Source: https://ab-berlin-immobilien.de/immobilien-verkaufen/mehrfamilienhaus-milieuschutzgebiet/
Timestamp: 2020-02-19 14:26:09
Document Index: 173731521

Matched Legal Cases: ['§ 172', '§ 172', 'Art. 14', '§ 172', '§ 24', '§ 26', '§ 172', '§ 172', '§ 173']

Verkaufen im Milieuschutz in Berlin | Ihr Immobilienpartner in Berlin
Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Milieuschutz in Berlin
im Berliner Milieuschutzgebiet
Anforderungen, Antworten, Strategien
Wir verkaufen Ihre Immobilie im Milieuschutzgebiet
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AB Berlin Immobilien – Die beste Strategie beim Verkauf von Mietshäusern im Milieuschutz.
Immobilienverkauf im Milieuschutz
In einem Milieuschutzgebiet gelten Verordnungen zum Schutz der Mieter. Bei dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin müssen einige Regelungen eingehalten werden.
Unsere Immobilienagentur „AB Berlin Immobilien“ vertritt Ihre Interessen als Verkäufer. Unsere Immobilienexperten sorgen für einen reibungslosen wie sicheren Verkauf.
Sie profitieren von unserem Fachwissen, unserer Kompetenz und Erfahrung.
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet?
Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in einem Berliner Milieuschutzgebiet müssen die Milieuschutzverordnungen eingehalten werden. Der Bezirk besitzt das Vorkaufsrecht, von dem er Gebrauch machen kann. Dieser darf zwei Monate ab Erhalt des Kaufvertrages entscheiden, ob er die Immobilie selbst kauft oder freigibt. Potenziellen Käufern wird häufig eine Abwendungsvereinbarung vorgelegt. In dieser tritt der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht zurück. Unter der Bedingung, dass sich der Käufer zu bestimmten Forderungen verpflichtet. Zudem muss die Umwandlung von Miets- in Eigentumswohnungen vom Bezirk genehmigt werden. Dies geschieht nur in den seltensten Fällen. Auch eine Modernisierung und Sanierung vor dem Verkauf muss von dem Bezirk genehmigt werden.
Unsere Immobilienagentur kennt die Regelungen in den Berliner Milieuschutzgebieten. Wir verfügen über das umfassende Fachwissen. Durch langjährige Erfahrung sind wir mit dem Ablauf eines Immobilienverkaufs im Milieuschutzgebiet vertraut. Unsere Agentur ist bestens vernetzt und kann Ihnen Empfehlungen aussprechen, an welche Juristen Sie sich wenden können. Bei dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses werden Sie umfassend informiert und beraten.
(Weitere Informationen unter „Welche Regelungen gelten in einem Mileuschutzgebiet?“)
Nach welchen Kriterien wird meine Immobilie im Milieuschutzgebiet bewertet?
In die Immobilienbewertung Ihres Mehrfamilienhauses fließt mit ein, dass sich dieses in einem Milieuschutzgebiet befindet.
Im Milieuschutzgebiet dürfen Sie Ihre Immobilie nur soweit modernisieren und sanieren, dass diese über eine „zeitgemäße Ausstattung“ verfügt. Daher ist es von Bedeutung, in welchem Zustand sich die Immobilie und die einzelnen Wohnungen befinden. Zudem spielt die aktuelle Ist-Miete eine entscheidende Rolle. Denn der Käufer verfügt durch die Genehmigungspflicht bei der Umwandlung in Eigentumswohnung über wenig Spielraum. Der Verkauf an Investoren ist im Milieuschutzgebiet schwieriger, da diese durch das Vorkaufsrecht des Bezirks schlechter planen können. Auch die Möglichkeit der Abwendungsvereinbarung und die damit verbundenen Forderungen sollten bedacht werden.
Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus im Milieuschutzgebiet mit uns profitieren Sie von unserer Branchenerfahrung. Wir bewerten Ihre Immobilie professionell und kostenlos. Wir wissen, wie sich die Kriterien auf den Verkaufswert auswirken und sehen das Potenzial Ihrer Immobilie. Mit Anwendung einer SWOT-Analyse (Stärken- und Schwächen-Analyse) ermitteln wir den marktgerechten Immobilienwert Ihres Mehrfamilienhauses.
Wer ist die Zielgruppe beim Immobilienverkauf im Milieuschutzgebiet?
Bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses in einem Berliner Milieuschutzgebiet muss die richtige Zielgruppe angesprochen werden.
Der Verkauf an klassische Investoren beziehungsweise Aufteiler ist im Milieuschutzgebiet schwieriger. Aus diesem Grund ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe für die Vermarktung gut zu kennen. Beim Verkauf einer Immobilie im Milieuschutzgebiet sind Käufer mit „Buy and Hold“-Strategie interessant. Bei dieser Strategie kaufen Interessenten die Immobilie und halten diese über eine längere Zeit. Käufer müssen über die Abwendungsvereinbarung informiert werden. Sie sollten hierbei in der Lage sein, mit dem Bezirk zu verhandeln. Zum Beispiel, wenn in der Abwendungsvereinbarung Forderungen genannt werden, welche die Milieuschutzverordnungen übersteigen.
Wir kennen durch unsere hochwertige Kundenkartei die passenden Interessenten. Unsere Immobilienexperten bilden die Schnittstelle zwischen Ihnen, den Käufern und dem Bezirk. Wir vermarkten Ihr Mehrfamilienhaus im Milieuschutzgebiet mit zugeschnittener Strategie.
Wie sieht eine erfolgreiche Strategie beim Immobilienverkauf im Milieuschutzgebiet aus?
Bei dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in einem Berliner Milieuschutzgebiet bedarf es einer maßgeschneiderten Strategie. Dazu gehört eine umfassende Vorbereitung, wie Analyse der Immobilie und des aktuellen Marktes. Unsere Agentur führt eine SWOT-Analyse durch, bei der Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken Ihrer Immobilie ermittelt werden. Unsere Immobilienexperten bereiten alle verkaufsrelevanten Unterlagen professionell und anschaulich auf. Wir führen eine Zielgruppenanalyse durch und kennen die passenden Interessenten. Diese werden durch eine zugeschnittene Vermarktung angesprochen. Hier verfügen wir über eine große Bandbreite an Möglichkeiten, sei es online oder offline, klassisch oder diskret.
Zu einer erfolgreichen Strategie gehört auch eine realistische Preiseinschätzung, die dann erfolgreich verfolgt wird.
AB Berlin Immobilien
Unsere Immobilienagentur verkauft Ihr Mehrfamilienhaus im Mileuschutzgebiet konfliktfrei und erfolgreich. Durch unsere Spezialisierung auf Berlin und Branchenerfahrung können wir Ihre Immobilie marktgerecht bewerten. Wir vermarkten Ihr Mehrfamilienhaus mit maßgeschneiderter Verkaufsstrategie an den passenden Käufer. Wir sind Ihnen während des gesamten Prozesses ein erfahrener Ansprechpartner.
Mit Ruhe und Einsatz führen wir durch den Verkauf und sind auch nach erfolgreichem Vertragsabschluss weiter für Sie da.
Welche Regelungen gelten im Milieuschutzgebiet?
1. Genehmigungsvorbehalt für bauliche Vorgänge (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Der Genehmigungsvorbehalt gilt für die Entwicklung von Bestandsbauten in Milieuschutzgebieten. Er betrifft den Aus- und Umbau, Rückbau und die Nutzungsänderung. Die Regelung soll vor der Verdrängung der Bestandsbevölkerung des Bezirkes schützen. Dabei ist nicht entscheidend, ob eine Verdrängung tatsächlich stattfindet, sondern ob sie (auch aufgrund der Vorbildfunktion) stattfinden könnte. Hierbei geht es vor allem um bauliche Vorgänge, die die Bestandsimmobilie soweit aufwerten, dass eine Mietpreiserhöhung erfolgt.
Ein Abriss ist nur dann zu genehmigen, wenn die Erhaltung der Immobilie nicht mehr zumutbar ist. Dafür werden der Erhaltungszustand und die damit verbundenen Erhaltungsmöglichkeiten genaustens geprüft. Der Grund der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des Eigentümers wird nur dann akzeptiert, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung deutlich und dauerhaft die Erträge durch die Immobilie für den Eigentümer übersteigen.
Umbau/Ausbau (§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB)
Die Möglichkeiten des Umbau und Ausbaus einer Bestandsimmobilie in Milieuschutzgebieten sind begrenzt. Die Herstellung eines „zeitgemäßen Ausstattungsstandards“ stellt keine Probleme dar. Die Beurteilung der Definition eines „zeitgemäßer Austattungsstandards“ ist jedoch schwierig. Die Regelung gilt nicht bei der Eigennutzung (Art. 14 Grundgesetz), sofern die Eigennutzung auch in Zukunft sicher ist. Darunter ist meist eine Haltefrist von 7 Jahren zu verstehen (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB). Auch die Anpassung der Bestandsimmobilien an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnungen sind zu genehmigen. Da es bei den Milieuschutzgebieten um die Erhaltung von Wohnraum geht ist die Schaffung von neuem Wohnraum ebenfalls zu genehmigen.
Milieuschutzgebiete sichern bezahlbaren Wohnraum für die momentan ansässige Bevölkerung. Daher ist eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum nicht problematisch. Die Umwandlung von Wohnraum- in Gewerberaum ist jedoch nicht genehmigungsfähig.
2. Gesetzliches Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)
In den Milieuschutzgebieten gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht von Immobilien für den Bezirk. Dies gilt nicht bei Wohnungseigentum oder Erbbaurechten. Dem Bezirk ist es freigestellt, ob er auf Käuferseite in den Vertrag einsteigt oder nicht. Die Frist für die Ausübung durch den Bezirk beträgt zwei Monate ab Erhalt des Kaufvertrags durch den zuständigen Notar.
Kein Vorkaufsrecht im Geltungsgebiet eines Bebauungsplans (§ 26 Nr. 4 BauGB)
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass im Geltungsgebiet eines Bebauungsplans kein Vorkaufsrecht gilt, solange die zu verkaufende Immobilie den Festsetzungen entspricht. Diese Entscheidung wird noch vom Kammergericht überprüft.
Grundstücksübertragung ohne Vorkaufsrecht
Die Regelung des Vorkaufsrecht gilt bei einem Grundstücks- beziehungsweise Immobilienverkauf. Daher sollte sich auch über andere Formen der Grundstücksübertragung informiert werden.
3. Abwendungsvereinbarung
Die Abwendungsvereinbarung ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der Käufern bei einem Verkauf einer Immobilie in einem Milieuschutzgebiet häufig vorgelegt wird. In dieser tritt der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht zurück – unter der Bedingung, dass der Käufer dafür auf bestimmte Vorhaben verzichtet. Manchmal sogar auf solche, die über die gesetzlichen Anforderungen des Mileuschutzes hinausgehen. Beispielsweise der Verzicht auf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum, auf den Anbau von Balkonen oder Fahrstühlen und der Verzicht auf eine Grundrissänderung oder einen Rückbau.
Sogar auf energetische Sanierungen, wenn keine Rechtspflicht besteht. Der Käufer muss sich teilweise 20 Jahre verpflichten, diese Forderungen einzuhalten, eine Dienstbarkeit im Grundbuch gewähren und hat im Falle des Verstoßes mit Vertragsstrafen zu rechnen. Ein Käufer muss sich jedoch nicht zu Forderungen verpflichten, die über die Vorgaben des Milieuschutzes hinausgehen. Sollte der Bezirk nicht mit sich verhandeln lassen, kann der Käufer kann vor dem Verwaltungsgericht dagegen vorgehen.
4. Umwandlungsverordnung / Regelungen der Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB)
Die Umwandlungsverordnung schreibt vor, dass die Umwandlung von Miets- zu Eigentumswohnungen im Milieuschutzgebiet vom jeweiligen Bezirk genehmigt werden muss. Im Falle einer genehmigten Umwandlung darf die Wohnung für einen Zeitraum von 7 Jahren nur an die Mieter verkauft werden. Diese Regelung dient dem Schutz der ansässigen Mieter. Eine Genehmigung zur Aufteilung kann dem Eigentümer erteilt werden, wenn eine Versagung dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.
5. Verordnungsmieten
In den Milieuschutzgebieten werden sogenannte „Verordnungsmieten“ als Maßstab genommen, um zu überprüfen, ob die Mieten nach Modernisierungen über diesen liegen. Ob also eine Verdrängung im Milieuschutzgebiet stattfindet. In einem Genehmigungsverfahren versucht der Bezirk dann, dass der Eigentümer auf eine Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete verzichtet. Diese Umsetzung ist jedoch aufgrund der bereits genannten „zeitgenössischen Ausstattung“ sowie rechtlichen Schwierigkeiten problematisch.
Milieuschutzgebiet verstehen
Milieuschutzgebiete sind fest definierte Gebiete innerhalb eines Bezirks. Milieuschutzgebiete dienen dem Schutz der ansässigen Bevölkerung des Bezirks und sollen diese vor Verdrängung schützen. Dazu gelten in den Milieuschutzgebieten bestimmte Regelungen. Denn in Berlin wurden zwischen 2006 bis 2015 circa 75.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nun hat die Stadt in den vergangenen drei Jahren bereits 800 Wohnungen gekauft. (ZEIT Online).
(Weitere Informationen unter „Welche Regelungen gelten in einem Milieuschutzgebiet?“)
Wie werden Milieuschutzgebiete bestimmt?
Welche Gebiete zu einem Milieuschutzgebiet werden bestimmen die jeweiligen Bezirksämter auf Grundlage der Milieuschutzverordnung oder des Bebauungsplans (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Die Milieuschutzverordnung ist Teil der „sozialen Erhaltungsverordnungen“. Die Bezirksämter beantragen zuerst eine Untersuchung mit Grundlage dieser. Bei Ergebnissen, die für die Einführung eines Milieuschutzgebites sprechen, wird der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) eine „Vorlage zur Beschlussfassung über den Erlass der Verordnung“ mit Begründung vorgelegt. Stimmt die Bezirksverordnetenversammlung mit dieser überein wird die Verordnung vom zuständigen Bezirksamt erlassen und ein Milieuschutzgebiet eingeführt. Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Einführung von Milieuschutzgebieten. Laut § 173 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind sie jedoch anzuhören.
Wo befinden sich Milieuschutzgebiete in Berlin?
In Berlin befinden sich 50 Milieuschutzgebiete (Stand Oktober 2018). Die meisten Milieuschutzgebiete weist Pankow auf. In dem Bezirk sind 13 Gebiete verzeichnet. An zweiter Stelle steht der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 9 Milieuschutzgebieten. Jeweils 7 Milieuschutzgebiete wurden in Mitte, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg eingerichtet. Weitere Milieuschutzgebiete befinden sich in Treptow-Köpenick (3), Lichtenburg wie Charlottenburg-Wilmersdorf (2). Informationen über die konkreten Lagen der Mileuschutzgebiete finden Sie auf der Website der Stadt Berlin.
Als internationale Immobilienagentur mit deutsch-französchen Wdurzelen verfügen wir über eine lokale und internationale Kundenkartei. Wir informieren die Kunden regelmäßig über Newsletter und Mailings. Unsere Agentur praktiziert eine klare und verbindliche Ansprache. Bei dem Verkauf Ihrer Immobilie kennen unsere qualifizierten Experten die Zielgruppe für Ihr Objekt. Sei es Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Loft oder ein Penthouse. Wir führen eine gewissenhafte Filterung der Kaufinteressenten durch. Dazu gehört auch eine Bonitätsprüfung und ein Finanzierungscheck. Unser Team führt die Besichtigungen durch und findet den passenden Käufer für Ihre Immobilie in Berlin.
Gestaltung einer aussagekräftige & hochwertigen Verkaufsdokumentation (Exposé) in deutscher, englischer und französischer Sprache
Wir empfehlen eine „Off-Market-Vermarktungsstrategie“
Die Vermarktung erfolgt an einen ausgewählten Kreis weniger potenzieller Investoren aus unserem lokalen und internationalen Netzwerk
Optional: Einsatz von innovativer Drohnentechnologie
Wir verfügen über ein umfassendes Know How. Unsere Immobilienexperten können Analysen und Unterlagen professionell erstellen und Ihnen verständlich darstellen. Wir vermarkten ihre Immobilie, sei es eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Loft, mit passendem Vermarktungskonzept und Verkaufsstrategie ganz nach ihren Wünschen: online und offline, lokal und international, diskret oder klassich. Wir finden den passenden Käufer für Ihre Immobilie über unsere internationale Kundenkartei oder durch Vermarktung auf den bekannten deutschen Immobilienportalen und unseren drei internationalen Webauftritten. Dabei zeigen wir Ihre Immobilie im besten Licht, mit einem Objektfotografen und einem Exposé in Deutsch, Französisch und Englisch.
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Bei Fragen bezüglich des Verkaufs Ihres Mehrfamilienhauses in einem Mileuschutzgebiet in Berlin stehen wir Ihnen als professioneller Partner gerne zur Verfügung. Unser internationales Team an Immobilienexperten freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.
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