Source: https://kanzleidr.de/mietrecht/mietrecht-entscheidungen-2017
Timestamp: 2018-05-23 14:32:33
Document Index: 173461869

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Jahresrückblick Mietrecht Teil 2 – Die wichtigsten Entscheidungen des Jahres 2017 | D & R Anwaltskanzlei
Veröffentlicht am 12. März 2018 11. März 2018 von Christian Ulitzka
Auch im Jahre 2017 wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) eine Vielzahl bedeutender Entscheidungen in dem traditionell sehr von der Rechtsprechung geprägten Bereich des Mietrechts gefällt. Im Folgenden soll ein kurzer Überblick darüber geschaffen werden, auf welche Besonderheiten in Zukunft zu achten sein wird.
Bisher war der BGH sehr kinder- und familienfreundlich und zwar sowohl bei der Frage ob lauter Kinderlärm einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung darstellt als auch bezüglich der Möglichkeit anderer Mieter, wegen Kinderlärms die Miete zu mindern.
Das hat sich durch das Urteil vom 22.08.2017 (Az.: VIII ZR 226/16), zumindest hinsichtlich der Möglichkeit einer Minderung, geändert. Allerdings stellten die Richter wieder klar, dass Kinderlärm grundsätzlich zu tolerieren ist. Eine Minderung kommt nur in seltenen Ausnahmefällen in Frage und muss immer im Einzelfall im Hinblick auf die Art, Intensität, Dauer, Uhrzeit und das Alter und den Zustand des Kindes geprüft werden.
Seit Jahren bekannt sind Klauseln, durch welche Vermieter ihre Pflicht Schönheitsreparaturen durchzuführen auf ihre Mieter übertragen. Zur Wirksamkeit solcher Klauseln (Stichwort „weiche Schönheitsreparaturenklausel“) hat der BGH bereits Stellung genommen.
Neu entschieden wurde im vergangenen Jahr, dass der Vermieter neben der sonst vereinbarten Miete eine Pauschale für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen kann und zwar unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen von ihm überhaupt durchgeführt werden (BGH, Urteil vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17).
Ein häufiges Streitthema zwischen Vermieter und Mieter ist die Betriebskostenabrechnung. Diese ist vom Vermieter innerhalb eines Jahres zu erstellen und zwar in einer Weise, dass der Mieter alle Kostenpositionen erkennen kann. Es muss dem Mieter möglich sein, den auf ihn entfallenden Anteil problemlos nachprüfen zu können (BGH, Urteil vom 19.07.2017, VIII ZR 3/17). Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung für den Mieter besonders aufzubereiten. Es schadet daher nicht, wenn der Mieter hin und her blättern muss, um die Gesamtberechnung nachvollziehen zu können (BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17)
Nicht gestattet ist es allerdings, mehrere Positionen innerhalb der Betriebskostenabrechnung zusammenzufassen (BGH, Beschluss vom 24.01.2017, Az.: VIII ZR 285/15). Dem Mieter muss jede einzelne Kostenposition genau aufgezeigt werden, damit eine genaue Überprüfung der Abrechnung erfolgen kann.
Will ein Vermieter Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seinen Mieter umlegen, werden diese Kosten meist nach dem Verhältnis der Größe der vermieteten Räume verteilt. Entschieden wurde nun, dass kein Vorwegabzug von Kosten vorgenommen werden muss, wenn das Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt wird. (BGH, Urteil vom 10.05.2017, Az.: VIII ZR 79/16) Das Urteil erging in Bezug auf die Grundsteuer, kann aber wohl als allgemein gütig für sämtliche Umlegungen von Kosten herangezogen werden. Im Ergebnis ist also nicht zwischen Gewerberäumen und Wohnräumen zu unterscheiden.
Macht der Vermieter nach Auszug des Mieters geltend, dass die Mieträume beschädigt wurden, gilt eine Verjährungsfrist von sechs Monaten. Eine Verlängerung dieser Frist ist – zumindest in AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) – in jedem Falle unwirksam (BGH, Urteil vom 08.11.2017, Az.: VIII ZR 13/17). Nach Ansicht der Richter sind die gesetzlich vorgesehenen sechs Monate zeitlich ausreichend. Zudem wird auf den Sinn und Zweck der Regelung verwiesen, nach dem eine schnelle Abwicklung des Mietverhältnisses gewährleistet sein soll.
Insgesamt ergeben sich sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite einige Neuerungen, die genau beachtet werden müssen. Daher ist es für Mieter und Vermieter in gleicher Weise besonders wichtig einen starken Partner in der Rechtsberatung an der Seite zu haben, da es einer sorgfältigen rechtlichen Überprüfung jedes Einzelfalles bedarf. Mit unserer langjährigen Erfahrung stehen wir Ihnen hierbei gerne zur Verfügung.
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