Source: http://www.proprietaricasa.org/aspetti_legali_e_legislativi/occupazione_abusiva_e_rimedi_esperibili_dal_proprietario.php
Timestamp: 2014-04-24 23:51:19+00:00
Document Index: 4666127

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 2033', 'art. 1148', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2043', 'art. 1148', 'art. 2043', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2033', 'art. 1148', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 700']

« Diritto e Progetti - Rivista online |
| L'inquilino irreperibile »
Tribunale di Marsala, sentenza del 30.01.2007 "A fronte di un'occupazione abusiva di immobile (perch� sprovvista di titolo, ab origine o per fatti sopravvenuti, ovvero perch� sorretta da titolo inefficace) il proprietario escluso dal suo godimento pu� agire nei confronti del possessore e/o del detentore alternativamente con l'azione di restituzione dei frutti civili ovvero con l'azione di risarcimento danni.
L'azione di restituzione dei frutti civili, che trova la sua fonte normativa nell'art. 2033 c.c. presuppone tuttavia la loro effettiva percezione, restando quelli percipiendi azionabili ex art. 1148 c.c solo nei confronti del possessore (e non gi� del mero detentore) tanto di buona quanto di mala fede.
L'azione di risarcimento danni da occupazione di immobile presuppone la prova del danno conseguenza altro e distinto rispetto alla mancata disponibilit� dell'immobile che in s� concreta solo la violazione del diritto di propriet�. "
Prima di addentrarci nella disamina della sentenza in oggetto, inerente l'occupazione abusiva di un immobile, pare opportuno inserire una breve digressione sulle azioni a tutela dei diritti di godimento e del possesso.
Il panorama si presenta alquanto vario; troviamo, infatti, le azioni concesse al solo proprietario, quelle esperibili dal titolare di un diritto di godimento su cosa altrui o dal possessore in quanto tale. Tali azioni vengono qualificate come reali, in quanto offrono tutela per il solo fatto della violazione del diritto.
L'azione di rivendicazione, rientrante fra le azioni petitorie, tende ad ottenere il riconoscimento del diritto del proprietario sul bene e presuppone la mancanza del possesso da parte dello stesso; � imprescrittibile e richiede la dimostrazione del proprio diritto risalendo ad un acquisto a titolo originario.
L'azione negatoria � concessa al proprietario al fine di veder dichiarata l'inesistenza di diritti altrui sulla cosa o la cessazione di turbative o molestie; in questo caso al proprietario si richiede soltanto la prova, anche in via presuntiva, dell'esistenza di un titolo dal quale risulti il suo acquisto.
L'azione di regolamento di confini mira all'accertamento del proprio diritto nel caso in cui siano incerti i confini dello stesso rispetto a quello confinante; in tale ipotesi la prova del confine pu� essere data in qualsiasi modo.
Nell'azione di apposizione di termini, al contrario, ci� che si richiede al Giudice � l'individuazione, tramite indicazioni distintive, dei segni di confine tra due fondi confinanti.
L'azione confessoria � volta a far dichiarare l'esistenza del proprio diritto contro chi ne contesti l'esercizio, e a far cessare gli atti impeditivi al suo svolgimento.
A difesa del possesso incontriamo le categorie delle azioni possessorie e di enunciazione: le prime si distinguono nell'azione di reintegrazione, che mira a far recuperare il bene a chi sia stato violentemente o clandestinamente spogliato del possesso, da proporsi entro un anno dallo spoglio, e l'azione di manutenzione, proposta al fine di far cessare le molestie e le turbative all'esercizio del diritto.
L'azione di manutenzione, al contrario di quella di reintegrazione, ha una funzione conservativa, poich� mira alla cessazione della molestia per conservare integro il possesso, e una funzione preventiva, poich� pu� essere esperita anche verso il solo pericolo di una molestia.
Diversamente dalle azioni a difesa della propriet�, che impongono la prova del diritto, il possessore ha soltanto l'onere di dimostrare il possesso (in quanto questo prescinde dall'effettiva titolarit� del diritto)
Le azioni di enunciazione, con le quali si tende alla eliminazione di un pericolo proveniente dal fondo vicino, si distinguono nella denunzia di nuova opera e di danno temuto; esse, infatti, vengono qualificate come azioni inibitorie, cautelari, che possono dar luogo a provvedimenti provvisori. La sentenza in disamina concerne la definizione d'una causa, promossa dalla curatela di un fallimento, che chiedeva al Tribunale di Marsala l'accertamento dell'inopponibilit� alla massa del contratto di locazione stipulato dai convenuti, l'estinzione del rapporto stesso e la condanna al rilascio dell'immobile.
In aggiunta, l'attore chiedeva che il detentore del bene venisse condannato al pagamento di una indennit� di occupazione dell'immobile, e che il locatore restituisse le somme percepite a titolo di locazione, avendo usufruito di un contratto di locazione basato su di un titolo di occupazione abusivo.
L'attore avvalorava le proprie pretese richiamando la sentenza del Tribunale di Marsala n. 136/1997, confermata in seguito sia in appello che in Cassazione, con cui il Giudice adito aveva revocato l'atto pubblico di compravendita immobiliare, avente ad oggetto la piena propriet� dei locali interessati, tra il proprietario e il convenuto del giudizio.
Prima di agire in giudizio, la curatela aveva diffidato il convenuto dal concedere in locazione a terzi l'immobile oggetto della compravendita revocata, invitandolo al rilascio, sostenendo che il rapporto di locazione non era opponibile alla stessa, dovendosi considerare estinto in virt� della sentenza del Tribunale di Marsala che aveva provveduto alla revocazione del contratto di compravendita.
Il convenuto, al contrario, avanzava pretesa di compensazione delle somme richieste dall'attore con le spese affrontate dallo stesso per mantenere in buono stato l'immobile e per gli eventuali miglioramenti cos� arrecati.
Il Giudice adito ha osservato che, dalle risultanze probatorie emerse nel corso del giudizio, poteva ritenersi con certezza la detenzione dell'immobile da parte del convenuto, decorrente dalla data di sopralluogo del perito della curatela che, appunto, aveva riscontrato la presenza del conduttore nell'immobile.
Tali circostanze, peraltro, non potevano provare l'avvenuta stipulazione per iscritto tra le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo (che ai sensi della L. 231/1998 prescrive la forma scritta ad substantiam).
Per tali ragioni la domanda di accertamento della non opponibilit� del contratto di locazione � stata rigettata; al contrario, il Tribunale ha proceduto all'accoglimento della domanda di rilascio dell'immobile; la consegna del bene, infatti, aveva trovato il suo fondamento sulla compravendita poi revocata con sentenza.
Pertanto, era subentrata l'inefficacia del titolo legittimante il possesso del compratore ed in aggiunta a ci�, l'attuale detentore dell'immobile era privo di qualsiasi titolo che potesse giustificare il possesso del bene.
Proseguendo nella disamina delle ulteriori domande attoree, il Giudice ha dedotto come la curatela avesse avanzato domanda di condanna del detentore alla corresponsione di una indennit� di occupazione, e di condanna del locatore alla restituzione dei frutti percepiti in esito al rapporto di locazione illegittimamente instaurato.
In primo luogo, il Tribunale ha rilevato l'inammissibilit� dell'eccezione di compensazione derivante dai miglioramenti arrecati all'immobile, a causa della tardivit� della proposizione della stessa.
Per quanto concerne il panorama giurisprudenziale, riferito al danno da occupazione abusiva di immobile il Collegio ha individuato due filoni interpretativi; per un primo orientamento viene riconosciuto al proprietario dell'immobile il diritto alla corresponsione di una somma di denaro a titolo di frutti civili a causa del mancato godimento della cosa (Cass. 29.10.1993, n. 10752; Cass. 12.02.1993, n. 1784; Cass. 19.11.2002 n. 12342; Cass. 23.05.1992, n. 6224)
Per altra corrente giurisprudenziale il proprietario ha diritto al risarcimento del danno per violazione del diritto di propriet� (Cass. 11.01.2005, n. 378; Cass. 12.05.2003, n. 7269; Cass. 5.12.1997, n. 12344)
A sostegno del primo orientamento si sostiene che chi � nella disponibilit� dell'immobile senza un titolo legittimo deve restituirlo al proprietario con i frutti dal giorno della ricezione della cosa, se in male fede, o dal giorno della domanda, se in buona fede.
Diversamente, l'altra corrente sostiene che l'esclusione del proprietario dal legittimo godimento della cosa integra violazione del diritto di propriet� e legittima ad agire i sensi dell'art. 2043 c.c.
Il Tribunale ha proseguito nel sottolineare come, in riferimento alla domanda di restituzione dei frutti civili, i frutti possano essere pretesi soltanto se effettivamente percepiti (Cass. 29.10.1993, n. 10752 e Cass. 2491/1952) e, perci�, il detentore dell'immobile che abbia versato il canone a terzi non pu� essere chiamato a tale adempimento; solamente colui che abbia ricevuto effettivamente i canoni, ossia chi abbia dato in godimento l'immobile, seppur privo di titolo, dovr� restituirli.
I frutti non percepiti, ma che avrebbero potuto esserlo con l'ordinaria diligenza, possono essere richiesti ai sensi dell'art. 1148 c.c. al possessore, sia in buona che mala fede, ma non al mero detentore (Cass. 28.06.2000, n. 8796; Cass. 27.02.1996, n. 1533)
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto configurarsi l'ipotesi di un immobile abusivamente occupato da un soggetto versante il canone ad altro soggetto sprovvisto di titolo e, pertanto, non il mero detentore, ma il possessore, dovr� procedere alla corresponsione dei frutti percepiti.
Nel caso in cui, ribadisce il Collegio, il mero detentore versi i canoni a soggetti terzi, potr� essere chiamato a rispondere di illecito aquiliano nei confronti del proprietario ai sensi dell'art. 2043 c.c.
Ove invece l'occupazione abusiva non preveda alcun versamento di un canone, l'occupante non potr� essere chiamato alla restituzione dei frutti mancandone la loro percezione, ma potranno concretizzarsi gli elementi del risarcimento del danno.
A tal riguardo, ossia in riferimento alla domanda risarcitoria, la Cassazione civile, con una recente pronuncia (378/2005), ha posto in essere una modifica del precedente indirizzo giurisprudenziale, secondo cui la sussistenza del danno poteva gi� essere riconosciuta nella mancata disponibilit� dell'immobile (Cass. 7.06.2001, n. 13630; Cass. 21.01.2000, n. 649; cass. 18.02.1999, n. 1373; Cass. 11.03.1995, n. 2859; Cass. 8.11.1985, n. 5459)
Con un deciso mutamento d'indirizzo la Suprema Corte ha riconosciuto che " in tema di risarcimento danni da occupazione abusiva di un immobile occorre che sia provata l'esistenza del danno, non potendo esso ritenersi in re ipsa coincidente con l'evento poich� il danno risarcibile � pur sempre un danno conseguenza anche nella responsabilit� aquiliana, giusti i principi di cui agli artt. 2056 e 1223 c.c., distinto dunque dall'evento , elemento costitutivo del fatto produttivo del danno."
Pertanto, all'attore � imposto l'onere di fornire la prova di una effettiva lesione, causata ad esempio dal non aver potuto concedere in locazione il bene, dal non averlo potuto utilizzare personalmente o dal non averlo potuto alienare.
Il Collegio, quindi, � arrivato alla conclusione di rigettare la domanda di condanna del detentore al pagamento di una indennit� di occupazione dell'immobile, in quanto qualificata alla stregua di una domanda risarcitoria rivolta al detentore, il quale non avendo percepito frutti non � tenuto alla loro restituzione.
Per quanto concerne la domanda di restituzione dei frutti civili rivolta al possessore, percepiti in forza di concessione a terzi del godimento del bene, il Tribunale ha ritenuto parzialmente ammissibile la doglianza; essa, infatti, risultava parzialmente coperta dal giudicato in virt� della sentenza di revocazione della compravendita che l'aveva rigettata, e perci�, essa � risultata ammissibile solo per i frutti percepiti successivamente all'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado (Cass. 25.10.2002, n. 16564)
La somma percepita dal locatore, pertanto, deve essere corrisposta alla curatela attrice in ragione della mala fede del soggetto cui era nota la sentenza di revocazione del contratto di compravendita immobiliare e quindi l'impossibilit� di opporre efficacemente alla curatela la concessione in godimento a terzi dell'immobile.
" In tema di possesso, l'obbligo di restituzione dei frutti della cosa da parte del possessore in favore del proprietario - indipendentemente dalla buona fede o meno del primo - ha carattere di debito di valore relativamente ai frutti naturali, mentre d� luogo ad un debito di valuta, soggetto al principio nominalistico, in relazione ai frutti civili, costituenti il corrispettivo del godimento della cosa (nella specie, somme riscosse a titolo di pigione). " (Cass. civ. Sez. II, 15-03-2006, n. 5776 Mass. Giur. It., 2006)
In conclusione, possiamo riassumere i punti basilari a cui la pronuncia � giunta:l'azione di restituzione dei frutti civili, che trova la sua fonte normativa nell'art. 2033 c.c., presuppone, tuttavia, la loro effettiva percezione, restando quelli percipiendi (con l'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia e dopo l'azione giudiziale) azionabili ex art. 1148 c.c. solo nei confronti del possessore (e non gi� del mero detentore) tanto di buona quanto di mala fede;l'azione di risarcimento danni da occupazione abusiva di immobile presuppone la prova del danno conseguenza, altro e distinto rispetto alla mancata disponibilit� dell'immobile, che in s� concreta solo la violazione del diritto di propriet�.
Di Staff del 20.04.07 20:00
Hanno occupato abusivamente un mio terreno per effettuare dei lavori c/o l'immobile un confinante.
Si tratta di un periodo di 21 mesi.
Cosa posso rivendicare come compenso economico e cosa posso denunciare penalmente?Inviato da: altamimmo@libero.it il 13.01.09 14:26
...almeno un canone mensile o un canone da concordare a corpo per tutto il periodo, da riscuotere anticipatamente,ma tutto registarto.
SalutiInviato da: IL TUO CONSULENTE GRATUITO il 13.01.09 21:47
una signora (con figlio di 9 anni)ha occupato abusivamente(senza essere titolare di contratto d'affitto)una casa di mia propriet� e non riesco a mandarla via.Che fare?Inviato da: m.luisa il 05.02.09 10:45
Deve recarsi dai Carabinieri e chiedere il loro intervento.
salutiInviato da: IL TUO CONSULENTE GRATUITO il 05.02.09 15:19
Salve, da solo e contro tutti,sono riuscito a fermare questa sporca pratica messa in atto da nullafacenti e Perecottai (a Roma li chiamano PERACOTTARI). Abito in un residence di 180 unit� immobiliari abbiamo avuto all'inizio dell'anno 2009 N� 4 occupazioni abusive perpetrate da: una famiglia di nigeriani composta da marito, moglie e 2 minorenni che alle ore 22 del 1� a mezzo effrazioni erano entrati in casa di un condomino che si era assentato temporaneamente. L'intervento della Polizia ha ristabilito la legalit�. Dopo qualche giorno 2 extracomunitari di origine nigeriana di sesso M e F aggrediscono il proprietario e rioccupano lo stesso immobile, intervengo io e mi procurano lesioni guaribili in 7 gg., intervengono i Carabinieri e ristabiliscono la legalit�. Dopo qualche giorno 3 extracomunitari 2 di origine senegalesi e 1 nigeriano avevano di notte cambiato la serratura alla porta di un appartamento di un condomino residente a Roma, vengo avvisato da un cond�mino e portatomi sul posto, notavo la presenza all'interno dell'immobile di una donna intenta a fare le pulizie, ad una mia sfuriata la stessa si allontanava dicendo che non c'entrava nulla con l'occupazione abusiva ( ma io non avevo detto che aveva occupato abusivamente quell'appartamento!)indicandomi anche chi l'aveva occupato, nella considerazione che la porta era aperta e non c'era pi� nessuno dentro, ho aspettato l'arrivo dei due personaggi che non appena sono arrivati ho chiamato i Carabinieri che intervenuti li hanno condotti in caserma arrestandone 2. Dopo qualche giorno di notte hanno provato ad entrare in un'appartamento, scoperti da un cond�mino, sono stati denunciati. Morale della favola, dopo questi episodi, nessuno si � pi� permessi di occupare abusivamente un'abitazione. Vale comunque la celerit� e la pronta denuncia ai Carabinieri da persona titolata (proprietario).
Ogni perdita di tempo da parte del proprietario si ritorce contro esso ed � inutile prendersela con le Forze dell'Ordine.
333 4872760
giuseppecoppeta@inwind.it
http://www.anzio.net/forum/forum_posts.asp?TID=99Inviato da: Coppeta Giuseppe il 09.03.09 10:41
..sono disperata..ho in casa di mia madre da piu di un anno una donna che � la ex moglie di mio fratello(russa) con figlia di 5 anni. premetto che io sono la proprietaria dell'immobile e mia madre l'usufruttaria. Ho cercato pi� volte di dirle che deve andare via di li in quanto tratta male mia madre di 83 anni..non la rispetta e sfrutta spesa e consumi senza restituzione di un cents. Premetto che non era quella la casa coniugale e che lei ci � entrata a seguito di separazione consensuale con l'accordo che si sarebbe presa cura di mia madre..ci� che non ha mai fatto. Ora ho la necessit� di sbatterla fuori di casa per l'incolumit� della salute di mamma peraltro malata. Questa donna continua a dirmi che lei non andra mai via e che ha diritto di stare li xch� lo ha deciso il giudice nella sentenza di separazione. ma come pu� un giudice assegnare un immobile di propriet� altrui senza chiedere alcuna autorizzazione? sono gia stata dai carabinieri e mi sono sentita rispondere che devo agire x vie legali e che non posso fare altro!! questo significherebbe che mi ci vogliono almeno dieci anni x mandarla via xch� il tribunale della provincia � el collasso e le cause durano dai 10 ai 20m anni..altro che giustizia!!
inoltre questa donna si � inpossessata di una camera dove praticam dorme e che chiude a chiave regolarmente ogni volta che esce di casa. posso cambiare direttamente tutte le serrature di casa e togliere tutta la sua roba direttamente?
cosa rischio in termini legali?Inviato da: il 19.06.09 00:11
Capisco che lei vuole evitare di entrare in un studio legale e confidarsi con un avvocato, ma � INDISPENSABILE per non finire sulle cronache dei quotidiani.
Quello che lei vorrebbe attuare la porrebe dalla parte del torto, meglio recarsi da un avvocato.
Cordiali salutiInviato da: IL TUO CONSULENTE geom TERRACCIANO il 19.06.09 07:32
Salve, Ho un inquilino che ha usufruito di un mio appartamento affittatogli con un contratto 4+4 fino all'anno scorso e alla scadenza a Maggio 08 ho deciso di non rinnovare per insolvenza totale e perche mi serve l'appartamento, e l'ho avvertito di lasciare l'appartamento tramite raccomandata a/r e duvuto preavviso. Questa persona e' stata sempre insolvente e nn ha diritto a tutele particolari in quanto titolare d'impresa senza familiari a carico. Come posso fare per mandarlo via? Posso rivolgermi a Vigili urbani o carabinieri? Vorrei evitare le trafile con avvocati e tribunali che impiegano anni, e sono disposta a rinunciare a risarcimenti purche mi lasci l'appartamento!!!
Elena79Inviato da: Elena79 il 05.09.09 16:27
Signora Elena, buonasera.
Non posso nella maniera pi� assoluta consigliarle una escamotage diversa dalla richiesta di sfratto, perch� la legge non ne prevede.
Se il contratto di locazione, secondo quadriennio, scadeva a maggio 2008, lei, nella sua qualit� di locatrice, avrebbe dovuto inviargli una raccomandata a/r di disdetta entro novembre 2007, con la quale gli chiedeva di lasciare libero l'alloggio da persone e cose entro......in quanto il contratto si poteva ritenere scaduto, senza alcuna intenzione di rinnovo.
Se questo � stato fatto e ha lasciato, NON CAPISCO COME E PERCHE', trascorrere oltre un anno, per la precisione 15 mesi, occorre che si infili in uno studio legale per capire se il contratto si � automaticamente rinnovato, questo non glielo so dire.
Lasci perdere Carabinieri e Vigili e cerchi di capire le conseguenze di questo suo lasciar correre.......
Cordiali salutiInviato da: IL TUO CONSULENTE GRATUITO il 05.09.09 19:28
Buongiorno, volevo sapere qual'� l'iter per tornare in possesso di un seminterrato che � ancora di mio padre (catasto e conservatoria degli immobili) ma di fatto occupato abusivamente da terzi da almeno cinque anni? A chi mi devo rivolgere?
Grazie mille.Inviato da: Susy il 16.09.09 15:03
Intanto sporga regolare denunzia in Questura, anche se la migliore soluzione glela potrebbe offrire un avvocato civilista, ne cerchi uno e gli parli.
Cordiali salutiInviato da: IL TUO CONSULENTE GRATUITO il 16.09.09 17:13
Sono un proprietario di un appartamento sito al 3� piano dato in locazione dal 01 agosto del 2002. Ho rinnovato il contratto 4 anni + 4anni con scadenza agosto del 2010. Lo stesso inquilino, da circa due anni non ha provveduto al pagamento degli oneri condominiali (luce scale - acqua del proprio appartamento - pulizie scale - ascensore)per una somma di circa 1500 euro. Richiedo gentilmente alle persone compenti di poter dirimere le sottonotare perplessit�:
a) L'amministratore del condominio come pu� recuperare l'insolvenza di tali somme ancora dovute???
b) quali sono le responsabilit� del proprietario s� l'inquilino non pagherebbe quanto dovuto????
c) posso procedere al non rinnovo del conotratto, e quali sono i tempi disposti dalla attuale legislazione, per l'avviso tramite R/R/R??
Avro' la certezza (senza incorrere nelle procedure di sfratto) che l'inquilino, gi� moroso delle sole spese condominiali, a scendenza del contratto (agosto 2010) lascer� l'appartamento in locazione???
Esiste una particolare legge che tutela i proprietati in caso di mancato rinnovo del contratto per la sua naturale scadenza????Inviato da: giuseppe il 20.09.09 14:38
Giuseppe, penso che, per ignoranza in tema di locazione da parte sua, ma anche dell'amministratore del condominio, si sia agito con superficialit� senza considerare certi fondamentali aspetti del problema:
1 - L'unico responsabile nei confronti del condominio, per gli oneri condominiali, � il proprietario e non anche l'inquilino.
2 - Non bisogna mai delegare il proprio inquilino al pagamento dei contributi condominiali, ma gli stessi devono essere versati congiuntamente al canone di locazione.
3 - Il locatore deve fornire copia dei bilanci condominiali approvati dall'assemblea al proprio inquilino, allegando contemporaneamente i suoi bilancini, con le spese ripartite per tabella millesimale, dove si evidenziano le spese che fanno carico unicamente al conduttore, quindi detraendo quelle che deve pagare direttamente il locatore.
4 - Le spese da addebitare all'inquilino sono quelle che scaturiscono dagli accordi tra i proprietari e i sindacati degli inquilini.
Quindi sarei un tantitno pi� prudente nel caso si fosse affrontata la questione in maniera qualunquista.
Meglio riflettere e chiedere quanto dovuto effettivamente.
Non conviene, nella maniera pi� assoluta, intentare un giudizio di sfratto, perch�, a parte che ci vorrebbero oltre nove mesi, ci sarebbero da sborsare un p�, forse molte centinaia di euro.
Entro febbraio 2010 lei deve inviare una raccomandata a/r al suo inquilino dicendogli che il giorno.....scadr� il secondo quadriennio del contratto 4+4, per cui, non avendo alcuna intenzione di rinnovarlo, il giorno....l'alloggio le dovr� essere consegnato libero da persone e cose.
Cordiali saluti Inviato da: Geom. Oreste TERRACCIANO-CONSULENTE il 20.09.09 15:52
Salve, avrei bisogno di qualche informazione, nel 2007 ho acquistato una casa(40 mq) occupata con contratto 4+4 con prima scadenza al 30/09/2009 (veniva gi� da un precedente contratto 4+4 dunque queste persone in somma hanno abitato l'appartamento in totale per 12 anni)un anno e mezzo prima ho comunicato agli inquilini la mia intenzione di non rinnovare il contratto in quanto unico immobile in mio possesso e dunque neccessario per me. Mi sono offerta di aiutarli ed ho proposto loro un appartamento pi� grande in migliori condizioni e meno costoso di cui ero venuta a conoscenza, ma mi hanno risposto che stavo facendo la furba e non erano interessati. A tempo debito mi sono rivolta ad un avvocato ho seguito tutto l'iter e iniziata una causa per fine locazione e l'ho vinta con sentenza di liberare l'immobile al 30/03/2010. Mi � arrivata una proposta dall'avvocato di queste persone dicendomi che sarebbero disosti a liberare l'immobile a patto io gli corrisponda un "contributo trasloco" di �.10.000 e da oggi in poi non pageranno pi� l'occupazione della casa fino 30/03/2010. Tutto ci� mi sa di estorsione e ricatto, � legale cosa devo fare?Inviato da: CARLA il 17.10.09 11:20
Il 30 marzo 2010, ovvero fra cinque mesi devono lasciare l'alloggio senza se e senza ma, ma per la sentenza emessa dal giudice.
In quell'occasione dovranno avere indietro la cauzione versata, semprech� non abbiano prodotto danni durante il periodo di permanenza nell'alloggio, in questo caso vanno valutati e monetizzati.
Da novembre a tutto marzo dovranno versare il canone di locazione, quindi esattamente 5 mesi di canone.
Ritengo, a questo punto, che la loro proposta sia quella di voler liberare subito l'alloggio, senza aspettare il 30 marzo 2010, ma chiedono un indennizzo di 10.000 euro, che corrisponde al costo del trasloco.
Sono valutazioni da fare e magari poi concordare con il loro avvocato.
Cordiali salutiInviato da: CONSULENTE GRATUITO- geom. TERRACCIANO il 17.10.09 15:58
Salve, ho stipulato compromesso per acquisto di una casa singola. Il venditore, dopo aver incassato la caparra e firmato il preliminare ha rifiutato di rogitare l'immobile. Dopo procedura legale, con sententenza, ho avuto l'esecuzione del contratto in forma specifica. Ho pagato le imposte di trascrizione (prima casa) e adempiuto a tutte le obbligazioni della sentenza; accollo di un mutuo e saldo ai cedenti.
Adesso mi ritrovo con l'immobile occupato senza titolo da persone. Un loro parente, dopo 4 anni che avevo io stipulato il preliminare, ha stipulato un altro preliminare e versato cauzione. Adesso l'immobile � mio. Come posso liberarlo? Posso rivolgermi direttamente ai carabinieri? Entro in casa quando non c'� la famiglia che lo ha occupato e vi ha preso la residenza con cambio serratura? Devo rivolgermi ad un legale? Cosa far� il l'avvocato per liberarlo? Quali saranno i tempi?
Per favore consigliatemi, grazie!
Il quella casa dovrei prenderci la residenza entro 18 mesi, e, dalla sentenza ne sono gi� passati 9. Inviato da: Giovanni il 25.11.09 02:36
Si, si rechi al Comando dei Carabinieri e spieghi come realmente stanno le cose, dopodich� si rimetta alle loro indicazioni su come agire in fretta per liberare l'alloggio.
SalutiInviato da: TERRACCIANO IL TUO CONSULENTE il 25.11.09 08:32
solo ora trovo il coraggio di scrivere quanto segue semplicemente perch� pensavo che il mio caso si sarebbe risolto in poco tempo. Purtroppo, non � stato cos�.
Da 5 anni, una persona con famiglia a carico vive in un appartamento (che mio padre vuole lasciarmi in donazione al fine di aiutarmi economicamente) senza che nessun tipo di contratto di locazione sia stato firmato.
In un primo momento, ci siamo affidati ad un avvocato che durante gli ultimi due anni non ha mosso un dito, neppure per mettere la causa a ruolo.
Nove mesi fa, bussiamo alla porta di un altro legale. Causa registrata ma rinviata per difetto di forma: l'inquilino abusivo si "diverte" a cambiare continuamente residenza evitando cos� di firmare qualsiasi documento o atto della causa in corso.
L'abitazione in merito presenta mobili che non sono di nostra propriet� e, in pi�, le persone coinvolte risultano assenti per diverse settimane o mesi considerando la loro attivit� commerciale nel centro Nord.
Preso dalla disperazione, scrivo questa email affinch� un esperto di buon cuore possa suggerirmi qualche remedio LEGALE per far valere i nostri diritti. Premetto che vivo all'estero grazie a sussidi della disoccupazione e sono stato di recente dichiarato un senza tetto perch� non offro nessuna garanzia per permettermi un affitto.
E non solo. Rientrando in Italia, perderei il suddetto aiuto ritrovandomi, � il caso di dirlo, senza un euro e senza casa. Non so se esistono casi di "emergenza" come quanto descritto ma tutto ci� corrisponde alla realt� dei fatti-
Un utile consiglio � il miglior regalo per questo Natale che si avvicina.
Grazie dell'attenzione.Inviato da: Salvo il 09.12.09 18:02
Risposto in privato.Inviato da: GEOM. TERRACCIANO Oreste il 10.12.09 13:45
Buongiorno a tutti, ad ottobre mi sono aggiudicato un asta svoltasi in tribunale per un piccolo monolocale, oggi mi � stato consegnato dalla cancelleria del tribunale il decreto di trasferimento redatto dal giudice datato 3 dicembre.
L'immobile al momento � occupato senza titolo dal ormai ex proprietario, un cittadino egiziano di 32 anni con regolari documenti (sembra). Oggi mi sono presentato da lui, presentando il decreto, ed abbiamo concordato a voce il 15 febbraio per la consegna delle chiavi.
Fidandomi poco dell'accordo preso, come posso muovermi nel frattempo per non perdere tempo prezioso?
Grazie mille!Inviato da: Gianmarco il 16.12.09 14:36
Con un avvocato per il ricorso al giudice, non c'� altra soluzione.
SalutiInviato da: GEOM. TERRACCIANO Oreste il 16.12.09 17:45
Il fatto che sul decreto ci sia la dicitura seguente, non mi aiuta?
Ingiunge: al debitore di rilasciare l'immobile venduto al suddetto aggiudicatario nome cognome in piena e libera disponibilit�.Inviato da: Gianmarco il 16.12.09 21:25
...ma non credo che lei possa andare l� e cacciarlo....almeno deve capire, LEGALMENTE, come muoversi....
SalutiInviato da: GEOM. TERRACCIANO Oreste il 17.12.09 07:12
Buongiorno, sono propietario di un appartamento in locazione con contratto 4+4 con scadenza dei primi 4 anni in ottobre 2010. Considerando con non intendo rinnovare il contratto per gli ulteriori 4 anni invier� raccomandata r/r domani 08/02/2010 informando l'inquilino che dovr� lasciare l'appartamento per la data suddetta. . L'abitazione mi serve, devo darla a mio figlio cosi che la possa abitare. tra l'altro mi sembra che questa sia una causale per cui si pu� non rinnovare il contratto per gli ulteriori 4 anni. Leggendo i post in questo sito mi sono preoccupato e vorrei sapere cosa devo fare se l'inquilino si rifiuta di lasciare l'appartamento. polizia o vie legali?! quando potrebbe durare la causa nel caso se ne tentasse una?! premetto che l'inquilino � lavoratore dipendente sposato ( non so se la miglie lavora e se lavora in nero o meno ) con 2 figli di 9 e 13 anni e riceve un assegno di sostentamento per pagare l'affitto.Inviato da: Dave il 07.02.10 18:36
Caro utente, si auguri che l'inquilino recepisca la richiesta e comprenda quali sono le sue reali esigenze, le quali, per un periodo di 12 mesi, saranno sotto osservazione, nel senso che se la disdetta � stata motivata con una scusa, ci pu� essere anche una penale pari a 36 mensilit� da versare poi al suo inquilino.
Quindi, l'abitazione dovr� essere effettivamente occupata da suo figlio.
Detto questo, se l'inquilino dovesse fare orecchie da mercante, non pensi ad altra soluzione se non a quella dello sfratto.
I tempi del giudizio?
Si dice che superano i 12 mesi e i costi sono abbastanza sostenuti, meglio sarebbe che la disdetta avenisse per finita locazione, FORSE, perch�, ritengo, che la sostanza non cambi.
Il nostro sitema giustizia � lento e farraginoso, ne prenda atto e si........adegui, anche se a malincuore.
Cordiali salutiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 07.02.10 19:04
Salve, sono propietario di un appartamento che ho affittato con regolare contratto 4+4 aun conduttore che un mese fa mi ha dato disdetta per gravi motivi personali, affermando che mi avrebbe restituito le chiavi il 31 maggio, chiaramente io ho risposto che avrei trattenuto la caparra per mancato preavviso, ora la moglie che ancora abita li non vuole lasciarmi la casa, cosa posso fare ?
se il marito mi restituisce le chiavi posso entrare e sostituire la serratura? Grazie a chi vorr� consigliarmi.Inviato da: Maurizio il 20.05.10 10:37
L'intestatario del contratto di locazione chi �?
Il marito? Allora � questi l'unico responsabile del contratto firmato, tuttavia la cauzione non ha assolutamente lo scopo di coprire le mancanze del canone di locazione, quindi consulti un avvocato prima di agire unilateralmente e, con l'occasione, parli anche del rifiuto della moglie di uscire da casa.
Saluti cordialiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 20.05.10 12:49
Innanzitutto grazie per la risposta, l'intestatario � il marito, la moglie ha addirittuta subaffittato la mansarda collegata all'appartamento, difatti sto andando dai carabinieri per denunciare il fatto anche perch� sul contratto di affitto che comunque � gi� stato annullato dopo la disdetta del conduttore, c'� scritto chiaramente che l'uso della casa era esclusivamente per il conduttore e la sua famiglia, grazie ancora.
MaurizioInviato da: Maurizio il 20.05.10 13:22
Che abuso!!! VERGOGNOSO!!!
Ha fatto benissimo a sporgere denunzia.
SalutiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 20.05.10 14:52
Salve, sono molto contento di aver trovato questo forum dove noto che le rispote sono puntuali e attente. Anche io ho un problema che adesso � diventato ancora piu ha occupato serio. circa 3 anni fa ho concesso a un mio parente di secondo grado la possibilit� di stare in una mia casa di propriet� per il periodo necessario affinch� potesse sistemarsi in altro luogo. ovviamente non � andata cosi e dopo numerose richieste di lasciare la casa e vari litigi 4 mesi fa ha cambiato la serratura impedendomi persino di entrare. Ho sporto denuncia per violazione di domicilio e mi sono rivolto a un civilista.I carabinieri hanno fatto poco fino adesso(identificazione ecc); l'avvocato dopo aver cercato di capire come meglio muoversi ha escluso il procedimento possessorio per evitare il rischio di un rigetto poich� questo signore di fatto ci abita da 3 anni. ha notificato una citazione e ha parlato di rivendicazione, udienza fissata a gennaio. La tempistica processuale la conosciamo bene pero io adesso mi trovo con l'acqua alla gola: tra un mese non avro piu un posto dove vivere, ho debiti per circa 20.000 euro e questa casa mi serve, l'avvocato molto scrupoloso devo dire, mi ha detto che puo provare un provvedimento d'urgenza poiche rischio di perdere l'immobile occupato per una serie di debiti. in questo caso lui sostiene che sarebbe opportuno attendere almeno la prima udienze per maggiore sicurezza, tuttavia la mia situazione economica � diventata talmente critica che ho intenzione di riprendere possesso della mia casa quando questo parente-serpente si assentera per un breve periodo. L'avvocato mi ha detto che concretamente si potrebbe pure fare (ovviamente prende le distanze su una possibile reazione dell'occupante); quale conseguenze potrei subire sul piano legale? esercizio abusivo delle proprie ragioni?addirittura violazione di domicilio? avendo capito che i tempi sono sempre gli stessi e che essendo incensurato concretamente non mi faranno nulla la mia paura � che il giudice civile(della causa da me instaurata) possa disporre una reintegra nel possesso a favore dello stesso occupante...� possibile? la mia � una valutazione di pro e contro, sono consapevole che rientrando in casa mia potrei passare salla parte del torto, ma i tempi che richiede la giustizia non posso piu attenderli. aspetto con ansia un vostro consiglio.
cordialit�.Inviato da: ertic il 17.06.10 10:56
Mi dispiace non poterla aiutare, l'unico aiuto, semprech� non voglia compromettersi e passare poi dalla parte del torto, � quello giudiziale, quindi segua le indicazioni del suo avvocato.
Il nostro sistema giustizia non garantisce nessuno, quindi............
SalutiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 18.06.10 13:18
sono il proprietario di un immobile che ho affittato circa 8 anni orsono. Avevo affittato l'immobile con l'accordo verbale che dopo qualche anno sarebbero adati via ma ci� non'� accaduto e dopo insistenti e continui inviti a regolarizzare la posizione con regolare contratto mi hanno minacciato verbalmente che avrebbero denunciato alle autorit�.
a questo punto, vorrei mandarli via (anche perch� non pagano pi� l'affitto) ma non s� come fare e fin dove e come posso agire......
questo loro attegiamento scorretto mi disarma anche perch� io ho sempre voluto stipulare il contratto ma loro non l'hanno mai firmato ed io non potevo certo registrarlo per conto mio e pagare quanto dovuto allo stato.
vi ringrazio per l'aiuto che vorrete darmi.Inviato da: massimiliano il 21.06.10 00:26
Proceda con l'avvocato per chiedere lo sfratto, a prescindere dalla registrazione o meno del contratto, infatti l'aspetto fiscale � tutt'altra cosa rispetto all'aspetto contratto si e contratto no.
Saluti cordialiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 21.06.10 09:49
grazie molte ....... ma mi hanno detto che non essendoci un contratto non posso ricorrere allo sfratto.... ma una curiosit�, sedovessero denunciarmi alle autorit� in cosa si potrebbe incorrere, quali le sanzioni?
grazie ancora e distinti salutiInviato da: massimiliano il 21.06.10 18:30
Denunciarla per la mancanza del contratto?
Potrebbero pretendere la formulazione del contratto di libera locazione abitativa 4+4 con decorrenza OGGI, visto che occupano l'alloggio senza un regolare contratto.
SalutiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 21.06.10 19:06
sono passati + di 4 anni dalla sentenza di divisione ereditaria. ho provveduto a notificare solo la sentenza, per� l'immobile a me assegnato non � stato ancora rilasciato. ora cosa devo fare? innanzitutto credo che notificher� un precetto di rilascio ma quello che vorrei sapere � se posso chiedere l'indennit� di occupazioe dalla sentenza ad oggi e come posso chiederla separatamente o con il precetto? grazie a tuttiInviato da: tommaso il 06.07.10 13:58
...provi a scrivere all'avv. Giola.Inviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 06.07.10 19:55
salve, ho effettuato un compromesso per l'acquisto di un appartamento, con caparra di � 50.000, con definitivo pagamento dopo aver avuto l'esito di mutuo da parte della banca, con il relativo rogito.
il tutto mi veniva concesso nei termini prestabiliti ma il notaio mi riferiva che non era stata fatta su quest'appartamento cancellazione di ipoteca, dopo vari mesi e risolto il problema il notaio convoc� il venditore per l'atto, ma con risposte sempre negative diceno di non potersi muovere, una volta per lavoro una volta per salute, passarono 180 giorni dalla concessione del mutuo e mi venne revocato.
Il nostro avvocato chiese la risoluzione del contratto per la restituzione dei soldi...nulla di fatto. Disse che l colpa era nostra perch� non eravamo pronti con il mutuo, cosa non vera perch� fatto scadere, cos� di comune accoro e a seguito di sua richiesta riaccendemmo il mutuo, con sua specifica di fare il rogito entro il 20 giugno 2010. Convocato diede disponibilit� per il 23, ma rinvio al 09 luglio, il giorn prima disse che aveva avuto un collasso e quindi non poteva stipulare, abbiamo ora chiesto al notaio di fissare un ultima data senza rinvii.
Mi chiedo come possiamo regolarci?
Il nostro legale vuole predisporre un decreto ingiuntivo immediato, mentre il notaio ci dice di stare calmi perch� � sempre meglio fare l'atto che una causa che potrebbe durare lunghissimi anni. Ma se questo ci prende sempre in giro, quale sarebbe secondo voi la strada giusta?
Grazie antcipatamente. Inviato da: dario il 10.07.10 17:48
Dario, tra l'avvocato e il notaio, la saggezza la rilevo nel secondo professionista, infatti MAI impelagarsi in una causa civile quando si conoscono i numeri delle cause civili pendenti nel nostro paese: 5.500.000, vuole aggiungere la sua e attendere la sentenza dopo anni ed anni, ammesso che ci sia mai una fine..........???
Saluti cordialiInviato da: CONSULENTE GEOM. TERRACCIANO il 11.07.10 11:42
Salve, ho concesso in comodato un appartamento. Nell'accordo di comodato non era previsto l'utilizzo del box.
A seguito di disdetta da parte del comodatario (lettera firmata in cui � specificata la data di sgombero dei locali) ho concesso di utilizzare il box come locale temporaneo (di appoggio diciamo) di sgombero dell'immobile.
A distanza di due mesi e mezzo mi ritrovo con il box ancora parzialmente occupato (fortunatamente l'appartamento � libero) e l'ormai ex inquilino non ne vuole sapere d portare via le sue cose. Ho ricevuto anche delle minacce al telefono nel momento in cui gli ho intimato di portare via le sue cose e che in caso contrario avrei provveduto a sgomberare io il box.
Dopo tutto questo tempo sono stufo di sentirmi prendere in giro... ogni giorno mi dice che "domani porto via tutto" ma non lo fa mai.
Inoltre l'immobile attualmente � in vendita: nel caso trovassi un acquirente subirei anche un danno in quanto non potrei vendere perch� il box risulta ancora occupato.
Come suggerite debba comportarmi?Inviato da: Alex10 il 10.09.10 12:13
Sono proprietario di un appartamento. Da qualche giorno � occupato da un nuovo inquilino che, accampando un'improvvisa e urgente necessit�, prima si � installato nell'alloggio, quindi si � sottratto al dovere di firmare il contratto di locazione, risultando di fatto un abusivo. Vorrei cortesemente sapere come devo procedere per tornare in possesso dell'appartamento. Grazie.Inviato da: il 16.10.10 10:36
Salve, mia moglie ha ereditato nel maggio 2008 un appezzamento di terreno (150 metri quadri) in precedenza agricoli (fino all'anno 2009), ora edificabili, che ha scoperto di recente essere occupato abusivamente, da diversi anni, da una famiglia confinante (senza alcun titolo di propriet�), sulla quale hanno anche eretto un garage in lamiera e ne hanno delimitato con recinzione un lato. Cosa possiamo fare per rientrare in possesso dell'immobile?Inviato da: gianni il 12.12.10 19:49
Salve,mia madre � deceduta alcuni giorni fa.La mia famiglia ha sempre vissuto sin dagli anni 50 nell'abitazione dove abito io adesso.L'immobile � dell'inail ed �ra gi� stato messo all'asta una volta come immobile occupato ma non si �ra presentato nessuno.
Avevamo deciso di partecipare alla seconda asta per cercare di acquistare l'immobile ma ora che mia madre non c'� pi� la casa verra messa all'asta come immobile libero e non occupato come prima.
Tutto questo rende le cose pi� difficili e non sappiamo pi� che cosa fare.
Inoltre quando a mia madre venne fatto un nuovo contratto di locazione io risultavo non residente perch� in effetti in quel periodo abitavo in un piccolo appartemento di circa 40mq di cui ne sono proprietaria di un terzo.Solo circa due anni fa ho rimesso la residenza con mia madre dove abito adesso e dove avevo sempre abitato.
Adesso dunque mi trovo a vivere in un appartamento "abusivamente" e non so quali possono essere i miei diritti.
Ho 46 anni non ho figli a carico, non sono sposata e momentaneamente sono disoccupata.
Avete suggerimenti da darmi in merito alla questione? Inviato da: Elisa il 01.01.11 16:53
salve, mio padre � proprietario di un piccolo terreno che dal 1990 � occupato illegittimamente dal comune che vi svolge una volta a settimana il mercato ortofrutticolo per il quale si fa pagare dagli ambulanti 1 euro a postazione per due volte a settimana. A nulla sono valse le lettere racc. a.r inviate in tutti questi anni e, dunque, vorremmo rivolgerci ad un legale per il risarcimento e la restituzione del terreno.Poich� tra l'altro sono laureata in giurisprudenza ed ho il patrocinio vorrei occuparmi dell'atto inerente, credo che occorra un atto di citazione al giud. ordin.dato che si tratta di occupazione sine titulo, ma non sono sicura in quale tipo di azione far rientrare la domanda ed, inoltre, mi pu� dare qualche suggerimento. La ringrazio anticipatamenteInviato da: mary il 07.02.11 14:51
Ho ereditato nell'ottobre 2010 un immobile occupato da 3 studentesse in virt� di scrittura privata scaduta nel luglio 2009. Fino alla morte del titolare (luglio 2010) su loro dichiarazione avrebbero provveduto al pagamento dei canoni. Da quel momento risultano non aver mai pagato n� eventuali mensilit� n� le spese condominiali (che ho dovuto sostenere direttamente) e rifiutano di incontrarmi. Posso procedere con una diffida a lasciare l'immobile ed al pagamento dei danni per occupazione sine titulo? Inviato da: auriga il 11.02.11 12:02
salve, un mio ingrato ospite a cui ho temporaneamente ceduto gratuitamente il mio appartamento al mare non vuole pi� andarsene.ARRANGIATI ! Mi ha risposto. Non mi rimborsa le spese condominiali e quelle delle utenze intestate a me.POSSO CHIAMARLO DI FRONTE AL MEDIATORE PRIMA DI FARGLI CAUSA ????Inviato da: luigi.decesare@alice.it il 20.03.11 11:24
salve, sono propietaria di un immobile affittato ad una societ� che vi svolgeva l'attivit� di bar pizzeria. Dopo mesi di morosit� il maggio 2010 abbiamo sottoscritto la risolutione consensuale del contratto di locazione ma fino ad oggi il locatario non ha provveduto allo sgombero del locale. Posto che ho trovato un nuovo locatario, ho inviato una racc a.r. al ex locatario con la quale lo ivitavo a sgomberare l'immobile minacciando che avrei cambiato le serratture ma niente. Due settimane fa ho inviato l'ennessima raccomandata, mai ritirata dal ex locatario, con il termine di sette giorni e alla scadenza, cio� ieri, ho cambiato la serratura e vorrei entro luned� procedere con lo sgombero della mobilia che riporter� in un locale l'indirizzo del quale comunicher� dopo al ex locatario. Ora mi chiedo al momento dello sgombero quali conseguenze rischio visto che la societ� mi ha chiamato dicendomi che non posso sgomberare l'immobile ma debbo aspettare che lo facciano loro quando saranno disponibili? (Premetto che il locatario risulta indebitato ed il tentativo di causa produrrebe solo che costi inutili.) Inviato da: elena il 30.03.11 17:53
Ho affittato con regolare contratto un monolocale.
Da Dicembre 2010 l'inquilino non paga
Il suo contratto di locazione e' scaduto ad aprile 2011
Le utenze sono a mio nome.
Raccomandata di sfratto spedite via avvocato.
Nell'ultimo mese non si e' fatto vivo.
Io posso entrare cambiare la serratura e riappropriarmene?
In fin dei conti il suo contratto e' scaduto.
La sua parola contro la mia.
Il tizio ha anche problemi con la legge.Inviato da: Riccardo il 21.08.11 08:55
Ho appena acquistato un immobile atravrero un'asta e quindi ho ottenuto il decreto di trasferimento. Nel frattempo che si perfezionassero le pratiche giudiziarie, l'immobile � stato occupando abusivamente da una persona senza alcun titolo.
Alcuni mi hanno dettto che posso chiedere lo sgombro tramite le Forze dell'Ordine, altri invece che devvo avviare la normale prassi dello sfratto per morosit�. Quale � la strada pi� giusta e rapida grazie.
Inviato da: Michele il 24.08.11 13:57
Salve, Sono proprietaria di un appartamento a Roma, nel 2000 ho stipulato un contratto verbale di locazione con una tizia. Gli accordi erano che le mi avrebbe versato mensilmente il canone. Tra le altre cose mi sono riservata l uso di una stanza ( che non ho mai utilizzato ).Da ottobre 2007 l'inquilina non mi paga piu l'affitto e non prende le mie raccomandate. Ad ottobre 2010 ha cambiato anche la serratura della porta. Cosa posso fare? Una querela ( ma che reato si configura) e poi anche una causa con l azione di rivendica e chiedere i vari danni?!! GrazieInviato da: Lalla il 22.09.11 10:39
abito in un palazzo ex IACP ,composto da 8 appartamenti ,dei quali 7 sono stati acquistati dai rispettivi assegnatari ,ed uno solo ,� stato occupato abusivamente da una famiglia ,che oltre a non contribuire alle incombenze condominiali ,pretenderebbe di usufruire degli stessi diritti e delle stesse prerogative dei legittimi proprietari ,come ad esempio ,il diritto al posto auto ,e quant'altro . Ora ,dalle notizie in nostro possesso ,questa famiglia paga un canone di affitto al Comune ,che ha ricevuto in gestione le case dello IACP ,ma a tutt'oggi ,la posizione di questa famiglia ,non risulta essere ancora stata regolarizzata . Quello che ci interessa sapere � se queste persone possano essere ammesse ,o meno ,a godere degli stessi nostri(quali proprietari degli immobili !)diritti ,(quali ad esempio quelli relativi agli spazi condominiali ,e fermo restando il loro diritto di passaggio !!),o se invece possiamo vietare loro di parcheggiare nel piazzale di propriet� dei condomini??Inviato da: La Rosa Francesco il 24.09.11 11:37
Salve, navigando ho raggiunto il vostro sito, che con efficacia, permette a molte persone di intraprendere nel modo pi� corretto le azioni necessarie a tutelare il proprio immobile.
Il mio caso credo sia banale e complicato allo stesso momento. Insieme ai miei fratelli abbiamo ereditato degli immobili, in uno dei quali viveva mio padre, che dopo essere rimasto vedovo, lo ha abitato con la sua compagna.
Mio padre e scomparso nel Novembre 2003, e Noi eredi non abbiamo nessuna volont� di togliere la casa ad una persona di famiglia. Purtroppo per� con il tempo gli immobili devono essere manutenuti e questo non sta avvenendo.
A questo punto ci domandiamo se la nostra bonariet� non ci porti a pagare delle conseguenze gravi. Ad esempio, se l'incuria, all'interno dell'appartamento in questione, determina danni alla compagna del mio defunto padre, si possono ravvisare responsabilit� nei confronti degli eredi.
Tenete conto ahe abbiamo inviato due Raccomandate A/R nelle quali la invitavamo a regolarizzare la sua presenza anche stipulando un contratto di usufrutto che, data l'et� c.a 80 anni, non dovrebbe essere troppo oneroso. In alternativa vorremmo presentare all'agenzia delle Entrate un contratto di Comodato d'Uso, ma se la signora in questione non firma cosa dobbiamo fare?
Vi ringrazio anticipatamente per le indicazioni che vorrete fornrmi.
Inviato da: Angelo il 27.09.11 19:07
sono contento di vedere questo forum in mezzo a tanti altri dove ti suggeriscono invece cosa fare x okkupare (con 2 K) gli appartamenti. Roba da denuncia ! ! ! Nel luglio 2011 ho affittato con contratto regolare e registrato un appartamento ad una persona che, circa 45 giorni dopo, mi chiedeva di lasciare l'appartamento perch'e aveva perso il lavoro. il 31/8 mi restituiva ufficialmente chiavi ed appartamento con lettera scritta. Stupidamente, lo riconosco, anche perch'e' i rapporti erano buoni, mi chiedeva un giorno o 2 per svuotare l'appartamento. Da quel giorno, inutile dirlo, non se ne piu' andata e non ha piu' neanche pagato il canone. Mi e' stato suggerito di nonn fare azioni di forza (entrare e cambiare la serratura) e di seguire la strada di sfratto x morosita' e non denunciare l'occupazione abusiva perche' la pratica x sfratto e' molto piu' breve. Io nel frattempo ho dato disdetta a Enel e Gas xche' ancora intestatario dei contratti. Mi hanno pero' detto che sia Enel sia l'azienda del gas riallacciano le suddette utenze dietro semplice richiesta, anche sotto mia richiesta o diffida dal farlo. cio' mi stupisce.
Riccardo 1960Inviato da: riccardo il 14.10.11 10:49
sono disperata otto mesi di affitto arretrato gli inquilini iniziano il traslocco oramai a termine tranne qualche attrezzo ancora in giardino si trasferiscono da un parente (senza cambiare la residenza) ma ancora non mi restituiscono le chiavi e non si fanno vedere per intere settimane tornano e portano via due cose e poi di nuovo non si fanno vedere per una settimana come far cessare l attesa delle chiavi di casa mia ho lasciato perdere i canoni ma vorrei almeno rientrare in possesso della mia casa che di certo non affittero' mai piu' avete dei suggerimenti???la casa e un po vecchiotta potrei puntare sul fatto che dovrei fare dei lavori urgenti per la sicurezza dell abitazione grazie per la cortese rispostaInviato da: mimma il 05.12.11 07:10
una donna e sua figlia occupano un appartamento con il proprietario dentro e con cui la donna non ha pi� una erelazione sentimentale.
Alla richiesta di lasciare l'immobile, dopo 6 mesi continua a rimanerci dentro con l'aggravio di non avere nessuna utenza intestata, ne contratto d'affitto ne tantomeno di comodato pretendendo che il proprietario ormai estraneo affronti anche le spese per utenze.
Se il proprietario dovesse cambiare la serratura la signora risulterebbe di fatto una perfetta estranea che se dovesse entrare nell'alloggio violerebbe il domicilio del proprietario?Inviato da: mikelan il 27.12.11 14:43
Sono proprietario di una casa in cui abitava mio padre (detentore del diritto di abitazione) con una donna sposata da lui 7 anni fa in seconde nozze.Mio padre � venuto a mancare due anni fa ed io dopo un paio di mesi dalla dipartita, ho invitato la donna (prima verbalmente e poi con lettera raccomandata) a lasciare libera l'abitazione.Lei non ne vuole sapere ed addirittura mi ha chiesto dei soldi per andare via. Come comportarmi al meglio? Ringrazio anticipatamenteInviato da: werreby il 02.01.12 18:47
salve, ho acquistato 20 anni fa un tratto di terreno da una societ� che nel frattempo � fallita, dove esisteva ed esiste tutt'ora un rustico a cavallo tra la mia particella e la particella adiacente (a tutt'oggi abusivo e non catastato) ora avendo maturato i 20 anni volevo far valere la mia propriet� tramite usucapione. Ma da poco tempo hanno occupato abusivamente questo alloggio (che non � nemmeno abitabile), il mio quesito � questo: una volta avuta la propriet� come posso chiedere l'allontanamento dell'occupante che ha anche due figli piccoli e l'abbattimento di detto immobile, che essendo per la met� sul mio terreno, mi ostacoler� in qualsiasi progetto futuro? Se adir� per vie legali forse i figli di questo occupante diventeranno maggiorenni.... per evitare una causa lunghissima, ho fatto delle ricerche i veri proprietari di questo terreno si trovano all'estero, quindi mi hanno detto che non vogliono rogne e lo venderebbero direttamente a me, con l'acquisto di detto terreno mi verrebbe facilitato buttare fuori questo occupante abusivo, o la trafila resta sempre uguale? Se volete mi potete anche contattare privatamente via email matrixstar15@hotmail.itInviato da: matrixstar15 il 03.01.12 15:36
sono un sacerdote.�sono succeduto nell'incarico di rettore di una chiesa ad un sacerdote che aveva accolto nella casa canonica suo fratello con la moglie perch� si prendessero cura di lui. ora, cessato dal suo incarico nel settembre scorso, il sacerdote mio predecessore ha lasciato la casa canonica ma vi ha lasciato dentro i suoi familiari che rifiutano di andarsene finch� non sar� stata procurata loro una situazione alternativa di alloggio da parte della curia diocesana.
cosa posso fare io - che non sono proprietario dell'immobile (di propriet� della curia diocesana)n� legale rappresentante dell'ente proprietario, ma solo titolare di un diritto di abitazione in ragione dell'ufficio ricoperto - per entrare nell'uso della casa canonica?
grazie.Inviato da: don aldo il 04.01.12 17:01
a seguito di una sentenza di sfratto (dic 2010)per un locale adibito ad attivit� commerciale abbiamo preso possesso del locale per mezzo dell'ufficiale giudiziario nel luglio 2011, l'affittuaria lascia l'immobile con tutte le attrezzature. Qual'� la soluzione per poter sgomberare definitivamente il locale dalle attrezzature?
in attesa di una Vs risposta vogliate gradire i miei pi� cordiali saluti. Inviato da: kiko74pa il 05.01.12 20:35
il mio confinante ha recintato la corte della sua abitazione sconfinando sulla mia propriet� di circa 2 mt. Dopo le mie rimostranze � iniziato uno "scarica barile" tra il probrietario e l'affittuario che presubibilmente ha realizzato la recinzione. Ad oggi il proprietario sembra prendersi la responsabilit� della cosa ma dopo circa sei mesi non ha ancora spostato la recinzione nonostante mia raccomandata con termine ultimo per intervenire. Quali sono i passi giusti che dovrei compiere a questo punto?
grazie Inviato da: Giovanni il 18.01.12 10:28
Buongiorno, vorrei esporre alla Vs attenzione un problema che ci assilla da molti anni. Abbiamo l'esigenza di liberarci di un immobile occupato abusivamente a Milano da un gruppo di ex Leoncavallini (centri sociali). L'immobile � stato occupato subito dopo l'acquisto da parte del padre di mia moglie (morto poi nel 1988) e durante le opere di ristrutturazione alla fine degli anni '70 prima che venisse terminato. L'immobile acquistato per motivi di lavoro come appoggio per l'attivit� svolta a Milano � l'unico lascito alla moglie che vive tuttora in un appartamento in affitto a Parma. Per quasi 30 anni oltre all'ICI sono state pagate le spese di condominio (gonfiate), le parcelle degli avvocati che si sono succeduti nella causa di sfratto e altri balzelli senza mai giungere a nessuna conclusione. Per 79 volte gli ufficiali giudiziari sono usciti e rientrati senza colpo ferire. Mia moglie, sua sorella e la madre sono cittadine italiane che pagano le tasse e hanno rispettato le regole...in cambio si sono sentite rispondere dallo Stato (nella persona del Prefetto di Milano) che non possono essere tutelati i loro diritti per questioni di ordine pubblico...cosa fareste se Voi foste nei ns panni? Inviato da: valter61 il 23.01.12 21:43
Ho affittato (4+4) nel luglio scorso un mini appartamento ad una giovane coppia di brasiliani, regolari. All'inizio di dicembre mi hanno detto che sarebbero andati due mesi in Brasile e mi hanno chiesto se avevo niente in contrario se, in loro assenza, l'appartamento veniva abitato da un loro cugino. Per quanto la richiesta mi sia apparsa un po' strana, non ho ritenuto fare difficolt�. L'affitto mi viene regolarmente pagato. Vengo adesso indirettamente a sapere che i conduttori non rientreranno pi� in Italia. Li ho chiamati al telefono, ma non rispondono. L'appartamento risulta quindi abitato da un abusivo al quale ho detto di liberare immediatamente i locali (ripeto: l'affitto viene regolarmente pagato). In risposta mi viene richiesto di regolarizzare la posizione con un nuovo contratto di affitto. Come posso fare? Si pu� risolvere anticipatamente in maniera unilaterale un contratto di locazione per sopraggiunta irreperibilit� del conduttore? Alla Questura devo denunziare l'accaduto, oppure � sufficiente che io comunichi il cambio di persona? Posso agire in questo modo senza avere, dal conduttore originario dichiarazione scritta che non rientreranno pi� in Italia e che, comunque, niente pi� avranno a pretendere? Grazie per i consigli che vorrete darmi. Inviato da: roberto sbolci il 11.02.12 01:16
Salve, abito in un condominio nel quale risiede (ma non ha residenza anagrafica) una signora che occupa l'appartamento "abusivamente" (il suo contratto di acquisto � stato reso nullo dal tribunale fallimentare che ha dichiarato fallito il costruttore); tale signora non paga n� le spese condominiali n� il consumo d'acqua.
La curatela del fallimento non ha ancora provveduto alla vendita dell'immobile e la signora si � resa nulla tenente. Abbiamo gi� avuto sentenza favorevole per procedere al pignoramento ma la falsa residenza e l'autovettura nuova intestata a terzi ci rendono difficile il prosieguo. Avete soluzioni da suggerirci?
GrazieInviato da: Giuseppe76 il 23.04.12 10:55
Buongiorno. Sono proprietario di una casa, dentro la quale (purtroppo) risiede un mio parente a nessun titolo. (Non � in affitto, non ha diritto ad usufrutto....ma ha la residenza ormai da 6 anni in quanto ci viveva con mia suocera la quale aveva diritto ad ausuffrutto fino che era in vita. Mia suocera � morta ormai da un anno, ma questo parente non vuole liberare l'appartamento. Prima di tutto le chiedo che diritti ha, e/o come posso "sbatterlo fuori" il pi� velocemente possibile, ma soprattutto quale potrebbe essere un buon motivo per poter applicare un provvedimento d'urgenza (ex art. 700 c.p.c.) Grazie dell'aiutoInviato da: Ronaldo il 31.10.12 16:00
Buona sera,dopo quasi due anni di affitti non pagati,sono finalmente riuscita ad arrivare allo sfratto esecutivo ma mentre aspettavo di poter riavere le tanto agoniate chiavi di casa mia ho scoperto che il mio condomino non vive pi� li ma ha lasciato le chiavi alla figlia con suoi tre figli(tutti piccoli e di cui uno invalido civile),che ora occupa abusivamente l'immobile.
Cosa devo fare?No essendoci pi� il titolare dell'immobile devo iniziare un nuova causa perch� l'appartamento � stato occupato?Il fatto che l'abusiv sia la figlia pu� giocare a mio vantaggio per poter proseguire con lo sfratto esecutivo?
Grazie anticipatamenteInviato da: Cory il 03.03.13 22:21
vorrei chiedere consiglio riguardo la mia situazione;
Deceduto mio padre,tutore di un'altro ragazzo, ci lascia una casa in eredit� da dividere.
I servizi sociali ad oggi (5 mesi) non hanno ancora nominato alcun tutore sostitutivo.La ex compagna di mio padre intanto senza alcun titolo occupa gran parte dell'immobile e vive grazie allo stipendio di questo ragazzo "abbandonato" dall'assistenza sociale.
Io dovrei capire come � disposto l'immobile e trovare un accordo per la suddivisione ma lei non ne vuole sapere di lasciare casa e mi sembra di aver capito che non � intenzionata a risolvere la cosa con le buone.
Mi chiedo quindi con chi devo parlare per la suddivisione della casa visto che l'altro erede ha sempre avuto bisogno di un tutore???
e la ex di mio padre come la convinco a liberare casa???
Ps. io sono anche disoccupato e pago un'affitto quando potrei affittare quella casa o addirittura vendere la mia parte.
MicheleInviato da: Michele il 11.03.13 18:56
A marzo 2012 mi stavo per trasferire all'estero per lavoro ed ho deciso di affittare il mio appartamento, che si trova al piano di sotto rispetto all'appartamento dei miei genitori. Premetto che si tratta di una villetta bifamiliare. Pertanto, ho deciso di apporre nella zona alcuni cartelli �AFFITTASI�. Due giorni prima della mia partenza una famiglia di Bulgari apparentemente gentili e per bene, vengono a vedere l'appartamento e rilevato che l�immobile era di loro interesse, anche perch� interamente ristrutturato ed ammobiliato, si dichiarano intenzionati alla locazione. Mi hanno chiesto di poter utilizzare sin da subito l�appartamento perche' avevano grandissima urgenza. La famiglia bulgara mi chiesero quindi di procedere alla stipula del contratto di locazione successivamente all�ingresso nel suddetto appartamento. Al fine di confermare il proprio interesse alla disponibilit� del bene ed a garanzia del buon esito dell�affare, mi ha versato la caparra di un mese. Dato che ero nell�imminenza di trasferirsi all�estero per lavoro, e quindi sarei stato impossibilitato per motivi di tempo a fare il contratto, ho concordato con quella famiglia che avrebbero espletato le pratiche per il contratto con i miei genitori.
Da questo momento in poi inizia l�incubo dei miei genitori.
Immediatamente dopo l�ingresso nell�appartamento, i miei genitori hanno piu' volte contattavano la famiglia di bulgari per la stipula e registrazione del contratto di locazione. Questi si sono negati per i primi 10 giorni e poi hanno iniziato a lamentare "difetti" all'appartamento, dicendo che non avrebbero firmato e pagato se non fossero stati risolti. Ho quindi chiamato la ditta che aveva appena effettuato i lavori di ristrutturazione fino al mese precedente chiedendo una ispezione ed eventualmente di risolvere il problema. Come da accordi, il giorno dopo il proprietario della ditta si presentava davanti all�appartamento in questione, ma la famiglia bulgara negava l�accesso alla ditta dicendo che erano stanchi e dovevano dormire. La ditta ha provato a contattare gli occupanti per circa 2 settimane, senza alcun successo.
Il tribunale ha fissato l'udienza a FINE OTTOBRE dopo che era stata richiesta PROCEDURA D'URGENZA. ERGO = Abbiamo l'appartamento occupato da piu' di un anno e dovremmo aspettarne minimo un altro per vedere un po di luce!!
Aiuto.Inviato da: Andrea il 01.05.13 13:11
Salve, nel 2006 ho ricevuto in eredita da mio padre un bene immobile un terreno con una costruzione rustica. Con la mia ingenuita' ho permesso al mio compagno di progettare una convivenza e abitare insieme in quel rustico, benche' anche lui aveva bisogno di un'abitazione . mi ha prestato dei soldi per completare il progetto in atto della casa. Nel 2007 il mio compagno si trasferisce nell'abitazione ad oggi occupata solo da lui in quanto ha fatto di tutto per rompere la nostra relazione durata fino al 2009, nel momento in cui dovevo andare a vivere insieme. Nel 2010 mi rivolgo ad un legale per mettere in chiaro la situazione dando modo al mio ex compagno la possibilit� di scegliere come vuole la restituzione dei soldi, intestandosi una parte dell'abitazione in base alla somma prestata. Il signore in questione non ha mai dato risposta anzi a provveduto a restare nella mia casa. questa e posta su due livelli comunicanti e una mansarda con ingresso indipendente. ho cambiato tutte le serrature dei portoncini, e recinto quindi non potendo pi� accedere alla mia propriet�.Il legale successivamente nella fase di accordo tra le parti non � riuscito ad ottenere nessun accordo prima di arrivare all'udienza vorrei un consiglio da voi. in quanto penso che ci deve essere una soluzione per concludere questa spiacevole situazione. si pu� applicare un provvedimento d'urgenza per non perdere l'immobile. spero in una vostra risposta grazie.Inviato da: nico il 25.06.13 18:59
Mio padre ha affittato un suo garage con soppalco da alcuni anni ad una persona che aveva una societ� ittica.
Sin dall'inizio il rapporto � nato male, la persona non ha voluto pagare quello richiesto, ma mio padre accett� lo stesso visto che era figlio di un suo amico di giovent�.
Fino a 2 anni fa pagava anche se bisognava sempre telefonargli altrimenti di sua iniziativa non veniva mai, poi ha iniziato a raccontare che la societ� andava male, il socio era andato via ecc ecc, fatto sta che oggi come oggi, mio padre ha da prendere 8 mesi di affitto e questa persona non intende lasciare libero il garage in quanto non sa dove mettere la grande quantit� di attrezzature che vi sono l� dentro.
Dimenticavo i primi anni fecero " met� contratto ", poi l'inquilino non fu pi� disposto a fare il contratto in quanto diceva non aveva pi� una societ� e prendeva tempo. Cosa pu� fare mio padre visto che questa persona dice io quando avr� soldi ti pago, e quando trover� altro posto me ne vado?!!
Inviato da: Lilli76 il 25.07.13 16:39
Scusi volevo sapere io ho sempre pagato l'affitto. E non potevo fare quello che volevo in casa mia essendo attaccato alla casa del proprietario. Costui mi ha gi� fatto 2 violazioni di domicilio,e minacciato verbalmente 2 volte che se mi trova fuori mi f� vedere lui cosa mi f�. Come posso comportarmi contro il suo abuso di potere? GrazieInviato da: bruno il 27.07.13 08:36
Buongiorno. Rieccomi sempre con questo PADRONE DI CASA.lui ha il barbecue nel giardino per� la canna fumaria arriva all'altezza della mia terrazza ho i panni stesa fuori e le porte finestre aperte il ci� vuol dire che ho fumo in casa.e senza contare che lui mi ha detto tassativamente che io non posso farlo!!!! Lui spia in casa mia dalla sua collina. Mi controlla in una maniera allucinante,poi suo genero che abita sopra x 5 anni e mezzo in qualsiasi ora della notte e giorno faceva partire l'antifurto. Ora da un anno che � nato laltro bimbo di colpo ha smesso premetto che la sirena � attaccata alla mia finestra!!!! Inviato da: bruno il 27.07.13 09:29
Buongiorno, ho un problema, un anno ho permesso di andare ad abitare in casa mia una mia cara amica, con accordo che lei avrebbe provveduto a tutte le spese di gestione. premetto che lei non ha ne residenza ne domicilio, ne utenze a suo nome. in pratica pagavo tutto io ed lei mi dava in contanti i soldi delle varie spese (bollette/revisioni ecc). La settima scorsa � arrivato un conguaglio del gas di pi� 500 euro. Questa persona mi ha detto che avrebbe pagato con Vaglia. A tale affermazione mi sono insospettita. Puoi alla richiesta di spiegazione � uscito fuori che lei sta o fatto denuncia al fisco dicendo che gli ho fatto pagare affitto in NERO.
Non mi pi� risposto ed mi ha offeso pi� volte.
io in questa situazione cosa posso fare? posso entrare nel appartamento essendo io residente? devo inviagli una lettera di sgombro.... sono veramente disperata..Inviato da: dx27 il 03.12.13 13:03
Salve, sono stata citata dalla mia ex proprietaria di casa, in quanto sostiene, falsamente, che non ho pagato il canone d'affitto, le utenze e il condominio per un totale di 10000�.Poich� il contatto era solo verbale, sono stata tacciata come abusiva.Purtroppo non ho ricevute che testimoniano i pagamenti, come posso tutelarmi? Che possibilit� ho di vincere la causa?Inviato da: danea il 19.04.14 21:49
Password: 882188 Inserisci la prima e l'ultima cifra della password senza spazi