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Timestamp: 2019-06-19 06:47:23+00:00
Document Index: 172762956

Matched Legal Cases: ['art. 1102', 'sentenza ', 'art. 901', 'sentenza ', 'art. 1102', 'art. 1102']

Ristrutturazione e distanze condominiali - quale disciplina va applicata
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Avv. Filippo Giuseppe Tassitani Farfaglia consulenzalegaleitalia.it Ristrutturazioni e distanze: nei condomini prevale la disciplina della cosa comune
Quando si tratta di procedere a interventi di ristrutturazione, con i quali realizzare luci, vedute e balconi in ambito condominiale, a prevalere è la disciplina speciale della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c., rispetto a quella comune sulle distanze. A ricordarlo è la recente sentenza 17002/2018 da parte della Corte di Cassazione, che dunque pone come base normativa di riferimento il succitato articolo del codice civile.
Cortile condominiale e distanze
Per comprendere quali sono state le motivazioni che hanno indotto i giudici della Suprema Corte a giungere alle conclusioni di cui sopra, può essere utile rammentare come si è svolta la vicenda processuale, che ha visto come protagonista un soggetto, che conveniva in giudizio due proprietari di un immobile confinante con la propria abitazione, al fine di domandare la demolizione o l’adeguamento ai parametri di legge delle opere realizzate dai convenuti in sopraelevazione, aprendo luci, vedute e balconi, senza essersi attenuti alle prescrizioni legali, anche in tema di distanze.
Dal canto loro, i convenuti si costituivano in giudizio domandando il rigetto della domanda dell’attore, affermando che l’intervento fosse da ritenersi legittimo, perché qualificabile come opera di ristrutturazione.
I giudici di merito condannavano però i convenuti alla rimozione delle vedute dirette e dei balconi, disponendo la regolarizzazione delle luci aperte sul cortile comune, ex art. 901 e 902 c.c. La Corte d’Appello provvedeva poi a confermare la sentenza in primo grado, rigettando l’appello delle parti.
Disciplina speciale cose comuni
Entrambe le parti adiscono la Corte di Cassazione: gli originari convenuti presentano ricorso principale mentre, l’originario attore, si costituisce in giudizio promuovendo ricorso incidentale.
L’apertura di una finestra o la realizzazione di un balcone su di un immobile di proprietà esclusiva verso un’area di proprietà comune e indivisa fra le parti, costituirebbe un normale esercizio del diritto di proprietà.
Siffatte opere sarebbero da ritenersi legittime dal momento che si affacciano su di una corte comune e pro indivisa senza con ciò originare alcun tipo di servitù o alterare la destinazione d’uso.
I giudici di legittimità con l’ordinanza in commento, accolgono i motivi di ricorso prospettati da entrambe le parti processuali.
In altri termini, in caso di contrasto tra disciplina generale sulle distanze e disciplina speciale sulle cose comuni, deve prevalere la seconda e, nello specifico, deve riconoscersi quanto previsto dall’art. 1102 c.c..
Un cortile non condominiale è da considerarsi al pari di un cortile condominiale: si tratta anch’esso di un bene comune con la principale finalità di dare luce e aria agli immobili che vi affacciano.
L’apertura di luci e vedute o la realizzazione di balconi sono usufruibili da tutti i comunisti con la necessità di rispettare quanto previsto dal solo art. 1102 c.c..
Le prescrizioni di cui agli artt. 901-907 c.c. sono volte a tutelare la riservatezza e la sicurezza dei fondi confinati. Siffatta garanzia non collide con l’apertura di luci o di vedute dal momento che una tale modalità di utilizzo non comporta, di norma, alcun pregiudizio in capo agli altri soggetti interessati ne preclude a questi ultimi il godimento del medesimo bene comune.
Secondo il Supremo Consesso la Corte d’appello ha errato nel ritenere derogabile la normativa sulla vedute nei soli casi in cui i fabbricati siano condominiali o solo se esista una servitù di veduta.
Considerando adesso il ricorso incidentale, anch’esso viene considerato fondato e meritevole di accoglimento.
Si coglie l’occasione per chiarire quali siano e in cosa consistano gli interventi su di un immobile.
Un intervento si definisce “di ristrutturazione” se ciò comporta delle sole modificazioni interne, senza alterare le componenti essenziali dell’edificio come, ad esempio, i muri perimetrali, le strutture orizzontali e le coperture.
Diversamente, si definisce “ricostruzione” l’intervento volto a ripristinare l’edificio venuto meno per evento naturale o per volontaria demolizione, attenendosi alle dimensioni originarie e senza apportare alcuna variazione.
Non versando in nessuna delle ipotesi precedenti, l’intervento è da qualificare quale ” nuova costruzione”. Ciò si verifica in primo luogo quando l’opera realizzata abbia comportato un aumento di volumetria.
Qualificare un intervento come di nuova costruzione implica che debba essere rispettata la disciplina legale in tema di distanze vigente al momento in cui l’opera viene posta in essere.
E’ proprio in tale ultima categoria che la Cassazione annovera gli interventi realizzati dai ricorrenti, essendovi stato un ampliamento della volumetria e un innalzamento dell’altezza del fabbricato. Siffatte opere devono quindi essere conformi alle prescrizioni normative e regolamentari previste in tema di distanze.
L’accoglimento dei ricorsi ha comportato così la cassazione della sentenza, con contestuale rinvio ad altra sezione della Corte d’appello per la decisione nel merito e sulle spese processuali.