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Timestamp: 2016-10-23 06:19:25
Document Index: 79489870

Matched Legal Cases: ['Art. 34', 'Art. 82', 'Art. 83', 'Art. 86', 'Art. 89', 'Art. 71', 'Art. 21', 'BGE', 'Art. 113', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 6', 'Art. 5', 'Art. 29', 'Art. 6', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

1C_509/2011 (08.06.2012)
1C_509/2011
Ehepaar X.________ und Y.________, Beschwerdef�hrer,
Ehepaar V.________ und W.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Thomas M�ller-Tschumi,
Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38,
8835 Feusisberg, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Hannes Zehnder, Rathausweg 4, 8808 Pf�ffikon,
Planungs- und Baurecht (nachtr�gliche Baueinsprache),
Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. September 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III.
Die Eheleute V.________ und W.________ reichten am 31. M�rz 2009 ein Baugesuch betreffend die Parzelle Nr. 454 an der Rahmensb�elstrasse 40 in Schindellegi, Gemeinde Feusisberg, ein. Dieses umfasste den Abbruch des bestehenden Geb�udes und den Neubau eines Einfamilienhauses. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt vom 9. April 2009 publiziert. Der Gemeinderat Feusisberg wies die dagegen erhobenen Einsprachen mit Beschluss vom 27. August 2009 ab, soweit er darauf eintrat, und erteilte die Baubewilligung.
W�hrend der Bauphase erhoben die Eheleute X.________ und Y.________, die sich am bisherigen Verfahren nicht beteiligt hatten, eine nachtr�gliche Einsprache. Diese wurde vom Gemeinderat Feusisberg mit Entscheid vom 1. Juni 2010 abgewiesen. Eine gegen den Entscheid des Gemeinderats eingelegte Verwaltungsbeschwerde wies der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschluss vom 22. M�rz 2011 ab. In der Folge gelangten die Eheleute X.________ und Y.________ mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 21. September 2011 ebenfalls ab.
Mit einer als "Verfassungsbeschwerde" bezeichneten Eingabe an das Bundesgericht vom 7. November 2011 beantragen die Eheleute X.________ und Y.________, die vorinstanzlichen Entscheide seien aufzuheben und der Gemeinderat sei anzuweisen, die nachtr�gliche Baueinsprache zu behandeln und ein nachtr�gliches Baubewilligungsverfahren durchzuf�hren. Eventualiter sei die Angelegenheit an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Regierungsrat beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter, sie sei abzuweisen. Der Gemeinderat Feusisberg hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Beschwerdef�hrer halten in ihrer Stellungnahme dazu im Wesentlichen an ihren Antr�gen und Rechtsauffassungen fest. W�hrend der Regierungsrat auf eine weitere Vernehmlassung verzichtete, nahmen das Verwaltungsgericht und der Gemeinderat Feusisberg zur Replik der Beschwerdef�hrer Stellung. Der Gemeinderat beantragte dabei die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 30. April 2012 informieren die Beschwerdef�hrer dar�ber, dass sie ihre Liegenschaft am 16. April 2012 verkauft haben. Die Beschwerdegegner �ussern in einer weiteren Eingabe die Ansicht, dass aufgrund dieses Verkaufs die Legitimation der Beschwerdef�hrer wegfalle und deshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten sei.
Dem angefochtenen Entscheid liegt ein Beschwerdeverfahren �ber eine baurechtliche Bewilligung zugrunde. Nach Art. 34 Abs. 1 RPG (SR 700) gelten f�r die Rechtsmittel an die Bundesbeh�rden die allgemeinen Bestimmungen �ber die Bundesrechtspflege. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung. Das Bundesgerichtsgesetz enth�lt keinen Ausschlussgrund (Art. 83 BGG). Angefochten ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Die Beschwerdef�hrer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid besonders ber�hrt und haben ein schutzw�rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder �nderung (Art. 89 Abs. 1 BGG). Der Umstand, dass die Beschwerdef�hrer ihre Liegenschaft mittlerweile verkauft haben, �ndert nichts an ihrer Beschwerdelegitimation (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 21 Abs. 2 BZP; Urteil 1C_32/2007 vom 18. Oktober 2007 E. 1.1; BGE 116 Ia 221 E. 1b S. 223; je mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrer bezeichnen ihre Eingabe als Verfassungsbeschwerde. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten das zutreffende Rechtsmittel; die subsidi�re Verfassungsbeschwerde erweist sich deshalb als unzul�ssig (Art. 113 BGG). Die unrichtige Bezeichnung des Rechtsmittels schadet den Beschwerdef�hrern jedoch nicht. Die subsidi�re Verfassungsbeschwerde kann vorliegend in eine Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten konvertiert werden (BGE 134 III 379 E. 1.2 S. 382; 133 II 396 E. 3.1 S. 399; je mit Hinweisen). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Die Beschwerdef�hrer machen geltend, sie h�tten im vorinstanzlichen Verfahren einen Augenschein verlangt. Indem das Verwaltungsgericht davon abgesehen habe, habe es Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK verletzt.
2.2 In seiner Vernehmlassung zuhanden des Bundesgerichts legt das Verwaltungsgericht dar, die Beschwerdef�hrer h�tten nicht einen Augenschein, sondern eine m�ndliche Verhandlung beantragt. Mit Eingabe vom 27. Juli 2011 h�tten sie auf die Durchf�hrung einer m�ndlichen Verhandlung verzichtet, ohne dabei einen Augenschein auch nur zu erw�hnen. Aus diesem Grund und zumal ohnehin keine zus�tzlichen Erkenntnisse zu erwarten gewesen seien, sei auf die Durchf�hrung eines Augenscheins verzichtet worden.
2.3 Die Verfahrensakten best�tigen die Argumentation des Verwaltungsgerichts. Zwar bringen die Beschwerdef�hrer in ihrer Eingabe vom 14. M�rz 2012 an das Bundesgericht vor, sie h�tten wohl auf die m�ndliche Verhandlung verzichtet, nicht aber auf den Augenschein. Dies ist jedoch aufgrund der Wortwahl in ihren Eingaben an die Vorinstanz nicht nachvollziehbar. In ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht verlangten sie die Durchf�hrung einer m�ndlichen Verhandlung und in ihrer Eingabe vom 27. Juli 2011 verzichteten sie wieder darauf. Unbesehen davon, ob der Antrag auf Durchf�hrung einer m�ndlichen Verhandlung als einen Augenschein umfassend anzusehen ist, durfte das Verwaltungsgericht nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass die Beschwerdef�hrer ihren Prozessantrag zur�ckgezogen hatten (Art. 5 Abs. 3 BV). Die R�ge der Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK ist unbegr�ndet.
3.1 Das Verwaltungsgericht hielt im angefochtenen Entscheid fest, eine nachtr�gliche Baueinsprache sei aufgrund von � 80 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (SRSZ 400.100; im Folgenden: PBG) nicht zul�ssig gewesen. Vorausgesetzt sei nach dieser Bestimmung, dass die baulichen Vorkehren aus dem Baugespann und den aufgelegten Pl�nen nicht deutlich ersichtlich waren oder ihnen widersprechen. Die Beschwerdef�hrer h�tten es selbst zu vertreten, dass sie die �ffentlich aufliegenden Pl�ne nicht konsultiert haben. Im �brigen f�hrte das Verwaltungsgericht aus, dass nach � 78 Abs. 2 PBG Attikageschosse im Baugespann nicht sichtbar gemacht werden m�ssen. Das Baugespann m�sse die geplante Baute nur in groben Z�gen darstellen.
Im Sinne einer Alternativbegr�ndung hielt das Verwaltungsgericht fest, es sei davon auszugehen, dass die Beschwerdegegner den Beschwerdef�hrern die Baupl�ne bereits vor Einreichung des Baugesuchs gezeigt haben. Unter diesen Voraussetzungen sei es rechtsmissbr�uchlich, eine nachtr�gliche Baueinsprache zu erheben.
3.2 Die Beschwerdef�hrer r�gen eine willk�rliche Anwendung von � 78 Abs. 2 und � 80 Abs. 3 PBG. Auch wenn zutreffe, dass ein Baugespann nicht jede Einzelheit aufzeigen m�sse, so sei doch vorliegend bei einem Attikageschoss von 12 m L�nge, 11 m Breite und 3 m H�he, das einen Drittel der Gesamth�he der Baute ausmache, nicht von einem Detail auszugehen. � 80 Abs. 3 PBG m�sse dahingehend interpretiert werden, dass sowohl die Pl�ne als auch das Baugespann ein korrektes Bild der k�nftigen Baute wiedergeben m�ssten. Ansonsten w�rde � 78 Abs. 2 entbehrlich, weil dem Baugespann dann keine Bedeutung mehr zuk�me. Zu ber�cksichtigen sei auch, dass sie die Pl�ne bei einer Konsultation ohnehin falsch interpretiert h�tten, da sie sich aufgrund der Aufsch�ttung die wahre H�he der Baute im Terrain gar nicht h�tten vorstellen k�nnen. Die Angabe der H�henkoten in den Pl�nen sei diesbez�glich f�r Laien kaum hilfreich. Die Beschwerdef�hrer bringen weiter vor, es stelle eine willk�rliche Tatsachenbehauptung dar zu sagen, dass eine nachtr�gliche Baueinsprache gest�tzt auf die fehlende Darstellung des Dachbereichs im Baugespann unzul�ssig sei. Ebenso sei das Argument willk�rlich, sie h�tten einfach bis zur Realisierung der bewilligten Baupl�ne zugewartet, statt die Auflagefrist zur Einsichtnahme zu nutzen.
Die Beschwerdef�hrer bestreiten auch, rechtsmissbr�uchlich gehandelt zu haben. Es treffe zu, dass die Beschwerdegegner ihnen Pl�ne des Bauvorhabens gezeigt h�tten. Diese seien damals jedoch noch in der Entstehungsphase gewesen und h�tten keine H�henkoten und Terrainangaben enthalten. Zudem sei es bei jenem Gespr�ch nicht um die Baute selbst, sondern um den Zugang zu einem Regenbecken gegangen.
3.3 Nach der st�ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5 mit Hinweisen).
3.4 Gem�ss � 78 Abs. 2 PBG hat das Baugespann die k�nftige Gestalt und r�umliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainver�nderungen aufzuzeigen. Es erscheint fraglich, ob ein Attikageschoss nach dieser Bestimmung nicht im Baugespann zu ber�cksichtigen ist. Die Ausmasse des Attikageschosses sind im Vergleich zu Dachaufbauten wie Kaminen, Giebelgauben, Dacherkern und dergleichen (vgl. dazu CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER B�SCH, Z�rcher Planungs- und Baurecht, 4. Aufl., 2006, Titel 13.6) betr�chtlich und zudem im Baugespann relativ leicht darzustellen (maximal sind vier zus�tzliche Stangen notwendig). Im vorliegenden Fall ist diese Frage jedoch nicht entscheidend, da es ausschliesslich darum geht, ob eine nachtr�gliche Baueinsprache zul�ssig ist. Nach � 80 Abs. 3 PBG sind sp�tere Einsprachen zul�ssig, wenn die baulichen Vorkehren aus dem Baugespann und den aufgelegten Pl�nen nicht deutlich ersichtlich waren oder ihnen widersprechen. Eine grammatikalische Auslegung legt den Schluss nahe, dass der Mangel sowohl die Pl�ne als auch die Profilierung beschlagen muss. Das Interesse des Bauherrn an der Rechtssicherheit beziehungsweise am Vertrauensschutz best�tigt ein derartiges, f�r den Einsprecher restriktiv wirkendes Verst�ndnis. Denn die nachtr�gliche Einsprache erfolgt in aller Regel w�hrend der Bauphase, in einem Zeitpunkt also, wo der Bauherr bereits erhebliche Investitionen get�tigt hat, die er nicht ohne Nachteil wieder r�ckg�ngig machen kann. Wer nicht w�hrend der Auflagefrist Einsprache erhoben hat, soll dies deshalb nachtr�glich nur tun k�nnen, wenn er zuvor bei der Wahrnehmung seiner Interessen alle Sorgfalt hat walten lassen. Ein Blick auf das Baugespann ist insofern nicht ausreichend, sondern es ist eine Konsultation der Pl�ne erforderlich. Die Beschwerdef�hrer haben dies unterlassen. Sie deuten in dieser Hinsicht zwar an, dass sie die Pl�ne kaum richtig h�tten interpretieren k�nnen, machen aber nicht geltend, dass die von ihnen angesprochene Terrainver�nderung auf den Pl�nen nicht ersichtlich oder nicht ausgesteckt worden sei. Unter diesen Voraussetzungen ist dem Verwaltungsgericht keine Willk�r vorzuwerfen, wenn es die nachtr�gliche Einsprache als unzul�ssig bezeichnete. Die betreffende R�ge der Beschwerdef�hrer ist unbegr�ndet. Unbegr�ndet ist damit auch die unter dem Titel "willk�rliche Tatsachenbehauptung" vorgetragene Kritik der Beschwerdef�hrer, welche sich inhaltlich mit der R�ge der willk�rlichen Anwendung von � 80 Abs. 3 PBG deckt.
Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, wie es sich mit der Alternativbegr�ndung des Verwaltungsgerichts verh�lt, wonach den Beschwerdef�hrern auch wegen Rechtsmissbrauchs die M�glichkeit der nachtr�glichen Einsprache verwehrt sei.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdef�hrern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdef�hrer haben den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entsch�digen.