Source: https://www.jezova.sk/sk/najom-bytu.html
Timestamp: 2019-04-26 10:33:37+00:00
Document Index: 16493993

Matched Legal Cases: ['§ 685', 'súd ', '§ 710', '§ 676', '§ 711', '§ 12', '§ 706']

Nájom bytu— JUDr. Daniela Ježová, LL.M., Ph.D.
S nájmom bytu sa v praxi stretávame veľmi často, či už s jeho vznikom ale aj s neskoršími problémami, ktoré vyplynú z nedostatočnej úpravy tohto právneho vzťahu nazačiatku.
V tomto príspevku sa budeme venovať najmä vzniku nájmu bytu, právam a povinnostiam vyplývajúcim z tohto právneho vzťahu a niektorým špecifickým problémom súvisiacich s nájmom bytu spolu s návodom ako problémy riešiť, príp. im predchádzať.
Právnu úpravu nájmu bytu nájdeme v Občianskom zákonníku č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov (ďalej len OZ). Je mu venovaný osobitný oddiel v siedmej hlave OZ (§§ 685 – 716), čo svedčí o významnosti tohto právneho inštitútu. Otázky neupravené týmito ustanoveniami sa spravujú všeobecnými ustanoveniami OZ o nájomnej zmluve. Osobitostiam v právnom režime nájmu bytu sa venuje zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami. Tento zákon upravuje najmä režim služobných bytov, bytov osobitného určenia a bytov v domoch osobitného určenia. Otázky týkajúce sa vlastníctva bytu upravuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Predmetom tohto príspevku však bude výlučne nájom bytu, nie jeho vlastníctvo.
Pre zistenie, či ide o byt, je predovšetkým rozhodujúce kolaudačné rozhodnutie, ktoré vydáva stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie. Ak však aj napriek tomu vzniknú pochybnosti o charaktere obývaných miestností, rozhodnutie o tom, či ide o byt, alebo nie, patrí znova do právomoci príslušného stavebného úradu. V takomto prípade však nestačí iba vyjadrenie stavebného úradu, ale musí ísť o rozhodnutie vydané podľa správneho poriadku. Tento výrok uviedol Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku č. 4 Cz 26/66.
Nájom vo všeobecnosti zahŕňa rôzne ekonomické vzťahy, na ktorých základe si nevlastníci (nájomcovia) odplatne prisvojujú úžitkovú hodnotu veci. Právnym základom tohto prisvojenia je nájomná zmluva. Na základe uvedeného možno nájom bytu charakterizovať ako zmluvný vzťah, na ktorého základe prenajímateľ prenecháva nájomcovi na dobu určitú alebo bez určenia doby byt na užívanie a nájomca je povinný platiť prenajímateľovi nájomné. Čiže medzi základné znaky nájmu bytu možno zaradiť: 1. prenechanie užívania (účel nájmu), 2. predmet nájmu je byt, 3. dočasnosť (aj v prípade, že je uzatvorený na dobu neurčitú) a 4. odplatnosť (nájomné).
Nájom vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je uzatvorená buď písomne alebo sa o jej obsahu vyhotoví zápisnica. Medzi podstatné náležitosti nájomnej zmluvy patrí:
označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania,
výška nájomného a
výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu.
Medzi vedľajšie náležitosti nájomnej zmluvy možno zaradiť opis príslušenstva a opis stavu v ktorom sa byt v čase odovzdania nájomcovi nachádza.
"Odporúčame prenajímateľom zahrnúť do zmluvy aj tieto vedľajšie náležitosti z dôvodu ľahšieho unesenia dôkazného bremena v prípadnom neskoršom súdnom spore o náhradu škody - ak Vám nájomca zničí alebo vážne poškodí byt alebo vybavenie bytu."
Pri nájme družstevného bytu možno nájomnú zmluvu uzavrieť za podmienok upravených v stanovách družstva. Absencia podstatných náležitostí spôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Doba na ktorú sa nájom uzatvára nepatrí v zmysle zákona medzi podstatné náležitosti zmluvy ale v prípade ak nie je v zmluve uvedená vzniká domnienka, že nájomná zmluva je uzatvorená na dobu neurčitú.
"Pre prípad jednoduchšieho ukončenia nájomného vzťahu zo strany prenajímateľa odporúčame do nájomnej zmluvy uviesť presnú dobu trvania nájmu."
V zmysle § 710 ods. 2 OZ nájom zanikne aj uplynutím času na ktorý bol dojednaný. Ak bol nájom napr. dojednaný na obdobie 1 roka zanikne uplynutím tohto času bez toho, aby musel prenajímateľ urobiť ešte nejaký právny úkon voči nájomcovi (čiže bez výpovede alebo uzatvorenej dohody). Tu neplatia ustanovenia § 676 ods. 2 OZ, podľa ktorých sa nájomná zmluvy obnovuje ex lege ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá reivindikačnú žalobu alebo žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní. Zdôrazňujeme, že sa tieto ustanovenia nepoužijú pri nájme bytu. V prípade ak nie je dojednaná doba nájmu nájom zaniká len písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Vzhľadom k tomu, že nájom bytu je osobitne zákonom chránený inštitút prenajímateľ ho môže vypovedať len z taxatívne stanovených dôvodov v § 711 OZ, inak je výpoveď neplatná. Postavenie prenajímateľa sťažuje aj jeho povinnosť poskytnúť v niektorých zákonom špecifikovaných prípadoch nájomcovi bytovú náhradu. Táto povinnosť mu nevznikne pri zániku nájmu na určitý čas.
Pri vzniku nájmu bytu sa uplatňuje zásada zmluvnej voľnosti, čo sa prejavuje najmä vo voľnom výbere zmluvných partnerov. Výnimku z tejto zásady upravuje § 12 zákona č. 189/1992 Zb.. V tomto ustanovení zákonodarca zveruje osobitné oprávnenie obci, ktorá má viac ako 5000 obyvateľov alebo je sídlom obvodného úradu, že môže všeobecným záväzným nariadením ustanoviť, že zmluvu o nájme bytu vo vlastníctve obce alebo vo vlastníctve inej právnickej osoby s prevažnou majetkovou účasťou obce možno uzavrieť predovšetkým s uchádzačom o byt podľa poradia určeného obcou. Obec tu ustanoví najmä pravidlá na zostavenie poradia uchádzačov o byt.
Treba spomenúť isté špecifiká týkajúce sa
družstevného bytu.
Všeobecne tu platí, že uzatvoreniu nájomnej zmluvy predchádza rozhodnutie predstavenstva družstva o pridelení bytu a na základe toho vzniká členovi družstva právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Tu sa nájom nerozlučne viaže na členstvo v družstve. Ďalšie špecifikum spočíva v tom, že pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť len medzi manželmi, čiže tu nemôžu byť viacerí spoloční nájomcovia okrem manželov, ako je to možné v iných prípadoch nájmu. Člen bytového družstva môže previesť svoje členské práva a povinnosti na inú osobu. Tento prevod uskutočnený na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva družstva.
V niektorých osobitných prípadoch nájom bytu vzniká
, t.j. priamo zo zákona. Jedná sa napríklad o tieto prípady: 1. Smrťou nájomcu zaniká právo nájmu bytu zomrelému a zároveň vzniká toto právo osobám, ktoré vypočítava OZ v ustanoveniach § 706-709. Obdobne to platí aj pri trvalom opustení spoločnej domácnosti. 2. Uzatvorením manželstva vzniká spoločný nájom manželov v prípade ak bol len jeden z manželov nájomca bytu pred uzatvorením manželstva. V tomto prípade pri družstevnom byte ale druhému manželovi nevzniká členstvo v bytovom družstve. 3. Dohodou alebo rozhodnutím súdu v prípade rozvedených manželov sa určí ktorý z nich bude po rozvode výlučným nájomcom bytu.