Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=104207
Timestamp: 2019-01-21 20:09:34
Document Index: 192823966

Matched Legal Cases: ['§ 1', '§ 6', '§ 200', '§ 3', '§ 200', '§ 33', '§ 204', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 30', '§ 33', '§ 33', '§ 30', '§ 2', '§ 30', '§ 30', '§ 31', '§ 30', '§ 30', '§ 2', '§ 30', '§ 31', '§ 30', '§ 10', 'Art. 133']

Pachtvertrag mit bestimmter Dauer - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 29.01.2015, RV/7102166/2012
Pachtvertrag mit bestimmter Dauer
RV/7102166/2012-RS1 Permalink
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin R in der Beschwerdesache der a, vertreten durch b, gegen den Bescheid des Finanzamtes A vom 05.06.2012, Steuernummer, betreffend Pachtvertrag vom xxxx zu Recht erkannt:
Mit Pachtvertrag vom xxxx überließ die Beschwerdeführerin (Bf) als Verpächterin der Firma X als Pächterin den in § 1 des Vertrages beschriebenen Pachtgegenstand im Y samt dem zur Erwerbsgelegenheit gehörigen Kundenstock zum Zweck des Betriebes eines Backwarenshops auf Selbstbedienungsbasis, sowie eines angeschlossenen Cafe‘s, ebenfalls auf Selbstbedienungsbasis.
(1) Der Pachtvertrag beginnt mit der Übergabe – siehe (3) – des Pachtgegenstandes und endet ohne Kündigung nach Ablauf von 5 Jahren.
b) Verletzung von Vertragspflichten trotz Mahnung und Fristsetzung
(3) Der Übergabezeitpunkt wird dem Pächter rechtzeitig bekannt gegeben. Die Übergabe des Pachtgegenstandes erfolgt mittels Übergabeprotokoll. Allfällige Mängel bzw. Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung sind vom Pächter bei der Übergabe des Pachtgegenstandes zu tilgen und im Übergabeprotokoll festzuhalten. Der Pächter verzichtet jedoch auf die Behebung geringfügiger Mängel, die mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand nicht behebbar sind, ohne einen Entgeltminderungsanspruch geltend zu machen. Dies gilt nicht für Mängel, die sich auf ausdrücklich zugesagte Eigenschaften beziehen. Der Pächter verpﬂichtet sich ab dem Zeitpunkt der Übergabe, innerhalb von einem Monat die erforderlichen Einbauten und Ausstattungen vorzunehmen und den Geschäftsbetrieb aufzunehmen.
(4) Sollte der Pächter nicht spätestens zwei Monate nach Übergabe des Pachtlokales seinen Geschäftsbetrieb vollständig aufnehmen, hat er eine Pönalezahlung in der Höhe von zwei Monatsmindestentgelten zuzüglich Umsatzsteuer an den Verpächter zu Ieisten.
(1) Das Entgelt setzt sich zusammen aus dem Pachtzins für das Top 1 + 2 inklusive der externen Lagerflächen und den Betriebskosten. Der Verpächter macht von seinem Wahlrecht gemäß § 6 Abs. 2 UStG 1994 Gebrauch, sodass sich alle Beträge um die gesetzliche Umsatzsteuer erhöhen.
(2) Der vom Pächter zu bezahlende jährliche Pachtzins beträgt ab dem Zeitpunkt der Betriebseröffnung 12 % des Jahresnettoumsatzes. Ungeachtet des tatsächlichen Umsatzes ist der Pächter verpflichtet, einen monatlichen Mindestpachtzins ab dem Zeitpunkt der Betriebseröffnung in der Höhe von EURO 6.000,00 zu entrichten. Als Nettoumsatz ist der im Betrieb des jeweiligen Pachtgegenstandes erzielte Umsatzerlös nach Abzug von Skonti und Umsatzsteuer aus dem Verkauf und der Nutzungsüberlassung von Erzeugnissen und Waren sowie aus Dienstleistungen an Endverbraucher zu verstehen.
(8) Somit errechnet sich das ab dem Tag der Betriebseröffnung und bis auf weiteres zu bezahlende monatliche Entgelt wie folgt:
Betriebskostenpauschale (146 m 2 a‘4,70/m 2 /Monat)
6.686,20
8.023,44
(9) Dieser Betrag ist am 1. eines jeden Monats abzugs- und kostenfrei im Voraus fällig…“
" (1) Der Pächter ist berechtigt, den Pachtgegenstand im Rahmen eines Franchisevertrages einem Franchisenehmer zum Betrieb der vertragsgegenständlichen X. zu überlassen (unterzuverpachten), verpflichtet sich jedoch, den a. den Namen, Adresse und Telefonnummer des Franchisenehmers schriftlich bekanntzugeben. ln jedem Fall ist und bleibt der Pächter Vertragspartner der a. und haftet diesen gegenüber für die Erfüllung sämtlicher Verbindlichkeiten aus dem gegenständlichen Pachtverhältnis.
Eine nicht zum Zweck der Führung einer X. mit einem Dritten vereinbarte Unterverpachtung, jegliche sonstige entgeltliche, gänzliche oder teilweise Überlassung des Betriebes oder der Betriebsräume und Inventargegenstände sowie die Übertragung der dem Pächter aus diesem Vertrag zustehenden Rechte und Pflichten auf einen oder mehrere Dritte bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung der a. .
(2) Jede andere als unter (1) angeführte Art der Weitergabe des Pachtgegenstandes an natürliche oder juristische Personen, sei es ganz oder teilweise, entgeltlich oder unentgeltlich, durch Unterbestandgabe, Übertragung eines Unternehmens (Unternehmensveräußerung oder -verpachtung etc) oder durch Gründung einer Gesellschaft bzw. Eintritt in eine solche unter Einbringung des Pachtvertrages ist nicht gestattet. Alle derartigen Umstände werden ausdrücklich als Kündigungsgründe vereinbart.
(3) Änderungen der Rechtsform des Pächters oder des den Pachtgegenstand betreibenden Franchisenehmers hat der Pächter den a. schriftlich anzuzeigen."
Mit Bescheid gemäß § 200 Abs. 1 BAO wurde die Gebühr für diesen Pachtvertrag in Höhe von 2.888,44 Euro vorläufig festgesetzt. Das Finanzamt ging hie bei von der Bruttomonatspacht laut § 3 (8) des Vertrages in Höhe von 8.023,44 Euro aus und errechnete unter Annahme einer unbestimmten Vertragsdauer das Dreifache das Jahreswertes in Höhe von 288.843,84 Euro. Das Finanzamt begründete, da der Bestandvertrag jederzeit kündbar sei, sei die Vertragsdauer als unbestimmt anzunehmen und die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen. Da der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss sei, erfolge die Vorschreibung vorläufig.
Mit Vorhalt vom 18. April 2012 ersuchte das Finanzamt um Bekanntgabe des tatsächlich monatlich bezahlten Pachtzinses und der monatlichen Betriebskosten, alles inkl. USt, von Beginn bis zur letzten Abrechnung. Die Bf gab daraufhin am 23. Mai 2012 die Umsatzabrechnungen bekannt.
Das Finanzamt erließ daraufhin den nunmehr gemäß § 200 Abs. 2 BAO endgültigen Bescheid vom 5. Juni 2012 und begründete wie folgt:
Gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG 1957 1% von der Bemessungsgrundlage in Höhe von 541.909,16 € (gerundet gemäß § 204 BAO)……..5.419,09 €.
Bemessungsgrundlage = Entgelt von April 2011 bis Mai 2012 laut Vorhaltsbeantwortung vom 23. 5. 2012 + durchschnittliches monatliches Entgelt für die restliche Dauer (46 Monate).
Gegenständlicher Mietvertrag wurde auf bestimmte Dauer (5 Jahre) abgeschlossen. Dem Verpächter steht jedoch das Recht zu, das Pachtverhältnis bei Vorliegen folgender Kündigungsgründe vorzeitig aufzukündigen:
Die vertraglich vereinbarte analoge Anwendung der §§ 30 und 31 MRG ist nicht mit der Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 (2) MRG – wie sie der Gerichtshof in seiner Rechtsprechung fordert – gleichzusetzen. Analog bedeutet, „ähnlich“, „entsprechend“. Durch die Beifügung des Adjektives „analog“ ist aber klargestellt, dass auf den vorliegenden Pachtvertrag das MRG nicht anwendbar ist. Das Recht des Verpächters auf vorzeitige Aufkündigung des Vertrages ist sohin auf einzelne, im Vertrag vereinbarte Kündigungsgründe eingeschränkt, sodass das in der Berufung zitierte Erkenntnis des VwGH auf gegenständlichen Fall nicht anwendbar und der Vergebührung die vereinbarte bestimmte Dauer von 5 Jahren zu Grunde zu legen ist.“
Gegen diesen endgültigen Bescheid wurde nunmehr fristgerecht Berufung (jetzt Beschwerde) eingebracht. Die Berufungswerberin, nun mehr Beschwerdeführerin (Bf) führt aus:
„Der Bescheid wird der Höhe nach angefochten und führen wir dazu aus wie folgt:
1) Die Behörde setzte im oben genannten Bescheid die Rechtsgeschäftsgebühr unter Zugrundelegung eines Vertrages auf bestimmte Zeit fest, wodurch sie zu einer überhöhten Gebührenvorschreibung gelangte. Die Behörde begründet das angebliche Vorliegen eines Vertrages auf bestimmte Zeit im Wesentlichen damit, dass das Recht des Verpächters auf vorzeitige Aufkündigung auf einzelne im Vertrag vereinbarte Kündigungsgründe beschränkt sei. Die Vereinbarung aller Kündigungsgründe der §§ 30 und 31 MRG analog sei nicht mit der Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG gleichzusetzen.
Es liegt daher ein Bestandverhältnis auf unbestimmte Dauer vor. Die Gebührenberechnung hat daher gem. § 33 TP 5 Abs. 3 GebG unter Zugrundelegung des dreifachen Jahreswertes zu erfolgen. ..“
Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverträge darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem letzten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege steht.
Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102). Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes stellt die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, sodass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist (VwGH 17.2.1986, 85/15/0112; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102; VwGH 6.3.1989, 88/15/0037; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040).
Der Vertrag normiert in § 2 "Beginn, Ende, Kündigung" – wie bereits im Sachverhalt ausgeführt – dass der Pachtvertrag mit der Übergabe des Pachtgegenstandes beginnt und ohne Kündigung nach Ablauf von 5 Jahren endet. In Abs.2 werden Kündigungsgründe normiert, die die Verpächterin berechtigen, das Pachtverhältnis vorzeitig unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu jedem Monatsletzten aufzukündigen, nämlich unter Punkt a) „Kündigungsgründe analog §§ 30 und 31 MRG “ - womit wohl gemeint ist, dass diese Kündigungsgründe den in § 30 Abs. 2 bzw. § 31 MRG aufgeführten Gründen entsprechen - und unter Punkt b) „Verletzung von Vertragspflichten trotz Mahnung und Fristsetzung“.
Grundsätzlich ist der Bf. insofern beizupflichten, als es unerheblich sein muss, ob das MRG dezidiert auf den Vertrag anwendbar ist oder nicht. Es steht den Vertragsparteien im Sinne der Vertragsautonomie frei, den Inhalt des MRG oder Teile davon zum Vertragsinhalt zu machen. Maßgeblich für die Annahme einer unbestimmten Vertragsdauer ist unter anderem, dass keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten vorliegt, was laut vorzitierter Judikatur etwa bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG gegeben ist.
Dazu ist zu sagen, § 30 Abs. 2 Z 5, 6, 8 und 16 MRG beziehen sich auf Wohnungen und kommen daher im vorliegenden Fall nicht in Betracht. Ebenso scheiden die Z 2, 10, 12, 14, 15, (Verpachtung eines Verkaufslokales in einem y. ) auf Grund des Sachverhaltes von vornherein aus. Z 1 entspricht im Prinzip § 2 Abs. 2 lit b) des Vertrages "Verletzung von Vertragspflichten trotz Mahnung und Fristsetzung", worunter insbesondere die Bezahlung des Pachtzinses verstanden werden kann. Damit sind allerdings bei weitem nicht alle in Betracht kommenden Kündigungsgründe des § 30 MRG in die Vertragsbestimmungen übernommen worden, im Gegenteil, fehlt doch mit der Z 9 (Eigenbedarf für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie) darüber hinaus ein wesentlicher – weil allein im Einflussbereich der Verpächterin liegender – Kündigungsgrund.
§ 31 MRG regelt die Teilkündigung bei Eigenbedarf und spielt ebenso wie § 30 Z 9 MRG in vorliegendem Fall inhaltlich keine Rolle:
"(1) Benötigt der Vermieter oder ein Miteigentümer des Hauses, der wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist, einzelne Teile eines Mietgegenstandes für sich oder für Verwandte in gerader Linie dringend, so kann er den Mietvertrag in Ansehung dieser Teile aufkündigen, wenn der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters und der schon bisher mit ihm im gemeinsamen Haushalt darin wohnenden eintrittsberechtigten Personen oder zur Besorgung seiner Geschäfte ausreicht. Die hiefür erforderlichen Kosten hat mangels anderweitiger Vereinbarung der Vermieter zu tragen…..)".
Aus dem von der Bf. zitierten Erkenntnis des VwGH vom 17. 9. 1990, 90/15/0034, kann für den gegenständlichen Fall nichts gewonnen werden, weil wesentliche Unterschiede im Sachverhalt vorliegen. Im genannten Fall war nämlich als Auflösungsgrund auch ein Präsentationsrecht des Mieters vereinbart, wonach er es in der Hand hatte, jederzeit auch während der ersten 12 Jahre durch Vorschlagen einer geeigneten Person als Nachfolger, das Mietverhältnis aufzulösen. In dieser Freiheit sah der Verwaltungsgerichtshof eine ungewisse Vertragsdauer begründet. In vorliegendem Fall ist der Pächter laut § 10 des Vertrages berechtigt, den Pachtgegenstand im Rahmen eines Franchisevertrages einem Franchisenehmer zum Betrieb der vertragsgegenständlichen X. unterzuverpachten. Jede andere Weitergabe des Pachtgegenstandes ist untersagt und ist als Kündigungsgrund vereinbart. In jedem Fall bleibt aber der Pächter Vertragspartner der a. und haftet dieser gegenüber für die Erfüllung sämtlicher Verbindlichkeiten aus dem gegenständlichen Pachtvertrag.
Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da die getroffene Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht. Die getroffene Entscheidung entspricht sowohl der Judikatur des VwGH (VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102) als auch der Rechtsprechung des UFS (UFS 16.03.2011, RV/3712-W/09).
ECLI:AT:BFG:2015:RV.7102166.2012
Findok-Nr: 104207.1, aufgenommen am: 10.04.2015 08:32:47, zuletzt geändert am: 12.06.2015, Dokument-ID: c447d106-9b30-46ae-b687-10bc02c91a37, Segment-ID: 712be761-021c-4692-abb8-27b02fafcea3