Source: http://cyfroteka.pl/ebooki/Umowa_przedwstepna_dotyczaca_zakupu_nieruchomosci-ebook/p0203994i020
Timestamp: 2019-04-23 04:43:14+00:00
Document Index: 26371603

Matched Legal Cases: ['art. 8', 'art. 11', 'art. 10', 'art. 12', 'art. 15', 'art. 82', 'art. 13', 'art. 98', 'art. 98', 'art. 99', 'art. 16', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 14', 'art. 17', 'art. 63', 'art. 101', 'art. 155', 'art. 156', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 18', 'art. 19', 'art. 18']

Umowa przedwstępna dotycząca zakupu nieruchomości [Dominik Wajda] << KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE
00063 005283 14475247 na godz. na dobę w sumie
Autor: Dominik Wajda Liczba stron: 282
ISBN: 978-83-278-0092-3 Data wydania: 2014-06-22
Umowa przedwstępna dotycząca zakupu nieruchomości Dominik Wajda Wydanie 2 Warszawa 2013 Redaktor prowadzący: Katarzyna Gierłowska Opracowanie redakcyjne: Michał Dymiński Redakcja techniczna: Agnieszka Dymkowska Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski © Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2013 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych – bez pisemnej zgody Autora i wydawcy. ISBN 978-83-278-0092-3 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Offi ce Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl Spis treści Spis treści Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ 1. Zagadnienia ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1. Podmioty uczestniczące w obrocie nieruchomościami . . . . . . . . . . . 1.1.1. Osoby ﬁ zyczne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2. Osoby prawne i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną . . . . 1.2. Pełnomocnictwo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3. Przedmiot obrotu nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.1. Kategorie rzeczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.2. Rodzaje nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.3. Nieruchomości gruntowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.4. Nieruchomości budynkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.5. Nieruchomości lokalowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.6. Prawnorzeczowe skutki umów w obrocie nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.7. Użytkowanie wieczyste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.8. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . . . . . . . . . . . . . ROZDZIAŁ 2. Istota umowy przedwstępnej w obrocie nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 9 11 11 11 17 21 27 27 34 36 41 46 63 70 75 81 ROZDZIAŁ 3. Forma zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 3.1. Zwykła forma pisemna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 3.2. Forma elektroniczna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 3.3. Zastępcza forma pisemna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 3.4. Formy szczególne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 3.4.1. Forma aktu notarialnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 3.4.2. Forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym . . . 114 3.4.3. Forma pisemna z poświadczeniem daty . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 5 Spis treści ROZDZIAŁ 4. Składniki konieczne umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 ROZDZIAŁ 5. Dodatkowe postanowienia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (klauzule umowne) . . . . . . 129 5.1. Warunek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 5.2. Termin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 5.2.1. Skutki braku oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 5.3. Zadatek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 5.4. Zaliczka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 5.5. Umowne prawo odstąpienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 5.5.1. Odstępne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 5.6. Kara umowna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 ROZDZIAŁ 6. Ujawnienie roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości . . . . . . . . . . 158 ROZDZIAŁ 7. Skutki podatkowe umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 7.1. Podatek od czynności cywilnoprawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 7.2. Podatek od spadków i darowizn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 7.3. Podatek od towarów i usług . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 7.4. Podatek dochodowy od osób ﬁ zycznych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 7.5. Podatek dochodowy od osób prawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 ROZDZIAŁ 8. Dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 Bibliograﬁ a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 Akty prawne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny . . . . . . . . . . . . . 211 2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali . . . . . . . . . . . . . 243 4. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 5. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych 252 6. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece . . . . 266 7. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie . . . . . . . . . . . . . 275 6 www.lexisnexis.pl Wykaz skrótów Wykaz skrótów Biul.SN Dz.U. k.c. – „Biuletyn Sądu Najwyższego” – Dziennik Ustaw – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. k.p.a. k.p.c. KPP k.r.o. k.s.h. Lex Lex/el. LexisNexis MoP NP NPN NSA ONSA OSNC OSNC-ZD OSNP Nr 78, poz. 483 ze zm.) – ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administra- cyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 267) – ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – „Kwartalnik Prawa Prywatnego” – ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.) – ustawa z 15 wrześ nia 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) – Serwis Prawniczy Wolters Kluwer – komentarz Serwisu Prawniczego Wolters Kluwer w wersji elektro- nicznej – Lexis.pl – Serwis Prawniczy LexisNexis Polska – „Monitor Prawniczy” – „Nowe Prawo” – „Nowy Przegląd Notarialny” – Naczelny Sąd Administracyjny – Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Zbiór dodatkowy – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Spo- łecznych i Spraw Publicznych OSNPG – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Wydawnictwo Prokuratury Ge- neralnej OSP PPH pr.not. – Orzecznictwo Sądów Polskich – „Przegląd Prawa Handlowego” – ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) 7 Wykaz skrótów PS PUG SN tekst jedn. TPP u.k.w.h. – „Przegląd Sądowy” – „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” – Sąd Najwyższy – tekst jednolity – „Transformacje Prawa Prywatnego” – ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) u.p.d.o.f. – ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób ﬁ zycz- nych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) u.p.d.o.p. – ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób praw- u.w.l. WSA ZNUJ nych (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) – ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – Wojewódzki Sąd Administracyjny – Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego 8 www.lexisnexis.pl Wstęp Wstęp Doświadczenie ostatnich lat pokazuje, że wraz z postępem gospodarczym wzrasta także obrót na rynku nieruchomości. Zjawisko to dotyczy zarówno sektora nieruchomości przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe, jak i nieruchomości komercyjnych. Rozwój gospodarczy powoduje, że stosunki prawne (w tym także te dotyczące obrotu nieruchomościami) przyjmują coraz bardziej skomplikowane formy. Dlatego uczestnicy obrotu prawnego, w celu należytego przygotowania kontraktu ﬁ nalnego oraz jak najlepszego zabezpieczenia własnych interesów ekonomicznych, muszą dysponować odpowiednim przedziałem czasowym. W zależności od okoliczności kon- kretnego przypadku okres, jaki upływa pomiędzy rozpoczęciem rokowań z partnerem na temat zbycia (pozyskania) nieruchomości a ﬁ nalizacją kon- traktu, może niekiedy być bardzo długi i wynosić nawet kilka (kilkana- ście) lat. Jednakże ten czas, mający – w założeniu – zagwarantować kon- trahentom zabezpieczenie ich interesów partykularnych, nie zapewni sam w sobie pełnej rękojmi, że po mozolnych miesiącach (a nawet latach) przy- gotowań dojdzie w ogóle do sﬁ nalizowania umowy. Aby zminimalizować ryzyko niedojścia do skutku umowy końcowej – mimo żmudnych i czaso- chłonnych przygotowań – przepisy prawa cywilnego umożliwiają poten- cjalnym kontrahentom skorzystanie z praktycznego instrumentu, dzięki któremu partnerzy będą mieć zapewniony wyższy poziom bezpieczeństwa obrotu. W ten sposób mogą liczyć na to, że wysiłek włożony w wynego- cjowanie jak najlepszych warunków umowy nie zostanie zmarnowany i że kontrakt dotyczący nieruchomości dojdzie do skutku. Konstrukcją norma- tywną, służącą właśnie temu celowi i której zostanie poświęcone niniejsze opracowanie, jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Ponieważ zagadnienia związane z istotą umowy przedwstępnej sprzedaży w obrocie nieruchomościami ściśle korespondują z problematyką doty- 9 Wstęp czącą umów ﬁ nalnych (przyrzeczonych) występujących w tym obrocie, stąd też w niniejszej pracy zostaną w pierwszej kolejności przedstawione kwestie dotyczące podmiotów zawierających tę umowę, jej przedmiotu, formy umowy oraz obligatoryjnych i dodatkowych klauzul umownych stosowanych w umowie przedwstępnej. Następnie zostaną poruszone za- gadnienia dotyczące podatkowych skutków umowy przedwstępnej oraz związane z ujawnianiem i dochodzeniem roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej. 10 www.lexisnexis.pl Rozdział 1 Zagadnienia ogólne Rozdział 1. Zagadnienia ogólne 1.1. Podmioty uczestniczące w obrocie nieruchomościami 1.1. Podmioty uczestniczące w obrocie nieruchomościami 1.1.1. Osoby ﬁ zyczne W pierwszej kolejności wśród podmiotów uczestniczących w obrocie nieru- chomościami, w tym będących stronami umów przedwstępnych, których celem jest zbycie lub nabycie nieruchomości w przyszłości, należy wymienić osoby ﬁ zyczne (ludzi). Każdy człowiek od chwili urodzenia ma zdolność prawną, czyli zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków cywilno- prawnych (art. 8 § 1 k.c.). Nie ulega zatem wątpliwości, że każdy człowiek mający zdolność prawną ma także zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków cywilnoprawnych wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Zdolność prawna przysługuje osobie ﬁ zycznej od chwili jej urodzenia w pełnym zakresie i nie ulega zmianie podczas ca- łego życia tej osoby, trwając nieprzerwanie aż do jej śmierci. Z dniem śmierci osoby ﬁ zycznej zdolność prawna ustaje. Zdolność prawna osoby ﬁ zycznej skutkuje przyznaniem każdemu człowiekowi ochrony prawnej w zakresie odnoszącym się do jego praw osobistych (niemajątkowych) i praw o cha- rakterze majątkowym. Ochrona ta przysługuje każdej istocie ludzkiej w pełnym zakresie przez całe życie, bez względu na jej ewentualne wady ﬁ zyczne i psychiczne. Jest ona niezależna od rasy, religii i obywatelstwa. Każda osoba ﬁ zyczna jest indywidualizowana co najmniej przez następu- jące elementy: 1) nazwisko, 11 Rozdział 1. Zagadnienia ogólne 2) imię, 3) płeć, 4) stan cywilny, 5) obywatelstwo i 6) miejsce zamieszkania. Elementem indywidualizującym osobę ﬁ zyczną może być ponadto pseu- donim, tytuł zawodowy, stopień (tytuł) naukowy. Zdolność prawna nie oznacza jednak, że wyposażona w ten przymiot osoba ﬁ zyczna będzie mogła w każdych okolicznościach brać udział bezpośrednio w czynności prawnej zmierzającej do realizacji praw i obowiązków cywil- noprawnych. Do tego potrzebna jest zdolność do czynności prawnych. Nie każda osoba ﬁ zyczna wyposażona w zdolność prawną ma zdolność do czynności prawnych (czyli zdolność do wywoływania swoim własnym za- chowaniem skutków prawnych w postaci nabywania praw i zaciągania zo- bowiązań). Przepisy prawa cywilnego łączą powstanie zdolności do czyn- ności prawnych z elementem obiektywnym, tj. z ukończeniem przez osobę ﬁ zyczną określonego wieku. I tak, pełną zdolność do czynności prawnych posiada osoba, która ukończyła osiemnasty rok życia (art. 11 w zw. z art. 10 § 1 k.c.). Zdolności do czynności prawnych nie mają osoby, które nie ukończyły lat trzynastu oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie (art. 12 k.c.). Z kolei te osoby, które ukończyły lat trzynaście oraz osoby ubezwłasno- wolnione częściowo, mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych (art. 15 k.c.). Osoba pełnoletnia, która nie została ubezwłasnowolniona, ma zatem pełną zdolność do czynności prawnych, choćby nawet była chora psychicznie. Może więc samodzielnie (we własnym imieniu) uczestniczyć w zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Wówczas złożone przez nią oświadczenie woli podlega ocenie pod kątem wystąpienia przesłanek z art. 82 i n. k.c. W imieniu i na rzecz osoby niemającej w ogóle zdolności do czynności prawnych działa przedstawiciel ustawowy. Jest nim ustanowiony przez sąd opiekuńczy opiekun prawny, o ile osoba niemająca zdolności do czyn- ności prawnych nie pozostaje pod władzą rodzicielską (art. 13 § 2 k.c.). Gdy zaś taka osoba pozostaje pod władzą rodzicielską (małoletnie dziecko), 12 www.lexisnexis.pl 1.1. Podmioty uczestniczące w obrocie nieruchomościami to przedstawicielem ustawowym są jej rodzice (rodzic), co wynika z art. 98 § 1 k.r.o. Rodzice (rodzic) są przedstawicielami ustawowymi również w odniesieniu do pozostającego pod ich władzą rodzicielską małoletniego dziecka, które ukończyło trzynasty rok życia (a więc wobec dziecka, które uzyskało status osoby mającej ograniczoną zdolność do czynności prawnych). W niektórych sytuacjach (art. 98 § 2 k.r.o.) rodzice nie mogą być przed- stawicielami ustawowymi dziecka. W tym wypadku chodzi o czynności prawne dokonywane między dziećmi pozostającymi pod ich władzą rodzi- cielską oraz o czynności prawne pomiędzy dzieckiem a jednym z rodziców lub jego małżonkiem (z wyjątkiem czynności polegającej na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka albo czynności dotyczącej środków utrzy- mania i wychowania należnych dziecku od drugiego z rodziców). Wówczas dziecko jest reprezentowane przez kuratora ustanowionego orzeczeniem sądu opiekuńczego (art. 99 k.r.o.). Z kolei za osobę pełnoletnią i ubezwłasnowolnioną częściowo działa ku- rator (art. 16 § 2 k.c.). Szczególnego podkreślenia wymaga fakt, iż czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma w ogóle zdolności do czynności prawnych, jest nieważna z mocy samego prawa (art. 14 § 1 k.c.). Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości trudno zaliczyć do umów „powszechnie zawiera- nych w drobnych bieżących sprawach życia codziennego”. Z tego względu nie będzie miał do niej zastosowania wyjątek zawarty w art. 14 § 2 k.c., zgodnie z którym umowa powszechnie zawierana w drobnych bieżących sprawach życia codziennego, zawarta przez osobę, która nie ma zdolności do czyn- ności prawnych, staje się ważna z chwilą jej wykonania, chyba że pociąga za sobą rażące pokrzywdzenie osoby niezdolnej do czynności prawnych. Przykład: Dwunastolatek odziedziczył po dziadku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W sporządzonej pismem ręcznym na zwykłej kartce papieru umowie zobowiązał się, że w ciągu 2 miesięcy sprzeda swojemu rówieśnikowi (koledze z klasy) to prawo za cenę 5000 zł. Taka umowa w świetle art. 14 § 1 k.c. jest bezwzględnie nieważna. Nie wywołuje żadnych skutków prawnych i w praktyce traktuje się ją jako w ogóle nieistniejącą. Wobec tego rówieśnik niedoszłego zbywcy nie może żądać przenie- sienia na swoją rzecz wyżej wymienionego spółdzielczego prawa do lokalu. Osoba o ograniczonej zdolności do czynności prawnych nie jest uprawniona do samodzielnego i skutecznego dokonywania czynności prawnych zobo- 13 Rozdział 1. Zagadnienia ogólne wiązujących lub rozporządzających (zwiększających pasywa lub zmniej- szających aktywa), w odniesieniu do przysługującego jej prawa. W tej sy- tuacji konieczna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego (art. 17 k.c.). Wymóg uzyskania zgody stanowi podstawowy element systemu kontroli czynności osoby podlegającej pieczy tego przedstawiciela (chodzi tu o po- godzenie w sposób kompleksowy elementów interesu osobistego i ma- jątkowego osoby mającej ograniczoną zdolność do czynności prawnych). Zgoda przedstawiciela ustawowego powinna być wyrażona w formie, jaka jest przewidziana w celu dokonania czynności prawnej, w której uczest- niczy osoba o ograniczonej zdolności do czynności prawnych (art. 63 k.c.). Zgoda ta powinna zostać udzielona bądź przed zawarciem umowy, bądź jednocześnie z jej zawarciem. Zgoda wyrażona samodzielnie przez przedstawiciela ustawowego może obejmować tylko te czynności, w stosunku do których przedstawiciel ma stosowną kompetencję. Przy czynnościach, których przedstawiciel usta- wowy nie może dokonać bez zezwolenia sądu opiekuńczego, konieczne jest uprzednie wydanie odpowiedniego zezwolenia przez ten sąd. Do- tyczy to czynności przekraczających ramy zwykłego zarządu majątkiem dziecka albo podopiecznego (art. 101 § 3 oraz art. 155 § 2 k.r.o.), a także czynności w ważniejszych sprawach podopiecznego (art. 156 k.r.o.). Ze- zwolenie sądu opiekuńczego samo w sobie nie zastępuje zgody przedsta- wiciela ustawowego. Dokonanie czynności przez osobę o ograniczonej zdolności do czynności prawnych, na którą zezwolił sąd opiekuńczy, lecz nie wyraził zgody przedstawiciel ustawowy, w dalszym ciągu powo- duje zatem skutki prawne przewidziane w art. 18 k.c. (bezskuteczność zawieszona) lub art. 19 k.c. (nieważność). Jest tak dlatego, że przedsta- wiciel ustawowy, mając zezwolenie sądu opiekuńczego, nadal zachowuje uprawnienie do ostatecznej oceny, czy przedmiotowa czynność o charak- terze zobowiązującym lub rozporządzającym (w szczególności dotyczy to umowy) odpowiada interesom reprezentowanej przez niego osoby. Zezwolenie sądu nie kreuje po stronie przedstawiciela ustawowego obo- wiązku działania (udzielenia zgody na dokonanie czynności prawnej w imieniu i na rzecz osoby o ograniczonej zdolności do czynności praw- nych), a tylko daje mu kompetencję do takiego zachowania, z której przedstawiciel może korzystać, jeśli wymaga tego dobro osoby poddanej jego pieczy. Jeśli przedstawiciel ustawowy wyrazi zgodę na dokonanie czynności prawnej przez osobę o ograniczonej zdolności do czynności 14 www.lexisnexis.pl 1.1. Podmioty uczestniczące w obrocie nieruchomościami prawnych, pomimo braku zezwolenia sądu opiekuńczego, to dokonane w ten sposób czynności prawne przez osobę o ograniczonej zdolności do czynności prawnych podlegają takim samym skutkom prawnym jak w przypadku, gdyby przedstawiciel zgody w ogóle nie wyraził. Skutki niewyrażenia zgody przez przedstawiciela ustawowego zależą od rodzaju czynności prawnej. Umowa zawarta bez jego zgody jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej i jako czynność niezupełna „kule- jąca” (negotium claudicans) wymaga dla swej ważności potwierdzenia (następczej zgody) przedstawiciela ustawowego osoby ograniczonej w zdolności do czynności prawnych lub potwierdzenia dokonanego przez samą osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych – po uzyskaniu przez nią pełnej zdolności do czynności prawnych (art. 18 § 1 i 2 k.c.). Natomiast jednostronna czynność prawna dokonana bez zgody przedstawiciela ustawowego jest bezwzględnie nieważna „od samego po- czątku” (art. 19 k.c.). Przykład: Siedemnastoletni licealista, który odziedziczył po dziadkach spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego typu „kawalerka”, w związku z zamiarem podjęcia studiów w innej miejscowości postanowił, nie pytając o zgodę rodziców, sprzedać odziedziczony lokal. W tym celu podpisał umowę przedwstępną sprzedaży tego prawa z małżeństwem dwudziestolatków. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jaki strony określiły w umowie przedwstępnej, upływał 2 miesiące po osiągnięciu przez licealistę 18. roku życia. Następnego dnia po osiemnastych urodzinach licealista złożył stronie kupującej oświadczenie, w którym potwierdził aktualność uzgodnień za- wartych w umowie przedwstępnej. Zawarta w ten sposób umowa przedwstępna jest ważna i rodzi skutki obligacyjne w tym znaczeniu, że strona kupująca może domagać się jej wykonania przez licealistę. Licealista nie będzie mógł zasłaniać się zarzutem, iż przystępując do umowy przedwstępnej, nie dysponował zgodą rodziców. Strona, która zawarła umowę z osobą ograniczoną w zdolności do czyn- ności prawnych, dla ochrony własnych interesów nie może powoływać się na brak zgody przedstawiciela ustawowego. Opierając się na tej oko- liczności, nie może uwolnić się od odpowiedzialności kontraktowej wobec osoby ograniczonej w zdolności do czynności prawnych. Dysponuje ona jednak uprawnieniem do wyznaczenia przedstawicielowi ustawowemu osoby ograniczonej w zdolności do czynności prawnych stosownego terminu, w którym przedstawiciel powinien potwierdzić umowę. Jeśli w wyznaczonym terminie potwierdzenie nie nastąpi, strona ta po bezsku- tecznym upływie wyznaczonego terminu staje się wolna (art. 18 § 3 k.c.), co oznacza, że umowa nie dochodzi do skutku. 15
<a href="http://cyfroteka.pl/ebooki/Umowa_przedwstepna_dotyczaca_zakupu_nieruchomosci-ebookRO/p0203994i020" target="_blank" title="Umowa przedwstępna dotycząca zakupu nieruchomości [Dominik Wajda] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE" > <img src="http://cyfroteka.pl/images/BRD.png" style="border:none;background:none transparent;box-shadow:none;-webkit-box-shadow:none;-webkit-border-radius:0;border-radius:0;" alt="Umowa przedwstępna dotycząca zakupu nieruchomości [Dominik Wajda] - KLIKAJ I CZYTAJ ONLINE"/></a>