Source: https://www.derechoenzapatillas.org/2015/reparaciones-en-la-propiedad-horizontal-y-consorcios/
Timestamp: 2017-11-25 07:50:19
Document Index: 259694386

Matched Legal Cases: ['artículo 505', 'artículo 5', 'artículo 277', 'in fine', 'in fine', 'in fine']

Reparaciones en la propiedad horizontal | Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb
Reparaciones en la propiedad horizontal
Sergio | El 03, Abr 2015
En las ciudades la gente cada vez vive más amuchada y no sé si será verdad pero en Asterix y Obelix leí que en Roma se inventó la propiedad horizontal. Bueno, el nuevo código civil tiene nuevas regulaciones para viejos conflictos, como las reparaciones en la propiedad horizontal, aunque no ha faltado quien opte por soluciones menos drásticas: mudarse al campo 😛 Actualizado a julio de 2017
El reglamento es la letra chica del consorcio
Se han pensado ideas de todo tipo: hubo un vecino que llevó whisky a la reunión de consorcio, para intentar que la discusión afloje y que se apruebe la reparación de las obras de gas, otro marplatense que sugirió dirimir la controversia comiendo churros y partido de tejo y así cada lugar tiene su propio sistema que vemos al pasar, una noche cualquiera, a eso de las 21 horas, por la vereda y ver gente reunida en el zagúan. El nuevo código civil mantiene las reuniones de consorcio, y sí, se puede llevar fernet.
En caso de que haga falta una reunión de consorcio y el administrador la demore, el 10% de los propietarios podrán pedirle a un juez que convoque asamblea de consorcio. #RevoluciónFrancesa Además, no se puede autorenovar el cargo, sino que hace falta decisión de la asamblea.
Siempre es importante, antes de comprar o alquilar, ver el reglamento. Este debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Horizontal y allí se regula qué se puede dejar en la cochera y qué no, usos de cada depto. (profesional, etc.), expensas, partes comunes y propias, y mucho más. También si puedo o no invitar amigos a la pileta. O si el inquilino puede usarla. Ha pasado que encargado o administrador se arrogan facultades fuera del reglamento, también la asamblea. Leerlo.
El encargado solo puede hacer reparaciones fuera de su horario de trabajo, dice el convenio colectivo. Y siempre verificar que la ART cubra esas tareas, además de tener idoneidad y adoptar todas las medidas de seguridad, tener seguros, etc. El propietario igual es responsable.
Una a favor del administrador, y necesaria para que el consorcio funcione bien, es tener fondos. Por eso la nueva ley (código civil) aclara que ni propietarios ni inquilinos pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, salvo compensación (ej. pagué algo que me correspondía, lo descuento). Pero sí pueden interponer acciones para pelear esos conceptos, impugnar la asamblea, rendición de cuentas, mediación civil, denuncia en defensa del consumidor y otras.
Incluso cuando el administrador tenga todo en orden y, como manda la ley, no se auto-aumente sus honorarios sino que espere una asamblea para ello, ha pasado que a veces se demoran las reparaciones. Con el administrador del consorcio pasa lo mismo que con los funcionarios del Estado, un director de sociedades, un fiduciario, un apoderado judicial: administra lo que es de otros con diligencia, eficiencia y rinde cuentas, lo que incluye contratar a los mejores profesionales al mejor precio. Un checklist de lo qué pedirle, acá. Y si incumple su deber, hay responsabilidad.
Soluciones para demoras en las reparaciones
Lo primero en realidad es determinar cuándo al consorcio le corresponde una reparación y cuándo no. Para eso hay que fijarse en la ley de propiedad horizontal y en el reglamento. En general, cuando son muros, cimientos y cañerías internas corresponde al consorcio. El nuevo código civil dice que «son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes».
Cuando la cañería ya está en la unidad funcional (ej. dentro del mueble de la cocina) ya pasa a ser del propietario. Por ejemplo, en un consorcio cada propietario debía hacerse cargo de los caños hasta su departamento, pero la conexión general de agua es común. Además, aunque no sea parte común, cada propietario, agrega la ley, debe «permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación».
Un amigo que vive en uno de esos edificios con muchísimos departamentos se había ido de viaje. Nos llamó desesperados porque le dijeron que había una pérdida y que si no abría derribarían la puerta, previa acción judicial. Así que nos turnamos entre dos amigas y yo para ir a su depto. Los plomeros empezaron a romper. A tantear en realidad porque la filtración no había sido ahí, pero decidieron explorar con su baño. La acción de daños y perjuicios está en camino.
Y desde el otro lado, ¿Qué pasa si hay filtraciones o humedad que causan un daño? Como regla, las aguas pluviales o de desagüe no pueden volcarse sobre un terreno vecino (vale para las famosas gotitas del aire acondicionado), ni que hablar cuando un caño está pinchado (aunque en Argentina se pinchan más los teléfonos, y sin orden judicial, en fin).
Fantasías de consorcio… (vía @robertoncortez). pic.twitter.com/kN8dm2XTml
— Derecho enZapatillas (@dzapatillas) November 27, 2014
Si después de un tiempo el consorcio, el consejo de administración y el FMI no hacen nada, básicamente están estas alternativas: mandar carta documento, repararlo y pedir reembolso y la acción judicial. Veamos la primera.
En algún momento un consorcio envió una carta documento similar a la de abajo para pedir que reparen los daños causados por la humedad proveniente de una construcción vecina (como siempre, no usar ni adaptar sin asesoramiento previo de abogado/a). Con la administración es lo mismo, se la podría intimar para que envíe contratistas idóneos y se haga cargo de la reparación en las partes comunes.
Como es de su conocimiento, la deficiente manutención y demás condiciones
del predio en Av. Cabildo 10000 del cual Construcciones Castillos de Arena SRL es titular,
sumado a que su acción y omisión en ese predio, han producido deterioros y
graves perjuicios en el edificio contiguo de Av. Belgrano 80000, afectando tanto
palier y sector escalera (áreas comunes) como a la Unidad Funcional 2
(3ºA), causando un grave e importante deterioro y desvalorización, tanto en
esa Unidad como en el Edificio. Tales deterioros se originan en la humedad y demás filtraciones que provienen de la deficiente manutención del predio de Av. Cabildo 100000.
Nos hemos comunicado en reiteradas oportunidades durante los últimos meses,
dejando mensajes y poniéndolos al corriente ante lo cual sólo recibimos el silencio
Por este motivo, intimamos a Ustedes para que dentro del plazo perentorio e
improrrogable de 7 días corridos: (i) abonen al Consorcio Av. Cabildo 100000 la
suma de $ 20000 que se estiman provisoriamente necesarios para reparar los
daños estructurales causados en el edificio
(ii) reparen la medianera de su propiedad de modo que cesen los daños a nuestro consorcio y sus copropietarios.
A todo lo anterior, deberán adicionarse los intereses hasta la fecha de su
efectivo pago con más el 20% en concepto de honorarios del letrado que nos
representa, estimados provisoriamente como reembolso de gastos por este reclamo.
Asimismo, les intimamos para que a su exclusiva costa y cargo, adopten las
medidas necesarias para prevenir que hechos similares se repitan.
De no recibir respuesta favorable,s, accionaremos judicialmente.
La presente carta no importa una descripción completa de los hechos ni
agota otros posibles rubros y/o reclamos que podremos incluir; podremos adoptar otras medidas urgentes para preservar la salud y seguridad de las personas y bienes del Consorcio y los copropietarios. Quedan Uds. debidamente notificados.
A veces, una carta documento sirve para forzar una respuesta, cuando el diálogo no dio resultado. Otras veces, puede servir intimar al dueño, porque si se está alquilando el titular debe garantizar el normal uso y goce (por ejemplo teniendo agua) y mientras eso no pase el inquilino tiene derecho a un descuento proporcional. Así, el dueño también podría aliarse para pedir que el consorcio haga las reparaciones necesarias, o tome las acciones si es que alguien de otro piso no deja entrar, etc.
Repararlo y pedir reembolso
El nuevo código civil aclara un principio general del derecho, que es que cuando el deudor se niega a cumplir algo, el acreedor puede hacérselo procurar por otro a costa del obligado (artículo 505 del código civil y normativa similar en el nuevo código). Es decir, si un micro me vende un pasaje y no llega, puedo ir en otro micro y pedirle la plata a la primera empresa que me falló.
Para los consorcios, la ley dice que «Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario».
En ese caso, el propietario podría pedirle algún contratista de su confianza efectuar la reparación y pasar luego la factura. Claro, si el administrador le desconoce la procedencia del arreglo o el monto, no quedará otra alternativa que pelearla judicialmente, pero al menos con el agua conectada.
El nuevo código civil aclara que las expensas extraordinarias solo las puede decidir la asamblea, no la administración, que tampoco puede auto-aumentarse sus honorarios. Y debe tener cuenta bancaria a la orden del consorcio.
Las reparaciones pueden llevar un buen tiempo y esta es una forma de agilizarlo. O si no se está de acuerdo, por razones fundadas, con los contratistas que envía el administrador. Siempre deben ser idóneos, tener ART y facturar. Pedir un prespuesto donde conste la garantía de los trabajo, si no dice nada son 3 meses. O fijate lo que pasó abajo…
El reclamo de los daños y perjuicios
Un copropietario instaló un hogar a leña. Lógicamente, el de arriba tenía que soportar el humo y emanaciones tóxicas. Por eso, los jueces ordenaron retirarlo e indemnizarlo con $18.000 más intereses y las costas del juicio. Podés leer la sentencia abajo.
Por eso, la chimenea de toda parrilla, además de sobresalir de la linea de edificación, debe estar habilitada y con filtros. Igual esos las pasaron mejor que aquel que vivía arriba de un local de comidas… y se le incendió la casa. Jueces ordenaron un resarcimiento de más de medio millón de pesos. Fundamental: que estos lugares sean inspeccionados, se puede pedir, y tengan seguro de responsabilidad civil y contra incendio.
Abajo podés leer un curioso caso de una familia que instaló un jacuzzi… en el balcón.
La mediación y acción judicial para reparaciones en la propiedad horizontal
Hay acciones urgentes cuando una reparación deba hacerse. Es un procedimiento sumarísimo en el cual interviene un juez. Pero también puede iniciarse una mediación y en su caso acción civil para pedir la reparación de los daños y perjuicios en caso del incumplimiento del consorcio a su deber de efectuar reparaciones en la propiedad horizontal.
En un caso, por una pérdida de agua, los contratistas masillaron con poxilina los caños, pero dejaron la zanja abierta en la cocina durante 8 meses. Eso le impidió usarla, así como parte del living comedor. Allí afirmaron que «la demora en reparar el piso de la cocina constituyó un perjuicio para la titular de la unidad y su familia que excedió notablemente aquellas molestias que comúnmente producen las obras y se consideran soportables».
Es que no solo tardaron sino que además dejaron el pozo abierto, ni siquiera con un relleno provisorio. Al final, jueces obligaron a reembolsarle el daño moral y otros gastos, que incluyó los tickets de las rotiserías. Lo importante, como suele pasar, es la prueba. Ella, la dueña del depto., tuvo que acreditar que dejó pasar a los obreros, pero que estos no fueron o que el administrador no los envió.
En otro caso real, pasó que había un edificio con ratas, muchas. En reunión de consorcio algunos objetaron empresa de plagas por crueldad. Terminaron contratando un gato.
Sentencia completa sobre el hogar de leña…
Expte. N° 35.523/2012 – “V., R. A. y Otro c/ N., A. M. s/ acciones art. 15 de la ley 13.512” – CNCIV – SALA J – 25/11/2015
“///nos Aires, a los 25 días del mes de noviembre de 2015, reunidas las Señoras Jueces de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de pronunciarse en los autos caratulados:
“V., R. A. y otro c/ N., A. M. s/ acciones art. 15 de la ley 13.512”. La Dra. Zulema Wilde dijo: Contra la sentencia de fs. 367/377, se alzan la parte actora y la demandada, quienes expresan agravios a fs. 431/432 y 423/429.-
Corridos los traslados de ley pertinentes, fueron evacuados a fs. 439/443 y fs. 435/437. Con el consentimiento del auto de fs. 450 quedaron los presentes en estado de resolver.-
La sentencia de autos hizo lugar a la demanda con costas. Impuso a la accionada a que en el plazo de diez días de encontrarse firme lo decidido se proceda a desmantelar y poner fuera de uso la chimenea que provoca emanaciones de humo o gases de combustión y otros elementos. Asimismo se condenó a abonar la suma de dieciocho mil pesos con mas los intereses fijados en el considerando IV, dentro de los diez días de quedar firme o ejecutoriada dicha sentencia.-
El Código que nos rige ha traído una expresa disposición respecto a la temporalidad de la ley. A fin de interpretar coherentemente las normas contenidas en el art. 7, sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas o extinguidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, y a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, ha de tenerse en consideración en este caso, que la situación de que se trata, ha quedado constituida, con sus consecuencias devengadas, conforme a la ley anterior. Las consecuencias son los efectos, -de hecho o de derecho- que reconocen como causa, una situación ya existente, en este caso, el hecho ilícito imputado. Por lo que al haber nacido al amparo de la legislación anterior, ella es la que regula el presente.-
II.-Por una cuestión metodológica cabe entrar a conocer en primer término a conocer de lo vertido por la demandada en tanto solicita la revocación de la sentencia.-
En primer término es dable recordar que “La doctrina de la arbitrariedad reviste carácter excepcional y su aplicación no tiene por objeto corregir en tercera instancia pronunciamientos equivocados o que el recurrente considera como tales, ni cubre las discrepancias planteadas respecto de la valoración y selección de la pruebas efectuadas por el Tribunal de la causa, ni autoriza a suplir el criterio de los jueces en cuestiones que, por su naturaleza le son propias si la sentencia expone argumentos suficientes que bastan para sustentarla” (CS, noviembre 27-1979, “Poblet S.M. c/ Colegio San José Obrero”, ídem junio 5-1980, “Knaus, Silverio c/ Kilstein, Leonardo”; ídem junio 24-1980, “Moyano, Juan C.”, ídem julio 22-1980, “Mois Ghami SA” RED. 14, página 893, sum. 416). (CNCiv., Sala “H”, “Lucero SA c/ López Vidal s/ prescripción adquisitiva”. R. 494841, 03/09/2008). Por otra parte nuestro Supremo Tribunal ha sostenido que la tacha de arbitrariedad no debe encubrir las discrepancias del apelante en lo referente a la apreciación y selección de la prueba, mas cuando es un remedio estrictamente excepcional y de su exclusivo resorte.(C.S., mayo 11-976, E.D., 64-407).-
Consecuentemente nada cabe modificar de lo resuelto.**
III.- La primera argumentación está referida a la supuesta errada interpretación, hecha en la sentencia, de la pericial de oficio rendida por el ingeniero designado, en estos autos. El apelante sostiene que el hogar a leña fue construido en la parte privativa de la unidad funcional de la demandada, conforme a las reglas del arte del buen construir y dando cumplimiento a la normativa vigente. Sin perjuicio que el rezongo se refiere a la pericial rendida, el apelante reitera en esencia, lo ya puesto de manifiesto en el escrito de contestación de demanda, en cuanto a que las obras fueron llevadas a cabo conforme las reglas del arte y en consonancia con lo ordenado por el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. (artículo 5.11.7.0 y siguientes , y concordantes). (v. fs. 76). Igual situación se verifica en el escrito de alegato, en él se desgranan exactas opiniones a las ya indicadas (v.fs. 360 vta.) En forma reiterada este Tribunal, con idéntica o diferente composición, ha sostenido que para que exista expresión de agravios, se torna necesario que se indiquen, concreten y analicen, los razonamientos, que constituye la estructura de la sentencia cuestionada. No basta con repetir porque ello no es más que insistir. No se indican los equívocos o yerros, si los hubiere o hubiese habido en la sentencia, sino que la demandada se limita a machacar en ese tópico: el del hipotético cumplimiento. Mas pareciera que no se leyó en su completitud, lo decidido. “La expresión de agravios debe señalar parte por parte los errores fundamentales de la sentencia; debe hacer un análisis razonado de la sentencia y aportar la demostración de que es errónea, injusta o contraria a derecho; la remisión a otras piezas de autos no la equivale.” (Ibañez Frocham , Manuel, “Tratado de los recursos en el proceso civil”, Bs. As. 1969, pag. 152). A fin de dar cumplimiento a lo exigido por la norma contenida en el art. 266 del Código de forma, ha de indicarse que a fs.370, se hace mención de las diligencias cumplidas por el ingeniero en la unidad de la demandada, donde se encendió el hogar para informar sobre su funcionamiento, observándose que el humo provocado y algunos de los productos de la combustión de la referida leña…se depositaban dentro de la Unidad F 1 de la actora, en forma independiente de la dirección del viento actuante.**
Por otra parte, nadie ha negado que el mencionado hogar no se encuentre construido respetando las dimensiones que se le exigiere legalmente, (ídem), más lo que además se consignó en la sentencia , y no mereció rebatimiento, es que debe ejecutarse la obra” de modo que no ocasione perjuicios a terceros”. (v. fs.370 vta.) (Normas contenidas en el art. 5.11.70 en relación a chimeneas o conductos para evacuar gases de combustión, fluidos calientes, tóxicos. Corrosivos, o molestos). Ante la falta de cuestionamiento de lo ya señalado, el final de obra otorgado por el G.C.B.A.es intrascendente a los fines de evaluar si se registran perjuicios y/ o molestias en relación a terceros. Igual acontece con la opinión de los amigos de la demandada que declararon en juicio, los que estuvieron en su casa y no en la unidad de la contraparte en los presentes.**
Por lo que ignoran lo que allí acontece. El hecho que se haya construido conforme las reglas del arte y las disposiciones legales, no descarta la posibilidad que cause molestias y/o perjuicios a los demás, conforme fue consignado en la norma y en lo decidido. Consecuentemente sólo cabe declarar desierto el recurso y firme la sentencia en consecuencia.**
IV.-Pretender en esta instancia la modificación del remate de la chimenea, es reconocer que ese hogar a leña cuando se lo enciende causa molestias y/o perjuicios a sus vecinos. (Artículos 718 , 946, 723, 720 y 947 del Cód. Civil). No teniendo trascendencia para la resolución del caso, la frecuencia con la que se la encienda, bastando que en una oportunidad cause daño para que deba ser evitado. Más, no es factible dicha solución, porque no ha sido éste el posicionamiento pretendido por la demandada a través del desarrollo del proceso. Ni ello se ha reflejado en sus manifestaciones, ni en sus acciones, con lo que se contradice en sus agravios con la postura que originalmente sostuvo. Lo que además de permitir la aplicación de la teoría de los actos propios, autoriza a sostener que en virtud de lo dispuesto por el artículo 277 del CPCCN, el Tribunal de Alzada no puede fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia.**
Ello es así, por cuanto el ámbito de conocimiento de la alzada se encuentra limitado por el contenido de las cuestiones arrimadas al juez preopinante. Así, aquello que no fue hecho valer en aquella instancia, es ajeno al proceso.-
V.-La demandada entiende que la prueba producida no ha sido correctamente valorada, haciendo mención de lo que afirman los tres testigos ofrecidos por su parte, lo que le lleva a sostener la inexistencia de relación causal. La accionada vuelve a insistir respecto de los dichos de esos tres testigos, olvidando que el perito ingeniero fue quién al encender el hogar para informarse de su funcionamiento, fue él que observó que parte del humo provocado y algunos de los productos de la combustión de la referida leña (detallando esos productos), se depositan en la unidad F1 de la actora. (v. fs. 370). Siguiendo a Kielmanovich, “la prueba puede clasificarse , atendiendo a la relación del hecho objeto de la misma con el hecho percibido, en forma directa o indirecta. En la prueba directa, el hecho percibido viene a coincidir con el hecho objeto o fuente de la prueba, así, …” en este caso se constató la existencia de humo y otros productos en la finca de la actora, el hecho percibido ( humo y desechos de la combustión) “son el mismo hecho llamado a ser materia de prueba”.( v. autor citado, Cod. Proc. Civ. y Com. De la Nación, comentado y anotado, Lexis Nexis, Abeledo Perrot, segunda edición ampliada, pag. 613). Los extremos señalados por el experto no han sido cuestionados, por lo que ante la falta de agravio, la relación causal entre el encender el fuego en el hogar y el daño ocasionado a los demandantes, ha quedado abonado. El Código Civil de Vélez adoptó el sistema de la causalidad adecuada de conformidad a los arts. 901 a 906, actualmente receptado en el art. 1726 del CCC, que supone la confrontación entre un hecho y determinadas consecuencias, con el objeto de indagar si aquél ha sido suficiente o idóneo para producirlas, si ocurrido aquél, debe ser previsible, verosímil, normal, que las consecuencias acostumbren a suceder. Por lo tanto, la relación causal se infiere a partir de las características del hecho fuente, en el sentido si es idóneo o no para producir determinadas consecuencias que el actor invoca.**
Es necesaria la existencia de ese nexo de causalidad pues de otro modo se estaría atribuyendo a una persona el daño causado por otro o por la cosa de otro. Es un elemento objetivo porque alude a un vínculo externo entre el daño y el hecho de la persona o de la cosa (Bustamante Alsina, Jorge “El perfil de la responsabilidad civil al finalizar el siglo XX”, L. L. 1997-C-1029; Conf. CNCiv., esta Sala, 02/03/2012 Expte.N° 101.901/2006 “Giménez, Cañiza Gabino c/ Moreno, Raúl Edgardo y otro s/ daños y perjuicios”, Idem, 23/10/2012, Expte. N° 74.800/2007, “Robles, Vidal Elvis c/ Sosa, Raimundo y otros s/ daños y perjuicios”, Idem Id, 04/04/2013, Expte. N° 60.056/2010, “Labernia, Gustavo Gerardo c/ Cacciabue, Antonio Francisco y otros s/ daños y perjuicios”, entre muchos otros). En consonancia con lo señalado, sólo cabe declarar desierto el recurso y firme la sentencia en consecuencia. A mayor abundamiento, en cuanto a las testimoniales mencionadas por el apelante, en el interrogatorio preliminar, todos han aseverado ser amigos de la demandada. Además sólo han estado en su casa, pero ninguno de ellos tuvo acceso a la casa vecina, por lo que acontece o aconteció en ella, es ignorado por ellos. Por último frente a la supuesta falta de frecuencia en el encendido del hogar a leña, afirmado por ellos, sólo basta remitirse al escrito de contestación de demanda , donde se sostiene que es “encendida apenas unos tres meses a lo sumo, a lo largo del invierno”(v.fs.78).-
Las circunstancias ya indicadas disminuyen por completo la fuerza de las declaraciones brindadas más cuando ellas deben ser valoradas en conjunto y en combinación con los demas medios de prueba producidos.**
VI.- La accionada solicita la reducción del monto fijado por daño moral, con el fin de evitar un enriquecimiento sin causa de la parte actora. Conceptualmente, debe entenderse por daño moral, toda modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de la capacidad de entender, querer o sentir y que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de este y anímicamente perjudicial. (Pizarro, Ramón Daniel, “Reflexiones en torno al daño moral y su reparación”, JA semanario del 17-9-1985). Este instituto se aplica cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona que se traducen en un concreto perjuicio ocasionado por un evento dañoso. O dicho en otros términos, cuando se perturba de una manera u otra la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado, sea en el ámbito privado, o en el desempeño de sus actividades comerciales. Con atinado criterio, se ha expresado que el daño patrimonial afecta lo que el sujeto tiene, en cambio el daño moral lesiona lo que el sujeto “es” (Matilde Zavala de González, “Resarcimiento de Daños”, Presupuestos y Funciones del Derecho de Daños, t. 4, pág. 103, 1143 y “El concepto de daño moral”, JA del 6-2-85).-
El daño moral constituye un daño autónomo cuya reparación es independiente del daño material, aún cuando éstos, en caso de existir, deban tenerse en cuenta. Son rubros que merecen tratamiento diferenciado por tener naturaleza jurídica distinta en razón de que tutelan distintos bienes jurídicos.**
Para que surja el daño moral, es menester que, además de un eventual desmedro económico, concurra una “repercusión en los intereses existenciales” del sujeto y no se reputa que suceda sólo ante molestias o inconvenientes de relativa entidad (conf. Orgaz, “El daño resarcible”, pág. 259). Lo que se repara es el resultado dañoso, el perjuicio susceptible de apreciación desde la óptica del entendimiento, de la sensibilidad o de la voluntad de la persona, no la actividad del responsable, hecho ilícito o incumplimiento contractual, etcétera, que ha sido sólo la causa eficiente de aquél (Zannoni, “El daño en la responsabilidad civil”, Astrea, 1982, pág. 1982, pág. 231).**
Reiteradamente ha sostenido nuestro Máximo Tribunal que, en lo concerniente a la fijación del daño moral debe tenerse en cuenta el carácter resarcitorio de este rubro, la índole del hecho generador de responsabilidad y la entidad de los sufrimientos espirituales causados y por otra parte, que el reconocimiento de dicha reparación no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a éste (conf. C.S.J.N., 06/10/2009, A. 989. ; “Arisnabarreta, Rubén J. c/ E. N. (Min. de Educación y Justicia de la Nación) s/ juicios de conocimiento”; Idem., 07/11/2006, B. 606. “Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c/ Buenos Aires, Provincia de y Camino del Atlántico S.A. y/o quien pueda resultar dueño y/o guardián de los animales causantes del accidente s/ daños y perjuicios”, Fallos 329:4944; Id., 24/08/2006, F. 286, “Ferrari de Grand, Teresa Hortensia Mercedes y otros c/ Entre Ríos, Provincia de y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 329: 3403; Id., 06/03/2007, M. 802.“Mosca, Hugo Arnaldo c/ Buenos Aires, Provincia de (Policía Bonaerense) y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 330: 563, entre muchos otros).**
También se ha destacado que a los efectos de resarcir el daño moral, son insuficientes los desagrados o molestias que pueda haber sentido el damnificado por meros daños materiales a un objeto, pues en este supuesto el resarcimiento material agota el crédito, la vida en el hogar se deteriora ante la irrupción en la paz de la vivienda de olores y manchas de filtraciones y humedades, entrada y salida de trabajadores con las consiguientes necesidades de destinar tiempo y atención a los problemas, prolongación de incomodidades por trabajos mal terminados, etc. (conf. Highton, Elena I, ob. cit., pag. 320; C. N. Civ., Sala G, 23/2/09, “Bassani, Raúl Pablo c. Consorcio de Prop. Juramento 2062/64/66/70). Sin embargo, coincido en el presente caso con la sentenciante de grado en la procedencia de la reparación del daño moral, ya que de las pruebas aportadas a la causa surgen las aflicciones sufridas por el accionante no sólo en el uso del hogar a leña en sí, sino fundamentalmente por los daños producidos en sus bienes materiales más preciados, los que sin lugar a dudas tienen un alto contenido sentimental y en el hecho de que el “humo” y el olor producido por el hogar a leña es nocivo y puede perjudicar la salud y la vida hogareña de los accionantes, obligándolos a mantener las ventanas cerradas para “lograr que ingrese la menor cantidad posible de humo”. Máxime cuando uno de los accionantes padece del síndrome de ojo seco y la polución y el humo pueden agravar el cuadro clínico. En el pronunciamiento apelado se ha fijado la suma de dieciocho mil pesos ($18.000), monto que se estima adecuado y en virtud de ello se propone al acuerdo su confirmación. VII.- Por su parte la actora se agravia del rechazo del rubro daño físico reclamado por el coactor. La sentencia es clara en cuanto a que el uso del hogar a leña, puede tornar más grave la lesión ocular, ya que el humo es nocivo, para la dolencia que tiene el apelante., conforme el dictamen pericial.**
Sin embargo la sentencia rechaza la admisibilidad del rubro porque no se probó que efectivamente ese humo y los otros desechos que emanan cuando es encendido el hogar, le hayan ocasionado efectivamente daño. La relación causal es un elemento del acto ilícito y del incumplimiento contractual que vincula el daño directamente con el hecho antijurídico, e indirectamente con el elemento de imputación subjetiva o de atribución objetiva. Es el factor aglutinante que hace que el daño y la culpa, o en su caso el riesgo, se integren en la unidad del acto que es fuente de la obligación de indemnizar.**
La causalidad adecuada no requiere la fatalidad en la imputación de las consecuencias al hecho, pero tampoco se satisface con la mera posibilidad o eventualidad. Se requiere un juicio de probabilidad que supere el nivel de lo conjetural (Zavala de González, Matilde, “Resarcimiento de daños. El proceso de daños”, T. 3, p. 204).
En efecto, la prueba de la relación de causalidad adecuada pesa sobre quien reclama la reparación del daño, tanto en el terreno de los contratos como en el caso de tratarse de un hecho ilícito. Es una consecuencia lógica de los principios que regulan la carga de la prueba en materia procesal, que ponen en cabeza de quien alega la existencia de un derecho la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión. Según Pizarro y Vallespinos, el actor debe demostrar la “conexión material” entre un “determinado hecho” y el “resultado”, extremo que releva que la causalidad no está presumida, y a partir de esta prueba podrá a lo sumo presumirse el carácter adecuado de la condición (así por ej. probada la conexión entre la cosa que con su intervención activa causa un daño, y este último, podrá inferirse que el daño deriva del riesgo de la cosa). Consecuentemente y siguiendo a Bueres, concluyen en que en tales supuestos “a lo sumo existe una simplificación en ciertos aspectos de la prueba de la causalidad”, mas no una presunción de su existencia (Pizarro, Ramón, Vallespinos, Carlos, Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones, vol. 3, Hammurabi, 2007, pág. 107). Por lo que corresponde rechazar el agravio y confirmar lo decidido.**
En consecuencia se propone al Acuerdo:
I.-Confirmar la sentencia en todo cuanto decide y ha sido materia de apelación y agravios.**
II.- Costas de Alzada en el orden causado en virtud de los vencimientos parciales.**
Las Dras. Beatriz A.Verón y Marta del Rosario Mattera adhieren al voto precedente.**
Con lo que terminó el acto, firmando las Señoras Vocales por ante mí que doy fe.- ///nos Aires, noviembre 25 de 2015.-
Y VISTOS: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal
I.-Confirmar la sentencia en todo cuanto decide y ha sido materia de apelación y agravios II.- Costas de Alzada en el orden causado en virtud de los vencimientos parciales.
Fdo. Dra. Zulema Wilde – Dra. Beatriz Verón – Dra. Marta del Rosario Mattera.
Sentencia completa de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, 04/10/2005, ” AAA. v. Consorcio Avenida…”, reparaciones en la propiedad horizontal
Buenos Aires, octubre 4 de 2005.
I. A raíz de una filtración de agua que afectaba al departamento ubicado en el piso inferior inmediato al de la actora, identificado como letra D del piso xxx, el 9/4/2001 aquélla autorizó a personal contratado por el consorcio con el objeto de determinar el origen de dicha filtración, para lo cual ese personal procedió a romper el piso de la cocina y a reparar provisoriamente con “poxilina” el caño deteriorado, pues al quedar al descubierto la cañería se advirtió que por el estado de corrosión que presentaba debía ser reemplazada. La reclamante adujo que se había abandonado la prosecución de los trabajos y dejado la zanja abierta durante varios meses, impidiéndose el uso y goce de la cocina y del living comedor, al que debió trasladar los muebles. Demanda la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la demora en concluir las reparaciones correspondientes a su unidad funcional.
La sentencia de fs. 1112/1119, tras considerar que el consorcio demandado es responsable por la inejecución o incumplimiento de las obligaciones en los términos del art. 520 CCiv., admitió parcialmente la demanda indemnizatoria del daño moral ($ 5000) y por gastos de comida elaborada ($ 3500). En consecuencia, se condenó al “Consorcio de Propietarios de la Avenida del XXX” a abonar a la actora la suma de $ 8500, más intereses y costas.
Apelaron ambas partes. […]
Si los trabajos se ejecutaron entre el 10 y el 21/12/2001 y la zanja en el piso de la cocina se había hecho alrededor de ocho meses antes y durante ese lapso se mantuvo abierta, no hay excusa alguna de parte del consorcio que justifique esa demora, ni menos puede invocarse que como copropietaria la actora debía soportar las molestias que el reemplazo de la cañería generaba, pues esta carga resulta atendible cuando la decisión del reemplazo de cañerías viejas, la obtención de presupuestos, la aceptación de éstos por la vía consorcial pertinente y la realización de los trabajos se llevan a cabo en un tiempo razonable, pero si durante todo ese lapso ni siquiera se cubrió la abertura del piso de la cocina, juzgo acertada la decisión en cuanto atribuye el retraso en concluir los arreglos al incumplimiento por parte del administrador del consorcio demandado de los deberes impuestos por el art. 31 inc. d Reglamento de Copropiedad, 11 ley 13512 (1) y 3 inc. 7 decreto reglamentario 18734/1949 (2). Debe destacarse que el demandado apelante tampoco formula crítica concreta y razonada sobre la aseveración del magistrado acerca de que no se invocó ni se acreditó que el administrador del consorcio hubiera comunicado con antelación a la propietaria que concurrirían a fin de colocar las cerámicas en el piso de la cocina el día 24 de abril, como había aducido el demandado, por lo que el juez concluye que era razonable entonces que la progenitora de la reclamante careciera de legitimación para autorizar el ingreso y, más aún, para la realización de las tareas en el bien (fs. 1114). Por otro lado, no hay prueba alguna de que ese ofrecimiento de tapar el agujero que se extendía a lo largo de la cocina se hubiera concretado, ni que esto hubiese sido impedido por la actora, con lo cual la decisión del sentenciante de atribuir responsabilidad al consorcio por el incumplimiento de las obligaciones que incumbían al administrador encuentra mayor respaldo.
De ahí que la insistencia de la letrada apoderada del consorcio demandado en liberar de responsabilidad a su representado carece de sustento suficiente para modificar la decisión apelada. Esa responsabilidad no reposa en la obra encarada para el reemplazo de cañerías viejas, ni tampoco en el tiempo que insumiría desde la toma de decisión hasta la culminación, sino en haber dejado mientras tanto en un estado deplorable el piso de la cocina del departamento de la actora y la ocupación del living comedor con los muebles y enseres de esa cocina, afectando notablemente el uso y goce de la unidad por la propietaria y su grupo conviviente. Esto es revelador de que tampoco se trata de las molestias comunes que cualquier propietario debe soportar por los arreglos o refacciones que se realizan en su propiedad, sino de la reparación y del reemplazo de cañerías que si bien están ubicadas en el piso xxx -en el que se encuentra la unidad de la actora y donde se había originado la filtración- tienen carácter común y abastecen de agua a distintas unidades de otros pisos del edificio, por lo que todos esos trabajos estaban a cargo del consorcio. De ahí que la demora en reparar el piso de la cocina constituyó un perjuicio para la titular de la unidad y su familia que excedió notablemente aquellas molestias que comúnmente producen las obras y se consideran soportables.
Por lo expuesto, las quejas del consorcio demandado sobre la responsabilidad deben ser desestimadas.
III. […] ante la demora de la decisión sobre el reemplazo de la antigua cañería bien pudo solucionarse el rellenado del piso de la cocina para que la actora pudiera utilizarla normalmente, al menos hasta que se definiera la obra de mayor envergadura. Ese conflicto entre las partes, es revelador de que en alguna medida ninguna de ellas colaboró en hallar una solución a los problemas que se presentaron sorpresivamente por la pérdida repentina de agua en el caño colocado en el piso del departamento de la actora que filtraba sobre la unidad del piso 10º. Pero como quien tenía la obligación a su cargo era el consorcio, debe responder por los daños que ocasionó a la actora, aunque estimo que no bastan las alegaciones formuladas por la reclamante para acreditar que la inejecución de la obligación fuese maliciosa, como dispone el art. 521 CCiv., sino que en el caso corresponde considerar que tuvo origen en el actuar negligente del representante del demandado. De ahí que por aplicación del art. 520 el resarcimiento de los daños e intereses sólo comprende los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación.
Se ha sostenido: “…el dolo obligacional, que ha de distinguirse del dolo como vicio de la voluntad (art. 931 CCiv.) y del delictual (art. 1072 CCiv.), se configura por la inejecución deliberada de la prestación, conforme lo ha entendido gran parte de nuestra doctrina […].
IV. La improcedencia de los reclamos por gastos de contratación de arquitecto y de gastos por pérdidas de pasajes surge de que no se trata de consecuencias inmediatas y necesarias del incumplimiento que se atribuye al consorcio.
V. En cuanto a los gastos de farmacia, de traslados y de ortopedia, resultan escasos los elementos de convicción aportados para acreditar el esguince (breve referencia sobre el punto en el testimonio de fs. 774 in fine y vta. y constancias de guardia del Hospital Pirovano de fs. 804/805) y cómo se produjo. Tampoco hay prueba de la gravedad o características o impedimentos que pudo haber generado, de modo tal que permita inferir la entidad de los gastos que la reclamante solicita.
Además, si no obstante el obstáculo que implicaba la existencia de la zanja, el ambiente cocina debió seguir utilizándose por hallarse allí la heladera, asiste igualmente razón al sentenciante en cuanto sostiene que ante el conocimiento de la situación en que se encontraba ese ambiente de su vivienda, la actora omitió las diligencias mínimas exigibles que podrían haber evitado el daño propio, transitándolo con la precaución y cuidado que las condiciones del piso exigían y/o adoptando las medidas provisorias necesarias para acondicionarlo de forma tal que se lo pudiera utilizar con la mayor seguridad (fs. 1115 vta.). Estas consideraciones del magistrado tampoco han sido adecuadamente criticadas por la actora. Ella misma en la carta documento cuya fotocopia obra a fs. 137 intima al administrador bajo apercibimiento de reparar el piso de la cocina por su cuenta a costa del consorcio, pero lo cierto es que nada surge que haya hecho en tal sentido. El carácter provisional del arreglo, tanto de la pérdida espontáneamente producida como de la pinchadura del caño hecha por el plomero y reparada por él el mismo día, no era óbice para que pudiera cubrirse la zanja con maderas o aun rellenar con material al menos algunos tramos si se tiene en cuenta que esa reparación provisoria se limitaba a puntos bien determinados en que se había producido la pérdida de agua, y de esa forma se pudo haber acondicionado el piso para transitar sin mayores riesgos. Aun cuando la existencia de la rotura y del agujero del piso y el mantenimiento de esa situación es atribuible principalmente al consorcio, el conocimiento de ese obstáculo por la actora exigía de su parte mayor precaución si ingresaba a esa zona de riesgo, o la adopción de medidas como las indicadas por el magistrado.
De todos modos, considero que lo determinante para el rechazo de este ítem es la ausencia de prueba de hechos que justifiquen el daño en sí mismo y la relación causal con el incumplimiento atribuido al consorcio, sin que las quejas esgrimidas por la actora justifiquen modificar la decisión del juez.
VI. […] no cabe duda de que si los trabajos se ejecutaron durante los días hábiles entre el 10 y el 21/12/2001, y la apertura del agujero se había hecho el 9 de abril de ese mismo año, y durante ese lapso no sólo el ambiente cocina estaba en condiciones tales que lo tornaban prácticamente inutilizable, y que muebles y enseres de ese ambiente habían sido acumulados en el living comedor, limitando notablemente el uso de este otro ambiente, indudablemente ha perturbado la vida cotidiana de la actora y de su familia en forma tal que se configura el daño moral contemplado por los arts. 522 y 1078 CCiv., en cuanto es presumible que vivir de esa forma durante el tiempo que excede lo razonable para la concreción de esos trabajos ha repercutido negativamente en los sentimientos y en la interioridad de la actora, y justifica el resarcimiento de ese daño […]
VII. También ambos apelantes cuestionan el resarcimiento de los gastos de comida.
El consorcio niega la existencia de este daño por los motivos ya expresados anteriormente, que fueron desestimados, pero agrega además que la zanja en la cocina no impidió su uso, sino que simplemente lo limitó (fs. 1162). Pero aunque a pesar de que la perito que intervino en la prueba anticipada hace referencia a que el agujero impide el libre tránsito por la cocina y anula el uso, en el sentido de que no puede usarse para la función que el ambiente cumple dentro de la casa (fs. 24 vta.), lo cierto es que más que anular estaba notablemente limitado por la dificultad en el tránsito, a tal punto que la misma actora reconoce que las heladeras permanecieron instaladas en la cocina, pero esa limitación en manera alguna descarta la procedencia del concepto en estudio, sino que, por el contrario, justifica la conclusión de que la dificultad en el tránsito impone ese uso limitado que en esa medida debió suplirse mediante la adquisición de comida elaborada.
A su vez, esta situación y la acertada apreciación de las circunstancias efectuada por el sentenciante dan sustento al monto del resarcimiento fijado en primera instancia en la suma de $ 3500, considerando el tiempo en que excedió el que razonablemente hubieran podido concretarse los trabajos, y atendiendo también a que tanto el consorcio como la actora pudieron haber adoptado medidas preventivas, como la indicada por la perito arquitecta interviniente en estos autos principales, según la cual si se hace un arreglo provisorio se sabe de antemano que habrá un tiempo de espera para una solución permanente, por solicitud de presupuestos, consultas, adecuación de honorarios de trabajos, etc., y, agrega, se puede cerrar provisoriamente el boquete o zanja con relleno del mismo material extraído sin mortero (fs. 985). […]
Se confirma la sentencia …. Notifíquese. Devuélvase.- José L. Galmarini.- Eduardo A. Zannoni.- Fernando Posse Saguier. (Sec.: Alejandro G. Petrucci).
Sentencia completa sobre humedad, filtraciones y jacuzzi
CAMARA CIVIL – SALA F Expte.N° 77656/2013 “C. H. D. c/Consorcio de Prop. Av. del L. …/56 y
ot.s/daños y perjuicios”. Juzgado n° 68
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la
Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F”, para conocer en los autos del
epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a
derecho la sentencia apelada. Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de
votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. POSSE SAGUIER. GALMARINI ZANNONI. A la cuestión
propuesta el Dr.Posse Saguier dijo: I.El pronunciamiento de grado hizo lugar parcialmente a la
demanda, y condenó, por un lado, al pago de la suma de $ 140.000. Por el otro, también los
condenó a realizar los trabajos indicados por el perito ingeniero interviniente en autos y/o por el
ingeniero Tarakdjian en su informe, y/o todos aquellos que resulten necesarios para que no se
produzcan más filtraciones en el departamento de los actores, a su costa en las mismas
proporciones que se indicaran; obligación de hacer que se tendrá por cumplida con la realización
de una prueba hidráulica, bajo el control del perito. Apelaron todas las partes. Los actores
expresaron agravios a fs.677/681. La demandada hizo lo propio a fs.672/675 y el consorcio de
propietarios a fs.682/685. Las contestaciones obran a fs.687/689 y fs.691/693. II. Los actores
adquirieron en el mes de agosto de 2008 el piso n° 13 del edificio de avenida del L. de esta Ciudad.
Relataron que mientras lo estaban arreglando notaron quecomenzaba a caer agua en el sector del
taparrollo del ventanal del living, dormitorio y filtraciones en el cielorraso y paredes de ambos
ambientes como también en un segundo dormitorio. Además, indicaron que en el piso inmediato
superior se realizaron construcciones de carpintería de aluminio con techo y nuevas puertas y
ventanas. Asimismo se instalaron un deck y un jacuzzi de manera antirreglamentaria y se
modificaron las barandas originales del balcón. En síntesis, los accionantes iniciaron el presente
juicio y reclamaron daños y perjuicios contra el consorcio de propietarios y contra – propietaria de
la unidad funcional n° 22 (piso 14) -. El pronunciamiento de grado, luego a valorar las probanzas
arrimadas a la causa, determinó que la responsabilidad por el hecho dañoso cabe atribuirla al
consorcio de propietarios en un 60%, en un 30% a la co-demandada y el restante 10% se lo endilgó
al comportamiento de los actores. Todas las partes se agraviaron sobre este aspecto. Ahora bien,
el caso de autos se trata de filtraciones de agua que generaron daños en la propiedad de los
actores. Nada de ello está en discusión. Sin embargo, lo esencial es determinar el origen de
aquellas a los efectos de valorar la responsabilidad que cabe atribuir a los sujetos intervinientes en
este entuerto. Para ello, hay que recurrir a la asistencia técnica que brindara el experto en la
materia designado de oficio. Informó el facultativo que el balcón terraza de la unidad funcional n°
22 en su piso 14, se encontraba modificado respecto a su configuración original, que era la
Reglamentaria y Verificada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ya cuando se produjo el
arribo de los ocupantes de la unidad funcional n° 21. De todos modos, y si nos atenemos al
informe presentado por el ingeniero Eduardo Tarakdjian de fecha 30 de septiembre de 2009
(véase fs.171/172), corroborada el 10 de abril de 2014, existía un “vicio oculto” constructivo de
aislamiento hidráulico, como la falta de solape de la membrana o las membranas
impermeabilizantes del solado de la terraza en todo el perímetro del balcón incluida la parte de la
baranda frontal. En función de ello, el perito ingeniero Juan Carlos Vera destacó que el
procedimiento faltante es el denominado “Babeteado” de la membrana que debe penetrar en el
muro y ser recubierto posteriormente con mampostería. De hecho, agregó el experto, el colocar
tres membranas superpuestas como un intento de detener las filtraciones hacia el piso inferior, sin
efectuar el correspondiente babeteado, denotaría una mala praxis constructiva, anterior aún a la
fecha en que la demandada produjo la remodelación del balcón y la colocación del piso de madera
denominado deck. El experto también destacó que dichas modificaciones habrían producido
daños por filtración de aguas pluviales en la parte frontal del condominio accionante. Además,
indicó que tales cambios no se encontraban ni se encuentran autorizados por el Consorcio de
Propietarios ni tampoco, consiguientemente, por la autoridad del Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires (conf.fs.515). Si bien de acuerdo a las consideraciones formuladas por el experto las
filtraciones provenientes del piso 14° al 13° también habrían ocurrido en razón de la falla
constructiva inicial del edificio ya descripta, y que fuera detectado tanto por el ingeniero Eduardo
Tarakjdian (conf.fs.171/172) como por el propio perito designado en estos actuados, lo cierto es
que no existen elementos probatorios que demuestren que con anterioridad a las modificaciones
realizadas por la demandada hubiesen existido filtraciones que afectasen el piso 13°. De allí, que
fue la antirreglamentaria construcción efectuada en la unidad funcional n° 22 la que ocasionó los
perjuicios en la parte frontal del departamento del piso inferior. Por tanto, entiendo que respecto
de la acción resarcitoria solo habré de responsabilizar a la demandada, toda vez que las reformas
que introdujo al inmueble fueron las que provocaron los deterioros en la unidad de los actores.
Así, tal como quedó establecido en la pericia la remodelación del balcón en cuanto a la colocación
del piso de madera denominado deck – que retarda la filtración de agua porque no tiene
pendiente y posee menor superficie de escurrimiento que demora el paso y, por ello, se acumula
(conf.fs.593 vta.) – han ocasionado los daños derivados de la filtración de aguas pluviales a la parte
frontal de la unidad de la accionante. Por otra parte, la pileta denominada jacuzzi ha sido colocada
en el balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo
que representa, a no dudar, un claro peligro. Además, también se puso en evidencia que debió
garantizarse su estabilidad pese al incremento de las cargas de la pileta jacuzzi y del piso deck con
los planos y cálculos respectivos, así como la modificación del plano de instalación sanitaria que
demuestre, tanto la conexión de desague de la pileta a su correspondiente sistema de descarga,
como el correcto escurrimiento de las aguas pluviales hacia el embudo pluvial, sin demoras ni
interferencias de obstáculos o basura acumulada debajo del plano superior del piso deck
(conf.fs.516). En síntesis, la ampliación de la superficie del balcón hacia el interior del living y del
dormitorio y la interposición del piso de madera provocaron las filtraciones en cuestión
(conf.fs.517/518). No se me escapa que el mantenimiento de las partes comunes se encuentra a
cargo de la administración consorcial y que, por ello, la responsabilidad del consorcio habrá de
quedar limitada solo a una obligación de hacer, esto es, la de corregir aquellos defectos
constructivos de origen. Con esa salvedad, la condena respecto del consorcio habrá de quedar
limitada a dicha obligación de hacer. En tal supuesto, juzgo que cabe atribuir responsabilidad a la
emplazada en su calidad de propietaria de la unidad funcional n° 22, en razón de que las
modificaciones antirreglamentarias fueron determinantes para ocasionar los mentados daños. Por
último, y en relación a los accionantes, juzgo que ninguna responsabilidad cabe atribuírseles,
puesto que no posee relevancia – de acuerdo a la situación imperante ya descripta – el período de
tiempo en que reclamaron los daños ocurridos en su propiedad. Además, cabe señalar que los
antecedentes obrantes a fs.210 (carta documento) informe de fs.171/172 (ing.Tarakdjian del 30 de
septiembre de 2009), mediación de fs.5/6 y demás constancias son demostrativas de que los
actores han procurado darle una solución al problema de las filtraciones en su unidad funcional.
De allí, que la sentencia deberá ser revocada en cuando les atribuyó una cuota de responsabilidad.
III. El pronunciamiento determinó que los daños materiales en la unidad funcional n° 21 ascienden
a la suma estimada por el perito a fs.514/522 ($ 101.329,70 tomado a la fecha de la pericia). Sin
embargo, señaló el magistrado que calculando el aumento que puede haber existido en los
materiales y mano de obra desde la fecha de la pericia, fijó la indemnización en la cantidad de $
120.000. Si bien el único que se agravió respecto de este rubro fue el consorcio, habida cuenta la
decisión a que se arriba, en la que se limita su responsabilidad exclusivamente en relación a la
obligación de hacer, ninguna consideración corresponderá formular sobre el punto. Por otra parte
el pronunciamiento rechazó el reclamo por pérdida de chance y lucro cesante. Los actores se
agraviaron al respecto. Respecto del lucro cesante ya he tenido oportunidad de señalar en
anteriores pronunciamientos, que la indemnización por este concepto está referida a las ganancias
dejadas de percibir a consecuencia del hecho. Asimismo, debe tenerse presente que éste rubro,
para ser admitido, requiere una prueba concreta de las pérdidas experimentadas o por lo menos
el aporte de datos que permitan presumirlas de modo fidedigno. Ello quiere decir que debe haber
certidumbre en cuanto a la existencia misma del daño y que éste no puede ser eventual o
hipotético (causa libre n° 316.338 del 20/09/2001, entre otras). En la especie, tal como lo reseñara
el anterior magistrado, no se han arrimado elementos probatorios ciertos para que proceda el
rubro en análisis, resultando insuficiente la autorización de fs.271. Por ende, habrá de confirmarse
este aspecto de la sentencia. Por daño moral el pronunciamiento fijó la cantidad de $ 20.000. Los
actores solicitan su incremento. En el caso, aun cuando considere que este rubro resulta ser
improcedente, al no existir agravios acerca de su admisión ninguna consideración corresponderá
efectuar al respecto. Desde ya entiendo que la queja que persigue su aumento no se halla
justificada. IV. Obligación de restituir a su estado original el balcón del piso 14°. Los actores
consideraron que en el pronunciamiento solo se condenó a realizar los trabajos necesarios
indicados por los ingenieros, pero no se condenó el retiro de la pileta jacuzzi, ni el deck de madera,
ni restituir a su estado anterior el frente del balcón. Sobre el particular, juzgo que les asiste razón a
sus quejas. En efecto, ya se hizo mención anteriormente que la pileta jacuzzi ha sido colocada en el
balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo que
representa un claro peligro. Por otra parte y como lo explicó el ingeniero Tarakdjian a fs.172, a fin
de resolver el problema la solución correcta es remover íntegramente el deck y, tal como lo
señalara el perito designado en autos la totalidad de las modificaciones antirreglamentarias
introducidas por la demandada han generado las filtraciones hacia la unidad funcional de los
actores, los agravios deberán tener favorable acogida. En función de lo expuesto, la sentencia
deberá ser modificada en el sentido de que los trabajos cuya modalidad y alcance fueran
determinados en el punto 2) de fs.643 abarcarán, además, el retiro de la pileta jacuzzi, el deck de
madera y la readecuación del frente del balcón a su estado original (construcción de carpintería de
aluminio con techo, puertas, ventanas y barandas). Por otra parte, tal como se explicitara
anteriormente, el consorcio de propietarios deberá realizar los trabajos necesarios a los fines de
que se corrijan los vicios de construcción señalados por los profesionales. Esto es, efectuar un
aislamiento hidráulico consistente en la colocación de solape de la membrana o las membranas
baranda frontal. El procedimiento es el denominado “Babeteado” de la membrana que debe
penetrar en el muro y ser recubierto posteriormente con mampostería Todas las tareas deberán
ser motivo de revisión en la etapa de ejecución de sentencia tal como lo señalara el juez de grado.
V. Imposición de costas. La totalidad de las costas de ambas instancias, habida cuenta las
particularidades del caso, deberá ser soportadas exclusivamente por la demandada – perdidosa
(conf.art.68 primera parte del Código Procesal). Por todo lo expresado, si mi voto fuese
compartido, propongo que se modifique la sentencia en el sentido de que la condena al consorcio
de propietarios del edificio de la avenida L. de esta Ciudad, habrá de limitarse a la obligación de
hacer a que se hace referencia en el considerando IV “in fine”. En consecuencia, la condena
pecuniaria solo alcanzará a M L B por la suma e intereses referidos en el pronunciamiento. Se
modifica la obligación de hacer conforme los términos del considerando IV. Costas de ambas
instancias a la demandada vencida. Por razones análogas a las aducidas por el Dr.Posse Saguier,
los Dres. GALMARINI Y ZANNONI votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que
terminó el acto-
///nos Aires, septiembre de 2016.-
AUTOS Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se
modifica la sentencia en el sentido de que la condena al consorcio de propietarios del edificio de la
avenida L. de esta Ciudad, habrá de limitarse a la obligación de hacer a que se hace referencia en
el considerando IV “in fine”. En consecuencia, la condena pecuniaria solo alcanzará a M L B por la
suma e intereses referidos en el pronunciamiento. Se modifica la obligación de hacer conforme los
términos del considerando IV. Costas de ambas instancias a la demandada vencida. Los honorarios
serán fijados una vez establecidos los de primera instancia.-
Notifíquese. Devuélvase.-
Cuáles son los cambios del nuevo código civil Expensas claras conservan la amistad Cinco temas legales de los encargados de edificios Críticas a la nueva ley para los consorcios, consejo de propiedad horizontal y encargados
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Responsabilidad por monóxido de carbono, ¿Consorcio, locador o ambos?
Prgunta, no queda claro en el nuevo codigo a quien le corresponde pagar si se rompe el cano interno de una unidad funcional, como ser el cano de la ducha? Gracias por tu respuesta
Hola, en principio al consorcio. Abrazo, Igna.
Pero si el caño de esa ducha daña mi unidad, le corresponde al consorcio también repararla? Es daño colateral. Muchas gracias.
Hola, si el caño está dentro del depto., no correspondería al consorcio sino al dueño del caño.
Estoy viviendo en mi edificio el caso de que un propietario no quiere dejar pasar a los gasistas y albañiles para hacer una reparación en los caños de gas. También hay otro que vive en Córdoba y no se preocupa por coordinar para hacer la reparación. Debido a ambos, estamos con paredes y pisos de los paileres abiertos, a la espera de reparar todo para luego proceder a cerrar todo. Si bien me quedó claro que la ley dice que deben abrir sus puertas para permitir los arreglos, ¿cuáles serían los pasos para hacer que se aplique la misma? ¿Carta documento y después qué? ¿Existe alguna forma en la que no se haga el arreglo y quede bajo la responsabilidad del propietario que se negó a pagar el arreglo y hacerse cargo en caso de que se produzca un accidente por no haber realizado el arreglo? Muchas gracias.
Hola, entrevistar urgente abogado/a para ver medida cautelar. HAcer ya denuncia en bomberos y defensa civil.
si me puede ayudar le agradeceria. En nuestro caso un propietario le perdia la llave de paso de agua de su depto llamo a un plomero particular la hizo cambiar y paso al consorcio una factura desorbitante .. A quien le corresponde pagar ese gasto? Al propietario o al consorcio? ..no me quedo claro al leer el codigo
Hola Sergio! Alquilo un PH viejo (50 años). los caños se taparon y ya no tengo agua fria en ninguna canilla. corresponde al dueño reparar, verdad? vivo ahi hace 3 años. Gracias!
BUenas tardes, una consulta: actualmente, bajo el nuevo codigo civil, y siendo inquilino…me corresponde pagar como parte de las expensas el arreglo interno de una unidad?
Holas, Martín: depende del contrato… Abrazooo
Hola, soy parte del consejo de administración de mi edificio. Es cierto que bajo el nuevo código pueden demandarme si el administrador se manda un moco financiero? Porque no me parece que tenga pies ni cabeza que yo pueda ser responsable, dado que yo no manejo la plata ni su reparto. Gracias!
Hola, Hernán, depende del grado de participación, no? Hay que ver y analizar eso.
Sergio!!! Que buena página!!! Muchas gracias!! Felicitaciones!!!
El jueves hay reunión de consorcio, soy inquilina y me gustaría participar. Los dueños tienen,la propiedad como una inversión únicamente, pero tenemos muy buen vínculo. Si ellos no,me firmaran el poder, puedo ir? Si me lo firmaran, que derechos tengo según el nuevo código. Muchas gracias por todas las molestias que te tomas en responder. Un abrazo.
Estimado Sergio, que se hace si un vecino no permite entrar al plomero a reparar su baño?, mi dto abajo del suyo se está destruyendo por el agua que me cae. Gracias
hola, al consorcio y llamar si no abogado/a para acciones legales, hay vías para accionar urgente. Saludos, Constanza y después contá.
Hola quería consultar, soy inquilina, en mi edificio compraron un sillon que lo pusieron en el hall de entrada… no sería eso gastos extraordinario?
Si lo fuese, ahora me lo pasaron como ordinario, ésto fue en enero.. y el administrador no lo ajusta.. se puede hacer algo?
Hola: El administrador del consorcio mandó a reparar una pérdida de agua del edificio que salía a la calle. Yo soy inquilino y el administrador está incluyendo el importe de la reparación en las expensas comunes, o sea que yo tendría que pagar esa reparación. ¿No correspondería haber incluido esa reparación en las expensas extraordinarias, o sea las que paga el dueño del departamento? Desde ya gracias por el asesoramiento
las cañerias de agua del edificio es comun al mismo , ademas no es una modificacion de las mismaspor lo tanto se trata de Expensas Comunes Ordinarias ,y corresponde que las pague el inquilino , salvo que vos tengas un acuerdo con el propietario de no pagarlas.
Hola: suscribí un ctto de locación y me están intimando a pagar expensas anteriores a mi entrada en el depto. También quieren que pague las expensas extraordinarias.
Qué puedo hacer? Qué legislación me ampara?
Hola, poner abogado, Ale! En general corresponde por el período locado, hay que ver el contrato y analizarlo. Saludos.
Te consulto, el Registro de Administradores de Consorcio de la provincia de Buenos Aires (en mi caso vivo en el conurbano) donde se puede consultar?
Hola Sergio, te consulto por una situación particular. Acabo de adquirir un departamento en el piso 15 al que le hice arreglos, en estos arreglos uno de los albañiles rompió un caño luz, que afectó al dpto de abajo, el cual fue reparado haciéndome cargo del gasto, lógicamente. En las últimas expensas me suman un arreglo de pintura y yeseria por un valor de $8000 de los pisos 13 y 14, el cual tampoco me fue consultado. Quería saber si esta decisión de cobrarme los arreglos a mi por parte de la administración es legal o que medidas puedo tomar al respecto.
Muchísimas gracias, desde ya.
Hola, vivo en un edificio de tres pisos sin ascensor, y hace unos años se construyó una torre Town House de Palermo, de 10 pisos. Compartimos medianera. Ahora dicen que tienen humedad en algunas unidades y quieren ingresar a nuestro edificio para colgarse y reparar “su medianera”. Como les dijimos que no, que realicen las reparaciones desde silleta y sobre su pared, nos enviaron CD para intimarnos a permitirles el paso. Nosotros no tenemos nada que ver con el problema de humedad de su muro, nuestro edificio (terraza) finaliza en el segundo piso de ese edificio. Es legal esa intimación para ingresar? Muchas gracias!
Hola, ver carta documento con abogado/a. Es posible que deban permitir acceso para reparar pero hay que ver a quién corresponde.
Hola, Metrogas detecto fuga en cañeria de gas de mi medidor en el depto que herede, no vivo alli y lo tengo para alquilar, y me corto el suministro a mi. Estoy en piso 4 y el medidor en el 3. le informé a la administradora y me dijo que tiene que pedir 3 presupuestos y luego hacer Asamblea, ya que corresponde el gasto a todos y que va a tardar porque” hay otras prioridades”. Mi reclamo fue telefónico, cuanto tiempo espero,que debo hacer ya que no mostró ningún apuro?.
hola, Mirna: llamar gasista matriculado. Se podría entrevistar abogado/a para carta documento para evaluar intimación a la administración.
porque vas a intimar a la administracion ??? no comprendo ..
Si entiendo tu apuro pero la administracion esta haciendo lo correcto perdir varios presupuestos y tratarlos en Asamblea para que lo aprueben ya se decision de ella, o este en el reglamento o se haya acordado en Asambleas previas.
Hola, soy inquilina y el departamento se inundo con hasta 10 cm de aguas servidas porque se tapo el desague cloacal del edificio y rebalzo por la rejilla de mi baño, me daño el colchon que tenia en el piso y una alfombra de decoracion que tenia sobre el parquet, a quien le corresponde pagarme lo dañado? al consorcio o al dueño? El dueño no me quiere reconocer nada porque dice que debo reclamarle al consorcio ya que el no es responsable de mis cosas dañadas por causa del depto.
Pilar Campi
Quiero saber si la administración debe arreglarme un caño del interior del baño de arriba que está destruyendo el techo aunque yo no tengo las expensas al día. Quiero saber en que artículo está contemplado
El copropietario tiene derecho a que le arreglen el caño (si es propiedad común) aunque deba expensas. Aparte, la administración debe iniciar juicio para cobrar las expensas. Ver abogado/a para acciones. Saludos.
Sandra Pal
sandra Pal. Vivo en un PH en CABA, el vecino de al lado levantó medianeras y colocó cuatro ventanas hacia nuestro pasillo, una ventana sin vidrios tiene una parrilla y le hizo una salida de un caño de ventilación, ahora todo el humo queda en el pasillo y adentro de la casa, le dije pero me respondió que era su medianera, Que puedo hacer.Gracias
Ojo, ver con muni, bomberos y abogado/a por posibles riesgos. Evaluar acciones en consultar urgente con colega abogado/a. Al margen, mandame tu tel a dzconsultas@gmail.com si quisieras contarlo en la radio. Saludos.
A un determinado piso se le cayò parte del techo. En la parte superior del techo no pasan cañerìas de agua, pero si las cañerìas que corresponden a la calefacciòn por losa radiante.
. El edificio tiene 20 años de vida.
A quièn corresponde pagar el gasto, al propietario o al Consorcio?.
Gracias por su contestaciòn.
Hola, para responder es preciso leer el reglamento y conocer más los hechos del caso. Un saludo.
En el 6º piso de 8 pisos de mi edificio, tienen calefon y después de varios años de estar ahí, reclaman que no se pueden bañar porque no tiene presion de agua.
La solución que les dan es que haga una entrada independiente al calefón o ponga una bomba .
Pregunto, esto le correponde al consorcio?
Cuando se construyo el departamento se entregaron las instalaciones así y el que compro, compro asi.
debería verse el reglamento.
Ver urgente con gasista matriculado, al margen.
buenos dias tengo en mi depto un problema con los desagües del baño que me estan generando problema de humedad en el resto del depto. Me corresponde a mi arreglarlo o al consorcio?
Hola Sergio. En mi edificio hay un acuerdo, firmado hace algunos años e incorporado al reglamento, en el que estipula que cada uno deberá pagar las reparaciones de su propio departamento. El consorcio sólo se hace cargo de los de uso común, en el caso de la plomería esto vendría a ser la columna. Yo tengo un problema en el baño y llueve sobre la cochera y lo voy a pagar de mi bolsillo. La vecina de arriba tiene un problema, me llueve en la cocina y dependo de su buena voluntad (que no la tiene) para que solucione mi problema.
¿Es este acuerdo legal? Muchas gracias-
Dolores Lastra
Hola Sergio este reclamo es desde casi un año, el propietario de arriba de mi dpto. modifico su depto tiro abajo el toilette. obvimente obstruyo la llave de paso (pues hizo pasillo), yo tengo mi toilette justo debajo. y el techo tiene humedad y el olor es espantoso, ya hemos reclamado por mails, por telef. personalmente con la administracion y ahora enviamos carta documento a la administraciòn pues supongo que como este señor integra el consejo la administradora lo beneficia pues es un gasto que debería pagar el pues ni siquiera inscribio dicha modificación . Mi siguiente paso es hacer mediaciòn te parece correcto.
Holla, poner abogado/a para seguir la acción legal.
hola el depto de abajo el sr fallecio la hija no quiere saber nada y los hios del otro hijo que fallecio tambien no saben y no me ateienden ,en el depto hay ratas porque el de al lado que esta vacio tambien tiene ,que puedo hacer es terrible , hace mas de un año que esta asi hicieron nido ahi porque quedo como cuando vivia el sr ,
hola, contactar a la municipalidad y policía.
Sergio, se me rompieron los caños de agua de la cocina y comedor. Pedimos presupuesto para arreglarlo y se eligió el más barato tanto para plomeria como para albañil y tb los ceremicos. Eso fue todo pago y liquidado por expensas. Pero en enero en la asamblea la gente voto que no correspondía el arreglo y me cargaron todo a mi expensas. Y ahora me vino todo a cargo mio, eso es posible? A pesar de que esta todo con factura y presupuesto? Que culpa tengo yo? Gracias
Soy propietario de un depto FONAVI, nunca hubo administrador, hoy me llego una carta documento diciendome que debo un monton de dinero de una pseudo administracion, cuando no fui citado nunca a conformar ningun consorcio, diciendome que debo pagar unos arreglos que se hicieron en unas columnas, ¿Esto puede ser asi se puede formar un consorcio sin que me avisen decidir arreglos sin consultarme y obligarme al pago?
leticia venesio
Hola , mi madre es dueña de un monoabmiente que tiene 5 años de construccion , resulta ser que la rejilla de desague del balcon ahora produce una filtracion perjudicando al vecino del piso de abajo . La reparacion de la misma a quien corresponde por los gastos .. Me dijeron que las construcciones tienen gartantia por 10 años (caños en comun de los dptos) esto es verdad ? .. Gracias
hola, en mi edificio (ciudad de mar del plata) cortaron el gas hace 7 meses. de a poco lo fueron solucionando, pero en mi caso sigo esperando, porque la perdida es en el tramo vertical de la montante, y tienen que pasar los caños por fuera del edificio. lo que quiero saber es si hay algun tipo de plazo de espera, porque obviamente estoy viviendo en otro lado, y aun tengo que seguir esperando que el gasista le presente presupuesto para asi comenzar con el trabajo. que puedo hacer?
Hola, ver con gasista matriculado y empresa de gas urgente, por seguridad.
Buen dia! En mi edificio realizaron la remodelacion del hall porque a una propietaria no le gustaba (era antigua). Hicieron la obra y el administrador incluyo el gasto en gastos de mantenimiento y ahora quieren que los inquilinos paguemos EL DOBLE de expensas para cubrir el gasto. Se escudan en el nuevo codigo civil. Esto es legal? Que puedo hacer? Muchas gracias!
Buen día, tengo una filtración proveniente del piso de arriba desde hace 9 días. La administración habló con el propietario pero éste no tiene plata para repararla y así se cayó el techo de mi baño. Ahora parece que comenzará con la reparación pero mi temor es que solo se trate de un emparche. Tiene la administración de acuerdo al código civil que supervisar ese trabajo???y/o pagar los gastos de plomeria..??? La pérdida es en el baño y parece que pertenece a la ducha del piso de arriba. Muchas gracias.
Buenas noches, soy inquilina en un edificio que tiene 15 unidades funcionales, hace unos días, detectamos olor a gas proveniente de las paredes laterales y el piso, del bajo mesada, a quien debo reclamar la reparación, al dueño de la vivienda o al consorcio de propietarios.(la filtración de gas provienen de las paredes lisas y pisos cerámicos)desde ya muchas gracias.
Llamar urgente al 911 bomberos, ENARGÁS y a la empresa de gas, metrogás o la que sea para que tomen las medidas de seguridad correspondientes. http://www.enargas.gov.ar/ Ventilar bien todo mientras abriendo ventanas y no encender luces ni llamas. Por el tema legal, ver colega abogado/a.
Buenas noches, una consulta. Es licito que el encargado tenga una empresa de reparaciones/construccion y TODOS las reparaciones del depto las haga su personal en “sociedad”con el administrador. Esta de mas mencionar que tiene la capacidad de hacerle la vida imposible a cualquier personal contratado por algun vecino para pintar, etc. Es posible que sea licito semejante abuso, falta poco para que tercerice sus tareas de limpieza con personal en negro.Desde ya gracias por su respuesta
Puede un administrador dejar asentado en asamblea que sin autorización previa de consejo y asamblea no llega a arreglo en mediación (por deterioro de u.f y resarcimiento económico)? O sea, como una forma “legal” de sacarse la responsabilidad por incumplimiento de mediación previa.
Tengo un grave problema con el vecino de abajo de mí departamento, vivo en un 4 piso,al parecer le gotea agua al del 3 por el techo.Vino el plomero de la administración y dice que me tienen que sacar todo el piso de mi baño…que es de mármol negro, pero como es muy caro, me tienen que poner un porcelanato, que no se condice con todo el resto del baño.No me opongo al arreglo.Mi pregunta es si tengo derecho a que se respete la estructura original de mí propiedad? o me puede causar problema la negación a que me levanten el piso original. Gracias.
Hola, en principio debe mantenerse la estructura, hay que ver el caso.
Sergio…todavía sigo con el problema del baño,en que me tienen que levantar el piso de marmol, ahora el administrador me dice que las cañerías me las cambian, pero el piso de marmol lo tengo que pagar yo…por ser muy caro. Qué puedo hacer,yo no puedo costearlo.Gracias
Buenos días Sergio. El vecino de arriba tuvo una perdida de agua del termotanque y por este motivo mi cocina se vio afectada (hay que cambiar el durlok del techo y el fondo de un mueble). El dpto. de mi vecino estaba alquilado y la inmobiliaria dio vueltas hasta que la inquilina se fue. Ni la inmobiliaria ni la administración me pasan el teléfono del dueño de arriba. Puedo hacer los arreglos y exigirle a la administración que se lo cobre al propietario de arriba? Gracias
Sergio buenas tardes . consulta que pasa si la administradora se niega a recibir pagos a cuenta de expensas, realice un arreglo 2 veces de mi dpto por una perdida de bajada de agua fria y no se hizo cargo . quize descontarla de expensas y tampoco lo acepto, no tiene el consorcio cta cte. y pone un dia y horario imposible para pagarle a ella sino no recibe pagos … como veras es un desastre quiero pagar pero no tengo opciones .. que hago
Estoy alquilando, en el contrato figuran expensas ordinarias.
Me corresponde pagar por los arreglos que se realizan en otras unidades? ejemplo: Pintura y masillado en piso x.
A su vez se efectuó un arreglo en la unidad en la que vivo, no le corresponde al dueño el proporcional del gasto?
Siguiendo con otras consultas, no me queda claro. las cañerías internas de una cocina o baño, por ejemplo el cuatro de de ducha o el depósito embutido de un baño, a quien le corresponde la reparación? al Consorcio o al propietario?
Hola Sergio. Tengo un ph que linda con la pared del vecino (muro medianero) en donde se me produjeron filtraciones por una enredadera. El mío es un consorcio en donde desde hace años no hay administrados porque somos solo dos unidades. Puedo reclamarle yo al vecino o tiene que hacerlo el consorcio?
Hola, hay que ver el caso. A nivel general ambos pueden estar legitimados, habilitados para demandar.
Hola Sergio. Felicitaciones por tu página y twitter.
Consulta muy básica: el nuevo código civil pisa los reglamentos preexistentes, o al ser estos un contrato, siguen vigentes?
Ejemplo: reglamento dice que cada uno se paga sus arreglos de caños q llegan por la pared. Nuevo código dice que corresponde al consorcio. Cuál pisa a Cuál?
Hola, Guillermo. Buena pregunta. Hay que analizarlo.
Hola sergio, tuve que hacer una mudanza y me acusan del deterioro de un espacio comun( escalera)me pueden obligar si o si a pagar el arreglo?…gracias
Hola, hay que ver qué pasó…
hola, me cobran expensas y no me brindan servicio de limpieza, tengo un local comercial fuera del edificio y no tengo acceso a las areas comunes ni ascensores, sin embargo pago mensualmente obligaciones como un departamento interno.
el servicio de limpieza no asea la vereda ni retira residuos de mi local.
es justo que se me cobre expensas, no deberia ser limitado al servicio recibido.
Expensas claras conservan la amistad
Críticas a la nueva ley para los consorcios, consejo de propiedad horizontal y encargados