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Timestamp: 2016-10-22 03:48:16
Document Index: 14016803

Matched Legal Cases: ['Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'Art. 647', 'BGE', 'Art. 712', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'e contrario', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 655', 'Art. 712', 'Art. 943', 'BGE', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 647', 'Art. 712', 'Art. 712', 'Art. 943']

141 III 35748. Auszug aus dem Urteil der II. zivilrechtlichen Abteilung i.S. A.A. und B.A. gegen Stockwerkeigent�mer-Gemeinschaft C. (Beschwerde in Zivilsachen)
Art. 647c-647e en lien avec l'art. 712g al. 1 CC; travaux de construction relatifs � des parties communes, dans l'int�r�t particulier de quelques propri�taires d'�tages. Lorsque des travaux de construction, qui concernent une partie commune, pr�sentent un int�r�t exclusivement pour un ou quelques rares propri�taires d'�tages, ils doivent �tre consid�r�s, du point de vue de la communaut�, comme des travaux somptuaires (consid. 3). Faits � partir de page 357
A. Die Liegenschaft x, die heute der Stockwerkeigent�mer-Gemeinschaft C. geh�rt, wurde im Jahr 1967 gebaut. Im Jahr 1995 wurde sie zu Stockwerkeigentum aufgeteilt. A.A. und B.A. sind seit dem Jahr 1999 Stockwerkeigent�mer der Attikawohnung.
Die Liegenschaft weist Flachd�cher auf. Seit Erstellung des Geb�udes diente ein Teil des Flachdaches der Unterliegerwohnung als mit Platten belegte Terrasse der Attikawohnung (rund 20 m2); die Terrasse war mit Blumentr�gen vom Rest des lediglich bekiesten Flachdaches abgegrenzt (rund 100 m2). Dies blieb bei der Begr�ndung des BGE 141 III 357 S. 358Stockwerkeigentums im Jahr 1995 baulich unver�ndert; jedoch wurde der Attikawohnung das ganze Flachdach der Unterliegerwohnung zu Sondernutzungsrecht zugewiesen.
Im Zusammenhang mit der Gesamtsanierung der Liegenschaft stellten A.A. und B.A. den Antrag, dass die ganze ihnen zu Sondernutzungsrecht zugewiesene Fl�che mit Platten belegt und so zu einer begehbaren Terrasse umgestaltet werde, was die Mehrheit der Stockwerkeigent�mer ablehnte.
B. Mit Gesuch um Anordnung baulicher Massnahmen verlangten A.A. und B.A., es sei ein durchgehend begehbarer Plattenbelag zu verlegen samt erforderlicher Erg�nzungen bzw. Anpassungen der Unterkonstruktion (Splittbett etc.) auf der Dachfl�che, welche der Attikawohnung vorgelagert ist.
Die hiergegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Z�rich mit Urteil vom 24. M�rz 2015 ab.
2. Das Bezirksgericht wies das Gesuch ab, weil der Begr�ndungsakt von einem "alleinigen Ben�tzungsrecht gem�ss Reglement" spreche und die Begehbarkeit der Dachfl�che nach Auslegung des Reglementes nicht bezweckt worden sei.
Das Obergericht befand, der Prozess drehe sich vielmehr um die Frage, ob die beantragten baulichen Massnahmen notwendig im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB seien. Dabei m�ssten die Fragen der Begehbarkeit der Dachfl�che und der Notwendigkeit der Plattenverlegung auseinandergehalten werden. Bei der beantragten Anordnung handle es sich um eine Leistungsklage; die Feststellung des Umfangs der Begehbarkeit der Dachfl�che sei nicht Verfahrensgegenstand, auch nicht vorfrageweise, denn selbst bei Bejahung der Begehbarkeit zufolge dahingehender Auslegung des Reglements w�rde dies nicht bedeuten, dass hierf�r ein Plattenbelag notwendig w�re. BGE 141 III 357 S. 359
Das Obergericht erwog weiter, bei notwendigen baulichen Massnahmen gehe es um die Erhaltung des durch die bestehende Bausubstanz definierten Wertes. Die Beschwerdef�hrer w�rden nicht dartun, dass ohne die Verlegung der Platten die bestehende Bausubstanz beeintr�chtigt oder zumindest gef�hrdet w�re. Bei der Errichtung der Liegenschaft sei nur ein Teil der Dachfl�che mit Platten belegt worden. Daraus sei die durch die Bausubstanz definierte Gebrauchsf�higkeit ersichtlich und die bauliche Massnahme m�sse daher auf den Erhalt der Gebrauchsf�higkeit des bereits mit Platten versehenen Abschnitts abzielen. Die anbegehrte bauliche Massnahme k�nne mithin nicht als notwendig im Sinn des Gesetzes qualifiziert werden.
Schliesslich befand das Obergericht, entgegen der Behauptung der Beschwerdef�hrer ergebe sich auch aus der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde U., wonach Flachd�cher gr�sser als 30 m2 zu begr�nen seien, soweit sie nicht als begehbare Terrassen benutzt w�rden, kein Anspruch auf das Verlegen von Platten auf der gesamten Dachfl�che. Ebenso wenig verfange die Argumentation, eine Beschwerung mittels Platten sei notwenig, weil das Gel�nder instabil sei; die Montage bzw. Stabilit�t des Gel�nders sei nicht Verfahrensgegenstand. Die Plattenverlegung lasse sich nicht klar den n�tzlichen Massnahmen im Sinn von Art. 647d Abs. 1 ZGB oder den luxuri�sen Massnahmen gem�ss Art. 647e Abs. 1 ZGB zuordnen; jedenfalls aber sei sie insgesamt nicht notwenig und k�nne deshalb nicht gegen den Mehrheitsbeschluss durchgesetzt werden.
3. Die Beschwerdef�hrer machen eine Notwendigkeit geltend, dass sie endlich in die Lage versetzt w�rden, das ihrer Stockwerkeinheit zugewiesene Sondernutzungsrecht in vollem Umfang aus�ben zu k�nnen. Einzig mit einem Plattenbelag k�nne das Dach begangen werden; die Kiesbedeckung im strittigen Bereich gen�ge hierf�r nicht.
3.1 In diesem Zusammenhang r�gen die Beschwerdef�hrer eine falsche Anwendung von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und Art. 647c ZGB. Das Obergericht sei f�lschlicherweise davon ausgegangen, dass es bei Art. 647c ZGB nur um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsf�higkeit der bestehenden Bausubstanz gehe; indes seien nach der Rechtsprechung auch Neubauten bzw. neue Anlagen unter die Art. 647c-647e ZGB zu subsumieren. Folglich w�rden auch solche Bauten darunter fallen, welche notwendig seien, um die Gebrauchsf�higkeit gem�ss festgelegter urspr�nglicher Zweckbestimmung zu erlangen. Die urspr�ngliche Zweckbestimmung k�nne ohne weiteres BGE 141 III 357 S. 360von der bestehenden Bausubstanz abweichen; dies sei vorliegend der Fall, indem ihnen an der gesamten Dachterrasse ein Sondernutzungsrecht zugewiesen worden sei. F�r die Aus�bung dieses Sondernutzungsrechts sei die Verlegung von Platten auf der ganzen Fl�che notwendig, denn nur so werde die ihnen zu Sondernutzung zugewiesene Gesamtfl�che �berhaupt begehbar.
Der Kern der Problematik ist vorliegend nicht die Frage der Neubaute, sondern dass die Beschwerdef�hrer ihr bauliches Partikularinteresse demjenigen der Gemeinschaft gleichsetzen. Dies wird im Folgenden zu er�rtern sein.
3.2 Die Bestimmungen von Art. 647 ff. ZGB finden gem�ss Art. 712g Abs. 1 ZGB insbesondere auf das Stockwerkeigentum Anwendung, welches gesetzlich als besondere Form des Miteigentums ausgestaltet ist (BGE 119 II 404 E. 4 S. 407). Soweit f�r eine notwendige bauliche Massnahme im Sinn von Art. 647c ZGB kein Mehrheitsbeschluss zustande kommt, kann jeder Miteigent�mer/Stockwerkeigent�mer gest�tzt auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB vor Gericht verlangen, dass die f�r die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsf�higkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgef�hrt werden, denn zu diesen geh�ren insbesondere auch bauliche Massnahmen (vgl. BRUNNER/WICHTERMANN, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 5. Aufl. 2015, N. 51 zu Art. 647 ZGB).
D�cher betreffen die Konstruktion und das �ussere Ansehen der Liegenschaft, weshalb sie (nicht sonderrechtsf�hige) gemeinschaftliche Bauteile sind (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB); sie bleiben auch dann gemeinschaftlich, wenn daran ein Sondernutzungsrecht besteht (Urteil 5A_116/2011 vom 14. M�rz 2011 E. 5; WERMELINGER, Z�rcher Kommentar, 2010, N. 165 zu Art. 712a und N. 127 zu Art. 712b ZGB). So verh�lt es sich auch vorliegend; die Beschwerdef�hrer haben kein Sonderrecht, sondern vielmehr ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse. Die bauliche Verwaltungsbefugnis steht, weil es sich um einen gemeinschaftlichen Bauteil handelt, unbek�mmert BGE 141 III 357 S. 361um das Sondernutzungsrecht der Gemeinschaft zu (vgl. TURNHERR, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, 2010, S. 106 oben) und bauliche Massnahmen unterliegen mithin den Vorschriften von Art. 647 ff. ZGB (BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 263; WERMELINGER, a.a.O., N. 165 zu Art. 712a ZGB).
3.3 Soweit die Beschwerdef�hrer eine Notwendigkeit des Verlegens von Platten aus ihrem Sondernutzungsrecht ableiten - sie machen ferner geltend, die Notwendigkeit ergebe sich auch aus den kommunalen Bauvorschriften (dazu nicht publ. E. 4) sowie aus technischen Gr�nden (dazu nicht publ. E. 5) -, geht es um die Einordnung der Konstellation, dass die anbegehrte bauliche Massnahme ausschliesslich im Interesse der Beschwerdef�hrer als Stockwerkeigent�mer der Attikawohnung liegt, sie die Massnahme aber auf Kosten der Gemeinschaft vornehmen lassen m�chten.
Notwendig im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und Art. 647c ZGB kann eine bauliche Massnahme bei Stockwerkeigentum nach dem Gesagten nur dann sein, wenn es um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsf�higkeit der gemeinschaftlichen Bauteile geht, vorliegend beispielsweise um die Dichtigkeit eines Flachdaches, woran alle Stockwerkeigent�mer gleichermassen ein Interesse haben. Gleiches gilt f�r n�tzliche Massnahmen im Sinn von Art. 647d ZGB, wie sie vorliegend etwa in einer besseren Isolation des Flachdaches bestehen k�nnten, an welcher ebenfalls ein gemeinsames Interesse aller Stockwerkeigent�mer zu bejahen w�re, weil sich damit die Heizkosten senken lassen. Die Frage der Notwendigkeit oder N�tzlichkeit bestimmt sich mithin immer aus der Sicht der Gemeinschaft (vgl. BGE 135 III 212 E. 3.2 S. 219 unten). Steht die bauliche Massnahme hingegen im ausschliesslichen Individualinteresse eines oder weniger Stockwerkeigent�mer, so ist sie aus der Optik der Gemeinschaft als luxuri�s anzusehen (BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 264; BGE 130 III 441 E. 3.5 S. 449 e contrario; BRUNNER/WICHTERMANN, a.a.O., N. 3 zu Art. 647d ZGB; ausf�hrlich zum Thema sodann TURNHERR, a.a.O., S. 104 ff., welcher allerdings f�r eine nur analoge Anwendung von Art. 647d und 647e ZGB pl�diert, insb. S. 111 ff.; zur Kostentragung vgl. auch WERMELINGER, a.a.O., N. 207 der Vorbemerkungen zu Art. 712a-712t ZGB [Kosten eines Terrassenbelages gehen zu Lasten des betreffenden Stockwerkeigent�mers] sowie N. 167 zu Art. 712a ZGB [Kosten der baulichen Massnahme gehen nicht zu Lasten der Gemeinschaft, wenn diese keinen Vorteil hat]). BGE 141 III 357 S. 362
Im erw�hnten BGE 136 III 261 ging es um ein Restaurant (als Stockwerkeinheit), welches die davor befindliche Terrasse benutzte, ohne hierf�r �ber ein Sondernutzungsrecht zu verf�gen, und dessen Eigent�mer sich gegen die von der Mehrheit beschlossenen baulichen Massnahmen (Aufstellen von Blumentr�gen) zur Wehr setzte, weil er dadurch zwei Tische weniger aufstellen konnte. In BGE 130 III 441 ging es bei einer Apartanlage um die Erstellung eines ausschliesslich vom Hotelbetrieb (als Stockwerkeinheit) gew�nschten und finanzierten Wellnessbetriebes, gegen welchen sich einzelne Stockwerkeigent�mer von Apartwohnungen wandten. Das Bundesgericht erwog, dass die Wellnessanlage aus der Sicht der Gemeinschaft insofern als n�tzliche bauliche Massnahme zu betrachten sei, als sie auch den Wohnungseigent�mern offenstehe und die Steigerung der Attraktivit�t des Hotels nach allgemeiner Erfahrung zu einer besseren Auslastung der als Apartwohnungen ausgestalteten Stockwerkeinheiten und damit zu einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit bzw. Bewirtschaftungsm�glichkeit - und damit verbunden zweifellos auch zu einer Wertsteigerung - der Wohnungen f�hre.
Einzig im nicht publizierten Urteil 5C.110/2001 vom 15. Oktober 2001 wurde in Bezug auf das Anheben des Gartensitzplatzes einer Parterre-Wohnung auf das Niveau des Balkons von einer n�tzlichen Massnahme ausgegangen, obwohl diese ausschliesslich im Interesse des betreffenden Stockwerkeigent�mers lag. Die hierzu angef�hrte Begr�ndung - die Erh�hung des Wertes der Parterre-Wohnung f�hre insofern auch zu einer Erh�hung des Wertes der Gesamtliegenschaft, als sich deren Wert aus einer Addition der Werte der einzelnen Stockwerkeinheiten ergebe (E. 5c) - l�sst sich nicht halten, denn nach Begr�ndung von Stockwerkeinheiten bilden diese und nicht mehr das Stammgrundst�ck die Objekte des Rechtsverkehrs (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4, Art. 712c Abs. 1 und 2, Art. 943 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB), so dass die anderen Stockwerkeigent�mer von der Wertsteigerung einer Einheit nicht profitieren; im �brigen entspricht die Addition der Verkehrswerte der einzelnen Stockwerkeinheiten auch in den wenigsten F�llen dem Verkehrswert, welchen das Gesamtobjekt aufweisen w�rde, wenn es einem einzigen Eigent�mer geh�ren w�rde.
3.4 Vorliegend ist das Verlegen von Platten auf der gesamten Sondernutzungsfl�che aus Sicht der Beschwerdef�hrer unzweifelhaft n�tzlich, weil die Massnahme die Nutzungsm�glichkeiten steigert und die Nutzung bequemer macht, indem das Begehen der Terrasse und namentlich das Aufstellen von M�beln erleichtert wird. Indes BGE 141 III 357 S. 363ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Interesse der Gemeinschaft an einer besseren Nutzungsm�glichkeit der Eigent�mer der Attikawohnung bestehen soll, zumal die Dachfl�che nur von dieser Wohnung aus zug�nglich ist. Weil die Fl�che von unten bzw. von anderen Wohnungen her nicht einsehbar ist, ergibt sich ferner auch - abgesehen davon, dass es hier ohnehin nicht um eine Notwendigkeit gehen k�nnte - kein �sthetisches Interesse der Gemeinschaft.
Die im ausschliesslichen Partikularinteresse der Beschwerdef�hrer als Stockwerkeigent�mer der Attikawohnung stehende bauliche Massnahme muss nach dem Gesagten in Bezug auf die Gemeinschaft als luxuri�s im Sinn von Art. 647e ZGB gelten. Folglich kann die vorliegend anbegehrte bauliche Massnahme keine notwendige Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB darstellen, soweit der Anspruch aus dem Sondernutzungsrecht abgeleitet wird.
136 III 261,
130 III 441,
Art. 647c ZGB,
Art. 647c-647e ZGB suite... ,
art. 712g al. 1 CC,
Art. 712b ZGB,
Art. 647d ZGB,
Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB,
Art. 712a-712t ZGB,
Art. 943 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB