Source: https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/hausverkauf-schritte-ablauf/haus-wertermittlung-preis/wertgutachten-haus.html
Timestamp: 2018-12-16 04:47:44
Document Index: 195300399

Matched Legal Cases: ['§ 194', '§ 192', '§ 193', '§ 195', '§ 36', '§ 132', '§ 15', '§ 17', '§ 21', '§ 34', '§ 34']

Wertgutachten Haus Vorteile? Kosten? Beispiele (PDF)...
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Verkehrswertgutachten Immobilie: Beispiele, Kosten, Warum wichtig?
Ein Wertgutachten hilft Ihnen mit einer realistischen Immobilienbewertung beim Hausverkauf. Wählen Sie die am besten geeignete Wertgutachtenform aus.
Wertgutachten Immobilie: welche Kosten entstehen? Wer darf ein Gutachten erstellen? Was muss drin stehen?
1. Was ist ein Wertgutachten? Beispiele
2. Welche Vorteile hat ein Wertgutachten für den Verkäufer?
3. Immobilienbewertung: Vollständiges Wertgutachten oder Kurzgutachten?
4. Gutachter Hausverkauf: Wer darf ein Wertgutachten erstellen?
5. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
6. Wertgutachten Kosten
Ein Wertgutachten beschleunigt Verkaufsverhandlungen.
Unterschieden wird zwischen dem Vollgutachten und dem Kurzgutachten.
Ein guter Makler berät Sie in Fragen zum Wertgutachten und vermittelt Sachverständige.
1. Was ist ein Wertgutachten?
Das Ergebnis eines Wertgutachtens ist der Verkehrswert
Muster-Beispiele für Verkehrswertgutachten
Objektart Verkehrswert Bewertungsverfahren Link
Einfamilienhaus € 200.000,- Sachwert- & Ertragswertverfahren PDF laden
Einfamilienhaus (Erbbaurecht) € 149.000,- Sachwert- & Ertragswertverfahren PDF laden
Zwei- Dreifamilienhaus € 480.000,- Sachwertverfahren PDF laden
Eigentumswohnung € 61.000,- Vergleichswertverfahren PDF laden
Gehöft (ehem. landwirtschaftliche Nutzung) € 67.000,- Sachwertverfahren PDF laden
Wohn- & Geschäftshaus € 1.097.000,- Ertragswertverfahren PDF laden
Gewerbegrundstück mit Produktionsgebäude € 505.000,- Ertragswertverfahren PDF laden
Komplettgutachten enthalten eine detaillierte Verkehrswertermittlung.
Kurzgutachten berücksichtigen in knapper Form die wesentlichsten wertbestimmenden Faktoren.
3.1 Voll- bzw. Komplettgutachten
Der Aufbau eines Vollgutachtens
Ein komplettes Wertgutachten umfasst etwa 30 bis 35 Seiten. Einschließlich beigefügter Anlagen können Wertgutachten aus über 60 Seiten bestehen.
Ein vollständiges Wertgutachten enthält gewöhnlich folgende Gliederungspunkte:
2. Zusammenfassung der Bewertungsergebnisse
berücksichtigte Bewertungsunterlagen
4. Grundstücksbeschreibung
wesentliche Grundbuchinhalte
wertbeeinflussende Grundstücksbelastungen und Grundstücksrechte
Erschließung und Straßenausbau
Beurteilung der Grundstückslage
5. Baubeschreibung
Bautyp und Baujahr
baulicher Zustand (Rohbau, Ausbau, Haustechnik)
Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
Wertminderungen (Bauschäden, Baumängel)
Wertsteigerungen (Instandsetzungen)
Grundrissbeschreibung
7. Ermittlung der maßgebenden Werte
ggf. Discounted Cash Flow (Abzinsungsverfahren, insbesondere bei Unternehmensbewertungen und Investitionsprojekten)
8. Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 BauGB
Ein Vollgutachten ist insbesondere bei einem Verkauf individuell gestalteter sowie gewerblicher und gemischt-genutzter Immobilien zu empfehlen,
kann auch von Außenstehenden und nicht sachkundigen Personen aufgrund der umfassenden Darstellungsweise nachvollzogen werden,
ist gerichtstauglich und
wird von Banken und Behörden anerkannt.
Die im Vergleich zu einem Kurzgutachten deutlich höheren Kosten eines Vollgutachtens.
Zudem benötigt der Gutachter für die Erstellung eines Vollgutachtens oft ein Zeitraum von mehreren Wochen.
3.2 Kurzgutachten
„Kurzgutachten“ beschränken sich auf die wichtigsten Fakten, die für die Einschätzung des Immobilienwertes von Bedeutung sind.
Mögliche Varianten eines Kurzgutachtens
Kurzgutachten weisen je nach Anbieter und vertraglicher Vereinbarung unterschiedliche Formen und Inhalte auf. Kurzgutachten können z. B. enthalten
Wertexpertisen mit knapper Baubeschreibung, die keine Berechnung des ausgewiesenen Immobilienwertes enthalten, sondern nur ein Wertergebnis ausweisen,
überschlägige Berechnungen nach Angaben des Auftraggebers, die vom Gutachter nicht geprüft werden,
Wertberechnungen nach lediglich einem Wertermittlungsverfahren (Ertragswert- oder Sachwertverfahren) oder
eine vollständige Wertberechnung, jedoch ohne Lage- und Baubeschreibungen, Fotodokumentationen, Bauzeichnungen und sonstigen Anlagen.
Wozu eignen sich Kurzgutachten?
Kurzgutachten ermöglichen eine allgemeine Marktpreiseinschätzung, geben aber keine abschließend fundierte Auskunft über den Verkehrswert.
Kurzgutachten können z. B. bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen sinnvoll sein, bei denen allenfalls in begrenztem Umfang wertbeeinflussende Besonderheiten vorliegen.
Möglicherweise erweist sich bereits ein Kurzgutachten als geeignet, einen Kaufinteressenten von einem realistischen Kaufpreis zu überzeugen.
Die Nachteile eines Kurzgutachtens
Kurzgutachten sind grundsätzlich nicht gerichtstauglich.
Nur augenfällige und wesentliche Baumängel fließen in ein Kurzgutachten ein. Baumängel werden gewöhnlich nicht detailliert untersucht.
Ohne Objektbesichtigung sind die Aussagen eines Kurzgutachtens für Objektunkundige meist nicht nachvollziehbar.
Unser Tipp: Ein guter Makler berät Sie in Fragen zum Wertgutachten und vermittelt Sachverständige.
4.1 Gutachterausschüsse
Die Bundesländer haben unabhängige "Gutachterausschüsse" (§ 192 BauGB) eingerichtet, die über eigene Geschäftsstellen verfügen und Gutachten zum Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke erstellen (§ 193 BauGB).
Die Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen (§ 195 BauGB) für Wohn- und Geschäftsgrundstücke sowie für gemischt genutzte Immobilien.
4.2 Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
"Öffentlich bestellte und vereidigte (ö. b. u. v.) Sachverständige"
werden von einer Industrie- und Handelskammer bestellt (§ 36 Gewerbeordnung) und
sind aufgrund ihrer besonderen Sachkunde befähigt und
auf Antrag verpflichtet, unabhängige Wertgutachten zu erstellen.
Die Amtsbezeichnung "öffentlich bestellter Sachverständiger" ist gesetzlich geschützt (§ 132a Absatz 1 Nummer 3 Strafgesetzbuch).
4.3 Zertifizierte Sachverständige
Nach der weltweit gültigen DIN-Vorschrift EN ISO/IEC 17024 werden ab dem Jahr 2010 Sachverständige von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) zertifiziert.
Träger der DAkkS sind das Bundeswirtschaftsministerium, einige Bundesländer und der Bundesverband der Deutschen Industrie.
Die Erfüllung der Bedingungen der Norm EN ISO/IEC 17024 dient dem Nachweis der Fachkompetenz eines Sachverständigen.
4.4 Freie Sachverständige
Freie Sachverständige erstellen Wertgutachten auf der Grundlage ihrer Fachkenntnisse und Berufserfahrungen.
Die Berufsbezeichnung "Sachverständiger" ist gesetzlich nicht geschützt.
Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)
Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV)
Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV)
Die Kosten eines Wertgutachtens richten sich nach Aufwand und Schwierigkeitsgrad. Das Honorar des Sachverständigen wird zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart.
Für Komplettgutachten werden Honorare ungefähr 0,5 Prozent bis 1,0 Prozent des Immobilienwertes berechnet.
Kurzgutachten sind für Honorare zwischen etwa dreißig Euro und siebenhundert Euro erhältlich.
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6.1 Anhaltspunkte für das Honorar eines Wertgutachters
Reduzierung von Wertermittlungs-Honoraren
Dagegen werden reduzierte Wertermittlungsgebühren in folgenden Fällen angesetzt (§ 34 Absatz 6 HOAI 2002):
um 30 Prozent: bei überschlägiger Wertermittlung unter Nutzung von Vorlagen von Versicherungen und Banken
um 20 Prozent: falls nur Sachwert und Ertragswert ermittelt wurden
um 20 Prozent: falls eine vorhandene Wertermittlung zu einem späteren Zeitpunkt lediglich fortgeschrieben wurde.
6.2 Beispiele für Immobiliengutachter Kosten
Immobilienwert (Euro) Normalstufe (Euro) Schwierigkeitsstufe (Euro)
50.000 von 323 bis 394 von 384 bis 537
100.000 von 543 bis 664 von 643 bis 910
200.000 von 860 bis 1.051 von 1.017 bis 1.432
500.000 von 1.318 bis 1.611 von 1.559 bis 2.198
(Diese Angaben sind gemäß Honorartafel zu § 34 HOAI 2002, die nach den Empfehlungen des Bundesverbandes Deutscher Sachverständiger weiterhin als Anhaltspunkt für die Vereinbarung von Honoraren dienen soll.)
Tipp zu den Kosten für einen Wertgutachter
Da eine pauschale Bestimmung der Kosten eines Wertgutachtens nicht möglich ist, sollten Sie bei mehreren Gutachtern das zu erwartende Honorar erfragen, um einen Preisüberblick zu erhalten, bevor Sie den Auftrag zur Erstellung eines Wertgutachtens erteilen.
Hierzu sollten Sie den Gutachtern (als Grundlage einer Honorar-Kalkulation) folgende Informationen übermitteln:
Größe, Zustand, Lage, Gebäudetyp und Nutzungsart der Immobilie sowie
ggf. weitere Besonderheiten des Grundstücks.
6.3 Können Honorare für Wertgutachten steuerlich abgesetzt werden?
Nur in Ausnahmefällen können Sie als Verkäufer einer Immobilie die Kosten für ein Wertgutachten steuerlich geltend machen.
Honorar für ein Wertgutachten: Keine Werbungskosten
Als Werbungskosten können Wertgutachten grundsätzlich nicht angesetzt werden, da Werbungskosten Aufwendungen sind, die unmittelbar der Sicherung von Einnahmen dienen.
Im Betracht käme zwar bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie die Anrechnung auf die Mieteinnahmen.
Ein vom Verkäufer erstelltes Wertgutachten steht jedoch nicht im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, sondern mit der Veräußerung der vermieteten Immobilie. Daher können Verkäufer Wertgutachten-Kosten nicht als Werbungskosten geltend machen (Bundesfinanzhof-Urteil vom 14.12.2004, Aktenzeichen IX R 34/03).
Hausgutachten Kosten: Absetzbarkeit bei Erbauseinandersetzung und anschließendem Verkauf
Der Bundesfinanzhof hat die Absetzbarkeit von Wertgutachten-Honoraren bejaht, wenn dies einer wertgerechten Verteilung einer Erbschaft unter mehreren Erben dient (BFH-Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 20/12).
Das Wertgutachten-Honorar gilt in diesem Fall als Nachlassverbindlichkeit, die den zu versteuernden Wert der Erbschaft mindert.
Verkaufen Sie also als Erbe ein Grundstück, das sich zuvor im Eigentum einer Erbengemeinschaft befand, steht Ihnen ein Wertgutachten zur Verfügung, dessen Kosten Sie im Rahmen der Erbauseinandersetzung steuerlich bereits geltend machen konnten.
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