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Timestamp: 2016-10-28 21:41:35
Document Index: 369944468

Matched Legal Cases: ['Art. 29', 'BGE', 'Art. 86', 'Art. 82', 'Art. 90', 'Art. 83', 'BGE', 'Art. 14', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 9', 'Art. 9', 'Art. 66', 'Art. 68']

2C_1118/2014 � � Urteil vom 22. Juni 2015
Verm�genssteuer 2006,
�Die Ehegatten A.A.________ und B.A.________ sind wohnhaft in U.________/BL. Da sie auch Eigent�mer einer in der Stadt Basel gelegenen Liegenschaft sind, besteht im Kanton Basel-Stadt eine Steuerpflicht aufgrund wirtschaftlicher Zugeh�rigkeit.
Die betreffende Liegenschaft in der Stadt Basel vermieten resp. verpachten die Pflichtigen an die von ihnen dominierte und zu hundert Prozent gehaltene X.________ AG, welche ihren Sitz an der Privatadresse der Pflichtigen in U.________/BL hat. In der hier massgeblichen Zeit war B.A.________ Pr�sident und seine Gattin Mitglied des Verwaltungsrates der Gesellschaft, jeweils mit Einzelunterschrift. Die X.________ AG vermietet die Liegenschaft ihrerseits an Dritte weiter.
F�r die Steuerperiode 2006 reichten die Pflichtigen der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt eine Kopie ihrer Steuererkl�rung des Kantons Basel-Landschaft ein. Darin gaben die Pflichtigen den Steuerwert der in der Stadt Basel gelegenen Liegenschaft mit Fr. 1'114'980.-- an.
�Mit rektifizierter Verf�gung vom 25. November 2010 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt die Pflichtigen mit einem im Kanton Basel-Stadt steuerbaren Einkommen von Fr. 35'954.-- (bei einem satzbestimmenden Einkommen von Fr. 127'117.--) und einem im Kanton Basel-Stadt steuerbaren Verm�gen von Fr. 1'523'344.-- (bei einem satzbestimmenden Verm�gen von Fr. 2'698'206.--). Dabei ging die Steuerverwaltung u.a. von einem Steuerwert der innerkantonalen Liegenschaft in H�he von Fr. 2'585'000.-- aus: Anders als die Pflichtigen nahm die Steuerverwaltung die Wertbestimmung der Liegenschaft nicht basierend auf dem Ertragswert sondern basierend auf dem Realwert vor, welcher sich aus dem Land- und dem Geb�udewert zusammensetzt.
�Mit Eingabe vom 7. Dezember 2014 f�hren die Pflichtigen Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie beantragen, es sei das Urteil des Appellationsgerichtes Basel-Stadt aufzuheben und es sei festzustellen, dass der steuerbare Wert der streitbetroffenen Liegenschaft nach der Ertragswertmethode zu bemessen sei. Ebenso sei festzustellen, dass der Verm�genssteuerwert der streitbetroffenen Liegenschaft Fr. 1'000'000.-- betrage.
Die Steuerverwaltung und das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Eidgen�ssische Steuerverwaltung verzichtet auf eine Stellungnahme.
Mit Eingabe vom 23. M�rz 2015 �ussern sich die Beschwerdef�hrer zum Vernehmlassungsergebnis.
�Das Bundesgerichtpr�ft seine Zust�ndigkeit bzw. die Zul�ssigkeit des Rechtsmittels vonAmtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 138 I 475 E. 1 S. 476).
Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts, welcher grunds�tzlich mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden kann (Art. 82 lit. a und Art. 90 BGG). Eine Ausnahme nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Somit ist die vorliegende Beschwerde an sich zul�ssig.
Indessen sind Feststellungsbegehren im bundesgerichtlichen Verfahren nur zul�ssig, sofern an der Feststellung ein schutzw�rdiges Interesse besteht und dieses nicht ebenso gut mit einem Leistungsbegehren gewahrt werden kann (BGE 126 II 300 E. 2c S. 303; Urteile 2C_427/2014 vom 13. April 2015 E. 1.3; 2C_1138/2013 vom 5. September 2014 E. 1.2; 2C_264/2011 vom 15. November 2011 E. 1.3). Die von den Pflichtigen vor Bundesgericht ausdr�cklich und ausschliesslich als Feststellungsbegehren formulierten Antr�ge, der Steuerwert der streitbetroffenen Liegenschaft sei nach der Ertragswertmethode festzulegen und betrage Fr. 1'000'000.--, zielen auf eine tiefere Veranlagung ab, was auch mit einem rechtsgestaltenden Urteil erreicht werden kann. Da die Beschwerdeschrift keine Ausf�hrungen zu einem dar�ber hinausgehenden Feststellungsinteresse enth�lt und ein solches auch nicht ersichtlich ist, erscheint es sehr fraglich, ob auf die Antr�ge der Beschwerdef�hrer �berhaupt einzutreten ist. Die Frage kann offen bleiben, zumal sich die Beschwerde jedenfalls als unbegr�ndet erweist, wie die nachfolgenden Ausf�hrungen zeigen.
2.1.�Gem�ss Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) wird das Verm�gen zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen ber�cksichtigt werden.
Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Gr�sse, sondern in der Regel ein Sch�tz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249). Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Verm�gensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Ver�usserung im gew�hnlichen Gesch�ftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener K�ufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umst�nden zu zahlen bereit w�re (vgl. BGE 128 I 240 E. 3.1.2 S. 248; Urteil 2C_504/2009 vom 15. April 2010 E. 3.3).
Die Bewertung zum Verkehrswert ist f�r die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das Steuerharmonisierungsgesetz indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift der angemessenen Ber�cksichtigung des Ertragswertes n�her geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Gestaltungsspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214 m.H.; Urteil 2C_952/2010 vom 29. M�rz 2011 E. 2.1). In dem Umfang, als das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen bewusst einen Handlungsspielraum bel�sst, beschr�nkt sich die Pr�fungsbefugnis des Bundesgerichts auf die Frage, ob die Vorinstanzen bei Anwendung und Konkretisierung der kantonalen Steuerordnung gegen Bundesverfassungsrecht, insbesondere gegen das Willk�rverbot verstossen haben (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210).
Nach der st�ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 133 I 149 E. 3.1 S. 153, je mit Hinweisen; Urteil 2C_759/2014 vom 6. Februar 2015 E. 2).
2.2.�� 46 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Basel-Stadt vom 12. April 2000 �ber die direkten Steuern (Steuergesetz, StG/BS; SG 640.100) sieht ebenfalls vor, dass das Verm�gen grunds�tzlich zum Verkehrswert bewertet wird. � 46 Abs. 4 StG/BS erg�nzt: "Grundst�cke werden zum Verkehrswert bewertet; der Ertragswert kann angemessen ber�cksichtigt werden. Selbstbewohnte Einfamilienh�user und Eigentumswohnungen sind auf der Basis des Realwertes zu sch�tzen."
Diese gesetzliche Regelung wird zudem durch die Verordnung des Regierungsrates des Kantons Basel-Stadt vom 14. November 2000 zum Gesetz �ber die direkten Steuern (Steuerverordnung, StV/BS; SG 640.110) n�her pr�zisiert. Die hier massgeblichen Bestimmungen dieser Verordnung lauten auszugsweise wie folgt:
�"�� 50��������������a) Vermietete und verpachtete Grundst�cke
1�Vermietete und verpachtete Grundst�cke des Privat- und des Gesch�ftsverm�gens werden grunds�tzlich zum Ertragswert bewertet.
2�Der Ertragswert wird durch Kapitalisierung des Bruttoertrags mit dem Kapitalisierungssatz gem�ss Abs. 4 bestimmt.
�� 51��������������b) Selbstgenutzte Grundst�cke
1�Selbstgenutzte Grundst�cke des Privat- oder des Gesch�ftsverm�gens werden zum Realwert bewertet. Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Geb�udewert und dem Landwert.
�(...) "
�Die Vorinstanz f�hrt im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus, das Gesetz verlange eine Verm�gensbewertung zum Verkehrswert. Vermietete und verpachtete Grundst�cke w�rden�
grunds�tzlich�zum Ertragswert bewertet, was zum Ausdruck bringe, dass von diesem Grundsatz abgewichen werden k�nne und m�sse, soweit dies zur Erreichung der gesetzlichen Vorgaben und zur Gew�hrleistung des Gleichbehandlungsgebots erforderlich sei.
Im Regelfall werde mit der Kapitalisierung des Bruttoertrags einer vermieteten Liegenschaft ein Wert erreicht, welcher dem Verkehrswert der Liegenschaft nahe komme. Im vorliegenden Fall bestehe jedoch die Besonderheit, dass die Beschwerdef�hrer sowohl Vermieter als auch - �ber ihre bestimmende Stellung bei der X.________ AG - Mieter der im Streit liegenden Liegenschaft seien. Sie h�tten so die M�glichkeit, den internen Mietzins bzw. Liegenschaftsertrag selbst festzulegen. Dies sei zwar im Grundsatz nicht zu beanstanden, doch stelle sich dann die Frage, ob der auf diese Weise frei bestimmte interne Mietzins als zuverl�ssige Gr�sse f�r die Bemessung des Ertrags- bzw. Verkehrswertes der Liegenschaft dienen k�nne. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation treffe dies nicht zu. Das Appellationsgericht verweist in diesem Zusammenhang auf den Vergleich der j�hrlichen Mieteinnahmen der Beschwerdef�hrer in H�he von Fr. 75'000.-- mit den Einnahmen in H�he von Fr. 239'700.--/Jahr, welche die X.________ AG durch die Weitervermietung der Liegenschaft erzielt; bereits dieser Vergleich zeige, dass es sich bei der Mietzinsfestlegung im Innenverh�ltnis nicht um eine objektive Gr�sse handle. Hinzu komme, dass der Mietzins im Innenverh�ltnis auch "flexibel" gehandhabt werde: Die Beschwerdef�hrer r�umten selbst ein, dass im Mietvertrag eigentlich ein Zins von Fr. 81'600.-- vorgesehen w�re, wogegen "intern" ein Betrag von Fr. 75'000.-- vereinbart worden sei. Selbst von diesem Betrag - so die Vorinstanz weiter - sei jedoch abgewichen worden: Die Jahresrechnung der X.________ AG f�r das Jahr 2005 zeige, dass nur Fr. 66'000.-- Mietzins an die Beschwerdef�hrer bezahlt wurde. Somit k�nnten die Beschwerdef�hrer bis zu einem gewissen Grad frei bestimmen, ob der Ertrag der Liegenschaft als Gesch�ftsgewinn vorwiegend bei der X.________ AG oder als privater Liegenschaftsertrag besteuert werde. Dies habe zur Folge, dass solche rein intern festgelegten und flexibel gehandhabten Mietzinse den tats�chlichen Ertragswert der streitbetroffenen Liegenschaft nicht reflektierten. Dies m�sse umso mehr gelten, als unklar sei, inwieweit die Unterhaltskosten den Beschwerdef�hrern oder aber der in ihrem Alleineigentum stehenden X.________ AG zugeordnet w�rden: Einerseits mache die X.________ AG in ihrer Jahresrechnung nicht n�her umschriebene Kosten f�r Liegenschafts- und Instandstellungsarbeiten geltend, andererseits beanspruchten die Beschwerdef�hrer ebenfalls den Abzug von Unterhaltskosten. Bei derart intransparenten Verh�ltnissen sei es schlicht nicht m�glich, einen aus der Liegenschaft resultierenden Bruttoertrag zu errechnen, welcher dann Grundlage f�r eine Berechnung des Ertragswert bilden k�nnte.
Aus den genannten Gr�nden gelangte das Appellationsgericht wie bereits seine Vorinstanzen zum Schluss, dass im vorliegenden Fall - analog den Verh�ltnissen bei selbstgenutzten Grundst�cken -eine Bewertung zum Realwert erfolgen m�sse.
�Die Beschwerdef�hrer erblicken im Vorgehen des Appellationsgerichts dagegen eine willk�rliche Anwendung des kantonalen Rechts und mithin eine Verletzung von Art. 9 BV.
Im Wesentlichen bringen sie vor, die Bewertung zum Realwert setze voraus, dass die betreffende Liegenschaft von den Eigent�mern selbst genutzt werde. Dies sei vorliegend jedoch gerade nicht der Fall, zumal die Liegenschaft an die X.________ AG vermietet sei; bei dieser Gesellschaft handle es sich um eine von den Beschwerdef�hrern zu unterscheidende juristische Person, welche die R�umlichkeiten wiederum vollst�ndig an Dritte weitervermiete.
Ebenso sei nicht richtig, dass die von der X.________ AG an die Beschwerdef�hrer entrichteten Mietzinszahlungen keine zuverl�ssige Grundlage f�r eine Bewertung zum Ertragswert darstellten: Der Unterschied zum weit h�heren Ertrag aus der Weitervermietung an Dritte ergebe sich daraus, dass es sich beim Mietverh�ltnis zwischen den Beschwerdef�hrern und der X.________ AG um eine Rohbaumiete handle; die X.________ AG habe im Rahmen dieser Rohbaumiete erhebliche Um- und Ausbauten in H�he von insgesamt Fr. 720'000.-- vorgenommen, was die Mietzinsunterschiede ohne Weiteres erkl�re.
Im Zusammenhang mit diesen Vorbringen r�gen die Beschwerdef�hrer, der Wortlaut von � 50 Abs. 1 StV/BS, wonach die Bewertung von vermieteten und verpachteten Grundst�cken�
grunds�tzlich�zum Ertragswert vorgenommen werde, habe zur Folge, dass ein Methodenwechsel nicht leichthin angenommen werden d�rfe; anders als die Vorinstanz d�rfe diese Bestimmung demnach nicht so verstanden werden, dass die Bewertung�
nur�grunds�tzlich zum Ertragswert zu erfolgen habe.
Schliesslich erscheine das vorinstanzliche Vorgehen auch im Resultat als unhaltbar: Aus dem zutreffenden Umstand, dass die Beschwerdef�hrer Alleineigent�mer der streitbetroffenen Liegenschaft seien, d�rfe nicht geschlossen werden, dass auch der gesamte Wert der Liegenschaft bei der Festsetzung ihrer Verm�genssteuer zu ber�cksichtigen sei. Die Beschwerdef�hrer hielten bloss das nackte Eigentum an der Liegenschaft, wogegen die Um- und Ausbauten von der X.________ AG finanziert worden seien. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdef�hrer f�r einen Wert steuerpflichtig seien, den sie nicht selbst geschaffen h�tten, und �ber den sie aufgrund des Vertrages mit der X.________ AG nicht verf�gen k�nnten.
Die Vorinstanz hat ausf�hrlich und nachvollziehbar begr�ndet, weshalb sie trotz der formell bestehenden Vermietung der streitbetroffenen Liegenschaft nicht wie als Regelfall vorgesehen eine Bewertung zum Ertragswert vornahm, sondern stattdessen - analog den Regeln f�r selbstbewohnte Liegenschaften - auf den Realwert abstellte. Dieses Vorgehen ist jedenfalls unter der hier massgeblichen Willk�rkognition (vgl. E. 2.1 hiervor) nicht zu beanstanden. Die vom Appellationsgericht aufgezeigten Diskrepanzen, einerseits zwischen dem von der X.________ AG geschuldeten Mietzins und dem Ertrag der Gesellschaft aus der Drittvermietung, andererseits zwischen dem von der X.________ AG vertraglich geschuldeten Mietzins und den effektiv get�tigten Zahlungen an die Beschwerdef�hrer, sind augenf�llig. Sie machen deutlich, dass der im faktisch bestehenden Innenverh�ltnis zwischen den Beschwerdef�hrern und der von ihnen vollst�ndig kontrollierten Gesellschaft vereinbarte Mietzins nicht geeignet ist, als Basis f�r eine marktkonforme Festsetzung des Ertrags- und des Verkehrswertes zu dienen:
Dass von der X.________ AG - wie von den Beschwerdef�hrern behauptet - wesentliche wertvermehrende Investitionen get�tigt worden sind, mag zwar erkl�ren, weshalb die Weitervermietung an Dritte nun einen h�heren Ertrag generiert, doch �ndert dies nichts daran, dass der im faktischen Innenverh�ltnis vereinbarte und gezahlte niedrigere Mietzins von den Beschwerdef�hrern nach Belieben variiert werden kann und auch variiert wurde. Einem auf diese Weise festgesetzten Wert haftet stets eine Zuf�lligkeit an, und er kann deshalb nicht als objektive Gr�sse zur Berechnung des Verm�genssteuerwerts verwendet werden. Im �brigen ist es in Bezug auf den Verkehrswert, d.h. den objektiven Marktwert der Liegenschaft (vgl. E. 2.1 hiervor) unerheblich, wer f�r wertvermehrende Investitionen verantwortlich war und die Kosten hierf�r getragen hat: Unbestrittenermassen sind die Beschwerdef�hrer nach wie vor alleinige Eigent�mer sowohl des Grundst�cks als auch des (im Wert gesteigerten) Geb�udes; eine dingliche Berechtigung der X.________ AG wird von den Beschwerdef�hrern jedenfalls nicht behauptet und eine solche ist auch nicht aus dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug ersichtlich. Vielmehr ist die Gesellschaft ausschliesslich obligatorisch - durch einen gew�hnlichen Miet- resp. Pachtvertrag - zur (Be-) Nutzung der R�umlichkeiten der streitbetroffenen Liegenschaft erm�chtigt. Bei dieser Sachlage kann keine Rede davon sein, dass den Beschwerdef�hrern nur noch das nackte Eigentum am Objekt zustehen w�rde, bzw. dass der Verkehrswert der Liegenschaft durch die gegenw�rtige Nutzung durch die X.________ AG in erheblichem Mass vermindert w�rde. Entsprechend erscheint es jedenfalls nicht als willk�rlich, diesen den Beschwerdef�hrern alleine zustehenden Verm�genswert auch in vollem Umfang bei ihrer Verm�genssteuer zu ber�cksichtigen.
Wie die Beschwerdef�hrer zutreffend einr�umen, w�rde die Aufhebung eines angefochtenen Entscheids wegen Verletzung von Art. 9 BV zudem voraussetzen, dass er nicht nur in der Begr�ndung sondern auch im Ergebnis als unhaltbar erscheint (vgl. E. 2.1 hiervor). Dass der von den Vorinstanzen mittels der Realwert-Methode festgelegte Verkehrswert von Fr. 2'585'000.-- jedoch nicht g�nzlich verfehlt sein kann, ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass die Liegenschaft gem�ss Grundbuchauszug mit grundpfandgesicherten Forderungen �ber Fr. 1'800'000.-- belastet ist, was einer Belehnung von rund 70 % entspricht. Ginge man demgegen�ber wie die Beschwerdef�hrer von einem Verkehrswert von Fr. 1'000'000.-- aus, so w�re die Liegenschaft mit 180 % resp. dem 1.8-fachen ihres Wertes belastet, was mit den wirtschaftlichen Belehnungslimiten schlechthin unvereinbar w�re.
�Nach dem Ausgef�hrten ist die Beschwerde als unbegr�ndet abzuweisen, soweit darauf �berhaupt eingetreten werden kann.
Bei diesem Prozessausgang tragen die Beschwerdef�hrer die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG). Parteientsch�digungen sind nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 BGG).
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht sowie der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.