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Timestamp: 2016-10-23 18:04:50
Document Index: 15690589

Matched Legal Cases: ['Art. 89', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'Art. 1', 'Art. 61', 'Art. 61', 'Art. 63', 'Art. 63', 'Art. 64', 'Art. 63', 'BGE', 'Art. 64', 'Art. 63', 'Art. 63', 'Art. 64', 'BGE', 'Art. 64', 'Art. 63', 'Art. 156', 'Art. 159']

5A.20/2006 (02.08.2006)
Nichtbewilligung des Erwerbs landwirtschaftlicher Grundst�cke,
A.a X._______ ist Eigent�mer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Liegenschaft GB 2634, in A._______. Die Liegenschaft liegt auf einem ebenen H�gelr�cken �ber B._______ und bietet Sicht in die Bergwelt s�dlich des Vierwaldst�ttersees. Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 26. Januar 2001 vereinbarten X._______ und Y._______, Eigent�mer der an GB 2634 angrenzenden landwirtschaftlichen Liegenschaft GB 2631, ein Bauverbot zu Lasten von GB 2631. X._______ verpflichtete sich zur Leistung einer Entsch�digung in H�he von Fr. 1'400'000.--. Das Bauverbot wurde am 17. Mai 2001 im Grundbuch eingetragen.
A.b Am 18. Mai 2001 wurde ein Kaufvertrag zwischen Y._______ und Z._______ �ber den Verkauf von 1'350 m2 ab GB 2631 (mit Wohnhaus) zum Preis von Fr. 700'000.-- �ffentlich beurkundet. Mit Verf�gung vom 30. Juli 2001 gab das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schwyz dem Gesuch um Abparzellierung des Wohnhauses ab GB 2631 nicht statt, welcher Entscheid vom Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 19. April 2002 best�tigt wurde.
A.c Am 21. August 2001 trat X._______ vom Dienstbarkeitsvertrag zur�ck und verlangte die R�ckzahlung der bereits geleisteten Fr. 1'400'000.--. Am 18. September 2001 zedierte X._______ seine Forderung �ber den Betrag von Fr. 1'400'000.-- an Z._______. Gleichentags vereinbarten Z._______ und Y._______, dass der Dienstbarkeitsvertrag erhalten bleibe, wobei ein Entgelt von Fr. 300'000.-- vereinbart wurde. Y._______ best�tigte zudem den Erhalt einer Zahlung in der H�he von Fr. 300'000.-- f�r das Bauverbot zu Gunsten von GB 2634.
Am 29. Januar 2003 gew�hrte Z._______ Y._______ ein Darlehen in H�he von Fr. 600'000.-- f�r die Dauer von drei Monaten. Als Sicherheit f�r diese Darlehensforderung sowie f�r die zedierte Forderung in H�he von Fr. 1'400'000.-- �bergab Y._______ s�mtliche auf GB 2631 und 2632 lastenden Inhaberschuldbriefe an Z._______.
A.d Am 22. September 2004 stellte die Ehefrau von X._______, beim Landwirtschaftsamt den Antrag, es sei festzustellen, dass sie die Bewilligungsvoraussetzungen als Selbstbewirtschafterin f�r den Erwerb des landwirtschaftlichen Gewerbes von Y._______ (GB 2631 und 2632) erf�lle. Am 1. Oktober 2004 wurde die betreibungsamtliche Liegenschaftssteigerung der Grundst�cke GB 2631 und 2632 auf Antrag des Pfandgl�ubigers Z._______ per 4. November 2004 angek�ndigt. Am 22. Oktober 2004 stellte das Volkswirtschaftsdepartement fest, dass Frau X._______ die Voraussetzungen f�r den Erwerb der landwirtschaftlichen Gr�ndst�cke nicht erf�lle. Am 3. November 2004 zedierte Z._______ die Forderung gegen�ber Y._______ in H�he von Fr. 2'260'410.-- an X._______. Dieser erhielt zudem die auf GB 2631 und GB 2632 lastenden Inhaberschuldbriefe. Am gleichen Tag, also einen Tag vor der angek�ndigten Versteigerung, zog Z._______ das Verwertungsbegehren zur�ck.
A.e Am 11. M�rz 2005 wurde die betreibungsamtliche Versteigerung der grundpfandrechtlich gesicherten Grundst�cke GB 2631 und 2632 auf Verlangen von X._______ per 30. Mai 2005 angek�ndigt. Der Wert der Grundst�cke wurde betreibungsamtlich auf Fr. 1'800'000.-- gesch�tzt, was dem vom Volkswirtschaftsdepartement am 7. Dezember 2000 festgesetzten h�chstzul�ssigen Kaufpreis entsprach. Am 30. Mai 2005 ersteigerte X._______ die Grundst�cke f�r Fr. 4'270'000.--.
Am 7. Juni 2005 stellte X._______ beim Landwirtschaftsamt des Kantons Schwyz das Gesuch, es sei ihm der Erwerb der landwirtschaftlichen Grundst�cke GB 2631 und 2632 zu bewilligen. Am 7. November 2005 lehnte das Landwirtschaftsamt das Gesuch ab. Die gegen diese Verf�gung erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 20. April 2006 ab.
Gegen diesen Entscheid hat X._______ am 7. Juni 2006 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit den Antr�gen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte Erwerbsbewilligung zu erteilen. Mit Pr�sidialverf�gung vom 29. Juni 2006 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt. Vernehmlassungen sind nicht eingeholt worden.
1.1 Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide in Anwendung des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) unterliegen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht (Art. 89 BGBB; BGE 121 III 75 E. 1a S. 76; 126 III 274 E. 1a S. 275). Diese ist daher zul�ssig.
1.2 Hat - wie hier - eine richterliche Beh�rde als Vorinstanz entschieden, so ist das Bundesgericht an deren tats�chliche Feststellungen gebunden, sofern sie den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollst�ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen erhoben hat (BGE 104 lit. b i.V. mit Art. 105 Abs. 2 OG; BGE 123 II 49 E. 6a S. 54; 124 II 361 E. 2a S. 365). Neue Beweismittel sind nur zugelassen, sofern sie die Vorinstanz von Amtes wegen h�tte erheben m�ssen und deren Nichterhebung eine Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften darstellt (BGE 121 II 99 E. 1c; 107 Ib 169 E. 1b; 106 Ib 79 E. 2a; 102 Ib 127 E. 2a). Diese letzte Voraussetzung ist vorliegend nicht erf�llt. Dem Beschwerdef�hrer w�re es freigestanden, die neu eingereichten Beweismittel bereits im kantonalen Verfahren einzubringen; sie sind unzul�ssig.
2.1 Das BGBB bezweckt vorab das b�uerliche Grundeigentum zu f�rdern, die Stellung des Selbstbewirtschafters zu st�rken und �bersetzte Preise f�r landwirtschaftlichen Boden zu bek�mpfen (Art. 1 BGBB). Zu diesem Zweck hat das Gesetz unter anderem eine Bewilligungspflicht f�r den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundst�cken eingef�hrt (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Gem�ss Art. 61 Abs. 2 BGBB wird die Bewilligung erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. Die Bewilligung wird nach Art. 63 Abs. 1 BGBB unter anderem verweigert, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist (lit. a) und wenn ein �bersetzter Preis vereinbart worden ist (lit. b). Beide Verweigerungsgr�nde sind vorliegend erf�llt. Der Beschwerdef�hrer ist kein Selbstbewirtschafter und der Erwerbspreis von Fr. 4'270'000.-- liegt weit �ber dem h�chstzul�ssigen Preis von Fr. 1'800'000.--.
2.2 Das Gesetz sieht allerdings Ausnahmen vor. So muss die Preisgrenze gem�ss Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB nicht beachtet werden, wenn ein landwirtschaftliches Grundst�ck in einem Zwangsverwertungsverfahren erworben wird. Ebenso ist bei fehlender Selbstbewirtschaftung die Bewilligung gleichwohl zu erteilen, wenn ein Gl�ubiger, der ein Pfandrecht am Gewerbe oder am Grundst�ck hat, dieses in einem Zwangsvollstreckungsverfahren erworben hat (Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erf�llt. Der Beschwerdef�hrer hat die landwirtschaftlichen Grundst�cke GB 2631 und 2632 im Zwangsverwertungsverfahren ersteigert, so dass nach der gesetzlichen Ordnung ein wichtiger Grund f�r eine Ausnahme sowohl von der Selbstbewirtschaftung als auch vom H�chstpreis gegeben ist (zur Entstehungsgeschichte und zu Sinn und Zweck von Art. 63 Abs. 2 und 64 Abs. 1 lit. g BGBB: BGE 132 III 212 E. 3 S. 214 ff.).
3.1 Die kantonalen Beh�rden haben indessen die Bewilligung gleichwohl verweigert. Das Verwaltungsgericht hat zusammenfassend ausgef�hrt, das Vorgehen der drei in das Gesch�ft verwickelten Personen (der Beschwerdef�hrer, Z._______ und Y._______) habe den Sinn gehabt, unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschr�nkung den Erwerb der beiden Grundst�cke durch den Beschwerdef�hrer zu erm�glichen, was nur als Grundpfandgl�ubiger im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erreichbar gewesen sei. Die revidierten Bestimmungen von Art. 64 Abs. 1 lit. g und Art. 63 Abs. 2 BGBB sollten es insbesondere den darlehensgebenden Banken erm�glichen, eine landwirtschaftliche Liegenschaft zu einem Preis zu erwerben, der ihre Forderungen deckt. Es k�nne aber nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmungen sein, dass finanzkr�ftige Kaufinteressenten ein landwirtschaftliches Grundst�ck oder Gewerbe unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschr�nkung im Einvernehmen mit dem Grundeigent�mer - der an einem m�glichst hohen Erl�s interessiert sei - quasi durch Vorauszahlung des Grundst�cks und Grundpfandsicherung dieser Vorauszahlungen im Zwangsvollstreckungsverfahren erwerben k�nnen. Wenn wie vorliegend die gesamten Umst�nde insbesondere auch in Ber�cksichtigung des zeitlichen Ablaufs darauf hinwiesen, dass die in Betreibung gesetzten Forderungen keinen anderen Sinn haben als die Erm�glichung des Erwerbs im Zwangsvollstreckungsverfahren und damit quasi die Vorauszahlung des Kaufpreises, dann sei es geboten, dass die Bewilligungsbeh�rde dieses Vorgehen als missbr�uchlich qualifiziere und die Bewilligung verweigere.
3.2 Der Beschwerdef�hrer ist der Meinung, die Vorinstanz werfe ihm haltlos ein rechtsmissbr�uchliches Vorgehen vor. Er versucht, die einzelnen Schritte zu erkl�ren und weist das von der Vorinstanz unterstellte rechtsmissbr�uchliche Verhalten weit von sich. Insbesondere weist er den Vorwurf zur�ck, er habe von Anfang an die Absicht gehabt, die beiden Grundst�cke unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschr�nkung zu erwerben. Ihm m�sse wie jedem anderen Grundpfandgl�ubiger das Recht zustehen, die landwirtschaftlichen Grundst�cke gest�tzt auf Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB zu erwerben.
3.3 Nach der j�ngsten Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Erwerbsbewilligung zu verweigern, wenn ein Pfandrecht nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit dem Zweck errichtet oder erworben wird, anschliessend das landwirtschaftliche Grundst�ck unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschr�nkung im Zwangsverwertungsverfahren zu erwerben (BGE 132 III 212 E. 4 S. 219 ff.). Soweit der Beschwerdef�hrer rechtlich eine andere Auffassung vertritt, ist er auf diesen ausf�hrlich begr�ndeten Entscheid zu verweisen.
3.4 Im vorliegenden Fall ist der Verfahrensablauf, so wie er eingangs festgehalten ist, nicht umstritten. Zus�tzlich hat das Verwaltungsgericht in tats�chlicher Hinsicht willk�rfrei festgehalten, dass enge Verbindungen zwischen Z._______ und der Familie des Beschwerdef�hrers bestehen, indem beide Pferdehalter sind und sowohl das �konomiegeb�ude und die Wiese f�r die Pferdehaltung gemeinsam nutzen. Auch der Beschwerdef�hrer hat best�tigt, dass er und Z._______ beschlossen haben, gemeinsam Pferde zu halten, wobei der Beschwerdef�hrer auf seinem Grundst�ck f�r den Pferdestall besorgt sein sollte, w�hrend Z._______ das erforderliche Wiesland vom Nachbarn Y._______ erwerben sollte. Sie sind zudem gemeinsam Mieter des Wohnhauses auf GB 2631 und hatten keine Schwierigkeiten, je nach Bedarf die Forderungen gegen�ber dem verschuldeten Y._______ hierhin oder dahin zu zedieren.
3.5 Aufgrund des Ereignisablaufs und der weiteren vom Verwaltungsgericht willk�rfrei festgestellten Tatsachen liegt der Umgehungstatbestand vorliegend offen zu Tage.
3.5.1 Zun�chst hat Z._______ versucht, das Wohnhaus mit Umschwung auf GB 2631 k�uflich zu erwerben. Dies gelang allerdings nicht, weil das Volkswirtschaftsdepartement die Abparzellierung verweigerte.
3.5.2 Drei Wochen nach diesem abschl�gigen Entscheid trat der Beschwerdef�hrer gest�tzt auf eine einseitige R�cktrittsklausel vom Dienstbarkeitsvertrag zur�ck und verlangte die R�ckzahlung der bereits geleisteten Fr. 1'400'000.--. Er tat dies einerseits im Wissen, dass Y._______ diesen Betrag, weil gr�sstenteils bereits anderweitig verwendet, nicht zur�ckzahlen konnte und andererseits erst im Zeitpunkt, als die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen war. Das Verwaltungsgericht durfte ohne Willk�r annehmen, der Beschwerdef�hrer habe diesen R�cktritt erkl�rt, um die hoffnungslose �berschuldung von Y._______ im Hinblick auf den sp�teren Erwerb im Zwangsvollstreckungsverfahren zu f�rdern. Der Beschwerdef�hrer macht geltend, er habe damals noch nicht an eine �bernahme der zwei Grundst�cke gedacht, sondern sei vom Dienstbarkeitsvertrag zur�ckgetreten, weil er aus Unerfahrenheit einen viel zu hohen Preis f�r die Dienstbarkeit bezahlt habe und �bervorteilt worden sei. Er stellt damit lediglich eine andere tats�chliche Behauptung an die Stelle der Beweisw�rdigung des Verwaltungsgerichts, was f�r den Nachweis von Willk�r nicht gen�gt. Im �brigen spricht der Umstand, dass der Beschwerdef�hrer den Preis f�r die Dienstbarkeit im Wissen darum zahlte, dass dieser sofort f�r andere Zwecke verwendet wurde, aber auch der ungew�hnliche Wortlaut der R�cktrittsklausel und deren Aus�bung nach Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch sowie der schliesslich bezahlte weit h�here Erwerbspreis f�r die Grundst�cke von Fr. 4'270'000.-- weder f�r die behauptete Unerfahrenheit noch f�r die �bervorteilung des Beschwerdef�hrers beim Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages, sondern eher daf�r, dass es sich bei den Fr. 1'400'000.-- faktisch bereits um einen Teil des Erwerbspreises handelte. Dieser Vorgang ist indessen insofern nicht entscheidend, als auch die sp�teren Ereignisse allein die Gesetzesumgehung belegen.
3.5.3 Kurz nach dem R�cktritt vom Dienstbarkeitsvertrag trat der Beschwerdef�hrer die Forderung �ber den Betrag von Fr. 1'400'000.-- an Z._______ ab, der gleichentags mit Y._______ vereinbarte, dass der Dienstbarkeitsvertrag gegen ein Entgelt von Fr. 300'000.-- aufrechterhalten bleibe. In diesem Zusammenhang f�llt auf, dass Z._______ diesen letzteren Betrag zus�tzlich bezahlte und nicht etwa mit seiner vom Beschwerdef�hrer zedierten Forderung verrechnete, was un�blich ist und willk�rfrei als Hinweis bewertet werden darf, dass faktisch bereits ein Teil des Erwerbspreises der Liegenschaften beglichen wurde. Obwohl Z._______ gegen Y._______ am 31. Mai 2002 - im Hinblick auf ein Zwangsverwertungsverfahren - einen Zahlungsbefehl �ber die offenen Fr. 1'400'000.-- ausstellen liess, gew�hrte er am 29. Januar 2003 Y._______ ein zus�tzliches kurzfristiges und zudem zinsloses Darlehen in der H�he von Fr. 600'000.--. Da er wissen musste, dass Y._______ dieses Darlehen nicht zur�ckzahlen konnte, darf diese grossz�gige Darlehensgew�hrung willk�rfrei mit dem zuk�nftigen Erwerb der Liegenschaften erkl�rt werden. Z._______ erhielt als Sicherheit f�r seine Forderungen denn auch s�mtliche Inhaberschuldbriefe auf den beiden Grundst�cken.
3.5.4 Ab jenem Zeitpunkt konnte Z._______ nach dem Wortlaut von Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB die beiden Grundst�cke im Zwangsverwertungsverfahren auch bei fehlender Selbstbewirtschaftung und ohne Preisbeschr�nkung erwerben. Da der Beschwerdef�hrer in diesem Zeitpunkt nicht Grundpfandgl�ubiger war, konnte er selber die Grundst�cke zwar ohne Preisbeschr�nkung (Art. 63 Abs. 2 BGBB), aber im �brigen nur dann im Zwangsvollstreckungsverfahren erwerben, wenn er Selbstbewirtschafter war. Entsprechend stellte die Frau des Beschwerdef�hrers, welche nach seinen Ausf�hrungen die eigentliche Pferdebetreuerin ist, ein Feststellungsgesuch, sie sei Selbstbewirtschafterin. Daraus ergibt sich, dass in diesem Zeitpunkt die Absicht bestand, dass der Beschwerdef�hrer, bzw. seine Frau und nicht Z._______ die Grundst�cke erwerben sollte, was der Beschwerdef�hrer auch einr�umt. Als dieses Feststellungsgesuch abgelehnt wurde, verhinderte Z._______ die auf den n�chsten Tag angesetzte Zwangsverwertung, indem er das Verwertungsbegehren zur�ckzog.
3.5.5 Gleichzeitig zedierte er dem Beschwerdef�hrer die Forderungen gegen�ber Y._______ und �bertrug diesem die Grundpfandrechte. Ab diesem Zeitpunkt konnte der Beschwerdef�hrer nach dem Wortlaut des Gesetzes, ohne an das Selbstbewirtschafterprinzip gebunden zu sein und ohne die Preisgrenzen bei landwirtschaftlichen Grundst�cken beachten zu m�ssen, die Grundst�cke im Zwangsverwertungsverfahren erwerben. Tats�chlich leitete er kurzfristig das Zwangsverwertungsverfahren gegen Y._______ erneut ein und ersteigerte die Grundst�cke f�r Fr. 4'270'000.--. Daraus erhellt, dass das Verwaltungsgericht ohne Willk�r davon ausgehen durfte, dass der Beschwerdef�hrer das Pfandrecht nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit dem Zweck erwarb, anschliessend die landwirtschaftlichen Grundst�cke unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschr�nkung im Zwangsverwertungsverfahren zu erwerben.
3.5.6 Soweit der Beschwerdef�hrer diesbez�glich in tats�chlicher Hinsicht eine andere Absicht behauptet, und insbesondere ausf�hrt, er habe sich erst nach der Forderungsabtretung im Jahre 2004 wegen der gesundheitlichen Probleme von Z._______ gefragt, ob er die Grundst�cke erwerben wolle, stellt er der willk�rfreien Beweisw�rdigung der Vorinstanz bloss eine andere Sachdarstellung gegen�ber und weist nicht nach, dass diejenige der Vorinstanz willk�rlich ist. In rechtlicher Hinsicht liegt bei dieser Sachlage eine Gesetzesumgehung vor, so dass die Beschwerde abzuweisen ist.
3.5.7 Der Vollst�ndigkeit halber sei erw�hnt, dass es auf die Absichten von Y._______ nicht ankommt. Dieser hatte zwar ein erhebliches Interesse, seine Grundst�cke nicht zum H�chstpreis von Fr. 1'800'000.--, sondern zum Steigerungspreis von Fr. 4'270'000.-- zu ver�ussern und der Ereignisablauf weist deutlich darauf hin, dass im Einvernehmen mit diesem der Erwerbspreis sozusagen im Voraus anbezahlt wurde, um die beiden Grundst�cke nachtr�glich im Zwangsverwertungsverfahren noch f�rmlich zu erwerben. Aber auch wenn der Erwerb nicht aufgrund eines gemeinsamen Plans erfolgt w�re, bliebe es dabei, dass der Beschwerdef�hrer die Grundpfandrechte nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit der Absicht erwarb, die Grundst�cke anschliessend im Zwangsverwertungsverfahren unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisgrenze zu ersteigern.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Eine Parteientsch�digung ist nicht geschuldet (Art. 159 OG).
Dieses Urteil wird dem Beschwerdef�hrer und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, sowie dem Eidgen�ssischen Justiz- und Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.