Source: http://www.amministrazionicondominialifalcioni.it/
Timestamp: 2018-07-19 22:42:00+00:00
Document Index: 142239516

Matched Legal Cases: ['art. 702', 'art. 702', 'art. 1129', 'art. 702', 'art. 67', 'art. 1136', 'art. 1134', 'sentenza ', 'art. 1134', 'art. 1423', 'sentenza ']

NUNZIA FALCIONI - AMMINISTRATORE DI CONDOMINIONUNZIA FALCIONI | AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
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Pubblicato il 17 giugno 2018 da Nunzia Falcioni
Il condominio Caio, in persona dell’amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l’amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.
Passaggio di consegne; Il condominio Caio, in persona dell’amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l’amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.
Premetteva il condominio di aver sollecitato il precedente amministratore sia con richieste verbali che con richieste scritte, nulla ottenendo.
L’amministratore non si costituiva in giudizio, pertanto il Tribunale di Napoli VI sezione civile nella persona del dott.
Mauro Impresa in funzione di G.U. con ordinanza del 11.06.2018 accoglieva il ricorso ed ordinava la consegna della documentazione richiesta.
Condannava, inoltre, il resistente al pagamento della somma di euro 20,00 per ogni giorno di ritardo rispetto all’adempimento dell’ordine di consegna, con decorrenza dal trentesimo giorno successivo alla notifica dell’ordinanza.
Spesso il nuovo amministratore ha la necessità di agire giudizialmente nei confronti del precedente amministratore al fine di ottenere la consegna della documentazione condominiale. L’art. 1129 comma 8 c.c. prevede espressamente tale obbligo, testualmente: “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini…”.
La novità testuale di detta norma introdotta dalla legge di riforma (L. 220/2012) fa sì che, dovendo agire in esecuzione di un diritto espressamente riconosciuto dall’ordinamento, la procedura corretta è quella prevista dall’art. 702 bis c.p.c. Continua a leggere→
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Pubblicato il 11 giugno 2018 da Nunzia Falcioni
Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c’interessano, come un solo condòmino.
Assemblea: quanto pesa il voto del condòmino che è proprietario di più appartamenti?
La questione crea sovente delle perplessità tra chi si approccia per le prime volte alla gestione dei condominii, ovvero anche solamente a chi abita in un condominio ma è poco informato sulla materia.
La problematica che spesso riscontriamo nelle domande che ci vengono poste riguarda sempre la stessa questione: chi è proprietario di due, tre o più unità immobiliari vota una sola volta, ovvero deve essere conteggiato tante volte quante sono le unità immobiliari di cui è proprietario?
Conteggio dei condòmini
Sapere individuare il numero dei condòmini è fondamentale ai fini:
della valutazione dell’obbligatorietà della nomina dell’amministratore;
dell’esatta valutazione della ricorrenza dei quorum costitutivi delle assemblee;
del calcolo delle maggioranze necessarie ai fini della deliberazione;
della valutazione dell’obbligatorietà del regolamento di condominio;
della valutazione della composizione dell’assemblea del supercondominio.
Com’è noto la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, l’adozione del regolamento se i condòmini sono più di dieci; l’assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore, invece, si compone di rappresentanti nominati nelle assemblee condominiali se i condòmini sono più di sessanta.
Come effettuare questo calcolo? Per farlo bisogna tenere presente la definizione di condòmino. Il condòmino è il proprietario di un’unità immobiliare.
Che quella persona sia proprietaria di un appartamento, ovvero di due o più, poco cambia: essa è sempre considerata solamente come un condòmino.
Se in un condominio vi sono nove unità immobiliari in proprietà ad altrettante persone, allora i condòmini sono nove e la nomina dell’amministratore sarà obbligatoria; se le unità immobiliari sono nove, ma i condòmini otto, perché una persona è proprietaria di due distinte unità immobiliari, allora la nomina non sarà obbligatoria.
Tanto si desume dal secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea […]».
Otto unità immobiliari, sette delle quali in proprietà solitaria ed una in proprietà indivisa tra marito e moglie. Questi ultimi vanno conteggiati come unica persona e quindi il numero dei condòmini, ai fini che interessano, è pari ad otto.
Conteggio dei condòmini ai fini deliberativi
Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano e Calpurnio sono proprietari di un’unità immobiliare a testa? Bene, allora ai fini deliberativi ognuno conterà come unica persona. Tanti condòmini quante sono le unità immobiliari: il calcolo è presto fatto. In assemblea bisogna dar conto della presenza delle persone e delle rispettive quote millesimali.
Così, ad esempio, siccome per la regolare costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è necessaria la presenza di tanti condòmini che «rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio» (art. 1136, terzo comma, c.c.), la riunione sarà validamente costituita alla presenza di due condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
Se Tizio è proprietario di due unità immobiliari? Non cambia nulla: i condòmini sono sempre sei, ciò che cambia è solamente la quota millesimale di Tizio che, in quanto proprietario di due appartamenti, sarà maggiore.
Così ad esempio, se le sue unità immobiliari valgono, rispettivamente, 50 e 75 millesimi, Tizio unico condòmino, in assemblea rappresenterà un quota millesimale pari 125/1000, ma ai fini del calcolo dei condòmini sarà sempre e solo uno.
Quindi per costituire l’assemblea in prima convocazione sarà sempre necessaria la presenza di almeno un’altra persona.
Come verbalizzare la presenza del condòmino proprietario di più unità immobiliari?
Non esiste una formula prestabilita, l’importante è che sia chiaro che lo stesso rappresenta un solo voto, il relazione al numero dei condòmini, e tanti millesimi quanti sono quelli derivanti dalle unità immobiliari di suo riferimento.
Così, restando ai numeri precedenti, nella griglia ovvero nell’elenco dei presenti basterà dar atto – ove presente – della presenza di Tizio e dei relativi millesimi, ossia 125.
Qualora in assemblea fossero presenti solo Tizio e Caio, quindi, bisognerà dire che sono presenti due condòmini per un totale di … millesimali quanti sono i millesimi complessivi da essi rappresentati.
Allo stesso modo si deve concludere per la verbalizzazione delle operazioni di voto. Il voto del condòmino proprietario di più unità immobiliari varrà sempre come il voto di un condòmino proprietario di una sola unità immobiliare.
Ciò che farà differenza è solamente la maggiore quota millesimale rappresentata e dunque in tal senso la possibilità di avere un peso maggiore ai fini dell’orientamento della decisione, dato che le maggioranze in assemblea condominiale si formano sempre guardano al doppio parametro numero dei condòmini/valore millesimale.
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Pubblicato il 5 giugno 2018 da Nunzia Falcioni
Il fatto che vi sia la necessità di eseguire un intervento manutentivo di una parte comune dell’edificio in condominio non vuol dire che esso sia urgente e quindi rimborsabile.
Il fatto che vi sia la necessità di eseguire un intervento manutentivo di una parte comune dell’edificio in condominio non vuol automaticamente dire che esso sia urgente e quindi che, laddove sia stato ordinato dal singolo condòmino questi abbia diritto al rimborso delle quote da parte degli altri.
Detta diversamente: l’urgenza cui fa riferimento l’art. 1134 del codice civile, al ricorrere della quale il condòmino ha diritto al rimborso delle quote degli altri non coincide con la necessità dell’intervento, che in un’ipotetica scale di importanza non è parificabile alla prima.
Questa, in sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9280 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 16 aprile 2018.
Una pronuncia utile in quanto ha il merito di porre alla luce un aspetto di fondamentale importanza nella sempre incerta materia del rimborso delle spese urgenti ai sensi dell’art. 1134 c.c.
Specie nei piccoli e piccolissimi condòmini, non è raro imbattersi in iniziative dei singoli condòmini volte a superare, con decisioni individuali, lo stallo collettivo causato da proprio vicino indifferente alle parti comuni dello stabile.
Sapere distinguere ciò che è necessario, da ciò che è urgente o meglio sapere che non tutto ciò che è necessario è anche urgente, è fondamentale per evitare di ordinare interventi rispetto ai quali non si potrà ottenere alcun rimborso della spesa. Le strade, come si vedrà dopo, in tali casi sono altre
Urgenza, quando ricorre?
L’urgenza impone azione immediata e quindi schiude le porte al diritto al rimborso. Quando si può dire che l’intervento disposto non poteva essere rinviato, allora ricorre l’urgenza. Continua a leggere→
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Pubblicato il 1 giugno 2018 da Nunzia Falcioni
Amministratore: il giudice ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dello stesso per mancata determinazione del compenso.
Amministratore e compensi. Con una recente pronuncia(Trib. Roma, sez. V civ., 9 aprile 2018, n. 7192) il giudice capitolino ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dell’amministratore impugnata da uno dei proprietari: questi, tra le altre doglianze, ne aveva lamentato l’invalidità per mancata determinazione del compenso dell’amministratore medesimo, e aveva altresì ritenuto censurabili di nullità, per derivazione, i successivi deliberati che avevano confermato l’amministratore nella sua carica e lo avevano anche autorizzato a stare in giudizio.
Il Condominio, costituitosi in giudizio, replicava che con una successiva delibera l’assemblea aveva confermato nella sua carica l’amministratore, ne aveva deliberato il compenso e aveva dichiarato espressamente la propria volontà di sanare i precedenti atti riguardanti la nomina.
La decisione: l’impossibilità di sanare un atto nullo Il Tribunale ha ritenuto di non condividere la deduzione formulata dal Condominio convenuto: il disposto della norma prevede la radicale nullità della delibera di nomina dell’amministratore in assenza di analitica indicazione, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, dell’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Ora, la delibera assembleare, in quanto manifestazione di volontà, «soggiace pacificamente» alla disciplina civilistica in materia di nullità del contratto, la quale, all’art. 1423 c.c., esclude che il contratto nullo possa essere convalidato, fatte salve diverse disposizioni di legge.
Ne consegue l’impossibilità di convalidare una delibera nulla per dettato normativo, come nel caso di specie, dovendosi ritenere ammissibile l’operatività della sanatoria in presenza di vizi di legittimità solo con riferimento alle delibere annullabili.
Un precedente giurisprudenziale: nullità della nomina e sue ricadute Il Tribunale di Milano aveva già espresso il medesimo orientamento, con la sentenza del 5 aprile 2016, n. 4294: la controversia originava dall’impugnazione di una delibera assembleare proposta da alcuni condomini, i quali avevano lamentato la nullità del provvedimento di conferma del mandato al precedente amministratore in quanto privo della specificazione indicazione della misura del compenso. Continua a leggere→
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