Source: http://www.lexforum.cz/444
Timestamp: 2020-05-24 21:18:09+00:00
Document Index: 9222302

Matched Legal Cases: ['§ 680', 'súd ', '§ 680', 'súd ', '§ 680', '§ 663', '§ 667', '§ 669', '§ 719', '§ 680', '§ 685', 'súd ', '§ 680', 'súd ', '§ 51', '§ 686', '§ 680', '§ 680', '§ 566', '§ 566', 'de lege ferenda', 'de lege lata', '§ 2197', '§ 680']

Lexforum.cz - Ján Lazur: Aký dosah má princíp emptio non tollit locatum v našom práve?
Aký dosah má princíp emptio non tollit locatum v našom práve?
Ján Lazur, 16. 03. 2013 v 00:05
Čo sa mi na našom právnickom povolaní naozaj páči sú prípady, keď vás špecifický skutkový kontext privedie k tomu, že si kladiete otázky, nad ktorými ste sa ešte pred tým nikdy hlbšie nezamýšľali.
Presne do takejto situácie som sa nedávno dostal pri § 680 ods. 2 nášho Občianskeho zákonníka, podľa ktorého pri zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Toto ustanovenie predstavuje legislatívne vyjadrenie relatívne mladého súkromnoprávneho princípu emptio non tollit locatum, inými slovami (aj keď nie celkom presne), že predaj prenajatej veci nespôsobuje zánik existujúceho nájomného vzťahu.
V rámci krátkeho historického exkurzu je možné spomenúť, že v rímskom práve platil presne opačný princíp, a ihneď po prevode vlastníctva k prenajatej veci mal nový vlastník právo požadovať pôvodného nájomcu o vypratanie nehnuteľnosti. Vo vzťahu k novému vlastníkovi veci tak nebol nájomca žiadnym spôsobom chránený. Takýto prístup k otázke prevodu vlastníctva prenajatej veci sa začal meniť až v 17., resp. 18. storočí pod vplyvom prirodzeno-právnych teórií. V prípade záujmu o hlbšie poznanie historického kontextu vývoja tohto princípu odporúčam „masterpiece“ Reinharda Zimmermanna - The Law of Obligations - Roman Foundation of the Civilian Tradition (s. 378 a nasl.).
Do akého konkrétneho právneho postavenia však nový vlastník naozaj vstupuje? Ide naozaj o nastúpenie do všetkých práv a povinností, ktoré vyplývali pre pôvodného vlastníka z nájomnej zmluvy uzatvorenej s nájomcom? Čo ak nájomná zmluva upravuje aj povinnosť splatiť kauciu? Čo ak dal pôvodný vlastník nájomcovi súhlas s podnájmom? Čo ak dokument, ktorý je pomenovaný ako nájomná zmluva je v skutočnosti zmiešaná zmluva?
Najvyšší súd SR tieto otázky v zásade nikdy podrobnejšie neriešil. V rozhodnutí spis zn. 5 Cdo 343/2009, napríklad, len konštatoval: „Citované ustanovenie [ § 680 ods. 2 OZ] upravuje zvláštny prípad právneho nástupníctva, s ktorým je spojený ten dôsledok, že na nadobúdateľ prechádzajú práva a povinnosti prenajímateľa z nájomného vzťahu priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája, t.j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Zmyslom tohto ustanovenia je zaistiť kontinuitu nájomného vzťahu na strane prenajímateľa pre prípad, ak nastane právna skutočnosť – zmena vlastníctva k prenajatej veci. Nájomcovi sa týmto poskytuje právna ochrana v situáciách, ktoré nemohol ovplyvniť.“
Úplne iný obraz sa nám však naskytne, ak sa pozrieme k našim západným susedom, a to konkrétne na rozhodnutie spis. zn. 26 Cdo 866/2002 a rozhodnutie spis. zn. 26 Cdo 4873/2007, v ktorom Najvyšší súd ČR uviedol (pridávam zvýraznenia): „...právní nástupnictví [podle § 680 ods. 2 OZ] se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. § 663 OZ). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje... Nejvyšší soud zdůraznil, že z právní úpravy nájemního vztahu ( § 667 a § 669 obč. zák.) vyplývá, že zásah do pronajaté věci (její změny, opravy) je podmíněn souhlasem pronajimatele – vlastníka. Okolnost, že právní předchůdce dal souhlas se změnou podstaty věci…, která je předmětem nájmu, nemůže jít vlastníkovi (nabyvateli) k tíži. Uvedené závěry jsou použitelné též ohledně souhlasu právního předchůdce s podnájmem bytu. Rovněž k podnájmu bytu nájemcem je třeba souhlasu pronajimatele, neboť § 719 odst. 1 obč. zák. stanoví, že pronajatý byt nebo jeho část lze přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez časového určení jen s písemným souhlasem pronajimatele. Závazek právního předchůdce strpět podnájem bytu nájemcem na pronajimatele ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák. nepřechází, neboť přesahuje rámec základních povinností pronajimatele, vyplývajících z § 685 obč. zák. Na tom nic nemění skutečnost, zda vznikl jednostranným prohlášením pronajimatele nebo dohodou uzavřenou mezi pronajimatelem a nájemcem.“
Najvyšší súd ČR tak vykladá ustanovenie § 680 ods. 2 OZ v podstate najužšie, ako sa toto ustanovenie vykladať dá, t.j. nový vlastník nehnuteľnosti vstupuje len do tých práv a povinností, ktoré napĺňajú základné pojmové znaky nájomnej zmluvy.
Pre úplnejší obraz dám do pozornosti ešte aj rozhodnutie spis. zn. 21 Cdo 4855/2007, kde sa Najvyšší súd ČR zaoberal právnou povahou kaucie, a kde príslušné zmluvné záväzky podriadil pod § 51 OZ, teda nepomenovanú zmluvu. Pozn. medzičasom však bol český OZ doplnený o ustanovenie § 686a, ktoré výslovne upravilo inštitút „kaucie“ (aj keď slovo „kauce“ by sme v tomto ustanovení hľadali márne).
A teraz si predstavme nájomné zmluvy na maloobchodné alebo kancelárske priestory spolu s právami a povinnosťami, ktoré tieto zmluvy obsahujú, a ktoré v súčasnosti idú ďaleko nad rámec základných pojmových znakov nájomnej zmluvy. Pri zmene vlastníctva prenajatých priestorov sa nájomca dostáva do veľmi nepríjemnej právnej situácie, keď v podstate ani nevie, do ktorých konkrétnych ustanovení nájomnej zmluvy nový vlastník reálne vstúpil. Ak dal prenajaté priestory alebo ich časť sú súhlasom pôvodného vlastníka do podnájmu, môže len pevne veriť, že mu aj nový vlastník dá súhlas s podnájmom a pod. A čo s kauciou zaplatenou pôvodnému vlastníkovi? Ak budeme chápať práva a povinnosti súvisiace so zaplatenou kauciou ako nepomenovanú zmluvu, resp. za ustanovenia, ktoré presahujú základné pojmové znaky nájomnej zmluvy, nový prenajímateľ do týchto práv a povinnosti nevstúpi. Ak nájomný vzťah s novým vlastníkom bude trvať zopár ďalších rokov, nájomca môže veľmi ľahko zažalovať o vydanie zloženej kaucie nesprávne pasívne vecne legitimovanú osobu a vystaviť sa tak nepríjemnému riziku premlčania svojho pôvodného nároku.
Z pohľadu nájomcov a skutočného dosiahnutia kontinuity ich nájomných vzťahov v prípade zmeny vlastníctva k predmetu prenájmu bude najbezpečnejšie, ak si tieto otázky a možné problémy, ktoré by mohli vzniknúť, čo najpresnejšie upravia pri podpise nájomnej zmluvy a minimalizujú tak prípadné riziká.
Názory k článku Aký dosah má princíp emptio non tollit locatum v našom práve?:
Milan Kvasnica, 16. 03. 2013 v 19:38 - z mého pohledu
Dle mne přechází na nového vlastníka veškerá práva a povinnosti ze smluvního vztahu (mající jakoukoliv souvislost s nájmem). Tedy jak souhlas s podnájmem, tak i dohoda o tom, že ke krytí škod na předmětu nájmu či dlužného nájemného bude složena záloha.
Dle SLV bylo rozhodnutí NSČR 26 Cdo 4873/2007 zrušeno.
Ján Lazur, 16. 03. 2013 v 20:06 - Re: Rozhodnutie US
Vďaka za koment, pozrel som si to rozhodnutie ÚSČR, ktoré výklad § 680 ods. 2 OZ podstatne rozšírilo. Problém by však stále mohol nastať pri zmiešaných zmluvách, ale určite to bude mať menšie dôsledky ako tie, ktoré by spôsobovalo pôvodné rozhodnutie NSČR.
Juraj Gyarfas, 18. 03. 2013 v 10:39 - ďakujem ...
... za nadhodenie veľmi zaujímavej otázky.
§ 680 ods. 2 a 3 menia právo nájomcu na kvázi vecné právo a podľa mňa je ťažké rozdeliť, ktoré konkrétne ustanovenia zmiešanej nájomnej zmluvy sú ešte “súčasťou” tohto kvázi vecného práva a ktoré sú už obsahom inej zmluvy.
Otázku kaucie napr. v Nemecku rieši výslovne § 566a BGB, podľa ktorého nadobúdateľ síce vstupuje do právneho vzťahu ohľadom kaucie, ale ak nájomca pri skončení nájmu nevie kauciu vysúdiť od nadobúdateľa, môže žalovať pôvodného prenajímateľa. Toto mi pripadá ako spravodlivé riešenie, lebo nájomca v otázke kaucie nie je nútený niesť kreditné riziko nadobúdateľa. Podobná úprava je aj vo vzťahu k iným povinnostiam prenajímateľa ( § 566 ods. 2 BGB), aj keď tam sa ručeniu pôvodného prenajímateľa dá vyhnúť, ak prevod oznámia nájomcovi.
Otázka je, či by sa u nás dalo dospieť k podobnému záveru analogickou aplikáciou ustanovení o prevzatí dlhu. V podstate totiž dochádza k prevzatiu povinností prenajímateľa a nie je spravodlivé, aby bol nájomca bez svojho súhlasu vystavený vyššiemu kreditnému riziku nového prenajímateľa.
V Nemecku tiež delia práva a povinnosti na tie, ktoré neoddeliteľne súvisia s nájomným vzťahom (tie prechádzajú na nadobúdateľa) a ostatné, ktoré neprechádzajú, aj keď sú dojednané v nájomnej zmluve. Dobrý prehľad judikatúry je v nedávnom rozhodnutí BGH XII ZR 22/11 (aj keď tam išlo o opačnú situáciu, či nadobúdateľ môže vymáhať zloženie kaucie, ktorá bola dohodnutá s pôvodným prenajímateľom, ale ešte nebola zložená).
K tomu by ma však zaujímalo množstvo iných otázok, ktoré súvisia so vzťahom medzi pôvodným prenajímateľom a nadobúdateľom. Ak je nájom kvázi vecnou ťarchou, nebolo by de lege ferenda spravodlivé viazať jeho prechod na publicitu tejto „ťarchy“ (napr. zápisom v katastri). Alebo ak aj nie (keďže to by zase bolo dosť nespravodlivé voči nájomcovi), nie je správnym riešením (aj de lege lata) považovať takýto existujúci nájomný vzťah za právnu vadu predávanej nehnuteľnosti a naviazať na to v zmluvnom vzťahu medzi pôvodným prenajímateľom a nadobúdateľom nároky z vád. Neexistencia nájmu je v komerčných realitných transakciách štandardnou rep&warranty, ale podľa mňa by malo ísť o vadu aj v prípade, keď to nie je výslovne zmluvne dohodnuté.
Ján Lazur, 19. 03. 2013 v 00:55 - Re: Nemecké právo
Ďakujem veľmi pekne za názor a priblíženie nemeckého riešenia. Musím povedať, že sa mi naozaj páči, ako BGB upravilo možný postih pôvodného prenajímateľa v otázka nároku na vrátenie kaucie. Na jednej strane je zabezpečená kontinuita a na druhej strane nečelí nájomca vyššej miere rizika.
Nový český občiansky zákonník konkrétne túto otázku nerieši, no ku generálnemu pravidlu, že pri zmene vlastníka prechádzajú práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka, pridáva ďalšie ustanovenie, podľa ktorého: "Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl." ( § 2197 ods. 2)
Čo sa týka prechodu práv a povinností zo zloženej kaucie, zdá sa, že jednotlivé národné právne poriadky k tejto otázke pristupujú rozličným spôsobom. Kalifornský Civil Code (Sec. 1950) dáva pôvodnému prenajímateľovi možnosť buď vyplatiť zaplatenú kauciu späť nájomcovi alebo previesť kauciu na nového vlastníka. Angličania poskytujú zaplatenej kaucii osobitnú ochranu cez The Housing Act 2004, čo sa však netýka nájmu nebytových priestorov.
Súhlasím s tým, že existujúci nájomný vzťah by mal tvoriť právnu vadu veci.
Milan Kvasnica, 10. 10. 2013 v 13:28 - podrobněji
http://www.slv.cz/26 Cdo652/2013
Sice se to opět týká bytu, nicméně argumentace v rozhodnutí užitá by se dle mne dala aplikovat i na nebytové prostory.
Ján Lazur, 10. 10. 2013 v 14:20 - Vdaka za odkaz
Veľká vďaka za tento odkaz. Dovolím si tvrdiť, že minimálne otázka zaplatenej kaucie pri zmene vlastníctva bytu (event. nebytového priestoru) je týmto rozsudkom viac menej vyriešená.
Milan Kvasnica, 10. 10. 2013 v 17:40 - rozhodnutí u nájmu nebytových prostor
http://slv.cz/29 Cdo4627/2010
Ano, je, aspoň v ČR, vyřešená.
Juraj Gyarfas, 07. 04. 2019 v 21:42 - k základom § 680 OZ
"... otázka, aké je postavenie nájomníka voči novému vlastníkovi, ktorému prenajímateľ počas trvania nájmu predmet odpredal. Nový vlastník môže nájomníkovi predmet nájmu odobrať, pravda, prenajímateľ musí potom nájomníkovi nahradiť všetku škodu; nový vlastník toto nemôže spraviť, ak nájom prevzal (pre nájomníka je to smluva v prospech tretieho); okrem toho (aj keď nájom nebol prevzatý) môže kupujúci nájomníkovi odňať predmet len tak, že mu pri prvom výpovednom termíne vypovie; ak výpoveď nedá pri prvom termíne, pokračuje v nájme podľa pôvodnej smluvy a môže už len podľa nej vypovedať (ale pri árende poľnohospodárskych nehnuteľností môže vôbec vypovedať len s primeranou výpovednou lehotou a len ku koncu hospodárskeho roku). Konečne ak nájom bol intabulovaný, je nájom účinný voči novému vlastníkovi v plnej miere (s výnimkou dražobnej kúpy). Prirodzene, v tých prípadoch, kde nový vlastník predčasne zbaví nájomníka nájmu, môže sa tento na prenajímateľovi domáhať náhrady škody."
Luby, Š. Základy všeobecného súkromného práva. III. vydanie pôvodného diela. Heuréka: Šamorín, 2002, s. 185-186.