Source: https://www.rechtsanwalt-kuletzki.de/betriebskosten-zu-hoch-nur-angemessene-vorauszahlungserhohungen-sind-zulassig.htm
Timestamp: 2019-06-19 07:51:42
Document Index: 287630507

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 560', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Betriebkosten & Vorauszahlungserhöhungen | Rechtsanwaltskanzlei Kuletzki Berlin-Pankow
In den meisten Mietverträgen ist die Abrechnung der Betriebskosten in der Weise geregelt, dass der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die, am Ende des Abrechnungsjahres zu ermittelnden, Betriebskosten entrichtet.
Die Höhe dieser Vorauszahlungen werden von den Mietvertragsparteien beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart, wobei in der Praxis die Höhe der Vorauszahlungen regelmäßig von der Vermieterseite festgelegt wird, nicht zuletzt, weil dieser am besten einschätzen kann, welche Nebenkosten für die Wohnung anfallen werden.
Bei der Bemessung der Höhe dieser Vorauszahlungsraten hat der Vermieter die Regelung des § 556 II S. 2 BGB zu beachten. Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Während sich diese Angemessenheit beim Vertragsabschluss noch ganz von selbst einstellen wird, weil der Vermieter daran interessiert ist, die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten klein zu halten, ist sie doch ein wichtiges Entscheidungskriterium des künftigen Mieters für den Abschluss des Mietvertrages, so sieht die Sachlage bei späteren Erhöhungen der Vorauszahlungen oft ganz anders aus. Im laufenden Mietverhältnis ist der Vermieter regelmäßig daran interessiert, die Vorauszahlungen so zu gestalten, dass damit alle, auch nur vage vermuteten, Kostenerhöhungen von vornherein abgedeckt sind.
Aber auch der Erhöhung der Vorauszahlungen im laufenden Mietvertrag sind gesetzliche Grenzen gesetzt. Nach § 560 IV BGB haben auch diese Erhöhungen angemessen zu sein.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in seiner Entscheidung vom 28. September 2011 (VIII ZR 294/10) näher dargelegt, was unter der Angemessenheit der Vorauszahlungserhöhung zu verstehen ist.
Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen muss nach dem BGH immer auf den Werten des Vorjahres basieren. Der dortige Verbrauch bildet die Grundlage für Prognose für die Kosten des nächsten Abrechnungsjahres. Darüber hinaus können Erhöhungen wegen erwarteter Kostensteigerungen nur dann geltend gemacht werden, wenn hierfür konkrete Anhaltspunkte vorliegen (z.B.: absehbar kontinuierlich steigende Gaspreise für die Beheizung).
Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter eine Erhöhung lediglich mit einem, seiner Auffassung nach erforderlichen, „Sicherheitszuschlag“ gerechtfertigt. Eine derart allgemeine Begründung ließ der BGH jedoch nicht gelten.