Source: http://www.mietrb.de/60273.htm
Timestamp: 2020-02-17 12:06:01
Document Index: 185525420

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 10', '§ 12', '§ 15', '§ 16', '§ 18', '§ 21', '§ 22', '§ 24', '§ 26', '§ 28', '§ 29', '§ 21', '§ 10', '§ 10']

Ã–ffnungsklauseln: Der aktuelle Stand nach der Rechtsprechung des BGH (Abramenko, MietRB 2019, 311)
Lange Zeit galten Ã–ffnungsklauseln nach dem weitgehenden Ende des Zitterbeschlusses durch die â€žJahrhundertentscheidungâ€œ des BGH als Allheilmittel. Vielerorts glaubte man, mit einer allgemeinen Ã–ffnungsklausel nahezu alles der Mehrheitsmacht unterwerfen zu kÃ¶nnen. Dem ist der BGH, manchmal etwas tastend, entgegengetreten. Nunmehr ist seine Linie klar: Sofern keine gesetzliche Beschlusskompetenz besteht, kann die Mehrheit nur bei Vorliegen einer vereinbarten Beschlusskompetenz durch Beschluss entscheiden. (...)
I. Beschlusskompetenz als formelle Voraussetzung einer Mehrheitsentscheidung
1. Gesetzliche Beschlusskompetenzen
2. Vereinbarte Beschlusskompetenzen
a) Zustandekommen
3. â€žVersteckteâ€œ Beschlusskompetenzen
II. Grenzen der Mehrheitsmacht
1. Allgemeine Fehlerlehre
2. Sachenrechtliche Ã„nderungen
3. WillkÃ¼rverbot
4. Belastungsverbot
5. Unentziehbare Rechte
1. Konsequenzen fÃ¼r die Praxis
2. Fehlerfolgen
a) Nichtigkeit
b) Anfechtbarkeit
c) Schwebende Unwirksamkeit?
IV. Ãœber â€žallgemeineâ€œ Ã–ffnungsklauseln hinausgehende Regelungen
1. Die Position des BGH
2. Formulierung einer â€žspeziellenâ€œ Ã–ffnungsklausel
V. Konkurrenzen zu AbÃ¤nderungsansprÃ¼chen aus Â§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG
2. Beschlussersetzung
3. Anspruch auf AbÃ¤nderung aus Â§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG
Das Vorliegen einer Beschlusskompetenz im Gesetz oder in der Gemeinschaftsordnung ist formelle Voraussetzung der Mehrheitsherrschaft. Fehlt es hieran, kÃ¶nnen keine Mehrheitsentscheidungen getroffen werden. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Gesetzliche Beschlusskompetenzen finden sich etwa in Â§ 12 Abs. 4 S. 1, Â§ 15 Abs. 3, Â§ 16 Abs. 3 u. 4, Â§ 18 Abs. 3, Â§ 21 Abs. 3 u. 7, Â§ 22 Abs. 1 u. 2, Â§ 24 Abs. 5, Â§ 26 Abs. 1 S. 1, Â§ 28 Abs. 4 u. 5, Â§ 29 Abs. 1 S. 1 WEG. Ein von diesen Vorschriften nicht gedeckter Beschlussinhalt wird von der gesetzlichen Beschlusskompetenz nicht erfasst. Es genÃ¼gt also nicht, dass sich die Mehrheit auf die gesetzliche Regelung beruft, selbst wenn dies â€“ etwa aufgrund unglÃ¼cklicher Ã„uÃŸerungen in den Gesetzesmaterialien â€“ sogar naheliegt. Die gesetzliche Regelung muss bei objektiver Auslegung die Kompetenz zur Fassung eines Beschlusses mit dem gewÃ¼nschten Inhalt enthalten. So wird etwa der Beschluss Ã¼ber Vertragsstrafen nicht von der Beschlusskompetenz des Â§ 21 Abs. 7 WEG gedeckt, obwohl die Gesetzesmaterialien dies nahelegten. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Hiervon zu trennen ist ein sonstiger GesetzesverstoÃŸ etwa im Verfahren bei der Abstimmung. Wird etwa ein Beschluss verkÃ¼ndet, obwohl die gesetzlich vorgesehene(n) Mehrheit(en) nicht erreicht wurde(n), ist dieser nur anfechtbar.
Schon nach altem Recht war anerkannt, dass die gesetzlichen Beschlusskompetenzen keine abschlieÃŸenden Regelungen darstellen. Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass Ã¼ber bestimmte GegenstÃ¤nde durch Mehrheitsbeschluss befunden werden kann. Eine solche Regelung kann aber auch durch nachtrÃ¤gliche Vereinbarung der WohnungseigentÃ¼mer in die Gemeinschaftsordnung eingefÃ¼gt werden. NaturgemÃ¤ÃŸ kann eine Ã–ffnungsklausel selbst nicht mit Mehrheit beschlossen werden, da sie ihrerseits die Gemeinschaftsordnung verÃ¤ndert.
Beraterhinweis Die Einigung aller WohnungseigentÃ¼mer auf eine Ã–ffnungsklausel stellt rechtlich eine Vereinbarung dar, die wie jede Vereinbarung, auch ohne Eintragung in das Grundbuch gegen alle ihr zustimmenden WohnungseigentÃ¼mer wirkt. Dies kann bei der VerÃ¤uÃŸerung einer Einheit zu einer unÃ¼bersichtlichen Beschlusslage fÃ¼hren. Zwar wirkt die nicht in das Grundbuch eingetragene Ã–ffnungsklausel gem. Â§ 10 Abs. 3 WEG nicht gegen Sonderrechtsnachfolger. Die vor seinem Eigentumserwerb gefassten BeschlÃ¼sse beruhen jedoch auf einer wirksam zwischen den seinerzeitigen WohnungseigentÃ¼mern vereinbarten Ã–ffnungsklausel. Diese muss der Sonderrechtsnachfolger daher gem. Â§ 10 Abs. 4 WEG gegen sich gelten lassen.
Der inhaltlichen Ausgestaltung solcher Ã–ffnungsklauseln sind in der Praxis kaum Grenzen gesetzt, sofern sie nicht gegen allgemeine Gesetze verstoÃŸen. Sie kÃ¶nnen sowohl beim Gegenstand der Beschlussfassung als auch beim Verfahren sehr weit, aber auch restriktiv gefasst sein. So begegnet eine Ã–ffnungsklausel, die alle GegenstÃ¤nde der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss unterwirft, keinen Bedenken. Sowohl der Gegenstand der Beschlussfassung als auch die Mehrheitserfordernisse kÃ¶nnen jedoch restriktiver gefasst sein. So kann die Mehrheitsmacht auf bestimmte GegenstÃ¤nde (z.B. die von der Gemeinschaftsordnung abweichende Nutzung von Wohnungs- und Teileigentum) beschrÃ¤nkt sein oder von qualifizierten Mehrheiten abhÃ¤ngig gemacht werden. Derartige Kompetenzen umfassen dann, wie gesetzliche Beschlusskompetenzen auch, sogar die AbÃ¤nderung von Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarungen.
Beraterhinweis Die materiell-rechtliche Unwirksamkeit eines Beschlusses kann verfahrensrechtlich im Wege einer (Schein)anfechtung Ã¼berspielt werden, evtl. sogar (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.10.2019 13:23