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Timestamp: 2019-05-22 11:30:53+00:00
Document Index: 42040962

Matched Legal Cases: ['art. 1122', 'art. 1122', 'art. 10', 'art. 1102', 'art. 10', 'art. 1102', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1122', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1122', 'art. 1120', 'sentenza ', 'art. 1122', 'sentenza ', 'art. 1122', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1122', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1122', 'sentenza ', 'art. 1122', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1120', 'art.1122', 'art.1122', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art.1122', 'art.1138', 'art.1372', 'art. 11', 'art 11', 'art. 1122', 'sentenza ', 'art.1122', 'art 1122', 'art 1102', 'art. 1102', 'art. 1120', 'sentenza ', 'art. 1120', 'art. 1120', 'sentenza ', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1102', 'art. 1122', 'art. 11', 'art. 1130', 'art. 1122', 'art. 1129', 'sentenza ', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 1122', 'art. 873']

Art. 1122 codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale - Brocardi.it
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Articolo 1122 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1122 Codice civile
(1) Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
- i luoghi cui si applica la norma: l'unità immobiliare di proprietà esclusiva del condomino ovvero le parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale;
- il tipo di pregiudizio che le opere possono determinare, con l'aggiunta del pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
L'uso dell'unità immobiliare da parte del singolo condomino, o delle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, può generare conflitti con gli interessi degli altri condomini o del condominio; ciò si verifica, per esempio, nel caso in cui il titolare di un appartamento effettui al suo interno interventi di varia natura.
La disposizione prevede il caso del conflitto tra il singolo condomino ed il condominio; qualora nascano conflitti tra singoli condomini possono applicarsi le disposizioni che disciplinano i rapporti di buon vicinato. L'articolo è utilizzabile anche se il danno alle parti comuni dell'immobile derivi indirettamente dagli interventi eseguiti, ovvero nel caso in cui l'opera sia stata integralmente effettuata dentro l'appartamento e non concerna la cosa comune.
Spiegazione dell'art. 1122 Codice civile
Divieto di opere dannose alle parti comuni dell'edificio
A buon diritto nel testo definitivo del codice non è stata riprodotta la norma dell'art. 10 del R.D.L. 15 gennaio 1934 circa i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, essendo sufficiente la disposizione data dall’ art. 1102 del c.c. in tema di comunione in generale.
Si è ritenuto invece opportuno, come si legge nella Relazione al Re Imperatore, affermare espressamente che ciascun condomino nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Si rileva che la disposizione è posta sotto il sommario « opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune », che è erroneo, poichè le opere, secondo il testo, sono compiute nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva e non sulle parti di proprietà comune.
Per la sostanza, data l’ interferenza fra parti in proprietà separata e parti comuni, si comprende la possibilità che un' opera compiuta nell'ambito delle prime operi nella sfera delle seconde; tuttavia i principi generali in tema di esercizio del diritto di proprietà rendono inutile la espressa disposizione.
528 Non ho riprodotto la norma dell'art. 10 del decreto-legge 15 gennaio 1934 circa i limiti in cui deve contenersi l'uso delle cose comuni, poiché tali limiti sono già stabiliti dall'art. 1102 del c.c., in tema di comunione in generale. Ho ritenuto invece opportuno di affermare espressamente che il proprietario di un piano o di una porzione de piano non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio (art. 1122 del c.c.).
Massime relative all'art. 1122 Codice civile
Cass. civ. n. 12491/2007
In tema di condominio negli edifici, l'art. 1122 c.c. vieta al condomino di eseguire, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, di rigetto della domanda di riduzione in pristino di un balcone di proprietà esclusiva, trasformato da un condomino in veranda, non essendo emersa dall'istruttoria la prova di una apprezzabile limitazione all'ingresso di luce ed aria nel vano scala sul quale affacciava il balcone per effetto della sua trasformazione in veranda).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12491 del 28 maggio 2007)
Cass. civ. n. 2743/2005
In tema di condominio, devono considerarsi vietate, ai sensi dell'art. 1122 c.c., le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell'edificio, non trovando al riguardo applicazione la norma dettata dall'art. 1120 c.c. in tema d'innovazione delle parti comuni. (Nella specie, sono state ritenute illegittime le tettoie, che — pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino — comportavano un danno estetico alla facciata dell'edificio condominiale).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2743 del 11 febbraio 2005)
Cass. civ. n. 18214/2004
In tema di condominio l'art. 1122 c.c. — nel fare divieto al condomino di eseguire, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, opere che rechino danno alle cose comuni — intende riferirsi non solo a quello materiale, incidente fisicamente sulla cosa comune ma anche a quello funzionale, incidente cioè sulle utilità che dai beni comuni possono conseguirsi. (Nella specie, è stato ritenuto che arrecava danno alle cose comuni la realizzazione da parte di un condomino di una struttura delimitante il posto auto di proprietà esclusiva, che rendeva impossibile l'accesso comune antistante ai singoli posti auto limitando altresì l'utilizzo della caldaia).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18214 del 10 settembre 2004)
Cass. civ. n. 5612/2001
In mancanza di norme limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell'art. 1122 c.c. non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune; in tal caso il giudice può inibire la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, qualora sia stata ritualmente proposta la domanda in tal senso. (Nella specie, la S.C., nell'enunciare il principio succitato, ha confermato la sentenza del giudice di merito che aveva statuito il divieto del mutamento di destinazione di porzione di proprietà esclusiva di un condomino da autorimessa ad abitazione, costituendo detta modifica un peggioramento dell'estetica della facciata e creazione di una situazione di «basso», risolventesi anche in pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell'edificio, posto in zona residenziale).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5612 del 17 aprile 2001)
Cass. civ. n. 870/1995
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 870 del 25 gennaio 1995)
Cass. civ. n. 1947/1989
In tema di condominio negli edifici, l'esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà non può ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni, come si ricava dall'art. 1122 c.c., il quale stabilisce che ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che arrechino danno ad una parte comune dell'edificio, essendo tenuto al rispetto anche della qualità della stessa. Infatti, il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (nella specie, trattavasi del sopralzo dei parapetti del terrazzo di copertura dell'edificio, che, secondo il giudice di merito, aveva compromesso sul piano estetico il rispetto dell'aspetto architettonico del fabbricato).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1947 del 27 aprile 1989)
Cass. civ. n. 283/1987
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 283 del 16 gennaio 1987)
Cass. civ. n. 1132/1985
Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio la S.C. ha confermato la decisione di merito con cui si è ritenuto che al proprietario di un appartamento non sia consentito costruire sul suo balcone una veranda in appoggio al muro comune dell'edificio condominiale la quale raggiunga l'altezza del piano superiore diminuendo il godimento dell'aria e della luce al proprietario del piano contiguo).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1132 del 11 febbraio 1985)
Cass. civ. n. 256/1985
In mancanza di norme limitatrici della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti da regolamento approvato da tutti i condomini, la norma dell'art. 1122 c.c. vieta soltanto di compiere, nel piano o nelle porzioni di piano di proprietà esclusiva, opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio e non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 256 del 22 gennaio 1985)
Cass. civ. n. 4658/1976
In tema di condominio negli edifici, al fine dell'indagine sulla legittimità o meno di opere che, partendo dalla cosa di pertinenza esclusiva del singolo proprietario o compossessore, incidano su spazio o superficie oggetto di comunione (nella specie, cortile), occorre distinguere il caso in cui quelle opere, per loro conformazione e struttura, determinino un'occupazione ed incorporazione stabile, nel bene individuale, di porzione dello spazio e superficie comune, dal caso in cui le medesime si limitino a sporgere e sovrastare su detto spazio o superficie. Nella prima ipotesi, l'illegittimità è insita nel fatto, comportando questo un'oggettiva sottrazione di porzione del bene comune all'uso degli altri compartecipanti. Nella seconda ipotesi, l'illegittimità ricorre ove risulti che il manufatto del singolo, in relazione alla dimensione, entità di sporgenza ed altezza della superficie sottostante, comporti, in concreto, impedimento od ostacolo al normale godimento del bene comune da parte degli altri compartecipanti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4658 del 17 dicembre 1976)
relative all'articolo 1122 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q201922659
Zeno Z. chiede
giovedì 24/01/2019 - Veneto
ho un appartamento a piano terra con giardino privato di circa 50mq in un condominio.
Attualmente esiste un bonus per ampliare valido fino al 31 marzo 2019 per il piano casa veneto.
Vorrei presentare un progetto con veranda, da costruire acquisendo anche la volumetria permessa dal piano casa. I lavori sarebbero eseguiti sul terreno individuale. Da un punto di vista architettonico verrebbero eseguiti con parti in legno e vetro con la stessa estetica con cui è fatta l'autorimessa esterna.
Per approvare il progetto e rilasciare la licenza di costruire, il comune può chiedere il consenso della maggioranza del condominio o posso procedere dando notizia preventiva all'amministratore? Ci possono essere motivi che impediscono la realizzazione, naturalmente rispettando le normative su distanze e altro, o ci può essere solo opposizione successiva alla costruzione per motivi legati al decoro architettonico?
Grazie e resto a disposizione per fornire altri dettagli o documentazione ove necessari.”
Il decoro architettonico è da considerarsi un vero e proprio bene comune condominiale suscettibile di valutazione economica e come tale in caso di sua lesione risarcibile. Esso è definito dalla giurisprudenza assolutamente dominante come l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità.
La tutela di tale fondamentale bene condominiale è stata chiarita e ampliata dal legislatore della riforma del 2012. Innanzitutto, il comma 4° dell’art.1120 del c.c., dispone che sono assolutamente vietate le innovazioni che rechino pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio. Il successivo art.1122 del c.c. estende tali limitazioni anche alle opere eseguite nelle singole proprietà individuali.
Dispone infatti l’art.1122 del c.c.” Nell'unità immobiliare di sua proprietà…il condomino non può eseguire opere che…determinino un pregiudizio…al decoro architettonico dell'edificio.”
Interessante per il caso prospettato è Cass. Civ.,Sez.II,n.10048 del 24.04.2013, la quale ha ritenuto lesiva del decoro architettonico l’opera che, seppur rispettosa dello stile dell’edificio, ne alterasse in ogni caso le linee e le forme; è importante precisare che la sentenza che si è citata aveva ad oggetto una controversia che vedeva protagonista, come nel caso di specie, un’opera che presentava un consistente aumento di volumetria, comportando inevitabilmente un mutamento delle linee estetiche del fabbricato.
Alla luce di quanto detto, al di là del discorso urbanistico che si analizzerà poco più avanti, non si può assolutamente condividere il modo di agire che si è esposto nel quesito. Anche se si rispettassero tutte le normative locali e nazionali in materia di distanze nelle costruzioni, la sola possibilità di andare a ledere il decoro architettonico dell’edificio con la opera che si vorrebbe realizzare, indipendentemente dal fatto che essa sia situata in un area in proprietà esclusiva, espone il proprietario al rischio che l’intera compagine condominiale, o anche il singolo condomino, possa adire l’autorità giudiziaria per richiedere la rimozione dell’opera e la rimessa in pristino dello stato dei luoghi, con ulteriore possibilità di richiesta danni, in quanto, come si è accennato prima, se il decoro architettonico viene definito dalla giurisprudenza un bene economicamente valutabile, diviene, conseguentemente, un bene che se leso, può essere risarcito. Sotto questo ultimo aspetto si apre un ulteriore problema, in quanto la lesione del decoro architettonico difficilmente può essere valutata attraverso dei parametri oggettivi, ma essa può sussistere o meno, sulla base della sensibilità e del gusto estetico di ciascuno. Il risultato è che se un condomino ritiene l’opera realizzata semplicemente brutta, egli avrebbe buone possibilità di adire l’autorità giudiziaria e ottenere una sentenza che obblighi l’autore dell’opera a rimuoverla e a ripristinare lo stato dei luoghi nella situazione antecedente ai lavori.
Tenendo conto che l’art.1122 del c.c. non è inserito dall’art.1138 del c.c. tra le norme inderogabili dalla volontà dei condomini, e che l’opera che si andrà a realizzare sembra non compromettere la statica e la sicurezza dell’edificio, ne pare recare danno alle parti comuni, ci si sente di consigliare il comportamento contrario a quello descritto dal quesito.
Prima di iniziare i lavori, al fine di evitare qualsiasi possibile contenzioso, allo stato molto probabile, è necessario procurarsi il consenso scritto alla realizzazione dell’opera di tutti i partecipanti al condominio, con il quale i proprietari riconoscano che il manufatto che si intende realizzare non lede il decoro architettonico. Si badi bene, qui non si sta parlando di ottenere l’approvazione a maggioranza da parte dell’assemblea condominiale, ma di far sottoscrivere a tutti i condomini una autorizzazione ad edificare. Il problema alla soluzione prospettata sta nel fatto che non si è trovata alcuna pronuncia giurisprudenziale che espressamente riconosca la possibilità che un accordo tra tutti i condomini possa autorizzare la realizzazione in un parte dell’edificio in proprietà esclusiva di un’opera lesiva del decoro architettonico, e in secondo luogo, che, al di là della sua validità, l’accordo sottoscritto ex art.1372 del c.c. non potrà comunque essere vincolante per futuri nuovi proprietari che dovessero entrare a far parte del condominio.
Per rendere efficace anche a terzi soggetti l’accordo raggiunto, sarebbe necessario che lo stesso fosse sottoscritto innanzi ad un notaio e trascritto nei registri immobiliari, anche se, non trattandosi di convenzioni che capitano nella pratica molto frequentemente, non si può dare certezze sul fatto che il Conservatore dei registri accetti di trascrivere una convenzione di questo tipo, né che un notaio accetti di ricevere un atto simile.
Ad ogni modo se non si ottiene almeno l’autorizzazione di tutti i condomini alla realizzazione dell’opera si consiglia di desistere da qualsiasi intento edificatorio.
Venendo a trattare la parte urbanistica del quesito, si precisa che il comma 1° dell’art. 11 del D.P.R. n.380/2001 dispone che: "Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo". E’ opportuno precisare che la giurisprudenza amministrativa (si vedaTAR Campania,Napoli, Sez. II, n.26817 del 6 dicembre 2010), ha ritenuto che qualora l’opera da realizzarsi nel palazzo vada comunque a ledere i diritti degli altri comproprietari, è legittimo richiedere anche il loro consenso, la cui mancanza costituisce una carenza istruttoria e motivazionale, che può essere fatta validamente valere dagli altri condomini innanzi al Tar in una ipotetica impugnativa della autorizzazione a costruire.
Ora, non si conoscono nello specifico le prassi adottate dalla autorità comunale competente a rilasciare il provvedimento, ma considerando il fatto che comunque l’opera che si vuole realizzare andrebbe ad incidere su un bene condominiale rilevante come il decoro architettonico, crediamo che sia opportuno per l’ente comunale, anche alla luce dell’orientamento della giurisprudenza amministrativa citata, richiedere comunque l’autorizzazione della assemblea condominiale al fine di prevenire eventuali contestazioni.
Ad ogni modo il comma 3° dell’art 11 del D.P.R. n.380/2001 dispone che:” Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.” Quindi anche se il permesso di costruire venisse rilasciato senza richiedere alcuna autorizzazione assembleare, ciò non impedirebbe al condominio di tutelare in sede civilistica la lesione del diritto architettonico nei termini sopra descritti.
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q201719367
Costanzo C. chiede
sabato 12/08/2017 - Friuli-Venezia
vivo a (omissis). Da tre mesi mi sono trasferito in un appartamento di mia proprietà in un condominio di due piani.
Dopo un mese il condomino sopra di me al secondo piano, il mio è al primo, ha installato una mega piscina
sul terrazzo sopra il mio, abbiamo terrazzi rotondi con diametro di mt 3,7.
Da un rapido calcolo risulta un carico sul soffitto sopra il mio terrazzo di circa 5 tonnellate, più il peso di eventuali soggetti che usano la piscina. I terrazzi esterni hanno il supporto di due colonne che danno anche l'aspetto al condominio.
Dopo alcuni tentativi di rendere chiaro il rischio è la preoccupazione che percepisco ho interpellato l'amministratore,
poiché il vicino asserisce che lui è ingegnere e che secondo lui è tutto in sicurezza e mi ha allontanato con modi poco cortesi.
L'amministratore dopo una rassicurazione verbale che avrebbe proceduto a richiedere documenti che accertassero la stabilità del terrazzo con tale carico, mi gira invece una dichiarazione scritta e firmata del vicino dove asserisce che carica 600 mt al metro quadro è che il solaio tiene 900 Kg metro quadro. Questo poiché tempo fa lui avrebbe fatto una prova pratica caricando più acqua fino a 900 Kg mt Q.
L'amministrazione se ne lava le mani rimandando ogni decisione all'assemblea che si terrà nel marzo 2018.
Ad oggi nelle assemblee precedenti non ci sono note su questa piscina, anche se i vicini asseriscono di averne parlato.
Tale lettera posso inoltrarvela , non contiene cmq nessun riferimento a progetti depositati, o a perizie vere o a normative e leggi vigenti.
Io continuo ad essere preoccupato e mi sembra che dovrei accollarmi gli oneri e le spese per verificare il progetto originale con le dovute tenute ammesse , così come anche le normative di legge che consentono sia l'installazione della piscina che anche il rischio per la tenuta del solaio.
Non dovrebbe il condomino provvedere a fornire documentazione adeguata?
Non dovrebbe l'amministratore provvedere a vietare quanto non deliberato e che può mettere a rischio la tenuta statica di una parte che è condominiale?
Ci saranno delle normative e leggi che regolano i limiti di carico di un solaio?
Grazie per ogni eventuale aiuto e resto a disposizione per fornire altri dettagli o documentazione.
Consulenza legale i 11/09/2017
Per rispondere al presente quesito, bisogna preliminarmente soffermarsi sull'analisi della fattispecie: le piscine fuori terra, stante la loro natura amovibile, non rientrano tra le innovazioni di cui all'articolo 1120 del Codice Civile. Tuttavia, per installare una piscina è necessaria un'analisi ed alcune prove di carattere tecnico della portanza del terrazzo, al fine di accertare quale sia il peso massimo che la soletta può sopportare onde evitare danni strutturali, come infiltrazioni, e pericoli di crollo.
Il singolo condomino, quindi, può scegliere di porre una piscina sul terrazzo anche senza richiedere autorizzazioni, ma egli, ai sensi dell'art. 1122 c.c. non può mai eseguire opere che rechino danno alle parti comuni oppure determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso, è suo preciso onere informarne previamente l'amministratoreche ne riferisce all'assemblea. A fronte del dovere di dare preventiva notizia all’amministratore, la legge non prevede alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini, trattandosi, d’altra parte, di opere eseguite su parti esclusive. Non è inoltre previsto un preciso obbligo per l’amministratore di convocare l’assemblea straordinaria al solo fine di effettuare la comunicazione ma, l’inosservanza dell’obbligo della preventiva comunicazione non sembra comportare il diritto degli altri condomini a chiedere la riduzione in pristino, in quanto, si ribadisce, la legge non richiede anche la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Comunque, nel caso in cui l’opera sia legittima, cioè conforme alle prescrizioni di legge, la violazione della procedura potrebbe al più portare ad un eventuale risarcimento dei danni, qualora ne sussistano i presupposti, come stabilito dalla Cassazione nella sentenza n. 22596 del 5 novembre 2010; qualora, invece, si tratti di opera illegittima ai condomini sarà consentito chiedere la rimessione in pristino a causa della loro potenzialità a recare pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato o ad alterare il decoro architettonico: in questi casi, il condominio potrà chiedere bonariamente e poi, eventualmente, per via giudiziale, la rimessione in pristino dei luoghi.
Si sottolinea, tuttavia, che spetta a chi agisce in giudizio indicare il pregiudizio o il danno che l’opera potrebbe causare; quindi, qualora si intenda contestare la legittimità delle opere ai sensi dell’art.1122 c.c., è consigliabile, prima di agire in giudizio ed al fine di evitare contenziosi dagli esiti negativi, fornirsi di analisi svolte da tecnici e professionisti che provino l'illegittimità dell'opera.
Dall'analisi della documentazione inviataci, rileva che l'unica perizia di carattere tecnico è stata redatta dal proprietario del terrazzo, stessa persona che ha posizionato la piscina, ingegnere iscritto all'albo, il quale, pur assumendosene implicitamente la responsabilità, fornisce pur sempre una consulenza di parte, peraltro svolta senza i disegni strutturali dell'edificio realizzati a suo tempo dalla ditta costruttrice.
Pertanto, alla luce di quanto esposto, seppur non sussista un obbligo dell'amministratore del condominio di informare l'assemblea in modo tempestivo, e prendere le doverose precauzioni, si consiglia di insistere con la richiesta allo stesso amministratore di convocare l'assemblea straordinaria e di fornire una perizia che non sia "di parte" e che sia redatta anche sulla base dei disegni strutturali originali, portando altresì alla sua attenzione che, comunque, l'amministratore di condominio in quanto tale ricopre una posizione di garanzia che discende dal potere attribuitogli dalla legge di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea, e che da ciò consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumità pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso derivato dalla situazione di pericolo (Cass. Pen. 46385/2015).
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q201718796
sabato 29/04/2017 - Abruzzo
“Salve, il regolamento di condominio contrattuale del 1972 prevede per la modifica alle parti comuni l'approvazione dell'assemblea mentre per i lavori nelle parti private si rifa' all'art 1122 del cc. Io sono proprietario di un attico e mansarda quest'ultima collocata sopra l'attico e resa abitabile da un condono edilizio nel 1995. Le finestre del mio attico non sono conformi al progetto e quindi da sanare mentre per la mansarda per poterla collegare con l'attico e' necessaria una scia e per il recupero abitativo di aprire finestre e ristabilire il rapporto aereoilluminante ( tali aperture sono ammesse dalla legge regionale che norma l'attivita' edilizia ed in particolare il recupero del sottotetto) . Considerando che parliamo di una zona della facciata non visibile dall'esterno a causa delle dimensioni del terrazzo dell'attico e che le finestre non rispettano nessuna simmetria con ele altre finestre del palazzo e considerando che il condominio non vuole dare nessuna autorizzazione " per non creare precedenti" vorrei sapere se posso procedere a ripristinare le finestre nella posizione piu' vicina possibile a quella di progetto e aprire abbaini nel sottotetto per il recupero edilizio senza approvazione condominiale rifacendomi all'art 1102 e 1122 del cc. I lavori che voglio eseguire sono lavori su parti comuni o lavori su parti individuali con impatto sulle parti comuni? nel primo caso ho bisogno di approvazione nel secondo devo solo evitare di pregiudicare il decoro. Aggiungo che la mansarda non era presente nel progetto del 1970 a cui il regolamento fa riferimento e mi chiedo se tale regolamento possa impedirmi una messa a norma.”
Consulenza legale i 06/05/2017
Primo aspetto da chiarire è se i lavori che si intendono eseguire sono lavori relativi a parti comuni o a parti di proprietà esclusiva (con impatto sulle parti comuni).
Ebbene, al riguardo va detto che in realtà si tratta chiaramente di utilizzare un muro comune (condominiale) in parte corrispondente alla proprietà esclusiva della singola unità immobiliare.
Chiarito ciò, vediamo adesso come ci si deve comportare per apportare delle modifiche a tali parti dell’edificio condominiale.
Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra le tante, Cass., Sez. II, 25 settembre 1991, n. 10008; Cass., Sez. II, 26 gennaio 1987, n. 703; Cass., Sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16097; Cass., Sez. VI-2, 14 novembre 2014, n. 24295), quello secondo cui, in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, perfino a procedere all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro, ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi, e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.
Si è anche precisato (Cass., Sez. II, 29 aprile 1994, n. 4155; Cass., Sez. II, 26 marzo 2002, n. 4314) che l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma c.c., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.
In conseguenza di ciò, dunque, sembra chiaro che negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possano utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ. (norme che in questo caso si ritengono applicabili), non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato.
Ad avvalorare il legittimo esercizio di tale diritto vi è la considerazione che le opere verrebbero eseguite, come detto nel quesito, in una zona della facciata non visibile dall'esterno a causa delle dimensioni del terrazzo dell'attico, e pertanto le stesse lascerebbero senza dubbio immutato lo stile architettonico della facciata interessata, non comportando alcuna significativa alterazione del relativo decoro, nonché delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso.
A tutto ciò si aggiunga la circostanza che la realizzazione di tali nuove aperture verrebbe eseguita in ottemperanza ad una normativa di interesse pubblico, qual è quella che impone, nelle ipotesi di recupero dei sottotetti, il rispetto di alcune caratteristiche di abitabilità.
Ciò a cui ci si intende riferire è appunto il rispetto di un corretto rapporto aeroilluminante, ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre, rispetto che si rende necessario affinché la mansarda possa essere idonea ad accogliere persone al suo interno.
Ora, considerando che il rispetto di tale rapporto discende da una normativa nazionale in materia (Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, a cui hanno fatto seguito le diverse leggi regionali), non vi è alcun dubbio che, nel conflitto tra il soddisfacimento di un interesse pubblico e quello di interessi privati (quali sono quelli che si intendono soddisfare con le norme contenute nel regolamento condominiale), va data certamente preminenza agli interessi di natura pubblicistica, il che consente di procedere alla modifiche in discussione anche in spregio alle maggioranze che il regolamento di condominio richiede per l’esecuzione di modifiche sulle parti comuni dell’edificio.
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q201616027
Germano P. chiede
mercoledì 04/05/2016 - Lombardia
Vivo in un condominio di 6 unità. La mia abitazione è una delle 2 villetta di testa, mentre gli altri 4 appartamenti sono situati tra le 2 villette, 2 al piano terra e 2 al piano primo.
Il condominio ha un amministratore ed è privo di un regolamento.
Ho ottenuto dal comune e dalla sovraintendenza il diritto chiudere la mia veranda privata con delle vetrate scorrevoli.
Ho comunicato all'amministratore precedente la mia intenzione, a mezzo di RR, senza ottenere risposta.
Premesso che sicuramente non pregiudico la stabilità dell'edificio ne pregiudico luci, vedute affacci di altri, il nuovo amministratore appena nominato pretende di valutare la situazione e decidere se autorizzare i lavori, ovvero chiedere all'assemblea tale autorizzazione.
Poichè ritengo di non violare il decoro architettonico e comunque non in modo apprezzabile o tale da diminuire il valore delle altre proprietà, intendo procedere con i lavori, avendo anche già ordinato le vetrate.
Salvo il diritto di chiunque di rivolgersi al giudice per apprezzare l'eventuale violazione del decoro, l'assemblea o l'amministratore possono votare al fine di impedirmi i lavori, ed eventualmente con quale maggioranza. Distinti saluti.”
Nel caso di specie viene in considerazione l’articolo 1122 del codice civile, secondo il quale: “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Più in particolare, nella fattispecie concreta in esame, occorre stabilire se potrebbe verificarsi – attraverso la realizzazione di una veranda chiusa con vetrate scorrevoli – il rischio di un pregiudizio del cosiddetto decoro architettonico dell’edificio.
La giurisprudenza si è occupata in più occasioni della suddetta ipotesi: anche se, in effetti, non si trattava nello specifico di villette ma di stabili a più piani, si ritiene in ogni caso che i principi di diritto enunciati dalla Corte di Cassazione sul punto trovino comunque applicazione allargata all’ipotesi di cui al quesito.
La più recente pronuncia sul punto (Cassazione civile, sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224) stabilisce: “In tema di condominio, negli edifici, costituisce alterazione del decoro architettonico dell'edificio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio. E' nozione comune, infatti, che una simile operazione alteri, ossia peggiori, la sagoma dello stabile sicché per considerarla legittima è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio.” Nella motivazione della sentenza, in particolare, i Giudici precisano: “Va qui osservato che il motivo in esame ripropone una questione già affrontata e delibata da questa Corte Suprema ed è quella di stabilire il senso da attribuire all'espressione "decoro architettonico" di un fabbricato e quali le caratteristiche che devono presentare le "innovazioni" di cui all’art. 1120 c.c., per essere ritenute lesive del decoro architettonico.
Come è stato già affermato da questa Corte Suprema (con sentenza n. 8731 del 1998) che qui si intende ribadire e riattualizzare, per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia.
L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche, soltanto, di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile.”
In altra pronuncia sullo stesso tema, la Corte di Cassazione ha chiarito: “Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, comma 2, c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici).” (Cassazione civile, sez. II, 19 giugno 2009, n. 14455).
Il profilo sul quale, in buona sostanza, la giurisprudenza ha espresso nel tempo un orientamento costante è quello relativo alla visibile alterazione della "particolare struttura" e della "complessiva armonia" idonee a conferire all'immobile una "propria specifica identità".
Dunque, per decoro architettonico deve intendersi quell'insieme di caratteristiche suscettibili di conferire all'edificio una specificità estetica riconoscibile, sia sotto il profilo strutturale che decorativo. E la tutela del decoro architettonico stesso deve essere considerata afferente a tutto ciò che nell'edificio risulti visibile ed apprezzabile dall'esterno, e ciò a prescindere dall'accertamento − giudicato irrilevante − del risultato estetico ottenuto con la modifica, la quale deve essere considerata non consentita anche se apparentemente "gradevole".
Ora, nel caso che ci occupa, occorrerebbe in effetti valutare se, in concreto, la realizzazione della veranda chiusa quale elemento architettonico nuovo vada ad alterare/modificare l’aspetto generale del complesso condominiale di villette, tanto da essere visibile all’esterno in maniera apprezzabile; in buona sostanza, si dovrebbe valutare se allo sguardo di un osservatore esterno del complesso di villette possa risaltare chiaramente all'occhio che c’è un elemento “diverso”, che “stona” rispetto all’insieme delle forme e delle linee.
Pertanto, alla luce di quanto sopra, è pienamente legittimo il dubbio dell’amministratore sulla fattibilità o meno dell’intervento edilizio. E' lecito, cioè, che voglia essere precisamente informato della cosa onde valutare se il tutto sia accettabile o meno.
Per quanto concerne, invece, la domanda se l’assemblea condominiale possa o meno deliberare un divieto di esecuzione dei lavori nella proprietà individuale, e con che maggioranza, va detto che con la riforma della disciplina del condominio nel 2012, la nuova formulazione del 1122 codice civile (il testo è quello sopra riportato) non ha aiutato molto ad individuare una risposta in questo senso.
La lettera del testo, tuttavia, secondo i commentatori, laddove all’ultimo paragrafo specifica che “In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”, sembra negare la necessità di delibera assembleare sui lavori, anche in forza del principio per cui la volontà dei condomini non può incidere sul potere e sulla libertà di determinazione del singolo sulla proprietà individuale.
Pertanto, il controllo sulla legittimità dell’intervento potrà, dagli altri condomini e/o dall’amministratore, essere effettuato solamente a posteriori, ovvero quando il lavoro sarà completato e si potrà effettivamente valutare in maniera migliore se il decoro architettonico del complesso condominiale sia stato compromesso o meno.
L'obbligo di preventiva informazione, secondo talune opinioni, è stato previsto dal legislatore proprio per evitare liti future, offrendo la possibilità ai condomini, attraverso la mediazione dell'amministratore, di trovare una intesa previa. E certamente tale strada è consigliabile, sempre e comunque.
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q201514206
Domenico V. chiede
domenica 20/09/2015 - Abruzzo
“Sono proprietario di un garage in un condominio al quale si accede mediante un porta che si affaccia sulla strada pubblica. L'apertura della porta e di cm 192 che è insufficiente per rimettere la mia autovettura. Posso allargare questa apertura ad almeno 240 cm sostituendo l'attuale saracinesca con un simile a quelle immediatamente vicine? Premetto che ho già una perizia di un ingegnere che attesta che l'allargamento dell'apertura non comporterà problemi di stabilità all'edificio. Premetto inoltre che il regolamento condominiale ad un certo articolo riporta la seguente frase : "è vietata qualunque opera interessante le strutture portanti degli edifici senza l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini". Ovviamente la porta oggetto di allargamento e sul muro portante dell'edificio ma il suo eventuale allargamento non comporterà effetti sulla staticità dello stesso come asseverato dal tecnico citato innanzi ma solo una modificazione del prospetto della facciata. Qualora potessi procederà all'allargamento quali sono i passi da effettuare? Il Comune al quale verrà inoltrata la Dia/scia che ritengo sia necessaria può subordinare il rilascio dell'autorizzazione al rilascio del parere favorevole dell'assemblea di condominio o può pretendere di averla in via preventiva? Qualora l'allargamento fosse possibile e ricevessi un'opposizione da parte dell'amministratore o di uno o più condomini al fine di bloccare i lavori di ampliamento cosa potrò opporre? Ringrazio in anticipo per la risposta che vorrete fornirmi.”
Per la soluzione del caso proposto si deve guardare innanzitutto all'art. 1122 del c.c. nella sua nuova formulazione.
Il legislatore ha stabilito che nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino possa eseguire qualsiasi opera, salvo quelle:
- che rechino danno alle parti comuni;
- che determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso si deve dare preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. E' quindi esclusa la possibilità di iniziare i lavori senza comunicare agli altri condomini la propria intenzione ma, al tempo stesso, non è prevista alcuna necessità di approvazione da parte dell'assemblea. Il condomino deve adempiere al dovere di comunicazione dei lavori e poi potrà darvi esecuzione; solo successivamente gli altri condomini potranno eventualmente adire le vie legali ove ritengano che sia stato leso l'art. 1122 c.c.
Per quali ragioni gli altri condomini possono opporsi alle opere su parti private del condominio?
Solo per i motivi evidenziati nell'articolo sopra citato, che passiamo ora brevemente ad analizzare.
- L'assenza di danno alle parti comuni: è motivo evidente di impedimento delle opere; se infatti vi è il rischio di un danno ai beni condominiali, i condomini hanno diritto di agire in tutela.
- La seconda motivazione è una novità legislativa del 2012: per pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza, e si fa qui con ogni evidenza riferimento al rischio di danni di tipo strutturale o funzionale dell'edificio condominiale.
- Quanto al decoro architettonico dell'edificio, si tratta di un concetto puramente estetico, dato dall'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità. La lesione del decoro architettonico condominiale va valutata caso per caso (e non è sempre facile valutarlo, perchè è facimernte suscettibile di valutazioni personali).
Attenzione però: l'allargamento del basculante di un garage posto su muro portante condominiale implica un'opera che incide anche sulle parti comuni dell'edificio, risultando necessario modificare i muri comuni ove si trova l'autorimessa.
Si ha quindi un caso di intervento misto su bene privato e bene condominiale.
In base all'art. 1102 del c.c., il singolo comproprietario può svolgere in autonomia alcune opere, purché rispetti il pari uso degli altri condomini: "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa". Quindi, a priori non è vietato al condomino di partire con i lavori sul proprio garage, anche se interessano parti comuni.
Resta, naturalmente, il problema del potenziale danno arrecabile alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Inoltre, nel caso di specie, si deve prendere in considerazione anche la clausola del regolamento che espressamente richiede l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini. Tale clausola ha valore vincolante? La risposta è positiva solo se si tratta di regolamento contrattuale, cioè di un regolamento predisposto dal costruttore e fatto accettare nei successivi atti di acquisto degli appartamenti, oppure approvato all'unanimità da tutti i condomini, come un vero e proprio contratto.
Per tutte le ragioni sopra esposte, si conclude dicendo:
- se il regolamento è di tipo contrattuale, l'autorizzazione dei condomini appare necessaria;
- se il regolamento non è contrattuale, appare comunque consigliabile ottenere la previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, al fine di evitare l'esperimento di successive azioni giudiziali da parte di condomini che reputino lesi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio (concetto, come immaginabile, piuttosto vago e quindi difficile da definire a priori: la valutazione del carattere alterativo delle opere è rimessa all'apprezzamento del giudice adito, e, se adeguatamente motivato, diviene incensurabile anche in Cassazione).
Imprescindibile, in ogni caso, l'obbligo di comunicazione all'amministratore e all'assemblea in merito ai lavori che si intendono effettuare (v. citato art. 1122): alla riunione condominiale si potrà esporre la relazione del tecnico che garantisce la stabilità dell'edificio anche dopo l'effettuazione dei lavori. E' certamente consigliabile presentare ai condomini un progetto già piuttosto definitivo delle opere che si andranno ad eseguire.
Dal punto di vista amministrativo, infine, non si ravvisa una necessità da parte del Comune di avere una autorizzazione assembleare.
Lo hanno stabilito il T.A.R. Veneto, Sez. II, 4.4.2009, n.1198 e il T.A.R. Abruzzo, L’Aquila, Sez. I, 24.3.2009, n. 221: in tali pronunce si dice che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, sicché l’interessato è tenuto a fornire al Comune prova del suo diritto, ma quest’ultimo non può e non deve svolgere sul punto verifiche eccedenti quelle richieste dalla ragionevolezza e dalla comune esperienza, in relazione alle concrete circostanze di fatto, tanto più che, come lo stesso art. 11 specifica, il permesso di costruire non incide sulla proprietà o altri diritti reali e non comporta limitazione dei diritti dei terzi.
Non è quindi necessario allegare alla richiesta di permesso di costruire il consenso degli altri partecipanti alla comunione. Il singolo condomino, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 c.c. (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 c.c. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 c.c. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), può ottenere a proprio nome la concessione edilizia per un'opera da realizzare sulle parti comuni di un edificio senza chiedere il consenso degli altri condomini, sempre che le opere siano strettamente pertinenziali all'unità immobiliare. Il condomino può apportare al muro perimetrale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l’inserimento nel muro di elementi ad esso estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q201513508
Anna S. chiede
giovedì 25/06/2015 - Veneto
“Posseggo una mansarda con relativo posto auto in una rimessa comune e il condomino che possiede quello attiguo al mio da tre anni ha installato nel suo posto auto che sembra essere di proprietà, sulla linea di confine un mobile (circa mt. 1,50x0,30x2,00) che mi impedisce di fare manovra per uscire poiché è indispensabile, vista la particolare posizione del portone rimessa rispetto al già angusto mio posto auto, che il muso della mia autovettura invada per 15/20 cm. il suo. L'amministratore nel corso di questi anni ha sostenuto che deve rimuoverlo poiché quegli spazi sono destinati al rimessaggio delle auto e nulla vi si può depositare d'altro. A completamento del quadro devo dire che il suddetto condomino in un primo momento lo ha installato in materiale infiammabile ed in seguito, a fronte di intimazione dei vigili del fuoco ha sostituito le parti infiammabili con altre ignifughe. L'amministratore è sordo alle mie sollecitazioni che mirano a farlo rimuovere, perché vuole evitare problemi con quel condomino particolarmente litigioso.
Con quali argomenti (art. di legge) posso "costringere" L'amministratore a farlo rimuovere ?
In attesa, porgo distinti saluti.”
Ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 2, c.c., l'amministratore deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. La norma è rimasta immutata dopo la riforma del condominio del 2012, segno che si tratta di una disposizione che da sempre trova pacifica applicazione.
E', quindi, preciso dovere dell'amministratore quello di fare in modo che gli spazi comuni siano fruibili nel modo migliore da tutti i condomini che li utilizzano.
Ciò vale anche in questo caso, anche se il mobile "scomodo" si trova su una proprietà privata, in quanto, ai sensi dell'art. 1122 del c.c., il singolo condomino non può eseguire nell'unità immobiliare di sua proprietà opere che rechino danno alle parti comuni: anche in questi casi l'amministratore deve intervenire.
Se l'amministratore non ottempera ai suoi doveri, la sanzione principale prevista nei suoi confronti è quella di poter essere revocato dall'assemblea (art. 1129 del c.c.).
Tuttavia, nel caso di specie non si vuole arrivare a tanto, ma solo sollecitare l'amministratore ad agire, vista la sua inerzia.
Un argomento che potrebbe convincere l'amministratore è il seguente.
L'amministratore di condominio è considerato dalla giurisprudenza custode dei beni comuni. Con sentenza della Corte di Cassazione n. 25251/2008, ad esempio, si è stabilito che "A tale figura il codice civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi. In relazione a tali beni l'amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo di essere, si trova nella posizione di custode [...]. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini o a terzi, come del resto riconosciuto dalla giurisprudenza allorchè ha considerato l'amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari".
In altre parole, se dovesse capitare che a causa del mobile non spostato dal condomino "litigioso" si verifichi un danno ad un altro condomino - ad esempio un danno all'automobile - l'amministratore potrebbe essere chiamato direttamente in causa per pagare i danni.
Per convincere l'amministratore a prendere provvedimenti contro il condominio che ha collocato in posizione scomoda il suo mobile, si potrà quindi invocare questa sua responsabilità, nella speranza che tale argomentazione lo induca ad agire.
Va ricordato che prima di adire eventualmente l'autorità giudiziaria, è previsto il tentativo obbligatorio di mediazione. L'articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare.
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q201410461
giovedì 29/05/2014 - Lazio
“Mi trovo a Roma in un appartamento al piano terra in una villa di 5 appartamenti. Vorrei realizzare un pergolato in legno addossato ad una facciata della villa, chiuso nella parte superiore con tetto in coppi, ma aperto su 3 lati. Per fare questo pensavo di aprire una DIA/SCIA e usare il piano casa per ció che attiene l'ulteriore 20% di pertinenze/locali accessori, anche perchè la percentuale di piano casa per l'ampliamento vero e proprio è già stato destinato altrove. In tale contesto, ove non esiste ne un regolamento condominiale ne condominio "formale", ma c'è solo il vialetto comune di accesso, devo chiedere l'autorizzazione agli altri 4 per realizzare la struttura che si troverebbe totalmente all'interno della mia proprietà? e ove previsto, che distanza devo mantenere tra la Pergola e il vialetto comune adiacente al confine del mio giardino (non ci sono altre costruzioni nelle vicinanze è solo un problema di confini)?”
Supponendo che la costruzione del pergolato sia lecita e rispettosa di tutta la normativa, anche locale, in ordine alla necessità di autorizzazione da parte degli altri condomini si precisa quanto segue.
Il condomino, all'interno della sua proprietà, può eseguire tutti i lavori che desidera, ma con alcuni limiti.
L'art. 1122 del c.c., riformato dalla l. 220/2012, prevede che nell'unità immobiliare di sua proprietà, il condomino non possa eseguire quelle opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso, dell'intenzione di avviare l'opera deve essere data preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.
Nel caso di specie, poiché i condomini sono meno di 8, non è stato nominato un amministratore. Tuttavia, il condominio, che si caratterizza per la coesistenza, accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti dell'edificio, di una c.d. comunione forzosa, non suscettibile di scioglimento, su alcune parti comuni dell'edificio, da un punto di vista giuridico, esiste: pertanto, l'art. 1122 trova applicazione.
Rispetto ad un'opera come quella descritta nel quesito, il rischio più evidente è quello di un pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio.
E' bene notare che prima della riforma l'art. 1122 recitava semplicemente "il condominio [...] non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio": con l'entrata in vigore della novella legislativa, è stata data dignità normativa al concetto di decoro architettonico, che era già entrato nelle aule di giustizia attraverso la giurisprudenza di merito e di legittimità.
Il concetto di decoro è dato dall'insieme - che di regola dovrebbe essere armonico - delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale. Il decoro architettonico "può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Cass. 14455/2009; Cass. 2755/2005)" (Cass. civ., 22 novembre 2011, n. 24645). Molto dipenderà, quindi, da come il pergolato si inserirà nello stile architettonico dell'edificio. Sul punto, si fa notare che la violazione o meno del decoro di cui all'art. 1122 costituisce un apprezzamento discrezionale demandato al giudice di merito, che potrà basarsi sulle risultanze di una consulenza tecnica.
Pertanto, si consiglia di ottenere dai condomini il consenso alla costruzione dell'opera, al fine di evitare future sospensioni dei lavori a causa di presunti pregiudizi di cui all'art. 1122, che non si possono escludere a priori.
Ciò premesso, supponendo che l'opera possa essere regolarmente avviata, la distanza tra il pergolato e il vialetto di accesso dovrà essere stabilita sulla base dei regolamenti comunali in materia di edilizia. Non trova applicazione la disciplina dell'art. 873 del c.c. sulle distanze tra edifici (fissata in 3 metri, derogabili dalla normativa locale), in quanto l'opera si andrebbe già a costruire in aderenza all'edificio condominiale esistente e il vialetto non costituisce in ogni caso una "costruzione" dalla quale mantenere una distanza legale. Su questo punto, quindi, si dovrà consultare il tecnico incaricato di redigere il progetto e il tecnico del Comune.
Norma di riferimento: Articolo 1122 Codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale | Quesito Q20114510
venerdì 05/08/2011 - Veneto
“Forare un pilastro di calcestruzzo portante che passa per il mio appartamento (foto da 1 cm di diametro) rientra nel divieto? Mi serve per ancorare un arredo pesante. Grazie”
Consulenza legale i 05/08/2011
L'entità dell'intervento è di una tale modestia che non rileviamo violazione sostanziali all'articolo in esame. Chiaro che se fosse una carotatura passante (da un lato all'altro del pilastro) le cose starebbero assai diversamente.