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Timestamp: 2019-06-26 14:41:53
Document Index: 115624789

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 314', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 561', 'BGH']

Urteile im Mietrecht | AN Anwaltskanzlei Neidlinger
›Urteile im Mietrecht
Offenbarungspflicht über Zweifel an der Bonität des Mieters eines verkauften Grundstücks
Zwar ist der Verkäufer einer Gewerbeeinheit grundsätzlich nicht verpflichtet , dem Käufer ungefragt Angaben zu etwaigen negativen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters des Objekts zu machen. Aus den konkreten Umständen des Einzelfalls kann sich jedoch auch etwas anderes ergeben – so etwa wenn der Verkäufer versichert , daß bei Abschluß des Kaufvertrages „keine Mietrückstände bestehen (und) keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich geführt werden“ (Leitsatz der DNotI-Redaktion).
BGH, Urt. v. 31.1.2003 – V ZR 389/01
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Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 26. September 1997 erwarb die Klägerin von dem Beklagten zu 3 für 588.039,56 DM die Teileigentumseinheit. In Abschnitt IV Nr. 6 heißt es unter der Überschrift „Lastenübernahme“:
„Es besteht ein Mietverhältnis.
– zur Zeit keine Mietrückstände bestehen,
– keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich geführt werden.“
Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ansatz darin zu folgen, daß der Verkäufer einer Gewerbeeinheit grundsätzlich nicht verpflichtet ist, dem Käufer ungefragt Angaben zu etwaigen negativen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters des Objekts zu machen. Aus den konkreten Umständen des Einzelfalls kann sich jedoch auch etwas anderes ergeben. So verhält es sich hier. Die Tatsache, daß der Beklagte zu 3 der Klägerin unter Bezugnahme auf den Inhalt des ihr vorher zugeleiteten Mietvertrags mit dem Zeugen B. in dem Kaufvertrag versichert hat, daß „zur Zeit keine Mietrückstände bestehen (und) keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich geführt werden“, war irreführend und geeignet, bei der Klägerin den falschen Eindruck zu erwecken, als sei die Immobilie an jemanden vermietet, dessen Bonität bei Vertragsabschluß außer Zweifel stehe. Der Beklagte zu 3 durfte daher der Klägerin nicht die ihm bekannten Umstände verschweigen, die einem solchen Eindruck entgegenstanden, die also Zweifel daran aufkommen lassen konnten, ob der Zeuge B. den Mietvertrag auch werde erfüllen können.
a) Ohne Erfolg bleibt die von dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Rüge, die Feststellung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 2 habe den von dem Beklagten zu 3 abgeschlossenen Mietvertrag an die Klägerin weitergegeben, entspreche nicht dem Sachvortrag der Klägerin und sei jedenfalls von den Beklagten zu 1 und zu 2 bestritten worden. Diese tatsächliche Feststellung hat das Berufungsgericht in zulässiger Weise in den Entscheidungsgründen seines Urteils mit tatbestandlicher Wirkung (§ 314 ZPO) getroffen (vgl. Senat, BGHZ 119, 300, 301). Das gilt selbst dann, wenn zwischen dem Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze und der Wiedergabe des Parteivorbringens in dem angefochtenen Urteil ein Widerspruch bestünde; denn in einem solchen Fall sind die Ausführungen in dem Urteil maßgeblich (vgl. BGHZ 140, 335, 339). Die Beweiskraft des Tatbestands könnte nur dann entfallen, wenn er in sich widersprüchlich wäre (BGHZ aaO). Das ist hier jedoch nicht der Fall. Zwar hat das Berufungsgericht in dem Tatbestand seiner Entscheidung wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands umfassend auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen. Aber aus diesen Schriftsätzen ergibt sich nichts, was der gerügten Feststellung entgegensteht. Vielmehr hat die Klägerin auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 6. Juni 2000 vorgetragen, daß der – für die Beklagte zu 2 handelnde – Zeuge P. mit Schreiben vom 19. September 1997 den von dem Zeugen B. unterzeichneten Mietvertrag an die Klägerin übersandt hat. Das haben die Beklagten zu 1 und zu 2 nicht bestritten. Somit ist die gerügte Feststellung für den Senat bindend (§ 561 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).
b) Der Makler muß den Auftraggeber nicht nur über das aufklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können; diese Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (BGH, Urt. v. 28. September 2000, III ZR 43/99, WM 2001, 92 f). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Nicht zu folgen ist ihm jedoch darin, daß die Beklagte zu 2 keine Veranlassung gehabt habe, die Klägerin darauf hinzuweisen, daß sie die Bonität des Mieters B. nicht geprüft habe. Wenn nämlich, was das Berufungsgericht unterstellt, die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2 deutlich gemacht hatte, daß es ihr darauf ankam, daß das anzukaufende Objekt gut vermietet sei, dann durfte die Beklagte zu 2 sich nicht einfach mit der Weiterleitung des mit dem Zeugen B. abgeschlossenen Mietvertrags an die Klägerin begnügen, sondern mußte entweder prüfen, ob der Mietvertrag den von der Klägerin gestellten Anforderungen entsprach oder aber darauf hinweisen, daß sie diese Prüfung nicht vorgenommen habe. Dies war umso notwendiger, als der Mitarbeiter P. der Beklagten zu 1 als Vertreterin der Beklagten zu 2 der Klägerin mit Schreiben vom 20. August 1997 mitgeteilt hatte, die Immobilie weise eine „gesicherte Vermietbarkeit an einen auserlesenen Interessentenkreis“ auf. Auch soll P. die Klägerin auf einen „etablierten Steuerberater“ als Mietinteressenten hingewiesen haben, der die Quadratmetermiete von 25 DM bezahlen könne und wolle. Da P. insoweit für die Beklagte zu 2 handelte, mußte die Klägerin den Eindruck gewinnen, der in dem ihr übersandten Mietvertrag aufgeführte Mieter sei jener etablierte Steuerberater, der zu dem „erlesenen Interessentenkreis“ gehöre. Die Beklagte zu 2 hätte daher die Klägerin darüber aufklären müssen, daß sie hinsichtlich der Bonität des Mieters über keinerlei Informationen verfüge. Auf die Frage, ob die Beklagte zu 2 sich das Wissen der Kreditabteilung der Beklagten zu 1 zurechnen lassen muß, kommt es danach nicht an.
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