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Timestamp: 2020-07-06 06:47:51
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Matched Legal Cases: ['artículo 199', 'Artículo 199', 'artículo 202', 'artículo 202', 'artículo 199', 'artículo 202', 'artículo 202', 'artículo 202', 'artículo 202', 'artículo 199', 'artículo 201']

BOE.es - Documento BOE-A-2019-7064
Documento BOE-A-2019-7064
«BOE» núm. 114, de 13 de mayo de 2019, páginas 50573 a 50578 (6 págs.)
BOE-A-2019-7064
En el recurso interpuesto por don Jorge Díaz Cadórniga, notario de Vera, contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad interino de Huércal-Overa, don Íñigo Mateo Villa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada y compraventa.
Mediante escritura otorgada el día 14 de septiembre de 2018 ante el notario de Vera, don Jorge Díaz Cadórniga, con el número 1.532 de protocolo, doña J. M. C., como dueña de la finca registral número 11.907 del término de Zurgena en la que constaba inscrita una edificación terminada, declaraba la construcción de una piscina y vendía dicha finca a don M. B. y doña S. M. B.
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Huércal-Overa, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«La escritura otorgada el 14 de septiembre de 2018, ante el Notario don Jorge Díaz Cadórniga, con el número de protocolo 1532/2018, que causó la entrada número 3411, asiento 1671 del diario 96 de operaciones, ha sido calificada negativamente bajo la siguiente nota:
Registro de la Propiedad de Huércal-Overa.
El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación de la precedente escritura, de conformidad con los artículos 18 y 19 Bis de la Ley Hipotecaria, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada, por apreciar el defecto que se basa en la consideración de los siguientes:
Se presenta escritura por la que Doña J. M. C., declara una obra nueva terminada sobre la finca registral 11907 del término municipal de Zurgena, propiedad de dicha señora; y por la que la vende a don M. B. y a doña S. M. B.
Primero. La superficie de la finca que consta en el título es de 466,84 m², si bien en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se une al título consta que la superficie de la parcela es de 459 m².
Segundo. Se aporta Certificación expedida por el Arquitecto Don A. M. C. P., colegiado n.º (…) del Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia, en la que hace referencia a la lista de coordenadas de georreferenciación geográfica de las nuevas edificaciones declaradas.
Tercero. El notario autorizante de la escritura que ahora se califica manifiesta textualmente: "Que en relación al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, expresamente excluyen la inscripción de la representación gráfica catastral o alternativa en su caso incorporadas; sin perjuicio de que si existen discrepancias entre la descripción realizada con lo que conste en el Registro de la Propiedad, solicitan, si fuere posible, la alteración de tal descripción registral y, al menos, la registración con el contenido ya inscrito, pero sin que ello implique rogación alguna del procedimiento de inscripción de la representación gráfica, cuya renuncia reiteran, excluyendo expresamente de las facultades que correspondan al presentante la de realizar la solicitud o rogación de dicho procedimiento."
Primero. Artículo 199 y 202 de la Ley Hipotecaria.
Segundo. De conformidad con lo establecido en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En su apartado Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
Suspender la inscripción solicitada en el precedente documento, al ser imposible dar cumplimiento con lo dispuesto en la citada Resolución dada la manifestación expresa que consta en el título en relación al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Íñigo Mateo y Villa registrador/a de Registro Propiedad de Cuevas de Almanzora a día veintidós de Noviembre del año dos mil dieciocho.»
Contra la anterior nota de calificación, don Jorge Díaz Cadórniga, notario de Vera, interpuso recurso el día 23 de enero de 2019 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero. El Sr. Registrador en el fundamento de derecho primero de su calificación simplemente realiza una remisión a lo dispuesto en los artículos 199 y 202 de la Ley Hipotecaria.
El primero de los preceptos indicados no regula la inscripción de las obras nuevas; y el segundo (Art. 202 LH) en relación a las coordenadas de referenciación geográfica únicamente exige para inscribir la declaración de obra nueva la identificación de las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación. Literalmente dispone el párrafo 2.º del citado artículo:
Por tanto ninguna exigencia contiene el citado precepto en cuanto al reflejo de las coordenadas de referenciación geográfica de la finca en que se ubique la edificación y por tanto tampoco exige que consten inscritas tales coordenadas, previa o simultáneamente.
En el fundamento de derecho segundo de la calificación el Sr. Registrador indica que "De conformidad con lo establecido en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En su apartado Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique".
No tenemos noticia de que dicha Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN hubiese sido publicada en el BOE. De conformidad con lo dispuesto en el Art. 52, párrafo primero de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común para que produzcan efectos jurídicos las disposiciones administrativas habrán de publicarse en el Diario oficial que corresponda (en análogos términos el párrafo primero del Art. 131 de la actual Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).
En su día tuve conocimiento de dicha Resolución-Circular por figurar un pdf de la misma en la web notariosyregistradores.com. En dicho documento, tras hacerse referencia a la resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro para regular los requisitos técnicos para intercambio de información entre Catastro y los Registros de la Propiedad se indica que "en atención a ello, se considera preciso poder dar respuesta a las cuestiones que la aplicación de dichas normas se han planteado a este Centro Directivo en el ámbito registral, derivadas de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la de Ley 13/2015, de 24 de junio… A tal efecto, este Centro Directivo considera procedente dictar la presente resolución-circular dirigida a todos los registradores…" (…)
Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
Introduce por tanto dicha disposición no publicada en el BOE, dirigida a los registradores y con pretensión de aclarar aspectos técnicos, una exigencia no contenida en la Ley Hipotecaria, cual es la inscripción previa o simultánea de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique la edificación objeto de declaración, para proceder a inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación. Por tanto más que un requisito técnico se trata de una exigencia de carácter sustantivo y no sólo dirigida a los registradores de la propiedad, sino que sería de aplicación a todos los que pretendan la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad.
No se contiene en la citada Ley 13/2015 de 24 de junio una habilitación normativa a la DGRN, al margen de lo relativo a requisitos técnicos, pero además considero que en la mencionada Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015 se establece una exigencia ex novo y de carácter sustantivo no contemplada en la Ley Hipotecaria para la inscripción de la declaración de obra nueva, por lo que en aplicación del principio de jerarquía normativa entiendo que no procede la exigencia que se derivaría de la indicada Resolución-Circular.
Segundo. Sin perjuicio de lo referido en el apartado anterior, la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, en la resolución de 8 de febrero de 2016, dispuso que la inscripción previa o simultánea de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique la edificación procederá solo en el caso de que el Registrador albergue duda fundada de que la porción de suelo ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir.
En el supuesto objeto del presente recurso no consta en la nota de calificación que el Sr. Registrador albergue duda fundada de que la porción de suelo ocupada por la edificación se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir.
Centrándonos en el concreto supuesto de hecho, la superficie de la finca que consta en el título es de 466,84 m² (como así consta en el Registro de la Propiedad, aun cuando no se haga referencia a ello en la nota de calificación), mientras que la superficie de la parcela que figura en Catastro es de 459 m², superficie menor que la que figura en el Registro de la Propiedad, con una diferencia en metros cuadrados inferior a un 1,68%.
En el título objeto de calificación hizo constar el titular de la finca que la descripción de la parcela es totalmente coincidente con Catastro.
Además, la Referencia Catastral de la finca figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad, como así resulta de información registral remitida por el Registrador.
No cabe en este caso por tanto duda alguna (y menos aún fundada) de que la porción de suelo ocupada por las edificaciones se encuentre íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, cuestión esta que tampoco es puesta en duda por el Sr. Registrador en su nota de calificación.
Por todo ello no resulta procedente la pretensión por parte del Sr. Registrador de la propiedad de instar un procedimiento regulado por el Art. 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar dicha mínima diferencia de superficie en el Registro de la Propiedad.
Siendo ello así, resulta complejo explicar a un matrimonio de ciudadanos británicos jubilados que han comprado su vivienda en España el motivo por el cual no puede acceder la adquisición realizada al Registro de la Propiedad, y de igual modo resulta complicado requerir a la vendedora, también jubilada británica que ha transmitido la finca, la necesidad de que proceda a dar cumplimiento a una nueva exigencia para la inscripción solicitada por el Sr. Registrador.»
El Registrador de la Propiedad titular de Huércal-Overa, don Antonio Alcántara Martín, emitió informe, ratificando la calificación en todos sus extremos, y elevó el expediente a esta Dirección General.
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 y 28 de septiembre de 2016, 6 de febrero y 2 y 29 de marzo de 2017, 10 de abril de 2018 y 4 de enero de 2019.
1. Constituye el único objeto de este recurso determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva finalizada, en concreto, de una piscina, de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción de suelo ocupada, es requisito también que con carácter previo se determinen las coordenadas de la finca en la que se ubica dicha construcción.
2. Esta cuestión ha sido tratada en reiteradas ocasiones por esta Dirección General (cfr. «Vistos»), cuya doctrina procede reiterar ahora.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el Registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Sin embargo, en el caso de este expediente la nota de calificación no expresa ningún motivo para justificar las dudas de extralimitación de la nueva construcción (piscina) respecto de la finca en la que se ubica, como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de dicha construcción respecto de los linderos de la finca –estando situada en este caso en el centro de la parcela– (cfr. Resoluciones de 6 y 28 de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019) o la existencia de modificaciones descriptivas como incrementos superficiales o cambio de linderos. Más bien al contrario, según Catastro resulta una disminución de superficie respecto a la registrada, que es inferior al 5% de la cabida inscrita, por lo que, en caso de solicitarse, incluso podría hacerse constar sin necesidad de tramitar el expediente del artículo 199, conforme a lo previsto en el apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.