Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD995613.htm
Timestamp: 2014-09-18 13:39:12+00:00
Document Index: 13498777

Matched Legal Cases: ['HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'HD ', 'domstolen\n']

H�gsta domstolens referat NJA 1995 s 613 (nr 94)
Fr�ga om �verl�telse av andel i bostadsf�rening mot s�rskild ers�ttning stred mot f�rbudet i 12 kap 65 � JB.
Lagrum:12 kap. 65 � jordabalken (1970:994); 10 � lag (1984:81) om fastighetsm�klare; 14 � lag (1984:81) om fastighetsm�klare
Erika L f�rde efter st�mning � Anders � vid Stockholms TR den talan som framg�r av TR:ns dom.
TR:n (r�dm�nnen Junestad och Lundin samt f�rde i dom d 30 nov 1993:
P� h�sten 1990 ville Erika L skaffa ny bostad. Genom en tidningsannons, inf�rd av Svensk Fastighetsf�rmedling, fick hon reda p� att en l�genhet p� Sp�ngav�gen 54 i Bromma skulle visas. P� visningen kom hon i kontakt med fastighetsm�klaren Anders �. Hon best�mde sig h�rvid f�r att f�rv�rva l�genheten.
I anledning av f�rv�rvet uppr�ttade Anders � ett �verl�telseavtal, daterat d 4 dec 1990, enligt vilket k�peobjektet specificerades som "Bostadsr�tten till l�genhet 36 i HSB:s BE Saxen upa". S�ljare var Roger A och k�peskillingen var 340 000 kr. Av k�peskillingen erlade Erika L en handpenning om 15 000 kr samma dag som �verl�telseavtalet ingicks. Tilltr�de skulle ske enligt �verenskommelse dock senast d 15 febr 1991.
F�r att finansiera resten av k�peskillingen f�reslog Anders � att Nordbanken, som Svensk Fastighetskredit hade f�rbindelse med, skulle anlitas. Banken ville emellertid inte l�na ut pengar mot pantr�tt i andelen. Anders O meddelade Erika L detta och hon �tog sig d� att ordna l�net sj�lv genom sin egen bankkontakt, Sparbanken. Denna bank hade f�r �vrigt l�nat pengar till den tidigare andels�garen med l�genheten som s�kerhet. Sedan finansieringen ordnats genom Sparbanken tr�ffades parterna d 15 febr 1991 p� ett sparbankskontor. D�r betalade Erika L resten av k�peskillingen, 325 000 kr. Hon skrev vid det tillf�llet under en fullmakt som gav Anders � r�tt att f�retr�da henne vid �verl�telsen. Med st�d av fullmakten ombes�rjde Anders � p� HSB:s omr�deskontor �verl�telse av andelen p� HSB:s formul�r. Yrkanden.
Erika L har yrkat att Anders � till henne skall f�rpliktas betala 340 000 kr j�mte r�nta enligt 6 � r�ntelagen fr�n d 14 nov 1992 till dess betalning sker.
Anders � har bestritt yrkandet. Han har inte vitsordat n�got belopp som sk�ligt men har vitsordat r�nteber�kningen.
Som grund f�r sitt yrkande har Erika L anf�rt: Vad hon betalat f�r �r inte en bostadsr�tt utan en hyresr�tt. Det �r enligt 12 kap 65 � JB f�rbjudet att betinga sig ers�ttning f�r �verl�telse av hyresr�tt. Anders � har enligt 9 � och 10 � lagen (1984:81) om fastighetsm�klare varit v�rdsl�s genom att han definierat objektet som en bostadsr�tt utan att f�rvissa sig om nyttjander�ttens juridiska karakt�r. Anders O:s felaktiga uppgifter har f�ranlett Erika L att betala k�peskillingen. Genom Anders O:s v�rdsl�shet har skada uppst�tt f�r Erika L uppg�ende till det belopp som hon betalat, eftersom det hon f�rv�rvat bara �r en andel i en bostadsf�rening som inte har n�got ekonomiskt v�rde. Skadan uppkom n�r hon betalade full likvid.
Som grund f�r bestridandet har Anders � anf�rt: I f�rsta hand h�vdas att den nyttjander�ttsform som andelen i bostadsf�reningen representerar inte �r att bed�ma som hyresr�tt och att den d�rf�r inte faller in under 12 kap 65 � JB. Det har s�ledes inte varit f�rbjudet att ta betalt f�r l�genheten och n�gon skada f�r Erika L har inte uppst�tt.
I andra hand, f�r det fall att TR:n skulle finna att 12 kap 65 � JB �r till�mplig p� den uppl�telseform som andelsk�pet avser, bestrids att Anders � varit v�rdsl�s p� det s�tt som p�st�tts. Visserligen har Anders � av misstag betecknat andelen som "bostadsr�tt" i �verl�telseavtalet men Erika L borde �nd� ha insett att det inte var fr�ga om en bostadsr�tt, eftersom k�peobjektet i �verl�telsehandlingarna ocks� betecknats som andel i bostadsf�rening upa.
I tredje hand, f�r det fall TR:n skulle finna att Anders O varit v�rdsl�s p� angivet s�tt, bestrids att Erika L lidit skada d� n�gon s�dan �nnu inte realiserats. Erika L b�r avvakta en f�rest�ende ombildning av bostadsf�reningen till en bostadsr�ttsf�rening. Det b�r �ven vara m�jligt att redan f�re ombildningen s�lja andelen som option p� en andel i den framtida bostadsr�ttsf�reningen.
I sista hand, f�r det fall TR:n skulle finna att Erika L lidit skada p� grund av Anders �:s v�llande, skall skadest�ndsbeloppet reduceras med h�nsyn till att Erika L varit medv�llande. Hon fick n�mligen del av f�reningens stadgar i december 1990, dvs innan hon erlade slutlikviden, och kunde d�rav sj�lv sluta sig till att det inte var fr�ga om en bostadsr�tt.
Domsk�l. I m�let har Erika L och Anders O h�rts under sanningsf�rs�kran. Vidare har viss skriftlig bevisning �beropats.
Andelens r�ttsliga natur. Ang�ende vilken typ av uppl�telse som andelen i bostadsf�reningen representerar har i m�let argumenterats bl a med utg�ngspunkt i yttranden av professorerna Anders Victorin och Sten Hillert.
Av stadgarna f�r bostadsf�reningen framg�r i � 1 att f�reningen har till �ndam�l att efter f�rv�rv av l�mplig fastighet inom Stockholm f�rvalta denna egendom samt att d�ri �t vissa av sina medlemmar uppl�ta bost�der med hyresr�tt p� 25 �r enligt villkor i g�llande hyresavtal. Vidare framg�r av � 3 att intr�de i f�reningen kan erh�llas av person som �r medlem i HSB och som betalar minst en insats i f�reningen. Enligt � 4 skall insatsen lyda p� 10 kr, som skall betalas kontant vid intr�det i f�reningen. I � 5 f�reskrivs att vid f�rhyrande av l�genhet i f�reningens hus skall medlem ha f�rv�rvat hyresr�tt, vilket sker d�rigenom att medlemmen till f�reningen r�ntefritt l�nar ett visst belopp, som best�ms i f�rh�llande till l�genhetens andelsv�rde. I � 7 finns best�mmelser om uttr�de ur f�reningen. I � 9 stadgas att l�genhet uppl�tes mot hyreskontrakt enligt av styrelsen fastst�llt formul�r. Hyran skall ber�knas s� att den t�cker kostnaderna f�r fastigheten. Samma paragrafs andra stycke lyder: "Medlem �ger icke utan styrelsens skriftliga medgivande �verl�ta f�rhyrd l�genhet till annan person. Hyresr�tten kan f�rverkas n�r medlem underl�ter att fullg�ra i hyreskontrakt �tagna f�rpliktelser."
F�r den l�genhet tvisten i m�let g�ller uppr�ttades d 29 mars 1946 ett hyreskontrakt, enligt vilket HSB i Stockholm Bostadsf�rening Saxen upa uthyr l�genheten p� 25 �r till vederb�rande hyresg�st. Kontraktet har sedan enligt p�skrift flera g�nger transporterats, sista g�ngen d 15 febr 1991 fr�n Roger A till Erika L. De har dock inte skrivit under transporten sj�lva, utan deras namn har uppenbarligen ifyllts p� HSB:s omr�deskontor. I kontraktets � 10 finns en best�mmelse om att hyresg�sten under hyrestiden har r�tt att skriftligen upps�ga kontraktet till upph�rande � den fardag som intr�ffar n�st efter sex m�nader efter upps�gningen.
Av angivna omst�ndigheter, s�rskilt det faktum att uppl�telsen avser en begr�nsad tid och det f�rh�llandet att stadgarna inte till�ter att andelar i f�reningen �verl�ts utan f�reg�ende skriftliga styrelsemedgivande, framg�r enligt TR:ns mening att uppl�telsen �r att h�nf�ra till hyresr�tt och inte till n�gon annan uppl�telseform. Vid denna bed�mning m�ste f�rbudet i 12 kap 65 � JB mot att uppst�lla villkor om ers�ttning vid �verl�telse g�lla f�r Erika L:s f�rv�rv av andelen.
Har Anders O varit v�llande? I de handlingar som Anders O uppr�ttade i anledning av f�rs�ljningen har k�peobjektet angivits utg�ra "Bostadsr�tten till l�genhet 36 i HSB:s BF Saxen upa", fast�n det inte r�rt sig om en bostadsr�tt.
Denna beskrivning �r enligt TR:ns mening, vilseledande oavsett till�gget att det avs�g en bostadsf�rening upa. Anders O har inte, t ex genom att studera f�reningens stadgar, f�rvissat sig om andelens r�ttsliga natur utan angivit den felaktigt. TR:n finner att han d�rigenom visat oaktsamhet och �sidosatt sina f�rpliktelser som fastighetsm�klare. Den missvisande beskrivningen har uppenbarligen varit av avg�rande betydelse f�r Erika L:s f�rv�rv av andelen. Anders � �r d�rf�r skyldig att ers�tta den skada som kan ha drabbat Erika L till f�ljd av att f�rv�rvet skett p� felaktiga premisser.
Skadans uppkomst? Erika L har gjort g�llande att skadan uppst�tt i och med att hon betalade k�peskillingen, medan Anders O i f�rsta hand h�vdat att n�gon skada �nnu inte intr�ffat eftersom f�rlusten �nnu inte realiserats.
Eftersom TR:n funnit att 12 kap 65 � JB �r till�mplig p� �verl�telser av den aktuella andelen, inneb�r detta att det inte �r till�tet f�r Erika L att betinga sig vederlag om hon skulle vilja �verl�ta densamma. Vid den bed�mningen m�ste skadan anses ha uppkommit redan vid betalningen av k�peskillingen.
Skadans storlek. Ang�ende skadans storlek har Erika L anf�rt: Skadan �r lika med k�peskillingen eftersom hon f�rv�rvat en andel i en bostadsf�rening som inte har n�got eget v�rde d� f�reningen enligt sin �rsredovisning har ett negativt eget kapital. Andelen kan inte �verl�tas mot vederlag utan samband med hyresr�tten. Den omst�ndigheten att bostadsf�reningen i en framtid kan komma att ombildas till en bostadsr�ttsf�rening och att Erika L d� kan s�lja andelen har ingen annan betydelse �n att om detta skulle intr�ffa innan dom fallit i m�let skadest�ndsanspr�ket kommer att s�ttas ned med det belopp f�rs�ljningen inbringat.
Anders O har i detta avseende genm�lt att en f�rs�ljning av andelen utan att hyresr�tten samtidigt �verl�ts torde vara till�ten. Andelen torde i sig ha ett v�rde, t ex vid en framtida f�rs�ljning av fastigheten. Detta v�rde kan t�nkas motsvara vad Erika L betalat vid �verl�telsen.
TR:n g�r f�ljande bed�mning. Anders � har sj�lv uppgivit att han som fastighetsm�klare inte skulle �ta sig ett uppdrag att s�lja en andel utan samband med hyresr�tten. Det har inte visats i m�let att andelen skulle ha n�got v�rde om den �verl�ts p� det s�ttet. Skadans storlek uppg�r d�rmed till det belopp som Erika L betalat f�r hyresr�tten.
Har Erika L varit medv�llande? Anders � har gjort g�llande att skadest�ndet skall j�mkas p� grund av Erika L:s medv�llande, best�ende d�ri att hon redan i december 1990, dvs innan k�peskillingen till fullo betalats, f�tt del av f�reningens stadgar och d�rav kunnat utl�sa att det inte var fr�ga om en bostadsr�tt. Han har uppgivit att han skickat stadgarna till henne i samband med att det blev best�mt att hon sj�lv skulle ordna l�n genom Sparbanken.
Erika L har f�rnekat att hon f�tt stadgarna sig tillskickade innan hon betalat k�peskillingen. Hon har uppgivit att hon sj�lv inte f�tt klart f�r sig att det var fr�ga om andel i en bostadsf�rening f�rr�n hon p� h�sten 1991 fick kallelse till f�reningsst�mma.
I m�let �r inte visat att Erika L f�tt del av stadgarna och d�rmed kunnat f� vetskap om att det inte var fr�ga om en bostadsr�tt tidigare �n hon sj�lv uppgivit. N�got medv�llande kan d�rf�r inte l�ggas henne till last.
K�rom�let skall s�ledes bifallas i sin helhet.
Domslut. Anders � skall till Erika L betala 340 000 kr j�mte r�nta p� beloppet enligt 6 � r�ntelagen fr�n d 14 april 1992 till dess betalning sker.
Anders O �verklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle ogilla Erika L:s talan vid TR:n.
Erika L bestred �ndring.
HovR:n (hovr�ttslagmannen Cars, hovr�ttsr�den Rosenberg, referent, och P�lsson samt tf hovr�ttsassessorn Holmgren) anf�rde i dom d 6 juli 1994: Utredningen mm i HovR:n. Parterna har �beropat samma grunder och omst�ndigheter som vid TR:n. Erika L har f�rtydligat sin talan s� att hon g�r g�llande att skada har uppst�tt enbart till f�ljd av att best�mmelsen i 12 kap 65 � JB �r till�mplig p� �verl�telsen.
Parterna har utvecklat sin talan i huvudsak p� samma s�tt som vid TR:n, enligt vad som framg�r av dess dom, med f�ljande till�gg eller �ndringar.
Anders O: N�r han hade f�tt f�rs�ljningsuppdraget matade han in de aktuella uppgifterna i kontorets datasystem. Systemet hade ingen s�rskild kod f�r andelsr�tt och d�rf�r kodade han objektet som bostadsr�tt. Han k�nde emellertid till att det var skillnad p� bostadsf�rening och bostadsr�tt. Enligt hans uppfattning var dock en andel i en bostadsf�rening att likst�lla med en bostadsr�tt. Han hade tidigare s�lt andelar i bostadsf�reningar. - Vid visningen av l�genheten hade han inte till "objektsbeskrivningen" fogat f�reningens stadgar. - Nordbanken Hypotek, som han hade kontaktat, meddelade att man inte kunde st�lla upp med finansieringen av k�pet, eftersom det av f�reningens stadgar framgick att r�tten att nyttja l�genheten var begr�nsad till 25 �r. Banken ans�g att panten inte skulle utg�ra fullgod s�kerhet f�r ett l�n. Han meddelade bankens besked - �ven motiveringen - till Erika L. Erika L tog del av f�reningens resultatr�kning, sannolikt vid visningen av l�genheten. - Det skall �ga rum en st�mma i f�reningen d 30 juni 1994. D� kommer ombildning av f�reningen till en bostadsr�ttsf�rening att beslutas. Han g�r d�rf�r g�llande att det inte har uppst�tt n�gon skada, eftersom Erika L efter ombildningen har m�jlighet att s�lja bostadsr�tten till l�genheten.
Erika L har uppgett: Anders O uppgav att Nordbanken Hypotek inte ville l�na ut pengarna p� grund av en "obetydlig stadga" f�r f�reningen. Han menade att banken var petig och att det var b�ttre om hon kunde ordna l�n p� egen hand. - Hon hade inte sett n�gon resultatr�kning f�r f�reningen f�re �verl�telsen. Hon litade p� att f�reningen hade god ekonomi, eftersom Anders O hade sagt det. - �ven om f�reningen skulle ombildas till en bostadsr�ttsf�rening avser hon inte att s�tta ned skadest�ndsyrkandet, eftersom skadan uppstod d� �verl�telsen skedde.
Anders O och Erika L har h�rts under sanningsf�rs�kran.
Parterna har �beropat i allt v�sentligt samma skriftliga bevisning som vid TR:n samt yttrandena av Anders Victorin och Sten Hillert. HovR:ns domsk�l. Utredningen visar enligt HovR:ns mening f�ljande. Andelen i bostadsf�reningen hade i sig inte n�got v�rde vid tidpunkten f�r: det aktuella �verl�telseavtalet. Avtalet har rent faktiskt lett till att Erika L �vertagit s�v�l Roger A:s andel i f�reningen som dennes r�tt med avseende p� l�genheten. B�das avsikt med avtalet var ocks� att Erika L skulle �verta denna r�tt.
Den fr�ga som HovR:n f�rst har att ta st�llning till vid sin pr�vning g�ller huruvida f�rbudet enligt 12 kap 65 � JB mot att st�lla upp villkor om s�rskild ers�ttning f�r �verl�telse av hyresr�tten till en bostadsl�genhet �r till�mpligt p� den aktuella �verl�telsen. Av avg�rande betydelse f�r denna pr�vning �r s�ledes om Roger A genom avtalet �verl�t en hyresr�tt till Erika L och, i s� fall, om k�peskillingen helt eller till n�gon del avs�g vederlag f�r hyresr�tten.
Mot bakgrund av vad som nu har sagts uppkommer fr�gan om den r�tt med avseende p� l�genheten som Roger A hade utgjorde en hyresr�tt. HovR:n anser att svaret p� denna fr�ga �r helt beroende av huruvida den form av uppl�telse av bostad som anges i � 1 i bostadsf�reningens stadgar avser s�dan nyttjander�tt som nu omfattas av best�mmelserna i 12 kap JB. F�r den sistn�mnda bed�mningen �r utformningen av f�reningens stadgar liksom det i TR:ns dom angivna hyreskontraktet av v�sentlig betydelse.
Av stadgarna i deras nuvarande lydelse kan bla f�ljande utl�sas. F�reningen har till �ndam�l att �t vissa av sina medlemmar "uppl�ta bost�der med hyresr�tt p� 25 �r enligt villkor i g�llande hyresavtal" (� 1). Intr�de i f�reningen kan erh�llas av en person som �r medlem i Hyresg�sternas Sparkasse- och Byggnadsf�rening i Stockholm upa (HSB) och som betalar viss insats (� 3). Vid "f�rhyrande av l�genhet i f�reningens hus skall medlem hava f�rv�rvat hyresr�tt", vilket sker genom att medlemmen till f�reningen r�ntefritt l�nar ut ett visst belopp, som best�ms i f�rh�llande till l�genhetens andelsv�rde (� 5). L�net skall innest� hos f�reningen s� l�nge medlemmen "f�rhyr" l�genhet hos f�reningen (� 5). I � 9 anges f�ljande: "L�genhet uppl�tes mot hyreskontrakt enligt av styrelsen fastst�llt formul�r. - - - Medlem �ger icke utan styrelsens skriftliga medgivande �verl�ta f�rhyrd l�genhet till annan person. Hyresr�tten kan f�rverkas n�r medlem underl�ter att fullg�ra i hyreskontrakt �tagna f�rpliktelser. Uppl�telse av l�genhet f�r icke ske under nyttjander�tt f�r obegr�nsad tid."
HovR:n finner att det nu redovisade inneh�llet i f�reningens stadgar ger vid handen att den uppl�telse som anges i � 1 i stadgarna avser en s�dan nyttjander�tt som nu omfattas av best�mmelserna i 12 kap JB, dvs hyresr�tt. Utformningen av stadgarna i �vrigt och det n�mnda hyreskontraktet rubbar inte denna bed�mning. Vidare anser HovR:n att den omst�ndigheten att det kan f�rh�lla sig s� att stadgar och kontrakt inte har f�ljts under �rens lopp, t ex n�r det g�ller reglerna i stadgarna om den begr�nsade nyttjander�ttstiden och f�rbudet mot att �verl�ta "f�rhyrd l�genhet", inte inneb�r att karakt�ren av nyttjander�tten har f�r�ndrats.
HovR:n kommer s�ledes fram till att Roger A hade hyresr�tt till l�genheten. Som tidigare angetts har �verl�telseavtalet rent faktiskt lett till att Erika L - oavsett vad Roger A, med h�nsyn till de regler f�r f�reningen som han var bunden av som medlem med hyresr�tt till den aktuella l�genheten, kunnat �verl�ta - �vertagit dennes r�tt med avseende p� l�genheten. Enligt HovR:ns mening st�r det d�rf�r klart att Roger A, som liksom Erika L ocks� hade f�r avsikt att hon skulle �verta denna r�tt, genom avtalet �verl�tit hyresr�tten till l�genheten.
I enlighet med vad HovR:n har angett i det f�reg�ende saknade andelen i f�reningen ekonomiskt v�rde vid tidpunkten f�r �verl�telseavtalet. K�peskillingen enligt avtalet utgjorde d�rf�r enligt HovR:ns mening vederlag uteslutande f�r hyresr�tten.
HovR:ns st�llningstagande inneb�r att HovR:n finner att �verl�telseavtalet strider mot regleringen i 12 kap 65 � JB.
I �vriga fr�gor g�r HovR:n inte n�gon annan bed�mning �n TR:n. HovR:n vill dock betr�ffande skadans storlek till�gga att det f�rh�llandet att f�reningen kan komma att ombildas till en bostadsr�ttsf�rening inte p�verkar bed�mningen av skadan vid tidpunkten f�r �verl�telseavtalet.
TR:ns domslut skall allts� fastst�llas.
HovR:ns domslut. HovR:n fastst�ller TR:ns domslut.
Anders O (ombud advokaten Torbj�rn Arner) �verklagade HovR:ns dom och yrkade att HD skulle ogilla Erika L:s talan.
Erika L (ombud advokaten Urban H Andersson) bestred �ndring. M�let avgjordes efter huvudf�rhandling.
Vid huvudf�rhandlingen preciserade parterna grunderna f�r talan enligt f�ljande.
Erika L gjorde g�llande att Anders O upps�tligen eller av oaktsamhet �sidosatt sina f�rpliktelser enligt 14 � lagen (1984:81) om fastighetsm�klare. Anders O hade vid genomf�randet av f�rmedlingsuppdraget s�v�l muntligen som skriftligen uppgivit att �verl�telsen avs�g en bostadsr�tt. Erika L trodde d�rf�r att hon f�rv�rvade en bostadsr�tt. I sj�lva verket f�rv�rvade hon en andel i en bostadsf�rening och en hyresr�tt. Den erlagda likviden, 340000 kr, utgjorde i sin helhet ers�ttning f�r hyresr�tten. Skada uppkom i samband med erl�ggandet av full likvid. Erika L skulle inte ha genomf�rt aff�ren om hon k�nt till att det inte var en bostadsr�tt. Skulle HD finna att 12 kap 65 � JB inte var till�mplig p� f�rv�rvet f�ll grunden f�r hennes talan.
Anders O bestred k�rom�let p� f�ljande grunder:
1) Nyttjander�ttsformen �r inte att bed�ma som en hyresr�tt varf�r 12 kap 65 � JB inte �r till�mplig i detta fall.
2) Om 12 kap 65 � JB skulle anses till�mplig �r inte den omst�ndigheten att han felaktigt ben�mnt �verl�telseobjektet bostadsr�tt i s�dan grad oaktsamt att skadest�ndsskyldighet intr�der.
3) Om han skulle anses skadest�ndsskyldig skall med h�nsyn till att omvandling till bostadsr�tt numera genomf�rts avr�kning ske med bostadsr�ttens v�rde. V�rdet kan uppskattas till 200 000 kr.
4) Skadest�ndet skall j�mkas med h�nsyn till att Erika L genom att underl�ta att g�ra egen unders�kning ang�ende f�rv�rvets r�ttsliga karakt�r varit medv�llande till skadan.
Erika L genm�lde: Det bestrids att det f�religger adekvat kausalitet mellan den skadev�llande handlingen och det faktum att bostadsr�ttsuppl�telse skett i november 1994. Avr�kning p� skadest�ndet skall d�rf�r inte ske. I vart fall �r bostadsr�ttens v�rde inte mer �n 140 000 kr.
HD (JustR:n Gregow, Nystr�m och Thorsson) besl�t f�ljande dom: Domsk�l. Vid bed�mande av fr�gan, huruvida best�mmelsen i 12 kap 65 � JB om f�rbud att betinga sig s�rskild ers�ttning vid �verl�telse av hyresr�tt till en bostadsl�genhet �r till�mplig p� den i m�let aktuella �verl�telsen, finns det anledning att utg� fr�n tv� skilda typer av bostadsf�rening. Den ena utg�rs av s�dana f�reningar i vilka r�tten att nyttja en bostadsl�genhet �r direkt knuten till andel i f�reningen p� s�dant s�tt, att med en �verl�telse av andelsr�tten utan vidare f�ljer r�tten att nyttja l�genheten. Den andra typen utg�rs av f�reningar, betr�ffande vilka det visserligen finns ett samband mellan andel i f�reningen och nyttjander�tt till en l�genhet, men d�r detta samband inte �r s� fast att nyttjander�tten utan vidare omfattas av en �verl�telse av andelsr�tten; sambandet kan t ex uteslutande best� i att nyttjander�tt uppl�ts endast till den som �r medlem i f�reningen.
I fr�ga om det f�rra slaget av f�reningar �r det vid en �verl�telse inte m�jligt att h�lla is�r nyttjander�tten fr�n andelsr�tten i �vrigt. Situationen f�reter i v�sentliga h�nseenden likhet med det fallet att �verl�telse avser en bostadsr�tt eller ideell andel i en bostadsfastighet med vilken �r f�renad r�tt att nyttja en l�genhet i huset. Saken kan ocks� uttryckas s� att det f�reningsr�ttsliga inslaget tar �verhand. Det �r d�rf�r inte m�jligt att vid �verl�telse av andel i s�dana f�reningar som nu avses s�rskilja nyttjander�tten d� det g�ller vederlaget. H�rav f�ljer att f�rbudsbest�mmelsen i 12 kap 65 � JB inte kan anses till�mplig vid �verl�telse av s�dan andelsr�tt.
Betr�ffande det andra slaget av f�reningar f�religger p� grund av det l�sare sambandet mellan andelsr�tten och nyttjander�tten inte n�got hinder mot att vid en �verl�telse betrakta nyttjander�tten f�r sig ocks� i fr�ga om vederlaget, �ven om nyttjander�tten �verl�ts tillsammans med andelsr�tten. Best�mmelsen i 12 kap 65 � JB m�ste d�rf�r anses till�mplig i s�dana fall.
Vad nu sagts mots�gs inte p� n�got avg�rande s�tt av de lag�ndringar p� omr�det som har �gt rum under �rens lopp eller vad som har f�rekommit i samband d�rmed. St�ndpunkten vinner snarare st�d d�rav.
Mot bakgrund h�rav skall bed�mas vilken karakt�r bostadsf�reningen Saxen hade vid �verl�telsetillf�llet. En sj�lvklar utg�ngspunkt vid bed�mningen �r att det m�ste g�ras skillnad mellan � ena sidan vad en �verl�telse av andel i en bostadsf�rening skall anses omfatta i det enskilda fallet och � andra sidan vad som r�ttsligt sett �r f�renat med �verl�telse av en s�dan andelsr�tt. Det f�rra �r en fr�ga om tolkning av �verl�telseavtalet, varvid det som regel torde vara klart att det �r r�tten att anv�nda l�genheten som st�tt i f�rgrunden vid avtalets ing�ende. Det �r allts� enbart den senare fr�gan som �r av intresse h�r.
Bed�mningen av bostadsf�reningen Saxen b�r utg� fr�n att det i f�rsta hand �r inneh�llet i f�reningens stadgar och d�rtill anslutande hyreskontrakt som �r av betydelse. Vad dessa handlingar inneh�ller f�r anses utg�ra avtal mellan Roger A och f�reningen samt - oaktat att handlingarna synes ha �verl�mnats till Erika L f�rst n�gon tid efter hennes f�rv�rv och hennes intr�de som medlem i f�reningen - mellan Erika L och f�reningen. Hur f�reningen och andra ber�rda rent faktiskt har sett p� fr�gor med anknytning till andelar i f�reningen och nyttjander�tt till l�genheter b�r inte i och f�r sig tillm�tas avg�rande betydelse.
Betr�ffande f�rh�llanden av betydelse i m�let r�rande bostadsf�reningen Saxen - som numera har ombildats till en bostadsr�ttsf�rening - kan s�rskilt framh�llas f�ljande. F�reningen hade enligt sina stadgar till �ndam�l att �t vissa av sina medlemmar uppl�ta bost�der med hyresr�tt (1 �). Hyresr�tt skulle uppl�tas p� 25 �r "enligt villkor i g�llande hyresavtal"; det angavs ocks� att l�genhet uppl�ts mot hyreskontrakt enligt av styrelsen fastst�llt formul�r (1 � och 9 � 1 st). Den som vann intr�de i f�reningen skulle betala en insats p� 10 kr (3 � 1 st och 4 �). Vid f�rhyrande av en l�genhet skulle medlemmen ha f�rv�rvat hyresr�tt genom att l�mna f�reningen ett r�ntefritt l�n av viss storlek (5 �). Medlem hade r�tt att efter viss tid uttr�da ur f�reningen och var d� i princip ber�ttigad att utf� vad som erlagts som insats och l�n (7 �). Medlem hade inte r�tt att �verl�ta en f�rhyrd l�genhet utan styrelsens medgivande (9 � 2 st).
Enligt ett i m�let �beropat hyreskontrakt uthyrde f�reningen den nu aktuella l�genheten d 29 mars 1946 till viss person, varvid f�reningen betecknades som hyresv�rd och den andre som hyresg�st. Kontraktet inneh�ller sedvanliga f�reskrifter f�r hyresf�rh�llanden, bl a om hyresbelopp och om upps�gning av hyreskontraktet. Hyreskontraktet har "p� grund av skedd upps�gning" transporterats fr�n d 1 juni 1986 p� Roger A och fr�n d 15 febr 1991 p� Erika L, varvid de ber�rda personerna angetts som avflyttande hyresg�st respektive tilltr�dande hyresg�st. Det �r upplyst att namnen vid transporterna dock inte skrivits av de ber�rda personerna sj�lva utan - med textad stil - av n�gon tj�nsteman p� HSB Stockholms kontor.
Betr�ffande andra f�rh�llanden av intresse i m�let kan n�mnas f�ljande. Av en skrift fr�n HSB Stockholm d 14 okt 1993 framg�r att avsikten med bildandet av bl a bostadsf�reningen Saxen var att kunna uppl�ta l�genheter till mycket l�ga insatser och att med kringg�ende av hyresregleringsbest�mmelserna kunna till�mpa sj�lvkostnadsprincipen. HSB Stockholm har i fr�ga om s�v�l �verl�telsen till Erika L som vissa andra liknande �verl�telser godtagit att ers�ttning betalats till �verl�taren. Bostadsf�reningen Saxen har, som ber�rts i det f�reg�ende, numera ombildats till en bostadsr�ttsf�rening med st�d av lagen om omregistrering av vissa bostadsf�reningar till bostadsr�ttsf�reningar. - I m�let har vidare upplysts att ordningen med l�n fr�n medlemmarna till f�reningen inte till�mpas numera.
R�tten att nyttja den i m�let aktuella l�genheten har visserligen varit knuten till medlemskap i f�reningen. Denna anknytning har emellertid, enligt vad som framg�r av stadgar och hyreskontrakt, n�rmast best�tt i att nyttjander�tt kunde uppl�tas endast till den som var medlem i f�reningen. �ven vad stadgarna och hyreskontraktet i �vrigt inneh�ller - s�rskilt det f�rh�llandet att hyresr�tt skulle uppl�tas genom s�rskilt hyreskontrakt, att s�dant kontrakt ocks� uppr�ttats och transporterats p� nya innehavare, l�t vara att dessa inte sj�lva p�tecknat transporten, samt att stadgarna i fr�ga om �verl�telse endast reglerar fr�gan om �verl�telse av den f�rhyrda l�genheten - f�r anses utvisa att det f�relegat ett s�rskilt hyresf�rh�llande som inte varit s� n�ra anknutet till andelsr�tten att en �verl�telse av denna �ven innefattade hyresr�tten. Vad som blivit upplyst bl a om hur HSB Stockholm har bed�mt fr�gan och om att f�reningen har ansetts omfattad av den tidigare n�mnda omregistreringslagen kan inte leda till n�gon annan bed�mning.
Det torde inte r�da tvist mellan parterna om att �verl�telsen fr�n Roger A till Erika L omfattat �ven nyttjander�tten till den aktuella l�genheten. Med h�nsyn till vad som blivit upplyst i m�let f�r k�peskillingen anses i sin helhet h�nf�ra sig till denna nyttjander�tt.
P� grund av det anf�rda m�ste best�mmelsen i 12 kap 65 � JB anses till�mplig p� den gjorda �verl�telsen.
Vad h�refter ang�r fr�gan om skadest�nd framg�r av utredningen att Anders O ingett Erika L f�rest�llningen att �verl�telsen avs�g en bostadsr�tt, trots att det i sj�lva verket var fr�ga om en andelsr�tt kombinerad med en 25-�rig hyresr�tt. D�rmed har Anders � av oaktsamhet �sidosatt sin skyldighet att ge Erika L korrekta upplysningar om vad k�pet skulle g�lla. Anders �:s p�st�ende att �ven Erika L skulle ha varit oaktsam och medv�llande till uppkommen skada saknar fog.
I anledning av att f�reningen i november 1994 omregistrerats till en bostadsr�ttsf�rening har Anders � i HD gjort g�llande, att fr�n det yrkade skadest�ndet 340 000 kr skall avr�knas det v�rde bostadsr�tten kan uppskattas ha enligt ett v�rdeutl�tande fr�n juni 1994, n�mligen 200 000 kr. Erika L har bestritt, att n�gon avr�kning skall ske, eftersom det inte f�religger n�gon adekvat kausalitet mellan den skadev�llande handlingen och det faktum att en bostadsr�ttsuppl�telse skett. Eftersom bostadsr�tten enligt en av Erika L anlitad v�rderingsman kan ber�knas fn ha ett v�rde p� 140 000 kr skall avr�kning enligt Erika L i vart fall ske med h�gst det beloppet.
I m�let �r fr�ga om skadest�nd enligt 14 � lagen om fastighetsm�klare. Den principiella utg�ngspunkten vid best�mmande av skadest�nd �r att den skadelidande genom skadest�ndet skall f�rs�ttas i samma situation som om n�gon skada aldrig hade intr�ffat. I det aktuella fallet �r det tydligt att omregistreringen till bostadsr�ttsf�rening f�r Erika L:s del medf�rt en f�rdel, som hon inte skulle ha haft, om hon ej f�rv�rvat andels- och hyresr�tten. Som parterna best�mt sin talan skall i m�let h�nsyn tas h�rtill genom att bostadsr�ttens v�rde avr�knas p� det yrkade skadest�ndet.
Det av Anders � �beropade v�rdeutl�tandet grundas p� en besiktning, som utf�rts h�sten 1990, och avser v�rdet i juni 1994. Den av Erika L anlitade v�rderingsmannen, som l�mnat n�rmare upplysningar vid f�rh�r i HD, har besiktigat l�genheten i mars 1995 och hans v�rdering avser f�rh�llandena i oktober 1995. Under s�dana omst�ndigheter f�r anses att Anders � inte kunnat visa att avr�kning skall ske med h�gre belopp �n Erika L vitsordat.
Erika L skall allts� tillerk�nnas skadest�nd med 200 000 kr j�mte r�nta. Domslut. HD �ndrar HovR:ns dom endast p� det s�tt att det belopp Anders O har att utge till Erika L best�ms till 200 000 kr j�mte r�nta enligt 6 � r�ntelagen fr�n d 14 april 1992 tills betalning sker.
Referenten, JustR Lind med vilken justR Heuman inst�mde, var skiljaktig i fr�gan huruvida 12 kap 65 � JB var till�mplig i m�let och anf�rde: Hyresg�stf�reningens i Stockholm Bostadsf�rening Saxen upa registrerades som ekonomisk f�rening i september 1942. F�reningen skulle enligt sina stadgar ha till �ndam�l att efter f�rv�rv av l�mplig fastighet i Stockholm f�rvalta fastigheten och i den �t vissa av sina medlemmar uppl�ta bost�der med hyresr�tt p� 25 �r enligt villkor i g�llande hyresavtal. Intr�de i f�reningen skulle kunna erh�llas av person som var medlem i HSB och som betalade minst en insats i f�reningen. F�rv�rv av hyresr�tt i f�reningens hus skulle enligt stadgarna ske genom att medlemmen till f�reningen som r�ntefritt l�n l�mnade visst n�rmare angivet belopp. Uttr�dde medlem skulle han ha r�tt att �terf� inbetald insats och l�nebelopp. I stadgarna f�reskrevs vidare att l�genhet skulle uppl�tas mot hyreskontrakt enligt av styrelsen fastst�llt formul�r. Hyran skulle ber�knas s� att den t�ckte fastighetens l�pande utgifter f�r r�ntor m m samt ber�knade kostnader f�r fastighetens yttre och inre reparationer. Medlem skulle enligt stadgarna dock vara skyldig att p� egen bekostnad svara f�r det inre underh�llet av l�genheten.
Av ett i m�let f�retett brev fr�n HSB Stockholm till Erika L:s ombud framg�r att avsikten med f�reningsbildningen var att uppl�ta l�genheter till mycket l�ga insatser samtidigt som man ville kringg� d� g�llande best�mmelser om hyresreglering och till�mpa sj�lvkostnadsprincipen. I brevet till�ggs att denna typ av bostadsf�reningar f�rbj�ds fr�n och med d 1 jan 1946 i och med antagandet av bostadskontrollagen.
En j�mf�relse mellan stadgarna och ett i m�let f�retett hyreskontrakt uppr�ttat �r 1946 ger intrycket att det ursprungligen varit fr�ga om en mellanform mellan andelsr�tt och hyresr�tt d�r det hyresr�ttsliga inslaget spelat en p�taglig roll.
De f�r en ekonomisk f�rening antagna stadgarna utg�r ett mellan f�reningens medlemmar tr�ffat avtal om samverkan i f�reningens form (jfr t ex Mallmen, Lagen om ekonomiska f�reningar, andra uppl s 17 o 64f). Liksom andra l�ngtidsavtal kan ett s�dant avtals inneb�rd under �rens lopp komma att f�r�ndras genom den faktiska till�mpning av det som f�reningens medlemmar godtar. I det aktuella fallet uppkommer allts� fr�gan om stadgarna med tiden kommit att till�mpas p� ett s�tt som inneb�r en f�rskjutning mellan de b�da momenten andelsr�tt och hyresr�tt s� att andelsr�tten kommit att bli det dominerande momentet.
Under �rens lopp har, enligt vad utredningen visar, f�rh�llandena kommit att f�r�ndras. Det ursprungliga systemet med r�ntefria l�n fr�n medlemmarna till f�reningen till�mpas inte l�ngre. HSB Stockholm har i ett brev d 28 sept 1993 till Anders �:s ombud f�rklarat att �verl�telse av andelen �r kopplad till uppl�telse av l�genheten och att varje �verl�telse d�rf�r f�ljs av en ny 25-�rsperiod. Eftersom andel och l�genhet �r direkt kopplade till varandra har separata hyreskontrakt inte kommit att utf�rdas och nya handlingar har enligt brevet inte uppr�ttats n�r de f�rsta 25 �ren g�tt till �nda.
Anders � har uppgett att andelar i f�reningar av denna typ brukat �verl�tas mot ers�ttning och att HSB Stockholm medverkat vid andra �verl�telser av andelar i den aktuella f�reningen. Dessa uppgifter vinner st�d av utformningen av ett i m�let �beropat avtal om �verl�telse av andel i bostadsf�rening, som tecknades d 18 febr 1991 p� HSB Stockholms omr�deskontor f�r Roger A och Erika L med Anders � som ombud. I detta avtal, som uppr�ttats p� en inom HSB Stockholm utformad blankett, anges k�pesumma, s�ljare och k�pare samt best�mmelser om handpenning och om pantf�rskrivning av andel.
I denna del �r vidare av betydelse att �tminstone vissa banker vid den aktuella tiden, 1990/1991, l�mnade l�n mot s�kerhet best�ende i pantf�rskrivning av andel i bostadsf�reningar av den aktuella typen; tydligen som om s�kerheten avs�g en bostadsr�tt.
HSB Stockholm, som kontrollerade majoriteten av r�sterna i f�reningen, har allts� godtagit en utveckling som inneb�r att kopplingen mellan andel och uppl�telse av l�genhet blivit alltmer p�taglig och att andelsr�tten kommit att behandlas som i stort sett likv�rdig med en bostadsr�tt. Till bilden h�r d� ocks� att det i m�let f�retedda hyreskontraktet fr�n 1946 visserligen transporterats fr�n Roger A till Erika L men att de erforderliga p�teckningarna p� hyreskontraktet gjorts i enlighet med en av HSB till�mpad ordning av n�gon p� HSB:s omr�deskontor utan n�got uppdrag fr�n vare sig Roger A eller Erika L. Transporten av hyreskontraktet har d�rmed snarast kommit att utg�ra en ren registrerings�tg�rd p� HSB:s omr�deskontor. Slutsatsen av det nu anf�rda �r att det i stadgarna f�reskrivna systemet med hyreskontrakt p� s�rskilt formul�r kommit ur bruk.
F�r de �vriga medlemmarna i f�reningen har HSB:s till�mpning av stadgarna inte medf�rt n�gon nackdel. Den �rliga kostnaden f�r l�genheten best�ms fortfarande p� grundval av en sj�lvkostnadsprincip. Samtidigt har medlemmarna tillf�rts en f�rm�genhets�kning genom att HSB accepterat och medverkat till att andelarna �verl�ts mot marknadsm�ssig ers�ttning.
Det ursprungliga inslaget av hyresr�tt har alltmer f�rsvagats medan d�remot inslaget av andelsr�tt f�rst�rkts s� att andelsr�tten kommit att framst� som det dominerande momentet i r�ttsf�rh�llandet mellan f�reningen och andels�garen/l�genhetsinnehavaren. Det har varit fr�ga om en s�dan andelsr�tt som avs�gs i punkten 16 i �verg�ngsbest�mmelserna till 1971 �rs bostadsr�ttslag (en andelsr�tt med vilken f�ljt r�tt att f�r begr�nsad tid besitta eller hyra l�genhet i hus som tillh�r f�reningen). D�rav f�ljer att lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsf�reningar till bostadsr�ttsf�reningar blivit till�mplig p� f�reningen (jfr prop 1990/91:92 s 144).
Den uppl�telseform som h�r �r aktuell har allts� tillh�rt de �ldre uppl�telseformer som lagstiftaren velat avveckla genom att inf�ra en ordning som g�r det m�jligt att p� ett relativt enkelt s�tt omregistrera �ldre bostadsf�reningar till bostadsr�ttsf�reningar. S� har ocks� skett i detta fall genom att f�reningen i november 1994 registrerats om till en bostadsr�ttsf�rening.
Sammanfattningsvis kan s�gas att s�v�l f�reningen som dess medlemmar handlat som om det vore fr�ga om bostadsr�tter. Under angivna omst�ndigheter f�r anses att den kombination av andelsr�tt och uppl�telse av nyttjander�tt som i praktiken f�rel�g n�r Erika L f�rv�rvade sin andel f�tt s� dominerande inslag av andelsr�tt att f�rbudet i 12 kap 65 � JB mot �verl�telse av hyresr�tt till bostadsl�genhet inte varit till�mpligt. �verr�stad i det h�nseendet bitr�der jag HD:s dom i �vrigt.
R�ttsfall fr�n H�gsta domstolen
Publicerat med tillst�nd av Sveriges Domstolar
Avg�randedatum: 1995-11-10
M�lnummer:
T3749-94 Detta �r ett utdrag ur databasen R�ttsn�tet. M�ngfaldigande utan medgivande fr�n Notisum AB �r f�rbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutg�vor �ger alltid f�retr�de eftersom R�ttsn�tet baseras p� material fr�n offentliga databaser som kan inneh�lla felaktigheter.