Source: https://adlabogados.es/sobre-la-necesaria-unificacion-en-la-regulacion-legal-del-alquiler-vacacional-y-normativa-autonomica/
Timestamp: 2018-10-23 09:29:05
Document Index: 236542269

Matched Legal Cases: ['artículo 1903', 'artículo 3', 'artículo 9', 'artículo 71', 'artículo 66', 'artículo 3', 'artículo 5', 'artículo 14', 'artículo 27', 'artículo 53', 'Artículo 15', 'artículo 14', 'artículo 33', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 17', 'artículo 7', 'artículo 17']

Sobre la necesaria unificación en la regulación legal del alquiler vacacional y normativa autonómica – ADL Abogados
Uno de los temas más candentes que existen en materia de alquileres en la actualidad es el de la necesaria regulación de los denominados alquileres turísticos al que hace referencia el art.5 e) LPH –EDL 1960/55– a tenor del cual: «Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».
Por otro lado, existe otra vía de interés en este caso y es la referida a la relación de este tema con las comunidades de propietarios y si estas tienen capacidad para fiscalizar la posibilidad de concertar alquileres vacacionales a los propietarios de estos inmuebles. Sobre todo, habida cuenta que las mayores quejas que existen en estos temas dimanan de que al tratarse de alquileres de corta duración en algunos casos los arrendatarios pueden realizar actividades molestas que por la corta duración del «arrendamiento» impediría poner en marcha el procedimiento del art.7.2 LPH –EDL 1960/55-. Y ello, por la sencilla razón de que la corta duración del alquiler vacacional no resuelve el problema respecto a los inquilinos que causen molestias. Porque si a continuación se vuelve a arrendar el inmueble por otro corto periodo de tiempo aparecen otros inquilinos en el «escenario arrendaticio» que hace ineficaz el procedimiento de la comunidad de propietarios del art.7.2 LPH de actividades molestas. Por ello, se ha alzado la voz por las comunidades de propietarios contra estas opciones de un alquiler vacacional sin control reclamando el reconocimiento de estas de prohibir estos alquileres en los casos de que se reiteren en un inmueble actividades molestas que perjudiquen la paz y la convivencia en una comunidad de propietarios, a fin de «sancionar» al arrendador que no adopta medidas contra estos casos y no requiere a los inquilinos de que no lleven a cabo actividades que puedan causar molestias; es decir, sancionar la «pasividad» del arrendador que solo mira su fin recaudatorio, olvidando la pacífica convivencia de una comunidad en la que introduce vecinos molestos sin que el sistema judicial pudiera actuar por la vía del art.7.2 LPH por la corta duración del alquiler y la inefectividad de la sanción impuesta al infractor por desaparecer del lugar donde ha cometido la infracción, siendo por ello el arrendador quién debería responder por sus inquilinos como beneficiario económico directo.
También se debe recoger la necesidad de que el propietario que alquila por estos cortos periodos de tiempo entregue a los inquilinos las normas de régimen interno y aquellos aspectos de los estatutos que sean necesarios para ese uso temporal del inmueble, ya que cuando se entra en una comunidad en el uso de los elementos comunes, el arrendatario sujeto a la LAU –EDL 1994/18384-, y ahora los relativos al alquiler vacacional deben respetar las normas de conducta de la comunidad y respetar cuáles son sus costumbres y usos para garantizar y asegurar la convivencia de todos.
Debe señalarse la AP Les Illes Balears, sec 3ª, 20/2007, 22-1-07, rec 580/06 –EDJ 2007/10799– que apunta a este respecto que «En cuanto a la responsabilidad del propietario arrendador debe señalarse que, en principio y a tenor de las consideraciones anteriormente realizada, no responde solidariamente de los daños causados por su arrendatario pues el artículo 1903 del Código Civil –EDL 1889/1– cuya aplicación se predica por los apelantes se refiere a estrechas relaciones de dependencia familiar, laboral o docente, lo que permite un control permanente de los sujetos por los que se ha de responder. Las relaciones arrendaticias no participan, sin embargo, de esas características. Ello es lógico en la medida en que, una vez puesto el local a disposición del arrendatario, el arrendador no puede en general acceder al mismo para poder ejercer el control de las actividades -arriesgadas o no- que eventualmente haya llevado a cabo el arrendatario, de modo que tampoco podría impedirlas ante el riesgo de hipotéticos daños a terceros. Ahora bien, en los supuestos en que se acredita la existencia de una conducta activa o pasiva de la propiedad concurrente con la del inquilino en la causación del daño, la responsabilidad de ambos no puede ser rechazada.»
Como características esenciales del alquiler vacacional podemos citar las siguientes que constan en el Decreto 28/2016, de 2 febrero, de las viviendas con fines turísticos –EDL 2016/3350– y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 abril, de establecimientos de apartamentos turísticos –EDL 2010/45039-:
1.- Expulsión inmediata del inmueble: Art.2.5 –EDL 2016/3350-. Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la L 13/2011, de 23 de diciembre –EDL 2011/297873-, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de veinticuatro horas.
Debería fijarse la expresión de que el propietario «deberá denegar (…)» Como consta en el art.68.11 Decreto 159/2012, de 20 noviembre –EDL 2012/260659-, de Cataluña donde no se establece como una facultad, sino como una obligación del propietario.
Art.6,a) –EDL 2016/3350-. Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir con los siguientes requisitos:
Art.7.1 –EDL 2016/3350-. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida
Art.9 –EDL 2016/3350-. Inscripción
De lo que se trata con estas regulaciones es de tener controlado a las viviendas que estén en el mercado de alquiler vacacional y que por ello exista el debido control. En caso de incumplimiento se aplica el art.11 –EDL 2016/3350-:
Art.11 –EDL 2016/3350-. Actividad clandestina
Se considerará actividad clandestina la prestación del servicio de alojamiento, definido en el artículo 3 de este Decreto –EDL 2016/3350-, cuando el titular haya iniciado la actividad turística sin presentar declaración responsable en los términos del artículo 9, estando tipificada dicha prestación como infracción grave por el artículo 71.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre –EDL 2011/297873–
Art.6 l) –EDL 2016/3350-.Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.
Art.7.5 –EDL 2016/3350-. Del mismo modo se informará al usuario sobre las normas de uso de los elementos e instalaciones comunes del bloque o urbanización y se le darán las llaves, tarjetas y pases que permitan el acceso y disfrute de dichas dependencias.
Art.7.1 –EDL 2016/3350-. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida…
Art.7.3 –EDL 2016/3350-. Obligación del propietario de tener a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía durante un año, teniendo valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato.
Decreto 79/2014, de 10 julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid –EDL 2014/120345–
Art.2.2 –EDL 2014/120345– Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
Art.17.1.1 –EDL 2014/120345-. Los titulares de viviendas de uso turístico presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, según modelo incluido en el Anexo III, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.
Art.17.3 –EDL 2014/120345-. Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente
Esta condición suponía una limitación en el ejercicio del derecho de propiedad que no debería constar, ya que está en contra de la libertad de empresa y libertad de destino de una vivienda al fin que pretenda el propietario. No deben establecerse plazos mínimos de duración del contrato, sino que esté controlado por la Administración y debidamente registrada la actividad. Es un precepto que atenta al ejercicio del derecho de propiedad. Por ello, lo subrayado quedó anulado por Sentencia nº 302/2016, de 2 de junio del Tribunal Superior de Justicia de Madrid –EDJ 2016/135123-.
Esta regulación carece de cualquier mención a la comunidad de propietarios y a las posibilidades de esta de exigir pólizas de seguro, o fianzas para cubrir daños causados por inquilinos, así como el poder de la junta de prohibir el destino del alquiler vacacional en caso de ausencia de control del propietario sobre el ejercicio de actividades del art.7.2 LPH –EDL 1960/55– por los inquilinos.
Decreto 159/2012, de 20 noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico –EDL 2012/260659-: y en concreto sus art.66, 67, 68, 69 y 70
2.- En el art.66.3 –EDL 2012/260659– se reguló el periodo que incluía la estancia de temporada para ser vivienda de uso turístico, y así se fijó que:
Pero la expresión «de forma reiterada» del art.66.1 –EDL 2012/260659– y frase «y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se cede dos o más veces dentro del periodo de un año» del artículo 66.3, derogadas por el número 12 de la disposición derogatoria 1 de la Ley [CATALUÑA] 5/2017, 28 marzo, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público y de creación y regulación de los impuestos sobre grandes establecimientos comerciales, sobre estancias en establecimientos turísticos, sobre elementos radiotóxicos, sobre bebidas azucaradas envasadas y sobre emisiones de dióxido de carbono («D.O.G.C.» 30 marzo) –EDL 2017/24611–
Art.68 –EDL 2012/260659-. Régimen jurídico
Art.68.11 –EDL 2012/260659-. En caso de que la persona usuaria de una vivienda de uso turístico atente contra las reglas básicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a tal efecto, la persona titular de la propiedad o la persona gestora de la vivienda de uso turístico debe requerir, en el plazo de 24 horas, al cesionario para que abandone la vivienda.
Decreto 92/2009, de 3 julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas –EDL 2009/127946–
Según el art.3.1 a) –EDL 2009/127946– se sujeta a este decreto cuando el arrendador se comprometa a prestar servicios propios de la industria hostelera al arrendatario o el alojamiento se comercialice turísticamente, pues en tales casos el inmueble y la persona que efectivamente lo gestione deberá cumplir las prescripciones de este decreto.
Art.8.1 –EDL 2009/127946-. Las viviendas turísticas obtendrán la inscripción en el Registro mediante la comunicación del interesado acerca de su dedicación al uso turístico, realizada en impreso normalizado y dirigida al Servicio Territorial de Turismo de la provincia donde éstas radiquen, indicando su dirección, número de plazas y cuantos requisitos sean necesarios para su clasificación. La citada comunicación será preceptiva para el ejercicio de la actividad y contendrá una declaración responsable del interesado en la que expresamente dejará constancia de la disponibilidad del inmueble y de que en la vivienda concurren los requisitos exigidos por este decreto para su clasificación en la categoría solicitada. Además, cuando así resulte preceptiva en virtud de la Ley 8/2004, de 20 de octubre de la Generalitat, de Vivienda de la Comunitat Valenciana –EDL 2004/135281-, o norma que la sustituya, el interesado acompañará la licencia de primera ocupación.
Art.9.3 –EDL 2009/127946-. Por su parte, los usuarios respetarán las instalaciones, tanto de las viviendas turísticas como de los elementos comunes del edificio en el que se ubiquen, restituyéndolas a su propietario, titular o empresa gestora en su estado original.
Decreto 113/2015, de 22 mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias –EDL 2015/77444–
Art.2 a) –EDL 2015/77444-. Las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio
Este Decreto preveía en el art.3.2 –EDL 2015/77444– que: 2. Quedan expresamente excluidas del ámbito de aplicación de este Reglamento, las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas, conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.
Pues bien, este número 2 del artículo 3 –EDL 2015/77444– fue declarado nulo por Sentencia TSJIC (Sala de lo Contencioso-administrativo, sec 2.ª, 21-3-17, rec 94/15) –EDJ 2017/175283– habida cuenta que supone una limitación injustificada del ejercicio del derecho de propiedad. Señala el TSJ de Canarias que excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas o de aquellas de uso mixto, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos, carece de cobertura legal en la Ley de turismo de Canarias.
El reglamento infringe claramente la libertad de empresa (art.38 Const –EDL 1978/3879-) y la libertad de prestación de servicios (Directiva 2006/123/CE, de 12 diciembre –EDL 2006/318974-) limitando la oferta turística sin justificación suficiente. No tiene sentido alguno que la oferta de viviendas vacacionales se trate de excluir de aquéllos ámbitos donde debe localizarse preferentemente la actividad turística. La única explicación plausible a esta cortapisa es que con ello se trata de favorecer la oferta de productos alojativos turísticos tradicionales implantados mayoritariamente en estas zonas turísticas, vulnerando con ello la libre competencia en la prestación de servicios.
Regula el art.5 –EDL 2015/77444– una serie de prohibiciones, entre las que podemos citar:
El art.12.2 –EDL 2015/77444– permite que: 2. Cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios.
Decreto 12/2017, de 26 enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia –EDL 2017/4820-D Galicia 12/2017 de 26 enero de 2017
Art.5.1 –EDL 2017/4820-. Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto. La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos –EDL 1994/18384-.
Art.5.2 –EDL 2017/4820– Constituyen estancias de corta duración aquellas en las que la cesión de uso es inferior a treinta días consecutivos, quedando fuera del ámbito de aplicación las que sobrepasen esa duración. Se considerará cesión reiterada cuando la vivienda se ceda dos o más veces dentro del período de un año.
Art.5.4 –EDL 2017/4820-. Las viviendas de uso turístico requieren de la correspondiente declaración previa de inicio de actividad ante la Administración turística.
Art.41 –EDL 2017/4820-. Régimen de ejercicio de la actividad
Esta declaración se presentará, previo pago de las correspondientes tasas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.1.b) de la Ley 6/2003, de 9 de diciembre –EDL 2003/149870-, según se establece en el artículo 27 –EDL 2017/4820-.
Art.41.2.e) 5 –EDL 2017/4820-. Seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de las personas usuarias del establecimiento por daños corporales, daños materiales y los perjuicios económicos causados que se deriven del desarrollo de su actividad.
Art.40.5 –EDL 2017/4820-. En el caso de que la persona usuaria turística de la vivienda atente contra las reglas básicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a tal efecto, la persona titular de la propiedad o la persona gestora de la vivienda de uso turístico debe requerir a la persona usuaria para que abandone la vivienda.
Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León –EDL 2017/5717–
Art.7 –EDL 2017/5717-: 1. Las viviendas de uso turístico dispondrán de la licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o autorización municipal correspondiente, debiendo cumplir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigidas a esas viviendas.
Art.12.1 –EDL 2016/122449-. Son viviendas de uso turístico aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos en este decreto, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual.
Art.29 –EDL 2016/122449-: 1. Los titulares o empresas explotadoras de las viviendas vacacionales así como las de uso turístico, con antelación al inicio de la actividad, deberán presentar ante la Administración competente en materia de turismo, una declaración responsable sobre el cumplimiento de las condiciones que resulten exigibles para el ejercicio de las actividades de alojamiento referidas, que se ajustará al modelo que se determine por resolución de la Consejería competente en la materia.
Art.53.1 –EDL 2016/120207-. Son viviendas para uso turístico las viviendas, cualquiera que sea su tipología, que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
Art.54.1 –EDL 2016/120207-. A fin de garantizar su debida promoción, la coordinación de su oferta y los derechos de las personas usuarias, el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares mediante precio, ofrecido por motivos vacacionales o turísticos, estará sometido a la obligación de presentar, ante la Administración turística de Euskadi, una declaración responsable indicando su dedicación al tráfico turístico, derivándose de su incumplimiento las mismas consecuencias que las indicadas en el artículo 53.6.
Decreto 80/2015, de 5 mayo, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón –EDL 2015/67964–
Art.2 a) –EDL 2015/67964-.Viviendas de uso turístico: aquellos inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras pertenecientes a complejos inmobiliarios privados que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa.
Art.12.1 e) –EDL 2015/67964– Realizar cualquier actividad que entre en contradicción con los usos de convivencia, higiene y orden público habituales, o que impida el normal descanso de otros usuarios del inmueble, de conformidad con lo prevenido en las ordenanzas municipales de aplicación.
Art.14.1 –EDL 2015/67964-. Con carácter previo al inicio de la actividad, modificación o reforma de una vivienda de uso turístico, el propietario o gestor de la misma deberá formalizar una declaración responsable dirigida al Servicio Provincial correspondiente del Departamento competente en materia de turismo, de conformidad con lo dispuesto al respecto en la legislación turística de la Comunidad Autónoma de Aragón.
Artículo 15 –EDL 2015/67964– Inscripción en el Registro de Turismo de Aragón
a) Las declaraciones responsables formalizadas conforme a lo dispuesto en el artículo 14 –EDL 2015/67964-.
Art.66.1 –EDL 2017/18415-. Son viviendas de uso turístico las amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, que sean objeto de una cesión temporal de uso en su totalidad y no formen parte de un establecimiento de apartamentos.
Art.67.1 –EDL 2017/18415-. No podrá destinarse una vivienda para un uso turístico cuando, en su caso, estuviera prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios, o incumpla con la normativa municipal que fuera aplicable para el ejercicio de la actividad.
Art.71.e) –EDL 2017/18415– Queda prohibido:
Ley 6/2017, de 31 julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas –EDL 2017/151613–
En el art.5 –EDL 2017/151613– se incluye que «los PIAT y, si procede, los PTI (planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) y, si procede, los planes territoriales insulares (PTI)) pueden determinar también el límite máximo por isla de plazas turísticas en alojamientos turísticos y el límite máximo de plazas en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas turísticamente, en función de los recursos insulares existentes, las infraestructuras, las densidades de población y otros parámetros relevantes de su ámbito. En este supuesto, las bolsas de plazas se tienen que adaptar a esta cifra.»
La propia Exposición de Motivos de la L 6/2017 –EDL 2017/151613– señala para justificar esta intervención que es cierto que el artículo 33 de la Constitución –EDL 1978/3879– reconoce, en la sección de los derechos y deberes de la ciudadanía, el derecho a la propiedad privada, lo cual se podría considerar que concede el derecho a cualquier uso del inmueble, pero también es cierto que el derecho a la propiedad privada nace delimitado por su función social. Por ello, no tan solo diferentes configuraciones legales que tengan que ver con el urbanismo, la ordenación del territorio, el medio ambiente, etc., pueden limitar el derecho de propiedad, sino que también las relaciones de vecindad (como las comunidades de propietarios) pueden limitarlo por razones diversas. Estas razones pueden afectar incluso a derechos constitucionales fundamentales, tales como el derecho a la intimidad personal y familiar, el derecho a la seguridad de los residentes habituales o el derecho al medio ambiente adecuado. En este sentido, se tiene que tener en cuenta que las personas usuarias de estancias turísticas irán cambiando cada pocos días o semanas; que tendrán acceso a zonas comunes y harán uso de ellas; que sus usos y dinámica horaria podrían no coincidir con los de los residentes habituales, etc.
(No es previsible que existan comunidades de propietarios donde esto exista. Solo ocurrirá a partir del 1 agosto 2017, fecha de la entrada en vigor de la L 6/2017 –EDL 2017/151613-).
Se contempla en el art.50.7 –EDL 2017/151613– que:
7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar turísticamente viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitiría una utilización diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el art.17.6 de la L 49/1960, de 21 julio, de propiedad horizontal –EDL 1960/55-.
«Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior, o estos no existen, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solo a estos efectos, un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la mayoría misma puede modificar. En este supuesto, resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal –EDL 1960/55-. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.
Este acuerdo no es necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Para la modificación de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal –EDL 1960/55-.
Existe un gravísimo error en la determinación de la mayoría a seguir de la decisión de la junta para poder destinar inmuebles a alquiler vacacional, ya que el quórum que fija el art.50.7 –EDL 2017/151613– es el de mayoría de propietarios y cuotas, que es la mayoría del art.17.2 LPH –EDL 1960/55-, pero sin embargo, añade en ese apartado que «En este supuesto, resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 –EDL 1960/55– (…)», con lo que se entiende que es preciso de un acuerdo de junta por mayoría simple de presentes, pero en la inicial redacción del apartado se habla de mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, y esto es la doble mayoría del total del art.17.2 LPH, aunque luego lo aclara para decir que «en este supuesto (…)» se aplica el art.17.7 LPH que es el de mayoría simple, pero de presentes en la junta, que es distinto del quórum de doble mayoría del total. Sea como fuere, tal y como queda redactado al final parece que se entiende que por doble mayoría se puede prohibir el alquiler vacacional, pero en general, no en un caso concreto. Si se adopta el acuerdo de prohibirlo se debe inscribir en el registro para su eficacia frente a terceros.
Si se quiere destinar pisos en esa comunidad a alquiler de propietarios se precisa de unanimidad del art.17.6 LPH –EDL 1960/55–
Si se quiere destinar pisos en esa comunidad a alquiler de propietarios se precisa de mayoría simple del art.17.7 LPH –EDL 1960/55-.
Si se adoptó el acuerdo de permitirlo y se quiere prohibir se exige unanimidad. 17.6 LPH –EDL 1960/55–
Señala a estos efectos la Exposición de Motivos de la Ley que: «vistos estos efectos directos sobre el vecindario residente y con independencia de la posibilidad de interposición de las acciones que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en su artículo 7.2 –EDL 1960/55-, otorga a las comunidades de propietarios, se impone la necesidad de que los poderes públicos procuren, mediante una intervención delimitadora general, no solo intentar reforzar el deber de vigilancia o control de los comercializadores respecto de la clientela e impedir que se produzcan molestias, sino velar por que el resto de miembros de la comunidad de propietarios puedan tener una potestad efectiva de decisión respecto a la posibilidad de admitir o no la comercialización turística de una o de varias viviendas pertenecientes a la comunidad, lo que les afectará directamente. Se tiene que partir de la idea de que esta posibilidad genérica en edificios sometidos a propiedad horizontal es nueva en el archipiélago y, por lo tanto, la falta de previsión expresa al respecto en los títulos constitutivos o los estatutos de las comunidades de propietarios puede ser frecuente. Ello conduce a la necesidad de dotar a las personas propietarias en régimen de propiedad horizontal, por medio de una ley, de instrumentos realmente claros y efectivos para determinar si se permite o no la comercialización turística en el edificio, lo cual pasa por atender, no tan solo a lo que disponga el título constitutivo o los estatutos, sino por reconocer capacidad efectiva a los acuerdos tomados válidamente por las juntas de propietarios al respecto.
Por lo tanto, esta norma parte de exigir que en primer lugar se estará a lo que pudieran determinar los estatutos, en el sentido de que si determinan la no posibilidad de uso de los inmuebles para uso diferente al de vivienda, no se podrá llevar a cabo la comercialización turística. También establece que, si admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística, esta se podrá llevar a cabo. Para la modificación de estas previsiones se estará al régimen determinado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. En caso de que los estatutos no establezcan ninguna de estas previsiones, la norma advierte que para permitir llevar a cabo comercializaciones turísticas se estará a un acuerdo de la mayoría de propietarios, adoptado de conformidad con lo que determina el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal –EDL 1960/55-.
Se añade en este art.50.12 –EDL 2017/151613– que:
Es interesante este precepto, porque se permite un requerimiento de desalojo directo de los molestos y que no respeten las normas de convivencia sin recurrir al lento sistema, e imposible de aplicar en estos casos, del art.7.2 LPH –EDL 1960/55-. Pero nótese que se trata de una facultad que se concede «solo» a quien haya comercializado esa vivienda, no a la comunidad.
Se olvida gravemente que la comunidad de propietarios también podría prohibir ese destino de alquiler vacacional a quien incumpla esta opción de expulsar a los vecinos molestos. También cómo ejecutar esa expulsión inmediata por parte del titular del inmueble al vecino molesto, ya que en el caso de negativa al requerimiento de desalojo habría que acudir al art.7.2 LPH –EDL 1960/55-, lo que hace ineficaz la inmediatez que se pretende con esa posibilidad.
Pero se echa en falta la regulación de que las comunidades de propietarios puedan prohibir el alquiler vacacional, no en general, sino en casos concretos con justa causa, ya que la regulación del art.50 de la Ley se refiere a un «pronunciamiento de permisividad, o no, general». Sería deseable que se fijara una prohibición por mayoría simple del art.17.7 LPH –EDL 1960/55– en casos concretos y con justa causa, por ejemplo, en el caso de que el titular de inmuebles con vecinos molestos reiterados no les requieran de desalojo.
En la actualidad se exige unanimidad para adoptar ese acuerdo, ya que supone modificación de estatutos e inscripción en el registro de la propiedad, por lo que se exige una modificación de la LPH –EDL 1960/55– en este sentido para evitar problemas de competencia legislativa de las CCAA y pueda facilitarse la adopción de ese acuerdo, que ahora mismo es imposible al oponerse siempre quien quiera destinar su inmueble al alquiler vacacional, aunque lo permitan algunas Comunidades Autónomas, pero olvidando que el quórum de adopción del acuerdo lo hacen imposible.
Este artículo ha sido publicado en la “Revista de Jurisprudencia”, el 1 de diciembre de 2017.
Fuente original: https://www.elderecho.com/tribuna/civil/regulacion-legal-alquiler-vacacional-normativa-autonomica_11_1179055001.html
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