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Timestamp: 2016-10-28 04:27:35+00:00
Document Index: 40436021

Matched Legal Cases: ['art. 273', 'art. 274', 'art. 48', 'art. 46', 'ATF ', 'art. 54', 'art. 55', 'art. 43', 'ATF ', 'art. 63', 'ATF ', 'art. 55', 'art. 63', 'art. 43', 'art. 55', 'ATF ', 'art. 22', 'ATF ', 'art. 253', 'art. 257', 'art. 82', 'art. 266', 'art. 266', 'ATF ', 'art. 4', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 83', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 83', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 266', 'art. 257', 'ATF ', 'art. 266', 'art. 266']

4C.280/2006 (16.11.2006)
4C.280/2006 /ech
Arr�t du 16 novembre 2006
Mme et MM. les juges Klett, juge pr�sidant, Favre et Mathys.
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Olivier Carrard,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Beno�t Carron.
bail � loyer; r�siliation extraordinaire
recours en r�forme contre l'arr�t rendu le 12 juin 2006 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
X.________ SA, soci�t� active dans l'exploitation de grands magasins de d�tail, a pris part � la r�alisation du centre commercial de la Praille qui se trouve � proximit� de Gen�ve. Le 3 mai 2000, avec Y.________ AG qui exploitait elle aussi des magasins, elle a conclu une convention par laquelle les parties s'engageaient � conclure un contrat de bail � loyer. Y.________ AG aurait la jouissance de 2'871 m2 de locaux au premier �tage du centre commercial et de 505 m2 au premier sous-sol. L'�difice se trouvait encore � l'�tat de projet et les emplacements �taient d�finis par un plan annex� � la convention. Les locaux seraient destin�s � l'exploitation d'un grand magasin qui offrirait un assortiment obligatoire selon une liste �galement jointe � la convention. Le loyer s'�l�verait � 5% du chiffre d'affaires mais, au minimum, par ann�e, � 800'000 fr. durant les deux premi�res ann�es, � 850'000 fr. durant les troisi�me et quatri�me ann�es, puis � 900'000 fr. d�s la cinqui�me ann�e. La dur�e initiale du bail serait fix�e � dix ans; chaque partie aurait le droit de le r�silier pour la fin de cette dur�e ou, si elles le reconduisaient tacitement, pour la fin de chaque ann�e de bail. X.________ SA se r�servait le droit de fixer le commencement du bail en fonction de l'ouverture du centre commercial qui �tait pr�vue pour avril ou mai 2002, mais au plus tard pour le printemps de 2003.
En f�vrier 2001, puis de nouveau en juin et juillet 2001, divers journaux ont publi� des informations selon lesquelles Y.________ AG avait subi des pertes durant plusieurs ann�es cons�cutives. Elle n'avait ensuite r�alis� qu'un modeste b�n�fice et sa rentabilit� demeurait insuffisante. Le directeur et le chef de la division informatique avaient �t� contraints � la d�mission. Les partenariats conclus avec d'autres entreprises n'avaient pas apport� de solution durable. Le groupe auquel Y.________ AG appartenait jusque-l� s'en �tait s�par� pour ne conserver que ses filiales actives dans le secteur immobilier. Un nouvel administrateur-d�l�gu� pr�voyait de mettre en oeuvre un syst�me � shop in shop � qui consiste � r�partir les surfaces de vente entre des commer�ants ind�pendants et sp�cialis�s.
Par lettre du 26 novembre 2001 adress�e � Y.________ AG, accompagn�e d'une formule officielle de r�siliation de bail, X.________ SA a d�nonc� la convention du 3 mai 2000. Elle se r�f�rait aux informations diffus�es par la presse et elle expliquait que la situation d�ficitaire de sa cocontractante ne serait d�sormais plus �quilibr�e par le secteur immobilier du groupe auquel elle avait appartenu. Les changements intervenus dans la composition de la direction r�v�laient des difficult�s d'organisation et on redoutait l'acquisition du capital-action par un groupe �tranger. La formule � shop in shop � ne correspondait pas au grand magasin pr�vu par la convention; elle n'�tait pas compatible avec la strat�gie du centre commercial et elle risquait d'engendrer des conflits importants avec les autres locataires. Enfin, Y.________ AG pr�voyait de poursuivre l'exploitation d'un grand magasin dans le quartier genevois de Plainpalais, situ� � pr�s de deux kilom�tres du centre commercial de la Praille; or, il �tait �vident que la convention impliquait la fermeture de ce point de vente. X.________ SA affirmait que ces circonstances, extraordinaires et impr�visibles au moment o� la convention avait �t� conclue, constituaient pour elle de justes motifs de s'en d�partir.
Le 24 d�cembre 2001, Y.________ AG a saisi la commission de conciliation comp�tente d'une requ�te tendant principalement � faire constater que le cong� �tait inefficace et, subsidiairement, � le faire annuler. La conciliation n'ayant pas abouti, elle a pris les m�mes conclusions devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Par la suite, elle a en outre conclu � ce que X.________ SA f�t condamn�e � lui d�livrer les locaux vis�s par la convention.
La d�fenderesse a requis le tribunal de rejeter la requ�te et de constater qu'elle-m�me avait valablement d�nonc� la convention. Elle persistait dans les motifs d�j� expos�s et elle invoquait, de plus, des faits survenus depuis le 26 novembre 2001: la demanderesse avait c�d� ses branches d'activit� autres que les grands magasins et elle s'�tait rapproch�e du groupe Z.________, lequel avait acquis la totalit� de ses actions. En d�cembre 2003, les enseignes Y.________ avaient enti�rement disparu, remplac�es par celles de Z.________. Celle-ci �tait d�j� pr�sente dans le centre commercial sur une surface d'environ 4'000 m2; lui d�livrer en outre les locaux concern�s, par l'interm�diaire de la demanderesse, aurait entra�n� sa surrepr�sentation dans le centre, avec un risque d'assortiments identiques dans plusieurs magasins.
Le tribunal a interrog� divers t�moins qui ont surtout apport� des renseignements sur la situation financi�re de la demanderesse et l'�volution de ses affaires avant son passage au groupe Z.________. Il s'est prononc� sur la requ�te le 13 septembre 2005 et il a donn�, en substance, gain de cause � la demanderesse. Il a retenu que dans la mesure o� elles �taient av�r�es, les circonstances invoqu�es par la d�fenderesse ne constituaient pas de justes motifs de r�siliation anticip�e d'un bail � loyer, de sorte que la d�nonciation �tait inefficace. La d�fenderesse n'�tait pas en mesure de d�livrer les locaux concern�s car, dans le centre commercial entre-temps r�alis� et inaugur�, ces locaux �taient d�j� lou�s � des tiers; la demanderesse ne pourrait donc que r�clamer des dommages-int�r�ts.
La Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a statu� le 12 juin 2006 sur l'appel de la d�fenderesse; elle a confirm� le jugement dont le dispositif constatait l'inefficacit� du cong�.
Agissant par la voie du recours en r�forme, la d�fenderesse requiert le Tribunal f�d�ral d'annuler l'arr�t de la Chambre d'appel et de constater la validit� et le bien-fond� de la d�nonciation intervenue le 26 novembre 2001.
Les art. 273 al. 1 et 274f al. 2 CO conf�rent un droit d'action ayant pour objet de faire constater, avec l'autorit� de la chose jug�e, la validit� ou, au contraire, la nullit� ou l'inefficacit� d'une r�siliation de bail (cf. Martin Usteri et al., Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e �d., Zurich 1998, ch. 20 ad art. 274g CO). L'arr�t de la Chambre d'appel est un jugement final concernant cette action, rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal supr�me (art. 48 al. 1 OJ).
Selon la jurisprudence relative � l'art. 46 OJ, dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn� (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1). Ce mode de calcul est pertinent aussi dans la pr�sente affaire, alors m�me que les locaux lou�s n'ont pas �t� d�livr�s � la demanderesse. La valeur litigieuse est donc �gale � dix ans du loyer convenu, ce qui exc�de largement le minimum de 8'000 fr.
Pour le surplus, le recours est form� par une partie qui a succomb� dans des conclusions concernant sa propre situation juridique. D�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), il est en principe recevable.
Le recours en r�forme peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral, � l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s). Le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste ou qu'il soit n�cessaire de compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 63 al. 2, 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4 p. 140). La partie recourante n'est pas autoris�e � critiquer les constatations de fait ni � all�guer des faits qui n'ont pas �t� constat�s (art. 55 al. 1 let. c OJ). En l'occurrence, l'argumentation de la d�fenderesse est irrecevable en tant qu'elle fait r�f�rence aux d�clarations des t�moins et aux pi�ces du dossier plut�t qu'aux constatations de la Chambre d'appel, ou qu'elle repose sur des all�gations nouvelles relatives aux difficult�s de la r�alisation du centre commercial et � l'ampleur des sommes investies.
Le Tribunal f�d�ral n'est pas li� par l'argumentation des parties (art. 63 al. 1 OJ) et il appr�cie librement la port�e juridique des faits (art. 43 al. 4, 63 al. 3 OJ); n�anmoins, d'ordinaire, il se prononce seulement sur les questions juridiques que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences de l'art. 55 al. 1 let. c OJ concernant la motivation du recours (ATF 117 II 199 consid. 1 p. 200; 116 II 92 consid. 2 p. 94).
Par leur convention du 3 mai 2000, les parties se sont promis de conclure un contrat futur de bail � loyer. Aux termes de l'art. 22 al. 1 CO, une promesse de ce genre constitue elle-m�me, en principe, un contrat valable. Cependant, lorsque le contrat futur doit lier les m�mes parties et que la promesse en sp�cifie d�j� tous les �l�ments essentiels, elle se confond avec ce contrat et celui-ci est donc conclu d'embl�e (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 p. 267; 118 II 32 consid. 3b p. 33). En l'occurrence, la convention sp�cifie sans ambigu�t� la chose � louer et le loyer d� en contrepartie, soit tous les �l�ments essentiels d'un bail � loyer selon l'art. 253 CO. Ainsi, la Chambre d'appel retient � bon droit que la relation des parties est soumise aux r�gles du bail � loyer.
La d�fenderesse argue vainement de ce que le centre commercial est propri�t� d'une autre soci�t�, constitu�e apr�s la convention du 3 mai 2000, et de ce qu'elle-m�me n'est titulaire d'aucun droit quelconque sur les locaux concern�s. Il est vrai que, d'ordinaire, le bailleur n'est en mesure de d�livrer la chose au locataire et, ensuite, de lui en assurer une jouissance paisible, que s'il poss�de cette m�me chose � titre de propri�taire ou d'usufruitier, ou �ventuellement, dans le cas d'une sous-location, � titre de locataire (David Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, p. 47 ch. 1.2.1; Usteri et al., op. cit., p. 27 ch. 9). N�anmoins, il lui est loisible de contracter l'obligation correspondante alors qu'il n'est pas encore en mesure de l'ex�cuter et qu'il pr�voit de se procurer ult�rieurement les moyens mat�riels ou juridiques qui lui seront n�cessaires. Dans la pr�sente affaire, la d�fenderesse s'est valablement oblig�e � fournir des locaux qui n'�taient pas encore construits et la qualification du contrat conclu par elle ne d�pend pas du statut juridique de l'�difice ou des parties de l'�difice r�alis� dans l'intervalle. Cette qualification ne d�pend pas non plus du fait qu'aucun loyer n'a encore �t� pay� ni offert par la demanderesse, ni du fait que cette partie, selon les affirmations de la d�fenderesse, ne serait peut-�tre pas en mesure de satisfaire � toutes ses obligations concernant l'assortiment convenu. Contrairement � l'argumentation pr�sent�e, la convention ne peut donc pas �tre consid�r�e comme un simple � protocole d'accord � souscrit au cours de n�gociations que, par la suite, la d�fenderesse n'aurait pas voulu poursuivre.
La convention ne pr�voit pas que le loyer soit payable d'avance et d�j� avant la d�livrance des locaux. Il n'est donc exigible qu'apr�s, selon l'art. 257c CO, de sorte que l'art. 82 CO, invoqu� par la d�fenderesse, n'autorise pas cette partie � refuser sa prestation au motif que le loyer n'a pas �t� pay�.
La Chambre d'appel a examin� la d�nonciation du 26 novembre 2001 au regard de l'art. 266g al. 1 CO concernant la r�siliation du bail pour de justes motifs.
5.1 Selon cette disposition, une partie peut r�silier le bail � n'importe quel moment, en observant le d�lai de cong� l�gal, si l'ex�cution du contrat lui devient intol�rable pour de justes motifs. Ce droit de cong� extraordinaire correspond au principe g�n�ral selon lequel les contrats de dur�e peuvent �tre r�sili�s de mani�re anticip�e pour de justes motifs. Seules des circonstances d'une gravit� exceptionnelle, qui n'�taient pas connues ni pr�visibles lors de la conclusion du contrat et qui ne sont pas la cons�quence d'une faute de la partie qui s'en pr�vaut, peuvent constituer de justes motifs aux termes de l'art. 266g al. 1 CO. Ces circonstances doivent �tre si graves qu'elles rendent la continuation du bail, jusqu'� son terme, objectivement intol�rable; la perception subjective d'une situation intol�rable, par la partie qui r�silie, n'est pas d�terminante (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265; arr�t 4C.35/2006 du 30 mai 2006, consid. 2.1).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), si le cong� extraordinaire r�pond � de justes motifs. A cette fin, il prend en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier et, notamment, l'int�r�t de l'autre partie au maintien du contrat (arr�t pr�cit� du 30 mai 2006, ibidem). Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec r�serve la d�cision d'�quit� prise en derni�re instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle ignore des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, le Tribunal f�d�ral redresse les d�cisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation lorsqu'elles aboutissent � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111/112; 130 III 28 consid. 4.1 p. 32; 130 III 213 consid. 3.1 p. 220).
5.2 La d�fenderesse fait �tat des difficult�s rencontr�es par la demanderesse, relat�es par la presse et pr�tendument confirm�es par les t�moignages recueillis, et elle reproche aux pr�c�dents juges d'avoir viol� l'art. 266g CO en refusant de les tenir pour pertinentes et suffisamment graves.
D'apr�s son argumentation, un juste motif de cong� extraordinaire est r�alis� lorsque le locataire subit une d�gradation importante de sa situation financi�re et que l'avenir du contrat s'en trouve compromis. Or, selon les auteurs auxquels elle se r�f�re, c'est seulement le locataire qui est autoris� � r�silier le contrat au motif que, par suite d'une diminution impr�visible et consid�rable de ses propres ressources, il se trouve d�sormais dans l'incapacit� d'assumer le loyer (Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 48 ad art. 266g CO; David Lachat, Commentaire romand, ch. 3 ad art. 266g CO; impr�cis: Pierre Tercier, Les contrats sp�ciaux, Zurich 2003, p. 312 ch. 2182). Le syst�me des r�gles d�terminantes ne permet d'ailleurs pas que dans cette situation de d�tresse du locataire, le m�me droit soit reconnu aussi au bailleur. L'art. 266h CO pr�voit qu'en cas de faillite du locataire apr�s la d�livrance de la chose, le bailleur ne peut pas r�silier le contrat sans avoir pr�alablement, et sans succ�s, exig� des s�ret�s pour les loyers � �choir. Si le locataire se r�v�le insolvable d�j� avant la d�livrance, c'est l'art. 83 al. 1 et 2 CO qui est applicable (Usteri et al., op. cit., ch. 7 et 8 ad art. 266h CO; Lachat, Commentaire, ch. 2 ad art. 266h CO); le bailleur peut alors retenir la chose tant qu'il n'a pas obtenu une garantie (al. 1) mais il ne peut pas non plus se d�partir du contrat sans avoir pr�alablement r�clam� cette garantie (al. 2). La faillite ou l'insolvabilit� du locataire constituent des menaces plus graves, pour le bailleur, qu'une diminution m�me importante des ressources de son cocontractant. On ne comprendrait donc pas que le bailleur puisse r�silier abruptement dans ce cas-ci alors que dans les �ventualit�s pr�vues aux art. 83 ou 266h CO, il ne peut le faire qu'apr�s avoir vainement r�clam� une garantie. En cons�quence, dans le cas du locataire de locaux commerciaux, des pertes ou une activit� d�ficitaire ne sauraient justifier � elles seules un cong� extraordinaire selon l'art. 266g CO.
Sur la base des comptes de la demanderesse, la Chambre d'appel constate un b�n�fice de cette soci�t� en 1999 et des pertes en 2000 et 2001; elle constate �galement une � l�g�re diminution � du chiffre d'affaires de 1999 � 2001. Selon son appr�ciation, il n'est pas �tabli que la soci�t� se soit trouv�e en �tat de surendettement ou d'incapacit� de payer un loyer tel que celui convenu, et elle retient que le cong� extraordinaire ne se justifiait pas dans cette situation. Son raisonnement ne comporte rien de contraire � la disposition pr�cit�e.
Selon l'argumentation pr�sent�e, un juste motif de cong� extraordinaire est aussi r�alis� lorsque le locataire, par suite d'une mauvaise gestion du commerce qu'il exploite dans les locaux lou�s, subit une fuite de sa client�le ou un retrait de l'autorisation d'exploiter (Higi, op. cit., ch. 52 ad art. 266g CO). La Chambre d'appel n'a cependant pas constat� que les magasins d�j� exploit�s par la demanderesse, ou seulement certains d'entre eux, auraient pr�sent� de graves dysfonctionnements. La d�fenderesse n'avait donc aucune raison objective de mettre en doute l'aptitude de sa cocontractante � exploiter le magasin pr�vu par la convention.
5.3 La d�fenderesse fait aussi grief � la Chambre d'appel de n'avoir pas pris d�ment en consid�ration la volont� de la demanderesse de mettre en oeuvre, dans les locaux qui lui �taient promis, une formule � shop in shop � qui ne correspondait pas au grand magasin pr�vu par la convention.
Le cong� extraordinaire de l'art. 266g CO est en principe subsidiaire aux autres cas de r�siliation pr�vus par la loi (Usteri et al., op. cit., ch. 3 � 5 ad art. 266g CO; Lachat, Commentaire, ch. 2 ad art. 266g CO), de sorte qu'en r�gle g�n�rale, si le motif de la partie qui veut r�silier correspond � l'un de ceux-ci, elle doit agir sur la base de la disposition concern�e et dans le respect des modalit�s que celle-ci pr�voit.
Selon la jurisprudence relative � l'art. 257f CO, le bailleur peut r�silier le bail de locaux commerciaux moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours pour la fin d'un mois si, en d�pit une protestation �crite, le locataire persiste � utiliser les locaux d'une mani�re incompatible avec les stipulations du contrat (ATF 132 III 109). Cette disposition vise toutefois l'utilisation de locaux dont le locataire a d�j� pris possession. Avant leur d�livrance, conform�ment � l'opinion de la d�fenderesse, on peut envisager que le bailleur soit autoris� � r�silier le contrat sur la base de l'art. 266g CO si, au regard des circonstances, il peut pr�voir avec certitude que le locataire ne respectera pas les modalit�s convenues pour l'utilisation (cf. Higi, op. cit., ch. 51 ad art. 266g CO). En l'occurrence, cette question restera ind�cise car une situation de ce genre n'�tait pas r�alis�e. Il n'est pas non plus n�cessaire d'examiner si le juge du cong� extraordinaire peut aussi prendre en consid�ration, �ventuellement, des faits post�rieurs � la r�siliation.
Devant la juridiction cantonale, la demanderesse a admis qu'elle sous-traitait des surfaces de vente � un fournisseur d'appareils de t�l�communication et qu'elle envisageait de lui attribuer 30 m2 dans ses locaux au centre commercial de la Praille. On ne peut cependant pas exclure qu'elle e�t renonc� � ce projet si la d�fenderesse avait mis les locaux � sa disposition tout en s'opposant strictement � cette forme de sous-location. Pour le surplus, la Chambre d'appel n'a constat� aucun fait d'o� on pourrait d�duire d'une mani�re objective que les locaux, s'ils �taient d�livr�s � la demanderesse, ne seraient pas utilis�s selon les clauses du contrat. En particulier, cette autorit� n'a pas constat� que par suite de son int�gration au groupe Z.________, la demanderesse serait devenue incapable d'offrir l'assortiment sp�cifi� dans la liste annex�e � la convention.
Le recours en r�forme se r�v�le priv� de fondement, dans la mesure o� les griefs pr�sent�s sont recevables. A titre de partie qui succombe, la d�fenderesse doit acquitter l'�molument judiciaire et les d�pens auxquels l'autre partie peut pr�tendre.
La d�fenderesse acquittera un �molument judiciaire de 8'000 fr.
La d�fenderesse acquittera une indemnit� de 9'000 fr. due � la demanderesse � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 16 novembre 2006
La juge pr�sidant: Le greffier: