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Timestamp: 2018-01-22 02:35:36
Document Index: 271312481

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 633', '§ 8', 'BGH', 'BGH']

2014 - Münchner Immobilien Blog
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/20 §§
Ausgestellt am 18. September 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
• Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
• Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss
Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt oder verschwägert sind. In diesen Fällen wird häufig ein günstigerer Kaufpreis vereinbart, so dass es unangemessen wäre, die Gemeinde durch das Vorkaufsrecht in die vergünstigten Vertragsbedingungen eintreten zu lassen. Ist die Käuferin eines Grundstücks hingegen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter mit dem Verkäufer verwandt oder verschwägert sind, kann die Gemeinde weiterhin von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Würde der Ausschluss auch in diesem Fall greifen, bestünde die Gefahr, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht umgangen würde, da hier Konstellationen denkbar sind, bei denen nach dem Kauf die Gesellschafter der GbR durch Nicht-Verwandte ausgetauscht werden.
Der Entscheidung ist grundsätzlich zuzustimmen, auch wenn damit bei der Übertragung einer Immobilie von den Eltern auf eine „Geschwister-GbR“ der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Soll in solchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden, wäre zunächst die Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, da die Einbringung an sich kein Vorkaufsrecht auslöst. Sodann können dann die Gesellschaftsanteile – ebenfalls ohne Auslösung eines Vorkaufsrechts – übertragen werden, wobei es dann nicht einmal eine Rolle spielt, ob die Handelnden miteinander verwandt sind.
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. November 2013, 4 W 201/13 – www.beck-online.de
Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
Dem Käufer eines Grundstücks ist es möglich, die Genehmigung des vormaligen Eigentümers gegenüber seinem Nachbarn zur Inanspruchnahme des Grundstücks zu widerrufen. Zudem ist es dem Käufer gestattet, die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen, wenn er dies vom Nachbarn wegen Verjährung nicht mehr fordern kann. Dies gilt auch dann, wenn der Nachbar das Grundstück viele Jahre in Anspruch genommen hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer seinem Nachbarn jahrzehntelang die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch die Verlegung und Nutzung unterirdischer Stromleitungen gestattet. Dieses Recht wurde seitens der Parteien jedoch nie im Grundbuch abgesichert.
Es ist möglich, dass der Käufer aufgrund der Verjährung keine Möglichkeit mehr hat, die Beseitigung der Störung durch den Nachbarn selbst zu fordern. Er hat jedoch weiterhin das Recht, die Störungsbeseitigung eigenhändig – hier die Kappung der Erdkabel – vorzunehmen und ist zur Duldung nicht verpflichtet. Der Grundstückseigentümer, dem die Inanspruchnahme eines nachbarlichen Grundstücks zu Gute kommt, sollte sich dieses Recht daher, wenn möglich, grundbuchlich absichern lassen. Nur so steht einer zukünftigen Inanspruchnahme auch beim Verkauf des jeweiligen Grundstücks nichts im Wege.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 181/13 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
Das Kammergericht stellt in seinem Urteil fest, dass auch dann ein Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung wertmäßig höherwertiger ist, als die vertraglich geschuldete. In dem vorliegenden Fall verbaute der Auftragnehmer anstelle der vertraglich vereinbarten Stahlzargen höherwertigere Holzzargen. Die ausgeführte Leistung wies nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf und war damit mangelhaft, so das KG. Der Auftraggeber konnte Nachbesserung verlangen.
Das Urteil des Kammergerichts erscheint zunächst kurios, da nicht ersichtlich ist, inwiefern der Auftraggeber durch eine höherwertige Ausführung einen Schaden erlitten haben soll. Bei der Beurteilung der Mangelhaftigkeit steht aber die vereinbarte Beschaffenheit im Vordergrund, die dem Auftraggeber für seine Zwecke am besten geeignet erschien. Damit stellt jede Abweichung der Beschaffenheit von der getroffenen Vereinbarung einen Mangel dar (vgl. § 633 Abs. 2 S.1 BGB). Auftragnehmer sollten sich stets absichern und auch vor dem Austausch von geringwertigeren in höherwertigere Baumaterialien die Einwilligung des Auftraggebers einholen. Nur so ist sichergestellt, dass der Auftraggeber sich deswegen später nicht auf die Mangelhaftigkeit des Werkes beruft und der Auftragnehmer im Rahmen der Nachbesserung die Leistung auf eigene Kosten erneut ausführen muss.
Fundstelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 08. April 2014, 27 U 105/13, IBRRS 97962
Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss
Es ist Sache der Verwaltung, sicherzustellen, dass sämtliche Rauchmelder der Wohnanlage zuverlässig arbeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügt daher über die Beschlusskompetenz hinsichtlich der Anschaffung und Wartung der Melder. Es ist dabei nicht erforderlich, dass in allen Wohnungen neue Melder angebracht werden und ein einheitlicher Wartungsvertrag besteht. Ist der Wohnraum bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, ist ein Nachweis des Eigentümers über die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen und deren regelmäßige Wartung ausreichend. Im Rahmen der Beschlussfassung muss die WEG Rücksicht auf die Eigentümer nehmen, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben. Nimmt der Beschluss den jeweiligen Eigentümer nicht von der Nachrüstung aus, verstößt dies gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss anfechtbar ist.
Um die Nichtigkeit des Beschlusses zu verhindern, sollte die WEG im Rahmen der Beschlussfassung überprüfen, ob einzelne Eigentümer von der Regelung ausgenommen werden können. Für die zukünftige Wartung der Geräte wird sich aus Kostengründen ein einheitlicher Wartungsvertrag empfehlen, bei dem alle Eigentümer an der Umlage beteiligt werden können.
Fundstelle: LG Braunschweig, Urteil vom 07. Februar 2014, 6 S 449/13 (154), BeckRS 2014, 11400
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/17 §§
Ausgestellt am 21. August 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
• Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
• Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
• Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?
Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
Möchte eine Gemeinde verhindern, dass der vorhandene Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt wird, um bezahlbaren Wohnraum für Einwohner mit Hauptwohnsitz zu schaffen, hat sie die Möglichkeit, Erbbaurechte mit einer Nutzungsbeschränkung auszugeben. Danach kann sie bestimmen, dass lediglich der Erbbaurechtsinhaber das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen darf oder auch die Weitervermietung an eine gemeindliche Genehmigung mit Inhaltskontrolle des Mietvertrages knüpfen.
Viele Kommunen in Feriengebieten kämpfen für den Erhalt eines normalen Wohnungsmarktes für die Einheimischen. Die ungebrochene Nachfrage nach Ferienhäusern und –wohnungen führt jedoch dazu, dass die in den Feriengebieten arbeitenden Bevölkerungskreise verdrängt werden. Neben dem Erlass von Erhaltungssatzungen mit Milieuschutz hat nun das OLG Schleswig zutreffend entschieden, dass auch die Ausgabe von Erbbaurechten mit entsprechenden Nutzungsbeschränkungen ein gangbarer Weg ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Grundstück zunächst einmal der Gemeinde gehört, damit diese das Erbbaurecht bestellen kann.
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 05. Juni 2014, 2 U 2/14, BeckRS 2014, 12046
Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
Der Eigentümer eines Grundstücks hat das Recht, Wurzeln, die vom nachbarlichen Grundstück auf sein Grundstück überwachsen, zu entfernen. Dies gilt auch für den Fall, dass dadurch die Standfestigkeit der Bäume beeinträchtigt und deren Fällung notwendig wird. Der Gebrauch des Grundstücks muss aber mehr als nur merklich behindert sein, sodass für den Eigentümer eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Eine solche liegt z. B. vor, wenn die Eigentümer in einem Wohngebiet ihren Garten nicht mehr als solchen nutzen können, weil nur noch der Anbau teurer Spezialpflanzen möglich ist oder die Wurzeln der Herstellung eines Weges entgegenstehen. In diesem Fall sind die Interessen der Grundstückseigentümer an der Fällung der Bäume höher zu bewerten als die der Eigentümer der Bäume. Grundsätzlich muss ein verlässlicher Rückschluss gezogen werden können, dass die Beeinträchtigungen gerade von dem konkret zu entfernenden Teil des Baumes und nicht dem Baum als solchem ausgehen. Dies ist problematisch, wenn auch auf äußere Gegebenheiten wie z. B. die Windrichtung abzustellen ist.
Das OLG Karlsruhe unterschied in seinem Urteil ganz klar zwischen erheblichen Beeinträchtigungen und solchen, die eher unerheblich sind. Unerhebliche – wie z. B. ein verstärkter Nadelbefall – sind danach vor allem im Hinblick auf das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot ohne Bedeutung. Eine Beeinträchtigung muss danach objektiv gegeben sein. Auf die subjektive Empfindlichkeit des Grundstückseigentümers ist genauso wenig einzugehen, wie die Frage der ortsüblichen Nutzung des Grundstücks.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. Mai 2014, 12 U 168/13, BeckRS 2014, 11226
Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
Der Auftraggeber hat die Möglichkeit, einen Bauvertrag zu kündigen, wenn über das Vermögen des Auftragnehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Diese Möglichkeit verstößt nicht gegen die Vorschriften der Insolvenzordnung. Im vorliegenden Fall meldete der Auftragnehmer das Insolvenzverfahren an. Im Zuge dessen teilte der Insolvenzverwalter die Absicht mit, die Baumaßnahme vertragsgemäß fertig zu stellen, was jedoch nicht geschah. Nach neun Monaten kündigte der Auftraggeber schließlich. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Insolvenzverwalter bis zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, selbst über die Fortführung des Vertrages zu entscheiden, sodass kein Verstoß gegen die Insolvenzordnung vorliegt.
Es besteht keine generelle Unvereinbarkeit der Kündigungsmöglichkeit nach § 8 Abs. II VOB/B mit der Insolvenzordnung. Der Senat bezieht mit seinem Urteil eindeutig Stellung in einer viel diskutierten Frage. Er hält damit an der herrschenden Rechtsprechung fest, dass der Auftraggeber einen VOB-Vertrag wegen der Beantragung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigen kann.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 05. Mai 2014, 12 U 231/12, BeckRS 2014, 14503
Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?
Grundsätzlich können die Parteien eines Gewerberaummietvertrages Vertragsstrafen vereinbaren. Eine solche wird oft für den Fall vorgesehen, dass die Übergabe des (noch zu errichtenden) Mietobjekts nicht zum vereinbarten Termin erfolgt. Die Vertragsstrafe kann auch Bestandteil von allgemeinen Geschäftsbedingungen sein. Sind die Parteien Unternehmer, ist eine solche Regelung nur dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Höhe der vereinbarten Strafe nicht mehr im Verhältnis zum geahndeten Verstoß und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Im Rahmen eines Mietvertrages, also einem Dauerschuldverhältnis, ist ein Vertragsstrafeversprechen aber nicht schon deshalb unwirksam, weil es keine Obergrenze enthält. Dies hat bereits der BGH entschieden (vgl. Urteil vom 12. März 2003, XII ZR 18/00). Das OLG Celle hat eine tägliche Vertragsstrafe in Höhe von 75 % der vereinbarten täglichen Miete für den Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie für angemessen erachtet. Wie der BGH weist aber auch das OLG Celle darauf hin, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, die eine weitere Forderung der Vertragsstrafe treuwidrig werden lässt. Wann das ist, lässt das Gericht offen.
Vereinbaren die Parteien eine Vertragsstrafe, ist darauf zu achten, dass diese in einer angemessenen Höhe festgesetzt wird. Beruft sich eine Partei im Nachhinein auf die Unangemessenheit der Strafhöhe und kann konkret vortragen, dass trotz ihrer Kaufmannseigenschaft die Regelung unangemessen ist, ist die Vereinbarung um die Vertragsstrafe hinfällig.
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. Januar 2014, 2 U 164/13, BeckRS 2014, 01486