Source: https://alpin-invest.de/glossar/
Timestamp: 2019-04-23 17:56:36
Document Index: 240612830

Matched Legal Cases: ['§ 7', '§ 7', '§ 7', '§ 10', '§ 883', '§ 894', '§ 1090', '§ 1092', '§ 128', '§ 1116', '§ 1116', '§ 1116', '§ 31', '§ 7', '§ 10', '§ 1196', '§ 1163', '§ 1177', '§ 1', '§ 2353', '§ 10', '§ 873', '§ 1018', '§ 93', '§ 94', '§ 1113', '§ 1191', '§ 1030', '§ 892', '§ 879', '§880', '§ 883', '§ 1105', '§ 1199', '§ 15', '§ 2205', '§ 2211', '§ 25', '§ 25', '§ 883', '§ 889', '§ 498', '§ 3', '§ 8', '§ 97', '§ 81', '§ 1131']

Glossar — Alpin Invest
Bei ge­neh­mi­gungs­pflich­ti­gen bau­li­chen An­la­gen sieht die (Landes-)Bauordnung Bau­zu­stands­be­sich­ti­gun­gen vor, die so­ge­nann­te Ab­nah­me oder Bau­ab­nah­me. Häu­fig­keit und Um­fang sol­cher Be­sich­ti­gun­gen sind der Bau­auf­sichts­be­hör­de über­las­sen. Sie kön­nen aber auch durch den Bau­herrn ver­an­lasst wer­den, der eine Be­schei­ni­gung über die Bau­ten­stands­be­sich­ti­gung ver­lan­gen kann. Die Ab­nah­me er­folgt meist durch Ar­chi­tekt, Bau­herrn und Be­zirks­schorn­stein­fe­ger. Bei der Ab­nah­me wer­den even­tu­el­le Bau­män­gel pro­to­kol­liert, so­dass im An­schluss die Azffo­de­rung an den Un­ter­neh­mer er­geht, die­se in­ner­halb ei­ner an­ge­mes­se­nen Frist zu be­sei­ti­gen. Die Roh­bau­ab­nah­me und Schluss­ab­nah­me stel­len ty­pi­sche Ab­nah­men dar. Letz­te­re ist gleich­zei­tig die Wohn­be­wil­li­gung. Sie setzt eine Be­schei­ni­gung des Be­zirks­schorn­stein­fe­gers vor­aus, dass alle Ka­mi­ne bzw. Schorn­stei­ne funk­ti­ons­fä­hig sind. Mit der Ab­nah­me be­ginnt so­dann die Ge­währ­leis­tung.
Wenn ein Teil des Grund­stücks ver­kauft wird, er­folgt die Ab­schrei­bung die­ses Grund­stück­teils im Grund­buch. Die Re­ge­lun­gen über die Ab­schrei­bung be­fin­den sich in § 7 der Grund­buch­ord­nung (GBO).
Die Ab­tre­tung ei­nes Rechts an ei­nen Drit­ten er­folgt durch schrift­li­che Er­klä­rung des In­ha­bers ei­nes Rechts.
Bei­spiel 1: Hy­po­thek
Bei der Hy­po­thek ist die Ab­tre­tung nur zu­sam­men mit der For­de­rung wirk­sam.
Bei­spiel 2: Grund­schuld
Bei Buch­rech­ten wird die Ab­tre­tung nur mit Ein­tra­gung im Grund­buch wirk­sam, da­für ist eine no­ta­ri­el­le Be­glau­bi­gung er­for­der­lich.
Bei­spiel 3: Brief­recht
Bei Brief­rech­ten ist die Ab­tre­tung ohne Ein­tra­gung im Grund­buch wirk­sam.
Die Ab­zin­sung er­mit­telt mit Hil­fe der Ab­zin­sungs­for­mel, wel­chen Wert eine zu­künf­ti­ge Zah­lung zum jet­zi­gen Zeit­punkt hat. Den ge­such­ten Wert be­zeich­net man als Bar­wert bzw. Ge­gen­warts­wert. Durch die­se Me­tho­de las­sen sich Geld­wer­te zu ver­schie­de­nen Zeit­punk­ten ver­glei­chen.
Die AfA (Ab­set­zung für Ab­nut­zung) ba­siert auf der Hy­po­the­se, dass Wirt­schafts­gü­ter im Zeit­ver­lauf ab­ge­nutzt wer­den. Un­ter li­nea­rer Afa ver­steht man eine Ab­set­zung, die im Zeit­ver­lauf kon­stant bleibt. Ver­mie­te­te oder teil­wei­se ver­mie­te­te Wohn­im­mo­bi­li­en kön­nen bis zur vol­len Ab­set­zung mit fol­gen­den Sät­zen steu­er­lich li­ne­ar ab­ge­schrie­ben wer­den:
Ge­bäu­de, die vor dem 31.12.1924 fer­tig ge­stellt wur­den, kön­nen mit 2,5 % der An­schaf­fungs­kos­ten über ei­nen Zeit­raum von 40 Jah­ren ab­ge­setzt wer­den.
Ge­bäu­de, die nach dem 01.01.1925 er­rich­tet wur­den, kön­nen mit 2 % über ei­nen Zeit­raum von 50 Jah­ren ab­ge­setzt wer­den. Die Be­mes­sungs­grund­la­ge bei ei­nem Im­mo­bi­li­en­er­werb ist der Wert der Bau­sub­stanz (ohne Grund und Bo­den) zzgl. an­tei­li­ger Er­werbs­ne­ben­kos­ten (Grund­er­werb­steu­er, No­tar­kos­ten und Ge­richts­ge­büh­ren).
Han­delt es sich bei der Im­mo­bi­lie fer­ner um ein Denk­mal­schutz­ob­jekt, so grei­fen § 7h und § 7i EStG (bei Fremd­ver­mie­tung). Da­nach kön­nen im Jahr der Her­stel­lung und in den fol­gen­den 7 Jah­ren je­weils bis zu 9 % und in den fol­gen­den 4 Jah­ren je­weils bis zu 7 % der Her­stel­lungs­kos­ten für Bau­maß­nah­men ab­ge­setzt wer­den. Als Ei­gen­nut­zer kön­nen da­für laut § 10 f EStG 10 Jah­re lang bis zu 9 % ab­ge­setzt wer­den.
Un­ter Amor­ti­sie­rung wird die Ren­ta­bi­li­tät ei­ner In­ves­ti­ti­on ver­stan­den. Da­bei ist ent­schei­dend, ab wann sich eine In­ves­ti­ti­on be­zahlt macht: Die Til­gung ei­ner Schuld oder ei­nes Dar­le­hens in Ra­ten bzw. in ei­nem Be­trag. Für den Geld­ver­lei­her muss sich die In­ves­ti­ti­on also amor­ti­sie­ren.
Die An­nui­tät ist die Ge­samt­sum­me der für ein (Bauspar-)Darlehen oder eine Til­gungs­hy­po­thek (Hy­po­the­ken­dar­le­hen) in ei­nem Jahr zu leis­ten­den Til­gungs­ra­ten und Zin­sen bzw. An­nui­täts­ra­ten. Da­bei ver­rin­gert sich der pro­zen­tua­le An­teil der Zin­sen (und um­ge­kehrt steigt der An­teil der Til­gungs­zah­lun­gen) in je­dem jahr, da sich die Schuld, für die Zin­sen zu zah­len sind, ste­tig re­du­ziert. Mit dem Kre­dit­ge­ber wird ver­ein­bart, ob An­nui­tä­ten in ei­ner Sum­me oder in Ra­ten zu zah­len sind. Üb­lich sind mo­nat­li­che oder vier­tel­jähr­li­che An­nui­täts­ra­ten; die Zins­be­las­tun­gen wer­den ent­spre­chend auf­ge­teilt.
Auf­las­sung meint die Ei­ni­gung ei­nes Grund­stück­ver­käu­fers mit ei­nem Käu­fer, dass das Grund­stück im Grund­buch auf den Na­men des Käu­fers um­ge­schrie­ben wird. Tipp: Zu­vor soll­te zur Si­cher­heit das Grund­stück ver­mes­sen las­sen wer­den. Die­se Ei­ni­gung muss no­ta­ri­ell fest­ge­schrie­ben wer­den. Der Kauf ist erst dann voll­zo­gen, wenn der neue Ei­gen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist. So­lan­ge dies nicht ge­sche­hen ist, kann mit ei­ner no­ta­ri­el­len Auf­las­sungs­vor­mer­kung im Grund­buch ver­hin­dert wer­den, dass im Grund­buch für den Käu­fer nach­tei­li­ge Ver­fü­gun­gen ein­ge­tra­gen wer­den oder dass ein an­de­rer In­ter­es­sent das Grund­stück er­wirbt.
Ge­mäß § 883 BGB ist der Käu­fer dazu be­rech­tigt eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung in Abt. II des Grund­buchs ein­tra­gen zu las­sen. Dies dient zum ei­nen zur Si­che­rung des An­spruchs auf Ei­gen­tums­über­tra­gung, zum an­de­ren braucht der Be­rech­tig­te aus der Auf­las­sungs­vor­mer­kung alle ein­ge­tra­ge­nen Rech­te nach Ein­tra­gung der Aus­las­sungs­vor­mer­kung nicht ge­gen sich gel­ten las­sen.
Die (Landes-)Bauordnungen schrei­ben vor, dass je­der, der ein Haus neu baut, pro Wohn- oder Ge­wer­be­ein­heit eine Min­dest­zahl an Stell­flä­chen auf ei­ge­nem Grund zu bau­en hat. Da­bei spielt es kei­ne Rol­le, ob der Ei­gen­tü­mer ei­nen Füh­rer­schein be­sitzt oder nicht. Re­ge­lun­gen, wie bei­spiels­wei­se 1,5 Stell­flä­chen pro Wohn­ein­heit soll dazu die­nen, dass auch Be­su­cher eine Park­mög­lich­keit er­hal­ten.
Um eine Bau­ge­neh­mi­gung für ei­nen Neu- oder Um­bau so­wie Nut­zungs­än­de­run­gen bzw. Um­nut­zun­gen (z.B. Wohn­raum zu Ge­wer­be oder um­ge­kehrt) zu er­lan­gen, muss ein Bau­an­trag beim zu­stän­di­gen Bau­amt ge­stellt wer­den. Die­ser wird in mehr­fa­cher Aus­fer­ti­gung mit den Un­ter­schrif­ten des Bau­her­ren und des Ar­chi­tek­ten bei der Bau­be­hör­de ein­ge­reicht. Im Ein­zel­nen ent­hält der Bau­an­trag den for­ma­len An­trag auf die Bau­ge­neh­mi­gung (An­trags­for­mu­lar) so­wie die Bau­vor­la­gen (dar­un­ter Zeich­nun­gen, La­ge­plan, Bau­be­schrei­bung, bau­tech­ni­sche Be­rech­nun­gen usw.).
Es gilt zu be­ach­ten, dass die Bun­des­län­der in ih­ren Bau­ord­nun­gen teil­wei­se un­ter­schied­li­che An­for­de­run­gen an den Bau­an­trag stel­len. Für Bau­vor­ha­ben im ver­ein­fach­ten (Bau-)Genehmigungsverfahren bzw. im Ge­neh­mi­gungs­frei­stel­lungs­ver­fah­ren reicht zur Ge­neh­mi­gung eine Bau­an­zei­ge, für an­de­re fällt der Bau­an­trag weit­aus kom­ple­xer aus. Bei al­len Ver­fah­ren müs­sen je­doch eine Rei­he an Bau­vor­la­gen ein­ge­reicht wer­den.
Ist die Bau­ge­neh­mi­gung er­teilt, so sind der tat­säch­li­che Bau­be­ginn so­wie die aus­füh­ren­de Roh­bau-Fir­ma der Bau­be­hör­de zu mel­den (sog. Bau­be­ginn-An­zei­ge). Bis zu die­sem Ter­min sind die even­tu­ell noch feh­len­den Bau­vor­la­gen, wie bei­spiels­wei­se die Sta­tik oder der Wär­me­schutz­nach­weis ge­mäß der Wär­me­schutz­ver­ord­nung, der Bau­be­hör­de vor­zu­le­gen.
Wird der Bau-, Bauän­de­rungs- oder Ab­bruchs­an­trag im Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren ak­zep­tiert, so er­hält der Bau­herr die schrift­li­che Bau­ge­neh­mi­gung, den Ge­neh­mi­gungs­be­scheid. Die­ser ist deut­lich sicht­bar an der Bau­stel­le an­zu­brin­gen (ro­ter Punkt). Erst wenn die Bau­ge­neh­mi­gung vor­liegt, darf mit den tat­säch­li­chen Bau­ar­bei­ten, ein­schließ­lich des Erd­aus­hubs, be­gon­nen wer­den. In Aus­nah­me­fäl­len kann der Bau frü­her be­gin­nen — dies ist der Fall, wenn be­reits eine Teil­bau­ge­neh­mi­gung vor­liegt. Beim ver­ein­fach­ten Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren gilt die Bau­ge­neh­mi­gung un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen als er­teilt, wenn die Be­hör­de in­ner­halb ei­ner fest­ge­leg­ten Frist nicht wi­der­spro­chen hat. Al­ler­dings ver­liert eine Bau­ge­neh­mi­gung nach ei­ner be­stimm­ten Zeit ihre Gül­tig­keit, wenn mit dem Bau nicht be­gon­nen wird. Zu­dem be­dür­fen Ab­wei­chun­gen von ge­neh­mig­ten Plä­nen der er­neu­ten Zu­stim­mung der Be­hör­de.
Bau­be­ginn und aus­füh­ren­des Un­ter­neh­men sind der Bau­be­hör­de zu mel­den. Für die Ge­neh­mi­gung fal­len sog. Bau­ge­neh­mi­gungs­ge­büh­ren an.
Die be­glau­big­te Ab­schrift ist mit ei­nem Be­glau­bi­gungs­ver­merk ei­ner öf­fent­li­chen Be­ur­kun­dungs­per­son und ei­ner Ur­kun­de der Ur­schrift ver­se­hen.
Ist ein Wert, der be­lie­hen wer­den soll und vom Kre­dit­ge­ber als Kre­dit­si­cher­heit, wie z.B. Im­mo­bi­li­en oder Wert­pa­pie­re, er­mit­telt wird. Die Wert­ermitt­lung rich­tet sich nach dem Wert in­ner­halb der Lauf­zeit.
Ge­mäß § 894 BGB kann ein Be­rech­tig­ter die Än­de­rung der Grund­buch­ein­tra­gung her­bei­füh­ren durch Vor­la­ge ei­ner Be­rich­ti­gungs­be­wil­li­gung, wenn die tat­säch­li­che Rechts­la­ge nicht mit der Ein­tra­gung im Grund­buch über­ein­stimmt. Eine Be­rich­ti­gungs­be­wil­li­gung kann in Form von no­ta­ri­ell be­glau­big­ter Ab­tre­tungs­er­klä­rung oder Lö­schungs­be­wil­li­gung vor­lie­gen.
Die Be­schlag­nah­me ist der Zeit­punkt des Be­schlus­ses des voll­stre­cken­den Amts­ge­richts, durch den die Zwangs­ver­stei­ge­rung an­ge­ord­net wird.
Ge­mäß § 1090 BGB ist der­je­ni­ge be­rech­tigt das Grund­stück in ein­zel­nen Be­zie­hun­gen zu be­nut­zen, wenn das Grund­stück zu­guns­ten ei­ner Per­son in der Wei­se be­las­tet wird, so­dass zu des­sen Guns­ten die Be­las­tung er­folgt. Die be­schränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit ist ein sub­jek­tiv-per­sön­li­ches Recht, wel­ches im­mer ei­ner Per­son zu­steht und zu­dem ge­mäß § 1092 BGB nicht über­trag­bar ist. Mit dem Ab­le­ben des Be­rech­tig­ten er­lischt die be­schränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit.
Das Be­stands­ver­zeich­nis ist ein Be­stand­teil des Grund­buchs und es um­fasst das Ver­zeich­nis der Grund­stü­cke, die zu ei­nem Grund­buch ge­hö­ren. Zu­sätz­lich kön­nen auch Rech­te ein­ge­tra­gen sein, die zu­guns­ten des je­wei­li­gen Grun­stücks so­wie zu Las­ten ei­nes an­de­ren Grun­stücks be­stehen.
Bei der no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung nach § 128 BGB wird die Ur­kun­de vom No­tar er­stellt bzw. der In­halt so­wie die Si­gna­tu­ren un­ter ei­ner Ur­kun­de ge­prüft.
Da­bei han­delt es sich um ein Ge­setz, wel­ches die Be­wer­tung von ein­zel­nen Wirt­schafts­gü­tern (z.B. Grund und Bo­den) und Ein­hei­ten von Wirt­schafts­gü­tern (z.B. Be­triebs­ver­mö­gen) re­gelt. Es führt al­ler­dings nicht zwangs­läu­fig zu ei­ner Steu­er­schuld, son­dern be­inhal­tet Re­ge­lun­gen, wie das Steu­er­ob­jekt zu be­wer­ten ist. Das Be­wer­tungs­ge­setz hat al­ler­dings an Be­deu­tung ver­lo­ren, da ein Groß­teil der Sub­stanz­steu­ern ab­ge­schafft wur­de (z.B. Ge­wer­be­ka­pi­tals­steu­er) oder nicht mehr er­ho­ben wird. Es hat heu­te fast nur noch für die Grund­steu­er von zen­tra­ler Be­deu­tung.
Nach § 1116 s.1 BGB wird grund­sätz­lich bei Hy­po­the­ken und Grund­schul­den ein so­ge­nann­ter Hy­po­the­ken- bzw. Grund­schuld­brief aus­ge­stellt. Ein Auschluss die­ser Re­gel ist nach § 1116 s.2 BGB mög­lich, dies muss je­doch im Grund­buch ver­merkt sein. Eine Über­tra­gung von Brief­rech­ten ist nur un­ter gleich­zei­ti­ger Brief­über­ga­be mög­lich, die­se Ab­tre­tung ist auch ohne Ein­tra­gung im Grund­buch rechts­wirk­sam.
Nach § 1116 s.2 BGB kann die Er­tei­lung ei­nes Hy­po­the­ken- oder Grund­schuld­brie­fes aus­ge­schlos­sen wer­den, je­doch ist die Über­tra­gung die­ses Rech­tes nur mit Ein­tra­gung im Grund­buch rechts­wirk­sam.
Im Rah­men des Bun­des­för­der­pro­gramms zur CO2-Ge­bäu­de­sa­nie­rung wer­den durch die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) mit zins­güns­ti­gen Dar­le­hen Maß­nah­men für en­er­gie­spa­ren­de Bau­maß­nah­men ge­för­dert. Un­ter die­se Maß­nah­men fal­len die fol­gen­den:
Ver­bes­se­rung des Wär­me­schut­zes der Au­ßen­wän­de;
Ver­bes­se­rung des Wär­me­schut­zes des Da­ches (aus­rei­chen­de Dämm­schich­ten im Dach oder Wär­me­däm­mung von obers­ten Ge­schoss­de­cken zu nicht aus­ge­bau­ten Dach­räu­men);
Fens­ter­er­neue­rung (Fens­ter mit Wär­me­schutz­ver­gla­sung oder Aus­tausch vor­han­de­ner Ver­gla­sun­gen ge­gen Wär­me­schutz­ver­gla­sung);
nach­träg­li­che Wär­me­däm­mung von Kel­ler­de­cke oder von erd­be­rühr­ten Au­ßen­flä­chen be­heiz­ter Räu­me;
In­stal­la­ti­on von Brenn­wert­kes­seln, ein­schließ­lich der un­mit­tel­bar durch die Brenn­wert­nut­zung ver­an­lass­ten Maß­nah­men;
so­lar­ther­mi­sche An­la­gen oder Wär­me­pum­pen;
In­stal­la­ti­on von Wär­me­über­ga­be­sta­tio­nen für eine Fern- oder Nah­wär­me­ver­sor­gung aus Heiz­kraft­wer­ken oder Block­heiz­kraft­wer­ken ein­schließ­lich der un­mit­tel­bar durch die Fern- oder Nah­wär­me­nut­zung ver­an­lass­ten Maß­nah­men;
In­stal­la­ti­on von so­lar un­ter­stütz­ten Nah­wär­me­ver­sor­gun­gen, ein­schließ­lich der un­mit­tel­bar durch die Nah­wär­me­ver­sor­gung ver­an­lass­ten Maß­nah­men.
Das Dau­er­wohn­recht ist ein sub­je­tiv-per­sön­li­ches Recht, da es ein Recht ei­ner Per­son dar­stellt, eine be­stimm­te Woh­nung im Ge­bäu­de zu be­woh­nen bzw. in ei­ner an­de­ren Wei­se zu nut­zen. Die Re­ge­lun­gen fin­det man in §§ 31 ff. Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz. Das Dau­er­wohn­recht ist ver­äu­ßer­lich so­wie ver­erb­lich.
Die Bau­be­hör­de kann in ei­ner sog. Er­hal­tungs­sat­zung eine ein­zel­ne Im­mo­bi­lie, ei­nen Ge­bäu­de­teil oder ein gan­zes Wohn­ge­bietsen­sem­ble äl­te­rer Bau­ten un­ter Denk­mal­schutz stel­len. Da­mit wer­den die Ver­fü­gungs­rech­te des Ei­gen­tü­mers ein­ge­schränkt. Bei­spiels­wei­se kön­nen bau­li­che Maß­nah­men, wie ein Ab­bruch, eine Mo­der­ni­sie­rung oder eine Nut­zungs­än­de­rung bzw. Um­nut­zung, dann le­dig­lich mit be­son­de­rer Ge­neh­mi­gung des Denk­mal­am­tes durch­ge­führt wer­den. Für die Re­no­vie­rung und Er­hal­tung denk­mal­ge­schütz­ter Im­mo­bi­li­en kann man gleich­zei­tig Steu­er­vor­tei­le gel­tend ma­chen, häu­fig wer­den Zu­schüs­se ge­zahlt. Nicht nur als Bau­herr, auch als In­ves­tor oder Er­wer­ber bzw. Ei­gen­tü­mer denk­mal­ge­schütz­ter Im­mo­bi­li­en kön­nen fi­nan­zi­el­le Vor­tei­le (Steu­er­vor­tei­le) ent­ste­hen:
für Ka­pi­tal­an­le­ger nach § 7i EStG kön­nen die Denk­mal­sa­nie­rungs­kos­ten zu 100% über 12 Jah­re an­ge­setzt wer­den.
für Ei­gen­nut­zer nach § 10f EStG kön­nen die Sa­nie­rungs­kos­ten zu 90% über 10 Jah­re ver­teilt an­ge­setzt wer­den.
DIN ist die Ab­kür­zung für das Deut­sche In­sti­tut für Nor­mung. Es stellt un­ter an­de­rem die DIN-Nor­men im Be­reich des Bau­we­sens auf. Hier wer­den bei­spiels­wei­se Bau­stof­fe und Bau­kon­struk­tio­nen in ih­ren phy­si­ka­li­schen Qua­li­tä­ten und in ih­ren Ma­ßen ge­normt. Eben­so wer­den die Bau­kos­ten (Kos­ten­glie­de­rung) ge­normt. Die Aus­ar­bei­tung und Durch­set­zung der Nor­men ist Län­der­sa­che, so­dass je nach Re­gi­on ver­schie­de­ne Re­ge­lun­gen ein­zu­hal­ten sind. Die DIN-Nor­men wer­den un­ter Be­tei­li­gung al­ler in­ter­es­sier­ten Fach­krei­se er­ar­bei­tet und fort­lau­fend, sich dem tech­ni­schen Fort­schritt an­pas­send, ge­än­dert.
Un­ter ding­li­chen Zin­sen ver­steht man die jähr­li­chen Zin­sen, die bei ei­ner Hy­po­thek oder Grund­schuld ein­ge­tra­gen wer­den. Sie stel­len den Si­che­rungs­rah­men dar, den die Bank im Fal­le ei­ner Zwangs­ver­stei­ge­rung zu­sätz­lich zum Hy­po­the­ken- bzw. Grund­schul­den­be­trag gel­tend ma­chen kann. Ge­mäß den Si­che­rungs­ver­ein­ba­run­gen mit dem Kre­dit­in­sti­tut kom­men je­doch die mit dem Kun­den ver­ein­bar­ten Zin­sen zum Tra­gen bei ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­trags­ab­wick­lung.
Durch­lauf­er­hit­zer er­hit­zen den zum Warm­was­ser­hahn füh­ren­den Was­ser­strom (Brauch­was­ser) durch die Ver­bren­nung von Gas oder Erd­öl oder durch Strom. Die Ge­rä­te sprin­gen auf den Druck­ab­fall an, der ent­steht, so­bald der Warm­was­ser­hahn auf­ge­dreht wird. Nach ei­nem Rest von kal­tem Was­ser folgt so­dann das war­me bzw. hei­ße Was­ser. Die Ge­rä­te las­sen sich we­gen ih­rer Druck­ab­hän­gig­keit nicht mit Durch­fluss­be­gren­zern kom­bi­nie­ren. Durch­lauf­er­hit­zer bie­ten zwar — an­ders als Brauch­was­ser­er­hit­zer auf Kes­sel­ba­sis — stän­dig und un­be­grenzt Heiß­was­ser, al­ler­dings ver­brau­chen sie auch mehr En­er­gie als sol­che. In der Re­gel nutzt ein Gas-Durch­lauf­er­hit­zer den Bren­ner des Heiz­kes­sels der Zen­tral­hei­zung.
Der Ef­fek­tiv­zins ist der ef­fek­ti­ve Jah­res­zins, der den tat­säch­li­chen Auf­wand für eine Geld­an­la­ge bzw. Geld­auf­nah­me (Kre­dit) auf­zeigt. In der Re­gel weicht er vom No­mi­nal­zins ab, der ver­trag­lich auf den Nenn­be­trag ge­zahlt wird. Die Preis­an­ga­ben­ver­ord­nung ver­pflich­tet zur An­ga­be ei­nes Ef­fek­tiv­zin­ses und schreibt zu­dem die Be­rech­nungs­me­tho­de (sog. 360-Tage-Me­tho­de) so­wie die in die Be­rech­nung ein­zu­be­zie­hen­den Kos­ten­be­stand­tei­le vor. Dem­nach sind ins­be­son­de­re der No­mi­nal­zins, die Til­gungs­hö­he, Agio so­wie Dis­agio, Be­ar­bei­tungs­ge­bühr, Kre­dit­ver­mitt­lungs­kos­ten, Zins­ver­si­che­run­gen und die Höhe der Rest­schuld ein­zu­be­zie­hen. Nicht ein­zu­be­zie­hen sind hin­ge­gen un­ter an­de­rem all­ge­mei­ne Kon­to­füh­rungs­ge­büh­ren so­wie even­tu­el­le Schätz­ge­büh­ren. Bei der Be­rech­nung ist grund­sätz­lich die ge­sam­te Dar­le­hens­lauf­zeit zu­grun­de zu le­gen. Bei Dar­le­hen, de­ren Kon­di­tio­nen sich nicht auf die ge­sam­te Dar­le­hens­lauf­zeit be­zie­hen, wird von ei­ner fik­ti­ven Lauf­zeit aus­ge­gan­gen. In die­sem Fall wird von ei­nem an­fäng­li­chen Ef­fek­tiv­zins ge­spro­chen.
Zu Ei­gen­ka­pi­tal bzw. Ei­gen­mit­tel zäh­len Bar­mit­tel, Fest­geld, Gut­ha­ben auf Spar­kon­ten, Gut­ha­ben auf Bau­spar­ver­trä­gen, Wert­pa­pie­re, Ak­ti­en, das im Ei­gen­tum ste­hen­de Bau­grund­stück so­wie Ei­gen­leis­tun­gen, die zur Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ein­ge­setzt wer­den sol­len. Oft­mals wird von Ban­ken eine Ei­gen­ka­pi­tal­de­cke von 20 bis 30 Pro­zent der In­ves­ti­ti­ons­sum­me als er­war­tet. Es gibt al­ler­dings auch Ban­ken, die bis zu 100 Pro­zent des Kauf­prei­ses fi­nan­zie­ren. In die­sen Fäl­len soll­ten aber zu­min­dest die Kauf­ne­ben­kos­ten aus ei­ge­nen Mit­teln be­strit­ten wer­den kön­nen.
Ne­ben der Höhe des vor­han­de­nen Ei­gen­ka­pi­tals ist ins­be­son­de­re auch die mo­nat­li­che Be­las­tung, die der Im­mo­bi­li­en­käu­fer künf­tig stem­men muss, wich­tig. Eine 100-Pro­zent-Fi­nan­zie­rung ist dann rea­lis­tisch, wenn sich dar­aus eine mo­nat­li­che Ra­ten­zah­lung er­gibt, die eine durch­schnitt­li­che Woh­nungs­mie­te nicht über­steigt.
Nach § 1196 BGB kann auch für den Ei­gen­tü­mer eine Grund­schuld be­stellt wer­den. Das liegt dem Zweck zu Grun­de um eine Frei­hal­tung der bes­se­ren Rang­stel­le für spä­te­re Be­las­tun­gen zu er­zeu­gen oder auch dass die tat­säch­li­che Gläu­bi­ger­si­tu­tai­on nicht aus dem Grund­buch er­sicht­lich wird.
Wenn die For­de­rung, für wel­che die Hy­po­thek be­stellt ist, ent­we­der nicht zur Ent­ste­hung ge­langt oder wenn die Fordeurng er­lischt, steht die Hy­po­thek nach § 1163 BGB dem Ei­gen­tü­mer zu. Dar­aus ent­steht ge­mäß § 1177 BGB eine Ei­gen­tü­mer­grund­schuld.
Ist es der Fall, dass die For­de­rung zu­rück­be­zahlt wird, für wel­che die Hy­po­thek be­stellt ist, kann die ein­ge­tra­ge­ne Hy­po­thek eben­falls zu ei­ner Ei­gen­tü­mer­grund­schuld wer­den.
Der En­er­gie­aus­weis ist ein Do­ku­ment, das eine Im­mo­bi­lie en­er­ge­tisch be­wer­tet. Die Aus­stel­lung, Ver­wen­dung, Grund­sät­ze und Grund­la­gen des En­er­gie­aus­wei­ses wer­den in Deutsch­land in der En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) ge­re­gelt.
Das Erb­bau­recht de­fi­niert sich als ding­li­ches, ver­äu­ßer­li­ches so­wie ver­erb­li­ches Recht nach § 1 Erb­bau­rechts­ver­ord­nung be­zo­gen auf das Recht ein Bau­werk auf oder un­ter der Ober­flä­che des Grund­stücks zu ha­ben.
In der Re­gel wird im Erb­bau­rechts­ver­trag ein Erb­bau­zins ver­ein­bart als Ge­gen­leis­tung für die Ver­fü­gung­stel­lung des Erb­bau­rechts. Die­sen si­chert sich der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer durch Ein­tra­gung ei­ner Re­al­last in Ab­tei­lung II des Erb­bau­grund­buchs.
Der Erb­schein ist das Zeug­nis des Nach­lass­ge­richts. Nach § 2353 BGB wird der Erb­schein auf An­trag des Er­ben zum Nach­weis sei­nes Erb­rechts er­stellt.
Von Ge­samt­hand­s­ei­gen­tum spricht man im Pri­vat­recht, wenn Ei­gen­tum meh­re­ren Per­so­nen ge­mein­sam zu­steht ohne, dass der je­wei­li­ge Mit­ei­gen­tums­an­teil in Bruch­tei­len aus­ge­drückt ist. Dem­nach ist also jede Per­son für sich Ei­gen­tü­mer der gan­zen Sa­che.
Der Ge­schäfts­wert be­zeich­net den Wert­an­satz ei­nes Rechts­ge­schäfts, nach­dem in der frei­wil­li­gen Ge­richts­bar­keit die Kos­ten für die­ses Ge­schäft nach der Kos­ten­ord­nung er­mit­telt wer­den.
Die Grund­buch­ak­ten wer­den zu­sätz­li­che zum Grund­buch nach § 10 Grund­buch­ord­nung ge­führt. Die­se be­inhal­ten alle Ur­kun­den, auf die sich eine Grund­buch­ein­tra­gung grün­det bzw. be­zieht. Zu­sätz­lich wird ein Hand­blatt ge­führt, wel­ches eine wört­li­che Wie­der­ga­be des Grund­buch­blat­tes ent­hält.
Das Grund­buch ist ein be­schränkt öf­fent­li­ches, amt­li­ches Ver­zeich­nis von grund­sätz­lich al­len Grund­stü­cken al­ler Grund­stü­cke ei­nes Amts­ge­richts­be­zirks, das beim ent­spre­chen­den Amts­ge­richt (Grund­buch­amt) ge­führt wird. Die ma­te­ri­el­le Rechts­grund­la­ge für das Grund­buch sind die §§ 873 ff. BGB. Sie re­geln die Rechts­fol­gen von Ein­tra­gun­gen im Grund­buch.
Die Grund­dienst­bar­keit ist ein sub­jek­tiv- ding­li­ches Recht, das nie ei­ner Per­son zu­steht, son­dern im­mer dem je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mer ei­nes an­de­ren Grund­stücks. Nach § 1018 BGB kann ein Grund­stück zu­guns­ten des je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mers ei­nes an­de­ren Grund­stück in der Wei­se be­las­tet wer­den, dass die­ser das Grund­stück in ein­zel­nen Be­zie­hun­gen be­nut­zen darf oder dass auf dem Grund­stück ge­wis­se Hand­lun­gen nicht vor­ge­nom­men wer­den dür­fen oder dass die Aus­übung ei­nes Rechts aus­ge­schlos­sen ist, das sich aus dem Ei­gen­tum an dem be­las­te­ten Grund­stück dem an­de­ren Grund­stück ge­gen­über er­gibt.
Ein Grund­pfand­recht be­zeich­net ein Pfand­recht an Im­mo­bi­li­en, die dem Gläu­bi­ger so­wohl in recht­li­chen als auch in wirt­schaft­li­chen An­ge­le­gen­hei­ten eine Vor­zugs­stel­lung ein­räu­men.
Als all­ge­mei­nen Ver­wen­dungs­zweck dient das Grund­pfand­recht als Sam­mel­be­griff für die Hy­po­thek, die Grund­schuld so­wie die Ren­ten­schuld.
Die Grund­schuld ist ein abs­trak­ter Rechts­be­griff. Auf­grund die­ser Abs­trakt­heit steht dem Gläu­bi­ger aus der Grund­schuld nur ein ding­li­cher An­spruch zu. In der Pra­xis ist dies je­doch nicht von Be­deu­tung, da dem Gläu­bi­ger ein per­sön­li­cher An­spruch aus dem Kre­dit- bzw. Kon­to­ver­trag zu­steht. Die Ein­tra­gung ei­ner Grund­schuld ist als Brief­recht oder als Buch­recht mög­lich.
Der Be­griff Grund­stück wird im all­ge­mei­nen als ab­ge­grenz­ter Teil der Erd­ober­flä­che be­zeich­net.
Das Ka­tas­ter­amt hin­ge­gen de­fi­niert das Grund­stück als ei­nen Teil der Erd­ober­flä­che (Flur­stück), das im Ka­tas­ter mit ei­ner Num­mer be­zeich­net und be­schrie­ben ist.
Grundstücksbestandteile, wesentliche
Ge­mäß § 93 BGB sind “we­sent­li­che Be­stand­tei­le” ei­ner Sa­che sol­che, die von­ein­an­der nicht ge­trennt wer­den kön­nen, ohne dass der eine oder an­de­re zer­stört oder in sei­nem We­sen ver­än­dert wird.
Im § 94 BGB sind die “we­sent­li­chen Be­stand­tei­le ei­nes Grund­stücks” de­fi­niert. Dazu ge­hö­ren die mit den Grund und Bo­den fest ver­bun­de­nen Sa­chen, ins­be­son­de­re Ge­bäu­de so­wie die Er­zeug­nis­se des Grund­stücks, so­lan­ge die­se mit den Bo­den zu­sam­men­hän­gen.
Sie dient zur Be­stim­mung des Wer­tes ei­nes Grund­stü­ckes und er­folgt an­hand ei­nes ge­setz­lich ge­re­gel­ten Ver­fah­rens. Hier­für wird i.d.R. das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren oder die Wert­ermitt­lung an­hand von Bo­den­richt­wer­ten ge­nutzt.
Der je­wei­li­ge Grund­stücks­wert ist von ver­schie­de­nen Fak­to­ren ab­hän­gig. Hier­zu zäh­len un­ter an­de­rem:
- Grö­ße, Zu­schnitt und Lage des Grund­stücks
- Grund­buch­stand und -Be­las­tung
- To­po­gra­phie und Bo­den­ver­hält­nis­se
- Art und Maß der bau­li­chen Nutz­bar­keit
- Er­schlie­ßungs­stand
- Denk­mal­schutz
- Alt­las­ten
Der Be­griff Heim­fall ist de­fi­niert, wenn un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer vor Zeit­ab­lauf des Erb­bau­rechts die Über­tra­gung auf sich oder ei­nen von ihm be­nann­ten Drit­ten ver­langt. Dies ist der Fall, wenn der Erb­bau­be­rech­tig­te Ver­pflich­tun­gen aus dem Erb­bau­rechts­ver­trag nicht er­füllt, je­doch ist fest­ge­legt, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer eine ver­ein­bar­te Ver­gü­tung bzw. Ent­schä­di­gung an den Erb­bau­be­rech­tig­ten für das er­rich­te­te Ge­bäu­de zu be­zah­len hat.
Nach § 1113 BGB kann ein Grund­stück in der Wei­se be­las­tet wer­den, dass an den­je­ni­gen, zu des­sen Guns­ten die Be­las­tung er­folgt, eine be­stimm­te Geld­sum­me aus dem Grund­stück (we­gen der ihm zu­ste­hen­den For­de­rung) zu be­zah­len ist. Im Ge­gen­satz zum § 1191 BGB, in dem die Grund­schuld ge­re­gelt ist, ist bei der Hy­po­thek das Be­stehen ei­ner For­de­rung für den Er­werb durch den Gläu­bi­ger Vor­aus­set­zung. Die Hy­po­thek ist ak­zes­so­risch. Auf­grund der Ak­zess­orie­tät der Hy­po­thek steht dem Gläu­bi­ger ne­ben dem ding­li­chen auch ein per­sön­li­cher An­spruch aus der Hy­po­thek zu. Die Ein­tra­gung er­folgt als Brief­recht oder Buch­recht.
Der Kon­kurs­ver­merk wird als Ver­fü­gungs­be­schrän­kung de­fi­niert. Die­se hat ins­be­son­de­re zur Fol­ge, dass eine Be­lei­hung durch ein Kre­dit­in­sti­tut un­mög­lich ge­macht wird.
Der La­ge­plan ist ein Aus­zug aus dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter, aus dem die tat­säch­li­chen Gren­zen ei­nes Grund­stücks und zu­sätz­li­che Ein­tra­gun­gen, wie Stra­ßen, Wege, Lei­tun­gen, er­sicht­lich sind.
Das Grund­buch­amt löscht auf An­trag und nach Be­wil­li­gung durch den­je­ni­gen, des­sen Recht be­trof­fen ist, Ein­tra­gun­gen im Grund­buch. Für die Lö­schung von Rech­ten im Grund­buch ist aus­schließ­lich der in der da­für vor­ge­se­he­nen Spal­te ein­ge­tra­ge­ne Ver­merk zur Lö­schung maß­geb­lich. Zu­sätz­lich wird die ge­lösch­te Ein­tra­gung vom Grund­buch­amt “ge­rö­tet” (rot un­ter­stri­chen).
Mieteigentum nach Bruchteilen
Ge­hört ein Grund­stück meh­re­ren Per­so­nen zu ei­nem be­stimm­ten Bruch­teil, bei­spiels­wei­se je zur Hälf­te, so spricht man von Mie­tei­gen­tum nach Bruch­tei­len. Beim Mie­tei­gen­tum han­delt es sich im­mer um ei­nen ide­el­len An­teil am Grund­stück bzw. Ge­bäu­de, nie­mals um ei­nen ganz be­stimm­ten Teil (z.B. Erd­ge­schoss) — im Ge­gen­satz zum Wohn­ei­gen­tum.
Als Nach­er­ben­ver­merk wird ein vor­ge­merk­ter An­spruch ei­ner Per­son be­zeich­net, die Erbe wird, nach­dem eine an­de­re Per­son Erbe war.
Nachlassverwaltungsvermerk
Der Nach­lass­ver­wal­tungs­ver­merk ist eine Ver­fü­gungs­be­schrän­kung über das Grund­buch. Nur der Nach­lass­ver­wal­ter ist über das Grund­stück ver­fü­gungs­be­rech­tigt.
Eine Ne­ga­tiv­erklä­rung be­zeich­net eine Er­klä­rung sei­tens des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers. Mit der Ne­ga­tiv­erklä­rung ver­pflich­tet die­ser sich ge­gen­über ei­nem Kre­dit­in­sti­tut pri­vat­wirt­schaft­lich, dass er sein Grund­stück ohne Zu­stim­mung des Kre­dit­in­sti­tut nicht ver­äu­ßern und nicht wei­ter be­las­ten wird.
Nach § 1030 BGB kann eine Sa­che in der Wei­se be­las­tet wer­den, dass der­je­ni­ge, zu des­sen Guns­ten die Be­las­tung er­folgt, be­rech­tigt ist, die Nut­zung der Sa­che zu zie­hen. Beim Nieß­bruch han­delt es sich um eine per­sön­li­ches Recht, es er­lischt mit dem Tod des Be­rech­tig­ten.
Der No­tar ist meist frei­be­ruf­lich tä­tig und wird von Jus­tiz­ver­wal­tung zur Vor­nah­me von Ak­ten der frei­wil­li­gen Ge­richts­bar­keit öf­fent­lich be­stellt. No­ta­re sind mit öf­fent­li­chem Glau­be ver­se­he­ne Amts­per­so­nen, die das Recht ha­ben, Be­ur­kun­dun­gen und Be­glau­bi­gun­gen vor­zu­neh­men.
Der No­tar be­glau­bigt die Si­gna­tu­ren un­ter ei­ner schrift­li­chen Er­klä­rung ohne auf den In­halt ein­zu­ge­hen.
§ 892 BGB be­sagt, dass zu­guns­ten des­je­ni­gen, wel­cher ein Recht an ei­nem Grund­stück er­wirbt, der In­halt des Grund­buchs als rich­tig gilt, es sei denn, dass ein Wi­der­spruch im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, oder dem Er­wer­ber die Un­rich­tig­keit des Grund­buchs be­kannt war.
Ein Per­so­nal­fo­li­um stellt eine alte noch ge­bräuch­li­che Form des Grund­buchs­auf­baus dar.
1. Ti­tel­blatt mir Auf­schrift und Ei­gen­tü­mer
2. Ab­tei­lung I mit dem Ver­zeich­nis der Grund­stü­cke
3. Ab­tei­lung II und III
Nach § 879 I BGB be­stimmt sich das Rang­ver­hält­nis un­ter meh­re­ren Rech­ten, mit de­nen ein Grund­stück be­las­tet ist, nach der Rei­hen­fol­ge der Ein­tra­gung, wenn die Rech­te in der glei­chen Ab­tei­lung ein­ge­tra­gen sind (Orts­prin­zip). Sind die Rech­te in un­ter­schied­li­chen Ab­tei­lun­gen ein­ge­tra­gen, so be­stimmt sich das Rang­ver­hält­nis zu­ein­an­der nach dem Zeit­punkt der Ein­tra­gung (Zeit­prin­zip). Rech­te, die un­ter An­ga­be des­sel­ben Ta­ges ein­ge­tra­gen sind, ha­ben glei­chen Rang. Das Rang­ver­hält­nis darf nach­träg­lich auch ge­än­dert wer­den. Zur Ran­gän­de­rung ist die Ei­ni­gung der Be­trof­fe­nen und die Ein­tra­gung im Grund­buch not­wen­dig (§880 BGB).
Mit dem Rang­vor­be­halt hat der Ei­gen­tü­mer die Mög­lich­keit nach § 883 BGB bei Be­las­tung des Grund­stücks mit ei­nem Recht ein an­de­res, dem Um­fang nach be­stimm­tes Recht, mit dem Ran­ge vor je­nem Recht ein­tra­gen zu las­sen. Der Rang­vor­be­halt wird im Grund­buch ver­merkt. Dies er­folgt zur Si­che­rung ei­ner be­stimm­ten Rang­stel­le für ein spä­ter noch auf­zu­neh­men­des Hy­po­the­ken­dar­le­hen.
Das Re­al­fo­li­um stellt die heu­te ge­bräuch­li­che Form des Grund­buch­auf­baus dar:
1. Ti­tel­blatt mit Auf­schrift
2. Be­stands­ver­zeich­nis mit dem Ver­zeich­nis der Grund­stü­cke
3. Ab­tei­lung I mit der Ein­tra­gung der Ei­gen­tü­mer
4. Ab­tei­lung II Las­ten und Be­schrän­kun­gen
5. Ab­tei­lung III Hy­po­the­ken, Grund­schul­den, Ren­ten­schul­den
Nach § 1105 I BGB spricht man von ei­ner Re­al­last, wenn ein Grund­stück auf eine Wei­se be­las­tet wird, dass an den­je­ni­gen, zu des­sen Guns­ten die Be­las­tung er­folgt, wie­der­ho­len­de Leis­tun­gen aus dem Grund­stück zu ent­rich­ten sind. Es han­delt sich hier­bei um eine per­sön­li­ches Recht, wel­ches zu Guns­ten ei­ner be­stimm­ten Per­son ein­ge­tra­gen ist. Die Leis­tung kann ent­we­der in Form von Geld oder Na­tu­ra­li­en er­fol­gen.
Be­am­ter des Jus­tiz­diens­tes, der die ihm durch Ge­setz über­tra­ge­nen Auf­ga­ben sach­lich un­ab­hän­gig ent­schei­det und da­bei kei­ner Wei­sung un­ter­wor­fen ist. Die Haupt­auf­ga­ben lie­gen im Be­reich der frei­wil­li­gen Ge­richts­bar­keit für Grund­buch-, Vor­mund­schafts-, Nach­lass-, Han­dels- und Re­gis­ter­sa­chen, Kon­kurs- und Ver­gleichs­ver­fah­ren und im Zi­vil­pro­zess z.B. in Mahn­ver­fah­ren, in der Er­tei­lung von voll­streck­ba­ren Aus­fer­ti­gun­gen, in An­ge­bots­ver­fah­ren, im Er­lass von Pfän­dungs- und Über­wei­sungs­be­schlüs­sen, so­wie teil­wei­se im Zwangs­voll­stre­ckungs­ver­fah­ren ein­schließ­lich der Zwangs­ver­stei­ge­rung.
Nach § 1199 BGB han­delt es sich um eine Son­der­form der Grund­schuld, bei der eine be­stimm­te Geld­sum­me aus dem Grund­stück in re­gel­mä­ßig wie­der­ho­len­den Ter­mi­nen vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer an den Gläu­bi­ger zu leis­ten ist.
Der Sa­nie­rungs­ver­merk wird auf An­trag der Ge­mein­den in Sa­nie­rungs­ge­bie­ten ein­ge­tra­gen. Nach § 15 Städ­te­bau­för­de­rungs­ge­setz ist zu al­len Ver­fü­gun­gen über das Grund­stück die Zu­stim­mung der Ge­mein­de er­for­der­lich.
Bei der Be­grün­dung von Wohn­ei­gen­tum wird das Mie­tei­gen­tum auf ei­nem Grund­stück ver­bun­den mit dem Son­der­ei­gen­tum an ei­ner be­stimm­ten, im Auf­tei­lungs­plan ge­kenn­zeich­ne­ten, Woh­nung.
Teil­ei­gen­tum meint die Ver­bin­dung ei­nes Mie­tei­gen­tums­an­teils mit dem Son­der­ei­gen­tum an Räu­men, die nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen.
Ist eine Ver­fü­gungs­be­schrän­kung im Grund­buch, die be­sagt, dass der Voll­stre­cker wäh­rend der Zeit der Tes­ta­ments­voll­stre­ckung das Grund­stück ver­wal­tet d. h. er kann es Ver­kau­fen und das Ei­gen­tum an Drit­te über­tra­gen. So­mit ist der Erbe in die­ser Zeit von der Ver­wal­tung der Nach­läs­se gem. § 2205 BGB i.V.m. § 2211 BGB aus­ge­schlos­sen.
Es dient zum Schutz der Ge­schäfts­part­ner vor even­tu­ell auf­tre­ten­den Ri­si­ken. Da­bei er­hält ein Kre­dit­in­sti­tut oder ein No­tar z.B. im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag über ein Grund­stück den Treu­hand­auf­trag über den Kauf­preis. Da­mit ein Ge­schäfts­part­ner kei­ne ho­hen Geld­sum­men trotz nicht Er­brin­gung der Leis­tung er­hält, ver­wal­tet der Treu­hän­der (No­tar o. Kre­dit­in­sti­tut) das je­wei­li­ge Treu­gut so lan­ge, bis der ver­ein­bar­te Auf­trag ab­ge­schlos­sen ist. In die­ser Zeit kann kei­ner der bei­den Ge­schäfts­part­ner über das Treu­gut ver­fü­gen. Bei nicht Er­brin­gung der Leis­tung er­hält der Ge­schäfts­part­ner sein Geld zu­rück und hat so­mit kei­nen fi­nan­zi­el­len Scha­den er­lit­ten.
Bei der Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung han­delt es sich um eine Be­schei­ni­gung des Fi­nanz­am­tes am Platz des Er­wer­bers ei­nes Grund­stücks, dass die­ser die Grund­er­werb­steu­er be­zahlt. Die “UB” wird vom Fi­nanz­amt an das Grund­buch­amt ge­sandt. Vor Vor­lie­gen der UB darf das Grund­buch­amt kei­ne Ei­gen­tums­um­schrei­bung vor­neh­men.
Wenn je­mand be­reits Ei­gen­tü­mer ei­nes Grund­stücks z.B. auf­grund ei­ner Erb­schaft ge­wor­den ist, muss er die Un­rich­tig­keit des Grund­buchs durch ei­nen Un­rich­tig­keits­nach­weis mit Vor­la­ge ent­spre­chen­der Un­ter­la­gen er­brin­gen. Eine Be­rich­ti­gungs­be­wil­li­gung ge­nügt in die­sem Fall nicht.
Es han­delt sich um eine Ur­kun­de, wel­che die Zwangs­voll­stre­ckung er­mög­licht. Die­ser Ti­tel be­rech­tigt z.B. ei­nen (be­auf­trag­ten) Ge­richts­voll­zie­her eine Voll­stre­ckung des be­weg­li­chen und un­be­weg­li­chen Ver­mö­gens des Schuld­ners durch­zu­füh­ren. Die wich­tigs­ten voll­streck­ba­ren Ti­tel lau­ten:
- Rechts­kräf­ti­ges oder voll­streck­ba­res Ur­teil
- Voll­stre­ckungs­be­scheid
- Voll­streck­ba­re Ur­kun­de (z.B. voll­streck­ba­re Aus­fer­ti­gung ei­ner Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kun­de)
- Pro­zess­ver­glei­che
Da­bei han­delt es sich um das recht, in ei­nen ab­ge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag zu be­stimm­ten Kon­di­tio­nen ein­zu­tre­ten. Es ver­hin­dert in die­sem Fall den Ver­kauf an Drit­te. Häu­fig tritt es in Form des ge­setz­li­chen Vor­kaufs­rech­tes nach § 25 Bau­GB (Bau­ge­setz­buch) auf, nach dem die Ge­mein­den ein Vor­kaufs­recht an den in ih­rer Ge­mar­kung lie­gen­den Grund­stü­cken ha­ben. Als ver­trag­li­ches Vor­kaufs­recht, ein­ge­tra­gen in Ab­tei­lung II des Grund­buchs, si­chert es den Er­werbs­an­spruch ei­ner Per­son im Ver­kaufs­fall des Grund­stücks.
Wenn die Ge­mein­de auf das ihr nach § 25 Bau­GB zu­ste­hen­de Vor­kaufs­recht ver­zich­tet, stellt sie ein sog. Vor­kaufs­rechts­zeug­nis aus, wel­ches al­ler­dings ge­büh­ren­pflich­tig ist. Der No­tar ist dazu ver­pflich­tet, eine Aus­fer­ti­gung der je­wei­li­gen Ge­mein­de­ver­wal­tung bei je­dem Kauf­ver­trag zu­zu­schi­cken. Eine Ei­gen­tums­um­schrei­bung darf erst nach Vor­lie­gen des Vor­kaufs­rechts­zeug­nis­ses er­fol­gen.
Es han­delt sich um ein Si­che­rungs­mit­tel, das den An­spruch auf Ein­räu­mung oder Auf­he­bung ei­nes Rech­tes an ei­nem Grund­stück si­chern soll, wie z.B. die Auf­las­sungs­vor­mer­kung gem. § 883 BGB. Die Vor­mer­kung muss in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den.
Sind die Be­stand­tei­le ei­ner Sa­che, die nicht von­ein­an­der ge­trennt wer­den kön­nen, ohne dass et­was zer­stört oder in sei­nem We­sen ver­än­dert wird. Bei ei­nem Grund­stück sind die we­sent­li­chen Be­stand­tei­le die Sa­chen, die mit dem Grund und Bo­den fest ver­bun­den sind (ins­be­son­de­re Ge­bäu­de).
Ist das Grund­buch un­rich­tig und hat der Be­trof­fe­ne durch Be­richts­be­wil­li­gung oder Un­rich­tig­keits­nach­weis die Be­rich­ti­gung in die Wege ge­lei­tet, die Ein­tra­gun­gen dau­ern aber noch, so kann der Be­trof­fe­ne nach § 889 BGB Wi­der­spruch ge­gen das of­fen­sicht­lich un­rich­tig ein­ge­tra­ge­ne Recht ins Grund­buch ein­tra­gen las­sen.
Ist eine ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung über den Rück­kauf ei­nes Grund­stücks in­ner­halb ei­ner be­stimm­ten Frist. Es kön­nen auch ge­wis­se Be­din­gun­gen fest­ge­legt wer­den, die der ehe­ma­li­ge Ver­käu­fer beim Wie­der­kauf er­fül­len muss. Es gel­ten die Vor­schrif­ten der §§ 498 ff. BGB.
Der Mit­ei­gen­tums­an­teil an ei­nem Grund­stück wird mit dem Son­der­ei­gen­tum an ei­ner be­stimm­ten Woh­nung in ei­nem Ge­bäu­de ver­bun­den. Woh­nungs­ei­gen­tum kann nach § 3 oder § 8 Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) be­grün­det wer­den.
Zu­be­hör meint, dass alle be­weg­li­chen Sa­chen, die ohne Be­stand­tei­le der Haupt­sa­che zu sein, dem wirt­schaft­li­chen Zwe­cke der Haupt­sa­che zu die­sen be­stimmt sind und zu ihr in ei­nem die­ser ent­spre­chen­den räum­li­chen Ver­hält­nis­se ste­hen (§ 97 BGB).
Beim Zu­schlags­be­schluss des Voll­stre­ckungs­ge­richts han­delt es sich um ein rechts­be­grün­den­den Staats­akt. Der Zu­schlag ist gem. § 81 ZVG im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren dem Meist­bie­ten­den zu er­tei­len. Dies ge­schieht durch den Zu­schlags­be­schluss, wo­durch der Er­ste­her Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks wird. Die Ei­gen­tums­um­schrei­bung in das Grund­buch hat so­mit nur noch de­kla­ra­to­ri­schen Cha­rak­ter. Alle ein­ge­tra­ge­nen Rech­te wer­den mit Er­tei­lung des Zu­schlags ge­löscht.
Wenn man ein Grund­stück, wel­ches an das ei­ge­ne an­grenzt, kauft, kann man beim Grund­buch­amt die Zu­schrei­bung zu sei­nem be­stehen­den Grund­stück be­an­tra­gen. Dies hät­te zur Fol­ge, dass aus zwei Grund­stü­cken mit ge­trenn­ten Flur­stücks­num­mern, die er­hal­ten blei­ben, dann ein Grund­stück mit ei­ner lau­fen­den Num­mer im Grund­buch wird.
Nach § 1131 BGB er­stre­cken sich durch die Zu­schrei­bung alle Ein­tra­gun­gen in Ab­tei­lung III des Grund­buchs au­to­ma­tisch auch auf das zu­ge­schrie­be­ne Grund­stück.
Mit der Er­tei­lung ei­ner Zu­stel­lungs­voll­macht wird ein Drit­ter zum sog. Zu­stel­lungs­be­voll­mäch­tig­ten und ist so­mit zur Ent­ge­gen­nah­me al­ler Post­sen­dun­gen be­voll­mäch­tigt.
Durch Zu­sen­dung der Zu­stel­lungs­voll­macht an das Grund­buch­amt, kann bei Grund­buch­an­ge­le­gen­hei­ten an­ge­wie­sen wer­den, dass alle Nach­rich­ten, die z.B. nach der Grund­buch­ord­nung an ei­nen be­stimm­ten Gläu­bi­ger ge­schickt wer­den müs­sen, von nun an dem neu­en Zu­stel­lungs­be­voll­mäch­tig­ten zu über­sen­den sind. In der Pra­xis kommt es z.B. bei pri­vat­schrift­li­chen Ab­tre­tun­gen von Grund­pfand­rech­ten vor.
Sie ist eine be­stimm­te Form der Si­che­rungs­hy­po­thek, die den Be­sitz ei­nes voll­streck­ba­ren Ti­tels in Höhe von mind. 750€ vor­aus­setzt und im Grund­buch ein­zu­tra­gen ist. Die Zwangs­hy­po­thek ist ein Grund­pfand­recht, das zur Si­che­rung ei­ner be­stimm­ten For­de­rung die­nen soll.
Die Ein­tra­gung ei­ner Zwangs­hy­po­thek kann durch­aus auch ohne die Zu­stim­mung des Ei­gen­tü­mers er­fol­gen. Der Gläu­bi­ger er­hält sei­ne For­de­rung aber nicht mit der Ein­tra­gung, son­dern erst wenn es zu ei­ner Zwangs­ver­stei­ge­rung bzw. Zwangs­ver­wal­tung kommt, in­dem er z.B. am Ver­stei­ge­rungs­er­lös be­tei­ligt wird.
Ist die Ver­wer­tung ei­ner Sa­che durch ei­nen staat­li­chen Ho­heits­akt. Sie dient zur Durch­set­zung ei­ner Geld­for­de­rung des Gläu­bi­gers. Beim ver­stei­gern­den Ver­mö­gen des Schuld­ner kann es sich z.B. um Grund­stü­cke, Ei­gen­tums­woh­nun­gen oder Erb­bau­rech­te usw. han­deln.
Bei Ver­stei­ge­run­gen von Im­mo­bi­li­en ist das Amts­ge­richt zu­stän­dig, in des­sen Zu­stän­dig­keits­be­reich die je­wei­li­ge Im­mo­bi­lie liegt. Der An­trag an das je­wei­li­ge Amts­ge­richt muss durch den Gläu­bi­ger er­fol­gen. Nach Prü­fung des An­tra­ges durch den Rechts­pfle­ger, er­geht durch das Amts­ge­richt ein Be­schluss, der so­wohl dem Schuld­ner, als auch dem Gläu­bi­ger zu­ge­stellt wer­den muss.
Nach An­ord­nung der Zwangs­ver­stei­ge­rung durch das Voll­stre­ckungs­ge­richt wird durch den Rechts­pfle­ger ein sog. Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­merk ins Grund­buch ein­ge­tra­gen, wie z.B. “eine Zwangs­ver­stei­ge­rung ist an­ge­ord­net”.
Mit der Ein­tra­gung ist für je­den, der Ein­sicht ins Grund­buch nimmt, weil er z.B. das Grund­stück kau­fen will, deut­lich, dass das Grund­stück ver­stei­gert wird.
Der Gläu­bi­ger soll, im Ge­gen­satz zur Zwangs­ver­stei­ge­rung, aus den lau­fen­den Er­trä­gen und nicht aus dem Er­lös ei­nes Grund­stücks be­frie­digt wer­den. Das Voll­stre­ckungs­ge­richt setzt ei­nen Zwangs­ver­wal­ter ein, der die Mie­ten / Pach­ten ein­zieht und sie nach Ab­zug der Ver­fah­rens­kos­ten an den Gläu­bi­ger ab­führt.