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Timestamp: 2017-10-18 20:50:03+00:00
Document Index: 132198432

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'art. 641', 'art. 712', 'ATF ', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 712', 'art. 33', 'art. 33', 'ATF ', 'art. 712', 'art. 641', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 33', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 661', 'art. 662', 'art. 661', 'art. 655', 'art. 662', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 641', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 33', 'art. 33', 'art. 712', 'art. 33', 'art. 661', 'art. 662', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 712', 'art. 9', 'art. 33', 'art. 641', 'art. 64', 'art. 655']

3. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile dans la cause époux Y. contre X. (recours en réforme)
Art. 712a ss CC; art. 641 al. 2 CC; litige entre deux propriétaires d'étages au sujet d'un espace que chacun d'eux estime être compris dans ses parties exclusives.
Nature et constitution de la propriété par étages (consid. 3.1 et 3.2). Portée du plan de répartition; possibilité de le rectifier après l'exécution des travaux dans le cadre d'une action en rectification des parts (consid. 3.3-3.5).
Cas d'une mezzanine, aménagée lors de la construction du bâtiment dans une unité d'étage, qui se prolonge au-delà du mur mitoyen séparant l'unité d'étage en question de celle d'un propriétaire voisin (consid. 4).
Par demande du 20 novembre 2003, X. a ouvert action contre les époux Y. devant le Président du Tribunal de l'arrondissement de l'Est vaudois, en sollicitant notamment l'autorisation de procéder à l'enlèvement de la construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° x et à la remise en état du mur mitoyen, aux frais des défendeurs. Ces derniers ont conclu notamment au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, au rétablissement de la situation antérieure, aux frais du demandeur, ainsi qu'à l'autorisation de déposer au registre foncier les plans corrigés de leur appartement n° y.
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3.1 En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (art. 712a al. 1 CC). Le droit du propriétaire d'étage se présente ainsi comme un droit de propriété sui generis, qui comporte deux éléments indissolublement liés: d'une part, un droit de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et d'autre part, un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 121 III 24 consid. 2a et la jurisprudence citée; STEINAUER, Les droits réels, t. I, 3e éd. 1997, n. 1122 et 1125; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, vol. IV/1/5, 1988, remarques préliminaires n. 31-35 ad art. 712a-712t CC).
3.1.2 Tandis que les parties exclusives font l'objet d'un droit exclusif d'un propriétaire d'étage, les parties du bâtiment qui sont des
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parties communes au sens de l'art. 712b al. 2 et 3 CC sont soustraites à la maîtrise individuelle d'un seul propriétaire d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 2 ad art. 712b CC). L'art. 712b al. 2 CC désigne un certain nombre d'éléments du bâtiment qui doivent impérativement constituer des parties communes et sont donc soustraits à l'emprise exclusive d'un propriétaire d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 138 ad art. 712b CC). Selon l'art. 712b al. 3 CC, les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme - et donc aussi à l'exigence de la forme authentique (cf. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 81 ad art. 712b CC et les références citées) -, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut, elles sont présumées être l'objet du droit exclusif.
3.2.2 Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'art. 712e al. 1 CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que la loi appelle part (Wertquote; quota di valore). La
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part est la notion arithmétique qui définit la proportion du droit de propriété revenant au propriétaire concerné; elle exprime l'ampleur de la position juridique de chaque propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en copropriété par étages (ATF 127 III 142 consid. 2a; ATF 116 II 55 consid. 5a; WERMELINGER, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 712e CC et les références citées).
3.4 La constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre foncier (art. 33c al. 2 ORF). L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du registre foncier, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution des travaux (art. 33c al. 3 ORF). Cette communication sert de document justificatif pour radier la mention; elle doit attester que la répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi avant la construction; si la répartition a été modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier (ATF 119 II 212 consid. 2b; WERMELINGER, op. cit., n. 142 ad art. 712d CC). Comme, en règle générale, seul le plan de répartition permet de visualiser précisément les limites entre les différentes
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unités d'étages ou entre celles-ci et les parties communes, les propriétaires d'étages ont un intérêt légitime à le rectifier, s'il y a lieu, après l'achèvement du bâtiment, en produisant un nouveau plan de répartition signé par tous (NEF, op. cit., p. 13 s.).
3.6 Le propriétaire d'étage est, comme tout propriétaire foncier, au bénéfice de certains moyens de défense contre les personnes qui troublent ses droits; pour ses parties exclusives, il dispose ainsi, à l'encontre aussi bien des tiers que des autres propriétaires d'étages, des mêmes actions qu'un propriétaire foncier ordinaire; il peut notamment faire valoir les actions de l'art. 641 CC et en particulier exercer l'action dite négatoire ( actio negatoria ) en vue d'interdire un trouble porté à sa propriété (WERMELINGER, op. cit., n. 191, 193 et 199 ad art. 712a CC; STEINAUER, Les droits réels, n. 1233 et 1234; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 124 ad art. 712a CC).
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4.1 En l'espèce, le demandeur se plaint d'être troublé par les défendeurs dans son droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement son unité d'étage, du fait de l'empiétement résultant du prolongement de la mezzanine et du réduit des défendeurs sur un espace qu'il estime être compris dans ses parties exclusives. De leur côté, les défendeurs se plaignent d'être troublés par le demandeur dans leur droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement leur unité d'étage, du fait que les travaux de construction entrepris par le demandeur les priveraient du prolongement de la mezzanine et du réduit qu'ils estiment être compris dans leurs parties exclusives. Il convient dès lors de déterminer ce qui relève des parties exclusives du demandeur, ce qui relève des parties exclusives des défendeurs et ce qui relève des parties communes.
4.3 Si, avant l'achèvement du bâtiment, la répartition a été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi
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avant la construction, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier, conformément à l'art. 33c al. 3 ORF (cf. consid. 3.4 supra). Or en l'espèce, il est constant qu'il n'a pas été transmis de nouveau plan de répartition lors de la communication au bureau du registre foncier de l'achèvement du bâtiment, ni ultérieurement d'ailleurs. Et pour cause, puisqu'il n'apparaît pas que la répartition des différentes unités d'étage et des parties communes ait été modifiée au cours de la construction. Certes, il a dès la construction du bâtiment été aménagé une mezzanine dans l'appartement n° y. Un tel aménagement ne modifiait toutefois pas la répartition, mais relevait du droit du propriétaire de l'unité d'étage en question d'aménager intérieurement ses locaux (cf. consid. 3.1.1 supra). En effet, le droit d'aménagement intérieur (art. 712a al. 1 CC), qui permet au propriétaire d'étage de modifier ses parties exclusives comme il le souhaite, l'autorise notamment à déplacer des parois intérieures et à constituer de nouvelles séparations internes dans son unité d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 36 ad art. 712a CC). Il lui permet donc également, si les locaux s'y prêtent, d'y aménager une séparation interne verticale sous la forme d'une mezzanine (que le dictionnaire Robert définit comme une "plate-forme ménagée à quelque distance du sol, dans une pièce haute de plafond, et à laquelle on accède par un escalier"). Une telle plate-forme, même si les défendeurs la qualifient tautologiquement de "plancher porteur", n'est pas un élément de séparation entre deux niveaux de la propriété par étages et ne constitue donc pas une partie commune (cf. WERMELINGER, op. cit., n. 156 et 159 ad art. 712b CC).
Sur le vu de ce qui précède, la thèse des défendeurs selon laquelle il manquerait les plans concernant les combles ne peut qu'être écartée. C'est au surplus le lieu d'observer que par leur conclusion tendant à être autorisés à déposer au registre foncier les plans corrigés de leur appartement n° y, les défendeurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent, n'exercent pas l'action en rectification des parts prévue par l'art. 712e al. 2 CC. En effet, comme on l'a vu (cf. consid. 3.5 supra), cette action vise la rectification des parts ( Wertquoten ) en raison notamment de modifications apportées au bâtiment; la rectification éventuelle du plan de répartition ne sera que la conséquence, le cas échéant, de la rectification des parts.
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En effet, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les défendeurs ne peuvent prétendre à aucun droit exclusif sur le réduit litigieux. Bien qu'ils aient joui paisiblement de la mezzanine et du réduit litigieux depuis l'acquisition de leur appartement en 1987, il ne peut être question d'appliquer les règles sur la prescription acquisitive des immeubles, que ce soit la prescription ordinaire de l'art. 661 CC ou la prescription extraordinaire de l'art. 662 CC. En effet, la prescription acquisitive ordinaire de la propriété foncière selon l'art. 661 CC ne peut s'exercer que sur un immeuble immatriculé au registre foncier, dont le possesseur est inscrit comme propriétaire (STEINAUER, Les droits réels, t. II, 3e éd. 2002, n. 1581b s.). Si elle peut ainsi s'exercer sur une part de copropriété (par étages) d'un immeuble, qui est elle-même un immeuble au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 4 CC (STEINAUER, ibidem), elle ne peut avoir un objet qui, à l'instar d'une partie d'un bâtiment, n'est pas un immeuble. De même, la prescription acquisitive extraordinaire selon l'art. 662 CC, qui vise l'acquisition en dehors du registre foncier, ne peut avoir pour objet qu'un
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immeuble et non une partie d'un bâtiment telle que le réduit litigieux.
ATF: 118 II 291, 127 III 142, 121 III 24, 130 III 450 suite... , 116 II 55, 119 II 212
Article: art. 712d CC, art. 712b CC, Art. 712a ss CC, art. 641 al. 2 CC suite... , art. 712e al. 2 CC, art. 712a al. 1 CC, art. 712b al. 3 CC, art. 712e al. 1 CC, art. 33b al. 2 ORF, art. 33c al. 1 ORF, art. 712e CC, art. 33c al. 3 ORF, art. 661 CC, art. 662 CC, art. 712a-712t CC, art. 712b al. 1 CC, art. 712a al. 2 CC, art. 712b al. 2 et 3 CC, art. 712b al. 2 CC, art. 712d al. 1 CC, art. 712d al. 2 CC, art. 9 CC, art. 33c al. 2 ORF, art. 641 CC, art. 64 al. 2 OJ, art. 655 al. 2 ch. 4 CC