Source: https://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/destituicao-de-sindico/
Timestamp: 2017-05-29 18:57:03+00:00
Document Index: 89492475

Matched Legal Cases: ['artigo 2', 'artigo 22', 'artigo 2', 'artigo 1349', 'Artigo 49', 'Artigo 43']

Destituição de Síndico – Passo a passo | Consultoria Condominial Objetiva e Focada em Resultados por Marco Castro.
Consultoria Condominial Objetiva e Focada em Resultados por Marco Castro.
Materializando Idéias e Agregando Valores ao seu Condomínio e Administradora.
InícioConquista ou Manutenção de Gestão
Projeto de Gestão para CONDOMÍNIOS – Consultoria / Serviços Propostos.
Suporte ao Condômino Insatisfeito
Projeto de Gestão para ADMINISTRADORAS – Consultoria / Serviços Propostos.
Trabalhos Personalizados de Baixo Custo
Apoio ao Síndico – Acompanhamento de Gestão
Revisão e Formatação de Atas
Negativação, Protesto e Ajuizamento de Inadimplentes de Condomínios
Trabalhos Pontuais Diversos – Técnicos, Econômicos e Financeiros
Elaboração, Revisão e Estratégia para Aprovação de Convenção, Reg. Interno.
Elaboração de Planilhas Inteligentes em MSExcel ou BROffice (Botões de Macros e Gráficos)
Relatório de Situação do Condomínio – 12 meses – para anexação a ata da AGO
Elaboração de Blog do Condomínio
Implantação de Normas e Procedimentos Internos – Complemento do Regimento Interno.
Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.
Destituição de Síndico – Passo a passo
Certificação Digital – Maio 2012.
Certificação Digital – Novembro 2011.
Atuações Preventivas
Manutenção Preventiva de Barriletes
Manutenção Preventiva de Colunas d’água.
Manutenção Preventiva de Componentes – Elevadores
Manutenção Preventiva de Circuitos Elétricos
Manutenção Preventiva do Sistema Hidráulico dos Sprinklers – Canteiro de Obras
Manutenção Preventiva do Sistema Hidráulico – Bombas dos Sprinklers
Manutenção Preventiva do Sistema Hidráulico – Bombas de Recalque
Manutenções Diversas – Objetos de Atuações Corretivas Pontuais
Soluções Preventivas Inteligentes e de Baixo Custo – Exemplos
Formulário de Solicitação dos Livros Digitais
Destituição de Síndico / Parâmetros e Procedimentos 1
Abaixo Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação – para reorganizar administrativamente as estruturas econômica, financeira, contábil, jurídica, predial e social de seu Condomínio. Trata-se de uma Panorâmica Objetiva para macro visualização dos níveis de execução das atividades que o conduzirá ao sucesso da implantação de uma Gestão Inteligente, Responsável, Transparente e totalmente Voltada a Resultados. Importante ressaltar que poderei acompanhar todo o processo administrativo da transição da gestão de seu condomínio, em todos os Estados do Brasil – via Internet.
Ao final dos Trabalhos Corretivos, iniciados por decisão do Grupo de Condôminos que vislumbram mudanças radicais no Condomínio, os conduzirei a Alinharem as Idéias aos Interesses Coletivos, formatando a ‘Linha de Base Cronológica das Atividades’ para posterior execução dos trabalhos, conduzindo-os aos objetivos previamente firmados e consubstanciados na Gestão Focada em Resultados. A presente proposta está ancorada na premissa de que os grandes juristas supõem que os legisladores que participaram da elaboração do CCB – Código Civil Brasileiro –, transferiram a decisão da identificação do quorum das assembléias de destituições de síndicos às convenções, dando margens às interpretações diversas quanto à este quorum, ora pela aplicabilidade ou não da Lei n° 4591, fundamentada no artigo 2°, parágrafo 2° da LICCB (Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro) que remete os ditames do quorum à Lei nº 4591 * e em função desta omissão no CCB. * No artigo 22, parágrafo 5° da Lei n° 4591 temos: ‘O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
Dado o exposto, concluo que é melhor pecar pelo excesso de uso de medidas preventivas do que pela sua falta, orientando-os para que, em Assembleias de Destituição de Síndicos, procurem: Obter o quorum de Maioria Absoluta (50% + 1, dos condôminos votantes, proprietários ou procuradores legalmente constituídos) e,
Seguir as instruções do Roteiro abaixo, às quais darão total transparência às suas ações que deverão ser utilizadas (em totalidade) posteriormente, caso haja necessidade, como recursos jurídicos a serem instrumentalizados por profissionais competentes da área de direito – advogados –, com maior probabilidade de sucesso, em todas as instâncias. Importante alertá-los de que o meu entendimento administrativo dos atos jurídicos esta consubstanciado na premissa de que: Os julgamentos das ações ajuizadas, quaisquer que sejam em relação às divergências em condomínios, serão praticados pelos Magistrados com base na disposição concatenada dos atos e fatos documentados com suas respectivas evidências objetivas – documentos materiais complementares –, instrumentalizados de forma metodologicamente estruturada e dentro de princípios jurídicos;
Que tais disposições permitem o enquadramento dos atos e fatos em leis vigentes, sem desvio de curso, ou seja, se a lei é abstrata ou omissa o encadeamento da proposta da ação, bem estruturada e cronologicamente documentada, com todos os seus argumentos, é que conduzirá o Magistrado à sua Decisão.
O que me faz crer que, até que se prove o contrário, que a Transparência Moral do processo o conduzirá às melhores chances de vitória. MINHA PROPOSTA Destituição de Síndico Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação. I. Premissas: A Legislação se observada, jamais poderá ser contrariada. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (Art. 1.355 do CCB);
Com 50% + 1, condôminos na assembléia (maioria absoluta *), votando-se a favor da destituição, o síndico tem que ser destituído, exceto se na Convenção do Condomínio estiver registrada a exigência de um quorum diferente para maior, improvável. * Lembrando que:
Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomínio.
Maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembléia.
A assembléia – AGE – Assembléia Geral Extraordinária tem que ser Especialmente Convocada para Destituição do Síndico (artigo 2, parágrafo 5° da Lei n° 4591);
A decisão deve ser motivada por um ato de má gestão do síndico (artigo 1349).
Comentário: Tudo que possível deve ser registrado em atas de reuniões internas e documentado como evidências objetivas dos fatos relatados – documentos materiais, fotos, falta de entrega de balancetes aos condôminos, ….
Se solicitar os balancetes formalmente ao síndico e ele não os fornecer, reitere a solicitação;
Em havendo administradora, solicite formalmente a administradora com cópia ao síndico, reiterando a solicitação caso não seja atendido.
Comentário: As administradoras são obrigadas legalmente a atenderem as solicitações dos condôminos, quanto ao cumprimento de exigências expressamente ditadas pelo Código Civil * quanto a atender às solicitações feitas por condôminos, extra assembleias, e se não atendidas pelo Síndico, como co-responsáveis pelas pela omissão desse e principalmente por ter contrato para aos interesses coletivos e não os pessoais do Síndico. * Art. 1.348. Compete ao síndico – VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas. II. Roteiro:
1. Formar uma Comissão para trabalhos de Destituição do Síndico;
Comentário: Levantamentos e elaboração da Convocação.
2. Documentar todas as evidências objetivas de má gestão;
Comentário: Tudo que for possível, inclusive com fotos digitais da estrutura do Ed. em obras, depredação, vandalismo, falta de atuação proativa do síndico em querer promover as manutenções corretivas e preventivas, falta de contratos, falta de orçamentos para licitações, FALTA DE ENTREGA MENSAL DE BALANCETES, não aceitar pedidos formais de condôminos que têm interesses em passar os olhos em PASTAS COM DOCUMENTOS ORIGINAIS CONTÁBEIS, não fornecer contratos quando solicitados para que condôminos possam confrontá-los com pagamentos efetuados, não CORRIGIR ATAS conforme solicitado em assembleia posterior e de aprovação, aprovar gastos e investimentos SEM VOTAÇÃO, não divulgar abertamente as dívidas do condomínio e PRINCIPALMENTE AS COM MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL – INSS, FGTS – omitindo-as, não permitir que condôminos inquilinos votem em assuntos que as leis o autorizam, encobrir quorum de votações por maioria sem que exista a maioria, ….
Muito cuidado com DÍVIDAS FEDERAIS que foram geradas pela pessoa jurídica do condomínio e estão registradas em nome do Síndico que a constituiu e, sob seu CPF.
Ao assumir a nova administração, não admita que esta dívida seja transferida à sua pessoa física, ou seja, venha a ser registrada em seu nome e CPF, devendo permanecer como dantes, ou seja, em nome do síndico que a gerou.
3. Preparar a Convocação para a assembléia nos próximos 7 ou mais dias (Assembléia Específica de Destituição);
a. Para que o síndico tenha condições de se defender, o que será considerado positivo no julgamento do processo para pedido de intervenção no condomínio com busca e apreensão de documentos e equipamentos se houver necessidade;
b. Se o Síndico solicitar esclarecimentos, não os deixe sem respostas porem, formalizadas e que assine um protocolo de recebimento;
c. Ideal é que os próprios condôminos proprietários ASSINEM A CONVOCAÇÃO;
d. Para a AGE de Destituição, utilizar procurações dos Condôminos que assinaram a convocação e não pretendem comparecer a AGE de Destituição.
Obs.: Nesta NOVA Convocação, aproveitar para CANCELAR A A.G.O. ou A.G.E. MARCADA INDEVIDAMENTE pelo Síndico.
Comentário: Se não foi feita uma Convocação Específica para Destituição de Síndico, qualquer iniciativa deve ser cancelada e substituída pela Nova Convocação Específica.
4. Pós ‘abaixo assinado da Convocação da AGE de Destituição’, solicitar o maior número de procurações possíveis, evitando-se a falta do condômino na AGE, PARA ASSINATURA DA ATA.
Comentário: Ideal é que essas procurações contenham FIRMA RECONHECIDA, dando-lhe maior efeito jurídico.
5. Durante a Assembléia de Destituição, firmar na ata:
a. A data da destituição, ou seja, o dia e hora que o síndico deverá entregar a chave da administração, preferencialmente ao final da AGE ou no máximo pela manhã do dia seguinte a assembléia;
Comentário: Para que a solicitação de intervenção jurídica com busca e apreensão de documentos e equipamentos possa ser decidida pelo Juiz de Direito.
b. Registrar todas as evidências objetivas que motivaram a destituição;
Entregar os Comunicados de Condôminos (se houverem) ao presidente da mesa, solicitando-lhe que anexe a ata da AGE;
A solicitação por condômino e a viva voz, o obriga a tomar a decisão solicitada, podendo responder judicialmente por não tê-la cumprido.
c. Registrar na ata e Documentar, se possível, todas as evidências de irregularidades que não estejam na Carta de Condômino, levantadas por condôminos na assembléia;
d. Eleger uma Comissão para entregar a ata ao síndico e receber as chaves da administração.
i. Ideal é que contenha no mínimo três condôminos;
ii. Quando for entregar a ata ao síndico, levar mais dois condôminos que não sejam da comissão para assinarem na segunda via do documento (protocolo) como testemunhas, que ele se recusou a receber formalmente a ata;
iii. Em o Síndico se recusando a receber a ata, formalmente e sob protocolo (2ª via da ata), os dois condôminos assinam uma declaração na 2ª via da ata, registrando a recusa do síndico em recebe-la.
6. Ideal é que se tenha no mínimo 50% + 1, presentes na assembléia e, preferencialmente adimplentes;
a. Na assinatura da Nova Convocação, pergunte particularmente ao Condômino se é ou não inadimplente, somente para informar futuramente ao Juiz, caso haja necessidade, de que inadimplentes assinaram o “abaixo assinado” para a convocação e a ata na AGE;
b. Toda transparência dada aos atos e fatos marcarão pontos para a decisão do Juiz quando, se necessário, houver solicitação de intervenção judicial no condomínio e, principalmente, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos no escritório do condomínio (trancado pelo Síndico destituído), na casa do Síndico e em demais locais em que este tenha “escondido” informações do condomínio.
Observação. As buscas e apreensões poderão ser determinadas pelo Juiz, para ser executada por oficial de Justiça, na Administração e nas Residências do Síndico (se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local), com ou sem arrombamento se o mesmo se recusar a acatar a Ordem Judicial.
7. Ao final da assembléia, solicitar que todos assinem a ata que deverá ser redigida definitivamente no momento da assembléia e lida para todos;
Comentário: Em havendo tempo suficiente para digitar a ata, NA ASSEMBLÉIA, para coleta das assinaturas no local, melhor.
8. Em o síndico não entregando as chaves da administração com todos os seus documentos e equipamentos:
a. Solicitar audiência a um Juiz de Direito, levando a ata, os comunicados dos condôminos, a Convenção e todos os demais documentos materiais que comprovem a má gestão e ou má fé do síndico e, que nesta ata, a decisão da assembléia seja registrada de forma bem objetiva e direta com: 1) DECISÃO, 2) QUORUM DA DECISÃO (QUANTIDADE DE VOTANTES FAVORÁVEIS, CONTRÁRIOS E ABSTENÇÕES), E ANEXOS (CARTA DE CONDÔMINO, CONVOCAÇÃO, CONVENÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS EXISTENTES);
b. Solicitar que o juiz promova a intervenção no condomínio e, inclusive, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos – computadores e outros -, em todos os locais possíveis;
c. Enfatizar ao Juiz que existe a Comissão que poderá acompanhar a intervenção e a busca e apreensão, INCLUSIVE NA OU NAS RESIDÊNCIAS DO SÍNDICO DESTITUÍDO.
Comentário: Se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local.
9. A Comissão deverá assumir a gestão interinamente e convocar nova assembléia para eleição de Síndico, ao concluir todos os levantamentos sob os documentos existentes.
11. Comentário: Orientações sobre os procedimentos complementares serão passadas a posteriori e sob demanda.
Se todo o processo for documentado conforme acima referenciado, dando total transparência aos trabalhos, não existem chances de o sindico pós destituição conseguir qualquer regalia jurídica e, acredito que seu advogado o abandone tendo em vista que todas as evidências objetivas o levará à tomada dessa decisão pelo fato de que, ponderando, chegará a conclusão que diante dos atos, dos fatos e das evidências objetivas que serão apresentadas em juízo, perderá a causa se posteriormente ajuizada pelo provável réu – síndico destituído.
Matéria Complementar: Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.
https://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/cancelamento-de-assembleia-geral-ordinaria-caminho-administrativo-e-legal/
Do CCB – Código Civil Brasileiro
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.
Da Lei 4591
Artigo 49 – Os contratantes da construção, inclusive no caso do Artigo 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º – As assembléias serão convocadas, pelo menos, por um terço dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º – A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 4º – Na assembléia os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.
Marco Castro – Consultor de Gestores de Administradoras e Condomínios, Síndico Profissional no RJ e, autor dos livros: 1º) Livro de Gestão / TEORIA e PRÁTICA – ”Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa – A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®.” * Arquivo em PDF ** com 854 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão. 2º) Livro de Instrução / O QUE FAZER AO ASSUMIR A GESTÃO –“KIT A.G.O. – Assembléia Geral Ordinária – Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®.” * Arquivo em PDF ** com 58 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão.
3º Novo Livro: “Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias – Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora ®©” Lançado em dez12 – 801 págs. * Arquivo em PDF ** com 58 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão.
Livros comercializados exclusivamente pelo Autor através do site: http://gestaocondominialobjetiva.wordpress.com/
http://criandoealavancandoempresas.blogspot.com.br/ * Direitos Autorais e Intelectuais Registrados. ** DPF é um Software da Adobe para leitura de textos que pode ser obtido gratuitamente através do link http://get.adobe.com/br/reader/.
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Pesquisando aqui no google encontrei essa página, e parabenizo pelo excelente trabalho.
Sou proprietária e moro em um condomínio de 72 apartamentos. Há 6 meses, fizemos uma assembleia e conseguimos a saída do síndico que agia como ditador, sem dar satisfação a ninguém, além de ser irmão do dono da administradora, e ambos, sobrinhos da ex-síndica. Então o prédio era administrado por uma família que praticou todas as espécies de absurdos, o que me levou a ajuizar uma ação de PRESTAÇÃO DE CONTAS COM EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS dos últimos 5 anos, que ganhei em liminar, na íntegra. Infelizmente a nossa justiça simplesmente não anda.
Mas o nosso problema agora é o seguinte: O síndico que foi eleito, era do nosso grupo. Só que botou as unhas de fora, e só faz o que quer, sem dar satisfação a ninguém. Temos a impressão que aliou-se ao grupo antigo. Por exemplo, temos o Conselho Fiscal do qual faço parte, (não temos sub síndico, porque não consta essa figura em nossa convenção). Temos também duas empresas: uma faz a parte administrativa e a outra faz a parte de terceirização de mão de obra (empregados).
Essa nova gestão começou em 05 de novembro de 2014. As empresas foram contratadas em 01/Dezembro/2014. As prestações de contas de Dezembro, janeiro e fevereiro, só foram entregues no mês de Março. Para piorar a situação, o síndico tem uma viagem programada para o período de 28/04 à 10/05/2015.
Nossa grande dúvida e pergunta: QUEM DEVERÁ ASSUMIR O CONDÔMINIO?
O CONSELHO FISCAL (qualquer membro), ou a EMPRESA QUE FORNECE A MÃO DE OBRA?
Informo ainda, que a nossa Convenção é omissa, em relação a substituição temporária do síndico.
Nos ajude por favor! Posso ligar para o senhor? PRECISAMOS URGENTE DESSA INFORMAÇÃO, PORQUE O SÍNDICO JÁ FALOU QUE NÃO VAI DEIXAR COM O CONSELHO FISCAL E SIM, COM A EMPRESA.
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	22/04/2015 at 8:28 AM	Prezada Senhora Lúcia,
Tendo em vista que existe omissão na Convenção de seu Condomínio, cabe ao Síndico agir em conformidade com os ditames do Código Civil, abaixo transcrito.
Lei nº 10.406, de 10/01/2002	publicação: Diário Oficial do dia 11/01/2002 Código Civil Brasileiro
Prepare uma Carta ao Síndico, entregando-a sob protocolo, com cópia à administradora, indicando que os Condôminos abaixo assinado (quórum de 2/3) sugerem a indicação do Presidente do Conselho ou Conselheiro mais velho a assumir a gestão na ausência deste, caso contrário convocarão assembleia nos termos do Art 1.350 quanto à “eventualmente eleger o substituto ” (assembleia pode ser convocada na ocasião), fazendo-se cumprir a lei consoante interesses dos demais condôminos.
Skype e Hotmail: marcoagcastro@hotmail.com
Cels.: 55 21 980315200 Tim / 996131211 Vivo / 991770012 Claro / 989306198 Oi
Resposta	Rocha Viviane	26/09/2014 at 10:45 AM	Bom dia Dr Marco… Estou lendo suas respostas e gostaria que pudesse me tirar algumas dúvidas por favor. Sou moradora de uma prédio popular, o qual foi eleito um novo sindico. A sindica anterior, foi tirada através de abaixo assinado pois não apresentava notas em nada que era comprado, e ela mesma quem fazia os comprovantes de gastos… Enfim o sindico atual quem passou a lista p os moradores assinarem… Más se faz uns 6 meses, ele tbm já não convoca ngm para apresentar nada que se gasta. Ele disse que a conta do prédio está bloqueada e ele não consegue mecher.Porém ele consegue apenas pagar as contas de água,luz do condominio. e pagar a limpeza, e até o salário dele de R$800. Eu fazia parte da comissão, e quando citei a ele que fizesse comprovantes de pagamentos, ele começou a gritar comigo,que eu queria já muita coisa, que eu não abrisse mais a boca para falar o que não entendo. e que ele não teria obrigação de provar nada para ninguém. E sem me comunicar,me excluiu da comissão. Os moradores ficaram revoltados quando souberam pois viram que eu iria sempre estar buscando a verdade.Más todos aqui tem receio dele,até mesmo porque ele tem processos por roubos a mão armada,roubo em quadrilha, vários processos no stj. Então as pessoas sentem medo,e ngm fala nada,senão somente eu. A advogada que foi contratada para cuidar junto deles do nosso prédio,quando citei a ela que ele tinha esse ficha extensa, ela citou que isso não tem problemas, pois para ser sindico não se necessita ser ficha limpa…Ele ofende os moradores, idosos então…E com palavras baixas…Ontem presenciei uma discussão dele com 1 morador porcausa do carro estacionado errado. Ele desçeu tanto o nível, que gritou para todos escutarem, Eu tirei 20 anos de cadeia, você vai levar uma comigo? não vai respeitar ? eu to mandando você tirar o carro e colocar correto. e foi indo na direção da esposa do rapaz, que provavelmente respondeu algo….O rapaz educamente apenas pediu que ele parasse e que ele iria arrumar o carro…Más ele tornou a gritar, vai levar uma comigo,que tirei 20 anos de cadeia? então isso não é atitude de sindico, pois ele está a tentar intimidar os moradores, com a ficha suja que ele teve no passado…Por favor, o que pode ser feito nesse caso..Obgd e aguardo.
Resposta	maria	11/09/2014 at 2:22 PM	boa tarde, nós juntamos 91 assinaturas(1/4) para convocar a assembleia de destituição do sindico, e a adm convocou a assembléia legalmente e mandaram comunicado que tenho até impresso, marcado para dia 27/09. Agora a síndica foi lá com 3 assinaturas que gostariam de ser retiradas do abaixo assinado, e com isso eles cancelaram a nossa assembléia e convocaram outra no dia 23/09 a pedido da sindica(que marcou para desviar o foco). Isso é correto? uma assembléia depois de marcada, ser revogada?
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	11/09/2014 at 6:19 PM	Prezada Senhora Maria,
Uma assembleia convocada especificamente por 1/4 dos condôminos para destituição de síndico SOMENTE PODE SER CANCELADA PELOS MESMOS CONDÔMINOS.
A síndica e ou a administradora não tem poderes legais para cancelar essa convocação.
No mínimo o que ela poderia ter feito é convocar uma assembleia para um ou mais dias antes da data da assembleia convocada pelo grupo que quer a destituição dela.
Se precisarem de consultoria no período de transição, mando a proposta.
O custo é irrisório e se o seu grupo assumir a gestão, submeto um contrato de consultoria mensal com o condomínio, sem qualquer compromisso de obrigação de fecha-lo.
Aguardo seu retorno, Att,
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	18/07/2015 at 7:51 PM	Conforme respondido na ocasião, Assembleia Convocada legalmente e por quorum qualificado para Destituição de Síndico ou outra qualquer não podem ser CANCELADAS, exceto se por quorum maior que o da Convocação.
Trata-se de uma interpretação Administrativa e ancorada nos dispositivos de lei.
Resposta encaminhada à Condômina na ocasião.
Resposta	Gisele Santos	31/08/2014 at 8:34 PM	Boa Noite
Sobre a destituição do sindico, moro em um condomínio formado por 224 apartamentos, alguns fechados sem moradores, e vários alugados. São 7 blocos que são auxiliados por cada subsíndico, que já estão cansado da má administração do sindico, pois em apenas 6 meses de gestão já trouxe diversos problemas, falta de manutenção, reivindicações ignoradas, depois de 6 meses e muita luta conseguimos os balancetes, subsíndicos que renunciaram por estar cansados de levar os problemas ao sindico e não serem resolvidos, falta de respeito e autoritarismo do sindico que até mesmo agrediu um proprietário enfim inúmeras coisas que concluímos que ele não esta administrando o condomínio convenientemente, além do mais que ele ganhou a sindicância por que tinha 30 procurações em mãos, algo que consideremos um acumulo de poder nas mãos, já que sua função na época era prestar serviços na portaria, obteve essas procurações talvez de forma arbitraria. Então fizemos um baixo assinado e temos um pouco mais de 1/4 de assinatura para que realize a assembleia, então as perguntas notificamos o sindico e a administradora? Queremos assembleia o mais rápido possível, quem estipula essa data? Outra coisa a administradora disse se no dia da assembleia não tiver um “quórum de 113 pessoas”, não podemos votar para destituição do sindico! Isso é verdade? Achamos que estão protegendo o sindico, se for isso teremos que ficar 2 anos nessa situação! Ou também podemos entrar judicialmente? Agradeço sua atenção e ficarei grata pelas informações.
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	11/09/2014 at 11:58 PM	===================== Transcrição da solicitação ==============================================================================
Respondido em módulos:
1) Sobre a destituição do sindico, moro em um condomínio formado por 224 apartamentos, alguns fechados sem moradores, e vários alugados. São 7 blocos que são auxiliados por cada subsíndico, que já estão cansado da má administração do sindico, pois em apenas 6 meses de gestão já trouxe diversos problemas, falta de manutenção, reivindicações ignoradas, depois de 6 meses e muita luta conseguimos os balancetes, subsíndicos que renunciaram por estar cansados de levar os problemas ao sindico e não serem resolvidos, falta de respeito e autoritarismo do sindico que até mesmo agrediu um proprietário enfim inúmeras coisas que concluímos que ele não esta administrando o condomínio convenientemente, além do mais que ele ganhou a sindicância por que tinha 30 procurações em mãos, algo que consideremos um acumulo de poder nas mãos, já que sua função na época era prestar serviços na portaria, obteve essas procurações talvez de forma arbitraria. 2) Então fizemos um baixo assinado e temos um pouco mais de 1/4 de assinatura para que realize a assembleia, então as perguntas notificamos o sindico e a administradora? Queremos assembleia o mais rápido possível, quem estipula essa data? 3) Outra coisa a administradora disse se no dia da assembleia não tiver um “quórum de 113 pessoas”, não podemos votar para destituição do sindico! Isso é verdade? Achamos que estão protegendo o sindico, se for isso teremos que ficar 2 anos nessa situação! 4) Ou também podemos entrar judicialmente? Agradeço sua atenção e ficarei grata pelas informações.
Quanto a questão 1 demarcada acima – Tudo é uma questão de liderança e o que vejo é o que está faltando aos condôminos que estão insatisfeitos, principalmente aos subsíndicos que renunciaram por falta de capacidade de orquestrarem mudanças e de organizarem os Condôminos para colocarem o “trem” no trilho.
Documente formalmente, quando possível, todas as irregularidades cometidas pelo atual síndico – Falta de entrega/distribuição de balancetes mensais (obrigatório); contratações sem licitações; falta de pagamento de contas, principalmente as públicas – federais, estaduais e municipais –; superfaturamentos; faturamentos sem respaldo contratual; faturamentos e contratos sem respaldo/aprovação em assembleias; dívidas trabalhistas e de concessionárias; ….
Tudo que puderem “juntar” formalmente lhes servirá de respaldo para futuros desdobramentos jurídicos pós destituição.
Quanto a questão 2 demarcada acima – Não existe notificação ao síndico e ou a administradora e sim uma convocação formal de assembleia específica para destituição do síndico – Convocação de Assembleia para Destituição do Síndico –, com data marcada da assembleia.
Prepare-a em DUAS VIAS ORIGINAIS e assinadas por quantos condôminos possíveis (prevalece a quantidade que conste na convenção) e se omissa, ideal é que seja 50% +1 dos condôminos proprietários ou representantes legalmente constituídos (um por unidade).
Quanto a questão 3 demarcada acima – Quanto ao quórum na assembleia, prevalece o que está escrito em sua convenção e se omissa, pode ser 2/3 MAS EXISTEM CONTRADIÇÕES JURÍDICAS e talvez por esse motivo a administradora tenha dito que necessite dos 113 condôminos.
Se conseguir 2/3 pode destituí-lo, sem preocupação e, se o mesmo impetrar ação de anulação da assembleia, daí é necessária toda a documentação que lhe dê suporte quanto às irregularidades do síndico para convencer o juiz que a causa é justa e a chance de ganho é enorme, o que não acontece se não tiver a documentação.
Um outro ponto importante. Em conseguindo o quórum de 50% + 1 condômino, embora precise também da documentação que dê respaldo a decisão do grupo de destituí-lo, não precisa que seja tão intensa tendo em vista que basta um ponto sequer agravante que qualquer síndico pode ser destituído, até mesmo e principalmente por não distribuir balancetes, ou seja, não prestar contas.
Quanto a questão 4 demarcada acima – Não existe a condição de destituir síndico via justiça sem que haja uma assembleia de destituição e convocada especificamente para esse fim como determina a lei.
Em havendo um maior interesse em que eu acompanhe o grupo como Consultor *, o custo é irrisório ao grupo, ou seja, proponho um dispêndio de R$ 450,00 – quatrocentos e cinquenta reais – mensais (pagamento antecipado) até a destituição e se o grupo assumir a administração, fechamos um contrato de valor semelhante para os seis primeiros meses até que coloquemos toda a administração alinhada com os interesses dos condôminos e na forma da lei.
* Oriento e elaboro toda a documentação que dê respaldo a destituição, naturalmente em função das informações que me passe, com reuniões periódicas via Skype com os Membros da Comissão de Destituição.
Marco Castro – Consultor de Empresários, Empreendedores, Gestores de Condomínios e
Gestor Profissional de diversos condomínios no RJ ————————————————————————————————————————
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•	Livro “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa ®©” – 854 págs e,
•	Livro “KIT A.G.O. – Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®©” – 58 págs.
•	Livro “Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias – Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora ®©” – 801 págs.
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Resposta	Rita Góes	30/07/2014 at 3:36 PM	Boa Tarde Marco, tenho uma dúvida: Quando o síndico é destituído, a sua equipe como vice e conselho fiscal também sai?
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	18/07/2015 at 7:54 PM	Como respondido na ocasião, sendo o síndico destituído, todo o seu Staff deve “pedir para sair”.
Em não acontecendo, destitua-os também se foram coniventes com as irregularidades cometidas e as quais foram objetos da destituição.
Resposta	Rosana de Souza	02/07/2014 at 2:33 PM	Olá Marcos,
Sou moradora de um Conjunto Residencial de apartamento, somos 164 moradores, estamos
procurando um advogado na consultoria de destituição de sindico, que nos acompanhe passo
Preciso ter noções de quanto custaria para o nosso condomínio esta consultoria.
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	04/07/2014 at 11:54 AM	Prezada Senhora Rosana,
Posso prestar Consultoria em Gestão em todos os trabalhos até a Assembleia de Destituição, o que envolverá 1) Orientações quanto aos levantamentos para preparo da documentação dos problemas objeto da destituição; 2) Elaboração de Comunicados Diversos ao Síndico atual e aos Condôminos; 3) Elaboração do Documento de Abaixo Assinado para Convocação de Assembleia de Destituição (tem que ser específica para tal); 4) Instruções quanto a se eleger Comissão para trabalhos pós-destituição; 5) Orientações quanto aos procedimentos na assembleia de destituição e 6) Orientações quanto aos procedimentos de instruções ao advogado a ser contratado pelo condomínio, SE NECESSÁRIO, para AJUIZAMENTO DE PROCESSO COM OU SEM BUSCA E APREENSÃO DE OBJETOS E DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO que estejam de posse do atual síndico a ser deposto.
O custo estimado para o seu condomínio é de R$ 492,00 – quatrocentos e noventa e dois reais – (três reais por condômino), por mês, livres de encargos e a ser depositado antecipadamente em minha conta corrente a ser fornecida com o seu “DÊ Acordo” aposto nesse e-mail.
Acredito que o processo seja finalizado como de costume em no máximo de dois meses (ideal são 30 dias), em havendo agilidade dos Senhores que ficarão a frente dos trabalhos no Condomínio.
Entenda que um Processo de Destituição bem documentado muitas vezes termina administrativamente e sem necessidade de ajuizamento por ambas as partes.
A Consultoria é pela WEB – Skype, Hangouts, entre outros softwares de fala gratuitos, e-mail e ou telefone (por conta do contratante) – e, ao final dos trabalhos fica aberta a possibilidade de contratação de Consultoria ao Condomínio, pelo novo Gestor que o assumir, sem qualquer compromisso de obrigatoriedade da contratação.
Em necessitando de maiores esclarecimentos meus contatos estão ao final.
Em querendo marcar uma videoconferência via Skype, na qual participem vários condôminos interessados em participar de sua Comissão de Destituição, agendamos previamente o melhor momento de sua preferência – manhã, tarde ou noite – na qual poderemos sanar dúvidas de todos.
Marco Castro – Consultor de Gestores Empresários/Empreendedores e de Condomínios – Síndicos.
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=> Livro “Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias – Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora ®©” – 801 págs.
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Resposta	Marcos Barbosa	27/05/2014 at 8:36 AM	_ Bom dia Marco Castro, parabéns pela iniciativa no esclarecimento de um fato tão desgastante que é a Destituiçao de Síndico…
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	27/05/2014 at 11:53 AM	Prezado Marcos Barbosa,
Estou a disposição para todas as demandas que estejam dentro dos campos de meus conhecimentos e atuações profissionais.
Marco Castro – Consultor de Gestores Empreendedores e de Condomínios
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Resposta	Mauricio	26/03/2014 at 11:05 AM	Bom dia Marco
Preciso esclarecer uma dúvida. Nosso sindico, nos ultimos anos vem fazendo gastos consideraveis em “serviços gerais”, sem discriminação nas notas ou boletos, sempre com os mesmos prestadores de serviços e ainda sem apresentar 3 orçamentos.
Pergunto: existe lei que obrigue a apresentar 3 orçamentos? Ele pode apresentar este tipo de nota ou boleto?
Isso justificaria uma possivel destituição?
Faço parte do conselho fiscal, como posso barrar este procedimento?
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	04/07/2014 at 12:01 PM	Prezado Senhor Maurício,
Em retorno a vossa solicitação, informo que os gestores dos condomínios não têm obrigação de fazer licitação para contratações embora essa seja a prática mais ética e administrativamente correta, mesmo tratando-se de condomínio – pessoa jurídica “privada”.
Quanto a destituição, partindo-se do princípio declarado pelo Senhor de que o Sindico não presta contas e não encaminha balancetes mensais ao Senhor e demais proprietários, isso por si só já é um agravo para que uma comissão de moradores constituídas de 50% mais um (existem entendimentos diversos pelos juristas quanto ao quórum de 2/3 e 50% mais um condômino), que garantam a assinatura de uma Convocação de Assembleia especificamente de destituição do Síndico, exerçam seus direitos de se reunirem e destituírem o síndico.
Obs.: Para elaboração da CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA DE DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO, junte todos os documentos que sejam evidências objetivas de má administração, levando-os a assembleia e documentando a ata da destituição com essas evidências objetivas para que posteriormente esse síndico destituído não venha a anulá-la ou mesmo pleitear juridicamente seu retorno e indenização por danos morais.
Ancore a decisão da elaboração da Convocação e a Ata da Assembleia em todas as evidências objetivas – documentos – que lhes garantam sucesso presente e futuro caso esse síndico venha pleitear algo.
Em havendo interesse em uma Consultoria Pontual ou mesmo efetiva mensal aos Senhores Gestores, estou a disposição para analisarmos suas demandas e firmarmos um acordo que viabiliza os trabalhos e seja financeiramente justa para ambas as partes.
Marco Castro – Consultor de Gestores de Condomínios e Empresários quanto a Alavancagem Econômica e Financeira de Condomínios em Empresas
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Skype * e Hotmail: marcoagcastro@hotmail.com
Resposta	Roberto Pereira de Souza	12/08/2013 at 3:55 PM	Boa Tarde Marco Castro. Parabéns pela explicação clara e objetiva na matéria “destituição do síndico” acima. Venho por meio deste instrumento, pedir, se possível, que tire uma dúvida que temos como condôminos; É necessário que o abaixo assinado para destituição do síndico de um condomínio seja assinada apenas por condôminos proprietários?…ou ela poderá ser assinada também por condôminos locatários que não estão contentes com a administração atual?…Afinal, eles são os mais atingidos por essa má administração do síndico atual….Desde já, agradeço sua atenção e volto a parabeniza-lo mais uma vez pelo excelente blog. …Roberto…
Resposta	Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.	13/08/2013 at 11:57 PM	Prezado Senhor Roberto,
Em relação a sua consulta venho a esclarecer que não necessariamente existe obrigação de que todos os signatários sejam proprietários.
Na realidade, importante, tendo em vista que a legislação não entra em detalhes e existem várias correntes de entendimentos entre juristas famosos, é que se proceda conforme ditames legais quanto a transferência de poderes e através do uso de procuração para que em futuro próximo ou remoto não existam questionamentos que não possam ser comprovados com evidências objetivas da transferência do poder de decisão, ou seja, a procuração do proprietário ao locatário, transferindo-lhes poderes específicos ou totais para tomada de decisões no Condomínio, via assinatura no Abaixo Assinado.
Em tendo um quórum firmado através do Abaixo Assinado, fica sem importância se os demais que o assinaram em complemento não tenham/apresentem o devido instrumento de procuração.
Registre no Abaixo Assinado todos os signatários que apresentarem procuração.
Mais um detalhe. Para que também cubramos a possibilidade da validade da procuração, certifique-se da data de validade e que tenha a assinatura do proprietário reconhecida, ou seja, Firma Reconhecida em Cartório.
Uma vez seja atingido o quórum legal (O IDEAL É QUE SEJA 50% MAIS 1 PROPRIETÁRIO ou inquilino legalmente autorizado) através de assinaturas de proprietários e inquilinos qualificados, não existe juiz que vá questionar o documento comprovadamente e juridicamente completo, INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER CORRENTE DE ENTENDIMENTOS ENTRE MAGISTRADOS.
Lembrando: O Ditado Popular nos ensina que é melhor pecarmos pelo Excesso do que pela Falta de.
Marco Castro – Consultor de Síndicos e Gestores Profissionais de Condomínios e de Empresários e Empreendedores de Administradoras de Condomínios Diversos.
Resposta	Grato por suas colocações. Entre em contato através do meu E-mail marcoagcastro@gmail.com Cancelar resposta	Insira seu comentário aqui...
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