Source: http://rechtsanwalt-tykwer.de/aktuelles-I-30-U-15-10-rechtsanwalt-tykwer-kirsch-detmold.htm
Timestamp: 2018-01-24 11:25:42
Document Index: 151362003

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 7', '§ 581', '§ 3', '§ 624', '§ 550', '§ 3', '§ 3', '§ 9', '§ 550', '§ 544', '§ 242', '§ 550', '§ 242', '§ 550', '§ 5', '§ 1', '§ 1', '§ 2', '§ 3', '§ 1', '§ 1', '§ 4', '§ 3', '§ 4', '§ 4', '§ 138', '§ 544', 'BGH', 'Art 12', '§ 414', 'BGH', 'BGH', '§ 432', '§ 546', '§ 544', '§ 544', '§ 581', '§ 584', 'BGH', '§ 550', '§ 550', '§ 550', '§ 126', 'BGH', 'BGH', '§ 126', '§ 126', 'BGH', '§ 1', '§ 1', 'BGH', '§ 550', '§ 566', '§ 1', '§ 3', '§ 1', '§ 126', '§ 3', '§ 3', '§ 584']

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 12. Januar 2010 verkündete Urteil des Einzelrichters der 19. Zivilkammer des Landgerichts Essen wie folgt abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin und ihren Ehemann Y, H, ####1 T2, den Golfplatz H3, bestehend aus den im Grundbuch des Amtsgerichts Hattingen von H4 verzeichneten Parzellen Flur X, Flurstücke 58, 64, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 98, 117, 118, 119, 120, 147, 148, 150, 157, 159, 169, 170 und 180, herauszugeben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Im Übrigen bleibt dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Gegner durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteiles vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstrecken¬den Betrages leistet.
Am 17.08.1978 unterzeichneten der Zeuge y (Ehemann der Klägerin) und der Zeuge X, der damalige Präsident des noch in Gründung befindlichen Beklagten, einen Nutzungsvertrag (Bl. 15 ff. d. A.). Danach verpflichtete sich der Zeuge y gegenüber dem Beklagten auf bestimmten – gemäß § 1 des Vertrages "wie in beiliegender Karte" bezeichnet -, teils in seinem Eigentum stehenden, teils selbst von ihm angepachteten Landwirtschaftsflächen einen Golfplatz zu erstellen und diesen dem Beklagten für eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren entgeltlich zur Verfügung zu stellen. Als jährliches Nutzungsentgelt wurde der Betrag vereinbart, den der Beklagte jährlich für Aufnahmegebühren, Mitgliedsbeiträge und Spenden vereinnahmte (§ 7).
Durch den Vertrag vom 29.05.1990 verpflichtete sich der Zeuge y, dem Beklagten – jeweils als "Verpächter" bzw. als "Pächter" bezeichnet - den errichteten Golfplatz weiterhin zur Nutzung zu überlassen.
1.1 Der Verpächter verpachtet an den Pächter die bestehende 18 Loch Golfanlage gemäß dem beiliegenden Lageplan (Anlage 1), einschließlich Driving-range und Übungsgelände.
Die von der Klägerin eingereichte Kopie des Vertrages ist von dem Zeugen y unterzeichnet und/oder paraphiert worden; es finden sich noch weitere drei Schriftzeichen auf der Kopie (vgl. Bl. 29 d. A.). Dabei soll es sich um die Unterschriften oder Paraphen der Herren X3 (ehemaliges Vorstandsmitglied) und K (damaliger Steuerberater des Zeugen W, die an der Ausarbeitung des Vertrages mitwirkten, handeln (vgl. Bl. 66 d. A.). Auf der von dem Beklagten eingereichten Kopie des Vertrages finden sich – neben den oben genannten Schriftzeichen – noch vier weitere handschriftliche Schriftzüge (Bl. 97 d. A.). Entsprechendes gilt auch für die Anlagen 2 und 4 zu dem Vertrag und für die Ergänzungsvereinbarung (Bl. 101, 103 und 104 d. A.)
Der Zeuge y habe ihr gemäß notariellem Vertrag vom 01.12.1994 (Bl. 138 ff. d. A.) das Eigentum an den dem Beklagten überlassenen Grundstücken übertragen. Sie sei seit dem 18.04.1995 im Grundbuch eingetragen (Auszüge Bl. 146 ff.). Sie sei auch in die von dem Zeugen y über die weiteren - ebenfalls dem Beklagten überlassenen – Flächen geschlossenen Pachtverträge eingetreten bzw. habe der Zeuge y ihr diese Pachtverträge übertragen. Der Beklagte habe hierzu die Zustimmung erteilt; der damalige Vorstand sei mit der Vertragsübernahme durch die Klägerin einverstanden gewesen. Daher sei auch ab 1995 der Pachtzins allein an die Klägerin gezahlt worden. Alle offenen Fragen seien nur zwischen der Klägerin und dem Beklagten besprochen worden. Der Beklagte habe die Vertragspartnerstellung der Klägerin auch akzeptiert, was sich aus den Schreiben vom 25./29.05.2000 ergebe (Bl. 151 d. A.). Sie sei deshalb gemäß §§ 581, 566 BGB bzw. durch Vertragsübernahme Vertragspartner des Beklagten geworden.
Das folge bereits daraus, dass der Vertrag im Original – unstreitig – nicht mehr vorhanden sei. Auch habe ein von allen Beteiligten unterschriebener Originalvertrag nie existiert. Die jeweils vorliegenden Kopien wiesen erhebliche Unterschiede in Bezug auf die Unterschriften auf. Sie bestreite, dass die vier zusätzlichen Unterschriften gemäß der von dem Beklagten überreichten Kopie auf derselben Urkunde geleistet worden seien, auf welcher der Zeuge y paraphiert habe.
Erst nach dem 29.05.1990 seien Pläne informativ ausgetauscht worden, in denen die unterschiedlichen Eigentums- und Nutzungsverhältnisse bezeichnet gewesen seien. Entsprechendes gelte in Bezug auf die Anlage 3, wonach die – für einen Golfplatz unerlässlichen – Sanitär- und Umkleideräume in einer bestimmten Weise umgebaut werden sollten. Sie verfüge nur über Kopien einer Ergänzungsvereinbarung und der Anlagen 2 (zu 1.2 des Vertrages, Bl. 31 d. A.) und 4 (zu § 3.3, Bl. 32 d. A.). Diese Urkunden seien auch nicht miteinander und/oder mit dem Hauptvertrag verbunden worden. Das folge inzident aus dem Schreiben des Beklagten vom 23.11.1990, wonach dem Zeugen y lediglich Anlagen übersandt worden seien. Die Anlagen 2 und 4 seien auch nicht als Anlagen zum Pachtvertrag übersandt worden, sondern lediglich zu Informationszwecken. Bei Erklärungen unter Abwesenden müssten die Anlagen zusammen mit der eigentlichen Willenserklärung dem anderen Vertragsteil zugehen. Weder der Vertrag noch die Anlagen seien dem Zeugen y fest verbunden zugeleitet worden.
Vor diesem Hintergrund hat die Klägerin die Auffassung vertreten, dass die Kündigung vom 06.05.2008 das Vertragsverhältnis beendet habe. Die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass das Nutzungsverhältnis seit 1978 laufe, auch nicht treuwidrig. Die Klägerin garantiere allen Altmitgliedern (Aufnahme bis 2000) auch nach Beendigung des Vertrages mit dem Beklagten, dass diese mindestens noch 15 Jahre dort spielen könnten. Sie habe ein Interesse daran, dass die Mitglieder des Beklagten auch weiterhin auf der Anlage spielten. Den jährlichen Mitgliedsbeitrag müssten die Mitglieder ohnehin zahlen. Die Kündigung könne die Existenz des Beklagten nicht vernichten, da dieser ohnehin keine Zuständigkeiten besitze. Für alle wichtigen Angelegenheiten sei die Klägerin zuständig (Pflege des Platzes, Führen des Restaurants, Mitarbeiter). Dem Vereinsvorstand verblieben daher keine Funktionen. Der Vertrag sei für beide Seiten ausgewogen gewesen. Die Motivation der sich auf die Formnichtigkeit berufenden Partei sei unerheblich. Die Klägerin habe keine besonderen Vorteile aus dem Vertrag gezogen. Die Aufnahmegebühren seien ohne konkrete Gegenleistung in Bezug auf die Dauer des Vertrages zur Verfügung gestellt worden. Diese Beiträge wären auch dann "verloren", wenn das jeweilige Mitglied vor 2010 oder 2020 das Golfspiel – warum auch immer – aufgebe. Der Beklagte verhalte sich treuwidrig, da er nicht verhindert habe, dass im Jahre 2009 120 Mitglieder gekündigt hätten und die Klägerin so rd. 100.000 € weniger eingenommen habe. Der Beklagte widersetze sich auch einer – wirtschaftlich dringend – notwendigen Erhöhung der Mitgliedsbeiträge. Er sperre sich auch dagegen, Gästen des Hotels an Samstagen, Sonntagen und Feiertagen Startzeiten nach 10.00 Uhr zu reservieren. Auf die Einnahmen des Hotels sei sie aber angewiesen. Sie sei verpflichtet, zwei funktionsfähige Golfanlagen zur Nutzung durch die Mitglieder des Beklagten zur Verfügung zu stellen. Aus dieser Zwangslage müsse sich die Klägerin lösen können. Die von der Klägerin in Aussicht gestellten Spielgebühren seien ortsüblich und angemessen.
Hilfsweise – für den Fall, dass der Vertrag mit dem Beklagten als Dienstvertrag einzuordnen sei - hat sich die Klägerin mit näherer Darlegung auf das Sonderkündigungsrecht des § 624 BGB berufen.
Die Klägerin habe bereits nicht dargelegt, alleinige Vertragspartnerin zu sein. Durch die Vorlage des Kaufvertrages und des Grundbuchauszuges (Bl. 146) habe die Klägerin allenfalls dargelegt, Eigentümerin der Grundstücke in H4, Flur X, Flurstücke 58, 59, 61, 71, 72, 98, 117, 118 und 119 zu sein. In Bezug auf die anderen – vom Ehemann gepachteten - Grundstücke fehle konkreter Vortrag. Es sei nicht ersichtlich, dass eine mit Zustimmung der jeweiligen Eigentümer erfolgte Vertragsübernahme durchgeführt worden sei; jedenfalls fehle eine entsprechende Zustimmung des Beklagten. Der Hilfsantrag, die Grundstücke an die Klägerin und an den Zeugen y herauszugeben, führe insoweit nicht weiter. Die Rückgabe könne nicht an beide gemeinschaftlich, sondern jeweils nur an einen erfolgen. Soweit Rückgabe an den Ehemann erfolgen solle, liege ein Fall der Prozessstandschaft vor. Hierzu habe die Klägerin aber nichts vorgetragen.
Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB sei nicht verletzt. Hierzu hat der Beklagte unter anderem behauptet, der Zeuge y habe den Vertrag nicht nur paraphiert, sondern auch unterzeichnet. Seine (volle) Unterschrift fände sich mit der Maßgabe, dass der Zeuge y dort auch mit seinem Vornamen unterschrieben habe, auch unter dem Vertrag aus 1978. Der Vertrag vom 29.05.1990 sei – nach Erstellung der Anlage 3 durch den Steuerberater K – von allen Mitgliedern des Vorstandes (K2, X3, O, Q und Q4) und dem Zeugen y unterzeichnet – und nicht nur paraphiert - worden. Der Zeuge y sei bereits nach dem Aushandeln mit Herrn X3 vollständig mit dem Inhalt einverstanden gewesen und habe den Vertrag am 29.05.1990 unterzeichnet. Die Vorstandmitglieder des Beklagten hätten erst nach der entsprechenden Willensbildung - auch der Mitglieder – unterzeichnen können und auch unterzeichnet; das sei auch dem Ehemann der Klägerin bewusst gewesen. In der Folgezeit – aber vor Unterzeichnung durch den Vorstand - hätten der Ehemann und der Zeuge X3 handschriftliche Änderungen vorgenommen und diese auch am Rande gegengezeichnet. Auch die Anlagen 2 und 4 seien von diesen (also auch durch den Zeugen W unterzeichnet worden. Die Vertragsurkunde und die Anlagen seien zusammengetackert worden. Hierdurch seien sie zu einer einheitlichen Urkunde geworden. Der Zeuge y habe auch ein Exemplar der Vertragsurkunde nebst allen Anlagen erhalten. Darauf komme es aber auch nicht an, da der Zugang der Vertragsurkunde zur Einhaltung der Schriftform nicht erforderlich sei. Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.05.1990 sei ebenfalls von allen Vorstandsmitgliedern – zeitgleich mit der Unterzeichnung des Hauptvertrages - unterzeichnet und mit dem Hauptvertrag verbunden worden.
Der Vertrag sei auch nicht nachträglich formfrei einvernehmlich abgeändert worden. Der Vortrag der Klägerin sei nicht hinreichend substantiiert. In Bezug auf die handschriftlichen Eintragungen im Vertrag behaupte die – für die Änderungen darlegungs- und beweisbelastete - Klägerin nicht, wer diese vorgenommen habe; auch sei nicht ersichtlich, wann diese vorgenommen worden seien. Der Beklagte vermute aufgrund der am Rande der Urkunde befindlichen Gegenzeichnungen, dass die Änderungen von dem Ehemann der Klägerin und den Herren X3 und K vor Unterzeichnung durch den Vorstand des Beklagten erfolgt seien.
Die Regelung in § 3 zur Zahlung von Pachtzins sei nicht nachträglich – einvernehmlich - geändert worden. Es habe sich lediglich die Höhe der Einnahmen geändert, weil sich auch die Aufnahmegebühren verändert hätten. Ferner bedürfe auch eine Abänderung des Pachtzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen dürfe oder wenn die Geltungsdauer der Änderung ein Jahr nicht übersteige Das sei vorliegend gegeben, da nach § 3.4 des Vertrages die Höhe der Aufnahmegebühren jährlich abzustimmen sei. Die Mitgliedsbeiträge seien jährlich im Interesse der Klägerin erhöht worden. Hieraus könne die Klägerin keine Kündigungsmöglichkeit herleiten.
Die Zusatzvereinbarung aus dem Jahre 2000 sei dem Beklagten nicht bekannt; die darin enthaltenen Regelungen seien nie getroffen worden. Letztlich behaupte die Klägerin auch nur – pauschal – eine durch den Zeugen y und dem Mitglied N2 vorgenommene Änderung. Letzterer habe den Beklagten aber allein nicht verpflichten können. Die Bedeutung der Zusatzvereinbarung erschöpfe sich in der Nennung von Klägerin und Ehemann als Verpächter.
Das Nutzungsrecht an der Golfclubanlage sei auch nicht – durch Vereinbarung mit der Klägerin - auf die Mitglieder des Golfclubs M erweitert worden. Es sei ausschließlich Sache des Beklagten, wen er auf den von ihm gepachteten Platz spielen lasse. Die Klägerin sei nicht Partei der Absprachen zwischen dem Beklagten und dem anderen Golfclub.
Im Übrigen hätten einvernehmliche Änderungen gemäß § 9.1 (Schriftformerfordernis für Änderungen) der Schriftform bedurft. Die Verletzung dieser vertraglichen Regelung führe zur Unwirksamkeit einer evtl. Änderungsvereinbarung; eine – vertraglich - unwirksame Änderungsvereinbarung bedürfe aber nicht der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB. § 544 BGB sei ersichtlich nicht anwendbar.
Die Klägerin wolle mit der Kündigung erreichen, dass ihre Hotelgäste die Golfanlage uneingeschränkt nutzen könnten. Deshalb wolle sie den Spielbetrieb übernehmen. Die Mitglieder des Beklagten sollten – in Konkurrenz zum Beklagten - eine Spielberechtigung erhalten. Der Beklagte wäre dann überflüssig.
Die Klägerin habe längere Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag gezogen. Sie habe – unstreitig – die Mitgliedsbeiträge, Aufnahmegebühren und Greenfees – nach Abzug der Eigenkosten - vereinnahmt. Sie könne sich nicht einfach vom Vertrag lösen. Im Falle einer Vertragskündigung könne der Beklagte seinen Vereinszweck nicht weiter verfolgen; er müsste sich auflösen. Auch müsse er den Mitgliedern die Aufnahmegebühren, die auf eine Mitgliedschaft von zumindest 20 Jahren, unter Berücksichtigung der Option zehn Jahre länger, ausgelegt seien, unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes anteilig zurückerstatten. Diverse Mitglieder hätten solche Ansprüche bereits angemeldet. Hierzu sei der Beklagte aber gar nicht in der Lage, da er diese Einnahmen an die Klägerin weitergeleitet habe. Von den rd. 600 Mitgliedern hätten rd. 500 Aufnahmegebühren gezahlt. Bei den Aufnahmegebühren handele es sich um Entgelte für Leistungen, die der Beklagte an seine Mitglieder während der Dauer der Mitgliedschaft zu erbringen habe. Da diese Gebühren an die Klägerin abgeführt worden seien, habe die Klägerin bereits Nutzungsentgelte für die Zeit bis zum Jahr 2020 erhalten, die sie im Falle der Beendigung des Vertrages nicht bereit sei, zurückzuerstatten. Hierzu sei sie aber verpflichtet und das begründe ein Zurückbehaltungsrecht zugunsten des Beklagten.
Das Angebot der Klägerin, den Mitgliedern des Beklagten "Spielmöglichkeiten bei im wesentlichen unveränderten Spielgebühren" zur Verfügung zu stellen, so dass es für die Mitglieder keinen Unterschied mache, ob der Vertrag fortgesetzt werde, sei nicht gleichwertig. Der Zeuge W2 habe in der Mitgliederversammlung erklärt, dass beabsichtigt sei, die Jahresgebühren von 1.005 € auf 1.300 € zu erhöhen, für Neumitglieder sogar auf 1.660 €. Die Spielberechtigungen wären auch jährlich kündbar; demgegenüber könnten die Mitglieder nach jetziger Vertragslage bis 2020 spielen. Auch plane die Klägerin erhebliche Veränderungen im Spielbetrieb; da störten die Mitglieder des Beklagten nur. Sollten die eingenommenen Mitgliedsbeiträge zur Unterhaltung der Golfanlage nicht ausreichend sein, so habe die Klägerin allenfalls einen Anspruch auf Vertragsanpassung, den sie – vor einer Kündigung - zunächst geltend machen müsse.
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen X, W2 und Q5 (Bl. 467 ff. d. A.; die zunächst zum Komplex "Regelwerk vom 29.05.1990" geladenen Zeugen X3, Dr. Q und y sind – nach Hinweis des Gerichts - nicht vernommen worden, vgl. Bl. 469 d. A.). Sodann hat es die Klage im Haupt- und Hilfsantrag abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
Die Kündigung der Klägerin verstoße nicht gegen § 242 BGB. Jede Vertragspartei könne sich grds. auf die Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit der Folge der Kündigungsmöglichkeit berufen. Nur in krassen Ausnahmefällen sei § 242 BGB anwendbar. Insbesondere sei die Existenz des Beklagten nicht bedroht. Die Klägerin beabsichtige nach positivem Ausgang des Rechtsstreits Spielrechtsverträge mit den Mitgliedern abzuschließen. Die Mitglieder könnten Golf spielen und weiter im Beklagten organisiert sein. Der Beklagte könne – wie bisher – Meisterschaften austragen, Mannschaften zu Ligaspielen entsenden und das gesellige Leben organisieren. Es würde nur die Weiterleitung der eingezogenen Mitgliedsbeiträge an die Klägerin entfallen. Der Beklagte habe nie etwas mit der Platzpflege und mit der Organisation des Clubhauses zu tun gehabt.
Nicht die Klägerin verhalte sich treuwidrig, sondern der Beklagte, der sich – auch wegen des Mitgliederverlustes - einer notwendigen Erhöhung der Mitgliedsbeiträge auf wenigstens 1600 € p. a. – wie auch bei anderen Clubs üblich – verschließe, zuletzt noch in der Mitgliederversammlung vom 28.02.2010.
Es könne offen bleiben, ob dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB Genüge getan sei. Denn die Kündigung des – nicht sittenwidrigen - Vertrages sei treuwidrig:
Natürlich habe es sich - zumindest bei den ab 1990 erhobenen – bei den an die Klägerin weitergeleiteten Aufnahmegebühren um Entgelte für die gesamte Vertragslaufzeit bis 2020 gehandelt. Um Kostenbeteiligung könne es sich nicht handeln, da der Platz 1990 bereits fertig gestellt gewesen sei.
Eine – wirksame - Kündigung führe zu einer Schadensersatzverpflichtung seitens des Beklagten gegenüber seinen Mitgliedern. Der Beklagte können seinen Mitgliedern die Nutzung des Platzes nicht mehr ermöglichen. Hierzu sei er aber nach § 5 I der Satzung verpflichtet. Das führe zu einer Rückerstattungspflicht in Bezug auf die gezahlte Aufnahmegebühr und evtl. auch zu einem Schadensersatzanspruch in Höhe der jährlichen Nutzungsgebühren.
Im Übrigen seien zur Einhaltung der Schriftform die Unterschriften des Zeugen y und des – allein nicht bevollmächtigten - Zeugen X3 ausreichend gewesen. Ein evtl. Vertretungsmangel führe nicht zu einem Formmangel. Die handschriftlichen Streichungen und Ergänzungen seien unerheblich, da die Beteiligten diese durch Unterzeichnung der Anlagen 2 und 4 genehmigt hätten (Bl. 566). Der Vertragsgegenstand sei hinreichend bestimmt gewesen, zumindest aber bestimmbar.
Nach Auffassung des Senats liegen keine gesellschaftrechtlichen Beziehungen vor. Im Vordergrund des Vertrages steht nach seinem – insoweit eindeutigen - Wortlaut der Austausch von Leistungen (Zahlung gegen Überlassung des Golfplatzes und Durchführung diverser Arbeiten) und nicht das Erreichen eines gemeinsamen Zweckes durch gegenseitige Verpflichtung der einzelnen Gesellschafter, insb. durch Leistung der vereinbarten Beiträge (vgl. §§ 1, 3 des Vertrages).
Es trifft zwar zu, dass der Vertrag in § 1.5 (Betreiben und Bewirtschaftung), § 2 (Platzpflege; Instandhaltung- und Instandsetzung der Räume) und § 3 (Pachtzins und "Entgelt für Golfplatzpflege…") dienstrechtliche (evtl. sogar werkvertragliche) Elemente enthält. Diese stehen aber nicht im Vordergrund und finden sich auch in anderen Miet- bzw. Pachtverträgen. Vorliegend wird der Charakter des Vertrages entscheidend durch das in § 1.2 und § 1.3 vereinbarte Nutzungsrecht hinsichtlich diverser Räume und das in § 4 geregelte ausschließliche Nutzungsrecht des Beklagten in Bezug auf die Golfanlage und die Durchführung des Spielbetriebes geprägt. Beides stellt – unter Berücksichtigung der in § 3 vereinbarten Pachtzinszahlung - entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Räumen bzw. Grundstücken dar. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, er habe den Spielbetrieb für die Klägerin gegen Erstattung der Eigenkosten geführt (was zur Einordnung als Dienstvertrag führe), so kann dem nicht gefolgt werden. Denn nach § 4 entscheidet der Beklagte ausschließlich über die Nutzung des Golfplatzes unter Wahrung eigener Interessen und führt daher nicht den Spielbetrieb für die Klägerin durch (er hat lediglich im beschränkten Maße auf die Interessen der Klägerin als Betreiberin des Hotels Rücksicht zu nehmen, § 4.5).
bb) Der Vertrag ist – entgegen der Auffassung der Klägerin - nicht wegen "überlanger Vertragsdauer" gemäß § 138 BGB sittenwidrig. Das Gesetz hält Mietverträge für eine Dauer von 30 Jahren für unbedenklich (§ 544 BGB). Verträge über mehr als 30 Jahren sind nach dieser Vorschrift auch nicht unwirksam, sondern nur kündbar. Die von der Klägerin im Schriftsatz vom 02.12.2009 (Bl. 440, 444 d. A.) genannten Entscheidungen (OLG Düsseldorf BRAK-Mitt. 2005, 40 und BGH NJW 2007, 295) beziehen sich auf eine gesellschaftrechtliche Problematik unter dem Aspekt der Berufsausübungsfreiheit (Art 12 GG) bei einer Anwaltssozietät und sind mit dem hier vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Die Klägerin wird durch den Vertrag in ihrer Berufsausübungsfreiheit nicht eingeschränkt, da sie weitere Golfanlagen betreiben kann und auch anderweitig beruflich tätig werden kann. Das war bei dem Rechtsanwalt im vorgenannten (Entscheidungs-)Fall anders, da er nur in der Kanzlei tätig werden konnte.
b) Die Klägerin ist auch in Bezug auf die Herausgabe der anderen - im Tenor genannten – Grundstücke (also Flurstücke 64, 66, 67, 68, 69, 70,73,120, 147,150, 157, 169 und 170) aktivlegitimiert.
Bei der Vertragsübernahme handelt es sich um einen dreiseitigen oder zweiseitigen (mit Zustimmung des Mieters) Vertrag. Da es auf die sachenrechtlichen Beziehungen zur Mietsache nicht ankommt (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann aaO, zu Kap 2 RdNr. 6), ist die Mitwirkung des Eigentümers hieran nicht erforderlich. Es kommt nur auf die Mitwirkung von altem und neuem Vermieter und des Mieters an (§§ 414 ff. BGB entsprechend). Dazu reicht es aus, dass alter und neuer Vermieter einen Wechsel vereinbaren (ggfls. unter Einhaltung der vorgeschriebenen Form) und der Mieter dieser Vereinbarung – auch formfrei – zustimmt (BGH NZM 2010, 705; BGH NZM 2005, 584), wobei die Zustimmung, falls keine Frist hierfür gesetzt worden ist, auch noch längere Zeit nach der Vereinbarung zwischen altem und neuem Mieter erfolgen kann (KG ZMR 2003, 835).
cc) Die Klägerin ist in entsprechender Anwendung des § 432 Abs. 1 BGB – vorbehaltlich des Vorliegens der weiteren Voraussetzungen - berechtigt, Herausgabe des gesamten Golfplatzes an sich und an den Zeugen y zu verlangen. Das schließt auch die Grundstücke ein, die nicht in ihrem Eigentum stehen. Dieses Begehren ist insgesamt vom Hilfsantrag gedeckt. Die Klägerin ist nach den vorstehenden Ausführungen nicht alleinige Vertragspartnerin des Beklagten geworden, so dass der Hauptantrag auf Herausgabe aller – den Golfplatz ausmachenden - Grundstücke (aus § 546 Abs. 1 BGB) an die Klägerin allein allenfalls zum Teil Erfolg haben könnte. Für diesen Fall hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin aber erklärt, dass der Senat über den Hilfsantrag entscheiden soll (Bl. 714 R d. A.).
aa) Die Klägerin und der Zeuge y haben mit – dem Beklagten zugegangenen – Schreiben vom 23.09.2008 die Kündigung des Vertrages vom 29.05.1990 erklärt (Bl. 154 d. A.). Die Kündigung der Klägerin und des Zeugen y war aufgrund der obigen Ausführungen zur Mitgläubigerschaft auch geboten.
Der Vertrag sieht – selbst im Hinblick auf die zu berücksichtigende Option (vgl. hierzu Lammel in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., zu § 544 RdNr. 12) – bereits keine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vor. Im Übrigen waren zum Zeitpunkt der Kündigungen keine 30 Jahre vergangen. Eine Berücksichtigung des Vertrages von 1978 unter dem Gesichtspunkt des "Kettenvertrages" kommt nicht in Betracht, da die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages im Jahre 1990 in ihrer Entscheidung frei waren (vgl. Lammel aaO, RdNr. 13; Palandt-Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., zu § 544 RdNr. 5, jeweils m.w.N.).
(2) Die Kündigung der Klägerin und des Zeugen y ist gleichwohl materiell-rechtlich wirksam. Der zeitlich für mehr als ein Jahr befristet geschlossene Vertrag vom 29.05.1990 gilt wegen der Nichteinhaltung der Schriftform gemäß §§ 581 Abs. 2, 550, 126 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Trotz der vom dem Beklagten ausgeübten Verlängerungsoption konnte der Vertrag daher durch ordentliche Kündigung zum 31.12.2009 gemäß § 584 Abs. 1 BGB beendet werden.
(a) Die Nichteinhaltung der Schriftform folgt allerdings nicht aus dem Umstand, dass die Parteien dem Gericht kein Original des Ursprungsvertrages vorlegen können (weil dieser evtl. sogar vernichtet worden ist). Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen, es sei denn, es handelt sich dabei um wesentliche Vertragsänderungen (BGH NJW 2007, 3275, JURIS RdNr. 26). Es reicht aus, wenn auf andere Weise - etwa durch Zeugen – feststeht, dass die Vertragsurkunde existent war und ihr wesentlicher Inhalt nachgewiesen wird. Zwar kann der Zweck des § 550 BGB, dem Erwerber eine Grundlage für Bestand und Umfang des Mietvertrages verschaffen zu können, in einem solchen Fall nicht erreicht werden. Dies kann aber nicht dazu führen, dass der einmal für eine längere Laufzeit als ein Jahr formgerecht errichtete Mietvertrag nicht wirksam ist. Der Zweck des § 550 BGB erschöpft sich nicht in dem Schutz des Erwerbers. Die Vorschrift hat auch Klarstellungs- und Warnfunktion (OLG Stuttgart Urteil v. 26.04.2010, 5 U 188/09; BeckRS 2010, 22058). Demnach liegen die Schwierigkeiten im Falle eines nicht mehr vorhandenen Originalvertrages weniger im rechtlichen Bereich, sondern vielmehr im Tatsächlichen. Da nach § 550 BGB Schriftform vorgesehen ist, hat diejenige Partei, die sich trotz Kündigung auf das Fortbestehen des Vertrages beruft, die Einhaltung der Schriftform zu beweisen (OLG Brandenburg NZM 2008, 406; OLG Rostock NZM 2002, 955; LF zu Kap 6 Nr. 106). Der Beweisführer hat dann sämtliche Umstände, die zur Einhaltung der Schriftform erforderlich sind, darzulegen und zu beweisen, ohne sich insoweit auf den Inhalt und das Erscheinungsbild einer Originalurkunde berufen zu können.
(aa) Bei gesetzlich vorgeschriebener Schriftform müssen gemäß § 126 Abs. 1 BGB die Erklärungen der Vertragsparteien auf Dauer schriftlich und lesbar fixiert, mithin in einer Urkunde verkörpert werden, die von ihnen oder für sie durch ihre Vertreter eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens zu unterzeichnen ist. Sie soll die Person des Ausstellers erkennbar machen. Unterzeichnung mit dem Familiennamen entspricht der Praxis und genügt. Hinzufügung des Vornamens ist auch bei Verwechslungsgefahr nicht erforderlich (BGH NJW 2003, 1120). Ein Schriftzug, der nur als Namensabkürzung (Paraphe) erscheint, genügt nicht (BGH GE 2008, 539). Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien nach § 126 Abs. 2 S. 1 BGB grundsätzlich auf derselben Urkunde erfolgen (- hier nicht vorgetragene – Ausnahme: § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die beiderseitigen Unterschriften müssen den gesamten voranstehenden Vertragsinhalt decken (BGH NJW 1994, 2300)
(bb) In Bezug auf die Unterschrift des Zeugen y erfüllt das obere rechte Schriftzeichen auf der letzten Seite der von den Parteien – in Kopie - eingereichten Vertragsurkunden (Bl. 29 d. A. bzw. 98 d. A.) diese Voraussetzungen. Es handelt sich dabei um die Unterschrift des Zeugen y.
Nach den glaubhaften Bekundungen der Zeugen Dr. Q und X3 ist der die Unterschrift des Zeugen y beinhaltende Originalvertrag in der Vorstandsitzung vom 31.05.1990 von allen – damaligen – Vorstandsmitgliedern des Beklagten unterzeichnet worden.
(aaa) Der Pachtsache (in § 1 als "Gegenstand des Vertrages" bezeichnet) fehlt die erforderliche individualisierende Konkretisierung. Die Formulierung in § 1.1 des Vertrages, wonach " die bestehende 18 Loch Golfanlage, einschließlich driving-range und Übungsgelände" verpachtet wird, ist zu unbestimmt. So fehlen jegliche Angaben zur genauen Lage, Größe und Grenzen der Golfanlage. Die Pachtsache ist auch nicht hinreichend bestimmbar. Die Parteien haben davon abgesehen, zur Bestimmung der Pachtsache einen Lageplan als Anlage zum Vertrag zu nehmen. Der hierfür im Vertrag vorgesehene Passus "gemäß dem beiliegenden Lageplan (Anlage 1)" ist im gegenseitigen Einverständnis unstreitig gestrichen worden, weil nach den Bekundungen des Zeugen Dr. Q die Vertragsparteien die Golfanlage kannten und daher die Beifügung eines Lageplanes nicht für erforderlich hielten. Der Umstand, dass der Beklagte dem Zeugen y mit Schreiben vom 23.11.1990 (vgl. Bl. 86 d. A.) - und somit nach Abschluss des Vertrages - die aus Bl. 98 -100 d. A. ersichtlichen Lagepläne übersandt haben könnte (insoweit haben die hierzu vernommenen Zeugen Dr. Q, K und X3 keine bestätigende Angaben machen können), vermag die fehlende Bestimmbarkeit, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein muss (BGH NJW 2000, 354, 357; NJW 1999, 3257), nicht zu beseitigen. Denn diese Pläne sind nicht Vertragsbestandteil geworden. Zum einen sollte nach den vertraglichen Vereinbarungen hiervon abgesehen werden; zum anderen ist nicht ersichtlich, dass und wie die Lagepläne mit der Vertragsurkunde körperlich oder gedanklich (s.o.) verbunden worden sind. Wie bereits ausgeführt wird in dem Vertrag auf den Lageplan gerade nicht Bezug genommen. Auch in den Lageplänen selbst (Bl. 98 ff. d. A.) fehlt jegliche Bezugnahme auf den Pachtvertrag. Die Lagepläne sind von den Vertragsparteien auch nicht unterzeichnet worden.
Die erforderliche Bestimmbarkeit der Pachtsache kann auch nicht damit begründet werden, dass der Beklagte die Golfanlage seit 1978 nutzte. Zwar können etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstandes auch ohne Zuhilfenahme von Lagezeichnungen beseitigt werden, z. B. anhand des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch einen Pächter im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das – so wie hier - im Vertrag hingewiesen wird (s.o.). Diese Grundsätze finden nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall aber keine Anwendung. Denn es geht hier nicht um einen eindeutig durch Wände, Türen, Zäune oder Ähnliches räumlich abgegrenzten bzw. abgrenzbaren Pachtgegenstand, z. B. innerhalb eines Gebäudes oder eines Gebäudekomplexes. Vorliegend ist laut Vertrag – und nur darauf kommt es an - eine "bestehende Golfanlage" verpachtet worden, die sich über diverse Grundstücke erstreckt und – als "Golfanlage" - weder über künstliche noch über natürliche Begrenzungen verfügt und deren äußeres Erscheinungsbild je nach Jahreszeit optischen Veränderungen ausgesetzt ist. Unter diesen Umständen wird ein potentieller Erwerber, dessen Schutz § 550 BGB auch beabsichtigt, Schwierigkeiten haben, den Inhalt des auf ihn (§ 566 BGB) übergegangenen Pachtvertrages sicher zu bestimmen. Für den Umstand dass diese Schwierigkeiten nicht nur theoretisch, sondern tatsächlich auftreten können, spricht der Inhalt der Bekundungen des Zeugen Dr. Q, wonach zumindest in einem Fall nicht eindeutig war, bis wohin sich das gepachtete Golfplatzgelände erstreckte. Die Parteien haben die Richtigkeit dieser Aussage nicht in Zweifel gezogen.
(bbb) Ferner kann der Senat die erforderliche Einheitlichkeit der Vertragsurkunde nicht feststellen. Nach dem Ergebnis der vor dem Senat durchgeführten Beweisaufnahme ist – ohne dass dies einer abschließenden Entscheidung bedarf - zwar möglicherweise davon auszugehen, dass die Anlage 2 (Erwähnung in § 1.2 des Vertrages und somit Vertragsbestandteil, Konkretisierung der Lage des Clubhauses, der Umkleide- und Sanitärräume etc.) und die Anlage 4 (Erwähnung in § 3.3 und damit ebenfalls Vertragsbestandteil, Aufstellung über die Höhe der Mitgliedsbeiträge) zumindest im vorbeschriebenen Sinne gedanklich mit dem Hauptvertrag verbunden waren. Zum einen haben die Zeugen Dr. Q und X3 – trotz im Hinblick auf den Zeitablauf erklärbarer Erinnerungslücken - bekundet, dass diese Anlagen bei Vertragsunterzeichnung durch den Vorstand am 31.05.1990 vorgelegen haben und mit dem Hauptvertrag - ebenso wie die Ergänzungsvereinbarung Bl. 104 d. A. – verbunden waren. Zum anderen haben beide Zeugen bekundet, dass diese Anlagen, die bereits die Unterschrift des Zeugen y enthielten, von allen Mitgliedern des damaligen Vorstandes am 31.05.1990 unterschrieben wurden.
Diese Ausführungen gelten aber in Bezug auf die Anlage 3 (Erwähnung in § 1.2 des Vertrages und im Hinblick auf die von dem Verpächter darin übernommene Umgestaltungsverpflichtung in Bezug auf die Umkleide- und Sanitärräume somit wesentlicher Vertragsbestandteil) nicht. Keiner der vernommenen Zeugen hat angegeben, dass diese Anlage am 29.05.1990 (Unterzeichnung des Vertrages, der Anlagen 2 und 4 und der Ergänzungsvereinbarung durch den Zeugen W und/oder am 31.05.1990 (Unterzeichnung der vorgenannten Urkunden durch den Vorstand) vorgelegen hat (was dadurch zu erklären ist, dass die Anlage noch erstellt werden musste). Die Anlage ist sodann auch im weiteren zeitlichen Ablauf nicht mit dem Hauptvertrag – körperlich oder gedanklich – verbunden bzw. verknüpft worden. Hiervon könnte dann ausgegangen werden, wenn die Anlage mit dem Hauptvertrag geheftet/getackert, von den Vertragsparteien unterzeichnet , zusammen mit dem Hauptvertrag in einem Umschlag übersandt oder in der Anlage auf den Hauptvertrag Bezug genommen worden wäre. Entsprechendes haben die hierzu vernommenen Zeugen jedoch nicht zu bekunden vermocht. Sie haben sich an die Anlage 3 nicht erinnern können. Die zu den Akten übersandte Anlagekopie (Bl. 102 d. A.) weist – anders als die Anlagen 2 und 4 und die Ergänzungsvereinbarung(vgl. Bl. 101 ff. d. A. bzw. 30 ff. d. A.) keine Unterschriften auf. Es fehlt auch jegliche Bezugnahme auf den Hauptvertrag. Der Inhalt des Schreibens vom 23.11.1990 (Bl. 86 d. A.) spricht gegen eine Übersendung zusammen mit dem Originalhauptvertrag. Der Hauptvertrag wird in dem Schreiben nicht erwähnt. Die Zeugen haben nicht angeben können, wo der vom Vorstand und vom Zeugen y unterzeichnete Hauptvertrag verblieben ist, ob jemals zwei Originalexemplare vorhanden waren und ob und wie der Zeuge y ein Originalexemplar erhalten hat.
(d) Da die gemäß §§ 126, 550 BGB erforderliche Schriftform bereits aufgrund der vorstehenden Ausführungen nicht eingehalten ist, kam es auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen in Bezug auf die Verletzung der Schriftform, insbesondere unter dem Gesichtspunkt des – nachvertraglichen - Abschlusses nicht formgerechter Änderungs- bzw. Ergänzungsvereinbarungen, nicht mehr an.
(aaa) Das vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung angeführte Argument, es liege eine besonders schwere Treuepflichtverletzung vor, da "der Beklagte bei wirtschaftlicher Betrachtung einen Großteil der geschuldeten Gegenleistung im Vertrauen auf den bis zu 30jährigen Bestand des Vertrages aus dem Jahre 1990 bereits erbracht" habe und die Klägerin "bereits in den 1990er Jahren ganz erhebliche Summen vereinnahmt" habe, überzeugt nicht. Denn die Vermieterseite hat allenfalls bis zum Jahre 2000 die Aufnahmegebühren erhalten (ab 2001 wurden keine – nennenswerten - Aufnahmegebühren mehr erhoben). Diese Aufnahmegebühren konnten jedenfalls bis zum vertraglich vorgesehenen Laufzeitende des Vertrages Ende 2010 während der verbleibenden zehn Jahre "abgespielt" werden.
Auch das andere in diesem Zusammenhang vom Landgericht angeführte Argument, bei wirtschaftlicher Betrachtung seien "diese Aufnahmegebühren daher als Gegenleistung vor dem Hintergrund einer bis zu 30jährigen (Nutzung?) zu begreifen", verfängt nicht. Die Vertragsparteien haben als Pacht (und auch als Vergütung für laufende Leistungen) u. a. die vom Beklagten bei seinen Mitgliedern vereinnahmten Aufnahmegebühren vereinbart (§ 3.1). Diese Beträge sollten bei Zahlungseingang beim Beklagten an den Verpächter weitergeleitet werden (3.9), wobei die Aufnahmegebühren mit dem Eintritt in den Golfclub fällig wurden (§ 3.4). Demzufolge haben die Vertragsparteien als Teil der Pacht die jährlich vom Beklagten eingenommenen Aufnahmegebühren vereinbart. Dieser Vereinbarung ist immanent, dass sich die Höhe der jährlichen Pacht (auch) nach der Anzahl der eintretenden Mitglieder richtet. Der Verpächter übernahm damit auch das Risiko, dass seine Pacht bei wenigen Eintritten im Jahr entsprechend gering ausfallen würde. Unter diesen Umständen ist nicht nachvollziehbar, warum es sich bei der Zahlung/Weiterleitung der Aufnahmegebühren nicht nur um die aktuell geschuldete Pacht, sondern auch um die Pacht für zukünftige Zeiträume handeln sollte (unabhängig von der Frage, mit welchem Anteil und bis zu welchem Zeitpunkt man eine "zukünftige" Pacht berechnen will). Jedenfalls ist entsprechendes im Pachtvertrag nicht vereinbart. Es ist auch weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages davon ausgegangen sind. Im Übrigen dienen die Aufnahmegebühren auch als "Entgelt" für die – erheblichen - Kosten der Platzunterhaltung etc. Diese Kosten fallen aber laufend an und nicht erst in Zukunft.
Eine Existenzvernichtung unter dem Gesichtspunkt, dass der Beklagte seinen Mitgliedern zur anteiligen Rückerstattung der Aufnahmegebühren oder zum Schadenersatz wegen einer höheren Jahresgebühr verpflichtet ist, vermag der Senat zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu erblicken. Zum einen ist nicht ersichtlich, wie viele Mitglieder im Falle der Beendigung des Vertrages Ansprüche bei dem Beklagten anmelden könnten und würden. Im Übrigen lässt sich aus der Satzung kein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen Spielberechtigung und Aufnahmegebühr herleiten. Aus der Satzung folgt auch nicht, dass der Beklagte verpflichtet ist, seinen Mitgliedern eine bestimmte Golfanlage für die Ausübung des Golfsports zur Verfügung zu stellen. Ferner vermag der Senat auch keine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten oder seiner Organe, die zum Schadensersatz verpflichten würde, festzustellen. Schließlich ist – wie auch vorstehend angesprochen – darauf hinzuweisen, dass die Mitglieder die an den Beklagten gezahlten Beiträge in den letzten zehn Jahren "abgespielt" haben.
Der Abschluss der Vereinbarung vom 27.02./05.03.2011 steht dem Herausgabeverlangen nicht entgegen. Der Beklagte vertritt selbst nicht die Auffassung, dass die Parteien die Vereinbarung geschlossen haben, um den vorliegenden Rechtsstreit vergleichsweise zu erledigen. Nach Auffassung des Senats erschöpft sich die Bedeutung der Vereinbarung – wie mit den Parteien im Senatstermin erörtert worden ist - darin, die zwischen den Parteien aufgetretenen Differenzen über die erforderliche Höhe des Jahresbeitrages (und damit auch über die Höhe der Pacht) und über die von der Klägerin durchzuführenden Pflegearbeiten auszuräumen. Hierzu bestand unabhängig vom Ausgang des vorliegenden Rechtsstreits Veranlassung. Für den Fall des Fortbestandes des Vertrages sollten die Differenzen im Hinblick auf Ziff. 4 der Vereinbarung zumindest vorübergehend ausgeräumt werden. Für den Fall der Beendigung des Vertragsverhältnisses durch die von der Klägerin und dem Zeugen y erklärte Kündigung kann die Vereinbarung Grundlage der an die Klägerin zu zahlenden Nutzungsentschädigung (§ 584 b BGB) bilden.