Source: https://fiscotoday.it/le-novita-per-la-tassazione-degli-atti-immobiliari/
Timestamp: 2019-11-17 15:54:13+00:00
Document Index: 168768297

Matched Legal Cases: ['art. 10', 'art. 1', 'art. 40', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 10', 'art. 40', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 1552', 'art. 43', 'art. 40', 'art. 1', 'art. 11', 'art. 19', 'art. 9', 'art. 1', 'art. 2']

Le novità per la tassazione degli atti immobiliari – Fiscotoday
dell’imposta di registro: 2% per la prima casa, 9% per gli altri immobili, 12% a determinate condizioni per terreni agricoli e relative pertinenze. L’imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro, mentre aumenta da 168 a 200 euro la misura fissa di ognuna delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Cambiamenti anche per gli atti societari per il conferimento di beni immobili e l’assegnazione ai soci: imposta di registro del 9% o del 12%, per un importo minimo di 1.000 euro e imposte ipotecaria e catastale fissate a 50 euro ciascuna.
A seguito delle modifiche introdotte dall’art. 10 del D.Lgs. n. 23/2011 e dall’art. 1, comma 609, della Legge di stabilità 2014, sono previste tre aliquote d’imposta:
2% per i trasferimenti di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
9% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi;
12% per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.
Per questi trasferimenti l’imposta di registro dovuta non può essere inferiore a 1.000 euro e tali atti e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti per il disbrigo degli adempimenti presso catasto e registri immobiliari sono assoggettati a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro, ma sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie; per quanto concerne l’aspetto dell’imposta che “comunque non può essere inferiore a 1.000 euro”, l’Agenzia ha ritenuto opportuno chiarire che tale importo costituisce la misura minima di imposta da applicare per gli atti, e non l’imposta effettiva da pagare. Per la registrazione di un atto di trasferimento immobiliare si potrà versare anche un importo minore, ad esempio, per effetto della compensazione del credito d’imposta spettante per l’acquisto della prima casa o della sottrazione, dall’imposta dovuta per il contratto definitivo di compravendita, dell’imposta di registro pagata alla registrazione del preliminare a titolo di caparra o acconto.
Tali disposizioni si applicano anche per gli atti immobiliari soggetti a IVA in regime di esenzione per i quali l’imposta di registro si applica in misura proporzionale ai sensi dell’art. 40 del Tur, che al comma 1 prevede un principio di alternatività IVA/Registro in base al quale, per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti a IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa.
A seguito delle modifiche introdotte, l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa si paga nella misura del 2% per i trasferimenti di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, “ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”. Dal 1° gennaio 2014, quindi, ai fini dell’imposta di registro l’applicabilità delle agevolazioni in questione è vincolata alla categoria catastale dell’immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2/8/1969, come previsto dall’art. 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur. Ciò significa che non è quindi più possibile beneficiare delle agevolazioni per le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1), le abitazioni in ville (cat. A/8) e i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9).
In sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire del trattamento agevolato, quindi, sarà sufficiente indicare, oltre alla presenza delle altre condizioni richieste dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur, la classificazione o la classificabilità dell’immobile nelle categorie catastali che danno accesso al regime di favore. Ovviamente, i benefici in questione non possono essere fruiti per immobili di categorie catastali diverse da quelle previste per gli immobili abitativi, come ad esempio per gli uffici e studi privati (categoria catastale A/10) e si applicano anche in caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, purché in presenza dei requisiti previsti dalla citata Nota II-bis e sempre che lo stesso rientri nelle categorie catastali da A/2 ad A/7.
Le agevolazioni si applicano anche in caso di acquisto contemporaneo di appartamenti comunicanti destinati a costituire un unico immobile o di un appartamento contiguo a un’altra casa di abitazione già acquistata dalla stessa persona fruendo dei benefici prima casa, purché quello acquistato sia diretto a costituire un’unica unità abitativa.
Per i trasferimenti soggetti a IVA è previsto (n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633/1972) che le case per le quali spettano le agevolazioni sono soggette a quanto indicato nel Dm 2/8/1969, per cui per le case cosiddette “non di lusso” continuano a valere i criteri dettati dal decreto, non rilevando la categoria catastale. In base a tale norma si considerano “di lusso” alcuni immobili con particolari caratteristiche, tra le quali una superficie superiore a 240 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina e una piscina superiore a 80 mq, oppure quelle che presentano oltre 4 delle caratteristiche indicate nella Tabella allegata al decreto: superficie superiore a 160 mq esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina, presenza di più di un ascensore per scala, scala di servizio, ecc.
Per i trasferimenti soggetti a IVA si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna, l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro e l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali; per quelli soggetti a imposta di registro, invece, le imposte ipotecaria e catastale si applicano – come detto – in misura fissa di 50 euro ciascuna.
Anche in caso di successione e donazione le imposte ipotecaria e catastale, dal 1° gennaio 2014, sono dovute in misura di 200 euro ciascuna e restano dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
Atti immobiliari soggetti a IVA
La legge n. 248/2006 ha stabilito una nuova disciplina dell’imposizione indiretta sul settore immobiliare, introducendo un diffuso regime di esenzione dall’IVA, con alcune eccezioni, per i trasferimenti di fabbricati; conseguentemente è stato modificato anche l’art. 10, comma 1, n. 8-bis del DPR n. 633/1972 – espressamente richiamato dall’art. 40 del Tur – che fissa il principio di alternatività fra IVA e Registro. Tra le operazioni esenti per le quali non agisce il principio di alternatività figurano anche le cessioni di immobili a uso abitativo, per cui la previsione che i trasferimenti di fabbricati sono soggetti a imposta di registro nella misura proporzionale del 9% o del 2% si applica anche nei casi di cessioni di immobili esenti da IVA (art. 10, n. 8-bis, del DPR n. 633); inoltre, anche in questi casi vige la previsione che l’imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro e, analogamente, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Il principio di alternatività IVA/Registro viene invece applicato per le cessioni di immobili strumentali (art. 10, comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 633) e dunque l’imposta di registro, sia in caso di cessioni imponibili sia esenti da IVA, è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Il fatto che la cessione dell’immobile strumentale sia soggetta a imposta di registro in misura fissa fa sì che non si applichino le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna: per gli atti relativi a immobili strumentali soggetti a IVA, pertanto, sono dovute l’imposta catastale dell’1% e l’imposta ipotecaria del 3% e restano dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
Ai sensi dell’art. 1552 c.c. la permuta è il contratto “che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro” e in base all’art. 43, comma 1, lettera b), del Tur, la base imponibile per le permute è costituita “dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta”. Per calcolare l’imposta di registro dovuta per l’atto di permuta, quindi, si deve calcolare quella relativa a ciascun trasferimento per identificare la più elevata. Poiché le novità introdotte non incidono sulle regole di determinazione della base imponibile, resta confermato il principio secondo cui per gli atti di permuta l’imposta di registro con le tre nuove aliquote è definita sul valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Cambia qualcosa, invece, per le imposte ipotecaria e catastale che sono dovute una sola volta nella misura fissa di 50 euro ciascuna e non più in misura proporzionale, come precedentemente previsto; inoltre, per l’atto e le formalità conseguenti non sono dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
In caso di permuta di beni immobili con un trasferimento soggetto a IVA e l’altro a imposta di registro, quest’ultima si applica sulla cessione o prestazione non soggetta a IVA (art. 40, comma 2, del Tur): l’atto di permuta, dunque, sulla cessione o prestazione non soggetta a IVA sconterà l’imposta di registro in misura proporzionale secondo le aliquote stabilite dall’art. 1 della Tariffa e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, mentre per il trasferimento imponibile IVA si pagano l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale previste per tali tipologie di atti (di solito, per gli atti soggetti a IVA sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, salvo che per gli immobili strumentali, per i quali le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura proporzionale, rispettivamente del 3 e dell’1%). Per l’atto di permuta è dovuta l’imposta di bollo.
In caso di permuta di immobili i cui trasferimenti sono entrambi soggetti a IVA, l’art. 11, comma 1, del DPR n. 633/1972 prevede che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi vanno considerate come due operazioni distinte e indipendenti l’una dall’altra, da assoggettare entrambe a IVA, calcolata sul valore normale dei beni oggetto dei trasferimenti. Nei casi di permuta di beni immobili si applicano l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, due imposte ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna e due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna, se non si tratta di permute di beni immobili strumentali. In tal caso, infatti, si applica sempre l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, ma sono dovute le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, rispettivamente, del 3 e dell’1% per ogni immobile e restano dovute l’imposta di bollo (in genere 230 euro), le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
La legge n. 74/1987, all’art. 19, sancisce che “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 27 del 2012, ha chiarito che l’esenzione si riferisce a tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti che i coniugi sono tenuti a produrre per regolare i rapporti giuridici ed economici necessari. Le agevolazioni introdotte dalla legge n. 74 continuano ad applicarsi, in caso di trasferimenti immobiliari, anche dopo il 1° gennaio 2014 come spiegato, tra l’altro, con la circolare n. 18 del 2013.
Un particolare regime di esenzione fiscale per gli atti di conciliazione è stato introdotto con la legge n. 488/2000, che all’art. 9, comma 9, ha stabilito che “Sono esenti dall’imposta di registro i processi verbali di conciliazione di valore non superiore a lire 100 milioni” (51.645,69 euro). L’esenzione, che riguarda i verbali giudiziali che dispongono la conciliazione tra le parti di fronte a un giudice nell’ambito di un processo, è applicabile anche in relazione ai verbali di conciliazione riguardanti trasferimenti di immobili o trasferimento o costituzione di diritti reali immobiliari di godimento, conclusi dal 1° gennaio 2014.
Riguardo alla soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che la stessa non opera per le previsioni normative che non si traducono in una riduzione di aliquote, nella previsione di un’imposta fissa o nell’esenzione dall’imposta di registro e neanche in relazione ad alcune previsioni fiscali funzionali alla disciplina di particolari istituti, che hanno un’ampia applicazione, “la cui riferibilità ai trasferimenti immobiliari è solo eventuale e prescinde dalla loro natura onerosa o gratuita”.
Si tratta di istituti come la mediazione civile e commerciale, i procedimenti in materia di separazione e divorzio o la conciliazione giudiziale, che prevedono una normativa fiscale di carattere generale che può trovare applicazione, tra l’altro, anche per i trasferimenti immobiliari realizzati nell’ambito degli stessi procedimenti.
In deroga alla previsione normativa che sopprime tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, inoltre, l’art. 1, comma 608, della Legge di stabilità 2014 ha previsto esplicitamente che non si applica alle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina (art. 2, comma 4-bis, della legge n. 25/2010).