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Timestamp: 2018-08-21 21:25:11+00:00
Document Index: 34965637

Matched Legal Cases: ['artigo 24', 'artigo 14', 'artigo 44', 'Artigo 56', 'Artigo 56', 'artigo 14', 'artigo 24', 'artigo 29', 'artigo 52', 'artigo 53', 'artigo 141', 'artigo 55', 'artigo 44']

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RR DONNELLEY DEF-EST009-PROVA_2 11/05/2011
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Eduarda Rocha Bayer
1 PROSPECTO DEFINITIVO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA Companhia Aberta de Capital Autorizado CVM n.º Av. Afrânio de Melo Franco 290, salas 102, 103 e 104, CEP , Rio de Janeiro, RJ CNPJ n.º / NIRE ISIN BRBRMLACNOR9 Código de Negociação na BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros ( BM&FBOVESPA ): BRML Ações Ordinárias Valor da Oferta Global R$ ,00 ( Companhia ) está realizando uma oferta pública de distribuição primária de ações ordinárias, nominativas, escriturais e sem valor nominal de emissão da Companhia ( Ações ), (i) no Brasil ( Ações da Oferta Brasileira ), sob a coordenação do Banco Itaú BBA S.A. ( Coordenador Líder ), do Banco BTG Pactual S.A. ( BTG Pactual ), do Goldman Sachs do Brasil Banco Múltiplo S.A. ( Goldman Sachs ) e do Banco Bradesco BBI S.A. ( Bradesco BBI e, em conjunto com o Coordenador Líder, o BTG Pactual e o Goldman Sachs, Coordenadores da Oferta Brasileira ), em mercado de balcão não organizado, nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) n.º 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada ( Instrução CVM 400 ) e demais disposições legais aplicáveis, com esforços de colocação no exterior, pelos Coordenadores da Oferta Internacional (conforme definido abaixo) e pelo Bradesco Securities, Inc., nos Estados Unidos da América, exclusivamente para investidores institucionais qualificados (qualified institutional buyers), conforme definidos na Rule 144A, editada pela Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos da América ( SEC ), em operações isentas de registro em conformidade com o disposto no U.S. Securities Act of 1933, conforme alterado ( Securities Act ), e nos regulamentos editados ao amparo do Securities Act, e, nos demais países, exceto o Brasil e os Estados Unidos da América, para investidores institucionais e outros investidores, em conformidade com os procedimentos previstos no Regulation S, editado pela SEC ao amparo do Securities Act, respeitada a legislação vigente no país de domicílio de cada investidor, em qualquer caso, por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo Conselho Monetário Nacional, pelo Banco Central do Brasil e pela CVM ( Investidores Estrangeiros ) ( Oferta Brasileira ); e (ii) no exterior ( Ações da Oferta Internacional ), sob a forma de Global Depositary Shares ( GDSs ), representadas por Global Depositary Receipts ( GDRs ), cada GDS representando duas Ações, sob a coordenação do Itau BBA USA Securities, Inc., do BTG Pactual US Capital Corp. e do Goldman, Sachs & Co. ( Coordenadores da Oferta Internacional ), para Investidores Estrangeiros ( Oferta Internacional e, em conjunto com a Oferta Brasileira, Oferta Global ). Não houve alocação de Ações da Oferta Internacional. Poderá haver realocação de Ações entre a Oferta Brasileira e a Oferta Internacional, em função da demanda verificada no Brasil e no exterior durante o curso da Oferta Global. Nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 400, a quantidade total das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações Adicionais (conforme definido abaixo)) poderá ser acrescida em até 15%, ou seja, até ações ordinárias de emissão da Companhia, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas ( Ações do Lote Suplementar ), conforme opção outorgada no contrato de distribuição da Oferta Brasileira ( Contrato de Distribuição ) pela Companhia ao BTG Pactual, as quais serão destinadas a atender eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta Brasileira ( Opção de Lote Suplementar ). O BTG Pactual terá o direito exclusivo, a partir, inclusive, da data de assinatura do Contrato de Distribuição e por um período de até 30 dias contados, inclusive, da data de publicação do anúncio de início da Oferta Brasileira ( Anúncio de Início ), de exercer a Opção de Lote Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, após notificação aos demais Coordenadores da Oferta Brasileira, desde que a decisão de sobrealocação das Ações da Oferta Brasileira no momento em que foi fixado o Preço por Ação (conforme definido abaixo) tenha sido tomada em comum acordo pelos Coordenadores da Oferta Brasileira. Nos termos do artigo 14, parágrafo 2º, da Instrução CVM 400, a quantidade total das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações do Lote Suplementar) foi, a critério da Companhia, em comum acordo com os Coordenadores da Oferta Brasileira, acrescida em ações ordinárias de emissão da Companhia, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas ( Ações Adicionais ). A quantidade de ações indicada acima já contempla as Ações Adicionais. O preço por Ação ( Preço por Ação ) foi fixado após a conclusão do procedimento de coleta de intenções de investimento realizado com Investidores Institucionais (conforme definido neste Prospecto) pelos Coordenadores da Oferta Brasileira, pelos Coordenadores da Oferta Internacional e pelo Bradesco Securities, Inc., conforme previsto no artigo 44 da Instrução CVM 400 ( Procedimento de Bookbuilding ). Oferta Global Preço (R$) (1) Comissões (R$) (1) Recursos Líquidos (R$) (1)(2) Por Ação... 17,20 0,34 16,86 Total , , ,00 (1) (2) Sem considerar as Ações do Lote Suplementar e já considerando as Ações Adicionais. Sem considerar as despesas da Oferta. A Oferta Global foi aprovada pelo Conselho de Administração da Companhia, em reunião realizada em 28 de abril de 2011, cuja ata foi publicada no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro ( DOERJ ) e no jornal Valor Econômico em 29 de abril de 2011 e foi arquivada na Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro ( JUCERJA ) em 2 de maio de O Conselho de Administração da Companhia, em reunião realizada em 10 de maio de 2011, cuja ata será publicada no jornal Valor Econômico na data de publicação do Anúncio de Início da Oferta Brasileira e será arquivada na JUCERJA e publicada no DOERJ, aprovou a emissão das Ações e o Preço por Ação. Este Prospecto não é, nem deve ser, considerado uma oferta pública das Ações da Oferta Internacional, e as Ações da Oferta Internacional não são e nem devem ser consideradas objeto de oferta ao público no Brasil. Qualquer investimento nas Ações, nos termos da Oferta Brasileira, deverá ser feito única e exclusivamente por meio das Ações da Oferta Brasileira. Exceto pelo registro da Oferta Global pela CVM, a Companhia e os Coordenadores da Oferta Brasileira não pretendem realizar nenhum registro da Oferta Global ou das Ações nos Estados Unidos da América e nem em qualquer agência ou órgão regulador do mercado de capitais de qualquer outro país. É admissível o recebimento de reservas, a partir da data a ser indicada no Aviso ao Mercado (conforme definido neste Prospecto) e neste Prospecto, para subscrição, as quais somente serão confirmadas pelo subscritor após o início do período de distribuição. A Oferta Global foi registrada pela CVM em 11 de maio de 2011, sob o n.º CVM/SRE/REM/2011/015. O registro da presente distribuição não implica, por parte da CVM, garantia de veracidade das informações prestadas ou em julgamento sobre a qualidade da companhia emissora, bem como sobre as Ações a serem distribuídas. Este Prospecto não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado uma recomendação de investimento nas Ações. Ao decidir por investir nas Ações, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação da situação financeira da Companhia, de suas atividades e dos riscos decorrentes do investimento nas Ações. Os investidores devem ler as seções 4. Fatores de Risco e 5. Riscos de Mercado do Formulário de Referência, incorporado por referência a este Prospecto, e as seções Sumário da Companhia Principais Fatores de Risco da Companhia e Fatores de Risco, nas páginas 24 e 65, respectivamente, para ciência de certos fatores de risco que devem ser considerados com relação ao investimento nas Ações. A(O) presente oferta pública (programa) foi elaborada(o) de acordo com as normas de Regulação e Melhores Práticas para as Ofertas Públicas de Distribuição e Aquisição de Valores Mobiliários, atendendo, assim, a(o) presente oferta pública (programa), aos padrões mínimos de informação exigidos pela ANBIMA, não cabendo à ANBIMA qualquer responsabilidade pelas referidas informações, pela qualidade da emissora e/ou ofertantes, das instituições participantes e dos valores mobiliários objeto da(o) oferta pública (programa). Este selo não implica recomendação de investimento. O registro ou análise prévia da presente distribuição não implica, por parte da ANBIMA, garantia da veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade da companhia emissora, bem como sobre os valores mobiliários a serem distribuídos. Coordenadores da Oferta Brasileira e Joint Bookrunners Coordenador Líder Agente Estabilizador A data deste Prospecto Definitivo é 10 de maio de 2011.
3 ÍNDICE PARTE 1 INTRODUÇÃO... 1 Definições... 3 Considerações Sobre Estimativas e Declarações Acerca do Futuro Sumário da Companhia Visão Geral Nossas Vantagens Competitivas Nossa Estratégia Estrutura Societária Informações Adicionais Principais Fatores de Risco da Companhia Apresentação das Informações Contábeis e Outras Informações Alteração dos Critérios Contábeis Reconciliação entre o EBITDA e o EBITDA Ajustado para os Exercícios Encerrados em 31 de Dezembro de 2010 e 2009 e para os Períodos de Três Meses encerrados em 31 de Março de 2010 e Informações sobre nossos Shopping Centers Participação de Mercado e Outras Informações Informações Cadastrais da Companhia Formulário de Referência Incorporado por Referência a este Prospecto Identificação da Companhia, dos Administradores, dos Coordenadores da Oferta Brasileira, dos Consultores e dos Auditores Companhia Coordenadores da Oferta Brasileira Consultores Jurídicos Auditores Independentes Apresentação das Instituições Intermediárias Coordenador Líder BTG Pactual Goldman Sachs Bradesco BBI PARTE 2 INFORMAÇÕES SOBRE A OFERTA Sumário da Oferta Cronograma Estimado da Oferta Brasileira Informações Sobre a Oferta Composição do Capital Social Descrição da Oferta Global Preço por Ação Quantidade, Valor, Espécie e Recursos Líquidos Reserva de Capital Custos da Oferta Global Aprovações Societárias Público Alvo Cronograma Estimado da Oferta Brasileira Procedimento da Oferta Brasileira Procedimento da Oferta Internacional Contrato de Distribuição e Contrato de Distribuição da Oferta Internacional Estabilização do Preço de Ações Ordinárias de Nossa Emissão Restrições à Negociação de Ações (Lock-up) Direitos, Vantagens e Restrições das Ações Ordinárias de Nossa Emissão Admissão à Negociação das Ações Ordinárias de Nossa Emissão i
4 Instituição Financeira Escrituradora das Ações Ordinárias de Nossa Emissão Instituição Escrituradora dos GDRs Alteração das Circunstâncias, Revogação ou Modificação da Oferta Global Suspensão e Cancelamento da Oferta Relacionamento entre Nós e os Coordenadores da Oferta Brasileira Informações Adicionais Operações Vinculadas à Oferta Coordenador Líder BTG Pactual Goldman Sachs Bradesco BBI Fatores de Risco Principais Fatores de Risco Relativos a Nós Fatores de Risco Relativos à Oferta Global Destinação dos Recursos Capitalização Diluição Plano de Opção de Compra ANEXOS Estatuto Social Consolidado da Companhia Ata de Reunião do Conselho de Administração da Companhia, realizada em 28 de abril de 2011, que Aprova a Oferta Global Ata de Reunião do Conselho de Administração da Companhia, realizada em 10 de maio de 2011, que aprova o aumento do capital social da Companhia no âmbito da Oferta Global e fixa o Preço por Ação Declaração do Artigo 56 da Instrução CVM 400 da Companhia Declaração do Artigo 56 da Instrução CVM 400 do Coordenador Líder DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS Demonstrações Financeiras da Companhia relativas aos exercícios findos em 31 de dezembro de 2010 e 31 de dezembro de 2009 e Parecer dos Auditores Independentes Demonstrações Financeiras da Companhia relativas aos exercícios findos em 31 de dezembro de 2009 e 31 de dezembro de 2008 e Parecer dos Auditores Independentes Demonstrações Financeiras Intermediárias da Companhia relativas aos períodos de três meses findos em 31 de março de 2011 e 31 de março de 2010 e Relatório de Revisão dos Auditores Independentes ii
5 PARTE 1 INTRODUÇÃO Definições Considerações Sobre Estimativas e Declarações Acerca do Futuro Sumário da Companhia Informações Cadastrais da Companhia Formulário de Referência Incorporado por Referência a este Prospecto Identificação da Companhia, dos Administradores, dos Coordenadores da Oferta Brasileira, dos Consultores e dos Auditores Apresentação das Instituições Intermediárias
7 DEFINIÇÕES Para os fins deste Prospecto, os termos nós e nossos e verbos na primeira pessoa do plural referem-se à e às suas controladas. Os termos indicados abaixo utilizados neste Prospecto terão o significado a eles atribuídos nesta seção, salvo se de outra forma determinado neste Prospecto ou se o contexto assim exigir. ABL Acionistas Relevantes Ações Ações Adicionais Ações da Oferta Brasileira Ações da Oferta Internacional Ações do Lote Suplementar Área bruta locável, que corresponde à soma de todas as áreas disponíveis para a locação nos Shopping Centers, exceto quiosques e as áreas comerciais de propriedade de terceiros. Os acionistas que assinaram o Contrato de Participação no Novo Mercado, na qualidade de titulares do controle difuso da Companhia, notadamente: (i) Equity International (por meio da EI Brazil Investment LLC); (ii) Grupo GP Investments (por meio da Private Equity Partners A, LLC e da Private Equity Partners B, LLC); (iii) Richard Paul Matheson; e (iv) Dyl Empreendimentos e Participações S.A ações ordinárias de emissão da Companhia, todas nominativas, escriturais e sem valor nominal, objeto da Oferta Global ações ordinárias, nominativas, escriturais e sem valor nominal de emissão da Companhia (sem considerar as Ações do Lote Suplementar), que, nos termos do artigo 14, parágrafo 2º, da Instrução CVM 400, foram, a critério da Companhia, em comum acordo com os Coordenadores da Oferta Brasileira, acrescidas à Oferta Brasileira, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas. A quantidade de ações indicada na definição relativa às Ações já contempla as Ações Adicionais ações a serem ofertadas no Brasil, com esforços de colocação no exterior, no âmbito da Oferta Brasileira. Ações a serem ofertadas no exterior, sob a forma de GDSs, representados por GDRs, cada GDS representado duas Ações, no âmbito da Oferta Internacional. Não houve alocação de Ações da Oferta Internacional. Até ações ordinárias, nominativas, escriturais e sem valor nominal de emissão da Companhia, equivalentes a até 15% das Ações inicialmente ofertadas (sem considerar as Ações Adicionais), que, nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 400, conforme a Opção de Lote Suplementar, poderão ser acrescidas à Oferta Brasileira, nas mesmas condições e preço das Ações inicialmente ofertadas. Salvo se disposto de maneira diversa, a referência às Ações também será referência às Ações do Lote Suplementar. 3
8 Administração Administradores ANBIMA Âncora Anúncio de Encerramento Anúncio de Início Anúncio de Retificação Aviso ao Mercado Banco Central BM&FBOVESPA Brasil ou País Bradesco BBI BTG Pactual BTG Pactual Corretora CBRE O Conselho de Administração e a Diretoria da Companhia, em conjunto. Membros do Conselho de Administração e da Diretoria, em conjunto. Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais. Grandes lojas conhecidas do público, com características estruturais e mercadológicas especiais, que funcionam como força de atração de consumidores, assegurando permanente afluência e trânsito uniforme destes em todas as áreas do Shopping Center. Anúncio de encerramento da Oferta Global a ser publicado no âmbito da Oferta Brasileira, nos termos do artigo 29 da Instrução CVM 400, a ser publicado no jornal Valor Econômico. Anúncio de início da Oferta Global a ser publicado no âmbito da Oferta Brasileira, nos termos do artigo 52 da Instrução CVM 400, a ser publicado no jornal Valor Econômico. Anúncio comunicando a eventual suspensão, revogação ou qualquer modificação da Oferta Global a ser eventualmente publicado no âmbito da Oferta Brasileira, nos termos dos artigos 20 e 27 da Instrução CVM 400, a ser eventualmente publicado no jornal Valor Econômico. Aviso ao mercado da Oferta Global, nos termos do artigo 53 da Instrução CVM 400, publicado em 29 de abril de 2011 e republicado em 6 de maio de 2011, no jornal Valor Econômico. Banco Central do Brasil. BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros. República Federativa do Brasil. Banco Bradesco BBI S.A. Banco BTG Pactual S.A. BTG Pactual Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. CB Richard Ellis. 4
9 Cláusula Compromissória CMN Companhia ou BR Malls Conselheiros Independentes Cláusula de arbitragem mediante a qual a Companhia, seus acionistas, Administradores, membros do Conselho Fiscal e a BM&FBOVESPA obrigam-se a resolver, por meio de arbitragem, perante a Câmara de Arbitragem do Mercado, toda e qualquer disputa ou controvérsia que possa surgir entre eles, relacionada ou oriunda, em especial, da aplicação, validade, eficácia, interpretação, violação e seus efeitos, das disposições contidas na Lei das Sociedades por Ações, no Estatuto Social da Companhia, nas normas editadas pelo Conselho Monetário Nacional, pelo Banco Central e pela CVM, bem como nas demais normas aplicáveis ao funcionamento do mercado de valores mobiliários em geral, além daquelas constantes do Regulamento do Novo Mercado, do Regulamento da Câmara de Arbitragem do Mercado, do Regulamento de Aplicação de Sanções Pecuniárias do Novo Mercado e do Contrato de Participação no Novo Mercado. Conselho Monetário Nacional. Conforme o Regulamento do Novo Mercado, caracterizam-se por: (i) não terem qualquer vínculo com a Companhia, exceto participação de capital; (ii) não serem acionistas controladores, cônjuges ou parentes até segundo grau daquele, ou não serem ou não terem sido, nos últimos três anos, vinculados a sociedade ou entidade relacionada aos acionistas controladores (pessoas vinculadas a instituições públicas de ensino e/ou pesquisa estão excluídas desta restrição); (iii) não terem sido, nos últimos três anos, empregados ou diretores da Companhia, do acionista controlador ou de sociedade controlada pela Companhia; (iv) não serem fornecedores ou compradores, diretos ou indiretos, de serviços e/ou produtos da Companhia em magnitude que implique perda de independência; (v) não serem funcionários ou administradores de sociedades ou entidades que estejam oferecendo ou demandando serviços e/ou produtos à Companhia, em magnitude que implique perda de independência; (vi) não serem cônjuges ou parentes até segundo grau de algum administrador da Companhia; e (vii) não receberem outra remuneração da Companhia além daquela relativa ao cargo de conselheiro (proventos em dinheiro oriundos de participação de capital estão excluídos desta restrição). Serão ainda considerados Conselheiros Independentes aqueles eleitos nos termos previstos no artigo 141, parágrafos 4º e 5º, da Lei das Sociedades por Ações, os quais contemplam quorum e formas para eleição de membros do conselho pelos acionistas minoritários. Conselho de Administração Conselho Fiscal O conselho de administração da Companhia. O conselho fiscal da Companhia. 5
10 Contrato de Distribuição Contrato de Distribuição da Oferta Internacional Contrato de Estabilização Contrato de Participação no Novo Mercado Coordenador Líder ou Itaú BBA Coordenadores da Oferta Brasileira Coordenadores da Oferta Internacional CPC CRI CVM Data de Liquidação Data de Liquidação das Ações do Lote Suplementar Contrato de Coordenação, Garantia Firme de Liquidação e Distribuição de Ações Ordinárias de Emissão de BR Malls Participações S.A., entre a Companhia, os Coordenadores da Oferta Brasileira e a BM&FBOVESPA. International Agency Agreement, entre a Companhia, os Coordenadores da Oferta Internacional e o Bradesco Securities, Inc., que regula os esforços de colocação de Ações da Oferta Brasileira no exterior e a Oferta Internacional. Contrato de Prestação de Serviços de Estabilização de Preço de Ações Ordinárias de Emissão de, entre a Companhia, o BTG Pactual, a BTG Pactual Corretora e o Coordenador Líder. Contrato celebrado em 15 de março de 2007, entre a BM&FBOVESPA, a Companhia, os Administradores, os Acionistas Relevantes, por meio do qual a Companhia, os Administradores e os Acionistas Relevantes concordaram em cumprir com requisitos diferenciados de governança corporativa e divulgação de informações ao mercado estabelecidos pelo Regulamento do Novo Mercado, a fim de se qualificar para listagem no Novo Mercado, o qual entrou em vigor em 3 de abril de Banco Itaú BBA S.A. O Coordenador Líder, o BTG Pactual, o Goldman Sachs e o Bradesco BBI. Itau BBA USA Securities, Inc. e BTG Pactual US Capital Corp. e Goldman, Sachs & Co. e determinadas instituições a serem contratadas. Comitê de Pronunciamentos Contábeis. Certificados de recebíveis imobiliários. Comissão de Valores Mobiliários. A data de liquidação física e financeira das Ações (exceto pelas Ações do Lote Suplementar) que deverá ocorrer até o último dia do Período de Colocação. Data da liquidação física e financeira das Ações do Lote Suplementar, que deverá ocorrer até o terceiro dia útil após a respectiva data de exercício da Opção de Lote Suplementar, mas não antes da data de publicação do Anúncio de Início. 6
11 Debêntures Araguaia Diretoria DOERJ Dólar, dólar, dólares ou US$ Dyl Debêntures privadas de emissão da Maia e Borba S.A., sociedade responsável pela exploração do Araguaia Shopping, adquiridas em 27 de fevereiro de 2007 pela subsidiária SPE Indianápolis Participações Ltda., que asseguram, dentre outros direitos, uma remuneração correspondente a 50% do resultado líquido do Araguaia Shopping. A diretoria da Companhia. Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro. Dólar dos Estados Unidos. Dyl Empreendimentos e Participações S.A. EBITDA O EBITDA, seguindo disposições do Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 01/2007, pode ser conciliado com as demonstrações financeiras como segue: Receita líquida deduzida das despesas com vendas, gerais, administrativas e custos do condomínio Uberlândia, e acrescido da depreciação e amortização, outras receitas operacionais, resultado de propriedade para investimento. O EBITDA não é uma medida contábil elaborada de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados, e não deve ser considerado como base para distribuição de dividendos, alternativa para o lucro líquido como indicador do desempenho operacional ou para o fluxo de caixa ou, ainda, como indicador de liquidez. O EBITDA não tem uma definição padronizada e pode não ser comparável ao EBITDA utilizado por outras companhias. EBITDA Ajustado ECISA Engenharia ECISA Participações Equity International Estatuto Social O EBITDA Ajustado corresponde ao EBITDA acrescido da receita de debêntures do shopping Araguaia, mais efeitos não recorentes do período deduzido do resultado de propriedade para investimento. O EBITDA Ajustado não é uma medida contábil elaborada de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados, e não deve ser considerado como base para distribuição de dividendos, alternativa para o lucro líquido como indicador do desempenho operacional ou para o fluxo de caixa ou, ainda, como indicador de liquidez. O EBITDA Ajustado não tem uma definição padronizada e pode não ser comparável ao EBITDA Ajustado utilizado por outras companhias. ECISA Engenharia Comércio e Indústria Ltda. ECISA Participações Ltda. Equity Investment Management, LLC, suas subsidiárias e afiliadas. Estatuto Social da Companhia. 7
12 Estados Unidos Fashion Mall FFO Ajustado FGV Formulário de Referência GDR GDS Goldman Sachs Governo Federal GS IBGE Estados Unidos da América. Fashion Mall S.A. O FFO Ajustado corresponde ao Lucro líquido acrescido de depreciação e amortização mais os efeitos não recorrentes do período deduzido de Ajuste do Swap a Mercado, Variação cambial sobre o principal do perpétuo, Impostos não caixa e Resultado da propriedade para investimento, participação minoritários outras receitas operacionais e financeiras não recorrentes. O FFO Ajustado não é uma medida contábil elaborada de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados, e não deve ser considerado como base para distribuição de dividendos, alternativa para o lucro líquido como indicador do desempenho operacional ou para o fluxo de caixa ou, ainda, como indicador de liquidez. O FFO Ajustado não tem uma definição padronizada e pode não ser comparável ao FFO Ajustado utilizado por outras companhias. Fundação Getúlio Vargas. Formulário de Referência, elaborado pela Companhia nos termos da Instrução CVM 480, incorporado por referência a este Prospecto. Ver seção Formulário de Referência Incorporado por Referência a este Prospecto, na página 30 deste Prospecto. Global Depositary Receipts, cada um representando um GDS, conforme programa de GDRs aprovado sob nº RDR/2007/004, em 3 de abril de 2007 pela CVM. Global Depositary Shares, cada um representando duas Ações. Goldman Sachs do Brasil Banco Múltiplo S.A. Governo Federal da República Federativa do Brasil. GS Shopping Center S.A. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. IFRS International Financial Reporting Standards, padrões internacionais de demonstrações financeiras emitidos pelo International Accounting Standards Board IASB. Instituições Consorciadas Instituições intermediárias autorizadas a operar na BM&FBOVESPA contratadas para efetuar esforços de colocação das Ações exclusivamente aos Investidores Não Institucionais. Instituições Participantes da Oferta Brasileira Os Coordenadores da Oferta Brasileira e as Instituições Consorciadas, em conjunto. 8
13 Instrução CVM 400 Instrução CVM 480 Investidores Estrangeiros Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003, e alterações posteriores. Instrução CVM nº 480, de 7 de dezembro de 2009, e alterações posteriores. Público alvo dos esforços de colocação das Ações da Oferta Brasileira no exterior a serem realizados pelos Coordenadores da Oferta Internacional e pelo Bradesco Securities, Inc. e da Oferta Internacional sob a coordenação dos Coordenadores da Oferta Internacional, nos termos do Contrato de Distribuição da Oferta Internacional, consistindo, nos Estados Unidos, de investidores institucionais qualificados (qualified institutional buyers), conforme definidos na Rule 144A, editada pela SEC, em operações isentas de registro em conformidade com o disposto no Securities Act e nos regulamentos editados ao amparo do Securities Act, e, nos demais países, exceto o Brasil e os Estados Unidos, de investidores institucionais e outros investidores, em conformidade com os procedimentos previstos no Regulation S, editado pela SEC, respeitada a legislação vigente no país de domicílio de cada investidor, em qualquer caso, por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo CMN, pelo Banco Central e pela CVM. Investidores Institucionais Investidores pessoas físicas e jurídicas e clubes de investimento registrados na BM&FBOVESPA, em qualquer caso, residentes, domiciliados ou com sede no Brasil, cujas intenções específicas ou globais de investimento excedam R$ ,00, fundos de investimento, carteiras administradas, fundos de pensão, entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM que apresentem intenções específicas ou globais de investimento, entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central, condomínios destinados à aplicação em carteira de títulos e valores mobiliários registrados na CVM e/ou na BM&FBOVESPA, seguradoras, entidades de previdência complementar e de capitalização, outros investidores qualificados na forma da regulamentação da CVM e Investidores Estrangeiros. Investidores Não Institucionais JUCERJA Lei das Sociedades por Ações Investidores pessoas físicas e jurídicas e clubes de investimento registrados na BM&FBOVESPA, em qualquer caso, residentes, domiciliados ou com sede no Brasil, que tenham formalizado pedidos de investimento em montante entre o valor mínimo de R$3.000,00 e o valor máximo de R$ ,00 e que tenham realizado Pedido de Reserva. Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro. Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e alterações posteriores. 9
14 Malls Margem AFFO Margem EBITDA Ajustado Margem NOI Merchandising NOI Novo Mercado Oferta Brasileira Oferta de Varejo Oferta Global Oferta Institucional Oferta Internacional Offering Memorandum / Offering Memoranda Áreas comuns dos Shopping Centers (corredores) locadas para a colocação de stands, quiosques e similares. Corresponde à divisão do AFFO ajustado pela receita líquida de aluguéis e serviços. Corresponde à divisão do EBITDA Ajustado pela receita líquida de aluguéis e serviços. Corresponde à divisão do NOI pela receita bruta descontada da receita de prestação de serviços. Aluguel de espaço para propaganda e promoções de produtos e serviços. O NOI corresponde ao Resultado operacional líquido da Cia. que equivale a Receita Operacional Bruta deduzida do Custo Operacional do Empreendedor (sem o efeito da depreciação e amortização). Segmento especial de listagem da BM&FBOVESPA com regras diferenciadas de governança corporativa. Oferta pública de distribuição primária das Ações da Oferta Brasileira no Brasil, em mercado de balcão não organizado, nos termos da Instrução CVM 400 e demais disposições legais aplicáveis, com esforços de colocação no exterior para Investidores Estrangeiros. Oferta das Ações da Oferta Brasileira destinada aos Investidores Não Institucionais que realizem Pedido de Reserva. A Oferta Brasileira e a Oferta Internacional, em conjunto. Oferta das Ações da Oferta Brasileira destinada aos Investidores Institucionais. Oferta pública de Ações da Oferta Internacional, sob a forma de GDSs, a ser realizada no exterior, pelos Coordenadores da Oferta Internacional, para Investidores Estrangeiros, de acordo com as disposições do Contrato de Distribuição da Oferta Internacional. Não houve alocação de Ações da Oferta Internacional. O Preliminary Offering Memorandum e o Final Offering Memorandum, conforme definidos no Contrato de Distribuição da Oferta Internacional, relativo aos esforços de colocação das Ações da Oferta Brasileira no exterior pelos Coordenadores da Oferta Internacional e pelo Bradesco Securities, Inc. e à Oferta Internacional para Investidores Estrangeiros sob a coordenação dos Coordenadores da Oferta Internacional. 10
15 Opção de Lote Suplementar País ou Brasil Pedido de Reserva Período de Colocação Período de Reserva Pessoas Vinculadas Plano de Opção de Compra Práticas Contábeis Adotadas no Brasil Preço por Ação Procedimento de Bookbuilding Opção outorgada no Contrato de Distribuição pela Companhia ao BTG Pactual, com relação às Ações do Lote Suplementar, as quais serão destinadas a atender eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta Brasileira. O BTG Pactual terá o direito exclusivo, a partir, inclusive, da data de assinatura do Contrato de Distribuição e por um período de até 30 dias contados, inclusive, da data de publicação do Anúncio de Início, de exercer a Opção de Lote Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, após notificação aos demais Coordenadores da Oferta Brasileira, desde que a decisão de sobrealocação das Ações no momento em que foi fixado o Preço por Ação tenha sido tomada em comum acordo pelos Coordenadores da Oferta Brasileira. República Federativa do Brasil. Formulário específico para realização de pedido de reserva das Ações da Oferta Brasileira pelos Investidores Não Institucionais, no âmbito da Oferta de Varejo. Prazo para a colocação e subscrição das Ações da Oferta Brasileira, que será de até três dias úteis a contar da data de publicação do Anúncio de Início. Prazo de 6 de maio de 2011 a 9 de maio de 2011, inclusive, para os Investidores Não Institucionais terem efetuado seus Pedidos de Reserva. Investidores que sejam, nos termos do artigo 55 da Instrução CVM 400, controladores ou administradores das instituições intermediárias e da emissora ou outras pessoas vinculadas à emissão e distribuição, bem como seus cônjuges ou companheiros, seus ascendentes, descendentes e colaterais até o segundo grau. Plano através do qual a Companhia, com o objetivo de buscar a retenção de seus principais executivos, outorgou opções de subscrição de ações ordinárias de emissão da Companhia aos membros da administração da Companhia e aos seus funcionários indicados pela Diretoria. Práticas contábeis adotadas no Brasil, em conformidade com a Lei das Sociedades por Ações, os pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC, e as normas, instruções e regulamentos da CVM. R$17,20. Procedimento de coleta de intenções de investimento realizado com Investidores Institucionais pelos Coordenadores da Oferta Brasileira, pelos Coordenadores da Oferta Internacional e pelo Bradesco Securities, Inc., conforme previsto no artigo 44 da Instrução CVM
16 Prospecto ou Prospecto Definitivo Prospecto Preliminar Prospectos Real, reais ou R$ Regulamento da Câmara de Arbitragem do Mercado Este prospecto definitivo da Oferta Brasileira. O prospecto preliminar da Oferta Brasileira. O Prospecto Preliminar e o Prospecto Definitivo, em conjunto. Moeda corrente do Brasil. Regulamento da Câmara de Arbitragem do Mercado, e suas posteriores alterações, que disciplina o procedimento de arbitragem ao qual serão submetidos todos os conflitos estabelecidos na Cláusula Compromissória inserida no Contrato de Participação no Novo Mercado e no Estatuto Social e que consta dos termos de anuência dos Administradores e dos Acionistas Controladores, nos termos do Regulamento do Novo Mercado. Regulamento do Novo Mercado Regulamento de listagem do Novo Mercado da BM&FBOVESPA, que disciplina os requisitos para negociação de valores mobiliários de companhias abertas listadas no Novo Mercado, estabelecendo regras diferenciadas para estas companhias. Securities Act Securities and Exchange Commission ou SEC Shopping Centers Securities Act, de 1933, dos Estados Unidos, e alterações posteriores. Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos. Empreendimentos e centros comerciais que reúnem em um só um conjunto arquitetônico lojas comerciais, podendo incluir serviços de utilidade pública, casas de espetáculo, cinemas, estacionamento, dentre outros estabelecimentos comerciais. 12
17 CONSIDERAÇÕES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES ACERCA DO FUTURO Este Prospecto inclui estimativas e declarações acerca do futuro, inclusive nas seções Sumário da Companhia Principais Fatores de Risco da Companhia, e nas seções 4. Fatores de Risco, 5. Riscos de Mercado, 7. Atividades do Emissor e 10. Comentários dos Diretores do Formulário de Referência. Nossas estimativas e declarações futuras têm por embasamento, em grande parte, as expectativas atuais, estimativas das projeções futuras e tendências que afetam ou podem potencialmente vir a afetar o nosso setor de atuação, a nossa participação de mercado, nossa reputação, os nossos negócios operacionais, nossa situação financeira, o resultado das nossas operações, nossas margens, nosso fluxo de caixa e/ou o preço de mercado das nossas ações ordinárias. Embora acreditemos que estas estimativas e declarações futuras encontram-se baseadas em premissas razoáveis, estas estimativas e declarações estão sujeitas a diversos riscos, incertezas e suposições e são feitas com base nas informações de que atualmente dispomos. Nossas estimativas e declarações futuras podem ser influenciadas por diversos fatores, incluindo, exemplificativamente: os efeitos da crise financeira e econômica internacional no Brasil; conjuntura econômica, política e de negócios no Brasil e, em especial, nos mercados geográficos em que atuamos; inflação, variação cambial e flutuações na taxa de juros; flutuação da atividade econômica dos setores de Shopping Centers, imobiliário e varejista no Brasil; capacidade de implementarmos integralmente e com sucesso nossas estratégias de negócios, incluindo nossa habilidade de: (i) adquirir participação adicional nos Shopping Centers em que atualmente temos participação; (ii) adquirir participação em Shopping Centers de terceiros; (iii) identificar novas propriedades para a construção de novos Shopping Centers; e (iv) realizar expansões de Shopping Centers de nosso portfólio; capacidade de dirigirmos com êxito nossos negócios no futuro; capacidade em contratarmos novos financiamentos em condições razoáveis; alterações no desempenho das vendas no mercado de varejo no Brasil; edição de novas leis e regulamentos e/ou alterações nas leis e regulamentos existentes aplicáveis aos setores de Shopping Centers, imobiliário e varejista no Brasil, inclusive de caráter ambiental e de zoneamento urbano; intervenções governamentais resultando em alteração na economia, tributos, tarifas ou ambiente regulatório no Brasil; concorrência no setor de Shopping Centers no Brasil como um todo e particularmente em nossas áreas de atuação; e outros fatores de risco apresentados nas seções Sumário da Companhia Principais Fatores de Risco da Companhia e Fatores de Risco, nas páginas 23 e 65, respectivamente, e nas seções 4. Fatores de Risco e 5. Riscos de Mercado do Formulário de Referência. 13
18 As palavras acreditamos, entendemos, podemos, poderemos, estimamos, continuamos, antecipamos, pretendemos, esperamos, buscamos e palavras similares têm por objetivo identificar estimativas e perspectivas para o futuro. Tais estimativas referem-se apenas à data em que foram expressas, sendo que não podemos assegurar que atualizaremos ou revisaremos quaisquer dessas estimativas em razão da disponibilização de novas informações, de eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Estas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em qualquer garantia de um desempenho futuro, sendo que os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras, constantes neste Prospecto. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste Prospecto e do Formulário de Referência podem não vir a ocorrer e, ainda, nossos resultados futuros e nosso desempenho podem diferir substancialmente daqueles previstos em nossas estimativas em razão, inclusive dos fatores mencionados acima. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nestas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento. 14
19 SUMÁRIO DA COMPANHIA Este sumário é apenas um resumo das informações da Companhia. As informações completas sobre a Companhia estão no Formulário de Referência, leia-o antes de aceitar a Oferta Global. Leia este Prospecto e nosso Formulário de Referência antes de aceitar a Oferta Global. Os potenciais investidores devem analisar cuidadosamente todas as informações contidas neste Prospecto, especialmente as seções Principais Fatores de Risco relativos à Companhia e Fatores de Risco, nosso Formulário de Referência, especialmente as seções 4, 5 e 10, e nossas demonstrações e informações financeiras e respectivas notas explicativas, anexas a este Prospecto, para um entendimento mais detalhado dos nossos negócios e da Oferta Global. Visão Geral Somos a companhia líder no setor e a maior proprietária de Shopping Centers do Brasil, em termos de ABL total, ABL próprio e número de Shopping Centers. Em 31 de março de 2011, detínhamos participação em 39 Shopping Centers, que, em conjunto, possuem aproximadamente lojas e totalizam 1.173,2 mil m² de ABL. Em média, detínhamos, em 31 de março de 2011, uma participação de 51,5 % ou 603,6 mil m² de ABL dos Shopping Centers que detemos participação, considerando a participação que detemos em cada Shopping Center constante do nosso portfólio, incluindo o Araguaia Shopping, no qual temos participação por meio das debêntures que nos conferem participação nos lucros sobre m 2. Adicionalmente, prestamos serviços de administração e/ou comercialização para 31 Shopping Centers, sendo (1) serviços de administração para 28 dos 39 Shopping Centers nos quais temos participação, (2) serviços de comercialização para 31 dos 39 Shopping Centers nos quais temos participação, e (3) serviços de administração e comercialização para um Shopping Center no qual não temos participação. No exercício findo em 31 de dezembro de 2010 e no período de três meses findo em 31 de março de 2011, 17,6% e 13,0%, respectivamente, da nossa receita bruta de aluguéis e serviços foram providentes dos contratos que mantemos com as Lojas Âncoras. 15
20 Somos uma das maiores companhias do setor de Shopping Centers que detém participação em Shoppings Centers localizados nas cinco regiões do Brasil. Além disso, nosso portfólio é estrategicamente diversificado por segmento de renda, atendendo consumidores de todas as diferentes classes sociais. Amazonas Shopping (AM) 17,9% Shopping Pátio Belém (PA) 13,3% Pantanal Shopping (MT) 10,0% Araguaia Shopping (GO) 50,0% Shopping Campo Grande (MS) 68,7% Goiânia Shopping (GO) 73,5% Shopping Mueller Joinville (SC) 10,4% Shopping Curitiba (PR) 49,0% Shopping Iguatemi Caxias do Sul (RS) 45,5% Shopping Estação (PR) 100,0% Shopping Crystal Plaza (PR) 70,0% Natal Shopping (RN) 50,0% Shopping Recife (PE) 31,1% Shopping Iguatemi Maceió (AL) 34,2% São Luís Shopping Center (MA) 15,0% Fashion Mall (RJ) 100,0% Rio Plaza Shopping (RJ) 100,0% Osasco Plaza Shopping (SP) 39,6% Campinas Shopping (SP) 100,0% Ilha Plaza Shopping (RJ) 100,0% Top Shopping (RJ) 35,0% Big Shopping (MG) 13,0% Shopping Independência (MG) 83,4% NorteShopping (RJ) 74,5% Shopping ABC (SP) 1,3% Shopping Del Rey (MG) 65,0% Shopping Metrô Tatuapé (SP) 3,0% Shopping Tamboré (SP) 100,0% Minas Shopping (MG) 2,1% Shopping Piracicaba (SP) 34,4% Shopping Villa - Lobos (SP) 39,7% West Shopping (RJ) 30,0% Center Shopping Rio (RJ) 30,0% Shopping Metrô Santa Cruz (SP) 100,0% Center Shopping Uberlândia (MG) 51,0% Shopping Sete Lagoas (MG) 70,0% Shopping Tijuca (RJ) 100,0% Shopping Granja Vianna (SP) 75,0% Niterói Plaza Shopping (RJ) 100% 16
PROSPECTO DEFINITIVO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA BR Malls Participações S.A. Companhia Aberta de Capital Autorizado CVM n.º 19.909 Praia de Botafogo nº