Source: https://www.ucetnictvino.cz/33/najmy-vybranych-nemovitych-veci-a-preuctovani-sluzeb-souvisejicich-s-najmy-pro-ucely-dph-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4EumQLGhk-X1FezsMvkJOfno/?serp=1&version_year=2019&uri_view_type=18
Timestamp: 2019-07-23 09:59:20+00:00
Document Index: 44187140

Matched Legal Cases: ['§ 4', '§ 498', '§ 504', '§ 2201', '§ 2331', '§ 2332', '§ 2357', '§ 1159', '§ 1158', '§ 14', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 76', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 56', '§ 510', '§ 512', '§ 48', '§ 48', '§ 48', '§ 14', '§ 72', '§ 76', '§ 56', '§ 56', '§ 72', '§ 61', '§ 14', '§ 20', '§ 21', '§ 20', '§ 104', '§ 21', '§ 21', '§ 21', '§ 21']

8.7.2019, Ing. Lydie Musilová, Zdroj: Verlag Dashöfer
Základní pojem pro oblast nájemních vztahù je s úèinností od 1. 1. 2014 pro úèely danì z pøidané hodnoty vymezen v § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH. Nájmem vìci se podle citovaného ustanovení rozumí nejen nájem, ale i podnájem vìci, pacht a podpacht. Proto pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy platí pøi uplatòování DPH stejná pravidla. Z tohoto dùvodu je v textu pou¾íván pouze pojem nájem, který zahrnuje v¹echny ètyøi kategorie.
Pøedmìtem nájmu mohou být vìci nemovité nebo vìci movité. Vymezení vìcí na movité a nemovité je upraveno v § 498 a¾ § 504 zákona è. 89/2012 Sb., obèanský zákoník, ve znìní pozdìj¹ích pøedpisù (dále jen „NOZ”).
Do kategorie pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému, tj. poskytnutí práv vyu¾ití vìcí, patøí podle NOZ:
nájem podle § 2201 a¾ § 2331 NOZ,
pacht podle § 2332 a¾ § 2357 NOZ.
Pøedmìtem nájemních vztahù realizovaných neziskovými subjekty jsou zejména pozemky, stavby, jednotky (tj. byt i nebytový prostor). Dále jsou pøedmìtem nájemních vztahù prostory pro podnikání a prostory nebo místnosti, jejich¾ úèelem není bydlení. Podle § 1159 NOZ je jednotkou vìc nemovitá a zahrnuje byt jako prostorovì oddìlenou èást domu a podíl na spoleèných èástech nemovité vìci vzájemnì spojené a neoddìlitelné. Dále z úpravy obsa¾ené v § 1158 NOZ oddílu 5 – Bytové spoluvlastnictví vyplývá, ¾e úprava vymezená pro byt platí i pro nebytový prostor a pro soubor bytù nebo nebytových prostorù v bytovém domì.
Plnìní poskytované na základì rùzných typù nájemních smluv patøí z pohledu DPH do kategorie poskytování slu¾eb, proto¾e podle § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH se poskytnutím slu¾by rozumí pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému. Zbo¾ím se pak pro úèely DPH rozumí vìc movitá a nemovitá.
Jeliko¾ lze pøedpokládat, ¾e neziskový sektor neposkytuje nájmy ve vztahu k osobám ze zahranièí, zabývá se tento text výhradnì nájmy s místem plnìní v tuzemsku.
NahoruDaòový re¾im u nájmu nemovitých vìcí
Podle § 56a odst. 1 ZDPH se nájmem vybrané nemovité vìci pro úèely osvobození od danì rozumí nájem nemovité vìci s výjimkou:
krátkodobého nájmu nemovité vìci,
nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
nájmu bezpeènostních schránek,
nájmu strojù nebo jiných upevnìných zaøízení.
Pøedmìtem nájmu mohou být podle § 56 odst. 1 ZDPH nezastavìné pozemky, pozemky vèetnì staveb na nich umístìných, stavby, podzemní stavby se samostatným úèelovým urèením, in¾enýrské sítì a jednotky. Plátce se mù¾e rozhodnout, ¾e se u nájmu vybrané nemovité vìci jiným plátcùm pro úèely uskuteèòování jejich ekonomických èinností uplatòuje daò.
Rozsáhla novela zákona k 1. 7. 2017 do této poslední úpravy nezasáhla. Zmìna v tomto ustanovení byla provedena novelou zákona è. 80/20019 Sb. úèinnou k 1. 4. 2019, a to v odst. 1 roz¹íøením výjimek z osvobození, dal¹í zmìna v odst. 3 s odlo¾enou úèinnosti k 1. 1. 2021 se týká omezení sjednání zdanìní nájmu.
Dal¹í text se zabývá ji¾ konkrétními typy nájmù, s nimi¾ se neziskový subjekt v praxi mù¾e setkat.
Nájem pozemkù je podle § 56a odst. 1 ZDPH od danì osvobozen bez nároku na odpoèet danì. Z úpravy v § 56a odst. 2 ZDPH vyplývá, ¾e se osvobození vztahuje i na krátkodobý nájem pozemku (do 48 hodin), pokud se jedná o pozemek, na kterém není zøízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo in¾enýrská sí».
Re¾im osvobození od danì v pøípadì nájmu pozemku platí obecnì s tím, ¾e pouze v pøípadì nájmu pozemku jinému plátci danì se mù¾e pronajímatel rozhodnout, ¾e nájem pozemku bude zdaòovat podle § 56a odst. 3 ZDPH. Pokud se plátce rozhodne u nájmu pozemku uplatnit daò na výstupu, je povinen uplatnit základní sazbu danì (21 %). Dùvodem je skuteènost, ¾e pøíloha è. 2, která je nedílnou souèástí ZDPH, obsahuje seznam slu¾eb, u kterých se uplatòuje sní¾ená sazba danì. Pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému není mezi tìmito slu¾bami uvedeno, a proto podléhá základní sazbì danì.
Tuto mo¾nost zdaòování nájmu je mo¾no doporuèit plátcùm zejména s ohledem na pøíznivý dopad výpoètu „kráticího koeficientu” v souvislosti s pøijatými zdanitelnými plnìními, která mají charakter tzv. re¾ijních nákladù organizace, u nich¾ je uplatnìn re¾im krácení odpoètu danì (§ 76 ZDPH).
V praxi se nejèastìji vyskytují tyto úèely pronájmu pozemkù:
Vùèi neplátcùm není zdaòování nájmu pozemkù pøípustné a musí být v¾dy aplikováno osvobození.
Pozemek pronajatý plátci – fyzické osobì mù¾e být této osobì pronajat za úèelem uskuteèòování její ekonomické èinnosti (napø. zemìdìlská èinnost, skladování materiálu urèeného pro podnikání atd.), ale také pro soukromou potøebu fyzické osoby.
V pøípadech, kdy se jedná o nájem pozemku fyzickým osobám – plátcùm danì a pronajímatel zva¾uje uplatnìní re¾imu zdaòování nájmu, je nutné ovìøit, zda pøedmìt nájmu bude fyzická osoba vyu¾ívat skuteènì ke svým ekonomickým èinnostem. V opaèném pøípadì je nutné respektovat u nájmu re¾im osvobození od danì bez nároku na odpoèet danì.
Osvobození se v¹ak podle § 56a odst. 1 ZDPH nevztahuje na nájmy míst k parkování vozidel. V tìchto vymezených pøípadech je plátce povinen uplatnit základní sazbu danì.
Plátce uzavøel s neplátcem nájemní smlouvu. Pøedmìtem nájmu byl pozemek urèený k parkování vozidel. V tomto pøípadì není dùle¾ité, ¾e nájemce je neplátce. Z úpravy obsa¾ené v § 56a odst. 1 písm. b) ZDPH jednoznaènì vyplývá, ¾e na tento pøípad se osvobození od danì nevztahuje. Nájem pozemku proto podléhá dani, a to základní sazbì danì (21 %). Údaje ohlednì nájmu uvádí plátce v daòovém pøiznání v ø. 1.
Výjimku pøedstavují situace, kdy nájem parkovacího místa souvisí s nájmem nemovité vìci (bytù, stavbou, nebytových prostor) a spoleènì pøedstavují jednu ekonomickou transakci. V tomto pøípadì se uplatní u nájmu míst k parkování rovnì¾ osvobození od danì, pokud je na nájem nebytových prostor uplatnìno osvobození podle § 56a odst. 1 ZDPH a pokud oba nájmy spolu úzce souvisejí.
NahoruNájem staveb, jednotek, nebytových prostor, krátkodobý nájem
Nájem staveb, jednotek a nebytových prostor (vèetnì prostor a míst pro podnikání a prostor nebo místností, jejich¾ úèelem není bydlení) je podle § 56a odst. 1 ZDPH osvobozen bez nároku na odpoèet danì. Osvobození od danì podle § 56a odst. 1 písm. a) a¾ d) ZDPH se nevztahuje na krátkodobý nájem nemovité vìci a nájmu prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpeènostních schránek nebo trvale upevnìných zaøízení a strojù.
Shodný daòový re¾im jako v pøípadì nájmù staveb a nebytových prostor se uplatní také u nájmu pøíslu¹enství vìci (stavby) a souèástí vìci (jednotky nebo nebytového prostoru).
Nájemní vztahy, jejich¾ pøedmìtem je pronájem stavby nebo nebytového prostoru, jsou v nìkterých pøípadech spojeny s pronájmem vybavení, které je souèástí stavby, pronájmem pøíslu¹enství, popø. pronájmem gará¾e nebo gará¾ového stání, pøípadnì s pronájmem samostatných movitých vìcí.
Pøíslu¹enství vìci upravuje § 510 NOZ, ze kterého vyplývá, ¾e pøíslu¹enstvím vìci je vedlej¹í vìc vlastníka u vìci hlavní, je-li úèelem vedlej¹í vìci, aby se jí trvale u¾ívalo spoleènì s hlavní vìcí v rámci jejich hospodáøského urèení.
Ustanovení § 512 NOZ pak upravuje pøíslu¹enství stavby. Je-li stavba souèástí pozemku, jsou vedlej¹í vìci vlastníka u stavby pøíslu¹enstvím pozemku, je-li jejich úèelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodáøského úèelu trvale u¾ívalo.
Zákon o DPH upravuje pøíslu¹enství v souvislosti se stavbami pro bydlení v § 48 odst. 2 písm. c) ZDPH, ze kterého vyplývají dvì podmínky pro stavbu jako pøíslu¹enství, a sice ¾e slou¾í k vyu¾ití stavby bytového domu nebo rodinného domu a je zøízena na pozemku, který tvoøí funkèní celek s touto stavbou bytového nebo rodinného domu. Obdobná definice pøíslu¹enství k ostatním stavbám pro sociální bydlení je uvedena v § 48 odst. 5 písm. l) ZDPH. Pøíslu¹enství jako souèást obytného prostoru je pak uvedeno v § 48 odst. 2 písm. e) ZDPH a jde o místnost, která je u¾ívána souèasnì s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbì (napø. u bytu se jedná o sklepy, gará¾e apod.).
Pøedmìtem nájmu mù¾e být i movité vybavení. Pokud je vybavení, které není pevnì spojeno se stavbou nebo nebytovým prostorem, uvedeno jako samostatný pøedmìt nájemní smlouvy a je k nìmu sjednáno nájemné, jedná se o pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému [§ 14 odst. 1 písm. b) ZDPH], které podléhá základní sazbì danì.
NahoruZdanìní nájmu
Pokud se plátce rozhodne nájem staveb zdaòovat, jak ji¾ bylo uvedeno ke zdaòování nájmu pozemkù, uplatní se základní sazba danì, tj. ve vý¹i 21 %. Rozhodnutí, zda uplatnit osvobození nebo zdanìní nájmu, souvisí v tomto pøípadì zejména s uplatnìním nároku na odpoèet danì nejen u pøijatých zdanitelných plnìní týkajících se najaté stavby nebo nebytového prostoru (§ 72 ZDPH), ale také u pøijatých zdanitelných plnìní, která mají charakter tzv. re¾ijních nákladù organizace, u nich¾ je uplatnìn re¾im krácení odpoètu danì (§ 76 ZDPH). Plátce v souvislosti s ka¾dým osvobozeným plnìním musí poèítat se skuteèností, ¾e uplatní ni¾¹í nárok na odpoèet u tìchto nákladù, proto¾e se sni¾uje hodnota „kráticího koeficientu”.
Plátce, ¹kolské zaøízení, pronajímá kanceláøe neplátci danì. V tomto pøípadì jde o nájem ze zákona osvobozený od danì podle § 56a odst. 1 ZDPH. Pronajímatel uvede nájem kanceláøí v daòovém pøiznání v ø. 50 (jako uskuteènìné plnìní osvobozené od danì bez nároku na odpoèet danì). Vzhledem k tomu, ¾e nejde o pøíle¾itostný nájem, v ø. 51 bez nároku na odpoèet se údaj o tomto nájmu neuvádí. V této souvislosti je nutné pøipomenout, ¾e vybavení kanceláøe nemù¾e být souèástí ocenìní nájmu nebytových prostor, ale musí být vyèlenìno samostatnì (jde o nájem movitých vìcí v 21% sazbì DPH). Samostatnì musejí být vyèlenìny i slu¾by související s nájmem, které mohou být v re¾imu pøeúètování, nebo jsou poskytnuty pronajímatelem.
Plátce-¹kola pronajímá uèebnu jiné ¹kole (neplátci) na 2 hodiny dennì. V tomto pøípadì nejde o nájem osvobozený od danì podle § 56a odst. 1 ZDPH, proto¾e se nejedná o nepøetr¾itý nájem. V dané situaci jde o nájem krátkodobý a ¹kola je povinna uplatnit 21% sazbu danì. Výhodou tohoto nájmu je ov¹em skuteènost, ¾e do ceny nájmu se zahrnuje i vybavení uèebny a ve¹keré poskytnuté energie. Pronajímatel uvádí nájem uèebny v daòovém pøiznání v ø. 1.
Plátce, ¹kolské zaøízení, pronajímá kanceláøe plátci. V nájemní smlouvì bylo sjednáno zdaòování nájmu. Pronajímatel uvede nájem kanceláøí v daòovém pøiznání v ø. 1.
V pøípadì provádìných oprav vztahujících se pøímo k pøedmìtu nájmu (napø. oprava podlah tìchto kanceláøí) lze uplatnit plný nárok na odpoèet s ohledem na skuteènost, ¾e je splnìna podmínka § 72 odst. 1 písm. a) ZDPH.
V tomto pøípadì se pro úèely DPH jedná o poskytování slu¾eb úzce souvisejících se sportem nebo tìlesnou výchovou. Tato slu¾ba patøí do CZ-CPA 93.11, proto¾e s provozováním tohoto zaøízení jsou nepochybnì spojeny urèité úkony, které musí provozovatel (vlastník objektu) zajistit, napø. údr¾ba sportovního zaøízení, dohled nad bezpeèností provozu, úklid, výdej náøadí, provozování ¹aten apod. Jedná se o plnìní osvobozené podle § 61 písm. d) ZDPH, proto¾e jde o pronájem osobám, které zde vykonávají sportovní a tìlovýchovnou èinnost.
Proto je tato slu¾ba osvobozena a uvádí se do ø. 50, bez ohledu na to, zda pøíjemce slu¾by je plátce èi nikoliv.
NahoruOmezení zdanìní nájmu od 1. 1. 2021
V rámci novely zákona è. 80/2019.Sb je s posunutou úèinností od 1. 1. 2021 provedena zmìna, podle které je omezena volba zdanìní nájmu v pøípadech, kdy pøedmìtem nájmu pro jiného plátce jsou stavby, èásti staveb, jednotky, právo stavby a pozemek, jejich¾ souèástí jsou plnì nebo pøevá¾nì prostory, které jsou urèeny pro trvalé bydlení.
NahoruNájem movitých vìcí
Nájem movitých vìcí je rovnì¾ z hlediska vymezení v § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH pova¾ován za pøenechání zbo¾í k u¾ití jinému a patøí do kategorie slu¾eb. Na rozdíl od nemovitých vìcí, v pøípadì nájmu movitých vìcí nelze uplatnit osvobození od danì. Pokud je nájem movité vìci uskuteènìn v tuzemsku, podléhá dani na výstupu, a to základní sazbì danì (21 %), proto¾e se jedná o slu¾bu neuvedenou v pøíloze è. 2 ZDPH. Nájem movitých vìcí je zmínìn v pøíkladu è. 2.
NahoruUplatnìní daòové povinnosti u nájemních vztahù
Pro uplatnìní daòové povinnosti platí i u nájemních vztahù obecné principy podle § 20a a § 21 ZDPH. Z § 20a vyplývá, ¾e plátce je povinen pøiznat daò na výstupu ke dni uskuteènìní zdanitelného plnìní. Je-li pøed uskuteènìním zdanitelného plnìní pøijata úplata, vzniká povinnost pøiznat daò ke dni pøijetí úplaty, pokud je známo zdanitelné plnìní dostateènì urèitì.
Plátce by mìl uvést daò na výstupu v daòovém pøiznání za zdaòovací období, ve kterém mu vznikla povinnost pøiznat daò. Pokud tak neuèiní, vystavuje se riziku sankèního postihu ze strany správce danì (tj. místnì pøíslu¹ného územního pracovi¹tì finanèního úøadu) podle § 104 ZDPH.
V pøípadì osvobozeného nájmu se pova¾uje plnìní za uskuteènìné nejpozdìji k poslednímu dni kalendáøního roku (§ 21 odst. 9 ZDPH).
S úèinností do 1. 7. 2017 je novì v § 21 odst. 8 ZDPH definováno uskuteènìní plnìní u zdanitelného plnìní s místem plnìní v tuzemsku po dobu del¹í 12 mìsícù, kdy se zdanitelné plnìní pova¾uje za uskuteènìné nejpozdìji posledním dnem ka¾dého kalendáøního roku následujícího po kalendáøním roce, ve kterém bylo poskytování tohoto plnìní zapoèato. S úèinnosti od 1. 4. 2019 bylo do tohoto ustanovení doplnìno, ¾e to neplatí, pokud byla úplata pøijata pøedem, tj. byla sjednána záloha.
Toto ustanovení se v¹ak nepou¾ije v pøípadech podle § 21 odst. 4 písm. b) ZDPH (tj. u energií).
Vyu¾ití § 21 odst. 8 ZDPH u dlouhodobých nájemních vztahù je minimální, proto¾e by nastala komplikace v úètování èasového rozli¹ení výnosù a…