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Timestamp: 2016-10-23 23:54:38+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 257', 'ATF ', 'art. 46', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 806', 'art. 806', 'ATF ', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 806', 'art. 156']

4C.179/2003 (28.11.2003)
Mmes et MM. les Juges Corboz, Pr�sident, Walter, Klett, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
tous les trois repr�sent�s par Me Mauro Poggia,
Office des poursuites et faillites Arve-Lac, g�rant l�gal de X.________ SA,
contrat de bail; retard dans le paiement; r�siliation,
La soci�t� X.________ SA (ci-apr�s: la soci�t�, la bailleresse ou la propri�taire), cr��e en 1998 et administr�e par C.________, a acquis de A.________, � une date inconnue, une parcelle avec villa, � Gen�ve. Le 25 mai 1999, la soci�t�, repr�sent�e par C.________, a remis la villa � bail � A.________, � son mari B.________ et � leur fils C.________ lui-m�me (ci-apr�s: les locataires). Le contrat de bail pr�voit une dur�e de location de dix ans, soit du 1er avril 1999 au 31 mars 2009, moyennant versement d'un loyer annuel de 72'000 fr., charges non comprises, payable par mois et d'avance.
Du 1er avril 1999 au 13 avril 2000, les locataires n'ont vers� aucun loyer � la bailleresse, qui n'en a pas r�clam�. Le 13 avril 2000, la bailleresse, repr�sent�e par C.________, et A.________ ont sign� une "convention de vente mobili�re", aux termes de laquelle celle-ci vendait � la bailleresse le mobilier de la villa lui appartenant, pour un prix de 252'050 fr. Ce montant devait �tre acquitt� � concurrence de 50 fr., vers�s en esp�ces avant la conclusion de l'accord, de 72'000 fr., par compensation de la cr�ance de loyer d�tenue par la bailleresse pour la p�riode du 1er avril 1999 au 1er avril 2000, et de 180'000 fr., par compensation d'une cr�ance future de m�me montant pour le loyer de la p�riode du 1er avril 2000 au 30 septembre 2002. Compte tenu de ces compensations, la bailleresse d�clarait renoncer express�ment � tous encaissements de loyers aupr�s de la venderesse (et locataire) pour la p�riode du 1er avril 2000 au 30 septembre 2002.
Le 6 septembre 2000, la banque Y.________ SA a fait notifier � la bailleresse un commandement de payer la somme de 1'609'794 fr.55, avec int�r�ts et frais, dans le cadre d'une poursuite en r�alisation de gage immobilier, invoquant une c�dule hypoth�caire de 1,7 mio fr., grevant en premier rang la parcelle en question.
Le 28 septembre 2000, l'Office des poursuites et faillites Arve-Lac (ci-apr�s: l'Office) a inform� la bailleresse que, dans la mesure o� la villa avait �t� plac�e sous g�rance l�gale, les loyers devaient �tre acquitt�s exclusivement en main de la r�gie mandat�e par ses soins. Un avis similaire a �t� adress� aux locataires le 12 octobre 2000.
Le 4 octobre 2000, la bailleresse a inform� l'Office de la teneur de la convention sign�e le 13 avril 2000, indiquant que le versement du loyer ne pouvait �tre exig� qu'� partir du 1er octobre 2002. Par courrier du 17 novembre 2000, l'Office, se pr�valant des articles 806 CC et 91 de l'ordonnance du Tribunal f�d�ral sur la r�alisation forc�e des immeubles (ORFI; RS 281.42), a r�pondu que ladite convention ne pouvait lui �tre oppos�e.
Par avis comminatoire, adress� le 8 mai 2001 � chacun des trois locataires, la r�gie mandat�e par l'Office les a mis en demeure de lui verser, dans les trente jours, 42'000 fr., � titre de loyers pour la p�riode du 1er d�cembre 2000 au 30 juin 2001, sous menace de r�siliation du bail, conform�ment � l'art. 257d CO. Les locataires, invoquant la convention du 13 avril 2000, ont excip� de compensation pour tout loyer ant�rieur au 1er octobre 2002. Par avis officiels adress�s aux locataires le 11 septembre 2001, la r�gie a r�sili� le bail pour le 31 octobre 2001.
Par requ�te d�pos�e le 14 d�cembre 2001 � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, l'Office a sollicit� l'�vacuation des locataires.
La conciliation ayant �chou�, l'Office a introduit action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Celui-ci a rendu, le 23 avril 2002, un jugement par d�faut admettant la r�siliation du bail par l'Office et ordonnant l'�vacuation des locataires, puis a confirm�, le 24 septembre 2002, le jugement rendu pr�c�demment par d�faut.
Saisie par les locataires, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, statuant par arr�t du 12 mai 2003, a confirm� le jugement de premi�re instance.
Les locataires interjettent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Ils concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu�.
1.2 Le litige est de nature p�cuniaire. L'expulsion �tant li�e � une r�siliation imm�diate, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II p. 28 ad note 226). En l'esp�ce, � supposer que les locataires ne soient pas en demeure et, par cons�quent, que la r�siliation du bail ne soit pas valable, le cong� ordinaire ne pourrait �tre donn� que pour l'�ch�ance du 31 mars 2009. Le loyer annuel en jeu �tant de 72'000 fr., la valeur litigieuse de 8'000 fr. fix�e � l'art. 46 OJ est largement d�pass�e.
1.3 Interjet� par les locataires, qui ont succomb� dans leurs conclusions, le pr�sent recours, qui a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), est en principe recevable.
Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour critiquer l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent.
Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 129 III 129 consid. 8).
2.1 La cour cantonale a consid�r� que l'avis comminatoire, adress� le 8 mai 2001 aux locataires et portant sur le paiement des loyers des mois de d�cembre 2000 � juin 2001, ne pouvait concerner le loyer du mois de juin 2001, puisque le contrat de bail pr�voyait que le loyer �tait payable par mois d'avance. Par cons�quent, le loyer du mois de juin 2001 n'�tait pas encore �chu au 8 mai 2001. La cour cantonale a estim� que les locataires ne s'�taient pas lib�r�s, dans le d�lai comminatoire de trente jours pr�vu par l'art. 257d al. 1 CO, des loyers des mois de d�cembre 2000 � mai 2001. En cons�quence, le demandeur �tait en droit de r�silier le bail. Les locataires n'ayant pas lib�r� les locaux � l'�ch�ance pour laquelle le bail avait �t� r�sili�, la requ�te de leur �vacuation �tait fond�e.
Les locataires ont fait valoir que leur dette envers la propri�taire �tait �teinte par compensation avec leur cr�ance en paiement du mobilier de la villa. A cet �gard, les juges cantonaux ont consid�r� que la compensation se fondait sur la convention de vente mobili�re du 13 avril 2000, laquelle serait non seulement un acte juridique bilat�ral, �manant d'une des locataires et de la bailleresse - propri�taire de l'immeuble grev� du gage - mais aussi un acte de disposition de ladite propri�taire, portant sur les loyers futurs de l'immeuble. Conform�ment � l'art. 806 al. 3 CC, cet acte de disposition ne pouvait �tre oppos� au demandeur.
2.2 L'art. 806 al. 1 CC dispose que le gage grevant un immeuble donn� � bail comprend �galement les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en r�alisation de gage commenc�e par le cr�ancier ou la d�claration de faillite du d�biteur, jusqu'au moment de la r�alisation. Ce droit n'est opposable aux locataires et fermiers qu'apr�s la notification � eux faite de la poursuite ou apr�s la publication de la faillite (art. 806 al. 2 CC). Selon l'art. 806 al. 3 CC, les actes juridiques du propri�taire relativement � des loyers ou des fermages non �chus, ou la saisie de ces prestations par d'autres cr�anciers, ne sont pas opposables au cr�ancier qui a poursuivi en r�alisation de son gage avant l'�poque o� loyers et fermages sont devenus exigibles.
2.3 En principe, le locataire peut opposer � l'office des poursuites les exceptions qu'il a contre le propri�taire et, en particulier, compenser sa dette de loyer avec une cr�ance qu'il a contre le propri�taire (ATF 63 II 235; Paul-Henri Steinauer, Les droits r�els, tome III, 2e �d., n. 2732g; Leemann, Commentaire bernois, n. 33 ad art. 806).
Toutefois, si avant l'introduction de la poursuite en r�alisation de gage, des tiers ont acquis des droits sur des loyers non �chus, tel le propri�taire qui encaisse d'avance des loyers futurs, l'art. 806 al. 3 CC accorde au cr�ancier hypoth�caire un droit de pr�f�rence, � condition que celui-ci ait requis la poursuite en r�alisation de gage avant l'exigibilit� des loyers (Steinauer, op. cit., n. 2732i).
Il convient par cons�quent de d�terminer si cette derni�re condition est r�alis�e en l'esp�ce et, dans l'affirmative, si la compensation que les locataires font valoir peut �tre valablement oppos�e au demandeur.
2.4 Le but de l'art. 806 al. 3 CC consiste � laisser � disposition du cr�ancier gagiste, d�s le moment o� il requiert la poursuite en r�alisation de gage, la r�alisation enti�re de celui-ci, qui inclut les revenus d�coulant du bail, soit les fruits civils ou loyers (cf. Leemann, op. cit., n. 1 ad art. 806 CC; Pierre Lilienfeld, De l'hypoth�que et des loyers et fermages [CCS art. 806], Th�se Lausanne 1941, p. 77; Stephan Herren, Die Erstreckung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsen nach Art. 806 ZGB/ Die Vorrechte der betreibenden Grundpfandgl�ubiger, PJA 1997 p. 1211 ss, 1212; arr�t 4C.84/1997 du 3 novembre 1997, consid. 1a).
En l'esp�ce, la cr�anci�re a fait notifier le 6 septembre 2000 � la bailleresse (et propri�taire) un commandement de payer. Le 28 septembre 2000, le demandeur a inform� celle-ci que les loyers devaient �tre acquitt�s exclusivement en main de la r�gie mandat�e par ses soins. Un avis similaire a �t� adress� aux locataires le 12 octobre 2000. Le contrat de bail initial pr�voyant que le paiement des loyers se faisait mensuellement et par avance, les loyers dus d�s cette date tombaient, en principe, sous le coup de l'art. 806 al. 3 CC, car il n'�taient pas exigibles au moment o� la cr�anci�re a poursuivi en r�alisation de son gage. Par cons�quent, les actes de disposition de la propri�taire sur lesdits loyers ne sont pas opposables � la cr�anci�re poursuivante, si l'on fait abstraction de la convention de vente mobili�re du 13 avril 2000.
2.5 Invoquant le principe de la libert� contractuelle, les d�fendeurs pr�tendent avoir pr�vu, par ladite convention de vente mobili�re, un mode de paiement sp�cial pour les loyers du 1er avril 1999 au 30 septembre 2002, d�rogeant au contrat de bail initial. Ils auraient ainsi d�j� vers� les loyers dus jusqu'au 30 septembre 2002, les rendant exigibles au sens de l'art. 806 al. 3 CC.
2.5.1 En principe, l'art. 806 al. 3 CC ne restreint pas la libert� contractuelle des parties, dans la mesure o� celles-ci ont tout loisir de r�gler dans leur contrat de bail l'exigibilit� des loyers. Cette disposition vise sans aucun doute les actes juridiques du propri�taire relativement � des loyers pr�vus dans des contrats de baux d�j� conclus (arr�t 4C.84/1997 pr�cit�, consid. 1a).
2.5.2 En l'esp�ce, les d�fendeurs affirment avoir substitu� au contrat de bail initial la convention de vente mobili�re, conclue entre la propri�taire de l'objet lou� et l'un des trois locataires. Les parties � la convention litigieuse ont ainsi avanc� l'�ch�ance d'une cr�ance de loyer en cours de bail, de fa�on � pouvoir �teindre cette cr�ance par compensation.
Une modification conventionnelle de la date d'�ch�ance d'une cr�ance de loyer, qui tend � la compensation de celle-ci avec une autre cr�ance du locataire, a �t� admise par un arr�t du Tribunal f�d�ral du 29 novembre 1917 (ATF 43 III 363).
La doctrine, d�sapprouvant cette ancienne jurisprudence, estime qu'une telle modification conventionnelle de la date d'�ch�ance a pour r�sultat de frustrer le cr�ancier hypoth�caire des avantages qui lui sont garantis (Lilienfeld, op. cit., p. 81 et les r�f�rences; Fritz Kellerhals, Das Pfandrecht der Grundpfandgl�ubiger an den Miet- und Pachtzinsforderungen, Th�se Berne 1919, p. 121; Hans Leeman, Das Pfandrecht der Grundpfandgl�ubiger an den Miet- und Pachtzinsforderungen [ZGB. Art. 806], RSJ 24/1927, p. 82; Gottfried Weiss, Das Recht der Grundpfandgl�ubiger an den Ertr�gnissen des verpf�ndeten Grundst�cks, Th�se d'habilitation Saint-Gall 1936, p. 68). Pour ces auteurs, la jurisprudence mentionn�e contredit l'esprit de l'art. 806 CC et les intentions du l�gislateur (cf. � cet �gard Message du Conseil f�d�ral, FF 1904 IV 1 ss, 76). L'extinction d'une cr�ance par compensation ne repr�senterait pas, dans le cas particulier, un acte juridique sur des cr�ances de loyers non encore �chues; mais l'accord visant � avancer l'�ch�ance pour permettre pr�cis�ment cette compensation serait un acte juridique non opposable au sens de l'art. 806 al. 3 CC.
2.5.3 En l'esp�ce, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant l'applicabilit� de l'ATF 43 III 363 � la lumi�re des critiques de la doctrine y relatives, dans la mesure o� il convient, pour un autre motif, de consid�rer que la convention litigieuse constitue un acte juridique visant le but prohib� par l'art. 806 al. 3 CC. En effet, l'arr�t 4C.84/1997 pr�cit� pose que l'art. 806 al. 3 CC doit �tre �tendu aux actes juridiques du propri�taire, qui pr�voient des loyers payables � l'avance pour de longues p�riodes de bail, lorsque ces actes, tenant compte d'une insolvabilit� imminente du propri�taire, ont uniquement �t� conclus pour soustraire les revenus du bail aux cr�anciers poursuivants (consid. 1a).
Au regard des circonstances dans lesquelles la convention litigieuse a �t� conclue, singuli�rement de la confusion dans la m�me personne des qualit�s de propri�taire de l'immeuble grev� et de locataire cod�biteur des cr�ances de loyer, du fait qu'aucun loyer n'a jamais �t� pay� en esp�ces ainsi que du laps de temps relativement court entre la conclusion de la convention litigieuse et la r�quisition de poursuite, il sied d'admettre que l'on se trouve pr�sentement dans l'hypoth�se �voqu�e � l'arr�t 4C.84/1997 pr�cit�, qui permet une application analogique de l'art. 806 al. 3 CC.
2.5.4 En r�sum�, l'exception de compensation soulev�e par les locataires ne saurait emp�cher la cr�anci�re gagiste de b�n�ficier des loyers non �chus au moment o� elle a poursuivi en r�alisation de son gage. Par cons�quent, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en consid�rant que le demandeur �tait fond� � r�silier le bail des locataires en demeure et � requ�rir leur �vacuation.
Cela �tant, le recours est rejet�. Les frais et d�pens seront mis � la charge des d�fendeurs, qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).