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Timestamp: 2016-10-27 07:01:36
Document Index: 385228871

Matched Legal Cases: ['Art. 74', 'Art. 257', 'BGE', 'Art. 257', 'Art. 16', 'Art. 257', 'Art. 66']

vertreten durch Rechtsanw�ltin Clivia Wullimann.
Mit Vertrag vom 27. Mai/12. Juni 1999 mietete B.________ (Beschwerdegegner) von der Rechtsvorg�ngerin von A.________ (Beschwerdef�hrer) eine 2 1/2-Zimmerwohnung in C.________ zu einem Mietzins von Fr. 481.-- netto. F�r Heiz-/Warmwasserkosten waren monatliche Akonto-Zahlungen von Fr. 60.-- und f�r Betriebskosten solche von Fr. 109.-- vereinbart. Der schriftliche Mietvertrag enth�lt in der Rubrik unmittelbar vor der Unterschrift folgende Regelung:
"Mehrere Mieter haften f�r die Pflichten aus dem Mietvertrag solidarisch. F�r die Miete gelten die Bestimmungen dieses Vertrages. �nderungen oder Erg�nzungen sind durch schriftliche Nachtr�ge zu diesem Mietvertrag zu vereinbaren. Integrierenden Bestandteil dieses Mietvertrages bilden ferner folgende, dem Mieter ausgeh�ndigte und von den Parteien ausdr�cklich anerkannte Beilagen: Allg. Bedingungen Ausg. 1999; Hausordnung Ausg. 1/99; Vereinbarung Sicherheitsleistung."
Beim Abschluss des Mietvertrages wurden dem Beschwerdegegner die Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume (AVB), Ausgabe Januar 1999 ausgeh�ndigt. Diese sehen in Ziffer 16 betreffend die Nebenkosten eine Regelung vor, welche in lit. d unter dem Titel "�brige Betriebskosten" bestimmt:
"Sind im Mietvertrag Betriebskosten-Akontozahlungen vereinbart, sind - sofern nicht ausdr�cklich etwas anderes vereinbart wurde - die nachstehenden Positionen, soweit sie f�r die entsprechende Liegenschaft anfallen, nicht im Nettomietzins inbegriffen und bilden Gegenstand einer separaten Betriebskostenabrechnung:
- Gasverbrauch (wenn keine separaten Z�hler vorhanden sind)
- Kabelfernseh- und -Radiogeb�hren inkl. Urheberrechtsgeb�hr
- Kosten f�r Bewachung und Brandschutz
- Pflege von Garten, Umgebung und Pflanzentr�gen
- Serviceabonnemente f�r Lift, Maschinen, Ger�te und Anlagen
- 3 % Verwaltungskosten zuz�glich MWST."
F�r die Perioden 1999/2000, 2000/2001 und 2001/2002 beglich der Beschwerdegegner die Nebenkostenabrechnungen, welche Betriebskosten enthielten, anstandslos. Seither nimmt er den Standpunkt ein, die Pflicht des Mieters zur �bernahme der Betriebskosten, wie sie in den AVB aufgelistet werden, sei nicht g�ltig vereinbart worden. Er m�sse daher zus�tzlich zum Mietzins nur noch Warmwasser und Strom bezahlen.
Mit Klage vom 24. April 2006 beantragte der Beschwerdef�hrer dem Gerichtspr�sidenten des Gerichtskreises III Aarberg-B�ren-Erlach, es sei festzustellen, dass die Parteien f�r die vom Beschwerdegegner gemietete 2 1/2-Zimmerwohnung, abgesehen von Heiz- und Warmwasserkosten g�ltig Betriebskosten von Fr. 109.-- akonto pro Monat vereinbart haben und demzufolge die monatlichen Nebenkosten Fr. 60.-- akonto f�r Heiz- und Warmwasserkosten und Fr. 109.-- akonto f�r Betriebskosten betragen. Der Gerichtspr�sident wies die Klage am 20. April 2007 ab. Die vom Beschwerdef�hrer erhobene Appellation hat der Appellationshof, 2. Zivilkammer, des Obergerichts des Kantons Bern am 21. August 2007 abgewiesen.
Der Beschwerdef�hrer erhebt Beschwerde in Zivilsachen, mit der er die Aufhebung des Urteils des Obergerichts vom 21. August 2007 und die Gutheissung der im kantonalen Verfahren gestellten Feststellungsbegehren verlangt.
Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde und beantragt f�r das Verfahren vor Bundesgericht die Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege unter Beiordnung von Rechtsanw�ltin Clivia Wullimann als unentgeltliche Rechtsbeist�ndin. Das Obergericht verzichtet auf eine Vernehmlassung.
Die Vorinstanz beziffert den Streitwert auf Fr. 26'160.-- (Fr. 109 x 12 x 20). Damit ist in der vorliegenden mietrechtlichen Streitigkeit der f�r Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwert von Fr. 15'000.-- gegeben (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.
2.1 Gem�ss Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grunds�tzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur f�r diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; Urteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, publ. in mp 2002 S. 164, je mit Hinweisen). Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume" gen�gt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgf�ltigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten �berbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umst�nden auf deren �bernahme durch den Mieter geschlossen werden (Urteil 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006, E. 1.1, publ. in mp 2006 S. 274; Urteil 4P.323/2006 vom 21. M�rz 2007 E. 2.1).
2.2 Die Vorinstanz gab die zu Art. 257a Abs. 2 OR ergangene Rechtsprechung wieder und pr�fte den Mietvertrag der Parteien in diesem Lichte. Sie erwog, auf der ersten Seite des Mietvertrages, wo unter Ziffer 2 der Betrag der monatlichen Akontozahlung f�r die Betriebskosten festgelegt w�rde, finde sich kein Verweis auf die AVB. Ein solcher Verweis stehe erst auf der n�chsten Seite, ohne dass dabei speziell auf die Betriebskosten Bezug genommen w�rde. Bei den AVB handle es sich um ein zehnseitiges Werk mit Inhaltsverzeichnis, welches sich ab Seite 7 auf eineinhalb Seiten mit den Nebenkosten auseinandersetze, wo sich die Bestimmungen zu den Betriebskosten unter lit. d f�nden. Die Aufz�hlung der Positionen sei grunds�tzlich abschliessend, zeige jedoch dem Mieter nicht auf, welche davon tats�chlich auf ihn zutr�fen und welche nicht. Vor Antritt des Mietobjekts sei einem Mieter kaum m�glich, sich ohne R�ckfragen beim Vermieter ein Bild davon zu machen, welche der Betriebskostenpositionen bei ihm kostenwirksam w�rden. Unter diesen Umst�nden k�nne nicht angenommen werden, der Beschwerdegegner habe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses genau gewusst, welche Betriebskosten er zu �bernehmen habe. Einen entsprechenden Beweis habe der Beschwerdef�hrer nicht erbracht, und ein solcher liege auch nicht in der vorbehaltlosen Bezahlung der Abrechnungen der ersten drei Jahre. Der Beschwerdegegner verhalte sich auch nicht rechtsmissbr�uchlich, wenn er erst danach die betreffende Zahlungspflicht bestreite.
2.3 Der Beschwerdef�hrer h�lt daf�r, entgegen der Meinung der Vorinstanz sei die von den Parteien getroffene Nebenkostenabrede klar, �bersichtlich und eindeutig. Auch die allgemeinen Vertragsbedingungen seien �bersichtlich dargestellt und mit einem Inhaltsverzeichnis versehen, in welchem sich jeder Leser sofort zurecht finde und welches auf das Thema "Nebenkosten" in Ziffer 16 auf den Seiten 7-9 hinweise. Ziffer 16 sei unter den Buchstaben a bis d in die Untertitel Akontozahlung, Abrechnung; Pauschalen; Heizungs- und Warmwasserkosten sowie in "�brige Betriebskosten" gegliedert, womit die Einzelheiten der Nebenkosten klar und deutlich formuliert seien.
2.4 Mit diesen Vorbringen vermag der Beschwerdef�hrer nicht gegen die Rechtsauffassung der Vorinstanz aufzukommen. Zun�chst ist festzuhalten, dass der Empf�nger des vorformulierten Vertrages, selbst wenn er entsprechend dem Hinweis auf dessen Seite 2 die Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag f�r Wohnr�ume konsultiert, nicht auf den Ausdruck "Betriebskosten" st�sst. Um zu begreifen, was unter "Betriebskosten akonto" zu verstehen ist, hilft ihm das Inhaltsverzeichnis also nicht weiter. Dass er die Betriebskosten unter der Rubrik "Nebenkosten" (Ziffer 16 AVB) zu suchen hat, scheint nicht ohne Weiteres auf. Hinzu kommt, dass die genannte Ziffer 16 auf Seite 7 unten beginnt und zun�chst definiert, was "Nebenkosten" sind, n�mlich "das Entgelt f�r die Aufwendungen der Vermieterin oder eines Dritten f�r Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenh�ngen und nicht im Nettomietzins enthalten sind." Auf der n�chsten Seite wird erl�utert, dass Nebenkosten als Pauschal- oder Akontozahlungen vereinbart werden k�nnen und durch den Mieter direkt zu bezahlen sind, wenn sie ihm von einem Werk oder Amt (inkl. Kabelnetz) in Rechnung gestellt und im Vertrag nicht aufgef�hrt werden. Es folgt ein l�ngerer Passus �ber Akontozahlungen und deren Abrechnung, die hier nicht interessiert, sowie �ber Pauschalen. Erst nach einer Definition der Heizungs- und Warmwasserkosten folgt auf Seite 8 unten die einschl�gige Regelung �ber die Betriebskosten mit der erw�hnten Aufz�hlung auf Seite 9. Damit ist belegt, dass es bereits einiger Ermittlungsschritte bedarf, damit der Mieter �berhaupt erst zur Aufz�hlung der Betriebskosten in den AVB vorst�sst. Dabei wird vorausgesetzt, dass er auf den Gedanken gekommen ist, dass er die AVB konsultieren muss, um zu erfahren, was es mit dem Betriebskosten-Akonto auf sich hat. Alsdann muss er diese vollst�ndig bis auf Seite 8 durchlesen, um erstmals auf Seite 8 zuunterst dem Begriff "Betriebskosten" zu begegnen. Eine derartige sorgf�ltige Konsultation der Vertragsbedingungen ist aber dem Mieter nach der vorstehend angef�hrten Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zuzumuten.
2.5 Nichts anderes gilt entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers mit Blick auf die Regelung in Art. 16 lit. d AVB, dass im Mietvertrag vereinbarte Betriebskosten-Akontozahlungen, sofern nicht ausdr�cklich etwas anderes vereinbart worden sei, die nachstehenden Positionen seien, soweit sie f�r die entsprechende Liegenschaft anfallen w�rden. Mit dieser doppelt bedingten Regelung werden individuelle und allgemein f�r s�mtliche Mieter g�ltige Abreden auf kaum mehr durchschaubare Weise vermengt. Der entscheidende Punkt, welche der nachstehenden Positionen f�r den Vertragspartner anfallen, bleibt unklar. Mit dem Verweis auf die entsprechende Liegenschaft erfolgt gewissermassen eine R�ckverweisung auf die individuelle Abrede, die aber ihrerseits fehlt. So war gem�ss der zutreffenden Bemerkung der Vorinstanz mangels einer vertraglichen Pr�zisierung f�r den Beschwerdegegner namentlich nicht erkennbar, ob f�r die Liegenschaft, in der sich die gemietete Wohnung befindet, Kosten f�r Bewachung und Brandschutz entstehen. Unter diesen Umst�nden stellt die Einschr�nkung, "soweit sie [die Positionen] f�r die entsprechende Liegenschaft anfallen" keine Konkretisierung der Betriebskosten in den AVB dar, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts in gewissen F�llen zul�ssig sein kann. Der Einwand, dass f�r den Mieter kein Nachteil entsteht, wenn er nicht s�mtliche aufgelisteten Betriebskostenpositionen zu �bernehmen hat, verf�ngt nicht, weil ihm nicht vermittelt wird, welche Kosten ihm tats�chlich �berb�rdet werden. Dem Beschwerdef�hrer vermag auch sein Argument, gewisse Kosten k�nnten ja in Zukunft anfallen, nicht zu helfen, da damit im Abschlusszeitpunkt keine klare Vereinbarung gegeben ist. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdegegner in diesem Zeitpunkt nicht ohne besondere Anstrengungen erkennen konnte, welche der an sich von der Vermieterschaft zu tragenden Nebenkosten er zu �bernehmen hat. Demnach ist eine Verletzung von Art. 257a Abs. 2 OR offensichtlich zu verneinen.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen. Damit wird der Beschwerdef�hrer als unterliegende Partei kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 68 Abs. 2 BGG). Das vom Beschwerdegegner gestellte Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege beh�lt unter diesen Umst�nden nur Bedeutung f�r den Fall, dass sich die Parteientsch�digung als uneinbringlich erweisen sollte. Da die Bed�rftigkeit des Beschwerdegegners ausgewiesen ist und er im Prozess obsiegt, wird ihm die unentgeltliche Rechtspflege in dem Sinne gew�hrt, dass ihm die vom Beschwerdef�hrer geschuldete Parteientsch�digung bei Uneinbringlichkeit von der Gerichtskasse zu ersetzen ist.
Der Beschwerdef�hrer hat den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entsch�digen. Bei Uneinbringlichkeit wird ihm dieser Betrag von der Bundesgerichtskasse ausgerichtet.