Source: https://www.lbvs-avocats.fr/component/acymailing/archive/view/listid-1/mailid-84-newsletter-lbvs-avocats-n-239.html
Timestamp: 2018-01-18 23:45:02+00:00
Document Index: 36954153

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 32", "l'article 64", "l'article 65", 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 15", 'art. 13', "l'article 15", 'arrêt ']

Newsletter LBVS AVOCATS n°239
ACTU LBVS AVOCATS n° 239 du 25/10/2015
Transaction : La superficie Carrez doit être appréciée au jour de la vente
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 8 octobre 2015 n°14-17593 juge que la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente et non au jour du procès.
Transaction : Consentement & de cession de la promesse de vente
La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 15 septembre 2015 n°14-12805 que la promesse de vente d’un immeuble est cessible à condition que le cédé y consente. En l’espèce le cédé avait fait préparer par son notaire un projet de promesse entre lui et son nouveau contractant, ce qui a fait dire à la Cour que son acceptation (tacite) était avérée.
Copropriété : Dématérialisation des notifications et mises en demeure – Enfin !
Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru. Depuis plusieurs années est dénoncé le formalisme du droit de la copropriété générant des coûts importants liés notamment aux frais d'envoi des convocations d'assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d'assemblées générales et de mises en demeure. La loi Alur avait introduit un article 42-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Ce décret d’application complète ainsi l'article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 afin que le syndic dispose d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois. Il modifie l'article 64 du décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ; il supprime la référence à la télécopie (cette technique de notification n'offrant qu'un faible niveau de sécurité juridique selon le préambule du décret). Il crée quatre nouveaux articles (64-1 à 64-4) afin de préciser les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation. Il modifie enfin l'article 65 afin que les copropriétaires, ayant au préalable manifesté leur accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée, déclarent au syndic leur adresse électronique.
Copropriété : Le SDC a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété.
La Cour de cassation dans un arrêt du 8 octobre 2015 n°14-19245 juge que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété. Il s’agissait en l’espèce d’une résidence services (au sens de l’article 41-1 de la loi de 1965) au sein de laquelle l'association de gestion avait reçu délégation de l’assemblée générale pour recouvrer au nom du syndicat des copropriétaires les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis aux résidents. Ce modus operandi est donc condamné par la Cour de cassation.
Copropriété : Acquisition d’un lot par le syndicat par prescription
La Cour de cassation dans un arrêt du 8 octobre 2015 n°14-16071, censurant la cour d’appel de Reims, affirme au visa de l’article 2272 du Code civilqu’aucune disposition ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété d'un lot privatif. Il s’agissait d’un lot constitué d'une buanderie servant de garage à vélos qui demeurant ouvert, faisait l'objet d'une utilisation commune depuis plus de 30 ans.
Bail d’habitation : Arrivée de la trêve hivernale
Comme chaque année les mesures d'expulsion seront suspendues pendant la période dite de « trêve hivernale » à partir du 1er novembre prochain. La loi Alur du 24 mars 2014 a d’ailleurs prolongé cette période jusqu'au 31 mars qui suit. Le parc privé vient ainsi au secours du parc public déficient...
Rappelons toutefois qu’il existe deux exceptions à cette trêve. En effet, l'expulsion demeure possible s'il est prévu un relogement décent pour le locataire et sa famille ou si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril.
Par ailleurs, s'agissant des squatters, seul le juge peut supprimer le bénéfice de la trêve hivernale.
Bail d’habitation : IRL 3ème trimestre 2015
Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) du 3ème trimestre 2015 s'élève à 125,26 soit une augmentation annuelle de 0,02 % par rapport à l'indice du 3ème trimestre 2014.
Bail d’habitation : La notice à joindre aux congés locatifs enfin publiée !
Création : jeudi 21 décembre 2017 23:37
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version post loi Alur précise qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe aux congés délivrés par les bailleurs en vue de la reprise ou de la vente du logement, conditionnant le contenu de cette notice à la parution d’un arrêté.
L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement est finalement parue au J.O du 20 décembre 2017…
Cet arrêté, comme son nom l’indique, vient définir le contenu de la notice d'information réglementaire qui sera à joindre à tout congé pour vendre ou reprise délivré à partir du 1er janvier 2018.
La notice réglementaire figurant en annexe de cet arrêté est à reproduire à l’identique et n'est imposée que pour les locations vides à titre de résidence principale, mais étrangement pas pour les congés donnés dans le cadre d'une location meublée (pourtant désormais soumise à la loi du 6 juillet 1989).
La notice est à retrouver ci-dessous :
Notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement prise en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
- lorsque le congé est délivré par acte d'huissier, le délai court à compter du jour de la signification de l'acte d'huissier au locataire ;
- lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, c'est-à-dire à partir de la remise effective de la lettre à son destinataire ;
- lorsque le congé est remis en main propre, le délai court à compter de la date de cette remise contre récépissé ou émargement.
Le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans (1)vivant habituellement dans le logement lorsque ce dernier remplit la condition de ressources évoquée au point 1-6-1 et lorsque le montant cumulé des ressources annuelles (2) de l'ensemble des personnes vivant au foyer est, à la date de notification du congé, inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3).
- est âgé de plus de 65 ans (1) ;
- ou si ses ressources annuelles (2) sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3) ;
- ou propose, pendant la période de préavis, une solution de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les limites géographiques suivantes :
- si la commune est divisée en arrondissements : dans le même arrondissement, les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement ;
- si la commune est divisée en cantons : dans le même canton, ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
- dans les autres cas : sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, dans un rayon de 5 kilomètres (art. 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948).
- le bailleur, personne physique ;
- le bailleur, société civile immobilière de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
- tout membre de l'indivision, lorsque le logement est en indivision, sous réserve de l'accord requis des co-indivisaires.
- le conjoint du bailleur personne physique, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;
- l'un des associés d'une société civile immobilière (qui peuvent être enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arrière-petits-enfants, arrière-grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes, petits-neveux, petites-nièces, grands-oncles, grandes-tantes et cousins germains) ;
- lorsque le logement est en indivision, tout membre de l'indivision peut le reprendre afin d'y habiter ou d'y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches ;
- les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur ;
- une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
- dans le cas où le bailleur est une société civile immobilière familiale, le congé doit indiquer le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise.
En principe, le congé pour vendre prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vendre ne pourra être délivré par le bailleur qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du délai de préavis.
- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ;
- le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ;
- le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ;
- la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l'offre de vente au profit du locataire.
- défaut des mentions obligatoires du congé : comme l'absence d'indication du motif du congé (6) ;
- l'auteur du congé n'est pas habilité pour délivrer le congé ;
- contestation du destinataire du congé : par exemple, lorsque les époux sont locataires, en raison de la cotitularité du bail, le congé doit être délivré à chacun d'entre eux. Cependant, le congé n'est pas nul mais privé de toute efficacité puisque inopposable à l'époux à qui il n'a pas été adressé ;
- contestation de la forme de la notification : par exemple, le congé adressé par lettre simple « ne peut être considéré comme un congé » ;
- contestation du délai de préavis du congé : lorsque le délai de préavis ne respecte pas le délai de six mois au moins avant la date d'expiration du bail ;
- le non-respect des règles sur les locataires protégés ;
- défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.
- Les ADIL : les agences départementales d'information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et leur proposent des solutions adaptées à leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur l'ensemble du territoire : http://www.anil.org/votre-adil.
- Les associations représentatives des bailleurs et des locataires.
- organisations nationales représentatives des bailleurs :
- l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ;
- l'Association des propriétaires de logements intermédiaires (APLI) ;
- la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) ;
- organisations nationales représentatives des locataires :
- la Confédération nationale du logement (CNL) ;
- la Confédération générale du logement (CGL) ;
- la Confédération syndicale des familles (CSF) ;
- la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV) ;
- l'Association Force ouvrière consommateurs (AFOC).
- Maisons de justice et du droit et point d'accès au droit : les maisons de justice et du droit et les points d'accès au droit accueillent gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un problème juridique et/ou administratif.
Copropriété : Erreur du nom du gérant dans la convocation d'assemblée
Création : vendredi 1 décembre 2017 14:33
Dans un arrêt du 23 novembre 2017 n°16-20311 la Cour de cassation affirme que la mention inexacte du représentant de la société copropriétaire n'est pas de nature à vicier la convocation d’assemblée générale.
Les demandeurs soutenaient également que l'une des copropriétaires présente lors de l’assemblée avait reçu quatre mandats, au lieu du maximum de trois prévu par l’article 22 de la loi de 1965.
La Haute Cour rejette également cet argument au motif que la propriétaire était titulaire de 3 mandats outre son pouvoir de représentante légale d’une personne morale copropriétaire qui ne constitue pas un quatrième mandant au sens de l’article 22 précité.