Source: https://www.mietrb.de/62793.htm
Timestamp: 2020-07-04 18:59:16
Document Index: 348833081

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 307', 'BGH', '§ 307', '§ 305', '§ 252', 'BGH']

BGH v. 28.5.2020 - I ZR 40/19
Zur Wirksamkeit einer Klausel zur automatischen VerlÃ¤ngerung eines Makler-Alleinauftrags
Einem Immobilienmakler kann in AGB grundsÃ¤tzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlÃ¤ngert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekÃ¼ndigt wird. Eine entsprechende Regelung Ã¼ber die automatische VerlÃ¤ngerung des Maklervertrags bei unterbliebener KÃ¼ndigung kann aber dennoch unwirksam sein, wenn sich das Erfordernis der Einhaltung einer KÃ¼ndigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt.
Die KlÃ¤gerin ist als Maklerin tÃ¤tig. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der KlÃ¤gerin eine als Alleinverkaufsauftrag bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der KlÃ¤gerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunÃ¤chst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlÃ¤ngern, falls er nicht gekÃ¼ndigt wird.
In dem Alleinverkaufsauftrag wird um Beachtung von "Informationen fÃ¼r den Verbraucher" gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der KlÃ¤gerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen heiÃŸt es u.a.: "Der Vertrag verlÃ¤ngert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekÃ¼ndigt wird." Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die KlÃ¤gerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dÃ¼rfen.
Die Beklagte kÃ¼ndigte die Maklervereinbarung mit der KlÃ¤gerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine KÃ¤uferin nach, an die die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der KÃ¤uferin eine Provision. Die KlÃ¤gerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in HÃ¶he der ihr entgangenen Provisionen.
Das LG gab der Klage statt; das OLG wies sie ab. Die Maklervereinbarung der Parteien sei vor dem Verkauf der Eigentumswohnung ausgelaufen, weil sich ihre Laufzeit nicht automatisch verlÃ¤ngert habe. Die entsprechende Klausel in der vorformulierten Vereinbarung sei unwirksam, weil sie den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags i.S.v. Â§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige. Die Revision der KlÃ¤gerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum TÃ¤tigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsÃ¤tzlich wirksam unter Verwendung von AGB geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in AGB auch eine an dem Zeitbedarf fÃ¼r eine erfolgversprechende TÃ¤tigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; fÃ¼r den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmÃ¤ÃŸig angemessen. Auch eine in AGB vorgesehene automatische VerlÃ¤ngerung der zunÃ¤chst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener KÃ¼ndigung ist grundsÃ¤tzlich unbedenklich und - entgegen der Ansicht des OLG - nicht gem. Â§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. SchlieÃŸlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen VerlÃ¤ngerungen um jeweils drei Monaten durch eine in AGB vorgesehene vierwÃ¶chige Frist zur KÃ¼ndigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.
Vorliegend ist die Regelung Ã¼ber die automatische VerlÃ¤ngerung des Maklervertrags bei unterbliebener KÃ¼ndigung allerdings deshalb unwirksam, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer KÃ¼ndigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen fÃ¼r Verbraucher" seien zu "beachten", ergibt sich entgegen Â§ 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrÃ¼cklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwÃ¶chigen KÃ¼ndigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die VerlÃ¤ngerungsklausel nach dem Willen der KlÃ¤gerin zusammen mit der Regelung der KÃ¼ndigungsfrist gelten sollte, ist die VerlÃ¤ngerungsklausel damit insgesamt unwirksam.
Demzufolge ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch unbegrÃ¼ndet. Die Beklagte hat zwar gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoÃŸen, weil sie noch vor Ende der vereinbarten sechsmonatigen Laufzeit des der KlÃ¤gerin erteilten Alleinauftrags einen anderen Makler beauftragt hat. Da sich die spÃ¤tere KÃ¤uferin nach Ablauf der Mindestlaufzeit des von der Beklagten mit der KlÃ¤gerin geschlossenen Vertrags auch bei der KlÃ¤gerin als Interessentin gemeldet hatte, war ferner davon auszugehen, dass die KlÃ¤gerin sowohl von der Beklagten als auch von der KÃ¤uferin eine Provision erhalten hÃ¤tte, wenn sich der Makleralleinauftrag verlÃ¤ngert und die Beklagte keinen anderen Makler beauftragt hÃ¤tte. Ein Anspruch der KlÃ¤gerin gegen die Beklagte aus Â§Â§ 252, 280 BGB auf Schadensersatz in HÃ¶he der ihr entgangenen Provision besteht aber nicht, weil sich der Vertrag wegen der Unwirksamkeit der VerlÃ¤ngerungsklausel nicht verlÃ¤ngert hat.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 28.05.2020 14:36
Quelle: BGH PM Nr. 68 vom 28.5.2020