Source: https://openjur.de/u/757344.html
Timestamp: 2019-08-19 04:50:36
Document Index: 237803471

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 559', '§ 554', 'BGH', '§ 3', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 554', '§ 287']

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 - openJur
Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13
BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13
openJur 2015, 2396
Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststellungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung der Klägerin aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Erneuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für die Pergola begehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die Klägerin - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 112,34 € nebst Zinsen verurteilt.
Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 112,34 € - begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich 11,82 € für die neuen Rollläden, um monatlich 0,87 € für die neue Schließanlage, um monatlich 7,97 € für die Heizungsmodernisierung, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie geltend gemacht - April 2012, um monatlich 8,24 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 wegen der Errichtung der Pergola.
Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5).
d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfernung von der Wohnung der Klägerin befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.
Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).
bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18).
cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Klägerin auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte.
cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Anschlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Klägerin den Vortrag der Beklagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten hat. Die klagende Mieterin hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insbesondere im Hinblick auf den vom Berufungsgericht bereits festgestellten Mangel an einer Holzführungsschiene und den gemäß dem von der Klägerin angeführten Sachverständigengutachten nicht mehr dicht schließenden Rollladenkasten - tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO.
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 24.01.2012 - 233 C 182/11 -
LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 76/12 -
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