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Timestamp: 2018-04-20 02:57:42+00:00
Document Index: 202465855

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 700", 'arrêt ', '§ 2', '§ 4', "l'article 4", '§ 1', "l'article 4", "l'article 455", 'arrêt ', "l'article 455"]

VEFA, article 1604 du code civil et notion de conformité - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
01h17 05 janv. 2012
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 4 mai 2010), qu'en 1999-2000, la société civile immobilière Vascosan (SCI) a fait édifier la résidence ..., qu'elle a vendue par lots en l ‘ état futur d'achèvement ; que les travaux ont été réceptionnés le 21 septembre 2000 ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI en indemnisation de ses préjudices en se prévalant d'une délivrance non conforme et de malfaçons ; qu'une expertise a été ordonnée ;
Attendu qu'ayant retenu, sans violer les articles 4 et 16 du code civil, que le syndicat des copropriétaires ne fournissait aucune référence aux documents contractuels auxquels la réalisation de ce sas aurait contrevenu et invoquait seulement des plans initiaux, de caractère technique, sans établir qu'ils présentaient une nature contractuelle, la cour d'appel a pu en déduire qu'on ne pouvait reconnaître à ce prétendu désordre la qualité d'une non-conformité ;
Attendu que la cour d'appel a souverainement relevé, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve produits, que le syndicat des copropriétaires n'apportait aucun élément de nature à classer ce prétendu manquement dans la catégorie des manquements aux stipulations contractuelles ou aux règles de l'art, et notamment ne fournissait aucune précision sur la prétendue norme qui aurait été enfreinte ;
Sur le neuvième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, devant laquelle le syndicat des copropriétaires se bornait à lui demander de constater le comportement dolosif de la SCI et de la condamner à réparer les dommages subis de ce fait par l'octroi de dommages-intérêts sans chiffrer cette demande, n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes ;
Attendu que pour condamner la SCI à payer la somme de 32 979 euros au syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que le fait qu'une partie du toit consistant en une terrasse ait pu ne pas avoir été mentionné sur le descriptif de l'immeuble, ne saurait s'analyser comme une non conformité et ouvrir un droit à réparation au syndicat dès lors que l'option retenue par les constructeurs n'apparaît ni techniquement, ni esthétiquement susceptible de causer le moindre préjudice aux acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la couverture n'était en partie pas conforme à la notice descriptive, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur les deuxième, et cinquième moyens, réunis :
Attendu que pour condamner la SCI à payer la somme de 32 979 euros au syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que les prestations substituées étant de même niveau esthétique et qualitatif n'apparaissent pas comme une non conformité aux prescriptions contractuelles ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les prestations réalisées s'écartaient de la lettre du descriptif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées au titre de la charpente-couverture, du revêtement des murs du hall d'entrée et du couloir, de l'enduit de soubassement extérieur et de la dalle du parking en sous-sol, l'arrêt rendu le 4 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;
Condamne la SCI Vascosan aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Vascosan à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Moyens produits par de la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat du syndicat des copropriétaires de La Résidence ...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de la SCI VASCOSAN au paiement de la somme de 32. 979 €, outre intérêts moratoires au taux légal à compter du 1er juin 2009, au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence ... ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la charpente et couverture, le syndicat fait grief à la SCI venderesse qu'alors que la notice descriptive prévoit (§ 2. 8. 2) que la couverture sera réalisée « en ardoises éternit sans amiante sur la toiture et en zinc ou aluminium sur les lucarnes … », elle recourut à des bacs aciers ; Il estime que cette prestation est d'une qualité moindre tant sur le plan esthétique que sur celui de la longévité du matériau ; en réparation, le syndicat demande une indemnité de 225. 860 € correspondant au remplacement de la couverture existante par une toiture conforme au contrat ; la SCI invoque que cette non conformité ne concerne qu'une partie de la couverture (un angle de celle-ci occupé par une terrasse) et que le choix qui a été fait de cette solution résulte d'une « option technique » liée à un problème d'étanchéité ; l'expert expose que ce changement de couverture est intervenu en cours de construction, à l'initiative du maître de l'ouvrage, « par souci d'économie » ; la cour observe que le fait qu'une partie du toit consistant en une terrasse (qui, partant, n'est pas recouverte d'ardoises) ait pu ne pas avoir été mentionné sur le descriptif de l'immeuble ne saurait s'analyser comme une non-conformité et ouvrir un droit à réparation au syndicat, dès lors, comme il est établi, que l'option retenue par les constructeurs n'apparaît ni techniquement ni esthétiquement susceptible de causer le moindre préjudice aux acquéreurs ; ces derniers seront donc déboutés de leur réclamation sur ce point ;
ALORS QUE l'action fondée sur la non conformité de la chose vendue aux stipulations du contrat suppose seulement une différence entre la chose convenue et la chose livrée, peu important la nature et la qualité de la prestation substituée, le préjudice résultant de la seule inexécution du contrat ; qu'en déboutant la copropriété de la Résidence ... de sa demande de réparation de la charpente et couverture, motif pris de ce que l'option retenue par les constructeurs n'apparaissait ni techniquement ni esthétiquement susceptible de causer le moindre préjudice aux acquéreurs, cependant qu'elle avait relevé que la couverture n'était pas conforme aux documents contractuels et que cette seule constatation suffisait à justifier la demande indemnitaire de la copropriété, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1604 du code civil.
AUX MOTIFS QUE, s'agissant du revêtement des murs du hall d'entrée et du couloir, le syndicat fait grief à la SCI venderesse qu'alors que selon le descriptif de vente (5. 2. 2) les murs du hall et du couloir seraient revêtus de « toile de verre », le revêtement a en fait été réalisé à la « peinture gouttelette », procédé plus économique et de moindre qualité. Il demande en réparation la somme de 11. 096 €, évaluée par l'expert pour effectuer une reprise conforme ; cette non-conformité est confirmée par le rapport d'expertise, qui l'impute à la volonté du maître d'ouvrage en cours de travaux, pour des raisons de « meilleure tenue dans le temps » ; la SCI, outre le caractère apparent de cette non-conformité, invoque qu'elle n'a entraîné aucun préjudice, la prestation étant de meilleur niveau ; la cour relève que si la prestation réalisée a pu s'écarter de la lettre du descriptif, la prestation qui lui est substituée étant de même niveau esthétique et qualitatif n'apparaît pas comme une non-conformité aux prescriptions contractuelles et partant ne saurait ouvrir un droit aux acquéreurs ; ceux-ci seront donc déboutés de leur réclamation à ce titre ;
ALORS QUE l'action fondée sur la non conformité de la chose vendue aux stipulations du contrat suppose seulement une différence entre la chose convenue et la chose livrée, peu important la nature et la qualité de la prestation substituée ; qu'en retenant, pour débouter la copropriété de la Résidence ... de sa demande de réparation du revêtement des murs du hall d'entrée et du couloir, que la prestation substituée, étant de même niveau esthétique et qualitatif, n'apparaissait pas comme une non-conformité aux prescriptions contractuelles, cependant qu'elle avait constaté que la prestation réalisée s'était écartée de la lettre du descriptif et que cette seule constatation suffisait à justifier la demande indemnitaire de la copropriété, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1604 du code civil.
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de l'enduit du soubassement extérieur, le syndicat fait grief à la SCI venderesse de ce qu'un béton bouchardé a été substitué à l'enduit prévu sur le soubassement extérieur ; la SCI conteste que la responsabilité puisse être engagée à ce titre ; il résulte du rapport de l'expert que cette substitution opérée par le maître de l'ouvrage en cours de construction résulte de ce que le béton bouchardé est un matériau plus pérenne et plus résistant que celui initialement prévu et d'apparence esthétique similaire ; la cour relève pareillement que si la prestation réalisée a pu s'écarter de la lettre du descriptif, la prestation qui lui est substituée étant de même niveau esthétique et qualitatif n'apparaît pas comme une non-conformité aux prescriptions contractuelles et partant ne saurait ouvrir un droit à réparation aux acquéreurs ; ceux-ci seront déboutés de leur réclamation à ce titre ;
ALORS QUE l'action fondée sur la non conformité de la chose vendue aux stipulations du contrat suppose seulement une différence entre la chose convenue et la chose livrée, peu important la nature et la qualité de la prestation substituée ; qu'en retenant, pour débouter la copropriété de la Résidence ... de sa demande de réparation de l'enduit du soubassement extérieur, que la prestation substituée étant de même niveau esthétique et qualitatif n'apparaissait pas comme une non-conformité aux prescriptions contractuelles, cependant qu'elle avait constaté que la prestation réalisée s'était écartée de la lettre du descriptif et que cette seule constatation suffisait à justifier la demande indemnitaire de la copropriété, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1604 du code civil.
AUX MOTIFS QUE, s'agissant des bacs à fleurs, le syndicat fait grief à la SCI venderesse de ce que la façade de l'immeuble n'était pas ornée de bacs à fleurs ; la SCI conteste que sa responsabilité puisse être engagée à ce titre ; la cour observe en effet que ces bacs à fleurs ne figurent pas sur les documents contractuels des parties mais seulement sur un prospectus publicitaire ne présentant aucune ressemblance avec un document contractuel ; ainsi on ne saurait estimer qu'il puisse y avoir manquement aux prescriptions contractuelles et le syndicat sera débouté de sa réclamation de ce chef ;
ALORS QUE le défaut de conformité s'apprécie au regard des documents contractuels et notamment des documents publicitaires ; que la copropriété de la Résidence ... faisait valoir que figurait sur la plaquette commerciale en façade de l'immeuble à l'angle des rues Masclef et Legrand Daussy, un important bac à fleurs qui n'avait pas été réalisé et que cette carence avait été qualifiée de trompeuse par l'expert (conclusions récapitulatives n° 3 de la copropriété de la Résidence ... p. 27) ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter la copropriété de la Résidence ... de sa demande d'indemnité d'un montant de 932, 83 €, que ces bacs à fleurs ne figuraient que sur un prospectus publicitaire ne présentant aucune ressemblance avec un document contractuel, sans expliquer les raisons pour lesquels ce document publicitaire ne valait pas document contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1604 du code civil.
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la dalle du parking en sous-sol, le syndicat fait grief à la SCI venderesse qu'alors que le descriptif de vente prévoit (§ 4. 2. 1) que le revêtement du sol du parking souterrain sera constitué d'une « dalle en béton surfacée », ce parking est en réalité recouvert d'un enrobé qu'il estime de durée et de qualité moindre (risques d'enfoncements compte-tenu de la nature du sol) ; selon lui, cette non-conformité s'inscrit à l'évidence dans un souci d'économie ; en réparation, il demande la somme de 209. 245 € pour l'établissement d'un revêtement conforme ; la SCI invoque, outre le caractère apparent de cette non-conformité, que cette substitution résulte d'un choix technique intervenu en cours de construction ; le rapport de l'expert ne confirme pas que ce choix technique présente les inconvénients qu'invoque le syndicat ; constatant qu'aucune insolidité caractérisée n'est à ce jour établie par le syndicat, la cour relève que si la prestation réalisée a pu s'écarter de la lettre du descriptif, la prestation qui lui est substituée étant de même niveau esthétique et qualitatif n'apparaît pas comme une nonconformité aux prescriptions contractuelles et partant ne saurait ouvrir un droit à réparation aux acquéreurs ; ceux-ci seront déboutés de leur réclamation à ce titre ;
ALORS QUE l'action fondée sur la non conformité de la chose vendue aux stipulations du contrat suppose seulement une différence entre la chose convenue et la chose livrée, peu important la nature et la qualité de la prestation substituée ; qu'en retenant, pour débouter la copropriété de la Résidence ... de sa demande d'indemnité pour réparation de l'enduit du soubassement extérieur, que la prestation substituée étant de même niveau esthétique et qualitatif n'apparaissait pas comme une non-conformité aux prescriptions contractuelles, cependant qu'elle avait constaté que la prestation réalisée s'était écartée de la lettre du descriptif et que cette seule constatation suffisait à justifier la demande indemnitaire de la copropriété, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1604 du code civil.
AUX MOTIFS QUE, s'agissant du différentiel de niveau sas d'accès/ sol, le syndicat invoque que « le niveau du sas d'accès est plus bas que le niveau du sol », ce qui engendre un risque d'inondation qui se serait déjà réalisé, notamment dans la cuve de l'ascenseur ; la SCI invoque qu'il s'agit d'un choix technique intervenu en cours de construction, n'ayant causé aucun préjudice à la copropriété ; la cour observe que le syndicat ne fournit aucune référence aux documents contractuels auxquels la réalisation de ce sas aurait contrevenu ; il invoque seulement des « plans initiaux », de caractère technique, dont il n'établit nullement qu'ils présentent une valeur contractuelle ; il suit de là que la cour ne saurait reconnaître à ce prétendu désordre la qualité d'une nonconformité ; elle ne le retiendra pas davantage comme manquement aux règles de l'art, l'expert ayant estimé que ce « choix technique » ne pouvait causer le moindre préjudice ; le syndicat sera donc débouté de sa demande à ce titre ;
ALORS, D'UNE PART, QU'il est interdit au juge de fonder sa décision sur une contestation qu'il a élevée de son propre mouvement là où aucun désaccord n'était apparu entre les parties ; que la SCI VASCOSAN s'était bornée à prétendre que le positionnement du niveau du sas d'accès à un niveau plus bas que le niveau du sol était un choix technique intervenu en cours de construction, n'ayant causé aucun préjudice à la copropriété (conclusions récapitulatives n° 3 de la SCI VASCOSAN p. 21) ; qu'en énonçant, pour débouter la copropriété de la Résidence ... de sa demande d'indemnité pour ce différentiel de niveau sas d'accès/ sol, que la copropriété invoquait des « plans initiaux », de caractère technique, dont elle n'établissait nullement qu'ils présentaient une valeur contractuelle, cependant que la SCI VASCOSAN n'avait jamais prétendu que les « plans initiaux » n'avaient pas de valeur contractuelle, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en l'espèce, il n'était ni soutenu, ni même simplement allégué que « les plans initiaux » n'avaient pas de valeur contractuelle ; qu'en fondant sa décision sur le fait qu'il n'était pas établi que les « plans initiaux » présentaient une valeur contractuelle, la cour d'appel a violé l'article du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS, ENFIN, QUE l'action fondée sur la non-conformité de la chose vendue aux stipulations du contrat suppose seulement une différence entre la chose convenue et la chose livrée, peu important la nature et la qualité de la prestation substituée, le préjudice résultant de la seule inexécution du contrat ; qu'en déboutant la copropriété de la Résidence ... de sa demande d'indemnité pour le différentiel de niveau sas d'accès/ sol, motif pris de ce que le choix technique intervenu en cours de construction ne pouvait causer le moindre préjudice, cependant qu'elle constatait que la SCI VASCOSAN avait choisi une autre technique que celle prévue initialement pour le niveau du sas d'accès/ sol et que cette seule constatation suffisait à justifier la demande indemnitaire de la copropriété, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1604 du code civil.
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la serrure de l'ascenseur, la demande a été abandonnée ;
ALORS QUE la copropriété de la Résidence ... faisait valoir, s'agissant de la serrure de l'ascenseur, que si la SCI VASCOSAN indiquait que l'intervention avait été réalisée et que la réclamation n'avait plus lieu d'être, cela n'avait pu être vérifié par les copropriétaires car aucun d'eux ne disposait des clés d'accès à l'ascenseur, ce qui justifiait le maintien de la demande (conclusions responsives et récapitulatives de la copropriété de la Résidence ... p. 37 et 38) ; qu'en affirmant, pour débouter la copropriété de la Résidence ... de sa demande sur ce point, qu'elle avait abandonné cette demande, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante et violé l'article 4 du code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de l'accès parking, le syndicat invoque que la largeur des entrées de parking sont insuffisantes compte tenu du « rayon de courbure » et non conformes à une « norme » ; la SCI expose que l'expertise est muette sur ce point ; la cour observe qu'en effet le syndicat demandeur n'apporte dans ses écritures aucun élément de nature à classer ce prétendu manquement dans la catégorie des manquements aux dispositions contractuelles ou aux règles de l'art, et notamment ne fournit aucune précision sur la prétendue « norme » qui aurait été enfreinte ; il sera donc débouté de sa réclamation à ce titre ;
ALORS QUE la copropriété de la Résidence ... faisait valoir, preuves à l'appui, que par une erreur de conception, les largeurs des entrées de parking étaient de 2, 65 mètres et 2, 80 mètres alors qu'elles devaient être de 4 mètres en raison de la contrainte liée au rayon de courbure et ajoutait que les annexes du rapport d'expertise prévoyaient une largeur de 4 mètres, que l'entreprise Lheureux préconisait le remplacement de la porte basculante par une porte pivotante permettant de gagner 25 centimètres de largeur de passage et que la SCP MENET § MARQUE, huissiers de justice, avait d'ailleurs constaté, dans un procès-verbal établi les 14 et 15 janvier 2008, la présence à hauteur de pare chocs de voiture et d'ailes, de nombreuses traces de frottements ; qu'en déboutant la copropriété de la Résidence ... de sa réclamation sur ce point au motif qu'elle ne fournissait aucune précision sur la « norme » qui aurait été enfreinte, sans examiner l'ensemble des éléments de preuve produits à l'appui de sa demande, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de la SCI VASCOSAN au paiement de la somme de 32. 979 €, outre intérêts moratoires au taux légal à compter du 1er juin 2009 au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence ... ;
AUX MOTIFS QUE divers désordres invoqués par le syndicat demandeur sont estimés « apparents » par la SCI VASCOSAN qui expose que dans la mesure où elles n'ont pas fait l'objet de réserves lors de la livraison des parties communes intervenue le 22 mars 2001, le syndicat est « censé les avoir acceptés en l'état » ; le syndicat invoque que les conditions de cette livraison ne permettaient pas à la copropriété de constater les désordres invoqués nonobstant leur prétendue apparence ; il estime par ailleurs que la SCI venderesse a manqué à son obligation d'information ; la cour observe qu'il résulte des éléments versés aux débats que lors de cette livraison des parties communes, effectuée le 22 mars 2001, ces parties communes n'étant pas toutes achevées et la copropriété, quoiqu'officiellement constituée depuis le 9 juin 1999, date de l'établissement du règlement de copropriété par la SCI VASCOSAN, n'était pas encore pourvue d'organes pérennes : elle n'était représentée que par la SARL COGENOR, syndic provisoire, assisté par un seul des futurs copropriétaires, Monsieur Z..., futur président du conseil de gérance ; or ces mêmes éléments font apparaître, d'une part, que Monsieur Z..., qui n'était pas un professionnel du bâtiment, n'était pas encore familiarisé avec les lieux, et, d'autre part, que la SARL COGENOR était une agence immobilière appartenant à des actionnaires de la SCI venderesse de sorte que, quoiqu'elle fût officiellement mandataire de la copropriété, elle n'avait en pratique aucun intérêt à relever quelque désordre que ce soit ; il ne saurait dans ces conditions être retenu contre le syndicat demandeur de n'avoir pas relevé à cette occasion la totalité des non-conformités ou des désordres relevés dans les semaines qui ont suivi l'occupation ultérieure de l'immeuble, alors même qu'ils eussent pu être considérés comme « apparents » pour des regards plus avertis ou plus indépendants des intérêts du vendeur ; il eût fallu pour le moins que la SCI énonce ellemême ces désordres ou non-conformités, qu'elle ne pouvait ignorer comme maître de l'ouvrage professionnel, et en informe les représentants de la copropriété pour les mentionner dans le procès-verbal de livraison ; pour n'avoir pas satisfait à cette obligation de renseignement, elle a engagé sa responsabilité contractuelle et doit en répondre dans la présente instance, sans pouvoir comme elle le prétend, s'en décharger sur leur prétendue apparence ou sur les carences de la SARL COGENOR ; ainsi la cour retiendra les désordres invoqués sans les écarter à raison de leur caractère « apparent » ;
ALORS QUE la copropriété de la Résidence ... soutenait que la SCI VASCOSAN était en sa qualité de promoteur vendeur, l'intermédiaire obligé des copropriétaires avec les entrepreneurs et qu'elle s'était rendue coupable d'un comportement dolosif et gravement fautif en prononçant la réception de l'immeuble en fraude des droits des acquéreurs et en provoquant la livraison des communs le 22 mars 2001, bien qu'elle n'ignorait pas les désordres déjà signalés et demandait à la cour d'appel de la condamner à réparer les dommages subis par la copropriété du fait de ce comportement dolosif (conclusions d'appel responsives et récapitulatives n° 3 de la copropriété p. 44) ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."