Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/wohnung-besenrein-uebergeben-was-bedeutet-das.html
Timestamp: 2019-03-23 18:20:15
Document Index: 219568247

Matched Legal Cases: ['BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 535', '§ 538', 'BGH']

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Das Mietverhältnis endet – was muss der Mieter vor der Übergabe alles erledigen? In vielen Fällen gilt: Nicht viel, eine besenreine Übergabe genügt. Doch was bedeutet besenrein?
Mieter müssen am Ende der Mietzeit oft nicht mehr machen, als die Wohnung besenrein zu übergeben. Foto: Syda Productions/stock.adobe.com
Vielen Mietern aber auch Vermietern ist nicht immer ganz klar, welche Arbeiten ein Mieter am Ende des Mietverhältnisses noch zu erledigen hat und welche Dinge Sache des Vermieters sind. Grundsätzlich kommt es dabei auf die mietvertraglichen Vereinbarungen an. Unterscheiden muss man allerdings zwischen Saubermachen und handwerklichen Arbeiten.
Bei Letzteren gilt: Zu so genannten Schönheitsreparaturen sind Mieter nur verpflichtet, wenn diese wirksam im Mietvertrag dem Mieter übertragen wurden.
Darüber was Schönheitsreparaturen sind und wer dafür zuständig ist, entbrennt immer wieder Streit zwischen Mietern und Vermietern. Lesen Sie, wann der Mieter welche Schönheitsreparatur ausführen muss.
Ist eine solche Renovierungsklausel nicht vorhanden oder unwirksam, und hat der Mieter keine Schäden in der Wohnung verursacht, so stellt sich dem Mieter vor seinem Auszug nur noch die Frage, wie ordentlich und sauber er die Wohnung übergeben muss. Die Antwort lautet: Besenrein.
Was bedeutet besenrein konkret?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil deutlich gemacht, was der Begriff besenrein bedeutet: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“, heißt es im Leitsatz des Urteils (Az.: VIII ZR 124/05). Demnach muss der Mieter lediglich grobe Verschmutzungen wie etwa Spinnenweben oder Essensreste entfernen.
Fenster putzen? Das ist bei der besenreinen Übergabe der Wohnung in der Regel nicht nötig. Foto: Valerii Honcharuk/stock.adobe.com
Folglich besteht keine Verpflichtung, eine weitergehende Reinigung durchzuführen. So müssen ausziehende Mieter in der Regel nicht einmal die Fenster putzen. Anderes gilt nur dann, wenn beispielsweise Klebereste von Aufklebern vorhanden sind, diese müssen entfernt werden. Und auch der Boden muss nicht sorgfältig gewienert und gebohnert werden: Es reicht, ihn mit dem Besen einmal kurz durchzufegen, um grobe Staubablagerungen zu beseitigen. Selbiges gilt für Teppichböden: Staubsaugen genügt, sofern keine Essensreste oder sonstiger grober Dreck vorhanden sind.
Auch zu kleineren Renovierungen ist der Mieter nicht verpflichtet: Dübellöcher dürfen bleiben, sofern es sich um eine für Wandbefestigungen notwendige Anzahl handelt (BGH; VIII ZR 10/92). Selbst Unkraut auf dem Balkon muss der Mieter nicht entfernen (AG Schleiden, Az.: 2 C 258/99). Auch bei der Einbauküche reicht es aus, diese abzufegen, es müssen allerdings beispielsweise gammelnde Lebensmittelreste aus dem Kühlschrank genommen werden.
Ein streitrelevantes Thema ist auch immer wieder das Rauchen in der Mietwohnung. Rauchen gehört laut BGH-Rechtsprechung (Az.: VIII ZR 124/05) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Was Raucher bei ihrem Auszug erledigen müssen, hängt aber davon ab, ob es eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag gibt: Ist die Klausel vorhanden und wirksam, muss der Mieter rauchvergilbte Wände neu streichen. Ist sie unwirksam, kann er seine Rauchspuren lassen und muss nichts erledigen – weder Wände streichen, noch Fenster oder Böden putzen. Dann gilt: Einfach besenrein übergeben. Ausnahme: Exzessives Rauchen kann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Das tritt in der Regel jedoch erst dann ein, wenn die Rauchspuren nicht mehr durch Malerarbeiten beseitigt werden können (BGH; Az.: VIII ZR 37/07).
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 535) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu einem vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Daraus folgt: Weil Rauchen nach ständiger BGH-Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, kann es formularvertraglich nicht verboten werden, denn der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, seine Mietwohnung vertragsgemäß zu benutzen. Eine individuelle Nichtraucher-Vertragsabsprache kann unter Umständen aber wirksam sein.
Fazit: Schnelle Reinigung reicht meist
Das Mietrecht ist bei der Frage, wie der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug überlassen muss, inzwischen sehr mieterfreundlich: Sind keine Schönheitsreparaturen fällig, genügt es, einmal kurz durchzufegen, um sich dann um etwas Wichtigeres zu kümmern: den anstehenden Umzug.
Hilfreiche Tipps und Infos zum Umzug in Eigenregie oder mit einem Umzugsunternehmen.