Source: https://gillescarnoy.be/2010/08/16/restitution-de-la-tva-apres-constitution-dun-usufruit-sur-un-immeuble-neuf/
Timestamp: 2018-11-20 07:41:54+00:00
Document Index: 188346407

Matched Legal Cases: ['art. 8', '§ 1', '§ 2', 'art. 45', '§ 1', 'arrêt ', 'arrêt ']

Restitution de la TVA après constitution d'un usufruit sur un immeuble neuf - Carnet de route en droit immobilier | Carnet de route en droit immobilier
par Gilles Carnoy le 16 août 2010
Le gérant fait construire une villa et paie donc la TVA sur les factures de son entrepreneur. Le gérant concède ensuite à sa société un droit réel d’usufruit sur la villa pour une durée de 20 ans et contre un prix représentant 65 % de la valeur du bien en pleine propriété.
Au moment de la constitution de l’usufruit, la villa encore neuve sur le plan de la TVA. Cela signifie que le droit réel est constitué avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment (art. 8, § 1er, CTVA).
Cette constitution de droit réel intervient donc en régime TVA ; à cet effet, le gérant opte pour un assujettissement occasionnel comme le lui permet l’article 8, § 2, CTVA.
Le gérant demande donc la restitution de la TVA payée sur la construction. En effet, tout assujetti fût-il occasionnel, peut déduire de la taxe dont il est redevable, les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, dans la mesure où il les utilise pour effectuer des opérations taxées (art. 45, § 1er, CTVA).
Le droit à déduction n’est pas contesté par l’administration dans son principe, mais ce droit doit-il être proratisé dès lors que ce n’est que l’usufruit, et non la pleine propriété qui a été cédé ?
La thèse du gérant est que le droit à déduction ne dépend pas de la valeur du bien mais de la destination du bien, à savoir que le bien est affecté à une activité générant de la taxe.
Pour l’administration, le droit à déduction doit être proportionnel à la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de l’immeuble. L’administration estime que l’utilisation de la villa par la société n’est pas totale car celle-ci n’utilise qu’un droit démembré, l’usufruit, et non la totalité de la propriété sans limite de temps.
La Cour d’appel d’Anvers donne raison à l’administration fiscale Anvers, 16 mars 2010, R.G. n° 2008/AR/385, www.fiscalnet.be. La Cour retient la thèse selon laquelle la destination n’est pas totale dès lors que la nue-propriété reste réservée au gérant. La villa n’est donc pas complètement destinée à une activité économique générant de la taxe.
Il est intéressant de noter que l’administration fait valoir dans cet arrêt que, pour elle, la déduction de la TVA perçue en amont n’est complète que si le prix de vente du droit réel atteint presque le prix de la construction du bâtiment, à savoir 95 % (usufruit d’au moins 10 ans) et à 97,5 % (plus de 10 ans).
Tags: Assujettissement occasionnel, déduction, droit réel, immeuble neuf, TVA, usufruit
Qu’en serait-il si la société mettait à disposition une partie de l’immeuble, disons 60%, pour utilisation personnelle?
La récupération de TVA proratisée en fonction de l’usufruit, devrait-elle aussi être réduite à la fraction d’utilisation professionnelle (40%)?
Pour un développement, voyez l’article relatif à la fin de l’arrêt Seeling.