Source: https://www.laleggepertutti.it/82034_preliminare-del-preliminare-valido-per-la-cassazione-a-sezioni-unite
Timestamp: 2018-10-17 23:46:22+00:00
Document Index: 66692563

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1453', 'art. 1351', 'art. 1374', 'art. 1351']

Il primo accordo per l’acquisto di un immobile regolato e mediato dall’Agenzia immobiliare ha effetti anche se conduce alla stipula di un successivo preliminare davanti al notaio.
Sul dubbio più volte sorto tra i giudici, se sia valido o meno il preliminare del preliminare, sono finalmente scese le Sezioni Unite della Cassazione che, con una sentenza chiarificatrice [1], hanno posto fine a un annoso dibattito.
1 Cos’è il contratto preliminare
2 Il preliminare del preliminare
3 Le sezioni Unite della Cassazione
Il contratto preliminare altro non è che un accordo con cui le parti definiscono le linee essenziali di un successivo accordo (cosiddetto contratto definitivo), i tempi e le modalità con cui esso dovrà essere siglato tra gli stessi soggetti. In altre parole, è una sorta di impegno reciproco a firmare un ulteriore e futuro contratto, con tutte le formalità che esso richiede.
La pratica si è diffusa soprattutto in ambito immobiliare, dove il venditore e l’acquirente, al fine di “bloccare” la casa posta in vendita, sono soliti siglare una scrittura privata, senza le formalità tipiche dell’atto pubblico, con cui si danno reciprocamente atto di voler l’uno alienare e l’altro acquistare la titolarità dell’immobile entro un termine massimo, alla scadenza del quale bisognerà presentarsi dal notaio con tutte “le carte” in regola.
In questo caso, però, poiché il passaggio di proprietà necessita, obbligatoriamente, dell’atto notarile, il preliminare non ha alcun effetto “reale” (tale viene detto l’effetto che comporta il trasferimento del diritto di proprietà), ma solo un effetto “obbligatorio” (ossia impegna le parti a stipulare il cosiddetto “rogito”, ossia l’atto definitivo).
Si è però diffusa, sempre in ambito immobiliare, la pratica di firmare il preliminare del preliminare, ossia giungere alla stipula del definitivo in tre fasi (e non due, come prima illustrato).
1 – L’invio di una proposta e la sua accettazione da parte dell’acquirente. Tale scambio di atti viene, di norma, curato dall’agenzia immobiliare. Si tratta di una scrittura rudimentale, che non entra troppo nei dettagli dell’accordo, spesso formalizzata più per garantire all’agente la prova della propria attività di mediazione e la possibilità di recuperare la provvigione. Tanto è vero che spesso tale prima fase si svolge “a distanza”, senza che le parti contraenti si siano nemmeno mai incontrate.
È questo il primo step che si conclude, dunque, con la stipula di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare).
2 – Le parti passano poi a incontrarsi materialmente e a firmare il contratto preliminare vero e proprio. Ciò, talvolta, avviene davanti a un notaio: questo perché il contratto preliminare può essere anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, al fine di evitare che il venditore possa cedere lo stesso bene a più acquirenti. In tal caso, chi per primo trascrive il preliminare, prevale sugli altri.
Il preliminare stipulato davanti al notaio di norma differisce di poco dalla proposta e accettazione già curata nel precedente passaggio. Di solito vengono aggiunte alcune clausole più particolareggiate.
3 – Quindi si passa alla stipula del contratto definitivo (quello che, comunemente, viene detto rogito notarile). Anche per questo è necessaria la presenza del notaio. Solo con la firma di tale accordo la proprietà passa all’acquirente. I precedenti passaggi, invece, come già detto prima, hanno solo un effetto obbligatorio.
In passato, la Cassazione ha ritenuto [2] che il preliminare del preliminare fosse nullo, e quindi privo di effetti. E questo perché ritenuto inutile. Non avrebbe – secondo tale linea interpretativa – avuto alcun senso procedere a una previa proposta irrevocabile di acquisto e successiva accettazione irrevocabile se poi le stesse dovevano essere trasfuse in un ulteriore contratto preliminare.
Questo, almeno, è stato fino a ieri l’orientamento dei giudici supremi.
Oggi, invece, la svolta. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (quindi, massimo consesso, volto a definire, in modo univoco, le questioni controverse), il preliminare del preliminare può avere una propria dignità e non può considerarsi un atto privo di alcun senso pratico.
Si legge in sentenza che “va ritenuto produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
In buona sostanza, a vincere, ancora una volta, sul piano del diritto, è il principio di autonomia contrattuale delle parti, che attribuisce a tutti i cittadini il diritto a poter regolare, come meglio credono, i propri interessi contrattuali, sempre che essi abbiano un effettivo e reale contenuto.
[1] Cass. S. U. sent. n. 4628/2015 del 6.03.2015.
[2] Cass. sent. n. 8038/2009 e n. 19557/2009.
Corte di Cassazione, sez. Unite Civile, sentenza 7 ottobre 2014 – 6 marzo 2015, n. 4628
Presidente Rovelli – Relatore D’Ascola
Chiesero l’esecuzione in forma specifica dell’accordo preliminare concluso il 9 luglio 1996 con i promissari acquirenti, i coniugi Fr.Gi. e F.M. .
Ha rigettato quindi la domanda di risoluzione e risarcimento danni, introdotta nel corso del giudizio di primo grado ex art. 1453 comma secondo c.c..
3) Con unico complesso motivo di ricorso i promittenti venditori denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1321, 1322, 1324, 1351, 1362 ss., 1374, 2697, 2932 c.c..
“In tema di minuta o di puntuazione del contratto, qualora l’intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto non è configurabile un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la volontà’ attuale di un accordo contrattuale; per tale valutazione, ben può’ il giudice far ricorso ai criteri interpretativi dettati dagli artt. 1362 e segg. cod. civ., i quali mirano a consentire la ricostruzione della volontà’ delle parti, operazione che non assume carattere diverso quando sia questione, invece che di stabilirne il contenuto, di verificare anzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d’interessi giuridicamente vincolante, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell’atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre”. (Cass. 2720/09).
In altri casi i giudici di merito hanno espressamente ritenuto di non avventurarsi nella analisi, poiché hanno ravvisato già nel primo contratto gli elementi sufficienti a qualificare come preliminare ex art. 1351 c.c. l’accordo documentato (Pret. Firenze 19. 12. 1989 Giur. merito, 1990, 466) ovvero, all’opposto, la configurabilità di una condizione sospensiva, il cui mancato avveramento impedisce il perfezionamento della fattispecie negoziale (Trib. Firenze 10 luglio 1999, Nuovo dir., 2000, 487).
b1) Occorre qui ulteriormente ricordare la distinzione con l’ipotesi in cui la previsione del secondo preliminare esprime soltanto che la situaizone conoscitiva delle parti non è tale da far maturare l’accordo consapevole, ma si vuole tuttavia “bloccare l’affare”, anche a rischio del risarcimento del danno negativo in caso di sopravvenuto disaccordo.
6.2.1) È evidente come questa linea interpretativa impone di vagliare caso per caso l’emergere dell’interesse delle parti, di questa loro volontà di rinviare il momento in cui operano sia l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c..