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Timestamp: 2017-03-26 11:11:27+00:00
Document Index: 79576445

Matched Legal Cases: ['arrêt ', 'arrêt ', "l'article 1673", "l'article 1659", 'in fine', "l'article 1673", 'arrêt ']

La vente à réméré, commentaire d'arrêt, Civ. 3ème de la Cour d...
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30/10/2014 12:51:46
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La vente à réméré, commentaire darrêt, Civ. 3ème de la Cour de cassation, 20 décembre 2006
L'arrêt en présence nous éclaire sur la question de la validité de l'exercice d'une faculté de réméré comme condition suspensive permettant au vendeur de recouvrer la qualité de propriétaire d'un immeuble objet d'un contrat de promesse de vente, et sur les conséquences de la non réalisation de cette condition. Il s'agit ici d'un arrêt de cassation rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation le 20 décembre 2006.En l'espèce, le vendeur d'un immeuble avait vendu celui-ci à un acquéreur sous condition suspensive de l'exerce d'une faculté de réméré. Celle-ci ayant défaillie, l'acquéreur a refusé de signer l'acte authentique de vente. Le vendeur initial a alors assigné l'acquéreur en versement d'une somme à titre de clause pénale.
I. La constatation de la défaillance de la condition suspensive
A. L'insuffisance de la notification d'usage de la faculté de réméré
B. L'exigence de la restitution du prix principal et des frais afférents au pacte de rachat
II. Les conséquences résultant du non exercice de la faculté de réméré
A. L'inefficacité de l'exercice de la faculté de réméré entrainant la non résolution de la vente
B. Le maintien de la qualité de propriétaire dans la personne de l'acquéreur
[...] Et dès lors, la restitution du prix et des différents frais de l'usage du pacte de rachat incombant au vendeur n'étant pas intervenu avant le terme du 30 décembre 1999, la cour de cassation ne saurait considérer que l'évènement qui avait été convenu par les parties, auquel celles-ci avaient accroché l'existence de leur obligation, est bel et bien survenu. La juridiction prétorienne précise de surcroit qu'en l'absence d'accord préalable des parties sur une réalisation de la condition suspensive concomitante à la signature de la vente par le biais d'un acte tripartite incluant donc la société au profit de laquelle était intervenu l'acte de vente en date du 26 octobre 1999, l'acquéreur était fondé à exiger que le vendeur recouvre sa qualité de propriétaire avant la signature de l'acte authentique, en déclarant non seulement son intention, mais également en payant le prix conformément à l'article 1673 du code civil. [...] [...] Ainsi, la juridiction prétorienne a bien relevé qu'en l'espèce, une promesse de vente avait été passée entre un vendeur et un acquéreur au profit d'une société tierce, le vendeur redevenant propriétaire de l'immeuble objet du contrat de promesse de vente sous condition suspensive d'exercice de cette faculté de réméré visée à l'article 1659 du code civil. C'est donc seulement à la condition de la réalisation de la condition suspensive, et in fine de l'exercice de la faculté de réméré avant la date du 31 décembre 1999 que la vente pouvait être considérée comme résolue, le vendeur initial recouvrant sa qualité de propriétaire. [...] [...] Quelles conséquences s'attachent à la défaillance de cet exercice de la faculté de réméré en tant que condition suspensive ? La haute juridiction rejette le pourvoi en constatant tout d'abord l'existence de la promesse de vente qui stipulait au titre d'une condition suspensive que le vendeur réacquiert la qualité de propriétaire de l'immeuble objet du contrat en exerçant la faculté de réméré, la prorogation du terme n'étant de toutes les façons que prévu pour pallier à certaines difficultés, et en affirmant ensuite que la vente n'était pas résolu, l'acquéreur demeurant de fait propriétaire tant que le vendeur n'avait pas satisfait à l'obligation de rembourser le prix et les frais lui incombant du fait de l'usage du pacte de rachat. [...] [...] En effet, celui-ci doit certes notifier son intention d'user de la faculté de réméré à l'acquéreur, ce qui avait été correctement effectué en l'espèce, mais la réalisation de la condition n'est pas possible si le vendeur ne satisfait pas dans le même temps à son obligation de rembourser le prix principal en plus des frais en exécution du pacte de rachat, en application de l'article 1673 du code civil. Pour refuser toute réalisation de la condition suspensive à laquelle la promesse de vente était ab initio attachée, la cour de cassation, en s'appuyant sur l'argumentation des juges du fond, constate ainsi la défaillance de cette condition suspensive et précise par la même les conséquences résultant du non exercice de la faculté de réméré qui incombait au vendeur (II). [...] [...] La faculté de réméré lorsqu'elle est exercée a un effet rétroactif, à l'image d'une condition résolutoire. Or, si l'évènement conditionnel prévu dans le contrat de promesse de vente du 26 octobre 1999 était survenu, et qu'ainsi la faculté de réméré soit exercée conformément aux article 1659 et 1673 du code civil, après notification de l'intention d'user de la faculté de réméré et paiement du prix principal et des différents frais relatifs à l'usage du pacte de rachat, la vente aurait été résolue. [...] [...] La simple notification de l'intention d'user de la faculté de rachat par le vendeur intervenue antérieurement au terme extinctif est donc lourde de conséquence, le vendeur ne pouvant dès lors se prévaloir de la résolution de la vente, et donc de la possession de la qualité de propriétaire. Dès lors, la cour de cassation s'attache bien à souligner que la vente ne pouvait être résolue, du fait justement de la non survenance de la condition suspensive relative à l'exercice de la faculté de réméré par le vendeur. Sans restitution du prix à la société au profit de laquelle avait été conclu l'acte de vente, la vente ne pouvant être résolu par l'effet rétroactif de la faculté de réméré inefficace. [...] [...] La cour de cassation consacre ainsi dans sa solution une application stricte des articles 1659 et 1673 du code civil. Le vendeur aurait en principe du reprendre la chose vendue ce qu'il n'a pas été en mesure de faire, celui-ci n'étant dès lors pas propriétaire du bien immeuble. Or, si la faculté de réméré n'est pas intervenue dans les délais, et qu'a fortiori la condition suspensive a défailli, la simple notification de l'intention d'user du sa faculté de rachat effectué par le vendeur ne sachant entrainer résolution de la vente, s'il n'y pas résolution de la vente, l'acquéreur initial reste bel et bien propriétaire du bien immeuble objet du contrat de promesse de vente. [...] [...] Le vendeur initial a alors assigné l'acquéreur en versement d'une somme à titre de clause pénale. La cour d'appel de Nîmes a alors rendu un arrêt en date du 17 janvier 2006 en matière de référé sur renvoi après cassation, en rejetant la demande du vendeur initial, et en ordonnant la remise de la somme à l'acquéreur. Le vendeur initial a alors formé un pourvoi en cassation à l'appui duquel il invoque deux moyens aux termes desquels d'une part, il affirme en se fondant sur l'acte litigieux que la condition suspensive tenant à l'exercice par le vendeur de sa faculté de réméré, la réalisation de cette condition ne nécessitait pas à la fois la déclaration d'intention d'exercer le rachat et le remboursement du prix à la Société anonyme au profit de laquelle avait été conclu la promesse de vente. [...] [...] En effet, le vendeur a bel et bien averti l'acquéreur de son intention de l'exercer sa faculté de rémérer et ce, par un courrier intervenu antérieurement au terme convenu dans lors de la signature de la promesse, à savoir, le 30 décembre 1999. La cour de cassation n'attache pas d'importance à cet élément puisqu'elle affirme que la faculté de réméré, droit discrétionnaire détenu par le vendeur de reprendre la chose, ne peut intervenir en raison de la non défaillance de la condition suspensive, sans laquelle la faculté de rémérer est vide de sa substance. [...] [...] La défaillance de cette condition n'est pas sans conséquence sur l'acte de vente litigieux, et la cour de cassation s'attache à le préciser, puisque le non exercice de la faculté de réméré corollaire de la défaillance de la condition ne saurait entrainer résolution de la vente. Plus largement, la défaillance de la condition a à la fois pour cause et conséquence une inefficacité de la faculté de réméré que le vendeur avait cru exercé, cette inefficacité ayant plusieurs effets. II. [...] À propos de l'auteur Messika b.	Etudiant Droit civil	La vente à réméré, commentaire darrêt, Civ. 3ème de la Cour de cassation, 20 décembre 2006