Source: http://www.voipartners.it/it/blog/proprieta-diritti-reali/LA%20DISCIPLINA%20DELLA%20MULTIPROPRIETA'%20IN%20RELAZIONE%20ALLE%20NORME%20SUL%20REGOLAMENTO%20DI%20CONDOMINIO.
Timestamp: 2018-10-20 03:24:42+00:00
Document Index: 8722783

Matched Legal Cases: ['art.4', 'art.4', 'art.2', 'art.2', 'art. 2', 'art.2', 'art.2', 'art. 1322', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1138', 'art. 1322', 'art. 1138', 'art.2', 'sentenza ', 'art 51', 'art. 1100', 'art. 1105', 'art. 1105']

LA DISCIPLINA DELLA MULTIPROPRIETA' IN RELAZIONE ALLE NORME SUL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO.
1. L'espressione multiproprietà ha trovato una classificazione definitoria in "diritto di godimento a tempo parziale" con il Dlgs 9 novembre 1998 n.427 di attuazione della direttiva 94/47/CEE concernente: "la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili".
Poiché nella nozione di contratto a tempo parziale rientrano gli schemi della multiproprietà immobiliare, della multiproprietà azionaria e della multiproprietà alberghiera, in questa relazione mi occuperò solamente del primo in relazione alle norme sul regolamento di condominio. Il termine "multiproprietà" per espresso disposto dell'art.4 del Dlgs 427/98, si riferisce ad un diritto reale, anche se, come è stato osservato, l'art.4 Dlgs 427/98 non prende in considerazione il fatto che il diritto reale venga ricostruito come tipico o atipico, dando solo la possibilità al venditore di usare il "termine" per evidenziare che viene ceduto un bene con i relativi diritti e pretese. Il legislatore non ha così risolto il problema nel senso di rimandare allo schema legale del tipo proprietà (collegandolo all'istituto della comunione e/o condominio) per la disciplina del vivere in multiproprietà, al contrario lo ha complicato rimandando ad un complesso "documento informativo" la natura e le condizioni dell'esercizio del diritto (art.2 lett. a) ); le norme circa l'uso dei servizi comuni ai quali l'acquirente avrà accesso (art.2 lett.e) ); le norme applicabili per la gestione e l'amministrazione (art. 2 lett. g) ); nonché le regole da osservare per l'uso e l'utilizzazione delle parti comuni (art.2 lett. f) ). Il legislatore sembra così scavalcare de plano il dibattito dottrinario sul numerus clausus dei diritti reali e sul principio di tipicità usando il termine "multiproprietà" solamente per richiamare i principi generali giuridici che si riferiscono all'istituto e cioè: il diritto del proprietario di acquisire direttamente il possesso, di esercitare su di esso eventuali azioni possessorie, la facoltà di disporre giuridicamente del suo bene, lasciando però nella disposizione contrattuale delle parti la caratterizzazione e gli eventuali limiti del diritto di godimento diretto ed esclusivo dell'immobile. Richiamato il diritto reale, sembra così essere consentito all'autonomia privata connotare il suo contenuto, in modo tale da consentire alle facoltà delle parti di allargarlo o restringerlo a loro piacimento. Il Viganò illustrando proprio in questa sede al 7° Convegno Coordinamento Legali Confedilizia i problemi definitori del quasi condominio ripercorrendo il dibattito sul dogma del numerus clausus dei diritti reali e sul principio di tipicità di tale categoria di diritti in relazione alle "situazioni immobiliari" affini al condominio, evidenzia come: "una strada, sicuramente piana, potrebbe rivelarsi percorribile, laddove venga affermata la complessità sistematica, al pari (ma non analogamente) del condominio, anche delle "situazioni immobiliari affini". In altri termini, abbattuto definitivamente il Muro di Berlino che separa, così tangibilmente, dal punto di vista dogmatico diritto reale e diritto di obbligazione, per quel che riguarda i nostri indefiniti istituti, non vi sarebbe altro ostacolo che, in concreto, verificare se debba prevalere il principio della tutela proprietaria, ovvero quello della tutela della convivenza. Il che, apparentemente, risulta essere un problema di policy, ma in realtà non è altro che dare apprezzamento allo strumento principe che si pone a base delle più complesse "situazioni immobiliari", vale a dire il "regolamento" che si pone non solo come "legge interna" regolatrice della convivenza e pattiziamente posta a salvaguardia dei diritti e dei doveri dei partecipanti, ma anche come strumento operativo "duttile" (perché modificativo, sia pure con certe avvertenze, delle regole inizialmente volute dai partecipanti)". Nella realtà, nei contratti di cessione di unità immobiliari in multiproprietà che ho esaminato e negli allegati regolamenti di comunione, scritte le prime clausole che trasferiscono il diritto, identificano il turno di godimento, la quota di partecipazione alla comunione, obbligano l'acquirente a non chiedere lo scioglimento della comunione in relazione al carattere turistico residenziale del bene, le successive norme regolano minuziosamente l'uso dell'immobile e del complesso turistico in cui esso è inserito al fine di non compromettere economicamente l'organizzazione amministrativa e gestionale che il gestore imposta, per così permettere un corretto e tranquillo svolgimento della vacanza che poi può ripercuotersi sugli obblighi patrimoniali dei comproprietari.
2. Nella disciplina della multiproprietà si rinvengono poi una complessità di questioni giuridiche in rapporto al fatto che l'unità immobiliare è quasi sempre inserita in un edificio in condominio il quale a sua volta è caratterizzato dall'essere una situazione immobiliare di tipo turistico residenziale e quindi dalla necessità di coordinare e far "convivere" patti contrattuali aventi diverse finalità. Lo strumento caratterizzante i diritti e gli obblighi e quindi del "vivere in multiproprietà", dei soggetti è il regolamento, che ai sensi dell'art.2 Dlgs 427/98 il venditore è obbligato a confezionare ed allegare all'atto di acquisto del diritto in multiproprietà e che deve contenere le norme che identificano l'uso, il godimento, l'amministrazione, la gestione e gli obblighi dell'acquirente. A questo punto il problema si apre nella sua massima complessità sul qui esposto dilemma: il regolamento a cui fa riferimento la direttiva comunitaria deve essere inteso come puro contratto intercorso fra le parti le cui norme trovano il fondamento nell'art. 1322 e 1372 c.c. (cosi ché una loro modifica comporta un consenso unanime legittimamente manifestato per atto scritto) oppure ci si deve riferire allo schema del regolamento di condominio così che soltanto le clausole che siano limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive necessitano del consenso unanime per la loro modifica, mentre è sufficiente la delibera assembleare adottata secondo il disposto dell'art. 1138 comma secondo c.c. per la modifica della disciplina dell'uso dei beni ? E ancora il Dlgs 427/98 rimandando ad un negozio giuridico le norme per l'amministrazione e gestione del bene supera le norme dichiarate dall'art. 1138 u.c. c.c. inderogabili sulla convocazione, costituzione ed espressione del voto in assemblea e sulla durata dell'amministrazione ? Catalogate le norme contenute in un regolamento di condominio in regolamentari poiché attengono all'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio e dell'amministrazione (art. 1138 primo comma); contrattuali che racchiudono i diritti di ciascun condomino come risultano dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (art. 1138, ultimo comma, primo capoverso) e inderogabili in quanto non possono derogare "in nessun caso" alle disposizioni degli articoli 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (art. 1138 ultimo comma secondo capoverso), si tratta di vedere se le norme c.d. regolamentari possono essere cristallizzate in un negozio giuridico per la cui modifica è necessario un consenso scritto unanime e se quelle c.d. inderogabili possono essere, al contrario, per così dire adattate alle esigenze gestionali ed amministrative di un complesso in multiproprietà immobiliare. Mentre nulla quaestio appare porsi per le norme c.d. contrattuali.
3. L'autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c. prevede la libertà delle parti di determinare il contenuto del contratto nei limi imposti dalla legge. Il secondo comma dello stesso articolo impone la presenza di interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico per i contratti atipici. Come osserva il Girino: "Per la formazione di alcuni regolamenti condominiali in quanto frutto di negozi, sarà d'uopo tener conto di questa meritevolezza". Se indichiamo l'ambito di indagine al regolamento di condominio come contratto e quindi alle prescrizioni dell'articolo 1322 c.c. relativamente all'autonomia contrattuale nei limiti imposti dalla legge è necessario verificare il rapporto tra contratto e norma giuridica pubblica alla quale fare riferimento secondo il rapporto di gerarchia delle fonti. L'art. 1138 secondo capoverso ultimo comma dispone che "in nessun caso" le norme del regolamento di condominio posso derogare ad un certo gruppo di articoli e, al contrario, se un regolamento di condominio di multiproprietà - che ai sensi del Dlgs 427/98 in osservanza all' art.2 comma g) - disponga che deve ritenersi valida la costituzione dell'assemblea e delle delibere anche con l'invio di comunicazione scritta da parte del multiproprietario che si esprime su tutti i punti all'ordine del giorno, ovvero preveda il voto per silenzio-assenso, tale norma contrattuale può essere ritenuta legittima? La gestione dell'assemblea di complessi in multiproprietà è alquanto complicata e difficoltosa sol che si pensi che ogni unità immobiliare viene divisa in settimane e le settimane dell'anno sono 52, moltiplicando quindi 52 comproprietari di un appartamento per l'intero complesso che a volte raggiunge anche 100 appartamenti le assemblee divengono oceaniche, oltre al fatto di dover gestire la rappresentatività per il singolo appartamento e le delibere che involgono problemi dell'unità immobiliare direttamente considerata e dell'edificio in cui essa è inserita e dell'intero complesso residenziale. Se si ritiene che con il Dlgs 427/98 il legislatore ha lasciato libere le parti di determinare il contenuto della regolamentazione immobiliare acquistata, tuttavia per il principio della gerarchia delle fonti e della prevalenza del diritto comunitario all'interno del nostro ordinamento si dovrà affrontare con un' attenzione non ordinaria tale tematica. La Corte Costituzionale con la sentenza del 8 giugno 1984 n.170 ha precisato come "la norma comunitaria deve prevalere sulla norma incompatibile emessa dal singolo stato. Se la prima norma è posteriore alla seconda, quest'ultima è caducata per la sopravvenienza della fonte comunitaria". La norma comunitaria però nell'obbligare il venditore ad indicare nel documento informativo i diritti e gli obblighi dell'acquirente, fa riferimento alla natura e alle condizioni di esercizio del diritto nello "Stato in cui è situato l'immobile". Ed è stato osservato, dal Giuggioli ad esempio, che il legislatore nazionale nell'attuazione della direttiva europea ha però sostituito "alla locuzione principi contenuta nell'allegato alla direttiva, il più rigoroso riferimento alle norme", nel prevedere, appunto, le norme sulla amministrazione e gestione dell'immobile. Inoltre, l'art 51 della legge 31 maggio 1995 n.218 sul nuovo sistema di diritto internazionale privato dispone che il possesso, la proprietà e gli altri diritti reali sui beni mobili ed immobili sono regolati dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano cosicché, secondo la tesi più restrittiva, la disciplina applicabile alla amministrazione e gestione della multiproprietà dovrebbe essere quella prevista dal codice per il condominio negli edifici o della comunione. Le prescrizioni del Dlgs 427/98 rimanderebbero comunque al contenuto normativo pubblico, ma solo per quelle dichiarate inderogabili, delle disposizioni del Titolo VII Capo I e II del Libro Terzo del Codice Civile, non essendo così possibile dare spazio all'autonomia privata, nella confezione del regolamento della multiproprietà, discostandosi tale istituto da quelle prescrizioni.
4. Non ritengo però corretto scomporre la situazione immobiliare della multiproprietà, per le implicazioni economiche e sociali che essa comporta, in sottosistemi di regole per la gestione dell'appartamento; la gestione del condominio; la gestione del complesso, applicando per la loro risoluzione gli istituti dell'analogia e dell'interpretazione estensiva, e ciò per la mancanza di norme certe . Come ha lucidamente affermato il Viganò per tali situazioni immobiliari: "la dottrina maggiormente attenta e qualificata ha sostenuto tesi meno ardite, cercando di individuare volta a volta nel ventaglio dei diritti reali considerati dall'ordinamento (più spesso la comunione, ma anche - per certe ipotesi - la servitù) lo schema cui riferirsi per individuare la corretta collocazione dogmatica di ogni singola "situazione immobiliare". Applicando alla multiproprietà lo schema della comunione ci si rende conto come l'art. 1100 c.c. gradui le norme applicabili all'istituto riferendosi in primo luogo al titolo o la legge e solo se essi non dispongono diversamente ci si riporta alle norme dettate dal codice. Il "titolo? è la volontà dei costituenti la comunione che deve intendersi come la fonte principale per la disciplina del rapporto. Nella comunione, come osserva anche il Vincenti, i regolamenti non soffrono limitazioni e consentono quindi di modellare le situazioni con una certa libertà specialmente in sede assembleare. Potrebbero venir così superate tutte quelle disquisizioni dottrinarie e giurisprudenziali che considerano illegittime le norme che prevedono un mandato all'amministratore per più di un anno, ove si ponga mente che l'art. 1105 e 1106 nel prevedere che ogni comproprietario può amministrare la cosa comune, ammette la possibilità di un'amministrazione esterna e non pone limiti temporali. In tema di convocazione, costituzione e voto dell'assemblea potrebbe non essere illegittima la norma di regolamento che preveda, la già citata, possibilità dell'espressione di voto con atto scritto senza la presenza fisica del soggetto sui punti dell'ordine del giorno indicati dall'amministrazione, ovvero il silenzio-assenso. L'art. 1105 terzo comma c.c. prevede che per la validità delle delibere i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto delle deliberazioni, indicando il quorum nella maggioranza delle quote. L'espressione di voto pattiziamente concordata anche per atto scritto senza necessità di presenza sembrerebbe non contrastare con tale previsione. Lo stesso potrebbe valere per il silenzio-assenso ove si argomenti che se per i principi generali il silenzio in sé non è manifestazione di volontà atta a costituire un negozio, "..lo può diventare quando un precedente accordo delle parti attribuisca significato positivo o negativo anche all?astensione da ogni contegno espressivo" . L'esigenza sentita per la multiproprietà immobiliare di moderni strumenti di gestione richiama la necessità di iniziare a percorrere l'ipotesi della utilizzazione dello schema contrattuale per aggirare il rigido formalismo della normativa codicistica in tema di diritti reali con l'avvertenza di richiamare la tipicità per connaturare solamente il diritto di proprietà. Se già nello schema tipico della comunione le norme che regolano la proprietà o altro diritto reale sono dispositive ("se il titolo non dispone diversamente") cosi che l'istituto può ben essere regolato diversamente, tanto più nella multiproprietà per il fatto oggettivo che la volontà delle parti va oltre la semplice gestione essendo finalizzata a regolare principalmente la possibilità di fruire di un servizio di vacanza completo, il complesso di pattuizioni approvate dai contraenti richiama necessariamente la nozione e lo schema del contratto.
SITUAZIONI GIURIDICHE AFFINI AL CONDOMINIO 1667 MULTIPROPRIETA' DIRITTO DI PROPRIETA' IN GENERE AVVOCATO STUDIO LEGALE VERONA
RIPARTIZIONE SPESE TABELLE MILLESIMALI LOCAZIONE USO E GODIMENTO DELLE PARTI COMUNI D.Lgs. 102/2014 EREDITA' COMPRAVENDITA IMMOBILIARE venditore