Source: https://www.ediltecnico.it/78646/condominio-assemblea-videoconferenza-regole/
Timestamp: 2020-07-04 12:04:55+00:00
Document Index: 123855058

Matched Legal Cases: ['art. 106', 'art. 73', 'art. 1138', 'art. 1129', 'art. 1137', 'art. 66']

Home Edilizia Condominio, assemblea in videoconferenza: ecco tutte le regole
Come gestire la partecipazione a distanza e la mancanza di un luogo fisico? È necessario un regolamento contrattuale? Data la mancanza di una specifica copertura normativa, vediamo in dettaglio l'argomento
Si è quindi evidenziato come l’art. 106, comma 2, del D.L. 18/2020 abbia legittimato le società, limitatamente al periodo di emergenza, a disporre l’intervento in assemblea e l’espressione del voto con modalità esclusivamente a distanza, anche in deroga a eventuali e diverse disposizioni statutarie [1]. Questa soluzione – riproposta dall’art. 73, comma 4, del medesimo decreto legge anche per gli organi collegiali delle associazioni private non riconosciute e delle fondazioni – ha reso manifesta l’esistenza di un filo conduttore nelle scelte compiute dal Legislatore, ossia quello di evitare riunioni e assembramenti ma al contempo garantire il più possibile lo svolgimento delle attività economiche e sociali. Questa identità di ratio avrebbe quindi potuto portare all’applicazione in via analogica di tale disposto anche alle assemblee condominiali [2].
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Lo dimostra proprio l’elaborazione giurisprudenziale condotta sull’art. 1138 c.c.. Per la giurisprudenza è ad esempio indubbio che il regolamento non possa diminuire il termine legale che deve intercorrere tra la spedizione e il ricevimento dell’avviso di convocazione (mentre lo stesso può essere innalzato). Pacifico è poi il fatto che non possano essere modificati i quorum costitutivi e deliberativi fissati dalla legge per l’adozione delle delibere[1]. E’ invece ammesso che il regolamento stabilisca criteri più stringenti per la nomina dell’amministratore ex art. 1129 c.c.[2] o che preveda una clausola compromissoria per la devoluzione ad arbitri delle liti tra condomini e condominio ex art. 1137 c.c.[3]oppure, ancora, che introduca limiti più stringenti alla facoltà dei condomini di delegare soggetti terzi a partecipare all’assemblea[4].
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Si ritiene infatti generalmente che l’amministratore abbia ampia discrezionalità in ordine alla scelta del luogo nel quale svolgere l’assemblea, fermo restando che lo stesso dovrà essere preferibilmente individuato nel territorio comunale nel quale si trova il condominio e dovranno essere individuati dei locali che abbiano le caratteristiche adatte a ospitare potenzialmente tutti gli aventi diritto al voto (quanto ad ampiezza, sicurezza, decoro e igiene degli stessi, nonché al fine di garantire l’opportuna riservatezza degli argomenti trattati). A questo proposito viene solitamente citata una decisione della Suprema Corte – unico precedente di legittimità noto – nella quale si legge che “è nulla – e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato – la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l’assoluta inidoneità di quest’ultimo. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l’edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione”[5].
Oggigiorno deve però ritenersi che la mancata indicazione del luogo della riunione nell’avviso di convocazione – a seguito dell’intervento delle Sezioni Unite del 2005 e tanto più dopo l’espressa previsione di cui al novellato art. 66, comma 3, Disp. att. c.c. – possa comportare soltanto l’annullamento della deliberazione assembleare, ove il condomino per tale motivo non abbia avuto la possibilità di parteciparvi e abbia tempestivamente impugnato le deliberazioni ivi adottate. Detta disposizione, infatti, sanziona espressamente con l’annullabilità delle delibere non solo l’omessa o tardiva convocazione, ma anche l’incompletezza del relativo avviso. Recentemente anche la Corte di Appello di Firenze ha chiarito che la circostanza che l’assemblea si sia svolta in un luogo diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione comporta soltanto l’annullabilità delle deliberazioni ivi assunte[6].
[1] Si veda Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943 e la successiva elaborazione giurisprudenziale.
[1] Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461. In questo senso si vedano anche: Tribunale Imperia, 20 marzo 2000; App. Firenze, 6 settembre 2005, n. 1249.
[2] App. Firenze, 2 gennaio 2019, n. 14.
[1] Cass. civ., sez. II-VI, 25 gennaio 2018, n. 1849; Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2015, n. 19121; Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2001, n. 1201.
[2] Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2016, n. 24432.
[3] Cass. civ. sez. I, 10 gennaio 1986, n. 73.
[4] Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5315; Cass. civ., sez. II, 11 agosto 1982, n. 4530; Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1973, n. 853.
[5] Ne ho parlato in “Assemblee condominiali a distanza” in ItaliaOggi del 24 marzo 2020 e “Covid-19, forniture regolari ma amministratori a distanza”, in ItaliaOggi7 del 6 aprile 2020.
[6] Ne ho parlato in due volumi usciti in questo mese di maggio: “La gestione del condominio nella Fase 2 del Covid 19” e “La nuova assemblea condominiale”, entrambi editi dalla Maggioli.