Source: http://osservatoriomediazionecivile.blogspot.com/2014/03/
Timestamp: 2020-01-29 13:55:03+00:00
Document Index: 172226939

Matched Legal Cases: ['art. 5', 'art. 117', 'art. 5', 'art. 2643', 'art. 2651', 'art. 2651', 'art. 2643', 'art. 2644', 'art. 2650', 'art. 2645', 'art. 2643', 'art. 2643', 'art.\n2650', 'art. 2644', 'sentenza ', 'art. 2643', 'art. 2643', 'art. 2651', 'art. 2645', 'art. 2643', 'art. 2644', 'art. 2644', 'art. 2650', 'art. 2644', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2651', 'sentenza ', 'art. 2644', 'sentenza ', 'art. 6', 'art. 19', 'art. 6', 'art. 6', 'art. 2643', 'sentenza ', 'art. 2643', 'art. 2643', 'sentenza ', 'art. 2651', 'art. 19', 'art. 19', 'art. 2650', 'art. 2650', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'art. 2651']

Osservatorio Nazionale sulla Mediazione Civile: marzo 2014
=> Trib. Lamezia Terme, 8 novembre 2012
Rientra nel campo di applicazione della mediazione c.d. obbligatoria la controversia originata dalla opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto della Banca proposta nei confronti del fideiussore del debitore principale sulla base di fidejussione omnibus (contratto di garanzia nella specie verosimilmente non assimilabile allo schema della fideiussione, bensì piuttosto a quello del contratto autonomo di garanzia).
NOTA: pronuncia resa con riferimento alla versione originaria del d.lgs. n. 28 del 2010, ma applicabile anche con riferimento alla versione riformata nel 2013 (art. 5, comma 1-bis, come novellato ad opera della conversione, con modificazione, in legge n. 98/2013 del c.d. decreto del fare)
Fonte: Osservatorio Mediazione Civile n. 22/2014
atteso che la Banca ---, attrice in senso sostanziale, ha agito nei confronti di A, fideiussore del debitore principale B, sulla base di fidejussione omnibus prestata dall’odierna opponente;
rilevato che, nel caso di specie, la A afferma l’inesistenza di un contratto di sconto tra B e Banca --- e a fronte di tale contestazione la creditrice, onerata della prova del titolo della propria pretesa (Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2001 n. 13533), pur versando in atti alcuni estratti conto, non produce (né in fase monitoria né in fase di opposizione) copia del contratto sottoscritto da B, quale negozio che, in forza della regola generale posta dall’art. 117 d.lgs. 385/1993, da considerarsi norma imperativa, postula la forma scritta ai fini della sua validità;
sospende, nei confronti di A, la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo n. ---, emesso dal Tribunale di Lamezia Terme in data 5 dicembre 2011 all’esito del procedimento n. ---;
Etichette: contratti bancari, Mediazione obbligatoria
21/14. Opposizione a decreto ingiuntivo della banca per recupero saldo debitorio inerente al conto corrente: mediazione obbligatoria (Osservatorio Mediazione Civile n. 21/2014)
Rientra nel campo di applicazione della mediazione c.d. obbligatoria la controversia originata dalla opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dalla Banca nei confronti del correntista per il recupero di somma quale saldo debitorio inerente al conto corrente stipulato dal medesimo.
Fattispecie: nella specie l’opposizione era basata sull’esistenza di svariate irregolarità, quali la capitalizzazione trimestrale degli interessi passivi a fronte di una differente frequenza di capitalizzazione degli interessi attivi, l’applicazione illegittima di commissioni di massimo scoperto e l’usurarietà degli interessi passivi applicati.
Fonte: Osservatorio Mediazione Civile n. 21/2014
--- ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dalla Banca ---, per il recupero della complessiva somma di euro 10.893,78, quale saldo debitorio inerente al c/c n. --- stipulato dall’odierno opponente in data 23 novembre 1998.
Nel caso di specie, benché l’attore in senso sostanziale abbia versato in atti il titolo negoziale della propria pretesa (ossia il contratto sottoscritto da ---), nel documento esibito non risulta regolamentato il tasso di interesse passivo applicato, non è prevista l’applicazione di una commissione di massimo scoperto (né ne è stabilita la misura) ed è pattuita una differente frequenza di capitalizzazione degli interessi attivi e passivi. Ciò rende assistite da verosimile fondatezza, almeno a livello di delibazione sommaria, le censure dell’opponente e porta ad ipotizzare la necessità di rideterminare il credito della Banca nei confronti del correntista, almeno in punto di interessi e in relazione al periodo antecedente l’entrata in vigore della delibera CICR del 9 febbraio 2000, che ha reso legittima la prassi della capitalizzazione trimestrale degli interessi passivi se accompagnata da una pari frequenza di capitalizzazione degli interessi attivi; e, peraltro, alla luce delle indicazioni fornite dalla Suprema Corte, appare verosimile ritenere che tale rideterminazione dovrà avere luogo espungendo, in relazione al periodo in oggetto, qualsiasi forma di capitalizzazione degli interessi debitori (cfr. Cass., Sez. Un., 2 dicembre 2010, n. 24418), contrariamente a quanto ipotizzato dalla stessa Banca opposta.
letto l’art. 5, commi 1 e 2, d.lgs. 28/2010,
20/14. Consiglio Nazionale del Notariato, studio sulla trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione (Osservatorio Mediazione Civile n. 20/2014)
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente pubblicato uno studio avente ad oggetto la trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione (Studio n. 718-2013/C. Approvato dall'Area Scientifica - Studi Civilistici il 24 ottobre 2013 Approvato dal CNN il 31 gennaio 2014).
Lo Studio, in particolare, affronta le seguenti tematiche:
Le novità del decreto del fare in tema di accordi di mediazione accertativi dell’usucapione;
Gli orientamenti della giurisprudenza che hanno preceduto la nuova disposizione;
La qualificazione giuridica dell’atto di accertamento. Presupposti dell’atto di accertamento;
Rapporti tra usucapente ed usucapiti. L’usucapione come titolo di acquisto originario;
L’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione come negozio con causa transattiva in senso lato;
Riportiamo di seguito le conclusioni dello Studio in parola, così come pubblicate sul sito web del Consiglio Nazionale del Notariato, ove è possibile consultare il documento completo.
Fonte: Osservatorio Mediazione Civile n. 20/2014
Studio n. 718-2013/C
Approvato dall'Area Scientifica - Studi Civilistici il 24 ottobre 2013
Approvato dal CNN il 31 gennaio 2014.
Lo studio in sintesi (Abstract): Prima dell’innovazione normativa introdotta dal n. 12-bis
dell’art. 2643 cod. civ. l’usucapione era una modalità di acquisto a titolo originario il cui ingresso, nel
sistema della pubblicità immobiliare, richiedeva una pronuncia giudiziaria la cui trascrizione, regolata
dall’art. 2651 cod. civ., aveva valore di pubblicità notizia; con l’introduzione del cit. n. 12-bis nel
sistema della pubblicità immobiliare l’usucapione si pone al centro di una pluralità di fattispecie che
realizzano effetti diversi, le une dalle altre, tra le parti e rispetto ai terzi e, così, in via esemplificativa:
- l’usucapione potrà essere oggetto di una pronuncia giudiziaria e la sua trascrizione produrrà
gli effetti previsti dall’art. 2651 cod. civ.
- potrà essere oggetto di un accordo accertativo e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art. 2643
cod. civ. avrà gli effetti di cui all’art. 2644 cod. civ. laddove sia rispettato il principio della
continuità delle trascrizioni;
cod. civ., avrà meri effetti prenotativi, ai sensi dell’art. 2650 cod. civ., laddove il soggetto
usucapito che ha sottoscritto l’accordo non risulti legittimato in base ad un titolo debitamente
trascritto nei registri immobiliari;
- l’usucapione potrà essere oggetto di un atto negoziale di mero accertamento, anche al di fuori
di una procedura conciliativa, con effetti meramente preclusivi che potrà essere trascritto ai
sensi dell’art. 2645 cod. civ. che ha arricchito il suo contenuto in ragione dell’introduzione del n.
12-bis dell’art. 2643 cod. civ.;
- il riconoscimento dell’usucapione potrà essere oggetto di un accordo transattivo soggetto a
trascrizione ai sensi del n. 13 dell’art. 2643 cod. civ. ed i cui effetti saranno regolamentati dagli
artt. 2644 e 2650 cod. civ.
Pur in presenza di una pluralità di fattispecie, alcune delle quali poste in essere dall’autonomia
privata, l’usucapione mantiene la sua caratteristica fondamentale di effetto legale e non negoziale di
acquisto della proprietà; l’accordo conciliativo, quindi, non avrà ad oggetto il trasferimento di diritti ma avrà ad oggetto l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l’usucapione con effetti
preclusivi rispetto, ai fatti accertati, tra le parti stesse e loro aventi causa.
L’applicazione delle regole sugli acquisti a titolo derivativo all’accordo conciliativo accertativo
dell’usucapione si risolve, in buona sostanza, in un ibrido con conseguenze tra le parti e rispetto ai
terzi significativamente diverse rispetto al medesimo accertamento contenuto in una sentenza.
In assenza di un titolo di proprietà (ovvero di altro diritto reale, a seconda delle ipotesi)
trascritto a favore del dante causa le trascrizioni successive e, quindi, anche la trascrizione
dell’accordo accertativo dell’usucapione, avranno effetto, secondo il disposto del 2° comma dell’art.
2650 c.c., solo allorquando l’atto anteriore di acquisto sarà trascritto. Trascritto il titolo di proprietà,
le successive trascrizioni o iscrizioni produrranno effetto secondo il loro ordine rispettivo, nel rispetto
dei principi di cui all’art. 2644 c.c.
La soluzione del conflitto d’interessi tra presunto usucapiente e terzi, secondo il meccanismo
degli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c. costituisce la differenza sostanziale tra gli effetti della pubblicità della
sentenza di usucapione, disciplinata dall’artt. 2651 cod. civ. e gli effetti della pubblicità dell’accordo
conciliativo de quo.
Nel sistema della pubblicità immobiliare l’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione, per
la sua collocazione all’interno dell’art. 2643 c.c., non sarà titolo idoneo a dare vita ad una nuova
catena di legittimi titoli di proprietà (o di altri diritti) da far valere erga omnes e con presunzione
assoluta rispetto ai terzi, ma sarà titolo di acquisto con gli effetti di cui agli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c.
che, per volontà del Legislatore, dovrà collocarsi, per produrre i suoi effetti nei confronti dei terzi,
all’interno di una catena di legittimi titoli che troverà la sua origine in un diverso titolo di acquisto
Infine, per quanto riguarda gli aspetti riguardanti l’applicazione delle norme in tema di
prestazione energetica, urbanistica e di conformità catastale può affermarsi che mentre per il
suddetto accordo non trovano spazio applicativo le disposizioni riguardanti gli obblighi di dotazione e
di allegazione dell’attestato di prestazione energetica e le norme che impongono la verifica
dell’allineamento tra banca dati catastale e registri immobiliari (cd. conformità catastale soggettiva),
dovranno al contrario essere applicate e rispettate tutte le disposizioni riguardanti la materia
urbanistica-edilizia e quelle riguardanti la cd. conformità catastale oggettiva.
Alla luce delle considerazioni sin qui svolte possiamo affermare che prima dell’innovazione
normativa introdotta dal n. 12-bis dell’art. 2643 cod. civ. l’usucapione era una modalità di acquisto a
titolo originario il cui ingresso, nel sistema della pubblicità immobiliare, richiedeva una pronuncia
giudiziaria la cui trascrizione, regolata dall’art. 2651 cod. civ., aveva valore di pubblicità notizia; con
l’introduzione del cit. n. 12-bis nel sistema della pubblicità immobiliare l’usucapione si pone al centro
di una pluralità di fattispecie che realizzano effetti diversi, le une dalle altre, tra le parti e rispetto ai
terzi e, così, in via esemplificativa:
sensi dell’art. 2645 cod. civ. che ha arricchito il suo contenuto in ragione dell’introduzione del
n. 12-bis dell’art. 2643 cod. civ.;
privata, va sottolineato che l’usucapione mantiene la sua caratteristica fondamentale di effetto
legale e non negoziale di acquisto della proprietà; l’accordo conciliativo, quindi, non avrà ad oggetto
il trasferimento di diritti ma avrà ad oggetto l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si
fonda l’usucapione con effetti preclusivi tra le parti stesse e loro aventi causa. Rispetto ai terzi,
invece, l’opponibilità dell’accordo stesso seguirà le regole degli acquisti a titolo derivativo disciplinati
dagli artt. 2644e 2650 cod. civ.
Di conseguenza un terzo potrà comunque far valere i propri diritti nei confronti del suo
legittimo dante causa disconoscendo l’accordo, sottoscritto in suo danno, tra le parti partecipanti
all’accordo stesso; si pensi, ad esempio, ad un creditore ipotecario dell’usucapito, ovvero a chi abbia
acquistato un diritto reale di godimento dall’usucapito. In buona sostanza l’accordo conciliativo non
è opponibile a terzi che vantino pretese nei confronti del soggetto usucapito ovvero sui beni oggetto
di accertamento, in forza di un titolo trascritto o iscritto anteriormente all’accordo conciliativo
secondo il meccanismo dell’art. 2644 c.c. che regola i conflitti d’interessi tra più aventi causa dal
medesimo soggetto. La soluzione del conflitto d’interessi regolata dall’art. 2644 c.c. impone che sia
rispettato il principio della continuità delle trascrizioni imposto dall’art. 2650 cod. civ. e, quindi, che il
titolo di ciascun avente causa (ivi compreso colui che assume di aver usucapito) trovi corrispondenza
e giustificazione in un titolo trascritto a favore del dante causa.
le successive trascrizioni o iscrizioni produrranno effetto secondo il loro ordine rispettivo, nel
rispetto dei principi di cui all’art. 2644 c.c.
degli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c. , come più volte ripetuto, costituisce la differenza sostanziale tra gli
effetti della pubblicità della sentenza di usucapione e gli effetti della pubblicità dell’accordo
Non sembrano applicabili, invero, all’accordo accertativo dell’usucapione quei principi
consolidati in giurisprudenza relativi alla soluzione del conflitto d’interesse tra usucapiente e terzi
che presuppongono un accertamento giudiziario dell’usucapione in ragione della diversità delle
norme sulla continuità delle trascrizioni rispetto alle norme che regolano la pubblicità degli acquisti a
titolo originario (30). Invero, in giurisprudenza si afferma che in caso di conflitto tra avente causa del
precedente proprietario e usucapiente non prevarrà chi ha trascritto per primo il suo titolo di
acquisto, ma prevarrà colui che ha acquistato a titolo originario anche in caso di mancata
trascrizione della sentenza di accertamento in ragione del valore di mera pubblicità notizia
assegnato alla pubblicità di cui all’art. 2651 cod. civ. (31); nel caso di accordo accertativi
dell’usucapione, al contrario, prevarrà il terzo che ha acquistato dall’usucapito se la sua trascrizione
precede la trascrizione dell’accordo accertativi. Così pure, sotto altro aspetto, di possibile conflitto
tra curatela fallimentare e soggetto usucapiente, si è affermato da parte della Suprema Corte (32) che
può essere usucapito un bene del fallito sulla base del presupposto che l’acquisto a titolo di
usucapione è acquisto a titolo originario, onde il conflitto fra acquirente a titolo derivativo ed
usucapiente, si risolve sempre a favore di quest’ultimo indipendentemente dalla trascrizione della
sentenza di usucapione; anche questo principio valido per l’usucapione accertata giudizialmente non
troverà applicazione nel caso di accordo accertativi dell’usucapione che, come più volte detto è
regolato dal principio della continuità delle trascrizione che risolve i conflitti di interesse in base
all’art. 2644 cod. civ. e, quindi, sulla base della priorità della trascrizione del titolo
Mentre la sentenza di usucapione accerta un diritto acquistato dall’usucapiente prescindendo
dalla posizione soggettiva dell’usucapito e, quindi da eventuali diritti dal medesimo costituiti
(trasferimenti di proprietà, costituzione di diritti reali di garanzia, costituzione di diritti reali di
godimento) ed al possessore-usucapiente non potrà essere addebitato un onere (recte: una
presunzione) di conoscenza dell’esistenza delle formalità ipotecarie o di precedenti trascrizioni
pregiudizievoli, in quanto il possesso utile ai fini dell’usucapione prescinde del tutto dalla conoscenza
in capo all’usucapiente di chi sia il legittimo proprietario del bene, nell’accordo accertativo
dell’usucapione l’usucapiente avrà un onere di conoscenza di quanto reso pubblico nei registri
immobiliari sotto il duplice profilo che, da un lato, saranno a lui opponibili le iscrizioni e trascrizioni
pubblicate anteriormente all’accordo conciliativo contro il legittimo dante causa e, da altro lato, che
la trascrizione dell’accordo accertativo per produrre i suoi effetti deve essere effettuata nei confronti
di chi appare proprietario del bene usucapito in base ad una serie di titoli debitamente trascritti
(artt. 2644 e 2650 cod. civ.), in difetto, la trascrizione dell’accordo accertativo produrrà i suoi effetto
allorquando colui che ha riconosciuto i fatti costitutivi dell’usucapione si sarà dotato di un legittimo
titolo e lo trascriva.
Peraltro, l’assenza della trascrizione del titolo di acquisto in capo all’usucapito può ascriversi
ad una negligenza del dante causa che, ad esempio, non ha curato la trascrizione del suo acquisto
mortis causa, ovvero ad un difetto di forma del titolo che, ad esempio, non riveste la forma
autentica o pubblica necessaria per la trascrizione, ovvero all’assenza di un titolo di acquisto a favore
del presunto usucapito; in quest’ultima ipotesi, è fuor di dubbio, che un eventuale accertamento
dell’usucapione non avrebbe alcuna giustificazione causale atteso che la dichiarazione accertativa
sarebbe effettuata da un soggetto privo di poteri dispositivi sul bene su cui si intende accertare
l’usucapione stessa. Su questo punto, la giurisprudenza della Suprema Corte, giova ripetere è
costante nell’affermare che “il negozio di accertamento di un diritto reale, la cui funzione è quella di
rendere definitiva la situazione giuridica derivante dal rapporto preesistente eliminando gli elementi
di incertezza, non ha alcun effetto traslativo, e, pertanto, per la regolamentazione della relativa
situazione giuridica controversa, deve farsi capo, in ogni caso, alla fonte precettiva originaria, che ne
costituisce il fondamento”.
Per quanto attiene agli aspetti relativi al ruolo del notaio nella procedura di mediazione e
conciliazione ed alla forma dell’autentica valgono le indicazioni e le conclusioni generali cui sono
giunti gli studi del Consiglio Nazionale del Notariato raccolti nel “MANUALE DELLA MEDIAZIONE
CIVILE COMMERCIALE, Il contributo del Notariato alla luce del D.lgs. 28/2010, Edizioni Scientifiche
Italiane, Napoli, 2012” (33).
Considerazioni specifiche meritano i temi riguardanti:
- l’obbligo di dotazione ed allegazione dell’attestato di prestazione energetica di cui al comma 3°
dell’art. 6 del D.lgs. n. 192/2005 che, nella nuova stesura introdotta dal d.l. 23 dicembre 2013
n. 145, recita: “«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di
immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità
immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il
conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva
dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia
dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei
casi di locazione di singole unità immobiliari (omissis…)”
- il rispetto della normativa urbanistica contenuta nel D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 del 2001 (artt.
30 e 46) ”;
- gli obblighi in tema di conformità soggettiva ed oggettiva di cui all’art. 19 comma 14 del D.L. 31
maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 30 luglio 2010 n. 122).
Sul primo punto, non sembra che possano esserci fondati dubbi sul fatto che la fattispecie non
rientri nel perimetro degli atti per i quali vi è l’obbligo di dotazione ed allegazione in quanto il
comma 3 dell’art. 6 del D.lgs. n. 192/2005 circoscrive il suddetto obbligo ai soli atti di compravendita
ed agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso. Gli effetti meramente accertativi che il
suddetto accordo produce non rientrano né nello schema negoziale della vendita né nella categoria
degli atti di trasferimento a titolo oneroso. A diversa conclusione dovrà giungersi laddove l’accordo
non sarà meramente accertativo ma presenterà una causa transattiva idonea a produrre effetti
traslativi ed a far rientrare l’accordo stesso nel paradigma degli trasferimenti a titolo oneroso
facendo sorgere i conseguenti obblighi di dotazione ed allegazione di cui al cit. comma 3 dell’art. 6.
A conclusioni diverse deve invece giungersi per quanto riguarda gli obblighi ed i divieti
derivanti dalle norme urbanistiche di cui al D.P.R. 380/2001.
Una lettura che si fermasse al dato meramente letterale degli artt. 30 e 46 del cit. D.P.R.
380/2001 potrebbe far dubitare che gli accordi accertativi dell’usucapione siano soggetti al rispetto
delle suddette disposizioni nel presupposto che i suddetti accordi non avrebbero ad oggetto il
“trasferimento di un diritto reale” ma “accertano l’usucapione”, valorizzando, quindi, esclusivamente
l’effetto legale scaturente dalla fattispecie e marginalizzando invece il ruolo dell’autonomia privata
all’interno di questa nuova fattispecie.
Questa interpretazione va disattesa in quanto frutto di una lettura parziale ed asistematica
delle norme ed incoerente con i principi cui l’autonomia privata deve uniformarsi nella circolazione
dei beni immobili a tutela di interessi pubblici.
Invero, l’intento del Legislatore che emerge dalle norme in materia urbanistica è quello di
assoggettare ai relativi obblighi ed alla sanzione civilistica della nullità tutti gli atti negoziali o
comunque frutto della libera determinazione dell’autonomia privata, con le sole eccezioni previste
dalle norme stesse, costituite, per quanto riguarda gli edifici ”dagli atti costitutivi, modificativi o
estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù” e, per quanto riguarda i terreni, “dalle divisioni
ereditarie, dalle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed dai testamenti, nonché dagli atti
costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù”.
Il rapporto regola-eccezione espresso dal Legislatore all’interno delle norme che disciplinano la
circolazione degli edifici e dei terreni è in grado di ricomprendere al suo interno qualunque vicenda
negoziale che riguarda i suddetti beni cosicché compito dell’interprete sarà quello di verificare se un
determinato atto frutto dell’autonomia privata sia da ricomprendere nella regola o nell’eccezione.
E’ di tutta evidenza che l’accordo in oggetto, come si è detto nel corso del presente studio, per
una scelta di politica legislativa, sebbene abbia ad oggetto l’usucapione che è un modo di acquisto a
titolo originario ed è effetto legale scaturente dalla ricorrenza di determinati presupposti di legge, si
inserisce quanto agli effetti derivanti dalla pubblicità immobiliare nella logica circolatoria degli
acquisti a titolo derivativo, proprio perché frutto di un atto rimesso alla libera determinazione delle
parti e non frutto di un accertamento giudiziario.
I presidi normativi e le sanzioni civilistiche in materia urbanistica si pongono come limiti
all’autonomia privata in tema di circolazione degli immobili cosicché ciò che l’interprete deve
considerare è l’effetto finale conseguito dalle parti con il negozio posto in essere non essendo
conferenti gli argomenti che valorizzano esclusivamente l’aspetto legato alla natura giuridica
dell’usucapione svalutando il dato negoziale presente nell’accordo.
L’accordo previsto dal cit. n. 12-bis dell’art. 2643 cod civ. si regge sulla volontà delle parti che
in qualche modo possono condizionare anche gli effetti e le conseguenze dell’accordo stesso.
Sottrarre i suddetti atti agli obblighi ed ai divieti sanciti dalle rigorose norme in materia urbanistica
consentirebbe all’autonomia privata di porre in essere condotte elusive degli obblighi stessi
all’interno di vicende circolatorie dei beni immobili ed in assenza di un valido motivo che giustifichi la
collocazione dell’accordo stesso tra le eccezioni di sistema.
Pertanto, il differente trattamento della sentenza di accertamento dell’usucapione rispetto
agli accordi di cui al cit. n. 12-bis dell’art. 2643 c.c. è giustificata dalla diversa modalità di
accertamento dell’usucapione. Diversità che il Legislatore ha colto collocando l’accordo accertativo
all’interno dell’art. 2643 c.c. e quindi nella logica sistematica degli acquisti a titolo derivativo e la
sentenza di accertamento dell’usucapione tra i provvedimenti di cui all’art. 2651 cod. civ. soggetti
alle regole della cd. pubblicità notizia.
Le relative dichiarazioni, richieste dalla normativa urbanistica all’interno dell’atto dovranno
essere rese non dal cd. “usucapito”, al quale per definizione è stato sottratto il possesso, per un
tempo significativo, del bene stesso ma dovranno essere rese, come conseguenza logica, dal
soggetto usucapiente ossia da colui che afferma e rivendica la disponibilità ed il possesso del bene
quale proprietario (o titolare di altro diritto reale). Questa soluzione appare coerente anche con gli
effetti retroattivi derivanti dall’usucapione (34).
Le medesime considerazioni e conclusioni valgono per quanto riguarda la dichiarazione di
conformità catastale oggettiva richiesta per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, dall’art. 19
del d.l. 78/2010 (conv. In l. 122/2010). Anche in questo caso la parte che dovrà rendere le relative
dichiarazioni non potrà essere l’”intestatario catastale”, né l’usucapito, ma l’usucapiente per gli
stessi motivi appena esposti relativamente alle dichiarazioni da rendere in materia urbanistica.
Queste considerazioni sul soggetto obbligato a rendere la dichiarazione di conformità giustifica
anche la diversa soluzione a cui si deve pervenire relativamente all’obbligo di verifica
dell’allineamento catastale con le risultanze dei registri immobiliari. Detta verifica sarebbe priva di
ogni giustificazione, nell’economia dell’art. 19 del cit. d.l. 78/2010 proprio perché il cd. soggetto
usucapito ha perso proprietà e possesso del bene immobile e l’accordo serve proprio per sancire la
perdita della proprietà e del possesso del bene stesso con efficacia retroattiva con decorrenza
dall’inizio del possesso da parte dell’usucapiente stesso.
Peraltro, la natura dell’accordo accertativo e le sue finalità giustificano la possibilità che
all’accordo stesso intervengano soggetti che per qualche motivo siano disallineati rispetto alle
risultanze del catasto. Sotto quest’aspetto sono condivisibili le conclusioni cui è giunta la circolare
del CNN del 28 giugno 2010 sul tema che qui si riportano: “In altri casi, il mancato aggiornamento
delle banche dati può derivare da ragioni di carattere sistematico come avviene per le ipotesi di
acquisti per i quali è irrilevante la pubblicità immobiliare e che prescindono dalla precedente
titolarità (es. acquisto per usucapione non accertato giudizialmente, fattispecie della quale molto si
discute; o, ancora, il caso del titolo di provenienza del disponente irreperibile o di ardua reperibilità
perché risalente nel tempo). Poiché per tali vicende, caratterizzate dal fatto che la titolarità del diritto
e la legittimazione a disporre si collegano ad un acquisto a titolo originario o, comunque, ad un titolo
di provenienza irreperibile o di difficile reperibilità, la pubblicità immobiliare – intesa come
meccanismo destinato a risolvere i conflitti tra più aventi causa da un medesimo autore - non
giocherà alcun ruolo e quindi la finalità dell’aggiornamento soggettivo non potrà essere realizzata
nei termini previsti dalla norma rispetto al disponente” (35).
Può aggiungersi che laddove fosse richiesto l’allineamento tra risultanze del catasto e dei
registri immobiliari risulterebbero esclusi dall’ambito di applicazione della norma tutti gli accordi tra
soggetti nei cui confronti manca un allineamento tra le banche dati del catasto e dei registri
immobiliari, soluzione che in un corretto bilanciamento degli interessi che emergono dalle norme in
esame (quella sulla conformità soggettiva e quella in tema di mediazione contenuta nel novello n.
12-bis) appare non corretta, tenuto conto che obiettivo principale della disposizione che ha
disciplinato la pubblicità dell’accordo accertativo dell’usucapione è quello di prevenire e risolvere
controversie, con intenti deflattivi del contenzioso, e tale scopo sarebbe frustrato se l’ambito di
applicazione della nuova norma fosse condizionato da accertamenti sulle risultanze dei pubblici
registri o del catasto che potrebbero, essi stessi, essere materia di contestazione ed oggetto della
controversia che si intende prevenire o risolvere.
D’altronde, gli effetti cd. prenotativi o “provvisori” di cui all’art. 2650 c.c. non si potrebbero
ottenere laddove non fosse consentita questa deroga che appare del tutto coerente con quello che
può essere il contenuto normale dei suddetti accordi in ragione delle loro finalità.
Peraltro, derivando l’efficacia cd. “prenotativa” di cui all’art. 2650 c.c. dal principio della
continuità delle trascrizioni e non da una libera scelta delle parti non sarebbe coerente con i principi
sin qui esposti condizionare la ricevibilità dell’accordo de quo ad un obbligo a carico del notaio di
previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei
Riassumendo pertanto le conclusioni ai quesiti sopra posti sulle tematiche concernenti la
normativa in tema di prestazione energetica, urbanistica e di conformità catastale può affermarsi
che, per le ragioni esposte, mentre per il suddetto accordo non trovano spazio applicativo le
disposizioni riguardanti gli obblighi di dotazione e di allegazione dell’attestato di prestazione
energetica e le norme che impongono la verifica dell’allineamento tra banca dati catastale e registri
immobiliari (cd. conformità catastale soggettiva), dovranno al contrario essere applicate e rispettate
tutte le disposizioni riguardanti la materia urbanistica-edilizia e quelle riguardanti la cd. conformità
catastale oggettiva.
30) Cfr. ex multis: Cass., 2° sez. civ. 3 febbraio 2005 n. 2161 e sentenze in essa citate e cass, 2° sez. civ. 3 febbraio 2005 n. 2162,
entrambe in Rivista del Notariato 2006, parte II, pag. 208 e segg. con nota di S. METALLO, Conflitti giuridici e trascrizione: la
pubblicità dichiarativa e non costitutiva;. la sentenza della cass. 2161/2005 è riportata anche in Giurisprudenza Italiana,
Diritto civile, 2005, pag. 2275 e segg. con nota di R. PERATONER, Usucapione e trascrizione ed in Rivista Giuridica
dell’Edilizia, 2006, pag. 349 e segg. con nota di E. VARANO, Conflitto tra acquirente per usucapione e avente causa
dell’usucapito nel sistema della trascrizione immobiliare. Sul valore della sentenza di accertamento dell’usucapione, cfr.
G.BARALIS, Negozi di accertativi in materia immobiliare, ..cit.
31) Cass., 2° sez. civ. 3 febbraio 2005 n. 2161,. Sul punto anche Cass. 26 novembre 1999 n. 13184, in Il Diritto Fallimentare e
delle società commerciali, 2000, pag. 1125, che afferma il principio secondo il quale può essere proposta nei confronti della
curatela la domanda di acquisto a titolo originario di un bene immobile del fallito, in virtù di usucapione, che si verifica
anche durante il fallimento, né occorre che la domanda stessa sia stata trascritta anteriormente all’apertura della
32) Cass, 26 novembre 1999 n. 13184, in Il Diritto Fallimentare e delle Società Commerciali, maggio-giugno 2000, CEDAM –
Padova, pag. 1125 e segg . la Suprema Corte ha affermato che il vincolo di indisponibilità derivante dal fallimento – con
equiparazione del fallimento al pignoramento – non può essere riferito a “fatti” acquisitivi di diritti reali tipici che si
assumono già compiuti e produttivi di interessi in capo al fallito, restando del tutto indifferente l’eventuale trascrizione della
sentenza di usucapione prima del fallimento, “non essendo configurabile alcun onere di pubblicità a carico dell’usucapiente,
in quanto l’art. 2651 c.c. dispone al riguardo una forma di trascrizione (della sentenza, e non anche della domanda) priva di
effetti sostanziali e limitata a rendere più efficiente il sistema pubblicitario”.
33) V RUBERTELLI, “Autentica notarile e pubblicità” in Manuale della mediazione civile commerciale, cit. pag 336 e segg. Il
notaio in veste di pubblico ufficiale autenticante dovrà:
- preliminarmente valutare il contenuto sostanziale dell’accordo;
- quindi, a seconda del risultato della valutazione contenutistica conformare l’accordo a tutte le norme di ordine formale,
documentale e redazionale.
Il notaio dovrà svolgere la consueta funzione di adeguamento, ferma restando la conservazione della volontà in concreto
manifestata dalle parti in funzione della risoluzione della controversia.
Laddove l’accordo redatto dalle parti presenti cause di invalidità che non ne determinino nullità radicale ed insanabile, il
notaio riceverà un negozio ripetitivo nel quale potranno essere inserite tute le dichiarazioni, allegazioni e rispettati gli altri
Etichette: diritti reali, trascrizione, usucapione, verbale di conciliazione
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