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Timestamp: 2018-11-13 07:13:36+00:00
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CA Paris 23 B 19/10/2006-1
Question relevant de la majorité de l’article 24
Réduction en fonction des voix des minoritaires présents et représentés
CA Paris 23e chambre B 19 octobre 2006
Dans cette affaire, quatre copropriétaires étaient présents ou représentés. L’un d’eux, majoritaire, est enregistré pour 2182 voix, les trois autres pour un total de 1361 voix. L’arrêt ne précise pas s’il y avait des copropriétaires défaillants (ni absents ni représentés), ce qui est regrettable.
Le tableau des résultats des votes figurant dans le procès-verbal de l’assemblée est le suivant :
P.V AG
Question 02 art 24
Égalité des voix
Question 04 art 24
Question 07 art 24
Question 13 art 24
Question 17 art 25
Nous avons fait figurer dans ce tableau les solutions apportées par l’arrêt.
Nous rappelons en premier lieu les textes applicables à l’espèce :
L’article L 22 alinéa 2 est ainsi rédigé :
L’article D 16 est ainsi rédigé :
Les modalités traditionnelles d’application de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire sont connues : si un copropriétaire détient 525 voix sur 1000, le nombre de ses voix est réduit à 475 (total des voix des autres copropriétaires). Le total des voix de tous les copropriétaires est alors réduit à 950. Cinquante voix sont neutralisées.
Il a toujours été admis qu’en cas de défaillance de certains copropriétaires minoritaires, le majoritaire, même après réduction de ses voix, pouvait imposer sa volonté dans le cadre de l’article 24.
Et admis avec regret qu’en cas de présence ou représentation de tous les minoritaires, les dispositions de l’article 22 aboutissaient à l’égalité de voix si tous les minoritaires votaient « pour » alors que le majoritaire votait « contre » et vice-versa. Il en résulte une situation de blocage qu’on retrouve a fortiori dans le cas des copropriétés à deux.
L’insertion du mécanisme de l’article 25-1, puis celle du mécanisme de l’article 26, dernier alinéa, ont posé de nouveaux problèmes. L’arrêt en traite.
Il exprime en effet la conception que se font les Magistrats de la 23e Chambre, section B, des modalités d’application de ces deux textes comme suit :
« Que ce calcul doit être fait lors de chaque assemblée et à l’occasion de chaque vote, en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés, s’agissant de la majorité exigée par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et par le dernier alinéa de l’article 26 de la même loi, ou en fonction des voix de tous les copropriétaires en ce qui concerne la majorité requise par l’article 25 et le premier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
« Que s’agissant de la mise en œuvre des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, la réduction du nombre des voix de ce copropriétaire s’effectue en fonction des voix de tous les copropriétaires pour le calcul du tiers de voix et en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents et représentés pour le calcul de la majorité ;
« Que la réduction s’applique aussi aux dispositions de l’article 16 du décret du 17 mars 1967 en fonction des voix de tous les copropriétaires »
La Cour estime qu’il faut adopter les mécanismes suivants :
Dans le cas d’une question relevant de la majorité de l’article 24 :
La réduction des voix du majoritaire est calculée en fonction du nombre des voix des minoritaires présents ou représentés.
Dans notre exemple, si deux copropriétaires minoritaires détenant ensembles 41 voix sont absents et non représentés, le total des voix du majoritaire serait réduit à (475 – 41) = 434 voix. On fait valoir que cette solution a déjà été adoptée par la 19e chambre de la Cour de Paris du 23 octobre 1998 [1] . Nous reviendrons sur cette argumentation plus loin.
La solution exprimée par l’arrêt n’est donc pas dans le droit fil de l’interprétation traditionnelle.
Dans le cas d’une question relevant de la majorité de l’article 26 dernier alinéa :
Le dernier alinéa de l’article 26 est ainsi conçu :
« A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. »
Il est ici incontestable que la majorité à retenir ici est bien celle des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés.
Dans le cas d’une question relevant de la majorité de l’article 25 :
L’arrêt retient la solution de la référence au total des voix de tous les copropriétaires. C’est la solution traditionnelle.
Dans le cas d’une question relevant de la majorité de l’article 26 premier alinéa :
Dans le cas du recours au mécanisme de l’article 25-1
L’article L 25-1 est ainsi rédigé :
La 23e Chambre B présente la solution suivante : la réduction du nombre des voix de ce copropriétaire s’effectue
· en fonction des voix de tous les copropriétaires pour le calcul du tiers de voix
· en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents et représentés pour le calcul de la majorité
Cette solution est conforme au texte pour le calcul du tiers des voix. Elle reprend logiquement la solution exprimée pour la majorité de l’article 24 pour le calcul de la majorité.
Revenons maintenant à l’argument tiré de l’arrêt de la 19e chambre de la Cour de Paris du 23 octobre 1998. Cette affaire se présente comme suit :
Un syndicat comporte 16 copropriétaires détenant 944 / 944e dont une société détenant 524 / 944e et les quinze autres copropriétaires (les minoritaires) détenant ensembles 420 voix.
Lors de l’assemblée litigieuse (13 février 1995), trois minoritaires (100 /944e ) sont présents non représentés. Les présents et représentés détiennent 844 / 944e dont 524 pour la société et 320 pour les minoritaires présents et représentés. Il reste à appliquer la réduction des voix de la société majoritaire prévue par l’article L 22.
La méthode classique est de prendre en considération « la somme des voix des autres copropriétaires ».
Le nombre des voix de la société est alors réduit à 420 voix.
Les minoritaires présents ou représentés détiennent 320 voix
La majorité de l’article est ((420 + 320) / 2) + 1 = 371 voix
Une autre méthode serait de prendre en considération la somme des voix des présents ou représentés
Le nombre des voix de la société est alors réduit à 320 voix.
La majorité de l’article est ((320 + 320) / 2) + 1 = 321 voix
L’arrêt rappelle d’abord « que le procès-verbal de l’assemblée mentionne, en début des opérations de cette assemblée, que la somme des voix des copropriétaires présents ou représentés est de 844 et que la somme des voix des trois copropriétaires, qui sont absents et non représentés, est de 100, ne fait que révéler qu’il a été omis de tenir compte, à ce stade, de la réduction des voix de la société résultant de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ». Il rappelle également que « la résolution litigieuse porte qu’elle a été adoptée à la majorité, sans indiquer par combien de voix elle l’a été, mais en indiquant que la société a voté contre »
Il énonce : « …il s’ensuit que, au regard du nombre de copropriétaires présents ou représentés qui comptent pour 740 voix (420 pour la société et 320 pour les douze autres copropriétaires, après déduction des cent voix des trois absents non représentés), la majorité de l’article 24 requise pour l’adoption de la résolution est de 371 voix ; que la société ayant voté contre la résolution, 320 voix seulement ont pu voter pour son adoption, ce dont il résulte que ladite résolution doit être annulée pour porter qu’elle a été adoptée à la majorité, alors qu’elle n’a pas été adoptée, les voix des copropriétaires absents et non représentés n’étant pas prises en compte dans la majorité requise ; »
Il est bien certain qu’en retenant la majorité de 371 voix dans ce cas, la Cour n’a pas retenu la méthode de réduction prenant seulement en considération les voix des présents et représentés.
C’est donc par erreur, nous semble-t-il, que le Dictionnaire permanent de Gestion immobilière [2] indique dans son commentaire du présent arrêt, mais à propos de l’arrêt du 23 octobre 1998 : « La Cour d’appel de Paris confirme que lorsque l’assemblée est appelée à voter à une majorité ne prenant pas en compte la totalité des voix du syndicat, la réduction des voix du copropriétaire majoritaire s’opère à concurrence de celles des présents ou représentés » Dans son commentaire initial de l’arrêt de 1998 le DPGI mentionnait : « Par ailleurs la Cour d’appel de Paris est venue préciser que lorsque la décision à prendre en assemblée n’implique qu’un vote à la majorité relative de l’article 24 [..], la réduction doit se calculer en fonction de cette majorité relative requise, d’où l’annulation par les juges d’une telle résolution adoptée après une réduction ayant pris en compte les quotes-parts de tous les copropriétaires et non des seuls présents ou représentés.
L’arrêt de la 23e Chambre B du 19/10/2006 présente donc, pour la première fois à notre avis, une interprétation de l’article L 22 qui ne semble pas conforme au texte de la loi. Elle présente l’avantage apparent de réduire encore la prépondérance du copropriétaire majoritaire, mais au prix d’une augmentation manifeste des risques de blocage.
Par ailleurs ont ne sait trop comment interpréter la disposition de l’arrêt ainsi conçue : « Que la réduction s’applique aussi aux dispositions de l’article 16 du décret du 17 mars 1967 en fonction des voix de tous les copropriétaires ».
[1] CA Paris 19 B 23/10/1998 Loyers et copropriété 1999 n° 73
[2] DPGI Bulletin 386 décembre 2006 p. 1582 v° Assemblées de copropriétaires n° 120 ;