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Timestamp: 2020-01-22 19:25:07+00:00
Document Index: 46202859

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NOVO ! O que muda com a entrada em vigor do Regulamento? : PortalAssociado
NOVO ! O que muda com a entrada em vigor do Regulamento?
Modificado em: Wed, 6 Nov, 2019 at 9:51 PM
O REGULAMENTO DAS ÁREAS DE CONTENÇÃO DO ALOJAMENTO LOCAL DO MUNICÍPIO DE LISBOA
O QUE MUDA COM A ENTRADA EM VIGOR DESTE REGULAMENTO
Elaborado por Miguel Torres Marques, assessor jurídico da ALEP
Qual é o objeto deste novo Regulamento?
O objeto deste regulamento é o de estabelecer as regras aplicáveis ao registo de estabelecimentos de alojamento local no Município de Lisboa, nomeadamente as aplicáveis aos novos registos localizados em áreas de contenção.
As áreas de contenção foram precedidas da delimitação da identificação de um novo conceito a que se chamaram de zonas turísticas homogéneas. Mas afinal quais foram os critérios que foram usados para as delimitar?
A delimitação das zonas turísticas homogéneas considera a localização e a dispersão ou a concentração dos estabelecimentos de alojamento local em face dos seguintes limites:
Circunscrição territorial das freguesias;
Subsecções estatísticas definidas pelo Instituto Nacional de Estatística;
Qualificação do solo e Traçado urbano correspondente previstos no PDM de Lisboa;
Delimitação de Bairros resultante da metodologia desenvolvida para o programa “Uma Praça em Cada Bairro”.
Tendo por base os critérios acima referidos foram delimitadas 16 zonas turísticas homogéneas, para já 7 áreas de contenção, das quais 5 são absolutas e 2 são relativas (ver mapa).
Como é que são aprovadas as zonas turísticas homogéneas que podem ser reclassificadas como áreas de contenção? Quem é que as aprova e com que periodicidade é que essa avaliação é feita.
As zonas turísticas homogéneas que sejam consideradas áreas de contenção, são aprovadas por deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa, sob proposta da Câmara Municipal de Lisboa, com uma periodicidade mínima de reavaliação de 1 ano.
Essa deliberação deve ser publicada no Boletim Municipal e no sítio da Internet da Assembleia Municipal de Lisboa e da Câmara Municipal de Lisboa, e comunicada, no prazo máximo de 10 dias úteis, ao Turismo de Portugal, I.P.
Com este Regulamento passam a existir novas áreas de contenção do alojamento local em Lisboa?
Sum com este Regulamento são criadas mais duas áreas de contenção:
A área de contenção da Baixa e dos Eixos das Avenidas da Liberdade, da República e da Almirante Reis (área de contenção absoluta) e
A área de contenção do Bairro das Colónias (área de contenção relativa).
Que Tipos de Áreas de Contenção é que existem?
De acordo com este Regulamento passam a existir dois tipos de áreas de contenção, a saber:
As áreas de contenção absoluta: as zonas turísticas homogéneas que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente que seja igual ou superior a 20%;
As áreas de contenção relativa: as zonas turísticas homogéneas que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação igual ou superior a 10% e inferior a 20%.
Até que o Instituto da Habitação e de Reabilitação Urbana, I.P. publique dados desagregados relativos ao número de fogos de habitação permanente no Município de Lisboa, considera-se o número de alojamentos familiares clássicos contabilizados no Município de Lisboa, no último Censo realizado.
É possível registar novos estabelecimentos de alojamento local na Áreas de Contenção Absoluta?
A Câmara Municipal de Lisboa pode autorizar, considerando o especial interesse para a cidade, a título excecional, novos registos nas áreas de contenção a que se refere o número anterior quando:
Digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos,
Sejam considerados de especial interesse para a cidade, nomeadamente por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação;
Não são suscetíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício sobre os quais tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais, há menos de cinco anos, com exceção do próprio contrato de arrendamento que serviu de base ao registo no RNAL, quando o novo pedido de registo como AL tenha sido feito na qualidade de arrendatário.
E nas Áreas de Contenção Relativa em que situações podem ser registados novos AL?
Podem ser objeto de autorização excecional pela Câmara Municipal de Lisboa, mediante autorização expressa, novos registos de estabelecimentos de alojamento local, desde que se verifique uma das seguintes situações:
Quando se refiram à totalidade de edifício em ruínas ou que esteja declarado totalmente devoluto há mais de três anos ou tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação;
Quando se refiram a fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido declarada devoluta há mais de três anos, quando o edifício se encontrasse num estado de conservação mau ou péssimo e tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação;
Quando se refiram à totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos dois últimos anos, tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação.
Também das áreas de contenção relativa ainda que se verifique alguma das circunstâncias acima referidas, não são suscetíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício sobre os quais tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais, há menos de cinco anos, com exceção do próprio contrato de arrendamento que serviu de base ao registo no RNAL, quando o novo pedido de registo como AL tenha sido feito na qualidade de arrendatário.
O apuramento do estado de conservação dos edifícios, frações ou parte de edifício para efeitos do presente Regulamento é realizado, na sequência da realização de vistorias municipais antes da realização das obras e após as mesmas, pelo órgão municipal competente, nos termos previstos na lei.
Como é que é feito o pedido de autorização excecional para o registo de novos estabelecimentos de alojamento local nas áreas de contenção?
O pedido de autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é dirigido à Câmara Municipal de Lisboa, mediante a apresentação de requerimento junto dos serviços municipais, podendo ser precedido de um pedido de informação prévia.
Ou seja, terá que ser feito presencialmente na Câmara não podendo ser apresentado em suporte digital através do Balcão Único Eletrónico, como acontece com os pedidos de comunicação prévia com prazo para registar novos AL (fora das áreas de contenção).
Qual é o prazo que a CML tem para deliberar sobre o pedido de autorização excecional?
A Câmara Municipal de Lisboa delibera sobre o pedido de autorização excecional em áreas de contenção no prazo de 90 dias contados da data de entrada do respetivo pedido nos serviços municipais competentes.
E se o prazo para a CML deliberar não for cumprido o que é que o requerente pode fazer?
Decorrido o prazo fixado no número anterior sem que seja proferida decisão pela Câmara Municipal de Lisboa, pode o interessado deduzir junto do tribunal administrativo um pedido para a prática do ato devido.
Qual é o prazo pelo qual é conferida a autorização excecional para o registo de novos estabelecimentos de alojamento local nas áreas de contenção?
A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é conferida por um prazo de cinco anos, ou, tratando-se de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios devolutos há mais de três anos, por um prazo máximo de dez anos, a definir pela Câmara Municipal de Lisboa, em função do valor do investimento a realizar.
O prazo previsto no número anterior começa a contar da data da atribuição do número de registo ao respetivo estabelecimento.
Findo o prazo pelo qual é conferida a autorização excecional o que é que acontece a essa autorização?
A autorização excecional caduca no termo do respetivo prazo e considera-se o estabelecimento de alojamento local como não registado ou como apresentando registo desatualizado, para efeitos de fiscalização, nomeadamente de aplicação das sanções correspondente às contraordenações previstas no artigo 23.o, n.º 1, do RJEEAL.
Uma pessoa que queira saber, antes de proceder à realização de obras num prédio com o objetivo de nele instalar um estabelecimento de alojamento local, se é possível obter uma informação prévia concedida pela CML que seja vinculativa para um futuro pedido de autorização excecional para proceder ao registo de um AL numa área de contenção após ter concluído as obras, pode ou não fazê-lo ao abrigo deste regulamento? E o que é que tem de fazer para obter essa informação prévia?
A partir da entrada em vigor deste regulamento, qualquer interessado passa a poder requerer à Câmara Municipal de Lisboa informação prévia sobre a possibilidade de emissão de autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, mediante requerimento instruído com elementos demonstrativos do cumprimento dos requisitos previstos no Regulamento para as áreas de contenção absoluta e relativa.
Qual é o prazo que a CML tem para deliberar como o pedido de comunicação prévia?
A Câmara Municipal de Lisboa delibera sobre o pedido de informação prévia referido no número anterior no prazo de 30 dias a contar da entrada nos serviços municipais competentes do respetivo pedido ou dos elementos solicitados para completar ou corrigir o pedido.
Quais são os efeitos de uma informação prévia favorável e qual o prazo em que a mesma é vinculativa para um futuro pedido de autorização excecional para o registo de novos AL?
Sendo a informação prévia favorável, esta é vinculativa para a Câmara Municipal de Lisboa, pelo prazo de 2 anos a contar da data de notificação da mesma ao interessado, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
Este prazo previsto pode ser prorrogado, mediante requerimento do interessado, devidamente fundamentado, nomeadamente em caso de atraso significativo no procedimento de controlo prévio da operação urbanística, imputável ao Município de Lisboa.
Com a entrada em vigor deste regulamento passa a ser possível requerer a suspensão da exploração de um AL quando o imóvel onde ele está instalado for objeto de um contrato de arrendamento. Durante quanto tempo é que o registo poderá ficar suspenso e quais são os efeitos dessa suspensão?
A exploração de estabelecimento de alojamento local localizado em áreas de contenção pode ser suspensa, mediante autorização da Câmara Municipal de Lisboa, desde que o imóvel seja objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais enquanto durar a suspensão, e pelo prazo de duração do referido contrato de arrendamento, até o máximo de cinco anos, nos termos dos números seguintes.
O titular do registo deve instruir o pedido de suspensão de exploração com uma cópia autenticada de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais ou de contrato promessa de arrendamento urbano para fins habitacionais, tendo como objeto o imóvel correspondente ao estabelecimento de alojamento local cuja suspensão requer.
A autorização de suspensão da exploração de estabelecimento de alojamento local confere ao titular do registo a possibilidade de, finda a suspensão, obter o registo do estabelecimento de alojamento local em área de contenção para o referido imóvel, em termos análogos ao registo original.
No entanto, caso se trate de registo de estabelecimento de alojamento local decorrente de autorização excecional do presente Regulamento, o registo obtido finda a suspensão, nos termos do número anterior, é concedido pelo prazo fixado na autorização excecional inicial, com dedução do prazo durante o qual a exploração se encontrou suspensa.
Este regulamento não se aplica apenas às áreas de contenção na medida em que passam a existir regras que incidem sobre a forma como devem ser instruídos todos os pedidos de comunicação prévia para o registo de novos AL estejam eles ou não nas áreas de contenção.
Assim sendo, os pedidos de comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de alojamento local passam a ter de conter, obrigatoriamente, um conjunto de novas informações e documentos. E se sim, quais são essas informações e esses documentos?
A informações e os documentos que passam a ter de ser entregues juntamente com os pedidos de informação prévia para o registo de novos AL em todo o concelho de Lisboa, e não apenas nas áreas de contenção do alojamento local, são os elementos e documentos previstos no artigo 6.º do RJEEAL e ainda mais os seguintes:
Documento do qual conste o endereço do estabelecimento de alojamento local e a identificação do artigo matricial do prédio urbano ou fração autónoma onde se localiza;
Plantas do estabelecimento de alojamento local à escala 1:100;
Documento comprovativo da ligação à rede pública de abastecimento de água, saneamento e energia elétrica;
Documento comprovativo da notificação do condomínio, na pessoa do respetivo administrador, do edifício onde se pretende instalar o estabelecimento de alojamento local, no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, salvo se o estabelecimento de alojamento local configurar a modalidade de “hostels”, caso em que é exigida autorização do condomínio aprovada por maioria simples, expressa em ata da assembleia geral de condomínio.
Como é que devem ser instruídos os pedidos de autorização excecional para o registo de novos AL em áreas de contenção?
Para além dos documentos referidos anteriormente e que passam a ser obrigatórios para todos os registos de AL no concelho de Lisboa, sejam eles localizados em áreas de contenção, no caso específico dos pedidos de autorização excecional para registo de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção devem ser, obrigatoriamente, instruídos com os seguintes documentos adicionais:
Cópia da declaração de imóvel devoluto, nos termos previstos no Decreto-Lei 159/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual;
Cópia do resultado das vistorias municipais efetuadas que comprovem a subida dos dois níveis de conservação;
Cópia do pedido de alteração de utilização, quando aplicável;
Declaração, sob compromisso de honra, da inexistência de contrato de arrendamento para fins habitacionais sobre o imóvel, nos últimos cinco anos;
Declaração, sob compromisso de honra, conforme modelo que consta do Anexo III ao presente Regulamento.
E o que é que acontece se os pedidos de comunicação prévia com prazo e os pedidos de autorização excecional não forem corretamente instruídos?
A incorreta ou a incompleta instrução da comunicação prévia com prazo e do pedido de autorização excecional, constitui fundamento para, respetivamente, a determinação de oposição, nos termos do n.º 9 do artigo 6.o do RJEEAL e o indeferimento do pedido de autorização.
As declarações ou termos de responsabilidade assinados pelo titular da exploração dos estabelecimentos de alojamento local que não correspondam à verdade constituem a prática de um crime de falsas declaração, previsto e punido nos termos do artigo 348.º-A do Código Penal.
Qual é a autorização de utilização adequada para poder registar estabelecimentos de alojamento local no concelho de Lisboa, incluindo nas áreas de contenção?
As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos de alojamento local regem-se pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação e demais legislação urbanística.
A autorização de utilização adequada a que se refere o n.º 1 do artigo 6.º do RJEEAL é, para efeitos do presente Regulamento, a autorização de utilização para habitação.
A atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local encontra-se sujeita ao RJEEAL e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído.
O que é que o Presidente da Câmara Municipal de Lisboa pode passar a fazer quando sejam apresentadas reclamações pelos vizinhos com o fundamento de que um estabelecimento de alojamento local não cumpre a lei do ruído?
Na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em atos de perturbação que afetem o direito ao descanso por ruído incomodativo, o Presidente da Câmara Municipal de Lisboa pode determinar, precedida de audiência prévia, a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído, cujas condições técnicas de instalação e funcionamento devem ser aprovadas por despacho do Vereador com o pelouro do ambiente, no prazo de 120 dias a contar da publicação do presente regulamento.
Os novos estabelecimentos de alojamento local no concelho de Lisboa estão obrigados a celebrar um Seguro de Responsabilidade Civil?
O titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.
O capital mínimo do contrato de seguro previsto no número anterior é de 75 000 (euro) por sinistro, devendo as demais condições de seguro de responsabilidade civil observar os requisitos que venham a ser determinadas em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e habitação, nos termos previstos no artigo 13.º-A do RJEEAL.
Em que condições é que as assembleias de condóminos podem pedir ao Presidente da Câmara Municipal de Lisboa o cancelamento de um registo de um estabelecimento de alojamento local, no âmbito de um pedido de oposição, num prédio em propriedade horizontal que seja utilizado parcialmente para alojamento local?
A assembleia de condóminos de prédio urbano que seja utilizado parcialmente para alojamento local pode, através de deliberação fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, solicitar ao Presidente da Câmara Municipal de Lisboa o cancelamento do registo de estabelecimento de alojamento local, designadamente com base na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.
Nestes casos, o titular da exploração do estabelecimento local é notificado no prazo de 10 dias a contar da apresentação do pedido de cancelamento, para se pronunciar, em sede de audiência dos interessados e pelo prazo de 15 dias, sobre os factos imputados constantes da decisão da assembleia de condóminos.
De acordo com este Regulamento os serviços da Câmara Municipal de Lisboa, ao contrário do que acontecia até agora, vão passar a realizar vistorias e a realizar ações de fiscalização. Como é que isso se vai processar?
Os serviços municipais podem realizar vistorias, sempre que seja necessário, para fiscalização do cumprimento do RJEEAL, devendo a Câmara Municipal de Lisboa criar uma estrutura própria que disponha dos meios adequados, providenciando resposta célere aos pedidos de vistoria e fiscalização que sejam apresentados.
Para efeitos do exercício dos poderes de vistoria e fiscalização cometidos à Câmara Municipal de Lisboa, pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais, assim como podem ser celebrados protocolos com entidades de índole associativa e de interesse público ou contratos com entidades privadas para realização de ações concretas, nomeadamente de levantamento dos estabelecimentos existentes e das suas condições de funcionamento.
O titular da exploração do estabelecimento de alojamento local deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa ou outra via, sejam realizados.
A CML, na sequência das ações de fiscalização, vai começar a puder aplicar sanções e coimas aos titulares de AL que não cumpram os requisitos legalmente exigidos. Em que moldes é que isso vai ser implementado?
Quando sejam detetadas situações que constituam contraordenações, deve ser instruído o respetivo procedimento, podendo ser aplicadas as coimas e as sanções acessórias previstas no RJEEAL.
Independentemente da instrução de procedimento contraordenacional, a Câmara Municipal de Lisboa pode determinar a interdição temporária, total ou parcial, da exploração dos estabelecimentos de alojamento local cujo incumprimento de normas aplicáveis ponha em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.
De igual modo, o cancelamento do registo, nos termos do artigo 9.º do RJEEAL, determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento.
Este Regulamento cria uma Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local. Qual é a sua missão?
Pelo presente Regulamento é constituída uma Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local, que tem por missão acompanhar a evolução da atividade do alojamento local na cidade de Lisboa, na perspetiva do Município, compreendendo designadamente as seguintes atividades:
Acompanhar e monitorizar a execução do presente Regulamento, devendo ser elaborado um relatório anual, o qual deve ser enviado aos órgãos municipais para avaliação;
Formular propostas e recomendações, sempre que considere oportuno;
Elaborar pareceres solicitados pelos órgãos municipais ou entidades externas.
A Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local pratica todos os atos necessários para a realização das atividades inerentes à missão que lhe é confiada.
Qual será a composição e a forma de funcionamento da Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local?
A Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local tem a seguinte composição:
O Presidente da Câmara Municipal de Lisboa, ou o Vereador com o pelouro do urbanismo, ou personalidade de reconhecido mérito que estes venham a designar para o efeito, que preside;
O Diretor Municipal da Economia e Inovação ou um representante por este designado;
O Diretor Municipal do Urbanismo ou um representante por este designado;
O Diretor Municipal da Habitação ou um representante por este designado;
Três deputados municipais, a designar pela Assembleia Municipal;
Personalidade de reconhecido mérito académico e científico nas áreas de urbanismo e de turismo.
A Câmara Municipal de Lisboa deve convidar a participar as instituições, entidades e organizações com relevância e intervenção no domínio do Alojamento Local e as organizações representativas dos vários interesses em presença, como as associações de moradores
A Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local aprova as respetivas regras de funcionamento interno, devendo reunir ordinariamente com a periodicidade trimestral.
A constituição e o funcionamento da Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local não conferem àqueles que a integram, ou que com ela colaboram, o direito ao pagamento de qualquer remuneração, nem à assunção de qualquer encargo adicional.
As designações dos representantes que integram a Comissão de Acompanhamento de Alojamento Local têm a validade de um ano.
Quando e como é que o presente Regulamento será objeto de revisão?
O Regulamento das áreas de contenção do alojamento local do município de Lisboa deve ser revisto quando a alteração das condições ambientais, económicas, sociais e culturais subjacentes e que fundamentam as respetivas opções o justifique, sem prejuízo da reavaliação anual prevista no artigo 3.º do Regulamento.
Com a entrada em vigor do Regulamento das Áreas de Contenção do Alojamento Local do Município de Lisboa, caducam as deliberações da Assembleia Municipal que suspenderam provisoriamente os novos registos nas áreas de contenção?
Com a entrada em vigor do regulamento cessam os efeitos da Deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.º 462/AML/2018, de 6 de novembro de 2018, publicada no 1.o Suplemento ao Boletim Municipal n.º 1290, de 8 de novembro de 2018, e da Deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa n.º 189/AML/2019 de 30 de abril, publicada no Boletim Municipal n.º 1317, de 16 de maio.
Qual é a rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente nas 16 zonas turísticas e qual poderá ser a próxima zona turística homogénea a vir a ser reclassificada como área de contenção?
Para que os potenciais investidores que queiram vir a investir na exploração de alojamentos locais na cidade de Lisboa, o presente regulamento tem em anexo um mapa que permite perceber quais são as zonas turísticas homogéneas em que a rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente está prestes a chegar ao limiar dos 10% a partir do qual estas zonas podem ser classificadas por deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa como novas áreas de contenção.
Este mapa permite perceber qual é o potencial de crescimento do alojamento local na cidade de Lisboa, e identificar as zonas onde ainda é possível registar novos estabelecimentos de alojamento local sem estarem sujeitos aos condicionamentos que resultam da classificação de partes do município como áreas de contenção do alojamento local.
Espero que estes esclarecimentos vos tenham sido úteis e que vos ajudem a perceber o que muda com a entrada em vigor do Regulamento das Áreas de Contenção do Alojamento Local do Município de Lisboa.
O Assessor Jurídico da ALEP