Source: http://eurexreality.sk/index.php?action=clanky&page=23
Timestamp: 2018-04-21 22:46:07+00:00
Document Index: 13038440

Matched Legal Cases: ['§ 34', '§ 31', '§ 48', '§ 48', 'súd ', '§ 48', '§ 48']

Kedy je možné od zmluvy odstúpi� a èo pod pojmom odstúpenie od zmluvy vôbec rozumie�? Aké sú následky odstúpenia? A èo ak kataster medzièasom prepísal nehnute¾nos� ? V prípade akých vád (nedostatkov) na nehnute¾nosti je možné odstúpi� od kúpnej zmluvy ? Toto sú najèastejšie otázky zmluvných strán. Žia¾ nie na všetky jestvujú na súdoch jednotné právne názory.
V zmluvnom práve platí zásada pacta sunt servanda (zmluvy sa majú dodržiava�). Ak ale úèastníci zmluvy už nemajú záujem (èi už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov) zotrva� v zmluvnom vz�ahu, majú možnos� ho zruši�, predovšetkým dohodou. Vo výnimoèných prípadoch možno zmluvu zruši� aj odstúpením od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon úèastníka zmluvy, ktorým prejavuje vô¾u zmluvu zruši�. Keïže ide o jednostranný úkon, súhlas druhej strany nie je potrebný. Staèí, ak sa odstúpenie od zmluvy dostane do dispoziènej sféry adresáta. Odstúpenie od zmluvy si netreba mýli� s výpoveïou, ktorá predstavuje úplné iný právny inštitút (napr. výpoveï z nájmu bytu a pod.).
Písomná forma odstúpenia od zmluvy
Vzh¾adom na to, že zmluvy o prevode nehnute¾ností musia ma� pod¾a zákona písomnú formu (najmä z dôvodu ich zavkladovania na katastri nehnute¾ností), aj odstúpenie od zmluvy musí by� písomné a doruèené druhej strane.
Kedy je možné od zmluvy odstúpi�?
Pod¾a platnej právnej úpravy možno odstúpi� od zmluvy, len:
a) ak je to v Obèianskom zákonníku alebo inom zákone ustanovené alebo
b) ak je to úèastníkmi dohodnuté v zmluve.
Zjednodušené povedané – odstúpenie je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona). V zmysle všeobecných ustanovení Obèianskeho zákonníka je tomu tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Do pozornosti treba da� aj osobitné prípady umožòujúce odstúpi� od zmluvy, ktoré sú upravené pri jednotlivých zmluvných typoch (napr. kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o dielo a pod.). My sa bližšie zameriame na odstúpenie od kúpnej zmluvy, pretože práve kúpnou zmluvou dochádza v praxi najèastejšie k prevodom vlastníckeho práva k nehnute¾nostiam. Na èo netreba zabúda� a èo už bolo nieko¾kokrát judikované aj Najvyšším súdom SR, odstúpi� možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne (viac sa o tejto otázke doèítate nižšie v Súvisiacich súdnych rozhodnutiach) Ak by sme sa pozreli na zákonnú úpravu kúpnej zmluvy, možnosti odstúpenia sa viažu predovšetkým na výskyt vád.Samozrejme, úèastníci zmluvného vz�ahu môžu ís� aj nad rámec zákona a v zmluve si dohodnú� rôzne dôvody odstúpenia. Dôvod odstúpenia by však nemal by� v rozpore so zákonom ani dobrými mravmi, inak by bolo toto dojednanie neplatné.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre vady nehnute¾nosti
Ak ste kúpili nehnute¾nos�, na ktorej ste si po èase všimli vady, ktoré vám pri obhliadke pred predajom neboli známe a ani predávajúci vás na ne neupozornil, možno sa pýtate, za akých okolností máte právo od zmluvy odstúpi� alebo aspoò požadova� z¾avu z kúpnej ceny.
Èo hovorí zákon
V zmysle platnej právnej úpravy, ak dodatoène vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú z¾avu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebite¾nou, má tiež právo od zmluvy odstúpi�. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatoène, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznate¾ná, ale v èase predaja existovala (bola teda skrytá a prejavila sa až následne). Kupujúci si ju z toho dôvodu v èase uzatvárania zmluvy nevšimol a teda o nej nevedel.
Skúsme si to predstavi� v praxi.
V prípade pokazených okien, o ktorých ste ako kupujúci v èase predaja nevedeli a predávajúci vás na ne žiadnym spôsobom neupozornil, máte ako kupujúci máte právo požadova� od predávajúceho primeranú z¾avu z ceny, s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. Výška z¾avy, na ktorú máte nárok, sa bude odvíja� primárne od úèelne vynaložených nákladov, ktoré ste museli investova� do opravy alebo kúpy nových okien (ak oprava nebola možná). Ak však pôjde o vadu, ktorá robí vec neupotrebite¾nou, máte právo od zmluvy odstúpi�. Pre bližšie objasnenie - vada, ktorá robí vec neupotrebite¾nou, je vada neodstránite¾ná a trvalá, pre ktorú vec nemožno užíva� dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. Pokazené okná takouto vadou nie sú, pretože je možné ich opravi� alebo vymeni� za nové. Do úvahy by mohla prichádza� vada v podobe narušenej statiky, pre ktorú užívanie domu èi bytu je objektívne nemožné a ktoré by dokonca mohlo zapríèini� škody na majetku, alebo zdraví.
V praxi nie je ojedinelé, že sa v záujme preda� èo najlepšie snažia predávajúci vady a nedostatky rôznymi spôsobmi maskova�. Zvýšenú pozornos� treba venova� tiež miestam, kde "svieti" èerstvý náter. Nemusí to by� len snaha predávajúceho zakry� pleseò. Zákon však v niektorých prípadoch stojí na strane predávajúceho. Ak by ste ako kupujúci vedeli o vadách, ktoré nehnute¾nos� má v èase uzatvárania zmluvy, nemáte nárok požadova� z¾avu z ceny ani od zmluvy odstúpi�.
Pre úplnos� sa žiada doplni�, že aj pokazené okná môžu by� dôvodom pre odstúpenie od zmluvy. Je tomu tak vtedy, ak vás predávajúci ubezpeèil, že prevádzaná nehnute¾nos� nemá ŽIADNE vady a toto ubezpeèenie sa neskôr ukáže ako nepravdivé. Za týchto podmienok ste oprávnený odstúpi� od zmluvy bez oh¾adu na to, èi ste o danej vade v èase uzavretia zmluvy vedeli alebo nie.
Všeobecne o úèinkoch odstúpenia
Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda potrebný súhlas druhej zmluvnej strany ani osobitné schválenie súdu. Následkom odstúpenia od zmluvy je skutoènos�, že sa zmluva zrušuje od samého poèiatku (v právnej terminológii ex tunc), samozrejme ak, zmluvné strany nedohodli na inom. V právnych vz�ahoch úèastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nebolo došlo, èím sa „od zaèiatku“ obnovujú ich práva a povinnosti. Zákon tu poèíta s tým, že úèastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vyporiadajú pod¾a zásad o bezdôvodnom obohatení (vrátia si to, èo si už predtým plnili). V bežnom živote a postupe katastra to ale až také jednoduché nie je.
Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnute¾ností
Ako postupova� v prípade, ak správa katastra už medzièasom povolila vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdate¾a a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy? Zaužívaná prax ukazuje, že správa katastra v týchto prípadoch odkáže oboch úèastníkov na súd. Avšak, za zmienku nepochybne stojí prelomové rozhodnutie Najvyššieho súdu SR (Rozsudok Najvyššieho súdu SR zo dòa 20. júla 2011, sp. zn. 6 Sžo 229/2010), v ktorom deklaroval, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnute¾nosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a s odkazom na ustanovenie § 34 ods. 1 katastrálneho zákona správa katastra vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom. Má tomu tak by� vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a žiadna zo strán ho nespochybòuje, èo v praxi nie je èasté. Vo svojom odôvodnení ïalej uvádza, že k obnoveniu pôvodného stavu a teda navráteniu vlastníctva k prevádzanej nehnute¾nosti by došlo len vtedy, ak vlastníctvo danej nehnute¾nosti nebolo pred odstúpením od zmluvy dobromyse¾ne nadobudnuté tre�ou osobou.
O inú, jednoduchšiu situáciu by išlo vtedy, ak by v priebehu konania o návrhu na vklad vlastníckeho práva úèastník konania (ktorý je súèasne stranou zmluvy) odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o tomto návrhu. V takomto prípade správa katastra pod¾a § 31b ods. 1 katastrálneho zákona konanie o návrhu na vklad zastaví a postaèí k tomu kvalifikované oznámenie úèastníka konania o odstúpení od zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy a zmluvná pokuta
Niekedy sa stane, že zmluvné strany na odstúpenie od zmluvy viažu nárok požadova� zaplatenie zmluvnej pokuty. Treba si však uvedomi�, že zmluvnú pokutu možno viaza� len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vyluèuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. A zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto èasti neplatná pre rozpor so zákonom.
Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 29. februára 2012, sp. zn. 1 Cdo 48/2010
„Predpokladom (podmienkou) platnosti a úèinnosti hmotnoprávneho úkonu odstúpenia od zmluvy (§ 48 ods. 1 Obèianskeho zákonníka) smerujúceho k právnemu dôsledku pod¾a § 48 ods. 2 Obèianskeho zákonníka, ktorým je zrušenie zmluvy, je, že zmluva, ku ktorej sa odstúpenie vz�ahuje, nie je absolútne neplatnou; inak je odstúpenie od zmluvy neplatné pre rozpor so zákonom. Hodno pripomenú�, že už v minulosti judikatúra (porovnaj R 22/1976) v spojitosti s touto problematikou predsa poukázala, že odstúpi� možno iba od zmluvy, ktorá bola uzatvorená platne, a Najvyšší súd Slovenskej republiky to opä� zopakoval, keï v uznesení z 30. júna 2009 sp. zn. 4 Cdo 111/2008 zdôraznil, že „v konaní o urèenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy treba ako predbežnú otázku rieši� otázku jej platnosti, pretože odstúpi� možno len od platnej zmluvy".“
Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 30. júna 2009, sp. zn. 4 Cdo 111/2008
„Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva úèinným tým, že dôjde do dispoziènej sféry adresáta. V zmysle § 48 ods. 1 Obè. zákonníka možno odstúpi� od zmluvy, len ak je to v zákone (v Obè. zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté medzi úèastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí by� viazaná na existenciu nejakého dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí by� písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpi� od zmluvy možno písomne aj ústne. Obè. zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurèuje povinnos�, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia (èi už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanos� týmito dôvodmi. Neexistencia dôvodov odstúpenia uvedených v odstúpení preto nevyluèuje platnos� odstúpenia z iných skutoène existujúcich dôvodov.“
Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. marca 2010, sp. zn. 2 Cdo 311/2008
„Ak raz niekto nadobudne vlastnícke právo za urèitých podmienok, ktoré sa bez jeho zavinenia spätne zmenia, nesmie by� pre to postihnutý on, ale subjekty, ktoré nesú zodpovednos� za túto zmenu.“
Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 20. júla 2011, sp. zn. 6 Sžo 229/2010
„Odstúpenie od zmluvy je právnym inštitútom, v dôsledku uplatnenia ktorého sa zmluva zrušuje s úèinkami „od zaèiatku“ (ex tunc). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdate¾ získal vlastnícke právo k nehnute¾nosti. Medzi úèastníkmi zmluvy je po zrušení zmluvy taký právny stav, aký bol pred jej uzatvorením, ako keby k uzatvoreniu zmluvy vôbec nedošlo a to nielen z h¾adiska obligaèných úèinkov ale i úèinkov vecnoprávnych. Oba tieto úèinky, sú totiž sledované nielen pri uzatváraní zmluvy, ale i pri odstúpení od nej a nemožno ich od seba odde¾ova�. Obligaèné úèinky predstavujú predpoklad pre nastúpenie úèinkov vecnoprávnych.
Obligaèné úèinky zmluvy o prevode nehnute¾nosti spoèívajú vo vzniku záväzkového právneho vz�ahu medzi prevodcom a nadobúdate¾om, ktorého obsahom je záväzok prevodcu previes� nadobúdate¾ovi prevádzanú nehnute¾nos� do jeho vlastníctva, prièom tomuto záväzku zodpovedá záväzok nadobúdate¾a danú nehnute¾nos� do svojho vlastníctva prevzia�. Pri odplatných prevodoch nastupuje ešte záväzok nadobúdate¾a zaplati� dojednanú kúpnu cenu, resp. zloži� alebo previes� inú cenu prípadne hodnotu a záväzok prevodcu tieto prija�. Obligaèné úèinky týkajúce sa prevodu vlastníctva k nehnute¾nosti však trvajú len do doby, než sú nahradené úèinkami vecnoprávnymi. Neobstojí preto názor, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnute¾nosti, na základe ktorej už bolo do katastra nehnute¾ností vložené vlastnícke právo, zanikajú len obligaèné úèinky, pretože tieto v dôsledku vkladu už i tak zanikli, resp. boli nahradené úèinkami vecnoprávnymi“.
Realitná kancelária Nitra - EUREX reality