Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10123,gdy-w-spoldzielni-powstaje-wspolnota-wzajemne-rozrachunki
Timestamp: 2018-05-23 16:45:55+00:00
Document Index: 106041073

Matched Legal Cases: ['art. 24', 'art. 4', 'art. 24', 'art. 24', 'art. 26', 'art. 354', 'art. 355', 'Art. 241', 'art. 17', 'art. 15', 'art. 16', 'art. 17', 'art. 241']

Gdy w spółdzielni powstaje wspólnota – wzajemne rozrachunki | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Nakład finansowy to kategoria ekonomiczna, przez nakłady rozumie się wydatki pieniężne, których miarą jest zużyta ilość zakupionych materiałów, produktów własnych.
Według nowych przepisów art. 24 1 ust. 3 USM – z chwilą ustania członkostwa w zw. z powstaniem wspólnoty, właściciel lokalu "staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, (..) w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2, według stanu na dzień ustania członkostwa".
Intencją zmian było wprowadzenie obowiązku rozliczenia z właścicielem lokalu po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Zauważmy jednak, że ustawa zmieniająca poszła w tej sprawie dalej, ponieważ przepis mówi, że z chwilą ustania członkostwa w zw. z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu "staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym".
Analizując ten przepis co do współwłasności środków funduszu powstaje pytanie, jak ująć w ewidencji środki funduszu remontowego, które przestały być własnością spółdzielni mieszkaniowej w chwili ustania członkostwa właściciela lokalu. Kwestia ta wymaga wyjaśnienia również w związku z przepisami ustawy o rachunkowości.
Wyjście właścicieli lokali spod reżimu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pod reżim ustawy o własności lokali powoduje konieczność dokonania bilansu zamknięcia tego funduszu w celu dokonania rozrachunków z właścicielami lokali, przy czym bilans tego funduszu może wykazywać nadwyżkę zgromadzonych środków nad wydatkami, ale dla danej nieruchomości – może być niedoborem, wykazywać nadwyżkę albo saldo zerowe. Rozliczenia z tego tytułu muszą być powiązane z innymi rozrachunkami z danymi właścicielami, ponieważ może się okazać, że właściciele ci są jednocześnie dłużnikami spółdzielni mieszkaniowej. Chodzi zatem o wzajemne rozrachunki, czego nie określono w ustawie zmieniającej.
Dowiedz się więcej na szkoleniu:
Na istotę wzajemnych rozliczeń z właścicielem lokalu zwrócono uwagę w uzasadnieniu ustawy zmieniającej: "w przypadku powstania na funduszu remontowym nadpłaty, rozumianej jako różnica między kwotą wniesioną przez właściciela lokalu a kwotą stanowiącą sumę nakładów poniesionych przez spółdzielnię, spółdzielnia zobowiązana będzie do jej zwrotu. Analogiczna zasada obowiązywać będzie w przypadku powstania niedopłaty ze strony właściciela lokalu, pozwalając w ten sposób dochodzić spółdzielni należności od właścicieli, gdy wniesione na fundusz środki nie odpowiadają rzeczywistym wydatkom poniesionym na tę nieruchomość".
Tak więc w uzasadnieniu ustawy chodziło o rozrachunki, a nie współwłasność środków finansowych.
Kiedy rozliczyć rozcharunki?
Rozliczenie finansowe z właścicielami lokali musi nastąpić niezwłocznie, ponieważ według nowego art. 24 1 ust. 5 USM spółdzielnia w przypadkach, o których mowa w art. 24 1 ust. 1 lub w art. 26 USM, "niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości”.
Rozrachunki spółdzielni mieszkaniowej z ww. tytułu wymagają dwustronnych rozliczeń i nie można oczekiwać, że po kilku dniach od podjęcia uchwały przez właścicieli rozrachunki zostaną ustalone i zatwierdzone. Stan środków funduszu podlega jednak inwentaryzacji na dzień bilansowy metodą weryfikacji salda. W ramach inwentaryzacji sprawdza się m.in. czy prawidłowo został wyliczony roczny odpis, czy środki funduszu były wydatkowane.
Polecamy: Gospodarka, rachunkowość, podatki oraz rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej
Z tego względu, w praktyce, termin "niezwłocznie" oznacza termin realny na wykonanie zobowiązania. Pojęcie "niezwłocznie" nie zostało zdefiniowane w znowelizowanej ustawie, dlatego możemy przywołać w tej sprawie orzecznictwo Sądu Najwyższego, które mówi, że terminu tego nie należy utożsamiać z terminem natychmiastowym, termin "niezwłocznie" oznacza bowiem termin realny, mający na względzie okoliczności miejsca i czasu, a także regulacje zawarte w art. 354 i art. 355 KC (Wyrok SN z dnia 30 czerwca 2011 r., sygn. akt III CSK 282/10).
Rozliczenie "pozostałych nakładów na nieruchomości"
Art. 241 ust. 5 USM stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa w przypadkach, o których mowa, ma rozliczyć nie tylko "wpływy i wydatki funduszu remontowego", ale również "pozostałe nakłady na remonty nieruchomości". Powstaje tu pytanie: co oznacza pojęcie "pozostałe nakłady na remonty nieruchomości". Czy chodzi o nakłady bieżące? Zazwyczaj nakład rozumiany jest jako nakład kapitałowy, inwestycyjny, np. na zakup środków trwałych albo ich ulepszenie. Nakład finansowy to kategoria ekonomiczna, przez nakłady rozumie się wydatki pieniężne, których miarą jest zużyta ilość zakupionych materiałów, produktów własnych; nakłady stają się kosztami w momencie ich przeliczenia na miernik wartościowy. Pojęcie to wymagać będzie wyjaśnienia w drodze orzecznictwa.
O "nakładach" i ich uwzględnieniu w rozliczeniach mowa jest w uzasadnieniu ustawy zmieniającej: "W opinii Trybunału, zważywszy, że finansowanie remontów z tego funduszu może być wspomagane zyskami spółdzielni, środkami z funduszy zewnętrznych lub kredytami, celowym jest, aby rozliczenie z właścicielami lokali po powstaniu w danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej uwzględniało nie tylko wysokość kwoty zaewidencjonowanej na rachunku występującego członka spółdzielni, ale także nakłady poczynione na remonty nieruchomości, w której znajduje się jego lokal, w tym także zaciągnięte na ten cel i niespłacone kredyty. Tym samym obejmować ono będzie zaciągnięte przez spółdzielnię pożyczki i kredyty na wykonanie prac remontowo-modernizacyjnych na nieruchomości, której dotyczy rozliczenie. Należy jednak zastrzec, iż – zgodnie z wyrokiem Trybunału – wprowadzenie przepisów określających zasady rozliczania przez ustawodawcę oznacza ich działanie na przyszłość, tj. dopiero po wejściu w życie. Nie ma zatem możliwości dokonywania na ich podstawie podziału funduszu remontowego za okres wcześniejszy".
Jakie skutki podatkowe dla spółdzielni wywoła przekazanie właścicielom lokali środków niewykorzystanego funduszu remontowego?
W związku przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie warunków zwolnienia od podatku dochodowego dochodu z tzw. gospodarki zasobami mieszkaniowymi udzieliła w tej sprawie interpretacji podatkowej IS w Poznaniu w interpretacji z dnia 5 stycznia 2015 r., sygn. akt ILPB3/423-530/14-2/JG, w której wyjaśniono, że dla spółdzielni mieszkaniowej przekazanie środków z tytułu powstałej nadwyżki przychodów nad kosztami uzyskanej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi "skutkować będzie utratą zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, z uwagi na dokonanie wydatkowania dochodu uzyskanego z działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi niezgodnie z jej przeznaczeniem". Uzasadniono, że przekazując je, spółdzielnia nie wydatkuje ich na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, którymi dysponuje.
Czytaj także: Gdy w spółdzielni powstaje wspólnota – czyj fundusz remontowy?
Podobnie wyjaśniono, że przekazanie przez spółdzielnię niewykorzystanych środków funduszu remontowego, z którymi związane były odpisy na fundusz remontowy, obciążające koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (UODOP), w związku z art. 16 ust. 1 pkt 9 lit. a oraz art. 17 ust. 1 pkt 44 UODOP, "skutkować będzie wyłączeniem z kosztów uzyskania przychodów wartości przekazanych środków, z uwagi na ich wykorzystanie niezgodnie z przeznaczeniem funduszu remontowego. Środki funduszu remontowego są bowiem przeznaczone na sfinansowanie kosztów remontów budynków i innych obiektów zaliczanych do zasobów mieszkaniowych spółdzielni mieszkaniowej. Przedmiotowa sytuacja nie spowoduje jednak w konsekwencji powstania przychodu do opodatkowania, lecz zmniejszenie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi rzutującymi na wielkość dochodu osiągniętego z tej gospodarki”.
Konkludując warto zauważyć, że nowy cytowany wyżej przepis art. 241 ust. 6 USM mówi, że "od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”.
Przepis ten ma istotne znaczenie dla spółdzielni mieszkaniowej oraz dla właściciela lokalu, korzystającego z mienia spółdzielni mieszkaniowej po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Spółdzielnia mieszkaniowa powinna przygotować umowy cywilnoprawne na warunkach przepisów ogólnych kodeksu cywilnego, a użytkownik mienia spółdzielni – właściciel lokalu jest zobowiązany pokryć obciążenia wynikające z umowy.
Uwaga! Przepis ww. prawidłowo jest adresowany do właściciela lokalu a nie do powstałej wspólnoty mieszkaniowej, która z mocy prawa może zarządzać jedynie nieruchomością wspólną [por. w tej sprawie orzecznictwo SN, w tym wyrok SN z dnia 16 listopada 2016 r., sygn. akt I CSK 791/15].