Source: http://ra-fischer.com/ts-zwangsversteigerungsrecht.html
Timestamp: 2017-07-24 18:47:41
Document Index: 193083725

Matched Legal Cases: ['§ 20', '§ 26', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 31', '§ 765', 'BGH', '§ 74', '§ 74', '§ 44', '§ 89', '§ 90', '§ 10', '§ 74', '§ 85', '§ 66', '§ 67', '§ 67', '§ 74', '§ 83', '§ 89', '§ 90', '§ 133']

Rechtsanwalt Frankfurt - Zwangsversteigerungsrecht. Anwalt, Zwangsversteigerung, Zwangsversteigerungsverfahren, Beschlagnahme, Versteigerung.
Rechtsanwalt Klaus Fischer Frankfurt a. Main Fachkundige Informationen und eingehende Beratungen im Zwangsversteigerungsrecht sind sehr wichtig, da sich kleinste Fehler in einem Zwangsversteigerungsverfahren oft vermögensvernichtend auswirken können. Es geht im Zwangsversteigerungsgesetz in der Regel um schwierige Rechtsfragen, die auch andere Rechtsgebiete berühren und oftmals nur schwer verständlich sind. Der Schwerpunkt der anwaltlichen Tätigkeit meinerseits liegt entweder in der Interessenswahrnehmung der Schuldner, d.h. des Nocheigentümers vor etwaigem Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens, oder auch in der rechtlichen Unterstützung des neuen Eigentümers nach Zuschlag. Hier geht es oftmals um die Kündigung von Mietverträgen und die dringlichst einzuhaltenden Fristen. Gleichsam vertrete ich auch Mieter im Rahmen der Abwehr von unberechtigten Forderungen der neuen Eigentümer. Aufgrund jahrzehntelanger anwaltlicher Tätigkeit im Immobilienbereich kenne ich in der Regel sowohl die Interessenslage der Vermieter als auch die der Mieter sehr genau. Telefon 069 - 28 85 25 E-Mail Kontakt@Ra-Fischer.com
Hier eine Auswahl häufig auftauchender Themen: Wie kann man eine Zwangsversteigerung verhindern und wann hat eine einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners Aussicht auf Erfolg? Eine Zwangsversteigerung kann man verhindern, indem man es schon im Bereich des Vertragsverhältnisses zum Gläubiger nicht zur Kündigung des Darlehensvertrages kommen lässt.
Soweit dieser Schritt bereits durch eine Bank erfolgt ist, ist es nach allgemeiner Erfahrung sehr schwer, wieder ein „normales, schuldrechtliches Darlehensgeschäft aufzubauen“. Auch Umfinanzierungen, die dahin gehen, dass andere Banken dem ursprünglichen Darlehensschuldner ein „neues“ Darlehen gewähren, sind davon abhängig, wie sich das frühere schuldrechtliche Darlehensgeschäft zwischen der vorangegangenen Bank und dem Darlehensnehmer im Hinblick auf die Einhaltung des Vertrages gestaltet hat.
Wenn dann doch aus dem im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrecht (Sicherungsrecht für den Gläubiger) die Zwangsversteigerung beantragt worden ist, ergeht ein Beschluss des Zwangsversteigerungsgerichtes über die Anordnung der Zwangsversteigerung. Dieser Beschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahmung des Grundstücks. (§ 20 Zwangsversteigerungsgesetz, im Folgenden: ZVG)
Soweit die Zwangsvollstreckung Gläubigerinteressen dient, wirkt die Beschlagnahmung des Grundstücks nur zugunsten des Gläubigers.
Eine sogenannte Grundbuchsperre über das Vermögen des Schuldners tritt durch die Beschlagnahmung nicht ein. Ist die Zwangsversteigerung wegen des Anspruchs aus einem eingetragenen Recht angeordnet worden, so hat eine nach der Beschlagnahmung bewirkte Veräußerung des Grundstücks auf den Fortgang des Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluss. (§ 26 ZVG)
Die weiteren relevanten Rechte des Zwangsvollstreckungsschuldners im Versteigerungsverfahren ergeben sich aus § 30a ZVG. Auf die Dauer von sechs Monaten ist eine einstweilige Einstellung durch das Amtsgericht auf Antrag des Schuldners vorzunehmen, wenn eine Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und – kumulativ – die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der sogenannten Billigkeit entspricht. (siehe § 30a ZVG)
Eine Ablehnung eines derartigen Schuldnerantrages durch das Amtsgericht kommt allerdings dann in Frage, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist, insbesondere ihm einen unverhältnismäßigen Nachteil bringen würde.
Ebenso ist der Antrag abzulehnen, wenn mit Rücksicht auf die Beschaffenheit oder die sonstigen Verhältnisse des Grundstücks anzunehmen ist, dass die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt einen wesentlichen geringeren Erlös bringen würde.
Gemäß § 30a Abs. 3 ZVG kann die einstweilige Einstellung durch das Zwangsversteigerungsgericht auch mit der Maßgabe angeordnet werden, dass dieselbige außer Kraft tritt, wenn der Schuldner die während der Einstellung fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen nicht binnen zwei Wochen nach Eintritt der Fälligkeit bewirkt.
Auch hat das Amtsgericht die Möglichkeit im Rahmen einer einstweiligen Einstellung sonstige Auflagen anzuordnen, die bei Nichterfüllung dazu führen, dass die einstweilige Einstellung außer Kraft tritt.
Insgesamt ergibt sich aus der Norm des § 30a ZVG das Recht des Schuldners die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens zu erwirken, wenn er seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse dem Amtsgericht gegenüber offenlegt und substantiell vorträgt, wie eine Versteigerung vermieden werden kann. Eine einfache Behauptung, den Gläubiger demnächst zu befriedigen oder sich darum zu kümmern, dass das Zwangsversteigerungsobjekt verkauft werde, reicht nicht.
Durchaus beachtenswert ist die Darlegung, dass Forderungen gegenüber eigenen Schuldnern einer Realisierung zugänglich sind, und zwar aus rechtlichen und auch aus wirtschaftlichen Beurteilungen der Bonität der eigenen Schuldner.
Ebenso der Nachweis, dass Arbeitslosigkeit alsbald aufgrund eines neuen Vertrages endet, mit der Folge, dass zumindest im Ansatz nachgewiesen werden kann, wonach Zahlungsverpflichtungen getilgt werden können, ist relevant und findet Beachtung im Zusammenhang mit der Beurteilung durch das Zwangsversteigerungsgericht. Sehr wichtig ist die Beachtung des § 30b ZVG, wonach binnen einer Notfrist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung beim Zwangsversteigerungsgericht zu beantragen ist. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in welcher der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Fristablaufes hingewiesen wird.
Im Falle der einstweiligen Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens auf Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG kann eine erneute Einstellung erfolgen, es sei denn, dass die Einstellung dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zumutbar wäre.
Wenn der Antrag des Gläubigers nicht binnen sechs Monaten auf Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgt, muss das Verfahren aufgehoben werden. (§ 31 ZVG)
Wann ist eine Zwangsversteigerung oder eine Zwangsräumung durch Vollstreckungsschutzmaßnahmen auf Zeit oder auf Dauer zu verhindern? (Fälle der Suizidgefahr / Abwägung der Grundrechte auf Leib und Leben einerseits zum Grundrecht auf Eigentum andererseits) Eine Vollstreckungsschutzmaßnahme ergibt sich aus § 765a ZPO. Danach kann auf Antrag des Schuldners das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, wozu auch die Zwangsversteigerung gehört, ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.
Ein derartiger besonderer Härtefall, der aufgrund der Schutzwürdigkeit des Schuldners quasi zu einem „Stopp“ von Maßnahmen des Vollstreckungsgerichtes führt, ist nicht schon dann zu bejahen, wenn die Zwangsversteigerung überhaupt durchgeführt wird, sondern es muss geklärt werden, ob im Einzelfall das Vorgehen des Vollstreckungsgläubigers zu einem ganz untragbaren Ergebnis auf Schuldnerseite führen würde. Hierbei ist das Schutzbedürfnis des Gläubigers zu beachten und zwischen beiden Interessenspolen muss eine nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unter Beachtung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes umfängliche Abwägung erfolgen. Der „Ausschlag“ der besonderen Härte auf Seiten des Schuldners muss derart gravierend sein, dass für Zweifel kein Raum mehr bleibt. Die Grundrechte, auf die sich sowohl Gläubiger als auch Schuldner jeweils stützen können, müssen von den Gerichten in verantwortlicher Weise beachtet werden. Es setzen verfassungsrechtliche Prüfungen ein.
In diesen Bereich fällt insbesondere die vom Gläubiger berechtigterweise durchzuführende Zwangsräumung nach Erwerb des ehemaligen Zwangsversteigerungsobjektes durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren.
Soweit der frühere Eigentümer und jetzige Räumungsschuldner z. B. an einer akuten und lebensbedrohlichen Krankheit mit konstanter Suizidgefahr leidet, hat das Gericht die Pflicht, eine sehr verantwortliche Abwägung der Grundrechte auf Leib und Leben des Schuldners einerseits mit dem Grundrecht des Gläubigers auf Eigentum andererseits durchzuführen.
In diesen Fällen der sogenannten Suizidgefahr sind von gerichtlicher Seite her Sachverständigengutachten von hochqualifizierten Gerichtssachverständigen einzuholen, die sich mit der Suizidgefahr des Schuldners eingehendst und verantwortlich auseinandersetzen.
Wenn es dann zur Einholung weiterer Privatsachverständigengutachten kommt, mit der Folge, dass die Gutachten konträr zueinander stehen, haben die Gerichte die Pflicht, sich mit beiden Sachverständigenbeurteilungen auseinanderzusetzen und im Falle einer nicht klärbaren Situation ein Obergutachten einzuholen.
Die „pauschale“ Übernahme eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist nicht zulässig. (BGH IV ZR 190/08)
In derartigen Lebenssituationen, in denen die Interessen zwischen Gläubiger und Schuldner „hart“ aufeinandertreffen, kann es vorkommen, dass ein Gläubiger nach erlangtem Eigentum durch Zuschlagsbeschluss wegen der latenten und aktuellen Suizidgefahr des Schuldners auf längere oder unbestimmte Zeit nicht in den Besitz des erworbenen Zwangsversteigerungsobjekts kommt. Wie kann man gegen ein Sachverständigengutachten vorgehen? Die Einholung eines Sachverständigengutachtens seitens des Zwangsversteigerungsgerichts im Versteigerungsverfahren dient der Beschlussfassung im Zusammenhang mit der Verkehrswertfestsetzung. (§ 74a ZVG)
Ein derartiger Wertfestsetzungsbeschluss, der sich auf die Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigengutachtens stützt, ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. (§ 74a Abs. 5 ZVG)
Zu beachten ist die Zweiwochenfrist.
Wenn Fehler des Gutachtens durch ein entsprechendes Gegengutachten festgestellt werden sollten, ist unter Beachtung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der rechtlichen Gehörsgewährung der Sachverständige vom Gericht über die Einwendungen des Schuldners in Kenntnis zu setzen. Er hat sein Gutachten zu überprüfen. Was ist das geringste Gebot? Das geringste Gebot (§ 44 ZVG) besagt im Wesentlichen, dass bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen wird, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden. (Deckungsgrundsatz) Was ist das Höchstgebot? Das Höchstgebot ist das Gebot, welches die Vorangegangenen überbietet. Wenn ein Gebot niedriger ist als das Vorangegangene, wird es vom Gericht zurückgewiesen. Welche Position hat der Schuldner nach dem Zuschlagsbeschluss? Der Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichtes wird mit der Verkündung wirksam. (§ 89 ZVG) Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks. (§ 90 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss kann allerdings durch die sogenannte Zuschlagsbeschwerde angefochten werden. Mit dem Zuschlagsbeschluss tritt der Ersteher auch in etwaige Mietverträge, die der frühere Eigentümer als Vermieter geschlossen hatte.
Wie funktioniert das Prinzip der sogenannten Rangklassen? Das Prinzip der sogenannten Rangklassen ist in §§ 10 ff ZVG geregelt. Darauf wird verwiesen. Welche Bedeutung hat die 7/10-Grenze und die 5/10-Grenze im Zusammenhang mit dem Verkehrswert? Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) regelt das Antragsrecht zur Zuschlagsversagung. Wird das 7/10-Mindestgebot vom Meistgebot nicht erreicht, so kann derjenige, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Zuschlagsversagung beantragen.
Die 5/10-Grenze besagt, dass ein Zuschlag vom Gericht zu versagen ist, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehend bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht. (§ 85a ZVG) Wie läuft ein Zwangsversteigerungsverfahren ab? Der Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens beginnt mit dem Antrag auf Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens. Der Antrag wird vom Gericht auf die Einhaltung der Voraussetzungen überprüft. Mit Erlass des Anordnungsbeschlusses wird das Grundbuchamt um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch ersucht. Im Wesentlichen ist dann der nächste Schritt das Verkehrswertfestsetzungsverfahren. Hierzu beauftragt das Zwangsversteigerungsgericht im Regelfall einen Sachverständigen, der den Wert des zu versteigernden Objektes bestimmt. Zu beachten ist, dass der Sachverständige entsprechend den Beweiserhebungsvorschriften der ZPO „herangezogen“ wird. Insofern besteht auch im gegebenen Falle die Möglichkeit, die Besorgnis der Befangenheit geltend zu machen.
Gegen den anschließend ergehenden Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswertes kann mit einer sofortigen Beschwerde (Zweiwochenfrist) vorgegangen werden. Wenn kein Rechtsmittel eingelegt wird, oder falls ein Rechtsmittel rechtskräftig zurückgewiesen wird, erlangt die Verkehrswertfestsetzung Rechtskraft. Änderungen sind nur noch unter engen Voraussetzungen möglich, z. B. im Falle einer langen Verfahrensdauer und Änderung des früher festgesetzten Wertes des Zwangsversteigerungsobjektes.
Nach Bekanntgabe und Veröffentlichung kommt es zum eigentlichen Versteigerungstermin. Nach Aufruf der Sache erfolgen die gemäß § 66 ZVG festgelegten Bekanntmachungen. Anschließend wird zur Abgabe von Geboten aufgefordert.
Der Bereich der Sicherheitsleistung spielt öfters eine nicht ganz unerhebliche Rolle und ist in den §§ 67 ff ZVG detailliert geregelt.
Im Wesentlichen geht es darum, dass ein Beteiligter, dessen Recht durch die Nichterfüllung des Gebotes beeinträchtigt werden würde, Sicherheit verlangen kann, allerdings nur sofort nach Abgabe des Gebotes. (§ 67 Abs. 1 ZVG)
Ein Gebot erlischt, wenn ein Übergebot zugelassen wird und ein Beteiligter der Zulassung nicht sofort widerspricht.
Das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung hat das Gericht unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften zu verkünden. Die Verkündung des letzten Gebotes soll mittels dreimaligen Aufrufes erfolgen.
Nach dem Schluss der Versteigerung sind die anwesenden Beteiligten über den Zuschlag zu hören. (§ 74 ZVG)
Der Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt oder versagt wird (Versagungsgründe: § 83 ZVG), ist im Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin zu verkünden. Der Verkündungstermin soll allerdings nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden. Wie bereits früher dargestellt, wird der Zuschlag mit der Verkündung wirksam. (§ 89 ZVG) Das Eigentum geht auf den Ersteher über. (§ 90 ZVG)
Was ist der Inhalt einer sogenannten Bietvollmacht? Die Bietvollmacht besagt, dass bei der Abgabe eines Gebotes Stellvertretung zulässig ist. Auf die einzelnen Wirksamkeitsvoraussetzungen, orientierend nach Gesetz und Rechtsprechung, wird verwiesen. Diese sind zu beachten.
Wie steht die Zwangsverwaltung zur Zwangsversteigerung und wann endet Erstere? Die Zwangsverwaltung und auch die Zwangsversteigerung sollen jeweils zur Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück führen. Die Zwangsversteigerung wird betrieben, um letztendlich durch die Grundstücksverwertung den Versteigerungserlös zu erhalten. Die Zwangsverwaltung zielt darauf ab, dem Gläubiger durch eine gesetzlich geregelte Nutzung des Grundstücks Erträgnisse zuzuführen. In diesem Zusammenhang hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Was geschieht, wenn der Ersteigerer nicht zahlt? (Komplex der Wiederversteigerung) Wenn der Ersteigerer nicht zahlt, wird gegen ihn eine sogenannte „Wiedervollstreckung“ eingeleitet. (§ 133 ZVG)
Es handelt sich um ein gesondertes Verfahren, dass sich gegen den Ersteher richtet. Die obige gesamte Darstellung entbehrt keineswegs eine individuelle rechtliche Prüfung jedes einzelnen Falles. Eine anwaltliche Haftung kann insofern in Anbetracht der Vielfältigkeit der Lebenssachverhalte im Zusammenhang mit einem Zwangsversteigerungsverfahren durch diese Ausführungen nicht übernommen werden. Es ist einem Beteiligten eines Zwangsversteigerungsverfahrens zu empfehlen, hochqualifizierte juristische Unterstützung unter Miteinbeziehung des konkreten Falles einzuholen.
Rechtsanwalt Klaus Fischer: Anwalt für Zwangsversteigerungsrecht in Frankfurt am Main.
Die häufigen Themen mit den jeweiligen Antworten auf einen Blick: Wie kann man eine Zwangsversteigerung verhindern und wann hat eine einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners Aussicht auf Erfolg? Eine Zwangsversteigerung kann man verhindern, indem man es schon im Bereich des Vertragsverhältnisses zum Gläubiger nicht zur Kündigung des Darlehensvertrages kommen lässt.
Es handelt sich um ein gesondertes Verfahren, dass sich gegen den Ersteher richtet.