Source: https://jevoudraissavoir.nicematin.com/2013/08/page/2/
Timestamp: 2019-03-19 17:42:58+00:00
Document Index: 278044351

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art.671', 'art. 673', 'art. 25', 'art. 10', 'art. 671', 'art. 25']

Dans un arrêt du 28/03/1990, la Cour de cassation a considéré que la loi ne prohibait pas l’envoi de pouvoirs en blanc au syndic dès lors qu’ils n’étaient pas distribués par le syndic lui-même à des mandataires de son choix. Ainsi, si le syndic a reçu votre pouvoir en blanc, il lui appartenait de le remettre au président de séance qui a dû attribuer ce pouvoir au copropriétaire de son choix. Le vote par correspondance étant prohibé par la réglementation, les indications de vote figurant sur le pouvoir ne sont pas opposables à la copropriété. Cette règle est, souvent, rappelée sur les pouvoirs émis par le syndic. En conséquence, votre syndic, qui a remis votre pouvoir en blanc au président de séance, a strictement respecté la réglementation en vigueur. Si le non-respect de vos intentions de vote vous occasionne un préjudice personnel, vous disposez d’une action en responsabilité contre le mandataire, sachant que la notion de responsabilité relève de l’appréciation souveraine des tribunaux.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 27/08/2013 à 00:16 dans Copropriété | Lien permanent | Commentaires (0)
Nuisances occasionnées par un cyprès de grande hauteur
Mon voisin a planté, il y a cinquante ans, un cyprès à deux mètres de la clôture de ma propriété. Cet arbre a pris de l’ampleur : il atteint douze mètres de hauteur, et les branches dépassent de 2,50 m sur mon terrain. Le propriétaire refuse de le faire élaguer. Quels sont mes recours ?
M.L.S. – Nice
Il est vrai qu’en application de l’art.671 du Code civil, les arbres plantés à plus de 2 mètres de la limite séparative peuvent dépasser 2 mètres de hauteur (sauf usage local contraire). Toutefois, si des branches surplombent votre terrain, vous êtes en droit d’exiger qu’elles soient coupées (art. 673 du Code civil). En conséquence, il vous appartient d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à votre voisin, afin de réclamer l’élagage des branches qui dépassent sur votre terrain. Il conviendra de fixer un délai de réponse et de prévoir que, passé ce délai, vous agirez par voie de justice. Vous pouvez effectivement assigner le propriétaire voisin devant le Tribunal d’instance, pour obtenir la taille des branches. S’il s’avère, par ailleurs, que les nuisances occasionnées par ce cyprès de grande hauteur excèdent les inconvénients normaux de voisinage, vous disposez d’une action devant le Tribunal pour trouble anormal de voisinage. Cette notion reste soumise à l’appréciation souveraine du juge saisi.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 27/08/2013 à 00:10 dans Divers | Lien permanent | Commentaires (0)
Appels de fonds pour des travaux supérieurs au montant du devis
Lors de la dernière assemblée générale, une enveloppe de 50 000 € a été votée pour l’étanchéité des terrasses. L’appel de fonds a été effectué sur la base de ce montant. Or, le devis retenu est de 42 898 €. Peut-on demander au syndic de revoir le calcul des appels de fonds ?
M.J. – Nice
Dès lors que les travaux exécutés sont moindres que ceux prévus et votés, le syndic n’a plus de base légitime pour conserver la partie des appels de fonds correspondant à ce surplus. Il a donc l’obligation de les rembourser, ou de créditer les comptes des copropriétaires dans le cadre du prochain appel de fonds ordinaire.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 27/08/2013 à 00:08 dans Copropriété | Lien permanent | Commentaires (0)
Code pour sortir de la résidence
Est-il légal de mettre un code pour sortir de l’immeuble ?
J.R. – Cannes
Aucune réglementation n’interdit l’installation d’un dispositif codé permettant de sortir de l’immeuble.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 27/08/2013 à 00:07 dans Copropriété | Lien permanent | Commentaires (0)
Travaux de carrelage et d’étanchéité d’une terrasse en jouissance privative
Je suis propriétaire d’un appartement qui comporte une terrasse de 49m2 en jouissance privative. Lors des pluies, les garages situés en dessous de ma terrasse subissent des infiltrations d’eau. Ce problème existe depuis trois ans sans que la copropriété ne fasse rien. J’envisage de carreler ma terrasse. A qui incombe la réfection préalable de l’étanchéité ?
M.-F. B. – Cannes
Il convient de vous reporter au règlement de copropriété qui doit contenir des dispositions relatives à l’étanchéité des terrasses en jouissance privative. Si votre règlement prévoit que l’étanchéité est une partie commune relevant de la responsabilité de la copropriété, il vous appartient d’adresser un courrier recommandé au syndic pour demander que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation de carreler la terrasse. En effet, il s’agit de travaux relatifs à l’aspect extérieur de l’immeuble qui nécessitent un vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (loi du 10/07/1965 – art. 25 - b).
En outre, dès lors que des infiltrations d’eaux se produisent et que le règlement de copropriété ne précise pas que l’étanchéité relève du copropriétaire concerné, la copropriété est obligée de refaire l’étanchéité. Il est important que cette étanchéité soit refaite avant que vous carreliez votre terrasse. Si le règlement de copropriété met à la charge du copropriétaire de la terrasse son étanchéité (ce qui est rarement le cas), il vous appartiendra de réaliser ces travaux d’étanchéité avant de réaliser le carrelage.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 27/08/2013 à 00:05 dans Copropriété | Lien permanent | Commentaires (1)
Répartition des charges relatives au portail de la résidence
Les travaux de sécurité relatifs au portail de la résidence, ainsi que les frais d’entretien, ne doivent-ils pas être répartis obligatoirement selon les tantièmes de charges générales ?
M. D. – Nice
Les frais relatifs à un portail (travaux et frais d’entretien) sont des dépenses relatives à un élément d’équipement commun qui doivent être répartis selon le critère de l’utilité (loi du 10/07/1965 – art. 10 alinéa 1). En règle générale, cet équipement servant à préserver les parties communes de l’immeuble, l’utilité s’apprécie par rapport aux quotes-parts de parties communes et les charges sont réparties selon les tantièmes de charges communes générales. Toutefois, le règlement de copropriété peut valablement contenir une clause prévoyant que les charges relatives au portail constituent des charges spéciales à répartir entre certains copropriétaires seulement (les copropriétaires de garages, par exemple). Si votre règlement de copropriété ne prévoit pas une telle clause, parce que, par exemple, le portail constitue un accès à la résidence, les charges liées à ce portail sont réparties selon les tantièmes de charges communes générales à tous les copropriétaires.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 26/08/2013 à 23:59 dans Copropriété | Lien permanent | Commentaires (0)
Haie de cyprès privant de clarté et d’ensoleillement
Mon voisin possède une haie qu’il ne taille pas en hauteur et qui atteint plus de six mètres, ce qui me prive de clarté et d’ensoleillement. Quels sont mes recours ?
H. S. – Menton
Selon les règles du Code civil (art. 671 et suivants), si la haie est plantée à moins de 2 m de la limite de propriété, elle ne doit pas dépasser deux mètres de hauteur, sauf si elle existe depuis plus de trente ans. Ainsi, dès lors que la haie est plantée depuis moins de trente ans et est située à moins de 2 m de la limite séparative, vous pouvez exiger que cette haie soit taillée à une hauteur de 2 m. Ces règles ne s’appliquent pas en cas d’usage locaux contraires, de servitude conventionnelle particulière ou si les maisons sont situées dans une copropriété ou un lotissement ; dans ce dernier cas, il conviendra de se reporter au règlement de copropriété, ou au cahier des charges. Si la haie est plantée depuis plus de trente ans, il convient alors d’utiliser un autre moyen de droit qui est la notion jurisprudentielle de « trouble anormal de voisinage » ; notion relevant de l’appréciation souveraine des tribunaux. Si une démarche amiable n’aboutit pas avec votre voisin, après avoir, le cas échéant, fait appel aux services du conciliateur de justice (se renseigner en mairie), il vous appartiendra alors de saisir le tribunal pour faire valoir le trouble anormal du voisinage que vous subissez du fait de la hauteur de cette haie qui vous prive de clarté et d’ensoleillement.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 26/08/2013 à 23:58 dans Divers | Lien permanent | Commentaires (1)
Percement de la dalle par un copropriétaire
Un copropriétaire de notre résidence a demandé à deux reprises l’autorisation à l’assemblée générale de percer la dalle de l’immeuble pour agrandir son appartement. N’existe-t-il pas des règles de sécurité interdisant de percer une dalle porteuse ?
E.B. – Menton
Il appartient à un homme de l’art (ingénieur béton) d’étudier le projet de percement de la dalle de votre immeuble, afin de déterminer si les travaux projetés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité de l’immeuble. En tout état de cause, l’assemblée générale dispose du pouvoir d’accepter, ou de refuser, les travaux de percement de la dalle sans avoir à justifier sa décision. S’agissant de travaux affectant les parties communes de l’immeuble, le vote aura lieu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10/07/1965 – art. 25 – b).
Rédigé par Pierre Dejoannis le 26/08/2013 à 23:55 dans Copropriété | Lien permanent | Commentaires (0)
Travaux votés lors d’une assemblée générale faisant l’objet d’un recours en annulation
L’assemblée générale a fait l’objet d’une action en annulation pour non-respect des règles relatives aux pouvoirs. Or, le syndic a effectué un appel de fonds pour des travaux votés lors de cette assemblée. En a-t-il le droit ?
En règle générale, la jurisprudence considère qu’une résolution adoptée en assemblée générale doit être appliquée tant qu’elle n’a pas été annulée (Cour de cassation – 27 juin 2001). Pour les résolutions relatives aux travaux, seules sont concernées les décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Il convient donc de savoir si les travaux, pour lesquels le syndic a effectué un appel de fonds ont été votés à la majorité de l’article 24. Si c’est le cas, le syndic peut effectivement prendre le risque de les exécuter, bien que cela ne soit pas conseillé, sauf travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 26/08/2013 à 23:52 dans Copropriété | Lien permanent | Commentaires (0)
Travaux rendant le logement inhabitable pendant une semaine
Un locataire a dû quitter son appartement et aller à l’hôtel pendant une semaine pour permettre à la copropriété de faire les travaux. Le propriétaire lui propose de ne pas régler le loyer correspondant au nombre de jours de travaux. Ne devrait-il pas lui octroyer un mois de loyer gratuit ?
I.R. – Saint-Raphaël
Il convient tout d’abord de rappeler que le loyer est dû en contrepartie de la jouissance du logement loué. Le locataire est en droit d’obtenir une remise de loyer correspondant à la période de privation de jouissance de son logement. En outre, s’il s’avérait que les frais d’hôtel sont supérieurs à ce montant, il peut demander le remboursement de la différence au bailleur dès lors qu’effectivement le logement était inhabitable.
Rédigé par Pierre Dejoannis le 26/08/2013 à 23:49 dans Baux et Loyers | Lien permanent | Commentaires (1)