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Timestamp: 2016-10-22 08:50:57+00:00
Document Index: 316586145

Matched Legal Cases: ['art. 72', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 90', 'art. 75', 'art. 100', 'art. 76', 'art. 95', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 75', 'art. 97', 'art. 97', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 737', 'art. 75', 'art. 712', 'art. 75', 'art. 75', 'ATF ', 'art. 75', 'art. 712', 'art. 66']

repr�sent� par Me Philippe Pralong, avocat,
Communaut�s des propri�taires d'�tages
repr�sent�e par Me Sylvia Blondey,
propri�t�s par �tages jumel�es; action en contestation d'une d�cision de l'assembl�e g�n�rale,
A.a Par acte authentique du 23 mars 1983, la soci�t� X.________ SA a proc�d� � la division de la parcelle no 850 dont elle �tait propri�taire � B.________. Les parcelles issues de cette division portent les nos 850 nouvel �tat (2099 m2), 14426 (973 m2), 14427 (841 m2) et 14428 (856 m2). Elles ont �t� soumises au r�gime de la propri�t� par �tages et un complexe immobilier y a �t� �rig�, comprenant, sur six, voire sept niveaux, des appartements, des studios et des garages-caves notamment.
Les propri�t�s par �tages constitu�es sur chaque parcelle ont re�u une appellation distincte: X.________ 1 pour le bien-fonds no 14426, X.________ 2 pour le bien-fonds no 14427, X.________ 3 pour le bien-fonds no 14428 et X.________ 4 pour le bien-fonds no 850.
Chaque propri�t� par �tages a adopt� un r�glement d'utilisation et d'administration. Les quatre propri�t�s par �tages ont un seul et m�me administrateur. Une comptabilit� est tenue pour l'ensemble du complexe immobilier d'une part, et pour chaque propri�t� par �tages d'autre part. Un seul concierge g�re les quatre immeubles et les ext�rieurs, dont les frais sont pris en charge par le complexe et r�partis ensuite entre les diff�rentes propri�t�s par �tages concern�es. L'administrateur encaisse, pour l'ensemble du complexe, la location des places de parc sises autour de celui-ci.
L'acte instrument� le 23 mars 1983 pr�voit en outre la constitution d'un "groupement des quatre associations de copropri�taires du complexe immobilier" afin de "g�rer les installations de chauffage" et d'"assumer d'autres services � ces associations de copropri�taires, par exemple: conciergerie ou autres".
Des servitudes de mitoyennet�, des servitudes de passage � pied et en v�hicule ainsi que des servitudes de jouissance de places de parc ont �t� cr��es en faveur et � charge des quatre parcelles, fonds servants et fonds dominants.
L'acte de constitution pr�voit �galement la constitution d'une servitude "non modificandi", au contenu suivant: "Tous les b�timents et garages construits sur les parcelles nos 850, 14428, 14427 et 14426 formant une unit� esth�tique, il est constitu�, pour la sauvegarder, une servitude r�ciproque interdisant la modification de l'aspect esth�tique de l'ext�rieur des b�timents et des garages, ainsi que des am�nagements ext�rieurs tels que pr�vu[s] sur les plans admis par la Commune de B.________ pour l'ensemble. Il est interdit d'apporter des changement[s] qui pourraient affecter l'aspect uniforme et esth�tique du complexe immobilier".
A.b A.________ est propri�taire, respectivement copropri�taire avec son �pouse, des unit�s d'�tages nos 34319 (22/1000�mes) et 34333 (67/1000�mes) sises dans l'immeuble X.________ 1. Il n'est titulaire d'aucune unit� dans les propri�t�s par �tages X.________ 2, 3 et 4.
C.________ d�tient une part de 560/1000�mes dans l'immeuble X.________ 1. Il est �galement propri�taire des parts d'�tages nos 34373 et 34374, situ�es dans l'immeuble X.________ 4: la premi�re (113/1000�mes) lui conf�re notamment un droit exclusif "sur brasserie no 23 sur deux niveaux", tandis que la seconde (383/1000�mes) lui donne, entre autres, un droit exclusif "sur h�tel garni no 24 sur cinq niveaux".
A.c.a L'assembl�e g�n�rale ordinaire des propri�taires d'�tages de l'immeuble X.________ 1 a eu lieu � B._________ le 16 juin 2008. Tous les propri�taires d'�tages, dont A._______ et C.________, �taient pr�sents ou valablement repr�sent�s. Selon le point 12 de l'ordre du jour, l'assembl�e devait examiner, � la demande de A.________, trois questions sp�cifiques, dont deux demeurent aujourd'hui litigieuses, � savoir: "a. Terrasse du Caf�-Restaurant (�ventuelle location)", "b. Bo�tes aux lettres devant l'entr�e X.________ 4".
Un courrier, r�dig� par A.________, a �t� lu lors de cette assembl�e. Il en ressortait que l'int�ress� exigeait du propri�taire de l'h�tel Y.________ une location de 3'600 fr. par an pour l'exploitation de la terrasse sise sur la parcelle no 850 (PPE X.________ 4), � proximit� imm�diate de l'�tablissement public. Cinq copropri�taires repr�sentant 342/1000�mes ont approuv� la proposition, tandis que C.________ s'est prononc� contre dite proposition et deux autres propri�taires d'�tages, repr�sentant 98/1000�mes se sont abstenus. Il a �t� retenu que les propri�taires d'�tages de l'immeuble X.________ 1 s'�taient prononc�s en faveur de la perception d'un loyer.
Les trois autres assembl�es (X.________ 2, 3 et 4) ont �galement examin� cette question et ont rejet� la proposition de A.________.
Il a ainsi �t� inscrit au proc�s-verbal de l'assembl�e des propri�taires d'�tages de l'immeuble X.________ 1 que "trois propri�t�s sur quatre d�cidaient de conserver la situation actuelle et de laisser utiliser la terrasse � bien plaire au Caf�-Restaurant 'Y.________'", le dossier �tant d�sormais clos.
A.c.b La deuxi�me remarque soulev�e par A.________ concernait les bo�tes aux lettres de la propri�t� par �tages de l'immeuble X.________ 4 ainsi qu'une petite terrasse, situ�e � l'arri�re. Selon l'int�ress�, celles-ci �taient install�es sur l'assiette de la servitude de passage. A cet �gard, l'administrateur a oppos�, plan des servitudes � l'appui, que tel n'�tait nullement le cas. Le point a ainsi �t� clos sans vote.
A.d Le 23 juillet 2008, A.________ a fait valoir � l'adresse de l'administrateur ses "oppositions et remarques" en rapport avec le contenu du proc�s-verbal de l'assembl�e tenue le 16 juin 2008.
Par �criture du 5 ao�t 2008, rectifi�e le 27 ao�t suivant, A.________ a ouvert action en annulation des d�cisions prises par le "Groupement de PPE" de X.________, "respectivement par les assembl�es g�n�rales des PPE 'X.________ 1/2/3/4'", concluant � l'admission de sa demande ainsi qu'� l'annulation des d�cisions prises par le Groupement de PPE de "X.________ 1, 2, 3, 4" sous point 12 du proc�s-verbal de l'assembl�e g�n�rale ordinaire des copropri�taires de l'immeuble "X.________ 1".
Les communaut�s des propri�taires d'�tages X.________ 1, 2, 3 et 4 ont conclu � l'irrecevabilit� de la demande et, � titre subsidiaire, au rejet de celle-ci.
Statuant le 17 juin 2010, le juge III du district de Sion a d�clar� irrecevable l'action en annulation d�pos�e par A.________.
Celui-ci a fait appel de ce jugement, concluant principalement � la constatation de la nullit� des d�cisions des quatre Communaut�s de X.________ 1, 2, 3 et 4 relatives au Groupement (Point 12 du P-V AG) et, subsidiairement, � la nullit� de la d�cision relative � la terrasse (point 12a) ainsi qu'� la nullit�, voire � l'annulation de la "d�cision" concernant les bo�tes aux lettres et la petite terrasse sous l'arcade de la PPE 4 (point 12b).
Le Tribunal cantonal a rejet� l'appel le 27 juin 2011 et statu� en ce sens que l'action en annulation et en constatation de la nullit� des d�cisions des assembl�es de propri�t�s par �tages de X.________ 1, 2, 3 et 4 introduite par A.________ est rejet�e, dans la mesure o� elle est recevable.
Par acte du 17 ao�t 2011, A.________ (ci-apr�s le recourant) interjette un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Il conclut principalement � la constatation de la nullit� des d�cisions prises par les PPE 1, 2, 3 et 4 relatives au Groupement (point 12 du PV) et, subsidiairement, demande l'annulation de la d�cision li�e � la terrasse (point 12a) et celle de la d�cision aff�rente aux bo�tes aux lettres et � la petite terrasse sous l'arcade de la PPE 4 (point 12b). Le recourant fonde principalement ses conclusions sur le reproche d'�tablissement arbitraire des faits et le caract�re pr�tendument illicite du jumelage des PPE.
En tant que l'arr�t entrepris statue sur une action en contestation d'une d�cision de plusieurs assembl�es des propri�taires d'�tages ayant des r�percussions financi�res, il tranche une contestation civile (art. 72 al. 1 LTF), portant sur des droits de nature p�cuniaire (parmi plusieurs: arr�ts 5A_729/2009 du 26 mars 2010 consid. 1.1 non publi� in: ATF 136 III 174; 5A_222/2007 du 4 f�vrier 2008 consid. 1.1 non publi� in: ATF 134 III 237; 5C.40/2005 du 16 juin 2005 consid. 1.1, non publi� in: ATF 131 III 459), dont la valeur litigieuse a �t� estim�e � 72'800 fr. par la cour cantonale. Dirig� en outre contre une d�cision finale (art. 90 LTF), rendue par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF), le recours a �t� d�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF), par la partie qui a succomb� dans ses conclusions devant l'instance pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF), de sorte qu'il est en principe recevable.
2.1 Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� invoqu�s et le rejeter en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (cf. ATF 130 III 297 consid. 3.1).
2.2 Le Tribunal f�d�ral ne peut s'�carter des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente que si ceux-ci ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF) et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont �t� �tablis d'une mani�re manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), � savoir arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 IV 36 consid. 1.4.1 p. 39; 133 II 249 consid. 1.2.2 p. 252), doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, en quoi consiste la violation; le Tribunal f�d�ral n'examine en effet la violation de l'interdiction de l'arbitraire que si un tel grief a �t� express�ment soulev� et expos� de fa�on claire et d�taill�e par le recourant (principe d'all�gation; art. 106 al. 2 LTF; ATF 133 IV 286 consid. 1.4).
Deux questions sont en l'esp�ce litigieuses: les d�cisions qui concernent la terrasse du caf�-restaurant, et plus particuli�rement la qualit� pour agir du recourant � leur �gard (consid. 4), ainsi que l'absence de d�cision relative aux bo�tes aux lettres et � la petite terrasse situ�e sous l'arcade de la PPE X.________ 4 (consid. 5).
4.1 La cour cantonale a avant tout constat� que les quatre propri�t�s par �tages de X.________ 1, 2, 3 et 4 �taient des propri�t�s par �tages dites jumel�es, forme juridique parfaitement licite en l'esp�ce en tant que chacune d'elles tenait son assembl�e g�n�rale dans des locaux s�par�s et de mani�re ind�pendante, assurant ainsi l'autonomie de son organisation. Vu leur claire diff�renciation sur le plan juridique, le recourant n'�tait pas l�gitim� � attaquer les d�cisions prises par l'assembl�e des propri�taires d'�tages de X.________ 2, 3 et 4, n'�tant titulaire d'aucune part d'�tage au sein de ces derni�res. Cette conclusion se justifiait tant pour ses conclusions en annulation que pour ses conclusions en constatation de la nullit�. D�tenant des parts d'�tages dans la PPE X.________ 1, le recourant ne pouvait toutefois intenter l'action en annulation dans la mesure o� il avait agi au-del� du d�lai de p�remption d'un mois pos� par l'art. 75 CC. Quant � l'action en constatation de la nullit� de la d�cision prise par l'assembl�e des propri�taires de la PPE X.________ 1, le recourant ne d�montrait pas les motifs conduisant � en retenir la nullit� absolue, la pr�tendue illic�it� du jumelage n'entrant pas en consid�ration. Au demeurant, d�s lors que la terrasse litigieuse se trouvait exclusivement sur le bien-fonds no 850, appartenant � la PPE X.________ 4, et qu'aucune servitude de passage ou de jouissance ne grevait cette partie d'immeuble, les propri�taires d'�tages de cette derni�re parcelle �taient libres de d�cider, de mani�re ind�pendante, du sort r�serv� � ladite terrasse. A supposer enfin que se pose la question du respect de la servitude "non modificandi", le recourant se devait alors d'emprunter la voie de l'action confessoire plut�t que celle d'une proc�dure en contestation d'une d�cision de l'assembl�e des propri�taires d'�tages.
4.1.1 Se fondant sur l'art. 97 LTF, le recourant reproche en substance aux juges cantonaux de l'avoir emp�ch� d'attaquer les d�cisions prises par le Groupement r�unissant les quatre PPE et d'avoir ainsi viol� son droit de propri�taire d'�tage. Il soutient � cet �gard que, contrairement � ce qu'avait arbitrairement �tabli l'autorit� cantonale, l'accord de jumelage des diff�rentes PPE serait nul d�s lors qu'il les priverait de leur autonomie: si l'une d'elles �tait minoris�e et que ses copropri�taires ne pouvaient attaquer les d�cisions prises par les autres propri�t�s par �tages alors que ces derni�res �taient vici�es, il en r�sulterait une restriction illicite � l'autonomie de cette PPE. En l'esp�ce, si le propri�taire d'�tage de la PPE 1 ne pouvait s'en prendre � la d�cision finale qui regroupait les votes des quatre PPE et, par cons�quent � ces quatre votes, l'autonomie de ladite PPE �tait viol�e. Le recourant en conclut que toute d�cision d�coulant de la convention de jumelage litigieuse serait nulle, nullit� fondant sa qualit� pour agir en constatation de la nullit� des d�cisions prises par chaque assembl�e. Le recourant affirme ensuite avoir agi en temps utile, le d�lai de contestation d'un mois ayant bien �t� respect�: la protection des droits des diff�rents propri�taires d'�tages exigeait en effet que, faute d'assembl�e g�n�rale du Groupement, le d�lai pour contester ses d�cisions ne coure qu'� la r�ception du proc�s-verbal faisant �tat du vote final.
4.2 La probl�matique soulev�e par le recourant ne rel�ve pas de l'�tablissement des faits selon l'art. 97 LTF, mais soul�ve en r�alit� une question juridique. A supposer en effet, comme le pr�tend l'int�ress�, que l'utilisation de la terrasse f�t du ressort de chacune des PPE, la question de la violation de ses droits de propri�taire d'�tage pourrait alors se poser d�s lors que l'utilisation contest�e a fait l'objet d'un vote distinct au sein de chaque PPE et que ces votes ont �t� additionn�s dans le cadre du Groupement pour aboutir � la d�cision finale.
Il n'y a n�anmoins pas lieu d'examiner cette probl�matique dans la mesure o� l'argumentation du recourant pr�suppose deux �l�ments de fait qui ne ressortent nullement de l'arr�t cantonal: d'une part, l'assurance que la PPE X.________ 1, dont l'int�ress� est membre, p�t profiter de la location encaiss�e par le Groupement; d'autre part, la qualit� de propri�taire d'�tage de C.________ dans chacune des quatre PPE, sa participation au vote contest� dans chaque assembl�e et le caract�re vici� des d�cisions en r�sultant d�s lors qu'il n'aurait pas �t� admis � y participer. Or, selon l'�tat de fait retenu par la cour cantonale, la terrasse se situe sur l'immeuble no 850, � savoir sur la PPE X.________ 4, et le recourant ne d�montre pas avoir all�gu� et prouv� que la PPE X.________ 1 pourrait partiellement profiter du loyer encaiss� par l'administrateur pour l'utilisation de la terrasse, l'affirmation "si une location avait �t� d�cid�e, nul doute que le loyer aurait �t� vers� en faveur du Groupement de X.________" �tant � cet �gard insuffisante; il ne ressort ensuite nullement des faits �tablis par la cour cantonale que C.________ d�tiendrait des parts d'�tages au sein des PPE X.________ 2 et 3 et l'affirmation p�remptoire du recourant � ce propos ne suffit pas � retenir pareille all�gation. Dans la mesure o� le recourant se fonde sur un �tat de fait diff�rent de celui retenu par la cour cantonale, dont il n'a pas remis en cause le caract�re pr�tendument incomplet en pr�sentant des all�gations pr�cises ou en offrant des preuves r�sultant des pi�ces du dossier, ses critiques sont irrecevables (consid. 2.2 supra).
4.3 Les consid�rations qui pr�c�dent rendent sans objet les griefs que le recourant d�veloppe sur le fond.
Le recourant r�clame ensuite la constatation de la nullit�, subsidiairement l'annulation de la "d�cision" relative aux bo�tes aux lettres et � la petite terrasse sous l'arcade de la PPE 4. Il ne d�veloppe cependant pas ses critiques sous l'angle de la nullit�, mais sous celui de l'annulation exclusivement.
5.1 Le tribunal cantonal a relev� qu'aucune assembl�e ne s'�tait prononc�e sur cette question, l'affaire ayant �t� close sans vote. En tant qu'aucune d�cision n'avait �t� rendue sur cet objet, aucune contestation au sens de l'art. 712m al. 2 CC n'entrait en ligne de compte. Quant � la question de savoir si une d�cision de non-entr�e en mati�re aurait �t� rendue, � laquelle le recourant aurait �ventuellement adh�r�, elle pouvait demeurer ouverte d�s lors que la voie de droit recevable n'�tait pas celle de l'art. 712m al. 2 CC, mais celle de l'action confessoire (art. 737 ss CC).
5.2 Le recourant admet d'abord que les assembl�es ne se sont pas prononc�es sur ces questions, mais affirme que lui-m�me ainsi que diff�rents propri�taires d'�tages souhaitaient n�anmoins qu'elles le soient. L'administrateur aurait cependant rendu toute discussion impossible et d�cid� de ne pas soumettre au vote cette question, le proc�s-verbal d�montrant d'ailleurs que la parole n'aurait pas �t� donn�e aux personnes pr�sentes. Or, on ne saurait d�duire leur accord de leur absence de consultation. En tant qu'un propri�taire qui s'abstient peut l�gitimement contester une d�cision prise par l'assembl�e des propri�taires d'�tages, le recourant devrait �tre en l'esp�ce admis � contester le refus de soumettre au vote la question litigieuse.
5.3.1 Constituent des d�cisions au sens de l'art. 75 CC, applicable sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC, les d�cisions de non-entr�e en mati�re, de m�me que les d�cisions par lesquelles il est d�cid� de ne pas statuer sur un point d�termin� (HANS MICHAEL RIEMER, Berner Kommentar, 3e �d. 1990, n. 11 ad art. 75 CC). La qualit� pour contester une d�cision appartient � tout propri�taire d'�tage qui n'y a pas adh�r� (condition � rattacher � l'interdiction de l'abus de droit [RIEMER, op. cit., n. 53 ad art. 75 CC]), l'action devant �tre intent�e dans le d�lai p�remptoire (ATF 85 II 525 consid. 3; 135 III 489 consid. 2.2) d'un mois � compter du jour o� le demandeur a eu connaissance de la d�cision (art. 75 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC).
A la lecture du proc�s-verbal de l'assembl�e des propri�taires d'�tages de la PPE X.________ 1 du 16 juin 2008, il ressort que la question soumise par le recourant a �t� formul�e lors de dite assembl�e. L'administrateur, plan de constitution de PPE � l'appui, a alors inform� les propri�taires d'�tages que le passage concern� n'�tait pas sujet aux servitudes de passage et l'affaire a ainsi �t� close. Il faut en d�duire que les propri�taires d'�tages ont implicitement renonc� � traiter cette question particuli�re, les explications fournies par l'administrateur les ayant convaincus de l'absence d'int�r�t � en discuter. Non seulement le recourant ne saurait s'en pr�valoir aujourd'hui sans se voir reprocher un comportement abusif: pr�sent � l'assembl�e, il se devait d'intervenir pour solliciter le traitement plus approfondi de sa demande ainsi que la mise sur pied d'un vote en bonne et due forme � cet �gard. Mais il convient �galement de lui reprocher la tardivet� de son action: celle-ci a �t� interjet�e le 5 ao�t 2008 et la d�cision de ne pas soumettre la probl�matique au vote a �t� prise au cours de l'assembl�e des propri�taires du 16 juin 2008.
5.3.2 Il d�coule de ce qui pr�c�de que les griefs li�s au fond de la question elle-m�me, �galement soulev�s par le recourant dans la seconde partie de son argumentation, sont sans objet.
En conclusion, le recours est rejet�, dans la mesure de sa recevabilit�, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). Aucune indemnit� de d�pens n'est accord�e aux intim�es qui n'ont pas �t� invit�es � se d�terminer.