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Timestamp: 2016-10-23 16:09:45+00:00
Document Index: 278991012

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 8', 'art. 2', 'art. 20', 'art. 97', 'art. 91', 'art. 939', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 74', 'art. 46', 'art. 42', 'art. 95', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 105', 'art. 107', 'art. 99', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 253', 'art. 61', 'art. 267', 'art. 8', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 267', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 105', 'art. 20', 'art. 97', 'art. 267', 'art. 97', 'art. 91', 'art. 267', 'art. 53', 'art. 53', 'art. 939', 'art. 939']

4A_456/2012 (04.12.2012)
4A_456/2012
Arr�t du 4 d�cembre 2012
H.X.________, repr�sent� par Me Philippe Currat, avocat,
Y.________, repr�sent� par Me Jean-Louis Collart,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 18 juin 2012.
Par contrat du 5 mars 1992, la Soci�t� immobili�re A.________ a c�d� � H.X.________, moyennant le paiement d'un loyer mensuel, l'usage d'un appartement de huit pi�ces, comprenant comme d�pendances deux caves et un grenier, sis avenue ... � Gen�ve. Ce contrat rempla�ait celui que les parties avaient conclu le 27 juin 1988.
En f�vrier 1998, Y.________ est devenu le propri�taire de l'immeuble en cause et, par voie de cons�quence, le bailleur.
Le 6 f�vrier 2002, Y.________ a notifi� � H.X.________ et � son �pouse F.X.________ une r�siliation du bail pour le 31 mars 2002 en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Ce cong� a �t� d�clar� valable par jugement du Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve du 22 f�vrier 2007, confirm� par un arr�t de la Cour de justice du 5 novembre 2007, puis par un arr�t du Tribunal f�d�ral du 6 mars 2008 (cause 4A_516/2007). En substance, il a �t� constat� que l'appartement avait �t� r�guli�rement sous-lou�, la plupart du temps sans en informer le bailleur et � des conditions abusives.
Le locataire n'ayant ni restitu� les cl�s, ni lib�r� les locaux lou�s des objets qui s'y trouvaient encore, Y.________ a sollicit� l'ex�cution forc�e. Par jugement du 3 novembre 2008, le Tribunal des baux et loyers a condamn� les �poux X.________ � �vacuer de leur personne et de leurs biens l'appartement concern�. Un recours ayant �t� interjet� par le locataire contre cette d�cision, celle-ci fut confirm�e par arr�t de la Cour de justice du 20 avril 2009.
Le 5 juin 2009, H.X.________ a envoy� au procureur g�n�ral les cl�s en sa possession, dont deux �taient cass�es et certaines ne permettaient pas d'ouvrir la porte d'entr�e de l'appartement. Il a �t� constat�, lors d'un �tat des lieux effectu� le 21 juillet 2009, qu'il subsistait divers meubles et objets dans les locaux. Finalement, les locaux lou�s ont �t� �vacu�s et nettoy�s aux frais du bailleur (avec l'accord du locataire) et ces op�rations se sont termin�es par des travaux de nettoyage effectu�s les 8 et 9 septembre 2009.
Par demande d�pos�e le 15 octobre 2010 devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, Y.________ a conclu � ce que H.X.________ et son �pouse F.X.________ soient condamn�s solidairement � lui payer la somme de 66'923 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er avril 2008 � titre d'indemnit�s pour occupation illicite du 1er avril 2008 au 31 juillet 2009 (somme d�termin�e sur la base du loyer pr�c�demment fix�, soit 4'398 fr. par mois), sous d�duction d'un montant qu'il a reconnu devoir � l'ancien locataire, 4'287 fr.10 avec int�r�ts � 5% d�s le 23 septembre 2009 pour les frais de changement de serrure, de nettoyage et de d�m�nagement encourus par lui, ainsi qu'une somme de 2'036 fr.20 correspondant aux frais d'huissier lors de l'�tat des lieux de sortie.
H.X.________ s'est oppos� � la demande en totalit�. Il a produit des proc�s-verbaux d'huissiers judiciaires qu'il avait fait dresser en vue de constater l'�tat de l'appartement et de ses d�pendances. En particulier, il a mandat�, les 3 et 30 octobre 2008 (soit apr�s l'arr�t du Tribunal f�d�ral du 6 mars 2008) une soci�t� sp�cialis�e pour examiner l'�ventuelle pr�sence d'amiante dans l'appartement. Selon le rapport �tabli le 5 d�cembre 2008 par l'expert mandat�, un panneau situ� � l'arri�re du radiateur du salon contenait de l'amiante; un assainissement devrait �tre r�alis� � court terme, soit d'ici au 5 d�cembre 2013. H.X.________ en tire l'essentiel de son argumentation dans la pr�sente proc�dure.
La cause n'ayant pas �t� concili�e, Y.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers, lequel, par jugement du 11 novembre 2011, a condamn� H.X.________ � payer � Y.________ la somme de 66'923 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 15 novembre 2008 et de 6'323 fr.30 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 3 juillet 2010. Par ailleurs, le tribunal a constat� que l'�pouse du locataire, F.X.________, n'�tait pas partie au contrat de bail et qu'elle n'�tait donc pas la d�bitrice de Y.________; ce point n'est plus contest�. Le tribunal a rejet� une demande reconventionnelle form�e par H.X.________ qui tendait au remboursement de frais d'huissier ou d'expert en relation avec le d�roulement de la proc�dure.
H.X.________ a appel� de ce jugement, concluant au rejet des pr�tentions p�cuniaires de sa partie adverse et � la condamnation de celle-ci � lui payer les sommes r�clam�es sur demande reconventionnelle. Y.________ a conclu � l'irrecevabilit�, subsidiairement au rejet de l'appel.
Statuant par arr�t du 18 juin 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a r�form� le jugement attaqu�, d'une part en faisant partir l'int�r�t moratoire � compter d'une date moyenne et, d'autre part, en �cartant les conclusions de Y.________ concernant les frais d'huissier et de remplacement des serrures. Partant, il a condamn� H.X.________ � payer � Y.________ la somme de 66'923 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er d�cembre 2008 et de 3'372 fr.50 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 3 juillet 2010. Il a confirm� le jugement pour le surplus.
H.X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal du 18 juin 2012. Invoquant une violation des art. 8 CC, 274d al. 3 aCO, de l'art. 2 de l'annexe 1.6 de l'ordonnance sur la r�duction des risques li�s � l'utilisation de substances, de pr�parations et d'objets particuli�rement dangereux du 18 mai 2005 (ORRChim, RS 814.81), de l'art. 20 CO, des art. 97 et 41 CO, de l'art. 91 CO et de l'art. 939 al. 1 CC, il conclut, sous suite de frais et d�pens, � l'annulation de l'arr�t attaqu�, au d�boutement de sa partie adverse et � l'admission de sa demande reconventionnelle r�duite � 2'022 fr. en capital. Sa requ�te d'effet suspensif a �t� accept�e par ordonnance pr�sidentielle du 10 septembre 2012.
L'intim� a conclu au rejet du recours avec suite de frais et d�pens.
1.1 Interjet� par une partie qui a succomb� dans ses conclusions, � la fois lib�ratoires et condamnatoires, et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse, pour ce qui est de la demande principale, atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi. La recevabilit� du recours, en ce qui concerne la demande reconventionnelle, sera examin�e ult�rieurement.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le recourant peut donc se plaindre d'une violation des normes de droit f�d�ral qu'il invoque (art. 95 let. a LTF).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire: ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves doit motiver ce grief d'une mani�re r�pondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, le recourant pr�sente son propre �tat de fait, mais sans exposer de mani�re pr�cise en quoi les conditions de l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Le raisonnement juridique doit �tre men� exclusivement sur la base des faits constat�s par la cour cantonale.
1.4 Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF). La partie demanderesse peut cependant r�duire ses pr�tentions (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2 p. 365).
2. 2.1 Sur la base des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) -, la convention pass�e entre les parties doit �tre qualifi�e de contrat de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO.
Par un arr�t du 6 mars 2008 (cause 4A_516/2007), le Tribunal f�d�ral a constat�, avec autorit� de chose jug�e (art. 61 LTF), que ce contrat avait �t� valablement r�sili� par le bailleur pour le 31 mars 2002.
Il en r�sulte que le contrat s'est �teint � cette date et que le locataire avait l'obligation, en vertu de l'art. 267 al. 1 CO, de restituer la chose lou�e dans l'�tat qui r�sulte d'un usage conforme au contrat.
Le locataire �tant le d�biteur de cette obligation de restitution, c'est � lui qu'il appartient, en vertu de l'art. 8 CC, de prouver les faits qui permettent de constater qu'il s'est lib�r� de son obligation (arr�t 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.2 et les auteurs cit�s).
La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a d'une part restitu� les cl�s et, d'autre part, enlev� les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arr�t 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; arr�t 4C.224/1997 du 17 f�vrier 1998 consid. 3b; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, chap. 31 n� 7.1 p. 815).
Le locataire devant restituer la chose "dans l'�tat qui r�sulte d'un usage conforme au contrat" (art. 267 al. 1 CO), il en a �t� d�duit qu'il avait l'obligation de nettoyer les locaux pour leur restitution (LACHAT, op. cit., chap. 31 n� 5.2 p. 808).
Si le locataire ne restitue pas les locaux � fin de bail, il doit au bailleur une indemnit� pour occupation illicite d�termin�e selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle r�sultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu � des dommages-int�r�ts en application de l'art. 97 CO. Pour �viter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux soit mieux trait� que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspir�e du droit allemand, a admis que l'indemnit� devait correspondre au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait � prouver qu'il aurait pu relouer imm�diatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 p. 261 et les arr�ts cit�s). La question d'une relocation, soulev�e par le recourant, est donc sans pertinence.
Il r�sulte des constatations cantonales - au sujet desquelles l'arbitraire n'est pas invoqu� (cf. art. 105 al. 2 et 106 al. 2 LTF) - que le bailleur n'est entr� en possession des locaux �vacu�s et nettoy�s qu'au d�but septembre 2009. Sachant que le contrat a pris fin le 31 mars 2002, la somme allou�e, calcul�e sur le dernier loyer convenu, pour la p�riode allant du 1er avril 2008 au 31 juillet 2009, a �t� fix�e sans violer le droit f�d�ral (l'occupation de la p�riode ant�rieure avait d�j� �t� indemnis�e). L'octroi d'un int�r�t au taux l�gal � compter d'une date moyenne n'est pas critiqu� par le recourant et on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait viol� sur ce point le droit f�d�ral.
Le locataire ayant l'obligation de vider et nettoyer les locaux comme on l'a vu, le bailleur peut aussi r�clamer, avec int�r�ts, le remboursement des frais qu'il a d� assumer en raison du fait que le locataire n'a pas ex�cut� son obligation (art. 97 al. 1 CO).
L'admission de la demande principale para�t donc en tous points conforme au droit f�d�ral.
2.2 Invoquant une violation des art. 8 CC et de l'ancien art. 274d al. 3 CO, le recourant reproche aux juridictions cantonales de ne pas avoir ordonn� une expertise sur la question de l'amiante.
Ni l'art. 8 CC ni l'ancien art. 274d al. 3 CO n'obligent le juge � ordonner des mesures probatoires inutiles ou � rechercher des faits qui ne sont m�me pas all�gu�s et dont il n'y a aucune raison de supposer l'existence.
Le recourant a fait examiner par un sp�cialiste s'il y avait de l'amiante dans l'appartement lou�. Celui-ci a constat� qu'il y en avait dans un panneau situ� � l'arri�re du radiateur du salon et qu'un assainissement devait �tre pr�vu dans un certain d�lai, soit d'ici au 5 d�cembre 2013. La cour cantonale a enti�rement repris ces faits. On ne voit pas ce qu'une expertise pourrait ajouter. Il n'y a aucune raison de penser que le sp�cialiste n'a pas d�tect� toute l'amiante se trouvant dans l'appartement et le recourant ne d�montre pas avoir all�gu� avec pr�cision dans la proc�dure cantonale qu'il y en aurait eu ailleurs, notamment dans la cave ou le grenier. Ainsi, le recourant a pu produire ses preuves, soit cette expertise priv�e, et on ne voit pas en quoi, � lire le recourant, l'administration des preuves serait insuffisante.
Ce premier grief est donc d�pourvu de toute consistance.
2.3 Le recourant invoque une violation de l'art. 2 annexe 1.6 de l'ordonnance sur la r�duction des risques li�s � l'utilisation de substances, de pr�parations et d'objets particuli�rement dangereux du 18 mai 2005 (ORRChim; RS 814.81). Il fonde son argumentation sur l'art. 2 let. b de cette annexe qui pr�voit qu'il est interdit "de mettre sur le march� des pr�parations et des objets contenant de l'amiante".
On ne peut pas d�duire de ce texte qu'il est interdit de louer un appartement alors que celui-ci est d�j� sur le march� du logement en tout cas depuis 1988, soit bien avant l'entr�e en vigueur de cette annexe.
Aucun des deux sp�cialistes mandat�s par chacune des parties n'a affirm� que le logement �tait impropre � l'habitation. Le recourant n'invoque aucune disposition du droit administratif qui permettrait de le constater. Il a certes �t� indiqu� qu'il fallait proc�der � un assainissement dans un certain d�lai, mais cela ne permet en aucune fa�on de d�duire que les locaux sont inutilisables dans l'intervalle. Si tel �tait le cas, on ne voit pas pourquoi un d�lai d'adaptation serait pr�vu; on doit au contraire d�duire de cette prise de position que la situation ne pr�sente pas un caract�re d'extr�me urgence.
Il est notoire qu'il ne faut pas toucher, sans un �quipement sp�cial, des �l�ments en amiante, afin d'�viter qu'il ne s'en d�gage une poussi�re dont l'inhalation est extr�mement dangereuse pour l'�tre humain. On ne voit pas que l'usage normal d'un appartement et m�me le d�m�nagement de meubles doivent conduire � s'attaquer � un panneau situ� derri�re un radiateur. L'�tat de fait qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) ne permet en aucun cas de constater l'existence du danger extr�me et imminent d�crit par le recourant.
On ne voit donc pas qu'une disposition du droit administratif f�d�ral ait �t� viol�e.
2.4 Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 20 CO qui pr�voit que le contrat est nul s'il a pour objet une chose illicite.
On ne voit cependant pas quelle disposition l�gale interdisait en l'esp�ce de louer ou de relouer les locaux en cause. Ce grief est donc d�pourvu de tout fondement. De surcro�t, comme on l'a vu, l'indemnit� pour occupation illicite doit �tre allou�e ind�pendamment de savoir � quelle date et � quelles conditions le bailleur aurait pu relouer les locaux.
2.5 Invoquant les art. 97 et 41 CO, le recourant soutient qu'il n'a commis aucune faute.
S'agissant de l'inex�cution d'une obligation contractuelle (r�sultant de l'art. 267 al. 1 CO), la faute est pr�sum�e et il incombait au recourant de prouver qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
D�s l'arr�t rendu par le Tribunal f�d�ral le 6 mars 2008, le locataire savait, de mani�re d�finitive, que le contrat avait pris fin et qu'il devait en cons�quence restituer la chose lou�e. On ne voit pas ce qui l'en emp�chait, surtout qu'il ignorait � l'�poque la pr�sence de l'amiante dans le panneau derri�re le radiateur. Le recourant n'a donc nullement �tabli qu'il s'est trouv� en demeure sans faute de sa part. Lorsqu'il a eu connaissance de la pr�sence d'amiante dans ce panneau, cela ne l'emp�chait pas, comme on l'a vu, de vider les locaux, de les nettoyer selon l'usage courant et de restituer les cl�s. Ainsi, le recourant n'a nullement prouv� l'absence de faute.
2.6 Invoquant une demeure du cr�ancier au sens de l'art. 91 CO, le recourant soutient que le bailleur devait pr�alablement d�samianter l'appartement avant qu'il ne doive le lib�rer.
Ainsi qu'on l'a vu, il ne ressort pas des constatations cantonales que l'appartement devait �tre assaini imm�diatement et qu'il pr�sentait un danger grave et imminent au moment de le vider et de le nettoyer. Ainsi, le grief est priv� de tout fondement dans les faits. Il appara�t que le bailleur n'avait aucune incombance � ce sujet et que c'est bien le locataire qui se trouvait en demeure d'ex�cuter son obligation d�coulant de l'art. 267 al. 1 CO.
2.7 Pour terminer, le recourant s'en prend au rejet de sa demande reconventionnelle. Il r�duit toutefois sa pr�tention au remboursement de ses frais d'expertise en relation avec le probl�me de l'amiante.
Sous l'angle des art. 53 et 74 al. 1 let. b LTF, on peut douter de la recevabilit� du moyen soulev� en rapport avec la demande reconventionnelle (sur l'ensemble de la question: JEAN-MAURICE FR�SARD, in Commentaire de la LTF, 2009, n� 7 ss ad art. 53 LTF). La question peut toutefois rester ind�cise en l'esp�ce. Quoi qu'il en soit, le grief formul� � ce propos ne pourrait �tre que rejet�. En effet, il n'existe aucune disposition l�gale permettant de faire supporter � la partie adverse des frais d'investigations entreprises unilat�ralement et qui se r�v�lent, comme on l'a vu, inutiles et sans pertinence.
Le recourant n'invoque d'ailleurs dans ce contexte qu'une violation de l'art. 939 al. 1 CC. Or, cette disposition ne concerne que l'hypoth�se d'un possesseur de bonne foi. A la suite de l'arr�t rendu par le Tribunal f�d�ral le 6 mars 2008, le recourant savait de mani�re d�finitive que le bail avait pris fin et qu'il n'�tait plus en droit de rester dans les locaux. Il n'�tait donc plus un possesseur de bonne foi au sens de l'art. 939 al. 1 CC lorsqu'il a d�cid�, en octobre 2008, de mandater un sp�cialiste pour rechercher la pr�sence d'amiante dans l'appartement, manifestement dans le but d'allumer un contre-feu.
Il r�sulte des consid�rations qui pr�c�dent que le recours doit �tre enti�rement rejet� dans la mesure de sa recevabilit�.
Lausanne, le 4 d�cembre 2012