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Timestamp: 2018-01-18 09:51:57
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Grundstücksrecht - 7/9 - Münchner Immobilien Blog
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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/11 §§
Ausgestellt am 10. Mai 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
• Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
• Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf „Erneuerung“ des Grundbuchs
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Umschreibung seines Grundbuchblattes, damit eine gelöschte Arresthypothek nicht mehr aus dem Grundbuch ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Verfahren begehrte der Eigentümer die Neuanlegung des Grundbuchs, da nach Löschung der ursprünglich eingetragenen Arresthypothek diese noch ersichtlich war. Das Recht war für ein Bundesland, vertreten „durch den leitenden Oberstaatsanwalt…“ eingetragen worden, weswegen der Eigentümer nachträgliche Auswirkungen, insbesondere kreditschädigender Art befürchtete. Jedoch kann nicht ausschließlich zu dem Zweck umgeschrieben werden, dass eine frühere Eintragung nicht mehr ersichtlich ist, so das OLG Celle. Dies widerspräche dem Dokumentationscharakter des Grundbuchs.
Der Entscheidung ist zuzustimmen, da anderenfalls die im Allgemeininteresse stehende Aufgabe des Grundbuchs für den Rechtsverkehr nicht erfüllt wäre. Hierfür ist erforderlich, dass das Grundbuchblatt über gegenwärtige und vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft gibt. Ein Anspruch käme allenthalben in Betracht, wenn die Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden wäre, was hier –auch nach dem Vortrag des Eigentümers- nicht der Fall war.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. Januar 2013, 4 W 12/13 – www.rechtsprechung.niedersachsen.de
Gewerbliches Mietrecht: Umfassende Renovierungsregelung
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine „umfassende Renovierungsregelung“ vereinbart, so ist nach dem OLG Frankfurt a. M. der Mieter nicht nur zur Durchführung klassischer Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern auch dazu, die Mietsache in einen Zustand zu versetzen, der keine Verunreinigungen und Beschädigungen mehr aufweist. Im entschiedenen Fall wies der Werkstattboden bei Vertragsende noch Risse und Verunreinigungen auf. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter vor Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, auf seine Kosten eine „sach- und fachgerechte Komplettrenovierung“ vorzunehmen. Nach Ansicht der Frankfurter Richter fallen hierunter neben den klassischen Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Verunreinigungen und die Instandsetzung des Bodens durch Rissbeseitigung etc. Das Gericht sieht eine solche umfassende Renovierungsverpflichtung bei einem Gewerberaummietverhältnis auch als wirksam an, wenn sie durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurde, soweit sie sich auf den Mietgebrauch bzw. auf die Risikosphäre des Mieters bezieht.
Bei Gewerberäumen ist es nahezu die Regel, dem Mieter im Vertrag die Instandhaltung/ Instandsetzung der Mieträume aufzuerlegen, wobei sich die Maßnahmen nach dem BGH auf den Mietgebrauch bzw. die Risikosphäre des Mieters beziehen müssen. Das OLG Frankfurt sieht diese Erhaltungspflicht (bei Vertragsende) bereits in der vertraglichen Verpflichtung zur „sach- und fachgerechten Komplettrenovierung“. Ob dies den vom BGH aufgestellten Anforderungen an die Überbürdung von Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen standhält, ist fraglich. Inwieweit diese Regelung überhaupt den Grundsätzen einer wirksamen Renovierungsverpflichtung standhält, hat das Gericht nicht problematisiert.
Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21. Juni 2012, 2 U 46/12, BeckRS 2012, 20020
Bau- und Architektenrecht: Architekt muss zutreffend über Baukosten beraten!
Der umfassend beauftragte Architekt muss zutreffend über die voraussichtlichen Baukosten beraten. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er dem Bauherrn auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch kann ausscheiden, wenn der Bauherr nach Kostenschätzung umfangreiche Umgestaltungen der ursprünglichen Planung vornimmt und sich deswegen die Kostenschätzung als zu niedrig herausstellt, so der Bundesgerichtshof. Die Finanzierung hatte auf der Kostenschätzung des Architekten basiert und war letztlich nicht auskömmlich. Das Bauvorhaben musste aufgegeben werden. Der Bauherr wehrte sich dennoch vergeblich gegen die Honorarforderung des Architekten.
Ist die Kostenschätzung fehlerhaft, haftet der Architekt grundsätzlich für deswegen eingetretene Schäden. In der Praxis gelingt es häufig nicht, einen Zusammenhang zwischen fehlerhafter Kostenschätzung und Schaden nachzuweisen. Denn bei umfangreichen Änderungswünschen müssen deren Auswirkungen auf die Kostenschätzung dem Bauherrn bewusst sein. Der Ursachenzusammenhang ist dann unterbrochen. Und ist dies einmal anders, ist der Mehrwert des aufwendigeren Bauwerks in Abzug zu bringen. Diesen Ungewissheiten sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung vorgebeugt werden, beispielsweise durch Vereinbarung individueller Anreizsysteme oder ggf. durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 07. Februar 2013, VII ZR 3/12 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/09 §§
Ausgestellt am 10. April 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
• Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen, wie der BGH in einer jüngeren Entscheidung erneut bestätigt hat. Mit diesem Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach die Vertragsübernahme als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden kann, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Wird z. B. ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung des Vermieters, die nach Ansicht des Gerichts auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Von der Wirksamkeit klar zu trennen ist die Frage der Schriftform, die bei gewerblichen Mietverträgen stets eine gewichtige Rolle spielt. Hier ist grundsätzlich zu prüfen, ob die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. Januar 2013, XII ZR 38/12 – www.bundesgerichtshof.de
Bei einem Grundstückskaufvertrag haftet die vollmachtlos vertretene Vertragspartei nicht schon dann auf Ersatz vergeblicher Vertragskosten, wenn sie die sicher scheinende Genehmigung ohne triftigen Grund verweigert, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegt, etwa das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Genehmigungsbereitschaft. In dem vom BGH entschiedenen Fall haben sich Käufer und Verkäufer über einen Grundstückskaufvertrag verständigt. Bei Beurkundung wurde der Käufer vollmachtlos vertreten. Der Käufer verweigerte die Genehmigung. Der Verkäufer verlangte seine Aufwendungen erstattet. Diese Verpflichtung sieht der BGH nicht. Für das Nichtzustandekommen des Vertrages haftet nur, wer einen schweren Treueverstoß begeht. Im Rahmen der Privatautonomie ist jedoch jede Partei bis zum Vertragsschluss berechtigt, vom Vertrag Abstand zu nehmen. Das gilt bei einem beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag erst recht. Anderenfalls bestünde ein Abschlusszwang, der dem Zweck der Beurkundung zuwiderläuft. Nichts anderes soll gelten, wenn eine Partei vollmachtlos vertreten wird und die Genehmigung verweigert. Ein Vertrag wird eben erst wirksam, wenn alle Beteiligten formgerecht zugestimmt haben.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. November 2012, V ZR 182/11 – www.bundesgerichtshof.de
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im von Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
Der BGH hat nunmehr bestätigt, dass die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z.B. als „Laden“ oder „Gaststätte“) keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen darstellen. Im konkreten Fall waren im Textteil der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen oder Zweckbestimmungen der Einheiten vereinbart. Nur im Aufteilungsplan waren die Räume des streitigen Teileigentums als „Laden“ beschrieben. Tatsächlich betrieb der Eigentümer dort eine Gaststätte. Da es sich nach Ansicht des BGH bei den Bezeichnungen der Räume im Aufteilungsplan nicht um bindende Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten handele, war der gegen den Eigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch unbegründet.
Nicht selten sind in den Architektenplänen, die später der Bauaufsicht zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, bestimmte Raumbezeichnungen enthalten. Soweit damit tatsächlich Nutzungseinschränkungen bzw. echte Zweckbestimmungen der bezeichneten Räume verbunden sein sollen, muss auf diese nach der Rechtsprechung allerdings ausdrücklich auch im Textteil der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden. Andernfalls sollte auf Raumbezeichnungen in Plänen zur Vermeidung von Missverständnissen gänzlich verzichtet werden.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 246/11 – www.bundesgerichtshof.de
§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/08 §§
Ausgestellt am 28. März 2013	von Roger Schäffter in Immobilienrecht
• Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
• Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
• Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
Grundstücksrecht: Veräußerungszustimmung bei Verwalterwechsel
Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor der Umschreibung des Eigentums endet. In dem vom BGH entschiedenen Fall, erteilte der Verwalter die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zu dem Verkauf des Wohnungseigentums. Danach lief seine Amtszeit aus. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin zum Zeitpunkt der späteren Eigentumsumschreibung den Nachweis der Verlängerung der Bestellung oder die Zustimmung des neuen Verwalters. Zu Unrecht, wie der BGH die seit langer Zeit umstrittene Frage nun entschied. Das Grundbuchamt hat zwar von Amts wegen die Verwalterzustimmung – insbesondere die Formvorschriften und den Nachweis der Verwalterbestellung – zu prüfen. Jedoch wird durch den Ablauf der Amtszeit des Verwalters die Zustimmung nicht wirkungslos. Es kommt nur darauf an, dass zum Zeitpunkt der Erteilung der Zustimmung der Verwalter hierzu auch berechtigt war.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn der Verwalter handelt nicht aufgrund einer eigenen Rechtsposition, sondern vielmehr als Treuhänder der Wohnungseigentümer. Würden diese selbst handeln, wäre ihr Beschluss für sie und ihre Rechtsnachfolger ebenfalls bindend. Durch die klare Entscheidung des BGH dürfte sich die unterschiedliche Handhabung der Grundbuchämter erledigt haben.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012, V ZB 2/12 – www.bundesgerichtshof.de
Gewerbliches Mietrecht: Firmenstempel ersetzt Vertretungszusatz
Bei langfristigen Mietverträgen mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), müssen alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschreiben. Unterschreiben nicht alle Gesellschafter, ist zweifelhaft ob die Unterschriftenleistung ggf. noch nicht abgeschlossen ist oder ob einzelne Gesellschafter nicht unterschreiben wollen. In diesen Fällen wird ein Schriftformverstoß angenommen. Soll ein Gesellschafter die anderen vertreten, bedarf es eines Vertretungszusatzes. Der BGH hält einen solchen nach seiner aktuellen Entscheidung dann aber für entbehrlich, wenn in Verbindung mit einem Firmenstempel der Gesellschaft unterzeichnet wird. Der Geschäftsverkehr messe dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei.
Gerade bei der GbR ist in Bezug auf die Einhaltung der Schriftform Vorsicht geboten. Die GbR ist keine juristische Person und lediglich teilrechtsfähig, was bei der Unterschriftsleistung zu beachten ist. In der Praxis wird dies leider oft nicht beachtet, so dass derartige Mietverträge in vielen Fällen nicht die Schriftform einhalten. Zwar führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Verträge, jedoch ist eine feste Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr damit hinfällig. Die Verträge sind binnen gesetzlicher Frist kündbar, was für die Parteien unter Umständen sehr misslich sein kann. Ein zusätzlicher Vertretungszusatz schadet in keinem Fall und sollte sicherheitshalber immer erfolgen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. Januar 2013, XII ZR 35/11 – www.bundesgerichtshof.de
Bau- und Architektenrecht: Außerordentliche Kündigung des Architektenvertrages
Ein Architektenvertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn eine Vertragsverletzung des Architekten von solchem Gewicht vorliegt, dass eine Fortsetzung des Vertrags für den Auftraggeber unzumutbar ist. Planungsleistungen zur Wiederherstellung des Brandschutzes seien aus sich heraus dringlich, so das OLG Düsseldorf. Vereinbarten die Parteien einen Leistungszeitraum und käme der Architekt binnen des vorgegebenen Zeitraums seiner Planungsverpflichtung nicht nach, könne dies grundsätzlich als wichtiger Grund angesehen werden, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertige. Mit dieser Argumentation hielt das OLG Düsseldorf die außerordentliche Kündigung des Auftraggebers für wirksam und wies die Honorarforderungen des Architekten wegen sog. nicht erbrachter Leistungen zurück.
Die Anforderungen an den wichtigen Grund für eine Kündigung sind streng. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu ist vielfältig. Der bloße Umstand, dass eine Leistung nicht fristgerecht abliefert wird, berechtigt den anderen Teil noch nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund. Auch bei Vorliegen von Mängeln ist dies nicht anders zu bewerten. Bevor der Vertrag also gekündigt wird, ist der konkrete Fall eingehend zu analysieren, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden. In jedem Fall sollte bereits auf Ebene der Vertragsgestaltung Vorsorge getroffen werden, beispielsweise durch Fixierung derjenigen Gründe, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen sollen.
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. Februar 2010, 22 U 143/09; BGH, Beschluss vom 22. November 2012, VII ZR 35/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) – www.ibr-online.de