Source: https://www.eporady24.pl/zakup_mieszkania_w_ktorym_w%C5%82asciciel_dokonal_przerobek_budowlanych,pytania,18,126,17471.html
Timestamp: 2019-11-14 11:06:43+00:00
Document Index: 8229127

Matched Legal Cases: ['art. 30', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 50', 'art. 52', 'art. 61', 'SA/GD ', 'SA/Ke ', 'art. 52', 'SA/Wr ', 'SA/Po ', 'art. 127', 'art. 92']

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 26.11.2016
Chcielibyśmy kupić mieszkanie w kamienicy, w którym właściciel dokonał pewnych przeróbek budowlanych. Dwa lata temu przeprowadził remont polegający na wyburzeniu niektórych ścian działowych oraz wybił otwór drzwiowy w ścianie nośnej bez projektu i pozwolenia na budowę. W jaki sposób możemy zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej i późniejszej kupna, aby w razie kontroli nie ponosić odpowiedzialności z tytułu źle wykonanego remontu?
W poprzednim stanie prawnym (do 28 czerwca 2015 r.) remont i przebudowa lokalu wymagały pozwolenia na budowę, aktualnie art. 30 ust. 1 pkt 2a i 2b Prawa budowlanego stanowi, że na remont i przebudowę wymagane jest zgłoszenie.
Remontem w rozumieniu ustawy jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego), przebudową natomiast – wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).
W przypadku wykonania remontu czy przebudowy bez wymaganego zgłoszenia (pozwolenia) na budowę stosowana jest procedura naprawcza określona w art. 50-51 Prawa budowlanego (przytoczę je poniżej udzielonej odpowiedzi). Nakazane w decyzji naprawczej czynności musi wykonać inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego na swój koszt (art. 52 Prawa budowlanego). Właściciel lokalu może zatem być obciążony obowiązkiem wykonania inwentaryzacji robót, odpowiednich ocen technicznych i ekspertyz, obowiązkiem przywrócenia do stanu poprzedniego (rozbiórki).
W orzecznictwie przyjmuje się, że w pierwszej kolejności przedmiotowymi obowiązkami jest obciążony inwestor mający tytuł prawny do obiektu, a dopiero w drugiej kolejności właściciel lub działający w jego imieniu zarządca (zob. komentarz do art. 61). Oczywiście nawet wówczas, gdy adresatem decyzji o nakazaniu rozbiórki obiektu budowlanego jest inwestor, stronami postępowania są wszyscy współwłaściciele nieruchomości (wyrok NSA z 21 lutego 2002 r., II SA/GD 1705/99).
Ponieważ w Państwa wypadku inwestor nie miałby już tytułu prawnego do lokalu, obowiązkiem wykonania wskazanych czynności byliby obciążeni Państwo (por. także: wyrok NSA z dnia 6 marca 2008 r., sygn. akt: II OSK 158/07, wyrok NSA z dnia 27 marca 2007 r., sygn. akt: II OSK 522/06, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 listopada 2014 roku, sygn. akt: II SA/Ke 747/14). „Kryterium wyboru spośród trzech wymienionych w art. 52 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (…) podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 lutego 2012 r. II SA/Wr 653/11). To każdorazowo jednak organ decyduje, kto będzie adresatem decyzji (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 listopada 2014 r., II SA/Po 538/14).
Warto nadmienić, że niewykonanie wskazanych w decyzji obowiązków będzie skutkowało wdrożeniem postępowania egzekucyjnego, tj. będzie mogła być m. in. zastosowana grzywna w celu przymuszenia, a następnie wykonanie zastępcze na koszt zobowiązanego (por. art. 127 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji).
Niewykonanie obowiązków wskazanych w decyzji stanowi także wykroczenie i zagrożone jest karą aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny (art. 92 ust. 2 Prawa budowlanego).
Niestety umową stron nie będą mogli Państwo zmienić tak określonej w ustawach administracyjnych odpowiedzialności.
Jedyne, co mogą sobie Państwo zapewnić, to możliwość dochodzenia od sprzedającego zwrotu poniesionych kosztów w związku z działaniem organów administracyjnych czy koniecznością zapłaty odszkodowań za szkody wynikające z dokonanej przebudowy (remontu). Zaznaczam jednak, że jeśli z umowy będzie można wnioskować albo też w inny sposób sprzedający udowodni, że Państwo wiedzieli o istnieniu wady prawnej lokalu, nie będą mogli Państwo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady prawne (co do budynków taka rękojmia obowiązuje przez 5 lat od wydania lokalu). W umowie mogą Państwo zatem zastosować albo wyraźne wskazanie, z którego wynikała będzie Państwa wiedza co do takiej wady (takie sformułowanie będzie najlepsze, jeśli i tak w inny sposób sprzedający mógłby udowodnić Państwa wiedzę) albo sformułowanie bardziej ogólne, które pozwoli powołać się także na rękojmię.
Jeśli zachodzi ta pierwsza sytuacja, mogą Państwo wskazać w umowie: „Sprzedający oświadcza, iż przyjmuje na siebie odpowiedzialność za wszelkie koszty, które mogą być poniesione przez Kupujących w przyszłości, a wynikające z nieprawidłowo pod względem prawnym lub faktycznym wykonanych remontów lokalu”.
Jeśli zachodzi natomiast druga sytuacja, mogą Państwo wskazać: „Sprzedający oświadcza, iż lokal nie jest obciążony żadnymi wadami prawnymi, w tym wynikającymi z wykonywania prac remontowych bez koniecznych pozwoleń, zgłoszeń i projektów”, „Strony rozszerzają odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne lokalu do (np.) 15 lat od wydania lokalu”.
W takim wypadku proszę także zadbać o sporządzenie starannej dokumentacji fotograficznej (najlepiej z poświadczoną datą u notariusza bądź z datą podpisaną przez sprzedającego), która dowodziłaby, które prace zostały wykonane przez zbywcę, aby na dalszym etapie nie próbował udowadniać, że któreś z konkretnych prac wykonał Pan, nie sprzedający.
Poniżej wspomniane w opinii przepisy Prawa budowlanego:
4) 150) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach.