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Timestamp: 2020-05-27 09:22:48+00:00
Document Index: 82171663

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 74', 'arrêt ', 'art. 255', 'art. 271', 'arrêt ', 'art. 76', 'art. 45', 'art. 105', 'art. 9', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 272', 'art. 66']

4A_85/2008 - 2008-06-12 - Vertragsrecht - contrat de bail; prolongation
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (cf. 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386; plus récemment, cf. également arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque, comme en l'espèce (cf. art. 255 al. 3
CO), le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss
CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a).
1.2 Par ailleurs exercé par les recourants qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1
LTF), le recours en matière civile soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 45 al. 1
1.3 Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1
LTF), que le recourant ne peut critiquer que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 271a
CO. Ils soutiennent que la résiliation, intervenue neuf mois après l'annulation judiciaire du premier congé donné par A.________ SA, est annulable, l'intimée n'ayant pas un besoin urgent des locaux pour elle-même mais n'étant qu'à la recherche du plus haut niveau de confort possible.
3.1 Un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire au sujet du bail est annulable si le bailleur y a succombé dans une large mesure (art. 271a al. 1 let. e ch. 1
CO). Cette règle ne s'applique toutefois pas si le congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a
3.3 Les recourants reprochent aux juges cantonaux de s'être satisfaits d'une simple vraisemblance quant à la possibilité pour l'intimée d'augmenter sa production en disposant de la totalité des surfaces de son immeuble, sans exiger qu'elle prouve l'impossibilité d'augmenter sa productivité sans utiliser les espaces loués. Devant la cour cantonale, ils avaient en particulier soutenu que l'intimée n'arrivait pas à satisfaire les commandes en partie parce qu'elle était confrontée à une pénurie de main-d'oeuvre qualifiée. Les juges cantonaux, considérant que cela était possible, a ajouté qu'il n'en demeurait « pas moins qu'en disposant de la totalité des surfaces de son immeuble, elle parviendra, selon toute vraisemblance, à augmenter ses forces de production ». Or, il n'est pas contestable que l'utilisation de tout le bâtiment permettrait de créer des postes de travail supplémentaires et donc d'augmenter la production. La réserve faite par la cour cantonale, qui tient de la clause de style, fait référence aux difficultés à recruter des ouvriers qualifiés, mais il ne fait raisonnablement pas de doute que l'intimée parviendrait à plus ou moins brève échéance à résoudre ce problème au demeurant commun à beaucoup d'entreprises. Quoi
qu'il en soit, le besoin de l'intimée à pouvoir disposer de plus de surface pour être en mesure de créer des postes de travail supplémentaires n'est pas contestable, et l'on ne saurait aller jusqu'à attendre qu'elle ait trouvé et engagé le personnel supplémentaire avant de la laisser disposer des locaux nécessaires pour permettre à ce personnel de travailler.
Les recourants se plaignent d'une violation des art. 272
CO. Pour le cas où le congé ne serait pas annulé, ils estiment avoir droit à une prolongation de bail de six ans, au lieu de celle de trois ans que leur a accordée la cour cantonale.
4.1 Selon l'art. 272
CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (al. 2 let. a), la durée du bail (al. 2 let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (al. 2 let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (al. 2 let. d), et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (al. 2 let. e). L'art. 272b al. 1
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens sont mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1
ainsi que 68 al. 1
, 4 et 5 LTF).
Décision : 4A_85/2008
Date : 12. Juni 2008
Publié : 30. Juni 2008
Regeste : contrat de bail; prolongation
111-II-384 • 118-II-50 • 119-II-147 • 125-III-226 • 133-III-629 • 134-V-53
4A_17/2006 • 4A_85/2008 • 4C.155/2000 • 4C.310/1996
tribunal fédéral • pouvoir d'appréciation • tribunal des baux • recours en matière civile • bail à loyer • autorité cantonale • maximum • droit civil • droit fédéral • travail supplémentaire • urgence • mois • valeur litigieuse • quant • tennis • partie intégrante • dernière instance • travailleur • décision • local professionnel
2006 S.212
1997 S.493 • 2001 I S.17