Source: https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2015-09-25/v-zr-244_14
Timestamp: 2017-09-25 22:41:15
Document Index: 21428678

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 21', '§ 27', '§ 62', '§ 62', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 21', 'BGH', '§ 28', '§ 27', '§ 21', '§ 21', '§ 16', '§ 27', 'BGH', '§ 28', '§ 21', 'BGH', '§ 10', '§ 28', 'BGH', 'BGH', '§ 28', '§ 11', '§ 11', 'BGH', '§ 22', 'BGH', 'BGH', '§ 10', '§ 16', 'BGH', '§ 16', '§ 10', '§ 10', '§ 16', '§ 774', 'BGH']

BGH, 25.09.2015 - V ZR 244/14 - Entsprechen der Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung; Erörterung des Risikos einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung; Beschluss über eine Kreditaufnahme in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens | anwalt24.de
Urt. v. 25.09.2015, Az.: V ZR 244/14
Entsprechen der Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung; Erörterung des Risikos einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung; Beschluss über eine Kreditaufnahme in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens
Referenz: JurionRS 2015, 27729
Aktenzeichen: V ZR 244/14
AG Pforzheim - 23.12.2013 - AZ: 12 C 82/13
LG Karlsruhe - 07.10.2014 - AZ: 11 S 8/14
DNotZ 2015, 924-932
DStR 2015, 14 (Pressemitteilung)
EWiR 2016, 75
IWR 2015, 46
JZ 2015, 668
MDR 2015, 1355-1356
MietRB 2015, 362
NJW 2015, 3651-3656 "KfW-geförderte Wärmedämmung"
NJW-Spezial 2016, 2
NotBZ 2015, 7 (Pressemitteilung)
NotBZ 2016, 135-136
NZG 2015, 1268-1272
NZM 2015, 821-825
RdW 2016, 186-188
WM 2015, 2081-2085
WuB 2016, 72-73
WuM 2015, 696-702
ZAP EN-Nr. 819/2015
ZAP 2015, 1174
ZfIR 2015, 31 (Pressemitteilung)
ZfIR 2015, 837-842
ZIP 2015, 2276-2281
ZMR 2016, 49-54
ZNotP 2015, 341-346
ZWE 2015, 446-448
ZWE 2015, 453-458
WEG § 21 Abs. 3, § 27 Abs. 1 Nr. 4
Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.
Sollzins (Effektivzins) pro Jahr 0,00% (0,00%)
Tilgungsfreie Anlaufzeit 2 Jahre
A. Die nur von einem der beklagten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingelegte Revision ist zwar statthaft und auch im Übrigen zulässig. Da es sich bei beklagten Wohnungseigentümern im Beschlussmängelprozess um notwendige Streitgenossen i.S.d. § 62 ZPO handelt (Senat, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 45/11, NJW 2012, 1224 Rn. 9 mwN), genügt es für eine fristgemäße Revisionseinlegung, dass allein ein Streitgenosse das Rechtsmittel eingelegt hat. Die übrigen Streitgenossen werden dadurch nicht Rechtsmittelführer, sie sind jedoch als Parteien des Revisionsverfahrens beteiligt (§ 62 Abs. 2 ZPO; vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2012 - X ZR 94/10, BGHZ 192, 245 Rn. 22 f.).
a) Der Senat hat bereits entschieden, dass es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer liegt, die Aufnahme eines Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu beschließen (Senat, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 Rn. 7). Noch nicht geklärt ist dagegen die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, bei dem es - wie hier nicht um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs in überschaubarer Höhe geht, ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG entspricht (offen gelassen in Senat, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 Rn. 8).
aa) Teilweise wird vertreten, dass eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht nur zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses dient und die Summe der Hausgeldzahlungen aller Eigentümer für drei Monate übersteigt, grundsätzlich unzulässig sei. Das gesetzliche Finanzierungsmodell der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nach § 28 WEG darauf ausgerichtet, zeitnah durch Eigenmittel der Wohnungseigentümer eine Deckung der Kosten herbeizuführen. Daher sei die Gemeinschaft grundsätzlich zur Deckung ihres kompletten Finanzbedarfs durch Vorschusszahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet, ohne sich übermäßig zu überschulden (BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23 [BayObLG 17.08.2005 - 2 Z BR 229/04]; OLG Hamm, ZWE 2012, 378; LG Bielefeld, NJW-RR 2012, 143; LG Köln, ZWE 2011, 45; LG München I, ZMR 2011, 239 Rn. 50; Timme/Knop, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 93 f.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 11. Aufl., § 21 Rn. 36; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 21 WEG Rn. 9; Bub, ZWE 2010, 246 ff.; Schmidt, ZMR 2007, 90 ff.).
bb) Nach anderer Ansicht kann eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn ein langfristiger, höherer Kredit aufgenommen werden soll. Erforderlich sei eine umfassende Einzelfallbetrachtung unter Beachtung des Selbstorganisationsrechts der Wohnungseigentümer und des daraus abzuleitenden Ermessensspielraums. Bei der in jedem konkreten Fall erforderlichen Interessenabwägung seien insbesondere das gesetzliche Finanzierungssystem, die Art und Dringlichkeit der zu finanzierenden Maßnahme, die Kreditkonditionen, evtl. Fördergelder, Kosten und Nutzen für die Wohnungseigentümer, die evtl. Freistellung einzelner Wohnungseigentümer von der Darlehensaufnahme sowie die individuelle Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers zu berücksichtigen (LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44; LG Karlsruhe, ZMR 2012, 660; AG Berlin-Mitte, ZWE 2012, 291; AG Ettlingen, ZMR 2010, 808; Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 10a; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 242; Elzer, NZM 2009, 57; Abramenko, ZMR 2011, 173 ff.; Dötsch, MDR 2013, 1441 ff.; Schultzky, MietRB 2013, 367 ff.; Drasdo, NJW-Spezial 2014, 417 ff.).
aa) Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, wird von dem Wohnungseigentumsgesetz vorausgesetzt (Senat, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 Rn. 7). Auch wenn der Geldbedarf für die laufende Bewirtschaftung und die Instandhaltung einer Wohnanlage im Grundsatz durch die Aufbringung der Mittel in Form von Vorschüssen (§ 28 WEG) und die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) aufgebracht werden soll, kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, größere Ausgaben mittels Aufnahme eines Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu finanzieren. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass den Wohnungseigentümern diese seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Möglichkeit trotz ihres Selbstorganisationsrechts (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14; Schultzky, MietRB 2013, 367, 369) nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zu Gebote stehen soll. Dies wäre auch mit seiner Zielsetzung, möglichst vielen Bürgern, nicht nur einkommensstärkeren, den Erwerb einer Eigentumswohnung zu ermöglichen (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 65), nur schwer vereinbar. Nicht jedem Wohnungseigentümer ist es nämlich möglich und zumutbar, bei einem größeren Finanzbedarf der Gemeinschaft, der durch den Rückgriff auf die Instandhaltungslage nicht gedeckt werden kann, eine hohe (anteilige) Sonderumlage aufzubringen. Zugleich ist den übrigen Wohnungseigentümern und auch dem Gesetzgeber daran gelegen, dass Wohnanlagen nicht infolge ausbleibender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verfallen oder erheblich an Wert verlieren (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 29 u. 43). Eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft kann insbesondere in solchen Fällen ein für die Wohnungseigentümergemeinschaft sinnvolles oder gar zwingend notwendiges Finanzierungsinstrument sein (vgl. Bub, ZWE 2010, 246, 247).
bb) Allerdings müssen die besonderen Haftungsrisiken berücksichtigt werden, die für die Wohnungseigentümer mit einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind (siehe dazu u.a. Dötsch, MDR 2013, 1441, 1443; Bub, ZWE 2010, 246, 247; Abramenko, ZMR 2011, 173, 177). Im (Außen-)Verhältnis zur kreditgewährenden Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG zwar nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft droht dagegen eine Nachschusspflicht. Dies folgt aus der Verpflichtung der Wohnungseigentümer, für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 175). Gibt es Zahlungsausfälle bei Wohnungseigentümern, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder, wenn sich eine Finanzierungslücke während des laufenden Wirtschaftsjahrs auftut, durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47). Das gilt in gleicher Weise, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihren Anteil an den Zins- und Tilgungsleistungen nicht erbringen und dadurch Deckungslücken entstehen; denn auch diese Verbindlichkeiten gehören zu den Ausgaben im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG, deren Aufbringung durch den Wirtschaftsplan oder durch dessen Ergänzung in Form einer Sonderumlage (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 168/13, NJW 2014, 2197 Rn. 19) sicherzustellen ist.
Da ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht stattfindet (§ 11 Abs. 3 WEG), ist die Nachschusspflicht theoretisch unbegrenzt und trifft auch die Wohnungseigentümer, die den nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu zahlenden Teil des Darlehens bereits erbracht haben. Die Wohnungseigentümer müssen so lange (erhöhte) Wohngeldbeiträge beschließen und leisten, bis die Gemeinschaft über ausreichende Finanzmittel verfügt (vgl. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 11 Rn. 14). Der entsprechende Anspruch der Gemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer kann zudem von den Gläubigern der Gemeinschaft, also auch einem Kreditgläubiger, gepfändet werden (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 174 f.).
(1) Zunächst kommt es wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Er ist nicht von vornherein auf bestimmte Maßnahmen begrenzt, muss aber für die Gemeinschaft auch bei objektiver Betrachtung ein nicht unerhebliches Gewicht haben. In erster Linie ist an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Auch insoweit bedarf es allerdings der Differenzierung. Je dringlicher eine Maßnahme ist, desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG, ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern wollte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zeit anzupassen (vgl. Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 12 sowie BT-Drucks. 16/887 S. 10); auch ihre Finanzierung mittels Darlehens kann daher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegriffs (vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221) ist allerdings die Maßnahme als solche in den Blick zu nehmen: Je notwendiger sie ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, desto eher wird eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
(b) Den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken sind die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüberzustellen. Eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte (vgl. Schultzky, MietRB 2013, 367, 370; Jennißen, Die Verwalterabrechnung, 7. Aufl., Rn. 478; Abramenko, ZMR 2011, 173, 176).
(b) Ist angesichts der Höhe der Belastung und bereits bestehender Wohngeldausfälle oder aufgrund anderer Umstände absehbar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in der Lage ist, den Kredit sicher zu bedienen, entspricht eine Darlehensaufnahme aufgrund des Risikos für die übrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (Jennißen/Schmidt, Der WEG-Verwalter, 2. Aufl., Rn. 466; Drasdo, NZM 2014, 289, 290; vgl. auch LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44, 45). Anders verhält es sich nur dann, wenn die Kreditaufnahme der Durchführung einer keinen Aufschub duldenden Instandsetzungsmaßnahme dient, diese nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden kann und eine Sonderumlage die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer übersteigt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 12).
(1) Allerdings wird die Auffassung vertreten, dass ein Beschluss über die Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer eine solche Abwendungsbefugnis eingeräumt wird und er von den Kreditkosten sowie - durch entsprechende Vereinbarung mit dem Kreditinstitut - von der quotalen Haftung des § 10 Abs. 8 WEG befreit wird. Auf diese Weise werde dem Grundsatz Rechnung getragen, dass es Sache des einzelnen Wohnungseigentümers sei zu entscheiden, wie er die Finanzmittel aufbringe (Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 10a; Jennißen, Die Verwalterabrechnung, 7. Aufl., 478 f.; Gottschalg, NZM 2007, 860, 863; vgl. auch Bub, ZWE 2010, 246, 248, 251; LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44, 45; aA AG Berlin-Mitte, ZWE 2012, 291, 292; offengelassen von Senat, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 Rn. 16).
(3) Den Wohnungseigentümern ist es allerdings nicht verwehrt, liquiden Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, ihren Anteil sofort zu entrichten, und den Kredit in entsprechend reduzierter Höhe aufzunehmen. Dass Zins- und Tilgungsleistungen dann im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur von den übrigen Eigentümern zu tragen sind, kann in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Im Außenverhältnis bleibt es allerdings zwingend bei der Haftung aller Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG. Sie kann nur mit Zustimmung des Gläubigers, also etwa dadurch in Wegfall gebracht werden, dass das Darlehen in voller Höhe aufgenommen und den einzelnen Wohnungseigentümern seitens des Darlehensgläubigers das Recht zu Sondertilgungen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil unter Befreiung von der Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG eingeräumt wird.
Entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansicht (Bub, ZWE 2010, 246, 251; Elzer, NZM 2009, 57, 60 f.) können die an der Kreditaufnahme nicht beteiligten Wohnungseigentümer jedoch nicht im Innenverhältnis von etwaigen Nachschusspflichten bei Fehlen liquider Mittel des Verbandes befreit werden. Ein solcher Beschluss lässt sich insbesondere nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 16 Abs. 4 WEG stützen (a.A. Elzer, aaO; wohl auch LG Bielefeld, NJW-RR 2012, 143 Rn. 33 [LG Bielefeld 15.06.2011 - 23 T 442/10]). Die Norm regelt die Möglichkeit einer abweichenden Kostenverteilung, wenn eine bestimmte bauliche Maßnahme am Gemeinschaftseigentum nur bestimmten Wohnungseigentümern zu Gute kommt (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 24), erlaubt aber nicht, einzelne Wohnungseigentümer von der Pflicht zur Finanzausstattung des Verbandes zu entbinden (zutreffend Dötsch, MDR 2013, 1441, 1443).
Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lässt sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht bei Zahlungsunfähigkeit von Wohnungseigentümern unterrichtet worden ist. Die Beschlussvorlage erweckt im Gegenteil mit der Formulierung, dass das Land Baden-Württemberg eine Ausfallbürgschaft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern übernimmt, den irreführenden Eindruck, dass ein solches Risiko nicht bestehe, da die Bürgschaft die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem solchen Zahlungsausfall absichere. Tatsächlich schützt die in Aussicht gestellte Bürgschaft aber nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, vielmehr dient sie allein dem Schutz der kreditgebenden Bank. Tritt der Bürgschaftsfall ein, ändert dies nichts an der Verbindlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und an einer im Innenverhältnis bestehenden Nachschusspflicht; es kommt lediglich zu einem Gläubigerwechsel (§ 774 BGB).
2. Auch der unter TOP 1a gefasste Sanierungsbeschluss und die damit im Zusammenhang stehenden Beschlüsse zu TOP 1c, 1d und 4 entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; denn aufgrund der Ungültigerklärung des Beschlusses über die Kreditaufnahme ist nicht gesichert, dass die Mittel zur Finanzierung der in Aussicht genommenen Sanierungsmaßnahme aufgebracht werden können (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8 mwN).
RiBGH Dr. Roth ist in den Ruhestand getreten und daher an der Unterschrift gehindert.