Source: https://www.senado.gob.mx/64/gaceta_del_senado/documento/62403
Timestamp: 2020-01-27 23:24:34
Document Index: 335352231

Matched Legal Cases: ['artículo 71', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'artículo 2914', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'artículo 2915', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'Artículo 2939', 'artículo 28', 'artículo 173', 'Artículo 173', 'artículo 186', 'artículo 2', 'Artículo 2', 'artículo 1', 'artículo 3', 'Artículo 1']

Gaceta: LXIII/1SPO-132/62403
Propone incorporar al marco jurídico la figura de Hipoteca Pensionaria, que consiste en el otorgamiento de financiamiento a las personas mayores de 65 años a fin de complementar los gastos para acceder a una vida digna, colocando como garantía el inmueble donde habitan, siempre y cuando sea de su propiedad, con la obligación por parte del acreditante de otorgar una ministración periódica vitalicia.
Proposes incorporating the legal framework Figure Pensionaria Mortgage consisting in granting financing to people over 65 to supplement the costs for access to a decent life, placing as collateral the property where they live, as long as it owned, with the obligation by the periodic sending of granting lifetime ministry.
La suscrita, SEN. NINFA SALINAS SADA, Senadora de la República de la LXIII Legislatura del Honorable Congreso de la Unión, integrante del Partido Verde Ecologista de México, con fundamento en el artículo 71, fracción II de la Constitución Política de los Estado Unidos Mexicanos, y los artículos 8, numeral 1, fracción I, y 164; 169 y demás relativos del Reglamento del Senado de la República; someto a consideración de esta Soberanía la siguiente Iniciativa con Proyecto de Decreto, por el que se MODIFICAN Y ADICIONAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL, LA LEY DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO, LA LEY ORGÁNICA DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Y LA LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO, al tenor la siguiente
La presente iniciativa tiene como objeto incorporar al marco jurídico la figura de Hipoteca Pensionaria, que consiste en el otorgamiento de financiamiento a las personas mayores de 65 años a fin de complementar los gastos para acceder a una vida digna, colocando como garantía el inmueble donde habitan, siempre y cuando sea de su propiedad, con la obligación por parte del acreditante de otorgar una ministración periódica vitalicia.
Partimos de la consideración de que la Reforma al Sistema Financiero, aprobada por el Congreso de la Unión en noviembre de 2013, derivó en un sistema bancario sólido, en crecimiento y con índices de capitalización cercano al 15%, lo que sitúa a México por debajo de los índices de Estados Unidos, China, Chile, Perú, entre otros.
La Reforma Financiera ha alentado la competencia y permite que personas y entes productivos dispongan de un mayor y más barato crédito; le ha dado al sistema financiero mexicano un marco prudencial robusto, que ha generado condiciones de estabilidad y certidumbre, a pesar del contexto global y ante escenarios de alta volatilidad.
Hoy, podemos decir que México tiene una banca estable, que opera bajo un marco de regulación y supervisión sólido, acorde a las mejores prácticas internacionales, que la dota de estabilidad y le permite mitigar riesgos.
En la recién concluida 79° Convención Bancaria, llevada a cabo los días 10 y 11 de marzo de este año, se dio a conocer que el financiamiento interno al sector privado como proporción del PIB se ubicó en 31% como proporción del PIB, un incremento de más de 5% en los últimos 3 años. De mantenerse este dinamismo, se alcanzará la meta fijada en el PRONAFIDE de que el crédito al sector privado represente más del 40% del PIB en el 2018.
Otros datos de relevancia que se anunciaron en dicha Convención y que muestra el dinamismo de la banca son los siguientes:
Los índices de capitalización y de liquidez de corto plazo alcanzaron el 15% y el 167%, respectivamente, por encima de los requerimientos de liquidez internacionales establecidos en Basilea III;
En el último año la cartera total de crédito de la banca múltiple creció casi 15%, 3 veces por encima del crecimiento del PIB;
Todos los segmentos crecieron a doble dígito, destacando el crédito al sector privado que creció en 12.9% en términos reales; es decir, 5.2 veces más que el PIB;
El crédito otorgado a las microempresas, creció en términos reales en 17.6%;
La competencia favoreció la disminución de las tasas de interés en todos los productos crediticios y hoy son las más bajas de la historia, destacándose los créditos hipotecarios y los otorgados al sector productivo;
Las comisiones cobradas por cliente se han reducido en un 30% en promedio durante los últimos ocho años;
Se han logrado doce años consecutivos con índices de morosidad por debajo del 4%;
El 2015 cerró la cartera vencida con un porcentaje menor al 3%;
La cobertura de infraestructura bancaria llega ya al 98% de la población, lo que implica un aumento de 13% en los últimos cinco años;
El porcentaje de adultos con una cuenta de ahorro formal aumentó de 35.5% en 2012 a 44.1% en 2015;
El número de adultos con algún producto de crédito formal pasó de 19.3 a 22.1 millones de 2012 a 2015;
El porcentaje de adultos con un seguro privado subió de 22.0% a 24.8% del 2012 al 2015.
Estos datos muestran que la banca está haciendo bien su trabajo y afrontando los retos con eficiencia.
Sin embargo, a pesar de los logros, la Banca todavía tiene diversas asignaturas pendientes de cumplir.
Una de esas asignaturas es en materia de inclusión financiera, que ofrezca soluciones a las necesidades de la población y que canalice recursos a mayores sectores productivos, grupos y personas.
Los resultados preliminares de la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera 2015 muestran que el número de adultos con cuentas de ahorro se incrementó de 35% a 44% y el mayor avance se dio en mujeres que habitan localidades rurales.
Son cifras positivas, pero también nos muestran que más de la mitad de la población no tiene una cuenta en una institución formal.
Pero existe un grupo que padece en mayor medida la falta de acceso al sistema financiero, que es el segmento de los adultos mayores quienes, al no contar en muchas ocasiones con una fuente de ingresos, les resulta difícil adquirir un crédito. A ellos, por su condición de vulnerabilidad, deberían enfocarse estrategias de inclusión financiera.
SITUACIÓN DEMOGRÁFICA DE LOS ADULTOS MAYORES EN MÉXICO
No hay duda de que el país se encuentra en una fase avanzada del proceso de transición demográfica, lo que implica que la población de mayor edad continuará creciendo tanto en términos absolutos como relativos.
El INEGI señala que el ámbito global presenta una tendencia caracterizada por un proceso de envejecimiento con mayor dinámica en los países desarrollados, donde la población mayor de 60 años llega a representar el 23.3% del total, mientras que en los países en desarrollo alcanza el 12%. *
Por su parte el Fondo de Población de Naciones Unidas (UNFPA, por sus siglas en inglés), señala que en 2050, uno de cada cinco habitantes en el planeta (21.2%) tendrá 60 años o más: en las regiones desarrolladas llegará al 32% y en las menos desarrolladas será de 19.5%.
En México, este proceso se hizo evidente a partir de la última década del siglo pasado, pues la proporción de niños y jóvenes ha ido disminuyendo mientras que la participación relativa de adultos mayores aumentó en ese periodo de 6.2 a 9.7%, pronosticándose que en 2050 se incremente a 21.5%. Hoy, 9.4% de los mexicanos tiene más de 65 años, cuando en la década de los 50 este índice era del 5%.
En el Reporte “Estadísticas a Propósito del Día Internacional de las Personas de Edad”, de fecha 25 de septiembre de 2014, el INEGI señala que “El número de adultos mayores duplicó su monto en las últimas décadas, pasando de 5 a 11.7 millones de 1990 a 2014” y, de acuerdo a las proyecciones de población que estima CONAPO, para 2025 y 2050 el monto de adultos mayores aumentará a 17.2 y 32.4 millones, respectivamente.
Según el INEGI, de las personas de 60 años y más que se estimaron para 2014, 31.5% están en una etapa de prevejez (60 a 64 años); 41.1% se encuentran en una vejez funcional (65 a 74 años); 12.3% está en una vejez plena (75 a 79 años) y 15.1% transita por una vejez avanzada (80 años y más). **
Como vemos, el tema del envejecimiento demográfico nos plantea retos mayores pues conforme avanza la edad, se hace evidente la pérdida gradual de capacidades motrices y cognoscitivas. Es inevitable que las personas vayan perdiendo sus capacidades físicas y mentales, por el deterioro físico y enfermedades crónico- degenerativas, que ocasionan dificultades para desarrollar actividades de la vida diaria de manera independiente.
El mayor problema es que en el país sólo uno de cada cuatro adultos mayores de 60 años recibe una pensión y seis de cada 10 mexicanos mayores de 65 años no están en ningún sistema de retiro que garantice una pensión en la vejez y por tanto, carece de los recursos económicos para satisfacer sus necesidades básicas. ***
Según datos del CONEVAL, en 2014 el número de adultos mayores con jubilación o pensión representaba el 27.8%; el 34.2% recibían pensión a través de un programa asistencial, (algunos de quienes reciben pensión también reciben asistencia social); y el 43.5% no recibían pensión ni del sistema de seguridad social, ni de algún programa asistencial. El monto promedio de las pensiones para ese año fue de $4, 557.23 pesos y el ingreso promedio mensual por programas asistenciales $497.57 pesos. ****
Habría que destacar que muchos adultos mayores viven solos, principalmente mujeres, situación que los(as) hace más vulnerables tanto en el aspecto emocional como en la forma en que obtienen los recursos necesarios para subsistir. Información de la encuesta ENIGH 2012, confirma esta situación: en 60% de los hogares unipersonales el jefe del hogar es una mujer, condición que disminuye a un 21.7 y 35.7% en los hogares nucleares y ampliados, respectivamente.
En estas condiciones, resulta que la seguridad económica, la manera en cómo enfrentarán los retos de ingreso para alimentación y vivienda o cómo solventarán afectaciones de salud, se vuelve una preocupación constante. Circunstancia que se complica en la medida que aumenta la edad y la discapacidad, ya que no existen plazas laborales adecuadas para su condición.
Este segmento poblacional necesita alternativas para afrontar sus problemas físicos y emocionales sin preocupaciones del tipo financiero, durante la última etapa de sus vidas cuando ya no pueden trabajar y han dejado de tener ingresos.
Ni las pensiones del sistema de seguridad social, ni los programas asistenciales resultan suficiente para tener un nivel de vida digno. Para las personas que no cuentan con ninguno de éstos apoyos, su vulnerabilidad resulta mayor viéndose más afectadas en su desarrollo y calidad de vida.
Ante esta situación considero que este es el momento de las soluciones, después la atención a este grupo vulnerable podría ser más difícil y costosa, tanto para el Estado como para las propias familias.
Por eso es que la presente iniciativa busca brindar una alternativa a los adultos mayores para complementar su ingreso de manera tal que puedan satisfacer sus necesidades básicas de vivienda, alimentación, vestido y salud.
Sin duda, hay adultos mayores que durante su vida productiva se hicieron de un patrimonio; la aprobación de esta iniciativa les daría la oportunidad de convertir su vivienda en ingresos líquidos, hasta su fallecimiento, sin necesidad de abandonarla. Esto es lo que se plantea, a través de la incorporación de la figura conocida como Hipoteca Inversa, llamada en otros países Hipoteca Reversible y que, para México propongo denominar Hipoteca Pensionaria, a fin de clarificar su objetivo.
La necesidad de financiamiento en la vida de estas personas es fundamental y, la Hipoteca Pensionaria, representaría una opción para que puedan complementar los gastos que les permitan vivir una vejez con dignidad.
LA HIPOTECA INVERSA EN DIVERSOS PAÍSES
La hipoteca Inversa es una figura que desde hace décadas es utilizada por los adultos mayores en diversos países para lograr tener una vida digna en la vejez, pues le ofrece la conversión de su patrimonio en recursos líquidos.
Se trata de un instrumento financiero que permite a quienes requieran disponer de liquidez, utilizar los bienes de su patrimonio, sin perder la propiedad.
Es decir que, mientras un crédito hipotecario se solicita normalmente para la compra de un inmueble (inmueble que constituirá la garantía), en el caso de la hipoteca pensionaria, quien la solicita ya es propietario del bien inmueble y lo que busca es percibir una cantidad liquida.
En España se le denomina Hipoteca Inversa; en Francia se conoce como Hipoteca Vitalicia; en Japón, se ofrece hasta los 80 años, combinada con una pensión vitalicia voluntaria a partir de esa edad; en Estados Unidos existen diversos productos financieros con las características de la hipoteca inversa, pero es la Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (Home Equity Conversion Mortgage, HECM), respaldadas por el Gobierno Federal, la que representan el 90% del mercado.
En el Reino Unido se denominan Lifetime Mortgage (Hipoteca Inversa); aún en Canadá, país con una estructura demográfica en equilibrio, con pensiones cuantiosas, precios bajos de la vivienda, suele utilizarse este producto financiero. Existe también esta figura, con características específicas y en diversas modalidades, en Australia y Nueva Zelanda, entre oros. *****
En cada uno de los países este instrumento tiene características distintas, pero sus elementos básicos son comunes:
Se trata de un instrumento al que no pueden acceder todo tipo de persona, sino solamente aquellas que son adultos mayores, propietarias de un bien inmueble sobre el que no existan adeudos o éstos sean muy bajos.
El adulto mayor puede hipotecar su casa a través de este instrumento financiero y a cambio recibirán un pago que puede ser único o una serie de pagos periódicos temporales o vitalicios que no deberán restituirse al acreedor a menos que se decida vender el bien, haya cambio de residencia o fallezca el dueño del inmueble y éste no tenga algún familiar dependiente económico sobreviviente que habite en el mismo lugar.
Generalmente el monto máximo del crédito está dado por el valor del inmueble hipotecado y la expectativa de vida del solicitante.
Mientras esté vivo él, o su beneficiario, puede seguir habitando la propiedad, aun cuando la cantidad de recursos entregada por el acreedor sea una proporción muy elevada del valor del inmueble hipotecado; pero cuando fallece, los herederos deberán pagar el préstamo, es decir, si quieren conservar la propiedad deben pagar todo el dinero del que dispuso el adulto mayor o su beneficiario, más intereses.
DIFERENCIAS DE LA HIPOTECA INVERSA CON OTROS FIGURAS QUE OTORGAN CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA
Existen diversas figuras con la que se lograría el objeto de brindar liquidez a quienes otorgan en garantía su inmueble, cada uno tiene su propia naturaleza y efectos jurídicos, que son muy distintos a lo que se propone en esta iniciativa de hipoteca pensionaria.
En el mercado existen diversas modalidades en las que se otorga un crédito a través de un Contrato de Mutuo con Interés y Garantía Hipotecaria.
Algunos de estos actos jurídicos, que menciona Francisco José Visoso del Valle ****** son los siguientes:
Enajenación de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. Mediante esta figura el acreditado conserva su vivienda, y puede convertir parcialmente su valor en liquidez. La desventaja es que implica la enajenación de la propiedad, no obstante conservar su uso y disfrute “por lo tanto, a su fallecimiento este derecho se extingue y sus herederos no tendrán posibilidad alguna de preservar el inmueble”; además el monto del crédito se considera a partir de la expectativa de vida del solicitante y no del valor comercial del inmueble. A la muerte del Usufructuario el inmueble pasa a ser propiedad del acreedor, “Si el usufructuario sobrevive escasos meses a la celebración del contrato, habrá realizado un acto jurídico sensiblemente perjudicial a su patrimonio”, dice Visoso.
Donación de la nuda propiedad con carga al donatario de sufragar los gastos de alimentos del donante. Con esta figura, también se traslada la propiedad y se considera la supervivencia del donante; además, el donatario deberá pagar por el ISR derivado de la enajenación.
Contrato de renta vitalicia. De igual forma se traslada la propiedad del inmueble, los impuestos del ISR deben cubrirse y, como en los casos anteriores, si la muerte sobreviene a los pocos meses, resulta en detrimento del contratante.
Contrato de arrendamiento. Permite conservar el inmueble y resuelve problema de flujo, pero se obliga a dejar el inmueble y al correspondiente pago de impuestos por los ingresos recibidos.
El mercado no regulado ofrece también crédito simple, recibiendo en garantía los documentos que avalan la propiedad del inmueble.
En fin, las opciones para aquellos que requieren una cantidad importante de recursos y que además cuentan con un bien raíz para respaldar la operación son variadas, pero todas representan un alto riesgo de pérdida de patrimonio, pues son préstamos que se otorgan con un interés de entre 36% y 50 % anual, sin considerar otros gastos y comisiones, con el agregado que no son supervisados por ninguna entidad reguladora.
Podemos concluir que las ventajas de la figura de hipoteca pensionaria, sobre los productos de financiamiento existentes en el mercado, son evidentes, entre estas podemos mencionar:
La hipoteca pensionaria permite a los adultos mayores disponer del valor de su casa, sin necesidad de venderla, sin obligación de desalojarla y con la opción de rentarla.
El propietario de la vivienda puede complementar sus ingresos para la satisfacción de sus necesidades, mediante la conversión en liquidez de un activo fijo.
Desde el punto de vista de los herederos, les permite la posibilidad de que parte de la vivienda se transmita en herencia, si el propietario fallece en un plazo corto o si la vivienda es revalorada;
Se reduce la posibilidad de herencias intestadas;
Se incentiva la regularización de las propiedades;
Se promueve una mayor disponibilidad de viviendas en el mercado inmobiliario, favoreciendo los procesos de valorización.
Otras ventajas están en relación con las circunstancias particulares de cada persona, basta con considerar las ventajas que representaría para una persona mayor que vive en soledad o un adulto mayor con enfermedad crónica que necesita medicinas y cuidados contantes; o un adulto en abandono.
Lastimosamente, son muchos los casos e hipótesis que pueden presentarse, y con este instrumento los adultos mayores podrían afrontar la carencia de dinero y reducir su condición de vulnerabilidad. Con el agregado que quienes otorgarían el crédito serian instituciones autorizadas y supervisadas por un ente regulador.
A nivel local, las entidades federativas han empezado a incorporar la figura de hipoteca inversa en su legislación local, como es el caso del Estado de México y la propuesta del estado de Jalisco, con la limitante de que se da a través de un contrato entre particulares o entidades que no tienen la supervisión que se necesita para proteger a un grupo vulnerable como son los adultos mayores.
Por tanto, un marco jurídico adecuado para la hipoteca pensionaria es una necesidad tanto para los adultos mayores como para lograr una mayor inclusión financiera.
En razón de las consideraciones anteriores se propone modificar la siguiente legislación:
Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, y
Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado
En el Código Civil Federal se incorpora un Capítulo para regular la figura de la Hipoteca Pensionaria, siendo sus características principales las siguientes:
Se constituye para garantizar el crédito que se otorga a una persona con edad igual o mayor de 65 años
El crédito es utilizado para complementar los gastos del solicitante, considerando alimento, vestido y cuidado de su salud.
La hipoteca pensionaria solo podrá constituirse sobre el inmueble propiedad del pensionista, que sea su vivienda habitual y que se encuentre libre de gravámenes.
Solamente podrán otorgar este crédito las entidades financieras del Sistema Financiero Mexicano, autorizadas y sujetas a supervisión, y los Institutos de Seguridad Social.
Es requisito esencial que el solicitante sea asesorado en todo momento respecto al objeto del crédito, condiciones, términos y riesgos, por agente autorizado e independiente de la entidad a la que se solicite el crédito.
En cuanto al monto del crédito, éste se determinará con base al precio de mercado y la expectativa de vida del solicitante
El pensionario podrá asignar beneficiario, que podrá ser su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a 63 años.
El avalúo deberá ser realizado por peritos valuadores autorizados por la Sociedad Hipotecaria Federal y el pensionista puede solicitar en un periodo de cada tres años, un nuevo avalúo, a fin de actualizar la plusvalía del inmueble, la cuantía de la obligación principal y el monto de las disposiciones. El costo del avalúo será a cargo del pensionista.
A fin de agilizar, en su caso, la ejecución de la garantía, el acreedor podrá solicitar al pensionista otorgamiento de testamento público abierto en que instituya herederos y albacea.
El pensionista o, en su caso, su beneficiario, habitará de forma vitalicia el inmueble y solo podrá darlo en arrendamiento para uso habitacional y con la autorización del acreedor.
El pensionista se obliga a conservar el inmueble en condiciones iguales a la firma del contrato; y a estar al corriente en el pago del impuesto predial y demás servicios;
El pensionista deberá contratar póliza de seguro por daños, por el tiempo que dure la obligación.
El crédito no se extinguirá aún y cuando el pensionista dispusiere del límite total garantizado con hipoteca pensionaria.
A efecto de recibir aportaciones periódicas hasta su fallecimiento, o en su caso, el de su beneficiario, el pensionista podrá contratar seguro de rentas vitalicias y/o seguro de sobrevivencia.
En caso de no contratar o no estar vigentes los seguros y el pensionista hubiere dispuesto de la totalidad del crédito, el acreedor continuará ministrando al pensionista las parcialidades periódicas pactadas y, a su fallecimiento, la obligación podrá ser cubierta con la masa hereditaria, hasta donde sea necesario.
La deuda del principal y los intereses solo serán exigible por el pensionario y la garantía ejecutable, hasta el fallecimiento del pensionista o, si así se hubiera estipulado, de su beneficiario y únicamente por el monto dispuesto.
Los intereses que se generen será únicamente sobre las cantidades dispuestas por el pensionista o, en su caso, su beneficiario y se capitalizaran anualmente.
Al fallecimiento del pensionista o, en su caso, de su beneficiario, sus herederos podrán pagar la totalidad del crédito adeudado más los intereses generados pero no podrá ser por un periodo mayor a 3 meses a partir del fallecimiento, si no lo hicieran, la garantía será ejecutable.
En cuanto a las disposiciones del crédito por parte del pensionista, se establece que se dará en parcialidades que le ministre el acreedor y que, en todo caso, podrá autorizar retiros mayores cuando se presenten situaciones extraordinarias como una enfermedad grave o accidente que ponga en riesgo la vida del pensionista o su beneficiario; o, ante la necesidad de reparar la vivienda. Estas disposiciones no excederán de un evento cada tres años.
Al igual que en una garantía hipotecaria normal, el bien sobre el que se constituya hipoteca pensionaria no podrá ser transmitido o dividido por el pensionista, sin la autorización expresa del pensionario. En caso de incumplimiento el acreedor puede declarar vencido y exigir el pago del adeudo a menos que se sustituya la garantía a su satisfacción.
Se prevé que en caso de que el pensionario deje de ministrar puntualmente hasta dos disposiciones, el pensionista podrá demandar la rescisión del contrato y exigir daños y perjuicios o la pena convencional pactada, debiendo tenerse la deuda como liquidada pero no exigible, y no generará más intereses.
MODIFICACIONES A LA LEY DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO
Es indudable que los adultos mayores constituyen un grupo vulnerable cuyos intereses deben ser protegidos y es de suponerse que, con una regulación apropiada y supervisada, la hipoteca pensionaria será un instrumento atractivo para este sector.
Por tal razón es que se modifica la Ley de Instituciones de Crédito, a fin de establecer que la falta de ministración de las parcialidades periódicas pactadas por los créditos garantizados con hipoteca pensionaria, a cien o más pensionistas, que en su conjunto alcancen un monto superior o equivalente a dos millones de UDI´s, será motivo para que el ente regulador pueda revoquen la autorización.
El supuesto es análogo para el caso en que la entidad no pague en las ventanillas de dos o más de sus sucursales los retiros de depósitos bancarios de dinero que efectúen sus clientes, y el proceso que se sigue para el caso de la falta de ministración relacionado con la hipoteca pensionaria es el mismo que se establece en la Ley.
Por otro lado, aunque como se ha mencionado en estos considerandos, las medidas prudenciales han fortalecido y dado solidez al sistema financiero, se considera que para el caso de que una institución se encuentre en proceso de liquidación, la Sociedad Hipotecaria Federal, será la que se subrogue la obligación de ministrar a los pensionistas las parcialidades acordadas con el acreedor, hasta en tanto se cedan o transfieran los derechos a otra Institución.
MODIFICACIONES A LA LEY DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
Con el fin de que las Hipotecas Pensionarias puedan ser garantizadas con financiamientos que otorgue la Sociedad Hipotecaria Federal, se incluye a estas como parte de su objeto y a fin de intervenir en caso de que sea necesario para mantener en equilibrio el mercado inmobiliario.
MODIFICACIONES LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO
Con el propósito de promover la competencia en el otorgamiento de créditos garantizados con hipoteca pensionaria y a fin de que los solicitantes gocen de las mayores garantías y transparencia, se establece como objeto de esta Ley el de regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito que tenga como fin complementar los gastos de las necesidades básicas de adultos mayores.
Por tanto, se equipara el concepto de Hipoteca Pensionaria, al de Crédito Garantizado.
Con base a los anteriores fundamentos y motivaciones, someto a consideración de la Honorable Asamblea, la siguiente:
INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO QUE MODIFICA Y ADICIONA DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CODIGO CIVIL FEDERAL, LA LEY DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO, LA LEY ORGÁNICA DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Y LA LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO
PRIMERO. Se adiciona un Capítulo IV denominado “De la Hipoteca Pensionaria” y recorrer el actual CAPÍTULO IV denominado “De la Extinción de las Hipotecas” al TITULO DECIMOQUINTO y, se adicionan los artículos 2939 Bis, 2939 Ter, 2939 Quater, 2939 Quinquies, 2939 sexies, 2939 septies, 2939 octies, 2939 nonies, 2939 decies, 2939 undecies, 2939 duodecies, 2939 terdecies, 2939 quaterdecies y 2939 quindecies, al CÓDIGO CIVIL FEDERAL, para quedar como sigue:
De la Hipoteca Pensionaria
Artículo 2939 Bis. Se entenderá por hipoteca pensionaria aquella constituida para garantizar el crédito otorgado a persona física, con edad igual o mayor de 65 años, destinado a complementar los gastos para acceder a los satisfactores necesarios para una vida digna, considerando alimento, vestido y cuidado de su salud.
Artículo 2939 Ter. La hipoteca pensionaria solamente podrá constituirse sobre el inmueble propiedad del pensionista, que sea su vivienda habitual y que se encuentre libre de gravámenes.
Artículo 2939 Quater. El crédito garantizado con hipoteca pensionaria solo podrá otorgarse por entidades financieras del Sistema Financiero Mexicano, autorizadas y sujetas a supervisión, y por Institutos de Seguridad Social.
El solicitante deberá ser asesorado en todo momento respecto al objeto del crédito, condiciones, términos y riesgos, por agente autorizado por las autoridades correspondientes, que deberá ser independiente de la entidad a la que se solicite el crédito.
Artículo 2939 Quinquies. El tutor podrá constituir hipoteca pensionaria para garantizar las necesidades económicas a favor de persona incapaz, con la debida autorización judicial y en los términos del presente capítulo.
Artículo 2939 Sexies. La cuantía de la obligación principal, se determinará considerando, entre otros aspectos, el avalúo del inmueble, a precio de mercado, y la expectativa de vida del solicitante y/o, en su caso, de su beneficiario, que podrá ser su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a 63 años.
El avalúo deberá ser realizado por peritos valuadores autorizados por la Sociedad Hipotecaria Federal.
A efecto de actualizar la plusvalía del inmueble, la cuantía de la obligación principal y el monto de las disposiciones, el pensionista podrá solicitar cada tres años un nuevo avalúo. El costo del avalúo será a cargo del pensionista.
El pensionario podrá solicitar al pensionista otorgamiento de testamento público abierto en que instituya herederos y albacea.
Artículo 2939 Septies. El pensionista o, en su caso, su beneficiario, habitará de forma vitalicia el inmueble gravado con hipoteca pensionaria. El arrendamiento, parcial o total del inmueble, solo podrá otorgarse para uso habitacional y en los términos del artículo 2914 de este Código, sin que se afecte la naturaleza propia de la hipoteca pensionaria.
El pensionista deberá conservar el inmueble en condiciones iguales a la firma del contrato; estar al corriente en el pago del impuesto predial y demás servicios; también, deberá contratar póliza de seguro por daños, por el tiempo que dure la obligación.
Artículo 2939 Octies. El bien sobre el que se constituya hipoteca pensionaria no podrá ser transmitido o dividido por el pensionista, sin la autorización expresa del pensionario. El incumplimiento de esta obligación le conferirá el derecho al pensionario de declarar vencido anticipadamente el total del adeudo y exigible a la fecha, a menos que se sustituya la garantía en forma bastante e igual a la anterior, en un plazo de seis meses.
Artículo 2939 Nonies. El pensionista dispondrá del importe del crédito mediante parcialidades periódicas. De manera extraordinaria, cuando se acredite enfermedad grave o accidente que ponga en riesgo la vida del pensionista o su beneficiario o, ante la necesidad imperiosa de reparar la vivienda, el pensionario podrá autorizar al pensionista la disposición de hasta cinco parcialidades, sin exceder de un evento cada tres años.
En caso de no contratar o no estar vigentes los seguros señalados en el párrafo anterior, y haber dispuesto de la totalidad del crédito garantizado con hipoteca pensionaria, el pensionario continuará ministrando al pensionista las parcialidades periódicas pactadas. En este caso, el cumplimiento de la obligación se atendrá a lo dispuesto en los artículos 2964 y 2981 de este Código.
Artículo 2939 Decies. Los intereses que se generen será únicamente sobre las cantidades dispuestas por el pensionista o, en su caso, su beneficiario y se capitalizaran anualmente.
La hipoteca pensionaria constituida garantizará los intereses que se generen hasta que sea pagada totalmente la deuda principal, por lo que no será aplicable lo establecido en el artículo 2915 de este Código.
Artículo 2939 Undecies. La deuda del principal y los intereses solo serán exigibles por el pensionario y la garantía ejecutable, hasta el fallecimiento del pensionista o, si así se hubiera estipulado, de su beneficiario y únicamente hasta por las cantidades que se hubieran dispuesto.
Artículo 2939 Duodecies. Para el caso de que el pensionario deje de ministrar puntualmente hasta dos disposiciones, el pensionista podrá demandar la rescisión del contrato y exigir daños y perjuicios o la pena convencional pactada, debiendo tenerse la deuda como liquidada pero no exigible, y no generará más intereses.
El pensionista podrá, en este caso, constituir nueva hipoteca sobre el mismo inmueble, teniendo la nueva hipoteca prelación respecto de la anterior.
Artículo 2939 Terdecies. El pensionista podrá en todo momento hacer pago anticipado, sin penalización alguna, de la totalidad del monto adeudado más sus intereses.
En las cancelaciones, anticipadas o no, que se produzcan como consecuencia del fallecimiento del pensionista, la entidad acreedora no tendrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de penalización.
Artículo 2939 Quaterdecies. Al fallecimiento del pensionista o, en su caso, de su beneficiario, sus herederos podrán pagar la totalidad del crédito adeudado más los intereses generados, en el plazo de gracia estipulado, que no podrá ser menor a 3 meses a partir del fallecimiento.
Transcurridos tres meses después del fallecimiento del pensionista, sin que los herederos efectúen el pago, la garantía será ejecutable.
Artículo 2939 Quindecies. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de la hipoteca pensionaria, se estará a lo dispuesto por la normatividad correspondiente.
SEGUNDO. Se adiciona un sub inciso iii) al inciso b) de la fracción VI. del artículo 28; se adiciona una fracción IV, y se modifica el último párrafo del artículo 173 de la LEY DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO, para quedar como sigue:
I. a V…..
iii) No ministren a cien o más pensionistas las parcialidades periódicas pactadas por los créditos garantizados con hipoteca pensionaria, que en su conjunto alcancen el monto citado en el primer párrafo de este inciso.
VII. a VIII…
Artículo 173….
IV. Tratándose de crédito garantizados con hipoteca pensionaria no serán aplicables las fracciones I. y III. de este artículo y la Sociedad Hipotecaria Federal se subrogará la obligación de ministrar a los pensionistas las parcialidades acordadas con el acreedor, hasta en tanto se den los supuestos establecidos en el artículo 186.
Con excepción de las operaciones enunciadas en la fracción IV, no se aplicará lo previsto en este artículo a aquellas operaciones que sean objeto de transferencia conforme a los artículos 194 o 197 de esta Ley.
TERCERO. Se modifica el párrafo segundo del artículo 2. de la LEY ORGÁNICA DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, para quedar como sigue:
Artículo 2o….
Asimismo, podrá garantizar financiamientos a hipotecas pensionarias y los relacionados con el equipamiento de conjuntos habitacionales.
CUARTO. Se modifica el artículo 1. y la fracción II del artículo 3, de la LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO, para quedar como sigue:
Artículo 1o.- La presente Ley es de orden público y tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado a la vivienda, y el otorgado para complementar los gastos de las necesidades básicas de adultos mayores, con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia.
II. Crédito Garantizado. El crédito que otorguen las Entidades con garantía real, ya sea a través de hipoteca, hipoteca pensionaria, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de cualquier otra forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento relativo a bienes inmuebles. Para efectos de esta definición, las operaciones que realicen las Entidades sujetas a la modalidad de compraventa con reserva de dominio, arrendamiento con opción de compra, compraventa en abonos, se equiparan al Crédito Garantizado y tendrán el mismo tratamiento que otorga la presente Ley.
III. a XI….
Sen. Ninfa Salinas Sada
Dado en el Salón de Sesiones del Senado de la República a los 26 días del mes de abril de 2016.
* Véase “Estadísticas a propósito del día internacional de las Personas de Edad. INEGI, septiembre de 2014.
** Véase INEGI BOLETÍN DE PRENSA NÚM. 524/15.
*** Boletín “VULNERABLE, LA POBLACIÓN ADULTA MAYOR EN MÉXICO”. UNAM-DGCS. Ciudad Universitaria. 4 de marzo de 2016.
****CONEVAL, en Hernández Licona Gonzalo. Adultos Mayores: Ingresos Pensiones y Programas Sociales.
***** Véase Diseño de Hipotecas Inversas en el mercado español, Sánchez Álvarez Isidro, López Ares Susana y Quiroga García Raquel. Instituto de Mayores y Servicios Sociales. España, marzo de 2007.
****** Visoso del Valle, Francisco José, Apertura de Crédito con Garantía Hipotecaria Inversa, Porrúa, México, 2012.