Source: https://www.costruzionimartini.com/sito/leggi-norme/piano-casa-veneto/
Timestamp: 2019-05-24 10:13:59+00:00
Document Index: 13017136

Matched Legal Cases: ['art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 2', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 44', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 5', 'art. 5', 'art. 6', 'art. 9', 'art. 22', 'art. 33', 'art. 3', 'art. 9', 'art. 3', 'art. 10', 'art. 10', 'art. 11', 'art. 2', 'art. 3']

Piano Casa Veneto 3 | ampliamento casa | Costruzioni Martini
CANALE VIDEO piano casa veneto
Proroga al 31 dicembre 2018: la Legge Regionale n. 30/2016 ha prorogato la scadenza prevista per maggio 2017; la stessa Legge ha confermato e formalizzato la possibilità di deroga alla distanza dai confini (articoli 64 e 65).
28 ottobre 2014 – La Regione Veneto ha emanato una nuova Circolare esplicativa per l’applicazione del Piano Casa, chiarendo i dubbi interpretativi emersi negli ultimi 12 mesi. Tale circolare è stata diffusa da Marino Zorzato; al 31 ottobre non risulta ancora disponibile nel sito della Regione Veneto. Il Collegio Geometri di Padova l’ha segnalata agli iscritti. Abbiamo integrato il testo con i contenuti della circolare. È possibile scaricare la Circolare QUÌ
Il Piano Casa della Regione Veneto, approvato a fine novembre 2013, apporta ulteriori modifiche alle due precedenti Leggi del 2009 e del 2011:
Legge Regionale 8 luglio 2009 n. 14 – ‘Piano Casa 1’
Legge Regionale 9 ottobre 2009 n. 26 – Modifiche al Piano Casa 1
Legge Regionale 8 luglio 2011 n. 13 – ‘Piano Casa 2’
Legge Regionale 29 novembre 2013 n. 32 – ‘Piano Casa 3’
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NORMA in SINTESI VIDEO della SINTESI SLIDE della SINTESI
DETTAGLIO ARTICOLI e COMMI con INTEGRAZIONE CIRCOLARE 28 ott 2014
Piano casa veneto 3 from Costruzioni Martini
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La novità più rilevante, dal nostro punto di vista, è forse l’eliminazione della facoltà attribuita a ogni singolo Comune del Veneto (581) di modificare la Legge, ponendo limiti, divieti, complicazioni di ogni tipo, in modo totalmente discrezionale.
Per molte Giunte comunali, l’intenzione dichiarata era quella di ‘salvaguardare’ il territorio. Ma il primo risultato rimaneva sempre lo stesso: 581 Comuni con 581 versioni diverse della stessa Legge Piano Casa, con tutte le conseguenze per i proprietari, discriminati a distanza di pochi chilometri, con trattamenti e possibilità diverse; per i tecnici, progettisti, che dovevano studiare una delibera diversa, per ogni Comune; e, infine, la tipica complicazione burocratica italiana, con aggravio di tempi, costi, e difficoltà interpretative, perchè la delibera di ogni Comune doveva essere capita, interpretata. E tutto questo, avveniva nella Regione Veneto, dove tutti sembrano invocare una minor burocrazia, a parole.
I sindaci, come prevedibile, hanno protestato contro la sottrazione di un pezzo del loro potere. Sui reali motivi di questa protesta, lasciamo a ognuno la propria riflessione; essendo una questione strettamente politica, porta in sè tutta la tipica ipocrisia e nefandezza del caso. Tuttavia, la Regione ha risposto con sorprendente sincera schiettezza e buon senso: “avete visto colate di cemento in questi quattro anni di Piano Casa?”. No. Nessuna colata di cemento. Da nessuna parte. Anche volendo, non ci sono i soldi per farle. Se anche ci fossero i soldi per farle, nessuno le farebbe, perchè nessuno avrebbe i soldi per acquistarle. Quindi, nessuna speculazione. Solo alcune, rare, occasioni per alcuni fortunati, di poter demolire e ricostruire casa propria, con un eventuale ampliamento, riqualificandola sotto tutti gli aspetti.
A noi, in ogni caso, preme esaminare la nuova Legge in questa sua ultima versione, capendo in quale modo essa sia applicabile: in quali casi, con quali limiti, con quali possibilità.
Piano Casa Veneto Piano Casa Veneto
Più sotto, sono elencati i singoli articoli della Legge Regionale 29 novembre 2013, n. 32. Prima però, riassumiamo quì i dati più importanti per chi, cittadino o progettista, volesse eseguire un intervento edilizio usando le possibilità di ampliamento concesse dal piano casa.
INTRODUZIONE AL PIANO CASA REGIONE VENETO
mantenere e ricostituire il patrimonio edilizio esistente
favorire l’edilizia sostenibile e l’uso di energie rinnovabili
incentivare l’adeguamento anti sismico
favorire l’eliminazione di barriere architettoniche
incentivare la salvaguardia in zone soggette a dissesto idro geologico
familiari (del richiedente): coniuge, parenti entro il 3° grado; affini fino al 2° grado.
edificio unifamiliare: costruzione funzionalmente indipendente, anche se a schiera, che disponga almeno di un accesso, e destinata a unico nucleo familiare.
volumi e superfici esistenti, sono calcolati in base ai metodi indicati nei regolamenti edilizi del Comune di appartenenza.
nel volume esistente non devono essere compresi i volumi scomputabili ai sensi delle norme e dei regolamenti.
il volume in ampliamento è consentito una sola volta, anche se attuabile per stralci nel tempo.
SINTESI AL PIANO CASA REGIONE VENETO
Questa sintesi riassume volutamente i soli punti ritenuti più interessanti per la maggior parte dei cittadini, elencando quindi gli elementi che potrebbero essere più frequenti.
Ogni tipologia di intervento è corredata da alcuni dettagli, dei quali bisogna tener conto in fase di studio della fattibilità, e in fase progettuale. Per un approfondimento di tali dettagli, è presente più sotto la sezione Lettura Puntuale degli Articoli.
Applicabilità – Date – Scadenze del piano casa
Gli interventi sono applicabili:
– agli edifici esistenti alla data del 31 ottobre 2013.
– agli edifici non esistenti, ma il cui progetto sia stato formalmente presentato entro il 31 ottobre 2013.
– agli edifici ricadenti in zona territoriale idonea (previsione urbanistica di PRG o PAT)
Gli interventi sono realizzabili:
– in aderenza all’edificio esistente
– utilizzando un corpo edilizio già esistente
– costruendo un nuovo corpo edilizio separato
Se si amplia realizzando un nuovo corpo edilizio, questo deve essere costruito:
– sullo stesso lotto di pertinenza dell’edificio esistente
– su un lotto confinante
– su un lotto posto a una distanza massima di 200 metri dal lotto dell’esistente
In tutti i casi, il lotto dove di costruisce il nuovo corpo di fabbrica, dev’essere già di proprietà del richiedente, del coniuge, o di un figlio, da prima del 31 ottobre 2013.
Gli interventi previsti dal Piano Casa sono realizzabili in deroga alle previsioni urbanistiche comunali, provinciali, regionali, piani ambientali e parchi regionali.
Le demolizioni e ricostruzioni possono avvenire anche in modo parziale, e non obbligatoriamente per l’intero edificio.
Gli interventi che ricorrono alla demolizione e ricostruzione, sono riconducibili alla regolamentazione della ristrutturazione, e NON a quella della nuova costruzione.
Se tali interventi prevedono anche un ampliamento, il volume ricostruito è sempre assoggettato alla regolamentazione della ristrutturazione, mentre solo il volume in ampliamento è riconducibile alle norme della nuova costruzione.
Gli interventi previsti dalla legge Piano Casa sono attuabili con la procedura D.I.A. (Denuncia Inizio Attività).
Solo alcune specifiche ipotesi di intervento, sono attuabili obbligatoriamente con il rilascio di un Permesso di Costruire. Per tali ipotesi, leggere il sottostante elenco puntuale degli articoli.
Agli immobili oggetto di intervento, può essere modificata la destinazione d’uso, purchè la nuova sia compatibile con la zona urbanistica nella quale è compreso l’edificio.
Per poter eseguire gli interventi Piano Casa, devono esistere le opere di urbanizzazione primaria (strade, marciapiedi, parcheggi, reti delle varie utenze, acqua, gas, fogne, ecc.). In mancanza, deve provvedervi il richiedente a proprie spese.
Gli interventi NON sono attuabili:
– nei centri storici, se non in particolari ipotesi.
– su immobili vincolati
– su immobili anche parzialmente abusivi (e non sanati, riteniamo)
Per tutti gli interventi (tranne le demolizioni e fedeli ricostruzioni) si devono rispettare le distanze da confini e fabbricati.
E’ possibile derogare ai limiti d’altezza previsti dalle norme locali, fino a un +40% rispetto all’altezza dell’edificio esistente.
Non è chiaro quale beneficio possa avere un edificio esistente, che ha già un’altezza molto inferiore alla massima prevista dalle norme locali.
Le domande/progetti per eseguire gli interventi previsti da questa Legge, devono essere presentate
Percentuali ampliamento:
Gli ampliamenti previsti dal Piano Casa sono riferiti al Volume o alla Superficie, in base al tipo di edificio e ai Regolamenti Edilizi Comunali locali.
Ampliamento del 20% per tutti, ampliamento standard.
Si possono aggiungere, in modo cumulativo, gli ulteriori ampliamenti:
+10% se si usano fonti di energia rinnovabile per almeno 3 kW (usufruibile anche se l’impianto è già installato)
+15% se si porta l’edificio alla classe energetica B
Nei casi di demolizione e ricostruzione, si applicano le seguenti percentuali di ampliamento:
+70% se l’edificio ricostruito sarà energeticamente in Classe A
+80% se l’edificio ricostruito risponderà alle prescrizioni regionali che soddisfano i criteri di Edilizia Sostenibile seguendo il protocollo ITACA.
(tale protocollo è talmente impegnativo, che riteniamo non sarà utilizzato da nessuno, perchè il rapporto costi-benefici è sproporzionatamente sbilanciato verso i primi)
Ampliamenti Residenziali:
Per le unifamiliari abitate come Prima Casa, è consentito un ampliamento minimo di 150 metri cubi.
Ogni unità può ampliare in modo indipendente e separato, ferme le Leggi in materia di condominio
Le porzioni centrali devono ampliare tutte, o nessuna, e il progetto architettonico esterno dev’essere identico, per mantenere l’uniformità e il decoro.
Le porzioni di testa, invece, possono agire in modo autonomo, fare o non fare, e avere progetto a se stante.
Nei centri storici è possibile aumentare la superficie utile calpestabile, internamente al volume regolarmente autorizzato ed esistente; fermo il rispetto delle norme igienico sanitarie vigenti.
Ulteriore ampliamento del +5% se l’intervento comporta anche un adeguamento anti-sismico.
Nei casi di utilizzo dei bonus economici, relativi allo sconto applicato al contributo sul Costo di Costruzione, c’è l’obbligo di residenza come prima casa, sull’immobile ampliato, per almeno 42 mesi.
Gli interventi previsti nel Piano Casa sono consentiti solo agli edifici:
– quelli funzionalmente connessi alla conduzione del fondo
Per gli edifici residenziali (in zona agricola) l’ampliamento si calcola sul volume massimo assentibile dalle norme vigenti.
Per gli edifici composti da 2 (due) unità residenziali, la massima volumetria assentibile dalle norme vigenti è applicabile 2 volte, una per ognuna delle due abitazioni.
Per gli edifici composti da 3 o più abitazioni, si applicherà -ritiene chi scrive- il volume massimo assentibile, per 1 o 2 volte, in funzione delle interpretazioni che saranno date.
L’ampliamento può essere eseguito recuperando strutture accessorie/produttive non più funzionali alla conduzione del fondo, anche separatamente dall’edificio principale esistente, o, anche, costruendo un nuovo corpo edilizio separato.
Ampliamenti NON Residenziali:
Ulteriore ampliamento del +10% se l’intervento comporta anche un adeguamento anti-sismico.
Altre disposizioni contenute nel Piano Casa:
Se l’intervento comporta la rimozione e smaltimento a norma, di coperture contenenti amianto, è concesso un ulteriore +10% di aumento del volume o superficie in ampliamento.
– Gli edifici esistenti, siti in aree ad alta pericolosità idrogeologica, possono essere demoliti e ricostruiti in altra area priva di tale rischio, usufruendo di possibile ampliamento pari a un +50%.
– I soli edifici residenziali, demoliti e ricostruiti per rischio idrogeologico, possono essere ricostruiti anche in zona agricola.
– In tutti i casi, l’edificio esistente originario dovrà essere demolito entro 3 mesi dal rilascio dell’agibilità per il nuovo edificio costruito.
Gli interventi che ottengono l’eliminazione di barriere architettoniche, migliorando l’accessibilità, ed effettuati da chiunque (e non solo da diretti interessati) possono godere di un ulteriore ampliamento pari a un +40%
Ascensori e sistemi di sollevamento per disabili, sono da considerare come vani tecnici, e quindi non computabili nel calcolo del volume (alcuni comuni però, conteggiano i volumi in modo tale da rendere vana questa disposizione, perchè quei volumi saranno sempre conteggiati).
Gli immobili che ricadono in fasce di rispetto o dichiarate inedificabili, possono essere demoliti e ricostruiti su aree vicine, esterne alle zone di rispetto o inedificabili.
LETTURA PUNTUALE DEGLI ARTICOLI – PIANO CASA
Piano casa veneto 1 2 e 3 – testo coordinato – di Costruzioni Martini
Piano Casa – Art. 2 – comma 1
per gli edifici esistenti al 31 ottobre 2013, è possibile:
– ampliamento 20% volume o superficie
– abitazioni ‘prima casa’ unifamiliari hanno in ogni caso un minimo garantito di 150 m3 a condizione che edificio e ampliamento, ricadano in zona territoriale omogenea propria
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 2 – comma 1
Sono considerati legittimi tutti gli edifici esistenti prima del 1 settembre 1967 [entrata in vigore della Legge 765/1967] , ma solo se nel Comune non era già presente uno strumento urbanistico che prevedeva un titolo abilitativo
Gli edifici per i quali si chiede l’applicazione del Piano Casa, devono avere un titolo abilitativo. Il Piano Casa, infatti, non implica nessuna tacita sanatoria o condono
Il nuovo volume realizzabile con il Piano Casa, non può essere ceduto come ‘credito edilizio’. Tuttavia, il volume costruito con la presente norma, può essere venduto nel libero mercato immobiliare, all’ovvia condizione che il tutto sia stato realizzato a norma di Legge, con particolare riferimento all’articolo 1477 del Codice Civile Consegna della cosa | La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita. - Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata
insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita. - Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà a all'uso della cosa venduta.
Va da sé che la lettura costituzionalmente orientata della norma impone di ritenere che la deroga si riferisce alle norme urbanistiche ed edilizie contenute nei piani dei parchi e non alle norme di carattere ambientale. La disposizione va peraltro letta in combinato disposto con quella dell’articolo 9, comma 1, lettera c) che esclude dall’applicazione del “piano casa” gli edifici “oggetto di specifiche norme di tutela da parte degli strumenti urbanistici e territoriali che non consentono gli interventi edilizi previsti dai medesimi articoli 2, 3, 3 ter, 3 quater e 4”
Per quanto concerne il concetto di edificio esistente si precisa che analogamente alla disciplina in materia di condono edilizio ed alla conseguente giurisprudenza formatasi sul punto, per poter essere considerato “esistente” l’edificio deve essere perlomeno caratterizzato dalla presenza delle strutture portanti e della copertura, mentre non ne è richiesta l’agibilità
Resta fermo che l’edificio che abbia già utilizzato i bonus volumetrici offerti dalla legge regionale n. 14/2009 (prima delle recenti modifiche) può essere ampliato solo nei limiti necessari per raggiungere il massimo consentito di 150 metri cubi, avendo comunque come riferimento il volume originario
L’edificio è ampliabile in termine di volume o superficie a seconda che lo strumento urbanistico comunale lo consideri per l’appunto in termini di volume o di superficie. Resta fermo che l’ampliamento forfettario di 150 mc non è cumulabile con quello proporzionale previsto dal medesimo comma, ma alternativo a esso
Per “zona propria” deve intendersi non la medesima zona territoriale omogenea, secondo la definizione tradizionale riconducibile al noto D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, perché altrimenti la legge regionale avrebbe utilizzato simile o analoga espressione: il termine va riferito, invece, a zone di territorio aventi analoga destinazione e analoghe caratteristiche insediative
Ciò significa che gli ampliamenti possono essere realizzati in zone di completamento edilizio con riferimento a fabbricati in zona di espansione e viceversa, aventi analoga destinazione d’uso, mentre non possono avvenire contaminazioni, per esempio, tra zone di completamento o di espansione residenziale e zone agricole o zone produttive; ugualmente, attese le caratteristiche specifiche del centro storico, non vi possono essere eseguiti ampliamenti di fabbricati edificati in zone di completamento o di espansione
Il concetto guida è, dunque, quello della compatibilità dell’intervento con la zona o area in cui l’ampliamento deve essere realizzato.
– L’ampliamento può essere in aderenza, utilizzando un corpo edilizio già esistente o con un corpo edilizio separato.
L’ampliamento deve avvenire:
– nel lotto di pertinenza
– su uno confinante
– su altro lotto non confinante, entro la distanza massima di 200 metri in linea d’aria, dal confine del lotto di pertinenza, a condizione che tale lotto sia già della stessa proprietà, alla data del 31 ottobre 2013, proprietà del richiedente, o di un figlio, o del coniuge.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 2 – comma 2
Relativamente alla misurazione della distanza, fa riferimento al lotto di pertinenza che genera l’ampliamento, avendo, dunque, riguardo non al perimetro della costruzione esistente, bensì alla sua area di pertinenza
Qualora per l’edificio principale che dà luogo all’intervento non sia possibile individuare un lotto di pertinenza, la distanza fra il lotto di nuova edificazione del corpo edilizio separato a séguito dell’ampliamento e l’area di pertinenza dell’edifico principale va calcolata sulla base dello strumento urbanistico vigente alla data dell’edificazione
Si ritiene che la facoltà di realizzare l’ampliamento previsto dalla legge con la costruzione di un “corpo edilizio separato” vada inteso in senso letterale: cioè ogni edificio che genera ampliamento può consentire l’edificazione di un solo corpo separato
Può ipotizzarsi come legittimo l’accorpamento in unico fabbricato di corpi edilizi separati prodotti da più edifici di un unico proprietario; tale facoltà appare conforme alla funzione della legge e diretta a favorire il risparmio di suolo libero
Qualora il lotto nel quale verrà realizzato il corpo separato non sia già presente, si evidenzia la necessità, che già in fase progettuale, specie per gli interventi ricadenti in zona agricola, venga individuato con precisione il lotto di pertinenza che dovrà ospitare il [nuovo] corpo separato, che non potrà comunque essere allocato ad una distanza superiore ai 200 ml rispetto al lotto nel quale ricade l’edificio che genera il bonus
Si ritiene, infine, che nulla impedisca di realizzare l’ampliamento con corpo edilizio separato nel caso in cui il lotto in cui ci si intende ampliare sia già edificato, con eventuale accorpamento del corpo edilizio separato ad un edificio esistente
Art. 2 – comma 3 – sottotetti
I sottotetti esistenti al 31 ottobre 2013, non oggetto di contenzioso alcuno, e aventi le caratteristiche previste dalla Legge Regionale 12/1999 (recupero sottotetti a fini abitativi), sono da computare nell’ampliamento (se si intende recuperarli).
A una prima lettura, quindi, sembra che Piano Casa e Recupero Sottotetti, anche se previsti da due diverse Leggi, non siano cumulabili. Ciò parrebbe una differenza di trattamento, tra chi in passato ha già recuperato i sottotetti, potendo oggi usare il 100% dell’ampliamento disponibile, e chi volesse fare entrambe le cose, oggi.
A meno che, non arrivi un chiarimento ufficiale, e precisi se in ogni caso, chi abbia già usufruito del recupero dei sottotetti, debba decurtarne volume o superficie, dall’ampliamento. O, infine, se c’è una lettura diversa della norma.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 2 – comma 3
La possibilità di recuperare all’uso normale i sottotetti esistenti alla data del 31 ottobre 2013, purché soddisfino le condizioni minime fissate a suo tempo dalla legge regionale n. 12/1999. Tali sottotetti consumano in tutto o in parte l’ampliamento così determinato
Art. 2 – comma 4 – edifici con più proprietà
Gli edifici con più unità immobiliari (quindi, non solo residenziali), possono essere ampliati in ogni singola unità, fermo il limite massimo complessivo.
La precisazione ‘fermo il limite complessivo’ lascia intendere che una singola unità potrebbe usare il potenziale ampliamento di tutte le altre unità, che quindi vi rinuncerebbero. Inutile dire che tale ipotesi presuppone l’accordo scritto con i proprietari di tutte le unità che cedono tale possibilità.
L’ampliamento, in questo caso, deve rispettare le norme che disciplinano il condominio.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 2 – comma 4
L’ampliamento degli edifici composti da piu’ unità immobiliari, anche separatamente, nel rispetto delle norme che disciplinano il condominio, nel limite complessivo previsto dal comma 1, cioè del 20 per cento del volume o della superficie
Questo riporta confusione, invece di dissiparla: è o non è previsto il minimo di 150 m3 per un appartamento in condominio?
Le porzioni centrali delle abitazioni a schiera, devono avere lo stesso progetto, con la medesima soluzione estetica, e, importante: lo devono fare tutte. L’ampliamento non può essere concesso ad alcune unità centrali, mentre altre non lo fanno.
Riteniamo che tale prescrizione valga nel caso di porzioni di schiera effettivamente identiche l’una all’altra, e non, nei casi (per altro rari, in effetti) nei quali le varie porzioni hanno un’estetica architettonica diversa.
Le porzioni di testa, non sono assoggettate a questo vincolo, e possono avere una soluzione architettonica diversa e indipendente dalle altre.
Riteniamo quindi, che tale facoltà comporti la libertà di effettuare l’ampliamento anche se le altre unità immobiliari non lo eseguono.
Art. 2 – comma 5 – ulteriore 10% per energia rinnovabile
Se nell’edificio è già presente, o si intende installare contestualmente all’intervento, un impianto che produca energia da fonte rinnovabile (sole, acqua, vento, o qualsiasi altra rinnovabile), con una potenza minima di 3 kW, si aggiunge un ulteriore 10% di ampliamento, portandolo a un 30%.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 2 – comma 5
Il legislatore, innovando rispetto alla precedente formulazione della norma, precisa che il bonus del 10 per cento si applica per l’uso di “qualsiasi fonte di energia rinnovabile”; sul punto, in relazione alla nozione di fonte rinnovabile si rinvia alla normativa statale vigente. Va altresì precisato che in detta fattispecie può rientrare anche l’impiego di stufe a legna o a pellets, purché vi sia la predetta asseverazione del professionista abilitato che evidenzi che la stufa con potenza non inferiore a 3 kW è collegata all’impianto termico, anche in aggiunta al generatore di calore alimentato da fonte fossile
comma 5 bis – ulteriore 15% per edifici residenziali riqualificati energeticamente
Se l’intervento prevede un miglioramento della prestazione energetica dell’edificio (un minor consumo, a parità di benessere), portando lo stesso alla classe B, è applicabile un ulteriore ampliamento del 15%.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 2 – comma 5 bis
Per intero fabbricato va inteso l’edificio che genera l’ampliamento, e l’ampliamento stesso
Art. 2 – comma 5 ter – ulteriore 5% o 10% per adeguamenti antisismici
Se l’intervento prevede un adeguamento strutturale, alle norme anti sismiche, è possibile applicare un ulteriore ampliamento nelle seguenti percentuali:
– 5% per edifici residenziali
– 10% per edifici a uso diverso
A condizione che per l’edificio, l’obbligo di adeguamento anti sismico non sia già obbligatorio in forza di altre norme. L’adeguamento anti sismico, deve quindi essere ‘volontario’.
Piano Casa – Art. 3 – Rinnovo edilizio con demolizione e ricostruzione
Gli edifici esistenti al 31 ottobre 2013, e legittimati con un titolo abilitativo, possono essere demoliti e ricostruiti allo scopo di realizzare nuovi edifici con adeguati standard qualitativi, energetici, tecnologici, di sicurezza, ed estetica architettonica.
Tale intervento può essere eseguito in deroga agli strumenti urbanistici comunali, provinciali e regionali, compresa la deroga ai piani ambientali e ai parchi regionali.
Il fabbricato deve trovarsi in zona territoriale idonea.
L’intervento di demolizione e ricostruzione può essere anche parziale. Non è obbligatorio eseguirlo sull’intero edificio.
Con questa tipologia di intervento è possibile ampliare:
– fino al 70% se l’edificio ricostruito sarà energeticamente in classe A.
– fino all’80% se l’edificio ricostruito risponde ai criteri di sostenibilità descritti in apposite norme e linee guida, predisposte dalla Regione; in particolare, fare riferimento alla Legge Regionale 4/2007, articolo 2.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 3 – comma 2
Così come per l’ampliamento, la previsione consente di realizzare tali interventi anche in deroga alla disciplina dei parchi: va da sé che la lettura costituzionalmente orientata della norma impone di ritenere che la deroga si riferisce alle norme urbanistiche ed edilizie contenute nei piani dei parchi e non alle norme di carattere ambientale
L’intervento di demolizione di cui al comma 2 può anche essere parziale e quindi riguardare solamente una parte dell’intero edificio. Ne consegue che, in tale ipotesi, l’ampliamento ammesso in fase di ricostruzione, sarà calcolato sulla sola parte demolita con riferimento alle percentuali fissate dalle lettere a) e b) , a seconda della tipologia dell’intervento che sono all’evidenza in alternativa fra loro
Appare utile sottolineare che tanto il comma 1 quanto il comma 2 della norma sono diretti a favorire il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente perseguendo la finalità di realizzare standard qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici e di sicurezza anche mediante una ricomposizione volumetrica che comporti modifiche sostanziali delle costruzioni esistenti
Se questi interventi di demolizione e ricostruzione, comportano una sostanziale modifica della sagoma e dell’area di sedime, devono essere autorizzati mediante rilascio di Permesso di Costruire.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 3 – comma 3
Tale tipologia di intervento dovrà quindi da un lato intervenire sulla qualità architettonica del nuovo edificio […] dall’altro dovrà necessariamente mantenere uno stretto rapporto tipologico/architettonico con l’edificio ed il contesto urbanistico/paesaggistico dell’edificio soggetto a demolizione. In coerenza con le finalità di contenimento del consumo di suolo
Va ribadito che anche in caso di demolizione e ricostruzione è possibile la riedificazione di un solo corpo separato rispetto a quello che dà origine all’ampliamento
Questo intervento di demolizione e ricostruzione può essere eseguito anche se gli edifici sono già demoliti, o sono in fase di demolizione sulla base di un titolo abilitativo (un permesso per la demolizione).
Piano Casa – Art. 3 bis – Zone agricole
Gli ampliamenti del 20%, +10% +15% +5%, nelle zone agricole, sono consentiti solo per gli edifici residenziali e per gli edifici necessari alla conduzione del fondo.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 3 bis – comma 1
Preme sottolineare che tali interventi sono ammissibili anche in assenza dei requisiti soggettivi di imprenditore agricolo e del piano aziendale di cui all’articolo 44, legge regionale n. 11/2004
In ogni caso, così come previsto dall’articolo 9, comma 1, lett. c), per gli interventi sugli edifici ricadenti in zona agricola devono essere rispettate le norme contenute nelle schede d’intervento approvate ai sensi della legislazione previgente in materia di edificabilità nelle zone agricole con particolare riferimento ai gradi di intervento ammessi e alle destinazioni d’uso consentite.
Va altresì precisato che per gli interventi di cui all’art. 3, comma 3, in caso di demolizione e ricostruzione di edificio esistente in altra area di sedime, la nuova edificazione deve avvenire all’interno del medesimo fondo agricolo, cioè di pertinenza territoriale dell’edificio esistente o a servizio del quale quest’ultimo risulta costruito
Se l’edificio è un’abitazione, ed è la prima casa del richiedente, la percentuale di ampliamento si può calcolare sul massimo volume consentito.
Ad esempio: se l’immobile esistente misura 400 metri cubi, e il volume realizzabile per le norme vigenti, è di 800 metri cubi, la percentuale di ampliamento si calcola sugli 800 m3 e non sui 400 esistenti.
Se l’edificio residenziale è fatto da 2 (due) unità abitative, anche sovrapposte (come un’abitazione al piano terra, e una al piano primo) la volumetria massima assentibile, è riferita a ognuna di esse.
Ad esempio: se il fabbricato misura complessivamente 800 metri cubi, ed è composto da 2 unità, una da 300 m3 e l’altra da 500 m3, e, le norme consentono un volume massimo di 800 m3 per un’abitazione, allora, ad entrambe si applica una percentuale di ampliamento calcolata sugli 800 m3.
Essendo specificato “limitatamente agli edifici composti da due unità immobiliari”, significa che per gli edifici di 3 o più unità immobiliari, non si può usare lo stesso meccanismo.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 3 bis – comma 2
Il comma 2 prevede che, nell’ipotesi di prima casa di abitazione, l’ampliamento è calcolato sulla volumetria massima assentibile ai sensi della vigente normativa
Nell’ipotesi che l’edificio sia composto da due unità immobiliari, il calcolo della volumetria per l’ampliamento è assentibile con riferimento a ciascuna di esse anziché all’intero edificio. In detto ultimo caso, la norma richiama la disposizione del comma 4 dell’articolo 2 in tal senso riferendosi, da un lato, all’obbligo del rispetto delle norme su condominio; dall’altro alla necessità di realizzare l’intervento in maniera uniforme come disposto da tale ultima disposizione richiamata
Riteniamo che, in caso di 2 abitazioni sovrapposte, si applichi il principio del ‘condominio’; mentre per due porzioni accostate, si applichi il principio delle case a schiera
Per quanto riguarda l’area su cui deve insistere l’ampliamento, si richiama quanto già affermato all’articolo 2, comma 1, parte finale, per quanto riguarda il concetto di zona territoriale omogenea propria: considerata la natura particolare della zona agricola, gli edifici in essa esistenti possono essere ampliati soltanto all’interno di essa, mentre non può essa accogliere ampliamenti di edifici esistenti in altre zone anche se confinanti o vicine.
Va altresì rammentato che, per prassi, la norma in esame non riguarda le sottozone classificate E4 “centri rurali” dal vigente piano regolatore generale comunale in quanto esse, pur essendo formalmente agricole, non presentano le caratteristiche tipiche delle zone E
L’ampliamento calcolato in percentuale sul massimo volume assentibile (comma 2), e l’ampliamento di cui alla Legge Regionale Veneto 11/2004, art. 44, comma 5, possono essere realizzati recuperando volumi agricolo-produttivi non più funzionali alla conduzione del fondo, anche se separati dall’edificio principale o con la costruzione di un corpo edilizio separato, come previsto dal precedente Art. 2, comma 2 (su lotto confinante, entro 200 metri, ecc.)
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 3 bis – comma 3
L’edificazione possa avvenire anche su territorio di altro Comune se la nuova edificazione è prevista in funzione dell’attività agronomica e a servizio di un’azienda agricola, in analogia con quanto previsto dalla legislazione precedente in materia di edilizia nelle zone rurali.
Piano Casa – Art. 3 ter – Rimozione amianto
Se l’intervento prevede anche la rimozione e lo smaltimento a norma, di coperture contenenti amianto, e se tale bonifica non sia obbligatoria per una previsione normativa, è concesso un ampliamento del 10%.
Non è chiaro, dalla lettura, se tale percentuale si aggiunga alle precedenti, o se sia un caso a se stante.
Piano Casa – Art. 3 quater – comma 1 – Dissesto idrogeologico
Gli edifici insistenti su aree dichiarate ad alta pericolosità idraulica e/o idrogeologica, possono essere demoliti e ricostruiti su altra area in altra zona, purchè idonea urbanisticamente, e, ovviamente, non dichiarata pericolosa per gli stessi motivi della precedente. Alla ricostruzione è possibile applicare un ampliamento del 50% del volume o della superficie.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 3 quater – comma 1
La demolizione deve essere “integrale”; conseguentemente non è possibile avvalersi del bonus in caso di demolizioni parziali
La ricostruzione […] deve avvenire nell’àmbito territoriale del medesimo Comune, ma senza vincoli o limiti di distanza dall’area di sedime del fabbricato da demolire ed in area acquisita dall’avente titolo anche in epoca successiva al 31 ottobre 2013
Art. 3 quater – comma 2
Le ricostruzioni di cui al precedente comma 1, sono possibili anche in zona agricola, a condizione che:
– nell’intorno del nuovo sito sia già presente un nucleo edificato
– la nuova area non sia soggetta a tutela da parte di strumenti urbanistici o territoriali
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 3 quater – comma 2
In tale ipotesi l’area non deve però essere oggetto di specifiche norme di tutela che ne impediscano l’edificazione e deve essere caratterizzata dalla presenza di un edificato già consolidato. Deve pertanto trattarsi di un’area caratterizzata dalla presenza di preesistenze insediative e relative opere di urbanizzazione; ciò al fine di evitare consumo di suolo libero da edificazioni e suscettibile di utilizzazione agricola
Art. 3 quater – comma 3
La demolizione del fabbricato originario, deve avvenire entro 3 mesi dal rilascio (anche per silenzio assenso) del certificato di agibilità del nuovo edificio costruito.
Art. 3 quater – comma 4
Agli edifici ricostruiti non sono applicabili gli altri ampliamenti previsti dalla presente Legge (è possibile solo il +50% previsto da questo articolo 3 quater).
Piano Casa – Art. 4 – Insediamenti turistici
Sono previsti possibili ampliamenti delle attrezzature all’aperto, fino al 20%, con proroghe delle concessioni demaniali (dove presenti).
La disposizione rimanda a dettagli indicati nella Legge Regionale 33/2002, e alle norme nazionali in materia di concessioni demaniali.
Piano Casa – Art. 5 – Impianti solari
Non costituiscono ‘volume esistente’ ai sensi del calcolo dell’ampliamento:
– serre bioclimatiche
– pareti ad accumulo (muri di Trombe)
– sistemi di captazione della radiazione solare, addossati o integrati all’edificio
– pensiline e tettoie finalizzate al’installazione di impianti solari fino a 6 kWp
Le suddette strutture, per impianti fino a 6 kW sono realizzabili anche in zona agricola, e soggetti alla procedura della D.I.A. (Denuncia Inizio Attività), in deroga a diverse disposizioni e strumenti comunali.
Tali interventi sono esclusi dalla procedura con D.I.A. nel caso di edifici vincolati in base al Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
La Regione stabilisce le caratteristiche tipologiche e dimensionali per tali strutture e impianti.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 5
Incentivare il risparmio energetico mediante l’installazione, su edifici esistenti destinati ad abitazione, di impianti solari e fotovoltaici e di captazione delle radiazioni solari addossati o integrati negli edifici, quali serre bioclimatiche, pareti ad accumulo e muri collettori. Tali interventi, che non concorrono a formare cubatura, possono essere realizzati sia in zona agricola che in tutte le altre zone territoriali, per espressa previsione del comma 2, in deroga ai regolamenti locali e alla pianificazione urbanistica e territoriale, nel rispetto delle disposizioni contenute nel D.lgs 42/2004 relative ai beni culturali e paesaggistici
Per quanto concerne la definizione di “pensiline” e “tettoie” appare opportuno rinviare all’articolo 20 del DM 6 agosto 2010; ai sensi del comma 3 del citato articolo la dizione di pensilina va riferita “a strutture accessorie poste a copertura di parcheggi o percorsi pedonali. Non rientrano in questa tipologia specifica quelle strutture realizzate in ampi spazi aperti…” , mentre, ai sensi del comma 4, la dizione di “tettoie” è da intendersi riferita a “strutture poste a copertura di ambienti esterni agli edifici formate da spioventi che poggiano sul muro degli edifici stessi”. Ne consegue che, al fine di non concorrere a formare cubatura le tettoie devono essere realizzate in aderenza o in appoggio alle abitazioni esistenti, mentre le pensiline possono essere realizzate anche staccate dall’abitazione. Sulla definizione tecnica degli impianti di cui alla lettera a), si rinvia invece all’apposita disciplina adottata con provvedimento della Giunta regionale n. 1781 in data 8 novembre 2011 avente ad oggetto “Applicazione del comma 3 dell’art. 5 della L.R. n. 14/2009 come modificata ed integrata dalla L.R. 13/2011”
Si evidenzia, infine, che non concorre a formare cubatura o superficie coperta esclusivamente la parte di pensilina o tettoia necessaria alla produzione di 6 Kwp; eventuali parti eccedenti non ricadono nella fattispecie di cui al comma 1, lettera b)
Gli interventi previsti da questo articolo non sono soggetti al termine massimo di presentazione dell’istanza del 10 maggio 2017, disposto per gli altri interventi
Piano Casa Art. 6 – Titolo abilitativo (il ‘permesso’ per eseguire i lavori)
Gli interventi di ampliamento, previsti dagli articoli 2 (20% +10% +15% +5%), 3 (demolizione e ricostruzione), e 4 (insediamenti turistici) si possono effettuare utilizzando la procedura D.I.A. (Denuncia Inizio Attività).
La pratica D.I.A. presentata, deve contenere:
– attestazione titolo legittimazione (legittimazione dell’edificio esistente, e della proprietà)
– asseverazione di un professionista, attestante la conformità del progetto agli strumenti urbanistici e
alle disposizioni della presente Legge
– parere dell’autorità competente in caso di presenza di vincoli
– documenti previsti dalla seconda parte del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)
– autocertificazione conformità igienico sanitaria
Devono essere rispettate le vigenti norme in materia di Sicurezza sul Lavoro, con l’ordinaria nomina dei Coordinatori per la Sicurezza, invio di Notifica Preliminare, e tutti gli altri tipici adempimenti da svolgere al’avvio di un cantiere.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 6
Vanno altresì garantite le opere di urbanizzazione primaria, come ad esempio gli spazi di sosta o di parcheggio, tranne quando si tratti di interventi realizzati sulla prima casa di abitazione ai sensi dell’art. 9, comma 4, al cui commento si rinvia. In questo senso, si rammenta che la legge subordina gli interventi del piano casa all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero al loro adeguamento in ragione del maggiore carico urbanistico connesso al previsto aumento di volume o di superficie degli edifici esistenti
Si precisa che, ai sensi dell’art. 22, comma 7, del DPR 380/2001, è comunque fatta salva la facoltà dell’interessato di chiedere il rilascio di permesso di costruire per la realizzazione degli interventi di cui agli articoli 2, 3 e 4 per i quali l’articolo in esame prevede la DIA. Non è superfluo precisare che le disposizioni in esame trovano applicazione anche per gli interventi in zona agricola
Piano Casa – Art. 7 – Incentivi economici
Per gli edifici e le unità immobiliari, residenziali, e destinati a prima casa del proprietario o dell’avente titolo, il contributo (tassa, imposta, balzello) sul Costo di Costruzione, è ridotto del 60%.
Nelle stesse ipotesi di intervento, ma destinate alla prima casa di famiglie con 3 o più figli, il contributo afferente al Permesso di Costruire, non è dovuto.
In questo caso, non è chiaro se l’esenzione riguardi la sola voce relativa il Costo di Costruzione, o anche per gli oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria.
Per gli interventi di cui agli articoli 2 (20% + 10% +15% +5%), 3 (demolizione e ricostruzione), 3 ter (rimozione amianto), e 3 quater (dissesto idrogeologico),
che utilizzano fonti di energia rinnovabile con potenza minima di 3kW, il contributo sul Costo di Costruzione:
– per la prima casa del proprietario o avente titolo, non è dovuto;
– per gli altri casi, può essere ridotto dal Comune (credici) nella misura del 50%.
I Comuni possono prevedere ulteriori bonus economici (credici) se si utilizzano tecniche di bio-edilizia o che utilizzino fonti di energia rinnovabile.
Se si usufruisce delle detrazioni indicate nel presente articolo, si deve tenere la residenza nell’immobile per almeno 3,5 anni.
Diversamente, il Comune può chiedere il conguaglio con una maggiorazione sanzionatoria, pari al 50%, aumentata al 200% in caso di elusioni in Comuni a vocazione turistica.
Piano Casa – Art. 8 – Comuni
I Comuni tengono dei registri dove annotare tutti gli interventi realizzati con questa Legge, e i dati salienti di ognuno.
Piano Casa – Art. 9 – Àmbiti applicativi e cambio destinazione d’uso
Gli interventi di cui agli articoli 2 (20% + 10% +15% +5%), 3 (demolizione e ricostruzione), 3 ter (rimozione amianto), 3 quater (dissesto idrogeologico), e 4 (insediamenti turistici)
non si possono applicare per edifici:
– nei centri storici; a meno che l’edificio sia privo di grado di protezione, o che lo stesso, anche se presente, preveda: demolizione e ricostruzione, ristrutturazione, sostituzione edilizia, ricomposizione volumetrica o urbanistica. Fermi in ogni caso i limiti massimi di cui al D.M. 1444/1968.
– vincolati ai sensi della seconda parte del D.Lgs. 42/2004 (Beni Culturali e Paesaggistici)
– oggetto di specifiche norme di tutela che vietano espressamente gli interventi di questa Legge
– ricadenti in aree di inedificabilità assoluta (Legge 47/1985, art. 33)
– anche parzialmente abusivi (e non sanati)
– a destinazione commerciale, con limiti di superficie regolati da specifiche norme del commercio
– in aree ad alta pericolosità idraulica, salvo l’intervento previsto all’art. 3 quater
Per gli interventi previsti agli articoli 2 (20% + 10% +15% +5%), 3 (demolizione e ricostruzione), e 4 (insediamenti turistici), può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici, purchè:
– sia consentita dalle norme urbanistiche
– per gli edifici dismessi o in via di dismissione, in aree non agricole, l’intervento sia finalizzato alla
rigenerazione o riqualificazione dell’edificio, e il progetto è soggetto a Permesso di Costruire
(e non la D.I.A.)
La fattibilità degli interventi previsti agli articoli 2 (20% + 10% +15% +5%), 3 (demolizione e ricostruzione), 3 ter (rimozione amianto), 3 quater (dissesto idrogeologico), e 4 (insediamenti turistici)
è subordinata all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria (strade, marciapiedi, parcheggi, reti acqua, fogne, gas, energia elettrica, ecc.).
In mancanza, il richiedente, se ritiene, deve provvedere al loro adeguamento, a spese proprie.
Da tale condizione (esistenza urbanizzazione primaria) sono esclusi gli interventi sulla prima casa d’abitazione.
La domanda di ampliamento previsto all’articolo 2 (20% + 10% +15% +5%), può essere presentata anche per gli edifici il cui progetto sia stato presentato entro il 31 ottobre 2013.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 9
A tal proposito, tra tali ampliamenti sono assimilabili anche gli interventi che, indipendentemente dalla loro destinazione e dimensione o dalla circostanza che si tratti di edifici principali o pertinenziali, siano riferiti a strumenti urbanistici attuativi già approvati ed in corso di attuazione, previa approvazione di variante di adeguamento, qualora necessaria, in relazione al maggior carico urbanistico ed alla definizione delle caratteristiche dei fabbricati ai fini dell’applicazione dei benefici di legge oppure siano riferiti a progetti di strumenti urbanistici anche soltanto presentati; in tale ultimo caso di progetti soltanto presentati, l’intervento di ampliamento è autorizzabile solo dopo l’approvazione dello strumento urbanistico attuativo che ne definisce le regole
La domanda per gli interventi di cui agli articoli 2 (20% + 10% +15% +5%), 3 (demolizione e ricostruzione), 3 ter (rimozione amianto), 3 quater (dissesto idrogeologico), e 4 (insediamenti turistici)
deve essere presentata entro il 10 maggio 2017 (3,5 anni dall’approvazione di questa Legge).
Gli interventi devono rispettare le norme statali sulle distanze da confini e da fabbricati.
Per gli interventi eseguiti in zone urbanistiche classificate come B (completamento di aggregati urbani) e C (espansione dei centri abitati, nuove lottizzazioni), è consentita una deroga all’altezza massima prevista dai regolamenti comunali, fino a un massimo di +40% dell’altezza dell’edificio esistente.
Se però l’edificio esistente è già di molto inferiore all’altezza massima consentita, non c’è alcun beneficio?
Nei centri storici, se l’immobile non è vincolato, è possibile aumentare la superficie utile all’interno del volume autorizzato; fermo il rispetto delle norme igienico sanitarie.
La norma esclude dall’ambito di applicazione gli edifici situati nei centri storici ad eccezione degli edifici privi di grado di protezione, o con grado di protezione che consenta demolizione e ricostruzione, ristrutturazione o sostituzione edilizia, ricomposizione volumetrica o urbanistica
Per grado di protezione deve intendersi sia quello disposto a seguito di normativa statale o regionale che quello disposto dagli strumenti urbanistici vigenti
Centro storico, sono considerati tali quelle porzioni di territorio che risultino propriamente classificate “centro storico” o “Zto A” dagli atti di pianificazione comunale. Il legislatore ha abrogato la previsione che riservava ai comuni la facoltà di deliberare con quali modalità consentire detti interventi e pertanto non trovano applicazione le deliberazioni adottate dai comuni in attuazione del precedente “piano casa”
La realizzazione degli interventi di cui agli articoli 2, 3, 3 ter, 3 quater e 4 è possibile in tutte le zone del centro storico per tutti gli edifici ivi localizzati e “privi di grado di protezione o con grado di protezione che consenta demolizione e ricostruzione, ristrutturazione o sostituzione edilizia, ricomposizione volumetrica o urbanistica” con il solo obbligo del rispetto dell’articolo 8, primo comma, n. 1), del DM 1444/1968
L’esclusione contemplata da tale lettera concerne gli edifici assoggettati a vincolo monumentale. Va precisato che l’esclusione non riguarda i beni paesaggistici di cui alla terza parte del D.Lgs 42/2004, per i quali comunque occorre acquisire la necessaria autorizzazione paesaggistica.
Sono altresì esclusi gli interventi su costruzioni ubicate nelle zone di protezione delle strade di cui al DM 1 aprile 1968, n. 1404 e in quelle di rispetto al nastro stradale e di cui al D.Lgs 30 aprile 1992 n. 285
La norma consente il mutamento della destinazione d’uso con il recupero dell’intera volumetria esistente per gli edifici dismessi o in via di dismissione situati in zone territoriali omogenee diverse dalla zona agricola, qualora l’intervento sia finalizzato alla rigenerazione o riqualificazione dell’edificio. L’intervento del comma 2 bis è ammesso purchè la nuova destinazione sia consentita dalla disciplina edilizia di zona
Piano Casa – Art. 10 – Ristrutturazione edilizia
A) Gli interventi di ristrutturazione edilizia definiti dall’art. 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001
(gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica)
possono essere realizzati con l’integrale demolizione, e ricostruzione con un volume uguale o inferiore.
Questa disposizione interessa gli interventi di ristrutturazione, indipendentemente dagli ampliamenti ‘Piano Casa’, e, cosa importante, consente la ricostruzione anche con sagoma diversa, dovendo rispettare il solo limite del volume preesistente.
B) Gli interventi di ristrutturazione con ampliamento di cui all’art. 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/2001
(gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso)
se realizzati con integrale demolizione e ricostruzione, per il volume demolito e ricostruito sono da inquadrare alla stregua della ristrutturazione edilizia di cui al punto A) e quindi non soggetti ai limiti e prescrizioni delle nuove costruzioni.
Mentre, il solo volume di ampliamento è soggetto alla piena disciplina delle nuove costruzioni.
C) La ricostruzione post demolizione, nell’ambito della ristrutturazione edilizia, può avvenire anche su un’area di sedime parzialmente diversa, tale da non rappresentare una modifica sostanziale nella localizzazione all’interno del lotto.
Questa è una disposizione che comporta un ampio margine di discrezionalità da parte della Pubblica Amministrazione locale.
Se l’intervento ricade nelle fasce di rispetto (strade, ferrovie, cimiteri, ecc.) o vincolate come inedificabili, la ricostruzione può essere realizzata in area adiacente esterna alle fasce di rispetto o inedificabili.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 10
Il legislatore è intervenuto sulla norma in esame riguardante la ristrutturazione edilizia a seguito delle recenti modifiche apportate alla disciplina di tale intervento edilizio nell’ordinamento statale ad opera del c.d. “decreto del fare”, cioè la legge 9 agosto 2013, n. 98 di conversione con modificazioni, del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69“Disposizioni urgenti per il rilancio dell’economia”
Rientrano nella categoria di cui alla lettera a) gli interventi spesso indispensabili per consentire l’utilizzo di nuove tecniche costruttive, ad esempio per realizzare strutture antisismiche o per adeguare le fondazioni di vecchi edifici
La parte di edificio demolita e ricostruita con lo stesso volume, mantiene una condizione privilegiata (per esempio, la possibilità di mantenere le distanze preesistenti) propria del fabbricato nella sua conformazione originaria, mentre l’ampliamento viene assoggettato alle eventuali più restrittive disposizioni pianificatorie vigenti. Anche in tale disposizione è stato eliminato ogni riferimento alla sagoma in coerenza con le modifiche apportate a livello di normativa statale
Per quanto riguarda il caso di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004Codice dei beni culturali e del paesaggio e successive modificazioni, si applica ovviamente la previsione di cui all’articolo 3, comma d) del DPR n. 380/2001 che dispone che per detti immobili gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente
Piano Casa – Art. 11 – Bonus economici per disabili e invalidi
Gli interventi previsti da questa Legge, eseguiti su abitazioni dove risiedono persone invalide, sono totalmente esenti dal contributo sul Costo di Costruzione.
Circolare 28 ottobre 2014 – Note all’art. 11
Interventi ammessi siano funzionali alla fruibilità di edifici adibiti ad abitazione di soggetti riconosciuti invalidi in base all’articolo 4 della legge 104/1992
Piano Casa – Art. 12 – Barriere architettoniche
Gli interventi di cui all’art. 2 comma 1 (ampliamento 20% con minimo di 150 m3) e all’art. 3 (demolizione e ricostruzione)
se realizzati, da chiunque, con la finalità di eliminare le barriere architettoniche (Legge Regionale 16/2007), possono usufruire di un’ulteriore 40% di ampliamento.
Gli ascensori esterni, e i sistemi di sollevamento atti a migliorare l’accessibilità, sono considerati ‘volumi tecnici’ e scomputati dal calcolo del volume o della superficie, urbanistici. Rimangono soggetti alle norme civilistiche di distanza tra confini e fabbricati.
Piano Casa – Art. 13 (della L.R. 32/2013) – Efficienza energetica e sconto oneri
Per gli edifici di nuova costruzione, indipendentemente dagli ampliamenti ‘Piano Casa’, se questi avranno una classe energetica A, il costo di costruzione (e quindi il relativo contributo concessorio) è ridotto:
– del 50% per nuovi edifici residenziali
– del 25% per nuovi edifici con altra destinazione
Tale esenzione, vale sino al 10 maggio 2017, poi salvo proroghe, cesserà d’essere.