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Timestamp: 2016-10-21 14:59:28
Document Index: 137280027

Matched Legal Cases: ['Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 72', 'BGE', 'Art. 74', 'BGE', 'Art. 75', 'Art. 76', 'Art. 90', 'Art. 42', 'BGE', 'BGE', 'Art. 100', 'Art. 46', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 47', 'Art. 106', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 681', 'Art. 14', 'BGE', 'Art. 681', 'Art. 47', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 47', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

5A_669/2012 (25.01.2013)
A.a Am 14. Mai 2007 verkaufte die (fortgesetzte) Erbengemeinschaft A.________ die Parzelle Nr. yyyy (Grundbuch B.________), 16'536 m� Acker und Wiese, an A.X.________ und B.X.________ zum Preis von Fr. 68'624.40. Im Kaufvertrag heisst es unter Ziff. 7 lit. c "Vorkaufsrecht P�chter" Folgendes:
Gem�ss Angaben der Verk�uferschaft besteht bzgl. des Kaufobjektes ein Vertragsverh�ltnis betreffend Pfl�gen, S�en und D�ngen sowie den Kauf von Heu- und Emdgras mit Herrn Y.________, B.________, welches die Verk�ufer gem�ss deren Mitteilung am 13.04.2007 gek�ndigt haben.
In Ziff. 9 des Kaufvertrags wurden die Notare der Bezirksschreiberei C.________ beauftragt und erm�chtigt, die Hand�nderung beim Grundbuchamt C.________ zur Eintragung in das Grundbuch B.________ anzumelden, sobald die Aus�bungsfrist (3 Monate ab Kenntnis) f�r ein allf�lliges Vorkaufsrecht von Herrn Y.________ abgelaufen ist.
A.b Am 15. Mai 2007 zeigte das Grundbuchamt C.________ Y.________ den Abschluss des Kaufvertrags an, worauf Y.________ dem Grundbuchamt am 18. Juni 2007 unter dem Titel "Geltendmachung eines P�chtervorkaufsrechts zu [...] Parz. Nr. yyyy" schriftlich mitteilte, er bitte h�flich darum, das ihm zustehende Vorkaufsrecht �ber den Verkauf der Parzelle Nr. yyyy zu er�ffnen.
A.c Am 18. Juni 2007 erhob Y.________ eine Klage gegen die Erbengemeinschaft A.________ betreffend die K�ndigung des Pachtverh�ltnisses �ber das Grundst�ck Nr. yyyy vom 13. April 2007. Er beantragte, die Rechtm�ssigkeit des Pachtverh�ltnisses, den richtigen K�ndigungstermin sowie eine allf�llige Erstreckung der Pacht festzustellen. Die Pachterstreckung um drei bis sechs Jahre beantragte er unter dem Vorbehalt, dass er das inzwischen verkaufte Grundst�ck nicht mittels des ihm zustehenden Vorkaufsrechts erwerben k�nne. Er f�hrte weiter aus, mit der Feststellung eines ordentlichen Pachtverh�ltnisses und somit der K�ndigung auf den n�chst m�glichen Termin per 31. Dezember 2012 stehe ihm das Vorkaufsrecht zu, das er auch bei der Bezirksschreiberei C.________, Grundbuchamt, schriftlich geltend gemacht habe. Das Bezirksgericht C.________ teilte die am 2. Juli 2007 erhaltene Klage mit Verf�gung vom 12. Juli 2007 der Erbengemeinschaft A.________ mit.
A.d Im Pachtprozess stellte das Kantonsgericht Basel-Landschaft als Appellationsinstanz fest, dass zwischen den Parteien mit Bezug auf das Grundst�ck Nr. yyyy ein landwirtschaftliches Pachtverh�ltnis besteht, dass das Pachtverh�ltnis per 31. M�rz 2010 g�ltig gek�ndigt ist und dass das Pachtverh�ltnis bis 31. M�rz 2013 erstreckt wird (Urteil vom 17. Juni 2008). Dagegen wurden keine Rechtsmittel eingereicht (Verfahren 150 07 179).
A.e Am 18. Juli 2008 best�tigte das Grundbuchamt C.________ Y.________, dass die Voraussetzungen f�r die Aus�bung des P�chtervorkaufsrechts gem�ss Art. 47 Abs. 2 des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) erf�llt seien. Es forderte Y.________ auf, innert Frist die Erwerbsbewilligung f�r das Grundst�ck Nr. yyyy und die Zustimmungserkl�rung der Erbengemeinschaft A.________ zur Eintragung als Eigent�mer im Grundbuch nachzureichen. Das Landwirtschaftliche Zentrum D.________ bewilligte den Erwerb mit Verf�gung vom 8. September 2008, die Y.________ dem Grundbuchamt einreichte.
B.a Am 1. Dezember 2008 klagte Y.________ gegen die Erbengemeinschaft A.________ auf Feststellung, dass er das P�chtervorkaufsrecht betreffend die Parzelle Nr. yyyy rechtzeitig ausge�bt habe. Er beantragte die Anweisung an das Grundbuchamt, ihn mit vertragskonformer Bezahlung des Kaufpreises als Eigent�mer des Grundst�cks Nr. yyyy im Grundbuch einzutragen. In der Begr�ndung hielt er fest, dass sich die Klage auch gegen A.X.________ und B.X.________ richte, falls sie bereits im Grundbuch als Eigent�mer eingetragen sein sollten.
B.b Am 2. Dezember 2008 wurden A.X.________ und B.X.________ als Eigent�mer des Grundst�cks Nr. yyyy im Grundbuch eingetragen. Infolgedessen erg�nzte Y.________ seine Klage, die er am 24. Februar 2009 formell auch gegen A.X.________ und B.X.________ richtete.
Gegen das Urteil vom 19. September 2011 legte Y.________ eine Berufung ein. Das Kantonsgericht Basel-Landschaft hiess die Berufung gut und wies das Grundbuchamt C.________ an, Y.________ gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises samt Kostenanteil an A.X.________ und B.X.________ (mittels Postquittung oder Belastungsanzeige �ber den Betrag von Fr. 70'016.05) als neuen Eigent�mer der Parzelle Nr. yyyy, GB B.________, im Grundbuch einzutragen (Entscheid vom 19. Juni 2012).
Mit Eingabe vom 14. September 2012 beantragen A.X.________ und B.X.________ (Beschwerdef�hrer) dem Bundesgericht, den Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts zu best�tigen. Sie ersuchen um aufschiebende Wirkung. Y.________ (Beschwerdegegner) und das Kantonsgericht haben auf eine Stellungnahme zum Gesuch verzichtet. Das pr�sidierende Mitglied der II. zivilrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts hat der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt (Verf�gung vom 10. Oktober 2012). Es sind die kantonalen Akten, in der Sache hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden.
Der angefochtene Entscheid betrifft die Voraussetzungen f�r die Aus�bung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts (Art. 47 BGBB) und damit eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG; vgl. BGE 129 III 693 E. 3 S. 695) in einer verm�gensrechtlichen Angelegenheit (vgl. Urteil 5C.104/2004 vom 18. August 2004 E. 1.1), deren Streitwert bei einem Vorkaufpreis von Fr. 68'624.40 den gesetzlichen Mindestbetrag �bersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG; vgl. BGE 97 II 277 E. 1 S. 280). Er ist kantonal letztinstanzlich (Art. 75 BGG), lautet zum Nachteil der Beschwerdef�hrer (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das kantonale Verfahren ab (Art. 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer beantragen lediglich, das erstinstanzliche Urteil zu best�tigen, doch ergibt sich aus der Beschwerde- und der Entscheidbegr�ndung, dass sie die Abweisung der Klage verlangen (Art. 42 Abs. 1 BGG vgl. BGE 136 V 131 E. 1.2 S. 135 f.; Urteil 5A_25/2008 vom 14. November 2008 E. 3, in: Praxis 98/2009 Nr. 100 S. 669, nicht ver�ffentlicht in BGE 135 III 153). Auf die fristgerecht (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 lit. b BGG) erhobene Beschwerde kann eingetreten werden.
Streitig ist, ob der Beschwerdegegner das Vorkaufsrecht des P�chters am landwirtschaftlichen Grundst�ck Nr. yyyy rechtsg�ltig ausge�bt hat. Im Einzelnen geht es um Folgendes:
2.2 Gest�tzt auf das im Pachtprozess ergangene Urteil (Bst. A.d) hat das Kantonsgericht daf�rgehalten, der Beschwerdegegner erf�lle die Voraussetzungen f�r die Geltendmachung des P�chtervorkaufsrechts gem�ss Art. 47 Abs. 2 BGBB (E. 6 S. 14 f. des angefochtenen Entscheids). Es hat festgestellt, dass der Beschwerdegegner mit der Anzeige des Grundbuchamtes vom 15. Mai 2007 vom Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags zwischen der Erbengemeinschaft A.________ und den Beschwerdef�hrern Kenntnis erhalten habe. Die Dreimonatsfrist f�r die Aus�bung des P�chtervorkaufsrechts habe damit unmittelbar nach Erhalt der Anzeige, d.h. fr�hestens ein bis zwei Tage nach dem 15. Mai 2007 zu laufen begonnen. Der Beschwerdegegner habe sein P�chtervorkaufsrecht gegen�ber dem Grundbuchamt zwar mit Schreiben vom 18. Juni 2007 geltend gemacht, doch sei dessen Weiterleitung an die Erbengemeinschaft als Verk�uferin und damals im Grundbuch eingetragene Eigent�merin der Parzelle Nr. yyyy nicht nachgewiesen. Innerhalb der Dreimonatsfrist sei hingegen die Klage des Beschwerdegegners vom 18. Juni 2007 betreffend Pacht mit Verf�gung vom 12. Juli 2007 der Erbengemeinschaft zugestellt worden. Darin habe die Verk�uferin und damalige Eigent�merin der Parzelle Nr. yyyy zur Kenntnis nehmen k�nnen und m�ssen, dass der Beschwerdegegner sich als P�chter dieses landwirtschaftlichen Grundst�cks betrachte und in dieser Eigenschaft seinen Willen zum Ausdruck gebracht habe, die Bewirtschaftung dieser Pachtparzelle weiterhin wahrzunehmen resp. das ihm zustehende Vorkaufsrecht auszu�ben. In der Klage vom 18. Juni 2007 habe der Beschwerdegegner eine hinreichend klare, vorbehalt- und bedingungslose Erkl�rung abgegeben, von seinem P�chtervorkaufsrecht Gebrauch machen zu wollen. Nebst der Eindeutigkeit des Wortlauts spreche auch der Gesamtkontext daf�r. Denn in der Klage sei zu lesen, der Beschwerdegegner ersuche um Erstreckung des festzustellenden Pachtvertrags, "jedoch nur unter dem Vorbehalt, dass ich das inzwischen verkaufte Grundst�ck nicht mittels des mir zustehenden Vorkaufsrechts f�r Grundst�cke erwerben kann. ... Mit Feststellung eines ordentlichen Pachtverh�ltnisses und somit der K�ndigung auf den n�chst m�glichen Termin per 31.12.2012 steht mir das Vorkaufsrecht zu, welches ich auch bei der Bezirksschreiberei C.________, Grundbuchamt, schriftlich, gem. Art. 47 des Bundesgesetzes �ber das b�uerliche Bodenrecht BGBB, geltend machte". Aufgrund der zitierten Begr�ndung aus der Klage hat f�r das Kantonsgericht kein Zweifel am rechtsgen�glich erkl�rten Willen des Beschwerdegegners zur Aus�bung des P�chtervorkaufsrechts an der Parzelle Nr. yyyy und damit insgesamt an der rechtsg�ltigen Aus�bung des Vorkaufsrechts bestanden (E. 4 S. 11 ff. des angefochtenen Entscheids).
2.3 Auf die Erf�llung der Voraussetzungen f�r die Geltendmachung des P�chtervorkaufsrechts gem�ss Art. 47 Abs. 2 BGBB kommen die Beschwerdef�hrer vor Bundesgericht nicht mehr zur�ck, so dass sich darauf einzugehen er�brigt (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 42 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 137 III 580 E. 1.3 S. 584). Streitig sind die Fragen nach dem Adressaten, der Form und dem Inhalt der Aus�bungserkl�rung.
Adressat der Aus�bungserkl�rung ist der jeweilige Eigent�mer des Grundst�cks (Art. 681a Abs. 3 ZGB) und hier die Erbengemeinschaft A.________ als Verk�uferin gewesen, die bis am 2. Dezember 2008 (Bst. B.b) und damit w�hrend der gesamten, ab dem 16. bzw. 17. Mai 2007 laufenden Aus�bungsfrist von drei Monaten als Eigent�merin der Parzelle Nr. yyyy im Grundbuch eingetragen war. Anders als nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 1951 �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes (EGG; AS 1952 403 S. 407) kann die Aus�bungserkl�rung nicht mehr gegen�ber dem Grundbuchamt erfolgen. Wird die Aus�bungserkl�rung gleichwohl gegen�ber dem Grundbuchamt abgegeben, k�nnte sich die Frage stellen, ob das Grundbuchamt als Erkl�rungsbote anzusehen ist, wenn es die Aus�bungserkl�rung rechtzeitig dem richtigen Adressaten ausrichtet. Da die Erf�llung dieser Voraussetzung nach den kantonsgerichtlichen Feststellungen nicht nachgewiesen ist, kann die Frage dahingestellt bleiben (bejaht im Urteil 5C.205/1993 vom 16. M�rz 1994 E. 4b/aa). Adressat der Aus�bungserkl�rung war im vorliegenden Fall die Erbengemeinschaft A.________.
Das Gesetz enth�lt keine Formvorschrift f�r die Aus�bungserkl�rung. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer kann auf die bisherige Praxis abgestellt werden (vgl. E. 2.1 hiervor). Danach bedarf die Aus�bungserkl�rung zu ihrer G�ltigkeit keiner besonderen Form (vgl. BGE 73 II 162 E. 5 S. 168). Die Erkl�rung kann auch in prozessrechtlicher Form abgegeben werden und erreicht den Empf�nger alsdann durch die gerichtliche Zustellung der entsprechenden Eingabe (vgl. MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1975, N. 227 zu aArt. 681 ZGB mit Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts vom 5. Dezember 1963, in: SJ 86/1964 S. 320). Wird das Pachtverh�ltnis - wie hier am 13. April 2007 "per sofort" - gek�ndigt und der Pachtgegenstand am 14. Mai 2007 verkauft (Bst. A.a), kann das Vorliegen einer Pacht im Sinne von Art. 47 BGBB vorfrageweise im Verfahren betreffend das Vorkaufsrecht gepr�ft werden, wenn der angebliche P�chter das Vorkaufsrecht auszu�ben erkl�rt hat (so z.B. im Urteil 4C.38/2005 vom 24. Juni 2005, in: ZBGR 87/2006 S. 292 ff.). Will aber der P�chter die Pacht gerichtlich feststellen lassen und f�r den Fall, dass ihm das Eigentum am Pachtgrundst�ck nicht zugewiesen wird, die Pacht auch gerichtlich erstrecken lassen (Bst. A.c), kann er das Vorkaufsrecht gleichzeitig mit der Einleitung des Pachtprozesses aus�ben. Bis zum rechtkr�ftigen Urteil im Pachtprozess bleibt das (ausge�bte) Vorkaufsrecht in der Schwebe (vgl. zu derartigen Verfahrenslagen: LORENZ STREBEL, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des P�chters gem�ss dem Bundesgesetz �ber das b�uerliche Bodenrecht, 2009, S. 41 ff., vorab N. 104-106 und N. 111-115). Ob die Aus�bungserkl�rung dabei im Rahmen des Pachtprozesses selbst oder sonstwie abgegeben wird, erscheint von der Form her betrachtet als unerheblich. Die vorliegend in der Klage erkl�rte Aus�bung des Vorkaufsrechts ist insoweit zul�ssig.
5.2 Die Erkl�rung, mit der das Vorkaufsrecht ausge�bt wird, muss bestimmt und eindeutig sein (vgl. BGE 109 II 245 E. 7b S. 253; 117 II 30 E. 2a S. 32). Die inhaltlichen Anforderungen d�rfen freilich auch nicht �berspannt werden. Die briefliche �usserung "Der Unterzeichnete beharrt auf die Aus�bung des ihm zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrechtes" bringt unmissverst�ndlich und in endg�ltiger Art zum Ausdruck, dass das Vorkaufsrecht ausge�bt wird, und es muss nicht eigens gesagt werden, "dass nun wirklich von dem Recht Gebrauch gemacht werde" (vgl. BGE 91 II 239 Bst. A S. 240 und E. 5 S. 245; weitere Beispiele bei STREBEL, a.a.O., S. 401 N. 1325 f.; f�r die g�ltige Aus�bung ["il se propose de vous les acqu�rir au prix d�j� fix�"] eines R�ckkaufsrechts: BGE 109 II 219). Den Anforderungen an die Bestimmtheit und Eindeutigkeit in diesem Sinne gen�gt die vorliegend abgegebene Erkl�rung. Der Beschwerdegegner hat in seiner Klage um Erstreckung des festzustellenden Pachtvertrags ersucht, "jedoch nur unter dem Vorbehalt, dass ich das inzwischen verkaufte Grundst�ck nicht mittels des mir zustehenden Vorkaufsrechts f�r Grundst�cke erwerben kann". Er hat erg�nzt, dass ihm das Vorkaufsrecht gem�ss Art. 47 BGBB zusteht, "welches ich auch bei der Bezirksschreiberei C.________, Grundbuchamt, [...] geltend machte". Gerade die Wendung, er habe das Vorkaufsrecht "auch" beim Grundbuchamt geltend gemacht, verdeutlicht, dass er sein Vorkaufsrecht nunmehr gegen�ber der Erbengemeinschaft auszu�ben erkl�rt. Die Erkl�rung des Beschwerdegegners kann in guten Treuen nicht anders verstanden werden. Sie beinhaltet nicht bloss einen Wunsch oder eine Absicht, sondern verleiht dem Willen, das Vorkaufsrecht an der gepachteten Parzelle Nr. yyyy auszu�ben, rechtsgen�glich Ausdruck.
5.3 Die Erkl�rung, mit der das Vorkaufsrecht ausge�bt wird, muss vorbehaltlos und bedingungslos sein; denn andernfalls handelt es sich nur um eine Art Voranzeige, der notwendigerweise sp�ter noch eine zweite Erkl�rung, der Vorbehalt oder die Bedingung seien nun erf�llt bzw. weggefallen, nachfolgen muss, und erst diese zweite Mitteilung w�rde die Erkl�rung darstellen, dass nun wirklich von dem Rechte Gebrauch gemacht werde. Erfolgt diese erg�nzende Erkl�rung nach Ablauf der Aus�bungsfrist, so ist eben eine wirkliche, g�ltige Erkl�rung innerhalb derselben nicht erfolgt (vgl. BGE 81 II 239 E. 1 S. 245; 117 II 30 E. 2a S. 32). Nicht ausgeschlossen ist hingegen, mit der Aus�bungserkl�rung Vorbehalte anzumelden, die von ihr vollst�ndig unabh�ngig sind oder das mit der Aus�bung wirksam gewordene Kaufrechtsverh�ltnis zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten betreffen (vgl. Urteil 5A_207/2007 vom 20. M�rz 2008 E. 5.2, in: ZBGR 90/2009 S. 223, nicht ver�ffentlicht in BGE 134 III 332). Keinen unzul�ssigen Vorbehalt enth�lt die Erkl�rung des Beschwerdegegners, er ersuche um Erstreckung des festzustellenden Pachtvertrags, "jedoch nur unter dem Vorbehalt, dass ich das inzwischen verkaufte Grundst�ck nicht mittels des mir zustehenden Vorkaufsrechts f�r Grundst�cke erwerben kann". Der Vorbehalt bezieht sich nicht auf die Aus�bung des Vorkaufsrechts, sondern unmissverst�ndlich auf die Erstreckung der Pacht, die nicht notwendig ist und hinf�llig wird, wenn das Eigentum am Pachtgegenstand aufgrund der Aus�bung des Vorkaufsrechts dem Beschwerdegegner zugewiesen werden sollte. Der Vorbehalt verdeutlicht zus�tzlich, dass der Beschwerdegegner auf der Aus�bung seines Vorkaufsrechts beharrt (E. 5.2 soeben). Seine Erkl�rung gen�gt auch diesbez�glich den inhaltlichen Anforderungen.
Die Erkl�rung des Beschwerdegegners, sein P�chtervorkaufsrecht auszu�ben, hat sich an die Erbengemeinschaft A.________ als Verk�uferin und Eigent�merin der Parzelle Nr. yyyy gerichtet (E. 3), ist in der Klage betreffend Pacht zul�ssigerweise enthalten gewesen (E. 4) und hat den inhaltlichen Anforderungen gen�gt (E. 5). Dass der Erbengemeinschaft A.________ die Aus�bungserkl�rung des Beschwerdegegners durch gerichtliche Zustellung vor Ablauf der Aus�bungsfrist zugegangen ist, bestreiten die Beschwerdef�hrer nicht. Das Vorkaufsrecht des P�chters ist somit rechtsg�ltig ausge�bt worden. Die Beschwerde muss aus den dargelegten Gr�nden abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer kosten-, hingegen nicht entsch�digungspflichtig, zumal der Beschwerdegegner weder zur Vernehmlassung in der Sache eingeladen wurde noch im Gesuchsverfahren eine Stellungnahme eingereicht hat (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 1 BGG).