Source: http://gumersindofernandez.com/blog/category/promocion-inmobiliaria/
Timestamp: 2019-07-23 07:01:12
Document Index: 276195817

Matched Legal Cases: ['artículo 471', 'artículo 47', 'Artículo 47', 'Artículo 40', 'Artículo 40', 'Artículo 43', 'Artículo 43', 'Artículo 47', 'artículo 43', 'Artículo 51', 'Artículo3', 'Artículo 5', 'artículo 178']

Promoción Inmobiliaria | Blog Gumersindo Fernández Arquitectos
LA DENIGRADA ESPECULACIÓN Y EL DERECHO CONSTITUCIONAL A LA VIVIENDA.
El artículo 471 de la Constitución Española, habilita a los poderes públicos a regular el suelo para impedir la especulación, como medio para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. De la lectura literal del artículo se desprende que la especulación es algo negativo que perjudica el acceso de los españoles a la vivienda.
Sin embargo, en el proceso de elaboración de la Constitución Española hubo tres versiones previas de este artículo en las que no aparecía el término especulación. Fue tras los votos particulares de los ponentes constitucionales y tras las enmiendas en el Congreso de los Diputados al Anteproyecto de Constitución, cuando el Dictamen de la Comisión de Asuntos Constitucionales y Libertades Públicas la incluyó, quedando redactado en términos muy similares al aprobado definitivamente (al final del artículo en la Nota 2, se incluyen todas las versiones del artículo hasta su redacción definitiva).
El por qué de este cambio hay que buscarlo en la presión ejercida por los partidos socialistas y comunistas3, por lo que cabe preguntarnos acerca de la carga ideológica y de lo acertado de su inclusión en el texto constitucional. Para ello, vamos a analizar la especulación desde distintos prismas, concluyendo que sólo la especulación administrativa descrita en el artículo anterior4 es contraria a los objetivos constitucionales:
La especulación como característica intrínseca del comportamiento humano. Especular es tratar de visualizar el futuro a la luz de la información disponible en el presente, con el fin de maximizar el rendimiento de los recursos propios5. Hasta aquí no hay nada reprochable, pues tanto particulares como empresarios especulan lícitamente para obtener el mayor rédito posible a sus recursos, bien sean éstos bienes materiales, dinero o su capacidad de trabajo. La especulación sólo sería reprochable cuando la información utilizada se obtenga de manera ilícita como resultado de privilegios políticos o corruptelas. Especular es una cualidad positiva inherente al ser humano y a su empresarialidad, por lo que no debe ser objeto de ningún impedimento.
La especulación como retención de suelo. Una acepción bastante extendida del concepto especulación inmobiliaria se refiere a la retención deliberada de suelo urbano o urbanizable con la expectativa de incrementar su precio y obtener así plusvalías, propiciando una subida del precio de las viviendas. Para analizar la retención de suelo en el proceso de expansión de una ciudad, utilizaremos como ejemplo una zona de crecimiento residencial, donde está previsto que se construyan una estación de metro, un colegio y un centro comercial. En este escenario, es obvio que se tendrán que vender más baratas las viviendas al principio, pues hay muchas incertidumbres para los potenciales compradores, ya que:
– No tienen la certeza de cuándo se construirán las infraestructuras y dotaciones.
– No saben aún con qué tipo de vecindario tendrán que convivir.
– Desconocen si se convertirá en una urbanización fantasma en la que sólo esté su edificio.
El comprador de esta fase, está dispuesto a correr el riesgo y sufrir las molestias, pues supone que si el sector llega a buen puerto, habrá hecho una muy buena compra, a la que posiblemente no tenga acceso por precio en el futuro, y que en caso de desprenderse de ella obtendrá cuantiosas plusvalías.
Por otro lado, existen compradores que sólo estarán dispuestos a comprar en fases posteriores de desarrollo, es decir, cuando el barrio está consolidado y con todos sus servicios y dotaciones en funcionamiento. Estos compradores tendrán que pagar más por una vivienda similar a la de los compradores pioneros del barrio.
Si los propietarios de las parcelas no son promotores inmobiliarios, tendrán que decidir en base a sus necesidades y expectativas cuándo las venden, especulando cuándo será el mejor momento para ellos. Los promotores inmobiliarios, que no son propietarios del suelo, según el estadio de desarrollo del sector especularán con cuánto estarán dispuestos a pagar los compradores potenciales de viviendas y en función de eso ofrecerán más o menos dinero por el suelo.
Si el sector urbano se desarrolla satisfactoriamente, el propietario de suelo que más ha tardado en vender, será el que obtenga mayor beneficio, pero también es el que ha asumido más riesgo. Aunque todos los propietarios hayan seguido el mismo proceso mental de especulación, sólo se acusa peyorativamente de especulador al que ha tardado más en vender su suelo, aunque lo que haya hecho es asumir más riesgos para satisfacer una demanda que estaba dispuesta a pagar más.
Como hemos visto en el ejemplo, la retención del suelo, eleva el precio de las viviendas, lo que es contrario a la intención de los redactores de la Constitución, pero sólo ven el fenómeno desde este prisma, sin apreciar que hay compradores de viviendas que están dispuestos a comprar en fases posteriores del desarrollo por valorar más los servicios que ofrece el barrio consolidado que el diferencial de dinero que ha de pagar por ello. Si no existiesen propietarios dispuestos a retener suelo, obligarían a asumir riesgos e incomodidades a un perfil determinado de compradores (por ejemplo familias con niños que necesitan de la proximidad del colegio). El promotor que está dispuesto a pagarle al propietario más por ese suelo retenido, es porque entiende que una vivienda no es sólo lo que encierran sus paredes, sino el entorno en el que se ubica, y éste es diferente en función del estadio de desarrollo de un sector.
Si el legislador hubiera entendido esto, quizás no hubiera incorporado la especulación como algo a perseguir.
Inversiones productivas frente a inversiones especulativas. Ahondando en el concepto de especulación, diferenciemos ahora lo que se entiende por inversiones productivas y especulativas, y la utilidad de estas últimas. Si bien, todos los negocios son especulativos, este elemento pesa más en unos que en otros.
Si un promotor compra un suelo y a continuación quiere construir un edificio de viviendas, necesita contratar técnicos, operarios, comprar materiales de construcción, etc., consiguiendo en caso de éxito contribuir al bienestar de los clientes que hayan adquirido su producto. A este tipo de negocios se le conoce como inversiones productivas (al igual que alguien que monta una fábrica, un hotel, o explota agrícolamente un terreno).
Sin embargo, si un empresario compra ese mismo suelo, y lo retiene sin darle uso durante varios años con la simple expectativa de que suba de precio, la inversión se denomina especulativa. Al igual que pasaba con los edificios construidos en último lugar en el ejemplo anterior, este tipo de inversores especulativos mantienen en sus balances suelos durante un tiempo superior al que muchas empresas promotoras pueden soportar financieramente, por lo que están colaborando con ellas a cambio de unas plusvalías por el riesgo asumido.
Todo recurso escaso se convierte en un bien económico, y el suelo no es ninguna excepción. Los propietarios que deciden no desarrollarlo y esperar, es porque piensan que ese suelo satisfará necesidades más valiosas en el futuro que las que puede satisfacer en la actualidad que es menos valorado, y por tanto, contribuirán en mayor medida al bienestar de la sociedad que si lo promueven ahora.
Por tanto, el especulador coordina intertemporalmente la oferta de un bien presente y su demanda futura, adelantándose a su tiempo, y asumiendo un importante riesgo empresarial, pues el futuro cuanto más lejano más incierto.
La especulación administrativa. En el artículo anterior4 definimos la especulación administrativa como la retención artificiosa de suelo urbanizable que hacen las distintas administraciones competentes en materia de urbanismo. Esta retención surge esencialmente por:
– No clasificar suficiente suelo urbanizable.
– Clasificarlo, pero asignarle cargas que hagan inviable su desarrollo.
– Burocratizar tanto su transformación efectiva, que sea muy lento o imposible ejecutarlo.
En el proceso de elaboración y aprobación de la Constitución Española, de todas las propuestas de modificación al actual artículo 47 en las que se hablaban de la especulación, sólo la enmienda del senador Don Manuel Iglesias Corral6 (Candidatura Democrática Gallega) propuso “impedir toda especulación administrativa o particular”, pero no fue aceptada.
La especulación en el Diccionario de la Real Academia Española. Si atendemos a las definiciones de “especular” que hace el Diccionario de la Real Academia Española relacionadas con éste artículo tenemos las siguientes acepciones:
Efectuar operaciones comerciales o financieras con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios. U. m. en sent. peyor.
Procurar provecho o ganancia fuera del tráfico mercantil.
Es reseñable, que el Diccionario recoge el prejuicio que recorre el pensamiento mayoritario, pues en su acepción 3, recoge que el uso del verbo especular es mayoritariamente peyorativo. Respecto a la acepción 4, traficar se puede utilizar para comerciar lícitamente, pero también ilícitamente, lo que nos lleva a la acepción 5 que claramente nos indica que la ilicitud se encuentra fuera del tráfico puramente mercantil, como cuando alguien especula con información privilegiada o permisividad política fruto de la corrupción.
La asimilación del “malvado” empresario al especulador. El porqué de la inclusión de la persecución de la especulación en la Constitución, hay que buscarla en los prejuicios que la ideología de izquierda tiene respecto del empresario, al que le atribuyen el origen de todos los males de la “clase trabajadora”. Especulador, promotor, constructor, son términos que ideológicamente se han asimilado entre sí, y a su vez con la creencia de que el enriquecimiento de unos empobrece a otros, como si la economía fuese un juego de suma cero7. Los empresarios obtienen sus beneficios por la aceptación o no que sus productos tienen entre los consumidores, que voluntariamente al comprarlos los valoran más que el dinero que pagan por ellos. Es decir, ganan ambas partes, por lo que, cuanto más rico sea un empresario, más habrá hecho ganar a sus clientes. Lógicamente, dejamos al margen los empresarios que han obtenido sus riquezas por privilegios obtenidos gracias a la clase política y no por ofrecer bienes y servicios en libre competencia.
Conclusiones: Hay que proteger el derecho a especular.
Nuestra Constitución, lejos de proteger a los españoles de la intervención del Estado, lo habilita ampliamente para interferir en nuestras vidas, con artículos como el analizado nº 47. Este artículo que promulga el derecho a la vivienda, ha impregnado toda la legislación del suelo, la urbanística y la de vivienda en cuyos textos aparece sin excepción como objetivo impedir la especulación.
Sin embargo, a la vista de los efectos positivos que tiene la tan denigrada especulación, (salvo la ejercida por las administraciones públicas), no sólo habría que dejar el artículo en su redacción previa a las presiones ideológicas de izquierdas, sino que habría que proteger el derecho a especular, aceptando lo beneficioso de esta actitud humana en el desarrollo y progreso de nuestra sociedad.
Cádiz, 25 de enero de 2019.
Nota 1. Constitución Española. Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
Nota 2. Versiones del artículo durante el proceso de elaboración y aprobación de la Constitución Española de 1978:
1ª. Borrador del Proyecto de Constitución de la Ponencia:
Artículo 40. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, con participación de la comunidad en las plusvalías que generen la acción urbanística de los centros públicos.
2ª. Anteproyecto de Constitución de la Ponencia:
Artículo 40. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones para hacer efectivo este derecho y regularán la utilización del suelo de acuerdo con el interés general.
3ª. Informe de la ponencia tras las enmiendas del Congreso:
Artículo 43. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, con participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
4ª. Dictamen de la Comisión de Asuntos Constitucionales y Libertades Públicas:
Artículo 43. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación, con participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
5ª. Dictamen de la Comisión de Constitución del Senado tras las enmiendas del Senado al texto que vino del Congreso:
Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a que se les facilite su acceso a una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
6ª. Modificaciones al texto del Congreso aprobadas por el Pleno del Senado (igual que el anterior):
7ª. Dictamen de la Comisión Mixta Congreso-Senado sobre el Proyecto de Constitución, versión igual a la aprobada definitivamente:
Nota 3. Votos particulares y enmiendas previas a la inclusión en el artículo el objetivo de “impedir la especulación” durante la elaboración y aprobación de la Constitución Española:
– Voto particular al Anteproyecto de la Constitución del Grupo Parlamentario Socialista del Congreso, que propone se incorpore “que excluya la especulación”.
– Enmienda del Congreso de la Coalición Euskadico Ezkerra (Grupo Mixto) adhiriéndose al voto particular del Grupo Parlamentario Socialista anterior.
– Enmienda del Congreso del Grupo Parlamentario Comunista, en el que Don Ramón Tamames Gómez, no propone expresamente la inclusión del término especulación en el artículo, pero en su motivación habla de “poner coto constitucionalmente a una dimensión especulativa de excepcionales dimensiones en la historia más reciente”.
– Enmienda del Congreso del Partido Socialista Popular de Enrique Tierno Galván, en el que no hablan de impedir la especulación porque directamente proponen “la socialización del suelo”.
Nota 4. Artículo del Blog: El derecho a una vivienda digna y adecuada, y la limitación del suelo urbanizable (28/12/2018):
EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA, Y LA LIMITACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.
Nota 5. Definición dada en el glosario del texto complementario de la Universidad Francisco Marroquín al libro El Proceso Económico de D. Manuel F. Ayau Cordón.
Nota 6. Enmienda nº 122 de Don Manuel Iglesias Corral al artículo 43.
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, con el régimen preciso para impedir toda especulación administrativa o particular y para regular el régimen de participación de la comunidad en las plusvalías creadas por la acción urbanística de los entes públicos.”
La especulación acusa una fea conducta que viene siendo administrada y atribuida con criterio muy vulgar . Con una generalización barroca, aplicándola a muchos infelices que ni en la conducta ni en los medios proceden de modo torticero. Y también ocurre con demasiada frecuencia que se especula, por ejemplo, cuando una zona verde deja de serlo para convertirse en edificable, «ad hoc», cuando se inmovilizan los terrenos en una planificación que se mantiene en parálisis abusiva que enrarece la concurrencia de solares al mercado y alza su coste. La idea de especulación es claro que hay que residenciarla, ya se encuentre en los particulares o en los órganos públicos. Y la participación en las plusvalías creadas por la acción urbanística requieren eso: una acción urbanística . Sin ello, lo que se llama participación pudiera llamarse usurpación.
Nota 7. Al lector que quiera profundizar sobre este concepto le recomiendo la lectura del artículo “No es un juego de suma cero” de Juan Ramón Rallo, publicado en Libertad Digital el 18/03/2011 (https://www.libertaddigital.com/opinion/juan-ramon-rallo/no-es-un-juego-de-suma-cero-58914/).
administradorblog 25 enero, 2019
FORMACIÓN DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA EN UNA PROMOCIÓN EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA.
En este artículo vamos a ver cómo se forma el precio de una vivienda en una promoción en régimen de cooperativa. Para ello, explicaré cómo se reparten los costes de la promoción y los gastos financieros entre los cooperativistas. También veremos qué pasa si el presupuesto de la cooperativa sufre variaciones y cómo se asignan los extras individuales solicitados por cada cooperativista. Comencemos fijando el criterio de reparto de gastos:
Coeficiente de participación en los gastos1. El presupuesto de gastos de una cooperativa debe ser igual al presupuesto de ingresos. Los ingresos provienen de sumar los precios de todas las viviendas2. Si dividimos el precio de cada inmueble entre los ingresos totales (suma de todos los precios de las viviendas), obtenemos el coeficiente o porcentaje de participación (precio vivienda/total presupuesto ingresos), que representa el porcentaje que cada cooperativista tiene que pagar de todos los gastos. En el ejemplo3, vemos como la Vivienda 1 (V1), debe pagar un 40% de todos los gastos, lo que es equivalente al precio de su vivienda:
Coeficiente de participación V1= 440.000/1.100.000= 0,4 = 40%
La determinación de este porcentaje es crucial, pues cualquier variación del presupuesto inicial será asumida por el propietario en base a este coeficiente. En el siguiente gráfico4 representamos la necesaria igualdad entre el presupuesto de gastos y el de ingresos, y visualizamos los ingresos como la suma del precio de todas las viviendas con su correspondiente coeficiente de participación (CP):
Reparto de los gastos financieros. Si todos los cooperativistas cuentan con ahorros suficientes para sufragar la cantidad de dinero que cuesta su vivienda, la cooperativa no tendrá gastos financieros. En este caso, todos los gastos se repartirán en base al coeficiente de participación explicado en el apartado anterior.
Pero lo usual es que los cooperativistas no cuenten con la totalidad del dinero, por lo que la cooperativa recurrirá a contratar un crédito promotor con una entidad financiera, como explicamos en el artículo anterior5. Esto implica la aparición de unos gastos financieros consistentes en el pago de los intereses durante el período de carencia, las comisiones de estudio y apertura, la tasación, la monitorización, los gastos de escrituración y registro, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (salvo en las comunidades autónomas en las que las cooperativas de viviendas estén exentas como la de Andalucía).
Si todos los cooperativistas financian en igual proporción, este gasto se pagará en base al porcentaje de participación ya explicado en el Gráfico 1.
Si desglosamos el presupuesto de costes entre gastos financieros y resto de gastos, cada cooperativista pagará en función a su porcentaje de participación. En el caso de la Vivienda 1 (V1), un 40% de los gastos financieros más un 40% del resto de gastos, lo que sumado, lógicamente es un 40% de todos los gastos como vemos en el Gráfico 2:
Pero supongamos que estamos en una cooperativa en la que sólo algunos de sus miembros no necesitan financiar (V1 en el ejemplo propuesto), y paga la totalidad del precio de su vivienda mediante cuotas. Veamos cómo se articula esta situación para que este cooperativista pueda ahorrarse los gastos financieros. El primer paso será dividir el presupuesto de la cooperativa en dos familias de gastos:
– Los gastos financieros.
-Y el “resto de gastos”, es decir, todos los demás gastos que no son financieros.
El segundo paso consiste en disminuir la partida de gastos financieros, ya que no va a ser necesario financiar el 40% que aporta V1. Si V1 suponía el 40% de los gastos financieros, éstos disminuirán6 en un 40%, pasando a ser de 60.000 euros.
Ahora, habrá que recalcular los nuevos porcentajes de participación exclusivamente de los gastos financieros, determinando el coeficiente de participación en gastos financieros (necesidades de financiación/financiación total solicitada por la cooperativa).
Si suponemos estaba previsto financiar un 80% del presupuesto total, 880.000 euros, de los cuales 352.000 euros eran para V1 (40%), 264.000 euros para V2 (30%) y 264.000 euros para V3 (30%). Al no financiar V1, sólo será necesario solicitar financiación por 528.000 euros, cantidad en la que subrogarán o tendrán que abonar en el momento de la adjudicación V2 y V3.
Coeficiente de participación en Gastos Financieros V1= 0/528.000 = 0,0 = 0%
Coeficiente de participación en Gastos Financieros V2= 264.000/528.000 = 0,5 = 50%
Coeficiente de participación en Gastos Financieros V3= 264.000/528.000 = 0,5 = 50%
Estas variaciones introducidas harán que varíe el precio de V1, pero no el de V2 y V3.
En realidad habría un tercer grupo de gastos que serían los correspondientes al seguro o afianzamiento de las cantidades a cuenta aportadas, cuyo reparto se calcula de manera similar al de los gastos de financiación, pero no se ha incluido en el ejemplo para facilitar su comprensión. Los gastos de financiación y los de afianzamiento son vasos comunicantes, de manera que quien no financia, no tiene gastos financieros, pero su seguro de afianzamiento es más caro, ya que aporta más capital antes de la entrega de las viviendas.
Variaciones del presupuesto inicial en la partida “resto de gastos”. Una de las características de una cooperativa es que el precio de la vivienda no está cerrado. Si por cualquier imprevisto, el presupuesto de la cooperativa aumenta, el precio de las viviendas también lo hará. Supongamos que en el caso del ejemplo hay una desviación de 200.000 euros. Esta desviación se abonará por cada cooperativista en función de su porcentaje de participación, por lo que el precio de su vivienda se verá alterado.
El Gráfico 4 representa una desviación del presupuesto al alza, pero también puede ocurrir que se produzca un ahorro y el precio de las viviendas disminuya. En el ejemplo hemos supuesto que la variación del precio de las viviendas se sufraga con ahorros, por lo que no se aumenta la partida de financiación, pero en caso contrario, ésta también aumentaría.
Extras o mejoras pedidas individualmente por cada cooperativista. Puede ocurrir que la cooperativa permita que sus miembros introduzcan mejoras en sus viviendas. Lógicamente estos gastos tendrán que ser abonados por cada uno de ellos bajo el concepto de extras. En el ejemplo, la Vivienda 1 (V1) ha pedido mejoras por valor de 10.000 euros, y la Vivienda 3, ha pedido mejoras por valor de 5.000 euros, mientras que la Vivienda 2, no ha solicitado ninguno. Los precios de las viviendas, se ven incrementados con los extras, además de con la desviación vista en el punto anterior:
Recapitulación. Para determinar el precio final de una vivienda o lo que es lo mismo, cuánto tiene que pagar cada cooperativista, necesitamos:
Determinar el coeficiente o porcentaje de participación que cada cooperativista pagará sobre el total de los costes de la promoción, descontados los gastos financieros. Este se obtiene dividiendo el precio inicial de la vivienda, entre el presupuesto total de ingresos (suma de los precios de todos los inmuebles que constituyen el edificio).
Dividir el presupuesto de la cooperativa entre gastos financieros y resto de gastos.
Aplicando el porcentaje de participación a la partida “resto de gastos”, obtendremos el primer sumando del precio de la vivienda.
Determinar la cantidad total de financiación bancaria solicitada, y cuánto corresponde a cada cooperativista. De esta relación se obtendrá el coeficiente o porcentaje de participación de cada cooperativista en los gastos financieros.
Aplicando el porcentaje de participación de cada cooperativista a los gastos financieros que ha tenido la cooperativa, tendremos el segundo sumando del precio de la vivienda.
Determinar los extras solicitados individualmente por cada cooperativista, lo que constituirá el tercer sumando.
El precio total que deberá pagar cada cooperativista por su vivienda es la suma de estos tres sumandos:
– Porcentaje de participación x (Presupuesto General – Gastos financieros).
– Porcentaje de participación en gastos financieros x Gastos financieros.
– Coste de los extras individuales solicitados.
Nota 1. En este artículo se utilizará indistintamente los términos costes y gastos, pues en una cooperativa no es relevante la distinción entre ambos conceptos.
Nota 2. En el caso de que la promoción cuente con inmuebles que se venden a terceros no socios (locales, trasteros, garajes, etc.), en la columna de ingresos deberán aparecer con su precio de venta. Pero se diferencian de los inmuebles de los cooperativistas, en que su precio es fijo, pues no está sometido a las variaciones del presupuesto de la cooperativa (salvo que no se vendan hasta el final y su precio se adecúe a tales variaciones).
Nota 3. Se ha utilizado el mismo ejemplo del artículo anterior de una cooperativa de sólo tres socios.
Nota 4. Los gráficos utilizados en el artículo se adjuntan en un archivo pdf: Gráficos 4 5 y6 Gráficos 1 2 y3
Nota 5. Financiación de una promoción de viviendas en régimen de cooperativa:
http://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/26/financiacion-de-una-promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/
Nota 6. No todas las partidas de los denominados gastos financieros disminuyen proporcionalmente con el capital solicitado, aunque sí los más importantes. La tasación, la monitorización (Project monitoring) y algunos de los gastos de notaría y registro serían la excepción.
administradorblog 30 noviembre, 2018
FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA .
En un artículo anterior1, explicamos que los costes necesarios para realizar un edificio en régimen de cooperativa, se financian con las aportaciones económicas que realizan los socios cooperativistas. Si éstos no disponen de ahorros suficientes para afrontar estos pagos, al menos deben tener capacidad de endeudamiento2 para convencer a un particular o a un banco para que le preste ese dinero. Veamos cómo se articulan estas dos situaciones utilizando como ejemplo una promoción de tres viviendas con los siguientes costes y precios por inmueble:
Cooperativistas con ahorros. Si los cooperativistas disponen de la totalidad del dinero, las aportaciones se harán según un plan de pagos que permitirá a la Cooperativa hacer frente a los gastos en los que incurra mes a mes. Supongamos que en el plan de pagos acordado por la Cooperativa se solicita una entrada del 30% del precio de la vivienda mientras que el 70% restante se divide en 18 mensualidades:
Si partimos de una hipotética distribución temporal de gastos de la promoción, en la que se hace un desembolso inicial de 300.000 euros para la compra del suelo y posteriormente unos gastos constantes de 40.000 euros mensuales durante 20 meses, y lo cruzamos con los ingresos previstos en los planes de pago, tendremos como resultado un flujo de tesorería (cash flow) favorable en el que no se produce ningún descubierto. En esta situación, la Cooperativa siempre tendrá liquidez para hacer frente a sus compromisos económicos como vemos en el gráfico:
Cooperativistas sin ahorros suficientes. Lo habitual es que los cooperativistas no dispongan de la totalidad del dinero que cuesta su vivienda, y tengan que pedirlo a una entidad financiera. Ésta les pedirá el inmueble como garantía para prestarle el dinero, constituyendo lo que se conoce como préstamo hipotecario3 o hipoteca. El problema que tiene este tipo de préstamos, es que hasta que no le entreguen la vivienda al cooperativista, el banco no abonará el dinero.
Supongamos una cooperativa en la que los socios pueden aportar sólo el 35% del precio de la vivienda, teniendo que financiar el 65% restante. Ajustándonos a estas circunstancias, la Asamblea puede aprobar un plan de pagos en el que se abone un 30% de entrada y el otro 5% distribuido en 18 cuotas:
La cooperativa sólo podrá disponer del 35% para hacer frente a los gastos de la promoción, por lo que no podrá pagar a todos los proveedores, ya que sólo a la entrega de las viviendas recibirá el 65% restante. Si aplicamos a estos ingresos el mismo esquema de gastos anterior tenemos que la Cooperativa no tiene tesorería suficiente para hacer frente a los costes de la promoción, pues sólo al final recibirá el dinero necesario para hacer frente a la totalidad:
El crédito promotor. Para solucionar este problema, la Cooperativa tiene que pedir dinero prestado. Las entidades financieras ofrecen un producto conocido como crédito promotor4 que se adecúa a las necesidades de financiación de las promociones inmobiliarias. Este tipo de producto aporta el dinero necesario para completar la promoción, disponiéndose de manera progresiva5 según se justifiquen los gastos. Una de las características de este crédito, es que hay un período de carencia, en el que no se devuelve el capital prestado, pero sí se abonan los intereses del capital dispuesto. Habitualmente el período de carencia es de dos años, tiempo que debería ser suficiente para terminar el edificio y adjudicar las viviendas.
La cantidad que se solicita en el crédito promotor es igual a la suma de las necesidades de financiación de todos los cooperativistas, que en el ejemplo utilizado sería del 65%:
Por tanto, a las aportaciones hechas por los cooperativistas, sumaríamos las disposiciones de capital hecha por la entidad financiera con la que se ha contratado el crédito promotor, salvando así los problemas de liquidez de la Cooperativa.
La devolución del capital prestado en el crédito promotor se produce una vez se hayan entregado las viviendas y los cooperativistas hayan liquidado su deuda con la cooperativa. Si bien éstos tienen dos posibilidades:
– Constituir el préstamo hipotecario con una entidad financiera distinta a la que dio el crédito promotor, por lo que saldará su deuda con la cooperativa y ésta a su vez cancelará el crédito promotor.
– Constituir el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera que concedió el crédito promotor, subrogándose en la deuda que contrajo la cooperativa. En esta opción, el crédito promotor se “transforma” en un préstamo hipotecario por cada cooperativista subrogado.
En su contratación y durante su duración, el crédito promotor tiene unos gastos que debe abonar la Cooperativa, y que se conocen como gastos financieros, entre los que están:
– Comisión de estudio y apertura.
– Gastos de notaría y registro.
– Intereses.
– Honorarios de la gestoría impuesta por el banco.
– Honorarios por la monitorización del proyecto o Project Monitoring (según el tamaño de la promoción).
– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en el caso de que no esté exento).
Conclusión: Salvo que los cooperativistas cuenten con la totalidad del dinero que cuestan sus viviendas, éstos necesitarán que una entidad financiera les preste el dinero, contratando un préstamo hipotecario en el momento de la adjudicación. Asimismo, la Cooperativa hasta el momento de la adjudicación necesitará también pedir dinero prestado para poder realizar el edificio. Para sortear esta situación, contratarán con las entidades financieras un crédito promotor.
Cádiz, 26 de octubre de 2018.
Nota 1. Artículo “Promoción de viviendas en régimen de cooperativa1”, publicado el 30/09/2017: http://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/29/promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/
Nota 2. La capacidad de endeudamiento es el capital por el que una persona se puede endeudar con una probabilidad alta de poder devolverlo y sin poner en peligro su integridad financiera. Depende esencialmente de la cuota de devolución períodica que, en el caso de la adquisición de inmuebles, se estima entre el 25 y 35% de los ingresos mensuales.
Nota 3. El préstamo hipotecario es el producto que le permite disponer de la cantidad necesaria para comprar una vivienda u otro inmueble, cuya principal característica es que el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de la garantía hipotecaria -el imueble- las entidades financieras estudiarán la capacidad de pago del cooperativista para asegurarse los cobros de las mensualidades.
Nota 4. El crédito promotor también tiene garantía hipotecaria y permite que los compradores finales se subroguen en él, ahorrándoles gastos pero obligándoles a aceptar las condiciones que el promotor contrae en el momento de obtener el crédito.
Nota 5. Las disposiciones del crédito promotor se suelen distribuir con un pago inicial a la firma, otro a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, y el resto mes a mes justificándolo con las certificaciones de obra.
administradorblog 26 octubre, 2018
Una vez vistos los conceptos básicos sobre la servidumbre de medianería en el artículo anterior1, en éste, vamos a complicar un poco más las cosas, analizando los distintos escenarios que se dan cuando los propietarios deciden elevar sus edificaciones más de una planta:
Muro o pared propia. Si B ha construido una edificación con los muros en su propiedad, y su vecino A edifica posteriormente, éste podrá utilizar el muro de B como cerramiento sin cargar la estructura en él, por lo que no necesitará llegar a acuerdo alguno con B. Eso sí, si algún día B demuele su edificación, la de A quedará carente de este cerramiento lateral del que se aprovechó, y se verá obligado a construirlo en su propiedad.
Si con el paso del tiempo se diluye el límite de la propiedad entre ambas fincas, al no existir cargas sobre este muro por el lado de A, éste tendrá la presunción de pared propia de B, tal y como fue concebido. Según el Código Civil (Art. 573), las viguetas apoyando sólo en una de las caras del muro, supone un signo a favor de considerar ese muro como propio, mientras que si las viguetas cargan por ambas caras, entonces el muro tendrá la presunción de muro medianero.
Supongamos que B llega a un acuerdo con A y permite que carguen sus vigas sobre su muro. Si con el paso del tiempo no queda constancia de este acuerdo y se diluye el límite de propiedad, los signos aparentes atribuirán erróneamente a este muro la condición de medianero, perdiendo la condición de pared propia.
Muros doblados. Si dos vecinos han construido cada uno un muro en su propiedad, cuando decidan construir más plantas, lo normal es que sigan recreciendo su edificación sobre sus propios muros.
Pero también son posibles más variantes:
Variante1. Que decidan construir un muro a medias sobre los muros doblados, teniendo éste por tanto la condición de medianero sólo desde planta primera.
Variante 2. Que el muro doblado de planta, voluntariamente también quieran convertirlo en medianero, trabándolo para darle mayor estabilidad.
En ambos casos, si con el paso del tiempo se desvanecen los acuerdos, el muro se considerará medianero desde planta baja por los signos externos (cargas a ambos lados del muro), salvo que unas catas demuestren la condición de muro doblado en la variante 1.
Variante 3. Si sólo B remonta una planta sobre su propio muro, y posteriormente su vecino A lo utiliza sólo como cerramiento sin cargar y sin permiso alguno, estaríamos en el mismo caso que el visto en el caso de pared propia (Dibujo 1), solo que una planta por encima:
En este caso los signos externos en contra de la servidumbre de medianería serían claros desde planta primera, pero en planta baja habría que demostrar mediante catas que es un muro doblado para que con el paso del tiempo no se considere medianero.
Variante 4. Igualmente, que en el caso de pared propia visto en el Dibujo 2, puede que A llegue a un acuerdo con B, y éste permita que A cargue sus forjados sobre el muro:
Con el paso del tiempo, si se diluyen los acuerdos y el límite de propiedad, es posible que tanto el muro doblado de planta baja como el propio de planta primera pasen a considerarse medianeros por los signos externos, aunque ninguno lo sea realmente.
Muro medianero. Supongamos ahora dos edificaciones con la misma altura que comparten un muro medianero, y uno de los vecinos quiere remontar una planta más. Éste tiene derecho a hacerlo a su costa e indemnizando por los perjuicios que pueda causarle al vecino (Art. 577 CC). Este muro puede apoyarse sobre el inferior en todo su espesor, o hacerlo solo en parte, es irrelevante. Lo que sí tiene desde el punto común de elevación la consideración de pared propia. Si en el futuro, el vecino quiere remontar también su edificación, tendrá derecho a utilizar este muro, pero abonando al vecino el coste que incurrió en su día al construirlo.
Cabría la posibilidad de que B haya recrecido el muro utilizando sólo como base la mitad del muro, y el vecino A, al recrecer el suyo prefiera hacer lo mismo, con lo que pasarían a tener ambos la consideración de pared propia (muro doblado). Con el paso del tiempo, es posible que se desconozca este origen, y por los signos externos se terminen considerando un único muro medianero, salvo que una cata demuestre lo contrario. En este caso tanto A como B podrán utilizar su pared propia como muro de carga o solo de cerramiento.
Hasta aquí hemos vistos las relaciones de vecindad respecto los muros divisorios entre edificaciones de una y dos alturas, siendo suficiente para comprender el fenómeno aunque nos encontremos con edificios de más plantas.
En un próximo artículo profundizaré en algunos de los signos externos a favor y en contra de la servidumbre de medianería.
Cádiz, 5 de octubre de 2018.
Abreviaciones utilizadas en los dibujos:
L.P. Límite de propiedad.
M.M. Muro medianero.
P.C.E. Punto común de elevación.
Nota 1. Referencia al artículo escrito el 7 de septiembre de 2018, titulado “La servidumbre de medianería I: Conceptos básicos” (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/09/07/la-servidumbre-de-medianeria-i-conceptos-basicos/).
administradorblog 5 octubre, 2018
Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:
– Servir de muro divisorio exclusivamente.
– O servir además como elemento estructural (muro de carga).
Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.
Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.
La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573), requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.
Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).
Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.
A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:
El vecino B, se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).
Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):
Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).
Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).
Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:
– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).
– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).
– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).
Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).
Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).
En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades: La servidumbre de medianería II: elevación de las construcciones (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/05/la-servidumbre-de-medianeria-ii-elevacion-de-las-construcciones/).
Cádiz, 7 de septiembre de 2018.
Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.
administradorblog 7 septiembre, 2018
1Denominamos precio de mercado de un bien inmueble a la cantidad de dinero pagada por él en una transacción de compra-venta. Cualquier decisión de compra se basa en considerar más valioso para nuestros fines el inmueble adquirido que la cantidad de dinero desembolsada, mientras que el vendedor considera más valioso para sus fines la cantidad de dinero recibida que el inmueble del que se desprende. Es decir, todo intercambio surge como consecuencia de dos valoraciones subjetivas desiguales en sentido contrario, teniendo mayor capacidad de intercambio quién de una menor valoración a sus propios bienes en comparación con los bienes que quiere adquirir. El deseo de intercambiar bienes por dinero lleva implícito tres factores:
– Sólo se emprende un intercambio cuando se estima que se mejora con él.
– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia mayor que una menor.
– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia pequeña a ninguna.
Fruto de todas las transacciones que se realizan en un mercado determinado de bienes similares, aparecen unos precios monetarios que nos indican la cantidad que se ha pagado por cada uno de ellos en un pasado más o menos reciente. Tomando como punto de partida estos precios, los empresarios hacen sus cálculos económicos y proyectan en el futuro qué bienes serán los que demande el consumidor y cuánto estará dispuesto a pagar por ellos (precios futuros). Como conocer esta información es determinante para la acción empresarial, parece oportuno explicar brevemente la “Ley básica de determinación del precio” de Eugen von Böhm-Bawerk, mediante unos ejemplos aplicados al sector inmobiliario2 y en función del tipo de intercambio3:
1º. Determinación del precio en intercambios aislados. En este tipo de intercambio sólo hay un vendedor y un comprador potencial. Cada uno tiene una valoración subjetiva de lo que cuesta el bien, y habrá intercambio si la valoración que hace el comprador es superior a la que hace el vendedor, estando el precio entre ambos valores. Veamos un ejemplo:
Un comprador está interesado en un inmueble por motivos sentimentales (en él vivió su cantante favorito) y su propietario actual, acuciado por las deudas, está dispuesto a venderlo por 300.000 euros. Si el comprador está dispuesto a pagar hasta 500.000 euros, ¿cuál es el precio al que se producirá la transacción? Dependerá de la capacidad y habilidad negociadora de ambos. Si el comprador es mejor negociador se aproximará a los 300.000 y si es mejor negociador el vendedor se aproximará a los 500.000 euros. Si alguien comete la torpeza de enseñar sus cartas desde el inicio, conseguirá peor resultado en la negociación. En cualquier caso el precio siempre estará entre las valoraciones que ambos hacen del inmueble (mínimo 300.000- máximo 500.000).
2º. Determinación del precio en competencia unilateral entre compradores. En este segundo caso, hay un único bien y varios compradores interesados por él. Imaginemos la única vivienda que queda disponible con vistas al mar en una urbanización, o el último local comercial libre en una zona prime. Esta situación favorece al vendedor y es irrelevante lo que él quiera por su inmueble, pues el precio lo determinará la valoración más alta de los compradores potenciales. Es el equivalente a una subasta al alza en la que los potenciales compradores pujan por la vivienda. Las subastas favorecen al vendedor, ya que el precio de salida será el mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender. En el ejemplo del cuadro tenemos 5 compradores potenciales con sus valoraciones del bien, y un único vendedor dispuesto a vender por 200.000 euros. El precio al que se produce la transacción es el del comprador que esté dispuesto a pagar más por el bien (A), siendo irrelevante lo que quiera el vendedor.
3º. Determinación del precio en competencia unilateral entre vendedores. Ahora nos encontramos en el caso contrario: un único comprador y varios vendedores. Supongamos un potencial comprador de villas de lujo en una urbanización donde hay varias similares a la venta, en un momento en el que escasean este tipo de compradores. Se trata de una subasta a la baja, en la que el vendedor que menos valore su propiedad será el que la venda. Este tipo de competencia favorece al comprador.
En el cuadro vemos que el vendedor Ba será el que conseguirá la venta, ya que la valoración subjetiva que hace de su inmueble es inferior que la que hacen los demás de los suyos. En este tipo de intercambios es irrelevante la valoración que de ese inmueble haga el comprador, siempre que las ofertas estén por debajo de lo que esté dispuesto a pagar.
4º. Determinación del precio en competencia bilateral (entre compradores y vendedores). Cuando hay muchos vendedores y muchos compradores en el mercado, el precio se fija mediante un proceso complejo y espontáneo en el que intervienen las subjetividades de todos los compradores y vendedores, decidiendo en cada momento por cuánto están dispuestos a comprar o vender. Para ilustrarlo veamos el siguiente ejemplo4 en el que encontramos 10 compradores y 8 vendedores potenciales, cada uno con distintas valoraciones subjetivas por las que están dispuestos a realizar la compra-venta:
La competencia entre los compradores dispuestos a gastar más y los vendedores a recibir menos, junto con la premisa de que ambas partes intentarán el mejor acuerdo, provoca lo siguiente:
– Los intervinientes con menor capacidad de intercambio se van excluyendo (los compradores dispuestos a gastar menos y los vendedores más caros), pues siempre habrá un vendedor y un comprador en mejor disposición de cerrar un trato.
– Los compradores aunque estén dispuestos a pagar más, siempre buscan la mayor ganancia, pagando lo menos posible si existen vendedores dispuestos a vender más barato.
– Los vendedores aunque estén dispuestos a vender más barato, siempre intentarán vender más caro que su precio de partida si ven que hay compradores dispuesto a ello.
Frente a esta dinámica de competencia en la que todos intentan defender mejor sus intereses, el precio de mercado queda fijado por lo que se denominan las parejas marginales, que delimitan un intervalo donde se encontrará el precio de mercado. Estos límites son:
– Límite superior: comprendido entre la valoración del primer comprador incluido más el primer vendedor excluido. En nuestro ejemplo el tope del precio de mercado estará entre 215.000 y 220.000 euros.
– Límite inferior: comprendido entre el primer vendedor incluido y el primer comprador excluido. Lo que en nuestro ejemplo nos lleva a la franja entre 200.000 y 210.000 euros.
Sólo las valoraciones realizadas por los compradores y vendedores de las parejas marginales determinan el precio de mercado. El resto de valoraciones de los demás compradores y vendedores son irrelevantes. Cuanto mayor sea el número de intervinientes en el mercado, el intervalo fijado por las parejas marginales será más pequeño.
Determinantes individuales del precio. A continuación vamos a explicar una serie de hechos que tienen influencia sobre el precio de mercado:
1. A igualdad de circunstancias, a más demandantes potenciales, el precio tenderá a ser más alto. Este hecho determina la importancia de la publicidad, ya que si puedo hacer llegar a un mayor número de potenciales compradores, podré vender más caro. Por otro lado, a igualdad de circunstancias, cuantos menos vendedores potenciales, el precio tenderá a ser más bajo.
2. La valoración subjetiva que compradores y vendedores hacen de los bienes influirá en los precios de mercado. Mediante la publicidad puedo aumentar el deseo de compra y aumentar las valoraciones subjetivas de los compradores.
3. No sólo es importante la valoración que los compradores hagan del bien, sino del dinero (medio de intercambio). En épocas de bonanza valoramos menos el dinero y estamos dispuestos comprar bienes que en tiempo de crisis no adquiríamos a ese precio. Igualmente en épocas de crisis estamos dispuestos a vender bienes por un precio, que en época de bonanza ni nos lo planteábamos.
Particularidades de la determinación del precio de mercado en el sector inmobiliario. En el ejemplo de la competencia bilateral, se parte de una homogeneidad en los bienes a la venta que es muy difícil de encontrar en el mercado inmobiliario. Si analizamos el mercado de viviendas en un barrio determinado, vemos que está compuesto de muchos inmuebles que no son comparables entre sí. Para conseguir un mercado lo más homogéneo posible, tendremos que buscar inmuebles con atributos similares como son el número de dormitorios, la antigüedad, el tamaño, la orientación, etc. Esta particularidad, inutiliza la utilización de muchos de los índices estadísticos de precios disponibles para fijar los precios de una promoción inmobiliaria
Otra de las particularidades para fijar el precio de mercado en el sector inmobiliario, son las negociaciones de “segunda ronda”. Aunque la competencia bilateral delimite el intervalo en el que se moverá el precio de mercado, una vez en contacto el comprador y el vendedor se produce una negociación para determinar el precio definitivo. Esta negociación es similar a la que se produce en los intercambios aislados y en competencia unilateral:
– Si la compra-venta es con un único candidato, el precio se determinará según lo explicado en los intercambios aislados.
– Si un único inmueble tiene varios interesados, el precio se determinará por competencia unilateral entre compradores.
– Si un único comprador duda entre varios inmuebles, el precio se determinará por competencia unilateral entre vendedores.
Conclusión: Aunque es vital para los empresarios conocer los precios de mercado, éstos no dejan de ser una foto del pasado sobre el que hacer unas proyecciones. Tampoco nos informan sobre la motivación que subyace en las valoraciones subjetivas que los compradores hacen del inmueble. Por ello, hacer una promoción inmobiliaria basándonos sólo en estos números no sería prudente. La información obtenida de los precios de mercado hay que complementarla para saber qué están dispuestos a comprar nuestros clientes y por qué. Para averiguarlo, tendremos que recurrir a herramientas propias de disciplinas como la sociología, (encuestas, entrevistas, dinámicas de grupo, etc.), y utilizar metodologías como las propuestas por el Funcionalismo Inmobiliario5. Sólo así acotaremos algo más los riesgos empresariales, partiendo siempre de la base que nadie puede predecir el futuro.
Cádiz, 20 de abril de 2018.
Nota 1. Artículo basado en la “Ley básica de determinación del precio” desarrollada por Eugen von Böhm-Bawerk en su libro Capital e Interés.
Nota 2. Esta ley vale para determinar los precios de cualquier bien. Dada la naturaleza del blog, en el artículo se han utilizado ejemplos relacionados con el sector de bienes inmuebles.
Nota 3. En realidad el cambio aislado o unilateral (compradores/vendedores) es un caso particular de la explicación del intercambio bilateral, que es el general.
Nota 4. El ejemplo utilizado es una personalización del de un mercado de caballos utilizado por von Böhm-Bawerk.
Nota 5. El Funcionalismo Inmobiliario es una nueva forma de aproximarse a la promoción inmobiliaria desde la identificación de necesidades existentes en la ciudadanía a través de métodos o técnicas propios de la sociología, junto con los métodos clásicos de los estudios de mercado. Esta escuela de pensamiento ha sido desarrollada por la Cátedra de Sociología Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (https://www.ipe-hn.com/).
administradorblog 20 abril, 2018
Visto lo visto, tal y como decía el expresidente norteamericano Ronald Reagan “La visión del Gobierno sobre la economía se podría resumir en unas pocas frases cortas: si se mueve, ponle impuestos; si se sigue moviendo, regúlalo. Y si deja de moverse, subsídialo”, situaciones que conviven en sus distintas etapas en el sector turístico de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
RECLAMACIONES IV: DILEMA DE LA ASIMETRÍA DE INFORMACIÓN ¿QUIÉN DEBE PROTEGER AL CONSUMIDOR?
En una operación de compra-venta, el vendedor1 conoce exactamente las características del inmueble objeto de transacción pero el comprador no. Salvo que éste sea un experto en la materia, lo habitual es que carezca de los conocimientos técnicos o jurídicos para analizar y verificar sus características y prestaciones (solidez, aislamiento, calidad de las instalaciones, bondad de los estatutos de la comunidad, etc.).
Esta situación de asimetría de la información que ambas partes tienen sobre el bien ofertado es habitual en cualquier compraventa2 y 3, y supone un dilema para los compradores a la hora de tomar una decisión.
Identificado el problema, veamos las soluciones que desde el sector público o el privado se instrumentan para proporcionar tranquilidad al consumidor4, y cuáles, en mi opinión son las que deberían prevalecer:
¿CÓMO NOS PROTEGE EL SECTOR PÚBLICO?
Unas de las múltiples promesas que ofrece el “Estado de bienestar” es proteger al consumidor5 presumiendo su incapacidad de defenderse por sí mismo e identificándolo como la parte débil frente a los empresarios. En el momento que asumimos esas premisas, nuestros gobernantes se erigen como la solución, que no es otra que intervenir el sector mediante regulaciones y controles. Sin ánimo de ser exhaustivo, estas son:
Regulación de los requisitos y prestaciones mínimas que han de cumplir los edificios. La Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) “con el fin de garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad”, establece unos requisitos básicos que han de cumplir las edificaciones, relativos a la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad6. Estos requisitos son desarrollados y detallados en el Código Técnico de la Edificación7.
Además, los edificios vinculados a determinados usos como el hospedaje, los espectáculos, la restauración, la sanidad, etc., tienen que cumplir con una normativa sectorial, que suele cambiar de una comunidad autónoma a otra.
Para finalizar, también desde los Planes Generales de Ordenación Urbanística o desde las Ordenanzas Municipales, se regulan las condiciones que han de cumplir los edificios. Estas regulaciones, además del control de los parámetros urbanísticos (usos admisibles, alineaciones, ocupación, edificabilidad o alturas), entran a regular la distribución interior de los distintos usos, los tamaños de patios, las condiciones de habitabilidad, salubridad, etc.
Regulación de los requisitos mínimos y estándares de calidad que han de cumplir los productos, equipos y materiales empleados en la edificación. Tanto los productos como equipos y materiales de construcción que se incorporen con carácter permanente a los edificios construidos en España (y en la Comunidad Económica Europea), en función de su uso previsto, llevarán el marcado CE8. El marcado CE es el proceso mediante el cual el fabricante/importador informa a los usuarios y autoridades competentes de que el equipo comercializado cumple con la legislación obligatoria en materia de requisitos esenciales. Esta regulación obligatoria abarca las innumerables normativas que les afecta y las regula exhaustivamente: equipos e instalaciones eléctricas, de contra incendios, ascensores, cualquier material de construcción, ventanas, instalaciones de telecomunicaciones, antenas…
Regulación de los agentes que pueden intervenir en el sector inmobiliario. Otra herramienta que tiene el Estado es no permitir actuar en el proceso edificatorio a agentes que no tengan una formación certificada oficialmente. Así, en función de la formación que ha recibido un técnico, éste podrá proyectar y dirigir distintos tipos de edificios. El régimen de competencias persigue la seguridad del consumidor y usuario, previendo que alguien sin titulación o con una titulación inadecuada no pueda hacer determinados trabajos porque supondría un peligro. El control de que los técnicos tienen la titulación oficial adecuada lo hacen los Ayuntamientos en el procedimiento de concesión de licencia y los colegios profesionales a través de los visados.
Regulación de la publicidad. Independientemente de las disposiciones legales9 que rigen cómo ha de ser la publicidad en general, son las Comunidades Autónomas las que regulan la información comercial que obligatoriamente se debe poner a disposición del comprador o arrendador de una vivienda10. Estas normas dotan a la información publicitaria de carácter contractual. Desde el ámbito de la disciplina urbanística se tipifica como infracción publicitar edificios que incumplan la normativa urbanística11.
Regulación de la capacidad de defensa de los consumidores y usuarios: garantías y seguros obligatorios. En los artículos anteriores12 ya hemos hablado extensamente de las reclamaciones que el comprador puede poner por los distintos tipos de daños aparecidos en un inmueble y por los perjuicios sufridos, amparados por la legislación de protección al consumidor13. Además de la posibilidad de reclamar, también se han descrito las distintas garantías y seguros obligatorios que por ley han de suscribir los agentes intervinientes, entre los que además de proteger frente a los daños sufridos, también está el de afianzamiento de las cantidades abonadas a cuenta14 por un comprador sobre planos.
Controles: Parte de la regulación a la que hemos hecho referencia es controlada por la Administración preventivamente mediante autorizaciones previas, o posteriormente mediante controles e inspecciones. Entre las autorizaciones previas más conocidas están las licencias de obra y las de apertura, pero hay muchas más dependiendo del tipo de edificio y de la normativa de aplicación (autorizaciones previas de la normativa sectorial). Los visados obligatorios de los colegios profesionales también son controles previos a los proyectos técnicos y otros documentos que precisan de la intervención de técnicos colegiados.
¿CÓMO SE PROTEGE EL CONSUMIDOR POR SÍ MISMO?
No siempre ha existido un Estado protector, ¿estábamos indefensos entonces? No, no sólo no estábamos indefensos, sino que el mercado había articulado un sistema de protección más eficiente que el del sector público, y algo muy importante, nos hacía responsables de nuestras decisiones de compra, no bajando la guardia frente a los vendedores. A continuación os detallo algunos de los principales sistemas que empresarios y consumidores utilizaban para hacer transacciones con total confianza:
Reputación. Todos sabemos lo que es, lo difícil que es conseguirla y lo fácil que es perderla. Es el bien más preciado que debe conservar una empresa o profesional y se adquiere ofreciendo bienes y servicios de buena calidad, con una buena imagen y una impecable atención al cliente. La buena reputación podría sustituir, por sí sola, todos los mecanismos con los que nos protege el sector público. La forma más común de extender la reputación de un profesional o empresario es el boca a boca, aunque hoy día internet y las redes sociales nos permiten conocer la reputación de empresas aunque estén lejos de nuestro entorno.
Garantías y seguros voluntarios. Si desconocemos la reputación de un empresario o profesional, o pese a ella necesitamos más seguridad, ésta se puede suplir o apuntalar con garantías o seguros voluntarios que nos protejan frente a cualquier daño o perjuicio. Igual que hay fabricantes de automóviles que ofrecen 7 años de garantía para sus vehículos, otros de mayor reputación la limitan a un período inferior.
Los contratos. Un contrato con un clausulado adecuado, recoge las medidas de resarcimiento cuando hay problemas o incumplimientos. Es otra de las herramientas con la que cuenta el sector privado para garantizar una correcta compraventa. En los contratos se pueden recoger muchas de las medidas que hemos expuesto en este apartado (seguros, garantías, controles, certificados…).
Certificaciones o sellos de calidad del vendedor o de los productos. Los empresarios, los profesionales, y los fabricantes de materiales y equipos, pueden obtener sellos de calidad privados que certifiquen y controlen la calidad de sus productos o servicios. Los consumidores también pueden contratar los servicios de técnicos o empresas para que certifiquen y controlen la calidad de lo que compran. Estos servicios de certificación y control los ofrecen distintos tipos empresas entre las que se encuentran los laboratorios, las entidades de control de calidad, las tasadoras o los organismos de control técnico (OCT). Como ejemplo de estos controles privados tenemos las empresas tasadoras y de Project Monitoring que trabajan para las entidades financieras, o los Organismos de Control Técnico que trabajan para las empresas aseguradoras.
Registros o asociaciones autorregulados. Los empresarios y profesionales pueden voluntariamente formar parte de registros o asociaciones, en las que se obliga al cumplimiento de una regulación y código deontológico propio. La pertenencia a ellos proyecta al consumidor una forma de actuar que está alineada con los intereses del mismo. A veces, estas asociaciones también ofrecen garantías o seguros adicionales a los clientes que contraten con ellas.
Publicidad e información. Mediante la publicidad los empresarios y profesionales ponen a disposición de los consumidores información de los productos que ofrecen, donde se explican y detallan las prestaciones y memorias de calidades de los inmuebles. La disponibilidad de una adecuada información, facilita la toma de decisiones de los consumidores, protegiéndoles de compras a ciegas.
Como hemos visto, sin la necesidad de la intervención del sector público existen mecanismos para que los consumidores tengan garantías a la hora de adquirir un inmueble. Todas las medidas que instrumenta el sector privado tienen un coste que voluntariamente asumiremos o no, en función de la confiabilidad que nos proporcione el vendedor o el producto.
Por el contrario las medidas que instrumenta el sector público tienen un coste impuesto sobre la edificación que no sólo se limita al edificio en sí, sino al aparato administrativo que regula, controla, inspecciona y sanciona, y que obligatoriamente paga el consumidor final, independientemente de que las exija o no.
Además del coste, otros son los inconvenientes del exceso de legislación que supone la protección del consumidor por parte del Estado. Uno es el enorme esfuerzo que los distintos intervinientes hacen por cumplir todas las regulaciones, lo que no implica que obtengan por ello un mejor producto de cara al cliente. Además, el encarecimiento que supone el cumplimiento de determinadas legislaciones, que por genéricas, obsoletas u otros motivos, no sirven para nada, inviabilizan determinadas promociones. Por último, la rigidez de muchas de ellas supone un freno a la innovación.
Por todo esto, si hay dos formas de conseguir un mismo objetivo, siempre me decantaré por las soluciones que libremente hayan articulado empresarios y consumidores, que son quienes en cada momento tienen la información de lo que pasa en el mercado. Y aunque parezca contra-intuitivo, cuanta menor protección se establezca por parte de las Administraciones Públicas, mejor. Nos debemos enfrentar a cualquier compra como si estuviésemos solos el mundo y poner los medios para que sea un éxito, de manera responsable y perdiendo la candidez infantil con la que abordamos determinadas adquisiciones por pensarnos protegidos por “papá Estado”.
Cuanto más confiemos en la Administración y en nuestros gobernantes, más crecerá su capacidad de interferir en nuestras vidas, perdiendo libertad y control de nuestro futuro.
Cádiz, 2 de febrero de 2018.
Nota 1. A efectos del artículo entendemos por vendedor al promotor o promotor-constructor, bajo cuyos criterios se ha construido el inmueble, independientemente de los medios que utilice para su comercialización.
Nota 2. En la venta de inmuebles de segunda mano entre particulares, también existe asimetría de la información entre ambas partes. El vendedor-propietario, aunque no tenga conocimientos técnicos, sí conoce las prestaciones que tiene el inmueble le ha ofrecido como usuario.
Nota 3. La asimetría de la información en un proceso de compra-venta no es exclusiva del sector inmobiliario, sino que es un problema común a cualquier transacción. En este artículo hablamos del caso particular de la adquisición de inmuebles.
Nota 4. Identificaremos en éste artículo el término consumidor y comprador, por lo que lo utilizaremos indistintamente.
Nota 5. Artículo 51 de la Constitución Española.
Nota 6. Artículo3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Nota 7. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
Nota 8. Artículo 5.2 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
Nota 9. La publicidad está regulada de manera general por las siguientes disposiciones:
– Legislación general Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
Nota 10. Las Comunidades Autónomas cuentan con legislación que regula la información comercial que se debe poner a disposición del comprador de una vivienda. En el caso de Andalucía es regulado por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.
Nota 11. Artículos 29.7 y 97 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y artículo 178.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Nota 12. Enlace a los artículos anteriores:
http://gumersindofernandez.com/blog/2017/12/08/reclamaciones-parte-i-naturaleza-de-los-danos-y-perjuicios-que-pueden-aparecer-en-un-edificio/
http://gumersindofernandez.com/blog/2017/12/23/reclamaciones-parte-ii-garantias-y-proteccion-del-consumidor-frente-a-danos-y-perjuicios-en-la-adquisicion-de-inmuebles/
http://gumersindofernandez.com/blog/2018/01/08/reclamaciones-iii-incumplimientos-contractuales-en-la-entrega-de-inmuebles/
Nota 13. Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Nota 14. Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
administradorblog 2 febrero, 2018
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