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Timestamp: 2016-10-21 16:39:45+00:00
Document Index: 107653180

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 45', 'art 100', 'art. 42', 'art. 108', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 271', 'art. 9', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

4A_615/2009 (04.03.2010)
tous deux repr�sent�s par Me Mike Hornung,
repr�sent� par Me Christian Buonomo,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 2 novembre 2009.
Depuis le 15 f�vrier 2006, X.________ et Y.________ (ci-apr�s: les locataires) sont locataires d'un appartement de cinq pi�ces sis � Meyrin (Gen�ve). Le contrat de bail, dont l'�ch�ance avait �t� convenue au 28 f�vrier 2007, devait ensuite se renouveler tacitement d'ann�e en ann�e, sous r�serve de r�siliation trois mois avant l'�ch�ance. Le montant du loyer �tait de 1'650 fr., plus 175 fr. � titre de provision pour charges.
Le 25 septembre 2007, Z.________ - fonctionnaire international r�sidant depuis le 2 avril 2003, de mani�re permanente, dans un foyer � Gen�ve - (ci-apr�s: le bailleur) est devenu propri�taire du logement susmentionn�. Assujetti � la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41), il n'avait pas besoin d'�tre mis au b�n�fice d'une autorisation si l'immeuble lui servait de r�sidence principale, au lieu de son domicile l�gal et effectif; ainsi, le 6 juin 2008, il a certifi� sur l'honneur ne pas avoir conserv� de domicile � l'�tranger, ne pas �tre propri�taire d'un logement en Suisse et n'avoir ni conjoint, ni enfant; il entendait utiliser l'appartement comme r�sidence principale exclusivement et s'est engag� � s'y �tablir au plus tard d�s sa lib�ration par ses occupants actuels.
Par avis du 7 novembre 2007, le bailleur a r�sili� le bail pour l'�ch�ance contractuelle du 28 f�vrier 2008; il pr�cisait avoir fait l'acquisition du bien "pour s'y installer le plus rapidement possible".
Le 4 juin 2008, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une demande en annulation de cong�, respectivement en prolongation de bail. Par jugement du 20 avril 2009, ladite autorit� a d�clar� le cong� valable au 28 f�vrier 2008 et refus� toute prolongation de bail. Statuant sur appel des locataires par arr�t du 2 novembre 2009, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� le jugement du 20 avril 2009.
La cour cantonale a relev� en fait qu'� l'audience de plaidoiries du 7 septembre 2009, les locataires avaient all�gu� pour la premi�re fois que le bailleur ne vivrait pas au foyer apr�s avoir d�pos�, le 4 septembre 2009, un rapport d'une agence de renseignements dans ce sens; ils avaient conclu au renvoi de la cause en premi�re instance; le bailleur s'y �tait oppos�, avait confirm� son intention de s'installer dans l'appartement et avait assur� vivre au foyer, dont le directeur avait �tabli, le 4 septembre 2009, une attestation selon laquelle il �tait un r�sident permanent.
Cela �tant, les juges cantonaux ont consid�r� que les locataires ne mettaient en �vidence aucun �l�ment qui permettrait de retenir que le cong� serait contraire aux r�gles de la bonne foi; en particulier, on ne voyait pas en quoi il constituerait un pr�texte au motif que le bailleur se serait content�, en d�pit d'un "salaire confortable", de vivre plusieurs ann�es dans une chambre; confront� � la difficult� de trouver un logement, il avait en effet acquis, lorsque l'occasion s'�tait pr�sent�e, l'appartement dans la perspective de s'y loger; dans cette mesure, le bailleur avait rendu vraisemblable la r�alit� du motif invoqu�.
S'agissant de la prolongation de bail, la cour cantonale a jug� que le contrat ne s'�tait renouvel� tacitement qu'� une reprise, avant d'�tre d�nonc� � son �ch�ance contractuelle; le locataire ne r�sidait pas dans l'appartement et la locataire n'invoquait pas quelles seraient pour elle les cons�quences p�nibles li�es � un d�m�nagement, si ce n'�tait qu'elle avait rencontr� des difficult�s � trouver un logement qu'elle avait am�nag� avec go�t et qu'elle s'�tait li�e d'amiti� avec de nombreuses personnes du quartier, dont une dame qui sortait son chien durant la journ�e; elle y vivait d�sormais seule et avait offert une chambre en sous-location par internet; de plus, elle n'avait pas �tabli avoir effectu� des recherches concr�tes pour se reloger et avait au contraire d�clin� les propositions de relogement du bailleur, alors que ses revenus suffisants ne constituaient pas un obstacle � un d�m�nagement; inversement, le bailleur, qui avait acquis le bien pour se loger, �tait toujours en attente de s'installer dans l'appartement; son besoin l�gitime de disposer des locaux sans d�lai pr�valait; dans la mesure o� la locataire avait d�j� b�n�fici� d'une prolongation de bail, li�e � la proc�dure, d'une ann�e et demie, aucune prolongation suppl�mentaire ne pouvait �tre accord�e aux locataires.
Les locataires (les recourants) interjettent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, concluant � ce que celui-ci principalement d�clare le cong� nul, subsidiairement l'annule, plus subsidiairement leur accorde une prolongation de bail de quatre ans d�s le 28 f�vrier 2008, encore plus subsidiairement renvoie la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Le bailleur (l'intim�) propose principalement l'irrecevabilit�, subsidiairement le rejet du recours.
En cas de litige portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la contestation est admise; lorsque le bail b�n�ficie - comme en l'esp�ce - de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, la p�riode entrant en ligne de compte est celle de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�ts 4A_181/2008 du 24 juin 2008 consid. 1.1 non publi� in ATF 134 III 446, traduit in Pra 2009 n� 21 p. 122; 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000 consid. 1a, reproduit in SJ 2001 I p. 17). Compte tenu du montant du loyer mensuel pay� pour l'appartement en cause, le seuil de 15'000 fr. pr�vu en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est largement atteint.
Par ailleurs interjet� par les recourants qui ont succomb� dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF), le recours pr�sentement soumis � l'examen du Tribunal f�d�ral a �t� d�pos� dans le d�lai pr�vu par la loi (art. 45 al. 1 et art 100 al. 1 LTF).
Il y a donc en principe lieu d'entrer en mati�re. L'intim� plaide certes l'irrecevabilit� du recours, au motif que celui-ci d'une part pr�senterait une motivation manifestement insuffisante (art. 42 al. 2 et 108 al. 1 let. b LTF), d'autre part serait proc�durier ou abusif (art. 108 al. 1 let. c LTF); il n'est toutefois pas n�cessaire de se pencher plus avant sur ces questions, le recours �tant de toute fa�on d�nu� de pertinence, comme on le verra ci-apr�s.
Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'�carter que s'ils l'ont �t� de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Les recourants se plaignent d'une violation des art. 271 al. 1 CO (annulabilit� du cong� qui contrevient aux r�gles de la bonne foi), 8 CC (fardeau de la preuve), 274d al. 3 CO (maxime inquisitoire sociale) ainsi que 29 al. 2 Cst. (droit d'�tre entendu), et d�plorent �galement une appr�ciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.). Sous ces diff�rents couverts, ils pr�sentent une argumentation qui se r�sume en bref � reprocher � la cour cantonale de ne s'�tre bas�e que sur les all�gations de l'intim� - sans chercher si elles �taient fond�es - ainsi que l'attestation �tablie par le directeur du foyer, et d'avoir - sans en indiquer les raisons - fait abstraction du rapport de renseignements qu'ils avaient produit, pour admettre l'existence d'un besoin du bailleur d'occuper l'appartement litigieux; or, les deux premiers �l�ments ne seraient pas de nature � prouver que l'intim� vivait r�ellement au foyer, qu'il ne disposait pas d'un logement ailleurs et, partant, qu'il avait un besoin r�el de l'appartement en cause.
En l'occurrence, la cour cantonale a bel et bien indiqu�, dans la partie "en fait" de son arr�t, que les recourants avaient produit le rapport de renseignements litigieux, lequel d�montrait selon eux que l'intim� ne vivait pas au foyer; il ne saurait donc sous cet angle �tre question de violation du droit d'�tre entendu. Toutefois, les juges cantonaux n'en ont ensuite plus parl� dans la partie "en droit" de leur d�cision, � savoir qu'ils n'ont ni dit que la production dudit document � ce stade de la proc�dure �tait irrecevable, ni discut� la force probante de celui-ci et, en particulier, appr�ci� sa port�e par rapport aux autres �l�ments figurant au dossier. Cela �tant, pour admettre le cas �ch�ant le grief d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves, il aurait en tout �tat fallu que les recourants d�montrent en quoi le vice potentiel aurait �t� susceptible d'influer sur le sort du litige (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.; 134 V 53 consid. 4.3). Or, ceux-ci n'�tablissent pas en quoi le rapport de renseignements produit - dont ils all�guent qu'il ferait �tat de constatations pour la p�riode du 2 juillet au 21 ao�t 2009 - serait d�terminant pour juger le cong� signifi� le 7 novembre 2007, �tant rappel� que le caract�re abusif ou non de la r�siliation s'appr�cie selon les circonstances au moment o� elle est donn�e (cf. arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b, reproduit in Cahiers du bail [CdB] 1998 p. 104). Le moyen doit donc �tre �cart�, le sort du grief de violation de l'art. 274d al. 3 CO �tant d'ailleurs scell� pour les m�mes motifs.
Pour le surplus, d�s lors qu'il appara�t que les juges cantonaux se sont convaincus qu'au moment d�terminant, l'intim� avait acquis le logement en cause pour l'occuper - �tant ici pr�cis� que le grief tir� de la violation de l'art. 8 CC devient ainsi sans objet (cf. ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522) - ils n'ont pas viol� l'art. 271 al. 1 CO, car un cong� motiv� par le besoin propre du bailleur n'est en aucun cas contraire aux r�gles de la bonne foi (cf. arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b, reproduit in CdB 1998 p. 104).
Dans leur �criture au Tribunal f�d�ral, les recourants concluent subsidiairement � l'octroi d'une prolongation de bail, mais ils ne reprennent pas les arguments y relatifs, de sorte qu'il n'y a pas � examiner cette question (cf. ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104 s.).
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et d�pens de l'intim� sont mis solidairement � la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi qu'art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Une indemnit� de 2'500 fr., � payer � l'intim� � titre de d�pens, est mise solidairement � la charge des recourants.