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Timestamp: 2016-10-26 13:15:08
Document Index: 3919568

Matched Legal Cases: ['Art. 95', 'Art. 96', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 42', 'Art. 108', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 512', 'Art. 245', 'Art. 18', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68']

Aus�bung des Kaufrechts,
A.a Als die Stiftung �berschuldet war und die konkursamtliche Verwertung der Liegenschaft drohte, erwarben die Schwestern am 1. Oktober 1999 das betreffende Grundst�ck Nr. 1.________, Grundbuch Luzern, rechtes Ufer, zu einem Kaufpreis von Fr. 630'673.60 zu je h�lftigem Miteigentum. Zum Gelingen dieses Gesch�fts hatte F.________ (Beschwerdegegner) tatkr�ftig beigetragen, indem er im Rahmen der Abwicklung des Kaufs die Betreibungsschulden bezahlt, die restlichen Hypotheken von Fr. 350'000.-- �bernommen und durch geschicktes Verhandeln die Luzerner Kantonalbank dazu bewogen hatte, eine grosse Abschreibung auf dem Hypothekarguthaben hinzunehmen.
A.b Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 16. November 1999 r�umten G.________ und A.________ dem Beschwerdegegner auf der erw�hnten Liegenschaft ein auf zehn Jahre befristetes Kaufrecht (bis 15. November 2009) zu einem Kaufpreis von Fr. 625'000.-- ein, fr�hestens aus�bbar auf den Zeitpunkt des Ablebens beider Kaufrechtsgeberinnen, wobei sich diese vorbehielten, ihre Zustimmung zur Aus�bung des Kaufrechts gegebenenfalls schon zu einem fr�heren Zeitpunkt zu erteilen, vorausgesetzt, dass dannzumal definitiv keine der beiden Kaufrechtsgeberinnen im vertragsgegenst�ndlichen Wohnhaus mehr leben will bzw. kann (Ziff. 3 der Vertragsbestimmungen). Das Kaufrecht war im Grundbuch vorzumerken (Ziff. 6 des Vertrages). Gem�ss dessen Ziff. 7 teilt der Kaufrechtsnehmer den Kaufrechtsgeberinnen bzw. ihren Rechtsnachfolgern die Aus�bung des Kaufrechts separat durch eingeschriebenen Brief mit. Ein Doppel dieses Briefes geht gleichzeitig an den unterzeichneten Notar des Kantons Luzern. Sobald diesem die Tilgung des Kaufpreises nachgewiesen ist, und die Kaufrechtsgeberinnen bzw. ihre Rechtsnachfolger der Eigentums�bertragung schriftlich zugestimmt haben, hat er die Aus�bungserkl�rung zusammen mit der Zustimmungserkl�rung zur Eintragung des Eigentums�bergangs im Grundbuch an das Grundbuchamt Luzern-Stadt, rechtes Ufer, weiterzuleiten. Die Kaufrechtsgeberinnen geben dazu zum voraus ihre unwiderrufliche Einwilligung. Ferner verpflichten sie sich ausdr�cklich und unwiderruflich, w�hrend der Dauer des Kaufrechts keine neuen Belastungen auf dem Kaufobjekt vorzunehmen, es sei denn, der Kaufrechtsnehmer habe dazu seine schriftliche Zustimmung erteilt (Ziff. 9). Das einger�umte Kaufrecht ist vererblich, nicht aber auf Dritte �bertragbar (Ziff. 13). Das Kaufrecht wurde in Folge im Grundbuch vorgemerkt.
A.c Am 2. Juni 2007 verstarb A.________ als zweite der Kaufrechtsgeberinnen und alleinige Eigent�merin der Liegenschaft. Ihre Erben sind B.________, C.________, D.________ und E.________ (Beschwerdef�hrer). Ihnen teilte der Beschwerdegegner am 25. Juli und 7. September 2007 mit, dass er das Kaufrecht aus�be, Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises von Fr. 275'000.--. Die Beschwerdegegner verweigerten die Zustimmung zur Eigentums�bertragung im Grundbuch.
Mit Klage vom 18. Januar 2008 beantragte der Beschwerdegegner dem Amtsgericht Luzern-Stadt, die Beschwerdegegner zu verpflichten, gest�tzt auf die angezeigten Kaufrechtsaus�bungserkl�rungen ihre Zustimmung zum Eintrag des Beschwerdegegners als neuen Eigent�mers des Grundst�cks 1.________, Grundbuch Luzern, rechtes Ufer, zu erkl�ren, Zug um Zug gegen Bezahlung der restlichen Kaufpreissumme von Fr. 275'000.--. Am 23. Januar 2009 wies das Amtsgericht das betreffende Grundst�ck dem Kl�ger zu Eigentum zu nach Zahlung des Restkaufpreises. Im Wesentlichen gleich entschied das Obergericht des Kantons Luzern auf Appellation der Beschwerdef�hrer am 15. Oktober 2009, wobei es dem Umstand Rechnung trug, dass der Beschwerdegegner nicht mehr Grundpfandgl�ubiger sei, weshalb ihm das Grundst�ck zu Eigentum zugesprochen wurde, sobald er den Kaufpreis von Fr. 625'000.-- geleistet habe.
Die Beschwerdef�hrer beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen im Wesentlichen, die Klage abzuweisen und festzustellen, dass der Kaufrechtsvertrag vom 16. November 1999 formung�ltig sei. Das Grundbuchamt sei alsdann anzuweisen, die Vormerkung und Grundbuchsperre zu l�schen. Der Beschwerdegegner schliesst auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde und Best�tigung des angefochtenen Urteils. Das Obergericht beantragt Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.
Die Beschwerde in Zivilsachen kann wegen Rechtsverletzung gem�ss Art. 95 und Art. 96 BGG erhoben werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen (BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104).
1.1 Gem�ss Art. 42 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde hinreichend zu begr�nden, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (Art. 108 Abs. 1 lit. b BGG). Das Bundesgericht pr�ft grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen; es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu pr�fen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen wurden (BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 105).
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
Nach der erstmals vor Vorinstanz und im Verfahren vor Bundesgericht vertretenen Auffassung der Beschwerdef�hrer handelt es sich bei der Einr�umung des Kaufrechts zu Gunsten des Beschwerdegegners um ein Rechtsgesch�ft von Todes wegen, das mangels Erf�llung der Formerfordernisse gem�ss Art. 512 Abs. 1 ZGB ung�ltig ist. F�r die Gew�hrung des Kaufrechts sei keine Entsch�digung vereinbart worden, weshalb von einer Schenkung auszugehen sei. Da deren Wirkung vertraglich bis zum Tod des Schenkers suspendiert worden sei, komme die Schenkung in ihrer wirtschaftlichen Funktion einer letztwilligen Verf�gung gleich und werde in Art. 245 Abs. 2 OR den Vorschriften �ber Verf�gungen von Todes wegen unterstellt. Nachdem es sich bei der Schenkung auf den Todesfall wie bei jeder anderen Schenkung um einen Vertrag handle, komme richtigerweise nur die Form des Erbvertrages in Betracht, die unstreitig nicht eingehalten worden sei. Demgegen�ber kam die Vorinstanz in �bereinstimmung mit dem Beschwerdegegner zum Ergebnis, der Kaufrechtsvertrag vom 16. November 1999 sei ein g�ltig zustande gekommenes Rechtsgesch�ft unter Lebenden. Einzig diese Rechtsfrage ist zu beurteilen.
2.1 Der Inhalt eines Rechtsgesch�ftes bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, d.h. nach dem �bereinstimmenden wirklichen Willen der beteiligten Parteien (Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweisw�rdigung, die der bundesgerichtlichen �berpr�fung grunds�tzlich entzogen ist. Erst wenn eine tats�chliche Willens�bereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erkl�rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht �berpr�ft diese objektivierte Auslegung von Willenserkl�rungen auf Beschwerde hin als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters �ber die �usseren Umst�nde sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grunds�tzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 135 III 410 E. 3.2 S. 412 f.; 133 III 675 E. 3.3 S. 681 f. mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
2.2 Diese Grunds�tze gelten auch f�r die Abgrenzung eines Rechtsgesch�ftes unter Lebenden von Verf�gungen von Todes wegen. Nach dem Willen der Vertragsschliessenden ist zu beurteilen, in welchem Zeitpunkt das Gesch�ft seine Wirkungen entfalten soll bzw. ob es von ihnen dazu bestimmt worden ist, das Verm�gen des Verpflichteten (zu dessen Lebzeiten) oder erst den Nachlass zu belasten (BGE 113 II 270 E. 2b S. 273; 110 II 156 E. 2a S. 158; 99 II 268 E. 3b und c S. 273; Urteil des Bundesgerichts 5C.53/1995 vom 14. Juni 1995 E. 2a mit Hinweisen). Letzteres ist stets anzunehmen, wenn sich der Schenker bis zu seinem Ableben die v�llig freie Verf�gung �ber das Schenkungsobjekt vorbeh�lt, nicht jedoch ohne weiteres, wenn er abredegem�ss die Nutzniessung daran bis zu seinem Tode beh�lt (GUHL/KOLLER, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. 2000, � 43 Rz. 24 S. 400 f.). Nach dem Leitentscheid BGE 99 II 268 E. 3f S. 274 ist nach dem Grundsatz des favor negotii eher ein g�ltiges Rechtsgesch�ft unter Lebenden als ein ung�ltiges Rechtsgesch�ft von Todes wegen anzunehmen, wenn die Parteien die Formvorschriften nicht beachten und beide Arten von Rechtsgesch�ften m�glich sind. Ebenso indiziert die Vormerkung des Kaufrechts im Grundbuch, dass die Parteien ein Gesch�ft unter Lebenden abschliessen wollten, weil die Vormerkung schon zu Lebzeiten des Kaufrechtsgebers gewisse Wirkungen zeitigt (BGE 99 II 268 E. 3e S. 273). Es versteht sich von selbst, dass die Verk�uflichkeit einer Liegenschaft empfindlich beeintr�chtigt wird, wenn der potenzielle Erwerber aufgrund des zufolge der Vormerkung auch ihm gegen�ber wirksamen Kaufrechts damit rechnen muss, dass ihm das Kaufobjekt sp�ter zu einem bestimmten Kaufpreis wieder entzogen wird (so schon BGE 50 II 370 E. 1 S. 373 f.). Unter solchen Umst�nden ist nicht erst der Nachlass, sondern bereits das Verm�gen des Kaufrechtsgebers beschwert.
2.3 Im Lichte der dargelegten Grunds�tze hat die Vorinstanz mit der Annahme, es liege ein Rechtsgesch�ft unter Lebenden vor, kein Bundesrecht verletzt. F�r ein Rechtsgesch�ft von Todes wegen spricht zwar, dass f�r das Kaufrecht als solches keine Entsch�digung vereinbart wurde und dieses erst nach dem Ableben beider Schwestern Achermann ausge�bt werden durfte. Indessen ist nicht zu �bersehen, dass das Verm�gen der beiden Schwestern bereits zu deren Lebzeiten wegen der mit der Vormerkung des Kaufrechts einhergehenden eingeschr�nkten Verk�uflichkeit erheblich belastet war. Zudem hatten sie sich explizit verpflichtet, die Liegenschaft nur mit Zustimmung des Beschwerdegegners zus�tzlich zu belasten. Bei dieser Sachlage bestand f�r die Kontrahenten kein Anlass, die f�r erbrechtliche Vertr�ge vorgesehene Form zu beachten. Anhaltspunkte f�r ein Umgehungsgesch�ft sind nicht auszumachen, zumal offensichtlich keine pflichtteilsgesch�tzten Erben vorhanden waren. Die Kaufrechtsgeberinnen h�tten sich ohne Weiteres auch der f�r Erbvertr�ge erforderlichen Form bedienen k�nnen, wenn sie ein entsprechendes Gesch�ft h�tten abschliessen wollen. In der gew�hlten Form des Rechtsgesch�fts kann daher ein weiteres Indiz f�r dessen Natur als ein solches unter Lebenden erblickt werden (BGE 99 II 268 E. 3f S. 273 f. mit Hinweisen). Dass die Parteien den Kaufpreis ohne R�cksicht auf die Wertentwicklung festsetzten, vermag entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer an diesem Ergebnis nichts zu �ndern (BGE 50 II 370 E. 2 S. 374). Von Formung�ltigkeit kann nicht die Rede sein.
Aus den dargelegten Gr�nden erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdef�hrer unter solidarischer Haftung kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrer haben den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 12'000.-- zu entsch�digen.