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Timestamp: 2016-10-25 17:24:04+00:00
Document Index: 179320223

Matched Legal Cases: ['art. 712', 'art. 684', 'art. 712', 'ATF ', 'art. 684', 'art. 712', 'art. 684', 'art. 46', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 18', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'ATF ', 'art. 712', 'art. 6', 'art. 712', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'art. 7', 'ATF ', 'art. 2', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 2', 'art. 156']

5C.195/2002 (23.12.2002)
5C.195/2002 /frs
Arr�t du 23 d�cembre 2002
S. P.________,
O. B.________,
tous deux repr�sent�s par Me Jacques Piller, avocat,
rue de Romont 14, case postale 44, 1702 Fribourg,
M.-A. C.________,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Louis-Marc Perroud, avocat, case postale 538, 1701 Fribourg.
propri�t� par �tages, action en cessation de trouble,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'�tat de Fribourg du 20 juin 2002.
M.-A. C.________ est propri�taire d'un appartement de six pi�ces situ� au 3e �tage d'un immeuble sis � Fribourg. Cet immeuble est soumis au r�gime de la propri�t� par �tages au sens des art. 712a ss CC. Il comporte au total dix appartements r�partis sur cinq �tages, soit un appartement de trois pi�ces et demie et un de quatre pi�ces et demie au rez-de-chauss�e, deux appartements de six pi�ces aux 2e, 3e et 4e �tages, ainsi qu'un appartement de quatre pi�ces et un de trois pi�ces au 5e �tage. S. et R. P.________ sont propri�taires pour une demie chacun d'un appartement de six pi�ces situ� au 4e �tage. O. B.________ est quant � elle propri�taire d'un appartement de six pi�ces situ� au 2e �tage.
Par demande du 8 mai 2000, M.-A. C.________ a ouvert action en cessation de trouble contre S. P.________, R. P.________ et O. B.________, concluant � ce qu'interdiction leur soit faite de louer individuellement les chambres de leur unit� d'�tage et, subsidiairement, � ce qu'ils soient astreints � prendre toutes mesures d'isolation phonique visant � �liminer les bruits incommodants et toutes les dispositions n�cessaires pour que leurs locataires respectent le r�glement de maison. La demanderesse all�guait que la location par chambres individuelles provoquait du bruit excessif d�s lors que, dans chacune d'elles, les locataires recevaient des visites et utilisaient des r�frig�rateurs, ainsi que des postes de radio et de t�l�vision. Ce mode de location rev�tait selon elle un caract�re commercial interdit par le r�glement pr�cit�. Les d�fendeurs ont conclu au rejet de la demande.
Par jugement du 6 septembre 2001, le Tribunal civil de la Sarine a admis la conclusion principale de la demanderesse.
L'appel interjet� par les d�fendeurs contre ce jugement a �t� rejet� le 20 juin 2002 par la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'�tat de Fribourg.
S. P.________ et O. B.________ exercent un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 20 juin 2002, en concluant au rejet de l'action intent�e par la demanderesse. Une r�ponse n'a pas �t� requise.
1.1 L'arr�t entrepris se fonde sur l'art. 684 CC, en relation avec l'art. 712a al. 2 CC (cf. ATF 106 II 315 consid. 2c p. 318 s.; P.-H. Steinauer, Les droits r�els, t. I, 3e �d., n. 1234; Meier-Hayoz, Commentaire bernois, n. 191 ad art. 684 CC; Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, n. 124 ad art. 712a CC). Il tranche ainsi une contestation civile portant sur un droit de nature p�cuniaire (arr�t 5C.218/1990 du 15 novembre 1991, consid. 1, in RNRF 75/1994 p. 290 et la jurisprudence cit�e; Meier-Hayoz, op. cit., n. 243 ad art. 684 CC), dont la valeur litigieuse, selon les constatations de la cour cantonale, atteint 70'000 fr. Le recours a en outre �t� d�pos� en temps utile contre une d�cision finale prise en derni�re instance cantonale. Il est donc recevable sous l'angle des art. 46, 48 al. 1 et 54 al. 1 OJ.
1.2 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement sur la base des faits constat�s par la derni�re autorit� cantonale, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es ou que des constatations ne reposent sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ). Dans la mesure o� les recourants s'�cartent des faits retenus dans l'arr�t entrepris sans pouvoir se pr�valoir de l'une de ces exceptions, leur recours est par cons�quent irrecevable. Il en est ainsi des all�gations visant � compl�ter l'�tat de fait au sujet de la location par chambres individuelles, qui aurait �t� et serait pratiqu�e tant par la demanderesse que par d'autres copropri�taires de l'immeuble (cf. ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252).
Les recourants reprochent � l'autorit� cantonale d'avoir viol� le droit f�d�ral en consid�rant que la location par chambres individuelles �tait interdite par l'art. 7 du r�glement d'administration et d'utilisation de l'immeuble (ci-apr�s: le r�glement). Ils se plaignent d'une mauvaise interpr�tation des dispositions de ce r�glement et d'une violation du principe de la confiance (art. 18 al. 1 CO). Ils pr�tendent en outre que l'intim�e abuserait de son droit, car ce mode de location existait d�j� avant qu'elle n'ach�te son appartement; au demeurant, elle l'aurait elle-m�me pratiqu� durant un certain temps.
2.1 La propri�t� par �tages est une copropri�t� sur un immeuble, organis�e "de mani�re que chaque copropri�taire a le droit exclusif d'utiliser et d'am�nager int�rieurement des parties d�termin�es d'un b�timent" (art. 712a al. 1 CC). Aux termes de l'art. 712a al. 2 CC, le copropri�taire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'am�nager ses locaux dans la mesure o� il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropri�taires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du b�timent, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect ext�rieur. Les propri�taires d'�tages peuvent pr�ciser conventionnellement - notamment dans le r�glement pr�vu � l'art. 712g al. 3 CC - leurs droits sur les parties de l'immeuble faisant l'objet d'une utilisation exclusive. Ils peuvent ainsi pr�voir que les locaux doivent �tre utilis�s dans un certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un commerce ou un restaurant (ATF 111 II 330 consid. 7 p. 339; P.-H. Steinauer, op. cit., n. 1241a; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 42 ad art. 712a CC).
2.1.1 Les art. 6 et 7 du r�glement de l'immeuble dans lequel sont situ�es les parts d'�tages propri�t� des parties sont libell�s comme suit:
Le copropri�taire peut utiliser, am�nager et administrer librement ses propres locaux, dans la mesure o� ce droit est compatible avec les m�mes droits des autres copropri�taires et avec les int�r�ts de la communaut� et dans la mesure o� le r�glement ne contient pas d'autres dispositions restrictives.
1. Les appartements sont destin�s en premier lieu � l'habitation.
2. Ne peuvent �tre exerc�es dans l'immeuble des activit�s commerciales qui
provoquent des �missions et �manations incommodantes telles que bruit,
vibrations, odeurs ou qui portent pr�judice ou qui vont � l'encontre du d�sir
de repos des copropri�taires ou � l'encontre des principes moraux ou de
l'hygi�ne.
Est notamment interdit:
a) l'exploitation d'un restaurant, d'une pension ou d'une entreprise analogue;
2.1.2 Consid�rant que le but de l'immeuble permettait de limiter la libert� d'utilisation du propri�taire d'�tage (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 84 ad art. 712a CC), l'autorit� cantonale a interpr�t� les dispositions r�glementaires pr�cit�es conform�ment au principe de la confiance. Autrement dit, elle a recherch� comment ces dispositions pouvaient �tre comprises de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 128 III 212 consid. 2b/aa p. 214/215, 265 consid. 3a p. 267; 127 III 279 consid. 2c/ee p. 287, 444 consid. 1b p. 445; 126 III 59 consid. 5b p. 68, 375 consid. 2e/aa p. 379 et les citations). L'application du principe de la confiance est une question de droit qui peut �tre revue librement par la juridiction de r�forme (ATF 127 III 248 consid. 3a p. 253 et les arr�ts cit�s). Pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volont� et sur les circonstances, lesquelles rel�vent du fait (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa p. 379/380 et les r�f�rences).
2.2 La cour d'appel a estim� que la demande devait d'abord �tre admise sur la base de l'art. 7 ch. 1 du r�glement, qui pr�voit que les appartements sont destin�s en premier lieu � l'habitation. De l'avis de l'autorit� cantonale, six personnes louant chacune une chambre d'un appartement y ont certes leur habitation, selon la d�finition donn�e de ce terme par le dictionnaire. En l'occurrence, il fallait cependant aussi tenir compte des circonstances et des particularit�s de l'immeuble. Autrefois occup� par un foyer, soit un lieu de vie r�serv� � une cat�gorie de personnes et offrant certains services collectifs, cet immeuble avait en effet �t� transform� et am�nag� en appartements. Son mode d'habitation s'�tait ainsi trouv� fondamentalement modifi�, l'unit� de logement passant d'une chambre, occup�e par une ou deux personnes ayant acc�s � des locaux communs, � un appartement disposant d'une cuisine et de sanitaires � l'usage exclusif de chaque copropri�taire. L'art. 7 ch. 1 du r�glement devait donc se comprendre dans le sens d'une habitation par appartements utilis�s globalement, et non divis�s par chambres.
Se r�f�rant sur ce point � la motivation retenue par le tribunal de premi�re instance, l'autorit� cantonale a r�fut� l'argument des recourants, selon lequel la location de leurs appartements respectifs par chambres individuelles ne provoquerait pas de bruits excessifs. La cour d'appel a ainsi consid�r� qu'un appartement habit� par une famille n'�tait certes pas totalement silencieux, mais qu'il ne comportait en principe qu'un seul r�frig�rateur et un, voire deux postes de t�l�vision ou de radio, alors que la pr�sence de six locataires impliquait un plus grand nombre de ces appareils; en outre, dans le premier cas, les repas �taient g�n�ralement pr�par�s pour tous et pris en commun, contrairement au second cas. Ces activit�s provoquaient � l'�vidence des �missions sonores plus importantes lorsqu'elles �taient exerc�es individuellement. Pour l'autorit� cantonale, le r�glement n'emp�chait cependant pas la location (par le propri�taire) ou la sous-location (par le locataire) d'une, voire de deux chambres � des personnes individuelles, car les cons�quences en �taient totalement diff�rentes: dans cette hypoth�se, l'occupant principal vivait en effet dans le m�me appartement que les "chambreurs" et pouvait contr�ler leur comportement, notamment concernant le bruit.
Au surplus, la cour d'appel a jug� que la location par chambres individuelles correspondait � l'exploitation d'une pension ou d'une entreprise analogue prohib�e par l'art. 7 ch. 2 let. a du r�glement. En effet, la seule diff�rence entre ce genre de location et une pension consistait dans le fait que les locataires n'�taient pas nourris, contrairement aux pensionnaires. Or cette diff�rence engendrait des nuisances suppl�mentaires puisque dans une pension, un seul repas �tait pr�par� pour tous les pensionnaires, alors que chaque locataire pr�parait lui-m�me les siens, ce qui entra�nait une utilisation et une activit� accrue dans la cuisine. De surcro�t, en septembre 1993, la Direction de la police locale de la ville de Fribourg avait exig� que les recourants fussent au b�n�fice d'une patente "G" de pension, � laquelle n'�taient soumis que les h�bergements d'h�tes en la forme commerciale.
2.2.1 Au regard de l'ensemble des circonstances, l'interpr�tation donn�e par la cour d'appel � l'art. 7 ch. 1 et 2 du r�glement n'appara�t pas contraire au principe de la confiance ni, partant, au droit f�d�ral. D�s lors que l'immeuble avait �t� transform� en copropri�t� par �tages, il est en effet raisonnable d'admettre qu'en adoptant le r�glement, les copropri�taires aient voulu �viter la continuation d'un mode d'habitation similaire au pr�c�dent, voire, comme dans le cas particulier, provoquant plus de nuisances qu'un foyer, un tel �tablissement impliquant g�n�ralement une certaine discipline.
Le recourant ne conteste d'ailleurs pas v�ritablement cette interpr�tation. Il se contente d'affirmer, en substance, que la location par chambres individuelles a toujours �t� pratiqu�e dans l'immeuble, y compris, durant une certaine p�riode, par l'intim�e. L'autorit� cantonale a toutefois r�fut� � bon droit cet argument, d�j� soulev� devant elle. Se r�f�rant � l'arr�t publi� aux ATF 111 II 330 consid. 9 p. 342, elle a en effet estim� que ni le fait que ce type de location ait d�j� exist� avant que la demanderesse n'ach�te son appartement, ni le fait que celle-ci l'ait elle-m�me pratiqu� durant un certain temps, ne l'emp�chait de se plaindre du bruit excessif et d'invoquer les dispositions du r�glement, car cela ne signifiait pas encore qu'elle se serait accommod�e une fois pour toutes de ce non respect des normes r�glementaires. Ce raisonnement n'est pas critiquable. Savoir s'il y a abus manifeste d'un droit, prohib� par l'art. 2 al. 2 CC, d�pend de l'analyse des circonstances du cas concret (ATF 121 III 60 consid. 3d p. 63). L'adjectif "manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit (arr�t 4C.225/201 du 16 novembre 2001, consid. 2b). Tel peut �tre le cas, notamment, lorsqu'une institution juridique est d�tourn�e de son but (ATF 122 II 134 consid. 7b p. 137, 289 consid. 2a p. 294; 122 III 321 consid. 4a p. 322/323), lorsqu'un justiciable tend � obtenir un avantage exorbitant (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203), lorsque l'exercice d'un droit ne r�pond � aucun int�r�t (ATF 123 III 200 pr�cit�) ou encore, � certaines conditions, lorsqu'une personne adopte une attitude compl�tement contradictoire, autrement dit lorsque, par son comportement ant�rieur, elle a inspir� chez l'autre une confiance l�gitime et l'a ainsi men� � agir, vu la situation nouvelle, de mani�re pr�judiciable � ses int�r�ts ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a p. 259; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228; Merz, Commentaire bernois, n. 444 ss ad art. 2 CC). En l'occurrence, aucune de ces situations n'est r�alis�e. En particulier, il n'est pas �tabli que le comportement de l'intim�e ait induit chez les recourants des actes pr�judiciables � leurs int�r�ts.
En conclusion, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. Les recourants seront par cons�quent condamn�s solidairement � payer les frais judiciaires (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer des d�pens, une r�ponse n'ayant pas �t� requise.
Le recours est rejet� dans la mesure o� il est recevable et l'arr�t entrepris est confirm�.
Un �molument judiciaire de 2'500 fr. est mis solidairement � la charge des recourants.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties et � la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'�tat de Fribourg.
Lausanne, le 23 d�cembre 2002