Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9947,jak-zapisy-nowej-ustawy-wplyna-na-dzialalnosc-spoldzielni
Timestamp: 2018-09-20 15:13:55+00:00
Document Index: 30617583

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 19', 'art. 3', 'art. 3', 'art. 1', 'art. 4', 'Art. 3', 'art. 48', 'art. 3', 'art. 241', 'art. 26', 'art. 108', 'art. 11', 'art. 4', 'art. 4', 'art. 241', 'art. 6', 'art. 195', 'art. 379', 'art. 4', 'art. 6', 'art. 4', 'art. 241', 'art. 4', 'art. 27', 'art. 22', 'Art. 27', 'art. 241', 'art. 26', 'art. 22', 'art. 27', 'art. 18', 'art. 241', 'art. 26', 'art. 27', 'art. 23', 'art. 22', 'art. 22', 'art. 91']

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wzbudziła wiele emocji i kontrowersyjnych opinii. Poprosiliśmy więc o komentarze:
Jerzego Jankowskiego – przewodniczącego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP,
Jacka Frydryszaka – prezesa zarządu Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Dom” w Warszawie oraz
Piotra Kłodzińskiego – prezesa zarządu MSM „Energetyka” w Warszawie.
Znowelizowana ustawa podcina skrzydła spółdzielcom
- komentarz Jerzego Jankowskiego
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podpisana przez Prezydenta będzie obowiązywała od 9 września 2017 r. To chyba pierwszy przypadek w dziejach legislacji Rzeczypospolitej, gdy projekt zgłoszony przez stronę rządową różni się znacząco od noweli, która została przyjęta przez parlament.
Projekt rządowy, uwzględniający m.in. wyroki Trybunału Konstytucyjnego, był konsultowany w środowisku i akceptowany, a jego wdrożenie nie nastręczałoby spółdzielniom kłopotów.
Z Senatu wyszła ustawa, do której wprowadzono zmiany na etapie prac w Senacie, bez konsultacji z kimkolwiek.
Senat ma prawo do wprowadzania zmian, ale projekt z poprawkami powinien wrócić ponownie do procedowania parlamentarnego, czego nie uczyniono.
Nie wolno zapominać, że ustawa była przygotowana przez rząd i procedowana już przez parlament.
Zapisy, które wprowadzono, mają w pogardzie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2015 roku. Nie sposób też nie powołać się na wypowiedź Jarosława Kaczyńskiego, który stwierdził, że „kto nie ma dachu nad głową, nie jest człowiekiem wolnym”.
Snując rozważania w tym kontekście, chciałbym przypomnieć, że spółdzielczość mieszkaniowa przygotowała projekt programu mieszkaniowego stawiającego na rozwój rynku mieszkań lokatorskich spółdzielczych, który był kompatybilny z programem obecnego rządu. Przedłożyliśmy stosowny dokument tuż przed rozpoczęciem procedowania ustawy w tak niefortunny sposób przyjętej przez parlament.
Z dużą satysfakcją przyjęliśmy też wypowiedź Jarosława Kaczyńskiego wygłoszoną podczas Kongresu PiS w Przysusze, w której prezes PiS podkreślił: „to musi być zrobione, mam na myśli mieszkania. I to jest apel do pana ministra Adamczyka. Tu trzeba połączyć siły wszystkich: państwa, które ma nieruchomości, samorządów i spółdzielni mieszkaniowych, które proponują swoje rozwiązania prawne, ale mają ogromne możliwości budowania dużej liczby mieszkań. Niektórzy nie będą mogli kupić mieszkania, dlatego oferta spółdzielczości jest szczególnie cenna”.
Cytuję wypowiedź J. Kaczyńskiego dlatego, że pobudziła ona w wielu ludziach chęć do działania, do włączenia się w ten program, bo spółdzielcy czują swoją misję, gdyż działają w myśl zapisu ustawy mówiącego, że spółdzielnia ma realizować potrzeby swoich członków w sferze mieszkaniowej.
Tymczasem znowelizowana ustawa jest potworkiem prawnym, nie tylko podcinającym skrzydła spółdzielniom jeśli chodzi o rozwój, ale wręcz utrudniającym im codzienną działalność. Ustawa ta uniemożliwia również spółdzielniom włączenie się do programu Mieszkanie Plus.
Po pierwsze dlatego, że likwiduje ona art. 1 ust. 9 („Nie stosuje się przepisów ustawy wymienionej w ust. 7 dotyczących udziałów i wpisowego, a także przepisów dotyczących obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3”) – zapis o wnoszeniu udziału i wpisowego, co oznacza członkostwo z mocy ustawy.
Wszyscy jakby zapomnieli, że spółdzielnia jest zrzeszeniem i to ludzie decydują, czy chcą należeć do spółdzielni, czy nie. To bardzo ważne, bo poprzez wnoszone udziały i wpisowe tworzy się więzi ekonomiczne pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem.
Z wpisowego i udziałów spółdzielnia tworzy dwa fundusze: udziałowy i zasobowy.
Fundusz udziałowy to środki, którymi dysponuje spółdzielnia jako osoba prawna, żeby w razie nieszczęścia można było pokryć zobowiązania wobec osób trzecich.
Fundusz zasobowy natomiast umożliwia utworzenie spółdzielni i jej działanie.
W związku z tym rodzi się pytanie: czy spółdzielnie będą miały członków z udziałami i członków bez udziałów? Jeżeli tak, to członkowie spółdzielni z udziałami – zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze – ponoszą odpowiedzialność do wysokości swoich udziałów. Ale co z członkami spółdzielni bez udziałów: czy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności, czy też – zgodnie z ustawą o własności lokali – odpowiadają całym swoim majątkiem?
Na tle art. 1 ust. 9 zmienionej ustawy w zw. z art. 19 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze nasuwa się też pytanie: czy przepis dotyczy także dotychczasowych członków spółdzielni, czy jedynie tych, którzy staną się członkami spółdzielni mieszkaniowej w przyszłości? Przepisów przejściowych brak.
Artykuł 3. znowelizowanej ustawy prowadzi wprost do likwidacji spółdzielczości mieszkaniowej. Ustęp 1 w pkt 2 i 3 art. 3 stanowi bowiem, że „Członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych”.
Czy osoba posiadająca prawo odrębnej własności lokalu w celu uzyskania członkostwa musi zadeklarować określoną ilość udziałów?
Kolejny zapis, tj. art. 3 ust. 32, określa moment uzyskania członkostwa, przy braku korelacji przepisów z art. 1 ust. 2 pkt 3 i 4 USM łączących członkostwo z posiadaniem prawa do lokalu, które przewidują, że działalność spółdzielni może też polegać na budowie domów dla członków, a także na udzielaniu członkom pomocy w budowanych przez nich budynkach lub domach jednorodzinnych. Członek bez prawa do lokalu traci członkostwo (art. 4 ustawy zmieniającej), nie jest więc jasne, co się stanie z takimi spółdzielniami i ich członkami po wejściu w życie ustawy?
Równie niejasne są zapisy dotyczące tzw. mieszkań pozakładowych. Art. 3 ust. 34 stanowi, że „Członkiem spółdzielni może być najemca, o którym mowa w art. 48 ust. 1. Przepisy dotyczące członkostwa właścicieli lokali stosuje się odpowiednio”.
Zapis ten, czyli roszczenie najemcy lokalu pozakładowego o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, stanowi niezrozumiałą hybrydę stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu i stosunków spółdzielczych oraz rodzi kolejne wątpliwości
Czy w przypadku wypowiedzenia umowy najmu były najemca traci członkostwo i z jaką datą?
Przy czym w ustępie 7 art. 3 czytamy, że „Członkostwo w spółdzielni ustaje także w przypadkach określonych w art. 241 ust. 1 i art. 26. Do osób, które w następstwie tego utraciły członkostwo w spółdzielni, przepisy art. 108b ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, dotyczące członków spółdzielni stosuje się odpowiednio”.
Rodzi się więc kolejne pytanie:
Kto poniesie koszty związane z podziałem (m.in. koszty sporządzenia bilansu otwarcia i zamknięcia łącznie z wyceną składników majątkowych)? Właściciele nowo powstałej wspólnoty czy członkowie spółdzielni?
W opinii Związku podział składników majątkowych dla powstałych wspólnot mieszkaniowych prowadzi w konsekwencji do likwidacji spółdzielni mieszkaniowych.
Kolejna kwestia to art. 11 ust. 11, który stanowi, że wygaszenie prawa do lokalu może mieć miejsce w dwóch przypadkach: gdy mieszkaniec używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem oraz gdy członek spółdzielni przez okres sześciu miesięcy zwleka z opłatami za lokal (art. 4 ust. 1).
Nowe przepisy w takich przypadkach obligują spółdzielnię do wystąpienia z wnioskiem do sądu o wygaszenie prawa do lokalu. Po uzyskaniu wyroku sądu spółdzielnia może dochodzić zwrotu od tegoż lokatora niezapłaconych należności za eksploatację, media etc. podczas kolejnej rozprawy sądowej.
Każdemu obywatelowi przysługuje prawo do odwołania się od wyroku sądowego. Sprawa trwa 2 lata, w tym czasie pozostali mieszkańcy nieruchomości kredytują utrzymanie zadłużonego lokalu. Jeśli przy tym niepłacący lokator w ostatniej chwili ureguluje wszystkie należności, ma prawo wrócić do spółdzielni, która de facto staje się bankiem kredytującym przez kilka lat tegoż lokatora.
Należy tu zaznaczyć, że według danych uzyskanych z Krajowego Rejestru Długów mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych z tytułu nieuiszczonych należności za użytkowane lokale są zadłużeni na kwotę pół miliarda złotych, a średni dług przypadający na jednego mieszkańca wynosi 12 tys. złotych.
My jesteśmy na początku tego łańcucha. Jeśli długi się powiększą, przestaniemy płacić dostawcom mediów za wodę, ścieki, odpady itd., co odczują boleśnie m.in. samorządy.
Warto w tym kontekście zwrócić też uwagę na zapisy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, częścią którego jest budowa mieszkań na wynajem. Wprowadzono do niej przepisy o najmie instytucjonalnym, będącym odpowiednikiem – wprowadzonego ustawą z 2001 roku – najmu okazjonalnego. Przepisy, o których mówię, obligują do zawarcia w umowie najmu informacji o miejscu, do którego osoba wynajmująca lokal może się wyprowadzić w razie wypowiedzenia umowy.
Jeśli więc lokator będzie się uchylał przed płatnościami przez pół roku, a podpisał notarialne oświadczenie o świadomości konsekwencji nieregulowania należności, można go wyrzucić z zajmowanego mieszkania nawet na bruk.
W obawie o problemy z nierzetelnymi lokatorami mieszkań na wynajem, do ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadzono więc uproszczone przepisy dot. wypowiedzenia najmu, ale spółdzielniom skomplikowano procedury.
Jest wiele innych zapisów ustawowych, które utrudnią zarządzanie zasobami spółdzielczymi.
W pełni świadomie w art. 4 podjęto decyzję o ewidencji i rozliczaniu funduszu remontowego na każdą nieruchomość. Oznacza to, że ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym spółdzielnia będzie musiała się rozliczyć z każdą nieruchomością.
W przypadku spółdzielni trzeba mieć świadomość, że mamy do czynienia z trzema działaniami:
robotami, które się rozpoczynają,
robotami w toku oraz
robotami zrealizowanymi.
Jeśli rozliczenie nastąpi w trakcie prac, to z czego spółdzielnia zapłaci wykonawcy?
Co z robotami, na które został rozstrzygnięty przetarg?
Nie wolno zapominać, że fundusz remontowy jest konsumowany na podstawie rocznych planów gospodarczych. Nowy zapis nie tylko więc likwiduje zasadę solidaryzmu, ale także ogranicza realizację robót remontowych.
Z pełną świadomością konsekwencji wprowadzono też zapisy art. 241, którego ust. 3 przewiduje, że wraz z ustaniem członkostwa właściciel lokalu staje się (proporcjonalnie) współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, o którym mowa w art. 6 ust. 3 USM.
Mamy tu błąd legislacyjny, bo można być współwłaścicielem ruchomości i nieruchomości (art. 195 kc), a nie wierzytelności o wypłatę środków pieniężnych (art. 379 kc).
Właściciel ma więc wobec spółdzielni roszczenie o wypłatę środków pieniężnych.
Ponadto powyższy przepis jest sprzeczny z przepisem art. 4 ust. 41 pkt 2 znowelizowanej ustawy i art. 6 ust. 3 USM. Przepis art. 4 ust. 41 pkt 2 zm. USM nakazuje rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości.
Z treści art. 241 nie wynika jednoznacznie, czy rozliczenia z tytułu funduszu remontowego dotyczą tylko właścicieli będących we wspólnocie mieszkaniowej i właścicieli, którzy podjęli uchwałę o zastosowaniu przepisów o własności lokali, czy też każdego właściciela posiadającego lokal w nieruchomości.
Skoro następuje rozliczanie wpływów i wydatków funduszu remontowego na podstawie art. 4 ust. 41 pkt 2, to właścicielem jakich środków miałaby zostać ta osoba?
Czy rozliczenie środków z funduszu remontowego ma nastąpić od dnia wejścia ustawy w życie, czy od 5 lutego 2015 r. (wyrok TK)?
Na czym ma polegać to rozliczenie oraz czy właściciel ma obowiązek pokryć deficyt funduszu remontowego wynikający z rozliczenia?
W jakim terminie właściciele lokali będący współwłaścicielami funduszu remontowego mają obowiązek pokryć deficyt tego funduszu wynikający z rozliczenia?
Ustawodawca zaznacza tam, że spółdzielnia ma się rozliczyć z właścicielem niezwłocznie, a w ust. 3 z chwilą ustania członkostwa – jak należy interpretować te zapisy?
Jak rozliczyć trwające prace remontowe na moment ustania członkostwa właściciela, kiedy ich ostateczny koszt nie jest jeszcze znany?
Z nowelizacji nie wynika, czy i według jakich zasad ma być rozliczany fundusz remontowy w sytuacji zbycia lokalu mieszkalnego na wolnym rynku pomiędzy spółdzielnią, zbywcą i nabywcą lokalu.
Przepis ust. 6 nie rozstrzyga, czy każdy z właścicieli może zawierać umowę na innych warunkach i czy może odmówić zawarcia umowy.
Co w sytuacji, kiedy właściciel odmówi podpisania umowy?
Utrudni niewątpliwie zarządzanie także zasada przejęta w art. 27 ust. 2 wprost z art. 22 ustawy o własności lokali. Art. 27 ust. 2 i 3 stanowi bowiem, że:
3. Przepisów ustawy, o której mowa w ust. 2 wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem ust. 2, art. 241 i art. 26. Do podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 4 ustawy o własności lokali, stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy”.
Zgodnie z obowiązującym art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26.
Spółdzielnia zatem – niezależnie od woli osoby, na rzecz której przeniesiona została własność lokalu – jest „obowiązkowym zarządcą nieruchomości, w której znajduje się wyodrębniony lokal”. Oznacza to, że zarząd jest wykonywany przez spółdzielnię według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, reguł wynikających z postanowień statutu spółdzielni i regulaminów wewnętrznych uchwalonych przez statutowo uprawnione organy spółdzielni.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego potwierdziło, że spółdzielnia, zarządzając na podstawie art. 27 ust. 2, może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu jak i czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną.
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis ten jest zgodny z Konstytucją i nie narusza prawa własności właścicieli lokali, oraz uzasadniał zasadę przyjętą przez ustawodawcę obowiązkowego zarządzania przez spółdzielnię mieszkaniową i niestosowania przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną oraz przepisów Kodeksu cywilnego.
Uchwalona zmiana przepisu wprowadziła zapis, że spółdzielnia będzie mogła wobec nieruchomości wspólnej dokonywać z mocy tego przepisu czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających ten zarząd niezbędna będzie uchwała właścicieli podejmowana na zasadach określonych w art. 23–25 UWL.
W jaki sposób spółdzielnia działająca poprzez organy spółdzielni będzie zobowiązana stosować przepisy ustawy o własności lokali, tj. art. 22 ust. 2 i 4?
Kto ma podejmować czynności zwykłego zarządu: zarząd w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych czy zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali?
W jakim trybie uzyskiwać stanowisko właścicieli lokali w zakresie czynności zwykłego zarządu w kontekście zapisu o niestosowaniu przepisów o zebraniu właścicieli czy też innych?
Czy spółdzielnia będzie zmuszona do organizowania każdorazowo do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd zebrania właścicieli lub indywidualnego zbierania głosów celem podjęcia stosownych uchwał?
Kto poniesie koszt zorganizowania zebrania właścicieli?
Uzyskanie zgody współwłaścicieli na wykonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w szczególności przeprowadzania inwestycji w nieruchomości czy remontów, będzie bardzo utrudnione, a w wielu sytuacjach wręcz niemożliwe. Bardzo ujemnie odbije się to szczególnie w przypadku pozyskanych przez spółdzielnie środków unijnych na kompleksową modernizację energetyczną wielorodzinnych budynków mieszkalnych.
Kilka spółdzielni z województwa dolnośląskiego zawarło odpowiednie umowy o dofinansowanie projektu kompleksowej modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych i tym samym stały się one beneficjentem środków unijnych i zobowiązały wypełnić wytyczne Ministerstwa Rozwoju w zakresie kwalifikowalności wydatków w ramach Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego, Europejskiego Funduszu Społecznego oraz Funduszu Spójności na lata 2014–2020 z dnia 19 września 2016 r. i dotrzymać odpowiednich terminów realizacji poszczególnych zadań. Co w przypadku, gdy właściciele nie wyrażą zgody na wykonanie zadań objętych podpisanymi wcześniej umowami? Czy ze względu na niedotrzymanie terminów realizacji zadań pozyskane wcześniej środki unijne spółdzielnia będzie musiała zwrócić?
Kolejną kwestią bulwersującą środowisko jest lustracja spółdzielni mieszkaniowych, której nie mogą przeprowadzać, zgodnie ze znowelizowanym zapisem art. 91 § 4 ustawy Prawo spółdzielcze, osoby zatrudnione w spółdzielni. Zakaz dotyczy przy tym wszystkich pracowników oraz osób świadczących usługi wyłącznie na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Innych spółdzielni – poza mieszkaniowymi – ten przepis nie dotyczy.
W związku z nieprawidłowościami paraliżującymi de facto działalność spółdzielni mieszkaniowych zamierzamy wystąpić do Rzecznika Praw Obywatelskich z prośbą o złożenie wniosku do Trybunału Konstytucyjnego w tej sprawie. Rozważamy również – z powodu łamania prawa – zaskarżenie tej ustawy do Komisji Europejskiej.
Najtragiczniejsze jest to, że chociaż polska spółdzielczość mieszkaniowa przygotowała program budowy 300 tys. mieszkań bez udziału środków publicznych, zgodnie zresztą z ustaleniami z rządem, stworzono prawo, które uniemożliwia realizację tego programu. Odczuwalny jest wyraźnie dysonans pomiędzy pracami oraz uchwałami rządu i parlamentu.
Czytaj też: Zarządzanie nieruchomościami przez spółdzielnie >>>