Source: https://www.beck.pl/wygasniecie-umowy-najmu-w-centrach-handlowych/
Timestamp: 2020-06-03 15:26:59+00:00
Document Index: 45678545

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 3571', 'art. 15', 'art. 228', 'art. 228', 'art. 228', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 2', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 659', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15']

Wygaśnięcie umowy najmu w centrach handlowych – C.H.Beck
Artykuł 15ze ustawy COVID-19 niesie dalekosiężne skutki dla stosunków cywilnoprawnych wynikających z umów najmu powierzchni w centrach handlowych.
Ustawą z 31.3.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (opubl. Dz. U. poz. 568) zmieniono ustawę z 2.3.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, (opubl. Dz. U. poz. 374 z pózn. zm.) (COVID19). Niniejszy artykuł wyłącznie sygnalizuje problemy w nim poruszone, które bez wątpienia będą w późniejszym czasie w praktyce rozwinięte.
Skutki dla stosunków cywilnoprawnych art. 15zeCOVID-19
W obecnym stanie faktycznym nie ma konieczności szczegółowo wyjaśniać, że celem regulacji COVID-19 jest stworzenie ram prawnych do walki z szerzącym się wirusem. Regulacja COVID-19 dość głęboko ingeruje w stosunki administracyjne, wkracza w postępowania administracyjne, cywilne i karne. Ponadto przepisy te dość istotnie wkraczają w zastane stosunki cywilnoprawne. Bez wątpienia regulacja COVID-19 ma charakter szczególny. W niniejszym artykule skoncentrować się należy na art. 15ze ustawy COVID-19, który niesie dalekosiężne skutki dla stosunków cywilnoprawnych wynikających z umów najmu powierzchni w centrach handlowych.
Właściwa interpretacja zapisów art. 15ze COVID-19 – o czym mówi ustęp 1, 2, 3 i 4?
W celu właściwego zrozumienia implikacji, jakie niesie regulacja art. 15ze COVID-19 należy przytoczyć ten artykuł, który w ustępie 1 stanowi, że:
„W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o owierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).”
Natomiast ustęp 2 wskazuje, że:
„Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przełużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu [w tekście zabrakło określenia „terminu”] na złożenie oferty.”
Zgodnie z treścią ustępu 3:
„Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.”
Ustęp 4 przewiduje, iż:
„Postanowienia ust. 1-3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia swobody działalności gospodarczej.”
Jak właściwie interpretować art. 15ze COVID-19? Istotny kontekst ekonomiczny
Analiza ustępu 1 wskazanego artykułu prowadzi do wniosku, że na czas trwania zakazu handlu w centrach handlowych z mocy prawa wygasają umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy, na mocy której oddano do używania powierzchnię handlową w tych centrach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, że z punktu widzenia regulacji prawnej nic wielkiego się nie dzieje. Jednakże nic bardziej mylnego. Przepisu tego nie wolno analizować z pominięciem kontekstu okoliczności faktycznych i ekonomicznych warunkujących funkcjonowanie centrów handlowych. Budowa centrum handlowego wymaga nabycia gruntów i wybudowania budynku przy spełnieniu wielu rygorystycznych wymagań uregulowanych w prawie budowlanym. Jak nie trudno się domyślić, budowa centrum handlowego lub jego nabycie wymaga bardzo dużych nakładów finansowych, liczonych w tysiącach euro za metr kwadratowy.
Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że takie budowy lub nabycia nie są finansowane za tzw. gotówkę. Zazwyczaj dla finansowania budowy centrum handlowego powstają konsorcja złożone z instytucji finansowych np. banków, funduszy inwestycyjnych i innych. Materia ta jest dość mocno skomplikowana i ramy tego artykułu nie pozwalają do dogłębne jej zbadanie. Wystarczy stwierdzić, że finansowanie budowy centrum handlowego wymaga uruchomienia skomplikowanych instrumentów finansowych i zaangażowania wielu instytucji finansowych krajowych i zagranicznych. Zatem uruchomienie tak znacznych nakładów kapitałowych nie ogranicza się tylko poszukiwania ich źródeł na rynku rodzimym, ale wymaga zaangażowania rynków zagranicznych. Jest oczywiste, że właściciel realizujący budowę centrum handlowego nie czyni tego charytatywnie, tylko liczy na spłatę zaciągniętych zobowiązań finansowych, utrzymanie centrum handlowego i godziwy zysk z najmu powierzchni handlowej. Wobec tego z ekonomicznego punktu widzenia powstaje następująca relacja: instytucja finansująca, właściciel i najemcy.
Czy art. 15ze COVID-19 był konieczny i jest zgodny z prawem?
Spłata zobowiązań właściciela centrum handlowego następuje z przychodów z czynszu najmu. W sytuacji kiedy najemcy powierzchni w centrach handlowych ustawowo są zwolnieni z ponoszenia opłat z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, ktoś te koszty musi ponieść. Będzie je ponosił właściciel centrum handlowego, jednocześnie ponosząc koszty finansowe związane z nabyciem takiego centrum handlowego. Wobec tego szkodą właściciela centrum handlowego będzie: konieczność ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z funkcjonowaniem budynku, np. prąd, woda, ochrona sprzątanie, podatki lub opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, koszty obsługi finansowania jego budowy lub nabycia i będzie to tzw. damnum emergens oraz utrata zysku czyli lucrum cesanss.
Przyjęta przez ustawodawcę regulacja w art. 15ze ustawy COVID-19 jest podyktowana szerzącą się epidemią i wynika z konieczności zmniejszenia kontaktów międzyludzkich do niezbędnego minimum. Motywacja przyjętej regulacji może wydawać się zatem zrozumiała. Prawo cywilne w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków przewiduje możliwość ingerencji w istniejące już stosunki cywilnoprawne. Taka furtką jest klauzula rebus sic stantibus. Regulacja ta jest zawarta w art. 3571 k.c. Zgodnie z tym przepisem w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków sąd przy uwzględnieniu interesów stron może uregulować stosunki cywilnoprawne pomiędzy tymi stronami. Regulacja ta nie wyklucza zmiany tych stosunków w drodze negocjacji. Powstaje zatem podstawowa kwestia czy tak daleko idąca regulacja zawarta w art. 15ze ustawy COVID–19 jest zgodna z obowiązującym prawem i czy była konieczna.
Kwestia zgodności z prawem wprowadzonych rozwiązań
Należy zauważyć, że w polskim prawie źródłem wprowadzenia nadzwyczajnych regulacji jest rozdział XI Konstytucji RP „Stany nadzwyczajne”. W ust. 1 artykułu 228 Konstytucji RP jako stany nadzwyczajne przewidziane są: stan wojenny, stan wyjątkowy i stan klęski żywiołowej. Zgodnie z art. 228 ust. 2 stan nadzwyczajny może być wprowadzony tylko na podstawie ustawy, w drodze rozporządzenia. Natomiast zasady działania organów władzy publicznej oraz zakres ograniczenia wolności i praw człowieka i obywatela w czasie poszczególnych stanów nadzwyczajnych, określa ustawa – art. 228 ust. 3 Konstytucji RP. Ponadto zgodnie z art. 228 ust. 5 stanowi, że działania podjęte w wyniku wprowadzenia stanu nadzwyczajnego muszą odpowiadać stopniowi zagrożenia i powinny jak najszybciej zmierzać do przywrócenia normalnego funkcjonowania państwa. Ponieważ w Polsce żaden ze stanów nadzwyczajnych przewidzianych Konstytucją nie został wprowadzony, to uzasadnione może być twierdzenie, że ograniczenia określone w art. 15ze ustawy COVID-19 są wprowadzone bez podstawy konstytucyjnej.
Konsekwencje wprowadzenia art. 15ze do ustawy COVID-19
Powołując się chociażby na niekonstytucyjność przepisu właściciele centrów handlowych będą mogli dochodzić od państwa polskiego odszkodowań. Jednakże niezależnie od problemu zgodności wprowadzenia regulacji COVID-19 z Konstytucją uznać można, że regulacja ta narusza konstytucyjne zasady ochrony praw słusznie nabytych i interesów będących w toku. Zasada ta nie jest bezpośrednio wpisana do Konstytucji, a jej istnienie orzecznictwo wyprowadza z art. 2 i 7 tego aktu prawnego. Zasada lojalności państwa wobec obywatela nakłada na ustawodawcę obowiązek ochrony praw słusznie nabytych i ochronę interesów w toku (zob. wyrok TK z 25.11.10 r., opubl. OTK 24 nr 9/A/2010 poz. 109). Zasada ta określa zakres ingerencji władzy publicznej w sferę praw obywateli. Nie ulega wątpliwości, że prawa te mogą zostać zmienione w wyjątkowych sytuacjach. Jednakże taka ingerencja musi być usprawiedliwiona i racjonalna oraz wprowadzona z poszanowaniem zasady proporcjonalności.
Inwestorzy podejmują decyzje gospodarcze w oparciu o poczucie bezpieczeństwa umożliwiającego planowanie swoich działań na przyszłość. Oczywiście poczucie bezpieczeństwa inwestycyjnego jest ograniczone np. kryzysami ekonomicznymi lub sytuacjami nadzwyczajnymi, których nie sposób przewidzieć w chwili podejmowania decyzji inwestycyjnych ale można założyć, że mogą one wystąpić. Oznacza to, że prawa słusznie nabyte lub interesy w toku nie są wartością niezmienną i w sytuacjach kryzysowych może dojść do ich ograniczenia lub też ich pozbawienia. Sytuacje szczególne – jak np. stany nadzwyczajne – z pewnością wymagają ochrony jednych uprawnień kosztem innych. Jednakże musi to być dokonane proporcjonalnie do zagrożenia przy uwzględnieniu ważnych interesów wszystkich stron. Konieczne jest zapewnienie rozwiązań rekompensujących ograniczenia praw nabytych lub interesów w toku. Bez takich rozwiązań cały ciężar ponoszenia kosztów związanych z wystąpieniem sytuacji nadzwyczajnej będzie tylko ponosić jedna strona, w tym momencie właściciel centrum handlowego.
Przyjęte rozwiązanie w art. 15ze ustawy COVID-19 przerzuca całość ponoszenia kosztów wynikających z utrzymania centrów handlowych na ich właścicieli. Jest to rozwiązanie zbyt daleko idące, bardzo rygorystyczne, niejako ostateczne i w końcu niesprawiedliwe. Regulacja ta jest nie do pogodzenia z zasadą ochrony interesów w toku, gdyż przerzuca całość ryzyka związanego z konsekwencjami prawnymi określonymi w ustawie COVID-19 na właścicieli centrów handlowych. Można było przecież dokonać tego rodzaju ingerencji, ale stosując zasadę proporcjonalności. Nic nie stało na przeszkodzie aby np. ustawowo podzielić to ryzyko pomiędzy najemców, właścicieli centrów handlowych i państwo lub odroczyć w czasie płatności czynszu, rozkładając je na raty. Poszukując rozwiązań rekompensujących należy pamiętać, że w okresie funkcjonowania zakazu handlu najemcy składują swoje towary w centrum handlowym, a z pewnością wielu z nich prowadzi handel w internecie. Należy na marginesie zauważyć, że nie jest jasne dlaczego ta regulacja ma dotyczyć tylko i wyłącznie centrów w których oddano do używania powierzchnię handlową o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, a nie ma dotyczyć wszystkich najemców.
Kolejna wątpliwość jaka się rodzi z art. 15ze ustawy COVID–19 to określenie, że wzajemne zobowiązania stron umowy najmu powierzchni handlowej wygasają. Nie bardzo jest wiadome jak należy rozumieć ten przepis. Nie ulega wątpliwości, że umowa najmu jest umowa wzajemną. Jak stanowi art. 659 k.c. w § 1, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Skoro zatem zgodnie z ustawą COVID-19 wzajemne zobowiązania wygasają i najemcy nie płacą czynszu to oznacza to, że właściciele centrów mogą tych najemców usunąć z lokali.
Należy zadać w tym miejscu pytanie czy o to chodziło ustawodawcy? Odpowiedzi na to pytanie nie znajdziemy w uzasadnieniu projektu ustawy COVID-19.
Powrót najemców do centrów handlowych / Niejasne brzmienie art. 15ze ust. 2 COVID-19
Ponadto w ust. 2 art. 15ze ustawy COVID-19 mechanizm powrotu dotychczasowych najemców do centrów handlowych jest niejasny. Nie jest wiadome dlaczego najemcy mieliby składać ofertę wyrażającą wolę przedłużenia stosunku najmu. Nie jest wiadome dlaczego oferta ma obejmować okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności handlowej przedłużony o sześć miesięcy. Nie bardzo jest wiadome, dlaczego najemcy mają mieć okres trzech miesięcy na złożenie oferty od dnia zniesienia zakazu. Przecież jest oczywiste, że najemcy będą składali takie oferty ostatniego dnia tego okresu, użytkując lokale przez kolejne trzy miesiące bez czynszu.
Na koniec w podsumowaniu należy zauważyć, że zasada ochrony zaufania obywateli do państwa przez regulację zawartą w art. 15ze ustawy COVID-19 została w przypadku właścicieli centrów handlowych nadszarpnięta. Jako bezdyskusyjne należy uznać, że regulacja jednostronnie faworyzująca najemców powierzchni centrów handlowych nie jest usprawiedliwiona faktycznie i nie jest racjonalna prawnie i może rodzić roszczenia odszkodowawcze od państwa polskiego.
Autor: Stefan Jaworski – Adwokat, prowadzi Kancelarię Adwokacką w Warszawie, specjalizuje się w prawie sądowym z zakresu prawa cywilnego i karnego, autor licznych publikacji praktycznych, prowadzi szkolenia dla aplikantów adwokackich i radcowskich, a także dla samych adwokatów i radców prawnych.