Source: https://www.dentons.com/es/insights/articles/2020/january/22/urgent-measures-to-improve-access-to-housing
Timestamp: 2020-07-02 22:18:43
Document Index: 115844790

Matched Legal Cases: ['artículo 51', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 41', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 5', 'artículo 9']

Dentons - Medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
En fecha 23 de diciembre de 2019, el Gobierno de la Generalitat de Catalunya aprobó el Decreto Ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, publicado en el Diari Oficial de la Genralitat de Catalunya en fecha 30 de diciembre de 2019 (No. 8032) y cuya entrada en vigor, de acuerdo a su disposición final séptima, es a partir del día siguiente al de la publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, esto es el 31 de diciembre de 2019 (en adelante, “Decreto Ley 17/2019”).
El Decreto Ley 17/2019 modifica una serie de normas de la Comunidad Autónoma de Catalunya en materia de vivienda, como son, entre otras, las siguientes:
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda;
Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria;
Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética;
Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial;
Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba la Ley de Urbanismo.
Dentro de las principales modificaciones a la legislación en materia de vivienda podemos encontrar las siguientes:
(i)	Vivienda vacía
Se mantiene el concepto de vivienda vacía, como aquella vivienda que “permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad o la posesión de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución”.
Se añade que la ocupación de la vivienda sin título no impide que se pueda considerar vacía una vivienda “salvo en el caso de que la persona propietaria acredite haber iniciado las acciones judiciales oportunas para la recuperación efectiva de la posesión antes de cumplirse el plazo para considerar la vivienda vacía”.
(ii)	Transmisión al nuevo propietario de la posición del anterior a efectos de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad
Se establece que, en caso de transmisión de la vivienda, el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior a efectos de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuándo se inició la desocupación.
(iii)	Derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración de la Generalitat en los supuestos de transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria
Se mantiene el derecho establecido en favor de la Administración de la Generalitat en los supuestos de transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que hayan sido adquiridos después de la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, concretándose el número de transmisiones afectadas, al establecerse que el “derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas durante la vigencia de este Decreto ley”.
Por lo tanto, se ha aclarado la duda que planteó el establecimiento de este derecho de tanto y retracto en los supuestos de transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, que fue introducido por el Art. 2.1 del Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, al establecerse expresamente que se aplica a las posteriores transmisiones de las viviendas.
A efectos prácticos, en los casos de transmisión de viviendas será necesario conocer la cadena de transmisiones anteriores, a contar desde la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (lo que tuvo lugar el 9 de abril de 2008), para descartar o confirmar la existencia del derecho de adquisición preferente en favor de la Administración, aunque el transmitente del que traiga causa la transmisión analizada no haya adquirido en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.
Esta medida tendrá una duración de 12 años a contar desde la entrada en vigor del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre.
(iv)	Establecimiento de nuevo concepto de “gran tenedor de vivienda”
Se establece un nuevo parámetro para definir a un “gran tenedor de vivienda”: si el criterio anterior era la titularidad de una superficie habitable de más de 1.250m2, ahora el criterio será la titularidad de “más de 15 viviendas”.
Se entenderá “gran tenedor de vivienda” a las siguientes “personas jurídicas”:
Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
Las personas jurídicas que, por sí solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de más de 15 viviendas, con las excepciones siguientes:
Los promotores sociales a que hacen referencia las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, del 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
Las personas que tengan más de un 15 por ciento de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas con protección oficial destinadas a alquiler.
(v)	Expropiación forzosa de viviendas
Se modifica el régimen de expropiación forzosas de viviendas, estableciéndose que se puede aplicar la expropiación forzosa por causa de interés social a efectos de dotar las administraciones competentes en la materia de un parque social de viviendas asequibles de alquiler para atender con carácter preferente las necesidades de vivienda de las personas que se encuentran o están en riesgo de encontrarse en situación de exclusión residencial.
Se entiende por “causa de interés social” el incumplimiento de la función social de la propiedad, relativa a la ocupación legal y efectiva de la vivienda para que constituya la residencia de las personas. Cuando la expropiación forzosa sea sólo del uso de la vivienda, su duración tiene que ser por un periodo de diez años como máximo.
Los requisitos para aplicar la expropiación forzosa de viviendas serán los siguientes:
Que los inmuebles estén situados en las áreas indicadas por el Plan territorial sectorial de vivienda;
Que las viviendas estén inscritas en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante, o sean susceptibles de estar inscritas, o pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.
(vi)	Renovación de los contratos de alquiler social obligatorio
En relación a los casos de alquiler social establecidos por la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, se establece que en los casos de alquiler social que lleguen al fin del plazo contractual marcado, las personas o unidades familiares afectadas tienen derecho a la formalización, por una única vez, de un nuevo contrato según las condiciones que establece la ley, siempre que se sigan encontrando dentro de los parámetros de exclusión residencial establecidos en el artículo 5.7 y así sea acreditado por los propios afectados. A este efecto, el titular de la vivienda tiene que requerir a los afectados para que presenten la documentación que lo corrobore con una antelación de cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato.
(vii) Alquiler social obligatorio
La obligación de oferta de alquiler social previa a la interposición de acciones se hace extensiva a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:
Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda;
Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias siguientes:
Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda;
Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.
Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.
La duración mínima de los contratos de alquiler social a suscribir de acuerdo con lo que establece esta Ley tiene que ser como mínimo igual que la prevista en la legislación de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no puede ser inferior a cinco años, en caso de que el titular de la vivienda sea una persona física, y a siete años si lo es una persona jurídica.
La definición de gran tenedor a que hace referencia el artículo 5.9 se hace extensiva en los mismos términos a:
Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos;
Las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, con las mismas excepciones que para las personas jurídicas prevé la letra b del artículo 5.9.
Por lo tanto, la obligación de realizar una oferta de alquiler social se aplicará también:
Respecto a los arrendadores, no sólo a las personas jurídicas sino también a las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas;
Respecto a los desahucios, se aplica:
ii.i.	A los desahucios por extinción de plazo de arriendo (antes sólo se aplicaba a los desahucios por falta de pago);
ii.ii.	A los precarios, siempre que, entre otros requisitos, se haya ocupado una vivienda vacía y la ocupación sea como mínimo 6 meses anterior a la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019.
La obligación de ofrecer un alquiler social también es de aplicación a los procedimientos judiciales que se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto ley y estén todavía en tramitación. Por lo tanto, se aplica de forma retroactiva si el proceso de desahucio no ha finalizado.
La oferta obligatoria de alquiler social se deberá comunicar, en un plazo de 3 días hábiles desde su realización, al ayuntamiento del municipio en que se encuentra situada la vivienda y a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
(viii)	Obligación de realojamiento de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial
El plazo por el cual se debe ofertar el alquiler en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial pasa de ser de 3 años a “un plazo igual a la duración mínima prevista en la legislación de arrendamientos urbanos en función del tipo de arrendador”.
Según el artículo 9 de la LAU, el plazo de duración mínimo de un contrato de arrendamiento de vivienda será de cinco años en los supuestos de ser el arrendador persona física o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Recordemos que la obligación de realojamiento se aplica a los supuestos de pérdida de la vivienda establecidos por el presente artículo son los siguientes:
La transmisión de viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario;
La ejecución hipotecaria o de otro tipo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y el desahucio por impago de las rentas de alquiler.
Siendo los sujetos obligados a ofertar este tipo de contratos los “adquirentes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de otro tipo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de rentas de alquiler a que hacen referencia las letras a y b que, al mismo tiempo, sean, de acuerdo con la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, grandes tenedores titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles”.
(ix)	Inclusión del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas en las ofertas de contrato de arrendamiento de viviendas y en el contrato de arrendamiento
Se establece la obligación de incluir el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas en las ofertas de alquiler cuando el anuncio incluya el precio del alquiler y en los contratos de arrendamiento.
(x)	Establecimiento de un derecho de adquisición preferente en favor de la Administración en los supuestos de transmisión de viviendas arrendadas
Se establece un derecho legal de tanteo en favor de la administración sobre las transmisiones onerosas que afecten a los bienes siguientes:
Los suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública por el planeamiento urbanístico;
Las viviendas arrendadas cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.
En cumplimiento del presente derecho, la persona que quiere enajenar onerosamente el bien afectado deberá comunicar a la Administración titular del derecho las condiciones de transmisión del bien. El ejercicio del derecho de tanteo implica que la Administración o los beneficiarios adquieren el bien en las condiciones comunicadas.
El derecho de tanteo caduca si, a partir de la comunicación a que hace referencia el apartado 1, la Administración no lo ejerce en el plazo de dos meses.
La transmisión del bien afectado sin cumplir la obligación de comunicación o, cumplida esta, antes de que caduque el derecho de tanteo o en condiciones menos onerosas a las comunicadas, implica el derecho de retracto. El plazo para ejercer este derecho es de tres meses a partir de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o del momento en que la Administración tenga conocimiento de la enajenación. El ejercicio del derecho de retracto implica que la Administración o la beneficiaria adquieren el bien afectado por el mismo precio y en las mismas condiciones que lo hizo el adquirente.
Respecto a la ciudad de Barcelona, el Ayuntamiento es titular del presente derecho de adquisición preferente.
Es aplicable a estos efectos la legislación sobre arrendamientos urbanos.
Si, con relación a la misma transmisión de un bien, proceden varios derechos de tanteo a favor de administraciones diferentes, la parte transmisora puede comunicar las condiciones de la transmisión a cualquiera de ellas indistintamente. La Administración receptora de la comunicación queda obligada a enviarla al resto de administraciones implicadas a efectos de coordinar su actuación en el ejercicio del derecho de tanteo
Juan Ignacio Alonso Socio, BarcelonaBarcelona
Jordi Albós Sánchez Asociado Senior, BarcelonaBarcelona
Adrián Benito Asociado, BarcelonaBarcelona