Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Verkauf-Grundbesitz-mit-Ferienwohnungen,-Umsatzsteuer,-Einkommensteuer--f154538.html
Timestamp: 2020-02-23 20:44:41
Document Index: 50458380

Matched Legal Cases: ['§ 15', '§ 16', '§ 16', '§ 1', '§ 23', '§ 23']

www.frag-einen-anwalt.deSteuerrechtSteuerVerkauf Grundbesitz mit Ferienwohnungen...
| 19.07.2011 15:20 |
ich beabsichtige ein Gebäude auf ca. 800 m² Grundstück zu veräussern (gesamter Grundbesitz). In dem Gebäude befinden sich 7 Ferienappartements, welche von mir an ständig wechselnde Feriengäste vermietet werden. Die Mietpreise enthalten Umsatzsteuer und diese wird auch ausgewiesen und abgeführt. Das Haus wurde 1999 erbaut und eröffnet, für die Baukosten wurde die Umsatzsteuer zurückerstattet. Es handelt sich also derzeit um einen Umsatzsteuerpflichtigen Betrieb.
Eine Ausgliederung des Grundbesitzes aus dem Betriebseigentum ist nicht nötig, da dieser in Form privater Vermögensverwaltung im Privateigentum gehalten wird.
Der Baupreis lag 1999 bei ca. 250.000.- €(Netto), verkauft werden soll nun für einen Kaufpreis von ca. 500.000.- €.
1. - unterliegt der Erlös oder der Unterschiedsbetrag ? zwischen Baupreis/Wert 1999 (250.000.- €) und Verkaufspreis (500.000.- €) einer Steuer? (z.B. Einkommensteuer o. ä.)
2. - wenn ich an einen Nichtunternehmer, (z.B. zur privaten Nutzung) verkaufe, entsteht hier irgendwo eine Umsatzsteuer für den Käufer, oder muss Umsatzsteuer von mir zurückgezahlt oder vom Kaufpreis abgeführt werden? Oder ist die Umsatzsteuer hier gar nicht relevant?
Steuer Steuer Umsatzsteuer EStG Nutzung
1. Hier liegt meines Erachtens eine Betriebsveräußerung eines (Teils) Gewerbebetriebes vor. Durch die Vermietung sind Sie unternehmerisch/gewerblich tätig geworden.
Der Gewinn aus dem Verkauf eines Betriebes gehört zu den steuerpflichtigen Einkünften § 15 EStG, § 16, 17 EStG. Bei einer Betriebsveräußerung kommt es zur Aufdeckung aller im Verlauf der Unternehmenstätigkeit entstandenen stillen Reserven, also müsste hier geprüft werden, was die Wohnungen tatsächlich für einen Wert haben. Diese gelten als Veräußerungsgewinne und bewirken im Jahr der Veräußerung eine Zusammenballung von Einkünften. Zur Reduzierung der Besteuerung werden Freibeträge und Tarifermäßigungen (§§ 16, 34 EStG) gewährt. Darüber hinaus besteht auch die Verpflichtung zur Besteuerung der Differenz Buchwert -Verkaufspreis.
2. Ob Sie an einen Privatmann veräußern, spielt für die Umsatzsteuer hinsichtlich des Verkaufspreises keine Rolle. Ggfs. sind aber Vorsteuerabzüge zurückzugewähren.
Ggfs. liegt hier ein nicht steuerbarer Umsatz vor, wenn eine Betriebsveräußerung im Ganzen gegeben ist, § 1 Abs. 1a UStG.
Nachfrage vom Fragesteller	19.07.2011 | 18:10
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Allerdings habe ich dann doch noch eine Nachfrage. Ich hatte ja geschrieben, dass der Grundbesitz als private Vermögensverwaltung (im Privateigentum) geführt wird. Wäre es hier dann nicht evtl. auch möglich, dass nach der 10 jährigen Spekulationsfrist der Grundbesitz ohne Einkommensteuer veräussert werden könnte? Er wäre ja dann im Grunde nicht in das Betriebsvermögen eingegangen.
Bei der Umsatzsteuer, hier ging es mir auch darum, ob nach 11 Jahren überhaupt noch Umsatzsteuer (aus der Errichtung des Gebäudes vor 11 Jahren) zurückgefordert werden könnte? Für welche Leistungen wäre eine Umsatzsteuerrückforderung überhaupt relevant? Ich könnte ja im Grunde auch meinen Gewerbebetrieb liquidieren.... oder so was...
Bitte entschuldigen Sie, wenn meine Fragen nicht so ganz klar verständlich sind, aber es ist eben recht schwierig zu formulieren... ;-)
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2011 | 20:42
Grundsätzlich stellt ein Betriebsgrundstück zwei Wirtschaftsgüter dar: Grund und Boden und Gebäude. Bebauter Grund und Boden teilt grundsätzlich das Schicksal des Gebäudes als Betriebsvermögen oder Privatvermögen.Eine (wirtschaftliche ) Ausnahme vom Identitätsgebot stellt § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG dar. Danach werden Gebäude und selbständige Gebäudeteile, die innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist (statt der früheren zweijährigen Spekulationsfrist) errichtet wurden, in die Besteuerung nach $ 23 EStG einbezogen.
Haben Sie beispielsweise am 1.4.01 das unbebaute Grundstück angeschafft und sodann bebaut. Trotz fehlender Identität des erworbenen Objekts (unbebautes Grzundstück) und des veräußerten Objekts (Ferienwohnungen) liegt gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG dann ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn die maßgebliche Veräußerung vor dem 31.3.11 stattfindet. Falls danach wäre das Grundstück, falls nicht doch zum Betriebsvermögen geworden, steuerfrei zu veräußern.
Bewertung des Fragestellers 21.07.2011 | 11:27
"Es ist sicherlich schwierig, nach den wenigen, angegebenen Daten eine umfassende Lösung des Problemes aufzuzeigen. Allerdings hätte ich auf meine Nachfrage zur Umsatzsteuer noch eine kurze Ausführung erwartet. Zur Einkommensteuer wurde z.B. auf nicht relevante Dinge, wie z.B. Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist eingegangen, obwohl ich z.B. als Baujahr 1999 angegeben hatte. Mit dem "Grundbesitz" meinte ich Gebäude und Grundstück, welches im Privateigentum gehalten wurde. Was ich nicht geschrieben hatte, dass ich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erkläre, dies wäre sicherlich auch noch wichtig gewesen? Eigentlich hätte ich als Antwort z.B. erwartet: - Einkommensteuer "nein" da im Privatbesitz und ausserhalb der 10J. Spekulationsfrist. - Umsatzsteuer teilw. nein, da nach 10 J. für Bau nicht mehr zurückgefordert werden kann aber für z.B. ....? wäre eine Rückforderung möglich. Schade, so hat mich die Antwort leider nicht weiter gebracht, mfG."
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