Source: https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/mietzahlung-durch-sozialamt.htm
Timestamp: 2019-03-18 21:41:52
Document Index: 247707320

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', '§ 543', 'BGH', '§ 543', '§ 286', '§ 276', '§ 535', '§ 267', '§ 286']

Mietzahlung durch Sozialamt - AG Bremen vom 2.5.2013 - 9 C 0565/12 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Mietzahlung durch Sozialamt
Zahlen Sozialamt oder Jobcenter die Miete versehentlich nicht an den neuen Vermieter und entsteht dadurch ein kündigungsrelevanter Mietrückstand, ist die fristlose Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzuges in der Regel begründet.
Der Leitsatz der amtsgerichtlichen Entscheidung scheint auf den ersten Blick im Widerspruch zu der BGH-Entscheidung vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 – zu stehen, wonach das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Im BGH-Fall hatte das Jobcenter immer ein paar Tage zu spät die Miete an den Vermieter überwiesen. Die darauf erfolgte Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung (vertragswidrigen Verhaltens) hatte der BGH abgewiesen, weil der Mieter die Nachlässigkeit des Jobcenters mangels dessen Erfüllungsgehilfen-Eigenschaft nicht zurechnen lassen musste.
Hingegen wurde im vom Amtsgericht Bremen entschiedenen Fall nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Das Job-Center hatte dem neu in den Mietvertrag eingetretenen Erwerber die Miete mehrere Monate lang nicht überwiesen, sondern hatte noch an den ehemaligen Vermieter gezahlt. Hier ging es also um die Frage, ob der Mieter mit seiner Mietzahlungspflicht in Verzug geraten war. Das wäre er nicht, wenn er den Zahlungsverzug nicht zu vertreten gehabt hätte (§ 286 Abs. 4 BGB). Das Beschaffungsrisiko von Geld hat man nach Auffassung des Gesetzgebers (§ 276 Abs. 1 BGB) allerdings immer zu vertreten („Geld hat man zu haben“).
So sieht es auch das AG Bremen, indem es bemerkt, dass es nicht sachgerecht erscheine, etwaige Versäumnisse des Sozialamts im Ergebnis zu Lasten des Vermieters wirken zu lassen. Schließlich sei ausschließlich der Mieter Schuldner gemäß § 535 Absatz 2 BGB; das Jobcenter leiste für den Mieter – aufgrund eines lediglich zwischen dem Mieter und der Behörde Geltung beanspruchenden Bescheids – eine bloße Drittzahlung im Sinne des § 267 BGB. Mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit (Sozialhilfebedürftigkeit) sei aber gerade kein anerkannter Grund des Nicht-Vertreten-Müssens im Sinne von § 286 Abs. 4 BGB.
Im vorliegenden Fall kam noch hinzu, dass es sich nicht mehr aufklären ließ, ob das Jobcenter lediglich aufgrund mangelnder Mitwirkung des Mieters weiterhin an den alten Vermieter die Miete überwiesen hatte. Allerdings stellte das Gericht fest, dass es dem Mieter nicht gelungen sei, darzulegen und zu beweisen, dass er „sein Möglichstes“ unternommen habe, um die Zahlungsumstellung bei der Sozialbehörde zu bewirken. Ist es also nach Ansicht des AG Bremen möglich, auch ein Nicht-Vertreten-Müssen des Beschaffungsrisikos in Sozialhilfefällen wie dem Vorliegenden unter Beweis zu stellen?
Mietern, deren Miete vom Jobcenter direkt an den Vermieter überwiesen wird, sei in jedem Falle geraten, dass sie jede ihnen bekannt gewordene Änderung auf der Vermieterseite (Vermieterwechsel, Kontowechsel und anderes) unverzüglich dem Sozialhilfeträger mitteilen und – was noch wichtiger ist – diese Mitteilung beweisbar dokumentieren.