Source: https://www.anwalt-suchservice.de/rechtstipps/widerrufsrechte_des_wohnraummieters_vermeiden_19414.html
Timestamp: 2018-03-20 07:40:43
Document Index: 163051433

Matched Legal Cases: ['§ 312', '§ 310', '§ 14', '§ 312', '§ 356', '§ 357', '§ 312', 'BGH']

17.07.2014, Autor: Herr Anton Bernhard Hilbert (873 mal gelesen)
Der 13. Juni 2014 ist ein wichtiges Datum für private Vermieter. An diesem Tag ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte Richtlinie in Kraft getreten. Seither kann auch beim Abschluss oder bei Änderung von Mietverträgen ein Widerrufsrecht zu Gunsten des Mieters bestehen. Ein Fachartikel von Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen - http://www.hilbert-simon.de
Der 13. Juni ist ein wichtiges Datum für private Vermieter. An diesem Tag ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte Richtlinie in Kraft getreten. Seither kann auch beim Abschluss oder bei Änderung von Mietverträgen ein Widerrufsrecht zu Gunsten des Mieters bestehen.
Ein solches Widerrufsrecht besteht allerdings nur, wenn es sich bei einem Mietvertrag entsprechend § 312 Abs. 1 BGB um einen Verbrauchervertrag im Sinne des §§ 310 Abs. 3 BGB handelt, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat. Hierfür muss der Vermieter die Unternehmereigenschaft besitzen.
Wer Unternehmer ist, definiert § 14 BGB, nämlich alle natürlichen oder juristischen Personen oder rechtsfähigen Personengesellschaften, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäftes in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handeln.
Auch beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen dürfte es sich in der Regel nicht um Verbraucherverträge handeln, weil der Mieter die Räume überwiegend für seine gewerblichen Zwecke oder für seine selbstständige Tätigkeit nutzt.
Ausnahmen sind denkbar, wenn beispielsweise ein Mieter gewerbliche Räume anmietet, um dort seinem Hobby nachzugehen.
II. Anwendbare Vorschriften für Mietverträge
III. Fernabsatzverträge
Bei Fernabsatzverträgen werden zum Vertragsschluss grundsätzlich planmäßig lediglich Fernkommunikationsmittel verwendet.
Solche Fernkommunikationsmittel sind Briefe, Telefonate, Telekopien, E-Mails usw., Also alle Instrumente, die es ermöglichen, einen Vertrag ohne körperliche Anwesenheit der Vertragspartner abzuschließen.
IV. Vertragsabschlüsse außerhalb von Geschäftsräumen
Ein Vertragsabschluss außerhalb von Geschäftsräumen erfolgt beispielsweise, wenn der Mietvertrag an einem Ort abgeschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Vermieters ist.
Ist allerdings aufgrund des Mieterwunsches der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen worden, greifen die Regelungen für Vertragsabschlüsse außerhalb von Geschäftsräumen nicht ein.
V. Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum
• Bei Anrufen zum Zweck des Vertragsabschlusses muss der Vermieter bzw. sein Vertreter zu Beginn des Gespräches seinen Namen oder gegebenenfalls die Identität des Vermieters (wenn der Vertreter anruft) und den Zweck des Anrufes angeben.
• Vereinbarungen über eine Zahlung des Mieters, die über die vereinbarte Miete hinausgehen, müssen ausdrücklich getroffen werden
• Vereinbarungen, durch die der Mieter verpflichtet wird, ein Entgelt für die Nutzung des vertraglich bestimmten Zahlungsmittels zu leisten, sind unwirksam.
Da die Zahlung der Miete in der Regel in Geldform per Überweisung oder Bankeinzug erfolgt, spielt dieser Punkt in der Praxis keine Rolle.
Sollte jedoch keine Besichtigung des zu vermittelnden Wohnraum stattgefunden haben bzw. sollte der Vertrag im Rahmen des Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden, treffen Vermieter weitere Informationspflichten.
Er muss den Mieter über folgende Punkte informieren:
Erfüllt der Vermieter diese Informationspflicht nicht, verletzt er seine vorvertraglichen Nebenpflichten. Für daraus entstehende Schäden kann der Mieter Ersatz verlangen.
Die Erfüllung der Informationspflichten hat jedoch keine Auswirkungen auf die Widerrufsfrist.
VI. Vertragsänderungen und Vertragsaufhebungsvereinbarungen
Die neuen Schutzvorschriften gelten auch für wesentliche Vertragsänderungen und Aufhebungsverträge, die eine entgeltliche Leistung des Vermieters zum Gegenstand haben. § 312 Abs. 4 S. 1 BGB regelt deshalb, „dass wie bisher das Widerrufsrecht und die Pflicht zur Belehrung des Verbrauchers (Mieters) Hier rüber bei Fernabsatzverträgen unter außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gelten“ (Bundestagsdrucksache 17/12637, Seite 48).
Ausdrücklich nennt der Gesetzgeber beispielsweise Zustimmungen zu Mieterhöhungen und Aufhebungsverträge. Betroffen sein dürften darüber hinaus aber auch Modernisierungsvereinbarungen und Regelungen bezüglich einer Untervermietung, soweit der Mieter hierfür einen Zuschlag an den Vermieter zahlen muss.
Es wird selbst die Auffassung vertreten, dass die Schutzvorschriften auch für die Zustimmung zur Mieterhöhung gelten, obwohl der Mieter nach den gesetzlichen Regelungen zur Zustimmung verpflichtet ist.
VIII. Widerrufsfrist
Wird er nicht, nicht vollständig oder nicht ordnungsgemäß belehrt, erlischt das Widerrufsrecht erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, § 356 Abs. 3 BGB.
Ist die Widerrufsbelehrung nicht oder nicht ordnungsgemäß erfolgt, kann der Vermieter diese Belehrung innerhalb der zwölf Monate und 14 Tage nachholen, es sei denn, der Mieter habe bereits widerrufen. Bei einer nachträglichen Belehrung endet die Widerrufsfrist 14 Tage nach Zugang der nachträglichen Belehrung.
IX. Rechtsfolgen des Widerrufs
Allerdings kann dem Vermieter ein Wertersatzanspruch zustehen, § 357 Abs. 8 BGB.
Dieser Anspruch wird Ersatz setzt voraus, dass der Mieter über die Verpflichtung zur Zahlung von Wertersatz für den Vermieter aufgeklärt worden ist. Zudem muss der Mieter die vorfristige Leistungserbringung ausdrücklich verlangt und dem Vermieter dies auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt haben.
X. Ausschluss des Widerrufsrechts
Das Widerrufsrecht kann nicht ausgeschlossen werden, ein solcher Ausschluss ist gemäß § 312 Klein K BGB verboten.
XI. Empfehlungen
Bis zur Klärung der Rechtslage sollte der private Vermieter vorsichtshalber davon ausgehen, von den neuen Regelungen als Unternehmer betroffen zu sein. Er sollte sich über die Risiken der unterlassenen Widerrufsbelehrung im Klaren sein.
Um das Widerrufsrecht zu vermeiden, sollten Mietverträge nur nach einer vorherigen Besichtigung der Wohnung geschlossen werden. Falls keine Wohnungsbesichtigung stattfindet oder falls Gewerberäumen Verbraucher vermietet werden, müssen die Mieter bei Abschluss des Mietvertrages über den Widerruf ordnungsgemäß belehrt werden.
Ansonsten droht die Gefahr, dass der Mieter innerhalb eines Jahres und 14 Tagen der Mietvertrag widerruft und sämtliche mit Zahlungen zurückgefordert, ohne selbst zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet zu sein.
Hilbert und Simon Rechtsanwälte Erbschaft - Familie - Immobilie
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2017-11-30 10:43:54.0, Redaktion Anwalt-Suchservice (1088 mal gelesen)
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2008-01-25, Autor Bernhard Müller (8140 mal gelesen)