Source: https://www.kapital-markt-intern.de/start/aktuelles/k-mi-special-3816-wie-plausibel-sind-container-direktinvestments/
Timestamp: 2020-02-23 04:09:17
Document Index: 249537790

Matched Legal Cases: ['§ 929', '§ 930', '§ 868', '§ 930', '§ 3', '§ 2']

Solche Fragen plagen gerade die Investoren und den Vertrieb der unregulierten Magellan-Direktinvestments. Sind die bei der Magellan-Pleite zu Tage tretenden Rechts- und Zweifelsfragen aber von Bedeutung für diese Anlageklasse an sich oder handelt es sich um hausgemachte Probleme bei Magellan? 'k-mi' hat die führenden Anbieter BoxDirect, Buss Capital, P&R sowie Solvium Capital mit den o. g. Gretchenfragen konfrontiert, und wir dokumentieren heute deren Stellungnahmen. Unsere Fragen zielen im wesentlichen 1. auf die Eigentumsübertragung der Container an die Investoren sowie 2. auf die Finanzierungskalkulation von Mieten und Rückkauf.
Stellungnahme der BoxDirect AG/Hamburg
Eigentumsübertragung: "Gemäß des mit der BoxDirect AG bzw. BoxDirect Vermögensanlagen AG geschlossenen KMR-Vertrags wird der Anleger in unserem Fall Eigentümer der jeweiligen Container. Im Fall Magellan gibt es nach unserer Kenntnis Zweifel am Eigentumsübergang. Die Sachlage unterscheidet sich jedoch bei BoxDirect gerade in den für diese rechtliche Wertung nach unseren Informationen relevanten Punkten. Zum einen rühren die Rechtsunsicherheiten bei Magellan am Eigentumsübergang daher, dass es sich um neu produzierte Container handelte, die sich in China befanden. Dies ist bei BoxDirect gerade nicht der Fall, da wir ausschließlich gebrauchte und von internationalen Managementgesellschaften verwaltete Container anbieten.
Darüber hinaus werden, soweit wir informiert sind, bei Magellan Vertragsformulierungen zur Übereignung und damit zusammenhängende Umstände bemängelt, die in unseren Verträgen so nicht vorhanden sind. So finden sich in den Magellan-Verträgen z. B. Regelungen, wonach nicht ein bestimmter, sondern irgendein gleichartiger Container zurückübereignet wird. So etwas sehen die BoxDirect-Verträge nicht vor, da wird durchweg in allen Stadien des Investments dem Anleger ein individueller Container zugeordnet, den er erwirbt, vermietet und zurückübereignet. Daher sind wir weiterhin der Auffassung, dass die Anleger an den von BoxDirect veräußerten Containern rechtssicher Eigentum erworben haben. Diese Rechtslage ist Grundlage der Formulierung im Prospekt der BoxDirect Vermögensanlagen AG zu der von Ihnen aufgeworfenen Frage, ob es Aussonderungsrechte im Insolvenzverfahren gibt. Hierzu steht im Prospekt:
'Gemäß des mit der Emittentin geschlossenen KMR-Vertrags wird der Anleger Eigentümer der jeweiligen Container. Insofern bestünde in der Insolvenz der Emittentin grds. das Recht des Anlegers, 'seinen' Container nach dem Berichtstermin im Insolvenzverfahren aus der Insolvenzmasse zu fordern. Bis zur Herausgabe durch den Insolvenzverwalter ist dieser berechtigt, den Container zu nutzen und wird hierauf möglicherweise während dieser Zeit keine Mieterträge zahlen. Darüber hinaus besteht in Ausnahmefällen das Risiko der Insolvenzanfechtung.'
Bei diesen Formulierungen hat sich die BoxDirect Vermögensanlagen AG anwaltlich beraten lassen und auch die BaFin hat sich dies sehr kritisch angesehen. Auch nach einer erneuten Überprüfung sehen wir diese Darstellung für die BoxDirect als richtig an."
Finanzierung: "Die BoxDirect Vermögensanlagen AG verfolgt auch bezüglich der Finanzierung ein anderes Geschäftsmodell als Magellan. Die BoxDirect Vermögensanlagen AG bestellt selbst keine neuen Container bei Container-Herstellern und vermietet die Container nicht direkt selbst an Reedereien. Stattdessen erwirbt die BoxDirect Vermögensanlagen AG von ihrem Vertragspartner, der BSI Blue Seas Investment GmbH, Portfolios mit Containern, die bereits angekauft und finanziert sind. Das Mietmanagement übernehmen international führende Leasinggesellschaften.
Die BoxDirect Vermögensanlagen AG sagt Mieten in der Höhe gegenüber ihren Anlegern zu, wie sie sie in gleicher Höhe wiederum mit ihrem Vertragspartner vereinbart hat. Diese sind also 1:1 vertraglich abgesichert. Zur Absicherung der Ansprüche der BoxDirect Vermögensanlagen AG gegenüber der BSI Blue Seas Investment GmbH hat deren mittelbare Gesellschafterin, die Aves One AG, ein Patronat dahingehend erklärt, dass die BSI Blue Seas Investment GmbH finanziell so ausgestaltet wird, dass sie in der Lage sein wird, ihren Verpflichtungen aus der Vereinbarung mit der BoxDirect Vermögensanlagen AG nachkommen zu können.
Wir weisen darauf hin, dass die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Container-Direktinvestments in dem Vermögensanlagen-Prospekt der BoxDirect Vermögensanlagen AG, der am 29.07.2016 durch die BaFin gebilligt wurde, transparent dargestellt sind. Die BoxDirect Gruppe hat bisher alle Zahlungsverpflichtungen aus Mieten und Tilgungen an die Anleger vollständig und pünktlich erfüllt. Das gilt auch für das erste Halbjahr 2016, in dem 26,2 Mio. € zur Rückzahlung an die Anleger fällig waren. Die Einführung des Kleinanlegerschutzgesetzes hat folglich bei BoxDirect zu keiner Beeinträchtigung bei der Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen geführt."
Stellungnahme der Buss Capital GmbH & Co. KG/Hamburg
Eigentumsübertragung: "Nach deutschem Recht ist gemäß unserer juristischen Auffassung für eine wirksame Übereignung von beweglichen Sachen neben der Einigung über den Eigentumsübergang grundsätzlich auch die Übertragung des Besitzes an dem Gegenstand erforderlich (§ 929 BGB). Eine solche Besitzübergabe erfolgt bei den Containern natürlich in der Form nicht, da sie nie an die Käufer übergeben werden. Die tatsächliche Übergabe kann allerdings nach den §§ 930 und 931 BGB auch durch Vereinbarung eines sogenannten Besitzmittlungsverhältnisses bzw. durch die Ab­tretung des Herausgabeanspruchs erfolgen, den der bisherige Eigentümer gegenüber einem Dritten hat, der die Sache tatsächlich besitzt.
Deshalb sehen unsere Verträge neben dem Kauf auch eine Anmietung der Container vor. Das dadurch begründete Mietverhältnis stellt ein Besitzmittlungsverhältnis nach § 868 BGB dar, so dass die Begründung dieses Besitzmittlungsverhältnisses nach § 930 BGB die tatsächliche Übergabe des Containers an den Käufer ersetzen kann. Dementsprechend enthalten unsere Verträge den Hinweis, dass die Übergabe der Container durch die in § 3 geregelte Vereinbarung über die Vermietung der Container ersetzt wird (§ 2 Ziffer 1).
Darüber hinaus erhalten die Investoren nach Erwerb ein durch Buss Global Direct versandtes Eigentumszertifikat. Mit der Übersendung dieses Eigentumszertifikats bringt Buss Global Direct den nach wie vor bestehenden Willen zur Übereignung des Containers zum Ausdruck, so dass in der Übersendung des Zertifikats ein Angebot zur Übereignung liegt. Die vorstehenden Ausführungen gelten jedoch bei Anwendbarkeit des deutschen Rechts. Nach Internationalem Privatrecht (IPR) ist nicht eindeutig, nach welchem Recht die Eigentumsübertragung bei Containern zu erfolgen hat. In Frage kommen in unserem Fall neben dem deutschen Recht das singapurische Recht, weil der Veräußerer seinen Sitz in Singapur hat oder das chinesische Recht, weil der Neucontainer sich zum Zeitpunkt der Besitzübergabe regelmäßig in China befindet.
Für eine wirksame Übereignung nach jeder dieser Rechtsordnungen erfüllt der Vertrag zwischen Buss Global Direkt und den Käufern u. E. die Voraussetzungen. Chinesisches und singapurisches Recht setzten bei einer Eigentumsübertragung eine Einigung hinsichtlich des Eigentumsübergangs sowie eine Dokumentation in Form einer Bill of Sale bzw. eines Sales Certificates voraus."
Finanzierung: "Der Mietzins, der im Markt für die Container erzielt wird, sollte nach einer Anlaufphase dem mit Investoren vereinbarten Mietzins entsprechen oder zumindest sehr nahe kommen. Dies ist bei uns auch der Fall. Eine Unterdeckung liegt – wie übrigens bei uns auch entsprechend im Prospekt dargestellt – bei Direktinvestitionen konzeptbedingt jeweils immer am Anfang der Investition vor, da Mietzahlungen an Investoren sofort beginnen, während neue Container zunächst noch nicht vollständig vermietet sind und zudem typischerweise ein Zahlungsziel für Mieter (Reedereien bzw. Flüssigkeitslogistiker bei Tankcontainern) von zwei Monaten besteht. Diese Unterdeckung muss aus einem Überschuss beim Verkauf der Container und/oder aus eigener Liquidität der Emittentin gedeckt werden.
Neben der Abdeckung der laufenden Mieten ist aber noch ein anderer Aspekt mindestens ebenso wichtig: Die prognostizierte Rendite der Container einschließlich Verkaufserlös muss realistisch kalkuliert sein. Bei Vermögensanlagen kann man diese implizierte Rendite sehr gut dem Verkaufsprospekt entnehmen bzw. sie auf Basis der dort angegebenen Planungsdaten kalkulieren. Bei unseren Tankcontainern gehen wir z. B. von einer ungehebelten IRR-Rendite von ca. 7,4 % aus. Diese Rendite halten wir für erzielbar unter Berücksichtigung aller Umstände und können dies auch anhand der Beispielkalkulation für einen einzelnen Tankcontainer über dessen gesamten Lebenszyklus auf Basis von Marktdaten belegen. Sie ist die Grundvoraussetzung dafür, dass die Gesamtkalkulation am Ende für den Investor ebenso wie für die Emittentin aufgeht.
Der Prospekt unserer Vermögensanlagen Buss Container 60 und Buss Container 61 zeigt übrigens die Prognoserechnung all unserer Direktinvestitionen in Tank- und Standardcontainer. Man kann auf dieser Basis also genau überprüfen, ob das Geschäftsmodell passt."
Stellungnahme der P&R Unternehmensgruppe/Grünwald
Eigentumsübertragung: "Ein Insolvenzfall wie bei Magellan eingetreten, ist – und das kann man den vielen öffentlich zugänglichen Informationen entnehmen – derart komplex, dass selbst die beteiligten Juristen – auch je nach Interessenslage – jetzt im Insolvenzfall zu komplett unterschiedlichen Bewertungen gelangen, wie eigentumsrechtliche Herausgabeansprüche im Kontext der geschlossenen Verwaltungsverträge zu sehen sind. Auch deshalb wollen wir den in der Fragestellung enthaltenen Bezug zu Magellan grundsätzlich nicht herstellen. Die P&R Kauf- und Verwaltungsverträge regeln klar und eindeutig die Eigentumsübertragung und die Verwaltungstätigkeit – und haben noch keinen Grund zur Beanstandung gegeben."
Finanzierung: "Auch hier möchten wir keinen Bezug herstellen zu der in der Frage unterstellten Unterdeckung der Magellan-Mieten. Unsere Finanzierungskalkulation ist solide und konservativ. Was in den letzten Jahren auch zu einer Korrektur der avisierten Vorsteuerrenditen geführt hat – und – wie Sie sicher verfolgen konnten – P&R nicht selten deutlich unter den Rendite-Kalkulationen mancher Wettbewerber lag. Dass wir Kalkulationen im Detail und auch vor dem Wettbewerb nicht offenlegen, ist sicher verständlich – und hat nichts mit Intransparenz zu tun.
P&R hat nun seit über 40 Jahren ausnahmslos alle vertraglichen Verpflichtungen gegenüber seinen Investoren zu 100 % erfüllt. Dies ist über 4 Jahrzehnte hinweg nur mit einer soliden und stimmigen Kalkulation möglich. Wir würden uns vor diesem Hintergrund auch freuen, wenn eine Berichterstattung nicht alle Anbieter in den Kontext der Magellan-Insolvenz stellt – sondern auch erwähnt, dass P&R über solch langen Zeitraum immer und ausnahmslos alle vertraglichen Verpflichtungen erfüllt hat. Nicht umsonst haben wir eine Weiterempfehlungsbereitschaft unserer Anleger von über 90 %!"
Stellungnahme der Solvium Capital GmbH/Hamburg
Eigentumsübertragung: "Die Struktur, der Umfang und die Inhalte unserer Kauf- und Mietverträge unterscheiden sich wesentlich von den Verwaltungsverträgen, die Magellan in der Vergangenheit mit den Investoren geschlossen hat. Die Anleger werden bei allen Angeboten der Solvium-Gruppe juristischer Eigentümer der Ausrüstungsgegenstände und erhalten hierfür ein Eigentumszertifikat. Es kommt hierbei nicht zu einem 'Gattungskauf', unter anderem auch, weil die Kundencontainer im Eigentumszertifikat anhand der eindeutigen Seriennummer individuell beschrieben und identifiziert werden. Das Eigentumszertifikat muss auch zwingend als Voraussetzung für die Zahlung des Rückkaufpreises an Solvium zurückgesandt werden. Mit diesem Besitz verbunden sind nach unserer Rechtsauffassung sogenannte Aus- und Absonderungsrechte, was dazu führt, dass im Falle einer Insolvenz dieses Eigentum nicht zur Insolvenzmasse zählt. Ein Insolvenzverwalter kann diese Ausrüstungsgegenstände nicht ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers veräußern. Es zählt also nicht, was die Mehrheit der Gläubiger (in unserem Fall also ausschließlich die Anleger), z. B. auf einer Gläubigerversammlung, wünscht oder entscheidet, sondern ausschließlich, was der einzelne Anleger möchte. Einen Anleger bezüglich der Eigentumsrechte an seinen Containern zu überstimmen, ist nicht möglich.
Für alle Vermögensanlagen unseres Hauses, z. B. Container Select Plus, gilt, dass der Anleger nach dem Erwerb der Container diese für eine feste Laufzeit direkt an die Emittentin, also die entsprechende Objektgesellschaft, vermietet. Die Objektgesellschaft, die bei diesen Konzepten immer der Mieter ist, untervermietet die Ausrüstungsgegenstände über externe Containermanager an Endnutzer (Logistikunternehmen, Reedereien etc.). Am Ende der vereinbarten Laufzeit kauft die Objektgesellschaft die Ausrüstungsgegenstände zum fest vereinbarten Kaufpreis von den Anlegern zurück. Durch die Tatsache, dass bereits mit Vertragsabschluss der Kaufpreis, die Miete und Mietlaufzeit sowie der Rückkauf geregelt wird, ist die Objektgesellschaft wirtschaftlicher Eigentümer der Ausrüstungsgegenstände. Dies hat zur Folge, dass der Anleger die Erträge mit der Abgeltungssteuer zu versteuern hat."
Finanzierung: "Beim Ankauf von Equipment konzentrieren wir uns auf junge, gebrauchte Standardcontainer, die bereits vermietet sind. Ähnlich wie bei Kraftfahrzeugen verlieren Container gerade in den ersten 3–5 Jahren enorm an Wert. Diesen Wertverlust wollen wir in der Regel nicht in unserem Portfolio, sondern kaufen bevorzugt Container, die 3–5 Jahre alt oder älter sind. Diese Container erhalten am Markt nach wie vor eine relativ hohe Miete, jedoch ist der jährliche Wertverlust ab diesem Zeitpunkt deutlich geringer. Wie allgemein bekannt, sind die Mietraten im Containerleasingmarkt seit längerem rückläufig. Speziell bei den Top 30 Reedereien fielen aufgrund des intensiven Wettbewerbsdrucks in den letzten Jahren die Mieten, dadurch sanken bei diesen Gesellschaften die Margen deutlich. Solvium hat sich seit der Unternehmensgründung weniger auf die Größe der Endnutzer konzentriert, sondern das Augenmerk mehr auf margenstarkes Geschäft mit verlässlichen Zahlungsströmen gerichtet. Dieses Geschäft ist zwar aufwendiger und kleinteiliger und bedarf eines größeren Personalstamms in der Verwaltung, bietet aber langfristig aus unserer Sicht mehr Sicherheit. Das aktuelle Container-Mieterportfolio beinhaltet mehr als 100 verschiedene Mieter. Diese Mieter sind bereit, deutlich höhere Mieten zu entrichten, als es die Top Reedereien sind.
Auch hat das Beispiel Hanjin gezeigt, bei dieser Reederei hat Solvium derzeit lediglich 2 Container in Beschäftigung, dass Größe nicht gleich Sicherheit bedeutet. Solvium setzt bei dem Ankauf von Standardequipment den Fokus auf bereits langfristig vermietete Gebrauchtcontainer mit einem Alter von 3–5 Jahren. Dieses Equipment bietet die Vorteile, dass es altersbedingt deutlich weniger technische Abschreibungen mehr gibt (die Container verlieren nicht mehr wesentlich an Wert) und diese Container deswegen Mieterträge mit sehr attraktiven Margen erzielen. Bei Erreichung des wirtschaftlichen Lebensendes in der Seeschifffahrt nach ca. 14–15 Jahren werden die Containerboxen in den Zweitmarkt veräußert. Als Beimischung zu den favorisierten Gebrauchtcontainern kauft Solvium auch fabrikneue Standardcontainer, für die – vor Erwerb – in bestimmten Nischen lukrative Mietverträge von den Containermanagern akquiriert wurden. Die Container in den jeweiligen Objektgesellschaften verdienen Mieteinnahmen, die größer sind als die Mietverpflichtungen gegenüber den Anlegern und sind ausschließlich auf oder über Marktniveau vermietet. Hiervon wird Solvium auch zukünftig nicht abweichen.
Innerhalb der Solvium-Unternehmensgruppe wird strikt zwischen den für den Einkauf zuständigen Gesellschaften und den Objektgesellschaften getrennt. Diese Trennung hat sich in der Vergangenheit bewährt und war auch die Grundlage für die Strukturierung unserer aktuellen Produkte. Die Objektgesellschaften sind eigenständige Gesellschaften, die für die Mietauszahlungen sowie Rückkaufpreiszahlungen an die Anleger Sorge tragen. Die Vermietung und Verwaltung der Kundencontainer erfolgt über externe Containerleasinggesellschaften ('Containermanager'), die wiederum die Mieteinnahmen aus den Kundencontainern – abzgl. der Verwaltungsgebühren – an die Objektgesellschaften weiterleiten. Die dahinterliegende Intention ist es, keinerlei Kaufpreiszahlungsverpflichtungen bei den Objektgesellschaften entstehen zu lassen. Sollte es also der Fall sein, dass bestellte Container nicht oder nicht vollständig bezahlt werden können, begründet dies keinerlei Insolvenzgefahr für die Objektgesellschaften, in denen sich die Kundencontainer befinden."
Die detaillierten Stellungnahmen von BoxDirect, Buss und Solvium dokumentieren, dass sich die Direktinvestments dieser Anbieter bei Eigentumsübertragung und Finanzierung in mehreren entscheidenden Punkten von den Magellan-Angeboten unterscheiden und daher auch nicht mit diesem Anbieter in einen Topf geworfen werden sollten. Hier gilt: ++ Die Direktinvestments erfolgen nicht mehr unreguliert, sondern bereits unter den neuen Vorgaben des Vermögensanlagengesetzes ++ Die Investitionen erfolgen überwiegend in Gebraucht-Container oder in neue Tankcontainer ++ Die rechtlichen und steuerlichen Grundlagen sind in vielen Aspekten unterschiedlich ++ U. a. aus den vorgenannten Gründen entstehen aus der Magellan-Insolvenz u. E. keine zusätzlichen Plausibilitätsprüfungspflichten für die Direktinvestments der Anbieter BoxDirect, Buss und Solvium. Nehmen Sie dennoch sicherheitshalber dieses 'k-mi'-Special zu Ihren Unterlagen, insbesondere um Ihre Plausibilitätsprüfung des jeweiligen Angebotes noch stärker dokumentieren zu können.
Hinzuzufügen ist zudem, dass immer mehr Zweifel daran entstehen, dass allgemeine Marktverwerfungen für die Insolvenz von Magellan verantwortlich sind. In den letzten Erklärungen des Insolvenzverwalters und Unterlagen aus dem Insolvenzverfahren finden sich kaum Hinweise, dass ausbleibende Zahlungen von Reedereien für die Insolvenz von Magellan ursächlich waren. Stattdessen steht die Spekulation im Raum, dass ausbleibende Zuflüsse aus Neuanlagen zu einer kritischen Liquiditätslücke bei Magellan führten, da sich der Anbieter nicht (rechtzeitig) auf die neuen regulatorischen Vorgaben durch das Kleinanlegerschutzgesetz einstellen konnte (vgl. 'k-mi' 37/16).