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Timestamp: 2018-08-18 11:06:16+00:00
Document Index: 300721455

Matched Legal Cases: ['art. 545', 'art. 545', 'art. 555', 'arrêt ', "l'article 545", 'arrêt ', 'arrêt ']

Les dossiers de l'ADIL 36 : plusieurs dossiers très bien documentés avec beaucoup de références au code civil sur différents sujets (Le congé du locataire ,Le congé du propriétaire bailleur,Bien se renseigner avant d'acheter un terrain ou un logement existant,Les avants-contrats,Le contrat de vente,Les servitudes,Les charges locatives,Les réparations locatives,Le cautionnement, Le Loyer, État des lieux, La location du logement de la famille, La propriété du logement de la famille,Les distances à respecter pour les plantations,Les distances à respecter pour les ouvertures et les constructions,La délimitation d'une propriété : le bornage et la clôture La mitoyenneté La propriété privée face à l'administration, Les troubles de voisinage).
LegiFrance ; toutes les lois, les codes, les jusriprudences,....
Jusris prudente, droit immobilier : des articules de fonds sur le droit de l'immobilier
Article R 111-19 du code de l'urbanisme
Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu'en limite de propriété, sans besoin de l'accord du propriétaire voisin.
Attention néanmoins de respecter les règles locales d'urbanisme
Empiétement sur la propriété voisine
Tout empiètement même minime porte atteinte au droit de propriété (art. 545 du Code civil)
Quand on construit en limite de propriété, ce sont les "saillies" qui doivent être en limite, par exemple les débords de toiture, les fondations.
La cours de cassation est très pointilleuse sur ce point, dès 5mm un dépassement constitue un empiètement sur le fond voisin.
Sans construction : par exemple, clôture établie par un propriétaire ; la victime, lésée, dispose de l'action en ´ complainte ª, action possessoire (c.-à-d. destinée à protéger sa possession) devant le tribunal d'instance (dans l'année des faits).
Avec construction : recourir au tribunal de grande instance. La victime peut se référer au Code civil (art. 545 ´ nul ne peut être contraint de céder sa propriétéª) et demander la démolition de la partie de la construction qui dépasse la limite séparative, ou des dommages et intérêts ( 10 cm sur la propriété voisine suffisent pour demander la démolition). Si la construction est élevée entièrement sur le terrain d'autrui (art. 555 du Code civil) : le propriétaire du terrain devient, par ´ accession ª, propriétaire de la construction élevée chez lui sans son accord, mais à charge pour lui d'indemniser le propriétaire de cette construction. En cas de mauvaise foi de ce dernier, il peut exiger la suppression de la construction à la diligence et aux frais du responsable.
Textes de la Cour de Cassation :
Cass. 3e civ., 20 mars 2002, no 00-16.015, no 587 FS-P + B + I, Houssin c/ Legrasse : Bull. civ. III, no 71
Attendu que, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalablement indemnité ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 mars 2000), que Mme Houssin et M. Legrasse, propriétaires de fonds contigus, sont convenus d'ériger une clôture mitoyenne ; que Mme Houssin a fait assigner M. Legrasse pour non-respect de cette convention et violation de son droit de propriété ; que l'expert désigné par le Tribunal a relevé un empiétement d'une partie de la clôture, de 0,5 centimètres, sur le fonds de Mme Houssin ;
Attendu que pour débouter Mme Houssin de ses demandes, la cour d'appel a retenu que l'empiétement était négligeable ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que peu importe la mesure de l'empiétement, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Voici d'autres arrêts (parties) :
qu'en décidant que la présence du liant de béton sur le fonds limitrophe ne caractérise pas un empiètement de la société S., la cour d'appel a violé l'article 545 du Code civil
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'à quelques millimètres d'empiètement près, la clôture mise en place par M. Lepoutre respecte les limites de propriété
& comme le Tribunal, la cour d'appel a retenu, dans son arrêt du 10 juin 1992, que M. S., en construisant les fondations d'un garage sur son terrain avait empiété sur celui de son voisin, en prolongeant ces fondations au delà des limites de sa propriété, la cour d'appel a condamné M. S. "à rétablir sa construction dans ses limites sans qu'il y ait lieu de la démolir en son entier"
Un document très complet sur les plantations en limite de propriété : jurisprudence en île de France, jurisprudence diverses
Ci-dessous un extrait des chronique du notaire avec beaucoup de cas de jurisprudence qui permettent d'éclairer ce qui peut être fait ou pas fait en matière de plantation. Ce qui ressort de ces cas est clair : si les plantations portent préjudice au fond voisin, elle doivent être retirées parfois même si elle respectaient les distances légales (Art 671) mais apportait un trouble anormal du voisinage. Son abordés en particulier le cas de la jurisprudence en Île de France et des cas ou elle ne s'applique pas.
Chaque copropriétaire est libre de clore son terrain afin d'éviter les incursions extérieures et l'empiétement du voisin sur la propriété.
Le fait d'édifier une clôture ne marque pas de façon définitive la limite de la propriété. Avant de clore, il est donc utile de marquer les limites de son terrain par un bornage.
Aucun voisin ne peut s'opposer à la mise en place de la clôture. Dès lors qu'elle n'empiète pas sur le terrain voisin, elle peut être posée sans autorisation. Les propriétaires des terrains peuvent s'entendre pour mettre une clôture commune en se soumettant aux règles de la mitoyenneté.
Il est toutefois recommandé de vérifier la règlementation locale d'urbanisme qui peut avoir pour incidence de limiter ce droit.
Dans certains cas, la mise en place d'une clôture nécessite une déclaration préalable en mairie (dans les zones de préemption, dans les zones sensibles...).
La clôture ne peut pas restreindre les droits du voisin. C'est le cas si celui-ci possède un droit de passage pour accéder à la voie publique. Le propriétaire doit alors prévoir des ouvertures dans la clôture.
Dégradation de clôture : punissable pénalement de 1.500 € d'amende au maximum (art. R. 635-1 et 113-13 du Code pénal).
Droit de passage, servitudes
Lorsque vous devez effectuer des travaux indispensables d'entretien ou de réparation sur votre maison construite en limite séparative, il est parfois nécessaire de passer sur le terrain de votre voisin. Vous devez alors lui demander une autorisation temporaire de pénétrer sur son terrain aussi appelée le tour d'échelle.
Si vous envisagez de monter un échafaudage qui surplombera la propriété voisine, vous devez également demander le tour d'échelle puisque l'espace aérien appartient au propriétaire du sol.
- Si vous obtenez l'accord de votre voisin, vous devez alors définir par écrit les modalités du tour d'échelle telles que : la durée, les dates, les heures du passage et les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain. Il vous faut prévoir de dédommager votre voisin ou d'effectuer les réparations en cas de dégâts. Vous pouvez également fixer une indemnité d'occupation.
- Lorsque votre voisin n'est pas d'accord pour vous laissez pénétrer sur sa propriété, vous devez saisir le président du tribunal de grande instance en référé pour obtenir l'autorisation temporaire qui vous est nécessaire. Cette autorisation n'est accordée que dans le cas où vous ne pouvez effectuer les travaux qu'à partir du terrain voisin.
A noter : le tour d'échelle ne repose sur aucun texte ; il est issu de "coutumes" en usage avant la Révolution de 1789.
En cas de travaux neufs, le tour d'échelle n'est pas du (il existe une jurisprudence a ce sujet et une réponse ministérielle publiée au journal officiel le 9 / 01/ 2007 page 391 (merci Monique pour l'info ;-))).
Les droits et obligations attachés à la servitude
Le fonds servant est le fond qui subit la servitude. Le fonds dominant est celui qui bénéficie de la servitude.
Le propriétaire du fonds dominant :
Le propriétaire qui bénéficie de la servitude a droit à tout ce qui est nécessaire pour l'utiliser.
Par exemple, s'il peut utiliser l'eau du puits de son voisin, il doit pouvoir accéder au terrain. Les parties ont donc tout intérêt à préciser dans une convention de quelle manière, à quelles heures par exemple, le propriétaire peut se servir de l'eau et quel est le passage qu'il doit emprunter.
Il a également le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user mais doit en supporter les frais (revêtement du sol). Tout ce qu'il peut entreprendre ne doit pas avoir pour incidence d'aggraver la servitude de celui qui la doit (détournement du droit de passage par exemple).
Le propriétaire du fonds servant :
Le propriétaire du fonds servant reste propriétaire de l'assiette de la servitude. Il ne doit pas entraver l'exercice de cette servitude et ne doit donc rien faire qui tende à diminuer son usage ou la rendre plus incommode.
Néanmoins, si la charge de la servitude devient trop lourde, le propriétaire du fonds servant peut proposer au propriétaire du fonds dominant une modification de l'assiette de la servitude. Mais celle-ci doit permettre au propriétaire du fonds dominant d'exercer son droit aussi aisément qu'auparavant.
Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court pour aller du fonds à la voie publique. Il doit être fixé dans l’endroit occasionnant le moins de dommages au propriétaire de la parcelle qui le supporte.
Du droit de passage (Articles 682 à 685-1)
Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens (Articles 686 à 689)
Comment s'établissent les servitudes (Articles 690 à 696)
Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due (Articles 697 à 702)
Comment les servitudes s'éteignent (Articles 703 à 710)
La mitoyenneté est une sorte de copropriété que possèdent deux voisins sur la clôture ou le mur qui sépare leurs terrains. Chacun des propriétaires a donc un droit sur la totalité du mur et non sur une moitié.
Les preuves de la mitoyenneté
Les parties peuvent se mettre d'accord pour construire un mur à cheval sur la limite séparative. Dans ce cas, il convient de consigner cet accord dans un acte sous seing privé ou notarié. En général, le coût de la construction est répartie par moitié.
La prescription trentenaire :
A défaut de titre établissant clairement le caractère mitoyen du mur, le propriétaire peut invoquer la prescription trentenaire. Il doit alors démontrer qu'il s'est comporté en véritable copropriétaire pendant 30 ans de manière continue (entretien, adossement d'une construction...).
A l'inverse, la prescription peut être invoquée pour revendiquer la propriété privative d'un mur qui était mitoyen au départ (le sommet du mur s'incline vers une propriété, par exemple). Ce délai peut être ramené à 10 ans si le propriétaire de bonne foi détenait un titre qui n'était pas valable.
Parce qu'il est parfois difficile en cas de conflits entre voisins de déterminer si le mur litigieux est mitoyen (en l'absence de titre), la loi pose des présomptions.
Est considéré comme mitoyen, le mur qui sépare deux bâtiments appartenant à des propriétaires différents.
Dès lors que les constructions ne sont pas de mêmes hauteurs, le mur séparatif est présumé mitoyen jusqu'au niveau où s'arrête le bâtiment le plus bas ( "l'héberge" ). Dans ce cas, la partie du mur située au delà de l'héberge appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé.
Le mur qui sépare deux cours ou deux jardins ou une cour et un jardin est présumé mitoyen. Mais, quand le terrain est entièrement clos au milieu d'autres terrains non clos, le mur est présumé appartenir privativement au propriétaire de l'enclos.
Attention : cas où la présomption de mitoyenneté ne s'applique pas :
Il existe un certain nombre de signes extérieurs visibles sur un mur qui établissent que le mur est privatif.
C'est le cas dès lors que :
- le sommet du mur n'a qu'une pente : il appartient alors au propriétaire vers le terrain duquel la pente est inclinée,
- le mur présente d'un seul coté un chaperon, un filet ou un corbeau : il appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent ces signes extérieurs de construction.
Un propriétaire peut faire état d'autres marques et preuves permettant d'établir que le mur lui appartient exclusivement (commande de travaux à son nom exclusivement par exemple).
L'acquisition de la mitoyenneté
Il est possible à tout moment d'acquérir la mitoyenneté d'un mur construit en limite séparative de propriété. Le voisin ne peut pas imposer l’acquisition de la mitoyenneté de son mur privatif, mais ne peut s'opposer à la céder contre une indemnité.
La demande d'acquisition de la mitoyenneté peut être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par sommation d'huissier. L'accord des parties doit de préférence être constaté par un acte notarié et publié à la conservation des hypothèques. Cette formalité rend l'acte d'acquisition de la mitoyenneté opposable aux acquéreurs successifs de l'un ou de l'autre terrain.
A défaut d'accord sur la cession de la mitoyenneté, le demandeur devra saisir le tribunal de grande instance. Le juge ne peut alors que l'imposer et nomme un expert qui fixe le montant de l'indemnité.
- la moitié de la valeur actuelle du mur,
- la moitié de la valeur actuelle du sol sur lequel repose le mur,
- les frais d'actes de publication.
Les droits et obligations des voisins
Chacun des voisins possède des droits identiques sur le mur. Outre les autorisations nécessaires dans certains cas, les propriétaires doivent veiller à ce que les opérations envisagées ne nuisent pas à l'autre.
Chacun peut construire contre le mur. Pour cela, il faut au préalable obtenir l'accord du voisin. L'établissement d'un écrit concrétisant l'autorisation est vivement recommandé.
A défaut d'accord, c'est le président du tribunal de grande instance saisi par voie de référé qui tranche au vue éventuellement, d'une expertise.
Les travaux effectués sans accord peuvent donner lieu à des poursuites devant le tribunal d'instance. Le voisin demandeur peut alors obtenir la démolition ou la suspension des travaux.
Chacun des deux voisins peut aussi appuyer contre le mur des arbres ou arbrissaux à la condition qu'ils ne dépassent pas la hauteur du mur. Ces plantations peuvent être décidées sans autorisation.
Des jours peuvent être faits dans le mur sur autorisation et à la condition qu'ils respectent les règles en vigueur (voir la fiche sur les distances de vues, cliquez ici).
La surélévation du mur peut être réalisée sans solliciter l'accord du voisin, en prenant soin de ne pas nuire à ses droits ou de le priver d'un avantage (ensoleillement par exemple). La partie surélevée demeure la propriété privative de celui qui en a été à l'initiative.
Chacun doit participer à la réparation du mur et, s'il y a lieu, à sa reconstruction. Les travaux sont décidés d'un commun accord, et s'il y a divergence, l’autorisation du juge du tribunal de grande instance est nécessaire.
En principe, la dépense est répartie entre les voisins par moitié (si le mur est mitoyen sur toute son étendue) ou répartie proportionnellement aux droits de chacun. Un voisin ne peut se soustraire à l'obligation d'entretien du mur qu’en abandonnant ses droits sur la mitoyenneté. Cette renonciation résulte d'un acte notarié. Une publication à la conservation des hypothèques permet de rendre l'abandon opposable aux futurs acquéreurs.
Bornage du côté du domaine public : il existe une procédure particulière de délimitation, l'alignement. Le bornage entre une parcelle du domaine public et une propriété privée est du ressort de l'administration.
En limite des chemins ruraux
Les terrains faisant partie du domaine privé des collectivités locales sont soumis au droit commun du bornage. C'est le cas des chemins ruraux qui contrairement aux voies communales, ne sont pas soumis à l'alignement.
Tout propriétaire riverain a donc intérêt de demander un certificat de bornage au maire, celui-ci ne peut pas refuser de le délivrer. Il est utile voire obligatoire pour :
- indiquer les limites de fait, notamment lorsqu'il n'y a eu ni plan parcellaire ni bornage.
- établir une construction ou une reconstruction de murs ou de clôtures à la limite du chemin rural (article R. 161-12 du code rural).
Lorsqu'il n'existe pas de titres, de bornes ou de documents permettant de connaître les limites exactes d'un chemin rural au droit des propriétés riveraines, ou qu'une contestation s'élève à ce sujet, il peut être procédé, à une délimitation amiable.
A l'issue de l'opération, le géomètre-expert dresse un procès-verbal de bornage et, si l'une des parties en fait la demande, des bornes sont plantées aux emplacements choisis.
La délimitation et la pose de bornes se font alors à frais communs sauf convention expresse de répartition différente des charges.
Si l'accord ne se réalise pas ou si la délimitation ne peut être effectuée par suite:
- du refus,
- de l'incapacité juridique,
- de l'absence des intéressés,
Une action en bornage peut être intentée devant le tribunal d'instance de la situation du lieu. Attention l'action ne peut être intentée par le maire que sur autorisation du conseil municipal (article R. 161-13 du code rural).
Qui assure la police des chemins ruraux ?
• de la police de la conservation ( lorsqu’un particulier dégrade un chemin rural, l’usurpe sur sa largeur ou entrave la liberté de passage, le maire peut dresser procès-verbal et prendre les mesures tendant à rétablir la voie).
• de la circulation (il peut interdire la circulation de certains véhicules susceptibles d’endommager la voie ou imposer aux utilisateurs occasionnels ou réguliers du chemin une contribution spéciale).
• de la signalisation
Les branches et racines des arbres qui avancent sur l’emprise des chemins ruraux doivent être coupées, à la diligence des propriétaires riverains. A défaut, les travaux d’élagage peuvent être effectués d’office par la commune aux frais des propriétaires récalcitrants, après une mise en demeure restée sans résultat.
Source : Service Public.fr, Anil, Préfectures, Legifer, Le Web de la Terre, Maison Facile,…
Un document très complet sur tous les éléments juridiques de protection des arbres.
Compromis de vente et contrat de vente
Question. 04.03.2005. Une erreur a été commise lors de la rédaction du contrat de vente immobilier par rapport à ce qui avait été écrit dans la promesse de vente.
L'erreur commise est la suivante : dans le compromis de vente qui a été signé par le vendeur et l'acheteur a été stipulé que la chose objet de la vente est composée de deux lots : une maison à usage d'habitation et une parcelle à usage de voierie permettant l'accès à la propriété. Cependant, dans le contrat de vente, le notaire a fait une erreur et n'a mentionné que la vente du lot concernant la maison à usage d'habitation.
Dans le contrat de vente il n'y a pas de clause indiquant que le compromis disparaît du fait de l'acte notarié et que seules les dispositions de l'acte notarié devront trouver à s'appliquer.
Quel est mon recours ? Peut on contester légalement mon droit de propriété pour la parcelle à usage de voirie me permettant l'accès à la maison ? Le contrat de vente peut-il être corrigé par le notaire sur demande de ma part ?
Réponse. Contrairement à ce que vous indiquez et pensez, vous êtes propriétaire du second lot, celui de la parcelle de voirie.
Vous l'êtes en droit depuis la levée des conditions suspensives prévues à l'avant-contrat, puisque cet acte rapporte le consentement des deux parties sur la chose vendue et sur le bien.
Indépendamment d'une action en responsabilité contre le rédacteur de l'acte de réitération, à défaut d'accord amiable du vendeur pour établir un acte complémentaire, vous devrez assigner ce vendeur devant le tribunal de grande instance aux fins de faire constater la vente intervenue du second lot de voirie.
Le contrat de vente ne peut donc être rectifié que par un acte où comparaissent les deux parties ou par un jugement.
Dans le cadre d'une action en responsabilité, vous pourrez demander à être garantie des frais.