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Timestamp: 2020-07-09 08:22:53+00:00
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Criteri di calcolo delle tabelle millesimali. Parametri oggettivi e parametri soggettivi. Il caso del sottotetto. :: Studio Vasini snc Amministrazioni Condominiali e Immobiliari, Servizi e Consulenze c/Terzi
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Criteri di calcolo delle tabelle millesimali. Parametri oggettivi e parametri soggettivi. Il caso del sottotetto.
(30/04/2010)di Alessandro Gallucci, avvocato del Foro di Lecce
Ai sensi del terzo comma dell’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile:
“ Nell'accertamento dei valori medesimi (ossia dei valori millesimali n.d.A.)non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.
Ciò, naturalmente, facendo salva quell’ipotesi in cui i comproprietari, all’unisono, decidano di derogare ai criteri legali indicando dei criteri di redazione prescelti ad hoc.
Chiarito ciò è utile chiedersi: quali sono i criteri legali da seguire? La legge, al riguardo, non contiene alcuna informazione.
Le indicazioni, quindi, sono fornite dalla prassi, oltre che da una circolare del ministero dei lavori pubblici (la n. 12480 del 26 marzo 1966), dettata per le cooperative edilizie che usufruivano di contributi statali ma largamente applicata anche in relazione agli edifici in condominio.
Sono due, sostanzialmente, i parametri cui il tecnico deve attenersi: a)di natura oggettiva (superficie dell’unità immobiliare, ecc.);
b)di tipo soggettivo (coefficienti qualitativi, esposizione, altezza di piano, ecc.).
L’errore nella redazione delle tabelle può comportare, ai sensi dell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la richiesta di revisione anche nell’interesse di un solo condomino.
La Cassazione, in più occasioni, ed anche ultimamente, ha affermato che “ sono escluse, […], sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, quand'anche abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio od alterato” (così Cass. 10 febbraio 2010 n. 3001).
In sostanza solo l’errore sui parametri oggettivi può indurre a rivedere e/o modificare le tabelle. La revisione di cui all’art. 69 disp. att. c.c. è, altresì, esclusa se nel corso del tempo mutano i criteri di stima delle unità immobiliari. Una precisazione di fondamentale importanza, visto e considerato che l’assenza di criteri legali certi, rende molto più semplici i mutamenti dei parametri tecnici.
In una recente sentenza la Corte di Cassazione ha ulteriormente specificato che, ciò che in prima istanza può apparire un errore sui parametri oggettivi, può non essere di per sé sufficiente a giustificare una revisione delle tabelle millesimali. La valutazione, quindi, va sempre fatta sulla proprietà immobiliare presa in considerazione, per le sue caratteristiche intrinseche rapportando i parametri oggettivi alla situazione concreta.
Nel caso di specie la Corte non ha ritenuto errate le tabelle in relazione a presunte discrasie in merito ad un sottotetto di proprietà esclusiva.
Secondo i giudici di legittimità, infatti, ” nel condominio degli edifici, in tema di revisione per errore delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., al fine di accertare se, nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano, si sia attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, ben può il giudice limitarsi a considerare l’estensione della superficie piana, ma a condizione che tutti i piani o le porzioni di piano siano della stessa altezza; ove, invece, si tratti, come nella specie, di piani di diversa altezza, egli non può fare a meno, al detto fine, di valutare anche la cubatura reale. Da tale principio di diritto la Corte territoriale si è discostata. Essa ha finito con il rilevare la sussistenza dell'errore di cui al citato art. 69, ma omettendo di valutare che l’immobile di proprietà dei ricorrenti è un sottotetto e che, proprio in ragione della ridotta altezza del medesimo, non tutti i metri quadrati di superficie piana corrispondono ad una superficie effettivamente godibile” (così Cass. 26 marzo 2010 n. 7300).