Source: https://www.mietrecht-dav.de/rechtskunde/instandhaltung-instandsetzung-modernisierung/
Timestamp: 2018-05-26 08:01:50
Document Index: 109765622

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 555', '§ 555', '§ 535', '§ 538', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 126', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555']

Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung - Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen AnwaltvereinArbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein
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Die Pflicht des Vermieters, die Mietsache im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Darunter fallen alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter den vertragsgemäßen Zustand des Mietgegenstandes zu gewährleisten. Maßgebend für den zu erhaltenen vertragsgemäßen Zustand sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss.
Erhaltungsmaßnahmen sind alle Maßnahmen, die die Substanz oder den Wert des Gegenstandes erhalten. Notwendig sind diese Maßnahmen, wenn sie aus Sicht eines vernünftigen Eigentümers als zur Erhaltung des Gegenstandes notwendig erscheinen, wobei ein wirtschaftlicher Maßstab anzulegen ist. Als Beispiel seien hier Wartungsarbeiten genannt. Dies beinhaltet auch die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die gefahrlose Benutzung der Mietsache zu ermöglichen (Verkehrssicherungspflicht).
Die Instandhaltungspflicht bezieht sich nicht nur auf den abgegrenzten Wohnraum, sondern auf alle Grundstücks- und Gebäudeteile, die vom Mieter genutzt werden, so auch das Treppenhaus, Aufzüge etc.. Unter Umständen kann der Vermieter verpflichtet sein, im Rahmen der Instandhaltung die Mietsache nachzurüsten, sofern ein gewisser Standard allgemein üblich ist. Dies gilt jedoch wohl nur, wenn der Mietgegenstand im bereits lange laufenden Mietverhältnis nicht unerheblich von den neusten Standards abweicht. Eine Nachrüstungspflicht des Vermieters ist jedenfalls dann gegeben, wenn das Mietobjekt in einem gesundheitsgefährdenden Zustand ist, beispielsweise belastet mit Schadstoffen wie Asbest. Die Kosten für die Instandhaltung dürfen jedoch nicht in einem krassen Missverhältnis zu dem Nutzen der Reparatur stehen.
Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, § 555a Abs. 1 BGB. Diese sind dem Mieter rechtzeitig vorher anzukündigen, wenn sie nicht nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache verursachen oder die sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist, § 555a Abs. 2 BGB. Die Minderungsrechte des Mieters bleiben bestehen (vgl. Miete / Mietminderung)
Auch die Pflicht des Vermieters, die Mietsache Instand zu setzen, ergibt sich aus § 535 Abs.1 S. 2 BGB. In Abgrenzung zu der Instandhaltung zielt die Instandsetzung darauf, eingetretene Schäden der Mietsache zu beseitigen. Darunter fallen auch Kleinstreparaturen, die jedoch meistens vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Gem. § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten. Über den Verschleiß hinausgehende Beschädigungen hat der Mieter dann zu vertreten, wenn sie auf Vorsatz oder Fahrlässigkeit beruhen. Hat der Mieter den Schaden zu vertreten, entfällt die Instandsetzungspflicht des Vermieters. Sollte die Mietsache vollständig zerstört werden besteht in der Regel keine Instandsetzungspflicht des Vermieters.
Formularmäßig kann dem Mieter nicht die Pflicht auferlegt werden, den Mietgegenstand Instand zu setzen oder Instand zu erhalten (BGH NJW 1989, 2247). Es ist lediglich möglich, dem Mieter Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen (vgl. Schönheitsreparaturen) zu übertragen.
Die Duldungspflicht des § 555a Abs. 1 BGB gilt auch für Instandsetzung (vgl. oben).
Die Regelungen zu Modernisierungsmaßnahmen finden sich in den §§ 555b bis 555f BGB. Modernisierungsmaßnahmen sind definiert in § 555 b BGB als bauliche Veränderungen,
Gemäß § 555c BGB hat der Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform (§ 126b BGB) über die Art der Maßnahme, ihren voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme, die Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu informieren. Dies, damit der Mieter prüfen kann, ob eine solche Maßnahme geduldet werden muss und ob der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht gem. § 555e BGB Gebrauch machen möchte. Danach ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Erfolgt die Ankündigung nicht oder enthält das Ankündigungsschreiben erheblich von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichende Angaben, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden. Eine Duldungspflicht besteht gem. § 555d Abs. 2 BGB nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen, § 555d Abs. 3 BGB.
Maßnahmen nach §§ 555b Nr. 2 und Nr. 7 BGB berechtigen den Mieter nicht zur Mieterhöhung (vgl. Mieterhöhung) und schließen das Minderungsrecht des Mieters nicht aus. Hinsichtlich der Möglichkeit des Vermieters, die Miete nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme zu erhöhen und der Möglichkeit des Mieters, das Mietverhältnis dann zu kündigen vgl. Verlinkung Mieterhöhung. Da es sich hier um viele Einzelfragen handelt ist es ratsam, sich im Zweifel im Vorfeld anwaltlichen Rat einzuholen.