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Timestamp: 2018-09-23 17:43:21+00:00
Document Index: 14605116

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 13', 'art. 13', 'sentenza ', 'art. 13', 'art. 1', 'art. 13', 'art. 1']

Contratto di locazione - forma scritta | Studio Legale Mongiovì
Scritto da Avv. Giuliana Mongiovì il Mer, 11/04/2015 - 19:01
Si segnala la recente pronuncia n. 18214 del 17.9.2015 con la quale le Sezioni Unite della Cassazione, ripercorrendo in maniera esaustiva l’excursus storico della materia locatizia, affrontano l’argomento della forma del contratto di locazione, con riferimento al quale l’art. 1, comma 4, L. 431/1998 afferma che, a far data dall’entrata in vigore della legge, “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
Con tale pronuncia le Sezioni Unite risolvono un contrasto insorto tra diversi orientamenti dei giudici di merito.
La giurisprudenza di merito maggioritaria ritiene infatti che la forma scritta del contratto di locazione sia richiesta ad substantiam; non mancano tuttavia pronunce di segno contrario, secondo le quali la mancanza di una espressa previsione di nullità induce a ritenere che la forma scritta sia prevista solo ad probationem.
Da ultimo, un ulteriore indirizzo interpretativo ritiene essenziale la forma scritta, la cui mancanza sarebbe rilevabile tuttavia dal solo conduttore nell’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore al fine dell’instaurazione del rapporto di locazione (art. 13, comma 5, L. n. 431/1998).
Tale ultima intrepretazione è condivisa dalle Sezioni Unite che, dopo aver richiamato la ratio della L. 431/1998 ovvero la "stabilizzazione dei rapporti" ed il "controllo dell’evasione fiscale", precisano tuttavia che la norma contenuta al comma 5 dell’art. 13 L. 431/1998 prevede la sola ipotesi in cui l’instaurazione del rapporto locatizio in forma verbale sia stata pretesa dal locatore, cui è dunque attribuibile la nullità.
Alla luce di quanto statuito dalle Sezioni Unite, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta deve ritenersi affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, stante la ratio sottesa alla normativa di contrasto all’evasione fiscale, fatta ecezione l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, in tale ipotesi solo il conduttore potrà far valere l’invalidità del contratto, trattandosi di una nullità di protezione del conduttore.
Corte di Cassazione, Sez. Unite Civili, sentenza 13 gennaio – 17 settembre 2015, n. 18214
1. I. P. concesse in locazione un immobile di sua proprietà, sito in Fondi, al padre C. , con facoltà di sublocazione.
8.1. Nell’ordinanza di rimessione si evidenza ancora come la giurisprudenza di legittimità (diversamente da quella di merito, non unanime sul punto) non si fosse mai pronunciata sui temi in questione se non marginalmente - affermando che la previsione di nullità per ipotesi determinate prevista dall’art. 13 della stessa legge non si applica agli immobili inclusi nella categoria catastale A/8 (abitazioni in villa) per i quali, non essendo prevista alcuna nullità collegata a limiti di durata del rapporto o di misura del canone, resta esclusa la speciale azione del conduttore di riconduzione del rapporto a condizioni conformi allo schema della valida locazione (Cass. 29 settembre 2004 n. 19568).
“se, in materia di locazioni abitative, l’art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, nella parte in cui prevede che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”, prescriva il requisito della forma scritta ad substantiam ovvero ad probationem, e, nel primo caso, se l’eventuale causa di nullità sia riconducibile alla categoria delle nullità di protezione alla luce della disposizione di cui all’art. 13, comma 5 della stessa legge, a mente del quale “ nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.
4.1. La legge n. 431 del 1998 – funzionale, come già ricordato, all’esigenza di far emergere l’enorme numero di contratti in nero determinatosi a seguito dell’imposizione dell’equo canone, all’art. 1 comma 4 – ha invece previsto, testualmente, che, a decorrere dalla data della sua entrata in vigore, “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta“.