Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20160/98
Timestamp: 2019-10-19 23:32:22
Document Index: 395260786

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 654', 'BGH', '§ 654', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 654', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 654', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 652', '§ 654', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 654', 'BGH']

BGH, 11.11.1999 - III ZR 160/98 - dejure.org
BGH, 11.11.1999 - III ZR 160/98
https://dejure.org/1999,725
BGH, 11.11.1999 - III ZR 160/98 (https://dejure.org/1999,725)
BGH, Entscheidung vom 11.11.1999 - III ZR 160/98 (https://dejure.org/1999,725)
BGH, Entscheidung vom 11. November 1999 - III ZR 160/98 (https://dejure.org/1999,725)
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Makler - Provision - Maklerprovision - Vermittlung - Vertragswidrig - Vertragspartner
Verwirkung von Provisionsansprüchen bei rechtswidriger Doppelvermittlungstätigkeit
Maklerprovision, Verwirkung der - bei Vertrauensmakler
Zur Verwirkung des Provisionsanspruchs des Vertrauensmaklers wegen vertragswidriger Vermittlungstätigkeit für die andere Vertragsseite
Provisionsanspruch des Doppelmaklers
Darf "Vertrauensmakler" des Verkäufers gleichzeitig Vermittlungsmakler des Käufers sein? (IBR 2000, 98)
NJW-RR 2000, 430
MDR 2000, 201
NZM 2000, 145
ZMR 2000, 182
VersR 2000, 182
WM 2000, 422
DB 2000, 1172
Für das Vorliegen einer unerlaubten Doppeltätigkeit ist im übrigen entscheidend, ob der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt; dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als "ehrlicher Makler" zwischen ihren Interessen zu vermitteln (BGH, Urteil vom 11. November 1999 - III ZR 160/98, WM 2000, 422, 423 und vom 8. Juni 2000 - III ZR 187/99, NJW-RR 2000, 1502, 1503).
Eine Verwirkung des Provisionsanspruches nach § 654 BGB ist aber in Betracht zu ziehen, wenn der Makler für beide Vertragsteile als Vermittlungsmakler tätig wird (vgl. BGH NJW-RR 2000, 430 = MDR 2000, 201;… Palandt-Sprau, BGB, 62. Aufl., § 654 Rdn. 4; Dehner, NJW 2000, 1986, 1994;… ders. Maklerrecht, Rdn. 262).
Dabei ist entscheidend, ob der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt (BGH NJW-RR 2000, 430, NJW-RR 2000, 1502, 1503).
Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offen legt und sich darauf beschränkt, als "ehrlicher Makler" zwischen ihren Interessen zu vermitteln (BGH NJW-RR 2000, 430; NJW-RR 2000, 1502, 1503).
Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die jeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als "ehrlicher Makler" zwischen ihren Interessen zu vermitteln (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 11. November 1999 - III ZR 160/98 = VersR 2000, 182, 183 m.zahlr.w.N.).
Dies alles paßt jedenfalls nicht zu dem gesetzlichen Leitbild des unparteiischen, neutralen und ehrlichen" Maklers, der Mittler zwischen den divergierenden Interessen von Verkäufer und Käufer sein soll (vgl. auch BGH Urteile vom 22.4.1964 - VIII ZR 225/62 - NJW 1964, 1467 (1468 f.); vom 26.3.1998 - III ZR 206/97 - VersR 1998, 715 (716) = NJW-RR 1998, 992 (993); vom 11.11.1999 - III ZR 160/98 - VersR 2000, 182 (183).
Unentschieden kann ferner bleiben, ob darüber hinaus ein Verbot der illoyalen Doppelmaklertätigkeit im Sinne von § 654 BGB vorliegt, weil die Klägerin die Beklagten nicht darüber aufgeklärt hat, daß sie, jedenfalls von ihrem rechtlichen Standpunkt aus, nicht als Vertreterin, sondern als Vertrauensmaklerin für die Verkäuferin handelte (vgl. hierzu BGH Urteil vom 11.11.1999, aaO).
Beim Immobilienkauf ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Doppeltätigkeit im Sinne einer Vermittlungstätigkeit für beide Auftraggeber jedenfalls dann - abgesehen von einem konkreten Interessenkonflikt im Einzelfall - nicht vertragswidrig, wenn sie dem Makler von beiden Vertragspartnern gestattet oder der Doppelauftrag wenigstens für die jeweils andere Auftragsgeberseite eindeutig erkennbar oder absehbar ist (BGH-Beschluss vom 26. März 1998 III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, BGH-Urteile vom 11. November 1999, III ZR 160/98, NJW-RR 2000, 430; vom 08. Juni 2000, III ZR 186/99, NJW 2000, 3067).
Die (provisionspflichtige) Doppeltätigkeit ist dem Immobilienmakler nach ganz herrschender Meinung grundsätzlich gestattet, soweit nicht im Einzelfall eine abweichende Vereinbarung vorliegt oder eine Interessenkollision gegeben ist (vgl. z. B. BGH NJW-RR 2000, 430; NJW 2000, 3067; Senat NJW-RR 1994, 125; VersR 1991, 545, jeweils m. w. N.;… Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rz. 858 m. w. N.;… MünchKomm./Roth, BGB, § 654 Rz. 8, 9).
Lediglich in Ausnahmefällen, in denen der Makler mit seinem Kunden einen langfristigen Alleinauftrag (15 Monate) geschlossen und sich ausbedungen hatte, daß der Kunde keine eigene Initiative entfalten dürfe und die Verhandlungen ausschließlich ihm - dem Makler - überlassen müsse, verlangt der BGH wohl, der Makler müsse unmißverständlich zum Ausdruck bringen, daß er auch für den anderen Teil provisionspflichtig tätig sei (sowohl NJW 1964, 1467; vgl. auch BGH MDR 2000, 201 = VersR 2182).
Gleichwohl bleibt ein Vertrag "im Kern" Maklervertrag ("Maklerdienstvertrag"), wenn es sich trotz einer vereinbarten Tätigkeitspflicht um eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers handelt, die Entschlussfreiheit des Kunden gewahrt bleibt und die Vergütungspflicht erfolgsbezogen ist (vgl. BGHZ 99, 374, 382; BGH NJW-RR 2000, 430, 431;… Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rdnr. 25).
Eine solche Verwirkung des Provisionsanspruchs gemäß § 654 BGB setzt jedoch auch bei Vertrauensmaklern nach der Rechtsprechung des BGH, vgl. NJW-RR 2000, 430, voraus, dass der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seines Auftraggebers verletzt.
Als Kriterien genannt werden eine Tätigkeitspflicht, die es dem Auftraggeber verbietet, Maklerdienste Dritter in Anspruch zu nehmen, und ihm gebietet, seinerseits mögiiche Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen (BGH NJW-RR 2000, 430) sowie eine lange Zeitspanne, während derer sich der Auftraggeber derart verpflichtet, wobei 4 Monate als, nicht ausreichend angesehen werden (BGH NJW-RR 1998, 993).
Denn wenn dem Makler - auch dem Vermittlungsmakler - anerkanntermaßen grundsätzlich sogar eine Doppeltätigkeit gestattet ist (vgl. z.B. BGHZ 61, 17;… NJW-RR, a.a.O.), dann kann die Zulässigkeit des Abschlusses des Hauptvertrages im Wege einer Vertretung nicht wegen einer möglichen Interessenkollision in Abrede gestellt werden (…so Schwerdtner, a.a.O., Rn. 687), es sei denn, es liegt ein konkreter Interessenkonflikt (konkrete Vertragswidrigkeit) des Maklers vor (…vgl. Schwerdtner, a.a.O., Rn. 862 m.N.;… Palandt/Sprau, a.a.O., § 654 Rn. 8; OLG Dresden NJW-RR 1994, 885; OLG Hamm, NJW-RR 1994, 125); entscheidend ist, ob der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt, was dann nicht der Fall ist, wenn er sich darauf beschränkt als "ehrlicher Makler" zwischen ihren Interessen zu vermitteln (BGH VersR 2000, 182, 183 m.N.).