Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/la-responsabilite-civile-du-notaire
Timestamp: 2019-08-18 14:23:16+00:00
Document Index: 44569885

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'arrêt ', 'art. 44', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ']

22/07/2019 par LC Expert immobilier - Expert en évaluations immobilières 0 Commentaires
L'appréciation de la faute notariale s'effectue par comparaison avec ce que les juges considèrent être un « bon notaire », c'est-à-dire un « officier ministériel normalement diligent » (Cass. 1e civ. 4 mars 2003 n° 99-18.259 : Bull. civ. I n° 62).
Les obligations professionnelles du notaire s'imposent à lui en dépit des compétences personnelles de son client, de l'insignifiance de la participation de l'officier public à l'opération envisagée, ou encore de la nature de l'acte rédigé. En effet, la gravité des actes authentiques et même plus généralement des actes qui nécessitent l’intervention d’un notaire nécessite que le client soit particulièrement bien avisé. Il doit être en possession de toutes les informations susceptibles d’influer sur sa volonté de conclure l’acte juridique. Il doit à ce titre, connaître intégralement les risques liés à l’opération envisagée. « Le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client » (Cass. 1e civ. 28 novembre 1995 n° 93-15.659).
En conséquence, le notaire doit être impartial au regard de l’ensemble des parties et doit donc éviter toute partialité au regard de la partie qui l’a diligentée. Peu importe par quel client le notaire a été choisi : il est et doit demeurer un tiers impartial. La Cour de cassation a ainsi eu l’occasion de rappeler que «le notaire ne peut pas accepter un acte qui néglige « les intérêts d'une cliente occasionnelle pour favoriser des clients habituels » (Cass. 1e civ. 14 février 1950 : Bull. civ. I n° 44). I
En conférant à un acte sous seing-privé, la valeur d’un acte authentique, le notaire ne fait pas qu’apposer son sceau moyennant le versement d’une rémunération. Au contraire, en conférant à un acte la valeur d’un acte authentique, le notaire atteste de ce que les clients ont parfaitement conscience de l’étendue de l’acte qui les engage mutuellement. A défaut, le notaire engage tout naturellement sa responsabilité ; de n'est que si le préjudice s'est réalisé avant même l'authentification par le notaire de l'accord des parties qu'il pourra être exonéré de sa responsabilité (Cass. 1e civ. 24 octobre 2006 n° 05-12.636).
Le notaire doit s’assurer, que les parties ont contracté en toute connaissance de cause même si elles semblent conscientes des conséquences de leurs actes. Ainsi, peu importe que l’acquéreur ait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences d’un jugement dont il a eu connaissance, portant sur une bande de terrain supplémentaire attribuée au voisin. Le notaire qui a rédigé la vente ne peut échapper à sa responsabilité dès lors que cette décision de justice n’était pas annexée à l’acte. Il lui incombait en effet de s’assurer que son client avait eu connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence, en l’occurrence une diminution de la surface de son propre terrain (cass. civ. 1re du 14.11.12, n° 11-24726).
Dans une autre affaire, portant sur une vente en l’état futur d’achèvement, le notaire aurait dû s’assurer que les travaux avaient bien démarré - ce qu’une simple déclaration d’ouverture du chantier ne permettait pas d’établir - ou bien qu’une prorogation du permis avait été obtenue. En d’autres termes, informer l’acquéreur qu’en s’engageant quand même, alors que la durée de validité du permis expirait très peu de temps après la vente, il courait de grands risques (cass. ass. plén. du 5.12.14, n° 13-19674).
À propos de l’assurance, le notaire doit préciser clairement si les travaux relatifs au bien mis en vente sont garantis, ou non, par une assurance dommages-ouvrage, en application de l’article L. 243-2 al. 2 du Code des assurances. Il ne s’agit pas seulement d’attirer l’attention de l’acheteur sur les assurances à souscrire par le vendeur et les conséquences pour lui en cas de défaut d’assurances (cass. civ. 1re du 12.6.12, n° 11-18277). À l’acquéreur de demeurer toutefois vigilant : dès lors que le notaire a mentionné l’absence de dommages-ouvrage, il n’est pas tenu de le mettre en garde sur les conséquences qui en résultent (cass. civ. 1re du13.3.01, n° 98-18155).
L’obligation de conseil du notaire est considérée comme absolue et la jurisprudence se montre sévère à l’égard du professionnel. Les compétences personnelles d’un client, y compris sur des questions immobilières, ne permettent pas en soi au notaire de se décharger de sa propre responsabilité.
Alors qu’un acquéreur, un investisseur considéré comme avisé, avait préalablement reconnu avoir fait une opération financière, et substitué une autre solution à celle initialement prévue, le notaire se devait quand même de l’informer des risques engendrés par les modifications apportées au projet initial (cass. civ. 1re du 6.2.13, n° 12-12123). Cette obligation perdure même si l’acquéreur est de mauvaise foi (cass. civ. 3e du 30.1.13, n° 11-26074, 11-26648 et 11-27970). De plus, le notaire n’est pas exonéré automatiquement de sa responsabilité s’il tente de s’abriter
derrière une faute de l’acquéreur pour se décharger. Dans ce cas, les tribunaux penchent souvent pour un partage de responsabilité. Illustration dans cette affaire emblématique où la Cour de cassation a limité le montant des dommages et intérêts en raison de la négligence de l’acheteur qui, malgré le silence du vendeur, n’avait pas interrogé le notaire sur la nature d’activités industrielles et leurs conséquences. Ce dernier, sachant que le bien vendu était situé dans une zone d’aménagement concerté où s’exercent de telles activités, aurait dû rechercher s’il n’en résultait pas de graves dangers pour l’acheteur (cass. civ. 3e du 25.5.11, n° 09-16677). Mais il a été admis dans une autre affaire que le client qui fait de la rétention d’informations au notaire ne peut valablement engager la responsabilité du professionnel (cass. civ. 1re du 4.5.12, n° 11-14617).
Le vendeur doit avoir la capacité juridique de disposer du bien qu’il vend. Au notaire de s’en assurer. Il est tenu bien sûr de s’assurer de son identité et de son état civil (art. 5 du décret n° 71-941 du 26.11.71). C’est indispensable pour que l’acte puisse être publié au service de publicité foncière. Ces vérifications passent par la production d’une pièce officielle, carte nationale d’identité par exemple, mais aussi par l’obtention d’un extrait d’acte de naissance et de mariage du vendeur auprès de la mairie concernée. En pratique, l’acquéreur ne peut exiger du notaire qu’il ait une certitude sur l’adresse future du vendeur. Mais si le professionnel ne parvient pas à l’obtenir, ce n’est pas forcément bon signe…Il doit a minima l’informer du risque qui pourrait en découler, typiquement des vices cachés susceptibles d’affecter le bien (cass. civ. 1re du 4.2.03, n° 01-14889).
Il a été jugé que le notaire engage sa responsabilité dès lors qu’il n’a pas vérifié que les travaux effectués dans l’appartement acheté affectant les parties communes étaient bien autorisés (cass. civ. 1re du 4.2.15, n° 14-10044). Du point de vue de l’acquéreur, il s’agit aussi que le notaire s’assure que le bien est conforme à son projet. Il engage sa responsabilité s’il ne s’est pas aperçu que le vendeur avait dissimulé l’existence d’un bail (cass. civ. 1re du 8.6.94, n° 92-18285). Pour un terrain à bâtir, il va demander un certificat d’urbanisme afin d’en contrôler la constructibilité. L’obtention de ce document suffit, à moins qu’il soit incomplet ou erroné, auquel cas le notaire devra effectuer des vérifications supplémentaires (cass. civ. 1re du 11.15.89, n° 88-10448). Le notaire engage par ailleurs sa responsabilité s’il fait signer à son client l’acte authentique avant que le permis de construire, dont l’obtention a été érigée en condition suspensive, ne soit définitif (cass. civ. 1re du 9.12.10, n° 09-70816). L’information à apporter par le notaire s’étend à la situation où c’est le vendeur lui-même qui expose une situation particulière, telle une fenêtre donnant sur un fonds voisin. L’officier ministériel ne peut alors se contenter d’insérer dans l’acte de vente une clause rappelant cet état de fait sans rechercher les conséquences de cette particularité, notamment la portée d’une possible servitude qui viendrait limiter la constructibilité. Faute de quoi, il engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur (cass. civ. 3e du 13.10.99, n° 97-16160). Mais si le notaire est censé fournir au moment de la vente toutes les indications utiles portant sur le bien au futur acquéreur - au rang desquelles figurent les critères de décence du logement -, il n’est pas tenu d’aller le visiter lui-même. L’acheteur ne peut donc le rendre responsable du fait qu’un arrêté préfectoral d’insalubrité ait été pris après la vente (cass. civ. 3e du 17.9.14, n° 13-18931).
Dans un arrêt de la troisième Chambre Civile du 30 janvier 2013 (n°11-26074, 11-26648 et 11-27970) ni la qualité de professionnel des acquéreurs ni leur mauvaise foi n'ont été retenues pour décharger le notaire de sa responsabilité à leur égard. Dans cette affaire une SCI avait acquis un immeuble avant d'être placée en liquidation judiciaire. L'ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la vente de cet immeuble avait précisé qu'il devait être dédié à l'exploitation d'un établissement pour adolescents handicapés. Cet immeuble avait fait l'objet d'une première vente, puis d'une seconde vente après découpe en trois lots d'appartements à usage d'habitation. La première vente et les trois ventes subséquentes ayant été annulées pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI, les sous-acquéreurs recherchaient la responsabilité du notaire qui avait instrumenté les actes.
La Cour de cassation estime que l'acquéreur, souhaitant revendre le bien acquis, avait perdu, non tout ou partie de la valeur de l'immeuble, mais le profit qu'il aurait tiré de l'opération d'achat et de revente des biens, cette somme ayant été estimée forfaitairement pas la cour d'appel. Le notaire est également condamné à indemniser les établissements bancaires, la nullité de la vente ayant pour conséquence la nullité du prêt, ces établissements ayant perdu les intérêts conventionnels.
Le notaire peut être exonéré de sa responsabilité s'il rapporte la preuve de l'existence d'un cas de force majeure. En application de ce principe, il n'y a manquement au devoir de conseil que si et seulement si le notaire a pu connaître l'information ou le risque qu'on lui reproche de n'avoir pas révélé. Ainsi par exemple, le notaire n’engage pas sa responsabilité s’il ignorait que le bien vendu était occupé par un tiers (Cass. 1e civ. 10 décembre 1996 : Dr. et patrimoine février 1997 p. 3). Mais dès lors qu'il existe le moindre indice de nature à éveiller les soupçons du notaire sur l'existence d'un risque, il doit effectuer les vérifications nécessaires à sa levée. A défaut, il commet une faute susceptible d'engager sa responsabilité (Cass. 1e civ. 30 mai 1995 n° 93-13.758 : Bull. civ. I n° 226).
En outre, il ne pourra pas être imputé de faute au notaire s'il s'est abstenu d'informer un client au motif que cette information l'aurait conduit à violer son obligation au respect du secret professionnel. En effet, tant le Code pénal que le Règlement national des notaires imposent à la profession le respect du secret professionnel. L'irrespect du secret professionnel expose d'ailleurs le contrevenant à des sanctions pénales (L'article 226-13 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende la révélation d'une information à caractère secret par une personne qui en est dépositaire, soit par état ou par profession, soit en raison d'une fonction ou d'une mission temporaire) et disciplinaires.
Le notaire engage sa responsabilité civile professionnelle dès lors qu'il omet d'effectuer une formalité essentielle ainsi, le notaire qui ne vérifie par l’identité, l’état et le domicile des parties (Cass. 1e civ. 6 février 1979 n° 77-15.232 : Bull. civ. I n° 45) ou encore, celui qui omet d'appeler le bailleur à l'acte de vente d'un fonds de commerce (Cass. 1e civ. 3 mai 2006 n° 05-15.487).
Le notaire est tenu de vérifier l’étendue des droits immobiliers transmis lors de la vente. En particulier, clarifier une situation hypothécaire. Objectif de l’acheteur, posséder un bien libre d’une telle charge. Au notaire d’interroger le service de la publicité foncière du lieu où est situé le bien, par le biais d’un «état hypothécaire» appelé «hors formalité». Sans s’arrêter à la simple déclaration du vendeur, qui peut, de toute évidence, ne pas être sincère. C’est considéré comme une formalité essentielle.
Il arrive souvent que le bien soit hypothéqué, typiquement lorsque le vendeur a contracté un emprunt pour financer sa propre acquisition. Mais cela ne constitue pas pour autant un obstacle à la revente dès lors que le prix du bien est suffisant pour couvrir la créance bancaire. Une réponse ministérielle a toutefois rappelé l’obligation du notaire au titre de son devoir de conseil de lever l’état hypothécaire avant la signature d’un contrat de vente (rép. min. n° 26995, JOAN du 8.4.14). Un notaire qui a obtenu un état hypothécaire ne mentionnant aucune inscription 35 jours avant la vente et a pris la précaution, au regard de la situation économique du vendeur, de consigner le prix de vente pour prévenir le risque d’une éventuelle inscription sur le bien vendu, n’avait pas à demander un état plus récent ni à informer ses clients d’une telle éventualité (cass. civ. 1re du 15.3.05, n° 03-11823).
Le notaire qui omet d’avertir l’acquéreur que le bien fait l’objet d’un pacte de préférence - circonstance aggravante, il l’avait lui-même rédigée - et qui oublie de le purger, c’est-à-dire de proposer d’abord la vente au bénéficiaire de cette préférence, commet une faute (cass. civ. 3e du 10.10.12, n° 11-21932). La question de vérifier l’origine de propriété du bien vendu est également au cœur du travail des notaires. Ces recherches demeurent toutefois limitées dans le temps, la jurisprudence considérant que le notaire n’est pas tenu de remonter plus de trente ans en arrière, ce qui correspond au délai maximal pour pouvoir agir en justice (très peu d’actions sont toutefois encore concernées, suite à la réforme de la prescription). Ainsi l’officier ministériel ne commet pas de faute à ne pas révéler l’existence d’une servitude conventionnelle créée en… 1893, mais mentionnée durant les trente dernières années dans plusieurs actes de mutation d’une parcelle voisine (cass. civ 1re du 17.11.11, n° 10-25583). Mais des circonstances exceptionnelles peuvent conduire le notaire à engager des vérifications plus anciennes, notamment lorsque le vendeur a recueilli le bien par succession. Pour ce faire, le notaire doit s’adresser au service de la publicité foncière, voire au Centre départemental des archives (art. 44-1 du décret n° 55-1350 du 4.1.55).
Enfin le notaire doit également assurer les formalités postérieures nécessaires à la validité et l'efficacité de l'acte qu'il rédige telle que la publication foncière des ventes immobilières. L'accomplissement de son obligation de vérification, ou au contraire, l'impossibilité d'y procéder n'exonère pas le notaire de son obligation accessoire et complémentaire de conseil. Ainsi, en principe, lorsque le notaire n'a pas les moyens effectifs de réaliser une vérification, toute obligation ne disparaît pas, mais son obligation de contrôle mute en devoir de conseil. Le notaire doit alors porter à la connaissance de son client l'impossibilité à laquelle il est confronté et l'informer des éventuelles conséquences qui peuvent en résulter.
Le notaire qui rédige une promesse ou un compromis est susceptible d’engager sa responsabilité, dans des conditions proches de celles d’un acte authentique. En aucun cas ne peut-il prétendre à l’exonération de sa responsabilité au motif que l’acte rédigé était seulement préparatoire (cass. civ. 1re du 21.2.95, n° 93-14233). Si l’aboutissement de la vente est conditionné au consentement d’un tiers, tel un indivisaire, l’acquéreur doit pouvoir être informé de l’aléa qui en résulte. À défaut, il est fondé à réclamer au notaire réparation du préjudice résultant des sommes qu’il avait versées au moment de la signature de la promesse, tels des frais de géomètre-expert (cass. civ. 1re du 11.9.12, n° 11-18953). Et quand une promesse de vente a été consentie par un seul indivisaire, le notaire doit avertir l’acquéreur potentiel du risque de non-réalisation de la vente (cass. civ. 1re du 22.3.12, n° 11-14090).
Le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant le fait qu’il l’a seulement fait authentifier alors qu’il avait été établi par les parties (cass. civ. 1re du 3.4.07, n° 06-13304). Le devoir de conseil existe même quand le notaire n’a pas participé à la négociation, entre les mains d’un agent immobilier.
La Cour de Cassation a été amenée à statuer très clairement sur le principe de la responsabilité des notaires en cas de vente d'immeuble. Deux époux avaient acquis, suivant acte notarié authentique du 16 mars 2000, une maison d'habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca.
Les époux ont dû, lors de la revente de ce bien, accepter une réduction du prix fixé au compris, les acquéreurs s'étant aperçu qu'un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca.
La Cour d'Appel de Montpellier les déboute de leur demande, retenant que l'acte du 16 mars 2000 stipulait que l'acquéreur déclarait être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle. Mais, dans son arrêt du 14 novembre 2012 (pourvoi n° 11-24.726), la Cour de Cassation casse cette décision.
La 1ère Chambre civile rappelle en effet que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l'acte, quand il lui incombait de s'assurer que les époux avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait.
Dans un arrêt de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation du 26 janvier 2012 (pourvois: 10-25741 10-26560 11-14663) il a été rappelé à juste titre le devoir de conseil des notaires en matière d'investissement immobilier. Des époux avaient acquis par actes reçus par devant notaire, des appartements vendus, en 2001 en l'état futur d'achèvement et présentés comme pouvant bénéficier des avantages de la loi de défiscalisation dite "loi Besson".
L'administration fiscale estimant que les travaux réalisés ne pouvaient être assimilés à une opération de construction, que la mutation ne constituait pas une vente en état futur d'achèvement et que l'opération n'était pas éligible aux avantages de la loi Besson a donc redressé les acquéreurs qui ont dû payer le montant du redressement fiscal.
Ils ont en conséquence recherché la responsabilité du notaire et ont sollicité sa condamnation à les indemniser de leur préjudice.
Pour les débouter de leurs demandes, la Cour d'Appel d'Amiens avait retenu qu'il ne saurait être utilement reproché au notaire d'avoir légitimement retenu, au moment de dresser les actes de vente pour cette opération, le régime fiscal le mieux adapté à la spécificité de la promotion immobilière d'un immeuble à usage de logements en cours de construction et le plus favorable aux futurs acquéreurs.
La Cour de Cassation sanctionne ce raisonnement rappelant qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en ne les avertissant pas de l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à cette opération et du risque de perte des avantages fiscaux recherchés par ces derniers, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision.
Le devoir de conseil du notaire doit donc pleinement trouver à s’appliquer en matière d'investissement défiscalisé.
Lorsque la faute est constituée par la méconnaissance d'une obligation d'information ou de conseil, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » . La jurisprudence est donc obligée de retenir l'existence du lien de causalité, non pas par une constatation formelle de celui-ci, mais par l'importance des risques pris par le client. Pour les juges, l'ampleur des risques pris prouve en effet que le client aurait adopté une attitude différente s'il avait été dûment informé.
Ainsi si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 10 juillet 2013 n°12-23746)
La Cour d'appel de LYON, dans un arrêt en date du 22 novembre 2007, définitif sur ce point, a constaté que Maître X, notaire, avait commis une faute à l'origine de l'annulation de la vente en l'état futur d'achèvement conclue entre les époux Y et la SCI LA CORNICHE et partant, des préjudices en résultant.
Pour rejeter leur demande, l'arrêt d'appel, après avoir constaté que la SCI a été condamnée à la restitution du prix de vente le 22 novembre 2007, relève que ceux-ci ne justifient d'aucune diligence pour faire exécuter la décision, ou prendre des garanties, avant l'ouverture de la procédure collective le 19 février 2008, de sorte que l'impossibilité d'obtenir ladite restitution résulte de leur passivité et non du manquement reproché au notaire.
Sources : http://www.thierryvallatavocat.com/article-devoir-...
http://www.lavieimmo.com/avis-experts/vente-respo...
https://www.village-justice.com/articles/responsab...
https://www.chevalier-avocats.fr/la-responsabilite...