Source: http://blog.avvocatocampana.com/2014/11/compravendita-immobiliare-revocatoria.html
Timestamp: 2019-04-23 18:54:30+00:00
Document Index: 78899084

Matched Legal Cases: ['art. 67', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 67', 'art. 10', 'art. 67', 'art. 67', 'art.10']

Blog dell'avvocato Luca Campana: Compravendita immobiliare – Revocatoria Fallimentare ex art. 67 L.F. e giusto prezzo
Compravendita immobiliare – Revocatoria Fallimentare ex art. 67 L.F. e giusto prezzo
Recentemente la Corte di Cassazione (sentenza, sez. I, 12 settembre 2014, n.19314) si è nuovamente espressa sul tema dei presupposti dell'azione revocatoria e, in particolare, sul momento temporale in cui individuare il valore del bene (per il requisito oggettivo della “sproporzione” delle prestazioni) nella scansione contratto preliminare – definitivo.
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
Ebbene. La c.d. sproporzione di cui al primo comma (esplicitata dal Legislatore nella frazione indicata nella novella del 2005) serve come parametro per l'interpretazione del “giusto prezzo” di cui all'art. 67, comma 3°, lettera “c” nel senso che se il corrispettivo di vendita è determinato ai prezzi di mercato esso è giusto.
Viceversa se il corrispettivo non è ai prezzi di mercato e (i) la sproporzione supera la soglia indicata dal comma 1 opera la presunzione della scientia decoctionis (e il “periodo sospetto” è - come noto – l'anno anteriore all'atto) ovvero (ii) la sproporzione non supera la soglia del comma 1, il Curatore potrebbe (la tesi non è unanime) agire in base al secondo comma dell'art. 67, dovendo provare la scientia decoctionis (mentre il “periodo sospetto” è dimidiato).
Qual è il momento temporale in cui si deve valutare il giusto prezzo nell'ipotesi di contratto preliminare (n.d.r. con data certa anteriore al fallimento) e successivo contratto definitivo ?
“Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.” (n.d.r. enfasi aggiunta).
a) una parte degli interpreti – sulla scorta dell'art. 10 del D.Lgs 122/2005 – ha argomentato che il giusto prezzo di cui all'art. 67, comma 3, lettera “c” dovesse stabilirsi al momento di stipula del contratto preliminare;
A mio avviso la prima interpretazione è da preferire poiché il 3 comma lettera “c” dell'art. 67 è successivo al D.Lgs 122/2005 e dovrebbe essere interpretato “in continuità” con la normativa specifica dettata in tema di immobili da costruire in una sorta di species a genus (cfr. AA.VV., Commento alla riforma delle procedure fallimentari, in Notariato (Quaderni), 21, 2008, IPSOA).
Inoltre il comma 3, lettera “c” menziona non solo le vendite ma espressamente i contratti preliminari di vendita trascritti; in tale ipotesi (n.d.r. contratto preliminare di compravendita trascritto a cui è seguito il contratto definitivo) sarebbe discriminate (con possibili profili di incostituzionalità per disparità di trattamento rispetto alla disciplina dell'art.10 del D.Lgs 122 del 2005) individuare la congruità del corrispettivo alla data del contratto definitivo.