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Timestamp: 2016-10-25 12:06:28
Document Index: 353974351

Matched Legal Cases: ['Art. 108', 'Art. 97', 'Art. 97', 'Art. 109', 'Art. 107', 'Art. 97', 'Art. 97']

4A_304/2011 (15.08.2011)
4A_304/2011
R�ckabwicklung eines Vorvertrages,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden, II. Zivilkammer, vom 6. Juli 2010.
Am 15. November 2007 schlossen die X.________ AG (Beschwerdef�hrerin) und die Z.________ mbH als Verk�uferinnen mit der Y.________ (Beschwerdegegnerin) als K�uferschaft einen Vorvertrag, in welchem sich die Vertragsparteien bis sp�testens 31. M�rz 2008 zum Abschluss von zwei Kaufvertr�gen verpflichteten. Der von der Beschwerdef�hrerin als Verk�uferin zu schliessende Vertrag betraf die Liegenschaft Q.________ in R.________. Vom Kaufpreis f�r die Liegenschaft einschliesslich Hotelinventar und Mobiliar ohne Restaurantinventar von EUR 18'710'000.-- waren EUR 250'000.-- bereits bezahlt. EUR 2'900'000.-- sollten am 19. November 2007 der Verk�uferschaft �berwiesen werden. Dieser Betrag diente ausschliesslich dem R�ckkauf einer auf dem Kaufobjekt begr�ndeten und ver�usserten Stockwerkeinheit, damit die gesamte Liegenschaft �bernommen werden k�nnte. Ein weiterer, noch festzusetzender Betrag sollte zur Sicherstellung der Wertzuwachssteuern dem Notar �berwiesen werden, der Restbetrag der Verk�uferin, beides Zug um Zug, gegen den Grundbucheintrag des Kaufvertrages. Die letzten beiden Kaufpreisraten waren bis sp�testens f�nf Tage vor Unterzeichnung des Kaufvertrages mit unwiderruflichen Zahlungsversprechen von der K�uferin sicherzustellen. Die H�he der Wertzuwachssteuern hatte die Beschwerdef�hrerin bis sp�testens am 28. Februar 2008 durch die Steuerverwaltung ermitteln zu lassen und betragsm�ssig in den Kaufvertrag aufzunehmen. In Ziff. IV/2.1 des Vorvertrages vereinbarten die Parteien, die Beschwerdef�hrerin habe der Beschwerdegegnerin die Anzahlung von EUR 2'900'000.-- zur�ckzuerstatten, sofern das Zustandekommen oder der Vollzug der Kaufvertr�ge daran scheitern sollte, dass die Verk�uferin die heute nicht in ihrem Eigentum stehende Wohnung nicht zur�ckkaufen k�nne.
Am 19. M�rz 2008 teilte der Rechtsberater der Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsratspr�sidenten der Beschwerdef�hrerin mit, er werde am Freitag in R.________ sein, und er bat um die notwendigen Informationen, um alles f�r die ausstehenden Zahlungen vorbereiten zu k�nnen. Er m�sse wissen, ob die sich im Stockwerkeigentum befindliche Wohnung zur�ckgekauft worden sei und das vollst�ndige Eigentum erworben werden k�nne und wie hoch der Betrag f�r die Steuerbeh�rde sei. Gleichentags antwortete der Verwaltungsratspr�sident in einer E-Mail, er wisse seit dem Morgen, dass er die kleine Wohnung im Haus nicht kaufen k�nne. Der Eigent�mer wolle nicht verkaufen, er wisse nicht warum. Damit h�tten sie zwei M�glichkeiten: Entweder die Liegenschaft zu einem um EUR 2'500'000.-- geringeren Preis als vereinbart ohne die fragliche Wohnung zu erwerben oder aber auf einen Kauf zu verzichten unter R�ckzahlung des Betrags von EUR 2'900'000.--. Das Steuerproblem werde am n�chsten Tag erledigt werden. Der Verwaltungsratspr�sident erbat eine R�ckmeldung, was die Beschwerdegegnerin zu tun gedenke, entschuldigte sich f�r die ganze Angelegenheit und f�gte an, alles getan zu haben, um die Wohnung zur�ckkaufen zu k�nnen. Daraufhin er�ffnete die Beschwerdegegnerin der Beschwerdef�hrerin mit Schreiben vom 25. M�rz 2008, sie trete von den vereinbarten K�ufen zur�ck, da die Gegenpartei die vertraglichen Abmachungen verletzt habe und ausser Stande sei, die eingegangenen Verpflichtungen zu erf�llen.
Da sich die Parteien �ber die R�ckabwicklung des Vorvertrages nicht einigen konnten, verlangte die Beschwerdegegnerin von der Beschwerdef�hrerin Fr. 7'001'659.50 nebst Zins als R�ckzahlung der geleisteten Anzahlungen von EUR 250'000.-- und EUR 2'900'000.-- und Schadenersatz. Sowohl das Bezirksgericht Maloja als auch das Kantonsgericht von Graub�nden hiessen die Klage �bereinstimmend teilweise gut. Das Kantonsgericht brachte im Vergleich zum Bezirksgericht eine geringf�gige Korrektur bez�glich des Schadenpostens f�r �bersetzungskosten an, den es nicht als nachgewiesen erachtete, und sprach der Beschwerdegegnerin Fr. 5'141'656.10 nebst Zins zu.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdef�hrerin im Wesentlichen, die Klage abzuweisen. Ihr Gesuch um aufschiebende Wirkung wies das Bundesgericht ab, ebenso wie den Antrag der Beschwerdegegnerin, die aufschiebende Wirkung gegen Sicherstellung des geschuldeten Betrages zu gew�hren. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde, w�hrend das Kantonsgericht auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Vorinstanz ging davon aus, die Beschwerdegegnerin habe aufgrund der E-Mail des Verwaltungsratspr�sidenten der Beschwerdef�hrerin vom 19. M�rz 2008 davon ausgehen d�rfen, diese sei definitiv nicht in der Lage ihren Pflichten gem�ss Vorvertrag nachzukommen. Die Behauptung, der R�ckkauf sei letztlich am noch fehlenden Zahlungsversprechen der Beschwerdegegnerin als Voraussetzung f�r ein h�heres Preisangebot f�r den R�ckkauf der Wohnung gescheitert, wies die Vorinstanz als Schutzbehauptung zur�ck, zumal den Akten nicht zu entnehmen sei, dass die Beschwerdef�hrerin je auf einen entsprechenden Zusammenhang hingewiesen h�tte. Die Beschwerdegegnerin sei auch nicht �ber das Mass der Wertzuwachssteuern informiert gewesen, so dass sie den entsprechenden Pflichten nicht habe nachkommen k�nnen. Gest�tzt auf die E-Mail vom 19. M�rz 2008 habe die Beschwerdegegnerin davon ausgehen d�rfen, die Beschwerdef�hrerin werde ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen und eine Mahnung oder die Ansetzung einer Nachfrist werde sich als unn�tz erweisen. Folglich habe sie ohne Ansetzung einer Nachfrist nach Art. 108 OR rechtsg�ltig vom Vertrag zur�cktreten k�nnen. Die Vorinstanz erkannte sodann, Ziff. IV/2.1 des Vorvertrages, gem�ss welcher bei Unm�glichkeit des R�ckkaufs die Anzahlung von EUR 250'000.-- bei der Verk�uferschaft verbleibe und nur die Anzahlung von EUR 2'900'000.-- der K�uferschaft zu erstatten war, regle nur die Folgen der unverschuldeten Leistungsunm�glichkeit. Dass die Beschwerdef�hrerin die Unm�glichkeit nicht zu vertreten habe, sei nicht nachgewiesen. Aufgrund von Art. 97 OR sei indessen die Beschwerdef�hrerin daf�r beweispflichtig. Daher brachte die Vorinstanz Ziff. IV/2.1 des Vorvertrages nicht zur Anwendung, sondern beurteilte die geltend gemachten Anspr�che nach den allgemeinen Bestimmungen von Art. 97 ff. OR insbesondere von Art. 109 OR.
Die Beschwerdef�hrerin h�lt auch vor Bundesgericht daran fest, die E-Mail vom 19. M�rz 2008 habe lediglich der Information der K�uferschaft gedient und nicht bedeutet, bis zum 31. M�rz 2008 h�tte die Wohnung nicht erworben werden k�nnen, beziehungsweise die Beschwerdef�hrerin h�tte kein Interesse mehr am Erwerb der Stockwerkeinheit und am Verkauf der gesamten Liegenschaft gehabt. Das Problem sei nur das Geld gewesen. Der Verwaltungsratspr�sident habe davon ausgehen k�nnen, er werde rechtzeitig die Zahlungsversprechen erhalten und k�nne gest�tzt darauf ein h�heres Angebot f�r die Wohnung unterbreiten. Da er der Beschwerdegegnerin die weitere Bedingung des Vorvertrages, den Nachweis der Gewinnsteuern, angeboten habe, habe die Beschwerdegegnerin nicht davon ausgehen k�nnen, die Beschwerdef�hrerin sei nicht gewillt, alles zu unternehmen, um bis zum 31. M�rz 2008 den Vorvertrag doch noch zu erf�llen. Insbesondere im Zusammenhang mit der Aussage des Verwaltungsratspr�sidenten werde ersichtlich, dass dieser auch nach Versendung der E-Mail alles unternommen habe, um den Eigent�mer der Stockwerkeinheit zum Verkauf zu bewegen. Somit h�tte gem�ss Art. 107 - 109 OR eine Nachfrist angesetzt werden m�ssen. Zudem sei die Leistungserbringung auf einen genauen Termin befristet gewesen, so dass ein Vertragsr�cktritt vor diesem Zeitpunkt ohnehin nicht zul�ssig sei. Die Beschwerdegegnerin habe nie bewiesen, dass die Beschwerdef�hrerin die Wohnung nicht habe zur�ckkaufen wollen und h�tte dies auch aus der E-Mail nicht schliessen d�rfen. Der Eigent�mer der Stockwerkeinheit h�tte nur durch ein h�heres Preisangebot zum Verkauf bewegt werden k�nnen. Daf�r sei die Beschwerdef�hrerin auf die entsprechenden Zahlungsversprechen angewiesen gewesen. Die Beschwerdef�hrerin ist der Auffassung, die Parteien h�tten klar geregelt, was bei Nichtzustandekommen der Hauptvertr�ge zu gelten habe, weshalb die Beschwerdegegnerin, selbst wenn sie zum R�cktritt berechtigt gewesen sein sollte, h�chstens die R�ckzahlung der EUR 2'900'000.-- verlangen k�nne.
2.1 Soweit die Beschwerdef�hrerin ausf�hrt, die Beschwerdegegnerin h�tte ihr eine Nachfrist ansetzen m�ssen oder vor Ablauf des im Vorvertrag genannten Termins nicht zur�cktreten k�nnen, ist ihre Beschwerde offensichtlich unbegr�ndet. In der E-Mail des Veraltungsratspr�sidenten der Beschwerdef�hrerin vom 19. M�rz 2008 wird festgehalten, welche M�glichkeiten verbleiben, n�mlich der Kauf ohne die Stockwerkeinheit oder der Verzicht auf den Kauf. Von der M�glichkeit, nach Eingang der Zahlungsversprechen durch ein h�heres Angebot den geplanten R�ckkauf doch noch zu bewirken, ist nicht die Rede. Vielmehr wird behauptet, es sei alles getan worden, um die Wohnung zur�ckkaufen zu k�nnen. Nach Treu und Glauben durfte die Beschwerdegegnerin daraus schliessen, es bestehe definitiv keine M�glichkeit, den Kauf wie geplant abzuwickeln. Daran vermag der Hinweis auf die Erledigung der Steuerprobleme nichts zu �ndern, da die Beschwerdegegnerin diesen auf die vorgeschlagene Variante des Kaufs ohne Wohnung zu einem tieferen Kaufpreis beziehen konnte. Insoweit ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden und die R�ckforderung der EUR 2'900'000.-- ohne Weiteres gerechtfertigt. Der Verwaltungsratspr�sident selbst h�lt dies in seiner E-Mail auch fest.
2.2 Weniger klar pr�sentiert sich die Sachlage bez�glich der dar�ber hinausgehenden Forderungen der Beschwerdegegnerin. Aus der E-Mail vom 19. M�rz 2008 konnte die Beschwerdegegnerin mit Sicherheit ableiten, dass die von den Parteien in Ziff. IV/2.2 ins Auge gefasste Situation eintreten werde. Allein die Tatsache, dass sich der Kaufpreis ohne Wohnung lediglich um EUR 2'500'000.-- verringern sollte, k�nnte darauf schliessen lassen, die Beschwerdef�hrerin habe f�r den R�ckkauf nicht die gesamten daf�r vorgesehenen EUR 2'900'000.-- aufgewendet (was die Vorinstanz in tats�chlicher Hinsicht offen gelassen hat) und halte sich nicht an die vertraglichen Vereinbarungen. Die Vorinstanz ging gest�tzt auf Art. 97 OR davon aus, die Beschwerdef�hrerin trage die Beweislast daf�r, dass sie kein Verschulden am Scheitern des Zustandekommens der Kaufvertr�ge traf. Es ist aber zweifelhaft, ob insoweit Art. 97 OR einschl�gig ist. Die von den Parteien in Ziff. IV/2.1 getroffene Regelung erhellt, dass sie sich der Unsicherheit des R�ckkaufs der Wohnung bewusst waren und die Beschwerdef�hrerin nicht garantierte, sie werde die Wohnung erh�ltlich machen k�nnen. Sie war demnach vertraglich lediglich verpflichtet, sich hinreichend um den R�ckkauf der Wohnung zu bem�hen. Es fragt sich, ob nicht eher die Beschwerdegegnerin ein Verschulden der Beschwerdef�hrerin nachweisen m�sste, wenn sie �ber die in Ziff. IV/2.1 geregelten hinausgehende Schadenersatzanspr�che geltend machen wollte. Die Frage braucht indessen nicht vertieft behandelt zu werden. Die Beschwerdef�hrerin selbst geht davon aus, der R�ckkauf h�tte bewerkstelligt werden k�nnen, falls die Beschwerdegegnerin rechtzeitig die Zahlungsversprechen abgegeben h�tte. Wenn die Beschwerdef�hrerin, statt die Beschwerdegegnerin auf diese Tatsache hinzuweisen, ihr die notwendigen Informationen zukommen zu lassen und die Zahlungsversprechen einzufordern mit einer E-Mail nach Treu und Glauben zu verstehen gibt, es bestehe definitiv keine M�glichkeit, die Stockwerkeinheit zur�ckzukaufen, hat sie sich objektiv nicht hinreichend um den R�ckkauf bem�ht und ihre vertraglichen Pflichten verletzt. Sie ist mithin aufgrund ihrer eigenen Angaben f�r das Scheitern des Abschlusses der im Vorvertrag geplanten Vertr�ge verantwortlich, so dass die Vorinstanz die Forderungen der Beschwerdegegnerin zumindest im Ergebnis zu Recht nicht auf das gem�ss Ziff. IV/2.1 des Vorvertrages Geschuldete beschr�nkt hat.
Da die Beschwerdef�hrerin die Schadensberechnung mit Ausnahme der Beschr�nkung auf das nach Ziff. IV/2.1 des Vorvertrages Geschuldete masslich nicht beanstandet, erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig.