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Timestamp: 2019-02-16 22:30:08+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 1121', 'art. 9', 'art. 67', 'art. 63', 'art. 63', 'art. 1129', 'art. 63', 'art. 1123', 'art. 1123', 'art. 1372', 'art. 1124', 'art. 1124', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1126', 'art. 1117', 'art. 1117']

LE SPESE IN CONDOMINIO: – Condominio.com
LE SPESE IN CONDOMINIO:
CRITERI DI RIPARTIZIONE E SOGGETTI OBBLIGATI.
La manutenzione dei beni comuni, l’erogazione di servizi al condominio e la delibera di innovazioni comportano delle spese a carico dei condòmini. Ma qual è il giusto criterio di ripartizione? Chi paga tra nudo proprietario e usufruttuario? E tra locatore e conduttore? Un condomino può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese?
In questa sezione troverete una risposta a queste ed altre domande, anche attraverso una rassegna dei criteri di ripartizione delle fattispecie più comuni di spesa.
Affrontiamo l’argomento partendo dalla classificazione delle principali tipologie di spesa, considerato che il criterio di ripartizione da adottare e i soggetti obbligati al pagamento variano in funzione del tipo di spesa.
Spese di conservazione: sono necessarie per il mantenimento in efficienza e il ripristino del bene comune e competono a tutti i condòmini in base al valore della proprietà; si suddividono in spese ordinarie e straordinarie.
Spese di esercizio: attengono all’utilizzo del bene e competono ai soli condòmini che utilizzano la cosa comune o beneficiano del servizio, in proporzione all’uso che ciascuno può farne (si tratta delle spese per la pulizia, il riscaldamento, il consumo di energia e di acqua, il giardinaggio, ecc.); in caso di usufrutto o locazione competono rispettivamente all’usufruttuario o al conduttore.
Spese ordinarie: sono prevedibili, riguardano interventi compiuti periodicamente.
Spese straordinarie: hanno carattere eccezionale sia in relazione al tempo, sia in relazione all’entità della spesa.
Spese straordinarie di notevole entità: la “notevole entità” deve essere valutata considerando il costo dell’intervento e confrontandolo con il valore dell’edificio e con la spesa a carico dei singoli condòmini.
Spese gravose: comportano una spesa molto onerosa rispetto alle condizioni dell’edificio.
Spese voluttuarie: non hanno alcuna utilità effettiva rispetto alle condizioni dell’edificio.
(Riferimenti normativi: Cod. civ. artt. 1118, 1121, 1123)
Tutti i partecipanti al condominio hanno l’obbligo di contribuire alla spesa per la conservazione ed il godimento dei beni comuni, secondo i criteri di ripartizione legali o convenzionali applicabili; nello specifico, il debito di ciascun condomino nei confronti del condominio si configura come un’obbligazione reale che, in quanto tale, rinviene la sua fonte nella titolarità del bene e prescinde dall’uso effettivo del bene comune. Tale obbligazione sorge in capo a ciascun condomino nel momento stesso in cui l’attività di manutenzione viene eseguita o il servizio viene erogato, se si tratta di spese ordinarie; in caso di spese straordinarie, invece, l’obbligazione sorge per effetto della delibera assembleare di approvazione delle spese stesse, salvo rivestano carattere di urgenza. Per le spese ordinarie, quindi, il riparto consuntivo redatto dall’amministratore ha solo valore dichiarativo.
Eccezionalmente, ciascun condomino può essere esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese nei seguenti casi:
Se viene esonerato dalla totalità dei partecipanti;
Se rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, non deve contribuire alle spese di esercizio ma solo alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma, se dal suo distacco non deriva un aumento degli oneri a carico degli altri condòmini;
Nel caso previsto dall’art. 1121 c.c. (innovazioni gravose o voluttuarie).
Ai sensi dell’art. 9 della legge n. 392/1978, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni; le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Per altre tipologie di spesa è possibile consultare le tabelle di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore redatte dalle associazioni di categoria che vincolano le parti se richiamate nel contratto di locazione.
Il condomino locatore resta comunque l’unico obbligato nei confronti del condominio e quindi l’amministratore deve agire contro di lui per il recupero degli oneri condominiali pregressi, anche se dovuti dal conduttore; il locatore, tuttavia, può rivalersi sul conduttore.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (ex art. 67 disp. att. c.c.). Ciò significa che l’amministratore può richiedere il pagamento indistintamente al nudo proprietario o all’usufruttuario i quali, conseguentemente, devono regolare tra loro le questioni relative ai pagamenti.
A tal proposito, è opportuno il richiamo agli articoli 1004 e 1005 del codice civile, secondo cui sono a carico dell’usufruttuario le spese relative alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria della cosa, mentre sono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
IL RAPPORTO VENDITORE/ACQUIRENTE (art. 63 disp. att. c.c.)
In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, la legge prescrive i seguenti criteri di ripartizione delle spese:
Il venditore paga gli oneri condominiali sorti prima del passaggio di proprietà;
L’acquirente paga gli oneri condominiali sorti dopo il passaggio di proprietà;
L’acquirente è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente;
Il venditore è obbligato in solido con l’acquirente al pagamento dei contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
È opportuno, quindi, che l’acquirente, prima di procedere all’acquisto, richieda al venditore un’attestazione dei pagamenti redatta dall’amministratore di condominio, in modo da non rischiare di dover pagare quote condominiali di competenza del venditore.
LA SOLIDARIETA’ PASSIVA DEI CONDÒMINI
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato dalla legge n. 220/2012, reintroduce il principio della solidarietà passiva dei condòmini, secondo cui anche il condomino in regola con i pagamenti può essere chiamato a saldare per intero il debito del condominio, purché il creditore abbia tentato di agire contro i condòmini morosi. Al comma 2 recita infatti: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini”.
La tutela offerta dalla legge ai condòmini in regola con i pagamenti si scontra, tuttavia, con la facoltà del creditore, legittimata dalla giurisprudenza, di pignorare il conto corrente condominiale dove, è ovvio, sono raccolte le quote pagate dai condòmini “virtuosi” che, in questo caso, non potranno opporre il beneficium excussionis.
(Riferimenti normativi: Cod. civ. art. 1129. Disp. att. cod. civ. art. 63.)
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. A tal fine, può ottenere dal giudice un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Il decreto ingiuntivo rappresenta un mezzo rapido ed efficace per il recupero delle quote condominiali; per ottenerlo, l’amministratore deve essere in possesso dello stato di ripartizione (consuntivo o preventivo) delle spese e della delibera di approvazione dello stesso da parte dell’assemblea; non è necessaria, invece, alcuna autorizzazione dell’assemblea per fare la richiesta al giudice. Tale azione comporta un notevole aggravio di spese a carico del condomino moroso; tuttavia, nella maggior parte dei casi, è l’unico modo per ottenere il pagamento dal debitore, soprattutto quando i solleciti inviati dall’avvocato o dallo stesso amministratore vengono ignorati.
⇒ Clicca qui per scaricare il modello in word della lettera di sollecito per il pagamento dei contributi condominiali
In contemporanea all’azione di recupero, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, se la mora nel pagamento si sia protratta per almeno un semestre; inoltre, è tenuto a comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino, affinché gli stessi creditori possano agire direttamente contro i singoli debitori.
La ripartizione delle spese in condominio segue tre principi guida enunciati dall’art. 1123 del codice civile:
Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi nelle tabelle allegate al regolamento di condominio (INTERESSE=VALORE DELLA PROPRIETA’).
Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (USO POTENZIALE).
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (CONDOMINIO PARZIARIO).
Secondo i summenzionati principi, tutti i condòmini devono contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni secondo la tabella A dei millesimi generali, purché non si tratti di beni soggetti ad un uso diverso da parte dei condòmini (come l’ascensore) o destinati a servire solo alcuni di loro. Pertanto, qualora non si configuri il caso prospettato dal secondo e dal terzo punto, il criterio da applicare è sempre quello del valore della proprietà che il legislatore presuppone corrispondente all’interesse di ciascun condomino verso la proprietà comune.
In aggiunta a tali principi, per le scale, i soffitti e i lastrici solari ad uso esclusivo il legislatore ha elaborato una specifica disciplina che analizziamo nel prosieguo insieme alle fattispecie più comuni di spesa.
Il legislatore ha riconosciuto ai condòmini, nel richiamo ad una “diversa convenzione” contenuto nell’art. 1123 c.c., la facoltà di derogare ai criteri di ripartizione stabiliti dal codice purché vi sia il consenso dell’unanimità dei partecipanti al condominio. Ciò significa che il regolamento di condominio di natura contrattuale o una delibera assembleare adottata dall’unanimità dei condòmini o un semplice patto sottoscritto da tutti i condòmini può modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge. Si precisa, tuttavia, che la delibera o il patto con cui si adotta una ripartizione difforme alla legge non ha efficacia nei confronti degli aventi causa dei condòmini che hanno votato a favore della delibera o sottoscritto l’accordo (ex art. 1372 c.c.).
La ripartizione di una spesa non conforme alla legge, approvata in sede di assemblea dalla maggioranza degli intervenuti, è nulla e quindi impugnabile senza limiti di tempo.
Le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori devono essere sostenute dalle unità immobiliari a cui servono tali beni e ripartite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Salvo diversa convenzione, è corretto che anche i condòmini al piano terra o aventi accesso alla propria unità immobiliare dall’esterno contribuiscano alle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori in quanto parti comuni dell’edificio; d’altronde le scale sono necessarie per l’esistenza stessa dello stabile e, insieme agli ascensori, consentono ai condòmini di fruire di altri beni comuni come il tetto o il lastrico solare condominiale e aumentano il valore dell’immobile. Tuttavia, sono chiamati a contribuire solo per metà della spesa in ragione del valore della proprietà. Nel caso in cui si dimostri che essi non traggano alcuna utilità dai beni in questione, sono esonerati dall’obbligo di contribuire alle spese.
Il criterio stabilito dall’art. 1124 del codice si applica non solo alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale e degli ascensori, ma anche alle spese di pulizia e illuminazione e al consumo di energia (spese afferenti all’utilizzazione del bene).
Qualora il condominio abbia più scale destinate a servire gruppi di condòmini, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico dei condòmini che ne traggono utilità (si parla, in tal caso, di condominio parziale).
Il termine scala deve essere interpretato estensivamente, considerando non solo la struttura, ma anche i corrimani, le ringhiere, i gradini, i muri, i pianerottoli e i corridoi. Lo stesso vale per l’ascensore, cui fanno parte anche le pulsantiere e le porte di accesso all’ascensore presenti in ogni piano.
Non si applica l’art. 1124 c.c. e, pertanto, devono essere ripartite solo in base al valore della proprietà:
le spese di adeguamento dell’impianto ascensore alla normativa CEE;
le spese di installazione di un nuovo impianto ascensore;
le spese di manutenzione e di utilizzo dell’androne.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale criterio si applica anche alle spese di manutenzione della soletta dei balconi incassati.
⇒ Approfondimento: Chi paga le spese di ristrutturazione di un balcone incassato?
Nel caso in cui si dimostri che l’intervento di manutenzione sia stato reso necessario dalla condotta di uno dei proprietari, le spese saranno ad esclusivo carico di chi ha causato il danno.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, le spese di riparazione e ricostruzione del lastrico sono ripartite come segue:
1/3 a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare;
2/3 a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico funge da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
In merito a quanto appena detto, è opportuno fare alcune precisazioni:
Se il lastrico solare appartiene a più soggetti, 1/3 della spesa deve essere suddivisa tra coloro che hanno l’uso esclusivo del lastrico in proporzione alle quote di comproprietà;
Il proprietario esclusivo del lastrico solare che è anche proprietario di un’unità immobiliare al di sotto del lastrico è chiamato a contribuire 2 volte (per 1/3 della spesa interamente e per 2/3 della spesa in base alla quota millesimale di proprietà);
I condòmini proprietari di unità immobiliari a cui il lastrico solare serve da copertura devono contribuire in base alla quota millesimale di proprietà ed è del tutto irrilevante la circostanza che il lastrico solare copra solo una parte dell’immobile (Trib. Bologna n. 3343 del 27/11/2001);
È irrilevante la circostanza che il lastrico solare copra parti comuni dell’edificio (ad esempio la scala o la corsia garage) in quanto gli unici soggetti chiamati a contribuire per i 2/3 della spesa sono i proprietari individuali delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico (Cass. n. 11484 del 10/05/2017);
Il criterio dettato dall’art. 1126 c.c. si applica anche alle terrazze a livello che fungono da copertura ai piani sottostanti (ad esempio box, cantine e depositi) e anche nel caso in cui il lastrico o la terrazza a livello funga da copertura ad una sola unità immobiliare (che quindi dovrà sostenere interamente i 2/3 della spesa);
Anche le spese di ripristino dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare devono essere ripartite in base all’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. non si applica alle spese di manutenzione dei parapetti e delle ringhiere.
Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della facciata sono sostenute da tutti i condòmini secondo la tabella dei millesimi generali; trattandosi, infatti, di bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., devono contribuire anche i proprietari delle unità immobiliari non confinanti con il prospetto da riparare e, inoltre, i proprietari di box e depositi che si trovano nello stesso corpo di fabbrica. La manutenzione delle aperture (finestre, vedute, ecc.) spetta, invece, ai proprietari delle unità immobiliari a cui sono annesse.
Lo stesso criterio di ripartizione (valore della proprietà) si applica alle spese di manutenzione dei muri perimetrali, dei muri maestri e delle altre strutture portanti (fondazioni, travi e pilastri), ancorché ricadano all’interno di proprietà esclusive.
Sono aggettanti i balconi che sporgono dal muro perimetrale dell’edificio.
Le spese di manutenzione del piano di calpestio, della soletta, della ringhiera e del parapetto sono a carico del proprietario dell’appartamento da cui il balcone protende, mentre le spese di rifacimento del frontalino, degli elementi decorativi (ad esempio, i pilastri con fregi tipici degli stabili del centro storico) e dei rivestimenti del sottoballatoio e del parapetto esterno sono sostenute da tutti i condòmini secondo la tabella dei millesimi generali, al pari delle spese di manutenzione della facciata.
⇒ Approfondimento: Balconi aggettanti: parti comuni o proprietà esclusiva?
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo titolo contrario, il tetto è parte comune e quindi le relative spese devono essere suddivise tra tutti i condòmini in base al valore delle proprietà. Lo stesso criterio si applica al lastrico solare condominiale.
Le spese per il consumo di acqua corrente, qualora manchino i singoli contatori per unità immobiliare e qualora il regolamento di condominio non contenga alcuna indicazione in merito ai criteri di riparto, devono essere suddivise in base ai valori millesimali di proprietà (Cass. n. 17557 del 01/08/2014).
Si ricorda, tuttavia, che l’installazione di contatori per il consumo di acqua in ogni singola unità abitativa è obbligatorio ai sensi del d.lgs. n. 152/2006 e pertanto ogni condomino può rivolgersi al Giudice di Pace per ottenere l’installazione dei medesimi.
Le spese di manutenzione degli impianti idrico e fognario (riparazione autoclave, espurgo fogna, ecc.) devono essere ripartire tra tutti i condòmini in base al valore delle proprietà. In merito alla manutenzione delle tubazioni, competono al condominio le spese di riparazione delle condutture condominiali fino al punto di diramazione delle stesse ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini; se il danno è nella braga (che serve a collegare la condotta principale alle tubazioni dei singoli appartamenti), la riparazione spetta al proprietario dell’appartamento.
Qualora il condominio abbia più impianti destinati a servire gruppi di condòmini, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico dei condòmini che ne traggono utilità (in base al valore delle proprietà).
L’obbligo di adottare sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore, introdotto dal d.lgs. n. 102/2014, attraverso l’installazione di un sotto-contatore (sistema di contabilizzazione diretta) o ripartitore (sistema di contabilizzazione indiretta) per ciascuna unità immobiliare e di valvole termostatiche sui radiatori, ha comportato una modifica dei criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento.
La spesa per il consumo volontario spetta a ciascun condomino servito dall’impianto di riscaldamento in base al consumo effettivo risultante dal contatore; la spesa per il consumo involontario, invece, deve essere ripartita in base alle nuove tabelle millesimali di riscaldamento redatte dal tecnico secondo la norma UNI 10200:2018.
La spesa per il consumo involontario dipende dal sistema di contabilizzazione adottato. Nel caso di contabilizzazione diretta del calore, la quota di consumo involontario è calcolata sottraendo dal consumo totale i consumi individuali risultanti dai contatori; nel caso di contabilizzazione indiretta del calore, spetta al tecnico calcolare la quota di consumo involontario.
Solo in caso di differenze di fabbisogno energetico tra i vari appartamenti superiori al 50%, l’obbligo di redigere nuove tabelle millesimali non deve essere rispettato e l’assemblea può deliberare di considerare una quota di consumo involontario uguale o inferiore al 30% e ripartirla in base alle tabelle millesimali esistenti.
La tabella millesimale di riscaldamento si utilizza anche per ripartire le spese di manutenzione ordinaria dell’impianto, mentre le spese di manutenzione straordinaria (come la sostituzione della caldaia) devono essere ripartite in base alla tabella millesimale di proprietà.
Coloro che si distaccano dall’impianto di riscaldamento centralizzato devono continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto ed anche alle spese per il consumo involontario, qualora il distacco non comporti una diminuzione degli oneri a carico degli altri condòmini (Cass. n. 9526 del 30/04/2014).
I proprietari delle unità immobiliari non servite dall’impianto di riscaldamento centralizzato (ad esempio, un box auto) non devono contribuire alle spese di manutenzione in quanto non possono essere considerati comproprietari dell’impianto (Cass. n. 1420 del 27/01/2004).