Source: http://ra-bartsch.de/rechtsprechung_2003_miete.html
Timestamp: 2018-01-22 14:04:41
Document Index: 101924182

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BARTSCH & BONGARD Rechtsanwälte und Notar - Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht 2003
Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht (2003)
Zwangsräumung: Titel gegen Mieter kann nicht gegen Untermieter geltend gemacht werden
Mietvertrag: Dokumentation einer falschen Miethöhe kann Vertrag nichtig machen
Kaution: Gewerblicher Vermieter darf Barkaution nicht durch Bankbürgschaft ersetzen
Fristlose Kündigung: Kündigung muss innerhalb von zwei Monaten erfolgen
Überschwemmung: Mieter darf bei Unbenutzbarkeit der Wohnung die Mietzahlung einstellen
Kündigungsfrist: Neue Kündigungsfristen gelten nur für neue Mieter
Mietvertrag: Pflicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen und Endrenovierung ist unwirksam
Wird im Mietvertrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert, als sie in einer mündlichen Nebenabrede tatsächlich vereinbart wurde, kann der gesamte Mietvertrag nichtig sein.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit von Mieter und Vermieter eines gewerblichen Mietobjekts hin, die eine entsprechende Vereinbarung getroffen hatten, um den Großteil der Miete an der Steuer vorbei zu schleusen. Der BGH entschied, dass am Einzelfall zu entscheiden sei, ob eine Nichtigkeit des gesamten Vertrages wegen Sittenwidrigkeit vorliege. Es müsse der Hauptzweck geprüft werden, den die Parteien mit dem Vertrag anstreben wollten. Liege der Hauptzweck in der Steuerhinterziehung, sei der Vertrag nichtig. Hätten die Parteien den Vertrag auch ohne die steuerlichen Absprachen zu denselben Bedingungen, insbesondere zu derselben Miete, abgeschlossen, wäre der Hauptzweck die Vermietung des Mietobjekts gewesen. In diesem Fall könne der Mietvertrag aufrecht erhalten bleiben (BGH, XII ZR 74/01).
Der gewerbliche Mieter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht befugt, eine Barkaution durch eine Bankbürgschaft zu ersetzen.
Dies musste sich der Mieter von Gewerberäumen sagen lassen, der die Zahlung der vereinbarten Barkaution verweigerte und statt dessen eine Bankbürgschaft gestellt hatte.
Dazu wäre er nach Ansicht des OLG nur berechtigt gewesen, wenn hierüber eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen worden wäre. Entgegen der Ansicht des Mieters werden hierdurch nämlich die Interessen des Vermieters berührt. Die Barkaution erleichtere dem Vermieter nicht nur den Zugriff auf die Kaution im Sicherungsfall. Die Inanspruchnahme einer Bankbürgschaft sei hier mit größeren Umständen behaftet. Auch verbessere die Barkaution die Liquidität des Vermieters. Anders als im Wohnraummietrecht bestehe nämlich keine Verpflichtung des Vermieters, die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt zu halten (OLG Celle, 2 W 42/03).
Die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund ist innerhalb einer angemessenen Frist zu erklären. Diese Frist beträgt in der Regel nicht mehr als zwei Monate nach Kenntnis des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes.
Mit dieser Entscheidung erklärte das Kammergericht (KG) die fristlose Kündigung eines Mieters für unwirksam. Dieser hatte erst zehn Monate nach Erhalt seiner ersten Nebenkostenabrechnung das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Begründet hatte er die Kündigung mit den von ihm als existenzgefährdend angesehenen hohen Nebenkosten.
Das KG macht deutlich, dass der Mieter ein Mietverhältnis nur fristlos kündigen könne, wenn ein wichtiger Grund dazu vorliege. Ein solcher Grund bestehe in der Regel, wenn dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall: Trotz Kenntnis der hohen Nebenkosten hatte der Mieter diese noch über zehn Monate in Anspruch genommen. Dieser "Entscheidungszeitraum" sei jedoch erheblich zu lang. Die Überlegungsfrist zur Ausübung des Kündigungsrechts wegen Unzumutbarkeit betrage allenfalls zwei Monate. Dieser Zeitraum reiche aus, den Sachverhalt ausreichend aufzuklären und die Folgen der Kündigung abzuschätzen (KG, 8 U 316/01).
Werden die Mieträume durch ein für den Vermieter nicht vorhersehbares Naturereignis überschwemmt und sind dadurch nicht mehr gebrauchstauglich, ist der Mieter zu einer Mietminderung auf "Null" berechtigt.
Mit dieser Begründung wies das Landgericht (LG) Leipzig die Klage eines Vermieters auf Zahlung ausstehender Miete zurück. Es begründete die Entscheidung damit, dass die Räume infolge einer Überschwemmung nicht mehr gebrauchstauglich gewesen seien. Das Gesetz gewähre dem Mieter jedoch den Anspruch auf Gebrauch einer mangelfreien Sache. Der Vermieter müsse die Räume so bereitstellen, dass der Mieter in der Lage sei, sie ordnungsgemäß zu nutzen. Sei dies durch Umstände nicht möglich, die der Mieter nicht zu vertreten habe, sei der Mieter von der Zahlung der Miete befreit. Dabei bestehe das Recht zur Mietminderung unabhängig von einem Verschulden des Vermieters - also auch dann, wenn der Mangel durch ein nicht vom Vermieter voraussehbares Naturereignis verursacht werde (LG Leipzig, 1 S 1314/03).
Hat der Mieter schon vor der Mietrechtsreform 2001 in der Wohnung gewohnt, kann er sich nicht auf die neuen, seit 1. September 2001 geltenden kürzeren Kündigungsfristen berufen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) machte deutlich, dass dies für alle "Altmieter" gelte, gleichgültig, ob sie vorgefertigte Formular- oder individuell ausgehandelte Mietverträge hätten. Unerheblich sei auch, ob in den Verträgen die gesetzliche Kündigungsfrist wörtlich oder nur sinngemäß wiederholt werde. Dies sei keine unzumutbare Belastung für die Mieter. Nach wie vor hätten sie die Möglichkeit, in einem Härtefall einen Nachmieter zu stellen und die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages zu verlangen (BGH, VII 240/02).
Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter zusätzlich zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet.
Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter Recht, der die doppelte Renovierung verweigert hatte. Der BGH stellte klar, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter prinzipiell noch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Dies gelte auch für eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind. Der Mieter werde jedoch unangemessen benachteiligt, wenn beide Regelungen in einem Mietvertrag zusammentreffen. In diesem Fall seien beide Regelungen unwirksam. Der BGH lehnt damit die Aufrechterhaltung der in einem getrennten Paragrafen und mit unterschiedlicher Überschrift im Vertragstext stehenden Schönheitsreparaturklausel ab: Beide Klauseln würden sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen und müssten deshalb ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (BGH, VIII ZR 308/02).
Straßenbauarbeiten vor einem Ladengeschäft können den Ladeninhaber zur Mietminderung berechtigen. Das gilt selbst, wenn der Vermieter für die Arbeiten nicht verantwortlich ist.
Das Landgericht (LG) Berlin kam deshalb im Fall des Ladeninhabers zu dem Ergebnis, dass die Mietminderung berechtigt war. Auch äußere Einwirkungen können die Eignung von gemieteten Gewerberäumen zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Selbst wenn der Vermieter diese Einwirkungen nach den Vorschriften des Nachbarrechts dulden muss, könne unabhängig davon ein Mangel der Mietsache bestehen. Dies sei insbesondere der Fall, wenn die Straßenbauarbeiten mit erheblichen Lärm-, Staub- und Schmutzbelästigungen verbunden seien und es dadurch zu Umsatzseinbußen komme (LG Berlin, 67 S 277/02).
Das KG machte deutlich, dass der Vermieter die Räume "ohne Wenn und Aber" abnehme, wenn er sich die Beseitigung vorhandener Mängel im Übergabeprotokoll nicht vorbehalte. Dies sei ein "negatives Schuldanerkenntnis". Es komme nicht darauf an, warum der Vermieter den Mangel nicht angesprochen habe. Diese Grundsätze gelten nach zutreffender Ansicht des KG nicht nur, wenn die Parteien über die Abnahme der Räume ein Übergabeprotokoll gefertigt haben, sondern auch, wenn es nicht zur Erstellung eines Übergabeprotokolls gekommen ist. Den Hinweis des Vermieters, es habe noch ein Abnahmeprotokoll erstellt werden sollen, ließ das KG als Vorbehalt nicht ausreichen. Ohne nähere Abreden bezüglich des Inhalts könne das Abnahmeprotokoll nur so verstanden werden, dass es lediglich zu Beweiszwecken für besprochene oder nicht vorhandene Mängel hergestellt werden solle (KG, 8 U 371/01).
Das OLG begründete die Klageabweisung damit, dass der Eigentümer eines Felsgeländes bei einem Felssturz für entstandene Schäden nur hafte, wenn er selbst die Vorbedingungen dafür geschaffen habe. Dies sei sogar der Fall, wenn sich in den vergangenen 15 Jahren bereits mehrere Felsstürze ereignet hätten. Die "Zustandshaftung" des Grundstückseigentümers reiche nicht soweit, dass er unterschiedslos für alle Auswirkungen verantwortlich sei, die rein tatsächlich von seinem höhergelegenen Grundstück auf das darunterliegende Grundstück ausgehen. Der Umstand allein, dass eine Beeinträchtigung von einem Grundstück ausgehe, mache den Eigentümer noch nicht schadenersatzpflichtig. Eine Ersatzpflicht bestehe nur, wenn die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf seinen Willen zurückzuführen sei. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Eigentümer einen sich andeutenden Felssturz erkennt, aber nichts dagegen unternimmt. Diese Voraussetzung lagen hier jedoch nicht vor (OLG Bamberg, 3 U 135/02).
Mit dieser Entscheidung versagte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz einem Grundstückseigentümer die geltend gemachte Entschädigung. Der Grundstückseigentümer hatte Ende der sechziger Jahre in unmittelbarer Nähe eines Militärflugplatzes ein Mehrfamilienhaus gebaut, das er zum Teil selbst bewohnt und im Übrigen vermietet hatte. Er behauptete, erst gegen Ende der Bauphase des Hauses sei erstmals Fluglärm aufgetreten. Ihm werde dadurch ein Sonderopfer abverlangt, für das er angemessen zu entschädigen sei. Demgegenüber stellte sich heraus, dass der Flugbetrieb bereits zu Beginn der Bauarbeiten seinen Höhepunkt erreicht hatte. Der Hauseigentümer hatte mithin "in den bereits bestehenden Militärfluglärm hinein" gebaut. Sein Bauvorhaben erfolgte damit in Kenntnis des Fluglärms. Er hatte die Lärmbelästigung wissentlich in Kauf genommen, so dass eine Entschädigung ausgeschlossen war (OLG Koblenz, 1 U 1612/99).
Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg. Das Gericht hat dabei die besondere räumliche Nähe zwischen den beiden Nachbarn berücksichtigt: Da das Haus des einen Nachbarn nicht zur Straße hin belüftet werden konnte, war dieser auf eine Belüftung durch geöffnete Fenster zur Garage des grillenden Nachbarn angewiesen. Sämtliche Geräusche und Gerüche zogen daher unvermeidlich in sein Haus. Diese besonderen Umstände rechtfertigten es nach Ansicht des Gerichts, in der Zeit zwischen 22 und 7 Uhr ein "Grillverbot" auszusprechen. Das Gericht wies aber auch darauf hin, dass zumindest an vier Abenden im Jahr hiervon eine Ausnahme gemacht werden müsse. Hier habe der grillende Nachbar die Möglichkeit, seine Grillfeste bis 24 Uhr dauern zu lassen (OLG Oldenburg, 13 U 53/02).