Source: https://www.mietwohnungen-vermietung.com/uebersicht-wichtige-begriffe-rund-um-die-miete/
Timestamp: 2018-08-15 13:03:06
Document Index: 286629856

Matched Legal Cases: ['§ 2', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

1 Die verschiedenen Mietarten
1.1 Die Nebenkosten
1.2 Die Fälligkeit der Miete
Was ist die Kaltmiete? Wann bezahlt der Mieter eine Teilinklusivmiete? Und was ist mit der Warmmiete gemeint?
Die folgende Übersicht erklärt wichtige Begriffe rund um die Miete:
Dass der Mieter für eine Mietwohnung Miete zahlen muss, ist klar. Nun tauchen in Wohnungsinseraten und in Mietverträgen aber verschiedene Bezeichnungen für die Miete auf. So ist mal von der Kaltmiete, mal von einer Teilinklusivmiete und mal von der Warmmiete die Rede.
Für weitere Verunsicherung sorgen die Nebenkosten, die sich wiederum in die warmen und die kalten Betriebskosten gliedern. Um etwas Licht ins Dunkel zu bringen, erklären wir, was sich hinter diesen Begriffen verbirgt. Und wir informieren darüber, wann die Miete bezahlt sein muss.
Die verschiedenen Mietarten
Der Vermieter überlässt dem Mieter eine Mietwohnung und im Gegenzug bezahlt der Mieter dafür jeden Monat die Miete. Dabei setzt sich die monatliche Mietzahlung aus zwei Grundbestandteilen zusammen.
Der eine Baustein ist die Grundmiete, die für die Nutzung der Mietwohnung als solches fällig wird. Der andere Baustein sind die Nebenkosten, die durch die Nutzung und das Wohnen in der Wohnung entstehen. Je nachdem, ob und wie diese beiden Bestandteile der Miete miteinander verknüpft sind, werden drei verschiedene Begriffe verwendet:
Die Kaltmiete ist die Grundmiete. Sie beziffert den Betrag, den der Mieter für die reine Überlassung der Wohnung bezahlt. Mit der Kaltmiete ist somit nur abgedeckt, dass der Mieter die Wohnung bewohnt. Alle Nebenkosten, die anfallen, muss der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete bezahlen. Dazu leistet er meist monatliche Vorauszahlungen. Einmal pro Jahr werden die Nebenkosten dann abgerechnet und wenn die Vorauszahlungen nicht mit den entstandenen Nebenkosten übereinstimmen, bekommt der Mieter die Differenz erstattet oder muss eine Nachzahlung leisten.
Die Teilinklusivmiete enthält zum einen die Kaltmiete, also die Grundmiete für die Wohnung, und zum anderen einen Teil der Nebenkosten. Die restlichen Nebenkosten, bei denen es sich in aller Regel um verbrauchsabhängige Kosten für beispielsweise Wasser, Müll und Heizung handelt, bezahlt der Mieter zusätzlich.
Die Warmmiete umfasst die komplette Miete pro Monat. Sie enthält somit sowohl die Grundmiete als auch sämtliche Nebenkosten. Mit der Warmmiete ist alles abgedeckt, zusätzliche Zahlungen muss der Mieter nicht leisten.
Zur Grundmiete, die der Vermieter für die Überlassung der Wohnung in Rechnung stellt, kommen noch Nebenkosten dazu. Diese Nebenkosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen. Je nach Kostenart bezahlt der Mieter die Kosten dabei auf Basis seines Verbrauchs oder anteilig auf Grundlage der Wohnungsgröße.
Welche Nebenkosten der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf, ist in der Betriebskostenordnung geregelt. § 2 der Betriebskostenverordnung zählt dazu 17 verschiedene Kostenarten auf. Diese wiederum gliedern sich in 14 kalte und drei warme Betriebskostenarten auf. Zu den kalten Betriebskosten gehören demnach
die öffentlichen Lasten des Grundstücks (= Grundsteuer),
die Betriebskosten für einen Fahrstuhl,
die Kosten für die Müllbeseitigung und die Straßenreinigung,
die Kosten für die Gebäudereinigung und die Ungezieferbekämpfung,
die Kosten für die Gartenpflege,
die Kosten für die Beleuchtung,
die Kosten für die Schornsteinreinigung,
die Kosten für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung,
die Kosten für eine Gemeinschaftsantenne oder einen Kabelanschluss,
die Kosten für Einrichtungen zur Wäschepflege und
sonstige Betriebskosten im Sinne von § 1 der Betriebskostenverordnung, die keiner der genannten Kostenarten zuzuordnen sind.
Die warmen Betriebskosten wiederum umfassen die Kosten für die Heizung, das Warmwasser und alle Nebenkosten, die mit der Heizungsanlage und der Warmwasserbereitung zusammenhängen. Üblicherweise werden dem Mieter die warmen Betriebskosten über eine Heizkostenabrechnung in Rechnung gestellt.
Die Fälligkeit der Miete
Neben der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung gehört die regelmäßige und pünktliche Zahlung der Miete zu den Hauptpflichten des Mieters. Wann und wie die Miete bezahlt werden muss, ist üblicherweise in einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag geregelt. Und meist besagt diese Klausel, dass die Miete im Voraus, jeweils spätestens am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Als Werktage zahlen dabei die Tage von Montag bis Freitag. Der Samstag hingegen gilt nicht als Werktag. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) so entschieden (Az. VIII ZR 129/09).
Im Oktober 2016 hat der BGH außerdem noch eine weitere, wichtige Entscheidung getroffen (Az. VIII ZR 222/15). Demnach ist der Mieter durch eine Klausel im Mietvertrag, die den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters festlegt, unangemessen benachteiligt. Denn im Gesetz steht nur, dass der Mieter die Miete zahlen muss.
Dass die Miete am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters verbucht sein muss, ist hingegen gesetzlich nicht definiert. Und aus diesem Grund genügt es nach Ansicht des BGH, wenn der Mieter die Überweisung der Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats veranlasst hat. Der BGH führte weiter aus, dass das Risiko einer verzögerten Bearbeitung des Zahlungsauftrags durch die Bank nicht allein dem Mieter auferlegt werden könne.
Für den Mieter bedeutet das, dass er die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats an seinen Vermieter überweisen muss. Und sollte es zum Streit über eine verspätete Mietzahlung kommen, muss der Mieter beweisen, dass er die Überweisung der Miete tatsächlich vor oder am dritten Werktag des Monats getätigt hatte. Steht im Mietvertrag eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Mietzahlung am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde, dürfte diese Klausel nach der Entscheidung des BGH unwirksam sein.
Hat der Mieter aber noch einen alten Mietvertrag, den er vor dem 1. September 2001 abgeschlossen hatte, steht darin meist, dass die Miete am Monatsende bezahlt werden muss. So war seinerzeit nämlich die gesetzliche Regelung. Und für den alten Mietvertrag bleibt die Vorschrift und damit auch die Klausel im Mietvertrag gütig. Es sei denn, der Mieter und der Vermieter haben zwischenzeitlich etwas anderes vereinbart.
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