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Timestamp: 2019-09-20 02:13:26
Document Index: 221797241

Matched Legal Cases: ['Art. 266', 'BGE', 'Art. 259', 'Art. 259', 'BGE', 'Art. 266', 'Art. 259', 'Art. 266', 'Art. 259', 'Art.\n266']

4C.384/2005 - 2006-03-22 - Vertragsrecht - Mietvertrag; Mängel; Herabsetzung des Mietzinses
A.b Am 17. Dezember 2002 fand ein Augenschein mit Vertretern des Mietamts X.________ und den Parteien statt. Im Augenscheinprotokoll wurden unter 30 Positionen unter anderem folgende Feststellungen zu den vorhandenen Mängeln gemacht: diverse Beschädigungen im Parkettboden (Galerie) sowie Kratzer und Spalten im Plattenboden und auf den Treppenstufen zur Galerie (Wohnbereich); Mängel der Kunststeintreppe (Treppenhaus); fehlende Einfassungen oder Verkleidungen (Kamin im Bodenbereich); Abdeckung Heizverteiler im Wohnbereich kurz vor dem Augenschein montiert und nunmehr mängelfrei; Deckenabschluss im Galeriebereich unsorgfältig fertiggestellt; Wand hinter der Eingangstür zum WC nicht fertiggestellt und beschädigter Deckenverputz; unsorgfältig eingepasste und unbehandelte seitliche Holzabdeckungen im Bad; fehlende Abdeckung im Übergang Parkettboden/Wände im Treppenhaus; fehlende Abdeckung oberhalb der Hauseingangstüre; Fugendichtungen und Löcher in den Wandplatten im Keller-Badezimmer sowie fehlendes Lavabo; wackelnde und erst im Nachhinein provisorisch erhöhte bzw. nicht fertiggestellte Geländer (Galeriegeschoss, Treppenhaus bzw. Terrasse); defekte Fenster in der Küche anfangs November ersetzt; im Wintergarten zwei gespaltene
Fensterscheiben und ein nicht schliessbares Fenster; klemmende Eingangstüre; undichte Fugendichtung der Badewanne. Unter Postionen 18 und 19 wird insbesondere zum "Kinderspielzimmer" festgestellt: "Das Zimmer ist nicht beheizbar" und "hat als Bodenbelag einen rohen Zementüberzug". Unter Positionen 25-27 wird zur "Terrasse" Folgendes festgestellt: "Das Geländer ist wacklig und nicht fertig gestellt"; "Die Terrasse ist noch nicht benutzbar" und "Der Zugang zur Terrasse ist zu eng". Unter Positionen 28-30 finden sich schliesslich zur "Garage" folgende Feststellungen: "Die Zufahrt zum Autounterstand ist (zu) eng, (zu) kurvig und steil"; "Der Wendeplatz ist nicht benutzbar" und "Das Garagentor fehlt".
Das Obergericht kam in Bezug auf die Mietzinsherabsetzung zum Schluss, dass das Mietobjekt von Beginn an mit zahlreichen Mängeln behaftet war und der Kläger davon Kenntnis hatte. Das Gericht stellte fest, dass der Kläger - überwiegend erfolglos - versuchte, diese zu beheben und dass insbesondere die Terrasse noch im Januar 2004 mangelhaft und für eine Familie mit kleinen Kindern untauglich war; dass das fehlende Garagentor sowie die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Garage und des Wendeplatzes Mängel darstellten; und dass der Kläger einen Nebenraum als Kinderspielzimmer vermietete, der dann nur bedingt als solches verwendbar war, was in quantitativer Hinsicht als Mangel zu qualifizieren sei, da die dauernd nutzbare Mietfläche entsprechend kleiner war. Das Gericht reduzierte dementsprechend den Mietzins in zwei Zeiträumen, nämlich vom Oktober 2002 bis März 2003 um 40% auf Fr. 1'500.-- monatlich und für April 2003 bis zum Vertragsende um 30% auf Fr. 1'750.-- monatlich. Die fristlose Kündigung hielt das Gericht dagegen nicht für gerechtfertigt, da den Mietern insbesondere die Benutzung der Wohnung weiterhin zumutbar gewesen sei und es verneinte auch einen Kündigungsgrund nach Art. 266g OR. Das Gericht verpflichtete daher den
Beklagten zur Bezahlung der Mietzinsdifferenz bis 30. September 2005. Zur Forderung des Klägers auf Schadenersatz unterschied das Gericht ebenfalls zwei Phasen: Für die Zeit, als die Mieter das Objekt bewohnten belastete es ihnen Wasserverbrauch (Fr. 750.--), anerkannte Grundgebühren für Kehricht und TV (Fr. 266.45), elektrische Energie für allgemeine Beleuchtung (Fr. 341.85) sowie für Wärmepumpe und Warmwasser (Fr. 649.20), Wartungskosten für Heizung und Warmwasser (Fr. 120.--), Boilerentkalkung (Fr. 193.30) sowie Verwaltungskosten (Fr. 30.--). Für die Zeit nach dem Auszug bis zum Einzug der Nachmieter hielt das Gericht Nebenkosten von insgesamt Fr. 383.25 (elektrische Energie, Wasserverbrauch, Grundgebühr Kehricht, Wartung Heizung/Boiler, Verwaltungskosten) für ausgewiesen. Ausserdem belastete es dem Beklagten die vertragliche Reinigungspauschale von Fr. 2'500.-- und die Kosten für die Nachmietersuche in Höhe von Fr. 5'100.25. Als Mieterschäden stellte das Gericht Kosten für Möbelentsorgung (Fr. 300.--), für Malerarbeiten (Fr. 600.--) und für neue Schlüssel sowie Zylinderauswechslung (Fr.550.--) fest.
2.4 Der Kläger beanstandet schliesslich das Mass der Mietzinsherabsetzung als rechtsfehlerhaft. Er beanstandet dabei zu Unrecht, dass die Vorinstanz eine pauschale Reduktion für sämtliche festgestellten Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Zustand nach Billigkeitsgesichtspunkten ermittelt hat, indem sie den Wert des mangelhaften Mietobjekts dem Wert in mängelfreiem (vertragsgemässen) Zustand gegenübergestellt hat; ein solches Vorgehen ist nicht zu beanstanden (BGE 4C.306/1998 E. 4; Higi, a.a.O., N 12 ff. zu Art. 259d OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., 2005, S. 150; SVIT-Kommentar, 2. Aufl. 1998, N 17 ff. zu Art. 259d OR). Das Ausmass der Mietzinsreduktion beruht sodann auf einem Ermessensentscheid, in den das Bundesgericht nur eingreift, wenn das kantonale Gericht grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn es Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen bzw. umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat oder wenn sich schliesslich der Entscheid als im Ergebnis offensichtlich unbillig und stossend erweist (BGE 130 III 504 E. 4.1 S. 507 f.; 128 III 428 E. 4 S. 432 je mit Verweisen). Davon kann hier weder für die
erste noch die zweite Periode die Rede sein, zumal sich die vom Kläger angeführten Präjudizien mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichen lassen. Die Berufung ist unbegründet, soweit darauf einzutreten ist.
3.2 Nach Art. 266g OR können die Parteien aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Abs. 1). In diesem Fall bestimmt der Richter die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände (Abs. 2). Da die fristlose Kündigung im Sinne von Art. 259b lit. a OG einen Sondertatbestand der allgemeinen ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g OR bildet, ist eine Umdeutung einer (mangels eines schweren Mangels) nicht gerechtfertigten fristlosen Kündigung wegen Mängeln in eine gültige aus wichtigem Grund ausgeschlossen (Higi, a.a.O., N 33 und 44 zu Art. 259b OR; vgl. auch Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Diss. St. Gallen, 1992 S. 264 f.; Urteil 4C.168/2001 vom 17. August 2001 E. 4a). Aus den Feststellungen im angefochtenen Entscheid ergeben sich keine zusätzlichen Umstände, welche als wichtige Gründe in Betracht fallen könnten. Dass sich das persönliche Verhältnis des Beklagten zum Kläger wegen der Mängel der Mietwohnung und der entsprechenden Auseinandersetzung verschlechterte, bildet keinen wichtigen Grund im Sinne von Art.
266g Abs. 1 OR.
Entscheid : 4C.384/2005
Datum : 22. März 2006
Publiziert : 16. Mai 2006
Regeste : Mietvertrag; Mängel; Herabsetzung des Mietzinses
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126-III-10 • 127-III-73 • 128-III-428 • 129-III-118 • 130-III-102 • 130-III-417 • 130-III-504
4C.164/1999 • 4C.168/2001 • 4C.306/1998 • 4C.384/2005 • 4C.527/1996
OG: 55, 59, 63, 64, 156, 159, 259b
OR: 18, 42, 256, 257a, 258, 259, 259a, 259b, 259d, 264, 266g, 267
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