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Timestamp: 2018-03-18 22:50:18+00:00
Document Index: 88409863

Matched Legal Cases: ['art 6', 'art 10', 'art. 10', 'art. 31', 'art. 33', 'art. 34']

Gli abusi edilizi ed i permessi per costruire: cosa sono e come sanarli. - Edilizia in un click
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Gli abusi edilizi ed i permessi per costruire: cosa sono e come sanarli.
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Quando si sta per intraprendere un lavoro, è importante sapere per bene cosa si può fare e come lo si può fare non solo dal punto di vista strettamente edilizio, ma pure da un punto di vista legislativo. Qui di seguito daremo una veloce carrellata ed esemplificazione dei principali permessi costruttivi necessari ad intraprendere l'attività costruttiva, dando così la definizione di abuso edilizio e delle mosse per non incapparvi.
Si commette un abuso edilizio quando si realizzano interventi edilizi in assenza di Permesso di Costruire o Denuncia di inizio attività.
Esistono dei lavori edili per i quali non è richiesta alcuna richiesta antecedente l'inizio dei lavori: essi sono regolamentati dall’articolo 6, comma 1 del Testo Unico, modificato dall’articolo 5 della legge 73/2010 (di conversione del Dl 40/2010), dal DL Sviluppo (articolo 13 bis Dl 83/2012) e dal DL Fare (Dl 69/2013).
I lavori per i quali non è richiesta la concessione di alcun permesso edilizio sono i seguenti:
Manutenzione ordinaria: opere volte a riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari.
Al di fuori della elencazione di cui sopra, ogni lavoro per i quale non è stato previamente richiesta la concessione di una concessione edilizia è da ritenersi quale costruito in abuso.
Opportuna è una ulteriore distinzione, tra la dichiarazione di inizio lavori e il permesso di costruire: entrambi tali tipi di opere rientrano nella categoria dei lavori per i quali è richiesto un permesso o una autorizzazione alla costruzione, ma le conseguenze giuridiche legate all'inadempienza di tale obbligo sono diverse.
I lavori per i quali è necessaria una semplice comunicazione di inizio lavori sono indicati nei commi 2 e 4 dell'art 6 del testo unico sull'edilizia. La comunicazione di inizio lavori deve essere inoltrata, anche in via telematica, al SUE del Comune di competenza.
Per quali lavori è richiesto un avviso di inizio dei lavori?
Manutenzione straordinaria, quali l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici (gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti dall’articolo 1, comma 3, lettera b del Dpr 380/2001 e riguardano opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino volumi e superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso). Per questi interventi bisogna trasmettere anche i dati dell’impresa a cui vengono affidati i lavori e una relazione tecnica di un professionista abilitato per la conformità a norme e regolamenti vigenti.
La mancata comunicazione di inizio lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano una sanzione di 258 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.
I lavori che richiedono il permesso di costruzione sono invece elencati nell'art 10 del Dpr 380\2001.
di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica.
di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento di destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.
Per il rilascio del permesso bisogna tener conto che esso è trasferibile insieme all'immobile o all'area a cui si riferisce. Il permesso è rilasciato dal dirigente o responsabile del SUE (l’eventuale diniego deve essere motivato) ed ha la seguente validità: l'inizio dei lavori deve essere intrapreso entro un anno dal rilascio, il termine di ultimazione entro tre anni dal rilascio ed entrambi i termini sono prorogabili di due anni (subordinatamente a una serie di condizioni). Tale permesso è calcolato in una quota fissa commisurata all’indicenza delle spese di urbanizzazione più una quota proporzionata al costo di costruzione. Sono previste riduzioni o esenzioni in casi specifici.
Le modifiche degli ultimi anni hanno sostituito la precedente DIA (Denuncia Inizio Attività) con la SCIA, lasciando invece la cosiddetta super-DIA, come alternativa al permesso di costruire per gli interventi di cui all’articolo 22, comma 3, del Testo Unico o per quelli previsti da leggi regionali.
Si richiede la SCIA per:
Interventi di ristrutturazione maggiore, cioè quegli interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, oppure che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.
Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi comunque denominati (compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo), che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti.
Interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
La superDIA va presentata allo sportello unico 30 giorni prima dell’inizio lavori, adeguatamente corredata da documentazione. Vale tre anni, dopo i quali bisogna presentare nuova SuperDIA.
Una importante novità si è avuta nel 2011, quando la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) ha sostituito la precedente DIA per gli interventi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2 del apr 380/2001. Questa l'elencazione completa:
interventi non riconducibili all’elenco di cui all‘art. 10 del Testo Unico (ristrutturazione maggiore).
interventi non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 6 del Dpr 380/2001 (attività libera).
interventi conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modificazioni della sagoma, sempre ché abbiano per oggetto immobili non sottoposti a vincoli.
demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti.
varianti a permessi di costruire anche se incidenti sulla sagoma dell’edificio, qualora riguardino immobili non soggetti ai vincoli.
del termine per il ripristino dello stato dei luoghi di novanta giorni dall’ingiunzione (art. 31, comma 3, del Testo unico dell’edilizia).
del termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza (art. 33, comma 1, del Testo unico dell’edilizia).
del termine fissato nella relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio (art. 34, comma 1, del Testo unico dell’edilizia).
Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione.
in misura doppia a quella prevista dall’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia.
La mancata presentazione della SCIA comporta sanzione pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dei lavori.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Le opere che non sono sanabili saranno demolite.
Nel caso di impossibilità di affidamento dei lavori a delle imprese edili private, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale ne dà notizia all’ufficio territoriale del Governo, il quale provvede alla demolizione.
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