Source: http://docplayer.cz/896706-Moznosti-financovani-porizeni-bytu-v-druzstevnim-vlastnictvi.html
Timestamp: 2018-02-18 20:29:40+00:00
Document Index: 37897910

Matched Legal Cases: ['zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 40', 'zákona č. 40', 'zákona č. 202', 'zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 338', 'zákona č. 503', 'zákona č. 40', 'zákona č. 202', 'zákona č. 40', 'zákona č. 202', 'zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 72', 'zákona č. 345', 'zákona č. 513', 'zákona č. 503', 'zákona č. 40', 'zákona č. 202', 'zákona č. 190', 'zákona č. 355', 'zákona č. 190', 'zákona č. 355', 'zákona č. 190', 'zákona č. 355', 'zákona č. 513', 'zákona č. 43', 'zákona č. 190', 'zákona č. 355', 'zákona č. 40', 'zákona č. 202', 'zákona č. 96', 'zákona č. 353', 'zákona č. 96', 'zákona č. 353', 'zákona č. 96', 'zákona č. 353', 'zákona č. 96', 'zákona č. 353']

MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ POŘÍZENÍ BYTU V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ - PDF
MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ POŘÍZENÍ BYTU V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ
Download "MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ POŘÍZENÍ BYTU V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ"
1 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ POŘÍZENÍ BYTU V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ Possibilities of financing cooperative housing Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: Ing. Gabriela Oškrdalová, Ph.D. Autor: Matěj Řičánek Brno, 2013
3 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra financí Akademický rok 2012/2013 ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro: Obor: Název tématu: ŘIČÁNEK Matěj Finance MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ POŘÍZENÍ BYTU V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ Possibilities of financing cooperative housing Z á s a d y p r o v y p r a c o v á n í : Cíl práce: Analyzovat možnosti financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví v České republice, provést komparaci jednotlivých možností financování, identifikovat výhody a nevýhody jednotlivých možností, na základě získaných poznatků formulovat doporučení pro kupující vedoucí k maximálnímu využití výhod a omezení nevýhod jednotlivých možností financování. Postup práce a použité metody: Vymezení družstevního vlastnictví, bytu v družstevním vlastnictví a možností financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví v České republice, analýza, komparace dle vybraných kritérií, modelové příklady, identifikace výhod a nevýhod, formulace závěrů a doporučení pro kupující. Použité metody: komparace, analýza, syntéza, deskripce.
4 Rozsah grafických prací: dle pokynů vedoucího práce Rozsah práce bez příloh: stran Seznam odborné literatury: SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, s. ISBN Osobní a rodinné finance :(svět rodinných financí - jak spořit a rozmnožovat majetek). Edited by Luboš Smrčka. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, s. ISBN PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Brno: Era, s. ISBN Vedoucí bakalářské práce: Ing. Gabriela Oškrdalová Datum zadání bakalářské práce: Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku. vedoucí katedry děkan V Brně dne
5 Jméno a příjmení autora: Matěj Řičánek Název dip lomové práce: Možnosti financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví Název práce v angličt ině: Possibilities of financing cooperative housing Katedra: finance Vedou cí dip lomové práce: Ing. Gabriela Oškrdalová, Ph.D. Rok ob hajoby: 2013 Anotace Předmětem této bakalářské práce je analýza možností financování družstevního bytu v podmínkách České republiky. Úvodní část práce vymezuje družstevní byt a jeho specifika zejména ve srovnání s bydlením vlastnickým. Následující část práce je zaměřena na jednotlivé finanční produkty určené k financování družstevního bytu tj. hypoteční, předhypoteční úvěr, úvěry ze stavebního spoření a alternativní možnosti financování. V závěrečné části práce jsou pak zpracovány modelové příklady, u nichž je vybrána z navržených možností nejlevnější varianta financování. Poslední kapitola činí obecná doporučení vhodné varianty financování družstevního bytu podle konkrétní situace budoucího družstevníka. Annotation The subject of this bachelor thesis is an analysis of the possibilities of financing cooperative housing in the Czech Republic. The introductory part defines cooperative housing and its specifics, especially in comparison with home ownership. The next part is focused on particular financial products such as mortgage, pre-mortgage, building society loans and alternative possibilities of financing cooperative housing. The final part deals with model situations, for which the cheapest option is chosen from the proposed financing possibilities. Finally general recommendations about a suitable option of financing cooperative housing according to the specific situation of the future co-op member are made. Klíčová slova Družstevní bydlení, financování bydlení, hypoteční úvěr, předhypoteční úvěr, řádný úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, družstevní financování Keywords Cooperative housing, financing housing, mortgage, pre-mortgage, building society loan, bridge building society loan, financing cooperative housing
6 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Možnosti financování pořízení bytu v družstevním vlastnictví vypracoval samostatně pod vedením Ing. Gabriely Oškrdalové, Ph.D. a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 22. dubna 2013 vl a st n or učn í podpis a utor a
7 Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucí své bakalářské práce Ing. Gabriele Oškrdalové, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěla k vypracování této bakalářské práce. Dále děkuji Mgr. Michaele Strakové za provedené stylistické a gramatické korektury.
8 Obsah Úvod Družstevní bydlení Vymezení pojmu Specifika družstevního bydlení Rizika spojená s koupí družstevního bytu Financování koupě družstevního bytu Výhody a nevýhody družstevního bytu Hypoteční úvěr Vymezení pojmu a právní úprava Hypoteční banky Druhy hypotečních úvěrů Základní parametry úvěru Zajištění hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru Doba splatnosti Úroková sazba Doba fixace Splácení hypotečního úvěru Možnost mimořádných splátek Náklady hypotečního úvěru Proces vyřízení hypotečního úvěru Shrnutí specifik financování koupě družstevního bytu hypotečním úvěrem Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Předhypoteční úvěr Hypoteční banky Základní parametry předhypotečního úvěru Zajištění předhypotečního úvěru Výše předhypotečního úvěru Doba splatnosti Úroková sazba Splácení předhypotečního úvěru Možnost předčasného splacení předhypotéky Náklady předhypotečního úvěru Proces vyřízení předhypotečního úvěru Výhody a nevýhody předhypotečního úvěru Úvěry ze stavebního spoření Vymezení pojmu a právní úprava Stavební spořitelny Fáze stavebního spoření Druhy úvěrů ze stavebního spoření Řádný úvěr Překlenovací úvěr Základní parametry řádného a překlenovacího úvěru Tarifní varianty Zajištění úvěrů ze stavebního spoření Výše úvěrů ze stavebního spoření Doba splatnosti Úroková sazba Splácení řádného a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření Možnost mimořádných splátek Náklady úvěru ze stavebního spoření... 41
9 4.7 Speciální úvěry ze stavebního spoření Shrnutí specifik financování koupě družstevního bytu úvěrem ze stavebního spoření Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Alternativní možnosti financování Družstevní financování Americká hypotéka Spotřebitelské úvěry Účelové úvěry Neúčelové úvěry Netržní úvěry Vlastní zdroje Srovnání úvěrů na bydlení Modelový příklad Zadání modelového příkladu Varianta č Varianta č Varianta č Varianta č Varianta č Doporučení vhodných variant financování družstevního bytu...57 Závěr...59 Seznam použitých zdrojů...61 Seznam grafů...65 Seznam tabulek...65 Seznam obrázků...66 Seznam použitých zkratek...66 Seznam příloh...67
10 Úvod Bydlení patří nepochybně k fundamentální lidským potřebám a zaujímá v našich životech výsadní postavení. Obydlí by mělo představovat pro každého z nás místo, kde se cítíme chráněni a kde nalezneme klid a útočiště před okolním světem. Zvláštní roli v životě každého jedince hraje obydlí nejen proto, že formuje vlastnosti a osobnost člověka, ale vytváří také prostředí pro harmonické rodinné a mezilidské vztahy. Potřeba obydlí je natolik nezastupitelná, že nemůže být nahrazena žádným jiným statkem. Dříve či později je každý z nás nucen otázku bydlení řešit. Ti šťastnější získají bydlení v rámci dědictví či zdědí dostatek finančních prostředků, aby si mohli vlastní bydlení pořídit. Ti méně šťastní si však musí bydlení zajistit sami. V současné době existují v zásadě dvě možnosti, jak si bydlení zabezpečit. První možností je nájem či podnájem domu nebo bytu, druhou variantu pak představuje vlastnické bydlení. Touha něco vlastnit je zakotvena v našich myslích tak hluboko, že po vlastním domě či bytě zatouží jednoho dne každý z nás, ať už je veden motivem ukončení studia a nástupem do zaměstnání, dlouhodobým partnerským vztahem, potřebou osamostatnit se od rodičů či očekáváním prvního potomka. Na pomezí vlastnického a nájemního bydlení stojí bydlení družstevní, které v současné době představuje zajímavou alternativu zejména díky obvykle nižší ceně ve srovnání s bydlením vlastnickým. V případě družstevního bydlení je vlastníkem domu (příp. jednotlivých bytových jednotek) družstvo, které pronajímá byty svým členům. Družstevníkům přísluší pouze členský podíl na družstvu a z toho titulu právo nájmu bytu. Od vlastnického či družstevního bydlení nás však většinou dělí nedostatek vlastních finančních prostředků. Ceny nemovitostí se pohybují v řádech statisíců až milionů korun, a proto si většina lidí ze svých příjmů není schopna naspořit dostatečnou částku, a pokud ano, tak ne všichni mohou čekat takovou dobu, až jim úspory dovolí vlastní (nebo družstevní) bydlení financovat. Naštěstí na trhu existuje celá řada úvěrových produktů, které dokážou otázku financování družstevního či vlastnického bydlení řešit. Mezi nejoblíbenější a nejznámější patří v České republice hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Cílem této bakalářské práce je zejména analyzovat možnosti financování pořízení družstevního bytu v České republice, provést jejich komparaci a na základě získaných poznatků formulovat doporučení pro kupující při výběru varianty financování. Bakalářské práce si naopak neklade ambici analyzovat jednotlivé nabídky a specifika úvěrujících institucí (a to zejména vzhledem k doporučenému rozsahu práce) ani navrhovat obecně nejlepší variantu financování družstevního bytu (z toho důvodu, že taková varianta zkrátka neexistuje). Otázka financování koupě družstevního bytu je v české odborné literatuře bohužel opomíjena. Dosud neexistuje žádná publikace, která by se zaměřovala výhradně na tuto problematiku. Literatura pouze zmiňuje dílčí problémy při financování družstevního bytu, aniž by se komplexně zabývala různými variantami financování. Financování bydlení obecně rozebírá Petr Syrový v knize Financování vlastního bydlení a Osobní a rodinné finance. Týmž tématem se zabývá i Lenka Vichnarová v knize Financování bydlení. Konkrétní možnosti financování bydlení popisují specializované publikace jako Stavební spoření v kostce (Tomáš Prčík) či Stavební spoření (Rudolf Doucha). Žádná z uvedených publikací se však výslovně financováním koupě družstevního bytu nezabývá a zmiňuje jej většinou pouze okrajově. Bakalářská práce komplexně popisuje, analyzuje a komparuje jednotlivé možnosti financování koupě družstevního bytu. První kapitola se věnuje vymezení pojmu družstevního bytu a jeho specifikům zejména ve srovnání s bytem v osobním vlastnictví. Následující čtyři kapitoly systematicky rozebírají jednotlivé varianty financování koupě družstevního bytu: hypoteční úvěr, předhypoteční úvěr, úvěry ze stavebního spoření a alternativní možnosti financování. Kapitoly jsou záměrně strukturovány tak, aby umožňovaly komparaci analyzovaných parametrů jednotlivých úvěrových produktů. Smyslem šesté kapitoly je jednoduše (tabulkově) srovnat popsané produkty v jejich základních parametrech. 10
11 Sedmá kapitola komparuje na modelovém příkladu jednotlivé možnosti řešení financování koupě družstevního bytu a dovozuje závěry o nejlevnější variantě na základě uvedených předpokladů. Osmá, závěrečná, kapitola pak na základě poznatků ze sedmé kapitoly formuluje zobecněná doporučení pro kupující při výběru varianty financování. Základní metodou použitou při vytváření této bakalářské práce je analýza, která se uplatňuje zejména v kapitolách o jednotlivých nástrojích financování koupě družstevního bytu. Další použitou metodou je syntéza poznatků z odborné literatury, interních materiálů a internetových stránek úvěrujících institucí a osobních konzultací se zaměstnanci bank a stavebních spořitelen. Kromě toho je téměř ve všech kapitolách využito metody deskripce a komparace. 11
12 1 Družstevní bydlení Bydlení je jednou ze základních potřeb každého člověka. Je tomu tak proto, že obydlí představuje prostor, který je pro většinu lidí domovem a v němž dochází k socializaci lidských vztahů. Nezastupitelnou roli hraje obydlí i proto, že tvoří důvěrně známé prostředí, a navozuje tak emotivní pocity stálosti a zázemí. 1 Existuje několik forem bydlení. Na jedné straně je to bydlení nájemní, které je méně finančně náročné, 2 a na straně druhé bydlení vlastnické, jež patří mezi finančně nejnáročnější formy bydlení. Na pomezí mezi těmito formami (z pohledu uspořádání vlastnických vztahů) stojí bydlení družstevní, kterým se budeme zabývat v následující kapitole. 1.1 Vymezení pojmu Družstevní bydlení patří v České republice k oblíbeným formám bydlení zejména díky nižší pořizovací ceně oproti vlastnickému bydlení. 3 Právní úprava družstevního bydlení je v České republice obsažena v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. 221 uvedeného zákona vymezuje družstvo jako společenství neuzavřeného počtu osob založené za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů. 4 Bytovým družstvem se pak dle téhož ustanovení rozumí družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. 5 Družstevním bytem rozumíme byt, který bytové družstvo jako právnická osoba dává do nájmu svým členům pro uspokojování jejich potřeb. 6 Vlastníkem domu (příp. jednotlivých bytových jednotek) tak vždy zůstává družstvo, které pronajímá byty svým členům. Členové družstva nejsou vlastníky bytu, ale jako členům jim přísluší členský podíl na družstvu a z toho titulu právo na nájem bytu 7. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník, jedinou výjimkou je společný nájem bytu manželi. 8 Kromě práva nájmu bytu přísluší členům družstva i další práva, která dle 226 odst. 1 písm. c) obchodního zákoníku, v platném znění, určují stanovy. K těm patří zejména právo účastnit se členských schůzí, 9 právo podat stížnost kontrolní komisi v případě, že nesouhlasí s ekonomickým hospodařením družstva, 10 a další práva. 1.2 Specifika družstevního bydlení Jak bylo uvedeno výše, vlastník družstevního bytu není de iure vlastníkem, ale pouze nájemníkem. Z toho vyplývá celá řada specifik oproti jiným formám bydlení, zejména oproti vlastnickému bydlení. Tato specifika budou popsána v této kapitole. 1 POLÁKOVÁ, Olga; PRŮŠA, Ladislav. Vybrané otázky z rodinné a bytové politiky. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, s ISBN Nájemník platí za dohodnutou dobu nájemné a nemusí vynaložit v jeden časový okamžik tak velkou částku jako je tomu v případě, že pořizuje vlastní byt. 3 BOUŠOVÁ, Kateřina. Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě? Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: odst. 1 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 6 Převod (koupě) družstevního bytu. Aktuálně.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 7 Nájemní vztahy upravuje 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 12
13 Protože členové družstva jsou nájemníky bytu, platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav (a případně anuitu 11 ). 12 Nájemník ve srovnání s vlastnickým bydlením neplatí každoročně daň z nemovitosti, protože ji platí družstvo, 13 které ji logicky promítá do nájemného. Dalším specifikem je možnost pronájmu družstevního bytu - v daném případě se bude jednat nikoliv o nájem (nájemníkem je člen družstva), ale o podnájem a k takovému podnájmu je třeba souhlasu pronajímatele, tedy družstva. 14 Stejně tak bude třeba souhlasu družstva k rozsáhlejší rekonstrukci či jiné podstatné změně bytové jednotky. 15 Specifický je i převod družstevního bytu. Nutno podotknout, že se nejedná o převod bytové jednotky, jak je v praxi často nepřesně uváděno, ale jde o převod členských práv a povinností, s nimiž je spjato právo nájmu k bytové jednotce. Proto se při převodu družstevního bytu neužívá kupní smlouvy, ale smlouvy o převodu členských práv a povinností k bytu. Ačkoliv se tak v praxi hovoří o prodeji a koupi družstevního bytu, jedná se vždy o převod členských práv a povinností spojených s právem nájmu bytové jednotky. Protože jde o pojem v praxi často užívaný, budeme ho pro jeho jednoduchost v následujícím textu užívat také, a to ve smyslu zde uvedeném. K převodu členských práv a povinností není třeba souhlasu orgánů družstva 16 a narozdíl od bytu v osobním vlastnictví, kdy k nabytí vlastnického práva je třeba vkladu do katastru nemovitostí, se družstevní byt nabývá již okamžikem uzavření smlouvy o převodu členských práv a povinností a jejím předložením družstvu. 17 Zpravidla stačí vyplnit a podepsat formulář, který je k vyzvednutí na družstvu, a uhradit poplatek za převod členských práv (ten je dán stanovami družstva a nejčastěji se pohybuje v rozmezí až Kč, někdy není účtován vůbec). 18 Z toho vyplývají další výhody v případě převodu členských práv není nutné zhotovovat odhad pro účely daně z převodu nemovitostí, neboť ta se neplatí. Ve srovnání s bytem v osobním vlastnictví má v družstvu každý člen obvykle pouze jeden hlas 19 (nestanoví-li stanovy jinak), zatímco u bytu v osobním vlastnictví je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. 20 Specifikem koupě družstevního bytu je i samotný způsob financování podrobněji viz kapitola Rizika spojená s koupí družstevního bytu Jistým rizikem při koupi družstevního bytu je zejména hospodaření družstva. Vzhledem k tomu, že vlastníkem bytu je de iure stále družstvo, měl by se budoucí nájemce vždy informovat, jaká je výše pasiv družstva, zda má družstvo vytvořené rezervy, co vše patří do majetku družstva apod. 21 Nájemce (tedy člen družstva) sice neručí za závazky družstva, 22 nicméně družstvo dle 222 odst. 1 obchodního 11 Anuita je splátka dlouhodobého investičního úvěru, který byl družstvu poskytnut na výstavbu bytů. 12 BOUŠOVÁ, Kateřina. Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě? Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 503/2012 Sb odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 18 MAZÁČOVÁ, Lucie. Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní. Co je lepší volba? Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb odst. 12 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 345/2009 Sb. 21 ZÁMEČNÍK, Petr. Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo! Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 503/2012 Sb. 13
14 zákoníku, v platném znění, odpovídá za porušení závazků celým svým majetkem. V případě prohlášení konkurzu se všechen majetek stává součástí konkurzní podstaty a nájemníci ztrácí právo podílu na majetku družstva. 23 Dalším rizikem je i nejistota v jednání s bytovými družstvy. I přesto, že družstvo v minulosti vydalo písemný příslib převodu bytu do osobního vlastnictví, neexistuje v praxi možnost, jak družstvo k převodu donutit. 24 Zejména v případě předhypotečního úvěru (viz kapitola 3) se nájemce bude nacházet ve velmi složité situaci. S ohledem na uvedené je vhodné ještě před samotným převodem členských práv a povinností zjistit, zda v daném domě již někdo bytovou jednotku vlastní. Pokud ano, existuje vyšší pravděpodobnost, že kupující (budoucí nájemce) bude schopen byt do osobního vlastnictví převést. Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je navíc možný až po splacení anuity, s tím, že družstvo může ve stanovách určit další podmínky. 25 Proto lze budoucímu nájemníkovi doporučit, aby se seznámil s výší anuity i se stanovami ještě před samotným převodem členských práv. Za převod bytu do osobního vlastnictví si může družstvo účtovat poplatek (jeho výše je obvykle dána stanovami). I při koupi družstevního bytu může dojít k (v praxi asi nepříliš časté) situaci, že práva převádí někdo, kdo sám není členem družstva. Protože platí, že nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (tedy nikdo nemůže druhému převést víc práv, než sám má ), je smlouva neplatná. 26 Takové situaci lze však předejít tím, že se budoucí nájemce bude informovat u družstva, kdo je členem družstva, a tedy kdo je oprávněn s členským podílem disponovat. Kromě toho je vhodné se dotázat, zda dosavadní člen nemá vůči družstvu dluhy. Po převodu členských práv a povinností by totiž nový nájemce musel dluhy vůči družstvu doplatit. 27 Na okraj zmiňujeme i riziko možného vyloučení z družstva, jehož podmínky stanoví 231 odst. 4 obchodního zákoníku, v platném znění (obecně se jedná o opětovné porušování členských povinností), což však není rizikem, kterého by se měl slušný budoucí nájemce obávat. 1.4 Financování koupě družstevního bytu Zásadním specifikem družstevního bytu je i způsob financování jeho koupě. Koupě se může realizovat dvojím způsobem: buď, jak uvedeno výše, jako koupě družstevního podílu, kdy dochází k převodu členských práv a povinností společně s právem nájmu bytu mezi současným a budoucím členem družstva, nebo úhradou členského podílu, kdy je smlouva uzavřena mezi bytovým družstvem a budoucím členem družstva. Ať už se jedná o kteroukoliv z výše zmiňovaných situací, setká se budoucí nájemník v případě, že nebude kupní cenu financovat zcela z vlastních zdrojů, s problémem družstevní byt obvykle nelze zastavit. Vzhledem k tomu, že vlastníkem je družstvo, sám člen družstva (nájemník) byt zastavit nemůže, ale potřebuje souhlas vlastníka, 28 tedy družstva. To však v drtivé většině případů souhlas ze zcela pragmatických důvodů neposkytne. Pokud by totiž dlužník přestal splácet, věřitel by přistoupil 23 BOUŠOVÁ, Kateřina. Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě? Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 24 TŮMOVÁ, Věra. Jak koupit byt: Družstevní byt na hypotéku může být riskantní. Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 25 ZÁMEČNÍK, Petr. Kupujete družstevní byt? Proklepněte si družstvo! Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 26 MAŠEK, František. Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu. Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 27 Převod (koupě) družstevního bytu. Aktuálně.cz [online] [cit ]. Dostupné z: odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb. 14
15 k realizaci zástavy a došlo by k prodeji zastavené nemovitosti. Není tak jediný důvod, proč by družstvo v celém vztahu mělo vystupovat v pozici jakéhosi garanta a ručit za splácení úvěru svým nájemcem. Jak bude uvedeno dále, zajištění zástavním právem je však u většiny úvěrů základním předpokladem pro získání úvěru, a proto budoucí nájemce bude nucen řešit, jak celou transakci financovat. V zásadě existují následující možnosti: Hypoteční úvěr Předhypoteční úvěr Úvěry ze stavebního spoření Alternativní možnosti financování Uvedeným možnostem se věnují jednotlivé kapitoly této bakalářské práce. 1.5 Výhody a nevýhody družstevního bytu Jednotlivé výhody a nevýhody přehledně shrnuje následující tabulka. Tabulka 1: Výhody a nevýhody pořízení družstevního bytu Výhody Obvykle nižší cena v porovnání s byty v osobním vlastnictví V případě převodu bytu se neplatí daň z převodu nemovitosti Administrativně jednoduchý převod členských práv a povinností Nevýhody Kupující nenabývá vlastnické právo k bytu, stává se pouze členem družstva a nájemcem Možnost pronájmu pouze se souhlasem družstva Možnost rozsáhlejších rekonstrukcí pouze se souhlasem družstva Obtížnější způsob financování koupě Zdroj: Vlastní konstrukce dle předchozího textu 15
16 2 Hypoteční úvěr Před několika lety byly hypoteční úvěry výsadou pouze bonitní části populace. S poklesem úrokových sazeb a postupným prodlužováním doby splatnosti se staly mnohem dostupnějšími pro široké vrstvy obyvatelstva a v současné době představují jeden z klíčových instrumentů pro financování vlastního bydlení. 29 Uvedené ilustruje i graf 1 znázorňující meziroční nárůst v objemu poskytnutých hypotečních úvěru o necelých 47 % z 84 mld. Kč v roce 2010 na 119 mld. Kč v roce Graf 1: Objem hypoték v mld. Kč v jednotlivých letech Objem hypoték (mld. Kč) Rok Zdroj: Vlastní konstrukce na základě dat dostupných na Hypoteční trh loni stoupl meziročně o 40 procent. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 2.1 Vymezení pojmu a právní úprava Základní právní úprava hypotečních úvěrů je v České republice v současné době obsažena v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zákon o dluhopisech vymezuje v 28 odst. 1 pojem hypoteční zástavní list jako cenný papír, který je plně kryt pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek. 30 Účelem vydávání hypotečních zástavních listů je právě získání finančních prostředků na poskytnutí hypotečních úvěrů. Z toho důvodu je v odst. 3 citovaného ustanovení v souvislosti s hypotečním zástavním listem vymezen i pojem hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr zákon vymezuje jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. 31 Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo státu tvořící Evropský hospodářský prostor. 32 Původní právní úprava (zákon č. 530/1990 Sb.), která omezovala použití hypotečního úvěru pouze na investici do bydlení, 33 byla tímto zákonem nahrazena, a proto lze hypoteční úvěr nyní použít prakticky na cokoliv (v případě 29 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, s. 39. ISBN odst. 1 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb odst. 4 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb. 33 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, s. 40. ISBN
17 neúčelových hypoték hovoříme o tzv. americké hypotéce, problematika amerických hypoték je popsána v kapitole 5.2). Významnou normou je i zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, jenž upravuje činnost bank. K oblasti hypotečních úvěrů se dále vztahuje i zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, který umožňuje dle 15 odečíst od základu daně sumu úroků zaplacených z hypotečního úvěru až do výše Kč ročně (k podmínkám uplatnění srov. zákon č. 586/1992 Sb.). K uvedené oblasti se vztahuje i problematika smlouvy o úvěru, která je upravena v 497 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. Zástavní právo jako zajišťovací institut pak upravuje ust. 152 a násl. zákona č. 43/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění. 2.2 Hypoteční banky V České republice působí k datu sedmnáct hypotečních bank, jejichž seznam uvádí následující tabulka. AXA Bank Česká spořitelna GE Money Bank Equa bank Komerční banka Oberbank Raiffeisenbank Tabulka 2: Seznam hypotečních bank (k datu ) Hypoteční banka Československá obchodní banka Fio banka, a.s. mbank LBBW Bank Poštovní spořitelna Sberbank UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot Zdroj: Zpracováno dle Hypotéky - srovnání. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z: upraveno autorem Dominantní postavení podle tržního podílu na trhu hypotečních úvěrů má v současné době Hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka. 34 Uvedenou trojici ještě doplňuje Raiffeisenbank a UniCredit Bank Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze obecně rozdělit na úvěry účelové a neúčelové. U účelových úvěrů, jak už z názvu patrné, je znám účel úvěru. Jelikož banka zná účel úvěru, podstupuje nižší riziko, a proto v takovém případě obvykle poskytuje nižší úrokovou sazbu než u úvěrů neúčelových. Pro účely této bakalářské práce pouze uvedeme, že účelem hypotečního úvěru 36 může být i převod členských práv 34 GOLEM FINANCE. Rozložení sil na trhu hypoték se mění. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 35 tamtéž 36 Dalšími nejčastějšími účely hypotečního úvěru je například koupě nemovitosti (příp. spoluvlastnického podílu), vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace a oprava nemovitosti. 17
18 a povinností v družstvu nebo splacení členského podílu a vyrovnání dříve poskytnutých půjček použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu. 37 Naproti tomu neúčelová hypotéka (tzv. americká hypotéka) může být použita prakticky na cokoliv, což představuje vyšší riziko pro úvěrující ústav, a proto i úroková sazba je ve srovnání s účelovou hypotékou zpravidla vyšší Základní parametry úvěru Následující text srovná základní parametry účelových hypotečních úvěrů u pěti největších bank (dále označovaných jako TOP5 ) tak, jak jsou vymezeny v kapitole 2.2, se zaměřením na eventuální specifika úvěru v případě, kdy účelem hypotečního úvěru je financování koupě družstevního bytu. Neúčelovým hypotékám se věnuje kapitola Zajištění hypotečního úvěru Základním parametrem hypotečního úvěru, jak vymezuje zákon o dluhopisech, je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. 39 Zajištění slouží ke krytí rizika spojeného s poskytnutím úvěru. V případě, že dlužník nesplní svůj dluh řádně a včas, může banka přistoupit k realizaci zástavního práva (prodeji nemovitosti), což vytváří určitý tlak na dlužníka, aby svůj dluh řádně a včas plnil. Objektem zástavního práva je zpravidla nemovitost, která je předmětem hypotečního úvěru, může se však jednat i o jinou nemovitost (dokonce i rozestavěnou), popřípadě i více nemovitostí současně. 40 V případě koupě družstevního bytu, jak podrobně rozebráno v kapitole 1, získává kupující pouze členský podíl v družstvu, nikoliv vlastnické právo k bytové jednotce (to zůstává stále družstvu). Právě z tohoto důvodu nelze družstevní byt použít jako zástavu (viz kapitola 1.4), a proto je v takové situaci pravidlem, že jako zástava musí být použita jiná vhodná nemovitost. Nemá-li kupující k dispozici jinou zástavu, pak nelze financovat koupi družstevního bytu standardním hypotečním úvěrem (k financování koupě družstevního bytu bez zástavy lze použít například předhypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření viz kapitoly 3, 4). Zastavovaná nemovitost musí být vždy oceněna oprávněným znalcem a splňovat určité podmínky (např. jednoznačné vlastnické a právní vztahy k nemovitosti, dobrý technický stav, na nemovitosti nesmí zejména váznout žádné zástavní právo třetí osoby apod.). 41 Cena stanovená znalcem však nemusí být vždy rovna kupní ceně nemovitosti zejména v případě koupě družstevního bytu, kdy zástavou musí být jiná nemovitost, je velmi pravděpodobné, že odhadní cena zastavované nemovitosti se bude od kupní ceny družstevního bytu lišit. Odhadní cena zastavované nemovitosti limituje výši úvěru v tom smyslu, že nesmí být ve většině případů nižší než výše úvěru. V počátcích českého hypotečního bankovnictví byly úvěry poskytovány maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, dnes však hypoteční banky standardně poskytují úvěry až do 100 % LTV 42. Srovnání maximální výše LTV u vybraných bank znázorňuje tabulka Družstevní byt. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/druzstevni-byt/ 38 Úrokové sazby. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 355/2011 Sb. 40 Zástava nemovitosti. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/pruvodce-koupi-nemovitosti/zastava-nemovitosti/ 41 Důvodem těchto podmínek je, aby v případě realizace zástavního práva banka mohla nemovitost snadno prodat a uspokojit svoji pohledávku. 42 Zkratka LTV znamená poměr výše úvěru k odhadní hodnotě nemovitosti a vyjadřuje se v procentech. 18
19 Tabulka 3: Srovnání maximální výše LTV u TOP5 největších bank dle tržního podílu (k datu ) Hypoteční banka až do 100 % LTV Česká spořitelna byt: až 90 % LTV; rodinný dům: až 85 % LTV (2 a více dlužníků); až 70 % LTV (1 dlužník), 100 % LTV po schválení odborem Credit risk centrály ČS Komerční banka Raiffeisenbank UniCredit Bank až 100 % LTV, u nejbonitnějších klientů až do 120 % LTV až 100 % LTV slouží k vlastnímu bydlení až 100 % LTV, v případě jiného účelu (např. pronájem) max. 80 % LTV Zdroj: Vlastní konstrukce na základě internetových stránek bank 43 Zastavovaná nemovitost musí být rovněž pojištěna. Požadavek bank na pojištění nemovitosti je logickým následkem ust. 163 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že ztratí-li zástava na ceně tak, že zajištění pohledávky se stane nedostatečným, zástavní věřitel má právo od dlužníka žádat, aby zajištění bez zbytečného odkladu přiměřeně doplnil. Neučiní-li tak, stane se ta část pohledávky, která není zajištěna, splatnou. 44 Jinak řečeno, dojde-li během trvání zástavního práva ke škodné události, která bude mít za následek snížení hodnoty nemovitosti, má banka (zástavní věřitel) právo žádat, aby bylo zajištění doplněno. Dlužník by se tak dostal do situace, kdy by musel z vlastních zdrojů pokrýt opravu nemovitosti, případně poskytnout zajištění jinou (další) nemovitostí. Pokud by uvedené nebyl schopen splnit, jeho závazek, který není zajištěn, by se stal splatným. Právě z tohoto důvodu dnes banky vyžadují pojištění nemovitosti případnou škodu totiž nahradí pojišťovna a zástavní hodnota nemovitosti tím zůstane zachována. V případě koupě družstevního bytu musí být pojištěna zastavovaná nemovitost, pojištění úvěrované nemovitosti (popř. bytové jednotky) zajišťuje zpravidla družstvo. Navíc většina bank vyžaduje v případě koupě družstevního bytu i pojištění domácnosti 45. Pokud banka na základě interního hodnocení shledá žadatele rizikovým, může kromě zástavního práva k nemovitosti požadovat i další formu zajištění. V praxi se využívá zejména ručení, 46 zajištění tzv. bianko směnkou, 47 vinkulace 48 životního pojištění nebo pojištění úvěru Výše hypotečního úvěru Výše úvěru závisí zejména na těchto faktorech: bonita žadatele splatnost a fixace hypotečního úvěru výše a povaha zajištění * v některých případech i účel úvěru Při žádosti o úvěr musí žadatel prokázat svoji schopnost splácet úvěr (bonitu). Bonita se prokazuje zejména výší čistých měsíčních příjmů, ale přistupují zde i další faktory jako rodinný stav, věk, 43 Konkrétní odkazy na internetové stránky bank jsou uvedeny v seznamu literatury pod čísly 28, 37, 38, 39, zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 202/2012 Sb. 45 Pojištěním domácnosti rozumíme pojištění souboru movitých věcí nacházejících se v bytové jednotce. 46 Ručení je forma zajištění závazku, při kterém se ručitel zavazuje uspokojit pohledávku věřitele, jestliže ji neuspokojí dlužník. 47 Bianko směnka je cenný papír, jehož výhoda spočívá v jednodušší vymahatelnosti směnečné sumy (podrobněji viz odborná literatura). 48 Vinkulace pojištění znamená, že v případě pojistné události poskytuje pojišťovna pojistné plnění přímo ve prospěch věřitele pojištěného. 19
20 povolání, region, délka zaměstnání, vzdělání, počet nezaopatřených dětí a výdaje domácnosti. Výše čistých měsíčních příjmů musí být taková, aby stačila k pokrytí splátky hypotečního úvěru, všech dalších závazků a současně k pokrytí nákladů na základní životní potřeby. Kromě toho je třeba připočíst i patřičnou rezervu (obvykle ve výši 25 % splátky). 49 Životní minimum stanovuje každá banka odlišně podle své vlastní metodiky, a proto pro téhož žadatele je maximální výše úvěru u různých úvěrových institucí odlišná. Následující tabulka názorně ilustruje odlišnou metodiku bank (záměrně jsou zvoleny všechny podstatné parametry fixně, aby bylo možné provést komparaci). Tabulka 4: Maximální výše úvěru pro 1 žadatele u TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu (podmínky: muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem Kč měsíčně čistého, žádné závazky, 85 % LTV, úroková sazba 3,4 % p. a., splatnost 30 let, zaokrouhleno na celé desetitisíce dolů) Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank UniCredit Bank Kč Kč Kč Kč Kč Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru bank Dalším faktorem ovlivňujícím výši úvěru je jeho splatnost. Platí, že čím delší splatnost, tím ceteris paribus je nižší splátka, a proto maximální výše úvěru roste (závislost maximální výše úvěru na délce splatnosti zachycuje graf 2). Protože fixace určuje výši úrokové sazby (potažmo tedy výši splátek), je i ona určujícím faktorem výše úvěru. Graf 2: Závislost maximální výše úvěru (tis. Kč) na délce splatnosti úvěru (v letech) u Hypoteční banky k datu ; ceteris paribus (podmínky: 1 žadatel, muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem Kč měsíčně čistého, žádné závazky, 85 % LTV, úroková sazba 3,4 % p. a., splatnost 30 let) Maximální výše úvěru (tis. Kč) Splatnost v letech Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru Hypoteční banky 49 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, s. 75. ISBN
21 Obvykle nejvíce omezujícím faktorem, vyjma příjmů žadatele, je zástavní hodnota nemovitosti. Úvěry poskytované pouze do výše 70 % LTV jsou dnes již minulostí, téměř všechny banky umožňují financování bydlení až do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti (výjimečně u nejbonitnějších klientů i nad 100 % LTV). Obecně lze však říci, že čím vyšší LTV, tím vyšší je i úroková sazba (podrobněji viz kapitola 2.4.4) a tím vyšší jsou kladeny nároky na bonitu žadatele. Jistým způsobem výši úvěru ovlivňuje i metodika banky. Minimální výši úvěru stanoví metodiky bank odlišně, obvykle cca Kč. Maximální výše obvykle limitována není, resp. maximem je výše odhadní ceny nemovitosti. U některých bank je však maximální výše úvěru stanovena přímo metodikou (ve standardních případech se řádově jedná o desítky mil. Kč). Minimální a maximální výši hypotečních úvěrů u sledovaných bank zachycuje tabulka 5. Tabulka 5: Minimální a maximální výše hypotečního úvěru TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru Hypoteční banka Kč není stanovena Česká spořitelna není stanovena metodikou Kč, vyšší úvěry řešeny individuálně Komerční banka Kč není stanovena Raiffeisenbank Kč Kč UniCredit Bank Kč není stanovena Zdroj: Vlastní konstrukce na základě metodik bank 50 Konečně může výši úvěru limitovat i účel úvěru. Tak například v případě koupě bytu poskytne klientovi Česká spořitelna maximálně 90 % LTV Doba splatnosti Obecně lze úvěry dle splatnosti dělit na úvěry krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé. 52 Hypoteční úvěr lze zařadit mezi úvěry dlouhodobé, jejichž splatnost se pohybuje zpravidla v rozmezí 5 30 let. Výjimečně se vyskytuje i splatnost 40 let (v České republice např. mbank 53 ). V konkrétním případě splatnost nesmí být delší než doba životnosti zastavené nemovitosti 54 a současně je splatnost omezena i metodikou banky, která stanoví maximální věk klienta při doplacení úvěru (věková hranice se odvíjí od produktivního věku klienta). Odchod do důchodu znamená totiž pro většinu populace rapidní pokles příjmů a dlužník by tak nebyl schopen hypotéku splácet. Z toho důvodu je maximální splatnost úvěru u většiny bank omezena dosažením 67 nebo 70 let věku nejstaršího žadatele. Doba splatnosti má zásadní vliv na výši splátky a potažmo i na výši úvěru. Výši měsíční splátky v závislosti na době splatnosti zachycuje následující graf. 50 Citace metodik jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 2, 4, 5, 9, ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. Praha, (interní materiál banky) 52 ŠEVČÍK, Aleš. Bankovnictví I. Brno, s. 66. Distanční studijní opora. Masarykova univerzita, Ekonomicko-správní fakulta. 53 BRE BANK S.A. Manuál pro poskytování hypotečních úvěrů. Praha, (interní materiál banky) 54 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, s. 77. ISBN
22 Graf 3: Závislost výše splátky na době splatnosti (výše hypotečního úvěru Kč, úroková sazba 3,4 % p. a.) Výše splátky (Kč) Splatnost v letech Zdroj: Vlastní konstrukce na základě vlastních výpočtů Úroková sazba Výše úrokové sazby hypotečního úvěru je jedním z okolností určujících celkovou cenu úvěru. V úrokových sazebnících banky uvádějí výši sazby v závislosti na zvoleném produktu, avšak konkrétní výše úrokové sazby a její sjednání je ve většině případů velmi individuální záležitostí. Výše úrokové sazby záleží na několika faktorech. Tržní úrokové míry mají zásadní vliv na výši úrokových sazeb u hypoték. Banky totiž získávají zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů prodejem hypotečních zástavních listů. V prostředí nízkých tržních úrokových sazeb budou úrokové sazby hypotečních zástavních listů také nízké. Tím, že banka získá levné zdroje, může poskytovat hypoteční úvěry za nižší úrokové sazby. Naopak v situaci, kdy investoři požadují vyšší výnosy, se náklady banky zvýší a ta je logicky promítne do výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů. 55 Dalším rozhodujícím faktorem je kvalita dlužníka. Banka vždy posuzuje riziko, že dlužník nedostojí svým závazkům (provádí tzv. scoring). Čím kvalitnější dlužník, tím nižší je riziko pro banku, a tudíž obvykle nižší úroková sazba pro klienta. Naopak čím rizikovější dlužník, tím je úroková sazba zpravidla vyšší. 56 Na sazbu může mít vliv i počet dlužníků protože dlužníci odpovídají tzv. solidárně (tedy společně a nerozdílně), vyšší počet dlužníků představuje pro banku nižší riziko, že dlužník svůj závazek nesplní, což se obvykle pozitivně projeví ve výši úrokové sazby. V neposlední řadě může sám dlužník svoji kvalitu zlepšit například uzavřením životního pojištění a její vinkulací ve prospěch banky. Sleva na úrokové sazbě je zpravidla poskytována i v případě, že se dlužník zaváže k tzv. domicilaci plateb tedy převedení příchozích plateb (např. příjmů ze zaměstnání) na účet úvěrující instituce SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, s. 42. ISBN tamtéž 57 Co je to domicilace plateb. Nebankovní půjčky.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 22
23 Do výše úrokové sazby vstupuje i riziková marže, 58 která kromě kvality dlužníka zohledňuje i parametry úvěru jako výši LTV, dobu fixace, dobu splatnosti či celkovou výši hypotečního úvěru. Většinou platí, že čím vyšší je hypoteční úvěr, tím nižší je úroková sazba (banka je totiž motivována vizí zisku bonitního klienta). Kromě uvedených faktorů odráží riziková marže i účel úvěru. Je-li úvěr poskytován na vlastní bydlení, je sazba obvykle nižší, než když je poskytována například na nemovitost k pronájmu. 59 V situaci, kdy se dlužník podílí na účelu úvěru vlastními prostředky a banka poskytuje pouze část zdrojů, se vytváří rovněž určitý prostor pro nižší úrokovou sazbu. Důležitou roli tedy sehrává výše zajištění, resp. výše LTV. Pokud klient 30 % hodnoty zastavované nemovitosti uhradí z vlastních zdrojů a banka financuje zbylých 70 % LTV, je na takového klienta pohlíženo jako méně rizikového, než když banka financuje 100 % LTV. Jinak řečeno, úvěry, které jsou zajištěny lépe, jsou méně rizikové, a proto může banka poskytnout nižší úrokovou sazbu. Ilustrativní vývoj výše úrokové sazby v závislosti na výši LTV zachycuje tabulka 6. Tabulka 6: Výše úrokové sazby v závislosti na výši LTV k datu (Komerční banka, výše úvěru Kč, 3letá fixace, ceteris paribus) Výše LTV Sazba (p. a.) Do 70 % 3,29 % Do 85 % 3,39 % Více než 85 % 4,29 % Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru Komerční banky V neposlední řadě je to i doba fixace, která ovlivňuje výši úrokové sazby. S délkou fixace sazba roste, pokud se neočekává pokles sazeb v budoucnosti. 60 Závěrem můžeme konstatovat, že i konkurenční prostředí hypotečních bank tlačí úrokové sazby dolů Doba fixace Narozdíl od řádných úvěrů ze stavebního spoření, kde je úroková sazba po celou dobu splácení neměnná, u hypotečních úvěrů se úroková sazba sjednává obvykle na určitou dobu (tzv. fixaci). Fixace je doba, po kterou se úroková sazba úvěru nemění (zpravidla 1, 3, 5 nebo 10 let, výjimečně se lze setkat i s hypotečním úvěrem s fixací na celou dobu splatnosti). Většinou platí, že čím delší je fixace, tím vyšší je úroková sazba (uvedené názorně ilustruje tabulka 7). Při rozhodování o délce fixace tedy buď zvolíme větší jistotu (dražší varianta), nebo podstoupíme větší riziko a zvolíme kratší fixaci (levnější varianta). 58 HOZMAN, Ladislav. Jak banka stanovuje úrokovou sazbu hypoték? Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 59 Úrokové sazby. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 60 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, s. 78. ISBN SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, s. 43. ISBN
24 Tabulka 7: Výše úrokové sazby v závislosti na fixaci k datu (Komerční banka, Kč, do 85 % LTV, ceteris paribus) Fixace Sazba (p. a.) 1,2 rok (y) 4,49 % 3 roky 3,69 % 4,5 let 3,79 % 10 let 4,49 % 15 let 4,59 % Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interního softwaru Komerční banky Při volbě fixace bychom měli vycházet nejen z aktuální ekonomické situace a její budoucí predikce, ale měli bychom přihlédnout i k aktuální finanční situaci. V období fixace totiž lze úvěr předčasně splatit zpravidla pouze s vysokou sankcí (podrobně viz kapitola 2.4.7). V případě očekávání budoucího příjmu je tedy vhodné přizpůsobit adekvátně délku fixace. Hypoteční úvěr může být sjednán i bez fixace, pak hovoříme o tzv. float sazbě 62 (nebo také variabilní sazbě), jejíž výše je zpravidla v našich podmínkách navázána na mezibankovní úrokovou sazbu PRIBOR 63. Konečná sazba pro klienta je tak tvořena ze sazby PRIBOR + marže banky, která bývá sjednávána na určitou dobu jako fixní. Srovnání fixní a variabilní sazby přesahuje rámec bakalářské práce, a proto odkazujeme na odbornou literaturu Splácení hypotečního úvěru Po načerpání úvěru dochází k zahájení jeho splácení, které se může realizovat třemi způsoby. Nejčastější je tzv. anuitní splácení, méně využívanými způsoby splácení jsou degresivní a progresivní splácení Možnost mimořádných splátek Možnost předčasného splacení či mimořádných splátek závisí na typu úvěru. Standardně lze hypoteční úvěr bez sankce splatit až po uplynutí doby fixace. V době fixace lze úvěr splatit pouze se sankcí, která má charakter různě vysokého poplatku (např. Hypoteční banka si účtuje 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby, max. 25 % z výše mimořádné splátky 64 ). To je zásadní rozdíl oproti řádnému úvěru ze stavebního spoření, který lze splatit obvykle kdykoliv, a to bez sankce. V současné době však téměř všechny banky umožňují (obvykle za poplatek) sjednat službu, která klientovi umožní vklad mimořádné splátky i v takovém případě však není možné splatit hypoteční úvěr celý, standardně je možno jedenkrát za 12 měsíců provést mimořádnou splátku ve výši až 20 % z aktuálního zůstatku úvěru (takovouto službu k datu nabízí např. Komerční banka 65 ). 62 Příkladem může být Převratná Hypotéka Od UniCredit Bank viz Převratná Hypotéka. UniCredit Bank [online] [cit ]. Dostupné z: 63 PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) je pražská mezibankovní úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry. 64 Sazebník pro fyzické osoby [online]. Hypoteční banka, 2012 [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik-poplatku/sazebnik-pro-fyzicke-osoby/ 65 Flexibilní hypotéka. Komerční banka [online] [cit ]. Dostupné z: 24
25 Pokud se jedná o hypotéku s variabilní úrokovou sazbou, pak je možné splatit hypoteční úvěr kdykoliv zpravidla se sankcí ve výši 1 % z výše mimořádné splátky (např. UniCredit Bank Převratná Hypotéka 66 ). 2.5 Náklady hypotečního úvěru Obvyklými jednorázovými náklady spojenými se získáním hypotečního úvěru jsou: poplatky spojené s přípravou dokumentace pro banku (např. poplatky katastru) odhad nemovitosti poplatek za zpracování hypotéky poplatek za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva * poplatky za změnu smluvní dokumentace Cena znaleckého odhadu bude záviset na tom, zda odhad provádí smluvní odhadce, nebo zaměstnanec banky. V případě zaměstnance banky je cena odhadu dána přímo sazebníkem banky, zatímco v případě, že odhad provádí smluvní odhadce, je cena smluvní (jinak řečeno záleží na dohodě mezi odhadcem a klientem). Cena se obvykle odvíjí zejména od typu zastavované nemovitosti cena odhadu bytové jednotky se pohybuje okolo až Kč, cena odhadu rodinného domu okolo až Kč. 67 Poplatek za zpracování hypotečního úvěru se liší u každé úvěrující instituce. Srovnání výše poplatků u sledovaných bank zachycuje tabulka 8. Objevují se i četné reklamní kampaně nabízející hypotéku bez poplatku v praxi to sice znamená, že vstupní poplatky klient nehradí, ale o to je zpravidla navýšena úroková sazba. Tabulka 8: Výše poplatku za zpracování úvěru u TOP5 největších bank dle tržního podílu k datu Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank UniCredit Bank 0,4 % z výše poskytnutého hypotečního úvěru, min Kč a max Kč zdarma Kč zdarma Kč Zdroj: Vlastní konstrukce na základě sazebníků bank 68 Výše poplatku za čerpání na návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí se opět liší, obvykle se pohybuje v rozmezí až Kč. Změna smluvní dokumentace je účtována pouze v případě, že vychází z podnětu klienta obyčejně se pohybuje v rozmezí Kč až Kč. Kromě jednorázových nákladů jsou spojeny s hypotečním úvěrem i náklady pravidelné: úroky správa a vedení úvěrového účtu 66 Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb [online]. UniCredit Bank, 2012 [cit ]. Dostupné z: 67 Ceny odhadů nemovitostí. Soudní znalec Ing. Libor Zima [online] cit. [cit ]. Dostupné z: 68 Konkrétní odkazy na sazebníky jednotlivých bank jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 24, 56, 57, 58,
26 vedení běžného účtu pojištění (nemovitosti, životní apod.) Úroky představují cenu za zapůjčený kapitál (o faktorech ovlivňujících výši úrokové sazby pojednává kapitola 2.4.4). Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu je ve srovnání s úvěrem ze stavebního spoření podstatně dražší, v současnosti jeho výše dosahuje obvykle 150 Kč měsíčně 69 (u některých bank např. UniCredit Bank je to 250 Kč měsíčně 70 ). V současné době se však objevují názory, že vybírání poplatků za správu a vedení úvěrového účtu je nezákonné, 71 a existuje celá řada klientských iniciativ, které požadují vrácení poplatku až 4 roky zpětně. 72 Z toho důvodu některé banky (např. Raiffeisenbank, Komerční banka, GE Money bank) již přistoupily ke zrušení tohoto poplatku. 73 Kromě toho banky zpravidla vyžadují (nebo minimálně z důvodu slevy na úrokové sazbě je to pro klienta výhodné) vedení běžného účtu u většiny bank je tak nutné počítat s dalším poplatkem cca 50 až 100 Kč měsíčně. Cena pojištění nemovitosti se odvíjí od pojistných rizik a od výše pojistné částky, řádově jde o jednotky tisíc korun ročně. 2.6 Proces vyřízení hypotečního úvěru Sůvová 74 rozlišuje tři fáze úvěrových postupů: přípravnou, schvalovací a realizační. V přípravné fázi klient žádá o hypoteční úvěr. K žádosti je nutno předložit celou řadu dokumentů, jejichž seznam je zachycen v tabulce 9 na straně 28. Fáze schvalovací je interním procesem banky, při kterém je prověřována klientova schopnost splácet, a v případě schválení úvěru jsou vyhotoveny smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy. Fáze realizační pak představuje samotné čerpání a splácení úvěru Shrnutí specifik financování koupě družstevního bytu hypotečním úvěrem Koupě družstevního bytu (jak uvedeno v kapitole 1.4) se může realizovat dvojím způsobem buď jako koupě družstevního podílu, nebo úhradou členského podílu. V obou případech však platí, že se nejedná o převod vlastnického práva k bytu, ale o převod podílu v bytovém družstvu s právem užívání určitého bytu. Právě proto předmětem zajištění musí být jiná nemovitost, než je družstevní byt, která může být ve vlastnictví (spolu)žadatele nebo osoby blízké. Znalecký odhad se tedy bude týkat zastavované nemovitosti, nikoliv družstevního bytu. Z toho důvodu je velmi pravděpodobné, že výše odhadní hodnoty zastavované nemovitosti se bude od kupní ceny družstevního bytu lišit. Odhadní hodnota zastavované nemovitosti tak může být nižší i vyšší než kupní cena družstevního bytu. V případě, že bude nižší, rozdíl mezi odhadní a kupní cenou musí dlužník dofinancovat z vlastních zdrojů banky jsou totiž ochotny půjčit obvykle maximálně 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Opačná situace je pro dlužníka mnohem příznivější čím vyšší zástavní hodnota v poměru k výši úvěru, tím zpravidla nižší úroková sazba. 69 Sazebník pro fyzické osoby [online]. Hypoteční banka, 2012 [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik-poplatku/sazebnik-pro-fyzicke-osoby/ 70 Sazebník odměn za poskytování bankovních služeb [online]. UniCredit Bank, 2012 [cit ]. Dostupné z: 71 TŮMA, Ondřej. Petr Němec: Získat od banky zpět poplatek za vedení úvěru? Jde to! Jde! Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 72 Viz například Poplatky zpět.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 73 VLKOVÁ, Jitka. Banky ruší poplatky za hypoteční úvěry, zpětně je však vracet nehodlají. idnes.cz [online] [cit ]. Dostupné z: /ekonomika.aspx?c=a130204_184814_ekonomika_ert 74 SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997, s ISBN podrobněji viz SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN
27 Dalším specifikem je pak nutnost pojištění nejen zastavované nemovitosti, ale i pojištění domácnosti kupované družstevní jednotky. Kromě standardních podkladů nutných k vyřízení úvěru je nutno bance předat další specifické podklady prokazující účel koupě družstevního bytu. Zpravidla se jedná o smlouvu o převodu členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu (případně smlouvu o budoucím převodu členských práv a povinností; v případě úhrady členského podílu je to nájemní smlouva mezi družstvem a nájemníkem a výzva družstva k úhradě členského podílu), stanovy družstva, souhlas družstva s převodem členských práv a povinností (pouze vyžadují-li to stanovy), doklad o členství převodce v bytovém družstvu, např. potvrzení družstva o členství, a výpis z katastru nemovitostí budovy, ve které se nachází družstevní byt. 2.8 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Hypoteční úvěr stejně jako jakýkoliv jiný cizí zdroj ovlivní budoucí finanční situaci dlužníka. Právě proto je nutné, aby byla při volbě varianty financování uvážena pozitiva i negativa daného řešení. Jednotlivé výhody a nevýhody hypotečního úvěru shrnuje tabulka 10 na straně
28 Tabulka 9: Standardní podklady vyžadované většinou bank při koupi družstevního bytu k datu Oboustranné kopie 2 dokladů totožnosti V případě zúžení rozsahu společného jmění manželů (SJM) rozhodnutí soudu, nebo notářský zápis o zúžení SJM Doklady vztahující se k příjmům potvrzení o výši příjmů za poslední 3 měsíce, příp. daňové přiznání potvrzené finančním úřadem za poslední 2 zdaňovací období + doklad prokazující oprávnění k podnikání (živnostenský list, koncesní listina apod.), nájemní smlouvy (v případě, že příjem z nájmu se má započítat do příjmů klienta) Doklady o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a požadovaným úvěrem Doklady vztahující se k objektu úvěru výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa, nabývací tituly k nemovitosti, pojistná smlouva o pojištění nemovitosti, odhad vyhotovený odhadcem banky, příp. smluvním odhadcem Doklady vztahující se k účelu úvěru (v našem případě koupě družstevního bytu) smlouva o převodu členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu, stanovy družstva, souhlas družstva s převodem členských práv a povinností (pouze vyžadují-li to stanovy), doklad o členství převodce v BD, např. potvrzení BD o členství, list vlastnictví předmětné nemovitosti Zdroj: Vlastní konstrukce na základě HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. Metodická pomůcka pro obchodní partnery. Praha, (interní materiál banky) Tabulka 10: Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Výhody Nízká úroková sazba zejména v porovnání se spotřebitelskými úvěry Nevýhody Po dobu splácení se mohou podmínky měnit změna úrokové sazby v souvislosti se změnou fixace Minimální nároky na vlastní kapitál Dlouhá doba splatnosti Možnost financovat až 100 % LTV Rychlost vyřízení (zpravidla 14 dní) Široká variabilita (výběr fixace vs. variabilní úroková sazba, výběr splatnosti apod.) Možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky Obvykle vyšší úroková sazba při financování nad 85 % (příp. 90 %) LTV Dlouhá doba splatnosti Zdroj: Vlastní konstrukce Omezené možnosti předčasného splacení Zatím stále relativně vysoké poplatky spojené s úvěrem (zejm. poplatek za vedení úvěrového účtu) Nutnost zástavy nemovitosti i při nízkých úvěrech V některých případech nutnost životního pojištění 28
29 3 Předhypoteční úvěr Jak již bylo uvedeno výše, zásadním specifikem financování koupě družstevního bytu hypotečním úvěrem je nutnost jiné zástavy. Ne každý ovšem má k dispozici jinou nemovitost, kterou by mohl jako zajištění bance poskytnout. Právě pro takové situace existuje tzv. předhypoteční úvěr. Předhypoteční úvěr slouží k financování obchodních případů, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně nelze vložit zástavní právo do katastru nemovitostí (jinak řečeno v okamžiku čerpání úvěru banka nemá k dispozici zastavenou nemovitost). 76 V takové situaci může být investiční záměr financován předhypotečním úvěrem, který bude následně splacen úvěrem hypotečním. V praxi vše funguje tak, že družstevní byt je financován pomocí předhypotečního úvěru a poté, co je převeden do osobního vlastnictví a může sloužit jako vhodná zástava, dochází ke splacení předhypotečního úvěru hypotečním úvěrem. Vše zachycuje následující obrázek. Obrázek 1: Schéma financování koupě družstevního bytu předhypotečním úvěrem Zdroj: ROZKOŠNÝ, Petr. Hypotéka na družstevní byt v roce Peníze navíc.cz [online] [cit ]. Dostupné z: V situaci, kdy je zřejmé, že družstevní jednotka bude v brzké době (zpravidla do 1 roku, max. 2 let) převedena do osobního vlastnictví, představuje předhypoteční úvěr elegantní řešení pro klienty nedisponující jinou vhodnou nemovitostí k zástavě. 3.1 Hypoteční banky Zatímco standardní hypoteční úvěr nabízí sedmnáct bank, u předhypotečních úvěrů je nabídka výrazně skrovnější. K datu předhypoteční úvěr nabízí sedm bank, 77 jejichž seznam uvádí následující tabulka. Tabulka 11: Přehled hypotečních bank nabízející předhypoteční úvěry k datu Hypoteční banka Česká spořitelna Poštovní spořitelna Sberbank (dříve Volksbank) Komerční banka Československá obchodní banka Raiffeisenbank Zdroj: Vlastní konstrukce na základě webových stránek jednotlivých bank Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 77 Webové stránky jednotlivých bank konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod čísly 31, 38, 39, 46, 47, 48,
30 3.2 Základní parametry předhypotečního úvěru Požadavky na žadatele, objekt úvěru i předmět zajištění jsou shodné s požadavky na klasický hypoteční úvěr, tzn., že případ musí být financovatelný pomocí standardního hypotečního úvěru (viz kapitola 2). Kromě toho existují u předhypotečního úvěru jisté odlišnosti, o kterých pojednává tato kapitola. Abychom zachovali koherenci textu, budeme v následujícím textu (stejně jako v kapitole Hypoteční úvěry) srovnávat největší poskytovatele hypotečních úvěrů (dle jejich tržního podílu). Z pěti největších bank nám však vypadává UniCredit Bank, která předhypotéky neposkytuje (v dalším textu budeme hovořit o TOP4 ) Zajištění předhypotečního úvěru Protože v případě úvěrů na bydlení banka poskytuje klientům nemalé částky, i předhypoteční úvěr bývá zajištěn. Zajišťovacím institutem však není jako u hypotečního úvěru zástavní právo, ale zpravidla se využívá buď ručení třetí osoby (a to do plné výše úvěru), nebo bianko směnka, případně kombinace obojího. 79 Méně často je využíváno zástavní právo k pohledávce (zpravidla zástavní právo k termínovanému vkladu u úvěrující instituce). Existují i banky, které nabízejí předhypoteční úvěr i bez zajištění z námi sledovaného výběru je to např. Komerční banka 80. I v případě, kdy není použit žádný z klasických zajišťovacích institutů, jistou formou zajištění je i smlouva o hypotečním úvěru, která se uzavírá současně se smlouvou o předhypotečním úvěru, jejímž účelem je vždy refinancování předhypotečního úvěru. Kromě uvedeného může být vyžadováno i uzavření smlouvy o smlouvě budoucí zástavní ke kupovanému družstevnímu bytu. 81 Společně s předhypotečním úvěrem se schvaluje i úvěr hypoteční, a proto musí vždy být družstevní jednotka oceněna znalcem, a to i přesto, že pro účely předhypotečního úvěru se nemovitost nezastavuje (jednotka totiž bude sloužit jako zástava v budoucnu po převodu do osobního vlastnictví a banka musí mít jistotu, že zástava bude mít dostatečnou hodnotu). Pokud by v mezidobí klient nabyl jinou vhodnou nemovitost, je možné ji po dohodě s bankou v budoucnu zastavit místo družstevního bytu Výše předhypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru se liší v závislosti na zvolené bance. Narozdíl od hypotečních úvěrů je maximální výše předhypotečního úvěru stanovena striktně metodikou (viz tabulka 12 na straně 31). Nejvyšší úvěr ze sledované TOP4 poskytuje Hypoteční banka a Česká spořitelna (max Kč), nejnižší úvěr dostane klient od Komerční banky ( pouze Kč). Uvedené maximální výše úvěru jsou dále omezeny zejména bonitou dlužníka a výší odhadní hodnoty zastavované nemovitosti. Kromě toho je maximální výše předhypotečního úvěru omezena i maximální výší hypotečního úvěru. Většina bank je striktnější i v maximální výši LTV, 100 % LTV nabízí ze sledovaných bank jen Komerční banka (ostatní sledované banky nabízejí úvěr v rozmezí 50 až 90 % LTV). Srovnání maximální výše LTV u sledovaných bank je uvedeno v tabulce 13 na následující straně. 78 Konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 31, 38, 39, 46, 47, 48, ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. Praha, (interní materiál banky) 80 Předhypoteční úvěr. Komerční banka [online] [cit ]. Dostupné z: 81 ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a.s. Praha, (interní materiál banky) 30
31 Tabulka 12: Minimální a maximální výše předhypotečních úvěrů k datu u TOP4 největších bank dle tržního podílu (účel: financování koupě družstevního bytu) Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru Hypoteční banka Kč Kč Česká spořitelna nestanoví Kč Komerční banka Kč Kč Raiffeisenbank Kč Kč Zdroj: Vlastní konstrukce na základě metodik bank 82 Tabulka 13: Srovnání maximální výše LTV k datu u TOP4 největších bank dle tržního podílu (účel: financování koupě družstevního bytu) Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka Raiffeisenbank max. 50 % LTV max. 90 % LTV max. 100 % LTV max. 70 % LTV Zdroj: Vlastní konstrukce na základě metodik bank Doba splatnosti Z hlediska splatnosti řadíme předhypoteční úvěr mezi úvěry krátkodobé. Jeho splatnost je u všech sledovaných bank maximálně jeden rok (můžeme se ale setkat i se splatností max. 24 měsíců). V případě, že k převodu družstevní jednotky do osobního vlastnictví nedojde ve stanovené době (do jednoho, resp. dvou let), je postup bank individuální. Zpravidla však banky vycházejí klientům vstříc a poskytnou dodatečnou lhůtu k převedení družstevního bytu do osobního vlastnictví. Pokud ani v bankou poskytnuté dodatečné lhůtě k převodu nedojde, musí být úvěr zajištěn jinou nemovitostí. V případě, že klient jinou vhodnou nemovitostí nedisponuje, pak se úvěr stává splatným, nebo se přeměňuje na spotřebitelský účelový úvěr na bydlení (pokud jej banka poskytuje) Úroková sazba Úroková sazba je pevná na celou dobu splatnosti (jeden nebo dva roky). Tím, že banka nemá k dispozici zastavenou nemovitost, podstupuje vyšší riziko, což reflektuje zpravidla (ve srovnání s hypotečním úvěrem) vyšší úroková sazba. Výjimkou v tomto ohledu je ze sledovaných bank Česká spořitelna, která poskytuje úvěr na družstevní byt za standardní sazbu hypotečních úvěrů, avšak po dobu, kdy úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, účtuje poplatek 350 Kč měsíčně. 85 Výši úrokových sazeb u předhypotečních úvěrů ilustruje tabulka 14 na následující straně. 82 Konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 2, 4, 5 a Konkrétní odkazy jsou uvedeny v seznamu literatury pod položkami číslo 2, 4, 5 a ZÁMEČNÍK, Petr. Předhypoteční úvěr: Jak financovat družstevní byt. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 85 Sazebník [online]. Česká spořitelna, 2012 [cit ]. Dostupné z: 31
32 Tabulka 14: Orientační výše úrokové sazby předhypotečního úvěru k datu u TOP4 největších bank dle tržního podílu (podmínky: muž, 30 let, svobodný, bezdětný, maturita, zaměstnaný jako úředník na dobu neurčitou od roku 2009, příjem Kč měsíčně čistého, žádné závazky) Hypoteční banka 8,49 % p. a. Česká spořitelna 4,09 % p. a. Komerční banka sazbu nezveřejňuje, stanoví ji individuálně na základě úvěrové žádosti klienta Raiffeisenbank 6,59 % p. a. Zdroj: Vlastní konstrukce na základě interních softwarů bank Splácení předhypotečního úvěru Po načerpání předhypotečního úvěru je zahájeno měsíční splácení s tím, že po celou dobu předhypotečního úvěru se splácí pouze úroky. 86 Jistina je pak jednorázově splacena z hypotečního úvěru. Výjimkou ze sledovaných bank je opět Česká spořitelna, kde v průběhu předhypotečního úvěru klient splácí jak úroky, tak jistinu Možnost předčasného splacení předhypotéky Narozdíl od hypotečního úvěru je možné zpravidla kdykoliv během trvání předhypotečního úvěru provést mimořádnou splátku, a to bez sankce. V případě, že mimořádná splátka pochází z jiných zdrojů než následného hypotečního úvěru, banka si může účtovat náhradu nutných nákladů s tím spojených Náklady předhypotečního úvěru Kromě standardních jednorázových nákladů popsaných v kapitole 2.5 (poplatky spojené s přípravou dokumentace pro banku, odhad nemovitosti, poplatek za zpracování hypotéky, poplatek za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva, poplatky za změnu smluvní dokumentace) přistupuje v případě předhypotečního úvěru i poplatek za jeho zpracování. Protože současně s předhypotečním úvěrem je schvalován i hypoteční úvěr, klient platí zpravidla poplatky dva jeden za zpracování hypotečního úvěru, druhý za zpracování předhypotečního úvěru. Tabulka 15: Výše poplatku za zpracování předhypotečního úvěru k datu u TOP4 největších bank dle tržního podílu Hypoteční banka Česká spořitelna Komerční banka Kč zdarma Kč Raiffeisenbank zdarma Zdroj: Vlastní konstrukce na základě sazebníků bank Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 87 ROZKOŠNÝ, Petr. Hypotéka na družstevní byt v roce Peníze navíc.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 88 Předhypoteční úvěr. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ 89 Odkazy na sazebníky jsou uvedeny v seznamu literatury pod čísly 24, 56, 57,
33 V případě, že družstevní jednotka není převedena ve stanovené době do osobního vlastnictví a banka poskytuje dodatečnou lhůtu, je zpravidla účtován i poplatek za změnu smluvní dokumentace. Ten se pohybuje řádově v tisících korun (zpravidla okolo Kč). Pravidelné náklady předhypotečního úvěru jsou prakticky totožné s náklady hypotečního úvěru (viz kapitola 2.5). Ve srovnání s hypotečním úvěrem je však předhypoteční úvěr díky vyšší úrokové sazbě dražší. U České spořitelny pak jako částečná kompenzace za nezvýšenou úrokovou sazbu přistupuje navíc poplatek ve výši 350 Kč měsíčně do doby, než klient doloží alespoň návrh na vklad zástavního práva potvrzený katastrálním úřadem Proces vyřízení předhypotečního úvěru Proces vyřízení je prakticky shodný s vyřízením hypotečního úvěru můžeme rozlišovat opět tři fáze: přípravnou, schvalovací a realizační. Jistým specifikem jsou podklady nutné k vyřízení úvěru. Vyjma standardních podkladů popsaných v kapitole věnované hypotečním úvěrům je to zejména předložení návrhu na vklad prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek na katastr nemovitostí s vyznačeným podáním na katastru (některé banky vyžadují, aby bytová jednotka již byla zapsána v katastru nemovitostí) a dokumenty dokládající termíny převodu bytů do osobního vlastnictví (např. zápis z členské schůze nebo potvrzení od představenstva družstva), popř. i písemné prohlášení družstva, že nemá vůči původnímu nájemci převáděného bytu žádné finanční pohledávky. 91 Specifickou podmínkou čerpání oproti hypotečnímu úvěru je pak doložení smlouvy o hypotečním úvěru, jejímž účelem je splacení předhypotečního úvěru Výhody a nevýhody předhypotečního úvěru Tabulka 16: Výhody a nevýhody předhypotečního úvěru Výhody Nižší úroková sazba zejména v porovnání se spotřebitelskými úvěry Rychlost vyřízení (zpravidla 14 dní) Nevýhody Obvykle vyšší úroková sazba než u standardního hypotečního úvěru Krátká doba splatnosti Možnost předčasného splacení obvykle bez sankce Bez nutnosti zástavy nemovitosti Ne vždy je nutné zajištění Zdroj: Vlastní konstrukce Vyšší požadavky na vlastní kapitál (100 % LTV poskytuje z TOP4 jen Komerční banka) Dvojí poplatek za vyřízení (vyřízení předhypotečního a hypotečního úvěru) Zatím relativně vysoké poplatky spojené s úvěrem (zejm. poplatek za vedení úvěrového účtu) Zpravidla nutné jiné zajištění (ručení, biankosměnka) Náročnější administrativa ve srovnání s hypotečním úvěrem V některých případech nutnost životního pojištění 90 Sazebník [online]. Česká spořitelna, 2012 [cit ]. Dostupné z: 91 HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. Metodická pomůcka pro obchodní partnery. Praha, (interní materiál banky) 92 tamtéž 33
34 4 Úvěry ze stavebního spoření 4.1 Vymezení pojmu a právní úprava Stavební spoření patří v České republice bezpochyby k jednomu z nejčastěji využívaných způsobů financování bydlení a díky poměrně stále štědré státní podpoře mu náleží i nezastupitelné místo v oblasti spořících produktů. Obecně bychom mohli charakterizovat stavební spoření jako druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá finanční prostředky u stavební spořitelny a následně po ukončení spoření má nárok za splnění dalších podmínek na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. 93 Právní úpravu stavebního spoření v České republice nalezneme v zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. 1 vymezuje pojem stavebního spoření jako účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření. 94 Kromě uvedeného zákona o stavebním spoření je významnou normou již zmíněný zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který upravuje činnost stavebních spořitelen v oblastech neupravených zákonem o stavebním spoření. K oblasti stavebního spoření se vztahuje i zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu (podrobněji viz kapitola 2.1). 4.2 Stavební spořitelny Stavební spoření mohou poskytovat pouze speciální banky zvané stavební spořitelny. K datu působí v České republice 5 stavebních spořitelen: 95 Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. 4.3 Fáze stavebního spoření Stavební spoření má dvě fáze: fázi spořící a fázi úvěrovou. 96 Ve spořící fázi je účastník povinen ukládat určitou výši finančních prostředků na účet u stavební spořitelny. Tato částka je dána procentní sazbou vzhledem ke zvolené cílové částce. 97 Po skončení spořící fáze a po splnění zákonem stanovených podmínek přechází smlouva o stavebním spoření do fáze úvěrové. Vzhledem k cíli této bakalářské práce odkazujeme ohledně spořící fáze na odbornou literaturu (srov. Prčík, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: Era, s. ISBN ) a nadále se budeme zabývat pouze fází úvěrovou, tedy úvěrem a meziúvěrem (nebo také překlenovacím úvěrem) ze stavebního spoření se zaměřením na specifika při koupi družstevního bytu. 93 Stavební spoření - Co to je? Asociace českých stavebních spořitelen [online]. Změněno [cit ]. Dostupné z: zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. 95 Členové AČSS. Asociace českých stavebních spořitelen [online]. Změněno [cit ]. Dostupné z: 96 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. Brno: Era, s. 19. ISBN Cílovou částkou se rozumí součet vkladů účastníka, připsané státní podpory, úroků z vkladů a státní podpory a výše úvěru ze stavebního spoření. 34
35 4.4 Druhy úvěrů ze stavebního spoření Stavební spořitelny poskytují pouze úvěry, jejichž účelem je financování bytových potřeb klientů. Přesné vymezení pojmu bytové potřeby obsahuje 6 zákona o stavebním spoření. Pro účely této bakalářské práce je zásadní písm. h) citovaného ustanovení, které výslovně stanoví, že pod pojmem bytové potřeby se rozumí i úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká. 98 Zákonná úprava tedy výslovně umožňuje financování koupě družstevního bytu prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření. Narozdíl od hypotečních bank stavební spořitelny nemohou poskytovat neúčelové úvěry. Úvěr ze stavebního spoření můžeme dělit na úvěr překlenovací a na úvěr řádný. Zásadní rozdíl mezi těmito úvěry spočívá v tom, že úvěr řádný je poskytován klientům po splnění určitých podmínek (viz níže), zatímco meziúvěr se využívá v situaci, kdy klient nárok na řádný úvěr ještě nemá Řádný úvěr Aby mohl klient získat řádný úvěr, musí být splněny kumulativně tři podmínky: 99 1) délka smluvního vztahu mezi účastníkem stavebního spoření a stavební spořitelnou musí být minimálně 24 měsíců 100 2) účastník stavebního spoření musí dosáhnout minimální naspořené částky vzhledem k cílové částce pro danou tarifní variantu (zpravidla 30 % až 50 % zvolené cílové částky) 3) účastník musí dosáhnout určité výše tzv. hodnotícího čísla (někdy nazývaného jako bodové ohodnocení, ukazatel zhodnocení nebo parametr ohodnocení), přičemž každá spořitelna má svůj specifický algoritmus pro výpočet tohoto koeficientu (zpravidla odráží výši naspořené částky vzhledem k cílové částce, výši připsaných úroků, délku spoření a zvolenou variantu spoření 101 ) Po splnění všech tří podmínek má účastník nárok na přidělení cílové částky a využití řádného úvěru ze stavebního spoření Překlenovací úvěr V situaci, kdy byť i jedna z výše uvedených podmínek není splněna, nemá klient nárok na řádný úvěr, a proto v případě, že svoji bytovou potřebu chce řešit okamžitě, může využít překlenovacího úvěru. Jak už z názvu vypovídá, překlenovací úvěr tak slouží pro překlenutí doby mezi potřebou cizích zdrojů a vznikem nároku na řádný úvěr. Principem je, že spořitelna poskytne klientovi úvěr už ve spořící fázi, a to ve výši cílové částky (klient má vedeny u stavební spořitelny paralelně dva účty spořicí účet a uvěrový účet). Klient splácí úroky z překlenovacího úvěru (tedy z celé cílové částky) a případně, není-li splněna podmínka minimální naspořené částky vzhledem k cílové částce, stále spoří na účtu stavebního spoření (podrobněji viz následující kapitola). 102 V okamžiku, kdy jsou splněny podmínky pro přidělení řádného úvěru, dojde ke splacení překlenovacího úvěru naspořenými prostředky klienta, státní podporou, úroky z prostředků klienta a státní podpory a řádným úvěrem ze stavebního spoření zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. 99 VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: ERA, s. 47. ISBN odst. 4 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. 101 VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: ERA, s. 47. ISBN SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, s. 84. ISBN
36 4.5 Základní parametry řádného a překlenovacího úvěru Tarifní varianty Jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují parametry řádného, resp. překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, je tzv. tarifní varianta, kterou si klient volí již při uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tarifní varianta zpravidla určuje (ilustrativní příklad tarifních variant viz tabulka 18): podmínky pro přidělení cílové částky - minimální výši naspořené částky vzhledem k cílové částce, minimální výši hodnotícího čísla minimální výši splátky (stanovená procentem z cílové částky) minimální cílovou částku minimální měsíční vklad ve spořící fázi (stanoven procentem z cílové částky) výši úrokové sazby z vkladů a z úvěru dobu splatnosti úvěru Zajištění úvěrů ze stavebního spoření Narozdíl od hypotečního úvěru, který musí být ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti, je u úvěrů ze stavebního spoření situace jiná. U prakticky všech stavebních spořitelen mohou být nižší částky úvěrů poskytnuty bez zástavy nemovitosti (viz tabulka 17). Právě v tom spočívá hlavní využitelnost úvěrů ze stavebního spoření při financování koupě družstevního bytu. V situaci, kdy klient je schopen významnou část ceny financovat z vlastních zdrojů, ale stále potřebuje nižší objem cizích zdrojů, nabízí se využití úvěru ze stavebního spoření jako vhodná varianta. I u nižších úvěrů však obvykle platí, že úvěr je třeba zajistit. Pokud není možné zajistit úvěr zástavním právem k nemovitosti (jak je tomu v případě koupě družstevního bytu), jako zajištění se nejčastěji využívá: zástavní právo k pohledávce na účtu stavebního spoření ve prospěch stavební spořitelny (v případě překlenovacích úvěrů), zástavní právo k pohledávce u jiné banky (v případě řádného úvěru), spoludlužnický závazek a ručitelský závazek. Kromě toho může stavební spořitelna požadovat sjednání životního pojištění a jeho vinkulaci či zajištění směnkou. 103 Maximální výši úvěru, kterou stavební spořitelny poskytují bez zajištění zástavním právem k nemovitosti, uvádí následující tabulka. Tabulka 17: Maximální výše úvěrové angažovanosti 104 u stavebních spořitelen bez zajištění zástavním právem k nemovitosti k datu Českomoravská stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Modrá pyramida stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Wüstenrot stavební spořitelna max Kč bez ručitele, max Kč (1 ručitel), max Kč (2 ručitelé); u klientů s nízkým hodnotícím číslem max Kč s 2 ručiteli max Kč v závislosti na interním ratingu klienta (může být vyžadován 1 ručitel) stávající klienti, kteří splňují nárok na řádný úvěr - max Kč (v závislosti na interním ratingu mohou být vyžadováni až 2 ručitelé), noví klienti max Kč bez ručitele, max Kč s jedním ručitelem stávající klienti, kteří mají nárok na řádný úvěr - max Kč bez ručitele, max Kč (1 ručitel), max Kč (2 ručitelé), u nových klientů max Kč s 2 ručiteli noví klienti max Kč s 2 ručiteli, stávající klienti (mající smlouvu nejméně 12 měsíců) max Kč s 2 ručiteli Zdroj: Vlastní konstrukce na základě informací poskytnutých zaměstnanci jednotlivých stavebních spořitelen 103 WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a.s. Metodika. Praha, (interní materiál stavební spořitelny) 104 Úvěrovou angažovaností se pro tyto účely rozumí rozdíl mezi cílovou částkou a částkou naspořenou u stavební spořitelny. 36
37 U vyšších částek však shora popsaná zajištění nebudou akceptována a bude třeba stejně jako u hypotečního úvěru zajištění zástavním právem k nemovitosti. Jak je podrobně popsáno v kapitole 1.4, družstevní byt nemůže být zastaven, a proto bude v daném případě třeba zastavit jinou vhodnou nemovitost (či více nemovitostí). Zastavovaná nemovitost musí být podobně jako u hypotečního úvěru oceněna a pojištěna (pojištění nemovitosti musí být obvykle vinkulováno ve prospěch stavební spořitelny podrobněji viz kapitola 2.4.1) Výše úvěrů ze stavebního spoření Výše úvěru bude záviset zejména na těchto faktorech: bonita žadatele zvolená cílová částka zvolená tarifní varianta povaha zajištění Při žádosti o úvěr musí žadatel stejně jako u hypotečního úvěru prokázat svoji schopnost úvěr splácet. Stavební spořitelna tak bude požadovat, aby žadatelovi příjmy byly pravidelně dosažitelné, trvaly po celou dobu splácení a byly dostatečně vysoké. 105 Kromě toho budou do bonity vstupovat i další faktory podrobně viz kapitola Klíčovou roli při stanovení výše úvěru bude hrát i zvolená cílová částka a tarifní varianta. Tarifní varianta totiž určuje, kolik procent z cílové částky musí účastník stavebního spoření naspořit, aby došlo k přidělení cílové částky a vzniku nároku na řádný úvěr (nejčastěji to bývá 40 % cílové částky). Výše řádného úvěru bude dána rozdílem mezi cílovou částkou a aktuálním zůstatkem na účtu stavebního spoření. 106 Pro překlenovací úvěr pak platí, že se poskytuje ve výši celé cílové částky (pokud by klient požadoval úvěr nižší, pak je třeba cílovou částku odpovídajícím způsobem snížit). 107 Důsledkem je, že klient platí úroky z celé cílové částky (nikoliv z rozdílu mezi naspořenou částkou a cílovou částkou). V neposlední řadě bude limitem výše úvěru i povaha zajištění jak shora uvedeno, spořitelny jsou ochotny půjčit bez zajištění zástavním právem k nemovitosti pouze do určité výše (viz tabulka 17), pak je třeba zajištění zástavní právem k nemovitosti. Podobně jako u hypotečních úvěrů platí, že výše odhadní hodnoty nemovitosti limituje výši úvěru - maximální výše úvěru je omezena 100 % odhadní hodnoty nemovitosti, 108 u některých stavebních spořitelen to může být i méně (obvykle max. 80 až 85 % LTV 109 ). Dalším rozdílem oproti hypotečním úvěrům je i to, že s výší LTV obvykle neroste úroková sazba, neboť ta je dána pevně zvolenou tarifní variantou (resp. zvoleným úročením vkladů) již při uzavření smlouvy Doba splatnosti Zatímco u hypotečních úvěrů měl klient sám možnost volby doby splatnosti (samozřejmě je nutno vzít v úvahu omezující faktory jako věk klienta, bonita apod.), u řádných úvěrů ze stavebního spoření je doba splatnosti do značné míry dána zvolenou tarifní variantou. Zjednodušeně můžeme říci, že 105 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, s. 85. ISBN tamtéž, s tamtéž, s Stavební spořitelny narozdíl od hypotečních bank půjčují maximálně do výše odhadní hodnoty nemovitosti. 109 RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a.s. Příručka pro obchodní zástupce externích partnerů Raiffeisen stavební spořitelny a.s. Praha, (interní materiál stavební spořitelny) 37
38 stavební spořitelny rozlišují (bez ohledu na rozdílné názvy) rychlé, normální a pomalé varianty. 110 Rychlé varianty tím, že klient ukládá ve spořící fázi vyšší částky, umožňují získat úvěr nejdříve. Na druhou stranu však klient v rámci úvěrové fáze splácí nejvyšší částky a úvěr tak splatí v nejkratší době. U normálních a pomalých variant dochází k přidělení cílové částky později, ale klient splácí úvěr delší dobu a v menších splátkách. Změna varianty je ve fázi spoření možná, dochází však k přepočtu hodnotícího čísla a zpravidla je zpoplatněna dle sazebníku stavební spořitelny. Ilustrativní srovnání tarifních variant u Wüstenrot stavební spořitelny zachycuje tabulka 18. Tabulka 18: Srovnání tarifních variant u Wüstenrot stavební spořitelny k datu Kreditní Finanční Speciální Normální Minimální úspora (% z CČ) Měsíční úložka (% z CČ) 0,25 0,5 0,5 0,5 Koeficient ohodnocení 0,75 1 1,25 1 Min. splátka úvěru (% z CČ) 0,7 0,7 0,6 0,5 Při měsíčním vkládání doporučené měsíční úložky Doba do přidělení řádného úvěru (v letech) 9,08 7,75 8,67 8,67 Doba do umoření úvěru (v letech) 10,11 8,11 8,8 11,0 Celková doba 19,19 15,86 17,47 19,67 Zdroj: WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a. s. Úvěry a překlenovací úvěry (příručka pro finanční poradce). Praha, (interní materiál stavební spořitelny) Doba splatnosti překlenovacího úvěru opět nezávisí na volbě klienta, ale odvíjí se od okamžiku, kdy účastník splní podmínky pro přidělení řádného úvěru (viz kapitola 4.4.1) a tento je mu přidělen (potažmo tedy doba splatnosti překlenovacího úvěru závisí i na zvolené tarifní variantě). Konečně i u úvěrů ze stavebního spoření platí, že doba splatnosti je omezena produktivním věkem klienta podrobněji viz kapitola Úroková sazba Konstrukce výše úrokové sazby u úvěrů ze stavebního spoření je zcela odlišná od hypotečních úvěrů. Zatímco u hypotečních úvěrů bylo sjednání výše úrokové sazby (za předpokladu zohlednění dalších faktorů) velmi individuální záležitostí, u stavebního spoření tomu takto obvykle není. V případě řádného úvěru je výše úrokové sazby obvykle dána zvoleným úročením úspor (resp. zvolenou tarifní variantou). 111 Účastník tedy již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření zná výši úrokové sazby, za kterou mu bude poskytnut (v případě, že splní všechny podmínky) řádný úvěr. Dle zákona o stavebním spoření může být rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladu a úvěru nejvýše tři procentní body. 112 Stavební spořitelny nabízejí vždy několik variant v závislosti na potřebách klienta, ilustrativní příklad zachycuje následující tabulka. 110 ZÁMEČNÍK, Petr. Stavební spoření: Chcete nízkou splátku úvěru? Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 111 WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, a. s. Úvěry a překlenovací úvěry (příručka pro finanční poradce). Praha, (interní materiál stavební spořitelny) odst. 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění zákona č. 353/2011 Sb. 38
39 Tabulka 19: Výše úrokových sazeb u Wüstenrot stavební spořitelny k datu v závislosti na zvolené variantě Úroková sazba % p. a. z: úspor na stavebním spoření 1 2 úvěru na stavebním spoření 3,7 4,7 Zdroj: Vlastní konstrukce dle O stavebním spoření. Wüstenrot stavební spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: Narozdíl od hypotečních úvěrů je výše úrokové sazby z řádného úvěru po celou dobu splatnosti neměnná. V případě překlenovacího úvěru je zpravidla výše úrokové sazby rovněž po celou dobu splatnosti překlenovacího úvěru pevná, 113 ale určuje se podle platných podmínek ke dni podání žádosti o úvěr. 114 Výše úrokové sazby překlenovacího úvěru je podobně jako u hypotečního úvěru dána celou řadou faktorů zásadní vliv má bonita dlužníka a výše a povaha zajištění (podrobněji viz kapitola 2.4.4). Oproti řádnému úvěru však klient platí úroky z celé cílové částky, nikoliv pouze z rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou Splácení řádného a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření V případě řádného úvěru, jak podrobně shora uvedeno, je výše úvěru dána rozdílem mezi cílovou a naspořenou částkou. Průběh řádného úvěru ilustruje obrázek 2 na straně 40. Řádný úvěr je splácen v pravidelných anuitních splátkách ve výši dané zvolenou tarifní variantou (výše splátky je určena vzhledem k cílové částce procentuálně, viz tabulka 18). S každou splátkou se tedy výše dlužné částky snižuje. To je zásadní rozdíl oproti překlenovacímu úvěru, kde je klientovi poskytnut úvěr ve výši celé cílové částky. Klient splácí pouze úroky z překlenovacího úvěru a v případě, že nesplnil podmínku naspoření určitého procenta vzhledem k cílové částce (obvykle 40 % cílové částky v závislosti na tarifní variantě), je současně povinen spořit, dokud není požadované výše dosaženo. 115 V tom spočívá zásadní nevýhoda překlenovacího úvěru klient totiž narozdíl od řádného úvěru platí do doby přidělení cílové částky úroky z celé cílové částky (lapidárně řečeno i z vlastních úspor), což překlenovací úvěr oproti hypotečnímu úvěru či řádnému úvěru prodražuje. Průběh překlenovacího úvěru ilustruje obrázek 3 na straně Možnost mimořádných splátek Velkou výhodou řádného úvěru ze stavebního spoření je možnost kdykoliv úvěr splatit či vložit mimořádnou splátku, a to bez jakékoliv sankce. 116 Donedávna totéž platilo i u překlenovacích úvěrů, avšak situace se v posledních letech zásadním způsobem změnila některé stavební spořitelny (např. Českomoravská stavební spořitelna nebo Wüstenrot stavební spořitelna) umožňují klientům splatit překlenovací úvěr pouze s vysokými sankcemi (např. Wüstenrot stavební spořitelna si za předčasné 113 Některé stavební spořitelny již nenabízí pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení překlenovacího úvěru, ale podobně jako hypoteční banky ji fixují na určité období (například Modrá pyramida fixuje úrokovou sazbu překlenovacího úvěru na dobu 6 nebo 10 let dle volby klienta). 114 SYROVÝ, Petr. Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vyd. Praha: Grada, s. 84. ISBN DOUCHA, Rudolf. Stavební spoření: výhody a rizika. 1. vyd. Praha: Grada, s. 24. ISBN Sazebník úhrad za poskytované služby platný od [online]. Wüstenrot stavební spořitelna, 2013 [cit ]. Dostupné z: 39
40 splacení překlenovacího úvěru účtuje až 5 % z předčasně splácené části úvěru 117 ), jiné si za vyčíslení úvěru účtují poplatky v řádu tisíců korun. 118 Chce-li se klient sankcím vyhnout, pak musí vyčkat, dokud nedojde k přidělení cílové částky a získání řádného úvěru. Obrázek 2: Průběh řádného úvěru ze stavebního spoření (cílová částka Kč, naspořeno Kč) Zdroj: Řádný úvěr. GOLEM FINANCE [online] [cit ]. Dostupné z: Obrázek 3: Průběh překlenovacího úvěru ze stavebního spoření (cílová částka Kč, naspořeno Kč) Zdroj: Překlenovací úvěr. GOLEM FINANCE [online] [cit ]. Dostupné z: 117 tamtéž 118 ZÁMEČNÍK, Petr. Klienti ČMSS jsou rozhořčení. Nemohou předčasně splatit meziúvěr. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 40