Source: https://www.rechtsanwalt-wildeshausen.de/notarrecht
Timestamp: 2020-01-29 21:11:08
Document Index: 238767312

Matched Legal Cases: ['§ 17', '§ 17', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 23', '§ 19', '§ 839', '§ 823', 'BGH', 'BGH', '§ 839', '§ 823', '§ 19', '§ 675', '§ 19', '§ 20', '§ 10', '§ 15', 'BGH', '§ 23', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 3', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Schwerpunkt Notarrecht und Notarhaftung | Grübbel - Rechtsanwälte & Notar a.D.
Ein besonderer und sehr spezieller Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt in unserer anwaltlichen Begleitung des Rechtes der Notare und deren Haftung. Wir betreuen in diesem Zusammenhang Notare, Privatpersonen, Unternehmen und Versicherer.
Dieses sehr komplexe Rechtsgebiet lässt sich wie folgt überschlägig darstellen:
Notare werden als unabhängiger Träger für die Beurkundung von Rechtsvorgängen und anderen Aufgaben auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege bestellt. Dabei nimmt der Notar eine objektive Rolle ein und berät die Beteiligten neutral. Allerdings kann es ratsam sein, zuvor eine Beratung ausgerichtet allein auf seine eigenen Gestaltungsmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen, da der Notar objektiv und neutral gestaltet und ggfl. Punkte übersehen kann oder als nicht gewollt einstuft. Mitunter kann es auch vorkommen, dass ein Notar die anderen Beteiligten bereits aus früheren Vertretungen und Beurkundungen kennt und so unbewusst die Interessen einer anderen Partei besser gestalten und berücksichtigen kann, als die von Ihnen (z.B. Wohungseigentumskauf, Bauträgerverträge)! Daneben können Muster für eine Beurkundung dienen, die bereits von der grundlegenden Ausgestaltung für Ihre Interessen abgeändert werden sollten. Wenn ein Notar Sie nicht kennt oder Ihre Interessen nicht erforscht oder erforschen kann, kann dies weitreichende Folgen haben, die auch mit einer möglichen Haftungsinanspruchnahme nicht mehr korrigiert werden können. Daher kann es vorbeugend sinnvoll sein sich vorher darüber beraten zu lassen, weshalb einige vorgefertigte Erklärungen gerade nicht so abgegeben werden sollten, wie sie vorgestaltet sind. Denn möglicherweise werden, ohne das Ihnen dies bewusst ist, u.a. Informationen und Möglichkeiten zu Ihrem Nachteil ausgeschlossen, als auch erforderliche und sinnvolle Erkundigungen. Gerade weil die notariellen Beurkundungen weitreichende Folgen haben, sollten Sie sich hier intensiv vorbereiten und beraten lassen. So können spätere eventuelle auftretende schwerwiegende Folgen und erhebliche Kosten- und Zeitaufwendungen möglicherweise vermieden werden.
Die Prüfungs- und Belehrungspflichten (§§ 17 – 21 BeurkG) sind von einem Notar zwingend zu beachten und bilden die "Magna Charta" (Schmitz-Valckenberg, DnotZ 1994, 496) der notariellen Beurkundungstätigkeit und die damit wichtigsten Amtspflichten. Die allgemeinen Grundsätze beinhalten, die Willenserforschung der Beteiligten, die Aufklärung des Sachverhalts, die Erklärung der Beteiligten in der Urkunde klar und unzweideutig wiederzugeben, Irrtümer und Zweifel zu vermeiden die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, § 17 BeurkG.
Bei der Pflicht des Notars den Willen zu erforschen und den Sachverhalt aufzuklären, muss er möglicherweise Fragen stellen, um den Willen erforschen und den Vertrag gestalten zu können. Verwenden die Beteiligten Rechtsbegriffe, darf der Notar diese nicht ungeprüft übernehmen, sondern muss feststellen, ob damit der richige Inhalt verwendet wird (vgl. BGH 21.10.1980, VI ZR 230/79 – DnotZ 1981, 515). Daher muss auch ein bereits vorgefertigter Entwurf auf seine Willensforschung und Sachverhaltsaufklärung hin geprüft werden. Wirtschaftliche Folgen muss er nicht prüfen, er ist kein Wirtschaftsprüfer. Der Notar prüft immer nur die Umsetzung des rechtlichen Erfolges des Rechtsgeschäftes (OLG Düsseldorf 08.07.1993, 18 U 342/92 – DnotZ 1995, 414). Fehlt es an einem übereinstimmenden Willen, muss die Beurkundung abgelehnt werden!
Der Notar ist auf die Mitwirkung der Beteiligten angewiesen, da ihn weder eine Amtsermittlungspflicht trifft und er über keine Zwangsmittel verfügt (vgl. BGH 22.4.1975, VI ZR 90/74 – DnotZ 1975, 628, 631). Bei Lücken und offenen Fragen muss er gezielt nachfragen und die erforderliche Kenntnis verschaffen (z.B. wenn Aspekte betroffen sind, die üblicherweise zu erörtern sind; BGH 9.12.2010, III ZR 272/09 – MittBayNot 2011, 339). Legen die Beteiligten ihm Unterlagen vor, muss er prüfen inwieweit diese relevant sind. Bei Immobiliengeschäften hat sich der Notar über den Grundbuchinhalt vorab zu unterrichten. Hier können Probleme bestehen, wenn sich hier erst wichtige Eintragungen aus der Einsicht in die Grundakten ergeben. Nur wenn es dem Notar gelingt, in Worte zu fassen, was die Beteiligten wollen, wird der beabsichtigte Zweck des Beurkundungsverfahrens erreicht (OLG Frankfurt 29.5.2016 – 4 U 202/14, NJOZ 2016, 56).
Der Notar sollte den Beteiligten immer den sichersten Weg vorschlagen (vgl. BGH 9.12.2010, III ZR 272/09 – MittBayNot 2011, 339). Der Notar hat allgemeine Rechtsbetreuungspflichten, denknotwendig hinsichtlich der formell Beteiligten, möglicherweise aber auch der materiell Beteiligten (etwa den vertrenen Vertragsteil; BGH 30.6.1981, VI ZR 197/79 – DnotZ 1981, 773).
Bei einem Absehen jeglicher Belehrungen stellt die Rsp. höchste Anforderungen (vgl. BGH 27.10.1994, IX ZR 12/94 – NJW 1995, 330, 331; OLG Köln 23.2.2011, 11 U 70/10 – DnotZ 2012, 127; OLG Frankfurt 15.2.2012 – 4 U 129/11, MittBayNot 2012, 408). Bei der Belehrung handelt es sich um eine höchstpersönliche Pflicht, die nicht deligierbar ist (BGH 10.11.1988, IX ZR 31/88 – NJW 1989, 586).
1. Der Notar muss eine Amtspflicht verletzt haben. Aus dem Beurkundungsgesetz, der Dienstordnung für Notare , der Grundbuchordnung und weiteren Vorschriften ergeben sich eine Vielzahl von Pflichten, die der Notar bei der Amtstätigkeit zu beachten hat. Inhalt und Umfang der notariellen Pflichten werden konkretisiert durch hunderte höchstrichterlicher Urteile. Sofern die Amtspflichtverletzung lediglich fahrlässig erfolgte, kann der Notar nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag (Subsidiarität der Notarhaftung, siehe unten); das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 BNotO bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber (Abs. 1 Satz 2). Im Übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar (Abs. 1 Satz 3). Danach besteht zwischen § 19 Abs. 1 BNotO und der Vorschrift des § 839 BGB über die Beamtenhaftung als ein Sondertatbestand der unerlaubten Handlungen (§§ 823 - 853 BGB) eine gewisse Ähnlichkeit. (BGHZ 34, 375, 380; BGH, NJW 1971, 43, 44; Paladt-Sprau, § 839 BGB, Rdn. 149ff. ). Der Notar haftet für eine Amtspflichtverletzung persönlich. Begeht ein Notar im Zusammenhang mit der Wahrnehmung seiner amtlichen Aufgaben eine unerlaubte Handlung im Sinne der §§ 823 ff. BGB, so verletzt er damit zugleich seine Amtspflicht. Die Haftungsvorschrift des § 19 BNotO erfasst auch diese unerlaubten Handlungen. Wird ein Regressanspruch gegen einen Anwaltsnotar erhoben, so richtet sich die Haftung danach, ob dieser als Rechtsanwalt aufgrund eines privatrechtlichen Geschäftsbesorgungsvertrages (§ 675 Abs. 1 BGB) oder als Notar in Ausübung seines öffentlichen Amtes tätig geworden ist. Der Notar kann seine Haftung aus § 19 BNotO wegen einer Amtspflichtverletzung nicht durch Vereinbarung mit Beteiligten beschränken oder ausschließen.
5. Verletzt ein Notar seine Amtspflicht fahrlässig, so kann er grundsätzlich nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz erlangen kann. Die Subsidiärhaftung bei Urkundstätigkeiten (§§ 20 - 22 mit § 10a Abs. 2 BNotO) soll die Haftungsrisiken mildern, die sich daraus ergeben, dass der Notar die Vornahme solcher Amtsgeschäfte gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO grundsätzlich nicht verweigern darf (BGH, NJW 1999, 2038, 2040 = WM 1999, 976. Die Beschränkung der Subsidiärhaftung bei Betreuungsgeschäften i.S.d. §§ 23, 24 BNotO erklärt sich daraus, dass der Notar eine solche Amtstätigkeit ablehnen darf.BGHZ 134, 100, 112 [BGH 21.11.1996 - IX ZR 182/95] = NJW 1997, 661 = WM 1997, 78).Für einen Regressanspruch gegen einen Notar wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzung hat der Geschädigte im Rechtsstreit das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit - als negative Anspruchsvoraussetzung - zur Schlüssigkeit seines Klagevortrags darzulegen und im Streitfall zu beweisen (BGH DNotZ 1964, 61f.). Jede rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit, anderweitig Ersatz zu erlangen, schließt die Notarhaftung aus. Die gilt insbesondere für Ersatzansprüche gegen Berater, die ebenfalls ihre (vertraglichen) Pflichten verletzt haben. (Rechtsanwalt: BGHG WM 1963, 754; Steuerberater: BGH WM 1981, 942).
Ein Notar ist regelmäßig nicht verpflichtet, auf die steuerlichen Folgen des beurkundeten Geschäfts hinzuweisen. (BGH - 20.09.2007 - III ZR 33/07) Steuerrechtlich erhebliche Tatsachen hat der Notar bei der Beurkundung nicht zu ermitteln. (BGH - 13.06.1995 - IX ZR 203/94)
Ein Notar hat bei einer Vertragsbeurkundung auf die Möglichkeit des Anfalls von Schenkungssteuer hinzuweisen. (OLG Schleswig - 06.05.2004 - 11 U 103/02). Gibt ein Notar einen für sich betrachtet zutreffenden steuerrechtlichen Hinweis zu einem Einzelpunkt, folgt daraus nicht die Verpflichtung, die steuerlichen Annahmen der Parteien insgesamt auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. (OLG München - 18.01.2007 - 1 U 3684/06)
Ein Notar verstößt gegen seine im Rahmen der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages obliegende Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung, wenn er mit den Beteiligten nicht die Notwendigkeit von Leitungs- und Wegerechten erörtert, wenn das zu verkaufende Grundstück nicht an eine öffentliche Straße angebunden ist.(OLG Celle - 26.08.2009 - 3 U 58/09). Auch wenn der Verkäufer eines Grundstücks weiss, dass er eine ungesicherte Vorleistung erbringt, kann der beurkundende Notar im Einzelfall verpflichtet sein, die Vertragsparteien über Risikovermeidungs- und Risikoverminderungsmöglichkeiten zu beraten. (BGH - 15.04.1999 - IX ZR 93/98). Beurkundet der Notar einen Bauträgervertrag, in dem der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt und in dem - ungeachtet des Umstands, dass diese von der Gemeinde noch nicht festgesetzt worden sind - diese Kosten Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts fälligen Abschlagszahlung sein sollen (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV), so enthält diese Ver-tragsgestaltung eine ungesicherte Vorleistung, die die doppelte Belehrungspflicht des Notars auslöst. (BGH Urteil vom 17. Januar 2008 - III ZR 136/07). Beim Kauf eines bebauten Grundstücks, das durch Teilung des Grundstücks die bestehende Anbindung zur öffentlichen Straße verliert, ist der beurkundende Notar verpflichtet, mit den Vertragsparteien die Lage der vorhandenen Versorgungsleitungen zu erörtern. (OLG Celle - 02.03.2005 - 3 U 233/04). Ein Notar, dem angesonnen wird, ein rechtlich undurchführbares Geschäft zu beurkunden, muß die Beteiligten zumindest über die erkennbaren rechtlichen Schwierigkeiten und die daraus folgenden Haftungsrisiken belehren. (BGH - 15.07.2004 - IX ZR 262/00). Der Notar muss bei der Beurkundung einer ungesicherten Vorleistung nicht nur über das Risiko aufklären, sondern auch Wege zur Risikovermeidung aufzeigen. (BGH - 12.02.2004 - III ZR 77/03). Ein Notar muss den Verkäufer eines Grundstücks bei einer ungesicherten Vorleistung besonders belehren; kann er kein Sicherungsmittel aufzeigen, muss sich der Notar erkundigen. (BGH - 15.01.1998 - IX ZR 4/97). Der Notar muss auf die Nachhaftung des Verkäufers für Erschließungskosten bei Verzögerungen der Eigentumsübertragung hinweisen, wenn sich aus Gesetz und Satzung dafür Anhaltspunkte ergeben. (OLG Nürnberg - 19.12.2001 - 4 U 3075/01)
Ein Schadensersatzanspruch gegen einen Dritten ist keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne der Bundesnotarordnung (BNotO), wenn der Dritte ebenfalls in den Schutzbereich der verletzten Notarpflicht einbezogen war. (OLG Celle - 26.01.2005 - 3 U 239/04). Die anderweitige Ersatzmöglichkeit des durch einen fahrlässigen Notarfehler geschädigten Mandanten muß rechtlich und wirtschaftlich eine begründete Aussicht auf Erfolg bieten: weitläufige, unsichere und im Ergebnis zweifelhafte Wege braucht der Geschädigte nicht einzuschlagen. (BGH - 11.11.2004 - III ZR 101/03). Besteht neben einem etwaigen subsidiären Notarhaftungsanspruch auch ein Amtshaftungsanspruch, dessen Verpflichteter auch den Einwand subsidiärer Haftung erheben kann, so ist zum Zwecke der Unterbrechung der Verjährung eine gleichzeitige Klagerhebung gegen beide Anspruchsgegner als Gesamtschuldner vorzunehmen. (OLG Naumburg - 08.07.2003 - I U 38/03)
Verursacht ein Angestellter des Notars einen Fehler, stellt dessen Haftung keine andere Ersatzmöglichkeit für den Geschädigten im Sinne der Bundesnotarordnung dar. (BGH - 14.11.2002 - III ZR 87/02). Die Beweislast für eine im Notarhaftungsprozeß geltend gemachte anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Steuerberater liegt grundsätzlich beim Kläger. (OLG Zweibrücken - 25.10.2001 - 4 U 1/00). Solange ungeklärt ist, ob der Notar unmittelbar oder nur subsidiär haftet und der geschädigte Mandant den Ausschluss einer anderen Ersatzmöglichkeit nicht darlegen kann, fehlt in der Regel die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis der Person des Ersatzpflichtigen. (BGH - 25.02.1999 - IX ZR 30/98)
Die Einschaltung eines Notars bei der Auszahlung eines Darlehens an den Verkäufer ist ein Betreuungsgeschäft im Sinne der Bundesnotarordnung (BNotO) und verpflichtet den Notar zur peinlich genauen Beachtung der ihm von der darlehensgebenden Bank erteilten Anweisungen. (OLG Frankfurt - 09.11.2005 - 4 U 168/04). Der Notar verletzt seine Amtspflicht, wenn er abredewidrig eine Kaufpreisrate nicht an die finanzierende Bank, sondern an die Verkäuferin weiterleitet. (OLG Hamburg - 18.09.1998 - 1 U 82/97).