Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Sonderkuendigung-bei-befristetem-Gewerbemietvertrag-bei-Mieterhoehung--f32815.html
Timestamp: 2017-12-16 17:06:26
Document Index: 392753101

Matched Legal Cases: ['§ 581', '§ 561', '§ 558', '§ 559', '§ 561', '§ 561', '§ 561', '§ 558', '§ 559', '§ 7', '§ 7', '§ 1', '§ 2', '§ 1', '§ 557', '§ 2', '§ 1', '§ 3', '§ 491', '§ 5', '§ 7', '§ 305', '§ 307', '§ 1', '§ 308']

www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Mieterhöhung Sonderkündigung b...
11.11.2007 10:32 |
meine Frage geht dahin, ob und inwieweit ein mögliches Sonderkündigungsrecht bei einem über 5 Jahre befristeten Gewerbemietvertrag gegeben ist, in dem allerdings eine Wertsicherungsklausel eingebaut wurde. Die Vermieterin hat zum 01.01.2008 die Miete erhöht. Im Mietvertrag ist unter & 7 eine Wertsicherungsklausel eingebracht worden, wonach die Miete erhöht werden darf, wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % steigt oder fällt.
Kann ich trotzdessen von dem Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung Gebrauch machen?
Zumal die wirtschaftliche Situation die Kündigung ohnehin längst erforderlich machen würde.
Ansonsten läuft der Mietvertrag noch bis zum 31.03.2010 und es ist mir so schon kaum möglich, die laufenden Kosten zu erwirtschaften.
Mieterhöhung Mieterhöhung Gewerbemietvertrag Sonderkündigung
11.11.2007 | 11:52
1.) Ein „Sonderkündigungsrecht“ greift nach erster Einschätzung der Rechtslage zu Ihren Gunsten leider nicht. Dies begründe ich wie folgt:
Zunächst kommt zwar ein Sonderkündigungsrecht gemäß §§ 581 i.V.m. § 561 BGB in Betracht:
(1) 1 Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. 2Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Der Anwendungsbereich des § 561 BGB ist nach überwiegender Rechtsauffassung das Wohnraummietrecht; so Weidenkaff in Palandt zu § 561 BGB RdNr.: 2. Hinzu kommt, dass einem Kündigungsrecht nach § 561 BGB zunächst eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB ( Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ) oder § 559 BGB ( Mieterhöhung bei Modernisierung ) vorausgegangen sein muss.
In beschriebener Angelegenheit steht jedoch eine Mieterhöhung wegen § 7 des Gewerbemietvertrages in Rede.
Idealer weise lassen Sie zunächst den gesamten Gewerbemietvertrag von einem Rechtsanwalt dahin gehend prüfen, ob es eine rechtliche Möglichkeit gibt, das Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden. Wenn nicht, so könnten Sie dem Vermieter Ihre finanzielle Situation offen legen und um vorzeitige Entlassung bitten. Ein vernünftiger Vermieter wird hierauf im Rahmen von Verhandlungen eingehen, um nicht auf drohenden Kosten ( Räumungsklage etc.) letztlich „sitzen zu bleiben“.
2.) Eine andere Frage ist, ob der Vermieter die Miete entsprechend der Klausel des § 7 des Gewerbemietvertrages erhöhen darf.
Ich meine: Nein, da die Klausel nicht vorsieht, dass bei dem Absinken des zu Grunde gelegten Index eine Reduzierung der Miete zu Ihren Gunsten möglich sein soll.
Wäre eine automatische Anpassung an den Preisindex vereinbart worden so würden die Bestimmungen der §§ 1 und insbesondere § 2 Abs. 3 Nr. 1 PreisklauselVO direkt zu Ihren Gunsten greifen.
§ 1 PreisKlauselVO
(1) „ Der Betrag von Geldschulden darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind.
(3) Die Vorschriften über die Indexmiete nach § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches und über die Zulässigkeit von Preisklauseln in Wärmelieferungsverträgen nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme bleiben unberührt.“
§ 2 PreisklauselVO
(1) „ 1Von dem Verbot nach § 1 Abs. 1 ausgenommen sind die in den §§ 3 bis 7 genannten zulässigen Preisklauseln. 2Satz 1 gilt im Fall
von in Verbraucherkreditverträgen im Sinne der §§ 491, 499 des Bürgerlichen Gesetzbuches verwendeten Preisklauseln (§ 5)
der geschuldete Betrag sich gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße unverhältnismäßig ändern kann.“
Zu den Gesetzestexten der PreisklauselVO
In § 7 Ihres Gewerbemietvertrages sollte zwar keine „unmittelbare“ Preisanpassung vereinbart werden, weil eben der Ausspruch einer Mieterhöhungserklärung vorgeschrieben ist.
Allerdings könnte diese Klausel gemäß §§ 305c BGB und § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein. Die Klausel ist nämlich kaum mit den wesentlichen Grundgedanken der §§ 1 und 2 PreisklauselVO zu vereinbaren.
Über www.finantip.de können Sie einen Artikel von Johannes Steger nachlesen, um weitere Informationen zum Thema zu erfahren.
Ergänzung vom Anwalt 11.11.2007 | 11:58
"Inhaltskontrolle
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein."
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