Source: http://docplayer.fi/2996405-Hyvan-asumisen-puolesta.html
Timestamp: 2018-01-18 18:31:04+00:00
Document Index: 12752682

Matched Legal Cases: ['kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'kko ', 'tuomioistuin ', 'kko ']

Hyvän asumisen puolesta - PDF
Download "Hyvän asumisen puolesta"
1 Hyvän asumisen puolesta 2 OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS RY. Jäsenlehti 1/2009 Julkaisija Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A OULU Puh. (08) Faksi (08) Vastaava toimittaja Pekka Luoto Puh. (08) , Tulostus Multiprint Oulu Kansikuvan 3D-mallinnus Arkkitehtitoimisto Jukka Tikkanen Oy, kuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) Faksi (08) tai takasivun osoitteenmuutos kaavakkeella ISSN X SISÄLLYS YHDISTYS TIEDOTTAA... 3 JÄSENILLE INFORMAATIOTA MYÖS SÄHKÖPOSTITSE... 3 YHDISTYS KOULUTTAA... 3 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOKONAISUUDISTUS... 3 TALOYHTIÖN KORJAUSASIAT... 3 KIINTEISTÖLIITON UUTISIA... 3 MAURI MARTTILA YM:N KIINTEISTÖVERON PORRASTAMISTA SELVITTÄVÄÄN TYÖRYHMÄÄN... 3 KUNNIAMERKKEJÄ PITKÄÄN KIINTEISTÖALALLA TOIMINEILLE... 4 ANNA-LIISA VARALA VESIMITTAREIDEN KÄYTTÖÄ SELVITTÄVÄÄN TYÖRYHMÄÄN... 4 AJANKOHTAISTA... 4 HALLITUS ESITTÄÄ 10 %:N KORJAUSAVUSTUSTA ELVYTYSPAKETTIIN... 4 TALOYHTIÖT YHÄ VAATIVAMPIA ISÄNNÖINNIN SUHTEEN... 5 LÄMMITYSTAVOILLA ILMASTONMUUTOSTA VASTAAN... 6 TILAAJAVASTUULAIN NOUDATTAMISESSA PUUTTEITA SIIVOUS- JA KIINTEISTÖHOITOALALLA... 6 LUOTETTAVA KUMPPANI- PALVELUSTA TILAAJAVASTUUTIEDOT HELPOSTI. 7 LEIKKIKENTTÄVÄLINEILLE UUDET STANDARDIT... 7 VIIME VUODEN LÄMMITYSTARVELUVUT SAATAVILLA TALOYHTIÖTÄ AVANNUT KOTISIVUT KIINTEISTÖLIITON JÄSENETUNA8 KIINTEISTÖPALVELUJEN LIIKEVAIHTO KASVUSSA... 8 ASUNTOTURVA KOKOSI 500 VUOKRA-ASUNNON RAHASTON... 9 HYVÄ VÄLITYSTAPA -INTERNETSIVUT AVATTU... 9 ISÄNNÖITSIJÄT USKOVAT PUTKIREMONTTIBUUMIIN... 9 LAKIASIAT ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI UUDISTUU OIKEUSTAPAUKSET VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMISAJANKOHTA VUOKRALAISEN VELVOLLISUUS MAKSAA SOPIMUSSAKKOA ENSIASUNNON VARAINSIIRTOVEROVAPAUDEN EDELLYTYSTEN TÄYTTYMISESTÄ JULKAISUT TALOYHTIÖILLE SUUNNATTU KORJAUSKIRJA MARKKINAT JA SUHDANTEET ASUNTOVUOKRAT KOHOSIVAT REIPPAASTI VUOKRATURVA: VUOKRA-ASUMINEN OMISTUSASUMISTA EDULLISEMPAA15 ASUNTOJEN HINTOJEN LASKU KIIHTYY LIITE: OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT UUDEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MUKAAN
2 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys YHDISTYS TIEDOTTAA JÄSENILLE INFORMAATIOTA MYÖS SÄHKÖPOSTITSE Yli 550 jäsentalojen hallituksen jäsentä ja isännöitsijää on ilmoittautunut jo yhdistyksen sähköpostituslistalle. Listalaiset saavat noin kerran viikossa sähköpostitse informaatiota alan ajankohtaisista asioista ja koulutustapahtumista. Jos et ole vielä mukana postituslistassa ja haluat saada sähköpostitse alan informaatiota, ilmoita yhteystietosi ja taloyhtiösi nimi osoitteeseen YHDISTYS KOULUTTAA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOKONAISUUDISTUS Yhdistyksen hallitus on tilannut oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsältä koulutuspaketin asuntoosakeyhtiölain muutoksista. Koulutukset järjestetään Maakuntakirjaston Pakkalan salissa. Koulutuspäivät ovat seuraavat: 30.9 klo klo klo klo klo klo klo Edellä mainituista koulutuksista peritään omakustannusmaksu. Lisäksi Kiinteistöliiton toimesta järjestetään seuraavat tilaisuudet: Raahe 16.9 Ammattilaiset klo Hallituksen jäsenet klo Paikka ilmoitetaan myöhemmin Oulu 17.9, Pakkalan Sali ammattilaiset klo hallituksen jäsenet klo TALOYHTIÖN KORJAUSASIAT aika: 16.4 klo paikka. Maakuntakirjaston Pakkalan sali Luennoitsijana toimii tekniikan tohtori Jari Virta Kiinteistöliitosta Edellisen johdosta yhdistyksen hallitus esittää, että taloyhtiöt varaisivat ensi vuoden budjettiin hallituksen jäsenten koulutusrahaa euroa. Koulutuspaketin lisäksi järjestetään Kiinteistöliiton toimesta myös lakimuutokseen liittyvää maksutonta koulutusta. KIINTEISTÖLIITON UUTISIA MAURI MARTTILA YM:N KIINTEISTÖVERON PORRASTAMISTA SELVITTÄVÄÄN TYÖRYHMÄÄN Suomen Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila on nimitetty ympäristöministeriön asettamaan työryhmään selvittämään rakennusten kiinteistöveron porrastamista niiden energiatehokkuuden ja lämmitystavan perusteella. Työryhmän tehtävänä on määrittää eri mahdollisuudet verotuksen kehittämiseen. Lisäksi määritetään mahdolliset lisäselvitystarpeet toimivan ja kannustavan verojärjestelmän kehittämiseksi. Työryhmän asettaminen jatkaa ympäristöministeriön laaja-alaisia toimia energiatehokkuuden parantamiseksi myös olemassa olevan rakennuskannan osalta. Työryhmän asettamista on valmisteltu yhteistyössä valtiovarainministeriön kanssa. Työryhmän toimikausi on Työryhmän puheenjohtaja on rakennusneuvos Teppo Lehtinen ympäristöministeriöstä. Työryhmän jäseniä ovat Kiinteistöliiton Marttilan lisäksivat
3 Hyvän asumisen puolesta 4 neuvotteleva virkamies Jukka Vanhanen (valtiovarainministeriö), lakimies Ulla Hurmeranta (Suomen Kuntaliitto), johtava lakimies Helena Kinnunen (Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry), toiminnanjohtaja Juhani Nenonen (Suomen Omakotiliitto ry), yli-insinööri Maarit Haakana (ympäristöministeriö), asuntoneuvos Riitta Kimari (ympäristöministeriö), erikoistutkija Jari Shemeikka (VTT). Työryhmän sihteerinä toimii hallitussihteeri Kirsi Martinkauppi (ympäristöministeriö). KUNNIAMERKKEJÄ PITKÄÄN KIINTEISTÖALALLA TOIMINEILLE Kiinteistöalan kunniamerkkejä voivat hakea kiinteistöalan toimijat. Kiinteistöalan kunniamerkit ovat pronssinen 10 vuoden, hopeinen 20 vuoden ja kultainen 30 vuoden toiminnasta. Kuhunkin kunniamerkkiin liittyy kunniakirja, jonka myöntää Kiinteistöliiton kunniamerkkilautakunta. Kunniamerkistä peritään maksu, jonka maksaa merkin anoja. Tarkemmat tiedot kunniamerkkien hinnoista sekä tilauslomake löytyvät Kiinteistöliiton sivuilta osoitteesta: t/ Kunniakirjojen tekstausta varten hakemukset tulee toimittaa liiton toimistoon vähintään 2 viikkoa ennen luovutuspäivä ANNA-LIISA VARALA VESIMITTAREIDEN KÄYTTÖÄ SELVITTÄVÄÄN TYÖRYHMÄÄN Lakimies Anna-Liisa Varala toimii Kiinteistöliiton edustajana ympäristöministeriön asettamassa työryhmässä, joka selvittää huoneistokohtaisten vesimittareiden käyttöä ja niiden vaikutusta rakennusten energiankulutukseen. Työryhmä valmistelee esityksen siitä, tulisiko huoneistokohtaiset vesimittarit säätää uudisrakentamisessa pakollisiksi. Myös vesimittarien käytön mahdollisuudet korjausrakentamisessa sekä mittarien käytön energiansäästöpotentiaali olemassa olevassa rakennuskannassa selvitetään. Työryhmän puheenjohtajaksi on valittu rakennusneuvos Erkki Laitinen ympäristöministeriöstä. Ryhmän muut jäsenet ovat osastopäällikkö Pertti Virtanen (Suomen Talokeskus Oy), yli-insinööri Pentti Puhakka (työ- ja elinkeinoministeriö), projektipäällikkö Anneli Reisbacka (Työtehoseura), kiinteistöpäällikkö Kimmo Rintala (VVO-yhtymä Oyj), kiinteistöjohtaja Timo Karén (VAV asunnot Oy), asiantuntija Mirja Tiitinen (Energiateollisuus ry) ja erikoistutkija Mikko Nyman (VTT). Työryhmäsihteerinä toimii yli-insinööri Kaisa Kauko (ympäristöministeriö) ja ryhmän sihteerinä Päivi Lehto (ympäristöministeriö). Työryhmän toimikausi on AJANKOHTAISTA HALLITUS ESITTÄÄ 10 %:N KORJAUSAVUSTUSTA ELVYTYSPAKETTIIN Hallitus on päättänyt elvytyspaketista, johon sisältyy asuntojen uustuotannon ja korjausrakentamisen tekeminen Hallitus varaa 125 miljoonaa euroa valtuutta 10 prosentin korjausavustuksen myöntämiseen vuokra-asuntojen ja asunto-osakeyhtiöiden vuonna 2009 alkaviin korjauksiin. Vuoden 2009 määrärahaksi arvioidaan 37 miljoonaa euroa. Avustusta ei myönnetä hankkeille, jotka saavat kotitalousvähennystä. Hallitus esittää, että uusien vuokra-asuntojen rakentamiseen sekä asuntojen korjaamiseen vuonna 2009 ja 2010 hyväksyttävien korkotukilainojen valtuutta lisätään 250 miljoonalla eurolla eli yhteensä miljoonaksi euroksi. Ratkaisuun liittyy suhdanneluonteinen lyhytaikainen korkotuki vuonna 2009 ja 2010 aloitettavien uusien vuokra-asuntokohteiden kannustamiseksi (ns. välimalli). Tällä lisävaltuudella arvioidaan voitavan tukea vuosittain noin uuden asunnon rakentamista. Senaatti-kiinteistöjen investointivaltuutta nostetaan 30 miljoonalla eurolla. Hankkeina ovat mm. vankilarakennusten peruskorjauksia, Mikael-koulun peruskorjaus ja laajennus Mikkelissä sekä Valtion taidemuseon Vermon varastotilojen peruskorjaus ja laajennus Espoossa.
4 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Hallitus lisää peruskoulujen toteutusaikaista ja jälkirahoitteista peruskorjausvaltuutta 33 miljoonalla eurolla, josta toteutusaikaisena myönnettävien valtionosuuksien osuus on 13 miljoonaa euroa. Tästä aiheutuu valtiolle lisämenoja 9 miljoonaa euroa vuonna Kokonaisuudessaan päätöksellä käynnistetään 77 miljoonan euron hankkeet Kuntien sosiaalitoimen rakennusten eli päiväkotien ja vanhainkotien korjausavustuksiin kohdennetaan 9 miljoonaa euroa. Määräraha maksetaan toteutusaikaisena eli vuoden 2009 määrärahavaikutus on täydet 9 miljoonaa euroa. Tällä käynnistetään 21 miljoonan euron hankkeet. Esityksen pääkohdat: Asunto-osakeyhtiöille että vuokrataloyhteisöille Avustuksen suuruus 10 % kustannuksista Koskee vain asuinrakennuksia, joissa on vähintään kaksi asuinhuoneistoa Rakennuksen oltava ympärivuotisessa asuinkäytössä Kohteita: Kohteet pääasiassa samoja kuin 90-luvulla ulkovaipan korjaamiseen ja parantamiseen vesija kosteuseristyksen, lämmöneristyksen, tiiviyden sekä rakenteen kunnon osalta lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmän parantamiseen vesi- ja viemärilaitteiden rakentamiseen tai parantamiseen sähkö- ja telejärjestelmien korjaamiseen tai uusimiseen yhteistilojen parantamiseen tai rakentamiseen sekä piha-alueen parantamiseen huoltoon ja ylläpitoon liittyvää toimintaa ei ole tarkoitus tukea Muita ehtoja: Rakennustyöt tulee aloittaa vuoden 2009 helmikuun alun ja kyseisen vuoden lopun välisenä aikana Työt tulee toteuttaa vuoden 2010 loppuun mennessä kustannusten tulee olla vähintään euroa Jos koko hanke ei jostain syystä valmistuisikaan määräaikana, olisi mahdollista myöntää avustus vain sille osalle toimenpiteistä tai niiden osista, jotka on saatu toteutettua määräajassa pitäisi pyrkiä myös samalla myös energiatehokkuuden parantamiseen Avustuksen myöntää asuinrakennuksen sijaintikunta Hallituksen esitys korjausavustuksista luettavissa sivulta: 009&base=erhe&palvelin=www.eduskunta.fi&f=WORD TALOYHTIÖT YHÄ VAATIVAMPIA ISÄNNÖINNIN SUHTEEN - Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä huolissaan isännöinnin tilasta Taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ovat entistä vaativampia isännöinnin suhteen. Kasvaneet odotukset kohdistuvat etenkin isännöintiyritysten viestintään ja taloudelliseen osaamiseen. Tästä kertoo viidennen kerran toteutettu Isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimus. - Isännöintialan kehitys ei ole seurannut kasvavia vaatimuksia. Se mikä riitti taloyhtiöille aiemmin, ei enää välttämättä takaa tyytyväisyyttä. On huolestuttavaa, että asiakastyytyväisyys kehittyy näin hitaasti, pohtii Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä. Viestintää kaivataan enemmän Taloyhtiöissä kaivataan enemmän ja parempaa viestintää. Vain reilu kolmannes hallituksen jäsenistä on tyytyväisiä asukkaille jaettavan tiedon määrään, kun taas neljännes vastaajista pitää määrää heikkona tai jokseenkin heikkona. Tutkimuksen mukaan yli 60 prosenttia hallituksen jäsenistä kokee saavansa tarvitsemansa tiedon tai vastauksen kysymykseen hyvin tai erittäin hyvin. Yhteydenottopyyntöihin vastaaminen saa samansuuntaisen arvion. Reaktiivinen viestintä siis toimii melko hyvin: hallitusten jäsenet saavat isännöintiyrityksiltä vastauksia, kun pyytävät. Internetin käyttö viestinnässä ei ole vieläkään arkipäivää taloyhtiöissä. Yli 60 prosenttia vastaajista ei osaa ottaa kantaa isännöintiyrityksen tai taloyhtiön verkkosivuihin: joko niitä ei tunneta tai niitä ei ole. Lisäksi tyytymättömien osuus on kantansa ilmanneista melko suuri.
5 Hyvän asumisen puolesta 6 Taloudellinen osaaminen korostuu Hallitusten jäsenet eivät ole vakuuttuneita taloyhtiöiden pitkän aikavälin suunnittelusta. Alle puolet vastaajista on tyytyväisiä tai erittäin tyytyväisiä kiinteistönhoidon, kunnossapidon sekä korjaus- ja perusparannuspalveluiden hankintaan ja suunnitteluun. Isännöinnin talousosaamista pitää tutkimuksen mukaan hyvänä tai erinomaisena noin 65 prosenttia vastaajista, yli 20 prosenttia arvioi talousosaamisen erinomaiseksi. Valtakunnallinen Isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimus toteutettiin lomakekyselynä viidennen kerran loka-marraskuussa Tutkimuksen koordinoi Suomen Isännöintiliitto ry ja toteutti tutkimusyritys Promenade Research Oy. Tutkimuksessa oli mukana 47 isännöintiyritysten toimipistettä, joissa työskentelee 234 isännöitsijää. Luettelo tutkimukseen osallistuneista yrityksistä. Tutkimukseen vastasi 5433 hallituksen jäsentä noin 4700 taloyhtiöstä. LÄMMITYSTAVOILLA ILMASTONMUUTOSTA VASTAAN Rakennusten energiankulutuksella ja lämmitystavoilla on suuri merkitys ilmastonmuutokselle. Lakimuutos mahdollistaa sen, että kunnat voivat ohjata lämmitystapavalintoja maankäytön suunnittelun keinoin. Kunta voi velvoittaa, että asemakaavan alueelle rakennettavat uudisrakennukset liitetään kaukolämpöverkkoon. Liittymisvelvollisuudesta voidaan poiketa, jos esimerkiksi rakennetaan matalaenergiarakennus tai rakennuksen vähäpäästöinen lämmitysjärjestelmä perustuu uusiutuvan energian käyttöön. Kaavoitettavalla alueella jo olevien rakennusten lämmitysjärjestelmiä ei muuteta. TILAAJAVASTUULAIN NOUDATTAMISESSA PUUTTEITA SIIVOUS- JA KIINTEISTÖHOITOALALLA Uudenmaan työsuojelupiirin tilaajavastuutarkastajat tekivät vuonna 2008 yhteensä 83 tarkastusta siivous- ja kiinteistönhoitoalalla toimiviin yrityksiin. Puutteita lain noudattamisessa havaittiin 51 tarkastuksella, ja kuudelle tilaajille määrättiin kymmenen laiminlyöntimaksua. Uudenmaan työsuojelupiiri valvoo tilaajavastuulakia koko Suomessa. Työsuojelupiirin tilaajavastuutarkastajat tekivät viime vuonna 83 tarkastusta siivous- ja kiinteistönhoitoalalla. Tarkastuksilla selvitettiin, olivatko tilaajat noudattaneet tilaajavastuulakia tehdessään vuokratyö- tai alihankintasopimuksia. Tarkastetuissa yrityksissä käytiin läpi yhteensä noin 200 sopimusta, joista 70 prosentissa havaittiin joitakin puutteita. Puutteiksi luokiteltiin tilanteet, joissa selvitykset puuttuivat kokonaan tai osaksi, selvitykset oli hankittu sopimuksen tekemisen jälkeen tai ne olivat yli kolme kuukautta vanhoja. Tarkastukset osoittivat, että tilaajavastuulaki tunnetaan siivous- ja kiinteistöhoitoalalla huonosti. Tarkastuksista kahdeksan johti tilaajan kuulemiseen selvitysvelvollisuuden laiminlyönnistä. Tähän mennessä kuudelle pääkaupunkiseudulla toimivalle tilaajalle on määrätty yhteensä kymmenen laiminlyöntimaksua, joiden yhteissumma on euroa. Tarkastustuloksissa havaittiin huomattavia eroja pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä. Pääkaupunkiseudulla ulkopuolisen työvoiman käyttö oli huomattavasti yleisempää kuin muualla Suomessa. Pääkaupunkiseudulla toimii paljon enemmän uusia ja pieniä siivous- ja kiinteistöhoidon yrityksiä, joista tilaajalla on selvitysvelvollisuus. Muualla Suomessa tilaajan sopimuskumppanina toimi useammin toimintaansa kauan harjoittanut ja tilaajavastuulain mukaisesti vakiintunut sopimuskumppani. Valvontahavaintojen mukaan siivous- ja kiinteistönhoidon alalla toimivat yritykset tekevät enemmän alihankinta- kuin vuokratyösopimuksia. Tilaajavastuulain valvonta siivous- ja kiinteistöhoitoalalla toimivissa yrityksissä jatkuu myös vuonna Tarkastuksia tullaan tekemään koko Suomen alueella noin 90. Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä tuli voimaan Lain tarkoituksena on harmaan talouden ja epäterveen kilpailun torjuminen. Tilaajavastuulain mukaan ulkopuolista työvoimaa käyttävällä on velvollisuus selvittää ennen sopimuksen solmimista, onko tuleva sopimuskumppani huolehtinut lakisääteisistä velvoitteistaan, kuten verojen ja työelä-
6 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys kemaksujen maksamisesta. Tilaajalle säädetyn selvitysvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa laiminlyöntimaksun määräämiseen. LUOTETTAVA KUMPPANI- PALVELUSTA TILAAJAVASTUUTIEDOT HELPOSTI Maksuttomat tilaajavastuuraportit Luotettavista Kumppaneista löytyvät jatkossa suoraan tilaajavastuu.fi -palvelusta. Luotettava Kumppani on tilaajavastuu.fi -palvelun uusi ohjelma harmaan talouden kitkemiseksi. Luotettavien Kumppaneiden tilaajavastuuraportit, joista käy ilmi yhteiskuntavastuiden noudattaminen, tulevat vuosimaksua vastaan saataville tilaajavastuu.fi -palveluun. Kaikista vuosimaksun suorittaneista kumppaneista saa maksutta ajantasaisen tilaajavastuuraportin Tilaajavastuu.fipalvelusta. Maksuton tilaajavastuuraportti sisältää kaikki tilaajavastuulain vaatimat asiakirjat ja on Uudenmaan työsuojelupiirin hyväksymä. Luotettava kumppanuus lisää yrityksen uskottavuutta vaikeassa markkinatilanteessa ja auttaa kilpailemaan rehellisin keinoin harmaata taloutta vastaan Luotettava Kumppani -ohjelma on avattu ja se on osa tilaajavastuu.fi -palvelua. Luotettavaksi Kumppaniksi pääsee tulostamalla ja allekirjoittamalla verkosta löytyvän kumppanuussopimuksen ja suorittamalla 60 e + ALV:n vuosimaksun. Tilaajavastuu.fi -palvelun tarjoaa Aspida Oy ja se on toteutettu yhteistyössä Rakennusteollisuus RT ry:n kanssa. Tiedontoimittajina toimivat Dun & Bradstreet Finland Oy, Rakentamisen Laatu RALA ry ja Henkilö- ja Yritysarviointi Seti Oy. LEIKKIKENTTÄVÄLINEILLE UUDET STANDARDIT Leikkikenttävälineiden turvallisuutta voidaan parantaa standardien avulla. Tavoitteena on vähentää lukuisia onnettomuuksia, joita tapahtuu vuosittain leikkikentillä. Standardit on nyt uusittu ja niitä täydennetään säännöllisesti, koska leikkikenttävälineetkin kehittyvät ja muuttuvat. Kunnat, lääninhallitukset ja Kuluttajavirasto valvovat leikkikenttien turvallisuutta tuoteturvallisuuslainsäädännön nojalla. Lain mukaan leikkikenttien ja niiden välineiden on oltava turvallisia. Vaatimukset koskevat sekä kunnallisia leikkipaikkoja että koulujen, sairaaloiden ja asunto-osakeyhtiöiden pihojen leikkipaikkoja. Vanhoja leikkikenttävälineitä on tapauskohtaisesti tarkasteltava sen perusteella, aiheutuuko niistä vaaraa, ja tehtävä korjauksia tarpeen mukaan kiireellisyysjärjestyksessä. Valmistajien on syytä ottaa huomioon uudistetuissa standardeissa olevat muutokset tuotannossaan. Leikkikenttien ylläpitäjien ja omistajien tulisi jatkossa hankkia uusien standardien mukaisia välineitä. SFS-käsikirja 143 Leikkikenttävälineet sisältää vuonna 2008 uusittujen leikkikenttävälineitä käsittelevien eurooppalaisten standardien suomennokset. Kirjassa on myös laki kulutustavaroiden ja kuluttajapalvelusten turvallisuudesta 74/2004. Kirjassa käsitellään mm. yleisiä turvallisuusvaatimuksia ja testimenetelmiä keinuja, liukumäkiä, köysiratoja, karuselleja, keinumisvälineitä suljettuja leikkivälineitä ja kolmiulotteisia kiipeilyverkkoja iskua vaimentavien alustojen testimenetelmiä erityisvaatimuksia helppopääsyisille välineille (esim. portaita ja ramppeja) palomiehen tangon ja lähtötasanteen väliä ja alla olevan irtomateriaalin paksuutta leikkikenttävälineiden asennusta, tarkastusta, huoltoa ja ylläpitoa SFS-käsikirja 143 Leikkikenttävälineet 3. painos A4-koko kierreselkäisenä tai A5- koko liimatulla selällä. 241 sivua. 63 e (+ alv 8 %) Tilaukset VIIME VUODEN LÄMMITYSTARVELUVUT SAATAVILLA Vertailupaikkakuntien vuoden 2008 lämmitystarveluvut ovat selvillä. Ne saa joko maksullisesta Ilmatieteen laitoksen palvelunumerosta, tai ne löytyvät Suomen Kiinteistölehden kotisivuilta, osoitteesta:
7 Hyvän asumisen puolesta 8 Sivulla kysytään tilaajanumeroa, joka löytyy Suomen Kiinteistölehden takasivulla olevasta osoitetarrasta. Koko vuoden lämmitystarveluku saadaan, kun lasketaan yhteen vuoden kuukausittaiset lämmitystarveluvut. Se käy nopeimmin kopioimalla lämmitystarveluvut Exeliin ja summaamalla ne yhteen. Yhdistyksellä ei ole lupa julkistaa vertailupaikkakuntien toteutuneita lämmitystarvelukuja. Mikäli taloyhtiössä käytetään kiinteistöyhdistyksen energiatodistuslaskuria, ja energiatodistus halutaan laskea tai päivittää vuoden 2008 kulutuksilla, on uusi ( 2008) lämmitystarveluku lisättävä lämmöntarveluvut taulukkoon keltaisella merkitylle alueelle vertailupaikkakunnan kohdalle. Lisäksi laskenta - taulukkoon laskentavuodeksi on muutettava Ohjelma hakee sen jälkeen automaattisesti oikeat kertoimet ET-luvun laskemista varten TALOYHTIÖTÄ AVANNUT KOTISIVUT KIINTEISTÖLIITON JÄSENETUNA Palvelu on ollut käytössä hieman yli vuoden. Kiinteistöliiton jäsentalot saavat kotisivut jäsenetuna ilman lisämaksua. Taloyhtiosivut.fi toimii osoitteessa Taloyhtiosivut.fi on asukasviestinnän tehostamiseen tarkoitettu palvelu, jossa on huomioitu asukkaiden tiedonsaantitarpeet, taloyhtiön hallituksen tiedonhallinta ja isännöitsijän tiedotustarpeet. Kiinteistöliiton tarjoamat kotisivut ovat nopein ja edullisin tapa avata taloyhtiölle omat kotisivut. Taloyhtiosivut.fi tarjoaa teknisen alustan lisäksi myös sisältöä taloyhtiön kotisivuille. Kiinteistöliiton tarjoamat kotisivut eivät jää kokonaan yksittäisen ihmisen vastuulle. Sivujen ylläpito ei muodostu liian työlääksi, kun tietoa sivuille tuotetaan usean toimijan voimin. Taloyhtiön oma päivittäjä voi lisätä sivuille tiedotteita, kuvia, asiakirjoja ja sisältösivuja sekä muokata omalle talolle sopiviksi erilaisia tekstipohjia. Taloyhtiön perus- ja yhteystiedot tulevat sivuille automaattisesti Kiinteistöliiton jäsentietojärjestelmästä. Kiinteistöliitto tarjoaa sivuilla julkaistavaksi Hallinto-oppaan ja Asumisoppaan, asiakirjojen selitykset sekä automaattisesti päivittyvän Taloyhtio.net -uutispalsta. Taloyhtiösivut mahdollistavat asukkaiden tiedonsaannin kellonajasta ja viikonpäivästä riippumatta. Taloyhtiöiden toiminnassa tiedon avoin saatavuus lisää asukasviihtyisyyttä ja parantaa luottamusta taloyhtiön yhteisten asioiden hoitoon. Mm. korjaushankkeissa asukkaiden mahdollisuus saada riittävästi tietoa on poikkeuksellisen tärkeää. Taloyhtiön kotisivut ovat tähän oiva väline. Taloyhtiösivut on asukkaille helppokäyttöinen avoimuutensa vuoksi. Asukkaat pääsevät oman taloyhtiön sivuille ilman salasanaa, mikä lisää sivujen käyttöä ja kotisivuista saatavaa hyötyä. Hallitukselle on oma suojattu osio, jonne pääsyyn tarvittavan salasanan luo kunkin taloyhtiön sivujen oma päivittäjä, joka myös vaihtaa salasanan hallituksen vaihtuessa. Lisätietoa Taloyhtiosivut.fi -palvelusta antaa Kiinteistöliiton järjestöpäällikkö Timo Tossavainen, puh KIINTEISTÖPALVELUJEN LIIKEVAIHTO KASVUSSA Palvelualojen päätoimialoista liikevaihdon kasvuvauhti oli elo-lokakuussa nopeinta kiinteistö-, vuokraus-, tutkimus- ja liike-elämän palveluissa, jossa liikevaihto oli elo-lokakuussa 11,6 prosenttia vuodentakaista vastaavaa ajanjaksoa suurempi. Majoitus- ja ravitsemistoiminnan liikevaihto lisääntyi tuoreimmalla kolmen kuukauden jaksolla 6,2 prosenttia. Kuljetuksen, varastoinnin ja tietoliikenteen toimialalla kasvua kertyi elo-lokakuussa 6,3 prosenttia. Muiden yhteiskunnallisten ja henkilökohtaisten palveluiden toimialalla liikevaihto nousi 9,0 prosenttia. Yhteensä palvelualojen liikevaihto oli vuoden 2008 elo-lokakuussa 8,7 prosenttia suurempi kuin vastaavana ajanjaksona vuotta aiemmin. Edellisellä heinäkuuhun päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla liikevaihdon lisäys oli 7,8 prosenttia. Palvelualoissa ei ole mukana kaupan toimialoja ja tiedot on työpäiväkorjattu poistamalla kalenterista aiheutuvat vaihtelut.
8 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ASUNTOTURVA KOKOSI 500 VUOKRA-ASUNNON RAHASTON Vuokraturva-ryhmään kuuluva Asuntoturva Oy, Auratum-yhtiöihin kuuluva Auratum Kiinteistöt Oy ja Öhman Rahastoyhtiö ovat saaneet valmiiksi 500 vapaarahoitteisesta asunnosta koostuvan rahaston. Rahasto osti 500 omistusasuntoa ja vuokrasi ne vapailla markkinoilla. Asunnot ostettiin noin puolentoista vuoden aikana. Suurin osa niistä ostettiin yksitellen, mutta muutamassa tapauksessa yritykset hankkivat kaksi tai kolmekin asuntoa kerralla samalta myyjältä. Asunnot sijaitsevat pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa, ja suurin osa niistä on yksiöitä tai kaksioita. Ostetut asunnot on jatkossa tarkoitus pitää pitkäaikaisessa vuokrauskäytössä HYVÄ VÄLITYSTAPA - INTERNETSIVUT AVATTU Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL) on laatinut jäsenistölleen Hyvän Välitystavan ohjeen. Kattavan ohjeistuksen noudattamiseen ovat sitoutuneet kaikki alan suurimmat välitysryhmittymät. Myös kuluttajien tutustumista ohjeeseen halutaan helpottaa: KVKL on avannut Hyvälle Välitystavalle uudet internet-sivut osoitteella Välityslainsäädännössä säädetään, että välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. Laissa ei kuitenkaan ole tarkempia määritelmiä, mitä tällä käytännössä tarkoitetaan. Lääkkeitä tähän puutteeseen tuo KVKL:n laatima Hyvän Välitystavan ohje. - Merkittävä edistysaskel alan pelisääntöihin ja kuluttajien palveluun "Hyvää välitystapaa koskevia asioita ei oltu aiemmin koottu yhteen. Ohjetta sovelletaan, kun välityspalveluja ovat käyttämässä kuluttajaasemassa olevat tahot. Tämä on alalta merkittävä panostus. Työhön ovat alan johtavat juristit KVKL:n laki- ja lausuntovaliokunnassa käyttäneet aikaansa yhteensä satoja tunteja", kertoo Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Jukka Malila. Hyvä välitystapa on joustava normi, johon vaikuttavat tuomioistuinten päätökset, kuluttajariitalautakunnan suositukset, viranomaisten ohjeet ja alan vakiintunut käytäntö sekä uudet menettelytavat ja arvostukset. Kaikkea ohje ei alalla sentään mullista: "Alan toimintakenttä säilyy perustaltaan entisellään, koska alaa koskevat lait säilyvät ennallaan. Ohjeeseen on kirjattu aiemminkin välittäjien noudattamia hyviä käytäntöjä. Osa välittäjistä on ohjeeseen perehtyessään toki joutunut tarkistamaan menettelytapojaan ja esimerkiksi hankkimaan asiakirjoja, joita ei aiemmin ole hankittu. Kun hallittavien asiakirjojen määrä kasvaa, kasvaa ohjeen soveltamisen myötä myös välittäjän työn vastuu. Ohje osoittaa myös asiakkaille, mitä hyvällä välitystavalla käytännössä tarkoitetaan." Malilan mukaan ohjeen tuonti alan toimintakentälle on ajoittunut oikeaan ajankohtaan. "Kiinteistönvälityskenttä on organisoitunut vuonna 2008 uudelleen, kun alan keskeiset toimijat, Kiinteistömaailma, OP- Keskus (OPKK), Realia Group ja Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto,perustivat yhdessä uuden keskusliiton. Sen yhtenä tavoitteena edistää alan arvostusta ja ammattilaisuutta ja toteuttaa sitä kautta entistä turvallisempaa asuntokauppaa Suomessa. Näitä asioita tavoitellaan uudella ohjeistuksellakin. Kuluttajalle ohjeistus takaa luotettavuutta. Ohjetta voivat hyödyntää myös kuluttajaviranomaiset, tuomioistuimet ja asuntokauppariitojen asianosaiset", Malila kertoo. - Uusi sivusto helpottaa kuluttajan valintoja Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto uskoo, että ohje helpottaa välittäjien työtä ja antaa sitä noudattaville välitysyrityksille lisäarvoa markkinoilla. "Kiinteistönvälitys on luottamusbisnestä. On selvää, että jatkossa asiakkaat arvostavat entistä enemmän osaavia, alan hyväksyttyjä käytäntöjä noudattavia ammattilaisia. Nyt nämä yritykset on helppo kuluttajankin löytää erillisen internet-sivuston kautta." Hyvän kiinteistönvälitystavan visuaalista tunnusta saavat käyttää markkinoinnissaan vain ohjeeseen sitoutuneet välittäjät. Lisätietoja: ISÄNNÖITSIJÄT USKOVAT PUTKIREMONTTIBUUMIIN Putkiremontti tutkimuksesta selviää, että lähes 2000 taloyhtiössä alkaa putkiremontti vuonna Isännöitsijät arvioivat, että putkiremontteja
9 Hyvän asumisen puolesta 10 tehdään nykyisen taloustilanteen vaikutuksesta entistä enemmän. Hintojen nousu on tasaantunut, mutta koska putkiremontit ovat laajuudeltaan erilaisia, hinnatkin vaihtelevat. Tutkimuksen mukaan taloustilanne kiihdyttää putkiremontteja, mutta täytyy muistaa, että aika tarveselvityksestä urakan vastaanottoon on pitkä. Jo tänä vuonna remontteja tehdään paljon, mutta näyttää siltä, että vasta lähivuosina nähdään todellinen buumi. Tämä johtuu siitä, että vuoden 2009 suunnitelmat toteutuvat pääasiassa tulevina vuosina, toteaa Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä. Taloustilanne poikii putkiremontteja Vuonna 2009 käynnistyy runsaasti uusia putkiremontteja. Lähes puolet vastaajista ilmoittaa, että kuluvana vuonna alkaa yksi tai useampi putkiremontti heidän isännöimissään taloyhtiöissä. Suhteutettuna kaikkiin isännöitsijöihin tämä vastaa noin 2000 uutta remonttia. Tällä hetkellä useissa taloyhtiöissä valmistellaan putkiremonttia. Noin 30 prosentilla vastaajista on tekeillä jonkun taloyhtiön putkiremontin tarveselvitys, likimain sama osuus isännöitsijöistä kertoo meneillään olevasta hankesuunnittelusta. Kokemusten perusteella hankesuunnittelijan saaminen on helppoa. Tätä mieltä oli lähes 90 prosenttia vastaajista. Saatujen urakkatarjousten määrää piti riittävänä noin 70 prosenttia vastaajista. Yli puolet isännöitsijöistä uskoo, että nykyinen taloustilanne tulee näkymään putkiremonttien määrän lisääntymisenä. Vastaajista 10 prosenttia puolestaan arvioi, että taloustilanteen vaikutus on päinvastainen. - Osaavien työntekijöiden vapautuminen putkiremonttien käyttöön voi lisätä remonttien toteutuksia, Heikkilä huomauttaa. Laajuus määrää hintatason Putkiremonttien hintakehitys on tasaantunut. Laajan putkiremontin hinta on keskimäärin 611 euroa neliömetriltä ja halvimmat remontit maksavat vastaavasti noin 150 euroa. Hintahaitari johtuu putkiremonteissa tehtävien saneerausten laajuuseroista. - Tämä voi aiheuttaa sekaannusta, jos yrittää verrata oman ja naapuritaloyhtiön remonttihintoja tietämättä tarkasti tehdyistä saneerauksista, Heikkilä muistuttaa. Melko tyypillisessä putkiremontissa remontoidaan tai saneerataan käyttöveden lisäksi pohja- ja tonttiviemärit, talon sisäpuoliset viemärit sekä kylpyhuoneet. Tällaisen yhdistelmän keskihinta on tutkimuksen mukaan 436 euroa neliömetriltä. Reilu 60 prosenttia tutkimukseen vastanneista uskoo, että putkiremonttien hinnat laskevat seuraavan vuoden aikana. Noin 20 prosenttia vastaajista odottaa tilanteen pysyvän ennallaan, vajaa 10 prosenttia arvioi hintojen nousevan. LVI-Teknisten Urakoitsijoiden toimitusjohtaja Jari Syrjälä kehottaa suhtautumaan hintaodotuksiin kylmäpäisesti. - Ei ole reaalitaloudellisia edellytyksiä hintojen laskulle: tarvikkeiden hinnat eivät ole tulleet alas ja palkatkin nousevat jälleen, tänä vuonna 6,2 prosenttia. Hinta on odotetusti tärkeä peruste, kun valitaan putkiremontin urakoitsijaa. Yli 80 prosenttia arvioi hinnan merkityksen suureksi tai erittäin suureksi. Heikkilä painottaakin, että hinta on oleellinen tekijä urakoitsijan valinnassa - muuttuivatpa keskihinnat sitten suuntaan tai toiseen. Valtakunnallinen Putkiremontti tutkimus toteutettiin kyselynä. Vastausaika oli marraskuusta 2008 tammikuuhun Kyselyyn vastasi 312 isännöitsijää ympäri maata. Tutkimuksen koordinoi Suomen Isännöintiliitto ry ja toteutti tutkimusyritys Promenade Research Oy. Tutkimus toteutettiin yhteistyössä LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:n kanssa. Mukana oli myös muita alan yrityksiä. LAKIASIAT ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI UUDISTUU Uudistuva asunto-osakeyhtiölaki luo uudet pelisäännöt kahdelle miljoonalle suomalaiselle. Oikeusministeriö julkisti laista luonnoksen viime perjantaina. Kiinteistöliiton mielestä on myönteistä, että
10 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys uudistuva laki lisää osakkaiden ja asukkaiden tiedonsaantioikeutta Viiden vuoden korjaustarveselvitys Lakiehdotus velvoittaa hallituksen esittämään vuosittain yhtiökokouksessa korjausselvityksen. Korjausselvityksestä on ilmettävä seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarve. Selvityksessä on kerrottava sellaiset toimenpiteet, jotka vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen ja asumiseen. Selvityksen perusteella yhtiö saa käsityksen lähivuosien kustannuksista ja voi suunnitella toimenpiteiden rahoituksen. Laki pakottaa taloyhtiöt pitkäjänteiseen kiinteistönhoitoon. On huomattava, että korjausselvitys esitetään ja käsitellään yhtiökokouksessa, missä asiasta keskustellaan. Päätökset korjauksista tehdään erikseen. Selvityksen tulisi mahdollisuuksien mukaan perustua johonkin asiantuntijaselvitykseen tai kuntoarvioon. Kiinteistöliitto suosittaa, että yhtiöt miettivät jo ennen lain voimaantuloa, miten korjausselvitys taloyhtiössä tehdään. Kiinteistöliitto laatii ennen lain voimaantuloa malleja erilaisista korjausselvityksistä. Remonteista ilmoitettava etukäteen Korjausselvityksen lisäksi tuleva laki velvoittaa tiedottamaan kaikista asumiseen vaikuttavista yhtiön remonteista. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että asukkaita ja osakkaita informoidaan tehokkaasti. Velvollisuus ilmoittaa remonteista koskee monenlaisia kunnossapitotöitä, jotka voivat vaihdella laadultaan ja laajuudeltaan huomattavasti. Voimassa olevassa laissa ei ole säännöksiä ilmoitusvelvollisuudesta. Osakkaiden on myös osattava vaatia, että he saavat riittävästi tietoa taloyhtiönsä korjaushankkeista. Lakiin tulee runsaasti uudistuksia, jotka vaikuttavat taloyhtiöiden hallitusten toimintaan ja kaikkiin suomalaisiin asunto-osakeyhtiöihin Kiinteistöliiton mielestä on erittäin tärkeää, että laki turvaa myös pienten taloyhtiöiden osakkeenomistajien edut. Suomessa toiminnantarkastus koskee yli taloyhtiötä. Ehdotettujen uusien säännösten mukaan alle 30 huoneiston yhtiöissä, joissa ei ole tilintarkastajaa, on valittava toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiön tulee siis muuttaa yhtiöjärjestystään luopuakseen toiminnantarkastuksesta yhtiössä. Lakiesitys ohjaa yhtiötä valitsemaan toiminnantarkastajan, ellei kyseessä ole pienyhtiö, jonka kaikki osakkaat ovat hallituksessa. On huomattava, että vaikka yhtiössä olisi luovuttu velvollisuudesta valita toiminnantarkastaja ja tilintarkastaja, yhtiökokous voi päättää tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan valitsemisesta. Vaatimuksen toiminnantarkastajan valinnasta voi myös tehdä osakkeenomistajien yksi kymmenesosan määrävähemmistöllä yhtiökokouksessa. Kiinteistöliitto korostaa, että toiminnantarkastaja toimii yksinomaan taloyhtiön osakkeenomistajien etujen hyväksi ja toiminnantarkastajan valinta tuottaa erityistä lisäarvoa osakkeenomistajille. Kun yhtiössä on joku joka seuraa hallinnon toimintaa, vältytään turhilta epäilyiltä, jotka voivat konkretisoitua tilinpäätösyhtiökokouksessa railakkaina riitoina. Pahimmassa tapauksessa toiminnantarkastajan ja tilintarkastajan puuttuminen yhtiössä voi johtaa epäselvyyksien selvittämiseksi jälkikäteiseen erityistilintarkastukseen, joka on kallis. Yhtiön tulee lakiesityksen mukaan aina valittava tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa. Tilintarkastajalla tarkoitetaan vain KHT- ja HTM-tutkinnon suorittaneita henkilöitä tai vastaavia yhteisöjä. Kiinteistöliitto muistuttaa, että isommankin taloyhtiön kannattaa valita aina sekä tilin- että toiminnantarkastaja. Talossa asuvilla henkilöillä on ulkopuolista tilintarkastajaa paremmin mahdollisuus todentaa esimerkiksi, että tietyt korjaustyöt tai hankinnat on tehty. Toiminnantarkastajat tilalle maallikkotarkastajien Kiinteistöliitto tulee laatimaan malleja toiminnantarkastuskertomuksesta. Uudistuva asunto-osakeyhtiölaki sisältää säännökset taloyhtiön toiminnantarkastuksesta, joka korvaa nykyisen maallikkotarkastuksen. Suomen
11 OIKEUSTAPAUKSET VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMISAJANKOHTA Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu /83/07 Hyvän asumisen puolesta V (vuokralainen) vuokrasi välitysliikkeen välityksellä asuinhuoneiston VA:lta (vuokranantaja) Kohteen kuukausivuokra oli 650 euroa. Sopimuksen vakuudeksi vuokralainen antoi euron pankkitakuutalletuksen. Sopimuksen mukaan vuokrasuhde alkoi ja se oli voimassa toistaiseksi. Ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta oli 12 kuukauden kuluttua vuokrasopimuksen alkamispäivästä. Vuokralainen pyysi lautakuntaa toteamaan, että hänellä on oikeus muuttaa asunnosta yhden kuukauden mittaisella irtisanomisajalla jo ensimmäisen asumisvuoden aikana. Vuokralainen muutti pysyvästi toiselle paikkakunnalle, josta sai työpaikan. Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksen hän jätti , kuukautta ennen asunnosta muuttamista. Vuokralainen piti irtisanomista koskevaa sopimusehtoa epäselvänä ja kohtuuttomana. Kuluttajariitalautakunta piti ko. ehtoa asianmukaisena ja lainmukaisena. Päätös ei ollut yksimielinen yhden jäsenen jättäessä ratkaisuun eriävän mielipiteen. Lautakunnan perusteluissa todetaan mm. seuraavaa: Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on lain 52 :n mukaan mitätön. Huoneenvuokralain 3 :n mukaan lain säännöksistä voidaan huoneenvuokrasopimuksessa poiketa, jos siitä ei ole laissa toisin säädetty tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi. Tapauksessa on kysymys siitä, onko ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää koskeva sopimusehto lainvastainen ja mitätön siksi, että sillä kierretään vuokralaisen irtisanomisaikaa koskevaa säännöstä, jota ei saa sopia kuukautta pidemmäksi ajaksi. Jos ehto ei lainvastaisena ole mitätön, on ratkaistava kysymys siitä, onko ehto tässä tapauksessa kohtuuton. Huoneenvuokralaissa ei ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ensimmäistä 12 irtisanomispäivää koskevaa ehtoa. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan huoneenvuokralain 52 :n mukaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu. Lain 52 :ssä säädetään irtisanomisajan alkamisesta. Siinä nimenomaan säädetyn mukaan irtisanomisajan alkamisesta voidaan sopia toisin. Menettely, jolla sovitaan ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajasta, on myös lautakunnan tietojen mukaan mainittu vuokralaisten ja vuokranantajien valtakunnallisten järjestöjen hyvää vuokratapaa koskevissa ohjeissa. Kysymyksessä on myös alalla tavanomainen ja selkeä tapa varmistaa vuokrasuhteen pysyvyys. Tämä on kummankin vuokrasuhteen osapuolen etu. Lautakunta pitää ehtoa ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomispäivästä asianmukaisena. Tässä tapauksessa ehto ei myöskään johda vuokralaisen kannalta kohtuuttomuuteen, kun otetaan huomioon, että vuokranantaja ei ole vaatinut vuokralaista pysymään sopimuksessa vaan on vaatinut kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden vahingonkorvauksena sopimusrikkomuksesta. 7 - Kuluttajariitalautakunnan ratkaisusta vuokralaisen velvollisuudesta maksaa sopimussakkoa VUOKRALAISEN VELVOLLISUUS MAKSAA SOPIMUSSAKKOA Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu /83/07 V (vuokralainen) vuokrasi asuinhuoneiston VA:lta (vuokranantaja) päivätyllä vuokrasopimuksella. Vuokrasopimuksessa oli ehto: "Jos vuokralainen irtisanoo sopimuksen tai vuokrasopimus puretaan tai se muuten päättyy vuokralaisen syystä ennen , maksaa hän sopimussakkona vuokranantajalle yhden kuukauden vuokraa vastaavat 330 euroa." Hankittuaan oman asunnon, vuokralainen irtisanoi sopimuksen päivätyllä irtisanomisilmoituksella päättymään Kuluttajariitalautakunnassa vuokralainen vaati, että häneltä perusteetta peritty 330 euroa palautetaan viivästyskorkoineen alkaen vuokrasopimuksen päättymispäivästä. Kuluttajariitalautakunnan päätöksen mukaan vuokrasopimuksen ehdosta ei ilmene, onko sopimussakko maksettava, jos sopimus päättyy ennen vai onko sopimussakko maksettava, jos sopimus irtisanotaan ennen Ehto on tulkinnanvarainen ja epäselvä.
12 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Epäselvää ehtoa tulkitaan laatijansa vahingoksi. Lautakunta tulkitsee ehtoa siten, että sopimussakko tulisi maksettavaksi, jos sopimus päättyisi ennen Koska vuokralainen on tässä tapauksessa irtisanonut sopimuksen päättymään vasta , ei hänellä ole velvollisuutta sakon maksamiseen. Lautakunta toteaa vielä, että sopimus on epätasapainoinen, koska ehto asettaa vain vuokralaiselle velvollisuuden sopimussakon maksuun irtisanomistilanteessa. Lautakunta pitää tällaista kohtuuttomana ja suosittaa vaadittujen 330 euron palauttamista vuokralaiselle. ENSIASUNNON VARAINSIIRTOVEROVAPAUDEN EDELLYTYSTEN TÄYTTYMISESTÄ Korkeimman hallinto-oikeuden päätös KHO:2009:3 Puolisot A ja B olivat solmineet kaupungin kanssa tonttia koskevan maanvuokrasopimuksen ajalle A ja B olivat rakentaneet tontille omakotitalon. Rakennustyöt oli aloitettu toukokuussa ja joulukuussa 2002 A ja B olivat ryhtyneet käyttämään omakotitaloa vakituisena asuntonaan. Omakotitalon ollessa vielä keskeneräinen A ja B olivat ostaneet kaupungilta vuokraamansa tontin ja suorittaneet kumpikin varainsiirtoveron kauppahinnan osuudestaan. Omakotitalon ja tontin hankintojen katsottiin asiallisesti muodostavan sellaisen ensiasunnon hankintakokonaisuuden, että varainsiirtoverolain 11 :n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa säädetyt ensiasunnon verovapauden edellytykset täyttyivät. A:lla ja B:llä oli siten oikeus saada takaisin tontin kaupasta suorittamansa varainsiirtovero. Äänestys 3-2. Tapauksessa verovirasto oli alun perin hylännyt A:n ja B:n ensiasunnon varainsiirtoveron palauttamista koskevan hakemuksen, koska kumpikin puolisoista on omistanut ennen tontin lunastusta puolet asuinrakennuksesta. Tontin lunastus oli veroviraston mukaan ajallisesti ja asiallisesti katsottava eri luovutukseksi ensiasunnon valmistumisen kanssa ja siihen ei siten katsottu voitavan soveltaa ensiasunnon verovapautta koskevia säännöksiä. Hallinto-oikeus oli eri mieltä ja kumosi veroviraston päätöksen. Korkein hallinto-oikeus pysytti hallinto-oikeuden päätöksen äänestyksen jälkeen. Hallinto-oikeuden perusteluissa todetaan mm. seuraavaa. Varainsiirtoverolain 4 :n mukaan kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta on luovutuksensaajan suoritettava varainsiirtoveroa. Ensiasunnon verovapautta koskevan 11 :n 1 momentin mukaan veroa ei ole suoritettava lainkohdassa lähemmin ilmoitettujen edellytysten täyttyessä, jos luovutuksensaaja on hankkinut omistukseensa kiinteistön ja vähintään puolet sillä olevasta tai sille rakennettavasta asuinrakennuksesta. Verovapauden edellytyksenä on myös, että luovutuksensaaja ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Viimeksi mainitun pykälän 2 momentin mukaan rakennukseen rinnastetaan rakennuspaikka siltä osin kuin se on pintaalaltaan enintään neliömetriä tai kaavoitetulla alueella enintään kaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan suuruinen. Varainsiirtoverolain 11 :n 1 momentin 1 kohdasta tai lain esitöistä ei käy ilmi, minkä ajan kuluessa kiinteistön ja asuinrakennuksen hankinnat on suoritettava, jotta edellytykset ensiasunnon varainsiirtoverovapaudelle olisivat olemassa. Laista tai lain esitöistä ei myöskään ilmene, kumpi on hankittava omistukseen ensin. A ja B eivät ole aikaisemmin omistaneet vähintään puolta muusta kuin kysymyksessä olevasta asuinrakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Tähän nähden ja kun otetaan huomioon, että puolisot ovat vuokrasopimuksen nojalla hallinnassaan olleelle kiinteistölle vuokrasopimuksessa edellytetyin tavoin ensin rakentaneet asuinrakennuksen, jota he ovat ryhtyneet käyttämään omana vakituisena asuntonaan, ja ovat rakennuksen ollessa vielä keskeneräinen myöhemmin hankkineet kiinteistön omistukseensa, on rakennuksen ja kiinteistön hankintojen katsottava asiallisesti muodostavan sellaisen ensiasunnon hankintakokonaisuuden, että varainsiirtoverolain 11 :n 1momentin 1 ja 3 kohdassa säädetyt edellytykset täyttyvät. Se, että kiinteistö on ostettu kaupungilta eli runsaat kaksi vuotta asuinrakennuksen joulukuussa 2002 tapahtuneen käyttöönoton jälkeen, ei ole näissä oloissa ajallisesti esteenä katsoa hankintaa ensiasunnon hankintakokonaisuudeksi. Näin ollen ja koska edellä mainittujen edellytysten lisäksi myös muut varainsiirtoverolain 11 :n 1 momentissa säädetyt ensiasunnon verovapautta koskevat edellytykset täyttyvät, A:n ja B:n ei ole suoritettava kiinteistön saantokirjasta varainsiirtoveroa.
13 Hyvän asumisen puolesta 14 JULKAISUT TALOYHTIÖILLE SUUNNATTU KORJAUSKIRJA Kiinteistöalan Kustannus Oy julkaisee huhtikuussa 2009 Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virran ja asiantuntija Martti Ojajärven kirjoittaman kirjan "Taloyhtiön korjaushanke hallinnon näkökulmasta" (nimenmuutos mahdollinen). Kirja julkistetaan Wanhassa Satamassa pidettävässä Taloyhtiö2009 -tapahtumassa. Kirja auttaa taloyhtiön hallitusta paitsi selvittämään korjaustarpeet kiinteistönpitovaiheessa, myös onnistumaan varsinaisen korjaushankkeen läpiviemisessä. Kirjassa pitäydytään pääosin perinteisissä urakan toteutusmalleissa. Kirkastamalla asukaslähtöisen hankkeen periaatteet kirja antaa varmuutta päätöksentekoon ja helpottaa hankkeen käsittelyä kaikissa vaiheissa. Myös rakentamisen ammattilaisille kirja avaa asuntoyhtiön näkökulmaa. Keskivuokra ( /m 2 /kk) Pisteluku (2003=100) Koko maa 9,19 115,7 4,6 Aravat 8,35 116,3 4,5 9,81 115,4 4,7 11,34 116,1 6,2 Aravat 9,44 116,6 6,2 12,79 115,8 6,2 Muu Suomi 8,39 115,5 3,8 Aravat 7,93 116,1 3,8 Vapaarahoitteiset Pääkaupunkiseutu Vapaarahoitteiset Vapaarahoitteiset 8,73 115,2 3,9 Indeksin muutos 2007/IV /IV % Lähde: Vuokratilasto 2008, 4. neljännes. Tilastokeskus Vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasot 2008, 4. neljännes MARKKINAT JA SUHDANTEET ASUNTOVUOKRAT KOHOSIVAT REIPPAASTI 2008 Lähde: tilastokeskus Vuokrat nousivat vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä 4,6 prosenttia edellisvuodesta. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat koko maassa keskimäärin 4,7 prosenttia. Arava-asuntojen vuokratasot 2008, 4. neljännes Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat nousivat 6,2 prosenttia ja muualla Suomessa 3,9 prosenttia. Arava-asuntojen vuokrat kohosivat koko maassa 4,5 prosenttia edellisvuodesta. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta vuokrien neljännesvuositilastosta. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 1,1 prosenttia. Arava-asuntojen vuokrat nousivat 0,5 prosenttia vastaavalla ajanjaksolla. Vuokratilasto, 4. neljännes 2008 Vuokrien kehitys 2003=100
14 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Asuntokaupan ja asuntojen vuokramarkkinan tunnelmat ovat lähes täysin päinvastaiset. Talouden epävarmuudesta ja lainaehtojen tiukentumisesta kärsivä asuntokauppa on kääntynyt asuntojen ylitarjonnaksi, kun taas vuokramarkkinoilla kärsitään asuntopulasta ja ylikysynnästä. ASUNTOJEN HINTOJEN LASKU KIIHTYY VUOKRATURVA: VUOKRA- ASUMINEN OMISTUSASUMISTA EDULLISEMPAA Asuntojen hintojen sulaessa vuokralla asuminen muodostuu omistusasunnossa asumista halvemmaksi asumismuodoksi. Tämä tekee vuokraasuntomarkkinan näkymistä kuluvana vuonna hyvin poikkeuksellisia. Vuokralle muutetaan nyt ennen kaikkea taktikointisyistä, ei siksi, että omat varat eivät riittäisi omistusasunnossa asumiseen. Vuokra-asuntoja hakevat nyt niin pieni-, keski- kuin suurituloisetkin taloudet. Muutos on oleellinen verrattuna 2000-luvun alkupuoleen, jolloin kaikki kynnelle kykenevät pyrkivät pitkien laina-aikojen avulla ostamaan omistusasunnon. Maksukykyisten asunnonhakijoiden määrän kasvaminen näkyy todennäköisesti vuokratasojen nousuna, varsinkin sellaisille alueilla, joihin kohdistuu ylikysyntää. Toki työmarkkinoiden epävarmat näkymät myös tekevät ihmisiä varovaisiksi, ja tämä lisää osaltaan vuokra-asumisen suosiota. Vuokra-asunnossa kun asukas ei kanna riskiä asunnon arvon alenemisesta. Toisaalta omaa maksukykyä pohditaan myös asuntoa vuokratessa tarkkaan, ja tämä näkyy varovaisuutena ennen kaikkea edustusasuntotasoisten vuokra-asuntojen markkinoilla. Tavallisilla asunnoilla on vahva kysyntä, luksusasunnoilla ei. 90-luvun laman aikana asuntojen hinnat laskivat kolme vuotta peräkkäin. Laskutrendi ei korkoelvytyksestä huolimatta näytä tälläkään kertaa nopean taittumisen merkkejä. On hyvin todennäköistä, että vuokra-asuntojen kysyntä ei nykytasosta ainakaan vähene vuoden 2009 aikana. Vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hintojen lasku kiihtyi viime vuoden viimeisellä neljänneksellä. Hinnat laskivat koko maassa 3,8 prosenttia, pääkaupunkiseudulla 3,5 prosenttia ja muualla maassa 4,0 prosenttia edelliseen neljännekseen verrattuna. Myös asuntokauppojen määrä laski selvästi. Kauppoja tehtiin loka-joulukuussa 2008 koko maassa 40 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla noin 50 prosenttia vähemmän kuin vuoden 2007 vastaavana ajankohtana. Tiedot ilmenevät verohallinnon aineistoon perustuvasta Tilastokeskuksen asuntojen hintatilastosta. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskivat vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä koko maassa keskimäärin 4,0 prosenttia, pääkaupunkiseudulla 4,3 prosenttia ja muualla maassa 3,8 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Helsingissä kerrostaloasuntojen hinnat laskivat 3,8, Espoo-Kauniaisissa 6,2 ja Vantaalla 5,2 prosenttia. Tampereella hinnat laskivat 4,7, Oulussa 4,4, Turussa 3,7, Kuopiossa 4,9, Lahdessa 3,5 ja Jyväskylässä 1,7 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat koko maassa 3,0 prosenttia, pääkaupunkiseudulla 5,3 prosenttia ja muualla Suomessa 1,7 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Uusien asuntojen keskineliöhinta oli euroa koko maassa, euroa pääkaupunkiseudulla ja euroa muualla Suomessa. Tilastoon tulleiden kauppojen lukumäärä puolittui edellisestä neljänneksestä. Tiedot perustuvat suurimpien rakennuttajien ja kiinteistövälittäjien kauppahintatietoihin. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat painuivat loka-joulukuussa 2008 vuotta aiempaan vastaavaan jaksoon verrattuna koko maassa keskimäärin 3,3 prosenttia, pääkaupunkiseudulla 3,6 prosenttia ja muualla maassa 2,9 prosenttia OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS RY
15 Hyvän asumisen puolesta 16 LIITE: Osakkeenomistajan muutostyö Lähde: Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osake-yhtiölainsäädännöksi, luonnos Muutostyöoikeus ennallaan, pelisäännöt tiukentuu Osakkeenomistajan oikeus muutosten tekemiseen ehdotetaan säilytettäväksi nykyisen laajuisena. Muutostöihin liittyvien ongelmien korjaamiseksi riittää, että selvennetään sääntelyä muutostyön suorittamisesta ja työtä koskevasta ilmoitus- ja suostumusmenettelystä sen varmistamiseksi, että työ suunnitellaan, toteutetaan ja valvotaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Säilytetään muutostöiden jako yhtäältä ilmoitusta ja toisaalta yhtiön tai toisen osakkeenomistajan myötävaikutusta edellyttäviin toimenpiteisiin. Ilmoitusvelvollisuutta laajennetaan Selvennetään ja osittain laajennetaan ilmoitusvelvollisuutta siten, että muutostyötä suunnittelevan on ilmoitettava kirjallisesti nykyisin ilmoituksen- tai suostumuksenvaraisista muutoksista yhtiölle ennen työn aloittamista. Ilmoitusvelvollisuus koskisi myös sellaista muutostyötä, joka voi vaikuttaa rakennuksen tai osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työn aikana. Ilmoituksen sisältö Muutostyötä koskevassa ilmoituksessa tulisi olla muutostyöstä ja sen toteutuksesta ja valvonnasta sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida hyvän rakennustavan noudattamista muutostyössä sekä muutostyöstä ja muutoksesta aiheutuvan vahingon tai muun haitan. Vastuu selvityskuluista. Selvennetään muutostyön tekijän vastuuta muutostyöstä ja sen vaikutusten arviointia varten tarvittavien selvitysten kustannuksista. Muutostyön tekijä vastaisi yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle tarpeellisten selvitysten aiheuttamista kohtuullisista kuluista. Milloin muutostyöt voidaan aloittaa? Muutostyön saisi aloittaa aikaisintaan kohtuullisen ajan kuluttua ilmoituksesta, jollei yhtiö tai toinen osakkeenomistaja hyväksy työn aloittamista aikaisemmin. Jos ilmoitus on puutteellinen, aloitusajankohta lasketaan ilmoituksen täydentämisestä. Tällöin yhtiöllä ja muilla osakkeenomistajilla olisi riittävä harkinta- ja järjestelyaika. Hyväksymisilmoituksen viivästyessäkin muutostyöt aloittava osakkeen-omistaja kantaisi riskin siitä, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää työt. Toisaalta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle voi syntyä viivästymisen vuoksi velvollisuus korvata muutostyötä suunnittelevalle viivästyksestä aiheutuva vahinko. Muutostyön kieltäminen ja ehdot Ilmoituksen saatuaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi kieltää muutoksen tai sallia sen tietyin ehdoin pääosin voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla. Kieltoperusteet yhdenmukaistetaan suhteessa perusteisiin, joilla tuomioistuin voi voimassa olevan AOYL 77 :n 3 momentin mukaan sallia muutostyön. Muutostyön kieltämisestä tai lisäehtojen asettamisesta tulisi ilmoittaa viipymättä muutostyötä valmistelevalle osakkeenomistajalle. Tarvittaessa yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi ilmoittaa muutostyötä suunnittele-
16 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys valle osakkeenomistajalle viipymättä tai lyhyen määräajan kuluessa siitä, kun yhtiö on vastaanottanut ilmoituksen muutostyöstä, että yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kannan muodostamiseksi tarvitaan lisäselvitystä tai että yhtiö ei voi muusta perustellusta syystä muodostaa kantaansa muutostyöhön tuon ajan kuluessa (hallituksen kokousaikataulu, yhtiön sisäisen toimivallan jaon vuoksi tarvitaan yhtiökokouksen päätös, jne.). Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kannanmuodostuksen kannalta epäolennaisten selvitysten vaatimisen tai muun aiheettoman viivyttelyn perusteella yhtiön johtoon kuuluville tai toiselle osakkeenomistajalle voisi syntyä vastuu muutostyötä suunnittelevalle osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta. Muutostyön valvonta Muutostyön valvontaa selvennetään siten, että nimenomaisen säännöksen perusteella yhtiöllä on suhteessa muutostyön tekevään osakkeenomistajaan valvontaoikeus, jonka käyttäminen tai käyttämättä jättäminen voi vaikuttaa yleisten periaatteiden mukaisesti muutostyön tekijän vastuuseen suhteessa yhtiöön. Suhteessa yhtiön toisiin osakkaisiin hallitus ja isännöitsijä ovat AOYL:n yleisten säännösten perusteella velvollisia huolehtimaan riittävän valvonnan järjestämisestä. Velvollisuuden laiminlyönnin vuoksi johtoon kuuluvalle voisi syntyä henkilökohtainen vahingonkorvausvastuu yh-tiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta. Valvontaa koskevia säännöksiä selvennetään siten, että yhtiöllä on oikeus käyttää ulkopuolista asiantuntijaa valvojana silloin kun se on tarpeen. Lisäksi selvennetään muutos-työn tekijän vastuuta valvonnasta yhtiölle aiheutuvista kuluista. Perusteluissa selvennetään työn suorittamisen ja valvonnan yhteensovittamista siten, että yhtiöllä pitää olla mahdollisuus valvoa työn edistymistä hyvän rakennustavan mukaisesti. Suostumuksen peruuttaminen ja lisäehdot työn aikana Jos suostumuksen antamisen jälkeen ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, suostumus voitaisiin peruuttaa tai sille voitaisiin asettaa lisäehtoja. Laajasta muutostyöoikeudesta yhtiölle ja muille osakkeenomistajille aiheutuvan haitan rajoittamiseksi on tarkoituksen-mukaista, että muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa lähtökohtaisesti siitä, että yhtiön ja toisten osakkeenomistajien käyettävissä on riittävät tiedot aiotusta työstä ennen sen aloittamista. Tämän vuoksi ehdotetaan, että yhtiöllä ja muilla osakkailla on yleensä oikeus vedota suostumuksen jälkeen ilmenneeseen olosuhteiden muutokseen tai muutostyön kannalta olennaisiin uusiin tietoihin. Vastuu muutostyöstä aiheutuvasta vahingosta Selvennetään AOYL:n vahingonkorvaussäännösten soveltamista muutostyöstä yhtiölle, toisille osakkeenomistajille, vuokralaisille ja muille sivullisille aiheutuvan vahingon korvaamiseen. Uudistuksen lähtökohtana on, että muutostöidenkin osalta osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu määräytyisi yleensä AOYL:n perusteella. Lisäksi selvennetään yhtiön valvonnan ja muutostöiden hyväksymisen vaikutusta muutostyön teettäjän vastuuseen, osakkeenomistajan vastuuta käyttämästään urakoitsijasta, yhtiön vastuuta muille osakkeenomistajille aiheutuvasta vahingosta sekä osakkeen uuden omistajan selonottovelvollisuutta ja vastuuta. Muutostyötietojen säilyttäminen ja antaminen yhtiön toimesta Säädetään yhtiön velvollisuudesta säilyttää ja pitää osakkeenomistajien saatavana sellaiset sille toimitetut muutostyöilmoitukset, joissa tarkoitetut muutokset saattavat vaikuttaa kunnossapitovastuun jakautumiseen osakkeenomistajan ja yhtiön kesken (esim. putkityöt, huoneistosauna ja väliseinän siirtäminen tai rakentaminen). Yhtiölle ilmoitetuista muutostöistä pitäisi mainita isännöitsijäntodistuksessa (muutos-työn kohde ja ilmoituksen päivämäärä). Yhtiö ei vastaisi sille ilmoitettujen tietojen puutteellisuudesta tai tulkinnanvaraisuudesta.
17 Hyvän asumisen puolesta 18 LAKIMIES VASTAA Häirikkövuokralainen Vuokralaiseni on viettänyt häiritsevää elämää. Vuokran hän on maksanut säännöllisesti. Olen antanut hänelle kirjallisen varoituksen. Se ei ole kuitenkaan auttanut, vaan häiriköinti jatkuu edelleen. Nyt harkitsen vuokrasopimuksen purkamista. Onko minulla siihen perusteita. Vuokralainen on ilmoittanut etukäteen, että jos puran sopimuksen, hän ei tule muuttamaan asunnosta. Jos puran sopimuksen, voinko kantaa samalla vuokralaisen kalusteet ja tavarat ulos ja vaihtaa lukon? Häiritsevän elämän viettäminen kirjallisen varoituksen jälkeenkin tuo vuokranantajalle mahdollisuuden vuokrasopimuksen purkamiseen. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta itse toimeenpanna häätöä. Tapauksessa on syytä ensiksi varmistua siitä, että vuokranantajalla on riittävä näyttö (todistaja tms.) vuokralaisen häiriköinnistä, ja tämän jälkeen hakea häätöpäätöstä tuomioistuimelta. Häätöpäätöksen täytäntöönpano tulee sitten antaa ulosottomiehen tehtäväksi. Kuka maksaa rivitaloasunnon pihapuiden poiston? Asumme rivitalossa. Huoneiston alkuperäinen haltija on istuttanut rajatulle piha-alueelleen puita, joista osa on nyt kaadon tarpeessa. Kuuluuko näiden puiden poistamiskustannukset meille vai taloyhtiölle. Piha-aluetta ei ole yhtiöjärjestyksessä määrätty huoneistolle. Piha-alue, jota ei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty osakashallintaan, kuuluu yhtiön hallintaan. Näin ollen osakkeenomistajalla ei ole piha-alueen kunnossapitovastuuta, ja puiden poistamisesta huolehtiminen kuuluu yhtiölle. Yhtiöllä on tällöin myös oikeus määrätä puiden kaatamisen ajankohdasta ja siitä, mitä kasveja kaadettujen puiden tilalle mahdollisesti istutetaan. Niinpä saattaa olla yhtiön ja osakkeenomistajan molemminpuolisen edun mukaista sopia, että osakkeenomistaja omalla kustannuksellaan huolehtii huoneistonsa kohdalla olevan puutarhan hoitamisesta ja saa vastaavasti päättää tilalle istutettavista kasveista. Yhtiön on kuitenkin noudatettava samanlaista käytäntöä kaikkien osakkeenomistajien kohdalla. Päivää ennen yhtiökokousta postitse tullut kokouskutsu Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokouskutsut on toimitettava osakkeenomistajille postitse vähintään viikkoa ennen tai aikaisintaan neljä viikkoa ennen kokousta. Minulle kutsu saapui vasta päivä ennen kokousta. Käytännössä minun oli täysin mahdotonta osallistua kokoukseen näin lyhyellä varoitusajalla. Mielestäni kutsujen suhteen ei noudatettu yhtiöjärjestystä. Soitin tästä isännöitsijälle, joka piti kutsuaikaa riittävänä, koska kutsut oli jätetty yli viikkoa ennen kokousta postin kuljetettavaksi. Mitä sanoo laki asiasta? Kutsut oli lähetetty 2-postissa. Lain mukaan kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava aikaisintaan neljää viikkoa ja, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty pitempää aikaa, viimeistään viikkoa ennen kokousta. Lakia tulkitaan vakiintuneesti niin, että kutsun toimittamista määräajan perille osakkeenomistajalle ei vaadita, vaan riittää, että kutsu on tänä aikana annettu postin kuljetettavaksi. Isännöitsijä on menetellyt lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Tarvittaessa yhtiökokous tai hallitus voi ohjata isännöitsijää menettelemään jatkossa esimerkiksi niin, että kutsut on toimitettava ykköspostissa Isännöitsijän vaihtaminen Osa meistä osakkeenomistajista on ollut jo pitkään tyytymättömiä isännöitsijään. Tämän vuoksi vaadimme hallitukselta hyvissä ajoin ennen kevätyhtiökokousta, että yhtiökokous päättäisi isännöitsijän irtisanomisesta ja uuden valitsemisesta. Hallitus kieltäytyi ottamasta asiaa kokouskutsuun perustellen meille asiaa sillä, että se ei kuuluu yhtiökokouksen päätäntävaltaan. Mielestämme on selvää, että yhtiökokous korkeimpana toimielimenä voi vaihtaa isännöitsijän. Meitä tyytymättömiä on yli lain tarkoittaman kymmenesosa osakkeenomistajista ja olemme päättäneet käyttää oikeuttamme kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous päättämään isännöitsijän vaihtamista. Jos hallitus kieltäytyy kutsumasta yhtiökokousta koolle, kuten se on uhannut, miten meidän olisi paras toimia. Lain mukaan isännöitsijän nimittää ja erottaa hallitus. Tämä tarkoittaa sitä, että yhtiökokous ei voi pätevästi päättää isännöitsijän vaihtamisesta. Hallitus on menetellyt oikein, kun se on kieltäytynyt ottamasta asiaa kokouskutsuun. Osakkeenomistajilla, jotka edustavat vähintään kymmenesosaa yhtiön kaikista osakkeista, on aina oikeus saada kutsutuksi koolle ylimääräinen yhtiökokous ilmoittamansa asian käsittelemistä varten. Hallituksen kieltäytymisen varalta laki antaa osakkeenomistajille oikeuden kääntyä lääninhallituksen puoleen kokouksen koollekutsumiseksi. Kun tässä tapauksessa ainoa asia, joka haluttaisiin yhtiökokouksen käsiteltäväksi, ei lainkaan ole yhtiökokousasia, ei lääninhallitus saa oikeuttaa osakkeenomistajia kutsumaan yhtiökokousta koolle. Koska hallituksen valinta kuuluu yhtiökokoukselle, osakkeenomistajat voivat kuitenkin pyrkiä isännöitsijän vaihtamiseen välillisesti siten, että yhtiökokous valitsee sellaisen uuden hallituksen, jonka voidaan olettaa päättävän myös isännöitsijän vaihtamisesta. Mikko Pikkujämsä, asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy