Source: https://www.mietrechtsiegen.de/betriebskostenabrechnung-umlage-der-kosten-einer-breitbandkabelanlage/
Timestamp: 2019-10-21 02:43:46
Document Index: 301161493

Matched Legal Cases: ['§ 11', '§ 7', '§ 27', '§ 256', '§ 812', '§ 7', '§ 27', '§ 1', '§ 11', '§ 4', 'BGH', '§ 27', '§ 560', '§ 7', '§ 133', 'BGH', '§ 242', '§ 280', '§ 241', 'BGH', '§ 41', '§ 3', '§ 2', '§ 92', '§ 708', '§ 511', '§ 41', '§ 3', '§ 535', '§ 41']

AG Dresden, Az.: 141 C 1323/15, Urteil vom 02.10.2015
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 132,14 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten hieraus seit dem 23.04.2015 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, für die Mietwohnung Nr. 02 01 im Gebäude …straße … in Dresden im Wege der Betriebskostenumlage eine Kabelgebühr in Höhe von 104,84 EUR jährlich auf die Kläger umzulegen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 102,82 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Streitwert wird auf 454,42 EUR festgesetzt.
Aufgrund eines Mietvertrages mit dem … Dresden vom 01.05.1979 sind die Kläger Mieter einer Wohnung in der ersten Etage des Anwesens …straße .., … Dresden (Wohnung Nr. 02 01). In dieses Mietverhältnis ist die Beklagte auf Vermieterseite eingetreten. Unter dem 31.08.1991 übermittelte die Beklagte an die Kläger eine „Erklärung zur Erhöhung des Mietzinses sowie zur anteiligen Umlage der Betriebskosten“, mit der sie ab dem 01.10.1991 aufgrund § 11 MHG und einer „Verordnung zur anteiligen Umlage von Betriebskosten“ die „vollständige Umlage der Betriebskosten“ erklärte.
2001 ließ die Beklagte im Anwesen …straße …, insbesondere auch in den von den Klägern gemieteten Wohnungen, einen Kabelanschluss zum Empfang von Fernseh- und Radioprogrammen installieren. Die Beklagte bot jedoch selbst damals keine Versorgung mit Fernseh- und Radioempfang an, sondern verwies Nutzungsinteressenten auf einer Mieterversammlung am 14.06.2001 auf den Abschluss eines Versorgungsvertrags mit der Firma S… als Anbieter.
Unter dem 06.11.2001 mieteten die Kläger von der Beklagten mit Wirkung ab dem 01.01.2002 eine weitere Wohnung in der ersten Etage Mitte des Anwesens …straße … in Dresden an (Wohnung Nr. 02 02). Gemäß § 7 Ziffer 2. dieses Mietvertrags waren von den Klägern die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bezeichneten Kosten, darunter insbesondere die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage zu tragen.
Mit Schreiben 25.04.2012 kündigte die Beklagte den Klägern mit, dass sie nun selbst die Versorgung der Wohnungen mit Fernsehempfang mithilfe der Firma T… GmbH als Dienstleister übernehmen und die hierfür entstehenden Kabelgebühren mit den Betriebskosten umlegen werde. Dem widersprachen die Kläger mit Schreiben vom 08.05.2012. Dennoch schloss die Beklagte mit der Firma T… … GmbH einen Vertrag, mit dem diese die Versorgung aller Wohneinheiten des Anwesens …straße …, auch der beiden von den Klägern gemieteten Wohnungen, ab dem 01.07.2012 zu einem Preis von 8,72 EUR monatlich pro Einheit mit über 100 Fernseh- und Radioprogrammen über den Kabelanschluss übernahm.
Unter dem 20.05.2014 rechnete die Beklagte über die Betriebskosten für den Zeitraum 01.10.2012 bis 30.09.2013 ab. Einschließlich jeweils 104,64 EUR auf die Kläger umgelegter Kabelgebühren ergab die Abrechnung für die von den Klägern gemietete Wohnung 02 01 eine Nachforderung von 214,86 EUR und für die von ihnen angemietete Wohnung 02 02 eine Nachforderung von 170,93 EUR. Aufgrund der Abrechnungsergebnisse erhöhte die Beklagte die von ihr monatlich geforderten Vorauszahlungen ab dem 01.07.2014 für die Wohnung 02 01 um monatlich 9,50 EUR, wonach sich die von ihr monatlich geforderte Gesamtmiete auf 507,40 EUR belief, und für die Wohnung 02 02 um 6,00 EUR, wonach sich die von ihr monatlich geforderte Gesamtmiete auf 210,82 EUR belief. Der Umlage der Kabelgebühren von 104,64 EUR widersprachen die Kläger mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 04.07.2014 und kündigten an, ihre Nebenkostenvorauszahlungen für die Wohnung 02 01 lediglich um 6,50 EUR zu erhöhen.
Die Beklagten zahlten auf die Miete für die Wohnung 02 02 im Juli und August 2014 zunächst nur je 204,82 EUR. Am 26.08.2014 zahlten sie einen Betrag von 72,25 EUR unter Angabe des Verwendungszwecks „Whg. 02 02, BK Nachzahlung 66,26 EUR restliche BK-Vorauszahlung August 2014 6,00 EUR“ und ab September 2014 sodann 210,82 EUR. Für die Wohnung 02 01 zahlten die Kläger im Juli und August 2014 zunächst nur je 497,90 EUR, am 26.08.2014 dann einen Betrag von 116,72 EUR unter Angabe des Verwendungszwecks „Whg. 02 01 BK-Nachzahlung 110,22 EUR restliche BK-Vorauszahlung August 2014 6,50 EUR“ und ab September 2014 je 504,40 EUR.
Mit Schreiben vom 16.01.2015 mahnte die Beklagte einen Mietzahlungsrückstand von 113,00 EUR für die Wohnung 02 02 und von 132,14 EUR für die Wohnung 02 01 an und drohte „bei weiterem Zahlungsverzug“ an, den Rückstand mit anwaltlicher Hilfe gerichtlich beizutreiben und das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Daraufhin überwiesen die Kläger an die Beklagte am 26.01.2015 die angemahnten Beträge unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
Die Kläger meinen, dadurch dass die Beklagte den Mietern bei einer Mieterversammlung am 14.06.2001 mitgeteilt habe, dass die Vermieterin nach Herstellung des Kabelanschlusses die Versorgung der Wohnungen mit den entsprechenden Fernseh- und Radioprogrammen nicht vornehmen werde, sondern es Sache der Mieter sei, sich eigenständig bei der Firma S… um eine solche Versorgung zu kümmern, und die Beklagte danach auch jahrelang die Mieter nicht mit Fernseh- und Radioprogrammen über Kabel versorgt habe, sei zumindest stillschweigend eine Vereinbarung zustande gekommen, die die Umlagefähigkeit von Kabelgebühren ausschließe. Sie behaupten, sie hätten deswegen seither mit der Firma Schott einen Versorgungsvertrag und am 13.05.2009 mit der Telekom zusätzlich einen weiteren, auch die Versorgung mit Internet einschließenden Versorgungsvertrag für die Wohnung 02 01 geschlossen.
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 245,14 EUR zu bezahlen, nebst Verzugszins in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 23.04.2015,
2. festzustellen, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, für die Mietwohnung Nr. 0201 im Gebäude …straße … und für die Mietwohnung 0202 im Gebäude …straße … in Dresden im Wege der Betriebskostenumlage eine Kabelgebühr in Höhe von jeweils 104,64 EUR jährlich pro Wohnung auf die Kläger umzulegen und
3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 176,12 EUR zuzüglich Verzugszins hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.04.2015 zu zahlen.
Sie meint, dass das Feststellungsbegehren mangels Feststellungsinteresses der Kläger nicht zulässig sei.
Das Gericht hat die Beklagte im Termin vom 29.06.2015 informatorisch befragt. Insoweit wird auf das Protokoll der Sitzung vom 29.06.2015 (Bl. 47 f. d.A.), wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergänzend auf die von den Prozessbevollmächtigten der Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere fehlt es nicht an dem gemäß § 256 ZPO erforderlichen Feststellungsinteresse, weil sich die Beklagte des Rechts berühmt, die für die Versorgung der Wohnungen mit Rundfunk- und Fernsehprogrammen anfallenden Kabelgebühren mit den Betriebskosten auf die Kläger umzulegen, und die dadurch insoweit entstandene Unsicherheit in Bezug auf den Umfang der mietvertraglich umlegbaren Nebenkosten nicht auf einfachere Weise beseitigt werde kann (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 13.03.2014, 433 C 5966/13, zitiert nach juris, Tn. 3, AG Schönefeld, Urteil vom 31.10.2007, 104a 342/07, zitiert nach juris, Tn. 4).
Die Klage ist jedoch nur teilweise begründet. Nur soweit die Kläger am 26.01.2015 für die Wohnung Nr. 02 01 auf die Betriebskostennachforderung 2012/ 2013 einen Betrag von 110,22 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen für August 2014 von 6,50 EUR unter dem Vorbehalt der Rückforderung an die Beklagte gezahlt haben, können sie diese Zahlungen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Variante BGB zurückfordern, weil es an einem Rechtsgrund für die Umlage der Kabelgebühren fehlt (dazu 1.). Demgegenüber ergibt sich der Rechtsgrund für die Umlage der Kabelgebühren hinsichtlich der Wohnung Nr. 02 02 aus § 7 Ziffer 2 des Mietvertrags vom 06.11.2001 i.V.m. Ziffer 15 b der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (dazu 2.).
Hinsichtlich der Wohnung 02 01 bietet der Mietvertrag vom 01.05.1979 auch unter Hinzunahme der „Erklärung zur Erhöhung des Mietzinsen sowie zur anteiligen Umlage der Betriebskosten“ vom 31.08.1991 – soweit vorliegend – keine hinreichende Grundlage für eine Umlage. Zwar konnten gemäß §§ 1 Abs. 1, 7 der Verordnung über die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter vom 17. Juni 1991 (BetrKostUV) auch die Kosten einer Breitbandverteilanlage als Betriebskosten durch einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters auf den Mieter umgelegt werden. Erforderlich für die Wirksamkeit einer solchen Erklärung gemäß § 11 Abs. 3 BetrKostUV i.V.m. § 4 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe war jedoch, dass in der Erklärung die Betriebskostenarten inhaltlich bestimmt und eindeutig angegeben waren (vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2006, VII ZR 279/05, zitiert nach juris, Tn. 14). Ob hierfür ein Globalverweis auf „sämtliche“ in einer Verordnung aufgeführten Betriebskosten aus Transparenzgesichtspunkten unzureichend war (so AG Naumburg, Urteil vom 13.10.1992, 3 C 371/92, zitiert nach juris, Tn. 9; Sternel MDR 1991, 381, 385), kann dahinstehen. Jedenfalls reicht der Verweis auf eine „Verordnung zur anteiligen Umlage von Betriebskosten“ nicht aus, weil eine Verordnung mit einer solchen Bezeichnung nicht existierte. Inwieweit sich Unklarheiten darüber, ob sich die „vollständige Umlage der Betriebskosten“ auf die in der BetrKostUV aufgeführten Betriebskostenarten, den umfangreicheren Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder auf ein anderes Regelwerk bezog, unter Berücksichtigung der in der Mieterhöhungserklärung in Bezug genommenen Berechnungen auf dem zweiten Blatt der Erhöhungserklärung hätten ausräumen lassen, kann vom Gericht nicht nachvollzogen werden, weil bei der Beklagten das zweite Blatt der Umlageerklärung nicht mehr auffindbar ist.
Weil § 560 Abs. 4 BGB die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur auf eine angemessene Höhe zulässig ist und hierfür für die folgende Abrechnungsperiode prognostizierte Kosten für den Kabelanschluss hierbei außer Ansatz bleiben, können die Kläger von der Beklagten auch die Rückzahlung der Vorauszahlung für August 2014 in Höhe des unter Vorbehalt gezahlten Teilbetrags von 6,50 EUR verlangen.
Nicht begründet ist dagegen die Rückforderung der am 26.01.2015 für die Wohnung 02 02 gezahlten 113.00 EUR.
Soweit die Kläger meinen, die im Formularvertrag vom 06.11.2001 unter § 7 Ziffer 2 vereinbarte Umlage der Kosten für den Betrieb der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage sei durch eine mündliche oder stillschweigende Vereinbarung mit Vertretern der Beklagten im Rahmen der Mieterversammlung am 14.06.2001 jedenfalls unter Hinzunahme des Umstandes als abbedungen anzusehen, dass sich die Beklagte in der Folge über viele Jahre nicht um die Versorgung der Wohnungen mit Kabelfernsehen gekümmert habe, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Gemäß §§ 133, 157 BGB lässt sich schon grundsätzlich allein aus der Mitteilung von Vertretern der Beklagten im Rahmen einer Mieterversammlung, die Beklagte werde die Versorgung der Wohnungen nicht vornehmen, es sei vielmehr Sache des Wohnungsmieters, sich eigenständig durch Abschluss von Versorgungsverträgen mit der Firma S… hierum zu kümmern, kaum eine Willenserklärung des Inhalts ableiten, dass die Beklagte damit für alle Zukunft darauf verzichte, die Zuständigkeit für eine Versorgung der Mieter mit Kabelsendungen an sich zu ziehen und dann anfallende Kabelgebühren auf die Beklagten umzulegen. Umso weniger liegt dies nahe, wenn wie im vorliegenden Fall ein halbes Jahr später ein Mietvertrag geschlossen wird, der die Umlagefähigkeit von Kosten für den Betrieb einer mit dem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage ausdrücklich vorsieht. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Kläger den Kabelanschluss nur in der Wohnung 02 01, nicht jedoch in der Wohnung 02 02 nutzen (vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007, VIII ZR 202/06, zitiert nach juris, Tn. 27). Ein Ausschluss der Umlage von Kabelgebühren ist dann auch nicht gemäß § 242 BGB unter Vertrauensschutzgesichtspunkten geboten. Soweit die Kläger behaupten, sie hätten wegen der Mitteilungen der Beklagtenmitarbeiter in der Mieterversammlung vom Juni 2001 Versorgungsverträge mit der Firma S…und der T… geschlossen, ergibt sich hieraus jedenfalls nicht, dass es ihnen nach der Ankündigung der Beklagten vom 25.04.2012 nicht möglich gewesen wäre, sich rechtzeitig bis zum Beginn des Abrechnungszeitraums 01.10.2012 bis 30.09.2013 aus diesen vertraglichen Bindungen wieder zu lösen.
Ein Anspruch der Kläger auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, soweit sie zur Abwehr der unberechtigten Umlage der Kabelgebühren für die Wohnung 02 01 entstanden sind, ergibt sich aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB nur in Höhe von 102,82 EUR. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist anerkannt, dass eine Vertragspartei, die von einer anderen Vertragspartei etwas verlangt, was nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, ihre Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechte und Interessen der anderen Vertragspartei gemäß § 241 Abs. 2 BGB verletzt und sich – soweit dies schuldhaft geschieht – dem Grunde nach schadensersatzpflichtig macht (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009, V ZR 133/08, zitiert nach juris, Tn. 17 m.w.N.). Jedoch errechnet sich die Höhe der für das anwaltliche Schreiben des Klägervertreters vom 04.07.2014 in Bezug auf die Wohnung 02 01 erstattungsfähigen Rechtsanwaltskosten gemäß §§ 41Abs. 5, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO, ausgehend von einem Geschäftswert von 209,28 EUR (104,64 EUR Betriebskostennachforderung 2012/ 2013 zzgl. 104,64 EUR Abwehr der mit der Umlage der Kabelgebühren verbundenen „Mieterhöhung“ für die Zukunft) wie folgt:
1,6-fache Geschäftsgebühr gemäß §§ 2, 13 RVG i.V.m. Nrn. 2300, 1008 VV-RVG:72,00 EUR
Zzgl. Post- und Telekommunikationspauschale gem. Nr. 7002 VV-RVG: 14,40 EUR
Zwischensumme: 86,40 EUR Zzgl. 19 % MWSt gemäß Ziffer 7008 VV-RVG 102,82 EUR.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708Nr. 11, 711,713 ZPO. Mangels eines Zulassungsgrundes gemäß § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ist die Berufung gegen diese Entscheidung nicht zuzulassen.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 41Abs. 5, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Weil die Pflicht des Mieters auf Ausgleich der auf ihn umgelegten Nebenkosten teil seiner Mietzahlungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB ist, entspricht der Wert eines Rechtsstreits über vom Vermieter zusätzlich geforderte, bisher nicht umgelegte Betriebskostenpositionen einem Mieterhöhungsstreit gemäß § 41 Abs. 5 GKG. Er ist mit dem Jahresbetrag von zweimal 104,64 EUR zuzüglich 245,14 EUR für den Zahlungsantrag zu bewerten.
WEG – Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche Fristlose Mietvertragskündigung aufgrund erheblicher Pflichtverletzung des Mieters