Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=20.03.2007&Aktenzeichen=XI%20ZR%20414/04
Timestamp: 2020-07-03 17:33:39
Document Index: 301342606

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', '§ 488', '§ 123', '§ 276', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 37', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 123', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 823', '§ 263', 'BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', '§ 286', '§ 525', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 278', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 823', '§ 263', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 355', '§ 355', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

BGH, 20.03.2007 - XI ZR 414/04 - dejure.org
https://dejure.org/2007,5
BGH, 20.03.2007 - XI ZR 414/04 (https://dejure.org/2007,5)
BGH, Entscheidung vom 20.03.2007 - XI ZR 414/04 (https://dejure.org/2007,5)
BGH, Entscheidung vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04 (https://dejure.org/2007,5)
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BGB a. F. §§ 123, 276
BGB §§ 488 ff., 491, 123, 358 Abs. 3
Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank über Risiken eines Mietpools nur beikonkreter Kenntnis spezifischer Risiken, noch nicht bei bloßem Verlangen derfinanzierenden Bank nach Beitritt des Darlehensnehmers zu Mietpool
Anspruch auf Schadensersatz im Zusammenhang mit einem kreditfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung; Pflicht zur Aufklärung über die Nachteile und Risiken einer Mietpoolkonstruktion, die Gefahr überhöht kalkulierter Mietpoolausschüttungen und die Unseriosität des ...
Keine generelle Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank über die Risiken eines Erwerbermodells mit Mietpoolbeitritt
Bauherren- und Erwerbermodell - Aufklärungspflichten der Bank
Vermutung der Kenntnis der kreditgebenden Bank von unwirtschaftlicher Finanzierungskonstruktion (hier: Mietpool) bei institutionalisiertem Zusammenwirken mit Bauträger; Immobilienfonds; Schrottimmobilien; Mietgarantien
Zu den Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen, wenn sie den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem Mietpool zur Voraussetzung für die Darlehensauszahlung gemacht hat
BGB (a.F.) § 123 § 276
Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank im Rahmen steuersparender Bauherren- und Erwerbermodelle
Aufklärungspflichten über Risiken eines Mietpools?
Mietpools bei Schrottimmobilien
BGB §§ 123, 276 a. F.
Böse Schlappe für Badenia
Käufer von "Schrottimmobilien" können sich bei Zusammenwirken von Banken und Anlagevermittlern auf Beweiserleichterungen berufen
kanzlei-klumpe.de , S. 3 (Kurzinformation)
Aufklärungs- und Hinweispflichten einer Bausparkasse bei der Finanzierung sog. "Schrott-Immobilien"
BGH stärkt Verbraucherrechte beim Erwerb von "Schrottimmobilien"
"Mietpools" bei sogenannten "Schrottimmobilien"
123recht.net (Kurzinformation, 22.3.2007)
Schrottimmobilien // Im Falle Badenia Ruinierte Anleger in den Startlöchern
Prozesstaktik - Beitritt zu Mietpool: Aufklärungspflicht der Bank?
Aufklärungspflicht des Kreditinstituts bei Schrottimmobilien mit Mietpool-Konstruktion
ansp.de (Entscheidungsanmerkung)
Schrottimmobilie und Mietpools
Mietpoolbeitritt schafft nicht ohne weiteres Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank! (IMR 2007, 199)
LG Karlsruhe, 05.12.2000 - 11 O 95/00
BGH, 20.06.2006 - XI ZR 414/04
OLG Karlsruhe, 23.11.2007 - 17 U 85/07
OLG Karlsruhe, 10.12.2007 - 17 U 85/07
NJW 2007, 2396
ZIP 2005, 698
ZIP 2007, 2352
ZIP 2007, 954
NZM 2007, 540
VersR 2007, 1518
WM 2007, 876
BB 2007, 1681
BB 2007, 1687
DB 2007, 1462
BauR 2007, 1111
BGH, 13.12.2011 - XI ZR 51/10
Zur Haftung für unterbliebene Adhoc-Mitteilungen aus § 37b WpHG
Allerdings führt der Verstoß gegen eine Rechtspflicht nur zum Ersatz desjenigen Schadens, dessen Eintritt die Einhaltung der Pflicht verhindern soll (vgl. Senatsurteile vom 30. Januar 1990 - XI ZR 63/89, NJW 1990, 2057, 2058, vom 3. Dezember 1991 - XI ZR 300/90, BGHZ 116, 209, 212 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 Rn. 21 f., 28, 42).
Die Aufklärungspflichtverletzung aus einem Finanzierungsberatungsvertrag führt lediglich zu einem Anspruch auf Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (…Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 49 mwN, vom 20. März 2007, XI ZR 414/04, WM 2007, 876 Rn. 42 …und vom 18. März 2008, XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 36).
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt eine Aufklärungspflichtverletzung aus einem Finanzierungsberatungsvertrag lediglich zu einem Anspruch auf Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (vgl. BGH, Urteile vom 9. März 1989 - III ZR 269/87, WM 1989, 665, 667, vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1373, vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419, vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524…, vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 49, vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 Rn. 42 …und vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971 Rn. 36).
Außerdem muss die Bank den kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte Sittenwidrigkeit der Kaufpreisvereinbarung hinweisen (Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881 Tz. 41 m.w.Nachw.).
Die finanzierende Bank ist allerdings nur ausnahmsweise zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises verpflichtet, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw. und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881 Tz. 41).
a) Bei Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzierende Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nicht ohne Weiteres über die damit verbundenen Risiken Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 XI ZR 414/04, WM 2007, 876 ff.).
b) Rechtsfolge einer etwaigen Verletzung einer Aufklärungspflicht über die allgemeinen Folgen eines Mietpoolbeitritts kann lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen sein, die sich durch die Mietpoolbeteiligung ergeben, nicht hingegen ein Anspruch auf Rückabwicklung sämtlicher Verträge (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 21).
c) Da Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse prüfen und ermitteln, kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer ergeben (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41).
Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15).
Dieser Auffassung hat der erkennende Senat - unter ausdrücklichem Hinweis auf das vorliegende Urteil des Berufungsgerichts - bereits mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 20), dem eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde lag, eine Absage erteilt.
Eine weitergehende Aufklärung über die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Konsequenzen schuldete die Beklagte hierzu nicht (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO m.w.Nachw.).
Die entgegenstehende Auffassung des Berufungsgerichts berücksichtigt zudem nicht, dass die Konstruktion der Mietpools dem Umstand Rechnung trägt, dass Anleger, die wie die Klägerin eine Eigentumswohnung an einem weit entfernten Ort erwerben, in aller Regel weder den Willen noch die Möglichkeit haben, sich selbst um die Verwaltung der Wohnung zu kümmern (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO).
Aus einer solchen Aufklärungspflichtverletzung würde, wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 20 f.) im Einzelnen dargelegt hat, lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen folgen, die sich durch die Mietpoolbeteiligung gegenüber einer eigenständigen Verwaltung ergeben.
Vielmehr trägt die Forderung nach Beitritt der Kunden zu einem Mietpool dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung (Senatsurteile BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 19).
Insbesondere hat es nicht festgestellt, dass die Beklagte bereits im Sommer 1994 etwa das Risiko eines eigenen notleidenden Kreditengagements bei der H. Gruppe auf die Erwerber abgewälzt hat (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO).
(1) Richtig an diesen Ausführungen ist, dass im Anschluss an die Urteile des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) und vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f., Tz. 52 ff.) eine erleichterte Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs in Betracht kommt, sofern die Klägerin von dem Vermittler mit evident falschen Angaben durch arglistige Täuschung zum Vertragsabschluss veranlasst worden ist.
In Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts wird nach dieser Rechtsprechung (…BGHZ 168 aaO; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) vermutet, dass die finanzierende Bank von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch evident unrichtige Angaben des Verkäufers oder Vertreibers Kenntnis hatte.
Dass die Beklagte mit der H. GmbH in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hat, hat der Senat bereits mehrfach entschieden (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27).
Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und noch einmal im Einzelnen - unter ausdrücklichem Hinweis gerade auch auf die entgegenstehenden Ausführungen des Berufungsurteils - dargelegt hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27).
Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (…Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45, vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 119, Tz. 43).
Eine solche hätte den Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien vorausgesetzt (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173, vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 44).
Wie der erkennende Senat nach Erlass des Berufungsurteils mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879 f., Tz. 27 ff.) entschieden hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen, deren Verletzung einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch der Darlehensnehmer zur Folge haben kann.
Gleiches gilt, wenn die finanzierende Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04 aaO S. 879, Tz. 27).
Abgesehen davon könnte sich an die vom Landgericht angenommene Pflichtverletzung allenfalls ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten anknüpfen, die gegenüber einer bei ordnungsgemäßer Aufklärung in Anspruch genommenen Finanzierung entstehen, nicht aber ein Anspruch auf vollständige Rückabwicklung des Immobilienerwerbes (in diesem Sinne BGH, Urt.v.20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 42).
Darüber hinaus würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch wegen unzureichender Aufklärung über die Finanzierungskonditionen - wie bereits ausgeführt - nur zu einem Ersatz der durch die ungünstige Finanzierung entstehenden Mehrkosten gegenüber einem herkömmlichen Annuitätenkredit führen (BGH WM 2003, 1370; BGH WM 2004, 172; BGH WM 2004, 417; BGH WM 2004, 521; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 20.3.07 XI ZR 414/04).
Das gilt angesichts des Schutzzwecks der Aufklärungspflicht auch dann, wenn der Anleger bei Aufklärung über die Nachteile der Finanzierung mit Hilfe eines durch eine Kapitallebensversicherung oder durch anzusparende Bauverträge zu tilgenden Festkredits mangels einer anderweitigen Finanzierungsmöglichkeit von der gesamten Anlage abgesehen hätte (BGH, Urt. v. 20.3.07, XI ZR 414/04).
Die Bank trifft insbesondere grundsätzlich keine Pflicht, den Kreditnehmer ungefragt über die steuerliche Sinnlosigkeit der Anlage, Bedenken gegen Werthaltigkeit oder Rentabilität der kreditfinanzierten Immobilie oder die im überhöhten Kaufpreis enthaltene versteckte hohe Provision von mehr als 15 % für den Vermittler (BGH WM 2004, 521 und 1221 und 2349; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 20.3.07, XI ZR 414/04) aufzuklären, da man anderenfalls das Kreditverwendungsrisiko auf die Bank verlagern würde.
Ein solcher Fall ist aber nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist (BGH WM 1988, 561; BGH WM 2003, 918; BGH WM 2004, 620 ) oder der Veräußererseite eine globale Finanzierungszusage erteilt hat (BGH WM 2005, 127; BGH Urt. V. 20.3.2007, XI ZR 414/04).
Diese sind etwa anzunehmen, wenn die Bank ihr aus einer drohenden Insolvenz des Verkäufers oder auch Anlagevermittlers resultierendes eigenes wirtschaftliches Wagnis - etwa ihr Risiko aus einem eigenen notleidenden Kreditengagement - auf den Erwerber verlagert und diesen so mit einem Risiko belastet, das über die mit der Beteiligung an einem solchen Projekt normaler Weise verbundenen Gefahren deutlich hinausgeht (BGH ZIP 1992, 990; BGH NJW 1995, 2218; BGH Urt. V. 20.3.2007, XI ZR 414/04).
Ob der Haftungstatbestand des schwerwiegenden Interessenkonfliktes entgegen der Auffassung der Beklagten auch eine solche Konstellation erfassen kann, kann letztlich dahinstehen (dies in der Tendenz wohl bejahend : BGH Urt. V. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 50), denn allein eine Liquiditätshilfe durch Darlehensgewährungen der Beklagten an die Hnnnnnnnn Gruppe reicht für die Annahme, die Beklagten hätten hier ihr wirtschaftliches Risiko auf die Kapitalanleger abgewälzt, nicht aus.
Das kann aber wiederum nicht durch Wissenszurechnung etwa nach § 278 BGB unterstellt werden, denn die Wissenszurechnung kann nur Folge eines eine Aufklärungspflicht begründenden Tatbestandes sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen (so auch für die Haftung wegen Schaffung oder Begünstigung eines Gefährdungstatbestandes: BGH, Urteil vom 20.3.2007 - XI ZR 414/04 Rdnr. 39).
Anders als einen Anlagevermittler, der dem Anlageinteressenten zu wahrheitsgemäßer, richtiger und vollständiger Information über alle für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände vertraglich verpflichtet ist und der den Anlageinteressenten deshalb jedenfalls über eine im Anlageprospekt nicht ausgewiesene, an den Vermittler gezahlte Innenprovision von 15% und mehr unterrichten muss (vgl. BGH WM 2004, 631 und 1221), trifft eine Bank, die eine kreditfinanzierte Anlage nicht empfiehlt, sondern sich auf ihre Rolle als Kreditgeberin beschränkt, eine solche Pflicht nicht (BGH WM 2004, 521 und 1221 und 2349; BGH WM 2005, 127; BGH WM 2006, 1194, 1200; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04, OLG Frankfurt WM 2006, 2170 und 2207).
Diese Steigerung, die noch erheblich über dem höher als bei Mietwohngrundstücken anzusetzenden Wagnis bei gewerblich genutzten Räumen von bis zu 6 % liegt, lässt sich jedenfalls nicht damit begründen, dass der Kläger einer Mieteinnahmegemeinschaft beigetreten war, denn da das Mietausfallwagnis im Regelfall nicht einzelwohnungsbezogen ermittelt wird, sondern als Durchschnittswert aus mehreren vergleichbaren Wohnungen, kann die Mitgliedschaft in einem Mietpool nicht ohne weiteres eine Erhöhung des Mietausfallwagnisses bewirken (BGH, Urt. V. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 19; OLG Brandenburg, Urteil vom 6.9.2006, 4 U 175/05, veröffentlicht in juris).
Auch der Bundesgerichtshof teilt diese Einschätzung, in dem er in seiner Entscheidung vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04) eindeutig feststellt, dass in der vorsätzlich überhöhten Angabe einer Mietausschüttung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte Miete zugrunde lag, eine arglistige Täuschung über die Rentabilität des Anlagenobjektes zu sehen sei (Rdnr.55).
Insofern ist zu beachten, dass sich die arglistige Täuschung als eine konkrete, dem Beweis zugängliche objektiv evident unrichtige Angabe des Vermittlers oder Verkäufers über gegenwärtige aber auch zukünftige (…Münchner Kommentar- Kramer, BGB, 5. Aufl.,2006, Rdnr. 15 zu § 123) Tatsachen darstellen muss (BGH WM 2006, 2343; BGH BKR 07, 152;… BGH, Urt. v. 13.3.07 - XI ZR 159/05; BGH, Urt. v. 19.12.06 - XI ZR 401/03 und XI ZR 192/04, BGH, Urt. v. 20.3.07 -XI ZR 414/04) und subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen sowie entsprechende Prognosen hierfür nicht ausreichen (…BGH, Urt. v. 19.9.06 - XI ZR 209/04;… BGH, Urt. v. 13.3.07 - XI ZR 159/05).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein zur Aufklärung verpflichtender besonderer Gefährdungstatbestand nur dann anzunehmen, wenn ein Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (BGH WM 1992, 1310; BGH WM 1999, 1032; BGH WM 2004, 172; BGH Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04).
Dabei reicht etwa die in einem Darlehensvertrag vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Valuta von einem Beitritt des Darlehensnehmers zu einem Mietpool abhängig gemacht wird, allein ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren für die Annahme eines besonderen Gefährdungstatbestand, der zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet, nicht aus (BGH WM 2006, 1194; BGH BKR 2007, 152;… BGH, Urt. v. 19.12.06 - XI ZR 192/04; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04).
Nur das Hinzutreten spezifischer Gefahren des konkreten Mietpools, dem der Anleger beizutreten hat, kann eine Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank begründet (BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04).
Die Zurechnung eines entsprechenden Wissens des Vermittlers/Verkäufers nach § 278 BGB scheidet jedenfalls aus, da die Wissenszurechnung allenfalls Folge eines besonderen Gefährdungstatbestandes sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen kann (BGH, Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 39).
Ein Wissen der Beklagten ist schließlich nicht kraft institutionalisierten Zusammenwirkens mit den Vermittlern zu vermuten, denn diese Vermutung, die der Bundesgerichtshof im Interesse einer Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen erstmals in seiner Entscheidung vom 16. Mai 2006 (WM 2206, 1194) angenommen hat, greift nur im Falle einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch den Vermittler oder Verkäufer ein (BGH WM 2006, 1194 und 2343 und 2347; BGH WM 2007, 114 und 440;… BGH Urt. v. 19.12.06 - XI ZR XI ZR 401/04;BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04, n.n.v.;… BGH, Urt. v. 24.4.07 - XI ZR 340/05) und setzt konkrete, dem Beweis zugängliche objektiv evident unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (BGH WM 2006, 2343;… BGH, Urt. v. 13.3.07 - XI ZR 159/05).
Auch eine den Beklagten vorgeworfene bewusst überhöhte Festsetzung des Beleihungswertes der Wohnung in den dem Kläger nicht zugänglich gemachten Unterlagen der Beklagten vermag keinen besonderen Gefährdungstatbestand zu begründen, der zu einer Aufklärungspflicht der Kredit gebenden Bank führen kann, denn der Wert von Sicherheiten wird von der Kredit gebenden Bank nur im eigenen Interesse und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse ermittelt (BGH WM 2001, 1758; BGH WM 2004, 24; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04).
Aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung kann sich grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Darlehensnehmer und damit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04).
Ein Schadensersatzanspruch des Klägers ergibt sich ferner nicht aus §§ 823 Abs. 1, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 263 StGB, 826 BGB, denn mangels vorvertraglicher Pflichtverletzung, insbesondere mangels Darlegung von Unregelmäßigkeiten im Bereich der Mietpoolverwaltung und einer entsprechenden Kenntnis der Beklagten hiervon und mangels Darlegung einer den Beklagten zurechenbaren arglistigen Täuschung über den Mietertrag der vom Kläger erworbenen Wohnung, scheidet auch eine deliktische Haftung aus (vgl. auch BGH Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 45).
Der Anwendung von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehen auch nicht die an die Beklagten geleisteten Zinssubventionen entgegen, denn für die Beurteilung der Üblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Konditionen ist es unerheblich, wie sie intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. BGH, Urt.v.20.3.2007, XI ZR 414/04; Brandenburgisches OLG, Urteil vom 6. September 2006 - 4 U 175/05, beide veröffentlich in juris).
Dies hat der erkennende Senat bereits mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877 f., Tz. 17-22), dem in den wesentlichen Punkten dieselbe - weitgehend wortgleiche - Begründung des Berufungsgerichts und eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde lag, entschieden und im Einzelnen begründet.
bb) Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (aaO S. 879 f., Tz. 27 ff.) ebenfalls entschieden und im Einzelnen begründet hat, ist hingegen der weitere Ansatz des Berufungsgerichts zutreffend, dass die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen können, deren Verletzung einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch der Darlehensnehmer zur Folge haben kann.
Gleiches gilt, wenn die finanzierende Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27).
Anders als zum Mietpool Sch. in dem Rechtsstreit XI ZR 414/04 (…aaO S. 879, Tz. 32 f.) erweisen sich die Feststellungen des Berufungsgerichts, das den spezifischen Umständen des einzelnen Mietpools angesichts der von ihm verfolgten generellen Lösung keine ausreichende Aufmerksamkeit geschenkt hat, auch in diesem Zusammenhang als lückenhaft und nicht ausreichend.
Selbst wenn man die vom Berufungsgericht ermittelte Zahl zugrunde legt, steht - anders als in dem Verfahren XI ZR 414/04, in dem aus einer Aktennotiz hervorging, dass für jenen Mietpool die Ausschüttungen von Beginn an bewusst weit überhöht festgesetzt worden waren - hier auch angesichts der nicht sehr erheblichen nicht berücksichtigten Beträge für Renovierungsaufwand eine zwangsläufig entstehende erhebliche Unterdeckung des Mietpools noch nicht fest.
(2) Als mit der gegebenen Begründung rechtsfehlerhaft erweist sich auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe den Kläger und seine Ehefrau durch ihr Verlangen nach einem Beitritt zu dem Mietpool bewusst oder jedenfalls bedingt vorsätzlich mit spezifischen Risiken des Mietpools belastet (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 680; Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880, Tz. 34).
Wie der erkennende Senat bereits in dem eine vergleichbare Begründung desselben Senats des Berufungsgerichts betreffenden Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04 aaO, Tz. 34 ff.) näher ausgeführt hat, beruht diese Annahme auf einem Verstoß des Berufungsgerichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO folgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu setzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Beweise möglichst vollständig aufzuklären (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 1992 - VIII ZR 202/90, NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, vom 18. November 2003 - XI ZR 332/02, WM 2004, 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524).
Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41) bestätigt und noch einmal im Einzelnen dargelegt hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27).
Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (…Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, 156 f.).
Der Senat hat auch bereits darauf hingewiesen, dass es auf die Frage, ob die Bank mit der überhöhten Verkehrswertfestsetzung eigene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, ebenso wenig ankommt wie auf die Frage, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch die überhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu einem überteuerten Kaufpreis zu veräußern (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO).
Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklären, in Betracht kommt, rechtfertigt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die vom Kläger begehrte Rückabwicklung des Darlehens- oder gar des Kaufvertrages schon deshalb nicht, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten führt (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 42 m.w.Nachw.).
Dies hat der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - bereits mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04 aaO, Tz. 43) zu den dort zugrunde liegenden identischen Ausführungen des Berufungsgerichts entschieden und näher begründet.
Das Berufungsgericht verkennt insoweit die Unterschiede zwischen einer schuldhaften Aufklärungspflichtverletzung und einer Beratungspflichtverletzung, die nur in Betracht kommen kann, wenn zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag geschlossen worden ist (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO, Tz. 44 m.w.Nachw.).
Ob im Anschluss an die Urteile des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) und vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f., Tz. 52 ff.) eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs im Hinblick auf den von der Beklagten veranlassten Mietpoolbeitritt des Klägers und seiner Ehefrau besteht, lässt sich nicht abschließend beurteilen, nachdem sich das Berufungsgericht ausdrücklich nicht veranlasst gesehen hat, im Anschluss an das Urteil vom 16. Mai 2006, mit dem der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt hat, entsprechende Feststellungen zu treffen.
a) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen.
Dies hat der Senat bereits wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten ausgeführt (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27).
Abgesehen davon könnte sich an die vom Landgericht angenommene Pflichtverletzung allenfalls ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten anknüpfen, die gegenüber einer bei ordnungsgemäßer Aufklärung in Anspruch genommenen Finanzierung entstehen, nicht aber ein Anspruch auf vollständige Rückabwicklung des Immobilienerwerbes (in diesem Sinne BGH, Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rdnr. 42).
(cc) Darüber hinaus würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch wegen unzureichender Aufklärung über die Finanzierungskonditionen - wie bereits ausgeführt - nur zu einem Ersatz der durch die ungünstige Finanzierung entstehenden Mehrkosten gegenüber einem herkömmlichen Annuitätenkredit führen ( BGH WM 2003, 1370 [BGH 20.05.2003 - XI ZR 248/02] ; BGH WM 2004, 172; BGH WM 2004, 417 [BGH 02.12.2003 - XI ZR 53/02] ; BGH WM 2004, 521 [BGH 20.01.2004 - XI ZR 460/02] ; BGH WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ; BGH, Urt.v. 20.3.07 XI ZR 414/04 ).
Das gilt angesichts des Schutzzwecks der Aufklärungspflicht auch dann, wenn der Anleger bei Aufklärung über die Nachteile der Finanzierung mit Hilfe eines durch eine Kapitallebensversicherung oder durch an zu sparende Bauverträge zu tilgenden Festkredits mangels einer anderweitigen Finanzierungsmöglichkeit von der gesamten Anlage abgesehen hätte ( BGH, Urt.v. 20.3.07, XI ZR 414/04 ).
Die Bank trifft insbesondere grundsätzlich keine Pflicht, den Kreditnehmer ungefragt über die steuerliche Sinnlosigkeit der Anlage, Bedenken gegen Werthaltigkeit oder Rentabilität der kreditfinanzierten Immobilie oder die im überhöhten Kaufpreis enthaltene versteckte hohe Provision von mehr als 15 % für den Vermittler ( BGH WM 2004, 521 [BGH 20.01.2004 - XI ZR 460/02] und 1221 und 2349; BGH WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ; BGH, Urt.v. 20.3.07 XI ZR 414/04 ) aufzuklären, da man anderenfalls das Kreditverwendungsrisiko auf die Bank verlagern würde.
Ein solcher Fall ist aber nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist ( BGH WM 1988, 561; BGH WM 2003, 918 [BGH 18.03.2003 - XI ZR 188/02] ; BGH WM 2004, 620 [BGH 27.01.2004 - XI ZR 37/03] ) oder der Veräußererseite eine globale Finanzierungszusage erteilt hat ( BGH WM 2005, 127 [BGH 26.10.2004 - XI ZR 255/03] ; BGH Urt.V. 20.3.2007, XI ZR 414/04 ).
Diese sind etwa anzunehmen, wenn die Bank ihr aus einer drohenden Insolvenz des Verkäufers oder auch Anlagevermittlers resultierendes eigenes wirtschaftliches Wagnis - etwa ihr Risiko aus einem eigenen notleidenden Kreditengagement - auf den Erwerber verlagert und diesen so mit einem Risiko belastet, das über die mit der Beteiligung an einem solchen Projekt normaler Weise verbundenen Gefahren deutlich hinausgeht ( BGH ZIP 1992, 990 [BGH 28.04.1992 - XI ZR 165/91] ; BGH NJW 1995, 2218 [BGH 30.05.1995 - XI ZR 180/94] ; BGH Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 ).
Ob der Haftungstatbestand des schwerwiegenden Interessenkonfliktes entgegen der Auffassung der Beklagten auch eine solche Konstellation erfassen kann, kann letztlich dahinstehen (dies in der Tendenz wohl bejahend: BGH Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rdnr. 50), denn alleine eine Liquiditätshilfe durch nicht besicherte Darlehensgewährungen der Beklagten an die ... B.
Das kann aber wiederum nicht durch Wissenszurechnung etwa nach § 278 BGB unterstellt werden, denn die Wissenszurechnung kann nur Folge eines eine Aufklärungspflicht begründenden Tatbestandes sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen (so auch für die Haftung wegen Schaffung oder Begünstigung eines Gefährdungstatbestandes: BGH, Urteil vom 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rdnr. 39).
Anders als einen Anlagevermittler, der dem Anlageinteressenten zu wahrheitsgemäßer, richtiger und vollständiger Information über alle für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände vertraglich verpflichtet ist und der den Anlageinteressenten deshalb jedenfalls über eine im Anlageprospekt nicht ausgewiesene, an den Vermittler gezahlte Innenprovision von 15 % und mehr unterrichten muss (vgl. BGH WM 2004, 631 [BGH 12.02.2004 - III ZR 359/02] und 1221), trifft eine Bank, die eine kreditfinanzierte Anlage nicht empfiehlt, sondern sich auf ihre Rolle als Kreditgeberin beschränkt, eine solche Pflicht nicht ( BGH WM 2004, 521 [BGH 20.01.2004 - XI ZR 460/02] und 1221 und 2349; BGH WM 2005, 127 [BGH 26.10.2004 - XI ZR 255/03] ; BGH WM 2006, 1194, 1200 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ; BGH, Urt.v. 20.3.07 - XI ZR 414/04 , OLG Frankfurt WM 2006, 2170 und 2207).
Diese Steigerung, die noch erheblich über dem höher als bei Mietwohngrundstücken anzusetzenden Wagnis bei gewerblich genutzten Räumen von bis zu 6 % liegt, lässt sich jedenfalls nicht damit begründen, dass die Kläger einer - im Übrigen nie abrechneten und jedenfalls seit 2000 offenbar nicht mehr existierenden - Mieteinnahmegemeinschaft beigetreten waren, denn da das Mietausfallwagnis im Regelfall nicht einzelwohnungsbezogen ermittelt wird, sondern als Durchschnittswert aus mehreren vergleichbaren Wohnungen, kann die Mitgliedschaft in einem Mietpool nicht ohne weiteres eine Erhöhung des Mietausfallwagnisses bewirken ( BGH, Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rdnr. 19; OLG Brandenburg, Urteil vom 6.9.2006, 4 U 175/05 , veröffentlicht in juris).
Auch der Bundesgerichtshof teilt diese Einschätzung, in dem er in seiner Entscheidung vom 20. März 2007 ( XI ZR 414/04 ) eindeutig feststellt, dass in der vorsätzlich überhöhten Angabe einer Mietausschüttung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte Miete zugrunde lag, eine arglistige Täuschung über die Rentabilität des Anlageobjektes zu sehen sei (…Rdnr. 55).
(aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein zur Aufklärung verpflichtender besonderer Gefährdungstatbestand nur dann anzunehmen, wenn ein Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht ( BGH WM 1992, 1310 [BGH 28.04.1992 - XI ZR 165/91] ; BGH WM 1999, 1032 [BGH 02.04.1998 - III ZR 245/96] ; BGH WM 2004, 172; BGH Urt.v. 20.3.07 - XI ZR 414/04 ).
Dabei reicht etwa die in einem Darlehensvertrag vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Valuta von einem Beitritt des Darlehensnehmers zu einem Mietpool abhängig gemacht wird, allein ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren für die Annahme eines besonderen Gefährdungstatbestandes, der zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet, nicht aus ( BGH WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ; BGH BKR 2007, 152 [BGH 19.12.2006 - XI ZR 374/04] ; BGH, Urt.v. 19.12.06 - XI ZR 192/04 ; BGH, Urt.v. 20.3.07 - XI ZR 414/04 ).
Nur das Hinzutreten spezifischer Gefahren des konkreten Mietpools, dem der Anleger beizutreten hat, kann eine Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank begründet ( BGH, Urt.v. 20.3.07 - XI ZR 414/04 ).
Die Zurechnung eines entsprechenden Wissens des Vermittlers/Verkäufers nach § 278 BGB scheidet jedenfalls aus, da die Wissenszurechnung allenfalls Folge eines besonderen Gefährdungstatbestandes sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen kann ( BGH, Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rdnr. 39).
Auch die von den Klägern in Bezug genommenen eigenen Unterlagen der Beklagten (Gesprächnotizen der Beklagten vom 15.8.1994 und 16.3.1995) oder die von den Beklagten durchgeführte Beleihungswertermittlungen reichten nicht aus, ein entsprechendes Wissen der Beklagten zu unterstellen ( BGH Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rdnr. 37, 40 ff).
Ein Wissen der Beklagten ist schließlich auch nicht kraft institutionalisierten Zusammenwirkens mit den Vermittlern zu vermuten ist, denn diese Vermutung, die der Bundesgerichtshof im Interesse einer Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen erstmals in seiner Entscheidung vom 16. Mai 2006 ( WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ) angenommen hat, greift nur im Falle einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch den Vermittler oder Verkäufer ein ( BGH WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] und 2343 und 2347; BGH WM 2007, 114 [BGH 17.10.2006 - XI ZR 205/05] und 440; BGH Urt.v. 19.12.06 - XI ZR XI ZR 401/04; BGH, Urt.v. 20.3.07 - XI ZR 414/04 , n.n.v.; BGH, Urt.v. 24.4.07 - XI ZR 340/05 ) und setzt konkrete, dem Beweis zugängliche objektiv evident unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus ( BGH WM 2006, 2343 [BGH 19.09.2006 - XI ZR 204/04] ; BGH, Urt.v. 13.3.07 - XI ZR 159/05 ).
Schließlich fehlt es auch an der Kausalität der streitgegenständlichen Mietpoolbeitrittsverpflichtung in § 3 des Vorausdarlehensvertrages für die Mietpoolbeteiligung eines Erwerbers, wenn - wie hier - der Mietpoolbeitritt bereits vor dem Abschluss des Darlehensvertrags erfolgte und dem Parteienvortrag nicht zu entnehmen ist, dass sich der Erwerber im Fall einer Aufklärung über etwaige Risiken noch von dem Mietpool hätte lösen können (vgl. BGH Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 -, WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ; BGH, Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rz. 44).
(bb) Auch eine den Beklagten vorgeworfene bewusst überhöhte Festsetzung des Beleihungswertes der Wohnung in den den Kläger nicht zugänglich gemachten Unterlagen der Beklagten vermag keinen besonderen Gefährdungstatbestand zu begründen, der zu einer Aufklärungspflicht der Kredit gebenden Bank führen kann, denn der Wert von Sicherheiten wird von der Kredit gebenden Bank nur im eigenen Interesse und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse ermittelt ( BGH WM 2001, 1758 [BGH 08.05.2001 - XI ZR 192/00] ; BGH WM 2004, 24 [BGH 11.11.2003 - XI ZR 21/03] ; BGH WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ; BGH, Urt.v. 20.3.07 - XI ZR 414/04 ).
Aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung kann sich grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Darlehensnehmer und damit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben ( BGH WM 2006, 1194 [BGH 16.05.2006 - XI ZR 6/04] ; BGH, Urt.v. 20.3.07 - XI ZR 414/04 ).
Ein Schadensersatzanspruch der Kläger ergibt sich auch nicht aus §§ 823 Abs. 1, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 263 StGB , 826 BGB , denn mangels vorvertraglicher Pflichtverletzung, insbesondere mangels Darlegung von Unregelmäßigkeiten im Bereich der Mietpoolverwaltung und einer entsprechenden Kenntnis der Beklagten hiervon und mangels Darlegung einer den Beklagten zurechenbaren arglistigen Täuschung über den Mietertrag der von ihnen erworbenen Wohnung, scheidet auch eine deliktische Haftung aus (vgl. auch BGH Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04 , Rdnr. 45).
Eine Haftung wegen unterbliebener Aufklärung über eine ggf. unzureichende Konstruktion des Mietpools trifft die Beklagte nicht unter dem Gesichtspunkt der Begründung eines besonderen Gefährdungstatbestands (vgl. oben zu 2.), da nicht einmal festzustellen ist, dass sie den Beitritt zum Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat (vgl. BGH, Urt. v. 20.03.2007 - XI ZR 414/04 - NZM 2007, 540, Tz. 19).
Eine arglistige Täuschung unter Vorspiegelung evident unrichtiger Tatsachen setzt voraus, dass dem Kunden eine Mietpoolausschüttung in bestimmter Höhe versprochen wird, ohne dass auf die systematische Unterdeckung des Mietpools hingewiesen wird (…BGH, Urt. v. 27.05.2008 - XI ZR 132/07 - zitiert nach juris, Tz. 25; Urt. v. 20.03.2007 XI ZR 414/04 - NZM 2007, 540, 542).
Denn die der Rechtsprechung hierfür zu entnehmende Schwelle einer Abweichung beträgt ca. 30 % (vgl. Schoppmeyer , WM 2009, 10, 16; BGH, Urt. v. 20.03.2007 - XI ZR 414/04 - NZM 2005, 540, Tz. 55: Evidenz bei 40 %-iger Überhöhung;… Urt. v. 18.03.2008 -XI ZR 241/06 - zitiert nach juris, Tz. 42: Keine Evidenz bei um 11, 1 % oder 13, 4 % überhöhter Kalkulation der Nettomiete) und ist bei einer Abweichung von 60 % deutlich überschritten.
a) Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird ein deren Haftung wegen Verletzung von Aufklärungspflichten auslösender Wissensvorsprung der finanzierenden Bank vermutet, wenn Verkäufer, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGHZ 168, 1, 23; 169, 109, 115; Urt. v. 20. März 2007, XI ZR 414/04, NJW 2007, 2396, 2400 f.).
(1) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen.
Die Revision verkennt, dass auch in der vorsätzlich überhöhten Angabe einer Mietausschüttung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte Miete zugrunde liegt, eine arglistige Täuschung über die Rentabilität des Anlageobjekts durch evident unrichtige Angaben liegt (Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 55, das dasselbe Anlageobjekt und dieselben Angaben betrifft).
Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880, 882, Tz. 33, 55), das denselben Mietpool betrifft, bereits ausgeführt hat, wird bezüglich dieses Mietpools die Arglist der maßgeblichen Personen bereits durch den Vermerk der M. vom 11. August 1995, den auch das Berufungsgericht zu Recht in den Mittelpunkt seiner Ausführungen gestellt hat, belegt.
Rechtsfehlerfrei - und von der Revision zu Recht nicht beanstandet - ist das Berufungsgericht auch zu dem Ergebnis gelangt, dass auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung - insbesondere ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen der Klägerin, der Wohnungsverkäuferin und dem Vermittler - vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., Tz. 27).
Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, dass Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse prüfen und ermitteln sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse, so dass sich hieraus keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben kann (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302, vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27, vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 119, Tz. 43).
Richtig ist auch, dass dies etwa der Fall sein kann, wenn die Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27 und vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, Umdruck S. 10, Tz. 19).
Dies hätte vorausgesetzt, dass ihr die Praxis systematisch überhöhter Ausschüttungen der M. bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages im November 1995 bekannt gewesen wäre (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880, Tz. 34 f. und vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, Umdruck S. 16 f., Tz. 29 f.).
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