Source: http://www.jotzo-jung.eu/quotenabgeltung-bei-schoeneheitsreparturen-wird-schwieriger/
Timestamp: 2017-07-27 14:39:18
Document Index: 373270705

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 4', '§ 12', '§ 4', '§ 12', '§ 12', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH']

Quotenabgeltung bei Schönheitsreparaturen wird schwieriger – JJ+P Jotzo & Partner
In einigen Mietverträgen ist geregelt, dass der Mieter – wenn Schönheitsreparaturen wegen mangelnder Abnutzung noch nicht fälig sind – eine quotale Abgeltung an den Vermieter zu leisten hat. In einer aktuellen Entscheidung widmete der BGH sich am 29. Mai 2013 der Frage, in welchen Fällen eine solche Mietvertragsklausel unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Das Ergebnis: eine Änderung der Rechtsprechung zu Lasten der Vermieterseite.
In dem entschiedenen Fall hatte der BGH über die folgende Klausel zu entscheiden:
„§ 4 Abs. 5 b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (vgl. hierzu auch § 12). Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. § 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:
Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. [Hervorhebung durch den Verfasser.] Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden, ist der Mietvertragsbeginn maßgeblich) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit (z. B. bei Mietdauer von 18 Monaten zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 18/60 [18 von 60 Monaten]). Lässt dies der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu (insbesondere infolge besonders pfleglicher Behandlung, Verwendung hochwertiger Materialien etc.), ist der Erhaltungszustand also überdurchschnittlich, erfolgt eine angemessene Reduzierung des durch den Mieter zu tragenden Anteils; bei der Berechnung des reduzierten Anteils tritt an die Stelle der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden zwischen Mietvertragsbeginn) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit diejenige Zeit, nach der sich die Wohnung in der Regel in dem bei Beendigung des Mietverhältnisses vorgefundenen Zustand befunden hätte (z. B. anstelle tatsächlicher Nutzungsdauer von 30 Monate nur 15 Monate -> zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 15/60 anstelle von 30/60). Können die Parteien hierüber keine Einigkeit erzielen, bestimmt der Vermieter den vom Mieter zu tragenden reduzierten Anteil nach billigem Ermessen. Der Mieter kann seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. Kommt eine Einigung nicht zustande, ist der Mieter für den Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen sowie für einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung darlegungs- und beweispflichtig. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt.“
Entgegen seiner früheren Rechtsprechung (BGH NZM 2004, 903) entschied der BGH nun (BGH VIII ZR 285/12), dass der oben markierte Passus „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“ den Mieter unangemessen benachteilige. Denn diesem Kostenvoranschlag komme bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquote zu. Dem Mieter sei die Möglichkeit abgeschnitten, Einwendungen gegen die Richtigkeit oder Angemessenheit zu erheben oder eine eigene Berechnung nach einem anderen Angebot zum Gegenstand der Abgeltung zu machen.
Da es sich bei Standardmietverträgen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, führt diese Benachteiligung zu einer Unwirksamkeit der Klausel im Rahmen der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Dies führt zur ersatzweisen Geltung der gesetzlichen Regelung, nach der der Vermieter die Kosten für die Instandhaltung zu tragen hat, wenn Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren.
JJ&P-Tipp: Quotenabgeltungsklauseln ermöglichen es, auch bei kurzen Mietzeiten (wenn Schöneheitsreparaturen noch nicht fällig sind) Renovierungskosten wenigstens anteilig auf den Mieter überzuwälzen. Voraussetzung ist aber eine wirksame Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und eine wirksame Quotenklausel. Das neue Urteil des BGH nur sieben Jahre nach einer entgegenlautenden Entscheidung zeigt allerdings, dass das Recht der Schönheitsreparaturen – sowohl im Wohn- als auch Geschäftsraum – ständig im Fluss ist. Bei der Konzeption wichtiger Verträge sollten Sie daher besonderes Augenmerk auf die Tendenz der Rechtsprechung legen, denn die Wirksamkeit Ihrer Klausel werden die Gerichte möglicherweise erst Jahre später überprüfen. Anwaltlicher Rat ist daher unabdingbar. 29. Oktober 2013 — Immobilienrecht, Mietrecht Neueste Beiträge