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Timestamp: 2017-01-16 15:07:18+00:00
Document Index: 132443774

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 3', 'art. 2', 'art.\n2', 'art. 2', 'art. 2']

Risoluzione Agenzia Entrate n. 215 del 20.12.2001
Disciplina fiscale dell'operazione di cartolarizzazione dei proventi
derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato
Con nota del 7 dicembre 2001, il Ministero dell'economia e delle
finanze - Dipartimento del Tesoro - Direzione II, ha chiesto chiarimenti
alla scrivente in merito ad alcune problematiche riguardanti le operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio
immobiliare pubblico disciplinata dal decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito in legge, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001,
n. 410, (da ora in avanti indicato come Decreto n. 351).
In particolare, l'art. 1 del Decreto n. 351 prevede che con appositi
decreti dirigenziali dell'Agenzia del demanio sia effettuata la ricognizione del patrimonio immobiliare pubblico per individuare i beni immobili
suscettibili di essere dismessi di proprietà dello Stato e di enti pubblici.
Tali immobili, in base al successivo art. 3, possono essere
trasferiti a titolo oneroso alle società di cartolarizzazione di cui all'art. 2, comma 1, del Decreto n. 351 con decreto del Ministro
dell'economia e delle finanze di concerto, per i beni immobili di enti pubblici, con i Ministri cui compete la relativa vigilanza.
Le società di cartolarizzazione, per espressa previsione dell'art.
2, comma 1, hanno la natura giuridica di società a responsabilità limitata e hanno per oggetto esclusivo la realizzazione delle operazioni di
cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici.
Ogni singola operazione di cartolarizzazione viene effettuata da
parte della società mediante l'emissione di titoli o l'assunzione di finanziamenti; per ogni operazione sono individuati i relativi immobili
destinati al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli e dei concedenti i finanziamenti. Tali immobili costituiscono patrimonio separato
da quello della società di cartolarizzazione e da quello relativo alle altre operazioni di
A fronte del trasferimento a titolo oneroso disposto da un decreto
ministeriale adottato ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Decreto n. 351, la
società di cartolarizzazione corrisponde agli enti un prezzo la cui parte iniziale
è versata a titolo definitivo mentre la parte residua è eventuale e dipende dall'esistenza di una differenza positiva tra ricavi
netti di vendita degli immobili e quanto dovuto per il rimborso dei capitali, per il pagamento degli interessi e degli altri oneri connessi
all'operazione.
La determinazione del prezzo di trasferimento degli immobili, le
caratteristiche dell'operazione di cartolarizzazione, l'immissione nel possesso dei beni immobili trasferiti, la gestione degli stessi, le
modalità di valorizzazione e rivendita, sono definite con i decreti ministeriali di cui sopra che dispongono il trasferimento stesso alla
società di cartolarizzazione.
Per quanto riguarda le modalità di gestione e vendita degli immobili
trasferiti il decreto emanato dal Ministro dell'economia e delle finanze di concerto con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali il 30 novembre
2001 ha stabilito che la gestione e la vendita degli stessi sono affidate agli enti individuati quali proprietari dei beni immobili dai decreti
dell'Agenzia del demanio, a favore dei quali la società di cartolarizzazione rilascia procura generale; per lo svolgimento delle
attività di gestione e di vendita sono previsti compensi a favore degli enti sotto forma di commissioni.
Rispetto al regime applicabile ad un'ordinaria operazione di cessione
di immobili l'operazione si caratterizza per alcune particolarità, fissate dallo stesso Decreto n. 351. Il comma 6 dell'art. 2 prevede che, ai soli
fini dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili, i trasferimenti di beni immobili alle
società di cartolarizzazione non si considerano atti di alienazione, e che soggetti passivi dell'imposta
comunale sugli immobili sono gli enti gestori degli immobili individuati con i decreti che dispongono il trasferimento. La
società di cartolarizzazione, inoltre, è esonerata dalla garanzia per vizi e per evizione che rimane a
carico dello Stato ovvero dell'ente pubblico proprietario del bene prima del trasferimento a favore della
La società di cartolarizzazione, in aderenza all'oggetto sociale
definito dall'art. 2 del Decreto n. 351, si caratterizza essenzialmente per la sua natura di
società veicolo dell'operazione di dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato rispetto alla quale non assume rischi
imprenditoriali, né alcune obbligazioni tipiche del titolare del diritto di
In relazione all'operazione sopra descritta, sono stati chiesti
chiarimenti riguardo le seguenti problematiche:
1. regime fiscale del trasferimento dei beni immobili da parte degli enti pubblici non territoriali alla
società di cartolarizzazione;
2. regime fiscale delle cessioni e delle locazioni dei beni immobili da parte della
3. regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento dell'operazione di
4. regime fiscale applicabile alle competenze ed ai rimborsi spese da corrispondersi da parte dalla
società di cartolarizzazione agli enti pubblici non territoriali di cui al Decreto n. 351.
1. Regime fiscale del trasferimento dei beni immobili da parte degli enti
pubblici non territoriali alla società di cartolarizzazione.
Le cessioni di immobili in questione sono formalizzate con appositi
decreti emanati dal Ministro dell'economia e delle finanze in base all'articolo 3, comma 1 del Decreto n. 351, decreti la cui pubblicazione
produce in favore della società beneficiaria del trasferimento gli effetti di
pubblicità dichiarativa di cui all'articolo 2644 del codice civile.
Tali operazioni di dismissione di immobili sono effettuate, quindi,
in base a specifiche disposizioni normative, e vanno a inserirsi nella complessa
attività di gestione dei patrimoni degli enti stessi.
Si tratta di verificare, al riguardo, se tale
attività di gestione, finalizzata al miglior sfruttamento economico dei beni patrimoniali,
costituisca esercizio di attività commerciale, ovvero si tratti dello svolgimento di
Sull'argomento con le circolari n. 36 del 21 luglio 1989, n. 32 del
21 giugno 1991 e n. 8 del 14 giugno 1993, emanate dalla soppressa Direzione generale delle tasse e delle imposte indirette sugli affari, e da ultimo con
la risoluzione n. 67/E del 23 maggio 2000,
è stato chiarito che l'attività svolta dagli enti previdenziali nella gestione del loro patrimonio
immobiliare, consistente anche in atti di locazione non finanziaria o di cessione a titolo oneroso, non
è idonea a far assumere agli enti in argomento la soggettività passiva ai fini dell'Iva.
Al riguardo, nell'esaminare le operazioni di cessione in esame, non
emergono elementi che possano portare ad un diverso trattamento delle stesse ai fini dell'Iva, per cui si
è del parere che, non sussistendo il presupposto soggettivo dell'esercizio d'impresa ai sensi dell'articolo
4 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, le cessioni
degli immobili, individuati ai sensi dell'articolo 1 del Decreto n. 351, effettuate dagli enti in parola a favore delle
società di cartolarizzazione sono escluse dal campo di applicazione dell'Iva.
2. Regime fiscale delle cessioni e delle locazioni dei beni immobili da
parte della società di cartolarizzazione.
Nel considerare le operazioni di cessione e di locazione degli
immobili effettuate dalle società di cartolarizzazione, si rileva che, per tali casi, sicuramente sussiste il presupposto soggettivo dell'esercizio
d'impresa, di cui all'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica
n. 633 del 1972, in capo alle società di cartolarizzazione, costituite sotto forma di
società a responsabilità limitata, con la conseguenza che tali operazioni non sono escluse dal campo di applicazione dell'Iva.
In merito al trattamento da riservare alle operazioni in argomento,
occorre aver riguardo alle disposizioni di cui all'articolo 10,
nn. 8 e 8-bis, del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972, in
materia di locazione e di cessione di immobili.
Le norme citate, infatti, esentano dall'Iva:
a) le locazioni di fabbricati ad uso di civile abitazione, fatta eccezione per le operazioni effettuate dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita (articolo
10, n. 8);
b) le cessioni dei medesimi fabbricati, eccetto quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi immobili, o dalle imprese che vi hanno eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ovvero dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale
dell'attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati (articolo 10, n. 8-bis).
Mentre non sussistono dubbi sul fatto che le
società di cartolarizzazione non siano qualificabili come imprese di costruzioni,
occorre verificare se le stesse possano essere ricomprese tra le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili. A tal riguardo, l'articolo 2, comma 1, del Decreto n. 351, stabilisce
che l'oggetto esclusivo delle società di cartolarizzazione è "(...) la realizzazione di una o
più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli
altri enti pubblici (...)".
Pertanto, per via normativa è statuito che
l'attività svolta dalle società in questione è di natura prettamente finanziaria e, quindi, le
operazioni di vendita di immobili effettuate dalla stessa sono da considerarsi strumentali all'oggetto sociale
così definito.
Del resto, è rilevante la circostanza che i beni immobili oggetto di
cessione da parte delle società di cartolarizzazione costituiscono patrimonio separato, a garanzia delle obbligazioni assunte nei confronti dei
portatori dei titoli e dei concedenti i finanziamenti, e che il ricavato delle operazioni di cessione, dopo essere stato destinato al rimborso dei
titoli emessi, deve essere retrocesso agli enti pubblici già proprietari degli immobili; ne consegue che la
società di cartolarizzazione non può ricavare alcun lucro dall'attività di vendita immobiliare esercitata
nell'ambito delle operazioni di cartolarizzazione.
Per le considerazioni sopra esposte, si ritiene, quindi, che le
società in argomento non possano essere assimilate, ai fini dell'esenzione di cui all'articolo
10, n. 8-bis, alle società che hanno per oggetto
esclusivo o principale la rivendita di beni immobili.
Conclusivamente, si è del parere che le locazioni e le cessioni di
fabbricati ad uso di civile abitazione effettuate dalle società di cartolarizzazione sono esenti da Iva e vanno assoggettate ad imposta di
registro in misura proporzionale, ai sensi dell'articolo 40 del testo unico
dell'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
Sono, invece, regolarmente assoggettate ad Iva, con aliquota
ordinaria, le operazioni di locazione e di cessione di immobili strumentali per natura.
3. Regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il
perfezionamento dell'operazione di cartolarizzazione.
L'articolo 2, comma 6, del Decreto n. 351 stabilisce che "(...) le
operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il
perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte
ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto (...)".
Si ritiene che gli atti stipulati fra gli enti e le
società di cui all'articolo 2, comma 1, del Decreto n. 351, e inerenti le cessioni degli
immobili in questione, rientrino nelle operazioni citate nella norma e pertanto gli atti stessi sono esenti da imposta di registro, ipotecaria,
catastale e da ogni altra imposta indiretta, tributo o diritto.
Si è del parere, altresì, che gli atti in argomento,
benché esentati dal pagamento dell'imposta di registro in base alla disposizione di
cui sopra, non siano dispensati dall'obbligo della registrazione, avendo tale adempimento, tra l'altro, una precipua rilevanza nell'individuare la
data certa degli atti stessi e, conseguentemente, la portata delle obbligazioni di ognuna delle parti intervenute nelle operazioni.
4. Regime fiscale applicabile alle competenze ed ai rimborsi spese da
corrispondersi da parte della società di cartolarizzazione agli enti pubblici non territoriali di cui al Decreto n. 351.
Con il decreto del Ministro dell'economia e delle finanze del 30
novembre 2001, emanato in base a quanto disposto dall'articolo 3, comma 1, del Decreto n. 351,
è stabilito che gli enti pubblici, già proprietari degli immobili trasferiti, sono incaricati, con atto stipulato con le
società di cartolarizzazione, della gestione e della vendita degli stessi beni.
Le società di cartolarizzazione corrisponderanno, per tali servizi,
una commissione per la gestione pari ai canoni di locazione incassati e una commissione per lo svolgimento delle
attività di vendita pari ad una percentuale sui corrispettivi incassati in relazione ai contratti di
compravendita stipulati.
Le particolari modalità di regolazione dei rapporti finanziari fra
le società di cartolarizzazione e gli enti pubblici gestori degli immobili, che rendono questi ultimi beneficiari, nella sostanza, dei canoni di
locazione incassati fino al momento della rivendita e destinatari, altresì, del residuo prezzo, ovvero del plus finale dell'operazione di dismissione
degli immobili, fanno ritenere che il Legislatore abbia concepito le
società di cartolarizzazione, quali soggetti aventi funzioni meramente finanziarie, ausiliari
dell'autorità pubblica nel finanziamento e nell'espletamento della complessa
attività di smobilizzo del patrimonio immobiliare di proprietà pubblica.
Per converso, gli enti pubblici, nonostante l'avvenuta cessione degli
immobili, hanno mantenuto a proprio favore benefici ed oneri solitamente attribuiti al dominus di immobili, quali l'incasso di canoni di locazione
(seppure sotto la forma di commissioni), l'incasso di commissioni per la vendita degli immobili a rimborso delle spese sostenute per lo svolgimento
di tale attività e, infine, l'incasso del prezzo differito a conguaglio di quanto inizialmente incassato, ma anche gli esborsi dovuti alla manutenzione
Sulla base delle suesposte considerazioni, si ritiene che
l'attività svolta dagli enti pubblici in parola dopo l'avvenuto trasferimento degli
immobili sia assimilabile alla precedente attività di gestione del patrimonio immobiliare,
(poiché gli enti ne ricavano i medesimi benefici e gli stessi oneri) e, quindi, siano da ricondursi nello svolgimento delle
loro attività istituzionali.
Non sussistendo, quindi, anche per tali fattispecie il presupposto
soggettivo ai fini dell'imposizione Iva, analogamente a quanto visto nel paragrafo n. 1 per
l'assoggettabilità del prezzo di cessione, anche i compensi corrisposti agli enti pubblici per le loro
attività di gestione e di ausilio alla vendita sono da considerarsi escluse dal campo di
applicazione dell'Iva.
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