Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zniesienie-wspolwlasnosci/ibpb-2-2-4511-635-15-zuk
Timestamp: 2017-09-21 19:39:20+00:00
Document Index: 71608899

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'k 79/5 ', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 196', 'art. 196', 'art. 210', 'art. 10', 'art. 21', 'art. 30', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 21', 'art. 10', 'art. 195', 'art. 196', 'art. 196', 'art. 210', 'art. 10', 'art. 10']

IBPB-2-2/4511-635/15/ZuKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 21 października 2015 r. (data otrzymania 23 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 23 października 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca jako osoba fizyczna pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustawowa wspólnota małżeńska. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w jakiejkolwiek formie. W 2005 r. zgodnie z umową darowizny, w której darczyńcą byli rodzice Wnioskodawcy, Wnioskodawca wraz z małżonką, do małżeńskiej wspólnoty majątkowej nabył udziały we współwłasności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej jedną księgą wieczystą, składającej się z dwóch działek o numerach 79/5 i 79/6 i powierzchni odpowiednio 1795 m2 i 1752 m2. Łączna powierzchnia działek wynosiła 3547 m2 a wysokość nabytego udziału wynosiła 18/35. Pozostałymi współwłaścicielami tej nieruchomości był brat Wnioskodawcy (udział 5/35) i rodzice Wnioskodawcy (udział 12/35).
Działki o numerach 79/5 i 79/6 połączono i ostatecznie otrzymały jeden numer ewidencyjny 210. Powierzchnia działki o numerze 210 odpowiadała powierzchni działek 79/5 i 79/6 i wynosiła 3547 m2.
W 2010 r. decyzją Wójta Gminy na wniosek wszystkich współwłaścicieli działka o numerze 210 została podzielona na cztery działki o numerach:
210/1 o powierzchni 517 m2,
210/2 o powierzchni 1218 m2,
210/3 o powierzchni 911 m2,
210/4 o powierzchni 901 m2.
W wyniku umowy zniesienia współwłasności, sporządzonej w formie aktu notarialnego w 2011 r., jedynymi właścicielami działek o numerach ewidencyjnych 210/3 i 210/4 wpisanych do jednej księgi wieczystej został Wnioskodawca wraz z małżonką. Działka o numerze 210/1 stała się własnością brata Wnioskodawcy, a działka o numerze 210/2 rodziców Wnioskodawcy. Zniesienia współwłasności dokonano bez dopłat. W akcie notarialnym znoszącym współwłasność została określona wartość przedmiotu umowy jak też stwierdzono, że wartość nabytych nieruchomości odpowiada wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności. Wnioskodawca wskazał, że w umowie darowizny z 2005 r. wartość nieruchomości utworzonej z działki 79/5 i 79/6 określono na kwotę 40.005 zł (czterdzieści tysięcy pięć złotych) zaś w umowie zniesienia współwłasności wartość przedmiotu umowy czyli działek o numerach 210/1-4 (uprzednio 79/5 i 79/6) określono na kwotę 70.000 zł (siedemdziesiąt tysięcy złotych). Różnica w określeniu wartości działek wynikała między innymi z faktu, że działki te do 2006 r. były położone w obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i były gruntami rolnymi a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Z. w granicach administracyjnych miejscowości P., który obowiązuje od września 2006 r., działki te są położone na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o tyle, że są w dalszym ciągu gruntami rolnymi.
W marcu 2015 r. Wnioskodawca podpisał umowę deweloperską, na podstawie której nabędzie wraz z małżonką mieszkanie. Mieszkanie to będzie służyło zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych małżonków. Po otrzymaniu nabytego mieszkania małżonkowie zamieszkają w nabytym mieszkaniu. Uwzględniając, że posiadane środki pieniężne nie wystarczą na pokrycie zobowiązań finansowych wynikających z umowy deweloperskiej w czerwcu 2015 r. Wnioskodawca z małżonką podpisał z bankiem umowę kredytową. Kredyt w wysokości 259.350 zł uruchamiany jest przez bank w transzach zgodnie z postępem prac przy budowie budynku, w którym będzie znajdować się nabywane mieszkanie. Zgodnie z umową deweloperską terminem zakończenia budowy budynku jest listopad 2016 r. a wydanie mieszkania ma nastąpić w terminie 6 miesięcy od zakończenia budowy czyli do maja 2017 r. Podpisując umowę kredytową jak też dokonując nabycia nowego mieszkania małżonkowie nie korzystają z jakichkolwiek ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają w 2016 r. sprzedać obie działki a pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu.
Czy w przypadku sprzedaży działek o numerach 210/3 i 210/4 uzyskany przychód będzie podlegał opodatkowaniu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych... W przypadku odpowiedzi twierdzącej na uprzednie pytanie czy przeznaczenie uzyskanych przychodów na spłatę zaciągniętego kredytu może w konsekwencji doprowadzić do zwolnienia uzyskanego dochodu ze sprzedaży działki 210/3 i 210/4...
Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży w 2016 r. działek o numerach 210/3 i 210/4 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
O ile sprzedaż ta będzie podlegała temu podatkowi, w przypadku przeznaczenia kwoty uzyskanego przychodu z działek o numerach 210/3 i 210/4 na spłatę zaciągniętego kredytu Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia uzyskanego dochodu.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Podsumowując, na podstawie powyższego przepisu, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.
Z przestawionego zdarzenia wynika, że udział w przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli w drodze darowizny w 2005 r. W 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca wraz z małżonką otrzymał na wyłączną własność działki o numerach 210/3 i 210/4 będące częścią otrzymanej w drodze darowizny nieruchomości. Przeliczając posiadany udział w nieruchomości (18/35) i powierzchnię działek (18/35x3547 m2), przed zniesieniem współwłasności, czyli do 2011 r., małżonkowie byli w posiadaniu 1824 m2 nieruchomości. Po zniesieniu współwłasności małżonkowie otrzymali 1812 m2 czyli o 12 m2 mniej. Jednocześnie, co istotne, zniesienie współwłasności odbyło się bez dopłat a wartość nabytych na wyłączną własność nieruchomości odpowiadała wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności. Określenie tej wartości (wartości nabytej nieruchomości i udziału w nieruchomości) dokonano na dzień zniesienia współwłasności.
Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy.
Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający m.in. na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli, mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.
Wartość nabytej nieruchomości po zniesieniu współwłasności jak też udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności wyceniana na dzień zniesienia współwłasności były równe.
Uwzględniając powyższe za datę nabycia nieruchomości, którą małżonkowie zamierzają sprzedać w 2016 r. jest 2005 r. co determinuje, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania, gdyż od dnia nabycia upłynie ponad pięć lat licząc od końca roku w którym dokonano nabycia.
Nieistotny jest przy tym fakt, że w latach 2005-2011 nastąpił przyrost wartości posiadanego udziału między innymi poprzez objęcie przedmiotowej nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ta była położona w obrębie obszarów zabudowy jednorodzinnej.
Gdyby przyjąć odmienne stanowisko, tzn. datą nabycia działek o numerach 210/3 i 210/4 jest 2011 r., sprzedając te działki w 2016 r. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do opodatkowania przychodów osiągniętych z przedmiotowej sprzedaży o ile w terminie dwóch lat licząc od końca 2016 r. (data sprzedaży) uzyskane przychody Wnioskodawca przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się:
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczęta, budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
Uwzględniając przepisy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, przy przeznaczeniu uzyskanego przychodu ze sprzedaży działek o numerach 210/3 i 210/4 w 2016 r., o ile przyjąć, że przychód ten podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, na spłatę kredytu na zakup mieszkania zaciągniętego w 2015 r., dochód z tej sprzedaży zostanie zwolniony w myśl reguł określonych tym przepisem, gdyż uzyskany przychód zostanie przeznaczony na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który będzie zaspokajał potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy.
Podsumowując, w przypadku sprzedaży w 2016 r. działek o numerach 210/3 i 210/4 uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych a co za tym idzie w terminie do dnia 30 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca nie jest zobowiązany do złożenia we właściwym urzędzie skarbowym deklaracji PIT-39.
Gdyby przyjąć odmienne stanowisko niż zaprezentowane w akapicie powyżej, tzn. datą nabycia działek 210/3 i 210/4 jest 2011 r., sprzedając te działki w 2016 r. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do opodatkowania przychodów osiągniętych z przedmiotowej sprzedaży o ile do końca 2018 r. przeznaczy uzyskany przychód na spłatę kredytu zaciągniętego w 2015 r. na zakup nowego mieszkania co jednocześnie musi być wyrażone w deklaracji PIT-39 złożonej do dnia 30 kwietnia 2017 r.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w 2005 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył w darowiźnie od rodziców Wnioskodawcy do małżeńskiej wspólnoty majątkowej udziały we współwłasności nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działki o numerze 79/5 i powierzchni 1795 m2 oraz działki o numerze 79/6 i powierzchni 1752 m2. Łączna powierzchnia działek wynosiła 3547 m2 a wysokość nabytego udziału 18/35. Następnie ww. działki połączono i ostatecznie otrzymały jeden numer ewidencyjny 210. Powierzchnia działki o numerze 210 odpowiadała powierzchni działek o numerach 79/5 i 79/6 i wynosiła 3547 m2. Następnie działka o numerze 210 została podzielona na 4 działki o numerach:
W wyniku umowy zniesienia współwłasności w 2011 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zostali właścicielami działki o numerze 210/3 oraz 210/4. Zniesienia współwłasności dokonano bez dopłat. Wartość nabytych nieruchomości odpowiada wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności.
Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.
W tym miejscu należy wyjaśnić Wnioskodawcy, że fakt posiadania wraz z małżonką udziału 18/35 we wszystkich działkach o łącznej powierzchni 3547 m2 nie oznacza, że małżonkowie byli w posiadaniu 1824 m2 gruntu (18/35x3547 m2). Małżonkowie posiadali bowiem prawo do udziału 18/35 we wszystkich nieruchomościach o łącznej powierzchni 3547 m2, a więc prawo do udziału w każdym metrze kwadratowym tych nieruchomości, a nie prawo do części nieruchomości czyli prawo do określonej ilości metrów kwadratowych gruntu.
Z treści wniosku wynika, że wartość nabytych nieruchomości, tj. działek o numerach 210/3 i 210/4 odpowiada wartości dotychczasowych udziałów we współwłasności. Określenia wartości nieruchomości oraz udziału w nieruchomości dokonano na dzień zniesienia współwłasności. Zniesienia współwłasności dokonano bez dopłat.
Jeżeli zatem w istocie w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej małżonkowie otrzymali nieruchomości, których wartość odpowiadała wartości przysługującego im udziału 18/35 we wszystkich nieruchomościach będących przedmiotem tej czynności prawnej, to nie doszło po stronie Wnioskodawcy do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.
W związku z powyższym wyjaśnieniem należy stwierdzić, że nabycie omawianych działek nastąpiło w 2005 r. Oznacza to, że pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy upłynął z końcem 2010 r. W tej sytuacji na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego przez niego ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ ich sprzedaż od 1 stycznia 2011 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie będzie tym samym obowiązany do złożenia zeznania PIT-39.
Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przychód ze sprzedaży w 2016 r. ww. nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należało zatem uznać za prawidłowe.
W związku z powyższymi ustaleniami odpowiedź na pytanie dotyczące możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek o numerach 210/3 i 210/4 uznać należy za bezprzedmiotową.
IBPP1/4512-688/15/ES | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Zniesienie współwłasności > IBPB-2-2/4511-635/15/ZuK