Source: http://docplayer.fr/1801005-Ascenseur-contrats-et-travaux.html
Timestamp: 2018-05-21 21:27:26+00:00
Document Index: 195020887

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

Ascenseur : contrats et travaux - PDF
Ascenseur : contrats et travaux
Download "Ascenseur : contrats et travaux"
1 Ascenseur : contrats et travaux Association des Responsables de Copropriétés
3 Ascenseur : contrats et travaux
5 SOMMAIRE INTRODUCTION CHAPITRE I : CONTRAT DE BASE OU CONTRAT «ETENDU»! 1. Contrat de base 2. Contrat étendu CHAPITRE II : LES CLAUSES OBLIGATOIRES DES CONTRATS : ATTENTION AUX DETAILS 1. Clause de mise en œuvre des dispositions minimales d entretien et de changement de pièces 2. Clause concernant la durée du contrat et les modalités de reconduction et de résiliation 3. Clause relative aux conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange 4. Clause concernant les délais en cas de remplacement des «petites pièces» 5. Clause concernant la description établie contradictoirement de l état initial de l installation 6. Clause concernant la tenue du carnet d entretien 7. Clause de pénalité pour inexécution ou mauvaise exécution du contrat 8. Clause concernant les modalités de règlement des litiges. 9. Clause relative aux délais de dépannage, de désincarcération et de remise en service. 10. Clause concernant l information des usagers lors des pannes 11. Clause concernant les conditions d appels éventuels à des sous-traitants. 12. Clause relative aux conditions dans lesquelles peuvent être passés les avenants 13. Clause concernant la révision des prix et incluant d une part une formule détaillée et illustrée de révision d autre part la date de révision CHAPITRE III : LES CLAUSES FACULTATIVES INDISPENSABLES A INTRODUIRE DANS SON CONTRAT OU A CORRIGER 1. Clause concernant l accès aux installations 2. Clause concernant les travaux hors contrat 3. Clause concernant l état des lieux en fin de contrat 4. Clause concernant l engagement de laisser, en fin de contrat, les installations en bon état de fonctionnement et de sécurité 5. Clause concernant la modernisation 6. Clause concernant la vétusté 7. Autres clauses 5
6 CHAPITRE IV : L ETAT DES LIEUX D ENTRÉE 1. Attention aux états des lieux d entrée établis après l entrée en vigueur du contrat 2. Les mauvais coups préparés par certains grands ascensoristes à l occasion de la mise en place obligatoire des nouveaux contrats. CHAPITRE V : La loi Chatel s applique bien aux contrats d ascenseur en copropriété 1. Qu est-ce que la loi Châtel? 2. La loi Chatel s applique-t-elle aux syndicats de copropriétaires? 3. Question/réponse ministérielle CHAPITRE VI : LE RECAPITULATIF DES 17 POINTS DE SECURITÉ QUI DEVRONT ETRE PRIS EN COMPTE SUR CHAQUE ASCENSEUR 1. Verrouillage sécurisé des portes battantes palières 2. Dispositions anti- vandalisme concernant le déverrouillage des portes battantes des ascenseurs 3. Système anti contact sur les portes coulissantes 4. Clôture satisfaisante des gaines d ascenseur 5. Protection en cas de survitesse en descente pour les ascenseurs électriques 6. Protection des usagers contre la chute en gaine 7. Pouvoir arrêter la cabine depuis la cuvette, la gaine ou le toit de la cabine 8. Accès sécurisé aux locaux techniques 9. Protection du personnel lorsqu il pénètre en gaine ou en cuvette 10. Précision d arrêt suffisante de la cabine aux paliers 11. Protection des usagers bloqués dans l ascenseur ou du personnel bloqué par la cabine 12. Absence de dangerosité des portes palières vitrées 13. Protection contre les survitesses en descente (ascenseur hydraulique) 14. Protection du personnel de maintenance contre l électrocution 15. Protection du personnel de maintenance en machinerie 16. Eclairement suffisant en local machinerie 17. Protection contre la survitesse en montée (ascenseur électrique de plus de 300 kilogrammes) CHAPITRE VII : Quelle solution envisager pour respecter l obligation de précision d arrêt et de maintien à niveau? 6
7 CHAPITRE VIII : ACCORD CADRE - ENGAGEMENTS DE LA SOCIETE KYO VIS-A-VIS DES ADHERENTS DE L ARC 1. article 1 état des lieux initial 2. article 2 opération et vérifications périodiques 3. article 3 modalités des visites de maintenance 4. article 4 accès aux installations 5. article 5 suivi du trafic par le client 6. article 6 délais de désincarcération 7. article 7 délais de dépannage 8. article8 informations des usagers en cas de panne ou immobilisation de l appareil 9. article 9 délai de remise en service 10. article 10 taux de panne admissible ou de dysfonctionnement 11. article 11 pénalités 12. article 12 vétuste 13. article 13 travaux non compris au contrat 14. article 14 carnet d entretien 15. article 15 rapport annuel d activité 16. article 16 avenants et modifications du contrat d entretien 17. article17 installation d un système de télésurveillance électronique au frais du client 18. article 18 modernisation 19. article 19 sous-traitance 20. article 20 interdiction de cession 21. article 21 définition des garanties apportées par les contrats d assurance de kyo ascenseurs 22. article 22 résiliation 23. article 23 fin de contrat 24. article 24 litiges 25. article 24 a exclusivité 7
8 INTRODUCTION UN GUIDE GRATUIT ESSENTIEL Le présent guide vous aidera : - à bien négocier vos contrats - à bien négocier vos travaux - Il reprend - pour une part - des extraits de notre guide (toujours à jour, toujours aussi indispensable) intitulé : «Ascenseur, comment éviter le pire?» - Mais il complète aussi ce guide : - en donnant des fourchettes de prix concernant les travaux obligatoires ; - en traitant du problème de l application de la loi CHATEL aux contrats d ascenseur ; - en donnant le détail de l accord cadre signé avec la société KYO. Si Vous voulez aller plus loin, c est simple : a) vous pouvez lire le guide complet «Ascenseur, comment éviter le pire?» b) vous pouvez aussi lire nos nombreux articles sur le site de l ARC - rubrique «ascenseur» ; c) enfin, vous pouvez venir consulter les spécialistes de l ARC (si vous êtes adhérents collectifs à l ARC), qui vous aideront à résoudre vos problèmes. En attendant, Bonne lecture à tous. 8
9 CHAPITRE I : CONTRAT DE BASE OU CONTRAT «ETENDU»! Depuis 2004 la distinction entre contrat «normal» et contrat «complet» a disparu. Les textes ne prévoient plus qu un contrat de base. Néanmoins a été mis en place un nouveau type de contrat - dit «étendu» - qui remplace le contrat «complet». Que choisir? Voici, rapidement, les avantages et inconvénients de l une ou l autre formule, également en fonction de l âge de l appareil. 1. Contrat de base Si votre appareil est récent, ce type de contrat peut suffire ; toutefois, si votre appareil n est pas tout jeune, vous risquez de souffrir. En effet, si de grosses pièces s avèrent nécessaires à changer, vous êtes pieds et poings liés à l ascensoriste qui vous facturera ni la réparation au prix fort. En tout état de cause, si vous prenez un simple contrat de base faites en sorte de faire voter par la copropriété la création d une provision alimentée chaque année et représentant environ 25% du contrat simple (naturellement, faites placer cet argent sur un compte rémunéré). 2. Contrat étendu Si votre appareil est récent, vous risquez de payer un contrat étendu pour rien; par ailleurs, si votre ascenseur est ancien, l ascensoriste risque de faire durer le gros matériel au maximum (d où des pannes plus fréquentes). Le problème vient du fait que - contrairement à ce qui se passe en matière de chauffage - l ascensoriste qui facture un surcoût pour le contrat complet ou le futur contrat étendu n est pas obligé d utiliser ce surcoût pour faire des travaux; la seule obligation qui est la sienne est de remplacer la pièce en cas de besoin. Nous ne sommes donc pas - dans le domaine de l ascenseur - dans un système de «provisions». On peut néanmoins imaginer- et c est vers cela qu il faut tendre que le surcoût relatif au contrat élargi soit dans l avenir considéré comme une provision dont l ascensoriste devra rendre compte. On parlera alors de contrat étendu «transparent» (l ascensoriste devra rendre compte de l utilisation de cette provision et en fin de contrat pourra être obligé soit de rendre la provision, soit de faire des travaux à concurrence des sommes provisionnées). C est ce type de contrat qu à l ARC, nous avons mis en place. On le voit, il n y a pas de «bons» systèmes, mais des systèmes plus ou moins adaptés à l âge de son ascenseur d un côté, et aux comportements des ascensoristes de l autre. LÀ encore, il faudra être à la fois inventif et bien conseillé pour trouver la bonne formule et éviter de signer des contrats désavantageux. NB : Nous renvoyons souvent, dans ce guide, au contrat-type élaboré par l ARC (pour vous donner de bonnes idées et vous aider à rédiger les bonnes clauses). Ce contrat est disponible gratuitement pour nos adhérents collectifs (envoi par mél). Par ailleurs vous pouvez aussi trouver des idées dans le chapitre VIII du présent guide 9
10 CHAPITRE II : LES CLAUSES OBLIGATOIRES DES CONTRATS: ATTENTION AUX DETAILS Le décret et l arrêté sur l entretien (décret des 9 septembre 2004 et arrêté du 18 novembre qui ont été remplacé les anciens textes de 1977) obligent les ascensoristes à intégrer certains types de clauses dans les contrats. Néanmoins, comme on va le voir, le décret ne précise pas ce que doivent contenir ces clauses. Seul l arrêté - sur certains points MAIS PAS TOUS - précise une ou deux dispositions à intégrer obligatoirement. La liberté (pour l usager, de se faire avoir) reste donc ouverte, même en ce qui concerne les clauses obligatoires. Pour éviter des désagréments ou déconvenues aux copropriétaires, nous allons donc examiner chacune de ces clauses sous deux ou trois aspects : - la présentation du problème et l étendue des obligations prévues par l arrêté; - les pièges à éviter; - éventuellement les conseils et dispositions spéciales à intégrer. Précisons que, pour nos adhérents collectifs, nous avons mis au point un contrat type disponible à l ARC, qui complète très utilement tout ce qui suit et auquel nous les renvoyons. 1. Clause de mise en œuvre des dispositions minimales d entretien et de changement de pièces Il s agit simplement d inclure dans les contrats une clause précisant que le titulaire respectera les dispositions minimales concernant l entretien des ascenseurs et le changement des pièces telles qu elles sont précisées dans le décret et l arrêté. Rappelons que ces dispositions ont été modifiées et que la liste des pièces a été légèrement allongée entre l ancien décret et le nouveau. Nous reproduisons ces nouveaux textes (décret et arrêté), dans notre guide : «ascenseur, comment éviter le pire?» Mais aussi vous pouvez les obtenir sur legifrance A. Le décret donne la liste des opérations minimum : 1. Opérations et vérifications périodiques: a) Une visite toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l installation et effectuer les réglages nécessaires ; b) La vérification toutes les six semaines de l efficacité des serrures des portes palières et, s il y a lieu, des dispositifs empêchant ou limitant les actes portant atteinte au verrouillage des portes palières ; c) L examen semestriel du bon état des câbles et la vérification annuelle des parachutes ; d) Le nettoyage annuel de la cuvette de l installation, du toit de cabine et du local des machines; e) La lubrification et le nettoyage des pièces. 10
11 2 Opérations occasionnelles: a) La réparation ou le remplacement, si elles ne peuvent pas être réparées, des petites pièces de l installation présentant des signes d usure excessive; b) Les mesures d entretien spécifiques destinées à supprimer ou atténuer les défauts présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l appareil qu aura repérés le contrôle technique mentionné à l article R ; c) En cas d incident, les interventions pour dégager des personnes bloquées en cabine ainsi que le dépannage et la remise en i fonctionnement normal de l ascenseur.» B. L arrêté sur les travaux donne la liste des pièces concernées par une réparation ou un changement obligatoire. - Article 7 - L entretien comprend obligatoirement la réparation ou le remplacement des pièces défaillantes ou usées. Les pièces de rechange peuvent provenir du fabricant d origine comme d un autre fabricant. L adaptation de pièces sur l installation, si elle est nécessaire, relèvera de la responsabilité de l entreprise chargée de l entretien. - Article 8 - Les pièces de l installation d ascenseur, dont la réparation ou le remplacement constituent une clause minimale du contrat d entretien sont les suivantes : Cabine : boutons de commande y compris leur signalisation lumineuse et sonore, paumelles de portes, contacts de porte, ferme-porte automatique de porte battante, coulis seaux de cabine, y compris garniture, galets de suspension et contact de porte, interface usager d appel de secours (boutons avec leurs signalisations, haut parleur), dispositif mécanique de réouverture de porte. Paliers : ferme-porte automatique de porte battante, serrures, contacts de porte, paumelles de portes, galets de suspension, patins de guidage des portes et boutons d appel y compris voyants lumineux, contrepoids ou ressort de fermeture des portes palières. Machinerie : balais du moteur et tous fusibles. Gaine : coulisseaux de contrepoids. Éclairage : ampoules cabines, machinerie et gaine ainsi que l éclairage de secours (batteries, piles et accumulateurs. 2. Clause concernant la durée du contrat et les modalités de reconduction et de résiliation A. Pièges à éviter Les pièges, ce sont: - des durées trop longues pour le contrat initial ; - des reconductions tacites pour les mêmes durées ; - des délais de résiliation très longs (six mois). 11
12 B. Conseils : Il est donc conseillé de : - faire des contrats courts ou moyens (trois ans maximum) sauf si vous intégrez un calendrier de travaux ; - prévoir une reconduction tacite d année en année en fin de contrat initial ; - ne pas accepter des délais de préavis supérieurs à trois mois. 3. Clause relative aux conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange A : Présentation du problème Il faut désormais préciser dans le contrat les conditions et le délai de disponibilité des pièces (exemple: dix ans après l arrêt de fabrication), ce qui permettra d éviter que l ascensoriste ne vous dise que ce type de matériel ne se fabrique plus et qu il vous propose, à la place, un nouveau matériel pour B : Pièges à éviter La encore, il faudra éviter des conditions trop peu contraignantes pour l ascensoriste (exemple : disponibilité pendant dix ans, mais sans préciser «après l arrêt de fabrication»), et introduire des gardes - fous favorables aux copropriété. Il faudra également introduire une clause facultative complémentaire concernant les conditions financières en cas de remplacement au-delà de ce délai d une pièce par une pièce ou ensemble de pièces plus moderne ou plus performant. 4. Clause concernant les délais en cas de remplacement des «petites pièces» Par ailleurs, il faut également préciser dans les nouveaux contrats - lorsqu il y a nécessité de changer une petite pièce ou pièce importante - quel est le délai maximum de remplacement (soit elle est en stock et il n y a pas de délai ; soit elle n est pas en stock et il faut préciser le délai maximum). 5. Clause concernant la description établie contradictoirement de l état initial de l installation A. Présentation du problème On a déjà dit que nous avions obtenu dans un premier temps qu un état des lieux soit établi en fin de contrat mais que cette obligation avait été retirée en fin de négociation par le ministère du Logement. Ne reste donc plus dans les textes que l obligation de faire l état des lieux au démarrage d un contrat avec un nouveau prestataire. En apparence, cette disposition paraît identique et protectrice, en fait, on s aperçoit vite que cela n est pas si simple et que cette disposition peut être totalement vidée de son sens, voire même dangereuse. 12
13 B. Ce dont il faut se méfier Ce problème est si important et délicat que nous lui consacrons IV, que nous vous invitons à lire très attentivement. C. Conseil En tout état de cause, nous vous conseillons surtout vivement d inclure dans les contrats une clause (facultative mais indispensable) concernant l état des lieux de sortie (voir chapitre III, point 3). 6. Clause concernant la tenue du carnet d entretien A. Présentation du problème Le carnet d entretien, pour l ascenseur, était déjà prévu dans le décret de 1977 ; toutefois, beaucoup de personnes qui ont eu accès au carnet d entretien de leur ascenseur ont, souvent, été consternées de constater que celui-ci était à peine rempli ou visiblement rempli à la va-vite, après coup (cinq signatures étrangement semblables faites avec le même stylo sur cinq mois de suite, par exemple), prouvant que le travail n était pas fait ou bâclé. Les nouveaux textes ont cherché à empêcher les abus et à faire du carnet d entretien un vrai instrument de suivi de l entretien (préventif et curatif) des installations. Ainsi, l article 11 de l arrêté : - d une part précise ce qui doit être consigné dans le carnet; - d autre part précise que le contrat doit indiquer «sous quelle forme» (papier ou non) «et dans quel endroit» le carnet est mis à la disposition des usagers. Ce point étant important, nous citons le texte de l article 11 : «Article 11 - La date de la visite, les heures d arrivée et de départ, ainsi que les nom et signature du technicien doivent être portés sur le carnet d entretien prévu par l article R du Code de la construction et de l habitation. Ce dernier doit comporter de plus, obligatoirement les informations suivantes : - nature des observations, interventions, travaux, modifications, remplacements de pièces effectués sur l appareil an titre de l entretien ; - date et cause des incidents, et réparations effectuées au titre de dépannage. Le carnet d entretien doit être laissé en permanence à la disposition du propriétaire de l appareil sous une forme et dans un endroit précisés dans le contrat d entretien. Le carnet d entretien doit être mis à jour lors de chaque visite et de chaque intervention de dépannage. Au cas où l appareil dispose d un système permettant la traçabilité des opérations d entretien, le propriétaire de l appareil doit pouvoir avoir accès a ces informations sans surcoût.» 13
14 B. Pièges à éviter Au risque de paraître un peu vieux jeu, nous pensons qu il faut obliger l ascensoriste à remplir et à tenir à disposition un carnet «papier». Évitez donc les clauses limitant la tenue du carnet à un carnet électronique qui ne serait consultable que sur Internet par exemple; certes cela fait moderne, mais ce n est pas forcement très contrôlable. Cependant, ceci n empêche pas cela. 7. Clause de pénalité pour inexécution ou mauvaise exécution du contrat A. Présentation du problème Beaucoup de «bons» contrats anciens contenaient déjà une clause dite de pénalités. Il est donc satisfaisant de constater que le nouveau décret force les contractants à insérer une telle clause. Cependant, là encore, il faudra échapper aux clauses - pardonnez-nous l expression - «bidons». B. Pièges à éviter Ils sont de plusieurs ordres: - des pénalités trop faibles ou plafonnées à 5% du contrat annuel (!) - des pénalités qui ne sont applicables qu à la suite de beaucoup (trop) de défaillances (exemple : pénalités applicables à partir de sept pannes par semaine... On rigole bien sûr). Autre piège : prévoir des pénalités sans prévoir de dispositif clairs de constat des défaillances. C. Conseils Evidemment, vous reporter à notre contrat type, car une telle «clause est complexe et doit être élaborée très minutieusement». 8. Clause concernant les modalités de règlement des litiges. A. Présentation du problème Le principe d une telle clause n est pas inutile; il force à prévoir, en cas de problèmes, des modalités de résolution. Bien sûr, si ces modalités sont inadaptées, la clause restera formelle mais il ne dépend que de vous et de votre imagination que ce ne soit pas le cas. Nous vous faisons ci-dessous quelques suggestions. B. Pièges à éviter Il s agit d éviter le choix d un arbitre commun, toujours délicat et qui nous renvoie forcément à des experts judiciaires (à la fois sur chargés, chers et, de toute façon, pas forcément plus indépendants pour cela). C. Conseils Nous vous conseillons au contraire d introduire une clause par la quelle, en cas de litiges, chaque partie désigne son expert. En général, les experts arrivent à se mettre d accord; il suffit juste d être sûr de son expert 14
15 9. Clause relative aux délais de dépannage, de désincarcération et de remise en service A. Présentation du problème Là encore, il s agit d une clause classique, disons même «bateau». D ailleurs, les ascensoristes acceptent d autant plus facilement cette clause que son respect est souvent difficile contrôler et que, s il y a contrôle et mise en évidence de retard manquent en général les clauses de pénalité adaptées qui permettent d obtenir une véritable «réparation du préjudice» B. Pièges à éviter Toujours les mêmes : - il faut éviter de NE PAS définir des modalités de constat incontestables ; - il faut également éviter de NE PAS définir des pénalités précises et dissuasives. 10. Clause concernant l information des usagers lors des pannes. A. Présentation du problème Bien des soucis viennent du fait que des ascenseurs sont souvent à l arrêt sans que les usagers ni n en connaissent la cause ni ne connaissent le délai de remise en service. L ascenseur est-il à l arrêt parce qu il manque une grosse pièce à commander? Parce que le dépanneur n avait pas sur lui la petite pièce nécessaire? Parce que l ascenseur a été vandalisé? etc. Sera-t-il remis en service dans 2 heures, 2 jours, 2 semaines... B. Pièges à éviter Là encore, il faudra écarter «les libellés bateau» dont on dit ajuste titre qu ils ne mangent pas de pain. Exemple : «En cas d immobilisation prévisionnelle de plus de trois jours, une pancarte indiquant les causes et la durée d immobilisation devra être apposée sur chaque porte». On peut faire beaucoup mieux Clause concernant les conditions d appels éventuels à des sous-traitants. A. Présentation du problème Il s agit d une clause désormais classique et même un peu passe-partout, dont on n est d ailleurs pas sûr qu elle soit vraiment respectée. En tout cas, rien de révolutionnaire. B. Pièges à éviter Il faut éviter les formules du genre: «En cas d appel à des sous-traitants, le titulaire en informera le propriétaire qui aura huit jours pour faire connaître son refus éventuel par lettre recommandée avec accusé de réception.» C. Conseils On veillera: - à ce que la clause vise un accord explicite du propriétaire ; 15
16 - à ce que la clause précise que le titulaire du contrat restera responsable quelque soit la clause qui le lie avec son sous-traitant. 12. Clause relative aux conditions dans lesquelles peuvent être passés les avenants. A. Présentation du problème Afin d éviter de se faire imposer des avenants, il faut en effet préciser de façon claire comment ceux-ci peuvent être passés. B. Pièges à éviter Il faut éviter que des avenants puissent être appliqués si le propriétaire de l appareil n a pas donné son accord explicite et écrit. On évitera donc les clauses du genre: «Au cas où le propriétaire n aurait pas fait connaître par lettre recommandée avec accusé de réception son opposition à une proposition d avenant, celui ci s imposera.» 13. Clause concernant la révision des prix et incluant d une part une formule détaillée et illustrée de révision d autre part la date de révision. A. Présentation du problème Les formules d indexation sont souvent obscures et complexe a manier, d où l obligation nouvelle faite aux ascensoristes non seulement d introduire dans le contrat une formule explicite mais en plus de l illustrer par un exemple concret. Par ailleurs, le contrat devra prévoir à quel moment intervient la révision des prix. B. Pièges à éviter Le principal piège est bien sûr de se faire imposer une formule désavantageuse (exemple: pas de partie fixe!). Ensuite, c est de se faire imposer une clause prévoyant de façon implicite plusieurs augmentations par an (exemple : «application à chaque publication des nouveaux indices», ceci sans préciser que les indices peuvent être publiés chaque trimestre, voire chaque mois...) ; or l arrêté parle bien d UNE date d augmentation, la date anniversaire ou UNE autre date. Cela signifie UNE SEULE augmentation par an C. Conseils Là encore, il suffira de vous inspirer de notre contrat type. 16
17 CHAPITRE III : LES CLAUSES FACULTATIVES INDISPENSABLES A INTRODUIRE DANS SON CONTRAT OU A CORRIGER Nous l avons dit, à côté des clauses obligatoires, il faudra d une part introduire des clauses «à vous» (qui permettent de mieux protéger vos intérêts), et d autre part refuser ou corriger les clauses que les ascensoristes pourraient essayer de glisser dans leurs contrats. 1. Clause concernant l accès aux installations L accès aux installations est souvent compliqué voire impossible pour le propriétaire d un appareil. Conséquences: cela rend difficile d une part le contrôle et d autre part la mise en concurrence en cas de travaux sur une partie de l installation. Il est donc impératif de prévoir une clause à ce sujet. A propos : dans le décret du 9 septembre 2004, il est indiqué comme objectif de sécurité: «Impossibilité pour toute personne autre que les personnels d intervention d accéder aux locaux des machines, aux équipements et aux espaces parcourus par la cabine». Or, certains ascensoristes font mine de croire que cette «impossibilité» doit s entendre comme «interdiction». Naturellement, ce n est pas le cas: il s agit simplement de rendre «impossible l accès libre» à ces installations par mesure de sécurité; cela ne signifie pas qu il y a «interdiction» d accès. Néanmoins, il sera indispensable que cet accès soit explicitant prévu dans le contrat, évidemment selon des modalités à définir ; à défaut, l accès sera - de fait - impossible. 2. Clause concernant les travaux hors contrat Comment ne pas se retrouver le couteau sous la gorge et être obligé d accepter n importe quel devis à n importe quel prix? Pour cela, il faut non seulement une clause qui prévoit comment sera faite la proposition (exemple: devis avec détail du prix en main d œuvre et fournitures plus délais de réalisation des travaux), mais aussi à quel coût prévisionnel. Comment faire? Il suffit que l ascensoriste joigne au contrat un «bordereau de prix des travaux non compris dans le contrat». A noter : dans le guide d application de la loi et du décret réalisé par le ministère du Logement, celui-ci a explicitement répondu que l annexion à un contrat d un «bordereau de prix pour travaux non prévus au contrat» ÉTAIT PARFAITEMENT LÉGALE, ce que certains ascensoristes contestaient jusqu à présent. 3. Clause concernant l état des lieux en fin de contrat A. Présentation du problème Cette clause aurait dû être une clause obligatoire, comme nous l avons déjà dit plusieurs fois ; à défaut, il est impératif de l inclure dans votre contrat, accompagné de la clause que nous verrons au point 4. 17
18 Elle introduit une double garantie: - d abord, l ascensoriste en place aura à cœur de laisser une installation en bon état, sachant que vous disposerez de moyens (techniques et juridiques) d agir à son encontre si tel n est pas le cas; - ensuite, s il reste des problèmes, leur traitement en sera facilité. B. Pièges à éviter La clause doit prévoir comment se fait le constat (qui convoque) ; ce qui se passe en cas de carence ou d absence de l ascensoriste lors de la visite ; ce qui se passe au cas où il y a divergence d analyse sur l état des lieux. À noter : si votre contrat prévoit des paiements trimestriels en début de trimestre (à éviter, cependant), ne payez pas la dernière facture en attente du constat de fin contrat. 4. Clause concernant l engagement de laisser, en fin de contrat, les installations en bon état de fonctionnement et de sécurité Cette clause est le complément de la clause précédente; non seulement l ascensoriste doit s engager à faire faire un état des liens contradictoire, mais il doit également s engager à laisser l installation en bon état de fonctionnement et de sécurité. Le contrat doit prévoir ce qui se passe si tel n est pas le cas. 5. Clause concernant la modernisation Lorsque le matériel prévu dans le contrat ne se fabrique plus, et passé le délai de disponibilité, il est constant que l ascensoriste tente de facturer le «nouveau matériel» au prix fort (sans déduction du prix du remplacement à l identique de l ancien matériel. Il est donc sage de prévoir une clause spécifique pour régler ce litige déjà très fréquent, et qui le sera de plus en plus. 6. Clause concernant la vétusté A noter: malgré les apparences, ce point est et sera sans doute l un des plus IMPORTANTS des contrats à venir et l un de ce dont l incidence financière sera l une des plus fortes à terme. A. Présentation du problème Les nouveaux textes ont «lâchement» écarté un des problèmes les plus anciens liés au contrat d ascenseur: celui de la prise en charge de la vétusté. En effet, les pièces USÉES ou DÉFAILLANTES sont bien prises en charge par l ascensoriste, soit au titre du contrat de base, soit au titre d un contrat élargi, mais les textes restent muets sur les pièces VETUSTES (petites ou grosses) qui ne sont, elles, pas prises en charge. Dans un premier temps, nous avions obtenu que ce problème soit réglé; cela donnait le texte suivant: «L obligation de remplacement de ces pièces incombe à l entreprise d entretien lorsqu elles deviennent vétustés, c est-à-dire dégradées par le temps ou l usage». 18
19 Or, ce texte a disparu de la version finale de l arrêté et le problème de la vétusté est donc, de nouveau, évacué, ce qui pourrait coûter très cher aux imprudents. Voyons cela. Le problème, en effet, est que la «VÉTUSTÉ» concerne uniquement l âge (d une pièce, d un équipement). Les professionnels estiment ainsi qu une pièce (même si elle ne sert pas) devient vétuste uniquement par son âge. Et maintenant, lisez attentivement ce qui suit : - puisque les pièces vétustés ne sont pas remplacées par les ascensoristes à leur frais ; il suffira donc que les ascensoristes glissent dans les contrats une clause définissant la vétusté, c est-à-dire des durées de vie ; - ainsi, dès qu une pièce aura atteint la date «anniversaire» de sa durée de vie théorique, et même si elle est en «parfaite santé», ce qui est toujours difficile à prouver pour un non-spécialiste, les copropriétés seront SÛRES de recevoir une lettre ainsi libellée : «Telle pièce (exemple : réducteur de vitesse) étant vétusté (comprendre: ayant 30 ans et un jour, par exemple), nous vous adressons ci-joint un devis de remplacement.» Voici, à titre illustratif, les dispositions que les ascensoristes ont introduit dans leur contrat «La vétusté ne peut atteindre les composants d une installation avant les délais minimum suivants: - 30 ans pour les organes mécaniques : treuil, poulie, guides, parachutes, etc ans pour les organes électromécaniques : moteur, frein, dispositif de sélection, armoire de commande, serrures, canalisations électriques, etc ans pour les organes électroniques.» Certes, il s agissait de durée minimum; mais nous savons bien que dans les faits cela aurait donné ceci: «Dès qu une pièce atteint la durée de... elle peut être déclarée vétusté.» Il y a néanmoins tous les risques que les ascensoristes, n ayant pas réussi à glisser ce dispositif dans le décret, ESSAYENT DE LE GLISSER DANS LES CONTRATS! Or, il est évident que ces durées sont trop courtes. Comme il est évident que, avec une telle disposition, dès qu une pièce pourra être déclarée vétusté, elle le sera, et que l ascensoriste enverra son devis. B. Pièges à éviter SURTOUT, N ACCEPTEZ AUCUNE CLAUSE INTÉGRANT DES DURÉES DE VÉTUSTÉ, MÊME MINIMALES. Vous seriez forcément «échec et mat» le jour venu. 7. Autres clauses D autres clauses sont souhaitables ou possibles. Exemples: si vous souhaitez mettre en place une télésurveillance au service des propriétaires, il faudra prévoit diverses clauses imposant à l ascensoriste l utilisation de ce dispositif (en particulier l obligation «d acquitter» - c est-à-dire d indiquer - ses passages et intervention en utilisant votre boîtier de télésurveillance). Si vous souhaitez utiliser le personnel de l immeuble formé pour la désincarcération, il faudra également une clause spéciale, etc. Comme on le voit, les clauses facultatives peuvent être PLUS importantes encore que les clauses obligatoires... 19
20 CHAPITRE IV : L ETAT DES LIEUX D ENTRÉE Ainsi que nous l avons déjà dit plusieurs fois, le ministère a introduit une obligation «d état des lieux d entrée» alors que nous demandions un «état des lieux de sortie». Où est le problème? (Allez-vous dire) que ce soit de sortie ou d entrée, nous ne voyons pas bien la différence.» Pourtant, comme vous allez le voir, la différence est importante. Deux séries de problèmes peuvent surgir: - lorsque l état des lieux est effectué après la signature du contrat ; - lorsque l état des lieux est l occasion, pour l ascensoriste, de présenter une facture de «remise en état». Prêt pour le cauchemar? 1. Attention aux états des lieux d entrée établis après l entrée en vigueur du contrat : A. Un problème mal perçu. A quel moment se fera l état des lieux d entrée? La réponse de bon sens est: «avant la signature du contrat» ; or, ce n est pas du tout évident et il sera malheureusement parfois fait APRÈS la signature du contrat. En effet, il est possible que cet état ne puisse pas toujours se faire lors de l appel d offre ou de la mise en concurrence des prestataires (on voit mal trois ascensoristes - concurrents venir faire un état des lieux avant signature du contrat...). Or, lorsque le contrat est signé, le prix est établi: imaginez que le nouveau prestataire découvre alors des horreurs ou fasse mine de les découvrir? Si vous n avez pas signé un contrat «étendu», il commencera par vous adresser des devis de remise en état. Puis, se poseront les problèmes suivants: le changement de ces pièces n aurait-il pas dû intervenir AVANT la fin de l ancien contrat? Et si non (cas des contrats de base), est-ce que le nouvel ascensoriste n exagère pas la situation uniquement pour facturer des travaux? Comme nous pouvons le voir, cet état des lieux d entrée est décidément très insatisfaisant et nous fait encore plus regretter le fait que l état des lieux obligatoire de sortie ait été supprimé (mais est-ce un hasard?). B. Comment éviter le piège? Il est indispensable: - soit d effectuer à tout prix l état des lieux AVANT la signature du contrat (c est le mieux) ; - soit (si c est impossible) de prévoir une clause protectrice. La clause devra être rédigée dans le sens qui suit: «Au cas où l état des lieux 20