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Timestamp: 2016-10-23 07:56:50
Document Index: 193953653

Matched Legal Cases: ['Art. 257', 'Art. 292', 'Art. 236', 'Art. 337', 'Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 100', 'Art. 76', 'Art. 74', 'Art. 95', 'Art. 42', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'Art. 266', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 2', 'Art. 66', 'Art. 68']

4A_389/2014 (18.09.2014)
4A_389/2014 � � Urteil vom 18. September 2014
Am 23. Juli 2012 schloss C.________ (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) mit A.A.________ und B.A.________ (Mieter, Beschwerdef�hrer) einen Mietvertrag �ber ein 7-Zimmer-Einfamilienhaus an der Strasse U.________ in V.________. Der monatliche Mietzins betr�gt Fr. 3'900.--. Gem�ss dem Vertrag ist das Mietverh�ltnis unbefristet und kann unter Einhaltung einer K�ndigungsfrist von drei Monaten gek�ndigt werden, erstmals per 31. August 2013. Am 16. Mai 2013 k�ndigte die Vermieterin das Mietverh�ltnis wegen Zahlungsverzugs per 30. Juni 2013 sowie ordentlich per 31. August 2013.
Am 28. August 2013 verlangte die Vermieterin beim Regionalgericht Oberland die Ausweisung der Mieter im Verfahren gem�ss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren F�llen). Mit Entscheid vom 15. Oktober 2013 gab der Gerichtspr�sident des Regionalgerichts dem Ausweisungsbegehren statt und verurteilte die Mieter unter Strafandrohung, das Mietobjekt bis sp�testens am 29. Oktober 2013 um 12.00 Uhr zu r�umen und zu verlassen; gleichzeitig erm�chtigte er die Vermieterin n�tigenfalls zur Ersatzvornahme. Dagegen erhoben die Mieter Berufung an das Obergericht des Kantons Bern mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, und es sei auf das Gesuch um Ausweisung durch Rechtsschutz in klaren F�llen nicht einzutreten. Das Obergericht befand mit Entscheid vom 20. November 2013, dass die ordentliche K�ndigung, auf die sich die Vermieterin berufe, weder angefochten worden noch nichtig sei, das Mietverh�ltnis somit g�ltig per 31. August 2013 geendet habe. Da es die Voraussetzungen f�r eine Ausweisung erf�llt sah, verurteilte das Obergericht die Mieter, das Mietobjekt bis sp�testens am 30. November 2013 um 12.00 Uhr zu r�umen und zu verlassen; gleichzeitig erm�chtigte es die Vermieterin n�tigenfalls zur Ersatzvornahme.
�Gegen diesen Entscheid erhoben die Mieter Beschwerde in Zivilsachen und subsidi�re Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht. Dieses trat mit Urteil vom 7. April 2014 auf die subsidi�re Verfassungsbeschwerde nicht ein. Die Beschwerde in Zivilsachen hiess es gut und wies die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ck. Die Gutheissung erfolgte wegen Verletzung des rechtlichen Geh�rs durch Nichtgew�hren des Replikrechts hinsichtlich der Berufungsantwort (Verfahren 4A_581/2013).
�Am 5. Juni 2014 entschied das Obergericht erneut, nachdem es den Mietern Gelegenheit zur Stellungnahme zur Berufungsantwort gew�hrt hatte. Es gelangte zum selben Ergebnis wie in seinem ersten Entscheid und verurteilte demgem�ss die Mieter, das Mietobjekt bis sp�testens am 30. Juni 2014 um 12.00 Uhr zu r�umen und zu verlassen (Dispositivziffer 1); gleichzeitig erm�chtigte es die Vermieterin n�tigenfalls zur Ersatzvornahme, mit G�ltigkeit der Erm�chtigung bis 15. August 2014 (Dispositivziffer 2).
Die Mieter beantragen mit Beschwerde in Zivilsachen vom 24. Juni 2014, den Entscheid des Obergerichts vom 5. Juni 2014 aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die K�ndigungen vom 16. Mai 2013 nichtig seien und dass auf das Exmissionsgesuch vom 28. August 2013 nicht einzutreten sei. Am 14. Juli 2014 reichten sie einen Nachtrag zur Beschwerdeschrift mit gleichbleibendem Antrag (in der Sache) ein.
�Die Vermieterin begehrt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Ferner beantragt sie, die Mieter seien zu verurteilen, das Mietobjekt innert 10 Tagen nach Erlass des Entscheids zu r�umen und zu verlassen, unter Androhung der Straffolgen nach Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall. F�r den Fall, dass die Mieter der Aufforderung hiervor nicht nachkommen sollten, sei ihr in Anwendung von Art. 236 Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 337 Abs. 1 ZPO bereits heute das Recht zur zwangsweisen R�umung unter Beizug der Polizei zu gew�hren. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde.
�Die Mieter reichten eine Replik ein. Die Vermieterin verzichtete auf Gegenbemerkungen.
Mit Pr�sidialverf�gung vom 25. August 2014 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung gew�hrt.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (vgl. Art. 90 BGG i.V.m. Art. 75 BGG). Sie wurde rechtzeitig (Art. 100 BGG) von der mit ihren Rechtsbegehren unterlegenen und damit beschwerdeberechtigten Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht. Auch der Nachtrag zur Beschwerde erging innerhalb der Beschwerdefrist und ist damit zu ber�cksichtigen. Wie im Urteil 4A_581/2013 vom 7. April 2014 festgehalten, ist die in mietrechtlichen F�llen geltende Streitwertgrenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG erreicht. Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach einzutreten, unter Vorbehalt einer rechtsgen�genden Begr�ndung (vgl. Erw�gung 2).
2.1.�Mit Beschwerde in Zivilsachen k�nnen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG ger�gt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begr�nden, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedr�ngter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerl�sslich ist, dass die Beschwerde auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt.
�Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erf�llt sein sollen. Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18; 133 II 249 E. 1.4.3).
3.1.�Die Beschwerdef�hrer r�gen eine Verletzung von Art. 266l Abs. 2 OR. Sie bringen vor, am 16. Mai 2013 seien zwei K�ndigungen mit demselben Formular ausgesprochen worden. Die Verwendung von bloss einem Formular f�r zwei K�ndigungen mache dieselben nichtig, was die Vorinstanz verkannt habe.
3.2.�Vermieter und Mieter von Wohn- und Gesch�ftsr�umen m�ssen schriftlich k�ndigen (Art. 266l Abs. 1 OR). Die K�ndigung durch den Vermieter muss mit einem amtlich genehmigten Formular erfolgen, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die K�ndigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Missachtung der Formvorschrift hat gem�ss Art. 266o OR zur Folge, dass die K�ndigung nichtig ist.
3.3.�Die Vorinstanz stellte fest, dass die Vermieterin die Ausweisung gest�tzt auf die ordentliche K�ndigung per 31. August 2013 begehre, weshalb alleine deren G�ltigkeit in Frage stehe. F�r diese K�ndigung jedenfalls sei das amtliche Formular verwendet worden und die Formvorschrift von Art. 266l OR erf�llt, weshalb die K�ndigung nicht nichtig sei. Unter diesen Umst�nden k�nne offen bleiben, ob auch die ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsverzugs formg�ltig ausgesprochen worden sei.
3.4.�Die Beschwerdef�hrer monieren, die Vorinstanz blende aus, dass beide K�ndigungen auf ein einziges amtliches Formular zur�ckgingen. Sie meinen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wenn sie davon ausgegangen sei, "das amtliche K�ndigungsformular per 31. August 2013 beziehe sich lediglich auf die ordentliche K�ndigung".
�Eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung wird damit nicht hinreichend ger�gt (vgl. Erw�gung 2.2). Die Vorinstanz nahm in �bereinstimmung mit der Aktenlage an, dass mit dem vorliegenden amtlichen K�ndigungsformular vom 16. Mai 2013 lediglich die - hier einzig relevante - ordentliche K�ndigung ausgesprochen wurde.
3.5.�Auszugehen ist somit von der f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz, dass die ordentliche K�ndigung per 31. August 2013 den Mietern je separat mit dem amtlichen Formular mitgeteilt wurde. Die Formvorschrift von Art. 266l Abs. 2 OR ist insofern erf�llt, und eine Verletzung dieser Bestimmung ist nicht dargetan.
Ferner erw�hnen die Beschwerdef�hrer, im Begleitschreiben sei die ordentliche K�ndigung f�r den Fall ausgesprochen worden, dass "die Mietzinszahlung April 2013" noch vor Ende Juni 2013 geleistet werde.
�Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 137 III 389 E. 8.4.2 S. 392) nachvollziehbar begr�ndet, weshalb keine unzul�ssige bedingte K�ndigung vorliege. Sie gelangte zum Ergebnis, dass die ordentliche K�ndigung bedingungslos ausgesprochen worden sei. Bedingt sei n�mlich nicht die Aus�bung des Gestaltungsrechts gewesen, sondern dessen "zuk�nftige Wirkung in Anbetracht des m�glichen Wegfalls des Streitgegenstandes" zufolge der ausserordentlichen K�ndigung. Die Beschwerdef�hrer setzen sich mit diesen Erw�gungen mit keinem Wort auseinander und begr�nden nicht, weshalb sie bundesrechtswidrig sein sollen. Sofern man im besagten Hinweis �berhaupt eine R�ge erblicken wollte, w�re darauf mangels hinreichender Begr�ndung nicht einzutreten (vgl. Erw�gung 2.1).
Die Beschwerdef�hrer bestreiten sodann, dass eine klare Rechtslage vorliege. Sie meinen, der Fall h�tte daher nicht im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren F�llen) entschieden werden d�rfen. Auch diese R�ge entbehrt jeglicher Berechtigung:
�Eine klare Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Ber�cksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis f�hrt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Ber�cksichtigung der gesamten Umst�nde erfordert (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 mit Hinweisen).
�Vorliegend ist von einer klaren Rechtslage in diesem Sinne auszugehen. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz st�tzt sich das Ausweisungsbegehren auf die in jeder Hinsicht g�ltige - unangefochten gebliebene - ordentliche K�ndigung des Mietverh�ltnisses per 31. August 2013. An diesem Datum endete das Mietverh�ltnis. Das Ausweisungsbegehren war damit ohne Weiteres aufgrund klarer Rechtslage gutzuheissen. Davon, dass die Rechtslage unklar gewesen w�re, weil die Rechtsanwendung vorliegend "zwingend eine wertende Betrachtung der gesamten Umst�nde" erfordert h�tte, wie die Beschwerdef�hrer vorbringen, kann keine Rede sein. Eine Verletzung von Art. 257 ZPO liegt nicht vor.
Schliesslich monieren die Beschwerdef�hrer eine Verletzung von Art. 2 ZGB. Die Vorinstanz soll diese Bestimmung verletzt haben, indem sie die Berufung der Beschwerdef�hrer auf die Formnichtigkeit der K�ndigung als rechtsmissbr�uchlich zur�ckgewiesen habe.
�Diese R�ge st�sst ins Leere. Die Vorinstanz erkannte, dass die K�ndigung formg�ltig erfolgt sei. Entsprechend brauchte sie sich gar nicht zur Frage zu �ussern, ob die Berufung auf Formnichtigkeit allenfalls rechtsmissbr�uchlich w�re.
�Da der Beschwerde an das Bundesgericht die aufschiebende Wirkung gew�hrt wurde, ist die Frist zur R�umung und zum Verlassen des Mietobjekts neu anzusetzen. In Anbetracht dessen, dass die Beschwerdef�hrer bereits seit mehr als einem Jahr vom Ausweisungsbegehren Kenntnis haben und demnach mit der M�glichkeit einer R�umung rechnen mussten, ist eine Frist bis 15. Oktober 2014 angemessen. Ebenfalls anzupassen ist die G�ltigkeitsdauer der Erm�chtigung zur Ersatzvornahme, und zwar bis 31. Dezember 2014.
�Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig, in solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).
Der Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern vom 5. Juni 2014 wird best�tigt, unter Anpassung der R�umungs- und Auszugsfrist gem�ss Dispositivziffer 1 auf den 15. Oktober 2014 um 12.00 Uhr sowie unter Anpassung der G�ltigkeitsdauer der Erm�chtigung zur Ersatzvornahme gem�ss Dispositivziffer 2 bis 31. Dezember 2014.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt, in solidarischer Haftbarkeit.
Die Beschwerdef�hrer haben die Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entsch�digen, in solidarischer Haftbarkeit.