Source: https://www.eporady24.pl/obnizenie-czynszu-za-lokal-po-wybudowaniu-galerii,pytania,9,32,26385.html
Timestamp: 2020-01-25 14:49:56+00:00
Document Index: 12599044

Matched Legal Cases: ['art. 700', 'art. 700', 'art. 204', 'art. 700', 'art. 677', 'art. 694', 'art. 700']

Obniżenie czynszu za lokal po wybudowaniu galerii
Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 15.11.2019
Prowadzę sklep obuwniczy w wynajętym od urzędu miasta lokalu. W ubiegłym roku burmistrz oddał do eksploatacji wybudowaną wspólnie z prywatnym inwestorem galerię handlową o powierzchni około 6500 m2. Od czasu oddania do użytku tego obiektu moje obroty i przychody spadły o połowę, gdyż w nowym obiekcie na handel obuwiem przeznaczono powierzchnię 20-krotnie większą niż posiadam, a przy tym zmodernizowaną, czego nie można powiedzieć o moim lokalu w starej kamienicy. Obroty w innych sklepach również spadły w znaczącym stopniu. Mój sklep zlokalizowany jest około 200 metrów od wybudowanego obiektu. Pisaliśmy do urzędu miasta o obniżkę czynszu dzierżawnego, ale odpowiedziano nam ogólnikowo i negatywie. Spadki obrotu w kilku sklepach (głównie obuwniczych) są rażąco wysokie. Gołym okiem też widać, co jest tego przyczyną. Czy są jakieś przepisy, na które możemy się powołać, aby wywalczyć chociaż obniżkę czynszu?
Umowa, jaka łączy Państwa z gminą, to w istocie dzierżawa (bowiem korzystacie w celu czerpania pożytków) i przepisy dotyczące tej umowy winny mieć tu zastosowanie. Ponieważ Państwa korzystanie z danego lokalu ma na celu uzyskanie dochodów, od niech zależy w istocie możliwość opłacania czynszu dzierżawnego. Taka zresztą jest istota dzierżawy. Skoro tak, to należy rozważyć możliwość zastosowania w Państwa przypadku art. 700 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z tym przepisem: „Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.
Niewątpliwie nie ponosicie Państwo odpowiedzialności za obniżenie Państwa dochodów ze sprzedaży, niewątpliwie uda się wykazać związek spadku dochodów z pojawieniem się dużego konkurenta w pobliżu. Można zatem w oparciu o ten przepis wystąpić z prośbą do urzędu o obniżkę czynszu. Problem w tym, że gmina nie musi się na to godzić. To jednak nie przeszkadza, by wystąpić z roszczeniem o obniżenie czynszu przed sąd. „Powództwo takie przybiera w praktyce dwojaką postać:
jeżeli czynsz nie został zapłacony, powództwo ma postać pozwu o ukształtowanie stosunku prawnego, a wyrok uwzględniający powództwo zmienia treść umowy dzierżawy w zakresie wysokości czynszu należnego za okres oznaczony w pozwie. Dzierżawca może skorzystać z roszczenia, o którym mowa w art. 700 K.c. w formie powództwa wzajemnego, ponieważ jego roszczenie pozostaje w związku z roszczeniem o zapłatę czynszu dochodzone wydzierżawiającego jako powoda (art. 204 § 1 K.p.c.). W wyr. SN z 6.10.2004 r. (I CK 156/04, Legalis) dopuszczono także skorzystanie z tego uprawnienia przez dzierżawcę jako pozwanego o zapłatę w formie zarzutu procesowego. Roszczenie to może jedynie dotyczyć okresu do dnia wyrokowania, w którym wystąpiły okoliczności powodujące zmniejszenie przychodów pobranych przez dzierżawcę. Przepis art. 700 K.c. nie może być podstawą żądania ukształtowania stosunku prawnego w zakresie wysokości czynszu trwale lub na przyszłość. Uznaje się też, że wydzierżawiający nie może bronić się zarzutem, że dzierżawca w innych okresach czasu pozyskiwał lub będzie pozyskiwać wyższe od przeciętnych przychody (tak: J. Szachułowicz, w: K. Pietrzykowski, K.c. Komentarz, t. 2, s. 478);
jeżeli czynsz został już zapłacony w umówionej wysokości, powództwo, o którym mowa, przybierze postać pozwu o zapłatę nadpłaconej części czynszu. Wówczas należy uwzględnić, że roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677w zw. z art. 694 K.c.), mimo że wysokość nadpłaty będzie ustalona dopiero w wyroku sądu. (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016).
Oznacza to, że tylko na pewien czas czynsz może zostać obniżony przez sąd. Nie można w ten sposób ustalić nowej stawki czynszu na przyszłość. Możecie żądać uznania, że czynsz niższy winien obowiązywać od momentu spadku obrotów do chwili wytoczenia powództwa. Podkreślam jednak, że to nie jest rozwiązanie stałe.
W judykaturze wskazuje się, że podstawą do obniżki czynszu przewidzianej w art. 700 K.c. jest tylko zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy. Chodzić tu będzie o przeciętny, w skali co najmniej kilkuletniej, przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Tak orzekł Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 15 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt I ACa 25/13.
Cytując dalej za wskazanym wyżej komentarzem: „Ustawodawca wymaga spełnienia kumulatywnie trzech przesłanek w celu skutecznego dochodzenia roszczenia o zmniejszenie wysokości czynszu: 1) nastąpiło znaczne zmniejszenie przychodów uzyskiwanych z przedmiotu dzierżawy. Przy ocenie zmniejszenia przychodów należy uwzględniać wypłatę świadczeń z ubezpieczenia przedmiotu dzierżawy, jakie należą się dzierżawcy z tytułu umów ubezpieczenia (tak H. Ciepła, w: G. Bieniek (red.), Komentarz, s. 30 oraz J. Krzyżanowski, Komentarz, s. 1497). Znaczne zmniejszenie oznacza zwykle zmniejszenie przychodu względem poprzednich okresów o około 50%; 2) dzierżawca, ani osoby którymi posługuje się on w wykonaniu umowy nie ponoszą odpowiedzialności za przyczyny zmniejszenia przychodu. Nie dotyczą dzierżawcy te okoliczności, które nie pozostają w związku z jego działaniem lub zaniechaniem obejmującym także działania i zaniechania osób, za które dzierżawca ponosi odpowiedzialność (np. jego pracowników); 3) przyczyny zmniejszenia przychodu nie są związane z osobą dzierżawcy – np. nie są spowodowane chorobą dzierżawcy, jego śmiercią albo utratą przez niego wymaganych uprawnień. W związku z tym utrata koncesji lub zezwolenia administracyjnoprawnego, w tym też ich wygaśnięcie spowodowane zwykłym upływem terminu, na który zostały wydane, nie uzasadniają wystąpienia z omawianym powództwem.”
Osobiście spotkałam się z taką sytuacją jeden raz, gdzie kupcy zażądali obniżki czynszu z uwagi na długotrwałe prace budowlano-drogowe w bezpośrednim sąsiedztwie sklepów, co spowodowało, że klienci nie mieli możliwości dostania się do dzierżawionych przez przedsiębiorców punktów.