Source: http://urbaniker.net/?cat=19
Timestamp: 2017-06-28 01:46:55
Document Index: 119088462

Matched Legal Cases: ['artículo 254', 'Artículo 10', 'artículo 9', 'artículo 9', 'artículo 11', 'artículo 10', 'artículo 19', 'artículo 9', 'artículo 16', 'artículo 16', 'artículo 3']

Renovación y Regeneración Urbana | Urbaniker
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Enero 13, 2017Regeneración urbana, Renovación y Regeneración Urbana, Urbanismoadmin	Introducción
La existencia de estos vacíos urbanos provoca la necesidad de reflexión sobre estrategias de regeneración urbana que fomenten el aprovechamiento de estos espacios ahora abandonados, todo ello en el marco del principio urbanístico tan de moda como la “resiliencia urbana” entendida como la capacidad que tiene la ciudad y su ciudadanía para resurgir o para responder a los efectos negativos generados por una crisis.
En la medida que los usos transitorios se articulan de forma completamente ajena a la calificación urbanística y al régimen de propiedad del inmueble, podríamos decir que se desarrollan de forma “ajurídica” (otros dirían que directamente se desarrollan de forma “ilegal”). Con objeto de superar este difícil encaje jurídico se ha intentado asimilar estos usos transitorios con el régimen propio de los usos provisionales, lo que no siempre es posible. Son tres las características que, en mi opinión, pueden separar ambas figuras;
” En la actualidad también, existen multitud de espacios urbanos vacíos u obsoletos, que pueden entenderse como un resultado de infinidad de dinámicas que suceden en las ciudades y el territorio, derivadas de diversos cambios económicos y sociales acaecidos en las últimas décadas: desde las transformaciones económicas que generan vacantes y obsolescencias en edificios y suelos utilizados para la producción industrial y/o infraestructuras, hasta cambios en las preferencias de uso de la ciudadanía y/o agentes de otro tipo que provocan vacíos urbanos en el centro de la ciudad. Junto con los vacíos, encontramos multitud de tramas urbanas atrapadas en impasses temporales, construcciones vacías sin terminar, espacios urbanizados sin ejecutar, grandes extensiones infra-utilizadas a la espera de ser desarrolladas, etcétera.
Estas fórmulas de producción y gestión del “durante” o el “mientras tanto”, se presentan como una oportunidad para activar espacios con intervenciones mínimas, y más allá de ser útiles como una estrategia de regeneración del territorio en épocas de crisis, son una parte muy importante de la vida y economía urbana, y tienen cualidades propias de gran valor: Los usos transitorios permiten desarrollar y testar modelos, actividades y estrategias que en marcos de actuación que para el largo plazo no serían posibles.
En este contexto es necesario vislumbrar la posibilidad de inserción o asunción de este tipo situaciones, usos y praxis dentro de la definición y planificación del territorio, así como en su gestión. De esta manera, se busca fomentar el aprovechamiento del territorio y la creación de un territorio inteligente, capaz de dar respuesta a sus necesidades de regeneración desde la propia iniciativa de los agentes que lo habitan.”
” 5. Promover los usos transitorios como estrategia de regeneración del entorno urbano, poniendo el foco en la reutilización y uso colectivo de los espacios en transición a través de modelos colaborativos entre la ciudadanía y la administración.”
Así, la apelación a los usos transitorios responde a una estrategia espontánea y no formal de regeneración del territorio, que constituye una forma de gestión inteligente del mismo porque viene a satisfacer ciertas carencias del territorio de la mano de sus propios habitantes. Además estos usos transitorios disponen de un gran valor en sí mismos por formar parte importante de la vida y la economía urbana (algunos autores dirían que forman parte del llamado “bien común”) y comportan la posibilidad de testar una forma distinta de aprovechar y gestionar el territorio en el corto plazo.
A partir de la exitosa experiencia en la ciudad de Zaragoza de programas públicos para la valorización de los solares vacantes enclavados en zonas de regeneración urbana (“Esto no es un solar”), la legislación urbanística aragonesa viene a incorporar la obligación de la propiedad de consentir este tipo de usos transitorios como una parte integrante de la función social de los solares que permanezcan vacantes de edificación. Así, el artículo 254 párrafo cuarto de la Ley de Urbanismo de Aragón dispone lo siguiente;
“4. El deber de conservación de terrenos y solares podrá traducirse en el acondicionamiento de los mismos para un uso público del suelo, que tendrá carácter provisional y no supondrá dispensa del deber de edificar conforme al planeamiento (…)”
De forma similar nada impediría al planeamiento territorial o urbanístico reconocer una clase de uso específico con este carácter transitorio que pudiera ser implantado o desarrollado en aquellos inmuebles mientras permanezcan vacantes los deberes de transformación o de destino al uso urbanístico previsto por el planeamiento por parte de sus propietarios. Nótese el importante matiz que las licencias (también por tanto las de usos transitorios) se otorgan “a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros”, lo que evita a las administraciones locales la consideración de todas aquellas cuestiones de carácter jurídico-civil, que se habrán de dilucidar en otros foros.
Dejar un comentario	Casco Viejo de Bilbao. Una reflexión pertinente
Enero 24, 2016Regeneración urbana, Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Urbanismo Comercialadmin	Hace ya algunos meses en este blog nos hicimos eco de la problemática sobre la libre implantación de usos en la ciudad y de las consecuencias que dicha implantación, por efecto de su acumulación y concentración, puede acarrear a los tejidos urbanos y a sus residentes. En concreto, nos referíamos a la problemática que se estaba viviendo entre comerciantes, hosteleros y vecinos en el Casco Viejo de Bilbao. Entonces ya avánzabamos que los instrumentos de ordenación urbanística pueden ser un medio adecuado para regular este fenómeno sin alterar por ello la libertad de establecimiento, tal como había dictaminado el TSJ Cataluña sobre los Planes Especiales de Usos. Os dejo el enlace a esta entrada.
Dejar un comentario	Procedencia del derecho de realojamiento en las actuaciones urbanísticas
Diciembre 17, 2015Realojo, Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Urbanismoadmin	Recientemente se ha aprobado el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSR), Real Decreto Legislativo 7/2015, texto en el que se refunde, a su vez, lo previamente refundido (nótese la ironía) en el Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS) de 2008.
Dejar un comentario	Actuaciones de dotación. A vueltas con la plusvalía urbanística
Junio 20, 2014Actuación de dotación, Renovación y Regeneración Urbana, Urbanismoadmin	La plusvalía urbanística
Será en cada momento la que señale la legislación vigente. A la fecha de la aprobación de estos Criterios se entiende que corresponde al Ayuntamiento de Bilbao el 15% del incremento de la edificabilidad urbanística atribuida a la parcela.
1. En el suelo urbano comprendido en Áreas de reparto, cuando no se actúa en suelos incluidos en unidades de ejecución, el ajuste entre los aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por el planeamiento, se producirá mediante transferencias de aprovechamiento en los términos regulados en este Capítulo. 2. A tal efecto, los titulares de parcelas incluidas en transferencias de aprovechamiento, deberán presentar los correspondientes Proyectos de Ejecución. Artículo 10.3.2.- Plazo para la solicitud de licencia. En las actuaciones asistemáticas, el Programa señala el plazo de dos (2) años, contados a partir de la entrada en vigor del presente Plan, para convertir la parcela en solar y para solicitar la licencia de edificación.”
Dejar un comentario	El peligroso régimen jurídico de la infravivienda
Junio 6, 2014Ley de Rehabilitación, Ley de Vivienda, Renovación y Regeneración Urbana, Urbanismoinfravivienda, Rehabilitaciónadmin	Desde hace algún tiempo vengo asistiendo un poco perplejo al cada vez mayor alcance del régimen legal de lo que se ha dado en llamar como “infravivienda”; entendiendo por esta aquella edificación que no reúne las condiciones mínimas para que la misma pueda considerarse habitable. En concreto, la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana (Ley 3R) refiere a la infravivienda en estos términos;
La normativa urbanística de los PGOU incorpora a día de hoy unas condiciones generales de la edificación de modo que la licencia municipal que habilitaría la ocupación residencial ha terminado sustituyendo a la antigua “cédula de habitabilidad” en las normativas de casi todas las Comunidades Autónomas. Con la excepción reseñable de Cataluña que ha optado en su Ley de Vivienda por seguir exigiendo esta cédula de habitabilidad también para la legitimación de la ocupación residencial de las viviendas que se pongan en el mercado de venta o de alquiler, no sólo de aquellas viviendas que hayan sido objeto de proyectos de obras requeridos de licencia.
3. El Ayuntamiento del término municipal en el que se ubiquen las infraviviendas procederá a la declaración de inhabitabilidad de las mismas en los términos previstos en el artículo siguiente de la presente ley. 4. La declaración de inhabitabilidad de las infraviviendas cuando sea definitiva y firme en vía administrativa, se inscribirá en el Registro de la Propiedad y conllevará la prohibición de su utilización residencial en tanto persista la citada situación.
En otros términos. Se hace automáticamente exigible el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad a todas las viviendas y ello con carácter independiente de si las mismas van a ser objeto de obras de rehabilitación, de si han perdido estas condiciones de habitabilidad por mala conservación o de si nunca tuvieron tales condiciones por tratarse de construcciones ilegales o simplemente por haber sido construídas antes de la normativa de edificación y que se les hace ahora aplicable de forma retroactiva. Y conviene no perder de vista que el párrafo primero de este artículo permitiría establecer estas condiciones mínimas por vía reglamentaria. Así, este control de habitabilidad se configuraría como obligatorio para los Ayuntamientos en base a su competencia de disciplina urbanística y conlleva la amenaza para el particular de la prohibición de la ocupación residencial de su vivienda afectada, incluso con carácter definitivo (como reza el siguiente artículo) y ello aunque la misma estuviere incorporada al tráfico jurídico con total normalidad (hipoteca, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.) Parecería incluso que por el simple conocimiento que tenga un Ayuntamiento de que una vivienda incumple las condiciones mínimas de habitabilidad, por ejemplo a través de la Inspección Técnica del Edificio (ITE), se vería obligado a declarar la inhabitabilidad de la misma con el resultado de prohibir su uso residencial; perdiendo con ello, por cierto, su condición de vivienda y, consiguientemente, su valor expropiatorio e incluso su derecho al realojo. Lo cierto es que no quiero ni pensar en las repercusiones que esto va a tener en el tráfico jurídico inmobiliario y en la viabilización de operaciones de regeneración urbana. Sobre todo si seguimos insistiendo en incrementar de forma progresiva las condiciones mínimas de habitabilidad exigibles a las viviendas, haciendo aplicable las mismas a cada vez más supuestos, como acabamos de ver.
Así, en Euskadi estas exigencias mínimas de habitabilidad ya no serían sólo aplicables a los proyectos de nueva construcción o de intervención en edificios sometidos a actuaciones de rehabilitación mediante licencia. Incluso se superaría la legislación catalana en su control administrativo, mediante la cédula de habitabilidad, de estas mismas condiciones mínimas en los actos de disposición (venta o alquiler) de viviendas. El control administrativo de habitabilidad de viviendas en Euskadi, por la declaración de inhabitabilidad, aplicaría en cualquier momento y para cualquier edificio o vivienda; quedando así incardinada esta materia en la disciplina urbanística. Resulta además extraña esta declaración de inhabitabilidad de las viviendas porque las normas de disciplina urbanística tradicional ya dan solución jurídica a las situaciones de ilegalidad de usos y de construcciones y también habilitan imponer a los particulares las obras de recuperación de las condiciones de habitabilidad de aquellas viviendas que, por mal mantenimiento o conservación, las perdieron. Por lo tanto, esta declaración vasca de inhabitabilidad sólo aplicaría a aquellos supuestos de edificios y viviendas legales y bien conservados pero construídos con anterioridad a la normativa que se les haría ahora de aplicación. Algo así como una suerte de labor de inquisición arquitectónico-urbanística del parque residencial de nuestras ciudades con grave riesgo de sus ocupantes que, en este caso, no verían peligrar su vida sino “sólo” su vivienda.
Ahora se me entenderá mejor cuando reclamaba antes la necesidad de flexibilidad y, sobre todo, de mesura. Ver todos los 3 comentarios	Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana. Algunos claros entre las nubes
Dejar un comentario	Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Empiezan los problemas
Noviembre 19, 2013Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Urbanismoadmin	La semana pasada tuve la oportunidad de asistir a unas jornadas de análisis de la Ley 8/2013 de rehabilitación regeneración y renovación urbanas (en adelante LRRRU), organizadas por la Escuela Vasca de Estudios Territoriales y Urbanos dependiente del Instituto Vasco de Administración Pública.
Ver todos los 4 comentarios	Decreto-Ley andaluz y regulación de la vivienda desocupada ¿Competencia?
Un comentario por ahora	Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana. Preguntas abiertas sin respuesta
Julio 3, 2013Ley de Rehabilitación, Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana, Urbanismoadmin	Una vez realizado el periplo de seguimiento en la tramitación del proyecto hasta haberse convertido en ley, para finalizar temporalmente este conjunto de entradas, planteo varias cuestiones (bastante importantes en mi opinión) sobre las que podrían existir serias dudas interpretativas en relación al nuevo texto legal. Lo hago en la confianza que alguien con mejor criterio que yo proponga las posibles respuestas.
1. ¿Qué clase de obras de rehabilitación son imponibles por la Administración mediante las órdenes de ejecución y cuáles requieren una previa delimitación y un estudio de viabilidad económica para ser exigibles? Si las obras de estricta conservación no están sujetas a la previa delimitación y a la existencia de un estudio viabilidad económica (que sería lo lógico) ¿dónde lo pone? 2. Teniendo en cuenta que el estudio de viabilidad económica no necesariamente debe cubrir la totalidad del coste de la obra (ver post anteriores), las obras de rehabilitación que se impongan por una Administración ¿pueden ser tenidas por una vinculación urbanística singular – surgiendo el deber público de indemnización compensatoria – en aquella parte que no alcance a cubrir la inversión necesaria?
3. Excluyendo la Exposición de Motivos (de carácter no normativo), ¿en qué parte del texto articulado de la ley dice que las obras derivadas de la mejora de la eficiencia energética tienen sólo carácter orientativo y no son por tanto obligatorias? ¿Por qué se configuran entonces como un deber ciudadano la mejora de calidad y sostenibilidad urbana en el nuevo artículo 9 TRLS? 4. Según la Disposición Transitoria Primera todos los edificios que soliciten ayudas públicas deben tramitar previamente el Informe de Evaluación de Edificios. ¿Aplica a cualquier tipo de ayuda pública o sólo a las ayudas que provengan de la Administración General del Estado como dice la Exposición de Motivos?
6. El deber (artículo 9.2) de las Administraciones Públicas de imponer obras de conservación y ordenar y ejecutar las de rehabilitación, renovación y regeneración urbana, ¿hasta dónde alcanza? ¿Pueden ser solicitadas por un particular ante los tribunales? ¿La inacción municipal qué consecuencias jurídicas tiene (si las tiene)? 7. ¿Qué sentido tiene ignorar urbanísticamente (edificabilidad, distancias, etc.) sólo las obras que supongan favorecer la eficiencia energética con rendimientos de ahorro energético y de consumo de agua superiores al 30%? ¿Qué pasaría si a la hora de ejecutar las obras amparadas por licencia dicho rendimiento es menor y te encuentras con un edificio al que no se le puede conceder la licencia de primera ocupación porque se ha excedido de la edificabilidad permitida o porque infringe las distancias mínimas a colindantes?
8. ¿A qué tipo de actuaciones son exigibles la memoria de viabilidad económica? ¿Sólo a las que alteran la ordenación urbanística – remisión del artículo 11 al artículo 10 – o a todas? 9. En el caso en que la edificación objeto de actuación de rehabilitación no esté protegida, ¿debe atenderse la alegación de una comunidad de propietarios que opone una mayor viabilidad económica por el derribo y la reedificación de la edificación que mediante la imposición de obras de rehabilitación? 10. Respecto a las ayudas que perciben determinadas personas (por razón de su situación económica) para sufragar las obras de rehabilitación, ¿justifican la viabilidad económica de una actuación, aunque sólo las perciban unos propietarios y no otros? ¿Deben ser objeto que equidistribución (no sería lógico) como parece deducirse de la ley?
14. Siendo constitucional y legalmente exigible la valoración de los bienes y derechos que se expropian (justiprecio), ¿cómo se debe practicar esta valoración para hacerla equivalente a la entrega de la vivienda de realojo que siendo de VPO, tiene el precio prefijado? ¿Se falsea? ¿Es constitucional? 15. ¿Puede terminar una empresa propietaria minoritaria de terrenos interesada en la actuación de rehabilitación o regeneración formar parte del capital mixto de una empresa pública a través de un convenio y sin concurso público (artículo 19.1.a), como parece que exigiría la legislación de contratación administrativa?
16. Si las obligaciones de los propietarios de conservación de sus edificios deben tener un sustrato competencial básico igualitario, ¿por qué las exigencias de la calidad, sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios imponibles a sus propietarios queda al albur de cada Administración, tanto en lo referido a la delimitación de los edificios que quedan obligados así como en los contenidos de esas mismas obligaciones (artículo 9.1 TRLS)? 17. Existiendo la especial vinculación de los recursos de las actuaciones de dotación para financiar otras operaciones de rehabilitación y regeneración urbana a través del Patrimonio Municipal de Suelo (artículo 16.2a. y 39.1TRLS) ¿Cómo se gestiona ahora el PMS que tiene unos recursos afectados preferentemente a construcción de VPO y otros recursos afectados a operaciones de rehabilitación, renovación y regeneración urbana? 18. ¿Cómo debe interpretarse el párrafo cuarto del artículo 16 TRLS? ¿Cuáles son los criterios para determinar que no procede aplicar cesiones de suelo por imposibilidad técnica o económica? ¿Quién y cuándo lo determina? ¿El PGOU, el Plan Especial o la legislación urbanística autonómica (que sería lo más lógico)?
19. En relación a esto mismo, ¿cómo se justifica la inexistencia de otra solución técnicamente viable si se permite la delimitación discontinua de ámbitos en todo el suelo urbano y su cumplimiento vía complejo inmobiliario? ¿Cómo se justifica la inviabilidad económica si han quedado afectados recursos del PMS para viabilizar este tipo de operaciones? ¿Se pueden eliminar cesiones de suelo con destino a dotaciones públicas en un ámbito de suelo urbano y así poder cobrar el 15% de edificabilidad lucrativa de la actuación para aplicarlo en otros ámbitos (mercantilización de la ciudad)? 20. (Para acabar con un número redondo) ¿Por qué la Administración del Estado pone en el grito en el cielo contra el Decreto andaluz de vivienda, si ellos mismos en el artículo 3.b) de la Ley están exigiendo a las Administraciones Públicas políticas públicas para garantizar la ocupación de viviendas vacías? Las respuestas (también las propuestas de interpretación para contestar a las preguntas) serán bienvenidas en este blog o redes sociales. Gracias