Source: http://avocats.fr/space/gabriel.neu-janicki/contents/2011/10
Timestamp: 2013-06-19 02:06:08+00:00
Document Index: 203629362

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 17", "l'article 34", 'arrêt ', "l'article 34", 'art. 11', 'art. 15', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 42"]

Plus lus octobre 2011 (17)
BAIL COMMERCIAL : DEPLAFONNEMENT ET TAXE FONCIERE
Par gabriel.neu-janicki le Parmi les motifs de déplafonnement, monovalence des locaux, usage de bureaux, modifcation des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité du preneur, est-il possible d'obtenir un déplafonnement en raison de l'augmentation de la taxe foncière ? Lors du renouvellement, le déplafonnement du loyer peut être encouru en cas de modification notable des obligations des parties dans les termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce. Ainsi, par l'utilisation de ...
BAIL D'HABITATION : CONGE POUR VENDRE ET MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE
Par gabriel.neu-janicki le Quel bailleur n'a pas été confronté à un locataire qui suite à la délivrance d'un congé pour vendre s'engage à acheter mais en raison de la mauvaise foi du locataire reçoit un refus de la banque pour le financement de l'acquisition et doit relancer le processus de vente. Exite-t-il un moyen d'obtenir réparation du préjudice subit ? Ayant retenu qu'en ce qui concerne le prix excessif du bien, le preneur ne produisait aucun élément permettant de retenir un prix abusif et qu'il ne pouvait davantage ...
BAIL D'HABITATION : LE LOCATAIRE NE PEUT EMPECHER LE BAILLEUR DE REALISER DES TRAVAUX
Par gabriel.neu-janicki le Le locataire manque a une obligation d'ordre public caractérisant ainsi une faute contractuelle justifiant la résiliation judiciaire du bail en empêchant l'entreprise mandaté par le bailleur pour réaliser des travaux dans les locaux. En effet, le refus délibéré du 17 mars 2009, encore réitéré le 17 février 2010, des locataires à permettre l'accès des lieux loués à l'entreprise mandatée par le bailleur pour procéder à des travaux nécessaires à l'entretien normal des lieux, qui est constitutif d'un ...
BAIL COMMERCIAL : L'EXISTENCE D'UN LOYER BINAIRE EMPECHE L'APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
Par gabriel.neu-janicki le Le contrat de bail commercial, conclu pour 12 ans et portant sur un complexe cinématographique, prévoit un loyer variable déterminé année par année correspondant à 7 % du chiffre d'affaire hors taxe réalisé dans les lieux loués pendant l'année civile considérée, ce loyer ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti de 2 393 000 euros indexé annuellement à la date anniversaire du bail. La société Ugc Ciné Cité Ile-de-France expose que le loyer binaire n'est en l'espèce qu'un artifice ...
BAIL D'HABITATION : UNE AUGMENTATION PEUT EN CACHER UNE AUTRE
Par gabriel.neu-janicki le Au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il est manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par un sixième sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date. Dans l'arrêt commenté, qui apporte une précision inédite, une cour d'appel est censurée pour avoir refusé au bailleur le jeu de l'article 17 c de la loi n° ...
FISCALITE IMMOBILIERE : REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS : PONDERATION DES SURFACES
Par gabriel.neu-janicki le Après avoir déterminé les sous-groupes et catégories , le pouvoir règlementaire fixe les coefficients de pondération applicables à la superficie des locaux professionnels. Le décret n° 2011-1313 du 17 oct. 2011 (JO du 19) met en oeuvre l'article 34-V de la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010, aux termes duquel « la surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par ...
VEFA: CONDITIONS DES ACTIONS EN GARANTIE
Par gabriel.neu-janicki le Le désordre non apparent qui rend l'ouvrage impropre à sa destination entre dans le champ de la garantie décennale dont est tenu le vendeur d'immeuble à construire. Il en va de même à l'égard de désordres réservés mais dont l'ampleur n'était pas connue lors de la prise de possession de l'ouvrage. L'arrêt soumis permet à la Cour de cassation de mettre un peu d'ordre dans le panel d'actions offert au maître de l'ouvrage insatisfait, entre le droit commun de la responsabilité contractuelle, le droit ...
FISCALITE IMMOBILIERE: REVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS
Par gabriel.neu-janicki le Dans la perspective de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, un décret d'application de la loi de finances rectificatives pour 2010 classe ces locaux en sous-groupes et catégories. Le principe de la révision des valeurs locatives foncières des locaux professionnels a été posé par l'article 34-II de la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010 (pour l'analyse de cette loi, V. Maublanc, AJDI 2011. 105, spéc. 110 ). Aux termes de ce texte, ...
BAIL D'HABITATION : CONGE POUR REPRISE POUR HABITER AU PROFIIT DES ASSOCIES D'UNE SCI
Par gabriel.neu-janicki le La question semble être d'une récurrence permante. Les associés d'une SCI, membre d'une même famille, peuvent-ils bénéficier d'un congé pour reprise pour habiter délivré par la SCI ? La réponse est positive. En effet, les dispositions de l'art. 11 et de l'art. 15 de la loi du 6 juill. 1989 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; lorsque ...
COPROPRIETE : PARTIES COMMUNES INDUMENT ANNEXES QUI PEUT AGIR?
Par gabriel.neu-janicki le La Cour de Cassationr rappelle dans un arrêt que chaque copropriétaire est habilité à agir à l'encontre du copropriétaire qui aurait annexé des parties communes. Aucune autorisation de l'assemblée générale n'est requise. En l'espèce, une société avait acquis trois lots de copropriété, puis revendu l'un d'eux quatre ans plus tard. Estimant que des parties communes ont été indûment annexées, neuf copropriétaires l'assignent alors en justice, conjointement avec le syndicat des ...
COPROPRIETE : QUI SUPPORTE LES FRAIS DE TRANSMISSION A L'HUISSIER OU A L'AVOCAT ?
Par gabriel.neu-janicki le Le syndic ne peut pas mettre à la charge du copropriétaire les frais de transmission de dossier à l'huissier ou à l'avocat, voire même les refacturer à la copropriété. Ces frais font parti de la gestion courante. Nénamoins, le copropriétaire qui ne régle pas les charges de corporpiété cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, qui se répare par l'octroi de dommages et intérêts. ...
BAIL D'HABITATION : CONGE POUR REPRISE POUR HABITER
Par gabriel.neu-janicki le Le bailleur n'a pas à justifier ou à communiquer les motifs de sa reprise. Il lui suffit d'ajouter aux autres mentions obligatoires de formes son nom et son adresse afin de délivrer un congé valide. En l'espèce, la Cour d'appel de Paris a validé le congé pour reprise délivré par le bailleur à son bénéfice. Aucune disposition législative ou réglementaire n'impose au bailleur de justifier de son besoin de logement. La fraude ne peut résulter de la circonstance que le bénéficiaire de ...
BAIL COMMERCIAL : BUREAUX : ATTENTION AUX CLAUSES D'ACCESSION LORS DU RENOUVELLEMENT
Par gabriel.neu-janicki le En rpésence d'une clause d'accession au bailleur au renouvellement du bail au profit du bailleur, les travaux réalisés par la société locataire doivent de ce fait être pris en considération pour apprécier la valeur locative à la date du renouvellement. S'agissant de locaux à usage de bureaux, le loyer échappe à la règle du plafonnement, par application de l'article R. 145-11 du Code de commerce . En l'espèce, il ressortait des stipulations contractuelles que la commune intention des ...
BAIL COMMERCIAL: POUR FIXER LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION LE JUGE SE PLACE AU JOUR OU IL STATUE
Par gabriel.neu-janicki le La Cour de Cassation rappelle ici qu'en matière de détermination du montant de l'indemnité d'éviction, si le locataire n'a pas cessé son activité, les juges doivent prendre en compte la situation au jour où il statue. Ainsi, pour fixer à une certaine somme le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur à la société locataire, l'arrêt attaqué se réfère aux conclusions du rapport déposé le 3 avril 2006 par l'expert commis par les premiers juges. En statuant ainsi, alors que la ...
BAIL COMMERCIAL: DELAI DE PRESCIRPTION DE L'ACTION EN FIXATION DU LOYER
Par gabriel.neu-janicki le Le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation du loyer est la date d'effet du nouveau bail et non la date de notification de l'acte d'huissier La date d'effet du nouveau bail était le 1er avril 2002. En délivrant au preneur le 12 juin 2003 un nouvel acte d'huissier valant demande de loyer modifié par rapport au congé délivré le 28 septembre 2001 "sur et aux fins du précédent exploit", le bailleur a précisé dans l'acte que celui-ci n'a pas pour effet de rouvrir le délai de ...
BAIL COMMERCIAL : DEPLAFONNEMENT SEULEMENT EN CAS D'INCIDENCE FAVORABLE SUR L'ACTIVITE
Par gabriel.neu-janicki le Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur. En affirmant que seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au locataire peut conduire au déplafonnement du loyer de renouvellement, la haute cour parachève sa jurisprudence inaugurée en 2008. On se souvient en effet ...
COPROPRIETE : CONTESTATION D'UNE DECISION D'ASSEMBLEE GENERALE PAR UN SYNDIC DE FAIT
Par gabriel.neu-janicki le Aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute contestation doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale (même lorsque l'assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat a expiré, Civ. 3e, 6 oct. 2004, Bull. civ. III, n° 165) et ne peut émaner que d'un copropriétaire opposant et défaillant (Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 71). Et, au nom de la sécurité juridique qui doit ...