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Timestamp: 2019-12-15 16:51:19+00:00
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BAIL D’HABITATION : CONGE POUR VENDRE ET JOUISSANCE PRIVATIVE
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un appartement à usage d’habitation occupé, il peut délivrer un congé pour vendre à son locataire sous le visa de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989. Le congé doit préciser les lots concernés qui doivent correspondre au bien tel qu’il est donné à bail. Qu’en
BAIL D’HABITATION : RESPONSABILITE DU BAILLEUR EN CAS DE POURSUITES TARDIVES
Un bailleur d’un appartement d’habitation peut parfois être négligeant dans le recouvrement de ses loyers et la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, surtout lorsqu’il sait être parfaitement couvert de tous risques par une caution présentant d’une solvabilité certaine. Un arrêt de la Cour d’Appel de Caen en date du 26
VENTE IMMOBILIERE : CONDITIONS SUSPENSIVES ET CREDIT
L’article L312-16 du Code de la Consommation dispose que : « Lorsqu’un acquéreur d’un bien immobilier conclut une vente ou la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois ». Afin d’inciter l’acquéreur à être diligent et faire en sorte que l’opération se réalise dans les
Le projet de Loi PINEL présenté en conseil des Ministres au mois d’août 2013, a fait l’objet d’une adoption en première lecture à l’assemblée le 18 février 2013. Nous aborderons brièvement les points de la réforme qui affectent le statut des baux commerciaux. 1./ Comme nous l’avions déjà signalé dans notre précédent article,
COPROPRIETE : CONVOCATION IRREGULIERE ET SANCTIONS
Lorsque le mandat d’un syndic est d’une année, il peut arriver que ce dernier convoque les copropriétaires pour une nouvelle assemblée alors même que son mandat vient juste d’expirer. Dans ces circonstances, la convocation est irrégulière puisqu’elle est adressée à chaque copropriétaire alors même que l’expéditeur n’en a pas les pouvoirs. La
COPROPRIETE : ASSEMBLEE, UN MANDATAIRE PEUT-IL ETRE PRESIDENT DE SEANCE ?
Tout copropriétaire peut désigner un mandataire qui aura pour mission de le représenter lors de la tenue d’une assemblée générale de copropriété. Ce mandataire peut être lui-même copropriétaire, ou un tiers à l’immeuble. Même si en pratique, l’hypothèse est rarement rencontrée, la question est de savoir si ce mandataire peut être désigné en
BAIL D’HABITATION : TRAVAUX A LA CHARGE DU LOCATAIRE
Il est communément rappelé qu’un locataire qui exige l’exécution de travaux à la charge du bailleur ne peut les réaliser de sa propre initiative sans y avoir été préalablement autorisé par le Tribunal, après mise en demeure, sauf les travaux d’urgence. A défaut d’autorisation judiciaire, le locataire s’expose à devoir conserver à sa charge
Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), les loyers dus postérieurement à l’ouverture de cette procédure sont dus et doivent être réglés sans délais. Toutefois, en vertu des articles L.622-14 et L.641-12-3 du Code de Commerce, il ne peut être engagé de procédure à l’encontre du preneur avant l’expiration
BAIL D’HABITATION : PROJET DE LOI ALUR
Le projet de Loi DUFLOT II dit projet ALUR vient de repasser en deuxième lecture à l’assemblée et repart devant le Sénat et la Commission Paritaire pour trancher les désaccords entre les deux assemblées. A côté des deux mesures phares du projet, toute une série de mesures envisagées auront un impact sensible sur la
Le projet de Loi PINEL du 21 août 2013 est destiné à protéger les commerces traditionnels aux moyens de simplifications fiscales mais aussi d’un encadrement des loyers. Tout d’abord, alors qu’aujourd’hui 3 différents indices peuvent se voir appliquer dans le cadre des révisions légales ou contractuelles, le projet prévoit l’abandon de l’indice INSEE du
BAIL D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE ET DUREE DU BAIL
Rappelons que l’article L.362-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que sauf en présence d’un bail consenti à un étudiant, la durée d’un contrat meublé est d’un an. Il peut arriver qu’en fin de bail, et alors que le bailleur manifeste le souhait de reprendre possession de son appartement, qu’une brève
BAIL COMMERCIAL : FIXATION DU LOYER EN RENOUVELLEMENT ET BAIL A PALIER
Dans le cadre d’une négociation le plus souvent liée au renouvellement du bail, il est parfois prévu de fixer le loyer par augmentation successive tous les 3 ans par exemple, le loyer étant fixé par exemple : – Pour la première période triennale à 50 000 Euros ; – Pour la deuxième période triennale à 75 000
BAUX D’HABITATION : LOCATION MEUBLEE & DUREE DU BAIL
BAUX COMMERCIAUX : DESPECIALISATION & DEPART A LA RETRAITE
Il est rappelé qu’en vertu que l’article L.145-51 du Code de Commerce permet à un locataire qui entend bénéficier de son droit à la retraite ou au bénéfice d’une pension d’invalidité-décès de céder son droit au bail en dehors des stipulations contractuelles et permettre ainsi l’installation d’une autre activité. Cette déspécialisation peut profiter au
Résidence des enfants – Déménagement
Quelles peuvent être les conséquences du déménagement d’un des parents sur la résidence des enfants de parents séparés ? Il faut préalablement insister sur l’obligation de notifier préalablement et en temps utile le changement de domicile à l’autre parent, sous peine de sanctions civiles et parfois pénales. Il ne peut être reproché à l’un des
COPROPRIETE : REMISE DES DOCUMENTS PAR L’ANCIEN SYNDIC A SON SUCCESSEUR
Nous savons que l’ancien syndic se doit de transmettre à son successeur l’ensemble des documents et archives de la copropriété. En vertu de l’article 10-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ou le Président du Conseil Syndical a la possibilité de réclamer communication sous astreinte de ces documents.
BAUX D’HABITATION : LOI DE 1948, ASSOUPLISSEMENT ?
Malgré les assouplissements qui sont intervenus ces dernières décennies, la Loi du 1er septembre 1948 présente encore des situations déséquilibrées au détriment des bailleurs et c’est pourquoi certains assouplissements sont réclamés au législateur. Par une réponse ministérielle en date du 11 juin 2013, l’actuel gouvernement a pu considérer que les dispositions de cette Loi
COPROPRIETE : CONVOCATION DES COPROPRIETAIRES AU DOMICILE ELU
Il est rappelé qu’en vertu de l’article 65 du Décret du 17 mars 1967, chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile réel ou élu et que par conséquent, les notifications ou mises en demeure prévues à l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile. Il convient de respecter scrupuleusement ces élections de domicile
BAUX D’HABITATION : NULLITE D’UN BAIL SOUMIS A LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
Nous savons que depuis la loi du 21 décembre 1986, les locaux vacants sont automatiquement soustrait du régime du 1er septembre 1948, cette disposition ayant d’ailleurs été reprise par la loi du 6 juillet 1989. Il a pu arriver que par ignorance, un bailleur ait, malgré tout, consenti un nouveau bail sous le régime
BAIL D’HABITATION : CONGE POUR VENDRE ET OBSTRUCTION AU DROIT DE VISITE
Lors de la délivrance par le bailleur d’un congé pour vendre, il peut arriver qu’un locataire qui n’entend pas acquérir le bien conteste la validité du congé qui lui a été notifié au motif le plus souvent retenu du caractère excessif du prix de vente et par conséquent de l’existence d’une fraude. Parallèlement, en
Depuis les variations à la baisse de l’indice du coût de la construction constaté ces dernières années, les professionnels se sont interrogés sur la possibilité de prévoir des clauses d’indexation ou clause d’échelle mobile qui ne serait susceptible de jouer qu’à la hausse et non à la baisse. La doctrine est assez partagée sur la
BAUX COMMERCIAUX : DUREE DU BAIL RENOUVELE
L’article L.145-12 du Code de Commerce stipule qu’un bail commercial est d’une durée de 9 années sauf accord des parties pour une durée plus longue. L’intérêt pour le bailleur de prévoir une durée supérieure est de permettre un déplafonnement automatique du loyer en fin de bail. Lorsqu’un bail a été consenti initialement pour
AGENTS IMMOBILIERS : OBLIGATION DE CONSEIL ET RESPONSABILITÉ
Nous avons pu dans nos précédentes lettres, attirer une nouvelle fois votre attention sur les obligations pesant sur les agents immobiliers lors de la mise en location d’appartements et sur la nécessité de procéder à de multiples vérifications sur la solvabilité et le sérieux des candidats locataires, la mise en œuvre de la responsabilité de
BAUX COMMERCIAUX : CLAUSE RESOLUTOIRE ET PROCEDURE COLLECTIVE
Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 19 février 2013 a l’intérêt de nous rappeler les règles applicables en matière d’acquisition de clause résolutoire dans le cadre d’une procédure collective frappant un locataire commerçant. Il est rappelé qu’en vertu de l’article L.641-12-3 du Code de Commerce qu’il « ne peut être
BAUX D’HABITATION : DIAGNOSTICS DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, professionnel ou commercial d’ailleurs, ou lors de la mise en vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de produire en annexe le diagnostic des performances énergétiques du bien concerné. La production de ce diagnostic est, selon l’article L.134-3-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et
BAUX D’HABITATION : LOCAUX INDÉCENTS ET INTERDICTION D’EXPULSER
La loi du 25 mars 2009 a modifié l’article 1719 du Code Civil qui stipule dorénavant que : « Le bailleur est obligé de délivrer au preneur un local décent et lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de
BAUX COMMERCIAUX : OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR
Il est rappelé que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à l’activité projetée telle que visée dans le bail commercial. Un locataire, poursuivi pour un arriéré de loyers, avait sollicité la résiliation du bail pour non-conformité des locaux. Une Cour d’Appel l’avait débouté de sa demande
BAUX D’HABITATION : LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX POUR DEFAUT D’OCCUPATION EFFECTIVE
Un locataire ou un occupant bénéficiant du droit au maintien dans les lieux doit notamment occuper de manière effective l’appartement qui lui a été donné à bail. L’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 stipule que : « L’occupant de bonne foi ou le locataire perd son droit au maintien dans les lieux
BAUX D’HABITATION : ACCORD COLLECTIF DE LOCATION ET ACTION EN NULLITE DE L’OFFRE DE VENTE
Ces derniers mois, la Cour de Cassation a pu rendre des décisions importantes portant sur les accords collectifs régis du 9 juin 1998 combinés à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dans le cadre d’opérations de vente à la découpe. Un dernier arrêt de la Cour de Cassation en date du
BAUX D’HABITATION : DEPOT DE GARANTIE
Parfois, certains baux stipulent qu’en cas de résiliation fautive du bail d’habitation notamment pour un défaut de paiement des loyers ou pour toute autre cause, le bailleur sera en droit de conserver entre ses mains le dépôt de garantie initialement versé par le locataire. Il s’agit d’un moyen d’être indemnisé de la résiliation par
BAUX D’HABITATION : CONGE POUR REPRISE
La question nous étant souvent posée, il parait utile de revenir sur la décision d’un récent arrêt de la Cour de Cassation en date du 17 octobre 2012 qui rappelle que lorsqu’un bailleur délivre un congé pour reprise pour lui-même ou un membre de sa famille, il lui appartient de démontrer que l’occupation de l’appartement
BAUX D’HABITATION : REPRISE POUR HABITER ET NU-PROPRIETAIRE D’UNE SCI
Une Société Civile Immobilière, propriétaire d’un appartement d’habitation, est recevable à délivrer à son locataire un congé en vue d’une reprise pour habiter à partir du moment où il s’agit d’une SCI à caractère familiale, c’est-à-dire composée de parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus. Il est légitime de s’interroger sur les droits de
BAUX D’HABITATION : CHARGES LOCATIVES
Le bailleur a la possibilité de réclamer à son locataire une provision pour charges à condition toutefois d’établir à un compte de régularisation une fois par an. Il est d’usage de transmettre alors à son locataire, à titre de pièces justificatives, le relevé de charges établi par le syndic de l’immeuble qui dresse la
COPROPRIETE : DESIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
La jurisprudence pouvait laisser croire qu’à partir du moment où la désignation du syndic par voie d’assemblée était contestée judiciairement et que les moyens de droit soulevés étaient sérieux, il était possible de faire désigner un administrateur provisoire, sous le visa de l’article 46 du Décret du 17 mars 1967. Cette solution avait un
AGENT IMMOBILIER : RESPONSABILITES
Lorsqu’un locataire est défaillant dans le règlement de ses loyers et que le bailleur n’a pas souscrit une assurance « loyers impayés », ce dernier peut être enclin à rechercher la responsabilité du mandataire qu’il avait initialement désigné pour lui trouver un locataire. Un arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en date du 6 septembre
BAUX COMMERCIAUX : REVISION LEGALE
Parallèlement à la clause d’indexation ou la clause d’échelle mobile qui peut être stipulé dans le bail commercial, le bailleur a la possibilité de mettre en œuvre la révision légale telle que prévue à l’article 145-38 du Code de Commerce, tous les 3 ans. Nous savons que cet article stipule que le loyer peut
COPROPRIÉTÉ : DÉSIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
Tout intéressé peut demander au Président du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété lorsque l’immeuble est dépourvu de syndic, et ce, sous le visa de l’article 47 du Décret du 17 mars 1967. Cette désignation se faisant sans débat contradictoire, il est possible de solliciter la rétractation de
BAUX D’HABITATION : ASSURANCE DU LOCATAIRE
Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs et ce, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. De son côté, le bailleur a l’obligation de solliciter de son locataire la justification de la souscription du contrat d’assurance tous les ans. Un arrêt de la Cour de Cassation
BAUX COMMERCIAUX : FIXATION DU LOYER RENOUVELE
Lors du renouvellement d’un bail commercial portant sur un hôtel, le loyer peut être fixé à la valeur locative puisque s’agissant d’un local monovalent, la règle du plafonnement ne s’applique pas. Nous savons qu’en l’espèce, la pratique a institué une méthode particulière pour déterminer cette valeur locative appelée « méthode hôtelière » prenant en compte la
BAUX COMMERCIAUX : TAXE D’ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES
Il est communément admis que tout locataire se doit de rembourser à son bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Si la loi du 6 juillet 1989 et le Décret du 26 août 1987 stipule expressément que cette taxe est à la charge du locataire d’un appartement à usage d’habitation, il en va tout
BAUX D’HABITATION : CHANGEMENT D’USAGE
Compte tenu de la longueur des procédures à engager pour voir résilier un bail d’habitation en présence d’un locataire indélicat, et afin d’améliorer la rentabilité de leurs appartements, certains propriétaires parisiens ont trouvé judicieux de cesser de louer leurs appartements à titre d’habitation principale et de profiter de l’activité de la capitale pour mettre à
COPROPRIETE : ARCHIVAGE DES DOCUMENTS DU SYNDICAT
Il arrive fréquemment que le syndic procède à l’archivage des documents anciens des syndicats qui n’ont plus d’utilité pratique et courante, documents qui sont couramment appelées « les archives dormantes ». Leur archivage représente un coût que certains syndics refacturent au syndicat des copropriétaires. Un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS en date du
COPROPRIETE : PASSATION DE MARCHE ET MANDAT
Nous savons qu’un syndic de copropriété ne peut pas passer un marché au-delà d’un certain montant fixé par assemblée sans avoir obtenu un vote favorable du syndicat des copropriétaires. Un arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 30 mai 2012 nous apporte un éclaircissement en la matière tout particulier. En
BAUX COMMERCIAUX : CONGE ET DEFAUT D’IMMATRICULATION
Piqûre de rappel de la Cour d’Appel de PARIS par un arrêt en date du 20 juin 2012 en matière de délivrance de congé en fin de bail commercial. Il est en effet rappelé à ceux d’entre vous qui n’ont pas l’habitude de gérer des locaux commerciaux qu’avant de délivrer un congé, il est
BAUX D’HABITATION : ETAT DES LIEUX DE SORTIE
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient aux parties d’établir un état des lieux de sortie contradictoire lors de la restitution des clés. Parfois, cet état des lieux de sortie ne peut être établi du fait du locataire qui quitte les lieux de
BAUX D’HABITATION : RESPONSABILITE DU BAILLEUR EN CAS D’INSTALLATION ELECTRIQUE DEFECTUEUSE
La responsabilité du bailleur peut être engagée lorsqu’un accident est causé par une installation électrique défectueuse. Seul un cas de force majeur serait de nature à écarter sa responsabilité. Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 9 novembre 2011 requiert toute notre attention. La Cour d’Appel de VERSAILLES, à la
COPROPRIETE : REMISE DES FONDS ET ARCHIVES DU SYNDICAT AU NOUVEAU SYNDIC
Nous savons qu’en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic de transmettre à son successeur l’ensemble des documents, archives et fonds du syndicat des copropriétaires . Faute de satisfaire à son obligation, l’ancien syndic peut y être contraint sous astreinte. Il est important de rappeler
BAUX COMMERCIAUX : DEPOT DE GARANTIE
Il est rappelé aux rédacteurs de baux commerciaux que l’article L.145-40 du Code de Commerce stipule que : « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garanties, portent un intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la BANQUE DE France pour les avances sur titre, pour
BAUX COMMERCIAUX : EXTENSION DE LA DESTINATION CONTRACTUELLE ET DEPLAFONNEMENT
Nous avions commenté précédemment un arrêt de la Cour de Cassation en date du 14 septembre 2011 qui avait décidé qu’une modification des facteurs locaux de commercialité pouvait entrainer le déplafonnement du loyer, à condition que cette modification ait une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire. A la suite de cet arrêt,
BAUX D’HABITATION : LOYER MANIFESTEMENT SOUS-EVALUE
Un arrêt de la Cour de Cassation du 12 octobre 2011 édicte un principe présentant un intérêt pratique certain. Lors d’un renouvellement d’un bail d’habitation de 3 ans, un accord était intervenu entre le propriétaire et le locataire, devant la Commission de Conciliation, prévoyant une augmentation de plus de 10 % qui sera donc appliquée
Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 14 octobre 2011 rappelle que le Juge ne peut être valablement saisi avant que la Commission de Conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé. Il est par conséquent essentiel de saisir
COPROPRIETE : SURPRIME D’ASSURANCE
Il arrive parfois qu’un immeuble en copropriété se doit de s’acquitter d’une surprime liée à l’activité spécifique exercée dans un des lots de copropriété. Certains règlements de copropriété stipulent que cette surprime sera alors prise en charge par le copropriétaire concerné qui a autorisé, par la conclusion d’un bail commercial, l’exercice de l’activité générant un
Certains baux commerciaux prévoient, en cas de cession du fonds de commerce, la nécessité pour le locataire d’obtenir préalablement l’agrément du bailleur. La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt en date du 15 juin 2011, que le refus d’agrément doit revêtir un caractère légitime et qu’à défaut, le bailleur pourrait être condamné à réparer
COPROPRIETE : TRAVAUX D’URGENCE
L’article 37 du Décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à exécuter des travaux d’urgence rendus nécessaires pour assurer la sauvegarde de l’immeuble. Si la notion de sauvegarde est parfois difficile à cerner, il est rappelé que l’exécution de ces travaux doit être accompagnée d’un certain formalisme, à savoir : – En informer les copropriétaires ;
COPROPRIETE : SUBDELEGATION DU DROIT DE VOTE
Par le passé, la Cour de Cassation avait considéré qu’un bénéficiaire d’un mandat ou d’une délégation pouvait la subdéléguer, lorsqu’il avait par exemple reçu plus de mandats que la loi ne l’y autorisait. Par un arrêt en date du 16 mars 2011, la Cour de Cassation précise pour la première fois qu’un mandataire peut subdéléguer
BAUX COMMERCIAUX : LIQUIDATION JUDICIAIRE DU PRENEUR
Lorsque le preneur, débiteur de loyers, fait l’objet d’une procédure collective, redressement ou liquidation judiciaire, les chances de recouvrement des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective sont quasi nulles même si, dans certains cas, il est possible d’obtenir la compensation d’une partie des loyers antérieurs avec le dépôt de garantie. Un important
BAUX COMMERCIAUX : DEPLAFONNEMENT DU LOYER
Pour obtenir le déplafonnement d’un loyer au terme du bail, dans le cadre d’un renouvellement, il est notamment possible d’invoquer la modification des facteurs locaux de commercialité à partir du moment où cette modification a une incidence sur le commerce exercé. Jusqu’à présent, cette incidence pouvait être favorable ou défavorable au commerce. La Cour de
BAUX D’HABITATION : PROCEDURE DE REPRISE EN CAS D’ABANDON
Lorsque le bailleur suspecte que son locataire qui en général ne s’acquitte plus de ses loyers, a abandonné les lieux loués, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure simplifiée de reprise des lieux. Les modalités pratiques ont été fixées par le Décret du 10 août 2011 et dorénavant en cas
COPROPRIETE : ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Il arrive fréquemment qu’une action judiciaire soit engagée à l’initiative du syndicat des copropriétaires lors de survenance de troubles de jouissance affectant les parties privatives. Un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 7 septembre 2011 rappelle que pour que l’action du syndicat des copropriétaires soit recevable, il est nécessaire que le trouble soit
COPROPRIETE : PARTIES COMMUNES SPECIALES
Les règlements de copropriété peuvent instituer aux côtés des parties communes à l’ensemble des copropriétaires des parties communes dites « spéciales » non seulement propres à l’usage de certains copropriétaires mais dont la propriété n’est répartie qu’entre ces seuls copropriétaires. Pour la première fois, la Cour de Cassation par un arrêt en date du 8 juin
BAUX COMMERCIAUX : CLAUSE D’INDEXATION
Certains jugements, notamment du Tribunal de Grande Instance de PARIS, ont semé le trouble en déclarant réputées non écrites certaines clauses d’indexation des loyers commerciaux (clause d’échelle mobile). Afin d’éviter toute contestation émanant d’un locataire de mauvaise foi, il est préférable de ne pas faire seulement référence à l’indice de base connu lors de la