Source: https://www.laleggepertutti.it/277580_tasse-casa-si-possono-far-pagare-allinquilino
Timestamp: 2019-08-25 02:01:38+00:00
Document Index: 61177021

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 53', 'art. 53', 'art. 1418', 'art. 360', 'art. 7', 'art. 1362', 'art. 7', 'art. 4', 'art. 5', 'art. 1', 'art. 27', 'sentenza ', 'art. 53', 'art. 79']

Tasse casa: si possono far pagare all'inquilino?
Tasse casa: si possono far pagare all’inquilino?
Mantenere una seconda casa è un onere economico che in pochi possono permettersi. Non ci sono solo le bollette condominiali e la normale manutenzione che anche ad un appartamento vuoto è necessario svolgere di tanto in tanto. Ci sono soprattutto le tasse che pesano oggi più che in passato. Ecco perché, chi ha la fortuna di trovare un “buon” inquilino, riesce ad ammortizzare la spesa. Tuttavia anche l’affitto presenta le sue problematiche. Innanzitutto, è necessario registrare il contratto: in caso contrario l’accordo è nullo. Poi c’è da pagare l’Irpef sui canoni mensili percepiti. Infine pesa la valutazione che ogni padrone di casa è portato a fare: aprire la casa a una persona sconosciuta, con tutte le conseguenze che possono derivare dalla morosità e dalle lungaggini processuali, significa correre il rischio di affrontare spese (comprese quelle legali) senza alcun ritorno. Ed allora, se davvero si vuol fare un buon affare, bisogna riuscire a strappare condizioni contrattuali vantaggiose. A riguardo abbiamo già descritto, in un precedente articolo, la cosiddetta «clausola risolutiva espressa» che consente di interrompere il contratto senza tribunale: una sorta di sfratto automatico. Oggi, invece, una importantissima sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1] risponde a un altro interessante quesito: si possono far pagare le tasse di casa all’inquilino?
Ecco cosa è stato detto in questa decisione che, di certo, segnerà il corso delle future locazioni.
1 Il conduttore si deve fare carico delle tasse e delle imposte?
2 Tasse sulla casa in affitto: l’inquilino deve pagare?
2.1 Irpef sui canoni di locazione e imposta di registro
2.2 Tasi e Imu pagate dall’inquilino
Il conduttore si deve fare carico delle tasse e delle imposte?
Immaginiamo di inserire, nel contratto di affitto, una clausoletta del seguente tenore: «Il conduttore si farà carico di ogni spesa, tassa, imposta e onere relativo all’appartamento locato». In buona sostanza il padrone di casa mira a scaricare il peso dell’Imu e della Tasi (le attuali tasse sulla casa) sull’affittuario. Può farlo?
Quali tasse è eventualmente tenuto a corrispondere l’inquilino? Ecco cosa ha risposto, in proposito, la Cassazione.
Ci preme fare un passo indietro per confrontare come la giurisprudenza si è già espressa con riferimento alla ripartizione dell’imposta di registro da versare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni della firma del contratto. Se la regola vuole che tale onere sia ripartito tra proprietario ed inquilino, ciascuno per metà dell’importo, il contratto può tuttavia contenere una differente previsione: può cioè addossare tutto l’onere sul padrone di casa. Secondo la giurisprudenza [2] è, invece, nulla la pattuizione inversa (ossia far cadere tutta la spesa sul conduttore). In ogni caso, per il mancato versamento dell’imposta di registro la legge prevede una responsabilità solidale tra le due parti: significa che il fisco può chiedere il pagamento per intero a ciascuna delle due o ad entrambe (il pagamento da parte di uno libera però anche l’altro).
C’è poi una seconda considerazione da fare. Le tasse gravano in ragione della capacità contributiva di ogni cittadino; sono pertanto “personali”. Fatte salve le ipotesi di coobbligati in solido, il soggetto responsabile è solo il contribuente che risponde ai requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla specifica legge tributaria.
Stando così le cose, sembra potersi dire che “ognuno si paga le proprie tasse”: l’inquilino le sue e il padrone di casa le sue.
Ed allora, è valida la clausola che scarica il peso fiscale della casa in affitto sull’inquilino?
Tasse sulla casa in affitto: l’inquilino deve pagare?
Dicevamo nel precedente paragrafo: è valida la clausola che scarica il peso fiscale della casa in affitto sull’inquilino?
La risposta è “ni”: tutto dipende dal tipo di tassa e da come è stata scritta la clausola. Almeno questo sembra trasparire dalle parole delle Sezioni Unite della Cassazione.
Irpef sui canoni di locazione e imposta di registro
Iniziamo dalle imposte dirette, come l’Irpef. Queste non possono mai essere scaricate sull’inquilino e spetta al locatore versarle [3]. C’è poi il bollo che, come detto, non può essere scaricato tutto sul conduttore.
Tasi e Imu pagate dall’inquilino
Vediamo ora le imposte indirette ossia quelle sull’immobile: Imu e Tasi. Per quanto riguarda l’Ici-Imu, Tasi e Tari il patto traslativo non è vietato da specifiche norme (a differenza di altre imposte). Dunque, se il contratto dice che il locatore deve essere «manlevato» dal conduttore, il quale è tenuto «a farsi carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati», la clausola va intesa nel senso che al proprietario dell’immobile è dovuto un rimborso o una diversa forma di pagamento «variamente posta a carico del conduttore». Insomma, tale previsione non fa altro che stabilire un’integrazione del canone d’affitto e non una traslazione dell’obbligazione tributaria. Lo dimostra la fatturazione del rimborso degli oneri. Non si può ritenere che essa si risolva quindi nel riversare l’onere fiscale dell’Imu su di un soggetto diverso da quello passivo tenuto per legge a subire il relativo sacrificio patrimoniale.
Una cosa è dire che si tratta di un rimborso, un’altra è dire che le tasse gravano sull’inquilino. Nel primo caso il canone di locazione risulta determinato sulla base di due componenti: una l’affitto vero e proprio, l’altra la “copertura” dei tributi.
Risultato: nella locazione dell’immobile a uso diverso da quello abitativo è valida la clausola per cui il conduttore si fa carico di ogni tributo e onere relativo al cespite manlevando il locatore, che tuttavia continua a pagare tasse e imposta in base al proprio reddito. E ciò perché la pattuizione non determina una traslazione in capo al locatario delle imposte che gravano sul cespite ma costituisce soltanto un’integrazione del canone di locazione.
Del resto la legge ha previsto la possibilità di contratti di locazione a canone libero, lasciandone la determinazione alla libera volontà delle parti, che ben possono prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori.
[1] Cass. S.U. sent. n. 6882/19 dell’8.03.2019.
[2] Trib. Roma 25 febbraio 2009 n. 4051.
[3] Le Sezioni unite, nella pronuncia di ieri, hanno richiamato le due sentenze (sempre delle Sezioni unite) del 1985, numero 5 e 6445, che però interessavano le imposte dirette (che invece in questo caso restano interamente e direttamente a carico del locatore). Ma il principio sotto esame è se l’autonomia negoziale privata possa incidere su quello della capacità contributiva di cui all’articolo 53 della Costituzione. La sentenza 5/1985 ha dichiarato nulla in termini generali una clausola che «riversi su un altro soggetto (…) il peso della propria imposta», mentre la 6445/1985 ha chiarito che questa ipotesi non si verifica quando l’imposta sia stata pagata dal contribuente al fisco e la clausola abbia la funzione di integrare il «prezzo» della prestazione negoziale, cioè in pratica l’inquilino rimborsi al locatore-contribuente quanto pagato al fisco. Si tratterebbe quindi di due diverse componenti del canone contrattuale, una “di base” e l’altra a integrazione, a coprire le spese fiscali.
Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 27 marzo 2018 – 8 marzo 2019, n. 6882
Presidente Di Cerbo – Relatore Scarano
Ha avvertito che la pronunzia Cass., Sez. Un., n. 6445 del 1985 (l’”arresto nomofilattico che finora… ha maggiormente governato” la tematica, ed “ormai ben risalente”) ha in realtà confermato la (di poco precedente) pronunzia n. 5 del 1985 nella parte in cui ha riconosciuto natura “imperativa”, come tale “preclusiva di patti negoziali che ne comportino l’esclusione”, alla norma in tema di capacità contributiva, sicché l’art. 53 Cost., “si pone come fonte immediata e imperativa la cui valutazione può comportare la sanzione della nullità delle manifestazioni di autonomia negoziale con esso confliggenti”.
Ha posto in rilievo che la “questione… sulla validità di un accordo di traslazione degli oneri fiscali… estraneo al sinallagma del contratto in cui è inserito si impernia sul comprendere se vi sia una compressione all’(rectius, dell’) autonomia negoziale che imponga agli interessi economici un limite giuridico”.
Stante la ravvisata “attuale presenza di elementi dubbi, tenuto conto appunto della risalenza degli interventi delle Sezioni Unite e valutata la notevole valenza nomofilattica della questione, in quanto correlata alla diretta precettività dell’art. 53 Cost. – per la quale necessariamente evolutiva lettura ben potrebbe incidere pure il nuovo quadro sistemico come discendente dai tratti, benché ratione temporis qui non applicabili, di recente inseriti nello Statuto del contribuente -“, la Terza Sezione ha rimesso la causa al Primo Presidente, che l’ha assegnata alle Sezioni Unite.
Con il 1 motivo la ricorrente denunzia “violazione o falsa applicazione” dell’art. 1418 c.c., artt. 2 e 53 Cost., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3
Si duole non essersi dalla corte di merito considerato che con “la succitata pronuncia a Sezioni Unite… (e con successive sentenze sempre riferite a clausole di traslazione d’imposta inserite in un contratto di mutuo) la Corte di Cassazione non ha in alcun modo inteso sancire un principio generale relativo alla legittimità costituzionale di qualsivoglia patto che importi traslazione palese dell’onere delle imposte, gravanti sul soggetto passivo, su altro soggetto”, ma solo affermare, limitatamente “al concreto caso di specie oggetto di quella pronuncia”, che dall’”applicazione della disposizione pattizia portata al suo esame non conseguiva, in concreto, alcuna violazione del principio, inderogabilmente sancito dalla Costituzione, di concorso alla spesa pubblica in ragione della propria capacità contributiva”.
Situazione che appunto “si verifica nel caso in esame, nel quale la clausola di cui all’art. 7.2 (i) del Contratto non ha affatto la funzione, nell’economia del negozio, di integrare il corrispettivo del godimento del bene concesso dal locatore al conduttore, in quanto da un lato, essa risulta del tutto estranea (anche perché assolutamente svincolata e non correlata all’uso del bene) al sinallagma proprio del contratto di locazione commerciale, già perfetto nel rapporto tra godimento del bene e pagamento del canone; dall’altro lato, essa ha l’evidente funzione di addossare al conduttore una spesa o un “costo” inerente al bene locato e quindi oneri ben distinti anche concettualmente dal “canone di locazione”, giustamente considerati dalla giurisprudenza… “del tutto fuori dal sinallagma contrattuale” (in questo senso, cfr., Cass. n. 12769/1998)”.
Lamenta che nella specie “il corrispettivo del godimento del bene locato è costituito unicamente dal canone”, essendo stato esso “predeterminato dalle parti con apposita e distinta pattuizione”, né potendo d’altro canto in alcun modo ravvisarsi “alcuna comune volontà delle parti nel senso di aver inserito la clausola denominata “Tasse” al fine di integrare la voce “canone””, giacché la clausola de qua ha “ad oggetto direttamente il tributo (e non una “somma di pari importo”), come… esemplarmente dimostrato dal comportamento di Meteore, che ha sempre “rifatturato” a SSC i tributi pagati come rimborso di somme meramente anticipate per conto della locatrice (e, come tali, non le ha assoggettate all’IVA), come se il tributo gravasse direttamente su SSC”.
Lamenta che a tale stregua la corte di merito ha “violato, innanzitutto, il primario canone ermeneutico sancito dall’art. 1362 c.c., comma 1, avendo attribuito alle parole usate dalle parti un significato del tutto diverso e incompatibile con il loro senso letterale”, atteso che all’”art. 7.2 (i) del Contratto… le parti hanno espresso, con assoluta chiarezza, la loro intenzione di regolamentare, non la misura del canone, ma soltanto il “rimborso” degli oneri fiscali da parte del Conduttore, avendo utilizzato esclusivamente le parole “tasse, imposte e oneri”, senza fare alcun riferimento o richiamo al canone e alla sua misura, pattuita nell’art. 4 del Contratto (e nell’art. 5, per quanto riguarda la variazione annuale in base all’Indice Istat…), né hanno utilizzato alcuna espressione dalla quale possa evincersi che “tasse, imposte e oneri” siano da intendersi come una “componente integrante” la misura del canone, mentre hanno utilizzato la parola “manlevare” che, secondo quanto affermato dalla stessa Corte d’Appello, significa “rimborsare”… e il canone, quale unica prestazione in rapporto sinallagmatico con il godimento del bene locato, non può, concettualmente, costituire un “rimborso” (di una spesa o di un onere sostenuto dal Locatore) da parte del Conduttore”.
È viceversa applicabile l’I.C.I., introdotta a decorrere dal 1993 (D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 1), poi sostituita a decorrere dall’aprile 2012 dall’I.M.U. (D.Lgs. n. 23 del 2011), le cui relative discipline non contemplano invero norma analoga a quella di cui al sopra richiamato D.P.R. n. 643 del 1972, art. 27.
Ipotesi che si verifica “nelle ipotesi di rivalsa facoltativa, quando il sostituto viene a perdere la qualità tipica di mero anticipatore del tributo, non corrisposto al fisco, né recuperato dal sostituto medesimo, sicché effettivamente il dovere tributario non viene adempiuto, pur verificandosi un aumento di ricchezza del contribuente”. Non anche, nell’ipotesi in cui “l’imposta è stata regolarmente e puntualmente pagata dal contribuente al fisco, allorquando cioè l’obbligazione di cui si stipula l’accollo non ha per oggetto direttamente il tributo, né mira a stabilire che esso debba essere pagato da soggetto diverso dal contribuente”, ma “riguarda… una somma di importo pari al tributo dovuto ed ha la funzione di integrare il “prezzo” della prestazione negoziale”.
Hanno sottolineato che l’”autonomia privata non può alterare i connotati dei tributi diretti, strutturati in modo che “ad ogni capacità contributiva debba corrispondere inderogabilmente una riduzione del patrimonio del titolare della capacità contributiva stessa” (per mutuare l’espressione alla sentenza n. 5 del 1985, cit.), poiché, alla stregua dei principi scaturenti dal coordinamento degli artt. 2 e 53 Cost., esige che quel concorso, imposto al contribuente, incida sul suo patrimonio”.
Avvertendo la necessità di mantenere “fermo il discorso di fondo sulla portata dell’art. 53 Cost., e sulla sua attitudine a porsi come norma imperativa preclusiva di atti negoziali che ne comportino l’elusione”, queste Sezioni Unite hanno nell’occasione evidenziato come sia la rivalsa a rendere invero “neutrale” la tassazione in testa al sostituto, “presentandosi come un credito del… medesimo verso il contribuente pari alla somma di cui egli è debitore verso il fisco (e che ha già corrisposto)”, pervenendo quindi a concludere che “una pattuizione di esonero dalla rivalsa, se consentita, comporterebbe l’effetto di alterare immediatamente e direttamente il carico tributario perché il patrimonio del contribuente non verrebbe inciso, non verificandosi da parte sua quell’esborso verso il fisco che realizza il doveroso carico tributario e non presentandosi qui con effetto compensativo l’incremento tassabile che ne consegue poiché tale ulteriore tassazione non vale a ripristinare il vuoto contributivo da cui è conseguito l’aumento di reddito, non essendo omologhe le situazioni in raffronto”.
È infine appena il caso di osservare che, trattandosi di canone di locazione ab origine realmente pattuito, risulta nel caso invero non integrata la violazione del divieto posto all’art. 79 L. loc., (anche) alla stregua dell’interpretazione offertane dalla recente pronunzia di queste Sezioni Unite ove si è affermato essere insanabilmente nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, a prescindere dall’avvenuta registrazione (v. Cass., Sez. Un., 9/10/2017, n. 23601).