Source: https://deutschesmietrecht.de/mietrecht/177-behoerdlich-angeordnete-baumassnahmen-sind-zu-dulden.html
Timestamp: 2020-06-05 13:14:53
Document Index: 250755336

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 554', '§ 554', '§ 242', '§ 554', 'BGH']

Behördlich angeordnete Baumaßnahmen sind zu dulden
BGH, VIII ZR 110/0
Bei der jährlichen Prüfung stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasetagenheizungen in einzelnen Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Vermieterin daraufhin auf, neue Heizungsanlagen einzubauen. Die Eigentümerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der klagenden Mieter sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnungen wurden sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Mieter lehnten die angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage weiter ab und sie verweigerten der Eigentümerin den Zutritt zu ihrer Wohnung, um die Steigeleitungen zum Anschluss der unter und über ihnen liegenden Wohnungen legen zu können. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Vermieterin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.
Mieter sind verpflichtet bauliche Maßnahmen zu dulden und dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung dazu aufgefordert wird.
Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, fallen nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen und daher auch nicht unter die formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB*. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei auch der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminabstimmung mitzuwirken. Die Klägerin hatte den Beklagten hier einen Grundriss übersandt, aus dem sich die Lage der einzubauenden Steigleitungen genau ergab und den Beklagten, nachdem diese den zunächst angesetzten Terminen widersprochen hatten, die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zu benennen. Dem waren die Beklagten in dem Zeitraum von fast einem Jahr bis zur Klageerhebung nicht nachgekommen. Damit hatte die Eigentümerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Mieter zu wahren.
*§ 554 BGB lautet auszugsweise:
"(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen."
| BGH, Urteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/0