Source: http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1619802/qui-doit-payer-les-impots-locaux
Timestamp: 2019-11-20 01:12:52+00:00
Document Index: 2951615

Matched Legal Cases: ['art. 1', 'art.1', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 7', 'art. 1', 'art. 1', 'art. 1691', 'art. 25', 'art. 1', 'art. 1']

La taxe d’habitation doit être payée chaque année par ceux qui ont «la disposition ou la jouissance» de «locaux meublés affectés à l’habitation»: propriétaire occupant, locataire, usufruitier (art. 1 407 et suivants du Code général des impôts). La taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties doit également être réglée chaque année par le «propriétaire actuel» (art.1 400 et suivants du même Code). Ces deux taxes sont établies pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition (art. 1 415 du CGI). Des règles simples en apparence, mais ce qui peut sembler simple ne l’est pas toujours… Ainsi, voyons qui doit payer la taxe dans les situations suivantes.
Nous résidons à l’étranger et ne revenons en France qu’une fois par an, l’été. Devons-nous quand même acquitter la taxe d’habitation de notre maison restée inoccupée?
Oui. Car la taxe d’habitation est due par celui qui a la «disposition ou la jouissance» du bien immobilier au 1er janvier et peut l’habiter à cette date, qu’il le fasse ou non. Le fait que vous n’y viviez pas à la date du 1er janvier ne vous dispense donc pas de payer la taxe d’habitation, dans la mesure où vous aviez la possibilité d’y séjourner à cette date. C’est le cas de toutes les résidences secondaires. La solution ne serait différente que si vous pouviez prouver que cette habitation n’est pas suffisamment meublée pour être habitable. Et les juges considèrent qu’une habitation est habitable dès lors qu’elle comporte de quoi coucher et prendre des repas (CE du 6.3.89, n° 66462).
J’ai un locataire. Puis-je lui faire payer la taxe foncière pour le bien qu’il me loue?
C’est au propriétaire bailleur de payer la taxe foncière (art. 1 400 du CGI). Mais dans certains cas, il peut demander au locataire de la lui rembourser. Tout dépend du bail. En ce qui concerne le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas réclamer ce paiement au locataire, car la taxe foncière ne fait pas partie des charges dites «récupérables» (art. 7 de la loi de 1989). La liste de ces charges est en effet limitativement fixée par l’article 23 de la loi et le décret du 26 août 1987. L’article 23 précise clairement que le bailleur ne peut récupérer que les «impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement». Si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères répond à cette définition et peut ainsi être récupérée, ce n’est pas le cas de la taxe foncière. Une clause du bail mettant à la charge du locataire cette taxe, en tout ou en partie, serait nulle.
Pour ce qui a trait aux locations meublées il était possible, jusqu’à la loi Alur, qui a modifié la loi de 1989, de récupérer la taxe foncière sur le locataire. Mais la volonté du législateur ayant été, dans cette loi, d’aligner le régime des locations meublées résidence principale sur celui des locations vides, le bailleur n’a pas intérêt à se risquer à récupérer d’autres charges que celles énumérées à l’article 23 ou dans le décret de 1987. Textes qui excluent la récupération de la taxe foncière. Même si la loi Alur ne contient aucune disposition spécifique concernant la nature des charges récupérables en meublé résidence principale. Mis à part l’article 25-10 actuel de la loi de 1989, qui ne fait que préciser les modalités de récupération des charges par le bailleur (provision ou forfait). Et alors que l’article 25-3 de la loi de 1989 ne reprend pas l’article 23 dans la liste des articles de cette même loi applicables au meublé résidence principale.
Dans le cas d’un bail commercial, en revanche, tout est très clair: le bailleur a parfaitement le droit d’exiger que la taxe foncière lui soit remboursée par le locataire (art. R. 145-35, 3° du Code de commerce). Encore faut-il que le contrat le prévoie explicitement (cass. civ. 3e du 26.3.13, n° 11-24311). Parfois, le bail ne vise pas expressément la taxe foncière mais comporte une clause générale mettant à la charge du locataire «tous les impôts, contributions et taxes de toute nature (…) à l’exception des impôts purement personnels au bailleur tel l’impôt sur le revenu». Les juges estiment dans ce cas que la taxe foncière n’étant pas un impôt purement personnel au bailleur, il fait bien partie des impôts que cette clause permet de faire payer au locataire (cass. civ. 3e du 3.6.04, n° 02-18724).
Le propriétaire a aussi le droit de mettre à la charge de son locataire le paiement de la taxe foncière dans le cadre d’un crédit-bail immobilier: dans cette hypothèse, le locataire a vocation à devenir propriétaire à l’issue du bail, et le contrat peut donc mettre à sa charge le paiement de cette taxe pendant la durée de la location (cass. civ. 3e du 26.3.03, n° 01-14843). Cette possibilité existe également dans le cadre d’un bail professionnel qui s’adresse aux travailleurs indépendants: avocats, professions médicales, etc., puisque ce type de bail n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il en irait autrement en cas de bail mixte professionnel/habitation ou si le bail professionnel avait prévu que la loi de 1989 s’applique (cass. civ. 3e du 6.11.01, n° 00-11959). La possibilité d’envisager le remboursement d’une partie de la taxe foncière par le locataire existe enfin également dans le bail rural (art. L. 415-3 du Code rural).
Dans tous ces cas, le bail est inopposable à l’administration: le propriétaire doit payer la taxe foncière et demander ensuite à son locataire de la lui rembourser.
Je vais signer la vente de ma maison le 6 janvier 2017. Le déménagement est prévu la veille. Dois-je quand même payer la taxe d’habitation et la taxe foncière pour l’année entamée?
Que ce soit pour la taxe d’habitation ou pour la taxe foncière, la situation prise en compte est celle au 1er janvier (art. 1 415 du CGI). À cette date, vous serez encore propriétaire de votre maison actuelle, puisque vous signez la vente définitive le 6 janvier, et vous en serez également occupant, puisque vous ne devez déménager que le 5 janvier. Vous êtes donc redevable des deux taxes sur votre propriété actuelle.
Pour la taxe d’habitation, il existe deux solutions pour y échapper: primo, déménager avant le 1er janvier en prouvant que la maison que vous quittez était vide à cette date (attestations, photos, résiliation EDF, facture de déménagement…), mais vous paieriez du coup la taxe d’habitation de votre nouveau logement ; secondo, vous mettre d’accord avec l’acquéreur pour qu’elle soit à sa charge. Dans ce cas, le notaire peut insérer une clause dans l’acte de vente en ce sens. Mais cela reste rare.
Pour la taxe foncière, il est d’usage en cas de vente - mais ce n’est pas une obligation - d’insérer une clause prévoyant que le jour de la vente, l’acquéreur paiera directement au vendeur la partie de la taxe foncière correspondant à la période où il n’est plus propriétaire. Mais les accords entre acquéreur et vendeur ne regardent qu’eux et ne peuvent être opposés au Trésor. Pour celui-ci, en effet, le seul interlocuteur pour le paiement de ces deux taxes reste le propriétaire occupant au 1er janvier.
Notre père est décédé en juillet dernier. Le règlement de la succession est en cours. Au 1er janvier 2017, son appartement sera inoccupé. Devrons-nous payer la taxe d’habitation?
Si l’appartement est simplement inoccupé mais qu’il est toujours habitable parce que suffisamment meublé, ce sont en effet les héritiers qui doivent payer la taxe d’habitation. De fait, ils se retrouvent propriétaires, en indivision, du bien taxé, au 1er janvier de l’année d’imposition. En général, le notaire chargé de la succession s’en occupe s’il dispose des fonds de la succession, qu’ils sont suffisants et qu’on lui en fait la demande. Si l’un des héritiers, par commodité, prend la taxe à sa charge, il pourra bien sûr se faire rembourser de leur part auprès des autres ; ou faire valoir sa créance auprès du notaire chargé de la succession, qui en tiendra compte lors du partage. Car le paiement de la taxe d’habitation constitue une dépense de conservation du bien au sens de l’article 815-13 du Code civil, à partir du moment où aucun des indivisaires n’occupe les lieux (CA de Paris du 24.2.16, n° 15/03969). En revanche, si un indivisaire occupait l’appartement, ce serait à lui de la payer intégralement, et non pas à l’indivision (CA de Riom du 17.5.16, n° 15/00358).
Mon fils vient d’acheter un appartement avec sa compagne. Il n’est propriétaire qu’à hauteur de 20 %. Il voudrait savoir s’il peut limiter sa contribution au paiement de la taxe foncière à sa part dans l’indivision.
Selon les juges administratifs, la réponse est positive. Ils estiment en effet que «l’obligation de payer la taxe foncière incombant à un propriétaire indivis ne saurait excéder ses droits dans l’indivision, dès lors que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire» (CAA de Douai du 17.11.05, n° 03DA00736). Dans cette affaire qui concernait une indivision successorale, un héritier détenant 1/10e de la propriété d’un bien immobilier était l’objet de quatre commandements de payer pour le montant total des taxes foncières relatives à ce bien sur plusieurs années. Il a saisi le juge administratif qui lui a donné raison et l’a déchargé des 9/10es des sommes concernées.
Mon épouse et moi avons entamé une procédure de divorce. Si je quitte le domicile conjugal après le 1er janvier 2017, alors que nous sommes toujours légalement mariés, serai-je redevable de la taxe d’habitation?
En principe oui. Les époux et les partenaires liés par un Pacte civil de solidarité (Pacs) sont tenus solidairement au paiement de la taxe d’habitation s’ils vivent sous le même toit, au 1er janvier de l’année d’imposition (art. 1 691 bis du CGI). Cette solidarité s’applique quel que soit le régime matrimonial des époux: il a été jugé qu’une femme mariée sous le régime de la séparation de biens qui occupait encore le domicile conjugal au 1er janvier était redevable de la taxe d’habitation correspondante, solidairement avec son mari, même si elle avait quitté le domicile la même année. Comme il avait réglé cette taxe, il pouvait lui demander de lui en rembourser la moitié (CA de Caen du 26.4.07, n° 05/01656). Cependant, en cas de divorce ou de séparation, il est possible de demander une décharge de cette solidarité au Trésor public (art. 1691 bis II du CGI). Encore faut-il qu’à la date de cette demande de décharge, le jugement de divorce ou de séparation de corps ait été prononcé (ou le Pacs dissout), ou que les intéressés aient été autorisés à avoir des résidences séparées, ou encore que l’un ou l’autre des époux ou des partenaires pacsés ait abandonné le domicile conjugal ou la résidence commune. Donc, si un couple est encore marié et vit sous le même toit au moment de la demande de décharge de leur responsabilité solidaire pour le paiement de la taxe d’habitation, celui qui en fait la demande ne pourra obtenir gain de cause (CE du 15.04.16, n° 380658).
Nous avons vidé la maison de famille dont nous avons hérité de nos parents, et nous avons du mal à la vendre. Devrons-nous payer la taxe d’habitation si elle n’est pas vendue au 1er janvier, sachant que chacun d’entre nous a déjà un domicile?
Si la maison est vide au 1er janvier, en principe non. Mais il vous appartient de prendre contact avec les impôts pour prouver qu‘elle était vide à cette date ou, en tout cas, dépourvue du mobilier minimal permettant d’y vivre (de quoi dormir et prendre des repas). À défaut, vous serez taxés. Pour prouver son inhabitabilité, plus vous fournirez d’éléments, mieux cela sera: photos, attestations écrites avec copie d’une pièce d’identité (voir le modèle Cerfa n°11527*02), résiliations de contrat EDF, d’assurance, facture de déménagement, etc. À titre d’exemple, les juges ont rejeté la demande d’un propriétaire qui se prévalait seulement de la résiliation d’une assurance-mobilier et d’un abonnement téléphonique, en relevant par ailleurs que les relevés de consommation de gaz et d’électricité établis démontraient une utilisation de l’appartement allant au-delà de la simple réalisation de travaux de nettoyage ou de visites d’acquéreurs potentiels (CAA de Bordeaux du 24.11.03, n° 00BX01636). Dans une autre affaire, un contribuable avait informé par écrit l’administration que sa résidence secondaire avait fait l’objet d’un compromis de vente, que l’acte définitif de vente serait signé en février, mais qu’il aurait quitté les lieux avant le 1er janvier. Mais à part une attestation de France Telecom, établissant le retour d’un appareil, il ne fournissait aucune autre preuve. Il a donc été taxé (CAA de Marseille du 10.2.04, n° 00MA00405).
Je loue ma résidence secondaire quand je n’y suis pas. Est-ce à moi de payer la taxe d’habitation ou au locataire en place au 1er janvier?
C’est à vous. Certes, la taxe d’habitation doit en principe être payée par le locataire si le bien est loué au 1er janvier. Mais ce n’est pas le cas dans l’hypothèse d’une location saisonnière, dans la mesure où la durée de location est inférieure à celle d’un bail classique et que le propriétaire peut disposer du bien par intermittence. Les juges considèrent donc que, même si le bien est occupé par un locataire saisonnier au 1er janvier, la taxe d’habitation est due par le propriétaire, dans la mesure où, à cette date, il avait l’intention de s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année (CE du 30.11.07, n° 291252). A contrario, quand le bien est proposé à la location saisonnière durant toute l’année mais n’est pas occupé au 1er janvier, et que le propriétaire peut prouver qu’il ne s’en réserve pas la jouissance, la taxe d’habitation n’est due ni par lui ni par l’occupant.
Je suis étudiant et loue un studio pour la seule durée de l’année universitaire. Est-ce à moi de payer la taxe d’habitation?
En cas de location consentie à un étudiant, la durée du bail meublé classique (un an renouvelable tacitement) peut être réduite à neuf mois et le bail n’est pas renouvelé automatiquement (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Mais il ne s’agit pas pour autant d’une location saisonnière. Une étudiante a ainsi contesté devoir payer la taxe d’habitation, au motif que son bail avait été conclu pour une période allant de septembre à juin, les propriétaires se réservant la disposition du bien pendant l’été. Les juges ont toutefois considéré que ce bail n’était pas une location saisonnière et que c’était donc au locataire de payer la taxe d’habitation, dans la mesure où il en avait la jouissance au 1er janvier (CE du 26.02.16, n° 389438).
Nous avons hérité à trois d’une maison de famille. Notre sœur y vit. N’est-ce pas à elle de payer les impôts fonciers?
En tant qu’héritiers, vous êtes tous les trois en indivision sur ce bien. Les juges considèrent que la taxe foncière incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage, en dépit de l’occupation privative du bien par un indivisaire (cass. civ. 1re du 13.1.16, n° 14-24767). Votre sœur peut donc vous réclamer votre part. En revanche, dans la mesure où elle occupe le bien au 1er janvier, c’est à elle seule de payer la taxe d’habitation (CA de Paris du 24.2.16, n° 15/03969).
La femme de notre père a hérité de l’usufruit sur leur maison. Peut-elle nous réclamer quoi que ce soit au titre des impôts locaux?
En principe non. La taxe d’habitation doit être payée par les personnes «qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables» (art. 1 408-I du CGI). En tant qu’usufruitière, c’est elle qui a la disposition et la jouissance de la maison. Il lui appartient donc de payer la taxe d’habitation (à moins qu’elle ne la loue car, dans ce cas, ce sera en principe le locataire occupant les lieux au 1er janvier qui sera taxé). C’est également à elle de régler la taxe foncière: l’article 1 400 II du Code général des impôts précise en effet que «lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit (…), la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier».
Si je vends mon appartement en viager et que je continue à l’occuper, serai-je encore redevable des impôts fonciers?
Si vous vendez en viager occupé en conservant l’usufruit de votre bien, vous devrez, comme tout usufruitier, payer la taxe d’habitation et la taxe foncière (art. 1 400 et 1 408 du CGI). Mais ce type de vente en viager est minoritaire. Si vous vendez en vous réservant seulement un droit d’usage et d’habitation, ce qui est le cas le plus courant de viager occupé, vous paierez la taxe d’habitation, mais la taxe foncière sera en principe à la charge de l’acheteur, qui est propriétaire (BOI-IF-TFB-10-20-20-20151106, n° 100 et CAA de Marseille du 21.12.04, n° 02MA00254). Ce qui ne vous empêche pas de trouver entre vous un accord différent et de le formaliser dans l’acte de vente.