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Timestamp: 2016-12-05 12:37:17+00:00
Document Index: 15900810

Matched Legal Cases: ['art. 11', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 11', 'art. 2', 'art. 5', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 1', 'art. 8', 'art. 7', 'art. 43', 'art. 8', 'art. 17', 'art. 4', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 3']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 44 del 07.04.2005
Istanza di Interpello - Art. 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Comuni
ad alta tensione abitativa. Benefici fiscali per la locazione di immobili a
Con istanza di interpello, inoltrata ai sensi dell'art. 11 della legge
27 dicembre 2000, n. 212, la XY ha chiesto chiarimenti in merito alla
applicazione dei benefici fiscali previsti, ai sensi dell'art. 8, comma 1,
della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in favore dei proprietari di immobili
siti in comuni ad alta tensione abitativa.
L'XY, associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari, chiede
chiarimenti sulla corretta interpretazione dell'art. 8, comma 1, della legge
9 dicembre 1998, n. 431, che prevede agevolazioni fiscali ai fini della
determinazione del reddito imputabile agli immobili siti in comuni ad alta
tensione abitativa e ceduti in locazione sulla base dei contratti
disciplinati dall'art. 2, comma 3, della sopra citata legge n. 431/98.
Atteso che ai sensi dell'art. 8, comma 4, della legge n.
431/98,
è rimesso al CIPE il compito di provvedere all'aggiornamento biennale
dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa, l'associazione istante
chiede di conoscere se, nell'ipotesi in cui il comune in cui è sito
l'immobile locato non rientri più tra quelli ad alta tensione abitativa, i
locatori che abbiano comunque stipulato contratti convenzionali prima della
pubblicazione della delibera del CIPE possano continuare a fruire, per tutta
la durata del contratto e per il periodo di proroga biennale, delle
agevolazioni fiscali in argomento vigenti al momento della stipula.
L'associazione istante, ritenendo che le agevolazioni fiscali previste
dall'art. 8, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, costituiscano un
incentivo per la stipula dei contratti convenzionali, di cui all'art. 2,
comma 3, della stessa legge n. 431/98, è del parere che le stesse spettino
per tutta la durata del contratto, proroga biennale compresa.
L'istanza di interpello pervenuta è da ritenersi inammissibile ai sensi
dell'art. 3, comma 1, del D. M. 26 aprile 2001, n. 209, in quanto presentata
da una associazione di categoria non per esprimere interessi personali della
Con la circolare 31 maggio 2001, n. 50, è stato chiarito espressamente
che tra i soggetti abilitati alla presentazione dell'istanza di interpello
sono esclusi i "portatori di interessi collettivi, quali le associazioni
sindacali e di categoria e gli ordini professionali, fatta eccezione
ovviamente per le istanze che affrontano questioni riferite alla loro
posizione fiscale e non a quella degli associati, iscritti o rappresentati"
(punto n. 3.1).
In presenza di tale causa di inammissibilità, l'istanza presentata non
produce gli effetti tipici dell'interpello, di cui all'art. 11 della legge
27 luglio 2000, n. 212.
Ciò premesso, si ritiene comunque opportuno esaminare nel merito la
fattispecie prospettata nell'istanza e fornire il seguente parere, reso nel
quadro dell'attività di consulenza generica disciplinata dalla circolare 18 maggio 2000, n.
In via preliminare, occorre fare un breve richiamo alla normativa vigente in
materia di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione regolamentati.
L'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (disciplina delle
locazioni e degli immobili adibiti ad uso abitativo), prevede che "le parti
possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la
durata del contratto, (...) ed altre condizioni contrattuali sulla base di
quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le
organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori
maggiormente rappresentative".
I contratti di locazione sopra citati, ad eccezione di quelli aventi
natura transitoria, di cui all'art. 5 della legge n. 431/98, non possono
avere durata inferiore ai tre anni e alla prima scadenza, ove le parti non
concordino sul rinnovo dei medesimi, sono prorogati di diritto per altri due
anni (art. 2, comma 5).
Per quanto concerne le locazioni poste in essere nei comuni ad alta
tensione abitativa, di cui all'art. 1 del d. l. 30 dicembre 1988, n. 551,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e
successive modificazioni, l'art. 8, comma 1, della sopra citata legge n. 431/98 introduce specifiche agevolazioni fiscali in materia di imposizione
sul reddito e di imposta di registro. E' previsto, infatti, che "il reddito
imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai
sensi del comma 3 dell'art. 2 a seguito di accordo definito in sede locale
(...), è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti
il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile
per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella
misura minima del 70 per cento".
Il successivo comma 4 del richiamato art. 8, dispone che il Comitato
Interministeriale per la Programmazione Economica (CIPE), su proposta del
Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti (già Ministro dei Lavori
Pubblici), di intesa con i Ministri dell'Interno e della Giustizia (già
Ministro di grazia e giustizia), provveda, ogni ventiquattro mesi,
all'aggiornamento dell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. Qualora
le determinazioni del CIPE comportino un aumento del numero dei soggetti
beneficiari dell'agevolazione fiscale di cui all'art. 8, comma 1, in
argomento, "... è corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro
programmazione economica, la percentuale di determinazione dell'imponibile
prevista dal medesimo comma. Tale aumento non si applica ai contratti
stipulati prima della data di entrata in vigore del predetto decreto del
Ministro delle finanze"(art. 8, comma 4, della legge n. 431/98).
Nell'istanza di interpello l'associazione istante chiede di conoscere se
i proprietari di immobili che abbiano optato per la locazione con canone
agevolato, di cui all'art. 2, comma 3, della legge n. 431/98, possano
continuare a fruire per tutta la durata della locazione, nonché per la
proroga biennale di cui al comma 5, dell'art. 2 medesimo, delle agevolazioni
fiscali vigenti al momento della stipula del contratto, anche se, in seguito
all'aggiornamento periodico operato dal CIPE, il comune ove è sito
l'immobile non rientri più nell'elenco di quelli ad alta tensione abitativa.
Premesso che il quesito posto dall'associazione è giustificato dal
tenore letterale del richiamato art. 8, comma 1, della legge n. 431 del
1998, il quale non specifica se per l'applicazione delle agevolazioni
fiscali previste è sufficiente che il comune sia qualificato "ad alta
tensione abitativa" al momento della stipula del contratto o se è necessario che tale qualificazione permanga anche nel corso della locazione,
la scrivente osserva quanto segue.
La normativa disciplinante i contratti a canone concordato, recata
dall'art. 2, comma 4, della legge n. 431/98, si pone l'obiettivo di
calmierare i prezzi dei canoni di locazione, a prescindere dalle esigenze
abitative del comune in cui è sito l'immobile. Ne consegue che anche nei
comuni non rientranti nell'elenco di cui all'art. 1 del d. l. 30 dicembre
1988, n. 551, convertito, con successive modificazioni, dalla legge 21
febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, è data possibilità ai
locatori di sottoscrivere contratti di locazione a canone concordato, e
quindi inferiore rispetto a quello di libero mercato.
In tal caso, evidentemente, il locatore non è ammesso a fruire delle
agevolazioni fiscali oggetto dell'istanza, ma può ugualmente essere
interessato a tale formula contrattuale, ad esempio, in ragione delle
specifiche norme sulla durata che connotano questa specie di rapporti.
Relativamente all'aggiornamento periodico ci cui all'art. 8, comma 4,
della legge n. 431/98, la scrivente osserva invece che il CIPE opera tale
aggiornamento sulla base dei parametri fissati dall'art. 1 del d. l. 29
dicembre 1986, n. 708, convertito, con modificazioni, dalla legge 23
dicembre 1986, n. 899, ossia dando proprio rilevanza alla situazione
abitativa di ciascun comune.
L'esclusione dall'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa
è sostanzialmente indicativa di un più equilibrato rapporto tra
disponibilità di immobili ad uso abitativo e popolazione del comune. In
tale ipotesi, appare evidente che si attenua l'esigenza di agevolare,
anche attraverso benefici di natura fiscale, la formula contrattuale a
Ciò premesso, si esprime l'avviso che, ai fini dell'agevolazione in
materia di I.R.P.E.F., la sussistenza dei requisiti richiesti dall'art. 8,
comma 1, della legge n. 431/98, deve essere verificata in relazione a
ciascun periodo di imposta interessato, atteso che la base imponibile ai
fini I.R.P.E.F. si determina con riferimento ad ogni singolo ed autonomo
periodo d'imposta, coincidente per le persone fisiche con l'anno solare.
I principi dell'annualità e dell'autonomia dell'I.R.P.E.F., sono
peraltro espressamente sanciti dall'art. 7, comma 1, del T.U.I.R., ai sensi
del quale è previsto che "l'imposta è dovuta per anni solari, a ciascuno
dei quali corrisponde un'obbligazione tributaria autonoma, (...)".
Alla luce delle considerazioni sopra esposte si deve ritenere che il
proprietario dell'immobile, sin dal momento in cui il comune perde i
requisiti per cui possa qualificarsi ad alta tensione abitativa, non è più
ammesso a fruire dell'agevolazione fiscale prevista ai fini I.R.P.E.F..
In merito, si chiarisce inoltre che, ove la eliminazione del comune
dall'elenco di quelli ad alta tensione abitativa si verifichi in corso
d'anno, il locatore perde comunque il diritto all'ulteriore abbattimento
dell'imponibile I.R.P.E.F. dal periodo di imposta in cui interviene la
delibera del CIPE, a nulla rilevando la frazione di tempo eventualmente
decorsa prima dell'intervento della predetta delibera.
Diversamente, per quanto concerne l'agevolazione prevista ai fini
dell'imposta di registro, la scrivente ritiene, alla luce di quanto previsto
dalla normativa vigente in materia, che sia possibile continuare a fruire
dell'abbattimento dell'imponibile per tutta la durata del contratto e
dell'eventuale proroga automatica.
L'art. 43, comma 1, lett. h), del Testo unico 26 aprile 1986, n. 131
(Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro), prevede,
infatti, che la base imponibile per i contratti di locazione è costituita
"dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del
Di fatto, si dovrebbe assoggettare ad imposta, in unica soluzione, la
sommatoria dei canoni di locazione pattuiti sulla base delle condizioni
vigenti al momento della registrazione del contratto.
La possibilità di versare l'imposta anno per anno entro trenta giorni
dalla scadenza della precedente annualità, cui fa riferimento l'art. 8,
comma 1, della legge n. 431/98 in discussione, è infatti prevista, ai sensi
dell'art. 17, comma 3, del Testo unico 26 aprile 1986, n. 131, sopra citato,
esclusivamente per i contratti di locazione e sublocazione di immobili
urbani di durata pluriennale e deve intendersi come agevolazione che incide
esclusivamente sulla fase della riscossione, fermo restando che il
presupposto d'imposizione si verifica all'atto della registrazione.
Atteso, pertanto, che la base imponibile dell'imposta di registro
è costituita dall'intero ammontare dei canoni stabiliti in base al contratto,
salva la facoltà di effettuare annualmente il pagamento dell'importo
dovuto, si deve concludere che ai fini di tale imposta le condizioni
richieste per l'applicazione della agevolazione devono essere soddisfatte al
momento della registrazione del contratto di locazione, mentre non assume
rilievo l'adozione da parte del CIPE del provvedimento che esclude il comune
dalla lista di quelli ad alta tensione abitativa. L'imposta, quindi,
continuerà ad essere applicata sul corrispettivo annuale determinato in
misura ridotta per tutta la durata del contratto, proroga biennale compresa.
Quanto previsto dall'art. 4, comma 3, del decreto 5 marzo 1999 del
Ministro dei Lavori Pubblici, di concerto con il Ministro delle Finanze,
pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 22 marzo 1999, n. 67, ossia che la
base imponibile per la determinazione dell'imposta di registro è assunta
nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo "fino all'eventuale
aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell'art. 8, comma 4, della citata
legge n. 431 del 1998", dunque, deve essere interpretato in riferimento al
momento della registrazione del contratto.
Relativamente alla proroga biennale di cui all'art. 2, comma 5, della
legge n. 431/98, la scrivente ritiene opportuno precisare che il locatore
continua a fruire dell'agevolazione ai fini dell'imposta di registro, e non
di quella prevista ai fini I.R.P.E.F., in considerazione del fatto che la
proroga stessa, prevista per legge, ove le parti non concordino sul rinnovo
e fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore per le ipotesi
espressamente previste dall'art. 3 della legge n. 431/98, segue le
condizioni del contratto originario.
Diversamente, i locatori non saranno ammessi a beneficiare neanche
dell'agevolazione fiscale prevista ai fini dell'imposta di registro, qualora
provvedano a rinnovare, anche tacitamente, contratti di locazione a canone
concordato, successivamente alla delibera del CIPE. Ciò, in quanto in tale ultima ipotesi
è data possibilità alle parti,
seppur nei limiti previsti dall'accordo definito in sede locale fra le
associazioni di categoria dei locatori e degli inquilini, di stabilire nuove
condizioni, quali, ad esempio, un aumento del canone di locazione.