Source: https://www.doc-du-juriste.com/droit-prive-et-contrat/droit-des-obligations/commentaire-d-arret/cour-cassation-troisieme-chambre-civile-9-janvier-2008-manquement-obligation-458795.html
Timestamp: 2019-07-20 07:42:39+00:00
Document Index: 133609568

Matched Legal Cases: ['arrêt ', "l'article 7", 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', 'arrêt ', "l'article 7"]

Lorsque le locataire quitte les lieux loués de manière anticipée, celui-ci doit répondre à plusieurs obligations contractuelles auxquelles il est tenu avec son bailleur. Cependant l'interrogation concerne l'intrusion de squatters dans les lieux entre le départ du locataire et la fin du préavis. En l'espèce, M. X était locataire d'un appartement appartenant à une société. Le locataire par courrier du 10 mai 2003 a donné congé à la bailleresse pour le 1er juin 2003, date à laquelle il a libéré les lieux. Des squatters se sont installés dans les lieux postérieurement à son départ et antérieurement au 19 août 2003 qui était la date d'expiration du délai de préavis. Le preneur en a avisé la bailleresse et s'est acquitté des loyers jusqu'au 19 août 2003. La société l'a assigné en paiement des loyers échus postérieurement.
L'intrusion des squatters dans le logement d'un locataire qui avait libéré les lieux avant la date d'échéance de son préavis, constitue-t-elle un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation ?
La libération des lieux au cours du délai de préavis non constitutif d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible
Le locataire devant répondre à certaines obligations lorsqu'il quitte les lieux loués
L'absence de responsabilité du locataire vis-à-vis du bailleur dans l'intrusion des squatters dans le logement
Une solution en faveur du locataire et de son obligation de restitution
L'obligation pour les juges de réexaminer les faits
L'absence de réponse évidente lorsque le preneur quitte les lieux loués avant l'expiration du délai de préavis
[...] Les juges énoncent que le locataire ne se libère pas de son obligation de restituer les lieux s'il remet les clés à un huissier auquel il avait demandé d'établir un état des lieux alors qu'il n'avait pas été mandaté par le bailleur. La jurisprudence est ainsi assez sévère et elle considère que les tribunaux doivent s'il est nécessaire, rechercher que les clés ont été remises en main propre au bailleur ou son mandataire. En l'espèce, dans l'arrêt du 9 janvier 2008, des squatters sont entrés illégalement dans les lieux après le départ du locataire mais il n'avait pas restitué les clés au bailleur. [...]
[...] La cour de cassation en censurant la décision de la cour d'appel au visa de l'article 7b et C de la loi du 6 juillet 1989 énonce que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible. I-la libération des lieux au cours du délai de préavis non constitutif d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible Lorsque le locataire quitte les lieux de manière anticipée il doit répondre à certaines obligations comme tous les autres locataires Concernant l'intrusion des squatters dans les lieux entre le départ du locataire et l'expiration du délai de préavis, l'ancien locataire n'est pas responsable vis-à-vis du bailleur de cette intrusion illégale A-le locataire devant répondre à certaines obligations lorsqu'il quitte les lieux loués La cour de cassation énonce que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible. [...]
[...] Les juges du fond ont tendance à faire supporter par le locataire le paiement de l'indemnité d'occupation due par la présence illicite de ces squatters. En l'espèce c'est la position de la cour d'appel de Versailles mais c'est aussi la position de la cour d'appel de Paris dans un arrêt rendu le 27 avril 2006 qui estimait que malgré le départ du locataire, il devait assurer la garde de l'appartement donné à bail, veiller à ce que des squatters ne s'y introduisent pas et au besoin reprendre possession de l'appartement et éventuellement de procéder à l'expulsion des squatters. [...]
[...] La cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par la cour d'appel, selon elle la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible, la cour d'appel n'a pas recherché si l'intrusion des squatters dans le logement ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation. Ainsi la cour de cassation reconnaît que la libération des lieux au cours du délai de préavis ne constitue pas un manquement à l'obligation de jouissance paisible due par le locataire (I).Cette solution est en faveur du locataire et de son obligation de restitution (II). [...]
[...] Un arrêt est rendu par la cour d'appel de Versailles le 7 novembre 2006, elle accueille cette demande. L'arrêt retient qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée et qu'il doit à l'issu du bail rendre le bien en bon état de réparations locatives et libre de tout bien ou tout occupant de son chef. Selon les juges, le locataire n'établit pas avoir le 1er juillet 2003 restitué les clefs au bailleur et fait établir un procès verbal de constat d' état des lieux et donc il a gardé la jouissance exclusive de l'appartement jusqu'au 19 août 2003 et n'a pas satisfait à son obligation d'occuper le logement jusqu'à son terme et de le rendre libre de tous occupants de sorte qu'il est tenu au paiement des loyers qui lui sont réclamés. [...]
Droit des obligations Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 janvier 2008 - le manquement à l'obligation de jouissance paisible