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Timestamp: 2019-06-25 02:42:21
Document Index: 318227595

Matched Legal Cases: ['artículo 108', 'artículo 324', 'artículo 222', 'artículo 222', 'artículo 153', 'artículo 4', 'artículo 13', 'artículo 236', 'artículo 236', 'artículo 221', 'artículo 222', 'artículo 353', 'in fine', 'ARTÍCULO 20', 'artículo 20', 'artículo 17', 'artículo 415', 'artículo 9', 'artículo 20', 'artículo 9', 'artículo 40', 'artículo 1923', 'artículo 158', 'artículo 1262', 'artículo 40', 'artículo 24', 'artículo 1', 'artículo 1', 'artículo 912', 'artículo 923', 'artículo 14', 'artículo 178', 'artículo 178', 'artículo 178', 'artículo 323', 'artículo 182', 'artículo 189', 'artículo 3', 'artículo 183', 'artículo 166', 'artículo 171', 'artículo 234', 'artículo 111', 'artículo 153', 'artículo 153', 'artículo 197', 'artículo 153', 'artículo 24', 'artículo 43', 'artículo 32', 'artículo 1769']

Resoluciones de la DGRN. Número 48
ENSXXI Nº 48 | MARZO - ABRIL 2013
ENSXXI Nº 48
NO CABE NUEVO ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL QUE YA ANTES HABÍA SIDO PRESENTADO Y FUE OBJETO DE NOTA DENEGATORIA Y RECURSO CONFIRMATORIO DE LA CALIFICACIÓN.
Resolución de 7 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 21 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
La facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya de por sí excepcional ex artículo 108 de la Ley Hipotecaria, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante la Dirección General, o de una impugnación directa ante los Tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.
NO PUEDE PRETENDERSE POR EL TITULAR REGISTRAL LA EXPEDICIÓN DE NOTA LITERAL INFORMATIVA DE TODO EL HISTORIAL DE UNA FINCA, QUE INCLUYA ASIENTOS YA CANCELADOS.
Resolución de 12 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
El interesado, titular registral de la finca, puede solicitar nota informativa de la finca para su presentación en juicio monitorio. Dicha nota informativa puede ser literal, como manifiesta el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria, y por fotocopia; pero en todo caso, deben ser omitidos los asientos ya cancelados, por así exigirlo el mismo artículo 222.5 y con pleno respeto a la Ley de Protección de datos, omitiendo todos aquellos datos personales que puedan suponer violación de la indicada Ley.
TÍTULOS INCOMPATIBLES ENTRE SÍ: NO ES POSIBLE SU ACCESO AL REGISTRO.
Resolución de 20 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
En el presente recurso existe presentado un conjunto de documentación cuya finalidad se resume en que cada uno de los socios administradores pretende la expulsión del otro de la administración de la sociedad. Son títulos contradictorios e incompatibles entre sí al ser todos ellos de una misma fecha por lo que el Registrador Mercantil rechaza su inscripción, confirmando la nota el Centro Directivo.
SOLICITUD DE SUSPENSIÓN CAUTELAR DE UNA INSCRIPCIÓN: SE REQUIERE MANDAMIENTO JUDICIAL PARA PRACTICAR LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.
Resolución de 3 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 7 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia por la que se solicita al Registrador que cautelarmente deje en suspenso la inscripción de determinadas fincas por haber presentado en el Juzgado de Instrucción una denuncia, cuya copia se acompaña, contra el representante de la sociedad compradora de tales fincas. El Registrador deniega la práctica del asiento solicitado.
La Dirección General confirma la nota. La mera presentación de una denuncia no puede motivar asiento alguno, pues es necesario que el juzgado o tribunal competente decrete la correspondiente medida preventiva o cautelar que proceda, a través de la correspondiente anotación preventiva.
NO ES POSIBLE SOLICITAR NOTA SIMPLE INFORMATIVA EN REGISTRO DISTINTO DEL COMPETENTE TERRITORIALMENTE.
Resolución de 24 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 26 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea en este recurso de nuevo la cuestión de si es posible la solicitud y envío de notas simples informativas solicitadas en un Registro distinto del competente por razón de la situación de las fincas. La Dirección General rechaza el recurso y nos remite a la Resolución de 19 de Noviembre de 2.012 que resolvió esta misma cuestión.
LA CALIFICACIÓN REGISTRAL SE EXTIENDE AL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS ADMINISTRATIVAS.
Resolución de 15 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 14 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se pretende inscribir un certificado de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas derivado de un procedimiento de apremio administrativo, y la Registradora lo niega considerando que se incumplen una serie de requisitos, entre ellos la falta de notificación al deudor de la valoración del bien. Se contradice por la Tesorería General de la Seguridad Social, considerando que no tiene potestad para entrar en esas cuestiones.
La Dirección General confirma la calificación, al establecer que entra dentro de la calificación comprobar que en el ejercicio de las potestades reglamentarias se han cumplido no solamente las normas administrativas, sino la legislación hipotecaria.
EN INSTANCIA PRIVADA DEL HEREDERO ÚNICO SE PUEDE HACER CONSTAR LA VARIACIÓN DE SUPERFICIE Y LINDEROS QUE MODIFIQUEN LA INSCRIPCIÓN.
Resolución de 14 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 14 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
La Registradora niega que se pueda hacer constar los datos de superficie y linderos que figuran en una instancia privada, por no ser un documento público, y suponer una variación de los que figuran en el Registro, lo que es revocado por la Dirección General, al considerar que la instancia junto al testamento es el documento válido inscribible.
PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE POSESIÓN EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.
Resolución de 2 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 7 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución. Idéntica la Resolución de 3 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 7 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de prenda sin desplazamiento, sobre jamones y paletas ibéricas identificados individualmente por sus respectivos crotales, a favor de un socio o miembro del consejo rector de la cooperativa que constituye la prenda, en garantía de las cantidades que dicho señor haya de abonar en su calidad de fiador solidario, como consecuencia de determinados contratos de préstamo relacionados en la escritura. Dicha prenda se constituye en la modalidad de en garantía de deuda futura, a favor del citado fiador solidario hasta un máximo de cien mil euros, y por un plazo máximo de dos años.
El Registrador suspende la inscripción por varios defectos: por incurrir el representante de la sociedad cooperativa en la figura de la autocontratación, situación que, a su juicio, se puede dar igualmente en el caso de los otros fiadores en caso de formar parte igualmente del consejo rector; ser el plazo de duración de la hipoteca inferior al de las deudas que se relacionan en la escritura; y, porque lo que se pretende con la constitución de la prenda es una reserva de rango en garantía de deudas inexistentes en el momento de la constitución, y además no se determina que deuda o parte de ella corresponde la cantidad garantizada con la prenda, no constando tampoco la distribución de las deudas entre las cantidades que se garantizan a cada uno de los fiadores.
La Dirección General revoca los tres primeros defectos, confirmando el último:
1º).- En cuanto al primer defecto expresa que esta situación está expresamente salvada mediante autorización expresa, pues según se desprende con claridad del documento calificado dicho representante "está especialmente facultado para este acto según resulta de acuerdos adoptados por la Asamblea General de la Cooperativa".
2º).- Respecto al segundo defecto aclara que "nada se opone a que la prenda sin desplazamiento de posesión, como la hipoteca voluntaria, pueda ser constituida por un plazo determinado" como también puede quedar sujeta a una condición, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción real, quedando totalmente extinguido el derecho de garantía una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución, en cuyo caso, la prenda se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
3º).- En cuanto al tercer defecto expresa que el principio de determinación de los derechos inscribibles se ha de acoger, en cuanto a los datos relativos a la obligación garantizada, con cierta flexibilidad a fin de facilitar el crédito, si bien confirma la nota en su último defecto pues el principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que se inscriba, por lo que se exige que se expresen circunstanciadamente las obligaciones garantizadas.
NO ES ADMISIBLE LA HIPOTECA EN GARANTÍA DE VARIAS OBLIGACIONES.
Resolución de 30 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 26 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de hipoteca cuya cláusula primera establece que la hipoteca garantiza las cantidades recibidas de los acreedores para el pago de un préstamo que los deudores deben a una entidad de crédito y que asciende a la cantidad de 54.000 euros. A continuación se afirma que la hipoteca garantiza igualmente los préstamos que los acreedores puedan conceder voluntariamente a los deudores con la misma finalidad. En definitiva, se plantea la inscribibilidad de una hipoteca en garantía de diversas obligaciones, reiterando la Dirección General su rechazo en base a la extensa doctrina sobre la misma.
Señala que de acuerdo con dicha doctrina no es posible en nuestro ordenamiento, fuera del supuesto del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, la constitución de una única hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones por ser contrario al principio de accesoriedad de la hipoteca. Como se puede apreciar la hipoteca garantiza dos tipos de obligaciones: una existente y otras eventuales y futuras. Es cierto que ambos tipos obedecen a una misma causa jurídica (el dinero que van recibiendo los deudores de los acreedores para el pago de las cuotas de otro préstamo del que son deudores con una entidad de crédito) que está debidamente explicitada en la escritura; en este sentido podría haberse proporcionado adecuada cobertura a una única obligación en parte futura de conformidad con la doctrina de este Centro (vid. Resoluciones de 18, 26 y 27 de julio de 2.012) pero lo cierto es que, al igual que ocurrió en el supuesto de las Resoluciones especificadas, la hipoteca no se ha construido jurídicamente como en garantía de obligación futura lo que excluye la posibilidad de darle dicho tratamiento permitiendo la inscripción.
LA AMPLIACIÓN DE PLAZO EN UNA HIPOTECA ALTERA EL RANGO REGISTRAL SI HAY DERECHOS INSCRITOS POSTERIORES, PERO NO SI SON ANOTACIONES.
Resolución de 10 de Enero de 2.013. (B.O.E. de 14 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución En el mismo sentido Resoluciones de 4 y 7 de Febrero de 2.013 (B.O.E. de 4 de Marzo de 2.013). Descargar Resolución Descargar Resolución.
Se amplía el plazo de una hipoteca, existiendo otra posterior a favor de titular distinto. Habiendo condicionado la inscripción de la novación a que no perdiera el rango registral es necesario el consentimiento del titular de la segunda hipoteca, según la Dirección General, tras interpretar el apartado 3 del artículo 4 de la Ley 2/1.994, de 30 de Marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, según la redacción dada por el artículo 13.2 de la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, y concluir que contempla dos supuestos distintos, que son el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria y la ampliación del plazo de duración. Y respecto del otro inciso del mismo apartado, esto es, "En estos casos (los de incremento de la cifra o ampliación del plazo) necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria", señala la Dirección General, que si se trata del incremento de la responsabilidad hipotecaria será necesario el consentimiento tanto de los titulares de derechos inscritos como de derechos anotados, mientras que en la exclusiva ampliación de plazo sólo será necesario el de los primeros, porque les perjudica, pero no a los segundos, a los que no afecta ni perjudica.
PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. ES POSIBLE REQUERIR DE PAGO AL DEUDOR POR CORREO CERTIFICADO CON ACUSE DE RECIBO SIEMPRE QUE EL NOTARIO SEA COMPETENTE TERRITORIALMENTE.
Resoluciones de 10 y 28 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 14 y 26 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución Descargar Resolución.
Se plantea en primer lugar si en el ámbito de la venta extrajudicial llevada a cabo ante Notario es posible proceder a la inscripción cuando resulta que el requerimiento de pago al deudor ha sido llevado a cabo mediante correo certificado con acuse de recibo del que resulta la recepción por parte del destinatario y no de forma personal como exige el artículo 236 c del Reglamento Hipotecario; y, en segundo lugar, si los anuncios de subasta que se han llevado a cabo reúnen los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico puesto que omite toda referencia a que la certificación emitida por el Registro de la Propiedad puede ser objeto de consulta.
La Dirección General estima el recurso en su totalidad:
1º).- Si como afirma el Tribunal Supremo la finalidad de la notificación, desde el punto de vista procesal, es poner en conocimiento del deudor la existencia del procedimiento a fin de que pueda adoptar la posición jurídica que resulte más conforme con sus intereses es forzoso concluir que el hecho de que el Reglamento Hipotecario exija la práctica de la misma personalmente por Notario territorialmente competente no tiene una finalidad sacramental sino funcional: garantizar el efectivo conocimiento del deudor (Sentencia de 18 de julio de 1994 entre otras muchas).
2º).- En cuanto al segundo defecto, si se tiene en cuenta como resulta del propio artículo 236 f.4 que la información debe proporcionarse de modo conciso, lo que supone cierto grado de discernimiento por parte del Notario actuante y una actitud diligente por quien tenga interés en conocer su contenido; que el anuncio no tiene por finalidad dar a conocer la situación registral de la finca sino el hecho de la subasta; y que, por excepción, entre los anteriores particulares que necesariamente deben ser proporcionados por el Notario no se encuentra el contenido del Registro que es público para quien acredite ostentar interés conocido (artículo 221 de la Ley Hipotecaria), se cumplen los requisitos por lo que el defecto debe ser rechazado.
EL REGISTRADOR DEBE INFORMAR DE LOS DATOS DE LA COMUNICACIÓN AL TERCER POSEEDOR EN UNA EJECUCIÓN.
Resolución de 11 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 14 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
En una ejecución hipotecaria el tercer poseedor de la finca se queja de no haber sido comunicado de la existencia de la ejecución y reclama los datos de esa comunicación si, de hecho, se ha producido. El Registrador le niega tales datos, lo cual es refutado por la Dirección General que da la razón al recurrente entendiendo que tiene derecho a conocer cómo y a quién se realizó dicha comunicación para, en su caso, ejercer los derechos que le correspondan.
LA CANCELACIÓN JUDICIAL DE UNA HIPOTECA EN GARANTÍA DE LETRAS DE CAMBIO EXIGE QUE SE DEMANDE AL LEGÍTIMO TITULAR.
Resolución de 31 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 26 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se presenta un mandamiento que ordena la cancelación de una hipoteca en garantía de unas letras de cambio, pero ello no es posible, ya que al haberse constituido la hipoteca a favor de los tenedores presentes o futuros de las cambiales, el derecho hipotecario se entiende transferido con la obligación garantizada, sin necesidad de hacer constar la transferencia en el Registro, y no resulta suficientemente acreditado que la demanda haya sido dirigida contra el legítimo tenedor de las obligaciones garantizadas en la forma establecida en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se fundamenta además en el principio de relatividad de la cosa juzgada (artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
LAS PROHIBICIONES DE DISPONER NO IMPIDEN QUE SE PRACTIQUEN ANOTACIONES DE EMBARGO.
Ante la pretensión de practicar una anotación preventiva de embargo sobre una finca afectada por una prohibición de disponer, la Dirección General declara que la prohibición de disponer sólo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral, y que la responsabilidad universal patrimonial debe ser preservada, sin que actos de carácter voluntario puedan eliminarla, actuando el Derecho Procesal en un ámbito diferente al Derecho Privado.
NO CABE CANCELAR POR CADUCIDAD ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.
Resolución de 17 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
No son cancelables antes de que transcurran cuatro años a contar desde la prórroga y están bajo la salvaguardia de los Tribunales.
EL TRACTO ESTÁ ROTO SIEMPRE QUE EL PROMOTOR NO TRAIGA CAUSA DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL, AUNQUE, COMO ES LO MÁS FRECUENTE, LA TRAIGA REMOTA.
Dada la excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, el Centro Directivo permite acudir al expediente de dominio de reanudación de tracto. Se contradice así el criterio registral según el cual si se adquiere del titular registral o de sus herederos no se ha de acudir al expediente de dominio porque no hay ruptura causal determinante de interrupción de tracto.
En este curioso caso, el que el promotor del expediente adquiere por título de herencia del titular registral 1/5 de una finca; y por el resto de la finca por compraventa en contrato privado de los demás titulares registrales, ya fallecidos ellos y los sucesivos y posteriores herederos de aquéllos, siendo imposible material y formalmente obtener la titulación precisa para inscribir la finca objeto de recurso.
La Dirección General mantiene así su doctrina flexibilizadora, ya seguida en Resoluciones de 24 de julio, 1 y 6 de agosto de 2.012.
FINCAS INSCRITAS EN POSESIÓN: EL EXPEDIENTE DE DOMINIO INMATRICULADOR NO SIRVE PARA REANUDAR EL TRACTO INTERRUMPIDO.
Resolución de 14 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Estando inscritas unas fincas en posesión, se consideran ya inmatriculadas. Si bien, el expediente inmatriculador sí que hubiera servido para convertir la inscripción de posesión en inscripción de dominio de acuerdo con los artículos 399 de la Ley Hipotecaria de 1.909 y 88 y 499 de su Reglamento de 1.915, en relación con el artículo 353 «in fine» del Reglamento Hipotecario vigente; sin embargo, no puede cumplir la función de reanudación de tracto sucesivo, porque los trámites esenciales del expediente reanudador son totalmente distintos y además no hay propiamente interrupción dado que el promotor ha adquirido del titular registral.
TRACTO SUCESIVO: ARTÍCULO 20 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 18 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Una Sociedad vende una finca a un particular y se presenta a inscripción treinta años más tarde con la particularidad de que en el momento de la presentación la finca figura inscrita a nombre de otra Sociedad dado que entre medias se produjo la subrogación de la Sociedad B en la posición jurídica de la Sociedad A, habiéndose a su vez transmitido la finca por parte de la segunda sociedad a un tercero que sí inscribió. La Dirección General rechaza el recurso por aplicación del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Resolución de 8 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 14 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea en el presente recurso la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo sobre participaciones indivisas de una finca, mediante un expediente de dominio en el que no existen transmisiones intermedias entre la vendedora y la promotora del expediente, siendo preciso solamente la elevación a público del documento privado de venta, resultando además que la sociedad vendedora, según alega la recurrente, se encuentra inactiva, desaparecida e incluso disuelta.
La Dirección General rechaza el recurso. Nos remite al art 400 de la Ley de Sociedades de Capital al establecer que los antiguos liquidadores podrán formalizar actos jurídicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de ésta o, en su defecto, cualquier interesado previa solicitud al Juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad.
Por lo tanto, existiendo una norma expresa que determine el procedimiento a seguir, con carácter específico en el caso planteado, este debe prevalecer frente a las eventuales dificultades o inconvenientes que para obtener la inscripción se deriven de la elevación a público por el Juez, lográndose con ello fácilmente la reanudación del tracto, en el que no existen, por otra parte, transmisiones intermedias.
DERECHO DE SUPERFICIE EN SITUACIÓN DE VENTA FORZOSA.
Resolución de 2 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 7 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
La cuestión que debe decidirse en el presente recurso es si ha existido o no una extralimitación en la calificación registral de una certificación administrativa que recoge el acuerdo en virtud del cual se declara la constitución del derecho de superficie en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución, al exigir el Registrador, para la práctica de la nota marginal correspondiente, la acreditación de la previa inscripción de este derecho en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas.
La Dirección General confirma la nota. Del art. 173.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se desprende que transcurridos dos meses desde la notificación de la declaración de la caducidad de la licencia sin que se haya solicitado su renovación o, en su caso, denegada la que hubiera sido deducida, procede declarar la constitución de la parcela o solar en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución en los términos de los arts. 150 a 152, refiriéndose el 150.1 específicamente a su inclusión en el Registro Municipal de Solares.
VENTA DE FINCA POR MITAD Y PRO INDIVISO EN ANDALUCÍA. INNECESARIEDAD DE LICENCIA SI NO HAY ASIGNACIÓN FORMAL Y EXPRESA DE USO INDIVIDUALIZADO DE UNA PARTE DEL INMUEBLE.
En el presente caso, se trata de dilucidar si la venta de una participación indivisa sobre una finca ubicada en suelo no urbanizable, en Andalucía, puede considerarse parcelación para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que en los pactos de la compraventa no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble cuya participación indivisa es objeto de transmisión
La D.G.R.N. estima el recurso argumentando que aunque la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística, en este caso no existe indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.
NECESIDAD DE LICENCIA PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL DE UNIDAD PRIVATIVA EN COMPLEJO INMOBILIARIO.
Dos Resoluciones de 23 de Enero de 2.013 (B.O.E. 20 de Febrero de 2013) .Descargar Resolución Descargar Resolución.
Inscrito un complejo inmobiliario entre dos fincas registrales, se deniega, por falta de autorización administrativa, la inscripción de la división horizontal tumbada de una de ellas, en las distintas edificaciones que sobre ella se asientan y que figuran previamente inscritas. El complejo inmobiliario (institución conectada, pero diferente de la propiedad horizontal) está formado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sean viviendas o locales, y cuyos titulares participan, con carácter inherente a su derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios. El artículo 17-6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (introducido por R D-Ley 8/2011) exige autorización administrativa, como requisito de inscripción, para la constitución y modificación del complejo inmobiliario. La división horizontal efectuada en el supuesto constituye sin duda una modificación del complejo en su conjunto, al quedar modificada una de las parcelas que lo componen.
INTANGIBILIDAD DE LOS ASIENTOS DE LAS DILIGENCIAS DE LIBROS DE ACTAS DE COMUNIDADES NO INSCRITAS.
Se plantea la siguiente paradoja: No es posible desgajar una finca procedente de una segregación de una propiedad horizontal porque no está constituída legalmente, ni tampoco cabe modificar los datos consignados en el Libro Fichero de diligencias efectuadas, en virtud de recurso, según una rígida aplicación del artículo 415 párrafo 6 del Reglamento Hipotecario.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE SUELO EN PROINDIVISO ORDINARIO COSTEADA POR UNO SÓLO DE LOS CONDÓMINOS IMPLICA UN RECONOCIMIENTO DE LA ALTERACIÓN DE LA COSA COMÚN QUE DEBE SER CONSENTIDA POR TODOS LOS CONDUEÑOS.
Resolución de 11 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 21 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Se reprocha falta de precisión en el título presentado. Si lo que se solicita es que la obra nueva quede a nombre del que lo costeó sería necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico y la segregación pertinente o constitución de derecho de superficie en su caso, pero si lo que se pretende simplemente es que la obra nueva conste a nombre de los tres dueños como afirma el recurrente, no basta su declaración en el escrito de recurso sino que debe aclararse en la correspondiente escritura complementaria. Transcurrido el plazo de prescripción de las posibles acciones por infracción urbanística, no se requieren mayores pruebas, siguiendo la doctrina ya mantenida en Resolución de 18 de octubre de 2.012.
LA EXONERACIÓN DEL SEGURO DECENAL SE EXTIENDE A LA SOCIEDAD AUTOPROMOTORA DE ÚNICA VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA USO PROPIO.
Resolución de 13 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Se interpreta extensamente el requisito de autopromotor. Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor
RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO EN UNA LA PROPIEDAD HORIZONTAL NO REQUIERE CONSENTIMIENTO DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS.
La cuestión debatida es si la aclaración y rectificación de los metros cuadrados útiles y construidos de alguno de los elementos independientes de la división horizontal supone una modificación del título constitutivo de la misma con las correspondientes exigencias de unanimidad o, por el contrario, no lo es tratándose de una situación de adaptación fáctica de la descripción registral a la realidad jurídica extrarregistral, bastando el consentimiento de los afectados.
La Dirección General estima el recurso. En principio y como regla general, si la inscripción pretendida supone una modificación "quizá por error" del título constitutivo, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación. Ahora bien, si se tiene en cuenta que el presente caso que tal diferencia puede deberse a una errónea medición de los elementos privativos; que se acredita la exacta cabida construida y útil de los pisos o elementos independientes "con certificación del técnico competente", y que no se modifica la superficie construida ni útil de los restantes elementos privativos; que la medición real que ahora se aclara, corresponde y coincide plenamente con el proyecto en base al cual se concedió la licencia para edificación, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida.
NO ES NECESARIO EN LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR CONCRETAR LOS METROS CUADRADOS CONSTRUIDOS DE LAS DIFERENTES PLANTAS.
La Dirección General señala que no es necesario en la declaración de obra nueva en construcción de una vivienda unifamiliar de tres plantas, concretar la superficie de cada una de ellas, bastando con la superficie construida total y la superficie de parcela que ocupa, y con ello se cumple el principio de especialidad. Caso diferente sería si la licencia de obra determina la superficie de cada una de las plantas.
LAS CONDICIONES IMPUESTAS EN UNA LICENCIA DEBEN RESPETARSE, SIN QUE PUEDAN INSCRIBIRSE OBRAS ANTIGUAS CONTRARIAS A ELLAS.
Resolución de 6 de Febrero de 2.013 (B.O.E. de 4 de Marzo de 2.013). Descargar Resolución.
La Dirección General, ante la pretensión de inscribir una ampliación de un sótano para destinarlo a vivienda, cuando la licencia había impuesto la condición de que no se destinase a vivienda el propio sótano, deniega la inscripción de la ampliación, ya que el art. artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, relativo a la inscripción de obras antiguas, no es aplicable, sino que se trata de un supuesto regulado en los artículos 51.1.d) y 53.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 73 y 74 del Reglamento.
NO ES INSCRIBIBLE ELEMENTO PRIVATIVO SIN SALIDA A UN ELEMENTO COMÚN DEL EDIFICIO O A LA VÍA PÚBLICA.
Resolución de 18 de Enero de 2012 (B.O.E. 20 de Febrero de 2013). Descargar Resolución.
Tal salida puede ser directa o constituyéndose una servidumbre de paso a través de otro elemento privativo con salida propia, pero necesariamente debe existir.
HAY QUE ESPECIFICAR LA CUANTÍA DE LAS CUOTAS IMPAGADAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA ÚLTIMA ANUALIDAD Y LA PARTE VENCIDA DE LA CORRIENTE, CORRESPONDIENTE A LA FINCA EMBARGADA.
Resolución de 22 de enero de 2012 (B.O.E. 20 de Febrero de 2013). Descargar Resolución.
Se inscribe un mandamiento judicial de embargo, por deudas a la comunidad de propietarios, sobre un piso en régimen de propiedad horizontal, pero denegando la parte en que ordena la constancia registral de la preferencia que establece el artículo 9-1-e LPH, a cuyo efecto se acredita la mera notificación del procedimiento (que no demanda) al titular de la hipoteca que grava el piso embargado. Tal constancia se deniega por dos defectos. Primero porque, en infracción del principio de especialidad, no se detalla qué parte de la cantidad embargada corresponde a la última anualidad y a la parte transcurrida de la corriente. Segundo, por falta de demanda al titular de la hipoteca ya inscrita. Para empeorar su rango hace falta consentimiento de su titular, o resolución judicial recaída en procedimiento donde el titular haya sido demandado (artículo 40-d LH). Dado que la Ley de Propiedad Horizontal no otorga a esta preferencia carácter real (se limita a caracterizarla como un crédito preferente, a efectos del artículo 1923 del Código Civil), ni es una hipoteca legal tácita (el artículo 158 de la Ley Hipotecaria sólo admite como tales las admitidas expresamente por la Ley con tal carácter), su acceso al Registro de la Propiedad sólo puede producirse mediante resolución judicial donde hubieran sido parte todos los interesados. Fuera de tal caso, el efecto natural de esta preferencia es sólo permitir a la comunidad ejercitar una tercería de mejor derecho con ocasión de la ejecución de cualquier derecho inscrito antes, pero no para adelantarle en rango, sino para cobrar con preferencia.
AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES CONTEMPLADA EN UN PODER. SOSPECHAS DE NEGOCIO SIMULADO DE ADJUDICACIÓN EN PAGO O DE EXISTENCIA DE PACTO COMISORIO.
Se manifiesta una cuestión de conflicto de intereses por razón de autocontratación, inicialmente omitida en el juicio notarial de suficiencia y sometida a la calificación registral, efectuada por una entidad acreedora en virtud de poder concedido por los dueños de una finca, dándose la circunstancia de que en la escritura de compraventa otorgada por la persona designada por dicha entidad acreedora a favor de unos acreedores, se estipula un precio muy inferior al que constaba como valor de subasta en la escritura de constitución de hipoteca y al total de las responsabilidades hipotecarias de la finca vendida, expresándose además en la escritura de compraventa que la entidad acreedora dio carta de pago de dicho préstamo hipotecario con la condición suspensiva de la transmisión de la finca.
Señala la D.G.R.N. que la omisión notarial de la posibilidad de autocontratación podría haberse subsanado en la misma escritura o en diligencia y también la admite en el mismo escrito del recurso por razones de economía procesal.
LA PARTICIPACIÓN DE LA PARCELA SOCIAL Y DEPORTIVA DE UNA URBANIZACIÓN TAMBIÉN DEBE TRANSMITIRSE JUNTO A LA FINCA PRINCIPAL.
Resolución de 15 de Enero de 2.013. (B.O.E. de 14 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
La titularidad de la finca destinada a zona de uso social y deportivo se atribuye a los que en cada momento sean titulares de determinadas otras fincas, una de ellas vendida en el presente supuesto, de modo que se configura su dominio como un derecho subjetivamente real. Pero ello no obsta, como señala la Dirección General, que deba transmitirse esa participación indivisa de la finca de uso social independientemente de la finca a la que está conectada.
EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCIÓN: NECESARIO CONSENTIMIENTO DE LA PARTE VENDEDORA PARA EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA AL NO HABERSE PACTADO EL OTORGAMIENTO UNILATERAL POR EL OPTANTE.
Resolución de 22 de Enero de 2.012 (B.O.E. 20 de Febrero de 2013). Descargar Resolución.
Existe aceptación del optante producida al ejercitar la opción en el tiempo y forma pactados y la oferta del concedente al tiempo de otorgar la opción, con lo cual la venta está perfeccionada (artículo 1262 CC), pero para poderla inscribir debe estar además consumada, es decir debe haberse producido la transmisión del dominio mediante tradición, ya sea material, o instrumental por la vía del otorgamiento de escritura. Mientras tanto, el único reflejo registral posible será la anotación preventiva de la demanda dirigida por el optante al concedente para que éste otorgue la escritura de venta. Cuestión distinta sería si se hubiese pactado el ejercicio unilateral de la opción sin intervención del concedente, que es pacto válido e inscribible, de modo que el título traditorio quedaría integrado por el contrato de opción otorgado por ambos inicialmente, unido a la escritura de ejercicio unilateral de la opción otorgada sólo por el optante (Resolución de 19 julio 1991).
COMPETENCIA DEL JUEZ DEL CONCURSO PARA DECLARAR LA AFECCIÓN DE UN BIEN HIPOTECADO PARA LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL DEL DEUDOR.
También le corresponde al juez del concurso la ejecución de las garantías reales sobre bienes afectos o necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor concursado corresponde al juez del concurso ex artículos 56 y 57 de la Ley Concursal. No es óbice la alegación del recurrente de la existencia de una sentencia publicada en el BOE aprobando una propuesta de convenio que permitiría continuar con las actuaciones de conformidad con el art. 56 LC.
COMUNIDAD POSTGANANCIAL: ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO UNÁNIME PARA ACTOS DE DISPOSICIÓN. EL CONTADOR PARTIDOR NO PUEDE ENTREGAR LEGADO DE COSA AJENA, PROPIA DE LOS HEREDEROS SIN CONSENTIMIENTO DE ÉSTOS.
Resolución de 10 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 21 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Se suspende la inscripción de una elevación a público de un documento privado de compraventa en la que el vendedor dispone de los bienes como privativos cuando en el Registro constan inscritos como gananciales de su primer matrimonio, sin que en la liquidación de gananciales de tal primer matrimonio se incluyeron estos bienes. Se acompaña a esta escritura la de partición de herencia del citado vendedor en la que comparecen su segunda mujer, su hija del segundo matrimonio, el contador partidor nombrado en testamento y no los hijos del primer matrimonio. En su testamento el causante ordena a los herederos de su primera esposa, e hijos suyos, que presten su consentimiento y ratifiquen la venta y en otro caso les deja la legítima y lega al comprador los derechos que su esposa y por tanto sus hijos y herederos ostentaren en el bien vendido. Es decir, le lega un bien perteneciente a la sociedad postganancial constituída entre su segunda esposa y sus hijos y se pretende su entrega sin contar con el imprescindible consentimiento unánime de los hijos. En el caso de que se aplicase por el contador partidor la cláusula tercera del testamento, en virtud de la cual los herederos que no respetasen el formal encargo realizado por el testador, serían reducidos a la legítima estricta y corta que les pudiere corresponder, también es precisa la intervención de los herederos para el cómputo y cálculo de esos mínimos derechos legitimarios en atención a la valoración de los restantes bienes de la herencia, a los efectos de no ser perjudicados en su legítima estricta.
Por tanto, la D.G.R.N. declara que en la comunidad postganancial los derechos están referidos a la totalidad de los bienes, y para disponer de uno de ellos aisladamente, si no ha habido liquidación de la sociedad de gananciales, es necesario el consentimiento de todos los integrantes de la comunidad. Y, en cuanto a la naturaleza del legado señala que ya se le considere legado de cosa ajena, parcialmente ajena, de cosa ganancial o postganancial, lo cierto es que en todo caso se necesita el consentimiento de todos los titulares para su entrega.
ES INSCRIBIBLE LA ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR INSCRITA PROINDIVISO, Y NO CON CARÁCTER GANANCIAL, PACTADA EN CONVENIO REGULADOR.
Las previsiones acordadas por los cónyuges para regular las consecuencias de la separación o divorcio, que incidan sobre los aspectos que la crisis familiar hace necesario abordar (y es indudable que la vivienda familiar es uno de tales aspectos conforme a los artículos 90 y siguientes del Código Civil), produce plenos efectos jurídicos una vez aprobados judicialmente.
RECTIFICACIÓN DE FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL.
Resolución de 28 de Enero de 2.013. (B.O.E. de 26 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea en el presente recurso si puede rectificarse una inscripción en la que una finca aparece inscrita a favor de una persona como presuntivamente ganancial mediante sentencia en la que únicamente se demanda a la titular registral. La Dirección General confirma la nota. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado por la Constitución Española tiene su traslación en el ámbito hipotecario a través el artículo 40, apartado d), de la Ley Hipotecaria, que no permite la rectificación de los asientos registrales, a menos que presten su consentimiento aquéllos a quienes el asiento a rectificar conceda algún derecho o, en su defecto, exista resolución judicial firme en procedimiento entablado contra los mismos, para de este modo poder desplegar todos los medios de defensa de «los intereses» a que se refiere el artículo 24 de la Constitución Española.
Es privativa la adjudicación por extinción de condominio si el origen tiene el mismo carácter
Resolución de 29 de Enero de 2.013. (B.O.E. de 26 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se plantea la determinación del carácter con que adquiere una finca una persona casada en régimen de gananciales, con ocasión de una disolución de condominio, en la que la adjudicación se hace en pago de su cuota (adquirida con carácter privativo), cuando dicha adjudicación exceda del valor de ésta, lo que da lugar a una compensación en metálico, a favor de los restantes comuneros, por razón de dicho exceso de adjudicación.
La Dirección General estimando el recurso, confirma indubitadamente la naturaleza privativa del bien que se adjudica a uno de los copropietarios en virtud de la extinción del condominio, dada la naturaleza privativa que tenía su cuota indivisa.
Señala que la totalidad de la finca adjudicada tras la extinción de la copropiedad conserva la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria del condueño adjudicatario, es decir, la cuota indivisa de la que trae causa la adjudicación, que en el caso analizado por la resolución era privativa.
Todo ello, de conformidad con la dicción y espíritu del apartado 4.º de los artículos 1.346 y 1.347 Código Civil, que atribuyen carácter privativo o ganancial a los bienes adquiridos por derecho de retracto, aun cuando lo fueran con fondos de carácter contrario
Además, señala, este criterio no sólo se ha seguir en los supuestos estrictamente citados en dichas normas (retractos y derechos de suscripción de acciones), sino que se debe de aplicar a toda adquisición proveniente del ejercicio de cualquier derecho de adquisición preferente, como el derecho de tanteo u opción, o derivado de una titularidad previa, por razón del denominado desdoblamiento de la cuota, supuesto que tiene lugar en las adquisiciones provenientes de liquidaciones de situaciones de proindivisión, por entender, con una parte cualificada de nuestra doctrina, que tales adquisiciones son desenvolvimientos naturales del derecho de cuota (ex artículo 1.523 del Código Civil).
Por consiguiente, señala, a esa naturaleza y a ese título habrá de estar y ajustarse el registrador al practicar la inscripción, sin que pueda o deba exigir que los cónyuges expliciten indefectiblemente el carácter ganancial o privativo de la titularidad resultante de la extinción del condominio, ya que ésta se infiere claramente de los principios que inspiran la regulación de nuestro Código Civil.
Y todo ello sin perjuicio del eventual derecho de reembolso a favor del patrimonio ganancial, si tuviesen tal carácter los fondos con que sea satisfecha la indemnización a los demás condueños, por razón del exceso de adjudicación declarado (como presuntivamente podría deducirse al amparo del citado artículo 1.358 del Código Civil), y sin perjuicio, también, de que la determinación de la naturaleza del referido crédito intraconyugal es una circunstancia que escapa a la calificación del registrador.
NO ES POSIBLE INSCRIBIR CON CARÁCTER GANANCIAL UNA FINCA DE UNA PAREJA DE HECHO QUE LO HA PACTADO E INSCRITO EN EL REGISTRO DE PAREJAS DE HECHO.
Resolución de 7 de Febrero de 2.013. (B.O.E. de 4 de Marzo de 2.013). Descargar Resolución.
Se trata de un supuesto de hecho en el que una pareja de hecho andaluza pacta en escritura acogerse al régimen de gananciales y lo inscribe en el Registro de Parejas de hecho, para posteriormente aportar a esa sociedad de gananciales una finca y subrogarse en una hipoteca.
La Dirección General niega esta posibilidad entendiendo que, sin perjuicio de la Ley andaluza que permite esos pactos, los mismos no perjudican a tercero, ni siquiera aunque se inscriban en el citado Registro, que es de carácter administrativo, a diferencia del Registro de la Propiedad que es un registro jurídico, señalando que no se puede aplicar un régimen matrimonial a una relación que no es matrimonial, aplicándose entonces una comunidad de bienes ordinaria.
UNA CAUTELA SOCINI PROVOCA CONFLICTO DE INTERESES ENTRE LA MADRE TITULAR DE LA PATRIA POTESTAD REHABILITADA Y SU HIJA INCAPACITADA.
Existe conflicto de intereses en la medida en que en nombre de la hija incapaz se debería optar entre dos alternativas que repercuten en la extensión del derecho de su madre representante; a saber, respetar la voluntad testamentaria de respeto al usufructo universal y adjudicaciones en nuda propiedad, o bien reclamar legítima en pleno dominio sobre el tercio de legítima estricta, dejando así reducido el alcance del usufructo. Tal decisión no debe quedar en manos de la representante también usufructuaria, sino que corresponde a un defensor judicial.
INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA POR EL CONTADOR PARTIDOR.
Se debate en este recurso el alcance de las facultades interpretativas del contador-partidor designado por el testador, conforme al Derecho Común, para interpretar el cumplimiento o incumplimiento de la condición impuesta por el testador a la legataria, conforme a la cual, ésta, «asistirá y acompañará hasta el final de sus días al testador, procurándole y ocupándose de sus cuidados personales y médicos». El Registrador deniega la inscripción ya que considera que el contador partidor no tiene facultades para interpretar que se ha incumplido la condición y dicho incumplimiento, caso de no ser admitido por la legataria, tendrá que ser alegado por los perjudicados en juicio.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la valoración del contador-partidor respecto del legado, es claramente extralimitada respecto de la función de contar y partir, e incluso de interpretar el testamento. Como señaló la resolución de este Centro Directivo de 31 de marzo de 2.005, las facultades de interpretación del testamento por parte del contador-partidor lo son siempre que no se extralimite del tenor del propio testamento. La existencia o no de incumplimiento de la condición impuesta relativa a una conducta y atenciones de la legataria hacia el testador, no puede ser resuelta por la mera comunicación a la interesada de la decisión tomada por el propio contador-partidor, sobre todo a efectos de la práctica de determinada inscripción.
La renuncia a la herencia testada sin sustitución vulgar ni derecho de acrecer abre la sucesión intestada
Resolución de 21 de Enero de 2.013 (B.O.E. 20 de Febrero de 2013). Descargar Resolución.
Se confirma el criterio registral, ya que siendo el título sucesorio un testamento válido que establece sustitutos vulgares a los descendientes de los hijos instituidos, pero para los únicos casos de premoriencia o incapacidad, la renuncia de todos ellos, no supone, «ad nutum», la adquisición por la cónyuge viuda de los bienes relictos, ya que es preciso en tal caso, instar acta de declaración de herederos abintestato, título sucesorio por el que se designará a los nietos del causante y en su defecto o por su renuncia al cónyuge viudo.
Habida cuenta de la renuncia de la totalidad de los instituidos "que constituyen a su vez, la totalidad del grado de parentesco", y conforme al artículo 912.3 del Código Civil, se abrirá el abintestato, en cuanto los herederos repudian sin tener sustituto y sin que haya lugar al derecho de acrecer. En la sucesión legítima heredarán los nietos, artículo 923 del Código Civil, conforme al cual «repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o, si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los del grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante». Es decir, que al haber renunciado la totalidad de los hijos a la herencia, habrá de heredar el siguiente grado "los nietos", que lo harán por su derecho propio y no por derecho de representación.
La determinación de quiénes sean los llamados requerirá, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria y en este concreto supuesto, el otorgamiento de acta notarial para la declaración de herederos abintestato.
TRAS EL CIERRE DE LA HOJA DE LA SOCIEDAD DISUELTA Y EXTINGUIDA EN VIRTUD DE CONCURSO NO CABE INSCRIBIR EL NOMBRAMIENTO DE UN LIQUIDADOR.
La razón de este nombramiento estriba en hacer efectivos determinados créditos puestos de manifiesto tras el cierre. Sin embargo, no es posible porque se decretó la conclusión del concurso de acreedores de la sociedad por inexistencia de bienes, se aprobó la rendición de cuentas formulada por la administración concursal y se acordó la extinción de la sociedad y el cierre de su hoja ex artículo 178 de la Ley Concursal. La existencia de activo sobrevenido produce el efecto de reanudar el procedimiento ante el mismo Juzgado y en la misma fase liquidatoria en que se encontraba, liquidación que se lleva a cabo por la administración concursal. Ciertamente la reapertura debe ser objeto de solicitud por parte interesada (artículo 178.3 de la Ley Concursal) por aplicación del principio de rogación pero en cualquier caso y ante su falta lo que no se produce es la conclusión definitiva del procedimiento concursal y la reanudación del régimen ordinario de las sociedades establecido en la Ley de Sociedades de Capital como pretende el recurrente.
Como se desprende de la regulación legal la existencia de activo sobrevenido produce el efecto de reanudar el procedimiento ante el mismo Juzgado y en la misma fase liquidatoria en que se encontraba, liquidación que se lleva a cabo por la administración concursal.
Como ha quedado acreditado la declaración de fin del concurso y de extinción de personalidad jurídica lo es bajo la premisa de que el conjunto de las relaciones jurídicas del deudor estén asimismo extinguidas. Si no es así la titularidad sigue siendo de la persona jurídica cuya personalidad subsiste sin perjuicio de que la reapertura del procedimiento precise declaración del juez competente (artículo 178.2 de la Ley Concursal).
REDUCCIÓN DEL CAPITAL SOCIAL POR PÉRDIDAS ACORDADA EN JUNTA UNIVERSAL: NECESITA INFORME DE AUDITORÍA DE CUENTAS.
Se presenta una escritura de reducción de capital por pérdidas de una sociedad limitada sin el informe de auditoría de cuentas acordada en junta universal y por unanimidad. Para el Registrador el balance que sirve de base a la reducción de capital por pérdidas debe constar verificado por auditores de cuentas tal como exige el artículo 323 de la Ley de Sociedades de Capital. La Dirección General confirma la nota de calificación. Se limita a corroborar la necesidad de auditar el balance de la sociedad limitada en la reducción por pérdidas salvo que de forma simultánea se amplíe el capital a una cifra igual o superior de la originaria.
OBJETO SOCIAL: ES POSIBLE LA UTILIZACIÓN DE PUNTOS SUSPENSIVOS EN LAS RELACIONES EJEMPLIFICADORAS DE CONCRETOS OBJETOS SOCIALES.
Resolución de 4 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 7 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se presenta una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada y en el artículo estatutario del objeto social se utilizan puntos suspensivos al final de las expresiones "La compraventa de todo tipo de vehículos de motor (automóviles, camiones, autocares,") así como de todos sus accesorios".
Para el Registrador ello no es posible pues no se admiten "expresiones inconcretas o indeterminadas como son los puntos suspensivos (...)". Por ello practica la inscripción parcial suprimiendo los puntos suspensivos.
El Notario recurre este proceder registral por entender que la dicción de la cláusula transcrita en modo alguno deja indeterminado el objeto, pues la cita entre paréntesis de algún ejemplo, tras la delimitación de un género de comercio, no provoca indeterminación alguna.
La Dirección General estima el recurso, toda vez que al mutilarse la frase entre paréntesis, omitiendo los puntos suspensivos finales, se ha alterado el sentido de la cláusula estatutaria.
LA PROTOCOLIZACIÓN DE UN ACTA DE JUNTA UNIVERSAL DE SOCIEDAD EN QUE CONSTA UNA ADJUDICACIÓN DE FINCA NO ES EL VEHÍCULO DOCUMENTAL ADECUADO PARA EFECTUAR LA MISMA.
Dos resoluciones de 9 de Enero de 2.013. (B.O.E. de 14 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de protocolización de acta de junta general. En dicha junta universal se reducía el capital social por separación de un socio al que se le adjudica una parcela segregada de una finca registral de la que es titular la sociedad. Comparecen los tres socios de la entidad ante el Notario, pero ninguna persona en nombre de la sociedad. Se niega la calificación por no constar la previa inscripción en el Registro Mercantil de la reducción de capital, por no constar la representación de la sociedad transmitente, ni la reseña representativa y el juicio de suficiencia del notario autorizante en relación a otros comparecientes, y en relación a la segregación, por no existir una descripción completa de las fincas conforme con el contenido registral, y acompañarse una solicitud privada en la que consten junto con la resolución de concesión de autorización.
Todos los defectos son confirmados, señalando que la escritura de protocolización de un acta de junta universal no es un negocio traslativo por sí misma, sino que debe comparecer un representante de la sociedad que es la titular registral prestando su consentimiento, sin que los socios de la sociedad tengan legitimación suficiente para hacer efectiva la misma, además es obligatoria la previa inscripción en el Registro Mercantil de la reducción del capital social ya que de este acuerdo social no inscrito se derivan inmediata y directamente derechos a favor y en contra de terceros. Finalmente en cuanto a la segregación, el hecho de que ésta haya sido acordada en Junta no obsta de la necesaria documentación para considerar que esta sea efectivamente realizada, con la necesaria presentación del documento público que acredite la concesión de la licencia.
En la junta general de la sociedad limitada son posibles los sistemas de emisión y delegación de voto por medios telemáticos
Resolución de 19 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.013). Descargar Resolución.
Se debate en el presente recurso la inscripción de determinados apartados de los Estatutos Sociales de una sociedad de responsabilidad limitada relativos a la celebración de la Junta General mediante videoconferencia o cualquier otro medio de comunicación a distancia que garantice debidamente la identidad del sujeto; así como la delegación del voto por iguales medios.
El Registrador en su nota de calificación manifiesta que «tratándose de una S.L. no cabe la celebración de la Junta General, sustituyendo la concurrencia presencial de los socios, por una asistencia a distancia, mediante el medio de videoconferencia o análogo, ya que esta posibilidad está reservada exclusivamente a los Estatutos de las SA (arts. 179 y ss; y en especial art. 182 LSC a sensu contrario).
La Dirección General, tanto para la emisión del voto en las juntas generales como en la delegación a favor de un tercero, revoca la nota de calificación. Se señala que fijada una ubicación física para la celebración de la junta, conforme al art 175 LSC, que permita la asistencia personal del socio, la posibilidad de asistir además por videoconferencia o por medios telemáticos, como dice el artículo 182 LSC, ha de ser admitida, siempre y cuando se asegure que los asistentes remotos tengan noticia en tiempo real de lo que ocurre y en la medida en que los socios puedan intervenir, pues no ofrece menores garantías de autenticidad que la asistencia física. Ello es una forma de posibilitar a socios con domicilios lejanos al domicilio social, incluso en el extranjero, tener un conocimiento directo del modo en que transcurre la celebración de la junta, sin necesidad de costosos desplazamientos o el nombramiento de representantes en personas que, en ocasiones, resulta difícil que sean idóneas, lo cual puede ser especialmente relevante en sociedades con pocos socios, residentes en lugares dispersos. Lo mismo cabe decir respecto al ejercicio del derecho de voto en los términos del artículo 189 de la misma Ley de Sociedades de Capital.
Esta solución ya ha sido admitida en nuestro derecho, véase por ejemplo el art. 229.2 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial o bien el art. 731 bis de la Ley de Enjuiciamiento Criminal. Por ello, debe entenderse válida la cláusula estatutaria que posibilite la asistencia a la junta por medios telemáticos, incluida la videoconferencia, como ocurre en el presente expediente, siempre que garanticen debidamente la identidad del sujeto, expresándose en la convocatoria los plazos, formas y modos de ejercicio de los derechos de los socios, que permitan el ordenado desarrollo de la junta, debiendo a tal efecto determinar los administradores que las intervenciones y propuestas de acuerdos de quienes tengan intención de intervenir por medios telemáticos, se remitan a la sociedad con anterioridad al momento de constitución de la Junta.
En cuanto a la posibilidad de utilizar videoconferencia o medio análogo, para la delegación del voto debe tenerse en cuenta el art. 183.2 de la Ley de Sociedades de Capital que dice que en las sociedades limitadas "la representación deberá conferirse por escrito". En una interpretación literal, podría entenderse «por escrito» como carta, documento o cualquier papel manuscrito, mecanografiado o impreso. Dice el Centro Directivo que esta interpretación estrictamente literal debe ser rechazada, por cuanto el artículo 3 de la Ley 59/2003, de 19 de Diciembre, de firma electrónica, expresamente determina que la firma electrónica reconocida tendrá respecto de los datos consignados en forma electrónica el mismo valor que la firma manuscrita en relación con los consignados en papel y considera firma electrónica reconocida la firma electrónica avanzada basada en un certificado reconocido y generada mediante un dispositivo seguro de creación de firma.
Por ello ha de entenderse que la expresión contenida en el artículo 183 de la citada Ley de que en las sociedades de responsabilidad limitada la representación ha de constar por escrito no excluye otras formas de constancia y prueba de que la representación ha sido otorgada, como pueden ser los medios telemáticos o incluso audiovisuales, siempre que quede constancia en soporte grabado para su ulterior prueba (película, banda magnética o informática).
La convocatoria de junta en sociedad limitada debe realizarse por todos los administradores mancomunados
Resolución de 28 de Enero de 2.013 (B.O.E. de 26 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
Se presenta para su inscripción determinados acuerdos de una junta general de una sociedad de responsabilidad limitada convocada únicamente por dos de las tres administradoras mancomunadas cuyos cargos están vigentes y teniendo en cuenta que el poder de representación, según estatutos, está atribuido a dos cualesquiera de ellos. La Registradora deniega su inscripción ya que la convocatoria ha de realizarse de forma conjunta por las tres.
Según la recurrente, procede la inscripción solicitada porque la administradora mancomunada que se opone a la convocatoria incurre en situación de conflicto de intereses con la sociedad, toda vez que los acuerdos que se adoptan consisten en la exclusión de la misma como socia y su separación como administradora. Además, argumenta que se trata de una situación equivalente a la que produciría el fallecimiento o cese de una de las tres administradoras mancomunadas.
La Dirección General confirma la nota, señalando que la facultad de convocatoria de la junta general está reservada por la Ley al órgano de administración con carácter exclusivo, según el artículo 166 de la Ley de Sociedades de Capital, al margen de supuestos singulares como el relativo a la sociedad en fase de liquidación "como resulta del mismo precepto legal", el de convocatoria judicial (artículos 169 y 171, párrafo primero, de la Ley de Sociedades de Capital) o el de órgano de administración incompleto y con objetivo limitado (como admite el párrafo segundo del artículo 171 de la misma Ley). En este caso, señala el centro directivo, lo que procede es acudir a la convocatoria judicial.
Señala que la disposición estatutaria sobre el ejercicio del poder de representación por dos de los administradores conjuntos se limita a las relaciones externas de la sociedad, al establecimiento de vínculos jurídicos con terceros, pero no al funcionamiento interno a cuyo ámbito pertenece el régimen de la propia organización y, por tanto, el del funcionamiento de la junta general comenzando por su convocatoria.
Y esa atribución de la facultad de representación a dos de los administradores mancomunados no puede entenderse extensiva a las restantes facultades que "como la de convocar la junta general" tienen legalmente atribuidas los administradores conjuntos para ejercerlas mancomunadamente. Así se deduce de la propia definición legal del ámbito de la representación contenida en el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital.
NO CABE REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS EN SOCIEDAD ANÓNIMA SI HAY RESERVAS.
Resolución de 19 de Enero de 2.013 (B.O.E. 20 de Febrero de 2013). Descargar Resolución.
Del balance incorporado resulta la existencia de una partida positiva que dejan reducidas las pérdidas de ejercicios anteriores a una cantidad inferior a aquélla en la que se acuerda la reducción. En concreto, se trata de una partida positiva de reservas voluntarias por crédito fiscal, que en ejercicios anteriores se contabilizó como crédito futuro e incierto, pero que posteriormente fue objeto de un cambio de estimación contable debido a la existencia sobrevenida de un nuevo hecho (un plan de negocio que posibilita la existencia de nuevos ingresos con los que compensar el crédito fiscal), cuya correcta anotación contable hubiera imposibilitado la reducción del capital social a cero.
CESADO UN ADMINISTRADOR SOLIDARIO, QUEDA UN SOLO ADMINISTRADOR QUE PASA A SER ADMINISTRADOR ÚNICO.
Resulta inequívoca la voluntad de la sociedad de modificar la situación inscrita preexistente de dos administradores solidarios por la de administrador único, así como los acuerdos necesarios para llevar a cabo la alteración, sin necesidad de más requisitos
INSCRIPCIÓN DE UNA ESCRITURA DE CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES, PESE A QUE UNO DE LOS CESADOS SE HA OPUESTO A LA INSCRIPCIÓN ALEGANDO NULIDAD DE LA JUNTA.
Resolución de 21 de Enero de 2012 (B.O.E. 20 de Febrero de 2013). Descargar Resolución.
No se siguen ninguno de los posibles cauces de oposición por parte del anterior cargo certificante previstos por el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil: o interposición de querella por falsedad en la certificación, o acreditación ante el Registrador de otro motivo de falta de autenticidad del nombramiento, por ejemplo a través de la aportación de un acta notarial, ya fuese de junta o de otro tipo (Resolución de 3 febrero de 2.011). En el caso resuelto, no se acreditan debidamente los motivos alegados para pretender la falta de autenticidad pretendida, que son: la no justificación del modo y fecha de convocatoria a todos los socios; y que la junta fue posteriormente desconvocada por el administrador que se opone (todo lo cual resulta de meras fotocopias y un recibo de correos sin acuse de recibo).
DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES: DEBE EXISTIR CORRESPONDENCIA ENTRE EL CAPITAL QUE CONSTA EN EL REGISTRO Y EL QUE RESULTA DEL BALANCE.
Resolución de 17 de Diciembre de 2.012. (B.O.E. de 6 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
El presente recurso platea dos cuestiones íntimamente relacionadas entre sí. La primera de ellas se centra en determinar si la cifra de capital social que figura en el balance debe o no coincidir con la cifra que consta inscrita en el Registro Mercantil. Y, la segunda, si una vez presentados los documentos contables para su depósito, el Registrador Mercantil puede o no calificar extremos diferentes a los requisitos meramente formales.
La Dirección General confirma la nota. En cuanto al primer problema, su respuesta es afirmativa pues un acuerdo de reducción de capital social, alegado por el recurrente y de allí la discordancia, para que surta efectos frente a terceros, requiere su inscripción en el Registro Mercantil. Por tanto debe coincidir el capital inscrito con el publicado en el depósito. En cuanto al segundo problema su respuesta también es afirmativa. Es decir que la Registradora no se excede en su calificación al comprobar, por los datos que resultan del registro, si el capital social que figura en el balance es o no coincidente con el que figura inscrito.
DEPOSITO DE CUENTAS. DEBEN IDENTIFICARSE EN LA CERTIFICACIÓN A LOS CONSEJEROS QUE NO FIRMAN LAS CUENTAS.
Resolución de 17 de Diciembre de 2.012 (B.O.E. de 6 de Febrero de 2.013). Descargar Resolución.
La cuestión que plantea el presente expediente se centra en dilucidar si el certificado del acuerdo de la Junta general por el que se aprueban las cuentas de un determinado ejercicio económico debe identificar o no, en caso de que falte la firma de alguno, a los administradores que se abstuvieron de hacerlo y la causa de esta abstención.
La Dirección General confirma la nota señalando que habrá de hacer constar, bajo fe del certificante, la identidad de aquellos que se abstuvieron, porque resulta evidente que solo así es posible cumplir la voluntad del legislador en relación con los documentos que componen las cuentas anuales, para lo que exige la firma, no solamente con fines de mera autenticidad, sino también de implicación absoluta con tales documentos. Y así, la identificación de la causa adquiere sentido si se relaciona con la identidad de los administradores que se abstuvieron de firmar, porque permite conocer si con esta comisión pretendieron salvar su responsabilidad o, por el contrario, fue originada por circunstancias o motivos ajenos a la propia marcha de la sociedad y a su forma de llevar la contabilidad.
Resolución de 2 de Octubre de 2012.
DILIGENCIA DE INTERVENCIÓN EN PÓLIZA DE CRÉDITO. OMISIÓN DEL CONCEPTO DE FIADOR SOLIDARIO JUNTO CON LA ENTIDAD ACREDITADA- EN UNO DE LOS INTERVINIENTES QUE SE SUBSANA MESES DESPUÉS POR EL NOTARIO AUTORIZANTE MEDIANTE DILIGENCIA. CONCEPTO DE FIADOR SOLIDARIO QUE ES NEGADO POR EL PRETENDIDO FIADOR
"El artículo 153 del Reglamento Notarial permite al notario subsanar los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales inter vivos, por su propia iniciativa, si bien sí se ha de dejar sentado con claridad, que la vía del artículo 153 no permite al notario subsanar o rectificar por y ante sí cualquier error sufrido en el contenido del documento.
La afirmación anterior debe adaptarse a las especialidades de la póliza frente a la escritura, esto es, la póliza, redactada en la mayoría de los casos (y en el presente lo es también), por la entidad de crédito, una vez leída y prestada la conformidad y aprobación de los otorgantes al contenido de la póliza tal como aparece redactada, suscribiendo la póliza con su propia firma, no puede ser modificada salvo que concurra de nuevo el consentimiento de todos los otorgantes y sin perjuicio de lo relativo a los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma. De manera que la diligencia de intervención no puede alterar los términos de la póliza, de hecho el mismo artículo 197 del Reglamento Notarial establece que si la póliza presentada al notario para su intervención no consignara alguno de los requisitos cuya constancia en la misma sea exigida por la Ley o por este Reglamento, los hará constar el notario antes de la diligencia de intervención.
En el presente caso el notario, dado el tiempo transcurrido entre la intervención de la póliza y la diligencia de subsanación, debió convocar a los intervinientes a una comparecencia (artículo 153.4 del Reglamento Notarial), oírles y decidir lo que sea procedente, salvaguardando el derecho de ambas partes (artículo 24 de la Constitución Española). Por no entenderlo de esta manera cometió una infracción disciplinaria leve, prescrita en la fecha de adopción, por parte de la Junta directiva, del acuerdo recurrido".
Resolución de 3 de Octubre de 2012.
DERECHO A COPIA DE ESCRITURA DE MANIFESTACIÓN DE HERENCIA POR PARTE DE HEREDEROS TRANSMISARIOS -LEGITIMA FORAL BALEAR- PRETERIDOS EN AQUELLA
"TERCERO.- En el presente caso, si bien la recurrente no concurre en el otorgamiento de la escritura de manifestación de herencia de su hermana (vecina de Inca Isla de Mallorca-) al no haber sido instituida heredera de aquella, debemos de entrar a analizar si como titular de algún derecho adquirido por acto distinto podría tener interés legítimo para la obtención de copia autorizada de dicha escritura.
El artículo 43 de la Compilación de Derecho Civil de las Islas Baleares señala como legitimarios, en la sucesión del hijo, a los padres, a falta de hijos o descendientes, constituyendo su legítima la cuarta parte del haber hereditario.
Al haber muerto doña ..., la madre de la causante, con posterioridad a ésta, sin que conste haber aceptado o renunciado a la legítima de su hija, pasa a sus herederos el derecho que aquella tenía. Y es por ello, que con independencia de que la recurrente de acuerdo con la doctrina jurídica dominante no pueda llegar a considerarse heredera de la primera causante doña ..., esto no debe ser obstáculo para reconocer a favor de la recurrente el derecho recibido de la segunda causante, su madre doña ..., a aceptar la herencia de la primera, aunque aquella, su hermana ... no le haya tenido en cuenta y ni siquiera nombrado en el testamento.
Los anteriores extremos expuestos deberían servir para estimar el recurso presentado ordenando al notario autorizante la inmediata expedición de copia autorizada de la escritura".
Resolución de 4 de Octubre de 2012.
MANDAMIENTO JUDICIAL AL NOTARIO AUTORIZANTE DE ACTA DE DEPÓSITO CONTENIENDO UNA CARTA DE DOS CÓNYUGES EN SOBRE CERRADO, PARA QUE LE REMITA ÉSTE, CONTRAVINIENDO LAS INSTRUCCIONES Y PREVISIONES DE LOS DEPOSITANTES PARA SU APERTURA Y RESTITUCIÓN.
"En el caso que da lugar a la presente Resolución, se trata, como ya se ha indicado, de un acta de depósito de un documento en sobre cerrado; acta otorgada por dos antiguos cónyuges; en el acta de depósito se configura como causa especial del mismo que sólo podrá ser entregado a petición de ambos depositantes; en un pleito ulterior entre ambos depositantes, uno de ellos solicita del Juez que se admita como prueba el documento depositado, y la otra parte (demandada y depositante) se opone a ello; no obstante, la autoridad judicial, actuando en el ejercicio de su poder jurisdiccional, admite la prueba y ordena la entrega al Juzgado del documento depositado (si bien solicitando que se envíe "copia del documento protocolizado"). Dado que el depósito ha sido realizado por ambas partes procesales, nada hay que impida al notario entregar el objeto depositado, ya que consta la voluntad de una de las partes (la que ha solicitado la práctica de la prueba) y la autoridad judicial puede obligar a la otra (la demandada y que se opone a la entrega del documento) a la entrega de dicho documento si éste hubiera obrado en su poder, y, por tanto, como se ha señalado anteriormente, puede, de modo vinculante para el notario, solicitar de éste que expida copia o proceda a la entrega del documento, sin necesidad de hacer expreso pronunciamiento en el sentido de suplir la voluntad o prestar el consentimiento de la otra parte depositante.
No es obstáculo a ello el artículo 32 de la Ley del Notariado cuando establece que "los Notarios no permitirán tampoco sacar de su archivo ningún documento que se halle bajo su custodia por razón de su oficio, ni dejarán examinarlo en todo ni en parte, como ni tampoco el protocolo, no precediendo Decreto judicial, sino a las partes interesadas con derecho adquirido, sus herederos o causahabientes. En los casos, sin embargo, determinados por las leyes, y en virtud de mandamiento judicial, pondrán de manifiesto en sus archivos el protocolo o protocolos a fin de extender en su virtud las diligencias que se hallen acordadas". Al contrario, tal y como resulta de dicho artículo, y sin que proceda ahora examinar la extensión que debe darse a la referencia al "Decreto judicial", las partes interesadas podrán solicitar que se saque del archivo notarial algún documento que se halle bajo la custodia notarial, y, por tanto, el Juez en la admisión de la prueba podrá ordenarlo si la parte contra la que se solicita tuviere derecho a la saca del documento.
Llegados a este punto, queda ahora por determinar, ante lo anómalo de la situación, cómo ha de proceder el notario sucesor en el protocolo, dado que el oficio judicial solicita que se envíe "copia del documento protocolizado". Pese a la solicitud judicial, y dado que se trata no propiamente de la entrega de copia de un documento, sino de entrega de un objeto depositado, las alternativas son que el notario proceda a la apertura del sobre y envíe (o entregue al portador del oficio que se encuentre suficientemente facultado para su diligenciado) el documento depositado a la autoridad judicial, sin guardar copia del documento que se encontraba depositado, o enviar (o entregar) copia del acta junto con el sobre cerrado a la autoridad judicial, para que sea ésta la que, con todas las garantías procesales, proceda a su apertura e incorporación a los autos. Dados los términos del artículo 1769 del Código Civil que establece que "cuando la cosa depositada se entrega cerrada y sellada, debe restituirla el depositario en la misma forma, y responderá de los daños y perjuicios si hubiese sido forzado el sello o cerradura por su culpa", este Centro Directivo entiende que procede que el notario entregue a la autoridad judicial el sobre cerrado a fin de que sea ésta quien proceda a la apertura del mismo, dejando en el protocolo fotocopia testimoniada del sobre cerrado, a fin de evitar los perjuicios que se podrían derivar de una apertura o deterioro del sobre en el traslado. En caso de que comparezca ante el notario portador del oficio facultado para su diligenciado, la actuación notarial habrá de realizarse por medio de acta de entrega del sobre cerrado, en los términos antes expuestos".