Source: https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/laccessibilite-aux-personnes-handicapees
Timestamp: 2020-04-08 05:38:52+00:00
Document Index: 291900217

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 30', 'in fine', 'art. 24', 'art. 30', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 16', 'art. 7']

Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique.
Première partie : L'accessibilité des locaux d'habitation
I. Accessibilité et adaptation
Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement. Un logement accessible respecte les obligations du code de la construction et de l’habitation. Un logement adapté répond aux capacités et aux besoins précis de son occupant, sans forcément respecter les obligations réglementaires.
Pour faciliter l'accessibilité, il peut être fait recours aux nouvelles technologies de la communication et à une signalétique adaptée. (CCH L111-7-3).
II. Qu'est-ce qu'un logement réglementaire accessible ?
Le décret n°2015-1770 et l'arrêté du 24 décembre 2015 relatifs à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs (BHC) et des maisons individuelles (MI) neufs ont modifié le code de la construction et de l'habitation (CCH) et actualisé les obligations réglementaires en matière d'accessibilité.
"Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente" (article R111-18-1 du CCH).
Pour pouvoir effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’occasion d’une assemblée générale (art. 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Si l’assemblée refuse à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration touchant aux parties communes, il peut en demander l’autorisation au juge (art. 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Pour cela, il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la demande est irrecevable.Les travaux peuvent être financés par la copropriété ou bien par un ou plusieurs copropriétaires qui sont prêts à en assumer la charge.
La Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour des modifications sur des parties communes d’une copropriété, même si elles sont liées au handicap d’un des occupants. En revanche, l’ANAH peut accorder des aides financières à un syndicat de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.
III. L'obligation d'accessibilité portant sur le neuf
Seuls les bâtiments d'habitation neufs sont soumis à des obligations d'accessibilité. C'est dès la construction que sont pensés et prévus les aménagements et les prescriptions techniques propres à l'accessibilité, dans les parties communes ainsi que dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l'organisation des espaces, les équipements.« Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quelque soit leur handicap » (art. R111-18 du code de la construction et de l’habitation).
Seules les maisons individuelles construites pour être louées, ou mises à disposition, ou pour être vendues sont soumises aux obligations d’accessibilité. Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l’usage du propriétaire sont hors champ réglementaire (art. R111-18-4 du CCH).
Dans un bâtiment d'habitation collectif (BHC), les logements ne sont soumis à aucune obligation lorsqu'ils font l'objet de travaux, sauf lorsque ces travaux concernent la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment (art. R111-18-9 du CCH). Dans ce cas, doivent être accessibles :
- les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
- les places de stationnement, les celliers, les caves privatifs où sont réalisés les travaux ;
- les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en RDC, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.
Dans tous les cas, ne sont soumis à aucune obligation :
- la maison individuelle existante ;
- en cas de création d'un seul logement par changement de destination dans un bâtiment existant, même s'il se classe en BHC ;
- en cas de création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant qui sera in fine classé en maison individuelle.
Pour pouvoir effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’occasion d’une assemblée générale (art. 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Si l’assemblée refuse à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration touchant aux parties communes, il peut en demander l’autorisation au juge (art. 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Pour cela, il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la demande est irrecevable.
Aucune disposition légale n’oblige le syndicat des copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes d’immeubles ne comportant que des logements. Un copropriétaire ne peut donc pas imposer au syndicat des copropriétaires la réalisation de ce type de travaux.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit un nouvel article 25-2 qui ouvre la possibilité pour un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
Le copropriétaire exerce les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
L’assemblée générale ne peut s’opposer à la réalisation de ces travaux que par une décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou par leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
Les travaux peuvent être financés par la copropriété ou bien par un ou plusieurs copropriétaires qui sont prêts à en assumer la charge. La Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour des modifications sur des parties communes d’une copropriété, même si elles sont liées au handicap d’un des occupants. En revanche, l’ANAH peut accorder des aides financières à un syndicat de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.
Dans un arrêt de la Cour de Cassation en date du 22 novembre 2018, pourvoi n°17-26141, la haute juridiction a démontré par sa position que le respect de la norme accessibilité PMR est non seulement une
obligation réglementaire, en invoquant la règle de l’article de R111-18-2 du CCH et ses limites, mais aussi, la Cour a évoqué la question d’obligation contractuelle. C’est à dire lorsque le contrat de
réservation ou l’acte authentique ne prévoit aucune stipulation sur le respect de la norme accessibilité PMR, les exceptions de l’article évoqué s’applique de plein droit et le non respect de cette norme n’entraîne pas a fortiori une impropriété à la destination.
Cette décision inattendue de la haute juridiction permet d’apprécier l’obligation du respect de la norme accessibilité PMR sous deux angles. L’un, réglementaire et le second, contractuel.
Lorsqu’un logement acheté en VEFA est livré sans qu’il remplisse les caractéristiques de l’arrêté du 24 décembre 2015, pour le logement d’habitation collectif, selon l’article R111-18 du CCH, l’obligation
d’accessibilité porte sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. Cette obligation s’applique pour tous les logements mais il faut savoir que l’article R111-18-2 prévoit des limites sur ce principe.En effet, il reconnaît que pour des raisons techniques, le maître d’ouvrage peut proposer des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques prévues dans l’arrêté. Mais le problème qui se pose est que la loi n’a pas défini juridiquement les solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques de l’arrêté. De ce fait, ces solutions d’effet équivalent sont soumises à l’appréciation du juge.
Néanmoins, Il faut se rappeler que dans le cadre d’une VEFA, le vendeur est soumis aux obligations contractuelles de l’article L261-15 du CCH, qui prend en compte la qualité de la construction. La question est de savoir, si les contraintes techniques s’imposent et si les solutions d’effet équivalent (non définies juridiquement) sont unilatérales ou si elles sont soumises à l’obligation d’information de l’article L111-1 du Code de la consommation ou soumises à l’accord de l’acquéreur ?
Selon un arrêt du 22 novembre 2018, la Cour de Cassation considère que si le contrat ne prévoit aucune stipulation expresse, le défaut d’informations relatives aux solutions d’effet équivalent, de la part du
vendeur, ne porte pas atteinte aux obligations déterminantes du contrat. Par conséquent, l’acquéreur ne peut se prévaloir de l’article 1217 du Code civil. Il faut également rappeler que si les solutions d’effet équivalent entraîne une impropriété à la destination, seule la cause étrangère exonératoire dispense des obligations déterminantes du contrat. La cause étrangère exonératoire s’apprécie au cas par cas.
Lorsque le contrat de réservation ou l’acte authentique prévoit une stipulation expresse sur la conformité accessibilité PMR, toutes modifications des caractéristiques prévues par l’arrêté 24 décembre 2015
sont soumises à l’obligation d’information de l’acquéreur, son accord écrit s’avère indispensable.
En cas de non respect de cette obligation contractuelle, l’acquéreur a la possibilité d’engager les actions de l’article 1217 du Code civil.
IV. Les dérogations
Il existe plusieurs motifs de dérogation, et ce uniquement pour les BHC existants faisant l'objet de travaux et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination :
- Impossibilité technique liée :
- au terrain ; à la présence de construction existantes ;
- à des contraintes résultant du classement de la zone de construction, notamment au regard des règles de la prévention des risques naturels ou technologiques (PPRI et risque d'inondation par exemple).
- Disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d'extension ;
- Préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :
-un bâtiment d'habitation classé au titre des monuments historiques ;
- un bâtiment d'habitation situé aux abords et dans le champ de visibilité d'un monument historique classé ou inscrit en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé ou en
secteur sauvegardé.
V. Les solutions d'effet équivalent
Les articles 3 et 4 du décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont permises dès lors qu’elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s’agit là d’une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l’arrêté du 24 décembre 2015, afin de permettre l’innovation technique. Cependant l’objectif et la qualité d’usage recherchées restent identiques. Il ne s’agit en aucun cas d’une dérogation.
La nouvelle réglementation prévoit des objectifs de résultat et de moyens permettant de remplir chaque objectif, afin d'éviter toute dérive et garantir le principe d'équivalence.L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour objectif de permettre au maître d’œuvre de proposer d’autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l’objectif d’accessibilité et d’introduire une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l'arrêté.
VI. Les travaux modificatifs de l'acquéreur (TMA)
Les travaux modificatifs de l'acquéreur, dits TMA, sont possibles dans les ventes sur plan d'un bâtiment d'habitation collectif, avant construction. Ces ventes sont appelées "ventes en l'état futur d'achèvement" (VEFA). Les appartements qui doivent respecter les règles d'accessibilité (en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur par exemple) peuvent voir leurs plans modifiés afin de s'adapter aux besoins et attentes de l'acquéreur, sous réserve de respecter les points suivants :
- La demande doit émaner de l'acquéreur ;
- Un contrat de travaux modificatifs est alors établi entre l'acquéreur et le promoteur ;
- Le logement doit pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et ressortir ;
- Les aménagements prévus par les TMA doivent être réversibles par des travaux simples;
- Le plan du logement avant TMA et le plan avec TMA sont annexés au contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur, voire même à l'acte authentique de vente si le contrat est signé avant la signature de l'acte.
VII. Le cas de la location
Pour pouvoir adapter un logement loué, l’accord du propriétaire est obligatoire.
Pour un locataire du parc social, adressez une demande écrite à au bailleur en recommandé avec accusé de réception. Ce dernier dispose de quatre mois pour donner suite à votre demande. Il peut alors proposer comme solution :
- la réalisation des travaux ou aménagements au sein du logement ;
- une proposition de mutation dans un autre logement déjà adapté ou adaptable.
Pour un locataire du parc privé, adressez une demande au bailleur qui peut :
- accepter de prendre en charge les travaux ou aménagements ;
- accepter que le locataire prenne en charge les travaux ou aménagements. Il peut, dans ce cas, exiger une remise en état à votre sortie ;
- refuser tout travaux ou aménagement.
La loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement adapte les règles relatives au régime d’autorisation des travaux de transformation du logement, lorsque le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, en modifiant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En effet, en principe, le bailleur ne peut pas s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement. En revanche, l'accord écrit du bailleur est nécessaire lorsque les travaux constituent une transformation du logement. À défaut d’accord, le bailleur peut exiger une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux Le logement et la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 (loi du 6.7.89 : articles 6 et 7).
Depuis le 1er octobre 2016, un régime d’autorisation tacite est créé pour les travaux d’adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ; il concerne les transformations réalisées par le locataire à ses frais (loi du 28.12.15 : art. 16).
Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. Au-delà d’un certain délai (quatre mois et
depuis le 25 novembre 2018 deux mois), l'absence de réponse du bailleur vaut acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux (loi du 6.7.89 : art. 7, f).
Les travaux concernés par le nouveau régime d’autorisation tacite du bailleur sont les suivants :
- installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des
- installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
- installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
- installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.
Le locataire adresse au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter.
La demande du locataire mentionne expressément qu’à défaut de réponse du bailleur dans le délai légal, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux.
La demande de travaux doit également comporter la reproduction de l’article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989.
Dans un délai de deux mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur.
Le régime d’autorisation de travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie est applicable depuis le 1er octobre 2016 aux logements loués (meublés ou non) quelle que soit la date de conclusion du bail.
Des aides et/ou des crédits d’impôts existent.
Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’aides financières de la part de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) et des avantages fiscaux suivants :
- TVA à 10 % pour les travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement, dans les logements achevés depuis plus de deux ans, à condition que ces travaux soient facturés par un
- Dans le parc social, la TVA est à 5,5 % pour les travaux d’adaptation d’un logement ;
- Possibilité de déduire de son revenu global le déficit foncier dans la limite de 10 700 €.
VIII. Le stationnement adapté dans les copropriétés neuves
Afin de mieux garantir l'accès aux places de stationnement adaptées dans une copropriété aux personnes titulaires d'une carte mobilité inclusion (ou carte de stationnement), le décret n°2017-688 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés impose qu'au moins une place adaptée soit louée de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Cette place (ou ces places) ne peut être vendue et est incluse dans les parties communes. Cette obligation concerne les constructions neuves dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015.
Ainsi, une personne handicapée habitant la copropriété peut se signaler au syndic, selon les modalités définies par le décret, afin de disposer en priorité de cette place. Si aucune personne bénéficiant de ce droit priorité ne se signale, la place est alors proposée à la location de manière plus large. Cependant, dès lors qu'une personne prioritaire en effectuera la demande, le syndic reprendra le bien loué, dans les conditions prévues par le contrat de bail.
Deuxième partie : L'obligation d'accessibilité des ERP aux personnes handicapées
I. Les règles d’accessibilité
Les normes d'accessibilité doivent permettre aux personnes handicapées de circuler avec la plus grande autonomie possible, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements et les prestations, de se repérer et de communiquer. L'accès concerne tout type de handicap (moteur, visuel, auditif, mental...).
- les cheminements extérieurs ;
- le stationnement des véhicules ;
- les conditions d'accès et d'accueil dans les bâtiments ;
- les circulations horizontales et verticales à l'intérieur des bâtiments ;
- les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public ;
- les portes, les sas intérieurs et les sorties ;
- les revêtements des sols et des parois ;
- les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d'y être installés (dispositifs d'éclairage et d'information des usagers, par exemple).
II. Les dérogations
- impossibilité technique ;
- contraintes liées à la conservation du patrimoine ;
- disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en accessibilité et leurs coûts, leurs effets sur l'usage du bâtiment et de ses abords (ou la viabilité de l'exploitation de l'établissement).
Elles doivent être autorisées après avis de la commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l'accessibilité. Dans le cas des ERP remplissant une mission de service public, des mesures de substitution doivent être prises.
III. L'agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP)
- la mairie pour un Agenda de trois ans maximum portant sur un seul ERP ;
- la préfecture dans les autres cas.
Le préfet du département doit approuver ou rejeter l'agenda dans un délai de quatre mois après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité (CCDSA). Le silence vaut acceptation de l'Ad'AP.
- trois ans maximum ;
- ou deux périodes de trois ans chacune (six ans maximum) pour les ERP pouvant accueillir un public excédant un seuil fixé par le règlement de sécurité;
- ou trois périodes de trois ans chacune (neuf ans maximum) lorsque la mise en accessibilité est particulièrement complexe (exigences de continuité de service, la surface des bâtiments concernés etc.).
- au-delà de trois ans, le délai doit être accordé sur autorisation motivée de l'autorité administrative.
- la prorogation du délai de dépôt de l'Ad'ap ;
- la décision d'approbation de l'Ad'ap.
Le maître d'ouvrage ou le maître d'œuvre dispose d'un formulaire pour réaliser son point de situation à un an.
Le propriétaire (ou l'exploitant) doit transmettre un point de situation sur la mise en œuvre de l'agenda d'accessibilité programmée à l'issue dela première année :
- au préfet ;
- aux commissions pour l'accessibilité.
IV. L'attestation d'accessibilité
- au préfet de département ;
- à la commission pour l'accessibilité de la commune où est implanté l'établissement.
Dans le cas des ERP de 5e catégorie, une simple attestation sur l'honneur suffit. Des auto-diagnostics existent pour savoir si l'ERP est conforme aux normes.
Pour les établissements ayant fait l'objet d'un permis de construire, une attestation finale de vérification de l'accessibilité est obligatoire . Établie par un contrôleur technique (ou un architecte indépendant), elle doit être jointe à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
- 1 500 € quand l'agenda porte sur un seul établissement de 5e catégorie ;
- 5 000 € dans les autres cas.
En cas de récidive, le propriétaire encourt une peine de six mois d'emprisonnement. L'adhésion à un Ad'AP permet de suspendre cette sanction.
Sources : https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/laccessib...
Le 14 septembre 2017 mis à jour le 25 janvier 2019