Source: https://mietvertrag-check.de/vertragsklauseln/schoenheitsreparaturklausel-3.html
Timestamp: 2019-02-19 00:25:32
Document Index: 85421202

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 535', '§ 536', '§ 535', '§ 535', '§ 28', 'BGH', '§ 9', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558']

Was sind Schönheitsreparauren und was ist eine Schönheitsreparaturklausel
Beschaffenheits­vereinbarung
Die Wohnung wird im renovierungsbedürftigen Zustand vermietet. Die Parteien vereinbaren, dass die durch den Wohngebrauch verursachten Abnutzungsspuren vertragsgemäß sind.
Freizeichnungs­klausel Der Vermieter ist nicht zu Schönheitsreparauren verpflichtet.
Abwälzungs­klausel Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Zuschlags­regelungen
Welche Konzepte und Arten von Schönheitsreparatur­klauseln sind denkbar ?
Der Vermieter kann sein Ziel, sich seiner Erhaltungsverpflichtung zu entledigen im Kern auf drei Arten erreichen.
Arnold Lehmann-Richter hat auf dem Mietgerichtstag 2016 die drei Klauseltypen
Beschaffenheitsklausel
Freizeichnungsklausel und
unterschieden. ( Arnold Lehmann-Richter, Beschaffenheitsvereinbarung, Freizeichnung oder Abwälzung - Anforderungen an wirksame Schönheitsreparaturklauseln in der Wohnraummiete )
Außerdem gibt es Vertragsgestaltungen, die einer möglichen Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel dadurch begegnen wollen, statt einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel
einen Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen
Beschaffenheitsklauseln
Einige Mietverträge versuchen das Problem der Schönheitsreparaturen durch Beschaffenheitsvereinbarungen zu regeln.
Treffen die Parteien eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung, ist der dabei vereinbarte Dekorationszustand vertragsgemäß.
Eine solche Klausel könnte so aussehen:
„Die Wohnung wird im renovierungsbedürftigen Zustand vermietet. Die Parteien vereinbaren, dass die durch den Wohngebrauch verursachten Abnutzungsspuren vertragsgemäß sind“
Eine solche Beschaffenheitsklausel kann auch einen erst zukünftig eintretenden Dekorationszustand für vertragsgemäß erklären; eine solche Regel ist kein (unwirksamer) allgemeiner Gewährleistungsausschluss. Sie ist aber nur wirksam, wenn die Regel erkennen lässt, dass nicht vom Mieter herrührende Abnutzungen des Dekorationszustands Teil der Beschaffenheitsvereinbarung sind.
( Arnold Lehmann-Richter, Beschaffenheitsvereinbarung, Freizeichnung oder Abwälzung - Anforderungen an wirksame Schönheitsreparaturklauseln in der Wohnraummiete )
Was ist eine Freizeichnungsklausel und was sagen die Gerichte dazu ?
Eine Form von Schönheitsreparaturklausel ist die so genannte Freizeichnungsklausel. Dabei wird die aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgende Renovierungspflicht des Vermieters ausgeschlossen.
Eine Freizeichnungsklausel soll die Wirkung haben, dass dem Mieter der Mängelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht zusteht.
Das Recht zur Minderung und fristlosen Kündigung bleibt dem Mieter wegen der halbzwingenden Regeln in § 536 Abs. 4 BGB, 569 Abs. 5 BGB dabei erhalten.
Ein Beispiel für eine reine Freizeichnung könnte so aussehen:
„Der Vermieter ist nicht zu Schönheitsreparauren verpflichtet.“
Etwas ausführlicher und klarer kann wie folgt formuliert werden:
„Die Pflicht des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird ausgeschlossen. Dies gilt nicht für Mängel, die nicht auf den Mietgebrauch zurückzuführen sind; sie sind vom Vermieter zu beseitigen. „
(Nach Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Rückgabe (Fn. 45) Anhang 1 Rn. 21)
Mit einer Abwälzungsklausel wird versucht, den Mieter abweichend vom Grundsatz des Gesetzes (§ 535 Abs. 1, Satz 2, 2. Alt BGB), wonach der Vermieter zum Erhalt der Mietsache verpflichtet ist, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten.
„Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.“
Derartige Klauseln werden für wirksam gehalten, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt bleiben:
Zunächst dürfen dem Mieter nicht mehr Pflichten auferlegt werden als den Vermieter nach § 535 Abs. 1 S.2 BGB träfen, etwa durch starre Renovierungsfristen oder die Pflicht zur Ausführung einer Endrenovierung;
Dem Mieter dürfen auch keine Renovierungspflichten auferlegt werden, die über den durch § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV geprägten Begriff der Schönheitsreparaturen hinausgehen, etwa in Form des Außenanstrichs der Fenster oder einer Parkettversiegelung;
dem Mieter darf während der Mietzeit die Gestaltung der Wohnung nicht diktiert werden, etwa durch die Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen in hellen Farben auszuführen ;
zuletzt darf der Mieter nicht zur Beseitigung von Abnutzungsspuren verpflichtet werden, die er nicht veranlasst hat, etwa durch Überlassung einer unrenovierten Wohnung.
Kostenklausel: LG Berlin
Eine ähnliche Klausel hatte das Landgericht Berlin zu beurteilen.
Das Landgericht hat diese Klausel für unwirksam erklärt, weil sich aus dem Mietvertrag kein Anhalt dafür ergibt, dass dem Mieter dafür ein entsprechender (finanzieller) Ausgleich gewährt wurde.
Die Klausel ist als reine Kostenklausel unwirksam
Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der „kundenfeindlichsten“ Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877, juris Tz. 21); damit aber verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 9 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) gemessen ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch einen Dritten bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte, schuldet (vgl. BGH, a.a.O.).
(LG Berlin vom 9.3.2017 – 67 S 7/17 –)
Vornameklausel
Der BGH hatte noch 2004 eine Kostenklausel als Vornahmeklausel angesehen und sie für rechtmäßig gehalten
(BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 339/03)
LG Berlin: Vornahmeklausel ist unwirksam
Sofern die Klausel
den Beklagten – entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut, aber in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 14.07.2004 – VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961) – nicht zur Kostentragung, sondern zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, ist sie wegen Verstoßes gegen die § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ebenfalls unwirksam.
Kritik an LG Berlin
RA Dr. Thomas Wedel weist darauf hin, dass das Landgericht Berlin über den Willen des Gesetzgebers hinweggehe, der der die Abwälzung der Schönheitsreparaturen Last auf den Mieter nicht ausnahmslos für unwirksam, sondern in – engen – Grenzen für zulässig erachtet habe.
Dabei habe sich das Landgericht der so genannten Andeutungstheorie bedient: „Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes zu orientierende Auslegung kann nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben.“
(vergl. Dr. Thomas Wedel, ZMR 2017, 401)
Es gibt Versuche, dem Problem von durch die Rechtsprechung für unwirksam erklärte Schönheitsreparaturen durch die Vereinbarung eines Schönheitsreparatur-Zuschlages Herr zu werden.
Wirksamer Zuschlag bei Vertragsbeginn
Im Mietvertrag kann ein Zuschlag für die vom Vermieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen ausgewiesen und wirksam in einem Formularmietvertrag vereinbart werden.
Denn die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.
(BGH, Beschluss v. 30.05.2017 – VIII ZR 31/17)
Aber kein wirksamer Mietzuschlag bei einer Mieterhöhung
Anders sieht es aus, wenn der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung einen Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen durchsetzen möchte.
(BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07; BGH, Urteil vom 09.07.2008, Az.: VIII ZR 83/07)
Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.
Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen
Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen.
Schönheitsreparaturen, Renovierung, Schönheitsreparaturklausel -Wir erklären was das ist.
Welche Konzepte gibt es, um Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen ?
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