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Timestamp: 2020-05-28 14:29:28
Document Index: 150428232

Matched Legal Cases: ['§ 165', '§ 169', '§ 166', '§ 247', '§ 129', '§ 9', '§ 247', '§ 165', '§ 58', '§ 58', '§ 221', '§ 517', '§ 169', '§ 221', '§ 287', '§ 221', '§ 540', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 95', '§ 93', 'BGH', '§ 194', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 153', '§ 169', '§ 93', '§ 153', '§ 26', '§ 153', '§ 4', '§ 153', '§ 169', '§ 153', '§ 221', '§ 540', '§ 9', '§ 196', '§ 193', '§ 196', '§ 129', '§ 127', '§ 127', '§ 221', '§ 287', 'BGH', 'BGH', '§ 95', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 287', '§ 221', '§ 92', '§ 228', '§ 221', '§ 708', '§ 221', '§ 543']

OLG Frankfurt am Main, 16.06.2016 – 100 U 1/13 (Baul.) › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 16.06.2016 – 100 U 1/13 (Baul.)
Zur Bestimmung des Qualitätsstichtags und des Verkehrswerts bei Enteignungen im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
Auf die Berufung der Beteiligten zu 1) und 2) wird das Urteil des Landgerichts Kassel vom 05.12.2013 – 15 O 5002/07 – wie folgt geändert:
Der Enteignungsbeschluss des Beteiligten zu 3) vom ….2007 – Az. … – wird hinsichtlich Ziffer 2 des Beschlusses dahin abgeändert, dass die von der Beteiligten zu 4) jetzt noch an die Beteiligten zu 1) und 2) als Gesamtberechtigte zu zahlende Entschädigung für die Enteignung der Grundstücke Gemarkung X, Flur …, Flurstück 2 (2705 qm) und Flurstück 3 (477 qm) – eingetragen im Grundbuch von X, Bl. … – auf 27.266,83 € festgesetzt wird.
Ziffer 3 des vorgenannten Enteignungsbeschlusses wird dahin abgeändert, dass die Verzinsung des Entschädigungsbetrages wie folgt festgesetzt wird:
Die Entschädigung ist zu verzinsen, jährlich in Höhe in 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz
aus 84.004,80 € seit dem 29.05.2007 bis zum 30.06.2007,
aus 24.008,97 € seit dem 01.06.2007 bis zum 31.10.2012,
aus 24.970,30 € seit dem 01.11.2012 bis zum 31.12.2013,
aus 25.972,75 € seit dem 01.01.2014 bis zum 31.12.2015 und
aus 27.266,83 € ab dem 01.01.2016,
abzüglich am 30.06.2007 auf Zinsen gezahlter 239,30 €.
Im Übrigen werden die Berufung der Beteiligten zu 1) und 2) und deren weitergehender Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Die Berufung der Beteiligten zu 4) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens haben die Beteiligten zu 1) und 2) zu 53 % und die Beteiligte zu 4) zu 47 % zu tragen.
Das landgerichtliche Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten zu 1) und 2) einerseits, die Beteiligte zu 4) andererseits dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der aus beiden Urteilen vollstreckbaren Beträge abwenden, wenn nicht die vollstreckende Gegenpartei Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Beteiligten zu 1) und 2) machen Entschädigungsansprüche aus Enteignung im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme geltend, die Beteiligte zu 4) tritt einer höheren als der von der Beteiligten zu 3) festgesetzten Entschädigung entgegen. Die Beteiligten zu 1) und 2) waren bis zu ihrer Enteignung Miteigentümerinnen in Erbengemeinschaft der Grundstücke Gemarkung X, Flur …, Flurstück 2 (2705 qm) und Flurstück 3 (477 qm), wobei die Beteiligte A (Beteiligte zu 2) am 24. November 2014 als Alleinerbin der Beteiligten B (vormalige Beteiligte zu 2)) in das Verfahren eingetreten ist. Die Grundstücke liegen im Bereich einer von der Beteiligten zu 4) am 27.09.2001 beschlossenen und seit dem 06.02.2006 rechtskräftigen Entwicklungssatzung.
Im Jahr 1994 stellte der Zweckverband O1ein Siedlungsrahmenkonzept auf, das für das Gebiet der Beteiligten zu 4) einen Siedlungsschwerpunkt in der Größe von 20 ha festlegte. Das Siedlungsrahmenkonzept enthielt zwei Lagevarianten, von denen eine das streitgegenständliche Gebiet (Y) war.
In ihrer Sitzung vom 16.12.1999 stimmte die Gemeindevertretung der Beteiligten zu 4) (Bd. I Bl. 266 d.A.) der Absicht der Gemeindeverwaltung zu, für den Entwicklungsschwerpunkt X eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zu empfehlen. Am ….1999 (Bd. I Bl. 267 d.A.) erschien in der überregionalen Tageszeitung, der Z, ein Bericht, wonach im Bereich Y ein rund 20 Hektar großes Areal abschnittsweise für eine Wohnbebauung erschlossen werden solle.
Der Gemeindevorstand der Beteiligten zu 4) informierte die Bürger der Gemeinde am ….1999 über diesen Beschluss der Gemeindevertretung im “C1”, dem amtlichen Bekanntmachungsorgan der Beteiligten zu 4) (Bd. I Bl. 272 f d.A.).
Am 02.03.2000 beauftragte die Gemeindevertretung der Beteiligten zu 4) den Gemeindevorstand, für die Umsetzung des Entwicklungsschwerpunktes Y vorbereitende Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB durchzuführen. Dieser Beschluss wurde im “C2” vom ….2000 unter Beifügung einer Anlage über den räumlichen Geltungsbereich der vorgesehenen Entwicklungssatzung bekannt gemacht (Bd. III Bl. 47, 48 d.A.).
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich des Landkreises O1 (Gutachterausschuss) ermittelte für das Entwicklungsgebiet “Y” zum Bewertungsstichtag 16.06.2000 einen Anfangswert von 34,-DM/qm (17,83 €/qm). In ihrer Sitzung vom 29.06.2000 beschloss die Gemeindevertretung der Beteiligten zu 4), den Wohnungsentwicklungsschwerpunkt Y zu entwickeln, wobei der Bürgermeister der Beteiligten zu 4) anlässlich der Voruntersuchung von “einer zügigen Durchführung der Maßnahme im realistisch geplanten wirtschaftlich vertretbaren Zeitraum von maximal 12 Jahren” ausging.
Am 27.09.2001 beschloss die Gemeindevertretung der Beteiligten zu 4) neben der Aufstellung des Bebauungsplanes für den ersten Bauabschnitt, in dem auch die Grundstücke der Beteiligten zu 1) und 2) lagen, die Satzung über die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsgebietes Y. Die Satzung wurde durch das Regierungspräsidium O1 am 24.10.2001 genehmigt und am ….2001 ortsüblich bekannt gemacht. Die ortsübliche Bekanntmachung des Bebauungsplanes “D” erfolgte am ….2003. Einen gegen die Entwicklungssatzung erhobenen Normenkontrollantrag lehnte der Hessische Verwaltungsgerichtshof mit Urteil vom 13.09.2005 (Az.: …) ab. Die hiergegen erhobene Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision wies das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 06.02.2006 (Az.: …) zurück.
Am 24.11.2001 ließ die Beteiligte zu 4) den Beteiligten zu 1) und 2) ein Kaufangebot in Höhe von 34,- DM/qm unterbreiten (insgesamt 108.188,- DM = 55.315,65 €), das sie in der Folgezeit mehrfach, u.a. am 17.01.2002 und 28.05.2002 wiederholte.
Am 05.07.2002 beantragte die Beteiligte zu 4) bei dem Beteiligten zu 3) die Enteignung der Beteiligten zu 1) und 2) gem. § 169 Abs. 3 i. V. m. § 166 BauGB. Der vom Beteiligten zu 3) beauftragte Gutachterausschuss kam in seinem Gutachten vom 21.03.2003 (Bd. I Bl. 99 ff. Beiakte …, im Folgenden VV) zu einem Verkehrswert zu den Stichtagen 17.01.2002 und 20.03.2003 von 18,- €/qm, insgesamt 57.276,- €. Dies veranlasste die Beteiligte zu 4), ihr Kaufpreisangebot unter dem 24./28.04.2003 unter Zugrundelegung des vom Gutachterausschuss ermittelten Wertes von 18,-€/qm zu erneuern. Die Beteiligten zu 1) und 2) lehnten dieses Angebot am 04.06.2003 ab.
Mit Enteignungsbeschluss vom ….2007 (Bd. II Bl. 328 ff VV), dem Bevollmächtigten der Beteiligten zu 1) und 2) zugestellt am 24.05.2007, setzte der Beteiligte zu 3) unter Ziffer 2 des Tenors die Entschädigung für die Enteignung der Grundstücke der Beteiligten zu 1) und 2) auf 59.948,88 € fest (18,84 €/qm) und bestimmte unter Ziffer 3, dass der Entschädigungsbetrag vom Tage der Zustellung des Enteignungsbeschlusses an die Beteiligte zu 4) mit 2 v. H. über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen ist.
Am 18.06.2007 (Bd. I Bl. 1 f d.A.) haben die Beteiligten zu 1) und 2) beim Beteiligten zu 3) (dort Eingang am 19.06.2007) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen den Enteignungsbeschluss vom ….2007 gestellt, der am 21.06.2007 beim Landgericht Kassel – Baulandkammer – eingegangen ist (Bd. I Bl. 3 d.A.).
Unter dem 28.06.2007 wies die Beteiligte zu 4) 60.188,18 € (= 59.948,88 € + 239,90 €) zur Zahlung an die Beteiligten zu 1) und 2) an. Zahlungseingang erfolgte am 30.06.2007 bei den Beteiligten zu 1) und 2).
Auf den Antrag der Beteiligten zu 4) vom 13.07.2007 (Bd. I Bl. 11 f d.A.) hat das Landgericht mit Beschluss vom 30.07.2007 (Bd. I Bl. 16 ff d.A.) die Ausführung des Enteignungsbeschlusses angeordnet.
Die Beteiligten zu 1) und 2) haben im erstinstanzlichen Verfahren vorgetragen, ihnen stehe eine Entschädigung von 36,41 €/qm zu, was sich aus dem von ihnen in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten E vom 12.01.2007 (Bd. II Bl. 272 ff VV) sowie dessen Stellungnahmen vom 15.01.2008 (Bd. I Bl. 178 f d.A.) zum Schriftsatz des Bevollmächtigten der Beteiligten zu 4) vom 05.11.2007 (Bd. I Bl. 159 ff d.A.) und vom 05.02.2013 (Bd. III Bl. 15 ff d.A.) ergebe. Das von dem Landgericht eingeholte Gutachten verkenne, dass am ….1999 die Enteignung noch nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen sei, Qualitätserhöhungen seien auch noch nach diesem Zeitpunkt zu erwarten und zu berücksichtigen gewesen. Bei der Wertermittlung im Vergleichswertverfahren seien nur private Verkäufe zu berücksichtigen. Diese deuteten auf Mehrerlöse von ca. 20 % hin. Bei der Ermittlung des Vergleichswerts sei der gerichtlich bestellte Gutachter zu Unrecht vom oberen Bereich der Marktpreise im O1er Umland ausgegangen. Auszugehen sei als Vergleichsmaßstab von Spitzenlagen in der Stadt O1. Der vom Landgericht beauftragte Gutachter habe die Kosten für die Erschließung mit 102,- DM/qm zu hoch angesetzt, zutreffend seien 70,- bis 80,- DM/qm. Die Wartezeit sei mit sechs Jahren dagegen zu lang festgesetzt, richtig seien zwei bzw. vier Jahre. Soweit der gerichtlich bestellte Sachverständige Verfahrenskosten von 5,- DM/qm für zutreffend halte, sei dem zu widersprechen; die Verfahrenskosten betrügen 4,- bis 6,- €/qm. Insgesamt sei ein Preis von 35,- bis 37,- €/qm angemessen.
Dem ist die Beteiligte zu 4) entgegen getreten und hat erstinstanzlich vorgetragen, gegen das von dem Landgericht eingeholte Gutachten sei einzuwenden, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt noch das Risiko der Nichtbaulandwerdung bestanden habe, daher sei ein Abschlag von 20 % vom festgestellten Wert vorzunehmen. Die durch sie erzielten Kaufpreise seien entgegen der Ansicht des gerichtlichen Gutachters zu berücksichtigen. Der Ansatz für Flächenabgaben von 30 % sei zu niedrig gewählt, zutreffend sei ein Ansatz von 45 %. Die Wartezeit sei mit sechs Jahren zu kurz bemessen, da unberücksichtigt geblieben sei, dass sich die Baulandwerdung in mehreren Entwicklungsabschnitten vollzogen habe. Die anzusetzenden Verfahrenskosten betrügen mindestens 19,- DM/qm zzgl. 5,- DM/qm an Vermessungskosten. Der Entschädigungswert betrage 17,38 €/qm, wie der Gutachterausschuss bereits festgestellt habe.
Das Landgericht hat nach Einholung des Sachverständigengutachtens des F, dessen schriftlicher Ergänzung vom 8.10.2013 und der Anhörung des Sachverständigen vom 10.10.2013 durch Urteil vom 5.12.2013 die von der Beteiligten zu 4) für die im Tenor genannten Grundstücke noch zu zahlende Entschädigung auf 26.246,15 € zuzüglich Zinsen festgesetzt und den weitergehenden Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) sowie den Antrag der Gemeinde zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 1) und 2) und die Beteiligte zu 4) Berufung eingelegt.
Zur Berufungsbegründung tragen die Beteiligten zu 1) und 2) im Wesentlichen vor, der Qualitätsstichtag sei von dem Landgericht mit dem ….1999 unzutreffend festgelegt worden, denn zu diesem Zeitpunkt sei die Enteignung nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen. Vielmehr sei maßgeblicher Qualitätsstichtag der 04.10.2000 (Tag vor der Veröffentlichung des Voruntersuchungsbeschlusses im amtlichen Mitteilungsblatt der Beteiligten zu 4)), was zur Verkürzung der sogenannten “Wartezeit” um ein Jahr und damit zu einer Erhöhung des Verkehrswertes um mindestens 1,50 €/qm führe. Dies hätten sowohl der Gutachter als auch das Landgericht übersehen. Bei der Verkehrswertbestimmung seien die Vergleichspreise mangelhaft ermittelt worden. Die insgesamt 10 Privatverkäufe seien entgegen den Feststellungen des Gutachters mit einzustellen und zu berücksichtigen gewesen, da es sich bei diesen nicht um sogenannte “Ausreißer” gehandelt habe.
Der Gutachter E habe zutreffend festgestellt, aus den freien Verkäufen ergebe sich, dass Mehrerlöse von ca. 20 % gegenüber den gemeindlich dominierten Preisen möglich gewesen seien. Das Landgericht hätte daher zu einem um 20 % höheren Verkehrswert, mithin 30,00 €/qm statt 25,00 €/qm, erhöht nach der Steigerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs um 15,1 %, mithin 34,50 €/qm gelangen müssen. Bei den Kaufpreisen in V handele es sich entgegen der Annahme des Gutachters nicht um “gelenkte” Preise, so dass diese mit herangezogen werden müssten. Nach der mündlichen Verhandlung des Landgerichts seien weitere Kauffälle bekannt geworden, die die von den Beteiligten zu 1) und 2) genannten höheren Vergleichspreise bestätigten und die deshalb bei der Ermittlung des Verkehrswertes zu berücksichtigen seien. Dabei handele es sich zum einen um den Verkauf des Grundstücks der Eheleute G mit einem Quadratmeterpreis von 35,59 €/qm bis 36,50 €/qm sowie die Verkaufsfälle der Eigentümer H, I, J und K. Bei Berücksichtigung der genannten Verkaufsfälle sei ein Verkehrswert von 36,40 €/qm zuzuerkennen. Die Wartezeit zur Baulandwerdung von sechs Jahren sei überhöht und verkenne, dass sich das Gebiet Ende 1999 in der Phase der Erstarkung von Bauerwartungsland zu Rohbauland befunden habe. Tatsächlich sei eine Wartezeit von vier Jahren angemessen, die eine Grundwertsteigerung von mindestens 5 bis 6 €/qm bedinge. Soweit die Beteiligte zu 4) behaupte, der Gemeindevorstand hätte niemals die Aufstellung eines Bebauungsplanes an die Gemeindevertretung herangetragen, wenn nicht zuvor die Entwicklungssatzung beschlossen worden wäre, werde dies bestritten. Die Beteiligte zu 4) irre auch, soweit sie die bei der deduktiven Methode zu berücksichtigende Wartezeit auf die gesamte Fläche der Entwicklungsmaßnahme und nicht auf einzelne Bauabschnitte beziehe. Maßgeblich sei insoweit der Gesichtspunkt der Bauerwartung. Unrichtigerweise sei auch bei den in Abzug gebrachten Erschließungskosten in Höhe von 53,00 €/qm der von der Gemeinde gemäß § 129 Abs. 1 Satz 5 BauGB zu tragende zehnprozentige Anteil, mithin 5,30 €/qm, nicht berücksichtigt worden. Soweit die Beteiligte zu 4) erkläre, ein Umlegungsverfahren habe einen wesentlich höheren Vorteil als 30 % vermittelt, werde dies bestritten. Der in der mündlichen Verhandlung des Senats angehörte Sachverständige F habe zu Unrecht unterstellt, allerdings ohne dies genauer nachgeprüft zu haben, dass der zuständige Gutachterausschuss bei der Bildung des Bodenrichtwertes bestimmte Zu- und Abschläge gebildet habe, um auch ungewöhnliche Umstände zu berücksichtigen. Dieser Unterstellung sei mit den Ausführungen des Sachverständigen E zu widersprechen, der Gutachterausschuss des Landkreises Kassel habe die von dem Sachverständigen F idealtypisch geschilderten Abschläge und die Berücksichtigung besonderer Umstände gerade nicht vorgenommen. Dies habe zur Folge, dass die Kaufpreise für die Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht oder nicht ohne entsprechende Anpassung gemäß § 9 Abs. 2 ImmoWertV herangezogen werden dürften. Richtigerweise hätten nur die im freien Grundstückshandel zwischen Privaten vereinbarten Kaufpreise zur Ermittlung des Bodenwertes herangezogen werden dürfen, so dass man zu einem Ausgangspreis von 30,00 €/qm zuzüglich der Wertsteigerung in Folge der Steigerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätte gelangen müssen. Soweit der Sachverständige Verkaufsfälle aus der Zeit nach 1999 nicht berücksichtige, weil diese Verkaufspreise seiner Auffassung nach durch die Entwicklungsmaßnahme positiv oder negativ beeinflusst sein könnten, sei dies nicht nachvollziehbar, da konkrete Hinweise für eine solche Beeinflussung fehlten.
Die Beteiligten zu 1) und 2) beantragen sinngemäß,
unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils vom 05.12.2013 – 15 O 5002/07 – die Entschädigung für die Enteignung der in Ziffer 1 des Enteignungsbeschlusses vom ….2007 bezeichneten Grundstücke auf 115.856,62 € festzusetzen und den Entschädigungsbetrag vom Tage der Zustellung des Enteignungsbeschlusses an die Beteiligte zu 4) mit 2 % über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB jährlich zu verzinsen sowie
die Berufung der Beteiligten zu 4) zurückzuweisen.
Die Beteiligte zu 4) beantragt,
unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Kassel – Baulandkammer -vom 05.12.2013 – 15 O 5002/07 – den Antrag auf gerichtliche Entscheidung abzuweisen sowie
die Berufung der Beteiligten zu 1) und 2) zurückzuweisen.
Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die Bewertung des Gutachterausschusses für den Bereich des Landkreises O1 sei nicht zu beanstanden, der bestellte Sachverständige habe mehrere Aspekte nicht ausreichend bzw. nicht ordnungsgemäß gewürdigt. Das Risiko der Baulandwerdung sei im Rahmen der angewandten deduktiven Methode nicht richtig bewertet worden. Alle im Vorfeld stattgefundenen städtebaulichen Entwicklungsplanungen hätten keine nach außen verbindlichen Wirkungen und damit keine Marktbeeinflussung entfaltet. Aus den Verlautbarungen der Gemeinde sei im Gegenteil hervorgegangen, dass eine verbindliche Bauleitplanung nur in Betracht gezogen werde, wenn das Vorhaben im Wege einer Entwicklungsmaßnahme nach den §§ 165 ff. BauGB durchgeführt werde. So sei auch bis zum Bewertungsstichtag kein einziger Grundstückskaufvertrag abgeschlossen worden, geschweige denn ein solcher mit erhöhtem Grundstückswert. Dies sei ein unwiderleglicher Beweis dafür, dass weder Bauträger, Spekulanten, private Investoren, Anlageberater, Banken noch sonstige Beteiligte am Grundstücksverkehr eine Werterhöhung der Grundstücke kalkuliert hätten. Das Risiko der Baulandwerdung sei mindestens mit 20 % zu bewerten. Die Beurteilung des in Abzug zu bringenden Umlegungsvorteils sei durch den Sachverständigen unzutreffend zu niedrig bewertet worden. Die maßgebliche Fläche habe aus einer Vielzahl von “Handtuchgrundstücken” bestanden, die im Fall der Aufstellung eines Bebauungsplans ohne Durchführung eines Umlegungsverfahrens einer Bebauung nicht hätten zugeführt werden können. Der von dem Sachverständigen wahllos herausgegriffene Prozentsatz könne nicht mit der Regelung des § 58 BauGB begründet werden. Die Begrenzung des Flächenbeitrags auf 30 % solle vermeiden, dass im Fall der Flächenumlegung durch Verknappung der Zuteilungsfläche der Flächenbeitrag enteignenden Charakter erlange. Mit der Abschöpfung des Umlegungsvorteils habe dies nichts zu tun, wie die klarstellende Regelung des § 58 Abs. 1 Satz 4 BauGB zeige. Tatsächlich sei der Umlegungsvorteil wesentlich höher als die angesetzten 30 % zu veranschlagen. Die bei der deduktiven Methode zu berücksichtigende Wartezeit sei auf die gesamte Fläche der Entwicklungsmaßnahme und nicht (nur) auf einzelne Bebauungsplanabschnitte zu beziehen, wobei die Wartezeit tatsächlich länger zu veranschlagen sei. Auch müsse die Gemeinde sich im Rahmen der Erschließungskosten eine Beteiligung von 10 % nicht anrechnen lassen. Es gebe in der Praxis so gut wie keine Gemeinde in Deutschland, die vor Inkrafttreten eines Bebauungsplans nicht von der städtebaulichen Regelung Gebrauch mache, wonach eine Übernahme jener 10 % durch den Bauwilligen zugesichert werde.
In der mündlichen Verhandlung am 17.03.2016 hat der Sachverständige F sein im erstinstanzlichen Verfahren erstelltes Gutachten erläutert.
Zur Darstellung der weiteren Einzelheiten des umfangreichen Berufungsvorbringens der Beteiligten zu 1), 2) und 4) sowie des Sach- und Streitstandes insgesamt nimmt der Senat auf die Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen sowie den Inhalt
– der Gerichtsakten (Bd. I bis IV, Sonderheft Gutachten F, 3 Unterlagenordner “Kaufvertragssammlung”),
– der Gerichtsakten des Hess. VGH im Verfahren … (Bd. I und II),
– der Gerichtsakten des Hess. VGH im Verfahren … (1 Bd.),
– der Verwaltungsvorgänge des Beteiligten zu 3) im vorliegenden Enteignungsverfahren … (2 Pendelhefter),
– des Verwaltungsverfahrens des Beteiligten zu 3) im Enteignungsverfahren … (4 Pendelhefter),
– der Bodenrichtwertlisten des Gutachterausschusses zum 31.12.1989, 31.12.1991, 31.12.1993, 31.12.1994, 31.12.1995, 31.12.1999, 31.12.2001, 31.12.2003, 31.12.2005, 01.01.2008, 01.01.2010, 01.01.2012 (jeweils ein Heftstreifen) sowie eine CD-ROM Bodenrichtwerte Hessen Stichtag 01.01.2012
Die Unterlagen sind insgesamt zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung gemacht worden.
A. Die Berufungen der Beteiligten zu 1) und zu 2) (Berufung vom 08.01.2014) und der Beteiligten zu 4) (Berufung vom 27.12.2013) gegen das ihnen am 09. 12. 2013 zugestellte Urteil des Landgerichts Kassel, Kammer für Baulandsachen, – 15 O 5002/07 – vom 05. 12. 2013 sind statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesonde re wurden sie innerhalb der Frist des gemäß § 221 Abs. 1 BauGB entsprechend an zuwendenden § 517 ZPO eingelegt. Die Berufungen sind aber unbegründet, das an gegriffene Urteil des Landgerichts ist nicht zu beanstanden.
B. Über die den Beteiligten zu 1) und 2) zustehende Entschädigung ist in Anwendung des Rechts zu entscheiden, das zum Zeitpunkt des angefochtenen Entschädigungsfeststellungsbeschlusses, also am 24. 05. 2007, dem Datum, an dem der Enteignungsbeschluss des Beteiligten zu 3) vom 22. 05. 2007 zugestellt worden ist, galt. Maßgebend sind die §§ 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. 153 ff., 93 ff. BauGB i.d.F. vom 23.09.2004.
Der Senat schätzt gem. § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 287 ZPO die Höhe der den Beteiligten zu 1) und 2) noch zustehenden angemessenen Entschädigung in Übereinstimmung mit und Fortschreibung der von dem Landgericht vorgenommenen Schätzung auf der Grundlage der überzeugenden Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen auf 27.266,83 € (3182 qm x 29,92 €/qm x 28,64%). Dem liegt die zutreffende Feststellung des Landgerichts zugrunde, dass am ….1999, dem maßgeblichen Qualitätsstichtag, baureifes Land in entsprechender Lage 102 €/qm kostete, dass bei Anwendung der deduktiven Methode dieser Preis um Erschließungskosten, einen angemessenen Umlegungsvorteil, Abzinsung für Wartezeit und um Verfahrenskosten zu vermindern ist und dass der sich daraus ergebende Preis von 25 €/qm anhand geeigneter Preisindices auf den Bewertungsstichtag, also den Tag der Enteignung, und unter Anwendung der Steigerungsrechtsprechung auf den Tag der Entscheidung des Gerichts fortzuschreiben ist. Der Senat nimmt wegen der weiteren Einzelheiten gemäß § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 540 Abs. 1 ZPO Bezug auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils des Landgerichts. Im Hinblick auf das Berufungsvorbringen der Beteiligten zu 1), 2) und 4), das eine andere Sachentscheidung nicht rechtfertigt, ist noch Folgendes zu ergänzen:
I. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben Grundstücke eingebüßt, die zum maßgebenden Zeitpunkt ihrer Qualität nach als Bauerwartungsland einzustufen sind. Das Landgericht hat zu Recht den ….1999 als maßgebenden Qualitätsstichtag angenommen und die Grundstücke der Beteiligten zu 1) und zu 2) als Bauerwartungsland eingestuft.
1. Als Qualitätsstichtag hat das Landgericht zu Recht den ….1999 angenommen.
a) Bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGHZ 28, 160, 161; 38, 104, 108 f.), der der Senat folgt, zwei Zeitpunkte bedeutsam, der Qualitätsstichtag und der Bewertungsstichtag. Mit Qualitätsstichtag wird der Zeitpunkt bezeichnet, auf den bezogen der Zustand, die Qualität des Enteignungsobjekts bestimmt wird, die Summe seiner bewertungsrelevanten Eigenschaften, seiner wertbildenden Faktoren. Als Grundregel gilt, dass der Qualitätsstichtag dem Tag des Enteignungszugriffs entspricht (vgl. BGHZ 30, 281, 285; BGH WM 1962, 919, 922; NJW 1966, 497, 498 [BGH 29.11.1965 – III ZR 34/64]). Abgesehen vom Fall der vorgezogenen Besitzeinweisung oder -übertragung kommt eine Vorverlagerung insbesondere nach den Rechtsprechungsgrundsätzen zur Vorwirkung in Betracht, die der Bundesgerichtshof nunmehr auf § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB stützt (vgl. Groß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand April 2013, § 93 Rn. 76 m. w. N.). Danach ist bei sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsprozessen der Qualitätsstichtag auf den Zeitpunkt festzulegen, an dem das Enteignungsobjekt endgültig von jeder “konjunkturellen”, d. h. qualitativen (vgl. BGH WM 1969, 568 f.; Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 194 Rn. 132; Aust/Jacobs/ Pasternak, Die Enteignungsentschädigung, 4. Aufl., Rn. 937) Fortentwicklung ausgeschlossen worden ist (vgl. BGH BRS 19 Nr. 112 [S. 219]; NJW 1966, 497 [BGH 29.11.1965 – III ZR 34/64]; BauR 1972, 162, 163). Bei einer vorbereitenden Planung ist ein solcher Ausschluss nur dann anzunehmen, wenn diese ursächlich für die spätere Enteignung war, eine hinreichende Bestimmtheit hatte und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führte, mit Sicherheit erwarten ließ (vgl. BGH NJW 1968, 892 [BGH 29.01.1968 – III ZR 2/67]; BauR 1972, 162, 163).
§ 153 Abs. 1 S. 1 BauGB, der gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 6 BauGB hinsichtlich der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen im Rahmen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen Anwendung findet, stellt eine besondere gesetzliche Ausprägung dieser Vorwirkungsgrundsätze dar (vgl. BVerwG BRS 60 Nr. 229 [juris-Rn. 32]; Groß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 93 Rn. 84; Kleiber, ebd., § 153 Rn. 12, 20, 27, 36 ff., 83, und § 26 WertV Rn. 4, 41 aE; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, § 153 Rn. 12, 36; vgl. insgesamt: OLG Frankfurt, Senat für Baulandsachen, Urteil vom 26.03.2007 – 100 U 5/96 (Baul) -, juris). Danach ist Qualitätsstichtag im Sinne des § 4 Abs. 1 ImmoWertV grundsätzlich der Zeitpunkt, an dem sich die Aussicht auf die Entwicklungsmaßnahme, ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung auf dem Grundstücksmarkt auszuwirken begannen. Von diesem Zeitpunkt wird die qualitative Weiterentwicklung des Grundstücks normativ abgeschnitten und zwar unabhängig davon, ob es im Einzelfall zur Enteignung kommt oder nicht. Der “historische Zustand” des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt ist Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des sanierungs- bzw. entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswertes im Sinne des § 153 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 169 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Loseblatt, 2011, § 153 Rdnr. 49).
b) Das Landgericht ist in Übereinstimmung mit dem Sachverständigen E und entgegen den unterschiedlichen Auffassungen der Beteiligten zu 1) und 2) einerseits und der Beteiligten zu 4) andererseits zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorwirkungsvoraussetzungen bereits am ….1999, dem Tag vor der Veröffentlichung eines Artikels in der Z, gegeben waren. In dem Artikel vom …1999 wird zu dem Baugebiet O2-Y ausgeführt:
“Im Bereich Y soll ein rund 20 ha großes Areal abschnittsweise für eine Wohnbebauung erschlossen werden. Zu diesem Zweck soll eine städtebauliche Gesamtkonzeption für das Areal zwischen X und dem Baugebiet W erarbeitet werden, teilte Bürgermeister M während der Sitzung mit. Die Vorentwürfe, die von drei Planungsbüros erstellt werden, sollen laut M Mitte Februar 2000 vorliegen. Vom Zweckverband Raum O1 war das Gebiet bereits 1993 als Wohnentwicklungsschwerpunkt ausgewiesen worden. Um die Ziele angesichts der Vielzahl der Grundstückseigentümer in einem “überschaubaren Zeitraum” verwirklichen zu können, soll der Boden nun im Zuge einer sogenannten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme geordnet werden.”
Der Senat ist zu der Überzeugung gelangt, dass durch die der Veröffentlichung in der Hessisch-Niedersächsischen Allgemeinen vorausgehende Diskussion in der Gemeindevertretung der Beteiligten zu 4) bereits ab dem Zeitpunkt ….1999 von einer Aussicht auf eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ausgegangen werden muss, die sich auf den örtlichen Grundstücksmarkt auszuwirken begann. Der Senat folgt der zutreffenden Einschätzung des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil sowie den Ausführungen des Sachverständigen F, dass ab dem ….1999 nicht mehr auszuschließen gewesen ist, dass die in Rede stehende Entwicklungsmaßnahme Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hatte. Das Landgericht hat hierbei zutreffend darauf hingewiesen, dass nicht, wie die Beteiligten zu 1) und 2) auch im Berufungsverfahren vortragen, “mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit” zu erwarten gewesen sein muss, dass eine Enteignung bzw. städtebauliche Maßnahme ansteht, sondern lediglich die Aussicht auf eine Entwicklung bestanden haben muss, die sich auf dem Grundstücksmarkt auszuwirken beginnt.
Zu dem zuvor dargelegten Qualitätsstichtag waren entsprechend der zutreffenden Auffassung des Landgerichts die Grundstücke der Beteiligten zu 1) und 2) als Bauerwartungsland einzustufen.
2. In Übereinstimmung mit den Feststellungen des Landgerichts schätzt der Senat den Wert der Grundstücke der Beteiligten zu 1) und 2) auf der Grundlage des überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen F sowie nach dessen Befragung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zum Qualitätsstichtag ….1999 auf 25 €/qm. Auch nach dem Vortrag der Beteiligten im Berufungsverfahren bleibt es bei der zutreffenden Einschätzung des Landgerichts, dass der Sachverständige diese Ausgangsgröße methodisch einwandfrei ermittelt hat. Auch insoweit sieht der Senat von einer eigenen Darstellung der Entscheidungsgründe ab, da er den Feststellungen des Landgerichtes folgt (§ 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).
Soweit die Beteiligten zu 1) und 2) in ihrem Schriftsatz vom 7. April 2016 vortragen, ihrer Ansicht nach sei der Sachverständige F zu Unrecht davon ausgegangen, bei der Bildung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss seien auch ungewöhnliche Umstände berücksichtigt worden, eine Anpassung, wie von § 9 Abs. 2 der ImmoWertV vorgesehen, habe hingegen nicht stattgefunden, so dass die dort ermittelten Bodenrichtwerte nicht hätten verwendet werden dürfen, folgt der Senat dem nicht. Der Sachverständige F hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Kassel plausibel die von ihm gewählte Methode der Wertermittlung erläutert. Danach hat er unter Berücksichtigung der Bodenrichtwerte sowie auf einer breiter aufgestellten statistischen Auswertung/Erfassung und ausgehend von einem potentiellen Marktteilnehmer (potentieller Grundstückskäufer) bezogen auf das Jahr 1999 untersucht, mit welcher Preisentwicklung für das Gebiet Y im Hinblick auf den endgültigen Verkaufspreis für baureifes Land zu rechnen gewesen sei. Dabei hat er sich am Preisniveau des oberen Marktsegmentes im Kasseler Umland orientiert. Hinsichtlich der Bodenrichtwertermittlung hat der Sachverständige zutreffend auf § 196 BauGB verwiesen, wonach der Gutachterausschuss aufgrund der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes zu ermitteln hat. Detaillierte Hinweise gibt hierzu die Richtlinie zur Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenwertrichtlinie – BRW-RL, BAnz. Nr. 24 vom 11.02.2011 S. 597, des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung), die den Gutachterausschüssen zur Anwendung empfohlen wird. Die BRW-RL definiert den Bodenrichtwert als durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes, die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissammlung und die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 193 Abs. 5 BauGB) zugrunde zu legen (vgl. Schrödter, BauGB, Kommentar, 8. Aufl., 2015, § 196 Rdnr. 6 m.w.N.). Die von den Beteiligten zu 1) und 2) aufgestellte Behauptung, der Gutachterausschuss habe bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht ordnungsgemäß gearbeitet, insbesondere habe er keine Zu- und Abschläge vorgenommen, um auch ungewöhnliche Umstände zu berücksichtigen, ist nicht hinreichend substantiiert, weil nicht durch einen hinreichend konkreten Tatsachenvortrag belegt. Dies ist Gegenstand der Erörterungen in der Berufungsverhandlung gewesen; die Beteiligten zu 1) und 2) haben sich zu einer Konkretisierung außerstande gesehen. Insoweit bedurfte es nicht der beantragten Beweiserhebung durch Befragung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses des Landkreises Kassel, da sich dieser Antrag als (unzulässiger) Ausforschungsantrag darstellt.
Hinsichtlich der von ihm gewählten Ermittlungsmethode hat der Sachverständige F in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat plausibel dargelegt, warum er einzelne Privatverkäufe berücksichtigt, andere wiederum ausgeklammert hat. So hat er hinsichtlich der auf Seite 33 seines Gutachtens abgebildeten Tabelle erläutert, dass von den zehn Privatverkäufen fünf mit 235 DM/qm dem oberen Rand der für O2 gültigen Richtwerte entsprochen hätten, die anderen Preise hätten einschließlich des Preises von 261,35 DM so erheblich über den üblichen Preisen gelegen, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sein müssten und daher bei der Bewertung außer Betracht zu lassen seien. Dies könne verallgemeinernd auf sämtliche von den Beteiligten genannten Einzelverkaufsfälle bezogen werden. Lägen diese außerhalb der Richtwertspanne, spreche überwiegend viel dafür, dass für den Verkaufsfall besondere Ereignisse relevant gewesen seien, die bei der Durchschnittsbildung nicht zu berücksichtigen seien. In die Bodenrichtwerte gingen demgegenüber alle Kaufpreise ein. Das Gesamtpaket dieser Preise werde durch den Anteil der durch die Gemeinden gelenkten Verkäufe nach unten gezogen, sie lenkten gewissermaßen den Verkauf von Bauland. Dieses Geschäft werde massenhaft betrieben. Deshalb seien für den Bodenrichtwert am Ende auch nicht einzelne, am oberen Niveau liegende Privatverkäufe, die es natürlich immer gebe, maßgebend. Der Bodenrichtwert zeichne sich gerade dadurch aus, dass er einen Mittelwert darstelle. Aufgabe der Gutachterausschüsse sei es, bei der Untersuchung der Kaufpreise bestimmte Zu- und Abschläge zu bilden, um auch ungewöhnliche Umstände zu berücksichtigen.
Die Darlegungen des Sachverständigen F sind plausibel, in sich stimmig und stellen für den Senat eine ausreichend valide Grundlage für die von ihm vorzunehmende Schätzung des Bodenwertes dar.
Durch einzelne Verkaufsfälle, wie sie von den Beteiligten zu 1) und 2) benannt worden sind, wird die Mittelwertbildung der Bodenrichtwerte nicht in Frage gestellt. Wesen einer Mittelwertbildung ist es gerade, dass in ihr sowohl wesentlich teurere als auch wesentlich günstigere Verkaufsfälle zusammengefasst werden. Insoweit musste der Senat in der mündlichen Verhandlung nicht allen einzelnen von den Beteiligten genannten Privatverkaufsfällen nachgehen, da die von dem Sachverständigen F vorgenommene Wertermittlung durch diese Einzelverkäufe nicht in Frage gestellt wird. Plausibel hat der Sachverständige F ebenfalls dargelegt, dass ausschließlich Preise vor der Entwicklungsmaßnahme, also vor dem Wertermittlungsstichtag, in die Betrachtung einzustellen gewesen sind, da später erzielte Preise von der Entwicklungsmaßnahme beeinflusst sein können und auf Grund dessen nicht zu berücksichtigen sind. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben nicht darlegen können, dass durch die von ihnen aufgeführten Einzelverkaufsfälle, soweit sie überhaupt – zeitlich – berücksichtigt werden durften, die von dem Sachverständigen F vorgenommene Durchschnittswertbildung in Frage gestellt wird. Dies hat auch für die Verkaufsfälle in V zu gelten. Der Sachverständige hat bereits anlässlich seiner Befragung durch das Landgericht hierzu ausgeführt, dass ihm hinsichtlich der Verkaufsfälle V entsprechendes Material gefehlt habe, um verlässlich die Preise überprüfen zu können. Bei seiner Berechnung habe er jedoch V nicht völlig ausgeklammert, sondern habe bei entsprechender Bewertung feststellen können, dass auch hier Anhaltspunkte für eine gelenkte Preisfestsetzung zu erkennen gewesen seien. Von daher seien die dort erzielten Preise nicht geeignet gewesen, daraus entsprechende Vergleichswerte zu entwickeln. Es sei die gleichgelagerte Problematik gewesen, die zu den Gebieten U und W bestanden habe und die dazu geführt habe, dass die in den Kaufverträgen angeführten Vergleichspreise letztlich nicht wirklich zu verwerten gewesen seien. Deswegen sei er, der Sachverständige, zu der von ihm gewählten Berechnungsmethode gekommen, unter Berücksichtigung der Bodenrichtwerte auf breit aufgestellter statistischer Auswertung ausgehend von dem entsprechenden Marktteilnehmer bezogen auf das Jahr 1999 zu untersuchen, mit welcher Preisentwicklung für baureifes Land zu rechnen gewesen sei. Er habe sich dabei am Preisniveau des oberen Marktsegmentes im O1er Umfeld orientiert.
Auch diese Einschätzung hält der Senat insbesondere unter Berücksichtigung der Ermittlung der Bodenrichtwerte als Mittelwertbildung für plausibel und schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen an. Ergänzend ist bezüglich der Behauptung der Beteiligten zu 1) und 2), im benachbarten V sei im fraglichen Zeitraum für Bauerwartungsland ein Preis von 30 €/qm erzielt worden, noch darauf hinzuweisen, dass diese Behauptung ohne tatsächliche Grundlage ist. Aus den Bodenrichtwertlisten der Jahre 1999/2000 für V ergibt sich ein solcher Preis nur für Rohbauland. Dem entsprechen die Feststellungen in den Gutachten des Gutachterausschusses vom 16.6.2000 (dort S. 11) und vom 20.3.2003 (dort S. 13; VV Bd. 1 Bl. 112) und des Sachverständigen N in dessen Stellungnahme vom 28.5.2001 (Bd. 1 Bl. 258). Die Äußerung des Sachverständigen E01/01 (VV Bl. 296), es handle sich um Bauerwartungsland, ist daher offensichtlich irrtümlich erfolgt. Nach Hinweis auf diesen Umstand in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat sind die Beteiligten zu 1) und 2) darauf auch nicht mehr eingegangen. Die von den Beteiligten zu 1) und 2) mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 07.04.2016 beantragte Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens ist daher nicht geboten.
3. Entgegen der Auffassung der Beteiligten ist auch die von dem Sachverständigen F angesetzte Wartezeit von sechs Jahren als angemessen zu betrachten. Unter dem Begriff der Wartezeit wird die Anzahl der Jahre vom Wertermittlungsstichtag bis zur Zulässigkeit von Vorhaben verstanden (vgl. Sachverständigengutachten F, November 2012, S. 43). Die Beteiligten zu 1) und 2) halten die von dem Sachverständigen angesetzte Wartezeit zur Baulandwerdung von sechs Jahren für überhöht und meinen, dass tatsächlich eine Wartezeit von vier Jahren angemessen ist. Demgegenüber ist die Beteiligte zu 4) der Auffassung, dass die angesetzte Wartezeit zu niedrig festgelegt worden sei, vielmehr sei eine solche von acht Jahren angemessen, um noch bestehende Unsicherheiten hinsichtlich der Baulandwerdung zu berücksichtigen. Das Risiko der Baulandwerdung sei im Übrigen mit 20 % zu veranschlagen.
Der Senat folgt auch insoweit den Erwägungen des Sachverständigen F, der in der mündlichen Verhandlung plausibel dargelegt hat, dass bei der Beurteilung der Wartezeit allgemeine Überlegungen und besondere, an die örtlichen Umstände anknüpfende Überlegungen zu unterscheiden seien. In dem hier zu entscheidenden Fall sei bereits 1994 gewissermaßen eine Entwicklung absehbar gewesen. Man habe aber 1999 noch nicht gewusst, wo es dann “losgehe” und in welcher Reihenfolge die Grundstücke beplant würden. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen würden allgemein ergriffen, um die Entwicklung zu beschleunigen, dies ergebe sich einerseits schon aus dem Gesetz und beruhe andererseits auch darauf, dass man öffentliche Mittel in Anspruch nehmen könne. Eine lange Wartezeit von etwa zehn Jahren sei kaufmännisch völlig sinnlos, weil niemand in ein Bauerwartungsland investieren werde, dass absehbar erst nach einer sehr langen Zeitspanne bebaut werden könne. Für den hier zu begutachtenden Fall habe er sich an der Entwicklung in U orientiert, die etwa vier Jahre in Anspruch genommen habe. In Anbetracht der Tatsache, dass es bei Bodenordnungsmaßnahmen Vorplanungen und Vorüberlegungen gebe, habe er den hierfür erforderlichen Zeitraum mit zwei Jahren bemessen. Auch wenn hier davon auszugehen gewesen sei, dass das Gebiet abschnittsweise entwickelt werden sollte, habe kein Anhaltspunkt dafür bestanden, welche Grundstücke zuerst und welche zuletzt bebaubar würden. Bei der vorgeschlagenen Wartezeit von sechs Jahren handele es sich um einen vernünftigen mittleren Ansatz, der die verschiedenen Eventualitäten einstelle. Valide Anhaltspunkte dafür, welche Reihenfolge bei der Abschnittsbildung hätten vorgenommen werden können, hätten im damaligen maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung nicht vorgelegen, zumal die Abschnittsbildung primär nicht aus technischen Gründen, sondern oft auch aufgrund politischer Erwägungen erfolge.
Dem folgt der Senat. Hinsichtlich der Abschnittsbildung ergeben sich weder aus topografischen noch aus sonstigen Gesichtspunkten zu dem maßgeblichen Zeitpunkt ….1999 Anhaltspunkte dafür, in welcher Reihenfolge die Abschnittsbildung und damit eine gegebenenfalls gestaffelte Wartezeit anzunehmen gewesen ist. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige aus den Erfahrungen betreffend das Gebiet U eine Wartezeit von sechs Jahren abgeleitet hat. Gegen eine, von der Beteiligten zu 4) präferierte, wesentlich längere Wartezeit spricht auch nach Auffassung des Senats die Tatsache, dass sehr lange Wartezeiten zu einem relevanten Vermarktungshindernis führen würden. Insbesondere Privatkäufer, die in dem Gebiet ein Einfamilienhaus errichten wollen, würden nämlich überlange Wartezeiten nicht annehmen. Es handelt sich daher auch nach Auffassung des Senats um eine unrealistische Sichtweise, von einer Wartezeit von acht Jahren ausgehen zu wollen.
4. Der Senat folgt auch bei der von ihm vorzunehmenden Schätzung hinsichtlich des Umlegungsvorteils von 30 % den Ausführungen des Sachverständigen F. Dieser hat hierzu nachvollziehbar darauf verwiesen, dass sich der Wert von 30 % aus der Mitte der tatsächlich angefallenen Werte der Baugebiete U und W ergebe und nur zufällig mit dem maximal zulässigen Flächenabzug nach dem Baugesetzbuch übereinstimme. Dem folgt der Senat. Anhaltspunkte dafür, dass die in den Baugebieten U und W vorfindlichen Werte evident nicht vergleichbar mit denjenigen des Baugebiets Y sind, liegen dem Senat nicht vor.
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass bei den in Abzug gebrachten Erschließungskosten von 53 €/qm der von der Gemeinde nach § 129 Abs. 5 BauGB zu tragende zehn-prozentige Eigenanteil, mithin 5,30 €/qm nicht berücksichtigt worden ist. Die eigenen gesetzlichen Regelungen folgende Berechnung der Erschließungsbeiträge sowie der dabei von den Gemeinden zu tragende Eigenanteil gemäß den §§ 127 ff. BauGB kann für die Ermittlung der Bodenwerte nicht herangezogen werden. Bei dem gemeindlichen Eigenanteil handelt es sich um eine erschließungsbeitragsrechtliche Frage, die den Bestimmungen der §§ 127 ff. BauGB unterliegt, während die Berechnung der Bodenwerte auf die erwartbar anfallenden Erschließungskosten abstellt, unabhängig davon, in welcher Höhe diese später umgelegt werden können. Im Übrigen haben die Beteiligten zu 1) und 2) dem Argument der Beteiligten zu 4), die zehnprozentige Eigenbeteiligung der Gemeinde werde in der Regel ohnehin auf die Bauwilligen abgewälzt, nichts Substantiiertes entgegengesetzt. Bei dem voraussichtlichen Bodenwert spielt nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beteiligten zu 4) der zehnprozentige Eigenanteil der Gemeinde bereits deshalb in der Regel keine Rolle.
Für die von dem Senat vorzunehmende Schätzung (§ 221 BauGB i.V.m. § 287 Abs. 1 ZPO) ist auch der von dem Sachverständigen F vorgenommene Ansatz von Verfahrenskosten in Höhe von 5 DM/qm nicht zu beanstanden. Der Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung plausibel erläutert, dass die angesetzten Verfahrenskosten im engeren Sinne nur die Kosten betreffen, die aus der Veränderung eines Grundstücks herrühren. Planungskosten und Finanzierungskosten für die Entwicklung, die Bauleitplanung und ähnliches sind darin nicht angesetzt und dürfen auch nicht angesetzt werden. Daher sei dieser Posten relativ gering. Dem sind die Beteiligten nicht substantiiert entgegen getreten.
II. Wie das Landgericht zutreffend in dem angefochtenen Urteil ausgeführt hat, ergibt sich die Höhe der angemessenen Entschädigung für die streitgegenständlichen Grundstücke und des von der Beteiligten zu 4) hierauf noch zu zahlenden Betrages aus der Wertermittlung zu den maßgebenden Zeitpunkten – den Bewertungsstichtagen – in Anwendung der sogenannten “Steigerungsrechtsprechung” des Bundesgerichtshofs, der auch der Senat folgt.
Der Bewertungsstichtag bezeichnet den Zeitpunkt, für den die allgemeinen Wert- und Preisverhältnisse zu bestimmen sind, etwa in dem Sinne, was das – qualitativ zum Qualitätsstichtag beschriebene und als unverändert gedachte – Enteignungsobjekt an einem bestimmten Tag für einen Verkehrswert gehabt hätte. Der Bewertungsstichtag fällt grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Entschädigungszahlung (vgl. BGH BRS 45 Nr. 111 [S. 270]). Aufgrund der Annahme, dass eine Behörde ihre Schulden alsbald tilgt, hat der Bundesgerichtshof diesen Zeitpunkt regelmäßig mit dem Tag der behördlichen Festsetzung der Entschädigung bzw. der Zustellung dieser Festsetzungsentscheidung gleichgesetzt (vgl. BGHZ 25, 225, 230; 30, 281, 283; nunmehr § 95 Abs. 1 S. 2 BauGB). In Zeiten schwankender Grundstückspreise hat er jedoch hiervon Ausnahmen gemacht, wenn die Entschädigung nicht unwesentlich zu niedrig festgesetzt (vgl. BGHZ 25, 225, 230 f.; 26, 373, 375; 29, 217, 219 ff.; 30, 281, 283) oder in vom Enteignungsbegünstigten objektiv zu verantwortender Weise verspätet ausgezahlt (vgl. BGH WM 1962, 919, 920; BGHZ 38, 104, 109; 44, 52, 55 ff., BGH BRS 19 Nr. 79 [S. 146 f.]) worden ist, wobei er dem Enteignungsbegünstigten grundsätzlich die Verantwortung für die angemessene und rechtzeitige Entschädigung auferlegt hat (vgl. BGHZ 44, 52, 58; WM 1972, 52, 53; 1975, 640, 641; 1976, 721; 1977, 506, 508; anders bei Verzögerungen, die auf einer unbegründeten Anfechtung der Enteignung durch den Eigentümer beruhen, vgl. etwa BGH DVBl 1983, 1147 ff. [BGH 23.06.1983 – III ZR 40/82] [juris Rn. 8]; WM 1983, 997 ff. [juris Rn. 19]); in diesen Fällen verschiebt sich der Bewertungsstichtag für den noch nicht gezahlten Entschädigungsrest (vgl. BGHZ 26, 373, 377; 29, 217, 220 WM 1962, 919, 921; DVBl 1978, 378 f. [BGH 26.01.1978 – III ZR 184/75] [unter III 1 der Entscheidungsgründe]; BRS 45 Nr. 111 [S. 271]) auf den Tag der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung (vgl. BGHZ 25, 225, 231; 29, 217, 220; 30, 281, 283). Die Grundsätze der “Steigerungsrechtsprechung” sind auch auf Enteignungen im Bereich städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen anwendbar. Die Ermittlung und die rechtzeitige Auszahlung des angemessenen Entschädigungsbetrages fallen hier – wie sonst auch – in die Verantwortung des Enteignungsbegünstigten, also der Gemeinde. Die Belastungen der Stadt oder Gemeinde durch die Steigerung beruhen auf einer unangemessen niedrigen Entschädigung der betroffenen Eigentümer; es ist kein Gebot der Billigkeit, das Risiko von Schätzungsfehlern auf die Eigentümer abzuwälzen. Dass der Enteignungsbegünstigte durch die Steigerungsrechtsprechung mit zunächst unbekannten Risiken und Ausgaben belastet wird, hat der Bundesgerichtshof bereits 1958 als verfassungsrechtlich geboten bezeichnet und hinzugefügt, die öffentliche Hand dürfe die Enteignung nicht als Mittel missbrauchen, sich Land unter dem Marktwert zu verschaffen (BGHZ 26, 373, 375; vgl. auch OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.2007 – 100 U 5/96 – juris Rdnr. 94 ff.). Dem folgt der Senat auch für den hier zu entscheidenden Fall.
Das Landgericht hat zutreffend im Zeitpunkt seiner Entscheidung festgesetzt, dass die Entschädigung in den vom ihm festgesetzten Schritten, letztmalig aus 26.026,20 € ab dem 05.12.2013 jährlich in Höhe von 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz zu verzinsen ist. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme setzt der Senat die Wertermittlung zu weiteren Bewertungsstichtagen und zwar für die Zeit vom 01.11.2012 bis zum 31.12.2013, vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2015 und ab dem 01.01.2016 fest. Nach Angaben des Sachverständigen F hat dieser die ihm bekannten Richtwerte ausgewertet und mit Hilfe von Indexreihen fortgeschrieben, wobei die Fortschreibung bis zum 01.01.2014 reicht. Danach habe sich eine Wertsteigerung ergeben, der Quadratmeterpreis wäre dann bei 28,50 € angelangt. Auf weitere Stichtage habe er die Richtwerte nicht anwenden können, da diese nicht bzw. noch nicht bekannt seien. Die zum 01.01.2016 gültigen Richtwerte würden erst Ende April 2016 bekannt gegeben, so dass er sie nicht habe berücksichtigen können. Ausgehend von dem auf den 01.01.2014 bezogenen Wert von 28,50 € sei eine Wertsteigerung von etwa 5 % bezogen auf heute naheliegend. Dies ergebe einen Betrag von 29,92 €/qm.
Unter Berücksichtigung dieser Angaben und unter Anlegung der Grundsätze der Steigerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Senat die von dem Beteiligten zu 4) aufgrund des Enteignungsbeschlusses des Beteiligten zu 3) vom ….2007 jetzt noch an die Beteiligten zu 1) und 2) als Gesamtberechtigte zu zahlende Entschädigung für die Enteignung der Grundstücke Gemarkung X, Flur …, Flurstück 2 (2705 qm) und Flurstück 3 (477 qm), eingetragen im Grundbuch von X, Bl. … – auf 27.266,83 € fest. Hierbei handelt es sich um den aktuellen Wert des in Höhe von 28,64 % noch zu begleichenden Entschädigungsbetrages aus 95.205,44 € (3.182 qm x 29,92 €/qm). Hinsichtlich der “stufenförmig” festzusetzenden Bewertungsstichtage zur Berechnung des Zinsanspruches belässt es der Senat nach dem ihm gemäß § 287 ZPO eingeräumten Ermessen bei den ersten beiden von dem Landgericht festgesetzten Verzinsungsschritten und setzt sodann eine Verzinsung aus 24.970,30 € seit dem 01.11.2012 bis zum 31.12.2013, aus 25.972,75 € seit dem 01.01.2014 bis zum 31.12.2015 (3.182 qm x 28,50 € x 28,64 %) und aus 27.266,83 € (3.182 qm x 29,92 €/qm x 28,64 %) ab dem 01.01.2016 fest. Der letztgenannte Betrag entspricht der von dem Sachverständigen geschätzten Wertsteigerung um etwa 5%, gegen deren inhaltliche Richtigkeit keine Einwände von den Beteiligten vorgebracht worden sind.
Hiervon in Abzug zu bringen ist die (Teil-)Leistung der Beteiligten zu 4), soweit sie bereits mit Eingang vom 30.06.2007 auf Zinsen weitere 239,30 € an die Beteiligten zu 1) und 2) gezahlt hat.
C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Über die Erstattung der Kosten des Beteiligten zu 3) zu entscheiden besteht auch im Berufungsverfahren keine Veranlassung, da dieser weder einen Antrag in der Hauptsache noch einen solchen nach § 228 Abs. 2 BauGB gestellt hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO, diejenige über die Nichtzulassung der Revision aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 543 Abs. 2 ZPO.
OLG Frankfurt am Main, 17.06.2016 – 21 W 91/15 OLG Frankfurt am Main, 15.06.2016 – 4 W 22/16