Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zrodla-przychodu/0113-kdipt2-1-4011-492-2018-1-md
Timestamp: 2019-01-17 06:31:39+00:00
Document Index: 35304255

Matched Legal Cases: ['art. 13', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 10', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 14']

0113-KDIPT2-1.4011.492.2018.1.MD | Interpretacja indywidualna
♦ › Źródła przychodu › 0113-KDIPT2-1.4011.492.2018.1.MD
Zaliczenie przychodów z tytuły najmu do odpowiedniego źródła przychodów
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni – przedstawione we wniosku z dnia 12 lipca 2018 r. (data wpływu 18 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 września 2018 r. (data wpływu 12 września 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu czterech lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.
W dniu 18 lipca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 22 sierpnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.411.2018.1.MD, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 22 sierpnia 2018 r. (data odbioru 30 sierpnia 2018 r.; identyfikator poświadczenia ePUAP UPD - ....). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 5 września 2018 r. (data wpływu 12 września 2018 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 6 września 2018 r.
We wniosku po jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:
Wnioskodawczyni jest właścicielem 5 mieszkań stanowiących Jej własność w 100% i wchodzących w skład Jej majątku osobistego. Przedmiotowe mieszkania zostały nabyte po jednym w: 2012 r., 2016 r. i 2017 r. oraz dwa w 2018 r. Wnioskodawczyni wynajmuje dwa mieszkania od 2017 r. (w tym też roku uzyskała pierwszy przychód z najmu) osobom trzecim, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jedno z mieszkań użytkowane jest przez siostrę nieodpłatnie (od 2012 r. na podstawie umowy o przekazaniu lokalu w nieodpłatne użytkowanie), kolejne dwa mieszkania zostaną przekazane do najmu w IV kwartale 2018 r. (przychód z tytułu najmu tych lokali zostanie uzyskany w IV kwartale 2018 r.) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. W zaistniałym stanie faktycznym Wnioskodawczyni otrzymuje czynsz z tytułu najmu dwóch lokali mieszkalnych, z trzeciego nie otrzymuje faktycznie czynszu, gdyż jest przekazany do użytkowania nieodpłatnie. Powierzchnia mieszkań wynosi 32m 2, 39m2, 52m2, 50m2, 32m2. Wnioskodawczyni w ramach świadczonych usług najmu dokonuje czynności poszukiwania najemców (współpraca z pośrednictwami nieruchomości, ogłoszenia na portalach w systemie indywidualnym). Czynności te mają miejsce najwyżej raz, dwa razy w roku, w momencie zmiany lokatora. W sytuacji ciągłości najmu przez okres dwóch, trzech, czterech lat (tzn. jeden najemca wynajmuje przez okres od 2-4 lat ten sam lokal) Wnioskodawczyni nie wykonuje czynności poszukiwania najemcy, gdyż jest to bezprzedmiotowe. Ponadto, dokonuje comiesięcznych kontroli płatności czynszu na rachunku bankowym, przekazuje opłaty czynszu administratorom budynków oraz dostawcom mediów. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, nie jest przedsiębiorcą, a najem lokali mieszkalnych traktowany jest jako najem prywatny Osiągane przychody z tytułu najmu 2 lokali mieszkalnych Wnioskodawczyni rozlicza na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Przychody z tytułu najmu lokali w IV kwartale 2018 r. będą rozliczane jako najem prywatny na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Reasumując, w momencie najmu 4 lokali mieszkalnych zawartych na podstawie umów najmu Wnioskodawczyni również nie będzie prowadziła działalności gospodarczej, nie będzie przedsiębiorcą w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, a osiągane przychody z tytułu najmu 4 lokali będzie rozliczać na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wnioskodawczyni będzie otrzymywać czynsz z tytułu najmu czterech lokali mieszkalnych, z piątego nie będzie otrzymywać czynszu, gdyż lokal jest przekazany do użytkowania nieodpłatnie.
Ponadto, Wnioskodawczyni wskazała, że czynności związane z najmem mieszkań są podejmowane przez Wnioskodawczynię w sposób okazjonalny. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Umowy najmu nie są i nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej.
Lokale wynajmowane od 2017 r. nie są wynajmowane w ramach prowadzonej działalności, są zakwalifikowane jako najem prywatny
Lokale, które będą wynajmowane od IV kwartału 2018 r. nie będą wynajmowane w ramach prowadzonej działalności, będą zakwalifikowane jako najem prywatny. Natomiast lokal oddany w nieodpłatne użytkowanie przekazany został w 2012 r. na podstawie umowy o przekazaniu lokalu w nieodpłatne użytkowanie.
Czy przychody uzyskane z najmu dwóch lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. l pkt 3 w związku z art. 5a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie dotyczące stanu faktycznego)
Czy przychody uzyskane z najmu czterech lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. l pkt 3 w związku z art. 5a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie dotyczące zdarzenia przyszłego)
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania dotyczącego zdarzenia przyszłego oznaczonego Nr 2, natomiast w zakresie pytania dotyczącego stanu faktycznego oznaczonego Nr 1, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnym źródłem przychodów jest określona w art. 10 ust. l pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów, ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. l pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazać jednak należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:
po trzecie, w sposób ciągły.
jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata, będąca wynikiem tej działalności, nie pozbawia statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest zamiar osiągnięcia dochodu,
wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania wykonywane są w sposób zorganizowany i profesjonalny, bowiem zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.
Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W opisanym zdarzeniu przyszłym, najem czterech lokali i osiąganie z tego tytułu przychodu nie wykazuje przesłanek jego zorganizowania i profesjonalizmu. Sprawdzanie comiesięcznych wpływów czynszu, dokonywanie płatności za media i czynsz do ich dostawców i administratorów nie spełnia przesłanek zorganizowania, systematyczności i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. l pkt 3 tej ustawy, dlatego też Wnioskodawczyni słusznie zalicza osiągane przychody z najmu czterech lokali do najmu prywatnego.
Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną, która stanowi, że uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ww. ustawy.
Podkreślić należy, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.
Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Przy czym nawet ewentualna strata, będąca wynikiem tej działalności, nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.
Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.
Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar.
Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania, bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności.
Przy czym w każdym przypadku należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że istniejące regulacje prawne dopuszczają możliwość osiągania przychodów z tytułu zawartej umowy najmu zarówno w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny, jak i w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże powoływane przepisy nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, od spełnienia pojedynczych przesłanek, tj. liczby wynajmowanych lokali, czasu trwania umowy najmu, celu na jaki lokal (mieszkalny lub użytkowy) jest wynajmowany, wysokości przychodów uzyskiwanych z najmu. Przesłanki te nie mogą stanowić samodzielnego kryterium do wyłączenia przychodów z odrębnego źródła, jakim jest najem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy i zaliczania do przychodów z działalności gospodarczej.
Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn.zm.).
Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem 5 mieszkań stanowiących Jej własność w 100% i wchodzących w skład Jej majątku osobistego. Przedmiotowe mieszkania zostały nabyte po jednym w: 2012 r., 2016 r. i 2017 r. oraz dwa w 2018 r. Wnioskodawczyni wynajmuje dwa mieszkania od 2017 r. (w tym też roku uzyskała pierwszy przychód z najmu) osobom trzecim, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jedno z mieszkań użytkowane jest przez siostrę nieodpłatnie (od 2012 r. na podstawie umowy o przekazaniu lokalu w nieodpłatne użytkowanie), kolejne dwa mieszkania zostaną przekazane do najmu w IV kwartale 2018 r. (przychód z tytułu najmu tych lokali zostanie uzyskany w IV kwartale 2018 r.) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Powierzchnia mieszkań wynosi 32 m2, 39 m2, 52 m2, 50 m2, 32 m2. Wnioskodawczyni w ramach świadczonych usług najmu dokonuje czynności poszukiwania najemców (współpraca z pośrednictwami nieruchomości, ogłoszenia na portalach w systemie indywidualnym). Czynności te mają miejsce najwyżej raz, dwa razy w roku, w momencie zmiany lokatora. W sytuacji ciągłości najmu przez okres dwóch, trzech, czterech lat (tzn. jeden najemca wynajmuje przez okres od 2-4 lat ten sam lokal) Wnioskodawczyni nie wykonuje czynności poszukiwania najemcy, gdyż jest to bezprzedmiotowe. Ponadto dokonuje comiesięcznych kontroli płatności czynszu na rachunku bankowym, przekazuje opłaty czynszu administratorom budynków oraz dostawcom mediów. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, nie jest przedsiębiorcą, a najem lokali mieszkalnych traktowany jest jako najem prywatny. Przychody z tytułu najmu lokali w 4 kwartale 2018 r. będą rozliczane jako najem prywatny na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W momencie najmu 4 lokali mieszkalnych zawartych na podstawie umów najmu Wnioskodawczyni nie będzie prowadziła działalności gospodarczej, nie będzie przedsiębiorcą w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, a osiągane przychody z tytułu najmu 4 lokali będzie rozliczać na zasadach określonych ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Wnioskodawczyni będzie otrzymywać czynsz z tytułu najmu czterech lokali mieszkalnych z piątego nie będzie otrzymywać czynszu, gdyż lokal jest przekazany do użytkowania nieodpłatnie. Lokale, które będą wynajmowane od IV kwartału 2018 r. nie będą wynajmowane w ramach prowadzonej działalności, będą zakwalifikowane jako najem prywatny.
Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że skoro najem czterech lokali mieszkalnych nie będzie realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek odnośnie prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychody uzyskiwane z tego tytułu Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. l pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako najem prywatny. Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.
Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), , przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
0113-KDIPT2-1.4011.492.2018.1.MD