Source: https://www.mietrb.de/62377.htm
Timestamp: 2020-07-07 06:26:37
Document Index: 4785096

Matched Legal Cases: ['§ 557', 'Art. 100', '§ 556', '§ 556', '§ 557', 'Art. 229', '§ 35', '§ 2', '§ 556', '§ 556']

FÃ¼nf Jahre â€žMietpreisbremseâ€œ in Berlin - eine Bestandsaufnahme (Siegmund, MietRB 2020, 121)
Nach einer kurzen EinfÃ¼hrung in den rechtlichen und tatsÃ¤chlichen Rahmen der Mietenbegrenzung bei der Wiedervermietung von Wohnraum in Berlin erlÃ¤utert die Autorin an Beispielen aus der Praxis vier Problemfelder, die sich im Rahmen der Anwendung der AusnahmetatbestÃ¤nde (Vormiete, umfassende Modernisierung, fiktiver Modernisierungszuschlag) und bei Staffelmietvereinbarungen (Â§ 557a Abs. 4 BGB) ergeben. In Erwartung neuer landesrechtlicher Verordnungen aufgrund der VerlÃ¤ngerung der â€žMietpreisbremseâ€œ schlieÃŸen die Einzeldarstellungen mit Hinweisen fÃ¼r die Beratungspraxis.
II. Verfassungsrechtliche Fragen
1. VerfassungsmÃ¤ÃŸigkeit der bundesgesetzlichen Regelung â€“ ein RÃ¼ckblick
2. Aussetzung wegen AnhÃ¤ngigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG?
3. Landesrechtliche Umsetzung
III. Die Anwendung der Regelungen zur Regulierung der MiethÃ¶he in der Praxis
1. Der Umfang der Auskunftspflicht (Vormiete)
2. Umfassende Modernisierung, Â§ 556f Satz 2 BGB
3. Fiktiver Modernisierungszuschlag, Â§ 556e Abs. 2 BGB
4. Sonderfall Staffelmiete, Â§ 557a Abs. 4 BGB
IV. â€žEpilogâ€œ
Die Regelungen zu Vereinbarungen Ã¼ber die MiethÃ¶he bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten WohnungsmÃ¤rkten (â€žMietpreisbremseâ€œ) gelten in Berlin in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) vom 28.4.2015 fÃ¼r MietvertrÃ¤ge mit Mietbeginn nach dem 1.6.2015, Art. 229 Â§ 35 EGBGB, Â§ 2 MietBegrV Berlin. Sie treten am 31.5.2020 auÃŸer Kraft. Die Vorschriften sind nachgebessert, im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz und fÃ¼r Verbraucherschutz evaluiert und inzwischen verlÃ¤ngert worden.
Die VerlÃ¤ngerung und (weitere) Verbesserung der Regelungen hat Bundesrat und Bundestag â€“ in Anbetracht der anhaltenden Diskussion um ihre Wirkung auf die Preisentwicklung fÃ¼r Wohnraum â€“ recht gerÃ¤uschlos in kurzer Zeit passiert. Nach Â§ 556d Abs. 2 S. 1, 4 BGB (n.F.) werden die Landesregierungen ermÃ¤chtigt, Gebiete mit angespannten WohnungsmÃ¤rkten durch Rechtsverordnung fÃ¼r die Dauer von nunmehr jeweils hÃ¶chstens fÃ¼nf Jahren zu bestimmen; die Rechtsverordnung muss spÃ¤testens mit Ablauf des 31.12.2025 auÃŸer Kraft treten.
Ob die â€žMietpreisbremseâ€œ wirkt, wie sie besser wirken kÃ¶nnte â€“ all das soll nicht Thema dieses Beitrags sein. Die Regelungen sind geltendes Recht. Â§ 556d BGB verstÃ¶ÃŸt nicht gegen das Grundgesetz und ist nicht nichtig; die MietBegrV Berlin wahrt die verfahrens- und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermÃ¤chtigenden Gesetzes, ist ihrerseits verfassungsgemÃ¤ÃŸ.
FÃ¼r den einzelnen Mieter, der sie â€žals â€šWÃ¤chterâ€˜ der zulÃ¤ssigen MiethÃ¶heâ€œ gegenÃ¼ber seinem Vermieter durchsetzt, entfalten sie durchaus erhebliche Wirkung. Es ist kein Einzelfall, dass der Mietvertrag fÃ¼r eine Wohnung, Baujahr 1950, 35 m2 eine Nettokaltmiete von 16,86 â‚¬/m2 ausweist, 8 wÃ¤hrend die ortsÃ¼bliche Vergleichsmiete bei (nur) 5,33 â‚¬/m2 liegt, die hÃ¶chst zulÃ¤ssige Miete von 205,36 â‚¬ (unstreitig) um 384,64 â‚¬ Ã¼berschritten wird. Es lÃ¤sst sich erahnen, dass das â€žAbschneiden solcher Preisspitzenâ€œ das Mietniveau nicht unbeeinflusst lÃ¤sst. Nicht unerwÃ¤hnt bleiben darf aber, dass es in Berlin etwa 1,64 Mio. Mietwohnungen gibt; nur ein verschwindender Bruchteil (deutlich weniger als 1 %) erreicht als Rechtsstreit das Berliner LG; ein noch geringerer Bruchteil betrifft die â€žMietpreisbremse.â€œ Das liegt nicht nur am â€žrationalen Desinteresseâ€œ des Mieters, etwa bestehende AnsprÃ¼che durchzusetzen, sondern im Wesentlichen wohl daran, dass die VertragsverhÃ¤ltnisse auf der Grundlage des sozialen Wohnraummietrechts â€žfunktionieren.â€œ
Wenn die Politik die Wohnungsfrage als â€žeine zentrale soziale Frage unserer Zeitâ€œ und die â€žBezahlbarkeit des Wohnensâ€œ bis in die Mittelschicht hinein als Sorge vieler Menschen erkennt, so darf (und muss) der Gesetzgeber (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 20.04.2020 16:19