Source: https://elibrary.fondazionenotariato.it/articolo.asp?art=33/3304&mn=2&arg=144
Timestamp: 2020-02-22 06:44:00+00:00
Document Index: 17379789

Matched Legal Cases: ['art. 19', 'art. 2671', 'art. 812', 'art. 1346', 'art. 1418', 'art. 2826', 'art. 2659', 'art. 2826', 'art. 29', 'art. 2', 'art. 28', 'art. 4', 'art. 40', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 18', 'art. 30', 'art. 3', 'art. 818', 'art. 818', 'art. 817', 'art. 1117', 'art. 818', 'art. 818', 'art. 6', 'art. 51', 'art. 56', 'art. 36', 'art. 2', 'art. 8', 'art. 13', 'art. 13', 'art. 8', 'art. 3', 'art. 56', 'art. 818', 'art. 30', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 29', 'art. 17', 'art. 2826', 'art. 29', 'art. 4', 'art. 2645', 'art. 5', 'art. 40', 'art. 28', 'art. 4', 'art. 667', 'art. 983', 'art. 1477', 'art. 1617', 'art. 2810', 'art. 2912', 'art. 15', 'art. 51']

La rappresentazione grafica: aree scoperte ed enti accessori - La conformità catastale: riflessi operativi sull’attività notarile - e.library - Fondazione Italiana del Notariato
La rappresentazione grafica: aree scoperte ed enti accessori
La norma ed il suo rilievo [nota 1]
La legge 30 luglio 2010, n. 122, è frutto della conversione del comma 14 dell'art. 19 del decreto legge 30 maggio 2010, n. 78, che risulta ora così formulato:
«All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma:
1- bis . Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari» [nota 2].
La soluzione delle questioni concrete poste dalla nuova norma deve inevitabilmente essere affrontata solo dopo l'analisi dell'inquadramento sistematico di essa e dell'obiettivo che il legislatore attraverso la sua introduzione si è prefisso di raggiungere.
Lo scopo della norma è evidentemente un intervento finalizzato alla lotta all'evasione fiscale e contributiva, realizzato attraverso le mancate variazioni dell'imponibile catastale dei fabbricati urbani, sia esso totale o parziale, in un tempo nel quale una profonda revisione del funzionamento del Catasto condurrà alla realizzazione dell'Anagrafe immobiliare integrata [nota 3], ottenendo con finalità fiscali l'integrazione completa delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del territorio, con l'individuazione conseguente per ciascun immobile del soggetto titolare di diritti reali su di esso.
L'obiettivo della nuova disposizione non è però solo ed esclusivamente fiscale; essa mira ad accrescere e migliorare il sistema della pubblicità immobiliare dal punto di vista della affidabilità e sicurezza dei dati, integrando reciprocamente la banca dati ipotecaria e catastale ed allineandole «in senso bidirezionale» [nota 4].
Un tale risultato richiede una sinergia dei tecnici e del notaio incaricati dalle parti, con la pubblica amministrazione, atteso che il notaio provvede a formare un titolo idoneo alla esecuzione della formalità della trascrizione inserendo i dati necessari e precostituiti (quali comunicati o generati a richiesta degli interessati da parte del tecnico) e che devono corrispondere con gli elementi da inserire, a cura dello stesso notaio, nelle note di trascrizione a norma dell'art. 2671 c.c.
La nuova disposizione richiede, a tal fine, in occasione della stipulazione degli atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti [nota 5], ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ricevuti nella forma dell'atto pubblico o autenticato nelle sottoscrizioni [nota 6], oltre all'allineamento soggettivo, con le modalità che la prassi e gli studiosi stanno affrontando ed esaminando, anche la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Assume rilievo, in questo senso, qualsivoglia incoerenza che comporti una variazione della consistenza dell'immobile e, quindi, della rendita catastale e che importi un conseguente obbligo di denuncia derivante dalla esecuzione di interventi che hanno inciso sullo stato di fatto del bene in base alla disciplina in vigore al momento del mutamento [nota 7] ed in generale ampliamenti, modifiche interne, variazioni della consistenza dell'immobile relativi ad unità immobiliari esistenti (successivi cioè alla originaria redazione della planimetria) ovvero a planimetrie non raffiguranti la situazione reale del fabbricato.
La legge di conversione nulla ha detto, invece, circa i tipi di interventi edilizi che non determinano l'obbligo di variazione ed ha attribuito alla parte la possibilità di avvalersi dell'attestazione di conformità di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Una tale attestazione non è stata, tuttavia, regolata dal legislatore non solo nei suoi aspetti formali o procedurali, ma neppure nella permanenza della sua validità; non sono, infatti, previsti i limiti di prossimità temporale alla stipula di una tale attestazione che siano tali da non inficiarne la valenza.
E' ragionevole, in questo senso, affermare, allora, che a differenza di altri strumenti tecnici per i quali è prevista una scadenza (quali, ad esempio, il certificato di destinazione urbanistica) l'attestazione di conformità mantiene la sua validità se nel periodo intercorrente fra la data del suo rilascio e la stipula non siano stati posti in essere interventi o attività tali da comportare l'obbligo di presentazione di variazione e/o di deposito di una nuova planimetria [nota 8].
In tale ultimo caso, è del tutto evidente l'opportunità della formale dichiarazione in atto da parte del soggetto obbligato per legge all'espressione della stessa della permanenza delle condizioni tecniche esattamente indicate nell'attestazione formulata dal soggetto esperto incaricato da lui in occasione dell'atto dispositivo, anche se non allegata all'atto o magari meramente indicata attraverso un criterio relazionale.
Anzi, quanto più difficile sarà la questione catastale affrontata, tanto più auspicato sarà il ricorso allo strumento della attestazione tecnica, per il quale non è richiesta da parte del legislatore l'adozione di alcuna forma specifica; non pare, allora, assolutamente precluso non solo che una tale attestazione sia asseverata con giuramento da parte del dichiarante, ma anche che la medesima sia resa direttamente in atto del tecnico o che la parte interessata ed obbligata esprima ella stessa la dichiarazione previa relatio alla attestazione tecnica stessa (che potrà o meno allegarsi all'atto medesimo).
L'esame delle norme aventi rilievo squisitamente catastale non può, allora, certamente prescindere dalla lettura, anche critica, delle posizioni assunte nel tempo dalla giurisprudenza e dalla dottrina in relazione ai concetti di bene composto, di rapporto di accessorietà e di relazione pertinenziale tra due beni.
L'unità immobiliare urbana
L'art. 812 c.c. definisce beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua gli alberi gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo (primo comma) e beni mobili tutti gli altri beni (ultimo comma).
Da un siffatto elenco, che ha indubbiamente valore esemplificativo [nota 9], è possibile trarre il criterio secondo il quale il bene immobile presuppone un'unione organica, un'incorporazione naturale, una congiunzione stabile e duratura con il suolo [nota 10].
E' stato spesso osservato [nota 11] che l'individuazione e l'individualità di un bene siano determinati dalla sua estensione; basti immaginare un libro piuttosto che una statua per definirne contorni e specificità.
Nella valutazione dei beni immobili si avverte invece il dilemma fra la consistenza della situazione di fatto (che ne costituisce l'aspetto materiale) e l'aspetto o la condizione giuridica.
Si pensi, in via esemplificativa, ad una casa con giardino, oltre il quale vi sono alcuni appezzamenti di terra, alcuni dei quali fruiti direttamente dal proprietario ed altri, invece, condotti in locazione da un terzo. E' ben difficile dire aprioristicamente di quanti beni Tizio sia proprietario e di quali il rapporto con l'edificio al quale accedono, possa essere qualificato in termini di pertinenzialità.
Il diritto non offre, invero, una chiara soluzione ex ante alla questione.
Difetta, infatti, nell'ordinamento giuridico un criterio oggettivamente predeterminato che permetta di discernere le diverse fattispecie, imponendo all'interprete la ricerca, di volta in volta, criteri che possano trovare la loro fonte nella realtà fattuale, economica o infine giuridica.
Alcuni tentativi, in questo senso, sono rinvenibili in materia di prelazione urbana in specie nel caso in cui si proceda alla vendita ad un terzo di un intero compendio del quale faccia parte anche un bene locato per lo svolgimento di attività commerciali; la soluzione della questione dell'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, presuppone la soluzione positiva della coincidenza dell'oggetto della prelazione e dell'oggetto della vendita; in altre parole, nelle ipotesi in cui oggetto di compravendita sia non il solo bene locato, ma un intero complesso unitario (e non una somma di singoli beni immobili dotati di una loro autonomia) del quale il singolo bene costituisce parte, non sorge un siffatto diritto in capo al locatore [nota 12].
Il problema diventa ancor più complesso nell'ipotesi in cui l'oggetto della valutazione della natura immobiliare sia una parte di un maggior bene ed in particolare ove l'esame concerna il maggiore o minore grado di autonomia di una parte rispetto al bene al quale accede. E' stato sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità [nota 13] che costituisce parte integrante di una cosa quella parte di essa che è un elemento essenziale e strutturale della cosa. In concreto, la cosa incorporata perde la sua autonomia fisica e giuridica, talché diviene impossibile una separazione senza «una dissoluzione o un'alterazione sostanziale del tutto» [nota 14].
Secondo la Suprema Corte, sono soggette al regime giuridico dei beni immobili anche le cose mobili incorporate artificialmente al suolo: l'ipotesi paradigmatica al vaglio della giurisprudenza di legittimità [nota 15] è costituita dal frantoio per le olive, assicurato al suolo da un'opera muraria che ne attribuisce stabilità.
Possono essere ricondotte, allora, secondo una tale impostazione alla categoria del bene immobile e conseguentemente assoggettate al medesimo statuto giuridico sia le cose «che fossero incorporate ad un bene immobile come anche le cose a questo unite in modo saldo al fine di osservare un regime di permanente destinazione» [nota 16].
Sono, invece, disciplinate dalle norme in materia di pertinenza le cose soggette al servizio durevole in favore di un immobile e che non partecipano conseguentemente della struttura organica del bene stesso.
E' del pari evidente il rilievo concreto della questione attesa le ricadute sanzionatorie sulla circolazione del bene in caso di indeterminatezza o indeterminabilità del bene oggetto della convenzione, a norma dell'art. 1346 c.c. e dell'art. 1418 c.c.
L'indicazione dei confini (ove sia ben strutturata e non meramente generica) è, certo, uno strumento idoneo allo scopo della individuazione del bene oggetto del contratto.
E', del pari, noto che sino ad oggi nella lettura offerta dalla dottrina [nota 17] e dalla giurisprudenza [nota 18], sia pure anteriore alla novella in esame, i dati catastali non hanno un valore determinante rispetto al titolo, con l'effetto che in ipotesi di contrasto tra i dati catastali ed i confini indicati in atto, deve darsi la prevalenza a questi ultimi ove siano precisi ed idonei per la determinazione del confine esatto; la questione va, poi, affrontata negli stessi termini con riguardo alle pertinenze.
E' stato acutamente rilevato [nota 19] che se ai fini dell'iscrizione ipotecaria, l'art. 2826 c.c. [nota 20] richiedeva già nel testo originario l'indicazione dei dati catastali nell'atto di concessione della garanzia reale, una siffatta menzione, a mente dell'art. 2659 n. 4 c.c., per gli atti soggetti a trascrizione è richiesta espressamente solo nella nota e non nella formazione del titolo.
Secondo quest'ultima disposizione, più volte novellata, ma non sul punto, solo nella nota di trascrizione andranno riportate, infatti, le indicazioni richieste per l'art. 2826 c.c.
L'art. 29 della legge 28 febbraio 1985, n. 52 ha, poi, statuito che negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre confini, comma tenuto fermo dalle norme in esame
Si tratta di una differenza di regime tra atti soggetti ad iscrizione ed atti soggetti a trascrizione che è spiegabile solo alla luce di una consolidata e risalente tradizione storica, talmente radicata da poter fare addirittura dubitare della necessità di inserire in un atto ad esempio avente carattere traslativo l'indicazione dei dati catastali, in presenza di un'analitica descrizione del bene che contenesse elementi identificativi assolutamente univoci e che non lasciasse spazio alcuno al dubbio del pratico e dell'interprete.
Solo con l'introduzione della disciplina catastale dettata dal D.P.R. n. 650 del 1972, si ovvia finalmente alla carenza normativa codicistica, attraverso l'imposizione dell'indicazione dei dati catastali negli atti soggetti a voltura (artt. 3 e 4) [nota 21].
Nessuna norma imponeva, però, il riscontro tra i dati catastali e le planimetrie al fine di verificarne l'esatta corrispondenza tra loro e con lo stato di fatto del bene medesimo.
E' evidente il rilievo della novella del 2010 in esame in relazione alla esatta individuazione del bene che forma oggetto della convenzione [nota 22].
Il problema, pertanto, della definizione dell'unità immobiliare assume oggi un'importanza nuova, in particolare con riguardo alla determinazione di alcuni degli elementi che possono costituirne elemento strutturale ed essenziale, che in quanto tali si differenziano appunto rispetto a beni legati al bene principale da un vincolo di tipo pertinenziale.
Il dato catastale assume, insomma, proprio in questa luce una forza nuova nell'economia dei rapporti contrattuali tra le parti, invertendo il ruolo ancillare rivestito sino ad oggi rispetto all'indicazione dei limes.
Il presupposto normativo oggettivo di applicazione del comma 1-bis è evidente, atteso il riferimento chiaro ai «fabbricati già esistenti» e alle «unità immobiliari urbane», concetti tra loro in palese disomogeneità [nota 23].
Può convenirsi con chi [nota 24] ha affermato che l'espressione "fabbricati già esistenti" faccia riferimento allo stato reale di fatto di un manufatto qualsiasi sia la sua destinazione (urbana o rurale) e che l'unità immobiliare urbana rileva proprio per tale sua peculiare caratteristica.
Si deve trattare, insomma, in prima approssimazione degli immobili già iscritti al Catasto fabbricati o di quelli per i quali sussiste l'obbligo di dichiarazione [nota 25].
E' in particolare unità immobiliare urbana «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio» [nota 26] esattamente riferibile ad essa, come costituita da «una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale» (art. 2, comma 1, D.m. 2 gennaio 1998, n. 28) .
In concreto, il riconoscimento della caratteristica di unità immobiliare segue l'espressione di un giudizio in ordine allo stato di fatto economico e fisico del bene immobile; normalmente gli elementi che determinano l'esistenza di un'unità immobiliare sono «costituiti dall'unità autonoma congiunta con l'esistenza di un reddito concreto proprio» [nota 27]; è, però, possibile immaginare unità immobiliari che non abbiano il requisito dell'esistenza attuale di un reddito concreto distinto.
E' proprio l'autonoma capacità funzionale e di reddito che, ad esempio, distingue l'unità immobiliare urbana dai beni comuni non censibili [nota 28].
E' più complesso, invece, il caso di due parti autonome di un medesimo fabbricato, di per sé stesse utili, ma fisicamente separate, che vengono considerate ut unum per effetto di un accordo contrattuale o della concreta produzione di un reddito unitario; ed ancora, l'ipotesi di un fabbricato composto di più appartamenti che è formato da tante unità immobiliari quanti sono gli appartamenti che lo costituiscono, ben potendo ciascuno di essi produrre un reddito proprio. In una villa, invece, per grande che sia, nella quale trova alloggio una sola famiglia costituisce una sola unità immobiliare non essendo in essa distinguibili singole porzioni capaci di un autonomo [nota 29].
Un tale dato non è però sufficiente; il comma 1-bis fa, infatti, riferimento per l'applicazione della disciplina in esame anche all'espressione "fabbricati già esistenti"; l'unità immobiliare urbana deve insomma avere inoltre la caratteristica della edificazione e della preesistenza ("fabbricati già esistenti") [nota 30].
Dal punto di vista catastale, è costruzione ogni «combinazione di materiali riuniti e saldamente connessi in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita» [nota 31].
Secondo l'art. 28 R.D.l. n. 652/1939, «i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell'art. 4, devono essere dichiarati all'Ufficio tecnico erariale entro trenta giorni» [nota 32] dal momento in cui sono divenuti abitabili o utilizzabili all'uso cui sono destinati. Ed ancora l'art. 40 del regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano (D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142) accerta quale unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato o insieme di fabbricati che appartiene allo stesso proprietario e che nello stato in cui versa forma un cespite del tutto indipendente.
Non tutte le unità immobiliari urbane sono però da considerarsi "fabbricati già esistenti" [nota 33]; possono in concreto esser considerate tali da aver le caratteristiche dell'unità immobiliare urbana e del fabbricato già esistente in specie le costruzioni abitabili o fruibili ed idonei a produrre un proprio reddito, secondo la loro destinazione ed il loro uso.
Vanno, allora, conseguentemente escluse dall'applicazione della disciplina in commento oltre ai terreni ed alle aree libere tout court, tutti quegli immobili o quelle porzioni immobiliari che vengono dichiarate al solo scopo di completare la conoscenza del patrimonio immobiliare e che vengono elencate nelle categorie fittizie distinte con la lettera F (art. 3 comma 2 del decreto del Ministro delle finanze del 2 gennaio 1998, n. 28 (aree urbane, unità collabenti e perciò inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito per effetto del degrado nel quale versano, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari) e tra i beni comuni non censibili (tra i quali possono esser ricompresi, in via meramente esemplificativa androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali) [nota 34].
Ad analoga sorte in ordine alla mancata sottoposizione alla disciplina del comma 1-bis, vanno incontro anche i fabbricati o manufatti marginali che il legislatore si è curato di individuare ed elencare nell'art. 3 comma 3 del ricordato D.m. n. 28/1998 [nota 35] e che devono essere accatastati solo nel caso in cui abbiano una loro autonoma capacità reddituale.
E' evidente la delicatezza del riferimento a siffatti immobili, soprattutto ove si ponga mente al fatto che un'eventuale difettosa menzione in atto comporta una sanzione di peculiare gravità. I primi commentatori delle disposizioni in esame proprio al riguardo hanno proposto e sollecitato una specifica dichiarazione di parte o l'attestazione di un tecnico (magari da allegare all'atto) in ordine all'assenza di un'autonoma suscettibilità reddituale ed alla conseguente disapplicazione del comma 1-bis .
Non basta, insomma, l'accatastamento nel Catasto fabbricati per dissolvere il dubbio in ordine all'assoggettamento dei beni alla disciplina di cui al ricordato comma 1-bis, ma è necessaria inoltre una valutazione specifica in ordine alla sua capacità reddituale, secondo la loro destinazione ed il loro uso [nota 36].
Il concetto di area scoperta
è palese che il comma 1-bis in esame faccia riferimento solo appunto ai fabbricati già esistenti ed alle unità immobiliari urbane.
Appare evidente, allora, l'esclusione di qualsiasi riferimento della disciplina ai terreni; non rilevano, al fine dell'applicazione della nuova disciplina, infatti, le ipotesi nelle quali oggetto dell'atto sia un'area scoperta non legata ad un fabbricato da un vincolo strutturale o di pertinenzialità.
Quest'ultima tipologia di area urbana è, in realtà, esclusa dall'applicazione della disciplina in commento ed è soggetta all'iscrizione in Catasto fabbricati solo ai fini di identificazione, senza obbligo di presentazione di planimetria autonoma né di attribuzione di rendita (art. 3, comma 2 del D.m. 28 del 1998).
La circolare n. 3 del 2010 dell'Agenzia del territorio ricorda al riguardo che secondo le attuali disposizioni, la rappresentazione grafica di tali porzioni immobiliari è riportata esclusivamente nell'elaborato planimetrico e che per le stesse non è dovuta la redazione della planimetria.
La distinzione tra fabbricati e terreni non trova, invero, spazio neppure nel codice civile.
E' la legislazione speciale a disciplinare alcuni peculiari aspetti dell'uno o dell'altro bene in quanto oggetto di contratto o più in generale di rapporto obbligatorio.
In particolare, l'adozione del termine "terreno" nella redazione dell'art. 18 della legge n. 47 del 1985 (reiterata nell'art. 30 del testo unico dell'edilizia), è presupposto per l'applicazione di un peculiare statuto della circolazione giuridica, autonomo da quello che regola gli "edifici", nell'alveo del genus "beni immobili"; si tratta, insomma, come è chiaro, di un sostantivo la cui accezione è certamente molto ampia [nota 37], e sulla delimitazione del cui contenuto si è interrogata la dottrina, soprattutto di matrice notarile.
La grande varietà di tipologie dei beni immobili si scontra, infatti, con la rigidità delle categorie di riferimento: basti pensare alla difficoltà, da un lato, di considerare (ancora) "terreni" in via esemplificativa, le strade, i marciapiedi, i lastrici, i cortili attrezzati, i campi da tennis, i posti auto scoperti [nota 38].
Un'opinione dottrinale autorevole [nota 39] sostiene essere "terreno" ogni area anche incorporante opere di urbanizzazione ed anche opere pertinenziali, che comunque non costituiscono edificio in senso catastale.
Appare, piuttosto, del tutto indifferente ai fini della qualificazione della species il classamento del terreno che può ben essere censito in Catasto terreni anche quale ente urbano. In ogni caso, infatti, la definizione censuaria dell'area non incide in alcun modo sulla determinazione delle regole da applicare alla fattispecie di volta in volta in esame [nota 40].
Al di là dei diversi canoni proposti (quali ad esempio, il criterio secondo il quale sono edifici tutte quelle opere che rientrano nel novero degli interventi edilizi, oggi definiti nell'art. 3 del testo unico dell'edilizia, oppure il criterio secondo il quale individuando una nozione restrittiva delle species terreni ed edifici, emerge, tuttavia, una sorta di specie intermedia che addirittura si sottrae al regime di entrambe le categorie), è preferibile piuttosto ricorrere ad una nozione di terreni, per così dire, residuale: se gli edifici sono i "manufatti rilevanti a fini urbanistici", sono terreni tutti quegli immobili privi di una tale qualità [nota 41], indipendentemente dalla capacità edificatoria dei medesimi, dall'incorporazione di opere di urbanizzazione (quali strade, fognature, allacciamenti elettrici, idrici, telefonici e di vario genere) [nota 42] e dall'intervenuto rilascio di un permesso di costruire o dalla presentazione di un'idonea denuncia di inizio attività (prima naturalmente dell'avvio delle opere di edificazione).
Sulla base di siffatta interpretazione, insomma, dovrà applicarsi lo statuto dei terreni al fondo, oggetto dell'atto dispositivo, anche nell'ipotesi in cui su di esso siano state realizzate opere accessorie non precarie quali, in via esemplificativa, muretti di recinzione [nota 43] o di contenimento, ponticelli, pozzi a servizio dell'attività agricola o più in generale opere agricole (recinzione in filo spinato o con rete metallica o con assi in legno o pali in ferro infissi al suolo, sostituzione di piante o piantagioni, realizzazione di una strada interpoderale in terra battuta) [nota 44], purché detti manufatti permettano una fruizione migliore del bene sul quale sono state realizzate, ma conforme alla sua precedente destinazione. Laddove, poi, tali opere richiedessero almeno la presentazione di una denuncia di inizio attività, l'opportuna menzione completa degli elementi essenziali di quest'ultima nell'atto, non esclude, tuttavia, la necessità di rispettare, comunque, integralmente il regime normativo della circolazione dei terreni [nota 45], a pena delle gravi sanzioni previste per la sua violazione [nota 46].
In tal senso, l'area inedificata o scoperta (prima dell'esecuzione di qualsiasi opera edificatoria), le aree di risulta e derivate da demolizione sono, inoltre, soggette tutte indubbiamente al regime dei terreni [nota 47], al pari dell'area per la quale sia stato già rilasciato un permesso a costruire o avanzata una denuncia di inizio attività, prima naturalmente dell'inizio della realizzazione del manufatto.
Sono, in definitiva, "terreni" non solo quegli immobili assolutamente privi di manufatti urbanisticamente rilevanti, ma anche quegli immobili sui quali siano state compiute opere accessorie, sia pure di modesto impatto, ma necessarie per permettere una migliore fruizione di essi tale, tuttavia, da non immutare la loro destinazione precedente o da immutarla in modo precario.
Se si accoglie il criterio poc'anzi proposto, si applicheranno, allora, le regole proprie della circolazione dei terreni ove siano state realizzate solo le opere preliminari (le cosiddette fondamenta) [nota 48] alla costruzione vera e propria dell'edificio: dopo il completamento di tale fase iniziale lo statuto vigente sarà, invece, quello dei fabbricati [nota 49]. Nulla vieta naturalmente che nell'atto dispositivo siano citati gli estremi del permesso di costruire già rilasciato (o gli elementi essenziali della denuncia di inizio attività), ma tali menzioni, più che mai opportune per la chiarezza dei rapporti tra le parti, non sono certo necessarie al fine di salvaguardare la validità dell'atto.
E' necessario, a questo punto, rammentare la posizione dottrinale pur autorevole di chi [nota 50], traendo spunto dall'ultima fattispecie ora descritta, afferma che il criterio discretivo tra la disciplina attinente la circolazione dei fabbricati e la disciplina attinente la circolazione dei terreni deve esser identificato non in un elemento naturalistico, bensì deve essere commisurato all'interesse della parte affidataria. In particolare, qualora sia stato rilasciato il permesso di costruire, quest'ultimo atto fornisce l'esatta misura della capacità edificatoria dell'area, ben più concreta del certificato di destinazione urbanistica, cosa che meglio soddisfa l'interesse della parte acquirente. Una tale impostazione appare, invero, non conforme al dato positivo [nota 51].
Va conseguentemente applicata la disciplina dei fabbricati nel caso in cui oggetto dell'atto sia un edificio allo stato rustico. Il terreno, in definitiva, diviene accessorio del manufatto che su di esso insiste perdendo il proprio rilievo economico ed anche negoziale: oggetto del rapporto negoziale è, infatti, l'edificio seppur in corso di costruzione e non l'area sottostante [nota 52].
Qualora oggetto della convenzione sia, poi, un edificio da costruirsi, dovranno essere rispettate esclusivamente le regole di circolazione dei fabbricati e non quelle dei terreni, con esclusione conseguente dell'obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica dell'area sulla quale il manufatto andrà a gravare [nota 53].
L'individuazione della specie "terreno", in forza del suddetto canone residuale e la conseguente applicazione del relativo regime permettono di affermare che, a tal fine, è del tutto irrilevante la destinazione urbanistica e l'ubicazione dello stesso [nota 54]. Le regole in esame, infatti, dovranno trovare attuazione indipendentemente dall'allocazione del terreno e dalla sua specificità urbanistica.
In ipotesi in cui oggetto dell'atto siano contestualmente un terreno ed un edificio, fatta salva l'eccezione prevista per la fattispecie nella quale il primo sia legato al secondo da un nesso di pertinenzialità, in presenza di precisi dati dimensionali, dovrà essere rispettata per ciascun bene la disciplina sua propria, con la conseguente rispettiva allegazione del certificato di destinazione urbanistica o menzione della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire o della denuncia di inizio attività (queste ultime nelle sole ipotesi in cui l'indicazione dei suoi estremi sia richiesta a pena di nullità).
L'accoglimento di una nozione per così dire residuale della species "terreno" permette, allora, di affrontare anche la questione della natura dei terreni sui quali siano state eseguite opere urbanisticamente rilevanti, le cosiddette "aree attrezzate"; se sono definiti, infatti, "terreni" in senso specifico tutti quegli immobili privi di "manufatti rilevanti a fini urbanistici", le cosiddette aree attrezzate - proprio a causa delle opere edilizie di un certo rilievo su di esse realizzate o anche delle opere accessorie di modesto impatto, ma necessarie per permetterne la fruizione secondo modalità diverse dalle precedenti in base alla nuova destinazione attribuita loro in modo definitivo e non precario - devono essere, senza dubbio, considerate ormai quali edifici, con conseguente applicazione del relativo statuto.
Non possono, allora, ancora essere considerati terreni le aree attrezzate con attrezzature sportive (da censire in Catasto fabbricati come D/6, anche se dotate di coperture pressurizzate), le aree attrezzate a sosta caravan (da censire in Catasto fabbricati come E/4, se prive di attività di tipo commerciale o come D/8 se sono state realizzate quali parcheggi a raso di tipo pubblico) aree per autoparchi (da censire in Catasto fabbricati come D/7), aree per deposito di rottami inerti o altro (da censire in Catasto fabbricati come D/7, o come D/8 se si tratta di aree adibite a stoccaggio) e le aree per esercizi sportivi (da censire in Catasto fabbricati come C/4) [nota 55].
Negli atti di disposizione di siffatti beni immobili, dovranno, allora, obbligatoriamente essere indicati gli estremi del provvedimento amministrativo (licenza o concessione edilizia, o permesso di costruire) o ancora gli elementi caratterizzanti della denuncia di inizio attività (c.d. super Dia), laddove nella fattispecie sia consentito il ricorso ad essa dall'ordinamento giuridico [nota 56], ma non dovrà certamente essere allegato a pena di nullità alcun certificato di destinazione urbanistica.
Il medesimo criterio può essere, inoltre, applicato, in generale, a tutte le situazioni giuridiche che appaiano in concreto analoghe.
Il concetto di bene composto
Le costruzioni strutturalmente unite al fabbricato principale vanno escluse dal novero dei beni accessori, difettando il requisito essenziale della complementarietà tra di loro.
Il bene accessorio certamente permette, invece, di accrescere e salvaguardare le qualità del bene principale, pur essendo ad esso inscindibilmente connesso e legato.
Si tratta, senza dubbio, di un'indagine di fatto, avente senz'altro carattere temporalmente relativo, perché influenzata da «abitudini, dal costume e finanche dal livello di sviluppo civile, che concorrono a far concepire un certo elemento come necessario alla esistenza di una cosa ovvero soltanto utile ad essa» [nota 57].
Nessun dubbio in ordine all'area di sedime dell'edificio che costituisce senz'altro parte integrante del fabbricato al quale è connesso [nota 58]: si tratta inequivocabilmente di un legame del tutto inscindibile che esclude un'autonoma valutabilità ed individualità del suolo rispetto alla costruzione stessa, eliminando chiaramente qualsiasi rilievo catastale autonomo di essa [nota 59].
La questione in termini di maggiore difficoltà è stata posta ad esempio con riguardo all'area cortilizia che acceda ad un fabbricato, ed è diretta ad accertare se essa abbia natura di pertinenza o piuttosto debba essere considerata in modo unitario rispetto all'edificio medesimo come cosa composta.
Il problema deve essere affrontato in modo diverso dal punto di vista civilistico e dal punto di vista squisitamente tecnico-catastale.
Secondo un orientamento della giurisprudenza di legittimità [nota 60], al cortile non può essere attribuita la natura giuridica di bene autonomo, avendo la caratteristica di elemento essenziale ed imprescindibile allorquando ad esso non possa essere attribuita una diversa funzione; il bene pertinenziale è, invece, posto a servizio o ad ornamento rispetto al bene principale.
Nel caso, insomma, del vincolo di pertinenzialità vi sono due beni autonomi tra di loro nonostante la durevole soggezione dell'uno all'altro, due beni in altre parole ai quali il proprietario può imprimere astrattamente una diversa destinazione. Inoltre, l'assenza di un'autonomia catastale dell'area rispetto al fabbricato è espressione chiara del legame con l'edificio al quale il cortile o l'area cortilizia accede, legame più forte e solido della connessione di natura pertinenziale.
L'area diviene, allora, una parte di una cosa composta avente una qualità di invariabilità dal punto di vista oggettivo: la costruzione non può in alcun modo essere privata dell'apporto di aria e luce che le proviene dall'area scoperta annessa; sono, infatti, beni composti quelli formati da più elementi che, pur mantenendo la loro individualità materiale, sono complementari tra loro e concorrono al perfezionamento del tutto, senza avere alcuna autonomia funzionale [nota 61].
Il rapporto che sussiste dal punto di vista strutturale ed oggettivo non può essere reciso ed assurge ad elemento indispensabile per la esistenza della cosa composta nel suo insieme, a differenza in concreto di quanto accade nell'ipotesi di una relazione di pertinenzialità nella quale la volontà di mantenere nel tempo un siffatto rapporto è essenziale.
Il comma 4 del medesimo articolo 3 del ricordato D.m. n. 28/1998 prevede inoltre che «le opere di cui al comma 3, lettere a ed e, nonché quelle di cui alla lettera c, rivestite con paramento murario, qualora accessori a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, sono oggetto di iscrizione in Catasto contestualmente alle predette unità» [nota 62].
Viene a questo punto in gioco l'esame delle regole dirette a valutare la consistenza delle unità immobiliari che è determinata, in estrema sintesi, tenendo in conto oltre i c.d. vani principali, di alcuni elementi strutturali dell'immobile identificati quali vani accessori, (a servizio diretto o a servizio complementare dell'unità), e delle dipendenze.
Tutti tali elementi sono integralmente connessi al bene principale.
E' vano accessorio ogni «spazio chiuso da muri o pareti, da pavimento al soffitto», privo di uno dei seguenti requisiti: il primo è quello di avere luce diretta, cioè di avere un'apertura che metta in comunicazione lo spazio chiuso con l'esterno (strada, giardino orto e cortile); il secondo è un requisito di ampiezza non rigidamente prescritta ma variabile a seconda della categoria alla quale appartiene l'unità immobiliare e del luogo (da intendersi quale ambiente economico- edilizio); sono tali in via esemplificativa, i bagni, le latrine, i ripostigli, gli ingressi, i corridoi, le dispense, le cantine, le soffitte, le stalle, i magazzini, i granai.
La consistenza di tali unità andrà catastalmente identificata, poi, in modo diverso in funzione del fatto che il vano accessorio sia a servizio diretto e al disimpegno dei vani utili che formano l'unità immobiliare (quali in particolare, i bagni, le latrine, i ripostigli, gli ingressi, i corridoi, le dispense) o sia a servizio complementare dell'abitazione (quali in particolare le cantine, le soffitte, le stalle, i magazzini, i granai, le legnaie) [nota 63].
Non possono essere considerati vani accessori delle unità immobiliari le rimesse, le autorimesse (box e posti auto coperti o scoperti) e le scuderie, al pari di botteghe e negozi ancorché comunicanti purché forniti di requisito dell'ingresso indipendente, le cantine e gli altri locali interrati destinati a deposito o magazzino, unità delle quali comunque deve tenersi conto e per ciascuna delle quali andrà costituita un'autonoma unità immobiliare, ancorchè connessi da vincolo o nesso di pertinenza con il bene considerato principale [nota 64].
Devono, inoltre, essere considerate dipendenze delle unità immobiliari, in senso tecnico, quegli elementi che essendo ad esse fisicamente ed economicamente uniti, ne aumentano le utilità e ad esse arrecano vantaggio pur non costituendo vani; si tratta di piccoli giardini, aree, cortili, terrazze o lastrici usufruibili, ed ancora serre, terreni destinati a gioco, connesse strutturalmente al bene principale al quale accedono.
E' chiaro che proprio per tale loro ultima qualità siffatti elementi non devono avere un'estensione ed un'importanza tali da alterare la fisionomia dell'unità immobiliare alla quale accedono [nota 65].
L'art. 818 c.c. recita al primo comma che sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.
Si tratta, in concreto, di un'aggregazione di più cose caratterizzata dal rapporto di subordinazione tra una cosa principale ed una o più accessorie.
Va ancora una volta segnalato che il rapporto di accessorietà ha piuttosto una colorazione diversa dalla relazione di pertinenzialità, atteso che quest'ultima richiede quale elemento essenziale proprio la durevolezza della destinazione [nota 66], in linea con l'uso normale della cosa.
Secondo un'autorevole recente impostazione dottrinale [nota 67], la Suprema Corte nello specificare il contenuto del concetto di pertinenza afferma che un siffatto rapporto relazionale presuppone un elemento oggettivo «consistente in un rapporto di complementarità funzionale o di strumentalità fra due beni tale per cui l'uno sia destinato a servizio o ornamento dell'altro», mantenendo la propria individualità fisica, a differenza di quanto avviene nel rapporto di incorporazione ed accessione, ed un elemento soggettivo che può essere rinvenuto nella «rispondenza di tale destinazione all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il predetto rapporto», sia essa espressa o tacita.
Affinchè, sussista l'elemento oggettivo del rapporto pertinenziale non è, tuttavia, sufficiente una mera «connessione materiale» tra i beni, né un'utilità «meramente personale del dominus» [nota 68]; del pari, quanto al profilo soggettivo di pertinenzialità, non basta «una mera dichiarazione di volontà (quale quella riscontrabile in un'istanza di accatastamento) o in un mero atto negoziale (quale la descrizione del bene contenuta in un contratto di vendita)» [nota 69].
La differenza tra la parte di un tutto e la pertinenza, deve essere, in concreto, rinvenuta nel fatto che la parte entra nella struttura della cosa avente anche altri elementi ed essendo un elemento strutturale non di per sé ha una sua individualità fisica; la pertinenza invece «non entra nella struttura della cosa principale, ma è una cosa a sé stante» [nota 70].
Un tale criterio deve, poi, essere inteso in senso relativo e non assoluto, alla luce anche dell'ambiente sociale e delle regole dettate dall'ordinamento giuridico [nota 71].
Non sussiste evidentemente il rapporto di pertinenzialità in tutte le ipotesi nelle quali la durevolezza del collegamento o della destinazione sia tale da suscitare perplessità in ordine addirittura alla identificazione della cosa accessoria in una vera e propria parte della cosa principale. In ogni caso un siffatto accertamento è indubbiamente una valutazione in fatto e come tale non censurabile dinanzi al giudice di legittimità.
Un esempio permette di chiarire il significato di una siffatta questione: l'ascensore e l'impianto di riscaldamento al pari ad esempio di un bruciatore hanno certamente una funzione che non è autonoma e complementare rispetto al maggior fabbricato del quale sono elementi costitutivi [nota 72].
Questione diversa è l'omogeneità della titolarità del diritto reale tra bene pertinenziale e bene principale; nonostante la giurisprudenza della Suprema Corte [nota 73] abbia affermato in più occasioni che per la costituzione del rapporto di pertinenzialità, occorre che il costituente sia proprietario sia del bene principale che della pertinenza, residua il dubbio che il proprietario del bene principale possa anche non essere proprietario della cosa destinata a suo servizio o ornamento, la cui disponibilità magari egli abbia per locazione [nota 74].
L'ipotesi di una scogliera, ancorché posta dinanzi all'edificio che trae da essa il beneficio della protezione dai marosi e dagli agenti atmosferici ed al cui servizio è destinata, non può in alcun caso essere qualificata come pertinenza del fabbricato proprio perché appartenendo al demanio marittimo è insuscettibile di formare oggetto di proprietà privata o di altro diritto reale [nota 75].
E' certo, invece, per la chiara ed espressa previsione normativa del secondo comma dell'art. 818, che la destinazione possa essere effettuata solo ed esclusivamente dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
I rapporti di fatto, precari e destinati ad avere sovente un carattere temporaneo, sono poi pacificamente inidonei a giustificare la nascita di un rapporto pertinenziale [nota 76]: la stabilità è, infatti, senz'altro un elemento essenziale per la sua valida costituzione.
Va, poi, escluso altrettanto chiaramente che un lastrico comune possa ad esempio costituire pertinenza di un singolo appartamento posto nel condominio, atteso che il vincolo pertinenziale importa inevitabilmente l'esclusività della destinazione del bene pertinenziale; nello stesso senso, un bene posto a servizio o ornamento di più beni appartenenti a proprietari diversi non può costituire una pertinenza di essi [nota 77].
Diverso è il caso in cui un bene condominiale possa essere inteso anche quale pertinenza del medesimo edificio condominiale, come nell'ipotesi di lastrici, logge, cortili e simili.
Anche in questo caso, la coincidenza in ordine alla titolarità dei beni è un requisito fuor di discussione.
Dalla lettura della giurisprudenza possono essere tratti alcuni esempi che possono agevolare la comprensione della distinzione delle fattispecie.
Il rapporto di pertinenza è esistente tra un appartamento (ad uso abitativo o meno) ed un posto auto o un box o un'autorimessa, sia pure locati al medesimo conduttore [nota 78] (ove si accolga una siffatta ipotesi), con contratti separati; è immediatamente evidente che il bene pertinenziale conserva la propria autonomia [nota 79], tanto da poter formare (nei limiti in cui ciò è consentito dalle leggi speciali in tema di parcheggi) oggetto di un separato atto o rapporto giuridico; in particolare, nel rapporto di pertinenzialità, a differenza di quanto accade nelle ipotesi di incorporazione del bene accessorio nel principale, il collegamento tra essi rileva non in termini strutturali di connessione materiale od organica, ma quale relazione di complementarità funzionale o di strumentalità, affinchè sia possibile una migliore utilizzazione o un più pieno godimento del bene principale, in conformità all'animo del titolare del diritto sul bene principale (o ancora in conformità con le previsioni normative, in specie edilizie ed urbanistiche).
Questione analoga è stata posta con riguardo alla natura dell'area cortilizia che acceda ad un fabbricato ed in specie se essa abbia natura di pertinenza o piuttosto debba essere considerata in modo unitario come cosa composta unitamente al fabbricato al quale è connessa.
Secondo un orientamento già ricordato della giurisprudenza di legittimità [nota 80], al cortile non può essere attribuita la natura giuridica di bene autonomo, avendo la caratteristica di elemento essenziale ed imprescindibile allorquando ad esso non possa essere attribuita una diversa funzione; il bene pertinenziale è invece posto a servizio rispetto al bene principale. Nel caso, insomma, del vincolo di pertinenzialità vi sono due beni autonomi tra di loro nonostante la durevole soggezione dell'uno all'altro, due beni in altre parole ai quali il proprietario può imprimere una diversa destinazione.
Inoltre, l'assenza di un'autonomia catastale dell'area rispetto al fabbricato è espressione chiara del legame con l'edificio al quale il cortile o l'area cortilizia accede, legame più forte e solido della connessione di natura pertinenziale. L'area diviene allora una parte di una cosa composta, invariabile dal punto di vista oggettivo: la costruzione non può in alcun modo essere privata dell'apporto di aria e luce che le proviene dall'area scoperta annessa.
La volontà può interrompere il legame pertinenziale, ma non può interrompere il rapporto che sussiste dal punto di vista strutturale ed oggettivo e che non può essere in alcun modo reciso ed assurge ad elemento indispensabile per la esistenza della cosa composta nel suo insieme.
Secondo una diversa impostazione della giurisprudenza di legittimità [nota 81], gli elementi identificativi del rapporto pertinenziale possono essere rinvenuti peraltro nelle aree cortilizie anche giardinate o semplicemente scoperte funzionalmente collegate ad un edificio. In tal caso, secondo quest'ultimo indirizzo le pertinenze conservano una loro autonomia ed una loro individualità (fisica e giuridica) anche di tipo catastale, con conseguente applicabilità della disciplina di cui agli art. 817 e ss. c.c. [nota 82]
In riguardo al rapporto tra l'appartamento posto all'ultimo piano di un edificio e il sottotetto dello stesso, quest'ultimo può essere considerato pertinenza dell'unità immobiliare immediatamente sottostante, qualora esso di fatto assolva la funzione di isolamento dal freddo, dall'umidità o dal caldo ed in generale dagli agenti atmosferici e climatici e sia durevolmente destinato a tale scopo, fatta salva comunque una diversa previsione ai sensi dell'art. 1117 c.c. desumibile dal titolo [nota 83].
Il giudizio teso [nota 84] alla ricerca del suddetto elemento oggettivo e soggettivo che faccia emergere in modo chiaro l'esistenza del rapporto di pertinenzialità ottiene un riscontro positivo nelle ipotesi di uno scantinato e di un terreno edificatorio oggetto della medesima compravendita, di una farmacia e dell'appartamento che il proprietario abbia costruito come sua abitazione per più agevolmente raggiungere il posto di lavoro, di un capannone e di un'area antistante, di un locale adibito ad attività commerciale ed un piccolo fondaco, di un giardino pensile e la casa superiore, di un fondo rustico e la villa padronale con parco.
In conclusione, un rapporto pertinenziale presuppone [nota 85], in conformità al dettato legislativo: la diversità delle cose che ne formano oggetto [nota 86], l'identità della titolarità della proprietà o di un diritto reale su di esse, ed una relazione di accessorietà o subordinazione funzionale sub specie di destinazione al servizio o all'ornamento della cosa principale, elementi tutti che devono costituire senza dubbio oggetto di un accurato accertamento in fatto.
L'art. 818 c.c. dispone che gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto il bene principale, includono anche i beni pertinenziali, se non diversamente disposto; si tratta di un naturale negotii [nota 87; è, del pari, vero che i beni pertinenziali possono costituire oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
E', allora, evidente che tali previsioni sono espressione del carattere volontario del vincolo pertinenziale, che appunto in quanto tale può essere diversamente modulato e finanche escluso.
Il terzo comma dell'art. 818 c.c. è logico corollario di un tale principio: la cessazione della qualità di pertinenza di un bene, non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale, in applicazione del brocardo prior in tempore potior in iure. In altre parole, il venir meno per qualsiasi ragione del legame pertinenziale può essere opposto all'acquirente del bene principale a condizione dell'anteriorità della cessazione della destinazione rispetto all'acquisto medesimo; in assenza di un qualsiasi riferimento normativo all'esecuzione delle formalità di trascrizione, permane il dubbio in ordine all'applicabilità delle relative disposizioni.
Secondo l'impostazione preferibile [nota 88], il conflitto tra l'acquirente della sola pertinenza e l'acquirente del bene principale unitamente al bene che ad esso pertiene, anche se non indicato in contratto, va risolto semplicemente in base alla anteriorità della trascrizione dell'un titolo rispetto all'altro.
La coerenza oggettiva. Spunti
L'intestatario dei diritti reali sul bene oggetto di disposizione deve prestare la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, resa «sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale» [nota 89].
L'interpretazione preferibile di un siffatto ultimo inciso, introdotto in sede di conversione del decreto in legge, è che la dichiarazione deve essere prestata alla luce della normativa catastale e della prassi amministrativa posta a base dei vari obblighi di denuncia di variazione in Catasto.
In particolare, il riferimento è a quegli obblighi di denuncia e variazione derivanti da interventi edilizi che nel tempo hanno alterato lo stato di fatto del bene incidendo sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe del bene ed in base ai quali deve essere presentata la denuncia di variazione.
Secondo tale impostazione [nota 90], condivisa dalle circolari dell'Agenzia del territorio n. 2 e n. 3 del 2010, sono «disposizioni vigenti in materia catastale» quelle vigenti al momento in cui è avvenuto l'ultimo aggiornamento in Catasto, in assenza di mutamenti che obblighino a presentare ulteriore denuncia, nonostante nel frattempo mutata la normativa catastale. Infatti, tra gli eventi sopravvenuti, è attribuito rilievo, ai fini catastali, alle variazioni e agli interventi edilizi (quali ampliamenti, modifiche interne, variazioni della consistenza dell'immobile relativi ad unità immobiliari esistenti, successivi cioè alla originaria redazione della planimetria) ovvero a planimetrie non raffiguranti la situazione reale del fabbricato, e non alle modifiche concernenti la normativa catastale.
Non vi è, insomma, alcun obbligo dell'intestatario per effetto di un sopravvenuto mutamento della disciplina che regola meramente la presentazione ed il deposito delle planimetrie di provvedere alla presentazione di una denuncia di variazione e di conseguenza un nuovo deposito della planimetria catastale [nota 91].
La possibilità per la parte di avvalersi dell'attestazione di conformità di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale è senz'altro una novità di notevole rilevanza, soprattutto nelle ipotesi di confine che presentano difficoltà tecnico pratiche di notevole momento [nota 92].
Ogni unità immobiliare è documentata da una scheda planimetrica o planimetria; quest'ultima deve definire compiutamente la rappresentazione grafica dell'unità immobiliare urbana e deve necessariamente contenere i seguenti dati: a) il Comune e eventualmente la sezione censuaria ed i dati toponomastici; b) la ditta anche abbreviata in caso di molti intestatari; c) i riferimenti alla allocazione dell'immobile (fabbricato, palazzina, scala, piano, interno); d) la rappresentazione dell'unità immobiliare urbana, l'altezza interna e i confinanti; e) l'orientamento e la scala di rappresentazione; f) i riferimenti di foglio, particella e subalterno, corrispondenti a quelli attribuiti nell'elaborato planimetrico e nel modello 55; g) la data, il timbro e la firma del professionista incaricato [nota 93].
Si tratta, insomma, di un documento del tutto peculiare perché, nonostante il suo rilevo nella contrattazione privata, a differenza dei dati e degli altri documenti catastali è un documento incredibilmente [nota 94] non ufficiale e non pubblico [nota 95] («ma affidato alla sola ditta proprietaria dell'immobile» [nota 96]); si tratta, inoltre, di uno dei pochissimi documenti che non è possibile visionare, se non previo consenso e delega di uno dei titolari, eccezion fatta per il notaio al quale è stato affidato il mandato d'opera di rogare [nota 97].
E' indubbio che il notaio sia, in definitiva, uno tra i soggetti direttamente legittimati alla richiesta della copia della planimetria.
Va ora valutato l'effetto del giudizio in ordine al rapporto tra beni sulla loro rappresentazione grafica.
Dalla ricostruzione delle ipotesi di connessione strutturale e di accessorietà/pertinenzialità derivano, infatti, importanti conseguenze in ordine alla dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale e al riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.
Il calcolo della consistenza deve certamente tenere in considerazione gli elementi strutturali dell'edificio; la dichiarazione di conformità di cui al comma 1-bis deve avere ad oggetto anche quelle entità che, pur non avendo di per sé le caratteristiche di un'unità immobiliare urbana, devono essere classificate, secondo la normativa catastale, complessivamente all'unità immobiliare.
Per converso, qualora la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell'immobile, l'inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, è possibile solo qualora l'intestatario abbia presentato presso l'Agenzia del territorio competente una denuncia di variazione, alla quale è allegata la planimetria aggiornata rispetto allo stato del bene [nota 98].
Se, invece, nella planimetria gli elementi strutturali non sono adeguatamente rappresentati la dichiarazione di conformità di cui al comma 1-bis non può essere resa.
Nei casi in cui lo stato di fatto dell'unità immobiliare urbana non sia correttamente rappresentata nel suo stato di fatto per un errore grafico nel disegno tecnico (nonostante la correttezza del titolo di provenienza ed urbanistico che lo legittima) e soprattutto l'errore non è dovuto ad opere sopraggiunte nel tempo o abusi, si deve provvedere a presentare una nuova scheda con la indicazione di esatta rappresentazione grafica.
Nel calcolo della consistenza dell'unità immobiliare urbana (determinato in funzione della tipologia di ambiente) [nota 99] devono essere tenute in conto anche le aree che siano collegate all'unità immobiliare da un vincolo strutturale o di pertinenzialità.
Delineare, sia pure con brevi tratti e senza pretese di esausitività, il quadro delle disposizioni rilevanti in argomento è basilare per poter definire le linee di condotta dell'operatore, alla luce dei principi individuabili nel dettato della disciplina.
Secondo l'art. 6 comma 2 R.D.l. n. 13 aprile 1939, n. 652, convertito nella legge n. 1249/1939, la dichiarazione di accatastamento «va estesa alle aree e ai suoli che formano parte integrante di una o più unità immobiliari, o concorrono a determinarne l'uso e la rendita».
Il legislatore ha previsto anche la misura della determinazione dell'incremento della consistenza immobiliare per effetto delle aree annesse; al riguardo, «è aumentata di una percentuale non maggiore del 10% la consistenza delle unità immobiliari alle quali siano annesse aree formanti parti integranti di esse, ovvero sia congiunto l'uso, in comune con altri, di locali per deposito, per bucato e simili, quando tali circostanze non siano state tenute presenti nell'attribuzione della classe» (art. 51 del D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142). L'art. 56 lettera f, di tale ultimo decreto conferma, poi, l'obbligo di inserimento nella denuncia di accatastamento delle are «scoperte o altre dipendenze annesse all'uso dell'unità immobiliare precisando se esse sono comuni ad altre unità immobiliari».
L'art. 36 comma 2 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 dispone, inoltre, che «le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari ed ancora l'art. 2 comma 1 del D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 considera parte integrante del fabbricato «l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza» [nota 100].
L'art. 8 comma 7 lettera f, del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 nel determinare i criteri di classamento delle unità immobiliari urbane rilevanti per stabilire la categoria e la classe richiama «pertinenze comuni ed esclusive», definendo poi nell'allegato C la misura del computo delle superfici delle aree scoperte di pertinenza esclusiva (compresi parchi, giardini corti e simili).
Analoga incidenza sulla consistenza delle unità immobiliari urbane hanno i lastrici solari che al pari delle aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane, vanno iscritti nel Catasto edilizio urbano, con indicazione della sola superficie [nota 101].
Residua, comunque, la possibilità che le aree urbane, pur aventi un nesso di pertinenzialità, siano censite in modo autonomo. L'art. 13 comma 3 del D.m. n. 28/1998 dispone che «non sono oggetto di rappresentazione le aree pertinenziali non delimitate sul terreno, ovvero eccedenti il doppio dell'area coperta in pianta dalle costruzioni, qualora le stesse aree siano destinate all'ordinaria coltura». Vanno escluse dall'obbligo dell'accatastamento unitario con il fabbricato tali aree sul presupposto della destinazione agricola di esse (purchè sia appunto effettiva), non compatibile con il nesso di pertinenzialità, nonché della non delimitazione del terreno (che farebbe evidentemente venir meno evidentemente anche la congruenza relazionale tra i beni) ed infine dell'eccedenza del doppio della superficie coperta.
Dalla lettura delle disposizioni emerge, senz'altro, l'esigenza e la tendenza alla creazione di una rappresentazione unitaria con il fabbricato al quale accedono delle aree aventi carattere pertinenziale e del pari la omologazione, agli effetti catastali, delle aree strutturalmente facenti parte dell'edificio (come l'area di sedime) e delle aree aventi una mera relazione di pertinenzialità con il fabbricato.
La trattazione della questione può, allora, essere valutata da un duplice punto di vista: l'interprete può in altre parole partire dal dato tecnico catastale, per dedurne l'impatto dal punto civilistico o può per converso partire dal dato fattuale per proporre la corretta impostazione tecnico- catastale dell'immobile.
Partendo dalla prima impostazione visuale, la dottrina che si è occupata della questione [nota 102], ha affermato che dalla lettura delle disposizioni, all'interno del genus aree possono essere rinvenute alcune species quali le aree urbane effettivamente utilizzate per fini agricoli e le aree urbane censite nella categoria fittizia F/1 per le quali deve essere verificato come si atteggia la sussistenza del rapporto pertinenziale, in relazione all'applicazione del comma 1-bis più volte citato.
Secondo tale ultima impostazione, rispetto alle aree urbane già inserite nella consistenza di un'unità immobiliare urbana, la rappresentazione catastale unitaria è certamente espressione del rapporto di coesione strutturale o pertinenziale esistente con un'unità immobiliare; e pertanto (in assenza di ulteriori variazioni rilevanti) la dichiarazione di conformità potrebbe essere tranquillamente espressa.
In realtà, l'inserimento nella planimetria del fabbricato al quale essa accede, di una o più aree urbane non risolve il problema a monte del carattere strutturale o pertinenziale dell'area medesima, che resta pertanto del tutto impregiudicato.
Tutt'al più, proprio l'inserimento nell'unica planimetria catastale dell'area con il fabbricato lascia presupporre quanto meno proprio l'esistenza di un siffatto rapporto di natura appunto pertinenziale.
Non può che essere condiviso, invece, il ricordato suddetto indirizzo [nota 103] allorquando afferma che le aree effettivamente utilizzate per fini agricoli e censite al Catasto terreni sono irrilevanti dal punto di vista della dichiarazione di cui al comma 1-bis citato, senza alcuna espressione di giudizio in ordine all'esistenza di un rapporto pertinenziale o meno. Secondo tale condivisibile tesi non esiste un obbligo, ma solo una facoltà per il soggetto interessato di inserire nel Catasto dei fabbricati le aree agricole pertinenziali, raffigurandole graficamente nella stessa planimetria dell'unità immobiliare al cui servizio o ornamento sono destinate; resta fermo il limite normativo per il quale non sono oggetto di «rappresentazione le aree pertinenziali non delimitate sul terreno, ovvero eccedenti il doppio dell'area coperta in pianta dalle costruzioni, qualora le stesse aree siano destinate all'ordinaria coltura» [nota 104]. Ai fini della ricordata dichiarazione, siffatti terreni rilevano solo qualora, nei limiti normativi, il proprietario abbia scelto espressamente di accatastarli unitamente alla costruzione.
Allorquando le aree censite in Catasto terreni costituiscano parchi pertinenti unità immobiliari urbane a destinazione abitativa, queste ultime dovrebbero essere censite nelle categorie A/7 e A/8, alle quali è certamente attribuita una rendita superiore, con conseguente rilievo evidente di esse ai fini dell'applicazione del comma 1-bis più volte citato.
Per le unità immobiliari censite nella categoria D (immobili a destinazione speciale ovverossia unità speciali) le aree possono essere ad esempio destinate a parcheggio, a passaggi e piazzali di manovra a viabilità e collegamento, allo stoccaggio delle materie prime o di prodotti finiti o più semplicemente a verde. In questo caso, ai fini dell'attribuzione del valore delle aree non andrà distinta l'area di sedime rispetto al resto delle aree (come per gli altri fabbricati), ma andrà ad esse attribuito un valore unitario sia per la parte scoperta che per la parte coperta [nota 105].
Resta da affrontare la questione delle aree urbane già censite in modo autonomo nella categoria fittizia F/1, dalla seconda delle due visuali ricordate.
Per esse, in conformità al nuovo testo del comma 1-bis adottato in sede di conversione in legge del decreto legge n. 78/2010 la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, deve essere effettuata sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Secondo la circolare n. 3 del 2010 dell'Agenzia del territorio hanno rilevanza ai fini catastali tutti gli interventi influenti sul classamento e sulla rendita quali gli ampliamenti delle unità immobiliari esistenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria ovvero le modifiche interne incidenti sulla consistenza; non ha per converso alcuna rilevanza la modifica esterna del fabbricato ampliato successivamente alla redazione della planimetria, qualora non incida sul perimetro dell'unità immobiliare ivi rappresentata ed oggetto del trasferimento.
E' evidente che il termine interventi di cui alla ricordata circolare, deve essere letto in senso non tecnico, come riferito a qualsiasi immutazione dello stato di fatto o giuridico del bene (e dei suoi accessori) che importi un effetto (non è detto se incrementale o meno) sul classamento e sulla rendita.
E' altrettanto evidente però che le esigenze fiscali non possono alterare i risultati ai quali è pervenuta l'elaborazione giuridica sul punto.
L'esclusione del legame pertinenziale o strutturale (preferibilmente formulata in modo espresso) dell'area rispetto al manufatto a ornamento o servizio del quale è posta, impedisce che essa area possa avere una qualsivoglia rilevanza ai sensi e per gli effetti del ricordato comma 1-bis [nota 106].
La questione assume una diversa colorazione nelle ipotesi nelle quali vi sia appunto un legame pertinenziale preesistente all'atto dispositivo, come riconosciuto dal dante causa o dal disponente.
Secondo una prima lettura [nota 107], le aree urbane di pertinenza esclusiva devono essere essere incluse nella planimetria catastale, fatta eccezione per le aree individuate nel ricordato art. 13 comma 3 del D.m. n. 28 del 1998, ovvero devono essere censite autonomamente, ma di tale superficie se ne deve tenere comunque conto nel computo della consistenza catastale dell'unità immobiliare.
Ebbene, secondo le tecniche catastali adottate anteriormente al 1° gennaio 2002 [nota 108] non era obbligatorio l'inserimento delle aree ora ricordate nella planimetria catastale dell'unità immobiliare.
Dopo la suddetta data e con l'entrata in vigore della procedura denominata Docfa 3, invece, è divenuto obbligatorio l'inserimento grafico di tutte le aree esclusive se qualificate dal richiedente come pertinenze o dipendenze (rectius elemento strutturale della cosa composta [nota 109]) di un'unità immobiliare urbana, ferma restando la facoltà di un diverso e nuovo accatastamento in ipotesi di interruzione del legame pertinenziale.
La valutazione in ordine al corretto accatastamento dell'area deve essere svolta con riguardo alla data di costituzione del rapporto pertinenziale [nota 110], con la conseguenza che qualora siffatta relazione sia sorta anteriormente al 1° gennaio 2002 essa è irrilevante.
Per converso, un siffatto rapporto acquista rilievo laddove sia nato successivamente al 1° gennaio 2002 atteso che successivamente a tale termine l'area di pertinenza esclusiva o qualificabile come dipendenza, deve necessariamente essere inserita nella planimetria catastale che raffigura l'unità immobiliare urbana.
Secondo quest'ultima impostazione [nota 111], una tale soluzione deve essere adottata anche qualora l'area urbana fosse stata già in precedenza accatastata nella categoria F/1, ma il vincolo di pertinenzialità sia sorto solo successivamente al 1° gennaio 2002; in tal caso, occorre procedere ad una variazione catastale per adeguare la rappresentazione grafica dell'unità immobiliare in oggetto all'evento rappresentato dal sorgere del rapporto di pertinenzialità in questione dell'area [nota 112].
Alle aree scoperte vanno poi assimilate tutte le altre aree comunque denominate a servizio della unità immobiliare o ad essa strutturalmente connesse, quali lastrici, cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi o esercizi sportivi e serre.
Secondo un'impostazione tecnica [nota 113], la soluzione non muta neppure nell'ipotesi in cui sull'area annessa giardinata dipendente o pertinente dall'unità immobiliare principale, sia esercitato un diritto di passaggio dei titolari di altre unità immobiliari, né qualora il bene principale sia un immobile urbano a destinazione speciale o particolare [nota 114].
E' importante, a questo punto, sottolineare dal punto di vista tecnico il rilievo dei simboli grafici, che consentono una lettura dei meccanismi relazionali tra le parti di un maggior bene ed in particolare degli strumenti della graffatura, dell'unione e della parentesi [nota 115].
Il segno convenzionale di graffa ~ si usa per collegare aree adiacenti sulle quali il titolare vanta identici diritti reali che costituiscono un'unica particella nella quale è però possibile distinguere diverse porzioni contornate con una linea continua, avente una superficie catastale totale. E' il caso delle aree adiacenti il fabbricato e da esso non disgiunte (aie cortili piazzali e simili).
Il segno convenzionale di unione ->-<- è usato per unire una particella contornata con una linea continua (contraddistinta da un numero ed avente una sua superficie) ad aree contornate da linea tratteggiata o punteggiata (non contraddistinta da un suo indicatore numerico e priva dell'indicazione della superficie), rappresentative di fabbricati sovrastanti o sottostanti aree diversamente rappresentate o censite. E' il caso delle strade o dei corsi d'acqua che attraversano il lotto.
Il segno convenzionale di parentesi – )( – è impiegato nelle ipotesi in cui un'area, contornata da linea tratteggiata o punteggiata (rappresentativa di una costruzione sovrastante o sottostante ad area diversamente rappresentata o a particella di terreno inedificata ovvero ad aree edificate o meno appartenenti a diverso proprietario), non è unita con il segno di unione suddetto ad alcuna particella contornata da linea continua (contraddistinta a sua volta da lettera o numero) e viene ad essa assegnato un numero o una lettera chiudendolo tra parentesi proprio per indicare che esso non si riferisce a particella e perciò non ha attribuzione di superficie.
Va ricordato a questo punto, per completezza, che la procedura di accatastamento di un fabbricato urbano o di nuova costruzione viene avviata, a norma dell'art. 8 della legge 1° ottobre 1969, n. 679 rubricato "Cambiamento nello stato dei terreni in dipendenza di costruzioni di fabbricati urbani", con la presentazione della denuncia di cambiamento "Modello 3SPC" di cui è parte integrante il tipo mappale (c.d. modello 51 già modello 4); tale denuncia ha il preciso scopo di comunicare l'avvenuta variazione dell'area da terreno inedificato a edificato e costituisce la condizione per l'avvio della procedura in Catasto fabbricati.
Una tale richiesta non solo permette di rappresentare storicamente il passaggio e la trasformazione del bene "area scoperta", ma consente la rappresentazione esatta dei corpi di fabbrica la cui presenza varia catastalmente il terreno stesso sul quale insistono [nota 116].
L'impiego di tale modulistica da parte del tecnico abilitato è altrettanto essenziale nelle ipotesi di demolizione e ricostruzione di un fabbricato preesistente, atteso il rilievo che in tali casi ha la modulazione della sagoma, in base alle norme regionali in materia edilizia e alla luce delle disposizioni del testo unico dell'edilizia [nota 117].
Merita, poi, un accenno la questione delle aree di pertinenza comuni o condominiali. L'espressione, al pari di altre, è usata catastalmente in senso improprio, con riguardo alla pluralità di unità insistenti su un unico lotto, ancorchè appartenenti ad un unico proprietario.
Esse devono trovare posto nell'elaborato planimetrico dell'intero maggior edificio (che rappresenta la mappa più dettagliata del maggior fabbricato), che è appartenente all'unico proprietario.
Il riferimento esemplare [nota 118] è l'edificio unifamiliare composto da un fabbricato ad uso abitativo e da un garage ed un magazzino, con circostante corte comune a tutte le unità immobiliari. In tale ipotesi, essa non deve essere inserita nella planimetria di ciascuna delle unità, trattandosi appunto di bene comune a tutte le unità, e conseguentemente appare del tutto irrilevante al fine della espressione della dichiarazione di conformità di cui al comma 1-bis in esame. Può essere omesso, invero, l'elaborato planimetrico esclusivamente nell'unico caso in cui «siano presenti solamente pertinenze scoperte (corti o giardini) di proprietà esclusiva di ogni singola unità immobiliare, le quali pertinenze devono essere rappresentate per intero e senza interruzioni della linea che le delimita (linea di confine) esclusivamente nella corrispondente planimetria» [nota 119].
E' opportuno ricordare, poi, che in conformità alle previsioni della circolare n. 2/2010 dell'Agenzia del territorio la presentazione della dichiarazione di variazione è necessaria qualora la mutazione incida sulla consistenza o sulla classe anche per un intervento su beni accessori della maggior cosa composta o beni pertinenziali; l'esempio tipico è il retrobottega di un negozio trasformato in ambiente commerciale o la realizzazione di soppalchi o servizi igienici.
E' stato già ricordato che devono ritenersi essere esclusi dall'ambito applicativo del comma 1-bis anche i fabbricati o manufatti marginali elencati nel comma 3 dell'art. 3 D.m. n. 28/1998 [nota 120], trattandosi di beni che non sono oggetto di accatastamento, salva l'ipotesi in cui siano «dotati di un'autonoma suscettibilità reddituale».
La questione assume, invece, un rilievo diverso in ordine alle ipotesi in cui tali beni facciano parte della maggior cosa composta o siano legati ad essa da un vincolo di pertinenzialità.
In tali casi, sorge l'obbligo di inserimento nella denuncia di accatastamento delle «altre dipendenze annesse all'uso dell'unità immobiliare precisando se esse sono comuni ad altre unità immobiliari», ai sensi dell' art. 56 lettera f, del D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142.
Vanno escluse, poi, dall'applicazione della disposizione in commento non solo le porzioni di fabbricato non censibili comuni a più unità immobiliari, ma anche le porzioni di fabbricato censibili comuni solo a più unità immobiliari.
La delicatezza della questione pone però estrema prudenza.
Una valutazione tecnica espressa da un esperto, appare allora, attesa la difficoltà concreta di esame di alcune delle ricordate fattispecie, del tutto auspicabile.
Residua l'individuazione del tempo costitutivo del rapporto pertinenziale.
Può osservarsi che nelle ipotesi nelle quali un tale nesso sia espresso nel titolo di provenienza, non sorge alcuna questione; è il silenzio delle parti precedente all'accatastamento ed all'atto stipulando a rendere più complessa la questione.
Appare, invece, fortemente opportuno, proprio con riferimento alla nuova disciplina del comma 1-bis, dare conto formalmente dell'esistenza di un siffatto nesso tra l'area e il fabbricato al quale essa accede, mediante un'apposita dichiarazione di parte.
A tale proposito, il rilievo del nesso di pertinenzialità è tale solo se preesiste al tempo della stipulazione dell'atto traslativo; è infatti del tutto privo di rilievo che un tale legame sorga proprio in occasione dell'atto per intendimento della parte acquirente.
La dichiarazione di conformità che deve provenire dall'intestatario in occasione dell'atto dispositivo, ha ad oggetto lo stato di fatto del bene immobile e dell'area che ad esso pertiene, non potendo assumere alcun rilievo ai sensi delle norma in esame qualsiasi situazione coeva al tempo del trasferimento del diritto.
In tale ultimo caso, in cui l'acquirente dia atto che il nesso di pertinenzialità tra fabbricato ed area è sorto solo in occasione dell'atto traslativo, emerge l'obbligo per l'avente causa di procedere, successivamente alla stipulazione di esso, alle conseguenti variazioni ed adeguamenti catastali, in assenza delle quali sarà del tutto impossibile rendere nei successivi atti dispositivi indicati dall'incipit del comma 1-bis la dichiarazione di conformità.
E' da ultimo evidente che il nesso di pertinenzialità può sempre essere interrotto a norma dell'art. 818 c.c., rendendo nuovamente catastalmente autonoma l'area rispetto al fabbricato. Una tale soluzione non può essere praticata laddove l'area sia parte integrante del fabbricato con il quale costituisce una cosa composta; in tale secondo caso il legame tra area e fabbricato appare invero inscindibile.
Sintesi delle soluzioni proposte
Dall'excursus svolto emerge con evidenza la tendenza alla creazione di una rappresentazione unitaria con il fabbricato delle aree [nota 121] aventi carattere pertinenziale e del pari la omologazione, agli effetti catastali, delle aree strutturalmente facenti parte dell'edificio (come l'area di sedime) e delle aree aventi una mera relazione di pertinenzialità con il fabbricato.
Va, insomma, con brevi tratti e sia pure con scarne proposizioni, per comodità di lettura che:
1. le aree costituenti elemento accessorio del fabbricato al quale accedono, ed al quale sono legate da un collegamento indissolubile, devono emergere dalla rappresentazione grafica di quest'ultimo e costiuiscono un elemento della maggior cosa composta;
2. le aree costituenti elemento di pertinenza del fabbricato al quale accedono, ed accatastate dopo il 1° gennaio 2002 (data di entrata in vigore del sistema Docfa 3) devono essere rappresentate nella planimetria;
3. le aree per le quali vi sia un rapporto di pertinenza con il fabbricato, ancorché siffatto rapporto sia sorto dopo il 1° gennaio 2002 devono essere rappresentate nella planimetria;
4. le aree non costituenti elemento pertinenza del fabbricato al quale accedono, ed accatastate prima del 1° gennaio 2002 (data di entrata in vigore del sistema Docfa 3) non devono essere rappresentate nella planimetria;
5. le aree pertinenziali non delimitate sul terreno non devono essere rappresentate nella planimetria;
6. le aree eccedenti il doppio dell'area coperta in pianta dalle costruzioni, qualora le stesse aree siano destinate all'ordinaria coltura, non devono essere rappresentate nella planimetria;
7. le aree per le quali non vi sia alcun nesso né strutturale né pertinenziale non devono essere rappresentate nella planimetria;
8. le aree per le quali il nesso pertinenziale sorge in occasione dell'atto di acquisto del fabbricato e non è anteriore ad esso non devono essere rappresentate nella planimetria;
9. le aree per le quali il rapporto pertinenziale sia cessato non devono essere rappresentate nella planimetria.
Rilievo urbanistico delle aree annesse
L'art. 30 comma 2 D.P.R. n. 380 del 2001 statuisce che «gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici Registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata» che siffatta prescrizione non si applica «quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo Catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati» [nota 122].
Ebbene, va sottolineato che nelle ipotesi in cui in virtù del nesso di pertinenzialità l'area sia stata accatastata unitamente al fabbricato, costituisce con esso un unico bene (almeno dal punto di vista catastale) e non è assoggettata allo statuto relativo alla circolazione dei terreni, ma (unitamente al manufatto al quale pertiene) a quello dei fabbricati.
Nel caso, in cui sia l'acquirente a dare atto che il nesso di pertinenzialità tra fabbricato ed area è sorto solo in occasione dell'atto traslativo e non preesisteva ad esso, è necessario allegare all'atto, a pena di nullità, il certificato di destinazione urbanistica, sia pure nei limiti e con le esclusioni da un siffatto obbligo ora ricordati.
La questione diviene più complessa nell'ipotesi in cui oggetto dello stesso atto siano un fabbricato ed un'area non legata al fabbricato espressamente da vincoli pertinenziali; all'esclusione dell'applicazione della disciplina del comma 1-bis, fa da contrappunto l'obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica tout court [nota 123].
Qualora piuttosto il venditore dichiari l'esistenza di un siffatto nesso, non potrà esser stipulato l'atto, senza che emerga un'accatastamento unitario del fabbricato e dell'area con inclusione di entrambi nella medesima planimetria, con il venir meno dell'obbligo (ma non della mera facoltà) di allegazione della certificazione urbanistica.
Nell'esame della questione delle aree urbane e dei beni accessori ad un'unità immobiliare urbana, si intrecciano profili civilistici, profili urbanistici e naturalmente profili tecnico-catastali.
La soluzione adottata di volta in volta alle questioni poste deve, dunque, tenere in considerazione i principi che regolano ciascuna delle materie in gioco e valutarne le reciproche implicazioni.
E' evidente, poi, il rilievo della disciplina in esame in relazione alla esatta individuazione del bene che forma oggetto della convenzione [nota 124] con riguardo particolare alla determinazione degli elementi che possono costituirne di volta in volta elemento strutturale ed essenziale, che in quanto tali si differenziano appunto rispetto a beni legati al bene principale da un vincolo di tipo pertinenziale. Il dato catastale assume, insomma, proprio in questa luce una forza nuova nell'economia dei rapporti contrattuali tra le parti, attribuendo un ruolo ancillare e secondario all'indicazione dei confini e dei limiti del bene.
L'obiettivo della nuova disciplina resta, comunque, quello di «migliorare la qualità delle banche dati catastali e di pubblicità immobiliare in termini di coerenza sostanziale e non solo formale, con impatti positivi sulla affidabilità delle informazioni che potranno confluire nell'Anagrafe immobiliare integrata, per il rilascio dei servizi ad essa correlati» [nota 125].
L'ing. Tino Rumboldt, direttore generale del Catasto e dei servizi tecnici erariali nel periodo tra il 1954 ed il 1960 [nota 126] affermava che il Catasto, nato in origine come un mero elenco di beni e possessori fatto a scopo fiscale, abbia conseguito e stia sempre più conseguendo nel tempo altre utilità in specie in ordine alla tutela della proprietà immobiliare e del meccanismo dei trasferimenti dei diritti reali, in ordine all'agevolazione del credito fondiario ed agrario, nonché in ordine alla fornitura di una fase solida ed efficiente per importanti indagini statistiche (sociali, economiche ed agrarie) e per la progettazione delle principali opere pubbliche.
L'auspicio dell'ing. Tino Rumboldt dopo tanti anni sta oggi vedendo luce.
Ed il sistema Paese sarà più efficiente, quanto più affidabili e sicuri saranno i suoi Registri, in specie immobiliari.
[nota 1] Si rinvia sul punto, alle circolari del Consiglio nazionale del Notariato «La circolazione immobiliare a seguito del D.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note», in Federnotizie del 28 giugno 2010, di M. Leo, A. Lomonaco, A. Ruotolo e «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.l. 30 maggio 2010, n. 78 in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi», in Federnotizie del 6 dicembre 2010 a cura di M. Leo, A. Lomonaco, G. Monteleone, A. Ruotolo ; hanno affrontato ex professo la nuova disposizione la circolare dell'Agenzia del territorio n. 3/2010, del 10 agosto 2010, prot. 42436, 7 e la circolare dell'Agenzia del territorio 2/2010, del 9 luglio 2010, prot. 36607, 10. Sul punto, si rinvia a G. DI VITA, «L'art. 19 del D.l. 78/2010», in Il Notaro , 15-31 luglio 2010, 12-13-14, p. 45; G. RIZZI «La normativa in materia di conformità dei dati catastali (D.l. 78/2010)»; A. TESTA «Ancora sulla novella in tema di … piantine catastali», in Federnotizie , 2010, p. 196; A. VALERIANI e P. SBORDONE, «Alcune riflessioni sul contenuto del coma 14 dell'art. 19 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78», nonché all'analitico saggio di G. PETRELLI, «Conformità catastale e pubblicità immobiliare» in Quaderni Riv. not. , 2010. In ordine alle ricadute professionali della fattispecie N. CIMMINO «L'obbligo delle visure ipotecarie e catastali alla luce del D.l. n. 78/2010», in Notariato , 2011, p. 11 a commento della pronuncia della Suprema Corte del 1° dicembre 2009, n. 25270. In materia catastale, si rinvia a V. PANECALDO Catasto rustico e urbano , Roma, 1990; F. AUTIERI, G. BASILE, G.R. CENTONZE, A. ROMANO, Il Catasto edilizio urbano dei fabbricati e dei terreni , Milano, 1999; B. POLIZZI, Il Catasto dei fabbricati , Priulla – Palermo, 2007; F. FOGLIO, Il Catasto dei fabbricati e il Catasto dei terreni , Roma, 2009.
[nota 2] Si riporta per comodità di lettura il comma 14 dell'art. 19 del D.l. 31 maggio 2010 n. 78, recante Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica , aggiunge il comma 1- bis all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 sulla meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari, che quindi risulta del seguente tenore:
«1. Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini. 1- bis . Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari».
E' stato segnalato che la differenza tra le due disposizioni consiste essenzialmente nella precisazione che la dichiarazione di conformità da parte dell'intestatario relativa alla corrispondenza allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie deve essere resa, con dichiarazione di parte, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale; alla possibilità che l'attestazione di conformità sia rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale; all'esclusione degli atti di costituzione dei diritti reali di garanzia dall'ambito applicativo della norma. In particolare, il legislatore ha inteso in sede di conversione del decreto escludere in radice le incertezze interpretative che erano sorte in occasione della lettura del primo testo normativo in relazione agli atti costitutivi di diritti reali di garanzia (se fossero in specie soggetti alla nuova disciplina gli atti costitutivi di ipoteca) e in relazione alla dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie che oggi deve esser valutata in base alle disposizioni vigenti in materia catastale; a tale ultimo proposito, si intende che la dichiarazione «è in correlazione con le norme catastali che individuano le fattispecie per le quali sussiste l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione dello stato dei beni, con l'allegazione delle planimetrie catastali» (in tal senso, la circolare dell'Agenzia del territorio n. 3/2010, del 10 agosto 2010, prot. 42436, p. 7).
[nota 3] Sulla questione diffusamente G. PETRELLI, op. cit ., p. 1.
[nota 4] L'espressione è di G. PETRELLI, op. cit ., p. 5.
[nota 5] Vanno indubbiamente esclusi gli atti a causa di morte e le vicende successorie in generale. Sono, invece, compresi nella disposizione i titoli aventi fonte giudiziale o amministrativa al pari dei trasferimenti immobiliari occasionati dalla separazione personale dei coniugi o dal divorzio.
[nota 6] In ordine alle vicende giuridiche dei beni oggetto della disciplina del comma 1-bis G. PETRELLI, op. cit ., p. 17.
[nota 7] Sul punto, art. 17 del R.D.l. 13 aprile 1939, n. 652. Secondo la ricordata circolare del Consiglio nazionale del Notariato «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit. , va fugato il dubbio «che per disposizioni vigenti in materia catastale debbano intendersi quelle relative al momento in cui si commercializza l'unità immobiliare urbana piuttosto che quelle vigenti al momento in cui è avvenuto l'ultimo aggiornamento in Catasto: ciò, in altre parole, porta ad escludere che si debba ritenere insussistente la conformità laddove, successivamente alla presentazione della denuncia o della variazione, ed in assenza di mutamenti che obblighino a presentare ulteriore denuncia, sia nel frattempo mutata la normativa catastale».
[nota 8] In questo senso, la ricordata circolare del Consiglio nazionale del Notariato «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit.
[nota 9] A.G. DIANA La proprietà immobiliare urbana , I, Milano, 2004, p. 10, M. COSTANTINO La disciplina dei beni , in Tratt. dir. priv. diretto da P. Rescigno, VII, Torino.
[nota 10] La terminologia è tratta da M. COSTANTINO, op. cit., p. 42.
[nota 11] A.G. DIANA, op. cit. , p. 11.
[nota 12] A.G. DIANA, op. cit. , p. 12-13.
[nota 13] Cass. 7 aprile 1970, n. 962 ricordata da A.G. DIANA, op. cit. , p. 25.
[nota 14] Le parole virgolettate sono di A.G. DIANA, op. cit., p. 24.
[nota 15] Cass. 22 febbraio 1955, n. 535, ricordata da A.G. DIANA, op. cit. , p. 23.
[nota 16] L'espressione è di A.G. DIANA, op. cit. , p. 24.
[nota 17] A.G. DIANA, op. cit. , p. 721.
[nota 18] Cass. 16 dicembre 1986, n. 7557.
[nota 19] G. PETRELLI, op. cit. , p. 8.
[nota 20] Si riporta per comodità di lettura il testo dell'art. 2826 c.c. che dispone: «nell'atto di concessione dell'ipoteca, l'immobile deve essere specificamente designato con l'indicazione della sua natura, del Comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale». L'art. 29 della ricordata legge n. 52 del 1985 ha aggiunto l'inciso secondo il quale «per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono».
[nota 21] Rileva G. PETRELLI, op. cit. , p. 9 che non vi era però certezza sulla attualità e conformità dei dati catastali atteso che ai sensi dell'art. 4 comma 2 del ricordato D.P.R. n. 650 del 1972 era possibile derogare all'obbligo di inserimento negli atti soggetti a voltura di dati aggiornati nelle ipotesi di atti di eccezionale e dichiarata urgenza.
[nota 22] In ordine alle ricadute sull'obbligo delle visure ipotecarie a seguito del D.l. n. 78 vedi N. CIMMINO, op. cit. , p. 11.
[nota 23] L'espressione è di G. PETRELLI, op. cit. , p. 26.
[nota 24] G. PETRELLI, op. cit. , p. 26. Sul punto, A. VALERIANI e P. SBORDONE op. cit. , p. 7-8 secondo i quali l'art. 2645- bis in tema di trascrizione di contratti preliminari di edifici in costruzione nel quale si legge «si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura».
[nota 25] Sul punto, la circolare dell'Agenzia del territorio 2/2010, del 9 luglio 2010, prot. 36607, 10.
[nota 26] L'espressione è dell'art. 5 R.D.l. n. 652/1939 e trova riscontro anche nell'art. 40 del D.P.R. n. 1142/1949 per il quale è «unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente». Nello stesso senso anche la circolare n. 40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE. Sul punto diffusamente la la ricordata circolare del Consiglio nazionale del Notariato «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit. , nonché la circolare dell'Agenzia del territorio, n. 4/T del 16 maggio 2006. Sul punto, diffusamente F. FOGLIO, op. cit. , p. 25.
[nota 27] In tal senso, la circolare n. 40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE., citata.
[nota 28] F. FOGLIO, op. cit. , p. 25 riferisce l'esempio di un grande garage dotato di un unico ingresso nel quale parcheggiano le quattro auto di diversi proprietari, impossibile da dividere in quattro unità; l'Autore ricorda, poi, che i beni comuni non censibili non sono mai rappresentati nella planimetria catastale ma solo sull'elaborato planimetrico.
[nota 29] Gli esempi sono tratti dalla circolare n. 40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE., citata.
[nota 30] G. PETRELLI, op. cit. , p. 27.
[nota 31] F. FOGLIO, op. cit. , p. 29 riporta l'espressione tratta dalla circolare del 1941 della ex Direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE. Per stabilità, secondo tale circolare, si intende in particolare «la definitiva permanenza o immanenza della costruzione in quel dato luogo dove è sorta e ciò tanto per essere essa costruzione così aderente ed assicurata al suolo da non potersi altrimenti trasportare o rimuovere tranne che scomponendola almeno in parte, rompendo o distruggendo prima siffatta aderenza, quanto per dover essa esistere e stare là dove fu eretta anziché altrove per sua espressa destinazione».
[nota 32] Un tale termine decorre dalla data in cui l'immobile è divenuto agibile o comunque è stato utilizzato per l'uso per il quale è stato costruito circolare dell'Agenzia del territorio n. 3/T dell'11 aprile 2006.
[nota 33] Secondo la circolare del Consiglio nazionale del Notariato «La circolazione immobiliare a seguito …», cit. , per fabbricato "esistente" si intende quello per il quale è previsto l'obbligo di dichiarazione ex art. 28 R.D.l. n. 652/1939 secondo la quale «i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell'art. 4, devono essere dichiarati all'Ufficio tecnico erariale entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati». L'esistenza ai fini della norma in esame il fabbricato è, quindi, necessario che lo stesso sia abitabile o servibile all'uso cui è destinato.
[nota 34] In questo senso, la circolare dell'Agenzia del territorio n. 3/2010, del 10 agosto 2010, prot. 42436, p. 7 e la ricordata circolare del Consiglio nazionale del Notariato «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit. ; si rinvia a quest'ultima circolare per la fattispecie del fabbricato in corso di ristrutturazione.
[nota 35] Secondo tale disposizione non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili, a meno che non abbiano un'autonoma suscettibilità reddituale: «a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 m2; b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni; d) manufatti isolati privi di copertura; e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 m3; f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo».
[nota 36] Appaiono questioni problematiche in ordine all'applicazione della disciplina di cui al comma 1-bis ai fabbricati non ultimati (e ai fabbricati futuri), ai fabbricati urbani in corso di ristrutturazione, ai fabbricati urbani improduttivi di reddito, alle unità immobiliari urbane di proprietà condominiale, ai posti auto scoperti ed ai fabbricati rurali.
[nota 37] I. CACCIAVILLANI, «La posizione del notaio rogante nella contravvenzione della lottizzazione per atti», in Vita not. , 1985, p. 137; A. LEPRI, La compravendita immobiliare , Milano, 1993, p. 192 e ss. Sul punto semplicisticamente E. TOMA Esame di fattispecie particolari. Applicazione del testo unico sull'edilizia, in Urbanistica ed edilizia, Giornata di studio in Bari 30 maggio 2003, Bari, 2004, p. 274 afferma che «la porzione di terreno o è separata dal fabbricato e va trattata come se fosse terreno che necessita del certificato di destinazione urbanistica oppure è parte integrante del fabbricato per cui va trattata come una parte della costruzione con conseguente osservanza delle prescrizioni» dettate dal legislatore al proposito. In realtà, una tale distinzione netta non trova riscontro nell'esame delle singole fattispecie.
[nota 38] AAVV., Condono edilizio. Circolari, studi e riflessioni del Notariato, Milano, 1999, (circolare sulla legge 28 febbraio 1985, n. 47. Criteri applicativi) p. 11, ove è segnalata la difficoltà altresì di considerare edifici i muretti di recinzione o di contenimento, i ponticelli, i pozzi e le fondazioni di fabbricati in costruzione.
[nota 39] G. MENGOLI, Compravendita immobiliare e normativa urbanistica , Milano, p. 398.
[nota 40] AAVV., Condono edilizio… , cit. , p. 15.
[nota 41] Tale è la posizione del Consiglio nazionale del Notariato. AAVV., Condono edilizio…, cit. , p. 12. Nello stesso senso, G. SANTARCANGELO Condono edilizio , Milano, 1991, p. 209 e ss. secondo il quale è «soggetto alla disciplina dei terreni qualunque immobile che non sia soggetto alla disciplina degli edifici». L'interpretazione accolta consente peraltro di non lasciare, per così dire, spazi liberi: o si applica la disciplina degli edifici o, in via residuale, quella dei terreni. Più di recente afferma che la presente disciplina ha carattere residuale anche A. GAMBARO Il diritto di proprietà , in Tratt. dir. civ. comm. a cura di A. Cicu e F. Messineo, Milano, 1995, p. 397.
[nota 42] G. MENGOLI, op. cit. , p. 398.
[nota 43] G. MENGOLI, op. cit. , p. 398; A. LEPRI, op. cit. , p. 208.
[nota 44] Un tale assunto deve, poi, essere ribadito a maggior ragione in ipotesi di opere accessorie al terreno oggetto della convenzione caratterizzate dalla totale precarietà o nel caso in cui le aree siano occupate da materiale depositato o da esposizione di merci. Anche in entrambe le fattispecie andrà infatti applicato, a maggior ragione, in via esclusiva lo statuto dei terreni.
[nota 45] Può, al riguardo, altresì, osservarsi che il quadro delineato non muta laddove le opere accessorie del fondo sopra indicate fossero soggette eccezionalmente, addirittura, al permesso di costruire (o in precedenza a concessione o licenza edilizia). L'eccezionale esonero dal rispetto della disciplina dei terreni (concesso alle aree di dimensioni non superiori ai 5.000 metri quadrati di pertinenza degli edifici censiti in Catasto fabbricati), non compete in ipotesi di realizzazione di piccoli manufatti posti a servizio del fondo per meglio sfruttarne le potenzialità agricole.
[nota 46] La fattispecie prospettata è del tutto analoga all'ipotesi - che si poteva realizzare in tempi anteriori all'entrata in vigore del testo unico - nella quale sull'area fossero stati eseguiti interventi urbanistici soggetti alla mera autorizzazione. In tal caso, secondo l'opinione preferibile (G. SANTARCANGELO, op. cit. , p. 214), si osservavano le sole formalità previste per il terreno, senza necessità alcuna di indicare obbligatoriamente in atto gli estremi dell'autorizzazione.
[nota 47] G. SANTARCANGELO, op. cit. , p. 210-211.
[nota 48] Secondo G. SANTARCANGELO, op. cit. , p. 211 sono opere preliminari alla costruzione che impongono ancora l'applicazione dello statuto dei terreni anche il vespaio e le colonne.
[nota 49] La costruzione del rustico segna il momento di passaggio dalla disciplina dei terreni a quella degli edifici secondo G. SANTARCANGELO, op. cit. , p. 210. La posizione è condivisa di recente da A. LISERRE «La lottizzazione abusiva e il commercio giuridico dei terreni», relazione al Convegno della società Paradigma Srl di Milano 10-11 maggio 2004 e di Roma 20-21 maggio 2004 pubblicata agli atti del Convegno medesimo, p. 5. In senso contrario, S. CARDARELLI «La legge 28 febbraio 1985, n. 47 nei suoi riflessi sull'attività notarile», Riv. not. , 1986, p. 276 il quale afferma che la disciplina degli edifici vada applicata non appena sorga sul terreno un embrione di manufatto o siano state comunque realizzate opere per le quali sia necessario un provvedimento amministrativo, insomma ogni qualvolta - adeguando il testo dell'Autore alla nuova realtà normativa - sia posta la prima pietra del manufatto urbanisticamente rilevante (anche laddove per esso debba meramente essere presentata una semplice denuncia di inizio attività). In contrasto a tale ultima opinione, è possibile, invero, sottolineare che è solo nel momento in cui il terreno diviene da bene principale un elemento economicamente secondario che si verifica il passaggio dall'applicazione dello statuto dei terreni a quello dei fabbricati. Sino ad allora, l'opportunità della menzione dei provvedimento amministrativo (o degli estremi della denuncia di inizio attività) sono necessari solo per completezza dell'atto e chiarezza di rapporti contrattuali ma non quoad validitatem.
[nota 50] A. GAMBARO, op. cit. , p. 400.
[nota 51] A. GAMBARO, op. cit. , p. 400, nota 328 afferma che il tentativo del Consiglio nazionale del Notariato di impegnare «l'esegesi notarile a tracciare una serie di distinzioni casistiche riferite ad elementi fattuali che un notaio può disagevolmente controllare» e conclude che una tale ricerca «a noi pare che con ciò … impinga nella follia». Ebbene, va in contrario subito osservato che il mero rilascio del permesso di costruire quale discrimine tra l'utilizzo delle due discipline, costituisce un requisito non scritto in alcun dato positivo; e che purtroppo al notaio non è dato mai supplire con la fantasia alle carenze normative, proprio in considerazione delle gravi responsabilità che su di lui incombono.
[nota 52] L'opportunità dell'accatastamento dell'edificio in corso di costruzione non esclude che esso possa formare oggetto dell'atto dispositivo anche senza l'esecuzione di un tale adempimento, purché naturalmente possa essere esattamente e senza ombra di dubbio identificato con il riferimento catastale alla porzione di area sulla quale insiste.
[nota 53] G. SANTARCANGELO, op. cit. , p. 212. La questione sarà affrontata diffusamente più innanzi.
[nota 54] G. SANTARCANGELO, op. cit. , p. 219.
[nota 55] B. POLIZZI, op. cit. , p. 818.
[nota 56] In specie, siffatto richiamo vale per i parcheggi ed i posti auto scoperti. Sulla questione dei parcheggi in generale, si rinvia tra i numerosi contributi a G. CASU, voce Parcheggi Ponte , in C. FALZONE - A. ALIBRANDI, Dizionario enciclopedico del Notariato , Roma, 1974, p. 413; G. CASU, voce Parcheggi Tognoli , in C. FALZONE A. ALIBRANDI, op. cit. , p. 422; G. CASU, «Spazi ulteriori della giurisprudenza di legittimità», in Riv. not. , 2004, p.1512, nonchè ai contributi di A. BRIENZA «I parcheggi privati nella legge Tognoli in box e posti macchina», Convegno di Brescia del 30 giugno 1990, Milano, 1990, p. 17; M. IEVA, Gli spazi destinati a parcheggio nella legge Tognoli e nella legge n. 765 del 1967: disciplina e problematiche a confronto , in AA. VV., Disciplina degli spazi per parcheggio a cura di M. Ieva, Milano, 1992, p. 77; M. IEVA, voce Condominio III, Parcheggio (destinazione a) , in Enc. giur. , Roma, 1993, vol. VIII, p. 4; A. LUMINOSO, «Posti macchina e parcheggi tra disciplina pubblicistica e codice civile», in Contr. impr. , 1990, p.102; A. LUMINOSO, Posti macchina e parcheggi , in I contratti del commercio, dell'industria e del mercato finanziario , Trattato diretto da F. Galgano, Tomo III, Torino, 1995, p. 2302; F. MAGLIULO «La disciplina degli spazi per parcheggio a trent'anni dalla legge ponte», in Notariato , 1996, p. 564; M. PALLOTTINO La disciplina degli spazi per parcheggio nell'ambito della normativa urbanistica , in AA. VV., Disciplina degli spazi per parcheggio , cit ., p. 53; R. TRIOLA, «In tema di aree condominiali di parcheggio», in Giust. civ. , 1982, I, p. 1858; R. TRIOLA, «La disciplina degli spazi di parcheggio tra diritto vivente e (mis) leading precedents », in Nuova giur. civ. comm. , 1997, II, p. 71.
[nota 57] L'espressione è tratta dalla massima di Cass. 22 giugno 1974, n. 1899 in Rep. Foro it. , 1974, Pertinenze , n. 4.
[nota 58] Sul punto, diffusamente A.G. DIANA, op. cit. , p. 730.
[nota 59] In questo senso, A.G. DIANA, op. cit. , p. 730.
[nota 60] Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 in Ced Cassazione. Si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici.
[nota 61] Sul concetto di bene composto, C.M. BIANCA, La proprietà , Milano, 1999, VI, p. 64 il quale ricorda la famosa tripartizione di Pomponio, per il quale la cosa semplice ha la sola essenza (ad esempio, un sasso, una trave o una pietra), la cosa composta è formata da più parti (come un edificio o una nave) ed infine l'universalità è formata da parti staccate soggette ad un unico regime (un popolo una legione o un gregge) e che i giuristi romani prestavano particolare attenzione alla distinzione tra parte ed accessorio, nel senso che la parte seguiva il trasferimento del tutto, al contrario dell'accessorio che non seguiva necessariamente il trasferimento della cosa principale; inoltre, S. CERVELLI, I diritti reali , Milano, 2001, p. 14; siffatti beni vanno distinti dalle universalità che sono aggregati di beni aventi una destinazione unitaria giuridica o economica, pur essendo dotati ciascuno di essi di un'autonomia funzionale.
[nota 62] Questione diversa è quella delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria (quali ad esempio le costruzioni in aderenza a fabbricati già inseriti in mappa e comportanti un incremento di superficie coperta minore o eguale al 50% della superficie occupata dall'edificio preesistente, le unità afferenti fabbricati già censiti aventi superficie inferiore a mq 20, i manufatti precari in lamiera e legname, pietrame, tettoie vasche e simili, le costruzioni non abitabili o fatiscenti); tali beni sono soggetti alla procedura semplificata.
[nota 63] In questo senso, diffusamente, la circolare n. 40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE., cit .
[nota 64] In tal senso, la circolare n. 40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE., cit .
[nota 65] Sul punto ancora la circolare n. 40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE., cit .
[nota 66] La destinazione non può infatti consistere in un mero arbitrio o in un capriccio, ma deve necessariamente consistere in un atto o in un comportamento (volontario), coerente con la normale funzione delle cose.
[nota 67] E. FABIANI, Clausole generali e sindacato della Cassazione , in Giurisprudenza sistematica di diritto processuale civile diretta da A. Proto Pisani, Torino, 2003, p. 347.
[nota 68] E. FABIANI, op. cit ., p. 347.
[nota 69] E. FABIANI, op. cit ., p. 348, il quale ricorda con riferimento alle ipotesi nelle quali la Cassazione ha confermato la pronuncia di secondo grado, la Corte si è limitata in concreto semplicemente in alcuni casi a sottolineare la correttezza delle tesi sostenute in sede di merito, talvolta percorre un autonomo iter argomentativo, talaltra opera una diretta qualificazione della fattispecie (p. 371).
[nota 70] L'espressione è tratta dalla pronuncia della Suprema Corte del 27 febbraio 1976, n. 654 pubblicata in Giust. civ. , 1976, I, p. 666, ricordata da E. FABIANI, op. cit ., p. 350.
[nota 71] Secondo l'impostazione della ricordata pronuncia n. 654 della Suprema Corte l'accertamento se il collegamento che esiste tra due elementi è da parte a tutto o da pertinenza a cosa principale è questione di diritto che «può e deve essere compiuta in sede di legittimità».
[nota 72] La pronuncia della Suprema Corte del 27 febbraio 1976, n. 654 pubblicata in Giust. civ ., 1976, I, p. 666, ricordata da E. FABIANI, op. cit ., p. 350.
[nota 73] Per tutte, Cass. n. 12893/2002, in Ced Cassazione . In dottrina, A.G. DIANA, op. cit ., p. 721.
[nota 74] In senso negativo, A.G. DIANA, op. cit ., p. 722.
[nota 75] E. FABIANI, op. cit ., p. 364, il quale trae l'esempio dalla pronuncia della Suprema Corte del 6 agosto 1997, n. 7227, in Arch. loc ., 1997, p. 999.
[nota 76] A.G. DIANA, op. cit ., p. 722.
[nota 77] In questo senso, Cassazione n. 9221 del 1994 in Ced Cassazione .
[nota 78] Diffusamente sulla questione E. FABIANI, op. cit ., p. 351 e ss. il quale affronta attraverso un'analisi approfondita di numerose sentenze del giudice di legittimità le ipotesi nelle quali è stato ravvisato un rapporto di pertinenzalità.
[nota 79] A.G. DIANA, op. cit ., p. 725.
[nota 80] Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 in Ced Cassazione. Si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici.
[nota 81] Si ricordano Cass. 17 novembre 1995, n. 11918, in Giust civ. Mass. , 1995, 11, Cass. 29 agosto 1990, n. 8962, in Giust civ. Mass. , 1990, 8 e Cass. 17 marzo 1981, in Giust civ. Mass. ,1981, 3.
[nota 82] Idonea cartina tornasole della differenza di regime si riscontra in tema di espropriazione per pubblica utilità: in relazione all'area scoperta pertinenziale ad un edificio, il danno è liquidato con riguardo ai valori delle aree edificabili, laddove in riferimento all'area inscindibilmente annessa ad un fabbricato la misura del danno sarà quella del fabbricato; sul punto Cass. 5 agosto 1997, n. 7202, in Dir. giur. , 1998, p. 94.
[nota 83] E. FABIANI, op. cit ., p. 358.
[nota 84] I casi sono ricordati da E. FABIANI, op. cit ., p. 358
[nota 85] La sintesi è di E. FABIANI, op. cit ., p. 371.
[nota 86] Ad esempio i vani di un appartamento al pari di cucina e bagno, nonché in peculiari casi di soffitta e cantina sono evidentemente parti del tutto "unità immobiliare".
[nota 87] L'estensione dell'effetto traslativo al bene accessorio è per i beni pertinenziali una conseguenza naturale «se non diversamente disposto» e per i beni comuni salvo che «il contrario non risulti dal titolo». Evidentemente la questione va impostata in modo differente per le pertinenze necessarie. Sul punto, A.G. DIANA, op. cit ., p. 743. Si ricordano altresì l'art. 667, comma 1 c.c. («La cosa legata, con tutte le sue pertinenze, deve essere prestata al legatario nello stato in cui si trova al tempo della morte del testatore»), l'art. 983, comma 1 c.c. («L'usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa»), l'art. 1477, comma 2 («Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita»), l'art. 1617 c.c. («Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata»), l'art. 2810 c.c. n. 1 («Sono capaci d'ipoteca: 1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze»), e l'art. 2912 c.c. («Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata»).
[nota 88] A. PASTORE, «Condominio, pertinenze e pubblicità immobiliare», in Riv. not. , 1992, p.1049-1067.
[nota 89] Si tratta di uno dei tre elementi che deve risultare a pena di nullità unitamente all'identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie. Tale dichiarazione non richiede alcuna forma particolare; sul punto, G. DI VITA, op. cit ., p. 46.
[nota 90] «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit.
[nota 91] In questo senso, G. PETRELLI, op. cit ., p. 53, il quale conclude affermando sul punto che ovviamente questione diversa è quella relativa all'ipotesi in cui ab origine la planimetria fosse difforme dalla situazione di fatto. Evidentemente in questo caso l'obbligo sorge.
[nota 92] Secondo «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit. , «occorre valutare l'idoneità, sul piano temporale, di detta attestazione: non sembrano rinvenibili specifiche disposizioni che dettino regole o forniscano criteri per stabilire se l'attestazione di conformità rilasciata dal tecnico abilitato in un momento non prossimo a quello della stipula sia di per sé inidonea ad essere utilizzata. Per se stessa l'attestazione di conformità è sempre valida, salvo che nel periodo intercorrente fra la data del suo rilascio e la stipula non siano stati posti in essere interventi o attività tali da comportare l'obbligo di presentazione di variazione e/o di deposito di una nuova planimetria, circostanza della quale è a conoscenza la parte che produce l'attestazione e sulla quale ricade la relativa responsabilità; pertanto, ancorché non imposto dalla legge, sarebbe opportuno che in atto risulti da dichiarazione di parte che non sono intervenute variazioni successivamente al rilascio dell'attestazione del tecnico. Trattandosi di una attestazione che va a sostituire la dichiarazione resa dalla parte in atto e per la quale non sono richiesti particolari requisiti di forma, le alternative possibili sono quella dell'intervento in atto del tecnico che attesta la conformità o, più ragionevolmente, quella dell' allegazione dell'attestazione».
[nota 93] Circolare del Ministero delle finanze n. 15 del 29 luglio 1985, cit . L'accesso alle planimetrie da parte dei notai è regolato dalla circolare n. 9 del 25 novembre 2005 dell'Agenzia del territorio. F. FOGLIO, op. cit. , p. 26.
[nota 94] Il corsivo è tratto da F. FOGLIO, op. cit ., p. 29.
[nota 95] In questo senso la circolare della direzione del Catasto n.15/T del 27 gennaio 1997.
[nota 96] L'espressione è di F. FOGLIO, op. cit ., p. 29, il quale ricorda che le planimetrie non sono comprese tra gli atti di conservazione del Catasto dei fabbricati.
[nota 97] L'Agenzia del territorio con circolare n. 9 del 25 novembre 2003 ha reputato che nell'incarico di stipulare un atto traslativo possa anche essere ricompreso anche il rilascio delle planimetrie catastali. Sono legittimati a richiedere la planimetria oltre uno qualsiasi dei soggetti titolari di diritti reali sui beni in argomento le persone da costoro delegate purché siano coniuge o parente entro il quarto grado di uno dei soggetti direttamente legittimati o, nel caso di una persona giuridica, un dipendente di quest'ultima. Può ricevere la delega altresì il professionista incaricato degli aggiornamento catastali. Dall'accesso vano evidentemente escluse le planimetrie riservate, aventi ad oggetto aeroporti, specie se militari, banche carceri caserme, fortificazioni, istituti di credito, cambio e assicurazioni, prigioni, riformatori, stazioni ferroviarie, Tribunali ed in genere pubblici uffici. In tali casi la planimetria reca la dizione planimetria riservata.
[nota 98] Secondo la circolare dell'Agenzia del territorio 2/2010, del 9 luglio 2010, prot. 36607, p. 10, una «tale situazione potrebbe presentarsi, a titolo meramente esemplificativo, a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l'unità immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo».
[nota 99] Sul punto B. POLIZZI, op. cit. , p. 83.
[nota 100] Tali aree cessano di essere conseguentemente allibrate in Catasto terreni a seguito di un'apposita denuncia di variazione, da proporsi innanzitutto al Catasto terreni.
[nota 101] Così l'art. 15 D.P.R. n. 650/1972 che continua che «Gli uni e le altre dovranno essere dichiarati dagli interessati con le medesime modalità stabilite per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane dalle norme di legge e di regolamento citate al comma precedente. Resta valida la norma portata dall'art. 51 del regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, circa il computo anche delle aree scoperte nella determinazione della consistenza delle unità immobiliari urbane ad integrazione e modifica di quanto è stabilito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249».
[nota 102] «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit. ,; sul punto anche G. PETRELLI, op. cit. , p. 38; G. DI VITA, op. cit. , p. 46.
[nota 103] «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit.
[nota 104] Art. 13, comma 3 del D.m. n. 28/1998.
[nota 105] Sul punto, B. POLIZZI, op. cit. , p. 236. Basti pensare ad un opificio o ad un istituto bancario.
[nota 106] G. PETRELLI, op. cit. , p. 38, il quale ricorda che l'area medesima non assume del pari rilievo ai fini dell'applicazione della disciplina del c.d. prezzo-valore, né ai fini della disciplina delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa di abitazione. E' evidente l'obbligo dell'allegazione del certificato di destinazione urbanistica, proprio perché si è escluso il legame di pertinenzialità.
[nota 107] G. PETRELLI, op. cit. , p. 39.
[nota 108] Il 1° gennaio 2002 è la data di entrata in vigore della procedura denominata Docfa 3, adottata con provvedimento del Direttore dell'Agenzia del territorio del 7 novembre 2001, n. 2425/UDA. Sulla questione si rinvia alla circolare del 26 novembre 2001, n. 9 della Direzione centrale cartografia, Catasto e pubblicità immobiliare.
[nota 109] Un tale inserimento è dovuto anche nel caso in cui il terreno adiacente l'unità immobiliare sia da essa disgiunto; sul punto, B. POLIZZI, op. cit. , p. 141.
[nota 110] In questo senso, «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit .
[nota 111] «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit .
[nota 112] Sul punto, la ricordata circolare «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione…», cit ., rinvia alla circolare dell'Agenzia del territorio n. 4 del 2009, alle circolari del Ministero delle finanze n. 15 del 29 luglio 1985 e n. 2 del 1984 e n. 217 del 23 settembre 1940 (I) e alle istruzioni del 24 maggio 1942 (II) e del 28 luglio 1942 (IV). Si intende lotto edificato «la porzione di terreno, dotata di distinta identità, nella quale sorge un edificio o un complesso di edifici» «unitariamente costituito dall'area di sedime dell'edificio o del complesso di edifici esistente e dai relativi spazi scoperti di pertinenza, così come identificati negli atti catastali». Secondo la circolare del 26 novembre 2001, n. 9 della Direzione centrale cartografia, Catasto e pubblicità immobiliare citata l'elaborato planimetrico può essere omesso solo laddove siano presenti una o più corti di proprietà esclusiva del titolare dell'unità immobiliare alla quale accedono. In ipotesi di beni appartenenti a categorie fittizie (F/1 area urbana, F/2 unità collabenti, F/3 unità in corso di costruzione, F/4 unità in corso di definizione e F/5 lastrico solare) esse devono essere identificate esclusivamente nell'elaborato planimetrico.
In realtà, il rilievo catastale del lotto edificato, sulla base delle indicazioni rinvenienti dalla prassi amministrativa, deve essere limitato al caso in cui l'area urbana faccia parte di un lotto edificato già censito che comprende anche l'unità immobiliare alla quale essa è legata dalla relazione pertinenziale
[nota 113] B. POLIZZI, op. cit. , p. 142, nota 23.
[nota 114] Sono tali aeroporti, specie se militari, banche carceri caserme, fortificazioni, istituti di credito, cambio e assicurazioni, prigioni, riformatori, stazioni ferroviarie, Tribunali ed in genere pubblici uffici, la cui planimetria è riservata.
[nota 115] Il richiamo è alle indicazioni contenute nelle circolari della Direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE. con le circolari n. 2 del 20 gennaio 1984 e n. 15 del 29 luglio 1985, tuttora vigenti.
[nota 116] Diffusamente sul punto, B. POLIZZI, op. cit. , p. 317. Sul punto si rinvia alla circolare del Ministero delle finanze Direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE. del 29 luglio 1985, n. 15.
[nota 117] B. POLIZZI, op. cit. , p. 597; particolare attenzione andrà prestata nei casi nei quali il lotto sul quale si effettua la ricostruzione appartenga a più e diversi soggetti.
[nota 118] G. PETRELLI, op. cit. , p. 39, il quale sottolinea naturalmente che l'area è comune non in senso tecnico appartenendo i beni in questione tutti al medesimo proprietario.
[nota 119] B. POLIZZI, op. cit. , p. 325.
[nota 120] Si riporta per comodità di lettura l'elenco dei beni che secondo tale disposizione non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili, a meno che non abbiano un'autonoma suscettibilità reddituale: «a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 m2; b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni; d) manufatti isolati privi di copertura; e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 m3; f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo».
[nota 121] Alle aree scoperte vanno poi assimilate tutte le altre aree comunque denominate a servizio della unità immobiliare o ad essa strutturalmente connesse, quali lastrici, cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi o esercizi sportivi e serre.
[nota 122] Si consentito un rinvio alla mia monografia La circolazione giuridica dei terreni , Milano, 2007.
[nota 123] In questo senso, G. PETRELLI, op. cit. , p. 38.
[nota 124] In ordine alle ricadute sull'obbligo delle visure ipotecarie a seguito del D.l. n. 78, N. CIMMINO, op. cit. , p. 11.
[nota 125] Il riferimento è all'audizione del 9 giugno 2010 presso la VI Commissione finanze e tesoro del Senato ed alle affermazioni del Direttore dell'Agenzia del territorio, illustrando il disegno di legge n. 2228 di conversione in legge del D.l. 31 maggio 2010, n. 78.
[nota 126] L'episodio è tratto da B. POLIZZI, op. cit. , p. XIII.