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Timestamp: 2019-08-23 20:16:25
Document Index: 190740259

Matched Legal Cases: ['§ 13', 'Art. 13', 'Art. 14', '§ 555', '§ 555', '§ 242', '§ 242', '§ 555']

§ 13 Das Besichtigungsrecht des Vermieters / A. Vorbemerkung | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
Dr. iur. Tom Walter
Der Mieter von Wohnraum wird durch Art. 13 GG besonders geschützt. Dennoch muss dieser Schutz in bestimmten Fällen hinter dem Eigentumsrecht des Vermieters zurücktreten, das ebenfalls durch Art. 14 GG verfassungsrechtlich geschützt ist. Das Gesetz normiert, etwa in § 555a Abs. 1 und § 555d Abs. 1 BGB, verschiedene Duldungspflichten des Mieters, die in der Regel ein Betreten und eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter bedeuten, und zwar auch schon in der Planungs- und Vorbereitungsphase. Die Anspruchsgrundlage für das allgemeine Besichtigungsrecht des Vermieters ist in §§ 242, 241 Abs. 2 BGB zu finden. Bei der Frage, ob der Vermieter ein Besichtigungsrecht hat, sind die wechselseitigen berechtigten Interessen gegeneinander abzuwägen. Hat der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Besichtigung, steht ihm kein Besichtigungsrecht zu. Routinekontrollen sind unzulässig, weil sich dann das Recht des Mieters, in seinen Räumen in Ruhe gelassen zu werden, durchsetzt.
Ein Besichtigungs- und Zutrittsrecht kann dem Vermieter zustehen, wenn nutzungsbedingte Anlässe bestehen bzw. der Vermieter ein konkretes berechtigtes Interesse an der Besichtigung hat, wie z.B.:
▪ zur Abwehr drohender Gefahren,
▪ wenn der Mieter Mängel behauptet oder dem Vermieter Mängel sonst bekanntgeworden sind,
▪ wenn der Vermieter Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen will,
▪ bei bestehender Verkaufsabsicht,
▪ für Nachmietinteressenten vor Auszug des Mieters, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses feststeht,
▪ zur Wahrung des Vermieterpfandrechts;
▪ zur Zählerablesung für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung oder ähnliches;
▪ oder aus sonstigen berechtigten Gründen.
Auch außerhalb eines Mietverhältnisses kann der Wunsch nach einem Besichtigungsrecht entstehen, wenn etwa der Bewohner einer Wohnung den Zutritt zu einer anderen Wohnung des Hauses begehrt, ohne dass die Parteien durch ein Mietverhältnis verbunden sind. Hier kann ggf. über § 242 BGB eine Korrektur von unerträglichen Ergebnissen erfolgen, wenn also z.B. der Vermieter, mit dem der Mieter vertraglich verbunden ist, ansonsten einen nicht wieder gut zu machenden Schaden erleidet.
Besteht nach Abwägung ein Besichtigungsrecht des Vermieters, kann der Mieter eine Besichtigung nur aus besonderen Gründen ablehnen, wenn ausnahmsweise der Schutz der Privatsphäre höherwertig ist. Denkbare (vorübergehende) Hinderungsgründe sind Krankheit, Besuch, Urlaub oder eine sonstige kurzfristige Ortsabwesenheit. Umstände, die zu einem generellen Ausschluss des Zutrittsrechts führen können, sind kaum denkbar. Denn selbst wenn die Parteien heillos zerstritten sind, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, z.B. den erforderlichen Reparaturaufwand selbst zu ermitteln bzw. festzulegen.
Dient die Besichtigung der Vorbereitung einer Modernisierungsmaßnahme, kann sich der Mieter aber nicht damit verteidigen, dass die geplante Modernisierung von ihm nicht zu dulden ist, weil sie z.B. eine Härte i.S.d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt. Vielmehr muss dem Vermieter zunächst die Möglichkeit offenstehen, durch Ausübung seines Besichtigungsrechts den Umfang der Modernisierung festzulegen. Erst dann kann entschieden werden, ob Härtegründe vorliegen.
Umgekehrt hat der Vermieter das Besichtigungsrecht so schonend wie möglich auszuüben. Hierfür muss er ggf. mehrere Besichtigungsanlässe i.R.d. Zumutbaren bündeln, selbst wenn dazu verschiedene Fachleute hinzugezogen werden müssen. Hat er im Jahr zuvor bereits zwei Besichtigungen zur Überprüfung bestimmter Gewerke durchgeführt, steht ihm ein erneuter Zutrittsanspruch aus diesem Grund jedenfalls nicht zu, wenn ihm der Anlass seinerzeit schon bekannt war. Geht es um Umbaupläne für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist, kann ihm zugemutet werden, bis nach der Rückgabe zuzuwarten; dies gilt v.a., wenn der Mieter erkrankt ist.