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Timestamp: 2018-01-16 09:09:02+00:00
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Arrendamento: Devo Escolher a Categoria F ou Categoria B - Portal do Arrendamento
Arrendamento: Devo Escolher a Categoria F ou Categoria B
Tributação de Rendimentos Prediais em IRS: Categoria F vs Categoria B
A reforma do Código do IRS (CIRS), Lei n.º 82-E/2014 de 31 de dezembro, veio reconhecer em 2015 que o arrendamento pode constituir uma autêntica atividade empresarial, em função do número de prédios arrendados e das ações que os senhorios poderão ter que desenvolver para gerir o seu património imobiliário, passando a prever a possibilidade da sua tributação no âmbito da categoria B.
Conforme redação dada à alínea n) do n.º 1 do artigo 4.º do CIRS, consideram-se atividades comerciais e industriais, designadamente, as seguintes: […] arrendamento, quando haja opção pela tributação no âmbito da categoria B. O artigo 8.º do CIRS (rendimentos da categoria F) passou a prescrever que se consideram rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B.
Assim, é opção do sujeito passivo manter os rendimentos prediais na categoria F ou enquadrá-los na categoria B e não foi previsto qualquer período de permanência em nenhuma das categorias. A opção pode ser exercida na declaração de início de atividade ou em declaração de alterações.
A decisão não pode ser tomada de ânimo leve, pois as consequências de tributar os rendimentos prediais na categoria F ou na categoria B são variadas e vão desde as regras de determinação do rendimento coletável às formas da sua tributação, mas também com implicações na determinação de mais-valias e eventuais implicações com IVA e segurança social. Disponibilizamos um quadro que sistematiza todos estes aspetos e vamos desenvolver três das situações nele referidas.
Gestão da Tributação de Mais-valias
Se uma pessoa possui imóveis arrendados e resolver iniciar a atividade de arrendamento na categoria B, fica obrigada a afetar tais imóveis à atividade empresarial que passa a desenvolver e esta afetação gera mais-valias a tributar no âmbito da categoria G, conforme previsto na parte final da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS. O n.º 2 do artigo 29.º do CIRS determina a que a afetação seja feita pelo valor de mercado à data desta, que assim ficará registado como sendo o valor de aquisição na categoria B.
A eventual tributação destas mais-valias será um dos aspetos cruciais a ter em conta na opção. Suponha-se um cenário em que a pessoa possui os imóveis há 20 anos e não pensa sequer em vendê-los nos próximos tempos. Em 2017 decide coletar-se na categoria B para desenvolver a atividade de arrendamento e geram-se as referidas mais-valias suspensas, para tributação na categoria G. Se a pessoa continuar a desenvolver a atividade na categoria B por tempo ilimitado, com os mesmos imóveis, a tributação das mais-valias suspensas nunca ocorrerá, vindo até a passar para a esfera dos herdeiros.
Mas se, em 2020, a pessoa concluir que foi uma má opção mudar a atividade de arrendamento para a categoria B e decidir cessar a atividade, mantendo a titularidade dos imóveis, fica obrigada a tributar eventuais mais-valias na categoria B (considerando como valor de realização o valor de mercado dos imóveis à data da transferência para o património particular – artigo 29.º, n.º 3 do CIRS – e como valor de aquisição o valor de mercado à data da afetação) e a entregar uma declaração de substituição da modelo 3 de 2017, para declarar as mais-valias suspensas e pagar o respetivo IRS (considerando como valor de realização o valor de mercado dos imóveis à data da afetação à categoria B, em 2017, e o valor de aquisição que lhe couber nos termos dos artigo 45.º a 47.º do CIRS). Esta substituição da modelo 3 de 2017 é feita em 2020, no prazo especial de 30 dias após a cessação de atividade e desafetação dos imóveis da categoria B.
Supondo 60.000 € como valor de aquisição em 1997, 110.000 € para o valor de mercado à data da afetação em 2017 e 115.000 € para o valor de mercado à data da transferência para o património particular em 2020, facilmente se conclui que se tratou de uma má decisão, pois antecipou-se a tributação de mais-valias que nunca seriam tributadas, caso as rendas se mantivessem na categoria F e a pessoa nunca vendesse os imóveis. Depois da opção tomada em 2017, uma forma de evitar a tributação das mais-valias suspensas seria manter os imóveis afetos à categoria B, apesar de entretanto se ter concluído que a opção não tinha sido a melhor.
As decisões poderão gerar efeitos ainda mais penalizadores ao nível da tributação se, por exemplo, os imóveis tiverem sido adquiridos antes de um de janeiro de 1989. Nesta condição, a sua transmissão não está sujeita a IRS, conforme artigo 5.º do DL 442-A/88, de 30 de novembro, e assim continuará a acontecer relativamente à afetação à categoria B. Mas, aquando da retirada do imóvel da categoria B (por venda ou transferência para o património particular) poderá haver lugar a tributação de mais-valia gerada nesta categoria. Se o imóvel fosse mantido no património particular e um dia alienado, não haveria qualquer tributação.
Toda esta problemática na gestão de mais-valias deve ser tida em conta na afetação de outros imóveis à categoria B, seja para exploração de estabelecimentos de alojamento local, ou neles desenvolver qualquer atividade dos empresários, ou também no caso de afetação de terrenos de construção para loteamentos ou instalações próprias.
Alterações no Orçamento do Estado 2017
A Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro (Orçamento do Estado para 2017) aditou o n.º 9 ao artigo 3.º do CIRS, com a seguinte redação: para efeitos da alínea c) do n.º 2, não configura uma transferência para o património particular do empresário a afetação de bem imóvel habitacional à obtenção de rendimentos da categoria F. Trata-se de uma simplificação importante, cumpridas que estejam as duas condições:
1. O imóvel seja habitacional, e
2. A transferência da categoria B para o património particular seja destinada à obtenção de rendimentos da categoria F.
Porque não há qualquer limitação quanto à origem do imóvel na categoria B, esta nova norma aplica-se a imóveis comprados, construídos pelo empresário, ou provenientes da afetação do património particular a atividade empresarial. Nesta última situação, não se verificando determinação de mais-valia na transferência para o património particular, também não haverá tributação da mais-valia suspensa identificada aquando da afetação do património particular a atividade empresarial.
A partir deste ano, os sujeitos passivos podem assim beneficiar de um regime de neutralidade fiscal quanto aos imóveis habitacionais, na opção de tributação dos rendimentos prediais entre as categorias F e B, o que veio simplificar a escolha e retirar muita da incerteza que afastava a opção pela categoria B.
Mas a criação deste regime veio levantar algumas questões. Com frequência nos têm perguntado: quanto tempo tenho que ter o imóvel arrendado na categoria F para não ver as mais-valias tributadas? A até já questionaram: então faço um contrato de arrendamento de um mês e as mais-valias não serão tributadas? A Lei não é esclarecedora e, prudentemente, sempre remetemos para a necessidade de esclarecimentos da Autoridade Tributária (AT). Até porque a possibilidade colocada na última questão contraria aquele que terá sido o espírito subjacente à alteração. Mas, infelizmente, mais uma vez o legislador não foi claro na sua intenção, criando incertezas na aplicação de uma norma fiscal.
Seria importante que a Assembleia da República clarificasse bem estas questões, produzindo Lei com certezas para o contribuinte, de forma a evitar ao máximo a discricionariedade da AT e a provável litigância com os contribuintes.
Arrendamento como Atividade Empresarial
Um cenário que nos parece bem mais favorável para opção pela categoria B será o da pessoa que resolve aplicar as suas poupanças em imóveis para os afetar ao arrendamento, passando a desenvolver uma autêntica atividade empresarial em nome individual. Aquilo que antes era possível fazer-se com a constituição de uma sociedade é agora possível fazer-se no âmbito da categoria B, com contabilidade organizada.
A pessoa inicia a atividade e procede à aquisição dos imóveis. Pode até dar-se o caso de contrair empréstimos para financiar a aquisição de imóveis ou o seu restauro. E também o caso de adquirir eletrodomésticos e mobiliário para equipar os imóveis arrendados. Neste cenário, para além de todos os gastos que em condições normais seriam dedutíveis a rendimentos da categoria F, o empresário poderá deduzir os gastos com depreciações (dos imóveis e seu recheio), os gastos financeiros, os encargos com a sua segurança social (no caso de não ter isenção), os gastos com colaboradores que venha a contratar, etc.
Com as devidas adaptações, esta também poderá ser uma opção mais favorável para quem já possui os imóveis, mas necessita de fazer avultadas obras de recuperação, eventualmente recorrendo a financiamento bancário, desde que não venha a cessar a atividade na categoria B num curto espaço de tempo, com transferência dos imóveis novamente para o património pessoal ou, se o fizer, cumpra os requisitos previstos no novo n.º 9 ao artigo 3.º do CIRS.
A possibilidade de renúncia à isenção de IVA no arrendamento, permitindo a recuperação do IVA suportado na aquisição ou em obras de restauro, de lojas, pavilhões industriais, etc. também deve ser uma aspeto a analisar muito bem, quando a pessoa possui este tipo de imóveis e os arrenda a sujeitos passivos de IVA com direito à dedução.
Por último, uma referência às taxas de tributação. Não esquecer que aos rendimentos da categoria F, qualquer que seja o seu montante, está destinada – por regra – uma taxa especial e proporcional de 28%. Mas os rendimentos da categoria B serão de englobamento obrigatório, podendo sujeitar-se a taxas progressivas substancialmente superiores, de 37, 45 e 48 por cento. Uma opção pela categoria B para obter um rendimento tributável menor pode, feitas todas as contas, não compensar, se este rendimento mais baixo acaba por ser tributado a taxas superiores e a respetiva coleta de IRS é maior que a que se teria com a taxa de 28% aplicada a um rendimento mais elevado na categoria F.
O conteúdo do quadro e os aspetos aqui desenvolvidos, só por si, não levam a uma decisão, mas ajudam-nos a pensar sobre tudo o que pode influenciar na opção e deixam algumas pistas para os muitos cálculos que há a fazer para podermos aconselhar a melhor escolha. Na certeza de que o sucesso da escolha será tanto maior quanto melhor for a capacidade de delinear cenários previsíveis.
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