Source: http://docplayer.fi/1017757-Isannointi-2012-piha-kuntoon-raiviosuonrinteessa-tilaa-vievat-luiskat-leikattiin-pois-ja-asennettiin-tukimuurit-kaiteineen.html
Timestamp: 2017-08-21 14:46:56+00:00
Document Index: 12173850

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ', 'KKO ']

ISÄNNÖINTI Piha kuntoon Raiviosuonrinteessä. Tilaa vievät luiskat leikattiin pois ja asennettiin tukimuurit kaiteineen. - PDF
ISÄNNÖINTI Piha kuntoon Raiviosuonrinteessä. Tilaa vievät luiskat leikattiin pois ja asennettiin tukimuurit kaiteineen.
Download "ISÄNNÖINTI 2012. Piha kuntoon Raiviosuonrinteessä. Tilaa vievät luiskat leikattiin pois ja asennettiin tukimuurit kaiteineen."
1 ISÄNNÖINTI SAARINEN ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - Piha kuntoon Raiviosuonrinteessä Tässä lehdessä: Helsingin Energia panostaa sähköautojen lataukseen S. 4 Ajatuksia isännöinnin amattikuvasta S. 6 Vanha yhtiöjärjestys uusi laki ajatuksia yhtiöjärjestyksen päivittämiseen S.8 Tilaa vievät luiskat leikattiin pois ja asennettiin tukimuurit kaiteineen. Asunto Oy Olavin-Salvassa, Raiviosuonrinne 2:ssa Martinlaaksossa, suoritettiin onnistunut piha-alueen uudistyö. Työ tehtiin kahdessa vaiheessa, ensimmäinen osa vuonna 2007 ja toinen vaihe toteutettiin viime kesänä. Talo on rakennettu vuonna Oli aika uudistaa piha-aluetta nykyvaatimusten mukaiseksi. Jatkuu sivulla 3 Kerrostaloissa tekniikka lisääntyy, entä osaaminen Energiatehokkuusvaatimusten kiristyessä ja varustelutason noustessa uusien kerrostalojen tekniikka on yhä monimutkaisempaa ja runsaslukuisempaa. Laitteistojen toiminnan ja ylläpidon ymmärtäminen vaatii entistä enemmän erityisosaamista. Tekniikan osalta asuntoosakeyhtiöiden hallitukset ovat yleensä maallikoita. He tuskin ymmärtävät, miten laitteistojen pitäisi toimia ja mitä niiltä tai niiden huollolta pitäisi vaatia. Isännöitsijöiden tekninen osaaminen vaihtelee. Yleensä ei edes tiedosteta, mitä kaikkea tekniikkaa talossa on. Uusissa vasta valmistuneissa taloissa maallikoista koostuvien hallitusten on entistä vaikeampi valvoa taloyhtiön etuja, kun on kysymys esimerkiksi monimutkaisten laitteistojen takuuasioista. Myös huoltosopimuksien laadinta on vaikeaa, kun ei tunneta monilukuisen ja monimutkaisen tekniikan huollolle asetettavia tavoitteita. Jatkuu sivulla 5 Asunto-osakeyhtiöt tarvitsevat runsaasti lakipalveluja S.9 Korjausrakentamisen energiamääräykset valmisteilla S. 9 Kiinteistöomistajan korostunut korvausvastuu S. 10 Pakina: Pöytäkirja S. 11
2 2 Marraskuu 2012 AJANKOHTAISTA Viime kesä oli taas kiireinen. Erilaiset saneeraukset työllistivät kovasti. Oli piha-, ikkunamaalaus-, julkisivu- ja linjasaneerausurakoita. Töitä tekivät useat yritykset. Pääosin urakoitsijat selvisivät hyvin, useat jopa kiitettävästi. Mutta oli myös epäonnistumisia. Edellisessä Isännöinti-lehdessä kirjoitin siitä, miten nykyinen aliurakoitsijajärjestelmä aiheuttaa ongelmia kommunikoinnissa ja työn laadussa. Niinpä valitettavasti yksi julkisivu-urakka on vieläkin kesken ja suurin ongelma siinä on ollut juuri yhteistyö pääurakoitsijan työnjohdon ja aliurakoitsijan välillä. Onneksi urakan valvoja on pitänyt sovitusta laadusta kiinni. Aikataulut ovat vain venyneet kohtuuttomasti. Toimistomme asiakaskunnassa on runsaasti 1960-luvulla rakennettuja taloja. Niissä on toteutettu kymmeniä linjasaneerauksia, joissa vesi- ja viemärijohdot on uusittu ja kylpyhuoneet saneerattu nykynormien mukaisiksi. Tällä hetkellä jo remontin alla tai suunnitteluvaiheessa olevat linjasaneeraushankkeet toteutetaan laajemmin. Nyt uusitaan myös sähkönousujohdot, ryhmäkeskukset, asuntojen sähkökeskukset, vikavirtasuojaukset ja talon tietoliikennekaapelointi. Nämä uudet hankkeet ovat luonnollisesti kalliimpia toteuttaa ja näissäkin hankkeissa on toteutuksen laajuudessa eroja, joten eri hankkeiden vertailu on vaikeaa. Talvikauden alkaessa tulevat eteen taas energiatalouteen liittyvät asiat. Kaukolämmön hinnan korotukset ovat olleet muutamana viime vuotena todella merkittäviä. Pääkaupunkiseudulla kaukolämpö maksaa jo noin 1,20 /m2/kk ja vesi yhteensä noin 0,50 /m2/kk. Pelkästään näihin kuluihin menee noin puolet hoitovastikkeesta ja käsittääkseni tulevina vuosina hinnat kohoavat edelleen. Suomi on kallis maa asua. Energian ja kulutusten hallintaan on kiinnitettävä yhä enemmän huomiota. Energian säästöön liittyvää materiaalia tulee eri suunnista sellaisella vauhdilla, että välillä alkaa olla vaikeuksia pysyä vauhdissa mukana. Asiaa tulee valtiovallalta erilaisten uusien määräysten ja direktiivien muodossa. Energian säästöön liittyvien erilaisten järjestelmien kehittyminen ja niitä myyvien tahojen aktivoituminen vievät tällä hetkellä melkoisesti aikaa. Isännöitsijöiden pitäisi ehtiä tutustua järjestelmiin, niiden referensseihin ja vielä itse vakuuttua niiden järkevyydestä, ennen kuin vie asiaa eteenpäin taloyhtiöiden hallituksissa. Tehtyjen piharemonttien yhteydessä on autopaikkojen sähkötolppien uusimisessa tullut esiin varautuminen sähköä käyttävien autojen lataamiseen. Ensimmäisiä sähköautoja on jo ilmestynyt pihoille ja tulevina vuosina ne yleistyvät. Taloyhtiössä sähköautojen yleistyminen aiheuttaa paineita uusille investoinneille, koska sähköä käyttävän auton lataaminen nykyisen autopaikan lämmitystolpasta ei yleensä onnistu. Vanhoissa taloyhtiöissä, joissa autopaikoitus on rakennettu luvuilla, järjestelmä kestää kuuden ampeerin virtaa, mutta sähköautot tarvitsevat vähintään kahdeksasta kymmeneen ampeeria. Lämmitystolppia ohjataan usein kellolla, jolloin virtaa saa vain kahden tunnin ajan. Vieläkin vanhemmissa tolpissa kellot ovat sähkökeskuksissa, joissa asetetaan toiminta-ajat. Taloyhtiöissä tulisi hyvissä ajoin aloittaa kartoitukset sähköverkon kunnosta ja kestävyydestä, koska hybridit ja varsinaiset sähköautot aiheuttavat paineita sähkönjakeluun. Hybridiautot voivat käyttää normaalia verkkovirtaa auton lataamiseen. Ongelmia tulee toimivien järjestelmien rakentamisesta ja siitä, miten käytetyn sähkön veloitus järjestetään. Sähköä käyttävien autojen kehittyminen on hyvä esimerkki siitä, mitä vaatimuksia kehittyvä tekniikka aiheuttaa taloyhtiöiden vanhoille järjestelmille. Ainakin lyhyellä tähtäimellä tulee lisäinvestointeja ja keskustelua siitä, kuka uudistukset maksaa. Lyhyt kertaus isännöitsijän tehtävistä ja isännöinnistä yleensä. Isännöitsijä johtaa asunto- ja kiinteistöyhtiötä hallitusten antamien ohjeiden ja määräysten sekä kulloinkin voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti. Isännöintipalvelu huolehtii osakkeenomistajien omaisuuden arvon säilymisestä ja asumisviihtyvyydestä. Isännöitsijä yhdessä hallituksen kanssa valmistelee päätettävät asiat ja toteuttaa tehdyt päätökset. Nykyisin isännöitsijän apuna on yleensä kiinteistösihteeri, kirjanpitäjä sekä tekninen isännöitsijä tuottamassa isännöintiin liittyviä palveluita. Ne ajat, jolloin yksi henkilö hoiti kaikki isännöintiin liittyvät palvelut ovat ohi. Muutos johtuu paljolti hoidettavien ja hallittavien asioiden määrästä sekä asiakkaiden vaatimasta palvelun tasosta. Toimistomme hoitaa pääosin itse kaikki ko. palvelut, mutta suuret ja vaativat saneeraushankkeet hoidetaan aina yhteistyössä taloyhtiön ja ulkopuolisten konsulttien kanssa. Isännöinti Saarisen toiminta alkoi jo 1970-luvulla ja se muutettiin osakeyhtiöksi vuonna 1983, jolloin allekirjoittanut tuli mukaan yrityksen toimintaan. Olemme aina pyrkineet panostamaan asiakaslähtöiseen palveluun ja toimintaan. Eritoten ammattitaitoisen henkilökuntamme ansiosta olemme voineet nostaa palvelun tasoa jatkuvasti. Talokohtainen isännöitsijä vastaa taloyhtiöiden suuntaan asioiden hoitamisesta, mutta muutoin isännöinti on muuttunut yhä useamman henkilön tuottamaksi palvelukokonaisuudeksi. Rauhallista Joulun odottelua! Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen Tuotanto: Seppo Käkelä Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B Vantaa Vaihde: (09) Sähköposti: Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2012
3 3 Piha kuntoon Raiviosuonrinteessä Jatkoa etusivulta Pihan uudistus-ja korjaussuunnitelma tehtiin vuonna Silloin päätettiin, että työ suoritetaan kahdessa vaiheessa. Vuonna 2007 toteutettiin sisäpihan ja pelastusteiden uudistukset. Toisen vaiheen suunnittelu aloitettiin vuonna Suunnittelutyötä ohjattiin vahvasti asukasyhteistyöllä. Suunnitelmia esiteltiin asukkaille ja heitä kuultiin monessa vaiheessa. Sen jälkeen hankkeelle haettiin toimenpidelupa ja urakka kilpailutettiin. Suunnittelun perusajatuksena oli saada lisää autopaikkoja ja tehdä niistä riittävän kokoiset. Parkkipaikka alkaa valmistua. Kustannusten hallintaa pidettiin tärkeänä alusta alkaen. Pihan turvallisuutta lisättiin asentamalla pihalle hyvä valaistus ja portaisiin kaiteet. Piha-alueeseen kuuluva autopaikka-alue oli ahdas ja autojen ajaminen ruutuihin hankalaa. Suunnittelun perusajatuksena oli saada lisää autopaikkoja ja tehdä niistä riittävän kokoiset. Kaikkia autopaikkoja ei oltu sähköistetty eikä autopistorasioissa ollut ajastimia. Lisäksi huomioitiin autojen tarvitsemat kääntötilat Jätehuone oli huonokuntoinen ja kaipasi uudistusta. Vanha jätehuone purettiin. Tilalle valittiin Molok-syväkeräysastiat, jotka sijoitettiin parkkipaikan sisäänkäynnin läheisyyteen. Jäteasemalla on nyt kaikki tarvittavat lajitteluastiat, muun muassa metalli- ja lasinkeräysastiat. Uudistuksen yhteydessä piha-alueelle istutettiin suuri määrä kasveja. Uusia pensaita istutettiin noin 500, perennoita lähes 300 ja puita 16. Kustannusten hallintaa pidettiin tärkeänä alusta alkaen. Suunnittelun alkuvaiheessa todettiin, että ap-alueen rakennekerroksia ei tarvitse vaihtaa, koska alueen korkeusasema mahdollisti kantavien kerrosten lisäämisen vanhojen päälle. Kantavana kerroksena käytettiin kierrätysbetonia ( Betoroc). Se antaa paremman kantavuuden kuin kalliomurske ja on kalliomursketta huomattavasti halvempaa. Näin saatiin merkittäviä säästöjä. Viime talven kokemuksista johtuen pyrittiin varaamaan lumenläjityspaikkoja. Ne jäivät kuitenkin melko rajallisiksi, koska autopaikoista on kova puute. Lumellekin löytyy aina paikkoja ja vieraspaikkoja ja muitakin alueita voidaan käyttää tilapäisesti silloin, kun lunta tulee todella runsaasti. -Perusteellinen suunnittelu ja asukkaiden ja suunnittelijan sekä urakoitsijan välinen hyvä yhteistyö olivat koko hankkeen perustekijöitä ja lopputulokseen ovat kaikki tyytyväisiä, toteaa taloyhtiön isännöitsijä Jalo Linjakumpu. Seppo Käkelä Asunto Oy Olavin-Salpa Rakennettu vuonna 1974 Asuntoja 90 Piha-alueen korjaus- ja uudistustyö 2012 Suunnittelija ja työn valvoja Piha- ja puistosuunnittelu Pirttijärvi, Marko Pirttijärvi Urakointi Viher-Pirkka Oy Viemäröintiä ja pihan kuivatusta parannettiin sekä sadevesikaivoja lisättiin.
4 4 Helsingin Energia panostaa sähköautojen lataukseen Sähköautot tekevät tuloaan. Toistaiseksi Suomessa puhutaan muutamista tuhansista autoista, mutta vuonna 2020 niitä arvioidaan olevan jo ja vuonna Kehitys voi olla nopeampaakin. Asiaan vaikuttavat luonnollisesti autojen hinnat ja verotus sekä yleinen taloudellinen kehitys. Nyt käydään keskustelua ja haetaan malleja, miten sähköautojen lataus eri kiinteistöissä hoidetaan. Helsingin Energia tekee kehitystyötä sähköautojen parissa. Yhtiöllä on omia latauspisteitä ja kehitysprojekteja latauksen ja mittauksen järjestämiseksi. Rivitaloissa ja omakotitaloissa asia on melko ongelmaton; latauspisteen voi järjestää haluamallaan tavalla. Rakennettavissa kiinteistöissä asia otetaan huomioon autopaikkojen rakentamisessa. Useilla paikkakunnilla on jo kaavamääräyksissäkin ehto, että tietty määrä autopaikkoja tulee olla varusteltu latausmahdollisuudella. Kaupungeille sähköautot ovat hyvin tavoitteellisia, koska ne pienentävät päästöjä. Rakennetuissa kiinteistöissä yhdenkin osakkaan on mahdollisuus saada sähköauton lataus. Käytännössä osakkaan maksettavaksi tulevat kaikki sähköistämiseen ja luentaan liittyvät kustannukset. Kustannukset voivat muodostua kuitenkin esteeksi. Asian käsittely taloyhtiöissä Parhaiten asia onnistuu, kun taloyhtiön kunnossapitotarvesuunnittelun yhteydessä huomioidaan mahdollisuus sähköautojen lataamiseen. Parkkialue modernisoidaan laittamalla uudet johdotukset ja uudet latauspisteet ( tolpat ), joissa on ohjausyksikkö. Latauspisteen tolppa sinänsä ei ole sen kalliimpi kuin lämmitykseen tarvittava tolppa. -Taloyhtiössä voidaan järjestää jokaiselle sähköauton käyttäjälle oma tolppa. Mahdollista on myös tehdä yksi yhteinen lataustolppa, jota kaikki asukkaat voivat käyttää. Tällaiseen tolppaan voidaan laittaa järjestelmä, joka tunnistaa jokaisen sähkönkäyttäjän, sanoo Helsingin Energian Sähköratkaisujen yksikön päällikkö Sami Sailo. Päätöksentekoon yhtiökokouksessa vaikuttaa se, katsotaanko sähköauton latauspisteen olevan a) tavanomainen vai b) tavanomaisen tason ylittävä asumisen varustus. Jos uudistuksen katsotaan olevan tavanomainen, niin päätöksentekoon riittää Miksi sähköauto? yksinkertainen enemmistö. Mikäli on kysymys b-kohdassa mainitusta varustelusta, niin päätöksentekoon riittää silloinkin yksinkertainen enemmistö, mutta uudistuksen maksavat vain ne, jotka sitä haluavat. Käytäntö tulee osoittaman, minkä tasoisesta asiasta on kysymys. Sähköautot vähentävät merkittävästi hiilidioksipäästöjä ja muita terveydelle haitallisia päästöjä. Sähköauto käyttää energiaa yli kolme kertaa tehokkaammin kuin polttomoottoriauto. Sähköautolla käyttökustannukset ovat keskimäärin 2,3 senttiä kilometriä kohti ja polttomoottorilla yli 12 senttiä kilometrillä. Täyssähköautoja ja ladattavia hybridiautoja arvioidaan Suomessa olevan vuonna 2020 yli ja vuonna 2030 yli Mikäli taloudellinen kehitys on suotuisaa, arvioidaan määrän olevan yli 20 % suurempi. Seppo Käkelä
5 5 Kerrostaloissa tekniikka lisääntyy, entä osaaminen Jatkoa etusivulta Kuka vastaa? Vika- ja ongelmatilanteissa taloyhtiön on vaikea tavoittaa vian korjaamisesta vastaavaa osapuolta. Taloa rakennettaessa urakat on pilkottu pieniin alaurakoihin ja laitetoimituksiin. Ongelman ilmetessä valmiissa taloyhtiössä ei aina osata tunnistaa, mistä teknisestä komponentista vika johtuu ja mikä alaurakoitsija tai toimittaja siitä vastaa. Pääurakoitsijan yhteyshenkilö saattaa olla talotekniikan osalta lähes yhtä maallikko kuin taloyhtiön hallitus, joten silläkään tasolla keskustelu ei ole kovin tuloksellista. Myös huollon henkilöstöllä näyttäisi olevan vaikeuksia ylläpitää osaamistaan jatkuvasti kehittyvän ja lisääntyvän talotekniikan osalta. Näyttää siltä, että uusissa kerrostaloissa tekniikka ja osaamisvaje lisääntyvät samaa tahtia. Runsas tekniikka nostaa uusien asuntojen neliöhintoja mutta tekniikasta saatava hyöty jää usein puolitiehen. Talon energiatalous ja asumisolot saattavat jäädä alle sen tavoitetason, jonka kallis tekniikka parhaimmillaan pystyisi tuottamaan. Kokemuksia Kirjoittaja on muutaman vuoden ajan seurannut läheltä uudenkarheassa 40 asunnon kerrostalossa edellä kuvattuja ongelmia. Talossa on yli 20 erillistä teknistä järjestelmää mm. lvi-, sähkö-, turvallisuus-, automaatio-, tiedonsiirto- ja liikennetekniikan toimintoja hoitamassa. Talon kiinteissä järjestelmissä on mm. yli 130 Markku Salminen sähkömoottorilla toimivaa laitetta, erityisen paljon niitä on ilmanvaihtojärjestelmässä. Luvussa ei ole mukana asuntojen kylmälaitteita, pesukoneita, tms. Talo on melkoinen koneisto, jossa kokonaisuuden ja yksityiskohtien hahmottaminen vaatisi osaamista ja paneutumista. Hallitusten kiireisille maallikoille se on liikaa vaadittu. Niinpä tässäkin talossa on ilmennyt edellä kuvattuja ongelmia. Takuuajan päätyttyä eräät ongelmat ovat edelleen ratkaisematta mm. siksi, että maallikot eivät pysty osoittamaan yksilöityä teknistä vikaa vaan ainoastaan aistinvaraisia havaintoja. Usko talotekniikan ongelmattomaan toimintaan ja urakoitsijoiden kykyyn laittaa asiat kuntoon horjuu. Ajatuksia tilanteen parantamiseksi Edellä kuvattu on herättänyt pohtimaan keinoja, joilla vastaavia ongelmia voitaisiin vähentää tulevissa rakennushankkeissa. Syntyneet ajatukset sisältävät sekä urakoitsijoiden velvoitteiden lisäämistä takuuaikana että Tämän kokoisessa kerrostalossa voi olla 130 erilaista teknistä laitetta. Niiden hallinta vaatii monenlaista osaamista. tiedon ja osaamisen lisäämistä taloyhtiöissä. Pohdinnan tuloksena on syntynyt kolme ehdotusta, joiden toivon herättävän keskustelua ja kehitystä kiinteistöalalla. Ehdotan mietittäväksi seuraavaa: 1. Uusien talon teknisten järjestelmien ja laitteiden takuuaika pitäisi pidentää kolmeen vuoteen. Silloin laitteistojen toiminnot voitaisiin todeta kattavammin erilaisissa sääolosuhteissa ja mahdollisten korjausten vaikutuskin olisi todettavissa takuuaikana. Havaitut viat pitäisi korjata heti niiden ilmennyttyä eikä takuuajan lopussa. Lisäksi takuiden kattavuutta pitäisi laajentaa siten, että laitevikojen lisäksi takuut kattaisivat entistä selvemmin laitteistolla tuotetut olosuhteet tai toiminnot. Tällöin maallikoiden olisi helpompi reklamoida siitä ongelmasta, jonka he toteavat aistinvaraisesti. Ei tarvitsisi osoittaa jotain teknistä vikaa, jonka yksilöiminen on maallikolle usein mahdotonta. Tämä voisi johtaa jopa siihen, että myös talon suunnitelmat olisivat selkeästi takuun piirissä. 2. Talon luovutusasiakirjoihin tulisi kuulua hankekohtaisesti laadittu ja maallikoidenkin osaamistasoon sovitettu talon tekniikkaopas. Siinä kuvattaisiin talon kaikki tekniset järjestelmät, niiden sijainti ja toimintatapa, niiden tuottamat olosuhteet tai toiminnot sekä huollolle ja kunnossapidolle asettavat tavoitteet. Nykyinen sinällään hyvä huoltokirja ei anna tähän tarpeeseen sopivaa tietoa esimerkiksi hallituksille. 3. Jokaiseen uuteen taloon pitäisi perehdyttää takuuajan alussa ns. tekniikkaosaaja ja hänelle varahenkilö. Tehtävä sopisi esimerkiksi talon turvallisuuspäällikölle, joka muutenkin joutuu perehtymään talon tiloihin ja laitteistoihin. Perehdyttämiskoulutus voisi tapahtua yleisellä tasolla turvallisuuspäällikkökurssin osana tai sen rinnalla sekä talokohtaisesti urakoitsijoiden ja suunnittelijoiden toimesta. Markku Salminen DI Sujuvaa kiinteistönpitoa Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla. Kuivauspäivystys Uudenmaan alueella 24h / 7pv p NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi säästöjä kiinteistönpitoon, myös päätöksenteko ja hallinto sujuvat. Kysy lisää p Kiinteistönpidon perustyökalut: taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma PTS taloyhtiön kuntosopimus RS30 tuhoeläin- ja lintutorjunnat vesivahinkojen kuivaus- ja kosteudenhallintapalvelut
6 6 Ajatuksia isännöinnin amattikuvasta Mielikuvat isännöinnistä ovat hyvin kirjavia. Yleinen käsitys on, että kaikki mahdolliset asuinkiinteistöön, asumiseen ja asukkaisiin liittyvät tehtävät ovat automaattisesti isännöintiyrityksen tehtäviin kuuluvia. Lisäksi yleisesti luullaan, että kaikki juoksevat asiat pitää hoitaa henkilöisännöitsijän kautta. Palvelun hinnoittelun osalta tuntuu varsin tavallinen käsitys olevan, että isännöinnin kiinteän palvelumaksun tulisi kattaa kaikki mahdollinen siis myös tehtävät, jotka ovat seurausta lakien, asetusten sekä muiden määräysten ja vaatimusten muuttumisesta kesken sopimuskauden. Isännöinti on pitkään keskittynyt pelkkien lakisääteisten palvelujen tuottamiseen. Vasta viime vuosina on siirrytty vaihteleviin asiakastarpeisiin. Niinpä palvelujen hinnoittelussakin on pikku hiljaa alettu siirtyä joustaviin ratkaisuihin, joissa kiinteä perusmaksu voi olla pienempi ja siirrytään käyttämään aiheuttamisperusteen pohjautuvaa yksikköhintaista hinnoittelua. Jos isännöitsijä viihtyy työssään, niin hän jaksaa hankkia uutta tietoa ja jakaa sitä verkostoon. Samalla hän kasvattaa itseensä kohdistuvaa luottamusta. Vuorovaikutustaitojen karttuessa arjen työ helpottuu. Se edistää myönteisen ilmapiirin syntymistä koko toimintaympäristöön. Näiden myötä tarvitaan vähemmän aikaa rutiinien hoitoon ja isännöitsijä pystyy kehittämään itseään ja toimintaympäristöään. Mitä hyvä isännöinti on? Hyvään isännöinnin malli on haastava kuvattavaksi, koska eri osatekijät ovat osittain päällekkäisiä ja lomittaisia, eikä niitä Myönteinen ilmapiiri myös edistää isännöitsijän jaksamista ja parantaa asiakaskeskeisyyttä. Mikko Peltokorpi voi arjen työssä erottaa toisistaan. Korostettaessa vaikkapa isännöitsijän aktiivisuutta, on kyse samalla luottamuksen rakentamisesta, tiedon hankinnasta, kokonaiskuvan rakentamisesta ja ennakoinnista talonhoidossa. Toisaalta luottamuksen rakentamisessa on kyse samalla vuorovaikutustaidoista, palveluverkoston kehittämisestä ja isännöitsijän aktiivisuudesta. Kun mallin osatekijät toimivat riittävän hyvin, isännöintiyrityksessä voidaan tehdä hyviä päätöksiä. Samalla asiat alkavat sujua, eikä ristiriitojen ja reklamaatioiden hoitoon enää kulu niin paljon aikaa. Myönteinen ilmapiiri myös edistää isännöitsijän jaksamista ja parantaa asiakaskeskeisyyttä. Tutkimusten mukaan onnistunut isännöinti on myönteisten kehien aikaansaamista ja niiden pyörittämistä. Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Säätiön suorittamassa onnistuvan isännöintityön tutkimuksessa Verkosto on kaiken A ja O todetaan isännöintityön ytimen muodostuvan kolmesta osa-alueesta: 1. Yhteistyö hallituksen kanssa 2. Palveluverkoston hyödyntäminen ja kehittäminen 3. Luottamus taloyhtiöön ja palveluverkostoon Tutkimuksen mukaan nämä osa-alueet onnistuessaan vahvistavat toisiaan. Mikko Peltokorpi Kiinteistöneuvos, RI Isännöintiyrityksen hyviä ominaisuuksia: -ISA-auktorisointi -edellytykset koulutta ja ylläpitää henkilöstön osaamista -laajaa osaamista edustava henkilöstö, joka tukee toisiaan -isännöintiyhtiöllä on kumppanuusverkosto -täsmälliset hinnat perusveloituksessa ja erillisveloituksissa -moitteeton taloudellinen asema ja hyvät luottotiedot -hyvät referenssit -hyvä tietotekniikan osaaminen ja laitteistot -laaja kokemus isännöintitoiminnasta ja erityisesti merkittävien korjaushankkeiden onnistuneesta toteuttamisesta Isännöitsijän yksilöosaamisen hyviä ominaisuuksia: -riittävä koulutus ja pätevyys tehtävään -innostuneisuus -luottamusta herättävä toiminta -paineensietokyky -ulospäin suuntautuminen ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Laatua ja luotettavuutta Ota yhteyttä tai soita
7 7 UUTISIA Varainsiirtovero nousee Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta maksettava varainsiirtovero nousee 1,6 prosentista 2,0 prosenttiin. Uutuutena veroon tulee se, että veron laskentaperusteena on myös luovutettaviin osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Korotus tulee voimaan vuoden 2013 alusta alkaen. Se koskee siis ja sen jälkeen tehtyjä kauppoja. Veron korotuksen arvioidaan tuottavan valtiolle noin 80 miljoonaa euroa vuodessa. Käänteinen asuntolaina ja kauppa Perinteisten asuntolainojen rinnalle on tullut uusia lainoitusmuotoja: käänteinen asuntolaina ja käänteinen asuntokauppa. Tämä on melko uutta Suomessa. Pankit markkinoivat niitä eritoten senioreille. Käänteinen asuntolaina on tavallisen asuntolainan kaltainen muutoin, mutta velallinen maksaa vain luoton korot. Pääoma suoritetaan velallisen kuoltua tai sovitun ajan kuluttua. Käänteisessä asuntokaupassa asunnon omistaja myy asuntonsa pankille ja tekee pankin kanssa vuokrasopimuksen, joka on yleensä elinikäinen. Käänteistä asuntolainaa tarjoavat jo useimmat pankit. Viitekorkoon lisättävässä marginaalikorossa on melkoista vaihtelua. Noin euron lainassa vaihtelu on 0,6-1,4 prosenttiin. Samoin nostokulut vaihtelevat 50 eurosta 400 euroon. Toistaiseksi vain Hypo (Hypoteekkiyhdistys) tekee käänteisiä asuntokauppoja. Oikeusministeriö on avannut uuden palvelusivuston Sivustolla voi tehdä kysymyksiä ja keskustella vuonna 2010 voimaan tulleesta uudesta asunto-osakeyhtiölaista. Sieltä voi myös lukea vastauksia aiemmin tehtyihin kysymyksiin. Palvelussa on helppo seurata ja löytää esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymykset ja vastaukset löytyvät asunto-osakeyhtiölain pykälien mukaisessa järjestyksessä. Ministeriön lainvalmistelijat vastaavat kysymyksiin suomeksi ja ruotsiksi. Sivuston osoite on: Vesimittarit pakollisiksi kaikkiin kerrostaloihin Vanhoihin kerrostaloihin on asennettava vesimittarit putkiremonttien yhteydessä. Tällainen velvoite on kirjattu valmisteilla oleviin korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimuksiin. Mittarit on asennettava putkiston laajamittaisen linjasaneerauksen yhteydessä, mikäli se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti on mahdollista. Uuden säännöksen arvioidaan tulevan voimaan jo ensi vuonna. Asuntokohtaisten vesimittareiden on kokemusten mukaan havaittu vähentävän veden kulutusta jopa kymmeniä prosentteja. Samalla vähenee myös lämpöenergian kulutus. Uusiin kerrostaloihin vesimittareiden asennus on ollut pakollinen tämän vuoden alusta tulleen asetuksen mukaisesti. Nouto-Sortti eroon isoista esineistä HSY:n Nouto-Sortti-palvelu auttaa pääsemään eroon isoista esineistä. Nouto-Sortin voi tilata hakemaan pois esimerkiksi tarpeettoman jääkaapin, pakastimen, sohvan, hellan tai jonkin muun kodin kalusteen. Yhden noutokerran hinta on 60 euroa ja siihen sisältyy enintään kolmen esineen kuljetus kiinteistön pihalta jätepisteestä tai sisältä kiinteistöstä. 4-6 esineen hinta on 90 euroa ja 7-9 esineen hinta on 120 euroa. Kannattaa varmaan miettiä naapureiden kanssa kimppakyytiä. Palvelun voi tilata puhelimitse tai jate. kuljetuspalaute (at ) hsy.fi VOITTOPUTKI JATKUU! Putkiremonttien ykkönen vuodesta toiseen. Isännöintiliiton putkibarometrin voittaja 2011 ja PÄÄKAUPUNKI SEUTU JYVÄSKYLÄ LAHTI HÄMEEN LINNA Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja säästää näin sähköä. Kaakelikaari 8, Vantaa puhelin (09) Sopivasti kuivaa Alue-edustajat: Uusimaa Kim Karling, Harri Karling, Jyrki Haatainen, Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, Lounais-Suomi Arto Wallenius, Tutustu EMC Ematorin palkittuun tapaan tehdä putkiremontti: Helppokäyttöinen Selkeät näppäimet ja opastava näyttö tekevät käytöstä helppoa. Pyykin mukaan on valittavissa kolme eri kuivausohjelmaa. Uusia ominaisuuksia Esteri ilmankuivaajissa on paljon uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso tai ota yhteyttä edustajaamme. Pirkanmaa Jan Lehtonen, Keski-Suomi Kari Tiihonen, Pohjanmaa Arto Kuparinen, Itä-Suomi Risto Ollila, Pohjois-Suomi Pekka Kurttila,
8 8 Vanha yhtiöjärjestys uusi laki ajatuksia yhtiöjärjestyksen päivittämiseen Usein keskustelussa yhtiöjärjestys sekoitetaan järjestyssääntöön. Yhtiöjärjestyksen tarkoitus on määritellä yhtiön ja osakkaan oikeudet, velvollisuudet ja vastuut. Taloyhtiössä yhtiöjärjestyksen määräykset ovat sidoksissa asunto-osakeyhtiölakiin. Järjestyssäännön tarkoituksena on osaltaan turvata asukkaiden turvallisuus ja asumisviihtyvyys. Uuden asunto-osakeyhtiölain myötä yhtiöjärjestystä ei tarvitse uusia, vaikka osa vanhoista määräyksistä onkin mitättömiä. On kuitenkin selventävää, että vanhat yhtiöjärjestykset päivitetään vastaamaan uutta lakia. Tällöin jokaisen osakkaan on ilman suurempaa lakiin perehtymistä helppo todeta tärkeimmät yhtiöoikeudelliset määräykset Yhtiöjärjestys kannattaa päivittää toimivaksi käyttöasiakirjaksi pelkästään informatiivisessa mielessä. Usein on kuitenkin järkevää miettiä samalla yhtiön toimintaa ja virtaviivaistaa hallinnollista toimintaa. Päivityskustannukset ovat noin tuhat euroa ja ne tulevat helposti takaisin jo vuodessa muun muassa kahden yhtiökokouksen yhtiössä, kun siirrytään yhteen yhtiökokoukseen. Jokainen yhtiökokous aiheuttaa ainakin yhden hallituksen kokouksen kokouspalkkioineen. Kokoustilat ja kokouskutsujen monistus maksavat. Aina voidaan tarvittaessa järjestää ylimääräinen yhtiökokous. Kokemus on osoittanut, että isoissa hankkeissa on perusteltua paneutua vain yhteen asiaan ja Yhtiöjärjestys kannattaa päivittää toimivaksikäyttöasiakirjaksi pelkästään informatiivisessa mielessä. kutsua yhtiökokous koolle pelkästään kyseisestä hankkeesta päättämiseksi. Ns. syyskokous järjestetään useimmiten talousarvion vahvistamiseksi ja mahdollisesti tilintarkastajien ja hallituksen jäsenien valitsemiseksi. Yhtiön tuloksesta puuttuu kuitenkin useampi kuukausi ja todellinen hoitovastikejäämä ei ole syksyllä tiedossa. Seuraavan vuoden palveluhinnatkaan eivät ole tiedossa. Keväällä saadaankin paljon tarkempi budjetti. Kahden yhtiökokouksen järjestämistä olen kuullut perusteltavan sosiaalisena tapahtumana. Sitä yhtiökokous ei oikeastaan ole. Käytännössä normaalia rauhaansa elävässä yhtiössä rutiiniasioista päättäminen ei vedä osakkaita paikalle. Tällöin puheet ja info eivät saavuta kuin osan osakkaista. Talossa asuvat vuokralaiset jäävät myös ilman tätä sosiaalisuutta. Isojen hankkeiden päättämiseen erikseen kutsutut ylimääräiset yhtiökokoukset ovat olleet varsin suosittuja tapahtumia. Kuluja tuottavan toisen yhtiökokouksen sijaan on suositeltavaa järjestää vapaamuotoisempia tilaisuuksia, joita ovat esimerkiksi talkoot, pikkujoulut ja erilaiset infotilaisuudet. Näiden tilaisuuksien kutsut voivat olla varsin vapaamuotoisia Kaikkea oikeaksi koettua ei käytännössä yhtiöjärjestykseen pystytä päivittämään. Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tarvitaan kaksi kolmasosan enemmistö. Joidenkin asioiden muuttamiseen tarvitaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus. Tapauskohtaisesti on valmistelussa harkittava kuinka paljon kannattaa luovaan ideointiin uhrata aikaa. Pienissä yhtiöissä yksimielisyyden voi joskus saavuttaakin. On huomioitava, että uuden yhtiöjärjestyksen tulee olla kaikilta osiltaan voimaan astuneen AOYL:n mukainen. Huomiota kannattaa kiinnittää tilintarkastajien ja toiminnantarkastajien määrään. Tarvitaanko yhtiössä kahta KHT-tilintarkastajaa ja kahta varatilintarkastajaa? Löytyykö yhtiöstä toiminnantarkastajaa tulevina vuosina? Onko toiminnantarkastajasta syytä mainita yhtiöjärjestyksessä? Monellako hallituksen jäsenellä saisi dynaamisen hallitustoiminnan aikaiseksi? Uusi mahdollisuus on rinnastaa käyttökorvaukset vastikkeisiin. Tällöin osakkeenomistaja vastaa muun muassa autopaikka- ja saunamaksuista kuten vastikkeista. Joissakin yhtiöissä on paljon vuokralaisia ja muuttoliikettä. Monesti jäljelle jää maksamattomia autopaikkavuokria, joiden perintä on vaikeaa, kannattamatonta ja usein mahdotonta. Osakkaalta rästit on helpompi karhuta. Aiemmin oli perusteltua miettiä tilikautta. Jossakin taloyhtiöissä saavutetaan etua, kun tilikausi ei ole kalenterivuosi. Isännöinnin kannalta tilikausien porrastamisesta ei saavuteta niin suurta etua kuin ennen, jolloin tilinpäätökset oli harsittava kasaan mahdottomassa ajassa. Normaalista kunnossapitovastuun jaossa yhtiön ja osakkaan kesken poikkeamisessa kannattaa käyttää harkintaa. Korjaushankkeidenkin valmistelussa on päästy pitkäjänteisyyteen. Ei tarvitse ajatella missä kuussa yhtiökokous pidetään, Jukka Huvilinna. vaan minä vuonna hankkeesta päätetään. Normaalista kunnossapitovastuun jaossa yhtiön ja osakkaan kesken poikkeamisessa kannattaa käyttää harkintaa. Tasapuolisen poikkeavan säännöksen rakentaminen on haastava tehtävä. Jos määräys kohtelee kaikkia osakkeenomistajia tasapuolisesti, voidaan muutos tehdä kuitenkin määräenemmistöpäätöksellä. Yhtiöjärjestysmalleja on saatavissa ja naapurista kopioimallakin voi jotain saavuttaa. Paras tulos saadaan kuitenkin, kun ideoidaan hieman enemmän ja mietitään yhtiön toimintaa luovasti. Yhtiön ulkopuolinen juristi ei välttämättä tunne yhtiön tarpeita. Parhaita yhtiön tarpeet tuntee hallitus ja pitkään yhtiön asioita hoitanut isännöitsijä. Luovasta toiminnasta saattaa syntyä vakiomalleja enemmän kuluja, mutta lopputulos onkin sitten toimivampi. Jokainen taloyhtiö on erilainen! Jukka Huvilinna isännöitsijä, AIT Varmista isännöinnin laatu. Valitse ISA -auktorisoitu yritys. ISA-auktorisointi kertoo isännöintiyrityksen toiminnan laadusta ja luotettavuudesta. Det Norske Veritas auditoi ISA/isännöintiyritykset. Auktorisoinnin taustalla ovat Suomen Isännöintiliitto ja Suomen Kiinteistöliitto. Kun taloyhtiön hallitus hakee luotettavaa isännöitikumppania kannattaa varmistaa, että tarjoajalla on ISA-auktorisointi. Auktorisoidut ISA-yritykset löydät osoitteesta:
9 9 Mia Pujals: Asunto-osakeyhtiöt tarvitsevat runsaasti lakipalveluja Mia Pujalsin johtamaan ryhmään kuuluu viisi lakimiestä. Ryhmän päätyö on vastata yhdistysten jäsenten oikeudellisesta neuvonnasta. Työ tapahtuu pääosin suullisena neuvontatyönä, puhelinneuvontana. Jäsenetuun kuuluu muun muassa se, että taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ja isännöitsijät voivat maksutta saada juridista puhelinneuvontaa ongelmissaan. Minkä tyyppisissä asioissa oikeudellista apua eniten tarvitaan? - taloyhtiöiden erilaiset korjaustilanteet: mm. vesivahingot, kosteusvauriot ja vastuunjako niissä korjaamisen ja kustannusten osalta, taloyhtiöiden urakat ja niihin liittyvät ongelmat ja vastuut, rakennusvirheet ja niiden vastuu - korjaus- ja kunnossapitovastuunjako yhtiön ja osakkeenomistajan välillä - osakkeenomistajien omat remontit, niiden ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle ja ilmoituksen/remontin käsittely yhtiössä ja remontin valvonta - yhtiökokousmenettely yleisesti ja yhtiön päätöksentekomenettelyt eri tilanteissa - vastikkeen periminen ja käyttö - hallituksen ja isännöitsijän toiminta ja vastuut - yhtiöjärjestyksen tulkinta ja muuttaminen - asukkaiden väliset erimielisyydet - autopaikkojen jako - huoneiston hallintaanottomenettely - erilaiset vahingonkorvauskysymykset MIA PUJALS. Mitä muuta yhdistyksen lakimiehet tekevät? Suullisen puhelinneuvonnan ohella lakimiehet kirjoittavat kirjallisia lausuntoja taloyhtiön toimittaman lausuntopyynnön perusteella. Lausuntopyyntö koskien usein yhtiön ja osakkeenomistajan välistä erimielisyyttä tai muuta juridista ongelmaa ja lausunnon tarkoituksena on antaa taloyhtiölle juridisesti perusteltu kirjallinen vastaus ongelmatilanteen ratkaisuun ja taloyhtiön esittämiin kysymyksiin. Varatuomari Mia Pujals tuli Kiinteistöliitto-Uusimaan lakimieheksi vuonna Vuodesta 2005 alkaen hän on toiminut yhdistyksen johtavana lakimiehenä. Sitä ennen Pujals työskenteli Suomen Kiinteistöliitossa. Kiinteistöliitto-Uusimaa on suurin Suomen Kiinteistöliiton jäsenyhdistyksistä. Siihen kuuluu tällä hetkellä noin 9400 taloyhtiötä. Yhdistys tuottaa jäsenyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille muun muassa juridista ja teknistä neuvontaa. Muita palveluja ovat tiedottaminen, koulutus, tutkimus- ja työmarkkinatoiminta sekä yleinen edunvalvonta. Harkitsemattomat toimet johtavat joskus taloyhtiöissä jopa sekasortoisiin tilanteisiin. Kirjallisten lausuntojen ohella lakimiehet tekevät erilaisia toimeksiantoja. Näistä tavanomaisimpia ovat yhtiöjärjestyksen muutokset, erilaiset sopimukset ja reklamaatiot. Lisäksi lakimiehet järjestävät neuvotteluja, jossa jäsenyhtiölle annetaan juridista neuvontaa henkilökohtaisesti. Jäsenyhtiö voi myös halutessaan tilata lakimiehen yhtiön hallituksen kokoukseen asiantuntijaksi tai yhtiökokoukseen asiantuntijaksi tai puheenjohtajaksi. Kaikki muut paitsi suullinen puhelinneuvonta ovat erillisveloitettavia palveluita. Jäsenpalveluiden lisäksi Kiinteistöliitto Uusimaan lakimiehet kirjoittavat säännöllisesti Suomen Kiinteistölehteen. Lakimiehiä on myös Kiinteistöalan Kustannus Oy:n painotuotteiden kirjoittajina. Lakimiehet kouluttavat aktiivisesti sekä Kiinteistöliitto Uusimaan jäsentilaisuuksissa että Kiinteistöalan Koulutuksen järjestämissä koulutuksissa. Osa lakimiesten työtehtävistä liittyy asunto-osakeyhtiöiden edunvalvontaa, jota tehdään mm. osallistumalla erilaisiin lainsäädäntöhankkeisiin liittyviin työryhmiin. Kiinteistöliitto Uusimaan lakimiehen työnkuva on erittäin monipuolinen ja mahdollisuus erilaisten tehtävien suorittamiseen on laaja. -Neuvontatyöstä taloyhtiöille tulee usein merkittävä etu siten, että kysymällä ensin ja tekemällä vasta sen jälkeen, vältytään virheiltä ja ylimääräisiltä kustannuksilta. Harkitsemattomat toimet johtavat joskus taloyhtiöissä jopa sekasortoisiin tilanteisiin, toteaa Pujals Kiinteistöliitto-Uusimaan neuvontatyö lakineuvonnassa ja teknisessä neuvonnassa muodostavat laadukkaan ja todella edullisen asuntoosakeyhtiöiden asiantuntijaorganisaation. Viime vuosina yhdistyksen jäsenmäärä ja palvelujen kysyntä ovat nousseet merkittävästi. Seppo Käkelä Korjausrakentamisen energiamääräykset valmisteilla Ympäristöministeriössä valmistellaan parhaillaan korjausrakentamisen energiamääräyksiä. Määräyksiä sovellettaisiin sellaisiin luvanvaraisiin korjaus- ja uusimistoimiin, joiden yhteydessä voidaan parantaa kiinteistön energiatehokkuutta. Määräykset eivät koske esimerkiksi suojeltuja rakennuksia, mikäli muutosta ei voida pitää hyväksyttävänä. Perusajatus korjausrakentamisen energiasäädöksissä tulee olemaan se, että kun taloyhtiössä ryhdytään suunnittelemaan korjaus- tai uusimistoimia, niin silloin rakennus voitaisiin arvioida energiatehokkuuden kannalta ja pohtia miten kyseessä olevat toimet suhteutuvat kokonaisuuteen. Rakennushankkeeseen ryhtyvälle annetaan kolme vaihtoehtoista tapaa vaatimusten täyttämiseen: rakennusosakohtaisten ja teknisten järjestelmien vaatimukset, rakennuksen energiankulutusvaatimukset rakennusluokittain tai rakennuksen E-luku vaatimukset rakennusluokittain. Viranomaisluvan yhteydessä ensimmäisestä vaihtoehdosta on osoitettava viranomaisvaatimusten täyttyminen. Kahdessa muussa vaihtoehdossa tarvitaan standardikäytön mukainen energialaskenta osoittamaan asetettujen tavoitetasojen täyttyminen. Energiatehokkuuden parantamisen on oltava teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti järkevää. Taloudellisen tarkastelun ajanjaksona käytetään asuinrakennuksissa 30 vuotta, ellei tarkasteltavan rakennusosan tai teknisen järjestelmän käyttöikä ole tätä lyhyempi. Rakennusosien ja teknisten järjestelmien energiatehokkuutta parantavia toimia voidaan kompensoida tekemällä muut toteutettavat toimenpiteet parempitasoisina. Toimenpiteiden jälkeen on todennettava ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmien toiminta sekä tehtävä tarpeellisin osin niiden tasapainotus. Todennus esitetään rakennusvalvontaviranomaiselle loppukatselmuksen yhteydessä. Määräykset astuu voimaan asuinrakennuksissa Uudistuva energiatodistus Nykyisen lain mukaan rakennuksen omistajan on hankittava energiatodistus silloin, kun rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, myydään tai vuokrataan. Energiatodistuksen hankkiminen ennen vuotta 2008 valmistuneelle omakotitalolle ja enintään kuuden asunnon asuinrakennukselle on ollut tähän asti Jari Virta vapaaehtoista. Jatkossa energiatodistus tarvittaisiin vanhoissa pientaloissa, kuten muissakin rakennuksissa, rakennuksen tai huoneiston myynnin tai vuokrauksen yhteydessä sekä uudisrakentamisessa. Rakennuksen energiatehokkuus määriteltäisiin energiatodistuksessa samalla tavalla kuin uudisrakentamisen energiamääräyksissä. Rakennuksen energialuokitus tulisi pohjautumaan rakennuksen E-lukuun, joka koostuu rakennuksen laskennallisesta vuotuisesta ostoenergiankulutuksesta painotettuna eri energiamuotojen kertoimilla. Siten energiatodistus tarjoaa rakennuksen energiatehokkuudesta tietoa, joka ei ole riippuvainen käyttäjien käyttötottumuksista. Uudistuksen myötä rakennuksen energialuokka (A-G) on ilmoitettava myynti- ja vuokrausilmoituksissa. Uudistuksen myötä todistuksen voi laatia vain pätevöitynyt henkilö. Todistusten laatua ja todistusten tekijöitä valvottaisiin perustettavan valvonta- ja seuraamusjärjestelmän avulla. Todistusten vertailukelpoisuutta edistetään myös siten, että jatkossa energiatodistuksen voisi laatia vain yhdenlaiselle lomakepohjalle. Energiatodistuksen laadinta kannattaa yhdistää esimerkiksi kuntoarvion tai energiakatselmuksen yhteyteen. Asuinkerrostalon energiatodistuksen laatimiskustannus on arviolta euroa. Todistus on voimassa 10 vuotta. Laki on tarkoitus saada voimaan Jari Virta Tekniikan tohtori Suomen Kiinteistöliitto
10 10 Kiinteistönomistajan korostunut korvausvastuu Korkein oikeus on useaan otteeseen ottanut kantaa kiinteistönomistajan korvausvastuuseen kiinteistön alueella tapahtuneissa vahingoissa. Viimeisimpiin kuuluvassa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2010:28 kertaa ratkaisu koski Suomenlinnaa. Vanhempiensa seurassa kulkenut lapsi putosi Suomenlinnassa Kuninkaanportin yläpuolella rintamuurilla olevalta polulta noin 15 metriä ja kuoli. Korkein oikeus tuomitsi Suomenlinnan hoitokunnan, joka vastaa Valtion puolesta Suomenlinnan alueen hoidosta ja kunnossapidosta, vahingonkorvausta hautauskustannuksista lapsen vanhemmille. Korkeimman oikeuden perustelujen mukaan hoitokunnan oli tullut alueen turvallisuudesta huolehtiessaan ottaa huomioon, että Suomenlinnan alue ei ole entuudestaan tuttu kaikille siellä vieraileville ja yleisön kyky havaita ja arvioida alueen vaaralliset paikat Vahingonkorvausvastuu on ankaroitunut vuosien varrella Korkeimman oikeuden linjauksissa, joita siis on saatukin varsin monta. voivat olla erilaisista syistä rajoittuneita. Korkein oikeus katsoi, etteivät alueen vaaroista tiedottaminen ja niistä varoittaminen olleet riittävää turvallisen kulkemisen varoittamiseksi yleisölle. Edelleen Korkein oikeus katsoi, että vahinko olisi ollut vältettävissä yksinkertaisella ja edullisella tavalla mm. aitaamalla ko. kohdat. Vahingonkorvausvastuu on ankaroitunut vuosien varrella Korkeimman oikeuden linjauksissa, joita siis on saatukin varsin monta. Vanhemmissa ratkaisuissa korostettiin esimerkiksi kiinteistön alueella tapahtuneessa liukastumisissa näyttövelvollisuutta siten, että kiinteistönomistaja saattoi vapautua vastuustaan osoittaessaan, että oli toiminut huolellisesti. Päätöksiä saatettiin perustella esimerkiksi sillä, että sääolosuhteet ja vuorokauden ajat puolsivat sitä, että katukäytävää ei hiekoitettu. Vastuun ankaroituminen näkyy siinä, että myöhemmissä ratkaisuissa (esim. KKO 1968 II 98) korvausvastuun katsottiin olevan olemassa, koska kiinteistönomistaja ei näyttänyt, että valinnut sää olisi tehnyt hiekoittamisen hyö- Petteri Kuhanen. dyttömäksi. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1989:114 lentoaseman pitäjän katsottiin korvausvastuussa olevaksi, koska tämän piti huolehtia, että liikkuminen on turvallista myös sellaisille, jotka sairauden, vamman, mielenlaadun tai muun syyn takia liikkuvat eri tavoin. Ratkaisussa KKO 1998:28 katsottiin kiinteistönomistajan olevan asunto-osakeyhtiön olevan vastuussa jalkakäytävän ulkopuolella liukastuneen henkilön vammoista, koska katsottiin, että kysymyksessä oli varsinaisesta ajoradasta erilliseksi hahmottuva alue, joka oli jalankulkuliikenteen käytössä. Vastuu oli siten laajentunut jopa sen alueen ulkopuolelle, joka yleensä kuuluu kiinteistönomistajan vastuulle. Vastuun ankaroituminen näkyy selvästi ratkaisun KKO 2001:1 perusteluissa, joissa liikekeskuksessa lasiruutu rikkoutui ja putosi kiinteistön käyttäjän päälle aiheuttaen vammoja. Syy jäi epäselväksi, mutta kiinteistönomistaja oli vastuussa, koska ei ollut näyttänyt, että lasien rikkoutuminen olisi johtunut sellaisesta seikasta, josta se ei ollut velvollinen huolehtimaan. Tällainen näyttövelvollisuus alkaa olla jo liki mahdoton. Myös julkisuudessa ollut ratkaisu KKO 2007:62, jossa kiinteistöosakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin rangaistukseen katolta tippuvan jään vuoksi, osoittaa tätä kiinteistönomistajan huolenpitovelvoitteen ankaruutta. Petteri Kuhanen asianajaja, oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari
11 11 PAKINA Kettis Pöytäkirja Asunto-osakeyhtiö Porkanhovin hallitus piti kokoustaan. Aluksi tarkastettiin edellisen kokouksen pöytäkirja. Hallituksen puheenjohtaja Kalliola huomautti isännöitsijä Lehtelälle, että pöytäkirjat tulevat kovin myöhään kokouksen jälkeen hallituksen jäsenille. -On vaikea muistaa tarkoin asioiden kulkua, kun pöytäkirja tulee vasta useita viikkoja kokouksen jälkeen, Kalliola valitti. -Pyritään nopeuttamaan niiden toimittamista, murahti isännöitsijä. Puheenjohtajalla ja isännöitsijällä oli aina silloin tällöin pientä erimielisyyttä asioiden hoitamisessa. Pääosin se johtui siitä, että Kalliola halusi vähän pomotella ja esiintyä tarkkana ja vaativana miehenä. Toinen syy oli se, että he olivat eri puolueen miehiä. Lehtelä piti itseään ammattimiehenä eikä oikein pitänyt Kalliolan saivartelusta ja joutavasta kritiikistä. Kalliolaa harmitti se, että hänen mielestä Lehtelä ei tarpeeksi arvostanut häntä. Pöytäkirjan viivästymisestä huomauttaminen ei ollut oikein Lehtelän mieleen. Hän päätti nyt hieman nopeuttaa pöytäkirjan toimitusta. Elettiin 1960-lukua. Pöytäkirjan tekeminen oli silloin hieman vaivalloisempaa kuin nykyisin, kun ei ollut kunnon kopiokoneita. Lehtelä kirjoitti ensin pöytäkirjan vanhalla Remingtonilla. Sitten hän kirjoitti sen vahakselle. Vahakseen piti korjata lyöntivirheet lakan avulla. Sitten Lehtelä asetti vahaksen käsin veivattavaan kopiokoneeseen. Kokous oli päättynyt klo 21 ja kahden tunnin kuluttua pöytäkirjat olivat valmiina. Isännöitsijä laittoi pöytäkirjat hallituksen jäsenille kirjekuoriin ja haki taloyhtiön yleisavaimen kassakaapista. Kello paikkeilla hän jakoi pöytäkirjan jokaiselle taloyhtiön hallituksen jäsenelle. Hallituksen puheenjohtaja Kalliola heräsi, kun hissi kolahti viidenteen kerrokseen, jossa hän asui. Samassa kerroksessa asui Kalliolan lisäksi vain yksi naapuri, jonka hän tiesi olevan matkoilla. Niinpä Kalliola päätti mennä katsomaan, miksi hissi tuli yöllä viidenteen kerrokseen. Postiluukusta oli tullut isännöitsijätoimiston kirje, joka sisälsi illalla olleen kokouksen pöytäkirjan. Ensin Kalliolaa hieman huvitti ja hän ajatteli, että menipähän moite perille. Myöhemmin hän kuitenkin pahoitti mielensä ja piti isännöitsijän toimintaa mielenosoituksellisena ja huonona pilana. Seuraavan hallituksen kokouksen alussa tarkastettiin jälleen pöytäkirja. Kalliola ei maininnut mitään isännöitsijän nopeasta toiminnasta. Yksi hallituksen jäsen esitti kuitenkin Lehtelälle kiitokset: -Tunnen konttoritekniikkaa sen verran, että tämä oli uskomattoman nopea toimitus, hän sanoi. Puheenjohtaja Kalliola vääntelehti eikä aikonut sanoa mitään, mutta kun kaikki tuijottivat häntä, niin lopulta hän tokaisi: -Kyllä, kyllä, mutta isännöitsijän pitäisi hieman vaalia asukkaiden yörauhaa eikä kolistella keskellä yötä talossa. -Niin, kyllä minä totesin silloin yöllä ja olen todennut ennenkin, että talon hissi pitäisi korjata, kun se kerrokseen pysähtyessä kolahtaa melko kuuluvasti. Mutta puheenjohtaja on todennut vain, että kyllä se toimii riittävän hyvin ja siksi korjaus on viivästynyt, vastasi Lehtelä. Lehtelä arvasi etukäteen, että jotain tämän tapaista Kalliola saattaa esittää. Kokouksen asialista oli tällä kertaa lyhyt. Niinpä hän tietäen päätökset etukäteen, oli tehnyt pöytäkirjan valmiiksi. Kun puheenjohtaja julisti kokouksen päättyneeksi, pyysi Lehtelä istumaan hetkeksi. Hän kävi toisessa huoneessa ja tultuaan sieltä hän tuumi: -Tässä on tämän kokouksen pöytäkirja valmiina, niin puheenjohtajakin saa minun puolesta nukkua yönsä rauhassa, kun pöytäkirjan toimitukset eivät häiritse. Parin kuukauden kuluttua isännöitsijä Lehtelä vietti 60-vuotispäiviään. Asunto-osakeyhtiö Porkanhovin hallitus tuli puheenjohtaja Kalliolan johdolla onnittelemaan Lehtelää. Onnittelupuheessaan Kalliola mainitsi muun muassa: -Meillä on ollut suuri onni saada isännöitsijäksi Lehtelän kaltainen mies. Hän on toiminnoissaan aikaansaapa, rivakkaotteinen ja nopea Isännöitsijän Lehtelä kiitti taloyhtiötä hyvästä yhteistyöstä ja huomaavaisuudesta: -On ilo palvella taloyhtiötä, jossa asianmukaisesti ymmärretään kiinteistönhoidon tarpeita ja tarvittaessa myös hämäläistä hitautta tarkoitan isännöitsijän kiireitä. KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS KORJAUS KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.
12 12 ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto (09) SOITA fax (09) Laatua ja luotettavuutta PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. Ota yhteyttä tai soita Kiinteistöliitto Uusimaan taloissa osataan tehdä oikeita päätöksiä KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa PUOLUEETONTA TUKEA TALOYHTIÖSI PÄÄTÖKSIIN Kiinteistöliitto Uusimaa on yli taloyhtiön palvelujärjestö. 11 asiantuntijan voimin neuvomme, koulutamme ja tiedotamme kaikissa taloyhtiön asioissa: laki, hallinto, talous, tekniikka ja työsuhde. Jäsenpalvelumme ja kattavat netisivumme antavat taloyhtiösi hallitukselle hyvät eväät hallinnoida yhtiötä yhdessä isännöitsijän kanssa. Noin 40 sentillä asunnolta kuussa palvelut ovat käytettävissäsi. Onko taloyhtiösi jo jäsen? ASIANTUNTIJAT APUNASI Käy tutustumassa tai soita (09) (keskus). TALOYHTIÖN VANKKA KIVIJALKA STYRELSENS OCH DISPONENTENS STÖD PÅ SVENSKA FINLANDS SVENSKA FASTIGHETSFÖRENING