Source: https://www.crescella.com/studiolegale/tag/regolamento-di-condominio/
Timestamp: 2018-06-24 08:41:51+00:00
Document Index: 88105563

Matched Legal Cases: ['sentenza ', 'sentenza ', 'art. 1136', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

Regolamento di Condominio Archivi | Giovanni Crescella
Tag: Regolamento di Condominio
Modifica del regolamento condominiale: maggioranza o unanimità?
Distinzione tra regolamento contrattuale e assembleare
Si distingue abitualmente tra:
regolamento di condominio contrattuale, quello predisposto dall’originario proprietario dell’edificio e allegato ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quello formato con il consenso unanime di tutti i condomini;
regolamento di condominio assembleare, quello approvato a maggioranza dai condomini.
Tale distinzione, però, non sembra del tutto appropriata ed ha portato spesso a fraintendimenti.
Infatti, per valutare l’efficacia del regolamento non è sufficiente basarsi sulla “paternità” dello stesso o sulla maggioranza dei condomini che l’hanno approvato.
Regolamento o clausole?
Più che qualificare il regolamento occorre, piuttosto, focalizzare l’attenzione sulle singole clausole ivi contenute.
Infatti, «il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili» (cfr Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999).
In particolare, la giurisprudenza (Corte di Cassazione, sent. nn. 208 del 1985, 3733 del 1987, 854 del 1997; richiamate dalla sentenza n. 943 del 30/12/1999) e la dottrina ritengono che, a determinare la “contrattualità” dei regolamenti, siano esclusivamente:
le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.),
le clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.
Conseguentemente, atteso che «solo alcune clausole di un regolamento possono essere di natura contrattuale, l’unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 secondo comma del codice civile» (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999).
L’assemblea dei condomini può modificare a maggioranza, senza la necessità dell’unanimità, le clausole che«si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni».
Comportamento concludente o forma scritta?
Fermo quanto precede, detta modifica non può avvenire per comportamento concludente (es. disapplicazione costante della clausola), ma dev’essere formalizzata espressamente e per iscritto.
A riguardo, la Suprema Corte (cfr sempre, Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999) afferma quanto segue:
«Ritenuto che il regolamento di condominio per essere valido debba risultare da un atto scritto, è indubbio che la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni perché queste, risolvendosi nell’inserimento nel documento di nuove clausole in sostituzione delle originarie, non possono non avere i medesimi requisiti di esse. E tanto più la forma scritta è indispensabile se le variazioni riguardino le clausole di un regolamento contrattuale che impongano limitazioni ai diritti immobiliari dei condomini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri della Conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale (sent. nn. 1091 e 2408 del 1968, 882 del 1970)».
Tale orientamento è ancora oggi confermato dalla Suprema Corte (tra tutte, Corte di Cassazione, sentenza n. 21965 del 21/09/2017).