Source: http://www.sicet.it/pages/condominio/regolamento_condominio.htm
Timestamp: 2015-12-01 14:35:04+00:00
Document Index: 8908561

Matched Legal Cases: ['art. 1138', 'art. 1117', 'art. 1127', 'art. 1125', 'art. 1124', 'art. 16', 'art. 63', 'art. 1130']

N.B. A norma dell’art. 1138 C.C. il Regolamento di Condominio � obbligatorio qualora, in un edificio, il numero dei condomini � superiore a 10 (dieci)
Il presente Regolamento, redatto e deliberato dai proprietari dei singoli appartamenti dell’edificio, disciplina i diritti e gli obblighi dei proprietari circa l’uso delle cose comuni, i limiti all’uso delle cose assegnate in propriet� ed in uso esclusivo in relazione alla disciplina delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio.
Il Regolamento � obbligatorio per tutti i singoli proprietari, per i loro eredi o aventi causa, nonch�, per la parte che li riguarda, per tutti gli eventuali inquilini.
Il Condominio .............. � costituito tra coloro che risultano proprietari di immobili nell’edificio ............, nonch� proprietari delle parti di uso comune esistenti nel fabbricato.
Il fabbricato � composto da n. piani, per complessivi n. appartamenti, oltre all’eventuale alloggio del portiere; dal giardino, i viali, le fioriere, il belvedere, i locali di pulizia e tutti gli altri spazi compresi nell’area del fabbricato entro il perimetro del lotto ..........
Il fabbricato � composto da:
Per il fabbricato, costituiscono propriet� comune ed indivisibile di tutti i singoli condomini, le parti comuni considerate tali dalle vigenti norme di legge (art. 1117 C.C.) ed ogni altra opera, installazione, costruzione, manufatto che sia, per destinazione obiettiva, indispensabile all’uso, al godimento ed alla conservazione dell’edificio stesso ed in particolare:
la rete delle fognature ed i relativi pozzetti di ispezione, i tubi di scarico delle acque delle materie di rifiuto, nonch� i tubi e le canalette delle acque piovane, escluse quante di pertinenza di ciascun appartamento;
le colonne montanti dell’acqua, dell’energia elettrica e del gas fino ai punti di diramazione ai locali di propriet� dei singoli condomini;
i vani scala, le scale ed i loro ripiani, i ballatoi di accesso agli appartamenti, le scale e i corridoi di accesso alle cantine, gli spazi e i locali del piano interrato non assegnati in propriet� esclusiva ai singoli appartamenti.
Costituiscono propriet� comune, ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nel fabbricato, ad eccezione di quelli che siano stati assegnati in tutto o in parte in uso o in propriet� a ciascuno dei condomini stessi, i lastrici solari e le terrazze che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni.
Quote di compropriet� del condominio
L’entit� delle rispettive quote di compropriet� dei singoli partecipanti al Condominio � espressa in millesimi nelle Tabelle allegate al presente Regolamento.
Non � consentito l’abbandono o la rinuncia alla compropriet� degli elementi comuni dell’edificio al fine di sottrarsi al contributo alle spese per la loro conservazione.
L’uso dei lavatoi e delle terrazze per stendere � riservato ai condomini a seconda del turno stabilito.
Dopo l’uso ogni condomino dovr� provvedere alla pulizia delle vasche e dei locali, al trasporto dei residui, nonch� assicurarsi, sotto la propria personale responsabilit�, che i rubinetti siano ben chiusi e gli impianti non ostruiti.
In particolare � vietato:
Ogni guasto dipendente da qualsiasi inosservanza delle disposizioni suddette sar� riparato, se accertato, a spese del condomino alla cui famiglia (o cerchia di relazioni) appartiene colui che ha causato il danno. B) Uso delle autorimesse e cantine
Ogni condomino � tenuto:
a non effettuare il lavaggio degli autoveicoli nei disimpegni, nonch� nell’autorimessa allorch� il sistema di lavaggio possa comunque deteriorare i locali o causare umidit� alle pareti;
a non sostare con gli autoveicoli nelle parti comuni e a non disporre gli stessi in modo(2) se esistenti
I condomini, tenuti ad osservare il presente Regolamento , sono altres� soggetti ai seguenti obblighi:
consentire a richiesta dell’Amministratore, che all’interno della propriet� privata si proceda alle constatazioni ed ai controlli necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e dei relativi impianti e servizi e, qualora si riveli necessario, consentire che si proceda all’interno della propriet� privata all’esecuzione dei relativi lavori;
dare notizia all’Amministratore delle opere e dei lavori da realizzare nei locali di propriet� esclusiva prima di intraprendere l’esecuzione, al fine di consentire gli opportuni controlli circa la stabilit� strutturale e il decoro dell’edificio o di parte di esso e degli impianti comuni;
dare notizia all’Amministratore della eventuale vendita dei locali di propriet� esclusiva, comunicando le generalit� del nuovo proprietario ed impegnandosi a far conoscere a quest’ultimo il contenuto del presente Regolamento che dovr� essere richiamato nell’atto di trasferimento della propriet�. Chi subentra nei diritti di un condomino � obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi sia all’anno in corso che a quello precedente;
dare notizia all’Amministratore delle locazioni, dei relativi contratti e delle loro vicende, inerenti gli appartamenti facenti parte del Condominio, indicando il nome del conduttore; il proprietario delle unit� locate risponde della destinazione delle stesse da parte del conduttore in maniera conforme alle norme di cui al presente Regolamento;
dare notizia all’Amministratore dei lavori intrapresi da parte del singolo condomino nella propria unit� abitativa;
provvedere, qualora i locali dovessero rimanere per qualche tempo disabitati, alla chiusura delle prese d’acqua e di energia elettrica, comunicando altres� all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi per il caso che si verifichi la necessit� di accedere nell’unit� abitativa.
Il diritto di sopraelevazione � regolato dall’art. 1127 C.C.; tuttavia esso non pu� essere esercitato senza le preventive autorizzazioni comunali, debitamente comunicate all’Amministratore che dovr� acquisire il benestare dell’Assemblea condominiale. All’inizio dei lavori, chi fa la sopraelevazione, deve corrispondere l’indennit� agli altri condomini.
Ogni condomino �, inoltre, tenuto ad osservare i seguenti particolari divieti:
� proibito l’uso delle unit� immobiliari contrario al decoro ed al buon costume del Condominio;
� vietata la realizzazione di qualsiasi opera che pregiudichi le strutture portanti dell’edificio, e comunque, quelle che ne alterino l’aspetto architettonico;
� vietata qualsiasi modificazione al fabbricato, anche quando non ne guasti l’estetica e la simmetria esteriore, senza la preventiva approvazione dell’Assemblea;
� vietato tenere nelle unit� immobiliari mobili e oggetti di peso superiore alla portata dei solai, ritenendosi il condomino responsabile per i danni che da tale inosservanza dovessero derivare all’edificio ed alle persone;
� vietato realizzare, sia all’interno che all’esterno delle singole unit� immobiliari, qualunque modifica agli impianti di uso generale, senza l’autorizzazione dell’Assemblea;
� vietata la destinazione degli appartamenti e locali di propriet� esclusiva ad uso diverso dall’abitativo o da ufficio professionale privato, senza la preventiva autorizzazione dell’Assemblea;
� vietato occupare con costruzioni provvisorie o ingombrare con oggetti mobili le scale, le terrazze comuni, gli anditi, il giardino, il belvedere, i viali. L’occupazione delle cose comuni �, tuttavia, consentita quando si debbano eseguire lavori agli appartamenti ed ai locali dei singoli condomini, purch� sia limitata allo spazio e dal tempo strettamente indispensabili e, non impedisca l’uso delle cose stesse da parte di altri condomini;
� vietato collocare piante o vasi di fiori sui davanzali delle finestre e sui parapetti dei balconi, senza che siano muniti di riparo fisso in ferro e sistemati in apposite fioriere;
� vietato chiudere, sia pure parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio; l’eventuale applicazione di tende o grate � subordinata ad un progetto unitario da sottoporre alla approvazione dell’Assemblea;
� vietata l’apposizione di insegne luminose e dipinte e in genere, di mezzi pubblicitari sulla facciata. L’apposizione di insegne e targhe professionali negli androni e nelle scale � subordinata alla autorizzazione dell’Amministratore che deve tendere, per quanto possibile, alla uniformit� dei caratteri e del materiale impiegato, previa autorizzazione dell’Assemblea condominiale;
� vietata, in ogni caso, l’applicazione di insegne di qualsiasi genere o contenuto sui balconi e aree visibili all’esterno di ciascuna unit� immobiliare;
� vietato mantenere ed allevare animali che possano costituire pericolo a causa della loro aggressivit�, o per motivi igienici-sanitari e di pubblica tranquillit�;
� vietato arrecare disturbo agli altri condomini, specie nelle ore di riposo diurno e notturno. Il volume degli apparecchi radio e televisivi, dopo le ore 23, dovr� essere attenuato in modo da non arrecare disturbo ai vicini;
� vietato gettare nei tombini, negli scarichi dei gabinetti e nei condotti della spazzatura, materiale che possa ingombrare le tubazioni di scarico ; le spese occorrenti allo sgombero degli scarichi, e quelle derivanti da eventuali danni agli impianti comuni, vetri ed accessori, si intendono a carico di chi le ha provocate;
� vietato gettare acqua e qualsiasi altro dalle finestre e dai balconi;
� vietato calpestare i giardini e danneggiare le piante; � vietato, altres�, condurre cani ed altri animali nel giardino.
Lo stato di conservazione ed efficienza delle parti comuni del fabbricato e dei relativi impianti � mantenuto mediante l’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, straordinaria e di miglioria.
Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle che si riferiscono a lavori di pi� ampia portata ed avente carattere strutturale.
Per i lavori di manutenzione ordinaria provvede l’Amministratore sulla base dei preventivi contenenti l’indicazione ed il costo presumibile dei lavori da eseguire sino ad un massimo di � .............................. .
Per i lavori di manutenzione straordinaria e di miglioria, l’Amministratore, al manifestarsi delle circostanze che ne giustifichino l’esecuzione, dovr� richiedere l’approvazione dell’Assemblea, facendone deliberare anche il relativo stanziamento.
Per i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere d’urgenza, l’Amministratore dovr� provvedere, convocando al pi� presto l’Assemblea per la ratifica.
Di norma � da considerare urgente l’esecuzione dei lavori resi necessari:
da eventi eccezionali, imprevisti ed imprevedibili, aventi carattere di pericolosit� e che possano danneggiare persone o cose, cosicch�, ove gli effetti di tali eventi non fossero prontamente eliminati, ne deriverebbero danni per la propriet�, nonch� eventuali responsabilit� verso terzi;
da ordinanze prefettizie o comunali o da disposizione di Enti a ci� autorizzati per legge, sempre che le stesse impongano la immediata esecuzione dei lavori.
Le spese necessarie per la conservazione, il mantenimento e l’uso delle parti comuni sono ripartite tra i proprietari degli alloggi in misura proporzionale al valore delle singole unit� immobiliari di ciascuno, espresse in millesimi ed indicate nell’allegata Tabella, tranne le eccezioni stabilite nei successivi articoli.
Le spese per i servizi comuni sono ripartite, ai sensi dell’art. 1125 C.C., in misura proporzionale all’uso che ciascun condomino pu� farne e secondo quanto stabilito nei successivi articoli del presente Regolamento.
Le spese condominiali saranno cos� suddivise:
spese di carattere generale e per servizi accessori di interesse generale: in base alle tabelle di propriet� n.....;
spese di manutenzione e di esercizio dell’impianto di riscaldamento: in base alla Tabella da calcolare per met� sul volume radiante e per met� sulla cubatura libera degli alloggi.
L’assemblea di Condominio stabilisce la misura in cui il fabbricato dovr� essere assicurato contro i danni derivanti da fuoco, fulmini e scoppio per perdite di gas.
La spesa per l’assicurazione del fabbricato � ripartita tra i proprietari del fabbricati stesso nella misura espressa nell’allegata tabella di propriet�.
Alla denuncia dei sinistri che interessano le parti comuni provveder� l’Amministratore fornendo all’assicuratore la descrizione dei danni ed ogni altra notizia prevista dalla polizza assicurativa.
Ogni condomino � direttamente responsabile delle conseguenze derivanti dall’omissione o dalla non tempestiva presentazione della denuncia.
Qualora la Compagnia assicuratrice preavvisi il sopralluogo dei propri periti per l’accertamento e la valutazione dei danni denunciati, l’Amministratore dovr� provvedere alla nomina di un tecnico, il quale parteciper�, eventualmente in contraddittorio, alla stesura ed alla sottoscrizione del relativo verbale.
Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale con i relativi accessori, sono ripartite tra tutti i condomini dei diversi piani cui servono a norma dell’art. 1124 C.C. e, fra i condomini dello stesso piano, in proporzione del valore delle rispettive propriet�.
I proprietari di alloggi adibiti anche in parte ad uso professionale o commerciale, devono corrispondere una percentuale in pi� della loro quota pari al ....... %, determinata dall’Assemblea, in relazione al maggior uso dell’ascensore, uditi gli interessati.
Le spese per la normale manutenzione e per la riparazione dell’impianto di riscaldamento comune, nonch� le spese di esercizio e consumo del riscaldamento medesimo, sono ripartite tra i vari condomini partecipanti al medesimo impianto, secondo la Tabella millesimale che sar� determinata in base ai criteri previsti dall’art. 16 lettera c).
Nell’ipotesi che, per il singolo alloggio, il condomino presenti denuncia scritta a non utilizzare il riscaldamento almeno per .............. mesi di accensione, l’Amministratore, previa delibera assembleare, � autorizzato alla chiusura ed al sigillo di tutti gli elementi radianti e il condomino sar� tenuto a corrispondere una quota ridotta al 20%. L’Amministratore ha facolt� di accedere nell’alloggio, al fine di accertare la persistenza dei sigilli apposti.
L’Assemblea pu� adottare un criterio diverso di ripartizione, per la suddivisione delle spese derivanti da consumi anteriori all’applicazione del presente Regolamento.
Il servizio di custodia e di vigilanza � rimesso all’Assemblea che ha le pi� ampie facolt� per quanto riguarda la nomina, la revoca ecc. dei custodi o guardiani.
Il rapporto di lavoro dei custodi o guardiani � disciplinato dal contratto nazionale di lavoro vigente per la categoria, dai contratti integrativi, dalle norme di legge in materia, nonch� da apposito regolamento di servizio e da eventuali disposizioni dell’Assemblea.
Le spese di custodia o vigilanza sono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di propriet� di cui all’allegata Tabelle n........
La gestione dei servizi di pulizia delle parti comuni e dei servizi particolari ed ausiliari (manutenzione giardini, conduzione impianto di riscaldamento, ecc.) � curata, su preciso mandato dell’Assemblea dei condomini, dall’Amministratore, il quale pu�, a suo giudizio e secondo gli opportuni criteri di convenienza, affidare i servizi:
Per quanto riguarda il servizio dell’ascensore, l’Amministratore provveder� in particolare, oltre che al pagamento dei canoni di manutenzione ed accessori:
a provvedere direttamente, o a mezzo della ditta incaricata della manutenzione degli impianti, all’assicurazione contro i rischi della responsabilit� civile verso i terzi.
Quote condominiali - Modalit� di corresponsione
Ogni condomino � obbligato a corrispondere, mensilmente ed in via anticipata all’Amministratore, previo mandato dell’Assemblea dei condomini, le quote previste per l’esercizio ed il mantenimento delle cose comuni e per la costituzione di un fondo condominiale, nonch� l’eventuale conguaglio risultante a debito in sede di rendiconto.
Entro il 30 ottobre di ciascun anno, l’Amministratore comunicher� ai condomini l’ammontare delle quote a loro carico per l’esercizio in corso, stabilite in base al preventivo di spesa approvato dall’Assemblea, nonch� le modalit� di corresponsione.
Nei casi di reiterato ritardo nel pagamento delle spese condominiali, l’Amministratore pu� iniziare l’azione giudiziaria nei confronti dei condomini morosi arrivando fino alla sospensione, nei confronti degli stessi, dell’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
A norma dell’art. 63 del Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’Amministratore pu� ottenere, a carico del condomino moroso, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione.
L’Assemblea del Condominio � l’organo deliberante del Condominio. Essa � convocata annualmente in via ordinaria, nei modi e nei termini previsti dalle vigenti leggi, per trattare le materie riservate dalla legge alla sua competenza, che interessano gli indirizzi generali della gestione condominiale e l’amministrazione dei beni comuni.
L’Assemblea � regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Se l'assemblea non pu� deliberare per mancanza del numero legale, dovr� essere convocata una seconda volta in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. In questo caso le deliberazioni sono valide se riportano un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonch� le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit� devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal quarto comma del presente articolo.
Le deliberazioni che concerno variazioni alla destinazione originaria delle parti comuni dell’edificio e degli accessori o modificazioni alle parti comuni devono essere approvate a maggioranza numerica dei due terzi di coloro nei confronti dei quali � limitata la comunione delle parti alla cui destinazione originaria si intendono apportare le variazioni.
Le deleghe alla stessa persona non possono essere pi� di 2 (due).
L’Assemblea nomina a maggioranza un Presidente che si far� assistere da un Segretario.
Copia del verbale viene affisso all’albo del Condominio per 30 (trenta) giorni; ai condomini non residenti, che non hanno partecipato alla seduta, verr� notificato il verbale della seduta soltanto se ci� � espressamente previsto nel verbale stesso.
Il verbale della sedute deve sempre contenere notizie in ordine alla regolarit� di convocazione dell’Assemblea ed alla validit� della seduta.
L’Amministratore, come nominato dall’Assemblea, dura in carica una anno; il suo compenso � fissato con delibera assembleare.
All’Amministratore sono demandate le attribuzioni tutte di cui agli artt. 1130 e 1131 C.C. ed in particolare: convocare, almeno una volta l’anno, l’Assemblea di Condominio ;
curare la tenuta dei libri, registri, documenti previsti dalle vigenti disposizioni di legge per le assemblee, l’amministrazione e la contabilit� del condominio, e la conservazione di una copia del progetto approvato dell’immobile nonch� degli eventuali aggiornamenti;
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 C.C., dal regolamento di condominio o dall’Assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e pu� agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo pu� essere revocato (att. 64) ed � tenuto al risarcimento dei danni. Art. 28
L’esercizio condominiale inizia il 1� (primo) giugno e termina il 31 (trentuno) maggio dell’anno successivo.
Entro il 10 (dieci) maggio di ogni anno l’amministratore dovr� presentare all’Assemblea: