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Timestamp: 2016-10-24 14:21:04+00:00
Document Index: 109557150

Matched Legal Cases: ['art. 257', 'art. 866', 'art. 846', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 10', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 19', 'art. 184', 'art. 846', 'art. 19', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 257', 'art. 866', 'art. 846', 'art. 105', 'in casu', 'art. 866', 'art. 846', 'art. 184']

136 III 658. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X. et F.X. contre Soci�t� Y. (recours en mati�re civile)
Coop�rative d'habitation; contrat de bail � loyer conclu entre la coop�rative et le coop�rateur-locataire; relation entre la r�siliation du bail par la soci�t� coop�rative et l'exclusion de la soci�t�. Lorsque le rapport corporatif, qui lie le coop�rateur-locataire et la coop�rative d'habitation, et le rapport d'obligation, qui r�sulte de la conclusion d'un bail entre la soci�t� coop�rative et le coop�rateur-locataire, n'ont pas �t� coupl�s par un accord sp�cifique des parties, la soci�t� coop�rative peut r�silier le bail sans exclure le coop�rateur-locataire de la soci�t�, pour autant toutefois que le motif du cong� permette aussi l'exclusion de la coop�rative (consid. 2.1-2.4). Le manque persistant d'�gards envers les voisins, qui permet la r�siliation extraordinaire du bail (art. 257f al. 3 CO), constitue �galement, en droit de la soci�t� coop�rative, une violation du devoir de fid�lit� (art. 866 CO) autorisant l'exclusion de la coop�rative pour justes motifs (art. 846 al. 2 CO) (consid. 2.5). Faits � partir de page 66
A. A.a Les �poux H.X. et F.X. ont souscrit et lib�r� des parts sociales de la Soci�t� Y. (ci-apr�s: la coop�rative) � concurrence de 2'200 fr. Selon ses statuts, cette soci�t� a "pour but de procurer � ses membres des logements familiaux salubres, agr�ables et � bon march� dans des quartiers urbains" (art. 2); les appartements sont destin�s � �tre lou�s en priorit� aux membres de la coop�rative (art. 3); un membre de la coop�rative peut en �tre exclu lorsqu'il agit intentionnellement en contradiction avec les statuts ou avec les d�cisions obligatoires des organes comp�tents de la soci�t� ou pour d'autres justes motifs (art. 10 al. 1 let. b et c).
A la suite de l'acquisition de ces parts sociales, la coop�rative a remis � bail aux �poux H.X. et F.X. (ci-apr�s: les locataires) un appartement de trois pi�ces et deux chambrettes au 3e �tage de l'immeuble dont elle est propri�taire � la rue N., � Gen�ve. Le bail �tait conclu pour la p�riode du 1er novembre 2000 au 31 octobre 2001 et se renouvelait ensuite tacitement d'ann�e en ann�e; en dernier lieu, le loyer annuel s'�levait � 8'736 fr., sans les charges. Parall�lement, un autre contrat a �t� conclu entre les parties portant sur la location d'une place de stationnement. BGE 136 III 65 S. 67
Le 16 f�vrier 2004, plusieurs locataires ont adress� au g�rant de l'immeuble une p�tition pour se plaindre du comportement adopt� par la famille X. � l'�gard du responsable du service d'immeuble.
Par lettre recommand�e du 26 f�vrier 2004, la coop�rative a invit� les �poux X. � prendre contact avec son pr�sident; il leur �tait reproch� le d�p�t d'objets personnels sur le palier et dans les locaux communs au sous-sol, leur vulgarit� et agressivit� verbale, en particulier � l'encontre de la concierge de l'immeuble, ainsi que des cris provenant de leur appartement qui perturbaient la tranquillit� des voisins.
Les �poux X. n'ont pas r�pondu � l'invitation et la coop�rative leur a adress� un nouveau courrier recommand�, le 16 avril 2004, les mettant en garde que le conseil d'administration de la coop�rative avait pris la d�cision irr�vocable de r�silier le bail si leur comportement suscitait de nouvelles plaintes; il leur �tait � nouveau reproch� leur comportement vis-�-vis du voisinage en g�n�ral, singuli�rement � l'�gard de la concierge, le bruit provenant de leur logement, ainsi que leur sans-g�ne dans l'utilisation de la buanderie.
Au d�but de l'ann�e 2006, des locataires se sont plaints une nouvelle fois aupr�s des membres du conseil d'administration de la coop�rative du comportement bruyant adopt� par les �poux X.
Le 15 f�vrier 2006, le conseil d'administration a pris la d�cision de charger le g�rant de l'immeuble de r�silier, pour justes motifs et pour la prochaine �ch�ance l�gale, le bail de la famille X. En revanche, le conseil d'administration n'a pas prononc� l'exclusion des coop�rateurs de la soci�t�.
Le 7 mars 2006, des avis de r�siliation du bail ont �t� adress�s tant � H.X. qu'� F.X. aussi bien pour l'appartement (� l'�ch�ance du 31 octobre 2006) que pour la place de stationnement (� l'�ch�ance du 15 novembre 2006). La r�siliation �tait fond�e sur les nuisances au voisinage (bruit, encombrement du palier, non-respect des r�gles d'utilisation des parties communes) et se r�f�rait aux mises en demeure des 26 f�vrier et 16 avril 2004. BGE 136 III 65 S. 68
B. Les locataires ont requis l'annulation du cong�, tandis que la coop�rative a demand� leur �vacuation. Les deux causes ont �t� jointes devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
Par jugement du 9 mars 2009, le tribunal a d�clar� valable le cong� donn� aux locataires et a ordonn� leur �vacuation, consid�rant qu'ils avaient manqu� d'�gards envers leurs voisins, en adoptant, de mani�re persistante, un comportement tr�s bruyant et une attitude agressive et irrespectueuse.
C. H.X. et F.X. exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t pr�cit�. Les recourants soutiennent principalement que la coop�rative ne pouvait pas r�silier le bail avant de les avoir exclus de la soci�t� coop�rative. Ils concluent, principalement, � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au constat que le cong� est nul, subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale.
2. 2.1 Les recourants soutiennent que leur bail ne pouvait pas �tre r�sili� avant qu'ils n'aient �t� exclus de la soci�t� coop�rative.
2.3 Ces deux rapports juridiques, fond�s l'un et l'autre sur un accord des volont�s, g�n�rent certaines interf�rences, essentiellement au stade de la r�siliation, en raison de la convergence des buts. En BGE 136 III 65 S. 69effet, celui qui adh�re � une coop�rative d'habitation agit pour obtenir ainsi l'usage d'un logement et la soci�t� coop�rative a elle-m�me pour but de procurer des logements � ses membres. Par le contrat de bail, la soci�t� coop�rative c�de l'usage d'un logement d�termin�, moyennant l'engagement du locataire de payer le loyer. D�s lors qu'il a acquis des parts sociales (et effectu� normalement pour cela une mise de fonds), le coop�rateur-locataire se retrouve membre de la soci�t� qui est propri�taire de l'immeuble. La r�siliation unilat�rale du bail par la coop�rative d'habitation a pour effet de priver le coop�rateur-locataire contre sa volont� de l'usage du logement et de faire dispara�tre ainsi au moins l'essentiel de son int�r�t � �tre membre de la soci�t� coop�rative. Pour tenir compte de cette interf�rence entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous r�serve de dispositions particuli�res dans le contrat de bail, que la r�siliation du bail ne pouvait intervenir que pour un motif qui permettrait �galement l'exclusion de la soci�t� coop�rative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le syst�me de la coop�rative d'habitation, la possibilit� de r�silier librement le bail en respectant le terme et l'�ch�ance convenus est donc supprim�e (ATF 134 III 159 consid. 5.2.3 p. 163 s.; ATF 118 II 168 consid. 3b/aa p. 171).
Dans le seul cas qui portait sur une r�siliation (ATF 118 II 168), la coop�rative avait choisi de prononcer simultan�ment l'exclusion de la coop�rative et de r�silier le bail. La doctrine consid�re qu'il est souhaitable, en cas de justes motifs, de proc�der de cette fa�on (BARA TRUOG, Zur K�ndigung genossenschaftlicher Mietverh�ltnisse am Beispiel des Urteils des Genfer Appellationsgerichtes vom 3. Juni 1991, mp 1992 p. 40), tout en admettant qu'il n'est pas exclu que les deux actes juridiques n'interviennent pas simultan�ment et donnent lieu � deux proc�dures s�par�es (TRUOG, op. cit., p. 39).
Dans le cas examin� par la jurisprudence (ATF 118 II 168), la question de l'exclusion de la soci�t� coop�rative avait �t� tranch�e en premier lieu par l'autorit� cantonale (ATF 118 II 168 consid. 3b/bb p. 172). Se basant apparemment sur ce pr�c�dent, la doctrine en d�duit que l'exclusion de la soci�t� coop�rative doit toujours �tre tranch�e avant la question de la r�siliation du bail (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, n� 3.6, p. 91 et n� 5.2, p. 635 s.; ANITA THANEI, BGE 136 III 65 S. 70Ausgew�hlte Entscheide zum K�ndigungsschutz, Fachreihe Mietrecht n� 4, 1996, p. 5; URS ENGLER, Zur K�ndigung genossenschaftlicher Mietvertr�ge, mp 2000 p. 57).
2.4.1 Selon les principes g�n�raux, les cocontractants peuvent convenir de lier entre eux deux rapports juridiques d'une mani�re telle que l'extinction de l'un entra�ne celle de l'autre, aucun des rapports ne pouvant persister ind�pendamment de l'autre; on parle alors de contrats coupl�s, interd�pendants, li�s ou connexes (ATF 115 II 452 consid. 3a p. 454; ERNST KRAMER, Commentaire bernois, 3e �d. 1991, n� 64 ad art. 19-20 CO; AMSTUTZ/SCHLUEP, in Commentaire b�lois, Obligationenrecht, vol. I, 4e �d. 2007, n� 10 ad Einleitung vor Art. 184 ss CO; LUC TH�VENOZ, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n� 14 ad Introduction art. 184-529 CO, p. 978; INGEBORG SCHWENZER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 5e �d. 2009, n� 3.17, p. 12). Un tel lien peut �tre pr�vu dans les statuts d'une coop�rative d'habitation (SUSY B. MOSER, Wohnbaugenossenschaften, 1978, p. 168). Dans un tel cas de figure, une seule manifestation de volont� suffit pour mettre fin aux deux rapports juridiques. Les parties conviennent des motifs de r�siliation sous r�serve de dispositions imp�ratives. Si la r�siliation �mane de la soci�t� coop�rative, on peut admettre que la possibilit� de recourir � l'assembl�e g�n�rale (art. 846 al. 3 CO) doit �tre ouverte avant que la r�siliation ne soit consid�r�e comme d�finitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la r�siliation doit �tre port�e devant le tribunal comp�tent pour examiner le rapport de droit pr�pond�rant (LACHAT, op. cit., n� 3.1, p. 88), soit, dans le cas d'un BGE 136 III 65 S. 71coop�rateur-locataire, les tribunaux comp�tents en mati�re de baux et loyers. Il n'est en effet pas douteux que le but reconnaissable du coop�rateur-locataire est d'obtenir, moyennant paiement, la cession de l'usage d'un logement. Comme on le voit, il n'y a qu'une seule proc�dure, et non pas deux proc�dures successives.
2.4.2 Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas �t� coupl�s par un accord sp�cifique, chacun d'eux peut prendre fin ind�pendamment de l'autre. Dans cette hypoth�se, on peut concevoir qu'il y ait, de fa�on non simultan�e, une d�cision d'exclusion de la coop�rative et une r�siliation du bail, chaque acte pouvant donner lieu � sa propre proc�dure devant l'autorit� comp�tente (TRUOG, op. cit., p. 39). Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive � l'autre. Ainsi, un coop�rateur peut �tre exclu de la soci�t�, mais rester n�anmoins locataire sur la base du contrat de bail (MOSER, op. cit., p. 167 s.). Il est aussi imaginable que, malgr� la r�siliation du bail, le coop�rateur conserve son soci�tariat (ROLAND RUEDIN, Soci�t� coop�rative d'habitation et bail � loyer, in 8e S�minaire sur le droit du bail, 1994, p. 27). Si la coop�rative, qui a r�sili� le bail et r�cup�r� le logement, ne voit pas d'int�r�t � exclure son membre et que ce dernier ne voit pas d'int�r�t � exercer son droit de sortie, on ne discerne pas quels principes juridiques interdiraient aux parties de maintenir ce rapport de droit, �tant rappel� qu'en mati�re contractuelle les parties sont en principe seules juges de leur int�r�t (art. 19 CO).
En l'occurrence, les deux rapports juridiques n'ont pas �t� coupl�s, de sorte que la soci�t� coop�rative �tait en droit de r�silier le bail sans exclure les recourants de la soci�t�. Il n'en demeure pas moins BGE 136 III 65 S. 72qu'en raison de l'interf�rence des buts, le bail ne pouvait pas �tre r�sili� pour un motif qui n'aurait pas permis l'exclusion de la coop�rative (ATF 134 III 159 consid. 5.2.3 p. 164; ATF 118 II 168 consid. 3b/aa p. 171).
2.5 Le manque persistant d'�gards envers les voisins, lequel autorise la r�siliation extraordinaire du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, constitue �galement, du point de vue du droit de la soci�t� coop�rative, une violation du devoir de fid�lit� d�duite de l'art. 866 CO permettant une exclusion de la coop�rative pour justes motifs (art. 846 al. 2 CO; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e �d. 1995, n� 67 ad Vorbemerkungen zu Art. 266-266o CO).
BGE 136 III 65 S. 73La cour cantonale a constat� que les recourants se livraient entre eux � des disputes violentes et bruyantes qui effrayaient les enfants et qu'ils se montraient agressifs, singuli�rement � l'�gard de la concierge. Bien qu'ils s'efforcent de les minimiser, les recourants ne contestent pas vraiment ces faits. Il a �t� relev� �galement qu'ils ne respectaient pas les r�gles sur l'utilisation des locaux communs, ce qui n'est pas non plus contest�. Ils ont �t� d�ment mis en face de leurs obligations et avertis du risque de r�siliation; n�anmoins, ils ont persist� dans leur attitude. Sur ce point �galement, les recourants ne critiquent pas les constatations cantonales. Au vu des faits �tablis - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) -, on ne voit pas que la cour cantonale ait viol� le droit f�d�ral, notamment abus� de son pouvoir d'appr�ciation, en retenant qu'il y avait in casu de justes motifs, compatibles �galement avec le droit de la coop�rative, permettant la r�siliation du bail.
134 III 159,
115 II 452,
art. 866 CO,
art. 846 al. 2 CO,
art. 184-529 CO,