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Timestamp: 2016-10-24 18:22:01
Document Index: 177439234

Matched Legal Cases: ['Art. 51', 'Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 72', 'Art. 76', 'Art. 51', 'Art. 74', 'Art. 100', 'Art. 75', 'Art. 51', 'BGE', 'BGE', 'Art. 75', 'Art. 42', 'Art. 106', 'Art. 42', 'Art. 43', 'BGE', 'Art. 18', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 29', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 29']

4A_733/2011 (16.07.2012)
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Ren� R�ber,
A.a A.________ (K�ufer, Kl�ger, Beschwerdef�hrer) schloss mit B.________ (Verk�ufer, Beklagter) am 22. Juni 2006 einen �ffentlich beurkundeten Kaufvertrag �ber das Grundst�ck "Y.________" GB Nr. zzz.________ in Q.________ ab. Sie vereinbarten darin insbesondere Folgendes:
"Die Kaufspartei wird von der Verkaufspartei ausdr�cklich erm�chtigt, das Kaufsobjekt zu betreten und f�r die geplante �berbauung auf GB-Bl. zzz.________ bei den zust�ndigen Beh�rden im eigenen Namen Baugesuche einzureichen und damit verbundene Verfahren als Gesuchstellerin und Bauherrschaft durchzuf�hren, gegen �bernahme der daraus resultierenden Kosten und Geb�hren. Die Verkaufspartei verpflichtet sich, s�mtliche entsprechenden Eingaben und Bewilligungsgesuche als Grundeigent�mer mitzuunterzeichnen und Hand zu allen notwendigen Vorkehrungen zu bieten, damit eine �berbauung des Kaufsobjektes erm�glicht wird; vorbehalten bleiben die Einhaltung der �ffentlich- und privatrechtlichen Bauvorschriften durch die Kaufspartei. Mit den Bauarbeiten auf dem Kaufsobjekt darf jedoch erst nach erfolgter Eigentums�bertragung des Kaufsobjektes an die Kaufspartei begonnen werden.
Die Kaufspartei ist verpflichtet, bis sp�testens am 30. September 2006 eine Baueingabe f�r GB-Bl. zzz.________ einzureichen."
"Der vorliegende Vertrag wird aufgel�st,
- wenn aus Gr�nden, die bei der Kaufspartei liegen, die Eigentums�bertragung nicht innert 3 Monaten nach Rechtskraft der Bewilligung erfolgt,
- wenn nach R�ckzug oder Abweisung des Baugesuches nicht innert 3 Monaten eine neue Baueingabe erfolgt."
A.b Am 27. Oktober 2006 reichte der K�ufer beim Bezirk Q.________ ein Gesuch um Gestaltungsplan�nderung ein, verbunden mit einer Baueingabe. Diese Eingaben wurden in der Folge mehrfach abge�ndert und bearbeitet. Ab dem 22. November 2007 f�hrten der K�ufer und der Verk�ufer einen mehrfachen Briefwechsel durch, in dem sich der Verk�ufer unzufrieden �ber die lange Dauer der Gesch�ftsabwicklung zeigte.
A.c Am 22. bzw. 26. Februar 2008 reichte der K�ufer ein erneutes Gesuch um Gestaltungsplan�nderung ein. Mit Blick auf dieses neu eingereichte Gesuch zog er das urspr�ngliche Baugesuch vom 27. Oktober 2006 am 7. M�rz 2008 zur�ck.
A.d Zu einem nicht genau bekannten Zeitpunkt, jedoch nach Ende Juli 2008, zog der Verk�ufer das Gestaltungsplan�nderungsgesuch vom 22. bzw. 26. Februar 2008 ohne R�cksprache mit dem K�ufer zur�ck und verkaufte das Grundst�ck an einen Dritten. Der (urspr�ngliche) K�ufer sah darin eine Vertragsverletzung und drohte dem Verk�ufer die Geltendmachung des negativen Vertragsinteresses an.
B.a Am 23. Januar 2009 erhob der K�ufer Klage beim Bezirksgericht K�ssnacht mit dem Begehren, der Verk�ufer sei zur Zahlung von Fr. 264'783.60 zu verurteilen. W�hrend des erstinstanzlichen Verfahrens verstarb der Verk�ufer B.________. Der Prozess wurde von seinen Erben, C.________ (Beschwerdef�hrerin 1), D.________ (Beschwerdef�hrerin 2), E.________ (Beschwerdef�hrer 3) und F.________ (Beschwerdef�hrerin 4) weitergef�hrt.
Mit Urteil vom 16. Dezember 2010 wies das Bezirksgericht K�ssnacht die Klage ab.
B.b Gegen dieses Urteil erhob der K�ufer am 7. Januar 2011 Berufung an das Kantonsgericht Schwyz und beantragte, das Urteil des Bezirksgerichts sei aufzuheben und die Erben des Verk�ufers seien zur Zahlung von Fr. 264'783.60 zu verurteilen.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 6. Dezember 2011 beantragt der K�ufer dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz aufzuheben und es seien die Beschwerdegegner zur Zahlung von Fr. 264'783.60 zu verurteilen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
Die Beschwerdegegner und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Die Parteien reichten am 13. bzw. am 29. M�rz 2012 unaufgefordert Replik und Duplik ein.
Am 14. Mai 2012 reichte der Beschwerdef�hrer eine als "Ausstandsbegehren" betitelte Eingabe ein. Darin beantragte er in Erg�nzung zu seiner Beschwerde die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids wegen Verletzung der Ausstandsvorschriften gem�ss Art. 51 Abs. 1 ZPO sowie die Wiederholung des Verfahrens vor einem neutral konstituierten Gericht.
1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren des Beschwerdef�hrers sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG).
1.2 Damit ein kantonaler Entscheid mit Beschwerde in Zivilsachen angefochten werden kann, muss der Instanzenzug im Kanton ersch�pft sein (Art. 75 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdef�hrer bringt in seiner Eingabe vom 14. Mai 2012 vor, er habe nachtr�glich neue Tatsachen entdeckt, aus welchen sich schliessen lasse, dass die zust�ndige Vizegerichtspr�sidentin des Kantonsgerichts Schwyz befangen gewesen sei. In solchen F�llen seien nach Art. 51 Abs. 3 ZPO zwar die Bestimmungen �ber die Revision anwendbar. Da die Angelegenheit jedoch beim Bundesgericht h�ngig und damit noch nicht rechtskr�ftig sei, stehe ihm die Revision im Kanton nicht offen.
Ob diese Ausf�hrungen zutreffend sind, kann vorliegend offen bleiben. Denn f�r die Zul�ssigkeit der Beschwerde vor Bundesgericht wird gemeinhin nicht verlangt, dass von einer Revisionsm�glichkeit Gebrauch gemacht worden ist (Urteil 1C_420/2011 vom 25. April 2012 E. 4.4, zur Publikation vorgesehen; BGE 133 III 439 E. 3.1 S. 444; vgl. auch BGE 136 I 341 E. 2 zur sog. kassatorischen Revision). Der angefochtene Entscheid ist somit letztinstanzlich i.S.v. Art. 75 Abs. 1 BGG. Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt einer hinreichenden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.3 Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollst�ndig begr�ndet einzureichen (Art. 42 Abs. 1 BGG). Die Einreichung einer erg�nzenden Beschwerdeschrift ist einzig auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen grunds�tzlich m�glich (Art. 43 BGG). In den �brigen Gebieten kommt eine Beschwerdeerg�nzung im Rahmen der Replik in Betracht, die jedoch nur insoweit statthaft ist, als die Ausf�hrungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten dazu Anlass geben (BGE 135 I 19 E. 2.2; 132 I 42 E. 3.3.4).
Mit seiner Eingabe vom 14. Mai 2012 hat der Beschwerdef�hrer unaufgefordert seine Beschwerde durch neue Antr�ge, R�gen und Beweismittel erg�nzt. Diese Eingabe erfolgte nach Ablauf der Beschwerdefrist. Sie kann folglich im vorliegenden Verfahren nicht ber�cksichtigt werden.
Der Beschwerdef�hrer r�gt, die Vorinstanz sei bei der Auslegung einer Vertragsbestimmung in Willk�r verfallen. Nach der Vertragsbestimmung IV.3 sollte der Kaufvertrag aufgel�st werden, wenn nach R�ckzug oder Abweisung des Baugesuchs nicht innert 3 Monaten eine neue Baueingabe erfolge. Der Beschwerdef�hrer habe nach dem R�ckzug des Baugesuchs am 7. M�rz 2008 innert dieser Frist ein neues Gestaltungsplanab�nderungsgesuch eingereicht. Nach den Ausf�hrungen der Vorinstanz sei er damit seinen vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen, da die Parteien unter dem Begriff "Baueingabe" ein Baugesuch verstanden h�tten und nicht ein blosses Gestaltungsplanab�nderungsgesuch. Diese Feststellung sei willk�rlich. In Ziff. IV.3 des Vertrages werde zweimal das Wort "Baueingabe" und einmal das Wort "Baugesuch" verwendet. Sinn und Zweck dieser Vertragsbestimmung habe offensichtlich darin bestanden, den Beschwerdef�hrer zu verpflichten, ohne zeitliche Verz�gerung die notwendigen Planungsmassnahmen f�r die �berbaubarkeit des Grundst�ckes in die Wege zu leiten. Das Bauamt Q.________ habe zudem gew�nscht, dass wegen der komplexen Rechtslage zuerst nur ein neues Gestaltungsplanab�nderungsgesuch, nicht aber gleichzeitig ein neues Baugesuch eingereicht werden solle. Der Beschwerdef�hrer habe die Gemeinde auch im Interesse des Verk�ufers nicht ver�rgern wollen.
2.1 Der Bestand eines Vertrages ist wie dessen Inhalt durch Auslegung der Willens�usserungen der Parteien zu bestimmen. Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR). Steht eine tats�chliche Willens�bereinstimmung fest, bleibt f�r eine Auslegung nach dem Vertrauensgrundsatz kein Raum (BGE 132 III 626 E. 3.1; 128 III 70 E. 1a S. 73). Die Feststellung des tats�chlichen Parteiwillens beruht auf Beweisw�rdigung (vgl. BGE 135 III 410 E. 3.2 S. 413; 132 III 268 E. 2.3.2 S. 274, 626 E. 3.1 S. 632 mit Hinweisen). Sie kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 127 E. 1.5 S. 130, 397 E. 1.5 S. 401; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252).
2.2 Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, der Verk�ufer sei daran interessiert gewesen, das Grundst�ck m�glichst rasch zu verkaufen. Die Parteien h�tten ein Interessengleichgewicht angestrebt, indem der K�ufer gewisse Handlungen innert vorgesehener Frist vorzunehmen hatte und dem Verk�ufer dagegen eine Mitwirkungspflicht auferlegt worden sei. Im Kaufvertrag seien keinerlei andere Ausstiegsm�glichkeiten vorgesehen gewesen als die Fristen gem�ss Vertragsziffer IV.3. Bei dieser Konstellation habe die Dauer des Schwebezustandes alleine in den H�nden des K�ufers gelegen. Das erstinstanzliche Gericht habe diese Vertragsausstiegsregelung als eines von mehreren Indizien daf�r angesehen, dass ein Gesuch um Gestaltungsplan�nderung nicht als Baueingabe gem�ss Vertragsziffer IV.3 gelte. Der Umstand, dass Realisierung und Umsetzung des Projekts kompliziert gewesen seien, �ndere nichts daran, dass der K�ufer neben dem Gestaltungsplan�nderungsgesuch zus�tzlich ein Baugesuch h�tte einreichen k�nnen, wie er dies zu Beginn mit der Baueingabe vom 21. November 2006 auch getan habe. Auch der Einwand, das Bauamt h�tte ausdr�cklich eine Eingabe ohne ein gleichzeitiges Baugesuch gew�nscht, verm�ge daran nichts zu �ndern. Es habe dem �bereinstimmenden Parteiwillen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entsprochen, dass nur eine Baueingabe, die auch effektiv zur Erteilung einer Baubewilligung f�hre, und nicht auch ein Gestaltungsplan�nderungsgesuch die dreimonatige Frist nach Vertragsziffer IV.3 wahre. Eine Empfehlung des Bauamtes verm�ge eine vertragliche Vereinbarung nicht in Frage zu stellen.
2.3 Diese Ausf�hrungen sind nicht zu beanstanden. Es trifft zwar zu, dass in Vertragsziffer IV.3 zweimal das Wort "Baueingabe" und einmal das Wort "Baugesuch" verwendet wird. Dies l�sst jedoch die vorinstanzliche Feststellung, wonach die Parteien unter "Baueingabe" (zumindest auch) ein Baugesuch verstanden h�tten, noch nicht willk�rlich erscheinen. Gegen die Ausf�hrungen der Vorinstanz zur Vertragsausstiegsregelung wendet der Beschwerdef�hrer nichts ein. Er vermag auch mit dem Hinweis, er habe auf expliziten Wunsch des Bauamtes Q.________ nicht zus�tzlich ein neues Baugesuch eingereicht, keine willk�rliche Feststellung des Parteiwillens nachzuweisen. Denn die �usserungen des Bauamtes sind nicht relevant f�r die Frage, was die Parteien bei Vertragsschluss inter partes vereinbaren wollten. Wie die Vorinstanz ausgef�hrt hat, verm�gen W�nsche Dritter den Beschwerdef�hrer nicht von seinen vertraglichen Pflichten gegen�ber dem Beschwerdegegner zu befreien oder diese abzu�ndern. Die R�ge erweist sich damit als unbegr�ndet.
Der Beschwerdef�hrer r�gt weiter, die Vorinstanz habe willk�rlich festgestellt, es sei nicht erwiesen, dass der Verk�ufer der Einreichung eines neuen Gestaltungsplanab�nderungsgesuchs ohne gleichzeitige Einreichung eines neuen Baugesuchs zugestimmt habe. Der Verk�ufer habe zwar seinen Unmut �ber die lange Dauer einer Baugenehmigung zum Ausdruck gebracht. Daraus k�nne jedoch nicht geschlossen werden, dass er nicht damit einverstanden gewesen sei, die urspr�nglichen Eingaben zur�ckzuziehen und ein neues Gestaltungsplanab�nderungsgesuch ohne Baugesuch einzureichen. Der Verk�ufer habe das neue Gestaltungsplanab�nderungsgesuch mitunterzeichnet und dem daraufhin erfolgten R�ckzug der urspr�nglichen Eingaben schriftlich zugestimmt. Damit sei seine Zustimmung zum Vorgehen des Beschwerdef�hrers schriftlich belegt.
3.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Will die beschwerdef�hrende Partei die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten, so muss sie klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4).
3.2 Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, aus der Mitunterzeichnung des R�ckzugs des urspr�nglichen Baugesuchs k�nne nicht ohne weiteres auf eine Einwilligung des Verk�ufers geschlossen werden, ein neues Gestaltungsplanab�nderungsgesuch ohne gleichzeitiges Baugesuch einzureichen. Aus den Schreiben des Verk�ufers gehe klar hervor, dass dieser sich ab November 2007 mehrfach �ber die zunehmend lange Dauer der Vertragsabwicklung unzufrieden gezeigt habe und auf eine z�gige Abwicklung des Gesch�fts gedr�ngt habe. Die Behauptung des Beschwerdef�hrers, der Verk�ufer habe sich ausdr�cklich mit dem R�ckzug des alten und dem Zuwarten mit der Einreichung eines neuen Baugesuchs einverstanden gezeigt, widerspreche somit klar den Akten.
3.3 Soweit der Beschwerdef�hrer den Sachverhalt in seinen Ausf�hrungen erweitert, ohne dazu eine Sachverhaltsr�ge vorzubringen, ist darauf nicht einzutreten. Im �brigen beschr�nkt sich der Beschwerdef�hrer auf die Behauptung, die Zustimmung zu seinem Vorgehen ergebe sich aus der schriftlichen Zustimmung des Verk�ufers zum R�ckzug der urspr�nglichen Eingaben und aus der Mitunterzeichnung des Gestaltungsplanab�nderungsgesuchs. Aus dem vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt ist nicht ersichtlich, dass der Verk�ufer das neue Gestaltungsplanab�nderungsgesuch mitunterzeichnet h�tte. Ohnehin ergibt sich weder aus dem Einverst�ndnis zum neuen Gestaltungsplanab�nderungsgesuch noch zum R�ckzug der urspr�nglichen Eingaben ohne weiteres auch eine Zustimmung des Verk�ufers dazu, kein neues Baugesuch einzureichen. Die Vorinstanz ist damit nicht in Willk�r verfallen, wenn sie eine solche Zustimmung als nicht erwiesen erachtete.
Der Beschwerdef�hrer r�gt schliesslich eine willk�rliche antizipierte Beweisw�rdigung. Er habe bereits vor dem erstinstanzlichen Gericht und auch vor der Vorinstanz vorgebracht, dass die Architekten G.________ und H.________ das Vorgehen �ber die Jahre und auch den R�ckzug der urspr�nglichen Eingaben und Neueinreichung des Gestaltungsplanab�nderungsgesuchs ohne Baugesuch mit dem Verk�ufer abgesprochen h�tten und dieser ihnen gegen�ber dem ausdr�cklich zugestimmt habe. Die Vorinstanz habe die Befragung der Zeugen mit der Begr�ndung abgelehnt, es sei nicht zu erwarten, dass die offerierten Zeugen eine Zustimmung zum Vorgehen durch den Verk�ufer best�tigen k�nnten, da aus den Akten hervorgehe, dass dieser damit nicht einverstanden gewesen sei. Diese antizipierte Beweisw�rdigung sei krass willk�rlich.
4.1 Der aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessende Anspruch auf rechtliches Geh�r verleiht der betroffenen Partei das Recht, in einem Verfahren, welches in ihre Rechtsstellung eingreift, mit rechtzeitig und formg�ltig angebotenen Beweisantr�gen geh�rt zu werden, soweit diese erhebliche Tatsachen betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind (BGE 136 I 265 E. 3.2 S. 272; 131 I 153 E. 3 S. 157; 127 I 54 E. 2b S. 56; 124 I 241 E. 2 S. 242; je mit Hinweisen). Dieses Recht auf Beweis ergibt sich gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch aus Art. 8 ZGB, der insoweit f�r den Bereich des Bundesprivatrechts Art. 29 Abs. 2 BV konkretisiert (Urteil 4A_341/2011 vom 21. M�rz 2012 E. 2.1).
4.2 Die Vorinstanz hat willk�rfrei festgestellt, es widerspreche klar den Akten, dass der Verk�ufer seine Zustimmung zur Nichteinreichung eines neuen Baugesuchs gegeben habe (vgl. E. 3). Der Verk�ufer habe sich ab November 2007 mehrfach �ber die zunehmend lange Dauer der Vertragsabwicklung unzufrieden gezeigt und habe auf eine z�gige Abwicklung des Gesch�fts gedr�ngt. Die Vorinstanz hat zudem darauf hingewiesen, dass die Vorbringen des Beschwerdef�hrers in Bezug auf diesen Zeugenbeweis auch wenig substanziiert seien. Insbesondere sei unbestimmt geblieben, wann und bei welcher Gelegenheit die behauptete Einwilligung genau erfolgt sei. Gest�tzt auf diese Voraussetzungen durfte die Vorinstanz ohne in Willk�r zu verfallen davon ausgehen, am Beweisergebnis werde sich auch durch eine Befragung der Zeugen G.________ und H.________ nichts mehr �ndern. Die R�ge der willk�rlichen antizipierten Beweisw�rdigung ist unbegr�ndet.
Der Beschwerdef�hrer hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entsch�digen.