könne, wenn auch nur einer der beteiligten Eigentümer einen Entziehungstatbestand verwirkliche. Der nichtstörende Miteigentümer sei aber berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwerbe, den Störer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entferne und der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetze, die dieser durch den Entziehungsprozess und das Zwangsversteigerungsverfahren zur Durchsetzung des Entziehungsurteils entstanden seien. Mithilfe dieser so genannten Abwendungsbefugnis des § 19 Abs. 2 WEG könne der nicht störende Ehegatte folglich die Wohnung retten, nicht aber unbedingt die Ehe.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt ein Ehepaar, dem die gemeinsame Wohnung je zur Hälfte in Bruchteilseigentum gehört, auf Veräußerung. Die Eheleute wohnen seit Jahrzehnten in der Wohnung. Der Ehemann beschmierte wiederholt das Treppenhaus, eine Hinweistafel im Eingangsbereich, eine Wohnungstür und Briefkästen anderer Miteigentümer mit beschimpfenden Schriftzügen. Wiederholt beleidigte er andere Eigentümer in Fäkalsprache mit rassistischem Vokabular. Es kam mehrfach zu erheblichen Körperverletzungen. In einem Fall stieß er einen anderen Eigentümer die Treppe hinunter, der sich nur deshalb keine schweren Verletzungen zuzog, weil er durch einen anderen Eigentümer aufgefangen wurde.
Der Verwalter forderte beide Eheleute schriftlich unter Fristsetzung und Klagandrohung zur Unterlassung auf. Da dies vergeblich war, beschloss die Eigentümerversammlung die Einleitung eines gerichtlichen Entziehungsverfahrens gegen beide Eigentümer. Weil das schriftliche Veräußerungsverlangen nicht fruchtete, ging der Fall zu Gericht. Das Amtsgericht Leipzig in erster Instanz verurteilte beide Eheleute antragsgemäß. Der Ehemann nahm das Urteil hin, seine Frau ging in Berufung. Das Landgericht Dresden änderte das Urteil ab und verurteilte lediglich den Ehemann, seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung zu veräußern. Dagegen wendet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) mit der Revision. Der BGH stellt das amtsgerichtliche Urteil wieder her, zeigt der Ehefrau aber einen anderen Weg auf, um den Verlust der Wohnung aktiv zu verhindern.
Eingangs der Urteilsgründe beschäftigt sich der BGH mit der umstrittenen Frage, ob es zwischen den Angehörigen einer Personenmehrheit, der eine Eigentumswohnung gehöre, eine Art Sippenhaft gäbe, also das Fehlverhalten eines Mitgliedes dazu führe, dass das Sondereigentum insgesamt verlorengehe. Während dies im Falle einer Gesamtheitsgemeinschaft (beispielsweise Erbengemeinschaft) unstreitig der Fall sei, sei dies – wie hier – in einer Bruchteilsgemeinschaft umstritten. Letztlich sei auch hier aber die Streitfrage zu bejahen. Im Sinne eines effektiven Rechtschutzes und der raschen Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens sei es im Ergebnis unerlässlich, eine objektbezogene und keine personenbezogene Sichtweise zugrunde zu legen. Daher müssten auch die nichtstörenden Angehörigen der Personengemeinschaft den Verlust des Sondereigentums insgesamt hinnehmen. Allerdings sei ihnen eine Abwendungsmöglichkeit eröffnet. Diese bestehe darin, den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst zu erwerben, den Störer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage zu entfernen und der Wohnungseigentümergemeinschaft alle entstandenen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen. Der BGH greift insoweit zu einer analogen (entsprechenden) Anwendung von § 19 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Über das Bestehen oder Nichtbestehen der Abwendungsbefugnis des nichtstörenden Miteigentümers sei in der Regel nicht in dem Entziehungsprozess zu entscheiden, sondern im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage des ebenfalls zur Veräußerung verurteilten nichtstörenden Miteigentümers im Rahmen der Zwangsvollstreckung. In diesem Rahmen sei dann nicht nur zu prüfen, ob der nichtstörende Miteigentümer alles ihm zumutbare zur Abwendung der Vollstreckung des Entziehungsurteils Erforderliche veranlasst habe (vor allem durch ein Einwirkung auf den Störer), sondern auch, ob er als nichtstörender Miteigentümer die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 WEG erfüllt habe. Allerdings sei es den Parteien des Entziehungsrechtsstreits durchaus möglich, die Frage des Bestehens oder Nichtbestehens einer Abwendungsberechtigung schon im Ausgangsprozess gerichtlich klären zu lassen, und zwar klägerseits durch einen Feststellungsantrag und beklagtenseits durch eine entsprechende Widerklage auf Feststellung (siehe dazu Rn 35 der Urteilsgründe). Im hier besprochenen Fall waren derartige Feststellungsanträge nicht gestellt worden. Die Ehefrau kann nunmehr versuchen, im Wege einer Vollstreckungsgegenklage (§ 767 Zivilprozessordnung [ZPO]) von einer Abwendungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Dazu müsste sie ihrem Ehemann seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung abkaufen oder sich schenkungsweise übertragen lassen, den Ehemann zum Auszug bewegen und der Wohnungseigentümergemeinschaft alle außergerichtlichen und gerichtlichen Kosten ersetzen.
Über das Veräußerungsverlangen und die Erhebung der Entziehungsklage beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit, wobei der Beschluss einer qualifizierten Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Eigentümer bedarf (§ 18 Abs. 3 S. 1 u. 2 WEG).
Im Oktober 2017 hatte eine aus zwei Personen bestehende Eigentümergemeinschaft mit drei Wohneinheiten keine Verwaltung. Die zu diesem Zeitpunkt in keinem Rechtsverhältnis mit der WEG stehende Verwaltung berief eine Eigentümerversammlung ein. Diese fand statt, obwohl die Minderheitseigentümerin gefordert hatte, die Versammlung nicht durchzuführen.
Auf dieser Versammlung, an der die Minderheitseigentümerin nicht teilnahm, wurde das einladende Unternehmen mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für ein Jahr zur Verwalterin der WEG bestellt. Im April 2018 stellte das Amtsgericht Bonn fest, dass in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst worden waren.
Im Januar 2018 lud die Verwaltung erneut zu einer Eigentümerversammlung, an der ebenfalls nur der Mehrheitseigentümer teilnahm. Hier wurde der Beschluss über die Verwalterbestellung bestätigt. Die Minderheitseigentümerin begehrte auf Feststellung, dass es sich hierbei erneut um einen Nichtbeschluss gehandelt habe, da eine außerhalb der Gemeinschaft stehende Person zur Eigentümerversammlung geladen und diese durchgeführt habe und somit keine Beschlüsse gefasst worden seien.
Die Klage der Minderheitseigentümerin hat Erfolg. Es gab keinen Beschluss über die Verwalterbestellung. Somit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potenziell Einberufender ist oder war. Dies führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der nicht bestellten Verwaltung um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei. Schließlich wurde sie „unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Klägerin”, wie es in der Urteilsbegründung heißt. AG Bonn, Urteil vom 1. August 2018, 27 C 30/18