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Rechtsanwalt | Ratgeberimmobilienmakler's Blog
5. Oktober 2012 · 09:01
Immobilienmakler kommen besser an ihre Provision, sagt der BGH
In einem Online-Exposé wird die Provisionsforderung des Immobilienmaklers meist genannt. Dass dies für die Begründung des Provisionsanspruchs ausreichen kann, hat der BGH nun in einem Urteil festgestellt. Makler sind also dichter an ihrer Provision nach dieser Rechtsprechung.
Lesen Sie hier einen Gastbeitrag von Rechtsanwalt Stefan Schneider aus der Kanzlei Mosler + Partner in München. Er befasst sich überwiegend mit dem Immobilienrecht, so dass er auch ein Spezialist im Maklerrecht ist.
Maklervertrag bei Internetanzeige – Wichtige neue BGH-Entscheidung!
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 03.05.2012 (Az. III ZR 62/11) eine für die Maklerpraxis äußerst bedeutsame Entscheidung zum Zustandekommen eines Maklervertrages durch konkludentes Verhalten getroffen.
Der BGH sieht in einer Internetanzeige eines gewerblichen Immobilienmaklers (unter „Immobilienscout24“) mit dem Hinweis “Provision 7,14%” direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises ein eindeutiges Provisionsverlangen.
Im konkreten Fall hatte der Kaufinteressent auf die Internetanzeige Bezug genommen und der Makler gab ihm daraufhin die Objektadresse und die Eigentümerdaten bekannt.
Hierdurch kann nach dem BGH ein Maklervertrag durch konkludentes Verhalten zustande kommen.
In seiner Entscheidung bezieht sich der BGH auf einige, in älteren Urteilen aufgestellte, Rechtsgrundsätze zum (stillschweigenden) Zustandekommen eines Maklervertrages. Aber er liefert auch Neues zur rechtlichen Einordnung der Internetanzeige.
Grundsatz: Strenge Anforderungen an stillschweigenden Maklervertragsschluss
Der BGH betont, dass (nach wie vor) an das stillschweigende Zustandekommen eines Maklervertrages „strenge Anforderungen“ zu stellen sind.
Insbesondere braucht der Kaufinteressent bei „Angeboten“ des Maklers nicht ohne weiteres damit rechnen, dass der Makler (auch) von ihm eine Provision erwartet.
Der Interessent darf vielmehr, ohne Gegenteiliges zu wissen, davon ausgehen, dass der Makler allein für den Verkäufer eine Leistung erbringen will und auch von diesem vergütet wird.
Unmissverständlicher Hinweis auf Provisionspflicht des Interessenten erforderlich
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat:
Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will.
Dies entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. zuletzt auch BGH Urteil vom 16.11.2006- III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400) und wurde in der hier besprochenen Entscheidung nochmals bestätigt.
Zeitungs- oder Internetanzeige sind aber noch keine Maklervertragsangebote
Unter Hinweis auf die bisherige Rechtsprechung weist der BGH dann darauf hin, dass in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers – wie im zu entscheidenden Fall im Internetportal “ImmobilienScout24″ – kein Angebot des Maklers auf Abschluss eines entsprechenden Maklervertrages zu sehen ist.
Vielmehr handelt sich bei solchen Inseraten auch bei Hinweis auf die Provisionspflicht des Kaufinteressenten lediglich um eine sog. „invitatio ad offerendum“ (lateinisch: Einladung zur Abgabe eines Angebots).
Der Makler wendet sich mit seiner Anzeige an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten ohne sich durch die Anzeige selbst bereits rechtlich binden zu wollen.
Aber: durch Internetanzeige veranlasste Kontaktaufnahme durch den Interessenten kann bei eindeutigem Provisionsverlangen zum Vertragsschluss führen
Eine durch ein Inserat veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.
Der BGH führt hierzu wörtlich aus: „Weist er [=der Makler] in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.“
Mit anderen Worten: Der BGH sieht in der Kontaktaufnahme des Kaufinteressenten unter Bezugnahme auf eine Anzeige, die ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, ein entsprechendes Angebot des Kaufinteressenten auf Abschluss eines entsprechenden Maklervertrages.
Der Inhalt richtet sich dann nach dem Inhalt der Anzeige. Dies gilt insbesondere für die Höhe der zu zahlenden Provision.
Bringt der Makler – auch ohne ausdrückliche Erklärung – zum Ausdruck, dass er dieses Angebot annehmen will (z.B. durch Mitteilung weiterer Informationen zum Objekt), kommt allein durch konkludentes Verhalten von Kaufinteressent und Makler ein entsprechender Maklervertrag zustande, ohne dass darüber ausdrücklich gesprochen werden muss.
Unterschied Zeitungsanzeige – Internetanzeige
Hier liegt in der Praxis der entscheidende Unterschied zwischen einer Zeitungsanzeige des Maklers und einer sog. „Internetanzeige“ auf einer Immobilienplattform:
Bei Zeitungsanzeigen wird der Makler selten auf die Provisionspflicht hinweisen. Vielmehr findet sich üblicherweise nur in den Fällen, in welchen der Kaufinteressent keine Provision zu zahlen braucht, der Hinweis „Keine zusätzliche Käuferprovision!“
In den Fällen, in welchen der Makler (auch) eine Käuferprovision verdienen will, fehlt ein entsprechender Hinweis jedoch meistens.
Ein Maklervertrag mit dem Interessenten kommt erst dann zustande, wenn der Makler den Interessenten nach Kontaktaufnahme (z.B. durch Zusendung eines Exposés, das einen Provisionshinweis enthält) auf die Provisionspflicht hinweist und der Interessent daraufhin weiterhin Maklerdienste in Anspruch nimmt.
Anders dagegen bei der sog. „Internetanzeige“. Sie enthält regelmäßig einen Hinweis auf die Provisionspflicht des Kaufinteressenten.
Dies kann nach der hier besprochenen Entscheidung des BGH Grundlage für das Zustandekommen eines Maklervertrages sein.
Was bedeutet „eindeutiger Provisionshinweis“
Im vom entschiedenen Fall enthielt die Internetanzeige des Maklers die Angabe: “Provision 7,14%” und befand sich direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises.
Dies reicht nach Ansicht des BGH für ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten.
Anders hatte das noch die Vorinstanz (das Brandenburgische Oberlandesgericht) beurteilt. Es war der Auffassung, dass die bloße Angabe „Provision 7,14%“, dahingehend missverstanden werden könnte, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe.
Dem ist der BGH aber zu Recht entgegen getreten. Es sei nicht ersichtlich, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten – ohne dass hierzu eine rechtliche Verpflichtung besteht – zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat.
Vielmehr ist nach Ansicht des BGH bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet.
Eine abweichende Annahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn etwa sonstige Umstände oder Hinweise in der Anzeige die Vermutung nahe legten, es sei nicht an das Provisionsverlangen des Maklers gegenüber den möglichen Käufern gedacht.
Trotzdem: Immer von „Käuferprovision“ oder „Käufercourtage“ sprechen
Trotz der Auslegung des BGH, die dem gesunden Menschenverstand entspricht, sollten Sie bei der Gestaltung Ihrer Anzeigen (und auch Exposés!) unbedingt darauf achten, dass Sie von „Käuferprovision“ oder „Käufercourtage“ sprechen.
So stellen Sie in jedem Fall sicher, dass Ihr Angebot ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, das Ihnen zum Maklervertrag verhilft.
Soweit der Gastbeitrag von Rechtsanwalt Stefan Schneider aus der Kanzlei Mosler + Partner in München.
Dieser Artikel ist auch im Newsletter Immobilien Insider bei http://www.gevestor-immobilien.de erschienen. Schauen Sie doch einmal rein:
http://www.gevestor-immobilien.de/artikel/themenmonat-maklerrecht-der-provisionsanspruch-bei-internetanzeigen-11599.html
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