Source: https://www.pequenasnoticias.com.ar/Boletines/BPN_276/BPN_276.htm
Timestamp: 2020-08-04 19:27:20
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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 276
Martes 29 de Noviembre de 2005 - Nº: 276
El pasado 22 de noviembre se realizó el Encuentro Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal en video conferencia simultánea con Córdoba, Santa Fe, Mendoza y Bahía Blanca en el Aula Magna de la Facultad Regional de Buenos Aires de la Universidad Tecnológica Nacional La entidad organizadora fue la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias Especialistas en el tema disertaron sobre los consorcios y su entorno social, aspectos legales en las urbanizaciones modernas y la función del arbitraje en la resolución de conflictos.
No desearás la representación de tu prójimo
El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, opinó que la representación del consorcio frente a terceros no debería estar en manos del administrador Se manifestó a favor de fomentar la cultura del arbitraje y propuso una solución para lograr las mayorías necesarias cuando se hace difícil reunir quórum en las asambleas Esto lo expresó durante una clase gratuita que dictó en la Defensoría del Pueblo de la Nación el pasado 14 de noviembre
Los consorcios deberán instalar balizas de señalización en los edificios para cumplir con la disposición "Obstáculos Aéreos a la Aeronavegación" del Comando de Regiones Aéreas de Buenos Aires En un comunicado, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias advirtió que aquellos que no cumplan con esta normativa serían sancionados con multas de muy alto valor.
El adicional se redujo al 50%
A partir del 1º diciembre el adicional a la indemnización pasó del 80 al 50% en el caso de que un trabajador sea despedido sin justa causa si su fecha de ingreso es anterior al 1º de enero de 2003 El decreto que así lo establece se publicó en el Boletín Oficial del día 23 de noviembre de 2005.
Dejemos los consorcios en manos de los copropietarios
por la Adm. Teresa S. de Arrigo
Con poca Fortuna se desprotege y agravia a los consumidores
por la Sra. Aurelia Núñez
Una sugerencia para el Registro de Administradores
por Julio Bobrowski
por Lorena de Quilmes
"Un simple administrador" – Parte II (27/11)
Horario nocturno (24/11)
Se aprobó pagar una indemnización
Nuestro reglamento es totalmente obsoleto
"Defenderé con mi vida..."
Un amplio arco de la comunidad consorcial repudió enérgicamente la campaña de e-mails anónimos que se realizó contra medios independientes de comunicación de propiedad horizontal Entidades de administradores, consorcistas y encargados apoyaron la libertad de expresión sin condicionamientos.
El pasado martes 15 de noviembre más de 200 personas participaron del seminario "Seguridad en calidad ambiental referido a la limpieza de tanques de agua potable" que organizó Administradores Independientes de Propiedad horizontal Los disertantes coincidieron en que se podrá trabajar con seguridad y eficacia si hay compromiso y cooperación entre las autoridades, las empresas prestatarias del sector, los administradares y los consorcistas.
Charla debate en "La Feliz"
La filial Mar del Plata de la Unión de Consorcistas de la República Argentina realizó el pasado 8 de noviembre una charla debate sobre la importancia de esta entidad en la vida consorcial La presidenta de UCRA de esa ciudad, Sra. Ana María Huertas, destacó que hoy el principal problema es la falta de claridad en la liquidación de expensas que realizan los administradores.
Día Internacional del Discapacitado por Paula Daiana Marrón
El próximo sábado se conmemora el "Día Internacional de las Personas con Discapacidad" En el mundo más del 10% de la población sufre de restricciones físicas o motoras Los principales desafíos son promover la integración y la equiparación de oportunidades.
¡¡¡ Todos juntos por un año mejor !!!
A pocos días de las fiestas, Pequeñas Noticias invita a la comunidad consorcial a mandar sus saludos y augurios para esta Navidad y Año Nuevo Los lectores que deseen participar pueden enviar un e-mail a Feliz2006@PequenasNoticias.com.ar
Más trámites vía Internet
Facturas a través de la red
La AFIP permitirá a muchas empresas emitir facturas por medio de Internet Esta modalidad entrará en vigencia el 16 de enero, fecha a partir de la cual los interesados podrán solicitar la de adhesión al régimen mediante la página web de la entidad.
Vacaciones (24/11)
Topes de asignaciones familiares (23/11)
Más tareas y cambios de horarios (22/11)
¡Vacaciones II, desde Tucumán! (20/11)
Aportes previsionales (10/11)
No encuentro la Versión 25 (22/11)
Alta temprana (29/10)
Suplentes de vigiladores (21/10)
CPCE de la CABA: "Las funciones del administrador están señaladas en el Art. 14 de la Ley 20.488"
[BPN-29-11/05] "Solicitamos que no se avance en la creación de esa carrera", destacó en una carta el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CPCE) al decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires (UBA), Dr. Atilio Alterini. En la nota, que con el número 3104 fue enviada el pasado 14 de noviembre, se le exhorta a que no continúe las tratativas para que se dicte en esa facultad la carrera de Administrador de Propiedad Horizontal <texto original>.
El presidente del CPCE, Dr. Humberto Ángel Gussoni, y el secretario, Dr. Guillermo Héctor Fernández, le manifestaron al Dr. Alterini, entre otros argumentos, que "el tipo de actividad a la que se dirigen estos estudios encuadra de manera muy clara en el ámbito del conocimiento propio de las Ciencias Económicas".
Por otra parte, también subrayaron que "igualmente nos ponemos a disposición de esa facultad, junto con las comisiones de estudios especializadas del consejo y con la Escuela de Educación Continuada, que funciona en nuestra institución, para avanzar junto a ustedes en el tema", aunque advirtieron que lo harán "con una perspectiva más ajustada a la real ubicación académica y profesional de la administración de consorcios de Propiedad Horizontal".
Comisión de Actuación Licenciados en Administración
La carta de los Dres. Fernández y Gussoni se basó en un detallado informe <texto original> que se produjo después del acuerdo firmado por el Dr. Alterini y el presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Adm. Jorge Hernández (BPN Nº 273 del 1/11/05: "Caras y caretas"). Este informe fue elaborado por los Dres. Roberto Fregonesi, Leopoldo Gurovich y Santiago Pontoriero, integrantes de la Comisión de Actuación Profesional Licenciados en Administración (APLA) y que conforman la Subcomisión de Administración de Consorcios en Propiedad Horizontal, que funcionan dentro de Consejo de Ciencias Económicas.
Según los miembros de APLA las funciones que desempeña un administrador de consorcio se enmarcan en las actividades vinculadas a las ciencias económicas y no a las del derecho. "La tarea del administrador de consorcios es esencialmente de aspecto económico administrativo. Si bien con base en las leyes vigentes, su desempeño no implica el ejercicio del derecho en sí", argumentaron.
Asimismo, señalaron que el administrador de consorcios "tiene una importantísima función en la dirección operativa de edificios y emprendimientos urbanísticos lo que significa que por una parte deberá asesorar a los propietarios en todas las cuestiones sobre propiedad horizontal y también tiene funciones operativas inherentes a las tareas administrativas".
Respecto a las funciones operativas explicaron que los administradores deben, entre otras cuestiones, controlar el destino de los fondos, resolver sobre el mantenimiento del edificio, dirigir al personal en relación de dependencia, resolver las diferencias entre los ocupantes del edificio, contratar a proveedores y sostienen que éstas son funciones "concordantes con las señaladas por el Art. 14 de la ley 20.488, que regula el ejercicio de los profesionales en Ciencias Económicas".
En este sentido, advierten que los profesionales de ciencias económicas "son los únicos que tienen en sus planes de estudio materias afines a la programación, planeamiento y presupuestación". Según ellos, ésto es lo que los hace tener "una visión distinta de las otras profesiones. Les permite conocer perfectamente qué resultados se obtendrán en el futuro por sus decisiones actuales y sus implicancias sociales, económicas y financieras".
Sin embargo, aclararon que "el conocimiento de las leyes pertinentes es necesario en la administración de consorcios pero no suficiente. También se deben conocer otras materias no menos importantes como por ejemplo Contabilidad, Finanzas, Psicología [...] y la mayoría de ellas, sólo se dictan en las carreras de Ciencias Económicas".
En ese informe, también afirman que los profesionales en ciencias económicas "luego de su graduación, pueden especializarse en distintas disciplinas existentes como: administrador de consorcios, de entidades deportivas, de centros de salud, de la justicia" y destacan que los abogados sólo pueden especializarse en propiedad horizontal "desde el ejercicio del derecho, no desde la administración".
Escultura en terra-cotta de Voltaire realizada por Jean Antoine Houdon en 1781 que se encuentra en el Musée Fabre, Montpellier, Francia
[BPN-29/11/05] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (administradores), Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (administradores), la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (propietarios), la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (consorcistas), la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (consorcistas), la Unión de Consorcistas de la República Argentina (consorcistas), la Agrupación de Encargados de Edificios 20 de Diciembre (encargados) y Tiempo de Cambio (encargados), entre otros, manifestaron su enérgico rechazo a la campaña de descalificación que sufrieron algunos integrantes de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) mediante el envío de correos electrónicos anónimos (BPN Nº 274 del 15/11/05: "Cobarde ataque contra medios independientes").
La totalidad de las adhesiones expresaron su repudio a este tipo de prácticas contra los medios de comunicación independientes resaltando que se deben abandonar estas acciones antidemocráticas y jerarquizar la libertad de expresión en todos los niveles.
Consultado el presidente de UMIPH, Sr. Claudio García de Rivas, sobre el apoyo recibido a la tarea que realizan los miembros de la entidad que representa, resaltó que "la vida en democracia no es un regalo ni un derecho divino. Hay que trabajarla duramente día a día y persona por persona. Es una construcción colectiva que implica un firme compromiso con las ideas propias y tolerancia con las ajenas. Creo que a la comunidad consorcial lentamente le comienzan a llegar estos aires frescos".
Por último el Sr. García de Rivas destacó que los argentinos tendríamos que defender uno de los valores que más nos ha costado conseguir en vidas en la última centuria y que Voltaire tan bien supo alguna vez resumir: "señor, no estoy de acuerdo con lo que dice, pero defenderé con mi vida su derecho a decirlo".
A continuación Pequeñas Noticias reproduce -por razones de espacio- algunos originales de las cartas que recibió de las entidades que se solidarizaron con los miembros de UMIPH y repudiaron este tipo de acciones dentro de nuestra comunidad.
Buenos Aires, 25 de noviembre de 2005
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, hace llegar por medio de la presente su solidaridad con aquellos medios atacados en forma anónima, manifestando su repudio a este tipo de prácticas.
Consejo Directivo de la CAPHyAI
Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal
Con motivo de las amenazas anónimas recibidas y denunciadas públicamente por miembros de UMIPH les expresamos nuestro más enérgico repudio a las amenazas antedichas y a toda forma de coartar la libertad de expresión.
Buenos Aires, 21 de Noviembre del 2005.
Sr. Claudio García de Rivas,
Hemos leído la nota con título: “Cobarde ataque contra medios independientes”.
Nuestra Asociación envía a Ud. y en su nombre a UMIPH, nuestra solidaridad y la siguiente reflexión:
“Todo aquel que hace, tiene un termómetro que le va marcando la temperatura de los privilegios que tocan”, de alguna manera, el ataque que les dirigen a Uds. es un síntoma de que la temperatura de los atacantes está aumentando, es decir, están en la buena senda.
Reiteramos nuestra solidaridad.
Dr. Pablo Terzano
Dr. Félix Pazo
ENANO FASCISTA ATACA A LA COMUNIDAD CONSORCIAL
Cuando se producen ataques descalificatorios contra algunos de los integrantes de la sociedad en general, y más aún si son anónimos, reflejan el grado de intolerancia que algunos individuos conservan como resabio de los oscuros años de la peor dictadura que padecimos.
La estigmatización, en este caso a UMIPH (Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal), no puede ser soslayada ni podemos pasarla en silencio. Debemos enfrentarla, denunciarla y combatirla con todos los medios a nuestro alcance para no dejar crecer el monstruo abominable que se alza en contra de la libertad de expresión. Si no le prestamos suficiente atención permitiremos, que luego de consumado este hecho, pueda continuar con otro y otro en su afán destructor de la democracia.
Parece que los intereses que intentan enfrentar a los administradores contra los propietarios, a los propietarios contra los encargados y a los encargados contra los administradores son muy poderosos y ahora encaran la lucha también dentro de cada una de las organizaciones y de los medios, especialmente de aquellos que tratan de reflejar los derechos y las opiniones que cada uno expone libre y responsablemente.
El agresor en cuestión se manifestó como administrador y le corresponde, en primera instancia, a las mismas asociaciones tratar de identificarlo y separar la manzana podrida, y a todos los ciudadanos actuar en defensa de nosotros mismos.
El nefasto proceso genocida del 76 y su proyecto económico continuado en la década del 90 requirieron, para ser exitosos, corrupción, hambre, desempleo, etc. que condujeron a una profunda desigualdad social y a la alteración total de nuestros ideales, creencias y valores que hoy debemos revertir en esta transición democrática.
Nuestra entidad, CACCyC, en su corta vida pero rápido crecimiento, ha sufrido también operaciones antidemocráticas: aprietes, extorsiones, amenazas e intentos de confundir que hemos superado exitosamente con el apoyo de nuestros asociados y adherentes en un sano ejercicio de democracia participativa.
Así como el cuerpo sano debe expulsar a sus células enfermas, afirmamos que los defectos de la libertad, sólo se curan con más libertad.
Este año puede marcar un punto de inflexión en lo que se refiere a Propiedad Horizontal. Esperamos que el 2006 sea el año de las "Nuevas Relaciones Consorciales" en donde cada uno de los sectores se desempeñe en el espacio que le corresponde, sin abdicar en sus principios, defendiendo sus derechos e intereses y reconociendo los de los otros ejerciendo la voluntad de las mayorías con respeto por las minorías.
La participación y un diálogo claro y frontal entre personas de bien logran objetivos con mayor equidad. Por esto invitamos a las organizaciones relacionadas a la Propiedad Horizontal y que representan a copropietarios y consorcistas, administradores, trabajadores, prestadores de servicios, medios de comunicación y difusión, etc. a integrar el panel de "Presente y Futuro de las Relaciones Consorciales" en nuestra reunión de cierre 2005 del ciclo de charlas mensuales en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Bs. As. el día martes 6 de diciembre a las 18.30 h.
A propósito de una reciente campaña de desprestigio contra medios periodísticos de la Propiedad Horizontal, la Fundación Liga del Consorcista quiere expresar su más enérgico repudio.
No obstante su carácter deleznable, dicho ataque gratuito a medios de difusión que no hacen otra cosa que ofrecer un espacio para la libre confrontación de ideas, en realidad, pone en evidencia lo que está pasando en las grandes ciudades argentinas: un verdadero traspaso generacional entre los administradores de Propiedad Horizontal. Poco a poco la actividad se va desprendiendo de antiguas prácticas autoritarias, para adaptarse a métodos éticos y transparentes propios de un buen gerenciamiento de bienes ajenos.
Probablemente ciertos sectores se vean afectados por ese cambio. Por eso reaccionan con los únicos medios que tienen a su alcance, que son la presión, la injuria y la prepotencia enderezados a la defensa de intereses corporativos. Pero este fenómeno no es nuevo. Fue a mediados del siglo XIX cuando, nada menos que Don Domingo F. Sarmiento, en su exilio hacia Chile, escribiera sobre una piedra cordillerana: "las ideas no se degüellan".
Francamente esperamos que este torpe ataque sirva de estímulo a los medios periodísticos que con su independencia y valentía enaltecen a la comunidad toda.
Presidente de LCPH
Conocida la noticia de actitudes intimidatorias hacia integrantes de UMIPH, que usted dignamente preside, me animo a decir que no es novedad, desgraciadamente, que se produzcan estos aberrantes hechos de autoritarismo en una sociedad altamente conflictiva en la que el disenso no es aún fácilmente tolerado.
Sospecho que estas actitudes provienen de personajes con grandes frustraciones que no soportan "el debate en forma amplia" y creen que solamente la verdad está en sus acotadas neuronas.
Entre todos los que aspiramos a vivir expresándonos sana y libremente, aunque a veces equivocados, aunemos esfuerzos para desterrar hechos de violencia verbal (o como fueren), en los que se trasuntan la intolerancia y la ausencia de pluralismo. Estos hechos, algunas veces realizados anónimamente y otras no, son siempre producto de la cobardía y la soberbia y merecen el más firme repudio. Con frecuencia, los que trabajamos generamos molestias y somos blanco de expresiones altamente descalificadoras, lo que debe llevarnos a continuar en una lucha más sostenida, la que siempre será fructífera.
Sabemos que estos sujetos, incapaces de vivir en una sociedad civilizada, finalmente quedan aislados y solo resta esperar el paso del tiempo.
En nombre de UCRA y en el mío propio, llegue a usted y a todos los integrantes de UMIPH un incondicional y solidario apoyo, unido a un cordial saludo.
Presidente de UCRA
CAPHyAI - UTN: "Encuentro Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal"
[BPN-29/11/05] El martes 22 de noviembre en el Aula Magna de la Facultad Regional de Buenos Aires (FRBA) de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), se realizó el Encuentro Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal organizado por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en video conferencia simultánea con Mar del Plata, Córdoba, Rosario, Mendoza y Bahía Blanca.
El evento se inició con la presencia del Arq. Luis Ángel De Marco, decano de facultad anfitriona, el Adm. Néstor Pirosanto y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano, presidente y secretario de la CAPHyAI respectivamente.
"Para esta casa de estudio es un honor poder contar con un encuentro de este tipo propiciado por la Cámara de Propiedad Horizontal. Entiendo que esto forma parte de las funciones que debe cumplir una universidad", destacó el decano durante las breves palabras con las que abrió el encuentro.
Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
El Adm. Pirosanto a continuación subrayó que "como hemos señalado en otras oportunidades, no debemos perder de vista que si la Argentina tuvo alguna vez a su alcance un futuro de grandeza fue por su sistema educativo abierto, obligatorio y de alta calidad en todos sus niveles. La capacitación es una de las claves para ganar espacios. Indudablemente es el mejor momento para poner en práctica este propósito con el reordenamiento lógico que los tiempos que corren lo exigen".
Por otra parte reflexionó que "particularmente en este sector es impensable la posibilidad de sentarse pasivamente a esperar que pasen los tiempos difíciles porque podríamos llegar a perder lo que hemos logrado en tanto tiempo y con tanto esfuerzo y trabajo".
El Arq. Luis Grossman expresó su visión arquitectónica del fenómeno de la propiedad horizontal y destacó a los presentes que "un edificio es cultura [...] esto parece una perogrullada pero no es así porque un edificio es un símbolo de cultura equiparable a una sinfonía o a una pieza de teatro". Señaló: "nosotros hoy entendemos el edificio sólo como un techo utilitario y esto también es el símbolo de una cultura. De una cultura utilitaria, pragmática, materialista y mezquina...".
Reflexionó que existen "guetos en forma de edificios" y explicó que "hay algunos que tienen piletas, saunas y solarios. Yo les puedo asegurar que quien ocupa ese edificio no tiene con quien hablar, está siempre con la misma vecina y el mismo vecino. Eso no es una vivienda colectiva se convierte en un conjunto de propietarios aislados".
El Arq. Luis Grossman, columnista del diario La Nación y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano, secretario de la CAPHyAI
El Arq. Grossman destacó que cuando visitó Chaco tuvo la oportunidad de hablar con un dueño de un barrio privado de más de 13 hectáreas y señaló que ese hombre le "hablaba de la gente del barrio como si estuviera hablando de un gueto. Me hablaba de los de adentro y los de afuera". Y agregó: "hasta habían hecho una escuela dentro de esas hectáreas de manera que los chicos de ese barrio ni siquiera sabían nada de los chicos del entorno, no tenían relaciones de ninguna naturaleza [...] Lo contrario de una ciudad es un gueto".
Falta legislación acorde
"Yo soy un crítico fuerte del sistema, no estoy de acuerdo en que las urbanizaciones modernas se organicen en propiedad horizontal", destacó el escribano Horacio Colman Lerner que disertó sobre la propiedad horizontal en countries, los proyectos de ley en consideración en el congreso, ratificación de planos y modificación del reglamento de copropiedad.
Según él, "la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal es una joya del régimen jurídico argentino. Sé que es necesario modificarla, acondicionarla y maquillarla pero, de todas maneras, hasta el día de hoy es correcto decir que es una joya". Argumentó que esta ley "tiene muy pocos artículos pero maneja algo que es bastante importante: distintas personas pueden ser propietarias de un espacio exclusivo como un piso o un departamento, pero todos son copropietarios necesariamente del terreno".
A continuación señaló que en las normas de la provincia de Buenos Aires -donde más se desarrolló el fenómeno de los countries y las urbanizaciones modernas- "se nos dice que son complejos inmobiliarios recreativos y residenciales cuya característica principal es que la gente busca poseer su vivienda y a la vez disfrutar de espacios para estar en contacto con la naturaleza y poder realizar actividades deportivas".
El escribano Horacio Colman Lerner
En este sentido se preguntó: "¿cómo funciona la Ley 13.512 en las urbanizaciones modernas?" y subrayó que esta compleja materia "inevitablemente está pendiente de ser resuelta por parte de los legisladores. No existe una ley nacional que regule qué es un country, sólo hay normas administrativas que se aplican fundamentalmente en la Provincia de Buenos Aires".
La Dra. Diana Claudia Sevitz –en su carácter de árbitro institucional- expuso sobre "Arbitraje, una solución adecuada para solucionar conflictos en el área inmobiliaria y en propiedad horizontal". Recordó "que los legisladores decidieron crear la Ley de Mediación, hace 10 años atrás, cuando la Argentina estaba muy convulsionada y los tribunales no daban abasto".
Explicó que el arbitraje "es la herramienta idónea para contribuir al mejoramiento del sistema judicial. Es un método tradicional y convencional, más rápido, menos costoso y menos formal que un juicio. En el arbitraje un tercero neutral, elegido por las partes, decide la cuestión planteada, siendo su laudo obligatorio y equivale a la sentencia de un juez".
Diploma: Para la Dra. Diana Claudia Sevitz de manos del Adm. Néstor Pirosanto
Consideró que "en los consorcios hay muchos conflictos que cuesta mucho llevarlos a los tribunales, por ejemplo el ocasionado por los ruidos molestos". Sostuvo que, especialmente en este tipo de conflictos, es "interesante pensar en los arbitrajes como solución". Aunque advirtió que aunque todavía "no tenemos una ley de arbitraje nacional, existe un proyecto con media sanción en el senado".
Asimismo, precisó que las cuestiones que no pueden ser sometidas a un arbitraje son: el orden y la seguridad pública, intereses de terceros o que afecten a la capacidad de las personas, nulidad o validez del matrimonio, patria potestad y estado o familia.
Por otra parte, explicó que las principales clases de arbitraje son tres. El primero es el de "Amigable Composición": -cuando laudan "a su saber y entender" y según la equidad. El segundo el de "Árbitros de Derecho": laudan según el derecho vigente. Por último es el "Arbitraje Institucional": se da cuando las partes eligen un árbitro o tribunal arbitral y se someten al reglamento que el mismo tribunal ha creado
De izq. a der.: Dr. Alberto Horacio D'Angelo, Dra. Solange Hidalgo, Dr. Diego Martinez e Ing. Julio Maddalena.
[BPN-29/11/05] En una sala colmada se realizó, el martes 15 de noviembre en el Salón Mediterráneo del Círculo de Oficiales del Mar, el seminario "Seguridad en calidad ambiental referido a la limpieza de tanques de agua potable" organizado por Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH).
En la apertura del encuentro el presidente de AIPH, Adm. Adrián Hilarza, destacó sobre la entidad que preside: "cuando decidimos conformar este grupo de trabajo lo hicimos fundamentalmente con la idea de jerarquizar la profesión de los administradores. Consideramos que la tarea principal es la capacitación. Los dos eventos que hemos organizado han realizado sobre este tema un aporte específico".
La jornada contó con la disertación del director general de Control Calidad Ambiental del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (CABA), Dr. Diego Martínez; el ingeniero en seguridad e higiene, Julio Maddalena; la Dra. Solange Hidalgo, consultora de la Organización Mundial de la Salud (OPS) y de la Organización Panamericana de la Salud (OMS) y el Dr. Alberto Horacio D´Angelo, abogado y profesor de Ciencias Jurídicas.
Dr. Diego Martinez: "Desde el Gobierno estamos íntimamente comprometidos en que este control sea efectivo, serio, responsable y transparente, pero entendemos que eso solo no basta. Necesitamos el compromiso individual de cada uno de los usuarios y de todos aquellos relacionados con la materia. Por ello tomamos como prioritario la toma de conciencia".
El control de la Ciudad de Buenos Aires
Durante este seminario el Dr. Martínez destacó: "queremos interactuar con los administradores y con las empresas prestatarias de este sector. Nosotros preferimos el control preventivo y no el control sanción, aunque sin lugar a dudas que cuando se comprueba la falla se labra el acta para su juzgamiento".
El Dr. Martínez subrayó que durante el año pasado han efectuado "numerosas inspecciones y lamentablemente el porcentaje de incumplimiento fue alto" y consideró que éste se originó "por desconocimiento de aspectos de la norma".
Informó a los presentes que "tenemos un sistema de denuncias y se pueden contactar con esta Dirección General al 0800-999-2727...". Además, destacó que "en los próximos días en la página oficial del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (www.buenosaires.gov.ar) se incorporará la información de las empresas habilitadas, todos los detalles de la norma, las recomendaciones, requisitos de los trabajadores y la disponibilidad para saber cualquier irregularidad".
Ing. Julio Maddalena: "Existe la necesidad de compromiso por parte de la administración de los consorcios para ejercer control de cómo se está realizando la limpieza del tanque". [Los encargados] "por estar siempre en el edificio podrían supervisar la tarea de estas empresas a partir de un listado simple de items a controlar".
Los riesgos de los trabajadores
El Ing. Maddalena disertó sobre las normas de seguridad e higiene que deben cumplir las empresas prestadoras y sostuvo que "la gente cree que la limpieza de tanques es algo sencillo pero los trabajadores que realizan esta tarea tienen serios riesgos que no se toman en cuenta".
De manera didáctica -a partir de un modelo- mostró cada uno de los elementos que necesita el personal a cargo de la limpieza: botas, ropa para lluvia, una capa, un casco, un arnés -que es un elemento importante porque es donde se ata el cabo de vida en manos de otro trabajador que está en el exterior por si le llega a suceder algo en el interior del tanque- y las antiparras.
"Todo esto hace que estemos pensando en una inversión en seguridad que hace la empresa. Sin duda, esto provoca un aumento de los costos operativos que se traduce en un aumento de los precios del servicio", subrayó.
Dra. Solange Hidalgo: "Las pautas culturales, los cambios de comportamiento y lo hábitos higiénicos adecuados hacen al bienestar y la salud de todos. Acuérdense que la principal bendición para el ser humano es estar sano".
La Dra. Hidalgo destacó: "tenemos que tomar conciencia de que todos -el usuario, el propietario de la casa, el administrador y las autoridades- somos partícipes responsables de tener aguas seguras para el consumo humano". Y advirtió que "en esta cadena de responsabilidades todos deben tomar conciencia de las pautas culturales y cambios para que los hábitos higiénicos sean precisos".
Explicó que el agua para ser bebida tiene que estar libre de organismos patógenos -concentraciones químicas, impurezas, cualquier tipo de contaminación que cause problemas para la salud humana. En este sentido, advirtió que hay que tener en cuenta que el agua tiene ciertas características: "medimos la calidad del agua en término de sus características: físicas, químicas y biológicas".
Dr. Alberto Horacio D’Angelo: "Seamos conscientes de que la tarea de un administrador de edificio de propiedad horizontal es cada día más compleja y exige más conocimiento. A mayor exigencia es mayor la responsabilidad que ha de tener".
El Dr. D’Angelo destacó que "hacer la limpieza del tanque es una obligación legal impuesta por la ordenanza 45.593. El riesgo se provoca no por acción sino por omisión".
Explicó que un administrador que omite hacer la limpieza del tanque "ocasiona daños en la salud de las personas" y que le recaen responsabilidades que son: la contractual, extra contractual dentro del ámbito civil y posiblemente responsabilidad de carácter penal.
La primera de las responsabilidades es para con los propios administrados, es decir los miembros o copropietarios que integran el consorcio. La extra contractual es para las personas que resulten perjudicadas y con las cuales el administrador no tiene un contrato -un visitante del edificio-.
Además, aclaró que también "puede haber un incumplimiento defectuoso –que es asimilable a la omisión total- cuando por ejemplo, se contrata a una empresa que no está autorizada por el Gobierno de la Ciudad dado que nada garantiza que ésta tenga un director técnico, que sean auténticos los certificados que se van a expedir, entre otras cosas.
Consideró que "todos estos temas se solucionan contratando empresas autorizadas por el Gobierno. Sé que van a decir que los costos son mayores y a veces los consorcistas quieren lo barato y en eso está en juego mi continuidad como administrador. Ahora yo hago una pregunta: ¿vale mi continuidad a riesgo de mi patrimonio personal y de mi libertad personal?. Claro que no"
"JUBILADOS Y JUBILABLES EN LOS CONSORCIOS"
Sobre el tema de los jubilados que no pueden afrontar el pago de las expensas en los Consorcios, como así también sobre las jubilaciones de los encargados, dictaremos un Seminario el próximo lunes 12 de diciembre, de 10 a 13 horas, en la sede del Defensor del Pueblo de la Nación, Montevideo 1250.
Organiza: Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal
Más informes a los teléfonos: 4816-5111 / 4811-9836
El Dr. Osvaldo Loisi y la Dra. Rita Sessa en una de las clases que dictaron en la Defensoría del Pueblo de la Nación.
[BPN-29/11/05] "Existen muchas soluciones inteligentes y novedosas que los propietarios podrían introducir en los consorcios para mejorar la convivencia sin esperar a que los señores legisladores se dignen estudiar nuestros proyectos de leyes. La consigna que proponemos hoy es: modificar los reglamentos", destacó el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, en la clase gratuita que brindó el pasado lunes 14 de noviembre en la sede del Defensoría del Pueblo de la Nación sobre "Reglamentos de Copropiedad y Administración".
Ante la presencia de unas 150 personas, el Dr. Loisi explicó que desde el punto de vista legal, el edificio de propiedad horizontal "es un híbrido, una mezcla de cosas diferentes pues conviven personas distintas que pasan a habitar el inmueble compartido sin conocerse y que también se ejercen derechos distintos: el dominio, o sea la facultad de hacer lo que se quiere, de enseñorearse de la cosa de la cual se es propietario y el condominio, que es ese mismo derecho pero limitado por los derechos de los demás".
Luego de hacer una reseña sobre el Reglamento de Administración y Copropiedad resaltó la importancia del mismo ya que, entre otros objetivos, "tiene por finalidad fijar los límites entre las cosas propias de cada consorcista y aquellas otras que son comunes a todos, designar un primer representante de los propietarios y establecer la forma en que los propietarios se reunirán para decidir todas las cuestiones que puedan suscitarse que no sean de incumbencia expresa del administrador" y afirmó que "la gran mayoría de los problemas de consorcio se originan en el reglamento y que casi todos tienen origen por una parte en el desconocimiento de su contenido y por otra por poseer éste cláusulas abusivas".
La representación del consorcio frente a terceros
Éste es uno de los tres ejes que el Dr. Loisi remarcó especialmente en su clase: "Es increíble que a más de medio siglo de vigencia de la ley de Propiedad Horizontal, todavía no nos hayamos dado cuenta del peligro que entraña permitir que se confundan en una sola persona, que normalmente es un extraño al consorcio, dos funciones absolutamente diferentes como son la función de administrar y la función de representar al consorcio frente a terceros."
Consideró que la administración de un consorcio requiere de una creciente profesionalización pero advirtió que la representación del mismo "no exige más que prudencia y solvencia y por ello siempre debiera recaer en un propietario o en un conjunto de ellos". Para ilustrar el tema, el presidente de la Liga, contó una experiencia propia en la cual una administradora, pronta a ser removida de su cargo, libró varios pagarés a nombre sus allegados firmados por el consorcio de propietarios y luego dejó que los hechos se desencadenaran. Después de un tiempo fueron apareciendo los juicios ejecutivos contra el Consorcio: cinco mandamientos de intimación de pago y un embargo que recayó en la cuenta del Consorcio y las expensas.
En este sentido, propuso que "por asamblea, en oportunidad de designarse un nuevo administrador, los propietarios decidan que uno de ellos, o un cuerpo colegiado de tres o cinco propietarios asuma todos los derechos y obligaciones que la ley 13.512 establece para el cargo de "Representante de los Propietarios" y que paralelamente designen a un administrador para efectuar la gestión administrativa bajo sus ordenes directas".
La cultura del arbitraje
El segundo eje que consideró prioritario fue la justicia en los consorcios. Propuso poner en práctica una solución muy concreta: "...reformar el reglamento de copropiedad y administración imponiendo la obligatoriedad de acudir, para toda cuestión suscitada dentro de un consorcio, a la justicia arbitral" y aclaró que esto no significaba quitar el derecho de acudir, en última instancia, a los tribunales ordinarios en procura de justicia, ni sugerir un tribunal arbitral determinado "sino que, ante cualquier conflicto, como requisito previo, encomendar en primer lugar dilucidar el mismo a árbitros libremente elegidos por las partes".
Así, explicó, "podrían resolverse cuestiones llamadas ‘de menor cuantía’ pero de mucha importancia para los consorcistas como los ruidos molestos, los arreglos en unidades funcionales por roturas de elementos, humedades o problemas con la administración por mala aplicación de los porcentuales en las expensas, etc."
Las mayoría en asamblea
En el último de los ejes más fuertes de su disertación, el Dr. Loisi, apuntó al problema de la participación de los copropietarios en las asambleas. Recordó que la entidad que preside presentó en el Congreso de la Nación un proyecto de ley que "establece que cuando los propietarios están fehacientemente notificados de una asamblea y no concurren, deberá entenderse que existe un ‘mandato tácito’ otorgado a favor de la mayoría de los presentes". Consideró que la ausencia y la indiferencia de los que no participan "...tienen un efecto paralizante que esteriliza los esfuerzos del grupo de personas que sí se interesan por debatir las cuestiones y lograr resolver los problemas".
También propuso otra solución alternativa para cuando se hace imposible reunir la unanimidad de votos en asamblea para establecer reformas que se estiman absolutamente necesarias y aconsejó que "se facilite la expresión de voluntad de todos los propietarios, designando un cuarto intermedio en dicha asamblea a fin de invitar a que en el plazo que se disponga, quienes no han podido asistir a la reunión, puedan dejar constancia de su adhesión a lo resuelto allí unánimemente" y agregó que es una salida justa y perfectamente adecuada porque no se trata de cumplir con las formalidades legales por las formalidades mismas, sino de hacer justicia".
Por otra parte, respaldando sus argumentos, señaló que hace unos años el Dr. Atilio Alterini, hoy decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, presentó un proyecto de ley de Código Civil unificado con el Código de Comercio que daba una solución al problema de la baja participación de los propietarios en las asambleas: "en el artículo 2000 de su proyecto, proponía que fuesen válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime de los propietarios, aunque no lo hagan en la asamblea misma".
UCRA Mar del Plata: La Sra. Alicia Giménez y la Sra. Ana María Huertas.
[BPN-29/11/05] "Mi deseo es que cada vez seamos más los consorcistas que compartamos la idea de ponernos al frente y formar algo fuerte en defensa de los derechos de los propietarios", destacó a Pequeñas Noticias la presidenta de la filial de Mar del Plata de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), Sra. Ana María Huertas. El pasado 8 de noviembre esta joven entidad realizó en la Biblioteca Municipal de esa ciudad una charla debate sobre "La importancia de UCRA en la vida consorcial".
Este encuentro contó con la presencia de su presidenta general, Sra. Alicia Giménez, que disertó sobre todo lo realizado por UCRA durante el año y cómo está desarrollando la lucha en la que están comprometidos para poder intervenir en la negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo representando al sector patronal.
Por otra parte, la Sra. Huertas destacó que "en particular el problema que tenemos en Mar del Plata son los administradores. En especial son sus liquidaciones de expensas y es muy grave porque no se presentan en forma transparente". Explicó que la gente "no las entiende ni sabe cómo está compuesto el sueldo del encargado. La falta de claridad en las liquidaciones trae muchos problemas de interpretación".
Asimismo, advirtió que en Mar del Plata "hay una sola cámara de administradores, la Cámara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires. Ésta los nuclea a todos y uno de los problemas que encontramos es que nos ponen trabas en los medios porque no quieren que enseñemos a la gente cuáles son sus derechos".
Por otra parte, informó que Defensa del Consumidor de esa localidad "nos deriva los consorcistas que tiene inquietudes sobre temas relacionados con sus edificios" para que UCRA Mar del Plata pueda asesorarlos y resolver sus consultas
La Sra. Huertas subrayó que esa filial surgió con el objetivo de "poder tener a alguien que nos represente, que nos defienda. En esta ciudad los consorcistas estamos totalmente desamparados". Destacó que la gente "le tiene temor al administrador y al encargado. Nosotros queremos que nos acompañen, que se sumen a nosotros". Y agregó que "la tarea se hace muy difícil, el no querer comprometerse es un mal argentino", aunque sostuvo que "de a poco la gente está reaccionando"
Los consorcios deberán instalar balizas de señalización en los edificios para cumplir con la disposición "Obstáculos Aéreos a la Aeronavegación" del Comando de Regiones Aéreas de Buenos Aires En un comunicado la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias advirtió que aquellos que no cumplan con esta normativa serían sancionados con multas de muy alto valor.
[BPN-29/11/05] Para cumplir con la disposición 154/2000 "Obstáculos Aéreos a la Aeronavegación", del Comando de Regiones Aéreas, los consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y del Gran Buenos Aires deberán instalar en sus edificios balizas de señalamiento. Así lo informó la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en una circular que distribuye entre sus asociados.
A partir de esta medida se podrá utilizar -frente a cualquier emergencia nocturna en zonas urbanas- helicópteros de policía, hospitales y bomberos brindando "un importante servicio a la comunidad".
Asimismo, la CAPHyAI advirtió a los infractores que "las multas dispuestas son de muy alto valor". Por otra parte se destacó que los edificios en caso de ser inspeccionados deben estar balizados o exceptuados (apantallamiento) aunque para esta última opción los requisitos son muy difíciles y costosos y dependen siempre que otros cumplan la ley. Por esta razón para resolver el tema en forma definitiva, aconseja directamente la instalación correspondiente.
Las balizas deberán instalarse en estructuras de la CABA y del Gran Buenos Aires que se encuentren dentro de los diez kilómetros de radio de cualquier aeropuerto y de dos kilómetros de radio de cualquier helipuerto. Fuerza Aérea exige el balizamiento desde los treinta metros de altura en adelante, aproximadamente ocho pisos.
Asimismo, respecto a la tecnología a utilizar se advierte que la circular establece que todos los productos que se utilicen deben estar autorizados por la Fuerza Aérea según lo estipulado en el CTB 2003.
[BPN-29/11/05] En el mundo más de 500 millones de personas con alguna discapacidad esperan que el total de la sociedad se comprometa a trabajar más en la búsqueda de una mayor igualdad de derechos para todos. En 1983, la Asamblea General de las Naciones Unidas decidió que el 3 de diciembre se conmemore el "Día Internacional de las Personas con Discapacidad" para hacer un llamado a la reflexión sobre las problemáticas vinculadas a este tema.
Hace 22 años este organismo internacional propuso a los países miembro que ese día se promovieran especialmente la toma de conciencia y de medidas para mejorar la situación y garantizar la igualdad de oportunidades para las personas con alguna discapacidad.
La discapacidad como problema social implica el compromiso no solo de los miembros de una sociedad sino también de políticas de Estado que apunten a mejorar el desarrollo de vida de todas las personas. Según los datos que releva la Organización Mundial de la Salud el 10 por ciento de la población mundial tiene necesidades especiales.
En nuestro país, según una investigación que realizó la Encuesta Nacional de Personas con Discapacidad (ENDI) dependiente del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), hay más de dos millones de personas discapacitadas. Las cifras alcanzan al 7,1 por ciento de la población. En uno de cada cinco hogares hay al menos una persona con una discapacidad motora, visual, auditiva o mental.
Sobre estas cuestiones la legislación argentina es bastante avanzada e incluye aspectos relativos a la promoción del empleo, a la eliminación de barreras arquitectónicas y a la disposición de fondos especiales destinados a políticas para la superación de la discapacidad. Sin embargo, el cumplimiento de estas normas es muy bajo y todavía no existe una política de estado para las personas discapacitadas.
"Aprovechemos la conmemoración del Día Internacional de las Personas con Discapacidad para reafirmar nuestra firme decisión de construir en el nuevo milenio sociedades con estructuras accesibles para todos, integradoras e inclusivas, y que brinden cuidado a todos sus miembros", destacó el secretario general de las Naciones Unidas, Kofi Annan.
Sin embargo, la falta de acceso a los servicios básicos como la salud, la educación y el trabajo siguen siendo una fuente de discriminación y de pérdida de oportunidades. El 80 por ciento de las personas con discapacidad vive en los países del tercer mundo y en vías de desarrollo, lo que hace más difícil su integración. La mayoría nunca ha utilizado ni un teléfono ni una computadora, elementos que podrían facilitar su vida cotidiana.
Un día al año no alcanza para reafirmar que todos los seres humanos tenemos que tener iguales derechos y oportunidades. Fomentar la integración en la sociedad de las personas con discapacidad es una tarea colectiva que se construye cada día a partir de nuestras actitudes cotidianas.
[BPN-29/11/05] El 1º de diciembre de 2005 entra en vigencia la reducción del monto extra que se venía sumando a la indemnización por despido sin causa al 50% para aquellos trabajadores cuyo inicio de actividades sea anterior al 1º de enero de 2003 y hayan significado un aumento en el total de trabajadores que el empleador tenía al 31 de diciembre de 2002.
Actualmente el porcentaje de ese monto indemnizatorio -que se sumaba al previsto por la ley laboral vigente- ascendía al 80% pero el artículo 1º del Decreto 1433/2005, publicado el 23 de noviembre pasado en el Boletín Oficial Nº 30.787, lo redujo: "Fijase en el cincuenta por ciento (50%) el adicional previsto en el segundo párrafo del artículo 4° de la Ley N° 25.972". El 2º artículo lo complementa con el siguiente texto: "Derogase el Decreto N° 2014 de fecha 29 de diciembre de 2004" y el 3º indica su vigencia: "El presente Decreto entrará en vigencia a partir del 1° de diciembre de 2005".
Para hacer un poco de historia hay que remontarse al BO del día 7/1/2002 donde se publicó la Ley 25.561 de Emergencia pública y reforma del Régimen Cambiario en cuyo artículo 16 se podía leer: "...Por el plazo de ciento ochenta (180) días quedan suspendidos los despidos sin causa justificada. En caso de producirse despidos en contravención a lo aquí dispuesto, los empleadores deberán abonar a los trabajadores perjudicados el doble de la indemnización que les correspondiese, de conformidad a la legislación laboral vigente".
Posteriormente, hubo muchas prórrogas para este apartado hasta que el artículo 4° de la Ley N° 25.972, publicada en el BO del 17/12/2004, estipuló la suspensión de los despidos sin causa justificada hasta que la tasa de desocupación elaborada por el Instituto Nacional de Estadística y Censo (INDEC) sea inferior al diez por ciento (10%).
En cuento al porcentaje del adicional indemnizatorio pasó del 100% de origen –de allí el nombre de doble indemnización- al 80% según el artículo 1º del Decreto 2014/04 publicado en el BO el 7/1/05 y, a partir del 1º de diciembre, al 50% según el artículo 1º del Decreto Nº 1433 publicado recientemente en el BO del 23 de noviembre.
Por otra parte el Decreto 2014/04 aclaraba que el 80% adicional que debía abonar el empleador era "sobre los montos indemnizatorios que les correspondan" al trabajador y el 2º artículo aclaraba que: "A los efectos del cálculo de las sumas referidas en el artículo precedente, el porcentaje adicional comprende todos los rubros indemnizatorios originados con motivo de la extinción del contrato de trabajo"
[BPN-29/11/05] ¿A quién no le gusta recibir para Navidad y Año nuevo un saludo como señal de afecto y cariño de aquellas personas que queremos? A menos de un mes para las Fiestas, desde la redacción de Pequeñas Noticias quisimos, al igual que otros años, brindarles a nuestros lectores y amigos la posibilidad de que nuestro boletín sea un espacio para expresar y trasmitir augurios a toda la comunidad consorcial.
Todos los que deseen pueden mandar sus saludos a Feliz2006@PequenasNoticias. Si lo hacen en forma de carta ésta será publicada en la sección Correo de Opinión y si nos hacen llegar un saludo con sus datos –nombre, dirección, teléfono y/o e-mail- armaremos, sin ningún costo, una tarjetita según los diseños y modelos que figuran al pie.
Muchas veces, por cuestión de tiempo, esperamos a las "fiestas" para reencontrarnos con amigos, familiares, conocidos o simplemente con aquellos con quienes compartimos gran parte de nuestro tiempo y por qué no con administradores, propietarios, encargados e inquilinos.
A todos ustedes los invitamos a que participen y empiecen a mandar sus saludos y deseos para estas fiestas.
[BPN-29/11/05] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) permitirá a ciertas empresas optar por la emisión y el almacenamiento electrónico de comprobantes originales, respaldatorios de las operaciones de compraventa de cosas muebles, locaciones y prestaciones de servicios, locaciones de cosas y obras y las señas o anticipos que congelen el precio.
La resolución que permitirá esta operación fue publicado en el Boletín Oficial (BO) el día 21 de octubre pasado y busca evitar el envío de facturas impresas por correo postal con el consiguiente ahorro de papel, impresión y gastos de correo.
Según las características y requerimientos de esta modalidad, podría ser aplicada por empresas que prestan servicio por Internet, cable, suscripciones de revistas y peajes, entre otros.
Según el artículo 3º los comprobantes que permitiría emitir y almacenar esta modalidad son las facturas o documentos de tipo "A" y "B" más las Notas de crédito y Notas de débito también de tipo "A" y "B".
Los comprobantes que quedan excluidos de la posibilidad de emitir su facturación en forma electrónicas son varios y el artículo 4º de la resolución los enumera: las facturas de exportación, las facturas o documentos equivalentes, notas de débito y notas de crédito de tipo "A" con la leyenda "Pago en CBU informada" y "M", las facturas o documentos de tipo "B" que respalden operaciones con consumidores finales en las que se haya entregado el bien o prestado el servicio en el local, oficina o establecimiento; los comprobantes emitidos para operaciones como las realizadas por agentes de bolsa y de mercado abierto, concesionarios del sistema nacional de aeropuertos, etc.; tiques, tiques factura, facturas, notas de débito y demás documentos fiscales emitidos mediante la utilización de equipamiento electrónico denominado "Controlador fiscal", y las notas de crédito emitidas por medio de dicho equipamiento como documentos no fiscales homologados. Por último, también se excluyen los documentos equivalentes emitidos por entidades o sujetos especialmente autorizados por la AFIP.
Aquellos que cumplan con los requisitos que indica la resolución para poder optar por esta modalidad para emitir y almacenar facturas, deberán solicitar la adhesión al régimen mediante la transferencia electrónica de datos a través de la página "web" de www.afip.gov.ar mediante la opción "Regímenes de Emisión, Almacenamiento y/o Registración Electrónicos de Comprobantes". Quienes realicen la solicitud tendrán una constancia de la presentación realizada y admitida para su tramitación y luego el mismo sistema emitirá un comprobante con carácter de acuse de recibo de la Administración que implicará la aceptación de las disposiciones establecidas.
Después de haberse realizado el trámite on line para ingresar al régimen propuesto por la AFIP, la aceptación o rechazo de la solicitud de adhesión será resuelta dentro de los veinte (20) días hábiles administrativos, contados a partir del día de su recepción. Si se aceptó la solicitud se publicará en la página "web" de la AFIP donde se indicará la fecha a partir de la cual se encuentra autorizado a emitir comprobantes electrónicos originales. Si se rechazó, se informará mediante acto administrativo.
Quienes se hayan adheridos al régimen, deberán confeccionar los comprobantes tipo "A" y/o "B" y solicitarán por Internet a la AFIP la autorización de emisión de dichos comprobantes electrónicos originales. Hasta tanto la Administración no otorgue el Código de Autorización Electrónico (CAE) los comprobantes electrónicos no tendrán efectos fiscales frente a terceros.
El tiempo dirá si este nuevo régimen a implementarse por Internet será ventajoso o no para los proveedores que puedan elegirlo y para los clientes que reciban las facturas por esa vía.
María Inés Ponce (DNI ...451)
1 cupón invitación de Promo Manía Full María Sancho (DNI ...047)
Dejemos los consorcios en manos de los copropietarios por la Adm. Teresa S. de Arrigo
Estimado Claudio García Rivas:
En primer lugar quiero agradecer toda la información vertida en Pequeñas Noticias y el privilegio de recibirla quincenalmente.
Con relación a la violencia sufrida por los medios independientes dedicados a la Propiedad Horizontal, sin duda debe ser originada por quienes no tienen interés en que los consorcistas estén al tanto de todo lo que sucede en el ámbito de la propiedad horizontal.
Por mi parte, yo que soy administradora desde hace aproximadamente 25 años, veo esto con beneplácito ya que mi tarea ha sido grandemente facilitada por la comprensión de los copropietarios en los rubros que componen las liquidaciones de expensas.
Estoy totalmente de acuerdo con que los Consorcistas integren la comisión paritaria para resolver el tema de la Convención Colectiva que define los derechos de los encargados, pero no debemos ser ingenuos y creer que todo el problema pasa por allí.
Por eso considero que debemos ser justos y señalar que lamentablemente la modernización de nuestra legislación en la Ciudad de Buenos Aires, derivó muchas responsabilidades en los consorcios de copropietarios de los cuales el responsable inmediato es el administrador, y que en muchos casos los consorcistas no escuchan, niegan su responsabilidad como integrante de la comunidad consorcial, dicen que nadie cumple con las leyes y se preguntan por qué justo ellos deben hacerlo. Además ejercen un dominio despótico sobre el administrador y el consorcio manipulando para omitir el cumplimiento de las obligaciones del consorcio.
Esta situación es más común de lo que se cree, y sería bueno que la ley lo contemplara y derivara la responsabilidad del incumplimiento en el consorcio y no en el administrador como ocurre actualmente, con documentación fehaciente de que es así. Porque si no la otra que queda -y que creo que es a lo que apunta lo que yo llamo "la caza de brujas" contra los administradores- es que renunciemos en masa, nos dediquemos a otra cosa y dejemos los consorcios en manos de los copropietarios para ver qué pasa. Es descabellado, pero creo que es lo que se persigue.
Me despido agradeciendo nuevamente el boletín, el aporte informativo de todos los profesionales convocados, y también a quienes hacen su aporte con consultas que actualizan el conocimiento de nuestra labor.
Atte. Teresa S. de Arrigo
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 13 de diciembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
2 horas para el encuentro
Con poca Fortuna se desprotege y agravia a los consumidores por el Dr. Samuel Knopoff
Con todo respeto deseo formular algunas reflexiones acerca de las manifestaciones poco felices del Arq. Fortuna, ya que las mismas no tienen nada que ver con su apellido. Para mayor contradicción es el Director General de Protección y Defensa del Consumidor. Nada más paradójico, ya que a diario desprotege y agravia a los propietarios consumidores, provocándonos una total indefensión al manifestar que no atiende a los copropietarios pues vienen de a uno y además son morosos.
Este funcionario, además de ser sectario, debe tener un don adivinatorio, ya que conoce a los morosos por portación de cara.
Como integrante del panel de "Buenas prácticas comerciales" destaca su personalidad negativa pues comienza su exposición diciendo lo que no es y lo que no va a hacer ¿o eso será lo que hace todos los días?
Luego, quizás para parecer simpático a los administradores con los que comparte la mesa, manifiesta que les aliviará su carga. ¿Es esa su función? Agrega que no puede cumplir su tarea por falta de personal y en cuanto a la postergación de las DDJJ de los administradores, dice haberla tomado pues ellos no estaban bien informados y otros presentaron certificados de enfermedad.
Entiendo, a la luz de los hechos, que en la forma que funciona hoy y cómo se aplica la ley 941, el Registro no tiene razón alguna para existir o bien el arquitecto Fortuna debería pasar a un lugar donde pueda aplicar sus conocimientos.
Recuerdo aquello que cada uno es dueño de sus silencios y...
Tres sugerencias por la Sra. Aurelia Núñez
Les escribo para felicitarlos por su labor en "Pequeñas ...", ya que allí se encuentra respuesta a la mayoría de las preguntas o dudas que surgen en la comunidad consorcial y para comentarles que me pareció muy interesante la nota sobre la realización de la PH Expo 2005, particularmente la inquietud del vicepresidente de la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), Sr. Cacciatori, por buscar consensos "para mejorar la imagen del administrador frente a la sociedad".
Al respecto, tres sugerencias: 1º respetar las decisiones de la mayoría votadas en asambleas; 2º recibir las carta-documento enviadas por los consorcistas y 3º cuando se aprueba la realización de una auditoría por mayoría en una asamblea, exhibir la documentación solicitada por el auditor.
Les envío un cordial saludo y gracias.
Aurelia Núñez
Una sugerencia para el Registro de Administradores por Julio Bobrowski
Del último boletín enviados por Uds. surge que se está modificando el modelo de la Declaración Jurada Anual de los Administradores.
Sería interesante que Uds. le hagan llegar a las autoridades pertinentes, la sugerencia de que el programa admita MAS de 1 Administrador y MAS de 1 declaración por Administrador (como el 931 de la AFIP). Actualmente hay que BORRAR la declaración ya cargada para poder realizar una nueva. No olvidar que en Marzo/06 quieren que se presente el año 2004 y 2005. Yo ya lo pedí personalmente varias veces, pero nadie atiende. Para el programador del utilitario es una cosa de nada hacerlo, sólo que alguien (que es el responsable del tema y DEBERÍA saber esto), tiene que pedírselo.
Julio Bobrowski
Muchas cosas nuevas por Lorena de Quilmes
Buen día para todas las persona que hacen posible que este excelente trabajo "Boletín de Pequeñas Noticias" sea publicado y debería llamarse boletín de grandes noticias y enseñanza.
La verdad que aprendo muchas cosas nuevas desde que los descubrí.
Lorena de Quilmes
Agradecimiento por el Sr. Mario Josovic
Dr. Jorge Resqui Pizarro:
Agradezco muchísimo sus comentarios y jurisprudencia sobre el tema consultado.
Hoy, 16/11 la pérdida fue detectada y la reparación de los daños concluida, desde hace 1 semana, dejando la unidad en perfectas condiciones, es decir han pasado más de 2 meses desde mi reclamo.
Dr. Brailovsky, lo molesto por una duda que tengo con respecto a la administración de un edificio.
Yo sigo sus respuestas, siempre tan claras, a través de PEQUEÑAS NOTICIAS, pero en este momento ya tenemos una asamblea a realizarse la próxima semana y no me dan los tiempos para esperar el boletín con la solución al problema.
Le cuento cómo es la situación: En mi edificio tenemos una administración interna. Una vecina es la administradora y un consejo de propietarios del cual soy miembro.
Ahora bien, algunos vecinos no están conformes con algunas actitudes de esta señora y la quieren desplazar y que yo ocupe su lugar. Lógicamente esto se haría por medio de una asamblea cumpliendo con todos los requisitos, en cuanto a quórum, como en cantidad de votos necesarios.
Por una cuestión de horarios de trabajo yo no llego al edificio nunca antes de las 18 hs. y si soy administrador del edificio, como quieren muchos vecinos, tendría que resolver algunos problemas por medio del teléfono, lo cual no me agrada demasiado.
Buscando una solución a este problema se me ocurrió hacer una administración en conjunto, y la pregunta concreta es:
¿Puede haber dos administradores en un mismo edificio con las mismas obligaciones y responsabilidades?
Al ser de esta manera los vecinos podrían contar con dos personas para llevar adelante el edificio y no haría falta remover a la actual administradora.
Esperando su respuesta lo saludo y agradezco su atención.
En primer lugar, agradezco su deferencia al plantearnos su cuestión.
En segundo lugar, creo que, lo que Ud. plantea, no es un problema de consorcio sino que es un problema "societario".
Porque evidentemente el consorcio puede ser administrado por una o por muchas personas al mismo tiempo, sean "físicas" (personas de existencia visible) o personas de existencia ideal (sociedades).
Sociedades como por ejemplo, SRL, o SA, o SCA, todas ellas sociedades regulares, o incluso sociedades de hecho (o irregulares).
Y las sociedades pueden tener varios representantes que la dirijan y consecuentemente varias personas serán las que administren el consorcio.
Y si todas esas personas tienden al progreso del consorcio, mis parabienes al consorcio.
Pero claro, el tema, como dije antes, es eminentemente SOCIETARIO porque tratará sobre la confianza que exista entre los socios: la que Ud. tenga y ponga en su socio o socios.
Porque si son "socios", TODOS podrán administrar los fondos consorciales: sí, aquí se trata del manejo de dinero (ordenar, disponer y pagar trabajos, cobrar expensas, en suma administrar fondos).
Y la ley SABE que en el manejo de dinero se puede cometer fácilmente el delito que ya se ha previsto en el art. 173 inciso 7* del Código Penal de la Nación: la DEFRAUDACIÓN por administración fraudulenta.
Que, como mención, podría cometerse si "alguien" se beneficia de alguna forma con la contratación de alguna obra que se efectúe en el consorcio. Entre otras formas de comisión del mismo delito.
Así que, si algún socio suyo defrauda al consorcio todos los que administran serán investigados en un proceso penal grave.
Y eso le acarreará a Ud., en forma personal, al menos una serie de gastos importantes como, por ejemplo, los honorarios profesionales de SU abogado defensor particular, los honorarios por su eximición de prisión, etc., aunque después se demuestre su inocencia y la culpabilidad "del otro".
Pero que quede claro: si Ud. era "socio" en la administración, la responsabilidad era compartida y, por supuesto, los perjuicios al consorcio deberán ser indemnizados por Ud., lo que significa que "Ud. pone dinero" y el otro "socio" suyo seguramente no pagará nada, ya porque está "fugado" o porque es "insolvente".
Y ni qué decirle tengo lo que pensarán de Ud. y sus "socios" administradores sus propios vecinos que, mientras se esté investigando, no sabrán "a quién" echarle la culpa del delito cometido. Tal vez tendrá que mudarse a otro edificio.
Justamente ese es el motivo por el cual los administradores profesionales son reacios a aceptar que las contrataciones y el dinero del consorcio sea manejado por un "consejo de propietarios", o se depositen fondos de reserva a nombre de algunos propietarios, etc. etc.
Ahora, si sabiendo el riesgo, Ud. acepta estas "sociedades" y la responsabilidad que entraña, como dice célebre el refrán: "sarna con gusto no pica", Ud. me entiende.
El 24 de mayo del corriente año se celebró una asamblea para tratar la reforma del reglamento interno del edificio. Así figuraba en el Orden del Día. No se reformó por falta de quórum. Pero en la misma asamblea -sin que figurara en el Orden del Día- se trató y aprobó pagar una indemnización al encargado y designar en su lugar a su esposa.
La indemnización es por una enfermedad inculpable (Art. 212 LCT), y la indemnización que legalmente le corresponde es de alrededor de $ 36.000.- Se le ofreció $ 25.000.- y a cambio dejar a su esposa en su lugar (Art. 12 Ley de Contrato de Trabajo).
Mi pregunta es la siguiente: ¿es válida esta decisión tan importante que NO figuraba en el Orden del Día?; ¿puede obligarse a todos los copropietarios, aún a los ausentes que no estaban notificados de que se trataría ese tema?.
Sr. Mario Roberto:
El tema del orden del día es un elemento que no puede faltar en una convocatoria. Omitirlo o crear alguna ambigüedad impide tratar la cuestión de modo tal que resulte inválida la decisión a tomar, salvo que estuvieren presentes la totalidad de los propietarios y hubiere unanimidad.-
Es de fundamental importancia que todos los propietarios sepan previamente del temario a debatir en la asamblea. El punto omitido no puede ser incluido en 'Varios'.
"La asamblea de propietarios no puede tratar asuntos ajenos a la convocatoria. La omisión de indicar en éste el orden del día o el tratamiento en la asamblea de asuntos no incluidos, en él, vicia de anulabilidad el acto, únicamente con respecto a dichos asuntos y no con respecto a los restantes que reúnan todos los requisitos de validez exigidos. CN CIv Sala D 28/2/62 LL 106-259"
"En las asambleas sólo pueden tratarse los puntos que de una manera expresa o implícita figuren incluidos en el orden del día de la convocatoria dado que el conocimiento previo del temario resulta obligatorio en resguardo de los intereses de las minoría, de los asistentes y de los posibles damnificados, e incluso de los integrantes de la mayoría, que pueden verse abocados a pronunciarse sorpresivamente, con desconocimiento del asunto o con deficiente información. CN Civ Sala D 28/2/62 LL 106259, JA 1963)
"La no inclusión del orden del día de un asunto a ser tratado en la asamblea de copropietarios vicia de nulidad el acto, pues dicho requisito obedece fundamentalmente a la necesidad de que cada miembro del grupo pueda emitir, en su oportunidad, un voto consciente a favor en contra de las propuestas en examen. Así, tiende a evitar sorpresas a los integrantes del cuerpo, pues posibilita la concurrencia a las reuniones en que hayan de resolverse cuestiones que hacen a su interés particular. CN CIv Sala H 12/5/97 LL 1997 E-976 JA: 1999 I.
La jurisprudencia es muy clara con referencia a la inclusión de los puntos del orden del día o su omisión. En cuanto a la primera pregunta se la he contestado: no es válida. En cuanto a la segunda pregunta ya le he contestado que al no ser válida la asamblea, deberán recurrir a la justicia para pedir que se anule dicha decisión. Pero mientras nada se haga al respecto, recordemos que "En la vida del consorcio, en principio, lo decidido, en la asamblea. El consorcista que pretende apartarse de ella no le puede hacer (salvo casos de absurdidez) por su exclusiva voluntad, sino que debe procurar, por la vía correspondiente, la invalidez de lo decidido. Si así no fuere, se conmovería el orden que debe regir en el consorcio, puesto que la voluntad de un solo propietario podría desconocer la decisión en general. La declaración de nulidad de la asamblea es una decisión extrema que sólo puede ser dictada mediante precisos requisitos y cuando no existe remedio posible en la vía interna del consorcio. Es decir que hay que considerar lo posible o imposible revisión por vía consorcial. CN Civ Sala H 22/5/91 sum. 1890.
"La ausencia de los propietarios a las asambleas puede interpretarse tanto como una adhesión previa a lo que dedica la mayoría o como una renuncia a una eventual impugnación de lo resuelto. CN Civ Sala E. 1/8/68 ED 141-634".
Sr. Mario le he dado un pantallazo sobre lo que opina la jurisprudencia sobre las preguntas que Ud. hace.
Hasta acá puedo orientarlo y le sugiero que consulte con un letrado para poder encaminar la acción judicial que deba iniciar.
Señores de Pequeñas Noticias quería consultar, si para constituir el "fondo de reserva" que establece al Ley 13512, debe llamarse a Asamblea o no.
Nuestro reglamento es totalmente obsoleto y no especifica nada al respecto; el mismo sólo se refiere a cuándo se constituyó el Consorcio, el 1º Administrador debía constituir el mismo, pero no especifica qué debe hacerse si el fondo se usó y nunca se repuso.
¿Cuál es entonces la forma de hacerlo?. Sí habla de que debe ser igual a 3 veces el total de las expensas.
Mi pregunta es: ¿tiene el Administrador autoridad para constituirlo sin llamar a Asamblea ya que el mismo es ley o debe convocar la misma? Nuestro Administrador ante el planteo de algunos propietarios de que tenemos que tener "Fondo de Reserva" argumenta que lo hará cuando se llama a reunión para rendición de balance ya que nunca ce consigue el quórum necesario para sesionar. ¿Es esto cierto o tiene el autoridad para hacer por sí solo?
Desde ya agradezco vuestra tan siempre útil respuesta.
La Administración del Consorcio, y salvo que el Reglamento establezca lo contrario, debe convocar a Asamblea para constituir un Fondo de Reserva, por ser éste una erogación extraordinaria. Legalmente no hay obligación de hacerlo, excepto por expresa manda estatutaria.
Se deberá consignar en el Orden del Día dicho tema a efectos que el mismo pueda votarse válidamente.
En cuanto a las mayorías necesarias para disponer las características de dicho fondo (cantidad a recaudar, plazo de recaudación, objetivos del mismo), deberán atenerse a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración, el que probablemente no establezca mayorías agravadas para su votación.
"Un simple administrador" – Parte II
Yo soy el que mandé un Correo de Lectores titulado "Un simple Administrador" Deseo aclarar que este título es un poco por el fastidio que me produce esta discusión sin sentido por el tema de los suplentes de fin de semana y que la he discutido con profesionales que defienden algo que no está escrito. En fin, las dos conciliaciones laborales no han arrojado ningún resultado, lo que habilitaría al empleado a demandar al Consorcio a un posible juicio que, una vez producido, supongo nos dará la razón, pero puede suceder que no. ¿Entonces? Entonces, habrá que pagar algo que no está escrito en el convenio: o sea, debí suponerlo.
Si la razón la tenemos nosotros, lamentablemente, no habremos ganado nada, simplemente la satisfacción de haber trabajado a conciencia porque luego, ¿quién me resarce de la mala sangre, el tiempo perdido, los gastos, la duda del empleado que cree que lo estoy perjudicando porque él está habilitado para hacer juicio; pero si pierde, nadie paga nada.
O sea, Señores, cualquiera puede reclamar cualquier cosa, llevarla a juicio y con suerte ganarlo: o sea, todo para ganar y nada para perder. En fin. Deseo aclarar que no tengo nada en contra del empleado ni en contra del Sindicato, pero yo digo: ¿no podrían aclararlo especialmente en el próximo convenio?
1) ¿A este suplente le toca 1 día por cada 20 trabajados de vacaciones, no? Porque el convenio habla de 1 día de salario, y no de 1 día de descanso. Supongo que es un día de descanso, ¿no?
2) ¿Para un encargado no permanente con vivienda, es decir trabaja 4 horas diarias, le tocan las mismas vacaciones que el que trabaja 8 horas diarias?
Estimado Francisco, con respecto al resultado de su mediación, nada se puede agregar solo que muchas veces se quiere trabajar como corresponde y no hay herramientas para saber qué es lo que realmente corresponde y es motivo por lo cual se termina haciendo lo más habitual que no es necesariamente lo correcto.
Con respecto a sus preguntas, el Convenio Colectivo 378/04 en su artículo 12º hace referencia a los derechos que tiene el trabajador o trabajadora y el inciso c) hace referencia a las vacaciones. Comienza diciendo que tiene derecho a: "Un período continuado de descanso anual, conservando las retribuciones que recibe durante el servicio de:…" y enumera los días hábiles de que goza cada trabajador según su antigüedad. Cuando llega a la parte de los trabajadores suplentes dice textualmente: "…Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará…" Además de ser un día de descanso, el texto está indicando cómo se debe abonar ese día, o sea igual a un día de trabajo y no como en el caso de los trabajadores mensualizados en los que existe el concepto de Plus Vacacional.
En cuanto a su segunda consulta, si ambos tienen la misma antigüedad tienen la misma cantidad de días de descanso aunque el valor que se le abonará de vacaciones va a ser diferente.
Un saludo grande y esperamos seguir contando con sus comentarios que siempre nos dejan pensando.
Fabiana, ¿cómo estas tanto tiempo? Aquí otra vez con una consulta: En un consorcio quieren contratar, además del encargado permanente que tienen, una persona para vigilancia nocturna, ¿cómo es el régimen de horas de esta categoría, trabajan 8 hs diarias de Lunes a Sábado?
Gracias nuevamente por todas las respuestas a mis inquietudes.
Un beso, Luis Ch.
Hola Luis, espero que andes muy bien!!! La jornada nocturna es de 7 horas y va desde las 20 hs a las 6 del día siguiente. Esto surge del artículo 190 de la Ley 20.744: "Jornada de trabajo. Trabajo nocturno: No podrá ocuparse menores de catorce (14) a dieciocho (18) años en ningún tipo de tareas durante más de seis (6) horas diarias o treinta y seis (36) semanales, sin perjuicio de la distribución desigual de las horas laborables.
No se podrá ocupar a menores de uno u otro sexo en trabajos nocturnos, entendiéndose como tales el intervalo comprendido entre las veinte (20) y las seis (6) horas del día siguiente. En los casos de establecimientos fabriles que desarrollen tareas en tres turnos diarios que abarquen las veinticuatro (24) horas del día, el período de prohibición absoluta en cuanto al empleo de menores, estará regido por este título y lo dispuesto en el artículo 173, última parte, de esta ley, pero sólo para los menores varones de más de dieciséis (16) años".
¡Hola! ¡Hola! Los voy a molestar con una duda que tengo pero que, por suerte, Uds. siempre me sacan las castañas del fuego. Desde ya muchas gracias!!!
Tengo que liquidar las vacaciones de un encargado que tiene plus jardín y mi razonamiento dice que no lo debo tomar en cuenta ya que no está para ocuparse del jardín así como no se toma en cuenta el retiro de residuos por no recolectar. Como es la primera vez que se me presenta no se cómo proceder y no me gustaría equivocarme.
Saludo a Uds. atentamente y aprovecho la proximidad de las fiestas para desearles muchas felicidades y un prospero año nuevo.
Atentamente Emma T.
¡Hola Emma! Nos alegra mucho que podamos "sacarte las castañas del fuego", así que lo intentaremos otra vez.
Con respecto a todos los plus que forman parte del sueldo del trabajador no interferirán en la cantidad de días de vacaciones pero sí en el valor de un día de vacaciones cuando lo tengas que calcular. Todos los items remunerativos sumados y divididos por 25 te darán el importe a abonar de un día de vacaciones.
Un saludo grandote y espero que todo te salga muy bien y aunque parezca mentira ya empezamos a saludarnos por estas fiestas. Con este mail todos nuestros saludos.
Sta. Fabiana, como de costumbre, abuso de su gentileza para solicitarle me quiera informar si como consecuencia de la variación de los topes para las asignaciones familiares por Dto. 1134/05, informada en el Boletín 273, a qué retribución le corresponde una suma de $ 60 por hijo.
Hago propicia la circunstancia para saludarle cordialmente. Gracias Aurelio S.
Estimado Aurelio, el 21 de septiembre de 2005 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto Nº 1134/05 que modificó los topes salariales para el cálculo de los importes a la hora de abonar las distintas asignaciones familiares. Aquí le transcribo la tablita de los valores que se aplican en la Ciudad de Buenos Aires:
Más tareas y cambios de horarios
Por la presente me dirijo a Uds., además de agradecer la importantísima información que envían en sus boletines, para hacerles las siguientes consultas.
1.- A un Encargado y un Ayudante se les pueden agregar tareas dentro del edificio como por ejemplo la limpieza de las cocheras que en sus 22 años de antigüedad nunca realizaron? Desde ya que se le abonarían los plus que correspondan.
2.- Al personal de vigilancia en relación de dependencia estuvieron durante varios años con turnos fijos. ¿Se les puede asignar la modalidad de turnos rotativos?
Desde ya muchas Gracias, a la espera de vuestra respuesta les saluda atentamente,
Estimado Jorge, nos da mucho gusto que la publicación que realizamos le resulte y lo acompañe en su actividad.
Las modificaciones que plantea en los dos casos comentados por usted, implican un cambio en las condiciones laborales de los trabajadores y especialmente en el segundo caso, ya que la rotación de un horario podría perjudicar al trabajador de vigilancia en otros posibles trabajos que tenga y por tal motivo considerarse despedido.
La primera modificación no es tan delicada como la segunda pero, de todas maneras, el trabajador no está obligado a aceptarla.
Independiente de la respuesta del trabajador, debe quedar perfectamente asentado en el Libro de Ordenes cuáles son las tareas del trabajador, horarios, etc. para evitar inconvenientes en el futuro.
Tenga en cuenta que los temas laborales son muy delicados y que es conveniente consultarlo con un profesional especializado ya que siempre será más económica y tranquilizadora una consulta que las posteriores consecuencias de una mala decisión.
¡Vacaciones II, desde Tucumán!
¿Cómo se liquida vacaciones para personal jornalizado que cumple 8hs normales? Supongamos que un empleado se reintegra de sus vacaciones 2004 el 15/12/2004 y sale para sus vacaciones 2005 el 10/11/2005. ¿Qué se debe tener en cuenta?
Muchas Gracias. Ariel R.
Estimado Ariel, no me queda muy claro tu ejemplo, pero te contesto la pregunta. En el caso de un trabajador jornalizado, el valor de un día de vacaciones es exactamente igual al valor de un día de trabajo, con lo cual el trabajador saldrá a gozar de sus vacaciones y cobrará lo mismo que si estuviera trabajando.
En el caso de un trabajador mensualizado, se deberá tomar el valor bruto del último mes –antes de tomarse las vacaciones- se lo dividirá por 25 y así surge el valor de un día de vacaciones. Al abonarle el mes de trabajo correspondiente a las vacaciones solo se le abonarán los días trabajados, pues los días de vacaciones se abonan a otro importe. El valor de un día de trabajo se obtienen dividiendo todos los valores remunerativos por 30 días.
Siempre un día de vacaciones de un trabajador mensual es más caro que un día de trabajo por esa diferencia de días al dividir y obtener el valor diario. Esa diferencia se llama "Plus Vacacional".
En cuanto a los días que le corresponde a cada trabajador según su antigüedad están indicados en el artículo 12 del Convenio Colectivo 378/05: "...c) Un período continuado de descanso anual, conservando las retribuciones que recibe durante el servicio de:
Veintiocho días hábiles cuando la antigüedad al servicio del empleador exceda de veinte años; Los trabajadores que a la fecha de entrada en vigencia del presente convenio estuvieran gozando —de conformidad con las disposiciones de CCT 306/98— de un período de vacaciones superior mantendrán su derecho. Queda reservado al empleador, dentro del plazo comprendido desde el 1° de octubre hasta el 30 de abril, señalar la época en que se acordarán las vacaciones, debiendo dar aviso al/la empleado/a u obrero/a con anticipación de cuarenta y cinco (45) días. d) Los/as trabajadores/as suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c) cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año calendario o aniversario de trabajo de conformidad con las normas legales vigentes.
d) Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará.
f) Las horas extras realizadas, en cualquier fecha y circunstancia, no generarán más plazo de vacaciones..."
Buenas tardes, tengo el agrado de dirigirme a ustedes, para que me contesten la siguiente consulta: ¿es necesario pedir al postulante al cargo de encargado que acredite todos los aportes previsionales de los trabajos anteriores y más aún cuando tiene 45 años?
Muchas gracias. Espero su respuesta muchas gracias.
Hola Marina, es un dato de suma importante pues a la hora de cumplir la edad requerida por ley para iniciar los trámites jubilatorios, si recién en ese momento se dan cuenta que le faltan años de aportes, el empleador no podrá intimarlo a que inicie sus trámites.
Es muy importante saber en qué situación se encuentra el postulante para que ustedes sepan dónde están parados cuando llegue el momento de la jubilación.
No encuentro la Versión 25
Mi pregunta está relacionada con la nueva versión del programa SIJyP Versión 25. ¿Esta versión solo se debe utilizar para las rectificaciones? Si no es así y la DDJJ que debe presentarse este
mes debe hacerse bajo esa versión, de donde la obtengo. Ya que he ingresado a la página de la AFIP y no figura como versión para descargar o por lo menos yo no la encuentro.
Hola Sandra. La versión 25 la necesitás para las rectificativas y para las declaraciones juradas originales. Te cuento dónde la podés encontrar.
Tenés que ingresar al sitio de la AFIP, www.afip.gov.ar, después a la opción "Programas" y luego a "Seguridad Social", ahí tenés que encontrar las versiones vigentes.
Para su correcto funcionamiento, el aplicativo requiere que esté instalado el Sistema Integrado de Aplicaciones (SIAp) - Versión 3.1 Release 2 y la versión 24 del SIJyP, de lo contrario perderás la información histórica de los consorcios que tengas cargados.
Necesito saber los pasos para sacar por la página de la AFIP el alta temprana. Gracias.
Hola Mónica, el trámite para realizar el Alta Temprana desde la página de la AFIP ha sido modificado bastante. Primero deberás obtener la Clave Fiscal para el empleador, en este caso el consorcio, luego habilitar el Registro de Empleados y recién después dar el alta.
Al ingresar en el sitio de la AFIP, www.afip.gov.ar, en la parte superior de la ventana aparece un ítem que dice "Clave Fiscal". Una vez en esa ventana, las opciones que se presentan son: "Usuarios que ingresan por primera vez al sistema" y un botón con la leyenda "Regístrese".
Al hacer clic en ese botón aparecen 5 opciones: 1) Alta de Clave Fiscal, 2) Modificación de datos, 3) Cambio de Clave Fiscal, 4) Incorporación de Rol y 5) Reimpresión de Formulario.
Al hacer clic en "Alta de Clave Fiscal" el sistema solicita el número de CUIT, un mail y un Servicio, que deberá seleccionar de la lista desplegable (Presentación de DDJJ y Pagos).
Luego se debe hacer clic en "Confirmar" y a continuación aparece automáticamente el nombre y apellido o razón social del empleador y datos administrativos para completar donde la calle, el número y el código postal del domicilio son obligatorios.
Luego se debe hacer clic en "Ingresar datos". Aparece a continuación una nueva ventana que dice: "Para generar su usuario de Clave Fiscal deberá ingresar los siguientes datos correspondientes a un pago en concepto de Saldo de Declaración Jurada (019) efectuado por el contribuyente entre los 10 años y 6 meses anteriores a la fecha actual (27/06/1995 - 27/12/2004)". Se debe indicar el nombre un impuesto (Ej.: Seguridad Social), el banco en que fue pagado, fecha del depósito, período e importe. Por último debe ingresar dos veces la clave seleccionada.
Hay que tener en cuenta que el importe a ingresar no es el total de lo abonado sino el valor que corresponde al aporte de la Seguridad Social.
Luego de obtener la Clave Fiscal, ya podés ingresar al sistema, das de alta el aplicativo para registrar empleados desde la opción "Perfil del Usuario" y posteriormente podrás informar las altas y bajas del personal.
Suplentes de vigiladores
Estoy liquidando sueldos del personal de un consorcio y tengo la siguiente duda: Tengo que liquidar el sueldo de una persona clasificada como "suplente con horario" que trabaja con el siguiente horario: Jueves de 20hs a 6hs, reemplazando a "personal de vigilancia nocturna", sábados de 1º Quincena de 13hs. a 20hs y domingos de la 2a.quincena de 8hs. a 20hs. cubriendo la guardia del puesto de "encargado con vivienda".
La duda es si se le debe pagar premio por las horas trabajadas en días sábado, domingo y nocturnas, o si por el contrario, por el hecho de ser suplente las horas se le deben pagar a razón de $ 33.10 por día dividiendo 8 horas y sin ningún tipo de incremento.
Agradezco las aclaraciones que me puedan brindar.
Luis, aunque parezca sencilla tu consulta no lo es ya que depende de quién responda la pregunta. Antes de analizar tu tema puntual te cuento que si tu consulta la contesta la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) te dirá que el valor día del suplente es de $33,10 sin importar qué día haga la suplencia y si la respuesta la da el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), dirá que si trabaja el sábado después de las 13 horas o el domingo se deberá abonar al 100%.
Antes de seguir te invito a leer en este mismo Boletín Nº 276 el Correo de Lectores llamado ""Un simple administrador" – Parte II, donde un lector hace referencia a una experiencia personal con este tema.
Ahora sí, nos dedicamos a tu consulta y analizaremos las cantidad de horas que realiza el trabajador en cada jornada.
Jueves de 20hs a 6hs: 7 horas nocturnas. Con lo cual se abonará como si fueran 8 horas pues es una jornada nocturna.
Sábados de 1º Quincena de 13hs. a 20hs: 7 horas después de las 13 hs. del sábado.
Domingos de la 2º quincena de 8hs. a 20hs: 12 horas (4 horas más de un jornada).
Si los $33,10 se abonan por una jornada de 8 horas, el valor de la hora normal sería de $ 4.13, al 50% $ 6,20 y al 100% $ 8,26.
De acuerdo a estos parciales vos tendrás que decidir cómo abonar cada día: según lo indica CAPHyAI o el SUTERH.
Número de Edición: 276