Source: https://blogavocat.fr/space/jean-luc.medina/tag/avocat
Timestamp: 2017-04-23 14:06:09+00:00
Document Index: 36662214

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 11", "l'article 4", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1304", "l'article 1304", 'arrêt ', "l'article 24"]

jan29Article dans les affiches de Grenoble et du dauphiné du 24 janvier 2014 Par jean-luc.medina le 29/01/14 lire juil08Annexe environnementale obligatoire pour certains baux à compter du 14 Juillet 2013 Par jean-luc.medina le 08/07/13 Obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012, l'annexe environnementale s'appliquera à compter du 14 juillet 2013 à tous les baux en cours portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces.
La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (ENL) avait instauré cette nouvelle obligation.
Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 a précisé le contenu de cette annexe. Celle-ci doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d'eau et d'énergie et la quantité de déchets générée. Elle doit également traduire l'obligation faite à chaque partie de s'engager sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.
Sources : D. n° 2011-2058, 30 déc. 2011 JO 31 déc. 2011 --------------------------------------------------------------------------------
Dépêche 4 sur 5 dépêche précédente | dépêche suivante --------------------------------------------------------------------------------
Mardi | Mercredi lire juin28MARESE VA ETRE SAUVEE ! Par jean-luc.medina le 28/06/13 http://www.leparisien.fr/grenoble-38000/le-sauvetage-de-la-societe-mares...
lire avr08l'ordonnance d'expropriation éteint le droit au bail, mais ne fait pas disparaître le fonds de commerce Par jean-luc.medina le 08/04/13 L'ordonnance d'expropriation avait transféré la propriété de l'immeuble dans lequel était exploité un commerce. Par la suite, ce fonds de commerce avait été cédé à une autre société. Cette dernière réclamait une indemnité d'éviction à la commune. C'est à tort que la cour d'appel de Versailles a décidé que cette société, cessionnaire du fonds de commerce, ne pouvait prétendre à aucune indemnité. Car l'ordonnance d'expropriation, qui éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce ; la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l'acte, cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant. Peu importe que la cession du fonds de commerce soit intervenue après l'ordonnance d'expropriation. Source : Lettre hebdomadaire Lexis nexis
lire fév17Un article publié sur le site LEXBASE Par jean-luc.medina le 17/02/12 http://www.nouveau.site.lexbase.fr/search/simple/b7534f941b2f785feef9340... Obligation pour le preneur d'adhérer à une association de commerçant d'un centre commercial : la Cour de cassation tiraillée ! Ref. : Cass. civ. 3, 23 novembre 2011, n° 10-23.928, FS-P+B (N° Lexbase : A0079H3C) par Jean-Luc Médina, avocat associé, CDMF Avocats, ancien Bâtonnier de l'Ordre des avocats de Grenoble La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 novembre 2011, s'est une nouvelle fois prononcée sur les conséquences de l'annulation de la clause du bail commercial, obligeant un locataire à adhérer à une association de commerçant. Le remboursement des cotisations doit-il entraîner le paiement en retour par le locataire d'une indemnité correspondant aux prestations dont il a pu profiter ? L'arrêt de la cour d'appel de Rennes (CA Rennes, 1ère ch., 9 juin 2010, n° 08/07954 N° Lexbase : A6523E3Y), frappé de pourvoi, avait répondu par la négative, arguant de la nullité absolue de la clause d'adhésion obligatoire présente au bail liant les parties. On se souvient que les juridictions avaient eu, dans un premier temps, à se prononcer sur la validité des clauses insérées aux baux commerciaux par l'exploitant du centre, propriétaire des murs, imposant d'adhérer à l'association des commerçants durant toute la durée du bail et ses renouvellements. Il faut rappeler que l'association des commerçants a pour objectif essentiel de développer des actions visant à maintenir l'attractivité commerciale du centre et de fidéliser la clientèle. Dans un arrêt rendu en Assemblée plénière le 9 février 2001 (Ass. plén., 9 février 2001, n° 99-17.642, publié N° Lexbase : A5651AW9), la Cour de cassation a posé le principe intangible, selon lequel nul n'est tenu d'adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901 (N° Lexbase : L3076AIR) ou d'être contraint à y demeurer membre. Cet arrêt concernait la création d'un lotissement et d'un complexe sportif attenant géré par une association régie par la loi du 1er juillet 1901. La troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est, quant à elle, prononcée spécifiquement sur l'adhésion à une association de commerçant dans un centre commercial, dans un arrêt du 12 juin 2003 (Cass. civ. 3, 12 juin 2003, n° 02-10.778, FS-P+B+I+R N° Lexbase : A7273C8U). Reprenant le principe posé par l'Assemblée plénière, elle a clairement rappelé que la clause d'un bail commercial qui fait obligation au preneur d'adhérer à une association des commerçants et à maintenir cette adhésion pendant la durée du bail était entachée d'une nullité absolue. Dans cette espèce, la cour d'appel de Nîmes, dont l'arrêt fut cassé pour violation de l'article 11 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme (N° Lexbase : L4744AQR) et l'article 4 de la loi du 1er Juillet 1901, avait crû pouvoir considérer que le preneur ne pouvait se soustraire à une obligation conventionnellement acceptée et que cet engagement était libre et sans contrainte. Rien n'obligeait le locataire de prendre à bail un local dans un centre commercial et d'accepter la clause litigieuse. Il n'est cependant plus discutable aujourd'hui que cette clause viole la liberté fondamentale d'adhérer ou de ne pas adhérer à une association, principe posé aussi bien par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme que par la loi sur les associations. Cette liberté a également une valeur constitutionnelle incontestable. La clause litigieuse est nulle mais de surcroît elle doit être frappée de nullité absolue. Se pose dès lors inévitablement la question de l'anéantissement rétroactif de la clause, de la remise en état des parties avant contrat, et des restitutions qui doivent intervenir, au premier rang desquelles les cotisations versées à tort par le preneur sur la base d'une clause entachée de nullité absolue. Cette éventuelle restitution est douloureuse pour l'association, car en effet, les cotisations sont en général élevées, elles ont été versées durant plusieurs années et ont, d'ores et déjà, été utilisées en dépenses d'intérêts collectifs dont a nécessairement profité le preneur qui sollicite le remboursement. Bien mieux ; dans l'hypothèse d'une restitution des cotisations pour le passé et l'arrêt du règlement des cotisations pour l'avenir, le locataire continuera, comme dans le passé, à profiter des prestations d'intérêts collectifs engagées par l'association sans pour autant y contribuer financièrement. L'existence même des associations de commerçants, leur viabilité sont ainsi mises à l'épreuve avec le risque de devoir cesser les actions commerciales collectives visant à attirer la clientèle dans le centre. Les associations ont donc imaginé toute une série de moyens pour obtenir la compensation avec les cotisations qu'elles devaient restituer. La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 14 octobre 2008 (CA Paris, 14 octobre 2008, 1ère ch., sect. A, n° 06/17501 N° Lexbase : A9911EAC), a ainsi pris position sur le sujet en constatant la nullité de plein droit de la clause litigieuse et en condamnant le bailleur et l'association des commerçants in solidum à rembourser au locataire (censé n'avoir jamais fait partie de l'association), le montant des cotisations payées. En revanche, le locataire a été condamné par compensation à payer à l'association, une indemnité égale aux cotisations versées pendant la même période. La cour d'appel de Paris ajoute qu'aussi longtemps que le locataire exploitera son commerce au sein du centre commercial, il devra à la fin de chaque année une indemnité dont le montant est fixé conformément aux statuts de l'association traitant du calcul des contributions des sociétaires aux dépenses de l'association. Le locataire n'obtient donc qu'une "victoire à la Pyrrhus", l'annulation de son adhésion à l'association va certes entraîner le remboursement des cotisations versées mais celles-ci vont se compenser instantanément avec l'indemnité de même valeur (selon la cour d'appel de Paris) qu'il doit à l'association. Cette indemnité résulte, pour la cour d'appel de Paris, de l'application de la théorie de l'enrichissement sans cause, dès lors que le locataire ne conteste pas bénéficier des actions de publicités, de promotion et d'animation du centre commercial effectuées par l'association et que celle-ci démontre ne pas pouvoir procéder à des actions de promotions excluant un membre de la galerie commerciale. Il y a donc un appauvrissement et un enrichissement réciproque qu'il convient de réparer et de compenser. La Cour de cassation, quant à elle, par un arrêt du 20 mai 2010 ne retient pas cette analyse et considère qu'un système fondé sur l'enrichissement sans cause aboutirait "à une reconnaissance théorique, dénuée de toute effectivité, de la liberté du preneur de ne pas adhérer à l'association" (Cass. civ. 1, 20 mai 2010, n° 09-65.045, FS-P+B+I N° Lexbase : A3315EX3). C'est dans ce contexte qu'est intervenu l'arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2011, sur un pourvoi formé à l'encontre d'un arrêt de la cour d'appel de Rennes. Cette dernière avait considéré que la sanction de nullité absolue de la clause obligatoire d'adhésion à l'association des commerçants devait empêcher toute restitution en équivalent. La cour d'appel de Rennes s'était donc rangée à la dernière position connue de la Cour de cassation un mois plus tôt, car on peut en effet supposer que les magistrats rennais aient eu connaissance dans le cadre de leur délibéré de la position adoptée quelques jours plus tôt par la Haute juridiction. Mais c'était sans compter sur les tergiversations de la Cour de cassation sur le sujet. La Cour de cassation affirme ainsi, dans sa décision du 23 novembre 2011, que l'annulation d'une clause qui porte atteinte à une liberté fondamentale ne peut mettre en échec le principe des restitutions réciproques prévues à l'article 1304 du Code civil (N° Lexbase : L8527HWQ), en cas d'annulation de contrat. Nous savons que les effets de la nullité relative et de la nullité absolue sont juridiquement identiques. Sans doute la cour d'appel de Rennes, à l'instar de tout un courant jurisprudentiel puissant, n'a-t-elle pas voulu laisser l'association des commerçants profiter indirectement d'une clause qui viole ostensiblement une liberté fondamentale. La Cour de cassation s'en tient finalement aux principes généraux du droit des contrats. La nullité d'une clause doit entraîner son effacement rétroactif, peu importe la gravité du grief entachant la clause, et les restitutions réciproques doivent naturellement intervenir sur la base de l'article 1304 du Code civil sans qu'il y ait à démontrer un quelconque enrichissement ou appauvrissement au sens des articles 1370 (N° Lexbase : L1021ABG) et 1371 (N° Lexbase : L1477ABC) du Code civil. Cette dernière argumentation de la Cour de cassation n'apparaît pas critiquable, ni sur le plan du droit, ni sur le plan de l'opportunité. Un locataire d'une galerie commerciale ne peut en effet s'exonérer de charges communes qui lui profitent directement. Cet arrêt de la Cour de cassation n'est cependant pas une victoire totale des associations de commerçants. Le statu quo que la Cour de cassation encourage involontairement reste dangereux. Il ne suffit pas aux exploitants de galeries commerciales de maintenir leurs structures associatives, car si le remboursement des cotisations ne pose aucune difficulté pratique d'application, la restitution en nature des prestations dont a bénéficié le locataire, implique de démontrer la réalité, l'ampleur et l'utilité de ces prestations, preuve qui reste éminemment risquée, aléatoire et en tout cas soumise à l'appréciation des juridictions du fond. Il apparaît donc plus orthodoxe, judicieux et urgent aux praticiens à la lumière de cette nouvelle jurisprudence, de rechercher une autre solution juridique permettant sans risque de partager les frais communs de promotion et de gestion d'un centre commercial.
lire nov24DEMANDE DE RENOUVELLEMENT NOTIFIEE EN COURS DE TACITE RECONDUCTION ET DATE D'EFFET DU NOUVEAU BAIL Par jean-luc.medina le 24/11/10 Lorsque le montant du loyer est inférieur à la valeur locative, le preneur a intérêt à profiter du plafonnement de son loyer lors du renouvellement et d'éviter que la durée du bail soit supérieure à 12 ans.
Le montant du loyer est automatiquement déplafonné si la durée du bail excède 12 ans (article L.145-34 alinéa 3 du Code de Commerce).
En l'espèce, la Cour de Cassation avait à juger du cas suivant :
un bail initial avait commencé à courir le 1er Décembre 1991 pour s'achever le 30 Novembre 2000. Il s'était poursuivi par tacite reconduction. Le preneur avait formulé sa demande de renouvellement le 23 Novembre 2003, à compter du 30 Novembre 2003, soit avant 12 années écoulées du bail d'origine. La date des 12 ans intervenait le 1er Décembre 2003.
La Cour de Cassation a considéré que dès lors qu'il n'était pas avéré que le terme d'usage visé par l'article L.145-12 du Code de Commerce et résultant des usages locaux imposait de retenir comme date d'effet du bail renouvelé une autre date que celle anniversaire du bail initial, le loyer devait être plafonné dès lors que le preneur avait demandé le renouvellement le 23 Novembre 2003 à compter du 30 Novembre 2003, c'est-à-dire, avant les 12 années écoulées.
La notion de terme d'usage qui figurait à l'alinéa 1 de l'article L.145-9 du Code de Commerce a suscité un certain nombre de difficultés.
La Cour d'Appel de PARIS avait considéré que le terme d'usage était le premier jour de chaque trimestre calendaire.
Cette controverse est désormais dépassée depuis que la Loi du 4 Août 2008 a modifié l'article L.145-12 du Code de Commerce.
Désormais, le régime applicable est unifié et la demande de renouvellement produit effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.
Cela veut dire que sous l'empire du nouveau texte, le preneur n'aurait pas pu prétendre au bénéfice du plafonnement dès lors que la durée effective du bail aurait excédé 12 ans.
En effet, la demande intervenue le 23 Novembre 2003 aurait pris effet le 31 Décembre 2003, c'est-à-dire, postérieurement au 1er Décembre 2003, date fatidique des 12 ans.
Cour cass 3ème Civ 30 Juin 2010 n° 09-15-152
lire juin18489 connexions en une semaine ! Par jean-luc.medina le 18/06/09 C'est à la fois peu comparé à un site commercial connu, mais c'est loin d'être négligeable pour un blog qui s'adresse depuis quelques jours uniquement à des initiés avocats.
lire juin12Fusion avocat-avoué : évitons le piège ! Par jean-luc.medina le 12/06/09 l'article 24 du projet de loi instaurant à compter du 1er janvier 2010 une période transitoire d'une année, permettrait aux avoués d'exercer simultanément leur profession et celle d'avocat. Complexe à mettre en place et peu lisible pour le justiciable, cette mesure risque de créer une distorsion de concurrence inadmissible pour les avocats .
lire juin12Le Débat.... Par jean-luc.medina le 12/06/09 Le débat organisé par l'UJA s'est déroulé comme prévu le 10 Juin dernier.