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Timestamp: 2019-08-23 06:53:02+00:00
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Matched Legal Cases: ["l'article 24", "l'article 24", "l'article 1", "l'article 2", "l'article 24", "l'article 38", "l'article 38"]

LégiMonaco - Tribunal Suprême - SAM m. PA. GROUP, SCI BLEUE/c/ État de Monaco
SAM m. PA. GROUP, SCI BLEUE
Décision administrative de préemption d'un bien immobilier. Décision assujettie à l'obligation de motivation. Décision suffisamment motivée
Constitution - Article 24, droit de propriété. Loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Article 38, obligation de déclaration des aliénations volontaires portant sur des locaux à usage d'habitation. Disposition nécessaire pour permettre aux Monégasques et aux personnes ayant des liens particuliers avec la Principauté de se loger à Monaco. Atteinte excessive au droit de propriété (non)
Droit de préemption. Exercice subordonné à l'existence de motifs d'intérêt général correspondant à un objet suffisamment défini. Absence d'un tel motif. Erreur de droit. Décision légale (non)
Vu la requête présentée par la SAM m. PA. GROUP, enregistrée au Greffe général de la Principauté de Monaco le 23 janvier 2015 sous le numéro TS2015-05, tendant à l'annulation de la décision en date du 9 juillet 2014 par laquelle le Ministre d'État a fait connaître la décision de l'État de Monaco de préempter l'appartement et la cave sis « Villa Béatrice » au 14 avenue Hector Otto, et de la décision de rejet née le 24 novembre 2014 en l'absence de réponse au recours gracieux formé le 24 juillet 2014 contre elle, ainsi que la condamnation de l'État aux entiers dépens.
Attendu que la SAM m. PA. GROUP, qui est une société de promotion immobilière, expose qu'elle est engagée, aux côtés de l'État de Monaco, propriétaire d'une partie du foncier, dans un projet de construction dénommée TEOTISTA II, portant sur une surface réunissant plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents et nécessitant de ce fait un remembrement de la propriété ; que, dans le cadre de ce projet, la société a procédé à plusieurs acquisitions foncières, qu'elle a cédées à la SCI BLEUE, dont les bénéficiaires économiques sont exclusivement les membres de la famille de feu Monsieur m. PA. ; que, conformément à l' article de la loi n° 1.235 , la SAM m. PA. GROUP a notifié à l'État de Monaco ces cessions intervenant dans le cadre du remembrement nécessaire au projet de construction ; qu'informé le 1er août 2011 de l'intention de la société exposante de vendre à la SCI BLEUE un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Béatrice » sis 14 avenue Hector Otto, le Ministre d'État lui a fait connaître, le 11 août suivant, la décision de l'État de Monaco de ne pas exercer son droit de préemption ; que l'État de Monaco en a fait de même, par décision du 19 septembre 2013 , après que, le 27 août 2013, la SAM m. PA. GROUP lui ait notifié son intention de vendre à la SCI BLEUE un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Béatrice » sis 14 avenue Hector Otto, d'une part, ainsi qu'un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Marie-Pierre » sis 18 avenue Hector Otto, d'autre part ; que, par une requête enregistrée le 10 juin 2014, la SAM m. PA. GROUP a contesté la légalité des Ordonnances Souveraines n° 4.481 et 4.482 en date du 13 septembre 2013, publiées au Journal officiel de Monaco le 11 octobre 2013, qui ont modifié certaines des règles d'urbanisme applicables en réduisant de 20 m³ à 12 m³ l'indice de construction applicable au quartier ordonnancé du Jardin Exotique au sein duquel figure la zone n° 3 Les Révoires et en modifiant les dispositions relatives au calcul du terrain naturel, portant de ce fait une atteinte excessive au droit de propriété de la société et remettant en cause le projet TEOTISTA II ; qu'alors que, le 3 juin 2014, la SAM m. PA. GROUP avait informé l'État de Monaco de son intention de céder à la SCI BLEUE un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Béatrice » sis 14 avenue Hector Otto - opération intervenant toujours dans le cadre du projet TEOTISTA II - le Ministre d'État, a fait connaître, le 9 juillet 2014, la décision de l'État de Monaco d'exercer son droit de préemption ; que la SAM m. PA. GROUP et la SCI BLEUE ont formé, le 24 juillet 2014, un recours gracieux à l'encontre de cette décision ; que ce recours, demeuré sans réponse, a fait naître le 24 novembre 2014 une décision implicite de rejet ;
Attendu qu'à l'appui de sa requête, pour obtenir l'annulation des décisions attaquées, la SAM m. PA. GROUP soutient que la décision du 9 juillet 2014 est entachée d'une insuffisance de motivation au regard des exigences des articles et de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 , en tant que le Ministre d'État s'est borné, pour justifier sa décision de préemption, d'invoquer la situation du bien « dans un quartier dans lequel l'État est déjà présent » et « un intérêt urbanistique pour l'État », lesquels ne sauraient constituer des explications suffisantes des « motifs urbanistiques et sociaux susmentionnés » désignés de manière formelle, sans substrat, par la décision.
Attendu que la SAM m. PA. GROUP fait ensuite grief à la décision de préemption d'être entachée d'une erreur manifeste d'appréciation au regard du but et de la finalité de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, dès lors que l'État de Monaco, qui a invoqué de manière abstraite un motif d'ordre « social », n'a pas exercé son droit de préemption pour maintenir le bien immobilier dans le secteur protégé à fins de location de l'appartement, qu'il ne saurait justifier d'un quelconque « intérêt urbanistique » s'agissant de la préemption d'une surface aussi restreinte, que d'ailleurs les précédentes cessions de la société comme celle notifiée le 22 décembre 2014 n'ont jamais donné lieu à l'exercice par l'État de son droit de préemption, qu'enfin, l'État de Monaco, qui invoque sa présence dans le quartier l'a toujours été sans que ce fait justifie ses décisions tant antérieures que postérieures aux décisions contestées.
Vu la contre requête enregistrée le 27 mars 2015 au Greffe Général par laquelle le Ministre d'État conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la condamnation de la requérante aux entiers dépens.
Attendu, d'abord, que le Ministre d'État soutient que la décision du 9 juillet 2014 énonce des considérations de fait et de droit suffisantes ;
Attendu, ensuite, que, selon lui, la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée a entendu conférer à l'État « le pouvoir discrétionnaire le plus étendu dont la seule condition est de s'exercer sur des locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 » et qu'en l'espèce, l'État a eu un intérêt d'ordre urbanistique à procéder à la préemption litigieuse en tant qu'elle intervient dans le cadre de la réalisation de l'opération TEOTISTA II à laquelle il est partie prenante et pour laquelle il dispose déjà de terrains, que chaque décision de préemption est prise à la suite de l'analyse au cas par cas des biens mis en vente et que le prix de cession du bien litigieux (de 1.400.000 € pour une surface de 71 m²) était « intéressant » pour la réalisation de son projet urbanistique.
Vu la réplique enregistrée le 27 avril 2015 au Greffe Général par laquelle la société SAM m. PA. GROUP tend aux mêmes fins que la requête et par les mêmes moyens.
Attendu qu'elle ajoute que la motivation de la décision du 9 juillet 2014 n'est ni claire, ni précise, ni circonstanciée et qu'elle ne permet pas de comprendre quel intérêt l'État de Monaco a effectivement poursuivi ; qu'une explication précise et circonstanciée figure dans la contre-requête de M. le Ministre d'État et que, bien que contestable sur le fond, elle fait apparaître a contrario le défaut de motivation des décisions attaquées ;
Attendu, au fond, que, tout d'abord, le droit de préemption ne peut être exercé par l'État en dehors de tout intérêt public, en particulier parce qu'il est de nature à porter atteinte au droit de propriété, et que la Haute Juridiction est compétente pour censurer l'erreur manifeste d'appréciation commise, le cas échéant, dans l'exercice de ce pouvoir ; qu'il est ensuite contesté que l'augmentation du nombre de m² dont l'État dispose déjà dans le cadre du projet immobilier TEOTISTA II puisse avoir une incidence urbanistique, qu'un appartement de 71 m² ne saurait permettre de réaliser un projet urbanistique et que les précédentes cessions au titre desquelles le droit de préemption n'a pas été exercé ont été réalisées à des prix se situant dans la même fourchette que celle de la vente litigieuse ;
Attendu que la société SAM m. PA. GROUP invoque enfin un nouveau moyen pris de ce que les décisions attaquées manquent de base légale en raison de l'inconstitutionnalité de l' article de la loi n° 1.235 susvisée, laquelle est constituée en raison de l'absence de conditions posées à l'exercice du droit de préemption qui n'assure pas une protection adéquate du droit de propriété, consacré par l'article 24 de la Constitution monégasque.
Vu la duplique enregistrée le 29 mai 2015 au Greffe Général, par laquelle le Ministre d'État conclut au rejet de la requête par les mêmes moyens que la contre-requête.
Attendu qu'il ajoute que la sévérité de la jurisprudence française en matière de préemption ne saurait être transposée en droit monégasque, qui, s'agissant de droit de préemption, n'oblige pas l'État à préciser « l'objet » de la préemption ;
Attendu également que la volonté de l'État d'augmenter par la préemption litigieuse le contrôle foncier dont il dispose déjà pour l'opération TEOTISTA II, afin d'assurer que l'achèvement de l'opération interviendra dans les conditions prévues, constitue un motif d'ordre urbanistique ;
Attendu enfin que les solutions jurisprudentielles invoquées par la requérante s'agissant du droit de préemption institué en France par l'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme ne sont pas transposables au droit de préemption tel qu'il est organisé à Monaco par l' article de la loi n° 1.235 , dans la mesure où ce droit de préemption, parce qu'il se fait au prix convenu entre vendeur et acquéreur initial, ne porte aucune atteinte au droit de propriété, seul le choix de l'acquéreur par le propriétaire s'en trouvant limité - et encore en ce qui concerne seulement la vente des immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 ; que, la décision de préemption étant comme toute décision administrative nécessairement fondée sur un motif d'intérêt public, le contrôle exercé par le Tribunal Suprême, juge de l'excès de pouvoir, permet d'en sanctionner les usages illégaux au travers notamment du contrôle de l'erreur manifeste d'appréciation et du détournement de pouvoir.
Vu la requête présentée par la SCI BLEUE, enregistrée au Greffe général de la Principauté de Monaco le 23 janvier 2015 sous le numéro TS 2015-06, tendant à l'annulation de la décision en date du 9 juillet 2014 par laquelle le Ministre d'État a fait connaître la décision de l'État de Monaco de préempter l'appartement et la cave sis « Villa Béatrice » au 14 avenue Hector Otto, et de la décision de rejet née le 24 novembre 2014 en l'absence de réponse au recours gracieux formé le 24 juillet 2014 contre elle, ainsi que la condamnation de l'État aux entiers dépens
Attendu que la SAM m. PA. GROUP, qui est une société de promotion immobilière, est engagée, aux côtés de l'État de Monaco, propriétaire d'une partie du foncier, dans un projet de construction dénommée TEOTISTA II, portant sur une surface réunissant plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents et nécessitant de ce fait un remembrement de la propriété ; que, dans le cadre de ce projet, la société a procédé à plusieurs acquisitions foncières, qu'elle a cédées à la SCI BLEUE, dont les bénéficiaires économiques sont exclusivement les membres de la famille de feu Monsieur m. PA. ; que, conformément à l' article de la loi n° 1.235 , la SAM m. PA. GROUP a notifié à l'État de Monaco ces cessions intervenant dans le cadre du remembrement nécessaire au projet de construction ; qu'informé le 1er août 2011 de l'intention de la société exposante de vendre à la SCI BLEUE un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Béatrice » sis 14 avenue Hector Otto, M. le Ministre d'État a fait connaître, le 11 août suivant, à la SAM m. PA. GROUP la décision de l'État de Monaco de ne pas exercer son droit de préemption ; que l'État de Monaco en a fait de même, par décision du 19 septembre 2013 , après que, le 27 août 2013, la SAM m. PA. GROUP lui ait notifié son intention de vendre à la SCI BLEUE un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Béatrice » sis 14 avenue Hector Otto, d'une part, ainsi qu'un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Marie-Pierre » sis 18 avenue Hector Otto, d'autre part ; que, par une requête enregistrée le 10 juin 2014, la SAM m. PA. GROUP a contesté la légalité des Ordonnances Souveraines n° 4.481 et 4.482 en date du 13 septembre 2013, publiées au Journal officiel de Monaco le 11 octobre 2013, qui ont modifié certaines des règles d'urbanisme applicables en réduisant de 20 m³ à 12 m³ l'indice de construction applicable au quartier ordonnancé du Jardin Exotique au sein duquel figure la zone n° 3 Les Révoires et en modifiant les dispositions relatives au calcul du terrain naturel, portant de ce fait une atteinte excessive au droit de propriété de la société et remettant en cause le projet TEOTISTA II ; qu'alors que, le 3 juin 2014, la SAM m. PA. GROUP avait informé l'État de Monaco de son intention de céder à la SCI BLEUE un appartement et une cave dans l'immeuble « Villa Béatrice » sis 14 avenue Hector Otto - opération intervenant toujours dans le cadre du projet TEOTISTA II - M. le Ministre d'État a fait connaître, le 9 juillet 2014, la décision de l'État de Monaco d'exercer son droit de préemption ; que la SAM m. PA. GROUP et la SCI BLEUE ont formé, le 24 juillet 2014, un recours gracieux à l'encontre de cette décision ; que ce recours, demeuré sans réponse, a fait naître le 24 novembre 2014 une décision implicite de rejet.
Attendu qu'à l'appui de sa requête, pour obtenir l'annulation des décisions attaquées, la SCI BLEUE soutient que la décision du 9 juillet 2014 est entachée d'une insuffisance de motivation au regard des exigences des articles et de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 , en tant que M. le Ministre d'État s'est borné, pour justifier sa décision de préemption, d'invoquer la situation du bien « dans un quartier dans lequel l'État est déjà présent » et «un intérêt urbanistique pour l'État », lesquels ne sauraient constituer des explications suffisantes des « motifs urbanistiques et sociaux susmentionnés » désignés de manière formelle, sans substrat, par la décision ;
Attendu que la SCI BLEUE fait ensuite grief à la décision de préemption d'être entachée d'une erreur manifeste d'appréciation au regard du but et de la finalité de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, dès lors que l'État de Monaco, qui a invoqué de manière abstraite un motif d'ordre « social », n'a pas exercé son droit de préemption pour maintenir le bien immobilier dans le secteur protégé à fins de location de l'appartement, qu'il ne saurait justifier d'un quelconque « intérêt urbanistique » s'agissant de la préemption d'une surface aussi restreinte, que d'ailleurs les précédentes cessions de la société SAM m. PA. GROUP comme celle notifiée le 22 décembre 2014 n'ont jamais donné lieu à l'exercice par l'État de son droit de préemption, qu'enfin, l'État de Monaco, qui invoque sa présence dans le quartier l'a toujours été sans que ce fait justifie ses décisions tant antérieures que postérieures aux décisions contestées.
Vu la contre requête enregistrée le 27 mars 2015 au Greffe Général par laquelle le Ministre d'État conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la condamnation de la requérante aux entiers dépens ;
Attendu, d'abord, selon le Ministre d'État, que la décision du 9 juillet 2014 énonce des considérations de fait et de droit suffisantes ;
Attendu, ensuite, que la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée a entendu conférer à l'État « le pouvoir discrétionnaire le plus étendu dont la seule condition est de s'exercer sur des locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 » et qu'en l'espèce, l'État a eu un intérêt d'ordre urbanistique à procéder à la préemption litigieuse en tant qu'elle intervient dans le cadre de la réalisation de l'opération TEOTISTA II à laquelle il est partie prenante et pour laquelle il dispose déjà de terrains, que chaque décision de préemption est prise à la suite de l'analyse au cas par cas des biens mis en vente et que le prix de cession du bien litigieux (de 1.400.000 € pour une surface de 71 m²) était « intéressant » pour la réalisation de son projet urbanistique.
Vu la réplique enregistrée le 27 avril 2015 au Greffe Général par laquelle la SCI BLEUE tend aux mêmes fins que la requête et par les mêmes moyens.
Attendu que la société SCI BLEUE invoque enfin un nouveau moyen pris de ce que les décisions attaquées manquent de base légale en raison de l'inconstitutionnalité de l' article de la loi n° 1.235 susvisée, laquelle est constituée en raison de l'absence de conditions posées à l'exercice du droit de préemption qui n'assure pas une protection adéquate du droit de propriété, consacré par l'article 24 de la Constitution monégasque.
Vu la Constitution, notamment ses articles 24 et 90B ;
Vu la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 sur la motivation des actes administratifs ;
Vu la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 ;
Vu les Ordonnances du 28 janvier 2015 par lesquelles M. le Président du Tribunal Suprême a désigné Madame Martine LUC-THALER, Membre titulaire, comme rapporteur ;
Vu les procès-verbaux de clôture des procédures en date du 8 juin 2015 ;
Vu les Ordonnances du 25 septembre 2015 par lesquelles M. le Président du Tribunal Suprême a renvoyé les causes à l'audience de ce Tribunal du 20 novembre 2015 ;
Ouï Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la SAM m. PA. GROUP et pour la SCI BLEUE ;
Considérant que les requêtes susvisées de la SAM m. PA. GROUP et de la SCI BLEUE sont dirigées contre les mêmes actes administratifs ; qu'il y a lieu de les joindre pour y être statué par une seule décision ;
Considérant que les sociétés SAM m. PA. GROUP et SCI BLEUE demandent l'annulation de la décision en date du 9 juillet 2014 par laquelle le Ministre d'État s'est porté acquéreur d'un appartement et d'une cave situés dans l'immeuble « Villa Béatrice » au 14 de l'avenue Hector Otto à Monaco, et de celle du 24 novembre 2014 de rejet implicite du recours gracieux ;
Sur la légalité externe des décisions attaquées
Considérant qu'aux termes de l' article de la loi n°1.312 du 29 juin 2006 relative à la motivation des actes administratifs : « Doivent être motivées à peine de nullité les décisions administratives à caractère individuel qui : 1° - restreignent l'exercice des libertés publiques ou constituent une mesure de police ; 2° - infligent une sanction ; 3° - refusent une autorisation ou un agrément ; 4° - subordonnent l'octroi d'une autorisation à des conditions restrictives ou imposent des sujétions ; 5° - retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ; 6° - opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance ; 7° - refusent un avantage dont l'attribution constitue un droit pour les personnes qui remplissent les conditions légales pour l'obtenir ; 8° - accordent une dérogation, conformément à des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur » ; que l'acte par lequel le Ministre d'État décide d'exercer le droit de préemption institué au profit de l'État par l' article de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, impose des sujétions aux personnes physiques ou morales directement concernées au sens de l'article 1er de la loi susvisée du 29 juin 2006 ; que, dès lors, il est au nombre des décisions qui, en l'absence de dispositions législatives particulières donnant un autre fondement à l'obligation de motivation, doivent être motivées en vertu des dispositions précitées de l' article de la loi du 29 juin 2006 ; que cette motivation doit, aux termes de l'article 2 de la même loi, être « écrite et comporter, dans le corps de la décision, l'énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent son fondement » ;
Considérant que la décision du 9 juillet 2014 par laquelle le Ministre d'État a décidé d'exercer le droit de préemption de l'État de Monaco sur l'immeuble litigieux mentionne, après en avoir décrit la consistance, l'adresse et le prix de vente, que « cet appartement est situé dans un quartier dans lequel l'État est déjà présent. Cette acquisition revêt dès lors un intérêt urbanistique pour l'État » ; que, même s'il ne décrit pas le lien existant avec le projet TEOTISTA II et n'explique pas les raisons pour lesquelles ce bien fait l'objet d'une décision de préemption, le Ministre d'État a suffisamment motivé sa décision au regard des exigences des articles 1er et 2 précités de la loi du 29 juin 2006 ; qu'il suit de là que les sociétés SAM m. PA. GROUP et SCI BLEUE ne sont pas fondées à demander pour ce motif l'annulation de la décision de préemption du 9 juillet 2014 et, par voie de conséquence, du rejet du recours gracieux ;
Sur la légalité interne des décisions attaquées
Sur le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de la loi
Considérant que l'article 24 de la Constitution monégasque dispose : « La propriété est inviolable. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique légalement constatée et moyennant une juste indemnité, établie et versée dans les conditions prévues par la loi » ; que le libre exercice du droit de propriété consacré par ce texte doit être concilié avec les autres règles et principes de valeur constitutionnelle applicables dans l'État monégasque ; qu'il en est ainsi du principe accordant une priorité aux monégasques, consacré par la Constitution, compte tenu des caractères particuliers, notamment géographiques, de la Principauté ;
Considérant que les dispositions de l'article 38 précité de la loi n° 1.235 qui imposent aux propriétaires ou aux notaires instrumentaires de déclarer, à peine de nullité, les aliénations volontaires à titre onéreux et apports en société, portant sur un ou plusieurs locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, afin de permettre au Ministre d'État, dans le délai d'un mois à compter de la notification de cette déclaration, de se porter acquéreur aux conditions qui y sont fixées, sont nécessaires pour permettre aux Monégasques et aux personnes ayant des liens particuliers avec la Principauté de se loger à Monaco et ne portent pas à l'exercice du droit de propriété une atteinte excédant celles qui peuvent lui être apportées au regard des règles et principes ci-dessus rappelés ;
Sur l'exercice du droit de préemption
Considérant qu'aux termes de l'article 38 précité : « Les aliénations volontaires à titre onéreux et apports en société, sous quelque forme que ce soit, portant sur un ou plusieurs locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 doivent, à peine de nullité ,faire l'objet par les propriétaires instrumentaires d'une déclaration d'intention au Ministre d'État.(€) Cette déclaration, qui vaut offre de vente irrévocable pendant un délai d'un mois à compter de sa notification, doit comporter le prix et les principales caractéristiques de l'opération envisagée./ Dans ce délai le Ministre d'État peut faire connaître sa décision de se porter acquéreur aux conditions fixées dans la déclaration (€) » ; que, si la loi ne précise plus que l'exercice de ce droit de préemption par le Ministre d'État est subordonné à des motifs d'ordre urbanistique ou social, il ne peut s'exercer, sous le contrôle du juge, que pour des motifs d'intérêt général qui, propres à chaque espèce, doivent correspondre à un objet suffisamment défini ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que la décision attaquée est donc entachée d'une erreur de droit.
Article 1er : La décision du Ministre d'État du 9 juillet 2014 est annulée, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux formé le 24 juillet 2014.