Source: https://www.kho.fi/fi/index/paatoksia/muitapaatoksia/muupaatos/1584705448885.html
Timestamp: 2020-05-30 23:54:14+00:00
Document Index: 17912205

Matched Legal Cases: ['§ 15', 'kko ', '§ 26', '§ 137', '§ 152', '§ 137', '§ 15', '§ 137', '§ 137', '§ 26', 'kko ', 'kko ', 'kko ']

Muu päätös 1346/2020 - Korkein hallinto-oikeus
Etusivu » Päätökset » Muita päätöksiä » Muupaatos » Muu päätös 1346/2020
Muu päätös 1346/2020
Antopäivä: 24.3.2020
Taltionumero: 1346
Diaarinumero: 4697/3/19
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KHO:2020:T1346
Hämeenlinnan hallinto-oikeus 14.8.2019 nro 19/0873/2
Heinolan kaupungin elinvoimalautakunta on 28.2.2018 (§ 15) päättänyt pyytää kaupunginhallitusta hinnoittelemaan päätöksen liitteen mukaisen rakennuspaikan sekä hyväksyä rakennuspaikan luovutettavaksi rockmuusikko Toni Wirtaselle edellyttäen, että kaupunginhallituksen määrittelemän kauppahinnan lisäksi Wirtasen kanssa tehdään erillinen markkinointiyhteistyösopimus, joka tulee erikseen elinvoimalautakunnan hyväksyttäväksi.
Elinvoimalautakunta on 21.3.2018 (§ 26) päättänyt hyväksyä Wirtasen kanssa tehdyn markkinointiyhteistyösopimuksen.
Heinolan kaupunginhallitus on 18.6.2018 (§ 137) päättänyt, että Niemelän tilasta (kiinteistötunnus 111-406-3-754) luovutettavan noin 5 950 neliömetrin laajuisen rakennuspaikan myyntihinta on 197 250 euroa.
Kaupunginhallitus on päätöksellään 23.7.2018 (§ 152) hylännyt A:n kaupunginhallituksen päätöstä 18.6.2018 (§ 137) koskevan oikaisuvaatimuksen.
Hämeenlinnan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n kaupunginhallituksen oikaisuvaatimuksen johdosta antamasta päätöksestä tekemän valituksen ja hänen oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa.
Kaupunginhallituksen toimivaltaa koskeva valitusperuste
Kuntalain 14 §:n 1 momentin mukaan kunnassa on valtuusto, joka vastaa kunnan toiminnasta ja taloudesta sekä käyttää kunnan päätösvaltaa.
Saman lain 91 §:n 1 momentin mukaan valtuusto voi hallintosäännössä siirtää toimivaltaansa kunnan muille toimielimille sekä luottamushenkilöille ja viranhaltijoille. Toimivaltaa ei kuitenkaan saa siirtää asioissa, joista valtuuston on tässä tai muussa laissa olevan säännöksen mukaan päätettävä.
Heinolan kaupungin 1.6.2017 voimaan tulleen hallintosäännön 56 §:n mukaan kunnan omaisuuden luovuttamisesta ja vuokraamisesta päättää kaupunginhallitus valtuuston hyväksymien perusteiden mukaisesti. Kaupunginhallitus voi siirtää toimivaltaansa muille toimielimille ja viranhaltijoille.
Kaupunginhallitus on 1.6.2017 voimaan tulleessa toimintaohjeessaan siirtänyt edellä mainittua toimivaltaansa rakentamattomien kiinteistöjen tai määräalojen myymisen osalta elinvoimatoimialan maankäyttöinsinöörille. Toimivallan siirto koskee tapauksia, joissa kaupunginhallitus on vahvistanut myymisessä noudatettavat periaatteet ja hinnoitellut myytävän alueen.
Esitetty selvitys ja asian oikeudellinen arviointi
Maaomaisuuden luovuttamista ei ole laissa säädetty kunnanvaltuuston tehtäväksi. Heinolan kaupunginvaltuusto on siten voinut kuntalain 91 §:n 1 momentin nojalla siirtää maaomaisuuden luovuttamista koskevan päätösvaltansa kaupunginhallitukselle.
Toimivallan siirtoa koskevat määräykset voidaan lain estämättä kirjoittaa väljästi. Heinolan kaupungin hallintosäännössä ei ole erikseen määrätty kiinteän omaisuuden luovuttamisesta. Hallintosäännön 56 §:n on sanamuotonsa perusteella katsottava koskevan kaupunginhallituksen ilmoittamalla tavalla myös kiinteän omaisuuden luovuttamista.
Kaupunginhallitus on lausunnossaan todennut, ettei valtuusto ole päättänyt kiinteän omaisuuden luovuttamista koskevista periaatteista 1.6.2017 voimaan tulleen hallintosäännön aikana. Kaupunginhallituksen lausunnossa on toisaalta todettu, että Heinolassa on edelleen noudatettu aikaisemmin voimassa olleen maapoliittisen ohjelman linjausta, jonka mukaan kaupunki luovuttaa tontteja pääasiassa vain asemakaavoitetulta alueelta.
Kaupunginhallituksella on hallintosäännön nojalla ollut toimivalta päättää kiinteän omaisuuden luovuttamiseen sisältyvistä kysymyksistä siltä osin kuin se ei ollut siirtänyt toimivaltaansa edelleen alemmille viranomaisille. Kaupungin noudattamat maapoliittiset periaatteet eivät ole olleet päätöksentekoa oikeudellisesti sitova määräys, eivätkä ne muutoinkaan ole estäneet kaupunginhallitusta määrittelemästä hintaa asemakaava-alueen ulkopuolelta luovutettavalle määräalalle. Kaupunginhallituksen päätös ei siten ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä toimivallan puuttumisen perusteella.
Asian valmistelua koskeva valitusperuste
Elinvoimalautakunnan päätöksen 28.2.2018 § 15 esittelytekstissä on todettu, että elinvoimatoimiala ja Toni Wirtanen ovat neuvotelleet Wirtaselle myytävästä rakennuspaikasta ja siihen liittyvästä markkinointiyhteistyöstä. Heinolan kaupungin tarkoituksena on Wirtasen julkisuus- ja huomioarvon avulla saada Heinolalle näkyvyyttä. Wirtasen tarkoituksena on puolestaan saada Heinolasta toivomansa rakennuspaikka markkinahintaan. Esittelytekstin mukaan kyseessä olisi Ruotsalaisen rantaan sijoittuva 4 500–6 000 neliömetrin kokoinen pysyvän asumisen rakennuspaikka.
Kaupunginhallituksen päätöksen 18.6.2018 § 137 esittelytekstissä on mainittu elinvoimalautakunnan päätös Toni Wirtasen kanssa tehdyn markkinointiyhteistyösopimuksen hyväksymisestä, selostettu alueen kaavoitustilannetta sekä mainittu luovutettavan määräalan markkinahinnasta pyydetyt arviot. Esityslistan liitteenä on ollut maankäyttöluonnos, johon on merkitty Wirtaselle luovutettava määräala.
Kaupunginhallituksen toimivaltaan on kuulunut arvioida, pitääkö se asiassa saatua selvitystä riittävänä vai palautetaanko asia uudelleen valmisteltavaksi. Asiassa esitystä selvityksestä käy ilmi, että kaksi ulkopuolista tehtävään kelpoista arvioitsijaa on arvioinut luovutettavan määräalan markkinahinnan ja että arvioinnit ovat olleet kaupunginhallituksen tiedossa. Samoin kaupunginhallituksen tiedossa on ollut luovutuksen perustuminen markkinointiyhteistyösopimukseen. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan asiasta on keskusteltu useasti ennen päätöksentekoa ja päätöksen perusteita on esitelty päätöskokouksessa. Asiassa esitetystä selvityksestä tai asiassa esitetyistä asiakirjoista ei ole pääteltävissä, että asian selvittäminen ja valmistelu olisi ollut sillä tavoin puutteellista tai harhaanjohtavaa, etteivät kaupunginhallituksen jäsenet olisi voineet ymmärtää tekemänsä päätöksen sisältöä ja merkitystä. Kaupunginhallituksen päätös ei siten ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä valmistelun puutteellisuuden perusteella.
Päätöksen sisällöllistä lainmukaisuutta koskeva valitusperuste
Saman lain 7 §:n 1 momentin mukaan kunta hoitaa itsehallinnon nojalla itselleen ottamansa tehtävät ja järjestää sille laissa erikseen säädetyt tehtävät.
Kaupunginhallituksen päätöksen 18.6.2018 § 137 esittelytekstissä on todettu, että elinvoimalautakunta on 21.3.2018 (§ 26) hyväksynyt Toni Wirtasen kanssa tehtävän markkinointiyhteistyösopimuksen. Esittelytekstissä on edelleen todettu, että hyväksymispäätös on tullut lainvoimaiseksi ja että rakennuspaikan luovuttamisessa voidaan siten edetä.
Markkinointiyhteistyösopimuksen mukaan Heinolan kaupungin ja Wirtasen yhteistyön ensisijaisena teemana on Wirtasen Heinolalta ostama rakennuspaikka ja sillä tapahtuvat rakennustyöt. Sopimuksen mukaan Wirtanen tuo rakennushankkeissaan Heinolaa esille eri kanavien kautta.
Lahden Kiinteistönotariaatti Oy:n auktorisoitu kiinteistöarvioija on 14.5.2018 laatinut arvion kauppaneuvottelujen tarkoittamalla alueella olevista lohkomattomista määräaloista. Arvion mukaan alue on valmisteltavana olevassa osayleiskaavassa osoitettu pientaloalueeksi ja alueelle tullaan myöhemmin laatimaan asemakaava. Arvion tarkoituksena on arviokirjan mukaan ollut käyvän markkinahinnan määritys tavanomaisin keinoin arviointihetkellä. Arviossa on selostettu alueen markkinatilannetta. Arviokirjassa on vertailtu myytäviä määräaloja neljään Heinolassa samalla vesistöalueella tehtyyn maanmittauslaitoksen rekisteröimään vuosina 2015–2018 tehtyyn kiinteistökauppaan, joissa kaupan kohteena on ollut kaava-alueella sijaitseva rakentamaton rakennuspaikka. Näiden kauppojen osalta myyntihinnat ovat olleet 107 500–155 000 euroa rakennusoikeudesta ja pinta-alasta riippuen. Arviossa on oletettu, että Wirtaselle myytävälle 5 950 neliömetrin suuruiselle määräalalle osoitetaan kaavassa kaupungin suunnitelmien mukaisesti rakennuspaikka ja sille rakennusoikeutta 450 kerrosneliömetriä. Määräalan käyväksi markkinahinnaksi on arvioitu 216 000 euroa eli 36,30 euroa neliömetriltä ja 480 kerrosneliömetriltä. Arvion on todettu perustuneen saatuihin kirjallisiin ja suullisiin tietoihin, paikalla suoritettuun arviokäyntiin sekä arviokirjan laatijan arviointi- ja välitystehtävissä saamaan kokemukseen.
Orimattilan OP-Kiinteistökeskus Oy LKV:n auktorisoitu kiinteistöarvioitsija on 12.5.2018 laatinut arvion edellä mainituista määräaloista. Arviossa on todettu, että alueelle on suunnitteilla yleiskaava vuodelle 2018 ja sen jälkeen asemakaava. Vertailukauppoina on käytetty rantaan rajoittuvien asemakaavan mukaisten rakentamattomien pientalotonttien kauppoja. Tällaisia kauppoja on vuodesta 2005 alkaen ollut Heinolassa 21. Tonttien neliöhinnat ovat olleet 13,50–123,70 euroa. Keskimääräinen kauppahinta on ollut 113 900 euroa, tontin keskikoko 2 134 neliömetriä ja rakennusoikeuden suuruus 282 kerrosneliömetriä. Arviokohteita lähinnä vastaava kauppa on tehty vuonna 2016. Kaupan kohteena olleen rantatontin pinta-ala on ollut 4 300 neliömetriä ja kauppahinta 180 000 euroa. Arviossa on todettu, että erityisarvostusta voi tulla nimikkeestä ”Rokkiranta”. Arviossa on viitattu tähän liittyen rockmuusikko Simo Santapukin talon sijaintiin alueella sekä alueen markkinoinnin tehostumiseen Wirtasen kanssa tehtävän markkinointiyhteistyön myötä. Arvion mukaan Wirtaselle myytävän määräalan markkina-arvo on asemakaavan toteutuessa 178 500 euroa.
Kaupunginhallitus on nyt kysymyksessä olevalla päätöksellään määritellyt myyntihinnan asemakaavoittamattomalla alueella sijaitsevalle määräalalle, joka on tarkoitus myydä rockmuusikko Toni Wirtaselle. Kiinteistön myynnistä Wirtaselle on päätetty erillisellä päätöksellä, johon on voinut hakea erikseen muutosta ja jonka lainmukaisuus ei sen vuoksi tule tässä yhteydessä tutkittavaksi. Hallinto-oikeuden ratkaistavana on tässä asiassa se, onko kaupunginhallitus käyttänyt määräalaa hinnoitellessaan harkintavaltaansa lainvastaisesti tai onko sen tekemä päätös määräalan hinnoittelusta muutoin valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastainen.
Kunta voi toimivaltansa nojalla ja harkintavaltansa puitteissa myydä omaisuuttaan valitsemalleen taholle päättämillään ehdoilla. Kunnan harkintavaltaa rajoittavat kunnan toimialaa koskevat periaatteet, Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevä yhdenvertaisuusperiaate sekä hallintolain 6 §:stä ilmenevät hallinto-oikeudelliset periaatteet. Kunta ei siten saa käyttää harkintavaltaansa päätettävälle asialle vieraaseen tarkoitukseen, loukata oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia tai kohdella kunnan jäseniä jäsenten yhdenvertaisuutta loukkaavalla tavalla.
Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan Wirtasen kanssa sovittu yhteistyö Heinolan kaupungin markkinoimiseksi Wirtasen rakennustöiden yhteydessä ei ole vaikuttanut määräalan arvon määrittämiseen, vaan se on ollut ainoastaan peruste sille, miksi määräala on myyty juuri hänelle ja puuttuvasta asemakaavasta huolimatta. Viimeksi mainituista kysymyksistä ei kuitenkaan ole päätetty rakennuspaikan hinnoittelun yhteydessä, vaan ne on ratkaistu edellä kerrotun mukaisesti kiinteistön myyntiä koskevalla erillisellä päätöksellä.
Kaupunki on ennen kaupunginhallituksen päätöstä selvittänyt Wirtaselle myytävän määräalan käypää hintaa pyytämällä kohteesta edellä selostetut kaksi hinta-arviota. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan kaupunki oli antanut arvioitsijoille ohjeen olla huomioimatta Wirtasen kanssa tehtävää markkinointiyhteistyötä arvonmäärityksessä. Lahden Kiinteistönotariaatti Oy:n arvion mukaan vertailukelpoisissa kaupoissa kiinteistöjen hinta on ollut erillispientalojen korttelialueiden tonttien osalta 450 ja 620 euroa rakennusoikeuden kerrosneliömetriltä ja lomarakennuspaikkojen osalta 44,64 ja 51,38 euroa neliömetriltä. Orimattilan OP-Kiinteistökeskus Oy LKV:n arvion mukaan vertailukelpoisten tonttien neliöhinnat ovat olleet 13,50–123,70 euroa. Arviointikohdetta lähinnä olleen kohteen pinta-ala on ollut 4 300 neliömetriä ja kauppahinta 180 000 euroa.
Wirtaselle myytävän määräalan hinnaksi on määritelty esitettyjen hinta-arvioiden keskiarvo. Pinta-alan mukaan laskettuna neliöhinnaksi on tällöin tullut noin 33 euroa ja rakennusoikeuden mukaisen kerrosneliömetrin hinnaksi noin 438 euroa. Kun otetaan huomioon edellä selostetut keskihinnat, lähinnä vertailukelpoisen kohteen 180 000 euron myyntihinta sekä se, että arviossa on otettu huomioon muun muassa arviointikohteiden maastolliset ominaisuudet, myyntihintaa ei ole määritelty ilmeisen alhaiseksi. Asiassa esitetystä selvityksestä ei ole ilmennyt eikä asiakirjoista ole pääteltävissä, että määräalan luovutushinta olisi ostajan henkilöön liittyvistä syistä määritelty tavanomaista alhaisemmaksi.
Valituksenalaisella päätöksellä ei ole ratkaistu alueen kaavoittamista tai Wirtaselle myönnettävää rakennuslupaa ja sen vaatimia kunnallisteknisiä järjestelyjä koskevia kysymyksiä, vaan mahdollinen kaavoittaminen ja rakennuslupa ratkaistaan erikseen muussa järjestyksessä. Asiassa esitetystä selvityksestä ei ilmene, että päätöksenteon jälkeen Heinolan kaupunginjohtajana aloittanut Jari Parkkonen olisi vaikuttanut asian käsittelyyn.
Kaupunginhallitus on tehnyt päätöksensä sille kuuluvan harkintavallan nojalla ja rajoissa, eikä päätös loukkaa kuntalaisten yhdenvertaisuutta. Päätös ei ole valituksessa esitetyillä muillakaan perusteilla virheellisessä järjestyksessä syntynyt tai muutoinkaan lainvastainen.
Valitus on hylätty, joten A:lle ei määrätä korvattavaksi hänen oikeudenkäyntikulujaan.
Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Maija-Liisa Marttila, Jussi-Pekka Lajunen ja Kaija Laitanen, joka on myös esitellyt asian.
A on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan. Hän on myös vaatinut, että Heinolan kaupunki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa viivästyskorkoineen.
Vaatimustensa tueksi A on uudistanut oikaisuvaatimuksessaan ja kunnallisvalituksessaan esittämänsä ja todennut lisäksi muun ohella seuraavaa:
Kaupunginhallitus on ylittänyt toimivaltansa. Heinolan kaupungin hallintosäännön mukaan valtuusto hyväksyy perusteet omaisuuden luovuttamisesta. Koska valtuusto ei ole päättänyt näistä perusteista, päätöksenteko kuuluu valtuustolle. Heinolan kaupungissa on aina ollut erikseen määräykset kiinteän omaisuuden myymisestä. Kiinteän omaisuuden myymisestä on oltava eri maininta asiakirjoissa tai valtakirjassa. Hallinto-oikeuden näkemys hallintosäännön kaupunginhallitukselle antamista valtuuksista koskien kiinteän omaisuuden luovuttamiseen sisältyviä kysymyksiä ilman, että valtuusto olisi vahvistanut perusteita, on virheellinen.
Kaupungin pitkään noudattaman maapoliittisen ohjelman mukaan maa kaavoitetaan ja myydään valtuuston päättämän hinnoittelun tai tarjousten perusteella. Varsinkaan rantaan rajoittuvaa kaavoittamatonta maata ei ohjelman mukaan saa myydä. Määräalan myyminen Toni Wirtaselle loukkaa kuntalaisten yhdenvertaisuutta, ja luovutus estää alueen virkistyskäytön.
Määräala on myyty Wirtaselle käypää arvoa alemmalla hinnalla. Kahden arvioitsijan näkemykset poikkeavat toisistaan niin paljon, ettei niitä voida pitää luotettavina. Toinen ulkopuolisista arviointikonsulteista on katsonut, että markkinointisopimuksella on merkittävä arvo rantapalstan hinnoitteluun, toinen puolestaan ei. Siitä huolimatta arvioiden keskiarvo on katsottu käyväksi arvoksi. Kaavoitettavaksi hankitun maan arvo on määritettävissä vasta asemakaavan tultua lainvoimaiseksi. Markkinointiyhteistyösopimus on arvoton, koska sen noudattamisesta ei ole takeita.
Alueen kaavoituksessa on ollut epäselvyyksiä. Maakuntajohtajana toiminut ja Heinolan kaupunginjohtajaksi sittemmin valittu Jari Parkkonen on vaikuttanut alueen kaavoitukseen ja valituksenalaista asiaa koskevaan päätöksentekoon.
Heinolan kaupunginhallitus on antanut selityksen, jossa on vaadittu A:n valituksen ja oikeudenkäyntikuluvaatimuksen hylkäämistä sekä esitetty muun ohella seuraavaa:
Kaupunginhallitus on ollut valituksenalaisessa asiassa toimivaltainen, eikä päätös ole valituksessa väitetyin tavoin hallintosäännön vastainen. Heinolan kaupungilla ei ole voimassa olevaa ohjeistusta kiinteistöjen luovutuksesta, eikä laki sitä edellytä. Ohjeistuksen puuttuessa käytännön ratkaisut on voitu tehdä lain ja hallintosäännön perusteella kaupunginhallituksessa.
Myydystä alueesta on annettu kaksi puolueetonta arviota, joiden perusteella on määritelty alueelle käypä hinta. Kauppa ei ole alihintainen, eikä ostajan henkilö ole vaikuttanut hintaan.
Kaupunki pyrkii markkinoinnissaan hyödyntämään syntyjään heinolalaista rockmuusikko Wirtasta, eikä tällaisessa vaikuttimessa houkutella kaupunkiin asukkaita ole mitään oikeudellisesti väärää tai kunnan harkintavaltaan kuulumatonta. Elinkeinopoliittisista syistä kaupunki voi tavoitella alueelleen muun muassa viihde-elämän kuuluisuuksia. Yhdenvertaisuutta ei loukata kunnan varmistaessa käyvän hinnan saamisen alueesta sekä tehdessään ostajalle selväksi, ettei kunta esimerkiksi rakenna aluetta ylimääräisillä ja normaaliin kaavoitusmenettelyyn kuulumattomilla eduilla. Yleinen tarjouskilpailu ennen jokaista kauppaa ei ole yhdenvertaisuuden edellytys.
Kaupunginjohtaja Jari Parkkonen ei ole kaupunginjohtajana toimiessaan ottanut osaa kaupungin ja Wirtasen välistä maakauppaa koskevan päätöksen valmisteluun tai hyväksymiseen. Valitus sisältää irrallisia väitteitä, epäilyksiä ja vihjailuja, joilla ei ole valitusasiassa merkitystä.
Valittaja on antanut vastaselityksen ja esittänyt muun ohella seuraavaa:
Kaupunginhallituksen selitys korkeimmalle hallinto-oikeudelle on annettu kaupunginjohtaja Jari Parkkosen esittelystä, jonka johdolla on siten käsitelty myös väitettä hänen omasta esteellisyydestään.
1. Korkein hallinto-oikeus tutkinut valituksen. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.
1. Pääasia ja siinä esitetty esteellisyysväite koskien kaupunginhallituksen antamaa selitystä korkeimmalle hallinto-oikeudelle
A on korkeimmalle hallinto-oikeudelle antamassaan vastaselityksessä esittänyt, että Heinolan kaupunginhallituksen selityksen antamista koskevan asian esittelyyn on kunnanhallituksessa osallistunut esteellisenä kaupunginjohtaja Jari Parkkonen.
Hallintolainkäyttölain 51 §:n 1 momentin toisen virkkeen mukaan valitusviranomaisen tulee harkita kaikkia esiin tulleita seikkoja ja päättää, mihin seikkoihin ratkaisu voidaan perustaa.
Korkein hallinto-oikeus harkitsee mainitussa säännöksessä tarkoitetulla tavalla asiaa ratkaistessaan itse, mikä merkitys kaupunginhallituksen selitykselle on annettava osana asiassa saatua selvitystä. Tässä yhteydessä ei erikseen ratkaista kaupunginhallituksen mainitun selityksen antamista koskevan päätöksen lainmukaisuutta.
Kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Janne Aer, Petri Helander, Toomas Kotkas ja Antti Pekkala. Asian esittelijä Jukka Vanto.