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Timestamp: 2020-05-27 08:18:01+00:00
Document Index: 214893415

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Bail d'habitation : le congé délivré après la loi ALUR et la régularisation des charges
La matière des baux d’habitation ne manque pas de piquant. D’évolutions législatives, en évolution jurisprudentielles, elle demande une attention de tous les instants, à la fois pour le locataire et le bailleur, mais également pour leurs conseils.
Au mois de novembre 2017, deux jurisprudences de la Cour de cassation sont encore venues apporter des précisions dans ce domaine.
Quelle règle applicable aux congés délivrés par le bailleur après la loi ALUR ?
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 23 novembre 2017, n°16-20475
Avant 2014, le bailleur qui entendait donner congé à son locataire devait lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, lorsque ce dernier était âgé de plus de 70 ans et que ses ressources annuelles étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
Depuis la Loi du 24 mars 2014, dite loi « ALUR », l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989 a été modifié sur ce point. Désormais, cette offre de logement devra être faite dès lors que le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés.
En l’espèce, dans son arrêt en date du 23 novembre dernier, la 3ème chambre civile, de la Cour de cassation a eu à se pencher sur la question d’application dans le temps de cette nouvelle disposition.
En effet, le bail en question avait été conclu antérieurement à la loi ALUR et un congé avait été délivré en septembre 2014, pour une prise d’effet en 2015.
Or, il s’avère que les dispositions de la Loi ALUR ne s’appliquent qu’aux contrats de location ayant pris naissance après son entrée en vigueur, à l’exception de certains articles qui sont d’application immédiate à tous les contrats en cours. Toutefois, l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ne faisait pas partie des articles applicables immédiatement aux contrats de locations en cours.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 23 novembre 2017 écarte les dispositions textuelles et considère que l’article 15 III de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de Loi du 24 mars 2014 est applicable à tous les congés concernant des baux d’habitation en vigueur. La cour retient que la nouvelle loi est immédiatement applicable, dès lors qu’elle régit « les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ».
En l’occurrence, le bailleur a vu son congé annulé au motif que son locataire remplissant les nouvelles conditions susvisées d’âge et de revenu, il aurait dû lui faire une offre de relogement. A noter que l'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat et le montant de ses ressources à la date de notification du congé.
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi du 6 août 2015, dite loi « Macron », la question ne se pose plus puisque les nouvelles dispositions de l’article 15 sont d’application immédiate à tous les congés.
Cette jurisprudence, nous rappelle plus largement que nous devons être très vigilant aux congés donnés et aux dispositions qui s’y appliquent.
Pour exemple, au mois de décembre 2017, l’arrêté en date du 13 décembre 2017 est venu déterminer la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Cette notice doit désormais obligatoirement être jointe aux congés délivrés par le bailleur lorsqu’il souhaite reprendre ou vendre le logement.
Les congés en matière d’habitation sont de plus en plus complexes et demandent la plus grande attention.
Répétition des charges : l’absence de régularisation de charges ne fait pas courir la prescription.
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 9 novembre 2017, n°16-22445
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses assumées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut répercuter au locataire (comme par exemple la taxe d’ordures ménagères, l’entretien des espaces extérieurs au bâtiment, les frais d’ascenseur…).
Ici, une association de locataires demandait le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges qui avaient été versées, alors même que le bailleur n’avait pas procédé à la régularisation des charges.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un long arrêt sur ce cas d’espèce qui s’avère riche d’enseignements.
Tout d’abord, la Cour de cassation y rappelle à juste titre que « l'obligation de régularisation annuelle des charges [qui pèse sur le bailleur] n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur [peut] en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ».
Ensuite, l’arrêt précise que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il ne s’agit ici que d’une application légale logique mais qui a le mérite d’être rappelé.
La Cour de cassation retient ainsi dans sa décision que le jour où le locataire est en mesure de déterminer l'existence d'un indu est le jour de la régularisation de charges faite par le bailleur, et non pas le jour du versement de la provision par le locataire.
Comme l’écrit Maître Gabriel NEU-JANICKI, l’enseignement de cet arrêt peut se résumer par : « pas de régularisation, pas de prescription ».
Ce n’est qu’au jour où le bailleur procède à la régularisation des charges que le délai de prescription de l’action en répétition de l’indu commence à courir.
Enfin, la Cour de cassation rappelle à bon droit que l’action en répétition des charges indues se prescrit par trois ans.
Aussi, si depuis la loi « ALUR » les charges récupérables sont plus encadrées, il n’en reste pas moins qu’il n’existe pas de sanction contre le bailleur qui n’effectue pas de régularisation de charges annuelle. Comme pour pallier à cette absence de sanction, la cour de cassation estime que le défaut de régularisation de charges par le bailleur ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en répartition de l’indu. Il risque ainsi à tout moment de se faire assigner par son locataire « mécontent ».
Cet arrêt est aussi l’occasion de rappeler que depuis la loi ALUR, les délais de prescription en matière de bail d’habitation ont été réduits. En effet, la prescription est désormais de trois ans (à la place de cinq avant). La prescription de l'action en révision du loyer par le bailleur, quant à elle, est encore plus courte, puisqu’elle est d’un an après la date convenue par les parties dans le bail pour réviser le loyer.
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Cet article a été rédigé par Marie LACLAU et Maître Marion ROUVEURE
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Marion ROUVEURE