Source: http://wingik.slask.eu/index.php/prawo/opinie-wingik/182-zawiadamianie-o-czynnosciach-wznawiania-wspolnoty-mieszkaniowe
Timestamp: 2018-01-18 18:09:37+00:00
Document Index: 41136498

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 39', 'art. 32', 'art. 20', 'art. 39', 'art. 6', 'art. 3', 'art. 39', 'art. 6', 'art. 39', 'Art. 28', 'SA/Wa ']

Zasady zawiadamiania stron a wspólnoty mieszkaniowe
Wykonywanie przez geodetę czynności polegających na wznowieniu znaków granicznych lub wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków odbywa się na zasadach opisanych w art. 39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne[1]. Zgodnie z ust. 3 ww. art. 39 o czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Z kolei tryb tego zawiadamiania opisany został w art. 32 ust 1-4 p.g.i k., z którego wynika, że należy je dostarczyć stronie, co najmniej na 7 dni przed datą planowanych czynności, i musi zawierać powiadomienie o konsekwencjach niestawiennictwa.
Problem przed którym stoją wykonawcy to ustalenie stron, o których mowa w ww. przepisach. Definicję legalną zbliżonego terminu – „strony postępowania” – zawierają przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego[2]. W takim ujęciu należałoby za stronę uznać każdego, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności ze względu na swój interes prawny lub obowiązek[3]. Należy tutaj zauważyć, że czynności geodety w takim postępowaniu nie mają charakteru postępowania administracyjnego. Wznowienie granic nie jest przeprowadzane ani w trybie administracyjnym, ani sądowym. Jest to techniczna procedura geodezyjna, która nie podlega kontroli sądowoadministracyjnej[4]. Oznacza to, że definicji „strony” zaczerpniętej z k. p. a. nie można uznać za bezwzględnie wiążącą.
Niestety zarówno ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne jak i rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków nie wskazuje jednoznacznie, kto w rozumieniu powyższych przepisów może być stroną postępowania. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalił się jednak pogląd, że za stronę postępowania w sprawie dokonywania zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków należy uznać podmioty wymienione w art. 20 ust. 1 p.g.i k. Zgodnie z tak określoną „stroną” obowiązek zawiadamiania o czynnościach, o których mowa w art. 39 p.g.i k., należy spełnić w stosunku do właścicieli, władających/gospodarujących nieruchomościami Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, oraz osób ujawnionych w ewidencji jako władający gruntem na zasadzie samoistnego posiadania. Nie można tutaj jednak ograniczyć się wyłącznie do zapisów zawartych w operacie ewidencyjnym. Jeżeli wykonawca posiada informacje, że stan prawny w chwili przeprowadzania czynności jest odmienny od ujawnionego w ewidencji powinien on poinformować o tym aktualnego właściciela, nie ma on jednak obowiązku samodzielnego ustalania aktualnego stanu prawnego nieruchomości.
Szczególnym przypadkiem jest sytuacja, kiedy wznowienie znaków granicznych lub wyznaczanie punktów następuje na styku nieruchomości, której jednym z właścicieli jest wspólnota mieszkaniowa. Należy tu przedstawić stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażona w orzeczeniu II OSK 419/10, w którym wskazano, że członek wspólnoty mieszkaniowej tylko wtedy może wystąpić jako strona w postępowaniu administracyjnym, gdy wykaże swój własny indywidualny interes prawny. „Ponownie wskazać należy, iż członków Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu tym reprezentuje Wspólnota Mieszkaniowa. Tylko Wspólnota Mieszkaniowa powinna być zawiadamiana o toczącym się postępowaniu i tylko Wspólnocie Mieszkaniowej powinny być doręczane wydawane w toku postępowania rozstrzygnięcia organów administracji, a nie poszczególnym członkom tej Wspólnoty”. Stanowisko to zawiera się w wyroku sygn. akt. II OSK 917/09: „W judykaturze ukształtował się pogląd, że w pewnych przypadkach możliwe jest odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów o charakterze zbiorowym takich jak wspólnota mieszkaniowa. Nie we wszystkich przypadkach za członka wspólnoty działa zarząd wspólnoty. Jeżeli członek wspólnoty wykaże swój indywidualny interes prawny, to istnieje podstawa, by występował jako strona postępowania administracyjnego w sprawie, w której może także występować wspólnota”. Z powyższych stanowisk wynika, że uznanie członka wspólnoty jako stronę postępowania może nastąpić wyłącznie w przypadku, kiedy w związku ze sprawą wykaże on swój własny, indywidualny interes.
Na akceptację zasługuje więc pogląd, iż w sprawach dotyczących części wspólnych budynku stroną postępowania administracyjnego jest wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych. Natomiast w sprawach dotyczących praw lub obowiązków właścicieli lokali, które nie dotyczą jedynie zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, interes prawny w postępowaniu będą mieli właściciele poszczególnych lokali[5].
Powyższe zagadnienie było wielokrotnie analizowane w zawiązku z prowadzonymi postępowaniami na podstawie ustawy Prawo budowlane. W świetle art. 6 i 17 ustawy o własności lokali[6] wspólnota mieszkaniowa dysponuje szczególną podmiotowością prawną wynikającą z faktu, że jako jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej ustawodawca przyznał jej zdolność prawną, choć zdolność ta została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną[7]. W postępowaniu administracyjnym wspólnota mieszkaniowa, co do zasady może być stroną tego postępowania, jednak zdolność do występowania w charakterze strony takiego postępowania ograniczona została do sfery prawnej z zakresu zadań wspólnoty, tj. do kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną[8]. Taką nieruchomością, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali jest również grunt na którym posadowione są budynki, w których wyodrębnione zostały lokale. Uznaje się przy tym, że organy wspólnoty w postępowaniach publiczno-prawnych reprezentują wszystkich członków wspólnoty (właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych) także w zakresie ich ogólnych interesów dotyczących wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Powyższe wynika z ustawowego powierzenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej zadania reprezentacji członków wspólnoty[9]. Zatem, co do zasady stroną postępowania powinna być wspólnota mieszkaniowa, której organy reprezentują również interesy poszczególnych członków wspólnoty[10].
Udział wspólnoty mieszkaniowej w charakterze strony postępowania, wiąże się z problemem prawidłowego oznaczenia strony i adresata decyzji administracyjnej. Stroną takiego postępowania nigdy nie może być organ wspólnoty mieszkaniowej, a wyłącznie sama wspólnota. Natomiast doręczenia decyzji można dokonać organowi reprezentującemu wspólnotę. Błędem kwalifikowanym w orzecznictwie jako rażące naruszenie prawa jest uznawanie za stronę postępowania zarządu[11].
Powyższe ustalenia odnoszą się oczywiście do postępowania administracyjnego, do których czynności z art. 39 p.g.i k., nie należą. Jednakże wnioskując a maiore ad minus należy uznać, iż podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej i wynikające z tego uprawnienia do reprezentowania interesów mieszkańców w postępowaniu administracyjnym są wystarczające do uznania tej wspólnoty również jako „stronę” w myśl ww. przepisów.
Podsumowując, w przypadku wznawiania znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych, które znajdują się na granicy działki stanowiącej nieruchomość wspólną, w której utworzona została wspólnota w myśl art. 6 ustawy o własności lokali, jako „stronę”, o której mowa w art. 39 ust. 3 p.g.i k. należy uznać wspólnotę mieszkaniową, natomiast zawiadomienie należy wysyłać na adres organu zarządczego. Nie sposób bowiem uznać, iż czynności techniczne polegające na przywróceniu posadowienia znaków granicznych czy wyznaczenie punktów granicznych, ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków, w jakikolwiek sposób dotyczą indywidualnych praw, czy obowiązków poszczególnych członków wspólnoty. Z wyjątkiem mamy jednak do czynienia w przypadku tzw. „małej wspólnoty” (liczącej mniej niż 7 współwłaścicieli), która nie ma obowiązku wyłonienia zarządu, i pomimo, że posiada ona podmiotowość, to nie sposób skierować pisma inaczej niż do wszystkich członków wspólnoty.
[1] Dz.U.2016.1629 j.t. – p.g.i k.
[2] Dz.U.2016.23 j.t. – k. p. a.
[3] Art. 28 Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2016.23 j.t.)
[4] NSA I OSK 1288/14
[5] Anna Kamińska „Kiedy mieszkaniec wspólnoty mieszkaniowej jest stroną postępowania?” - http://www.budownictwo.abc.com.pl/
[6] Dz.U.2015.1892 j.t.
[7] uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07
[8] NSA II OSK 146/09
[9] NSA II OSK 2047/10
[10] Kazimierz Pawlik – „Stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy tylko wspólnota mieszkaniowa” - http://www.samorzad.lex.pl
[11] WSA I SA/Wa 846/10