Source: https://interpretacje-podatkowe.org/przychod/ippb2-4511-431-16-4-mg
Timestamp: 2017-09-21 01:39:05+00:00
Document Index: 47193952

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 14', 'art. 678', 'art. 113', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 9', 'art. 5', 'art. 678', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 10', 'art. 9', 'art. 1', 'art. 2', 'art. 6', 'art. 12', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 113', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 113', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 5']

IPPB2/4511-431/16-4/MG | Interpretacja indywidualna
Dotychczas uzyskany przychód oraz przychód otrzymany w przyszłości z tytułu wynajmu lokali, ze względu na jego rozmiar, nie podlega u Wnioskodawcy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Mając bowiem na uwadze zarobkowy, ciągły charakter prowadzonego najmu oraz jego rozmiar, należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu wskazanych we wniosku lokali, Wnioskodawca powinien zaliczyć do źródła przychodów - pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
IPPB2/4511-431/16-4/MGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2016 r. (data wpływu 9 maja 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 lipca 2016 r. (data nadania 6 lipca 2016 r., data wpływu 8 lipca 2016 r.) na wezwanie tut. organu z dnia 22 czerwca 2016 r. (data nadania 22 czerwca 2016 r., data doręczenia 1 lipca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu lokali użytkowych - jest nieprawidłowe.
W dniu 9 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu lokali użytkowych.
Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali użytkowych, przy czym trzy z nich są lokalami położonymi w tym samym budynku. Lokale znajdują się w trzech różnych miejscowościach. Lokale są przedmiotem wynajmu. Umowy najmu mają charakter ciągły. Trzy lokale w dacie ich zakupu przez Wnioskodawcę były już wynajmowane, a Wnioskodawca z mocy samego prawa wstąpił w stosunek najmu na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Najemcą lokali w S. i w O. jest ten sam podmiot.
Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W związku z wynajmem lokali Wnioskodawca początkowo nie był zarejestrowany jako podatnik VAT. Jednakże w późniejszym czasie, w związku z przekroczeniem kwoty sprzedaży wskazanej w art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca dokonał rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników i nie posiada żadnego biura. Nie zawarł też żadnej umowy dotyczącej administrowania wynajmowanymi nieruchomościami. Przy zawieraniu umów najmu nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, ani nie zlecił przygotowania umów najmu lub sprawdzenia wiarygodności potencjalnych najemców kancelarii prawnej.
Wnioskodawca nie posiada własnej strony internetowej ani w żaden inny sposób nie ogłasza ofert wynajmu nieruchomości. Wynajmowane lokale nigdy nie stanowiły dla Wnioskodawcy składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej.
Przychód z wynajmu lokali Wnioskodawca opodatkowuje i ma zamiar opodatkowywać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%, zgodnie z art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym PIT. Wnioskodawca prawidłowo złożył oświadczenie o wyborze opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym PIT.
Wnioskodawca powyższy opis traktuje jednocześnie jako opis zaistniałego stanu faktycznego (w odniesieniu do dotychczasowych okresów najmu i otrzymanych do tej pory przychodów) oraz jako opis zdarzenia przyszłego (w odniesieniu do przyszłych okresów najmu i otrzymanych w przyszłości z tego tytułu przychodów).
Przedmiotowy wniosek obarczony był brakami formalnymi, w związku z tym pismem z dnia 22 czerwca 2016 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wyjaśnienie:
Czy najem lokali użytkowych dokonywany jest i będzie w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), tj. we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, czy też okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny...
Czy Wnioskodawca podejmował i podejmuje czynności celem dostosowania lokali użytkowych na potrzeby najemców...
Jakie aktywne działania, czynności są i będą podejmowane celem zawarcia umowy najmu... Jaki jest sposób pozyskiwania najemców...
Czy najem lokali użytkowych przybrał u Wnioskodawcy zorganizowany charakter... Informacja w tym zakresie podana została w stanowisku Wnioskodawcy odnoście sformułowanego pytania, natomiast winna być zawarta w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego...
Wnioskodawca uzupełnił braki formalne w ustawowym terminie, pismem z dnia 4 lipca 2016 r. (data wpływu 8 lipca 2016 r.), w którym wyjaśnił, że:
Ad. 1) Wynajem lokali użytkowych przez Wnioskodawcę jest dokonywany we własnym imieniu. Ma on charakter zarobkowy. Lokale stanowią źródło tzw. dochodów biernych, przynoszą one zyski Wnioskodawcy w związku z samym prawem własności lokali i zawarciem umowy najmu. Wnioskodawca nie planuje w żaden szczególny sposób swych działań, nie wyodrębnia w ramach najmu żadnych poszczególnych zamierzeń. Nie korzysta z pomocy innych podmiotów, nie zatrudnia pracowników, ani nie posiada żadnego biura, w którym prowadzi działalność. Wnioskodawca nie planuje w przyszłości żadnych zmian w tym zakresie. Według Wnioskodawcy jego działalność nie ma i nie będzie miała charakteru zorganizowanego, profesjonalnego. Wnioskodawca nie dostrzega w swej działalności jakiejś metodyki, czy systematyczności. Lokale mają charakter użytkowy, a więc nie mogą być zamieszkane przez Wnioskodawcę. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej, tak więc lokale nie będą też wykorzystywane w takiej działalności Wnioskodawcy. Wnioskodawca ogólnie zamierza z lokali uzyskiwać dochody poprzez ich najem na rzecz przedsiębiorców.
Umowa najmu lokalu w O. została zawarta w dniu 29 marca 2013 r., zaś w S. - w dniu 8 stycznia 2015 r. Umowy te zostały zawarte na czas nieoznaczony i trwają cały czas z tym samym najemcą.
Jeżeli chodzi o umowy najmu trzech lokali w W., to zostały one zawarte przez poprzedniego ich właściciela, a Wnioskodawca wstąpił w jego prawa w związku z samym zakupem tych lokali. Te umowy mają charakter umów na czas oznaczony - dwa lokale w W. zostały wynajęte na rzecz tego samego najemcy do dnia 18 lutego 2020 r. Umowa najmu trzeciego lokalu w W. ma trwać do 16 stycznia 2025 r. Umowy najmu zawierają postanowienia umożliwiające wcześniejsze ich zakończenie za porozumieniem stron albo ich rozwiązanie przez wynajmującego w przypadku zalegania z czynszem lub używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem.
Z powyższego wynika, że najem ma charakter ciągły, długotrwały, natomiast jego podstawą są zawierane sporadycznie umowy najmu.
Ad. 2) Wnioskodawca nie podejmował, nie podejmuje i nie zamierza podejmować żadnych czynności celem dostosowania lokali użytkowych na potrzeby najemców.
Ad. 3) Żadne aktywne czynności lub działania nie są i nie były podejmowane celem zawarcia umów najmu. Dwa lokale użytkowe zlokalizowane w S. i w O. zostały wynajęte na rzecz spółki, której wspólnikami są członkowie rodziny Wnioskodawcy. Znajomość wynikająca z więzów rodzinnych doprowadziła do zawarcia umów najmu tych dwóch lokali. Z kolei trzy pozostałe lokale użytkowe (położone w W.) w chwili nabycia przez Wnioskodawcę były już wynajmowane, a Wnioskodawca z mocy samego prawa wstąpił w stosunek najmu na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jeżeli umowy najmu ulegną zakończeniu, wówczas Wnioskodawca umieści w witrynie okiennej informację o przeznaczeniu lokalu do wynajęcia, inne działania celem ponownego wynajmu nie będą prowadzone.
Ad. 4) Według Wnioskodawcy najem lokali użytkowych nie przybrał u niego zorganizowanego charakteru. Żadne działania, które miałyby to zmienić nie są planowane przez Wnioskodawcę.
Czy dotychczas uzyskany przychód oraz przychód otrzymany w przyszłości z tytułu wynajmu lokali podlega u Wnioskodawcy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%...
Zdaniem Wnioskodawcy, dotychczas uzyskany przez Wnioskodawcę przychód oraz przychód otrzymany w przyszłości z tytułu wynajmu lokali podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.
Przychody z najmu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm., dalej jako „ustawa PIT”), stanowią odrębne źródło przychodów podlegających opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Najem może być również przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej i wówczas należy go przyporządkować do innego źródła przychodów, którym jest pozarolnicza działalność gospodarczej, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.
Z treści powyższych przepisów wynika, że ustawodawca co do zasady wybór kwalifikacji i sposobu rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy PIT, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.
Jeżeli zatem najem lokali nie będzie dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to będzie on klasyfikowany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT. Jednocześnie, stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy PIT, podatnik może wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym PIT. Warunkiem jest tu złożenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu, czego Wnioskodawca dokonał.
Jak wynika z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym PIT, reguluje ona opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie będzie miał zastosowania do przychodów z umów najmu, jeżeli umowy te są zawierane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustawa o zryczałtowanym PIT wskazuje w art. 4 pkt 12, że przez pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy PIT.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, termin „pozarolnicza działalność gospodarcza” oznacza działalność zarobkową:
Zdaniem Wnioskodawcy, wynajem przedmiotowych lokali nie stanowi u niego pozarolniczej działalności gospodarczej. Wynika to w szczególności z okoliczności, że wynajem nie przybrał zorganizowanego charakteru.
Według Słownika Języka Polskiego (pod red. M. Szymczaka, PWN, Warszawa 1985, str. 1054), zorganizować coś, to „ułożyć coś w pewne formy, podporządkować regułom, normom, wprowadzić do czegoś ład, organizację”. Z definicji tej wynika, że prowadzenie określonej działalności, jeżeli ma ona przybrać charakter działalności gospodarczej, musi się wiązać z podjęciem dodatkowych starań skutkujących pewnym sformalizowaniem, z reguły mających na celu ułatwienie czy usprawnienie działalności. Samo wykonanie usługi najmu nie oznacza absolutnie, że mamy tu do czynienia z działalnością gospodarczą.
Na wykonywanie przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej mogłoby wskazywać takie jej zorganizowanie, w którym Wnioskodawca, przykładowo:
zatrudniałby pracowników do zawierania umów najmu i monitorowania stanu wynajmowanych pomieszczeń,
zawarłby umowę z firmą administrującą nieruchomościami,
prowadziłby biuro, w którym spotykałby się z potencjalnymi kontrahentami,
zamieszczałby ogłoszenia o wynajmie w prasie lub prowadził własną stronę internetową z ofertami najmu,
zawarłby umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, którego zadaniem byłoby znajdywanie potencjalnych najemców,
zawarłby umowę z kancelarię prawną, która przygotowywałaby umowy najmu lub sprawdzałaby wiarygodność potencjalnych najemców.
Żadna z powyższych przesłanek wskazujących na zorganizowanie działalności nie została spełniona w odniesieniu do Wnioskodawcy, co oznacza, że nie można go uznać za osobę prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą. Formalnym potwierdzeniem tego stanu jest również okoliczność, że Wnioskodawca nie dokonał rejestracji jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
Możliwość opodatkowania przychodów z najmu lokali użytkowych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% w podobnych okolicznościach potwierdzają interpretacje indywidualne, działających w imieniu Ministra Finansów:
Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, z dnia 20 listopada 2011 r. nr ILPB1/415-907/11 - 2/TW,
Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, z dnia 3 grudnia 2013 r. nr IPTPB1/415-606/13-2/AP,
Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, z dnia 3 grudnia 2013 r. nr IPTPB1/415-591/13-2/KO.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca nie zawarł umów najmu lokali w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, to przychody uzyskane z tego tytułu mogą być opodatkowane przez niego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.
Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ww. ustawy a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania najmu - a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali użytkowych (w W., S. i O.), przy czym trzy z nich są lokalami położonymi w tym samym budynku w W. Lokale są przedmiotem umowy wynajmu. Umowy najmu mają charakter ciągły. Trzy lokale w W. w dacie ich zakupu przez Wnioskodawcę były już wynajmowane, a Wnioskodawca z mocy samego prawa wstąpił w stosunek najmu. Najemcą lokali w S. i w O. jest ten sam podmiot. Umowa najmu lokalu w O. została zawarta w dniu 29 marca 2013 r., natomiast w S. w dniu 8 stycznia 2015 r. Umowy te zostały zawarte na czas nieoznaczony i trwają cały czas z tym samym najemcą. Umowy te mają charakter umów na czas oznaczony - dwa lokale w W. zostały wynajęte na rzecz tego samego najemcy do dnia 18 lutego 2020 r. Umowa najmu trzeciego lokalu w W. ma trwać do 16 stycznia 2025 r. Umowy najmu zawierają postanowienia umożliwiające wcześniejsze ich zakończenie za porozumieniem stron albo ich rozwiązanie przez wynajmującego w przypadku zalegania z czynszem lub używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Wynajem lokali użytkowych przez Wnioskodawcę jest dokonywany we własnym imieniu. Ma on charakter zarobkowy. Lokale stanowią źródło tzw. dochodów biernych, przynoszą one zyski Wnioskodawcy w związku z samym prawem własności lokali i zawarciem umowy najmu. Wnioskodawca nie planuje w żaden szczególny sposób swych działań, nie wyodrębnia w ramach najmu żadnych poszczególnych zamierzeń. Nie korzysta z pomocy innych podmiotów, nie zatrudnia pracowników, ani nie posiada żadnego biura, w którym prowadzi działalność. Wnioskodawca nie planuje w przyszłości żadnych zmian w tym zakresie. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej. Najem ma charakter ciągły, długotrwały, natomiast jego podstawą są zawierane sporadycznie umowy najmu. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników i nie posiada żadnego biura. Nie zawarł też żadnej umowy dotyczącej administrowania wynajmowanymi nieruchomościami. Przy zawieraniu umów najmu nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, ani nie zlecił przygotowania umów najmu lub sprawdzenia wiarygodności potencjalnych najemców kancelarii prawnej. Wnioskodawca nie posiada własnej strony internetowej, ani w żaden inny sposób nie ogłasza ofert wynajmu nieruchomości. Wynajmowane lokale nigdy nie stanowiły dla Wnioskodawcy składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Wnioskodawca nie podejmował, nie podejmuje i nie zamierza podejmować żadnych czynności celem dostosowania lokali użytkowych na potrzeby najemców. Żadne aktywne czynności lub działania nie są i nie były podejmowane celem zawarcia umów najmu. Jeżeli umowy najmu ulegną zakończeniu, wówczas Wnioskodawca umieści w witrynie okiennej informację o przeznaczeniu lokalu do wynajęcia, inne działania celem ponownego wynajmu nie będą prowadzone. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako przedsiębiorca. W związku z wynajmem lokali Wnioskodawca początkowo nie był zarejestrowany jako podatnik VAT. W późniejszym czasie, w związku z przekroczeniem kwoty sprzedaży wskazanej w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca dokonał rejestracji jako podatnik VAT czynny. Przychód z wynajmu lokali Wnioskodawca opodatkowuje i ma zamiar opodatkowywać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy dotychczas uzyskany przychód oraz przychód otrzymany w przyszłości z tytułu wynajmu lokali podlega i będzie podlegał u Wnioskodawcy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.
Należy raz jeszcze zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów.
Jednocześnie wskazać należy, że zarówno rodzaj jak i ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że w omawianej sprawie, w ocenie tut. organu podatkowego, są podstawy do twierdzenia, że najem ten spełnia przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawca wynajmuje pięć lokali użytkowych zlokalizowanych w różnych miejscowościach w Polsce. Jak Wnioskodawca sam wskazał we wniosku, najem lokali ma charakter zarobkowy, ciągły i długotrwały, co automatycznie zdaniem organu przesądza, że prowadzony najem nie ma charakteru okazjonalnego, przypadkowego i nieregularnego.
Charakter wynajmowanych lokali przesądza, że nie zostały one nabywane na potrzeby osobiste Wnioskodawcy, ale na zaspokojenie potrzeb najemców - osób trzecich, którymi są w niniejszej sprawie przedsiębiorcy. Z uwagi na ilość wynajmowanych lokali znajdujących się w kilku miastach w Polsce, logicznym zdaje się, że Wnioskodawca decydując się na taki rozmiar inwestycji i jej lokalizację, czerpie i planuje czerpać z niech korzyści finansowe na szeroką skalę, co potwierdzić może fakt, że w związku z wynajmem lokali Wnioskodawca, w związku z przekroczeniem kwoty sprzedaży wskazanej w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług, zmuszony był dokonać rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Najem lokali dokonywany jest we własnym imieniu Wnioskodawcy, w sposób ciągły (stały), możliwe są zmiany najemców, a lokale będą przeznaczone na wynajem cały czas, bowiem Wnioskodawca przewiduje, że zakończenie dotychczasowych umów spowoduje umieszczenie w witrynie okiennej lokalu informacji o przeznaczeniu lokalu do wynajęcia, co wymusza powtarzalność czynności polegających na zawieraniu umów najmu, bowiem umowa najmu lokalu w O. została zawarta w dniu 29 marca 2013 r., w S. w dniu 8 stycznia 2015 r. i umowy te zostały zawarte na czas nieoznaczony, trwający cały czas z tym samym najemcą. Wnioskodawca wstąpił natomiast w stosunek najmu, w związku z samym zakupem trzech lokali w W., gdzie umowy mają charakter umów na czas oznaczony - dwa lokale wynajęte na rzecz tego samego najemcy do dnia 18 lutego 2020 r., natomiast trzeciego lokalu ma trwać do 16 stycznia 2025 r.
Całokształt okoliczności faktycznych sprawy bez wątpienia świadczy, że w przedmiotowej sprawie spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazujące na znamiona działalności gospodarczej.
Nie budzi wątpliwości organu, że Wnioskodawcy towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z najmu (co najmniej od 2013 r.) i będzie prowadził w przyszłości (umowa na czas oznaczony do 2025 r.). Zatem, najem nie ma charakteru incydentalnego, przypadkowego, a co za tym idzie nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że podstawą najmu są zawierane sporadycznie umowy najmu, i że wynajem nie przybrał zorganizowanego charakteru.
Wskazać przy tym należy, że zapis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie oznacza bynajmniej, że do źródła przychodów jakim jest wynajem należy zaliczyć wynajem kilku nieruchomości bez względu na jego rozmiary oraz charakter. Z wykładni literalnej art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy wynika jasno, że wynajem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą nie jest przychodem z najmu, lecz z działalności gospodarczej. A o tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem decyduje spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie kilku nieruchomości (lokali). Innymi słowy, o tym, czy nieruchomości (lokale użytkowe) będą wchodziły w skład majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie, nie decyduje wola Wnioskodawcy, lecz to czy najem lokali spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że wynajem przedmiotowych lokali nie stanowi u Wnioskodawcy pozarolniczej działalności gospodarczej. O tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, ciągłość, zarobkowy charakter - co ma miejsce w rozpatrywanej sprawie wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to wynajem lokali użytkowych spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisany we wniosku wynajem, pomimo, że w istocie Wnioskodawca nie korzysta z pomocy innych podmiotów, nie zatrudnia pracowników, ani nie posiada żadnego biura, w którym prowadziłby działalność, nie zawarł też żadnej umowy dotyczącej administrowania wynajmowanymi nieruchomościami, a przy zawieraniu umów najmu nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, ani nie zlecił przygotowania umów najmu lub sprawdzenia wiarygodności potencjalnych najemców kancelarii prawnej, nie posiada własnej strony internetowej, ani w żaden inny sposób nie ogłasza ofert wynajmu nieruchomości - spełnia wymogi uznania najmu za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Powyższe wyklucza prawo do opodatkowania przychodów Wnioskodawcy z ww. najmu jako najem prywatny określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A to oznacza, że Wnioskodawca przychody z najmu lokali użytkowych, powinien zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować je w sposób przewidziany dla tego źródła.
Szeroki zakres prowadzonego najmu, tj. najem pięciu lokali użytkowych zlokalizowanych w kilku miejscowościach w Polsce, w sposób ciągły i długotrwały oraz jego rozmiar wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich - w opisanym przypadku - wynajmujących lokale przedsiębiorców. Wymaga raz jeszcze podkreślenia, że z treści wniosku wynika również, że czynności związane z wynajmem lokali użytkowych podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.
Reasumując, dotychczas uzyskany przychód oraz przychód otrzymany w przyszłości z tytułu wynajmu lokali, ze względu na jego rozmiar, nie podlega u Wnioskodawcy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Mając bowiem na uwadze zarobkowy, ciągły charakter prowadzonego najmu oraz jego rozmiar, należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu wskazanych we wniosku lokali, Wnioskodawca powinien zaliczyć do źródła przychodów - pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
IPPB1/4511-531/16-6/EC | Interpretacja indywidualna
IPTPB1/415-591/13-2/KO | Interpretacja indywidualna
IPTPB1/415-606/13-2/AP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Przychód > IPPB2/4511-431/16-4/MG