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Timestamp: 2016-10-28 21:44:02
Document Index: 142523133

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 89', 'Art. 93', 'Art. 90', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 106', 'Art. 25', 'Art. 25', 'Art. 66']

1C_595/2013 (21.02.2014)
1C_595/2013, 1C_596/2013 � � Urteil vom 21. Februar 2014
1C_595/2013
Beschwerdef�hrerin, vertreten durch Rechtsanw�ltin Prof. Dr. Isabelle H�ner,
Schweizer Heimatschutz (SHS),
Z�rcherische Vereinigung f�r Heimatschutz ZVH,
Baukommission W�denswil, 8820 W�denswil,
1C_596/2013
2. Y.________ AG, c/o X.________ AG,
Beschwerdef�hrerinnen, beide vertreten durch Rechtsanw�ltin Prof. Dr. Isabelle H�ner,
�beide vertreten durch Rechtsanwalt Martin Pestalozzi,
10. H.________,
Beschwerdegegner, 3.-11. vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Bickel,
Stadtrat W�denswil,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Weber,
Baubewilligung, Inventarentlassung,
Beschwerden gegen zwei Urteile vom 7. Mai 2013 des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer.
�Die Halbinsel Giessen in W�denswil ist ein Landvorsprung am Z�richsee, der durch die Eisenbahnlinie und die Seestrasse begrenzt wird. Im 19. Jahrhundert entwickelte sich dort eine Industrieanlage mit dazugeh�rigem Fabrikantenwohnhaus, Kosth�usern (d.h. ehemaligen Arbeiterwohnh�usern) und Nebengeb�uden, die heute noch erhalten sind. Zahlreiche dieser Bauten wurden 1984 in das Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung der Stadt W�denswil (im Folgenden: Inventar) aufgenommen.
Im Jahr 1997 wurde der �ffentliche Gestaltungsplan Giessen erlassen mit dem Ziel, eine gemischte Nutzung des Areals mit hoher baulicher Dichte zu erm�glichen. Dieser setzt verschiedene Baubereiche fest und bezeichnet Bauten, die in ihrem Volumen und ihrem generellen Erscheinungsbild zu erhalten sind (Ziff. 3.1). Die �brigen, nicht speziell bezeichneten Bauten d�rfen abgebrochen und ersetzt werden, ausserhalb der Baubereiche jedoch nur im Rahmen des bestehenden Geb�udeprofils und Erscheinungsbilds (Ziff. 3.2).
�Am 4. Februar 2002 wurde die Halbinsel Giessen in das Inventar der schutzw�rdigen Ortsbilder von �berkommunaler Bedeutung aufgenommen.
�Mit Verf�gung vom 29. November 2011 unterstellte die Baudirektion des Kantons Z�rich die Fabrikgeb�ude "Maillart" und "K�lla" sowie die Fabrikantenvilla als �berkommunal bedeutsame Denkmalschutzobjekte unter Schutz.
�Die X.________ AG beabsichtigt, auf den Grundst�cken Kat.-Nrn. 7340, 7341, 13022 und 13023 zwei Mehrfamilienh�user zu erstellen ("Aquatica" mit 29 Wohnungen und "Mansion" mit 8 Wohnungen) sowie den "K�lla"-Anbau in ein Wohnhaus mit 4 Wohnungen umzubauen (im Folgenden: Bauvorhaben A). F�r die Neubauten m�ssen drei inventarisierte Bauten weichen: das Wohnhaus "Giessenau", das Waschhaus (ehemaliges Walchegeb�ude) und der Fabrikkomplex Giessen 8.
�Auf Parzelle 13021 sollen anstelle der bestehenden Kosth�user drei Mehrfamilienh�user errichtet werden (im Folgenden: Bauvorhaben B).
�Am 21. November 2008 erstattete die Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Z�rich (NHK) ein Gutachten zur Einwicklungsstudie f�r das Giessenareal. Die Denkmalpflegekommission des Kantons Z�rich (KDK) begutachtete am 7. April 2009 die bestehenden Bauten des Industrieensembles. In der Folge wurden eine "Testplanung" sowie Studienauftr�ge durchgef�hrt, die Grundlage der weiteren Planung und des sp�teren Baugesuchs bildeten.
B.a.�Am 12. Oktober 2010 erteilte die Baukommission die baurechtliche Bewilligung f�r das Bauvorhaben A (im Folgenden: Baubewilligung A). Gleichzeitig wurde die Verf�gung der Baudirektion des Kantons Z�rich vom 12. August 2010 er�ffnet, in der verschiedene Spezialbewilligungen erteilt wurden (im Folgenden: Verf�gung Baudirektion A).
�Gleichzeitig er�ffnet wurde der Beschluss des Stadtrats W�denswil vom 11. Januar 2010, mit dem sechs Bauten (das Wohnhaus "Giessenau", das Waschhaus, der Fabrikkomplex Giessen 8 und die drei Kosth�user) aus dem kommunalen Inventar entlassen wurden (im Folgenden: Inventarentlassungsbeschluss).
�Am 15. Juni 2011 genehmigte die Baudirektion die Verlegung und den hochwassersicheren Ausbau des Reidbachs, der auf dem Giessen-Areal in den Z�richsee m�ndet.
B.b.�Am 29. November 2011 erteilte die Baukommission die baurechtliche Bewilligung f�r Bauvorhaben B (im Folgenden: Baubewilligung B). Zusammen mit diesem Beschluss wurde die Verf�gung der Baudirektion des Kantons Z�rich vom 3. Oktober 2011 er�ffnet (im Folgenden: Verf�gung Baudirektion B).
�Gegen den Inventarentlassungsbeschluss vom 11. Januar 2010, die Baubewilligung A und die dazugeh�rige Verf�gung A der Baudirektion erhoben der Schweizer Heimatschutz (SHS) und die Z�rcherische Vereinigung f�r Heimatschutz (ZVH) (im Folgenden: die Heimatschutzverb�nde) sowie A.________ und weitere Anwohner (im Folgenden: die Nachbarn) Rekurs bei der Baurekurskommission II des Kantons Z�rich (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht).
�Die Heimatschutzverb�nde erhoben auch gegen die Baubewilligung B und die dazugeh�rige Verf�gung B der Baudirektion Rekurs an das Baurekursgericht.
�Sie rekurrierten zudem gegen weitere Verf�gungen im Zusammenhang mit der �berbauung der Halbinsel Giessen (Umbau der Fabrikantenvilla auf Kat.-Nr. 13022; Verlegung und Sanierung des Reidbachs).
�Das Baurekursgericht vereinigte die Rekurse gegen die Baubewilligung A und die miter�ffneten Verf�gungen; die Antr�ge der Heimatschutzverb�nde auf gemeinsame Behandlung mit den weiteren Rekursverfahren wies es ab.
C.a.�Am 20. M�rz 2012 hiess das Baurekursgericht die Rekurse der Heimatschutzverb�nde und der Nachbarn teilweise gut (im Folgenden: Rekursentscheid A).
�Es hob den Inventarentlassungsbeschluss hinsichtlich des Wohnhauses "Giessenau" und des Waschhauses auf und lud die Stadt W�denswil ein, beide Bauten unter Schutz zu stellen. Dagegen erachtete es die Entlassung des Fabrikkomplexes und der Kosth�user aus dem Inventar als zul�ssig.
Die Baubewilligung A wurde aufgehoben, weil das Bauvorhaben den Baubereich A gem�ss Gestaltungsplan �berstelle und hierf�r keine Ausnahmebewilligung erteilt werden k�nne.
�Die Rekurse gegen die Verf�gung A der Baudirektion wurden als infolge der Aufhebung des Bauentscheids gegenstandslos geworden abgeschrieben.
C.b.�Am 21. August 2012 hiess das Baurekursgericht auch den Rekurs der Heimatschutzverb�nde betreffend Bauvorhaben B gut (im Folgenden: Rekursentscheid B).
�Es beanstandete, dass die geplanten Ersatzbauten zu stark von den Grundmassen, der kubischen Gestaltung und der Dachform der Kosth�user abwichen, was zur Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung f�hre. Im �brigen fehle die erforderliche ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion.
�Das Rekursverfahren gegen die Verf�gung B der Baudirektion wurde als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
�Gegen den Rekursentscheid A erhoben die Heimatschutzverb�nde einerseits (VB.2012.299) und die X.________ AG (Bauherrschaft) sowie die Y.________ AG (Grundeigent�merin) andererseits (VB.2012.300) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich.
�Die X.________ AG gelangte auch gegen den Rekursentscheid B an das Verwaltungsgericht (VB.2012.618).
D.a.�Am 7. Mai 2013 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde der Bauherrschaft und der Grundeigent�merin gegen den Rekursentscheid A ab und hiess die Beschwerde der Heimatschutzverb�nde teilweise gut (Entscheid A ).
�Es best�tigte die Aufhebung der Baubewilligung A und die Unterschutzstellung des Wohnhauses "Giessenau" sowie des Waschhauses. Es hob den Inventarentlassungsbeschluss auch hinsichtlich der �brigen gesch�tzten Bauten (Fabrikkomplex Giessen 8, Kosth�user) aus koordinationsrechtlichen Gr�nden auf.
D.b.�Mit separatem Entscheid vom selben Tag wies das Verwaltungsgericht auch die Beschwerde der Bauherrschaft gegen den Rekursentscheid B ab (Entscheid B).
E.a.�Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid A haben die X.________ AG (im Folgenden: Beschwerdef�hrerin 1) und die Y.________ AG (Beschwerdef�hrerin 2) am 24. Juni 2013 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben (Verfahren 1C_596/2013; Beschwerde A). Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Diese sei anzuweisen, die Inventarentlassung zu sch�tzen und die erteilte Baubewilligung auf ihre Rechtm�ssigkeit zu pr�fen, eventualiter unter R�ckweisung an das Baurekursgericht.
E.b.�Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid B hat die X.________ AG gleichentags Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben (1C_595/2013; Beschwerde B). Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die R�ckweisung der Sache an die Vorinstanz zu materieller Entscheidung betreffend die Erteilung der Baubewilligung.
�Die Heimatschutzverb�nde beantragen, auf Beschwerde B sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen.
�Beschwerde A sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Im Falle der Gutheissung dieser Beschwerde m�sse noch �ber ihre - von den Vorinstanzen nicht behandelten - R�gen gegen die kantonalen Spezialbewilligungen und die Entlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 und der Kosth�user aus dem Inventar entschieden werden; hierf�r sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erw�gungen direkt an die Erstinstanzen, subeventualiter an das Baurekursgericht zur�ckzuweisen.
�A.________ und Mitbeteiligte beantragen (im Verfahren 1C_596/2013) Abweisung der Beschwerde A, soweit darauf �berhaupt eingetreten werden k�nne.
�Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung beider Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden k�nne.
�Die Baukommission W�denswil �ussert sich in der Sache, ohne Antr�ge zu stellen. Die Baudirektion des Kantons Z�rich verzichtet auf eine Vernehmlassung.
�Im weiteren Schriftenwechsel halten alle Parteien an ihren Antr�gen fest.
�Angefochten sind zwei kantonal letztinstanzliche Entscheide des Verwaltungsgerichts betreffend Bauvorhaben auf der Halbinsel Giessen. Die Beschwerdef�hrerin 1 sowie die Heimatschutzverb�nde sind an beiden Verfahren beteiligt. Zwischen diesen besteht auch materiell ein enger Zusammenhang, da die Bewilligung des Bauvorhabens B (im Verfahren 1C_595/2013) u.a. davon abh�ngt, ob die Kosth�user zu Recht aus dem Inventar entlassen worden sind, was im Verfahren 1C_596/2013 (Beschwerde A) zu pr�fen ist. Es rechtfertigt sich daher, die Verfahren zu vereinigen.
�Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdef�hrerin ist als Baugesuchstellerin zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
2.1.�Hinsichtlich des Bauvorhabens A liegt ein Endentscheid vor: Das Baugesuch wurde vom Verwaltungsgericht als nicht bewilligungsf�hig erachtet, da es sowohl dem Gestaltungsplan als auch dem Schutz der Inventarobjekte Waschhaus und Wohnhaus "Giessenau" widerspreche. Damit schliesst der angefochtene Entscheid das Baubewilligungsverfahren ab.
2.2.�Fraglich ist dagegen, ob auch hinsichtlich des Bauvorhabens B ein Endentscheid vorliegt. Dies wird von den Heimatschutzverb�nden verneint.
�Zwar hob das Verwaltungsgericht auch die Baubewilligung B und die hierf�r erforderliche Inventarentlassung der Kosth�user auf, allerdings geschah dies nicht aus materiell-, sondern aus formellrechtlichen Gr�nden: Das Gericht ging davon aus, dass die Inventarentlassung der Kosth�user mit der Baubewilligung B koordiniert beschlossen werden m�sse, nach Einholung der noch fehlenden ortsbildschutzrechtlichen Bewilligung der Baudirektion.
�Es ist daher denkbar, dass Baukommission, Stadtrat und Baudirektion das Bauvorhaben B und die hierf�r erforderliche Inventarentlassung der Kosth�user koordiniert, aber materiell unver�ndert beschliessen, und die Sache anschliessend wiederum angefochten und bis vor Bundesgericht weitergezogen wird. Dies k�nnte zur Folge haben, dass sich das Bundesgericht noch einmal mit demselben Bauvorhaben befassen muss, was Art. 93 BGG ausschliessen will.
�Allerdings hat das Verwaltungsgericht die Sache nicht zu neuem koordinierten Entscheid an die Vorinstanzen zur�ckgewiesen, sondern hat sich mit der Aufhebung der angefochtenen Verf�gungen begn�gt. Damit ist das Verfahren zumindest einstweilen abgeschlossen. Es bleibt der Bauherrschaft �berlassen, ob sie an ihren bisherigen Gesuchen festh�lt und hierf�r einen koordinierten Entscheid herbeif�hrt, oder ihr Bauvorhaben �berarbeitet und neue Gesuche stellt. Unter diesen Umst�nden ist davon auszugehen, dass prozessual ein Endentscheid vorliegt, gegen den selbstst�ndig Beschwerde ans Bundesgericht gef�hrt werden kann (Art. 90 BGG).
2.3.�Soweit die Beschwerdef�hrerinnen R�gen im Zusammenhang mit dem Reidbach und dessen Gew�sserraum erheben, ist zu differenzieren:
2.3.1.�Die Verlegung des Reidbachs war Gegenstand eines separaten Verfahrens. Der Antrag der Heimatschutzverb�nde auf Vereinigung der Rekursverfahren wurde vom Baurekursgericht abgewiesen; die dagegen erhobene Beschwerde der Heimatschutzverb�nde wies das Verwaltungsgericht ab (Entscheid A E. 6). Insofern sind die Beschwerdef�hrerinnen nicht beschwert.
2.3.2.�Die Verf�gungen A und B der Baudirektion, die zusammen mit den Baubewilligungen A und B angefochten wurden, enthalten auch gew�sserschutzrechtliche Bewilligungen, insbesondere f�r die Inanspruchnahme des Gew�sserraums des verlegten Reidbachs durch Bauvorhaben B. Die diesbez�glichen R�gen der Beschwerdegegner wurden jedoch vom Baurekursgericht nicht gepr�ft; dies wurde vom Verwaltungsgericht gesch�tzt (Entscheid A E. 10.4). Die in diesem Zusammenhang vom Verwaltungsgericht gemachten Hinweise zur Koordinationspflicht (E. 10.3) sind daher obiter dicta. Auf die in diesem Zusammenhang erhobenen R�gen der Beschwerdef�hrerinnen ist daher allenfalls im Zusammenhang mit einer Begr�ndungssubstitution einzugehen (vgl. unten E. 3 a.E.).
2.4.�Mit der Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht ger�gt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grunds�tzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willk�rliche Anwendung von kantonalem Recht) pr�ft es dagegen nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Ob die Begr�ndungsanforderungen erf�llt sind, wird im Zusammenhang mit den einzelnen R�gen zu beurteilen sein.
2.5.�Mit diesen Massgaben ist auf die Beschwerden grunds�tzlich einzutreten.
�Im Folgenden werden zun�chst die R�gen behandelt, die im Zusammenhang mit Bauvorhaben A stehen. Zu pr�fen sind hierf�r in erster Linie die Inventarentlassung des Waschhauses und des Wohnhauses "Giessenau" (unten E. 4) sowie die Baubewilligung A (unten E. 5). Die Inventarentlassung f�r den Fabrikkomplex Giessen 8 wurde vom Verwaltungsgericht nicht materiell gepr�ft, sondern lediglich aus koordinationsrechtlichen Gr�nden aufgehoben; sie ist daher gesondert zu pr�fen (unten E. 6).
�Anschliessend sind die Streitfragen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben B und der hierf�r erforderlichen Entlassung der Kosth�user aus dem Inventar zu pr�fen (E. 7-8).
�Die Heimatschutzverb�nde haben nicht Beschwerde gegen die verwaltungsgerichtlichen Entscheide erhoben. Soweit sie im vorliegenden Verfahren Einw�nde erheben, die vom Verwaltungsgericht nicht behandelt oder abgewiesen worden sind, k�nnen diese allenfalls in Form einer Begr�ndungssubstitution ber�cksichtigt werden. Sie sind daher nur zu pr�fen, wenn die Beschwerden der Bauherrschaft ansonsten (ohne substituierte Begr�ndung) gutzuheissen w�ren.
�Das Baurekursgericht hob den Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010 hinsichtlich der Entlassung des Wohnhauses "Giessenau" und des Waschhauses aus dem Inventar auf und wies die Gemeinde W�denswil an, beide Geb�ude unter Schutz zu stellen. Das Verwaltungsgericht wies die dagegen gerichtete Beschwerde ab und best�tigte somit die Anordnung des Baurekursgerichts zur Schutzw�rdigkeit beider Bauten.
�Die Beschwerdef�hrerinnen r�gen eine Verletzung der Gemeindeautonomie sowie der Eigentumsgarantie und erheben in diesem Zusammenhang Sachverhalts- und Verfahrensr�gen.
4.1.�Sie machen geltend, es handle sich um Schutzobjekte von kommunaler und nicht von kantonaler Bedeutung, weshalb ein Autonomiebereich der Gemeinde zu respektieren sei. Die Begutachtung solcher Objekte geh�re nicht zu den Kernaufgaben der kantonalen Natur- und Denkmalkommissionen (NHK und KDK) nach � 3 Abs. 1 der Verordnung �ber die Sachverst�ndigenkommissionen gem�ss � 216 PBG vom 12. Januar 2005 (LS 702.111; im Folgenden: SVK-Verordnung). Insofern komme deren Gutachten im vorliegenden Fall nicht dieselbe Massgeblichkeit zu wie bei kantonalen Schutzobjekten. Der Stadtrat habe sich daher gest�tzt auf den Antrag der kommunalen Denkmalpflege- und Naturschutzkommission (DNK) �ber die Gutachten der NHK und KDK hinwegsetzen d�rfen.
4.1.1.�Die Vorinstanzen anerkannten, dass der Gemeinde W�denswil bei der Beurteilung, ob eine Baute oder Anlage i.S.v. � 203 Abs. 1 lit. c des Z�rcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltensw�rdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitpr�gt, ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zusteht. Sie gingen jedoch davon aus, dass den Gutachten der NHK und der KDK aufgrund deren besonderer Fachkompetenz bei der Entscheidfindung besonderes Gewicht zukomme; dies gelte insbesondere f�r die ihnen zugrunde liegenden tats�chlichen Feststellungen, von denen nur aus triftigen Gr�nden abgewichen werden d�rfe, etwa wenn die Gutachten Irrt�mer, L�cken oder Widerspr�che enthielten.
4.1.2.�Diese Erw�gungen sind von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden. NHK und KDK wurden vom kantonalen Gesetzgeber als Sachverst�ndige in Fragen des Natur- und Heimatschutzes eingesetzt (� 216 Abs. 1 PBG). Sie bestehen aus Fachpersonen des Natur- und Heimatschutzes, die vom Regierungsrat ernannt werden (� 1 Abs. 2 und � 2 Abs. 1 SVK-Verordnung). Ihre Begutachtung ist bei wichtigen Fragen von �berkommunaler Bedeutung zwingend (� 216 Abs. 2 1. Halbsatz PBG; � 3 Abs. 1 SVK-Verordnung) und ansonsten fakultativ (� 216 Abs. 1 PBG; � 3 Abs. 2 und � 4 SVK-Verordnung). Kommt ihren Feststellungen zu den Qualit�ten eines Schutzobjekts somit grosses Gewicht zu, d�rfen sich die rechtsanwendenden Beh�rden nicht ohne triftige Gr�nde dar�ber hinwegsetzen. Dies gilt auch dann, wenn es sich nicht um eine obligatorische, sondern eine fakultative Begutachtung nach � 3 Abs. 2 SVK-Verordnung handelt (zur analogen Rechtslage bei fakultativen Gutachten der eidgen�ssischen Natur- und Heimatschutz- bzw. Denkmalschutzkommissionen vgl. BGE 136 II 214 E. 5 S. 223 mit Hinweisen). Die Gemeinde bzw. private Beschwerdef�hrer k�nnen sich daher nicht mit Erfolg auf die Verletzung der Gemeindeautonomie berufen, wenn die Rechtsmittelbeh�rde eine Baubewilligung oder Inventarentlassung gest�tzt auf ein Gutachten der kantonalen Kommissionen aufhebt, sofern keine triftigen Gr�nde vorliegen, um davon abzuweichen (vgl. Urteil 1C_542/2012 vom 14. Mai 2013 E. 5.4 zu Art. 8 NHG).
4.2.�Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass die Befassung mit dem Projekt sowie die W�rdigung der kantonalen Gutachten und die Abw�gung der infrage stehenden Interessen durch die �rtliche Kommission (DNK) nicht dokumentiert seien: In den Akten finde sich weder ein Protokoll des vorgenommenen Augenscheins noch ein begr�ndeter Antrag an den Stadtrat. Die im angefochtenen Stadtratsbeschluss wiedergegebene Beurteilung verm�ge die Gutachten der NHK und der KDK nicht in Frage zu stellen, zumal jeweils nur auf die Antr�ge des KDK-Gutachtens unter Ziff. 3.2 hingewiesen werde. Mangels anderweitiger Hinweise sei davon auszugehen, dass die einl�ssliche Begr�ndung dieser Antr�ge in Ziff. 4.3, insbesondere S. 22 f. (Waschhaus) und S. 24 (Wohnhaus "Giessenau") ebenso unber�cksichtigt geblieben seien wie das Gutachten der NHK.
4.2.1.�Die Beschwerdef�hrerinnen r�gen diese Feststellung als aktenwidrig: Der Antrag der DNK, der sich mit den Erw�gungen des Stadtratsbeschlusses vom 11. Januar 2010 decke, sei der Vorinstanz als Beilage 9 zur Beschwerdereplik vom 11. Dezember 2012 eingereicht worden.
�Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass sich der Antrag der DNK weder bei den �ffentlich aufgelegten Akten noch bei den vor Baurekursgericht eingereichten Unterlagen befunden habe und insofern nicht Teil der entscheidrelevanten Akten gebildet habe.
4.2.2.�Wie es sich damit verh�lt, kann offen bleiben. Da sich der Antrag der DNK w�rtlich mit dem Beschluss des Stadtrates vom 11. Januar 2010 deckt, und dieser von den Vorinstanzen zur Kenntnis genommen und gew�rdigt worden ist, ist es f�r den Ausgang des Verfahrens unerheblich, ob das Verwaltungsgericht den als Replikbeilage eingereichten Antrag der DNK zur Kenntnis genommen hat. Da dieser keine �ber den Stadtratsbeschluss hinausgehende Auseinandersetzung mit den Gutachten der kantonalen Kommissionen enth�lt, ist im Folgenden zu pr�fen, ob im Stadtratsbeschluss selbst triftige Gr�nde f�r das Abweichen von den kantonalen Gutachten gegeben wurden.
4.3.�Dies wird von den Beschwerdef�hrerinnen bejaht. Der Stadtrat habe knapp, aber ausreichend und in nachvollziehbarer Weise begr�ndet, weshalb den Antr�gen der kantonalen Kommissionen nicht zu folgen sei. Das Verwaltungsgericht habe nicht dargelegt, weshalb die Feststellungen der kantonalen Kommissionen zutr�fen und diejenigen des Stadtrats (bzw. der DNK) falsch seien.
4.3.1.�Die NHK �usserte sich v.a. zur Ortsbild- und Landschaftsvertr�glichkeit der beabsichtigten �berbauung. In diesem Zusammenhang regte sie eine Ab�nderung des Gestaltungsplans an; dabei sei insbesondere zu pr�fen, ob nicht das Wohnhaus "Giessenau" und das Waschhaus besser erhalten bleiben m�ssten. Aus Sicht der NHK m�ssten diese zwei Zeitzeugen unbedingt erhalten bleiben (S. 10/11).
�Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerinnen ist diese Aussage nicht widerspr�chlich: Der erste Teil der Aussage betrifft den Pr�fungsauftrag im Gestaltungsplanverfahren, der zweite die diesbez�gliche Stellungnahme der NHK. Allerdings wird der Antrag der NHK nicht n�her begr�ndet.
4.3.2.�Die KDK war von der Baudirektion beauftragt worden, die Schutzw�rdigkeit der im bestehenden Inventar aufgelisteten Bauten zu begutachten. Sie kam zum Ergebnis, dass sowohl das ehemalige Waschhaus als auch das Wohnhaus "Giessenau" sich zu Recht im Inventar befinden und in ihrer �usseren Erscheinung zu erhalten seien (Gutachten S. 8 f.). Im Innern des Wohnhauses "Giessenau" seien die Tragstruktur und die bestehende Raumausstattung zu erhalten. Diese Antr�ge wurden (auf S. 22-24 des Gutachtens) detailliert begr�ndet.
4.3.3.�Die KDK legte dar, dass das urspr�ngliche Walchegeb�ude 1902, nach dem Bau der Fabrikantenvilla, um ein Stockwerk verkleinert und zu einem Waschhaus im neugotischen Stil umgebaut worden sei. Der Bau sei als "Ruine" der mittelalterlichen Sust und somit als �ltestes Geb�ude auf der Giessenhalbinsel inszeniert worden. F�r die Gr�ndergenerationen des letzten Viertels des 19. Jahrhunderts sei die Ankn�pfung an Traditionen von grosser Bedeutung gewesen. Der Bauherr, wohl Wilhelm Pfenninger-Oechslin (1845-1913), habe mit diesem Bau an die seit dem 18. Jahrhundert in den Parks beliebten "Fabrics" angekn�pft. Der Bau sei somit ein wichtiger Zeuge f�r das Bed�rfnis erfolgreicher Industrieller der damaligen Zeit, an eine glorreiche Vergangenheit anzukn�pfen. Die Erhaltung des ehemaligen Waschhauses und seine Integration in eine Neu�berbauung seien f�r die Ablesbarkeit der Geschichte der Industrieanlage auf der Giessenhalbinsel von grosser Bedeutung.
�Der Stadtratsbeschluss setzt sich mit diesen Feststellungen nicht auseinander. Er geht ohne n�here Begr�ndung davon aus, dass das Waschhaus kein Zeitzeuge f�r das Industrieensemble sei. Die Erw�gung, es sei mehrfach umgebaut und baulich ver�ndert worden, und der Geb�udecharakter sei durch den Abbruch des Obergeschosses und die Errichtung eines Flachdachs komplett ver�ndert worden, trifft auf das urspr�ngliche Walchegeb�ude zu, erkl�rt aber nicht, weshalb der Umbau, d.h. das einst�ckige, romantisch-neugotische Waschhaus, entgegen der Auffassung der KDK kein wichtiger Zeitzeuge sei.
4.3.4.�Zum Wohnhaus "Giessenau" f�hrte die KDK aus, dass es 1848/49 f�r Heinrich Zollinger im klassizistischen Stil entstanden sei und seit 1887 zur Tuchfabrik Pfenninger geh�rt habe. Das zweigeschossige Wohnhaus besitze eine intakte und schutzw�rdige Innenausstattung aus der Zeit zwischen 1849 und dem fr�hen 20. Jahrhundert. Ein Teil der Innenausstattung stamme aus der Zeit, als das Haus im Besitz der Familie Pfenninger gewesen sei. Das Wohnhaus "Giessenau" sei ein wichtiger Zeuge f�r die Bau- und Wohnkultur des 19. Jahrhunderts. Als einziges noch intakt erhaltenes Wohnhaus auf dem Areal habe es einen hohen Stellenwert auf dem Giessenhorn, weshalb seine ungeschm�lerte Erhaltung wichtig sei (S. 22).
�Der Stadtrat r�umte ein, dass die Innenausstattung des Wohnhauses verschiedene Elemente aus der Zeit zwischen 1849 und dem fr�hen 20. Jahrhundert enthalte; es sei jedoch "verbaut" und "kein Zeitzeuge f�r das Industrieensemble". Damit widersprach der Stadtrat der Feststellung der KDK, wonach das Wohnhaus intakt erhalten sei, ohne dies n�her zu begr�nden.
4.3.5.�Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdef�hrerinnen haben die Vorinstanzen die Widerspr�che nicht lediglich konstatiert, sondern auch dargelegt, weshalb die Begr�ndung des Stadtrats nicht nachvollziehbar sei und jedenfalls keine triftigen Gr�nde vorliegen, von den Gutachten der kantonalen Kommissionen abzuweichen. Das Verwaltungsgericht verwies (in E. 9.4.4) auf die �berzeugende Darlegung des Baurekursgerichts (in E. 7.5.6 ff. des Rekursentscheids A) und machte �berdies erg�nzende Ausf�hrungen (E. 9.5-9.7). Mit diesen Erw�gungen der Vorinstanzen setzen sich die Beschwerdef�hrerinnen nicht n�her auseinander.
4.4.�Schliesslich machen die Beschwerdef�hrerinnen geltend, DNK und Stadtrat h�tten die Verh�ltnism�ssigkeit einer weiteren Inventarisierung aufgrund der daraus folgenden erheblichen Nutzungsverluste f�r die Eigent�mer verneint. Das Verwaltungsgericht habe diese Frage gar nicht gepr�ft und damit neben der Gemeindeautonomie auch die Eigentumsgarantie verletzt. Es habe zudem das rechtliche Geh�r der Beschwerdef�hrerinnen verletzt, indem es ihre Vorbringen zu den negativen Konsequenzen einer Erhaltung des Wohnhauses, insbesondere f�r den L�rmschutz und f�r den geplanten Z�richseeweg, nicht beachtet habe.
�Diese Fragen waren jedoch vom Baurekursgericht ausf�hrlich gepr�ft worden. Dieses legt dar, dass sich das Wohnhaus "Giessenau" und das Waschhaus ganz am Rand des Baufeldes A befinden und �berdies gem�ss KDK r�ckseitig an das Waschhaus angebaut werden d�rfe, weshalb sich die Inventarentlassung dieser Bauten auch unter dem Gesichtspunkt der Verh�ltnism�ssigkeit nicht rechtfertige (Rekursentscheid A, E. 7.5.10 S. 24). Es nahm auch zu den Argumenten der Beschwerdef�hrerinnen Stellung, wonach das Wohnhaus "Giessenau" wegen des Bahnl�rms nicht sinnvoll nutzbar sei (E. 7.5.6 S. 21) und die Realisierung des Seeuferwegs in Frage stelle (E. 7.5.10 S. 23 unten). Das Verwaltungsgericht hielt diese Ausf�hrungen, insbesondere auch die darin enthaltene Interessenabw�gung, f�r zutreffend und verwies darauf (Entscheid A, E. 9.4.4 und E. 9.8).
�Die Beschwerdef�hrerinnen setzen sich mit den Erw�gungen des Baurekursgerichts, auf welche das Verwaltungsgericht verwiesen hat, nicht substanziiert auseinander. Insoweit liegt keine gen�gend begr�ndete R�ge vor (Art. 106 Abs. 2 BGG).
4.5.�Nach dem Gesagten erweisen sich die R�gen der Beschwerdef�hrerinnen gegen die Belassung des Waschhauses und des Wohnhauses "Giessenau" im Inventar als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist. Unter diesen Umst�nden muss nicht mehr gepr�ft werden, ob dieser Teil des Stadtratsbeschlusses auch aus formellrechtlichen Gr�nden (Koordinationsm�ngel) aufzuheben war (vgl. dazu unten E. 6).
�Die Beschwerdef�hrerinnen r�gen ferner eine Verletzung der Eigentumsgarantie durch die vom Verwaltungsgericht best�tigte Aufhebung der Baubewilligung A.
5.1.�Das Bauvorhaben A setzt den Abriss des Waschhauses und des Wohnhauses "Giessenau" voraus und kann daher nicht bewilligt werden, wenn diese Bauten nicht aus dem Inventar entlassen werden. Schon aus diesem Grund erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung als rechtm�ssig.
5.2.�Im �brigen widerspricht das Bauvorhaben den Festsetzungen des Gestaltungsplans f�r den Baubereich A. Wie die Vorinstanzen dargelegt haben, kann hierf�r keine Ausnahmebewilligung gem�ss � 220 PBG erteilt werden; dies wird von den Beschwerdef�hrerinnen nicht bestritten.
Es ist nicht ersichtlich und wird auch nicht gen�gend dargelegt, weshalb in dieser Situation eine R�ckweisung der Sache an die Baukommission geboten und die Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung unverh�ltnism�ssig gewesen sei. Auf diese R�ge ist daher nicht einzutreten.
�Schliesslich sind noch die R�gen im Zusammenhang mit der Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 zu pr�fen.
6.1.�Diese wurde vom Verwaltungsgericht nicht materiell gepr�ft, sondern aus koordinationsrechtlichen Gr�nden aufgehoben gest�tzt auf Disp.-Ziff. 2 des Stadtratsbeschlusses vom 11. Januar 2010. Dieser lautet:
"Diese Inventarentlassung steht unter dem Vorbehalt, dass f�r die beschriebenen Neubauprojekte die erforderlichen Bewilligungen sowie die Baufreigabe rechtskr�ftig erteilt werden k�nnen. Ohne Zustimmung der Baukommission d�rfen an den 6 Objekten Assek.-Nrn. 25, 20, 14, 15, 11 und 22 keine tats�chlichen baulichen Ver�nderungen vorgenommen werden."
Das Verwaltungsgericht folgerte daraus, dass der Stadtrat nicht g�nzlich auf Schutzmassnahmen habe verzichten und die Umsetzung des Gestaltungsplans nicht der Grundeigent�merschaft habe �berlassen wollen. Vielmehr habe er durch den Vorbehalt sicherstellen wollen, dass die bestehende Bebauung nur durch "die beschriebenen Neubauprojekte" ersetzt werde. Da das im Inventarentlassungsbeschluss beschriebene Neubauvorhaben A nicht mehr verwirklicht werden k�nne, m�sse auch die Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 aufgehoben werden.
6.2.�Diese Erw�gungen sind nicht zu beanstanden:
�Zwar bestreitet die Gemeinde W�denswil in ihrer Vernehmlassung, dass sie gleichzeitig mit der Inventarentlassung einen materiellen Schutzentscheid getroffen habe. Sie habe lediglich sicherstellen wollen, dass die bestehenden Geb�ude nicht abgebrochen werden, bevor ein Neubau bewilligt und dessen Bau sichergestellt sei. Der Vorbehalt in Disp.-Ziff. 2 bezieht sich aber nicht auf irgendwelche Bauvorhaben, sondern ausdr�cklich auf die "beschriebenen Neubauprojekte", insbesondere auf das in Abschnitt C (S. 3 f.) des Stadtratsbeschlusses beurteilte Bauvorhaben A der Beschwerdef�hrerin 1. Die Realisierung dieses Projekts ist nach dem oben (E. 5) Gesagten nicht mehr m�glich.
�Die Beschwerdef�hrerinnen machen geltend, dass der Stadtrat auch eine bedingungslose Schutzentlassung h�tte aussprechen k�nnen. Wie es sich damit verh�lt, kann offen bleiben, weil er dies nicht getan hat, sondern die Schutzentlassung ausdr�cklich mit dem Schicksal der Baubewilligungen verkn�pft hat. Nachdem die Baubewilligung A zu Recht aufgehoben worden ist (vgl. oben E. 5), kann auch die damit verkn�pfte Inventarentlassung f�r den Fabrikkomplex Giessen 8 keinen Bestand mehr haben.
�Die Beschwerde ist daher auch insoweit abzuweisen.
�Im Folgenden sind noch die R�gen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben B und der hierf�r erforderlichen Entlassung der Kosth�user aus dem Inventar zu pr�fen.
7.1.�Das Verwaltungsgericht hob den Inventarentlassungsbeschluss (in Entscheid A) und die Baubewilligung (in Entscheid B) aus koordinationsrechtlichen Gr�nden auf, ohne die Schutzw�rdigkeit der Kosth�user und die bau- und planungsrechtliche Zul�ssigkeit der Baubewilligung materiell zu pr�fen.
�Es ging davon aus, dass der Vorbehalt gem�ss Disp.-Ziff. 2 des Stadtratsbeschlusses nicht gen�gt habe, um die Inventarentlassung (die bereits Anfang 2010 beschlossen und im Oktober 2010 mit der Baubewilligung A er�ffnet worden war) mit der erst nachtr�glich (im November 2011) erteilten und separat er�ffneten Baubewilligung B ausreichend zu koordinieren (Art. 25a RPG). Inwieweit das von der Baukommission bewilligte Projekt mit dem �bereinstimme, was dem Inventarentlassungsbeschluss zugrunde lag, lasse sich aufgrund der Akten nicht abschliessend beurteilen.
7.2.�Die Beschwerdef�hrerinnen und die Gemeinde W�denswil bestreiten, dass ein Koordinationsmangel vorliegt. Es entspreche der st�ndigen Praxis der Gemeinde, dass der Stadtrat �ber die Inventarentlassung entscheide, bevor die Baukommission die Baubewilligung erteile. Die Planung f�r das Bauvorhaben B habe sich seit dem Entscheid des Stadtrats nicht mehr wesentlich ge�ndert. Zudem sei die materielle Koordination dadurch gew�hrleistet worden, dass der Bauvorsteher (als Stadtrat) der Baukommission angeh�rt habe.
�Die Gemeinde kritisiert, dass der Entscheid des Verwaltungsgerichts zu einem prozessualen Leerlauf f�hre: Sie werde gezwungen, das bereits Entschiedene ein zweites Mal zu behandeln, mit der Folge, dass anschliessend nochmals ein Rechtsmittelverfahren zu den gleichen Fragen durchgef�hrt werden m�sse.
7.3.�Wie im Folgenden zu zeigen sein wird, k�nnen diese Fragen offen bleiben, weil Baubewilligung und Inventarentlassung nicht nur wegen der ungen�genden Koordination untereinander, sondern auch wegen der noch fehlenden ortsbildschutzrechtlichen Bewilligung des Kantons aufgehoben wurden.
�Die Halbinsel Giessen ist im Inventar der schutzw�rdigen Ortsbilder von �berkommunaler Bedeutung verzeichnet. Das Bauvorhaben bedurfte deshalb einer ortsbildschutzrechtlichen Genehmigung der Baudirektion (� 7 Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV; LS 700.6] i.V.m. Ziff. 1.4.1.4 Anh. BVV), die mit den �brigen Beurteilungen koordiniert werden musste (Art. 25a RPG; �� 8 f. BVV).
8.1.�Bereits das Baurekursgericht hielt fest, dass die erforderliche ortsbildschutzrechtliche Genehmigung vollst�ndig fehle (Rekursentscheid B, E. 6.3). Es ging davon aus, dass dies f�r sich allein nicht zur Aufhebung der Baubewilligung f�hren w�rde, sondern der Baudirektion eine Nachfrist anzusetzen gewesen w�re, um die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung nachzureichen, bevor im Rekursverfahren ein Endentscheid ergehe. Da die Baubewilligung aber bereits aus anderen Gr�nden aufzuheben sei, bleibe es beim Hinweis an die Baubeh�rde als f�r die Koordination zust�ndige Stelle, im Baubewilligungsverfahren f�r ein allf�lliges Ab�nderungsprojekt die ortsbildschutzrechtliche Genehmigung einzuholen.
8.2.�Das Verwaltungsgericht teilte die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach die Baudirektion in ihrer Verf�gung B keine ortsbildschutzrechtliche Pr�fung vorgenommen habe. Es vertrat jedoch die Ansicht, dass dieser Mangel nicht im Rechtsmittelverfahren geheilt werden k�nne: Die ortsbildschutzrechtliche Genehmigung sei eine unabdingbare und auch inhaltlich bedeutsame Voraussetzung f�r die Erteilung der Baubewilligung gewesen. Eine materielle Pr�fung der die Baubewilligung betreffenden R�gen der Beschwerdef�hrerin sei daher nicht m�glich, ohne die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung zum Teil vorwegzunehmen. Die Genehmigung der Baudirektion m�sse daher koordiniert mit der Baubewilligung ergehen, die wiederum mit der Inventarentlassung zu koordinieren sei.
8.3.�Die Beschwerdef�hrerinnen sind der Ansicht, die ortsbildschutzrechtliche Genehmigung sei in der Verf�gung B der Baudirektion zumindest implizit miterteilt worden. Sie verweisen auf die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflegestelle zu den kantonalen Schutzobjekten ("Maillart", Fabrikantenvilla und -"K�lla"-Anbau) und den dazu formulierten Auflagen. Das Ortsbild werde massgeblich von diesen drei Schutzobjekten gepr�gt. Die �brigen sechs Bauten seien zum damaligen Zeitpunkt bereits aus dem Inventar entlassen worden; die Baudirektion habe deshalb davon ausgehen d�rfen, dass sie keine Bestandteile des Ortsbildes mehr darstellen w�rden und habe sich zu diesen Bauten nicht mehr �ussern m�ssen. Hinzu komme, dass die kantonale Denkmalpflege in den Planungsprozess einbezogen gewesen sei; der stellvertretende Leiter der kantonalen Denkmalpflege und der Pr�sident der kantonalen NHK h�tten dem Beurteilungsgremium f�r die geplanten Ersatzneubauten angeh�rt.
8.4.�W�hrend die Verf�gung A der Baudirektion ein ausf�hrliches Kapitel "�berkommunaler Ortsbildschutz" umfasst (S. 3 ff.), enth�lt die Verf�gung B lediglich zwei Abs�tze zur Denkmalpflege (S. 3 oben), die sich ausschliesslich auf Ziff. 1.4.1.5 Anh. BVV (Denkmalpflege) st�tzen. Darin setzt sich die kantonale Denkmalpflege ausschliesslich mit der Umgebung der Schutzobjekte von kantonaler Bedeutung ("Maillart", "K�lla"-Anbau und Fabrikantenvilla) auseinander, ohne das Inventar der schutzw�rdigen Ortsbilder von �berkommunaler Bedeutung zu erw�hnen.
�Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin beschr�nkt sich dieses Inventar nicht auf die Umgebung der kantonalen Schutzobjekte, sondern umfasst die gesamte Halbinsel. Diese wird als lockere Durchmischung von Fabrik- und Wohnbauten beschrieben, wobei ein harmonisches Gleichgewicht zwischen der Bebauung und den umgebenden sch�nen Gr�nbereichen erreicht worden sei (Inventar der schutzw�rdigen Ortsbilder von �berkommunaler Bedeutung, Giessen, Ziff. 4 "Wertung" S. 3).
�Die Beteiligung von Vertretern der kantonalen Denkmalpflege und der NHK im Beurteilungsgremium f�r die Ersatzbauten kann eine fehlende Bewilligung der Baudirektion nicht ersetzen.
�Mit den Vorinstanzen ist daher vom Fehlen der erforderlichen kantonalen ortsbildschutzrechtlichen Bewilligung auszugehen.
8.5.�Sowohl die Baubewilligung als auch der Inventarentlassungsbeschluss heben das Interesse an einer aus ortsbild- und denkmalpflegerischer Sicht optimierten Gesamtl�sung f�r das Giessenareal hervor; dieses Interesse �berwiege das Interesse am Erhalt der Kosth�user. Damit besteht ein enger Zusammenhang zwischen der ortsbildschutzrechtlichen Beurteilung der Baudirektion und den im Baubewilligungs- und Inventarentlassungsverfahren zu beurteilenden Rechtsfragen. Unter diesen Umst�nden durfte das Verwaltungsgericht die M�glichkeit einer Heilung im Rechtsmittelverfahren verneinen und die angefochtenen Verf�gungen aufheben, ohne Bundesrecht zu verletzen.
�Die Beschwerden sind damit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
�Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdef�hrerinnen kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).
Die Verfahren 1C_595/2013 und 596/2013 werden vereinigt.
Die Gerichtskosten von Fr. 9'000.-- werden zu zwei Dritteln (6'000.--) der X.________ AG und zu einem Drittel (3'000.--) der Y.________ AG auferlegt.
Die Beschwerdef�hrerinnen haben die Heimatschutzverb�nde (SHS und ZVH) f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 8'000.-- und die Nachbarn (A.________ und Mitbeteiligte) mit Fr. 5'000.-- zu entsch�digen. Davon tr�gt die X.________ AG Fr. 8'000.-- und die Y.________ AG Fr. 5'000.--.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Baukommission und dem Stadtrat W�denswil, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.