Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ag_frankfurt_main/ad8ec77e3fd3d846b37aeec6615636896cc8aa59b0b6f7099613650ff8f74dd3
Timestamp: 2020-02-18 13:37:34
Document Index: 347096642

Matched Legal Cases: ['§ 27', '§ 43', '§ 45', '§ 43', '§ 27', '§ 16', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', 'BGH', '§ 27', '§ 27', '§ 43', '§ 43', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 27', '§ 10', 'BGH', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 10', '§ 45', '§ 45', '§ 10', '§ 47', '§ 47', '§ 48']

AG Frankfurt am Main, R II 57/99: AG Frankfurt: treu und glauben, nutzungsänderung, schwimmbad, verwalter, nichtigkeit, eigentümer, auflage, zwangsvollstreckung, sanierung, verfügung
Urteil des AG Frankfurt am Main vom 12.07.2004, R II 57/99
Aktenzeichen: R II 57/99
AG Frankfurt: treu und glauben, nutzungsänderung, schwimmbad, verwalter, nichtigkeit, eigentümer, auflage, zwangsvollstreckung, sanierung, verfügung
Entscheidungsdatum: 12.07.2004
Normen: § 27 Abs 2 Nr 4 WoEigG, § 43 WoEigG
Aktenzeichen: 20 W 92/02
(Wohnungseigentumsverfahren: Befugnis des Verwalters zur Rechtsnachteilabwendung; Passivvertretung der
Wohnungseigentümer; Zustimmung zu einer Nutzungsänderung)
Die Beteiligte zu 3 hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 25.564,59 €.
1Die Beteiligten zu 1 und 3 sind die Eigentümer der im Beschlusseingang genannten Liegenschaft. Zu dieser Liegenschaft gehören neben den Wohneinheiten eine Tiefgarage, ein Tennisplatz und eine Schwimmhalle.
2Der Beteiligte zu 2 erwarb am 24.05.1996 durch Zuschlagsbeschluss das in der Teilungserklärung (Bl. 41 f., 59 f. d. A.) als Schwimmhalle ausgewiesene Teileigentum. Am 24.11.1999 wurde der Eigentumsübergang auf die Beteiligte zu 3, deren Geschäftsführer der Beteiligte zu 2 ursprünglich war, eingetragen. Mit am 14.04.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat der Beteiligte zu 2 im Rahmen des Wohnungseigentumsverfahrens, Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II 57/99, beantragt, den Beteiligten zu 1 aufzugeben, einer Nutzungsänderung betreffend das Schwimmbad zuzustimmen. Diesen Antrag hat das Amtsgericht mit Verfügung vom 11.05.2000 vom Ausgangsverfahren (= nunmehr Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az. 20 W 210/2003) abgetrennt. Mit einem am 15.08.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat die Beteiligte zu 3 angekündigt, anstelle des Beteiligten zu 2 denselben Antrag stellen zu wollen.
3Die Beteiligten zu 2 und 3 haben erstinstanzlich ausgeführt, die früheren Eigentümer der Schwimmhalle seien insolvent gewesen, weshalb die Schwimmhalle zunehmend verwahrlost und letztlich sanierungsbedürftig geworden sei. Die Eigentümer seien Aufforderungen zur Sanierung nicht nachgekommen, weswegen die Beteiligten zu 1 im Jahr 1993 ein Wohnungseigentumsverfahren (Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II 224/93) zur Eintreibung eines Sanierungsvorschusses in Höhe von 300.000,- DM betrieben hätten. Nachdem der Beteiligte zu 2 die Schwimmhalle als „Ruine“ erworben habe, seien die Rechtsvorgänger rechtskräftig zur Zahlung des Sanierungsvorschusses verurteilt worden. In dem Ausgangsverfahren Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II 57/99, habe sich der Beteiligte zu 2 gegen die gegen ihn gerichtete Zwangsvollstreckung aus dem im Verfahren Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 65 UR II 224/93, ergangenen Beschluss gewandt.
4Die Beteiligten zu 2 und 3 haben weiter ausgeführt, in der Eigentümerversammlung vom 18.05.1995 sei zu Tagesordnungspunkt 4 beschlossen worden, dass ein Investor die Tiefgarage sanieren und den
beschlossen worden, dass ein Investor die Tiefgarage sanieren und den Wohnungseigentümern die Stellplätze zum Preis von 25.000,- DM anbieten solle und eine Bürgschaft zur Ablösung der Schulden des Voreigentümers gestellt werden solle, und die Eigentümergemeinschaft dafür einer Nutzungsänderung der Schwimmhalle zustimmen werde. Den Beteiligten zu 2 sei beim Erwerb der Schwimmhalle seitens der Beteiligten zu 4 erklärt worden, es werde ein Investor gesucht, der die Schwimmhalle anderweitig nutzen solle. Dabei sei klar gewesen, dass eine Nutzung als Schwimmbad wegen der Baufälligkeit unmöglich sei, und der Beteiligte zu 2 habe von Anfang an bekundet, er wolle dort zwei Wohnungen errichten.
5Der Beteiligte zu 2 habe deswegen unter dem 16.12.1996 eine Baugenehmigung für zwei Wohnungen in diesen Räumen eingeholt, die im November 2000 erlösche. Weiter habe er die Bürgschaft bereitgehalten und in der Folge die Beteiligten zu 1 wiederholt aufgefordert, der geplanten Umnutzung der Schwimmhalle zuzustimmen, was diese jedoch verweigert hätten. Dies sei treuwidrig, weil es dazu führe, dass diese Räume für alle Zeiten nicht mehr nutzbar seien und die Beteiligte zu 3 faktisch enteignet werde. Auch sei die geplante Nutzung (Wohnen oder gegebenenfalls Bürobetrieb) in jedem Fall weniger störend, als die frühere, bis vor 20 Jahren betriebene Nutzung (öffentlich zugängliches Schwimmbad). Außerdem sei das Vorgehen der Beteiligten zu 1 in sich widersprüchlich, weil sie einerseits die Zwangsvollstreckung wegen des Sanierungsvorschusses bezüglich der Tiefgarage betrieben und gleichzeitig eine Sanierung der Tiefgarage solange nicht sinnvoll erfolgen könne, solange das Schicksal der Schwimmhalle nicht geklärt sei.
6Die Beteiligte zu 3 hat deshalb erstinstanzlich beantragt, den Beteiligten zu 1 aufzugeben, einer Nutzungsänderung des ehemaligen Schwimmbades zu Wohnzwecken, hilfsweise zu gewerblichen Zwecken, zuzustimmen.
7Die Beteiligten zu 1 haben ausweislich eines Schriftsatzes ihres Verfahrensbevollmächtigten angegeben, sich gemäß einem in der Eigentümerversammlung vom 15.06.2000 gefassten Beschluss erstinstanzlich nicht an dem Verfahren zu beteiligen.
8Durch Beschluss vom 25.09.2000 hat das Amtsgericht den Beteiligten zu 1 aufgegeben, einer Nutzungsänderung des ehemaligen Schwimmbades zu Wohnzwecken entsprechend der Baugenehmigungen zuzustimmen und zur Begründung ausgeführt, betreffend der Beteiligten zu 2 und 3 liege ein sachdienlicher Beteiligtenwechsel vor. Weil der Beschluss vom 18.05.1995 zu Tagesordnungspunkt 4 nichtig sei, sei ein Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Der Ausnahmefall, dass die Zustimmung zu einer einstimmigen Vereinbarung gerichtlich erzwungen werden könne, wenn Treu und Glauben dies zwingend verlangen, sei hier gegeben. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Beschlussgründe des amtsgerichtlichen Beschlusses verwiesen.
9Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt, zu deren Begründung sie ausgeführt haben, der von dem Amtsgericht dem Beschluss zugrunde gelegte Sachverhalt sei unzutreffend, tatsächlich hätten sich die Vorgänge anders zugetragen. Hinsichtlich der Einzelheiten des diesbezüglichen Vorbringens wird auf die Seiten 5 f. des Beschlusses des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.02.2000 verwiesen. Mit ihrer sofortigen Beschwerde haben die Beteiligten zu 1 die Zurückweisung des Antrags unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses begehrt.
10 Die Beteiligte zu 3 ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten. Sie hat die fehlende Vollmacht des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 gerügt. Daraufhin haben die Beteiligten zu 1 eine Originalvollmacht der Hausverwaltung vom 09.10.2000 sowie das Original eines Aufforderungsschreibens des Verwaltungsbeirats vom 06.10.2000 zur Akte gereicht. Hinsichtlich des Beschwerdevorbringens der Beteiligten zu 3 in der Sache wird auf die Darstellung im Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.02.2002, Seite 6, Bezug genommen.
11 Durch den bezeichneten Beschluss hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.09.2000 aufgehoben und den Antrag der Beteiligten zu 3 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, dass die sofortige Beschwerde zulässig sei; insbesondere sei sie für die Beteiligten zu 1 durch einen ordnungsgemäß hierzu bevollmächtigten Verfahrensvertreter eingelegt worden. Die sofortige Beschwerde sei - so das
Verfahrensvertreter eingelegt worden. Die sofortige Beschwerde sei - so das Landgericht - auch begründet, da die Beteiligten zu 1 nicht verpflichtet seien, der begehrten Nutzungsänderung zuzustimmen. Auf die Beschlussgründe wird verwiesen.
12 Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 3 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses verfolgt. Sie hat die sofortige weitere Beschwerde mit Schriftsätzen vom 19.09.2002, 06.11.2002, 01.10. 2003 und 01.06.2004, auf die Bezug genommen wird, im Einzelnen begründet.
13 Die Beteiligten zu 1 sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.
14 Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin der angefochtene Beschluss lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.
15 Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ist die Erstbeschwerde nicht unzulässig gewesen. Sie ist dies schon deshalb nicht, weil der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 seine Vollmacht aus einer Beauftragung durch die Verwalterin in einem Schreiben vom 09.10.2000 (Bl. 371 d. A.) herleitet, wie bereits das Landgericht in seiner Verfügung vom 30.01.2002 zutreffend ausgeführt hat. Der angefochtene Beschluss (Seite 6) führt deshalb auch die Originalvollmacht der Verwalterin vom 09.10.2000 ausdrücklich auf. Nachdem das Amtsgericht die Verwalterin in Anwendung des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG (vgl. auch § 16 Ziffer 4 g der Gemeinschaftsordnung) als zur Entgegennahme der Zustellung betreffend den erstinstanzlichen Beschluss vom 25.09.2000 befugt angesehen hatte, weil sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet war, war die Verwalterin jedenfalls bereits aus eigenem Recht berechtigt, für die Beteiligten zu 1 fristwahrend sofortige Beschwerde einzulegen. Diese Befugnis ergibt sich schon aus dem Gesetz, nämlich aus § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG, ohne dass es auf Weiteres ankäme. Zu dieser Befugnis gehört auch die Rechtsnachteilabwendung durch Einlegung eines befristeten Rechtsmittels, hier durch Einlegung einer sofortigen Beschwerde bzw. Beauftragung eines Rechtsanwalts (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 63. Auflage, § 27 WEG, Rz. 14; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rz 134; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 27 Rz. 87; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Auflage, § 27 Rz. 43; vgl. auch BGHZ 78, 166). Sollte - worauf noch einzugehen sein wird - entsprechend der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ein darüber hinausgehender wirksamer Beschluss der Wohnungseigentümer über die Ermächtigung der Verwalterin oder des Verwaltungsbeirats zur Weiterführung des Verfahrens bzw. Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht gefasst worden sein, bedeutet dies nicht, dass die zulässigerweise eingelegte Beschwerde (im Nachhinein) unzulässig würde. Vielmehr wären die Wohnungseigentümer lediglich nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen. Sie wären folglich als solche an dem Verfahren eigenständig zu beteiligen gewesen (vgl. OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 310; OLGR 2002, 316).
16 Soweit die Beteiligte zu 3 in der weiteren Beschwerde in diesem Zusammenhang die Vermutung ausgesprochen hat, die mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1 vom 12.01.2002 vorgelegten Originalurkunden seien nachgefertigt worden, stützt sich diese Vermutung der Beteiligten zu 3 allenfalls auf den dargelegten zeitlichen Ablauf. Zu Recht führen die Beteiligen zu 1 im Schriftsatz vom 17.10.2002 aus, dass dieser Ablauf auf eine nachträgliche Fertigung der Urkunden noch keinen Rückschluss zulässt. Der Senat hat diesem Einwand also nicht weiter von Amts wegen nachzugehen. Abgesehen davon könnte entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde in der Vorlage der erwähnten Originalurkunden in der Beschwerdeinstanz auch eine Genehmigung der Verfahrensführung ihres Verfahrensbevollmächtigten gesehen werden. Grundsätzlich ist eine nachträgliche Genehmigung mit Rückwirkung zumindest bis zum Abschluss der Beschwerdeinstanz möglich (vgl. Senat, Beschluss vom 04.07.2003, Az. 20 W 11/02; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 173 unter Hinweis auf BayObLG WE 1990, 218; und KG NJW-RR 1991, 1363; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 27 WEG Rz. 297). Wären die Urkunden tatsächlich erst im Nachhinein erstellt worden, müsste ihnen dann auch diese rechtliche (d. h. genehmigende) Wirkung beigemessen werden.
17 Ein Verfahrensfehler des Landgerichts - mit der Folge einer Aufhebung des
17 Ein Verfahrensfehler des Landgerichts - mit der Folge einer Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und Zurückverweisung an das Landgericht (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rz. 125; Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff WEG Rz. 111; OLG Düsseldorf WE 1994, 375) - liegt auch nicht in dem Umstand, dass das Landgericht nicht (zusätzlich) sämtliche Wohnungseigentümer am Verfahren beteiligt hat. Dies wäre unter Zugrundelegung der oben dargestellten Rechtsauffassung dann erforderlich gewesen, wenn die Beteiligten zu 1 nicht aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 15.06.2000 in Verbindung mit dem Beschluss des Verwaltungsbeirats vom 06.10.2000 bei der Durchführung des Beschwerdeverfahrens durch ihren Verfahrensbevollmächtigten wirksam vertreten gewesen wären.
18 Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht nämlich ausgeführt, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 die erforderliche Vollmachtskette durch die erwähnten Beschlüsse und die Beauftragung durch die Hausverwalterin nachgewiesen hat.
19 Der nicht angefochtene und mithin bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom 15.06.2000, Tagesordnungspunkt 7, ist zur Überzeugung des Senats jedenfalls nicht nichtig. Darin haben die Wohnungseigentümer für den Fall einer ihnen nachteiligen amtsgerichtlichen Entscheidung anstelle der Eigentümerversammlung dem Verwaltungsbeirat die Entscheidung übertragen, ob ein Anwalt beauftragt wird, die Entscheidung des Gerichts zu prüfen und gegebenenfalls Rechtsmittel einzulegen und die Gemeinschaft in diesem Verfahren zu vertreten.
20 Zwar ist es zutreffend, wie die weitere Beschwerde im Einzelnen ausführt, dass die im vorliegenden Verfahren von der Beteiligten zu 3 gestellten Sachanträge das Grundverhältnis der Eigentümer untereinander betreffen. Sie begehrt damit eine Nutzungsänderung ihres Teileigentums, was grundsätzlich einer Vereinbarung bedarf. Tatsächlich geht es hierbei also um einen der Verwaltung der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nicht zugänglichen Verfahrensgegenstand. Dieser Umstand führt zur Überzeugung des Senats aber nicht zu einer Nichtigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 15.06.2000, Tagesordnungspunkt 7, mit der Folge, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer vorliegend eine Einzelvollmacht zur Vertretung im Wohnungseigentumsverfahren erteilen müsste.
21 Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass ein Beschluss, durch den sich etwa ein Verwalter ermächtigen lässt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, sowie Rechtsanwälte mit der Interessenwahrnehmung der Wohnungseigentümer zu beauftragen, im Allgemeinen auch dann dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefasst wird, das ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen angestrengt hat. Für einen solchen Beschluss genügt die einfache Stimmmehrheit, falls nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes festlegt (vgl. BayObLG NZM 2001, 959 unter Hinweis auf BayObLG WuM 1997, 396). Andererseits mag es im Einzelfall mit Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu vereinbaren sein, wenn ein mit relativer Mehrheit gefasster Eigentümerbeschluss den Verwalter ermächtigt, eine verbleibende Mehrheit von Wohnungseigentümern auf Zustimmung zur Änderung von Miteigentumsquoten zu verklagen, weil der Verwalter diese Ermächtigung nur unter Verletzung seiner vertraglichen Neutralitätspflicht ausüben könnte (vgl. Kammergericht NZM 2001, 528; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz. 46a; Münchener Kommentar/Engelhardt, BGB, 4. Auflage, § 27 WEG Rz. 12).
22 Es spricht auch nichts dagegen, dass sich etwa ein Verwalter mit der Passivvertretung der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsverfahren ermächtigen lässt (vgl. BayObLG WuM 2004, 112; ZMR 2003, 519; NZM 2001, 959; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 171; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz. 45). Dies gilt auch für solche Verfahren, die ein Wohnungseigentümer gegen die anderen anstrengt (BayObLG NZM 2001, 959; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 27 Rz. 45).
23 Abgesehen davon, dass vorliegend der Eigentümerbeschluss vom 15.06.2000 nicht angefochten ist, und mithin Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung keine entscheidende Rolle spielen, weil ein Verstoß hiergegen noch keine Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses begründen würde, geht es bei dieser Beschlussfassung nicht um die Geltendmachung eines den Wohnungseigentümern nur
nicht um die Geltendmachung eines den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zustehenden Anspruchs. Vielmehr steht vorliegend die Abwehr eines von einem Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern geltend gemachten Anspruchs in Rede. Die Geltendmachung eines solchen Anspruchs betrifft alle Wohnungseigentümer in dieser Funktion persönlich. Über einen solchen Anspruch kann auch wegen der erforderlichen Einstimmigkeit nur gegen die jeweiligen Antragsgegner - hier: die übrigen Wohnungseigentümer - einheitlich entschieden werden. Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ist zur Überzeugung des Senats insofern auch die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt, eine mehrheitliche Beschlussfassung herbeizuführen, ob und inwieweit sie sich gegen die an sie herangetragenen Ansprüche verteidigen will. Es geht bei dieser Beschlussfassung nicht darum, eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen bzw. vorzubereiten, sondern um eine solche Änderung abzuwehren, zumal bereits ein einziger mit seiner Rechtsverteidigung erfolgreicher Wohnungseigentümer diesen Anspruch zu Fall bringen könnte. Zur Überzeugung des Senats kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Frage darüber entscheiden, ob und inwieweit sie sich in einem derartigen Verfahren vertreten lassen will. Es würde der Gewährleistung einer sachgerechten Abwicklung des Rechtsverkehrs der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis widersprechen, wollte man in einem Fall wie diesem trotz eindeutiger bestandskräftiger Beschlussfassung in einem Einzelfall verlangen, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer eine Einzelvollmacht erteilt. Dies würde gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften zu nicht zu handhabbaren Schwierigkeiten führen. Der Beschluss ermöglicht es, die Interessen der Wohnungseigentümer, die sich nicht aktiv an der rechtlichen Auseinandersetzung beteiligen wollen, wahrzunehmen und zu koordinieren. Hinzu kommt, dass dadurch das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, im gerichtlichen Verfahren selber aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, nicht eingeschränkt wird (vgl. BayObLG NZM 2001, 959 zur Verfahrensvertretung im Beschlussanfechtung); auch dieser Gesichtspunkt würde dagegen sprechen, den Eigentümerbeschluss vom 15.06.2000 wegen Verstoßes gegen die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung als nichtig ansehen zu wollen.
24 Ausgehend hiervon ist es auch nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend anstelle der Wohnungseigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat beauftragt hat, eine Entscheidung über die Durchführung des Beschwerdeverfahrens und Beauftragung eines Rechtsanwalts herbeizuführen. Die Wirksamkeit dieser Übertragung scheitert nicht daran, dass nach der Teilungserklärung ein Verwaltungsbeirat gar nicht vorgesehen ist, aber dennoch ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Selbst wenn man von einer Nichtigkeit der Wahl des Verwaltungsbeirates ausgehen wollte, ergäbe sich daraus noch nicht zwingend, dass die Wohnungseigentümer nicht berechtigt gewesen wären, zumindest den Miteigentümern, die Mitglieder des gewählten Verwaltungsbeirates sind, die Entscheidung über die Verteidigung im vorliegenden Verfahren zu übertragen.
25 Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Landgericht in der Sache auf die sofortige Beschwerde den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben.
26 Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beteiligten zu 1 nicht verpflichtet sind, der begehrten Nutzungsänderung zuzustimmen. Tatsächlich richtet sich diese auf eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend, dass die im Teilungsplan als Schwimmhalle ausgewiesenen Räumlichkeiten als Wohnraum umgebaut und künftig entsprechend genutzt werden dürfen. Eine Ersetzung der Zustimmung zu einer einstimmigen Vereinbarung kann - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat und worüber die Beteiligten im Kern nicht streiten - von einem Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht erzwungen werden (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42). Eine Ausnahme kann davon allenfalls durch das Prinzip von Treu und Glauben begründet sein (BGH NJW 1995, 2791; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 20). Dabei sind allerdings an die Annahme einer Treuwidrigkeit nach Rechtsprechung des Senats sehr hohe Anforderungen im Sinne des Vorliegens außergewöhnlicher Umstände zu stellen (vgl. Senat Rechtspfleger 1979, 109; vgl. auch BayObLG NJW-RR 1992, 83; NJW-RR 1994, 145; ZMR 2001, 997; OLG Karlsruhe WuM 1999, 178; OLG Köln DWE 1998, 190; OLG Hamm NZM 2000, 659; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 21).
27 Tatsächlich sind diese engen Voraussetzungen vorliegend nicht gegeben. Die entsprechende Würdigung durch das Landgericht weist Rechtsfehler nicht auf. Dabei ist das Landgericht zunächst zu Recht davon ausgegangen, dass der Beteiligte zu 2 nicht darauf vertrauen durfte, dass sich die Wohnungseigentümer an die Beschlussfassung vom 18.05.1995 halten würden bzw. dieser Beschluss in irgendeiner Weise zu seinen Gunsten Wirkungen entfalten würde, worauf noch das Amtsgericht seine abweichende Entscheidung tragend gestützt hatte. Insoweit übereinstimmend sind die Vorinstanzen zu Recht zunächst davon ausgegangen, dass dieser Beschluss nichtig war. Auf die diesbezüglichen Ausführungen in den Beschlüssen von Amts- und Landgericht kann verwiesen werden. Dies ist letztendlich von den Antragstellern nicht in Zweifel gezogen worden. Abgesehen davon enthielt dieser Eigentümerbeschluss eine Verfallsregelung zum 30.08.1995; der Beteiligte zu 2 hat erst im September 1995 das Teileigentum an der Tiefgarage und dem Tennisplatz erworben. Der Erwerb der Schwimmhalle selbst erfolgte dann sogar erst mit Zuschlag vom 24.05.1996. Zu diesem Zeitpunkt konnte der Beteiligte zu 2 jedenfalls nicht mehr davon ausgehen, dass noch eine Bindungswirkung des Beschlusses vom 18.05.1995 gegeben war. Lediglich ergänzend ist durch den Senat zu bemerken, dass dies letztendlich auch durch den Umstand bestätigt wird, dass Anlass der Beschlussfassung ein anderer Investor war; wie die Beteiligte zu 3 selber eingeräumt hat (vgl. den Schriftsatz vom 16.01.2001), war der Beteiligte zu 2 auch gar nicht davon ausgegangen, dass er dieser Investor gewesen wäre, auf den die Beschlussfassung konkret Bezug nahm. Aus den Äußerungen des Beteiligten zu 2 in den von den Beteiligten zu 1 mit Schriftsatz vom 25.11.2000 vorgelegten Schreiben, insbesondere denjenigen vom 22.09.1995, 30.08.1996 und 04.04.1997 wird auch nicht deutlich, dass er noch vom Bestand dieses Eigentümerbeschlusses zu seinen Gunsten ausging. Es kann dann auch offen bleiben, ob gestützt auf den Eigentümerbeschluss vom 18.05.1995 ein Anspruch gegen die Beteiligten zu 1 ohne die in diesem Beschluss jedenfalls ebenfalls geregelten Bedingungen/Gegenleistungen begründbar wäre, was die Beteiligten zu 1 im Beschwerdeverfahren gerügt hatten. Ebenfalls dahinstehen kann, ob man - wie das Amtsgericht es ausweislich des Beschlusses vom 25.09.2000 getan hat - den den Beschluss vom 18.05.1995 nicht mittragenden Eigentümern als Treuwidrigkeit vorhalten kann, diesen Beschluss nicht angefochten zu haben. Daran könnten allerdings bereits deshalb Bedenken bestehen, weil es wegen der Nichtigkeit des Beschlusses einer Anfechtung gar nicht bedurft hätte und wegen der kurzen Verfallfrist ein Anfechtungsverfahren ohnehin kaum sinnvoll gewesen wäre.
28 Auch von einer sich aus den sonstigen Umständen ergebenden Treuwidrigkeit der Beteiligten zu 1, auf die die weitere Beschwerde den gestellten Sachantrag im Wesentlichen stützt, kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Das Landgericht hat sich im angefochtenen Beschluss im Einzelnen mit allen in diesem Zusammenhang relevanten Gesichtspunkten auseinander gesetzt. Dies betrifft - wie bereits erwähnt - insbesondere den angeblichen Vertrauensschutz aufgrund der Beschlussfassung vom 18.05.1995 und im Zusammenhang mit den Kaufvertragsverhandlungen betreffend die Schwimmhalle, der angeblich in Person des Beteiligten zu 2 geweckten Erwartung, die Beteiligten zu 1 würden einen dem Beschluss vom 18.05.1995 entsprechenden Beschluss nochmals fassen, die angeblich besprochene Vorgehensweise betreffend die Tiefgarage bzw. den Umstand, dass das Eigentum an der Schwimmhalle nicht anders als in der geplanten Weise nutzbar sei. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen, die Rechtsfehler nicht aufweisen. Soweit allerdings im vorliegenden Sachzusammenhang auf die angeblich besprochene Vorgehensweise betreffend die Tiefgarage abgestellt wird, ist lediglich noch ergänzend zu den landgerichtlichen Ausführungen hinzuzufügen, dass jedenfalls der Beteiligte zu 2 ursprünglich selber darauf hingewiesen hatte, dass die Komplexe Schwimmbad/Tiefgarage lediglich hinsichtlich des zeitlichen Zusammenhangs der erforderlichen Arbeiten zusammenhängen (vgl. das Schreiben des Beteiligten zu 2 vom 19.03.1998).
29 Soweit die Beteiligte zu 3 in diesem Zusammenhang im Schriftsatz vom 01.06.2004 darauf abstellt, die Beteiligten zu 1 hätten sich aus den dort aufgeführten weiteren Gründen treuwidrig verhalten, kann es darauf nicht ankommen. Soweit darin auf einen Schriftwechsel aus dem Jahr 2004 Bezug genommen wird, handelt es sich bereits um neues Sachvorbringen, das im Verfahren der weiteren Beschwerde grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen
Verfahren der weiteren Beschwerde grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40). Soweit die weitere Beschwerde auf den Schriftsatz vom 01.06.2004 im Verfahren Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az. 20 W 210/03, verweist, führen auch diese Ausführungen zu keiner anderen Beurteilung. Unabhängig von der Frage, ob sich die Beteiligten zu 1 bei ihren mehrheitlich getroffenen Entscheidungen betreffend die Kosten- und Lastenverteilung im beschriebenen Sinne treuwidrig verhalten haben, würde sich daraus noch kein Anspruch der Beteiligten zu 3 auf Änderung der Teilungserklärung im hier begehrten Sinne gegen alle Wohnungseigentümer ergeben.
30 Soweit die weitere Beschwerde unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf in DWE 2003, 24 darauf verweist, dass sich die oben dargestellten außergewöhnlichen Umstände daraus ergäben, dass es faktisch keine Möglichkeit gebe, das Teileigentum als Schwimmbad zu nutzen, vermag auch dies vorliegend den geltend gemachten Anspruch nicht zu begründen. Zwar mag es sein, dass im Einzelfall ausnahmsweise auch wirtschaftliche Gesichtspunkte in die erforderliche Güterabwägung mit einzubeziehen sind, wenn etwa ohne die begehrte Änderung der Nutzungsbestimmung das Eigentum wirtschaftlich praktisch wertlos würde. Die vorliegende Sachlage ist aber mit derjenigen in der zitierten Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf in keiner Weise zu vergleichen. In jenem Fall hatte das Gericht im Wesentlichen darauf abgestellt, dass die gewünschte Nutzung nach den örtlichen Gegebenheiten der üblichen Nutzung der dortigen Räumlichkeiten entspreche. Danach war angesichts der örtlichen Gegebenheiten und der dort üblichen Nutzung der dortigen Räumlichkeiten ohnehin von einem Wohncharakter auszugehen. Schon davon kann bei dem vorliegenden Teileigentum nicht ohne weiteres ausgegangen werden. Hier soll eine von den örtlichen Gegebenheiten gänzlich abweichende Nutzung des Teileigentums verlangt werden. Darüber hinaus sah die dortige Teilungserklärung eine Regelung vor, die darauf schließen ließ, dass die Nutzung zu dem gewünschten Zweck ursprünglich beabsichtigt war. Auch daran fehlt es hier. Weiter hat das Landgericht hier zu Recht darauf ausgeführt, dass eine ehemalige Schwimmhalle in verschiedenster Weise genutzt werden kann, sei es, dass sie als Schwimmhalle restauriert wird oder jedenfalls einer anderen den Räumlichkeiten entsprechenden Nutzung zugeführt wird. Dass letzteres nicht möglich wäre, ist nicht erkennbar, nachdem selbst die Antragsteller eine Vielzahl von möglichen Nutzungen aufgeführt hatten (vgl. etwa nur das Schreiben des Beteiligten zu 2 vom 19.03.1998). Zu Recht hat denn auch das Oberlandesgericht Düsseldorf in der zitierten Entscheidung aufgeführt, dass die wirtschaftliche Verwertbarkeit regelmäßig in der Risikosphäre des Eigentümers liegt (vgl. auch Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 22). Dies gilt hier in besonderem Maße, da bereits der Beteiligte zu 2 - und ebenso die Beteiligte zu 3 - das Teileigentum in dem vorliegenden Zustand erworben hatten und deren eingeschränkte Nutzbarkeit also bekannt gewesen sein muss.
31 Damit kann letztlich auch offen bleiben, ob die von der Beteiligten zu 3 vorgesehene Nutzung zu Wohnzwecken nach Ablauf der in der Baugenehmigung gesetzten Frist baurechtlich überhaupt noch möglich wäre, was der Antragsteller ursprünglich selber ausdrücklich in Zweifel gezogen hatte (vgl. die Schriftsätze vom 13.04.2000 und 15.08.2000). Bereits das Amtsgericht hatte im Beschluss vom 25.09.2000 auf diesen Gesichtspunkt - der damals aus zeitlichen Gründen unerheblich war - hingewiesen (vgl. die Seiten 7/8 des Beschlusses).
32 Die Sache war entscheidungsreif. Eines ausdrücklichen Hinweises an die Beteiligte zu 3 auf die Zulässigkeit der Erstbeschwerde, wie von ihr im Schriftsatz vom 19.09.2002 ursprünglich noch erbeten, bedurfte es angesichts der landgerichtlichen Entscheidung nicht mehr. Abgesehen davon, dass der Senat im Rechtsbeschwerdeverfahren naturgemäß die gesamte landgerichtliche Entscheidung auf Rechtsfehler zu überprüfen hat und demgemäß ein Verfahrensbeteiligter auch grundsätzlich damit rechnen muss, dass eine in diesem Zusammenhang auftretende Rechtsfrage zu seinen Ungunsten bewertet wird, hat die Beteiligte zu 3 ihre sofortige weitere Beschwerde in der Folge auch mit den nachfolgenden Schriftsätzen vom 01.10.2003 und 01.06.2004 inhaltlich und in der Sache begründet; auch in den Vorinstanzen war zu den in materiell-rechtlicher Hinsicht maßgeblichen streitigen Tatsachenfragen und den sich darauf gründenden Rechtsfragen umfassend Stellung genommen worden. Wie bereits ausgeführt, wäre neues Sachvorbringen im weiteren Beschwerdeverfahren ohnehin nicht mehr zu berücksichtigen gewesen.
33 Den erst nach abschließender Senatsberatung eingegangenen Schriftsatz der Beteiligten zu 1 vom 10.07.2004 hat der Senat nicht mehr berücksichtigt; insoweit bedurfte es also einer Gewährung rechtlichen Gehörs für die anderen Beteiligten nicht mehr.
34 Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 3 die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen hat, nachdem sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen ist, § 47 Satz 1 WEG.
35 Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, hat der Senat nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.
36 Die Wertfestsetzung beruht auf der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG.
R II 57/99
Treu und glauben, Nutzungsänderung, Schwimmbad, Verwalter, Nichtigkeit, Eigentümer, Auflage, Zwangsvollstreckung, Sanierung, Verfügung