Source: https://www.mietfair.de/faqs/
Timestamp: 2018-03-19 22:14:24
Document Index: 39752146

Matched Legal Cases: ['§ 556', '§ 558', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558']

FAQs - Häufige Fragen zu mietfair und zur Mietpreisbremse
Fragen zu mietfair.de
Was macht mietfair.de?
mietfair.de informiert über die aktuellen Entwicklungen zur Mietpreisbremse. Mit dem neuen Berliner Mietspiegel 2017 ist die mögliche Ersparnis für die Berliner Mieter deutlich niedriger, während die Risiken gestiegen sind. Während die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse abschaffen und damit möglicherweise ein politisches Ende der Mietpreisbremse einläuten, sind mit dem Urteil des Amtsgerichts München vom 21.06.2017 (Az. 414 C 26570/16) und den unterschiedlichen Urteilen der Amtsgerichte in Hamburg (AG St.Georg, 22.06.2017, AZ 913 C 2/17, AG Altona, 23.05.2017, Az. 316 C 380/16) die rechtlichen Risiken gestiegen. Waren zuvor schon u.a. mit den Ausnahmeregelungen der § 556 d-g BGB Möglichkeiten zur Umgehung der Mietpreisbremse geschaffen, steht nun auch die Wirksamkeit der Landesverordnungen in Frage.
Wir beobachten die weitere Entwicklung und informieren in unserem Blog.
Die Mietpreisbremse regelt die zulässige Miete von Wohnungen bei Mietbeginn. Die vereinbarte Miete ist zulässig, sofern sie die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann in Berlin mit Hilfe des Berliner Mietspiegels bestimmt werden. Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu ermittelt und gilt als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB.
Die Mietpreisbremse ist in Berlin seit dem 01.06.2015 in Kraft. Gesetzliche Grundlagen sind die Regelungen des § 556 d Abs. 2 BGB (Mietrechtsnovellierungsgesetz) und die Mietenbegrenzungsverordnung, die für das gesamte Stadtgebiet Berlins einen angespannten Wohnungsmarkt erklärt.
Für welche Verträge gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt für Verträge von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern bei Neu- und Wiedervermietung, die ab dem 01.06.2015 abgeschlossen wurden. Sie gilt nicht für die Vermietung von Ein- und Zweifamilien-, sowie Reihenhäusern.
Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?
Die Mietpreisbremse gilt gem. §§ 556 e, f BGB nicht (sog. Ausnahmen) für Wohnungen in Neubauten und für Wohnungen in Altbauten, die umfassend saniert wurden. Als Neubauten gelten Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 bezugsfertig wurden. Altbauten gelten als umfassend saniert, wenn die Kosten der Sanierung etwa 1/3 der Neubaukosten (derzeit ca. 800.- €/ m2) betragen haben.
Die am schärfsten kritisierte Ausnahme ist der sog. Bestandschutz: Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach der Mietpreisbremse höchstens zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen, sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Sind möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse – entgegen der gängigen Annahme, dass möblierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen sind – ebenfalls. Von einer möblierten Wohnung spricht man, wenn eine Wohnung zumindest überwiegend vom Vermieter mit den für die Einrichtung wesentlichen Gegenständen (Stühle, Tisch, Schrank, Bett, etc.) ausgestattet ist. Der Möblierungszuschlag darf monatlich etwa 2-3% vom Zeitwert der Möbel bei Einzug betragen. Die Nutzungsdauer der Möbel kann pauschal auf 10 Jahre festgelegt und die Anschaffungskosten linear abgeschrieben (LG Berlin 63 S 365/01) werden. Befinden sich in Deiner Wohnung Möbel im Wert von ca. 5000 €, die dort bereits seit fünf Jahren befindlich sind, so beträgt der Zeitwert dieser Möbel ca. 2500 €. Der Möblierungszuschlag sollte in diesem Beispiel den Betrag von ca. 50 bis 75 € nicht überschreiten.
Welche Urteile gibt es zur Mietpreisbremse?
Auch das Amtsgericht Neukölln hat sich mit der Verordnung über die sogenannte Mietpreisbremse auseinandergesetzt und ebenfalls zugunsten des Mieters entschieden: In dem am 8. September 2016 verkündeten, noch nicht rechtskräftigen Urteil wurde die Vermieterin verurteilt, an ihren Mieter überhöhte Miete von monatlich je 221,09 EUR netto kalt, insgesamt 1.105,45 EUR, zuzüglich Zinsen für fünf zurückliegende Monate zurückzuzahlen. Zugleich wurde eine entsprechende Feststellung getroffen, dass die mit 725,00 EUR netto kalt vereinbarte Miete in Höhe des Betrages von 221,09 EUR unwirksam sei. In dem Urteil erfolgte eine ausführliche Prüfung, ob die Verordnung verfassungsgemäß sei. Das Amtsgericht Neukölln bejahte dies im Ergebnis.
Fragen zur „Ortsüblichen Vergleichsmiete“
Was bedeutet der Begriff „Ortsübliche Vergleichsmiete“?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. Nicht berücksichtigt werden bei der Ermittlung Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz (Kostenmiete) oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage (Bewilligungsmiete) festgelegt worden ist (sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbindung). In Berlin wird die ortsübliche Vergleichsmiete im Berliner Mietspiegel wiedergegeben. Existiert für eine Gemeinde kein Mietspiegel, kann die Vergleichsmiete auch über drei vergleichbare Objekte und/oder durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden, siehe § 558 a Abs. 2 BGB.
Welche Bedeutung hat der Berliner Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete?
Der Berliner Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin zum jeweiligen Stichtag üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Der Berliner Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als »qualifizierter Mietspiegel« gemäß § 558 d BGB alle zwei Jahre ermittelt und vom Land Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) nach Anerkennung durch die Interessenverbände von Mietern und Vermietern veröffentlicht. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB. Der Berliner Mietspiegel dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei den Amtsgerichten und dem Landgericht in Berlin. In einem Ausnahmefall hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (AZ.235 C133/13) den Berliner Mietspiegel 2013 nicht als Begründungsmittel zugelassen. Dem gegenüber hat das Landgericht Berlin u.a. mit zwei Urteilen (Az.: 67 S 72/16 nach 9 C 145/15 und 18 S 111/15) die Bedeutung des Berliner Mietspiegels zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestätigt.
Wie kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel bestimmen?
Du kannst die ortsübliche Vergleichsmiete mit der online-Abfrage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin selbst bestimmen. Es ist leider nicht ganz einfach. Neben Baujahr, Lage und Größe der Wohnung musst Du die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Kriterien in den 5 Merkmalgruppen beurteilen. Abhängig vom Baujahr der Wohnung gibt es zusätzlich Sondermerkmale. Die Kriterien und Sondermerkmale werden naturgemäß unterschiedlich beurteilt. Es gibt viele Urteile zu den Kriterien der Merkmalgruppen und zu den Sondermerkmalen. Die Kriterien und Merkmale ändern sich mit jedem neuen Mietspiegel. Oft schätzen Vermieter, aber auch Mieter in Gerichtsverfahren die Situation anders ein als die Gerichte. Das endet dann in langwierigen und hartnäckig geführten Verfahren. Mietfair.de vermeidet solche unangenehmen Verfahren durch die Wahl einer Strategie und Zielsetzung im Verfahren, die wir Dir gerne erläutern und die wir mit Dir sorgfältig abstimmen.
Wann kann der Vermieter Modernisierungsumlagen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen?
Was mache ich bei Mieterhöhungen, Mängeln in der Wohnung und anderen Fragen des Mietrechts?
mietfair.de möchte Mietern helfen, die eine unzulässig hohe Miete bezahlen. Das ist der „Unternehmenszweck“ von mietfair.de. Deshalb ist mietfair.de auf die Anwendung der Mietpreisbremse spezialisiert. Für Hilfen und qualifizierte Beratungen in anderen Fragen des Mietrechts stehen in Berlin viele Mietervereine/Mieterschutzbünde und die auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälte zur Verfügung.