Source: https://www.conjur.com.br/2017-jul-06/opiniao-mediacao-acoes-locaticias-despejo-pro-forma
Timestamp: 2018-06-24 19:09:55+00:00
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Matched Legal Cases: ['artigo 5', 'artigo 4', 'artigo 334', 'artigo 238', 'artigo 334', 'artigo 334', 'artigo 4', 'artigo 9', 'artigo 62', 'artigo 285', 'artigo 335', 'artigo 334', 'artigo 57', 'artigo 46', 'artigo 356', 'artigo 335', 'artigo 113', 'artigo 1', 'artigo 335', 'artigo 4', 'artigo 62', 'artigo 1', 'artigo 1', 'artigo 62', 'artigo 56', 'artigo 282']

ConJur - Opinião: Mediação em ações locatícias de despejo é pro forma
Audiência de mediação em ações locatícias de despejo é apenas pro forma
6 de julho de 2017, 6h33
Se determinada pessoa crê que sofreu uma lesão ou que se encontra na iminência de sofrê-la, poderá resolver-se amigavelmente com o suposto agressor. Havendo, entretanto, resistência deste ou daquele, poderá o interessado provocar a atividade estatal jurisdicional, possuindo razão ou não. Eduardo Couture afirma que é direito do “demandado” o comparecimento perante o tribunal[1], o que significa dizer que, mesmo valendo-se do Direito de Petição (artigo 5º, XXXV, da CR/88), não haverá um vínculo de exigibilidade entre autor e réu, sujeitando este à vontade daquele. Admite-se, então, com Eduardo Couture, que, até a existência da coisa julgada, impera-se a incerteza[2].
Ambas as partes, dessa forma, almejam uma resposta decisória[3] do Estado; ao Estado-Judiciário é exigido um pronunciamento de mérito satisfativo (artigo 4º do CPC/2015), seja através de um julgamento antecipado (parcial ou total) ou não (de mérito). Entretanto, antes do réu opor-se — através da contestação — à pretensão do autor, o CPC/2015 pretendeu, na visão de Luiz Guilherme Marinoni, “estimular a solução consensual dos litígios (art. 3º, §2º), concedendo à autonomia privada um espaço de maior destaque no procedimento”[4].
Dessa forma, o artigo 334 do CPC/2015 estabeleceu que, “se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência”. O autor será intimado por meio do seu advogado, e o réu deverá ser citado[5] (artigo 238, CPC/2015) para comparecerem na audiência inaugural.
Da leitura do artigo 334, parágrafo 4º, do CPC/2015, infere-se que a realização da audiência inaugural é obrigatória[6], admitindo-se, todavia, a sua não realização somente “se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na composição consensual ou quando não se admitir a autocomposição” (artigo 334, parágrafo 4º, I e II).
Conquanto tenhamos admitidos em outros trabalhos[7], escorados na doutrina de Luiz Guilherme Marinoni, que se deve fomentar o diálogo e os comportamentos cooperativos e não agressivos dos sujeitos processuais, de modo a reconhecer que, “muitas das vezes, a decisão judicial não é a solução mais adequada”, considerando “o modelo multiportas de composição de litígios”[8], devemos refletir sobre duas situações das quais concordamos serem hipóteses em que se dispensa a designação da audiência inaugural[9], em virtude da (parcial) desarmonia entre a Lei de Locação de Imóveis urbanos (Lei 8.245/1991) e o CPC/2015 e a incompatibilidade da autocomposição, respectivamente, nos procedimentos comuns cujas pretensões sejam o despejo por falta de pagamento e o despejo por denúncia vazia.
O artigo 4º da Lei 8.245/1991, que disciplina a locação de imóveis urbanos, ratifica um dos princípios que norteiam o Direito Contratual: pacta sunt servanda; “as convenções contratuais devem ser cumpridas”[10]. Nos dizeres de Sílvio Venosa, “fixado o pacto para um prazo determinado, ambas as partes contam com o exaurimento desse prazo, no mínimo, pois assim foi convencionado”[11]. Logo, considerando aquele dispositivo, não pode o locador desfazer a locação e reaver o imóvel antes do término do prazo contratual[12], salvo se, dentre outras alternativas, ajuizar um procedimento (comum) pretendendo o despejo em razão da falta de pagamento de aluguel e demais encargos (artigo 9º, III, da Lei 8.245/1991).
Dessa maneira, ajuizado o procedimento judicial de despejo por falta de pagamento pelo locador, o artigo 62, II, do mesmo dispositivo, faculta ao locatário e fiador “purgar a mora e evitar a rescisão do contrato desde que efetuem, no prazo de 15 dias, contados da citação, o pagamento de débito atualizado, independente de cálculo e mediante depósito judicial”[13].
O que se percebe é que tal dispositivo possui sintonia com o revogado CPC/73, em especial com o artigo 285, o qual previa que, “estando em termos a petição inicial, o juiz a despachará, ordenando a citação do réu, para responder; do mandado constará que, não sendo contestada a ação, se presumirão aceitos pelo réu, como verdadeiros, os fatos articulados pelo autor”, ou seja, o prazo de 15 dias concedido coincidia tanto com a possibilidade de purgar-se a mora quanto com a apresentação de resposta — em especial a contestação. Ocorre que, com o advento do CPC/2015, tal sintonia se desfez[14], já que, efetivada a citação, facultar-se-á ao réu tanto purgar a mora em 15 dias quanto comparecer na audiência inaugural de conciliação ou de mediação, a partir da qual, não havendo acordo, iniciará o prazo para o oferecimento da contestação (artigo 335, I, CPC/2015)
Assim, existente um novo procedimento entre a citação e a apresentação de defesa do réu — a audiência do artigo 334 —, não é razoável facultar ao locatário e fiador purgar a mora em 15 dias, obedecendo o que determina a Lei 8.245/1991, e, posteriormente, comparecer à audiência inaugural, cujo propósito seria dirimir um conflito sobre a realização de um pagamento que aqueles já tiveram a oportunidade de fazer e não o fizeram; não purgada a mora no prazo mencionado, resta imprestável a realização da audiência inaugural, cuja designação com antecedência mínima de 30 dias e máxima indefinida apenas fomentaria e aumentaria a inadimplência dos locatários e dos fiadores, uma vez que estes poderiam aguardar a realização da audiência — cuja espera poderia chegar a quatro meses, por exemplo —, e, frustrada a autocomposição, ganharem mais 15 dias úteis para se justificarem sobre a (im)pontualidade dos encargos, lesando sobremaneira o locador.
Logo, inadmitindo-se a designação da audiência inaugural[15], resta-se razoável, então, manter-se a concomitância da purgação da mora e da apresentação da contestação, assim como era no CPC/1973[16], a partir da qual, saneado e organizado o processo, permitir-se-á o julgamento imediato (antecipado) do mérito, o que reduziria a sujeição do locador à inércia proposital do locatário.
Ainda, vale citar outro procedimento que merece a atenção do operador do Direito que nos obriga a repensar a obrigatoriedade da audiência inaugural, ou seja, aquele cuja pretensão é a rescisão contratual, com o consequente despejo, em razão da intenção de retomada do imóvel simplesmente porque o locador, verificando a indeterminação do prazo contratual, não deseja mais a mantença da locação (denúncia vazia). Nesses casos, indeterminando-se[17] o contrato, o locador poderá denunciá-lo por escrito, desde que concedidos ao locatário 30 dias para a desocupação (artigo 57 e artigo 46, parágrafo 2º, da Lei 8.245/1991)[18]. “A notificação denunciando a locação autoriza, decorridos seus trinta dias, o ajuizamento da ação de despejo.”[19]
Dessa maneira, cremos que o fato de o locatário notificado não desocupar o imóvel em 30 dias, e proposto o procedimento judicial, resta imprestável a audiência inaugural de conciliação ou de mediação, vez que resta claro que o locador almeja apenas a retomada do imóvel — o despejo do locatário; ausente, portanto, a possibilidade de autocomposição (334, parágrafo 4º, II, CPC/2015). Insistir na audiência inaugural, neste caso, é tratá-la como se audiência de ratificação fosse (Lei 6.515/1977): é perguntar para o locador se ele tem certeza que deseja rescindir o contrato. Não faz sentido, data maxima venia!
Destarte, reconhece-se, como dito outrora, a importância do aperfeiçoamento e aprimoramento das técnicas de resolução de conflito, de modo a retirar o protagonismo das partes e do juiz, destacando a audiência inaugural e os centros judiciários de solução dos conflitos[20]. Contudo, as individualidades dos dois procedimentos expostos acima devem direcionar-nos ao reconhecimento de que a audiência inaugural não será realizada por ser inócua (primeiro caso) e por não admitir a autocomposição (segundo caso), sendo a sua designação pro forma[21], pois outros mecanismos já foram utilizados na tentativa de fazer desaparecer o conflito.
[1] Nas palavras de Eduardo Couture: “Quando o demandado promover sua demanda perante o Tribunal poderá ou não ter razão, e, contudo, ninguém terá de discutir seu direito para se dirigir ao Tribunal pedindo-lhe uma sentença favorável. O que o demandado poderá lhe negar é o seu direito de obter uma sentença favorável, mas nunca seu direito em comparecer perante o Tribunal. Esse é um direito que pertence ainda aos que não têm razão” (COUTURE, Eduardo J. Introdução ao Estudo do Processo Civil. Trad. Hiltomar Martins Oliveira. Belo Horizonte: Líder, 2008, p. 18).
[2] COUTURE, Eduardo J. Introdução ao Estudo do Processo Civil. Trad. Hiltomar Martins Oliveira. Belo Horizonte: Líder, 2008, p. 54.
[3] Reconhece-se que, a partir do CPC/2015, o interessado almeja não somente a sentença, mas, também, a decisão interlocutória, uma vez que a partir desta poderá admitir-se uma execução definitiva através do julgamento imediato parcial do mérito, nos termos do artigo 356, parágrafo 3º, do CPC/2015.
[4] MARINONI, Luiz Guilherme et alli. Novo Curso de Processo Civil. Vol. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 179.
Da citação surgirá a possibilidade de o réu apresentar a sua resposta, salientando que alguma dessas manifestações serão apresentadas posteriormente à audiência inaugural (artigo 335, I, CPC/2015), enquanto outras deverão ser apresentadas antes (artigo 113, parágrafo 2º, CPC/2015). Sobre este último, ver em BRETAS, Ronaldo de Carvalho Dias et alli. Estudo Sistemático do NCPC. Belo Horizonte: D’Plácido, 2016, p. 117.
[6] Alexandre Freitas Camâra adverte que, em razão da voluntariedade da mediação e da conciliação, a realização da audiência inaugural não é obrigatória, bastando que uma das partes manifeste o seu desinteresse (CAMARA, Alexandre Freitas. O Novo Processo Civil Brasileiro. São Paulo: Atlas, 2016, p. 201).
[7] http://www.conjur.com.br/2017-jun-11/opiniao-centros-solucao-conflito-caviar-judiciario
[8] MARINONI, Luiz Guilherme et alli. Novo Curso de Processo Civil. Vol. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 181.
Da leitura do artigo 1.046, parágrafo 2º, do CPC/2015, o qual admite que “permanecem em vigor as disposições especiais dos procedimentos regulados em outras leis, aos quais se aplicará supletivamente este Código”, defender-se-á neste ligeiro trabalho que o réu deverá ser citado não para comparecer na audiência inaugural, sendo a sua resposta (contestação, purgação da mora) apresentada nos termos do artigo 335, III, do CPC/2015.
[10] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 2012, p. 39.
[11] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 2012, p. 39.
[12] Nada impede que as partes, de comum acordo, rescindam o contrato. Ademais, registra-se que o locatário poderá devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada (artigo 4º da Lei 8.245/1991).
[13] Faculdade limitada a uma vez nos 24 meses anteriores à propositura do procedimento judicial (artigo 62, parágrafo único, da Lei 8.245/1991).
[14] Por mais que o artigo 1.046, parágrafo 2º, CPC/2015 admita que permanecem em vigor as disposições especiais dos procedimentos regulados em outras leis, aplicando-o supletivamente, percebe-se que a resposta não é tão simples o quanto parece; a Lei de Locação (1991) determina a purgação da mora quando da citação, sem prever a obrigatoriedade da designação da audiência inaugural. Restando claro que deve haver uma análise crítica sobre a aplicação supletiva do CPC/2015 nestes casos.
[15] Nada impede que as partes alcancem um acordo extrajudicial.
[16] Não se pretende “reviver” o revogado CPC/1973, entretanto, levar-se-á em conta o já mencionado artigo 1.046, parágrafo 2º, do CPC/2015, e a lógica procedimental do artigo 62 da Lei 8.245/1991.
[17] Salienta-se que o prazo do contrato indetermina-se quando: “findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado” (artigo 56, parágrafo único, da Lei 8.245/1991).
[18] Existem algumas individualidades sobre as intenções de retomada de imóveis residenciais que não serão objeto de exposição, mas que merecem a devida leitura (artigos 46 e 47, da Lei 8.245/1991).
[19] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 2012, p. 251.
[20] Theodoro júnior, Humberto et alli. Novo CPC. Fundamentos e Sistematização. Rio de Janeiro: Forense, 2015.
[21] Acrescente-se que, não havendo prejuízo às partes, não há nulidade ante a não realização da audiência inaugural (artigo 282, parágrafo 1º, CPC/2015). Pelo contrário, a sua realização importará prejuízos sobretudo financeiros.
BRETAS, Ronaldo de Carvalho Dias et alli. Estudo Sistemático do NCPC. Belo Horizonte: D’Plácido, 2016.
CAMARA, Alexandre Freitas. O Novo Processo Civil Brasileiro. São Paulo: Atlas, 2016.
COUTURE, Eduardo J. Introdução ao Estudo do Processo Civil. Trad. Hiltomar Martins Oliveira. Belo Horizonte: Líder, 2008.
MARINONI, Luiz Guilherme et alli. Novo Curso de Processo Civil. Vol. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 2012.
Revista Consultor Jurídico, 6 de julho de 2017, 6h33
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