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Timestamp: 2019-10-19 17:07:21
Document Index: 389526539

Matched Legal Cases: ['§ 535', '§ 546', '§ 546', '§ 551', 'BGH', 'BGH']

Autor: achenbach - Ihr Rechtsanwalt in Aachen - Anwaltskanzlei Achenbach - Fachanwalt
Oftmals ist umstritten, ob der Mieter zu Mietende die letzten Mieten mit Hinweis auf die erbrachte Kaution nicht zahlen muss. Im vor kurzem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall (432 C 1707/16) hatte der Mieter zum Ablauf des 31.11.2015 fristgerecht gekündigt. Er hatte zu Mietbeginn eine Kaution gestellt. Die letzten beiden Mieten zahlte der Mieter nicht mehr und meinte, er könne mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. Der Klage des Vermieters auf Zahlung der beiden Mieten gab das Amtsgericht München mit rechtskräftigem Urteil vom 5.4.2016 Recht.
Das Gericht betonte, es handele sich um den Fall des mietrechtlich unzulässigen sogenannten Abwohnens der Kaution. Denn ein Mieter sei nicht berechtigt, die Mietzahlungen vor dem Ende des Mietverhältnisses einzustellen und sich so wirtschaftlich so zu stellen, als sei ihm die Kaution zurückgezahlt worden. Vielmehr ende die Pflicht zur Mietzahlung gemäß § 535 Abs. 2 BGB erst mit der Beendigung des Mietvertrags. Das Vorgehen des Mieters verstoße gegen die Sicherungsabrede des Mietvertrags und sei treuwidrig. Es hebele den Sicherungszweck der Kaution aus, zumal dann, wenn der Vermieter wegen anderer Ansprüche, z.B. wegen Schäden an der Wohnung, möglicherweise die Kaution in Anspruch nehmen müsse. Dies könne nicht hingenommen werden, so das Amtsgericht München.
Die Entscheidung liegt auf der Linie der ständigen Rechtsprechung. Sie verdient dennoch eine Erwähnung, da leider manche Mieter immer wieder den Versuch des „Abwohnens der Kaution“ unternehmen.
Zieht der wegen (berechtigtem ) Eigenbedarf gekündigte Mieter nicht zum Ende der Kündigungsfrist aus, haftet er bis zum Beginn der Mietzahlung der Eigenbedarfsperson auf Schadenersatz der Mietdifferenz zwischen seiner Miete und der höheren Miete, die die Eigenbedarfsperson dem Vermieter zahlt.
Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Enkels, der in Aachen studieren will, zum 31.10.2011. Der Mieter zog nicht aus, wurde über zwei Instanzen erfolgreich auf Räumung verklagt und zog dann erst zum Ende November 2012 aus. Der Enkel des Vermieters hatte zwischenzeitlich übergangsweise eine andere Wohnung anmieten müssen, die er erst zum Ablauf des 31.01.2013 fristgerecht kündigen konnte, als der Mieter schließlich seinen Auszug angekündigt hatte. Der Vermieter vermietete die fragliche Wohnung (wie von vorneherein vorgesehen) sodann ab 1.2.2013 an seinen Enkel und zwar der Marktlage entsprechend zu einer um knapp 150,00 Euro pro Monat höheren Miete als der, die der zur Räumung verpflichtete Mieter gezahlt hatte. Die Differenz klagte der Vermieter gegen den ausgezogenen Mieter ein.
Das Amtsgericht Aachen hat mit Urteil vom 10.03.2016 – 107 C 263/13 – der Klage des Vermieters stattgegeben. Dem Vermieter steht hiernach aus § 546a BGB ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls zu. Diesen sprach das AG Aachen nicht nur für die Zeit bis zum Auszug des ursprünglichen Mieters zu, sondern auch für die Zeit bis zum Bezug der Wohnung durch die Eigenbedarfsperson. Durch Beweisaufnahme hatte es sich von der Korrektheit der Mietvereinbarung des Vermieters mit dem Enkel und dem Umstand überzeugt, dass der Enkel erst nach Einhaltung der Kündigungsfrist für seine Übergangswohnung einziehen konnte.
Die Einrede der Verjährung, die der Mieter erhoben hatte, wies das Amtsgericht zurück. Denn diese gelte nur für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, um die es bei der Klage nicht gehe.
Die Vorschrift des § 546a BGB wird häufig übersehen. Der Rechtsanwalt oder sonstige juristische Berater, der einen Mieter zu der Frage berät, wie er auf eine Eigenbedarfskündigung reagieren soll, muss den Mieter auf das Risiko hinweisen, dass dieser Schadenersatzanspruch drohen kann. Denn auch bei Eigenbedarf kann der bisherige Mieter nicht davon ausgehen, dass einer Eigenbedarfsperson etwa eine besonders niedrige Miete eingeräumt wird. Es gibt viele Gründe, etwa der Umstand, dass ein Mietobjekt der Altersversorgung des Vermieters dient, die dazu führen können, dass der Vermieter auch von der Eigenbedarfsperson die Marktmiete fordert. Das führt dann bei (ggf. großen) Differenzen zur Miethöhe des bisherigen Mieters zu dem Mietausfallschaden, über den das Amtsgericht Aachen entschieden hat.
Vermieter können ggf. im Rahmen der Eigenbedarfskündigung bereits darauf verweisen, dass sie bei nicht fristgerecht erfolgendem Auszug des bisherigen Mieters diesen Schadenersatzanspruch geltend machen werden.
§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB regelt, dass der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei der Kautionsanlage getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat.
Die praktische Umsetzung dieser Bestimmung bereitet offenbar immer noch Schwierigkeiten. Der BGH hat mit Hinweisbeschluss vom 9.6.2015 – VIII ZR 324/14, NJW-RR 2015, 1289f – klargestellt, dass es zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgabe erforderlich ist, dass die Kaution von vorneherein auf einem beim Kreditinstitut offen als solches ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto des Mieters „XY“) anzulegen ist. Nur dadurch werde (anders als beim verdeckt treuhänderischen Konto oder Sparbuch) sichergestellt, dass das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht der Banken nicht greifen könne. Es reiche nicht aus, wenn etwa der Treuhandcharakter der Einlage erst nachträglich offengelegt wird. Denn das Pfandrecht der Banken ist dann schon entstanden und wird durch eine nachträgliche Offenlegung nicht aufgehoben.
Dies hat erhebliche Auswirkungen, wenn der Vermieter diese Pflicht nicht erfüllt hat. Die Zweckbindung der Kaution – die Sicherung von Forderungen des Vermieters allein aus dem konkreten Mietverhältnis – endet erst, wenn die Kaution zurückgewährt wurde bzw. über diese endgültig abgerechnet ist. Das hat zur Folge, dass der Mieter selbst nach Ende des Mietverhältnisses bzgl. etwa offener Mieten ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution hat, er also die Zahlung der Mieten in dieser Höhe verweigern kann. Ggf. muss der Vermieter daher auch nach beendetem Mietverhältnis nachträglich eine neue Kautionsanlage in korrekter Form vornehmen, um seine Restmieten durchsetzen zu können. Dafür ist es stets erforderlich, dass der Vermieter zuerst das Kautionskonto als offen gekennzeichnetes Sonderkonto eröffnet und erst danach den Kautionsbetrag dort einzahlt.
Zu Beginn des Mietverhältnisses führt diese Interpretation der gesetzlichen Regelungen zur Kautionsanlage dazu, dass der Vermieter laut Rechtsprechung zuerst das Kautionskonto als offen gekennzeichnetes Sonderkonto für die Kaution eines bestimmten Mieters anlegen muss und dies dem Mieter nachweisen muss. Erst dann, wenn das erfolgt ist, ist der Mieter verpflichtet, die Kaution zu erbringen. Erfolgt die Kautionszahlung des Mieters ohne erfolgten Nachweis der Anlage des Sonderkontos nicht, ist der Vermieter nicht berechtigt, wegen nicht gezahlter Kaution zu kündigen (BGH, Urt. v. 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10).
Welchen legalen Weg es gibt, bei Abschluss des Mietvertrages die volle Kautionszahlung zu erhalten, erfahren Vermieter in der Einzelberatung.