Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mieter-muss-vermieter-ueber-untervermietung-auskunft-erteilen/
Timestamp: 2019-07-17 02:49:43
Document Index: 390381843

Matched Legal Cases: ['§ 540', 'BGH', '§ 553', '§ 242', '§ 540', 'BGH', '§ 540', 'BGH', '§ 91', '§ 708']

Mieter muss Vermieter über Untervermietung Auskunft erteilen
AG Hamburg-St. Georg, Az.: 915 C 170/13, Urteil vom 10.10.2013
Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass der Beklagte generell verpflichtet ist, ihr seine Untermieter mitzuteilen.
Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine Wohnung im, in den die Klägerin durch Erwerb der Immobilie eingetreten ist. In dem Mietvertrag vom 28.03.2010 wurde dem Beklagten von dem ursprünglichen Vermieter eine dauerhafte Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die Erlaubnis sollte nicht gelten, falls der Beklagte mit der Zahlung der Miete in Verzug von mehr als zwei Wochen geriete.
Der Beklagte macht von dieser Erlaubnis regelmäßig Gebrauch und vermietet die Wohnung auch für kürzere Zeiträume.
Die Klägerin forderte den Beklagten mehrfach, zuletzt mit Schreiben vom 21.03.2013, unter Fristsetzung bis zum 26.03.2013 auf, Namen, Beruf und Geburtsdaten seiner Untermieter mitzuteilen. Mit E-Mail vom 28.08.2013 teilte der Beklagte der Klägerin mit, an wen er die Wohnung seinerzeit untervermietet hatte.
Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe ein berechtigtes Interesse an der regelmäßigen Mitteilung der Untermieter. Sie behauptet, es gebe Beschwerden durch Nachbarn. Außerdem würden gegen den Beklagten Ermittlungen geführt.
Nachdem die Parteien den ursprünglichen Antrag zu 1., mit dem die Klägerin die Mitteilung der aktuellen Untermieter begehrte, für erledigt erklärt haben, beantragt die Klägerin nunmehr,
Foto: Kenishirotie/Bigstock
1. festzustellen, dass der Beklagte generell verpflichtet ist, der Klägerin die Namen, Vornamen und die Berufe von Personen, mit denen er ein Untermietverhältnis für die Wohnung, belegen im 6. Obergeschoss, WE 605, begründet, vor der Überlassung der Wohnung an diese Personen mitzuteilen.
2. den Beklagten zu verurteilen, einen Betrag von 155,30 Euro nebst Zinsen ab dem 04.04.2013 an die Klägerin zu zahlen.
Er ist der Ansicht, er sei zu der Mitteilung seiner Untermieter an die Klägerin nicht verpflichtet. Die Erlaubnis sei generell erteilt worden. Ein Vermieter habe nur dann ein berechtigtes Interesse an der Mitteilung, wenn es um die Entscheidung einer Erlaubnis für eine konkrete Untervermietung gehe.
1. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Feststellung zu, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihr jeweils die gewünschten Angaben über seine Untermieter mitzuteilen. Der Beklagte ist zu einer solchen (regelmäßigen) Information der Klägerin nicht verpflichtet.
Ein solcher Anspruch der Klägerin ergibt sich nicht aus § 540 BGB. Diese Norm regelt lediglich, dass der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt ist, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters unterzuvermieten. Er kann sich eine konkrete Erlaubnis jedoch einholen. Hierzu hat der regelmäßig dem Vermieter bestimmte Informationen über den Untermieter mitzuteilen, damit dieser seine Entscheidung in Kenntnis des Untermieters und den mit diesem verbundenen Risiken treffen kann (vgl. BGH, U. v. 15.11.2006, XII ZR 92/04; zit. n. juris, m. w. N.). Der Vermieter kann aus diesem Grund die Erlaubnis auch versagen, wenn der Mieter ihm die Informationen nicht zukommen lässt.
Bei einer generellen und unbefristet erteilten Erlaubnis im Mietvertrag wie hier hat der Vermieter sich seiner Möglichkeit, die Erlaubnis im Einzelfall von der Prüfung des konkreten Untermieters abhängig zu machen, jedoch grundsätzlich begeben. Dies gilt jedenfalls dann, wenn wie vorliegend nicht erkennbar ist, dass die Parteien des Hauptmietvertrages den Mieter nicht lediglich von der Pflicht zur Darlegung eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 BGB befreien wollten. Die Erlaubnis im Mietvertrag enthält lediglich eine eine Einschränkung für den Fall des Zahlungsverzugs. Die Klägerin kann also nicht im Einzelfall nach Prüfung der Daten des Untermieters die Erlaubnis versagen. Der Zweck einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung liegt gerade in der Vereinfachung und dem Recht des Mieters, die Sache unterzuvermieten, ohne in jedem Einzelfall von der Entscheidung des Vermieters abhängig zu sein. Dieser Zweck würde nach Ansicht des Gerichts weitestgehend verfehlt, wenn der Vermieter der Untervermietung aufgrund der jeweils im Einzelfall mitgeteilten Daten widersprechen können soll (so aber Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. VI 171 ohne weitere Begründung). Dies mag im Fall der Vermietung von Gewerberäumen anders sein (vgl. LG Oldenburg, U. v. 11.05.1988, 12 O 4090/87; zit. n. juris; vgl. unten). Eine solche Vermietung liegt hier jedoch nicht vor. Hiervon unberührt bleibt das Recht des Vermieters zum Widerruf der Erlaubnis aus wichtigem Grund.
Ein Anspruch auf regelmäßige Mitteilung der Untermieter könnte sich demnach nur aus dem Vertragsverhältnis und § 242 BGB ergeben. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Zwar kann es die wechselseitige Rücksichtnahme gebieten, dass der Mieter generell gehalten ist, seine Untermieter mitzuteilen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 540 Rn. 57). Die erkennbaren Interessen des Vermieters hat ein Mieter bei der Untervermietung zu beachten (vgl. OLG Hamm, U. v. 10.09.1991, 7 U 63/91; zit. n. juris). Ein solches demnach erforderliches schützenswertes Interesse der Klägerin an der Kenntnis der Untermieter ist vorliegend jedoch nicht erkennbar.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich der Mieter bei der Untervermietung grundsätzlich im Rahmen des Zwecks des Hauptmietvertrages zu halten hat (vgl. BGH, U. v. 10.05.2000, XII ZR 149/98; zit. n. juris). Soweit er also den Zweck der Nutzung ändern will, ist dies nicht mehr von der generellen Erlaubnis gedeckt und er muss eine solche wieder konkret und im Einzelfall entsprechend § 540 BGB vom Vermieter unter Nennung des zukünftigen Untermieters einholen (vgl. OLG Düsseldorf, U. v. 05.09.2002, 24 U 207/01, zit. n. juris). Dabei ist der Zweck hier vereinbarte Zweck “Wohnen” eindeutig. Auf Seiten des Vermieters sind dann ohne Weiteres keine weitergehenden Interessen erkennbar, die eine Prüfung des Untermieters hinsichtlich der Eignung für diesen Zweck durch den Vermieter geboten erscheinen lassen können. Anders als etwa bei Gewerberäumen bestehen hier auf Seiten des Vermieters und des Mieters keine weiteren Bindungen (vgl. jedoch unten) wie Betriebspflicht oder bauliche Nutzungsgenehmigungen für nur einen bestimmten Gewerbezweig (vgl. z. B. Oberlandesgericht des Landes Sachse-Anhalt, U. v. 15.11.2012, 9 U 98/12; zit. n. juris), deren Einhaltung wegen der Folgen eines entsprechenden Verstoßes überprüft werden müsste. Die Auskunftspflichten des Mieters sind im Rahmen von Mietverträgen über Gewerberäumen daher weitergehend (vgl. BGH, U. v. 15.11.2006, XII ZR 92/04; zit. n. juris).
Der Vortrag der Klägerin, in dem anklingt, der Beklagte könnte seine Wohnung möglicherweise nicht zu Wohnzwecken nutzen, sondern als Ferienwohnung vermieten, führt insoweit vorliegend nicht weiter. Zwar könnten aufgrund des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes gewisse Bindungen wie im Schriftsatz des Klägervertreters vom 19.09.2013 ausgeführt auf Seiten der Klägerin bestehen. Es ist insoweit aber nicht allein aus dem Umstand der häufiger wechselnden Untermieter zu schließen, dass hier eine Zweckentfremdung im Sinne des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vorliegt. Des Weiteren kann das Gericht nicht erkennen, inwieweit die Klägerin für die Feststellung eines solchen Verhaltens seitens des Beklagten – falls sich daraus gegebenenfalls zu ihren Gunsten diesem gegenüber bestimmte Rechte ergeben sollten – die geforderten Daten der Untermieter benötigt. Aus deren Namen und Beruf lässt sich nach Ansicht des Gerichts nicht schließen, zu welchem Zweck diesen die Wohnung überlassen wurde.
Soweit die Klägerin vorträgt, es habe Beschwerden der Nachbarn gegeben, kann dies dahingestellt bleiben. Die Klägerin hat insoweit den Beklagten als Vertrags- und Ansprechpartner, der gegebenenfalls aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, entsprechende Störungen zu unterbinden. Hierzu bedarf die Klägerin jedoch keiner Kenntnis der Untermieter.
2. Der Beklagte hat der Klägerin die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht zu ersetzen. Da der Beklagte nicht verpflichtet war, die Untermieter mitzuteilen, konnte er hiermit auch nicht in Verzug geraten.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Hinsichtlich des für erledigt erklärten Teils entspricht es der Billigkeit auch diese Kosten der Klägerin aufzuerlegen. Sie wäre mit ihrem Begehren, Auskunft über die aktuellen Untermieter zu erhalten, voraussichtlich entsprechend der obigen Ausführungen unterlegen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.
Rauchbelästigung aus Nachbarwohnung – Mietminderung Feuchtigkeit und Schimmel – Beweislast des Vermieters für falsches Mieterverhalten