Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F11-11-2015-4A_320-2015
Timestamp: 2016-10-22 13:44:14
Document Index: 33617988

Matched Legal Cases: ['Art. 75', 'Art. 90', 'Art. 74', 'Art. 76', 'Art. 100', 'Art. 42', 'Art. 107', 'BGE', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 106', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 11', 'Art. 216', 'BGE', 'Art. 62', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 53', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 18', 'Art. 9', 'Art. 52', 'Art. 150', 'Art. 152', 'Art. 153', 'Art. 157', 'Art. 158', 'Art. 191', 'Art. 192', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 150', 'Art. 152', 'Art. 157', 'Art. 181', 'Art. 191', 'Art. 192', 'Art. 29', 'Art. 157', 'Art. 105', 'Art. 160', 'Art. 160', 'Art. 55', 'Art. 160', 'Art. 57', 'BGE', 'Art. 160', 'Art. 160', 'Art. 163', 'BGE', 'Art. 163', 'Art. 163', 'Art. 163', 'Art. 163', 'BGE', 'BGE', 'Art. 163', 'Art. 8', 'BGE', 'Art. 163']

4A_320/2015 (11.11.2015)
4A_320/2015 � � Urteil vom 11. November 2015
Mit �ffentlicher Urkunde vom 18. Dezember 2009 verkaufte B.________ (Kl�ger, Beschwerdegegner) der A.________ AG (Beklagte, Beschwerdef�hrerin) eine Gewerbeliegenschaft (Grundst�cke Nr. xxx und yyy, beide GB U.________), die vorher an einen galvanischen Betrieb (C.________ AG) vermietet war. Der Beklagten waren Kontaminationssch�den im Erd- und Untergeschoss des Kaufobjekts auf dem Grundst�ck Nr. yyy (Liegenschaft V.________) bekannt und sie verf�gte in diesem Zusammenhang �ber verschiedene Unterlagen.
Bereits am 16. Dezember 2009 hatten die Parteien eine Vereinbarung in Bezug auf die vorhandenen Sch�den abgeschlossen. Darin verpflichtete sich der Kl�ger unter anderem dazu, der Beklagten zur Sicherstellung der voraussichtlich anfallenden Schadensbehebungskosten den Betrag von Fr. 200'000.-- zu �berweisen (Ziffer II Abs. 1 Satz 1). Sollten die effektiven Schadensbehebungskosten mehr als Fr. 200'000.-- betragen, so verpflichtete sich der Kl�ger auch zur Bezahlung des �bersteigenden Differenzbetrags (Ziffer II Abs. 1 Satz 2). Art und Umfang der effektiv erforderlichen Schadensbehebungsarbeiten sollen durch einen Gerichtsexperten festgelegt werden, anschliessend soll dieser zwei Offerten f�r die erforderlichen Schadensbehebungsarbeiten einholen; f�r die Bestimmung der H�he der Schadensbehebungskosten soll der tiefere Offertbetrag exkl. Mehrwertsteuer massgebend sein (Ziffer II Abs. 1 Satz 3). Zudem tritt die Beklagte dem Kl�ger s�mtliche Anspr�che im Zusammenhang mit der Schadensbehebung des Erdgeschosses sowie des Untergeschosses der Liegenschaft gegen�ber der C.________ AG ab (Ziffer II Abs. 2 Satz 1). Die Schadensbehebung in den R�umlichkeiten des Untergeschosses sowie des Erdgeschosses der Liegenschaft V.________ sowie allf�llige Umbau- oder sonstige Arbeiten d�rfen ohne ausdr�ckliche Einwilligung des Kl�gers erst dann erfolgen, wenn Art und Umfang der Schadensbehebung durch einen Gerichtsexperten rechtskr�ftig festgelegt worden sind; dies hat sp�testens bis zum 30. Juni 2010 zu erfolgen (Ziffer II Abs. 2 Satz 2). Die Verletzung einer dieser obligatorischen Verpflichtungen soll zu Folge haben, dass die vorangehend erw�hnte Schadensbehebungspflicht entf�llt und die Beklagte den Betrag von Fr. 200'000.-- innert 10 Tagen seit erster Aufforderung an den Kl�ger zu bezahlen hat (Ziffer II Abs. 2 Satz 3).
Der Kl�ger kam seiner Verpflichtung gem�ss Ziffer II Abs. 1 der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 nach und �berwies der Beklagten per 4. Januar 2010 Fr. 200'000.--.
Nach erfolgter �bertragung der Grundst�cke wies der Kl�ger die Beklagte mit E-Mail vom 19. Januar 2010 darauf hin, dass er mit den Sanierungs- bzw. Malerarbeiten im Untergeschoss der Liegenschaft V.________ nicht einverstanden sei; die Lokalit�t h�tte nur als Lager exklusive Festinstallationen benutzt werden d�rfen. Er verwies des Weiteren auf die Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 und bat um die sofortige Einstellung s�mtlicher Arbeiten.
Mit Schreiben vom 21. April 2010 gelangte der Kl�ger an die Beklagte und gab an, anl�sslich einer Besichtigung vor Ort am 16. M�rz 2010 festgestellt zu haben, dass im Untergeschoss erhebliche Sanierungsarbeiten vorgenommen worden seien, d.h. Kontaminationssch�den seien eliminiert worden und die Feststellung der effektiven Schadenssumme durch die noch ausstehende Expertise sei nicht mehr m�glich.
Mit Schreiben vom 10. Mai 2010 forderte der Rechtsvertreter des Kl�gers die Beklagte gest�tzt auf Ziffer II der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 dazu auf, dem Kl�ger Fr. 200'000.-- zu �berweisen. Die Beklagte verweigerte die R�ckerstattung des erhaltenen Betrags.
B.a.�Am 10. April 2012 reichte der Kl�ger beim Kantonsgericht Nidwalden Klage ein mit dem Rechtsbegehren, die Beklagte sei zu verpflichten, ihm den Betrag von Fr. 200'000.-- nebst Zins zu 5 % seit 2. Mai 2010 zu bezahlen.
Das Kantonsgericht hiess die Klage mit Urteil vom 16. Mai 2013 gut. Es erwog, die Beklagte habe ihre vertragliche Pflicht zur Unterlassung von Schadensbehebungs- und sonstigen Arbeiten in der Liegenschaft V.________ verletzt und schulde dem Kl�ger daher eine Konventionalstrafe in genannter H�he.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, es sei das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Nidwalden vom 5. Juni 2014 aufzuheben (Antrags-Ziffer 1). Eventualiter sei die Streitsache zur Vervollst�ndigung der Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Antrags-Ziffer 2). Subeventualiter sei die Konventionalstrafe auf Fr. 800.-- zu reduzieren (Antrags-Ziffer 3).
Die Beschwerdef�hrerin hat dem Bundesgericht eine Replik eingereicht.
1.1.�Angefochten ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Das Streitwerterfordernis (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) ist erf�llt, die Beschwerdef�hrerin ist mit ihren Begehren unterlegen (Art. 76 BGG) und die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist eingereicht worden (Art. 100 Abs. 1 BGG).
1.2.�Die Beschwerdeschrift hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die Beschwerde in Zivilsachen ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), darf sich die beschwerdef�hrende Partei grunds�tzlich nicht darauf beschr�nken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern sie muss einen Antrag in der Sache stellen; ein blosser Antrag auf R�ckweisung ist nicht zul�ssig, ausser wenn das Bundesgericht ohnehin nicht reformatorisch entscheiden k�nnte (BGE 136 V 131 E. 1.2; 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1). Die Beschwerdef�hrerin f�hrt in ihrer Antrags-Ziffer 1 formell zwar lediglich die Gutheissung der Beschwerde und die Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf. Aus der Beschwerdebegr�ndung, die zur Auslegung des Rechtsbegehrens beigezogen werden kann, in Verbindung mit dem Subeventualantrag (Antrags-Ziffer 3) ergibt sich jedoch, dass sich die Beschwerdef�hrerin in erster Linie dem Klageanspruch zur G�nze widersetzt und damit - wie bereits vor den Vorinstanzen - die Klageabweisung anstrebt (vgl. BGE 136 V 131 E. 1.2; 125 III 412 E. 1b S. 414).
Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde in Zivilsachen unter Vorbehalt einer hinreichenden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.3.�Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen. Mit Blick auf die Begr�ndungspflicht der beschwerdef�hrenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte R�gepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht pr�ft eine solche R�ge nur insofern, als sie in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Unerl�sslich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdef�hrende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekr�ftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erw�gungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Die Begr�ndung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausf�hrungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus. F�r die Beschwerdeantwort gelten dieselben Begr�ndungsanforderungen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116).
1.4.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt, namentlich die Antr�ge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Er�rterungen, Prozesserkl�rungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anl�sslich eines Augenscheins (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweisw�rdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willk�rlich ist. Willk�r liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 140 III 16 E. 2.1, 167 E. 2.1; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen). Dass die von Sachgerichten gezogenen Schl�sse nicht mit der eigenen Darstellung der betreffenden Partei �bereinstimmen, belegt keine Willk�r (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen).
1.5.�Die Beschwerdef�hrerin verkennt diese Grunds�tze in verschiedener Hinsicht. Sie stellt ihren rechtlichen Vorbringen eine ausf�hrliche Sachverhaltsdarstellung voran, in der sie unter Hinweis auf zahlreiche Aktenst�cke des kantonalen Verfahrens die Hintergr�nde des Verfahrens aus eigener Sicht schildert und dabei verschiedentlich von den tats�chlichen Feststellungen des Obergerichts abweicht oder diese erweitert, ohne substantiiert Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu machen. Die entsprechenden Ausf�hrungen haben unbeachtet zu bleiben.
Auch in ihrer weiteren Beschwerdebegr�ndung unterbreitet die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht �ber weite Strecken unter Hinweis auf verschiedene Urkunden des kantonalen Verfahrens ihre Sicht der Dinge, ohne die gesetzlichen Anforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsr�ge zu erf�llen. Sie st�tzt insbesondere ihre Vorbringen zur Auslegung der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 in unzul�ssiger Weise auf Sachverhaltselemente, die sich nicht aus dem angefochtenen Entscheid ergeben. Damit verkennt die Beschwerdef�hrerin, dass das Bundesgericht keine Appellationsinstanz ist, die im Beschwerdeverfahren auch s�mtliche Tatfragen frei pr�fen k�nnte. Soweit sie ihre rechtlichen R�gen auf einen Sachverhalt st�tzt, der von den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ohne eine hinreichend begr�ndete Sachverhaltsr�ge zu erheben, ist sie nicht zu h�ren. Da die Beschwerdeschrift in unzul�ssiger Weise tats�chliche und rechtliche Vorbringen vermengt, ist auf ihre Vorbringen im Folgenden nur noch insoweit einzugehen, als daraus wenigstens sinngem�ss erkennbar ist, welche Bundesrechtss�tze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz verletzt sein sollen, wenn die verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid zugrunde gelegt werden (Art. 105 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin beruft sich zun�chst auf die Formung�ltigkeit (Art. 11 OR) der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009.
2.1.�Sie bringt vor, bei der fraglichen Vereinbarung handle es sich um ein formbed�rftiges Rechtsgesch�ft, das nach Art. 216 OR zwingend h�tte �ffentlich beurkundet werden m�ssen. Die Vereinbarung stehe in direktem Zusammenhang zum Grundst�ckkaufvertrag vom 18. Dezember 2009; zwischen den Vertr�gen bestehe eine enge gegenseitige Abh�ngigkeit, womit diese als Einheit zu betrachten seien. Die vereinbarte Forderungsabtretung an den Beschwerdegegner bilde einen objektiv wesentlichen Vertragsbestandteil, da dadurch der Kaufpreis betroffen sei. Ferner bilde der Inhalt der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 einen subjektiv wesentlichen Punkt des Kaufvertrags. Die strittige Vereinbarung erweise sich damit als formung�ltig, weshalb sich der eingeklagte Anspruch nicht darauf st�tzen lasse.
2.2.�Der Einwand der Formung�ltigkeit, der von der Beschwerdef�hrerin erstmals vor Bundesgericht erhoben wird, erscheint rechtsmissbr�uchlich, nachdem der Grundst�ckkaufvertrag vom 18. Dezember 2009 im Wesentlichen erf�llt wurde und die Beschwerdef�hrerin auch den in der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 vorgesehenen Betrag von Fr. 200'000.-- in Empfang genommen hat (vgl. zur rechtsmissbr�uchlichen Berufung auf die Formung�ltigkeit eines Vertrags BGE 140 III 200 E. 4.2 mit Hinweisen). Die Frage der Formbed�rftigkeit der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 wie auch des Rechtsmissbrauchs braucht jedoch nicht vertieft zu werden, zumal die Beschwerdef�hrerin mit ihren Vorbringen verkennt, dass sie im Falle der Formung�ltigkeit gerade keinen Rechtsgrund f�r das Behalten des �berwiesenen Betrags von Fr. 200'000.-- h�tte, sondern nach allgemeinen Grunds�tzen zu dessen R�ckzahlung verpflichtet w�re (Art. 62 Abs. 2 OR).
Die Beschwerdef�hrerin beanstandet f�r den Fall der G�ltigkeit der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 das vorinstanzliche Ergebnis der Vertragsauslegung; der tats�chliche �bereinstimmende Wille der Parteien weiche von den vorinstanzlichen Feststellungen ab.
3.1.�Sie weist darauf hin, dass die Vorinstanz zun�chst festh�lt, der tats�chliche Wille der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lasse sich nicht eruieren, in der Folge jedoch hinsichtlich des Umfangs des T�tigkeitsverbots feststellt, es sei der �bereinstimmende tats�chliche Wille der Parteien gewesen, das Kaufobjekt im damals aktuellen Zustand zwecks Bemessung des Schadens durch einen Gerichtsexperten bis l�ngstens 30. Juni 2010 zu erhalten. Zwar trifft zu, dass die vorinstanzlichen Erw�gungen in diesem Punkt widerspr�chlich erscheinen; die Beschwerdef�hrerin vermag damit jedoch den angefochtenen Entscheid im Ergebnis nicht als bundesrechtswidrig auszuweisen, besteht doch trotz des allgemeinen Hinweises auf eine Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip kein Zweifel daran, dass die Vorinstanz hinsichtlich einzelner Punkte, so namentlich des Verbots, �nderungen am Geb�ude vorzunehmen, von einer tats�chlichen Willens�bereinstimmung der Parteien ausging. Die Beschwerdef�hrerin stellt zu Recht nicht in Frage, dass die empirische oder subjektive gegen�ber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang hat (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 137 III 145 E. 3.2.1; 130 III 554 E. 3.1 S. 557). Vielmehr stellt sie die vorinstanzlichen Feststellungen hinsichtlich des tats�chlichen Parteiwillens in Frage.
3.2.�Die Beschwerdef�hrerin zeigt weder Willk�r (Art. 9 BV) noch eine Geh�rsverletzung (Art. 29 Abs. 2 BV) auf, indem sie sich darauf beschr�nkt, ohne Bezug zu den vorinstanzlichen Erw�gungen verschiedene Beweismassnahmen aufzulisten (Parteibefragung, Durchf�hrung eines Augenscheins, Edition der Akten des Verfahrens um vorsorgliche Beweisf�hrung zwischen dem Beschwerdegegner und der C.________ AG sowie der Unterlagen bez�glich Vergleichsverhandlungen zwischen diesen Parteien, Einvernahme des VR-Pr�sidenten der C.________ AG und deren Rechtsvertreters sowie Vornahme einer Expertise zum Schadensumfang) und daraus - ohne weitere Begr�ndung - schliesst, "[f]olglich h�tte die Vorinstanz bei korrekter Abnahme der Beweisantr�ge und Durchf�hrung eines zivilprozesskonformen Beweisverfahrens ein Vertragsauslegungsresultat ermittelt, welches die Nutzung der Liegenschaft [...] nicht komplett ausschliesst".
3.3.�Die Beschwerdef�hrerin zeigt zudem keine willk�rliche vorweggenommene Beweisw�rdigung auf, wenn sie der Vorinstanz, die nach W�rdigung der vorliegenden Urkunden (so unter anderem der nachvertraglichen Korrespondenz) das tats�chliche �bereinstimmende Vertragsverst�ndnis der Parteien hinsichtlich des T�tigkeitsverbots als erstellt und eine Parteibefragung f�r verzichtbar erachtete, ihre eigene Ansicht gegen�berstellt, wonach ihr Organ D.________ "den Inhalt s�mtlicher Schreiben und Besprechungen mit dem Beschwerdegegner [h�tte] best�tigen k�nnen und sich �ber den tats�chlichen Sinn und Tragweite der Vereinbarung [h�tte] �ussern k�nnen" und behauptet, die "Parteibefragung w�rde ergeben, dass die Feststellung des wirklichen Willens klar vom Resultat der Vorinstanz abweicht". Ausserdem trifft entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht nicht zu, dass die Vorinstanz einzig auf den Wortlaut der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 abgestellt h�tte; vielmehr hat sie im Rahmen ihrer Beweisw�rdigung auch die nachvertragliche Korrespondenz zwischen den Parteien ber�cksichtigt.
Mit ihren weiteren Vorbringen verkennt die Beschwerdef�hrerin, dass keine Verletzung des rechtlichen Geh�rs (Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 Abs. 1 ZPO) vorliegt, wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen, weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine �berzeugung gebildet hat und ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen kann, dass seine �berzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge�ndert w�rde (BGE 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; je mit Hinweisen). Sie �bersieht insbesondere mit ihren Ausf�hrungen zu der von der Vorinstanz behandelten Geh�rsr�ge, dass die Vorinstanz den Umstand der beantragten Parteibefragung ber�cksichtigt, eine solche im Rahmen der Beweisw�rdigung aber f�r entbehrlich erachtet hat. Ausserdem l�sst es die Beschwerdef�hrerin bei der Behauptung bewenden, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit den von ihr beantragten Beweismitteln den Anspruch auf Begr�ndung verletzt, legt jedoch in keiner Weise dar, inwiefern ihr die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids verunm�glicht h�tte, diesen sachgerecht anzufechten (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; je mit Hinweisen).
Erweist sich die vorinstanzliche Erw�gung, wonach keine Geh�rsverletzung vorliege, nicht als verfassungswidrig, braucht auf die Vorbringen in der Beschwerde im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Eventualbegr�ndung, nach der eine allf�llige Geh�rsverletzung als im Rahmen des Berufungsverfahrens geheilt zu betrachten w�re, nicht eingegangen zu werden.
3.4.�Soweit die Beschwerdef�hrerin ausserdem vorbringt, das vorinstanzliche Vertragsauslegungsergebnis verletze "neben dem Geh�rsanspruch die elementaren Beweisvorschriften nach Art. 8 ZGB, Art. 18 Abs. 1 OR, Art. 9 BV, Art. 52 ZPO, Art. 150 Abs. 1 ZPO, Art. 152 Abs. 1 ZPO, Art. 153 Abs. 1 ZPO, Art. 157 ZPO, � 228 ZPO-LU (resp. Art. 158 ZPO), Art. 191 und Art. 192 ZPO", stossen ihre Vorbringen ins Leere. Sie zeigt mit ihren Ausf�hrungen unter diesem Titel keine Bundesrechtsverletzung auf, sondern �bt in unzul�ssiger Weise appellatorische Kritik an den vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen und unterbreitet dem Bundesgericht unter Hinweis auf verschiedene kantonale Aktenst�cke ihre Sicht zum tats�chlichen Willen der Parteien bei Vertragsschluss. Insbesondere vermag sie nicht aufzuzeigen, inwiefern sich die Vorinstanz infolge eines Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt haben soll und geht zur Begr�ndung ihrer R�ge unzutreffend davon aus, dass die Vorinstanz einzig auf den Wortlaut der Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 abgestellt habe.
Die Beschwerdef�hrerin wehrt sich gegen die vorinstanzliche Feststellung, dass sich der von der Vormieterin (C.________ AG) verursachte Schaden am Geb�ude aufgrund der nach dem Verkauf vorgenommenen Arbeiten durch einen Experten nicht mehr feststellen lasse.
4.1.�Die Vorinstanz stellte unter anderem fest, dass die Beschwerdef�hrerin den urspr�nglichen Zustand des Kaufobjekts ohne ausdr�ckliche Zustimmung des Beschwerdegegners ver�ndert habe. Es seien Reparaturen am Boden vorgenommen, die W�nde gestrichen und die Liegenschaft nicht als Lager, sondern als Werkstatt f�r Go Carts genutzt worden. Die Beschwerdef�hrerin habe zudem mit Schreiben vom 20. Januar 2010 selbst einger�umt, dass sie Gestelle und Maschinen aufgestellt habe und Reparaturen an der elektrischen Zuf�hrung stattf�nden, an den W�nden Steckdosenpl�tze montiert und Leitungen �ber die Decke angebracht w�rden. Des Weiteren werde eine Grundbeleuchtung installiert und die seitlichen W�nde w�rden notd�rftig gestrichen; in der hinteren Ecke werde eine Wand aufgestellt, damit ein schalldichter Raum f�r die Motorenpr�fung erstellt werden k�nne. Die Beschwerdef�hrerin, so die Vorinstanz, habe all diese Arbeiten vorgenommen, wie aus den eingereichten Fotos hervorgehe. Bei den Arbeiten handle es sich im �brigen um fixe Bauten, schliesslich sei sogar eine Wand aufgestellt worden; diese sei dazu geeignet, Kontaminationssch�den im Boden abzudecken und deren Abriss ohne Besch�digung des Bodens nahezu unm�glich zu machen. Die Vorinstanz schloss daraus, der durch die C.________ AG verursachte Schaden lasse sich aufgrund der vorgenommenen Arbeiten durch einen Gerichtsexperten nicht mehr festlegen.
4.2.�Die Beschwerdef�hrerin bestreitet, dass Reparaturen am Boden vorgenommen worden seien. Unter Hinweis auf ein von ihrem Organ D.________ verfasstes Schreiben behauptet sie vor Bundesgericht, die vorinstanzliche Feststellung treffe nicht zu, was durch eine Parteibefragung von D.________ h�tte best�tigt werden k�nnen. Damit vermag sie keine verfassungswidrige Sachverhaltsfeststellung aufzuzeigen. Ebenso wenig zeigt sie mit ihren blossen Behauptungen, die Fotodokumentation sei f�r den Nachweis von Reparaturarbeiten ungeeignet, die Aufnahmen seien unvollst�ndig (da nicht s�mtliche Bereiche der Liegenschaft aufgenommen worden seien) bzw. aus der Dokumentation ergebe sich kein vollst�ndiges und schl�ssiges Bild der relevanten �rtlichen Verh�ltnisse, Willk�r in der Beweisw�rdigung auf. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht kann der Vorinstanz, die eine Dokumentation von Bildaufnahmen vor und nach dem Verkauf verglich, zudem weder Willk�r noch eine Geh�rsverletzung vorgeworfen werden, indem sie im Urteil nicht die einzelnen Handlungen auff�hrt, die im Rahmen der Reparaturarbeiten vorgenommen wurden. Konkrete Reparatur�
handlungen�gehen aus einem Vergleich von in einem zeitlichen Abstand aufgenommenen Bildern naturgem�ss nicht hervor, weshalb der Einwand der Beschwerdef�hrerin, es h�tte im Urteil aufgef�hrt werden m�ssen, "wie (durch welche Handlungen) und wann (Zeitpunkt) sie die Kontaminationssch�den h�tte beseitigen sollen", nicht verf�ngt.
Nachdem die Vorinstanz in W�rdigung der ihr vorliegenden Unterlagen zur �berzeugung gelangte, die Vornahme von Reparaturarbeiten nach dem Verkauf sei erwiesen, geht auch der Vorwurf der Verletzung der Beweislastregel (Art. 8 ZGB) ins Leere (vgl. BGE 138 III 193 E. 6.1 S. 202 mit Hinweisen). Mit der blossen Behauptung, die angeblich unvollst�ndige Fotodokumentation k�nne keine konkreten Reparaturarbeiten belegen, zeigt die Beschwerdef�hrerin keine willk�rliche vorweggenommene Beweisw�rdigung auf, weshalb auch der Hinweis auf den von ihr beantragten Augenschein und die Parteibefragung sowie die in diesem Zusammenhang erw�hnten "elementaren Beweisvorschriften nach Art. 8 ZGB, Art. 150 Abs. 1 ZPO, Art. 152 Abs. 1 ZPO, Art. 157 ZPO, Art. 181 ZPO, Art. 191 und Art. 192 ZPO" ins Leere geht.
4.3.�Hinsichtlich der Feststellung im angefochtenen Entscheid, die Beschwerdef�hrerin habe die seitlichen W�nde gestrichen, bringt die Beschwerdef�hrerin in appellatorischer Weise vor, die Parteien h�tten sich am 19. Januar 2010 m�ndlich darauf geeinigt, dass sie entsprechende Arbeiten vornehmen d�rfe und diese Massnahme keine Auswirkungen auf die Untersuchungen des Experten habe. Dabei zeigt sie nicht mit Aktenhinweisen auf, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht h�tte. Sie verkennt, dass es im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht angeht, unter Bezugnahme auf verschiedene in den kantonalen Akten liegende Schreiben der Parteien tats�chliche Behauptungen aufzustellen, die sich nicht auf die Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid st�tzen lassen, um der Vorinstanz in pauschaler Weise vorzuwerfen, sie habe die entsprechende Korrespondenz nicht gew�rdigt, obwohl sie aktenkundig sei. Damit wird weder eine Verletzung der Begr�ndungspflicht (vgl. Art. 29 Abs. 2 BV) oder des Grundsatzes der freien Beweisw�rdigung (Art. 157 ZPO) noch eine Aktenwidrigkeit aufgezeigt.
Entsprechendes gilt hinsichtlich der vorinstanzlichen Feststellungen, die Liegenschaft sei nicht als Lager, sondern als Werkstatt f�r Go Carts genutzt worden und es seien Reparaturen an der elektrischen Zuf�hrung durchgef�hrt sowie eine Grundbeleuchtung installiert worden. Mit der blossen Behauptung, die Einrichtung der Werkstatt und die Arbeiten mit den Go Carts bzw. an den elektrischen Einrichtungen h�tten keinerlei Einfluss auf die kontaminierten B�den, erhebt die Beschwerdef�hrerin keine rechtsgen�gende Sachverhaltsr�ge.
4.4.�Bez�glich der im angefochtenen Urteil erw�hnten Wand behauptet die Beschwerdef�hrerin, die Parteien h�tten m�ndlich vereinbart, dass diese von ihr errichtet werden d�rfe; ihr Organ D.________ habe dies im Schreiben vom 20. Januar 2010 festgehalten und der Beschwerdegegner habe die Wand mangels Opposition gegen das Bauvorhaben gebilligt. Damit geht sie in unzul�ssiger Weise �ber den vorinstanzlich verbindlich festgestellten Sachverhalt hinaus (vgl. Art. 105 Abs. 1 BGG), ohne eine hinreichende Sachverhaltsr�ge zu erheben. Entsprechendes gilt f�r die Fl�chenberechnungen in der Beschwerde, mit welcher die vorinstanzliche Feststellung zum Einfluss auf die M�glichkeit der Schadensfeststellung in Frage gestellt wird.
4.5.�Insgesamt vermag die Beschwerdef�hrerin die vorinstanzliche Feststellung, wonach sich der durch die ehemalige Mieterin C.________ AG verursachte Schaden aufgrund der nach dem Verkauf vorgenommenen Arbeiten im Geb�ude nicht mehr feststellen lasse, nicht als verfassungswidrig auszuweisen. Auf die Ausf�hrungen in der Beschwerde zur Zeugenaussage von E.________ braucht nicht eingegangen zu werden, zumal die Vorinstanz unabh�ngig von dieser Zeugenaussage zur fraglichen Feststellung gelangte.
Nahm die Beschwerdef�hrerin Arbeiten im Geb�ude vor, die dazu f�hrten, dass sich der verursachte Schaden nicht mehr gutachterlich feststellen liess, obwohl sie sich mit Vereinbarung vom 16. Dezember 2009im Hinblick auf die vorgesehene Schadensfeststellung zu einem Verzicht auf Umbau- und sonstige Arbeiten bis sp�testens 30. Juni 2010 verpflichtet hatte, ist der Vorinstanz keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie im Verhalten der Beschwerdef�hrerin eine Vertragsverletzung erblickte.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die Vorinstanz habe sie zu Unrecht zur Zahlung einer Konventionalstrafe von Fr. 200'000.-- verurteilt.
5.1.�Sie bringt zun�chst vor, der Beschwerdegegner habe die Tatbestandselemente, die f�r die Subsumtion unter die Konventionalstrafe (Art. 160 OR) erforderlich seien, nicht hinreichend substantiiert, weshalb sein Vortrag unschl�ssig gewesen sei und die Klage daher h�tte abgewiesen werden m�ssen. So habe er die allgemeine Behauptung, es seien im Untergeschoss Sanierungsarbeiten vorgenommen worden, im gesamten Verfahren nicht n�her konkretisiert.
Den Ausf�hrungen in der Beschwerde kann nicht gefolgt werden. Wie der Beschwerdegegner in seiner Antwort zu Recht vorbringt, hat er in seiner Replik vom 14. September 2012 durchaus konkretisiert, aufgrund welcher Sanierungsarbeiten er die Vereinbarung vom 16. Dezember 2009 f�r verletzt erachtete. Damit substantiierte er die Nichterf�llung bzw. die nicht richtige Erf�llung des abgeschlossenen Vertrags hinreichend, auf die er die Zahlungsverpflichtung der Beschwerdef�hrerin st�tzte (vgl. Art. 160 Abs. 1 OR). Der Vorwurf, die Vorinstanz habe Art. 55 Abs. 1 ZPO verletzt und die Vorinstanz h�tte Art. 160 OR daher nicht von Amtes wegen anwenden d�rfen (vgl. Art. 57 ZPO), ist unbegr�ndet (vgl. zur Ber�cksichtigung nicht behaupteter Beweisergebnisse demgegen�ber Urteil 4A_195/2014 vom 27. November 2014 E. 7.2, nicht publ. in BGE 140 III 607).
5.2.�Die Beschwerdef�hrerin stellt vor Bundesgericht nicht mehr grunds�tzlich in Frage, dass auf die im Vertrag vom 16. Dezember 2009 vorgesehene Verpflichtung zur Zahlung von Fr. 200'000.-- im Falle der Vertragsverletzung die Bestimmungen �ber die Konventionalstrafe (Art. 160 ff. OR) anwendbar sind. Wie sich erwiesen hat, ist der Vorinstanz keine Bundesrechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie im Verhalten der Beschwerdef�hrerin eine Vertragsverletzung erblickte. Der in der Beschwerde erhobene Einwand, die Voraussetzungen f�r die Konventionalstrafe (vgl. Art. 160 Abs. 1 OR) seien mangels Vertragsverletzung nicht erf�llt, ist daher nicht stichhaltig.
5.3.�Die Vorinstanz hat den Einwand der Beschwerdef�hrerin, die vereinbarte Konventionalstrafe verletze Art. 163 Abs. 2 OR, da sie eine widerrechtliche Verpflichtung bekr�ftige, zur�ckgewiesen und ist - wenn auch ohne n�here Begr�ndung - von der Zul�ssigkeit der Vereinbarung einer Konventionalstrafe f�r das fragliche Verhalten ausgegangen. Der in der Beschwerde erhobene Vorwurf, die Vorinstanz habe ihre Vorbringen missachtet, ist daher unbegr�ndet. Inwiefern ihr die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids verunm�glicht h�tte, diesen sachgerecht anzufechten (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; je mit Hinweisen), zeigt die Beschwerdef�hrerin nicht auf.
Sie vermag auch vor Bundesgericht nicht darzulegen, inwiefern mit der Konventionalstrafe ein widerrechtliches oder unsittliches Versprechen bekr�ftigt worden w�re (vgl. Art. 163 Abs. 2 OR). Sie beruft sich in allgemeiner Weise auf "elementare Sicherheitsvorschriften im Baurecht", "kantonale und eidgen�ssische Bestimmungen zum Bau- und Umweltrecht" sowie auf "Richtlinien der SUVA, welche von allen zwecks Aufrechterhaltung des notwendigen Sicherheitsstandards einzuhalten sind, ansonsten Sanktionen drohen", ohne jedoch konkret aufzuzeigen, inwiefern die vertragliche Verpflichtung, den bisherigen Zustand eines Teils des Geb�udes im Hinblick auf eine gutachterliche Schadensfeststellung f�r eine beschr�nkte Zeit (bis sp�testens 30. Juni 2010) beizubehalten, widerrechtlich bzw. unsittlich sein soll. Inwiefern die vorinstanzliche Annahme der Zul�ssigkeit der Konventionalstrafe gegen Bundesrecht verstossen soll, ist nicht ersichtlich.
5.4.�Die Beschwerdef�hrerin wirft der Vorinstanz schliesslich vor, sie habe Art. 163 Abs. 3 OR verletzt, indem sie auf eine Herabsetzung der Konventionalstrafe verzichtet habe.
5.4.1.�Gem�ss Art. 163 Abs. 3 OR hat der Richter �berm�ssig hohe Konventionalstrafen nach seinem Ermessen herabzusetzen. Dabei ist aus Gr�nden der Vertragstreue und der Vertragsfreiheit Zur�ckhaltung geboten, denn die Strafe kann von den Parteien an sich in beliebiger H�he festgesetzt werden (Art. 163 Abs. 1 OR). Ein richterlicher Eingriff in den Vertrag rechtfertigt sich nur, wenn der verabredete Betrag so hoch ist, dass er das vern�nftige, mit Recht und Billigkeit noch vereinbare Mass �bersteigt (BGE 133 III 43 E. 3.3.1, 201 E. 5.2 S. 209). Eine Herabsetzung der Konventionalstrafe rechtfertigt sich insbesondere, wenn zwischen dem vereinbarten Betrag und dem im Zeitpunkt der Vertragsverletzung bestehenden Interesse des Ansprechers, daran im vollen Umfang festzuhalten, ein krasses Missverh�ltnis besteht. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet sich nicht allgemein, sondern h�ngt von den Umst�nden des Einzelfalles ab. Dazu geh�ren insbesondere die Art und Dauer des Vertrags, die Schwere des Verschuldens und der Vertragsverletzung, das Interesse des Ansprechers an der Einhaltung des Verbots sowie die wirtschaftliche Lage der Beteiligten, namentlich des Verpflichteten. Zu ber�cksichtigen sind ferner allf�llige Abh�ngigkeiten aus dem Vertragsverh�ltnis und die Gesch�ftserfahrungen der Beteiligten. Gegen�ber einer wirtschaftlich schwachen Partei rechtfertigt sich eine Herabsetzung eher als unter wirtschaftlich gleichgestellten und gesch�ftskundigen Vertragspartnern (BGE 133 III 43 E. 3.3.2, 201 E. 5.2; je mit Hinweisen).
5.4.2.�Die Beschwerdef�hrerin f�hrt selber zutreffend aus, dass die tats�chlichen Voraussetzungen einer Herabsetzung nach Art. 163 Abs. 3 OR und damit auch das Missverh�ltnis zum Erf�llungsinteresse gem�ss Art. 8 ZGB nicht vom Gl�ubiger, sondern vom Schuldner zu behaupten und nachzuweisen sind (BGE 133 III 43 E. 4.1, 201 E. 5.2 S. 210; 114 II 264 E. 1b). Sie beanstandet im �brigen lediglich in allgemeiner Weise, es habe bez�glich der Herabsetzung der Konventionalstrafe kein Beweisverfahren stattgefunden, zeigt jedoch nicht mit Aktenhinweisen auf, welche Tatsachenbehauptungen sie im kantonalen Verfahren aufgestellt h�tte, die eine Herabsetzung rechtfertigen w�rden. Ihre weiteren Vorbringen, wonach ihr Verschulden wie auch das Ausmass der Vertragsverletzung �usserst gering seien, st�tzt sie in unzul�ssiger Weise auf Sachverhaltselemente, die sich dem angefochtenen Entscheid nicht entnehmen lassen. Eine Verletzung von Art. 163 Abs. 3 OR ist nicht ersichtlich.