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Timestamp: 2018-07-23 08:01:30
Document Index: 111577155

Matched Legal Cases: ['§573', '§573', 'Art 14', '§ 573', '§ 566', '§573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§ 573', '§573', '§ 573', '§ 573', '§573', '§ 573', '§573']

ᐅ Verkauf und Kündigungsschutz - Mietrecht - JuraForum.de
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Verkauf und Kündigungsschutz
Dieses Thema "ᐅ Verkauf und Kündigungsschutz - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Mary77, 9. April 2013.
Mary77 Boardneuling 09.04.2013, 15:44
Angenommen, Vermieter A möchte sein Haus verkaufen (Zweifamilienhaus), aus dem er ausgezogen ist und deshalb seinen Mietern B kündigen. Darf A dann noch vor Ablauf der Kündigungsfrist das Haus verkaufen? Diese betrüge 6 Monate. Anders gesagt: darf A im Januar kündigen und im Februar verkaufen oder muss er die 6 Monate abwarten?
Kyuubi86 V.I.P. 09.04.2013, 15:59
AW: Verkauf und Kündigungsschutz
es gibt keinen grund, der gegen einen verkauf spräche. frage sollte eher sein, ob er in dem kontext wirklich eine kündigung aussprechen kann. der bloße hausverkauf als solcher ist jedenfalls kein wirksamer grund.
772 V.I.P. 09.04.2013, 16:06
Da Wohnungsvermieter nicht wirksam grundlos kündigen können, wäre diese Begründung entscheidend. Was können wir in diesem Beispiel annehmen?
Mary77 Boardneuling 09.04.2013, 16:11
Z.B. Weil der Vermieter sonst erhebliche wirtschaftliche Nachteile in Kauf nehmen müsste, wenn er das Haus vermietet verkaufen will.
Angenommen, seine Kündigung ist rechtens. Würde dann Mietvertrag mitsamt ausgesprochener Kündigung auf den neuen Eigentümer übergehen? Oder muss dieser dann erneut unter erneuter Einhaltung der Frist kündigen?
Cloakmaster V.I.P. 09.04.2013, 16:23
Zitat von Mary77: ↑
Dies ist kein hinreichender Grund. Eine Kündigung mit dieser Begründung wäre unwirksam.
Der Grundatz lautet "Kauf bricht nicht Miete". Wird eine vermietete Wohnung oder ein Haus verkauft, dann tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Vertrag ein. Es wird also kein neueer Mietvertrag geschlossen, sondern es bleibt - aus Mietersicht - alles beim Alten, mit Ausnahme des Zahlungsmpfängers. Gleichs würde auch für eine laufende Kündigung bedeuten. Da es sich um ein 2-Familien-Haus handelt, hätte der Eigentümer, so lange er in der zweiten Wohnung des selben Hauses wohnte, "erleichtert" kündigen können, nach §573a. Dabei verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei auf mindestens sechs und - je mach Mietdauer - bis zu 12 Monate.
Würde das Haus anschliessend noch während der laufenden Kündigungsfrist verkauft, dann würde auch die Kündigungsfrist weiter laufen, als sei nichts geschehen. Natürlich können sich Mieter und Neu-Eigentümer darauf verständigen, das Mietverhältnis dann doch forzusetzen, oder aber auch auf einen früherern Auszug. Das wäre allerdings Verhandlungssache.
Kyuubi86 V.I.P. 09.04.2013, 16:40
auer - bis zu 12 Monate.
Das ist so pauschal nicht richtig. Wenn der Vermieter das Haus aufgrund des Mietverhältnisses nur unter großen Verlusten verkaufen kann, sieht das BVerfG gerade in diesem Fall einen Fall des §573 II Nr3. Das gebietet der Eigentumsschutz aus Art 14 GG.
Wichtig ist dabei, dass neben einem tauglichen Verwertungsgrund das Mietverhältnis der Verwertung entgegensteht und dadurch ein erhebliche Einbuße für den Verkäufer entstünde.
Ron-Wide V.I.P. 09.04.2013, 18:02
Ich sehe hier die Kündigung nach § 573a BGB, die keiner besonderen Begründung bedarf.
Verkaufen kann der Eigentümer solange er Eigentümer ist. Das hat mit einer Kündigungsfrist nichts zu tun.
Es kann nur passieren, dass der Käufer nicht in den Kauf einsteigt, solange die Mieter nicht ausgezogen sind.
Wenn aber doch, dann greift § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete).
Cloakmaster V.I.P. 09.04.2013, 18:08
Dazu müsste die Kündigung aber VOR dem Auszug des Eigentümers statt gefunden haben. Die Fallbeschreibung legt das nicht nahe. Zudem wäre die Kündigung nach §573a Abs. 1 auch nur dann wirksam, wenn unter Verweis auf ebendiesen § gekündigt worden wäre.
Lichtboxer V.I.P. 09.04.2013, 18:15
Nein, dies kann man eigentlich ausschließen, da der Vermieter nicht mehr in dem Haus wohnt. Dann entfällt diese Möglichkeit.
Im Übrigen müsste man eine solche Kündigung sehr wohl mit dem Sonderkündigungsrecht nach $§ 573a Abs. 1 oder 2 begründen.
Ron-Wide V.I.P. 09.04.2013, 18:22
- Wo steht, dass der Vermieter dann nicht nach § 573a kündigen könnte, wenn er bereits ausgezogen ist?
- Wenn die Kündigung nach § 573a erfolgt, dann ist das logischerweise der Kündigungsgrund. Der Wortlaut der Kündigung richtet sich nach § 573a Abs. 3. (Was ja auch kein Thema war und niemand bestritten hat - oder wollen wir nun ein Fass aufmachen?)
Lichtboxer V.I.P. 09.04.2013, 18:28
Das ergibt sich unmittelbar aus dem Wortlaut des Gesetzes "n einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude". Das Gebäude wird nicht (mehr) vom Vermieter selbst bewohnt. Eine Übergangsfrist ist aus der Rechtsprechung nicht bekannt.
Wenn die Kündigung nach § 573a erfolgt, dann ist das logischerweise der Kündigungsgrund. Der Wortlaut der Kündigung richtet sich nach § 573a Abs. 3. (Was ja auch kein Thema war und niemand bestritten hat - oder wollen wir nun ein Fass aufmachen?)
Es geht nicht um ein Fass, sondern um ergänzende Hinweise. Laut Sachverhalt soll eh ein anderer Grund vorliegen. Aber wenn man, wie Du vorliegend, eine Kündigung nach § 573a BGB empfiehlt, sollte man das auch zu Ende ausführen.
Cloakmaster V.I.P. 09.04.2013, 18:28
wie wäres mit dem § selbst?
Zitat von §573a:
1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen...
Wenn der Vermeiter ausgezogen ist, wohnt er nicht mehr dort. Oder?
- Wenn die Kündigung nach § 573a erfolgt, dann ist das logischerweise der Kündigungsgrund. Der Wortlaut der Kündigung richtet sich nach § 573a Abs. 3. (Was ja auch kein Thema war und niemand bestritten hat)
Nur gibt die Fallbeschreibung nicht her, daß die Kündigung unter Verwies auf §573a Abs. 1 erfolgt wäre.
Ron-Wide V.I.P. 09.04.2013, 19:03
- Ich lege diesen speziellen Fall anders aus.
Es ist immer noch das Gebäude des Vermieters. Wenn auch die Wohnung oder der Teil des Gebäudes, den er zum Wohnen benutzt hat, nun möglicherweise leer steht. Er zahlt nach wie vor für den vorher von ihm genutzten Teil immer noch die Nebenkosten und auch für den Leerstand. Da sonst niemand in der von ihm verlassenen Wohnung wohnt, komme ich zu der Überzeugung, es handelt sich immer noch um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude.
- Wenn man als Vermieter nach § 573a kündigen möchte, dann darf man auch die genaue Kenntnis des Paragrafen und seine Bedingungen voraussetzen.
Und wenn man in unserem Mietrechtsforum von einer solchen Kündigung spricht, dann setzt man eigentlich voraus, das die User wissen was damit gemeint ist. Es gibt keinen Grund um mich nun weiter langatmig und mit erhobenem Zeigefinger an solchen Kinkerlitzchen, wie die Vermieterkündigung auszusehen hätte, aufzuhängen.
Cloakmaster V.I.P. 09.04.2013, 19:12
Ich kann @Ron-Wides Argumentation sehr gut nachvollziehen, würde aber - rein subjektiv - den 573a so streng auslegen, daß in diesem Falle "saelbt bewohnt" auch ein tatsächliches Wohnen im Gebäude, und nicht nur dessen Besitz bedingt.
Kyuubi86 V.I.P. 09.04.2013, 19:58
Rons Argumentation würde aber schon dem Schutzzweck der Norm zuwiderlaufen. Die Norm dient dem Schutz des Vermieters dahingehend, dass in solch vergleichsweise kleinen Gebäuden ein harmonisches zusammenleben möglich sein muss. Wohnt der Vermieter nicht tatsächlich in der Wohnung, liegt ein solches Interesse auch nicht vor. Nebenkosten zahlen ist eben kein wohnen. Auch schon deshalb, weil sonst Vermieter bei einem Leerstand zwischen zwei Mietern ebenfalls Nebenkosten zahlen müssen und daraus schlecht ein besonderes Kündigungsrecht gegenüber der bestehenden Mietpartei in der zweiten Wohnung ziehen können. Das würde die Norm überstrapazieren. Selbst wenn ein Vermieter die Wohnung als Wochenendhaus nutzt, ist ein Sonderkündigungsrecht nach $573a zu verneinen. Bis dahin ist die Meinung in der Literatur auch weitgehend einhellig. Der Streit beginnt eigentlich erst bei der Frage, ob noch ein vollwertiger Zweitwohnsitz von der Norm erfasst wird. Hier muss abgewogen werden.
Aber abgesehen vom gesagten ist eine Kündigung nach §573a treuwidrig und damit unwirksam, wenn sie lediglich dazu dient, das Haus anschließend leerstehend zu verkaufen.