Source: https://ruby-erbrecht.de/hausbewertung-mittels-des-gebaeudebrandversicherungswertes/
Timestamp: 2018-02-19 17:57:28
Document Index: 128853522

Matched Legal Cases: ['§ 19', '§ 19', '§ 19', '§ 196', '§ 196', '§ 196', '§ 19', 'Art. 3', '§ 125', '§ 126', '§ 19', '§ 193', '§ 19', '§ 19', '§ 19']

Hausbewertung mittels des Gebäudebrandversicherungswertes | Ruby & Schindler. Die Kanzlei für Erbrecht
Hausbewertung mittels des Gebäudebrandversicherungswertes
Die Bewertung von Gebäuden und Grundstücken anhand des Gebäudebrandversicherungswertes (mit Tabelle und Berechnungsbeispielen)
Nachfolgend veröffentlichen wir für unsere Mandanten, wie man relativ einfach einen guten Annäherungswert für das eigene Haus ermitteln kann. Grundlage sind die Gebäudebrandversicherungswerte der eigenen Brandversicherung und die Bodenrichtwert, die man beim Gutachterausschuss der Gemeine kostenlos erfragen kann.
In den Angelegenheiter der sogenannten Freiwilligen Gerichtsbarkeit (sehr vereinfacht gesagt: dort wo nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht wie vor dem Prozessgericht gestritten werden sollte, z.B. Betreuungsrecht oder Erbscheinsrecht)werden die entstehenden Kosten seit 1936 nach der sogenannten Kostenordnung (= KostO) ermittelt. Dabei werden als Ausgangsgrundlage für die Kostenrechnungen die Verkehrswerte von Grundstücken und Gebäuden nach den Regeln der Kostenordnung festgestellt. Diese Werte nach § 19 KostO können als Annäherungswerte auch im sonstigen Geschäfts- und Rechtsverkehr (mit der gebotenen Vorsicht) herangezogen werden:
2. Von Rechtsprechung akzeptiert
So stellte das BayObLG in ständiger Rechtsprechung fest (z.B. DNotZ 1988, 451):
„Der Wert von Grundbesitz bestimmt sich nach § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO. Nach dieser Vorschrift sind alle ausreichenden Anhaltspunkte für einen den (steuerlichen) Einheitswert übersteigenden Wert heranzuziehen, um dem Verkehrswert — als dem gemeinen Wert i. S. von § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO — möglichst nahe zu kommen. Bei bebauten Grundstücken kann der Wert des Bodenanteils (Bodenwert) und der Wert der Gebäude (Gebäudewert) gesondert ermittelt werden.
Als Anhaltspunkt für den insoweit nicht bestrittenen Bodenwert kann der Richtwert nach § 196 BauGB herangezogen werden (vgl. BayObLGZ 1972, 2971). Der Gebäudewert kann nach der Rspr. des Senats (BayObLGZ 1976, 892) mit Hilfe des Brandversicherungswerts berechnet werden. Hierzu ist die der Versicherungsurkunde zu entnehmende, auf das Basisjahr 1914 bezogene Versicherungssumme mit der im Zeitpunkt der Bewertung geltenden Richtzahl der Bayerischen Landesbrandversicherungsanstalt zu multiplizieren, da sich die Grundstücke in deren Zuständigkeitsbereich befinden. Von der sich ergebenden Summe ist ein allgemeiner Abschlag von 20% zu machen, ferner ein Abschlag, der die technische Wertminderung (Alter) in Prozenten des Herstellungswerts berücksichtigt. Hierfür können die Aufstellung über die technische Lebensdauer von baulichen Anlagen und die Tabelle zur Berechnung der technischen Wertminderung (Alter) von Gebäuden herangezogen werden, die den Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 1976 — WertR 1976) in der hier anzuwendenden Fassung vom 31. 5. 1976 (Beilage 21/76 zum BAnz. Nr. 146 vom 6. 8. 1976) als Anlagen 5 und 6 beigegeben sind. Der nach Abzug der Wertminderung wegen Alters verbleibende Restwert soll regelmäßig 30% des Herstellungswerts nicht unterschreiten (BayObLG, JurBüro 1984, 904/905).
Bei bebauten Grundstücken stellt die Verwendung der Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB und der Brandversicherungswerte von Gebäuden meist eine brauchbare und mit dem Gesetz zu vereinbarende Art der Wertermittlung dar. Sie ist in Rspr. und Schrifttum anerkannt. Die Brauchbarkeit der Bodenrichtwerte ergibt sich daraus, dass diese u. a. der Übersichtlichkeit des Grundstücksmarktes für Interessenten dienen sollen (BayObLGZ 1972, 297/302 m. w. Nachw.1), also auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr abstellen und nicht durch marktfremde Erwägungen, wie z. B. manche Bewertungen zu steuerlichen Zwecken, beeinflusst sind. An der Zuverlässigkeit der Brandversicherungswerte ist nicht zu zweifeln, da die Gebäude durch das Brandversicherungsamt oder in seinem Auftrag durch Schätzer geschätzt worden sind. Diese Anhaltspunkte ermöglichen nach Vornahme gewisser Abschläge, welche die Eigenschaft der Anknüpfungswerte als Durchschnittswerte ausgleichen, und bei Gebäuden nach Berücksichtigung einer Wertminderung durch Alter und ggf. sonstige Umstände eine auch in wirtschaftlicher Hinsicht zutreffende Feststellung des Geschäftswerts.“
Hier muss klar sein, dass die ermittelten Werte immernur Pauschalwerte sind, die eine Annäherung an den Verkehrswert darstellen. Aber immerhin sind sie das und: Sie sind einfach zu ermitteln.
3. Bewertung von Gebäudennach dem Gebäudebrandversicherungswert
3.1 Die neue Baukostenrichtzahl seit 1.10.2007 lautet 14,3
Nach Mitteilung des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz hat die Bayerische Landesbrandversicherung AG zum 1. 10. 2007 die Baukostenrichtzahl für Brandversicherungssummen geändert. Die neue Richtzahl lautet 14,3.
Nach wie vor ist die Baukostenrichtzahl dem Euro-Umrechnungskurs angepasst. Nicht auf Euro umgestellt wurden die Stammversicherungssummen 1914. Bei der Berechnung der Brandversicherungswerte ist daher die Versicherungssumme 1914 weiterhin in DM mit der Baukostenrichtzahl zu vervielfältigen. Das Ergebnis ist bereits der Euro-Betrag, es hat keine Umrechnung auf Euro zu erfolgen (dies ist bereits durch die Umstellung der Richtzahl geschehen).
Gleiches gilt für die Richtzahl für Betriebseinrichtungen. Diese beträgt seit 1. 10. 2003 (ebenfalls nach Euro-Umstellung) unverändert 7,3.
Nach der oben dargestellten Rechtsprechung des BayObLG (BayObLGZ 1976, 89 = Rpfleger 1976, 375; Rpfleger 1987, 161; JurBüro 1984, 904; JurBüro 1985, 434; DNotZ 1988, 451; BayObLGZ 1993, 173) stellt insbesondere die Verwendung der Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB (für Grund und Boden – regelmäßiger Abschlag darauf 25%) und der Brandversicherungswerte (für das Gebäude) eine brauchbare und mit dem Gesetz zu vereinbarende Art der Wertermittlung bei bebauten Grundstücken dar.
§ 19 Kostenordnung (Sachen) lautet:
„(1) Der Wert einer Sache ist der gemeine Wert. Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht.
(4) Bei einem Geschäft, das die Überlassung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes mit Hofstelle durch Übergabevertrag, Erbvertrag oder Testament, Erb- oder Gesamtgutsauseinandersetzung oder die Fortführung des Betriebes in sonstiger Weise einschließlich der Abfindung weichender Erben betrifft, ist das land- und forstwirtschaftliche Vermögen im Sinne des Bewertungsgesetzes mit dem Vierfachen des letzten Einheitswertes, der zur Zeit der Fälligkeit der Gebühr bereits festgestellt ist, zu bewerten; Absatz 2 Satz 2 und 3 und Absatz 3 gelten entsprechend. In dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet gelten für die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens die Vorschriften des Dritten Abschnitts im Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes mit Ausnahme von § 125 Abs. 3; § 126 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes ist sinngemäß anzuwenden.
3.2 Bewertungssystematik
Wie § 19 Abs. 1 S. 2 KostO zu entnehmen ist, kann sich der Verkehrswert oder ein höherer Wert als der Einheitswert „aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ergeben. Als Anhaltspunkte kommen insbesondere Brandversicherungswerte in Betracht.
Hierbei ist wie folgt zu verfahren: Für das Grundstück (Bodenwert) ist Ausgangsbetrag der Bodenrichtwert nach § 193 Abs. 3 BauGB, gekürzt um 25%.
Bei der Wertbestimmung für das Gebäude (Gebäudewert) sind zu berücksichtigen die Versicherungssumme 1914 (Stammversicherungssumme), die jeweilige Richtzahl (früher Teuerungszahl), das Alter des Gebäudes (zur Berechnung der technischen Wertminderung, um die der Brandversicherungswert zu kürzen ist) und die Nutzungsart des Gebäudes, da die technische Wertminderung für die einzelnen Nutzungsarten verschieden ist. Darüber hinaus ist ein allgemeiner Abschlag von 20% zu berücksichtigen. Der um die altersbedingte technische Wertminderung gekürzte Restwert soll im Allgemeinen 30% des Brandversicherungswertes nicht unterschreiten. Die gültigen Richtzahlen wurden regelmäßig veröffentlicht, jedoch nach 1996 erst wieder mit Stand zum 1. 10. 2003 fortgeführt. Die aktuelle Richtzahl ist nach Mitteilung des Bayerischen Staatsministeriums mit Wirkung zum 1. 10. 2007 neu festgelegt worden. Sie beträgt für Gebäude 14,3 (entspricht Umrechnung auf Eurowert). Keine neue Richtzahl wurde für Betriebseinrichtungen mitgeteilt. Diese beträgt seit 1. 10. 2003 (ebenfalls nach Euro-Umstellung) unverändert 7,3. Die aktuellen Richtzahlen geben somit bis zur Neufestsetzung einen Rückschluss auf den Gebäudewert im Zeitpunkt der Bewertung.
Einzelne Landesjustizverwaltungen geben aus Gründen der bereits fertige Tabellen mit den Wertmultiplikatoren auf vorstehender Berechnungsgrundlage den Gerichten an die Hand. Steht die Sache unter Denkmalschutz, Landschaftsschutz oder ist sie sonst mit ungewöhnlich hohen Unterhaltungskosten belastet, so kann der Sicherheitsabschlag erhöht werden. Weigert sich der Kostenschuldner trotz seiner Mitwirkungspflicht die Brandversicherungsurkunde beizubringen, um so eine sachgerechte Bewertung zu ermöglichen (zum Beispiel bei Nachlassverhandlung und Erbscheinserteilung), so kann das Gericht bei der Grundstücksbewertung nach § 19 Abs. 2 den Wert frei schätzen. Die Wertermittlung nach Brandversicherung ist damit eine nach Abs. 2 nach wie vor zulässige und praktikable Bewertungsmethode. Bei der Novellierung der KostO wird wegen der Privatisierung der Brandversicherung erwogen, die Brandversicherungswerte als Bezugsgrößen förmlich auszunehmen. Gleichwohl werden die Brandversicherungswerte weiterhin als praktikables Bewertungskriterium maßgebend bleiben. Auch wenn heute Brandversicherungen überwiegend durch Selbstveranlagung (nicht Schätzung durch den Versicherer) erfolgen, wird man von einer sachgerechten Wertermittlung ausgehen können. Hierbei kann unterstellt werden, dass niemand ohne Grund zu hohe Versicherungsbeiträge zahlt und zudem schon im eigenen Interesse kaum eine niedrige Versicherung abschließt.
Weitere wertändernde Umstände (insbesondere Baumängel, Bauschäden, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen, wirtschaftliche Wertminderungen wie zB ungünstige zeitbedingte Raum- und Baugestaltung) sind im Einzelfall zu berücksichtigen, wenn sie bekannt sind oder glaubhaft dargelegt werden.
Im Zuge dieser Änderung wurde die Baukostenrichtzahl dem Euro-Umrechnungskurs angepasst und zum 1. 10. 2003 mit 13,3 festgelegt und zuletzt mit Wirkung zum 1. 10. 2007 angepasst auf 14,3. Nicht auf Euro umgestellt wurden die Stammversicherungssummen 1914. Bei der Berechnung der Brandversicherungswerte ist daher die Versicherungssumme 1914 weiterhin in DM mit der Baukostenrichtzahl zu vervielfältigen. Das Ergebnis ist bereits der Euro-Betrag, es hat keine Umrechnung auf Euro zu erfolgen (dies ist bereits durch die Umstellung der Richtzahl geschehen). Gleiches gilt für die Richtzahl für Betriebseinrichtungen. Diese beträgt seit 1. 10. 2003 bis heute unverändert (ebenfalls nach Euro-Umstellung) 7,3. Dem Gebäudewert ist der Grundstückswert hinzuzurechnen. Die Feststellung des Gebäudewertes nach den vorgenannten Grundsätzen ist in aller Regel auch dann möglich, wenn eine entsprechende Brandversicherung bei einer anderen Versicherungsgesellschaft als der Bayerischen Landesbrandversicherung AG besteht. Aus der Praxis ist bekannt, dass die Versicherungsbedingungen dieser privaten Versicherer, soweit sie für die Kostenberechnung relevant sind (insbesondere die Richtzahl), im Wesentlichen denjenigen der Bayerischen Landesbrandversicherung AG entsprechen. In Fällen, in denen kein geeigneter Brandversicherungswert zur Verfügung steht, ist der Wert des Grundbesitzes auf Grund der anderen in § 19 Abs. 2 genannten Anhaltspunkte zu ermitteln, zB nach den Preisindizes für Wohngebäude.
Der Restwert von 30% darf weder aus technischen noch aus wirtschaftlichen Wertminderungsgesichtspunkten unterschritten werden, wenn für das Gebäude noch eine Nutzung möglich ist. Eine andere Behandlung ist nur geboten, wenn glaubhaft gemacht wird, dass eine Nutzung nicht mehr möglich ist oder bei einer Verwertung des Grundstücks für das Gebäude ein Erlös nicht mehr zu erziehen wäre.
3.3 Bewertungsformeln
Folgende Formeln sind für die Berechnung nach dem Brandversicherungswert anzuwenden: Versicherungssumme 1914 x Richtzahl der Bayerischen Landesbrandversicherung AG ./. abzüglich altersbedingte technische Wertminderung, die nach der Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters bei linearer Abschreibung (Anlage 8 b zu den Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006) zu bestimmen ist. Von diesen Abschlägen (insgesamt 20%) sollte auch in Gebieten mit starker Bautätigkeit nur abgewichen werden, wenn hierfür konkrete Erkenntnisse vorliegen. Die Wertminderungsabschläge von insgesamt 20% sind in die Tabelle (s. unten) bereits eingearbeitet.
Damit eine möglichst einheitliche Bewertung von Grundbesitz durch die Gerichte und Notare erreicht wird, ist nunmehr nach der neuen Tabelle zur Berechnung des Gebäudebrandversicherungswertes zu verfahren.
Die Richtzahltabellen wurden im Hinblick auf die Bewertung von Eigentumswohnungen ergänzt, wobei sowohl eine Berechnung nach dem Brandversicherungswert als auch durch Hochrechnung eines zu einem früheren Zeitpunkt bekannten Wohnungswertes (zB Kaufpreis, Herstellungskosten) nach dem Baupreisindex möglich ist. Damit können auch Eigentumswohnungen, für die ein eigener Brandversicherungswert gebildet wurde, unter Anwendung der Wertermittlungsgrundsätze des BayObLG (BayObLGZ 1976, 89 = DNotZ 1977, 434 = Rpfleger 1976, 375 = JurBüro 1976, 1236; Rpfleger 1967, 161; JurBüro 1984, 904; JurBüro 1985, 434; DNotZ 1988, 451; BayObLGZ 1993, 173) für Wohngebäude durch Multiplikation der entsprechenden Richtzahl mit der Stammversicherungssumme 1914 bewertet werden. Entsprechend den Grundsätzen für Wohngebäude wird auch für Eigentumswohnungen die Annahme einer Gesamtnutzungsdauer mit 100 Jahren (Anlage 4 der WertR 2006) angenommen.
Der nach der Art des Gebäudes und dessen Alters (in vollen Jahren) gefundene Vervielfältiger ist auf die Versicherungssumme 1914 anzuwenden. Im Verfielfältiger ist die altersbedingte Wertminderung der jeweiligen Gebäudeartund dem vom BayObLG für erforderliche gehaltene generelle Abschlag von 20 % bereits eingearbeitet. Das Ergebnis ist der Verkehrswert des jeweiligen Gebäudes (ohne Bodenwert) nach dem Brandversicherungswert. Der Restwert von 30 % darf weder aus technischen noch aus wirtschaftlichen Wertminderungsgesichtspunkten unterschritten werden, wenn für das Gebäude noch eine Wertminderung möglich ist.
Einfamilien-/ Reihenhaus
Gemischt genutztes Wohnhaus, Geschäftshaus, Verwaltungs- oder Bürohaus, ab 4 Wohnungen, Fertighaus, Gebäude für Veranstaltungen, Schulen, Hotels, Einkaufsmarkt
Industriegebäude, Werkstatt, Lagergebäude,
Scheune ohne Stallteil, Kauf- und Warenhäuser,
Garagen in Massivbauweiseweise
Landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude, Reithallen, Ställe, Fertiggaragen
Gebäudealter in Jahren
Darüber (Restwert = 30 %):
(Restwert
= 30 %):
= 30%):
5. Beispielsberechnungen:
5.1 Einfamilienwohnhaus:
Einfamilienwohnhaus, Baujahr 1990, Stammversicherungssumme 1914 = 19 000,00 DM, Grundstücksgröße: 1000 m², Vergleichswert des Gutachterausschusses 200,00 Euro/m².
Gebäude: Stammversicherungssumme 1914 – keine Umrechnung auf Euro – 19 000 DM x 9,724 (Richtzahl bei Gebäudealter von 15 Jahren) =184 756,00 Euro
Grundstück: m²-Preis 200,00 Euro, hierauf Abschlag von 25%
= 150,00 Euro x 1000 m² =
Verkehrswert gemäß § 19 Abs. 2 =
334 756,00 Euro
5.2 Eigentumswohnung:
Für die Berechnung des Gebäudewertes auf der Grundlage der Brandversicherung gilt die Besonderheit, dass sich die Höhe der altersbedingten technischen Wertminderung bei Eigentumswohnungen nach Tabelle der Anlage 8 a der WertR 2006 richtet, so dass sich in Abweichung der Werte für Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer mit 100 Jahren (für die die Wertminderung entsprechend der Tabelle nach der Anlage 8 b der WertR 2006 zu berücksichtigen ist), höhere Werte ergeben. Die Tabelle zur Berechnung des Verkehrswertes von Gebäuden nach dem Brandversicherungswert wurde entsprechend um eine Spalte für Eigentumswohnungen ergänzt. Die Abschläge für die Wertminderungen sind in die Tabelle bereits eingearbeitet.
Eigentumswohnung, Baujahr 1990, Stammversicherungssumme 1914 = 19 000,00 DM, Grundstücksgröße 1000 qm, hieran Miteigentumsanteil 150/1000, Vergleichswert des Gutachterausschusses 200,00 Euro/m².
Gebäudewert für die Eigentumswohnung: Stammversicherungssumme 1914 – keine Umrechnung auf Euro 19 000,00 DM x 10,410 (Richtzahl bei Gebäudealter von 15 Jahren) =197 790,00 Euro
Grundstück: m²-Preis 200,00 Euro x 1000,
hierauf Abschlag von 25%
= 150,00 Euro x 150/1000 m² =
220.290,00 Euro