Source: https://ludskourecou.sk/2019/02/prenajimam-nehnutelnost-naklady-odpisy-dane-a-odvody-otazky-a-odpovede/
Timestamp: 2019-05-22 12:53:48+00:00
Document Index: 12984401

Matched Legal Cases: ['§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6', '§ 6']

Prenajímam nehnuteľnosť & náklady, odpisy, dane a odvody: otázky a odpovede | Ľudskou rečou
Môže si prenajímateľ uplatniť výhodné paušálne výdavky?
Ale aj áno.
Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti. Aký je rozdiel?
Fyzické osoby môžu v SR prenajímať nehnuteľnosti de facto v 2 režimoch:
prenajímateľ, ktorý “neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom”, na prenájom nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. Tj má pridelené iba DIČ a v rámci zákona o dani z príjmov ide o príjmy SZČO v zmysle § 6 ods. 3. Tento si môže uplatniť iba reálne výdavky – fyzické osoby-prenajímatelia sú de facto jedinou podmnožinou v rámci SZČO, ktorí si nemôžu uplatniť “brutálne” výhodné paušálne náklady vo výške 60% z príjmov. V rámci sa reálnych výdavkov sa prenajímateľ môže rozhodnúť medzi zaradením nehnuteľnosti do obchodného majetku (väčšie možnosti pre daňové náklady) a jej ponechaním v osobnom majetku (užšie možnosti uplatnenia daňových nákladov)
prenajímateľ, ktorý v rámci prenájmu poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie), prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. Má teda pridelené IČO a zároveň aj DIČ. Prenajímateľ-živnostník si môže okrem reálnych nákladov (a súvisiacej evidencie) vybrať výhodnejšie a celkovo jednoduchšie paušálne výdavky vo výške 60% zo všetkých svojich príjmov ako živnostníka (tj v daňovom priznaní k dani z príjmov uvádza v jednej “kope” príjmy zo živnosti vrátane týchto príjmov z prenájmu).
Ktoré daňové náklady je možné si pri prenájme uplatniť, ak je byt zaradený v obchodnom majetku a ktoré v prípade, ak ostane v majetku osobnom?
Dajme si rovno príklad:
Jozef v r. 2015 kúpil byt za kúpnu cenu 100 000 EUR. Používal ho na bývanie ako súkromná osoba a od mája 2018 sa rozhodol ho prenajať za mesačné nájomné 500 EUR. Jeho príjmami z prenájmu teda bude 8 x 500 EUR, tj 4 000 EUR. Zdaniteľnými príjmami z prenájmu je 4 000 EUR mínus oslobodených 500 EUR, tj 3 500 EUR. Pozor, týchto 500 EUR ako oslobodenie od dane z príjmov fyzických osôb si už nemôže uplatniť pri žiadnom ďalšom príjme – tj ani pri príjmoch z predaja (presnejšie: prevodu) opcií, príjmoch z prevodu cenných papierov či príjmoch z prevodu podielu v eseročke, komanditnej spoločnosti alebo družstve.
Výdavky, ak nehnuteľnosť do obchodného majetku nezaradí:
výdavky na energie za prenajímanú nehnuteľnosť (mesačné preddavky aj vyúčtovanie)
výdavky na správu nehnuteľností
výdavky na internet
iné bežné výdavky
nábytok a hnuteľné zariadenie bytu, ak je to prípadne zakotvené v nájomnej zmluve.
Výdavky, ak nehnuteľnosť do obchodného majetku zaradí:
cena prenajímanej nehnuteľnosti prostredníctvom odpisov. Nevýrobné budovy – teda aj byty – sa však odpisujú 40 rokov, teda ročný odpis bude vypočítaný 100 000 EUR : 40, tj 2 500 EUR. Navyše si tieto odpisy môže uplatniť až od mája 2018, odpisy za roky 2015 až 2017 (tj 3 x 2500 EUR) + za január až apríl 2018 (2 500 / 12 x 4) de facto prepadajú
oprava a údržba bytu – napr. vymaľovanie, bežné opravy a pod.
technické zhodnotenie bytu, tj výrazná rekonštrukcia (napr. výmena drevených okien za plastové, zníženie stropu, prístavba balkóna). Otázka, či sú práce, materiály, tehly či čokoľvek na bločku/faktúre opravou alebo technickým zhodnotením, je “večnou” daňovou otázkou. Rozdiel je samozrejme v uplatnení: opravy idú do nákladov hneď v danom roku, technické zhodnotenie prostredníctvom odpisov – tj dlhodobo a okrem toho sa o pár stupňov komplikuje 40-ročný odpisový plán. Riešením večnej otázky preto v praxi často býva kreativita na faktúrach 🙂
Súčet výdavkov je však potrebné upraviť o pomer medzi zdaniteľnými príjmami a celkovými príjmami z prenájmu, tj koeficientom 3 500 / 4 000 = 0,875.
Pozor na iné úpravy:
podielové spoluvlastníctvo – príjmy a výdavky si vlastníci rozdelia podľa ich spoluvlastníckych podielov. Obaja si môžu príjmy z prenájmu znížiť o oslobodených 500 EUR, no vyššie spomenutým koeficientom musia upraviť aj príslušné výdavky
bezpodielové spoluvlastníctvo – príjmy a výdavky si vlastníci rozdelia rovnakým alebo iným ľubovoľným pomerom. Aj v tomto prípade si obaja môžu príjmy z prenájmu znížiť o oslobodených 500 EUR a rovnako musia upraviť aj svoje výdavky
pri spoluvlastníctve nehnuteľnosti vypočítavajú a ako daňový náklad uplatňujú spoluvlastníci podľa svojich podielov aj daňové odpisy
ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť iba čiastočne (napr. 1 izbu), ako daňový odpis do nákladov zahŕňa len alikvótnu časť vypočítaných odpisov
odpisy je možné uplatniť len do sumy príjmov z prenájmu a to časovo rozlíšených. Ak teda v danom roku nájomca nezaplatí žiadne nájomné, nie je možné si uplatniť daňový odpis. Ak ho zaplatí v niektorom z ďalších rokov, na uplatnenie daňového odpisu za predchádzajúci rok je v niektorých prípadoch dokonca potrebné podať dodatočné daňové priznanie za rok, v ktorom si ho prenajímateľ neuplatnil. Ak zaplatí nájomné vopred na 2 roky, odpis sa uplatní tak či tak iba postupne v sume určenej pre každý z týchto rokov.
de facto nie je možné si uplatniť ročné odpisy vo vyššej sume, ako sú ročné príjmy z príslušného prenájmu
ak sa nehnuteľnosť prenajíma iba niekoľko mesiacov v roku, v nákladoch je možné uplatniť iba odpisy de facto za mesiace prenajímania.
Čo je výhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku a čo nevýhodou?
Výhodou je širšie uplatnenie výdavkov (vyššie). Nevýhodou je zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti: jednak je príjem z predaja oslobodený až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku (dovtedy sa zdaňuje), jednak sa pri tomto predaji zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov. Z neho predávajúci zaplatí daň z príjmov a rovnako aj zdravotné poistenie, čiže spolu hrubo povedané niečo medzi 30-39%.
Ak by sa teda Jozef rozhodol byt predať napr. v r. 2030 napr. za 150 000 EUR, jeho daňovým nákladom bude vstupná cena pre odpisovanie 100 000 mínus odpisy za roky 2015-2029 (tj 15 x 2 500 EUR), tj 37 500 EUR. Z rozdielu medzi príjmami a výdavkami 62 500 EUR platí daň z príjmov (sumu cca 35 000 zdaňuje sadzbou 19%, zvyšok sadzbou 25%) aj zdravotné poistenie (14%).
Idú do reálnych daňových nákladoch aj splátky hypotéky?
Nie. Splátky sú cash-flow, tj odchádzajúce platby. Do nákladov sa daná nehnuteľnosť dostane prostredníctvom vyššie spomenutých odpisov – vrátane limitácií, akými sú súkromné použitie, spoluvlastníci či podiel prenajímanej plochy.
Do bežných nákladov roka však vstupujú úroky z úveru. V praxi vo väčšine prípadov – väčšine prenajímateľov totiž vedie zjednodušenú daňovú evidenciu (čítaj nižšie). V prípade, ak prenajímateľ vedie jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, môže sa v prípade časti úrokov zaplatených do dňa uvedenia nehnuteľnosti do užívania/prenajímania rozhodnúť, či ich zaradia do bežných nákladov alebo do vstupnej ceny nehnuteľnosti na dlhodobé odpisovanie.
Čo vlastne znamená “zaradenie do obchodného majetku”? Treba to niekde nahlásiť, registrovať?
Ide de facto o začatie účtovania/evidovania daného majetku/nehnuteľnosti ako obchodného odpisovaného majetku. Čiže v daňovej evidencii vytvoríte inventárnu kartu a odpisový plán danej nehnuteľnosti – resp. len začnete novú tabuľku. Nikam sa to nehlási, no – ako je napísané vyššie – zaradenie do obchodného majetku a následné odpisovanie má vplyv na neskoršie zdanenie predaja nehnuteľnosti a to vo výraznej sume.
Pre istotu zo zákona: obchodným majetkom je majetok, ktorý daná fyzická osoba po a) vlastní b) používanie na “dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie” zdaniteľných príjmov a po c) ktorý vedie v účtovníctve alebo daňovej evidencii.
Hranica pre podanie daňového priznania + oslobodenie od dane = kedy je možné nezdaniť nájomné?
Ide najmä o situáciu, ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Vtedy si manželia môžu príjmy z prenájmu rozdeliť ľubovoľným pomerom, no rovnakým pomerom si musia rozdeliť aj výdavky. Ak napr. príjmy z prenájmu takto vlastnenej nehnuteľnosti boli v r. 2018 4 830 EUR a manželia nemali iné príjmy ako fyzické osoby (napr. zo zamestnania, z podnikania ako SZČO či príjmy z predaja bytu), môžu si príjem rozdeliť na 2 časti: manžel 2 415 EUR a manželka 2 415 EUR. Keď si obaja odpočítajú oslobodených 500 EUR, zdaniteľným príjmom oboch bude suma 1 915 EUR. No pri takomto celoročnom zdaniteľnom príjme nemusia podávať daňové priznanie a teda ani platiť daň z príjmov. Bez ohľadu na možné daňové výdavky.
A čo ak byt alebo miestnosť v rodinnom dome vlani prenajímal dôchodca? Aké výdavky si môže uplatniť a aké nezdaniteľné sumy využiť?
Nezdaniteľné časti základu dane (napr. na daňovníka, na manželku či napr. na kúpeľnú starostlivosť) je možné odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov – tj z príjmov zo zamestnania, zo živnosti a inej samostatnej zárobkovej činnosti. Príjmy z prenájmu nie je možné o tieto sumy znížiť – daňou z príjmov sa teda zdaňuje príjem (znížený o oslobodených 500 EUR) mínus výdavky (upravené pomerom medzi zdaniteľnými príjmami a celkovými príjmami z prenájmu).
Dôchodcovia, ktorí od začiatku roka 2018 poberali starobný dôchodok prípadne im bol priznaný spätne k 1.1.2018, síce svoju nezdaniteľnú časť pre prípadné aktívne príjmy musia znížiť o celkový súčet dôchodkov v r. 2018, no – ako píšem vyššie – pri príjmoch z prenájmu je to v podstate jedno: daň z príjmov prenajímateľa nezdaniteľné časti vôbec neovplyvňujú. Dôchodca si môže uplatniť rovnaké výdavky ako iný prenajímateľ – tj ak ide o prenájom, pri ktorom sa neposkytujú iné než základné služby spojené s prenájmom a teda ide o prenajímanie podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, môže sa rozhodnúť medzi zaradením nehnuteľnosti do obchodného majetku (väčšie možnosti pre daňové náklady) a jej ponechaním v osobnom majetku (užšie možnosti uplatnenia daňových nákladov).
Dôchodca však môže využiť kombináciu limitov pre zdaňovanie a podávanie daňového priznania: ak jeho celoročným príjmom z prenájmu bude napr. 2 400 EUR, 500 EUR je oslobodených od dane a zdaniteľný príjem 1 900 EUR je pod hranicou pre povinné podanie daňového priznania za rok 2018. Z príjmov z prenájmu tak nezaplatí daň z príjmov.
Platí prenajímateľ aj preddavky na daň?
Preddavky na daň platí prenajímateľ, ktorého tzv. “posledná známa daňová povinnosť” bola vyššia ako 2 500 EUR (štvrťročné preddavky) alebo vyššia ako 16 600 EUR (mesačné preddavky). “Posledná známa daňová povinnosť” nie je celkom suma dane z príjmov z posledne podaného daňového priznania, jej výpočet môže byť trochu zložitejší.
Toto pravidlo pre platenie preddavkov sa týka len prenajímateľov, ktorí v danom roku dosiahli príjmy len ako SZČO – či už so živnosťou alebo bez. Ak mali okrem príjmov z podnikania aj príjmy zo zamestnania a základ dane zo zamestnaneckých príjmov je viac ako 50% zo súčtu základov dane z podnikania a zo zamestnania, preddavky neplatia. Ak je základ dane zo zamestnaneckých príjmov nižší ako 50%, preddavky sa platia, ale v polovičnej výške.
Podrobnejšie o preddavkoch: Preddavky na daň z príjmov: prečo a ako si na ne dávať bacha
Podáva prenajímateľ daňové priznanie ako aj všetku komunikáciu s daniarmi elektronicky?
Elektronicky posiela daňové priznania ako aj akýkoľvek iný výkaz, list či podanie každý prenajímateľ, ktorý má pridelené DIČ a ide o podnikateľský subjekt – podľa všetkého teda povinne elektronicky komunikuje prenajímateľ-živnostník (tj podnikajúci podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmom v áno, ten s paušálom), prenajímateľ “užšie definovaný” (§ 6 ods.3 zákona o dani z príjmov) nie. No zjednodušme si to: elektronické podávanie šetrí čas a teda aj peniaze, preto ho napriek nepriateľského a často nefungujúcemu miliardovému systému daniarov odporúčam. Fyzické osoby si navyše ešte môžu vybrať medzi prihlasovaním sa prostredníctvom mena a hesla a používaním eID. To prvé je za účelom delegovania komunikácia na účtovníka či manželku praktickejšie a údajne aj bezpečnejšie.
Je alebo bol prenajímateľ sa povinný registrovať na daňovom úrade? Hrozia mu nejaké riziká, ak tak neurobí?
Každá fyzická osoba, ktorá začala prenajímať nehnuteľnosť (či už má živnostenské oprávnenie alebo ide o “užší” prenájom), je povinná do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom získala živnostenské oprávnenie alebo prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na daňovom úrade. Daňový úrad jej pridelí DIČ, po ktorým bude podáva daňové priznania a komunikovať s Finančnou správou. Ak už však DIČ pridelené má – napr. kvôli inému podnikaniu ako SZČO v minulosti – opäť sa registrovať nemusí. Pokuta za nesplnenie registračnej povinnosti sa pohybuje od 60 EUR do 20 000 EUR.
Platí prenajímateľ odvody do Sociálnej i zdravotnej poisťovne?
Nie. Ak teda ide o prenajímateľa podľa § 6 ods. 3 (má iba DIČ). A to bez ohľadu na výšku príjmov z prenájmu.
Áno. Ak ide o prenajímateľa podľa § 6 ods. 1 (živnostníka, má IČO aj DIČ). Platí ich po prekročení celkových príjmov z prenájmu v sume 5 724 EUR (suma pre rok 2018).
SZČO: Koľko môžem v r. 2018 zarobiť, aby som neplatil sociálne odvody?
Aktívne a pasívne príjmy z daňového hľadiska
Aké účtovníctvo či evidencie musí prenajímateľ viesť?
Postačí zjednodušená daňová evidencia. Prenajímatelia podľa § 6 ods. 3 zákona o DPH môžu použiť v podstate aj klasický zošit, no aj účtovný softvér či obyčajné tabuľky. Vzhľadom na vyššie uvedené zložité pravidlá pre daňové náklady – najmä pri odpisovaní a technickom zhodnotení – môže byť tých tabuliek pokojne aj 20+. Zveriť spracovanie susede z druhého poschodia, ktorá cez deň sedí na vrátnici miestneho úradu a po večeroch si chce privyrobiť, preto nemusí byť dobrý nápad.
Prenajímatelia-živnostníci to majú ešte jednoduchšie: postačia možno 2-3 tabuľky. Ak majú rozum a uplatňujú si paušál.
Viac: SZČO s paušálnymi výdavkami: evidencie a podklady do daňového priznania
Samozrejme prenajímateľ môže dobrovoľne viesť aj plnohodnotné jednoduché či podvojné účtovníctvo.
Môžem byt či jeho časť prenajať ako sídlo, rokovačku, archív či sklad vlastnej eseročke?
Môcť môžeš. No druhá vec je práve suma nájomného. Pri obchode medzi 2 subjektmi musí byť trhová. Po novom Ťa možno nikto nepostihne za nájomné v sume pár stoviek eur ročne. No pri vyššom si určite treba dať bacha na transferové oceňovanie.
A čo DPH? Platí sa z nájomného DPH?
Nehnuteľnosť môže prenajímať aj platiteľ DPH, najmä ak ide o aktívneho živnostníka s inými príjmami, ktorý ako existujúci platiteľ DPH “pridal” do svojho portfólia aktivít aj prenájom bytu. Ak ešte prenajímateľ platiteľom DPH nie je, je povinný sa ním stať, ak jeho príjmy z prenájmu resp. aj iných činností dosiahnu za 12 resp. menej po sebe idúcich kalendárnych mesiacov sumu 49 790 EUR a ide o dodanie prenájmu ako služby s miestom dodania v SR.
Viac: Obrat pre povinnú registráciu za platiteľa DPH: čo sa doňho počíta a čo nie
A čo potom? Ak ide o prenájom nehnuteľností, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, prenájom je oslobodený od DPH. Nie je teda možné si odpočítať DPH z príslušných vstupov.
Ak ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom, pri prenájme podnikateľskému subjektu sa prenajímateľ-platiteľ DPH môže rozhodnúť, že k nájomnému bude fakturovať DPH (vtedy si vstupnú DPH-čku môže odpočítať) alebo prenájom oslobodí (vtedy si nemôže odpočítať vstupnú DPH resp. sa môže dostať do režimu úpravy vstupnej DPH koeficientom).
No ak nehnuteľnosť prenajíma živnostník v rámci svojej živnosti a ide teda o širšie koncipované ubytovacie služby, nájomné podlieha DPH-čke a fakturuje sa teda za cenu vrátane DPH. Živnostník-prenajímateľ si teda môže odpočítať príslušnú vstupnú DPH.
Daňové priznanie k DPH – ľudskou rečou (web)
Ako na daňové priznanie k DPH – ľudskou rečou (kniha)
Ktoré z týchto pravidiel sa vzťahujú na prenajímanie skrze Airbnb?
Airbnb je na prvý pohľad taký “kočkopes”. Inak povedané, Airbnb je v podstate len platforma, predajný kanál, prostredníctvom ktorého môžu svoje izby ponúkať aj prenajímatelia na účely krátkodobého prenájmu na pár dní či týždňov, no rovnako aj plnohodnotné hotely či ktokoľvek medzi tým. Vždy je teda potrebné sa pozrieť na definíciu poskytovanej služby:
ak ide čisto o prenájom bez šírších služieb, prenajímateľ postupuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov – teda bez paušálnych výdavkov, no aj bez odvodov a často s oslobodením od DPH
ak ide o prenájom vrátane upratovania, stravovania atď, ide o živnosť – a teda možnosť uplatniť si paušálne výdavky, odpočítanie DPH no aj povinnosť platiť odvody. Pokiaľ tomu správne rozumiem, prenajímateľ sa živnostníkom na účely prenajímania svojho bytu môže stať aj dobrovoľne a využiť tak všetky príslušné výhody. Rovnako dobrovoľne môže prenajímať dokonca aj ako eseročka – síce bez paušálu, no aj bez odvodov.
Samozrejme, prenajímatelia v rámci Airbnb sa z definíciou poskytovanej služby môžu hrať aj inak. Samozrejme existujú na použitie byty, ktoré sa tvária ako plnohodnotný hotel – pobehuje tam recepčný, viete si objednať pranie, uskladnenie batožiny či neskorší checkout (také mám osobne rád :) , no aj byty, kde dostanete iba ubytovanie, no v cene vám pohostinný majiteľ poskytne aj raňajky ako bonus :)
Prenajímatelia používajúci na predaj platformy ako sú Airbnb či Booking dostali od začiatku roka 2018 do slovenského ministerstva financií “darček”: z platieb, ktoré si za sprostredkovanie ubytovania resp. použitie platformy od nich materská Airbnb či Booking zoberie resp. zrazí, neodvedú len DPHčku, ale často aj zrážkovú daň z príjmov. Zahraničné firmy, ktoré v SR poskytujú sprostredkovanie ubytovania či prepravy prostredníctvom tzv. digitálnej platformy – teda Airbnb či Booking a pod. – vzniká totiž v SR povinnosť zaregistrovať si stálu prevádzkáreň a teda príjmy za sprostredkovania na území SR zdaniť podaním daňového priznania v SR. Kým tak neurobia (čo neurobili), daň vo forme zrážkovej dane pri zdroji sú z platieb za sprostredkovanie zaplatených týmto firmám povinní zraziť a odviesť štátu práve malí prenajímatelia. Teda Airbnb vyplatiť len sumu čistej provízie zníženej o daň, čo pri online platbách jednoducho nejde a daň musia zaplatiť de facto zo svojho. Okrem toho príslušné spoločnosti argumentujú tým, že pred “pionierskym” zavedením zdanenie digitálnych platforiem v SR majú prednosť medzinárodné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia a tie sú zrážaním porušené, čím vzniká slušný chaos nielen pre odborníkov, no skutočne aj pre malých prenajímateľov (nehovoriac o šoféroch Taxify, ktorí vo väčšine prípadov o svojich podnikateľských povinnostiach ani len netušia :) ) Podľa niektorých výkladov prenajímateľ, ktorý z provízie nezrazí daň, nemôže si ju uplatniť v daňových nákladoch – resp. naopak: ak si províziu neuplatňuje v nákladoch (“vynechá ju” resp. je paušalista), nemusí daň zrážať.
Dočítané? Ak si Ti článok páčil, zdieľaj ho kolegom či priateľom.
Ak ho vieš niečím zmysluplným doplniť, urob tak v diskusii pod článkom – pomôžeš tak aj ostatným.
Tags: daň z príjmov, daňové náklady, daňové priznanie, DPH, majetok, nehnuteľnosť, výdavky, živnostník