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Timestamp: 2018-11-12 18:55:12+00:00
Document Index: 88895807

Matched Legal Cases: ['artigo 265', 'in casu', 'artigo 8', 'artigo 112', 'artigo 295', 'artigo 339', 'artigo 867', 'artigo 265']

Modelos de Documentos - Petição - Imobiliário - Contestação à ação de despejo por falta de pagamento, sob alegação de existência de sociedade
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Petição - Imobiliário - Contestação à ação de despejo por falta de pagamento, sob alegação de existência de sociedade
Contestação à ação de despejo por falta de pagamento, sob alegação de existência de sociedade.
AUTOS N.º ...../....
à Ação de Despejo por Falta de Pagamento proposta por ......., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
O Autor, juntamente com sua esposa e filho (sócios retirantes), ajuizaram contra a Requerida perante a .......ª Vara Cível da Comarca de .......... (autos n.º ........), ação cominatória (doc. em anexo), aduzindo que em razão da celebração de compromisso particular de compra e venda com a empresa, tendo por objeto o imóvel objeto da presente lide, esta estaria obrigada a outorgar escritura definitiva do imóvel em seu favor.
Por conta disso, requereram a concessão de tutela antecipada, a fim de se determinar ao Oficial do Registro de Imóveis desta Comarca de ....... que efetuasse o registro definitivo da compra e venda do imóvel em questão, ou que se abstivesse de levar a registro outros atos trasladativos da propriedade do mesmo.
Ao final, postularam pela procedência da pretensão deduzida, a fim de se determinar a lavratura da escritura definitiva em seu favor, com a condenação da Requerida nos consectários legais.
Como se percebe, Excelência, o julgamento desta ação de despejo depende visceralmente do desfecho da ação cominatória em trâmite perante a .....ª Vara Cível da Comarca de ......... Com efeito, caso aquela demanda seja julgada improcedente - reconhecendo a ausência de direito ao Autor e aos sócios retirantes de receberem a escritura definitiva do imóvel -, o bem objeto desta lide permanecerá no patrimônio da empresa parcialmente dissolvida e, de conseqüência, a ação perderá o objeto, pois não se poderá admitir que a mesma seja demandada pelo pagamento de alugueres de imóvel que jamais pertenceu ao Autor.
Desta sorte, aplicável o artigo 265, IV, alínea "a" do Código de Processo Civil, o qual determina a suspensão do processo "quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa...".
Ao comentar o dispositivo acima EGAS DIRCEU MONIZ ARAGÃO, pontua que "As prejudiciais da sentença impedem-lhe a prolação, enquanto não forem solucionadas, pois constituem antecedente lógico do julgamento do processo principal." (in, Comentários ao código de processo civil. Rio de Janeiro: Ed. Forense, vol. II, 8ª ed., 1995, p. 359).
Diferente não é o posicionamento de MOACYR AMARAL SANTOS, para quem "Se a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa, já ajuizada, diz-se que a decisão desta constitui-se prejudicial àquela. Na dependência desse outro julgamento, tudo aconselha, inclusive a lógica jurídica e o princípio da economia processual, que se suspenda o processo que a esse se acha condicionado." (in, Primeiras linhas de direito processual civil. São Paulo: Ed. Saraiva, 2º vol., 14ª ed., 1991, p. 98 -grifos nossos).
Como se não bastassem as lições de peso acima transcritas, nossos tribunais superiores também adotam tal entendimento, como se percebe das decisões abaixo:
"A relação condicionante, objeto de outra causa, dada a sua natureza prejudicial, determina a suspensão do processo, por força de norma legal que prestigia o princípio da economia processual e a própria lógica do sistema jurídico." (STJ - 4ª Turma - REsp 3.032/RJ - rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 3.8.92, p. 11.318, 2ª col.).
"É de ser suspenso o processo de despejo enquanto não definida ação anulatória da venda do imóvel locado e sua adjudicação ao locatário (art. 265-IV-'a' do CPC)." (STJ - 3ª Turma - REsp 7.774/PR - rel. Min. Dias Trindade - DJU 13.5.91, p. 6.083, 2ª col.).
Desta sorte, requer-se a suspensão do presente feito até o desfecho da ação cominatória mencionada acima.
2. Ilegitimidade ativa ad causam do Autor
Ultrapassada a preliminar acima, o que se admite somente para argumentar, cumpre sejam expostas as razões que indicam para a extinção do processo, na forma abaixo.
Como se depreende do escorço histórico acima delineado, o Autor ...... não figurava como sócio da empresa demandada ao tempo da retirada de sua esposa (......) e de seu filho (......).
É verdade que no intróito do compromisso de compra e venda (doc. em anexo) do imóvel objeto da presente ação o Autor consta como comprador. Mas é igualmente verdade, que no referido documento estabeleceu-se que a forma de pagamento do preço do imóvel se daria através da entrega de ..... quotas da sociedade ...... Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Ocorre, no entanto, que o Autor ....... não era sócio da sociedade ......., como já dito e comprovado através do documento juntado em anexo. Os únicos sócios componentes da sociedade eram ......, ......, ...... e ......... E, na referida Sexta Alteração do Contrato Social, consta expressamente que ...... e ..... possuíam ..... quotas, as quais foram transferidas ao sócio .........., no momento de sua retirada.
Desta forma, em que pese o Autor estar qualificado no preâmbulo do compromisso de compra e venda, não adquiriu direitos no mencionado negócio jurídico, pois, como sabido, é necessário para a validade do mesmo que a transação econômica diga respeito a todas as pessoas envolvidas. No caso concreto, não há qualquer envolvimento econômico por parte do Sr. ......, o qual não pagou, nem se comprometeu a pagar qualquer valor pela aquisição dos direitos.
O imóvel objeto desta lide foi prometido à venda aos sócios retirantes acima mencionados e não ao Autor, o qual não tinha qualquer relação jurídica com a sociedade apta a ensejar a transferência, em seu favor, de direitos relativos ao bem pertencente a mesma.
Para ATHOS GUSMÃO CARNEIRO "Consiste a legitimação para a causa na coincidência entre a pessoa do autor e a pessoa a quem, em tese, a lei atribui a titularidade da pretensão deduzida em juízo, e a coincidência entre a pessoa do réu e a pessoa contra quem, em tese, pode ser oposta tal pretensão." (in, Intervenção de terceiros. São Paulo: Editora Saraiva, 2ª ed., 1983, p. 25, grifos nossos).
JOSÉ FREDERICO MARQUES não destoa deste entendimento ao pontuar que "Só os titulares dos interesses em conflito têm direito à prestação jurisdicional e ficam obrigados a subordinar-se, in casu, ao poder ou imperium estatal." (in, Manual de direito processual civil. São Paulo: Ed. Saraiva, vol. I, 13ª ed., 1990, p. 177).
Ora, quem mais seria o titular de alguma pretensão em face da Requerida senão os sócios retirantes e que, efetivamente, teriam direito à percepção do imóvel objeto desta lide - não fosse o passivo - como parte do pagamento do preço relativo aos seus haveres!!!
O Autor, como se percebe, não detém qualquer parcela de legitimidade para intentar a presente ação, vez que não é proprietário, promissário comprador, ou titular de qualquer direito relativo ao imóvel que justifique a sua presença no pólo ativo da demanda. Desta sorte, para sanar o vício processual em exame, deveria necessariamente ter exibido procuração outorgada pelos retirantes com poderes para intermediar a locação, o que não foi feito.
Requer a Requerida, portanto, seja reconhecida a sua ilegitimidade para figurar no pólo ativo da ação, extinguindo-se o processo, sem análise do mérito, com fundamento nos artigos 3º e 267, VI, ambos do Código de Processo Civil.
3. Impossibilidade jurídica do pedido
Conforme se extrai dos termos do instrumento objeto da presente ação, as partes não pretenderam estabelecer obrigações típicas de uma relação locatícia. Tratou-se apenas de encetar forma de ajuste, mediante o qual a Requerida pudesse abater, como de direito, as prestações assumidas perante o Fisco Federal, decorrentes do passivo gerado pela sociedade ao tempo em que os sócios retirantes ainda dela faziam parte.
Como se percebe, jamais houve a celebração de um contrato de locação. Mesmo porque, para que os promissários compradores estejam legitimados a invocar a proteção da Lei n.º 8.245/91, necessário o registro da promessa de compra e venda junto à matrícula do bem, a teor do § 1º do artigo 8º da referida lei, o que não ocorreu no caso.
Desta sorte, cumpre dar relevo a efetiva vontade das partes ao tempo da contratação, na esteira do disposto no artigo 112 do Novo Código Civil Brasileiro: "Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciadas do que o sentido literal da linguagem.". Seguindo o raciocínio, é de se ter como inadmissível o presente pleito, vez que fundado em relação locatícia inexistente.
A propósito, o instituto processual da impossibilidade jurídica do pedido caracteriza-se quando a pretensão não estiver albergada em abstrato pela lei. Segundo MOACYR AMARAL SANTOS, "O direito de ação visa à obtenção de uma providência jurisdicional sobre uma pretensão tutelada pelo direito objetivo. Está visto, pois, que para o exercício do direito de ação a pretensão formulada pelo autor deverá ser de natureza a poder ser reconhecida em juízo." (in, Primeiras linhas de direito processual civil. São Paulo: Ed. Saraiva, 1º vol., 16ª ed., 1993, p. 166).
Pautado na lição acima, não há como se reconhecer a possibilidade jurídica da pretensão de despejo, cumulada com a cobrança de encargos de locação, se na realidade dos fatos a relação jurídica existente entre as partes a tanto não se subsume.
Verificada a hipótese prevista no artigo 295, parágrafo único, III do Código de Processo Civil, requer seja julgado extinto o processo sem julgamento do mérito (CPC - art. 267, I).
1. Dos fatos alegados na inicial:
Aduz o Requerente ter celebrado contrato de locação com a Requerida, tendo por objeto a loja n.º ... do Edifício ...., sito na avenida ....., n.º ....., nesta cidade de ......
Alega que, não obstante tenha sido convencionada cláusula mediante a qual "os valores devidos a título de aluguel poderiam ser descontados de eventuais dívidas fiscais do autor para com a empresa ré" (fls. ...), não se verificou responsabilidade alguma do mesmo perante a sociedade.
Desta sorte, a Requerida se encontraria inadimplente desde o início do contrato - leia-se, nunca pagou os alugueres - e, o débito, remontaria a R$ ............
Ao final, requereu a citação da Requerida para, querendo, purgar a mora, ou contestar a ação, assim como a procedência da demanda para o fim de decretar a rescisão do contrato de locação e condenar a empresa à desocupação do imóvel e ao pagamento dos ônus de sucumbência.
A ação improcede, senão veja-se:
2. Da efetiva relação jurídica existente entre as partes:
Para que se discuta o mérito da lide, faz-se necessário a análise prévia dos contornos da relação jurídica mantida pelas partes.
Pois bem. Apresentadas dificuldades de manutenção do status societário originário, os então sócios da ...... - ......, ......, ..... e ..... - resolveram dissolvê-la parcialmente, de sorte que o grupo familiar designado de ...... (..... e .....) se retirasse da sociedade e o grupo familiar designado ..... (..... e .....) nela permanecesse.
Apurados os haveres dos sócios retirantes, considerados os ativos e passivos existentes, eis que os ocultos não se podia conhecer àquela época, foi promovida a dissolução, recebendo estes os apartamentos n.ºs:
a) .... e .... do Edifício ....., construído pela ..... na Cidade de ...../..., na rua ......;
b) Edifício ......, construído pela ...... na Cidade de ............/...., na Av. ............;
c) apartamento n.º ......, com área de .......... m2 (cento e dez metros quadrados), com uma garagem, sito na rua ........, n.º ..........., em ...........; e,
d) parte da loja do Edifício ............., construída pela ............. na Cidade de ........., na Av. ..........., a qual é objeto da presente ação.
2.1 Apuração de haveres e passivo oculto
A Requerida passou a cumprir com o acertado, outorgando as respectivas escrituras de venda dos imóveis àquelas pessoas indicadas formalmente pelos sócios retirantes (docs. anexos), até que surgiram passivos ocultos, decorrentes de fiscalização promovida pelo INSS, apontando débitos da Sociedade parcialmente dissolvida (docs. anexos).
Além dessa fiscalização, que alertou para a possibilidade de existência de outros valores, a Ré promoveu rigorosa análise contábil interna, detectando outros passivos de natureza tributária, todos para com o fisco federal, sendo imposto de renda, contribuição social sobre o lucro líquido e cofins.
Ciente da fiscalização e do débito a ser pago, a Ré firmou confissões de dívida, para poder efetuar o parcelamento dos montantes devidos. Ao promover tais parcelamentos, verificou quais as competências exigidas e, com a finalidade de estabelecer o montante de responsabilidade dos sócios retirantes, individualizou os débitos por períodos, imputando a estes os valores decorrentes de sua participação societária, no interregno em que ainda eram sócios da ..........
2.2 Acordo celebrado entre as partes
Verificada a existência do passivo, o qual deve ser deduzido do ativo, para fins de apuração definitiva dos haveres dos sócios retirantes, possibilita a Lei, como sabido, que a sociedade retenha os valores devidos àqueles, para compor a equação financeira que equilibra a situação patrimonial de todos os sócios.
No caso concreto, as partes concluíram pela necessidade de comporem patrimonialmente a situação.
Em um primeiro momento, ajustaram que os valores devidos seriam pagos diretamente pelos retirantes, através do abatimento integral no preço dos alugueres da parte da loja que haviam recebido. A existência do débito e a responsabilidade dos sócios retirantes foi estabelecida na Cláusula ....ª daquele documento (fls. .... destes autos), verbis:
"Os valores poderão ser creditados a dívida conjunta entre os sócios acima citados, se de direito. Dívidas presumidas de tributos entre o período de ..... a ....."
Tal assertiva, a qual foi lançada em manuscrito no contrato formulário, fixou os parâmetros da dívida dos retirantes ..... e ...... Estavam cientes e assumiam o compromisso de pagarem todos os débitos tributários do período de .... a ..... Isto, naturalmente, verificada a efetiva exigibilidade do mesmo e a proporcionalidade com que devessem concorrer.
Entre a assinatura do referido pacto e a data da entrega do prédio, onde a loja objeto da presente está encravada, observaram as partes a dificuldade de cumprimento do pactuado, por duas razões:
a) a loja havia ficado com área superior àquela estabelecida originalmente - esta era de .....m2 e não .....m2 -, o que demandaria o pagamento do excedente, por parte dos sócios retirantes; e,
b) a equação entre o montante devido e aquele mensalmente pago era desproporcional, eis que a mensalidade serviria para amortizar, basicamente, os juros e a atualização financeira, não sendo pago o capital.
Como os sócios retirantes se recusavam a pagar o valor devido pelos ....m2 (..... metros quadrados), os quais excederam ao constante no compromisso de compra e venda, e que representam aproximadamente 20% (vinte por cento) do valor da loja, foi dissolvido o compromisso assumido pela Ré, de aceitar o pagamento/reposição dos haveres, por via de desconto nos alugueres.
Resolveu, a Ré, então, utilizar da prerrogativa que lhe dá a Lei (artigo 339 do C. Comercial), retendo a outorga da escritura definitiva dos .... m2 (..... metros quadrados) da loja, para que os R$ ........ atribuídos como seu preço, sejam deduzidos do montante devido pelos retirantes a título de tributos federais, que avulta em muito tal valor.
2.3 Valor devido pelos sócios retirantes à Ré
Além da diferença de ....m2 (....... metros quadrados), a qual não se constituiria necessariamente em empecilho para a outorga da escritura, eis que as partes poderiam ficar como co-proprietárias da unidade, os retirantes devem à Ré valores que superam em muito o preço da loja, fato que maliciosamente o Autor deixou de declinar em sua notificação, bem como na inicial.
Por outro lado, o interregno que serve de balizamento para a verificação de passivos, os quais devem ser deduzidos do ativo, para o fim de apuração do preço das quotas dos sócios retirantes, é superior àquele declarado por estes nos dizeres do contrato de locação.
Essas duas situações, em conjunto ou isoladamente, demonstram a inexigibilidade da pretensão autoral, com todo o respeito. Têm elas o condão de caracterizar a razoabilidade da ausência de pagamentos por parte da Ré - isto para não se falar em todo o elenco de situações já expostas, que igualmente demonstram as razões deste procedimento -, com o que concordou o Autor. Tanto que nunca, desde o primeiro mês, cobrou os valores locativos. E não cobrou, porque não eram eles devidos.
Relativamente à questão temporal, é bom se dizer que, em existindo passivos, que no caso concreto existem, devem ser computados durante todo o período em que os retirantes estiveram como sócios da sociedade.
Na situação posta nos autos, a sócia retirante ...... ingressou na sociedade, por força de transferência de quotas que lhe fez o Autor, em ..../..../.... (doc. anexo - ....ª alteração contratual). O outro retirante, ....., ingressou na sociedade em ..../..../...., através de cessão de quotas que lhe fez sua mãe, ......, formalizada através da .....ª alteração contratual da ..... (doc. incluso).
E esses sócios permaneceram no quadro societário da .... até ..... de ..... de ....., quando ambos se retiraram da sociedade (doc. fls. ...), em decorrência da sua dissolução parcial.
Indiscutível, portanto, que todo o passivo existente ao momento da saída dos sócios tem influência no levantamento do preço das quotas sociais. Ou seja, todos os débitos que não tenham sido levantados, considerando-se o período decorrido entre ..../..../.... e ..../..../...., devem ser rateados pelas partes, na proporção das quotas detidas, sempre limitado ao valor total recebido no ato da saída.
Como, até a presente data, o valor recebido pelos ...... supera o valor do passivo apurado e tendo em vista que cada um dos grupos familiares detinha 50% (cinqüenta por cento) das quotas, tudo o que foi e tudo o que venha a ser apurado como passivo oculto, deverá ser por eles rateado.
O que foi registrado como passivo durante o referido prazo, ainda não rateado pelos sócios (remanescentes e retirantes), pode ser resumido da seguinte forma (docs. em anexo):
C.S.L.L. IMP. RENDA COFINS INSS
R$ ........ R$ ........ R$ ......... R$ .........
O passivo, oculto até após a dissolução da sociedade e conhecido por força das fiscalizações realizadas, somava, com as atualizações feitas até maio do corrente, R$ ...... Tem-se, portanto, um débito dos retirantes, já consolidado, em R$ ........
Desses débitos, a Ré já efetuou o pagamento de várias parcelas, através das guias cujas cópias se anexam à presente.
Tais pagamentos foram efetuados isoladamente pelos sócios remanescentes, de sorte que de tudo o quanto já foi pago 50% (cinqüenta por cento) deve ser ressarcido pelos retirantes. Por outro lado, os sócios remanescentes assumiram pessoalmente as obrigações de pagamento dos débitos consolidados e confessados, de forma que os sócios retirantes (esposa e filho do Autor) devem efetuar o pagamento da quantia ainda devida, ou, alternativamente, outorgar garantia suficiente de que tal passivo será por eles suportado.
3. Notificação extrajudicial e passivo tributário da empresa
Como frisado acima, os retirantes devem à Ré valores que superam em muito o preço da loja, fato que maliciosamente o Autor deixou de declinar em sua notificação, bem como na inicial.
Aliás, o mesmo chega a afirmar na peça inicial que "não se verificou nenhuma responsabilidade do autor perante a empresa ré, conforme notificação extrajudicial em anexo, pela qual foi a mesma constituída em mora, sendo portanto devido os valores a título de aluguel." (fls. ...., grifos nossos).
Ora, é sabido que a notificação não exclui e, tampouco, imputa responsabilidades. A mesma, nos exatos termos do artigo 867 do Código de Processo Civil, tem a finalidade de "prevenir responsabilidade, prover a conservação e ressalva de seus direitos ou manifestar qualquer intenção de modo formal".
E, de fato, a notificação extrajudicial acostada aos autos não teve o condão de imputar qualquer responsabilidade de pagamento à Requerida. Esta, quando da saída dos sócios .... e ....., elaborou o balanço da empresa, ocasião em que restaram estabelecidos o ativo e o passivo da sociedade parcialmente dissolvida, com os quais concordaram os sócios retirantes. E, a diferença obtida, foi rateada entre os sócios, vale dizer, tanto os dividendos como os encargos.
Quanto aos encargos, logicamente que à época somente restaram rateados aqueles conhecidos. O rateio dos ocultos foi relegado para o momento apropriado. Tanto que o Autor fez consignar na Cláusula ....ª do contrato sub judice a compensação entre os alugueres com o passivo tributário da Requerida, fato não elidido pela notificação extrajudicial acostada à inicial, como se pretende fazer crer.
Na verdade, a inclusão da referida cláusula contratual fez-se necessária pois, como o negócio entabulado é de dissolução parcial, todas as perdas tidas na sociedade devem ser deduzidas do seu ativo, para apuração de haveres dos sócios retirantes. Quando estas perdas forem verificadas em momento posterior, devem ser repostas pelos sócios retirantes, na proporção das quotas que detinham no momento em que essas perdas passaram a existir. E se os sócios não repuserem a parte do quinhão devido, a sociedade poderá reter dos retirantes a sua parte do passivo.
Ao analisar a matéria, o saudoso mestre RUBENS REQUIÃO não hesitava em concluir:
"...podemos resumir a situação do sócio que se retira ou do sócio que cede sua parte-capital na seguinte: se ele se retira, sem ser substituído, como, por exemplo, na redução do capital social, permanece responsável pelas obrigações assumidas pela sociedade até a sua retirada, até serem elas totalmente liquidadas." (in, Curso de direito comercial. São Paulo: Ed. Saraiva, 1º vol. 21ª ed., 1993, p. 314).
Sendo assim, a falta de pagamento de alugueres está lastreada em hipótese legalmente admitida. E, não é de se esquecer, não houve substituição dos sócios retirantes, os quais receberam da sociedade seus haveres. De conseqüência, o que realmente ocorreu foi a redução do capital social e a entrega de bens que o compunham aos sócios que saíram.
4. Exceção do contrato não cumprido
Ademais, é fato que nos contrato bilaterais, a parte que deixou de cumprir suas obrigações não pode exigir o implemento da outra. Como também é fato que na situação sob análise o Autor está invocando a tutela jurisdicional, sem considerar as obrigações assumidas no contrato de locação.
Com efeito, o próprio Autor reconhece às fls. ..... dos autos da Ação Cominatória proposta contra a Requerida perante a ....ª Vara Cível da Comarca de ..... (vide item 3.1.4) que o pagamento do passivo "dar-se-á através dos créditos da locação". E, os sócios retirantes deixaram de cumprir suas obrigações de pagar sua parcela do passivo apurado na sociedade, o que caracteriza o inadimplemento, autorizando a retenção do imóvel.
Outra evidência do reconhecimento pelo Autor da inexigibilidade dos valores lançados na inicial pode ser vista no fato de, não obstante fundamentar a ação de despejo na "Falta de Pagamento" de alugueres, em nenhum trecho do pedido consta requerimento de condenação da Requerida no pagamento das prestações vencidas e vincendas. O mesmo limita-se a requerer a rescisão do contrato e a condenação da empresa "a desocupar o imóvel e a pagar as custas judiciais e honorários advocatícios a serem arbitrados.".
Nesta medida, a inicial deixa claro que, optando a Requerida por contestar a ação ao invés de purgar a mora, o pagamento dos valores que aponta como devidos, na hipótese de sobrevir reconhecimento da procedência da ação, estaria superado.
Sendo assim, considerando a ocorrência de dissolução parcial da sociedade, como acima exposto, os sócios retirantes são inadimplentes, eis que deixaram de contribuir com o valor devido a título de pagamento do passivo da sociedade, o que supera em muito o valor referente aos aluguéis e demais encargos cujo pagamento se pretende nesta demanda. Logo, aplicável a Cláusula ....ª do contrato em exame, a qual impossibilita a exigência das parcelas postuladas na inicial.
Tais elementos asseguram, data venia, a improcedência da demanda.
a) a suspensão do feito, com base no artigo 265, IV, "a" do CPC;
b) ultrapassada a preliminar acima, o que não se espera e se alega apenas para argumentar, a extinção do feito, sem julgamento do mérito, em decorrência das preliminares argüidas nos itens 3.1.2 e 3.1.3;
c) provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, em especial o depoimento pessoal do Autor, documental e pericial;
e) no mérito, a improcedência da ação, com a condenação do Autor nos consectários legais.