Source: http://mietrechtaktuell.com/mietrechtsreform-2013
Timestamp: 2020-02-28 15:46:41
Document Index: 269559587

Matched Legal Cases: ['§ 551', '§ 551', '§ 569', '§ 283', '§ 546', '§ 940', '§ 940', '§ 562', 'BGH', 'BGH', '§ 885', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 535', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 558', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', 'BGH', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 555', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 559', '§ 555', '§ 536', '§ 555', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 558', '§ 577', '§ 577']

MIETRECHT AKTUELL | Mietrechtsreform 2013
Mit der Mietrechtsreform 2013 treten am 01. Mai zahlreiche neue Vorschriften im Mietrecht in Kraft. Ziel der Reform ist insbesondere eine schnellere Räumung von Mietbetrügern. Erstmals findet auch der Klimaschutz Einzug in das Mietrecht. Die Novelle bringt aber nicht nur Vorteile, sondern auch neue Probleme mit sich.
I. Massnahmen gegen Mietnomaden und unseriöse Mieter
1. Kündigung wegen Verzugs mit der Kaution
Die Kaution ist nach § 551 BGB auf drei Monatsmieten begrenzt und darf in drei gleichen Teilraten beglichen werden. Um Streit über die Fälligkeit der Teilraten zu vermeiden ist nunmehr in § 551 Abs. 2 BGB geregelt worden, dass die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses und die zweite und dritte Rate jeweils mit der Mietzahlung für diesen Monat fällig ist.
Nach § 569 Abs. 2a BGB ist der Vermieter nunmehr berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Früher war dies nach der Rechtsprechung nur dann möglich, wenn der Mieter zuvor abgemahnt worden ist, was nunmehr entfällt.
2. Sicherungsanordnung
Nach § 283 a ZPO kann der Vermieter nunmehr im Räumunmgsprozess beantragen, dass der Mieter für die Ansprüche auf Nutzungsentschädigungen nach § 546a BGB, welche nach Zustellung der Räumungsklage fällig werden, Sicherheit leisten muß. Sollte das Gericht dem Antrag folgen, dann muß der Mieter binnen einer vom Gericht gesetzten Frist diese leisten. Der Mieter kann sofortige Beschwerde einlegen, die jedoch keine aufschiebende Wirkung hat.
Die Missachtung der Pflicht zur Sicherheitsleistung verschafft dem Vermieter gem. § 940a Abs. 3 ZPO die Möglichkeit zur Beantragung einer einstweiligen Verfügung, die auf Räumung der Wohnung gerichtet ist. Hierdurch kann Zeit gespart und ein fortgesetzter Mietausfall verhindert werden. Taucht ein bislang unbekannter Untermieter im Räumungstermin auf, so muß auch gegen diesen eine Räumungsverfügung gem. § 940a Abs. 2 ZPO erwirkt werden.
3. Berliner Räumung
Der Räumungstitel eröffnet dem Vermieter das Recht zur Räumungs- und Herausgabevollstreckung. Um die Kosten der Räumung möglichst gering zu halten hat sich in Berlin durchgesetzt, den Vollstreckungsauftrag des Gerichtsvollziehers auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken und am Mobiliar des Mieters ein Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB auszuüben. Der BGH hat diese Praxis für rechtmäßig erklärt: BGH Az: I ZB 45/05 und I ZB 135/05. Gesetzlich ist in § 885a ZPO das Recht dieser Beschränkung auf den Herausgabeanspruch nun geregelt. Ein Vermieterpfandrecht muß nicht mehr geltend gemacht werden. Der Gerichtsvollzieher muss nunmehr das sichtbare Mobiliar des Mieters erfassen, was jedoch nicht als vollständige Inventarliste geschehen muß. Alles was der Mieter nicht aus der Wohnung geräumt hat, kann der Vermieter nunmehr anderweitig zwischenlagern und die Wohnung selbst räumen. Abfall darf entsorgt werden. Sollten bei der Räumung versehentlich Sachen beschädigt werden, muß der Vermieter diese nicht ersetzen. Der Mieter hat nunmehr 1. Monat Zeit seine Gegenstände zurückzuverlangen. Was dieser nicht zurückverlangt, kann verwertet werden. Dies wird in der Regel durch öffentliche Versteigerung geschehen. Der Vermieter hat dann abschließend einen Anspruch auf Kostenerstattung hinsichtlich Räumung, Zwischenlagerung und Verwertung des Mobiliars.
II. Energetische Modernisierung von Wohnraum
Zunächst ist festzustellen, dass durch die Gesetzesnovelle neue Probleme geschaffen wurden, soweit nunmehr zwischen drei Arten von Arbeiten in Wohnungen zu unterscheiden ist. Es ist nunmehr die Instandsetzungsmassnahme von der Instandhaltungsmassnahme und der Modernisierung zu unterscheiden.
1. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Erhaltungsmassnahmen)
Instandsetzungsmassnahmen sind erforderlich, um Schäden zu beseitigen, die den vertragsgemäßen Zustand wieder herstellen. Die Instandhaltungsmassnahme soll gem. § 555a BGB Arbeiten an einer Wohnung betreffen, die den vertragsgemässen Zustand erhalten.
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmassnahmen sind im Kern identisch zu behandeln. Nach § 555a Abs. 2 BGB sind solche Erhaltungsmassnahmen nunmehr vor Ausführung anzukündigen. Eine Pflicht zur Ankündigung entfällt, wenn mit den Arbeiten nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und im Fall einer Notmassnahme. Eine besondere Form und Frist der Ankündigung wurde nicht vorgeschrieben. Vor diesem Hintergrund kann die Ankündigung auch in einem persönlich Gespräch erfolgen.
Zu beachten ist, dass dem Mieter nunmehr ein Aufwendungsersatzanspruch zusteht. Aufwendungen des Mieters die auf die Erhaltungsmaßnahme zurückzuführen sind, müssen daher ersetzt werden. Dies sind beispielsweise Kosten für Reinigungsarbeiten oder das Auslagern von Möbeln. Muß der Mieter in Vorleistung treten, so steht diesem ein Anspruch auf Vorschuß gem. § 555a A. 3 S. 2 BGB zu.
Eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Erhaltungsmassnahmen ist weiter unzulässig, denn mit der bisherigen Miete ist die Durchführung solcher Erhaltungsmassnahmen bereits abgegolten und der Vermieter erfüllt nur seine Pflicht gem. § 535 BGB.
2.1 Der neue § 555b BGB erfasst nunmehr 7 Fälle von Modernisierungsmaßnahmen. Dies sind:
a) Maßnahmen durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird;
b) Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöht wird;
c) Maßnahmen welche die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden;
d) Maßnahmen, die aufgrund die aufgrund von Umständen durchzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, aber keine Erhaltungsmassnahmen im Sinne § 555 a BGB sind;
e) Maßnahmen durch die neuer Wohnraum geschaffen wird;
f) Maßnahmen durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (Neuregelung energetische Modernisierung § 555b Nr. 1 BGB);
g) Maßnahmen die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einspart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (§ 555 b Nr. 2 BGB).
Gemeinsam ist allen Modernisierungsmaßnahmen, dass eine bauliche Veränderung vorliegen muß, wozu aber bereits eine Veränderung der Anlagentechnik des Gebäudes reicht. Die letztgenannten Neuregelungen zur energetischen Modernisierung haben in ihrer Unterscheidung erhebliche Konsequenzen. Unter Nr. 1 fallende Modernisierungen führen in Bezug auf die Mietsache zu einer Energieeinsparung, so dass auch der Mieter einen Vorteil hat. Im Gegensatz dazu führen Maßnahmen nach § 555 b Nr. 2 zwar zu einer Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie, die aber keinen Bezug zur Mietsache haben muß. Beispielsweise kann die Installation einer Photovoltaikanlage, deren Strom in das öffentliche Netz eingespeist wird und nicht im Mietshaus verwendet wird, auf den Mieter umgelegt werden.
Kern der Mietrechtsreform ist die energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB.
Die energetische Modernisierung nach Nr. 1 liegt dann vor, wenn Endenergie in Bezug auf das Gebäude/die Mietsache eingespart wird. Wesentlich ist, dass bei dieser Modernisierungsmaßnahme das Minderungsrecht des Mieters für drei Monate nicht mehr greift und eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist. Endenergie ist die Menge an Energie, welche die Anlagentechnik eines Gebäudes für Heizung und Warmwasseraufbereitung zur Verfügung stellen muß, um den Bedarf an Nutzenergie zu decken. Wenn durch Einbau einer Solaranlage dem Gebäude weniger Endenergie zugeführt werden muß, um die gleiche Menge Warmwasser zu erzeugen, ist der Tatbestand der Nr. 1 erfüllt. Unter Nutzenergie fallen neben der Erzeugung auch die Verluste die bei Übergabe, der Verteilung und der Speicherung verloren gehen. Alle Energieträger wie Heizöl, Gas, Fernwärme oder Pellets, die benötigt werden fallen unter den Begriff Endenergie. Eine Einsparung von Endenergie liegt vor, wenn nach der energetischen Modernisierung weniger Endenergie benötigt wird, als vorher. Dieser weite Begriff wird auch dadurch erreicht, wenn Wärmeverluste durch Dämmung oder effizientere Heizungsanlagen verringert werden und weniger Energie erzeugt werden muß. Wichtig zur Erfüllung der Nr. ist nur, dass die Einsparung in Bezug auf die Mietsache erfolgt. Die energetische Beschaffenheit des Mietobjekts wird nunmehr gem. § 558 BGB auch als Wohnwertmerkmal im Mietspiegel berücksichtigt.
Der Tatbestand des § 555b Nr. 2 BGB ist gedacht als Auffangtatbestand für alle energetischen Modernisierungen, die nicht der Mietsache selbst dienen. Daher gestattet dieser Tatbestand keine Modernisierungsmieterhöhung und der neue Ausschluß des Rechts zur Mietminderung greift nicht. Alle sonstigen Vorgaben zur Ankündigung und Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind indes einzuhalten.
2.2 Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter muß Modernisierungsmaßnahmen form- und fristgerecht ankündigen.
Nach § 555c BGB muß der Vermieter dem Mieter die Maßnahme spätestens drei Monate vor dem Beginn mitteilen. Maßgeblich ist für die Einhaltung der Frist der Zugang der Modernisierungsankündigung beim Mieter.
Formell ist die Modernisierungsankündigung in Textform zu erklären. Textform bedeutet schriftlich, was indes sowohl für den Brief, ein Fax oder eine Email zutrifft, welche nicht unterschrieben sein muß.
Der Inhalt der Ankündigung war oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten, so dass die formgerechte Ankündigung fast nicht mehr möglich war. Nach § 555c Abs. 1 BGB muß die Modernisierungsankündigung Angaben zur Art der Modernisierungsmaßnahme enthalten. Der Vermieter muß dem Mieter darlegen, welche Modernisierungsmaßnahme konkret durchgeführt werden soll.
Der Umfang der Arbeiten ist nach der Art der Maßnahme darzustellen. Allein aus der Ankündigung eine neue Heizung einzubauen ist nämlich nicht klar, ob es auch zu Arbeiten in der Wohnung des Mieters kommt.
Der voraussichtliche Beginn der Arbeiten ist zu benennen und hierbei die Ankündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.
Die voraussichtliche Dauer der Maßnahme unter Berücksichtigung eines Sicherheitszeitraums ist anzugeben. Hier sollte die angekündigte Dauer mit dem Bauzeitenplan übereinstimmen.
Wenn im Anschluß an die Maßnahme eine Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht werden soll, ist gem. § 559 BGB der Betrag der zu erwartenden Erhöhung sowie der künftigen Betriebskosten anzugeben.
Sehr wichtig ist, dass der Vermieter auf die Form und Frist für Härteeinwände des Mieters hinweisen muß. Dies bedeutet, dass der Vermieter den Mieter darauf hinweisen muß, dass dieser alle Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen bis zum Ablauf eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen muß. Fehlt dieser Hinweis, so gilt für die Mitteilung des Mieters weder die gesetzliche Form noch Frist gem. § 555 d Abs. 5 S. 1 BGB.
Für die energetische Modernisierung ist zudem darzulegen, ob und inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Dem Vermieter ist es nunmehr gestattet auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zur Darlegung der Energieeinsparung Bezug zu nehmen. In jedem Fall ist die Einsparung von Energie für den Mieter nachvollziehbar darzulegen. Dies war bislang das Hauptproblem jeder Modernisierungsankündigung und es bleibt abzuwarten, welche Maßstäbe die Rechtsprechung hier künftig anlegen wird. Sollten beispielsweise die Fenster eines Gebäudes ausgetauscht werden, so verlangte der BGH regelmässig, die Wärmedurchgangskoeffizienten der Fenster (alt und neu) anzugeben, um dem Mieter einen Vergleich zu ermöglichen. Die Wärme K – Werte der Altbausubstanz sind jedoch regelmässig nicht bekannt und müssen erst durch Gutachten ermittelt werden. Wenn dieser Vergleich Altbausubstanz mit sanierter Substanz bei jeder Maßnahme eines Gutachtens bedarf, werden fast alle Modernisierungsankündigungen formell fehlerhaft sein. Um dem Vermieter die umfangreiche Begutachtung der Altbausubstanz alleine zur formgerechten Modernisierungsankündigung zu ersparen, soll nunmehr die Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte reichen. Was jedoch allgemein anerkannt ist, bleibt zunächst unklar. Möglicherweise reicht eine Bezugnahme auf die Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung vom 30.07.2009. Hier finden sich für viele Bauteile nach Baualtersklassen sortiert Wärmedurchgangskoeffizienten auf die dann zurückgegriffen werden könnte.
2.3 Ausnahme:
Von der Pflicht zur Ankündigung der Modernisierung gibt es gem. § 555 c Abs. 3 BGB eine Ausnahme. Diese ist entbehrlich, wenn mit der Maßnahme nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Mietwohnung verbunden ist und diese nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.
2.4 Duldungspflicht
Nach § 555 d Abs. 1 BGB hat der Mieter die korrekt angekündigte Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Diese Duldungspflicht gilt indes nicht in einem Härtefall. Dies gilt für alle Modernisierungen im Sinne § 555 b Nr. 1 – 7 BGB.
Ein Härtefall liegt vor, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die sich auch dann nicht rechtfertigen lässt, wenn ihr die berechtigten Interessen des Vermieters der übrigen Mieter im Gebäude sowie der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes entgegen gehalten werden.
Werden Härtefälle vorgetragen, so bedarf es somit einer Interessen- und Härtefallabwägung. Neu ist, dass gem. § 555 d Abs. 2 S. 2 1. HS BGB die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bei der Härtefallabwägung keine Berücksichtigung finden. Die finanzielle Überforderung einzelner Mieter hinsichtlich der Auswirkungen der Modernisierung ist hinsichtlich der Duldungspflicht daher irrelevant. Der Mieter ist hinreichend geschützt, weil die Härte bei der Frage, ob eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist, zu berücksichtigen ist.
Die Mieter sind verpflichtet Härtegründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsmieterhöhung folgt, dem Vermieter in Textform mitzuteilen (nicht unterschriebener Brief, Mail oder Fax reicht)..
Werden Härtegründe nach Fristablauf mitgeteilt, so sind diese nur dann zu berücksichtigen, wenn den Mieter kein Verschulden zur Fristversäumnis trifft. Auch die Gründe der Verzögerung sind für verspätet vorgebrachte Härtegründe daher darzulegen. Eine unverschuldete Verhinderung liegt immer dann vor, wenn die Härtegründe erst nach Ablauf der Frist entstanden sind. Ein gewisses Restrisiko im Hinblick auf die Duldungspflicht bleibt daher für den Vermieter erhalten.
Dies gilt jedoch nicht hinsichtlich der Mieterhöhung. Verspätete Härtefallgründe sind auch nur dann zu berücksichtigen, wenn sie bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. Mit Beginn der Modernisierungsmaßnahme hat der Vermieter hinsichtlich der Mieterhöhung daher Sicherheit.
2.5 Sonderkündigungsrecht
Dem Mieter steht gem. § 555 e BGB ein ausserordentliches Sonderkündigungsrecht zu. Kündigungsgrund ist schon die Modernisierungsankündigung. Die Kündigung muß bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Geht die Ankündigung im April zu, so muß der Mieter zu Ende Juni kündigen.
Das Sonderkündigungsrecht kann nur im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung ausgeschlossen werden.
2.6 Modernisierungsvereinbarung
Neu ist die Möglichkeit einer Modernisierungsvereinbarung gem. § 555f BGB. Diese Neuregelung soll den Parteien die Möglichkeit geben, Modernisierungen gemeinsam und einvernehmlich zu planen. Dies soll Rechtsstreitigkeiten vorbeugen. Mindestinhalt sollte es sein, die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und die künftige Höhe der Miete zu regeln.
2.7.1 Modernisierungsmieterhöhung
Vermieter sind gem. § 559 BGB berechtigt, nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme die jährliche Miete um 11 Prozent der für die jeweilige Wohnung aufgewandten Kosten zu erhöhen. Dies gilt nur für Modernisierungen nach § 555 b Nr. 2 BGB (energetische Modernisierung ohne Bezug zur Mietsache) § 555 b Nr. 7 nicht (Schaffung neuer Wohnraum).
Problematisch ist die Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen gem. § 559 Abs. 2 BGB. Von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme müssen die Kosten die für Erhaltungsmaßnahmen hätten aufgewendet werden müssen, abgezogen werden. Erhaltungsmaßnahmen sind vom Vermieter alleine zu tragen und können nicht Gegenstand der Mieterhöhung werden. Beispielsweise bei einer Fassadendämmung müssen die Kosten der Herstellung einer neuen Aussenfassade als sowieso Kosten für Instandsetzung angerechnet werden.
Bei der Abgrenzung von Modernisierungs- zu Erhaltungskosten soll nach § 559 Abs. 2 2 HS BGB eine Schätzung ausreichend sein. Hier sollte auf Grundlage objektiver Kriterien wie des Baukostenindex erfolgen, um keine Angriffsfläche zu bieten.
Nach § 559 Abs. 3 ist die Aufteilung der Modernisierungskosten auf die einzelnen Wohnungen vorzunehmen. Wenn alle Wohnungen identisch profitieren, ist dies einfach, nicht jedoch bei unterschiedlichen Auswirkungen auf einzelne Wohnungen. Von einer Dämmung z.B. der obersten Geschossdecke profitiert der Mieter der obersten Etage am meisten. Hier wird die Quotelung schwierig, denn bei einer Umlage der Heizkosten 70 % Verbrauch und 30% Gebäude profitieren auch die übrigen Mieter.
2.7.2 Zweite Härtefallprüfung
Im Rahmen der Modernisierungsankündigung mit Mieterhöhung nach § 559 BGB muß nunmehr eine zweite Härtefallprüfung erfolgen. Dies setzt voraus, dass die Härtefallgründe gem. § 559 Abs. 5 i.V.m. § 555d Abs. 3 – 5 BGB rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Zu spät vorgetragene Umstände müssen grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden, es sei denn, dass die tatsächlich geltend gemachte Mieterhöhung von der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 % abweicht.
Der Vermieter muß nunmehr prüfen, ob die Mieterhöhung in wirtschaftlicher Hinsicht unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten eine Härte für den Mieter bedeutet. Ist dies der Fall, so ist der Vermieter nicht zur Mieterhöhung berechtigt.
Bei der Interessenabwägung zwischen Härtefallgrund und dem Interesse des Vermieters muß das objektive Verhältnis zwischen Mieterhöhung einerseits und den durch die Maßnahme erzielten Vorteile abgewogen werden. Generell sind hohe Gebäudestandards wünschenswert, auch wenn diese im Kosten- Nutzenverhältnis wirtschaftlich nur wenig sinnvoll erscheinen. Was die Rechtsprechung demnächst als Härtefall ansehen wird, ist derzeit nicht prognostizierbar und wird von der Höhe der Mieterhöhung im Einzelfall abhängen.
Gem. § 559 Abs. 4 S. 2 BGB ist eine Härtefallprüfung in zwei Ausnahmefällen entbehrlich. Gem. § 559 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB soll dies dann der Fall sein, wenn die Mietsache durch Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird und/oder wenn diese auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Hinsichtlich der ersten Ausnahme sollte zu jeder Massnahme der Ursprungszustand dokumentiert werden und zu zweiten Ausnahme sind rechtliche Vorgaben der Hintergrund, wie z.B. Nachrüstpflichten nach Energieeinsparverordnung.
2.7.3 Wirkung der Mieterhöhungserklärung
Problem ist immer die fehlerhafte oder unterlassene Modernisierungsankündigung. Gem. § 559 b BGB verschiebt sich die Mieterhöhung zu Gunsten des Mieters um 6 Monate, wenn der Vermieter
– die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme völlig unterlassen hat;
– die Modernisierungsankündigung nicht form- und fristgerecht im Sinne § 555c BGB erfolgt ist; oder
– die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent überschreitet.
Formelle Fehler werden so zwar bestraft aber der Vermieter wird nicht endgültig an der Mieterhöhung gehindert.
2.7.4 Ausschluss der Mietminderung
Nach der Neuregelung des § 536 Abs. 1 a BGB begründen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs für die Zeit von drei Monaten keine Mietminderung mehr, wenn diese auf Grund einer Maßnahme eintreten, die einer energetischen Modernisierung gem. § 555b Nr. 1 BGB dient. Für alle anderen Modernisierungen gilt der Minderungsausschluss nicht. Ferner gilt der Ausschluss auch bei energetischen Sanierungen nicht, wenn durch die Massnahme die Wohnung unbewohnbar wird. Der Ausschluss gilt auch dann, wenn die energetische Modernisierung gleichzeitig mit Erhaltungsmassnahmen durchgeführt wird.
III. Wärmecontracting
Wärmecontracting ist die Umstellung von einer Eigenversorgung auf die gewerbliche Lieferung durch einen Contractor. Für den Vermieter lohnt sich Wärmecontracting nur, wenn er die Kosten der Wärmelieferung weiter als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann. Hier ist eine Verschlechterung im Vergleich zur bisherigen BGH Rechtsprechung eingetreten.
Der BGH hat mit einer Grundsatzentscheidung vom 27.06.2007 Az: VIII ZR 202/06 entschieden, dass Kosten der Wärmelieferung auch während des laufenden Mietverhältnisses auf den Mieter umgelegt werden können, wenn in dem Mietvertrag die Regelungen der zweiten Berechnungsverordnung oder der Betriebskostenverordnung aufgenommen sind oder auf diese verwiesen wird. Dies dürfte bei fast allen Mietverträgen der Fall sein.
Nach § 556 c BGB muß der Mieter die Kosten der Wärmelieferung tragen, wenn dieser bisher die Betriebskosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser tragen mußte. Nur, wenn eine Inklusivmiete vereinbart ist, soll keine Umstellung der Mietstruktur erfolgen. Die Kostentragungspflicht gilt aber nur dann, wenn Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Heizungsanlage oder aus einem Wärmenetz (z.B. Fernwärme, Nahwärme, Quartierslösungen) geliefert wird. Bei neuen Heizungsanlagen mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80% reicht es aus, wenn der Contractor die Betriebsführung der bestehenden Anlage verbessert. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen zudem nicht die bisherigen Betriebskosten für Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser übersteigen.
Formell muß der Vermieter die Umstellung der Wärmeversorgung spätestens 3 Monate vor Umstellung in Textform ankündigen. Im Falle einer nicht formgerechten oder unterlassenen Ankündigung hat dies zur Folge, dass die Wärmelieferkosten erst zeitlich verzögert umgelegt werden können. Details sollen in einer noch nicht erlassenen Rechtsverordnung geregelt werden. Hier sollen auch die Vorgaben für zulässige Wärmelieferverträge festgelegt und die Voraussetzungen für eine Umlage der Wärmelieferkosten konkretisiert werden.
Aufgrund der derzeitigen Verschlechterung der Rechtslage sollte mit einer Umstellung bis zum Erlass der Rechtsverordnung abgewartet werden.
IV. Lokale Kappungsgrenzen
Infolge Wohnraumknappheit in Ballungszentren regelt § 558 Abs. 3 BGB nunmehr, dass Landesregierungen nunmehr die Kappungsgrenze für Teile einer Stadt oder Gemeinde zeitlich begrenzt auf fünf Jahre von 20% auf 15% senken können. Dazu ist erforderlich, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
In Berlin und München sind solche Verordnungen in Kraft getreten, so dass Mieterhöhungen derzeit noch mit der alten Kappungsgrenze erklärt werden können.
V. Kündigungsausschluss „Münchener Modell“
Zur Umgehung dieser Kündigungsbeschränkung wurde das ungeteilte Gebäude an eine GbR verkauft und die Wohnungen einzelnen Investoren intern zugeordnet (wie Hamburger Modell). Anschließend hat sich die GbR durch Teilung des Gebäudes in eine WEG aufgelöst und den Investoren die Wohnungen übertragen. Für dieses Modell galt § 577a BGB nicht, denn die Reihenfolge „zuerst Teilen dann verkaufen“ wurde umgedreht in „zuerst verkaufen dann teilen“. Nunmehr unterliegt auch diese im Raum München weit verbreitete Variante dem § 577a. Eine Ausnahme bildet jedoch der Verkauf an mehrere Mitglieder einer Familie oder eines Haushaltes zur Gründung eines Mehrgenerationenhauses mit Eigentumswohnungen.