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Timestamp: 2016-10-22 05:21:57
Document Index: 193557354

Matched Legal Cases: ['BGE', 'BGE', 'Art. 89', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 106', 'Art. 49', 'Art. 19', 'Art. 57', 'BGE', 'Art. 59', 'Art. 49', 'BGE', 'Art. 57', 'Art. 29', 'Art. 29', 'Art. 99', 'Art. 49', 'Art. 49', 'BGE', 'Art. 29', 'in fine', 'Art. 30', 'BGE', 'BGE', 'Art. 60', 'Art. 30', 'Art. 59', 'Art. 49', 'Art. 81', 'Art. 60', 'Art. 77', 'Art. 104', 'Art. 105', 'BGE', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 97', 'Art. 105', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 22', 'Art. 26', 'BGE', 'Art. 26', 'Art. 19', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'in fine', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 116', 'Art. 10', 'Art. 115', 'BGE', 'BGE', 'BGE', 'Art. 116', 'Art. 66']

1C_100/2011 (09.12.2011)
Beschwerdef�hrer des Verfahrens 100/2011 und Beschwerdegegner des Verfahrens 102/2011 (Enteigner), beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller und Rechtsanwalt Dr. Daniel Kunz,
Beschwerdef�hrerin des Verfahrens 102/2011 und Beschwerdegegnerin des Verfahrens 100/2011 (Enteignete), vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Ettler und Rechtsanwalt Dr. Adrian Str�tt,
Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse infolge Flugl�rms, ausgehend vom Landesflughafen Z�rich,
X.________ ist Eigent�merin des Mehrfamilienhauses Bruggackerstrasse 20 in Glattbrugg. Die Liegenschaft befindet sich im Bereich der Abfl�ge von Piste 16 des Flughafens Z�rich - Kloten. Am 16. November 1998 richtete X.________ ein Entsch�digungsbegehren wegen �berm�ssigen Flugl�rms an den Kanton Z�rich als damaligen Flughafenhalter. Diese Eingabe wurde am 22. Juni 1999 - zusammen mit einer Vielzahl weiterer Forderungen aus der gleichen Gemeinde - der Eidgen�ssischen Sch�tzungskommission, Kreis 10 (nachfolgend Sch�tzungskommission bzw. ESchK) �berwiesen. Nachdem im Mai 2001 die Konzession f�r den Betrieb des Flughafens auf die Flughafen Z�rich AG �bergegangen war, wurde diese unter Zuerkennung der Parteistellung zum Verfahren beigeladen.
Der Kanton Z�rich und die Flughafen Z�rich AG (im Folgenden: die Enteigner) erhoben die Einrede der Verj�hrung und verlangten, dass dar�ber in einem Teilentscheid befunden werde. Die Verj�hrungseinrede wurde vom Pr�sidenten der Sch�tzungskommission am 11. Juni 2003 abgewiesen. Das Bundesgericht wies die hierauf von den Enteignern ergriffene Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Urteil vom 27. Juni 2004 ab (BGE 130 II 394).
In der Folge bestimmten die Parteien und der Pr�sident der Sch�tzungskommission 18 Verfahren mit Liegenschaften an unterschiedlichen Lagen und mit verschiedenen Nutzungen als Pilotf�lle, um �ber die wichtigsten Fragen h�chstrichterliche Pr�judizien zu erlangen. Dazu geh�rte auch die Liegenschaft Bruggackerstrasse 20 von X.________ (im Folgenden: die Enteignete).
Am 29. November 2006 wies die Sch�tzungskommission die Minderwertforderung der Enteigneten ab, weil ein Ertragsausfall nicht nachgewiesen worden sei. Das Bundesgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde der Enteigneten am 28. April 2008 im Sinne der Erw�gungen gut, hob den Entscheid der Sch�tzungskommission auf und wies die Sache zur Neubeurteilung an diese zur�ck (Urteil 1E.9/2007). Es ging in seinem Entscheid davon aus, dass sich bei Mietobjekten, die Wohnzwecken dienen, die Ertragslage bei Mehrl�rm nur langsam verschlechtere. F�r solche Ertragsliegenschaften sei die Minderwertermittlung im Einzelfall sehr schwierig, weshalb eine schematische Beurteilung des flugl�rmbedingten Schadens zu erfolgen habe (vgl. auch BGE 134 II 160 ff. zu einem anderen Pilotfall).
Mit Entscheid vom 1. M�rz 2010 sprach die Sch�tzungskommission der Enteigneten eine Minderwertentsch�digung in H�he von Fr. 326'000.-- zu. Sie ging von einem Minderwert von Fr. 17.5 % des Verkehrswertes ohne Flugl�rms aus (Fr. 388'216.--), von dem die Aufwendungen f�r Schallschutzmassnahmen (Fr. 62'241.--) abzuziehen seien. Die sich daraus ergebende Entsch�digung von (gerundet) Fr. 326'000.-- sei seit dem 1. Januar 2002 zu verzinsen.
Bei der Berechnung der Minderwertentsch�digung verwendete die Sch�tzungskommission ein hedonisches Berechnungsmodell, das von einem ihrer Fachmitglieder, Prof. Donato Scognamiglio, und dessen Unternehmung, der IAZI AG (Informations- und Ausbildungszentrum f�r Immobilien AG) entwickelt worden war (im Folgenden: Modell ESchK). Dieses basiert auf den in der Datenbank der IAZI AG erfassten Transaktionsdaten von Ertragsliegenschaften. Diese wurden statistisch ausgewertet, um den Einfluss der verschiedenen Faktoren und namentlich der Flugl�rmbelastung zu ermitteln (vgl. dazu unten, E. 7.1).
Die Enteigner hatten ihrerseits von einem Expertengremium in Zusammenarbeit mit der Z�rcher Kantonalbank (ZKB) ein Bewertungsmodell "MIFLU II" entwickeln lassen. Dieses ermittelt in einem ersten Schritt - ebenfalls mit einem hedonischen Modell - den Einfluss des Flugl�rms auf die Mieten f�r eine Zeitdauer von 50 Jahren. Aus der so berechneten prozentualen Mietreduktion pro dB Flugl�rm wird in einem zweiten Schritt der Minderwert der Ertragsliegenschaften infolge Flugl�rms f�r das Jahr 1997 bestimmt (vgl. dazu unten, E. 7.2). Nach diesem Modell betr�gt der Minderwert der Liegenschaft Bruggackerstrasse 20 nur 10.5 %. Die Enteigner gingen deshalb im Sch�tzungsverfahren davon aus, es fehle an der notwendigen Schwere des Schadens, weshalb keine Minderwertentsch�digung geschuldet sei.
Gegen den Entscheid der Sch�tzungskommission erhoben sowohl die Enteigner als auch die Enteignete am 19. bzw. 22. April 2010 Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht. Die Enteigner reichten ein Gutachten "Evaluation des hedonischen Modells ESchK (IAZI)" von Prof. Philippe Thalmann (EPFL) vom 14. April 2010 ein (im Folgenden: Gutachten Thalmann).
Das Bundesverwaltungsgericht f�hrte am 8. Dezember 2010 eine Instruktionsverhandlung durch, in der beide Modelle (ESchK und MIFLU II) erl�utert wurden. Anschliessend machte die Sch�tzungskommission mit Bericht vom 14. Dezember 2010 erg�nzende Angaben zu den Variablen MACRO und BUILD (gesch�tzte Koeffizienten, Standardabweichungen und Korrelationen), zu denen die Parteien am 6. Januar 2011 abschliessende Bemerkungen einreichten.
Am 19. Januar 2011 hiess das Bundesverwaltungsgericht die Beschwerde der Enteigneten im Kostenpunkt gut und sprach ihr f�r das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 14'325.80 zu. Im �brigen wies es beide Beschwerden ab: Die Verwendung des hedonischen Modells ESchK sei nicht zu beanstanden und es seien keine Gr�nde erkennbar, weshalb das Modell MIFLU II demjenigen der ESchK vorzuziehen sei. Die Sch�tzungskommission habe den l�rmbedingten Minderwert der Liegenschaft der Enteigneten in sachgem�sser Aus�bung ihres Ermessens ermittelt.
Gegen den bundesverwaltungsgerichtlichen Entscheid haben sowohl die Enteigner als auch die Enteignete am 25. bzw. 28. Februar 2011 �ffentlich-rechtliche Beschwerde ans Bundesgericht erhoben. Die Enteigner reichten zusammen mit ihrer Beschwerdeschrift eine Stellungnahme der W�est & Partner AG Z�rich vom 23. Februar 2011 ein.
F.a Die Enteigner beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, eventualiter an die Sch�tzungskommission zur�ckzuweisen, unter Vorgabe verbindlicher Leitlinien. Die ihnen auferlegte Parteientsch�digung gem�ss Disp.-Ziff. 1 und 3 des angefochtenen Entscheids sei angemessen zu reduzieren. Die Verfahrenskosten gem�ss Disp.-Ziff. 2 seien zulasten der Staatskasse zu verlegen.
F.b Die Enteignete beantragt, Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids sei insofern aufzuheben, als damit ihr Rechtsbegehren 4 im vorinstanzlichen Verfahren abgewiesen worden sei. Die Enteigner seien zu verpflichten, die Minderwertentsch�digung zu den offiziell festgesetzten Zinss�tzen ab dem 1. Januar 1997 zu verzinsen.
Die Enteignete beantragt die Abweisung der Beschwerde der Enteigner. Eventualiter habe das Bundesgericht allf�llige weitere Beweiserhebungen selbst vorzunehmen und anschliessend in der Sache selbst zu entscheiden. Auf eine R�ckweisung an eine der Vorinstanzen sei in jedem Fall zu verzichten.
Angefochten ist ein Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts �ber eine Enteignungsentsch�digung. Dagegen steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen. Die Parteien sind als Enteigner und Enteignete zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf beide Beschwerden einzutreten. Diese betreffen dieselbe Enteignungsentsch�digung, weshalb es sich rechtfertigt, die Verfahren zu vereinigen.
1.1 Mit der Beschwerde an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich �berschreitung oder Missbrauch des Ermessens - ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG); die Verletzung von Grundrechten wird dagegen nur insoweit gepr�ft, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Auf die von den Enteignern erhobenen neuen Beweisantr�ge kann daher grunds�tzlich nicht eingetreten werden. Dagegen kann die von ihnen im bundesgerichtlichen Urteil eingereichte Stellungnahme W�est & Partner ber�cksichtigt werden: Soweit sie speziell zu den Ausf�hrungen des Bundesverwaltungsgerichts Stellung nimmt, ist sie durch den vorinstanzlichen Entscheid veranlasst; soweit sie sich zu methodischen Fragen �ussert, sind diese als Rechts- und nicht als Tatfragen zu qualifizieren (vgl. unten, E. 6).
1.3 W�hrend die Enteigner den vorinstanzlichen Entscheid und das diesem zugrunde liegende Bewertungsmodell schon im Grundsatz f�r falsch halten, wendet sich die Enteignete einzig gegen den Zinsentscheid und anerkennt im �brigen die ihr zugesprochene Entsch�digung. Im Folgenden sind zun�chst die R�gen der Enteigner zu pr�fen; im Anschluss daran sind die Verzinsungsfrage (E. 13) sowie die Kostenr�gen (E. 14) zu behandeln.
Formelle R�gen
Das Bundesverwaltungsgericht ging davon aus, die Sch�tzungskommission habe den Anspruch der Parteien auf rechtliches Geh�r verletzt, weil sie die Namen der mit der Modellentwicklung befassten Personen nicht rechtzeitig mitgeteilt habe. Eine Geh�rsverletzung liege m�glicherweise auch deshalb vor, weil den Parteien vor Erlass des angefochtenen Entscheides keine Einsicht in die Parameter des hedonischen Modells ESchK gew�hrt worden sei. Das Bundesverwaltungsgericht liess offen, ob die Orientierung �ber die Entwicklung eines eigenen Bewertungsmodells rechtzeitig genug erfolgt sei, um die Geh�rsanspr�che der Parteien zu wahren. Jedenfalls k�nne es alle Geh�rsverletzungen im Beschwerdeverfahren heilen, wenn es seine Kognition gem�ss Art. 49 VwVG (SR 172.021) voll aussch�pfe und darauf verzichte, sich aufgrund der besonderen Fachkenntnisse der Vorinstanz Zur�ckhaltung aufzuerlegen.
2.1 Die Enteigner erheben zahlreiche Verfahrensr�gen.
2.1.1 In erster Linie machen sie geltend, das zur Anwendung gebrachte Bewertungsmodell sei von der IAZI AG, und damit von einer externen Gutachterin, entwickelt worden, ohne dass die Vorschriften �ber Sachverst�ndigengutachten gem�ss Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 57 ff. BZP (SR 273) beachtet worden seien. Insbesondere seien die Parteien weder zum Gutachtenauftrag noch zur Geeignetheit der Gutachterin angeh�rt worden und h�tten keine Erg�nzungsfragen stellen k�nnen. W�ren sie angeh�rt worden, h�tten sie sich gegen eine Beauftragung der IAZI AG ausgesprochen, wegen des damit verbundenen Interessenkonflikts von Prof. Scognamiglio. Dieser verfolge als CEO der IAZI AG verst�ndlicherweise wirtschaftliche Interessen und habe daher als Kommissionsmitglied das Alternativmodell MIFLU II nicht mehr objektiv beurteilen k�nnen. Entgegen der Feststellung des Bundesverwaltungsgerichts seien den Parteien die Namen der zum Expertenteam der IAZI AG z�hlenden Personen erst an der Informationsveranstaltung vom 10. M�rz 2010 und damit erst nach Er�ffnung des erstinstanzlichen Entscheids bekannt gegeben worden.
2.1.2 Die Enteigner sind weiter der Auffassung, sie seien nicht rechtzeitig �ber die Entwicklung eines von Grund auf neuen Bewertungsmodells orientiert und zum Modell angeh�rt worden. Diese Anh�rung h�tte schon vor dem Grundsatzbeschluss der Sch�tzungskommission vom 3. November 2009 f�r das hedonische Bewertungsmodell erfolgen m�ssen. Im �brigen sei den Parteien auch nachtr�glich keine M�glichkeit mehr zur Stellungnahme einger�umt worden.
2.1.3 Schliesslich wiege auch die Verletzung des Akteneinsichtsrechts schwer. Der Bericht zum Bewertungsmodell habe den Enteignern erst am 12. Februar 2010 vorgelegen, mithin zwei Wochen vor dem Entscheiddatum. Zu diesem Zeitpunkt h�tten die Akten bereits unter den mitwirkenden Fachmitgliedern zirkuliert und sei der Sch�tzungsentscheid vermutlich bereits gef�llt gewesen. Im �brigen h�tten die Enteigner bis heute nicht alle verlangten Ausk�nfte zu den Grundlagen des Bewertungsmodells ESchK erhalten. Die gegenteilige Feststellung im angefochtenen Entscheid �bersehe die Eingabe der Enteigner vom 6. Januar 2011.
2.1.4 Angesichts der Schwere der Geh�rsverletzungen sei eine Heilung im Rechtsmittelverfahren ausgeschlossen gewesen, zumal es um einen Entscheid mit pr�judizieller Wirkung f�r Hunderte von Entsch�digungsf�llen gehe. Eine Heilung sei auch deshalb nicht erfolgt, weil das Bundesverwaltungsgericht - entgegen seiner Ank�ndigung - seine Kognition nicht voll ausgesch�pft, sondern sich auf eine Plausibilit�tspr�fung beschr�nkt habe, wie sich aus E. 11 des angefochtenen Entscheids ergebe. Insbesondere habe es das Alternativmodell MIFLU II nicht n�her gepr�ft; darin liege eine unzul�ssige Kognitionsbeschr�nkung, d.h. eine formelle Rechtsverweigerung. Die Enteigner r�gen in diesem Zusammenhang, das Bundesverwaltungsgericht h�tte f�r die Beurteilung der sich stellenden Fachfragen entweder die Obersch�tzungskommission beiziehen oder ein externes Gutachten einholen m�ssen.
2.2 Die Enteignete beruft sich auf den Entscheid BGE 134 II 49 zum Bewertungsmodell MIFLU I f�r selbstbewohnte Liegenschaften, das im Auftrag der Enteigner von der ZKB entwickelt wurde. Die Enteigneten hatten damals die problematische N�he zwischen den Enteignern und den Experten der ZKB ger�gt. Das Bundesgericht habe entschieden, dass dies nicht ausreiche, um eine unsachgem�sse Beeinflussung bei der Modellentwicklung darzutun und das Ergebnis in Zweifel zu ziehen; es habe es f�r ausreichend erachtet, dass der Experte der Enteigneten Einsicht in alle Daten und Unterlagen nehmen konnte und seine Fragen von Fachleuten der ZKB beantwortet wurden. Zur Zusammensetzung des Expertenteams seien die Enteigneten nie angeh�rt worden.
Vorliegend habe die Sch�tzungskommission verschiedene Modelle zur Minderwertsch�tzung entwickeln lassen und die am besten geeignete Methode ausgew�hlt, anstatt abzuwarten, dass die Enteigner wiederum mit einem eigenen Modell aufwarteten. Damit habe sie ihre Kernaufgabe wahrgenommen und den Auftrag des Bundesgerichts erf�llt.
Die Enteignete weist darauf hin, dass ihr und den anderen Enteigneten auch im Rahmen der Modellentwicklung von MIFLU II keine M�glichkeit zur Stellungnahme einger�umt worden sei. Das Modell sei ihnen und Vertretern der Sch�tzungskommission erst am 13. November 2009 vorgestellt worden; sie seien damit vor ein fait accompli gestellt worden. Es w�re f�r sie inakzeptabel, wenn das taktische Man�ver der Enteigner gel�nge, das Modell ESchK durch eine F�lle von Verfahrensr�gen auszuhebeln und durch ihr eigenes Modell ersetzen zu lassen, bei dessen Entwicklung den Enteigneten gerade jene Mitwirkungsrechte versagt worden seien, welche die Enteigner f�r sich einforderten.
Die Enteignete teilt die Auffassung der Vorinstanz, dass allf�llige Verfahrensm�ngel im vorinstanzlichen Verfahren geheilt worden seien. Eine R�ckweisung der Sache zu neuem Entscheid an die Sch�tzungskommission h�tte den Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist verletzt, da das Verfahren bereits seit 1998 und damit seit �ber 12 Jahren h�ngig sei.
Der Beizug externer Experten habe sich er�brigt, nachdem das Bundesverwaltungsgericht Prof. Scognamiglio an der Instruktionsverhandlung sehr ausf�hrlich befragt und dem Experten der Enteigner, Prof. Thalmann, Gelegenheit zu Fragen gegeben habe. In der Obersch�tzungskommission sei gegenw�rtig kein �konometriker vertreten.
Im Folgenden ist zun�chst zu pr�fen, inwieweit das rechtliche Geh�r der Enteigner in erster Instanz verletzt wurde (E. 3). In einem zweiten Schritt (E. 4) erfolgt die Pr�fung, ob das Bundesverwaltungsgericht diese Verfahrensfehler heilen konnte. Anschliessend ist die R�ge der Verletzung der Garantie des verfassungsm�ssigen Richters zu behandeln (E. 5).
3.1 Grunds�tzlich ist nicht zu beanstanden, dass die Sch�tzungskommission einen ihrer Fachrichter mit der Entwicklung des Modells beauftragt hat. Als Mitglieder der Sch�tzungskommission sind gem�ss Art. 59 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 �ber die Enteignung (EntG; SR 711) Personen zu w�hlen, die verschiedenen Berufsgruppen angeh�ren und die f�r die Sch�tzung n�tigen Fachkenntnisse besitzen. Art. 49 der Verordnung vom 24. April 1972 f�r die eidgen�ssischen Sch�tzungskommissionen (VESchK; SR 711.1) bestimmt, dass Gutachten von Seiten Dritter in der Regel nur einzuholen sind, wenn die Kommission nicht �ber eigene sachverst�ndige Mitglieder verf�gt. Gesetz und Verordnung gehen davon aus, dass die Sch�tzungskommission sich den notwendigen Sachverstand in erster Linie bei ihren Fachmitgliedern holt. Dementsprechend wies das Bundesgericht die Pilotf�lle zur Entwicklung eines schematischen Bewertungsmodells an die Sch�tzungskommission zur�ck, unter ausdr�cklichem Hinweis auf den Sachverstand der Fachrichter (Urteil 1E.9/2007 E. 13; BGE 134 II 160 E. 14 S. 163).
Die Entwicklung des hedonischen Bewertungsmodells ESchK erfolgte unter der Verantwortung Prof. Scognamiglios, d.h. eines Fachrichters der Sch�tzungskommission. Daran �ndern auch die von den Enteignern hervorgehobenen Umst�nde (Fakturierung, Nennung der IAZI AG im Bericht und im Lizenzvertrag, etc.) nichts. Allerdings erarbeitete Prof. Scognamiglio das Modell nicht allein, sondern zog hierf�r Experten der IAZI AG bei und verwendete deren Transaktionsdaten. Entscheidend ist jedoch, dass die Leitung des Projekts bei Prof. Scognamiglio verblieb, die IAZI AG also nicht als selbstst�ndige, externe Sachverst�ndige gegen�ber der Sch�tzungskommission und den Parteien auftrat. Die Protokolle der Kommissionssitzungen vom 8. April, 14. Mai, 2. September und 3. November 2009 best�tigen, dass Prof. Scognamiglio mit den Abkl�rungen und der Verfassung des Berichts beauftragt wurde. Dieser stellte das Bewertungsmodell auch den �brigen Kommissionsmitglieder vor und beantwortete Fragen zum Modell.
Wie die Enteignete zutreffend darlegt, beauftragte die Sch�tzungskommission Prof. Scognamiglio im Wissen darum, dass dieser (als CEO und Verwaltungsrat der IAZI AG) �ber den f�r die Modellentwicklung unerl�sslichen "Apparat" verf�gte, d.h. �ber das Team, die Daten und das statistische Know-how der IAZI AG. Die eidgen�ssischen Sch�tzungskommissionen sind mit einer minimalen eigenen Infrastruktur ausgestattet, weshalb sie grunds�tzlich darauf angewiesen sind, dass die Fachrichter ihre eigene berufliche Infrastruktur f�r die Kommissionsarbeit einsetzen.
Die Sch�tzungskommission hat vor Bundesverwaltungsgericht dargelegt, dass es sich bei der IAZI AG um ein privates Forschungsinstitut handelt, das statutarisch vom Immobilienhandel, von der Vergabe von Hypotheken (Finanzierung) und vom Portfolio Management von Immobilien ausgeschlossen ist, d.h. weder Partikularinteressen von Banken noch von Liegenschaftseigent�mern vertritt; dies wurde von den Parteien nicht bestritten. Das hedonische Modell ESchK ist Eigentum der Sch�tzungskommission und wird nur von dieser angewendet. Insofern sind keine eigenen wirtschaftlichen Interessen der IAZI AG am Bewertungsmodell ersichtlich, die zu einem Interessenkonflikt h�tten f�hren k�nnen.
3.2 Die Beauftragung eines Fachrichters unterliegt nicht den Regeln von Art. 57 ff. BZP �ber externe Sachverst�ndigengutachten. Dennoch m�ssen, wie das Bundesverwaltungsgericht zu Recht festgehalten hat, die Transparenz gew�hrleistet und die allgemeinen, aus dem Anspruch auf rechtliches Geh�r (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV; Art. 29 ff. VwVG) abgeleiteten Verfahrensrechte der Parteien gew�hrleistet werden (so schon Urteil des Bundesgerichts 2A.587/2003 vom 1. Oktober 2004, E. 8.6 zum Beizug sachkundiger Berater durch Verwaltungsbeh�rden). Insbesondere muss es den Beteiligten m�glich sein, allf�llige Einw�nde gegen die vom Fachrichter beigezogenen Personen oder die Art ihrer Mitwirkung rechtzeitig zu erheben. Zudem m�ssen sie sich zu den Abkl�rungen �ussern k�nnen, die unter Beizug von Dritten vorgenommen wurden. Dies bedingt eine gen�gende und rechtzeitige Information der Parteien.
3.3 Vorliegend wurden den Parteien die Namen s�mtlicher mit der Modellentwicklung befassten Personen erst am 10. M�rz 2010 bei der Informationsveranstaltung der Sch�tzungskommission bekannt gegeben, d.h. nach dem erstinstanzlichen Entscheid vom 1. M�rz 2010. Zu diesem Zeitpunkt war es nicht mehr m�glich, allf�llige Einw�nde gegen die beigezogenen Personen oder die Art ihrer Mitwirkung rechtzeitig und verfahrens�konomisch zu erheben.
Allerdings ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die Enteigner auch nachtr�glich keine Ausstandsgr�nde gegen die am Projekt beteiligten Mitarbeiter der IAZI AG geltend gemacht haben; derartige Gr�nde sind auch nicht ersichtlich. Unstreitig ist zudem, dass weder Prof. Scognamiglio noch die IAZI AG enge Beziehungen zu den Parteien der Pilotf�lle haben, die zu einer unsachgem�ssen, parteilichen Beeinflussung der Modellentwicklung h�tten f�hren k�nnen (zur Doppelrolle von Prof. Scognamiglio als Experte und Fachrichter vgl. unten E. 5).
3.4 N�her zu pr�fen ist, wann die Parteien �ber die Entwicklung eines eigenen, hedonischen Bewertungsmodells ESchK und dessen Ausgestaltung informiert wurden.
3.4.1 Aus den Protokollen der Sch�tzungskommission ergibt sich, dass die Wahl der Sch�tzungsmethode am 3. November 2009 erfolgte. Zwar waren die Enteigner schon im Mai 2009 aufgefordert worden, Prof. Scognamiglio ihre Flugl�rmdaten herauszugeben; wie das Bundesverwaltungsgericht festgestellt hat, konnten sie daraus aber noch nicht entnehmen, dass die Kommission beabsichtige, ein eigenes hedonisches Modell zu entwickeln. Dar�ber wurden die Enteigner (nicht aber die Enteigneten) erst am 13. Januar 2010 informiert, im Begleitschreiben der Sch�tzungskommission zu einer Rechnung der IAZI AG f�r die Modellentwicklung.
Am 20. Januar 2010 bat der Rechtsvertreter der Enteigner telefonisch um Akteneinsicht. Am darauffolgenden Tag ersuchte der Pr�sident der Sch�tzungskommission, vorerst - auch im Hinblick auf eine bef�rderliche Behandlung des Gesch�fts - von einem Akteneinsichtsgesuch abzusehen: Der Bericht zum hedonischen Modell m�sse noch einmal bereinigt werden; sobald dies geschehen sei, werde der Entscheidantrag bei den mitwirkenden Fachmitgliedern in Zirkulation gesetzt. Einem Akteneinsichtsgesuch k�nnte erst nach Abschluss des Zirkulationsverfahrens entsprochen werden. Wie bereits telefonisch besprochen, sei die Sch�tzungskommission gerne bereit, den Entscheid Anfang M�rz zuzustellen, so dass die Ostergerichtsferien in die Rechtsmittelfrist fielen. In seinem Antwortschreiben vom 27. Januar 2010 zog der Rechtsvertreter der Enteigner die Rechtm�ssigkeit dieses Vorgehens in Zweifel und verlangte, dass ihm allersp�testens nach dem F�llen des Zirkulationsentscheids, aber noch vor dem Versand des eigentlichen Urteils, Akteneinsicht gew�hrt werde.
Daraufhin wurde den Parteien am 12. Februar 2010 ein Bericht zum Bewertungsmodell ausgeh�ndigt. Nachdem der Entscheid der Sch�tzungskommission vom 1. M�rz 2010 versandt worden war, f�hrte die Sch�tzungskommission am 10. M�rz 2010 eine Informationsveranstaltung durch. Im Anschluss an diese Veranstaltung wurde dem Experten der Enteigner, Prof. Thalmann, Auskunft �ber die Grundlagen des Bewertungsmodells erteilt.
3.4.2 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass zum Zeitpunkt der Aush�ndigung des Berichts am 12. Februar 2010 die Entscheidf�llung unmittelbar bevorstand. Die Parteien hatten somit keine Zeit mehr, sich seri�s mit dem Modell zu befassen, Einsicht in weitere Unterlagen zu verlangen und dazu Stellung zu nehmen. Vielmehr war das Vorgehen der Sch�tzungskommission darauf angelegt, die Diskussion um das Bewertungsmodell in das Rechtsmittelverfahren zu verlegen. Dies widerspricht dem Anspruch auf rechtliches Geh�r. Auch wenn die Wahl des Modells zur Bemessung des Minderwerts als Rechtsfrage zu qualifizieren ist (vgl. dazu unten E. 6), musste den Parteien dazu das rechtliche Geh�r gew�hrt werden, da Art und Inhalt des Bewertungsmodells f�r sie nicht vorhersehbar waren.
In diesem Zusammenhang ist zu ber�cksichtigen, dass die Entwicklung des Bewertungsmodells aufgrund der R�ckweisungsentscheide des Bundesgerichts in vier Pilotf�llen erfolgte, zu denen auch der vorliegende Streitfall geh�rt. Dem Bewertungsmodell kam zentrale Bedeutung f�r den Ausgang des Verfahrens zu. Dessen Entwicklung und Auswahl waren daher (zumindest auch) Teil des Sch�tzungsverfahrens i.S. B�sch-Kobel gegen Flughafen Z�rich. Die Parteien dieses Verfahrens h�tten daher so rechtzeitig �ber das in Aussicht genommene Modell informiert und angeh�rt werden m�ssen, dass ihre Stellungnahmen noch effektiv von der Sch�tzungskommission h�tten ber�cksichtigt und in deren Entscheid h�tten einfliessen k�nnen.
3.4.3 Zweckm�ssigerweise h�tte die Information schon vor dem Plenumsentscheid vom 3. November 2009 erfolgen m�ssen: Bei diesem Vorgehen h�tte das Fachwissen der Projektgruppe MIFLU II der ZKB und ihres Expertengremiums schon fr�hzeitig in die Arbeiten der Sch�tzungskommission einfliessen k�nnen. Jedenfalls aber h�tte beiden Parteien geraume Zeit vor der Zirkulation des Entscheidantrags unter den Fachrichtern die M�glichkeit zur Akteneinsicht, zum Studium des Modells und zur Stellungnahme gew�hrt werden m�ssen.
Allerdings best�rkte der Rechtsvertreter der Enteigner die Sch�tzungskommission in ihrem Vorgehen: Wie aus der Telefonnotiz vom 20. Januar 2010 hervorgeht, bestand zwischen ihm und dem Pr�sidenten der Sch�tzungskommission Einigkeit, dass eine Zustellung des Berichts zum hedonischen Bewertungsmodell zur Stellungnahme an beide Parteien das Verfahren ungeb�hrlich verz�gern w�rde. Auch in ihrem Schreiben vom 27. Januar 2010 beharrten die Enteigner nicht auf einer Akteneinsicht und Stellungnahme vor der Entscheidf�llung, sondern verlangten, die Akteneinsicht m�sse sp�testens nach Abschluss des Zirkulationsverfahrens und kurz vor Er�ffnung des angefochtenen Entscheids erfolgen.
Nach der Rechtsprechung kann eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs als geheilt gelten, wenn der Mangel in der Rechtsmittelinstanz kompensiert wird (vgl. dazu unten E. 4.1). Zudem muss die obere Instanz die von der Geh�rsverletzung betroffenen Aspekte mit derselben Kognition �berpr�fen k�nnen wie die Vorinstanz (vgl. unten E. 4.2). Schliesslich ist zu pr�fen, ob die Heilung im vorliegenden Fall (Schwere der Geh�rsverletzungen, Verfahrensdauer, etc.) bejaht werden durfte (unten, E. 4.3).
4.1 Das Bundesverwaltungsgericht ging davon aus, die Enteigner h�tten im Laufe des Beschwerdeverfahrens s�mtliche Akten und Modellgrundlagen einsehen k�nnen und Gelegenheit erhalten, weitere Fragen zu stellen und Erl�uterungen einzuholen.
Die Enteigner sind dagegen der Auffassung, die Akteneinsicht sei unvollst�ndig gewesen, weil ihnen trotz ihrer Eingabe vom 6. Januar 2011 kein Einblick in die Flugl�rmvariable gew�hrt worden sei. Die Korrelationen zwischen den Flugl�rmvariablen mit den Variablen in den Aggregaten BUILD und MACRO seien bis heute nicht offengelegt worden.
Aus den Akten ergibt sich Folgendes: Im Nachtrag zur Instruktionsverhandlung reichte die Sch�tzungskommission am 14. Dezember 2010 einen Bericht mit erg�nzenden Angaben zu den Variablen MACRO und BUILD mit gesch�tzten Koffizienten, Standardabweichungen und Korrelationen ein. In dieser finden sich Korrelationsmatrixen f�r die Geb�udevariablen einerseits und die Makrolagevariablen andererseits (Ziff. 5.1 und 5.2 S. 19) sowie die Korrelationsmatrix aller Variablen im Schlussmodell, einschliesslich der Flugl�rmvariablen (Ziff. 5.3 S. 20). Dieser Bericht wurde den Verfahrensbeteiligten zusammen mit dem Protokoll zugestellt. In ihren Schlussbemerkungen vom 6. Januar 2011 r�gten die Enteigner, es sei nicht analysiert worden, ob die Flugl�rmvariable mit einzelnen Faktoren der Variablen BUILD und MACRO korreliere; die Korrelationsmatrix Ziff. 5.3 gen�ge nicht zur Beurteilung, ob die Koeffizienten des Flugl�rms unverzerrt gesch�tzt worden seien. Sie beantragten jedoch keine weiteren Instruktionsmassnahmen. Sie reagierten auch nicht auf die Verf�gung der Instruktionsrichterin vom 7. Januar 2011, wonach die Angelegenheit (vorbeh�ltlich weiterer Instruktionsmassnahmen) als spruchreif zu betrachten sei.
Unter diesen Umst�nden durfte das Bundesverwaltungsgericht die Bemerkungen zur Flugl�rmvariablen in den Schlussbemerkungen als materielle R�ge gegen das Modell ESchK verstehen (vgl. dazu E. 12.3 S. 43 unten des angefochtenen Entscheids) und davon ausgehen, dass kein weiteres Akteneinsichtsbegehren gestellt werde.
Die Enteigner haben im bundesgerichtlichen Verfahren die Edition der Korrelationen der Flugl�rmvariablen und der Variablen in den Aggregaten BUILD und MACRO beantragt. Dieser Antrag h�tte jedoch bereits im vorinstanzlichen Verfahren gestellt werden m�ssen und ist deshalb unzul�ssig (Art. 99 Abs. 1 BGG).
4.2 Den Enteignern ist einzur�umen, dass das Bundesverwaltungsgericht widerspr�chliche Aussagen zu seiner Kognition getroffen hat: Einleitend k�ndigte es an, seine Kognition gem�ss Art. 49 VwVG voll auszusch�pfen und sich keinerlei Zur�ckhaltung aufgrund der besonderen Fachkenntnisse der Vorinstanz aufzuerlegen (E. 5.6.3 S. 30 f.). Dagegen f�hrte es zum Pr�fungsumfang des Gerichts (in E. 11 S. 39 f.) aus, dass es einen Ermessensentscheid nur dann aufhebe, wenn die Vorinstanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht habe, indem sie grundlos von in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Grunds�tzen abgewichen sei, sachfremde Gesichtspunkte ber�cksichtigt habe, rechtserhebliche Umst�nde unber�cksichtigt gelassen habe oder sich das Ergebnis als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweise. Die hierf�r zitierte Belegstelle (ANDR� MOSER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUB�HLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, Basel 2008, Rz. 2.163) bezieht sich jedoch auf die Kognition des Bundesverwaltungsgerichts in F�llen, in denen der Verwaltung aufgrund ihres besonderen Sachverstands ein gewisser Handlungsspielraum zuzuerkennen ist, d.h. das Verwaltungsgericht seine Kognition beschr�nkt.
4.2.1 Entscheidend ist aber nicht, welche Formel vom Bundesverwaltungsgericht zur Umschreibung seiner Kognition verwendet wurde, sondern inwiefern es den angefochtenen Entscheid im konkreten Fall �berpr�ft hat. In den Erw�gungen 12 - 21 pr�fte das Bundesverwaltungsgericht alle Einw�nde der Enteigner gegen das hedonische Bewertungsmodell ESchK frei und legte sich keine Zur�ckhaltung auf. Ohnehin ging es in erster Linie um methodische/rechtliche Fragen (vgl. unten, E. 6).
4.2.2 Zur Angemessenheitspr�fung gem�ss Art. 49 lit. c VwVG geh�rt allerdings die Pr�fung, ob es eine zweckm�ssigere, angemessenere L�sung gibt (BGE 130 II 449 E. 4.1 S. 452). Vorliegend stellte sich die Frage, ob das von den Enteignern entwickelte Modell MIFLU II demjenigen der Sch�tzungskommission vorzuziehen sei, auch wenn beide Modelle aus rechtlicher und tats�chlicher Sicht nicht zu beanstanden w�ren.
Es ist einzur�umen, dass diese Pr�fung sehr knapp ausgefallen ist. Immerhin hat sie stattgefunden (E. 22 des angefochtenen Entscheids): Das Bundesverwaltungsgericht ging davon aus, dass das Modell MIFLU II zwar methodisch nachvollziehbar erscheine und auf einer grossen Datengrundlage basiere. Dagegen seien keine Gr�nde erkennbar, weshalb das Modell MIFLU II dem hedonischen Modell ESchK vorzuziehen sei. Auch bei der Ausgestaltung des Modells MIFLU II seien Annahmen zu treffen und Parameter festzulegen gewesen. Zudem basiere auch dieses Modell auf statistischen Analysen, die mit einer gewissen Unsicherheit behaftet seien. Schliesslich erscheine es zumindest zweifelhaft, ob die Anwendung eines einheitlichen Diskontsatzes bei der DCF-Methode zu richtigen Ergebnissen f�hre (vgl. dazu unten, E. 12.5).
Damit hat das Bundesverwaltungsgericht dargelegt, weshalb das von den Enteignern vorgeschlagene Modell MIFLU II aus seiner Sicht keine zweckm�ssigere, angemessenere L�sung darstellt.
4.2.3 Soweit die Enteigner der Auffassung sind, die Erw�gungen des Bundesverwaltungsgerichts seien unzutreffend bzw. das Bundesverwaltungsgericht h�tte zur Beurteilung der sich stellenden Fragen einen Experten oder die Obersch�tzungskommission beiziehen m�ssen, ist dies keine Frage der Kognition, sondern der materiellen Richtigkeit des angefochtenen Entscheids.
4.3 Das Bundesverwaltungsgericht entschied sich f�r eine Heilung der formellen M�ngel im Beschwerdeverfahren, weil davon auszugehen sei, dass sich die Sch�tzungskommission nicht f�r ein anderes Modell entscheiden w�rde, die R�ckweisung also einem formalistischen Leerlauf nahek�me. Die R�ckweisung nach einem derart langen Verfahren widerspr�che auch dem grundrechtlichen Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1 BV). Schliesslich h�tten die Enteigner noch die M�glichkeit, die streitigen Fragen zur Berechnung des Minderwertes durch Ergreifen eines Rechtsmittels an das Bundesgericht �berpr�fen zu lassen. Es entstehe ihnen daher kein Nachteil, der das Interesse an einer raschen Beurteilung des Verfahrens �berwiegen w�rde.
Diese Erw�gungen sind nicht zu beanstanden:
Die Verfahrensfehler in erster Instanz wiegen zwar nicht leicht. Sie sind aber auch nicht so schwerwiegend, dass eine Heilung ausgeschlossen w�re (vgl. oben E. 3.3 in fine und E. 3.4.3). F�r die Heilung sprechen die ausserordentlich lange Dauer des Verfahrens (seit 1998) und die Notwendigkeit, auch die �brigen, bis zum rechtskr�ftigen Entscheid der Pilotf�lle sistierten Enteignungsverfahren alsbald abzuschliessen. In diesem Zusammenhang ist auch zu ber�cksichtigen, dass es den Enteignern nicht darum geht, ihre Argumente noch einmal der Sch�tzungskommission vorlegen zu d�rfen. Vielmehr zielen ihre R�gen darauf ab, das Bewertungsmodell ESchK aus formellen Gr�nden zu eliminieren, um damit ihrem eigenen Modell (MIFLU II) zum Durchbruch zu verhelfen. Ziel des Pilotfalls ist es jedoch, eine schematische Bewertungsmethode zu finden, die den durch Flugl�rm bedingten Minderwert bei Ertragsliegenschaften nach anerkannten wissenschaftlichen Grunds�tzen m�glichst zuverl�ssig ermittelt. Sollte die hedonische Bewertungsmethode ESchK diesen Anforderungen entsprechen, darf sie nicht einzig aus verfahrensrechtlichen Gr�nden definitiv verworfen werden. Das Bundesverwaltungsgericht hat daher zu Recht, nach Heilung der formellen M�ngel, materiell �ber die Anwendbarkeit des Bewertungsmodells ESchK entschieden.
Schliesslich r�gen die Enteigner eine Verletzung des Anspruchs auf den verfassungsm�ssigen Richter (Art. 30 Abs. 1 BV) durch die Doppelrolle von Prof. Scognamiglio. Dieser habe in zentraler Funktion am Entscheid der Sch�tzungskommission vom 1. M�rz 2010 mitgewirkt, obwohl er im Rubrum nicht als mitwirkender Richter aufgef�hrt worden sei. Offensichtlich habe er wesentliche Teile des Entscheids und der Vernehmlassungen der Sch�tzungskommission verfasst und m�sse damit faktisch als mitwirkender Richter gelten. Als Projektverantwortlicher sei er jedoch zugunsten des von ihm bzw. seiner Firma erarbeiteten Modells voreingenommen gewesen und habe das Konkurrenzmodell MIFLU II nicht mehr neutral beurteilen k�nnen. Zudem habe er als Inhaber der IAZI AG erhebliche wirtschaftliche Interessen daran gehabt, deren Bewertungsmodell zum Durchbruch zu verhelfen.
5.1 Das Bundesverwaltungsgericht verwies auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 96 I 292 E. 2 S. 295 f.), wonach die Mitglieder der Sch�tzungskommissionen ihren Sachverstand nicht nur durch die Mitwirkung an Sch�tzungsentscheiden, sondern auch durch die Vorpr�fung von Fragen zuhanden der Sch�tzungskommission einbringen. Es sei daher auch im vorliegenden Fall zul�ssig gewesen, ein zweistufiges Verfahren anzuwenden, indem zun�chst die Gesamtkommission in abstrakter Weise einen Raster erstellte, der anschliessend vom ordentlichen Spruchk�rper auf den Einzelfall angewendet wurde. Die Mitwirkung eines Fachrichters bei der Durchf�hrung des Beweisverfahrens und die Erstattung begutachtender Berichte zuhanden der Kommission stelle praxisgem�ss keinen Grund zum Ausstand wegen Befangenheit dar (BGE 96 I 292 E. 2 S. 296; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band 1, Bern 1986 Art. 60 N. 7). Umso weniger bestehe Anlass, an der Unbefangenheit einer Beh�rde zu zweifeln, wenn eines ihrer Mitglieder als Entscheidgrundlage einen Bericht oder einen Bewertungsraster verfasst habe. Es geh�re zu den Aufgaben von Mitgliedern einer Kollegialbeh�rde, sich mit den Antr�gen und Ausf�hrungen der �brigen Mitglieder kritisch auseinanderzusetzen und gegebenenfalls eine abweichende Meinung zu vertreten.
5.2 Diese Ausf�hrungen lassen keine Verletzung von Bundesrecht erkennen.
Zwar ist den Enteignern einzur�umen, dass die Doppelfunktion der Fachmitglieder der Sch�tzungskommission als Richter und Sachverst�ndige nicht dem typischen Bild eines Gerichts entsprechen. Es ist unter dem Blickwinkel von Art. 30 Abs. 1 BV auch nicht unproblematisch, wenn Fachmitglieder, die nicht zum Spruchk�rper geh�ren, zur Vorpr�fung von Fragen herangezogen werden, die entscheidende Bedeutung f�r den Ausgang h�ngiger Verfahren haben. Diese Funktionsweise ist jedoch in Gesetz und Verordnung angelegt. Die Eidgen�ssischen Sch�tzungskommissionen wurden bewusst als Fachkommissionen ausgestaltet, um den R�ckgriff auf externe Sachverst�ndige zu er�brigen (Art. 59 Abs. 2 EntG und Art. 49 VESchK). Erg�nzend kann auf Art. 81 EntG hingewiesen werden, wonach das Bundesverwaltungsgericht die Obersch�tzungskommission zur Beratung von allgemeinen Grunds�tzen zu Gesamtsitzungen unter dem Vorsitz eines seiner Richter einberufen kann. Analog m�ssen auch die Eidgen�ssischen Sch�tzungskommissionen befugt sein, Gesamtsitzungen zu grunds�tzlichen Sch�tzungsfragen durchzuf�hren.
Davon zu unterscheiden ist die Beurteilung konkreter Einzelf�lle, gest�tzt auf die im Plenum angenommenen Grunds�tze: An diesen Entscheiden wirken nur die jeweiligen der Besetzung angeh�renden Richter mit (Art. 60 EntG). Sie tragen die Verantwortung f�r den Entscheid und m�ssen hierf�r u.U. eine erneute Beschlussfassung des Plenums beantragen oder von dessen Beschluss abweichen, wenn sie - im Lichte der Vorbringen der Parteien - zur �berzeugung gelangen, dieser sei falsch.
Sofern die gebotene Transparenz gewahrt wird (vgl. oben, E. 3.2), ist diese Vorgehensweise mit den Verfahrensrechten der Parteien vereinbar, zumal diesen nach der Sch�tzungskommission noch zwei weitere Gerichtsinstanzen offenstehen, von denen eine (das Bundesverwaltungsgericht) �ber eine umfassende Kognition verf�gt.
Im konkreten Sch�tzungsverfahren war Prof. Scognamiglio nicht Teil der Besetzung und musste deshalb im Rubrum nicht erw�hnt werden. Soweit die der Besetzung angeh�renden Richter mit der Anwendung des hedonischen Bewertungsmodells einverstanden waren, ist nichts dagegen einzuwenden, dass sie sich von Prof. Scognamiglio beraten oder sogar einzelne Passagen der Entscheidbegr�ndung von ihm formulieren liessen.
5.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die formellen R�gen der Enteigner gegen den angefochtenen Entscheid als unbegr�ndet erweisen.
Materielle R�gen zum Bewertungsmodell ESchK
Materiell ist zwischen den Parteien streitig, nach welchem Modell der flugl�rmbedingte Minderwert von Ertragsliegenschaften zu ermitteln ist. W�hrend die Sch�tzungskommission und die Enteignete das hedonische Bewertungsmodell ESchK bef�rworten und davon ausgehen, das Modell MIFLU II entspreche nicht den Vorgaben des Bundesgerichts, halten die Enteigner einzig das Modell MIFLU II f�r richtig und massgeblich.
Vorab ist die Kognition des Bundesgerichts zu kl�ren.
6.1 Bis zum 31. Dezember 2006 beurteilte das Bundesgericht gem�ss Art. 77 aEntG i.V.m. Art. 104 OG nicht nur die Rechtm�ssigkeit, sondern auch die Angemessenheit �ffentlichrechtlicher Entsch�digungen. Daraus folgerte das Bundesgericht, dass es auch den Sachverhalt (trotz Art. 105 Abs. 2 OG) frei �berpr�fen k�nne (vgl. BGE 119 Ib 447 E. 1b S. 451 ff.; zuletzt best�tigt in BGE 132 II 427 E. 1.2 S. 432).
Dies hat sich mit Inkrafttreten des BGG ge�ndert: Nunmehr obliegt es dem Bundesverwaltungsgericht, Entscheide der Sch�tzungskommission frei zu �berpr�fen; als zweite Rechtsmittelinstanz ist das Bundesgericht grunds�tzlich auf eine Rechtskontrolle beschr�nkt (Art. 95 BGG). Den Sachverhalt kann das Bundesgericht gem�ss Art. 97 und Art. 105 BGG nur noch beschr�nkt, auf offensichtliche Unrichtigkeit, pr�fen.
6.2 In Literatur und Rechtsprechung wird die Frage, ob die Entsch�digung bzw. ihre H�he methodisch richtig ermittelt und insoweit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entsch�digung (Art. 26 Abs. 2 BV) hinreichend Rechnung getragen wurde, als Rechtsfrage erachtet, die vom Richter frei zu pr�fen sei (OTTO WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften mit besonderer Ber�cksichtigung des Flugl�rms, Z�rich 2007, S. 15 - 31; ROLAND GFELLER, Immissions- und �berflugsenteignungen am Beispiel des Flughafens Z�rich, Diss. 2006, S. 97).
MARTINA FIERZ (Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Z�rich 2001) differenziert: Zwar sei die Frage, ob eine zul�ssige und nachvollziehbare Bewertungsmethode herangezogen und in concreto richtig angewendet worden sei, eine Rechtsfrage (S. 37); die Beurteilung, welche Methode in concreto anzuwenden sei, setze aber oft umfassende und fachkundige Abkl�rungen voraus, welche besser in die H�nde eines Sachverst�ndigen gelegt w�rden. Ihres Erachtens sollte das Gericht deshalb den Entscheid �ber die anzuwendende Bewertungsmethode dem Experten �berlassen und bei der Pr�fung des Gutachtens in diesem Punkt Zur�ckhaltung �ben (S. 40).
6.3 F�r kantonalrechtliche Enteignungen hat das Bundesgericht in BGE 122 I 168 (E. 2c S. 173 mit Hinweisen) festgehalten, dass ihm eine freie Pr�fung zustehe, soweit es darum gehe, ob die Entsch�digung bzw. ihre H�he methodisch richtig ermittelt und insoweit dem verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entsch�digung (Art. 22ter Abs. 3 aBV; heute: Art. 26 Abs. 2 BV) hinreichend Rechnung getragen worden sei. Soweit sich die Kritik hingegen auf die bei der Anwendung dieser Methoden getroffenen tats�chlichen Feststellungen oder Annahmen beziehe, sei das angefochtene Urteil lediglich unter Willk�rgesichtspunkten zu pr�fen. Eine etwas andere Formulierung findet sich in BGE 112 Ia 198 E. 1b S. 201 (mit Hinweisen): Danach �berpr�ft das Bundesgericht, ob die Regeln des kantonalen Rechts oder die von den kantonalen Beh�rden zur L�ckenf�llung angewendeten Regeln dem in Art. 26 BV verankerten Prinzip der vollen Entsch�digung gen�gen. Die Anwendung dieser Regeln wie die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Instanzen k�nnten dagegen grunds�tzlich nur unter Willk�rgesichtspunkten �berpr�ft werden.
6.4 Vorliegend ist ein Modell f�r die schematische Beurteilung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienh�usern streitig, das in einer Vielzahl von F�llen Anwendung finden soll. Insofern geht es um eine abstrakt-generelle Erfassung des nach Art. 19 lit. b EntG zu entsch�digenden Minderwerts f�r Ertragsliegenschaften, unter Beachtung der Grunds�tze der Rechtsgleichheit und der Rechtssicherheit sowie der Vorgaben des Bundesgerichts in seinen R�ckweisungsentscheiden. Ob die von der ESchK verwendete Bewertungsmethode zur Bemessung des Minderwerts diesen rechtlichen Anforderungen gen�gt, ist eine Rechtsfrage (so auch das Bundesverwaltungsgericht, E. 5.2.2.2 S. 20 oben und E. 5.6.5 des angefochtenen Entscheids). Rechtsfragen sind vom Bundesgericht grunds�tzlich frei zu pr�fen. Es �bt allerdings eine gewisse Zur�ckhaltung bei der Beurteilung von ausgesprochenen Fachfragen, wenn die verf�gende Beh�rde �ber ein besonderes Fachwissen verf�gt (BGE 135 II 384 E. 2.2 S. 390 mit Hinweisen). Dies gilt jedenfalls, soweit sie die f�r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte gepr�ft und die erforderlichen Abkl�rungen sorgf�ltig und umfassend durchgef�hrt hat (BGE 131 II 680 E. 2.3.2 S. 683 f. mit Hinweisen).
Sollte sich das Bewertungsmodell ESchK als tauglich und gesetzeskonform erweisen, so liegt dessen Anwendung im Ermessen der Sch�tzungskommission, auch wenn das Modell MIFLU II ebenfalls geeignet w�re. Dieses ist daher (im Detail) nur zu pr�fen, sofern sich das Bewertungsmodell ESchK als unzul�ssig erweist.
Zur Berechnung des Einflusses des Flugl�rms auf den Wert von Ertragsliegenschaften wurden zwei Modelle entwickelt: Das Modell ESchK und das Modell MIFLU II.
7.1 Das Modell ESchK basiert auf der Datenbank der IAZI AG, der umfassendsten Transaktionsdatenbank von Renditeliegenschaften in der Schweiz. Davon konnten insgesamt 1925 Daten �ber effektive Transaktionen von vermieteten Liegenschaften im Zeitraum 1997 bis 2008 (ohne �berg�nge durch Erbschaft oder Schenkung) f�r die Berechnung des hedonischen Modells verwendet werden. Jeder Transaktion wurden nach einem standardisierten Modell rund 50 Faktoren zur Immobilie (wie Grundst�cksfl�che, Servitute, Baujahr und Bauqualit�t, Wohnungsgr�ssen, Anzahl Nasszellen etc.), zur Mikrolage (Lage innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers) und zur Makrolage (Lage der Gemeinde) zugewiesen. Die Flugl�rmbelastung wurde anhand der EMPA-Daten hektargenau ermittelt.
Mit der statistischen Methode der Regressionsanalyse wurde aus den erfassten Daten der Einfluss der Flugl�rmbelastung auf den Wert der Immobilie berechnet. Dabei wurden sechs verschiedene L�rmspezifikationen getestet, die jeweils mit 12 verschiedenen Kombinationen von Objekt- und Lagevariablen berechnet wurden (vgl. Bericht Hedonisches Bewertungsmodell f�r flugl�rmbelastete Renditeliegenschaften vom 24. September 2009 Ziff. 4.1.2 S. 19).
Als statistisch signifikant erwiesen sich die L�rmspezifikationen Grundbelastung 45 und Grundbelastung 50, bei denen die Wertminderung (in Prozenten des Liegenschaftswerts) pro Dezibel Flugl�rm (anhand des von 6 bis 22 Uhr gemittelten Dauerschallpegels Leq16) �ber der Grenze von 45 bzw. 50 dB berechnet wird. Die Berechnungen ergaben Werte zwischen -0.9 % bis -1.6 % pro dB �ber Grundbelastung 45 und von -1.2 % bis -2.4 % pro dB �ber Grundbelastung 50.
Die Sch�tzungskommission entschied sich f�r die Grundbelastung 45 dB und den minimalen Minderwert von -0.9 % pro dB, weil dieser in der Gr�ssenordnung den mit dem Modell MIFLU I errechneten Minderwerten f�r Einfamilienh�user und Stockwerkeigentumseinheiten am n�chsten komme. Dies ergab bei der Liegenschaft der Enteigneten (Bruggackerstrasse 20) einen Minderwert von 17.5 % des Verkehrswertes ohne Flugl�rm.
7.2 Das von den Enteignern in Auftrag gegebene Modell MIFLU II beruht auf der Annahme, dass die Bewertung von Ertragsliegenschaften von den erzielten Ertr�gen auszugehen habe und dass f�r eine direkte hedonische Ermittlung des Flugl�rmeinflusses zu wenig relevante Transaktionsdaten zur Verf�gung stehen. Als Datengrundlage wurden daher die Angebotsmieten von 86'000 Inseraten von Mietwohnungen im Raum Z�rich aus der Datenbank von homegate.ch verwendet. Diese wurden geokodiert und mit Daten des geografischen Informationssystems (GIS) der ZKB zur Mikro- und Makrolage angereichert (z.B. Hangneigung und Besonnung, Aussicht, Erreichbarkeit der Zentren Z�rich und Winterthur, Strassen und Bahnl�rm). Die Flugl�rmbelastung wurde anhand der EMPA-Daten erfasst, wobei neben der Grundbelastung (Leq16 �ber 50 dB) auch der Spitzen- sowie der Morgen- und Abendl�rm ber�cksichtigt wurden. Anhand dieser Daten wurden die Auswirkungen des Flugl�rms auf die Mieten nach Altersklassen eruiert.
Aus den so berechneten Mindermieteinnahmen wird in einem zweiten Schritt, in Anlehnung an die Discounted Cash Flow-Methode (DCF), der Minderwert der Liegenschaft bestimmt. Hierf�r muss zun�chst die Restnutzungsdauer des Geb�udes und der erwartete Sanierungszeitpunkt (f�r die seit 1997 noch nicht sanierten Objekte) gesch�tzt werden. Anschliessend wird die nachhaltig erzielbare Bruttomiete vor und nach der tats�chlichen oder erwarteten Sanierung mit und ohne Flugl�rm f�r alle Jahre der Nutzungsdauer bestimmt, wobei eine Mietteuerung von 1 % zugrunde gelegt wird. Die so kalkulierten Mindermieten werden mit einem Diskontsatz von 5.5 % f�r alle Jahre auf den Bewertungszeitpunkt 1997 abgezinst, um die gesch�tzte Preisminderung der Ertragsliegenschaft f�r das Jahr 1997 zu berechnen.
7.3 Beide Modelle verwenden somit die hedonische Methode (oder Methode der multiplen Regression), mit dem Unterschied, dass im Modell ESchK der Einfluss des Flugl�rms auf den Liegenschaftswert ausgehend von effektiven Transaktionspreisen ermittelt wird, w�hrend im Modell MIFLU II der flugl�rmbedingte Minderwert von Mieten gesucht wird, um anschliessend mit einem DCF-Ansatz den Minderwert der Ertragsliegenschaft zu berechnen.
Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 (E. 16.4 S. 82 f.) im Zusammenhang mit dem Modell MIFLU I f�r selbstgenutzte Wohnliegenschaften mit der hedonischen Methode auseinandergesetzt. Es hielt fest, dass es sich bei der Bewertung nach hedonischem Modell um eine Art Vergleichsverfahren handle. Verglichen w�rden jedoch nicht die Liegenschaften selbst, sondern deren preisbestimmende Eigenschaften, was den Kreis der m�glichen Vergleichsobjekte, die nicht in der gleichen Gegend liegen m�ssten, betr�chtlich erweitere. Die einzelnen Eigenschaften eines Grundst�cks w�rden definiert, aber nicht von einem Sch�tzer benotet, sondern aufgrund der erfassten und ausgewerteten Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die hedonische Methode erlaube mithin als einzige der heute bekannten Sch�tzungsmethoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftsmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden. Sie erm�gliche damit auch eine gleichm�ssige Bewertung in einer Grosszahl von F�llen. Die Methode d�rfe heute als in den schweizerischen Immobilienkreisen weit verbreitet gelten. Gen�ge ein Modell den wissenschaftlichen Anforderungen, so bestehe kein Grund, die Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von bundesrechtlichen Enteignungsverfahren abzulehnen.
Das Bundesverwaltungsgericht erg�nzte im angefochtenen Entscheid, dass der Preis der einzelnen Eigenschaften mithilfe einer multiplen Regression gesch�tzt werde. Die Regressionsrechnung ermittle qualitative Zusammenh�nge zwischen erkl�renden bzw. unabh�ngigen Variablen und einer zu erkl�renden bzw. abh�ngigen Variablen. Gesucht werde eine mathematische Funktion, die diese Zusammenh�nge beschreibe. Bei einer einzigen unabh�ngigen Variablen spreche man von einfacher Regression, bei mehreren unabh�ngigen Variablen liege eine multiple Regression vor. Bei einer einfachen linearen Regression werde ein Streudiagramm erstellt, d.h. die Daten w�rden - bildlich gesprochen - in ein Koordinatensystem eingetragen (x-Achse = unabh�ngige Variable; y-Achse = abh�ngige Variable); anschliessend werde eine Gerade bestimmt, welche diesen Punkten m�glichst entspreche. In der einfachsten Variante der Regression werde dazu die Summe der Quadrate der Abweichungen der Punkte von der Regressionsfunktion minimiert. Bei einer multiplen Regression w�rden die Werte in einem drei- oder mehrdimensionalen Koordinatensystem eingetragen und anstelle einer Geraden werde eine Ebene bzw. eine entsprechend mehrdimensionale Funktion gesucht, welche die Werte ann�hernd abbilde. Die Regression sei ein etabliertes statistisches Verfahren. Dagegen bestimme der hedonische Ansatz nicht, welche Eigenschaften das G�terb�ndel "Immobilie" ausmachen; dies m�sse empirisch festgelegt werden.
Die Enteigner kritisieren in erster Linie, das auf Transaktionspreise gest�tzte hedonische Modell ESchK sei f�r die Bewertung von Ertragsliegenschaften ungeeignet; insbesondere entbehre es einer theoretischen Grundlage.
8.1 Das Bundesverwaltungsgericht ging davon aus, dass hedonische Methoden in der Literatur auch im Zusammenhang mit der Bewertung von Ertragsliegenschaften genannt w�rden. Zwar st�nden beim Entscheid eines Investors �ber den Kauf einer Ertragsliegenschaft der Ertrag und die Kosten im Vordergrund. Auch bei einer am Ertrag orientierten Bewertung k�nne sich jedoch die Flugl�rmbelastung in Form von reduzierten Mietertr�gen oder Potentialmieten, h�heren Kosten oder Leerstandsrisiken auf den Liegenschaftswert auswirken. Sei dieser Effekt empirisch feststellbar, sei nicht zu beanstanden, wenn er mit geeigneten statistischen Methoden beziffert werde. Ziel des hedonischen Modells ESchK sei nicht zu erkl�ren, wie und weshalb sich Flugl�rm auf den Liegenschaftswert auswirke. Mit dem Modell solle dieser Effekt lediglich beschrieben und beziffert werden. Eine �konomisch theoretische Begr�ndung sei dazu nicht unerl�sslich.
Das Bundesverwaltungsgericht hielt es f�r ausgeschlossen, dass die im Modell ESchK festgestellte negative Korrelation zwischen Flugl�rmbelastung und Transaktionspreis lediglich scheinbarer Natur sei. Zum einen sei es naheliegend, dass in Quartieren, in denen das selbstgenutzte Wohneigentum einen flugl�rmbedingten schweren Schaden im Sinne der Rechtsprechung erleide, auch Mehrfamilienh�user in �hnlicher Weise beeintr�chtigt werden. Zum anderen erscheine es ausgeschlossen, dass eine Eigenschaft �bersehen worden sei, welche sowohl die Flugl�rmvariable als auch den Transaktionspreis beeinflussen k�nnte. So sei beispielsweise nicht denkbar, dass sich die Geb�udefaktoren oder die Steuerkraft der Gemeinde auf die Flugl�rmbelastung auswirken. Auch ohne statistische Analyse der Korrelationen zwischen einzelnen Variablen und der Flugl�rmbelastung k�nne aufgrund der Lebenserfahrung festgestellt werden, dass diese nicht von anderen im Modell erfassten Faktoren abh�nge.
Das Bundesverwaltungsgericht verwarf auch den Einwand der Enteigner, wonach die Mietertr�ge im Modell zwingend h�tten ber�cksichtigt werden m�ssen. Zwar scheine es zun�chst naheliegend, dass bei Ertragsliegenschaften, die in der Regel mit Blick auf die erwarteten Ertr�ge erworben werden, die Mieteinnahmen in ein hedonisches Modell einzubeziehen seien. Die Sch�tzungskommission habe jedoch bei der Erarbeitung des Modells festgestellt, dass die Mieteinnahmen neben den �brigen Faktoren keinen signifikanten Einfluss h�tten. Dieser auf den ersten Blick �berraschende Befund sei bei n�herer Betrachtung durchaus nachvollziehbar, d�rften doch auch die Mieteinnahmen von den im hedonischen Modell verwendeten Faktoren abh�ngig sein. Die den Mietertrag bestimmenden Faktoren seien damit im hedonischen Modell EschK ber�cksichtigt, so dass nicht zu beanstanden sei, dass die Mietertr�ge selbst nicht einbezogen worden seien.
8.2 Die Enteigner halten dagegen - gest�tzt auf die Gutachten Thalmann sowie W�est & Partner - eine theoretische Grundlage f�r unerl�sslich, um falsche Ergebnisse zu erkennen und Scheinkorrelationen auszuschliessen. Ohne theoretisches Fundament k�nne die Statistik irref�hrend sein und vermeintliche Korrelationen zwischen Variablen aufzeigen, die nur in der Stichprobe gelten oder die eine fundamentalere, echte Beziehung verbergen. Insbesondere d�rfe eine hohe Korrelation nicht mit Verursachung verwechselt werden.
Kerngedanke der hedonischen Theorie sei, dass nicht vordergr�ndig das Gut (Wohnung oder Haus) erworben werde, sondern der damit verbundene Nutzen bzw. die nutzenstiftenden Eigenschaften. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien w�rden zur Erzielung von Mietertr�gen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung erworben. Darin unterschieden sie sich von Wohneigentum, das selbst genutzt werde und das Grundbed�rfnis Wohnen befriedige. Der direkte hedonische Ansatz, der den Transaktionspreis mit Qualit�tsmerkmalen des Geb�udes korreliere, sei deshalb zur Bewertung von selbstgenutzten Wohnliegenschaften geeignet, nicht aber f�r Ertragsliegenschaften, weil es bei diesen nicht um den pers�nlichen Nutzen, sondern um die Erzielung von Ertrag gehe. Die Zahlungsbereitschaft eines K�ufers eines Renditeobjektes basiere nicht auf den standortbezogenen Eigenschaften der Liegenschaft, sondern auf dem Cashflow. Dementsprechend erziele ein Mehrfamilienhaus, das voll vermietet sei, in der Praxis einen markant h�heren Marktpreis als dasselbe Haus, wenn es leer stehe.
Dies w�rde f�r die Ber�cksichtigung der Mieteinnahmen im hedonischen Modell sprechen. Diese seien allerdings ihrerseits von verschiedenen im hedonischen Modell ESchK verwendeten Faktoren abh�ngig, womit das Problem der Multikollinearit�t bei der Regressionsanalyse auftrete. Multikollinearit�t liege vor, wenn zwei oder mehr erkl�rende Variablen eine sehr starke Korrelation miteinander haben, und k�nne zu �ber- oder Untersch�tzungen der hedonischen Preise sowie zu Vorzeichenfehlern f�hren. Hier offenbare sich der Zielkonflikt des Modells ESchK: Die Modellspezifikation ohne die Mietertr�ge stehe im Widerspruch zur hedonischen Theorie; der Einbezug der Mieteinnahmen sei dagegen aufgrund des Problems der Multikollinearit�t nicht ohne weiteres m�glich.
Im �brigen r�gen die Enteigner widerspr�chliche Angaben der Sch�tzungskommission zur Frage, ob die Mieteinnahmen in ihrem Modell als erkl�rende Variable verwendet worden seien oder nicht; dies sei vom Bundesverwaltungsgericht nie verifiziert worden.
Offensichtlich unrichtig sei die Aussage der Vorinstanz, wonach direkte hedonische Modelle zur Bewertung von Renditeliegenschaften etabliert seien; die hierf�r zitierten Literaturstellen seien entweder nicht einschl�gig oder selbstreferenzierend, weil sie vom Sch�pfer des Modells, Prof. Scognamiglio, stammten. Die Enteigner berufen sich auf die Stellungnahme W�est & Partner, wonach die hedonische Methode zur Bewertung von Wohneigentum zwar seit einigen Jahren den Standard im Rahmen von Hypothekarpr�fungen bilde; dagegen sei ihnen weder in der Schweiz noch im Ausland der Einsatz von hedonischen Modellen zur Einzelbewertung von vermieteten Mehrfamilienh�usern bekannt. Das Modell ESchK sei in der Schweiz einzigartig und geniesse "Exotenstatus". Die hedonischen Modelle der IAZI bzw. die darauf basierenden Indizes w�rden zwar als Referenz bei der FINMA, der B�rse und der Schweizer Nationalbank verwendet; dabei handle es sich aber um hedonische Modelle f�r die Darstellung einer allgemeinen Preisentwicklung. Dies bedeute nicht, dass man mit solchen Modellen auch Detailentwicklungen, wie den Preis auf der Stufe einer einzelnen Liegenschaft oder sogar eines einzelnen Preismerkmals (wie Flugl�rm), erkl�ren k�nne. Die Enteigner verweisen auf die Richtlinien f�r Immobilienfonds der Swiss Funds Association: Darin werde aufgezeigt, dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe einer dynamischen Ertragswertmethode zu erfolgen habe, wobei als solche Methoden die Barwert- und die DCF-Methode anerkannt seien.
8.3 Die Enteignete wendet ein, Prof. Scognamiglio sei eine anerkannte Kapazit�t auf dem Gebiet der hedonischen Bewertung von Liegenschaften und die IAZI AG die f�hrende Anbieterin von hedonischen Modellen zur Bewertung von Wohneigentum und Mietpreisen. Prof. Martin Hoesli von der Universit�t Genf, einer der ausgewiesensten Finanzexperten f�r Immobilien, der auch Einsitz im Expertengremium f�r MIFLU I und II hatte, habe mit Schreiben vom 19. Oktober 2010 die Tauglichkeit von hedonischen Modellen auch f�r Ertragsliegenschaften best�tigt. Prof. Kugler, der Mitglied des Expertengremiums f�r MIFLU II war, habe in seiner Stellungnahme zum Schlussbericht der ZKB vom 19. Mai 2009 die direkte Sch�tzung der Effekte des Flugl�rms mit Transaktionsdaten f�r Renditeobjekte klar als "first best" L�sung und das in MIFLU II gew�hlte Vorgehen als "second best" bezeichnet. Die Distanzierung Prof. Kuglers zu dieser Aussage vom 6. September 2010 wirke gewunden.
Das von W�est & Partner bem�hte Beispiel f�r den Primat des Cash Flows �berzeuge nicht: Ein leer stehendes Haus k�nne sogar teurer verkauft werden als ein voll vermietetes, weil es die in letzterem schlummernden Altlasten in Form mehrj�hriger, nicht ertragsoptimierter Mietverh�ltnisse nicht enthalte. Dennoch sei die hedonische Bewertung gerade bei solchen Extremf�llen n�tzlich: Sie zeige durch den Vergleich der Eigenschaften einer Vielzahl von Objekten welches - auch l�ngerfristige - Potenzial in einem solchen Objekt stecke. Abgesehen davon sei das Beispiel nicht geeignet, die im Modell ESchK verwendete multiple Regressionsmethode zu widerlegen: Stehe ein Haus leer, dann stehe es wegen gewisser Eigenschaften leer; diese k�men in verschiedenen der in einer Regressionsgleichung verwendeten Variablen zum Ausdruck.
Die Enteignete weist darauf hin, dass die Bewertungsmethode nicht den Verkehrswert der einzelnen Liegenschaften bestimmen solle (dieser wurde bereits nach konventioneller Methode gesch�tzt und ist unstreitig), sondern einzig den aus dem Faktor Flugl�rm resultierenden prozentuale Abschlag. Hierzu sei das Modell ESchK geeignet.
8.4 An der Instruktionsverhandlung vor dem Bundesverwaltungsgericht f�hrte Prof. Scognamiglio auf die Frage von Prof. Thalmann, ob die hedonische Methode auf Ertragsliegenschaften anwendbar sei, Folgendes aus: Das hedonische Verfahren basiere auf der multiplen Regression, einem weltweit bekannten statistischen Standardverfahren. Damit k�nne, basierend auf rund 2000 F�llen, der Einfluss von Flugl�rm bestimmt werden. Die Rendite einer Liegenschaft h�nge direkt von der erzielbaren Miete ab, welche wiederum direkt das Resultat der Eigenschaften der Immobilie und ihrer Lage sei. In der Praxis bew�hrten sich hedonische Modelle zur Bewertung von Mehrfamilienh�usern. Viele institutionelle Kunden (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) wendeten diese in der Schweiz seit Jahren an. Die DCF-Methode werde insbesondere im B�ro- und Gewerbebereich verwendet, wo nicht gen�gend Vergleichsdaten verf�gbar seien. Die Erfahrung mit der DCF-Methode zeige, dass je nach getroffenen Annahmen zu den Parametern zwischen einzelnen Bewertern auf Ebene Einzelobjekte Abweichungen in der Gr�ssenordnung von bis zu 20 % auftreten k�nnten.
Auf die Frage Prof. Thalmanns, warum die f�r den Investor entscheidenden Elemente (Kosten, Ertr�ge, Risiken) ausgeklammert worden seien, erwiderte Prof. Scognamiglio, dass die Mieten die Geb�ude- und Lagefaktoren widerspiegelten; das Modell habe daher statt den Mieten die mietpreisbestimmenden Faktoren verwendet. Die Kosten korrelierten mit dem Geb�udezustand. Die Zinsen w�rden durch die Timedummies ber�cksichtigt.
8.5 Unstreitig ist, dass die hedonischen Indizes der IAZI AG in der Praxis weitverbreitet und anerkannt sind, und zwar nicht nur f�r Einfamilienh�user und Eigentumswohnungen, sondern auch f�r Renditeliegenschaften (SWX IAZI Investment Real Estate Indizes). Dagegen erfolgt die Bewertung von Einzelobjekten bei Ertragsliegenschaften �berwiegend gest�tzt auf die DCF-Methode. Immerhin bietet die IAZI AG auch f�r Mehrfamilienh�user die Bewertung nach hedonischem Modell als preiswertere Alternative an. In seiner Dissertation (Methoden zur Immobilienbewertung im Vergleich, Bern/Genf 1999, S. 196 ff., Zusammenfassung S. 205; vgl. auch LODERER/J�RG/PICHLER/ROTH/ZGRAGGEN, Handbuch der Bewertung, 3. Aufl., Ziff. 26.7 S. 1066 f.) hat Prof. Scognamiglio ein hedonisches Modell f�r die Bewertung von Mehrfamilienh�usern entwickelt, das sich jedenfalls als genauer erwies als die traditionellen Bewertungsverfahren (Ertragswert- bzw. Realwertmethode).
Im Schweizerischen Sch�tzerhandbuch (Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundst�cksbewertungsexperten SVKG und Schweizerische Sch�tzungsexpertenkammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT, Ziff. 3.5 S. 93 f.) wird ausgef�hrt, die hedonische Bewertungsmethode erm�gliche einfach und schnell taugliche R�ckschl�sse auf den Verkehrswert, wenn das zu bewertende Vergleichsobjekt im Wesentlichen gleiche Haupteigenschaften aufweise wie die in der Statistik enthaltenen Objektarten. Dies treffe bei den am h�ufigsten gehandelten Objektarten wie Ein- und Mehrfamilienh�usern (Hervorhebung des Bundesgerichts) zu. St�nden dagegen bei dem zu bewertenden Objekt besondere Eigenschaften im Vordergrund (z.B. Seeanstoss, luxuri�se Villa in abgelegener Lage, gemischtes Objekt Wohnen/Gewerbe), so stehe erfahrungsgem�ss nicht gen�gend statistisches Vergleichsmaterial zur Verf�gung. In diesen F�llen seien brauchbare R�ckschl�sse auf den Verkehrswert des Vergleichsobjekts mit Hilfe der hedonischen Methode nur sehr beschr�nkt m�glich und mit entsprechender Vorsicht zu handhaben.
8.5.1 Vorliegend ist zu beachten, dass der Auftrag im R�ckweisungsentscheid des Bundesgerichts lautete, Kriterien f�r die schematische Beurteilung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienh�usern (und nicht f�r Ertragsliegenschaften anderer Art) zu entwickeln (1E.9/2007 E. 13). Zudem soll nicht deren Verkehrswert bzw. der Einfluss des Flugl�rms auf diesen im Einzelfall ermittelt werden, sondern es geht um eine schematische Ermittlung der flugl�rmbedingten Werteinbusse. F�r diese Betrachtungsweise erscheint die hedonische Methode grunds�tzlich geeignet, sofern gen�gend Datens�tze vorhanden sind und das Modell den f�r statistische Modelle dieser Art geforderten G�tekriterien gen�gt (vgl. dazu im Folgenden, E. 9 und E. 12).
8.5.2 Bereits aufgrund des verbindlichen R�ckweisungsentscheids des Bundesgerichts ist davon auszugehen, dass sich �berm�ssiger Flugl�rm wertmindernd auf Mehrfamilienh�user auswirkt, weshalb die im Modell ESchK festgestellte negative Korrelation zwischen Flugl�rmbelastung und Transaktionspreis keine blosse Scheinkorrelation darstellt. Die Vorinstanz hat �berdies aufgrund der Lebenserfahrung ausgeschlossen, dass die Flugl�rmbelastung von anderen im Modell erfassten Faktoren abh�nge. Hierzu war sie nicht verpflichtet, einen Experten beizuziehen: Wie die Enteigner selbst betonen, k�nnen Kausalzusammenh�nge niemals allein mittels statistischer Analyse ermittelt werden, sondern es bedarf daf�r sachlogischer �berlegungen (FAHRMEIR/K�NSTLER/PIGEOT/TUTZ, Statistik, Der Weg zur Datenanalyse, 7. Aufl., S. 148 Ziff. 3.5). Erforderlich ist somit nicht in erster Linie statistisches Fachwissen, sondern die Kenntnis des entsprechenden Sachgebiets. Hier�ber verf�gt das Bundesverwaltungsgericht als Fachgericht im Bereich der Enteignung und der Infrastruktur Luftfahrt.
8.5.3 Im Bericht "Hedonisches Bewertungsmodell f�r flugl�rmbelastete Renditeliegenschaften" vom 24. September 2009 (S. 12) wurden die Mieteinnahmen als erkl�rende Variable bezeichnet. In der Folge stellte die Sch�tzungskommission jedoch klar, dass die Mieten nicht als Objektvariable verwendet worden seien; dies k�nne anhand der Computerberechnungsskripts jederzeit �berpr�ft werden. Die Enteigner stellten keinen derartigen Beweisantrag, sondern gingen in ihren nachfolgenden Eingaben selbst davon aus, dass die Mieten im Modell nicht ber�cksichtigt worden seien (vgl. z.B. Bemerkungen vom 30. November 2010 Ziff. 11 S. 6). Ihr Antrag auf Einholung einer Expertise (in der Stellungnahme vom 17. November 2010 S. 13) betraf nicht diesen Punkt, sondern die grunds�tzliche Frage der Anwendbarkeit der hedonischen Methode auf Ertragsliegenschaften. Das Bundesverwaltungsgericht durfte den Nichteinbezug der Mieten somit als unstreitig betrachten und war nicht zu weiteren Abkl�rungen verpflichtet.
In seiner Dissertation vertrat Prof. Scogamiglio die Auffassung, dass es zul�ssig sei, die j�hrlichen Bruttomieteinnahmen als erkl�rende Variable in einem Regressionsmodell zu verwenden, weil es sich um eine rekursive Modellstruktur handle (a.a.O. S. 143 f.). Im Modell ESchK verzichtete er aber bewusst auf die Ber�cksichtigung der Mieteinnahmen als erkl�rende Variable und stellte statt dessen auf die mietzins- und kostenbestimmenden Faktoren (Lage, Geb�ude, etc.) ab. Dies ist im Grundsatz nicht zu beanstanden, sofern diese Faktoren die Transaktionspreise gen�gend genau erkl�ren (vgl. dazu unten, E. 12).
Die Enteigner r�gen weiter, das Modell ESchK basiere mit insgesamt nur 143 Liegenschaften mit Flugl�rmeinfluss auf einer viel zu kleinen Datenbasis. Ungen�gend sei insbesondere die Anzahl stark bel�rmter Liegenschaften: Im entsch�digungsrelevanten Bereich von mehr als 60 dB habe der Flugl�rmeinfluss nur mit 13 Beobachtungen gesch�tzt werden k�nnen. Dies gen�ge nicht, da der Flugl�rmeinfluss auch nach Auffassung der Vorinstanz nicht linear verlaufe. Zudem seien die 13 Datens�tze nie offengelegt worden, weshalb nicht �berpr�ft werden k�nne, inwiefern sie repr�sentativ sind.
Die Enteigner �ussern auch erhebliche Zweifel an der Repr�sentativit�t der �brigen Datens�tze. Nach der Datenbank von W�est & Partner liege der Preismedian von Mehrfamilienh�usern bei Fr. 3.95 Mio. Franken und der Durchschnittspreis bei 6.68 Mio. Dagegen liege der Preismedian der im Modell ESchK ber�cksichtigten Daten bei Fr. 1.425 Mio. und der Durchschnittspreis bei Fr. 2.56 Mio.
Problematisch sei schliesslich, dass der �berwiegende Teil der Transaktionsdaten nicht aus der Region Z�rich stamme. Die Auffassung der Vorinstanz, es bestehe in der ganzen Schweiz ein einheitlicher Markt f�r Renditeliegenschaften, sei offensichtlich unrichtig.
9.1 Das Bundesverwaltungsgericht ging davon aus, es bestehe keine fixe Grenze f�r die bei einer Regressionsanalyse ben�tigte Anzahl Datens�tze; diese h�nge von den konkreten Umst�nden und verschiedenen Faktoren ab (z.B. Anzahl der Variablen, angestrebter p-Wert). Als Faustregel f�r eine grobe Sch�tzung der notwendigen Stichprobengr�sse gelte, dass pro erkl�render Variable mindestens zehn Elemente ben�tigt werden. Auch bei Annahme einer Mindeststichprobe von 20 Elementen pro Variable erweise sich die zur Verf�gung stehende Datenmenge als bei weitem gen�gend. Zum selben Ergebnis habe eine Berechnung mit dem anl�sslich der Instruktionsverhandlung in der Pr�sentation des Modells erw�hnten Online-Rechner (www.danielsoper.com/statcalc/calc01.aspx) gef�hrt. Damit best�nden gen�gend Datens�tze f�r die Regression der Flugl�rmvariablen.
Zwar treffe es zu, dass sich Objekte in der Stadt Z�rich erheblich von solchen beispielsweise im Jura unterscheiden k�nnten. Gerade im Bereich von Renditeliegenschaften k�nne aber deswegen noch nicht von verschiedenen M�rkten gesprochen werden. Regionale Effekte w�rden im Modell ber�cksichtigt, so dass die geografische Heterogenit�t der Transaktionen nicht problematisch erscheine. Im �brigen werde mit dem Modell nicht eine Liegenschaftsbewertung vorgenommen, sondern der Einfluss des Flugl�rms ermittelt. Die Liegenschaftsbewertung sei bereits mittels anderer Sch�tzmethoden erfolgt. Vor diesem Hintergrund scheine es nicht problematisch, wenn der Wert eines Parkplatzes in Del�mont �berbewertet, derjenige eines Parkplatzes in der Stadt Z�rich unterbewertet und von einem Durchschnittswert ausgegangen werde. Auch bei dem von den Enteignern favorisierten Modell MIFLU II w�rden Objekte aus sehr unterschiedlichen Regionen ausgewertet, wie z.B. aus der Stadt Z�rich und den l�ndlichen Regionen des Z�rcher Oberlandes.
9.2 Die Enteignete gibt zu Bedenken, dass zwar s�mtliche bisher vorhandenen Modelle von einem nichtlinearen Verlauf der Wirkung von Flugl�rmbelastungen auf den Preis ausgegangen seien, jedoch aus rechnungstechnischen Gr�nden mit linearen Ann�herungen arbeiten m�ssten. Bereits aus MIFLU I sei bekannt, dass sich die Entwertung zwischen 50 und 55 dB beschleunige und anschliessend abflache; ab 57 dB verlaufe der Wertzerfall linear. Im entsch�digungsrelevanten Bereich �ber 60 dB gen�gten daher bloss 13 Liegenschaften, vorausgesetzt die gew�hlte Kurve sei in den tieferen L�rmbereichen gen�gend abgest�tzt.
9.3 Zwar besteht Einigkeit dar�ber, dass der Flugl�rmeinfluss - zumindest in tieferen Bereichen - nicht linear verl�uft, sondern einer Kurve mit zunehmendem Gef�lle folgt. Die Vorinstanz erachtete es auch als wahrscheinlich, dass der Einfluss des Flugl�rms ab einem bestimmten Wert wieder abnimmt, da ab einem bestimmten Schwellenwert eine vollst�ndige Entwertung zu erwarten sei. Dennoch ging sie - zu Recht - davon aus, dass eine lineare Entwertung zumindest im Bereich der f�r einen Grossteil der betroffenen Liegenschaften zu erwartenden L�rmbelastung eine vertretbare Schematisierung darstelle. Auch die von den Enteignern erarbeiteten Modelle MIFLU I und MIFLU II gehen von linearen Entwertungen aus.
Die Berechnung der (linearen) Wertminderung st�tzt sich auf die Gesamtheit der Transaktionen �ber der gew�hlten Grundbelastung. Von den insgesamt verwendeten 1925 Transaktionsdaten wiesen immerhin 421 im Zeitpunkt der Transaktion eine Grundbelastung (Leq16) �ber 45 dB auf (vgl. Bericht Hedonisches Bewertungsmodell f�r flugl�rmbelastete Renditeliegenschaften vom 24. September 2009 S. 15); bei 143 Transaktionen lag der Leq16 �ber 50 dB. Damit waren gen�gend Stichproben vorhanden, unabh�ngig davon, ob man die Grenze bei 10 bis 20 Datens�tzen je Variable oder noch h�her ansetzt.
9.4 Das Modell ESchK beruht auf Transaktionen aus der gesamten Schweiz, d.h. aus Regionen mit sehr unterschiedlichen Immobilienpreisen. Die regionalen Unterschiede werden jedoch durch die Variable MACRO ber�cksichtigt: In diese fliessen eine Vielzahl von geografischen und sozio�konomischen Faktoren der jeweiligen Gemeinde ein, die erfahrungsgem�ss das Preisniveau f�r Immobilien beeinflussen, wie beispielsweise die Zentralit�t der Gemeinde oder deren Steuerertr�ge (vgl. dazu SCOGNAMIGLIO, a.a.O., S. 149 ff.). Die einzelnen Faktoren wurden den Parteien im Bericht vom 14. Dezember 2010 (Erg�nzende Angaben zu den Variablen MACRO und BUILD, gesch�tzte Koeffizienten, Standardabweichungen und Korrelationen S. 15) offengelegt und werden von den Enteignern und ihren Experten nicht substanziiert kritisiert.
9.5 Nicht stichhaltig erscheinen auch die Einw�nde der Enteigner zur Repr�sentativit�t der Daten: Die Enteignete weist zu Recht darauf hin, dass es sich bei den im Enteignungsverfahren wegen Flugl�rm interessierenden Immobilienbest�nden aus der Zeit vor 1961 �berwiegend um kleinere Mehrfamilienh�user handelt, deren Verkehrswert n�her beim Preismedian der Datenbank IAZI als bei demjenigen von W�est & Partner AG liegt.
Die Enteigner r�gen weiter, der Flugl�rm sei bei den Vergleichsobjekten im Einzugsgebiet der Flugh�fen Genf, Lugano, Basel und Bern nicht ber�cksichtigt worden.
10.1 Das Bundesverwaltungsgericht hielt fest, dass f�r die Ermittlung des Flugl�rmeffekts nur die Liegenschaften im Einflussbereich des Z�rcher Flughafens herangezogen worden seien; die Grundst�cke im Einzugsbereich anderer Flugh�fen seien somit nur zur Bewertung der �brigen Objekteigenschaften verwendet worden. Dennoch sei die Kritik der Enteigner in diesem Punkt grunds�tzlich berechtigt: Die Nichtber�cksichtigung des Flugl�rms bei den �brigen Liegenschaften k�nne dazu f�hren, dass einzelne davon als nicht flugl�rmbelastet erscheinen, obwohl sie ebenfalls eine flugl�rmbedingte Wertminderung erlitten haben. Dies k�nne dazu f�hren, dass die �brigen Eigenschaften dieser Liegenschaften zu tief bewertet und dadurch der Wert der �brigen Eigenschaften im Modell insgesamt vermindert werde. Dies wiederum k�nne zu einer Untersch�tzung des Flugl�rms im Modell f�hren.
Allerdings ging das Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass nur ein sehr kleiner Teil der Liegenschaften im Einflussbereich anderer Flugh�fen liege und die Flugl�rmbelastung aufgrund der Lage und der Gr�sse der �brigen Flugh�fen deutlich geringer sein d�rfte als im Bereich des Flughafens Z�rich. Der Effekt sei somit vernachl�ssigbar; jedenfalls erscheine es vertretbar, ihn im Rahmen der unvermeidlichen Schematisierung eines solchen Modells nicht zu ber�cksichtigen.
10.2 Diese Erw�gungen sind nicht zu beanstanden. Zwar ist nicht bekannt, ob und wie viele der im Modell ESchK ber�cksichtigten Objekte dem L�rm anderer Flugh�fen ausgesetzt waren. Die �berlegung der Vorinstanz erscheint jedoch plausibel, da die Flugh�fen Genf, Basel-Mulhouse und Bern-Belp lediglich �ber eine Piste verf�gen und ein geringeres Verkehrsaufkommen haben als der Flughafen Z�rich. Beim Flughafen Basel-Mulhouse liegen �berdies die l�rmbelasteten Liegenschaften ganz �berwiegend in Frankreich; f�r das Modell ESchK wurden aber nur Transaktionen in der Schweiz ber�cksichtigt. Schliesslich ist zu bedenken, dass eine allf�llige Verzerrung - wie die Vorinstanz dargelegt hat - zu einer Untersch�tzung der flugl�rmbedingten Wertminderung gef�hrt, sich also zugunsten der Enteigner ausgewirkt h�tte.
10.3 Soweit diese r�gen, das Modell ESchK ber�cksichtige nur die Grundbelastung mit Flugl�rm (Leq16) und lasse die Tagesrand- und Spitzenbelastung ausser Acht, kann auf die zutreffenden Ausf�hrungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (E. 17). Ob das Modell ESchK auf sp�tere Entsch�digungsf�lle angewandt werden kann, in denen lediglich in den fr�hen Morgenstunden (S�danfl�ge) bzw. am Abend (Ostanfl�ge) �berm�ssiger Flugl�rm herrscht, braucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden.
Weiter bem�ngeln die Enteigner, im Modell ESchK werde der Strassenl�rm ungen�gend ber�cksichtigt. W�hrend das Modell MIFLU II die geokodierten Strassenl�rmdaten des Kantons Z�rich verwende, begn�ge sich das Modell ESchK mit einer rudiment�ren Ber�cksichtigung des Strassenl�rms als Teil der Benotung der Mikrolage. Die Lagebenotung sei subjektiv und vermische den Strassenl�rm mit anderen Lagefaktoren (Distanz zu Schulen, Einkaufsm�glichkeiten, etc.). Die Ber�cksichtigung der Strassenl�rmdaten sei jedoch vom Bundesgericht im R�ckweisungsentscheid zwingend vorgeschrieben worden (1E.9/2007 E. 13.3).
11.1 Die Vorinstanz f�hrte aus, das Bundesgericht habe nicht vorgegeben, wie dem Strassenl�rm Rechnung zu tragen sei, sondern lediglich festgehalten, dass der Einsatz einer Bewertungstabelle, welche feinere Unterscheidungen treffe als der von der Sch�tzungskommission in anderen F�llen verwendete Lageklassenschl�ssel, in solchen F�llen von Nutzen sein k�nne. Das Bewertungsmodell ESchK ber�cksichtige eine Vielzahl von Lagefaktoren und in diesem Zusammenhang auch die Strassenl�rmbelastung. Mehr k�nne aufgrund der bundesgerichtlichen Vorgaben nicht verlangt werden.
11.2 Die Enteignete gibt zu Bedenken, dass die Zusammenfassung des Strassenl�rms und anderer, f�r die Lage innerhalb der Gemeinde relevanter Daten in einem Scoringmodell dem Vorgehen bei der klassischen Immobilienbewertung entspreche. Durch dieses Vorgehen werde daf�r gesorgt, dass Ausreisser bei der Bewertung erheblich ged�mpft werden, weil sie sich nicht absolut, sondern nur im Durchschnitt zusammen mit den �brigen Faktoren in der Untervariablen MICRO auswirken.
Hinzu komme, dass Strassenl�rm zwar bei tiefer Flugl�rmbelastung als st�render empfunden werde; bei hohen Belastungen im entsch�digungsrelevanten Bereich kehre sich dieses Verh�ltnis aber um, d.h. hier sei der Flugl�rm die dominierende L�rmquelle (vgl. BUWAL, Belastungsgrenzwerte f�r den L�rm der Landesflugh�fen, 6. Teilbericht der Eidgen�ssischen Kommission f�r die Beurteilung von L�rm-Immissionsgrenzwerten 1997, Schriftenreihe Umwelt Nr. 296, S. 35).
Dagegen wenden die Enteigner ein, das Modell ESchK basiere im Wesentlichen auf Daten mit L�rmbelastungen unter 60 dB. Diese Datens�tze mit relativ geringer Flugbelastung und nur rudiment�rer Strassenl�rmerfassung f�hrten zu einer Verf�lschung der Ergebnisse.
11.3 Auch wenn die Verwendung geokodierter Strassenverkehrsl�rmdaten vom Bundesgericht im R�ckweisungsentscheid nicht vorgeschrieben wurde, erscheint es sinnvoll, diese objektiven und pr�zisen Daten zu verwenden, sofern dies m�glich ist. Allerdings machen die Enteigner selbst geltend, dass nicht f�r alle Kantone geokodierte Strassenl�rmdaten in gen�gender Qualit�t zur Verf�gung stehen. Im Modell ESchK - mit Transaktionsdaten aus der ganzen Schweiz - konnten deshalb geokodierte Strassenl�rmdaten nicht verwendet werden. Zu pr�fen ist daher, ob dies die Plausibilit�t und Zuverl�ssigkeit des Modells ESchK beeintr�chtigt.
Im Modell ESchK wurde die Lage im Ort (MICRO) durch einen Sch�tzer mit einer Note zwischen 1 und 4 (sehr gut, gut, mittel und schlecht) beurteilt. Als sehr gut gilt eine bevorzugte ruhige Wohnlage mit Aussicht und guter Besonnung, in direkter Zentrumsn�he, mit kurzen Distanzen zu �ffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsm�glichkeiten und Schulen sowie zu Naherholungsgebieten. Als schlecht wird eine Lage in gemischter Bauzone ohne Aussicht oder gen�gende Besonnung bewertet, mit m�ssiger bis starker L�rmbelastung (Verkehr, Gewerbe) oder Geruchsimmissionen, in eher dezentraler Lage mit wenig Einkaufsm�glichkeiten oder l�ngeren Wegen zu �ffentlichen Verkehrsmitteln und Schulen. Prof. Scognamiglio f�hrte dazu an der Instruktionsverhandlung der Vorinstanz aus, Analysen h�tten gezeigt, dass die Modelle nicht genauer w�rden, wenn weitere GIS-Faktoren ber�cksichtigt w�rden. Er wies darauf hin, dass auch potentielle K�ufer lediglich eine qualitative Beurteilung der Grundst�ckslage vornehmen w�rden.
Dieses Argument leuchtet grunds�tzlich ein. Allerdings ist nicht auszuschliessen, dass der Einfluss des Flugl�rms auf den Wert einer Liegenschaft mit schlechter Lagenote unterschiedlich ausfallen kann, je nachdem, ob die Note auf den starken Strassenverkehrsl�rm zur�ckzuf�hren ist (der den Flugl�rm �berlagern kann) oder auf Nichtl�rmfaktoren, wie z.B. die dezentrale Lage.
In diesem Zusammenhang ist jedoch zu ber�cksichtigen, dass die Lage im Ort nur eine Untervariable der Variablen BUILD ist. Um einen m�glichen Einfluss der Wahl der Faktoren zum Geb�ude und zur Lage auf die Signifikanz der Flugl�rmgr�ssen auszuschalten, wurden im Modell ESchK f�r jede der sechs getesteten L�rmspezifikationen jeweils 12 verschiedene Modelle berechnet, mit jeweils unterschiedlichen Kombinationen von Objekt- und Lagevariablen (Bericht Hedonisches Bewertungsmodell f�r flugl�rmbelastete Renditeliegenschaften vom 24. September 2009 Ziff. 4.1.2 S. 19). F�r ihren Entscheid legte die Sch�tzungskommission von allen - statistisch gleichermassen signifikanten - Ergebnissen f�r die Grundbelastung 45 dasjenige mit der tiefsten Preissensitivit�t pro dB (0.9 %) zugrunde. Sollte es daher in einem oder mehreren berechneten Modellen zu einer �bersch�tzung des Flugl�rmeinflusses wegen �berlagerndem Strassenverkehrsl�rm gekommen sein, h�tte sich dies im Ergebnis nicht ausgewirkt.
Aufgabe der Sch�tzungskommission war es, ein schematisches Modell f�r die Bewertung des flugl�rmbedingten Minderwerts bei vermieteten Mehrfamilienh�usern zu erstellen, das praktikabel ist und die Gleichbehandlung der Enteigneten garantiert (Urteil 1E.9/2007 E. 12 in fine). Ein derartiges Modell kann nicht auf die Besonderheiten des konkreten Falles zugeschnitten sein, muss aber die flugl�rmbedingte Wertminderung von Ertragsliegenschaften gen�gend plausibel und zuverl�ssig berechnen, um als Basis f�r die k�nftigen Entscheide der Sch�tzungskommission dienen zu k�nnen. Die Vorinstanzen �berpr�ften die Genauigkeit des Modells anhand von statistischen G�tekriterien. Dies erscheint grunds�tzlich richtig, handelt es sich doch beim hedonischen Bewertungsmodell ESchK um ein statistisches Analyseverfahren.
12.1 Die Vorinstanzen stellten zun�chst auf das Bestimmtheitsmass R2 (bzw. adjustiertes R2) ab: Dieser Quotient zwischen der durch die Regression erkl�rten Streuung und der Gesamtstreuung diene als einfache Masszahl zur Beurteilung der G�te eines Regressionssatzes (FAHRMEIR/K�NSTLER/PIGEOT/TUTZ, a.a.O., S. 498). Das hedonische Modell ESchK weise ein sehr hohes R2 von �ber 0.95 auf, d.h. die berechneten Modelle erkl�rten �ber 95 % der Varianz der beobachteten Transaktionspreise, bzw. nur 5 % der analysierten Transaktionspreise der 1925 Renditeliegenschaften k�nnten nicht durch die gew�hlten Faktoren erkl�rt werden.
Die Enteigner vermuten, dass das Modell vor allem den Preis der wenigen grossen Objekte (mit einem Wert von �ber 30 Mio. Franken) genau erkl�re, dagegen bei den normalen (kleineren) Objekten unpr�zise sei. Das Bundesverwaltungsgericht verwarf diesen Einwand mit Hinweis auf die von der Sch�tzungskommission gew�hlte robuste Regression, bei der ungew�hnliche Werte untergewichtet werden (vgl. dazu SCOGNAMIGLIO, a.a.O., S. 71 ff.). Bei der Wahl dieser Methode sei eine Verf�lschung der Resultate durch ungew�hnliche Objekte nicht zu bef�rchten. Die Enteigner r�gen diese Begr�ndung als zu pauschal und willk�rlich, ohne sich jedoch mit der Methode der robusten Regression n�her auseinanderzusetzen. Auf ihre unsubstanziierte Kritik ist daher nicht weiter einzugehen.
Wie das Bundesverwaltungsgericht ausgef�hrt hat, darf allerdings nicht einseitig auf das Bestimmtheitsmass abgestellt werden; anzustreben ist vielmehr ein ausbalanciertes Modell mit durchwegs guten G�tewerten; unerl�sslich ist insbesondere die Angabe der Signifikanz des Gesamtmodells, d.h. der Wahrscheinlichkeit, dass die Zusammenh�nge - gesamthaft betrachtet - nur zuf�llig sind (ROMAN G�NTER, Entwicklungsprozess, Methoden und G�tekriterien �konometrischer Modelle, in: Kaspar Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, Anh. XI S. 748). Die Vorinstanzen haben deshalb zu Recht zus�tzlich auf den t-Wert und den p-Wert zur Beurteilung der Signifikanz der einzelnen Faktoren abgestellt.
12.2 Die Sch�tzungskommission f�hrte hierzu im erg�nzenden Bericht vom 14. Dezember 2010 aus, die Kolonnen t-value und p-value seien aus technischer Sicht sehr wichtig: Sie geben an, wie signifikant die einzelnen Faktoren f�r die Bestimmung des Preises seien. Eine Variable sei sehr signifikant, wenn eine kleine �nderung davon eine signifikante �nderung des Sch�tzpreises verursache. Die Signifikanz lasse sich mit dem t-value quantifizieren, der die Anzahl Standardabweichungen angebe, die den Regressionsparameter von der Null-Hypothese (die Variable erkl�rt den Preis nicht) unterscheide. Je gr�sser der absolute t-Wert, desto signifikanter die Variable. Wenig signifikante Variablen w�rden mit dem sogenannten Backward-Elimination-Standardverfahren aus dem Modell eliminiert. Das Vorzeichen des t-Werts gebe an, ob eine Zunahme der transformierten Variable eine Zunahme (+) oder Abnahme (-) des Preises verursache. Die signifikanteste transformierte Variable im Modell ESchK sei die Variable "IVol", die ein Mass f�r das Volumen der Liegenschaft darstelle, mit t = 48.47. Basierend auf dem t-Wert und der Anzahl Freiheitsgrade lasse sich der p-Wert (probability value) oder Signifikanzwert bestimmen. Dieser Wert sei eine Kennzahl zur Auswertung statistischer Tests. Ein p-Wert kleiner als 0.05 bedeute, dass die Variable mit einer Wahrscheinlichkeit von gr�sser als 95 % signifikant sei.
Die Sch�tzungskommission stellte anhand der t- und p-Werte des Modells eine hohe Signifikanz der erkl�renden Variablen des Modells fest. Der Einfluss des Flugl�rms auf den Wert der Immobilien werde �usserst genau gemessen: Mit durchschnittlichen t-Werten von 3.5 und p-Werten von 0.001 betrage das statistische Vertrauensniveau 99.9 %. Dies wurde vom Bundesverwaltungsgericht best�tigt: Es hielt im angefochtenen Entscheid fest, die Sch�tzungskommission habe die Qualit�t des Modells anhand sachgerechter und bew�hrter Kriterien beurteilt.
Diese Erw�gungen werden von den Enteignern nicht (substanziiert) kritisiert und sind nicht zu beanstanden.
12.3 Schliesslich ber�cksichtigte die Sch�tzungskommission bei ihrem Entscheid, im Sinne eines Vergleichsmassstabs, den Entwertungssatz, der sich f�r die Pilotf�lle gem�ss dem Modell MIFLU I f�r selbst genutztes Wohneigentum ergeben w�rde. Sie w�hlte, innerhalb der im Modell ESchK berechneten Bandbreite f�r die Grundbelastung 45, den geringsten Entwertungssatz (0.9 % pro dB), der leicht unter demjenigen liegt, der sich gem�ss MIFLU I ergeben h�tte. Dies entspricht den Erw�gungen des Bundesgerichts im R�ckweisungsentscheid (1E.9/2007 E. 13.1): Danach ist grunds�tzlich davon auszugehen, dass selbstgenutztes Wohneigentum und Mehrfamilienh�user durch Flugl�rm in �hnlicher Weise beeintr�chtigt werden.
12.4 Nach dem Gesagten durften die Sch�tzungskommission und das Bundesverwaltungsgericht das hedonische Modell als hinreichend plausibel und zuverl�ssig einstufen, ohne Bundesrecht zu verletzen.
12.5 Bei diesem Ergebnis er�brigt es sich, im Detail auf die Kritik der Enteigneten und der Vorinstanzen am Modell MIFLU II einzugehen.
Zu erwarten w�re eigentlich, dass beide Modelle zu gleichen oder zumindest �hnlichen Ergebnissen f�hren. Dies ist aber nicht der Fall. So kommt das Modell ESchK (ausgehend von einem Minderwert von 0,9 % je dB �ber der Grundbelastung 45) f�r die Pilotf�lle Bruggackerstr. 20 und Wydackerstr. 8 zu Minderwerten zwischen 17.5 und 17.8 %. Dagegen liegen die nach MIFLU II berechneten Minderwerte deutlich tiefer, zwischen 8.4 und 10.5 %.
Den Enteignern ist einzur�umen, dass MIFLU II auf einer weit gr�sseren Datenmenge (86'000 Inserate von Mietwohnungen) beruht und wichtige Lagefaktoren, wie namentlich den Strassenverkehrs- und Bahnl�rm, aufgrund von GIS-Daten pr�ziser ermittelt als das Modell ESchK. Diesen Vorteilen stehen dagegen erhebliche Unsicherheiten bei der Festsetzung des Diskontierungssatzes gegen�ber. Dieser hat einen erheblichen Einfluss auf das Resultat, d.h. auf die flugl�rmbedingte Wertminderung der Liegenschaft.
Sowohl die Vorinstanzen als auch die Enteignete kritisieren den im Modell MIFLU II gew�hlten starren Diskontsatz. Sie sind der Auffassung, dass Diskonts�tze auch von Objekt- und Lagerisiken abh�ngen und eine Verschlechterung der Lage (z.B. durch Flugl�rm) daher nicht nur die erzielbaren Mieten beeinflusse, sondern sich auch auf die im Rahmen der Bewertung angewandten Diskontierungss�tze auswirke. Gr�ssere Bewertungsfirmen, welche die DCF-Methode in der Schweiz systematisch anwenden, w�rden deshalb nicht von einem fixen Satz ausgehen, sondern Zuschl�ge f�r die Verschlechterung der Mikrolage vornehmen. Dies best�tigen auch die von den Enteignern eingeholten Gutachten (IFBC, �berpr�fung des Diskontierungssatzes f�r MIFLU II vom 15. Oktober 2009 S. 35 f. und 39; Thalmann, a.a.O., S. 10 unten). Die Enteigner sind dagegen der Auffassung, das Risiko tieferer Renditen sei bereits vollst�ndig in den Mietertr�gen abgebildet; w�rde es nochmals in einem ver�nderten Diskontsatz abgebildet, w�rde dieses Risiko doppelt ber�cksichtigt.
Die Enteignete kritisiert auch die H�he des gew�hlten (einheitlichen) Diskontsatzes: Dieser - an sich eigent�merfreundliche, weil relativ tiefe - Diskontsatz von 5.5 % erweise sich bei der Bemessung des L�rmschadens als "Kuckucksei" und dr�cke das Schadensausmass bei der streitbetroffenen Liegenschaft auf 10.5 %, mithin in den Bereich, in welchem die Schadensschwere gem�ss bundesgerichtlicher Praxis kritisch werde. Auch das von den Enteignern in Auftrag gegebene Gutachten IFBC (S. 39) kommt zum Ergebnis, dass der in MIFLU II verwendete Diskontierungssatz von 5.5 % am unteren Ende der Bandbreite liege; die Berechnungen deuteten darauf hin, dass der Diskontsatz durchaus h�her als 5.5 % sein k�nnte; in diesem Fall w�ren die Entsch�digungen tendenziell h�her. Die Gutachter von IFBC gingen davon aus, dass h�here Entsch�digungen �konomisch unangemessen w�ren, ohne dies allerdings n�her zu begr�nden. W�est und Partner empfehlen in ihrer Stellungnahme (S. 8), zum Niveau der anzuwendenden Kapitalisierungss�tze "einige wenige ausgewiesene Experten zu befragen".
Die Enteignete beantragt, die zugesprochene Entsch�digung sei bereits ab dem 1. Januar 1997 zu verzinsen und nicht erst (wie von der Sch�tzungskommission festgelegt) ab dem 1. Januar 2002.
13.1 Die Sch�tzungskommission st�tzte sich auf die bundesgerichtlichen Erw�gungen im R�ckweisungsentscheid (1E.9/2007 vom 28. April 2008, E. 12 und 13.2), wonach sich die Mietertragseinbussen wegen Flugl�rm i.d.R. erst allm�hlich einstellen, so dass die Entsch�digung erst mit Verz�gerung zu verzinsen sei.
Das Bundesverwaltungsgericht hielt das Vorgehen der Sch�tzungskommission f�r korrekt. Selbst wenn bei Transaktionsdaten bereits ab dem 1. Januar 1997 eine Einbusse festzustellen sei, k�nne daraus nicht geschlossen werden, dass der Schaden bei nicht ver�usserten Liegenschaften bereits am Stichtag eingetreten sei. Im Rahmen der Kaufpreisberechnung w�rden k�nftige Renditeerwartungen ber�cksichtigt, so dass die mit Verz�gerung eintretende Ertragseinbusse bereits vorweggenommen werde. Da die Liegenschaft der Enteigneten nicht ver�ussert worden sei, sei der Schaden erst im Laufe der Zeit eingetreten. Der Aufschub der Verzinsung erscheine damit gerechtfertigt.
13.2 Die Enteignete r�gt zun�chst eine Verletzung des rechtlichen Geh�rs, weil die Vorinstanz f�lschlicherweise davon ausgegangen sei, die bundesgerichtlichen Ausf�hrungen zur Verzinsung im R�ckweisungsentscheid seien abschliessend.
Das Bundesverwaltungsgericht hat sich jedoch nicht mit dem Verweis auf den R�ckweisungsentscheid begn�gt, sondern hat - wenn auch kurz - begr�ndet, weshalb der Verzinsungsaufschub trotz der gem�ss Modell ESchK berechneten Wertminderung zum Stichtag gerechtfertigt sei. Diese Begr�ndung gen�gt den Anforderungen des rechtlichen Geh�rs und der Begr�ndungspflicht.
13.3 In der Sache macht die Enteignete geltend, die bundesgerichtlichen Erw�gungen zum verz�gerten Zinsbeginn seien lediglich als Anregung zu verstehen und h�tten keine Verbindlichkeit. Im �brigen habe das Bundesgericht im Urteil 1E.9/2007 E. 13.2 den Nachweis einer bereits am Stichtag eingetretenen Ertragseinbusse ausdr�cklich vorbehalten. Dieser Nachweis sei mit dem Modell ESchK erbracht worden, das einen flugl�rmbedingten Minderwert bereits ab dem Stichtag 1. Januar 1997 belege.
Dieser Minderwert sei anhand des Marktwertes der Liegenschaften ermittelt worden und nicht aufgrund des Ertrags. Der Marktwert beruhe auf den Erwartungen des Investors nicht nur zum effektiv erzielten Ertrag, sondern auch zu den zuk�nftig m�glichen Ertragssteigerungen. Ins Gewicht fielen �berdies die Kapitalisierungss�tze mit Risikozuschl�gen bei (u.a. wegen Flugl�rm) schlechteren Lagen. In der Bilanz der Beschwerdef�hrerin sei daher die Liegenschaft mit einem Minderwert von 17.5 % gegen�ber einer vergleichbaren, nicht mit Flugl�rm belasteten Liegenschaft per 1. Januar 1997 einzustellen gewesen. Bereits zu diesem Zeitpunkt sei das Verm�gen in diesem Ausmass real vermindert gewesen. Der Schaden sei daher nicht erst bei einem allf�llige Verkauf der Liegenschaft sichtbar geworden, sondern bereits bei deren pflichtgem�ssen Bilanzierung.
Der Umstand, dass die Liegenschaft nicht verkauft worden sei, d�rfe keine Rolle spielen. Das Bundesgericht habe den Stichtag bei selbstbewohnten Liegenschaften unabh�ngig von einem allf�lligen Verkauf auf den 1. Januar 1997 festgelegt. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der am Marktwert orientierte Minderwert bei Ertragsliegenschaften sp�ter eintreten solle als bei selbstbewohnten Liegenschaften.
13.4 Die Enteigner machen geltend, das Bundesgericht habe eine abweichende, d.h. fr�here Verzinsung ausdr�cklich nur zugelassen, falls die Liegenschaftseigent�merin eine konkrete Ertragseinbusse nachweisen k�nne; dies sei hier nicht der Fall. Vielmehr sei die Liegenschaft der Enteigneten praktisch immer voll vermietet gewesen und die Mieten seien trotz Einf�hrung der vierten Welle der Swissair nicht gesunken. Wenn �berhaupt, sei daher ein allf�lliger Schaden erst allm�hlich eingetreten. Ein konkreter Ertragsausfall werde auch mit den Modellen ESchK bzw. MIFLU II nicht nachgewiesen: Dort werde vielmehr der Minderwert, von dem ein K�ufer im Zeitpunkt des Erwerbs ausgehen w�rde, abstrakt (unabh�ngig vom konkreten Vermietungsstand) ermittelt.
13.5 Das Bundesgericht ging in seinem R�ckweisungsentscheid (1E.9/2007) davon aus, dass sich die Ertragslage von Mietobjekten aufgrund des Flugl�rms nur allm�hlich verschlechtere, weil die meisten Mieter die M�hen und Kosten eines Umzugs scheuten und alteingesessene Mieter ihre Wohnungen nicht leicht aufgeben, sondern eher geneigt seien, den Mehrl�rm zu erdulden. Mieterwechsel und Leerst�nde w�rden sich daher erst allm�hlich, im Laufe mehrerer Jahre, h�ufen. Die Mietzinse w�rden h�ufig noch einige Jahre gleich gehalten werden k�nnen; �ber kurz oder lang w�rden jedoch f�r die l�rmbelasteten Wohnungen nicht mehr dieselben Mietzinse erzielt werden k�nnen wie f�r vergleichbare Objekte in ruhiger Lage (E. 12). Der Umstand, dass sich Mietertragsverluste h�ufig erst allm�hlich einstellten, k�nne dadurch ber�cksichtigt werden, dass eine zu leistende Entsch�digung nicht schon ab dem Sch�tzungsstichtag zu verzinsen sei. Dem Eigent�mer m�sse jedoch Gelegenheit gegeben werden, eine sofortige Ertragseinbusse nachzuweisen (E. 13.2).
Diese Erw�gungen des R�ckweisungsentscheids, an die auch das Bundesgericht gebunden ist, gehen davon aus, dass ein flugl�rmbedingter Schaden erst mit einer gewissen Verz�gerung auftritt, und diesem Umstand bei der Entsch�digung Rechnung zu tragen sei, sei es durch den Aufschub der Verzinsung, sei es auf andere Weise.
In BGE 134 II 49 E. 21 S. 94 wurde f�r selbstbewohnte Liegenschaften die Verzinsung ab dem Stichtag 1. Januar 1997 damit begr�ndet, dass der bisherige Nutzen des Grundst�cks in qualitativer Hinsicht durch den Flugl�rm eingeschr�nkt worden sei, was - wie bei anderen Nutzungseinbussen - durch Verzinsung der Entsch�digung abzugelten sei. Derartige Nutzungseinbussen fehlen, wenn der Eigent�mer die Liegenschaft nicht selbst nutzt, sondern vermietet und sich aufgrund des Flugl�rms (zun�chst) keinerlei Mietausf�lle oder Investitionskosten ergeben. Insofern ist die Situation der Ertragsliegenschaften nicht mit derjenigen bei selbstbewohnten Liegenschaften vergleichbar.
Der Aufschub der Verzinsung um f�nf Jahre erscheint massvoll und wird (in Bezug auf die Dauer) auch von der Enteigneten nicht kritisiert.
Vorinstanzliche Parteientsch�digungen
Das Bundesverwaltungsgericht hiess die Beschwerde der Enteigneten im Kostenpunkt teilweise gut und erh�hte die Parteientsch�digung f�r das erstinstanzliche Verfahren von Fr. 4'000.-- auf Fr. 14'325.80 (inkl. Mehrwertsteuer und Auslagen). F�r das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht wurde der Enteigneten eine Parteientsch�digung von Fr. 71'527.05 zugesprochen. Die Enteigner verlangen eine Reduktion beider Parteientsch�digungen.
14.1 Zum einen machen sie geltend, der Aufwand nach dem 29. November 2006 sei bereits mit der vom Bundesgericht im Urteil 1E.9/2007 vom 28. April 2008 zugesprochenen Parteientsch�digung abgegolten worden. Jedenfalls habe die Vorinstanz die vom Bundesgericht zus�tzlich zugesprochenen Fr. 4'000.-- f�r die Zeit bis zum 28. April 2008 �bersehen; f�r diesen Zeitraum betrage die Entsch�digung somit nicht Fr. 4'000.--, sondern Fr. 8'000.--.
Die vom Bundesgericht zugesprochene Parteientsch�digung von Fr. 4'000.-- entsch�digte jedoch lediglich den Aufwand des bundesgerichtlichen und nicht des erstinstanzlichen Verfahrens. Aus E. 27.4 des angefochtenen Entscheids ergibt sich �berdies, dass die Enteignete vor Bundesverwaltungsgericht lediglich den seit dem R�ckweisungsentscheid des Bundesgerichts vom 28. April 2008 angefallenen Aufwand geltend gemacht hat. F�r die Zeit bis zu diesem Datum blieb es daher (f�r das erstinstanzliche Verfahren) bei der im Sch�tzungsentscheid vom 29. November 2006 festgesetzten Parteientsch�digung von Fr. 4'000.--.
14.2 Weiter r�gen die Enteigner, es fehle an einer Rechtsgrundlage, wonach die Rechtsvertreter ihren Aufwand in Zusammenhang mit anderen Ertragsliegenschaften �ber das vorliegende Verfahren abwickeln k�nnten. Auch wenn es sich um einen Pilotfall mit pr�judizieller Bedeutung f�r weitere Verfahren handle, k�nne nur der im vorliegenden Fall entstandene Aufwand entsch�digt werden.
Die Enteignete weist jedoch zu Recht darauf hin, dass der Gesamtaufwand auf alle vier Pilotf�lle, in denen R�ckweisungsentscheide des Bundesgerichts vorliegen, aufgeteilt wurde. Ihr wurde deshalb im vorliegenden Verfahren nur ein Viertel des angefallenen Aufwands, zugesprochen (vgl. E. 27.4 S. 60/61 des angefochtenen Entscheids).
14.3 Schliesslich r�gen die Enteigner den vom Bundesverwaltungsgericht zugrunde gelegten Stundensatz von Fr. 280.--. Im Enteignungsverfahren sei nicht der kantonale Anwaltstarif massgeblich, sondern es seien reduzierte Pauschalentsch�digungen bzw. Stundens�tze um Fr. 200.-- anzuwenden. Hierf�r berufen sie sich auf die Urteile BGE 129 II 106 und 123 II 456 E. 3.
Die Enteignete wendet ein, das Bundesgericht habe in BGE 129 II 106 verlangt, dass den �rtlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen sei. Der Stundenansatz von Fr. 280.-- sei f�r den Platz Z�rich bescheiden und sei auch von der Sch�tzungskommission nie beanstandet worden.
14.3.1 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, einschliesslich einer Parteientsch�digung an den Enteigneten, tr�gt gem�ss Art. 116 Abs. 1 EntG grunds�tzlich der Enteigner. Die H�he der Parteientsch�digung richtet sich nach dem Reglement vom 21. Februar 2008 �ber die Kosten und Entsch�digungen vor dem Bundesverwaltungsgericht (VGKE; SR 173.320.2). Eine Verletzung dieses Reglements (das in Art. 10 Abs. 2 Stundenans�tze f�r Anw�lte von mindestens Fr. 200.-- und h�chstens Fr. 400.-- ohne Mehrwertsteuer vorsieht) wird von den Enteignern nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.
14.3.2 Zu pr�fen ist daher nur der Stundenansatz f�r das erstinstanzliche Verfahren. Gem�ss Art. 115 EntG zahlt der Enteigner f�r die notwendigen aussergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, im Einigungs- und im Sch�tzungsverfahren eine "angemessene Entsch�digung". In BGE 129 II 106 E. 3.4 S. 111 hielt das Bundesgericht fest, dass hierf�r in erster Linie auf die konkreten Umst�nde des einzelnen Verfahrens abzustellen sei, unter Ber�cksichtigung der tats�chlichen und rechtlichen Schwierigkeit des Falles, des Umfangs der auf dem Spiele stehenden Verm�genswerte, usw. Zus�tzlich solle die Parteientsch�digung aber auch auf die �rtlichen Gegebenheiten, welche die H�he der Aufwendungen des Enteigneten beeinflussen k�nnen (allgemeine Lebenskosten, �rtliche Preise f�r Dienstleistungen, Mieten, etc.) abgestimmt werden. Das Bundesgericht betonte, dass der Sch�tzungskommission bzw. ihrem Pr�sidenten ein Ermessensspielraum zustehe, weil sie besser in der Lage seien, die Bem�hungen und Leistungen des Anwaltes zu beurteilen und den �rtlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen (E. 5 S. 113).
Im damaligen (immerhin schon acht Jahre zur�ckliegenden) Fall hielt das Bundesgericht einen Stundensatz von Fr. 210.-- f�r nicht unverh�ltnism�ssig hoch (BGE 129 II 106 E. 5 S. 113). Im Urteil BGE 123 II 456 (aus dem Jahre 1997) ging das Bundesgericht von einem Normalansatz von Fr. 200.-- aus, der in tats�chlich und rechtlich sehr komplexen F�llen auf Fr. 250.-- erh�ht werden k�nne (E. 3 S. 463). Vorliegend handelt es sich um einen tats�chlich und rechtlich �usserst komplexen Fall, dem als Pilotfall grosse pr�judizielle Bedeutung zukommt. Der Stundenansatz von Fr. 280.-- kann hierf�r nicht als offensichtlich �berrissen und damit ermessensfehlerhaft betrachtet werden.
Nach dem Gesagten sind beide Beschwerden abzuweisen. Bei der Kostenverteilung ist zu ber�cksichtigen, dass die Enteignete nur in einem untergeordneten Punkt (Verzinsungsbeginn) Beschwerde gef�hrt hat. Der gr�sste Teil des Aufwands (von Parteien und Gericht) erfolgte im Verfahren 1C_100/2011, in dem die Enteigner unterliegen und die Enteignete obsiegt.
Insofern rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten im Wesentlichen den Enteignern aufzuerlegen, und diese zu verpflichten, der Enteigneten eine Parteientsch�digung zu entrichten (Art. 116 Abs. 3 EntG i.V.m. Art. 66 und 68 BGG).
Der Kostenbeitrag der Enteigneten f�r das Verfahren 1C_102/2011 ist unter Ber�cksichtigung der �berlangen Dauer des Verfahrens auf die Gerichtskasse zu nehmen.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden der Flughafen Z�rich AG und dem Kanton Z�rich auferlegt.
Der Flughafen Z�rich AG und der Kanton Z�rich haben X.________ f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 10'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Eidgen�ssischen Sch�tzungskommission Kreis 10, und dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, schriftlich mitgeteilt.