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Timestamp: 2020-04-04 06:33:42+00:00
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Sentenza Cassazione Civile n. 19211 del 28/09/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19211 del 28/09/2016
Cassazione civile sez. II, 28/09/2016, (ud. 05/04/2016, dep. 28/09/2016), n.19211
sul ricorso 30530-2011 proposto da:
A.A. (OMISSIS), + ALTRI OMESSI
domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 267, presso lo studio
dell’avvocato SALVATORE PUGLIESE, che lo rappresenta e difende;
SCIP CARTOLARIZZAZIONE IMMOBILI PUBBLICI SRL;
avverso la sentenza n. 2881/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA,
uditi gli Avvocati CANNATA Mario e GIACOBBE Giovanni difensori dei
ricorrenti che hanno chiesto l’accoglimento delle difese esposte ed
udito l’Avvocato PUGLIESE Salvatore, difensore del resistente che ha
CAPASSO LUCIO che ha concluso per l’accoglimento del primo motivo e
per l’assorbimento dei restanti motivi di ricorso.
1) Nel (OMISSIS) numerosi inquilini di unità immobiliari di proprietà ex INPDAI, site nello stabile di via (OMISSIS) e soggette a procedura di dismissione, hanno chiesto al tribunale capitolino la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. per l’acquisto dei rispettivi appartamenti al prezzo corrispondente al valore catastale moltiplicato per cento, in forza del D.Lgs. n. 104 del 1996.
In subordine hanno chiesto il trasferimento per il prezzo corrispondente al valore di mercato al gennaio 2001, L. n. 662 del 1996, ex art. 3, comma 109; in ulteriore subordine che l’opzione loro attribuita avesse natura di proposta irrevocabile che era stata accettata. Il tribunale (sentenza 8.2.2006) ha rigettato sia le domande dei conduttori che le domande riconvenzionali proposte dall’Inps in proprio e nella qualità di procuratore della SCIP (società cartolarizzazione immobili pubblici).
Con esse gli enti convenuti avevano chiesto che i ricorrenti fossero dichiarati decaduti dal diritto di opzione, perchè la dichiarazione resa, relativa alla proposta di vendita 28.10.2002, non avrebbe potuto essere considerata accettazione dell’offerta, ma nuova proposta.
La Corte di appello con sentenza 26 luglio 2011 ha rigettato l’appello proposto dai signori A., + ALTRI OMESSI
Costoro hanno proposto ricorso per cassazione notificato il 14 dicembre 2011 all’Inps in proprio e quale mandatario di SCIP srl.
INPS ha resistito con controricorso.
2) La Corte di appello ha ritenuto decisivi questi argomenti:
a) prima del D.L. n. 351 del 2001 (conv. con L. n. 410 del 2001) non vi è stato alcun inequivoco esercizio del diritto di opzione da parte degli appellanti, sicchè non possono essere configurati diritti acquisiti in loro favore per il perfezionamento della compravendita.
b) in ogni caso la L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20 prevede la non applicabilità della previgente normativa “per gli immobili qualificati “di pregio” come quelli in esame”.
c) La disciplina degli immobili di pregio è applicabile anche agli immobili degli enti previdenziali (D.L. n. 351, art. 3, comma 7 sui criteri di determinazione del prezzo);
d) il prezzo proposto dall’Inpdai con lettera 28 ottobre è congruo, come sarebbe emerso dalla ctu espletata.
La Corte ne ha desunto che il diritto di opzione avrebbe dovuto essere esercitato conformemente all’offerta dell’Inpdai; che per contro i prezzi indicati dagli appellanti non erano conformi a quelli indicati dall’ente, sicchè la loro domanda doveva essere rigettata.
2.1) Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 111 Cost. e degli artt. 112 e 132 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4 c.p.c. e, in subordine, in relazione all’art. 360, n. 3. Lamentano che sarebbe stata omessa la valutazione “di rilevanti specifici motivi di appello”, dando luogo a una “macroscopica violazione di legge, riconducibile al precetto costituzionale di cui all’art. 111 Cost.”.
La sentenza impugnata è sicuramente redatta con estrema concisione e secondo una tecnica di redazione approssimativa. Si basa sulla pedissequa trascrizione della sentenza di primo grado, la riproposizione della sintesi dei motivi di appello contenuta nello stesso atto di gravame a pag. 7 e una brevissima loro analisi.
Tuttavia non può dirsi che trattasi di motivazione apparente o assolutamente mancante. Essa distingue i vari profili delle censure di appello che è riuscita a selezionare e dà una risposta.
Le eventuali mancanze si prestano quindi a censure per omessa pronuncia in relazione a singoli capi di gravame eventualmente non esaminati, o per omessa motivazione, con riguardo a quelle statuizioni che non siano state adeguatamente vagliate.
3) Da rigettare è anche il secondo motivo, connesso al primo, che denuncia tutti i possibili vizi di motivazione con riguardo alla sentenza esaminata nel suo complesso, che non consentirebbe di “ricostruire l’iter argomentativo seguito dalla Corte”.
La censura resta in tal modo vaga: essa stessa nel suo successivo sviluppo, in cui attacca (sembrerebbe esemplificativamente, giacchè poi il ricorso torna sull’argomento) la sentenza nella parte relativa all’esame della ctu, dimostra che sono individuabili i singoli profili esaminati e censurabili specifiche mancanze, come è necessario nel ricorso per cassazione.
Va dunque respinta la richiesta svolta con questo motivo, che è di cassare “integralmente” (pag. 23 punto 2.3 del ricorso) la sentenza impugnata per omessa motivazione.
4) Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 104 del 1996, art. 6, D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 20, artt. 1331 e 1361 ss. c.c., art. 11 preleggi, comma 1 e art. 12 preleggi, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la corte ritenuto che, a seguito della successione delle leggi in materia, si dovessero applicare i criteri sopravvenuti di calcolo del prezzo ed il nuovo inquadramento degli immobili tra quelli di pregio; per non aver considerato che la legge che aveva modificato i predetti criteri era applicabile solo alle cessioni degli immobili di pp.aa. diverse dagli enti previdenziali e che, quando il diritto di opzione è attribuito direttamente dalla legge, l’esercizio dello stesso non richiede una preventiva denuntiatio da parte dell’opzionario.
La principale tesi sostenuta è, in sostanza, che le leggi successive alla L. n. 104 (la quale stabiliva i più favorevoli criteri di computo del corrispettivo) avrebbero fatto salvi i diritti quesiti, ditalchè il diritto di opzione al prezzo determinato su base catastale sarebbe ancora sussistente in capo ai ricorrenti. Ad essi inoltre non si applicherebbe la distinzione tra immobili di pregio e non di pregio.
La Suprema Corte (Cass. 21988/11) ha già esaminato fattispecie in cui si sosteneva che essendo gli enti previdenziali obbligati a dismettere gli immobili, il diritto all’acquisto si era definitivamente consolidato in capo a quegli inquilini che avevano manifestato a mezzo lettera raccomandata la volontà di acquisto.
La Corte ha negato questa prospettiva e ha invece ritenuto, in conformità a propri precedenti e discostandosi da un altro caso, che il diritto di prelazione riconosciuto dalle relative disposizioni ai conduttori esercitabile esclusivamente quando l’ente (anche previdenziale) abbia validamente ed adeguatamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale dell’Ente di cedere l’immobile.
Ha quindi ritenuto che non può configurarsi un obbligo di dismettere il patrimonio immobiliare di tali enti discendente direttamente dalla legge che si configuri come una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore, in quanto tale prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative.
4.1) La Corte, con un’analisi dettagliata, che non è il caso di ripercorrere, ha stabilito la insussistenza di un autonomo diritto potestativo dei conduttori di acquistare gli immobili condotti in locazione indipendentemente da una effettiva proposta di alienazione, e cioè da una negoziale determinazione dell’Ente di cedere l’immobile. L’odierno motivo di ricorso muove quindi (cfr per esempio pag. 27) da un presupposto che non trova riscontro nella legge: l’esistenza di un diritto di opzione che si sarebbe consolidato nei ricorrenti, senza dover “attendere eventuali comunicazioni da parte dell’ente proprietario”: il che non è, secondo la giurisprudenza cui si aderisce.
Già il tribunale di Roma aveva enunciato questi principi (cfr sentenza impugnata pagg. 8 e 9), facendo riferimento a specifici atti negoziali, rilevando che in mancanza di una proposta di vendita contenente gli elementi essenziali del negozio non poteva sorgere coattivamente alcun vincolo contrattuale in favore dell’opzionario.
Mette conto chiarire che tale assunto non è in alcun modo smentito dalla sentenza 17684/2015 delle Sezioni Unite, evocata in memoria. In quella sede si è infatti sancito che sussiste la giurisdizione ordinaria allorchè si controverta sull’esercizio del diritto di opzione che era sorto, in quel caso (temporalmente diverso da quello odierno) con l’attivazione del meccanismo previsto dal D.L. n. 351 del 2001 e l’offerta comunicata al conduttore per consentirgli l’esercizio del diritto, offerta che era stata revocata. Il fatto che il diritto di opzione sorga con l’inclusione del bene nel decreto ministeriale attuativo del suo trasferimento alla società veicolo, non vale a configurare l’azionabilità del diritto al trasferimento coattivo, essendo indispensabile che sia poi dato corso a quei meccanismi attuativi che conducono al perfezionamento dell’acquisto su cui il conduttore vanta il diritto di opzione.
4.2) Infondato è anche il secondo profilo del motivo, che censura la seconda ratio che regge l’impianto della sentenza impugnata: la natura di immobile di pregio degli appartamenti de quibus, come tali sottratti dalla L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20 alla “previgente normativa” invocata.
Il motivo se ne occupa al paragrafo 3.6, ma sembra voler sostenere che il regime più favorevole doveva essere comunque consentito in forza del diritto di opzione, non bisognoso di successiva offerta in vendita.
Questa tesi è smentita da quanto osservato nel paragrafo precedente.
Giova comunque rilevare che la natura di immobile di pregio, cui non si potrebbe più applicare il regime anteriore al 2001, è stata riconosciuta con sentenza 4447/13 del 4 settembre 2013 del Consiglio di stato, a seguito di impugnazione del D.I. 2 luglio 2002 con cui il fabbricato era stato inserito tra gli immobili di pregio.
La sentenza (solo tre degli odierni ricorrenti avevano insistito fino alla pronuncia d’appello, avendo altri già rinunciato) è stata prodotta da parte resistente con la memoria di cui all’art. 378 c.p.c..
Invano in sede di discussione parte ricorrente si è opposta alla produzione, deducendo che non le era stata notificata ex art. 372 c.p.c.. Le Sezioni Unite nella sentenza 13916/06, relativa alla rilevabilità d’ufficio in sede di legittimità del giudicato esterno, hanno infatti stabilito che la produzione di tale documentazione, se formatasi dopo la notifica del ricorso, è possibile fino all’udienza di discussione prima dell’inizio della relazione, sfuggendo ai limiti di ammissibilità di cui all’art. 372 c.p.c., salva, se necessario, la concessione di un termine per controdedurre.
In terzo luogo va osservato che il provvedimento di inclusione, di cui non è negata l’esistenza, era comunque provvedimento esecutorio, valido fino al suo annullamento mediante iniziativa giurisdizionale, che parte ricorrente non ha potuto dimostrare di aver esperito con successo.
5) Fondato è invece il quarto motivo, che espone omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione su un fatto controverso, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 1 e 5.
La doglianza riguarda la ctu disposta per determinare il valore di mercato degli immobili con riguardo all’anno 2001-2002 e la congruità della proposta effettuata dall’INPDAI (ricorso pag. 9).
La Corte ha liquidato le relative censure giudicandole “alquanto generiche e non adeguatamente documentate”.
Questa motivazione è senz’altro inappagante, a fronte della copiosa documentazione su cui parte ricorrente fa leva, elencata a pag. 40 del ricorso e non considerata in sentenza.
Il ricorso nella parte espositiva, richiamata nel motivo, riassume gli errori logici che erano stati denunciati in appello, tra cui la mancata considerazione dello stato di manutenzione e conservazione del singolo appartamento, criteri su cui la consulenza ha fatto prevalere il valore dell’intero fabbricato residenziale suddividendolo in base ai millesimi di proprietà.
E altra incongruenza segnalata consiste nell’aver assunto come base i valori del 2009 diminuiti del 15%, ipotizzando che tra il 2001 e il 2009 il mercato immobiliare romano abbia registrato un aumento del 15% soltanto e non del 70% come sostenuto dagli appellanti.
Tale tesi del ctu è talmente contrastante con il forte e generalizzato aumento dei prezzi universalmente verificatosi in quegli anni in Italia a seguita dell’introduzione della nuova moneta (euro) nel 2002, che fa emergere ancor più nitidamente l’inaccettabile carenza logico-argomentativa della apodittica motivazione con cui il giudice di appello si è conformato al discutibile parere del consulente.
6) Da respingere è il quinto motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 104 del 1996 e della L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 109 con riferimento all’art. 1331 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per non aver la corte di appello riconosciuto valenza di esercizio del diritto di opzione alle lettere del 16.12.1999, del 25.10.2001 e del 26.10.2001.
La censura muove dall’assunto, che è stato smentito, che non solo il diritto di opzione fosse già sorto ex lege, ma potesse essere fatto valere coattivamente solo con le lettere di disponibilità all’acquisto inviate all’ente prima che questi avviasse la indispensabile fase attuativa della vendita. Il rigetto discende dunque da quanto stabilito nei tre paragrafi sub 4.
7) Va invece accolto, nei sensi che si diranno, il sesto motivo, che lamenta violazione e falsa applicazione di legge per omessa motivazione su un fatto decisivo, con riferimento agli artt. 112 e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4. I ricorrenti si dolgono di omessa pronuncia su una delle due domande subordinate e di omessa motivazione sull’altra.
Le domande subordinate (pagg. 25 e 29 atto appello, consultabile per la natura processuale del vizio denunciato ex art. 360 c.po.c., n. 4 e per verifica di quanto testualmente riportato in ricorso a pag. 42) consistevano: a) nella richiesta di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. sulla base del valore di mercato dell’epoca (che è il valore richiesto per gli immobili di pregio secondo il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 7 e che secondo i ricorrenti era inferiore a quello richiesto dall’ente); b) nella richiesta, ulteriormente subordinata, di ritenere che era stata formulata comunque la volontà degli attori di accettare la proposta, con il conseguente effetto traslativo.
Nel motivo si fa rilevare che era stata disposta consulenza sulla valutazione di mercato sulla congruità della proposta, come emerge dalla stessa sentenza di appello, proprio nell’ottica sollecitata dalla domanda subordinata.
7.1) La Corte di appello ha rigettato la prima domanda subordinata osservando che secondo la ctu il valore richiesto dall’Inpdai nell’ottobre 2002 era congruo e che il diritto di opzione avrebbe dovuto essere esercitato conformemente all’offerta dell’Inpdai, il che non era stato fatto.
Manca ogni statuizione sulla domanda ulteriormente subordinata, che dovrà essere esaminata in sede di rinvio, interpretandola e rispondendo ad essa, come è dovere del giudice di merito, cui la Corte di legittimità non può ora sovrapporsi con un’interpretazione preventiva.
7.2) La doglianza di incongruità della motivazione resa sulla prima subordinata è da accogliere sotto il profilo che l’accoglimento del quarto motivo implica che rientra in giuoco la possibilità che il valore di mercato al 2001 risulti inferiore a quello richiesto e soddisfi la tesi della Corte di appello di necessaria corrispondenza tra valore indicato dagli attori e valore di mercato.
7.3) E’ invece da respingere il profilo esplicitato nell’ultima parte della trattazione del sesto motivo. Gli attori sostengono che essi comunque inteso esprimere la volontà di acquistare a quel prezzo, sicchè se per la Corte di appello il valore di mercato è superiore al prezzo proposto, sarebbe illogico affermare che i ricorrenti avrebbero indicato un prezzo diverso da quello Inpdai.
Non è così. La prima domanda subordinata riportava il richiamo a una tabella di prezzi, ritenuti congrui dagli attori, inferiori a quelli Inpdai, esattamente determinati per ogni singolo appartamento. Dunque è stata logicamente respinta sul presupposto che il prezzo di mercato è risultato addirittura superiore a quello proposto dall’ente. Potrà essere accolta solo se in esito al riesame conseguente all’accoglimento del quarto motivo, la Corte di appello dovesse ritenere che il prezzo di mercato fosse inferiore a quello indicato dagli attori nella tabella.
8) Numerandoli con lettere da a) fino ad f), parte ricorrente ha proposto altri sei motivi di ricorso.
I primi tre sono assorbiti dall’accoglimento di quarto e sesto motivo.
Si tratta infatti, quanto al primo e al secondo, di doglianze che attengono alle spese. Quanto al terzo (c) attiene a omessa motivazione sulla mancanza di un atto di interpello da parte dell’ente, ritenuto superfluo da parte attrice, questione assorbita dalla risposta, contraria a tale tesi, data al terzo motivo.
Il quarto motivo (d) concerne la domanda subordinata di acquisto sulla base delle correnti condizioni di mercato. I ricorrenti si dolgono che non sia stato esplicitato che le condizioni suddette sono quelle esistenti nel 2001 e non quelle con cui l’ente decide di adempiere al precetto di dar corso alle vendite, questione posta in appello e non espressamente risolta.
La doglianza va letta unitamente a quelle già accolte e in coerenza con esse va accolta, dovendo i giudici di appello verificare le condizioni correnti di mercato all’epoca individuata dal legislatore nel disporre le cessioni.
8.1) E’ invece infondato il quinto motivo (e), che attiene alla interpretazione delle lettere degli inquilini del 16.12.1999, del 25.10.2001 e del 26.10.2001, che sarebbero state male interpretate alla luce dell’art. 1362 c.c., di cui si lamenta la violazione in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, perchè considerate mere manifestazioni di interesse e non di volontà di acquistare.
La affermazione è però contenuta, come lo stesso ricorso ammette, nella sentenza di primo grado e non risulta recepita nell’apparato decisorio della sentenza di appello. Parte ricorrente deduce che la Corte “non ha valutato le specifiche censure mosse sul punto”.
Tuttavia non le riporta, non le ripropone con apparato argomentativo, nè si duole di omessa pronuncia.
Peraltro, se si considera quanto esposto a proposito del terzo motivo di ricorso, la doglianza è superata, perchè, in quell’ottica, la sola proposta dell’ente da considerare è quella del 2002 e non lo scambio di lettere anteriori.
8.2) Manifestamente infondata è poi la censura di omessa motivazione sulla questione di legittimità costituzionale delle norme (L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20) che hanno attribuito il regime più favorevole di vendita del D.M. 27 settembre 2000 ai conduttori che avevano ricevuto già l’offerta in vendita delle rispettive unità da parte delle amministrazioni, che sarebbero stati favoriti rispetto ai conduttori degli immobili riconosciuti di pregio.
Non vi può essere lesione dei principi di cui agli artt. 3 e 97 Cost. in presenza di situazioni temporalmente diverse e di ben diversa condizione contrattuale (chi aveva avuto la proposta rispetto a chi non l’aveva ricevuta), ditalchè non sussiste la violazione che qui si prospetta.
Sarebbe spettato poi al giudice amministrativo, se adito, valutare la lamentata illegittimità della data in cui sarebbe stata attribuita la qualificazione di pregio degli immobili avvenuta con D.M. 31 luglio 2002. La questione non ha rilievo nella contesa civilistica in esame.
Discende da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con la rimessione ad altra sezione della Corte di appello di Roma anche per la liquidazione delle spese di questo giudizio.
La Corte rigetta il primo; secondo, terzo e quinto motivo di ricorso. Accoglie nei sensi di cui in motivazione il quarto e il sesto motivo.
Quanto ai successivi, dichiara assorbiti i motivi a), b) c); accoglie il motivo d); rigetta i motivi e), f).
Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ sezione civile, il 5 aprile 2016.