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Timestamp: 2020-06-06 19:20:18+00:00
Document Index: 184964612

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Sentenza Cassazione Civile n. 11778 del 12/05/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11778 del 12/05/2017
Cassazione civile, sez. III, 12/05/2017, (ud. 08/02/2017, dep.12/05/2017), n. 11778
sul ricorso 16544-2015 proposto da:
M.E., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ANGELO SECCHI 9,
presso lo studio dell’avvocato LUIGI CARVELLI, rappresentato e
difeso dall’avvocato DOMENICO DE TOMMASO giusta procura in calce al
AZIENDA SANITARIA PROVINCIALE CROTONE, in persona del Commissario
Straordinario legale rappresentante pro tempore, Dott. A.S.,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MUGGIA 33 C/O AVV. LOSCO,
presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPINA CARUSO, che la rappresenta
e difende unitamente all’avvocato ALFREDO GUALTIERI giusta procura a
Avverso la sentenza n. 1803/2014 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO,
depositata il 23/12/2014; udita la relazione della causa svolta
nella camera di consiglio del 08/02/2017 dal Consigliere Dott.
SESTINI DANILO.
M.E., proprietario di un immobile condotto in locazione dalla Azienda Sanitaria Provinciale di Crotone, premesso che la conduttrice aveva comunicato di voler far valere la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore ed aveva successivamente riconsegnato le chiavi dell’immobile, agì per sentir accertare l’insussistenza delle condizioni per la risoluzione del contratto o, in subordine, per l’esercizio del recesso L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., e -in entrambe ipotesi- per sentir condannare l’ASP al pagamento dei canoni fino alla naturale scadenza del contratto, nonchè al rimborso del costo dei lavori effettuati dal locatore per adeguare la struttura alle esigenze della conduttrice e al risarcimento dei danni cagionati all’immobile; in ulteriore subordine, ove la comunicazione della ASP avesse dovuto essere intesa come esercizio del recesso convenzionale (L. n. 392 del 1978, ex art. 27, comma 2), chiese che fossero dichiarati dovuti i canoni fino alla data della domanda, oltre all’ulteriore annualità prevista contrattualmente.
In accoglimento della domanda attorea, il Tribunale di Crotone condannò la ASP al pagamento di oltre 240.000,00 Euro a titolo di canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto.
Provvedendo sul gravame della ASP di Crotone, la Corte di appello di Catanzaro ha riformato la sentenza, dichiarando che l’Azienda aveva legittimamente esercitato il recesso per gravi motivi (L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c.) e rigettando la domanda di pagamento dei canoni avanzata dal M., eccezion fatta per quello relativo al mese di luglio 2008; ha inoltre condannato l’ASP al risarcimento dei danni provocati all’immobile (quantificati in poco più di 11.000,00 Euro) e ha dichiarato compensati i crediti del M. col credito della ASP per la restituzione del deposito cauzionale fino a concorrenza di 16.500,00 Euro.
Ricorre per cassazione il M. affidandosi a cinque motivi; resiste l’Azienda intimata a mezzo di controricorso illustrato da memoria.
1. La Corte di Appello, esaminata la comunicazione di recesso della ASP del 3 giugno 2008 e ritenuti fatti sopravvenuti, imprevedibili e gravosi per la prosecuzione del rapporto: a) la mancata installazione dell’ascensore, necessaria -secondo il sinallagma contrattuale- per lo svolgimento delle attività dell’Azienda (tant’è che per il primo anno il canone era stato stabilito in misura inferiore rispetto agli anni successivi proprio in considerazione della mancanza dell’ascensore); b) i disagi per i dipendenti e per l’utenza pubblica derivati dai lavori di ristrutturazione dell’androne dell’ immobile, con conseguente inquinamento acustico; c) i rischi per la sicurezza derivati dall’installazione di ponteggi ed impalcature per lavori di risanamento di singole unità immobiliari (ed infatti vi era stato un tentativo di ingresso di terzi e di furto), ha ritenuto legittimo il recesso – L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., e ha aggiunto che, pur non essendo stato dato il preavviso di sei mesi (in quanto la ASP aveva comunicato di rilasciare l’immobile il successivo 1.7.2008), non era tuttavia dovuto il pagamento di sei canoni di locazione, ma esclusivamente di quello del mese di luglio, in quanto le chiavi erano state riconsegnate in data 23.7.2008.
Quanto alla compensazione fra gli importi dovuti dalla ASP per il predetto canone e per il risarcimento dei danni e quello alla stessa spettante a titolo di rimborso della cauzione, la Corte ha dato atto che la relativa domanda riconvenzionale proposta dalla ASP era risultata inammissibile (in quanto proposta senza osservare la previsione dell’art. 418 c.p.c.), ma ha rilevato che la questione era stata comunque riproposta nell’ambito dell’atto di appello e poteva dunque- esse esaminata; tanto premesso e considerato che ricorreva un’ipotesi di “compensazione atecnica” (per crediti aventi origine dal medesimo rapporto), accertabile a prescindere dalla proposizione di una domanda riconvenzionale o da un’apposita eccezione, ha ritenuto che dovesse essere disposta la compensazione fra i crediti del M. e quello della ASP fino a concorrenza di 16.500,00 euro (corrispondente all’importo della cauzione).
2. Col primo motivo (che deduce “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione” nonchè “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 27comma 8”), il ricorrente si duole che la Corte abbia ritenuto che l’inadempimento contrattuale individuato a carico del locatore potesse legittimare l’esercizio del recesso L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., sostenendo che l’inadempimento avrebbe potuto giustificare esclusivamente una domanda di risoluzione (non proposta dalla ASP): assume -in altri termini – che “i gravi motivi devono essere motivi oggettivi ed imprevedibili al momento della costituzione del rapporto e qualora gli stessi in astratto vertano su un presunto obbligo contrattuale inadempiuto non è azionabile il procedimento L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., ma il procedimento di risoluzione ordinario”.
2.1. Il motivo – inammissibile nella parte in cui deduce un vizio motivazionale ai sensi del vecchio testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5, non applicabile ratione temporis – è infondato alla luce delle esaustive argomentazioni contenute nella sentenza impugnata, riassunte in narrativa e conformi ai principi assolutamente consolidati della giurisprudenza di legittimità, secondo cui i gravi motivi “devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto” (Cass. n. 11075/2003; cfr. anche Cass. n. 5911/2011).
3. Il secondo motivo denuncia l'”omessa motivazione su un punto decisivo della controversia” individuato nelle “dichiarazioni “confessorie” e del Direttore Generale e del Direttore Amministrativo dell’ASP”: il ricorrente lamenta che la Corte non ha considerato quanto dichiarato alla stampa dai vertici della ASP (circa il fatto che il trasferimento dall’immobile era stato frutto di una “scelta di economicità” volta ad accorpare in altra sede tutti servizi amministrativi) e non ha motivato “su un dato decisivo che disvela tutta la contraddittorietà rispetto a fatti provati e non contestati”.
3.1. Il motivo – proposto sotto un profilo “ibrido”, a cavallo fra omessa motivazione e omesso esame di un fatto decisivo- è inammissibile ove ricondotto al vecchio testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5 e parimenti inammissibile -per difetto di decisività – se considerato in relazione al nuovo testo: la circostanza che la scelta di far valere i gravi motivi di recesso possa aver risposto ad esigenze di razionalizzazione delle risorse dell’ASP nulla toglie – invero – al fatto che tali gravi motivi sussistessero effettivamente.
4. Il terzo motivo è inammissibile, in quanto denuncia un vizio motivazionale (di “insufficiente e contraddittoria motivazione”) non più deducibile ai sensi del nuovo testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5, applicabile ratione temporis.
5. Il quarto motivo – che prospetta “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione” e la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, e artt. 1590 e 1591 c.c., – è inammissibile quanto al vizio motivazionale e fondato – per quanto di ragione – in relazione alla denunciata violazione di norme di diritto.
Sotto questo secondo profilo, il ricorrente si duole che la Corte per un verso – abbia ritenuto effettuato ed operante un recesso L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., e -per altro verso – abbia escluso che spettassero le sei mensilità del canone per mancato preavviso, dichiarando dovuta la sola mensilità di luglio 2008.
Evidenzia il ricorrente che le chiavi furono accettate (in data 23.7.2008) “con espressa riserva di tutelare nelle opportune sedi le ragioni lese dal censurato comportamento del conduttore e senza che il consenso alla ricezione delle chiavi implichi accettazione anche implicita della paventata risoluzione per inadempimento”; aggiunge che il bene era rientrato nella piena disponibilità del locatore a distanza di molti mesi dalla restituzione delle chiavi, in quanto la ASP non aveva ottemperato all’obbligo di ripristinare l’immobile nelle originarie condizioni.
5.1. Il motivo è fondato in relazione al mancato riconoscimento delle sei mensilità del canone correlate al previsto periodo di preavviso: tali canoni sono infatti dovuti a prescindere dalla circostanza che l’immobile sia stato restituito anticipatamente, ove non risulti – come non risulta nel caso di specie – che il locatore abbia accettato la restituzione anticipata con rinuncia al preavviso minimo e ai relativi canoni.
La sentenza va dunque cassata sul punto, con rinvio alla Corte territoriale, che si atterrà al principio secondo cui “nel caso di recesso del conduttore la L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., l’effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, sicchè i canoni devono essere corrisposti sino alla scadenza del termine semestrale indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile” (Cass. n. 12157/2016).
6. Col quinto motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 418 c.p.c.), il M. censura la Corte per avere esaminato – e accolto – la richiesta di compensazione benchè la ASP fosse stata dichiarata decaduta dalla domanda riconvenzionale: assume che “dalla dedotta decadenza discendeva la preclusione al Giudice di appello di riprendere in considerazione il credito asseritamente in capo alla resistente e portarlo in compensazione con il credito per i danni patiti dal M.”.
6.1. Il motivo è infondato, in quanto la Corte ha applicato il consolidato indirizzo di legittimità secondo cui la “compensazione atecnica” o “impropria” può essere effettuata anche d’ufficio (cfr. Cass. n. 17390/2007) e a prescindere dalla proposizione di una domanda riconvenzionale o da un’espressa eccezione di compensazione (cfr. Cass. n. 14688/2012 e Cass. n. 16800/2015).
La Corte, rigettati gli altri motivi, accoglie il quarto per quanto di ragione, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Catanzaro, in diversa composizione.