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Timestamp: 2019-10-17 03:03:49
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Matched Legal Cases: ['artículo 8', 'artículo 8', 'artículo 4', 'artículo 8', 'artículo 8', 'artículo 8', 'Artículo 8', 'artículo 353', 'artículo 6', 'artículo 8', 'artículo 58', 'artículo 6', 'artículo 61', 'artículo 15', 'artículo 7', 'artículo 27', 'artículo 6', 'artículo 8', 'artículo 27', 'artículo 58']

REVISTA-24-Comentarios-GUÍA PARA LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA CONTAMINACIÓN DE LOS SUELOS EN LA COMUNIDAD DE MADRID. Por Rafael Arnaiz Ramos, José Luis Salazar, Reynaldo Vázquez Lapuerta
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A.- LOS SUELOS CONTAMINADOS. Esta materia se encuentra regulada en la normativa nacional en el artículo 8 del R.D. 9/2005 y en los rtículos 27 y 28 de la Ley 10/98 y en el desrrollo legisltivo propiode la Comunidad de Madrid (Decreto 326/1999 y Ley 5/2003. En ella podemos distinguir lapublicidad de tres aspectos: 1ª La actividad potencialmente contaminante. 2ª La existencia de un expediente por contaminción. 3ª La declaración de suelo contaminado.
1.- CONSTANCIA REGISTRAL DE LA DECLARACIÓN DE REALIZACIÓN DE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES DEL SUELO
1.1.- OBLIGACIÓN DE DECLARAR. Los propietarios de fincas en cuyo suelo se hayan desarrollado actividades potencialmente contaminantes están obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión.
Así resulta de los artículos 27.4 de la Ley 10/1998 ("Los propietarios de las fincas en las que se haya realizado alguna de estas actividades estarán obligados, con motivo de su transmisión, a declararlo en escritura pública. Este hecho será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.") y del 8.1 del R.D. 9/2005 ("Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas.").
Parten estos preceptos de la idea de que el daño a un tercero se produce en el momento de la transmisión, pues ahí nacen los derechos del tercero. Sin embargo, podría ser conveniente anticipar la conducta del propietario de un modo imperativo al mismo tiempo de la contaminación. El titular del bien puede como veremos más adelante, hacer la declaración voluntariamnte, pero la constancia registral debería ser obligatoria inmediatamente, sin esperar a una transmisión, porque terceros que se relacionan, que nunca llegarán a ser terceros regístrales, porque no adquirirán ningún derecho inscribible, que pueden verse afectados, así como terceros que ingrasan en el registro a través del juzgado.
1.2.- OBLIGADO: La declaración de la circunstancia de haberse desarrollado una actividad potencialmente contaminante del suelo, habrá de ser realizada por el transmitente. La palabra transmisión debe entenderse en sentido lato comprensiva también de la constitución y modificación de derechos inscribibles. Por ejemplo: al hipotecarse el bien.
1.3.- RESPONSABILIDAD. Si no se hiciera la declaración,
la transmisión será válida y el derecho transmitido
inscribible en el registro, pero el transmitente incurrirá en
las responsabilidades administrativas y civiles que
correspondan. En el aspecto civil podrá considerarse dolosa
1.4.- COMUNICACIÓN A LA CONSEJERÍA. Además de la
obligación de declarar la actividad potencialmente
contaminante en la escritura y su constancia en el Registro
de la Propiedad, de acuerdo con el Art. 6.3 del Decreto
326/1999 de la Comunidad de Madrid, aunque no se halle
iniciado expediente alguno para la declaración del suelo
como contaminado; "La transmisión de un suelo que tenga
la calificación de contaminado o donde se haya realizado
alguna actividad potencialmente contaminante requerirá la
comunicación a la Consejería" de Medio Ambiente y
Ordenación del Territorio en un plazo de quince días
desde su formalización". Sería lógico que la comunicación la hiciera el Registrador al inscribir y por medios telemáticos o que se simultaneasen ambas.
1.5.- NOTA MARGINAL. La declaración realizada se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante una nota extendida al margen de la inscripción del derecho transmitido. El artículo 8.2 del R. D. 9/2005 establece que se hará constar por nota al margen de la inscnpción a que taI transmisión dé lugar, y no por nota al margen de la de dominio, lo que confirma que la obligación de declarar incluye los supuestos de constitución de derechos reales limitados y su modificación.
1.6.- DOCUMENTO PARA EXTENDER LA NOTA: será la misma escritura
También podría realizarse la declaración, como un hecho independiente de la transmisión, como acto previo, en documento privado. Si está redactado en papel deberá estar subscrito por el titular registral y firmado o ratificado ante el registrador o con firma legitimada por notario. Si se formula en soporte electrónico deberá estar firmado con firma reconocida.
Si el documento inscribible donde se formalice la transmisión no fuese una escritura deberá hacerse en él la declaración. En los casos de existencia de un título universal acompañado de una relación de bienes podrá hacerse en uno u otra, por ejemplo, en una fusión podría hacerse en la relación de los bienes de la absorbida.
1.7.- EFECTOS DE LA NOTA: dar a conocer, a todo aquel a quien pueda interesar, que sobre la finca se ha desarrollado una actividad potencialmente contaminante.
1.8.- DURACIÓN DE LA NOTA: Indefinida, luego no tiene plazo de caducidad.
1.9.- CANCELACIÓN: No está prevista su cancelación, constata un hecho, se ha realizado una actividad potencialmente contaminante. La cancelación de las notas marginales de incoación o de declaración de suelo contaminado implican que para la clase de contaminación declarada o por la que se incoó el expediente administrativo de suelo contaminado se ha producido la restauración o se ha cerrado favorablemente el expediente declarando que no se ha producido contaminación, pero ello no implica la cancelación de la nota de actividad potencialmente contaminante por la posible existencia de otros efectos contaminantes sobre ese suelo derivados de la misma actividad. Si se pudiese declarar que no hay más posibles efectos que los informados favorablemente, no habría ningún inconveniente en cancelar porque la nota pierde su finalidad informativa, incluso distorsionaría el conocimiento de la realidad a través del Registro.
2.- CONSTANCIA REGISTRAL DE LOS EXPEDIENTES ADMINISTRATIVOS DE DECLARACIÓN DE SUELOS CONTAMINADOS-INICIO Y TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE:
2.1.- INICIO. El procedimiento para la declaración de un suelo contaminado se iniciará de oficio por la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio. El acuerdo de inicio se notificará al propietario o propietarios regístrales del suelo y a su poseedor o poseedores en caso de que no sean los mismos, en la forma prevista en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (artículo 4.1. D. 326/1999)
2.2.- CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. La Administración que sigue el expediente obtiene información del Registro acerca de quienes son los titulares de derechos sobre la finca registral en la que se encuentra el suelo que se va a iniciar el procedimiento de declaración como contaminado: Requiere del registro de la propiedad correspondiente una certificado de dominio y cargas. Se trata de una certificación finalista, se pide para un procedimiento determinado y además del conocimiento que proporcionará a la Administración de los derechos inscritos, está destinada -mediante la nota de expedición- a informar a los futuros adquirentes o interesados en la finca que se ha iniciado el procedimiento de declaración de suelo contaminado (artículo 8.2 R.D. 9/2005).
2.3.- NOTA MARGINAL. El registrador hará constar la expedición de dicha certificación por nota extendida al margen de la última inscripción de dominio, expresando la iniciación del procedimiento y el hecho de haber sido expedida la certificación (artículo 8.2 del R. D. 9/2005). La identificación del expediente para el que se expide debe permitir tener conocimiento de él y ser suficiente para que los terceros interesados o adquirentes posteriores a la nota al margen de la correspondiente inscripción de dominio puedan personarse en el procedimiento. Deberá quedar constancia en la nota del hecho de la expedición de la referida certificación, del procedimiento para el que se expide, las fechas del documento en cuya virtud se expide y de su presentación, y la fecha de la certificación.
2.4.- NOTIFICACIÓN. La Ariministración notificará el inicio del procedimiento y la tramitación del expediente a aquellos que en la certificación aparecen como titulares registrales de derechos sobre la finca. Los derechos son todos los inscritos, sean dominicales o no, reales o personales con eficacia real, de la totalidad o de una cuota. Todos los titulares tienen que ser inexcusablemente notificados, como requisito ineludible para la inscripción de la declaración de suelo contaminado (artículo 8.3. R. D. 9/2005). Lo cual es una consecuencia de los principios generales de tracto sucesivo (20 Ley Hipotecaria), legitimación (38 LH), salvaguardia de los tribunales (1 LH) tutela judicial efectiva (24 Constitución Española)...
2.5.- DOCUMENTO PARA SOLICITAR EXPEDICIÓN CERTIFICACIÓN Y EXTENSIÓN DE LA NOTA: Oficio por duplicado presentado en el registro correspondiente por la Administración que haya incoado el expediente, en la que se identifique éste, expresando el acuerdo o resolución de la que resulta su incoación.
2.6.- EFECTOS DE LA NOTA: Deja constancia en el folio de la existencia del expediente en tramite, de modo que todo aquel que consulte el registro pueda conocer de su existencia, por lo tanto figurará en las distintas formas de publicidad (notas simples, certificaciones).
Además de la consulta genérica, cuando con posterioridad a la extensión de la nota se inscriba algún derecho, el registrador hará constar la existencia de aquélla en la nota de despacho, en conformidad con lo dispuesto en el Artículo 8.2 del R. D. 9/2005 ("Cuando con posterioridad a la nota se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la nota de despacho del título correspondiente su contenido").
También por analogía con el 143 y 434 del Reglamento Hipotecario. De este último, redactado por la modificación operada por el R. D. 1368/1992, si consta la expedición de la certificación de cargas en la nota de despacho se hará relación circunstanciada del procedimiento para el que se expidió la certificación.
La omisión de tales actuaciones, de modo que no se solicite información del registro acerca de los titulares regístrales de derechos y cargas sobre la finca afectada, no se expida por tanto certificación alguna por el registrador, o se haya utilizado otra certificación de modo que no conste la existencia del expediente en el registro por medio de nota marginal, puede provocar la imposibilidad de que posteriormente acceda al registro la declaración del suelo como contaminado. Así ocurrirá si alguno de los titulares regístrales existentes en el momento en que se solicite la inscripción de tal declaración, no haya tenido posibilidad de acudir al expediente por no haber sido notificado, directamente o a través de la nota.
2.7.- DURACIÓN DE LA NOTA: Cinco años contados desde la fecha de la nota.
2.8.- CADUCIDAD. Se podrá hacer constar la caducidad a instancia de cualquier interesado, también de oficio por el registrador al actuar en la finca de la que se certificó.
A este efecto, se entenderá solicitada la cancelación de la nota caducada por el solo hecho de pedirse, una vez transcurrido su plazo de vigencia, cualquier certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en el artículo 353. 63 del Reglamento Hipotecario.
Si el asiento de presentación de la certificación de la resolución en la que se declara el suelo como contaminado ha tenido lugar vigente la nota, aunque los cinco años pasen antes de que se practique la nota marginal, si ésta se extendió vigente su asiento de presentación, la caducidad de la nota de expedición no perjudicará su eficacia.
El registrador no tendrá que comunicar la cancelación, por caducidad, de la nota al órgano administrativo que la mandó practicar.
3.-TERMINACIÓN DEL EXPEDIENTE.
3.1.- TERMINACIÓN. El expediente de declaración de suelos contaminados termina con una resolución que declarará, o no, el carácter contaminado del suelo, y fijará las actuaciones a desarrollar para la descontaminación. La declaración negativa supone la cancelación de efectos de la nota de expedición y de la nota de autodeclaración de actividades potencialmente contaminantes. La declaración de un suelo como contaminado obliga a los responsables identificados en la misma a realizar las operaciones de limpieza y recuperación en la forma y plazos que determine la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio. Estos responsables, que seguirán siéndolo con independencia de las ulteriores transmisiones de la propiedad que se puedan producir, también deberán hacerse cargo de los estudios de limpieza y recuperación de los suelos que sea preciso realizar (artículo 6.1 D. 326/1999).
3.2.- NOTA MARGINAL. La resolución por la que se declare el carácter contaminado del suelo deberá hacerse constar en el folio de la finca a que afecte mediante una nota al margen de la última inscripción de dominio.
Así lo confirman los artículos 6.2 D. 326/1999 y 8.3 R. D. 9/2005. Para el primero "la declaración de un suelo como contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad", y para el último "La resolución administrativa por la que se declare el suelo contaminado se hará constar en el folio de la finca o fincas regístrales a que afecte, por medio de nota extendida al margen de la última inscripción de dominio".
3.3.- DOCUMENTO PARA EXTENDER LA NOTA: certificación administrativa en la que se haga inserción literal de la resolución recaída mediante escrito por duplicado al Registro, en la que se exprese su firmeza en vía administrativa, y de la que resulte que el expediente ha sido notificado a todos los titulares regístrales que aparecieran en la certificación. Los posteriores ya fueron notificados a través de la nota marginal que se extendió al expedir la certificación. La certificación se presentará por duplicado, y con expresión de las circunstancias necesarias para identificar la finca registral a que afecta y a sus titulares (artículo 8.3 R. D. 9/2005).
Dicha certificación habrá de ser presentada en el Registro de la Propiedad por duplicado, y en ella se harán constar, además de las circunstancias previstas por la legislación aplicable, las previstas en la legislación hipotecaria en relación con las personas, los derechos y las fincas a las que afecte el acuerdo.
3.4.- EFECTOS DE LA NOTA. Da seguridad a los terceros que sabrán que la declaración de un suelo como contaminado obliga a los responsables identificados en la misma a realizar las operaciones de limpieza y recuperación que en aquélla se establezcan (artículo 58 Ley 5/2003 de Madrid).
En sentido contrario informa que, la limpieza y recuperación de esa finca cuyo suelo ha sido declarado como contaminado deberá hacerse necesariamente de forma previa a su urbanización o edificación (artículo 6 D. 326/1999), por lo que el registrador deberá denegar estos actos si se presentasen vigente la nota.
En relación con el planeamiento urbanístico el artículo 61 de la Ley 5/2003 establece: "1. Entre la documentación a aportar en la tramitación de los Planes Urbanísticos deberá incluirse un Informe de caracterización de la calidad del suelo en el ámbito a desarrollar en orden a determinar la viabilidad de los usos previstos^ Dicho Informe se incluirá en el Estudio de Incidencia ambiental a que se refiere el artículo 15 de la Ley 2/2002, de 19 de Junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid. 2. No se podrán ejecutar desarrollos urbanísticos en los ámbitos que incluyan suelos contaminados".
3.5.- DURACIÓN DE LA NOTA: Indefinida.
3.6.- CANCELACIÓN DE LA NOTA: Los suelos contaminados perderán esta condición cuando se realicen en ellos actuaciones de descontaminación que, en función de los diferentes usos, garanticen que aquellos han dejado de suponer un riesgo inadmisible para el objeto de protección designado, salud humana o ecosistemas. En todo caso, un suelo dejará de tener la condición de contaminado para un determinado uso una vez exista y sea firme la resolución administrativa que así lo declare, previa comprobación de la efectividad de las actuaciones de recuperación practicadas, (artículo 7.5. del D. 326/1999, de 18 de noviembre). La Comunidad Autónoma declarará que un suelo ha dejado de estar contaminado tras la comprobación de que se han realizado de forma adecuada las operaciones de limpieza y recuperación del mismo (artículo 27.1. Ley 10/1998).
La cancelación de la nota se producirá cuando el suelo deje de estar contaminado (artículo 6.2. del D. 326/1999, de 18 de noviembre), en virtud de certificación administrativa expedida por la Consejería de Media Ambiente y Ordenación del Territorio que incorpore la resolución por la que se declare el suelo como no contaminado, resolución administrativa de desclasificación (artículo 8.3. R. D. 9/2005).
En la Comunidad de Madrid, la iniciativa para la anotación registral prevista en el artículo 27.3 de la Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos, así como para la cancelación en su caso, corresponderá a la Consejería competente en materia de medio ambiente, y se llevará a cabo cuando la Declaración sea firme en vía administrativa (artículo 58.2. Ley de la Comunidad de Madrid 5/2003).
Rafael Arnaiz Ramos, José Luis Salazar, Reynaldo Vázquez Lapuerta