Source: https://www.eurojuris.fr/articles/delai-de-retractation-de-lacquereur-dun-immeuble-a-usage-dhabitation-2350.htm
Timestamp: 2020-07-14 06:18:48+00:00
Document Index: 95668254

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Délai de rétractation de l’acquéreur d'un immeuble à usage d’habitation | EUROJURIS
En pleine crise économique, la publication du décret relatif au délai de rétractation et de réflexion conféré à l’acquéreur non-professionnel d’un immeuble à usage d’habitation pourrait sembler intervenir à un moment qui n’est pas des plus propices.
Le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008En pleine crise économique, alors que les prix de l’immobilier ont chuté de plus de 10 % par rapport à l’année dernière, et que les professionnels du secteur se retrouvent confrontés à un ralentissement indéniable de leur activité, la publication au Journal Officiel (JO n° 297 du 21 décembre 2008) du décret n° 2008-1371 relatif au délai de rétractation et de réflexion conféré à l’acquéreur non-professionnel d’un immeuble à usage d’habitation pourrait sembler intervenir à un moment qui n’est pas des plus propices.
Sans doute s’agit-il d’un hasard du calendrier…
Ce texte réalise un très succinct toilettage, purement formel, de la partie réglementaire du Code de la Construction et de l’Habitation, pour regrouper, dans une section 1 intitulée « Conditions d’établissement du dossier de diagnostic technique », les articles R. 271-1 à R. 271-5 dudit Code.
Mais là n’est pas son principal apport. Ce décret était en effet attendu depuis la publication de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi « ENL », pour venir fixer les modalités pratiques de notification et de remise en mains propres de l’acte à l’acquéreur, principe consacré par la loi « ENL ».
Le texte s’inscrit donc en réalité dans la continuité du dispositif de protection de l’acquéreur non-professionnel d’un immeuble à usage d’habitation.
La parution de ce décret constitue l’occasion de revenir brièvement sur l’historique de ce régime de protection (I), avant de livrer une première analyse du texte (II).
I / L’instauration de la protection de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation
Trois lois ont successivement étendu le champ d’application de la protection de l’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation.
A / Première étape : la loi du 31 décembre 1989
Contrairement à une idée répandue, le dispositif de protection de l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation ne date pas de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi « SRU », mais d’une vingtaine d’années.
Il a en effet été mis en place par la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles (JO n° 01 du 02 janvier 1990), dite « loi NEIERTZ » (du nom de la secrétaire d’Etat auprès du Ministre de l'économie, des finances et du budget, chargé de la consommation, Véronique NEIERTZ), dont l’article 20 avait instauré au profit des acquéreurs immobiliers non professionnels un délai de réflexion et de rétractation de sept jours, sauf disposition légale prévoyant un plus long délai, en prévoyant que :
« Tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles neufs d'habitation, les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, ne devient définitif qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter, chaque fois que la loi ne lui donne pas un délai plus long pour exercer cette faculté.
Lorsque le contrat définitif est précédé d'un contrat préliminaire, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'au contrat préliminaire.
L'acte est adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'acquéreur. Le délai de rétractation mentionné au premier alinéa court à compter de la réception de cette lettre par l'acquéreur. Celui-ci peut exercer sa faculté de rétractation avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».
En résumé, le texte n’avait alors vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse d’un acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition d’un bien immobilier neuf. En raison de ce champ d’application relativement restreint – bon nombre de transactions concernant l’immobilier ancien – le texte n’a pas rencontré le succès escompté.
B / Deuxième étape : la loi du 13 décembre 2000
Onze ans plus tard, l’importante loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (JO n° 289 du 14 décembre 2000), dite loi « SRU », a, par le biais de son article 72, abrogé ce texte. En renommant le titre VII du livre 2 du Code, autrefois dénommé « Dispositions relatives au délai de rétractation dont disposent les acquéreurs » et désormais intitulé « Protection de l’acquéreur immobilier », le législateur affichait clairement ses intentions.
A compter du 1er juin 2001 est donc venu se substituer un nouveau régime de protection, élargi et renforcé, de l'acquéreur non professionnel d'immeuble à usage d'habitation, même ancien.
Le Code de la Construction et de l'Habitation prévoyait ainsi :
- en son article L. 271-1 que : « Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse »
- tandis que l’article L. 271-2 réglementait les versements effectués par l'acquéreur du bien immobilier.
L’instauration de ces dispositions fut diversement perçue. Elles présentaient incontestablement une certaine cohérence au regard du développement sans cesse croissant de la protection reconnue à l’acquéreur non-professionnel dans bon nombre de domaines, et venaient ainsi corriger une carence.
En effet, là où une faculté de rétractation était offerte à l’acquéreur d’un bien de consommation courante, quel que soit son prix, notamment dans le cadre d’une vente par démarchage à domicile, l’acquéreur d’une maison – souvent profane – qui réalisait un investissement extrêmement lourd, avec très souvent à la clé la souscription d’un crédit immobilier de 15 ans voire plus, n’avait en revanche aucunement droit à l’erreur.
Certes, des esprits logiques avaient alors pu objecter que ce dispositif de protection ainsi instauré témoignait d’une certaine infantilisation de l’acquéreur. En effet, au vu de l’enjeu, notamment financier, il pouvait être légitimement supposé que le candidat à l’acquisition avait mûrement réfléchi et pesé sa décision. C’était toutefois oublier les pratiques de certains – heureusement rares – professionnels de l’immobilier, lesquels, bien décidés à conclure la vente, n’hésitaient pas à réaliser des visites « éclair » de l’immeuble, dans des conditions perfectibles, qui n’étaient aucunement de nature à permettre à l’acquéreur potentiel d’apprécier réellement l’état et la valeur du bien…
La mise en place d’un mécanisme de protection du consentement de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation, qu’il soit neuf ou surtout ancien, n’apparaissait donc pas inutile. Une distinction était opérée selon la nature de l’acte :
- un délai de rétractation – permettant l’anéantissement du contrat – était reconnu à l’acquéreur qui avait signé un acte sous seing privé
- tandis qu’un délai de réflexion – paralysant la formation du contrat – était accordé lorsque l’acte était un acte authentique
Ce mécanisme permettait de préserver l’acquéreur des conséquences d’une décision irréfléchie, en lui laissant le temps de méditer sur la portée et l’étendue de son engagement, une fois l’excitation retombée, surtout si la signature de l’acte avait eu lieu dans l’urgence.
Lors des débats parlementaires, à la suite d'une intervention de M. LAMBERT (JO Sénat, séance du 10 mai 2000, p. 2533), M. Dominique BREILLE indiqua ainsi :
« Je comprends qu'une profession puisse se sentir offensée par la mesure que nous prenons, mais le problème n'est pas là. Que l'acte soit sous seing privé ou authentique, ce n'est nullement la personne devant qui l'acte a été passé et qui en a expliqué la portée que nous mettons en cause. C'est contre sa propre fragilité que nous voulons protéger l'acquéreur. Je comprends qu'un notaire qui est censé expliquer à son client quels sont les conséquences et les dangers d'une signature d'un engagement doit être totalement impartial. Je comprends aussi que l'on ait pu affirmer que d'autres professionnels le seraient un peu moins. Néanmoins, notre objectif est de protéger l'acquéreur non pas contre tel professionnel mais contre lui-même tout simplement, parce qu'un certain nombre d'engagements de ce type, qui sont excessivement importants, sont quelquefois pris un peu rapidement. C'est pourquoi ce délai de rétractation me paraît tout à fait indispensable ».
Des problèmes se sont néanmoins fait jour, notamment en ce qui concernait la mise en œuvre de la notification ou de la remise de l’acte à l’acquéreur.
L’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoyait en effet que l'acte sous seing privé ou le projet d'acte authentique devaient être « notifiés à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». Cette notification marquait le point de départ du délai de rétractation ou de réflexion offert par la loi à l’acquéreur.
Le législateur n’ayant pas défini le sens de l’expression « par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes », certains professionnels n’ont pas hésité à prendre quelques libertés avec un texte dont la sanction, à la différence du non-respect de la législation relative aux versements, n’était pas prévue.
Si la notification par Exploit d'Huissier répondait bien évidemment aux conditions prévues par le texte, en revanche les autres modes de notification ou de remise pouvaient dissimuler des transmissions antidatées à l'acquéreur, susceptibles de le priver de la protection à laquelle il a droit.
Telle est la raison qui avait amené une partie de la jurisprudence à condamner la pratique de la remise en main propre, même contre émargement ou récépissé, par le vendeur lui-même ou par l'agent immobilier. Ainsi en avait décidé la Cour d’Appel de TOULOUSE (1ère Ch. 1er décembre 2003, SARL Delacroix c/ Lafrechine ; JCP N 2004, 1503, obs. D. Boulanger).
La Cour d’Appel d’ORLEANS avait quant à elle validé une remise en mains propres par le vendeur à l'acquéreur, sous la réserve de la présence d'un officier ministériel, laquelle était de nature à garantir l'authenticité de la date (04 novembre 2002, JCP N 2004, 1583, obs. D. Boulanger).
Une réponse ministérielle de M. ESTROSI, alors secrétaire d’Etat au logement, était également intervenue, se plaçant dans la même optique, à propos des hypothèses de notification internationale dans des pays ne connaissant pas la lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il avait ainsi été indiqué que « l'Exploit d'Huissier est évidemment un moyen présentant des garanties équivalentes, tout comme la remise de l'acte par un notaire en tant qu'officier ministériel qui dresse une attestation de remise de l'acte sous seing privé, signée par lui-même et le bénéficiaire », mais qu’en revanche « la remise directe de l'acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l'agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation car elle n'offre pas de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée » dans la mesure où elle permettait d'antidater la remise de l'acte (Rép. min. à QE n° 41440, JOAN Q. 5 oct. 2004, p. 7789).
A l’inverse, d’autres arrêts avaient admis, sous conditions, la remise en mains propres (CA PARIS, 02 décembre 2004, JurisData n° 2004-260265 ; CA DOUAI, 10 octobre 2005, Constr. - urb. 2006, comm. 91, note P. Cornille).
L’incertitude régnait donc. La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (JO n° 163, 16 juillet 2006) portant engagement national pour le logement est donc venue modifier en partie les règles relatives à la protection des acquéreurs telles qu’instaurées par la loi SRU.
C / Troisième étape : la loi du 13 juillet 2006
Désormais, l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que :
Si la loi n’a pas modifié le champ d’application du texte quant aux bénéficiaires et aux biens concernés, elle a néanmoins simplifié le régime de protection en soumettant tous les avant-contrats, y compris ceux passés en la forme authentique, à un délai de rétractation. Le délai de réflexion subsiste uniquement dans le cas où le contrat dressé en la forme authentique n'est pas précédé d'un avant-contrat.
La solution ainsi adoptée renforce la protection de l’acquéreur puisque ce dernier peut purement et simplement mettre fin au contrat, qu’il ait été ou non passé devant Notaire, en se rétractant, ce qui généralise corrélativement l’exposition du vendeur à une période d’incertitude.
Enfin et surtout, la loi « ENL » a modifié les modalités de la notification ou de la remise à l’acquéreur de l’acte sous seing privé ou du projet d’acte authentique, en consacrant expressément le principe de la remise directe de l'acte à l'acquéreur, tout en l'encadrant. Cette possibilité de la remise directe est ainsi réservée aux actes conclus par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente et concerne aussi bien les actes soumis au délai de rétractation que ceux soumis au délai de réflexion.
La loi renvoyait toutefois à un décret pour la détermination des modalités pratiques de cette remise. C’est désormais chose faite, presque deux ans et demi après la publication de la loi.
II / Les apports de la loi ENL et du décret du 19 décembre 2008
La loi « ENL » et son décret d’application explicitent le mécanisme de la remise en mains propres de l’acte à l’acquéreur, mais sans pour autant répondre à toutes les questions.
A / La consécration de la remise en mains propres de l’acte à l’acquéreur
Avec les modifications apportées à l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation par la loi « ENL » se trouve donc condamnée la jurisprudence qui avait estimé que la remise en mains propres ne valait pas notification, malgré une remise contre émargement ou récépissé par le vendeur lui-même ou l'agent immobilier (CA TOULOUSE, 1er décembre 2003, précité ; CA AIX-EN-PROVENCE, 15 mai 2007, JurisData n° 2007-338321).
Se trouve également contrée, certes par anticipation, la position de la Cour de cassation, exposée dans deux arrêts rendus par la Troisième Chambre Civile les 27 février 2008 (n° 07-11.303) et 18 juin 2008 (n° 07-14.528) aux termes desquels « la remise d'un acte de vente en mains propres ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le document remis le jour de la signature de la promesse de vente par le mandataire du vendeur ne remplissait pas la condition exigée par la loi d'un mode de notification de l'acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la date de réception et de remise ».
Par sa formulation générale, l’arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2008 prohibait toute remise en mains propres, même effectuée en présence d'un officier ministériel, pourtant chargé de garantir la date, ainsi que le prévoit d’ailleurs son statut (ce qu’avait admis la Cour d’Appel d’ORLEANS, 04 novembre 2002, précité).
Cette jurisprudence, visiblement animée par une volonté louable d’assurer la pleine efficacité du dispositif de protection de l’acquéreur mis en place par l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation – de sorte que seuls pouvaient être retenus des procédés garantissant à l'acquéreur qu'il pourra bénéficier du délai légal, ce que ne permettait pas pour la Cour de cassation la remise directe de l’acte en mains propres – se trouve donc désormais caduque (sur le sort des avant-contrats déjà remis en mains propres, v. Muriel SUQUET-COZIC, « Quand la Cour de cassation sonne le glas de la remise en main propre », JCP N 2008, n° 43, 1315).
La loi « ENL » ayant désormais consacré le principe de la remise en mains propres de l’acte à l’acquéreur, restait à en définir les modalités pratiques. Tel est l’objet du décret, qui insère deux nouveaux articles D. 271-6 et D. 271-7 dans le Code de la Construction et de l’Habitation.
L’article D. 271-6 dispose que :
« L'acte sous seing privé ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l'acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l'article L. 271-1 reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.
Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : "remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)...” et : "Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du...”. »
L’article D. 271-7 prévoit quant à lui que :
« Le projet d'acte authentique visé au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 remis directement à l'acquéreur non professionnel reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.
Le bénéficiaire du droit de réflexion y inscrit de sa main les mentions suivantes : "remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)...” et : "Je déclare avoir connaissance qu'un délai de réflexion de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent projet, soit à compter du...” »
Au premier regard, le parallèle avec le droit du cautionnement ou du crédit apparaît flagrant, qu’il s’agisse du mode opératoire retenu – savoir la reproduction d’une mention manuscrite par celui qui s’engage – ou des termes composant ladite mention.
Cette démarche confirme l’irruption de plus en plus importante et pérenne du droit de la consommation dans les ventes de biens immobiliers, à tout le moins à usage d’habitation.
Il échet d’ailleurs ici de rappeler que le champ d’application du dispositif de protection est circonscrit à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation, autrement dit l’acquéreur qui achète un immeuble d'habitation pour ses besoins propres ou ceux de sa famille, à l’exclusion des marchands de biens et des professionnels de la construction agissant dans le cadre de leur activité.
La loi n’ayant pas distingué, en application de l’adage « Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus », la protection nous semble offerte tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales, dès lors que l’acquisition n'a pas de rapport direct avec l’activité professionnelle de la personne en question, même s’il est vraisemblable que ce sont prioritairement les personnes physiques que le législateur a entendu protéger. Les avis sont néanmoins partagés sur ce point. La position de la Cour de cassation – lorsque la question lui sera soumise – sera donc intéressante.
En effet, si la notion de « professionnel immobilier » est entendue de manière très restrictive par la Cour de cassation, qui a notamment dénié la qualité de professionnel immobilier à des sociétés civiles immobilières (jurisprudence rendue à propos de la prise en compte des clauses de non garantie des vices cachés), rappelons que la Première Chambre Civile a considéré qu’une personne morale pouvait prétendre au bénéfice de la protection contre les clauses abusives (Cass. Civ. 1ère 15 mars 2005, n° 02-13.285), et que le texte vise non pas le « consommateur », mais le « non-professionnel » – c’est-à-dire, stricto sensu, « celui qui ne fait pas profession de » (cf. également la définition du commerçant donnée par l’article L. 121-2 du Code de commerce) – notion employée par la Cour de cassation dans cet arrêt de 2005 pour contrer la définition du consommateur retenue par la Cour de Justice des Communautés Européennes dans son arrêt en date du 22 novembre 2001.
A tort ou à raison, l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, entendu au sens large, semble donc bel et bien devenir un acte de consommation comme un autre.
Pratiquement, et sur le fond, le dispositif de notification ou de remise de l’acte est désormais le suivant.
Le principe demeure celui de la notification de l’acte par LRAR, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Le recours à la LRAR demeure ainsi privilégié, et permettra d’éviter nombre de difficultés, l’article L. 271-1 ayant explicité le régime qui lui est applicable.
Quant aux moyens présentant des garanties équivalentes, tant la loi que le décret sont demeurés muets sur ce point. Risquons-nous à quelques suggestions.
La notification par voie d’Huissier n’a pas été expressément retenue, mais n’est pas non plus écartée. Ce mode de notification nous semble devoir être admis, eu égard aux garanties qui s’y attachent. Il est d’ailleurs à noter que le troisième alinéa de l’article L. 271-1 emploie le terme « peut », ce qui semble corroborer la possibilité de recourir aux services d'un Huissier de Justice. Cette solution présentera bien évidemment un coût, mais la tranquillité et la sécurité sont parfois à ce prix, lequel demeurera toujours bien dérisoire eu égard aux montants en jeu.
Dans le même ordre d’idée, la remise de l’acte pourrait intervenir directement par le Notaire, lequel dresserait en parallèle une attestation de remise de l’acte, à laquelle s’attacherait une force probante indéniable, et qui pourrait être annexée à l’acte authentique.
La voie électronique pourrait également être envisageable ; nous pensons ici à l’ordonnance n° 2005-674 du 16 juin 2005 (JO n° 140, 17 juin 2005) relative à l'accomplissement de certaines formalités contractuelles par voie électronique, qui a créé un nouvel article 1369-8 du Code civil. Il est donc possible d’imaginer que la future lettre recommandée, avec ou sans avis de réception, par voie de courrier électronique, envoyée dans les conditions de ce texte, puisse devenir, à l’avenir, le mode de notification privilégié (cf. G. ROUZET, « Les formes alternatives de notification des contrats de vente immobilière », Defrénois 2005, art. 38260).
En parallèle, le législateur de 2006 a consacré, au même titre que la LRAR et des autres moyens présentant des garanties équivalentes, la remise en mains propres de l'acte lorsque celui-ci est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente, dans les conditions prévues par le décret, c'est-à-dire par l'apposition d'une mention manuscrite reproduisant les termes de l'article idoine du Code de la Construction et de l'Habitation.
Cette consécration de la remise de l’acte en mains propres peut se concevoir. Après tout, d’autres articles du Code de la Construction et de l'Habitation admettent la notification par LRAR ou par remise contre récépissé ou émargement (articles R. 222-6 du CCH ; R. 451-3 du CCH). Le Code de procédure civile admet lui aussi que la notification puisse être faite par la remise de l'acte au destinataire contre émargement ou récépissé (article 667 du CPC) faisant date de l'acte (article 669, alinéa 2 du CPC). La solution n’apparaît donc pas choquante sur le plan juridique. Elle présente également le mérite de la rapidité, de la simplicité et de l’économie.
Il peut même lui être reconnu un avantage par rapport à la LRAR. En effet, l’article L. 271-1 prévoit que le délai de rétractation ou de réflexion court à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR… que l’acquéreur ait été présent lors de cette opération ou pas. S’il était absent, il devra donc aller retirer le courrier au bureau de Poste, ce qui peut amputer le délai de quelques jours.
Pour autant, tous les litiges ne disparaîtront pas. Même si cette remise de l’acte n’est pas constitutive en soi d’un contrat, une erreur, un dol ou une fraude sont toujours envisageables. Demeurent donc présents certains risques.
En effet, il est à craindre que, à l’instar de ce qui peut se produire dans certains cas pour le cautionnement, l’acquéreur se voit demander de recopier la mention manuscrite, sans autre forme d’explication quant aux conséquences de cette mention.
Par ailleurs et en lien avec ce dernier aspect, le principal risque qui demeure est celui de l’antidate, si l’acquéreur se montre inattentif ou trop crédule, signant sans lire et/ou sans comprendre. Or, tout l’enjeu est précisément de déterminer le point de départ du cours de délai de rétractation (le délai de réflexion ayant vocation à devenir résiduel au vu de la nouvelle rédaction de l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) afin de pouvoir concrétiser définitivement la vente. Sur ce point, le décret n’a donc rien résolu.
Notons ici un arrêt rendu par la Cour d’Appel de PARIS, après la publication de la loi « ENL », à contre-courant de la position adoptée quelques mois plus tard par la Cour de cassation (CA Paris, 2ème Ch. Sect. B, 15 mars 2007 : Constr. - urb. 2007, comm. 144, note Ch. Sizaire), lequel avait estimé qu’« il est inopérant de prétendre que la remise en mains propres du compromis de vente faite par l'agent immobilier aux acquéreurs ne constituerait pas un moyen équivalent à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la notification de l'acte au sens de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dès lors qu'aucun élément du débat ne permet de suspecter que la remise aurait été antidatée et que, surabondamment, la loi du 13 juillet 2006 ayant modifié le texte susmentionné prévoit désormais expressément la validité de la remise directement effectuée par un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente ».
Si la Cour adoptait par anticipation la solution retenue par le législateur de 2006 (qui n’était pas applicable à l’instance en cours), elle avait néanmoins pris soin de relever qu’aucun soupçon de fraude quant à la date n’avait été allégué.
Le risque de remise de document antidaté demeure donc. Il n’est toutefois pas possible d’infantiliser et d’assister perpétuellement tout un chacun. Il en va donc de la responsabilité du destinataire de la notification de l’acte, futur acquéreur, de prendre le temps de lire et comprendre la mention manuscrite avant de la recopier et de la signer, quitte à ce que la formalité dure plus longtemps que souhaité. Après tout, cette remise de l'acte rentre dans les attributions – facturées – du professionnel, qui doit donc laisser le temps à l’acquéreur de signer ce document.
En revanche, et en lien avec ce problème, une question d’importance demeure en suspens, celle de la sanction encourue en cas de non-respect des dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
B / La question en suspens : quelle sanction de l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation ?
La loi « ENL » n’a pas comblé un vide de la loi « SRU ». En effet, bien qu’il soit d’ordre public, et à la différence de l’article L. 271-2 pénalement sanctionné, le texte de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de non-respect des dispositions qu'il instaure.
Ce n'était certes pas l'objet du décret – ni même d’ailleurs de son ressort – de venir apporter cette précision. Mais la question se pose néanmoins, avec d’autant plus d’acuité que l'expression « tout autre moyen présentant des garanties équivalentes » demeure sujette à interprétation, ainsi qu'il a été exposé.
Quelle pourrait bien être cette sanction ? En droit de la consommation, dont nous avons vu la forte inspiration, c'est la nullité du cautionnement qui est encourue en cas de non-respect des dispositions relatives à la mention manuscrite (articles L. 341-2 et L. 341-3 du Code de la consommation).
La nullité de l'acte de vente pourrait donc constituer une sanction particulièrement adaptée, ce qui se concevrait d’autant plus qu’il s’agit de protéger le consentement de l’acquéreur, ce qui renvoie aux règles de la formation des contrats et donc à la nullité. Avec toutefois cette précision qu'il s'agirait d'une nullité relative, donc susceptible de confirmation de la part de l'acquéreur.
C’est d'ailleurs pour cette solution de la nullité – mais sans plus de précision – qu'a optée la Cour d'Appel de LYON dans un arrêt du 10 juin 2008 (8ère Ch. Mirapix c/. SARL Bresse Pavillons), déclarant nul un contrat de construction de maison individuelle qui avait été signé sans que ne soient respectées les dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Cette position avait été adoptée quelques mois plus tôt par la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 13 février 2008 (Cass. Civ. 3ème 13 février 2008, n° 06-20.334), rendu à propos d’une promesse de vente, qui a considéré qu'une fois le droit de rétractation de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation exercé, la promesse de vente se trouvait anéantie avec effet rétroactif.
Pour justifiée qu'elle apparaisse, cette sanction apparaît toutefois sévère, notamment dans les hypothèses de ventes d’immeuble à construire, lesquelles sont concernées par le dispositif de protection. En effet, l’effet rétroactif de la nullité prononcée revient à considérer que le contrat conclu n'a jamais existé et à opérer une restitution réciproque des prestations par les parties.
La Cour d'Appel de LYON, dans son arrêt du 10 juin 2008 précité, a ainsi condamné le maître de l'ouvrage à restituer la valeur des travaux réalisés par le constructeur de maison individuelle.
Notons toutefois un arrêt de la Cour d’Appel de BOURGES en date du 05 janvier 1998 (CA BOURGES, 05 janvier 1998 : Constr.-Urb. 1998, Comm. 288) qui a fixé le montant des restitutions dues par le maître de l'ouvrage au constructeur au coût des matériaux et de la main d'œuvre, à l'exclusion du bénéfice escompté par le constructeur, en recourant à l’article 555 du Code civil. Ainsi que le note M. Christophe SIZAIRE dans son commentaire de l’arrêt de la Cour d’Appel de LYON (« Application et effets de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation », Constr.-Urb. n° 11, novembre 2008, Comm. 173), « il s'agit-là peut-être de la décision qui paraît la plus équitable et sans doute la plus judicieuse […] dans la mesure où il n'est pas logique que le constructeur perçoive l'intégralité du coût des travaux réalisés sans autre sanction alors même que celui-ci est à l'origine de la nullité du contrat. »
La détermination de la sanction applicable en cas de non-respect des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation n'est donc pas qu'une simple question théorique. Elle l'est d'autant moins qu'en filigrane, et par voie de conséquence, se pose la question de la responsabilité des différents intervenants à l'acte. L'une des deux parties à un acte de vente annulé pourrait en effet être tentée de rechercher la responsabilité du professionnel qui n'a pas songé à contrôler le respect des dispositions de l'article L. 271-1. L'on pense ici tout particulièrement au Notaire.
En effet, la vente du bien suppose nécessairement la rédaction d’un acte authentique, dans lequel le Notaire insère une clause relative au respect de la formalité prévue par l'article L. 271-1.
En l'absence d'acte préalable à l'acte authentique, le problème ne se posera pas. En effet, dans ce cas de figure, c’est le Notaire lui-même qui dressera le seul et unique projet d’acte qui deviendra, à l'expiration du délai de réflexion de sept jours, l’acte authentique. Dans ce cas, le Notaire se doit de remettre l’acte par LRAR ou en mains propres selon les conditions fixées par le décret. De sorte que lors de la signature de l’acte définitif en présence dudit Notaire, ce dernier saura nécessairement s'il a ou non notifié correctement le projet à l’acquéreur. Partant, deux solutions sont possibles :
- soit le Notaire constate qu'il n'a pas notifié le projet, ou que la notification est sujette à caution, auquel cas il notifie dans les règles le projet et reporte le rendez-vous de signature de l'acte définitif à au moins une semaine
- soit il ne se rend pas compte de l'oubli ou de l'irrégularité, ou décide de passer outre, et dans ce cas sa responsabilité sera engagée
Plus complexe en revanche est l'hypothèse de rédaction d'un avant-contrat par un intermédiaire autre que le Notaire. En effet, cet acte sera suivi d’un acte authentique, et il appartiendra donc au Notaire, dans le cadre de la rédaction de cet acte, de vérifier que les formalités prévues par l'article L. 271-1 ont été accomplies.
Mais est-ce à dire que le Notaire devra également s’assurer du respect du contenu de la formalité, c'est-à-dire non seulement s'assurer de l'existence de la notification, mais également de sa régularité ? Probablement, dans la mesure où le Notaire est « tenu à la fois d'une obligation d'efficacité juridique des actes reçus et d'un devoir de conseil à l'égard des parties à ces actes » (Cass. Civ. 1ère 07 mars 1995, Bull. Civ. I n° 116 ; Cass. Civ. 1ère 18 février 1997, n° 95-11.942 ; Cass. Civ. 3ème 27 mai 2003, n° 01-15.846).
Se pose alors un problème de chaîne de responsabilité. En effet, il appartient d'abord et avant tout à l'intermédiaire ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente de réaliser une notification ou une remise de l'acte qui soit régulière, sa responsabilité étant dans le cas contraire susceptible d'être engagée.
Mais les obligations pesant sur le Notaire astreignent, selon nous, ce dernier à veiller à la régularité des opérations, et notamment de la notification de l'avant-contrat. De sorte que le risque est grand qu'in fine ce soit le Notaire qui soit rendu responsable de l'irrégularité commise et des conséquences ayant pu en découler, même si la faute incombe en réalité et en premier lieu à l’agent immobilier. Un recours en garantie à l’encontre de ce dernier serait certes envisageable, mais la jurisprudence ne l'admet pas toujours, en raison précisément des obligations pesant sur le Notaire et de ce que son titre suppose au niveau de sa compétence, au moins égale à celle de l’agent immobilier.
Le dispositif de protection de l'acquéreur non-professionnel d'un bien à usage d'habitation demeure donc grandement perfectible, et donne d'ailleurs lieu, depuis la loi « SRU », à une jurisprudence abondante ainsi qu’à d’importantes discussions doctrinales, riches d’enseignements.
De nombreuses questions demeurent toutefois en suspens, et mériteraient d'être clarifiées. Pour autant, ni la loi ENL ni le décret ne sauraient être qualifiés de « coup d'épée dans l'eau ». La protection de l'acquéreur apparaît effectivement comme une nécessité. Il est simplement regrettable que ce dispositif n'évolue que par à-coups, au gré de multiples textes, alors qu'il suffirait d’un seul texte, qui soit peut-être un peu plus long à rédiger, mais bien pensé et exhaustif. Mais sans doute est-ce là un art qui se perd…
Cet article a été rédigé par Thibault CRASNAULT.