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Timestamp: 2019-04-25 06:38:20+00:00
Document Index: 17445145

Matched Legal Cases: ['art. 269', 'art. 270', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 269', 'art. 270', 'art. 8', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'arrêt ', 'art. 269', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 270', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'art. 8', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 243', 'art. 247', 'arrêt ', 'ATF ']

4A_491/2012 - 2012-12-06 - Vertragsrecht - bail à loyer, contestation du loyer initial d'un logement sis dans un immeuble ancien
Le 14 mars 2006, usant d'une formule officielle, la bailleresse avait communiqué aux conjoints précités que le locataire précédent avait versé par mois un loyer net de 1'323 fr., plus 220 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. L'augmentation du loyer était motivée par « l'adaptation aux loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a litt . a du CO ». La bailleresse a répété cette communication le 27 mars 2006 dans les mêmes termes, mais en ajoutant, sous la rubrique « Motifs de la hausse éventuelle », la phrase suivante: « en outre, nous signalons que cet appartement a fait l'objet d'une rénovation complète pour un montant de Fr. 51'000 ».
Par jugement du 3 février 2011, dont les motifs ont été communiqués le 23 décembre 2011, le Tribunal des baux a dit que le loyer initial mensuel net dû par les locataires était fixé à 1'323 fr. dès le 15 avril 2006 (I), que la bailleresse devait rembourser aux locataires la somme de 33'177 fr.50 (II) et que la garantie déposée par les locataires, ascendant à 5'700 fr., devait être libérée à hauteur de 1'731 fr. en faveur de ces derniers (III). Le tribunal a tout d'abord constaté qu'il n'était plus contesté que les locataires étaient recevables à s'en prendre au loyer initial en vertu de l'art. 270 al. 1 CO. Il a écarté six des sept éléments de comparaison proposés par la bailleresse pour établir les loyers usuels au sens de l'art. 269a let. a CO et laissé la question ouverte pour le dernier appartement (i.e. l'exemple n° 7). Au vu de ce résultat, le tribunal a estimé qu'il ne se justifiait pas de mettre en oeuvre une inspection locale ou une expertise. Retenant que la bailleresse devait supporter les conséquences de l´échec de la preuve des loyers usuels, il a jugé que le loyer initial convenu était abusif et que le loyer non abusif correspondait au loyer précédent, faute d'éléments conduisant à la fixation du loyer initial à un
montant inférieur. Les locataires pouvaient ainsi prétendre à la restitution des montants payés en trop, pour un total de 33'177 fr.50 correspondant à une différence mensuelle de 577 fr. sur chacun des loyers acquittés pendant la période du 15 avril 2006 au 17 janvier 2011, soit 57,5 loyers mensuels. La baisse du loyer initial justifiait une réduction proportionnelle de la garantie locative versée par les locataires au montant de 3'969 fr., représentant trois mois de loyer net, la garantie devant être partiellement libérée à hauteur du montant excédentaire, soit 1'731 fr.
Tant du côté du preneur que du bailleur, le cadre du litige est celui de l'art. 269a let. a CO. Conformément à la doctrine majoritaire, il appartient au locataire de supporter le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu. Lorsque le bailleur, dans la formule officielle, invoque l'art. 269a let. a CO pour motiver la fixation du loyer initial, il doit contribuer à la contre-preuve de démontrer que le loyer se tient dans les limites usuelles. Pour que la contre-preuve aboutisse, il est seulement exigé que la preuve principale soit affaiblie, mais pas que le juge soit convaincu de l'exactitude de la contre-preuve. L'instruction doit être complète sur la contre-preuve avant que le juge ne statue sur les conséquences d'un éventuel échec de celle-ci. Il n'y a cependant pas de motif de traiter différemment le cas où le locataire a fait d'emblée porter le débat sur les loyers du quartier et celui où le bailleur a invoqué lui-même ce critère, en vertu de l'inversion de la priorité entre les critères absolus de fixation de loyer lorsque l'immeuble a été acquis il y a quelques décennies. Renverser ou affaiblir le fardeau de la preuve incombant au locataire dans cette hypothèse reviendrait à désavantager le propriétaire
de longue date. Il suffirait au locataire de rester purement passif pour obtenir que le loyer initial soit arrêté, au pire pour lui, au niveau du précédent loyer, sans devoir établir d'abus de la part du bailleur. Puisque l'art. 270 CO constitue une dérogation au principe de la liberté contractuelle, il est conforme au principe général de l'art. 8 CC d'exiger de celui qui prétend que son loyer initial est abusif et qui requiert une adaptation du loyer convenu qu'il l'établisse et qu'il subisse ainsi l'échec du fardeau de cette preuve.
1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière
sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
Les recourants font valoir que l'on peut déjà déduire implicitement de l'arrêt 4A_573/2008 précité que c'est au bailleur de supporter le fardeau de la preuve des loyers usuels dans le cadre d'une contestation du loyer initial, puisque le Tribunal fédéral a enjoint l'autorité cantonale de compléter l'instruction au sujet des objets de comparaison produits par la bailleresse, alors que les locataires n'ont produit pour leur part aucun élément comparatif. Ils affirment que la question du fardeau de la preuve des loyers usuels doit être résolue de la même façon, que le locataire conteste son loyer initial ou qu'il conteste une hausse de loyer en cours de bail. Or, si le bailleur augmente unilatéralement le loyer pendant le bail, il lui appartient de prouver le bien-fondé de la hausse. Les recourants soutiennent que la preuve des loyers du quartier est impossible à apporter pour les locataires, alors que, de son côté, le bailleur, qui augmente le montant du loyer initial, est supposé avoir au préalable effectué des recherches comparatives pour justifier le nouveau loyer. Il serait dès lors légitime de faire supporter au bailleur le fardeau de la preuve. En effet, si l'on a affaire, comme dans le cas présent, à un immeuble ancien,
construit en 1961, un calcul de rendement est impossible, si bien que le bailleur pourrait alors augmenter abusivement le loyer à chaque changement de locataire en se prévalant des loyers usuels, tout en sachant que le locataire ne parviendrait pas à établir les loyers du quartier.
La bailleresse a adressé aux locataires, le 27 mars 2006, une seconde formule officielle, qui reprenait le critère des loyers usuels, mais y ajoutait un motif tiré de la réalisation de travaux à plus-value. Cette motivation est nulle, car elle mêle les notions de loyer du marché (art. 269a let. a CO) et de loyer fondé sur les coûts (art. 269 a let. b CO), lesquelles sont antinomiques (cf. ATF 121 III 6 consid. 3b et 3c).
Dans la formule officielle valable de notification du loyer initial, l'intimée s'est prévalue des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire. Selon la jurisprudence, le nouveau locataire peut raisonnablement admettre que seuls les motifs invoqués par le bailleur dans la formule officielle ont entraîné une augmentation du montant de son loyer initial par rapport à celui du précédent loyer. La bonne foi du nouveau locataire mérite d'être protégée (ATF 121 III 364 consid. 4b p. 367). Ce précédent a été approuvé par la doctrine récente (PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2e éd. 2012, n° 5 ad art. 270 CO; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, adaptation française de la 3e éd. du SVIT Kommentar de RAYMOND BISANG ET AL., n° 28 ad art. 270 CO p. 594; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2009, ch. 2.3.3, p. 394; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5e éd. 2011, n° 13 ad art. 270 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, ch. 2644 p. 388). Autrement dit, le bailleur est lié par les facteurs de hausse qu'il a mentionnés sur la formule officielle
(immutabilité des motifs invoqués par le bailleur).
3.1.3.1 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle est considérée comme le principe de base de la répartition du fardeau de la preuve en droit privé. Selon la conception dominante, qui suit la théorie des normes (Normentheorie), il en découle en principe que le rapport existant entre les normes matérielles applicables est déterminant pour la répartition du fardeau de la preuve. Ce rapport détermine de cas en cas si le fait à prouver fait naître un droit (fait générateur), s'il éteint ou modifie un droit (fait destructeur) ou s'il tient en échec cette naissance ou cette extinction (fait dirimant). Celui qui fait valoir une prétention doit établir les faits dont dépend la naissance du droit. En revanche, celui qui invoque la perte d'un droit ou qui conteste sa naissance ou son applicabilité a le fardeau de la preuve des faits destructeurs ou dirimants. Il sied cependant d'observer qu'il s'agit là d'une règle générale (Grundregel) qui, d'une part, peut être renversée par des règles légales concernant le fardeau de la preuve et qui, d'autre part, doit être concrétisée dans le cas d'espèce (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323;
128 III 271 consid. 2a/aa p. 273; sur la théorie des normes: PAUL-HENRI STEINAUER, Le Titre préliminaire du Code civil, TDPS II/1, 2009, ch. 695 à 702, p. 261 à 264; HANS-PETER WALTER, in Berner Kommentar, 2012, n°s 213-216 et n°s 254 ss ad art. 8 CC; SCHMID/LARDELLI, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 4e éd. 2010, n°s 38 ss ad art. 8 CC).
En effet, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, le bailleur qui n'a pas la charge de la preuve doit collaborer loyalement à l'administration des preuves en fournissant tous les éléments en sa possession, qui sont nécessaires à la vérification du motif qu'il a allégué dans la formule officielle (cf. sur ce devoir en général: ATF 115 II 1 consid. 4; arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I p. 34; SCHMID/LARDELLI, op. cit., n° 71 ad art. 8 CC). Ce principe résulte déjà de la maxime inquisitoriale sociale prévalant en droit du bail, qui impose à l'autorité de conciliation et au juge de première instance d'établir les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO; cf. art. 243 al. 2 let. c et art. 247 CPC). Cette maxime n'oblige certes pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-
même des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (arrêt 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid 2.2, résumé in Jdt 2012 II 114; ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80).
Décision : 4A_491/2012
Publié : 23. Januar 2013
Statut : Publiziert als BGE-139-III-13
Regeste : bail à loyer, contestation du loyer initial d'un logement sis dans un immeuble ancien
loyer initial • tribunal fédéral • formule officielle • fardeau de la preuve • bail à loyer • tribunal des baux • vue • mois • vaud • tribunal cantonal • autorité cantonale • tennis • d'office • incombance • calcul • administration des preuves • appréciation des preuves • recours en matière civile • doctrine • examinateur
115-II-1 • 117-IA-328 • 120-II-105 • 120-II-240 • 121-III-364 • 121-III-397 • 121-III-6 • 123-III-246 • 123-III-317 • 124-III-310 • 124-III-62 • 127-III-411 • 128-III-271 • 130-III-321 • 133-II-249 • 135-II-384 • 135-III-397 • 136-I-184 • 136-I-241 • 136-II-304 • 136-III-552 • 136-III-74 • 136-III-82 • 137-I-58 • 137-II-313 • 137-II-353 • 137-III-547 • 137-III-580
LTF: 2, 27, 42, 51, 66, 68, 72, 74, 75, 76, 90, 95, 97, 99, 100, 105, 106, 107, 108