Source: http://www.architettodileo.it/fasicompravendita.html
Timestamp: 2018-06-24 20:17:14+00:00
Document Index: 109953301

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'art. 1337', 'art. 2699', 'sentenza ', 'art. 1385', 'art. 2932', 'art. 1386', 'art. 51', 'art. 2932', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2657', 'art. 12']

Architetto Di Leo Leonardo - La compravendita immobiliare: le fasi relative alla trattativa, proposta, compromesso e rogito
Indicazione relativa all'assenza (o presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche. In genere, è ovviamente preferibile l’assenza di vincoli: il venditore deve garantire che l’immobile sia libero da qualsiasi onere, incluse le spese condominiali pregresse ;
Indicazione della data entro cui deve avvenire il rogito (ovvero l'atto di compravendita vero e proprio).Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo. Dopo tale data, sia l’acquirente che il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni. Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte "non inadempiente" potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra. Inoltre, bisogna indicare tempi e modalità di consegna dell'immobile (ad esempio, con riguardo alle modalità, se nella vendita sono compresi anche gli arredi, se la cantina o il solaio vanno svuotati, etc.);
1. FASE PRECONTRATTUALE (TRATTATIVA)
Le parti, non sempre arrivano subito a stipulare un contratto. Spesso il momento della stipula è preceduto da una fase in cui ciascuno valuta le possibili alternative esistenti nel mercato e cerca di ottenere le condizioni migliori, pertanto l'offerta e la domanda sono rivolte a raggiungere un punto d'incontro. In questa fase, detta precontrattuale, perché precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere strumentale rispetto all'atto definitivo. Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell'art. 1337 c.c., a comportarsi secondo buona fede.
2. PROPOSTA DI ACQUISTO
Quando è presente un'agenzia immobiliare, il potenziale acquirente sottoscrive la "proposta di acquisto" dopo aver stabilito, con il mediatore, quale prezzo è disposto a pagare e a quali condizioni. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è, quindi, la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Tipicamente, la proposta d'acquisto è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi, non è certo che, a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente, l’affare venga concluso. Si compie così un atto unilaterale: la proposta d'acquisto è impegnativa per il potenziale acquirente non per il venditore.
3. COMPROMESSO o PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il compromesso o preliminare di compravendita è un contratto in cui vengono decisi tutti i dettagli riguardanti l'acquisto dell'immobile, che verranno successivamente formalizzati nel rogito. L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti. Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).
4. ROGITO o ATTO NOTARILE o ISTRUMENTO
L'atto notarile (o rogito o istrumento) è il documento rogato, ossia redatto con le prescritte formalità, da un notaio, costituente prova legale dei fatti ed atti giuridici che il notaio stesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. Nell'ordinamento italiano l'atto notarile ha efficacia di atto pubblico ai sensi dell'art. 2699 del Codice civile. È il più diffuso e importante tra gli atti pubblici perché solo il notaio ha competenza generale a ricevere qualsiasi tipo di atto mentre gli altri pubblici ufficiali autorizzati a rogare atti pubblici (ad esempio, l'ufficiale rogante) possono ricevere solo gli atti espressamente indicati dalle norme che conferiscono loro tale potestà.
Il notaio stipula il contratto con il quale un immobile cambia ufficialmente di proprietà. Nel caso in cui l'acquisto di un immobile viene effettuato a un'asta giudiziaria, la sentenza di aggiudicazione può sostituire il rogito.
Il rogito è il documento finale che attesta l'atto di vendita vero e proprio, bisogna quindi verificare la piena conformità del rogito ai patti stipulati nel compromesso. Rappresenta il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili.
Prima di tutto bisogna essere certi che il prezzo sia quello giusto, la zona e la via, il tipo di stabile, la dimensione e il taglio dell'unità, il piano, dopo di che si può avviare una trattativa. I prezzi degli immobili sono sempre trattabili, si può tentare di fare una contro-offerta al ribasso tra il 10 e il 20% e stare a vedere. La trattativa ha molteplici aspetti quali, per esempio, i tempi di consegna dell'immobile, la cadenza dei pagamenti, la possibilità di accollo di un eventuale mutuo, il diritto ad avere le chiavi per effettuare lavori di ristrutturazione già al compromesso, la ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito, la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate, le spese per sanare eventuali abusi edilizi o per mettere a norma gli impianti.
Indicazione del prezzo di vendita reale dell'immobile e del relativo valore catastale;
Indicazione delle modalità di pagamento (si consigliano assegni circolari o di conto corrente bancario intestati solo ed esclusivamente al venditore con la clausola di “non trasferibile”) e relative scadenze;
In merito a quest’ultimo punto, và precisato che esistono diverse tipologie di caparra (intendendosi, per tale, il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso) quali:
-L’acconto: è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo e nel caso in cui la compravendita non si realizzasse tale somma va restituita.
-La caparra confirmatoria: è prevista dall'art. 1385 del codice civile. E'una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall'acquirente. Tipicamente è compresa tra il 10% ed il 25% dell’importo complessivo pattuito per la compravendita. Se chi versa la caparra (l’acquirente) non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se colui che ha ricevuto la caparra (venditore) è inadempiente, la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l'esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).
-La caparra penitenziale:è un'altra possibilità alla caparra confirmatoria ed è regolata dall'art. 1386 del codice civile. Le parti possono concordare che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo, la caparra penitenziale. La parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.
Il passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico (il notaio garantisce di aver controllato la veridicità delle affermazioni contenute nel contratto) o con scrittura privata autenticata (il notaio prende atto delle dichiarazioni rese dai contraenti e ne attesta l'identità autenticandone le firme). E' preferibile la prima soluzione perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte del notaio. Il notaio dovrà garantire all'acquirente la serie di indagini di cui si è parlato sopra.
E' consuetudine che la scelta del notaio spetti all'acquirente, in quanto e' lui che deve versarvi l’onorario.
Il contenuto dell'atto notarile, così come precisato all'art. 51 della legge 89/1913, deve rispettare precisi parametri, come dettagliatamente descritti nella pagina "Notaio e Agente immobiliare" disponibile CLICCANDO QUI.
Si evidenzia che, in caso di comproprietà, per la validità dell'atto occorre la firma da parte di tutti i comproprietari, alla presenza del notaio, oppure che abbiano dato una procura a un loro rappresentante; in seconda battuta è assolutamente indispensabile che, al rogito, l'immobile sia davvero libera da ipoteche, servitù e altri vincoli. Anche se tutte le rate di un precedente mutuo sono state pagate, l'ipoteca resta in vita se nessuno si preoccupa di estinguerla. E' vero che manca chi potrebbe farla scattare, dato che il vecchio debito è stato saldato, ma non fidarsi è meglio, neppure di fronte all'esibizione delle cambiali pagate da parte del venditore e comunque, poiché cancellare un'ipoteca ha un costo, in quanto occorre l'intervento di un notaio e occorre pagare un'imposta per l'aggiornamento dei Registri Immobiliari, è opportuno che questo venga fatto dal venditore ed a sue spese. Qualora invece il compratore accetti l’accollo di un mutuo in corso, bisogna fare i calcoli con la massima precisione del debito residuo.
4: Trattativa - Proposta - Compromesso - Rogito
Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo, nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace. Occorre ricordare che, nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo, si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito pre-stampato, della proposta d'acquisto.
Un rimedio per evitare taluni spiacevoli criticità è costutito dalla trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l’intervento del notaio. Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare: praticamente, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo (rogito) fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.
La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra), per effetto del privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entroun anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è:
il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).
La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari, a cura del notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare, entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente, è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.
La trascrizione del preliminare comporta i seguenti costi:
Imposta di Registro: Euro 200,00 (quale Imposta d'atto) +
- in presenza di caparra confirmatoria: in più 050% sull'importo della caparra;
- in presenza di acconti prezzo: 3% sull'acconto prezzo (se il promittente veenditore è soggetto passivo I.V.A., sull'acconto prezzo dovrà essere corrisposta l'I.V.A. dietro emissione di relativa fattura, oltre ad un'imposta fissa di registro per il principio di alternatività)
Imposta Ipotecaria: Euro 200,00 (se preliminare trascritto);
Bollo MUI : Euro 155,00;
Tassa di Trascrizione: solo se preliminare trascritto: Euro 35,00;
l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiché egli avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti già in occasione del preliminare).
Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, più dettagliato sarà il preliminare, completo di clausole, e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.
VERIFICHE E CONTENUTI DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Prim'ancora di firmare il preliminare di compravendita, è necessario eseguire una serie di verifiche, affidandosi ad un professionista del settore. L'architetto Di Leo Leonardo può seguire il Committente nell'intera fase di compravendita del bene, esplicando la propria attività sia nell'ambito della stima immobiliare, sia nell'ambito delle verifiche catastali, ipotecarie, urbanistiche, ecc del cespite. Per contattarci, scriveteci a: info@architettodileo.it oppure consultate la pagina "CONTATTACI".
Verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli: allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita, è necessario accertarsi che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. A tale uopo, bisogna innanzitutto verificare se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti. Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente). Parimenti utile è l'ispezione ipotecaria del bene, da eseguirsi eventualmente anche più volte;
Verifica della regolarità edilizia e conformità alle norme urbanistiche ed edilizie: è importante verificare che l'immobile non sia abusivo o che contenga interventi abusivi: quindi, verificare che sia stato costruito con il regolare rilascio di licenza o concessione o permesso a costruire da parte del Comune, e che non sussistano domande di condono edilizio (ai sensi L. 47/85 e s.m.i.) in corso (ovvero, in caso di richiesta di condono, accertarsi sull'avvenuto rilascio del provvedimento di condono stesso, unitamente alle bollette di pagamento di oneri ed oblazioni). Verificare altresì la presenza del Certificato di Agibilità;
Controllo dei rapporti condominiali: se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre, già al preliminare di vendita, leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.
Ulteriori verifiche da eseguire possono essere:
verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza, ex L. 46/90, attuale L. 37/2008;
verifiche inerenti la specifica disciplina prevista per i preliminari di immobili da costruire (fideiussione, polizza assicurativa decennale indennitaria, etc.);
verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili, L. 42/2004;
verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o
le convenzioni originarie pongono vincoli o limitazioni alla commerciabilità; va anche individuato il diritto oggetto di cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria);
Indicazione della tipologia di caparra (confirmatoria o penitenziale) e relativo importo.
A tal riguardo, si evidenzia che Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il rogito, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata. Ovviamente, al fine di poter procedere alla trascrizione del preliminare, il contratto dovrà risultare necessariamente da atto pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente, ai sensi dell'art. 2657 del Codice Civile.
Le verifiche ed i contenuti del preliminare di compravendita possono riassumersi nei punti che seguono:
Identificazione dell'immobile: indirizzo, confini, una precisa descrizione (piani, stanze etc.). unitamente ai dati catastali (Comune, Foglio, eventuale Sezione, Particella, Subalterno). È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità. Si consiglia, inoltre, di allegare anche visura e planimetria catastali del cespite;
Si evidenzia, che i pagamenti devono essere eseguiiti con assegni non trasferibili o bonifici bancari (quindi: NON in contanti). La legge dispone che, all'atto della vendita, le parti dichiarino le modalità di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi. È opportuno inserire, già nel preliminare, l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.
Eventuale indicazione della "Riserva di nomina": talvolta accade che la parte acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrà magari essere un figlio o un parente ovvero una società che deve ancora essere costituita. Sarà quindi opportuno che nel preliminare venga prevista una apposita clausola, al fine di permettere che la vendita sia firmata da altre persone.
In caso di compravendita di un "immobile in costruzione", si rimanda al paragrafo "Il contenuto del preliminare" pubblicato nella sezione "Acquisto in costruzione" disponibile CLICCANDO QUI
Una volta stipulato l’atto, il notaio dovrà procedere ad una serie di adempimenti, quali la registrazione dell’atto (con relativo pagamento delle imposte), e la voltura catastale, secondo la procedura illustrata al paragrafo "Notaio ed Agente immobiliare" disponibile CLICCANDO QUI.
5. ADEMPIMENTI CONCLUSIVI DELLE PARTI
Allorquando è stato stipulato il rogito e l’immobile è perciò passato di proprietà dal venditore al compratore, vi sono ancora una serie di operazioni che, entrambi, devono fare.
-COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO. Il venditore deve presentare la comunicazione di cessione di fabbricato (art. 12 legge 59/1978) all'autorità locale di pubblica sicurezza (se il Comune è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata alla Questura competente; se il Comune non è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata ai Vigili Urbani). La comunicazione deve essere presentata (o spedita a mezzo raccomandata) entro 48 ore dalla consegna delle chiavi. Attenzione: non sono previste proroghe in caso di giorni festivi.
-PAGAMENTO DELL'IMU e/o TASI. Il venditore deve pagare l'IMU e/o TASI dovuta per tutti i mesi di possesso nell'anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.
-COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA RIFIUTI URBANI (ex TARSU, oggi TARI). Rivolgersi al Comune per la comunicazione di vendita dell’immobile ai fini della tassa in oggetto.
-COMUNICAZIONE ALL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO. Comunicare all'amministratore del condominio le generalità del compratore.
Adempimenti dell'Acquirente
-PAGAMENTO DELL'IMU e/o TASI. L'acquirente deve anche comunicare al Comune di aver comperato l'immobile con la "denuncia di variazione IMU", da presentare entro 90 giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Di conseguenza, l'acquirente dovrà pagare l'imposta IMU alle relative date di scadenza (dii metà giugno e metà dicembre), con riferimento ai mesi di possesso (il mese è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto il cespite per più di 14 giorni).
-BENEFICI PER L'ABITAZIONE PRINCIPALE. L'acquirente che ha chiesto le agevolazioni per la prima casa e non ha ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l'immobile, deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto (altrimenti decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza dell'imposta di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli interessi). Il compratore che ha stipulato un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi a condizione che l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (cioè deve andare ad abitare nell'appartamento entro un anno dall'acquisto) e che l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.
-COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI (TARSU). Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.
-VOLTURA DELLE UTENZE. L'acquirente deve, di concerto col venditore, provvedere alla voltura di tutte le utenze (acqua, luce, gas, telefono…) che servono l’immobile. Non ottemperando, ovvero se il venditore effettua la rinuncia alle utenze senza che il compratore ne provveda alla voltura, bisognerà pagare molto di più per il relativo riallaccio!