Source: http://jpm-copro.com/Cass%2013-01-2010-1.htm
Timestamp: 2019-08-21 22:36:18+00:00
Document Index: 35406878

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Cass 13/01/2010-1
Emprise illicite sur les parties communes
Action en cessation de l’infraction contre le syndicat d’un copropriétaire
Absence de demande préalable d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée
Action en cessation de l’infraction relevant des prérogatives de l’assemblée
Rejet de l’action contre le syndicat
Cassation civile 3e 13 janvier 2010
Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 mars 2008
N° de pourvoi: 08-21110
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mars 2008), que M. et Mme X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, se plaignant de désordres occasionnés aux parties communes par les époux Y..., ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 29 rue de la Rotonde (le syndicat) pour obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes ;
Attendu que les époux X... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que le fait pour un copropriétaire d’être titulaire de tantièmes de parties communes l’autorise à agir pour faire cesser les emprises d’un autre copropriétaire sur les parties communes ; qu’ainsi, l’arrêt attaqué a violé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu’ayant exactement énoncé que, « prendre toutes les dispositions nécessaires afin de faire réaliser par Mme Y... les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes », constituait une prérogative appartenant à l’assemblée générale des copropriétaires et constaté que les époux X... ne justifiaient pas l’avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, la cour d’appel en a déduit à bon droit que leur demande devait être rejetée ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;
L’arrêt relaté ci-dessus semble présenter une certaine importance aux yeux de certains auteurs. Il faut donc tenter d’en exprimer la « substantifique moelle ».
L’article 15 de la loi est ainsi conçu :
L’article 18 range parmi les missions du syndic celle
- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
On admet généralement qu’ayant constaté une infraction au règlement de copropriété il doit intervenir amiablement auprès de l’auteur de l’infraction. A défaut d’avoir obtenu satisfaction il doit se faire autoriser par l’assemblée à agir en justice.
Les époux Y ont causé des désordres dans les parties communes. L’arrêt évoque des emprises sur les parties communes.
Les époux X ont assigné le syndicat pour obtenir une décision enjoignant au syndicat de « prendre toutes les dispositions nécessaires afin de faire réaliser par Mme Y... les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes »
La Cour de cassation juge
- que « prendre toutes les dispositions nécessaires évoquées » est une prérogative appartenant à l’assemblée générale des copropriétaires
- et constate que les époux X... ne justifiaient pas l’avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l’ordre du jour
On se prend à penser qu’effectivement l’arrêt n’est pas dépourvu d’intérêt.
Les copropriétaires se trouveraient-ils désormais dépossédés du droit d’agir en justice pour faire sanctionner une emprise sur les parties communes ? La tendance prétorienne était au contraire en leur faveur puisqu’ils n’étaient plus tenus de rapporter la preuve d’un préjudice individuel pour engager une telle action. On peut rappeler ainsi l’arrêt Cassation civile 3e 1er juillet 2008 (n° 07-15729) sanctionnant un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 mars 2007 (voir Cass 01-07-2008-1) . On lit :
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2007), que M. X..., propriétaire d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble en copropriété, a assigné Mme Y..., propriétaire d’un appartement situé au deuxième étage, afin qu’elle soit condamnée à retirer les jardinières installées sur les appuis de fenêtres ;
« Qu’en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d’appel a violé le texte susvisé »
Il est vrai que l’action avait alors été engagée à l’encontre de l’auteur de l’infraction alors que, dans le cas de l’arrêt relaté, elle a été engagée contre le syndicat des copropriétaires.
Il n’empêche que l’affirmation d’une prérogative du syndicat est posée comme une règle de principe !
Un tel revirement serait déplorable. Il aurait en effet l’inconvénient de priver temporairement les copropriétaires demandeurs de l’accès au Juge puisqu’on ne peut pas réunir des assemblées générales chaque mois pour traiter de ce genre d’affaires.
Autre constatation : le revirement se présenterait comme une conséquence inattendue de la restitution aux membres de l’assemblée du droit d’initiative, celui de faire inscrire une question à l’ordre du jour.
Il est bien certain que le reproche implicite fait au syndicat de n’avoir rien fait pour faire supprimer l’empiètement, résultant de l’assignation à comparaître devant le Tribunal de grande instance était immérité, dès lors que les demandeurs « ne justifiaient pas l’avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l’ordre du jour » d’une assemblée.
Il reste, au final, que la portée exacte de l’arrêt est difficile à apprécier.
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement prononcé le 2 mai 2006 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE qui avait débouté les exposants de leur demande envers le Syndicat des Copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... sont irrecevables à demander que le Syndicat des Copropriétaires soit enjoint de prendre sans délai toutes dispositions nécessaires afin de faire réaliser par Madame Fatima Z... épouse Y... les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes, alors que cette prérogative appartient à l’assemblée générale des copropriétaires et qu’ils ne justifient pas l’avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l’ordre du jour ; qu’en effet, les juridictions ne sauraient se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires, sauf le contentieux ultérieur des nullités des délibérations qu’elle prend ;
ALORS QUE le fait pour un copropriétaire d’être titulaire de tantièmes de parties communes l’autorise à agir pour faire cesser les emprises d’un autre copropriétaire sur les parties communes; qu’ainsi, l’arrêt attaqué a violé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.