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Timestamp: 2016-10-21 09:10:05
Document Index: 144524423

Matched Legal Cases: ['Art. 260', 'Art. 260', 'BGE', 'BGE', 'Art. 260', 'Art. 260', 'BGE', 'Art. 260', 'Art. 274', 'Art. 271', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'BGE', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'BGE', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260', 'Art. 260']

124 III 14927. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. M�rz 1998 i.S. A. Immobilien AG gegen Erben B. (Berufung)
Bail � loyer. Nature juridique de l'art. 260a al. 3 CO. Le locataire peut renoncer par avance � une indemnit� pour plus-value consid�rable (consid. 4 et 5). Faits � partir de page 149
Die Erben B. vermieteten H. auf 1. Juli 1992 ein Ladenlokal in I. Der Mietvertrag wurde auf f�nf Jahre abgeschlossen mit einer Option des Mieters f�r weitere drei Jahre. Das Mietobjekt, in dem vorher eine Apotheke gef�hrt worden war, umfasste einen Laden von ungef�hr 100 m2 im Erdgeschoss sowie einen Keller im Untergeschoss. H. baute zu Beginn des Mietverh�ltnisses die R�ume um. Nach kurzer Zeit musste er indes die Insolvenzerkl�rung abgeben, und am 30. September 1992 wurde �ber ihn der Konkurs er�ffnet. In diesem liess sich die A. Immobilien AG die Rechtsanspr�che gegen�ber den Vermietern auf Ersatz des Mehrwertes aus den Umbauten abtreten.
Die A. Immobilien AG klagte im September 1995 gegen die Erben B. unter anderem auf Bezahlung von Fr. 70'000.-- nebst Zins. Sie setzte diesen eingeklagten Betrag sp�ter auf Fr. 48'000.-- herab. Das Mietgericht Z�rich und am 13. Dezember 1996 ebenso das Obergericht des Kantons Z�rich wiesen die Klage ab.
Die Kl�gerin hat gegen das Urteil des Obergerichts Berufung erhoben mit dem Antrag, es aufzuheben und die Klage im Betrag von Fr. 48'000.-- nebst Zins zu sch�tzen. Die Beklagten schliessen auf Abweisung der Berufung.
1. Gem�ss Art. 260a OR kann der Mieter Erneuerungen und �nderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat (Abs. 1). Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des fr�heren Zustands nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Abs. 2). Weist die Sache bei Beendigung des Mietverh�ltnisses dank der Erneuerung oder �nderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter daf�r eine entsprechende Entsch�digung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entsch�digungsanspr�che bleiben vorbehalten (Abs. 3).
Im Mietvertrag wurde der Verwendungszweck des Mietobjekts als "Showroom und Verkaufsladen" bezeichnet. Die Parteien f�gten dem Vertrag eine Zusatzvereinbarung bei, die sie am gleichen Tag unterzeichneten. Darin hielten sie folgendes fest:
"Der Mieter �bernimmt die R�umlichkeiten in unausgebautem Zustand und ist
berechtigt, die Lokale f�r seine Bed�rfnisse auszubauen.
S�mtliche Investitionen gehen entsch�digungslos an den Vermieter. Bei
einem Auszug ist der Mieter nicht verpflichtet, den urspr�nglichen Zustand
der Lokalit�ten wieder herzustellen.
Nach dem angefochtenen Urteil hat der Mieter mit dieser Zusatzvereinbarung g�ltig auf eine Entsch�digung verzichtet. Ausserdem schliesst das Obergericht unabh�ngig davon einen Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung infolge der vorzeitigen Vertragsaufl�sung aus, weil der Mieter mit dem Konkurs Anlass zur Aufl�sung des Vertrags gegeben habe und �berdies der Vermieter tats�chlich nicht bereichert sei.
Mit Bezug auf die Verneinung eines Bereicherungsanspruchs aus der vorzeitigen Vertragsaufl�sung ist der Entscheid nicht angefochten. Die Kl�gerin macht mit der Berufung einzig geltend, Art. 260a Abs. 3 OR habe zugunsten des Mieters zwingenden Charakter, weshalb der Verzicht auf Entsch�digung ung�ltig sei.
4. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen ausgelegt werden. Die Auslegung ist auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers auszurichten, welche mit Hilfe der herk�mmlichen Auslegungselemente ermittelt werden muss, wobei das Bundesgericht es ablehnt, die einzelnen Auslegungselemente BGE 124 III 149 S. 151einer festen hierarchischen Priorit�tsordnung zu unterstellen (BGE 123 III 24 E. 2a S. 26 mit Hinweisen).
a) Nach Auffassung der Kl�gerin spricht alles daf�r, dass der Gesetzgeber Art. 260a Abs. 3 OR zugunsten des Mieters zwingenden Charakter verleihen wollte. Der letzte Satz der Bestimmung, welcher ausdr�cklich nur weitergehende schriftlich vereinbarte Entsch�digungsanspr�che vorbeh�lt, legt zun�chst eine solche Auslegung nahe.
b) Art. 260a OR wurde mit der Revision des Mietrechts vom 15. Dezember 1989 eingef�hrt. Das alte Recht enthielt keine Bestimmung dar�ber, ob der Mieter f�r die von ihm vorgenommenen Investitionen vom Vermieter eine Entsch�digung fordern konnte. Selbst bei Zustimmung des Vermieters konnte der Mieter eine Entsch�digung nur dann verlangen, wenn diese verabredet war. Ausnahmsweise bejahte die Praxis einen Bereicherungsanspruch, wenn ein vereinbartes oder ein �bereinstimmend vorausgesetztes Mietverh�ltnis von langer Dauer endg�ltig aufgel�st wurde (BGE 105 II 92 E. 4 S. 97 f.).
Das neue Recht bezeichnet Art. 260a Abs. 3 OR nicht ausdr�cklich als zwingende Bestimmung. Die geltende Vorschrift unterscheidet sich dadurch von der entsprechenden Bestimmung des Vorentwurfs der Expertenkommission, welche einen ausdr�cklichen Hinweis auf die zwingende Natur vorsah (Art. 274 zu Art. 271a, Begleitbericht zum Vorentwurf S. 35; dazu GUINAND, Le sort des am�liorations faites par le locataire lors de la r�siliation du bail, in SJ 1982, S. 145 ff., S. 151). Dieser Vorschlag ist in der Vernehmlassung sowohl von Vermieter- wie von Mieterseite kritisiert worden, weil der vorsichtige Vermieter angesichts der Entsch�digungspflicht dazu neigen werde, die Zustimmung zu �nderungen des Mieters zu verweigern. In dem vom Bundesrat schliesslich vorgeschlagenen Text (BBl 1985 I S. 1501 ff.) fehlt ein entsprechender Hinweis, auch wurde weder in der Botschaft (BBl 1985 I 1389 ff.) noch in den Beratungen der eidgen�ssischen R�te dazu etwas ausgef�hrt.
Die geltende Fassung der Bestimmung geht auf die st�nder�tliche Kommission zur�ck (AB 1988 S. 156), die mit der sprachlichen Neufassung unterstreichen wollte, dass eine Entsch�digung nicht bei jedem, sondern nur bei einem erheblichen Mehrwert in Frage k�me, und eine weitergehende Entsch�digung deshalb eine besondere Parteiabrede voraussetze. Zu dieser Klarstellung wurde der Nachsatz betreffend den Vorbehalt weitergehender schriftlich vereinbarter Entsch�digungsanspr�che eingef�gt (a.a.O. S. 157).
Die vom Wortlaut gest�tzte Annahme, der Gesetzgeber habe Art. 260a Abs. 3 OR zugunsten des Mieters als zwingende Norm ausgestalten wollen, erscheint aufgrund dieser Einblicke in die Entstehungsgeschichte eher fraglich, indes ginge es zu weit, daraus eindeutige Schl�sse auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers zu ziehen. Diese ist im streitigen Punkt unklar geblieben.
c) Die Meinungen in der Lehre sind geteilt. Roncoroni (Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp 1990 S. 89 und 93) z�hlt Art. 260a Abs. 3 OR zu den relativ zwingenden Bestimmungen, ohne diesen Schluss n�her zu begr�nden. Verschiedene Autoren haben sich ihm angeschlossen und ohne weitere Begr�ndung auf ihn verwiesen (GUINAND/WESSNER, SJK 358, S. 14; WESSNER, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in: mp 1991 S. 120; ZIHLMANN, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Basel, N. 6 zu Art. 260a OR; vgl. auch derselbe, Das Mietrecht, Leitfaden, 2. Aufl. 1995, S. 87; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2. Aufl. 1992, S. 366 Rz. 3.4; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f�r die Praxis, 3. Aufl. 1992, S. 401 Rz. 3.4 [sowohl LACHAT/MICHELI wie LACHAT/STOLL machen allerdings einen Vorbehalt f�r den Fall, dass die vom Mieter beabsichtigten Investitionen bei der Festsetzung des Mietzinses ber�cksichtigt werden]. Zum Teil wird auch GUHL/MERZ/KUMMER/KOLLER, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. Aufl., S. 419, zu dieser Lehrmeinung gez�hlt).
Demgegen�ber vertraten Lachat/Micheli in der ersten Auflage ihres Werks (Le nouveau droit du bail 1990, S. 366 Rz. 3.4) die Auffassung, die Bestimmung enthalte dispositives Recht, offenbar in der Meinung, dass im allgemeinen selbst bei betr�chtlichen Aufwendungen diesen bei der Festsetzung des Mietzinses Rechnung getragen werde. LACHAT (Le bail � loyer 1997, S. 543 Rz. 4.8) schliesst sich in seiner neuesten Ver�ffentlichung wieder dieser Auffassung an und begr�ndet diesen Schritt damit, dass der Vermieter, der die �nderungen ablehnen k�nne, auch die weniger weit gehende M�glichkeit haben m�sse, die Zustimmung unter Bedingungen zu geben. ENGEL (Contrats de droit suisse, S. 152 f.) folgt ohne weitere Begr�ndung der Auffassung der ersten Auflage von LACHAT/MICHELI. Nach dem SVIT-Kommentar 1991 (S. 338/339 Rz. 84) enth�lt Art. 260a Abs. 3 OR dispositives Recht; nach dieser Auffassung gehen Vereinbarungen �ber eine Entsch�digung oder einen Verzicht auf eine solche selbstverst�ndlich vor. HIGI (Z�rcher Kommentar, N. 5 und N. 62 zu Art. 260a OR) schliesst sich ebenfalls BGE 124 III 149 S. 153dieser Lehrmeinung an, weil es im Belieben des Vermieters stehe, seine Zustimmung zu einer �nderung �berhaupt zu erteilen und er daher diese auch mit Auflagen und Bedingungen verkn�pfen k�nne. Ausserdem beruft er sich auf die Kann-Formulierung ("... so kann der Mieter ...verlangen") und meint, danach stehe es dem Mieter frei, eine Entsch�digung zu beanspruchen, was zwingend bedeute, dass er darauf auch verzichten k�nne (a.a.O.). ZEHNDER (Die Bestimmung der Mehrwertentsch�digung bei Mieterbauten (Art. 260a Abs. 3 OR), in: AJP 1996 S. 726 f.) lehnt mit Higi die Auffassung ab, dass die Bestimmung relativ zwingend ist. Er pflichtet dessen Begr�ndung bei und meint, f�r diese L�sung spreche eine weitere �berlegung: Vielfach veranlasse gerade die verabredete Entsch�digung bzw. deren Wegbedingung den Vermieter �berhaupt zur Zustimmung f�r die Mieterbaute. Sofern die vereinbarte Entsch�digung oder die vereinbarte Wegbedingung ung�ltig seien, so w�re nicht auszuschliessen, dass der Vermieter seine Zustimmung zum Mieterbau wegen Grundlagenirrtums anfechten und anschliessend die Wiederherstellung des fr�heren Zustands verlangen k�nnte, womit dem Mieter kaum gedient w�re; durch die verbindlich vereinbarte Mehrwertentsch�digung oder deren Wegbedingung liessen sich viele Unsicherheiten beseitigen.
d) Aus der kantonalen Rechtsprechung liegen zwei ver�ffentlichte Entscheide vor, die ebenfalls zum Schluss gelangen, die Bestimmung sei dispositiver Natur.
Die Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve hat in einem Entscheid vom 18. Februar 1994 (Cahiers du bail 1994, S. 128) festgehalten, Art. 260a Abs. 3 OR habe entgegen Roncoroni dispositiven Charakter. Das Gericht schliesst sich daf�r der ersten Auflage von LACHAT/MICHELI und dem SVIT-Kommentar an. Zur Begr�ndung f�gt es bei, diese Auffassung lasse sich namentlich mit R�cksicht darauf vertreten, dass Art. 260a OR durchwegs von einer Absprache zwischen den Parteien ausgehe.
Das Obergericht des Kantons Z�rich hat sich in einem Entscheid vom 7. Mai 1996 (Mietrecht aktuell 1996, S. 180 ff.) auf den es im angefochtenen Urteil verweist, mit der Frage eingehend auseinandergesetzt und ist zum gleichen Ergebnis gekommen wie die Genfer Chambre de baux et loyers. Es stellt sich auf den Standpunkt, nur eine Auslegung der Bestimmung, die dem Vermieter und Mieter beim Vertragsabschluss die M�glichkeit offenlasse, verbindliche Abmachungen dar�ber zu treffen, unter welchen Bedingungen sich der Vermieter mit Erneuerungen oder �nderungen an der Sache einverstanden BGE 124 III 149 S. 154erkl�re, entspreche dem Sinn und Zweck der Norm. Es bestehe kein Anlass, diesbez�glich die Vertragsfreiheit einzuschr�nken, denn eine Einschr�nkung im Sinne einer Unverbindlicherkl�rung eines Entsch�digungsverzichts durch den Mieter w�rde sich h�ufig gerade zu dessen Ungunsten auswirken. Der Vermieter, der sich vom Mieter nicht verbindlich einen Entsch�digungsverzicht zusichern lassen k�nne, w�rde entweder seine Zustimmung verweigern (Art. 260a Abs. 1 OR) oder die Wiederherstellung des fr�heren Zustandes schriftlich vereinbaren (Art. 260a Abs. 2 OR). Beide L�sungen br�chten dem Mieter Nachteile: Im ersten Fall d�rfte er den von ihm gew�nschten Umbau nicht vornehmen, bei der zweiten M�glichkeit h�tte er nicht nur die Kosten des Umbaus, sondern ebenfalls jene der Wiederherstellung zu tragen. Eine solche L�sung widerspr�che dem Sinn und Zweck der Norm. Diesen entspreche vielmehr der dispositive Charakter der Bestimmung, welcher den Vertragspartnern die M�glichkeit einer Zustimmung zum Umbau beim gleichzeitigen Verzicht auf Entsch�digung offenlasse. Der Mieter k�nne so beim Vertragsabschluss abw�gen, ob er den Umbau f�r den der Vermieter eine Entsch�digung ablehne, �berhaupt vornehmen wolle; er k�nne sich insbesondere durch Abschluss eines langj�hrigen Mietvertrages oder etwa die Gew�hrung eines Kaufsrechts absichern (a.a.O. S. 183).
5. Aus diesen Darlegungen erhellt, dass sich die von der K l�gerin und von einem Teil der Lehre bef�rwortete Auslegung zwar an den Wortlaut der Bestimmung anlehnen kann, dass sie aber dem Sinn und Zweck der Regelung nicht gerecht wird. Dabei ist vorweg mit dem Obergericht (a.a.O. S. 183) festzuhalten, dass sich aus dem Text, "...so kann der Mieter ... verlangen", nichts zugunsten des dispositiven Normcharakters ableiten l�sst, weil diese Kann-Formulierung sich nur auf den nachtr�glichen Verzicht des Mieters bezieht. Mit Bezug auf den Sinn und Zweck der Bestimmung ist sodann den erw�hnten Erw�gungen des Obergerichts des Kantons Z�rich sowie den angef�hrten �berlegungen aus der Lehre ohne Einschr�nkung beizupflichten. Daraus ergibt sich, dass Art. 260a Abs. 3 OR als dispositive Norm zu betrachten ist, und somit der Mieter im voraus g�ltig auf eine Entsch�digung verzichten kann.
Die Vorinstanz hat daher Bundesrecht nicht verletzt, indem sie den Verzicht des Mieters auf Entsch�digung in der erw�hnten Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag als g�ltig betrachtet hat. Die Berufung erweist sich somit als unbegr�ndet.
105 II 92
art. 260a al. 3 CO,
Art. 260a OR,
Art. 260a Abs. 1 OR,
Art. 260a Abs. 2 OR