Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20137/15
Timestamp: 2019-06-17 06:01:08
Document Index: 117823061

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 812', '§ 27', '§ 2', '§ 812', '§ 535', '§ 812', '§ 556', '§ 307', '§ 562', '§ 563', '§ 280', '§ 286', '§ 249', '§ 280', '§ 563', '§ 556', '§ 264', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 305', 'BGH', 'BGH', '§ 307', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', '§ 27', '§ 27', '§ 556', 'BGH', '§ 27', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 556']

BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 - dejure.org
https://dejure.org/2016,2631
BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 (https://dejure.org/2016,2631)
BGH, Entscheidung vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 (https://dejure.org/2016,2631)
BGH, Entscheidung vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15 (https://dejure.org/2016,2631)
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BGB § 556 Abs. 1 Satz 2
§ 812 Abs. 1 BGB, § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 2 der Betriebskosten... verordnung, § 812 BGB, § 535 Abs. 2 BGB, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 562 Abs. 1 ZPO, § 563 Abs. 3 ZPO, § 280 Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB, § 280 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 264 Nr. 3 ZPO
§ 556 Abs 1 S 2 BGB, BetrKV vom 25.11.2003
Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung über die Übertragung der Betriebskosten
Formularmäßige Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag
Betriebskosten - Regelungsanforderungen
Mieter hat "die Betriebskosten" zu tragen
Mietrecht - Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter
Anforderungen an eine Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter
Anforderungen an die Vereinbarung der Betriebskostentragungspflicht
Vertragliche Vereinbarung von Betriebskosten
Zur wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete
Betriebskosten in der Wohnraummiete: Wie können sie auf den Mieter übertragen werden?
weka.de (Kurzinformation und Leitsatz)
Vereinfachte Umlage der Betriebskosten
Formularmäßige Übertragung der Betriebskosten im Wohnraummietvertrag
Betriebskosten müssen im Mietvertrag nicht detailiert angegeben werden
Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter erleichtert
Vereinbarung von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag
Es reicht, die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen
Betriebskosten: Vereinbarung setzt keinen Verweis auf gesetzliche Bestimmung voraus (IMR 2016, 141)
AG Kleve, 02.09.2013 - 29 C 271/12
LG Kleve, 28.05.2015 - 6 S 122/13
LG Kleve, 19.05.2016 - 6 S 122/13
MDR 2016, 452
NZM 2016, 235
ZMR 2016, 287
Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeit des durchschnittlichen Vertragspartners (vgl. z.B. BGH, Urteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f;… vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722, 3724 Rn. 18 und vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NZM 2016, 235, 236 Rn. 18).
Dieses verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (BGH, Urteile vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, NJW 2004, 1598, 1600;… vom 26. Oktober 2005 aaO und vom 10. Februar 2016 aaO).
Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinem Vertragspartner durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat (vgl. etwa BGH 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15 - Rn. 18 mwN) .
Ausgehend von dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Frage stehenden Klausel ist diese von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise (vgl. zu diesem Maßstab Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14 mwN), dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist (Satz 2).
Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.;… vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14).
Das Transparenzgebot verlangt es nicht, aus dem Gesetz oder aus der Rechtsnatur eines Vertrages folgende Rechte ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (…BGH, Urteile vom 14. Mai 1996 - XI ZR 257/94, juris Rn. 31; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, Rn. 18, m.w.N.).
Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, Rn. 18, m.w.N.;… Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 BGB Rn. 329).
Das Transparenzgebot verlangt es nicht, aus dem Gesetz oder aus der Rechtsnatur eines Vertrages folgende Rechte ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (BGH…, Urteil vom 14. Mai 1996 - XI ZR 257/94, juris Rn. 31: vertragsimmanente Freigabeverpflichtung in einem Sicherungsvertrag nicht ausdrücklich regelungsbedürftig; BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, Rn. 18, m.w.N.).
BGH, 07.06.2016 - VIII ZR 274/15
Wohnraummietvertrag mit vereinbarter Betriebskostenpauschale: Versehentliches …
Denn die vom Berufungsgericht als grundsätzlich erachtete Frage, welche Anforderungen an die Angabe von Betriebskosten in einem Wohnraummietvertrag zu stellen sind, ist jedenfalls durch das - nach Erlass des Berufungsurteils ergangene - Senatsurteil vom 10. Februar 2016 (VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 15 f.) geklärt.
Wie der Senat entschieden hat, genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine - auch formularmäßige - Umlage von Betriebskosten, die Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen habe, weil damit die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten, also sämtliche umlagefähigen Betriebskosten, gemeint sind (Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, aaO Rn. 15 f., 19).
Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (AZ.: VIII ZR 137/15) bereits zutreffend festgestellt habe, finde sich bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen zweiten Berechnungsverordnung in § 27 die Definition, dass es sich bei Betriebskosten um die Kosten handle, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen würden.
Soweit der Bundesgerichtshof im Urteil vom 10. Februar 2016 (AZ.: VIII ZR 137/15) für den Bereich der Wohnraummiete festgestellt habe, dass es in diesem Sinne ausreicht, wenn im Vertrag die Umlage von "Betriebskosten" vereinbart worden sei, sei die Beklagte der Auffassung das diese Rechtsprechung nicht auf Gewerberaummietverhältnisse übertragen werden könne, weil die tragenden Gründe der Entscheidung vom 10. Februar 2016 bzw. die hierfür herangezogenen gesetzlichen Grundlagen auf den Bereich der Wohnraummiete beschränkt sei.
Zwar ist richtig, dass der für Wohnraummietsachen zuständige Senat im Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15) ausgeführt hat, dass der Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert sei (…a.a.O., zitiert nach juris Rn. 15) und dass der in einem Wohnraummietvertrag verwendete Betriff der "Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV" ohne Weiteres in dem Sinne zu verstehen sei, wie es jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt sei (…a.a.O. Rn. 16).
Eine solche Bezugnahme ist aber erforderlich, auch wenn der Begriff der Betriebskosten zum allgemeinen Sprachgebrauch gehört und der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten hat (siehe OLG Düsseldorf…, Urteil vom 26. September 2002, Az.: I-10 U 170/01, 10 U 170/01, zitiert nach juris Rn. 17; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, Az.: VIII ZR 137/15, zitiert nach juris Rn. 11).
Aus dem vertraglichen Verweis auf die - im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene - Anlage 3 zu § 27 der II. BV ergibt sich nichts anderes; dies stellt vielmehr eine unschädliche Falschbezeichnung dar (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16).
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs sieht die Bezugnahme auf den Begriff der "Betriebskosten" als ausreichend an, eine wirksame Umlagevereinbarung herbeizuführen (BGH NJW 2016, 1308 ).
Dass hiermit also ebenfalls diejenigen Kosten gemeint sind, die, worauf der VIII. Zivilsenat des BGH in der Entscheidung vom 10.2.2016 (BGH NJW 2016, 1308 [1308]) abstellt, "dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen", wie es in §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 BetrKV, 27 Abs. 1 II. BerechnungsVO definiert ist, ist hier ebenso nahliegend.
Der VIII. Zivilsenat des BGH (BGH NJW 2016, 1308 ) sieht hierin jedoch keinen Grund, die Klausel bei Verwendung des Betriebskostenbegriffs als intransparent anzusehen.
Diese Verweisung ist - zumal die in Bezug genommene Anlage zu dieser Zeit noch existierte - ausreichend, alle dort aufgeführten Positionen auch ohne Wiedergabe dieser oder Hinzufügung der Anlage zu dem Mietvertrag wirksam als umlagefähig zu vereinbaren (BGH NZM 2016, 235 [BGH 10.02.2016 - VIII ZR 137/15] ;… Langenberg in Schmidt-Futterer 13. Aufl. 2017 § 556 Rn. 43 mwN).
LG Hagen, 01.03.2019 - 1 S 210/18
Keine Umlage sämtlicher Betriebskosten gemäß BetrKV bei unklarer zusätzlicher …
OLG Frankfurt, 19.04.2018 - 2 U 142/17
Feststellung einer Netto-Kaltmiete bei der vereinbarten Miete hinsichtlich …