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Timestamp: 2018-03-19 22:15:54
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Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 27', 'BGH', 'BGH', '§ 313', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 109', '§ 109', 'BGH', 'BGH', '§ 16', 'BGH']

Maklerund Bauträgerrecht - 4/4 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/26 §§
Ausgestellt am 25. Oktober 2012	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
• Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
• Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
Bau- und Architektenrecht: Haftung des Bauträgers für Hausbockkäferbefall gegenüber Zweiterwerber?
Im vorliegenden Fall wendet sich der Käufer eines Hausgrundstücks sowohl gegen den Verkäufer als auch den ursprünglichen Bauträger und dessen Handwerker. Nachdem der Käufer den Hausbockkäferbefall feststellen musste, begehrte er vom Verkäufer die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages und vom Bauträger und Handwerker Schadensersatz. Das OLG Koblenz wies die Klage gegen den Verkäufer ab, da der Beklagte keine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses, insbesondere für die Freiheit von Hausbockkäferbefall übernommen habe. Die Erklärung, das Haus sei nach den Regeln der Technik, den DIN-Vorschriften und den handwerklichen Erfordernissen gebaut, stehe dem nicht entgegen. Die Klage gegen den Handwerker wurde ebenfalls abgewiesen, da er die Arbeiten nach dem damaligen Stand der Technik ausgeführt habe. Auch der Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger scheiterte, da der Verkäufer eine Eigentumsverletzung nicht geltend gemacht hat.
Haftungsausschlüsse sind bei Hausgrundstückskaufverträgen durchaus Standard. Als Erwerber sollte man daher tunlichst darauf achten, von dem Haftungsausschluss ausgenommene Garantien ausdrücklich zu erwähnen. Dem Verkäufer nämlich eine arglistige Täuschung nachzuweisen, für die der Haftungsausschluss dann nicht greifen würde, gestaltet sich in der Praxis oft als äußerst schwierig.
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 09. März 2012, 5 U 1224/11 – www.ibr-online.de
Makler- und Bauträgerrecht: Nachweis-Besichtigungsbestätigung
Das OLG Bamberg hat entschieden, dass mit Unterschrift eines Kaufinteressenten unter eine „Nachweis-Besichtigungsbestätigung“ bei einer Objektbesichtigung ein wirksamer Maklervertrag mit dem Makler zustande kommt, spätestens jedenfalls dann, wenn anschließend durch Besichtigung der Immobilie eine Maklerleistung erbracht wird. Der Maklerkunde berief sich im Prozess zwar darauf, nur die Überschrift gelesen zu haben, nicht hingegen den weiteren Text. Insofern habe er bei Unterzeichnung der Erklärung keinen Rechtsbindungswillen gehabt, sondern nur die Besichtigung bestätigen wollen. Das Gericht vertrat aber die Auffassung, dass selbst dann, wenn dies zutreffen sollte, aus Sicht des Empfängers die Unterschrift als rechtlich bindende Willenserklärung zu verstehen sei. Eine derartige Bestätigung habe Nachweischarakter. Auch habe der Kunde erkennen müssen, dass ein Makler, der sich die Besichtigung eines zum Verkauf stehenden Wohnhauses bestätigen lässt, dies im Hinblick auf seine Vergütung veranlasst.
Diese Entscheidung ist sachgerecht. Von einem potentiellen Käufer einer Immobilie sollte erwartet werden, dass dieser etwaige von ihm zu unterschreibende Erklärungen vorher durchliest. Insbesondere muss sich jedem Kaufinteressenten beim Erwerb einer Immobilie und einem dabei eingeschalteten Makler auch der Gedanke über eine eventuelle Provisionszahlung aufdrängen. Nicht gewusst oder gewollt zu haben, was man unterschreibt, dürfte im Rahmen eines solchen Geschäftes als Schutzbehauptung zu werten sein.
Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 – www.jurisweb.de
Wohnungseigentumsrecht: Sanierungsplan oder Einzelbeschlüsse
Sind Instandsetzungsarbeiten notwendig, dürfen die Wohnungseigentümer entweder einen Sanierungsplan oder die erforderlichen Maßnahmen jeweils einzeln beschließen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedoch nur ausnahmsweise den Beschluss eines Sanierungsplans von den übrigen Eigentümern verlangen. Er hat einen hierauf gerichteten Anspruch nur, wenn allein ein Beschluss über einen Sanierungsplan ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Dafür sind allerdings besondere Umstände notwendig, urteilte der BGH am 9.3.2012.
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Instandsetzungsarbeiten kann ein Sanierungsplan sinnvoll sein. Geht es dabei um die Bedarfsermittlung der anstehenden Maßnahmen, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Soll demgegenüber der Sanierungsplan verbindlich festgelegt werden, kann darüber nur die Eigentümerversammlung beschließen. Ein solcher Beschluss kann bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft (OLG Hamburg, NJW-RR 2010, 1240 f.).
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/25 §§
Ausgestellt am 11. Oktober 2012	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
• Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
• Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
• Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiger Provisionshinweis
In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall vereinbarte ein Kaufinteressent mit einem Makler einen Besichtigungstermin. Dies erfolgte auf ein Internetinserat des Maklers mit Angaben zur Wohnfläche, des Kaufpreises und dem Hinweis Provision 3,57 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Der ebenfalls unterzeichnete „Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages“ war letztlich unwirksam. Der Käufer verweigerte die Provisionszahlung, da seiner Ansicht nach kein wirksamer Maklervertrag bestand. Das Gericht sah jedoch einen stillschweigenden Maklervertrag auf Grundlage des Internetinserates. Der Provisionshinweis führe dem Interessenten deutlich vor Augen, dass der Makler von ihm im Erfolgsfalle eine Provision erwarte. Nimmt er die Dienste des Maklers dann in Anspruch, kann dies nur als Einverständnis gewertet werden. Der formunwirksame Auftrag habe hierauf keinen Einfluss mehr.
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig für den Makler ein Provisionshinweis im Rahmen seiner Inserate werden kann. Wird eine spätere schriftliche Vereinbarung für unwirksam erachtet, kann der Makler sein Provisionsverlangen mit einem stillschweigend geschlossenen Maklervertrag begründen. Die Anforderungen an den Provisionshinweis hat das OLG Hamm mit Blick auf die aktuelle Entscheidung des BGH (III ZR 62/11) deutlich zugunsten der Makler abgesenkt.
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 21. Juni 2012, I 18 U 17/12, BeckRS 2012, 16603
Grundstücksrecht: Die fehlenden Quadratmeter
Hat eine Partei, die durch eine Störung der Geschäftsgrundlage benachteiligt ist, einen Anspruch auf Vertragsanpassung, verpflichtet dies die andere Partei, an der Anpassung mitzuwirken. Die Verletzung dieser Pflicht kann Schadensersatzansprüche auslösen. Zum Rücktritt vom Vertrag ist die Partei nur unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) berechtigt. In dem vom BGH entschiedenen Fall schlossen Eigentümer und Stadt einen Grundstückstauschvertrag. Der Eigentümer übertrug der Stadt eine unvermessene Fläche von „ca. 28.699 m²“. Die Fläche war auf einem mitbeurkundeten Lageplan eingezeichnet. Als Gegenleistung hat die Stadt ein 28.699 m² großes Flurstück an den Eigentümer übertragen. Die Parteien gingen von einem Tauschverhältnis 1:1 aus. Tatsächlich war die im Plan eingezeichnete Fläche nur 18.632 m² groß. Die Stadt forderte deshalb die Anpassung des Vertrages und erklärte, da der Eigentümer hierauf nicht einging, sodann den Rücktritt vom Vertrag.
Der oben zu Beginn zitierte Leitsatz der Entscheidung gibt die Sachentscheidung im Wesentlichen wieder. Ebenso interessant ist jedoch die zu entscheidende Vorfrage, nämlich das Verhältnis zwischen Größenangaben im Vertragstext und der Darstellung im mitbeurkundeten Lageplan bei Veräußerung unvermessener Teilflächen. Hier soll auch bei erheblichen Flächendifferenzen die nach der Planzeichnung ermittelte Größe maßgeblich sein. Geschuldet ist ein Grundstück, das hinsichtlich Lage, Zuschnitt und Größe der Planzeichnung entspricht. Wird dies geliefert, scheiden Mängelansprüche aus. Allerdings kommen Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht, da das erwartete Äquivalenzverhältnis erheblich verschoben ist.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. September 2011, V ZR 17/11 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
Hat der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, stellt dies in der Regel keine Pflichtverletzung des Vermieters da, so das OLG Düsseldorf. Eine Pflichtverletzung wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind, etwa wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.
Die Entscheidung geht konform mit der Rechtsprechung des BGH. Danach ist es grundsätzlich Sache des Mieters, beim Vermieter vor Vertragsschluss nachzufragen, ob die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Auskömmlichkeit der Vorauszahlungen.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. März 2012, I-24 U 162/11, MDR 2012, 834
Wohnungseigentumsrecht: Trittschalldämmung im Sondereigentum
Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg, entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.
Zu prüfen ist jedoch stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz, wie der unter dem Belag befindliche Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen wird. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/19 §§
Ausgestellt am 16. August 2012	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
Gewerbliches Mietrecht: Keine Teilkündigung im Insolvenzrecht
Makler- und Bauträgerrecht: Verwirkung der Provision
Wohnungseigentumsrecht: Bauliche Veränderung ohne Kostenlast?
Kündigt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag gemäß § 109 Abs. 1 InsO, wird das Mietverhältnis insgesamt gegenüber sämtlichen Mietern beendet, unabhängig davon, ob einer derselben nicht insolvent ist. In einem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Kläger Gewerberäume zunächst an nur einen Mieter vermietet. Später trat der Beklagte in den Mietvertrag als weiterer Mieter ein. Nachdem über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte nach wie vor Miete vom nicht insolventen zweiten Mieter. Seine Klage wies das OLG Hamburg aber ab. Dies begründete es mit der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.
Damit schließt sich das OLG Hamburg der herrschenden Meinung an. Zwar würde es nach dem Schutzzweck des § 109 Abs. 1 InsO grundsätzlich ausreichen, nur den insolventen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, da das Sonderkündigungsrecht allein die Insolvenzmasse schützen soll. Zu beachten ist aber auch, dass die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, unteilbar ist und damit eine Teilkündigung generell als unzulässig erachtet wird. Da eine Entscheidung des BGH bisher aber noch nicht vorliegt, hat das OLG Hamburg die Revision zugelassen. Die Entscheidung steht noch aus (BGH, Az. XII ZR 34/12).
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 29. März 2012, 8 U 78/11, BeckRS 2012, 11920
Wie so oft, ein Fall, zwei Meinungen: Das KG hat die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 22.09.2011, 5 O 430/10 (siehe unser newsletter immobilienrecht vom 29.02.2012) aufgehoben. Der Makler hatte vom Verkäufer die Information erhalten, dass die Jahresnettomieteinnahmen 25.200 EUR betrugen, wies sie im Exposé jedoch mit ca. 30.000 EUR aus. Im Gegensatz zum Landgericht Berlin hält das KG den Provisionsanspruch des Maklers nicht für verwirkt, obwohl dieser die vom Verkäufer erhaltenen Angaben nicht wahrheitsgemäß an den Käufer weitergegeben hat. Zwar könne ein Makler seinen Provisionsanspruch verlieren, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig wesentliche Vertragspflichten oder in sonstiger Weise die Interessen seines Auftraggebers verletzt. Die Vorschrift habe jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung begründe den Verwirkungstatbestand. Voraussetzung dafür sei außerdem, dass der Makler die Pflichtverletzung vorsätzlich oder arglistig, zumindest aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise vorgenommen hat.
Zwar hat das KG mit diesem Urteil zugunsten des Maklers entschieden. Dennoch sollten Makler Zurückhaltung darin üben, Angaben des Verkäufers eigenmächtig abzuändern, um das Objekt besser zu vermarkten. Grundsätzlich können Makler bereits für erkennbar unrichtige Angaben des Verkäufers haften, wenn sie diese wie übermittelt weitergeben. Umso strenger sind die Anforderungen, wenn Makler selber die Angaben des Verkäufers abändern und bewusst unrichtig darstellen.
Fundstelle: KG, Urteil vom 01. März 2012, 10 U 144/11 – www.jurisweb.de
Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zu, muss er auch für deren Kosten nicht aufkommen. Dabei ist unerheblich, ob der Eigentümer überhaupt hätte zustimmen müssen. Letzteres war bislang umstritten.
Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft nichtzustimmende Eigentümer dennoch an den Kosten der baulichen Veränderung beteiligen, z.B., weil die Maßnahme allen Eigentümern zugute kommt, so ist eine entsprechende Kostenfolge mit doppelt qualifizierter Mehrheit zu beschließen, § 16 Abs. 4 WEG. Allein eine solche Kostenverteilung in der nächsten Jahresabrechnung vorzunehmen, kann nicht als stillschweigende Kostenregelung im genannten Sinne angesehen werden, auch wenn sie mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen wurde. Mehr zu diesem Thema finden Sie im „Praxishandbuch Moderne Wohnungseigentumsverwaltung“ (Herausgeber: Löffler/ Woldenga/ Tank), 2. Auflage (erschienen im Bundesanzeiger Verlag).
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. November 2011, V ZR 65/11 – www.bundesgerichtshof.de