Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2512-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-IMM-20-10-10-10-20140715
Timestamp: 2019-11-15 07:05:33+00:00
Document Index: 87657275

Matched Legal Cases: ["l'article 278", "l'article 278", 'art. 257', "l'article 266", "l'article 267", "l'article 268", "l'article 206", "l'article 13", "l'article 256", "l'article 271", "l'article 289", "l'article 242", "l'article 208", "l'article 278", 'art. 261', "l'article 260", "l'article 201", '§ 50', "l'article 278", "l'article 278", "l'article 278", "l'article 284", "l'article 257", '§ 170', "l'article 278", "l'article 266", '§ 340', '§ 110', "l'article 269", '§ 50', "l'article 270", "l'article 287", '§ 260', "l'article 269", '§ 50', 'art. 245', "l'article 278", "l'article 1594", "l'article 1042", "l'article 1049", "l'article 1051", 'art. 261', "l'article 1042", "l'article 1051", "l'article 207", "l'article 257", "l'article 297", "l'article 284"]

2512-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social - Opérations locatives sociales - Livraisons de terrains à bâtir, livraisons et livraisons à soi-même d'immeubles - Champ d'application2
BOI-TVA-IMM-20-10-10-10-20140715
2014-07-15T11:46:49.000+02:002015-07-01T13:52:41.000+02:00
Les 1 et 2 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoit l'application du taux réduit de TVA :
- aux livraisons de terrains à bâtir consenties aux organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ou aux personnes bénéficiaires, au moment de la livraison, d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du CCH pour la construction de logements visés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH ;
- aux livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH et qui bénéficient de la décision favorable prise dans les conditions prévues à l'article R.331-3 du CCH et à l'article R. 331-6 du CCH à compter du 1er octobre 1996, et dont l'ouverture de chantier est intervenue à compter de cette date, lorsque l'acquéreur bénéficie pour cette acquisition d'un prêt prévu à l'article R. 331-1 du CCH ou d'une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine et a conclu avec l'État une convention en application des 3° ou 5° de l'article L. 351-2 du CCH.
Par suite, sous réserve de remplir les conditions posées par le I de l'article 278 sexies du CGI, les bailleurs sociaux éligibles au dispositif peuvent être :
- des organismes d'habitation à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du CCH ;
Sont considérés comme terrains à bâtir (TAB) les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme (CGI, art. 257, I-2-1°). Cette définition très large inclut les terrains pour lesquels les documents d'urbanisme prévoient qu'une construction est possible au moment de la cession, y compris ceux pour lesquels la constructibilité est limitée mais à l'exclusion de ceux pour lesquels la constructibilité est subordonnée à une modification préalable de ces documents.
Les cessions de terrains à bâtir sont soumises de plein droit à la TVA lorsqu'elles sont effectuées à titre onéreux par des personnes assujetties agissant en tant que telles, et ce, quelle que soit la qualité de l'acquéreur (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10).
Lorsque les cessions de terrains à bâtir relèvent de la TVA, la taxe est, en principe, assise sur le prix de vente total de la cession dans les conditions prévues à l'article 266 du CGI et à l'article 267 du CGI.
Toutefois, la base d'imposition est réduite à la marge réalisée par le cédant dans les conditions prévues à l'article 268 du CGI lorsqu'il est établi que le terrain a été acquis par le cédant, et que celui-ci n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de cette acquisition (BOI-TVA-IMM-10-20-10).
- le terrain n'a pas été acquis par le cédant pour la réalisation d'opérations imposables au sens du II de l'article 206 de l'annexe II au CGI. Le coefficient d'assujettissement du cédant était alors nul, au sens de ce texte. Est sans incidence, en revanche, le fait que le terrain ait par la suite cessé d'être utilisé à des opérations imposables. Ainsi d'une collectivité qui aurait acquis en TVA un terrain à bâtir affecté initialement à un service public local imposable, puis l'aurait ultérieurement réaffecté à un service administratif placé hors du champ de la taxe : la cession du terrain à un organisme HLM sera régulièrement imposée sur le prix total. À l'inverse, elle sera imposée sur la marge au cas où le terrain aurait été affecté d'emblée à une activité exercée « en tant qu'autorité publique » (au sens de l'article 13 de la directive TVA 2006/112/CE du 28 novembre 2006), c'est-à-dire une des activités mentionnées au premier alinéa de l'article 256 B du CGI.
- aucune taxe déductible ne figurait dans l'acte d'acquisition ou dans tout autre document valant facture au sens du a du 1 du I de l'article 271 du CGI. En l'espèce demeure sans incidence le fait que le montant de la taxe aurait dû figurer dans cet acte ou ce document en application de l'article 289 du CGI et de l'article 242 nonies A de l'annexe II au CGI.
Remarque : Cette déduction peut être opérée nonobstant le délai de péremption mentionné au I de l'article 208 de l'annexe II au CGI, s'agissant de dépenses qui auraient été exposées sous l'empire des dispositions applicables avant le 11 mars 2010.
Conformément aux dispositions du 1 du I de l'article 278 sexies du CGI, le taux réduit de TVA s'applique aux cessions de terrain à bâtir réalisées au profit des organismes HLM visés à l'article L. 411-2 du CCH, que la taxe soit assise par le cédant sur le prix total ou sur sa marge.
- les immeubles doivent être vendus à des bailleurs qui bénéficient pour leur acquisition d'un prêt prévu par l'article R. 331-1 du CCH, c'est-à-dire un prêt conventionné locatif (PCL), ou d'une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine ;
- les immeubles sont affectés à un usage locatif par une convention conclue entre le représentant de l’État et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH ;
Lorsque la cession d'un immeuble bâti est effectuée par une personne assujettie à la TVA et agissant en tant que telle, elle est exonérée de TVA sauf lorsque l'immeuble n'est pas achevé depuis plus de cinq ans (CGI, art. 261, 5-2°), ou lorsque le cédant a opté pour l'application de la TVA dans les conditions prévues au 5° bis de l'article 260 du CGI et précisées par l'article 201 quater de l'annexe II au CGI.
Lorsque la cession est soumise à la TVA, la taxe est assise sur le prix de vente total lorsque l'immeuble est achevé depuis cinq ans au plus. Dans le cas contraire, la base d'imposition est réduite à la marge réalisée par le cédant dans les mêmes conditions que celles décrites au II-B § 50 ou sur le prix total lorsque ces conditions ne sont pas remplies. Le taux normal s'applique, sauf lorsque les conditions prévues au I de l'article 278 sexies du CGI sont remplies.
- que l'acquéreur (bailleur) prend l'engagement de louer les logements dans les conditions prévues aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH.
Dans le cadre des livraisons de logements locatifs sociaux visés au 2 du I de l'article 278 sexies du CGI, comment doit être appréciée la condition de financement par un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du CCH ?
Le 2 du I de l'article 278 sexies du CGI soumet au taux réduit de la TVA les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif faisant l'objet d'une convention ouvrant droit au bénéfice de l'aide personnalisée au logement (APL) au sens des 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH, dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 du CCH et R.331-6 du CCH, et que les constructions sont financées au moyen d'un prêt aidé visé à l'article R. 331-1 du CCH.
À défaut de respect de cet engagement, le bénéfice du taux réduit sera remis en cause et l'acquéreur devra acquitter, en application du I de l'article 284 du CGI, le complément de taxe qui résulte de l'application du taux normal de TVA à la mutation.
Les livraisons à soi-même d'immeubles neufs sont taxables conformément au a) du 1° du 3 du I de l'article 257 du CGI (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-B-1 § 170 à 190).
En application du II de l'article 278 sexies du CGI , les livraisons à soi-même de logements sociaux locatifs sont soumises au taux réduit.
- les logements sont affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le représentant de l'État et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH ;
- l'opération est financée à l'aide d'un prêt prévu à l'article R. 331-1 du CCH ou elle bénéficie d'une subvention de l'Agence pour la rénovation urbaine ;
Conformément au a du 2 de l'article 266 du CGI, la taxe exigible sur les livraisons à soi-même s'applique au prix de revient total des immeubles, y compris le coût des terrains ou leur valeur d'apport.
Les éléments à comprendre dans le prix de revient sont précisés au BOI-TVA-IMM-10-20-10 au II-A-1 § 340.
- la collectivité a été fondée, notamment dans les conditions exposées au BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 au IV § 110 à 140, à ne pas soumettre à la TVA la cession du terrain qu'elle détenait dans son patrimoine ;
En application du b du 1 de l'article 269 du CGI, le fait générateur de la livraison à soi-même est constitué par la livraison qui intervient lors du dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 à 80).
Aux termes du II de l'article 270 du CGI, l'investisseur dispose alors d'un délai courant jusqu'à la fin de la deuxième année suivant l'achèvement de l'immeuble pour collecter la TVA sur sa déclaration mentionnée à l'article 287 du CGI (BOI-TVA-IMM-10-20-30 au II-D-2 § 260 à 290). L'article 244 de l'annexe II au CGI précise que la livraison à soi-même est déclarée sur la déclaration n° 3310 CA3 (CERFA n° 10963, disponible sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires") selon les modalités de droit commun, sous réserve qu'il en soit fait spécialement mention dans le cadre « correspondance », assortie d'une référence à la déclaration d'achèvement.
En application du a du 2 de l'article 269 du CGI, la TVA devient exigible lors de la réalisation du fait générateur (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 à 80).
Ce délai peut toutefois être prorogé pour les redevables qui se trouvent empêchés de réunir, avant son expiration, tous les éléments nécessaires à la détermination de la base définitive d'imposition (CGI, ann. II, art. 245).
- soit au versement effectif d'une provision, déterminée d'après les éléments connus. Cette seconde solution implique le dépôt de déclarations n° 941-SD (CERFA n° 11114) et n° 943-SD (CERFA n° 11116), disponibles sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires", annotées de la mention « provisoire ».
Cela étant, si de telles rectifications devaient être effectuées après le paiement de la TVA due au titre de la livraison à soi-même, les organismes constructeurs devraient introduire auprès du service des impôts une réclamation dans les conditions prévues à l'article R*. 196-1 du livre des procédures fiscales (LPF).
Les organismes HLM sont susceptibles d'effectuer des opérations de restructuration de leur patrimoine. Dans ce cadre, les livraisons d'immeubles d'habitation qui sont affectés à un usage locatif social bénéficient du taux réduit de la TVA dans les conditions prévues au I de l'article 278 sexies du CGI , étant précisé que la condition relative à l'octroi d'un prêt visé à l'article R. 331-1 du CCH est considérée comme satisfaite dès lors que le prêt initialement accordé au cédant est transféré au profit de l'organisme acquéreur.
Lorsque l'immeuble est cédé dans les cinq ans de son achèvement, l'opération est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total avec application de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement au taux réduit conformément aux dispositions de l'article 1594 F quinquies du CGI sous réserve de l'application des dispositions de l'article 1042 du CGI, de l'article 1049 du CGI et de l'article 1051 du CGI.
En revanche, la livraison, par un assujetti, d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA (CGI, art. 261, 5-2°), l'organisme cédant pouvant cependant exercer une option conduisant à soumettre l'opération à la TVA sur le prix total, ou la TVA sur la marge selon que le bien a ou non ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition initiale. Sous réserve des engagements que l'acquéreur assujetti est susceptible de prendre ainsi que des dispositions prévues à l'article 1042 du CGI et à l'article 1051 du CGI, la cession est soumise aux droits de mutation au taux de droit commun que la cession soit ou non soumise à la TVA.
S'agissant, en règle générale, de constructions achevées depuis plus de cinq ans, la cession est en principe exonérée. Elle peut néanmoins donner lieu à taxation sur option, qui sera liquidée sur le prix total ou sur la marge selon les circonstances. Auquel cas, les travaux de transformation et d'amélioration qui auront été réalisés peuvent ouvrir droit à déduction, soit s'il est établi qu'ils ont été engagés dans le but de la cession et non au titre de l'utilisation de l'immeuble, soit s'ils ont été immobilisés et donnent lieu à une régularisation positive au moment de la cession taxée dans les conditions du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI.
Les opérations visées au I de l'article 257 du CGI sont soumises dans la région Corse au taux de 10 % prévu au 5° du 1 du I de l'article 297 du CGI.
Les dispositions relatives aux prêts pour la construction et l'acquisition de logements sociaux qui sont mentionnées notamment à l'article R. 331-1 du CCH ne sont pas applicables dans les départements d'outre-mer (CCH, art. R. 331-28).
En revanche, le dispositif actuel d'aides spécifiques de l'État en faveur du logement social dans les départements d'outre-mer est maintenu. Les modalités d'attribution des prêts aidés par l'État et des subventions de l'État accordés aux organismes réalisant des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d'outre-mer ont été précisées par un arrêté du 7 juin 1996.
L'application du taux réduit à la livraison ou à la livraison à soi-même de logements neufs sociaux à usage locatif est subordonnée, notamment, à l'affectation effective de ces immeubles à la location dans les conditions mentionnées aux 3° et 5°de l'article L. 351-2 du CCH.
Conformément au II de l'article 284 du CGI, les bailleurs qui ont imposé la livraison à soi-même de logements sociaux au taux réduit sont tenus de verser le complément de TVA résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
Dans ces deux situations, l'événement qui détermine l'exigibilité du reversement est constitué par la rupture de la convention conclue avec l'État en application des 3° et 5° de l'article L. 351-2 du CCH c'est-à-dire la cessation d'une affectation réelle à la location à caractère social.
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