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Timestamp: 2018-01-17 13:22:59
Document Index: 131399074

Matched Legal Cases: ['§366', '§ 366', '§ 366', '§ 366', 'BGH', '§ 366', '§ 556', '§ 389', 'BGH', 'BGH']

Mietminderung gemäß Hans-Joachim Bieber - Verständnisproblem bei Kapitel
Diskutiere Mietminderung gemäß Hans-Joachim Bieber - Verständnisproblem bei Kapitel im Mietminderung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Leute, ich muss für meine Abschlussprüfung in Wirtschaftsrecht einen Vortrag vorbereiten zum Thema Mietminderung, Hauptlektüre ist dabei...
#1 Triple-J, 11.04.2012
ich muss für meine Abschlussprüfung in Wirtschaftsrecht einen Vortrag vorbereiten zum Thema Mietminderung, Hauptlektüre ist dabei das 16-Seiten-Werk von Hans-Joachim Bieber. Für das komplette Werk: Klick mich. Leider erschließt sich mir das Kapitel III "Minderung und §366" überhaupt nicht.
Hier zunächst mal ein Zitat des Kapitels. Wichtig ist das Rote.
III. Minderung und § 366 BGB
Zahlt der Mieter wegen einer Gebrauchsbeeinträchtigung die Miete nur teilweise und gibt er nicht an, wie eine Verrechnung zu erfolgen hat, ist nach bisheriger Rechtsprechung jedenfalls im Bezirk des Kammergerichts, im Bereich des OLG Düsseldorf und wohl auch im Bereich des OLG Rostock so verfahren worden, dass die Zahlungen zunächst auf die Nebenkostenvorschüsse verrechnet worden sind. Hierfür ist § 366 Abs. 2 BGB herangezogen worden, wobei die Nebenkostenforderung des Vermieters als diejenige angesehen wurde, die dem Vermieter die geringere Sicherheit bot.Diese Verfahrensweise erschien problemlos, weil ohne weiteres offenbar von zwei unterschiedlichen Forderungen des Vermieters, nämlich zum Einen derjenigen auf die Grundmiete und zum Anderen derjenigen auf die Nebenkostenvorschüsse, ausgegangen worden ist. Diese Betrachtungsweise dürfte aber
schon damals nicht mit dem Wortlaut der Bestimmung und der einschlägigen Kommentierung in Einklang zu bringen gewesen sein. Zwar ist § 366 Abs. 2 BGB auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis anwendbar, also auch bei mehreren Mietforderungen für verschiedene Zeiträume. Aber schon dann, wenn eine Forderung aus mehreren Einzelpositionen besteht, kommt eine Anwendung der Bestimmung nicht (mehr) in Betracht. So ist es aber, wenn man die Mietforderung betrachtet: diese setzt sich eben aus zwei Positionen zusammen, nämlich aus der Grundmiete und – wenn vereinbart - dem Nebenkostenvorschuss. Nachdem der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 6. 4. 2005 ausgeführt hat, dass der Mieter „nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt“ zahlt, lässt sich (so man der Auffassung des BGH folgt) eine Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB überhaupt nicht mehr rechtfertigen: es gibt danach dann nicht einmal mehr Bestandteile, in die sich die Forderung des Vermieters zerlegen lässt, sondern eben nur noch eine einheitliche, nicht mehr teilbare Mietforderung.
Damit ist allerdings nicht die Frage beantwortet, wie denn zu verfahren ist, um den Umfang der durch die Teilleistung eingetretenen Erfüllung festzustellen. Angenommen, die Miete beträgt (800,- + 200,- =) 1.000,- EUR und der Mieter zahlt z. B. für das ganze Jahr monatlich (zu Recht) nur 900,- EUR. Dann ergibt sich folgender Saldo:
12 x 1000,- EUR = 12.000,- EUR
abzgl. 12 x 900,- EUR = 10.800,- EUR
--> 1.200,- EUR
Dieser Saldo lässt sich erst „auflösen“, wenn der Vermieter über die Nebenkosten
abgerechnet hat. Ergibt sich dann etwa eine Nachzahlung des Mieters in Höhe von 1.200,- EUR, entfällt ein Mietrückstand (durch Aufrechnung). Ergibt sich ein Guthaben von 600,- EUR, beträgt die Restforderung des Vermieters ebenfalls 600,- EUR, wobei allerdings nicht feststellbar ist, in welchem Umfang es sich hier um Grundmiete und Nebenkosten handelt. Dies könnte zu einem weiteren Problem führen: Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ab, steht ihm hinsichtlich der Betriebskosten ein etwaiger Nachforderungsbetrag nicht mehr zu . Lässt sich aber nicht klären, wie sich der Saldo zusammensetzt, also in welchem Umfang Grundmiete und Betriebskosten enthalten sind, müsste die Ausschlussfrist in einem solchen Fall auch die noch offene Grundmietenforderung erfassen. Dem Vermieter verbleibt in diesen Fällen dann nur ein Zinsanspruch auf jeweils 100,- EUR der monatlich nicht gezahlten Beträge. § 389 BGB ändert hieran zugunsten des Mieters nichts, weil die Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen erst (und sogleich) mit dem Übersenden der Abrechnung durch den Vermieter fällig werden.
Nun zu meinem Problem: Vorliegend gibt es also den Saldo von 1.200€.
Weiter heißt es, dass bei einer möglichen Nebenkostennachzahlung des Mieters von 1.200€, sich ein Mietrückstand durch Aufrechnung automatisch erübrigt. Heißt: Der Mieter schuldet 1.200€ NK-Nachzahlung, die er aber nicht zahlen muss, weil der Vermieter ihm gleichzeitig den Saldo von 1.200€ schuldet.
Dann heißt es, dass im Falle eines Guthabens bei den Nebenkosten von 600€ der Vermieter eine Restforderung über 600€ hat. Heißt: Der Vermieter müsste dem Mieter eigentlich 600€ an Nebenkosten zurückzahlen. Den Saldo von 1.200€ schuldet aber plötzlich der Mieter dem Vermieter, so dass der Vermieter nun nach Abrechnung des NK-Guthabens von 600€ noch 600€ vom Mieter bekommen soll...
Versteht das jemand? Mal schuldet der Vermieter dem Mieter den Saldo von 1.200€, mal umgekehrt...
Hinzu kommt: Es steht im Text ausdrücklich, dass der Mieter die Miete zu Recht für das ganze Jahr um 100€ monatlich kürzt. Ergo zahlt der Mieter 1.200€ im Jahr weniger... zu Recht... Warum soll dann überhaupt einer dem anderen diese 1.200€ noch schulden?
Vielleicht habe ich nur einen Denkfehler. Ich hoffe, ich konnte mein Problem verständlich machen.
#2 Pharao, 11.04.2012
Angenommen, die Miete beträgt (800,- + 200,- =) 1.000,- EUR und der Mieter zahlt z. B. für das ganze Jahr monatlich (zu Recht) nur 900,- EUR. Dann ergibt sich folgender Saldo:
kann es sein, das du hier einen Denkfehler hast ? Ich mein, wenn der Mieter eine Mietminderung geltend macht, dann stimmt doch die Annahme das der Mieter 12 x 1000€ zahlen muss nicht bzw wenn diese monatlichen 100€ Mietminderung gerechtfertig sind, dann muss du auch 12 x 100€ rausrechnen.
Miete 12x 800€ + NK 12x 200€ - 12x 100€ (Mietminderung) = Soll = 10.800
Einbezahlt vom Mieter 12 x 900€ = Ist = 10.800
Differenz = 0€
Warum soll dann überhaupt einer dem anderen diese 1.200€ noch schulden?
Naja, wenn du von der tatsächlichen Miete ausgehst, dann schuldet der Mieter dem Vermieter eigentlich diese 1200€.
Da aber im Gegenzug der Mieter hier Mietminderung zurecht geltend macht, schuldet dieser Betrag also ebenfalls die 1200€ der Vermieter dem Mieter.
#3 Triple-J, 11.04.2012
was mich irritiert hat, ist, dass im Text ausdrücklich steht, dass "der Mieter für das ganze Jahr monatlich (zu Recht) nur 900€ zahlt".
Da er somit im ganzen Jahr nur die geminderte Miete zahlt, muss der Vermieter ihm ja nach Abrechnung diese 1.200€ nicht erstatten. Von daher erschließt sich mir nicht, warum bei einer Nebenkostennachzahlung über 1.200€ der Mieter nichts nachzahlen muss.
Gleichzeitig muss der Mieter diese 1.200€ dem Vermieter nicht nachträglich bezahlen, da die Minderung berechtigt gewesen ist. Daher kann ich hier nicht nachvollziehen, warum bei einem Nebenkostenguthaben von 600€ der Vermieter statt dem Mieter die 600€ zurückzuzahlen noch 600€ bekommen soll...
#4 Pharao, 11.04.2012
naja, das musst du jetzt einfach mal hinnehmen, das diese 100€ Mietminderung eben zurecht erfolgt über das ganze Jahr.
Einnahmen laut Mietvertrag 12x (800 Miete + 200 NK)
Gezahlte Miete von Mieter 12x 900
= 1200€ die theoretisch der Mieter nun den Vermieter schuldet.
Jetzt rechnet der Mieter aber: die Mietminderung an, nähmlich das nicht 12 x 1000 (wie der Vermieter das gerechnet hat) gleich das Soll wäre, sondern ja nur die 12 x 900€, also ergibt sich da ein plus von 1200€ für den Mieter.
Rechnet man jetzt die Forderung vom Vermieter gegen das Guthaben vom Mieter dagen, dann ergibt sich 0€ Guthaben/Forderung
Daher kann ich hier nicht nachvollziehen, warum bei einem Nebenkostenguthaben von 600€ der Vermieter statt dem Mieter die 600€ zurückzuzahlen noch 600€ bekommen soll...
Wenn der Mieter hier nun Guthaben haben sollte, dann ist das komplette Guthaben auch dem Mieter anzurechnen.
#5 Papabär, 11.04.2012
Dann heißt es, dass im Falle eines Guthabens bei den Nebenkosten von 600€ der Vermieter eine Restforderung über 600€ hat.
Genau über diesen Teil stolpere ich hier auch immer wieder ... möglicherweise bin ich dem Verfasser gegenüber benachteiligt, da ich noch keine sinneserweiternden Halluzinogene konsumiert habe, oder der hier zitierte Teil einfach zu kurz für ein umfängliches Verständnis ist ... (oder auch beides?)
So ist m. E. aus dem Beispiel nicht wirklich ersichtlich, ob der Vermieter eine Ist-Abrechnung (dann wäre aber der 1.Teil unsinnig, da ja eigentlich geklärt werden sollte, wie die gezahlten 900,- € auf NKM & BKVZ verteilt werden) - oder eine Soll-Abrechnung gemacht hat.
Auch macht es nach meinem Verständnis für die BK-Abrechnung einen Unterschied, ob ein Mieter z.B. 10% mindert weil partiell der Estrich bröckelt, oder ob der Mieter 10% wegen undichter Fenster mindert. Der erstgenannte Fall hat m.E. keinen Einfluss auf den tatsächlichen Betriebskostenverbrauch.
Ich finde, das Ganze ist ein spannendes Thema ... und die 16 Seiten des HaJo Bieber verdienen eine umfangreiche Lektüre ... aber heute nicht mehr, dafür muss ich wohl erst mal meine Sinne erweitern gehen.
#6 sleeper, 02.06.2012
ich möchte das Thema noch mal aufgreifen, da ich nun selbst betroffen bin. Meine Mieterin hat die Miete um 100,- Euronen wegen Trittschall nach Renovierung der Whg über ihr gekürzt. Inwieweit das gerechtfertigt ist, steht auf einem anderen Blatt.
Ich brauch hier zunächst mal buchungstechnisch einen Rat, bitte.
Konkret sind es folgende Zahlen:
KM 695,- + NK 125,- + Heizung 145,- = 965,-
Überwiesen wurden nun 865,- (das sind 10,36% weniger)
Wenn ich es bisher richtig verstanden habe, muss ich für meine Bücher nun jeweils diesen Prozentsatz abziehen, richtig?
Und dann geht es im nächsten Jahr mit der spannenden Frage der Nebenkostenabrechnung weiter, wo diese Minderung dann ja in der Vorauszahlung auch fehlen wird. Und da sind wir dann wieder bei den Ausführungen von Herrn Bieber.
#7 immodream, 02.06.2012
du hast da einen Denkfehler im Rechensystem.
Die HK und NK-Vorauszahlung kann deine Mieterin und wird sie auch nicht kürzen.
Du bekommst anstatt 695 € Nettomiete nur noch 595 € Nettomiete.
Das sind ohne Taschenrechner rund 15 % Mietminderung.
#8 sleeper, 02.06.2012
das ist ja gerade die Crux in Sachen Mietminderung. Berechnungsgrundlage ist laut BGH-Urteil die Bruttomiete, also inkl. aller NK.
Und deshalb stellt sich mir ja die Frage, ob ich das in den Büchern dann auch berücksichtigen muss oder wird tatsächlich die Minderung nur auf die Grundmiete angerechnet?
Und die Nebenkosten machen sich erst wieder in der Betriebskosten-Abrechnung bemerkbar!?
Ohje, man kann sich auch mit anderen Sachen beschäftigen am Samstagabend :-)
#9 sleeper, 02.06.2012
Ich hoffe, mir ist ein (zumindest kleines) Licht aufgegangen. Nach der Lektüre (ohne Sinne erweitern :-) kam ich darauf, dass man die angefallenen Betriebskosten ebenfalls um den Prozentsatz "mindern" muss. Das heisst dann ja wohl, dass man auf diesen Kosten als Vermieter auch noch sitzen bleibt und sozusagen doppelt bestraft wird???!!!
Aber immer noch die Frage: wie verbuche ich die Minderung korrekt?
#10 Martens, 04.06.2012
Seit einiger Zeit bezieht sich die Mietminderung auf die Brutto-Miete, dem BGH und seinen Entscheidungen sei Dank.
Werden die Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen gezahlt und ist anschließend über die tatsächlichen Kosten gegen die Vorauszahlungen abzurechnen, dann muß natürlich der Kostenansatz verringert werden, weil sonst die - berechtigt - geminderten Vorauszahlungen durch die Abrechnung zu einer Nachzahlung des Mieters führen würden und die - berechtigte - Minderung damit ausgehebelt wäre.
Der Vermieter wird dadurch nicht doppelt belastet sondern einfach.
#11 sleeper, 04.06.2012
Formal ist das richtig, gefühlt nicht :-(
Wie auch immer, Christian Martens hat natürlich recht. Die Vorauszahlungen werden in meinem Fall auch gekürzt verbucht.
Vielen Dank wie immer an alle hier
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