Source: http://docplayer.cz/627265-Spolecenstvi-vlastniku-jednotek-v-praxi-pracovni-material.html
Timestamp: 2018-02-21 17:41:10+00:00
Document Index: 54960427

Matched Legal Cases: ['Soud ', 'soud ', 'soud ', 'soud ', 'čl. 1', 'čl. 1']

Společenství vlastníků jednotek v praxi PRACOVNÍ MATERIÁL - PDF
Společenství vlastníků jednotek v praxi PRACOVNÍ MATERIÁL
Download "Společenství vlastníků jednotek v praxi PRACOVNÍ MATERIÁL"
1 Společenství vlastníků jednotek v praxi PRACOVNÍ MATERIÁL Lidové bytové družstvo Praha
2 Obsah: Společenství vlastníků jednotek Shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyšší orgán společenství.. 5 Výkonné orgány společenství Vzorová pozvánka na shromáždění vlastníků.. 16 Vzorový zápis ze schůze shromáždění vlastníků jednotek Vzorová prezenční listina.. 20 Vzorová plná moc. 20 Návrh směrnice, kterou se stanoví postup při zadávání zakázek. 21 Příprava výročního shromáždění Výbor a pověřený vlastník v praxi.. 24 Rozhodování SVJ ve věcech příspěvků na správu domu.. 34 Rejstřík společenství vlastníků jednotek Jednání s úřady a vystupování SVJ v právních vztazích. 44 Domovní řád a jeho dodržování 50 Výtahy, normy a odpovědnost za škody. 52 Odpovědnost při poškození souseda Úhrada nákladů na výměnu oken. 56 Dotazy 58 2
3 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Kdy vznikne společenství vlastníků jednotek Vlastnictví k jednotce (a tomu odpovídající spoluvlastnický podí1 na společných částech domu a na pozemku) může podle zákona o vlastnictví bytů vzniknout pouze v těch domech, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. Společenství vlastníků jednotek pak vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, včetně původního vlastníka ( 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů). Společenství vlastníků jednotek jako subjekt práva Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba vzniklá na základě zákona o vlastnictví bytů. Společenství vlastníků jednotek není obchodní společností - je to specifická právnická osoba vzniklá na základě zvláštního zákona. Vzniklá proto, že to zvláštní zákon ukládá. Podmínky jejího vzniku, chování i zániku jsou upraveny právě v tomto zvláštním zákoně - zákoně o vlastnictví bytů, vyhlášeném pod č. 72/1994 ve Sbírce zákonů. Společenství vlastníků jednotek má přitom omezenou působnost činit právní úkony. Je způsobilé: vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu zákona o vlastnictví bytů. vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám ( 9 odst. l zákona o vlastnictví bytů). Pokud by společenství vlastníků jednotek učinilo úkon, tedy vykonalo právo či zavázalo se v rozporu s rozsahem své působnosti uvedené v 9 odst. l zákona o vlastnictví bytů, potom by takový právní úkon fakticky vůbec nebyl učiněn. Zákon prostě nesvěřuje společenství vlastníků jednotek možnost činit právní úkony v jiném rozsahu, než který zákon připouští. Správa společných částí domu Společenství vlastníků jednotek je tedy způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu zákona o vlastnictví bytů, eventuálně činnosti sloužící i jiným osobám, pokud souvisí s provozováním společných částí domu. Společenství tedy zajišťuje pro své členy, vlastníky jednotek, výkon některých jejich spoluvlastnických práv na 3
4 společně vlastněných věcech, čili správu a provoz majetku, který je v jejich spoluvlastnictví. Ačkoliv se zde uvádí, že společenství zajišťuje pro své členy správu společných částí domu, fakticky je správa vzhledem k rozsahu příslušné agendy a odborným nárokům sjednávána se správcovskou organizací. Správa je smluvně zajištěna mandátní smlouvou; vždy platí, že dobrá a efektivní správa je definována kvalitní součinností správce a spravovaného. Správou domu se rozumí zejména: zajištění plnění poskytovaných k užívání jednotek, jako je dodávka el. energie, vody, plynu, tepla, odvádění odpadních vod, rozvod telefonních přípojek a elektronických spojení, rozvod signálu televize a rozhlasu, odvoz odpadků a podobně (s výjimkou těch plnění, která si zajišťují vlastníci jednotek od dodavatele přímo, jako např. dodávka elektrické energie do jednotlivých jednotek), pokud tato plnění jsou nějakým způsobem spojena se společnými částmi domu a s pozemkem (např. jsou přes ně vedena), tedy uzavírání smluv, jednání s dodavateli a řešení problémů z tohoto vztahu vyplývajících; plnění může být poskytováno pro všechny nebo jen některé vlastníky jednotek, vedení evidence poskytování těchto služeb, jejich věcné rozúčtovávání či rozdělení na jednotlivé vlastníky, řešení problémů s tím vzniklých, zajištění plnění, která vyplynou pro vlastníky jednotek, případně pro společenství, ze zvláštních právních předpisů, nebo z rozhodnutí shromáždění společenství, dodávky elektrické energie, vody, plynu, tepla a odvádění odpadních vod pro společné části domu, bezporuchový provoz společných částí domu a pozemků, provozování společných zařízení, úklid a udržování v provozuschopném stavu společných částí domu a pozemku, zajišťování předepsaných revizí a prohlídek společných částí domu a pozemku, protipožární ochrana domu, údržbu společných částí domu a pozemků, včetně společných věcí či zařízení, a hospodaření s nimi v zájmu většiny vlastníků jednotek, zajišťování havarijní údržby, oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí domu a pozemků, včetně společných věcí a zařízení, pojištění domu či společných částí domu, provozování technických zařízení v domě, která slouží i jiným subjektům, vedení příslušné stavební, technické a právní dokumentace k domu, 4
5 vedení seznamu členů společenství, vedení agendy společenství jako právnické osoby, jejíž vznik a existence je nařízena zákonem, vedení evidence nákladů vztahujících se k domu, k pozemku a k činnosti společenství, vybírání záloh a příspěvků na úhradu cen služeb a nákladů spojených se správou domu a pozemku a s chodem společenství, rozúčtování cen služeb a nákladů spojených se správou domu a pozemku a se společenstvím jednotlivým vlastníkům, vyúčtování záloh na úhradu cen služeb a nákladů spojených se správou domu jednotlivým vlastníkům jednotek, vymáhání úhrad záloh a nezaplacených příspěvků na úhradu cen služeb a nákladů spojené se správou domu a pozemku od jednotlivých vlastníků, vedení evidence plateb vlastníků jednotek, tedy vedení evidence závazků a pohledávek společenství vůči vlastníkům, zřízení a vedení účtů u peněžních ústavů, hospodaření s peněžními prostředky společenství a se svěřenými peněžními prostředky vlastníků jednotek, zajištění vedení účetnictví společenství, kontrola plnění uzavřených smluv, správa jednotek ve spoluvlastnictví všech členů společenství, sjednávání podmínek nájmu a pronajímání jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek [ 9a odst. l pístu. c) zákona o vlastnictví bytů], a vedení veškeré agendy s tím spojené - vybírání nájmu, prověření dodržování podmínek nájmu, administrativní činnosti a podobně, vyjednávání podmínek nájmu a pronajímání společných částí domu a vedení veškeré agendy spojené s pronajímáním společných částí domu, další činnosti podle konkrétních potřeb domu a rozhodnutí orgánů společenství. SHROMÁŽDĚNÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK JAKO NEJVYŠŠÍ ORGÁN SPOLEČENSTVÍ Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem společenství. Shromáždění je svoláváno v souladu se stanovami, tedy tak, jak stanovy ukládají, tj. svolat shromáždění písemnou pozvánkou doručenou všem členům společenství a současně vyvěšenou v domě na domovní vývěsce společenství alespoň 15 dnů přede dnem konání shromáždění. 5
6 V pozvánce musí být uvedeno: datum, hodina, místo konání, program jednání, určení, kde se mohou členové společenství seznámit s podklady nejdůležitějším bodům jednání, (nejsou-li tyto podklady k pozvánce připojeny. Shromáždění je zákonem koncipováno jako orgán společenství, který existuje jen v daném čase, jen v důsledku svého konkrétního svolání osobami ke svolání shromáždění oprávněnými a jen po dobu svého trvání, tedy po dobu projednávání otázek, které mají být na shromáždění projednány (podle pozvánky i podle rozhodnutí konkrétního shromáždění). Poté tento orgán zaniká. Shromáždění má být podle zákona svoláváno každý rok ( 11 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Toto ustanovení nelze ani změnou stanov vyloučit. Shromáždění svolává výbor, případně pověřený vlastník. Shromáždění mohou svolat iniciativně i ti vlastníci, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů, tedy minimálně tolik vlastníků, kteří vlastní tolik jednotek, že součet jejich podlahové plochy činí alespoň jednu čtvrtinu podlahové plochy všech jednotek v domě. Výlučná pravomoc shromáždění Do výlučné pravomoci shromáždění náleží podle zákona: a) rozhodování o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy b) schválení nebo změna stanov, c) rozhodování o změně účelu užívání budovy, o změně domu (zákon používá v souladu se stavebními předpisy místo termínu domuʺ termín stavbyʺ - to je však jenom nesystematické použití jiného slova), jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu, d) volba členů orgánů, e) určení způsobu stanovení výše záloh na náklady spojené se správou domu a správou společenství, není-li zvolen výbor či pověřený vlastník, a určení způsobu rozúčtování nákladů (zákon nesystematicky používá termínu cen služebʺ, i když se nemusí vždy jednat o služby, ale jen o materiál, náklady na pojištění domu a podobně) spojených se správou domu na jednotlivé vlastníky jednotek, f) rozhodování o tom, zda bude uzavřena smlouva o zástavním právu k jednotkám se souhlasem vlastníků těchto jednotek 6
7 g) rozhodování o dalších věcech spojených se správou domu, pokud si takové rozhodování shromáždění předem vyhradí, ať už samostatným rozhodnutím nebo formou ustanovení stanov. Příprava shromáždění Je nutno klást veliký důraz na přípravu shromáždění, na jeho svolání i na přípravu jeho jednání a průběh. Konání shromáždění musí být vlastníkům jednotek řádně oznámeno (v souladu s textem stanov). Každý vlastník má totiž právo na to, aby se o konání shromáždění dozvěděl. V případě eventuálního sporu o platnost nějakého usnesení shromáždění se soudy budou vždy zajímat o dodržení správnosti formality svolání shromáždění. Nebude-li shromáždění řádně svoláno, pak všechna přijatá usnesení mohou být soudem z těchto formálních důvodů zrušena. Soud tedy vždy bude zajímat, zda společenství dodrželo stanovy. Dalším formálním aspektem je formulace pozvánky na shromáždění. Pozvánka je velmi důležitý dokument, z něhož se vlastník musí dozvědět, co se bude na shromáždění projednávat a na co se tedy má připravit. Vyvarujte se pokud možno obecných formulací jako různéʺ či organizační záležitostiʺ pro přijetí usnesení shromáždění - pod takový bod lze shrnout skutečně jen informace podávané pouze na vědomí. I určitost pozvánky bude podléhat soudnímu přezkumu v případě sporu o platnost usnesení shromáždění. Pozvánku lze totiž považovat za právní úkon svolavatele (zákon s ní spojuje právní následky). Pro smysluplné a relativně bezkonfliktní jednání shromáždění vlastníků jednotek proto lze doporučit: včas a konkrétně informovat vlastníky o tom, co bude na shromáždění projednáváno, jaké vidí výbor alternativy, jaké stanovisko výbor sám z pozice znalosti problematiky zaujal, a proč, čili zdůvodnění, konat pár dnů před vlastním konáním shromáždění jakousi informativní či vysvětlující schůzku, na kterou by zájemci přišli a s členy výboru prodiskutovali své názory; nechali si vysvětlit kroky a názory členů výboru stanovit pro každé shromáždění jednací řád průběhu shromáždění, který by byl každým shromážděním přijat, a podle něhož pak shromáždění jednalo. Kdy je shromáždění usnášeníschopné Shromáždění vlastníků je usnášeníschopné, pokud se na něm sejde tolik vlastníků, že součet podlahové plochy jimi vlastněných jednotek činí více než jednu polovinu podlahové plochy všech jednotek v domě. Neexistuje žádný 7
8 náhradní způsob svolávání shromáždění, kde by bylo možné rozhodovat i při menší účasti. Problém v usnášeníschopnosti shromáždění nastává tehdy, když po určité době jednání shromáždění někteří vlastníci začnou z jednání odcházet (usnášeníschopnost shromáždění musí trvat po celou dobu rozhodování shromáždění). Je tedy doporučováno před hlasováním, resp. při vlastním provádění sčítání hlasů provést i kontrolu usnášeníschopnosti shromáždění a usnášeníschopnost shromáždění deklarovat a mít o ní důkaz současně s důkazem o výsledcích konkrétního hlasování. Určení velikostí hlasů vlastníka Při hlasování na shromáždění vlastníků jednotek je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu ( 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů), což v podstatě odpovídá velikostí jím vlastněné podlahové plochy k celkové ploše všech jednotek v domě ( 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů). Z toho, že některé společné části domu mohou být společné jen některým vlastníků, vyplývá, proč zákon formuluje velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domuʺ. Abychom zjistili přesný, nezaokrouhlený a (z hlediska desetinné soustavy celý, tedy ne desetinné číslo) počet hlasů každého vlastníka, musíme zjistit zlomek, jehož jmenovatelem je takový násobek celkové podlahové plochy všech jednotek v domě, aby v čitateli mohlo být u každého vlastníka uvedeno číslo vyjadřující podlahovou plochu jím vlastněných jednotek jako celé číslo, a čitatelem pak toto celé číslo. Celé číslo uvedené v čitateli vyjadřuje počet hlasů konkrétního vlastníka jednotek na shromáždění. Hlasování na shromáždění vlastníků jednotek Shromáždění je usnášeníschopné, sejde-li se na jeho schůzi více než polovina hlasů všech vlastníků. Při jednom shromáždění přicházejí v úvahu čtyři vyhodnocení součtu hlasů, podle toho, o čem shromáždění vlastníků rozhoduje: a) Polovina všech hlasů ve společenství shromáždění je usnášeníschopné, sejde-li se na něm více než polovina hlasů. člen výboru či pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj více než polovina všech hlasů ve společenství (takže zúčastní-li se shromáždění 55,6 % všech hlasů ve společenství, musí zvolit konkrétního kandidáta více než 50 % všech hlasů ve společenství, tedy 90 % přítomných hlasů) 8
9 více než polovinou všech hlasů ve společenství se rozhoduje dále o výši příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku (někdy chybně nazýváno fond oprav) b) Tři čtvrtiny přítomných pro přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka jednotky, ke schválení nebo změně stanov, k přijetí usnesení o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám, k přijetí usnesení o rozúčtování cen služeb, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, musí hlasovat alespoň tři čtvrtiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění c) Polovina přítomných k přijetí ostatních usnesení, s výjimkou usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu, kde vyžaduje zákon souhlasu všech vlastníků jednotek, tedy s výjimkou těchto usnesení vyžaduje zákon k přijetí ostatních usnesení více než polovinu hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. d) Souhlas všech K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je tedy zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek ( 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů). Jedná se o hmotně-právní ustanovení, bez souhlasu všech vlastníků jednotek nelze příslušný úkon provést. Protože se jedná o úkony ovlivňující jak spoluvlastnictví společných částí domu, tak i některé atributy samotného vlastnictví jednotky, určuje zákon pro kteréhokoliv vlastníka právo VETA. Je důležité zmínit, že takový souhlas se ovšem nepředpokládá na shromáždění, protože logicky nelze předpokládat stoprocentní účast všech vlastníků na shromáždění. Takže přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu předpokládá hlasování per rollamʺ, hlasování písemné a oběžníkem. Tyto kvóty dané zákonem není možné stanovami změnit (a to ani směrem nahoru ani směrem dolů). 9
10 Zákon dále uvádí ve druhé větě 11 odst. 3 možnost, že při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody k řešení určité otázky, rozhodne na návrh kteréhokoliv vlastníka jednotky soud. Procesně je zde dána pravomoc soudu k zasahování do otázek rozhodování společenství. Toto ustanovení lze ovšem použít jenom v těch případech, kdy se jedná o záležitost, kterou lze objektivně rozhodnout a bez které by nebylo možné objektivně a v souladu se zákonem dále činnost společenství zajistit. Není možné, aby soud například určil, kdo z vlastníků bude ve výboru, když by k jeho zvolení nedošlo. Obdobně by soud nemohl nahradit vůli vlastníků při přijímání stanov, či změnách účelu užívání aj. S průběhem shromáždění souvisí i záznam jeho průběhu. Právě ze zápisu z průběhu shromáždění bude pak soud vycházet při svém rozhodování o platnosti či neplatnosti konkrétního usnesení. Ze zápisu tedy musí být patrno, jakým počtem hlasů bylo či nebylo konkrétní usnesení přijato. Žaloba přehlasovaného vlastníka Ustanovení 11 odst. 3 třetí věty zákona o vlastnictví bytů pak umožňuje přehlasovanému vlastníku, aby se žalobou u soudu domáhal toho, aby rozhodnutí většiny, jde-li o důležitou záležitost, bylo soudem zrušeno. Přehlasovaný vlastník by musel prokázat, že přijaté usnesení je v rozporu s právní úpravou, v rozporu s objektivními podmínkami společenství nebo soužití ve společenství nebo prostě nesmyslné. Žalobu lze podat u soudu do 6-ti měsíců ode dne, kdy k přijetí rozhodnutí (přehlasování vlastníka) došlo. Žalobu je třeba podat proti samotnému společenství, protože orgán společenství, shromáždění, přijalo konkrétní rozhodnutí a přehlasovalo vlastníka. VÝKONNÉ ORGÁNY SPOLEČENSTVÍ Kromě shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vytváří společenství povinně ještě výbor společenství. Jedná se o povinný orgán společenství, pouze není-li výbor zvolen, může být pověřenʺ jeho pravomocemi pověřený vlastník. Výbor či pověřený vlastník je výkonným orgánem společenství. Výbor (pověřený vlastník) je volen polovinou všech hlasů ve společenství. Výbor Výbor je kolektivním orgánem společenství. Jeho předsedovi zákon určuje oproti ostatním členům výboru jednu povinnost navíc: jednání za výbor navenek. Z toho vyplývá i povinnost podepisovat písemný právní úkon společenství spolu s dalším členem společenství. 10
11 Výbor je výkonným orgánem společenství. Výbor tedy za vlastníky jednotek (správněji snad spoluvlastníky společných částí domu) vykonává správu společných částí domu, pozemku, event. dalších společných věcí. Jeho pravomoci se odvíjejí od stanov společenství - výboru lze v intencích zákona a v působnosti společenství svěřit poměrně velké množství kompetencí. Samo společenství má totiž řadu povinností, jejíž přenesení na správce není nejvhodnější způsob řešení. Jsou věci, které správce z formálních důvodů dělat nemůže či by dělat neměl. Správce nepotřebuje řídit - sám je naopak ve většině úkonů prováděných při správě domu větším odborníkem než členové výboru a konkrétní vliv či vměšování se výboru do plnění jeho povinností (daných smlouvou) bude ve většině případů působit obráceně, protismyslně, rozkladně, nebude přínosem při správě domu, ale naopak. Výbor musí pracovat v týmu. Znakem dobré týmové práce je otevřené sdělení a vysvětlení svého názoru a schopnost vyslechnout jakýkoliv názor jiného člena týmu a uvažovat nad ním. Ideální kandidáti na člena výboru jsou zejména ty osoby, které jsou odborníky v nějakém pro život praktickém oboru - ekonom, účetní, stavař, technik, řemeslník. Do výboru není dobré volit ty osoby, které jsou se vším a priori nespokojené, navíc prosazující své názory na úkor objektivity. Povinnosti výboru Ze základních povinností výboru lze uvést minimálně: jedná v těch věcech správy domu a řízení společenství, které nejsou ve výlučné pravomoci shromáždění nebo pokud si je shromáždění nevyhradilo, svolává shromáždění, připravuje podklady pro jeho jednání a řídí a organizuje jednání, rozhoduje podle principů přijatých shromážděním o výši a splatnosti jednotlivých záloh vybíraných od vlastníků jednotek na úhradu nákladů spojených se správou domu, rozhoduje podle principů přijatých shromážděním o výši a splatnosti jednotlivých rozúčtování cen služeb a nákladů spojených se správou domu a s činností společenství, odpovídá za vedení účetnictví a sestavení účetní závěrky společenství, odpovídá za vedení seznamu členů a evidence plnění jejich povinností ke společenství, vytváří a zakládá zápisy ze shromáždění, usnesení apod., i zápisy z jednání výboru, 11
12 uzavírá s třetími osobami obchodní či pracovněprávní smlouvy týkající se správy domu, zajišťuje jejich plnění ze strany společenství a kontrolu jejich plnění - v tom je i kontrola provádění správy domu odbornou firmou, činí opatření k zajištění úhrady dluhů vlastníků jednotek vůči společenství, včetně vedení soudních sporů, rozhoduje o pořízení majetku společenství a o nakládání s ním, reaguje na připomínky a podněty vlastníků. Je třeba si uvědomit, že výbor společenství má oprávnění zavázat společenství k různým plněním. Jednotlivým vlastníkům pak nezbude než uhradit to, k čemu je výbor zavázal. Z tohoto hlediska je nutno vytvořit již ve stanovách kontrolní mechanismy (např. volbu kontrolní komise). Snížení počtu členů výboru Výbor společenství je výkonným a statutárním orgánem společenství, je volen shromážděním vlastníků jednotek. Ust. 9 odst. 11 zákona o vlastnictví bytů určuje, že výbor musí mít alespoň 3 členy. V třetí větě ust. 9 odst.13 se pak uvádí, že jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Z rozboru ust. 9 odst. l l zákona, zejména ze slov výbor nebo pověřený vlastník rozhodují...ʺ, a dále z ust. 9 odst. 7 pístu. b) zákona (orgány společenství jsou výbor nebo v případě, že není zvolen výbor, zvolený pověřený vlastník) vyplývá, že smysl alespoň tříčlenného výboru nespatřuje zákon v tom, že by jedna osoba nemohla rozhodovat. Smysl zákonné úpravy tkví v požadavku, aby vlastníci projevili vůli, zda chtějí mít jako statutární a výkonný orgán společenství kolektivní orgán, tedy větší množství osob (výbor), nebo nezvolit kolektivní orgán a pak mít jenom jednu osobu (pověřeného vlastníka). Zákon přitom preferuje volbu kolektivního orgánu. Proto v případě, že počet členů výboru klesne pod 3, musí zbývající dva členové svolat (provést úkon svolání) shromáždění k volbě nového člena. Nesejde-li se shromáždění nebo nebudou-li potřební členové zvoleni, provádí výbor opětovné svolání shromáždění. Tak činí stále znova, dokud se jej nepodaří svolat v řádném počtu. Pokud by zůstal jenom jeden člen výboru, je nutno analogicky vztáhnout povinnost svolání i na něj. Pokud nastane situace, že výbor nemá ani jednoho ze svých členů, a tudíž fakticky neexistuje, je nutno použít analogicky ust. 9 odst. 9 zákona o vlastnictví bytů - tedy plní funkci orgánů (těch, které nebyly zvoleny) vlastníci, kteří byli členy společenství v den jeho vzniku. Tito vlastníci, i kdyby jich bylo více než polovina, nemohou však plnit funkci shromáždění. 12
13 Pověřený vlastník Zákon umožňuje v 9 odst. 7 pístu. b), aby v případě, že nebyl zvolen výbor, pověřilo shromáždění jednoho vlastníka jednotek výkonem funkce výboru - to je pak pověřený vlastník. Pověřený vlastník je volen stejně jako výbor, tedy pro zvolení konkrétního vlastníka pověřeným vlastníkem je potřeba, aby na usnášeníschopné schůzi shromáždění pro něj hlasovala nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků v domě, tedy nejméně tolik vlastníků, kteří dohromady vlastní tolik jednotek, že součet podlahové plochy jimi vlastněných jednotek činí více než polovinu podlahové plochy všech jednotek v domě ( 9 odst.12 zákona o vlastnictví bytů). Zákon považuje volbu celého výboru za prioritní. Podmínkou přistoupení k volbě pověřeného vlastníka je tedy situace, že výbor byl volen, ale nebyl zvolen - a proto přistoupilo shromáždění k možnosti volit pověřeného vlastníka. Další orgány společenství Vlastníci jednotek si mohou určit ve stanovách společenství řadu dalších orgánů. V praxi se může jednat o orgány s kontrolní pravomocí i o orgány s výkonnou pravomocí. Vždy je nutno přihlédnout k potřebám konkrétního domu, konkrétního společenství. Členové dalších orgánů jsou voleni usnášeníschopným shromážděním, a to prostou většinou přítomných členů, pokud ze stanov společenství nevyplývá něco jiného. Do stanov společenství je však nutno uvést nejen způsob volby či jmenování příslušného orgánu společenství, ale také jeho kompetence a způsob výkonu těchto kompetencí! Kontrolní orgán společenství může mít různé pravomoci, v podstatě by ale měl být jakýmsi mezistupněm mezi vlastníky a výborem, tedy subjektem, který by odpovídal za to, že výbor nezneužívá svých pravomocí. Přehled práv a povinností členů společenství vlastníků jednotek Člen společenství má právo zejména: užívat společné části budovy, společná zařízení, eventuelně i ty společné části a zařízení budovy, které jsou společné jen některým vlastníkům jednotek nahlížet do podkladů pro jednání shromáždění, do zápisů ze shromáždění a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky účastnit se veškeré činnosti společenství účastnit se jednání shromáždění, včetně možnosti hlasovat volit a být volen do orgánů společenství, splňuje-li stanovené podmínky 13
14 předkládat orgánům společenství návrhy na zlepšení činnosti společenství a zlepšení správy domu požadovat po ostatních členech společenství, aby vůči němu dodržovali své povinnosti obdržet vyúčtování záloh, obdržet vrácení případných přeplatků stanovy mohou určit další práva členů společenství, třeba právo nahlížet do zápisů z jednání, atd. Člen společenství je povinen: akceptovat omezení vlastnického práva vyplývající z obecně závazných předpisů zdržet se jednání, jímž by narušoval sousedská práva, nebo jednání, které je v rozporu s dobrými mravy, zejména neobtěžovat nad míru přiměřenou poměrům hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi nezneužívat své vlastnictví na újmu práv druhých ani v rozporu se zájmy chráněnými zákonem (čl. 1 odst. 3 Listiny základních práv a svobod), zdržet se jednání, jimiž by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo zasahoval do jeho práv nebo do práv osob s ním bydlících a podstatně omezoval nebo neumožňoval výkon jejich práv nenechat chovaná zvířata ohrožovat či nepřiměřeně obtěžovat ostatní vlastníky a nenechat je vnikat na sousedící pozemky ( 127 obč. zák.) zajistit alespoň ty opravy své jednotky, jejichž zanedbání by mohlo poškodit vlastnictví ostatních vlastníků, včetně spoluvlastnictví společných částí domu, ohrozit stabilitu budovy nebo její vzhled ( 127 obč. zák.), dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství, pokud se týkají předmětu činnosti společenství ( 9 až 16 zákona o vlastnictví bytů) při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu se řídit právními předpisy, stanovami a rozhodnutími orgánů společenství a pokyny výrobce či správce technických zařízení neprodleně upozorňovat na závady vzniklé na společných částech domu, jakož i na jednání jiných osob a na další skutečnosti, které společné části domu poškozují nebo poškozovat mohou, a dále působit proti takovému poškozování, včetně činnosti směřující k předcházení škod ( 415 a 417 občanského zákoníku), hradit včas a řádně stanovené částky jako zálohy na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku ( 15 zákona o vlastnictví bytů) hradit včas a řádně stanovené příspěvky na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku ( 15 zákona o vlastnictví bytů), 14
15 hradit částky, k jejichž úhradě je povinen z titulu ručení za závazky společenství ( 13 odst. 7 zákona) umožnit na předchozí vyzvání vstup do jednotky osobám pověřeným prováděním oprav a úprav souvisejících s opravami a úpravami ostatních jednotek a domu jako celku, a osobám pověřeným jejich kontrolou ( 13 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů), odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, nebo nájemci či podnájemci jednotky a příslušníci jejich domácností ( 13 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů), umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření odběru tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot ( 13 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů) oznámit bez zbytečného odkladu nabytí vlastnictví jednotky ( 20 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů) neprovádět úpravy, jimiž se mění vzhled domu, bez souhlasu všech členů společenství ( 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů) zajistit, aby uvedené povinnosti odpovídajícím způsobem plnily i osoby užívající jeho jednotku, i když nejsou členy společenství (obecná povinnost vyplývající ze zásady čl. 1 odst. 3 Listiny základních práv a svobod; doporučujeme začlenit do znění stanov). Stejně jako v případě práv členů společenství vlastníků jednotek, tak i zde mohou stanovy určit další povinnosti. 15
16 VZOROVÁ POZVÁNKA NA SHROMÁŽDĚNÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Předseda výboru Společenství vlastníků jednotek pro dům č.p ulice, svolává v souladu s 11 odst. 1) zákona 72/94 Sb. v platném znění: na den od. hodin, prezence od.hod. do zasedací místnosti... v. Program shromáždění: 1) Zahájení 2) Schválení programu 3) Hospodaření za rok 2008 Zpráva předsedy výboru o činnosti výboru v oblasti zajištění financování oprav, údržby a změn staveb (modernizací a rekonstrukci) domu č.p Zpráva o čerpání prostředků. Dluhy k , včetně informace o způsobu jejich vymáhání Poskytnuté funkcionářské odměny za rok ) Návrh rozpočtu na rok 2009: navýšení příspěvků na opravy, údržbu a změny staveb (rekonstrukce, modernizace) návrh funkcionářské odměny na rok ) Plán oprav a údržby na rok 2009, běžné opravy a údržby společných částí domu dispozice výboru do částky 6) Dlouhodobý plán modernizací a rekonstrukcí, zpráva o stavu finančních prostředků 7) Zpráva o poskytování služeb, stanovení záloh na rok 2009, nedoplatky, způsob rozúčtování cen služeb 8) Diskuse 9) Usnesení a závěr Shromáždění vlastníků se účastní s hlasovacím právem pouze vlastníci jednotek nebo jejich zplnomocnění zástupci (plnou moc odevzdejte u presence, podpis nemusí být ověřen). Nájemníci se mohou zúčastnit jako hosté. Pro váhu hlasu každého vlastníka je rozhodující velikost jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu stanovená podle aktuálního výpisu z listu vlastnictví č. pro k.ú... u Katastrálního 16
17 úřadu ke dni Spoluvlastníci jednotky mají dohromady jeden hlas. Při rozhodování dle bodů 5 a 6 je nezbytný souhlas 3/4 všech vlastníků počítaný z počtu vlastníků a nikoli podle podílů. Vážení vlastníci, prosíme o maximální možnou účast, neboť projednávaná problematika je velmi důležitá. Žádáme Vás, pokud se shromáždění osobně nemůžete zúčastnit, předejte prosím prostřednictvím přiložených formulářů plné moci osobě, o která se schůze zúčastní jako Váš zástupce. Přílohy: Plánované a skutečné náklady domu na údržbu, opravy a investice za rok 2008 Návrh rozpočtu předpokládaných nákladů a výdajů domu na rok 2009 Návrh výše příspěvků na údržbu a opravy a záloh na služby Návrh rozsahu práv a povinností správce domu a výše jeho odměny V.. dne. (za správce či vlastníka domu) 17
18 Vzorový zápis ze schůze shromáždění vlastníků jednotek domu v konané dne Podle přiložené presenční listiny bylo přítomno vlastníků jednotek v domě se spoluvlastnickým podílem. %. Shromáždění vlastníků jednotek bylo usnášení schopné. Program shromáždění: 1. Zahájení 2. Výsledek hospodaření (plánované a skutečné náklady domu na údržbu, opravy a investice) za rok Návrh rozpočtu předpokládaných nákladů a výdajů domu na rok Návrh výše odměny členům výboru společenství za realizaci správy společných částí domu 5. Návrh výše příspěvků na údržbu a opravy a záloh na služby 6. Diskuse 7. Závěr Průběh jednání a přijetí usnesení: 1. Jednání schůze shromáždění společenství vlastníků jednotek zahájil a průběh řídil p. Přivítal přítomné vlastníky jednotek, seznámil je se zplnomocněním k řízení schůze shromáždění společenství vlastníků a jednání a hlasování za původního vlastníka. Odůvodnil svolání schůze shromáždění vlastníků jednotek. Protože z řad přítomných vlastníků jednotek nebyly vzneseny připomínky ani návrh na doplnění programu, bylo přistoupeno ke schválení programu dle pozvánky. Usnesení: Shromáždění společenství vlastníků jednotek schvaluje navržený program, jednání. Hlasování: pro. %, proti.. %, zdrželo se.. %. Program byl nebyl schválen nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek. 2. Výsledek hospodaření (plánované a skutečné náklady domu na údržbu, opravy a investice) za rok Pověřený zástupce výboru společenství předložil k projednání plánované a skutečné náklady domu na údržbu, opravy a investice za rok 2004 a odůvodnil některé odchylky proti předpokladům. Usnesení: Shromáždění společenství vlastníků schvaluje plánované a skutečné náklady domu na údržbu, opravy a investice za rok 2008 Hlasování: pro proti... zdrželo se... Usnesení bylo nebylo schváleno tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků jednotek. 18
19 3. Návrh rozpočtu předpokládaných nákladů a výdajů domu na rok Pověřený člen výboru společenství předložil k projednání návrh rozpočtu předpokládaných nákladů a výdajů domu na rok 2009 a odůvodnil zařazení jednotlivých větších akcí. Usnesení: Shromáždění společenství vlastníků schvaluje návrh rozpočtu předpokládaných nákladů a výdajů domu na rok Hlasování: pro proti... zdrželo se.. Usnesení bylo nebylo schváleno tříčtvrtinovouvětšinou všech vlastníků jednotek. 4. Návrh výše odměny členům výboru společenství za realizaci správy společných částí domu. Pověřený člen výboru společenství předložil k projednání návrh výše odměny členům výboru společenství za realizaci správy společných částí domu Usnesení: Shromáždění společenství vlastníků schvaluje návrh výše odměny členům výboru společenství za realizaci správy společných částí domu na rok Hlasování: pro %, proti... %, zdrželo se.. %. Usnesení bylo nebylo schváleno nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek. 5. Návrh výše příspěvků na údržbu a opravy a záloh na služby Pověřený člen výboru společenství předložil k projednání návrh výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek v domě na údržbu a opravy a záloh na služby a vysvětlil navrhovanou výši odvozenou od návrhu rozpočtu nákladů a výdajů a u služeb od jejich předpokládaných cen a způsob jejich stanovení podle velikosti podílů na společných částech domu a podle počtu členů domácností. Usnesení: Shromáždění společenství vlastníků schvaluje návrh výše příspěvků na údržbu a opravy a záloh na a služby na rok Hlasování: pro.. %, proti %, zdrželo se %. Usnesení bylo nebylo schváleno nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek. 6. Diskuse V rámci diskuse požadovali někteří vlastníci jednotek sdělení přibližného časového horizontu pro provedení určitých vylepšení ve vybavení jednotlivých bytů. Žádný z nich netrval na tom, aby jeho vystoupení bylo zaznamenáno v zápise. 7. Závěr jednání schůze shromáždění společenství vlastníků jednotek provedl pověřený člen výboru společenství p... V dne. Předsedající:. Zapsal:. 19
20 Vzorová prezenční listina o přítomnosti vlastníků jednotek na schůzi shromáždění společenství vlastníků jednotek domu čp. konané dne. v hodin v místnosti Vlastník jednotky Bytem % podílu Podpis Vzorová plná moc Já, níže podepsaný statutární orgán vlastníka bytové jednotky č., v domě č.p...., ulice, obec , zmocňuji tímto pana/paní (jméno a příjmení)....., rodné číslo..., bytem (ulice, č.p., obec/město a PSČ)... k zastupování na shromáždění vlastníků svolaném na den předsedou výboru společenství pro dům č.p.... Přílohou této plné moci je aktuální výpis z obchodního rejstříku. Plná moc se vztahuje k hlasování jménem vlastníka ve všech bodech programu dle pozvánky, zejména k tvorbě fondu oprav jeho způsobu použití a výši. Tato plná moc nezmocňuje k zatížení bytové jednotky žádným zástavním právem nebo jiným věcným břemenem. V Praze dne.. jméno a příjmení zmocnitele.. bytem..... rodné číslo.. podpis zmocnitele Zmocněný plnou moc přijímá. V Praze dne podpis zmocněného... 20