Source: https://www.nebenkostenabrechnung.com/wohnflaeche-als-verteilerschluessel/?replytocom=18911
Timestamp: 2020-02-22 07:05:19
Document Index: 14763557

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 2', '§ 4', 'BGH', '§ 556', '§ 556']

Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung | Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter einen bestimmten Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren. Das Gesetz selbst sieht in § 556a I 1 BGB das Verhältnis der Wohnflächen in einem Gebäude als Regelmaßstab vor.
Ein nach der Wohnfläche ausgerichteter Verteilerschlüssel entspricht in der Regel auch einer möglichst gerechten Verteilung der anfallenden Nebenkosten. Denn je größer die vermietete Wohnfläche ist, desto teurer ist die Nutzung der Wohnung. Derjenige Mieter, der mehr Wohnfläche hat, zahlt mehr als diejenige, der weniger hat. Dabei wird unterstellt, dass die Wohnungen in der Belegung und Nutzung einigermaßen vergleichbar sind.
Wohnflächenmaßstab kann zu Ungerechtigkeiten führen
Auch wenn die Nebenkosten infolge einer hohen Personenbelegung in einer kleineren Wohnung eigentlich höher anzusetzen wären, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sie auch personenbezogen umzulegen. Dies kann dazu führen, dass der Einpersonenhaushalt in der 100 m² großen Wohnung mehr Wasserkosten zahlen muss als die fünfköpfige Familie in einer 70 m² großen Wohnung.
So wird die Wohnfläche bestimmt
Ist die Wohnung preisgebunden, muss die Nebenkostenabrechnung zwingend nach der Wohnfläche vorgenommen werden (§ 2 NMV 1970). Für nicht preisgebundene Wohnräume gibt es keine gesetzliche Regelung. In der Praxis ergeben sich bei der Berechnung der Wohnfläche immer wieder Schwierigkeiten.
Haben die Parteien als Verteilerschlüssel die Wohnfläche vereinbart, kommt es grundsätzlich auf die tatsächliche Größe der Wohnung an.
Im Zweifel ist davon auszugehen, dass die Parteien die Wohnflächenverordnung zu Grunde gelegt haben. Innerhalb der Wohnung werden Räume oder Raumteile mit einer Höhe von mindestens 2 m voll angerechnet, Räume zwischen 1 bis 2 m Höhe zur Hälfte. Raumteile unter 1 m Höhe zählen nicht mit.
Für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen ist in der Regel ein Flächenansatz von einem Viertel und ein Höchstansatz von der Hälfte der tatsächlich vorhandenen Fläche vorgesehen (§ 4 Nr. 4 WoFlV).
Der konkrete Ansatz kann im Einzelfall mietvertraglich individuell festgelegt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Vermieter den Ansatz nach billigem Ermessen bestimmen. Maßgeblich ist dabei der Nutzungswert (Schmid Mietrecht S. 471).
Haben die Parteien im Mietvertrag eine bestimmte Fläche vereinbart, gilt diese Vereinbarung auch dann, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Die Abweichung bleibt nach der Rechtsprechung unerheblich, solange sie nicht mehr als 10 % beträgt (BGH WuM 2007, 700). Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche die 10-%- Grenze überschreitet, ist die tatsächliche Wohnfläche maßgebend und nicht mehr die im Vertrag vereinbarte Fläche.
Die Abrechnung muss das Verhältnis der Wohnflächen zugrunde legen
Haben die Parteien als Verteilerschlüssel eine bestimmte Wohnfläche vereinbart oder eine solche errechnet, kommt es bei der Nebenkostenabrechnung auf das Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohnung zur Gesamtflächenzahl im Gebäude an.
Im Idealfall hat der Vermieter in jedem einzelnen Mietvertrag eines Mehrfamilienhauses alle Einzelflächen und die Gesamtfläche, die der Summe der Einzelflächen entsprechen sollte, angegeben. Dann lässt sich das Verteilungsverhältnis leicht ermitteln.
Beispiel: die Gesamtwohnfläche in einem Mehrfamilienhaus beträgt 1000 m². Die Wohnfläche des Mieters Müller beträgt 50 m². Er zahlt dann 1/20 der anfallenden Nebenkosten.
Verteilerschlüssel kombinieren: Abrechnung z.B. nach Wohnfläche und Personen
Verteilerschlüssel „Personenmonate“? – Voraussetzungen und Erläuterungspflicht
26 Antworten auf "Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"
Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung | Eine Übersicht
28. November 2012 - 21:11 Antworten
[…] zahlt) eine gerechte Kostenverteilung, andererseits dienen starre Maßstäbe (Abrechnung nach der Wohnfläche oder der Personenzahl) einer einfachen Abrechnung. Das Verbrauchsprinzip (Energie, Wasser) und […]
Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung (pro Kopf)
28. November 2012 - 21:14 Antworten
[…] Gesetz gibt als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung als Regelmaßstab die Wohnfläche vor. Vermieter und Mieter sind an diese Regelvorgabe aber nicht gebunden und können einen […]
19. Juli 2015 - 19:21 Antworten
wir haben einen Hamburger Mietvertrag von 2002. Gemäß meiner Recherche ist die enthaltene Passage:
„Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z.B. Grundsteuer)“
unwirksam und betrifft auch die Umlage der separat ausgewiesenen Grundsteuer (LG Hamburg 307 S34/08, Urteil vom 26.06.2008).
Somit wäre dann doch gesetzliche Verteilerschlüssel gemäß§ 556a Abs. 1 S.1 BGB auch bzgl. der Grundsteuer anzuwenden und nicht die volle Grundsteuer auf uns umzulegen oder?
Sprich nach nach dem Verhältnis Wohnfläche der Wohnung zur Summe der Wohneinheiten aller Wohnräume also Anteilig.
Dabei müsste dann aber die Grundsteuer nicht gesondert auf unsere Wohnung festgesetzt und erhoben werden. Wir diese aber gesondert für unsere Wohnung festgesetzt und erhoben, müssen wir die Grundsteuer zu 100% tragen.
20. Juli 2015 - 12:40 Antworten
jeder Wohnungseigentümer zahlt Grundsteuer für seine Wohnung. Das heisst, die Grundsteuer hat ohnehin nichts mehr mit dem Haus zu tun, sondern nur mit den einzelnen Wohnungen.
26. Juli 2015 - 21:38 Antworten
Meine Frage: Die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und weitere Kosten wie Schornsteinfeger sollen nach der Fläche auf die Mieter umgelegt werden.
Wird dabei die Wohnfläche angesetzt oder eine Kombination aus Wohn- und Nutzfäche? Also werden auch Parkplätze und Kellerräume der einzelnen Mietparteien mit einbezogen? Zählen Parkplatzflächen überhaupt zur Nutzfläche?
27. Juli 2015 - 20:38 Antworten
§ 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten) liefert die Antwort. Es geht um die Wohnfläche.
19. Dezember 2015 - 22:10 Antworten
Wir haben heute unsere Nebenkostenabrechnung bekommen. Wir hatten immer eine sehr geringe Nachzahlung. Nur jetzt sollen wir über 800 Euro nachzahlen. Der Grund: unser Vermieter hat zweimal im Monat eine Reinigungsfirma kommen lassen um das Treppenhaus reinigen zu lassen. Gesamtkosten dafür ca 3500 Euro. Hätte er unsüber die Kosten informieren müssen? Können wir die Rechnung der Firma anfordern und müssen wir das bezahlen?
20. Dezember 2015 - 06:31 Antworten
meine Vermutung: Die Kostenumlage der Reinigung ist im Mietvertrag verankert, lesen Sie am besten nach. Natürlich können Sie die Rechnung anfordern bzw, einsehen, mehr dazu lesen Sie hier: Belegeinsicht: Originalbelege oder Kopien einsehen
heinrich jäschke
13. Juni 2016 - 19:20 Antworten
Hallo! Es ist mal wieder nebenkostenzeit! Wir wohnen in einem Haus mit zwei gleichen Wohnungen! Wir wohnen mit drei Personen zur miete! Oben wohnen zwei Personen die die Wohnung von unserem vermieter gekauft haben! Fast alle Betriebskosten (Müll, Kanal usw. bleiben an uns hängen! Zahlt der oben wohnende eigentümer selber diese Sachen oder muss das von unserem vermieter nicht aufgeteilt werden?
13. Juni 2016 - 21:43 Antworten
auch in einer Eigentümergemeinschaft werden die Kosten verteilt. Recherchieren Sie am besten dazu.
10. Juli 2016 - 10:23 Antworten
ich würde gern wissen ob es richtig ist, das mein Vermieteter, Kosten wie die Treppenhausreinigung und Treppenhausbeleuchtung über die Wohnfläche verteilt?
Vielen dank mit freundlichem Gruß
11. Juli 2016 - 11:42 Antworten
die Wohnfläche ist sogar der Umlageschlüssel den das BGB vorschreibt, wenn kein anderer Schlüssel vereinbart wurde.
Alexander Spiekermann
3. August 2016 - 12:16 Antworten
unsere Mietwohnung ist ein Teil von 14 Eigentumswohnungen, welche zum Teil vermietet werden. In den anderen Wohnungen leben die Eigentümer.
In dem Mietvertrag eine keine gesonderte Regelung zum Verteilerschlüssel vereinbart. Es wurde seit bestehen der Häuser (2013) nach qm abgerechnet. In einer Eigentümerversammlung wurde dann letztes Jahr beschlossen, den Verteilerschlüssel von qm auf die Personenanzahl zu ändern. Da wir mit 3 Personen die größte von insgesamt 14 Parteien sind daher zu unseren Ungunsten, da wir nicht größte Wohnung haben.
Unser Vermieter hat diese Änderung nicht mit uns abgestimmt und uns auch nicht darüber informiert. Soweit ich weiß müssen solche Änderungen zwischen Vermieter und Mieter abgesprochen sein?!
Aufgefallen ist es erst jetzt bei der NK-Abrechnung für 2015.
Ist diese Änderung wirksam und wenn ja, ab wann darf diese greifen?
Wäre für eine schnelle Antwort dankbar!!!
P.S.: hatte die Frage vorhin schon mal gestellt, aber wohl unter einem anderen Artikel von Ihnen. Dieser Artikel hier passt denke ich besser zur Fragestellung.
3. August 2016 - 18:45 Antworten
der Vermieter ist m.E. an den Mietvertrag gebunden. Ohne vereinbarten Umlageschlüssel muss nach BGB über die Quadratmeter abgerechnet werden.
Ihr Problem tritt nicht selten auf. Die Entscheidungen der Eigentümer können nicht immer an die Mieter weitergereicht werden.
17. Januar 2017 - 19:52 Antworten
wie verhält sich bitte der Umlageschlüssel bei einer Gewerbefläche (Lagerhalle)? Im Mietvertrag ist dazu nichts konkret geregelt.
Es ist zwar das gesamte Haus (Halle) von einem (einzigen) Mieter angemietet, allerdings befindet sich auf dem Hof ein Carport, welcher weiterhin vom Eigentümer genutzt wird. Im Carport gibt es keine Wasser- oder Stromanschlüsse; es gibt keine echt Nutzung (also kein ständiges Befahren des Grundstücks sondern nur eine Dauerlagerung von ein paar Gegenständen).
a) die „Gewerbeeinheit“ (=Gebäude) wird zu 100 % vom Mieter genutzt –> 1,0 Anteil der Nebenkosten zu Lasten des Mieters (im Mietvertrag wird die Nutzung der Außenflächen/Parkplätze ausdrücklich gestattet, allerdings wird darauf hingewiesen, dass das Carport ausschl. dem Eigentümer vorbehalten sei und die Zuwegung ermöglicht werden muss.)
b) anteilige Grundfläche der Objekte (Carport vs. Lagerhalle) bei betreffenden Kosten (z.B. 1/x Grundsteuer an Eigentümer, …)
17. Januar 2017 - 23:21 Antworten
einen Gewerbemietvertrag können Sie in viele Variationen gestalten – was genau vereinbart wird, obliegt den Vertragspartner.
28. Januar 2018 - 21:16 Antworten
Wie hoch sind erfahrungs- gemäß Nebenkosten in € pro m² Mietraum
Claudia Winterer
31. Januar 2018 - 12:21 Antworten
meine Vermieterin hat in der ersten Nebenkostenabrechnung die Wohnflächenaufteilung mit 130m² (Gesamtwohnfläche) zu 50m² (meine Wohnung) vorgenommen. Damals wohnte sie noch selbst in der größeren Wohnung des 2-Parteienhauses.
Jetzt hat sie die obere Wohnung vermietet und teilte in der letzten Nebenkostenabrechnung mit 125m² zu 50m² auf, was für mich eine um € 40.- höhere Nachzahlung bedeutete.
Ich wollte das nicht akzeptieren, da sie die festgesetzte Gesamtwohnfläche ja nicht einfach zu meinen Ungunsten verändern kann. Da hat sie zur Begründung ausgeführt, dass die erste Aufteilung eine Schätzung zu meinen Gunsten war und sie erst jetzt, vor der Vermietung, die Flächen ausgemessen habe und die Wohnung nach Abzug der Schrägenhöhen dann nur für 75m² vermieten konnte. Daher hätte sie nun auch die Aufteilung zu Gunsten der oberen Mieter verändern und damit zu meinem Nachteil verändern müssen.
Ist das Vorgehen meiner Vermieterin rechtens?
31. Januar 2018 - 12:51 Antworten
wenn Sie das aus Vermietersicht betrachten, bleib gar keine andere Möglichkeit als die Gesamtwohnfläche so (jetzt offensichtlich korrekt ausgemessen) anzusetzen.
Norbert Katzenmeier
18. September 2018 - 15:41 Antworten
Wir wohnen in einem 2-Familienhaus als Mieter. Unsere Wohnung hat ca 100 qm die obere auch 100 qm
plus noch ein Stockwerk von ca 50qm die zu der oberen dazu gehört. Wie ist da die Aufteilung bei den Nebenkosten. 50 zu 50?
19. September 2018 - 08:06 Antworten
hier ein Überblick: https://www.nebenkostenabrechnung.com/verteilerschluessel-nebenkostenabrechnung/
Und hier finden einen besonderen Fall: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-beim-zweifamilienhaus/
3. Juni 2019 - 11:06 Antworten
wir haben eine Nachzahlung der Nebenkosten von 1.800 € bekommen. Nun ist mir bei der Abrechnung aufgefallen, das eine Gesamtwohnfläche, von 130 qm (85 qm ist meine Wohnung) angegeben wird, dies kommt mir aber komisch vor, da es ein 4-Parteienhaus ist. Die Dame, die die Abrechnung macht, hat es so Argumentiert, dass niemand in der einen Wohnung wohnt, in der anderen Wohnung hat nur teilweise jemand gewohnt… Kann man das so einfach berechnen? Und Heizkosten von 1.300 € kommen mir auch unausgesprochen hoch vor, denn wir hatten einen sehr milden Winter im Jahr 2018.
hier danke für Ihre E-Mail. Lösung: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
31. August 2019 - 15:14 Antworten
der Verteilerschlüssel in unsere Nebenkostenabrechnung hat sich ggü. dem Vorjahren mehrfach zu unseren Ungusten verändert. Konkret ist die zugrunde gelegte Gesamtwohnfläche des Gebäudes um inzwischen 26 qm geringer als noch 2015. In der Heizkostenabrechnung wird zudem mit einer davon abweichende Gesamtwohnfläche gerechnet. Diese Angabe variiert ebenfalls über die Jahre. Die zugrunde gelegte Gesamtfläche der Liegenschaft verringerte sich im Vergleich zu 2015 sukzessive um 31 qm ohne das dafür Gründe genannt werden. Es fanden auch kein Teilabriss ect. am Gebäude statt. Die Größe der von uns genutzten Wohneinheit hat sich nicht verändert. Was können wir tun? Ist die Abrechnung mit unterschiedlichen Schlüsseln überhaupt rechtens? Der Unterschied liegt ja nicht nur in der Angabe der Gesamtfläche über zwei bzw. mehrere Jahre sondern auch in den Abrechnungen für Heiz-und Warmwasserkosten und der Betriebskostenabrechnung des Vermieters! Ich bedanke mich im Vorab für Ihre Antwort!
PS.: Welche Anhebung der Versicherungssumme für die Gebäudeversicherung muss hingenommen werden? Gibt es max. zulässige Beitragssteigerungen? In unseren Fall geht es um eine Erhöhung von insg. 500 Euro ggü. der Vorjahressumme!
2. September 2019 - 06:50 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Erfragen Sie beim Vermieter, wie es zu den Änderungen bei Wohn- und Heizfläche kam. Zur Versicherung: Nebenkosten ändern sich unterjährig (z.B. Gärtner, Versicherung) Erhöhung dem Mieter melden?
11. November 2019 - 22:35 Antworten
zu unserer Mietwohnung in einem 6-Parteien-Haus im frei finanzierten Wohnraum ist bei der NK-Abrechnung ein Problem entstanden: Die Quadratmeterzahl der Wohnung ist unstreitig, nicht hingegen die Berechnung der Gesamtfläche, denn gemäß Mietvertrag sind die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche zu Gesamtfläche zu berechnen.
Nach welcher Rechtsgrundlage wird die Gesamtfläche für die Nebenkostenabrechnung bei frei finanziertem Wohnraum berechnet?
⇐ Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt zahlen?
Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung ⇒