Source: http://www.jurisprudentes.net/La-copropriete-dite-horizontale-du.html
Timestamp: 2018-03-24 06:06:05+00:00
Document Index: 221181831

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 1382', 'arrêt ', 'art. 1382', 'arrêt ', 'arrêt ']

La copropriété dite horizontale, du bidon ... - Copropriété
Accueil > Actualités > Copropriété > La copropriété dite horizontale, du bidon ...
La copropriété dite horizontale, du bidon ...
12/03/15 - 15h05 - par Juris Prudentes
Mme Y, propriétaire de deux parcelles contiguës, BD 133 et BD 134, constituant une unité foncière sur laquelle un permis de construire délivré le 18 mars 1993 a autorisé la construction de deux villas, a obtenu, le 17 févr. 1997, un second permis de construire trois villas sur cette unité foncière, sans que le premier ait été annulé ; ce second permis a été délivré sous la condition expresse que Mme Y soit l’unique maître de l’ouvrage de l’opération et qu’aucune division de jouissance privative n’intervienne ; par acte authentique du 1er décembre 1997, dressé par M. X, notaire, Mme Y a vendu à la société Maison traditionnelle du Sud Est (MTSE) la parcelle BD 133 "en ce compris le bénéfice du permis de construire délivré le 17 févr. 1997" ; le même jour (1er déc. 1997), a été établi un état descriptif de division avec règlement de copropriété de la parcelle BD 133 la divisant en trois lots de copropriété horizontale ; par acte authentique du 5 déc. 1997 reçu par M. X, la société MTSE a vendu en l’état futur d’achèvement aux époux Z, une villa à réaliser sur l’un des lots, les deux autres ayant été vendus ultérieurement ; se plaignant d’un retard de livraison de leur villa, de l’intervention d’une décision interruptive de travaux, de l’absence de garantie d’achèvement et de graves malfaçons, les époux Z ont, après expertise, assigné notamment la société MTSE, son liquidateur M. A, M. X, le notaire, et son assureur, la société MMA ainsi que la Société alsacienne de cautionnement mutuel, garant des pénalités de retard et son liquidateur M. B en paiement de diverses sommes et en fixation de créances.
1/ Mme Y, architecte et précédente propriétaire, a fait grief à l’arrêt d’appel de la dire responsable des préjudices subis par les époux Z au titre de la réalisation du lotissement et de la condamner à leur payer une certaine somme au titre du préjudice lié à leur participation à la création du lotissement, alors, selon elle et en particulier, que le propriétaire qui a obtenu un permis de construire divers bâtiments sur son fonds peut vendre à un tiers une partie du terrain avec transfert à l’acquéreur du bénéfice du permis de construire sans constituer un lotissement Mme Y à réparer un préjudice purement éventuel, violant l’art. 1382 du Code civil.
Mais ayant relevé que le permis de construire du 17 févr. 1997 avait été délivré pour l’unité foncière constituée par les parcelles BD 133 et BD 134 sous la condition expresse que Mme Y reste l’unique maître d’ouvrage de la réalisation et exactement retenu qu’en application des dispositions de l’art. R. 315 1 du Code de l’urbanisme, toute modification de cette unité rendait nécessaire la création d’un lotissement et que, la parcelle BD 133 ayant été vendue, il devenait impossible d’obtenir un permis de construire sans obtenir une autorisation de lotir, la cour d’appel a pu en déduire que Mme Y qui, s’étant expressément engagée à être l’unique maître d’ouvrage de l’opération sans qu’aucune division en jouissance privative n’intervienne, avait néanmoins vendu, après détachement la parcelle BD 133, en sachant que la situation ainsi constituée ne pouvait être régularisée par le dépôt d’une demande de permis modificatif, toute division supplémentaire de la parcelle nécessitant la création préalable d’un lotissement, avait commis une faute à l’origine du préjudice subi par les époux Z relatif au coût de réalisation du lotissement.
2/ Pour dire que M. X, notaire, n’était pas responsable des préjudices subis par les époux Z et les débouter en conséquence de leurs demandes dirigées contre celui ci et son assureur la société Mutuelles du Mans assurances IARD, l’arrêt retient que Mme Y étant architecte, M. X, chargé de rédiger la vente était fondé à lui faire confiance, en tant que professionnelle, quant aux problèmes relatifs au permis de construire.
En statuant ainsi, alors que le fait que l’architecte, précédemment propriétaire de l’unité foncière dont était détachée la partie de la parcelle vendue, avait obtenu un permis de construire sur cette unité foncière, ne dispensait pas le notaire, tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il dresse, de vérifier la situation de l’immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments et d’informer les parties de difficultés pouvant en résulter, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil.
Cass. Civ. 3e, 23 sept. 2009, N° de pourvoi : 07-20965 07-21276, cassation partielle, publié
16/03/15 - à 14h09 - par Jean-Pierre (64)
Décidément rien ne peut pas passer entre les mailles du filet tendu par JurisPrudentes pour relever les manquements d’exactitude et de probité de nombres d’individus composant le notariat… Qu’attend le CSN pour assainir la profession en virant ses brebis galeuses ?
16/03/15 - à 16h45 - par Jean-Pierre (64)
Après lecture de l’arrêt, je ne peux que compléter mon précédent commentaire.
1 . 12 novembre 1987, pourvoi n° 85-17187 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007019649&fastReqId=629952314&fastPos=1).
2 . 12 décembre 1995, pourvois n° 93-18753, 93-19460 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007034998&fastReqId=735702296&fastPos=1).
3 . 25 novembre 1997, pourvoi n° 95-18618 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007037562&fastReqId=470001891&fastPos=1).
4 . 9 juin 1998, pourvoi n° 96-13785 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007040931&fastReqId=1266125467&fastPos=1).
5 . 19 mai 1999, pourvoi n° 96-22892 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007043647&fastReqId=2048277285&fastPos=1).
6 . 29 février 2000, pourvoi n° 97-18734 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007042706&fastReqId=2089791001&fastPos=1).
7 . 14 mars 2000, pourvoi n° 97-19813 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007043864&fastReqId=931550882&fastPos=1).
8 . 4 avril 2001, pourvoi n° 98-19925 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007046809&fastReqId=585055503&fastPos=1).
9 . 12 juillet 2005, pourvoi n° 03-19321 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007050696&fastReqId=833909317&fastPos=2).
10 . 13 décembre 2005, pourvoi n° 03-11443 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007052261&fastReqId=162108213&fastPos=1).
11 . 19 décembre 2006, pourvoi n° 04-14487 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007055130&fastReqId=82765100&fastPos=1).
12 . 3 avril 2007, pourvoi n° 06-12831 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017779994&fastReqId=1708757783&fastPos=1).
18/03/15 - à 16h46 - par Jean-Pierre (64)
Si ce n’est de taper, justement et une nouvelle fois, sur le notariat, cet arrêt a le mérite de condamner la copropriété dite horizontale.
L’intention est bien de « prévoir » une division en jouissance pour construire et ainsi de contourner la loi sur les lotissements (Jean-Michel LUGHERINI ayant dénoncé cette méthode).
En fait, nous nous trouvons dans la situation d’une condition d’une chose impossible : pas d’autorisation de lotir, pas de délivrance de permis de construire !
L’article 1172 du Code civil prend alors toute sa valeur d’ordre public : « Toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes mœurs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. »
19/03/15 - à 11h24 - par christiane
Question sur la place de la jurisprudence :
"La jurisprudence est une source d’unification du droit qui s’impose à tous les juges,afin de garantir aux citoyens une cohérence et une sécurité dans les réponses juridiques. Etant entendu que le Droit français admet parfaitement que les juges du fond résistent à la jurisprudence de la Cour de Cassation (...) Mais il ne saurait être admis que le Juge, sous prétexte d’indépendance ignore sciemment la jurisprudence de la cour de Cassation au mépris des règles élémentaires de la Justice civile"
Alain Lacabarats, Président de Chambre à la Cour de Cassation dans son rapport à Mme La Garde des Sceaux, de juillet 2014. Rapport sur l’avenir des juridictions du travail.
Mais c’est valable pour toutes les juridictions.
19/03/15 - à 14h04 - par christiane
Comme il faut instruire ’à charge et à décharge’ voici 1 arrêt de cassation récent du 18 février 2015 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000030267000&fastReqId=66304332&fastPos=2
avec la petite phrase :
"3° ALORS QUE pour motiver sa décision, le juge doit se déterminer d’après les circonstances particulières du procès et non par voie de référence à des causes déjà jugées (...)"
24/04/15 - à 11h05 - par Jean-Pierre (64)
La copropriété dite horizontale est bien du bidon !
La lecture de la page 14 (point 2.2) de la fiche thématique n° 2 (http://www.droit-immo.com/IMG/pdf/fiche_2_circ_min_11juillet2007.pdf) annexée à la circulaire ministérielle du 11 juillet 2007 (http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&ved=0CCwQFjAC&url=http%3A%2F%2Fwww.interieur.gouv.fr%2Fcontent%2Fdownload%2F7684%2F72581%2Ffile%2FINTB0700081C.pdf&ei=TAY6VdrKM9HjaoTBgIAM&usg=AFQjCNGXVyWaYiX4MhsFKv9LTrH-uCgkpQ&bvm=bv.91427555,d.d2s) est très intéressante : « Il existe parfois une confusion entre les lots de copropriété et les lots de lotissement. Le lot de copropriété est une notion abstraite alors que le lot de lotissement est une réalité purement matérielle : il correspond à une division du sol en propriété ou en jouissance. »
Donc un lot de copropriété dite horizontale n’existe pas car il n’est pas abstrait ; un « lot » de copropriété dite horizontale ne peut être qu’un lot de lotissement car il correspond matériellement à une division en jouissance.
Le gouvernement avoue que la copropriété dite horizontale est bien illégale car elle détourne sciemment la loi sur les lotissements.
26/05/15 - à 16h27 - par Jean-Pierre (64)
Le problème c’est que les inventeurs du « bidon » (le notariat peu regardant) auraient tendance à continuer de l’utiliser pour se « désaltérer ».
Si l’on se réfère à l’article 1134 du Code civil et au second alinéa de l’article 1 de la loi n° 65-557, par leurs actes de vente les copropriétaires acquéreurs ont choisi comme convention le statut de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Les causes de cette loi (articles 16 et 26) autorisent de constituer des droits réels immobiliers absolus (propriété exclusive) sur des parties communes au profit de tout copropriétaire, donc à tous.
Par leurs actes de vente ils ont acquis en pleine propriété une part de la propriété du sol, sans changement de limite, délimitée par un plan de masse, rendu obligatoire par les article 71-1 à 71-3 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, pour compléter le cadastre et satisfaire ainsi à la publicité foncière.
Donc le fait de décider de constituer des droits réels immobiliers absolus sur les parties communes à usage exclusif réservées à chaque copropriétaire, faisant déjà l’objet de droits réels immobiliers démembrés (la jouissance exclusive), n’est pas une mutation de propriété ni un partage, déjà constatés dans les actes de vente.
Ce qui précède se borne à se référer à un rappel concernant la règlementation fait dans cette réponse ministérielle (http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-65732QE.htm) « inspirée » par la Cour de cassation (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017907863&fastReqId=1902950486&fastPos=1).
Au lieu de cela, l’Office Notarial de Baillargues (ONB) préfère l’étude d’un docteur en droit, qui n’a aucun pouvoir sur la règlementation ni sur l’application d’une loi, dans cette FAQ (http://www.onb-france.com/constructa/La-suppression-de-la-copropriete.html) pour vider le bidon, créé par sa confrérie, jusqu’à la dernière goutte pour déshydrater les copropriétaires victimes des combines notariales.