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Timestamp: 2019-04-24 00:07:20
Document Index: 16563009

Matched Legal Cases: ['§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 12', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 25', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 16', '§ 21', '§ 21', '§ 21']

Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung / 2.7.2.1 Gesetzliche Öffnungsklausel | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung / 2.7.2.1 Gesetzliche Öffnungsklausel
2.7.2.1.1 §§ 12 Abs. 4 Satz 1, 16 Abs. 3 WEG
§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG
(4) 1Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird.
16 Abs. 3 WEG
Die gesetzlichen Öffnungsklauseln der §§ 12 Abs. 4 Satz 1 und 16 Abs. 3 WEG sehen einfachmehrheitliche Beschlussfassung vor. Für den Fall, dass eine vereinbarte Öffnungsklausel ein bestimmtes qualifiziertes Quorum vorschreibt, ist dieses nicht maßgeblich. Dies ergibt sich für die Aufhebung vereinbarter Veräußerungszustimmung aus § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG und für die Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Betriebs- und Verwaltungskosten aus § 16 Abs. 5 WEG, wonach die jeweiligen Beschlusskompetenzen auch durch Vereinbarung nicht eingeschränkt werden können.
2.7.2.1.2 § 16 Abs. 4 WEG
§ 16 Abs. 4 WEG
Die Änderung einer Vereinbarung bezüglich der Kostenverteilung insbesondere von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ist nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 WEG lediglich im konkreten Einzelfall einer solchen Maßnahme möglich, nicht jedoch dauerhaft. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig. Die Änderungsbeschlussfassung erfordert darüber hinaus eine doppelte Qualifizierung: ¾ aller Stimmberechtigten müssen nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Existiert andererseits eine vereinbarte Öffnungsklausel etwa als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung, ist bei einer Kostenverteilungsänderung nach § 16 Abs. 4 WEG zu unterscheiden, ob auf Grundlage der vereinbarten Öffnungsklausel lediglich eine Einzelfallmaßnahme geregelt werden soll oder ob die Kosten insbesondere von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dauerhaft abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt werden sollen. Im ersten Fall ist stets das vereinbarte Quorum maßgeblich, so es eine gegenüber der gesetzlichen Regelung erleichterte Beschlussfassung vorsieht. Die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 4 WEG ist hingegen maßgeblich, wenn das vereinbarte Quorum strengere Maßstäbe an die Beschlussfassung stellt. Dies wiederum ergibt sich aus § 16 Abs. 5 WEG.
Soll demgegenüber eine – durchaus zulässige – dauerhafte Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung herbeigeführt werden, ist stets das vereinbarte Quorum zu beachten. Dies ist auch dann maßgeblich, wenn es strengere Voraussetzungen an eine Beschlussfassung stellt als die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG.
2.7.2.1.3 § 21 Abs. 7 WEG
Die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG ermöglicht einfachmehrheitliche Beschlussfassung zur Abänderung von Gesetz und Vereinbarung in den vom Regelungsbereich umfassten Gegenständen. Die Regelungsbereiche des § 21 Abs. 7 WEG sind demnach "vereinbarungsfest". Sind also bestimmte Fälligkeitsregelungen oder auch Verzugssanktionen bereits in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt, können diese einfach-mehrheitlich von den Wohnungseigentümern abgeändert werden, auch wenn etwa eine entsprechende Öffnungsklausel nicht vorhanden ist.