Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?highlight_docid=aza%3A%2F%2F14-07-2011-1C_137-2011&lang=de&type=show_document
Timestamp: 2019-02-16 18:35:59+00:00
Document Index: 267155434

Matched Legal Cases: ['art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'art. 39', 'arrêt ', 'art. 42', 'arrêt ', 'arrêt ']

1C_137/2011 14.07.2011
1C_137/2011
recours contre le jugement de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre administrative 2ème Section, du 15 février 2011.
L'immeuble édifié sur la parcelle 12'383 de la commune de Meyrin, sis aux nos 72-74 rue de la Prulay, est soumis au régime de la propriété par étages (PPE) depuis le 29 septembre 1983.
Par arrêté du 25 mars 2008, le Département des constructions et des technologies de l'information du canton de Genève (ci-après: le DCTI ou le Département cantonal) a autorisé l'aliénation de dix-sept appartements compris dans l'immeuble précité, à savoir les nos 2.05, 2.09, 3.02, 3.06, 4.02, 4.04, 4.06, 4.09, 4.10, 5.04, 5.07, 5.09, 6.01, 6.04, 6.06, 6.09 et 6.11, au profit de la société A.________, dont le but consiste notamment en l'achat, la vente et l'exploitation d'immeubles.
L'autorisation précisait que cette vente "en bloc" ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individuelle des dix-sept appartements concernés en application de l'art. 39 al. 4 let. d de la loi cantonale du 25 janvier 1996 sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR).
Le 18 mars 2009, A.________ a requis du Département cantonal l'autorisation d'aliéner les appartements nos 3.02, 4.09 et 4.10 à B.________et les appartements nos 2.05, 5.04 et 6.11 à C.________.
Par arrêté du 31 mars 2009, le DCTI a délivré les deux autorisations requises. Celles-ci précisaient qu'elles ne pourraient être invoquées ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des appartements concernés en application de l'art. 39 al. 4 let. d LDTR et que les droits et obligations découlant des contrats de bail en cours conclus au bénéfice de différents locataires seraient repris par les acquéreurs.
L'Association genevoise de défense des locataires (ci-après: l'Asloca) a recouru contre les autorisations précitées, publiées dans la Feuille d'avis officielle du 3 avril 2009, auprès de la Commission cantonale de recours en matière de constructions (remplacée par la Commission cantonale de recours en matière administrative; ci-après: la Commission cantonale).
Parallèlement, le 22 avril 2009, A.________ a déposé auprès du Département cantonal une requête en autorisation d'aliéner l'appartement n° 4.10 de trois pièces à D.________, locataire depuis août 1981. B.________était d'accord de remplacer le lot n° 4.10 par le lot 6.09. Par arrêté du 23 juin 2009, le DCTI a autorisé l'aliénation de l'appartement n° 4.10 de trois pièces au profit de D.________ ainsi que E.________ et F.________. L'Asloca a également recouru contre cette autorisation.
En l'occurrence, s'agissant des deux autorisations de vente en bloc de trois appartements, la recourante ne soutient pas que l'un ou l'autre des motifs d'autorisation prévus à l'art. 39 al. 4 LDTR serait réalisé. Elle ne nie pas davantage que les appartements entrent dans des catégories de logements où sévit la pénurie. Elle critique uniquement la pesée des intérêts à laquelle la Cour de justice s'est livrée.
Dans le cas d'espèce, la Cour cantonale a relevé que les intérêts privés de la recourante étaient de nature économique. Certes, le produit des ventes permettrait la construction de nouveaux logements. Les fonds dégagés seraient toutefois affectés à la création de quatre logements alors que les autorisations délivrées en touchaient sept. Par ailleurs, même si la recourante invoquait des besoins de liquidités, elle ne prétendait pas que les ventes litigieuses seraient véritablement nécessaires pour permettre la réalisation des nouveaux logements.
Quant à l'intérêt public à la conservation d'un parc immobilier locatif, il ressortait des autorisations de vente en bloc litigieuses que les acquéreurs reprenaient les droits et obligations découlant des contrats de bail en cours, ce qui laissait présager que, dans un premier temps à tout le moins, ceux-ci n'étaient pas menacés. Toutefois, la vente de six appartements par lots de trois permettait une transformation progressive de l'immeuble locatif, qui n'était pas indifférente au regard de la LDTR, au vu de la présomption instituée par l'art. 39 al. 3 LDTR en faveur du locataire en place depuis plus de trois ans. La Cour de justice a encore relevé que les aliénations sollicitées intervenaient un an après l'acquisition par la recourante de dix-sept appartements et que de telles ventes aboutissaient à un démembrement progressif de l'immeuble et contrevenaient ainsi à la LDTR.
Ici, comme l'a relevé la Cour de justice, l'intérêt privé de la recourante est de nature purement économique. Même si le produit des ventes devait servir à la construction de nouveaux logements, l'intéressée ne fait toutefois pas valoir ni ne démontre que les fonds dégagés seraient indispensables à cette fin. Par ailleurs, l'Asloca relève que, de plus en plus, des immeubles locatifs sont transformés en PPE pour procéder ensuite à des ventes d'appartements "à la découpe", dans une perspective spéculative, et que ce type d'opération contribuerait à l'envolée des prix immobiliers à Genève. Il ressort du dossier que la recourante est une société dont le but consiste notamment en l'achat, la vente et l'exploitation d'immeubles. Elle a obtenu, le 25 mars 2008, l'autorisation d'acquérir dix-sept appartements dans l'immeuble sis aux nos 72-74 rue de la Prulay; l'autorisation précisait que cette vente "en bloc" ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individuelle de ces appartements. Une année plus tard, le 18 mars 2009, la recourante a requis l'autorisation d'aliéner deux blocs de chacun trois appartements, motivant cette vente par la construction de nouveaux logements. Le même procédé a été suivi dans trois autres affaires similaires pendantes céans (causes 1C_139/2011, 1C_141/ 2011 et 1C_143/2011). Compte tenu du but de la société recourante, du court laps de temps entre l'achat des appartements et leur revente par bloc ainsi que de la très petite taille de ces lots (trois appartements), il est très vraisemblable que cette opération ait été faite dans un but commercial. L'on ne saurait dès lors parler d'intérêt particulier de la recourante. Quant à l'intérêt public en jeu, il apparaît que le fait de vendre "à la découpe" des immeubles locatifs en blocs de petites tailles a pour effet une transformation progressive de l'immeuble locatif contraire à l'esprit de la LDTR (cf. art. 39 al. 3 LDTR, 1ère partie de la phrase). Une diminution de la taille des lots et, parallèlement, une multiplication du nombre des propriétaires tendent en effet indéniablement à mettre en péril le maintien de l'affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation de loyers bon marché, maintenus en vertu du but de la LDTR.
La Cour de justice a également confirmé le refus de l'autorisation d'aliéner l'appartement n° 4.10 à D.________ et à ses nièces. Elle a jugé que, même si la locataire habitait dans ce logement depuis de nombreuses années, le refus de l'autorisation ne l'empêchera toutefois pas de continuer à y demeurer. L'intérêt des acquéreurs devait ainsi être considéré comme étant de pure convenance. Par ailleurs, les locataires de l'immeuble ne s'étant pas prononcés, l'exigence de l'art. 39 al. 3 LDTR n'était pas satisfaite. L'intérêt public au maintien de l'appartement dans le parc locatif devait donc l'emporter sur l'intérêt privé de la locataire et de ses nièces à acquérir le logement.
La recourante soutient que la vente à un locataire reste possible même si 60 % des locataires ne se sont pas prononcés, le Département cantonal restant libre d'apprécier si la vente est admissible au vu des intérêts en présence. Le DCTI aurait par ailleurs comme pratique constante de ne pas consulter les autres locataires lorsque le locataire acheteur occupe son logement depuis plus de quatre ans. Les juges cantonaux auraient dû admettre l'intérêt prépondérant de l'acheteuse, locataire de son logement depuis vingt-huit ans. La recourante se contente ainsi de discuter la motivation de la Cour de justice et d'y opposer sa propre opinion. Elle n'allègue ni ne démontre que l'arrêt cantonal serait insoutenable sur ce point (art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF). Quoi qu'il en soit, le raisonnement critiqué échappe à l'arbitraire si bien que le présent recours doit être rejeté sur ce point.
5.2 En l'espèce, la Cour de justice pouvait à juste titre considérer, devant l'importance que revêt la préservation du parc locatif immobilier genevois et qui a été reconnue d'intérêt public à maintes reprises, tant par la jurisprudence fédérale que cantonale, que le principe de l'égalité de traitement devait s'effacer devant celui de la légalité. A cela s'ajoute que le DCTI, qui a conclu à l'annulation de l'arrêt attaqué, ne s'est pas exprimé sur ce point; l'on peut dès lors présumer qu'il se conformera, à l'avenir, à l'interprétation de la Cour de justice relative aux ventes d'appartements en bloc.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, au Département des technologies de l'information et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre administrative 2ème Section.