Source: https://www.laleggepertutti.it/273562_come-si-acquista-una-casa
Timestamp: 2019-02-21 17:12:22+00:00
Document Index: 80600237

Matched Legal Cases: ['art. 1385', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 3', 'art. 1329', 'sentenza ', 'sentenza ']

Come si acquista una casa
Guida alla compravendita di un immobile: trattative, compromesso, contratto preliminare e definitivo, atto dal notaio, costi ed esempi di moduli da compilare.
Stai pensando di acquistare una casa ma non sai come funziona tutta la procedura burocratica? Ci sono dei passaggi obbligati, sia che tu ti appoggi ad un intermediario (un’agenzia immobiliare, di solito) sia che tratti direttamente con il proprietario o con il costruttore.
Tutto parte, ovviamente, dall’individuazione dell’immobile, nel caso sia già stato edificato. Vorrai vederlo, verificare il suo stato, capire se è quello che stai cercando. Se è quello che soddisfa le tue esigenze, la prassi vuole che tu firmi una proposta irrevocabile d’acquisto con l’agenzia immobiliare oppure una minuta con il proprietario, nel caso la trattativa si svolga senza un intermediario. Una minuta significa una sorta di bozza di contratto che contiene le condizioni per l’acquisto della casa.
Questo è soltanto l’inizio ma già comporta dei diritti e dei doveri, delle responsabilità e degli impegni da rispettare. Così come quando ci sarà da fare il contratto preliminare e quello vero e proprio di vendita. Ci sono dei tempi e dei modi stabiliti per diventare proprietario dell’immobile. Ed è quello che troverai in questo articolo: come si acquista una casa, quali sono i singoli passaggi, gli impegni che ti prendi e quelli del venditore e dell’intermediario, come si fa un contratto di compravendita e quanto tempo passa da quando dici «questa casa mi piace» a quando puoi dire «questa è la mia casa». Vediamo.
1 Acquisto di una casa: la fase preliminare
2 Acquisto della casa: la proposta irrevocabile d’acquisto
2.1 Come si fa la proposta irrevocabile d’acquisto
2.2 Cosa contiene la proposta irrevocabile d’acquisto
2.3 Esempio di proposta irrevocabile d’acquisto
2.4 Se il venditore accetta la proposta, che succede?
2.5 Se il venditore non accetta la proposta, che succede?
3 Acquisto di una casa: le trattative
4 Acquisto di una casa: la responsabilità precontrattuale
5 Acquisto di una casa: il contratto preliminare
5.1 Gli elementi obbligatori
5.2 Le clausole facoltative
5.3 L’obbligo di registrazione
6 Acquisto di una casa: il contratto definitivo
6.1 L’atto pubblico dal notaio
6.2 Gli atti successivi
7 Acquisto di una casa: chi paga le spese?
8 Acquisto di una casa: cambia se il compratore è sposato o separato?
8.1 Se l’acquirente è sposato in comunione dei beni
8.2 Se l’acquirente è sposato in separazione dei beni
9 Acquisto di una casa: come si determina il prezzo?
10 Acquisto di una casa: come si può pagare?
Acquisto di una casa: la fase preliminare
Va da sé che quando si vuole acquistare una casa la prima cosa da fare è trovarla. A tal fine, o trovi in giro un cartello «vendesi», o la cerchi tra i tanti annunci presenti su Internet oppure ti affidi ad un’agenzia immobiliare a cui dare l’incarico di trovarti la casa che desideri nella zona che ti interessa.
Il mediatore sarà tenuto a mostrarti l’immobile in vendita, a condurre le trattative per la compravendita ed a farti avere tutte le informazioni e i documenti relativi alla casa.
L’incarico all’agente immobiliare viene dato attraverso un contratto di mandato con o senza rappresentanza. In quest’ultimo caso, la procura firmata dall’acquirente o dal venditore può essere generale o speciale, vale a dire limitata alla trattativa oppure se è stata conferita anche per chiudere il contratto finale.
Se vuoi iniziare la fase di trattativa vera e propria, la prassi vuole che tu debba firmare una proposta irrevocabile d’acquisto. Non si tratta del contratto finale ma di un impegno sottoscritto e, quindi, formale, a negoziare l’acquisto della casa. Nel caso in cui non ci sia l’intervento del mediatore, di norma le parti redigono e firmano una minuta del contratto che contiene gli elementi su cui si è d’accordo per la futura vendita.
Acquisto della casa: la proposta irrevocabile d’acquisto
L’abbiamo appena citata: la proposta irrevocabile d’acquisto va normalmente sottoscritta nel caso in cui tu sia interessato a comprare una casa per il fatto che ti è piaciuto quello che hai visto e che hai saputo sull’immobile, cioè per le informazioni che fino a quel momento hai ricevuto. Quindi, fai sapere al venditore che vuoi portare avanti la pratica per l’acquisto e, insieme al mediatore (se c’è) prepari questo documento sulla base del quale puoi accettare quello che ti viene messo sul tavolo o avanzare delle controproposte.
Non va confusa con il contratto preliminare: la proposta irrevocabile d’acquisto vincola soltanto il proponente, mentre il contratto preliminare impegna le due parti.
Al fine di sancire in modo più formale la proposta, dovresti versare una somma al venditore a titolo di caparra. Questi soldi ti verranno restituiti nel caso in cui la proposta venga rifiutata. Oppure può essere trattenuta dal proprietario della casa se accetti la proposta ma poi ti rifiuti di firmare il contratto preliminare senza un giustificato motivo.
Considera anche che la proposta irrevocabile d’acquisto non è obbligatoria. Nulla vieta a te e al venditore di passare direttamente al contratto preliminare, così com’è lecito fare la proposta irrevocabile e poi firmare il contratto definitivo senza aver sottoscritto quello preliminare.
Infine, devi sapere che l’agenzia immobiliare non è per nulla vincolata all’esclusiva sulla tua proposta: infatti, se in questa fase arriva una proposta più conveniente della tua, può sottoporla al venditore, il quale ha la facoltà di scegliere l’offerta migliore.
Come si fa la proposta irrevocabile d’acquisto
La forma va rispettata e ha la sua importanza. Per questo motivo, la proposta irrevocabile d’acquisto deve essere fatta per iscritto e va comunicata al venditore via fax, raccomandata o telegramma. Nel caso ti fossi appoggiato ad un agente immobiliare, questi potrebbe darti un modulo standard conforme a quello approvato dalla Camera di Commercio.
Cosa contiene la proposta irrevocabile d’acquisto
Ci sono alcune clausole che devono essere indicate nella proposta irrevocabile d’acquisto di una casa. Sono:
i dati che identificano con precisione l’immobile e le sue pertinenze (meglio se si allega una planimetria);
il prezzo offerto per l’immobile;
le modalità di pagamento, con l’indicazione dell’eventuale mutuo;
la scadenza temporale della proposta.
A queste clausole conviene aggiungere altre come ad esempio:
la precisazione che la proposta è valida se l’immobile non presenta vincoli di ipoteca, di servitù o altri;
la consegna della caparra da parte dell’agenzia immobiliare al venditore solo nel caso in cui la proposta venga accettata senza alcuna riserva;
l’importo che devi pagare per le provvigioni.
Da considerare anche la clausola di irrevocabilità. Ti impegna a tenere in piedi la tua proposta fino al termine in essa indicato.
Esempio di proposta irrevocabile d’acquisto
Ecco come dovrebbe essere il modulo per presentare una proposta irrevocabile d’acquisto di una casa.
Il/La sottoscritto/a……………….., nato/a a……………, il……………, residente in…………….., Via…………… n°…, Codice Fiscale……………, Documento………………. n°………………….. rilasciato da………………. il…………, tel………………, Fax………………, e-mail……………, di seguito “Proponente”,
della società “…………. [denominazione]” S.r.l., di seguito “Agente Immobiliare” (iscritto al n……….. presso la camera di Commercio di……..), con la presente proposta
il seguente immobile:
Art. 1 – Descrizione dell’immobile
L’immobile oggetto dell’acquisto è sito in Comune di…………, Via…………. n….. ed è composto da…………… [segue descrizione dell’immobile].
L’immobile è distinto all’Agenzia del Territorio – Servizi Catastali del Comune di…….. al foglio………….. part………………… sub……………. Vani…… Rendita catastale euro……………………………
Art. 2 – Prezzo e condizioni di pagamento
Il Proponente propone di acquistare l’immobile in oggetto al prezzo di Euro……………… che verranno corrisposte come segue:
a) quanto a euro…………… (………….. [in lettere]) alla firma della presente proposta, a mezzo assegno bancario n°…………… tratto sulla Banca……………Agenzia………………intestato a……………………….. con clausola “Non Trasferibile” e consegnato nelle mani dell’Agente Immobiliare che ne rilascia ricevuta a titolo di deposito fiduciario. L’Agente Immobiliare è fin d’ora autorizzato a consegnare tale somma al Venditore nel momento in cui il Proponente avrà comunicazione dell’avvenuta accettazione della presente proposta da parte dello stesso Venditore.
La somma consegnata a titolo di deposito fiduciario andrà a valere quale caparra confirmatoria ai sensi dell'(art. 1385 c.c.) al momento della conclusione del contratto preliminare di cui all’art. 7 della presente proposta;
b) quanto ad ulteriori euro……………. (………….. [in lettere]), a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo di assegni circolari alla stipula del contratto preliminare di cui al successivo art. 7;
c) quanto ai residuali euro……………. (………….. [in lettere]) all’atto notarile di vendita, a mezzo assegni circolari, anche con l’intervento di Istituto di Credito mutuante [oppure in caso di accollo di precedente mutuo: con accollo del residuo mutuo garantito da ipoteca iscritta all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio in data….al n….. ]. In quest’ultimo caso la somma sarà messa a disposizione del Venditore esperite le formalità necessarie e secondo le condizioni dello stesso Istituto di Credito.
Art. 3 – Consegna della proprietà immobiliare
L’immobile oggetto della presente proposta sarà consegnato libero da persone e cose contestualmente alla stipula dell’atto notarile di vendita, con obbligo del venditore di conservarlo fino ad allora con la diligenza del buon padre di famiglia.
L’immobile verrà trasferito libero da vincoli, pesi, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli [in caso di accollo di mutuo già esistente: tranne quanto eventualmente previsto dall’art. 3 lett. c nonché in regola con le norme edilizie ed urbanistiche].
Art. 4 – Irrevocabilità della proposta
4.1 La presente proposta è, ai sensi dell’art. 1329 c.c., irrevocabile per…….. giorni (nella prassi si inserisce di solito un termine di 10 giorni) dalla data odierna, cioè fino alla data del……………… incluso.
4.2 Il proponente prende dunque atto che l’eventuale revoca della proposta prima della scadenza deve intendersi senza effetto.
4.3 In ogni caso la presente proposta diverrà inefficace se entro….. giorni da oggi non verrà accettata.
Art. 5 – Comunicazione della proposta
L’agente immobiliare si obbliga a dare immediato avviso al Venditore della presente proposta. La presente proposta, in ogni caso, produrrà effetto ai sensi degli artt. 1334 e 1335 c.c. nel momento in cui giungerà all’indirizzo del destinatario.
Art. 6 – Accettazione della proposta
6.1 La presente proposta si perfezionerà non appena il Proponente avrà conoscenza dell’accettazione della stessa da parte del Venditore. La relativa comunicazione potrà pervenire al Proponente anche tramite l’Agente Immobiliare con trasmissione a mezzo telegramma o raccomandata A.R. all’indirizzo riportato in premessa o a mezzo telefax al n°……………
6.2 L’accettazione dovrà essere conforme in ogni suo aspetto alla presente proposta, anche mediante semplice rinvio al contenuto del presente atto: un’accettazione non conforme equivarrà a nuova proposta ed il Proponente si riserva di accettarla o meno.
Art. 7 – Contratto preliminare
In caso di accettazione della proposta, il contratto preliminare sarà stipulato entro e non oltre il………….. e presso………..
Art. 8 – Compenso di mediazione e restituzione delle somme
8.1 Il Proponente, alla conclusione dell’affare, si impegna a corrispondere all’Agente Immobiliare, quale compenso per le prestazioni di agenzia e compreso di ogni spesa, una provvigione corrispondente a…….%. Fatto salvo il risarcimento del danno, il medesimo compenso sarà dal proponente comunque dovuto nei casi di rinuncia ad acquistare il suddetto immobile.
8.2 Nel caso di mancata accettazione del Venditore della presente proposta, l’Agente Immobiliare sarà obbligato all’immediata restituzione al Proponente delle somme ricevute a titolo di deposito fiduciario.
Ai sensi del D.Lgs. 196/2003 il Proponente autorizza l’Agente immobiliare ad utilizzare i propri dati esclusivamente al fine dell’adempimento di cui all’oggetto.
Art. 10 – Controversie e foro competente
Per quanto non previsto dalla presente scrittura si applicano le norme di legge in materia di mediazione. Per qualunque controversia è stabilita la competenza esclusiva del foro di……….
Luogo Data…………………………………….
Firma dell’Agente Immobiliare
(anche per ricevuta assegno)
(per accettazione della proposta)
Specifica approvazione:
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., il sottoscritto dichiara di approvare espressamente la seguente clausola:
– irrevocabilità della proposta.
Firma del Proponente……………………………………………
Il proponente prende atto di aver ricevuto la scheda informativa ai sensi della vigente normativa sulla “tutela dei dati personali”. Pertanto, dà il consenso al trattamento dei propri dati personali come specificato nella suddetta informativa.
Se il venditore accetta la proposta, che succede?
Quando il venditore accetta la tua proposta irrevocabile di acquisto della casa, deve comunicartelo per iscritto, direttamente a te oppure al tuo agente immobiliare entro il termine indicato. Se lo fa oltre quel termine, tu puoi considerare valida l’accettazione a patto che, a tua volta, ne dia immediata comunicazione.
Devi stare attento a ciò che ti dice il venditore nell’accettazione: il contenuto deve essere conforme alle condizioni da te indicate, altrimenti la sua comunicazione vale come una proposta nuova che deve essere convalidata da te. Questo può succedere quando, ad esempio, il proprietario dell’immobile ti risponde modificando il prezzo o le condizioni di consegna o, ancora, le modalità di pagamento.
In ogni caso, l’accettazione della tua proposta non ti vincola a firmare il contratto preliminare di acquisto.
Se il venditore non accetta la proposta, che succede?
Nel caso in cui la tua proposta di acquisto non fosse soddisfacente per il venditore, puoi ritenerti libero da ogni trattativa e pretendere di riavere la caparra.
Il proprietario dell’immobile può revocare l’accettazione prima che questa ti arrivi a casa per raccomandata. Ad esempio, una volta che la lettera è stata spedita, ha la facoltà di telefonarti per comunicarti verbalmente la revoca.
Acquisto di una casa: le trattative
Trovata la casa da acquistare, iniziano le trattative che precedono la chiusura dell’operazione. In questa fase, le parti sono libere di realizzare tutte le verifiche del caso. Vi possono prendere parte sia le persone fisiche sia le società, le associazioni o altri enti e l’eventuale mediatore scelto per gestire l’affare.
Il modo in cui condurre la fase delle trattative è libero: verbale, scritto o misto (utilizzando le due forme).
La durata dipende dalla complessità dell’operazione o dai contrasti che possono sorgere tra le parti, ad esempio sul prezzo o sulla data di consegna. C’è da dire, però, che se uno dei due (venditore o acquirente) dilunga troppo la trattativa senza un motivo solo per «tirarla in là» e scoraggiare la controparte a concludere l’affare, può essere citato dalla controparte a rispondere di un eventuale danno da responsabilità precontrattuale.
Acquisto di una casa: la responsabilità precontrattuale
Dicevamo della responsabilità precontrattuale. Quando c’è una violazione della buona fede (uno degli elementi basilari di qualsiasi contratto) per un’interruzione non giustificata delle trattative, tale responsabilità viene a mancare secondo la Cassazione [1]. Infatti, questo impegno sorge sia durante il processo in cui si forma il contratto sia in quello precedente, cioè la fase delle trattative in cui le parti esprimono la volontà di concludere il contratto pur non essendoci ancora gli atti di proposta e di accettazione [2].
Se ti trovi in questa situazione e puoi dimostrare la violazione della buona fede, puoi citare la controparte in tribunale. Tieni conto, però, che il diritto al risarcimento del danno si prescrive in 5 anni.
In che cosa consiste il risarcimento? Se il venditore ha violato i suoi obblighi, deve corrisponderti le spese sostenute inutilmente per la trattativa e il danno per la perdita di altre occasioni di acquisto, magari più vantaggiose di quella su cui ti stavi impegnando. L’importo del risarcimento non deve superare l’utilità che avresti ricevuto se il contratto fosse stato rispettato e concluso.
Ad ogni modo, l’ammontare del risarcimento viene deciso dal giudice tenendo conto anche della rivalutazione monetaria dal momento in cui si è verificato l’illecito. L’onere della prova grava da chi ha provocato il danno.
Acquisto di una casa: il contratto preliminare
Riassumendo: hai trovato la casa da acquistare, ti sei appoggiato ad un’agenzia immobiliare a cui hai dato il mandato per gestire l’operazione, hai firmato ed inviato la proposta preliminare d’acquisto, hai versato una caparra e hai fatto partire le trattative che, poi, si sono concluse in modo positivo.
Si arriva, a questo punto, al contratto preliminare, chiamato anche compromesso. Si tratta di un documento sottoscritto che impegna le parti a firmare successivamente il contratto definitivo.
Ma perché fare un compromesso e non chiudere del tutto l’affare? Perché le parti possono avere bisogno di tempo per definire alcuni dettagli. Ad esempio, come compratore, potresti vederti ancora obbligato a:
recuperare tutti i soldi per l’acquisto della casa, anche attraverso l’accensione di un mutuo;
raccogliere tutta la documentazione necessaria;
rinviare il pagamento di tributi quali l’Imu o l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza;
riservarti la possibilità di apportare delle modifiche agli accordi presi con il venditore.
Puoi anche, d’accordo con la controparte, evitare questo passaggio e siglare un contratto definitivo facendo partire gli effetti alla data che avrete stabilito.
Il contratto preliminare deve avere la stessa forma di quello definitivo, a pena di nullità. Significa che va fatto per iscritto come atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio o da un’autorità giudiziaria.
Gli elementi obbligatori
Per quanto riguarda il contenuto del contratto preliminare per l’acquisto di una casa, ci sono alcuni elementi che devono essere riportati obbligatoriamente, ovvero:
i dati del venditore e dell’acquirente;
l’immobile oggetto della compravendita;
il prezzo dell’operazione;
il termine entro il quale deve essere sottoscritto il contratto definitivo.
Alcune precisazioni sul prezzo. Come abbiamo appena detto, va indicato nel contratto preliminare. Tuttavia, è opportuno indicare anche le modalità di pagamento, come ad esempio:
l’acconto versato al momento della conclusione del preliminare;
il saldo da versare al momento della conclusione del contratto definitivo;
la caparra versata;
il pagamento dell’intero prezzo al momento della conclusione del contratto definitivo.
Le clausole facoltative
Agli elementi essenziali elencati prima si possono aggiungere altri come:
la condizione sospensiva dell’acquisto: in pratica, le parti si riservano il diritto di sospendere l’operazione di compravendita se si verifica un evento impossibile da accertare al momento di sottoscrivere il contratto preliminare (ad esempio, se l’acquirente non riesce ad ottenere il mutuo per l’acquisto della casa);
la clausola risolutiva espressa: si stabilisce che un determinato vincolo non rispettato comporti la risoluzione del contratto (ad esempio, una modalità di pagamento non rispettata);
la condizione risolutiva: interviene quando le parti accordano che il contratto produca effetti immediati ma che questi cessino nel momento in cui si verifichi un evento incerto;
la caparra confirmatoria: si tratta dei soldi da consegnare al venditore al momento del contratto preliminare che garantisce l’impegno a rispettare degli obblighi ed a risarcire un eventuale danno da inadempimento. Va restituita se il contratto viene dichiarato nullo con sentenza definitiva. Non va confusa con l’acconto, che è un anticipo sul prezzo finale ma privo di garanzie;
la caparra penitenziale: si distingue da quella confirmatoria perché serve a indennizzare una parte in caso di recesso dell’altra;
la clausola penale: quantifica e limita il risarcimento dovuto in caso di inadempimento ad una determinata prestazione promessa. Le parti possono inserire una clausola per l’inadempimento ed un’altra separata per il ritardo nella prestazione;
le spese condominiali: quando l’appartamento da acquistare si trova all’interno di un condominio, conviene inserire nel contratto preliminare una clausola riguardante la ripartizione delle spese straordinarie indicando chi deve pagare che cosa.
Il contratto preliminare di acquisto di una casa va registrato obbligatoriamente anche se redatto per scrittura privata. Questo perché la registrazione conferisce data certa al documento, il che può essere fondamentale, ad esempio, in caso di fallimento del venditore: il contratto è opponibile solo se ha data certa anteriore a quell’evento.
La registrazione del preliminare che riguarda l’acquisto di una casa in Italia va effettuata entro:
30 giorni se il contratto è redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata;
20 giorni se il contratto è redatto per scrittura privata.
Se, invece, il contratto viene siglato all’estero per l’acquisto di un immobile sito in Italia, la registrazione va fatta entro 60 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto il documento.
La registrazione va fatta dalle parti, dal notaio o dall’intermediario immobiliare abilitati. Se fatta per scrittura privata autenticata o per atto pubblico, il notaio procede alla registrazione telematica e, allo stesso tempo, al pagamento dell’imposta di registro.
Se, invece, il contratto è stato fatto per scrittura privata non autenticata, è possibile fare la registrazione presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Prima, però, bisogna versare l’imposta di registro presso un ufficio postale o uno sportello bancario utilizzando il modello F23 in triplice copia sul quale vanno indicati:
nome, cognome e codice fiscale delle parti;
codici tributo per l’imposta di registro (109T, oppure 104T per acconto o caparra, 964T per diritti fissi/speciali);
causali del versamento.
Fatto questo, si va all’Agenzia delle Entrate con la ricevuta del pagamento e con:
almeno due copie del contratto originale;
modello 69 di richiesta di registrazione compilato;
modello RR di richiesta di registrazione compilato se gli atti da registrare sono più di uno.
I costi della registrazione sono:
imposta di bollo, che si versa apponendo una marca da bollo da 6 euro su ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe del contratto preliminare ed una marca da bollo da 1 euro su ogni pagina dell’eventuale planimetria;
imposta di bollo di 155 euro se il contratto è stato redatto da un notaio;
Il pagamento dell’eventuale caparra sconta l’imposta di registro con un’aliquota pari allo 0,5% sull’importo della caparra stessa.
Il pagamento dell’eventuale acconto sconta l’imposta di registro con un’aliquota pari al 3% se non è soggetto a Iva. Altrimenti, viene applicata l’imposta di registro fissa.
Acquisto di una casa: il contratto definitivo
Ed eccoci al «dunque», al momento di siglare il contratto definitivo dell’acquisto della casa che ti permetterà di entrare in possesso del tuo immobile. Questo accordo deve essere siglato entro il termine previsto dal contratto preliminare e diventa così l’unica sorgente di diritti e di doveri per le parti [3]. Tuttavia, la giurisprudenza ha anche sostenuto che il contratto definitivo non prevale su quello preliminare. Può succedere, infatti, che la clausola penale citata sul preliminare e non citata sul contratto definitivo resti in vigore e che le parti debbano espressamente dichiarare di volerla annullare [4].
Ad ogni modo, quello definitivo è, a tutti gli effetti, un nuovo contratto rispetto a quello preliminare e, pertanto, deve rispettare i relativi requisiti di legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, la causa e la forma.
Se una delle parti si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita entro il termine previsto, l’altra può agire per vie legali attraverso:
l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare: ti rivolgi al giudice al fine di ottenere una sentenza costitutiva con le stesse condizioni del contratto definitivo non concluso. Quest’azione si prescrive in 10 anni;
la risoluzione del contratto preliminare e il dovuto risarcimento dei danni;
il solo risarcimento dei danni.
L’atto pubblico dal notaio
Una volta sottoscritto il contratto definitivo di compravendita, le parti devono recarsi dal notaio per stipulare l’atto pubblico. Se una delle due è impossibilitata, può conferire una procura (sempre come atto pubblico firmata da un notaio).
Il professionista seguirà questa procedura:
leggerà il testo dell’atto predisposto;
effettua eventuali integrazioni;
fa firmare l’atto alle parti;
appone il sigillo;
firma l’atto.
È anche possibile stipulare l’atto pubblico per via telematica (si chiama atto notarile informatico) utilizzando la firma elettronica.
L’atto viene conservato dal notaio presso un’apposita struttura informatica centralizzata.
Il documento deve contenere l’identificazione catastale dell’immobile ed il riferimento alle planimetrie depositate al catasto. Inoltre, e ai fini fiscali, l’atto pubblico deve riportare:
la dichiarazione di possedere i requisiti per beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, se, in qualità di compratore, intendi avvalerti di questa possibilità;
la richiesta per applicare l’imposta di registro sul valore catastale, se ce ne sono le condizioni;
la dichiarazione della sussistenza o meno di un rapporto coniugale o di parentela con il venditore, al fine di escludere eventuali furbate per nascondere una donazione.
Una volta stipulato e sottoscritto l’atto pubblico per l’acquisto della casa, il notaio è tenuto a:
trascriverlo presso l’Agenzia delle Entrate (iscrivendo anche l’eventuale ipoteca a garanzia di un mutuo);
registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate;
effettuare la voltura catastale;
consegnarti una copia autenticata nel caso in cui tu abbia comprato casa in un condominio.
Acquisto di una casa: chi paga le spese?
Oltre al prezzo dell’immobile, dovrai anche pagare, come acquirente, le spese per la conclusione del contratto e le altre spese accessorie, tra cui quelle del notaio e gli obblighi fiscali (imposta di registro e Iva).
Il venditore, invece, deve farsi carico delle spese necessarie alla regolarizzazione dell’immobile, vale a dire eventuali sanatorie, correzioni al catasto, certificazione energetica, ecc.
Ovviamente c’è anche il costo del mediatore, la cui provvigione verrà pagata in egual misura da venditore e acquirente, poiché entrambi hanno usufruito dei suoi servizi.
Ad ogni modo, le parti sono libere di decidere diversamente inserendo nel contratto delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.
Acquisto di una casa: cambia se il compratore è sposato o separato?
Ci sono alcuni casi in cui cambiano le condizioni e gli effetti dell’acquisto di una casa. Succede quando il compratore è:
coniugato in comunione dei beni;
coniugato in separazione legale dei beni;
Se l’acquirente è sposato in comunione dei beni
Quando il compratore è coniugato in regime di comunione dei beni, può acquistare una casa insieme al marito o alla moglie oppure separatamente purché l’altro dia il suo consenso. Significa che affinché il contratto di compravendita sia legale non occorre la firma di entrambi i coniugi. Ciò non toglie, però, che la casa acquistata diventi di proprietà di marito e moglie al 50%.
Ad ogni modo, come dicevamo, ci deve essere il consenso e la convalida del coniuge assente, pena la nullità del contratto. Chi dei due non è stato interpellato può contestare l’acquisto agendo entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto o dalla data di trascrizione. Trascorso questo tempo, l’acquisto diventa definitivamente valido e ricade nella comunione dei beni. Ricorda, infatti, che un coniuge non può rinunciare alla comproprietà di un bene, a meno di cambiare il regime patrimoniale e scegliere di passare alla separazione dei beni.
Se l’acquirente è sposato in separazione dei beni
Chi vuole acquistare una casa ed è sposato in regime di separazione legale dei beni può farlo in modo completamente autonomo. Sarà lui il titolare effettivo al 100% dell’immobile. Lo stesso vale per chi è legalmente separato dal coniuge.
Acquisto di una casa: come si determina il prezzo?
Normalmente ci sono due cose determinanti per decidere se acquistare una casa che ci viene proposta o se cercare altrove: le condizioni dell’immobile ed il prezzo. Ma mentre le prime si possono sempre sistemare, è il secondo quello su cui bisogna fare attenzione. La domanda che forse ti porrai è: come si determina il prezzo di una casa?
Ci sono due forme per stabilirlo: a misura o a corpo. Vediamo che cosa significa.
Uno dei modi più comuni per determinare il prezzo di una casa è quello a misura. In pratica, consiste nel fissare una somma per ogni unità di superficie. Ad esempio, 4.000 euro al metro quadro. Attenzione, però, a come si usa il metro. La misura effettiva è quella della superficie reale dell’immobile e non quella dell’edificabilità.
Se la misura reale è inferiore o superiore di 1/20 rispetto a quella riportata sul contratto di compravendita, il compratore può decidere se recedere dal contratto oppure pagare il dovuto supplemento. Questo diritto si prescrive entro 1 anno.
Per prezzo a corpo, invece, si intende quello che comprende l’immobile in modo complessivo. Ad esempio: compri una casa per un prezzo globale di 300mila euro, non per un tot al metro quadro.
La revisione del prezzo non deve seguire il valore di mercato ma un criterio proporzionale corretto.
Il prezzo esatto deve essere indicato nel contratto.
Acquisto di una casa: come si può pagare?
Se hai concluso l’affare e firmato il contratto per l’acquisto di una casa, puoi pagarla con:
un mutuo finalizzato al pagamento: il venditore riceve i soldi dalla banca e non da te;
un bonifico bancario o postale;
un assegno bancario, postale o circolare;
una cambiale, ovvero un titolo di credito che contiene l’ordine o la promessa di un pagamento di una certa somma ad una determinata persona in un momento prestabilito.
Non è possibile pagare in contanti, a meno che trovi una casa che costa meno di 3.000 euro (se la trovi ed è in buone condizioni, facci sapere). Come sai, infatti, la legge vieta i pagamenti in contanti che superino quella cifra.
[1] Cass. sent. 3922/1989 dell’11.09.1989.
[2] Cass. sent. n. 1632/2000 del 14.02.2000 e Trib. Milano sent. del 27.11.2000.
[3] Cass. sent. 7064/2016 dell’11.04.2016, n. 1677/2015 del 29.01.2015 e n. 22984/2014 del 29.10.2014.
[4] Cass. sent. n. 13262/2009 del 09.06.2009.