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Timestamp: 2018-01-21 12:05:32
Document Index: 8042198

Matched Legal Cases: ['§ 568', '§ 573', '§ 574', '§ 174', '§ 174', 'BGH']

Die Kündigungserklärung muss stets schriftlich erfolgen, von den richtigen Personen unterschrieben sein und einen eindeutigen Inhalt haben.
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Wer darf kündigen
Die Kündigung bei Wohnraummietverhältnissen muß schriftlich erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB. Die Kündigung muß nicht handschriftlich erfolgen, sie muß aber von Hand unterschrieben sein. Eine gedruckte, eingescannte oder gefaxte Unterschrift reicht nicht aus.
Das klingt fast selbstverständlich: In der Kündigung muß zum Ausdruck kommen, daß das Mietverhältnis enden soll. Außerdem darf die Kündigung nicht an eine Bedingung geknüpft werden. Es wäre also falsch folgendermaßen zu kündigen:
"Sehr geehrte(r) Herr/Frau Mustermann, wenn die Miete nicht bis übermorgen da ist, betrachten Sie diesen Mietvertrag als auf Ende des übernächsten Monats gekündigt."
"Sehr geehrte Frau Mustermann, hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die von Ihnen bewohnte Wohnung Musterstrasse 123, 2. Stock links mit Nebenräumen, in 45678 Musterstadt fristgerecht ( siehe Kündigungsfristen im Mietrecht )zum Ende des übernächsten Monats. Meine Gründe sind: [...]
Unterschrift des oder der Vermieter(s)."
Im Kündigungsschreiben des Vermieters müssen die Kündigungsgründe angegeben werden, § 573 Abs.3 BGB.
Stützt der Vermieter eine Kündigung auf berechtigte Interessen, muß er Kündigungsgründe angeben, da als berechtigte Interessen nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn, sie sind später entstanden.
Kündigungsgründe sind dem Mieter stets konkret und identifizierbar mitzuteilen, damit der Mieter die Berechtigung der Kündigung prüfen kann.
Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs gemäß §§ 574 bis 574b BGB, sowie auf Form und Frist desselben hinweisen. Bei mehreren Mietern hat der Vermieter zusätzlich darauf hinzuweisen, daß alle Mieter der Kündigung widersprechen müssen.
Der Kündigende kann sich bei der Kündigung vertreten lassen. Dies gilt natürlich auch für Personenmehrheiten. Spricht der Vertreter sodann die Kündigung aus, muß er der Kündigung einen Nachweis seiner Berechtigung zur Kündigung, also eine Vollmacht, beifügen. Der Vertreter muß eine ihm gegebene Vollmachtsurkunde im Original beilegen.
Ersatzweise reicht auch die Ausfertigung einer notariellen Beurkundung aus. Eine (Fax-) Kopie reicht dagegen nicht aus. Aus der Vollmacht muß hervorgehen, daß der Vertreter zur Kündigung berechtigt ist.
Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Kündigungsempfänger, gleich, ob Vermieter oder Mieter, die Kündigung zurückweisen, § 174 Abs. 1 BGB, mit dem Grund, der Kündigungserklärung liege kein oder kein ausreichender Vollmachtsnachweis bei. Die Kündigung ist dann unwirksam. Die Zurückweisung der Kündigung muß unverzüglich erfolgen.
Der Kündigungsempfänger kann sich aber dann nicht auf den fehlenden Vollmachtsnachweis des Kündigenden berufen, das heisst, die Kündigung nicht zurückweisen, wenn der Vertretene den Kündigungsempfänger von der Bevollmächtigung des Erklärenden vorher in Kenntnis gesetzt hatte, § 174 S.2 BGB. Beispiel: Der Vermieter überläßt sein Haus einer Firma zur Verwaltung. Er benachrichtigt die Mieter, daß ab jetzt die Hausverwaltung für ihn tätig wird und zur Abgabe und Entgegennahme von Kündigungen usw. bevollmächtigt ist.
Der Adressat der Kündigung ist immer die andere Vertragspartei, bzw. dessen bevollmächtigter Vertreter. Sind Personenmehrheiten auf der anderen Vertragsseite, muß, wenn kein einzelner bevollmächtigter Vertreter bekannt ist, die Kündigung allen Mitgliedern der Personenmehrheit gegenüber erfolgen, im Zweifelsfall sind also mehrere Personen anzuschreiben.
Ist auf der Empfängerseite eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, BGB-Gesellschaft) vorhanden, genügt es nach Meinung des BGH, (NJW 1997, 3437), wenn die Kündigung einem der Gesellschafter zugeht. Der Inhalt der Kündigung muß dann aber klarstellen, daß alle Mitglieder gekündigt werden sollen, nicht nur dem einzelnen Mitglied, dem die Kündigung zugehen sollte.
Bei einer schriftlichen Kündigung ist die Erklärung zugegangen, wenn das Schriftstück an den Empfänger übergeben wurde, bzw. so in seinen Machtbereich gelangt ist, daß er nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge von der Kündigungserklärung Kenntnis nehmen konnte. ( Briefkasten, unter der Tür durchschieben usw.)
Da der Zugang einer Kündigungserklärung zwischen den Vertragsparteien oft umstritten ist, sollte die Erklärung per Einschreiben mit Rückschein oder mit einer gleichwertigen Methode, die den Nachweis des Zugangs ermöglicht, versendet werden.
Müssen mehrere Personen kündigen ( mehrere Mieter, mehrere Vermieter) muss bei den Kündigungen ein zeitlicher Zusammenhang bestehen, sonst sind die Kündigungen wirkungslos.
Wie groß der zeitliche Rahmen sein darf, ist nicht abschließend geklärt. Der einheitliche Wille, der gemeinsame Entschluß der jeweiligen Vertragsparteien zur Beendigung des Mietverhältnisses muss jedenfalls erkennbar sein.