Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Balkone-ohne-Baugenehmigung--f34304.html
Timestamp: 2018-05-28 03:19:32
Document Index: 391479538

Matched Legal Cases: ['§ 5', '§ 5', '§ 16', '§ 25', '§ 23', '§ 25']

Balkone ohne Baugenehmigung (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum Balkone ohne Baugenehmigung
18.12.2007 23:24 |
bitte beantworten Sie diese Frage nur, wenn Sie bereit und in der Lage sind, unter Berücksichtigung meines Einsatzes, möglicht umfassend und aussagekräftig zu antworten.
Ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Diese erwarb ich im Jahr 2000 nach der Komplettsanierung des Hauses. Das Haus besteht aus 8 WE und davon hat meine Wohnung eine Dachterrasse und 2 weitere Wohnungen Balkone.
Die Balkone sind an der Hinterseite des Hauses angebracht(Innenhof) und von öffentlichen Straßen etc. nicht zu sehen. Nun stellte sich kürzlich heraus, dass die Balkone ohne Baugenehmigung gebaut wurden. In einer Eigentümerversammlung wurde von der Hausverwaltung die nachtägliche Genehmigung vorerst auf Mehrheitsbeschluss zurückgestellt. Die Teilungserklärung enthält eine Baubeschreibung. In dieser sind die Balkone nicht enthalten. In einer verbalen Passage werden aber Balkone dem Sondereigentum zugeordnet, durch welches sie betreten werden können. Die Balkone sind eine relativ leichte Ständer- Holzkonstruktion.
Die Eigentümer der We´s mit Balkon können jeden Beschluss einer Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit für sich entscheiden.
Die Balkone dominieren einen ca. 100 qm großen Hinterhof. So war es für meine Kinder immer tabu, dort zu spielen.
Ein befreundeter Bauingenieur hält die Balkone aus Sicht der Statik, Brandschutz und Gebiet nicht für genehmigungsfähig. (Diese Einschätzung ist nur unverbindlich)
Der Bauträger ist insolvent.
Fragen: Sind diese Balkone Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Muss ich mich an Folgekosten, Instandhaltungskosten etc. für diese Balkone beteiligen, die ich weder nutzen kann noch will und die auch nicht Teil der Teilungserklärung sind.
Benötigen die Eigentümer für eine nachträgliche Baugenehmigung meine Zustimmung und kann ich diese verweigern?
Kann evtl. einen Rückbau fordern?
Welche Kosten habe ich zu befürchten, falls von Amtswegen ein Abriss oder Auflagen bestimmt werden.
19.12.2007 | 09:40
Balkone sind grds. Gemeinschaftseigentum, da sie nicht verändert oder beseitigt werden können, ohne daß das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG).
Sondereigentum nach § 5 I WEG sind jedoch Beläge auf Balkonplatten, Estrich auf Balkonplatten und die Innenseite der aufstehenden Kragplatte aus Beton, also das nur für den Eigentümer Sichtbare.
Eine Entscheidung des BayObLG vom 12.10.1995 - 2 ZbR 66/95 beschäftigt sich mit der Balkonsanierung.
Danach trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten der Sanierung, Instandhaltung etc.
Die Eigentümer der Balkone/Terrassen müssen sich an diesen Aufwendungen nur in Höhe der auf sie anteilig gemäß § 16 Abs. 2 WEG entfallenden Kosten beteiligen.
Ich gehe davon aus, dass die Eigentümer auch im Hinblick auf die nachträgliche Baugenehmigung einen Mehrheitsbeschluss im Sinne von § 25 WEG brauchen. Diesem Antrag müssen Sie nicht zustimmen. Es stellt sich nach Ihren Angaben jedoch von vornherein die Frage, ob Ihre Zustimmung entscheidend wäre.
Aufgrund Ihrer Angaben kann ich nicht beurteilen, inwieweit eine Genehmigung hier versagt werden würde.
Sollten Sie einen Rückbau fordern wollen, so ist diesbezüglich gem. § 23 WEG eine Wohnungseigentümerversammlung nötig, in der nach § 25 WEG die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss darüber entscheiden können.
Insofern ist dies wohl nicht hilfreich.
Zu Ihrer 5. Frage:
Sollte von Amts wegen ein Abriss erfolgen oder Auflagen erteilt werden, so werden diese Kosten, da die Balkone Gemeinschaftseigentum sind, auf die Miteigentümer umgelegt.
Für das weitere Vorgehen würde ich Ihnen raten, der Eigentümerversammlung schon aus Gefahrengesichtpunkten(Statik, usw.) eine Prüfung der Balkone vorzuschlagen.
Je nach Ausgang dieser Prüfung könnten Sie dann Ihr weiteres Vorgehen abstimmen.
Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort geholfen zu haben.
Bitte beachten Sie, dass dieses Portal nur zu einer ersten rechtlichen Einschätzung verhelfen soll, jedoch nicht geeignet ist, eine juristische Erstbereatung zu ersetzen.
Nachfrage vom Fragesteller	19.12.2007 | 16:05
leider beantworten Sie die Frage nicht.
Es geht mir vor allem um den widerrechtlichen "Schwarzbau". Die allgemeine Behandlung von Balkonen im WEG ist mir bekannt und nicht Gegenstand der Frage.
Bitte gehen Sie ausdrücklich auf die fehlende Baugenehmigung und fehlende Balkone in der Teilungserklärung ein. Kann ich tatsächlich Miteigentümer einer Sache werden, die baurechtlich nicht genehmigt ist und nach WEG(Teilungserklärung) nicht existiert?
Beim Anbau von Balkonen handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Diese bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Kann durch „vollendete Tatsachen“ diese Zustimmungspflicht umgangen werden?
Der Abriss von Balkonen ist ebenfalls eine bauliche Veränderung. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend. Hier geht es aber um die quasi Herstellung des Zustandes nach Baugenehmigung und Teilungserklärung. Die Balkone wurden vor Baugenehmigung und ohne Zustimmung aller Eigentümer gebaut. Können die Nutzer nun einfach so davon ausgehen, dass Sie beim gesetzlich richtigen Ablauf die Zustimmung erhalten hätten?
Falls Ihre Ausführungen so richtig sind, werde ich selbst einen Balkon anbringen und später die Kosten diesen in einen genehmigungsfähigen Zustand zu bringen und die notwendige Baugenehmigung zu erwirken von der Eigentümergemeinschaft tragen lassen.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2007 | 11:33
zur fehlenden Baugenehmigung(Schwarzbau) ist zunächst zu sagen, dass diese auch nachträglich beantragt werden kann. Dazu muss ein vom Statiker erstellter Statiknachweis dem Antrag beigefügt werden. Der Ausgang dieses Antrages ist nicht zu prognostizieren, da Unterlagen über die Statik der Balkone hier nicht vorliegen.
Die Zustimmung der Miteigentümer zur baulichen Veränderung darf grds. theoretisch nicht umgangen werden. Praktisch ist es ja in Ihrem Fall passiert.
Insofern bleibt die Frage, ob dem Antrag auf Baugenehmigung nachträglich stattgegeben wird.
Was die in der Teilungserklärung nicht aufgeführten Balkone betrifft, so ist diesbezüglich die Teilungserklärung unrichtig. Grundsätzlich bedarf die dann notwendige Änderung der Zustimmung aller Miteigentümer.
Da eine solche Zustimmung wohl nicht zu erreichen ist, bleibt der Rechtsweg. Hierzu müßten Sie einen Antrag auf Änderung der Teilungserklärung bei Gericht erheben.
Im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung wird die Wirksamkeit der vorliegenden Teilungserklärung und die Notwendigkeit einer Änderung vom Richter geklärt.
Wibke Schöpper
Einstimmiger Beschluss zum Neubau der Balkone?
Balkone ohne Baugenehmigung (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de © 2018 QNC GmbH