Source: https://ocio-venezia.it/articoli/2019/10/27/normativa-locazioni/
Timestamp: 2019-12-15 07:22:37+00:00
Document Index: 26924607

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 53', 'art. 4', 'art. 109', 'art. 3', 'art. 19']

OCIO | FAQ: Affittanze turistiche, normativa e terminiologia
FAQ: Affittanze turistiche, normativa e terminiologia
07/10/2019 27/10/2019 • Autore: OCIO
Documento con informazioni per capire meglio i dati sulle affittanze turistiche: cosa sono; la normativa di riferimento; le leggi nazionali ed europee sulle piattaforme intermediarie (Airbnb); la regolamentazione in diverse città del mondo.
※ 1. Le locazioni turistiche
Come sono discliplinate
Come sono discliplinate in Veneto
Come sono discliplinate a Venezia
※ 2. Piattaforme online per la “sharing economy”
※ Le locazioni turistiche
☛ Cosa sono
Le locazioni turistiche (o affitti brevi) sono quelle relativi ad immobili non classificabili come strutture ricettive e con finalità esclusivamente turistiche. Si tratta quindi di locazioni che non prevedono alcuna prestazione di servizi accessori o complementari (quali ad esempio: il servizio di pulizie durante la permanenza dell’ospite, la colazione, eccetera). La locazione turistica non è considerata, dal punto di vista normativo, come attività ricettiva (come ad esempio i Bed & Breakfast, le Case per Vacanza, i Residence…) anche se comunque fa parte dell’offerta ricettiva del territorio.
☛ Come sono discliplinate
La locazione turistica è disciplinata :
dall’articolo 1571 del Codice Civile;
dall’art. 1, comma 2 lett. c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
dall’art. 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011) che riporta che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”;
dall’art. 4 del DL 50/2017 convertito con Legge n. 96/2017;
dall’art. 109 del TULP (Testo Unico sulla Pubblica Sicurezza) per quanto riguarda la comunicazione dei dati alla Questura;
dall’art. 3 quater e 4. del DL 58/2019;
Alcune novità sono state introdotte dal Decreto crescita (DL 58/2019), tra cui:
la realizzazione di una banca dati nazionale delle locazioni brevi e un codice identificativo per ogni singola struttura che sarà pubblicizzata sui portali online di prenotazione;
la responsabilità in solido per la ritenuta fiscale sugli affitti brevi da parte degli intermediari immobiliari e dei soggetti che gestiscono portali telematici, residenti in Italia, insieme con i soggetti non residenti appartenenti al medesimo gruppo di intermediari.
Il contratto di locazione turistica e il trattamento fiscale fiscale
I contratti di locazione turistica sono normali contratti di locazione, redatti in forma scritta (Legge 9 dicembre 1998, n. 431). Se della durata inferiore ai 30 giorni complessivi con lo stesso locatario (anche se in periodi diversi) non devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate.
Dal punto di vista fiscale, gli adempimenti sono analoghi a quelli dei normali contratti di locazione: nel contratto devono essere presenti: generalità del locatore e del locatario, il canone, il periodo (non esiste durata minima), condizioni dell’affitto e le caratteristiche dell’immobile (compresi i dati catastali); deve essere rilasciata al locatario una ricevuta in carta carbone; in sede di dichiarazione dei redditi, la somma dei canoni di locazione percepiti dovrà essere soggetta a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi.
Per importi superiori ai €. 2.999 il pagamento deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc).
La legislazione fiscale per la locazione turistica è normata dal decreto legge n. 50/2017 che ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione turistica, cioè per le locazioni di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni.
Cosa dice questo decreto legge?
che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti” (si tratta del regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011);
che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve e se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
Se gli aspetti del contratto di locazione sono disciplinati a livello nazionale, le singole regioni possono definire adempimenti aggiuntivi se strettamente pertinenti alla materia turistica. Le regioni, infatti, hanno competenza concorrente allo Stato in materia di turismo.
I singoli Comuni hanno inoltre competenza su alcune materie, quali il regolamento edilizio o l’imposta di soggiorno, che di fatto possone avere un impatto sulla regolamentazione delle affittanze turistiche.
Riassunto: Intreccio di competenze istituzionali sulle locazioni turistiche
☛ Come sono discliplinate in Veneto
In Veneto le locazioni turistiche sono regolamentate da:
Legge Regionale 19 giugno 2019, n. 23 (BUR n. 66/2019)
La Legge Regionale 11/2013, (con le successive modifiche) procede a una risistemazione del settore ricettivo, sostituendo le 13 categorie extralberghiere precedentemente in vigore con 5 tipologie di strutture complementari.
La novità più importante è la definizione, all’articolo 27 bis, della tipologia di “locazione turistica” per indicare le unità abitative, non aperte al pubblico, date in affitto esclusivamente per finalità turistiche.
Qui di seguito la classificazione del settore ricettivo prevista dalla suddetta normativa regionale:
Fonte: Regione Veneto • Le strutture ricettive
La Legge Regionale 23/2019, oltre ad aumentare le sanzioni per chi viola le norme sulla locazione turistica, introduce due novità importanti che integrano l’articolo 27bis della Legge Regionale 11/2013 (cioè l’articolo che disciplina le locazioni turistiche):
L’obbligo del codice identificativo univoco per gli alloggi in locazione turistica, da esporre anche negli annunci online secondo il regolamento regionale poi approvato a Settembre.
Il divieto di fare locazione turistica in alloggi privi della conformità alle prescrizioni statali e regionali in materia urbanistica, edilizia,igienico-sanitaria e di sicurezza degli impianti.
Il Codice identificativo per gli affitti brevi è stato in realtà introdotto, a livello nazionale, dal Decreto crescita 2019 (D.L. n. 34/2019) che prevede l’abbinamento del Codice a qualsiasi annuncio anche online. In questo modo l’Agenzia delle Entrate può verificare la tipologia di struttura, le caratteristiche dell’immobile e del proprietario. Tutti i codici identificativi saranno raccolti in un banca online.
☛ Come sono discliplinate a Venezia
Non trattandosi di attività di tipo ricettivo e quindi commerciale, la locazione turistica, non prevede alcuna comunicazione da presentare in Comune (es. SCIA).
L’unica segnalazione prevista da alcune regioni tra cui la Regione Veneto (Legge Regionale n. 45/2014; le altre regioni sono: Liguria, Sardegna, Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Lombardia) è una segnalazione di inizio attività non imprenditoriale, una comunicazione che va compilata e presentata allo sportello delle attività produttive del proprio Comune. Questa comunicazione ha valore soltanto ai fini statistici.
Nel Comune di Venezia le locazioni turistiche devono essere inoltre essere registrate presso il portale comunale e sono sottoposte al pagamento dell’imposta di soggiorno.
☛ In sintesi
Le locazioni turistiche dunque, pur svolgendo di fatto una forma di ricettività turistica, non sono soggette a molti altri adempimenti che invece gravano sulle strutture complementari. Le locazioni turistiche infatti:
non sono soggette a classificazione presso la Regione e quindi sono esenti da controlli sulla qualità;
non devono richiedere un cambio di destinazione d’uso dell’unità abitativa (da residenziale a turistica) in quanto per definizioni sono immobili ad uso residenziale e non vi si svolgono attività turistiche;
non necessitano presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) al Comune — come è invece necessario per l’esercizio di attività ricettiva complementare ai sensi dell’art. 19 della legge n. 241/1990;
non rientrano, per il Comune di Venezia, nelle limitazioni previste dalla delibera di Consiglio Comunale n. 198 del 31/05/2017 che, per la tutela dell’integrità fisica, funzionale e sociale della Città Antica, sancisce il divieto di nuovi insediamenti o ampliamenti di attività ricettive alberghiere e complementari (salvo deroghe per l’interesse pubblico);
non prevedono un limite temporale, imposto alla precedente categoria di unità abitative ammobiliate non classificate (Ex-UANC), ora assorbite dalle locazioni turistiche, che impediva la stipula di contratti di locazione inferiori ai sette giorni;
non prevedono limiti al numero di camere o posti letto superato il quale la struttura vada intesa come alberghiera, mentre per le attività ricettive complementari vale il limite di tre stanze (per i Bed&Breakfast) o sei stanze (per gli alloggi turistici) con un massimo quattro posti letto ciascuna, oltre le quali si configura l’albergo;
non richiedono l’obbligo di residenza del proprietario, come per i Bed&Breakfast.
Per quanto riguarda la possibilità di regolamentare queste attività all’interno di un condominio: l’unico limite è rappresentato “da un divieto espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016)”. Questo significa che: il regolamento deve essere stato approvato all’unanimità dei condòmini presenti nell’edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).
Si può dunque affermare che, al momento, le locazioni turistiche a Venezia sono sottoposte esclusivamente ai seguenti adempimenti:
Adempimenti anagrafici: comunicare il periodo per il quale si intende locare l’alloggio e il numero di posti letto. A ciascun alloggio registrato in anagrafe è assegnato automaticamente dalla procedura telematica un codice identificativo.
Adempimenti informativi: pubblicizzare il proprio alloggio assieme al numero identificativo assegnato, sia nelle piattaforme online che esponendolo su una targa affissa in modo ben visibile all’ingresso esterno dell’edificio che comprende l’alloggio.
Adempimenti statistici: comunicare gli arrivi e presenze degli ospiti, inclusa la loro provenienza.
Adempimenti tributari: riscuotere e versare l’imposta di soggiorno nelle, nonché registrare la struttura presso il portale comunale dell’imposta di soggiorno e comunicare i dati relativi.
Adempimenti fiscali: inserire il reddito frutto di locazione turistica in sede di dichiarazione di redditi, dove si può optare per il regime agevolato della cedolare secca al 21%.
Adempimenti di pubblica sicurezza: registrazione al Portale della Questura e comunicazione delle generalità degli alloggiati. La procedura si pul fare comodamente online sul portale predisposto Allogiati Web.
Panoramica della normativa principale di riferimento
※ Piattaforme online per la “sharing economy”
☛ Sharing economy
La sharing economy - secondo il suo “paradigma” - consente di mettere in condivisione un proprio bene, senza intermediari se non la piattaforma che facilita lo scambio. Spesso si tratterebbe di un bene che sarebbe altrimenti inutilizzato.
Il termine di sharing economy — o “economia condivisa”, “economia della condivisione” in italiano — è carico di connotazioni positive e valori simbolici intrinsechi. Il termine richiama alla mente immagini di un’economia alternativa a quella capitalista e più giusta. Un’economia fatta di comunità che operano in sinergia per vantaggi condivisi; di persone in grado di auto-organizzarsi per rispondere a bisogni reciproci; di relazioni orizzontali e paritarie tra soggetti economici; di rapporti umani e diretti tra consumatore e produttore, che condividono in maniera democratica i costi e i benefici della transazione.
Da Couchsurfing (almeno fino al 2011) a Bla Bla Car, ci sono state esperienze che si sono avvicinate a questo spirito.
In realtà la sharing economy favorita dalle start-up come Airbnb generalmente:
porta profitti alle start-up e aziende che, operando in un settore poco regolamentato, si offrono come intermediarie della condivisione;
porta profitti a chi ha un bene di sua proprietà da condividere (una macchina, una casa, una seconda casa, molto tempo a disposizione);
porta profitti soprattutto a chi ha accesso a internet, e preferibilmente ce l’ha 24 ore 24, 7 giorni su 7
porta profitti soprattutto a chi a chi può permettersi di “subappaltare la condivisione” ad agenzie che gestiscono gli aspetti burocratici o i rapporti con i clienti.
Fonte: Collage con esempi di manifesti contro Airbnb. Da sinistra verso destra: Installazione realizzata da Caroline Thomas (New Orleans), Foto scattata nella metropolitana di New York, Foto scattata nella metropolitana di New York da Juliet Schor, Infografica di VisualizingPalestine per la campagna #stolenhomes contro la presenza su Airbnb di annunci per case in territorio Palestinese occupato da Israele, Manifesti anti-Airbnb comparsi sui muri di Berlino.
☛ Airbnb
Airbnb è un portale online che fa incontrare domanda e offerta di alloggi e camere da affittare ad uso turistico. Oltre a questo, la piattaforma gestisce i pagamenti e le recensioni. Di fatto, è molto simile ad altre piattaforme, come Booking.com.
Nasce nel 2008 e fin dall’inizio si definisce esplicitamente come una piattaforma per la sharing economy, una piattaforma comunitaria: una “people-to-people platform — of the people, by the people and for the people — that was created during the Great Recession to help people around the world use what is typically their greatest expense, their home, to generate supplemental income”.
(TRADUZIONE: “una piattaforma persona-a-persona — del popolo, fatta dal popolo e per il popolo — che è stata creata durante la Grande Recessione [quella del 2008] per aiutare le persone di tutto il mondo a sfruttare quella che di solito è la loro spesa più grande, la loro casa, per generare un reddito extra”)
ll sospetto che qualcosa non torni rispetto all’immagine attentamente costruita dai guru di Airbnb però c’è. Una miriade di studi indipendenti, portati avanti da organizzazioni, da ricercatori e studiosi, o da autorità locali super partes smentiscono infatti la narrazione dell’azienda.
Le analisi riportano le conseguenze dovute alla presenza del colosso americano: aver contribuito a un aumento degli affitti residenziali, di aver favorito il fenomeno degli sfratti, e di aver intrapreso una concorrenza sleale con il settore alberghiero e dell’ospitalità tradizionale.
Annuncio / Listing: Su Airbnb è possibile pubblicare tre tipi di annunci: per una casa intera, per una stanza privata o per una stanza condivisa.
Host: Colui che pubblica e gestisce un annuncio su Airbnb. Non è detto che coincida con il proprietario effettivo dell’alloggio: sebbene in origine lo “spirito Airbnb” prevedesse che l’host fosse il proprietario della casa, ormai la maggior parte degli annunci è gestito da agenzie professionali.
Sebbene Airbnb sia diventato il simbolo delle affittanze brevi, ricordiamo che le due cose non necessariamente coincidono:
Non tutti gli annunci su Airbnb sono locazioni turistiche. Vi si possono trovare annunci anche per attività ricettive tradizionali come Bed & Breakfast o Affittacamere.
Airbnb non è l’unico portale ad occuparsi di questo segmento di mercato. Booking, HomeAway ed altri hanno un funzionamento simile.
☛ Regolamentazione internazionale