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Timestamp: 2018-10-22 09:02:31
Document Index: 193680060

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 573', '§ 573', 'BGH', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', 'BGH', 'BGH', '§ 314', 'BGH', '§ 314', '§ 574', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 312', '§ 310', 'BGH', '§ 14', '§ 312', '§ 312', '§ 312', '§ 557', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§312', '§ 559', '§ 560', '§ 312']

MIETRECHT AKTUELL | Archiv der Kategorie: Wohnungsmietrecht
Archiv der Kategorie: Wohnungsmietrecht
Geschrieben am 07.04.2017 Von Stefan Göttlich
Eigenbedarfskündigung für Nutzung als Lager/Gewerbe
Der BGH hat mit Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16 die Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Eigenbedarf bei Berufs- oder Geschäftsbedarfs neu gefasst. Dass der BGH damit die Mieterrechte gestärkt hätte, so wie die Mietervereine und Teile der Tagespresse vermuten, ist indes nicht der Fall.
Der Beklagte/Wohnungsmieter wurde auf Räumung seiner 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin verklagt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei.
Nach Ansicht des BGH kam es auf das Vorliegen einer Zweckentfremdung nicht an, denn eine Kündigung und Räumungsklage könne nicht auf Eigenbedarf gestützt werden.
Der BGH weist darauf hin, dass die Gerichte im Einzelfall festzustellen haben, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind.
Der BGH vertritt die Rechtsansicht, dass der Gesetzgeber mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen geregelt hat, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat.
Will der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst – ausschließlich oder überwiegend – zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wenn der Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – jedoch nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Dies ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift und eine Gleichstellung der gewerblichen Nutzung zu einer Wohnraumnutzung scheidet aus.
Es weist jedoch der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen soll es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde – was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte.
Wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, weist dieser Fall eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Hierzu hätte der Vermieter allerdings erhebliche entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen, die vorliegend nicht gegeben waren.
Veröffentlicht unter Eigenbedarf, Gewerbemietrecht, Kündigung, Rechtsmissbrauch, Wohnungsmietrecht	| Tags: BGH Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16, Eigenbedarf für Nutzung als Lager/Gewerbe, Eigenbedarfskündigung, Eigenbedarfskündigung für Nutzung als Lager/Gewerbe, Stefan Göttlich Rechtsanwalt	|
Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen aktuelles BGH Urteil vom 13.07.2016 Az: VIII ZR 296/15
Im konkreten Fall zahlte die Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht, nach einer Mahnung im August 2013 kündigte die Klägerin dann das Mietverhältnis im November 2013 fristlos.
Hinweis: Neben der fristlosen Kündigung sollte immer auch an eine hilfsweise auszusprechende fristgemässe Kündigung gedacht werden.
Das Urteil ist im Hinblick auf die Anwendbarkeit des § 314 BGB zu begrüssen. Noch nicht entschieden ist die gleiche Frage beim Eigentümerwechsel. Hier wäre fraglich, ob der neue Eigentümer sich auf die alten Mietrückstände beim alten Vermieter beziehen kann und hierauf eine Kündigung stützen kann. Siehe hierzu auch den Beitrag zum Eigentümerwechsel. http://mietrechtaktuell.com/eigentuemerwechsel
Veröffentlicht unter Allgemein, Kündigung, Wohnungsmietrecht	| Tags: BGH Urteil vom 13.07.2016 Az: VIII ZR 296/15, Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen, keine Anwendung von § 314 Abs.3 BGB im Mietrecht, Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich	|
Geschrieben am 27.02.2016 Von Stefan Göttlich
Feststellungsklage bei Eigenbedarf Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich
Die Klage des Vermieters auf Feststellung, dass das Mietverhältnis (durch eine Eigenbedarfskündigung) beendet sei, ist oft schon vor Ablauf der Kündigungswiderspruchsfrist (§ 574 b Abs. 2 BGB) zulässig.
Das Landgericht Berlin erachtet die Klage als unbegründet, soweit die Kläger die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Die Feststellungsklage ist allerdings zulässig. Es verdrängt die Möglichkeit einer Klage auf künftige Leistung das Feststellungsinteresse nicht (RGZ 113, 410, 411; BGHZ 2, 250, 252; BGH NJW 1986, 2507) und eine Klage auf Räumung war zum Zeitpunkt der Erhebung der Feststellungsklage nicht möglich.
Der Streit über die Wirksamkeit der Kündigung ist auch ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis, durch dessen Klärung die Gefahr einer Unsicherheit beseitigt werden kann. Erforderlich ist, dass die Mieter den Kündigungsgrund bestreiten. Auch ein nur „vorsorgliches“ Bestreiten führt dazu, dass das von den Klägern als Vermieter geltend gemachte Recht streitig ist. Die Beklagten wollten damit nämlich erreichen, dass das Gericht bei Zulässigkeit des Antrages über den Fall materiell entscheidet und gerade auf Grund ihres Bestreitens das Begehren der Kläger abweist.
Wäre der Anspruch nicht streitig, fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsklage und die Beklagten mussten nicht befürchten, verurteilt zu werden, sie hätten – wenn sie den Eigenbedarf des Klägers zu 1) für gegeben halten – den Anspruch sogar sofort anerkennen müssen. Ist der Anspruch dagegen streitig, begründet bereits dies das Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsklage (BGH a.a.O.).
Eine Verkürzung der Mieterrechte tritt hierdurch entgegen der Ansicht der Beklagten und des Amtsgerichts nicht ein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist mit einem Prozess verschont zu werden, wenn er bereits bei Ausspruch der Kündigung deren Wirksamkeit in Zweifel zieht. Auch steht dem Feststellungsinteresse nicht entgegen, dass der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen muss. Denn das Gericht kann nur den derzeit gegebenen Eigenbedarf beurteilen, und auch nur über diese Sachlage ergeht eine Entscheidung. Nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingetretene Veränderungen wie der Wegfall des Eigenbedarfs oder der Eintritt einer sozialen Härte können von den Beklagten in einem – gegebenenfalls dann zu führenden Räumungsverfahren – weiter geltend gemacht werden. Die Rechtskraft eines Feststellungsurteils bezieht sich nur auf die Tatsachen, die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorlagen und nicht auf eine eventuell später eintretende Unwirksamkeit der Kündigung. …
Fazit: Als Vermieter kann man mit einer gerichtlichen Feststellungsklage den Streit um die Wirksamkeit der Kündigung bereits vor Ablauf der Widerspruchsfrist klären lassen, wenn dieser im Streit steht.
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Widerrufsrecht im Mietrecht beachten
Mit dem am 13. Juni 2014 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung ist das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen auch auf das Mietrecht ausgeweitet worden.
Ein solches Widerrufsrecht besteht allerdings nur, wenn es sich bei einem Mietvertrag entsprechend § 312 Abs. 1 BGB um einen Verbrauchervertrag im Sinne des §§ 310 Abs. 3 BGB handelt, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat. Hierfür muss der Vermieter die Unternehmereigenschaft besitzen. Ob danach private Vermieter als Unternehmer anzusehen sind, ist noch ungeklärt.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Oktober 2001 (XII ZR 63 / 01) ist die Verwaltung eigenen Vermögens nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Nach Auffassung des BGH soll der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung zwischen einer privaten und einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sein. Bei der Vermietung von Immobilien soll es daher nicht auf die Größe der Immobilie selbst ankommen, sondern auf Umfang, Komplexität und die Anzahl der ihrer Verwaltung verbundenen Vorgänge. Brauchbare Kriterien für die Abgrenzung enthält die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht.
Das Landgericht Waldshut-Tiengen hat in seinem Urteil vom 30. April 2008 (Az. 1 S 27 / 07) die Vermietung von acht Wohnungen in einem Wohngebäude als eine bloße Verwaltung eigenen Vermögens qualifiziert.
Ähnlich hat das Oberlandesgericht Düsseldorf am 12.1.2012 (Az. 24 U 72 / 09) für die Vermietung von fünf Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten durch Beschluss entschieden.
Hingegen hat das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 24.9.2009 (Az. 414 C6115 / 09) entschieden, dass auch private Vermieter unternehmerisch tätig seien, zumindest dem Grundsatz nach. Für eine unternehmerische Tätigkeit spreche es, wenn der Vermieter als planvoll am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter erscheine und erkennbar die Entscheidung getroffen habe, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, so dass die Schwelle zum „Gelegenheitsvermieter“ überschritten sei. Als Beispiel einer privaten Vermögensverwaltung hat das Amtsgericht die Vermietung lediglich einer einzelnen Einliegerwohnung genannt.
Demnach sollte jeder Vermieter, der mehr als eine Einheit vermietet, vorsichtshalber davon ausgehen, von der Rechtsprechung als Unternehmer im Sinne des §§ 14 BGB angesehen zu werden.
Der zur Umsetzung der EU-Richtlinie neu eingeführte § 312 Abs. 4 BGB regelt, dass nicht alle Vorschriften der Verbraucherrechts-Richtlinie auf Verträge über Wohnraum anwendbar sind. Insbesondere bei der Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wird die Anwendung der Vorschriften beschränkt, jedenfalls dann, wenn der Mieter die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hat. In diesem Fall steht ihm kein Widerrufsrecht zu. Bei langfristig angedachten Wohnungsmietverträgen wird es selten vorkommen, dass der Mieter die Wohnung nicht besichtigt hat.
Wird jedoch der Vertrag gemäß § 312 c BGB im Rahmen eines Fernabsatzvertrages oder gemäß § 312 b BGB außerhalb von den Geschäftsräumen des Vermieters oder dessen Vertreter abgeschlossen, so besteht das Widerrufsrecht. Dies betrifft meist Ferienwohnungen und sonstige Wohnungen zur Kurzzeitmiete. Den Vermieter treffen zudem weitere Informationspflichten.
Er musste Mieter über folgende Punkte informieren:
• Die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung
• die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters
• die Höhe der monatlichen Miete
• die Zahlungsmodalitäten und den Vertragsbeginn
• das Bestehen des gesetzlichen Mängel- Haftungsrechts (Mietminderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz)
• die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Verträgen und die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen
• die Bedingungen der Kaution
Erfüllt der Vermieter diese Informationspflicht nicht, verletzt er seine vorvertraglichen Nebenpflichten. Für daraus entstehende Schäden kann der Mieter Ersatz verlangen. Die Erfüllung der Informationspflichten hat jedoch keine Auswirkungen auf die Widerrufsfrist.
• Mieterhöhungen nach § 557 BGB
• Vereinbarungen über Betriebskosten
• Kautionsvereinbarungen
• Aufhebungsvereinbarungen
• Nachträgliche Vereinbarungen (zum Beispiel über Schönheitsreparaturen)
Streitig oder problematisch ist das Widerrufsrecht in folgenden Fällen:
• Mieterhöhungen nach § 558 BGB und daher bei der Mietanpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermietervereine, insbesondere Haus & Grund vertreten die Rechtsansicht, dass keinWiderrufsrecht bestünde, da dem Mieter hier schon nach § 558b BGB eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingeräumt wird. Diese Regelung diene bereits dem Verbraucher-/Mieterschutz und gehe daher als Spezialvorschrift den Regelungen des Widerrufsrechts vor.
Hiergegen ist einzuwenden, dass dem Verbraucher bezüglich seiner eigenen Zustimmungserklärung ein Widerrufsrecht eingeräumt werden soll, diese erst zum Ablauf der Überlegungsfrist geschuldet ist und der Gesetzgeber in Kenntnis des § 558 BGB die Überlegungsfrist in §312 Abs. 3 BGB nicht berücksichtigt und das neue Widerrufsrecht somit nichts mit der Überlegungsfrist zu tun hat.
Mieteranwälte lassen den Mieter als Verbraucher daher die Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung am letzten Tag der Überlegungsfrist abgeben und erklären dann nach Ablauf der Klagefrist den Widerruf der Zustimmungserklärung. Der Vermieter muß dann erneut eine Mieterhöhungserklärung abgeben und dieses Mal das Widerrufsrecht beachten.
• Mieterhöhungen nach § 559 BGB, da es sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch und keine Vereinbarung handelt.
• Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB, da diese keine Vereinbarungen sind, sondern von beiden Seiten einseitig vorgenommen werden können.
• Vor Gericht abgeschlossene Vergleiche.
Steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu, kann er innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder-ergänzung formlos widerrufen. Belehrt der Vermieter seinen Mieter erst nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder-ergänzung, beginnt die Widerrufsfrist erst ab dem Zugang der nachträglich erteilten Widerrufsbelehrung zu laufen. Belehrt er überhaupt nicht, so beträgt die Widerrufsfrist 1 Jahr und 14 Tage.
Der Mietvertrag bzw. die Vertragsänderung oder -ergänzung muss nach Ausübung des Widerrufsrechts rückabgewickelt werden. Beide Seiten müssen die jeweils empfangenen Leistungen innerhalb von 14 Tagen zurückerstatten. Der Vermieter muss also beispielsweise dem Mieter sämtliche im Zusammenhang mit dem Mietvertrag erhaltenen Zahlungen zurückgewähren.
Da die meisten Musterverträge aber auch Mieterhöhungen und sonstige nachträglichen Vereinbarungen keine Widerrufsbelehrung enthalten, ist das Widerrufsrecht kein unbeachtliches Risiko.
Veröffentlicht unter Allgemein, Ferienwohnung, Mietvertrag, Widerrufsbelehrung, Wohnungsmietrecht	| Tags: § 312 Abs. 4 BGB, Vermieter Unternehmer, Widerrufsrecht bei Mietaufhebungsvereinbarung, Widerrufsrecht bei Mieterhöhung, Widerrufsrecht bei Modernisierungsvereinbarung, Widerrufsrecht im Mietrecht	|