Source: http://www.magyarepitestechnika.hu/index.php/2018-5/4410-mire-figyeljuenk-ha-valtozik-az-afakulcs
Timestamp: 2019-04-25 23:58:31
Document Index: 23288961

Matched Legal Cases: ['bíróság ', 'Kúria ', '§ 2', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'bíróság ', 'Kúria ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'Bíróság ', 'bíróság ', 'Kúria ', 'Kúria ']

E kérdés vizsgálatánál kiemelkedő jelentőségű, hogy a jogalkotók az áfakulcs „visszatérése" esetén milyen átmeneti rendelkezéseket alkalmaznak. Az 5%-os kedvezményes lakásáfa bevezetése idején ugyanis az ehhez kapcsolódó átmeneti rendelkezés nem tartalmazta azt, hogy a kedvezményes lakásáfából adódó vételárkülönbözetet „ki nyeri meg", ami több esetben jogbizonytalansághoz vezetett.
Ezt a bizonytalanságot tovább fokozta, hogy az ehhez kapcsolódóan kiadott NAV állásfoglalást a bíróság gyakorlata nem minden esetben követi. Jelenleg felülvizsgálati eljárás keretében a Kúria is vizsgálja a kérdést.
A KIALAKULT ANOMÁLIA OKAI
Az általános forgalmi adóról szóló, többször módosított 2007. évi CXXVII. tv. (a továbbiakban: Áfa törvény) – 2015. évi CCXII. tv. 24. § 2. sz. mellékletével beiktatott – 2016. január 1. napjától hatályos 3. sz. mellékletének 50. és 51. pontja szerint, kedvezményes 5%-os adómértékkel adózik az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 m2-t, illetve a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 m2-t.
Az Áfa törvény 300. §-a alapján a kedvezményes 5%-os adókulcsot, azaz a 3. sz. melléklet I. részében foglalt táblázatnak az egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról szóló 2015. évi CCXII. tv.-nyel megállapított 50. és 51. sorát, azokban az esetekben kellett alkalmazni először, amelyekben a 84. § szerint megállapított teljesítési időpont (tipikusan a lakóingatlanok átadás-átvétel időpontja) 2016. január 1-jére vagy azt követő napra esett.
A fenti rendelkezések alapján megállapítható, hogy amennyiben a vevő a kedvezményes 5%-os adómértékkel adózó lakóingatlan-értékesítéshez kapcsolódóan 2016. január 1. napját megelőzően fizetett előleget vagy foglalót, úgy az előleg (foglaló) után a 2016. január 1. napját megelőzően hatályos rendelkezések értelmében 27%-os adómértékkel kellett az adót megállapítania.
Azon 5%-os adómértékkel adózó lakóingatlan-értékesítések esetében, amelyekkel összefüggésben 2016. január 1. napját megelőzően fizettek előleget, a helyes adóalap és a fizetendő adó kiszámításának módja attól függött, hogy a felek egymás között áfa nélküli ellenértékben (nettó összeg + áfa) vagy az áfával növelt ellenértékben (bruttó ár, amely az áfát is tartalmazza) állapodtak-e meg. Amennyiben a felek nem rendelkeztek kifejezetten az áfáról, a megállapított ellenértéket úgy kellett tekinteni, hogy az az áfa összegét is tartalmazza, azaz a bruttó vételárból a 2015. évi kifizetésekre a 27 %-os, a 2016. évre fennmaradt vételárrészre az 5%-os adómértéket kellett visszaszámítani. (Ezzel egyező állásfoglalások: 2016/2. Adózási kérdés – NGM Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály NGM/47887/2015.-NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2216954715/2015; AVÉ 2016/1.).
KIÉ A KÜLÖNBÖZET?
Ez a „csökkentett adóteher" azt eredményezte, hogy a bruttó vételár áfa nélküli része megnőtt. Kérdésként merült fel, külön jogalkotói rendelkezés hiányában, hogy ez a „zsebben" maradó különbözet kit illet: a vevőt vagy az eladót.
2016. évtől több vevő, akik 2015. évben a fenti feltételeknek megfelelő új lakásuk vásárlása során bruttó vételárban állapodtak meg az adásvételi szerződésben az eladóval – fizettek is ez évben vételárba beszámítható előleget, foglalót (stb.) – ugyanakkor lakásuk átadása 2016-ra áthúzódott, a 2016. évi fennmaradó vételárrészre 5%-ot számítva, egyoldalúan „csökkentették" a megállapodásban rögzített vételárat. A kifizetés során közölték az eladóval, hogy a szerződésben foglalt vételártól eltérően kizárólag az egyoldalúan csökkentett vételárat fizetik meg. Az eladók azonban nem minden esetben járultak hozzá a szerződésmódosításhoz, és a vételár részbeni teljesítésének hiányában kilátásba helyezték a szerződéstől való elállást. A vevők tartva attól, hogy „elvesztik" a részben már kifizetett lakásukat, teljesítették a szerződésben 27%-os adómértékkel kikalkulált teljes vételárat, ugyanakkor bírósághoz fordultak, és jogalap nélküli gazdagodás jogcímén visszakövetelték a vételárkülönbözetet.
Ezen ügyek kapcsán merült fel a polgári perben eljáró bíróságok előtt, hogy polgári jogi szempontból hogyan rendezendő-e kérdés. Helye van-e ilyen esetekben az adóteher csökkentésével egyidejűleg a vételárak „automatikus" csökkenésének, azaz a vevő – szerződésmódosítás hiányában – megnyeri-e ezt a különbözetet.
A polgári perbíróság ezt a jogalkalmazási kérdést a Polgári Törvénykönyv, azaz a 2013. évi V. törvény (új Ptk.) rendelkezései fényében, az alábbiak szerint vizsgálta.
Az új Ptk. XXVII. fejezete szabályozza a szerződés módosításának eseteit. A szerződés – így a vételárra vonatkozó megállapodás is – az új Ptk. rendelkezései értelmében vagy a felek által, vagy a bíróság által módosulhat. Az új Ptk. 6:191. § (1) bekezdése értelmében a felek kizárólag közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát vagy változtathatják meg kötelezettségvállalásuk jogcímét. Ugyanezen rendelkezés (4) bekezdése alapján a szerződés tartalmát valamelyik fél egyoldalúan kizárólag akkor módosíthatja, ha ezt a szerződésben kikötötték, vagy ha a felet erre jogszabály feljogosítja. A bíróság az új Ptk. 6:192. §-ának (1) bekezdése szerint bármelyik fél kérelmére módosíthatja a szerződést, amennyiben a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, továbbá amennyiben a Ptk. 6:192. § (1) bekezdésének a)–c) pontjai fennállnak.
Az adott ügyekben az adásvételi szerződésben a felek az egyoldalú szerződésmódosítás jogát nem kötötték ki, így erre alapítottan a vételár egyoldalú módosítására nincs mód. Ezt támasztja alá az is, hogy a felek között az adásvételi szerződés már teljesedésbe ment, a felek közötti tartós jogviszony szerződésmódosítási jogszabályi feltétele nem áll fenn, így a szerződés bíróság általi módosítása erre tekintettel sem lehetséges.
A vételár módosítása kizárólag a Ptk. 6:191. § (1) és (4) bekezdésében foglaltak szerint, a felek közös megegyezéssel történő vételármódosítása esetén, vagy akkor történhetett volna meg jogszerűen, ha a szerződő felet valamely jogszabály erre feljogosította.
A fentiekben kifejtettek szerint az adott ügyekben a bíróság kizárólag a jogszabály (Áfa törvény) feljogosító rendelkezésének mint a vevők egyoldalú szerződésmódosítását megalapozó körülményeknek a meglétét vizsgálta. Az egyoldalú, jogszerű, azaz jogszabályi felhatalmazáson alapuló szerződésmódosítás, illetve az ezen okból fennálló vételár különbözet alapozhatta volna meg ugyanis a fennmaradó vételár visszafizetésére irányuló vevők mint felperesek igényének jogalapját.
A bíróság a jogszabály általi egyoldalú szerződésmódosításra vonatkozó Ptk.-beli rendelkezéssel összevetve vizsgálta az Áfa törvény adókulcsváltozásra vonatkozó módosítását is.
Az Áfa törvény 84. § (2) bekezdés b) pontja értelmében előleg – valamint az Áfa törvény 59. § (1) bekezdése szerinti ellenértékbe beszámítható vagyoni előny – fizetése esetén a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni.
Az Áfa törvény 59. § (1) bekezdése értelmében a fizetendő adót az előleg jóváírásakor, kézhezvételekor kell megállapítani.
Az Áfa törvény 59. § (2) bekezdése szerint a jóváírt, kézhez vett előleget úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza. E rendelkezés értelmében kizárólag a 2016. évi fennmaradó vételárrészre vonatkozhat a kedvezményes áfa, azonban e jogszabályhelyek sem jogosítják fel a vevőt egyoldalú szerződésmódosításra.
A fenti rendelkezések alapján megállapítható, hogy az áfával növelt ellenértékben (bruttó ár, amely az áfát is tartalmazza) történt megállapodás esetén – a fentebb hivatkozott NGM Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály NGM/47887/2015.-NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2216954715/2015; AVÉ 2016/1. állásfoglalása alapján – a vételár egyoldalúan nem módosítható, azaz az ilyen tartalmú keresetek elutasításának lehet helye. (Természetesen mindig vizsgálandó a konkrét eset kapcsán az ügy összes körülménye.)
A bírósági gyakorlaton alapuló fentebb hivatkozott adóhatósági állásfoglalást a Kúria (korábban: Legfelsőbb Bíróság) több határozatában kifejtett általános érvényű megállapításai is alátámasztják. Ezen határozatokban a Legfelsőbb Bíróság rámutatott arra, hogy a polgári bíróság kizárólag abban a kérdésben dönthet, hogy a felek az adásvételi szerződés megkötése során milyen megállapodást kötöttek egymással, és e szerződésből rájuk milyen jogok és kötelezettségek hárulnak, abban a kérdésben azonban nem jogosult dönteni, hogy valamelyik szerződő félnek az állammal szemben a szerződéskötés folytán keletkezik-e kötelezettsége, illetve az milyen mértékű.
Más határozatában a Legfelsőbb Bíróság e megállapítást meghaladóan egyenesen akként foglalt állást, miszerint jogszabály nem tartalmaz tiltó rendelkezést arra vonatkozóan, hogy a felek az áfafizetési kötelezettségre nézve a jogszabályi rendelkezésektől eltérően állapodjanak meg.
A Fővárosi Ítélőtábla ezzel egyezően több határozatában rögzítette, hogy az áfamérték változása a felek megállapodásában rögzített ellenszolgáltatás módosítása nélkül, önmagában nem eredményez módosítást, a felperesnek a bruttó vételárból kell az áfát visszaszámítania. Rámutatott továbbá arra, hogy az áfa a vételár része, a vevő a szerződésben kikötött vételárat köteles fizetni akkor is, ha az adásvételi szerződés szerint a vételár áfát is tartalmaz, s utóbb kiderül, hogy az eladó áfát nem köteles fizetni.
A fentiekben kifejtettek szerint a szerződő felek által megállapított bruttó vételárat nem befolyásolja az, hogy az egyik vagy másik félnek az állammal szemben milyen mértékű adófizetési kötelezettsége áll fenn, az kizárólag a kifejezetten nettó + áfa összegben meghatározott vételár nagyságát befolyásolja, mely körülmény az ügyek többségében nem állt fenn. Az eladó ugyanis a magánszemély vevőkkel bruttó összegben állapodik meg a vételár meghatározásánál, csak kifejezetten erre irányuló külön rendelkezés esetén mondhatjuk azt, hogy nettó vételárban történt a megállapodás, illetve abban az esetben, ha a felek kikötötték a szerződésben, hogy az áfa módosulása a vételárra kihat.
Annak a kérdésnek az eldöntését a vevők szemszögéből, hogy az új lakásokat érintően nettó vagy bruttó módon történt-e a megállapodás, sok esetben nehezítette, hogy több megállapodásban, hitelfelvétel útján történő fizetés esetén – a pénzintézetek erre irányuló kérésére – a bruttó vételár mellett a vételár nettó + áfa összegét is rögzítették. Több esetben tehát az, hogy az áfa összegét külön feltüntették-e vagy sem, attól függött, hogy pénzintézeti vagy önerőből történt-e a finanszírozás, mivel a a vételár összegének megbontása kizárólag a pénzintézet kérésére, azért történt, mert az áfa összegét a bank nem finanszírozta.
Hangsúlyozandó azonban, hogy önmagában attól, hogy az áfát ilyen esetekben külön feltüntették-e a szerződésekben, a vételár meghatározása nem vált nettó módon meghatározottnak.
A bíróság szemszögéből ugyancsak nehezítette a perbeli jogviták eldöntését, hogy hogyan értékelje azt a helyzetet, amikor a vevő egyoldalú szerződésmódosítást tartalmazó közlését (levelét) követően az eladó azt nem fogadta el, a vevő pedig ezt az eladói nyilatkozatot elfogadva, mintegy „beletörődve" az eredeti megállapodás szerint teljesített, és csak ezt követően fordult a bírósághoz.
Felmerül a kérdés, hogy értékelhető-e ez a helyzet akként, hogy a módosított Áfa törvény ismeretében a szerződő felek a Ptk. 6:191. § (1), (3) bekezdése értelmében, a vevő ezen utólagosan, a jogszabályváltozások ismeretében tett, vételárat elfogadó nyilatkozatával rögzítették a korábban hatályos Áfa törvény szerint meghatározott vételárat.
E kérdés vizsgálata azért is fontos, mert időközben olyan másodfokú törvényszéki döntés is született, mely az előzőekben kifejtettektől eltérően arra az álláspontra helyezkedett, hogy az utólagos áfamérték változása kihat a korábban megkötött adásvételi szerződésekben meghatározott 27%-os áfával kalkulált vételárra. E törvényszéki döntés azt eredményezte, hogy a vevők ilyen esetekben jogalap nélküli gazdagodás jogcímén visszakapták a 2016. évre áthúzódó vételárrészre vetített 27 és 5%-os különbözeti összeget.
Ezen ügyben jelenleg a Kúria előtt felülvizsgálati eljárás van folyamatban. Abban az esetben, amennyiben a Kúria is osztja e törvényszéki álláspontot, elfogadva az Áfa törvény módosítása folytán előállt, vételárcsökkenés szerződésbe való „automatikus beemelését", úgy felvetődik az az újabb kérdés is, hogy azok a vevők, akik az Áfa törvény módosítását követően, az eladó nyilatkozatában foglaltak szerint az eredeti vételár szerint teljesítettek, elfogadva az eladó által közölt, írásban már 2015. évben rögzített vételárat, kvázi „visszamódosították-e" a jogszabályváltozás ismeretében – utóbb – az eredeti vételárra a megállapodásukat.
JOGALAP NÉLKÜLI GAZDAGODÁS?
Az anomáliát tovább fokozza a vevők által benyújtott kereseti kérelem jogcímeként megjelölt, jogalap nélküli gazdagodás szerinti jogalap kérdése is. A jogalap nélküli gazdagodás ugyanis szubszidiárius szabály, vagyis alkalmazására csak akkor kerülhet sor, ha a gazdagodó és a sérelmet szenvedett fél között más jogviszony nem áll fenn, illetve a szerződés az alaptalan gazdagodás tényállására nem terjed ki. A jogalap nélküli gazdagodás megállapításának három feltétele van:
1) a gazdagodó kimutatható vagyoni előnyhöz jut;
2) a vagyoni előnyt más rovására szerzi meg;
3) a gazdagodás jogalap nélkül történik.
A fenti ügyekben a szerződő felek között fennálló kontraktuális jogviszony (írásbeli adásvételi szerződés), mely megállapodás kötelező tartalmi eleme a vételár kikötése, egyes álláspontok szerint kizárja – a fenti feltételek megvalósulása hiányában – az e jogcímre alapított kereseti követelés megalapozott voltát. Az adott megállapodás alapján fennálló vételárfizetésre ugyanis nem jogalap nélkül kerül sor, az a vevő szerződéses kötelezettségvállalása folytán állt elő. Elfogadva ezt az álláspontot, felmerül annak a kérdése is, hogy jogalap nélküli gazdagodás hiányában mi lehet e kereseti igénnyel érintett vételár különbözetek jogcíme.
A fentebb megvilágított jogalkalmazási problémáknak, a jogvita kiküszöbölésének – megkönnyítve a jogalkalmazók helyzetét és elkerülve a polgári bíróságok előtti igényérvényesítést – egyetlen megoldási útja van. Az építőipar szereplőinek fokozott figyelmet kell fordítaniuk az új lakások értékesítése során arra, hogy a vételárat miként határozzák meg a szerződésekben.
Az egyértelműség érdekében külön célszerű rendelkezni az adásvételi szerződésekben arról, hogy az áfa százalékos mértékének bárminemű változása (esetleges 2019. december 31. napját követő emelése), hogyan érinti a kikötött vételárat. Az építőipari vállalkozóknak abban az esetben, amennyiben tartanak a kedvezményes lakásáfa elvesztésétől, előre kell gondolkodniuk, és az értékesítési szerződésekben – a vevőkkel egyeztetetten – kifejezetten indokolt rendelkezniük erről a kérdésről is.