Source: https://www.juraforum.de/ratgeber/mieterrechte/die-untervermietung-allgemeines-und-rechtliche-fragen
Timestamp: 2018-07-19 17:39:25
Document Index: 24463372

Matched Legal Cases: ['§ 540', 'BGH', '§ 987', '§ 987', '§991', '§986']

Autor: JuraForum.de-Redaktion, verfasst am 22.08.2014, 08:03| Jetzt kommentieren
Es sind wohl vor allem einkommensschwache Menschen, die die Vorzüge einer Untervermietung zu schätzen wissen. Aber auch Rucksacktouristen auf ihrer Weltreise oder generell Studenten, die mit der sogenannten Wohnungsnot vor allem in studentischen Ballungsräumen zu kämpfen haben, kennen diese Art des Mietverhältnisses.
Seine gesetzliche Ausgestaltung findet sich in § 540 BGB, dort heißt es Gebrauchsüberlassung an Dritte. ,,Untervermietung“ entspricht halt nicht dem Juristendeutsch.
Zentraler Punkt bei der Untervermietung ist die Überlassung eines Teils einer bereits vermieteten Wohnung durch den Mieter, oft wird auch nur ein einzelner Raum untervermietet. Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, einer Untervermietung nicht zuzustimmen, es also zu verbieten. Allerdings bedarf es dafür gewichtige Gründe, die alle darin münden, dass die Untervermietung dem Vermieter unzumutbar erscheint. Was hier unzumutbar ist, dürfte von Einzelfall zu Einzelfall anders sein.
Erfreulich für den Untervermieter ist es, dass der Vermieter auch für die Räumung des Untervermieters einen sogenannten Titel benötigt, er muss also vor Gericht ziehen.
Sollte der Mieter eine Untervermietung, die im realen Leben schnell mal mit Freunden oder Bekannten für einen temporären Zeitraum durchgeführt wird, ohne Erlaubnis des Vermieters durchführen, stehen schadensersatzrechtliche Ansprüche im Raum.
Das Eigentümer – Besitzer – Verhältnis
Zuletzt befasste sich das BGH mit Urteil vom 14.03.2014 (V ZR 218/ 13) mit dem Instrument der Untervermietung. Hierbei ging es um Ansprüche, die der Vermieter gegen den Untermieter haben kann. Dies ist insofern interessant, als für den Laien erst einmal die Frage im Raum steht, wodurch Ansprüche begründet werden könnte. Es gibt ja keine Beziehung zwischen dem Vermieter und dem Untermieter und aufgrund der Relativität der Schuldverhältnisse können Verträge nur zwischen den Vertragsparteien wirken, die ihn abgeschlossen haben. Natürlich gibt es Ausnahmen wie den Vertrag zugunsten Dritter.
Für derartige Verhältnisse gibt es im Sachenrecht des BGB ein Instrument, was dem Grunde nach ein gesetzliches Schuldverhältnis ist und zwischen Eigentümer und Besitzer wirkt. Der Untermieter kann nämlich Besitzer sein, sofern er die tatsächliche Sachherrschaft über die untervermieteten Räume hat. Wenn dann noch dazu kommt, dass kein Recht zum Besitz vorliegt, existiert eine Vindikationslage und das Tor zum ,,EBV“ gemäß §§ 987 ff. BGB ist eröffnet. Dann kann der unredliche und bösgläubige Besitzer in Haftung genommen werden, §§ 987, 990 BGB.
Da der Mieter jedoch ein Recht zum Besitz hat, muss der Untermieter gemäß §991 Abs. I BGB doch nicht haften. Hintergedanke des ,,EBV“ ist es im Übrigen, den gutgläubigen, also den unverschuldet in diese Situation hinein geratenen Besitzer von der Haftung zu befreien, wobei es im ,,EBV“ auch dort wiederum Ausnahmen gibt.
Wer jetzt denkt, der Untervermieter ist ,,fein raus“, der muss sich fragen, wann denn dieses abgeleitete Recht zum Besitz gemäß §§986, 91 BGB aufhören könnte? Natürlich dann, wenn die Kündigung durch den Vermieter wirksam ist. Ab dann können Mieter und Untermieter haften.
Wer von dem Mittel der Untervermietung Gebrauch machen möchte, sollte also daran denken, dass eventuelle haftungsrechtliche Fragen davon abhängen, ab wann der Mieter sich haftbar macht, was durch die sogenannte Bösgläubigkeit eintreten kann. Hier liegt also eine gewisse Abhängigkeit vor, darum ist gut zu prüfen, bei wem man als Untervermieter einzieht.
Schlagwörter: Untervermietung, Schadensersatz Untervermietung, Gebrauchsüberlassung an Dritte
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