Source: https://notin.es/el-gobierno-regula-la-subasta-electronica/
Timestamp: 2020-04-08 18:30:36
Document Index: 365879910

Matched Legal Cases: ['Artículo 661', 'artículo 666', 'artículo 637', 'artículo 398', 'Artículo 666', 'artículo 657', 'Artículo 129', 'Artículo 670', 'Artículo 668', 'Artículo 155', 'Artículo 666', 'artículo 672', 'Artículo 265', 'Artículo 271', 'Artículo 480', 'Artículo 484']

Subasta electrónica y otras posibles MEJORAS en la ejecución – TIPO de SUBASTA y Venta extrajudicial – notin.es
in DERECHO HIPOTECARIO, IMPORTANTE, NOTARIAL
La reforma proyectada de la que más abajo damos noticia abarca la subasta electrónica… y mucho más. De momento, tres apuntes:
__ Previsiblemente, el nuevo art. 661.2 LEC no arreglará -clarificará- mucho, pero sí algo. Tratándose en cambio de una venta notarial…
El acreedor puede siempre optar, se argumentará. ¿También el deudor? ¿Acaso la eventual clarificación de la situación ocupacional de la finca a subastar es algo que en nada afecta al precio de subasta y por ende al deudor?
Artículo 661 LEC (versión PROYECTO). Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho. Publicidad de la situación posesoria…
__ Si el tipo de subasta nunca puede ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación, a grosso modo ¿quiere ello decir que se acabaron las segundas y posteriores hipotecas?
Veamos. Si no se calcula del mismo modo el valor por el que el bien sale a subasta en la ejecución forzosa ordinaria (art. 666 LEC) y en el “procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca” (art. 682 LEC), entonces la distorsión a la hora de aprobar el remate y eventualmente adjudicarse el bien o bienes el acreedor, tratándose de segunda o ulterior hipoteca, viene servida (cfra. art. 670 LEc). ¿Entonces?
El Auto 53/06 de la AP de la Coruña, de fecha 24 de abril de 2006, no estima aplicable el art. 666 LEC (minoración del tipo de subasta de las cargas y derechos -cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas- anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución) al procedimiento de ejecución hipotecaria. Ex art. 682 LEC.
En idéntico sentido, siquiera sea incidentalmente, parece decantarse la RDGRN 24 febrero 2012.
Respecto a las cuestiones de Derecho transitorio a las que se refiere también el escrito del recurso, los porcentajes establecidos a partir de la nueva Ley 1/2013, respecto al valor de tasación, son aplicables a los procesos que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley e incluso a los que estén ya en curso. Pero, en cambio, los nuevos requisitos previstos respecto a la escritura de constitución de hipoteca no son aplicables a las hipotecas que ya están constituidas con anterioridad, pues ninguna disposición transitoria lo establece así́ (cfr. disposiciones transitorias primera, segunda, cuarta y quinta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), lo que sería, además, perturbador pues implicaría que todas las hipotecas constituidas con anterioridad tendrían que modificarse en cuanto al valor de tasación para incorporar la certificación de tasación de la regulación del mercado hipotecario, lo que ni está previsto legalmente ni concuerda tampoco con la necesaria reducción de costes en esta materia, ni con la propia naturaleza de los procedimientos de ejecución directa y de venta extrajudicial, en los que no hay previsión legal alguna de valoración o avalúo pericial de la finca para subasta como requisito dentro del proceso ni siquiera a efectos de su iniciación, porque el legislador parte de la valoración de la escritura de constitución, a diferencia del procedimiento de ejecución ordinaria en que existe un trámite dentro del mismo proceso para el avalúo de los bienes, lo que es incompatible con la mayor simplicidad y la base registral del procedimiento de ejecución directa y del extrajudicial, que constituyen el fundamento de su regulación y de las diferencias de estos procedimientos con el de ejecución ordinaria. (RDGRN 24 febrero 2012)
Por el contrario, determinada jurisprudencia menor considera aplicable el art. 666 LEC también en el procedimiento del art. 681 ss LEC.
Ex art. 681.1 LEC y el XVII de su Exposición de Motivos.
“… En relación con la subsistencia y cancelación de cargas se ha optado por mantener el sistema de subsistencia de las cargas anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación de las cargas posteriores, sistema que se complementa deduciendo del avalúo el importe de las cargas subsistentes para determinar el valor por el que los inmuebles han de salir a subasta. Esta solución presenta la ventaja de que asegura que las cantidades que se ofrezcan en la subasta, por pequeñas que sean, van a redundar siempre en beneficio de la ejecución pendiente, lo que no se conseguiría siempre con la tradicional liquidación de cargas.”
En tal sentido, Auto 3/05 de la AP de Cuenca, de 27 de enero de 2005; y también Auto 538/03 de la AP de Burgos, de 27 de octubre de 2003, declarando nulo el remate al no haberse practicado por el Secretario Judicial la valoración dispuesta en el artículo 666 LEC.
La entidad Desbán Kuatro S.L, rematante en la subasta celebrada el día 28.4.2003. apela el Auto de fecha 29.4.2003 en virtud del cual se aprueba el remate a su favor y al amparo del articulo 459 de la LEC , interesa que se declare la nulidad de la citada resolución y el mismo acto de la subasta, por infracción de lo dispuesto en de lo dispuesto en el articulo 666 de la LEC.En la vía de apremio seguida en el Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Burgos a instancia de la Caja de Ahorros Municipal derivada de la carga hipotecaria plasmada en la escritura de préstamo hipotecario de fecha 14 de octubre de 1997 e inscrita en el Registro de la Propiedad, inscripción 6ª (folio 77- certificación de cargas del Registrador de la Propiedad n° 2 de Burgos) se ha vulnerado lo dispuesto en el articulo 666 de la LEC que dispone que el Secretario Judicial debe, en caso de subasta de bienes inmuebles, determinar el tipo de la subasta ” por el valor que resulte de deducir de su avaluó, realizado de acuerdo con lo previsto en el artículo 637 y siguientes de la LEC, el importe de las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiere despachado ejecución cuya preferencia resurte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación la realizará el secretario judicial descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el articulo 657″.Así resulta que en la providencia de fecha 11.2.2003 por la que se convoca la subasta, el Secretario Judicial no ha cumplida el tramite que le ordena el articulo 666 de la LEC , por lo que ha fijado el tipo de la subasta en cantidad de 202.784,31 euros que es el precio de tasación acordado por el ejecutante (Caja de Ahorros Municipal de Burgos) y el ejecutante (D. Carlos Ramón) en la escritura de hipoteca de 14.10.1997, sin tener en cuenta, deduciendo del mismo, como ordena el citado precepto, el importe del gravamen anterior por importe de 127.114,07 euros que figura en la inscripción 3ª (hipoteca a favor de la Caja de Ahorros municipal de Burgos documentada en la escritura pública de fecha 24.7.1996).Además, la infracción del articulo 666 de la LEC , ha causado indefensión a la parte apelante que, como rematante, sólo ha tenido oportunidad de denunciar la infracción procesal al serte notificado el Auto aprobando el remate a su favor en el que únicamente figuran las cargas posteriores, pero no las anteriores a las que alude el citado precepto; infracción que le causa un perjuicio evidente ya que ha pujado por un tipo de subasta superior al que realmente hubiera correspondido si en la diligencia de liquidación de cargas y avaluó posterior se hubieren deducido las cargas subsistentes y preferentes, circunstancia que de haber sido conocida por la parte apelante, al tiempo de la celebración de la subasta, habría determinado una puja por un precio inferior, o la no adquisición del bien por el precio del remate, siendo evidente que éste resulta antieconómico, al tener que sumir doblemente las cargas anteriores y preferentes.SEGUNDO- En consecuencia, procede la estimación del recurso de apelación y decretar la nulidad interesada, sin expresa imposición de las costas procesales de esta alzada ( artículo 398.2 de la L.E.C ). (Auto AP Burgos 27 octubre 2003)
Decididamente, para no hacer inviable la segunda -y posterior- hipoteca (en particular en atención a las múltiples reformas operadas en materia de aprobación de remate y subasta sin postor (arts. 670 y 671 LEC), debe considerarse aplicable el art. 666 LEC en el procedimiento del art. 681 ss LEC. Claro que si esto es así, ¿también el Notario, en la venta extrajudicial, debería practicar la minoración prevista en el art. 666 LEC?
Suponiendo se dé una respuesta afirmativa, en caso de disconformidad, ¿cómo? Cfra. art. 657.2 LEC.
Siempre se podría argumentar la negativa pretextando que ésta sería otra diferencia más entre la venta extrajudicial -ante notario- y la ejecución directa -judicial- de la finca hipotecada (sobre tales diferencias, derivadas de su pretendida naturaleza diversa, ver GÁLLIGO). ¿Seguro?
Aparte el hecho de que esta añadida “expecialidad” de la venta notarial la haría -eventualmente, caso de segunda y posteriores hipotecas- muy poco apetecible para el ejecutante, ¿acaso tal tipo de actuación habría de resultar inocua al deudor? Ciertamente el deudor la habría en su día consentido. Ahora bien, no toda renuncia -particularmente, de un consumidor– es admisible; incluso podría considerarse que recurrir en tal caso a la venta extrajudicial podría -siquiera, excepcionalmente- constituir un abuso de derecho por parte del acreedor ejecutante. A fin de cuentas, ¿quien sino el deudor habría de pechar con los gastos de una “ejecución” de antemano condenada al fracaso?
Artículo 666 LEC. Valoración de inmuebles para su subasta.1. Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.Esta operación se realizará por el Secretario Judicial descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657.2. Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien.
Todo esto no es nada nuevo. Aunque sí algo que, por su importancia, debería clarificarse al hilo de la reforma.
Artículo 129.2 LH… a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
De la posible inconstitucionalidad de la venta extrajudicial nos hemos venido ocupando reiteradamente (ver aquí).
__ También acaso debiera clarificarse y en su caso repensar otras cuestiones.
😮 El rematante en subasta se subroga, ¿sólo en la responsabilidad derivada de las cargas o gravámenes anteriores (pero no en la deuda con ellas garantizada) o también en dicha deuda? El hecho de que el art. 155 LC emplee una dicción literal distinta a la del art. 670 LEC, ¿cómo debe entenderse? En otras palabras, en la LEC asunción de deuda por el rematante, ¿sí o no? ¿Idem en todo caso de adjudicación al acreedor? Cfra. art. 671 LEC.
La cuestión sería susceptible de enturbiarse aún más, tratándose de muebles, habida cuenta de que para ellos “en ningún caso” (ni aún para el caso de que sean registrables) se encuentra prevista la aplicación del art. 666 LEC (cfra. arts. 646 y 650 LEC).
Artículo 670 LEC. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor… 5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
Artículo 668 LEC. Contenido del anuncio de la subasta. La subasta se anunciará… expresándose en los edictos… 3. Que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor.
Artículo 155 LC. Pago de créditos con privilegio especial… 3. Cuando haya de procederse dentro del concurso, incluso antes de la fase de liquidación, a la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, el juez, a solicitud de la administración concursal y previa audiencia de los interesados, podrá autorizarla con subsistencia del gravamen y con subrogación del adquirente en la obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva. De no autorizarla en estos términos, el precio obtenido en la enajenación se destinará al pago del crédito con privilegio especial y, de quedar remanente, al pago de los demás créditos.
A nuestro juicio, hoy en día, en contemplación del art. 666 LEC, debería ser claro que el rematante asume las deudas “anteriores”. A diferencia de otros tiempos, en los que acaso no procediese la deducción de cargas que hoy prescribe dicho art. 666 LEC. Ahora bien, tal asunción de deuda, dado que se impone -sin su consentimiento- al acreedor o acreedores anteriores en cuestión, habría de ser cumulativa, no liberatoria del deudor previo… lo contrario de lo que en este punto -de manera excepcional- prevé el art. 155 LC.
Artículo 666 LEC. Valoración de inmuebles para su subasta. 1. Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.
Otra vez: ¿También en el procedimiento del art. 681 ss LEC? ¿Y en el caso de la venta extrajudicial? Vuelta a empezar…
🙄 El art. 555 LEC prevé la acumulación -no sólo subjetiva sino también- objetiva de ejecuciones. Como también la Ley 36/2011, de 10 de octubre, reguladora de la Jurisdicción Social, en sus arts. 37, 265 y ss -en especial, art. 271-. Hay empero importantes diferencias. Por ejemplo, los procesos de ejecución civil que se sigan frente al mismo ejecutado podrán acumularse sólo a instancia de cualquiera de los ejecutantes, mientras que la acumulación de las ejecuciones laborales puede tener lugar -aunque no siempre- también de oficio.
La diferencia que ahora nos interesa resaltar es que en sede laboral dicha acumulación de ejecuciones aparece regulada en extenso. En sede civil, en cambio, no; lo que provoca dificultades de aplicación de la norma. Y bien, ¿no convendría acabar con tales dificultades de interpretación?
Nada dice la ley sobre cómo proceder cuando los bienes del ejecutado son insuficientes para el pago de todos los créditos. ¿Un reparto proporcional a cada crédito, tratándose de créditos del mismo grado -la acumulación suprimiría toda posible preferencia temporal entre ellos-? ¿Y si se trata de créditos materialmente preferentes unos a otros? A salvo una propuesta común de distribución, ¿acaso el trámite incidental previsto en el artículo 672 LEC para la distribución de las sumas obtenidas en la subasta de bienes inmuebles?
Artículo 265 LJS. Reparto entre los ejecutantes. Si la adquisición en subasta o la adjudicación en pago se realiza en favor de una parte de los ejecutantes y el precio de adjudicación no es suficiente para cubrir todos los créditos de los restantes acreedores, los créditos de los adjudicatarios sólo se extinguirán hasta la concurrencia de la suma que sobre el precio de adjudicación debería serles atribuida en el reparto proporcional. De ser inferior al precio deberán los acreedores adjudicatarios abonar el exceso en metálico.
Artículo 271 LJS. Reglas de reparto entre los ejecutantes en caso de insuficiencia de bienes del deudor. Propuesta común de distribución.
😛 Estamos acostumbrados a que la ejecución individual suponga la cancelación de las cargas posteriores y la subsistencia de las anteriores (art. 674 LEC). Hay sin embargo otras posibilidades. Así, por ejemplo, la venta forzosa de un buque, prevista en el Convenio de Ginebra 6 de mayo de 1993, implica -de partida- la cancelación de todos los gravámenes inscritos (también de los no inscritos); por tanto, cancelación también de las cargas preferentes.
La cancelación de “todo” en caso de ejecución -individual-, una opción muy económica y clara, ciertamente con importante carga negativa, que acaso debiese admitirse lege ferenda… “cum grano salis“.
Art. 12 del Convenio Internacional sobre los privilegios marítimos y la hipoteca naval, hecho en Ginebra el 6 de mayo de 1993. Efectos de la venta forzosa. En caso de venta forzosa del buque en un Estado Parte, todas las hipotecas, mortgages o gravámenes inscritos, salvo los que el comprador haya tomado a su cargo con el consentimiento de los beneficiarios, y todos los privilegios y otras cargas de cualquier género dejarán de gravar el buque.
Artículo 480 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima. Regulación. La venta forzosa del buque se ajustará a lo prevenido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o en la normativa administrativa que resulte de aplicación para la subasta de los bienes muebles sujetos a publicidad registral en todo lo no previsto en el Convenio Internacional sobre los privilegios marítimos y la hipoteca naval, hecho en Ginebra el 6 de mayo de 1993, y en esta ley.
Artículo 484 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima. Efectos de la venta forzosa.
1. Como consecuencia de la venta forzosa del buque, todas las hipotecas y gravámenes inscritos, salvo aquellos en los que el comprador se hubiere subrogado con el consentimiento de los acreedores, así como todos los privilegios y otras cargas de cualquier género que pudieran recaer sobre el buque, quedarán sin efecto y, en su caso, deberá ordenarse su cancelación.
2. No será de aplicación lo dispuesto en los artículos 666, 668.3, 670 y 672 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre avalúo y declaración de cargas y sobre cargas y gravámenes.
El Gobierno regula la subasta electrónica de inmuebles con un año de retraso
Lucía Sicre – 13/06/2014
Se creará un portal único donde pujar desde cualquier lugar y momento
La mayor concurrencia de interesados permitirá subir el valor de la casa
El nuevo sistema evitará que el banco se quede siempre con la casa
La Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, trajo de la mano una nueva exigencia para las subastas extrajudiciales o notariales: que la venta se realice mediante una sola subasta electrónica, a través del portal público. La idea es, tal y como explicó hace un año la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, “terminar con una corruptela del sistema que eran los llamados subasteros”.
Sin embargo, a día de hoy ese portal aún no se ha creado, por falta de una norma que desarrolle en detalle el nuevo sistema. Este viernes, más de un año después de la entrada en vigor de la Ley, el Consejo de Ministros ha dado luz verde a ese texto, que queda recogido en el proyecto de Ley de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y el Registro Civil.
La ausencia de esta Ley ha significado que, durante todo este periodo de tiempo, las subastas ante notario se hayan celebrado mediante la fórmula clásica: presencialmente y ante el fedatario público.
Las desventajas son muchas: tal y como reconoce la propia exposición de motivos del nuevo proyecto de Ley, la subasta presencial “adolece, hoy por hoy, de serios inconvenientes, como la falta de publicidad, ya que las subastas se anuncian escasamente y su limitada difusión dificulta enormemente la concurrencia, lo que genera, a su vez, una escasa participación.
El proyecto también destaca la limitación de acceso de la subasta presencial, que complica la participación a los que concurran en persona o representados, al obligarles a estar en un lugar, día y hora determinados. El “rigor formalista” del proceso es otro de sus defectos, según Justicia.
Como respuesta, el proyecto aprobado hoy en Consejo de Ministros da un vuelco a la situación, detallando la creación de un solo Portal Electrónico de Subastas (dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado). El sistema de plataforma única permite la existencia de una única base de datos, de modo que sólo será necesario mantener un motor de búsquedas que abarque la práctica totalidad de las subastas públicas. Ello permite a la Administración ahorrar costes, facilitando también al ciudadano la búsqueda de inmuebles.
Según la propia norma, esta vía presenta “innumerables ventajas”, ya que permite multiplicar la publicidad de los procedimientos, facilitar información casi ilimitada tanto de la subasta como del bien, y pujar casi en cualquier momento y desde cualquier lugar, lo que genera un sistema más eficiente para todos los afectados.
Además, la posibilidad de que aumente la concurrencia de interesados en la subasta permite subir el valor de la vivienda, y evitar que sea la entidad bancaria la que se quede finalmente con el inmueble por un importe mucho menor.
Otra gran novedad es que la norma aprobada esta mañana va más allá del dictado de la Ley de 2013: si aquélla obligaba únicamente a que la subasta extrajudical se lleve a cabo ‘online’, el nuevo proyecto extiende esta obligación también a la subasta judicial. Así, el notario seguirá encargándose de las subastas fuera de los tribunales, y el secretario judicial, como fedatario judicial, será el encargado de recabar toda la información y llevar a cabo el procedimiento cuando las partes lleven el caso ante un juez. Ningún procedimiento podrá llevarse a cabo, por lo tanto, de forma exclusivamente presencial.
La norma deja claro que la seguridad está garantizada aunque se pierda la presencia física. El sistema de identificación será la firma electrónica, o bien la firma con sistemas de claves previamente concertadas. El alta podrá realizarse a través del Portal de Subastas mediante certificado reconocido de firma electrónica o presencialmente en cualquier Oficina judicial e incluirá necesariamente todos los datos identificativos del interesado.
Se comienza con el anuncio de la subasta en el Boletín Oficial del Estado. También se publicitará en el Portal de la Administración de Justicia y posteriormente, en el Portal de Subastas. Para cada una de ellas, se encontrará la publicidad registral de los bienes y de los datos complementarios, como planos, fotografías, licencias u otros elementos que, a juicio del deudor, del acreedor o del secretario judicial, puedan contribuir a la venta del bien.
3. Documentación telemática
La norma fija que todos los intercambios de información que deban realizarse entre las Oficinas judiciales y el Portal de Subastas se realizarán de manera telemática. Desaparece el papel del proceso.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el Boletín Oficial del Estado, cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para su comienzo. Una vez abierta, solamente se podrán realizar pujas electrónicas. El Portal de Subastas informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas, que podrán seguir produciéndose durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura.
5. Reglas para pujar
Si en la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación del bien, según las mismas reglas que hasta ahora: cuando no se trate de la vivienda habitual del deudor, el acreedor -normalmente la banca- podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.
6. Para los ‘rezagados’
Aquellos que carezcan de los medios técnicos necesarios para gestionar su alta como usuario e intervenir en la subasta electrónica, podrán manifestarlo así y realizar pujas desde cualquier Oficina judicial. En este supuesto, las comunicaciones y notificaciones necesarias que hayan de realizarse al postor, se harán por la Oficina judicial ante la que se siga el procedimiento de ejecución.
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