Source: https://lagen.nu/prop/1987/88:162
Timestamp: 2019-12-11 20:44:42+00:00
Document Index: 13390157

Matched Legal Cases: ['domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ', 'domstolen ']

om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m.m. | lagen.nu
1. Förslag till Lag om ändring i jordabalken
2. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
3. Upprättade lagförslag ' Prop. 1987/88:162
4.1. Förslaget till lag om ändring ijordabalken
4.2. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:l88) om arrendenämnder och hyresnämnder
Bilaga 2. Lagrådets yttrande Prop. 1987/88:162
om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m.m.
Originaldokument: Prop. 1987/88:162, Källa
Regeringens proposition 1987/88: 162
Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 24 mars 1988.
[Call-Olof Feldt
I propositionen föreslås att det införs nya bestämmelser i 12 kap. jordabal- ken, som i huvudsak innebär att hyresvärden vid upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet eller vid upplåtelse i annat fall av möblerat eller omöblcrat rum kan bli återbetalningsskyldi g, om han tar emot en hyra som inte är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Detta innebär bl. a. den nyheten i förhållande till gällande rätt att hyresnämnden kan ändra den hyra som bestäms när lägenheten upplåts till hyresgästen, den s. k. förstagångshyran. Frågan om återbetalningsskyldighet prövas av hyres— nämnden på ansökan av hyresgästen. En sådan ansökan kan göras även efter det att hyresförhållandet har upphört.
De nya bestämmelserna ersätter bestämnielsema i 12 kap. 65 a & jorda- balken om straffansvar och återbetalningsskyldighet i vissa fall för en hyresvärd som tar ut en uppenbart oskälig hyra. Dessa bestämmelser upp- hävs.
Lagändringama föreslås träda i kraft den ] juli 1988.
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 55 b 5, samt närmast före 55 b 5 en ny rubrik av följande lydelse,
dels att 12 kap. 65 a, 66, 67, 70 och 73 55 skall ha följande lydelse.
Återbetalning av hyra vid upplåtel- se av bostadslägenhet i vissa fall m. m.
Denna paragraf gäller vid upp- låtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.
Om hyresvärden ifall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 5 första och andra styckena, skall hyresnämn- den på ansökan av hyresgästen åläg- ga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 5 räntelagen( I 975 :635 ) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom laga- kraftvunnet beslut och enligt 6 5 räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två är före dagen för ansökningen.
I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta ut- hyrningen från och med dagen för ansökningen. Vid denna prövning
112 kap. jordabalken omtryckt 1984z694.
tillämpas 55 5 första och andra styckena. Beslut om ändring av hy- resvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.
För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra styc- ket skall ansökningen ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägen- heten.
65a 52
Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförrnedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.
Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller f ängel— se i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. Saknar hyresgästen, när hyresavta- let avser en bostadslägenhet, rätt till förlängning enligt 45 5 , första styc— ket I eller 2 eller andra stycket och begagnar sig hyresvärden uppsåtli- gen av detta förhållande till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruks- värde, döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Hyresvärden är dess- utom skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot i den mån det över- stiger skälig hyra för lägenheten jämte ränta på detta belopp. Räntan beräknas enligt 5 5 räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess do- men vunnit laga kraft och enligt 6 9' räntelagen för tiden därefter.
2Senaste lydelse 1985: 183.
Prop. 1987/88zl62
Avtal mellan hyresvärd och hyres— gäst, att framtida tvist med anled- ning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande-av skilje- män utan förbehåll om rätt för par— terna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs- tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 5 eller bestämmde av ersättning enligt 58 b 5. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därige- nom skiljemän utsetts eller bestäm- melse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarande vid skiljenärnnden. I be- rörda hänseenden skall lagen (1929: ' 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyres- nämnden till skiljenämnd eller be- stämma kortare tid för skiljemanna— åtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
Avtal mellan hyresvärd och hyres— gäst, att framtida tvist med anled— ning av. hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje— män utan förbehåll om rätt för par- terna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs- tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 &, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b 5 eller bestämmde av ersätt- ning enligt 58 b 5. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfa- rande vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu- tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgäs- ten eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överens- kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46. 47, 49—54, 55 a eller 66 &, såvida överenskommel- sen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestäm- mande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.
Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgäs- ten eller den som har rätt att träda i . hyresgästens ställe även om överens- kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 a, 55 b eller 66 &, såvida överenskom- melsen har formen av kollektivavtal -
och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbe- stämmände i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisa- tion.
3Senaste lydelse enligt prop. 1987/88:146. 4Senaste lydelse 1987:816.
Prop.. 1987/88zl62
Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som'avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar- organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om
1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,
2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring en- ligt 54 och 55 55.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 165 andra stycket, 235 andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 5 överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet med- delades. '
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 165 andra stycket, 23 5 andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 645 överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet med- delades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 5 sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 5 får inte överklagas.
I hyrestvister som avses i 49 eller 545 och i mål om åtgärdsföreläg- gande enligt 16 5 andra stycket eller om utdömande av vite enligt 62 5 skall vardera parten svara för sin rät- tegångskostnad i bostadsdomstolen eller arbetsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 6 5 rättegångsbal— ken. '
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 b 5 och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 16 5 andra styc- ket-eller om utdömande av vite en- ligt 625 skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostads- domstolen eller arbetsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 65 rättegångsbalken. '
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988. 2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 55b, 66 och 67 55 skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ihaftträdandet. Ett beslut om återbetalning av hyra enligt 55 b 5 får dock inte avse tid före ikraftträdandet.
5Senaste lydelse enligt prop. 1987/88:146.
Härigenom föreskrivs att 4 och 32 55 lagen (1973:188) om arrende— närnnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.
4 52 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 5 jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg— gande enligt 12 kap. 165 andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 235 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a 5, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—37 55, upplåtelse av lägen- het i andra hand enligt 12 kap. 40 5, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 5, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 5, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 5 eller föreläggan— de enligt 12 kap. 64 5, allt jorda- balken. -
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg- gande enligt 12 kap. 16 5 andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 5 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a 5, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 55, upplåtelse av lägen- het i andra hand enligt 12 kap. 40 5, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 5, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 5, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55" b5, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 5 eller föreläggan— de enligt 12 kap. 64 5, allt jorda— balken.
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 55 hyresförhandlingslagen (1978-304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 5 samma lag,
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 75 sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 305 andra stycket eller medlemskap enligt 52 5, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 5 femte stycket, 45 eller 565 jordabalken eller av beslut som avses i 60 5 första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostads- förvaltningslagcn (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1 132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,
1Lagen omtryckt 1985:660. ZSenaste lydelse enligt prop. 1987/88:146.
8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings- rätt,
9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be- lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 5 lagen om förvärv av hyresfastig- het m. rn. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 145 eller 12 kap. 24 a 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 5 hyresförhandlingslagen (1978: 304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bostadsförvaltningslagen (1977z792) eller 9 eller 10 5 lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings- rätt, får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.
Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 145 eller 12 kap. 24 a 5, 55 af sjunde stycket eller 55 b 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 5 hyresförhandlingslagen (1987: 304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bostadsförvaltningslagen (1977z792) eller 9 eller 10 5 lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings- rätt, får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.
Har hyresnämnden med stöd av 31 5 första stycket bostadsförvaltningsla- gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostads— domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
3Senaste lydelse 1987:1278.
Bostadsdepartementet Pf0p- 1987/88:162
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 24 mars 1988
Närvarande: statsrådet Feldt, ordförande, och statsråden Gustafsson, Leijon, Peterson, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Johansson, Hultcrström,G. Andersson, Lönnqvist, Thalén
Proposition om hyran vid andrahandsupplåtelse av - bostadslägenheter m. m.
Jag tar i detta ärende upp frågor som bl. a. gäller hyran vid andrahandsupp— låtelse av bostadslägenhet.
Bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostads— lägenheter fmns i 12 kap. 53—55 a 55 jordabalken (hyreslagen). De innebär i korthet följande.
Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om en ändring av hyres- villkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten (54 5).
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är därvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks— värdet är likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag (55 5).
Med en lägenhets bruksvärde avses vad lägenheten med hänsyn till beskaf— _ fenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. Vid bedöm— ningen skall man alltså i princip inte ta hänsyn till hyresvärdens kostnader för lägenheten (se prop. 1983/84:137 s. 68).
Vid hyresavtal med obestämd hyrestid får beslut om ändring av hyresvill— koren inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslutet får dock inte i något fall avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren bör- jade tillämpas (55 a 5). Skälet till detta är att man har velat undvika alltför täta framställningar om ändrade hyresvillkor. Detta gäller även de villkor som bestäms vid hyrestidens början. En hyresgäst kan alltså inte få den avtalade
SOU 2007:74: Avsnitt 5.3
inflyttningshyran ändrad förrän efter sex månader (se prop. 1983/84:137 s. 101 foch s. 136). '
BeSIut om ändring av hyresvillkoren i hyresavtal med bestämd hyrestid får i regel inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp. Hyresgäster med långtidsavtal, dvs. avtal med en hyrestid längre än ett år, har dock en möjlighet att få villkoren ändrade under löpande avtals- period, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.
Om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändarnål, kan hyresgästen inte begära prövning av hyran innan hyresförhållandet varat nio månader i följd. Avser hyresavtalet en lägenhet som utgör en del av upp- låtarens egen bostad, kan hyresgästen över huvud taget inte få till stånd en omprövning av hyresvillkoren med stöd av hyreslagen.
Hyresgäster, som har avstått från sitt besittningsskydd, kan i praktiken ofta inte utnyttja sin rätt att begära omprövning av hyran, eftersom en sådan åt— gärd kan resultera i att hyresgästen blir uppsagd.
För att stärka skyddet för dessa hyresgäster infördes den 1 januari 1985 be- stämmelsema i 65 a 5 fjärde stycket hyreslagen (se SoU 1981:77 s. 377 f och prop. 1983/84:137 s. 138). Den som hyr ut en bostadslägenhet och upp- såtligen begagnar sig av att hyresgästen saknar besittningsskydd till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde, kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Hyresvärden är dessutom skyldig att betala tillbaka vad han tagit emot, i den mån det överstiger skälig hyra för lägen— heten jämte ränta på detta belo'pp.
I ett nyligen avgjort mål har högsta domstolen prövat ett åtal enligt 65 a 5 fjärde stycket mot en bostadsrättshavare som hade hyrt ut sin lägenhet. I do- men, som meddelades den 23 december 1987, DB 40, konstaterade högsta domstolen att bestämmelsen i 65 a 5 fjärde stycket inte är tillämplig när hyran bestäms i samband med att hyresavtalet träffas. Den s.k. första— gångshyran omfattas alltså inte av bestämmelsen.
Sveriges bostadsrättsförcningars ccntralorganisation (SBC) har i en skri- velse den 27 februari 1987 begärt att hyreslagen ändras så att en bostadsrätts— havare alltid har rätt att få sina rimliga självkostnader täckta vid en andra- handsuthyming.
Stockholms kommun har i en skrivelse, som kom in till bostadsdeparte— mentet den 29 juni 1987, föreslagit vissa åtgärder för att förstärka andrahands- hyresgästemas ställning. Kommunen föreslår bl. a. att hyreslagen ändras så att a) det klarare framgår "att bruksvärdeprincipen även gäller vid andrahands— uthyming oavsett om det är en bostadsrätts- eller hyreslägenhet", b) fastig- hetsägaren skall kunna begära att en andrahandsuthyming upphävs eller att förstahandshyresgästen förlorar hyresrätten om inte bruksvärdeprincipen följs, c) andrahandshyran skall kunna prövas redan efter tre månader med möjlighet att retroaktivt återfå den del av hyran som legat över bruksvärdenivån. Kom- munen har till skrivelsen fogat en utredningspromcmoria om andrahands— marknaden i Stockholm, som har upprättats av kommunens fastighetskontor idecember 1986.
Från Hyresgästernas riksförbund har i en skrivelse till mig den 25 januari 1988 och vid en uppvaktning hos mig av företrädare för förbundet framförts
SOU 2017:33: Avsnitt Stärkt ställning för hyresgäster
önskemål om en lagändring så att andrahandshyresgäster får ett bättre skydd mot oskäliga hyror. Enligt riksförbundet bör det finnas ett förbud mot att ta ut en högre hyra i andra hand än den hyra som gäller för lägenheten på grund av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. I de fall en förhandlingsöverenskommelse saknas för lägenheten bör andrahandshyres- gästen ha möjligheter att få sin hyra prövad med hänsyn till bruksvärdet. Riksförbundet anser också att det bör fastställas särskilda normer eller scha- bloner för den ersättning som får tas ut för nyttjandet av de möbler hyres- värden tillhandahåller. -
Bestämmelsen i 65 a 5 fjärde stycket har också behandlats i motioner i riksdagen (se BoU 1986/87zl4 s. 29 och motionerna 1987/88 Bo 235 och 1987/88 Bo 412).
Jag vill nu ta upp frågan om en förstärkning av skyddet för bl. a. andra— handshyresgäster.
Under beredningen av detta ärende i bostadsdepartementet har under hand inhämtats synpunkter från hyresnämndema i Stockholm och Göteborg", Hyresgästernas riksförbund och HSB:s riksförbund.
Regeringen beslöt den 10 mars 1988 att inhämta lagrådets yttrande över bl. a. ett förslag till lag om ändring i jordabalken. De lagförslag" som re- mitterades till lagrådet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga ]. Lagrådets yttrande, som avgavs den 17 mars 1988, bör fogas till protokollet som bilaga 2.
Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran utom i ett avseende. Jag åter— kommer strax till den frågan (avsnitt 2 och specialmotiveringen till 12 kap. 55 b 5 jordabalken). Som kommer att framgå i det följande godtar jag lag— rådets förslag och förordar alltså en ändring i det remitterade förslaget. Jag kommer dessutom att föreslå vissa mindre redaktionella ändringar.
Mitt förslag:. Nya bestämmelser införs i hyreslagen som ger hyres— nämnden möjlighet att på ansökan av s. k. andrahandshyresgäster rn. ll. ålägga hyresvärden att betala tillbaka den del av den mottagna hyran som överstiger skälig hyra enligt 55 5 hyreslagen. Återbetal- ningsskyldigheten kan avse även den hyra som bestäms när hyres- avtalet ingås, förstagångshyran. Hyresvärden kan dock inte bli åter— betalningsskyldig för längre tid tillbaka än två år före dagen för an- sökningen. I ett ärende om återbetalning får hyresnämnden på begäran av hyresgästen fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen. Bestäm- melserna gäller upplåtelser i andra hand av bostadslägenheter och förstahandsupplåtelser av möblerade eller omöblcrade rum, om upp- låtelsema avser annat än fritidsändarnål .
De nya bestämmelserna ersätter bestämmelserna i 65 a5 fjärde stycket hyreslagen om straffansvar och återbetalningsskyldighet i vissa fall för en hyresvärd som tar ut uppenbart-oskälig hyra. Dessa bestämmelser upphävs.
Prop. 1987/882162
Prop. 2018/19:107: Avsnitt 6.8
SOU 2017:86: Avsnitt 3.2.4, 4.4.5, 4.4.7
Skälen för mitt förslag: 1 ett läge med brist på bostadslägenheter finns det en uppenbar risk att ungdomar, invandrare och andra som har svårt att få ett förstahandskontrakt måste acceptera en oskälig hyra för att få hyra * en lägenhet i andra hand. Det är allmänt känt att den som hyr i andra hand ofta får betala en hyra som är betydligt högre än vad som vid en prövning enligt bruksvärdereglema i 55 5 hyreslagen skulle anses som skälig hyra. Vad jag nu har sagt bekräftas av den nyss omnämnda utredningen om andra- handsmarknaden i Stockholm.
Samma utsatta ställning har den som hyr möblerat eller omöblerat rum. Enligt min mening bör utgångspunkten vara att en hyresgäst i de nu angiv— na fallen inte skall behöva betala en högre hyra än vad som motsvarar bruksi- värdehyran för lägenheten. Detta bör gälla oavsett om uthyrningen avser en . hyreslägenhet eller en lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt.
Som framgår av min redogörelse för gällande ordning, infördes bestämmel- scma i 65 a 5 fjärde stycket för att stärka skyddet för de hyresgäster som an- tingen på gnmd av lag — vilket är fallet vid korttidsupplåtelser av möblerade rum och när hyresavtalet avser en lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad — eller till följd av att de avstått från sitt besittningsskydd inte har möjlighet att begära en omprövning av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Genom högsta domstolens dom den 23 december 1987 har fastslagits att dessa bestämmelser inte kan tillämpas beträffande den hyra som bestäms när lägenheten upplåts till hyresgästen. Detta innebär att bestämmelserna nor- malt inte blir tillämpliga beträffande korttidsupplåtelser av möblerade rum eller när hyresavtalet avser en lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad och att andrahandshyresgästens skydd mot oskäliga hyror i huvudsak begränsas till de fall då hyresvärden under hyrestiden får till stånd en hyres- höjning.
Enligt min mening är en sådan ordning inte tillfredsställande. Skyddet mot oskäliga hyror i nu avsedda fall bör, för att bli verkningsfullt, omfatta även den s. k. förstagångshyran. En lagändring är därför erforderlig.
Den lösning som förefaller ligga närmast till hands är att ändra straffbe— stämmelsen i 65a 5 fjärde stycket hyreslagen så att den blir tillämplig även beträffande avtal om förstagångshyra. Enligt min mening kan det emellertid med fog ifrågasättas om det är lämpligt att ha en straffsanktion i detta "sam— manhang. Jag tänker i första hand på det förhållandet att det ibland kan vara svårt för den som skall hyra ut att bilda sig en uppfattning om lägenhetens bruksvärde. Detta gäller särskilt när upplåtelsen avser en bostadsrättslägenhet eller uthyrningsrum. Det måste från rättssäkerhetssynpunkt anses tveksamt om en felbedömning av lägenhetens bruksvärde skall kunna medföra ett straffansvar för upplåtaren. En förutsättning för straffansvar måste under alla förhållanden vara att det lämnas en tämligen bred marginal mellan vad som är skälig hyra enligt bruksvärdereglema och straffbar överhyra. En så utformad regel ger enligt min mening ett alltför svagt skydd mot oskäliga hyror. I en situation med bostadsbrist kan man nämligen utgå från att hyrorna anpassas till en nivå strax under vad som är straffbar överhyra. Härigenom skapas en hyresnivå som ligger väsentligt över lägenheternas bruksvärde.
Prop. 1987/881162
SOU 2017:86: Avsnitt 4.4.5, 4.4.7
Mot bakgrund av vad jag nu har anfört anser jag att det finns skäl att över- väga en annan lösning av skyddet mot oskäliga hyror vid andrahandsuthyr- ning m. m. än ett straffansvar för hyresvärden.
En lösning är att hyreslagens bestämmelser om avstående från besittnings- skydd ändras så att hyresnämnden kan vägra att godkänna en överenskom- melse om avstående från besittningsskydd, om nämnden finner att den av- talade hyran inte är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Hyres— nämnden skulle också kunna göra giltigheten av sitt godkännande beroende av att bruksvärdehyra utgår under hyrestiden.
Antalet ärenden hos hyresnärnndema som gäller avstående från besittnings- skydd har emellertid ökat haftigt de senaste åren. Enligt domstolsverkets statistik uppgick det totala antalet sådana ärenden hos hyresnämndema under 1987 till 18 655, vilket motsvarar 43,6 % av samtliga de ärenden hyres- nämndema avgjorde under det året. Mot denna bakgrund har bl. a. hyres- nämndema i Göteborg och Stockholm framfört önskemål om en översyn av bestämmelserna om avstående från besittningsskydd. Med hänsyn härtill anser jag det inte lämpligt att nu förorda en lösning som har anknytning till förfarandet om avstående från besittningsskydd.
Som jag tidigare närrmt har Stockholms kommun föreslagit att hyresvärden skall kunna begära att andrahandsuthymingen upphör, om förstahandshyres- gästen hyr ut lägenheten till en högre hyra än bruksvärdehyran. Som en alter- nativ lösning har kommunen föreslagit att det förhållandet att förstahands- hyresgästen tar ut en högre hyra än bruksvärdehyran för lägenheten skall kunna medföra att förstahandshyresgästen förlorar hyresrätten.
Enligt min mening är inte någon av dessa lösningar lämplig av det skälet att de med nuvarande regler skulle medföra. att andrahandshyresgästcn måste flytta från lägenheten. Jag vill erinra om att jag i mitt anförande till prop. 1983/84:137 uttalade att några regler som ger andrahandshyresgäster en rätt att överta hyresavtalet inte borde införas.
För egen del har jag stannat för att förorda en ordning som innebär att hyresnämnden på ansökan av hyresgästen skall kunna ändra både första- gångshyran och den hyra hyresgästen och hyresvärden kan ha avtalat om under hyrestiden. Om hyresnämnden finner att denna hyra överstiger skälig hyra för lägenheten enligt bruksvärdereglema i 55 5 hyreslagen, bör hyres— nämnden ha möjlighet att ålägga hyresvärden att betala tillbaka överskju- tande belopp järnte ränta till hyresgästen.
Enligt det till lagrådet remitterade förslaget skulle denna möjlighet till prövning av hyran gälla andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter, första- och andrahandsupplåtelser av möblerade rum och första- och andrahandsupp- låtelser av lägenheter som utgör en del av upplåtarens egen bostad. Uttryck— li gen undantagna var upplåtelser för fritidsändamål. Lagrådet har ifrågasatt om inte den nya ordningen borde omfatta också upplåtelser i första hand av ensta- ka omöblerade rum, även om rummet eller rummen inte utgör del av upplå- tarens bostad. Enligt lagrådet torde hyresgästen även i sådana fall ha ett klart skyddsintrcsse. Med remissförslagets avgränsning finns det också risk för att lagstiftningen kringgås genom att förstahandsuthymingar i större omfattning än f. n. kommer att avse omöblcrade rum. Lagrådet har därför föreslagit att
Prop. 2008/09:27: Avsnitt 4.7
SOU 2007:74: Avsnitt 5.2.2, 5.3
SOU 2017:86: Avsnitt 4.4.6
tillärnpningsområdet för de nya bestämmelserna vidgas i enlighet med det nu anförda
Jag delar lagrådets uppfattning och ansluter mig således till förslaget att vidga tillämpningsområdet. Jag återkommer till detta i specialmotiveringen.
Som föreslogs i lagrådsremissen bör den nya ordningen inte omfatta upp- låtelser för fritidsändamål. I sådana fall gör sig inte de bostadssociala skälen lika starkt gällande som i övriga situationer. . Jag nämnde nyss att bestämmelserna i 65 a 5 fjärde stycket gäller endast
om hyresgästen inte har besittningsskydd. Jag anser att den nya ordningen bör omfatta även de hyresgäster som har kvar möjligheten till förlängning av hyresavtalet. Det torde nämligen vara det förhållandet att det råder bostadsbrist på orten som gör att en bostadssökande, i de fall jag nu har berört, anser sig tvungen att godta en oskälig hyra.
Särskilt i de fall att hyresgästen inte har besittningsskydd kan det förekom- ma att hyresgästen avstår från att påkalla hyresnämndens prövning av hyran under hyrestiden för att inte riskera att bli uppsagd. Det bör därför finnas en möjlighet för hyresgästen att ansöka om återbetalning av hyran även efter det att hyresförhållandet har upphört. För att inte frågan om en eventuell åter— betalningsskyldighet för hyresvärden skall hållas öppen alltför länge efter det att hyresförhållandet upphört, bör det dock vara en förutsättning för att hyres— nämnden skall kunna pröva ansökan att den har kommit in till nämnden se- nast tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.
Om återbetalningsskyldigheten avser en lång tid, kan den komma att gälla betydande belopp och därför bli betungande för hyresvärden. Jag förordar därför att ett beslut om återbetalningsskyldighet inte bör få avse längre tid tillbaka än två år före dagen för hyresgästens ansökan till hyresnämnden.
En invändning som kan riktas mot den lösning som jag nu har föreslagit är att den inte i lika hög grad som en straffbestämmelse kan verka avhållande på en hyresvärd som vill utnyttja att en hyresgäst saknar besittningsskydd till att ta emot en oskälig hyra. Även om det i och för sig är troligt att en straff- bestärnmelse har en något större preventiv effekt än en bestämmelse som bara kan medföra återbetalningsskyldighet för hyresvärden, kan man emel— lertid enligt min mening utgå från att risken för att bli återbetalningsskyldig kommer att avhålla det stora flertalet hyresvärdar från att ta emot en oskälig hyra. Risken för att hyresgästen blir uppsagd kan dessutom bli mindre, om hyresgästens agerande endast kan leda till en skyldighet för hyresvärden att återbetala viss del av den mottagna hyran än om hyresvärden också riskerar straffansvar. '
Som jag nyss förordade bör bruksvärdereglema i hyreslagen tillämpas vid prövning av hyran även när hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en bostadsrättslägenhet. Jag kan därför inte tillstyrka SBC:s förslag att en bo- stadsrättshavare, som upplåter sin lägenhet i andra hand, alltid skall ha rätt att ta ut en hyra som täcker hans självkostnader för lägenheten.
Det skulle för övrigt bereda stora svårigheter att i det enskilda fallet fast- ställa vad som är bostadsrättshavarens självkostnader för lägenheten. En sådan prövning förutsätter en noggrann genomgång av bostadsrättshavarens ekono- miska förhållanden, bl. a. för att man skall kunna ta hänsyn till skatteeffek- terna av ränteavdragen för lån som bostadsrättshavaren tagit upp för förvärv
av bostadsrätten. I praktiken torde det inte heller vara möjligt att avgöra om lån som upptagits med bostadsrätten som säkerhet har avsett förvärvet av bostadsrätten eller om lånet använts för annat ändamål.
Många bostadsrättshavare, som har förvärvat sin bostadsrätt innan de stora prisstegringama började, har betydligt lägre kostnader för sin lägenhet än den hyra som kan tas ut för lägenheten med stöd av bruksvärdereglema. I dessa fall är alltså bruksvärdereglema fördelaktiga för bostadsrättshavaren. I andra fall kan emellertid, som SBC framhållit, bostadsrättshavarens kostnader för lägenheten vara så höga att en tillämpning av bruksvärdereglema innebär att han inte kan få dem täckta vid en andrahandsupplåtelse. .
HSB har under ärendets beredning under hand framfört den synpunkten att en bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand alltid bör ha rätt att ta ut en hyra som motsvarar årsavgiften till bostadsrättsföreningen, även om avgiften är högre än vad som skulle anses som skälig hyra enligt bruks— värdereglema. Enligt HSB kan det nämligen i föreningar som äger nyprodu- cerade fastigheter eller fastigheter som nyligen har genomgått en större om- byggnad förekomma att den årsavgift en bostadsrättshavare betalar till bo- stadsrättsföreningen är högre än bruksvärdehyran för lägenheten.
Det torde enligt min mening inte vara särskilt vanligt att en bostadsrätts- havares årsavgift är högre än bruksvärdehyran för lägenheten. I de fall detta
förekommer torde avgiften överstiga skälig hyra endast med mindre belopp. Jag anser därför inte att det finns skäl att tillmötesgå HSB:s synpunkter.
Jag kan inte heller ansluta mig till Hyresgästernas riksförbunds förslag att det i lag bör fastslås en särskild norm eller schablon för den ersättning som hyresvärden, när lägenheten hyrs ut möblerad, får ta ut för nyttjanderätten av möbler. Med hänsyn till att omfattningen av och kvalitén på de möbler som tillhandahålls av hyresvärden torde variera högst avsevärt, är det enligt min mening inte möjligt eller lämpligt att fastställa enhetliga regler för hur er— sättningen för nyttjanderätten av möbler skall beräknas. Ingår även nyttjande- rätt till möbler i hyran får detta beaktas av hyresnämnden vid bruksvärdepröv- ningen (jfr prop. 1983/84:137 s. 139). Detsamma gäller beträffande andra nyttigheter som kan ingå i upplåtelsen, t. ex. telefon och hushållsström.
De föreslagna nya bestämmelserna om återbetalning av hyra m. m. kom- mer att medföra ett visst tillskott av ärenden hos framför allt de hyresnämn— der, som har storstäderna och högskoleorter som verksarnhetsornråden. Det är emellertid svårt att nu bedöma i vad mån reformen kräver ytterligare resurser hos hyresnärnndema. En säkrare bedömning kan göras först sedan den nya -
ordningen har tillämpats under någon tid. Skulle det under budgetåret 1988/89 visa sig att någon eller några hyresnämnder på grund av denna re— form behöver ökade resurser, bör detta kunna lösas genom tillfälliga för- stärkningar. Jag har i denna fråga samrått med chefen för justitiedeparte- mentet.
Prop. 1987/88:162: Avsnitt 1, 4.1
I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till
1. lag om ändring i jordabalken
2. lag om ändring i lagen (1973:l88) om arrendenärnnder och hyresnämn- der.
Förslaget under 2 har upprättats i samråd med chefen för justitiedeparte- mentet. '
12 kap. 55 b &
Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2). En ny rubrik Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall m. m. föreslås införd närmast före paragrafen. I förhållande till förslaget i lagrådsremissen har rubriken justerats redaktionellt.
Paragrafen, som har utformats enligt lagrådets förslag, innebär att det införs en särskild möjlighet för andrahandshyresgäster och den som i första hand hyr möblerat eller omöblerat rum att oberoende av bestämmelserna i 53—55 a 55 hyreslagen få till stånd en ändring av såväl förstagångshyran som den ändrade hyra som hyresvärden och hyresgästen avtalar om under hyrestiden.
Första stycket anger uttömmande paragrafens tillämpningsområde. l enlig- het med vad jag föreslog i den allmänna motiveringen föreskrivs sålunda att paragrafen gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet. Upplåtelser för fritidsändarnål är undantagna. Som lagrådet har påpekat blir det med den nu föreslagna for- muleringen onödigt att särskilt nämna det fallet att den upplåtna lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. En sådan upplåtelse torde i allt väsent- ligt täckas av uttrycket möblerat eller omöblerat rum.
Med bostadslägenhet aVSes sådan lägenhet som upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad (se 1 5 tredje stycket hyreslagen). Begreppet bostadslägenhet omfattar även enstaka rum som upplåts för att an— vändas som bostad.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller både vid uthyrning av en hyres- lägenhet och när hyresavtalet avser en lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt.
Med uttrycket "möblerat eller omöblerat rum" avses normalt varje bostad, obeoende av rumsantalet, som inte kan anses som en fullständig bostads- lägenhet, dvs. en bostad som har ett eller flera rum, kök eller kokvrå samt hygienutrymmen (jfr prop. 1974/75:150 s. 491). Man hyr alltså möblerat eller omöblerat rum, om upplåtelsen omfattar t. ex. två rumsenheter och ett badrum. Skulle upplåtelsen också omfatta ett kök är det emellertid fråga om en fullständig bostadslägenhet. Utöver vad jag anförde i lagrådsremissen vill 15
Prop. 2009/10:185: Avsnitt 8.3
SOU 2017:86: Avsnitt 4.2
jag framhålla att vad som ingår i en fullständig lägenhet kan variera något beroende på lägenhetens modernitetsgrad. Äldre bostadslägenheter kan sålunda ibland anses som fullständiga även om de skulle sakna någon av de nyss angivna funktionerna.
För tydlighetens skull vill jag framhålla att de föreslagna bestämmelserna i denna paragraf inte gäller vid förstahandsuthyrning av småhus, om inte upp— låtelsen avser möblerat eller omöblerat rum i fastigheten.
Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt bruks- värdereglema i 55 5, skall hyresnärrmden enligt andra stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. I det fall att hyresförhållandet alltjämt pågår vid tiden för beslutet, bör beslutet om återbetalning normalt avse tiden fram till dagen för ansökningen. Återbetalningsskyldigheten får dock aldrig omfatta längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökningen.
Har hyran för lägenheten bestämts i en förhandlingsöverenskommelse en— ligt hyresförhandlingslagen (1978z304), bör hyresnämnden som regel utan närmare prövning kunna lägga den hyran till grund för bedömningen av om den av hyresvärden mottagna hyran är skälig. En hyra som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse torde nämligen som regel motsvara lägenhe- tens bruksvärde. Endast i undantagsfall torde det finnas anledning för hyres- nämnden att frångå förhandlingsöverenskommelsen.
Även i de fall att en förhandlingsöverenskommelse saknas för lägenheten torde ofta den hyra som upplåtaren själv betalar motsvara bruksvärdehyran. I sådana fall får emellertid hyresnämnden bestämma hyran genom en mera di— rekt tillämpning av bruksvärderegeln i 55 5. Detta innebär att hyresnärrmden i första hand skall göra en jämförelse med hyran för likvärdiga lägenheter på orten, främst sådana lägenheter som ägs eller förvaltas av allmännyttiga bo- stadsföretag. Det är parterna som skall lägga fram det jämförelsematerial som man åberopar till stöd för sin talan. Om parterna inte åberopar något jämfö- relscmaterial, vilket ofta torde bli fallet i tvister enligt 55 b 5, eller om de åberopade jämförelsclägenhetema inte är likvärdiga med prövningslägenheten, får nämnden göra en ren skälighetsbedörnning mot bakgnmd av sin allmänna kännedom om hyresläget på orten.
Jag vill i detta sammanhang något beröra frågan hur den som avser att upp- låta sin lägenhet i andra hand skall kunna bilda sig en uppfattning om vad som är skälig hyra för lägenheten.
Som framgår av vad jag tidigare har anfört kan den som avser att hyra ut en hyreslägenhet i andra hand som regel utgå från den hyra han själv betalar, i vart fall om den hyran är fastställd i en förhandlingsöverenskommelse. Det torde inte bereda förstahandshyresgästen några svårigheter att från fastighets- ägaren få uppgift om det finns en förhandlingsöverenskommelse för lägen- heten.
Saknas förhandlingsöverenskommelse, vilket ju alltid är fallet beträffande bostadsrättslägenhcter, kan den som avser att upplåta sin lägenhet i andra hand, skaffa sig uppgifter om hyresnivån genom att hos ett allmännyttigt bostadsföretag på orten begära uppgifter om de hyror'som företaget tillämpar. Skulle det inte finnas några jämförbara lägenheter hos allmännyttiga bostads—
företag på orten kan uppgifter i stället begäras från en privat fastighetsägare som förvaltar likvärdiga lägenheter. .
Om en hyresvärd, som blir tillfrågad, inte lämnar ut de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 55 5 första stycket, får hyresnämnden enligt 64 & hyreslagen efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden. Uppgiftsskyldigheten enligt 64 & gäller även om bruksvärdefrågan inte är föremål för tvist i hyresnämnd eller bostadsdomstol (se prop. 1983/84:137 s. 87).
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), fastighetsägareföreningar
.på orten, Hyresgästernas riksförbund eller lokala hyresgästföreningar torde dessutom i viss utsträckning kunna lämna uppgifter om bruksvärdehyror.
Jag vill slutligen erinra om att Statistiska centralbyrån (SCB) utarbetar årliga rapporter (statistiska meddelanden) om rådande hyror inom hyresrätts- beståndet. Hyroma redovisas efter fastighetemas ålder och den region där de är belägna.
I de fall att upplåtelsen avser möblerat eller omöblerat rum torde hyres- nämnden vara hänvisad till att göra en ren skälighetsbedömning. Vägledande för denna bedömning kan t. ex. vara den bruksvärdehyra per ut2 som gäller för hela lägenheten. .
Enligt tredje stycket får hyresnärrmden i ett ärende om återbetalning av hyra, på begäran av hyresgästen, fastställa den hyra som skall gälla för det fortsatta hyresförhållandet. Ett sådant beslut skall gälla från och med dagen för ansökningen hos hyresnämnden. Vid prövningen skall hyresnämnden tillämpa bruksvärdereglema i 55 &. I överensstämmelse med vad som gäller enligt 54 & tredje stycket har det tagits in en bestämmelse om att ett beslut om ändring av hyresvillkoren anses som ett avtal om villkor för fortsatt uthyrning.
En förutsättning för att andra stycket skall bli tillämpligt är givetvis att hyresförhållandet består när hyresnämnden prövar ärendet. Frågan om fast- ställande av hyran för den fortsatta uthyrningen kan inte tas upp som ett separat ärende utan kan endast prövas om hyresgästen har ansökt om åter- betalning av hyra enligt första stycket. Hyresgästen behöver inte begära en prövning enligt andra stycket redan i ansökningen utan kan framställa ett sådant yrkande under hela handläggningen i hyresnämnden.
Det bör framhållas att bestämmelserna i andra och tredje styckena inte från- tar hyresgästen den möjlighet till villkorsprövning som kan finnas enligt bestämmelserna i 53—55 a 55.
I fjärde stycket anges den tid inom vilken ansökan skall göras för att hyres- närrmden skall kunna pröva ansökan. Denna tid har bestämts till tre månader från det hyresgästen lämnade lägenheten.
12 kap. 65 aå
Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2), innebär att bestämmelserna i fjärde stycket upphävs. De ersätts av de nya bestämmelsema i 55 b &.
12 kap. 665
Paragrafen innehåller ett förbud mot att ingå skiljeavtal beträffande framtida tvister som rör vissa i paragrafen närmare angivna frågor. Förbudet gäller bl. a. frågor om fastställande av hyresvillkor enligt 51, 52 eller 55 5. I konsekvens härmed bör enligt min mening förbudet mot skiljeavtal även avse tvister om återbetalning och fastställande av hyra enligt den föreslagna nya bestämmelsen i 55 b 5. I paragrafen har därför gjorts en hänvisning även till 55 b 5.
12 kap. 67 5
Enligt denna paragraf kan beträffande hyresförhållanden som beror av anställ- ning vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen sättas ur spel genom en överenskommelse i kollektivavtal. Detta gäller bl. a. bestämmelsema om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter i 53, 54 och 55 a 55. Med hänsyn härtill anser jag att det är naturligt att möjligheten att genom kollektivavtal göra avsteg från hyreslagens tvingande bestämmelser också gäller den nya bestämmelsen i 55 b 5. Paragrafen har ändrats i enlighet härmed.
12 kap. 705
Ändringen innebär att hyresnämndens beslut enligt den nya bestämmelsen i 55'b 5 får överklagas till bostadsdomstolen (jfr 71 5 sista stycket).
12 kap. 73 5
Den föreslagna ändringen innebär att paragrafen, som bl. a. reglerar parts skyldighet att svara för rättegångskostnad i bostadsdomstolen, blir tillämplig i en tvist enligt 55 b 5.
Övergångsbestämmelserna Punkt l Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1988.
Enligt allmänna regler bör ny civilrättslig lagstiftning inte tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet om inte starka skäl talar härför. Vid tidi- gare reformer på hyresrättens område har dock denna huvudregel modifierats i åtskilliga fall, bl. a. eftersom det har ansetts angeläget att regler som syftar till att stärka hyresgästemas ställning snabbt får genomslag. Nya bestämmel- ser om besittningsskydd och prövning av hyran och andra hyresvillkor har sålunda vid 1968, 1973 och 1984 års lagändringar fått slå igenom även be-
träffande äldre avtal (jfr bl. a. prop. 1983/84zl37 s. 140 f). I överensstäm- melse med de överväganden som då gjordes anser jag att den nya bestämmel- sen i 55 b 5 bör få tillämpas även på hyresavtal som ingåtts före ikraftträ- dandet. Ett beslut om återbetalning av hyra bör dock inte få avse tiden före ikraftträdandet.
Ändringarna i 66 och 67 55, som är föranledda av att den nya bestäm- melsen i 55 b 5 införs, bör också få tillämpas på äldre avtal.
Eftersom det är en allmän grundsats att processuella regler blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet, om något annat inte föreskrivs, behövs inte någon särskild övergångsbestärnmelse med anledning av de föreslagna änd- ringarna i 70 och 73 55.
Enligt grundläggande regler för strafflags tillämplighet i tiden skall straff bestämmas efter den lag som gällde när gärningen företogs. Gäller annan lag när dom meddelas skall dock den lagen tillämpas, om den leder till frihet från straff eller till lindrigare straff (se 5 5 lagen, 1964:163, om införande av brottsbalken). Härav följer att en gärning enligt den upphävda bestämmelsen i 65 a 5 fjärde stycket kan leda till straff endast om dom meddelas före ikraft- trädandet. Några särskilda övergångsbestämmelser med anledning av att straff - bestärnmelsen i 65 a 5 fjärde stycket upphävs behövs alltså inte (jfr prop. 1983/84:137 s. 140).
Punkten 2 har utformats i enlighet med vad jag nu har anfört.
Ändringen i 4 5 första stycket 2. innebär att hyresnämnden ges kompetens att pröva tvister enligt 55 b 5.
Paragrafen innehåller bestämmelser om att vissa beslut av hyresnämnd får verkställas som lagakraftägande dom. Detta gäller bl. a. beslut om åter- betalning av för mycket uppburen hyra enligt 22 eller 23 55 hyresförhand- lingslagen (1978z304). Jag anser att motsvarande bör gälla även beträffande hyresnämndens beslut om återbetalning av hyra enligt 55 a 5 sjunde stycket och 55 b 5. Förevarande paragraf har kompletterats i enlighet härmed.
Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1988. Några övergångsbestäm- melser behövs inte.
1. lag om ändring ijordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:l88) om arrendenämnder och hyres- nämnder.
dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 55 b 5, samt närmast före 55 b 5 en ny rubrik av följande lydelse,
Återbetalning av hyra vid upplåtel- se av bostadslägenhet i andra hand m. m.
Om hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål och om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 5 första och andra styckena, skall hy- resnärrmden på ansökan av hyresgäs- ten ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 5 räntelagen ( I 975 :635) för tiden från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att det blivit slutligt bestämt genom ett beslut som har vunnit laga kraft och enligt 6 5 räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två är före dagen för ansökningen.
I ett ärende om återbetalning enligt första stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta ut- hyrningen från och med dagen för ansökningen. Vid denna prövning
112 kap. jordabalken omtryckt 1984:694. 21
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/881162 Bilaga 1 tillämpas 55 5 första och andra styckena. Beslut om ändring av hy- resvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. Första och andra styckena gäller också om hyresavtalet avser. ett möb- lerat rum eller om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad och upplåtelsen avser ett annat ändamål än fritidsändamål. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt första styc- ket, skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägenheten.
Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan
ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmcdling enligt grunder
som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängel- se i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. Saknar hyresgästen, när hyresavta- ' let avser en bostadslägenhet, rätt till förlängning enligt 45 5, första styc- ket I eller 2 eller andra stycket och
begagnar sig hyresvärden uppsåtli-
gen av detta förhållande till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruks- värde, döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader.
Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Hyresvärden är dess- utom skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot i den mån det över- stiger skälig hyra för lägenheten jämte ränta på detta belopp. Räntan beräknas enligt 5 5 räntelagen (] 975 :635 ) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess do- men vunnit laga kraft och enligt 6 9 räntelagen för tiden därefter.
2Senaste lydelse 1985:183.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop". 1987/88:162
Bilaga 1 66 5
Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje- män utan förbehåll om rätt för par- terna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs- tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 5 eller bestämmande av ersättning enligt 57 5. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därige- nom skiljemän utsetts eller bestäm- melse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarande vid skiljenämnden. I be- rörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyres- nämnden till skiljenämnd eller be- stämma kortare tid för skiljemanna- åtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgäs- ten ellcr den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överens— kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33—35, 40, 46, 47, 49—54, 55 a eller 66 5, såvida överenskommel- sen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestäm— mande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.
3Senaste lydelse 1987:816.
Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje- män utan förbehåll om rätt för par- terna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs- tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 5, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b 5 eller bestämmande av ersätt- ning enligt 57 5. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfa- rande vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu- tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgäs- ten eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överens- kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40", 46, 47, 49-54, 55 a,' 55 b eller 66 5, såvida överenskom- melsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbe- stämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisa- tion.
Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar— organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 165 andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 5 överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 165 andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 5 överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
I hyrestvister som avses i 49 eller 545 och i mål om åtgärdsföreläg- gande enligt 16 5 andra stycket eller om utdömande av vite enligt 625 skall vardera parten svara för sin rät— tegångskostnad i bostadsdomstolen eller arbetsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 6 5 rättegångsbal- ken.
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 bä och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 16 5 andra styc- ket eller om utdömande av vite en- ligt 62 5 skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostads- domstolen eller arbetsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 6 5 rättegångsbalken.
2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 55 b, 66 och 67 55 skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Ett beslut om återbetalning av hyra enligt 55 b 5 får dock inte avse tid före ikraftträdandet.
4Senaste lydelse 1987:816.
2 Förslag till Lag om ändringi lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4 och 32 55 lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 52
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 5 jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg— gande enligt 12 kap. 16 5 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a 5, överlåtelse av hyresrätt en- ligt 12 kap. 34-37 55, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 5, förlängning av hyresavtal en— ligt 12 kap. 49 5 hyresvillkor enligt 12 kap. 54 5, uppskov med avflytt- ning enligt 12 kap. 59 5 eller före- läggande enligt 12 kap. 64 5, allt jordabalken.
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg— gande enligt 12 kap. 165 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a 5, överlåtelse av hyresrätt en- ligt 12 kap. 34-37 55, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 5, förlängning av hyresavtal en-' ligt 12 kap. 49 5 hyresvillkor enligt 12 kap. 54 5, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b 5, uppskov med avflytt- ning enligt 12 kap. 59 5 eller före- läggande enligt 12 kap. 64 5, allt
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 55 hyresförhandlingslagen (1978z304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 5 samma lag,
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 5 femte stycket, 45 eller 56 5 jordabalken eller av beslut som avses i 60 5 första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagcn,
6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet rn. m.,
1Lagen omtryckt 1985:660. 2Senaste lydelse 1987: 1278.
8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings— rätt,
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be- lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 5 lagen om förvärv av hyresfastig- het m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 5 hyresförhandlingslagen (1978: 304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 255 första stycket bo- stadsförvaltningslagen (1979z792) eller 9 eller 10 5 bostadsanvisnings- lagen (l980:94) får beslutet verk- ställas såsom lagakraftägande dom.
Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 145 eller 12 kap. 24 a 5, 55 aå sjunde stycket och 55 b 5 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 5 hyresförhandlingslagen (1987: 304), 13 a 5 denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bostadsförvaltningslagen (19771792) eller 9 eller 10 5 bostadsanvisnings- lagcn (l980:94) får beslutet verk- ställas såsom lagakraftägande dom.
Har hyresnämnden med stöd av 31 5 första stycket bostadsförvaltningsla- gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostads- domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.
Denna lag träder i haft den 1 juli 1988.
Lagrådets yttrande Prop. 1987/88:162
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1988—03— 17
Närvarande: f.d. regeringsrådet Wieslander, regeringsrådet Wadell, justitierådet Magnusson.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars 1988 har rege— ringen på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken, rn. m.
Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessom Sverker Tell. Förslagen föranleder följ ande yttrande av lagrådet.
Förslaget till lag om ändring ] jordabalken 12 kap. 55 b 5
Paragrafen, som ersätter 65 a 5 fjärde stycket, innehåller nya bestämmelser om återbetalning av hyra i vissa fall och fastställelse av hyra för den fortsatta uthyrningen. Enligt paragrafens första stycke gäller bestämmelserna, om hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Dessutom gäller bestämmelserna, enli gt vad som sägs i tredje stycket, om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. Även i tredje stycket undantas upplåtelser för fritidsändamål.
Om ett möblerat rum uthyrs i andra hand, följer det redan av första stycket att de nya bestämmelserna blir tillämpliga. Begreppet bostadslägenhet omfat- tar nämligen även enstaka rum som upplåts för att användas som bostad (se 12 kap. 1 5 jordabalken). När det gäller möblerade rum får således tredje stycket betydelse bara vid förstahandsupplåtelser. Utanför lagstiftningen faller upplåtelser i första hand av bostadslägenheter som inte omfattas av begreppet möblerat rum och inte heller utgör del av upplåtarens egen bostad. Det är här- vid framför allt fråga om fullständiga bostadslägenheter, dvs. bostäder som inrymmer ett eller flera rum, kök eller kokvrå samt hygienutrymmen. Att sådana förstahandsupplåtelser faller utanför de nya bestämmelserna föranleder inte någon erinran. Lagrådet ifrågasätter däremot om inte den nya lagstift- ningen borde omfatta upplåtelser i första hand av enstaka omöblcrade rum, även om rummet eller rummen inte utgör del av upplåtarens bostad. Även i sådana fall torde hyresgästen ha ett klart skyddsintrcsse. Med remissförslagets avgränsning finns det också risk för att lagstiftningen kringgås genom att förstahandsuthymingar i större omfattning än f. n. kommer att avse omöb— lcrade rum.
Lagrådet föreslår således att tillämpningsorrrrådet för de nya bestämmelserna vidgas i enlighet med vad som nu har anförts. Lagrådet anser vidare att para- grafen blir tydligare, om tillämpningsområdet uttömmande anges i ett första 27
stycke. Det kan härvid lämpligen föreskrivas att paragrafen gäller vid upplå- Prop. 1987/882162 telse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan Bilaga 2 bostadslägenhet. I en andra mening får sedan göras ett undantag för upplåtel- ser som sker för fritidsändamål. Med den nu förordade formuleringen blir det onödigt att särskilt nämna det fallet att den upplåtna lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. En sådan upplåtelse torde i allt väsentligt täckas av begreppet upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum: ' Lagrådet föreslår att 55 b 5 och paragrafens rubrik får följande lydelse:
"Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall m. m.
Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.
Om hyresvärden i fall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 5 första och andra styckena, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 5 ränte- lagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom lagakraftvunnet beslut och enligt 6 5 räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetal- ning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansök— ningen. .
I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökningen. Vid-denna prövning tillämpas 55 5 första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.
För att hyresnämnden skall kurma pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökningen ha kommit in till hyresnärrmden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägenheten." '
Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och. hyresnämnder