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Timestamp: 2020-02-24 08:44:34
Document Index: 387036486

Matched Legal Cases: ['artículo 225', 'artículo 525', 'artículo 231', 'artículo 235', 'artículo 240', 'artículo 19', 'artículo 19', 'artículo 19', 'artículo 20', 'artículo 20', 'artículo 538', 'Artículo 231', 'Artículo 255', 'artículo 255', 'artículo 255']

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La LOTUP obliga a hacer constar la restauración de la legalidad en el registro de la propiedad
Son muchos los particulares que adquirieron el dominio de un bien inmueble mediante escrituras públicas, que sin embargo se encuentran después con anteriores o posteriores Decretos de demolición que son consecuencia de procedimientos que fueron incoados por la Administración a los anteriores propietarios, cuya incoación no tuvo reflejo en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad.
La ley 16/2005, urbanística valenciana (LUV) únicamente imponía como medida complementaria a la orden de restauración, en su artículo 225.2, “La anotación de la resolución administrativa ordenando la restauración de la legalidad infringida en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos en la normativa registral.” No haciendo mención a la necesidad de inscripción del acuerdo de inicio del expediente.
El Decreto 67/2006, por el que se aprueba el reglamento de ordenación y gestión territorial y urbanística (ROGTU), en desarrollo de la LUV sí impuso en su artículo 525 el deber del Ayuntamiento de comunicar al Registro de la Propiedad correspondiente el inicio de los procedimientos de protección y restauración de la legalidad así como de los procedimientos sancionadores por infracción urbanística, para su publicidad y la práctica de los asientos que procedan, conforme a la legislación hipotecaria.
Sin embargo esta práctica no era llevada a cabo por todas las Administraciones, y habitualmente los Juzgados se encontraban con demandas ante estas situaciones. El Tribunal Supremo y los Tribunales Superiores de Justicia ante esta situación, admitían igualmente la demolición de las construcciones clandestinas, produciendo así graves perjuicios económicos a los terceros adquirentes de buena fe. En este sentido, encontramos las Sentencias del Tribunal Supremo, de fecha, 2 de noviembre de 1993 (Rec.núm 9855/1990), 28 de diciembre de 1994 (Rec. Núm 4160/1991) y 26 de septiembre de 2006 (Rec.núm 8712/2003).
La actual la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP), que deroga la LUV y el ROGTU ha ampliado las inscripciones que debe realizar la Administración, y establece la obligación de comunicar al Registro de la Propiedad:
– La resolución o acuerdo de incoación del procedimiento sobre disciplina urbanística (artículo 231)
– El requerimiento de legalización (artículo 235)
– La propuesta de medida de restauración de la ordenación urbanística vulnerada (artículo 240)
Debemos tener presente, que la obligación de informar el estado de la propiedad que transmite es de su titular, así el artículo 19.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo dispone que “en las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título: La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.”
Por ello, el tercer apartado de este artículo señala que “La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.”
Ahora bien, no solo debe imponerse responsabilidad al propietario y la administración, el mismo artículo 19 en su cuarto apartado dice que “Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.”
Por tanto, aunque se establece como una posibilidad, ante claros supuestos de duda de la legalidad de las edificaciones, debería existir coordinación entre notarios y Administración, antes de introducir terceros de buena fe.
No obstante, es conveniente matizar que el artículo 19.1 ya reiterado dice expresamente:
“La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”
Por tanto, la subrogación en principio afecta a obligaciones asumidas frente a la Administración que hayan sido objeto de inscripción registral. Por lo que sería discutible que el tercero de buena fe se subrogue en obligaciones que no se han inscrito, como es el requerimiento de legalización o la orden de demolición.
Sí se ha previsto expresamente responsabilidad de la Administración en los supuestos de declaración de obra nueva del artículo 20.4 del real decreto legislativo 2/2008, así en los supuestos de declaraciones de obra nueva respecto a construcciones de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general y dará cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
Con esta simple inscripción el registro procede a anotar la declaración, a expensas de que el Ayuntamiento comunique la situación del suelo. Con lo cual, nada impide que dicha obra se transmita a un tercero de buena fe.
Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
Es decir, a pesar de que no se establece la posibilidad de suspensión de la inscripción hasta que emita certificado el Ayuntamiento, ni se establece plazo para la emisión del mismo, siempre responderá el Ayuntamiento de los daños causados a un tercer adquirente de una finca en la que se ha practicado una declaración de obra autorizada por un notario e inscrita por un registrador.
Llama la atención que este artículo 20 del Real decreto 2/2008 fue expresamente modificado en primer lugar por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, que curiosamente en su exposición de motivos dispone:
“se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional.(…)
Entre estas medidas, se encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la imposición de multas o la futura demolición. En la actualidad, el acceso de dicha información absolutamente relevante para los potenciales inversores, es sólo potestativa de los Ayuntamientos, de tal manera que se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador imponiendo a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.(…)
Se permite igualmente el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica.”
Es decir, el sentido de la ley parecía ser la protección preventiva de los terceros de buena fe adquirentes, sin embargo en la práctica se optó por solicitar el informe al Ayuntamiento una vez inscrita la declaración de obra nueva, pudiéndose encontrar el nuevo adquirente con la emisión de un informe que dice que el inmueble está fuera de ordenación o incluso con una orden de demolición anterior.
Esta entrada se publicó en ABOGADOS URBANISTAS (URBANISMO) y está etiquetada con Ayuntamiento, edificaciones, LOTUP, LUV, Registro de la Propiedad, ROGTU en 21 octubre, 2015 por abogadov.
La coordinación del procedimiento sancionador con el de protección de legalidad urbanística en la nueva ley urbanística valenciana
El artículo 538 del Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística establecía expresamente lo siguiente:
“1. Al iniciar el procedimiento de protección de la legalidad urbanística previsto en los artículos 221 al 228 de la Ley Urbanística Valenciana, la Administración urbanística actuante comunicará al interesado que el inicio del tal procedimiento interrumpe el plazo de prescripción de las eventuales infracciones urbanísticas que se hubieran podido cometer.
3. El procedimiento sancionador se podrá iniciar con independencia del de protección de la legalidad, cuando se trate de infracciones urbanísticas que no consistan en la ejecución de actos de edificación o uso del suelo respecto de los que proceda su restauración.”
En resumidas cuentas, lo que establece el artículo anterior es que incoado el procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística no podrá iniciarse el procedimiento sancionador hasta que no caiga resolución que ponga fin a aquél. Asimismo si la restauración se lleva a cabo dentro del plazo por el interesado, la multa se reducirá en un 95%.
La nueva Ley urbanística valenciana de forma más confusa regula la coordinación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y del procedimiento sancionador en sus artículos 231 y 255 disponiendo literalmente lo siguiente:
“Artículo 231 Reacción administrativa ante la actuación ilegal
1. Las actuaciones que contravengan la ordenación urbanística darán lugar a la adopción por la administración competente de las siguientes medidas:
c) La imposición de sanciones a los responsables, previa la tramitación del correspondiente procedimiento sancionador, sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles o penales.
2. Las medidas de protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado tienen carácter real y alcanzan a las terceras personas adquirentes de los inmuebles objeto de tales medidas.
3. Los órganos competentes para la iniciación de un expediente de disciplina urbanística comunicarán la resolución o acuerdo de incoación del procedimiento sobre disciplina urbanística al registro de la propiedad a los efectos de su inscripción en el mismo.
“Artículo 255 Reglas para la determinación de la sanción
1. Las multas por infracciones se impondrán con independencia de las medidas cautelares para el mantenimiento del orden urbanístico y de las definitivas para su restauración cuando haya sido conculcado.
2. Las multas que se impongan a los distintos grupos de responsables por una misma infracción tendrán entre sí carácter independiente. Si la condición de promotor, constructor o director de la obra recayera en dos o más personas, el importe de la multa, dentro de cada uno de estos grupos, se distribuirá entre ellas en proporción a su grado de participación en la comisión de la infracción, o a partes iguales, si ello no pudiera determinarse. Si en una misma persona concurrieran la condición de promotor, constructor y director de obra, o de varias de ellas, solamente se le impondrá una sanción.
3. En el caso de que la total restauración de la realidad física alterada se efectuara por el interesado con anterioridad a la iniciación del expediente sancionador, quedará exento de sanción administrativa.
4. Si la restauración de la realidad física alterada se llevase a cabo por el interesado dentro del plazo establecido al efecto, la multa se reducirá en un noventa y cinco por cien.”
Se observa por lo tanto dos diferencias entre la anterior ley:
– La primera que no se prohíbe que el procedimiento sancionador pueda iniciarse a pesar de que el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística no se haya terminado. Si bien, de la lectura del apartado cuarto del artículo 255 de la LOTUP puede interpretarse que si la multa se puede reducir en un 95% si cumples en el plazo establecido la restauración de la legalidad, lo lógico es que se finalice el procedimiento de restauración de la legalidad concediendo el plazo y después, transcurrido el plazo de la orden se inicie al procedimiento sancionador, no pudiendo hasta ese momento determinar la sanción.
– La segunda, consiste en que no se iniciará el procedimiento sancionador si el interesado ha procedido a la restauración total, la exención de la sanción, la anterior ley solo la concedía si, antes de iniciar el procedimiento de restauración de la legalidad se procedía a ello voluntariamente (art. 538.2.c) ROGTU), es decir, si con el requerimiento de legalización el interesado voluntariamente restauraba la legalidad. Ahora, el articulo 255.3 permite la exención si la restauración se efectúa por el interesado con anterioridad al inicio del procedimiento sancionador.
En mi opinión el apartado 3 y 4 del artículo 255 de la LOTUP son contradictorios, pues, puede darse el supuesto que se ordene el plazo para restaurar y se cumpla en dicho plazo por el interesado, sin que se haya iniciado procedimiento sancionador. En dicho supuesto habría dudas de si aplicar la exención del apartado 3 por no haberse iniciado procedimiento sancionador o la reducción del apartado 4 por cumplirse en plazo la orden. Quien suscribe entiende que lo que al apartado 3 le faltaría incluir la palabra “voluntariamente”, y entenderlo en el sentido de que si se cumple la restauración antes de que se ordene por la Administración se excluye la sanción, pudiendo dicha restauración voluntaria llevarse a cabo en el requerimiento de legalización o en la audiencia previa pero siempre antes de la orden de restauración y del inicio de procedimiento sancionador.
Esta entrada se publicó en ABOGADOS URBANISTAS (URBANISMO) y está etiquetada con Abogados Urbanistas Guillermo Berzosa, administración, infracciones urbanísticas, La nueva Ley urbanística valenciana, legalidad urbanística, LOTUP, ROGTU en 22 julio, 2015 por abogadov.