Source: http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/kuendigung-durch-vermieter.html
Timestamp: 2016-07-31 09:40:34
Document Index: 198758705

Matched Legal Cases: ['§ 568', '§ 543', '§ 569', '§ 573', 'BGH', '§ 543', '§ 569', '§ 573', '§ 577', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 549', '§ 573', '§ 573', '§ 563', '§ 564', '§ 573', '§ 573', '§ 283', '§ 283']

Wir informieren in dieser Infoschrift über die Möglichkeiten, sich gegen Kündigungen zur Wehr zu setzen. Außerdem empfehlen wir dringend, sofort eine Beratungsstelle aufzusuchen, wenn Sie eine Kündigung oder Abmahnung erhalten haben. Vermeiden Sie selbst unbedingt vertragswidriges Verhalten wie z. B. ständige unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung, um dem Vermieter keinen willkommenen Anlass für eine Kündigung zu liefern. Lassen Sie sich in Zweifelsfällen unverzüglich beraten!Inhalt der Infoschrift „Kündigung“ Form und Zugang einer Kündigung Kündigungsarten Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist Kündigung wegen Eigenbedarfs Kündigungsfristen Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung Widerspruch gegen die Kündigung Räumungsklage und Sozialklausel Eigentümerwechsel und Kündigung TeilkündigungFälle eingeschränkten KündigungsschutzesAußerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist RäumungsverfahrenZwangsräumungDiese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten. Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen – eine Fotokopie reicht nicht. Bei fehlender Vollmacht sollten Sie die Kündigung unverzüglich, d. h. spätestens innerhalb einer Woche zurückweisen! Die Kündigung muss an alle Hauptmieter/innen der Wohnung gerichtet sein.
Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter – entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben – nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen. Dies gilt auch für den Fall einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (siehe unten). Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter/innen für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind oderin einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht. In der Praxis ist Zahlungsverzug einer der häufigsten Kündigungsgründe.Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen oder das Sozialamt/Jobcenter sich schriftlich zur Übernahme der Mietrückstände bereit erklärt. Beides ist grundsätzlich noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich (sogenannte Schonfristzahlung). Ausnahme: Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands wird auch unwirksam, wenn Sie sich von Ihrer Schuld durch Aufrechnung be- freien können und dies sofort nach der Kündigung erklären (z. B. weil Ihre Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die zur Minderung berechtigen). Aber Achtung: Neben der außerordentlichen Kündigung wird der Vermieter so gut wie immer auch eine ordentliche – d. h. fristgemäße – Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) aussprechen. Letztere wird durch die oben erwähnte Schonfristzahlung keineswegs unwirksam, das hat der BGH mehrfach entschieden. Das Gericht prüft dann aber, ob in Ihrem konkreten Fall Ihr Verschulden an dem Zahlungsverzug so erheblich ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.Zahlungsschwierigkeiten, aus welchen persönlichen Gründen auch immer, sind keine „Schande“! Scheuen Sie sich nicht, gegebenenfalls auch frühzeitig, eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln. Sie sollten natürlich versuchen, Ihre Mietzahlungen vorrangig vor allen anderen Verbindlichkeiten zu leisten. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Auch in anderen Fällen als dem des Zahlungsverzugs kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Den Kündigungsgrund muss der Vermieter – wie bei allen Kündigungen – im Kündigungsschreiben angeben. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, d. h. wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Einer außerordentlichen fristlosen Kündigung brauchen Sie nicht zu widersprechen. Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Absatz 3 BGB). Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes liegt insbesondere vor bei: ständig unpünktlicher Mietzahlungunerlaubter Untervermietungnachhaltiger Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm, Belästigung von Mitmietern) odererheblicher Gefährdung der Mietsache.Haben Sie bereits eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erhalten, kann bereits eine weitere verspätete Zahlung zu einer fristlosen Kündigung führen! Kommen Sie deshalb etwaigen Mitwirkungsaufforderungen des Jobcenters im Zusammenhang mit Mietzahlungen unbedingt sofort nach, um Zahlungsverzögerungen zu vermeiden. Außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution
Sie dürfen die Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen zahlen, die erste Zahlung ist mit der ersten Monatsmiete fällig. Seit dem 1. Mai 2013 neu geregelt ist ausdrücklich, dass die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Geraten Sie mit diesen Zahlungen mit einem Betrag in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 569 Absatz 2a BGB). Vorher mahnen oder abmahnen muss der Vermieter nicht! Zu einer möglichen Abwendung einer solchen Kündigung durch Zahlung innerhalb der „Schonfrist“ siehe oben. Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse „insbesondere“ in folgenden Fällen an (§ 573 BGB): schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmieter/innen, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig un-pünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oderHinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung). Eine solche Kündigung ist für den Vermieter nur sehr schwer durchsetzbar und dementsprechend selten.Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss auch hier die genauen Kündigungsgründe enthalten. Sie sollen anhand des Kündigungsschreibens Ihre Rechtsposition – also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten – erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen. Zu beachten ist: Die unter 1) angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen (siehe oben). Kündigung wegen Eigenbedarfs
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten. Die einfache Feststellung „ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus. In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den Eigenbedarf geltend macht. Auch hier gilt: Nicht Bange machen lassen! Wir helfen Ihnen, die angegebenen Gründe auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und Ihre Schutzrechte voll auszuschöpfen. Kündigungsfristen
Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB). Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).(Weiteres zu Umwandlung finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.)
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter/innen der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin.
Beispiel: Wird ein Haus im März zwangsversteigert, kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April zustellt. Achtung: Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB. Weiteres zur Eigentümerwechsel finden Sie in unserer Infoschrift „Eigentümerwechsel“. Teilkündigung
Der Vermieter kann auch Teilkündigungen aussprechen (§ 573 b BGB), wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oderden neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sie können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes
Das BGB nennt in § 573 a und § 549 Absatz 2 und 3 BGB die Fälle, in denen der Vermieter Ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Wir benennen nachfolgend nur die wichtigsten Einschränkungen. In allen genannten Fällen sollten Sie sich unbedingt beraten lassen! Einliegerwohnungen
Wohnen Sie in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen. Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Will der Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, muss er sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten. Lassen Sie sich nicht einschüchtern: Sie können sich auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.
Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt: Bewohnen Sie möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters mit Ihrer Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt mit anderen Personen, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen. Bewohnen Sie als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben Sie keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende) und Sie können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Absatz 3 BGB). Beachten Sie: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet. Jugend- und Studentenwohnheime Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt bei Jugend- und Studentenwohnheimen nicht. Nur in Härtefällen, z. B. wenn Sie sich auf das kurz bevorstehende Examen vorbereiten, können Sie der Kündigung widersprechen. Die Sozialklausel gilt also auch hier.
Ergänzend seien hier noch die Fälle angeführt, in denen der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist, kündigen kann und das sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen: nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsberechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ (§ 563 Absatz 4 BGB) bzw. gegenüber den Erben (§§ 564, 580 BGB), in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB) oderbei Teilkündigung (§ 573 b BGB). Auch hier gilt: Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten. Räumungsverfahren
Wie eingangs dargestellt, muss der Vermieter immer eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen, wenn er eine Kündigung durchsetzen will. Das Gericht stellt Ihnen diese Klage zu und fordert Sie in aller Regel zunächst zur schriftlichen Mitteilung auf, ob Sie sich gegen die Klage zur Wehr setzen wollen. Teilen Sie dem Gericht Ihre Verteidigungsbereitschaft nicht mit, kann das Gericht Sie auf schriftlichem Weg durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilen, ohne dass es überhaupt zu einer Verhandlung gekommen ist! Sie können gegen ein derartiges Versäumnisurteil zwar noch Einspruch einlegen, trotzdem kann der Vermieter bereits einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung Ihrer Wohnung beauftragen. War Ihre Säumnis verschuldet, wird das Gericht nur gegen Zahlung einer hohen Sicherheitsleistung die Zwangsvollstreckung stoppen. Deshalb müssen Sie unbedingt bei längerer Abwesenheit (ab ca. zwei Wochen) eine Vertrauensperson mit der Durchsicht Ihrer Post beauftragen. Ein Räumungsurteil kann auch gefällt werden, wenn Sie trotz Ladung nicht vor Gericht erscheinen. Es ergeht auch dann ein Versäumnisurteil. Zwangsräumung
Seit dem 1. Mai 2013 kann das Gericht im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gemäß § 283 a Absatz 1 ZPO auf Antrag des Vermieters anordnen, dass Sie die laufende Miete, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig wird, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (Hinterlegungsanordnung). Sie müssen dem Gericht die erfolgte Hinterlegung innerhalb der von diesem bestimmten Frist nachweisen (§ 283 a Absatz 2 ZPO). Gelingt Ihnen dies nicht, kann der Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung, also sehr schnell, die Zwangsräumung der Wohnung erreichen – bevor das Gericht überhaupt ein endgültiges Urteil über die Berechtigung der Kündigung gesprochen hat! Glücklicherweise scheinen die Gerichte bislang von der Möglichkeit einer Hinterlegungsanordnung praktisch keinen Gebrauch zu machen.Auch wenn ein Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist), kann der Eigentümer nicht eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung noch nicht freiwillig geräumt haben: Er muss in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verwehren, indem er die Wohnung versiegelt. Auch hierfür haben Sie die Kosten zu tragen. Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig.Wir konnten Ihnen zwar viele grundsätzliche Tipps und Informationen liefern, jedoch gibt diese Infoschrift die Rechtslage bei Drucklegung wieder. Damit Sie unter Berücksichtigung der aktuell geltenden Rechtslage individuell anwaltlich beraten werden, sollten Sie daher immer eine Beratungsstelle aufsuchen. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
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