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Timestamp: 2018-07-21 13:27:54+00:00
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Matched Legal Cases: ['art. 3', 'art. 14', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ', 'sentenza ']

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Meglio la raccomandata per inviare la disdetta del contratto di locazione
Cass. 29 maggio 2013 n. 13449, Cass. civ. 12 gennaio 2006 n. 409, Cass. civ. 30 maggio 2008 n. 14486, disdetta del contratto
La forma con cui inviare la disdetta del contratto di locazione secondo la Suprema Corte: (Cass. 29 maggio 2013, n. 13449 e Cass. civ. 30 maggio 2008, n. 14486)
La disdetta relativa al contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto potestativo attribuito “ex lege”, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo.
Pur prevedendo l’art. 3 della legge n. 392 del 1978 (abrogato successivamente dall’art. 14 della legge n. 431 del 1998, che la disdetta debba essere comunicata con lettera raccomandata, tuttavia tale forma non e’ prescritta a pena di nullità (nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza.
Sulla scorta di tali principi e’ possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l’intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, pero’, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente.
La raccomandata per la disdetta del contratto di locazione, potrebbe quindi non essere necessaria ed indispensabile, in quanto la legge afferma che la disdetta possa essere comunicata in qualsiasi modo purché idoneo, ma, data la contrastante giurisprudenza, è bene che ci sia e che contenga “l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto di locazione”.
La vicenda di cui alla sentenza di Cassazione del 29 maggio 2013, n. 13449 nasce da una controversia sulla convalida della licenza per finita locazione in cui l’ex proprietario di un immobile locato, in virtù di una clausola inserita nel contratto preliminare di compravendita del medesimo immobile, e di cui il conduttore ne aveva avuto conoscenza, era stato incaricato dal promissario acquirente, ricevendone e spresso mandato, di disdettare il contratto di locazione in corso.
La sentenza rifacendosi a un orientamento consolidato della medesima Corte di Cassazione, “…la quale ha costantemente affermato, con riferimento alla disdetta, il principio della libertà di forme…” ha più volte ribadito come la disdetta sia un atto unilaterale e recettizio, che “…può essere comunicato in qualsiasi modo, purchè idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza…”
Il concetto ribadito dalla Suprema Corte è che “…la stessa comunicazione (disdetta) a mezzo lettera raccomandata, non è forma prescritta a pena di nullità (confr. Cass. civ. 30 maggio 2008, n. 14486; Cass. civ. 12 gennaio 2006, n. 409; Cass. civ. 16 giugno 1998, n. 5981; Cass. civ. 23 novembre 1994, n. 9916; Cass. civ. 3 luglio 1979, n. 3763)”.
Questo ultimo concetto deve comunque essere coordinato con una eventuale statuizione contrattuale tra le parti, che preveda la forma scritta convenzionale della disdetta, la quale potrebbe essere necessaria per la sua stessa validità.
La Cassazione, infatti, in una sua passata decisione (Cass. civ. Sez. III Sent., 30-05-2008, n. 14486) sul punto aveva ribadito occorresse “la forma scritta convenzionale” e tale ultima norma stabilisce precisamente che: “Se le parti hanno convenuto per iscritto di adottare una determinata forma per la futura conclusione di un contratto, si presume che la forma sia stata voluta per la validità di questo”.
Quanto detto vuol significare che, se le parti del tutto volontariamente – a prescindere quindi dal richiamo e o dall’applicazione di norme di legge – stabiliscono una forma particolare per la disdetta del loro contratto, detta forma potrebbe essere interpretata ai fini della validità dello stesso.
Sul punto non sono mancate decisioni giurisprudenziali contrastanti che, anche se risalenti nel tempo, potrebbero comunque servir per far comprendere i diversi orientamenti giurisprudenziali.
In conclusione, il suddetto principio di libertà delle forme della disdetta del contratto di locazione, di cui alla sentenza in rassegna va comunque interpretata nel rispetto di quanto contenuto nella sentenza n. 14486 del 30.05.2008, con la quale si fa salva una eventuale “forma scritta convenzionale”.
“Ad avviso della S.C., la circostanza che il locatore abbia chiesto la convalida ed abbia indicato nell’intimazione una data di cessazione del contratto erronea, non osta né all’accoglimento della domanda di rilascio sotto il profilo della fondatezza del rinnovo, quando la convalida sia stata domandata per uno dei motivi legittimanti l’esercizio della facoltà di diniego, e questo sia stato specificamente indicato, né all’accoglimento per la scadenza effettiva, legale o convenzionale, in quanto l’indicato errore non vale ad escludere l’inequivoca volontà di riottenere la disponibilità dell’immobile.”
Fonte principale: Centro Studi Tree Real Estate – Gabetti, Grimaldi, Professione Casa