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Timestamp: 2018-07-20 22:08:44+00:00
Document Index: 179008863

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'art. 14', 'art. 75', 'art. 75', 'ATF ', 'art. 7', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 7', 'art. 14', 'arrêt ', 'art. 75', 'arrêt ', 'art. 66', 'arrêt ', 'arrêt ']

1C_103/2017 16.01.2018
1C_103/2017
du Valais, Cour de droit public, du 13 janvier 2017
(A1 16 241).
Le 31 août 2012, le Conseil municipal de Bagnes a accordé à C.________ et D.________ l'autorisation de construire un chalet d'habitation avec forages géothermiques sur les parcelles n° 1995 et 4973 situées à Verbier au lieu-dit "Planalui", en zone touristique de faible densité T4 sous la ligne de télécabine Verbier-Savoleyres. Le chalet comporte trois niveaux d'habitation. Le rez inférieur compte deux chambres avec wc et salle de bains ainsi qu'une cave; l'étage comporte deux chambres avec wc et salle de bains, plus une buanderie, un fitness, un hammam, une cave et un local technique. Les combles, situées au niveau de la route d'accès, se composent d'un hall d'entrée avec local à skis et wc adjacents, et d'un espace séjour/coin à manger/cuisine. Dans son autorisation de construire, le Conseil municipal a notamment écarté l'opposition formée par Helvetia Nostra, la déclarant irrecevable, subsidiairement mal fondée.
Une première procédure de recours a abouti au renvoi de la cause à l'autorité communale et à la délivrance par celle-ci d'un nouveau permis de construire, le 14 janvier 2016, prévoyant l'utilisation du chalet exclusivement aux fins de résidence principale avec l'inscription d'une mention correspondante au Registre foncier. Par décision du 7 septembre 2016, le Conseil d'Etat du canton du Valais a rejeté le recours formé par Helvetia Nostra.
Par arrêt du 13 janvier 2017, la Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan a elle aussi rejeté le recours formé par Helvetia Nostra. Le chalet, dans un secteur déjà largement construit, à 2,1 km (6 minutes en voiture) du centre de la station, était accessible toute l'année. Sa typologie - nonobstant l'existence de plusieurs salles d'eau, d'un fitness et d'un hammam - était adaptée à une résidence principale. Entre janvier 2013 et début 2016, la population résidente de Verbier avait légèrement baissé, de sorte que la demande en résidences principales était relativement modeste. Sur 45 autorisations de construire (soit 79 logements) qui avaient été délivrées en près de quatre ans pour des résidences principales, 8 logements étaient occupés en résidence principale, 13 étaient en attente (recours avec effet suspensif) et 9 en cours de réalisation; pour les 49 autres, les travaux n'avaient pas commencé. La demande était donc réelle et pouvait être estimée à une bonne dizaine par année. Le projet était d'un prix abordable (1'600'000 fr.) et susceptible d'intéresser des personnes désireuses de prendre domicile à Verbier. Un abus de droit ne pouvait donc être retenu.
La cour cantonale et le Conseil d'Etat ont renoncé à se déterminer. La commune de Bagnes se réfère à l'arrêt attaqué et conclut au rejet du recours. Les intimés C.________ et D.________ ont renoncé à déposer des déterminations. L'Office fédéral du développement territorial estime que les considérants de l'arrêt attaqué ne permettent pas d'établir l'existence d'une demande de résidences principales, de sorte qu'il renonce à prendre position. La recourante a déposé de nouvelles observations le 15 août 2017, qui ont été communiquées aux autres parties à titre d'information.
La recourante estime que sur la base des données recueillies en instance cantonale concernant la population résidente et le nombre de permis de construire accordés, on constaterait un déséquilibre évident entre l'offre et la demande de résidences principales. Du mois de janvier 2013 au début 2016, on compterait 44 résidents à l'année en moins dans la station de Verbier, et il existerait actuellement 58 logements neufs à disposition. Le risque d'un recours accru à l'art. 14 LRS serait ainsi élevé, ce qui viderait de son sens l'art. 75b Cst. La recourante dénonce le laxisme dont ferait preuve la commune dans l'octroi des permis de construire.
2.1. L'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 201 consid. 2.1 p. 208 et les références citées). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3. L'art. 3 al. 1 ORSec prévoit que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS". L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable (al. 1 let. b).
2.4. En l'occurrence, les intimés ne font pas valoir et établissent encore moins qu'ils auraient d'ores et déjà des offres d'achat sérieuses et concrètes pour l'acquisition du chalet projeté. L'usage de ce chalet à des fins de résidence principale apparaît dès lors d'emblée comme incertain.
Il faut dès lors examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se présente dans la commune où est situé ce double projet de construction en tenant compte de l'ensemble des circonstances. La construction est située à Verbier, station à vocation essentiellement touristique et relativement éloignée de la vallée du Rhône. Il n'est certes pas contesté que le bien-fonds, situé à une altitude d'environ 1700 m, est accessible toute l'année et que, de par sa typologie, le logement peut se prêter en soi à une utilisation en résidence principale. Selon les renseignements obtenus en instance cantonale, la population résidente à titre principal à Verbier a passé, entre janvier 2013 et début 2016, de 3197 à 3153 habitants, soit une diminution de 44 personnes, ce qui établit une demande déclinante. Cette caractéristique est encore renforcée par les chiffres relatifs aux autorisations de construire délivrées durant la même période. Dites autorisations étaient au nombre de 45 correspondant à 79 logements; 8 de ces logements étaient achevés et occupés comme résidences principales, 9 en cours de réalisation, 13 en attente de l'issue d'un recours et pour les 49 restants, les travaux n'avaient pas encore commencé. Toujours selon l'arrêt cantonal, 49 biens de nature comparable au projet litigieux (maisons ou chalets de six pièces et plus) étaient disponibles à la vente au 29 décembre 2016. Le Tribunal cantonal relève que certains de ces biens ne sont pas neufs et qu'il n'existe aucun objet comparable dans les environs immédiats du projet; cela ne suffit cependant pas pour justifier la construction litigieuse, car un tel raisonnement permettrait de contourner systématiquement l'interdiction de l'art. 75b Cst. et de sa loi d'application.
Compte tenu de la baisse de la population résidente (tendance dont rien n'indique qu'elle se soit modifiée dernièrement) et de l'existence d'une offre portant potentiellement sur plusieurs dizaines de logements neufs, on ne saurait considérer la demande de résidences principales, en particulier pour le type d'immeuble litigieux, comme établie et suffisante pour justifier le projet au regard des principes rappelés ci-dessus. Une augmentation de la population dans l'ensemble de la vallée de Bagnes ne constitue au demeurant pas un élément pertinent tant la situation géographique et touristique de Verbier est particulière.
Dès lors, le projet ne pouvait être autorisé qu'à condition que l'achat par un habitant à l'année fasse l'objet d'engagements sérieux et concrets avant même la construction. Autoriser celle-ci alors que, d'emblée, il n'est pas vraisemblable que le logement soit en définitive occupé comme résidence principale, serait manifestement contraire aux objectifs constitutionnels et légaux.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être admis. L'arrêt cantonal est annulé, de même que la décision du Conseil d'Etat et le permis de construire qui, en l'état, ne peut être accordé. Conformément aux art. 66 al. 1 et 68 al. 2 LTF, les frais judiciaires, de même que l'indemnité de dépens allouée à Helvetia Nostra, sont mis à la charge solidaire des intimés qui succombent, quand bien même ils n'ont pas procédé devant le Tribunal fédéral. La cause doit être renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales.
Le recours est admis; l'arrêt attaqué est annulé, de même que la décision du Conseil d'Etat du 7 septembre 2016 et le permis de construire accordé le 14 janvier 2016. La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances cantonales.
Une indemnité de dépens de 2'000 fr. est allouée à la recourante, à la charge solidaire des intimés C.________ et D.________.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge solidaire des intimés C.________ et D.________.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Commune de Bagnes, au Conseil d'Etat du canton du Valais, au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, et à l'Office fédéral du développement territorial.