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Timestamp: 2017-08-20 02:15:34
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Matched Legal Cases: ['§ 20', 'BGH', '§ 8', '§ 7', '§ 7', '§ 7']

NK-Abrechnung - Wohnfläche | Forum | meineimmobilie.de
03.01.2007, 14:23 von Maik_ratlosProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|NK-Abrechnung - Wohnfläche
ich hätte einige etwas knifflige Frage zur Heizkostenabrechnung - nach der HeizkostenVO müssen ja 30 % nach der Wohnfläche umgelegt werden. Ich habe gehört, dass irgendwie zwischen beheizbarer Wohnfläche und Wohnfläche zu unterscheiden ist. Dazu hier meine konkrete Frage:
1. Eine Garage gehört grundsätzlich ja nicht zur Wohnfläche - in der Garage befindet sich allerdings ein Heizkörper, der auch in Betrieb ist und benötigt wird. Ist die Garagenfläche in der Wohnfläche der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen ? Bitte bei der Antwort auch angeben, worauf ich mich beziehen kann, ob das in der HeizkostenVO geregelt ist oder im Mietvertrag geregelt sein muss...
2. Ein Balkon kann grundsätzlich bis zu 50 % in der Wohnfläche berücksichtigt werden; gilt dies auch für die Heizkostenabrechnung oder kann ich den Balkon dort gar nicht als Wohnfläche ansetzen?
3. Muss ich Kopien der abrechnungsbegründenden Unterlagen rausgeben oder genügt, dass ich Einsicht gebe ?
10.01.2007, 08:57 von Vermieterheini1
09.01.2007, 17:00 von nebelhoernchen
Die Abrechnungsfirma
- hat ihre Abfrageformulare (und sichert sich da entsprechend ab)
- gibt dem Vermieter bestenfalls etwas Hilfestellung beim Eintrag in die entsprechenden Felder
- verarbeitet aber alle gelieferten Daten i.d.R. einfach mal so weiter
- schließlich hat der Vermieter den Ärger, wenn er (unwissentlich) falsche Angaben gemacht hat (nicht die Abrechnungsfirma)
Irrtum - es gibt auch andere... nicht nur solche.
Ich bekomme im vollen Umfang Auskünfte.
Meine Mietverträge werden eingesehen, sodass hier schon Fehler im Bezug auf die Umlage ausgegrenzt werden können.
Ich kann mich problemlos an die Firma wenden und Fragen stellen und bekomme Antworten und hilfreiche Tipps.
Bei Unstimmigkeiten wird von der Firma her Rücksprache gehalten.
Die abgelesenen Werte werden auf Plausibilität umfassend geprüft.
selbst ein Zahlendreher meinerseits ist denen aufgefallen und nach Rücksprache mit mir ohne weitere Kosten von der Firma korrigiert worden.
Das ist genau der Grund, warum ich (wo es eben geht) die Abrechnungen selbst mache.
Es ist schon viel Geld, das man - nur wegen der Glaubwürdigkeit - an die Abrechnungsfirma bezahlt ...
Es ist angemessenes Geld was ich für den Service bezahle.
Eine "gute" Abrechnungsfirma sagt übrigens:
Ach - für die Umlage der sonstigen Nebenkosten verlangen wir keine extra Gebühren, das ist über die Gebühren, die wir für die Heizkosten- und Wasser-Abrechnung berechnen schon abgegolten.
Wobei bei einem "nur" 2-Fam.-Haus sich sicher auch keine Abrechnungsfirma darum reissen wird, das für die paar Kröten zu machen ...
Die Aussagen widersprechen sich.
Über die Einzelpreise rechnet sich das nur bei größeren Objekten wirklich. Für 71,50 Euro mit Ablesung wird die Firma hier sicher draufzahlen - oder d ie eigentliche Abrechnung in 5-10 Minuten eingegeben und ausgedruckt haben.
Auch hier Widerspruch
Willst du hier den umfangreichen Service, das umfangreiches Wissen was den Arbeitsaufwand der Firma reduzieren mag. Was wiederum gerecht ist, anzweifeln.
Wenn man z.B. bei Firma T oder I nur eine Nummer als Kunde ist, heißt das noch lange nicht, das bei anderen Firmen genauso verfahren wird.
Ich weiß auf jeden Fall, dass ich dort sehr gut aufgehoben bin.
Mir wird nicht nur in Vermieterangelegenheiten weiter geholfen, auch Wohnungseigentum ist kein Problem.
Man sollte nicht alles gleich negativ sehen, nur weil man selbst keine besseren Erfahrungen gemacht hat.
09.01.2007, 02:52 von Rita
Da stimme ich Maik_ratlos vorbehaltlos zu
Über die Einzelpreise rechnet sich das nur bei größeren Objekten wirklich.
Für 71,50 Euro mit Ablesung wird die Firma hier sicher draufzahlen - oder die eigentliche Abrechnung in 5-10 Minuten eingegeben und ausgedruckt haben.
08.01.2007, 09:23 von Maik_ratlos
Hallo Nebelhörnchen,
vielen Dank für den Hinweis, aber ein Dienstleister nimmt hinsichtlich der Wohnflächen etc. auch nur das, was man ihnen sagt - allenfalls ist die Glaubwürdigkeit bei einer Firma höher (was nicht heisst, dass es deswegen stimmt).
Vielen Dank für den Hinweis und Sie haben prinzipiell absolut recht, dass es nicht zu viel ist, was die Abrechnungsfirma verlangt...aber die eigentliche Abrechnung ist ja nicht das Problem....
07.01.2007, 14:45 von nebelhoernchen
Maik, ich frage mich warum du dir den ganzen Sress machst.
Wenn du deine Heizkostenabrechnung an einen Dienstleister angeben würdest, hättest du eine Abrechnung die auf vernünftigen rechtlichen Beinen steht. So teuer ist es für ein Haus mit 2 Wohneinheiten nun auch nicht. Angebote vergleichen lohnt sich. Ich zahle für mein 2 Familienhaus an Abrechnungsgebühren mit der Ablesung jährlich 71,50 Euro, dieser Betrag wird anteilig auf beide umgelegt. Er gilt als weitere Heizkosten, d.h. er fließt nicht in die Verbrauchsrechnung mit ein. Dies halte ich auch für gerecht. Für die Abrechnung der restlichen Nebenkosten zahle ich 8,50 Euro pro Abrechnung. Das ist nach meiner Auffassung nicht zuviel. Ich habe eine ordnetliche übersichtliche Komplettabrechnung und in dem Haus bis heute keine Probleme gehabt. Selbst der Mieterbund wurde nur einmal eingeschaltet, nach Einsicht in die Unterlagen war alles paletti.
Du erstellst selbst mit einen riesigen Aufwand, den dir keiner bezahlt und bis immer noch nicht sicher ob alles korrekt ist.
Meiner Meinung nach sind die vorstehenden Beträge für die
Arbeit vollkommen korrekt und nicht zuviel.
Einfach mal Angebote anfordern, nicht von den großen Firmen, die kleinen sind genauso gut, wenn nicht sogar besser im Service, günstiger und du hast deine Ruhe.
LG Nebelhörnchen
07.01.2007, 13:56 von Rita
Wenn in der Garage keine Möglichkeit besteht, Warmwasser zu entnehmen, dann wäre m.E. die Garage bei der Kostenverteilung der Warmwasserbereitungskosten nicht im Umlageschlüssel "Fläche" zu berücksichtigen.
In einem Wohn-/Geschäftshaus legen wir die Warmwasserbereitungskosten zu 100% nach Verbrauch um, da die Geschäftseinheiten i.d.R. keinen WW-Anschluß haben und das Programm der Abrechnungsfirma keine unterschiedlichen Flächenschlüssel für Heizung/Warmwasserbereitung ermöglicht.
Das muss allerdings rechtsgeschäftlich = im Mietvertrag vereinbart sein.
http://www.heizkostenverordnung.de/par10.html
Es ist ratsam, sich das ganze "Werk" mal durchzulesen
> kommentierte Heizkostenverordnung
http://www.heizkostenverordnung.de/frameset.html
> 60 Seiten PDF
http://www.baurevision.de/downloads/mietnebenkosten.pdf
Krohn ist Sachverständiger, Gerichtsgutachter und anerkannter "Nebenkosten-Pabst"
07.01.2007, 11:17 von Maik_ratlos
vielen Dank für Deine ausführlichen und nützlichen Hinweise!
Was mir jetzt allerdings noch nicht ganz klar ist - das Warmwasser wird über die Heizungsanlage aufbereitet - bei der Umlage der Grundkosten der Heizungskosten kann die Garage berücksichtigt werden, da sie mit einem Heizkörper ausgesattet ist und nur für eine Wohneinheit eine Garage vorhanden ist.
Wie verfahre ich allerdings mit den Grundkosten für das Warmwasser - die Garage hat einen Wasseranschluss, aber natürlich keinen Warmwasseranschluss, sondern nur Kaltwasser; wird hier die gleiche Nutzfläche wie bei den Heizkosten angesetzt, da ja alles über eine Anlage läuft oder darf die Garage bei der Verteilung der Grundkosten für Warmwasser nicht berücksichtigt werden ?
Aus der HeizkostenVO finde ich dazu ehrlich gesagt keine eindeutige Antwort. Vielen Dank für eure Hilfe !
06.01.2007, 11:28 von Rita
Da wir das Thema gerade über PN vertieft haben, hier noch eine Ergänzung für die Allgemeinheit
Der zitierte Grundsatz bzw. das Schlagwort > Vorwegabzug sind zwar wohlbekannt (in Zusammenhang mit Gewerbe), aber auch für Garagen (Nichtwohnraum) anzuwenden.
Wobei das Prinzip hier nur greift, wenn nicht alle Wohnungen jeweils die gleiche Anzahl Garagen (mit-)gemietet haben.
Ursprung liegt in unzähligen AG-/LG-Urteilen und auch der Neubaumietenverordnung (für preisgebundenen Wohnraum) § 20 Abs. 2 Satz 2
http://www.immopilot.de/Lexikon/Immobiliengesetze/Neubaumietenverordnung/neubaumietenverordnung.html
...Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, sind vorweg abzuziehen; kann hierbei nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbauten Raumes oder der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen. ...
Auch der Mieterbund weist in diversen Veröffentlichungen darauf hin und richtet auch bei Überprüfung einer BK-Abrechnung sein Augenmerk auf Einhaltung des Grundsatzes (nach eigener Erfahrung aber oft völlig überzogen/unangebracht)
http://www.mieterbund.de/verlag/br_zweite_miete.html
Eine recht preiswerte und gute Broschüre - über Grundlagen der Nebenkostenabrechnung.
> zwar oft etwas zu einfach/zu mietergünstig reduziert, aber damit sollte jeder VM umzugehen wissen
> m.E. sollte das Heftchen jeder Vermieter parat haben, um Einwänden vorzubeugen bzw. dafür gewappnet zu sein
Kapitel 29 "ordnungsgemäße Abrechnung" > Untertitel "Gewerberäume und Garagen"
Seite 30 (in meiner Ausgabe Stand Sept 2002)
Allerdings hat inzwischen sogar der BGH in Urteil vom 08.03.2006 festgestellt, dass der Grundsatz auch ohne Verwegabzug/d.h. auch über eine gemeinsame Abrechnung durch entsprechende Umlageschlüssel gewahrt werden kann.
> Das scheint bislang am Mieterbund vorbeigegangen zu sein
http://www.rechtsanwalt-spoeth.de/080306bgh.php
(nicht von der Überschrift verwirren lassen)
... Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. ...
05.01.2007, 23:31 von MarieP
Ja. Hierzu §§ 8 und 9 der Heizkostenverordnung
05.01.2007, 08:53 von Maik_ratlos
Bezüglich der Verteilung der Kosten für Warmwasser kann ich doch dann auch die beheizbare Fläche zugrunde legen, oder ?
04.01.2007, 01:04 von Rita
Grundsatz gem. Allgem. Rechtsprechung (auf die Einhaltung achtet z.B. der Mieterbund bei Abrechnungs-Überprüfungen ganz besonders):
Wohnraummieter dürfen nicht mit Betriebskosten belastet werden, die durch Nicht-Wohnraumnutzung entstanden sind.
Praktische Lösung in Zusammenhang mit der Heizkostenverordung:
der Vermieter kann für die Verteilung der Heizungs-Grundkosten die Heizfläche zugrunde legen,
er kann aber auch die Wohnfläche/sonstigen (beheizten) Nutzflächen (z.B. Gewerbeflächen, die beheizte Garage, beheizte Hobbyräume o.Ä.) zugrunde legen.
Die Vermeidung von Ungerechtigkeiten richtet sich dabei nach den Gegebenheiten des Einzelfalles, => d.h., so, dass die Mieter/Nutzer möglichst gerecht mit den Kosten belastet werden (und Wohnraummieter keine Kosten zu tragen haben, die durch Nicht-Wohnraumnutzung enstanden sind > hier: Garage) .
Haben alle Wohnungen/Nutzungseinheiten einen gleich großen Balkon?
Dann ist es unterm Strich egal, ob bzw. mit wieviel %-Ansatz die Balkone miteinbezogen werden.
Haben alle Wohnungen/Nutzungseinheiten eine gleich große beheizte Garage?
Insgesamt-Lösung:
Wenn die Beheizung der Garage nicht zwingend erforderlich ist (um Schäden an der Mietsache/Garage zu verhindern oder weil dem Mieter vertraglich ein Beheizungsmöglichkeits-Anspruch zusteht und er nicht darauf verzichten will) > dann wär's doch am einfachsten den Heizkörper abzuklemmen > und energetisch/aus Kostengründen sowieso im Interesse aller Nutzerparteien.
Damit würde auch die Problemstellung entfallen ...
03.01.2007, 17:44 von MarieP
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen darfst du in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anrechnen.
Von dieser Regelanrechnung von 25 % kannst du nur zu deinen Gunsten abweichen, wenn die Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen.
Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Balkon architektonisch aufwändig gestaltet ist und Sichtschutz vor den Nachbarn bietet. Oder wenn der Mieter von seinem Balkon aus in eine gepflegte Grünanlage blicken kann oder der Balkon in begünstigter Südlage liegt.
gilt dies auch für die Heizkostenabrechnung oder kann ich den Balkon dort gar nicht als Wohnfläche ansetzen?
als beheizbare Wohn-/Nutzfläche nicht.
Nein, es gibt ja dieses nette Urteil, wo alle jetzt im Punkt Kopien dran festhalten.
Nur im dem Urteil ging es um na ja ich sag mal "übermäßig viel Kopien".
Wo liegt das Problem, nach Kostenzusage des Mieters die Unterlagen in Koipie auszuhändigen?
03.01.2007, 17:41 von Maik_ratlos
Vielen Dank MarieP,
Eine (anteilige) Fläche für Balkon wäre dann aber nicht zu berücksichtigen, da ja der Balkon nicht mit einem Heizkörper ausgestattet ist ?
Vielleicht schauen sie auch mal auf meine neue Anfrage.
Auf jeden Fall vielen vielen Dank für die Unterstützung !
03.01.2007, 17:34 von MarieP
und aber Hallo.
Die Heizkostenverordnung sagt in § 7 folgendes aus:
§ 7 HeizkostenV
[ § 7 Abs. 1 HeizkostenV ](1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
Hier ist jeder Raum zuberücksichtigen, der mit einem Heizkörper ausgestattet ist und somit nach der Heizkostenverordnung abzurechnen.
Eine gesonderte Regelung für die Garage ist nicht o.k..
03.01.2007, 17:22 von frischebrise
evtl. mit einer kleinen Einschränkung.
Es sei denn, die Garage wäre so in den Wohnbereich eingegliedert, dass unter c.p. die gleichen Konvektionsbedingungen wie bei Wohnraum vorzufinden wären.
03.01.2007, 17:16 von frischebrise
trotz aller Entspanntheit, hat die Garage so ihre Eigenheiten.
Vermieterheini hat die Risiken offenbar erkannt:
Also wenn ich einen solchen Sonderfall hätte, dann würde ich unbedingt per separat zu unterschreibender Individualvereinbarung die Heizkostenabrechnung für die Garage regeln.
Denn eine 70/30 Heiz.VO Umlage ist für die Garage nicht haltbar.
03.01.2007, 16:46 von Maik_ratlos
Naja - aber ich muss doch 30 % über die Wohnfläche abrechnen und deshalb stellt sich schon die Frage, ob die Garagenfläche dazukommt !
Die Verbrauchserfassung sehe ich dabei nicht unbedingt also ausschlaggebend.
Also von dem her weiss ich nicht warum ich ein (wenn auch ein lieber) Schlingel bin ?!
03.01.2007, 16:42 von frischebrise
Hallo @ Maik
Sie sind ein Schlingel, hätten ja gleich sagen können, wie der Verbrauch erfasst wird. aber ein Lieber
03.01.2007, 16:32 von Maik_ratlos
Also die Heikosten werden über Wärmemengezähler (WMZ) erfasst -der Verbrauch der zur Wohnung gehörenden Garage läuft über einen Wärmemengezähler.
Warum soll die Garage bei der Heizkostenabrechnung nur mit 50 % berücksichtigt werden ??
Vielen Dank für alle bisherigen Rückmeldungen !
03.01.2007, 15:42 von Cora
zumindest würde ich die Fläche der Garage zu 50% dem Mieter zurechnen.
03.01.2007, 15:20 von ChristophL
Wie werden denn überhaupt die Heizkosten bei Ihnen ermittelt?
Da der Heizkörper genutzt wird, würde ich die Fläche mit zu den der beheizten Räume zählen.
03.01.2007, 15:08 von Maik_ratlos
Also bei der Garage handelt es sich um eine Hausgarage, die theoretisch auch als Hobbyraum für handwerkliche Arbeiten verwendet werden kann.
Da die Garage natürlich nicht so gut isoliert ist, wie "normaler" Wohnraum und sich quasi im KG befindet, springt der Heilzkörper, der zum gesamten Heizkreislauf gehört auch an.
Die Garage ist zusammen mit der Wohnung gemietet - also in einem Mietvertrag aufgeführt. Zur Heizkostenabrechnung ist explizit keine Regelung getroffen.
03.01.2007, 15:02 von Vermieterheini1
03.01.2007, 14:53 von Vermieterheini1
03.01.2007, 14:47 von Vermieterheini1