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Timestamp: 2017-09-26 09:20:07+00:00
Document Index: 126730105

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1102', 'art. 366', 'sentenza ', 'art. 1136', 'art. 1102', 'art. 1120', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 1102', 'art. 360', 'art. 366', 'art. 1136', 'sentenza ', 'art. 1123', 'art. 1123']

Corte di Cassazione n.27233/2013 – condominio – autodisciplina condominiale – ripartizione spese condominiali -04.12.2013. - Giudice di Pace
Corte di Cassazione n.27233/2013 – condominio – autodisciplina condominiale – ripartizione spese condominiali -04.12.2013.
Scritto da Redazione on 20 Dicembre 2013 . Postato in Condominio
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha precisato che: “L'unico limite della legittima 'autodisciplina condominiale' è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel caso in cui, invece, l'assemblea condominiale (con le prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti soltanto un uso specifico (come quello, dedotto nella fattispecie oggetto della controversia, attinente alla sola apertura di nuovi accessi nel muro comune), la stessa deliberazione deve ritenersi legittima (v., per un esempio analogo, Cass. n. 2904 del 1976) e, pertanto, la Corte di appello non avrebbe potuto ritenerla invalida.
SezIONE II SENTEZA n.272334 DEL 04 dicembre 2013
(Pres. Triola – est. Carrato)
- la violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1102 c.c., nonché il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa il punto decisivo della controversia concernente la ritenuta esclusione della configurazione del 'supercondominio' e la correlata applicabilità dell'art. 1102 c.c..
Ai sensi dell'art. 366 bis c.p.c. ('ratione temporis' applicabile, risultando l'impugnata sentenza pubblicata in data 10 ottobre 2007), i ricorrenti hanno formulato i seguenti quesiti di diritto: - 'Voglia la S.C. stabilire se l'assemblea dei condomini, con propria deliberazione presa con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., possa o meno inibire la parziale demolizione al fine di aprire un accesso, per iniziativa individuale del proprietario di un'unità condominiale, di un bene condominiale quale è il muro di cinta dei giardini e della corte del complesso condominiale'; - 'voglia la S.C. stabilire se lo stesso art. 1102 c.c. inibisca o meno al singolo condomino la parziale demolizione, al fine di aprire un accesso per iniziativa individuale dello stesso proprietario di una sola unità condominiale, di un bene condominiale quale è il muro di cinta dei giardini e della corte del complesso condominiale'; - “voglia la S.C. stabilire se l'apertura di un accesso sul muro di cinta perimetrale dei giardini e della corte condominiali, che permetta il passaggio dalla pubblica via alla corte comune di pertinenza a diverse unità abitative, sia qualificabile come innovazione disciplinata dall'art. 1120 c.c. ovvero sia qualificabile come mero lecito uso individuale della cosa comune autorizzato dall'art. 1102 c.c.'.
In primo luogo deve affermarsi l'infondatezza della doglianza nella parte in cui si contesta la mancata rilevazione, nella fattispecie, della configurazione di un supercondominio, poiché il giudice di secondo grado - in base ad un accertamento di fatto adeguatamente motivato - ha escluso che ne ricorressero i requisiti strutturali e funzionali, avendo appurato che, in effetti, risultava costituito un unico Condominio formati da distinti blocchi di edificio che erano privi di una propria organizzazione della cosa comune e, quindi, di un'autonoma gestione condominiale. Ai fini della sussistenza di un supercondominio è, infatti, necessario che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condominii ed abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, 'pro quota', ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr. Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012).
Così statuendo, però, la Corte triestina ha disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l'uso delle parti comuni, per cui, in caso di diversa disciplina condominiale, non trova applicazione l'art. 1102 c.c., il quale svolge una funzione sussidiaria (ovvero opera nella sola eventualità in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale). Infatti, a tal scopo, deve affermarsi che - secondo la condivisibile giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 2369 del 1971; Cass. n. 1600 del 1975; Cass. n. 2727 del 1975 e Cass. n. 3169 del 1978) - l'art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i 'quorum' prescritti dalla legge. L'unico limite della legittima 'autodisciplina condominiale' è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel caso in cui, invece, l'assemblea condominiale (con le prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti soltanto un uso specifico (come quello, dedotto nella fattispecie oggetto della controversia, attinente alla sola apertura di nuovi accessi nel muro comune), la stessa deliberazione deve ritenersi legittima (v., per un esempio analogo, Cass. n. 2904 del 1976) e, pertanto, la Corte di appello non avrebbe potuto ritenerla invalida.
2. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno dedotto - ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c. - l'omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa il punto decisivo della controversia relativo alla distribuzione capitaria delle spese dell'assemblea, indicando (ancorché risulti prospettato un vizio di motivazione) il seguente quesito di diritto in ossequio all'art. 366 bis c.p.c.: 'voglia la S.C. stabilire se l'assemblea condominiale con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., possa adottare quale criterio di ripartizione delle spese condominiali sostenute per la convocazione e lo svolgimento assistito da un consulente scelto dall'assemblea stessa di un'assemblea straordinaria del Condominio, la ripartizione capitaria rispetto al criterio millesimale, e ciò ove questo non sia stato ancora mai adottato, in assenza di tabella millesimale'.
2.1. Questo motivo non è meritevole di pregio, poiché - alla stregua della univoca giurisprudenza di questa Corte - il giudice di appello ha correttamente ritenuto di confermare la sentenza di prime cure anche nella parte in cui aveva dichiarato la nullità della delibera assembleare impugnata con riferimento all'adottata ripartizione 'capitaria' delle predette spese di consulenza, dovendo, invece, le stesse essere suddivise in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, attesa l'insussistenza di una concorde deroga convenzionale al regolamento condominiale, con la conseguente applicazione, nel caso di specie, della generale previsione trasparente dall'art. 1123, comma primo, c.c. (cfr. Cass. n. 2301 del 2001; Cass. n. 17101 del 2006 e Cass. n. 6714 del 2010).
In altri termini, le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga 'una tantum' ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle.
Deve, quindi, riaffermarsi il principio di diritto alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, comma primo, c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio 'capitario' le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.