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Timestamp: 2013-05-24 01:02:14
Document Index: 344479632

Matched Legal Cases: ['§ 543', '§ 543', '§ 569', '§ 543', '§ 556', '§ 569', '§ 543', '§ 288', '§ 288', '§ 264', '§ 286', '§ 91', '§ 253', '§ 543']

Mietzahlungsverzug Mietrecht, Wohnungseigentum
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04.02.2009 20:14 | Preis: ***,00 € |
Guten Tag, Ich bin privater Eigentümer einer ETW und Vermieter über private Wohnräume. Meine Mieter haben die Miete im November und Dezember mit jeweils 20 und 19 Tagen Verspätung gezahlt. Im Januar wurde gar keine Zahlung geleistet, und dasselbe ist für Februar zu erwarten.
1) Gehe ich Recht in der Annahme, dass mir gemäß BGB § 543 Absatz 2 das Recht zusteht, eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen? Eigentlich müssten ja sogar schon die beiden verspäteten Zahlungen von November und Dezember dafür ausreichen, oder nicht?
Dies habe ich vor, wenn nicht bis zum 9. Februar die beiden für Januar und Februar fälligen Mietzahlungen in Höhe von insgesamt ca. 1.800 EUR bei mir eingegangen sind. Ausserdem werde ich dann Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides beantragen. Ich habe das Formular auf online-mahnantrag.de gefunden. 2) Welchen Zinssatz darf ich bei den Verzugszinsen ansetzen? Basiszinssatz plus 3%? Eigentlich müsste es ja erlaubt sein, dass ich mindestens meine tatsächlichen Hypothekenzinsen in Rechnung stellen darf.
3) Was geschieht, wenn nach Einleitung des Mahnbescheides eine Teilzahlung meiner Mieter eingeht? Muss ich dann einen neuen betragsmäßig abgeänderten Antrag stellen? Die gleiche Frage gilt für den Fall, dass der geschuldete Betrag im Laufe des Mahnverfahren ansteigt, z.B. wenn auch die März-Miete nicht bezahlt wird? Und die weiter auflaufenden Zinsen und Mahngebühren? Ich hoffe doch, dass ich nicht immer wieder ein neues Mahnverfahren beantragen muss. Wie informiere ich das Gericht von Änderungen bei den Beträgen? Kann das formlos gemacht werden, oder gibt es wieder ein spezielles Formular?
4) Für den Fall, dass im Laufe des Verfahrens die gesamten Mietschulden getilgt werden, kann ich dann trotzdem noch die Gerichtskosten von den Mietern einfordern? Muss ich eine schriftliche Vorwarnung an meine Mieter geben, und evtl. eine Mindestdauer-Zahlungsfrist setzen, bevor ich das Mahnverfahren einleite?
5) Ich werde als Prozessbevollmächtigten eine natürliche Person (keinen Anwalt) einsetzen. Kann diese Person eine Auslagenpauschale oder Kosten, die durch die Ausführung der Tätigkeit entstehen, geltend machen? Falls ja, müssen diese beleghaft nachgewiesen werden, oder kann ein Pauschalbetrag gefordert werden?
6) Meine Mieter haben ebenfalls auch die Mietkaution noch nicht voll einbezahlt. Es war Ratenzahlung in 9 Raten vereinbart, die letzte Rate wäre Anfang März fällig. Bis jetzt wurden erst 30% der Kaution bezahlt. Kann ich den noch ausstehenden Betrag gleich mit dem Mahnbescheid einfordern, oder muss ich bis zur Fälligkeit der letzten Rate im März warten? Falls ja, muss ich dann ein separates Mahnverfahren wegen der Kaution einleiten?
7) Falls meine Mieter weder zahlen, noch aus der Wohnung ausziehen, wie leite ich eine Räumungsklage ein? Ich denke es ist am besten, dies relativ zügig nach der fristlosen Kündigung zu tun, oder nicht? Ich möchte aus Gründen der Verlustbegrenzung keine Zeit verlieren.
Ich habe bereits versucht freundlich mit meinen Mietern zu verhandlen, indem ich anbot an einer Lösung mit ihnen zu arbeiten, falls sie in finanziellen Schwierigkeiten sind. Sie wollen aber ihre finanziellen Probleme evtl. aus Stolz nicht zugeben und behaupten, ihre Bank hatte die Überweisung an mich von deren Konto abgebucht und wohl das Geld dann für sich behalten. So eine dumme Ausrede, da lachen ja die Hühner. Meine Freundlichkeit neigt sich nun langsam (oder schnell) dem Ende zu.
04.02.2009 | 22:14
Sehr geehrter Ratsuchender, 1.
Es ist nicht ganz so einfach wie von Ihnen angenommen. Denn der Mietrückstand muss im Fall des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.a BGB gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für zwei aufeinanderfolgende Termine insgesamt bereits auf mehr als eine Monatsmiete angewachsen sein. Es reicht nicht aus, dass in zwei aufeinanderfolgenden Monaten zwischenzeitlich ein Mietrückstand bestanden hat. Im Fall der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.a BGB müssen es sogar mindestens zwei Monatsmieten Gesamtrückstand sein.
Somit können Sie auf der Basis der eben genannten Vorschriften eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) erst aussprechen, sobald die Februarmiete nicht pünktlich bei Ihnen eingeht, also nach Ablauf des 04.02.2009 (vgl. § 556b Abs. 1 BGB).
Allerdings müssen Sie beachten, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die außerordentliche Kündigung (Mietrecht) außer Kraft zu setzen, indem er den gesamten Rückstand begleicht. Diese Möglichkeit besteht sogar dann noch, wenn eine Räumungsklage bereits erhoben wurde, und zwar bis zu zwei Monate nach der Zustellung der Klage, siehe § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Daher sollten Sie Ihre Kündigung zusätzlich darauf stützen, dass die Mieter auch mit der Zahlung der Kaution (teilweise) in Verzug sind, um Ihre rechtliche Position zu stärken. Denn auch darin liegt eine Vertragsverletzung, die einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellen kann. 2.
Laut § 288 Abs. 1 BGB beträgt der gesetzliche Zinssatz für Verzugszinsen 5% über dem jeweils geltenden Basiszinssatz, soviel können Sie immer verlangen.
Wenn Ihnen aber ein höherer Verzugsschaden entsteht, können Sie auch diesen geltend machen (§ 288 Abs. 3, Abs. 4 BGB), also z.B. die Hypothekenzinsen oder höhere Kosten aufgrund eines Dispokredits, mit entsprechender Bankbestätigung (diese brauchen Sie aber erst für das streitige Verfahren nach erfolgtem Widerspruch gegen den Mahnbescheid).
Normalerweise müssen Sie schon einen eigenen Mahnbescheid für neue Forderungen aus dem Mietverhältnis beantragen, die Möglichkeit einer Erweiterung des Antrages ist technisch und rechtlich nicht vorgesehen.
Am Schlauesten ist es, im Falle des Widerspruchs und eines weiteren Rückstandes das streitige Verfahren abzuwarten, denn dann ist eine Klageerweiterung möglich, siehe § 264 Nr. 2 ZPO.
Eine Zahlungsfrist müssen Sie den Mietern nicht setzen, um die Kosten auch dann ersetzt zu bekommen, wenn NACH Zustellung des Mahnbescheides gezahlt wird. Denn der Verzug tritt hier gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB bereits mit Verstreichen des Fälligkeitstermins ein.
Auch die Kosten einer nicht-anwaltlichen Prozessvertretung können ersatzfähig sein, wenn diese erforderlich sind, siehe § 91 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Allerdings kann keine Pauschale verlangt werden, sondern es müssen die Auslagen im Einzelnen nachgewiesen und belegt werden, da es an einer gesetzlichen Vergütungsregelung einer Pauschale (wie bei Anwälten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) fehlt.
Sie müssen kein separates Mahnverfahren wegen der Kaution einleiten, sondern können das aktuelle Soll im Gesamten beziffern (gesamte Restkaution und Mietrückstand), als Forderung aus dem Mietverhältnis.
Aufgrund des bereits eingetretenen Verzuges laut Ratenzahlungsvereinbarung ist dies auch zu empfehlen.
Die Räumungsklage müssen Sie bei dem örtlichen Amtsgericht einreichen, das in der Regel eine eigene Abteilung für Mietsachen hat. Sie können gegebenenfalls auch beantragen, dass das Verfahren wegen der Zahlungsansprüche hinzugezogen wird, so dass dies in einem Verfahren verhandelt wird.
Es ist wichtig, dass Ihr Antrag hinreichend bestimmt ist (§ 253 ZPO), also die genaue Angabe darüber enthält, wer wann welches genau bezeichnete Mietobjekt zu welchem Termin zu räumen hat.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten. Bei Unklarheiten können Sie gerne Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion stellen.
Gerne stehe ich auch für eine darüber hinaus gehende Beratung zur Verfügung.
04.02.2009 | 22:25
Sehr geehrter Ratsuchender, ich berichtige:
„Im Fall der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.b BGB müssen es sogar mindestens zwei Monatsmieten Gesamtrückstand sein.“
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