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Timestamp: 2019-12-11 03:18:27
Document Index: 30811505

Matched Legal Cases: ['§7', '§5', '§7', '§7', '§ 5', '§ 7', '§ 652']

Kaufvertrag / Nichtzustimmung Erbpachtgeber - frag-einen-anwalt.de
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Kaufvertrag / Nichtzustimmung Erbpachtgeber
| 19.08.2014 15:45 |
Ich bin Käufer und habe einen notariellen Kaufvertrag geschlossen über eine Immobilie mit Ebpachtvertrag. Der Erbpachtgeber verweigert die Zustimmung: Gem. dem neuen Erbpachtrechtsgesetz ist es nach §7 abs3 möglich die Zustimmung grundsätzlich in einem Zustimmungsverfahren einzuklagen.
Im Kaufvertrag steht unter §5Abs1 "Verkäufer haftet für ungehinderten Übergang von Besitz und Erbbaurecht und verpflichtet sich, dem Käufer das Erbbaurecht frei von Rechten Dritter zu verschaffen." Der Verkäufer macht keine Anstalten das Erbbaurecht einzuklagen und ist nun bereits fast 2 Jahre im Verzug.
1.) Ist der Verkäufer durch den Kaufvertrag die Pflicht eingegangen mir die Zustimmung der Erbpachtgeber, nötigenfalls im Klageweg zu verschaffen?
2.) Kann ich nötigenfalls den Verkäufer dazu mit Erfolg verklagen, im Wege des o.g. §7 Abs 3 die Erbpachtgeber zu verklagen dem Kauf zuzustimmen?
3.) kann ich alternativ als Käufer nach §7Abs3 die Erbpachtgeber zur Zustimmung verklagen?
4.) Nach erfolgter fiktiver Zustimmungsersetzung durch das Amtsgericht:
Ist der Verkäufer gegenüber dem Käufer Schadensersatzpflichtig? z.B. für die entsandenen Verfahrenskosten welche im Falle Punkt 3,) dem Käufer entstanden sind? und z.B. weitere wirtschaftliche Schäden die dem Käufer entstanden sind durch die Verschleppung der Zustimmung ? (wobei zu beachten ist, dass die Verkäufer bereits unter Fristsetzung aufgefordert wurden die Zustimmung einzuklagen)?
leider habe ich keine Präzedenzfälle im Internet gefunden, daher wäre mir an einer rechtssicheren Auskunft gelegen.
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Diese Antwort ist vom 19.08.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG kann (NICHT: muss) das Erbbaurecht so ausgestaltet werden, dass eine Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, geht aus dem Sachverhalt nicht hervor und wäre daher zunächst anhand der Bestellungsurkunde (einsehbar beim Grundbuchamt) zu klären. Wurde eine entsprechende Vereinbarung nicht getroffen, ist die Zustimmung gar nicht erforderlich.
Sollte die Zustimmung dagegen erforderlich sein, so bedarf der VERKÄUFER der Zustimmung, um überhaupt das Erbbaurecht veräußern zu können. Daher wäre in Ihrem Fall der Verkäufer verpflichtet gewesen, die Zustimmung VOR Beurkundung des Kaufvertrages einzuholen. Hat er dies unterlassen, wäre der Kaufvertrag nicht vollziehbar und Ihnen der Verkäufer zum Schadensersatz verpflichtet.
Da (nur) der Verkäufer der Zustimmung bedarf, steht die von Ihnen richtigerweise genannte Klagebefugnis nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG auch nur dem Verkäufer zu. D.h. Sie wären mit einer gegen den Grundstückseigentümer gerichteten Klage auf Erteilung der Zustimmung ausgeschlossen.
Dies alles vorausgeschickt, darf ich Ihre Einzelfragen wie folgt beantworten:
Direkt nein, da die Zustimmung vor Beurkundung des Kaufvertrages einzuholen ist. Faktisch ist der Verkäufer indes aber schon eine entsprechende Verpflichtung eingegangen, da ihm im Falle eines unmöglichen Vollzugs des Kaufvertrages entsprechende Schadensersatzforderungen Ihrerseits drohen.
Ja. Einen entsprechenden Anspruch haben Sie mittelbar aus dem Kaufvertrag: Dieser geht zwar direkt (nur) auf Verschaffung des Erbbaurechts. Dies beinhaltet aber das Verschaffen einer ggf. erforderlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers.
Leider nein, s.o.
Sollte sich der Verkäufer mit der Verschaffung des Erbbaurechts bereits in Verzug befinden (ausgehend von der geschilderten Dauer von 2 Jahren ist dies durchaus vorstellbar), dann kann er Ihnen unter dem Aspekt des Verzugsschadens für Schäden/Einbußen haften, die Ihnen aufgrund dieser verspäteten Verschaffung des Erbbaurechts entstanden sind.
Abschließend empfehle ich nochmals, die Urkunde einzusehen, mit der das Erbbaurecht bestellt wurde, da ggf. eine Zustimmung des Grundstückseigentümers gar nicht erforderlich ist.
Nachfrage vom Fragesteller	19.08.2014 | 23:02
vielen Dank für die klare und kompetente auskunft.
Übrigens ist im Erbpachtvertrag tatsächlich die Zustimmung
Ich habe noch eine Nachfrage, die zum Teil von der konkreten Frage abtriftet, daher können Sie mir gerne mitteilen, ob gegebenenfalls noch eine Gebühr an Sie zu zahlen ist.
1.) welche konkreten nachfolgende Schadensersatzansprüche können gegebenenfalls Ihrer Meinung nach geltend gemacht werden?
a) 2% /anno Wertabschreibung des Gebäudes
b) Bereitstellungszinsen des Finanzierungsdarlehen
c) Verschlechterung der Substanz des Gebäudes nach 2 Jahren
d) Verschlechterung der Mietersituation (Mietminderungen, Räumungsklagen, Leerstand, etc. nach 2 Jahren)
e) Entgangener Gewinn ?
und müsste hier dem Schaden möglicherweise ein gestiegener Verkehrswert dagegen gerechnet werden?
2.) haftet, und in wie weit, eine Makler welcher eben seine Aufgabe (Vorbereitung des Verkaufs durch Nichthinweis der erfordelichen Zustimmung der Erbpachtgeber vor notariellem Vertrag) nicht sorgfältig durchführte ? Gegenüber dem beauftragendem Verkäufer oder auch gegenüber dem provisionszahlenden Käufer ?
Diese Frage geht bereits ins Maklerrecht, daher gerne Ihre Nachberechnung.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2014 | 10:05
und danke für die - auch erweiterten - Nachfragen, die ich trotz der bereits abgegebenen Bewertung gerne noch im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption beantworte.
Das kommt darauf an, welche Schäden Sie aufgrund der Verzögerung erlitten haben. Typische Schäden können sein: höhere (Re-)Finanzierungskosten wegen nicht bestellbarer Grundschuld, Preissteigerungen bei aufgeschobenen Sanierungen/Renovierungen, eingeschränkte Nutzungsfähigkeit des Grundstücks, etc.
Eine unterbliebene Wertabschreibung des Gebäudes dürfte als Schadensposition ausscheiden. Abgeschrieben wird m.W. nicht das Gebäude an sich, sondern es werden die aktivierten AHK abgeschrieben. Es kommt für die Abschreibung also auf die Aktivierung und damit die wirtschaftliche Berechtigung an, nicht auf das juristische Recht.
Bereitstellungszinsen stellen eine Schadensposition dar, s.o.
Die Verschlechterung der Substanz stellt ebenfalls eine Schadensposition dar, sofern Sie das Gebäude bislang nicht nutzen konnten. Dies gilt für eine verschlechterte Situation auf dem Mietmarkt entsprechend.
Ein entgangener Gewinn kann eine Schadensposition dann darstellen, wenn die Realisierung des Gewinns bereits sicher war. Im Falle der Rendite aus Vermietung/Verpachtung müssten Sie hierfür darlegen, welche Miete Sie mit Sicherheit hätten realisieren können, und welche Kosten dem gegenüber gestanden hätten.
Eine Bereinigung des Schadens um den gestiegenen Verkehrswert ist nicht erforderlich, da der Verkehrswert auch gestiegen wäre, wenn der Kaufvertrag ordnungsgemäß vollzogen worden wäre. Allerdings müssen Sie ersparte Aufwendungen gegenrechnen. Diese können z.B. in ersparten Grundabgaben bestehen.
Grundsätzlich ist Aufgabe des Maklers das Zusammenführen von Verkäufer und Käufer, vgl. § 652 BGB. Damit besteht grds. keine Haftung des Maklers für Versäumnisse des Verkäufers. Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn der Makler weitere Aufgaben übernommen hat, also beispielsweise Sie als Käufer bzgl. der Immobilie beraten hat bzw. mit der Abwicklung des Verkaufs beauftragt war. Anspruchsinhaber wäre dann der Vertragspartner des Maklers. Allerdings wird schwer nachzuweisen sein, dass der Makler um das Nichtvorliegen der Zustimmung des Grundstückseigentümers wusste.
Bewertung des Fragestellers 20.08.2014 | 01:50
FRAGESTELLER 20.08.2014 4,6/5,0