Source: http://coursdedroit.free.fr/droit/prive/immobilier/p1t1c2.htm
Timestamp: 2019-05-26 01:54:21+00:00
Document Index: 176895745

Matched Legal Cases: ['art 1702', 'arts 1792', 'art 1642', 'art 552', 'art 1722', 'art 1174', 'art 57', 'art 543', 'art 543', 'art 634', 'art 634', 'art 553']

LES METHODES D’ACQUISITION DU TERRAIN A BATIR
Les méthodes d’acquisition du terrain à bâtir : selon qu’il acquiert directement le terrain en pleine propriété ou selon qu’il n’achète qu’un droit à construire : droit de superficie (droit réel immobilier). Différence : choix dicté par des considérations juridiques, pratiques ou fiscales parce que le contrat utilisé peut présenter certains intérêts fiscaux.
Section 1 : l’acquisition de la pleine propriété du terrain.
Différentes variantes : la vente de terrain à bâtir, l’apport du terrain à une société, la cession de terrain contre des locaux à construire (l’accédant à la propriété dispose d’un terrain à bâtir et veut récupérer une partie de son terrain avec un lot construit).
I. La vente de terrain à bâtir.
Formule la plus classique et la plus simple mais peut être lourde fiscalement : le vendeur sera redevable éventuellement de plus-values (sauf si détention supérieure à 22 ans), l’acquéreur n’a pas de paiement de droits d’enregistrement mais TVA est due.
II. L’apport du terrain à une société.
Cette technique surtout utilisée avant pour des considérations fiscales mais elle l’est de moins en moins aujourd’hui. Une société était constituée et dont l’objet social était la construction d’un ouvrage en vue de son attribution par fraction à ses associés à la fin de l’opération. Les associés ne deviendront propriétaires du lot attribué au titre des statuts de la société qu’au moment de la liquidation de la société : partage en nature à la fin de l’opération. Ce type de société est une société d’attribution. Elle a été très utilisée avant d’être institutionnalisé par la loi du 28 juin 1938 (construction entre amis).
Une loi de 1971 montrait le développement de cette société vers sa professionnalisation. Avantages fiscaux : à travers les cessions de parts qui n’étaient pas soumises aux plus-values à l’époque qui permettait la marge. Deuxième inconvénient : société constituée avec accédant à la propriété qui a apporté le terrain, risque couru par celui-ci : dès le début de l’opération, il fait un apport de la propriété de son terrain, risque que l’immeuble ne soit pas construit et que la société subisse des difficultés, associé dépouillé sans assurance de le retrouver. Il faut donc qu’il prévoit une garantie, on la retrouvera dans les différents contrats spécifiques de construction (garantie de livraison, d’achèvement) : garantie d’achèvement des travaux.
III. La cession du terrain contre des locaux à construire.
Le constructeur cherche un terrain à bâtir et le propriétaire du terrain cherche une portion pour y habiter.
A. La présentation de l’opération.
1ère hypothèse : différence entre société d’attribution et société de vente. Cette société de vente a pour particularité de ne jamais faire rentrer parmi les associés l’accédant à la propriété c’est-à-dire le consommateur, les associés sont toujours des professionnels. Dans toutes les opérations de construction, le promoteur qui constitue une société de vente ( professionnel, promoteur, financiers) va réaliser les constructions. Le professionnel va commercialiser l’immeuble au consommateur. Ici la société va conclure les ventes. Pour protéger le consommateur : vente particulière d’immeubles à construire (en état futur d’achèvement ou vente à terme) ou maisons individuelles. Dans ce cas, l’accédant à la propriété va vendre son terrain à la société de vente et en contrepartie de cette vente, la société va s’engager à remettre au vendeur un certain nombre de m² de locaux. Les intérêts de cette formule : pour le vendeur du terrain, on peut dans certains cas avoir un intérêt fiscal qui concerne les plus-values (en vendant par ex qu’une portion du terrain et en faisant construire sur l’autre), avantage pour le professionnel par diminution des coûts : l’acquisition du terrain va être économisée puisqu’il va le payer que par la remise de locaux à la fin de l’opération.
Il y a des risques surtout pour le cédant du terrain : d’avoir cédé son terrain et de ne jamais recevoir les lots parce que le constructeur aura rencontré des difficultés financières. Moyen de protection : garantire d’achèvement, l’hypothèque est également possible sur le terrain au profit du vendeur, privilège du vendeur puisque prix pas payé entièrement au moment de la cession. Mais inconvénients dans ces deux derniers cas au moment de la commercialisation ; en effet ces inscriptions apparaîtront à la publicité foncière (ce ne sera pas une hypothèque de 1er rang pour les banques, il faudra procéder à une main levée qui alourdit la procédure). La garantie d’achat de vente est plus intéressante même si son coût est plus élevé. Cession partielle de terrain : le cédant du terrain ne va céder que partiellement son terrain et le reste correspondant à son lot à construire : intérêt fiscal puisque diminution des plus-values et de la double imposition. Cette méthode présente un avantage important : la propriété peut être utilisée à titre de garantie puisque le cédant reste maître de la réalisation par la technique de l’accession immobilière.
B. La qualification juridique.
On distingue selon qu’il s’agisse d’une fraction indivise du terrain. L’accession immobilière peut être différemment qualifiée.
1. La cession d’une fraction indivise de terrain.
· Cette fraction correspondrait à une vente d’immeubles à construire. Préalable : dans la vente d’immeubles à construire, il faut faire attention car ne concerne par seulement la réalisation des construction mais également le transfert de propriété, propriétaire indivis d’une partie du terrain pendant toute l’opération de construction, au moins il n’aura pas tout perdu. Le cédant devient propriétaire des constructions au fur et à mesure, qui résultent du contrat de l’immeuble à construire. Or, ici, la situation est différente, pas de véritable transfert de propriété, mais passe par le biais de la théorie de l’accession.
· Cette cession de fraction indivis ne correspondrait-elle pas à une vente de droit commun ? Or le prix en argent en est un élément essentiel. Dans notre opération, c’est la remise des locaux, prix en nature et non en argent.
· Contrat d’échange ? art 1702 du code civil. Difficulté : dans le cadre du contrat d’échange, remise d’un bien contre un autre : double transfert de propriété. Ici on ne le retrouve pas exactement : transfert de propriété au moment de la cession de terrain, pour les constructions techniques de l’accession utilisée.
· Cette remise de construction à la fin de l’opération est particulière. Dation en paiement ? Dation en paiement : prix fixé en argent, au moment du paiement on choisit une autre solution, on change l’objet de l’obligation de paiement. En terme de temps, ce paiement par la remise des constructions est fixé dès l’origine d’où difficulté.
· La technique de la novation doit être exclue pour les mêmes raisons.
On constate que faute de pouvoir s’accorder sur une qualification exacte et de pouvoir retenir une catégorie classique, De Guéras : convention sui generis. D’autres pensent que cela revient à un type du droit romain : convention « de ut facias » : transfert de propriété et obligation de faire.
2. La cession de la totalité du terrain.
Qualification plus simple. Pas utilisation de la technique de l’accession. Cession du terrain contre cession d’une partie du terrain et construction : double transfert de propriété : vente de terrain avec transfert locaux, échange, double vente. Double vente surtout employée. Une première vente concerne le terrain, le cédant va vendre son terrain pour un prix qui est payable en espèces mais dont le paiement est soumis à un terme, vente à terme avec paiement à terme même si le transfert de la propriété est immédiat.
Ensuite il y a une deuxième vente, c’est le constructeur qui vend les lots en question, toujours à terme. Le prix en argent est soumis à un terme et absence d’obligation de dépôt de garantie du constructeur. A la date d’achèvement des constructions, les deux obligations de paiement deviennent exigibles. Ces deux obligations sont réciproques, de même montant. La compensation pourra alors jouer. La CDC reconnaît ce montage de paiement du prix par voie de compensation.
C. Les garanties attachées à cette opération.
Risque pour le cédant que les constructions ne soient pas réalisées ? Une fois réception des locaux, il peut y avoir des vices cachés, malfaçons, quelles sont les garanties ?
· La garantie d’achèvement :
Domaine de la liberté contractuelle, absence de textes législatifs impératifs. Ressort de la libre négociation entre cédant et cessionnaire. Garantie d’achèvement peut être réalisée par une banque ou compagnie d’assurances. Mais coût important, proportionnel à la durée. Certains professionnels essaient d’en réduire la durée en offrant au cédant le privilège du vendeur (garantie du vendeur) mais inconvénient avec la commercialisation, donc mise en place de la garantie d’achèvement au moment de la commercialisation en radiant le privilège.
· La garantie contre les malfaçons :
A un moment ou à un autre, le cédant deviendra propriétaire des locaux. En ayant cette qualité de propriétaire, le cédant pourra agir contre l’architecte, contre les entrepreneurs sur fondement arts 1792 suiv. qui concernent la responsabilité des constructeurs. La question porte sur l’action contre le cessionnaire. L’action en garantie des vices cachés (art 1642, 1646) propre à la vente peut être utilisée dans la vente totale mais pas pour la cession indivise du terrain ; pour se prémunir contre ces risques, on peut prévoir l’application conventionnelle de cette garantie.
Section 2 : la technique du droit de construire par le constructeur.
Dans cette hypothèse, ce n’est pas la pleine propriété du terrain qui se trouve cédée au profit du constructeur mais uniquement le droit pour le constructeur de construire sur un sol dont la propriété ne lui est pas transférée. Seule la propriété du volume au-dessus de sol est vendue. Ce droit de construire est un droit de superficie : droit réel immobilier particulier. Il apparaît surtout par le biais de conventions à travers la renonciation par le propriétaire du sol de son droit à l’accession immobilière. Cette technique est à la disposition du constructeur pour lui permettre de construire là où cela serait en principe impossible ou très difficile. Coût moins élevé également. Peut être utilisé par les collectivités locales notamment dans le cadre de constructions réalisées à leur profit : domaine public et domaine privé. Bail emphytéotique de domaine public. En droit privé également : concession immobilière, bail emphytéotique.
Prescription, droit difficile à acquérir. Le plus courant est la convention, le droit privé a créé au fur et à mesure des besoins différents, contrats spécifiques dont le propre est d’utiliser la technique du droit de construire : bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation, concession immobilière. Dans chacune de ces conventions, on distingue la propriété du sol de la propriété du dessus et dans chacune de ces conventions, le propriétaire du sol renonce aux art 552 suiv. (droit de l’accession), au terme de cette convention, réunion du sol et du dessus. Tous ces contrats sont des baux immobiliers de longue durée. Ces contrats sont opposés aux autres baux utilisés en matière immobilière : bail de droit commun, d’habitation, commercial… On distingue deux catégories de baux : le droit de jouissance du locataire est un droit personnel dans les baux de droit commun,… à l’opposé les baux particuliers, le droit de jouissance du preneur est un droit réel immobilier. Cette différence s’explique par la différence de durée de ces contrats. Dans les baux classiques, la durée est limitée dans le temps en général neuf ans. Pour les baux supérieurs à douze ans, on doit les publier au bureau des hypothèques, la durée justifie le passage d’un droit personnel à un droit réel. Les statuts spéciaux tendent à assurer au preneur le bénéfice d’un véritable droit réel sur les lieux qu’il occupe : bail commercial.
I. Le bail emphytéotique.
le bail emphytéotique : bail à long terme qui confère au preneur, emphytéote, un véritable droit réel immobilier qui dans ses effets se rapproche de l’usufruit. L’intérêt de la création de ce droit réel immobilier est que ce droit réel est susceptible d’hypothèque et qu’il peut être saisi dans les formes de la saisie immobilière. Une banque souhaitera toujours une garantie réelle. L’intérêt est que ce droit de jouissance est une garantie supplémentaire pour la banque. A l’origine, le bail emphytéotique correspond au droit rural, ce contrat remonte à fort loin, dans la période de décadence romaine, les grands domaines étaient laissés à l’abandon, idée de concéder aux agriculteurs des baux de très longue durée avec un loyer plutôt modique, en contrepartie, l’agriculteur s’engageait à améliorer le fond et à planter. Ensuite il a perduré à travers les siècles, le code civil ne le visait pas explicitement, comme ce contrat était très utilisé par la pratique, la jurisprudence l’a appliqué, la loi de 1902 l’a institutionnalisé. Bail de 99 ans concédé à un preneur pour que ce fond soit encore en état. Que vient-il faire en droit immobilier ? Lorsque les techniques immobilières se sont développées, ce qui a attiré les praticiens, c’est le droit réel de jouissance et la possibilité pour le preneur de réaliser des constructions sur le fond en sachant qu’elles restent propriété du preneur jusqu’à la fin du contrat. L’autre intérêt, c’est qu’il échappe aux statuts des baux ruraux et la protection du preneur. Utilisé pour permettre l’urbanisation d’un certain nombre de terrains.
La création du bail emphytéotique : ce droit résulte toujours d’un contrat, ce n’est pas un droit viager, si le preneur décède au cours de l’exécution du contrat, ce droit va passer au profit des héritiers. Il répond à certaines exigences quant à la formation du contrat. La capacité d’aliéner du bailleur est exigée, l’objet ne peut porter que sur des terrains, ce bail doit inclure un loyer (redevance : le canon emphytéotique) comme contrepartie de la jouissance, la durée de ce contrat est de 18 ans minimum et 99 ans au maximum, le renouvellement du contrat est possible. Les conditions de forme exigent la publicité foncière afin d’informer et protéger les tiers. Le contrat doit être un acte authentique pour permette l’inscription : forme notariée.
Droits et obligations de l’emphytéote : le droit de jouissance qui peut faire l’objet d’une hypothèque et être saisi ; la libre cessibilité de ce droit attire les promoteurs immobiliers pour l’utilisation de cette formule. Attaché à l’existence de ce droit réel, un droit d’accession que pendant la durée du contrat. Le preneur peut acquérir au profit du fond des servitudes actives et grever le fond de servitudes passives (doit avertir le propriétaire). Les servitudes concédées par le preneur ne peuvent avoir qu’une durée limitée et ne peuvent excéder la durée du bail. Pour les obligations à la charge du preneur, l’obligation essentielle est le paiement d’un loyer et doit s’acquitter de l’ensemble des contributions et charges attachées au fond et à l’entretien du bien contrairement au droit commun où il y a répartition. Outre cela, obligation de mettre en valeur le fond. Une obligation facultative peut être insérée dans le contrat, si terrains à bâtir, le bailleur peut imposer au preneur une obligation de construire mais elle doit faire l’objet d’une stipulation conventionnelle expresse. Dans le cadre immobilier, on va l’insérer de manière systématique. On tiendra compte de cette obligation pour la fixation du loyer qui sera plus faible pour le preneur. Une fois que le preneur a réalisé les constructions, pendant toute la durée du bail, elles sont la propriété exclusive du preneur, l’accession étant paralysée, le bailleur ne pouvant l’invoquer, c’est à ce sens que l’on parle d’un droit de construire. Ce droit est librement cessible, le preneur pourra librement les céder à un tiers mais avec une limitation, cette cession ne pourra être que temporaire. Le preneur peut donner son bien en location et éventuellement le mettre en bail commercial sans le droit au renouvellement.
La fin du bail emphytéotique : la fin normale est la survenance du terme. Pour la fin anticipée du contrat, si constatation de la perte de la chose louée par destruction de cet immeuble ou si mesures administratives en empêchent l’utilisation. Dans ces hypothèses, disparition du contrat. Cas de résiliation anticipée du contrat fortement encadré par la loi qui ne prévoit que deux hypothèses d’inexécution : défaut de paiement de la redevance pendant deux années consécutives, inexécution de l’obligation essentielle c’est-à-dire absence de mise en valeur du fond ou détérioration du fond à l’appréciation du juge.
Question de qualification : éléments essentiels de ce contrat d’après la jurisprudence et dans l’hypothèse où le juge ne les retrouve pas, le juge procédera à une requalification de ce contrat : si le preneur peut librement céder le bail, l’absence de précarité, la possibilité de faire des travaux et à la charge du preneur (absence d’obligation), obligation pour le preneur d’améliorer le fond loué.
Inconvénients : pas d’obligation légale de construire, contrat d’origine purement rurale d’où problème d’interprétation en matière immobilière. La pratique souhaitait l’intervention du législateur pour consacrer l’emploi de cette technique juridique mais en créant un droit spécial : loi 16 décembre 1984 créa presque le bail à construction. Contrat de bail par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à conserver ces constructions en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Intégré au code de la construction L251-1 suiv. L’objectif est le même que celui du bail rural : créer une certaine communauté d’intérêt entre bailleur et constructeur, permette la transition. Bail à construction : manière moderne immobilière du bail emphytéotique. A la création, nombreux avantages fiscaux, ce qui n’est plus le cas.
Intérêt du bail à construction : nombreuses dispositions qui ne sont pas d’ordre public, seulement dispositions qui traitent des éléments essentiels de ce contrat sont traités comme tels. Donc souplesse avec nombreux aménagements conventionnels. De plus il n’est pas assimilé à un bail commercial donc la propriété commerciale ne peut pas être invoquée. Les possibilités de cession des droits du preneur sont d’ordre public, également la constitution d’une hypothèque, ensuite la compétence du président du TGI pour la fixation du loyer. En dehors de cela, les dispositions ne sont pas d’ordre public. En fait, il est utilisé exclusivement par les professionnels et en matière d’immeubles à usage de bureaux et commerce, très peu utilisé pour les habitations car absence de transmission.
II. Le bail à construction.
Concernant la formation de ce contrat, le bailleur doit avoir la capacité d’aliéner, l’obligation essentielle du contrat c’est l’obligation de construire, c’est ce qui permet de le distinguer du bail emphytéotique. Sur les caractéristiques du terrain : soit bâti ou à bâtir. Peut être utilisé en zone rurale mais le terrain doit être constructible, mais doit-il être divis ou indivis ? la CDC a considéré que le bail à construction était incompatible avec l’indivision ou la copropriété, la doctrine a été unanimement contre cette jurisprudence. Mélanges boyer, 1993, Mr St Halary.
A. La formation du contrat.
L’utilisation du droit commun des obligations qui va permettre de combler les non-dits du code de la construction et de l’habitation. Retour au droit commun pour tous les « trous ». Non seulement théorie générale et dispositions du code civil propres au droit immobilier. Ex : au cours de l’exécution du bail à construction, perte partielle et fortuite de la chose louée, qu’advient-il du bail à construction ? Diminution du prix ? Le juge s’est fondé sur le droit commun, art 1722 : diminution du loyer. De même pour expropriation partielle. Conditions particulières similaires au bail emphytéotique : pouvoir de disposer au moment de l’exécution du contrat. Création d’une obligation de construire à la charge du preneur, obligation légale essentielle qui permet de caractériser le bail à construction contrairement au bail emphytéotique.
La durée de ce bail à construction : 99 ans maxi et 18 ans minimum selon un calcul financier selon l’amortissement des constructions.
Question de la tacite reconduction : le code de la construction et de l’habitation écarte toute prorogation du bail à construction. Une fois que le terme extinctif est intervenu : toute tacite reconduction ou clause conventionnelle sont écartées. Seul moyen : nouvel accord entre parties pour un nouveau bail à construction. Dans le code civil : si rien est fait, quand terme extinctif intervient, si le locataire reste dans les lieux, prorogation du bail, reconduction du bail en droit commun. Le nouveau bail qui intervient devient un bail à durée indéterminée donc droit de résiliation unilatérale sauf abus donc danger. Régi par bail verbal. Le bailleur de manière explicite doit résilier s’il ne veut pas prolongation. Cas du bail à construction résilié de façon amiable avant le minimum de 18 ans : on devrait avoir une disqualification du bail à construction avec création d’un droit personnel et non plus réel. Concernant les avantages fiscaux réservés au bail à construction, l’administration peut les remettre en cause.
Le prix : art L 251-5 du code de la construction : le loyer peut être versé en espèces ou en nature, le plus souvent, il interviendra en espèces, peut être payé de façon périodique ou au contraire en une seule fois. Question de la révision du loyer : système mis en place par la loi, mise en place d’une révision triennale proportionnelle à la variation de revenu brut de l’immeuble. L’augmentation ne pouvait pas être inférieure à l’indice de la construction, prévalait cet indice.
Cette disposition était d’ordre public. Une loi de 1979 a modifié cette disposition : révision triennale proportionnelle au revenu brut de l’immeuble, cette disposition n’est pas impérative. Il y a donc une grande liberté, les parties peuvent prévoir n’importe quel mode de révision triennale en faisant référence à une indexation, seule limite : ordonnance de 1958 : l’indice doit avoir un rapport avec l’objet du contrat ou l’activité des parties pour éviter l’inflation. Révision triennale ? Révision annuelle possible ? Oui puisque la disposition n’est pas d’ordre public. Pour le paiement du loyer, il peut s’effectuer en nature, spécifiquement visé par L 251-5, le preneur peut payer le prix au bailleur en lui remettant aux conditions convenues des immeubles ou fractions d’immeubles ou des titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles (titre des sociétés d’attribution). Cette pratique du paiement en nature est très peu utilisée car cela ne correspond pas aux attentes des intervenants qui utilisent le bail à construction (établissement de crédit, constructeurs…) car ils recherchent de l’argent. La forme du bail à construction : doit être publié, donc acte authentique, notarié pour être opposable aux tiers.
Droits et obligations du preneur : le droit de construire est essentiel L 251-3 et comme pour le bail emphytéotique, ce droit réel est susceptible d’hypothèque, peut être saisi dans les mêmes formes que celles applicables à la saisie immobilière. Pendant toute la durée du bail, le propriétaire des constructions sera le preneur lui-même et non pas le bailleur. Il pourra utiliser ses constructions comme tout propriétaire. Le maître de l’ouvrage c’est également lui (cf responsabilité des constructeurs), bénéficiaire des assurances. La possibilité d’hypothéquer ce droit dans la mise en place de l’opération : droit réel hypothéqué au profit des banques en garantie du prêt consenti. Dissociation entre le bailleur et le preneur ; renonciation par le bailleur à son droit d’accession.
Pendant toute la durée du bail, le bailleur n’est propriétaire que du fonds ou du tréfonds selon le choix des parties. A l’extinction du bail, le bailleur peut réutiliser la théorie de l’accession et redevient propriétaire du terrain et des constructions réalisées au cours du contrat. Le bailleur peut néanmoins hypothéquer le tréfonds pendant durée du bail. Lorsque le bailleur donne le terrain pour un bail à construction où il existe déjà des constructions, il faudra préciser dans l’acte le sort de ces constructions : propriété du bailleur ou droit de superficie transposé au preneur. Si transposé, il peut démolir les constructions pour réaliser les constructions. Conséquences au niveau du preneur : une fois que les constructions ont été réalisées , le droit de jouissance ne doit pas atteindre les droits du bailleur. Pendant la durée du bail, le preneur est autorisé à céder ou à apporter à une société ses droits, notamment de propriété sur les constructions édifiées. Le code précise que le cessionnaire reste tenu des même obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement des constructions que le preneur s’est engagé à édifier. Si après achèvement, droit de propriété temporaire qui s’éteint avec l’extinction du droit au bail à construction. Il ne peut être limité ou supprimé. C’est d’ordre public. La jurisprudence engage la responsabilité d’un notaire qui avait introduit au profit d’un bailleur une clause de contrôle de cession. C’est un droit d’ordre public, justification purement économique. Possibilité pour le bailleur de céder son droit de propriété qui porte sur le tréfonds. Vérifier que la durée minimum est bien écoulée avant d’y mettre fin par confusion.
Obligation de construire pour le preneur, paiement du loyer par le locataire. L’obligation de construire, obligation légale du preneur, en terme de rédaction, cela veut dire que si on ne précise pas l’étendue de la construction pourrait être un obligation non qualifiée…Les délais d’exécution : pour éviter des attentes, on prévoit souvent un délai de réalisation des constructions.
Distinction entre le bail à construction avec d’autres contrats : l’obligation de construction sert de guide au juge, s’il constate que le contrat qui lui est soumis ne précise ni la nature, ni l’importance des constructions qui doivent être réalisées, le contrat n’est pas un bail à construction. Permet de le distinguer du bail emphytéotique où la construction est une simple faculté pour le preneur. Autre distinction avec le bail emphytéotique, traditionnellement le canon (loyer) doit être modique dans le bail emphytéotique, en revanche dans le bail à construction le loyer doit correspondre au rendement locatif de l’immeuble construit en tenant compte également du coût des constructions qui doivent être édifiées.
B. La fin du bail à construction.
1. Les causes d’extinction du bail.
· La survenance du terme extinctif du bail à construction, pour ce qui concerne le renouvellement de ce contrat, un nouvel accord peut créer un nouveau bail à construction pour une nouvelle durée.
· La résiliation amiable : application du droit commun des contrats avec le problème causé si avant 18 ans. Si hypothèque sur la durée du bail à construction, le bail à construction est résilié, en principe l’hypothèque disparaît, ce qui est dangereux pour la banque (souvent pour résilier il faut l’accord de la banque). Pour y remédier, le code de la construction prévoit qu’en cas de résiliation amiable ou judiciaire, les inscriptions, privilèges ou hypothèques ne s’éteindront qu’à la date d’expiration normale du bail. Protection pour le créancier qui aboutit d’une diminution des droits pour le bailleur.
· La résiliation pour inexécution : le code de la construction, L 251-6 envisage la résiliation judiciaire. Résiliation pour inexécution fautive ou théorie des risques (survenance d’un cas de force majeure). Résiliation pour inexécution fautive est judiciaire tant sur la résiliation elle-même que pour les dommages-intérêts. Disposition particulière en cas de perte de l’immeuble qui n’entraîne pas automatiquement résiliation. Art L 251-5, les loyers restent dus jusqu’à reconstruction des locaux détruits, si pas reconstruits, peut entraîner résiliation. Résiliation que si atteint l’objet essentiel du contrat.
· La résiliation conventionnelle pour inexécution : la clause résolutoire expresse interprétée limitativement par le juge.
2. Les conséquences de l’extinction du bail.
· Le bailleur récupère la propriété. Droit réel immobilier du preneur s’éteint. Droit à l’accession immobilière réapparaît.
· Déterminer le sort des actes d’administration et de disposition passés par le preneur pendant la durée du bail. Toutes les garanties s’éteignent automatiquement lors de l’extinction du bail si elle s’opère par la survenance du terme normal. Toutes les servitudes actives ou passives consenties par le preneur disparaissent également à l’expiration de bail sauf certaines servitudes de voisinage, de cour commune ou qui résultent des règles d’urbanisme. Pendant l’exécution du bail, le preneur a exploité ses constructions soit en les cédant soit en les louant. A l’extinction du bail à construction, le cessionnaire n’a plus aucun droit sur les immeubles en question, les particuliers ne sont donc pas intéressés par cette technique.
· Sort des baux consentis par le preneur : toutes les conventions d’occupation des biens sont résiliées lorsque le bail à construction prend lui-même fin. Même s’il conclue un bail commercial, le sous-locataire ne peut pas invoquer la propriété commerciale pour se maintenir dans les lieux sauf si le bailleur a lui-même reconnu la validité du bail commercial. Moyens de défense du locataire d’un bail commercial : normalement fin de la propriété commerciale mais moyens : nemo plus uris ou la théorie de l’apparence peut-elle être opposée au bailleur ? Non car il y a publicité foncière, le bail à construction est opposable aux tiers.
· Le sort des constructions elles-mêmes à la fin du bail : principe : le retour de l’ensemble des constructions dans le patrimoine du bailleur, c’est le système classique. On peut avoir un aménagement de la fin du bail à construction, article L 251-2 du code de la construction qui précise que les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et les constructions édifiées. Les différentes hypothèses : un retour des constructions dans le patrimoine du bailleur par accession différée avec ou sans indemnité. Autre hypothèse : les constructions deviennent la propriété du preneur. Il va falloir prévoir une vente du terrain au profit du preneur. Soit elle est prévue initialement et définitivement soit une promesse de vente ; troisième hypothèse qui coïncide avec l’idée que l’on peut se faire du bail à construction : continuation de la communauté d’intérêts : création d’une copropriété entre le bailleur et le preneur sur le sol et les constructions. On retrouvera cette clause dans les opérations financières et lorsque le bailleur regroupe des établissements de crédit.
III. Le bail à réhabilitation.
On est toujours dans les baux de longue durée, créés récemment. Régis par L 252 suiv. L’objet de ce contrat est d’améliorer et de réhabiliter des immeubles en poursuivant des objectifs sociaux. Il a une vocation spécifiquement sociale, on retrouve cela à travers l’objet même du contrat : seuls les immeubles qui à la suite de la réhabilitation auront un usage exclusivement d’habitation. La qualité des preneurs : ne pourront être preneurs que les personnes de droit public ou des organismes spécialisés dans la réalisation de logements sociaux. Ce contrat a une durée minimale de douze ans : contrat par lequel un organisme HLM, une société d’économie mixte, un organisme dont l’objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées et ayant obtenu un agrément, s’engagent à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble et à louer cet immeuble et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature. Il est utilisé pour résorber les immeubles insalubres. Le constructeur va proposer au bailleur de réhabiliter son immeuble sans qu’il soit nécessaire pour lui d’acquérir la propriété du terrain et des immeubles. Pour être rentable, le bail doit être d’une durée assez longue pour rentabiliser les travaux réalisés par le preneur, ce qui est lourd.
Art L 252-2 précise que le preneur est titulaire d’un droit réel immobilier, peut être hypothéqué, transcrit pour la saisie immobilière. Pour les baux de droit commun, distinction entre les menus travaux (charges locatives) pour le locataire et pour les travaux plus lourds à la charge du bailleur. Ici l’ensemble des travaux sont à la charge du preneur, d’où un véritable droit de propriété qui lui est conféré. Généralement cela porte sur un immeuble, est-ce que cela peut être conclu seulement sur certains lots ? Circulaire par l’administration qui précise la loi de 1990 : le bail à réhabilitation peut porter sur des droits immobiliers, ce qui inclut le bail sur certains lots.
· Les conditions de formation du contrat : plus de douze ans, le droit réel immobilier doit être publié pour être opposable aux tiers, donc acte authentique, notarié. Art L 252-3 subordonne la prise d’effet du bail à la conclusion par le preneur d’une convention ouvrant droit à l’aide personnalisées au logement, permettra au locataire de l’immeuble rénové de bénéficier d’aides spécifiques au titre de leur location. La signature de l’APL est-elle une condition de validité du contrat ou une condition d’exécution du contrat (condition suspensive)? Dans la pratique, c’est une condition de validité du bail à réhabilitation. Si on avait considéré que c’était une condition suspensive, une autre question aurait surgi : cet événement n’est-il pas potestatif (art 1174 du code civil) et donc nul ? Condition mixte donc valable d’autant que la jurisprudence est moins pressante sur les conditions potestatives. Art 1178, si la condition a défailli sous l’influence du débiteur, la sanction c’est la réalisation de la condition.
· La description des travaux à réaliser : art L 252-1 précise que le contrat doit indiquer la nature des travaux, caractéristiques techniques et le délai d’exécution. Le délai est plutôt dans l’intérêt du preneur qui pourra rentabiliser les travaux dès l’achèvement des travaux. Par la perception des loyers, il pourra amortir les travaux réalisés à l’origine. Cependant, la location ne peut être qu’à usage de location, ce qui n’est pas le plus rentable, risque important subi par le preneur qui n’a pas l’assurance de rentrer dans ses fonds. Mais a priori c’est une société HLM ou une société d’économie mixte et en plus les locataires seront des locataires à revenus modestes.
Ce contrat n’a pas rencontré un fort succès. Ces baux ne sont pas tellement utilisés du fait des contraintes qui créent un risque important pour la rentabilité de l’opération. Ce que proposent certains c’est de l’ouvrir en offrant la possibilité de mélanger les usages pour rééquilibrer l’opération.
· L’expiration : le code indique qu’à la fin du bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation. Les locaux doivent revenir libres au bailleur à moins que ce bailleur n’ait lui-même proposé aux occupants la conclusion d’un nouveau contrat de location. Le preneur, si tel est le cas peut offrir aux occupants de l’immeuble un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. Le preneur doit les reloger !!! L’obligation est très lourde : obligation au logement, c’est ce qui limite l’emploi de ce type de contrat par la pratique.
· Situation si le locataire refuse de partir en considérant que l’offre du preneur ne correspond pas à ses besoins : le bailleur peut-il considérer que le locataire doit quitter les lieux puisqu’il ne dispose plus d’aucun titre ? La doctrine considère que dans cette hypothèse, sous réserve que l’offre faite par le preneur ne coïncide pas aux besoins et possibilités du locataire, on pourrait considérer le droit au maintien dans les lieux et le bailleur pourra lui rechercher la responsabilité du preneur pour obtenir une indemnité
IV. La concession immobilière.
Contrat récent créé en 1967 par lequel le propriétaire d’un immeuble bâti ou non bâti en confère la jouissance à une personne qui est le concessionnaire pour un durée de vingt ans au minimum moyennant le paiement d’une redevance annuelle. Ce contrat de concession immobilière prévoit un régime qui est trop rigide pour être utilisé pour des immeubles à usage d’habitation : immeubles commerciaux, industriels, artisanaux. Ce contrat a été créé pour contourner, créer un régime parallèle à celui de la propriété commerciale du décret de 1953 transposé dans le code de commerce. Créé pour éviter le pas de porte. Cela correspondait avec développement des supermarchés,…où le statut des baux commerciaux pouvait paraître exorbitant. L’art 57 de cette loi précise que les dispositions législatives et réglementaires relatives au contrat de louage ne sont pas applicables au contrat de concession immobilière.
· La formation du contrat : le bailleur doit avoir la capacité d’aliéner.
· L’objet du contrat : le droit de jouissance porte sur un immeuble bâti ou non bâti. Seule réserve : quand porte sur terrain bâti, les constructions doivent être postérieures à la loi de 1967.
· Durée du contrat : bail de longue durée : entre 20 ans et 99 ans
· Prix : la redevance annuelle doit être fixé dès la formation du contrat et librement par les parties.
· Forme : publicité foncière, acte authentique.
· Droits et obligations du concessionnaire : il a le droit de réaliser des constructions telles qu’elles ont été prévues au contrat de concession. On peut poser une obligation de construire au concessionnaire comme dans le bail emphytéotique. Le droit essentiel est le droit de jouissance de l’immeuble qui peut être assorti d’un droit de construire. Qualification du droit de jouissance : doit être publié au fichier immobilier. Etant donnée la longue durée et la publication, on pourrait penser à un droit réel mais il existe une controverse à ce sujet. La publication n’entraîne pas automatiquement la reconnaissance d’un droit réel. L’élément essentiel du droit réel c’est le droit d’hypothéquer, ici le droit de jouissance n’est pas susceptible d’hypothèque. Mais acte authentique. On parle de droit réel amoindri. Absence de jurisprudence. Pour beaucoup d’auteurs, droit réel immobilier. Pendant toute la durée du bail dispose d’un véritable droit de propriété sur les constructions qu’il a réalisées, véritable droit de superficie
· Obligations : payer la redevance annuelle, obligation essentielle. Il est tenu à garantie, tenu de toute dégradation du bien sauf preuve de son absence de faute au titre de ces dégradations.
· La fin du contrat : survenance du terme, résiliation amiable, résiliation judiciaire, la résiliation peut intervenir de plein droit en cas de destruction de l’immeuble, elle peut être unilatérale au profit du concessionnaire pendant les six premières années du contrat de concession immobilière (véritable droit de repentir accordé). Cela permet au concessionnaire de voir si l’opération est viable économiquement.
· Conséquences de la fin du contrat : si des privilèges sont nés pendant la durée de concession, si des droits ont été consentis par le concessionnaire à des tiers, tous ces droits tomberont à l’expiration du contrat de concession sauf les servitudes qui ont été nécessaires pour la réalisation du contrat lui-même. Retour des constructions au bailleur avec indemnité due par le concédant au concessionnaire, dont le calcul est régi par la loi lié à l’activité. L’indemnité est limitée à la valeur de la plus-value apportée par le preneur sur le bien. Elle n’est pas due si la fin du contrat résulte de l’exercice par le preneur du fait de son droit de repentir. Quels sont les principes applicables à ce droit réel immobilier qu’est le droit de superficie ?
Section 2 : la théorie du droit de superficie et la construction en volume.
Construction en volume : la Défense, Montparnasse, permet d’exclure règles de la copropriété mais de nombreuses servitudes. A propos du droit de superficie : véritable droit de propriété qu’exerce la personne que l’on appelle le superficiaire, exercé uniquement sur la surface, en sachant que le tréfonds reste la propriété du tréfoncier. Véritable distinction entre la propriété du sol et la propriété du sous-sol. Il ne s’agit pas d’un démembrement de propriété puisque il y a une coexistence de deux droits de propriété. Certains disent qu’il y a uniquement un démembrement horizontal. Quant à la nature de ce droit de superficie, il faut s’interroger sur la légalité du droit de superficie.
En droit des biens, les droits réels sont limitativement énumérés par l’art 543 du code civil, si on reprend cette énumération, on ne retrouve pas ce droit de superficie. Dans le passé, ce droit de superficie a été très peu contesté. Mais cet art 543 va être la base d’une remise en cause de ce droit. Pour justifier l’existence même de ce droit de superficie, on doit effectuer un raisonnement qui se fonde sur l’article 543 du code : « les plantations, les constructions, les ouvrages sont présumés appartenir au propriétaire du sol sauf si le contraire est prouvé ». Il est donc très facile d’établir le droit de superficie car il ne s’agit que d’une présomption simple de propriété. Cet article admet lui-même une dissociation de propriété entre le dessus et le dessous. Par là-même, on a la clé pour établir la légalité du droit de superficie. Ce droit existait déjà en droit romain, d’autres applications également dans les anciennes dispositions du code civil, art 634 concernant la copropriété. En 1938, cet article a été abrogé qui a créé un statut spécifique de copropriété. Aujourd’hui, elle est régie par la loi de 1965. Quand elle était régie par le code civil, l’art 634 prévoyait que les divers étages d’un immeuble puissent appartenir à des propriétaires différents.
Quelle est la nature juridique du droit de superficie ? Si on ne l’a pas contesté, on s’est demandé la qualification juridique à retenir, la réaction naturelle a été de vouloir rattacher le droit de superficie à des droits réels existants comme l’usufruit, la servitude. Ce mouvement s’est appuyé sur l’histoire, notamment au droit romain qui l’assimilait comme tel. Depuis l’ancien droit, cette conception a été abandonnée, aujourd’hui on l’analyse comme un véritable droit de propriété immobilière, à part entière. Cela coïncide bien avec l’art 553 du code civil. Il bénéficie de l’ensemble des prérogatives du droit de propriété. Cette qualification a des conséquences. Si on le considérait comme un usufruit, ce droit de superficie disparaîtrait avec le décès de son titulaire. Par rapport à la servitude, celle-ci n’est pas susceptible d’hypothèque contrairement au droit de superficie. Il n’existe pas d’indivision entre le tréfoncier et le superficiaire. Il y indivision quand cela porte sur la même assiette. Il ne peut pas y avoir de partage entre le tréfoncier et le superficiaire puisqu’il n’y a pas d’indivision, il n’y a pas de copropriété entre eux. Ceci est important car le droit de superficie est parfois utilisé pour éviter la lourdeur de la copropriété.
Si sa reconnaissance légale n’a jamais fait de doute en doctrine, ce qui a fait question, c’est le moment de sa création. Peut-il exister alors même qu’aucune construction n’a encore été réalisée ou existe-t-il dès l’origine sans l’appui d’aucune constructions ? Dans les constructions en volume, problème du volume d’air. Aujourd’hui, on considère qu’il existe dès l’origine. Auparavant, il a fallu déterminer la nature du droit avant la réalisation des constructions, certains y ont vu un droit personnel, d’autres un droit de propriété par anticipation, droit de propriété sur un volume abstrait. Aujourd’hui cette querelle est terminée, on peut constituer un droit de superficie sur un volume d’air. Quelle est l’assiette exacte du droit de superficie ? Tout va dépendre de la rédaction de la clause contractuelle donnant naissance à ce droit de superficie. Généralement, le droit de superficie ne va porter que sur les constructions et les plantations qui vont être réalisées par le superficiaire. Cela veut dire que le sol non bâti se trouve exclu du droit de superficie et reste la propriété du tréfoncier, qui sera le plus souvent le bailleur. Mais ce système peut être aménagé, on peut prévoir que le superficiaire sera propriétaire non seulement des constructions et des plantations mais aussi de l’ensemble du sol. On peut également rester propriétaire du sol et des constructions et donner en propriété le sous-sol pour la construction d’édifices sous-terrains. Il faut également préciser le sort des constructions existantes pour l’assiette du droit et la répartition des propriétés. Une fois créé, le droit de superficie a le même régime juridique que celui fixé par le droit commun du droit de propriété. Il est donc susceptible d’hypothèque. Art 2133 du code civil précise que lorsqu’une personne possède un droit actuel lui permettant de construire à son profit sur le fonds d’autrui, elle peut constituer hypothèque sur les bâtiments dont la construction est commencée ou simplement projetée.
Les modes d’extinction de ce droit de superficie, quelle la durée de ce droit de superficie ? c’est un droit perpétuel mais on ne rencontrera jamais de droit de superficie perpétuel à cause des modes de constitution de ce droit : soit par un acte constitutif soit par la prescription acquisitive. Ici matériellement la prescription acquisitive sera très difficile à prouver. Le seul mode de création c’est le contrat, acte constitutif. On pourrait très bien le créer de manière perpétuelle mais économiquement on gèle l’intérêt économique du tréfonds. Le plus souvent il est donc limité dans le temps pour éviter un gel trop long des prérogatives du tréfoncier, il correspond donc à la durée économique. Cette durée doit être fixée dans le contrat.
L’application moderne du droit de superficie :
Pour ce qui est des applications traditionnelles, cf baux immobiliers. A côté, depuis un certain nombre d’années, on a une application plus moderne du droit de superficie, c’est la construction en volume qui est apparue surtout dans les grandes villes et surtout dans les hypothèses où il s’agissait de superposer des ouvrages publics avec des ouvrages privés. Pour organiser cette superposition entre les différents ouvrages, certains ont fait appel à la technique traditionnelle du droit de superficie mais en la perfectionnant et en utilisant la construction en volume : La Défense, Montparnasse…la nouveauté, c’est que l’on a des volumes en trois dimensions. C’est l’utilisation de ces trois dimensions qui différencie la construction des trois volumes du droit de superficie classique .
Pour gérer la mixité, on utilise en principe la technique de la copropriété avec des parties privatives et des parties communes. Mais dans les constructions en volume, on voulait permettre un aménagement de certaines zones avec ouvrages publics et privés et éviter la copropriété qui pouvait paraître gênante notamment quant au statut de certains intervenants. Le droit de superficie était intéressant car il n’y a aucune partie commune, on échappe au statut de la copropriété. Sur ces distinctions, article de M Zimler, les mélanges catalans. Mais la technique de la construction en volume est très lourde. Il y a une nécessité d’établir un état descriptif de division comme pour la copropriété. Les différents volumes seront déterminés. Cet état descriptif de division fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques de la même façon que la copropriété.
La construction en volumes permet-elle d’échapper au statut de la copropriété ? Il faut faire attention à l’état descriptif de division, on ne peut se permettre que de créer l’équivalent de parties privatives sans partie commune pour ne pas se retrouver dans le statut de la copropriété. Cela ne veut pas dire que la construction en volume exclut nécessairement le régime de copropriété. Il ne peut pas y avoir de copropriété entre les différents co-volumiers mais au sein d’une même fraction de volume on peut instituer une copropriété.
Peut-on utiliser la construction en volume alors même que le domaine public est impliqué ? Sur ce point, on a de la jurisprudence, depuis un certain temps, elle considère qu’un ouvrage relevant de la propriété privée peut surplomber le domaine public. Mais la dépendance entre les volumes n’entraîne-t-elle pas un retour à la copropriété ? Si c’était le cas cela réduirait tout l’intérêt de la construction en volume. Il existe des dépendances certaines entre les co-volumiers du fait de l’imbrication mais il faut lui trouver un mode d’organisation sans être le statut de la copropriété. Le système est de créer des obligations à la charge du volume A pour que les constructions puissent être réalisées au profit du volume B. Le système mis en place est un système de servitudes : servitudes de passage de personnes, d’appuis…
Toutes les relations entre les co-volumiers sont fondées sur un tissu de servitude. On ne peut utiliser la construction en volume trop fréquemment. C’est une technique extrêmement précise d’où son utilisation parcimonieuse. Il ne suffit pas simplement de créer des servitudes, mais il y a également des activités communes aux différents co-volumiers tels l’entretien, des éléments d’équipement. Pour cette gestion, il va falloir également trouver une solution, on utilise les associations foncières urbaines qui sont régies par la loi, cette association sera la structure de conciliation quant à la gestion des constructions. L’intérêt de ces associations, c’est que les règles de majorité, ce sont surtout des règles de majorité simple et non d’unanimité comme ça peut être le cas pour la copropriété. On utilisait l’association syndicale libre, mais il n’y avait pas de contrainte pour la perception de la cotisation des membres. Dans la copropriété, le syndicat a un privilège sur le prix de vente. On a donc privilégié la voie de l’association foncière urbaine libre car elle bénéficie comme le syndicat des copropriétaires du privilège au titre de la vente ou des voies d’exécution. Il a la possibilité de récupérer les charges impayées auprès du nouveau propriétaire, caractère réel et non personnel