Source: https://www.kanzlei-offermann.de/urteile/45-immobilienrecht-minderung-bei-zu-geringer-wohnfl%C3%A4che-auch-bei-weniger-als-10-abweichung-olg-saarbr%C3%BCcken%2C-urteil-vom-01-12-2011-%E2%80%93-8-u-450-10.html
Timestamp: 2020-01-21 02:09:29
Document Index: 130028737

Matched Legal Cases: ['§ 434', '§ 633', '§ 536', '§ 323', '§ 444', '§ 133', '§ 305']

Minderung bei zu geringer Wohnfläche auch bei weniger als 10% Abweichung. OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.12.2011 – 8 U 450/10.
Die Kläger erwarben durch notariellen Kaufvertrag der vom 12.10.2007 (Anlage K 1 = GA 6 ff.) von der Beklagten die Wohnung Nr. 5.02, gelegen im 5. und 6. Obergeschoss des Anwesens nebst Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz zum Kaufpreis von 280.266 €, der gemäß Ziffer III. des Kaufvertrages aufgeteilt war in einen „Anteil an Grund und Boden“ einerseits und in die Aufbauten andererseits. Ziffer IV. des Vertrages enthält unter 1 a. - soweit gesetzlich zulässig - „für Grund und Boden“ einen Haftungsausschluss für eine bestimmte Größe, sichtbare und unsichtbare Sachmängel und eine bestimmte Ertragsfähigkeit. Unter 1 b. wird die Beseitigung von Baumängeln dem Leistungsstörungsrecht des BGB über den Werkvertrag unterstellt, unter 1 c. und d. weitere Voraussetzungen für die Haftung für Bauwerksmängel geregelt und unter 1 e. vereinbart, dass der Grundbesitz in dem Zustand gekauft wird, in dem er sich derzeit befindet.
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 20.467,77 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.10.2009 sowie zur Zahlung von vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 754,10 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.02.2010 verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, den Klägern stehe wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche unabhängig davon, ob man den Vertrag als Kauf- oder Werkvertrag qualifiziere, ein Anspruch auf Erstattung des Minderungsbetrages gemäß §§ 434, 437 Nr. 2 Alt. 2, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB bzw. gemäß §§ 633, 634 Nr. 3 Alt. 2, 638, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB zu. Die Wohnflächenabweichung - tatsächlich betrage die Wohnfläche nur 101,42 m² und nicht, wie in der Wohnflächenberechnung und der Grundrisszeichnung angegeben 111,59 m² - stelle einen Sachmangel dar. Zwar sei die Wohnfläche in dem notariellen Vertrag nicht ausdrücklich vereinbart worden. Es liege insoweit aber eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vor, denn die Kläger hätten durch ihre Anfrage nach einer Wohnflächenberechnung unmissverständlich deutlich gemacht, dass die Größe der Wohnung für sie ein entscheidendes Merkmal für ihre Kaufentscheidung ist. Hierauf habe die Beklagte ihnen die Wohnflächenberechnung ihres bauleitenden Architekten zur Verfügung gestellt, aus der sich in Übereinstimmung mit der ebenfalls übergebenen Grundrisszeichnung eine Wohnfläche von 111,59 m² ergeben habe. Sie habe deshalb Kenntnis von der Größenvorstellung der Kläger gehabt, die dem Abschluss des Kaufvertrages übereinstimmend zugrunde gelegen habe. Der Minderungsanspruch setze auch kein Überschreiten einer bei 10 % anzusetzenden Erheblichkeitsgrenze voraus, da eine solche - im Gegensatz zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB - nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz gemäß § 323 Abs. 5 S. 2 BGB nur noch den Rücktritt nicht aber die Minderung ausschließe. Der Minderungsanspruch sei auch nicht durch den in Ziffer IV des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Zwar sei eine Berufung auf den Haftungsausschluss nicht schon nach § 444 BGB ausgeschlossen, denn weder liege eine Beschaffenheitsgarantie vor noch könne arglistiges Verhalten der Beklagten festgestellt werden. Allerdings erstrecke sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf die vereinbarte Wohnfläche, was sich aus seiner Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ergebe. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass neben dem allgemeinen Gewährleistungsausschluss - der unter Ziffer IV. 1.a. konkret vereinbarte Gewährleistungsausschluss beziehe sich nur auf den Grund und Boden, nicht aber auf die Aufbauten; jedenfalls greife die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB – hinsichtlich der Wohnfläche eine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes vereinbart worden sei. Beide Regelungen stünden – zumindest aus Sicht des Erwerbers - gleichrangig nebeneinander und könnten deshalb nicht in dem Sinne verstanden werden, dass der umfassende Gewährleistungsausschluss die Unverbindlichkeit der Beschaffenheitsvereinbarung zur Folge haben solle, denn letztere wäre sonst ohne Wert.