Source: https://openjur.de/u/893322.html
Timestamp: 2020-08-05 07:34:44
Document Index: 152578777

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 5', '§ 2', '§ 2', 'Art. 3', 'Art. 14', 'Art. 12', 'Art. 13', 'Art. 2', 'Art. 1', 'Art. 3', '§ 2', '§ 2', 'Art. 3', 'Art. 10', 'Art. 14', 'Art. 23', 'Art. 12', 'Art. 17', '§ 5', '§ 2', '§ 75', '§ 5', '§ 113', '§ 5', '§ 1', '§ 3', '§ 2', '§ 2', '§ 2', 'Art. 12', 'Art. 14', 'Art. 3', 'Art. 12', 'Art. 17', 'Art. 12', 'Art. 12', 'Art. 14', '§ 154', '§ 167', '§ 708']

VG Berlin, Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 243.16 - openJur
Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 243.16
VG Berlin, Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 243.16
openJur 2016, 7990
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Kläger begehrt ein Negativattest, um Wohnraum ohne zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung gewerblich als Ferienwohnung nutzen zu können.
Er ist als Einzelunternehmer Inhaber eines nicht in das Handelsregister eingetragenen Gewerbebetriebs mit der Geschäftsbezeichnung „S...“. Im Rahmen dieses Gewerbes vermietet der Kläger fünf Zimmer in einer eigenen Acht-Zimmer-Wohnung zur Fremdenbeherbergung sowie zehn eigene Apartments und fünf Apartments von anderen Eigentümern, die von dem Kläger verwaltet werden, als Ferienwohnungen. Hierzu beschäftigt er derzeit zwei Mitarbeiterinnen.
Zu den im Eigentum des Kläger befindlichen als Ferienwohnung angebotenen Apartments gehört die Wohnung WE 7 (Vorderhaus, 1. OG Mitte rechts, ein Zimmer, 39,07 m2) in der A... in ... Berlin-Schöneberg. Die Wohnung erwarb der Kläger zusammen mit zwei weiteren Wohnungen mit Kaufvertrag vom 29. Dezember 2005 von der G... Der Kaufpreis für die streitgegenständliche Wohnung betrug 56.000,00 Euro. Zum Erwerb dieser drei Wohnungen nahm der Kläger am 29. Dezember 2005 bei der D... AG einen Kredit in Höhe von 110.000,00 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren auf. Nach Auslaufen dieser Vereinbarung waren etwa 38% des Darlehens getilgt. Am 3. Dezember 2015 schloss der Kläger mit der D... AG eine neue Vereinbarung mit einem niedrigeren Zinssatz für fünf Jahre.
Mit Formblatt vom 17. Juli 2014 zeigte der Kläger bei dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung zur Wahrung des Bestandsschutzes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – an. Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg bestätigte unter dem 7. August 2014 den Eingang des Schreibens und teilte mit, dass damit bis zum 30. April 2016 keine Zweckentfremdung vorliege.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 19. November 2015 beantragte der Kläger bei dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin die Erteilung eines Negativattests gemäß § 5 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – mit dem Inhalt, dass für die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist, solange der Betrieb des Klägers besteht. Hilfsweise beantragte er die Feststellung, dass die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen wegen Verstoßes gegen höherrangiges Recht für seine Wohnung nicht gelten. Die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung genieße Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG, da es sich um eine gewerbliche Nutzung im Sinne dieser Regelung handle. Nach der Gesetzesbegründung solle § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG sicherstellen, dass in der Vergangenheit begründete Rechtsverhältnisse und Nutzungen jeweils bis zu deren konkreter Beendigung Bestand hätten. Dies treffe in gleicher Weise für Arztpraxen wie auf gewerbliche Ferienwohnungsbetreiber zu. Die fragliche Bestandsschutzregelung sei im Übrigen im Hinblick auf den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – mangels sachlichen Grundes für die Ungleichbehandlung zwischen Ferienwohnungsnutzung und sonstiger gewerblicher Nutzung jedenfalls verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass der Bestandsschutz auch für Ferienwohnungen zur Anwendung kommen müsse. Hilfsweise bestünden erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des ZwVbG und der ZwVbVO. Es seien Grundrechte der Betroffenen aus Art. 14 GG, Art. 12 GG, Art. 13 GG, Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG und Art. 3 Abs. 1 GG verletzt. Auf das Rechtsgutachten von Prof. Dr. Sodan „Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ werde Bezug genommen.
Am 13. April 2016 hat der Kläger Untätigkeitsklage vor dem Verwaltungsgericht erhoben.
Er ist der Auffassung, die gewerbliche Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung unterfalle auch dem Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG, da es sich bei der Vermietung um ein Gewerbe handle. Aus der entscheidenden Auslegung des Wortlauts und der Systematik der Norm ergebe sich, dass die gewerbliche Ferienwohnungsvermietung von § 2 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZwVbG erfasst sei.
Die fragliche Bestandsschutzregelung sei im Übrigen im Hinblick auf den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG bzw. Art. 10 Abs. 1 der Verfassung von Berlin – VvB – mangels sachlichen Grundes für die Ungleichbehandlung zwischen Ferienwohnungsnutzung und sonstiger gewerblicher Nutzung jedenfalls verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass der Bestandsschutz auch für Ferienwohnungen zur Anwendung kommen müsse.
Das Gebot einer verfassungskonformen Auslegung folge auch aus der Eigentumsfreiheit nach Art. 14 GG bzw. Art. 23 Abs. 1 VvB und dem sich daraus zugunsten des Klägers ergebenden Vertrauensschutz, dem nicht hinreichend Rechnung getragen werde. Das ZwVbG nehme nur unzureichend Rücksicht auf in der Vergangenheit getroffene schutzwürdige Dispositionen zur Ermöglichung der vormals erlaubten gewerblichen Nutzung als Ferienwohnung. Die Umstellung auf eine „reguläre Wohnnutzung“ und der Verlust des gewerblichen Status führten in steuerlicher Sicht dazu, dass ggf. die Mehrwertsteuer sowie die Umsatzsteuer für lange in der Vergangenheit liegende Zeiträume nachgezahlt werden müssten. Erhebliche Unternehmenswerte würden vernichtet, die sich aus dem Vertrauen auf den Fortbestand der Nutzung der eingegangenen Dispositionen ergeben hätten. Die Regelung im ZwVbG sei nicht verhältnismäßig, insbesondere weil der Anteil potentiell rückführbarer Ferienwohnungen am Berliner Wohnungsbestand außerordentlich gering sei.
Das Ergebnis der Anwendung des Gleichheitssatzes sowie der Eigentumsfreiheit folge auch aus dem Grundrecht der Berufsfreiheit nach Art. 12 GG bzw. Art. 17 VvB. Ein Zweckentfremdungsverbot mit nur zweijährigem Bestandsschutz für die Ferienwohnungsvermietung greife für das Berufsbild des Ferienwohnungsbetreibers in dessen freie Berufswahl ein. Jedenfalls sei die Berufsausübungsfreiheit betroffen. Der Eingriff sei unverhältnismäßig und damit nicht gerechtfertigt.
Überdies sei die Feststellung, dass eine Wohnraummangellage vorliege, nicht wirksam getroffen worden. Aufgrund des Parlamentsvorbehalts im Lichte der Wesentlichkeitstheorie hätte dies vom Abgeordnetenhaus selbst festgestellt werden müssen.
Die seitens des Senats von Berlin behauptete Wohnraummangellage belege einzig eine zunehmende Verknappung von Wohnraum, halte aber keineswegs wissenschaftlichen Kriterien stand. Insbesondere aus der gewählten Skalierung und dem zugrunde gelegten Zahlenmaterial ergäben sich Zweifel, ob im Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die festgestellte Mangellage tatsächlich bestanden habe. Der Verordnungsgeber habe fehlerhaft nicht die Daten aus dem Zensus 2011 verwendet, die eine deutlich geringere Bevölkerungszahl belegten.
den Beklagten zu verpflichten, ihm ein Negativattest gemäß § 5 ZwVbVO mit dem Inhalt zu erteilen, dass für die Nutzung der im Eigentum des Klägers befindlichen und aus einem Wohnraum bestehenden Wohnung in der A... in ... Berlin-Schöneberg als Ferienwohnung keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist, solange die Nutzung dieser Wohnung für gewerbliche Zwecke nicht beendet wird.
Die von dem Kläger betriebene gewerbliche Ferienwohnungsvermietung stelle eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Aus dem Wortlaut der Bestandsschutzregelung nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG sowie der Gesetzessystematik folge, dass die Ferienwohnungsvermietung der weiteren Bestandsschutzregelung nicht unterfalle. Die Regelung müsse auch nicht verfassungskonform ausgelegt werden.
In den unterschiedlichen Übergangsregelungen liege kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz. Dem Gesetzgeber komme bei der Ausgestaltung der Übergangsregelung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die Unterscheidung sei insbesondere angesichts der üblichen Kurzfristigkeit der Mietverträge mit den Ferienwohnungsnutzern sachgerecht. Die zweijährige Übergangsfrist sei zumutbar, weil das Zweckentfremdungsverbot nicht die Vermietung der Wohnung generell untersage, sondern lediglich dazu führen solle, Wohnraum auch wieder einer dauernden Wohnnutzung zuzuführen. Die Vermietung des Wohnraums bleibe – auch nach Ablauf der Übergangsfrist – möglich.
Das Zweckentfremdungsverbot stelle eine verfassungskonforme Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums dar. Der Gesetzgeber habe erkannt, dass er mit dem Zweckentfremdungsverbot auch in begonnene, noch nicht abgeschlossene Vorgänge einwirke. Er habe die unechte Rückwirkung durch Übergangsregelungen sowie Härtefallklauseln verfassungsrechtlich abgefedert. Die Möglichkeit des Eigentümers, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung des Eigentums auszunutzen, sei verfassungsrechtlich nicht uneingeschränkt geschützt.
Der Kläger werde nicht in seiner Berufswahlfreiheit, sondern lediglich in seiner Berufsausübungsfreiheit betroffen, da das Zweckentfremdungsverbot nur solche Räumlichkeiten betreffe, die zu Wohnzwecken errichtet wurden. Zum Zwecke der Bekämpfung des Wohnraummangels sei das Zweckentfremdungsverbot gerechtfertigt.
Der Senat von Berlin habe auch durch Rechtsverordnung feststellen dürfen, dass eine Wohnraummangellage vorlag. Ein Verstoß gegen den Parlamentsvorbehalt sei nicht gegeben, da das Abgeordnetenhaus von Berlin die wesentlichen grundrechtsrelevanten Entscheidungen zum Zweckentfremdungsverbot und dessen Voraussetzungen normiert habe.
Bei der Einschätzung, ob die Voraussetzungen für den Erlass einer ZwVbVO erfüllt seien bzw. eine besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung vorliege, stehe dem Verordnungsgeber ein politischer Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum zu, der sich zum Beispiel auf die Art der Datenermittlung oder auch die Gewichtung einzelner Faktoren einer Wohnungsmarktanalyse auswirken könne. Gemessen hieran habe der Beklagte von seinem Beurteilungsspielraum durch das von ihm entwickelte Indikatorenset auf der Basis der von ihm ermittelten Grundlagen sachgerecht Gebrauch gemacht. Der Verordnungsgeber habe zum Zeitpunkt der Einbringung der Senatsvorlage zur ZwVbVO auf den zu diesem Zeitpunkt verfügbaren amtlichen Datenbestand zurückgegriffen und sich zusätzlich auf weitere verfügbare Quellen gestützt. Zur Feststellung des Wohnungsnotstandes müsse sich der Verordnungsgeber keineswegs eines wissenschaftlichen Instituts bedienen; der Beklagte habe das der ZwVbVO zugrunde liegende Indikatorenmodell aber dennoch in einer Expertenrunde diskutieren lassen. Als Ergebnis dieses Expertengesprächs seien sowohl Änderungen bei den Indikatoren als auch bei der Gewichtung der einzelnen Indikatoren vorgenommen worden. Die von der ZwVbVO indizierte Wohnungsnotlage in Berlin werde auch durch andere Studien bestätigt. Der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt versuche der Beklagte mit einer Vielzahl von Maßnahmen zu begegnen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs des Beklagten (1 Band) Bezug genommen.
Sie ist als Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) zulässig.
Der Beklagte hat nicht binnen drei Monaten nach Antragstellung am 19. November 2015 über den Antrag des Klägers auf Ausstellung eines Negativattests entschieden. Ein zureichender Grund für die Nichtbescheidung wurde weder vorgetragen noch ist ein solcher sonst ersichtlich.
Die auf die Erteilung des begehrten Negativattests gerichtete Verpflichtungsklage ist jedoch unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gemäß § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) auf Erteilung des Negativattests für die gewerbliche Nutzung der Wohnung WE 7 in der A... in ... Berlin als Ferienwohnung (§ 113 Abs. 5 VwGO).
1. Nach § 5 ZwVbVO ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Der streitgegenständliche Wohnraum unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115) [dazu unter a)]. Für die wohnfremde Nutzung ist eine Genehmigung erforderlich, da die maßgebliche Übergangsfrist abgelaufen ist und keine Bestandsschutzregelung greift [dazu unter b)]. Dies verletzt den Kläger nicht in seinen Grundrechten [dazu unter c)].
b) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum, der ohne Genehmigung nicht gewerblich als Ferienwohnung vermietet werden darf.
Die gewerbliche Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG, weil diese Verwendung des Wohnraums eine Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ist. Nach dieser Bestimmung liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. So liegt der Fall hier. Der Kläger bietet die streitgegenständliche Wohnung insbesondere im Internet als Ferienwohnung an und vermietet sie regelmäßig für kurzfristige Zeiträume an Feriengäste.
Der Kläger kann sich nicht (mehr) auf eine Übergangsregelung berufen. Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG liegt für die Dauer von zwei Jahren seit Inkrafttreten der ZwVbVO keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung als Ferienwohnung genutzt wurde und der Berechtigte die Nutzung drei Monate seit Inkrafttreten der ZwVbVO am 1. Mai 2014 angezeigt hat. Diese Frist ist unstreitig am 30. April 2016 abgelaufen.
c) Der Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG ist auch dann nicht auf den Kläger zu erstrecken, wenn die Bestimmung im Licht der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Abs. 1 GG, der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG, des rechtsstaatlichen Vertrauensschutzes und des allgemeinen Gleichheitssatzes gemäß Art. 3 Abs. 1 GG ausgelegt wird.
aa) Die Berufsfreiheit, wie sie durch Art. 12 Abs. 1 GG bzw. durch den entsprechend ausgelegten Art. 17 VvB geschützt wird, ist nicht verletzt. Art. 12 Abs. 1 GG gewährt allen Deutschen das Recht, den Beruf frei zu wählen und auszuüben. Der Kläger kann sich bei der gewerblichen Verwendung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung auf die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG neben der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG berufen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Juni 2015 – OVG 1 B 5.13 –, juris Rn. 142 ff. und Rn. 204 ff.).
Das ZwVbG i.V.m. der ZwVbVO bewirkt keine echte Rückwirkung im Sinne einer Rückbewirkung von Rechtsfolgen auf bereits abgeschlossene Sachverhalte. Allerdings greift das Zweckentfremdungsverbot in Sachverhalte und Rechtsbeziehungen ein, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO am 1. Mai 2014 bereits begonnen und noch nicht abgeschlossen waren. Es handelt sich hierbei um eine unechte Rückwirkung im Sinne einer tatbestandlichen Rückanknüpfung. Die streitgegenständliche Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung ist durch diese unechte Rückwirkung betroffen, weil die gewerbliche Vermietung als Ferienwohnung vor dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots begonnen wurde, das Zweckentfremdungsverbot auf diese Nutzung für die Zukunft einwirkt und es die hierfür zuvor getroffenen Dispositionen nachträglich entwertet.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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