Source: https://www.condominioweb.com/accesso-alla-contabilita-condominiale.14981
Timestamp: 2019-10-17 23:04:30+00:00
Document Index: 159746463

Matched Legal Cases: ['art. 1129', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 1130', 'art. 15', 'art.7', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 63', 'art. 702', 'art. 1393', 'art. 9']

Accesso alla contabilità condominiale
Accesso alla contabilità condominiale, tutela della riservatezza e diritto di informazione contabile in condominio: un conflitto insanabile?
Avv. Roberto Tomassoni del Foro di Roma
Sempre più spesso, ultimamente, gli amministratori di condominio ci rivolgono una domanda preoccupata: come faccio a rispettare la privacy dei condomini quando mi viene continuamente richiesto l'accesso alla contabilità condominiale?
Ai sensi dell'art. 1129, comma 2, cc, infatti, l'amministratore comunica...il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Tra i registri menzionati al 7) dell'art. 1130 cc abbiamo il registro di contabilità, dove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita.
Inoltre i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese, e tale documentazione deve essere conservata per un periodo di dieci anni (art. 1130bis cc).
Infine l'amministratore, ex art. 1130 comma 1, 9) cc, ha l'obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.
=> Anagrafe condominiale e potere di accesso dei comuni
Dalla normativa appena enunciata si ricava dunque che il condomino ha un ampio potere di accesso e di controllo sulla gestione condominiale (Cass. 15159/2001). L'amministratore, allora, sembra proprio stare fra l'incudine e il martello. Come deve comportarsi?
Ebbene niente paura, perché in realtà la soluzione l'ha fornita lo stesso Garante nel proprio vademecum del 10.10.13, pur con alcune precisazioni da doversi fare alla luce del nuovo regolamento europeo in materia di protezione dei dati personali (Reg.Ue 679/16), da poco pienamente vincolante in ogni stato membro (il 25.05.18).
In sintesi, quando nella vita condominiale è in gioco la difesa di una gestione trasparente, che a sua volta permette di tutelare anche la propria sfera privata, il proprio patrimonio, da indebite interferenze altrui, come sarebbe il vedersi addebitare oneri e costi, ad esempio, il realtà non dovuti e/o non giustificati, allora a prevalere è il diritto alla trasparenza.
Da non confondersi, però, il diritto di accesso ai propri dati personali, ex art. 15 Reg.Ue 679/16, con il diritto di accesso alla documentazione contabile condominiale, che abbiamo visto all'inizio.
Lo stesso Garante, infatti, nel citato vademecum ha ricordato che i singoli condòmini non possono appellarsi al cosiddetto diritto di accesso ai dati previsto dalla normativa privacy (art.7 del Codice) - vedi D.L.vo n. 196/2003 - per consultare le informazioni riferibili all'intera compagine condominiale: ad esempio, il contratto di affitto di un appartamento di proprietà condominiale stipulato con un soggetto terzo.
Il diritto di accesso in ambito privacy condominiale, cioè, è quel diritto che mi permette di sapere, a me singolo condomino, se il Condominio, per il tramite dell'amministratore p.t. che ne ha la rappresentanza legale, sta o meno trattando i miei dati personali.
Quali dati? Con quali modalità? Per quali finalità? Per quanto tempo? Ecc., ecc.(art. 15, cons.63-64 Reg.Ue 679/16). Naturalmente, in virtù del principio di minimizzazione del trattamento (art. 5 e considerando 39: i dati personali sono… c. adeguati, pertinenti e limitati a quanto necessario rispetto alle finalità per le quali sono trattati…), oggi il legislatore europeo, anche quando come amministratore di condominio, ad esempio, sono obbligato a comunicare i dati dei condomini morosi o quelli dell'anagrafica condominiale, mi impone allo stesso tempo di far si che l'esposizione del dato personale trattato sia ridotta ai minimi termini, appunto.
Così, per ipotesi, quando metto nella disponibilità del condomino l'anagrafica condominiale, dovrò preoccuparmi che costui possa vedere unicamente i dati imposti dalla legge e non altri.
Allo stesso modo, per i condomini morosi, sarà sufficiente il riferimento a unità immobiliare, nome e cognome, con accanto il montante dell'insoluto, e nient'altro. D'altronde come già si evince in sede di rendicontazione annuale.
Vi sono poi i creditori. Anch'essi infatti, ai sensi dell'art. 63 disp.att.cc, hanno diritto di accedere all'elenco dei condomini morosi, completo dei dati anagrafici nonché della relativa quota millesimale.
Una volta richiesto, inoltre, l'amministratore non si può rifiutare, tanto che può subire coercizione e relativa condanna ex art. 702bis cpc (vedi da ultimo Trib.
Massa, ord.05.01.18). L'amministratore, infine, deve stare molto attento a chi pretende di esercitare l'accesso alla contabilità condominiale. Assai spesso accade, invero, che siamo noi avvocati a farlo.
Ebbene, in tale delicato ambito, l'amministratore è bene che richieda sempre prova della legittimazione, ex art. 1393 c.c. (il mandato o la procura alle liti). Tanto più che non vi sarà mai nulla da temere, in quanto l'accertamento, l'esercizio, e la difesa di un proprio diritto in sede giudiziaria può legittimare di per se il trattamento persino di dati sensibili (art. 9, f. Reg.Ue 679/16).
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Accesso alla contabilità condominiale, tutela della riservatezza e diritto di informazione...
Lui La Plume mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 08:46
Capisco che un amministratore che gestisce uno o due palazzi possa farlo senza una grossa organizzazione legata alla trasparenza ma se una amministrazione gestisce più palazzi la trasparenza dovrebbe essere un obbligo non un favore fatto ai condomini. Spero che l'attuale governo prenda in mano la situazione "spesso illegale" (l'accesso alla documentazione contabile ed ai singoli contratti è "per mia diretta esperienza" resa impossibile nella pratica) e renda obbligatoria la visione di tutto quanto previsto via internet, "o" ... ma solo per chi non lo sa utilizzare in modo tradizionale. Chi non desidera farlo, chi non desidera aggiornarsi annulamente ... non và certo incarcerato ... ma deve fare un altro mestiere. E questo deve avvenire presto ... già dal prossimo 2019 ..... anche per le nomine approvate il 31/12/2018.
Giemme mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 14:57
"e renda obbligatoria la visione di tutto quanto previsto via internet..."
Fatico a capire: obbligo di mettere a disposizione quanto previsto dal codice o obbligo di visione, di vedere a carico del condomino?
Scarto la seconda ipotesi probabilmente frutto di un'esposizione ambigua.
Ma pure nel primo caso perché mai in un rapporto fra soggetti privati (mandante e mandatario) si dovrebbe imporre un obbligo a dispetto della volontà degli stessi?
Se l'assemblea non richiede di mettere in rete e sostenerne la relativa spesa fiat voluntas della maggioranza.
I condomini contrari usino gli strumenti in vigore per far valere i propri diritti. So bene che troppi amministratori non ottemperano ai loro obblighi di mostrare e/o fornir copia delle documentazioni previste. Tuttavia non ritengo ciò motivo per forzature di più che dubbia legittimità in quanto, mi permetto, lesive della libertà negoziale e del principio di maggioranza che la sostiene.
Lui La Plume mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 18:14
X Giemme il diritto a consultare ecc. ecc. è un diritto del condomino e non della maggioranza. Le difficoltà che vengono poste a questo diritto dovrebbero essere risolte tramite la magistratura .... ci ho provato con un esposto ai carabinieri ed ho ottenuto ... la possibilità di consultare tutto ... dopo mesi. Va detto che con un normale ipad in un ora circa si può fotografare tutta la documentazione di un anno. Inoltre la documentazione informatica relativa alla gestione di quattro anni di amministrazione (190 condomini) in pdf si concentra in una chiavetta da 8 gb lasciando 5 gb liberi. Sono dati nati da esperienza personale atta a togliere ogni scusa a quegli amministratori che "usano" l'informatica ma non vogliono rendere pubblica la loro gestione. I controlli che "dovrebbero" fare i consiglieri .... che dichiarano di aver fatto in effetti sono fatti chiacchierando e sorseggiano un caffettino con l'amministratore. Ricordo che il controllo spetta ai condomini ...... non ad altri. Ma come è solo pensabile che questo sia possibile senza una documentazione leggibile da casa quando un amministratore gestisce (forse male) 230 palazzi e mette a disposizione la possibilità di espletare il diritto dovere di consultare la documentazione un paio di ore per due giorni alla settimana?
Giemme voglio ricordare che convocare una assemblea in un posto che non offre lo spazio a tutti gli aventi diritto rende l'assemblea nulla (o annullabile ... su questo ho dei dubbi) ma se penso che in prima convocazione si convoca in uno studiolo che a malapena contiene dieci persone .... ed in seconda quasi mai la sala è in grado di contenere tutti gli aventi diritto (e poco conta il fatto che tanto a partecipare sono pochi ed a malapena si raggiunge il quorum con deleghe.
E per rendere fruibile il diritto al controllo come "deve" organizzarsi un amministratore? con due ore ogni tanto? in orario di lavoro? no questa è una presa in giro.
Giemme mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 18:31
La mia riflessione era in punta di diritto e la mancanza della messa in rete non toglie nessun diritto al singolo. Questo è quanto e porta alla conclusione (parlo a ragion veduta per mestiere) che una disposizione per legge che obbligasse al sito web aperto sarebbe (uso una parola grossa non a caso) incostituzionale. Ciò detto sono il primo a consigliarne chi amministra l’apertura. Il resto appartiene alle ordinarie complicazioni che la vita in comune e la scarsa professionalità quando non la malafede di troppi ci presenta. Ma ribadisco la mia convinzione: non è con leggi peraltro impossibili che raddrizziamo le gambe ai cani.
Lui La Plume mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 18:46
Giemme scusa non ho risposto all'aspetto pratico.
Gli amministratori che si organizzano con uno dei tanti programmi che rendono possibile la trasparenza amministrativa lo fanno per risparmiare e ... fatto il primo passo non si sognano di tornare indietro.
Il cambio di un amministratore ci ha portato ad esaminare le tante offerte ricevute, chi gestiva ancora con la divisumma magari era un ottimo amministratore ma lo abbiamo scartato subito, come quel paio che chiedevano soldi per mettere a disposizione i dati in internet. Poi abbiamo scartato quanti non hanno ottemperato alle informazioni previste, poi chi non dichiarava una assicurazione, ... poi ... e da ultimo chi non dichiarava di essere in possesso delle qualità tecniche e morali necessarie al compito .. e da 16 siamo scesi a 4 ... Gli amministratori li paghiamo noi condomini cerchiamo di scegliere i migliori, purtroppo l'assemblea tende ad confermare chi è. stato scelto solo perchè chiedeva mille euro meno degli altri e magari per la sua incompetenza fà spendere ogni anno più del necessario con spese "isteriche" nei periodi sbagliati errori che fà perchè è bravissimo e non ha alcun bisogno di aggiornarsi.
Giemme mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 19:40
Ognuno può parlare sul lato pratico solo sulla base delle esperienze proprie dirette o accettabilmente mediate. Personalmente ho trovato pochi amministratori ben disposti ad attivare il sito. I motivi sono intuibili, meno trasparenza=più possibilità di coprire errori, ritardi o peggio. L’amministratore poco......professionale pesca nel torbido e ben sa che si contano sulla dita di una mano i condomini che vogliono e sono in grado di vedere e capire una contabilità condominiale o la corretta stipula di un contratto. Questa è la realtà con cui mi confronto e poi spesso mi chiedono come rimediare quando beccati in irregolarità . Poi ripeto le generalizzazioni e l’auto teferenzialita’ vanno evitate. Su una cosa ti devo correggere: il costo del sito è per legge a carico del condominio. Io diffiderei da chi lo offre, si rifarà in altro modo. Apprezzo chi segue le norme.
Lui La Plume mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 20:50
Non mi piace trovarmi in errore, "per legge il sito...." certamente hai ragione, ma il "sistema" con cui si rende fruibile l'esercizio di un diritto sancito dalla legge altrimenti di fatto non esercitabile, non può essere definito se non con una certa fantasia un sito ...
Questi programmi si presentano come 'sito dell'amministratore' ... non del condominio dove i condomini accedono alla documentazione che li riguarda tramite alcuni passaggi atti a limitare l'accesso ai soli dati personali o a quelli che può consultare e scaricare: alcuni in pdf ed altri anche in formato exel trattabile per evidenziare costi che altrimenti si nascondono in varie voci (es. togliere un albero ... conteggiando tutto arriva a costare 3600 euro ... anche se sembra costi molto meno).
Questi programmi di contabilità che integrano accessi controllati da parte dei condomini vengono acquistati dagli amministratori, come acquistano un computer o una stampante una volta acquistati possono essere utilizzati per un numero (imprecisato credo) di palazzi amministrati. Ora se la licenza di utilizzo fosse legata al numero di condomini ok giusto pagare per l'utenza in più ... ma mi pare non sia così.
Il sito condominiale ... realizzato per il condominio dovrebbe presentarsi diversamente ... "Sito del condominio Azzurro, amministratore pro tempore "tizio" e non "Studio pinco palla, amministratore di immobili"... e via con una descrizione dei pregi dello Studio pinco e l'elenco degli immobili amministrati, con magari un ingresso dimostrativo della trasparenza ...
In passato i siti venivano realizzati ad hoc per il condominio (adattando opportunamente un programma funzionante)
Oggi chi realizza questi programmi li sviluppa ed aggiorna in base alle leggi, e provvede a fornire gli aggiornamenti ai "suoi" clienti, gli amministratori che utilizzano questi siti "per farsi conoscere" ed acquisire nuovi clienti.
Alla creazione di un nuovo accesso allo stabile devono contribuire tutti i condòmini,
ContabilitÀ condominiale errata
Privacy contabilità condominiale