Source: https://www.prawo-cywilne.info/jak_prawidlowo_i_skutecznie_zabezpieczyc_zaplate_za_sprzedaz_dzialki_deweloperowi-141-c.html
Timestamp: 2020-02-20 23:16:51+00:00
Document Index: 14348569

Matched Legal Cases: ['art. 23', 'Art. 23', 'art. 4252', 'art. 4254', 'art. 777', 'art. 71']

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-09-22
Jeśli sprawa, o którą Pan pyta dotyczy, lokalu mieszkalnego, to obowiązuje, co do zasady, ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa ta w swej treści przewiduje najbardziej skuteczne zabezpieczenie w tej sytuacji, przynajmniej w mojej ocenie, a mianowicie wpis do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu. Mówi o tym treść art. 23, który poniżej w całości Panu cytuję poniżej:
„Art. 23. 1. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w ust. 2.
2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych”.
Przepis ten ma swoje zastosowanie także w przypadku upadłości dewelopera, zgodnie bowiem z treścią art. 4252 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na podstawie art. 4254 ust. 1 pkt 2, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem, a syndyk ma za zadanie doprowadzić budowę do końca i ustanowić prawa na rzecz nabywców.
Jeśli zaś chodzi o inny lokal, to najlepszym rozwiązaniem jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego, a to dlatego, że jeśli deweloper będzie się uchylał od sprzedaży lokalu, Pan będzie mógł dochodzić sądowo wykonania tego zobowiązania, podczas gdy brak takiej formy umowy pozwoli Panu co najwyżej na dochodzenie odszkodowania.
Poza tym mogę zawsze polecić weksel wystawiony przez dewelopera i poręczony przez inną osobę, poręczenie jest o tyle dobre, o ile zyskuje Pan dodatkowego dłużnika, ale weksel jak każde inne zabezpieczenie typu umowa poręczania zawsze będzie tyle warte, ile osoba, która to zabezpieczenie daje, więc nigdy nie będzie to forma zabezpieczenia 100%, bo może być tak, że osoby te utracą majątek.
Zabezpieczenie roszczeń pieniężnych może mieć też miejsce w formie ustanowienia hipoteki na nieruchomości bądź zastawu na samochodzie, ale raczej deweloper się na taki sposób zabezpieczenia nie zgodzi, jak znam życie, zwłaszcza że celem ustanowienia hipoteki należy sporządzić akt notarialny, którego koszt jest wysoki.
Jest też jeszcze jeden sposób zabezpieczenia zwrotu wpłaconych przez Pana kwot, a mianowicie tzw. akt notarialny zawierający dobrowolne poddanie się egzekucji. Jest to akt notarialny, w którym w dłużnik poddaje się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w nich wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w aktach tych wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie tym aktom klauzuli wykonalności. Podstawą takiego aktu notarialnego jest art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
Zaletą tego zabezpieczenia dla wierzyciela, czyli Pana, jest niski koszt nadania klauzuli wykonalności, gdyż zgodnie z treścią art. 71 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata sądowa wynosi jedynie 50 zł, po drugie dłużnik nie posiada wiedzy o toczącym się postępowaniu klauzulowym, co powoduje, iż nieuczciwi dłużnicy nie zostają poinformowani o działaniach wierzyciela i nie przenoszą majątku na osoby trzecie celem uniemożliwienia mu późniejszej egzekucji.
Mankament jest tylko taki, że deweloper musi stawić się u notariusza celem sporządzenia takiego aktu notarialnego.
Właściciel działki rolnej (w planach gminy przeznaczonej pod zabudowę) postawił wysoki, ponad 2-metrowy płot betonowy, pomimo że wszystkie...