Source: https://gautard-immobilier.fr/actualites-2.html
Timestamp: 2020-02-20 18:41:41+00:00
Document Index: 175008683

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François GAUTARD IMMOBILIER - Actualités Gestion locative | Page 2
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Il n'est pas trop tard pour tenir vos bonnes résolutions de 2019 ! Devenir propriétaire ou encore déménager pour vivre dans un logement plus grand, tous les voyants sont verts pour ceux qui souhaitent réaliser une opération immobilière avant la fin de l'année.
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Entretien des appareils de chauffage obligatoire tous les ans
Avec l'arrivée prochaine des premières fraîcheurs, n'oubliez pas de veiller à l'entretien des appareils de chauffage présents dans les logements que vous louez.
Cet entretien est à la charge du locataire et vous êtes en droit de lui demander l'attestation. Certains propriétaires, pour être sûrs que c'est bien fait, préfèrent le faire eux-mêmes et l'incorporent dans les charges.
Les systèmes de climatisation, pompes à chaleur réversibles, chaudières, cheminées, poêles... sont des éléments essentiels au bâtiment et au confort de ses occupants. Il est ainsi nécessaire de veiller à leur maintenance dans le temps, pour s'assurer de conserver les performances énergétiques initiales et pour des questions de sécurité. Des textes réglementaires viennent encadrer la maintenance de ces systèmes pour permettre une utilisation optimale et la conservation de leur performance tout au long de leur cycle de vie.
Lire le texte réglementaire
Quelles sont les démarches à réaliser auprès de son propriétaire avant de faire des travaux ?
Alors que le locataire n'a pas besoin d'autorisations spécifiques pour de petits travaux nécessaires au bon entretien du logement, le propriétaire doit veiller aux travaux d'aménagement ou de transformation.
Pour le "gros œuvre", une demande d'autorisation de la part du locataire est à réaliser. Celle-ci doit contenir un rappel des textes légaux, la nature exacte des travaux envisagés et la dénomination de l'entreprise chargée de la mise en œuvre. Le bailleur bénéficie d'un délai de deux mois pour communiquer sa réponse. Passé cette période, son absence de retour vaut pour accord. Le locataire doit par la suite prévenir le propriétaire au bon achèvement des travaux.
Des aides financières pour soutenir des projets d'aménagement existent, notamment pour les propriétaires (PEL, CITE...). Le locataire peut lui aussi bénéficier de subventions sous certaines conditions.
Bail commercial : Pannes et suspension du paiement des loyers
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un récent arrêt, juge que le monte-charge, équipement commun de la copropriété, affecté de pannes récurrentes ne permet pas au preneur commercial de suspendre le paiement de ses loyers.
La cour d’appel relève en l’espèce que lesdites pannes n'ont pas empêché l'exploitation des locaux conformément à leur destination, dans ces conditions la suspension du loyer ne saurait être légitime.
Loi ALUR : les principales nouvelles mesures
La loi ALUR sur l’immobilier a instauré d’importants changements pour les locataires et les propriétaires. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples.
La loi ALUR instaure de nouveaux cas de préavis permettant au locataire de bénéficier d’une réduction de 3 mois à 1 mois de son délai de préavis pour quitter le logement. Cela est notamment le cas pour les personnes qui touchent l’AAH (allocation aux adultes handicapés) ou toutes les personnes dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
La Loi ALUR a prévu l’instauration d’un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail nouvellement rédigés doivent obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Toutefois, il est toujours possible de rajouter certaines clauses à ce contrat type.
a loi oblige également à remettre au locataire lors de la conclusion du bail une notice d’information obligatoire. Celle-ci doit être annexée au contrat de location. Elle est destinée à mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et obligations respectifs.
La loi ALUR impose 2 nouveaux diagnostics, celui du gaz et de l’électricité, pour les installations datant de plus de 15 ans. Ces nouveaux diagnostics sont obligatoires pour tous les baux signés depuis le 1er janvier 2018. Leur validité est de 6 ans.
La loi a défini la liste exhaustive des documents qu’un propriétaire pouvait exiger dans un dossier de location, cette liste concerne aussi bien le locataire que la ou les personnes qui se portent caution.
Pénalité pour loyer en retard
Avant la publication du décret d’application de la loi ALUR, certains baux prévoyaient une pénalité en cas de retard de loyer. Aujourd’hui, cette pratique est désormais interdite pour toutes les nouvelles signatures de bail. Si elle est quand même prévue dans le contrat, une clause pénale de ce type sera sans effet.
• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
• 2 mois si l’état des lieux de sorte révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. Ce bail donne plus de flexibilité au bailleur et facilite l’accès au logement, notamment à des étudiants ou des personnes en mobilité professionnelle.
Les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers impayés ou des charges ont été modifiés par la loi. Ils sont désormais fixés à 3 ans (contre 5 auparavant). De plus, le délai en ce qui concerne la réévaluation de loyer en fonction de l’IRL (Indice de Réévaluation des Loyers) passe à 1 an.
D’autres mesures peuvent également s’appliquer en fonction de situations particulières concernant les logements, n’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements !
Bail d'habitation : Formalisme du cautionnement & nullité
La Cour de cassation dans un récent arrêt de censure rappelle que le formalisme édicté par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est prescrit à peine de nullité de l’acte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief et peu importe que la caution soit avocat et qu’elle ait signé le bail lui apportant l’information sur la nature de son engagement.
Le logement de doit pas être infesté d'"espèces nuisibles"
La Loi Elan parue en novembre dernier au Journal Officiel comporte une nouvelle obligation à la charge des propriétaires mettant un bien immobilier à la location, le bien proposé devra être “exempt de toute infection d'espèces nuisibles et parasites”, tel que le spécifie l'article 142 de cette loi.
D'après différents articles écrits à ce sujet, et en particulier, celui sur le Dossier Familial, “La mesure vise à lutter contre la prolifération des punaises de lit, expliquait cet été Dominique Estrosi Sassone, qui en tant que rapporteur du projet de loi Elan au Sénat, a fait adopter l’amendement ayant donné lieu à l’article 142.
Bien évidemment, cette nouvelle obligation sera prise en compte lors des états de lieux que nous effectuons à l'occasion de changement de locataire pour les biens qui nous sont confiés en Gestion Locative.
Au sommaire de notre newsletter de Juin
> Une équipe à votre service dans de nouveaux locaux
> Trouvez rapidement votre locataire avec notre “Mandat de Location”
> Gestion locative : Les Nouveautés liées à la Loi ALUR
> La location meublée, une alternative intéressante
> Location : 2 biens à découvrir et à partager
> Achat : A découvrir maison à Saint-Cyr-sur-Loire
Quatre amendements visant à éradiquer les "passoires thermiques" seront étudiés mercredi en commission des Affaires économiques dans le cadre du projet de loi Énergie qui arrive en première lecture à l'Assemblée Nationale le 25 juin. L'un d'eux vise à interdire la location de ces logements très mal isolés qui portent la lettre F ou G dans l'échelle des performances énergétiques.
S'ils étaient votés, ces mesures pourraient commencer à s'appliquer dès 2025.
Voir l'article sur europe1.fr
La Cour de cassation censure la cour d’appel d’Agen dans un récent arrêt du 11 avril 2019 et considère que les désordres visés par l'arrêté de péril ont pu troubler la jouissance des locataires et leur causer un préjudice moral.
Dans cette espèce l'arrêté de péril mentionnait « l'état de cet immeuble constitue un péril pour la sécurité des occupants » et mettait le propriétaire en demeure d'effectuer notamment les « travaux de réfection de l'ensemble de la charpente-couverture », pourtant la cour d’appel avait considéré que les locataires ne pouvaient pas réclamer de préjudice moral de ce chef.
La Cour de cassation dans un récent arrêt, après avoir relevé quelques charges de copropriété n’étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, juge que la cour d’appel en a exactement déduit que l’action en répétition de ces charges indûment payées n’était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l’article 2277 du Code civil (de 5 ans).
Gestion - Bail d’habitation : Absence de garde-corps et préjudice locatif
La cour d’appel de Metz dans un récent arrêt retient la responsabilité civile des bailleurs. Elle juge que l’absence de rambarde en haut d’un escalier lui-même sans garde-corps crée un risque manifeste de nature à porter une atteinte grave à la sécurité physique des occupants. Les juges mosellans en déduisent que les locataires ont subi un trouble de jouissance au regard de la dangerosité de la configuration du triplex donné à bail.
Gestion - Bail d’habitation : Préavis réduit et formalisme du congé
La Cour de cassation dans un récent arrêt de censure rappelle que dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, faute pour le locataire de préciser le motif de son préavis réduit et d’en justifier au moment de l’envoi de sa lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois (au lieu d’un mois).
Choisir de louer un logement meublé
Avec la saison du printemps, naturellement, les départs dans les locations se profilent.
La location meublée est une alternative à la location nue classique et offre une meilleure rentabilité. C'est également une solution fiscalement attractive qui répond à une demande croissante de la part des locataires qui ne veulent plus faire les frais d’un déménagement.
Une location meublée doit être décente et respecter certains critères d’ameublement définis par la loi, permettant au locataire d’y dormir, manger et vivre de façon courante. Un décret entré en vigueur le 1er septembre 2015 fixe la liste des éléments et équipements obligatoires, à acquérir par vos soins.
Bail d'habitation : Surendettement, effacement de la dette et expulsion
La Cour de cassation dans un récent arrêt juge que l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de surendettement n’équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé son loyer. Ainsi le juge dispose malgré tout de la faculté de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement.
Bail d'habitation : Peinture du logement par le locataire
La cour d’appel de Papeete dans un récent arrêt rappelle qu’il est de jurisprudence constante que le preneur est libre de repeindre le bien loué sans l’autorisation préalable de son bailleur, une mise en peinture ne constituant pas une transformation du bien loué, dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n’empêchent pas une habitabilité normale de par leur originalité.
En l’espèce la bailleresse n’arrivait pas à démontrer l’impossibilité de relouer le logement du fait de la couleur choisie par le locataire.
Bail d'habitation : Aération, humidité et notion de décence
La cour d’appel de Douai, dans un récent arrêt, rappelle que l’article 2.1 du décret du 30 janvier 2002 énonce parmi les critères de la décence l’obligation d’assurer la protection contre les infiltrations d’eau et la présence de dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté au besoin d’une occupation normale.
Or, dans cette espèce, l’humidité présente et les traces d’humidité ancienne relevées par l’expert, dont la cause réside dans une insuffisance des dispositifs de renouvellement de l’air et dans des fuites ayant provoqué des infiltrations, caractérisent un manquement à cet article 2.1 et rendent le logement indécent.
Bail d'habitation : Location meublée et reprise par le bailleur personne morale
Une réponse ministérielle rappelle que l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise.
La formulation retenue par le législateur exclut la possibilité pour le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé. Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision.
Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit par sa décision de vendre le logement soit pour un motif légitime et sérieux.