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Timestamp: 2020-01-25 08:50:31
Document Index: 266604721

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

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1 Renovierungsklausel: Begriff der „Schönheitsreparatur“
7.1 Renovierungsklauseln: Auswirkungen für Mieter
7.2 Renovierungsklauseln: Auswirkungen für Vermieter
Renovierungsklausel: Begriff der „Schönheitsreparatur“
Dass es sich bei Schönheitsreparaturen um einen Begriff handelt, der irgendwo begrenzt sein muss, liegt auf der Hand. So muss man im Detail daran denken, zu prüfen, ob hier eventuell dem Mieter „zu viel“ aufgebürdet wird. Etwa wenn der Außenanstrich von Fenstern hier mit erfasst sein soll wird das mit dem BGH zu weit gehen: Danach gehöre zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Auch das immer wieder im Streit stehende Parkett kann hier Probleme machen, so ist etwa der Austausch der Parkettversiegelung nicht als Schönheitsreparatur einzustufen (BGH, VIII ZR 48/09).
Insoweit ist schon vor der Prüfung der einzelnen Renovierungsklausel zu bedenken, dass man nicht freimütig alles in den Begriff „Schönheitsreparaturen“ stecken darf.
Der Mieter darf durchaus zu laufenden Renovierungsarbeiten während des vollzogenen Mietverhältnisses für die Dauer seiner Nutzung verpflichtet werden. Allerdings hat der BGH die Grenzen in den letzten Jahren sehr eng gezogen. Die Abwälzung kann wohl weiterhin auf der Grundlage eines „weichen“ Fristenplans erfolgen, bei dem die Renovierungsintervalle nur als Regel gelten und nicht starr in jedem Fall einzuhalten sind. Hinzutreten muss allerdings immer ein tatsächlich entstandener Renovierungsbedarf, was auch in der Renovierungsklausel vorzusehen ist. Die „weichen“ Fristenpläne müssen dabei stets ab dem Beginn des Mietverhältnisses laufen, damit der Mieter nicht für die Abnutzung seines Vorgängers einstehen muss.
Inhaltliche Vorgaben in Renovierungsklauseln, die während der laufenden Mietzeit in das Nutzungs-Interesse des Mieters hineinreichen, sind jedoch unzulässig: So darf eben nicht vorgegeben werden, in welchen Farbtönen Wände zu streichen sind („Farbwahlklausel“), dies ist auch unwirksam, wenn lediglich „neutrale Farbtöne“ vorgegeben sind; selbiges wenn die Wohnung beim Einzug weiss gestrichen war (BGH, VIII ZR 205/11) oder wenn man statt „streichen“ vom „weissen“ spricht (BGH, VIII ZR 47/11).
Eine unwirksame Klausel ist dabei immer in Gänze unwirksam – eine Auslegung dahingehend, dass es einen unwirksamen Teil gibt aber der restliche Teil der Renovierungsklausel wirksam bleibt, ist ausgeschlossen. Wenn also – was sehr wahrscheinlich ist – eine unwirksame Renovierungsklausel vorliegt, wird man am Ende keine Kosten derartiger Renovierungen tragen müssen. Es gibt dabei auch keine „Tricks“, der Vermieter darf auch keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen, nur weil eine Renovierungsklausel unwirksam ist – der Anspruch besteht weiterhin nur auf Zustimmung zur ortsüblichen Miete.
Allerdings ist für Mieter auch Vorsicht geboten: Mit dem BGH ist eine nachträgliche Vereinbarung einer Übernahme von Schönheitsreparaturen unbedenklich. So etwa wenn im Übergabeprotokoll der Wohnung eine Endrenovierungsklausel vorhanden ist. Mieter müssen also sehr genau aufpassen, was Sie da eigentlich unterschreiben – andererseits dürfen Vermieter auch hier nicht irgendwelche Kosten versteckt „unterjubeln“.
Vermieter sind weiterhin nicht ganz auf sich gestellt, wenn auch wohl inzwischen weitgehend. Sofern doch noch eine wirksame Renovierung vereinbart wurde, ist daran zu denken, dass wenn der Mieter auszieht ohne die Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben, hierin die endgültige Verweigerung der Renovierung liegen kann, so dass eine Nachfristsetzung entbehrlich wäre. Sollte tatsächlich eine wirksame Übernahme von Schönheitsreparaturen vorliegen, kann der Vermieter zudem bei Verzug des Mieters einen Vorschuss einfordern um die Renovierungen selber durchzuführen. Auf Grund der aktuellen Rechtsprechung aber besteht ein hohes Risiko dahingehend, dass entsprechende ältere Klauseln als unwirksam vom Gericht „gekippt“ werden.
Schlagwörter mietvertrag, parkett, Schönheitsreparaturen, verzug, Verzug des Mieters
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