Source: https://interpretacje-podatkowe.org/czynnosc-prawna/iptpb2-415-658-14-4-mp
Timestamp: 2017-10-18 05:51:41+00:00
Document Index: 72429739

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 14', 'art. 169', 'art. 14', 'art. 30', 'art. 10', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 5', 'art. 10', 'art. 84', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 155', 'art. 158', 'art. 60', 'art. 82', 'art. 83', 'art. 84', 'art. 85', 'art. 86', 'art. 87', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 88', 'art. 88', 'art. 84', 'art. 84', 'art. 10', 'art. 14', 'art. 14']

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości
IPTPB2/415-658/14-4/MPinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 grudnia 2014 r. (data wpływu 11 grudnia 2014 r.), uzupełnionym pismem nadesłanym w dniu 27 lutego 2015 r., o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 11 grudnia 2014 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 12 lutego 2015 r., Nr IPTPB2/415-658/14-2/MP, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie wysłano w dniu 12 lutego 2015 r. (data doręczenia 17 lutego 2015 r.), natomiast w dniu 27 lutego 2015 r. do tutejszego Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie (data nadania 24 lutego 2015 r.).
Wnioskodawca wspólnie z żoną, mocą aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem w x. dnia 2 lipca 2014 r., Rep. A x/2014, sprzedał małżonkom M., działkę nr 830/2 oraz działkę nr 836/4 zabudowaną domem mieszkalnym murowanym w pełni wykończonym i oddanym do użytku w 2013 r. Działki gruntu, na których postawiony jest dom, Wnioskodawca nabył wspólnie z żoną w 1990 r., w 1998 r., w 1999 r. i w 2006 r.
Kupujący, czyli małżonkowie M. aktem notarialnym oświadczą, że z powodu błędu co do cech przedmiotu sprzedaży za zgodą sprzedających czyli Wnioskodawcy i Jego żony uchylają się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w umowie sprzedaży z dnia 2 lipca 2014 r., Rep. A x/2014. Nastąpi zwrotne przeniesienie własności na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony. Kwota sprzedaży zostanie zwrócona kupującym, czyli małżonkom M., zaś przedmiot umowy zostanie wydany Wnioskodawcy i Jego żonie. Wnioskodawca wraz z żoną złoży wniosek do Sądu Rejonowego w x. z siedzibą w x. Wydział Ksiąg Wieczystych o dokonanie w księdze wieczystej nr xx, wpisu prawa własności na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony na podstawie sporządzonego aktu notarialnego.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, które wpłynęło do tutejszego Organu w dniu 27 lutego 2015 r., Wnioskodawca wskazał:
W dniu 2 lipca 2014 r. małżonkowie R. (Wnioskodawca) sprzedali działkę gruntu zabudowaną domem mieszkalnym, wybudowanym w 2013 r., w pełni wykończonym i oddanym do użytku oraz działkę niezabudowaną, na której znajduje się rów melioracyjny. Działki gruntu, na których posadowiony jest dom, małżonkowie nabyli w latach: 1990, 1998, 1999 i 2006. Sprzedaż nastąpiła w formie aktu notarialnego, a nabywcy domu zostali wpisani do księgi wieczystej jako nowi właściciele. Małżonkowie R. nie są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (z tytułu odpłatnego zbycia domu) na podstawie art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na termin nabycia działek gruntu tj. upływ pięciu lat od daty nabycia działek gruntu, który zwalnia w takim wypadku zbycie nieruchomości z podatku dochodowego (na powyższą okoliczność posiadają interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi).
Sposób nabycia działki nr 830/2 oraz działki nr 836/4 zabudowanej domem mieszkalnym, która była przedmiotem odpłatnego zbycia w dniu 2 lipca 2014 r., to:
umowa darowizny nieruchomości rolnej z dnia 23 listopada 1990 r., zawarta pomiędzy Y. a Wnioskodawcą i R.,
umowa sprzedaży z dnia 2 lipca 1998 r., zawarta pomiędzy K a Wnioskodawcą i R.,
umowa sprzedaży z dnia 15 lipca 1999 r., zawarta pomiędzy N a Wnioskodawcą i R.,
umowa sprzedaży z dnia 27 marca 2006 r., zawarta pomiędzy Z a Wnioskodawcą i R.
Nowi nabywcy na podstawie art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego zamierzają uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli (zakupu zabudowanych działek gruntu). Twierdzą, że działali pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej. W związku z powyższym dojdzie do zwrotu domu ze strony nabywców i zwrotu zapłaconej ceny ze strony Wnioskodawcy i Jego żony.
Wnioskodawca otrzymał zapłatę ceny w wysokości 530 000 zł (10 000 zł zostało odroczone w późniejszym terminie), nieruchomość została wydana kupującym.
Kupujący małżonkowie M. twierdzą, że złożyli oświadczeni woli w umowie sprzedaży z dnia 2 lipca 2014 r., pod wpływem błędu istotnego. Kupujący twierdzą, że działali pod wpływem błędu: niski teren, podmokły teren, na działce stoi woda (głównie po opadach deszczu). Kupujący nie zostali wprowadzeni w błąd co do cech przedmiotu sprzedaży tj. działki nr 830/2 oraz działki nr 836/4 zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Kupujący wykryli wady w dniu 3 grudnia 2014 r. Na podstawie art. 84 w związku z art. 88 Kodeksu cywilnego, zostanie złożone oświadczenie woli, niezwłocznie po wydaniu interpretacji w przedmiotowej sprawie, tj. najpóźniej w ciągu roku od wykrycia błędu stosownie do treści art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego.
Odpłatne zbycie ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.)
Od kiedy będzie biegł dla Wnioskodawcy pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli po zwrocie domu Wnioskodawca sprzeda go ponownie innym nabywcom, a w związku z tym, czy w razie sprzedaży domu przed upływem pięciu lat od zwrotu, będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy.
Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), w razie uchylenia się przez nabywców od skutków prawnych oświadczenia woli (tj. umowy kupna - sprzedaży zabudowanych działek gruntu) na podstawie art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego, czynność prawna stanie się nieważna od początku, ponieważ oświadczenie o uchyleniu ma moc wsteczną (ex tunc) od chwili dokonania czynności (zawarcia umowy).
Unieważnienie czynności prawnej (ex tunc) ma ten skutek, że do sprzedaży nie doszło i w razie ponownej sprzedaży zabudowanych działek gruntu termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie biegł od dnia zwrotu nieruchomości (ewentualnie od dnia uchylenia się od skutków prawnych przez nabywcę). Zwrot nieruchomości na podstawie uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli nie może być traktowany jako nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji w razie ponownej sprzedaży zwróconej nieruchomości Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył w latach: 1990 r. (w drodze darowizny) i 1998 r., 1999 r., 2006 r. (w drodze umowy kupna-sprzedaży), działkę nr 836/4 oraz działkę nr 830/2, na której wybudowali w 2013 r. dom mieszkalny w pełni wykończony i oddany do użytku.
W dniu 2 lipca 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali za kwotę 530 000 zł, działkę gruntu zabudowaną domem mieszkalnym i działkę niezabudowaną, na której znajduje się rów melioracyjny. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w formie aktu notarialnego, a nabywcy domu zostali wpisani do księgi wieczystej jako nowi właściciele. Wnioskodawca (wraz z żoną) otrzymał zapłatę ceny, nieruchomość została wydana kupującym. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Nabywcy, na podstawie art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego, zamierzają w formie aktu notarialnego oświadczyć, że uchylają się od skutków prawnych swego oświadczenia woli złożonego w umowie kupna-sprzedaży z dnia 2 lipca 2014 r. dotyczącej zakupu zabudowanych działek gruntu. Nabywcy twierdzą, że działali pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej (niski, podmokły teren, na działce stoi woda, głównie po opadach deszczu). Nabywcy wykryli wady w dniu 3 grudnia 2014 r. Na podstawie art. 84 Kodeksu cywilnego w związku z art. 88 Kodeksu cywilnego, zostanie złożone oświadczenie woli, tj. najpóźniej w ciągu roku od wykrycia błędu, stosownie do treści art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego. W związku z powyższym dojdzie do zwrotu domu ze strony nabywców i zwrotu zapłaconej ceny ze strony Wnioskodawcy i Jego żony. Wnioskodawca wraz z żoną złoży wniosek do Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych o dokonanie w księdze wieczystej wpisu prawa własności na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony, na podstawie sporządzonego aktu notarialnego.
Podkreślić należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości lub jej części. Aby zatem, można było mówić o sprzedaży nieruchomości między stronami tejże umowy musi być, nie tylko zawarta w odpowiedniej formie umowa przenosząca własność lecz koniecznym jest, aby była ona skuteczna.
Tymczasem z treści wniosku wynika, że czynność prawna mająca na celu sprzedaż zabudowanej nieruchomości została dokonana pod wpływem błędu kupujących. Czynność prawna mająca na celu przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych obciążona jest wadą oświadczenia woli i jako taka pociąga za sobą określone skutki (sankcje).
Zgodnie z przepisem art. 60 Kodeksu cywilnego, oświadczenie woli to każde zachowanie się danej osoby (z użyciem słów lub bez – potakiwaniem, mimiką, gestami, czynem), które ujawnia jej wolę wobec adresata w sposób dostateczny, w tym również ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej.
Co do zasady, oświadczenie woli złożone przez osobę pełnoletnią jest w pełni skuteczne, w szczególności zaś, może prowadzić do zawarcia ważnej umowy (sprzedaży, darowizny itd.), z której następnie trudno, jeżeli w ogóle można, się wycofać bez negatywnych konsekwencji.
Jak od każdej zasady tu również istnieją jednak wyjątki. Kodeks cywilny uznaje za nieważne z mocy prawa, bądź ewentualnie dopuszcza możliwość uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli w przypadku, gdy jest ono dotknięte wadami wpływającymi na jego skuteczność prawną takimi jak:
brak świadomości albo swobody powzięcia i wyrażenia woli (art. 82 Kodeksu cywilnego),
pozorność oświadczeń woli (art. 83 Kodeksu cywilnego),
błąd co do czynności prawnej albo zniekształcenie oświadczenia woli (art. 84 i art. 85 Kodeksu cywilnego),
podstęp (art. 86 Kodeksu cywilnego) oraz
groźbę (art. 87 Kodeksu cywilnego).
Jak wynika z przedstawionego zestawienia jedną z wad oświadczenia woli, wpływających na jego skuteczność, jest złożenie takiego oświadczenia pod wpływem błędu (art. 84-85 Kodeksu cywilnego). Błędem zaś, jest mylne wyobrażenie o istniejącym stanie rzeczy lub mylne wyobrażenie o treści złożonego oświadczenia woli.
Stosownie do przepisu art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy jednak czynności prawnej nieodpłatnej.
W myśl art. 84 § 2 Kodeksu cywilnego, można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).
Zgodnie z art. 88 § 1 Kodeksu cywilnego, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał (art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego).
Podkreślić należy, że Kodeks cywilny nie definiuje, czym jest błąd jako wada oświadczenia woli. Zgodnie zaś z orzecznictwem błędem w rozumieniu językowym jest niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o czynności, przy czym niezgodność ta może dotyczyć zarówno faktów jak i prawa. Zatem, w myśl art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.
Z treści przytoczonego wyżej przepisu art. 84 Kodeksu cywilnego wynika, że złożenie oświadczenia woli pod wpływem błędu skutkuje nieważnością względną czynności prawnej co oznacza, że czynność taka jest ważna dopóki nie nastąpi skuteczne uchylenie się od jej skutków prawnych. Z chwilą skutecznego uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, czynność prawna jest nieważna z mocą wsteczną (ex tunc), tj. od chwili złożenia wadliwego oświadczenia woli.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z chwilą skutecznego uchylenia się przez Nabywców/kupujących nieruchomości od skutków prawnych złożonego w dniu 2 lipca 2014 r. pod wpływem błędu oświadczenia woli, zawarta w tym dniu przez Wnioskodawcę i Jego żonę (sprzedających) oraz Nabywców - umowa sprzedaży nieruchomości tj. działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym i działki niezabudowanej, stanie się nieważna ze skutkiem wstecz, a więc od początku jej zawarcia.
W konsekwencji stwierdzić należy, że powyższy stosunek prawny pomiędzy stronami umowy sprzedaży wygaśnie ze skutkiem wstecznym, tak jakby umowa z dnia 2 lipca 2014 r. sprzedaży zabudowanej nieruchomości w ogóle nie została zawarta, co oznacza, że w sytuacji ponownej sprzedaży tej nieruchomości, pięcioletni termin nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie biegł od dnia uchylenia się od skutków prawnych przez nabywców. Tym samym po stronie Wnioskodawcy z tego tytułu, nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Podnieść należy, że organ interpretacyjny udziela interpretacji tylko co do zakresu sposobu zastosowania ustaw podatkowych, wydanych na ich podstawie aktów wykonawczych oraz ratyfikowanych umów międzynarodowych, związanych z materią podatkową. Zatem, organ interpretacyjny uprawniony jest jedynie do dokonywania prawnopodatkowej kwalifikacji zdarzeń. W przedstawionym stanie faktycznym, tutejszy Organ nie ma prawa rozstrzygać, czy miał miejsce błąd co do czynności prawnej. Organ dokonywałby wówczas kwalifikacji cywilnoprawnej zdarzenia w świetle przepisów Kodeksu cywilnego, do czego nie jest uprawniony.
Jednocześnie tut. Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy również dodać, że dołączone dokumenty nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji, gdyż tutejszy Organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania w przepisach prawa, umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni małżonki Wnioskodawcy.
IBPBII/2/415-473/09/CJS | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Czynność prawna > IPTPB2/415-658/14-4/MP