Source: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/betriebskostenabrechnung-beim-mieterwechsel/
Timestamp: 2019-04-24 14:37:40
Document Index: 286038286

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 556', '§ 9', '§ 9', '§ 9', 'BGH']

Betriebskostenabrechnung beim Mieterwechsel - So geht es richtig
Mieterwechsel erfolgen meist innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode. Obwohl jeder Mieter die Betriebskosten nur für die Dauer seiner Mietzeit zu tragen hat, braucht der Vermieter hier beim Auszug eines Mieters keine gesonderte Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Vielmehr muss er die auf den früheren Mieter entfallenden Betriebskosten erst abrechnen, wenn die Jahresabrechnung für alle Mieter erstellt wird. Da während einer Abrechnungsperiode jedoch sowohl der frühere als auch der neue Mieter Betriebskosten zu zahlen haben, müssen diese Kosten anteilig und gerecht auf beide umgelegt werden.
Für die Abrechnung der Betriebskosten bei einem Mieterwechsel gelten bestimmte Regeln, über die wir in diesen Artikel aufklären wollen.
Jeder Mieter trägt seine Kosten selber
Bleibt ein Mieter trotz beendetem Mietverhältnis weiterhin in der Wohnung und / oder gibt diese nicht an den Vermieter heraus, muss er die für Zeit nach dem Ende des Mietverhältnisses anfallenden Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin an den Vermieter zahlen. Dabei können die Vorauszahlungen auf das ortsübliche Niveau angehoben werden. Ist umgekehrt für eine geräumte Wohnung der Beginn des Mietverhältnisses mit dem neuen Mieter mietvertraglich festgelegt, hat dieser ab diesem Zeitpunkt auch die Betriebskosten zu zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob der neue Mieter bereits eingezogen ist oder nicht.
Bei Leerstand muss meistens der Vermieter zahlen
Stehen Wohnungen leer, muss der Vermieter diese in die Betriebskostenabrechnung mit einbeziehen und die auf die leerstehenden Wohnungen entfallen Betriebskosten grundsätzlich selber zahlen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Betriebskosten „im Verhältnis der vermieteten Fläche zueinander“ aufgeteilt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05) oder „nach der bewohnten Fläche“ bzw. für jede einzelne Mietwohnung nach der entsprechenden Kopfzahl umgelegt werden (Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Az.: 2 S 56/09). Nur bei einer Umlegung nach der „Wohnfläche“ gemäß § 556a BGB können die Kosten auf alle Wohnungen umgelegt werden, egal ob sie bewohnt sind oder leer stehen.
Verbrauchsabhängige Kosten müssen abgelesen werden
Auch wenn der Vermieter beim Auszug eines Mieters keine Zwischenabrechnung erstellen muss: Eine Zwischenablesung der Zählerstände bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Gas, Strom, Wasser) ist durchzuführen.
Zudem gelten für Heizkosten besondere Regeln: Hier hat der Gebäudeeigentümer bei einem Nutzerwechsel während der Abrechnungsperiode eine Zwischenablesung bei den betroffenen Erfassungsgeräten durchzuführen, die damit (nur) den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten betrifft, § 9b Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Demgegenüber sind die Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufzuteilen, § 9b Abs. 2 HeizkostenV. Die Gradtagszahlen berücksichtigen, dass die Nutzung der Heizung an unterschiedlichen Tagen (etwa im Sommer und Winter) verschieden ist und werden vom deutschen Wetterdienst ermittelt. So lautet etwa die Gradzahlentabelle aus der Richtlinie VDI 2067:
Die Abrechnungsperiode für die Heizkosten liegt regelmäßig in der Zeit vom 01.05. bis 30.04. Am 15.01. fand ein Mieterwechsel statt.
Fazit: Sie berechnen die Grundkosten für die Heizung wie folgt:
Promille je Monat von Mai bis Dezember:
Für Januar rechnen Sie:
15 Tage x 5,484 Promille je Tag = 82,26 Promille
Von den nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten muss der ausgezogene Mieter also (nur) 552,26 Promille = 55,23% (470 + 82,26) tragen, obwohl er innerhalb der Abrechnungsperiode wesentlich länger in der Wohnung lebte als der neue Mieter. Dies hängt damit zusammen, dass die Gradzahltabelle die unterschiedliche Heizunhsnutzung in den Sommer- und Wintermonaten berücksichtigt.
Ausnahmsweise kann die Gradtagszahlmethode nicht nur für die verbrauchsunabhängigen, sondern auch für die verbrauchshängigen Heizkosten angewendet werden. In der Praxis wird so verfahren, wenn ein Gerät ausgefallen ist oder speziell bei Verdunstern keine Ablesung möglich ist.
Nach der zweiten Methode in § 9b Abs. 2 HeizkostenV können die nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten auch zeitanteilig (etwa nach 1/12 je Monat) umgelegt werden, was aber an sich nur für die von der Außentemperatur unabhängigen Warmwasserkosten gilt.
Sofern nicht mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt, hat der Vermieter die Kosten der Zwischenablesung zu tragen, da diese nicht umlagefähige Verwaltungskosten sind (BGH, Urteil vom vom 14.11.07 AZ: VIII ZR 19/07).
Stefanie Wendland at 08:47 Antworten
Guten Tag, ich bin zum 1.Dezember in eine Wohnung gezogen. Nun habe ich die Abrechnung der Heizkosten erhalten. Ich soll die komplett angefallenen verbrauchsabhängigen Heizkosten (1127KW) mit der Begründung übernehmen, dass ja nur von mir im Dezember geheizt wurde. (Der Vormieter war wegen einer Krankheit nicht mehr in der Wohnung, aber natürlich Mieter). Es wird also eine Kostenaufstellung von 278€ einer 1 Monatigen Vorauszahlung von 80€ gegenübergestellt. Wenn ich es richtig verstanden habe, dann muss der Vormieter auch wenn er nicht geheizt hat, einen Anteil der Heizkosten tragen, oder? ICh glaube, für die Heizung wurde keine Ablesung zum Mieterwechsel vorgenommen :( Vielen Dank für ein kurzes Feedback
Betriebskostenabrechnung.com at 09:02 Antworten
Hallo Stefanie, leider verstehe ich Ihren Fall nicht. Sie zahlen ab 01.12. die Heizkosten. Es wird eine Zwischenablösung vorgenommen und nach Heizkostenverordnung abgerechnet (Stichwort verbrauchsunabhängig / verbrauchsabhängig). Viele Grüße Dennis Hundt
Maik Schultz at 18:05 Antworten
Guten Tag, ich habe eine Wohnung im Zeitraum vom 01.05.15 bis zum 30.09.15 gemietet und jeden Monat 100,00€ Nebenkosten gezahlt. Ich habe nie in dieser Wohnung gewohnt und somit kein Wasser- und auch kein Heizungsverbrauch gehabt. Nun habe ich die Nebenkostenabrechnung 2014 erhalten und ein Guthaben von sage und schreibe 21,80€ welches mir zu wenig vorkommt. Umlagefähige Kosten sind 1147,70€ der Vermieter hat einfach diese Summe durch 12 Monate geteilt und mal die 5 von mir gemieteten Monaten genommen. Heiz- und Wasserkosten betragen alleine schon 729,03€. Ist das so in Ordnung, darf er das? Ich würde somit ja die Heizkosten vom Vor- und Nachmieter mit zahlen. Es hat keine Zwischenablösung stattgefunden. Vielen Dank im Voraus für die Antwort ;)
Betriebskostenabrechnung.com at 02:52 Antworten
Hallo Maik, die Betiebskostenabrechnung muss nicht unbedingt falsch sein. Viele Kosten haben nicht mit dem tatsächlichen Verbrauch zu tun. Sie zahlen Müll, Gartenpflege und Wasser (wenn keine Zähler vorhanden sind), ob Sie in der Wohnung leben oder nicht. Auch die Heizkosten werden zu 30 bis 50% verbrauchsunabhängig berechnet. Viele Grüße Dennis Hundt
Johanna Hoppe at 15:20 Antworten
Hallo, ich bin im Juni in eine Wohnung gezogen bei der dann eine Wartung der Etagenheizung vorgenommen wurde. Diese Wartung wurde mit knapp 200 Euro auf mich umgelegt obwohl ich nur anteilig 7 Monate in der Wohnung gewohnt habe. Muss ich dievollen Kosten tragen? Vielen Dank
Betriebskostenabrechnung.com at 02:08 Antworten
Hallo Johanna, wenn die Wartung jährlich stattfindet, muss diese auch zeitanteilig aufgeteilt werden. Lassen Sie die Betriebskostenabrechnung bei Bedarf prüfen oder lassen Sie sich zu dieser Frage rechtlich beraten. Viele Grüße Dennis Hundt
Peggy E. at 21:04 Antworten
Guten Tag. Wir sind am 28.02.2015 aus unserer Mietwohnung ausgezogen und haben heute am 1.4.2016 (datiert 22.3.16.)erhalten. Die Heizung wurde am 28.2.15 zwischenabgelesen. Das Wasser wurde erst zum Abrechnungszeitraum der anderen Mieter abgelesen,weil in dem 5 Parteienhaus nur eine Wasseruhr besteht. Die Abrechnung erfolgt zwar nur für uns für Januar und Februar , aber auf Grund des gesamten Jahresverbrauchs. Ist das so richtig ? Ausserdem sollen wir den Kabelanschluss bezahlen obwohl dieser schon in der Miete enthalten war . Nach 15 Jahren ,die wir dort wohnten, sollen wir nun plötzlich für Strom für den Brenner+Pumpe , sowie einmal die regulären Kosten für die jahresablesung + die Zwischenablesung. Ist das den alles so richtig ? Vielen Dank im Voraus.
Manfred Klose at 10:31 Antworten
Guten Tag, wir sind am 01. November 2016 in eine Mietwohnung eingezogen. Der Vormieter ist am 20. Oktober 2016 ausgezogen. Die Gesamtnebenkosten für Heizung betragen lt. Abrechnung des Vermieters 451,94 €. Ist es Rechtens, dass der Vermieter 12 Monate uns in Rechnung stellt, obwohl wir zum 01.11.2016 eingezogen sind und schon für Nebenkosten 180,00 € für zwei Monate bezahlt haben.
Betriebskostenabrechnung.com at 17:31 Antworten
Hallo Manfred, Sie zahlen die Betriebskosten erst ab dem Datum des Mietbeginns. Viele Grüße Dennis Hundt
M.S. at 10:16 Antworten
Hallo, ich bin am 1.04. in eine neue Wohnung eingezogen. Heute habe ich auf Nachfrage erfahren, dass der Vermieter keine Zwischenablesung der Heizung vornehmen lassen wollte, da ihm das zu teuer wäre. Auf Nachfrage schrieb er: "Nein, ich habe keine Extra-Ablesung beauftragt. Diese wuerde unverhaeltnismaessig viel kosten. Wenn man darauf verzichtet werden die Heizkosten anhand der Klimatabelle auf die einzelnen Monate verteilt, und April bis Juni bringen in der Regel wenig Heizkosten. Ich glaube das ist guenstiger fuer Sie." Nun habe ich Angst, dass ich schön den Winter meines Vormieters mittragen muss. Ich habe aber die Zählerstände notiert, als ich hier eingezogen bin. Was kann ich tun? Vielen Dank!
Peter Heinke at 15:08 Antworten
Hallo! 12/2106 in eine neue Wohnung eingezogen, Vermieter berechnete dazu 2017 Betriebs-&Warmwasser-Heizkosten nach Angaben von Vormieter, statt nach meinen tatsächlichen Vorauszahlungen! Mir wurde erklärt daß dies bei Mieterwechsel so gehandhabt wird. Nun kam die neue Abrechnung dieser Kosten von 2017-2018, wobei der Vermieter wieder nach den Angaben vom Vormieter berechnete und nicht nach den im Mietvertrag vereinbarten Vorrauszahlungskosten!? Ist das denn rechtens? MfG
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