Source: http://seligenstadt-recht.de/mietforderungen.html
Timestamp: 2020-01-21 21:42:01
Document Index: 298090343

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 253', 'BGH', '§ 366', '§ 366', '§ 366', '§ 253', '§ 366', '§ 366', '§ 366']

Mietforderungen - Rechtsanwalt A. Schuck - Mietrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
BGH, Urteil vom 6. Februar 2019 - VIII ZR 54/18 - LG Kempten, AG Kempten (Allgäu)
Zu den Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens bei der sogenannten Saldoklage (im Anschluss an Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 68/17, NZM 2018, 444, und VIII ZR 84/17, WuM 2018, 278; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 194/17, juris).
Der Beklagte ist seit Ende des Jahres 2000 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Kempten (Allgäu).
Mit der Klage macht die Klägerin Forderungen aus dem Mietvertrag geltend, die sie unter anderem auf ein fortgeschriebenes (tabellarisches) Mietkonto stützt, in das sie Mietforderungen, Zahlungen und Gutschriften eingestellt hat und das mit einem Forderungsbetrag in Höhe von 1.332,18 € endet.
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von insgesamt 1.612,54 € gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils den Beklagten zur Zahlung in Höhe von 120,06 € nebst Zinsen an die Klägerin verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Zahlung eines weiteren Betrags in Höhe von 1.332,18 € nebst Zinsen.
Die Klage ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig. Insbesondere ist der Gegenstand des erhobenen Anspruchs, was vom Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen ist (BGH, Urteile vom 5. Dez. 2018 VIII ZR 194/17, juris Rn. 10; vom 28. Januar 1994 V ZR 90/92, BGHZ 125, 41, 44), hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Das Berufungsgericht hat zu strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gestellt.
Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 21. März 2018 VIII ZR 68/17, NZM 2018, 444 zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen, und VIII ZR 84/17, WuM 2018, 278; vom 5. Dezember 2018 VIII ZR 194/17, aaO), handelt es sich bei einer Klage wegen Mietzahlungsrückständen des Mieters, die - wie hier - auf eine Forderungsaufstellung gestützt ist, in der der Vermieter die geschuldeten Bruttomieten den vom Mieter gezahlten Beträgen und diesem erteilten Gutschriften gegenüberstellt, nicht um eine "unzulässige Saldoklage", wenn die Einzelforderungen in der Aufstellung nach Betrag und soweit erforderlich nach Monat ausgewiesen werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass beim Fehlen einer näheren Aufschlüsselung des Klagebegehrens eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und dabei auch ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (gegebenenfalls in entsprechender Anwendung) in Betracht kommt (Senatsurteile vom 21. März 2018 VIII ZR 68/17, aaO Rn. 13 ff., 19 ff., 27, und VIII ZR 84/17, aaO Rn. 32).
1. So verhält es sich hier. In der von der Klägerin in erster Instanz vorgelegten tabellarischen Forderungsaufstellung zum Mietkonto sind beginnend mit einem Guthaben zugunsten des beklagten Mieters (2,63 €) die in dem betreffenden Monat jeweils zu zahlende Bruttomiete, die tatsächliche Mietzahlung, eine hiernach bestehende Differenz und der sich danach ergebende Rückstand aufgeführt sowie nach dem Monat Juni 2014 eine Gutschrift zugunsten des Mieters aus der Betriebskostenabrechnung 2012 eingetragen. Ebenso hat die Klägerin die Zusammensetzung der von ihr begehrten Miete (Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlungen) jeweils für die einzelnen Monate mitgeteilt. Im Übrigen hat sich die Klägerin in der Berufungsbegründung auf eine Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB berufen und erläuternd ausgeführt, aus der tabellarischen Aufstellung ergebe sich, dass sie jeweils die im Monat eingegangene Mietzahlung mit dem laufenden Monat verrechnet habe; wenn mehr als monatlich geschuldet gezahlt worden sei, habe sie den Mehrbetrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB mit der jeweils ältesten noch ausstehenden Forderung aus dem eingeklagten Zeitraum verrechnet.
2. Mit dem vorstehend zusammengefassten Vortrag der Klägerin im Prozess hat diese den Klagegegenstand im vorliegenden Verfahren im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt dargelegt. Soweit das Berufungsgericht meint, die Klägerin hätte konkret für jede einzelne Zahlung des Beklagten erläutern müssen, mit welcher offenen (Teil-)Forderung (Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlung) aus welchem Monat sie jeweils eine Verrechnung vorgenommen habe, überspannt es die Anforderungen an die Darlegungen zum Klagegegenstand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 VIII ZR 194/17, aaO Rn. 11 ff.).
b) Dem wird der Vortrag der Klägerin gerecht. Von ihr kann aus Rechtsgründen nicht verlangt werden, dass sie die aus ihrer Sicht maßgebliche Verrechnungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB für jede einzelne Position im Einzelnen selbst beschreibt (vgl. Senatsurteile vom 21. März 2018 VIII ZR 68/17, aaO Rn. 55; vom 5. Dez. 2018 VIII ZR 194/17, aaO Rn. 14). Es kommt vielmehr maßgeblich darauf an, ob sich aus der Forderungsaufstellung des Mietkontos unter Heranziehung der ergänzenden Angaben der Klägerin zur Höhe der Nettomiete und der Nebenkostenvorauszahlung sowie bei Heranziehung der Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB, auf den sich die Klägerin ausdrücklich berufen hat, eine Zuordnung von Gutschriften und Zahlungen auf die im Mietkonto aufgeführten Forderungen vornehmen lässt, was das Gericht im Rahmen der Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amts wegen zu beachten hat (Senatsurteile vom 21. März 2018 VIII ZR 68/17, aaO Rn. 44, und VIII ZR 84/17, aaO Rn. 49; vom 5. Dezember 2018 VIII ZR 194/17, aaO).
c) Geht es wie hier unter anderem auch um die Verrechnung einer dem Mieter erteilten Gutschrift, kommt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht (Senatsurteile vom 21. März 2018 VIII ZR 68/17, aaO Rn. 46, und VIII ZR 84/17, aaO Rn. 51; vom 5. Dez. 2018 VIII ZR 194/17, aaO). Dies gilt auch, wenn erfolgte Zahlungen des Mieters oder ihm erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweils geschuldete Bruttomiete zu tilgen oder es um die Verrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters aus verschiedenen Zeiträumen geht (Senatsurteile vom 21. März 2018 VIII ZR 68/17, aaO Rn. 37 f., 47 ff., und VIII ZR 84/17, aaO Rn. 43 f., 52 ff.; vom 5. Dezember 2018 VIII ZR 194/17, aaO).
d) Werden in einem Mietkonto neben der Nettomiete auch Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt, so bringt der Vermieter damit bei Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht (Senatsurteile vom 21. März 2018 VIII ZR 68/17, aaO Rn. 24, und VIII ZR 84/17, aaO Rn. 27; vom 5. Dez. 2018 VIII ZR 194/17, aaO Rn. 15). So verhält es sich auch im vorliegenden Fall. Es ist daher entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts für die Zulässigkeit der Klage ohne Bedeutung, ob die Abrechnungsfrist für die aus dem Mietkonto ersichtlichen Nebenkostenvorauszahlungen bereits abgelaufen ist; dies ist vielmehr ein Gesichtspunkt, der erst auf der Ebene der Begründetheit von Bedeutung sein kann, wenn die gebotene Auslegung des Klageantrags ergeben würde, dass Nebenkostenvorauszahlungen für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden noch Gegenstand der Klage sind (vgl. Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 VIII ZR 194/17, aaO Rn. 15).