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Timestamp: 2018-09-23 21:52:36+00:00
Document Index: 221997366

Matched Legal Cases: ["l'article 55", "l'article 55", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art.18', 'arrêt ', "l'article 55", 'arrêt ', "l'article 1984"]

Universimmo.com - passage vers syndic bénévole ... suite
passage vers syndic bénévole ... suite Imprimer le sujet
Posté - 19 juin 2018 : 22:22:44
Notre AG qui va (c'est acte) sortir le syndic professionnel est programmé semaine prochaine.
En passant chez le syndic et en demandant les grands livres (2017 + 2018 à date).. des vacations sont apparues :
- immatriculation copropriété ( 360 euros) mais impossible de trouver notre copropriété sur le registre. Quelle preuve peut-on exiger pour vérifier la véracité de cette vacation (temps + confirmation puisque procedure internet) indépendamment de la facture du syndic
- vacations multiples (plus que le prix du sinistre...) : idem, au dela de la facture que peut exiger pour contester les factures (demande de rendez vous, échange avec les prestataires......)
L'idée étant d'être armé pour contester ce qui doit l'etre lors de la récupération des archives.
2 résolutions lors de l'AG sont prevues : une procedure en cas d'anomalies relevées et non justifiées + une procedure en cas de non restitution des archives
1 Posté - 20 juin 2018 : 12:15:53
Avant de penser à sortir les griffes, il faut penser aux décision d'AG à venir, AG qui n'est pas "chambre d'enregistrement" de décisions pré mâchées.
IL sera soumis l'approbation des comptes, que le CS vient de contrôler.
CS qui fera son rapport à l'AG, qui lui donnera les informations nécessaires.
Dont celles sur ces imputations litigieuses. Et donnera son avis.
Le syndic présente des comptes pour un total de dépenses de 525.000 €. Le Cs contrôle, tout est juste et conforme pour la collectivité : avis favorable du CS.
L'AG approuve unanimement.
Le syndic présente des comptes pour un total de dépenses de 525.000 €. Le CS contrôle, et pointe du doigt telles dépenses injustifiées, qu'il estime abusives.
Injustifiées parce qu'il n'y a pas les factures conformes correspondantes.
Abusives, parce que non décidées par l'AG, hors budget prévisionnel, hors contrat du syndic, ou encore prestations privatives du syndic qui ne concernent pas la collectivité 'syndicat'.
Le CS a identifié précisément ces dépenses : 128 € ici, 523 là, et encore 876 € ailleurs.
Avis du CS : rejet de ces dépenses.
D'où résolution adoptées rapportée au PV :
"L'AG approuve les comptes pour un total de dépenses de 524.832 €, somme à répartir selon les grilles prévues entre les copropriétaires.
Les dépenses X pour 128 €, Y pour 523 et Z pour 876 sont rejetées pour (...motifs). Soit un total de ..... dont le syndic fera son affaire personnelle.
Les sommes rejetées, rejet motivé, deviennent créances, que le syndicat devra recouvrer auprès du syndic s'il ne les "rembourse' pas, comme il en est de tout recouvrement de créances auprès de qui que ce soit.
Action pour laquelle le syndic en place n'a pas besoin d'une autorisation spécifique, ni même que l'AG en décide.
Même chose pour la restitution des fonds et archives.
NB : lorsqu'on veut gérer un groupement, il faut en apprendre le "métier".
Édité par - Gédehem le 20 juin 2018 12:21:12
2 Posté - 20 juin 2018 : 12:39:48
immatriculation copropriété ( 360 euros) mais impossible de trouver notre copropriété sur le registre.
Ce n'est pas encore possible faute d'un décret. Demandez au syndic de mettre le certificat d'immatriculation sur l'Extranet. Si ce n'est pas fait ou si vous n'avez pas la preuve de la prestation, la dépense doit être refusée. D'ailleurs, 360 €, c'est au moins 2 fois trop cher.
2 résolutions lors de l'AG sont prevues : une procedure en cas d'anomalies relevées et non justifiées
Pas besoin de cette résolution : c'est la résolution "approbation des comptes" qui sert à approuver mais aussi à refuser telle ou telle ligne de dépense. Le texte de la résolution doit donc être modifié comme dans l'exemple de Gédehem :
Le président de l'AG doit donc proposer ce texte au vote des copropriétaires. Le texte doit être au PV, bien sûr. Le syndic n'aura qu'à s'incliner devant la décision des copropriétaires.
3 Posté - 20 juin 2018 : 13:38:58
"Le texte de la résolution doit donc être modifié comme dans l'exemple de Gédehem :
Un peu trop simple. Nul ne peut se faire justice à lui-même.
Rien ne dit que le syndicat à raison, le syndic peut donc ignorer la décision de l' A.G.
4 Posté - 20 juin 2018 : 14:16:17
Oui, il faut effectivement que le CS prévienne le syndic de ce qui va se passer. Des gestionnaires vont supprimer les lignes de dépenses avant l'envoi de la convocation, d'autres pas comme les gestionnaires de grand groupe. Ce procédé fonctionne : je connais plus de 10 AGs où l'approbation des comptes n'est pas à 100% avec correction de la répartition juste après l'AG ou seulement sur l'exercice suivant.
Ensuite, il faut avoir accès au Grand-Livre pour s'assurer que ce n'est pas la trésorerie qui payé les dépenses refusées à la place du syndic.
5 Posté - 20 juin 2018 : 15:52:31
"avec correction de la répartition juste après l'AG ou seulement sur l'exercice suivant."
L' excédent ou l' insuffisance de l' exercice appartient à celui qui est copropriétaire au moment de l' approbation des comptes, la régularisation doit donc être faite à la suite de l' A.G., que cela conviennent ou non au syndic.
Si le syndic n' est pas d' accord il doit mettre les charges contestées en compte d' attente.
6 Posté - 20 juin 2018 : 16:40:51
la régularisation doit donc être faite à la suite de l' A.G., que cela conviennent ou non au syndic.
Vous avez raison sur le principe. Quand il s'agit d'une petite somme rapportée au nombre de lots et que le syndic le demande, on peut tout-de-même admettre d'attendre 1 an. Pour les petites sommes, l'essentiel est la pédagogie vis-à-vis :
- des copropriétaires : la résolution "approbation des comptes" n'est pas une routine administrative sans conséquences,
- du syndic : pour les exercices suivants, ne pas s'embarquer dans des dépenses qui seraient refusées.
7 Posté - 20 juin 2018 : 17:10:48
On ne demande pas à une assemblée de raisonner en comptable.
On lui demande d'approuver ou non les dépenses jugées nécessaires au groupement telles qu'elles ont été engagées par le mandataire.
"Un peu trop simple. Nul ne peut se faire justice à lui-même."
Il n'est pas question de 'justice' ou de réparation d'une faute dans cette affaire. (*)
Sauf à considérer que l'assemblée sollicitée pour approuver les comptes du groupement n'est qu'une chambre d'enregistrement, prenant acte des dépenses engagées.
Non seulement elle ne l'est pas, mais il y a obligation de présenter aux membres les pièces nécessaires (on sait ce qu'il en est !), mais aussi de recevoir l'avis éclairé du CS, en charge du contrôle.
C'est sur la base de tous ces éléments que l'AG est à même de statuer.
Il faut rappeler que le pouvoir d'action du syndic est encadré par son mandat, par les dispositions légales et les décisions d'AG.
Le syndic qui engage des fonds hors de ce cadre n'agit pas en tant que mandataire du syndicat Machin.
Ainsi pour des travaux de réfection ou un contrat passé sans décision d'AG.
Ou de dépenses hors du cadre du budget prévisionnel. On le sait pour des travaux "urgents" : AG en urgence obligatoire.
Ou l'imputation au syndicat de prestations non prévues au contrat de ses rémunérations (c'est à cela qu'il sert !)
Ou de dépenses 'privatives', manifestement de complaisance, sans intérêt pour la collectivité.
Ayant tous ces éléments en main, l'assemblée approuve ce qu'elle estime conforme, ce qui les rends opposables.
S'il n'en est pas ainsi, c'est une simple chambre d'enregistrement.
Ce qu'elle n'est pas.....
PS : il faut toutefois relever qu'il appartient au CS ayant relevé les irrégularités lors de son contrôle d'en informer le syndic, les rectifications indispensables par ce dernier devant être entreprises avant l'AG.
Et de préférence avant la convocation (contrôle CS préalable à l'établissement des pièces nécessaires à l'AG et à la réunion de concertation).
(*) on a ce même type d'argument pour le 'quitus' : il faudrait le donner obligatoirement sauf à démontrer une faute ...
Édité par - Gédehem le 20 juin 2018 17:25:03
8 Posté - 20 juin 2018 : 18:51:30
Merci à tousser a Gedehem en particulier, toujours tres méthodique dans ses réponses.
D'autres posts suivront car je m'attends à des surprises avec le syndic sortant... dont les avis internet sont partagés avec les nôtres (mets des batons dans les roues lorsque les copropriétés s'en vont). JE vais m'en tenir a un formalisme réglementaire sans concession avec le syndic.
De plus pour rappel, 2 resolutions au PV pour d'éventuelles procédures si cela s'avère nécessaire
9 Posté - 20 juin 2018 : 19:04:12
le nouveau syndic a tous pouvoirs pour mettre en demeure l'ancien syndic de lui fournir toutes archives (dont le bordereau de remise doit être détaillé) et pour assigner ensuite en référé: iln'y a pas besoin d'une résolution votée en AG
10 Posté - 20 juin 2018 : 20:40:10
Refuser d'approuver certaines dépenses est une chose et décider de demander au syndic d'assumer les dépenses non approuvées en est une autre. C'est pourquoi, si l'on est déterminé à vouloir faire supporter à l'ancien syndic les dépenses qui ne seraient pas approuvées, est-il nécessaire de faire inscrire à l'ordre du jour un projet de résolution en ce sens avec autorisation donnée au nouveau syndic d'ester en justice si besoin était.
Une telle autorisation serait nécessaire parce que, si l'article 55 du décret du 17 mars 1967 habilite le syndic à agir en recouvrement de créance sans autorisation préalable de l'assemblé, le terme de créance doit être entendu dans un sens étroit. Dans le cas présent, l'action contre l'ancien syndic viserait tout d'abord à faire apprécier par le juge que l'assemblée avait à bon droit refusé d'approuver certaines dépenses et ensuite à faire apprécier la responsabilité de l'ancien syndic. Sans autorisation préalable de l'assemblée, le risque est grand que la demande soit jugée irrecevable.
En revanche, il n'est pas indispensable d'autoriser le nouveau syndic à agir en justice en cas de non-restitution des archives parce que cela relèverait de la compétence du juge des référés et qu'alors le syndic n'aurait pas besoin d'attester d'une autorisation de l'assemblée.
Ensuite, il faut avoir accès au Grand-Livre pour s'assurer que ce n'est pas la trésorerie qui payé les dépenses refusées à la place du syndic
Ce n'est pas parce que l'assemblée a refusé des dépenses qu'elles seront automatiquement remboursées au syndicat par le syndic ou l'entreprise concernée. Une résolution de l'assemblée exprime la position de la personne morale qu'est le syndicat, elle n'oblige pas les tiers qui peuvent ne pas être d'accord. Les litiges nés d'un refus d'approbation de certaines dépenses peuvent peser longtemps sur la trésorerie du syndicat, le temps que le litige soit réglé, que ce soit de gré à gré ou sur décision de justice.
Édité par - ainohi le 20 juin 2018 20:44:47
11 Posté - 20 juin 2018 : 20:48:52
Opposables aux seuls copropriétaires ainsi qu'au syndic chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée, inopposables aux tiers concernés par la décision. L'assemblée n'est pas une instance juridictionnelle.
Édité par - ainohi le 20 juin 2018 20:50:26
12 Posté - 20 juin 2018 : 20:54:22
"Ce n'est pas parce que l'assemblée a refusé des dépenses qu'elles seront automatiquement remboursées au syndicat par le syndic"
C' est bien pour cela que je dis, malgré le position de Gedehem, que le syndicat ne peut pas se faire justice à lui même, il doit engager une procédure si le syndic ne prends pas en charges les factures contestées.
13 Posté - 20 juin 2018 : 20:58:02
14 Posté - 20 juin 2018 : 21:17:24
2 résolutions lors de l'AG sont prevues :
1) une procedure en cas d'anomalies relevées et non justifiées +
2) une procedure en cas de non restitution des archives
Le syndic n'a aucun besoin d'une autorisation d'AG pour agir en récupération des archives
Et je vous déconseille vraiment d'autoriser le syndic a engager une procédure "au cas où".
Changez de syndic. Refaites vos comptes. Calculez ce que vous pouvez réclamer à l'ancien syndic ou pas, de quelle façon et combien ça vous coûtera, et APRES vous déciderez d'engager ou pas une action en justice, et laquelle.
Il n'y a pas le feu au lac, la prescription est de 5 ans, engager une procédure c'est pas une mince affaire, il faut savoir monter le dossier et suivre son avancement, sinon c'est pas la peine.
Votre syndic bénévole risque d'avoir bien d'autres chats à fouetter qu'essayer de récupérer 500€ quand il sera désigné. Laissez lui le temps d'apprendre son boulot avant de lui coller la responsabilité de X procédures sur le dos...
Déjà, en faisant 2 AG même jour soit disant même heure, au lieu d'une seule, vous risquez bien de le mettre sacrément dans la panade si votre syndic sortant ou un des copros est un méchant...
Édité par - Viviane le 20 juin 2018 21:22:26
15 Posté - 20 juin 2018 : 21:58:11
le syndicat ne peut pas se faire justice à lui même, il doit engager une procédure si le syndic ne prends pas en charges les factures contestées.
Encore une fois, il ne s'agit pas "de se faire justice" !
Où donc voyez vous cela ?????
Il s'agit d'approuver ou pas les dépenses engagées.
Refuser telle dépense au motif qu'elle ne concerne pas la collectivité et/ou qu'elle a été engagée sans nécessité et sans autorisation n'est pas "sanction" : c'est là le pouvoir de toute assemblée d'un groupement, sollicitée pour approuver les comptes ou tel acte.
Que l'on soit dans une association paroissiale, à la FIFA ou dans telle SA de renom...
En cas de résistance du syndic, il sera sans doute nécessaire d'engager une action.
Alors action en recouvrement de créance, comme le syndicat peut en engager chaque fois qu'une créance est relevée. Pour un copropriétaire comme pour le syndic.
Là aussi, grand classique, sans que soient mis en avant des histoires de responsabilité, du copropriétaire débiteur comme du syndic qui le serait aussi.
Lorsqu'une AG approuve les comptes du syndicat, il peut être créancier comme débiteur vis à vis de copropriétaires comme du syndic.
Rien d'extraordinaire, sans qu'il soit question de faute et donc de responsabilité. Du syndicat qui serait débiteur vis à vis du syndic ou d'u copropriétaire, comme inversement d'un copropriétaire ou du syndic qui le serait aussi.
C'est le résultat 'normal' de l'approbation des comptes, rien de plus.
PS : je ne vois pas ce que viendrait faire des tiers au syndicat à propos de l'opposabilité des décisions d'AG.
Bien qu'il appartient au tiers de vérifier que celui qui prétend signer un contrat avec lui a bien été autorisé à contracter.
(Cass 30.05.2012 n°11-11993 : ".... la cour d’appel a pu retenir qu’il incombait à la société A... de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, et a ainsi légalement justifié sa décision." Rejet)
Ceci à propos de contrats souscrits, et donc de fonds engagés, sans décision préalable valant autorisation au syndic.
Édité par - Gédehem le 20 juin 2018 22:25:38
16 Posté - 20 juin 2018 : 22:24:48
Par contre, ce dont il aura besoin, c'est d'un BUDGET pour payer l'avocat. Prévoyez le au BP
17 Posté - 20 juin 2018 : 22:49:00
Et voilà un mémo pour tenir l'AG
https://drive.google.com/open?id=1K...M_PJ6ngngkCW
18 Posté - 20 juin 2018 : 23:47:54
Il faut évaluer le degré d'évidence de cette créance. Au sens de l'article 55 du décret, le recouvrement de créance est une action visant à faire condamner un débiteur ayant failli de façon évidente à son obligation. Quand un copropriétaire ne paie pas sa quote-part des provisions pour charges de copropriété, cette créance ne fait aucun doute à première vue et le syndic est habilité à agir en justice pour la recouvrer sans avoir à solliciter une autorisation de l'assemblée générale. Il en est de même par exemple de la créance d'un opérateur téléphonique qui aurait convenu avec le syndicat l'installation d'une antenne relais et qui n'aurait pas payé sa redevance. Mais la créance du syndicat sur son syndic qui résulte du refus de l'assemblée d'approuver certaines dépenses est beaucoup plus discutable. Il n'est pas du tout évident que l'assemblée ait eu raison de refuser d'approuver les dépenses en question et il n'est pas encore du tout évident que ce soit le cas échéant au syndic de payer. Dans les deux premiers cas, la preuve de la créance n'est qu'une formalité pour le créancier, elle ne l'est pas du tout dans le dernier. La cour de cassation fait la distinction. C'est ce qui ressort de son arrêt du 3 décembre 2015, n° 14-10961 :
Attendu, selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort (juridiction de proximité de Saint-Martin, 11 décembre 2013), que les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers Villas Macassi, Carribean Princess et La Varangue bleue (les syndicats) ont assigné la société Compagnie générale des eaux Guadeloupe (la société) en remboursement de sommes qu'ils estimaient avoir indûment payées pour assurer la réparation d'une fuite sur une canalisation d'adduction d'eau potable ;
Attendu que, pour rejeter le moyen d'irrecevabilité présenté par la société et condamner celle-ci à rembourser aux syndicats le montant des réparations et à leur payer des dommages-intérêts, le jugement retient que l'action des syndicats dirigée contre la société vise à faire reconnaître qu'ils ont payé sans devoir y être tenus ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action du syndic en remboursement de sommes payées au titre de la réparation de la canalisation, qui supposait au préalable d'apprécier qui devait prendre en charge les travaux, nécessitait une autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Plusieurs syndicats avaient payé au fournisseur d'eau des travaux de réparation puis, au motif que ces travaux n'incombaient pas aux copropriétaires mais au fournisseur, les syndics ont demandé en justice un remboursement sans avoir recueilli les autorisations des assemblées générales. La cour de cassation a jugé que, sans autorisation des assemblées générales, les syndics n'étaient pas habilités à agir. Cet arrêt enseigne qu'il ne suffit pas que l'assemblée générale ait refusé d'approuver des dépenses pour que le nouveau syndic soit habilité à recouvrer en justice le montant de ces dépenses sur l'ancien syndic. Il faut encore que l'assemblée autorise explicitement cette action en justice.
Les tiers à un acte sont les personnes qui ne sont pas parties à cet acte.
Vous dites : Ayant tous ces éléments en main, l'assemblée approuve ce qu'elle estime conforme, ce qui les rends opposables, sans préciser à qui cela est opposable. On ne sait pas ce que vous voulez dire.
L'approbation des comptes par l'assemblée générale est un acte unilatéral du syndicat qui n'engage que les membres du syndicat. Tous les autres sont des tiers, y compris le syndic.
Édité par - ainohi le 20 juin 2018 23:50:45
19 Posté - 21 juin 2018 : 09:07:09
L'arrêt que vous citez pour appuyer votre propos n'a aucun rapport avec la question soulevée. Eternel problème de lecture et d'interprétation ....
Il s'agissait d'une demande de remboursement par un tiers, le syndicat estimant l'avoir trop payé ou ne pas devoir payer. Cela ne fait évidemment pas une créance !
Qui plus est, ne s'agissant pas d'une action en recouvrement de créance, le syndic devait être autorisé par une AG. Ce n'était pas le cas : rejet.
Dans notre affaire, il s'agit des fonds du syndicat engagés pour répondre aux besoins de la collectivité. Le mandataire présente les comptes pour un montant de dépenses à 525.000 €. Y compris des prestations privatives comme les frais d'administration du syndicat (rémunérations syndic)
Le syndicat approuve ses propres dépenses pour 523.800, d'où un résultat incluant les dettes et créances des uns et des autres, de copropriétaires comme du syndic, et éventuellement de tiers.
Rien que du très courant, sans faute ou responsabilité de qui que ce soit.
"Tous les autres sont des tiers, y compris le syndic."
Le syndic n'est pas un tiers, prestataire de services. Ce serait bien (problème des sociétés commerciales).
Le syndic 'EST' le syndicat lui même dans son expression, sa représentation. Mandataire social, il en est indissociable.
Dans le cadre de son mandat, il est tenu par sa délégation "du pouvoir de faire .." ce que prévoient les textes, les dispositions du RDC, les décisions d'AG (L.art.18), l'ensemble lui étant opposable, bien entendu.
C'est toute la confusion générée par ce fichu "contrat de syndic", syndic qui est mandataire social, pas contractuel ....
Édité par - Gédehem le 21 juin 2018 09:45:02
20 Posté - 21 juin 2018 : 11:31:04
Je n'ai toujours pas compris ce qu'était pour vous une créance. Il serait bon que vous en donniez votre définition.
La conclusion que je tire de l'arrêt que j'ai cité est que les actions en recouvrement de créance visées à l'article 55 du décret ne comprennent que les actions par lesquelles il est simplement demandé au juge de constater l'existence de la créance à l'exclusion des actions par lesquelles il est demandé au juge tout d'abord d'apprécier souverainement une situation puis, en conséquence de cette appréciation, de décider des montants éventuellement dus au syndicat.
Dans notre affaire, il s'agit des fonds du syndicat engagés pour répondre aux besoins de la collectivité. Le mandataire présente les comptes pour un montant de dépenses à 525.000 €.
Cela implique seulement que le syndicat estime qu'il a trop payé ou qu'on lui demande plus que ce qu'il ne doit. Cela n'implique absolument pas qu'une ou plusieurs personnes doivent, de droit, abandonner des prétentions ou rembourser un trop perçu. Ces personnes ne sont pas forcément d'accord avec la position du syndicat exprimé par l'assemblée générale. Il y a alors un litige qui, si une solution amiable n'est pas trouvée, devra être réglé par le juge. En ce cas, il serait imprudent pour le syndic de saisir le juge sans avoir au préalable obtenu l'autorisation explicite de l'assemblée générale parce que la demande risquerait alors d'être déclarée irrecevable. Je maintiens, c'est ce qu'enseigne l'arrêt que j'ai cité. Je sais que je ne pourrai vous convaincre et j'arrête là la polémique.
Non-sens. Le syndic est le mandataire du syndicat. En cette qualité il est tenu d'exécuter les instructions de son mandant qui s'exprime en assemblée générale. Mais il est aussi une personne conservant ses intérêts propres. De ce fait, il peut y avoir conflit d'intérêt, notamment lorsque l'assemblée générale refuse d'approuver des dépenses et demande au syndic de les supporter. En tant que syndic, il est tenu d'exiger à lui-même au nom du syndicat d'assumer les dépenses en question mais, en tant que personne conservant ses intérêts propres, il est en droit de contester la décision prise en assemblée générale. La seule solution pour régler un tel litige serait la nomination d'un mandataire ad hoc chargé de représenter le syndicat dans le litige. Malheureusement la jurisprudence s'y oppose. Dans la pratique, soit le litige se règle de façon amiable, soit la copropriété change de syndic, ce qui met fin au conflit d'intérêt.
Vous n'avez toujours pas compris qu'un mandat, qu'il soit social ou pas social, est, de toutes façons,par définition, un contrat. Qu'est-ce qu'un contrat ? C'est un échange de consentements. Le syndicat accepte Untel comme syndic. Untel accepte d'être syndic. Des consentements sont échangés avec les obligations réciproques qu'ils impliquent. Le contrat est formé.
Par ailleurs, la notion de mandat social est ignorée du droit positif. C'est une construction purement doctrinale, tout à fait intéressante, certes, mais qui n'est pas entrée dans la loi. Les textes portant sur le régime de la copropriété se réfèrent explicitement à l'article 1984 du code civil.
Édité par - ainohi le 21 juin 2018 11:40:42