Source: http://laadministracionaldia.inap.es/noticia.asp?id=1188858
Timestamp: 2019-09-19 19:45:33
Document Index: 74660268

Matched Legal Cases: ['artículo 33', 'artículo 47', 'artículo 6', 'Artículo 569', 'Artículo 569', 'Artículo 569']

Medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda
EDICIÓN DE 24/05/2019
Decreto Ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña en el ámbito de la prenda (DOGC de 23 de mayo de 2019). Texto completo.
La urgencia de estas medidas es manifiesta. La salida de la crisis financiera internacional y la progresiva reactivación económica de los últimos años han incidido con fuerza en el mercado de la vivienda, que ha experimentado una cierta retracción del acceso en régimen de propiedad, por razones no solo de precio sino también de financiación y un aumento sustancial de la demanda de vivienda de alquiler. Este aumento, combinado con la corta duración de los contratos de arrendamiento en aplicación de la legislación del Estado, ha propiciado una fuerte escalada de precios, que en Cataluña han crecido en torno a un 30 % en los últimos cinco años. Esta tendencia ha sido aún mayor en Barcelona y en su entorno metropolitano, al añadirse el auge del turismo urbano, que ha desviado viviendas hacia usos no residenciales, y la entrada de capital internacional en grandes operaciones de inversión inmobiliaria.
La fuerte subida de las rentas ha provocado dificultades económicas muy graves para acceder a la vivienda y para permanecer en ella. Los jóvenes y las personas y familias con bajo nivel de ingresos son quien más han sufrido y todavía sufren situaciones de exclusión residencial. Estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya está superando el de los años de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que lo son a precios de mercado supera el 40 % en Barcelona y en el área metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se considera razonable para una economía familiar. La vulnerabilidad que deriva de ello se está traduciendo, en la práctica, en la expulsión de muchos vecinos de su entorno de residencia, sea por desahucio o por la imposibilidad de afrontar los nuevos precios que se establecen al vencer los contratos. Esta dinámica de segregación de espacio en función de la capacidad económica incide muy negativamente en la estructura urbana y en la cohesión social.
Que la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda puede y debe contribuir también a hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna lo manifiesta la legislación de arrendamientos urbanos de los países de nuestro entorno. Este objetivo se plasma sobre todo con dos tipos de medidas. Por un lado, es habitual que las relaciones contractuales sean de duración larga o indefinida. Aunque las leyes establezcan plazos breves de duración contractual, en muchos países los inquilinos los pueden prorrogar indefinidamente o por plazos largos, con actualización periódica de las rentas, mientras no concurra alguna de las causas legalmente tasadas de resolución. Por otro lado, más recientemente (por ejemplo, a partir de 2014 en Francia y en Alemania), algunos ordenamientos han introducido sistemas nuevos de contención o encuadre de las rentas de alquiler en aquellas zonas donde el mercado se ha vuelto muy tenso y genera dificultades graves de acceso a la vivienda en el conjunto del parque residencial. La legislación española en materia de arrendamientos urbanos, sin embargo, ha ignorado estos desarrollos y, a pesar de la tímida reforma en la buena dirección introducida por el Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo , de medidas urgentes y en materia de vivienda y alquiler, se encuentra todavía lejos de los estándares europeos de seguridad, estabilidad y asequibilidad de los alquileres.
El régimen de contención de rentas que aquí se establece es una medida congruente con la configuración constitucional del derecho de propiedad (artículo 33 de la Constitución) e instrumental para la efectividad del derecho también constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (artículo 47 de la Constitución ). La jurisprudencia constitucional ha reiterado que el contenido esencial de la propiedad inmobiliaria exige compaginar el derecho del propietario a percibir una utilidad económica razonable de sus bienes, que este Decreto ley garantiza, con el cumplimiento de la función social de los bienes destinados a vivienda, que puede implicar la imposición de condiciones y restricciones adecuadas a su naturaleza y a su función constitucionalmente establecida.
El Decreto ley también incorpora varias modificaciones en el régimen vigente aplicable a la prenda. La Ley 22/1991, de 29 de noviembre, de garantías posesorias sobre cosa mueble, reguló de forma extensa la figura de la prenda, incorporando cuestiones desarrolladas por la doctrina y la jurisprudencia, adaptándose a las exigencias sociales y económicas del momento. Estas mismas demandas impulsaron la revisión del marco legal de los derechos reales de garantía, sustituyendo la ley mencionada por la Ley 19/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garantía. Finalmente, y de acuerdo con el principio de código abierto, la Ley 5/2006, de 10 de mayo , del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, incorporó la anterior legislación a su capítulo noveno del título VI.
1.º. Que sea destinada a constituir la residencia permanente del arrendatario.
2.º. Que se sitúe en un área declarada con mercado tenso de vivienda.
3.º. Que no se encuentre sujeto a un régimen de protección oficial.
Se consideran áreas con mercado tenso de vivienda los municipios o partes de municipios en los que se encuentra especialmente en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler a la población, en condiciones que lo hagan asequible. Pueden ser indicativas de la existencia de esta situación, en particular, las circunstancias siguientes:
En los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, las partes pueden pactar la asunción por parte del arrendatario de gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la ley. En este caso, se debe hacer constar de forma desglosada, en cada pago, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario.
En el caso de los contratos de arrendamiento de viviendas objeto de este Decreto ley, que sean de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un veinte por ciento el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Se exceptúa el caso en el que se hayan obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras, supuesto en el que la renta queda sujeta al incremento máximo previsto por el artículo 6.
Primera. Resolución extrajudicial de conflictos
Segunda. Procedimiento judicial
Tercera. Régimen de alquiler de viviendas de mayor superficie
Primera. Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes
Segunda. Régimen de las viviendas de nueva edificación o rehabilitadas destinadas a arrendamiento.
Primera. Regulación del contrato de arrendamiento de fincas urbanas
Segunda. Modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña
“Artículo 569-13. Requisitos de constitución
3. La prenda de créditos se debe constituir en un documento público y se debe notificar al deudor o deudora del crédito pignorado. Esta persona se libera de la obligación si paga a su acreedor o acreedora antes de tener conocimiento de la prenda.”
“Artículo 569-15. Pluralidad de prendas e indivisibilidad
3. La garantía es indivisible, aunque se dividan el crédito o la deuda.”
“Artículo 569-20. Realización del valor del bien pignorado
a) La subasta, salvo pacto en contra, se debe hacer en cualquier notaría del municipio donde los deudores tienen el domicilio, si está en Cataluña, a elección de los acreedores. Si no hay ninguna notaría en dicho municipio, se debe hacer en cualquiera de las que haya en el distrito notarial.
b) Se deben citar a la subasta las personas deudoras, las pignorantes, si son otras personas, las acreedoras pignoraticias si hay más de una prenda, y las otras titulares de derechos reales sobre el bien. La notificación se hace de acuerdo con lo que establece la legislación notarial. La subasta se debe anunciar, con un mínimo de cinco y un máximo de quince días hábiles de antelación con respecto a la fecha de esta, en uno de los diarios de más circulación en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
8. La ejecución que establece este artículo es aplicable supletoriamente a las prendas que constituyen los montes de piedad legalmente reconocidos y a las prendas de garantía financiera.”
Tercera. Competencia