Source: https://www.ra-kotz.de/bautraegervertrag_schadensersatz.htm
Timestamp: 2017-12-12 21:45:39
Document Index: 210845874

Matched Legal Cases: ['§ 3', 'BGH', '§ 326', '§ 96', '§ 326', 'BGH']

Bauträgervertrag: Schadensersatz wegen Nichterfüllung - RA Kotz
Az: 24 U 150/04
Die Klägerin erstellte am 29.04.1996 einen Bauzeitenplan, in dem sie vom März 1996 bis zum 7.02.1997 eine restliche Bauzeit von 11 Monaten vorgesehen hatte. Es ist nicht ersichtlich, dass sie den Bauzeitenplan dem Beklagten übermittelt hat. Aus dem Anwaltsschreiben des Beklagten vom 15.10.1996 (Bl. 201 d.A.) ergibt sich, dass sie dem Beklagten mitgeteilt hat, dass sich eine Verzögerung von 4 Monaten ergeben werde. Der Beklagte bat die Klägerin in dem Schreiben vom 15.10. 1996, bis zum Ablauf jener Frist, dem 31.10.1996 (30.06. zzgl. 4 Monate), nachvollziehbar darzulegen, warum weder der 30.06.1996 noch der 31.10.1996 als Fertigstellungstermin eingehalten werden konnten. Der Sohn des Beklagten erkundigte sich am 23.10. 1996 auf der Baustelle nach dem frühestmöglichen Fertigstellungstermin.
Am 13.11.1995 befand sich der Sohn des Beklagten auf einer Geschäftsreise in Süddeutschland. Der Geschäftsführer T der Klägerin und ihr Architekt F nutzten diese Gelegenheit, um ihn im Flughafen G zu treffen und ihn um eine Fristverlängerung zu bitten, die der Sohn des Beklagten ihnen nicht gewährte. Wegen der Einzelheiten des streitigen Inhalts des Gesprächs wird auf den Berichterstattervermerk bezüglich der Beweisaufnahme vom 15.03.2007 verwiesen.
Daraufhin lud der Senatsvorsitzende den Sachverständigen Prof. Dipl.-Ing. I telefonisch, ohne ihm ein Beweisthema mitzuteilen, obwohl dieser zuvor weder mit der Frage der Bezugsfertigkeit noch mit der Angemessenheit der Fristsetzung befasst war. Er informierte die Prozessbevollmächtigten weder von der Ladung des Sachverständigen geschweige denn davon, zu welchen Beweisfragen dieser gehört werden sollte. Obwohl zu der Frage, welchen Zeitraum die Klägerin für die Herstellung der Bezugsfertigkeit benötigt hätte, jeglicher Parteivortrag fehlte, erteilte er den Parteien keinen rechtlichen Hinweis, dass der Senat nicht mehr den Verzug, auf den sich der Parteivortrag konzentriert hatte, sondern die Angemessenheit der Fristsetzung als das entscheidende Problem ansehe. Im Senatstermin erstattete der Sachverständige ein mündliches Gutachten zu dem Zeitraum, der für die Herstellung einzelner Leistungen erforderlich gewesen wäre. Bezüglich der Voraussetzungen der Bezugsfertigkeit wurden ihm keine rechtlichen Vorgaben gemacht.
den Beklagten zu verurteilen, an sie 239.846,99 € zzgl. 5 % – Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz ab 1.09.2002 zu zahlen.
der Beklagte und seine Streithelfer haben beantragt,
Sie machen geltend, dass die Klägerin nach der Fristsetzung keine Intensivierung ihrer Bemühungen um die Herstellung der Bezugsfertigkeit habe erkennen lassen. Die Klägerin habe Beschleunigungsmaßnahmen der Firma Y, die zu Mehrkosten geführt hätten, abgelehnt. Das habe zu einem Leistungsrückstand von wenigstens 3 Wochen geführt. Die Dämmung und der Putz einer Fassade seien für die Funktionsfähigkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung und zur Herstellung der Bezugsfertigkeit erforderlich. Diese Auslegung decke sich mit § 3 MaBV in der z.Z. des Vertragsschlusses geltenden Fassung.
1. Die Klägerin bestreitet im vorliegenden Rechtsstreit nicht mehr, dass sie sich im November 1996 mit der Herstellung der Bezugsfertigkeit der an den Beklagten verkauften Wohnung in Verzug befunden habe. Diese Frage ist im Vorprozess in umfassender Weise aufgeklärt worden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf das angefochtene Urteil und die Urteile des LG Rottweil und des OLG Stuttgart verwiesen.
2. Dass der Beklagte der Klägerin in rechtsmissbräuchlicher Weise eine zu kurze Frist gesetzt hat, um sich von dem Vertrag lossagen zu können, vermag der Senat nicht festzustellen. Dem Anwaltsschreiben des Beklagten vom 4.11.1996 kann nicht entnommen werden, dass der Beklagte nicht bereit gewesen wäre, die Leistungen der Klägerin anzunehmen, wenn sie von dieser noch innerhalb einer angemessenen Nachfrist erbracht worden wären. Das OLG Stuttgart hat ebenfalls keine Anhaltspunkte für einen solchen Willen aufgeführt, sondern zutreffend angenommen, dass durch dieses Schreiben eine objektiv angemessene Frist in Lauf gesetzt worden sei.
3. Dass der Sohn des Beklagten bei dem Gespräch am 13.11.1996 gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Zeugen F im Flughafen in G unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass eine Verlängerung der gesetzten Fertigstellungsfrist nicht in Betracht komme, dass der Vertrag beendet und eine Abnahme der Wohnung von ihm ausgeschlossen werde sowie, dass seine Ehefrau nicht mehr in die Wohnung einziehen wolle, hat die vom Senat durchgeführte Beweisaufnahme nicht bestätigt. Der Zeuge F hat zwar bekundet, dass es bei dem Gespräch im Flughafen keine Einigung gegeben habe, weil der Sohn des Beklagten diese kategorisch abgelehnt habe, er hat aber auch ausgesagt, dass das Gespräch ohne Ergebnis verlaufen sei. Wenn jemand sage, dass er nicht mehr mitmache, so sei das nicht unbedingt definitiv, sie hätten nochmals versuchen wollen zu schreiben. Der Zeuge U2 hat dagegen bekundet, dass er keine Veranlassung gesehen habe, Gespräche zu führen, weil das Aufgabe der Anwälte gewesen sei.
Mit Hilfe dieser Unterlagen hätte der Beklagte die objektive Angemessenheit der von der Klägerin für die Ausführung sämtlicher Restarbeiten benötigten Nachfrist ggf. mit Hilfe eines Privatgutachters kurzfristig überprüfen können. Erfahrungsgemäß kann ein Sachverständiger einen Bauzeitenplan nebst einer nachvollziehbaren Erläuterung der einzelnen Gewerke, die noch fertig zu stellen sind, in wenigen Tagen auf seine Angemessenheit überprüfen. Ein qualifizierter Bausachverständiger, der erfahrungsgemäß stark ausgelastet ist, benötigt dagegen mehrere Wochen oder Monate für ein Privatgutachten, wenn er den Bautenstand vor Ort sowie die vertraglich geschuldeten restlichen Leistungen selbst ermitteln und darstellen soll. Von dem Auftraggeber kann die langwierige Einholung solch eines Gutachtens nicht verlangt werden, weil es die Durchsetzung von berechtigten Ansprüchen vereiteln würde.
Die Klägerin hat in dem zu diesem Zeitpunkt bereits 3 1/2 Jahre rechtshängigen Vorprozess erstmals in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 23.04.2001 kurz vor Verkündung der Entscheidung des OLG Stuttgart vom 26.04.2001 auf das Gespräch hingewiesen. Im vorliegenden Rechtsstreit hat sie das Gespräch vom 13.11.1996 weder in der Klageschrift vom 16.02.2004 noch in dem Schriftsatz vom 13.05.2004 erwähnt, sondern erstmals im Schriftsatz vom 23.08.2004 (Bl. 242 d.A.), was ebenfalls dafür spricht, dass es nach ihrer Auffassung nicht die entscheidende Bedeutung hatte, die sie dem Gespräch im Anschluss an den Hinweisbeschluss des Senats vom 6.06.2006 in den Schriftsätzen vom 4.07., 25.07. und 28.08.2006 beimisst.
4. Den Schreiben des Beklagten vom 5.12.1996 und 6.01.1997 kann aus mehreren Gründen entgegen der Auffassung des OLG Stuttgart und der ihm folgenden Klägerin keine vertragswidrige Lossagung des Beklagten von dem mit der Klägerin geschlossenen Vertrag entnommen werden.
Nach der Auffassung des Senats ist die Voraussetzung einer weitgehend fertig gestellten Leistung nur dann erfüllt, wenn der Auftragnehmer, der sich bereits in Verzug befindet, im Zeitpunkt der Fristsetzung bei einem Bauvorhaben, dessen Fertigstellung längere Zeit in Anspruch nimmt, ? bis 3/4 der Bauleistung erbracht hat, wobei der Senat für den Zeitpunkt von 4 Monaten nach Verzugsbeginn eher zu dem letztgenannten Wert neigt, weil die Nachfrist um so kürzer bemessen werden kann, je länger der Schuldner sich in Verzug befindet (BGH, NJW 1982, 1279, 1280), was einen höheren Fertigstellungsstand voraussetzt. Die Konsequenz des Nichterreichens des vorgenannten Bautenstands ist, wenn die Voraussetzung, dass die Leistung weitgehend fertig gestellt und im Wesentlichen abgeschlossen sein muss, ernst genommen wird, eine auf Treu und Glauben gegründete Entbehrlichkeit der Fristsetzung. Um die Regelvoraussetzung des § 326 I BGB a.F. nicht auszuhöhlen, ist insoweit im Einzelfall eine wertende Betrachtung erforderlich, bei der alle Umstände unter besonderer Berücksichtigung der Kooperationsverpflichtung der Parteien und der Dauer, die für die Fertigstellung des Werks noch benötigt wird, zu berücksichtigen sind. Der Erforderlichkeit der Fristsetzung ist im Zweifel Vorrang einzuräumen. Andererseits kann die Angemessenheit der Frist nicht unter Verzicht auf das Vorliegen der vorgenannten Vorraussetzung beliebig ausgedehnt werden. Insoweit sind neben dem Zeitraum, der für die Fertigstellung noch erforderlich ist, die vertraglich vereinbarte Bauzeit, die Bemühungen des Auftragnehmers um die schnellstmögliche Fertigstellung des Objekts und das Interesse des Auftraggebers an der Fertigstellung zu berücksichtigen.
Die vom Senat durchgeführte Beweisaufnahme hat ergeben, dass Anfang November 1996 erst ca. 60 % der Bauleistungen erbracht waren. Das hat der Sachverständige Prof. Dipl.-Ing. I durch eine detaillierte Auswertung aller Unterlagen in der Handvorlage vom 13.03.2007, die er zur Vorbereitung des Ortstermins gefertigt hat, in überzeugender Weise dargelegt. Er hat seine Untersuchungen auf die Bitte des Senats sowohl auf den kostenmäßig geschaffenen Wert als auch auf den bauzeitmäßig geschaffenen Fertigstellungsstand bezogen, der für die Frage der Fristsetzung von besonderer Bedeutung ist. Der Sachverständige Dipl.-Ing. X hat dem Gutachten des Sachverständigen Prof. Dipl.-Ing. I zugestimmt. Diese Gutachten hat die Klägerin, die im Ortstermin und innerhalb der gewährten Schriftsatzfrist bis zum 27.04. bzw. 21.05.2007 ausreichend Gelegenheit dazu hatte, nicht substantiiert angegriffen. Aus dem Schreiben der Klägerin vom 18.03.1997, das auch schon dem OLG Stuttgart vorlag, ergibt sich, dass erst im März 1997 ein Fertigstellungsstand von 75 % erreicht worden ist, was die Klägerin nicht bestreitet (Bl. 481 d.A.). Der Senat vermochte aufgrund der von ihm vernommenen Zeugen keine abweichende Überzeugung zu gewinnen. Der Zeuge F war über den Bautenstand nicht zutreffend informiert. Er ist davon ausgegangen, dass der Innenputz fertig gewesen sei. Mit diesen Arbeiten wurde jedoch erst am 21.11.1996 begonnen. Das OLG Stuttgart hat es versäumt, den Bautenstand vom 4.11.1996 aufzuklären.
5. Selbst wenn man entgegen der Auffassung des Senats nicht auf den Zeitraum abstellt, der für die Herstellung der vertraggerechten Bezugsfertigkeit der Wohnung erforderlich war, sondern auf die Dauer, die von der Klägerin benötigt wurde, um die frühestmögliche Beziehbarkeit der Wohnung als solcher herzustellen, und den Beklagten wegen der nicht unerheblichen Nutzungsbeeinträchtigungen auf Schadensersatzansprüche verwiesen hätte, was die Konsequenz der Entscheidung des OLG Stuttgart wäre, ist der Vorwurf nicht gerechtfertigt, dass der Beklagte sich durch die Schreiben vom 5.12.1996 und 6.01.1997 vertragswidrig von dem mit der Klägerin geschlossen Vertrag losgesagt habe.
Unter Berücksichtigung der bereits erörterten Anforderungen, die an die „größtmöglichen Anstrengungen“ zu stellen sind, hat der Sachverständige Prof. Dipl.-Ing. I sein im Vorprozess erstattetes Gutachten dahingehend korrigiert, dass eine Beziehbarkeit der vom Beklagten erworbenen Wohnung bei einer achtstündigen Schicht bis zum 21.01.1997 und bei einer zehnstündigen Schicht schon bis zum 10.01.1997 zu erreichen gewesen wäre, wobei er entsprechend der Vorgabe des Senats Arbeiten am Samstag berücksichtigt und angenommen hat, dass bei einer entsprechenden Koordinierung gleichzeitig in den unterschiedlichen Stockwerken hätte gearbeitet werden können. Er hat überzeugend ausgeführt, dass gewisse Arbeiten wie Fliesenlegen wegen des optischen Eindrucks nicht von unterschiedlichen Arbeitern erbracht werden können, weil das die Gleichmäßigkeit der Arbeiten beeinträchtigen würde. Er hat tägliche Arbeitszeiten von 10 Stunden unterstellt, weil nicht geklärt ist, ob das Gewerbeaufsichtsamt Doppelschichten wegen des Baumaschinenlärms außerhalb der regulären Arbeitszeit erlaubt hätte. Zugleich hat er auf die Schwierigkeiten hingewiesen, solch einen engen Zeitplan einzuhalten. Der Sachverständige Dipl.-Ing. X hat dagegen unter Zugrundelegung von Doppelschichten und Samstagsarbeit die erforderliche Zeit auf 30 Werktage geschätzt, so dass die Arbeiten vor Weihnachten hätten fertig gestellt werden können. Nach der Überzeugung des Senats hätte die Beziehbarkeit der Wohnung bis Mitte Januar hergestellt werden können, wobei es auf einige Tage sicher nicht ankommt.
6. Dem Beklagten kann entgegen der Annahme des OLG Stuttgart auch nicht vorgeworfen werden, dass er mit seinem Schreiben vom 5.12.1996 zu erkennen gegeben habe, die Leistungen auch dann nicht annehmen zu wollen, wenn sie in objektiv angemessener Zeit erbracht werden würden, weil die Klägerin in ihrem Schreiben vom 2.12.1996 ihre Bereitschaft, die Beziehbarkeit der Wohnung innerhalb der nach den Feststellungen des Senats objektiv angemessenen Nachfrist bis Mitte Januar 1997 herzustellen, ernsthaft und endgültig verweigert hat. Das OLG Stuttgart hat entscheidungserhebliche Passagen in dem Anwaltsschreiben der Klägerin vom 2.12.1996, auf das der Beklagte mit seinem Anwaltsschreiben vom 5.12.1996 reagiert hat, ausgeblendet. Die Klägerin hat nämlich in jenem Anwaltsschreiben ihren Verzug zu Unrecht geleugnet. Durch ihr nachhaltiges Bestreiten des Verzugs während des knapp 4 Jahre dauernden Vorprozesses – das erfolglose Bestreiten hat Sachverständigenkosten in Höhe von mehr als 15.000 DM verursacht, die das OLG Stuttgart unter Verstoß gegen § 96 ZPO nicht der Klägerin auferlegt hat – hat sie verdeutlicht, dass das Leugnen des Verzugs in dem Schreiben vom 2.12.1996 als ernsthafte Weigerung zu verstehen war, von der ihr gemäß § 326 BGB a.F. allein noch einzuräumenden letzten Chance Gebrauch zu machen, die Herstellung der Beziehbarkeit unter größten Anstrengungen innerhalb der objektiv angemessenen Frist bis Mitte Januar 1997 zu vollenden, was sie dann anschließend auch tatsächlich nicht getan hat. Ergibt sich aus einer Erklärung des Schuldners mit der erforderlichen Ernsthaftigkeit und Endgültigkeit, dass mit seiner Leistung auch während einer angemessenen Nachfrist nicht zu rechnen ist, dann erübrigt sich für den Gläubiger die Setzung einer derartigen Frist (BGH NJW 1984, 48, 49). Das gilt entsprechend für die Verlängerung einer Nachfrist.
Dem Anwaltsschreiben des Beklagten vom 5.12.1996 ist dagegen keine endgültige Erfüllungsverweigerung zu entnehmen. Er hat eingehend dazu Stellung genommen, warum die Klägerin nach seiner Auffassung die Bauzeitverzögerung zu vertreten habe und es für den Beklagten nicht erkennbar sei, warum sich eine Verlängerung bis zum 31.01.1997 ergeben solle. Er verwies darauf, dass er die Frist für angemessen halte und gab der Klägerin eine letzte Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 15.12.1996. Davon hat sie keinen Gebrauch gemacht. Im Vorprozess hat die Klägerin aber im Schriftsatz vom 23.04.2001 (Bl. 557 d.BA.) vorgetragen, dass noch am 22.01. und 27.01.1997 Vergleichsverhandlungen zwischen den Parteien stattgefunden hätten. Darauf deutet auch das Anwaltsschreiben der Klägerin vom 27.01.1997 (Bl. 26 ff Anl. K9 d. BA.) hin, in welchem der Prozessbevollmächtigte der Klägerin von andauernden Vergleichsverhandlungen der Parteien ausgegangen ist. Unter Würdigung aller Umstände kann nicht festgestellt werden, dass das Schreiben des Beklagten vom 5.12.1996 aus der Sicht der Klägerin dessen „letztes Wort“ war.
Das OLG Stuttgart hat unter Verletzung des Beibringungsgrundsatzes nicht berücksichtigt, dass die Klägerin, die als nicht unbedeutende Bauträgerin die Bauabläufe und die (unterlassenen) größten Anstrengungen zur fristgerechten Herbeiführung der Beziehbarkeit kannte und zudem von einem auf dem Gebiet des Baurechts offensichtlich versierten Anwalt vertreten wird, sich während eines gut 3 1/2 Jahre dauernden Prozesses nicht darauf berufen hat, dass das Schreiben des Beklagten vom 5.12.1996 die Ursache für ihre nicht fristgerechte Erfüllung gewesen sei.
Es ist weder aus den Akten des Vorprozesses noch denjenigen des vorliegenden Rechtsstreits mit der erforderlichen Klarheit ersichtlich, dass die Klägerin sich abweichend von dem Inhalt ihres Anwaltschreibens vom 2.12.1996 ernsthaft und für den Beklagten in einer verlässlichen und nachprüfbaren Weise bereit erklärt hätte, die Beziehbarkeit der Wohnung innerhalb einer angemessenen Frist bis Mitte Januar 1997 zu bewirken. Die Klägerin hat sich deshalb in dem Vorprozess zu Recht nicht darauf berufen, dass die ihr gesetzte Frist zu kurz gewesen sei. Einen entsprechenden Vorwurf hat sie ausschließlich mit den Anfang November 1996 von den Vertretern des Beklagten geäußerten Sonderwünschen begründet, die jedoch nach dem Gutachten des Sachverständigen Prof. I unter Berücksichtigung der übrigen noch ausstehenden Arbeiten keine entscheidende Bedeutung hatten.