Source: http://jpm-copro.com/Cass%2004-07-2012-1.htm
Timestamp: 2019-08-21 22:14:49+00:00
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Cass 04/07/2012-1
Refus d’autorisation par l’assemblée ; Critères de légitimité
atteinte à la destination de l’immeuble
Atteinte aux droits des autres copropriétaires
omission de recherche sur ces points
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 4 juillet 2012
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 21 janvier 2011
N° de pourvoi: 11-16051
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2011), statuant sur renvoi après cassation (5 décembre 2007, pourvoi n° Z 06-16.031) que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise (le syndicat) a, le 26 juin 1998, assigné M. X..., qui avait acquis en 1995 des locaux situés en sous-sol de l’immeuble et dont la demande d’autorisation de les affecter à l’habitation avait été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996, en rétablissement de ces lots dans leur état d’origine ;
Attendu que, pour rejeter la demande du syndicat, l’arrêt retient que le groupe d’immeubles est destiné à usage d’habitation, que dans le règlement de copropriété - état descriptif de division, le terme de “local” utilisé pour définir les parties privatives des lots 27 à 30 est employé distinctement du terme “appartement” et des termes “cave”, “box enterré à usage de garage” et “emplacement enterré à usage de parking”, que les lots litigieux sont affectés d’une quote-part des parties communes supérieure à celle des caves, parkings et box et plus proche de celle qui aurait pu être attribuée à un studio ou un T1 et qu’en l’absence de toute restriction relative à la destination des lots, ceux-ci peuvent être affectés à toutes sortes d’usages, y compris l’habitation ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le changement d’affectation des lots n’était pas de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 21 janvier 2011, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires La Verboise la somme de 3 000 euros ;
Le précédent arrêt rendu par le Cour de cassation le 5 décembre 2007 est reproduit ci dessous à la suite des moyens du présent arrêt.
M. X... avait acquis en 1995 des locaux situés en sous-sol de l’immeuble Résidence la Verboise.
Sa demande d’autorisation de les affecter à l’habitation a été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise à Marseille l’a assigné, le 26 juin 1998, en vue du rétablissement de ces lots dans leur état d’origine
La Cour d’appel d’Aix en Provence avait, par un premier arrêt du 13 décembre 2005 accueilli favorablement la demande du syndicat.
M. X… soulevait en premier lieu l’irrecevabilité de la demande comme prescrite. Le changement d’affectation aurait été antérieur au 30 juin 1980 (date d’un refus de certificat de conformité à la SCI L a Verboise en raison de la création de fenêtres et portes fenêtres sur la façade des lots litigieux, modifications qui étaient d’ores et déjà exclusives de l’utilisation des lots à usage de garage.
Il indiquait avoir seulement sollicité l’autorisation d’utiliser les locaux litigieux à usage d’habitation comme indiqué dans la résolution et reprochait à l’arrêt d’avoir énoncé « que M. X... aurait demandé l’autorisation de réaliser des travaux de transformation dont la réalisation constituerait dès lors le point de départ de la prescription décennale »
La Cour d’appel avait rejeté l’exception de prescription et déclaré la demande recevable.
Mais par ailleurs elle avait jugé « que l’interdiction de créer des logements dans les lots était devenue une règle en vigueur au sein de cette copropriété dont l’application ne pouvait être refusée, que s’il devait en aller autrement une telle règle préexistait déjà à la décision prise par l’assemblée générale du 15 février 1996, qu’en effet, par-delà les imprécisions du terme “local en sous-sol” utilisé pour un certain nombre d’entre eux par l’état descriptif de division, cette terminologie était différente de celle utilisée pour les locaux habitables qualifiés d’ “appartements” de type 2, 3 ou 4, que de plus la décision prise en avril 1980 par l’administration confirmait que ces locaux n’avaient pas été conçus pour être habités et ne pouvaient pas avoir reçu cette affectation dans le règlement de copropriété ; »
M. X… devait donc remettre les locaux litigieux en l’état d’origine.
La Cour de cassation a écarté dans ce premier arrêt l’argumentation détaillé du syndicat en une formule laconique :
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher ce en quoi ce changement d’affectation était contraire à la destination de l’immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
L’arrêt d’appel du 13 décembre 2005 a été ainsi cassé « en ce qu’il condamne M. X... à rétablir dans leur destination d’origine les lots n° 27 28 29 30 et 31, »
M. X… se trouve ainsi libéré de l’obligation de remettre les locaux en l’état d’origine, du moins jusqu’à une nouvelle décision de la Cour d’appel de renvoi.
La Cour d’appel d’Aix en Provence, désignée comme juridiction de renvoi (dans une autre formation), a statué à nouveau le 21 janvier 2011.
Elle rejette la demande du syndicat en retenant retient « que le groupe d’immeubles est destiné à usage d’habitation, que dans le règlement de copropriété - état descriptif de division, le terme de “local” utilisé pour définir les parties privatives des lots 27 à 30 est employé distinctement du terme “appartement” et des termes “cave”, “box enterré à usage de garage” et “emplacement enterré à usage de parking”, que les lots litigieux sont affectés d’une quote-part des parties communes supérieure à celle des caves, parkings et box et plus proche de celle qui aurait pu être attribuée à un studio ou un T1 et qu’en l’absence de toute restriction relative à la destination des lots, ceux-ci peuvent être affectés à toutes sortes d’usages, y compris l’habitation ; »
C’est alors le syndicat des copropriétaires qui saisit la Cour de cassation.
La Cour de cassation sanctionne également le second arrêt de la Cour d’appel !!!
« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le changement d’affectation des lots n’était pas de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »
Dans le premier arrêt la formule était :
« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher ce en quoi ce changement d’affectation était contraire à la destination de l’immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; »
Il est clair que, dans l’un et l’autre cas, il est reproché à la Cour d’appel d’Aix en Provence de n’avoir pas organisé ses recherches en fonction des deux critères exclusifs de l’abus dans le changement d’affectation d’un lot :
- Incompatibilité de l’affectation nouvelle avec la destination de l’immeuble
- Atteinte aux droits des autres copropriétaires
L’arrêt d’appel du 13 décembre 2005 a condamné M. X... à rétablir dans leur destination d’origine les lots n° 27 28 29 30 et 31, sans rechercher ce en quoi ce changement d’affectation était contraire à la destination de l’immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires.
L’arrêt d’appel du 21 janvier 2011 a rejeté la demande du syndicat, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le changement d’affectation des lots n’était pas de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires »
Étonnante instance !!!
D’AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur X... à rétablir les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 dans leur affectation et destination d’origine ;
AUX MOTIFS QU’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble qu’en l’espèce, l’ensemble immobilier LA VERBOISE est « destiné à usage d’habitation » ;
que selon l’état descriptif de division - règlement de copropriété, le sous-sol du bâtiment A comprend « vingt six caves, quatre locaux, un appartement, un local vide-ordures, un local à bicyclettes et voitures d’enfants » ; que si le terme « local », utilisé pour définir la partie privative des lots n° 27, 28, 29 et 30, y est employé distinctement du terme « appartement », il l’est aussi des termes « cave », « box enterré à usage de garage », et « emplacement enterré à usage de parking » qu’on y trouve par ailleurs ; qu’au surplus, les lots litigieux sont affectés d’une quote part de parties communes générales bien supérieure à celle des caves (2/10.000èmes), des parkings enterrés (5/10.000èmes) et des boxes (13/10.000èmes), et bien plus proche de celle qui aurait pu être attribuée à un studio ou à un T1 ;
qu’un « local » étant une partie d’un bâtiment considérée selon sa disposition et sa destination, en l’absence de toute restriction concernant cette dernière, il peut être affecté à toutes sortes d’usages, y compris d’habitation ; que cependant, le fait que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996 ait refusé à Monsieur X... l’« autorisation » d’utiliser les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 à usage d’habitation est sans emport, aucun accord des autres copropriétaires n’étant requis par le règlement de copropriété, et aucune interdiction formelle ne résultant de cette décision de rejet ;
que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les logements créés dans les lots n° 27, 28, 29 et 30, dotés de fenêtres ouvrant sur l’extérieur, ne respecteraient pas les nonnes d’habitabilité en vigueur, l’huissier qui a visité les lieux le 11 septembre 1996 n’ayant rien relevé de tel ;
qu’enfin, il ne prouve pas que l’usage que Monsieur X... en fait porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
que le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande tendant à obtenir sa condamnation a rétablir les lots litigieux dans leur affectation et destination d’origine ;
que les travaux de construction ont fait l’objet d’un refus de certificat de conformité, au motif notamment que « les façades des bâtiments ont été modifiées, permettant ainsi la création en sous-sol de logements au lieu de garages prévus » ;
qu’en outre, Monsieur X..., en sa qualité de marchand de biens, ne pouvait ignorer les tenants et les aboutissants de cette violation des règles d’urbanisme ;
1°) ALORS QUE si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et s’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, c’est à la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ; que la création de nouveaux logements est susceptible de constituer une modification contraire à la destination de l’immeuble, dès lors qu’elle engendre des risques de surpopulation que les copropriétaires entendaient précisément éviter ; que dès lors, en omettant de rechercher, comme elle y était conviée par les conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires, si la surcharge d’occupation induite par la création de logements supplémentaires en sous-sol, n’était pas de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble à l’habitation bourgeoise, au sein d’une copropriété qui n’avait ni prévu ni souhaité une telle augmentation de sa population, a fortiori dans la mesure où elle constatait que les travaux de construction litigieux avaient fait l’objet d’un refus de certificat de conformité, au motif notamment que « les façades des bâtiments avaient été modifiées, permettant ainsi la création en sous-sol de logements au lieu de garages prévus », et où les logements créés étaient des studios destinés à la location en meublé, quand les autres habitations de la résidence étaient au moins de type T2 et ne faisaient nullement l’objet de ce type de bail, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU’en omettant d’expliquer en quoi la suppression d’emplacements de parkings concomitamment à l’accroissement du nombre logements, ce qui compliquait nécessairement le stationnement et l’accès aux réseaux et portait atteinte au standing et à la destination bourgeoise de l’ensemble immobilier, ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, la Cour d’appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le fait de transformer en logements des locaux qui n’étaient initialement pas destinés à l’habitation avait nécessairement une incidence sur le coefficient d’utilisation des sols de l’ensemble immobilier par l’utilisation de droits à construire attachés à celui-ci, et justifiait l’opposition du syndicat des copropriétaires à la transformation, par Monsieur X..., des locaux litigieux en studios ; qu’en s’abstenant de répondre à ces conclusions pertinentes, la Cour d’appel a privé sa décision de motifs et violé l’article 455 du Code de procédure civile.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 5 décembre 2007
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 06-16031
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise à Marseille a, le 26 juin 1998, assigné M. X..., qui avait acquis en 1995 les locaux situés en sous-sol de l’immeuble et dont la demande d’autorisation de les affecter à l’habitation avait été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996, en vue du rétablissement de ces lots dans leur état d’origine ;
Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l’action tendant à l’observation du règlement de copropriété étant sans rapport avec la personne des copropriétaires successifs d’un lot, le point de départ du délai de prescription de cette action est le jour où elle est née et partant le jour où l’infraction qui est instantanée a été commise ; que le changement de copropriétaire résultant de la vente postérieure du lot n’affecte pas cette prescription ; qu’ainsi, en cas d’affectation d’un lot en infraction avec le règlement de copropriété, la prescription court à compter de la date à laquelle cette affectation irrégulière a commencé ; qu’en l’espèce, l’affectation des lots litigieux à usage d’habitation plutôt que de garage a commencé dès avant le 30 juin 1980 puisqu’à cette date la DDE a refusé à la SCI La Verboise un certificat de conformité en raison de la création de fenêtres et portes fenêtres sur la façade des lots litigieux, modifications qui étaient d’ores et déjà exclusives de l’utilisation des lots à usage de garage ; que dès lors, en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ qu’ils résulte des termes clairs et précis de la résolution n° 12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 février 1996, que M. X... avait simplement sollicité l’autorisation d’utiliser les locaux litigieux à usage d’habitation ; qu’en énonçant que M. X... aurait demandé l’autorisation de réaliser des travaux de transformation dont la réalisation constituerait dès lors le point de départ de la prescription décennale, la cour d’appel a dénaturé le document précité en violation de l’article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé que l’objet de cette demande était le rétablissement des lots dans leur affectation d’origine à la suite de transformations constatées en 1996 et qu’une autorisation en ce sens avait été demandée à cette époque par l’intéressé, la cour d’appel a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à la date d’acquisition des lots et sans dénaturation, que l’action engagée le 26 juin 1998 l’avait été dans les délais légaux et qu’elle était recevable ;
Attendu que pour accueillir la demande du syndicat l’arrêt retient que l’interdiction de créer des logements dans les lots était devenue une règle en vigueur au sein de cette copropriété dont l’application ne pouvait être refusée, que s’il devait en aller autrement une telle règle préexistait déjà à la décision prise par l’assemblée générale du 15 février 1996, qu’en effet, par-delà les imprécisions du terme “local en sous-sol” utilisé pour un certain nombre d’entre eux par l’état descriptif de division, cette terminologie était différente de celle utilisée pour les locaux habitables qualifiés d’ “appartements” de type 2, 3 ou 4, que de plus la décision prise en avril 1980 par l’administration confirmait que ces locaux n’avaient pas été conçus pour être habités et ne pouvaient pas avoir reçu cette affectation dans le règlement de copropriété ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne M. X... à rétablir dans leur destination d’origine les lots n° 27 28 29 30 et 31, l’arrêt rendu le 13 décembre 2005, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et du syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise à Marseille ;