Source: https://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ilpb2-4511-1-172-15-2-tr
Timestamp: 2017-09-20 00:24:49+00:00
Document Index: 117536047

Matched Legal Cases: ['art. 14', 'art. 22', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 19']

ILPB2/4511-1-172/15-2/TRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2015 r. (data wpływu 18 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:
nieprawidłowe – w części odnoszącej się do uznania za koszt uzyskania przychodu spłaty kredytów hipotecznych,
W dniu 13 marca 1998 roku Zainteresowany otrzymał w darowiźnie udział 1/2 w nieruchomości – grunt zabudowany domem jednorodzinnym (połowę bliźniaka). Następnie na tym gruncie wraz ze współwłaścicielką, swoją żoną, której udział również wynosił 1/2, wybudował budynek użytkowy. Dla nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami prowadzona jest jedna księga wieczysta. W 2005 i 2006 roku nieruchomość została obciążona hipotekami z tytułu dwóch kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawcę i współwłaścicielkę nieruchomości.
W 2014 r. w wyniku postanowienia sądu została zniesiona współwłasność nieruchomości i Zainteresowany stał się jej wyłącznym właścicielem. Wnioskodawca zaznaczył, że od kilku lat jest po rozwodzie, ale postępowanie sądowe nie było postępowaniem o podział majątku małżeńskiego, a zniesieniem współwłasności, ponieważ udziały w nieruchomości stanowiły majątek odrębny małżonków, nie wchodziły do wspólności małżeńskiej. W orzeczeniu sąd zobowiązał Wnioskodawcę do wyrównania udziału byłej współwłaścicielki kwotą 145 839,78 zł. Wysokość spłaty jest niższa niż wynosi 1/2 udziału (1/2 udziału to 200 000 zł) ponieważ Zainteresowany zobowiązał się do spłacenia obu kredytów hipotecznych obciążających nieruchomość, których wartość została przyjęta w postępowaniu sądowym w kwocie 108 320,44 zł. Zatem wartość nieruchomości – sklepu i domu 400 000 zł – 108 320,44 zł kwoty kredytów = 291 679,56 zł : 2 = 145 839,78 zł. (Na dzisiaj kwota kredytów jest wyższa, ponieważ są to kredyty we frankach szwajcarskich).
W związku z tym, że Zainteresowany nie ma pieniędzy na spłatę byłej współwłaścicielki i spłatę obu kredytów hipotecznych, wniósł o podział nieruchomości na dwie – jedną zabudowaną domem, a drugą zabudowaną sklepem i zamierza sprzedać dom wraz z przynależnym gruntem. Budynek użytkowy i przynależny grunt nie zostaną sprzedane.
Hipotetycznie Wnioskodawca przyjmuje, że dom zostanie sprzedany za 390 000 zł.
Czy sprzedaż domu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Co będzie kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia domu...
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Połowa domu została nabyta przez Wnioskodawcę w 1998 r. w drodze darowizny, a zatem sprzedaż połowy domu nie stanowi źródła przychodu i co za tym idzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegała tylko połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu, ponieważ połowa domu została nabyta przez Wnioskodawcę w wyniku postanowienia sądu w sprawie zniesienia współwłasności w 2014 r. Podstawą opodatkowania będzie połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu, czyli jeśli dom zostanie sprzedany za kwotę 390 000 zł opodatkowaniu będzie podlegała kwota 195 000 zł.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zatem kosztami uzyskana przychodu z tytułu zbycia nieruchomości będą:
wyrównanie udziału współwłaściciela w wysokości określonej przez sąd (145 839,78 zł) oraz
spłaty dwóch kredytów hipotecznych w wysokości z dnia spłaty, tj. na dzień dzisiejszy ok. 120 000 zł, do których się przed sądem zobowiązał, a które zostały zaciągnięte przez Wnioskodawcę i Jego ówczesną żonę.
W związku z tym, że koszty (ok. 266 000 zł) będą wyższe niż przychód (np. 195 000 zł), nie powstanie dochód do opodatkowania.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 13 marca 1998 roku Zainteresowany otrzymał w darowiźnie udział 1/2 w nieruchomości – grunt zabudowany domem jednorodzinnym (połowę bliźniaka). W 2005 i 2006 roku nieruchomość została obciążona hipotekami z tytułu dwóch kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawcę i współwłaścicielkę nieruchomości. W 2014 r. w wyniku postanowienia sądu została zniesiona współwłasność nieruchomości i Zainteresowany stał się jej wyłącznym właścicielem. W orzeczeniu sąd zobowiązał Wnioskodawcę do wyrównania udziału byłej współwłaścicielki kwotą 145 839,78 zł. Wysokość spłaty jest niższa niż wynosi 1/2 udziału (1/2 udziału to 200 000 zł) ponieważ Zainteresowany zobowiązał się do spłacenia obu kredytów hipotecznych obciążających nieruchomość, których wartość została przyjęta w postępowaniu sądowym w kwocie 108 320,44 zł. Zatem wartość nieruchomości – sklepu i domu 400 000 zł – 108 320,44 zł kwoty kredytów = 291 679,56 zł : 2 = 145 839,78 zł. (Na dzisiaj kwota kredytów jest wyższa, ponieważ są to kredyty we frankach szwajcarskich).
Zatem w niniejszej sprawie należy rozpoznać dwie daty nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości (domu wraz z gruntem) objętej zamiarem sprzedaży, czyli:
rok 1998 – datę nabycia w darowiźnie udziału 1/2 w nieruchomości do majątku odrębnego,
rok 2014 – datę zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku którego Zainteresowany nabył udział 1/2 w nieruchomości, uprzednio należący do byłej żony.
Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że zamierzona sprzedaż w roku 2014 przedmiotowej nieruchomości (domu) w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 1998 nie będzie stanowiła źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, w tejże części z tytułu rzeczonej sprzedaży na Zainteresowanej nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych analizowanej sprzedaży w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2014, należy wskazać, co następuje.
W części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2014 przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od momentu nabycia nie upłynął okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy podatkowej.
Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, że kosztem nabycia poniesionym przez Wnioskodawcę na nabycie w roku 2014 udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie kwota potwierdzona w postępowaniu sądowym, na którą w przedmiotowej sprawie składa się zarówno kwota, którą Zainteresowany fizycznie zapłacił zbywającej (145 839,78 zł), jak również kwota skalkulowanego zadłużenia przejętego przez Wnioskodawcę, ale wyłącznie w części przypadającej uprzednio na byłą żonę Wnioskodawcy i jednocześnie w proporcji w jakiej wartość domu wraz z gruntem pozostaje do wartości całej nieruchomości.
Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być natomiast w żadnym wypadku wydatki związane ze spłatą przejętego przez Wnioskodawcę zobowiązania kredytowego.
IPPB4/4511-759/15-2/PP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Koszty uzyskania przychodów > ILPB2/4511-1-172/15-2/TR