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Timestamp: 2017-05-22 17:40:09
Document Index: 349351043

Matched Legal Cases: ['§ 536', '§ 28', '§ 157', 'BGH', '§ 535', '§ 563', 'BGH', '§ 573', 'BGH', '§ 573']

Ordentliche Kündigung unerlaubte gewerbliche Nutzung | Immobilien | Haufe
Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Mai 2014
BGB §§ 536, 543; VwVfg § 28 Nicht genehmigungsfähige Nutzungs­änderung; Mangel der Mietsache
BGB §§ 157, 535 Schönheitsreparaturen; Umbaumaßnahmen; Ausgleichsanspruch in Geld
Ordentliche Kündigung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung bei Angabe der Wohnadresse als Geschäftsadresse, BGH, Beschluss vom 31.7.2013, VIII ZR 149/13
Der Vermieter ist auch dann zur ordentlichen Kündigung eines zu Wohnzwecken gemieteten Einfamilienhauses wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und das gemietete Haus trotz Abmahnung gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angibt und gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt, in dem Haus jedoch weder Mitarbeiter noch Geschäftskunden empfängt und auch keine Geschäftsfahrzeuge auf dem Hausgrundstück oder in dessen Nähe abstellt.BegründungDie ordentliche Kündigung des Klägers ist begründet.Der Beklagte ist Inhaber eines Gewerbebetriebs, der einen Hausmeisterservice, die De- und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen und Bau von Montagerüstung zum Gegenstand hat. Als Betriebsstätte hat der Beklagte gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren seine Wohnadresse angegeben; unter dieser „Geschäftsadresse” tritt er auch gegenüber Kunden auf. Der Kläger mahnte den Beklagten wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses vergeblich ab.Im Verhalten des Beklagten liegt eine nach dem Mietvertrag nicht erlaubte und deshalb vertragswidrige gewerbliche Nutzung. Die tatrichterliche Würdigung, dass die Vertragsverletzung im vorliegenden Fall ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht hat, ist nicht zu beanstanden.Der Beklagte hat sich allerdings darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem vom Kläger gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen habe. Außerdem stelle er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz. Darauf kommt es indessen nicht an. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Ein – auf Treu und Glauben gestützter – Anspruch des Mieters auf Gestattung gewerblicher Aktivitäten in der ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Ein solcher Ausnahmefall wurde hier angesichts von Art und Zuschnitt des vom Beklagten geführten Gewerbebetriebs rechtsfehlerfrei verneint.Bedeutung für die PraxisDer Beklagte hatte sich darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem vom Kläger gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen habe. Außerdem stellte er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz. Darauf kam es indessen nicht an. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Ein – auf Treu und Glauben gestützter – Anspruch des Mieters auf Gestattung gewerblicher Aktivitäten in der ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Ein solcher Ausnahmefall wurde hier angesichts von Art und Zuschnitt des vom Beklagten geführten Gewerbebetriebs verneint.RA Heiko Ormanschick, Hamburg
Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Februar 2014: BGB § 535 Abs. 1, § 563 Abs. 4 Geschäftliche Aktivitäten des Wohnraummieters
BGH, Urteil vom 10.4.2013 – VIII ZR 213/12Weiter
Wohnungswirtschaftliche Urteile: Februar 2013 Mietrecht: BGB § 573 Eigenbedarf und berufliche Nutzung der Wohnung
BGH, Urteil vom 26.9.2012, VIII ZR 330/11Weiter
Kündigung: Gewerbliche Nutzung eines zu Wohnzwecken gemieteten Einfamilienhauses
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1 Gibt der Inhaber eines Gewerbebetriebs ein zu Wohnzwecken gemietetes Einfamilienhaus gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte an, so liegt hierin eine Vertragsverletzung, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt. ...mehr