Source: http://mieter-verbraucherschutz.berlin/2018/02/page/3/
Timestamp: 2020-02-22 13:37:03
Document Index: 120974642

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 286', '§ 286', 'BGH', '§ 287', 'BGH', 'BGH', '§ 287', '§ 287', '§ 287', '§ 558', '§ 287', '§ 287', '§ 287', 'BGH', '§ 287', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 366', '§ 366', 'BGH', '§ 195', '§ 366', '§ 366', '§ 366', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 267', '§ 366', '§ 543', '§ 573', '§ 22', '§ 366']

Archives for Februar 2018 | AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. - Page 3
Berliner Morgenpost am 16.02.2018: Mieten in Berlin – Elf bis zwölf Euro kostet jetzt der Quadratmeter in Berlin
Wer in Berlin eine neue Wohnung sucht, muss sich nunmehr auf zehn Euro kalt je Quadratmeter einstellen. In den begehrten Innenstadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (11,23 Euro), Mitte (11,83 Euro) und Friedrichshain-Kreuzberg (11,91 Euro) müssen sich Wohnungssuchende sogar auf Mietforderungen zwischen elf und zwölf Euro einstellen, wie aus dem Immobilienmarktbericht der Bank Berlin Hyp und des Maklerhauses CBRE hervorgeht. Und ein Ende des Preisanstiegs ist nicht in Sicht, sind sich Experten aus der Immobilienbranche einig.
https://www.morgenpost.de/berlin/article213453795/Elf-bis-zwoelf-Euro-pro-Quadratmeter-in-Berlin.html
Berliner Morgenpost am 15.02.2018: Wohnmarktreport 2018 – Kein Ende in Sicht: Mieten in Berlin steigen immer weiter
https://www.morgenpost.de/berlin/article213450001/Kein-Ende-in-Sicht-Mieten-in-Berlin-steigen-immer-weiter.html
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete an Hand des Berliner Mietspiegels 2017 unter Vornahme eines Abschlags zu ermitteln, wenn dieser erst im Verlaufe des Rechtsstreits veröffentlicht wurde?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 74/17, Urteil vom 14.02.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vorliegend nicht an Hand des Berliner Mietspiegels 2015, sondern an Hand des erst im Verlaufe des Rechtsstreits veröffentlichten Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Denn dieser liefert bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens als der Mietspiegel 2015. Erhebungsstichtag für die statistische Ermittlung der Miethöhe ist beim Mietspiegel 2017 der 1. September 2016 und damit genau der Tag, zu dem die Mieterhöhung begehrt wird, während Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 2015 der 1. September 2014 war.
Zwar beurteilt sich die materielle Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an Hand der Höhe der ortsüblichen Miete im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH – VIII ZR 346/10-, Urt. v. 29.02.2012, GE 2012, 281 ff. m. V. a. BayObLGZ 1992, 314 ff.). Dem Mieter sei es nicht zuzumuten, eine Prognose über die Entwicklung des stets fluktuierenden Mietpreises bis zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Mieterhöhung zu treffen, und der Vermieter habe umgekehrt keinen Anspruch auf Berücksichtigung etwaiger Mietsteigerungen im Zeitraum nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
Daran ist nach Auffassung der Kammer festzuhalten. Der Umstand, dass der Mietspiegel 2017 für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens wegen des nach diesem Zeitpunkt liegenden Stichtags noch keine Gültigkeit beansprucht, spricht aber nicht grundsätzlich dagegen, der Überzeugungsbildung gemäß § 286 ZPO diesen und dessen Indizwirkung als gegenüber dem Mietspiegel 2015 bessere Erkenntnisquelle zu Grunde zu legen. Der Bundesgerichtshof hat nämlich zwischenzeitlich entschieden, dass die ortsübliche Miete im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 286 ZPO an Hand einer Interpolation zwischen den Werten zweier Mietspiegel ermittelt werden kann, deren Stichtage vor und nach dem relevanten Datum liegen. Er hat in dieser Entscheidung gleichzeitig noch einmal ausdrücklich bestätigt, dass die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels eine Heranziehung weiterer Beweismittel überflüssig machen kann (vgl. BGH – VIII ZR 295/15 -, Urt. v. 15.03.2017, GE 2017, 472 ff., Rn. 26) und dass es dem Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Miete erlaubt sein kann, die konkrete Höhe der ortsüblichen Miete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen, statt das von einer Partei angebotene Sachverständigengutachten einzuholen (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 29). Dabei hat der BGH maßgeblich auf die Höhe des zwischen den Parteien streitigen Anspruchs abgestellt und die Auffassung des Berufungsgerichts bestätigt, dass die Beauftragung eines Sachverständigen unverhältnismäßig erscheine.
Für das Ergebnis einer solchen Interpolation ist es unerheblich, ob das Gericht einen Zuschlag zu den Werten des älteren Mietspiegels ermittelt oder einen Abschlag von den Werten des jüngeren Mietspiegels. Die Kammer hält es für sachgerecht, einen Abschlag von den Werten des jüngeren Mietspiegels anzusetzen, der mit rund 1/12 (~ 2 Monate / 24 Monate) der Differenz zwischen den oberen Spannenwerten der Felder „L 2″ beider Mietspiegel jedenfalls weniger als 1 % (1 /12 x [9,20 Euro/m² ./. 8,10 Euro/m²] / 9,20 Euro/m²) der ortsüblichen Miete ausmacht und im Rahmen der bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete hinzunehmenden Fehlertoleranz vernachlässigt werden kann.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 22. Februar 2018 von amv.
DER TAGESSPIEGEL am 15.02.2018: Wohnen in Berlin – Die große Preistreiberei
Wohnen wird immer teurer. „Anhaltendes Markt- und Politikversagen“, diagnostiziert der Mieterverein.
http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnen-in-berlin-die-grosse-preistreiberei/20968762.html
Dieser Beitrag wurde unter Verschiedenes abgelegt am 21. Februar 2018 von amv.
Berliner Morgenpost am 15.02.2018: Wohnungsmarkt – Die Mieten in Berlin sind jetzt so teuer wie in Düsseldorf
Die Miet- und Kaufpreise in Berlin schnellen ungebrochen in die Höhe. Tendenz weiter steigend.
https://www.morgenpost.de/berlin/article213449177/Studie-Berliner-Angebotsmieten-ueberschreiten-zehn-Euro.html
Berliner Morgenpost am 15.02.2018: Wohnmarktreport 2018
Für den Wohnmarktreport 2018 haben die Berlin Hyp AG und der Immobiliendienstleister CBRE mehr als 85.000 Mietwohnungsangebote für alle Berliner Postleitzahlgebiete ausgewertet. Das Ergebnis: Die Angebotsmieten stiegen 2017 um knapp neun Prozent auf 9,79 Euro pro Quadratmeter, die Kaufpreise gar um 12,6 Prozent auf 3706 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig wurde durch den starken Zuzug das Angebot geringer, heißt es in der Studie.
Ist das Gericht befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln?
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Entgegen der Ansicht der Klägerin ist das Gericht befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Die Kammer hat bereits im Hinblick auf den Berliner Mietspiegel 2015 mit Entscheidung vom 09.08.2016 – 18 S 111/15 – (vgl. Grundeigentum 2016, 1152 f.) im Einzelnen ausführlich und insbesondere auch unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ausgeführt, dass das Gericht befugt ist, die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels durch Schätzung zu ermitteln und nicht gezwungen ist, das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. In diesem Zusammenhang hat sie insbesondere darauf verwiesen, dass es bei der Entscheidung, ob das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen ist, gar nicht um die Vermeidung einer Schätzung geht, sondern um die Frage, auf welcher Grundlage zu schätzen ist. Die Verwendung von Mietspiegeln im gerichtlichen Erkenntnisverfahren widerstreite nicht dem Willen des Gesetzgebers, sondern liege vielmehr in dessen Interesse und zudem auch im Interesse beider Parteien, die Kosten des Rechtsstreits möglichst gering zu halten.
Diese Erwägungen gelten gleichermaßen für den Mietspiegel 2017.
Einwände gegen die Sachkunde oder die Unvoreingenommenheit der Verfasser des Berliner Mietspiegels 2013 hat die Klägerin nicht erhoben. Ihr Einwand, der Mietspiegel beruhe auf unzureichendem Datenmaterial, erschüttert die Indizwirkung des Mietspiegels nicht. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2013, wie die Klägerin meint, nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein sollte, entfiele nicht schon deshalb die Möglichkeit, ihn als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen, denn diese Frage ist von der Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB zu unterscheiden (LG Berlin, a. a. O., m. w. N.). Andernfalls bliebe das Beweismaß des § 287 ZPO unberücksichtigt. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO sind die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts dahingehend reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreicht (BeckOK ZPO Vorwerk/Wolf, 18. Edition 2015, § 287 Rn. 17 m. w. N.; LG Berlin, a. a. O. ). Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise nicht vollständig mit den Tatsachen übereinstimmt, ist der gesetzlichen Möglichkeit der Schätzung immanent und grundsätzlich hinzunehmen (BGH, Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rn. 2).“
Die Klägerin trägt vor (vgl. Bl. 89 f., 29 ff. d. A.), die Primärdatenerhebung sei nicht auf Basis gesicherter statistischer Methoden erfolgt, weil diese nicht auf einer ausreichend großen Datenmenge beruhten und es sich bei dieser nicht um das Ergebnis einer Zufallsstichprobe handele. Letzteres ergäbe sich auch daraus, dass bei deren Erhebung große Vermieter überrepräsentiert seien, bei welchen wiederum unverhältnismäßig viele Mietwerte von den sechs städtischen Wohnungsgesellschaften herrührten und dass bei der Mieterbefragung ebensowenig ein repräsentatives Abbild gewährleistet gewesen sei. Bei der Datenerhebung sei der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete unter anderem deshalb verkannt worden, weil die im Eigentum von Genossenschaften stehenden Wohnungen, die zu marktfremden Konditionen an ihre Mitglieder überlassen würden, mit in die Auswertung eingeflossen seien und den Zuschlägen für Sondermerkmale entgegen der eigenen Prämisse nur bedingt Einfluss auf deren Ermittlung eingeräumt werde.
Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass einem einfachen Mietspiegel nicht notwendig Primärdaten zu Grunde liegen müssen, sondern vielmehr Daten aus vorhandenen Quellen wie Wohngeldstatistiken, der Gebäude- und Wohnungszählung oder der Sammlung des Gutachterausschusses zu Grunde gelegt werden können (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel, 2. Aufl., 2013, Rn. 352 ff). Der Bundesgerichtshof hat sogar schon einem zwischen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter ausgehandelten Mietspiegel Indizwirkung beigemessen (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 358 f. m. V. a. BGH WuM 2010, 505). Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss deshalb nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 351).
Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zu Grunde liegende Primärdatenerhebung wahrt einen deutlich höheren Qualitätsstandard und genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung. Die Grundgesamtheit der im Mietspiegel 2017 betrachteten Wohnungen wurde auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ermittelt und mit insgesamt 1.382.600 Wohnungen angesetzt (vgl. F+B, Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2017, Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel 2017, S. 10; im Folgenden nur: „Methodenbericht“). Der Berliner Mietspiegel 2017 stellt im Gegensatz zum Berliner Mietspiegel 2015 keine Fortschreibung einer früheren Stichprobenerhebung dar, sondern eine Neuerhebung auf Basis einer neuen disproportionalen Zufallsstichprobe. Während in den Vorgängermietspiegeln bei der Stichprobenkonstruktion lediglich eine Differenzierung nach der Wohnlage vorgenommen werden konnte, erfolgte für die Stichprobenziehung nunmehr eine Differenzierung nach Wohnlage und Baualtersklasse. Durch dieses Verfahren wird sichergestellt, dass bei der Mietspiegelerhebung auch für gering belegte Mietspiegelfelder eine ausreichende Befragungsmenge zur Verfügung steht und später auch signifikante Aussagen für Randbereiche möglich sind (vgl. Methodenbericht, S. 4 und S. 12-17) und keine signifikanten Verzerrungen in der Vermieterstruktur zwischen Mieter- und Vermieterbefragung entstehen (s. Methodenbericht, Tabelle 4 Vermieterstruktur nach Mieter- und Vermieterstichprobe, S. 17). Auf Basis einer Bruttostichprobe von rund 140.000 Wohnungen konnten für rund 13.190 Wohnungen mietspiegelrelevante Daten gewonnen werden (vgl. Methodenbericht, S. 22, 26, 28). Auf diesem Weg konnten dem vorliegend relevanten Mietspiegelfeld L 2 ein Vielfaches der mindestens zu fordernden 30 Wohnungen (vgl. dazu Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 381) zu Grunde gelegt werden (vgl. Methodenbericht, Tabelle 11 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel 2017, S. 32). Für die Gesamtgröße der für eine Repräsentativität erforderlichen Bruttostichprobe existieren demgegenüber keine verbindlichen Vorgaben, auch wenn Stichprobengrößen von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes vorgeschlagen werden (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 377, S. 172). Entsprechendes gilt für die Quote zwischen Brutto- und Nettostichprobe; die früher geforderten Werte von 60 % bis 70 % sind in der Praxis nicht ansatzweise erreichbar (vgl. Börstinghaus/Clar, a. a. O., Rn. 377, S. 171). Die vermieterseitig erhobenen und in den Mietspiegel eingeflossenen Daten stammen zu rund 60 % von privaten Einzelvermietern oder privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen sowie zu rund 40 % von seitens der Klägerin als „Teilmarkt“ (vgl. Bl. 33 d. A.) klassifizierten städtischen Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften (vgl. Methodenbericht, Tabelle 9 Ergebnissichprobe nach Eigentümertypen, S. 27). Selbst wenn nach dem Vortrag der Klägerin rund 2/3 aller (vermieteten#) Wohnungen in privater Hand liegen sollen und bis etwa 36 % des Wohnungsbestandes durch landeseigene Unternehmen und Genossenschaften gehalten werden (vgl. Bl. 29 d. A.), liegt von diesen Quoten keine so erhebliche Abweichung vor, dass auf Basis des Mietspiegels keine Schätzung der ortsüblichen Miete mehr möglich wäre. Speziell für die vorliegend relevante Vergleichsgruppe aller Wohnungen in „guter Wohnlage“ ist ausweislich der bezeichneten Tabelle ohnehin festzustellen, dass lediglich 14,2 % der in die Ergebnisstichprobe eingeflossenen Daten von landeseigenen Unternehmen und Genossenschaften stammen, während private Eigentümer mit 82,5 % der Datensätze sogar überproportionalen Einfluss auf die Ergebnisstichprobe hatten. Es kann ausgehend von der Vorgabe des § 558 Abs. 2 BGB auch kein Zweifel daran bestehen, dass für eine repräsentative Datenerhebung nicht lediglich die Daten privater Vermieter berücksichtigt werden können, sondern auch die Wohnungen städtischer Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften, da es ansonsten an der Repräsentativität der Datenerhebung fehlen würde. Im Übrigen haben die an der Erstellung des Mietspiegels 2017 beteiligten Experten erkannt, dass die Gewichtung verschiedener Eigentümertypen innerhalb der Ergebnisstichprobe nicht den Anteilen der verschiedenen Eigentümergruppen am gesamten Berliner Mietmarkt entspricht; sie sind jedoch zu dem Schluss gelangt, dass dieser Umstand die Repräsentativität der Erhebung nicht in Frage stelle, „da die Verhaltensweisen hinsichtlich der Mietpreisgestaltung auch innerhalb dieser Gruppen sehr unterschiedlich sind“ (vgl. Methodenbericht, S. 27, 3. Absatz).
Auch die Rügen der Klägerin gegen die Methoden der Datenbereinigung greifen nicht durch. Die Ausreißerbereinigung über den Interquartilsabstand ist ein in der Statistik anerkanntes Verfahren (vgl. Methodenbericht, S. 29). Da insbesondere bei sehr homogenen Wohnungen (z. B. in Plattenbauten) mit der alleinigen Anwendung diese Methode zu viele Ausreißer ausgeschlossen würden, wurde der sogenannte Interquartilsabstand mit der Abstandsregel von 0,50 Euro/qm kombiniert (vgl. Methodenbericht, S. 29 f.). Die Klägerin bemängelt, dass dieser zusätzliche Abstandswert willkürlich gewählt sei und bei einer Verdoppelung dieses Intervalls eine relevant höhere Anzahl von Daten noch in die Spannenberechnung fallen würde mit der Folge, dass sie auf höher vereinbarte Mieten verweisen könne, als der Mietspiegel mit der Spanne überhaupt abbilde (vgl. Bl. 36 d. A.).
Dem ist entgegenzuhalten, dass dieser Einwand jedenfalls bezogen auf die hier interessierende Wohnung irrelevant ist, da für das Mietspiegelfeld L 2 keine Ausreißer festzustellen sind (vgl. Methodenbericht, Anhang B: Histogramme, S. 103). Eine zum Nachteil der Klägerin willkürliche Wohnlagenzuordnung ist für die vorliegende Wohnung ebenfalls nicht feststellbar, denn sie fällt in das Mietspiegelfeld L 2 „gute Wohnlage“. Schließlich trifft auch der Vorwurf der Klägerin nicht zu, die Wohnlage „gut“ sei mangels Differenzierung zwischen Innenstadt- und Außenbezirken so inhomogen, dass keine einheitliche Mietspiegelspanne ausgewiesen werden dürfe. Die Wohnlageeinteilung wurde durch die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten mit Hilfe statistischer Indikatoren überprüft (vgl. Methodenbericht, Punkt 11.2, S. 69), und es erscheint an Hand der zu Grunde gelegten Definitionen (vgl. Methodenbericht, Punkt 11.2.2, S. 71 ff.) auch in tatsächlicher Hinsicht nachvollziehbar, dass für Wohnungen in „guter Wohnlage“ in Zentren der Stadt vergleichbare Mieten bezahlt werden wir für solche in „guter Wohnlage“ in dezentralen Lagen.
Soweit die Klägerin auf eine Liste mit Berliner Wohnungen verweist, die zu Preisen oberhalb der im Berliner Mietspiegel 2015 ausgewiesenen Mietspiegelspanne vermietet sind, ist dies bereits deshalb überholt, da die ortsübliche Vergleichsmiete an Hand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln ist. Dieser weist eine deutlich höhere obere Spanne für das Feld L 2 von 6,65 Euro/qm bis 9,50 Euro/qm aus. Damit liegen von den mit der eingereichten Liste angeführten Wohnungen nur noch 20 Wohnungen oberhalb des Spannenoberwertes. Darüber hinaus handelt es sich unstreitig um Wohnungen aus dem eigenen Bestand der Klägerin. Dadurch wird das dem Mietspiegel 2017 zugrundeliegende Datenmaterial nicht unrichtig oder unzureichend, da die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten auf Zufallsstichproben beruhen, um die Mietentwicklung möglichst adäquat wiederzuspiegeln. Würden allein oder zu einem relevanten Teil nur die Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin berücksichtigen, wäre die Datenerhebung nicht mehr repräsentativ für den Wohnungsbestand der gesamten Stadt Berlin.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete für die vorliegende Wohnung im Wege der Schätzung kann das Gericht auf die „Orientierungshilfe“ zur Spanneneinordnung zurückgreifen, die ebenfalls von der Expertise der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Fachleute getragen ist. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung beruht bereits nach eigenem Vortrag der Klägerin nicht nur auf einem angewandten Expertenwissen, sondern auch auf der Datenerhebung (vgl. Bl. 37 f. d. A.). Soweit die Klägerin mit den in der Replik angeführten Beispielsfällen (Bl. 39 f. d. A.) die Untauglichkeit der Orientierungshilfe darzustellen sucht, treffen diese auf den Berliner Mietspiegel 2017 teils nicht zu und sind bezogen auf die vorliegende Wohnung sämtlich irrelevant. Die von der Klägerin in der Berufung nochmals hervorgehobenen Beispielsfälle 2 und 4 (vgl. Bl. 92 d. A.) gehen noch von der Existenz von Sondermerkmalen bei Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 aus. Im Berliner Mietspiegel 2017 wurde hierauf verzichtet und die ehemaligen Sondermerkmale in ihren Bestandteilen in die Orientierungshilfe integriert (vgl. Methodenbericht, Punkt 6.10, S. 38). Schließlich steht der Anwendung der Orientierungshilfe auch nicht die Behauptung der Klägerin entgegen, die auf die Energieeffizienz bezogenen Merkmale seien politisch diktiert und fänden sich in den Merkmalen nicht wieder (vgl. Bl. 38 d. A.). Merkmale der Energieeffizienz tragen die Parteien ebensowenig vor wie zusätzliche mietpreisbildende Eigenschaften der Wohnung, die nach der Orientierungshilfe nicht berücksichtigt werden können.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die von der Klägerin erhobene Kritik an der Datenerhebung und der Datenauswertung des Berliner Mietspiegels 2017 die fachliche Einschätzung der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Experten und Interessenvertreter, dieser bilde für Berlin die ortsübliche Miete im Sinne des § 558Abs. 2 BGB zutreffend ab, nicht zu widerlegen und die Indizwirkung des Mietspiegels 2017 damit nicht zu erschüttern vermag.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 21. Februar 2018 von amv.
Berliner Morgenpost am 15.02.2018: Vereinbaruung – Senat und Bezirke wollen schneller Wohnungen in Berlin bauen
194.000 werden bis 2030 in Berlin benötigt – ein ambitioniertes Ziel. Um dies zu schaffen, wollen Senat und Bezirke enger kooperieren.
Der Berliner Senat und die zwölf Bezirke wollen beim Wohnungsbau künftig enger zusammenwirken. Wohnsenatorin Katrin Lompscher (Linke) und mehrere Bezirksbürgermeister unterzeichneten am Donnerstag entsprechende Vereinbarungen, wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mitteilte. Ziel der „Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018-2021“ ist es, Bauvorhaben zu beschleunigen. Die Bezirke verpflichten sich unter anderem, innerhalb bestimmter Fristen Planungs- und Baurecht für neue Projekte zu schaffen und die Bürger dabei einzubeziehen. Zudem soll es feste Angebote der Bau- und Mieterberatung geben.
https://www.morgenpost.de/berlin/article213448417/Senat-und-Bezirke-wollen-schneller-Wohnungen-in-Berlin-bauen.html
Dieser Beitrag wurde unter Wohnungspolitik abgelegt am 20. Februar 2018 von amv.
DER TAGESSPIEGEL am 15.02.2018: Wohnungsbau in Berlin – Der Senat hat es beim Bauen plötzlich eilig
Eine Zielvereinbarung mit den Bezirken soll die Planungszeit von Wohnungsneubauten in Berlin verkürzen.
Senat und Bezirke wollen schneller bauen. Knapp 77.000 Wohnungen fehlen, bis 2039 werden in der wachsenden Stadt geschätzt weitere 200.000 benötigt. Der Senat will mit den Bezirken Zielvereinbarungen beschließen, wie hoch der Neubau in einer Legislaturperiode sein kann. 18 bis 20 Monate nach Beschluss soll Planungs- und Baurecht für Projekte geschaffen werden.
http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsbau-in-berlin-der-senat-hat-es-beim-bauen-ploetzlich-eilig/20963596.html
Ist im Falle der Zahlung laufender Mieten durch das Jobcenter maßgeblich auf das für den Empfänger der Zahlung erkennbare Interesse dieses „Dritten” abzustellen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 240/17, Beschluss vom 08.01.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen, weil es die von der Klägerin als Kündigungsgrund angeführte fortdauernd unpünktliche Mietzahlung nicht feststellen konnte. Zwar habe die Klägerin mit Schreiben vom 04.11.2016 eine Abmahnung ausgesprochen und sich zur Begründung auf die rückständige „Miete November 2016” berufen, sowie auf frühere Mieten, die in der Zeit seit März 2016 fällig geworden und verspätet gezahlt worden seien. Die Klägerin habe aber die ab Oktober 2016 jeweils gegen Ende eines jeden Monats bei ihr eingegangenen Mieten vom Jobcenter wegen einer damit stillschweigend verbundenen Tilgungsbestimmung nicht auf die jeweils älteste Schuld verrechnen dürfen, und also auch nicht die jeweils zu Beginn des Folgemonats fällige werdende Schuld als offen ansehen dürfen. Die am 28.10.2016 eingegangene Zahlung habe nicht die Miete für Oktober 2016 getilgt, sondern für November. Entsprechend hätten Zahlungseingänge am 24.11., am 22.12., am 24.01.(2017), sowie am 21.02. jeweils vorfristig die Mietzinsforderung für den jeweils folgenden Monat getilgt, so dass eine fortgesetzt verspätete Zahlung nicht vorliege.
a) Die Berufungsbegründung führt aus, entgegen der Einschätzung des Amtsgericht habe die Klägerin auch früher (namentlich im Jahr 2015) keine „Tilgungsbestimmungen des Schuldners akzeptiert”. Richtig sei allein, dass die Zahlungen des Jobcenters auch 2015 bereits ohne Tilgungsbestimmung zum Monatsende eingegangen seien; die Klägerin habe diese Zahlungen auf die Mieten des folgenden Monats allein deshalb verrechnet, weil andere Forderungen jeweils nicht offen gewesen seien.
Unter Anführung der Fundstelle eines Standardkommentars (Palandt; Rz. 7 zu § 366BGB) meint die Klägerin im Übrigen, für den Schuldner laufender Zahlungspflichten (wie zum Beispiel Miete) könne nicht ohne weiteres angenommen werden, dass mit einer Zahlung eine „künftig fällig werdende Miete” bezahlt werden solle. Es gelte stattdessen § 366 BGB; in der Abfolge der Kriterien des Abs. 2 werde die älteste Mietzinsforderung zuerst getilgt, weil diese zuerst verjähre und also dem Gläubiger geringere Sicherheit biete.
b) Diesem Vorbringen ist zunächst in tatsächlicher Hinsicht die unstreitige Verrechnung eingehender Zahlungen im Jahr 2015 entgegen zu halten, wie sie sich aus der von der Klägerin selbst eingereichten und inhaltlich unstreitig gebliebenen Buchungsliste (Anl. K 5) ergibt. Die Liste bildet durchgehend die jeweils vom Jobcenter geleisteten Zahlungseingänge im Zeitraum 01.01.2015 bis 01.02.2017 ab. Sie zeigt, dass zwar (wie von der Klägerin angeführt) zunächst die am Monatsende (nämlich in 2015 etwa am 30.01., 27.02., 31.03. etc.) gutgeschriebenen Beträge als Mietzinszahlung für den jeweiligen Folgemonat aufgefasst worden sind, als tatsächlich keine anderen offenen Positionen vorlagen. Die Klägerin hielt an dieser Handhabung aber auch dann fest, als andere offene Posten gebucht waren. So wurde am 10.07.2015 eine Forderung „HK 2013/2014” in Höhe von 579,14 € ins Soll gestellt, woraus sich zugleich ein negativer Saldo des Mietkontos ergab. Dies änderte aber nichts daran, dass seitens der Klägerin die zuvor am 30.06. eingegangene Zahlung als Miete für Juli 2015 und die danach am 31.07.2015 eingegangene Zahlung als Miete für August 2015 aufgefasst und verbucht wurde.
Auch das angeführte Zitat aus der Kommentarliteratur rechtfertigt die von der Berufungsklägerin gezogenen Schlüsse nicht. Die fragliche Passage befasst sich überhaupt nicht mit der Frage, ob und unter welchen Umständen es anzunehmen sein kann, dass eine eingehende Zahlung als für eine „künftig fällig werdende Miete” zu behandeln ist. Dort heißt es stattdessen lediglich, es könne bei laufenden Zahlungspflichten (Gehalt, Miete, Unterhalt) nicht ohne weiteres angenommen werden, der Schuldner wolle „die zuletzt fällig gewordene Rate bezahlen…” (Palandt a.a.O. unter Hinweis auf Rspr. des BGH und des OLG Düsseldorf). Um den damit angesprochenen „Tilgungskonflikt” zwischen mehreren in der Vergangenheit fällig gewordenen Forderungen geht es vorliegend aber nicht.
Auch die Einschätzung, dass die „ältere” Miete für Oktober 2016 früher verjähre und also der Klägerin geringere Sicherheit biete als die Miete für November 2016, dürfte bei Geltung der §§ 195, 199 BGB so nicht zutreffen. Käme § 366 Abs. 2 BGB zur Anwendung, könnte die Verrechnung des Zahlungseingangs vom 28.10.2016 auf die Oktobermiete allerdings stattdessen wohl darauf gestützt werden, dass bei Eingang der Zahlung die Oktobermiete „fällig” war (i.S.d. § 366 Abs. 2, 1. Alt. BGB), die Novembermiete dagegen (noch) nicht.
(2) Im Rahmen der damit ggf. gebotenen Auslegung müssen zwar unerkennbare „innere Wünsche” des Zahlenden außer Betracht bleiben, da gemäß den allgemeinen Regeln über Rechtsgeschäfte (nur) die für den objektiven Empfänger erkennbare Sicht Berücksichtigung verlangt. Innerhalb der für den Empfänger erkennbaren Umstände kommt dann aber dem Interesse des Leistenden die entscheidende Bedeutung zu.
Die Befugnis zur Tilgungsbestimmung stellt anerkanntermaßen eine Vergünstigung für den Schuldner dar, der sich freiwillig zur Leistung entschließt (auf Einschränkungen, die berechtigt sein können, wenn Zahlungen im Rahmen der Zwangsvollstreckung oder der Verwertung von Sicherheiten beim Gläubiger eingehen, kommt es vorliegend nicht an). Die dem Schuldner gesetzlich zugestandene Vergünstigung zieht nach Maßgabe des § 366 Abs. 1 BGB die praktische Konsequenz daraus, dass die Zahlung (freiwillig) vom Schuldner ausgeht, weshalb das Recht zur Bestimmung der Tilgungswirkung auch unter Gerechtigkeitsgesichtspunkten angemessen erscheint (vgl. BGH NJW 2015, 162 ff). Gerade auch bei der Ermittlung einer (nur) konkludent vorliegenden Tilgungsbestimmung soll sich diese im Rahmen der „…Umstände des Einzelfalles insbesondere aus der Interessenlage…” ergeben (BGH NJW-RR 1995, 1257 unter weiterem Hinweis auf BGH, NJW-RR 1991, 562 (565); NJW-RR 1991, 169 = WM 1991, 195 (196)).
(3) Sind Dritte (§ 267 BGB) an dem Vorgang der Zahlung und der Schuldtilgung beteiligt, so kommt dem Dritten auch das Bestimmungsrecht zu (MünchKomm/Fetzer; Rz. 5, 8 zu § 366 BGB). Im Falle der Zahlung laufender Mieten durch Sozialbehörden, vorliegend durch das für die Beklagte tätig werdende Jobcenter, ist maßgeblich auf das für den Empfänger der Zahlung erkennbare Interesse dieses „Dritten” abzustellen. Dieses Interesse kann von Fall zu Fall anders gelagert sein.
Der für den Mieter drohende Verlust der Wohnung kann sich z.B. daraus ergeben, dass in der kurzen Abfolge zweier aufeinander folgender Monate ein erheblicher Rückstand entstanden ist (§ 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB). Ein Zahlungseingang am Ende des zweiten Monats mag dann von dem vordringlichen Interesse des Leistenden getragen sein, die zu Beginn eben dieses Monats fällig gewordene „zweite” Miete zu tilgen, um so zunächst den Kündigungsgrund des Verzugs mit „zwei aufeinander folgenden Mieten” schnellstmöglich zu beenden. Wenn dabei die kurz darauf fällig werdende Miete für den Folgemonat offen bleibt, mag diese Konsequenz für den Bestand des Vertragsverhältnisses gerade weniger bedrohlich sein.
Ein ganz anderes Interesse des Leistenden kann sich ergeben, wenn im Saldo insgesamt eine Monatsmiete unbezahlt geblieben ist, nach diesem Rückstand aber dieselbe vorfristige Zahlung für alle kommenden Mieten wieder aufgenommen wird, wie sie auch bis zum Ausbleiben der einen Monatsmiete vorgelegen hatte. Beginnt in dieser Konstellation der Vermieter damit, die Zahlungen am Monatsende als (jeweils mehrere Wochen verspätete) Zahlung auf den noch laufenden Monat zu verrechnen, so ist der Mieter dadurch dem Vorwurf ausgesetzt, nunmehr „alle Mieten” nur noch „fortgesetzt” mit mehrwöchiger Verspätung gezahlt zu haben. Dies kann nach Maßgabe des § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB dazu führen, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses durch eine Kündigung unmittelbar bedroht ist.
Ein vergleichbares Risiko ergäbe sich demgegenüber (und zwar bei völlig identischem Zahlungsverhalten) nicht, wenn die „eine” unbezahlt gebliebene Miete dauerhaft als offene Forderung behandelt (und ggf. beigetrieben) würde, während alle späteren an den Monatsenden eingehenden Zahlungen wieder als rechtzeitige und beanstandungsfreie (vorfristige) Zahlungen auf die weiter fällig werdenden Mieten aufgefasst werden. Aus dieser Sicht (und Verbuchung) der insgesamt geleisteten Zahlungen ergäbe sich zunächst kein Kündigungsgrund im laufenden Mietverhältnis.
Die letztlich sich bis zur streitgegenständlichen Kündigung auswachsende „Lücke” in den Mietzahlungen entstand, nachdem durch einen Zahlungseingang in Höhe zweier Mieten (999,20 €) die Forderungen der Klägerin für August und September 2016 ausgeglichen waren. Diesem Geldeingang folgte dann die hier entscheidungserhebliche Zahlung weiterer 499,60 € am 28.10.2016. Die Klägerin möchte diese Zahlung auf ihre „älteste Forderung“ (nämlich Oktober 2016) verrechnen, womit sie genau den soeben beschriebenen Effekt herbeiführen würde, auf den sie auch ihr Kündigungsbegehren stützt: Alle ab Oktober 2016 vom Jobcenter gezahlten Mieten hätten (nach jeweils mehrwöchigem Verzug) verspätet die Miete für den soeben ablaufenden jeweiligen Monat ausgeglichen.
Die so konstruierte „fortgesetzt verspätete Zahlung” würde schon das für alle Beteiligten erkennbare Interesse auf Seiten des Mieters missachten. Erst recht gilt dies für das Interesse des Jobcenters bei dessen Zahlungen.
Schon in Fällen, in denen der Mieter selbst interpretationsbedürftige Zahlungen leistet, ist es mit Recht als erkennbares und maßgebliches Interesse angesehen worden, dass der Mieter es vor allen Dingen vermeiden möchte, sich wegen Nichtzahlung laufender Mieten der Gefahr einer Kündigung auszusetzen (LG Berlin vom 25.05.2000 (67 S 515/99), GE 2000, 1256). Dieser Entscheidung ist darin zu folgen, dass im Falle solcher Zahlungen davon ausgegangen werden muss, der Leistende bestimme – sei es auch stillschweigend -, dass er zuerst den laufenden Mietzins zahlen und nur etwaige überschießende Beträge auf „älteste Rückstände” verrechnet wissen will. Das Interesse des Mieters, mit seinen Zahlungen in weitmöglichstem Maße den Erhalt der eigenen Wohnung zu sichern, bzw. diesbezügliche Risiken einer Eskalation im Vertragsverhältnis möglichst gering zu halten, liegt für beide Seiten auf der Hand. Auf die Frage, ob die Vermieterseite dieses Interesse teilt oder ihm gar „freiwillig” entsprechen möchte, kommt es für die gesetzliche Vergünstigung einer Tilgungsbestimmung von Seiten des Leistenden nicht an.
Dies gilt sogar in gesteigertem Maße dann, wenn die Mieten auf der Grundlage eines sozialrechtlichen Leistungsanspruchs des Mieters von einer zuständigen und leistungsverpflichteten Behörde – hier dem Jobcenter – getragen werden. In dieser Konstellation steht das Interesse am Erhalt der Wohnung als Ziel der Mietzahlungen besonders deutlich im Vordergrund. Die Leistungen der Ämter sollen bekanntermaßen nicht „allgemein geordnete” rechtliche Verhältnisse auch für bereits vergangene Zeiträume herbeiführen. Die Sozialbehörden wollen stattdessen strukturell die Deckung des aktuellen laufenden Bedarfs des Berechtigten sichern. Mit den an ihn fließenden Barzahlungen sollen seine allgemeinen Lebenshaltungskosten der Gegenwart bestritten werden; die Leistungen zur Finanzierung der Unterkunft dienen daneben zweckgebunden der entsprechenden Deckung des gegenwärtigen Wohnbedarfs. Was den Wohnraum des Bezugsberechtigten sichert, entspricht dem dringendsten Anliegen der behördlichen Zahlungen und spiegelt damit deren wichtigstes Interesse.
Besonders deutlich wird diese Interessenlage, wo das Gesetz es der Sozialbehörde ausnahmsweise gestattet, sich auch bei den wirtschaftlichen Folgen bereits vergangener Zeiträume zu engagieren. Im Bereich der Leistungen für Unterkunft ist in § 22 Abs. 8 Satz 1 SGB II geregelt, dass „…auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft…” gerechtfertigt ist. Die dazu ergangene Rechtsprechung hat formuliert, dass „die Übernahme von Mietschulden zur Abwendung einer drohenden Wohnungslosigkeit nicht gerechtfertigt (ist), wenn dadurch der Erhalt der Mietwohnung nicht langfristig gesichert werden kann…” (so LSG Sachsen-Anhalt vom 16.09.2010 (AZ.: L 5 AS 288/10 B ER).
Lassen sich also mehrere Interpretation für einen Eingang öffentlicher Geldmittel auf einem Mieterkonto annehmen (nämlich eine mit „eskalierender” und eine andere mit „schonender” Wirkung im Mietverhältnis), so entspricht es dem offenkundigen Interesse und dem gesetzlichen Auftrag der leistenden Behörde, die Tilgungswirkung mit den für den Mieter schonenden Folgen auszulösen. Dies hat die Vermieterseite als maßgebliche Tilgungsbestimmung i.S.d. § 366 Abs. 1 BGB zu beachten, und zwar auch dann, wenn nach dem gesamten Zahlungsverhalten der Behörde die Annahme eine Versehens oder Irrtums nahe liegt. Selbst wenn also der Zahlung die (sachlich unzutreffende) Annahme zugrunde läge, der gezahlte Betrag genüge zur Tilgung aller auszugleichenden Mietzinsansprüche des Vermieters, würde der dann maßgebliche mutmaßliche Wille der Behörde, den sie bei fehlerfreier Reaktion auf die tatsächlich vorliegenden Umstände gebildet hätte, auf dasselbe Ergebnis gerichtet sein. Die Sozialbehörden begleichen Außenstände der Leistungsbezieher aus laufenden Mietverhältnissen stets mit dem Interesse, den gegenwärtigen und künftigen Wohnbedarf zu decken und zu sichern. Kann diesem Interesse im Rahmen der Verbuchung der Beträge entsprochen werden, so muss dies in Beachtung einer entsprechenden stillschweigenden Tilgungsbestimmung auch geschehen.
Das Amtsgericht hat deshalb zutreffend angenommen, dass die Zahlung vom 28.10.2016 die Miete November 2016 getilgt hat. Die Miete für Oktober 2016 blieb demgegenüber zunächst offen. Daran änderte sich auch durch die an allen folgenden Monatsenden eingehenden Mietzahlungen nichts, die sämtlich – jeweils rechtzeitig – die neu im Folgemonat fällig werdende Mietzinsforderung tilgten.“
Dieser Beitrag wurde unter Wissenswertes abgelegt am 20. Februar 2018 von amv.