Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F26-04-2012-2C_705-2011
Timestamp: 2016-10-28 21:55:56
Document Index: 137615594

Matched Legal Cases: ['Art. 82', 'Art. 73', 'Art. 82', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 93', 'BGE', 'Art. 93', 'Art. 73', 'BGE', 'Art. 89', 'BGE', 'Art. 95', 'Art. 106', 'Art. 105', 'Art. 95', 'Art. 105', 'Art. 9', 'BGE', 'Art. 97', 'BGE', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 95', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'Art. 106', 'BGE', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 105', 'Art. 19', 'Art. 29', 'Art. 12', 'BGE', 'BGE', 'Art. 24', 'BGE', 'Art. 105', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 8', 'Art. 12', 'BGE', 'BGE', 'Art. 12', 'Art. 12', 'BGE', 'Art. 29', 'Art. 58', 'Art. 5', 'Art. 5', 'Art. 66', 'Art. 65', 'Art. 66', 'Art. 68', 'Art. 67']

2C_705/2011 (26.04.2012)
Stadt W�denswil,
Erben der B.________, n�mlich:
Erben des C.________ und der D.________, n�mlich:
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Kammer, vom 29. Juni 2011.
A.________ - und in der Folge dessen Erben und Nacherben - hielt seit den Dreissiger Jahren des vergangenen Jahrhunderts ein in W�denswil/ZH gelegenes, un�berbautes Grundst�ck im Halt von 890 Quadratmetern. Die Parzelle war seit dem Jahr 1964 der Bauzone W2 zugewiesen. Im Jahr 1984 gelangte sie in die Reservezone, wobei die Umzonung erst im Jahr 1992 rechtskr�ftig wurde. Mit Grundbucheintrag vom 23. November 2007 verkauften die Erben und Nacherben des A.________ als Gesamteigent�mer das Grundst�ck zum Preis von Fr.________ an einen unabh�ngigen Dritten. Im Anschluss daran ergab sich zwischen der Stadt W�denswil, handelnd durch deren Kommission f�r Grundsteuern, und den vormaligen Gesamteigent�mern als Steuerpflichtigen ein Rechtsstreit �ber die H�he des Verkehrswertes, der dem Grundst�ck am hier massgebenden Stichtag - 23. November 1987 - f�r die Bemessung der Grundst�ckgewinnsteuer zugekommen war. W�hrend die Steuerpflichtigen bei ihren �berlegungen von (erschlossenem) Land in der Bauzone ausgingen und zu einem gesch�tzten Verkehrswert von Fr. 440.-- pro m� gelangten, stellte sich die Stadt W�denswil in Veranlagungsverf�gung und Einspracheentscheid vom 13. Juli 2010 auf den Standpunkt, es habe sich angesichts der bei Ver�usserung h�ngigen Herabzonung um Land in der Reservezone gehandelt. Dementsprechend sei ein Verkehrswert von lediglich Fr. 85.-- pro m� am Platz. Gest�tzt darauf wurde die Grundst�ckgewinnsteuer auf Fr.________ festgesetzt.
Das Steuerrekursgericht des Kantons Z�rich teilte die Auffassung der Steuerpflichtigen, wonach der Baulandwert massgebend sei, hielt aber fest, es lasse sich den Akten keine hinreichende Grundlage f�r die Festsetzung des Verkehrswertes entnehmen, nachdem die Erschliessungsverh�ltnisse gerade nicht aktenkundig seien. Dementsprechend hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs der Steuerpflichtigen im Sinn der Erw�gungen teilweise gut und wies die Sache mit Entscheid vom 22. Februar 2011 zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Stadt W�denswil zur�ck.
Hiegegen gelangte die Stadt W�denswil an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich und beantragte, die Sache sei an das Steuerrekursgericht zur�ckzuweisen. Mit Urteil vom 29. Juni 2011, versandt am 8. Juli 2011, weist das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab. Habe sich das Grundst�ck am Stichtag unstreitig in der Bauzone befunden, sei es jedenfalls "nicht offensichtlich unrichtig", wenn das Steuerrekursgericht den Baulandwert des Grundst�ckes zur Ermittlung des Verkehrswertes heranziehe. Die R�ckweisung an die Veranlagungsbeh�rde f�hre wohl zu einer Verz�gerung, laufe aber dem Beschleunigungsgebot "nicht krass zuwider".
Gegen dieses Urteil erhebt die Stadt W�denswil mit Eingabe vom 9. September 2011 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragt, die Sache sei an das Steuerrekursgericht des Kantons Z�rich zur�ckzuweisen. Die Erben und Nacherben des A.________ sel., ebenso wie die Eidgen�ssische Steuerverwaltung, verzichten auf eine Vernehmlassung, w�hrend das Verwaltungsgericht die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten sei.
1.2 Die Beschwerde richtet sich gegen den Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Beim angefochtenen Urteil handelt es sich auch mit Blick auf Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14), der die Art. 82 ff. BGG best�tigt (BGE 134 II 186 E. 1.3 S. 189), um ein taugliches Anfechtungsobjekt. Insoweit erweist sich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grunds�tzlich als zul�ssig.
1.3 Im vorliegenden Fall ist nach der f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) fraglich, inwieweit das streitbetroffene Grundst�ck am Stichtag, dem 23. November 1987, �berhaupt erschlossen war. Der Grad der Erschliessung wird nach der allgemeinen Lebenserfahrung die vorzunehmende Grundst�ckbewertung in nicht unerheblichem Masse beeinflussen, weswegen die R�ckweisung der Sache an die Steuerbeh�rde �ber eine blosse, rein technische Umsetzung der oberinstanzlichen Anordnungen hinausreicht. Damit stellt der R�ckweisungsentscheid keinen (Quasi)-Endentscheid, sondern einen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG dar (dazu Urteil 2C_645/2011 vom 12. M�rz 2012 E. 1.3.1). Die Beschwerdef�hrerin leitet die Anfechtbarkeit des selbst�ndig er�ffneten Zwischenentscheids daraus ab, dass der R�ckweisungsentscheid, der mit Vorgaben bez�glich der Bewertung verbunden ist, sie zu einer aus ihrer Optik unrichtigen Veranlagung zwinge. Dies kommt einem nicht wieder gutzumachenden Nachteil rechtlicher Natur gleich (so u.a. BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 128; 133 II 409 E. 1.2 S. 412; 133 V 477 E. 5.2 S. 483 ff.). Damit sind die Voraussetzungen gem�ss Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG erf�llt und ist das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 29. Juni 2011 selbst�ndig anfechtbar.
1.4 Zur Beschwerde befugt sind gem�ss Art. 73 Abs. 2 StHG die steuerpflichtigen Personen, die nach kantonalem Recht zust�ndige Beh�rde und die Eidgen�ssische Steuerverwaltung. Unmassgeblich f�r die Zwecke der Legitimation ist, ob das Steuerharmonisierungsrecht dem Kanton insofern einen gewissen Gestaltungsspielraum bel�sst (BGE 134 II 124 E. 2.6.3 S. 131; 130 II 202 E. 1 S. 204 zur inhaltsgleichen altrechtlichen Praxis). Damit eine Gemeinde als zust�ndige Beh�rde im Sinne dieser Norm und von Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG gilt, bedarf es freilich einer ausdr�cklichen Erm�chtigung im materiellen Recht des Kantons. Wo eine kantonale Steuer Streitgegenstand bildet, ist �berdies erforderlich, dass der Gemeinde bei der Erhebung dieser Steuer besondere Kompetenzen bzw. ein eigener Anwendungsspielraum zukommen (BGE 136 II 274 E. 3.4 S. 277 betreffend den Kanton Solothurn, mit Hinweisen). Im Fall der Erhebung der kantonalen Grundst�ckgewinnsteuer durch die Gemeinden im Kanton Z�rich sind praxisgem�ss beide Voraussetzungen gegeben (� 214 des Steuergesetzes [des Kantons Z�rich] vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]; Urteile 2C_695/2010 vom 4. April 2011 E. 1.2; 2C_776/2009 vom 25. Februar 2010 E. 1.2). Damit ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.5.1 Mit der Beschwerde kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen. Das Bundesgericht legt sodann seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Deren Sachverhaltsfeststellungen k�nnen nur berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2). Dies ist dann der Fall, wenn der Sachverhalt willk�rlich ermittelt worden ist (Art. 9 BV) oder dessen Feststellung unter Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte und Grunds�tze zustande gekommen ist (BGE 135 II 145 E. 8.1 S. 153; Urteil 2C_747/2010 vom 7. Oktober 2011 E. 1.2). Zudem muss aufgezeigt werden, dass die Behebung des Mangels f�r das Verfahren entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
1.5.2 Das Bundesgericht pr�ft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht t�te. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de maneouvre") bel�sst, beschr�nkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen auf Willk�r (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210 [Verm�genssteuer des Kantons Genf]; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f. [Grundst�ckgewinnsteuer des Kantons Z�rich]; Urteile 2C_645/2011 vom 12. M�rz 2012 E. 1.5 [Holdingbesteuerung im Kanton Z�rich]; 2C_519/2011 vom 24. Februar 2012 E. 1.3.1 [Berichtigung im Steuerrecht des Kantons Aargau]; 2C_164/2009 vom 13. August 2009 E. 4.2, in: RDAF 2009 II S. 531 [Grundst�ckgewinnsteuer des Kantons Genf]). Wiederum mit freier Kognition ist zu untersuchen, ob die kantonale L�sung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, die Anwendung des StHG weder in seiner horizontalen noch vertikalen Harmonisierungsfunktion beeintr�chtigt (Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 1.4 [Grundst�ckgewinnsteuer des Kantons Z�rich]).
1.5.3 Gem�ss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundst�ckgewinnsteuer Gewinne, die sich bei Ver�usserung eines Grundst�ckes des Privatverm�gens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundst�ckes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erl�s die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuz�glich Aufwendungen) �bersteigt. Die massgebenden Rechtsbegriffe - "Erl�s", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - f�hrt das Gesetz nicht n�her aus. Insofern �berl�sst der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen derartigen, wenn auch beschr�nkten Spielraum (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f. betreffend den Kanton Schwyz; Urteile 2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1, in: StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9, StR 64/2009 S. 655, RDAF 2009 II S. 453 und 2C_479/2007 vom 28. M�rz 2008 E. 2.1, in: ZStP 17 S. 164, beide betreffend die Grundst�ckgewinnsteuer des Kantons Z�rich; 2C_288/ 2007 vom 19. Dezember 2007 E. 4, in: RtiD 2008 I S. 971 betreffend die Hand�nderungssteuer des Kantons Tessin). Insofern stellt sich das kantonale Grundst�ckgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar.
1.6 Soweit die Anwendung solchen kantonalen (Gesetzes-)Rechts ger�gt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die verfassungsm�ssigen Rechte und Grunds�tze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht pr�ft das Bundesgericht nur unter R�ge- und Begr�ndungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen Urteile 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C_468/2011, 2C_469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 BGG gilt insofern nicht. Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erw�gungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C_812/2010 vom 23. M�rz 2011 E. 1.2 und 1C_155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen Urteile 2C_674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C_774/2011 vom 3. Januar 2012 E. 1.2.4; 2C_468/2011, 2C_469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1).
Vorliegend r�gt die Beschwerdef�hrerin einerseits eine willk�rliche Anwendung von kantonalem Verfahrensrecht (Verletzung des Beschleunigungsgebots; dazu E. 3 hienach), anderseits eine unrichtige Anwendung von Bundesrecht (Bemessung des Grundst�ckgewinns; dazu E. 4).
3.1 Nach Auffassung der Beschwerdef�hrerin soll die vom Kanton Z�rich gew�hlte Kompetenzverteilung zwischen Steuerbeh�rde und Steuerrekursgericht garantieren, dass in n�tzlicher Frist endg�ltige Entscheidungen vorliegen. Beim Steuerrekursgericht handle es sich, wie auch das Verwaltungsgericht feststelle, um eine obere Einsch�tzungsbeh�rde, die �ber dieselben Befugnisse verf�ge wie die Steuerbeh�rde im Einsch�tzungsverfahren. Die Entscheidkompetenz �ber die Steuereinsch�tzung gehe im Rekursverfahren auf das Steuerrekursgericht �ber, womit dieses gehalten sei, von der Kompetenz auch wirklich Gebrauch zu machen. Wenn � 149 Abs. 3 StG/ZH die R�ckweisung an die Steuerbeh�rde zur Wahrung des Instanzenzuges zulasse, so fehle es vorliegend an einem derartigen Bed�rfnis. Sch�tze das Verwaltungsgericht diesen "formalistischen Leerlauf" in Verkennung von � 149 Abs. 3 StG/ZH und Art. 29 Abs. 1 BV, handle es willk�rlich.
3.2 Aufgrund von � 149 Abs. 3 StG/ZH kann das Steuerrekursgericht "ausnahmsweise (...) zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Mangel leidet". Daraus leiten die Beschwerdef�hrer an sich zu Recht ab, dass im Normalfall das Steuerrekursgericht in reformatorischer Weise zu entscheiden hat. Die Bestimmung verleiht dem Steuerrekursgericht allerdings ein gewisses Ermessen. Weist das Gericht die Sache an die Steuerbeh�rde zur�ck, ist ihm nicht ohne Weiteres Willk�r vorzuwerfen, selbst wenn es allenfalls auch reformatorisch h�tte entscheiden k�nnen. Unter diesen Umst�nden verf�llt auch eine obere kantonale Rechtsmittelinstanz nicht zwingend in Willk�r, wenn sie die Beschwerde gegen den R�ckweisungsentscheid einer unteren kantonalen Rechtsmittelinstanz abweist oder gar nicht darauf eintritt (zum Ganzen Urteile 2C_475/2011, 2C_476/2011 vom 13. Dezember 2011 E. 3.3).
3.3 Im hier interessierenden prozessualen Zusammenhang ist vorab von Bedeutung, dass heute nach der f�r das Bundesgericht verbindlichen vorinstanzlichen Feststellung (Art. 105 Abs. 1 BGG) noch ungewiss ist, ob und in welchem Ausmass das Grundst�ck am Stichtag erschlossen war. Land ist gem�ss Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) erschlossen, wenn die f�r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranf�hren, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand m�glich ist. Mit dem Steuerrekursgericht geht die Vorinstanz davon aus, dass am Stichtag zumindest die Feinerschliessung noch bevorgestanden habe, w�re zu deren Vornahme doch in der Regel ein Quartierplanverfahren erforderlich gewesen. Daran hat es, wie aus den Erw�gungen des Sachentscheids zu schliessen ist, gerade gefehlt. Die Baureife ist damit fraglich. Den Status vertieft abzukl�ren und schl�ssig festzustellen, inwiefern das Grundst�ck am Stichtag detail- oder zumindest groberschlossen war, ist eine Aufgabe vorwiegend technisch/administrativer Natur, zu welcher die kommunale Steuerbeh�rde naturgem�ss unter organisatorischen und personellen Gesichtspunkten eher bef�higt ist als eine kantonale Justizbeh�rde. Zu keinem anderen Schluss f�hrt, dass das Steuerrekursgericht z�rcherischen Rechts von kantonaler Praxis und Doktrin mitunter als eine "obere Einsch�tzungsbeh�rde" bezeichnet wird (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 2. Aufl., 2006, N. 7 zu � 116 StG/ZH). Bezug genommen wird dabei wohl darauf, dass dem Steuerrekursgericht dieselben Befugnisse zustehen wie den Steuerbeh�rden im Einsch�tzungsverfahren (� 148 Abs. 3 StG/ZH). Dass das Steuerrekursgericht zwingend verpflichtet w�re, lokale Gegebenheiten abzukl�ren, l�sst sich daraus hingegen nicht ableiten. Die R�ckweisung der Sache an die Steuerbeh�rde ist mit Blick auf � 149 Abs. 3 StG/ZH jedenfalls unter Willk�rgesichtspunkten durchaus haltbar.
3.4 Was die Verfahrensdauer anbelangt, die sich aufgrund der R�ckweisung an die Steuerbeh�rde erstreckt, ist festzustellen, dass die Veranlagungsverf�gung im zweiten Rechtsgang am 20. April 2010 erging. Die bisherige Dauer ist soweit nicht zu beanstanden; sie gen�gt bis heute dem verfassungsrechtlichen Gebot, im Rahmen eines fairen Verfahrens innert angemessener Frist einen wirksamen Rechtsschutz zu gew�hren (Art. 29 Abs. 1 BV; zum Ganzen Urteile 2C_475/ 2011, 2C_476/2011 vom 13. Dezember 2011 E. 2.4). Die Beschwerdef�hrerin, an welche die Sache zur�ckgewiesen wird, hat es in den H�nden, das Verfahren z�gig zum Abschluss zu bringen. Das gestellte Rechtsbegehren, das auf R�ckweisung der Sache an das Steuerrekursgericht lautet, ist mithin abzuweisen.
4.1 In der Sache selbst r�gt die Beschwerdef�hrerin eine unrichtige Anwendung von Bundesrecht (Bemessung des Grundst�ckgewinns gem�ss � 220 Abs. 2 StG/ZH bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG). Sie stellt sich auf den Standpunkt, es sei der Bewertung des Grundst�cks der Ansatz f�r Reserveland zugrunde zu legen.
4.2 Enth�lt der R�ckweisungsentscheid materielle Vorgaben f�r das weitere Vorgehen, kann die beschwerdef�hrende Beh�rde mit der Beschwerde gegen den R�ckweisungsentscheid namentlich auch diese Vorgaben anfechten (BGE 133 V 477 E. 5.2.4 S. 484; dazu schon E. 1.3 hievor). Die Beschwerdef�hrerin setzt sich in der Begr�ndung ihrer Beschwerde ausf�hrlich mit der Frage der Bemessung des Grundst�ckgewinns auseinander. Zumindest implizit beantragt sie, es sei die materiellrechtliche Vorgabe der Vorinstanz hinsichtlich der Berechnung des Verkehrswerts des streitbetroffenen Grundst�cks per 1987 zu korrigieren. Schon nur aus Gr�nden der Verfahrens�konomie ist die aufgeworfene Rechtsfrage zu kl�ren.
4.3.1 Die Reservezone gem�ss � 65 Abs. 1 PBG/ZH in der bis zum 31. Januar 1992 geltenden Fassung vom 7. September 1975 umfasst jene Fl�chen, welche keiner andern Zone zugewiesen sind (vgl. BGE 116 Ia 328 E. 3a S. 330). In der Praxis weisen die Gemeinden vor allem die Bauentwicklungsgebiete der Reservezone zu, weshalb sie vielfach die Funktion einer �bergangszone einnimmt. Bauten und Anlagen sind in ihr denn auch bloss mit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG zul�ssig (BGE 115 Ia 333 E. 2a S. 337; 113 Ib 133 E. 4e S. 138; WALTER HALLER/PETER KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. Aufl., 1999, N. 296). Dementsprechend bewegt sich der Verkehrswert von Land, das der Reservezone zugewiesen ist, in aller Regel empfindlich unter jenem von Bauland. Nach den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen (Art. 105 Abs. 1 BGG) befand sich das streitbetroffene Grundst�ck am Stichtag in der Bauzone (� 47 ff. PBG/ZH) und war die Umzonung in Reserveland in vollem Gang.
4.3.2 Die f�r die Zwecke der Grundst�ckgewinnsteuer massgebenden Rechtsbegriffe - "Erl�s", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - f�hrt Art. 12 Abs. 1 StHG nicht n�her aus. Insofern �berl�sst der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch beschr�nkten Spielraum (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f. betreffend den Kanton Schwyz; dazu schon E. 1.5.3 hievor, mit weiteren Hinweisen). In Kantonen, die das monistische System kennen (Art. 12 Abs. 4 StHG), ergibt sich eine Beschr�nkung des Gestaltungsfreiraums hinsichtlich der Steuerbemessung schon nur aus der Verzahnung von Grundst�ckgewinn- und Einkommenssteuer (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 724). Weitere Einschr�nkungen der Gestaltungsfreiheit folgen mit Blick auf andere Bestimmungen des StHG - also auf der horizontalen Ebene -, so etwa aufgrund des Gewinnbegriffs im Gesch�ftsverm�gen (Art. 8 Abs. 1 StHG; Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 3.1). Die Auslegung von Rechtsbegriffen wie "Erl�s", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" im Rahmen von Art. 12 Abs. 1 StHG kann indessen nicht harmonisierungsautonom erfolgen, sondern hat �berdies in Einklang mit der vertikalen Ebene zu stehen. Soweit bundessteuergesetzliche und harmonisierungsrechtliche Regelung dem Sinn nach �bereinstimmen, ist aus Gr�nden der vertikalen Steuerharmonisierung eine identische Auslegung geboten (BGE 133 II 114 E. 3.2 S. 116; Urteil 2C_272/2011 vom 5. Dezember 2011 E. 1.3). Wenngleich den Kantonen also gerade in Bewertungsfragen harmonisierungsrechtlich ein Ermessensspielraum zusteht (BGE 136 II 256 E. 3.1 S. 259 [Leibrentenversicherung ohne R�ckkaufswert]; 134 II 207 E. 3.6 S. 214 [Liegenschaft des Gesch�ftsverm�gens], beide zum Steuerrecht des Kantons Genf), erweist sich dieser als eng.
4.3.3 In Ausf�hrung von Art. 12 Abs. 1 StHG und f�r den Fall, dass die massgebende Hand�nderung mehr als zwanzig Jahre zur�ckliegt, ordnet � 220 Abs. 2 StG/ZH an, dass die steuerpflichtige Person den Verkehrswert des Grundst�cks in Anrechnung bringen darf, der ihm zwanzig Jahre zuvor zukam. Die steuerpflichtige Person ist mithin berechtigt, nicht aber verpflichtet, den Ersatzwert anstelle des effektiven Erwerbspreises zu beanspruchen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ MEUTER, a.a.O., N. 113 und 115 zu � 220 StG/ZH). W�nscht sie dies, ist eine Bewertung des Grundst�cks erforderlich.
4.3.4 Das Steuerrekursgericht kam zum Schluss, f�r die Zwecke der Verkehrswertermittlung gem�ss � 220 Abs. 2 StG/ZH habe das streitbetroffene Grundst�ck als - jedenfalls nicht detailerschlossenes - Bauland zu gelten. Die Vorinstanz st�tzt diese Beurteilung, freilich unter Beschr�nkung ihrer Kognition auf offensichtliche Unrichtigkeit. In der Frage der planungsrechtlichen Grundlagen f�hrt die Vorinstanz aus, die Verkehrswertsch�tzung zum Stichtag sei mit Blick auf das Kongruenzprinzip anhand der tats�chlichen und rechtlichen Beschaffenheit des Grundst�cks im Ver�usserungszeitpunkt vorzunehmen. Habe sich die streitbetroffene Parzelle zum Zeitpunkt der Ver�usserung in der Bauzone befunden, sei per Stichtag der Baulandwert des Grundst�cks zu suchen, w�hrend der damalige "rechtliche Schwebezustand" zwischen Bau- und Reservezone unber�cksichtigt zu bleiben habe.
4.3.5 � 220 Abs. 2 StG/ZH sieht als "Ersatzwert" im Sinn von Art. 12 Abs. 1 StHG, der an die Stelle des tats�chlichen Erwerbspreises tritt, den "Verkehrswert des Grundst�cks vor zwanzig Jahren" vor. Im Einklang mit der �blichen betriebswirtschaftlichen und zivilrechtlichen Auffassung kann die Norm nicht anders verstanden werden, als dass der historische, objektive, konkrete Wert so treffend als m�glich zu erheben ist. Insofern ist der Begriff harmonisierungsrechtlich ebenso wirtschaftlich auszulegen wie etwa jener der "Schuldzinsen" (vgl. Urteil 2C_393/2008 vom 19. November 2008 E. 2.3). In inhaltlicher Hinsicht ist mithin nach dem Verkehrswert zu suchen, in zeitlicher Hinsicht nach dem Verkehrswert am massgebenden Stichtag. Als Verkehrswert wird im Allgemeinen der Wert verstanden, zu welchem eine Sache oder ein Verm�genswert am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt ver�ussert werden kann. Was unter dem unbestimmten Rechtsbegriff des Verkehrswerts zu verstehen ist, stellt eine Rechtsfrage dar, w�hrend der Preis, der tats�chlich erzielt wird, eine Tatfrage ist (BGE 122 I 168; Urteil 2C_296/2009 vom 11. Februar 2010 E. 3.2, in: StR 65/2010 S. 453; StE 2010 A 21.14 Nr. 18; so schon ASA 53 S. 204). Entsprechendes gilt f�r den als Ersatzwert massgebenden "Verkehrswert vor zwanzig Jahren" (REIMANN/ZUPPINGER/SCH�RRER, Kommentar zum Z�rcher Steuergesetz, Band IV, 1966, N. 66 zu � 165 aStG/ZH). Bei der Ermittlung des Verkehrswerts unerschlossener und un�berbauter Grundst�cke ist soweit als m�glich auf Vergleichspreise abzustellen, die im gleichen Zeitraum f�r lage-, zonen-, form- und erschliessungsm�ssig nahezu gleiche oder doch weitgehend �hnliche Grundst�cke erzielt wurden (MARTIN ZWEIFEL/SILVIA HUNZIKER, Steuerverfahrensrecht, Beweislast, Drittvergleich, "dealing at arm's length", Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 58 DBG, in: ASA 77 S. 675, unter Bezugnahme auf RICHNER/ FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 139 ff. und N. 153 ff. zu � 220 StG/ZH). Dies entspricht der allgemeinen Bewertungsregel von � 39 Abs. 1 StG/ZH, wonach das Verm�gen zum Verkehrswert bewertet wird.
4.3.6 In planungsrechtlicher Hinsicht handelte es sich beim streitbetroffenen Grundst�ck h�chstens formell um (planungsrechtlich unbelastetes) Bauland, materiell indessen bereits um Bauland im �bergang zu Reserveland. Diesem Umstand ist nach dem Kongruenzprinzip denn auch zwingend Rechnung zu tragen, verlangt doch dieser Grundsatz, dass sich Erl�s und Anlagewert in der Regel auf das umf�nglich und inhaltlich gleiche Grundst�ck beziehen (statt vieler: Urteil der Steuerrekurs-Kommission III des Kantons Z�rich vom 15. Juni 2004 E. 3a, in: StE 2005 B 44.12.3 Nr. 3 mit Hinweisen). Kommt es im Verlauf der massgebenden Besitzdauer zu einer �nderung in den planungsrechtlichen Verh�ltnissen, ist bundesrechtlich auch Art. 5 Abs. 1 RPG zu beachten, der vorsieht, dass erhebliche planungsbedingte Mehr- und Minderwerte kraft kantonalen Rechts angemessen auszugleichen seien. Im Kanton Z�rich erfolgt die Erfassung von Planungsgewinnen und -verlusten durch die Grundst�ckgewinnsteuer (zitiertes Urteil der Steuerrekurs-Kommission III E. 3b/c). Konkret bedeutet dies, dass die Bewertung anhand des Wertes von Landwirtschaftsland zu erfolgen hat, soweit es um ein Grundst�ck geht, das am Stichtag in der Landwirtschaftszone lag und zwanzig Jahre sp�ter als Bauland verkauft werden konnte. Tritt das Gegenteil ein, ist dem Verkehrswert per Stichtag der Wert von Bauland zugrunde zu legen, soweit das Grundst�ck als Landwirtschaftsland verkauft wird, zwanzig Jahre zuvor aber (noch) in der Bauzone lag (zitiertes Urteil der Steuerrekurs-Kommission III E. 3d; ebenso schon Urteil derselben Beh�rde vom 13. Juli 1999, in: StE 2000 B 44.1 Nr. 9). War die Zonenzugeh�rigkeit am Stichtag ungesichert, sind auch diesfalls die tats�chlichen Verh�ltnisse heranzuziehen.
4.3.7 Ausgehend von den wahren Gegebenheiten - Baulandqualit�t, tats�chlicher Erschliessungsgrad, Lage des Grundst�cks etc. - wird damit anl�sslich der Bewertung des streitbetroffenen Grundst�cks dem Umstand Rechnung zu tragen sein, dass am Stichtag (23. November 1987) l�ngst schon eine Herabzonung beschlossen (3. April 1984), wenn auch noch nicht in Rechtskraft getreten war (12. Februar 1992). Dies im Anwendungsbereich von � 220 Abs. 2 StG/ZH zu negieren hiesse, inhaltlich von einem rein theoretischen "Verkehrswert" auszugehen. Stellt man mit � 220 Abs. 2 StG/ZH n�mlich die Fiktion auf, das Grundst�ck sei am 23. November 1987 erworben worden, was erst die Ermittlung der tats�chlichen historischen Gestehungskosten er�brigt, ist unerl�sslich zu fragen, welchen Preis die Beschwerdegegner oder unabh�ngige Dritte zu diesem Zeitpunkt und angesichts der Erschliessungs- und Umzonungsfrage zu bezahlen bereit gewesen w�ren. Ber�cksichtigt man die gemeinhin langwierige Dauer planungsrechtlicher Verfahren, war zweifellos nicht erst seit dem Jahr 1984 bekannt, dass eine Um- bzw. Herabzonung ernsthaft zur Diskussion stand. Vern�nftigerweise h�tten m�gliche K�ufer die Tatsache, dass das Grundst�ck in nicht allzu ferner Zukunft mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit der Reservezone zugewiesen w�rde, wohl geb�hrend ber�cksichtigt und kaum ausser Acht gelassen. Dem wird in der von der Beschwerdef�hrerin vorzunehmenden Neubewertung entsprechend Rechnung zu tragen sein. Lassen Steuerrekursgericht und Verwaltungsgericht die planungsrechtliche Unsicherheit ausser Acht und stellen sie auf planungsrechtlich gesichertes Bauland ab, legen sie den Begriff des "Verkehrswerts" und, darin mitenthalten, jenen des Kongruenzprinzips in einer Weise aus, die nicht haltbar ist.
4.3.8 Es ist gerade der Sinn der Grundst�ckgewinnsteuer, auch planungsbedingte Gewinne zu besteuern. Dies gilt jedenfalls insoweit, als diese nicht bereits mit einem besonderen Instrument im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG erfasst werden, in welchem Fall solche Abgaben im Rahmen der Grundst�ckgewinnsteuer als Anlagekosten zu betrachten w�ren. Beim Kongruenzverst�ndnis der Vorinstanz blieben planungsbedingte Gewinne hingegen unangetastet, was sich mit dem �bergeordneten Bundesrecht nicht vereinbaren l�sst.
4.3.9 Damit erweist sich das angefochtene Urteil hinsichtlich der Sachr�ge insoweit als bundesrechtswidrig, als es anordnet, die Verkehrswertsch�tzung per 1987 nicht vor dem Hintergrund planungsrechtlich ungesicherten Baulandes vorzunehmen. Es ist insofern aufzuheben, die Beschwerde teilweise, im Sinne der Erw�gungen, gutzuheissen und die Sache zur weiteren Untersuchung und neuen Veranlagung im Sinne der Erw�gungen an die Stadt W�denswil, Kommission f�r Grundsteuern, zur�ckzuweisen. Die Beschwerdef�hrerin wird dabei den Verkehrswert des betreffenden Grundst�cks in der Bauzone insgesamt unter Ber�cksichtigung der tats�chlichen Erschliessungsverh�ltnisse - so schon das Urteil der Vorinstanz - und nunmehr auch der planungsrechtlichen Unsicherheit neu festzustellen haben.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdef�hrerin, die in ihrer Eigenschaft als Abgabegl�ubigerin Verm�gensinteressen im Sinn von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt, und die Beschwerdegegner die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht je h�lftig zu tragen (Art. 65 f. BGG), die Beschwerdegegner zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Eine Parteientsch�digung ist nicht zu auszurichten (Art. 68 BGG). Die Festsetzung der Kosten und Entsch�digung f�r das kantonale Verfahren wird der Vorinstanz �bertragen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).
Die Beschwerde wird im Sinne der Erw�gungen teilweise gutgeheissen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Kammer, vom 29. Juni 2011 insoweit aufgehoben und die Sache zur weiteren Untersuchung und neuen Veranlagung an die Stadt W�denswil sowie zur Neuregelung der Kosten- und Entsch�digungsfolgen f�r das kantonale Verfahren an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden je h�lftig der Stadt W�denswil und den Beschwerdegegnern auferlegt, den Beschwerdegegnern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung.