Source: http://docplayer.it/16992418-Parere-n-18-2010-applicazione-p-r-g-c-in-tema-di-distanze.html
Timestamp: 2018-05-28 08:47:11+00:00
Document Index: 84074992

Matched Legal Cases: ['art.9', 'art. 9', 'art. 873', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 14', 'art. 9', 'art. 9', 'art. 16', 'art. 16', 'art. 874', 'art. 876', 'art. 877', 'art. 875', 'art. 875', 'art. 905', 'art. 905', 'art. 16', 'art. 874', 'art. 876', 'art. 877', 'art. 875', 'art. 5', 'art.16', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 873', 'art. 873', 'sentenza ', 'art. 9', 'art. 43', 'art. 43', 'sentenza ']

Parere n. 18/ Applicazione P.R.G.C. in tema di distanze - PDF
Parere n. 18/ Applicazione P.R.G.C. in tema di distanze
Download "Parere n. 18/2010 - Applicazione P.R.G.C. in tema di distanze"
Arrigo Rostagno
1 Parere n. 18/ Applicazione P.R.G.C. in tema di distanze Viene richiesto parere al Servizio scrivente in ordine all interpretazione ed all applicazione di situazioni talora presenti nei Piani Regolatori Generali dei Comuni piemontesi in tema di distanze. Si tratta di stabilire quale sia la distanza dal confine di proprietà da mantenere nel caso di ampliamenti e nuove costruzioni, nel silenzio della norma sul punto, ed in presenza di disposizioni che disciplinano solamente il cd. indice di visuale libera richiamando poi quanto stabilito dal Codice Civile. Il Comune elenca quindi una serie di casi e chiede al servizio di consulenza di valutare la correttezza delle soluzioni proposte. Prima di procedere all analisi dei casi concreti e degli esempi proposti è necessaria una breve disamina in termini generali sul tema delle distanze legali dal confine e tra le costruzioni. Va precisato, innanzitutto, che le norme che impongono il rispetto della distanza dal confine per la nuova edificazione, non sono contenute com è noto nell art.9 del D.M. n. 1444/1968, ma sono frequentemente presenti negli strumenti urbanistici comunali che applicano in tal modo, anche se con diverse modalità, il disposto di cui all art. 9 suddetto. Questo articolo impone infatti soltanto la distanza minima assoluta di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Si aggiunga poi che anche il Codice civile, all art. 873, non disciplina le distanze dal confine, ma semplicemente le distanze fra le costruzioni. Le prescrizioni del P.R.G.C. concernenti il rispetto di una determinata distanza dal confine per le nuove edificazioni non costituiscono quindi diretta applicazione dell art. 9 del D.M. 1444/1968, ma implicazione indiretta dell art. 9 predetto, poiché abbattendo il principio di prevenzione creano il presupposto per assicurare il distacco di 10 mt. tra fabbricati. Solo le distanze tra edifici sono assolutamente inderogabili. (Si noti che anche l art. 14 del T.U. Edilizia laddove prevede il rilascio del Permesso di costruire in deroga agli strumenti 1-9
2 urbanistici per edifici di interesse pubblico, al comma 3 dispone che La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni degli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n ). Pertanto, l adozione, da parte dell Ente locale, di una prescrizione, contenuta nello strumento urbanistico, contrastante con l art. 9 del d.m. n del 1968, anche in senso meramente limitativo, comporta l obbligo di applicare direttamente la disposizione del menzionato art. 9 divenuta, per inserzione automatica, parte integrante del piano regolatore, in sostituzione della norma illegittima che deve essere disapplicata (T.A.R. Piemonte n. 22/2007). Nel caso proposto come segnalato dal Comune scrivente l art B Tessuti edilizi saturi NTA del PRG nulla dispone con riferimento alla distanza dal confine, ed impone unicamente il rispetto dell indice di visuale libera pari ad almeno 10 mt., aggiungendo che in carenza di normativa si fa riferimento al Codice Civile. La nozione di visuale libera è disciplinata dall art. 16, comma 4, del Regolamento Edilizio Comunale che dispone: La visuale libera (Df) è definita dalla normale, da ciascuna finestra con veduta; la visuale libera minima è di norma fissata sui mt. 10,00 ovvero pari all altezza dell edificio più alto se maggiore; la norma si applica anche quando di due edifici prospettanti una sola parete è finestrata. Non si applica nel caso le pareti prospettanti non siano finestrate, nel caso di vista su di un basso fabbricato, nel caso di bassi fabbricati e quando i dislivelli del terreno annullino impedimenti alla vista delle specifiche finestre previste o indicate nel progetto architettonico in esame: in questi casi si applicano le norme del Codice civile. ( ) (Si è peraltro rilevato che, in altri articoli presenti nelle Norme Tecniche di Attuazione dello stesso P.R.G.C., si prevede segnatamente ed esplicitamente la distanza minima dai confini, dc ). Il Comune richiedente fa però specifico riferimento al sopra riportato art B Tessuti edilizi saturi e pone alcuni quesiti relativi alla corretta interpretazione e all applicazione della norma stessa, ai quali nell ordine si darà risposta: 2-9
3 1) costruzione in ampliamento planimetrico con parete non finestrata prospiciente il confine; 2) costruzione in ampliamento planimetrico con parete finestrata prospiciente il confine; 3) costruzione di bassi fabbricati, ex art. 16 del Regolamento Edilizio Comunale; 4) costruzione di una rampa scale aperta con pianerottoli, dotata di ringhiera, realizzata in prospicienza dal confine, se deve essere considerata parete finestrata oppure non finestrata; 5) realizzazione di muri di contenimento e recinzione, con sopraelevazione artificiale del terreno, fino ad un altezza di mt.3; 6) realizzazione di un passaggio pedonale pavimentato in pietra, senza innalzamento della quota del terreno, adiacente alla linea di confine. Per quanto concerne il quesito 1), trattandosi di parete non finestrata e nel silenzio dell art con riferimento alla distanza dal confine, occorre fare applicazione delle previsioni del Codice Civile. Queste però disciplinano la distanza tra fabbricati, e non attengono alla distanza dei fabbricati dal confine. Ne deriva che il c.d. preveniente (cioè colui che per primo costruisce nel suo fondo rispetto al fondo inedificato del vicino) può realizzare la parete non finestrata del suo edificio sia sul confine, sia a qualsivoglia distanza da esso; da questa scelta potranno però derivare conseguenze diverse: - se ha costruito la parete non finestrata sul confine, il vicino potrà chiederne la comunione forzosa (art. 874 C.C.), oppure innestarvi il suo muro (art. 876 C.C.) oppure costruire in aderenza (art. 877 C.C.); - se ha costruito a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali (art. 875 C.C.) cioè nella fattispecie a meno di 5 mt, il vicino potrà chiedere la comunione del muro pagando oltre il valore della metà del muro anche il valore del suolo che occupa con la sua costruzione (salvo che il preveniente preferisca estendere la sua costruzione sino al confine); - se infine ha costruito a non meno di 5 mt dal confine, il vicino non potrà chiedere la 3-9
4 comunione forzosa del muro e dovrà realizzare il suo edificio se munito di parete finestrata confrontante - nel rispetto dei 10 mt dal preesistente fabbricato stabiliti dalla distanza di visuale libera. Le ipotesi ora configurate sono espressione del c.d. criterio di prevenzione, che ha anche trovato illustrazione nella giurisprudenza:..il criterio della prevenzione, previsto dall'art. 875 c.c. allo scopo di regolare armonicamente i rapporti tra le costruzioni di fondi contigui, impone a colui che costruisce dopo di adeguarsi alle scelte del vicino che ha costruito per primo ponendolo, nei casi in cui la fabbrica di quest'ultimo sia sul confine, di fronte alla alternativa di costruire in aderenza o di arretrare in modo da assicurare il distacco previsto dalla legge o dal regolamento o costringendolo, nei casi in cui la preesistente fabbrica del vicino sia ad una distanza dal confine della metà del totale prescritto, ad arretrare la propria costruzione per l'altra metà della distanza prescritta, o, infine, consentendogli, nei casi in cui la prima fabbrica sia posta a distanza inferiore della metà della distanza prescritta, di avanzare la propria costruzione fino alla preesistente, pagando il valore del suolo occupato, o di arretrare la sua fabbrica in modo da assicurare comunque il distacco minimo prescritto senza possibilità di chiedere, invece, il rispetto delle distanze legali attraverso l'arretramento della costruzione del vicino. (Cassazione civile, sez. II, 22 marzo 1996, n. 2473). Il caso sub 2) riguarda la costruzione di una parete finestrata prospiciente il confine. Anche in questo caso mancando una specifica previsione nell art NTA - si ritiene che debbano trovare applicazione le norme del Codice civile e quindi il cd. criterio di prevenzione sopra sommariamente descritto. Tale regola generale va poi integrata con l ulteriore norma relativa alla distanza per l apertura di vedute (art. 905 C.C.), che vieta l apertura di vedute a distanza minore di mt.1,5 dal confine. Ne consegue che nel silenzio delle N.T.A. del P.R.G.C. del Comune scrivente, la sola soluzione legittima è quella di applicare il criterio di prevenzione in combinato disposto con l art. 905 c.c.; in tal caso il confinante che vorrà successivamente costruire sul proprio fondo dovrà rispettare la distanza di visuale libera (df) mantenendo una distanza dalla parete finestrata dell edificio del preveniente pari ad almeno mt.10; tale distanza, infatti, si applica anche quando di due edifici 4-9
5 prospettanti una sola parete è finestrata. Il caso sub 3) riguarda la costruzione di bassi fabbricati con le caratteristiche previste dall art. 16 del Regolamento Edilizio Comunale: Per bassi fabbricati si intendono quelli destinati a recepire bisogni collaterali alle attività residenziali, si tratta di fabbricati principalmente destinati a: a) autorimesse; b) laboratori per lavori di casa e fai da te ; c) depositi di attrezzi agricoli per il giardinaggio; d) ricoveri per l allevamento familiare di animali da cortile. I fabbricati di cui ai punti a), b), c), d), dovranno avere le seguenti caratteristiche: - nel caso di copertura piana, altezza massima di mt.2,50 calcolata dalla linea di spiccato all intradosso della soletta di copertura; - nel caso di copertura inclinata, altezza massima perimetrale del filo di gronda di mt.2,5 e con altezza al colmo fino a mt.4,00; - la linea di colmo non potrà essere ubicata lungo il confine. Ai fabbricati con le suddette caratteristiche non si applica la distanza di visuale libera (df), ma si applicano le norme del Codice civile. Ne consegue che sempre in applicazione del principio di prevenzione indicato al punto 1) si possono formulare le seguenti ipotesi: - se il preveniente ha costruito il basso fabbricato sul confine, il vicino potrà chiederne la comunione forzosa (art. 874 C.C.), oppure innestarvi il suo muro (art. 876 C.C.) oppure costruire in aderenza (art. 877 C.C.); - se il preveniente ha costruito il basso fabbricato a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo (art. 875 C.C.), il vicino potrà chiedere la comunione del muro pagando oltre il valore della metà del muro anche il valore del suolo che occupa con la sua costruzione (salvo che il preveniente preferisca estendere la sua costruzione sino al confine); - se infine il preveniente ha costruito il basso fabbricato a non meno di 1,5 mt dal confine, il vicino non potrà chiedere la comunione forzosa del muro e dovrà realizzare il suo edificio nel rispetto dei 3 mt dal preesistente basso fabbricato stabiliti dall art. 5-9
6 873 C.C. Il caso sub 4) presenta invece una duplice problematica. È infatti necessario comprendere se una rampa scale aperta con pianerottoli, dotata di ringhiera, per il collegamento di due piani dell edificio realizzata in prospicienza dal confine, determini oppure no il filo di fabbricazione della costruzione e, conseguentemente, se essa debba essere considerata o non considerata parete finestrata. La norma del Regolamento Edilizio Comunale che rileva nella specie così definisce il filo di fabbricazione: 2. Il filo di fabbricazione, ai fini della presente norma, è dato dal perimetro esterno delle pareti della costruzione, con esclusione degli elementi decorativi, dei cornicioni, delle pensiline, dei balconi e delle altre analoghe opere, aggettanti per non più di 1,50 mt.; sono inclusi nel perimetro anzidetto i bow window, le verande, gli elementi portanti verticali in risalto, gli spazi porticati, i vani semiaperti di scale ed ascensori (art.16). È noto che per il calcolo della distanza legale tra gli edifici è necessario valutare la tipologia dei manufatti. In tal senso una recentissima ordinanza del Consiglio di Stato, la n. 424 del 27 gennaio 2010, ha fornito proprio importanti chiarimenti in merito a quali siano le parti degli edifici da computare ai fini del calcolo delle distanze legali dai confini: devono computarsi le parti dell edificio quali scale, terrazze e corpi avanzati che, seppur non corrispondano a volumi abitativi coperti, siano destinati ad estendere e ampliare la consistenza del fabbricato; mentre non sono computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità, come le mensole, i cornicioni, le grondaie e simili. Il Consiglio di Stato ha così confermato la sentenza del T.A.R. Lombardia relativa alla legittimità di un ordinanza di demolizione di una rampa di scala esterna ad un edificio che non rispettava le distanze legali. Il Consiglio di Stato ribadisce anche, richiamandosi alla sentenza della Cassazione Civile n /09, che il limite di tre metri previsto dall art. 873 c.c. come distanza minima dalle costruzioni, non può essere derogato da fonti normative secondarie quali i regolamenti comunali. Resta invece ammissibile per queste fonti secondarie stabilire distanze maggiori ai sensi dell 6-9
7 art. 873 c.c. seconda parte e/o anche determinare punti di riferimento, per la misurazione delle distanze, diversi da quelli indicati dal codice civile, escludendo taluni elementi della costruzione dal calcolo delle più ampie distanze previste in sede regolamentare. Nel caso in esame, alla luce di tutto quanto esposto e della stessa normativa presente nel Regolamento Edilizio Comunale, si ritiene che la scala aperta in oggetto debba essere considerata compresa nel fabbricato e che pertanto da essa vadano calcolate le distanze. Occorre poi un ulteriore verifica circa la nozione di parete finestrata, per stabilire se una scala aperta possa generare tale tipo di parete. Una recente sentenza del T.A.R. Piemonte, sez. I, n. 2565/08 ha ritenuto che per "pareti finestrate", ai sensi dell`art. 9 d.m. 2 aprile 1968 n e di tutti quei regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano, devono intendersi, non (soltanto) le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l`esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) (Corte d Appello Catania, 22 novembre 2003) e considerato altresì che basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (T.A.R. Toscana, Sez. III, 4 dicembre 2001, n. 1734). Non sembra pertanto che una scala aperta con ringhiera possa rientrare nella nozione di parete finestrata. Ne consegue che dovranno essere rispettate le distanze come già indicato nella risposta al quesito n. 1). Il caso sub 5) riguarda la realizzazione di muri di contenimento e recinzione con sopraelevazione artificiale del terreno con altezza fino a mt.3,00 oppure con altezza superiore a mt.6,00. La norma di riferimento in questo caso è data dall art. 43 del Regolamento Edilizio Comunale che prevede: 1. I muri di sostegno e di contenimento del terreno devono avere altezza non superiore a metri 3,00, salvo che una diversa altezza sia resa indispensabile dalle specifiche ed accertate differenze di quota esistenti in sito; muri di altezza più elevata potranno essere eseguiti con terrazzamenti intermedi di larghezza non inferiore ad 1/3 del muro più alto. 2. Quando i muri di sostegno sono di altezza superiore a mt.6,00 è richiesto il rispetto delle vigenti norme di legge in materia di distanze dalle pareti finestrate. È quindi necessario distinguere in primo luogo il caso relativo ai muri di altezza fino a mt.3 (con 7-9
8 relative deroghe), dal caso di un muro di sostegno di altezza superiore a mt.6, per poi ulteriormente analizzare se ci troviamo in un area di P.R.G. dove è disciplinata la distanza dal confine oppure in un area (es. quella satura) dove nulla si dice al riguardo. Nel primo caso - muri di altezza fino a mt.3 -, si ritiene che nel silenzio della norma sulle distanze dal confine occorra richiamarsi al Codice Civile e quindi all obbligo di rispettare la distanza minima tra costruzioni (mt. 3), con la possibilità di realizzare il muro di sostegno in aderenza al confine di proprietà. Se al contrario ci si trova in un area di P.R.G.C. ove è prevista la distanza dal confine, è inevitabile il rispetto della stessa. Al contrario, nel caso in cui si voglia realizzare un muro di sostegno di altezza superiore a 6 mt., occorre rispettare il dettato dell art. 43, comma 2, sopra citato, ossia il rispetto delle vigenti norme di legge in materia di distanze dalle pareti finestrate e quindi la distanza di 10 metri richiesta tra pareti finestrate, con un minimo di 5 mt. nel caso in cui sia prevista la distanza dal confine. Il quesito n. 6) riguarda la realizzazione di un passaggio pedonale pavimentato in pietra del quale si vuole sapere se costituisca veduta. Per aversi una veduta è necessario che essa si inserisca all interno di una costruzione. La nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura in presenza di opere che attuino un trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere che essa avvenga mediante realizzazione d'opere murarie. Infatti, è irrilevante che le opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio. Tale principio è stato stabilito e confermato dal Consiglio di Stato, Sezione V, con la sentenza 27 gennaio 2003 n. 419, precisando che anche una veranda, qualora sotto il profilo strutturale sia stabilmente infissa al suolo e sotto il profilo funzionale sia preordinata a soddisfare la non precaria esigenza del titolare di un pubblico esercizio, costituisce "costruzione" e di conseguenza deve rispettare le distanze di cui all'articolo 9 del d.m. n del 1968 o le maggiori distanze prescritte dalle norme locali. 8-9
9 Nel caso in cui però non vi sia quella che tecnicamente può essere definita una costruzione, non potrà essere richiesto il rispetto della distanza per l apertura di vedute e quindi l eventuale passaggio pedonale potrà essere realizzato anche a confine. 9-9
RELAZIONE SULLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI Ringrazio il Consiglio dell Ordine degli ingeneri di Roma ed il suo Presidente per l invito che mi è stato rivolto, che mi dà l occasione di essere con voi ingegneri