Source: http://www.servat.unibe.ch/dfr/bge/c2129125.html
Timestamp: 2020-02-22 08:34:52
Document Index: 326804153

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 45', 'Art. 17', 'Art. 21', 'Art. 62', 'Art. 253', 'Art. 50', 'Art. 17', 'Art. 38', 'Art. 62', 'Art. 21', 'Art. 21', 'Art. 21']

DFR - BGE 129 II 125
BGE 129 II 125
2A.254/2002
Art. 45 WEG; Art. 17 Abs. 3, Art. 21a und 75a VWEG; Art. 62 Abs. 3 VwVG; Wohnbau- und Eigentumsförderung; Zuständigkeit; Überprüfung der Mietzinse.
Die Rückforderung von zuviel bezogenen Leistungen durch das Bundesamt (zuhanden der Mieter) erfolgt auf dem Weg der verwaltungsrechtlichen Klage an die Rekurskommission EVD (E. 2.5).
Das Überprüfungsverfahren ist durch Feststellungsverfügung abzuschliessen (E. 2.6).
Das Einräumen einer Gelegenheit, der drohenden Schlechterstellung durch Rückzug der Beschwerde zu entgehen, ist nur erforderlich, wenn der Beschwerdeführer über den Beschwerdegegenstand verfügen und das Beschwerdeverfahren einseitig beenden kann (E. 3).
Die rückwirkende Feststellung allfälliger Mietzinsüberschreitungen kann grundsätzlich die ganze Dauer der amtlichen Mietzinsüberwachung umfassen (E. 4).
Der Vermieter kann - auch ohne besondere Bewilligung des Bundesamtes - bei Wohnungen innerhalb derselben Liegenschaft einen internen Mietzinsausgleich im Sinne eines Stockwerkzuschlages von maximal Fr. 150.- vornehmen, sofern ihm daraus kein Mehrertrag erwächst (E. 5).
Kein Stockwerkzuschlag für Garagen (E. 6).
Die Liegenschaft Claridenweg 16 in Volketswil, enthaltend vier Wohnungen und vier Garagen, wurde 1983 durch die GWS, Genossenschaft für Wohnbau und Stockwerkeigentum, unter Inanspruchnahme von Bundeshilfe gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz erstellt. Im Jahre 1988 erwarb A. die Liegenschaft. Mit Verfügung des Bundesamtes für Wohnungswesen vom 12. Dezember 1988 wurde ihm als neuem Eigentümer die Bundeshilfe zugesichert (Verbürgung der Nachgangshypothek und Grundverbilligung in Form abnehmender Zuschüsse zur Senkung der Anfangsbelastung auf 5,1% der Anlagekosten).
Am 29. März 2000 wandte sich A. gegen dieses Schreiben mit Beschwerde an die Rekurskommission EVD. Er beantragte, die darin verfügte Zahlungsverpflichtung aufzuheben.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 21. Mai 2002 beantragt A. dem Bundesgericht, den Entscheid der Rekurskommission EVD insoweit aufzuheben, als darin festgestellt wurde, die Mieter B. hätten in der fraglichen Periode Fr. 24'996.- zu viel an Mietzinszahlungen geleistet.
Das Bundesamt für Wohnungswesen beantragt, die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheissen, als im angefochtenen Urteil festgestellt worden sei, die Mieter B. hätten einen Fr. 8'655.- übersteigenden Betrag zu viel bezahlt; soweit weitergehend sei die Beschwerde abzuweisen.
2.5.3 Unter diesen Umständen verletzt der angefochtene Entscheid kein Bundesrecht, wenn er - bei festgestellter Überschreitung der genehmigten Mietzinse (oder Zweckentfremdung) - für die nach Ablauf einer Frist von drei Monaten zwingend vorgeschriebene Rückforderung der zu viel bezogenen Leistungen nicht auf den Verfügungsweg verweist. Die Rückforderung durch das Bundesamt (zuhanden der Mieter) ist ausschliesslich auf dem Weg der verwaltungsrechtlichen Klage an die Rekurskommission EVD als Schiedskommission geltend zu machen (vgl. Urteil der Rekurskommission EVD vom 30. August 1995 i.S. Genossenschaftsgruppe H. gegen F., C., M. und B. sowie Bundesamt für Wohnungswesen, publ. in: VPB 60/1996 Nr. 51 S. 446, E. 1.1); in diesem Verfahren ist der Mieter nicht Partei (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts A.253/1984 vom 6. März 1985, E. 3). Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht insoweit auf die Beschwerde nicht eingetreten.
Die sich aus dieser Regelung ergebende Konsequenz, dass der Mieter von subventionierten Wohnungen - ausser einer allfälligen Aufsichtsbeschwerde an die Aufsichtsbehörde (vgl. VPB 60/1996 Nr. 51 S. 452, E. 5) - keine gesetzliche Möglichkeit hatte, sich gegen eine fehlerhafte amtliche Überwachung des Mietzinses zu wehren bzw. den Mietzins überprüfen zu lassen, wurde zum Teil begrüsst (RICHARD PERMANN/MARC SCHANER, Kommentar zum Mietrecht, Zürich 1999, N. 9 zu Art. 253b OR). Mehrheitlich wurde sie indessen als stossend empfunden (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, S. 252, Ziff. 3.2.2 Anm. 23; FELIX SCHÖBI, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in: mp 1997 S. 84; BARBARA TRUOG, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, in: mp 1992 S. 105; CHARLES-ANDRÉ JUNOD, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, in: RDS 108/1989 I S. 411 f.). Es kommt hinzu, dass eine effektive Kontrolle darüber fehlte, ob die Vermieter die Grundverbilligung (und allfällige Zusatzverbilligungen) auch tatsächlich (vollständig) an die Mieter weitergaben (CHRISTIAN HANSER/JÜRG KUSTER/PETER FARAGO, Die Bundeshilfen für den Mietwohnungsbau, Schriften Wohnungswesen, Hrsg. Bundesamt für Wohnungswesen, Bd. 59, Bern 1995, S. 6 und 63). Mangels einer institutionalisierten Kontrolle über die Einhaltung der Mietzinspläne erstaunt es nicht, dass praktisch keine Fälle von Nichteinhalten derselben durch das Bundesamt festgestellt worden sind (JEAN-MARC SIEGRIST, Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés, 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, S. 14).
3.4 Weil der Verordnungstext in diesem Punkt unklar ist und auch das Schreiben des Bundesamtes keine eindeutigen Hinweise enthielt (das Bundesamt selber war der falschen Meinung, sein Schreiben stelle keine Verfügung dar), kann den Beschwerdegegnern nicht entgegengehalten werden, sie hätten den Verfügungscharakter des ihrem Rechtsvertreter lediglich in Kopie "zur Kenntnisnahme" zugestellten Schreibens erkennen und innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen (Art. 50 VwVG) Beschwerde erheben müssen. Die Rekurskommission EVD hat zudem ihren Entscheid vom 11. Februar 2000 i.S. B., in dem sie erstmals entschieden hat, dass die gestützt auf Art. 17a VWEG durch das Bundesamt zu treffende Feststellung über das Einhalten bzw. Nichteinhalten der behördlich genehmigten Mietzinse in Form einer beschwerdefähigen Verfügung zu geschehen hat, nicht publiziert. Da den Beschwerdegegnern durch die fehlerhafte Eröffnung der Verfügung kein Nachteil erwachsen durfte (Art. 38 VwVG), konnten sie diese auch noch anfechten, nachdem sie erkannt hatten oder erkennen mussten, dass es sich um eine anfechtbare Verfügung handelte. Das Vorgehen der Vorinstanz, unter diesen Umständen aus Gründen der Prozessökonomie von einer Rückweisung der Sache zur formrichtigen Eröffnung der Verfügung an die Mieter abzusehen und deren Vernehmlassung als selbständige Beschwerde entgegenzunehmen, verletzt daher kein Bundesrecht. Im Weiteren ist das Einräumen einer Gelegenheit, der drohenden Schlechterstellung durch Rückzug der Beschwerde zu entgehen (Art. 62 Abs. 3 VwVG), nur dann erforderlich, wenn der Beschwerdeführer über den Streitgegenstand verfügen und das Beschwerdeverfahren einseitig beenden kann (vgl. ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄNER, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 690 am Ende). Nachdem auch den Mietern eine Beschwerdemöglichkeit zu eröffnen war und sie eine Änderung zu Ungunsten des Beschwerdeführers beantragt hatten, konnte dieser einer Schlechterstellung - jedenfalls im Ergebnis - nicht mehr durch Rückzug seiner Beschwerde entgehen, da über das Begehren der Mieter zu entscheiden blieb. Die Vorinstanz hat deshalb auch zulässigerweise von einem Hinweis auf die mögliche Schlechterstellung abgesehen und über beide Beschwerden in einem Urteil entschieden.
5.2 Das Bundesamt hat bereits in der angefochtenen Verfügung einen solchen Stockwerkzuschlag als grundsätzlich zulässig erachtet, soweit er Fr. 150.- nicht überstieg und durch Mietzinsreduktionen bei anderen Wohnungen in der gleichen Liegenschaft vollständig kompensiert wurde. In seiner Vernehmlassung hat es erklärt, nach seiner gefestigten Praxis könne derart ein Lageausgleich zwischen einzelnen Wohnungen erfolgen. Die Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden entspreche einem praktischen Bedürfnis und erlaube im Einzelfall einen Ausgleich, ohne dass dafür ein unverhältnismässiger Aufwand betrieben werden müsse. Dabei dürften allerdings die Mietzinse aller Wohnungen zusammengezählt nicht höher sein als der im Lastenplan festgelegte Betrag. Sei dies der Fall und werde der in der Praxis geduldete Betrag von Fr. 100.- bis 150.- eingehalten, sei die Erhebung des Stockwerkzuschlages mit den im Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz enthaltenen Vorgaben vereinbar. Insbesondere würden damit die durch Art. 21 Abs. 1 VWEG für den Mietzins- und Finanzierungsplan aufgestellten Anforderungen erfüllt.
Die Verordnung fasst die Änderungsmöglichkeiten weiter als der Gesetzestext: Einerseits können nach Art. 21 Abs. 3 VWEG die im Rahmen des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen (der Mietzinse) durch das Bundesamt auf Grund (irgendwie besonders gelagerter) Marktverhältnisse geändert werden. Andererseits können die Mietzinse mit Genehmigung des Bundesamtes vorübergehend auch gesenkt werden, wenn es die Marktverhältnisse erfordern oder bei einem Objekt ernsthafte Vermietungsschwierigkeiten vorliegen (Art. 21a WEG).
Das Bundesamt hat in seinen "Informationen für Verwaltungen" ("Was Sie bei der Verwaltung ihrer WEG-Liegenschaft wissen müssen"; Ausgabe vom 24. April 1997) ausdrücklich festgehalten, die Mietzinse würden auf Grund der Anlagekosten in den Mietzinslisten festgesetzt. Die grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen könnten die Vermieter auf Grund des Stockwerkes, der Lage, des Innenausbaues usw. unterschiedlich festsetzen. Die Summe der grundverbilligten Mietzinse dürfe jedoch den im Lastenplan festgesetzten Betrag nicht übersteigen. Entsprechend lauten die "Informationen für Mieterinnen und Mieter" ("Was die Bewohnerschaft eines WEG-Objektes wissen muss"). Dieser Grundsatz findet sich wiederum in der Ausgabe vom 7. Juli 1998, wobei hier einschränkend ausgeführt wird, zwar könnten die grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen innerhalb der einzelnen Wohnungstypen (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung) unterschiedlich festgelegt werden; die monatlichen Mietzinse dürften jedoch höchstens um Fr. 100.- nach oben oder unten von der Mietzinsliste für den betreffenden Wohnungstyp abweichen. Auch nach dieser Fassung darf pro Wohnungstyp die Summe der grundverbilligten Mietzinse den im Lastenplan festgelegten Betrag nicht übersteigen. Die Informationen für Mieterinnen und Mieter halten entsprechend fest, der monatliche Mietzins dürfe gegenüber dem Mietzinsplan um maximal Fr. 100.- nach oben oder nach unten abweichen.