Source: https://www.steuerberater-center.de/54326.htm
Timestamp: 2019-04-23 22:16:17
Document Index: 42332942

Matched Legal Cases: ['§ 75', '§ 76', '§ 79', '§ 79', '§ 79', '§ 79', '§ 162']

BFH v. 19.9.2018 - II R 20/15
Zur Verwendung eines Mietspiegels bei SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete im Ertragswertverfahren
Die Heranziehung eines auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 aufgestellten Mietspiegels fÃ¼r die SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete im Ertragswertverfahren der Einheitsbewertung ist zulÃ¤ssig, wenn vergleichbare vermietete Objekte nicht vorhanden waren und der Mietspiegel in seinen Aufgliederungen den vom Gesetz gestellten Anforderungen entspricht. Der Mietspiegel soll mit einer gewissen Datenbreite nur einen Anhalt fÃ¼r die vorzunehmende SchÃ¤tzung bieten, so dass Fehler in einzelnen Datengrundlagen keinen unmittelbaren Einfluss auf die Besteuerung haben.
Die KlÃ¤gerin ist seit 1985 EigentÃ¼merin eines GrundstÃ¼cks in X, auf dem 1966 ein Einfamilienhaus errichtet worden war. Im Jahr 1996 wurde das GebÃ¤ude durch einen Anbau erweitert und zu einem Zweifamilienhaus umgebaut. Das Finanzamt erlieÃŸ am 15.3.1996 einen Bescheid Ã¼ber die Wert- und Artfortschreibung auf den 1.1.1997 und stellte den Einheitswert auf 82.500 DM fest. Die Jahresrohmiete ermittelte das Finanzamt aufgrund eines von ihm erstellten "Mietspiegels auf den 1.1.1964 fÃ¼r Ein- und ZweifamilienhÃ¤user zum Zwecke von Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen" (Mietspiegel).
Grundlage dieses Mitspiegels, der Angaben Ã¼ber Quadratmeterpreise enthÃ¤lt, waren vom Finanzamt gefÃ¼hrte Listen bzw. Kontrollmitteilungen der Ertragsteuerstellen Ã¼ber Mieten. Die Originalunterlagen hierzu hat das Finanzamt nicht aufbewahrt. Der Mietspiegel ist aufgeteilt in einzelne Gemeindegebiete. Hinsichtlich der Ausstattung der HÃ¤user wird zwischen den Standards "einfach", "mittel" und "gut" differenziert. FÃ¼r die Gemeinde X ist bei einem Ausstattungsstandard "gut" ein Wert von 5,20 DM vermerkt. Nach den Feststellungen des FG ging das Finanzamt wegen der Ortsrandlage des streitgegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cks und eines ungÃ¼nstigen Zuschnitts nur von einer Ã¼blichen Miete pro Quadratmeter i.H.v. 3,20 DM aus. Das Finanzamt folgte damit auch einem Vorschlag des ProzessbevollmÃ¤chtigten.
Im Dezember 2010 beantragte die KlÃ¤gerin beim Finanzamt, den Einheitswertbescheid "soweit rÃ¼ckwirkend wie mÃ¶glich" zu korrigieren. Die im Bescheid angesetzte Miete von 3,20 DM pro Quadratmeter sei um 30 % bis 50 % zu hoch. Im Februar 2011 fÃ¼hrte das Finanzamt eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung auf den 1.1.2011 durch und erhÃ¶hte den Einheitswert auf 51.589 â‚¬.
Das FG gab der hiergegen gerichteten Klage teilweise statt und hob den Wertfortschreibungsbescheid auf den 1.1.2011 antragsgemÃ¤ÃŸ auf. Soweit die KlÃ¤gerin begehrte, das Finanzamt zu verpflichten, unter Ã„nderung des Einheitswertbescheids auf den 1.1.1997 den Einheitswert auf 39.300 DM festzustellen sowie den Grundsteuermessbescheid entsprechend abzuÃ¤ndern, wies das FG die Klage ab. Die Revision der KlÃ¤gerin hatte vor dem BFH keinen Erfolg.
Das Begehren, den Einheitswert auf den 1.1.2010 auf 39.300 DM feststellen zu lassen, hat keinen Erfolg. Das FG hat zu Recht entschieden, dass der Einheitswertbescheid auf den 1.1.1997 vom 15.3.1996 rechtmÃ¤ÃŸig ist. Die Voraussetzungen einer fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung liegen nicht vor.
Der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert auf den 1.1.1997 steht in Einklang mit den maÃŸgebenden Vorschriften. Die Bewertung bebauter GrundstÃ¼cke erfolgt abhÃ¤ngig von der GrundstÃ¼cksart (Â§ 75 BewG) nach MaÃŸgabe des Â§ 76 BewG im Regelfall im Ertragswertverfahren, in AusnahmefÃ¤llen im Sachwertverfahren. Die maÃŸgebliche Jahresrohmiete richtet sich gem. Â§ 79 Abs. 1 BewG nach der fÃ¼r das GrundstÃ¼ck aufgrund vertraglicher Vereinbarungen im Hauptfeststellungszeitpunkt gezahlten tatsÃ¤chlichen Miete. Unmittelbar anwendbar ist diese Vorgabe nur fÃ¼r GrundstÃ¼cke, die im Hauptfeststellungszeitpunkt am 1.1.1964 bereits vermietet waren. Andernfalls bestimmt sich die Jahresrohmiete gem. Â§ 79 Abs. 2 BewG nach der Ã¼blichen Miete. Zur Ermittlung der Ã¼blichen Miete ziehen die FinanzbehÃ¶rden Ã¼berwiegend Mietspiegel heran, die regelmÃ¤ÃŸig nach Baujahren, mietpreisrechtlichen Gegebenheiten, Ausstattungsgruppen und GemeindegrÃ¶ÃŸen gegliederte Quadratmeter-Mieten zum Stand vom 1.1.1964 ausweisen.
Die Heranziehung dieser auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 aufgestellten Mietspiegel fÃ¼r die SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete gem. Â§ 79 Abs. 2 S. 2 BewG auf diesen Zeitpunkt ist zulÃ¤ssig, wenn eine SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran scheitert, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte am 1.1.1964 nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden waren und die Mietspiegel in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gem. Â§ 79 Abs. 2 S. 2 BewG maÃŸgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr und Ausstattung) den vom Gesetz gestellten Anforderungen fÃ¼r die SchÃ¤tzung der Ã¼blichen Miete entsprechen.
Gem. Â§ 162 Abs. 1 Satz 2 AO sind, soweit die FinanzbehÃ¶rde die Besteuerungsgrundlagen nicht ermitteln oder berechnen kann, alle UmstÃ¤nde zu berÃ¼cksichtigen, die fÃ¼r die SchÃ¤tzung von Bedeutung sind. Dabei ist eine SchÃ¤tzung nicht schon deswegen rechtswidrig, weil sie von den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen abweicht. Solche Abweichungen sind notwendig mit einer SchÃ¤tzung verbunden, die in Unkenntnis der wahren Gegebenheiten erfolgt. Die SchÃ¤tzung erweist sich vielmehr erst dann als rechtswidrig, wenn sie den durch die UmstÃ¤nde des Falles gezogenen SchÃ¤tzungsrahmen verlÃ¤sst. In einem Streitverfahren mÃ¼ssen die SchÃ¤tzungsgrundlagen von der FinanzbehÃ¶rde so dargelegt werden, dass ihre NachprÃ¼fbarkeit mÃ¶glich ist. Das zahlenmÃ¤ÃŸige Ergebnis der SchÃ¤tzung muss auf SchlÃ¼ssigkeit hin kontrollierbar sein. Der Mietspiegel soll mit einer gewissen Datenbreite nur einen Anhalt fÃ¼r die vorzunehmende SchÃ¤tzung bieten, so dass Fehler in einzelnen Datengrundlagen keinen unmittelbaren Einfluss auf die Besteuerung haben.
Die SchÃ¤tzung ist vom Gericht voll Ã¼berprÃ¼fbar, weil sie keine Ermessensentscheidung darstellt. Nach diesen MaÃŸgaben ist die Erkenntnis des FG - das keine eigene SchÃ¤tzung vorgenommen, sondern die Ermittlung des Finanzamts geprÃ¼ft hat - nicht zu beanstanden, der mit Bescheid vom 15.3.1996 vom Finanzamt auf den 1.1.1997 auf 82.500 DM festgestellte Einheitswert fÃ¼r das GrundstÃ¼ck der KlÃ¤gerin sei zutreffend und das Finanzamt habe im Rahmen der angegriffenen Fortschreibung die fÃ¼r den Einheitswert maÃŸgebende Jahresrohmiete richtig ermittelt. Das FA konnte sich bei der Bewertung des Zweifamilienhauses an dem Mietspiegel orientieren, den es bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) fÃ¼r die in seinem Bezirk belegenen Ein- und ZweifamilienhÃ¤user aufgestellt hat.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 21.01.2019 15:29