Source: http://www.ra-fuesslein.de/Mietrecht-und-Betriebskosten.html
Timestamp: 2018-01-17 13:23:39
Document Index: 52412421

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 305', '§ 195', '§ 2', '§ 566', '§ 1']

Das Mietrecht -Schönheitsreparaturen und Betriebskosten
Im Bereich des Mietrechts treten fast immer Streitfragen, insbesondere bei Schönheitsreparaturen, den Betriebskosten (Nebenkostenabrechnungen) oder bei Modernisierungen auf.
Zu den Betriebskosten verweise ich auf meine Betriebskosten-FAQ.
Grundsätzlich haben Schönheitsreparaturen folgenden Zweck: gemäß § 535 BGB ist es grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten.
Nach dem Abschluß einer Vergütungsvereinbarung prüfe auch ich Ihren Mietvertrag auf die Wirksamkeit der Schönheitreparaturklausel. Treten Sie hierfür mit mir in Kontakt.
Überspitzt ausgedrückt: ohne die Möglichkeit Schönheitsreparaturen durch Vertrag zu einer Mieterpflicht zu machen, könnte man den Vermieter, sobald Innenanstriche, Tapezieren und dergleichen erforderlich wären, verpflichten, diese Arbeiten selbst auszuführen.
Dies würde jedoch die Miete erheblich verteuern, weshalb die Rechtsprechung es für zulässig erachtet, die Pflichten auf den Mieter „umzulegen“- ob dies tatsächlich zutrifft, sei dahin gestellt.
Dennoch gibt es Grenzen: allgemein als unzulässig wird erachtet, dem Mieter, bzw. der Mieterin, diese Reparaturen zu einem Zeitpunkt aufzuerlegen, an denen beispielsweise ein Streichen der Wände gar nicht notwendig ist.
Da Mietverträge in der Regel von der Vermieterseite vorgegeben sind, sind diese Klauseln häufig „Allgemeine Geschäftsbedingungen “ –also durch einen vorformulieren Vertrag- und unterliegen daher sehr strengen Zulässigkeitsanforderungen, da niemand von einem ihm strukturell überlegenden Vertragspartner übervorteilt werden soll.
Da das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) insofern sehr verbraucherschützend ist, gilt: die Rechtsfolge einer unwirksamen Klausel ist deren Nichtigkeit.
Im Bereich der Schönheitsreparaturen hat sich insbesondere in den letzen Jahren viel getan.
Hierbei ist jedoch jeweils auf die individuelle Vertragsgestaltung abzustellen, da die Rechtsprechung hierzu weit gefächert ist.
Der Bundesgerichtshof hat jeodoch insbesondere folgende Klauseln für unwirksam erklärt:
Fristenpläne
Starre Fristenpläne, also z.B. wenn eine Renovieren nach dem Wortlaut nach einer bestimmten Zeit zu erfolgen hat. Dies trifft nicht auf die Schönheitsreparaturklausel zu, die „im Allgemeinen“ oder „in der Regel verwendet“.
Endrenovierungsklauseln.
Dies sind Klauseln, in denen der Mieter sich in etwa verpflichtet „Beim Auszug ist fachgerecht zu renovieren“. Anderes gilt jedoch für die Verpflichtung, ohnehin fällige Schönheitsreparaturen, die aufgrund einer wirksamen Vereinbarung getroffen worden sind, bei Auszug nachzuholen.
Die Klausel „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“ , ist ebenfalls unwirksam.
Abgeltungsklauseln bestimmen, dass wer vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Frist auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommt. Die anschließend angegebenen Prozentsätze, die nach der Nutzungsart der Räume gestaffelt sind, erhöhen sich direkt in Abhängigkeit von der mietvertraglichen Nutzungsdauer. Diese sind unwirksam, diese Regelung die Bedeutung hat, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet ist, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist. Hierbei ist es im Ergebnis egal, ob tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht. Dies ist nicht der Fall, wenn der Fristenplan nicht starr ist.
Renoviert trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel ?
Wenn der Mieter trotz der unwirksamen Klausel renoviert hat, stehen ihm nach allgemeiner Ansicht Schadensersatzansprüche zu. Die Schadensersatzansprüche umfassen alle Aufwendungen, die der Mieter im Rahmen der Renovierung hatte (also Farben, Kosten einer Fachfirma, ggf. eigene Arbeitszeit). Falls nach Mahnung keine Zahlung erfolgt, empfiehlt sich, Klage zu erheben.
Betriebskosten -und Nebenkostenabrechnungen
Die Umlage von Betriebskosten ist nur insoweit möglich, als das dies im Mietvertrag geregelt ist. Desweiteren ist über die Betriebskosten jährlich abzurechen; Abrechnungszeitraum ist demnach immer ein Jahr. Die formell vollständige Abrechnung hat dann dem Mieter spätestens am 12. Monat nach dem Ende dieses Abrechnungszeitraumes zuzugehen . Ansonsten sind Nachforderungen ausgeschlossen, sofern dem Vermieter ein Verschulden an der verspäteten Abrechnung trifft. „Überzahlungen“ können jedoch bis zum Ablauf der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gefordert werden, § 195 BGB.
Eine formell richtige Abrechnung muß zumindest hierbei folgendes enthalten:
-die Berechnung des Anteils des Mieters -den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters -der Gesamtkosten mit einer Differenzierung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, -die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssels der Betriebskosten
Es besteht für die Mieter das Recht innerhalb einer Prüffrist von in der Regel einem Monat Einsicht in die Rechnungsbelege zu nehmen. Ein Recht auf Übersendung von Kopien billigt die Rechtsprechung dem Mieter bislang nicht zu.
Problematisch ist ebenfalls die jeweilige Höhe der Betriebskosten. Die Frage, ob die jeweilige Betriebskostenart noch wirtschaftlich ist oder nicht kann jedoch pauschal nicht beantwortet werden.
Problemkind Hauswartskosten
Die Frage nach den umlagefähigen Hauswartskosten (bzw. Hausmeisterkosten) regelt § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung.
Hiernach sind all jene Kosten für den Hausmeister umlagefähig, die „die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“ betreffen.
Nur diese Kosten sind umlagefähig, § 566 BGB.
Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten der Hausverwaltung und Instandhaltung. Diese hat der Vermieter zu tragen.
Was hierunter zu verstehen ist, ist traditionell streitig, und kann nur im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu lösen sein.
Nicht umlagefähig sind demnach -wohl- Kleinreparaturen, ebenfalls nicht umlagefähig ist die Tätigkeit mit dem Auswechseln von Glühbirnen, Überprüfung des Gesamtzustandes des Anwesens und andere Verwaltungsaufgaben (z.B. Mietersprechstunden oder Kassieren der Miete).
Diese Kosten können jedoch pauschal von den Hauswartskosten, die umgelegt werden sollen, vorab abgezogen werden.(ca. 10- 20 %)
Aufschluss, ob der Hauswart derartige Tätigkeiten ausführt, liefert der Hauswartsvertrag, also der Arbeitsvertrag des Hauswartes.
Umlagefähig sind hingegen : ein Bereitschaftsdienst, Gangbarhaltung der allgemein genutzten Türen und Fenster sowie der Gas- und Wasserabsperrhähne, die Pflege des Maschinenparks - jedoch nur wenn es sich nicht um Instandsetzung der Maschinen handelt- ein möglicher Notfalldienst, Reinigungsarbeiten und die Gartenpflege, die Überprüfung technischer Einrichtungen und die Bedienung und Überwachung der Wasserversorgungsanlage.
Umlageschlüssel bei Betriebskosten - insbesondere nach Flächenmaßstäbe
Ein weiteres Problem ist die Bildung des richtigen Umlageschlüssels. Grundsätzlich kann der Vermieter einen beliebigen Umlageschlüssel wählen. Vorrangig ist der richtige Umlageschlüssel jedoch zuerst nach dem Mietvertrag zu bestimmen.
Oft erfolgt die Umlage nach einem Flächenmaßstab, also nach der Wohnfläche des Hauses oder aber mehrerer Häuser.
In diesem Rahmen wird oft auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes verwiesen, diese ist jedoch nur zum alten Recht ergangen ist. Dies heißt:
Vorrangig hat die Abrechnung nach dem im Mietvertrag vereinbarten Umlagemaßstab zu erfolgen. Ist dies nicht geschehen, richtet sich der Umlageschlüssel nach § 1 der Betriebskostenverordnung
Durch eine Änderung der Betriebskostenverordnung ist es nunmehr zwingend, für die Umlage auf das Gebäude in dem den Wohnung liegt abzustellen.
Nur sofern eine Kostentrennung bei einem gemeinschaftlichen Anschluss technisch absolut nicht möglich ist, wofür der Vermieter beweispflichtig ist, ist demnach auf die jeweilige Gebäudeeinheit abzustellen.
Diese Rechtsansicht ist jedoch nicht unumstritten, da zur neuen Betriebskostenverordnung kaum bzw. keine Rechtsprechung ersichtlich ist.
Teilweise wird deswegen ein so genanntes „einseitiges Bestimmungsrecht“ des Vermieters angenommen. Das heißt, der Vermieter kann aus mehreren Häusern eine Wirtschaftseinheit bilden, wenn dies für die Mieter vorteilhaft ist.
Dies setzt voraus, dass die Häuser in einem unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, also ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet. Kein Zusammenhang soll nach der Rechtsprechung gegeben sein, wenn ein größerer räumlicher Entfernung der Gebäude besteht.
Auf der anderen Seite besteht jedoch die Möglichkeit, dass durch die Zusammenfassung mehrerer Häuser zu einer Fläche es zu einem rechnerischen Vorteil für die Mieter kommt.
Abschließend ist anzumerken, dass vom Grundsatz der Umlage nach der kleinstmöglichen Einheit auszugehen ist. Dies soll bewirken, dass sich ein sparsames Verhalten unmittelbar auswirkt.
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