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Timestamp: 2016-10-21 23:47:38
Document Index: 184560776

Matched Legal Cases: ['Art. 90', 'Art. 75', 'Art. 74', 'BGE', 'Art. 113', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 109', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'Art. 272', 'BGE', 'Art. 272', 'Art. 272', 'BGE', 'BGE', 'Art. 66', 'Art. 68', 'BGE', 'Art. 67']

4A_15/2014 (26.05.2014)
4A_15/2014 � � Urteil vom 26. Mai 2014
A.________ (nachfolgend: Mieterin, Beschwerdef�hrerin), geboren 1921, wohnt in einer gemieteten 3-Zimmer-Wohnung an der Strasse U.________ in Basel. Am 24. Juli 2011 k�ndigte die Vermieterin B.________ (nachfolgend: Vermieterin, Beschwerdegegnerin) das Mietverh�ltnis ordentlich per 30. November 2011. Die Mieterin focht die K�ndigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten Basel-Stadt an und verlangte eventualiter eine angemessene Erstreckung des Mietverh�ltnisses. Am 13. Oktober 2011 schlossen die Parteien vor der Schlichtungsstelle einen Vergleich, wodurch das Mietverh�ltnis erstmalig bis 30. November 2012 erstreckt wurde.
Am 17. September 2012 verlangte die Mieterin bei der Schlichtungsstelle eine zweite Erstreckung. Nachdem sie deren Urteilsvorschlag abgelehnt hatte, gelangte sie mit Klage vom 4. M�rz 2013 an das Zivilgericht Basel-Stadt und ersuchte um angemessene Erstreckung des Mietverh�ltnisses. Am 30. April 2013 beantragte sie zus�tzlich, dass die K�ndigung vom 24. Juli 2011 f�r ung�ltig zu erkl�ren sei. Eventualiter sei das Erstreckungsverfahren zu sistieren und die Schlichtungsstelle aufzufordern, die Frage der Missbr�uchlichkeit der K�ndigung zu behandeln. Am 12. Juni 2013 erstreckte die Zivilgerichtspr�sidentin das Mietverh�ltnis ein zweites Mal bis zum 30. November 2013, an welchem Datum das Mietverh�ltnis definitiv ende. Auf die erg�nzenden Rechtsbegehren vom 30. April 2013 trat sie nicht ein.
�Gegen diesen Entscheid erhob die Mieterin Berufung beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt. Sie beantragte die Aufhebung der K�ndigung vom 24. Juli 2011 wegen Missbr�uchlichkeit, eventualiter die R�ckweisung an das Zivilgericht zur Behandlung der Frage der Missbr�uchlichkeit der K�ndigung, subeventualiter die angemessene Erstreckung des Mietverh�ltnisses. Mit Entscheid vom 22. November 2013 wies das Appellationsgericht die Berufung ab und best�tigte das Urteil des Zivilgerichts.
Die Mieterin verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidi�rer Verfassungsbeschwerde, die Entscheide des Appellationsgerichts vom 22. November 2013 respektive des Zivilgerichts vom 12. Juni 2013 seien vollumf�nglich aufzuheben. Die K�ndigung vom 24. Juli 2011 sei wegen Missbr�uchlichkeit f�r ung�ltig zu erkl�ren. Eventualiter sei die Vermieterschaft zu verpflichten, das Mietverh�ltnis angemessen zu erstrecken. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
�Die Vermieterin beantragt, die Beschwerde abzuweisen und den Entscheid des Appellationsgerichts respektive denjenigen des Zivilgerichts vollumf�nglich zu best�tigen. Die Vorinstanz beantragt unter Verzicht auf eine Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde.
Mit Verf�gung vom 10. M�rz 2014 wurde der Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt.
Das angefochtene Urteil des Appellationsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 BGG. Sodann �bersteigt der Streitwert bei einem Monatsmietzins von Fr. 973.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach zul�ssig, womit die ebenfalls erhobene subsidi�re Verfassungsbeschwerde ausser Betracht f�llt (Art. 113 BGG). Auf diese und die mit ihr vorgetragenen R�gen ist nicht einzutreten.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
�Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erf�llt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 3 und 7.1, 462 E. 2.4). Soweit sie den Sachverhalt erg�nzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18; 133 II 249 E. 1.4.3).
�Die Beschwerdef�hrerin erhebt keine (hinreichend begr�ndeten) Sachverhaltsr�gen. Sie kann mit ihrer frei gehaltenen Sachdarstellung nicht geh�rt werden, und ebenso wenig, soweit sie ihre rechtliche Argumentation auf einen Sachverhalt st�tzt, der von den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht.
�Das Gleiche gilt f�r die Rechtsschriften der Beschwerdegegnerin. Letztere kann daher namentlich mit ihren Ausf�hrungen zur Verletzung mietrechtlicher Pflichten und zur angeblichen Missachtung des Hausverbotes durch den (zwischenzeitlich verstorbenen) Sohn der Beschwerdef�hrerin nicht geh�rt werden, da sie damit den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt ohne hinreichende Sachverhaltsr�ge in unzul�ssiger Weise erg�nzt.
Die Beschwerdef�hrerin befasst sich zun�chst mit der angeblichen Missbr�uchlichkeit der K�ndigung vom 24. Juli 2011, die gem�ss ihrer Ansicht wohl bejaht worden w�re, wenn die Vorinstanzen den entsprechenden Antrag behandelt h�tten.
3.1.�Unter dem Titel "Verletzung der Untersuchungsgrundsatzes" beschwert sich die Beschwerdef�hrerin dar�ber, dass die Schlichtungsstelle weder an der Verhandlung vom 13. Oktober 2011 noch an derjenigen vom 21. Januar 2013 die K�ndigungsanfechtung behandelt habe, obwohl sie (die Beschwerdef�hrerin) einen dahingehenden Antrag gestellt respektive diesen erneuert habe. Das Zivilgericht sei nicht auf die K�ndigungsanfechtung eingetreten, da diese von der Schlichtungsstelle erledigt worden sei. Ebenso wenig habe sich die Vorinstanz damit befasst. Ein expliziter R�ckzug der K�ndigungsanfechtung sei nicht erfolgt. Die Schlichtungsstelle habe erkl�rt, mit der Erstreckung des Mietverh�ltnisses werde implizite auch die K�ndigung akzeptiert. Diese Erkl�rung sei f�r Laien (die Beschwerdef�hrerin und ihre an der Verhandlung anwesende Tochter) nicht leicht verst�ndlich. F�r Laien sei durchaus vorstellbar, dass die Frage der K�ndigungsanfechtung sp�ter behandelt werde und in der "Sistierungszeit" das Mietverh�ltnis erstreckt werde. Sp�testens aber, als die Beschwerdef�hrerin mit Schreiben vom 4. November 2011 den Vergleich widerrufen habe (obwohl ihr kein Widerrufsvorbehalt einger�umt worden sei), h�tte das Begehren als Anfechtung des Vergleichs oder als Revisionsbegehren behandelt werden m�ssen. Keine plausible Erkl�rung gebe es auch f�r den nur einseitigen Widerrufsvorbehalt f�r die Vermieterseite. Die Beschwerdef�hrerin habe nie auf eine Widerrufsfrist verzichtet.
3.2.�Die Beschwerdef�hrerin wiederholt mit diesen Ausf�hrungen die Einw�nde, die sie schon der Vorinstanz vorgetragen hat. Die Vorinstanz hat sich mit diesen Vorbringen eingehend befasst und sie schliesslich mit zutreffenden Erw�gungen verworfen. Dabei verfiel sie namentlich nicht in eine unvertretbare "formelle Strenge", wie die Beschwerdef�hrerin gegen�ber den vorinstanzlichen Erw�gungen einzig einwendet. Da sich die Beschwerdef�hrerin im �brigen nicht mit den Erw�gungen der Vorinstanz auseinander setzt, sondern lediglich ihren schon im kantonalen Verfahren eingenommenen Standpunkt wiederholt, ist dieser unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid zu verwerfen (vgl. Art. 109 Abs. 3 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin r�gt sodann die ihrer Auffassung nach unzureichende Erstreckung des Mietverh�ltnisses.
4.1.�Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverh�ltnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete f�r ihn oder seine Familie eine H�rte zur Folge h�tte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen w�re. Bei der Interessenabw�gung sind insbesondere die in Absatz 2 des gleichen Artikels erw�hnten Umst�nde zu ber�cksichtigen. Die Dauer der Erstreckung betr�gt gem�ss Art. 272b Abs. 1 OR f�r Wohnr�ume h�chstens vier Jahre, wobei im Rahmen der H�chstdauer eine oder zwei Erstreckungen gew�hrt werden k�nnen.
�Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so ber�cksichtigt die zust�ndige Beh�rde auch, ob er zur Abwendung der H�rte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war (Abs. 272 Abs. 3 OR). Zu den zumutbaren Bem�hungen geh�rt namentlich die Suche nach Ersatzobjekten. Kann der Mieter w�hrend der Dauer der ersten Erstreckung keine Suchbem�hungen nachweisen, wird ihm in der Regel eine zweite Erstreckung verweigert (vgl. Bohnet/Montini, Droit du bail � loyer, 2010, N. 47 zu Art. 272 OR; Lachat, Le bail � loyer, 2008, S. 786; Schweizerisches Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 64 zu Art. 272 OR). Ungen�gende Suchbem�hungen d�rfen auch zu einer Reduktion der Dauer der zweiten Erstreckung f�hren (Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, N. 17 zu Art. 272 OR; Lachat und andere, Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 655). Nach der Rechtsprechung sind Suchbem�hungen �berdies bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu ber�cksichtigen (vgl. BGE 125 III 226 E. 4; 116 II 446 E. 3a).
�Solche Bem�hungen k�nnen jedoch nur beschr�nkt erwartet werden, wenn der Mieter die K�ndigung mit Aussicht auf Erfolg angefochten hat (vgl. Urteile 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2; 4C.155/2003 vom 3. November 2003 E. 4). Ferner ist zu beachten, dass Suchbem�hungen nicht verlangt werden k�nnen von Personen, die infolge Alter, Krankheit oder Invalidit�t derart hilflos sind, dass sie zur Suche von Ersatzraum gar nicht in der Lage sind (Urteil 4C.155/2003 vom 3. November 2003 E. 4.1; Weber, a.a.O. N. 13 zu Art. 272 OR). Ein von derartigen Umst�nden betroffener Mieter muss aber unter Umst�nden Hilfe suchen (Lachat und andere, a.a.O., S. 656). Denkbar ist auch, dass eine Ersatzbeschaffung nicht mehr zur Disposition steht, weil beispielsweise nur noch ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim in Betracht kommt (Weber, a.a.O., N. 13 zu Art. 272 OR). Immerhin darf dann erwartet werden, dass sich die betreffende Person ernsthaft um einen Platz in einer solchen Institution bem�ht (vgl. Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 4.3).
�Bei der Festlegung der Art und Dauer der gew�hrten Erstreckung steht dem Richter innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide �berpr�ft das Bundesgericht mit Zur�ckhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die h�tten beachtet werden m�ssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 mit Hinweisen).
4.2.�Die Vorinstanz stellte zun�chst fest, dass die Beschwerdef�hrerin w�hrend der ganzen Dauer der Erstreckung bis zum 30. November 2012 und noch weit dar�ber hinaus nicht im Glauben gewesen sei und auch nicht im Glauben habe sein k�nnen, dass die Frage der G�ltigkeit der K�ndigung vom 24. Juli 2011 noch Gegenstand eines offenen bzw. allenfalls noch zu er�ffnenden Verfahrens sei bzw. werden k�nnte. Sie habe daher nicht von Suchbem�hungen absehen d�rfen, sondern w�re schon w�hrend der ersten Erstreckung verpflichtet gewesen, sich um ein Ersatzobjekt zu bem�hen. Sie habe ihre Suchbem�hungen belegtermassen erst am 23. Februar 2013 und damit beinahe drei Monate nach Ablauf der ersten Erstreckung vom 30. November 2012 aufgenommen. Damit sei eine zweite Erstreckung grunds�tzlich ausgeschlossen. Dessen ungeachtet habe die erste Instanz der Beschwerdef�hrerin eine zweite Erstreckung gew�hrt und damit den besonderen Umst�nden des vorliegenden Falles Rechnung tragen wollen. Die in Abw�gung der gegenseitigen Interessen gew�hrte zweite Erstreckung um ein Jahr erschien der Vorinstanz sogar eher grossz�gig.
4.3.�Die Beschwerdef�hrerin moniert, die Vorinstanz wolle nur die nachgewiesenen Suchbem�hungen auf dem privaten Wohnungsmarkt gelten lassen. Sie w�rdige aber nicht die Anstrengungen, die unternommen worden seien, um einen Platz in einem Alters- und Pflegeheim respektive in einer Alterssiedlung zu finden.
�Die R�ge ist nicht nachvollziehbar bzw. findet im Sachverhalt des angefochtenen Urteils keine St�tze. Die Vorinstanz hat die Anfragen bei den Alterssiedlungen sehr wohl als Suchbem�hungen gelten lassen; indessen erfolgten diese nach den Feststellungen des Zivilgerichts im M�rz 2013 und damit ebenfalls erst Monate nach Ablauf der ersten Erstreckung. Es bleibt somit dabei, dass die Beschwerdef�hrerin w�hrend der Dauer der ersten Erstreckung und einige Zeit dar�ber hinaus keine Suchbem�hungen nachgewiesen hat.
4.4.�Die Erstinstanz und mit ihr die Vorinstanz bewilligten der Beschwerdef�hrerin mit R�cksicht auf die besonderen Umst�nde des Falles trotz fehlender Suchbem�hungen w�hrend der ersten Erstreckung eine zweite Erstreckung. Dies erscheint angesichts der pers�nlichen Verh�ltnisse der Beschwerdef�hrerin, namentlich ihres hohen Alters, die auch die Erwartungen an die Suchbem�hungen deutlich herabsetzen, gerechtfertigt. Die Vermieterin hat sich denn auch nicht gegen die von der Erstinstanz gew�hrte Zweiterstreckung gewehrt. Umgekehrt bedeutet es keinen Ermessensmissbrauch, wenn die Vorinstanz den Umstand, dass w�hrend der ersten Erstreckung keine Suchbem�hungen unternommen wurden, immerhin bei der Bemessung der�
Dauer�der zweiten Erstreckung ber�cksichtigte.
Indessen macht die Beschwerdef�hrerin zu Recht geltend, dass die Vorinstanz diesen Umstand�
zu stark�gewichtete, indem sie ihr (der Beschwerdef�hrerin) lediglich einen Drittel der an sich noch m�glichen Dauer von drei Jahren gew�hrte:
�So kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn sie fordert, die 93-j�hrige Beschwerdef�hrerin h�tte sich f�r eine geeignete Ersatzwohnung an bekannte Liegenschaftsverwaltungen wenden m�ssen, auch wenn sie hierbei keine Chance gehabt h�tte. Vielmehr muss angesichts der pers�nlichen Verh�ltnisse der Beschwerdef�hrerin als gen�gend angesehen werden, wenn sie sich ernsthaft um einen Platz in einer Alterssiedlung oder in einem Altersheim bem�ht hat, wie dies seit M�rz 2013 denn auch der Fall war. Dabei ist zu ber�cksichtigen, dass solche Pl�tze erfahrungsgem�ss nicht leicht und schnell zu finden sind. Sodann f�llt auf der Seite der Mieterin das langj�hrige Mietverh�ltnis seit mindestens 1991 bzw. gem�ss ihren - von der Vorinstanz f�r unerheblich gehaltenen - eigenen Angaben seit 1976/77 in die Waagschale. Die hochbetagte Beschwerdef�hrerin, die �berdies nur �ber bescheidene finanzielle Mittel verf�gt, hat daher ein sehr gewichtiges Interesse, in ihrer bisherigen Wohnung das Freiwerden eines Platzes in einer Alterssiedlung oder einem Altersheim abwarten zu d�rfen.
�Auf der Vermieterseite hingegen wurden keinerlei Gr�nde namhaft gemacht, weshalb die Wohnung dringend verf�gbar sein m�sste. Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz erbrachte die Beschwerdegegnerin keinen Nachweis eines Interesses am sofortigen Auszug der Beschwerdef�hrerin. Die in der Vernehmlassung bzw. der Duplik von der Beschwerdegegnerin behauptete Verletzung mietrechtlicher Pflichten bzw. die angebliche Nichtbeachtung eines Hausverbotes durch den (verstorbenen) Sohn der Beschwerdef�hrerin kann aus prozessualen Gr�nden nicht ber�cksichtigt werden, da diese Vorbringen im angefochtenen Entscheid keine St�tze finden (vgl. Erw�gung 2).
�Unter diesen Umst�nden f�llt die Interessenabw�gung klar zu Gunsten der Beschwerdef�hrerin aus: W�hrend auf der Vermieterseite �berhaupt keine konkreten Interessen namhaft gemacht wurden oder erkennbar w�ren, hat die hochbetagte Beschwerdef�hrerin ein eminentes Interesse an einem Verbleib in der Wohnung, damit sie ihre Suche nach einem Platz in einer Alterssiedlung oder in einem Altersheim intensiv fortsetzen kann. Diesem eklatanten Ungleichgewicht der Interessen hat die Vorinstanz zu wenig Rechnung getragen und damit ihr Ermessen fehlerhaft ausge�bt, wenn sie die w�hrend der ersten Erstreckung fehlenden Suchbem�hungen mit einer K�rzung der gesetzlich m�glichen zweiten Erstreckungsdauer um zwei Drittel sanktionierte. Sie mass damit jenem Umstand zu grosses Gewicht bei, ohne dass dies durch irgendein Vermieterinteresse aufgewogen w�rde.
�Die von der Vorinstanz gew�hrte Erstreckung ist nach dem Gesagten insgesamt zu kurz bemessen und verletzt Bundesrecht, weshalb der angefochtene Entscheid vom Bundesgericht nicht gesch�tzt werden kann (�hnlich, allerdings im Rahmen einer einmaligen Erstreckung: Urteil 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2; vgl. ferner Urteil 4C.399/1995 vom 31. Januar 1996, in: MietRecht Aktuell 1996 S. 202, in dem das Bundesgericht einer Mieterin in Ber�cksichtigung ihrer besonderen pers�nlichen Verh�ltnisse trotz objektiv ungen�gender Suchbem�hungen eine zweite Erstreckung gew�hrte, wobei es erwog, wenn keine entgegenstehenden Interessen der Vermieterin vorgelegen h�tten, w�rde es sich rechtfertigen, die maximal zul�ssige Dauer von insgesamt vier Jahren auszusch�pfen [E. 1c]). Den besonderen Verh�ltnissen des vorliegenden Falles angemessen erscheint eine zweite Erstreckung um zwei Jahre, womit die fehlenden Suchbem�hungen w�hrend der ersten Erstreckung mit einer Reduktion der noch m�glichen Dauer um einen Drittel ber�cksichtigt werden.
Der angefochtene Entscheid ist nach dem Gesagten aufzuheben. Die Beschwerdef�hrerin dringt mit ihrem Hauptbegehren, die K�ndigung vom 24. Juli 2011 wegen Missbr�uchlichkeit f�r ung�ltig zu erkl�ren, nicht durch. Hingegen ist dem Eventualbegehren um angemessene Erstreckung des Mietverh�ltnisses insoweit stattzugeben, als das Mietverh�ltnis ein zweites Mal bis 30. November 2014 erstreckt wird.
�Dies f�hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Angesichts der gestellten Begehren und des Erhalts einer Erstreckung um ein weiteres Jahr rechtfertigt es sich, von einem Obsiegen der Beschwerdef�hrerin im Umfang von einem Drittel auszugehen. Entsprechend sind die Gerichts- und Parteikosten zu verlegen (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Die Beschwerdegegnerin ist nicht anwaltlich vertreten und hat daher keinen Anspruch auf Parteientsch�digung (BGE 133 III 439 E. 4). Sie hat der Beschwerdef�hrerin eine reduzierte Parteientsch�digung von Fr. 833.-- zu bezahlen (ein Drittel von Fr. 2'500.--). Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege an die Beschwerdef�hrerin geht deren Teil der ordentlichen Kosten sowie ein mit Blick auf die reduzierte Parteientsch�digung verbleibendes Honorar ihres Rechtsvertreters von Fr. 1'667.-- zulasten der Gerichtskasse.
�Sodann ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zur�ckzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).
"Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Zivilgerichts vom 12. Juni 2013 in Dispositivziffer 1 dahingehend abge�ndert, als das Mietverh�ltnis der Parteien ein zweites Mal bis 30. November 2014 erstreckt wird und an diesem Datum definitiv endet. "
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden im Betrag von Fr. 1'334.--der Beschwerdef�hrerin und im Betrag von Fr. 666.-- der Beschwerdegegnerin auferlegt. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird der Anteil der Beschwerdef�hrerin auf die Gerichtskasse genommen.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 833.-- zu entsch�digen. Im Falle der Uneinbringlichkeit der Parteientsch�digung wird Rechtsanwalt Christoph Rudin dieses Honorar aus der Bundesgerichtskasse ausgerichtet.
Rechtsanwalt Christoph Rudin wird f�r das bundesgerichtliche Verfahren ein Honorar von Fr. 1'667.-- aus der Gerichtskasse bezahlt.