Source: https://verein.haus-grund.org/2019072_mietende.html
Timestamp: 2020-07-13 10:47:22
Document Index: 34771124

Matched Legal Cases: ['§ 241', 'BGH', '§ 536', '§ 546', '§ 280', '§ 885']

Einbauten entfernen? | Haus & Grund Frankfurt am Main
Wann und wie muss der Mieter Einbauten bei Mietende entfernen?
Grundsätzlich ist der Mieter bei Vertragsende verpflichtet das Mietobjekt – von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch der herbeigeführten Abnutzung abgesehen – in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Weitergehende Veränderungen, zum Beispiel Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen, hat er zu beseitigen.
Inhalt der Rückbaupflicht:
Die Rückbaupflicht bezieht sich zunächst auf die vom Mieter selbst vorgenommenen Einbauten und Einrichtungen. Sie besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter die Einrichtungen oder Einbauten im Rahmen seines vertragsgemäßen Gebrauchs vorgenommen hat oder wenn der Vermieter der Maßnahme zugestimmt hat; denn die Zustimmung bezieht sich im Allgemeinen nur auf die Vertragszeit.
Dem Mieter werden jedoch auch diejenigen Einbauten und Einrichtungen zugerechnet, die er von einem Vormieter übernommen oder die ein Untermieter zurückgelassen hat. Anders verhält es sich mit Gegenständen, die ein Vormieter schlicht zurückgelassen hat. Allein daraus, dass der Mieter diese Gegenstände nutzt, trifft ihn keine Rückbaupflicht; denn sie gelten im Zweifel als mitvermietet.
Die Rückbaupflicht beinhaltet nicht nur die Entfernung von Einbauten und Einrichtungen, sondern auch die Wiederherstellung des früheren Zustands. Dazu gehört auch die Beseitigung von Schäden, die infolge des Rückbaus auftreten (zB beschädigter Wandputz oder Türblätter) ebenso wie die Behebung von Schäden, die durch die Einbauten oder Einrichtungen verursacht oder von ihnen kaschiert worden sind. Auf die Rückbaupflicht hat die Höhe der hierfür aufzuwendenden Kosten grundsätzlich keinen Einfluss.
Das verdeutlichen die nachstehenden Beispiele:
Hat der Mieter vom Vormieter eine „verklebte“ Teppichauslegeware beispielsweise übernommen, haftet er für den Schaden, der durch die Entfernung am Unterboden entsteht, ebenso wie für die Beschädigung des Unterbodens durch Weichmacherauslöser.
Hat er eine abgehängte Holzdecke übernommen, haftet er auch für solche Dekorationsschäden, die erst nach der Entfernung der Holzdecke sichtbar werden. Das gilt auch dann, wenn ihm die laufenden Schönheitsreparaturen nicht wirksam übertragen worden sind; denn in diesem Zustand wird die Wiedervermietung der Wohnung erheblich erschwert, zumal der Vermieter einem Nachmieter die laufenden Schönheitsreparaturen nur unter wirtschaftlichen Einbußen übertragen könnte, so dass sich die Pflicht des Mieters aus § 241 II BGB entsprechend der Entscheidung des BGH vom 6.11.2013 zur Rückgabe der Wohnung in nicht auffälligen Farben ergibt.
Hat der Mieter eine nicht tapezierte Wohnung angemietet, diese jedoch – ob mit oder ohne Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – tapeziert, braucht er die Tapeten nicht zu entfernen, da er insoweit im Rahmen seines Gebrauchsrechts gehandelt hat. Eine vorformulierte Entfernungspflicht liefe auf die unzulässige Überbürdung einer Schlussrenovierung hinaus. Das Gleiche gilt für eine Individualvereinbarung bei wirksamer formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur laufenden Renovierung. Anders kann es sich verhalten, wenn der Mieter seine Maßnahmen nicht fachgerecht ausgeführt hat oder Farbgebung oder Art der Dekoration dem Vermieter nicht zuzumuten ist.
Den Mieter trifft allerdings keine Rückbaupflicht, wenn die Einbauten und Einrichtungen dazu dienten und dazu erforderlich waren, um den vertragsgemäßen Zustand herzustellen. Das gilt insbesondere, wenn er sich hierzu verpflichtet hat. Jedoch kann er hierzu auch ohne Zustimmung des Vermieters berechtigt sein, wenn die Voraussetzungen einer Ersatzvornahme nach § 536 a II BGB vorliegen. Kriterium dafür, ob es sich um derartige Maßnahmen handelte oder ob die Maßnahmen (nur) dem eigenen Interesse des Mieters dienten, ist der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjekts. Die Eignung hierzu kann sich aus dem vereinbarten Nutzungszweck ergeben, muss es aber nicht. Werden Leerräume vermietet, so kann es auch bei vereinbartem Wohnzweck Sache des Mieters sein, Herd und Spüle oder eine Heizmöglichkeit zu beschaffen. Das kann durch eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung zB aufgrund eingehender Wohnungsbesichtigung bewirkt werden. Der Vermieter schuldet in diesen Fällen nur das Vorhandensein von Anschlussmöglichkeiten unter anderem für Energie, Wasser und Beheizung.
Der Mieter ist zum Rückbau ebenfalls nicht verpflichtet, wenn der Vermieter hierauf verzichtet hat. Der Verzicht muss eindeutig erfolgen und setzt einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Willen voraus. Ein solcher folgt nicht schon daraus, dass der Vermieter die Einbauten bzw. Einrichtungen des Mieters genehmigt hat, selbst wenn er keinen Rückbauvorbehalt gemacht hat; denn die Genehmigung ist im Allgemeinen auf die Veränderung für die Dauer der Vertragszeit beschränkt.
Vorgehen bei nicht entfernten Gegenständen bei Mietende:
Der Vermieter kann nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der Mieter an zurückgelassenen Gegenständen den Besitz aufgegeben hat. Das gilt insbesondere bei noch werthaltigen Sachen. Die Abgrenzung zu wertlosen Gegenständen, insbesondere Sperrmüll, ist nicht immer leicht vorzunehmen, so dass Vorsicht bei voreiliger Entsorgung geboten ist. Zwar liegt im Zurücklassen von Sachen in den Mieträumen eine Schlechterfüllung der Räumungspflicht, sofern nicht aus dem Umfang auf eine Teilräumung und damit auf ein Vorenthalten im Sinne von § 546 a BGB geschlossen werden kann. Die gerichtliche Durchsetzung eines entsprechenden Schadensersatzanspruchs nach §§ 280 III, 281 I BGB wird in der Regel jedoch unwirtschaftlich sein. Da es sich meist um unpfändbare Gegenstände handeln wird, wird auch eine Verwertung über das Vermieterpfandrecht leerlaufen.
Zur Entsorgung ist der Vermieter nur berechtigt, soweit es sich um offenkundig wertlose Gegenstände handelt. Im Zweifel wird der Vermieter dem Mieter (vorsorglich) eine (letzte) Frist zur Abholung setzen und die Entsorgung oder alternativ die Aufbewahrung auf Kosten des Mieters androhen und nach fruchtlosem Fristablauf entsprechend verfahren.
Eine Aufbewahrungsfrist richtet sich nach den jeweiligen Umständen. Kriterien für ihre Bemessung können Vielzahl, Umfang und Wert der zurückgelassenen Sachen, Aufbewahrungsmöglichkeit des Vermieters, Zeit- und Kostenaufwand für die Entfernung, Kosten der Aufbewahrung und deren Deckung (zum Beispiel durch eine noch nicht verbrauchte Mietsicherheit) sein. Die für die Berliner Räumung in § 885 a IV ZPO geregelte Frist von einem Monat für die Aufbewahrung gibt nur für die Größenordnung der Fristbemessung einen Anhalt.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt