Source: https://pravoastatire.webnode.cz/news/vecna-prava-a-zapis-do-verejneho-seznamu/
Timestamp: 2018-05-28 09:44:33+00:00
Document Index: 56203412

Matched Legal Cases: ['§ 979', '§ 980', '§ 980', '§ 981', '§ 982', '§ 981', '§ 983', '§ 984', '§ 985']

Věcná práva a zápis do veřejného seznamu :: PRÁVO A STÁT
Úvodní stránka > Věcná práva a zápis do veřejného seznamu
Cílem tohoto článku je objasnit problematiku věcných práv, jak jsou právně upraveny v občanském zákoníku od 1. 1. 2014 (další změny nastanou od 1.1 2015). Vy, kteří jste dosud tyto znalosti nepotřebovali mít, protože jste nekupovali a neprodávali nemovitosti, nepoužívali tedy vkladovou listinu a nezapisovali věcná práva, se můžete třeba setkat během času s těmito záležitostmi. Tento článek má pouze informativní charakter, je třeba se vždy řídit příslušnými platnými právními předpisy a také pokyny svého příslušného Katastrálního úřadu.
Problematika, o které hovoříme, je řešena zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, (dále katastrální zákon) a dílčí otázky jsou řešeny zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen katastrální zákon).
Právní úprava věcných práv
Právní úpravu věcných práv upravuje občanský zákoník v ustanoveních § 979 až 986. Protože jde o důležitá ustanovení, je třeba jim věnovat velkou pozornost. V těchto ustanoveních se objevuje pojem „veřejný seznam“, který je vlastně katastrem nemovitostí, označovaný známou zkratkou KN.
Cit.: § 980
Malý komentář: Několik slov k formální a materiální publicitě (§ 980)
Co je formální publicita?
Formální publicita veřejných seznamů znamená obecné zpřístupnění údajů v těchto seznamech zapsaných. Tím je založena veřejnou víru v tyto údaje. Protože nelze připustit, aby ten, kdo v dobré víře právně jedná v údaje takto zapsané, byl ve své důvěře v jejich správnost zklamán, do občanského zákoníku bylo zařazeno ustanovení o právním významu (materiální publicitě) zápisů do veřejných seznamů.
Co znamená materiální publicita?
Zákonné ustanovení sleduje vyjádření materiální publicity údajů zapsaných ve veřejném seznamu. To je vyjádřeno zásadou, že neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá. Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí zapsané právo sporným nebo nejistým, poznámky pořadí nebo přednosti atp. Dále se stanoví vyvratitelnými domněnkami existence zapsaného práva a neexistence práva, které bylo z veřejného seznamu vymazáno.
Cit.: § 981
Cit.: § 982
Malý komentář: K problematice pořadí zapsaných věcných práv k cizí věci, výhrada lepšího pořadí (ustanovení § 981 a 982)
Citovaná zákonná ustanovení sledují stanovit pořadí zapsaných věcných práv k cizí věci (zejména práva zástavního a práva vyplývajícího z věcného břemene). Zapsaná práva mají přednost před právy nezapsanými, dále pak, zapsaná práva získávají pořadí podle doby, v níž orgánu (Katastrálnímu úřadu), který seznam vede, dojde podání, podle kterého bude zápis proveden. Při několika podáních podaných v tutéž dobu získají dotyčná práva stejné pořadí. Výrazu „podání“ je zákoně použito v nejširším smyslu; poukazuje se tím, že se mají na mysli jakékoli procesní úkony sledující provedení zápisu věcného práva. Mechanismus, podle něhož se určí pořadí zapisovaných práv dle dojití příslušných podání vyhovuje ve většině případů, nemusí tomu tak být vždy. Proto zákon umožňuje vlastníku vyhradit lepší pořadí pro věcné právo k vlastní věci dosud nezapsané. Je-li před zápisem výhrady lepšího pořadí věc již zatížena právem jiné osoby zapsané do veřejného seznamu, vyžaduje se k zápisu výhrady její souhlas. Proč souhlas? Protože se tím zasahuje do jejího práva.
Kdy není třeba souhlasu?
Zapisuje-li se však věcné právo k vlastníkově věci pro jinou osobu až poté, co bylo lepší pořadí pro jiné právo vyhrazeno, není souhlas této osoby zapotřebí ani k následnému zápisu vyhrazeného práva, protože ta již v době zápisu svého práva věděla z veřejného seznamu, jak může být omezena. Stejně tak a ze stejných důvodů není třeba k definitivnímu zápisu vyhrazeného práva ani souhlasu osoby, která se zápisem výhrady přednosti souhlasila.
Pokud by mělo být vyhrazené věcné právo zapsáno v širším rozsahu, než jaký výhrada kryje, pak by byl ten, jemuž zapsané právo již svědčí, byl omezen nepředvídaným způsobem, a tak je nutné jeho souhlas získat.
Malý komentář: Zápis do veřejného seznamu – právo k přednostnímu zřízení věcného práva (§ 983)
Zákon umožňuje zapsat do veřejného seznamu i právo k přednostnímu zřízení věcného práva; pak bude z veřejného seznamu zřejmé, že je přítomný vlastník zavázán převést přednostně vlastnického právo na jiného nebo přednostně zřídit jinému věcné právo k vlastní věci. Taková závada však nemůže vlastníka tížit, nevyužije-li oprávněná osoba své právo v rozumné době. Proto zákon stanoví, že vlastník má právo domoci se výmazu zapsaného přednostního práva, nepřikročí-li druhá strana do roka poté, co se stalo vymahatelným, k jeho naplnění.
Malý komentář: Ochrana dobré víry nabyvatelům věcného práva v dobré víře (§ 984)
Toto zákonné ustanovení sleduje ochranu dobré víry těch, kdo nabydou věcné právo v dobré víře a za úplatu od osoby oprávněné podle stavu zápisů ve veřejném seznamu takové právo zřídit.
Výjimka pro nezbytnou cestu, pro výměnek a pro věcná práva vznikající ze zákona.
Výjimky pro nezbytnou cestu i pro výměnek odůvodňují sociální důvody.
U nezbytné cesty
U nezbytné cesty je nutné brát v úvahu, že ji zřizuje soud, který rozhodnutím zatěžuje pozemek proti vůli jeho vlastníka. Proto jsou pro zřízení nezbytné cesty stanoveny úzce vymezené podmínky. Vzhledem k tomu, že právo nezbytné cesty vznikne právní mocí rozhodnutí, je odchylka od obecné úpravy nutná z toho důvodu, že účelem nezbytné cesty je umožnit vlastníku sousedního pozemku řádné užívání nebo řádné hospodaření s jeho pozemkem. Tomuto účelu by vlastník zatíženého pozemku mohl zabránit, pokud by po právní moci rozhodnutí o zřízení práva nezbytné cesty, ale ještě před jeho záznamem v katastru nemovitostí pozemek prodal nebo jinak úplatně převedl jinému. V takovém případě by dosáhl výsledku, že by se vlastník sousedního pozemku musel o zřízení nezbytné cesty žalovat znovu: nikoli proto, že by se změnily věcné důvody, pro něž se nezbytné cesty domáhal a pro něž mu bylo vyhověno, ale proto, že se změnil vlastník pozemku, přes který má nezbytná cesta vést.
U výměnku
Obdobné důvody se uplatní i ve vztahu k výměnku. Obvykle bude výměnek jako věcné právo zřízen smlouvou: pak vznikne až vkladem do katastru nemovitostí; v takovém případě rozpor mezi skutečným právním stavem a zapsaným stavem hrozit nehrozí. Nelze však pominout, že výměnek může vzniknout i soudním rozhodnutím, typicky v souvislosti se zrušením spoluvlastnictví.
U práv vzniklých ze zákona
Pokud jde o práva vzniklá ze zákona, jde především o veřejnoprávní omezení, která vznikla v minulosti pro uložení různých sítí (rozvod plynu, vody, tepla, telefonní vedení apod.), která se nikdy nezapisovala ani do pozemkových knih, ani do katastru nemovitostí. Ke změně došlo až v posledním desetiletí, nicméně věcná práva vzniklá v dřívější době je třeba v této souvislosti chránit.
Malý komentář: Soulad mezi zapsaným a skutečným stavem (§ 985 a 986)
Zákon v těchto ustanovení stanoví právní pravidla sledující jednak zajištění souladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem, jednak ochranu osob nabývajících v dobré víře věcná práva podle zapsaného stavu i osob dotčených v jejich právech vadnými nebo nesprávnými.