Source: https://www.laleggepertutti.it/163394_ripartizione-spese-condominiali
Timestamp: 2018-09-19 06:00:08+00:00
Document Index: 59717498

Matched Legal Cases: ['art. 1126', 'art. 1126', 'art 1126', 'art. 1124', 'art. 1126', 'art. 2051', 'art. 1123', 'art. 1121', 'art. 1136', 'art. 1123', 'art. 1121', 'art. 1123']

1 Come si ripartiscono le spese per la riparazione del lastrico solare e delle terrazze a livello?
2 La terrazza a livello va considerata alla stregua del lastrico solare?
3 Qual è il criterio di ripartizione per la manutenzione e ricostruzione delle scale?
4 Come vanno ripartite le spese di manutenzione di un lastrico solare che sia proprietà esclusiva di un singolo condomino?
5 La riparazione dei muri maestri e delle facciate
6 A chi spettano le spese per l’illuminazione del giardino?
7 Chi è obbligato alle spese per la riparazione e illuminazione dei portici?
8 Chi è tenuto e come si ripartisce la spesa per riparazione e sostituzione delle tubazioni e condutture?
9 Chi paga la cassetta postale?
10 Come si ripartiscono le spese per la manutenzione del cancello di ingresso?
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell’art. 1126
c.c. alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti, a norma dell’art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, i danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall’art 1126 c.c. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell’appartamento posto allo stesso livello della terrazza. Cassazione civile sez. II, 11 settembre 1998, n. 9009.
Le ipotesi in commento sono disciplinate dall’art. 1124 c.c., il quale recita
«Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Oltre alla normalità dei casi in cui il lastrico solare rientra tra i beni comuni può aversi il caso in cui esso appartiene solo ad uno o ad un gruppo di condomini, ovvero può verificarsi che alcuni, pur non essendone proprietari, ne abbiano l’uso esclusivo. In tale evenienza non ci si può limitare al semplice riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione, in quanto proprio questo maggior uso da parte di uno o di pochi obbliga gli stessi alla contribuzione per un terzo della spesa e gli altri due terzi sono a carico di quei condomini, che in proiezione, insistono al di sotto del lastrico con uso esclusivo. Quando per le caratteristiche costruttive di un fabbricato non vi è soluzione di continuità fra le varie zone, alle riparazioni debbono contribuire tutti i condomini indistintamente e non solo quelli che si trovano geometricamente sotto la parte interessata alla riparazione.
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o costruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde quale custode ex art. 2051
c.c. dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o costruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di carenze costruttive originarie salva in questo caso l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (nella specie, per impedire infiltrazioni d’acqua ai piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire all’inadeguata coibentazione delle strutture originarie)
Le spese per la manutenzione ed illuminazione del giardino comune fanno carico a tutti condòmini (compresi i proprietari esclusivi dei negozi che abbiano accesso solo dalla strada), in proporzione alle quote millesimali di proprietà, ai sensi dell’art. 1123, 1° co., c.c., trattandosi di spese che, sul piano estetico, sono funzionali alla valorizzazione dell’intero edificio, opere altresì che sono ritenute necessarie anche al fine della sicurezza dell’intero stabile. In dottrina e in giurisprudenza è, infatti, pacifico che «il giardino, anche se interno all’edificio condominiale, giova al decoro di tutto l’edificio che ne acquista pregio e, di conseguenza, le spese necessarie per la sua manutenzione risultano determinate da un’esigenza di ordine generale, dovendo, perciò, essere suddivise in proporzione alle singole quote di proprietà». Le uniche spese alle quali un condòmino può opporsi e chiedere di esserne esonerato adducendone, ai sensi dell’art. 1121, 1° co., c.c., la gravosità o voluttuarietà, sono quelle riguardanti, ad esempio, l’abbellimento del giardino mediante la messa a dimora di piante rare e costose o la collocazione di fontane decorative e di statue e, più in generale, qualsiasi altra innovazione priva di utilità pratica o che, rispetto alle particolari condizioni e all’importanza del giardino medesimo, comporti un impegno economico molto oneroso. Non costituisce, invece, un’innovazione, con la conseguenza che i condòmini dissenzienti non possono pretendere di essere esonerati dalla spesa, la messa in opera di un impianto per l’irrigazione automatica del giardino o l’acquisto di un tosaerba, perché il giardino abbisogna, per sua stessa natura, di continue cure, sì da poter essere mantenuto in uno stato quantomeno decoroso. Semmai, al riguardo, può parlarsi di spesa straordinaria da approvarsi con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° co., c.c..
Per quanto concerne i giardini di proprietà esclusiva, che in genere costituiscono pertinenze di unità immobiliari situate a piano terreno o rialzato, è pacifico che le spese per la loro manutenzione debbano essere interamente sopportate dai condòmini che ne sono proprietari. Questi ultimi devono anche sostenere, relativamente al giardino, tutte le spese necessarie per mantenere il decoro dell’edificio e, sempre limitatamente alla buona tenuta del giardino, sono tenuti a partecipare, in una misura da stabilirsi, caso per caso, con criterio equitativo, alle spese condominiali concernenti certi consumi (es. acqua) o servizi (es. custodia) o la manutenzione di impianti comuni (es. fognatura). Può accadere, infine, che un giardino condominiale sia sostenuto dal solaio di copertura di autorimesse di proprietà esclusiva.
Le spese di manutenzione, riparazione e illuminazione dei portici fanno carico a tutti i condòmini in proporzione alle quote millesimali di proprietà. Ove l’edificio abbia più portici e ciascuno di essi serva per l’accesso solo a determinate scale o a determinati corpi di fabbrica, le spese relative ad ogni portico sono sopportate, sempre in base ai millesimi di proprietà, dal gruppo di condòmini che ne trae utilità (art. 1123, ult. co., c.c.).
Devono essere, altresì, ripartite fra tutti i condòmini, sempre in proporzione ai millesimi di proprietà, le spese di automatizzazione del cancello, mediante l’installazione di una sbarra o di cellule fotoelettriche per l’apertura e chiusura con comandi a distanza, che pur comportando un costo oneroso va qualificata come miglioria della cosa comune e non come innovazione gravosa o voluttuaria. Va esclusa, quindi, per i condòmini dissenzienti la possibilità di essere esonerati dalla spesa adducendone, ai sensi dell’art. 1121, 1° co., c.c., la gravosità o voluttuarietà. Nel caso in cui il cancello sia utilizzato da una parte soltanto dei condòmini per accedere ad aree di parcheggio o a box di loro esclusiva proprietà, le spese di manutenzione, sostituzione ed automatizzazione gravano, in base ai millesimi attribuiti a ciascun box o a ciascuna area, sui soli condòmini che si servono dell’accesso (art. 1123, ult. co., c.c.).