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Timestamp: 2016-10-25 06:56:28+00:00
Document Index: 264797526

Matched Legal Cases: ['art. 74', 'art. 91', 'art. 91', 'art. 93', 'art. 29', 'art. 8', 'art. 29', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 2', 'ATF ', 'art. 273', 'art. 273', 'art. 273', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 273', 'art. 99', 'art. 271', 'art. 272', 'art. 272', 'ATF ', 'art. 272', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 97', 'ATF ', 'art. 66', 'art. 68']

4A_454/2012 (10.10.2012)
4A_454/2012
Mme et MM. les Juges f�d�raux Klett, Pr�sidente, Corboz et Kolly.
X.________ SA, repr�sent�e par Me Emmanuel Hoffmann,
H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par Me Laurence Cruchon,
bail � loyer; sous-location; validit� du cong�; prolongation,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 18 juin 2012 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.
A.a H.Y.________ et F.Y.________ ont pris � bail le 1er avril 1995 une surface de bureaux commerciaux d'environ 130 m2 en ville de Gen�ve, moyennant un loyer annuel initial de 69'900 fr. Valable jusqu'au 31 mars 2000, le contrat �tait ensuite renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pr�avis de r�siliation devait �tre signifi� six mois avant l'�ch�ance.
En 2005, les deux locataires ont demand� l'autorisation de sous-louer une partie des locaux, en raison d'une forte diminution de leur activit� professionnelle. Le propri�taire a donn� son accord � titre exceptionnel, en soulignant que l'usage pr�vu ne correspondait pas � celui mentionn� dans le bail principal.
Les locataires ont alors conclu un contrat de sous-location avec la soci�t� X.________ SA, laquelle se voyait notamment conc�der l'usage de trois bureaux et d'une salle d'archives pour y exercer une activit� d'agence immobili�re, g�rance et courtage immobilier. Le sous-bail �tait valable du 1er septembre 2006 au 31 mars 2010, puis renouvelable tacitement de trois ans en trois ans, sauf pr�avis de cong� donn� six mois � l'avance. Le loyer annuel �tait fix� � 60'000 fr.
A.b Par avis officiel du 24 janvier 2008, le propri�taire a signifi� aux deux locataires principaux la r�siliation de leur bail pour le 31 mars 2010. Selon les explications donn�es le 12 mars 2008, le cong� �tait motiv� par la volont� de redonner aux locaux leur affectation d'origine � l'�ch�ance du bail, la sous-location ayant �t� consentie � titre provisoire.
Les locataires/sous-bailleurs ont r�percut� ce cong� en r�siliant le contrat de sous-location par avis officiel du 8 mai 2008 pour l'�ch�ance du 31 mars 2010. Ils ont pr�cis� que la r�siliation �tait donn�e cons�cutivement � celle du bail principal.
La sous-locataire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve. L'autorit� pr�cit�e a annul� le cong� par d�cision du 27 novembre 2008. Elle expliquait avoir �galement annul� la r�siliation du bail principal dans une proc�dure s�par�e et constatait que le motif du cong� n'�tait pas diff�rent; le propri�taire s'�tait plaint du comportement d'un employ� de la sous-locataire, laquelle l'avait alors licenci�; un avertissement aurait �t� suffisant.
B.a Le 22 d�cembre 2008, les locataires/sous-bailleurs ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Ils ont conclu � ce que le cong� notifi� � la sous-locataire le 8 mai 2008 soit d�clar� valable et � ce qu'aucune prolongation du sous-bail ne soit accord�e. La sous-locataire a dit se rallier � l'argumentation d�velopp�e par l'autorit� de conciliation et conclu au rejet de l'action.
Par jugement du 30 novembre 2009, le Tribunal des baux a d�clar� le cong� valable et rejet� toute autre conclusion.
La sous-locataire a d�f�r� cette d�cision � la Cour de justice en concluant � l'annulation du cong�, subsidiairement � l'octroi d'une premi�re prolongation de bail identique � celle conc�d�e aux locataires pour le bail principal.
Par arr�t du 15 novembre 2010, l'autorit� d'appel a confirm� la validit� du cong�, en relevant que celui-ci avait �t� donn� pour un motif bien r�el et l�gitime, soit la r�siliation du bail principal. Elle a toutefois reproch� au Tribunal des baux de ne pas avoir examin� d'office la question d'une �ventuelle prolongation du bail. En cons�quence, elle a annul� le jugement et renvoy� la cause aux premiers juges.
B.b Le 3 f�vrier 2011, le Tribunal des baux a ordonn� un �change d'�critures sur la question d'une �ventuelle prolongation du sous-bail. La sous-locataire a d�pos� des conclusions motiv�es dat�es du 17 mars 2011, dans lesquelles elle demandait l'annulation du cong�, subsidiairement une prolongation de six ans. Elle a en outre requis la production de pi�ces en mains des locataires.
Le Tribunal des baux et loyers a rendu un nouveau jugement le 19 mai 2011. Il a d�clar� valable le cong� notifi� le 8 mai 2008, en soulignant que cette question avait d�j� �t� tranch�e par la Cour de justice et qu'il n'y avait pas d'�l�ment nouveau. Il a par ailleurs refus� toute prolongation du bail de sous-location.
La Cour de justice a confirm� ce jugement par arr�t du 18 juin 2012.
La sous-locataire (ci-apr�s: la recourante) saisit le Tribunal f�d�ral d'un recours en mati�re civile, dans lequel elle conclut � l'annulation du cong� notifi� le 8 mai 2008, subsidiairement � l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Elle requiert en outre que son recours soit assorti de l'effet suspensif.
Les locataires (ci-apr�s: les intim�s) concluent au rejet de la requ�te d'effet suspensif. L'autorit� pr�c�dente renonce � se d�terminer.
Les intim�s et la cour d'appel n'ont pas �t� invit�s � d�poser une r�ponse.
1.1 La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise dans les causes de droit du bail � loyer est manifestement atteinte dans le cas d'esp�ce (art. 74 al. 1 let. a LTF).
1.2.1 Les intim�s mettent en doute la recevabilit� du recours en reprochant � son auteur d'avoir "cit� les intim�s avec une �lection de domicile" qui ne serait plus valable.
1.2.2 Sur la page de garde de son m�moire du 17 ao�t 2012, la recourante a indiqu� par inadvertance que le conseil des intim�s est l'avocate A.________, rue ... � Gen�ve. Le courrier annexe accompagnant le d�p�t du recours porte en revanche la mention "copie � Me L. Cruchon".
Il appara�t qu'au cours de la proc�dure cantonale, le mandat conf�r� � Me A.________ a d� �tre transf�r� � Me Laurence Cruchon, la premi�re ayant �t� �lue magistrate. La d�cision attaqu�e indique que les intim�s sont repr�sent�s par Me Cruchon. Cela �tant, l'inadvertance de la recourante ne pr�te pas � cons�quence. Les intim�s ne pr�tendent pas que la d�cision attaqu�e aurait �t� notifi�e � un tiers non habilit�. Pour le surplus, le recours fait clairement appara�tre quelle d�cision est attaqu�e, et contre quelles personnes il est dirig�. Aucune confusion n'est possible � cet �gard, et les intim�s ne disent pas le contraire. Pour le surplus, la cour de c�ans a donn� avis du d�p�t du recours tant � Me A.________ qu'� Me Cruchon. Les deux avocates ont �t� invit�es � se d�terminer sur la requ�te d'effet suspensif, suite � quoi Me Cruchon a d�pos� une �criture en ce sens.
Le grief se r�v�le infond�.
1.3 Les intim�s soutiennent que la question de la validit� du cong� a �t� r�gl�e de fa�on d�finitive depuis pr�s de deux ans d�s lors que l'arr�t rendu par la Cour de justice le 15 novembre 2010 n'a pas �t� d�f�r� devant la cour de c�ans.
Cette analyse est erron�e. La validit� du cong� et la prolongation du bail ne sont pas des questions ind�pendantes au sens de l'art. 91 let. a LTF: la seconde ne se pose que si la premi�re re�oit une r�ponse affirmative. Avant de se prononcer sur la prolongation du bail, le juge doit donc trancher la question pr�judicielle de la validit� du cong�. En cons�quence, l'arr�t sur appel rendu le 15 novembre 2010, qui d�clare le cong� valable et renvoie la cause � l'autorit� de premi�re instance pour qu'elle instruise et statue sur une �ventuelle prolongation de bail, constitue non pas une d�cision partielle au sens de l'art. 91 LTF, mais une d�cision incidente. Or, l'art. 93 al. 3 LTF �nonce clairement que si le recours contre une telle d�cision n'est pas recevable en vertu des alin�as 1 et 2, ou s'il n'a pas �t� utilis�, la d�cision incidente peut �tre attaqu�e par un recours contre la d�cision finale, dans la mesure o� la premi�re influe sur le contenu de la seconde. Cette hypoth�se est pr�cis�ment v�rifi�e.
2.1 La recourante reproche aux autorit�s cantonales d'avoir viol� son droit d'�tre entendue (art. 29 al. 2 Cst.) en s'abstenant de donner suite aux r�quisitions de preuve qu'elle avait form�es le 17 mars 2011.
2.2 Tant l'art. 8 CC que l'art. 29 al. 2 Cst. conf�rent au justiciable le droit de faire administrer des preuves. Toutefois, les offres de preuves doivent �tre faites dans les formes et d�lais pr�vus par la loi de proc�dure applicable, et doivent porter sur des faits pertinents pour l'appr�ciation juridique de la cause (ATF 135 I 279 consid. 2.3; 134 I 140 consid. 5.3; 133 III 189 consid. 5.2.2; 131 I 153 consid. 3 p. 157).
2.3 En l'occurrence, la recourante a d�pos� le 17 mars 2011 un "charg� de pi�ces requises" dans lequel elle demandait que les intim�s produisent "toute preuve de la validit� de la r�siliation du bail principal", ainsi que "toute preuve de l'absence de prolongation du bail principal ou de sa dur�e en cas d'octroi de prolongation". Les autorit�s cantonales n'y ont pas donn� suite, sans donner d'explications.
La recourante ne se plaint pas d'un d�faut de motivation des d�cisions cantonales, de sorte qu'il n'y a pas � examiner cette question. En revanche, elle plaide en substance qu'une annulation de la r�siliation du bail principal conduirait de facto � annuler la r�siliation du sous-bail. Il convient d'examiner le bien-fond� de cette analyse.
2.4 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le cong� est annulable s'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. Les cas typiques d'abus de droit - absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique de fa�on contraire � son but, disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence - justifient l'annulation d'un cong�, �tant pr�cis� que l'abus ne doit pas n�cessairement �tre "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; 136 III 190 consid. 2; 120 II 105 consid. 3a p. 108).
Le sous-locataire qui voit son bail r�sili� peut aussi se pr�valoir des r�gles de protection contre les cong�s, mais cette protection s'�teint ex lege lorsque le bail principal prend fin (cf. art. 273b al. 1 CO; PETER HEINRICH, Die Untermiete, 1999 [cit� ci-apr�s HEINRICH, Untermiete], p. 222; PETER HIGI, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 20 ss ad art. 273b CO). La d�cision de prolonger la dur�e du sous-bail est donc toujours assortie d'une condition, en ce sens que la prolongation vaut pour autant que le bail principal ne prenne pas fin (HIGI, op. cit., n� 34 ad art. 273b CO).
La jurisprudence f�d�rale a pr�cis� que pour d�terminer si la r�siliation est conforme aux r�gles de la bonne foi, il faut se placer au moment o� elle a �t� signifi�e. Si le motif l�gitime pour lequel le bail a �t� r�sili� dispara�t par la suite, la r�siliation ne peut pas devenir a posteriori contraire � la bonne foi (ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b, in CdB 1998 104, traduit in MRA 1999 46).
Cette jurisprudence divise la doctrine: tandis que certains auteurs vont dans le m�me sens (HIGI, op. cit., n� 153 ad art. 271 CO; HANS PETER WALTER, in Kurzkommentar OR, Honsell [�d.], 2008, n� 16 ad art. 271-271a CO; PHILIPPE CONOD, in Droit du bail � loyer, Commentaire pratique, Bohnet et Montini �d., 2010, n� 31 ad art. 271 CO), d'autres la r�futent, en objectant qu'il peut �tre abusif de persister � demander la r�siliation dans une proc�dure en annulation de cong� alors que le motif a disparu et que le bailleur ne justifie pas d'un (autre) int�r�t � r�silier le contrat (HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2007, n� 6 ad art. 271-271a CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 5e �d. 2011, n� 33a ad art. 271/271a CO; LACHAT/THANEI, in Das Mietrecht f�r die Praxis, 8e �d. 2009, p. 604 n. 29/3.10). L'opinion a ainsi �t� �mise que lorsque la r�siliation du sous-bail est motiv�e par la r�siliation du bail principal, l'annulation de celle-ci entra�nerait de facto l'annulation de celle-l� (HEINRICH, Untermiete, p. 234 s.).
2.5 Il n'y a pas de motif de s'�carter de la jurisprudence selon laquelle un cong� ne peut pas devenir abusif a posteriori, en raison de la disparition du motif qui le l�gitimait. Celui qui r�silie un contrat fait usage d'un droit formateur (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444). L'exercice d'un tel droit se fait par une manifestation de volont� sujette � r�ception. Si la r�siliation est valablement d�clar�e, le droit formateur a atteint son but et dispara�t (cf. GUILLAUME VIONNET, L'exercice des droits formateurs, 2008, p. 84-86; PIERRE ENGEL, Trait� des obligations en droit suisse, 2007, p. 30; cf. aussi ATF 129 III 305 consid. 4.3 p. 315).
L'art. 271 al. 1 CO permet d'annuler le cong� contraire aux r�gles de la bonne foi. La proc�dure pr�vue par l'art. 273 CO vise donc � examiner si l'exercice du droit formateur est conforme � la bonne foi, ce qui implique de se placer au moment o� le cong� a �t� signifi�. Une r�ponse positive � cette question signifie que le droit formateur est �puis� et ce, depuis le moment o� il a �t� valablement exerc�, et non pas seulement � l'issue de la proc�dure qui confirme la validit� du cong�. D�s lors, le bailleur qui persiste � conclure que la r�siliation est valable nonobstant la disparition, en cours de proc�dure, du motif qui la l�gitimait ne saurait se voir reprocher d'exercer de fa�on abusive un droit qui est en r�alit� d�j� consomm�.
Il s'ensuit que l'annulation du cong� donn� pour le bail principal n'est pas de nature � entra�ner de facto l'annulation de la r�siliation du sous-bail.
2.6 La recourante plaide que la r�siliation du bail principal pourrait fort bien �tre factice et artificielle, ce que les pi�ces requises tendaient pr�cis�ment � d�montrer.
Il va de soi que la question d'une �ventuelle simulation de cong� entre les parties au contrat de bail principal est pertinente juridiquement pour appr�cier la validit� du cong� affectant le sous-bail. Toutefois, dans l'�criture d�pos�e le 17 mars 2011 en m�me temps que les r�quisitions de preuve, la recourante n'affirme pas que la r�siliation du bail principal serait une simulation ou un artifice. Elle all�gue qu'on ignore si le bail principal a �t� prolong�, qu'il est au demeurant fort probable que le cong� ait �t� annul�, ce qui entra�nerait l'annulation du cong� concernant le sous-bail. La recourante ne pr�tend pas avoir all�gu� une simulation dans d'autres �critures. Dans la mesure o� elle invoque cet �l�ment pour la premi�re fois devant le Tribunal f�d�ral, il s'agit d'un fait nouveau irrecevable (art. 99 al. 1 LTF).
2.7 Pour le surplus, la recourante ne critique pas l'�tat de fait en tant qu'il constate que le motif du cong� est la r�siliation du bail principal. Par ailleurs, elle ne soul�ve pas le grief de violation de l'art. 271 al. 1 CO; en particulier, elle ne soutient pas que le cong� motiv� par la r�siliation du bail principal contreviendrait aux r�gles de la bonne foi.
En bref, la validit� du cong� ne peut qu'�tre confirm�e, et ce quand bien m�me il s'av�rerait que le cong� concernant le bail principal a �t� annul�. Il s'ensuit le rejet du grief de violation du droit � la preuve, en tant qu'il est li� � la validit� du cong�.
3.1 La recourante se plaint d'une violation des art. 272 et 272b CO. Elle reproche en substance � la Cour de justice de ne pas lui avoir accord� une prolongation de bail alors que seules des situations extr�mes permettraient de refuser une telle mesure au locataire, et que l'int�r�t des sous-bailleurs � ce que le bail prenne fin serait proprement inexistant.
3.2 La recevabilit� du grief pr�te � discussion dans la mesure o� la recourante �met en partie des consid�rations th�oriques et ne s'attache pas � discuter la motivation donn�e par la Cour de justice. Quoi qu'il en soit, suppos� recevable, le grief devrait de toute fa�on �tre rejet� pour les raisons expos�es ci-dessous.
3.3 En vertu des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une dur�e de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur ne le justifient. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Le but de la prolongation est d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait, selon la date de r�siliation pr�vue, pour trouver des locaux de remplacement. Ne sont pas pertinents les inconv�nients li�s � la r�siliation elle-m�me, inconv�nients qui ne seraient que diff�r�s par le report du cong�, et non pas supprim�s. En revanche, sont pr�cis�ment des "cons�quences p�nibles" celles qui sont dues � la p�nurie de locaux, dans la mesure o� elles emp�chent le preneur de trouver des locaux �quivalents � ceux qu'il quitte, ou des locaux suffisamment similaires pour qu'on puisse raisonnablement attendre de lui qu'il les accepte (ATF 116 II 446 consid. 3b; 105 II 197 consid. 3a).
Le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en cause en tenant compte de toutes les circonstances du cas concret, notamment la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re des parties, le besoin que le bailleur peut avoir des locaux et la situation sur le march� local des locaux commerciaux (cf. art. 272 al. CO). Peut aussi �tre pris en consid�ration le d�lai entre la notification de la r�siliation et l'�ch�ance du bail, et les efforts d�ploy�s par le locataire pour trouver des locaux de remplacement dans cet intervalle. Les exigences doivent toutefois �tre relativis�es dans la mesure o� le cong� est contest� (cf. arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004 consid. 4.2, traduit in mp 2005 100; arr�t 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 3, in SJ 2003 I 261; ATF 125 III 226 consid. 4c).
La d�cision du juge sur le principe d'une prolongation et sur sa dur�e rel�ve de la libre appr�ciation (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195). Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve ce type de d�cision. Il n'intervient que lorsqu'elle s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, lorsqu'elle tient compte de faits sans pertinence ou m�conna�t des �l�ments rev�tant de l'importance, ou enfin, lorsqu'elle aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 135 III 121 consid. 2).
3.4 Dans le cas concret, la Cour de justice a relev� que la situation du march� des locaux commerciaux �tait moins tendue que celle des logements, en pr�cisant qu'il existait une situation "de moins forte p�nurie" sur le march� des locaux commerciaux. Ce faisant, elle a retenu l'existence d'une certaine p�nurie. Il faut inf�rer de cette constatation qu'il est difficile de retrouver des locaux commerciaux, cette difficult� �tant en l'occurrence relativis�e par le fait que la recourante est une soci�t� active dans la g�rance immobili�re. La recourante n'a pas all�gu� ni d�montr� l'existence de cons�quences p�nibles autres que celle li�e � l'�tat du march�. Dans son recours, elle fait valoir qu'il serait "extr�mement difficile" de retrouver des locaux de m�me qualit� et d'un emplacement aussi favorable. Ce faisant, elle s'�carte de l'�tat de fait sans d�montrer que les conditions pr�vues par l'art. 97 al. 1 LTF seraient r�alis�es (cf. ATF 136 II 101 consid. 3 et les r�f. cit�es). L'activit� de la recourante - dans le domaine immobilier, et en particulier dans la g�rance - ne suffit pas � conclure qu'elle doive n�cessairement retrouver des locaux aussi centr�s que ceux qu'elle doit abandonner.
Il faut par ailleurs tenir compte du fait que le cong� concernant un bail en vigueur depuis moins de deux ans a �t� notifi� d�j� le 8 mai 2008. La recourante a certes obtenu une annulation de cong� par l'autorit� de conciliation, mais le Tribunal des baux a rendu le 30 novembre 2009 une d�cision d�favorable, qui a �t� confirm�e par la Cour de justice le 15 novembre 2010. A partir de ce moment, la recourante devait comprendre l'importance de rechercher s�rieusement d'autres locaux, d'autant plus qu'il existait un al�a suppl�mentaire li� � la r�siliation du bail principal.
La recourante objecte que les intim�s n'ont plus aucun int�r�t � r�silier le sous-bail. Il ressort des d�cisions cantonales que le cong� du bail principal a aussi �t� contest� et annul� par l'autorit� de conciliation; il incombait d�s lors aux locataires/sous-bailleurs de d�montrer que la situation concernant leur bail principal s'opposait � une protection des sous-locataires, en particulier � une prolongation du sous-bail. Faute pour les locataires/sous-bailleurs d'avoir fourni des �l�ments en ce sens, il faut retenir que la situation juridique concernant le bail principal ne s'oppose pas � une prolongation du sous-bail.
Ce dernier point n'enl�ve rien au fait qu'en tenant compte de l'ensemble des circonstances, le refus d'accorder une prolongation se situe encore dans les limites du pouvoir d'appr�ciation de la Cour de justice.
Il s'ensuit le rejet du grief.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. La requ�te d'effet suspensif s'en trouve ipso facto priv�e d'objet.
Conform�ment � l'art. 66 al. 1 LTF, la recourante supportera les frais judiciaires. Elle versera en outre une indemnit� de 500 fr. aux intim�s � titre de d�pens pour leurs d�terminations sur la requ�te d'effet suspensif (art. 68 al. 2 LTF), �tant rappel� qu'ils n'ont pas �t� invit�s � produire une r�ponse.
Un �molument judiciaire de 6'000 fr. est mis � la charge de la recourante.
La recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 500 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et � la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve.