Source: https://www.mietrechtsiegen.de/vereinbarung-einer-betriebskostenpauschale-durch-tatsaechliche-handhabung/
Timestamp: 2020-05-28 07:05:31
Document Index: 186998801

Matched Legal Cases: ['§ 516', '§ 538', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 97', '§ 708', '§ 45']

Vereinbarung Betriebskostenpauschale: tatsächliche Handhabung
OLG Koblenz – Az.: 5 U 116/12 – Urteil vom 08.08.2012
Die Berufung des Klägers gegen das Teilurteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 21.12.2011 wird zurückgewiesen. Des Rechtsmittels gegen das Schlussurteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 25.04.2012 ist der Kläger verlustig.
I. Die Verbandsgemeine B. hatte gemeinsam mit Werner P. ein Gebäude errichtet und daran Sondereigentum begründet. Dabei fiel ihr ein Parkhaus zu, das den wesentlichen Teil der Gebäudefläche einnimmt, während Werner P. zahlreiche sonstige Gewerbelokale und Wohnungen erhielt; insofern hatte er Bedarf an Parkplätzen.
Im Hinblick darauf einigten sich beide Bauherren am 1.12.1990 dahin, dass die Verbandsgemeinde gegen eine Zahlung von 150.000 DM 35 Kfz-Stellflächen im Parkhaus bereit stellte. Für den Fall der Überlassung des Parkhauses an einen Dritten sagte sie zu, ihre Verpflichtung weiter zu reichen. Als sie das Parkhaus dann an Annegret D. verpachtet hatte, vereinbarte diese am 19.06.1991 entsprechend mit Werner P., dass er 35 gekennzeichnete Einstellplätze nutzen dürfte. Im Gegenzug waren die “auf diese Parkfläche anteilig entfallenden Betriebskosten in Form von monatlichen Vorauszahlungen von 30 DM pro Einstellplatz = 1.050 DM inklusive Mehrwertsteuer bei jährlicher detaillierter Abrechnung” zu leisten. Die Vereinbarung wurde dann mit Katharina B., die das Parkhaus vom 1.07.1998 an pachtete, fortgeführt.
Unterdessen veräußerte Werner P. seine Eigentumseinheiten sukzessive. Neue Eigentümer wurden weitestgehend die Beklagten, dabei der Beklagte zu 1., die Beklagte zu 3. (eine GbR, an der Werner P. beteiligt ist) sowie die Beklagte zu 4. vor 2006, die Beklagte zu 2. erst 2007. Die Hausverwaltung legte man in die Hände der Firma L.-Immobilien, die mehrfach mit Katharina B. korrespondierte. Daneben schrieb ihr die Beklagte zu 3. unter dem 12.04.2000, sie möge bestätigen, dass die geltende monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 1.050 DM – in Verzicht auf eine Abrechnung – als Pauschale gezahlt werde. Dem stimmte Katharina B. nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers zu.
Mit Wirkung zum 1.01.2004 wurde der Kläger Pächter das Parkhauses. Ihm flossen bis Anfang des Jahres 2005 von Seiten der Eigentümer der übrigen Eigentumseinheiten monatlich 536,86 € (= 1.050 DM) zu. Danach wurden die Zahlungen auf 87,50 € im Monat reduziert. Mit Schreiben vom 28.04.2005 bat die L.-Immobilien den Kläger um eine Betriebskostenaufstellung, da “die Abschlagszahlungen den tatsächlichen Kosten so nah als möglich kommen” sollten. Tags zuvor hatte sie den Eigentümern mitgeteilt, dass “die Eigentümergemeinschaft Rechtsnachfolgerin (von Werner P.) und Nutzungsberechtigte der … 35 Kfz-Stellplätze, unabhängig von der Zuteilung im Innenverhältnis”, sei. Das knüpfte nach dem Vorbringen des Klägers an ein mit ihm geführtes Gespräch an.
Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten mit der Behauptung, sie schuldeten ihm ihrerseits Betriebskosten nach Maßgabe der von Werner P. gegenüber Katharina B. übernommenen Verpflichtungen, bezogen auf das Jahr 2006 gesamtschuldnerisch in Höhe von 5.422,32 € in Anspruch genommen. Der Betrag geht von einer pauschalen Zahlungspflicht von 12 x 536,86 € = 6.442,32 € aus, wobei Vorausleistungen von 1.020 €, mithin 85 € im monatlichen Durchschnitt, in Abzug gebracht werden. Hilfsweise sind auf der Grundlage einer Abrechnung 4.943,33 € (= ermittelte tatsächliche Kosten von 5.963,33 € abzüglich 1.020 €) eingefordert worden.
Dieses Verlangen, das nach einer Klagerücknahme gegen die Beklagte zu 2. auf die Beklagten zu 1., zu 3. und zu 4. beschränkt worden ist, hat das Landgericht in Bestätigung eines vorangegangenen Versäumnisurteils durch eine Teilentscheidung abgewiesen. Für die Ansprüche auf Tragung von Betriebskosten fehlt nach der Meinung des Landgerichts die Grundlage, weil es insoweit nicht zu einer Einigung der Parteien gekommen sei und sich darüber hinaus auch eine ausgleichspflichtige Bereicherung der einzelnen Beklagten nicht feststellen lasse. Über ergänzend gestellte Hilfsanträge, die Beklagten zur Herausgabe der streitigen 35 Parkplätze oder jedenfalls zur Unterlassung deren Nutzung zu verurteilen, hat das Landgericht erst später befunden. Es hat deren Berechtigung verneint, weil den Beklagten aus dem Pachtvertrag zwischen der Verbandsgemeinde B. und dem Kläger ein Besitzrecht erwachsen sei.
Der Kläger hat sich gegen beide Urteile mit der Berufung gewandt und dabei sein erstinstanzliches Begehren erneuert. Seiner Ansicht nach hat das Landgericht unzulässige Teilentscheidungen gefällt, die zudem in der Sache falsch seien. Die fortlaufende Leistung von Betriebskosten an seine Person belege den Abschluss eines Vertrags über die entgeltliche Nutzung der Parkplätze durch die Beklagten. Im Übrigen sei deren Bereicherung hinlänglich dargetan.
II. Das Rechtsmittel – das sich, nachdem die Berufung gegen das Schlussurteil des Landgerichts mit der Verlustigkeitsfolge des § 516 Abs. 3 ZPO zurückgenommen worden ist, auf das zunächst erlassenen Teilurteil beschränkt – ist ohne Erfolg.
Die auf der Grundlage von § 538 Abs. 1 S.1 Nr. 7 und S. 3 ZPO angestrebte Aufhebung dieser Teilentscheidung und die Rückgabe der Sache an das Landgericht kommen mittlerweile nicht mehr in Betracht. Allerdings hat der Kläger zu Recht beanstandet, dass – mit der Abweisung des Zahlungsverlangens und unter Offenhaltung des Herausgabe- und Unterlassungsbegehrens – ein unzulässiges Teilurteil ergangen ist. Die Vorgehensweise des Landgerichts krankte daran, dass seine Entscheidung mit dem Ausgang des Rechtsstreits im Übrigen kollidieren konnte. Ein Teilurteil darf indessen nur ergehen, wenn es nicht in Abhängigkeit zu der Schlussentscheidung steht und die Gefahr einander widersprechender Urteile ausgeschlossen ist (BGHZ 107, 236, 242 f.; BGH NJW 2000, 3716, 3717; BGH NJW 2004, 1452; BGH BauR 2005, 588, 589). Dabei ist die Frage, ob das der Fall ist, nicht nur im Hinblick auf den Rechtsstandpunkt des entscheidenden Gerichts zu beantworten. Vielmehr ist die Möglichkeit einer divergierenden Auffassung im weiteren Instanzenzug zu berücksichtigen (BGH NJW-RR 1994, 379, 380).
Insofern muss gesehen werden, dass das Landgericht die eingeklagten Zahlungsforderungen mit der Begründung verneint hat, es fehle an der vom Kläger behaupteten vertraglichen Beziehung zwischen den Parteien, die den Beklagten eine Nutzungsberechtigung einräume, und dafür Entgeltpflichten anordne. Die Frage, ob das der Fall ist, konnte indessen von weiterreichender Bedeutung sein und darüber mitentscheiden, inwieweit den geltend gemachten Ansprüchen auf Herausgabe und Unterlassung ein Besitzrecht der Beklagten entgegenstand. Sie hätte deshalb nicht isoliert beantwortet werden dürfen. Der Fehler des Landgerichts lässt sich jedoch mittlerweile nicht mehr beheben, weil die zunächst noch offen gebliebenen Ansprüche zum Gegenstand eines Schlussurteils gemacht worden sind, das in Rechtskraft erwachsen ist. Damit ist die vollzogene Verfahrenstrennung endgültig geworden. Der Senat hat sie zu respektieren und muss eigenständig über die bei ihm anhängig gewordenen Zahlungsanträge befinden.
Das führt zur sachlichen Abweisung der Anträge. Dieserhalb ist an die Erwägungen anzuknüpfen, die der Senat in seinem Beschluss vom 27.03.2012 niedergelegt hat. Daraus lässt sich – auch mit Blick auf die Streitpunkte, die zukünftig zu bewältigen sein werden – Folgendes entnehmen:
Die ursprünglich zwischen Annegret D. und Werner P. geschlossene Vereinbarung, die später von Katharina B. als neuer Pächterin des Parkhauses fortgeführt wurde, entfaltet grundsätzlich ebenfalls im Verhältnis zum Kläger Wirkung. Als dieser mit Vertrag vom 16.12.2003 die Nachfolge Katharina B`s angetreten hatte, wurde das Entgelt für die Parkplatznutzung von Seiten der Eigentümer an ihn entrichtet. Das geschah so, wie es gegenüber Katharina B. praktiziert worden war, nämlich in Form fortlaufender monatlicher Zahlungen von 576,86 € = 1.050 DM, die an ein von Katharina B. zustimmend beantwortetes Schreiben der Beklagten zu 3. vom 12.04.2000 anknüpfte. Danach sollte der Monatsbetrag als Pauschale geleistet werden, ohne dass es noch einer Abrechnung bedurfte. Entsprechend verfuhr man dann auch langfristig gegenüber dem Kläger. Das bekundete einen entsprechenden beiderseitigen Rechtsbindungswillen, wobei die Wohnungseigentümer nicht separat, sondern gemeinschaftlich auftraten, indem sie jeweils einheitlich leisteten. Eine Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten wurde – im Einklang mit dem Schreiben vom 12.04.2000 – nicht reklamiert.
Die schließlich von der Eigentümergemeinschaft, die durch die Firma L. Immobilien als ihren Verwalter vertreten wurde, unter dem 28.04.2005 an den Kläger herangetragene Forderung, ihr eine Betriebskostenaufstellung zukommen zu lassen, weil man die monatlichen Leistungen an den Kläger danach bemessen wollte, war nicht mehr geeignet, die entstandenen rechtlichen Bindungen zu beseitigen. Die Eigentümergemeinschaft muss ich an ihrer – auf eine pauschale Zahlungspflicht ausgerichteten – Vertragspraxis festhalten lassen.
Bei alledem ist unmittelbar für den vorliegenden Rechtsstreit freilich nur von Gewicht, dass die Beklagten als Einzelpersonen nicht passiv legitimiert sind und sich der Kläger stattdessen an die Eigentümergemeinschaft als rechtfähigen Verband (§ 10 Abs. 6 WEG) halten muss. Dieser Umstand hat in Zusammenhang mit der Korrespondenz im Jahr 2005 eine Bestätigung erfahren, als nicht einzelnen Wohnungseigentümer, sondern die L.-Immobilien Ansprechpartner des Klägers war und die L.-Immobilien ihrerseits den Eigentümern mitteilte, das Nutzungsrecht und die Entgeltpflicht hinsichtlich der Parkplätze lägen bei der Gemeinschaft, wobei die Zuordnung der Plätze “im Innenverhältnis erfolge”.
Mithin erweist sich die Berufung, die auf die persönliche Haftung der Beklagten abhebt, als unbegründet. Der Kostenausspruch beruht auf §§ 97 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision fehlen.
Rechtsmittelstreitwert: 5.422,32 € (der Hilfsantrag, der Gegenstand der zurückgenommenen Berufung gegen das Schlussurteil des Landgerichts war, fällt nicht ins Gewicht, vgl. Hartmann, Kostengesetze, 42. Aufl., § 45 GKG Rn 31).
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