Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/mieterhoehung-und-die-berliner-kappungsgrenzen-verordnung-3104248
Timestamp: 2020-08-15 17:53:52
Document Index: 356935333

Matched Legal Cases: ['§ 558', 'Art. 80', 'Art. 14', 'Art. 3', 'Art. 2', 'Art. 14', 'Art. 3', 'Art. 2', '§ 558', '§ 558', 'Art. 100', '§ 47', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'Art. 80', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 577', 'Art. 80', 'Art. 80', 'Art. 6', '§ 1', '§ 577', '§ 556', '§ 558', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 3', '§ 558', 'Art. 14', '§ 558', '§ 558', '§ 2', '§ 577', '§ 558', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 536', '§ 555', '§ 559', '§ 559', '§ 558', 'Art. 14', '§ 558', 'Art. 3', 'Art. 3', '§ 556', 'Art. 3', '§ 558', 'Art. 14', '§ 558', '§ 556', '§ 558', '§ 558', 'Art. 2', '§ 558', '§ 558', 'Art. 80', 'Art. 80', '§ 558', '§ 577', '§ 564', 'Art. 14', '§ 558', '§ 558', '§ 577', '§ 558', '§ 577', '§ 577', '§ 558', '§ 564', 'Art. 14', '§ 564', '§ 5', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', '§ 564', '§ 558', '§ 577', '§ 564', '§ 558', 'Art. 6', '§ 1', '§ 558', '§ 558', '§ 577', '§ 564', 'Art. 6', '§ 1', '§ 16', '§ 558', '§ 558', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', '§ 564', '§ 564', '§ 577', 'Art. 14', '§ 558', '§ 577', '§ 558', '§ 558', 'Art. 6', '§ 1', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 558', 'Art. 3', '§ 558', '§ 558', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'Art. 14', 'Art. 14', '§ 558', 'Art. 3', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', '§ 558', 'Art. 2', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 558', '§ 577', '§ 577', '§ 577', 'Art. 6', '§ 1', 'Art. 6', '§ 1', 'BGH', 'BGH', 'Art. 6', '§ 1', 'BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 558', '§ 556', '§ 577', '§ 577', 'Art. 6', '§ 1', '§ 564', '§ 577', '§ 16', 'Art. 6', '§ 1', '§ 577', '§ 564', '§ 558', '§ 556', '§ 564', '§ 556', '§ 556', '§ 558', '§ 558', '§ 577', '§ 577', '§ 1', '§ 558']

Mieterhöhung - und die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung | Rechtslupe
Die Zivil­ge­rich­te haben im Rah­men eines Rechts­streits über ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen zu prü­fen, ob eine von der Lan­des­re­gie­rung erlas­se­ne Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung den Anfor­de­run­gen an die gesetz­li­che Ermäch­ti­gung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Ver­bin­dung mit Satz 2 genügt und auch im Übri­gen mit höher­ran­gi­gem Recht in Ein­klang steht.
Die vor­ge­nann­te gesetz­li­che Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge genügt dem Bestimmt­heits­ge­bot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und ver­stößt weder gegen die Eigen­tums­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den all­ge­mei­nen Gleich­be­hand­lungs­grund­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Ver­trags­frei­heit (Art. 2 Abs. 1 GG).
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin vom 7. Mai 2013 [1] hält sich im Rah­men des der Lan­des­re­gie­rung als demo­kra­tisch legi­ti­mier­tem und poli­ti­schem Staats­or­gan von der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung in mehr­fa­cher Hin­sicht ein­ge­räum­ten poli­ti­schen Beur­tei­lungs- und Gestal­tungs­spiel­raums. Die­ser ist von den Fach­ge­rich­ten nur beschränkt dahin über­prüf­bar, ob die getrof­fe­ne Maß­nah­me den Rah­men der Zweck­bin­dung der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung über­schrei­tet.
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin vom 7. Mai 2013 genügt ihrer­seits den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen. Sie ver­letzt weder die Eigen­tums­ga­ran­tie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den all­ge­mei­nen Gleich­be­hand­lungs­grund­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Ver­trags­frei­heit (Art. 2 Abs. 1 GG).
In Ber­lin ist damit die Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen wirk­sam gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB auf 15 % her­ab­ge­setzt.
Gericht­li­che Kon­trol­le einer Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung
§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB als Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin
Ver­fas­sungs­recht­li­che Anfor­de­run­gen an die Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung
Gericht­li­che Kon­trol­le einer Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung[↑]
Den Zivil­ge­rich­ten obliegt im Rah­men eines Rechts­streits über ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen die Ver­pflich­tung, die Ver­ein­bar­keit einer ein­schlä­gi­gen Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung mit höher­ran­gi­gem Recht zu prü­fen. Ihnen kommt im Fal­le einer Unwirk­sam­keit der Rechts­ver­ord­nung auch eine Ver­wer­fungs­kom­pe­tenz [2] zu.
Gerich­te kön­nen und müs­sen die für ihre Ent­schei­dung in Betracht kom­men­den Rechts­vor­schrif­ten auf ihre Ver­ein­bar­keit mit dem Grund­ge­setz und lan­des­recht­li­che Vor­schrif­ten auch auf ihre Ver­ein­bar­keit mit dem Bun­des­recht hin prü­fen [3]. Das all­ge­mei­ne rich­ter­li­che Prü­fungs­recht ist aller­dings bei (nach­kon­sti­tu­tio­nel­len) förm­li­chen Geset­zen im Hin­blick auf das in die­sen Fäl­len bestehen­de Ver­wer­fungs­mo­no­pol des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzi­den­te Beja­hung der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit beschränkt [4]. Im Fall der Ver­nei­nung der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit eines förm­li­chen Geset­zes redu­ziert sich die Prü­fungs­kom­pe­tenz der Fach­ge­rich­te auf ein blo­ßes Vor­prü­fungs­recht [5].
Die­se Ein­schrän­kun­gen gel­ten jedoch nicht für Nor­men im Rang unter dem förm­li­chen Gesetz. Deren ver­fas­sungs­recht­li­che Nach­prü­fung obliegt viel­mehr in Fäl­len ihrer Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit nach stän­di­ger Recht­spre­chung (unein­ge­schränkt) jedem Rich­ter [6], dem inso­weit auch eine Ver­wer­fungs­kom­pe­tenz zukommt [2]. Er hat also die Befug­nis, die Ungül­tig­keit einer unter­ge­setz­li­chen Norm, ins­be­son­de­re einer Rechts­ver­ord­nung, fest­zu­stel­len und sie bei sei­ner Ent­schei­dung unbe­ach­tet zu las­sen [7].
An der unein­ge­schränk­ten Ver­pflich­tung und Befug­nis jedes Rich­ters, eine für sei­ne Ent­schei­dung erheb­li­che Rechts­ver­ord­nung auf ihre Ver­ein­bar­keit mit höher­ran­gi­gem Recht zu über­prü­fen, hat sich auch durch die Ein­füh­rung eines ver­wal­tungs­ge­richt­li­chen Nor­men­kon­troll­ver­fah­rens (§ 47 VwGO) nichts geän­dert. Denn dem ver­wal­tungs­ge­richt­li­chen Rechts­schutz­sys­tem kann nicht ent­nom­men wer­den, dass hier­durch die Mög­lich­kei­ten des sub­jek­ti­ven Recht­schut­zes beschnit­ten wer­den soll­ten [8]. Dies über­se­hen jene Stim­men in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum, die die Prü­fung der Recht­mä­ßig­keit einer Rechts­ver­ord­nung auch dann, wenn die­se Fra­ge für die Beur­tei­lung eines zivil­recht­li­chen Anspruchs erheb­lich ist, als (aus­schließ­li­che) Auf­ga­be der Ver­wal­tungs­ge­rich­te begrei­fen [9].
Dass für die­se Sicht­wei­se kein Raum ist, hat nun auch das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt aus­drück­lich bestä­tigt, indem es unter Bezug­nah­me auf das – den Gegen­stand des hie­si­gen Revi­si­ons­ver­fah­rens bil­den­de – Urteil des Land­ge­richts Ber­lin [10] aus­ge­spro­chen hat, dass die Zivil­ge­rich­te, sofern die Ent­schei­dung des jewei­li­gen Zivil­rechts­streits davon abhängt, auch zu prü­fen haben, ob eine Rechts­ver­ord­nung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB („Miet­preis­brem­se“) oder nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB (Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung) den Anfor­de­run­gen an die gesetz­li­che Ermäch­ti­gung genügt und auch im Übri­gen mit höher­ran­gi­gem Recht in Ein­klang steht [11].
§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB als Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge[↑]
Dass die gesetz­li­che Rege­lung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB selbst ver­fas­sungs­recht­li­chen Beden­ken begeg­net und es damit an einer wirk­sa­men Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge für die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin fehlt, wird nicht gel­tend gemacht. Auch der Bun­des­ge­richts­hof ver­mag eine Ver­fas­sungs­wid­rig­keit die­ser Rege­lung nicht zu erken­nen.
§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Ver­bin­dung mit Satz 2 ver­stößt nicht gegen das Bestimmt­heits­ge­bot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG. Danach darf eine Ermäch­ti­gung nicht so unbe­stimmt sein, dass nicht mehr vor­aus­ge­se­hen wer­den kann, in wel­chen Fäl­len und mit wel­cher Ten­denz von ihr Gebrauch gemacht wer­den wird und wel­chen Inhalt die auf­grund der Ermäch­ti­gung erlas­se­nen Ver­ord­nun­gen haben kön­nen [12]. Gemes­sen dar­an sind Inhalt, Zweck und Aus­maß der erteil­ten Ermäch­ti­gung hier im Gesetz hin­rei­chend deut­lich bestimmt [13].
Der sich schon aus dem Wort­laut der Ermäch­ti­gung deut­lich erge­ben­de Inhalt besteht dar­in, Miet­erhö­hun­gen im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren bei bestehen­den Wohn­miet­ver­hält­nis­sen (§ 558 BGB) zeit­lich und räum­lich begrenzt mit einer Kap­pungs­gren­ze von 15 % zu ver­se­hen und inso­weit den Lan­des­re­gie­run­gen die Mög­lich­keit zu eröff­nen, len­kend in die Ent­wick­lung der Bestands­mie­ten ein­zu­grei­fen, indem sie sich eines bestimm­ten Mit­tels bedie­nen, näm­lich der Fest­le­gung von räum­li­chen Gebie­ten, in denen eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Auch der Zweck der Ermäch­ti­gung ergibt sich unmit­tel­bar aus dem Gesetz selbst. Ziel der Absen­kung der all­ge­mei­nen Kap­pungs­gren­ze von 20 % (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) auf 15 % im Fal­le einer beson­de­ren Gefähr­dungs­la­ge ist es, den Anstieg der im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren zu ermit­teln­den Bestands­mie­ten zu ver­lang­sa­men [14] und so in den betrof­fe­nen Gebie­ten einer Dop­pel­be­las­tung der Mie­ter durch ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­run­gen und Miet­erhö­hun­gen sowie einer dro­hen­den Ver­drän­gung der Mie­ter aus ihren bis­he­ri­gen Woh­nun­gen wegen für sie unbe­zahl­bar wer­den­der Mie­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken [15].
Schließ­lich ist auch das Aus­maß der Ermäch­ti­gung dem Gesetz mit hin­rei­chen­der Klar­heit zu ent­neh­men. Dem Ver­ord­nungs­ge­ber wird die Auf­ga­be über­tra­gen, den räum­li­chen (und zeit­li­chen) Gel­tungs­be­reich der Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze auf 15 % fest­zu­le­gen und hier­zu die­je­ni­gen Gemein­den oder Gemein­de­tei­le zu bestim­men, auf die die im Gesetz (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) vor­ge­ge­be­nen Kri­te­ri­en zutref­fen. Dabei kön­nen nach den Vor­stel­lun­gen des Gesetz­ge­bers zur Aus­fül­lung der dort ver­wen­de­ten unbe­stimm­ten Rechts­be­grif­fe die Geset­zes­ma­te­ria­li­en und die Recht­spre­chung zu § 577a Abs. 2 BGB (Kün­di­gungs­sper­re bei Umwand­lung von Miet­woh­nun­gen in Woh­nungs­ei­gen­tum) her­an­ge­zo­gen wer­den [16]. Dass der Gesetz­ge­ber die Gefähr­dungs­la­ge nicht wei­ter kon­kre­ti­siert hat, etwa durch eine nume­ri­sche Quan­ti­fi­zie­rung (bei­spiels­wei­se durch Fest­le­gung eines bestimm­ten Ver­hält­nis­ses zwi­schen den vor­han­de­nen Ein­kom­men und den gefor­der­ten Mie­ten), ist nicht zu bean­stan­den [17]. Die in Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG ange­ord­ne­te Bin­dung des Ver­ord­nungs­ge­bers an Inhalt, Zweck und Aus­maß der Ermäch­ti­gung soll nicht aus­schlie­ßen, dass ihm als einem demo­kra­tisch legi­ti­mier­ten und poli­tisch ver­ant­wort­li­chen Staats­or­gan ein gewis­ser Beur­tei­lungs­spiel­raum für sein Ein­grei­fen bleibt [18].
Eine wei­ter­ge­hen­de Ver­pflich­tung zur Kon­kre­ti­sie­rung der Vor­aus­set­zun­gen einer Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze in Gebie­ten mit beson­de­rer Gefähr­dungs­la­ge ist dem Bestimmt­heits­ge­bot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nicht zu ent­neh­men. Denn das Erfor­der­nis der Bestimmt­heit zwingt den Gesetz­ge­ber nicht, den Tat­be­stand mit genau fass­ba­ren Maß­stä­ben zu umschrei­ben [19]. Der Gesetz­ge­ber ist also grund­sätz­lich nicht dar­an gehin­dert, unbe­stimm­te Rechts­be­grif­fe – auch meh­re­re zugleich – zu ver­wen­den [20]. An die tat­be­stand­li­che Kon­kre­ti­sie­rung dür­fen dabei kei­ne nach der kon­kre­ten Sach­la­ge uner­füll­ba­ren Anfor­de­run­gen gestellt wer­den [21]. Es ist inso­weit nur zu for­dern, dass die Betrof­fe­nen die Rechts­la­ge erken­nen und ihr Ver­hal­ten danach ein­rich­ten kön­nen [22]. Dies ist schon dann anzu­neh­men, wenn sich der Rege­lungs­ge­halt der Norm im Wege der Aus­le­gung der ein­schlä­gi­gen Bestim­mung mit Hil­fe der aner­kann­ten Aus­le­gungs­me­tho­den fest­stel­len lässt [23]. Hier­zu kann ins­be­son­de­re auf den Zweck, den Sinn­zu­sam­men­hang und die Vor­ge­schich­te des Geset­zes abge­stellt wer­den [24].
So lie­gen die Din­ge hier. Die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung hat im Wege der Aus­le­gung den auch in ande­ren Vor­schrif­ten (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG; § 577a Abs. 2 BGB) ver­wen­de­ten Begrif­fen „aus­rei­chen­de Ver­sor­gung“, „ange­mes­se­ne Bedin­gun­gen“ und „beson­de­re Gefähr­dung“ hin­rei­chen­de Kon­tu­ren ver­lie­hen [25]. Der Gesetz­ge­ber war vor die­sem Hin­ter­grund auch nicht gehal­ten, dem Ver­ord­nungs­ge­ber – wie dies bei dem zwi­schen­zeit­lich in Kraft getre­te­nen § 556d Abs. 2 BGB („Miet­preis­brem­se“ bei Neu­ver­mie­tun­gen) der Fall ist – Indi­ka­to­ren für die Fest­stel­lung eines ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes auf­zu­zei­gen, zumal die Aus­wahl geeig­ne­ter Kri­te­ri­en in beson­de­rem Maße von den jewei­li­gen regio­na­len Ver­hält­nis­sen abhängt [26].
Die durch das Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz vom 11.03.2013 [27] zum 1.05.2013 in Kraft getre­te­ne Rege­lung des § 558 Abs. 3 Satz 3 in Ver­bin­dung mit Satz 2 BGB ver­stößt nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG ver­bürg­te Eigen­tums­ga­ran­tie [28].
Die genann­te Vor­schrift ermäch­tigt die Lan­des­re­gie­run­gen, durch Rechts­ver­ord­nung Gemein­den oder Tei­le von Gemein­den zu bestim­men, in denen die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist und in denen des­halb bei Miet­erhö­hun­gen im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren bei bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen die all­ge­mein gül­ti­ge Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen von 20 % auf 15 % her­ab­ge­setzt wer­den kann. Die­se Ver­schär­fung der Kap­pungs­gren­ze stellt eine Beein­träch­ti­gung der im Eigen­tums­recht wur­zeln­den Befug­nis­se dar. Das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewähr­leis­te­te Eigen­tum ist in sei­nem recht­li­chen Gehalt durch Pri­vat­nüt­zig­keit und die grund­sätz­li­che Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Eigen­tü­mers über den Eigen­tums­ge­gen­stand gekenn­zeich­net. Dem grund­recht­li­chen Schutz unter­liegt danach sowohl das Recht, den Eigen­tums­ge­gen­stand selbst zu nut­zen und Drit­te von Besitz und Nut­zung aus­zu­schlie­ßen, als auch die Frei­heit, den Eigen­tums­ge­gen­stand zu ver­äu­ßern oder aus der ver­trag­li­chen Über­las­sung zur Nut­zung durch ande­re den Ertrag zu zie­hen, der zur finan­zi­el­len Grund­la­ge für eine eigen­ver­ant­wort­li­che Lebens­ge­stal­tung bei­trägt [29]. Grund­sätz­lich ist damit auch die Befug­nis des Eigen­tü­mers geschützt, von einem Mie­ter die nach bis­he­ri­ger Rechts­la­ge erziel­ba­re Mie­te zu ver­lan­gen.
Der in der Her­ab­set­zung der Kap­pungs­gren­ze bei Miet­erhö­hun­gen im Ver­gleichs­miet­ver­fah­ren um 5 % lie­gen­de Ein­griff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütz­te Eigen­tums­recht des Ver­mie­ters stellt jedoch eine zuläs­si­ge Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar.
Die kon­kre­te Reich­wei­te des Schut­zes durch die Eigen­tums­ga­ran­tie ergibt sich aus der Bestim­mung von Inhalt und Schran­ken des Eigen­tums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetz­ge­bers ist [30]. Die­sem ist es bei der Neu­re­ge­lung eines Rechts­ge­biets nicht aus­nahms­los ver­wehrt, auch in bestehen­de Rechts­po­si­tio­nen umge­stal­tend ein­zu­grei­fen. Die Eigen­tums­ga­ran­tie gebie­tet nicht, eine ein­mal aus­ge­stal­te­te Rechts­po­si­ti­on für alle Zukunft ihrem Inhalt nach unan­ge­tas­tet zu las­sen [31]. Bei der Erfül­lung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteil­ten Auf­trags hat der Gesetz­ge­ber viel­mehr sowohl der ver­fas­sungs­recht­lich garan­tier­ten Rechts­stel­lung des Eigen­tü­mers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG fol­gen­den Gebot einer sozi­al­ge­rech­ten Eigen­tums­ord­nung ange­mes­sen Rech­nung zu tra­gen. Er hat daher die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen aller Betei­lig­ten in einen gerech­ten Aus­gleich und in ein aus­ge­wo­ge­nes Ver­hält­nis zu brin­gen [32].
Die Bin­dung des Eigen­tums­ge­brauchs an das Wohl der All­ge­mein­heit gemäß Art. 14 Abs. 2 GG schließt die Pflicht zur Rück­sicht­nah­me auf die Belan­ge des­je­ni­gen ein, der kon­kret auf die Nut­zung des Eigen­tums­ob­jekts ange­wie­sen ist [33]. Daher ver­langt das grund­ge­setz­li­che Gebot einer am Gemein­wohl ori­en­tier­ten Eigen­tums­nut­zung im Fal­le der ent­gelt­li­chen Über­las­sung des Eigen­tums­ge­gen­stands an einen Drit­ten auch eine Rück­sicht­nah­me auf die Inter­es­sen des Nicht­ei­gen­tü­mers, der sei­ner­seits der Nut­zung des Eigen­tums­ob­jekts zu sei­ner Frei­heits­si­che­rung und ver­ant­wort­li­chen Lebens­ge­stal­tung bedarf [34]. Je mehr das Eigen­tums­ob­jekt in einem sozia­len Bezug und in einer sozia­len Funk­ti­on steht, des­to wei­ter reicht die Gestal­tungs­be­fug­nis des Gesetz­ge­bers bei der Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung [35]. Bei Rege­lun­gen, die die Fremd­nut­zung von Wohn­raum betref­fen, kommt dem Gesetz­ge­ber aus die­sem Grun­de und auch wegen des Umstands, dass sich auf bei­den Sei­ten grund­recht­li­che Posi­tio­nen gegen­über­ste­hen – auch das Besitz­recht des Mie­ters an der gemie­te­ten Woh­nung ist Eigen­tum im Sin­ne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG [36] – ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum zu [37]. Die Gren­zen die­ses Gestal­tungs­spiel­raums lie­gen dabei nicht ein für alle Mal fest. Ver­än­de­run­gen der wirt­schaft­li­chen und gesell­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se kön­nen viel­mehr zu einer Ver­schie­bung der Maß­stä­be füh­ren [38]. Der Gesetz­ge­ber ist daher ins­be­son­de­re befugt, die jewei­li­gen Ver­hält­nis­se und Umstän­de auf dem Woh­nungs­markt zu berück­sich­ti­gen [39].
Aller­dings hat sich der Gesetz­ge­ber bei der Bestim­mung von Inhalt und Schran­ken des Eigen­tums im Ein­klang mit allen ande­ren Ver­fas­sungs­nor­men zu hal­ten [40] und muss ins­be­son­de­re den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit beach­ten [41]. Dar­über hin­aus ist er an den Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grund­recht und als all­ge­mei­nes rechts­staat­li­ches Prin­zip bei der inhalt­li­chen Fest­le­gung von Eigen­tü­mer­be­fug­nis­sen und pflich­ten gebun­den [42].
Gemes­sen an die­sen Maß­stä­ben erweist sich § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als eine zuläs­si­ge Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG.
Die genann­te Rege­lung dient einem legi­ti­men Rege­lungs­ziel, näm­lich in Gebie­ten mit beson­de­rer Gefähr­dungs­la­ge den Anstieg sol­cher Mie­ten, die bis­lang unter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lagen, in bestehen­den Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen zu dämp­fen [14] und so die in betrof­fe­nen Gebie­ten leben­den Mie­ter vor einer mög­li­chen Dop­pel­be­las­tung durch ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­run­gen und Miet­erhö­hun­gen sowie vor einer dro­hen­den Ver­drän­gung aus ihren bis­he­ri­gen Woh­nun­gen wegen für sie unbe­zahl­bar wer­den­der Mie­ten zu schüt­zen [15]. Die­ser Rege­lungs­zweck liegt im öffent­li­chen Inter­es­se, weil er letzt­lich dar­auf aus­ge­rich­tet ist, die ver­trags­treu­en Mie­ter fak­tisch vor einem (unver­schul­de­ten) Ver­lust ihrer Woh­nung und damit ihres Lebens­mit­tel­punkts [43] zu bewah­ren.
Das zum 1.05.2013 in Kraft getre­te­ne Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz führt zu einem ange­mes­se­nen, auch die Belan­ge der Ver­mie­ter hin­rei­chend berück­sich­ti­gen­den und damit dem Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­grund­satz genü­gen­den Inter­es­sen­aus­gleich.
Die durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB erfolg­te Her­ab­set­zung der Kap­pungs­gren­ze bei Miet­erhö­hun­gen im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren ist ersicht­lich geeig­net, den beschrie­be­nen Geset­zes­zweck zu erfül­len. Ein Mit­tel ist bereits dann geeig­net im ver­fas­sungs­recht­li­chen Sin­ne, wenn mit sei­ner Hil­fe der gewünsch­te Erfolg erreicht wer­den kann, wobei die (abs­trak­te) Mög­lich­keit der Zweck­er­rei­chung genügt [44]. Bei der Ein­schät­zung der Fra­ge der Geeig­net­heit ver­fügt der Gesetz­ge­ber über einen (wei­ten) Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum [45]. Ihm obliegt die Ein­schät­zung der Lage und der zukünf­ti­gen Ent­wick­lung sowie der Zweck­taug­lich­keit [46]. Die­se darf nur dar­auf über­prüft wer­den, ob sie „objek­tiv taug­lich oder unge­eig­net“ bezie­hungs­wei­se „schlecht­hin unge­eig­net“ war [47]. Das wie­der­um darf nur ver­neint wer­den, wenn bei Aus­schöp­fung aller Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten im Zeit­punkt des Erlas­ses des Geset­zes ein­deu­tig die Zweck­un­taug­lich­keit der Maß­nah­me fest­ge­stellt wer­den könn­te [48].
Gemes­sen dar­an besteht an der Geeig­net­heit der gewähl­ten Maß­nah­me kein Zwei­fel. Denn mit ihrer Hil­fe kann das ange­streb­te Ziel der Dämp­fung eines zu raschen Anstiegs der Bestands­mie­ten im Inter­es­se des Erhalts der Miet­woh­nung für den Mie­ter zumin­dest geför­dert wer­den.
Die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze in Gebie­ten, in denen eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist, ist zur Errei­chung des ange­streb­ten Ziels auch erfor­der­lich. Eine Maß­nah­me ist erfor­der­lich, wenn der Gesetz­ge­ber nicht ein ande­res, gleich wirk­sa­mes, aber das Grund­recht nicht oder doch weni­ger fühl­bar ein­schrän­ken­des Mit­tel hät­te wäh­len kön­nen [49]. Eben­so wie bei der Fra­ge der Geeig­net­heit steht dem Gesetz­ge­ber auch bei der Ein­schät­zung der Erfor­der­lich­keit des Rege­lungs­vor­ha­bens ein (wei­ter) Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum zu [50]. Die Erfor­der­lich­keit einer gesetz­li­chen Rege­lung kann grund­sätz­lich nur dann von Ver­fas­sungs wegen ver­neint wer­den, wenn sich ein­deu­tig fest­stel­len lässt, dass für die Errei­chung des ver­folg­ten Zwecks ande­re, weni­ger ein­schnei­den­de Mit­tel zur Ver­fü­gung ste­hen [51]. Es muss also nach den dem Gesetz­ge­ber bekann­ten Tat­sa­chen und im Hin­blick auf die bis­her gemach­ten Erfah­run­gen ein­deu­tig fest­stell­bar sein, dass der als Alter­na­ti­ve in Betracht kom­men­de Ein­griff gerin­ge­rer Inten­si­tät den ange­streb­ten Zweck sach­lich gleich­wer­tig erreicht [52].
Eine sol­che Fall­ge­stal­tung ist vor­lie­gend nicht gege­ben. Es ist kein mil­de­res gesetz­ge­be­ri­sches Mit­tel ersicht­lich, mit dem die ange­streb­te (rasche) Ver­lang­sa­mung des Anstiegs der Bestands­mie­ten und der damit beab­sich­tig­te Schutz der Mie­ter vor einer Dop­pel­be­las­tung durch ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­run­gen und Miet­erhö­hun­gen sowie einer dro­hen­den Ver­drän­gung aus ihren bis­he­ri­gen Woh­nun­gen wegen für sie unbe­zahl­bar wer­den­der Mie­ten erreicht wer­den könn­te. Denn der Gesetz­ge­ber hat sich für einen Ein­griff gerin­ger Inten­si­tät ent­schie­den. Er hat die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB – anders als in frü­he­ren Fäl­len (Ein­füh­rung einer Kap­pungs­gren­ze von 30 % durch die ab 1.01.1983 gel­ten­de Neu­fas­sung des § 2 Abs. 1 MHRG [53]; Her­ab­set­zung der Kap­pungs­gren­ze auf 20 % durch das 4. Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz vom 21.07.1993 [54]) – nicht flä­chen­de­ckend für das gesam­te Bun­des­ge­biet ein­ge­führt, son­dern beschränkt auf die von den Lan­des­re­gie­run­gen fest­zu­le­gen­den Gebie­te, in denen eine Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Wohn­raum zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist. Zudem hat er sich auf eine Redu­zie­rung der Kap­pungs­gren­ze um 5 % beschränkt. Fer­ner hat er die­se Absen­kung mit einer zeit­li­chen Befris­tung ver­se­hen, denn die Lan­des­re­gie­run­gen sind ledig­lich befugt, Ver­ord­nun­gen für einen Zeit­raum von bis zu fünf Jah­ren zu erlas­sen. Die­se Frist liegt deut­lich unter der für Ver­ord­nun­gen über Kün­di­gungs­sperr­fris­ten bei der Ver­äu­ße­rung von in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­del­ten Miet­woh­nun­gen (§ 577a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB) vor­ge­se­he­nen Höchst­frist von zehn Jah­ren. Damit hat der Gesetz­ge­ber den Ein­griff in das Eigen­tum der Ver­mie­ter in drei­fa­cher Wei­se, näm­lich räum­lich, zeit­lich und betrags­mä­ßig, abge­mil­dert und davon abge­se­hen, eine all­ge­mei­ne und unbe­fris­te­te Redu­zie­rung der Kap­pungs­gren­ze vor­zu­neh­men.
Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB getrof­fe­ne Rege­lung stellt schließ­lich auch eine im Ver­hält­nis zu dem ange­streb­ten Zweck ange­mes­se­ne Maß­nah­me dar.
Für die Prü­fung der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit im enge­ren Sin­ne sind zunächst die Inten­si­tät sowie die Schwe­re und Trag­wei­te einer Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung von Bedeu­tung, die wie­der­um in hohem Maße davon mit­be­stimmt wer­den, ob ein Ein­griff in die eigen­tums­recht­li­chen Zuord­nungs­ver­hält­nis­se und die Sub­stanz des Eigen­tums vor­liegt, also die Bestands­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist [40]. Die Absen­kung der Kap­pungs­gren­zen für die Erhö­hung von Bestands­mie­ten im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren lässt die Zuord­nung der Eigen­tums­ver­hält­nis­se jedoch unbe­rührt und stellt auch kei­nen Ein­griff in die Sub­stanz des Eigen­tums dar. Sie regelt ledig­lich die Begren­zung zukünf­ti­ger Erträ­ge aus der Ver­mie­tung von Wohn­raum [55]. Die Bestands­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Fra­ge gestellt, dass nicht die höchst­mög­li­che Ren­di­te aus dem Eigen­tums­ob­jekt [56] oder nicht die Markt­mie­te ohne jede Ver­zö­ge­rung und in vol­ler Höhe erzielt wer­den kann [57].
Ein unver­hält­nis­mä­ßi­ger Ein­griff und damit eine Ver­let­zung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzu­neh­men, wenn die Ver­mie­tung von Wohn­raum auch bei vol­ler Aus­schöp­fung der Kap­pungs­gren­ze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergeb­nis zu Ver­lus­ten füh­ren, also die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung ernst­haft in Fra­ge stel­len wür­de [58]. Dafür ist nichts ersicht­lich [59]. Dass sol­che Aus­wir­kun­gen kon­kret zu befürch­ten ste­hen, ist nicht ersicht­lich.
Die Ange­mes­sen­heit der Rege­lung in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist auch nicht des­we­gen zu bean­stan­den, weil sie auf eine ein­sei­ti­ge Bevor­zu­gung der Mie­ter aus­ge­rich­tet wäre, die mit den ver­fas­sungs­recht­li­chen Vor­stel­lun­gen eines sozi­al­ge­bun­de­nen Pri­vat­ei­gen­tums nicht in Ein­klang stün­de [60].
Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB gere­gel­ten Abwei­chun­gen von der all­ge­mei­nen Kap­pungs­gren­ze in Höhe von 20 % gehen auf einen Kom­pro­miss­vor­schlag des Rechts­aus­schus­ses des Bun­des­ta­ges zurück [61]; die Frak­tio­nen der SPD und des Bünd­nis 90/​Die Grü­nen hat­ten ursprüng­lich eine räum­lich und zeit­lich unbe­schränk­te Ver­rin­ge­rung der Kap­pungs­gren­ze des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB auf 15 % gefor­dert [62]. Jeden­falls durch die räum­li­che, zeit­li­che und betrags­mä­ßi­ge Begren­zung der Reich­wei­te der Son­der­re­ge­lun­gen des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB wur­de, obwohl die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze für sich betrach­tet allein die Rechts­po­si­ti­on der Mie­ter stärkt, auch den Inter­es­sen der Ver­mie­ter hin­rei­chend Rech­nung getra­gen [63].
Wei­ter ist zu berück­sich­ti­gen, dass die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze auf 15 % Bestand­teil eines umfang­rei­chen Reform­pa­kets war, bei dem die Rechts­po­si­ti­on des Ver­mie­ters an ande­ren Stel­len, vor allem bei der ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung (etwa Aus­schluss eines Min­de­rungs­rechts des Mie­ters für drei Mona­te gemäß § 536 Abs. 1a BGB; Aus­schluss­frist für den Här­te­ein­wand des Mie­ters nach § 555d Abs. 3, 4 BGB) und bei einer dar­auf gestütz­ten Miet­erhö­hung nach § 559 BGB (Aus­schluss des Här­te­ein­wands des Mie­ters nach § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB), ver­bes­sert wur­de. Gera­de für die­se dem Ver­mie­ter güns­ti­gen Maß­nah­men soll­te die Her­ab­set­zung der Kap­pungs­gren­ze um 5 % aus­weis­lich der Geset­zes­ma­te­ria­li­en einen Aus­gleich bie­ten [15]. Die Neu­re­ge­lung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB beruht mit­hin bei einer Gesamt­be­trach­tung auf einer im Rah­men des Art. 14 GG vor­ge­nom­me­nen Abwä­gung der Inter­es­sen des Ver­mie­ters an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung sei­nes Eigen­tums und den Inter­es­sen des Mie­ters, vor über­mä­ßi­gen und mög­li­cher­wei­se zum Ver­lust sei­nes Lebens­mit­tel­punkts füh­ren­den Miet­erhö­hun­gen geschützt zu sein [64].
Der Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB haf­tet auch kei­ne gleich­heits­wid­ri­ge Aus­ge­stal­tung (Art. 3 Abs. 1 GG) an.
Im Schrift­tum wird zwar teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten, es lie­ge eine unge­recht­fer­tig­te Benach­tei­li­gung des Ver­mie­ters in einem bestehen­den Miet­ver­hält­nis vor, weil der Gesetz­ge­ber mit dem Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz vom 11.03.2013 bei Neu­ver­trags­mie­ten kei­ne ent­spre­chen­de Beschrän­kung ein­ge­führt und daher der Abstand zwi­schen Bestands­mie­ten lang lau­fen­der Miet­ver­hält­nis­se und Neu­ver­trags­mie­ten in Bal­lungs­zen­tren nicht nur immer grö­ßer wer­de, son­dern schließ­lich vom Ver­mie­ter nicht mehr auf­ge­holt wer­den kön­ne [65]. Damit wird sinn­ge­mäß eine Ver­let­zung des all­ge­mei­nen Gleich­be­hand­lungs­grund­sat­zes (Art. 3 Abs. 1 GG) gel­tend gemacht. Zwi­schen­zeit­lich ist aller­dings durch das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz vom 21.04.2015 [66] für die Wie­der­ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen (Neu­ver­trags­mie­ten) eine Beschrän­kung dahin ein­ge­führt wor­den, dass die Mie­te zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses in Gebie­ten eines ange­spann­ten Woh­nungs­markts grund­sätz­lich die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nur um höchs­tens 10 % über­stei­gen darf (§ 556d Abs. 1 BGB).
Die vom Schrift­tum erho­be­nen ver­fas­sungs­recht­li­chen Beden­ken grei­fen unab­hän­gig von die­ser Ent­wick­lung nicht durch. Der all­ge­mei­ne Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) gebie­tet es, alle Men­schen vor dem Gesetz gleich zu behan­deln; dem Gesetz­ge­ber ist damit aber nicht jede Dif­fe­ren­zie­rung ver­wehrt [67]. Dif­fe­ren­zie­run­gen bedür­fen aller­dings stets der Recht­fer­ti­gung durch Sach­grün­de, die dem Dif­fe­ren­zie­rungs­ziel und dem Aus­maß der Ungleich­be­hand­lung ange­mes­sen sind [68]. Je nach Rege­lungs­ge­gen­stand und Dif­fe­ren­zie­rungs­merk­ma­len erge­ben sich unter­schied­li­che Gren­zen für den Gesetz­ge­ber, die vom blo­ßen Will­kür­ver­bot bis zu einer stren­gen Bin­dung an Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­er­for­der­nis­se rei­chen [69].
Bei der Ungleich­be­hand­lung von Per­so­nen­grup­pen unter­liegt der Gesetz­ge­ber regel­mä­ßig einer stren­gen Bin­dung. Das gilt auch dann, wenn eine Ungleich­be­hand­lung von Sach­ver­hal­ten mit­tel­bar eine Ungleich­be­hand­lung von Per­so­nen­grup­pen bewirkt [70]. Es ist dann im Ein­zel­nen nach­zu­prü­fen, ob für die vor­ge­se­he­ne Dif­fe­ren­zie­rung Grün­de von sol­cher Art und sol­chem Gewicht bestehen, dass sie die unglei­chen Rechts­fol­gen recht­fer­ti­gen kön­nen [71]. Außer­halb des Ver­bots einer unge­recht­fer­tig­ten Ver­schie­den­be­hand­lung meh­re­rer Per­so­nen­grup­pen lässt der Gleich­heits­satz dem Gesetz­ge­ber dage­gen weit­ge­hen­de Frei­heit, Lebens­sach­ver­hal­te und das Ver­hal­ten von Per­so­nen ent­spre­chend dem Rege­lungs­zu­sam­men­hang ver­schie­den zu behan­deln. Es ist dann grund­sätz­lich Sache des Betrof­fe­nen, sich auf die­se Rege­lung ein­zu­stel­len und nach­tei­li­gen Aus­wir­kun­gen durch eige­nes Ver­hal­ten zu begeg­nen [72]. Aller­dings wird auch hier die Gestal­tungs­be­fug­nis des Gesetz­ge­bers durch das Will­kür­ver­bot begrenzt; sie endet dort, wo die unglei­che Behand­lung der gere­gel­ten Sach­ver­hal­te nicht mehr mit einer am Gerech­tig­keits­ge­dan­ken ori­en­tier­ten Betrach­tungs­wei­se ver­ein­bar ist, wo also ein ein­leuch­ten­der Grund für die gesetz­li­che Dif­fe­ren­zie­rung fehlt und damit die Unsach­lich­keit evi­dent ist [73].
Im vor­lie­gen­den Fall sind durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht meh­re­re Per­so­nen­grup­pen betrof­fen, die ungleich behan­delt wer­den. Viel­mehr wer­den ledig­lich unter­schied­li­che miet­recht­li­che Sach­ver­hal­te ver­schie­den bewer­tet [74], näm­lich die Miet­erhö­hung in lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­sen, bei denen die schon seit lan­gem bestehen­de Kap­pungs­gren­ze nun bei beson­de­ren Gefähr­dungs­la­gen zeit­lich beschränkt um 5 % gesenkt wer­den kann, und die davon zu unter­schei­den­de – von dem Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz vom 11.03.2013 nicht betrof­fe­ne – erst­ma­li­ge Ver­ein­ba­rung der Mie­te im Fal­le einer Wie­der­ver­mie­tung. Es hat daher nur eine Prü­fung am Maß­stab des Will­kür­ver­bots zu erfol­gen [75].
Inso­weit rei­chen die im Zusam­men­hang mit der Prü­fung des Art. 14 Abs. 1 GG zu betrach­ten­den Zie­le des Gesetz­ge­bers, also die mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB bezweck­te Dämp­fung des Anstiegs der Bestands­mie­ten in Gebie­ten mit beson­de­rer Gefähr­dungs­la­ge, die – wie bereits mehr­fach aus­ge­führt – wie­der­um dazu die­nen soll, die Mie­ter vor einem Aus­zug aus der für sie infol­ge von Miet­erhö­hun­gen finan­zi­ell untrag­bar gewor­de­nen Woh­nung zu bewah­ren [15], als sach­li­che Grün­de für die vor­ge­se­he­ne Ungleich­be­hand­lung der genann­ten Sach­ver­hal­te aus. Die­se Ziel­set­zung unter­schei­det sich in wesent­li­chen Punk­ten von dem Zweck, der mit der – durch das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz vom 21.04.2015 erst­mals ein­ge­führ­ten – Decke­lung bei der Fest­le­gung der Mie­te im Fal­le der Wie­der­ver­mie­tung einer frei gewor­de­nen Woh­nung ver­folgt wur­de. Bei die­ser Decke­lung geht es gera­de nicht dar­um, dem Mie­ter sei­ne bis­he­ri­ge Woh­nung zu erhal­ten, son­dern viel­mehr dar­um, einer „Gen­tri­fi­zie­rung“ ent­ge­gen­zu­wir­ken und sicher­zu­stel­len, dass die Bevöl­ke­rung (ein­schließ­lich ein­kom­mens­schwä­che­rer Haus­hal­te) im Fal­le der Woh­nungs­su­che auch in einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahl­ba­re Miet­woh­nun­gen in ihrem bis­he­ri­gen Wohn­vier­tel fin­det [76]. Der Gesetz­ge­ber des Miet­rechts­än­de­rungs­ge­set­zes vom 11.03.2013 war daher nicht aus Gleich­be­hand­lungs­grün­den gehal­ten, für einen annä­hern­den Gleich­lauf der Ent­wick­lung von Bestands- und Neu­ver­trags­mie­ten zu sor­gen.
Eine sach­lich nicht gerecht­fer­tig­te Ungleich­be­hand­lung liegt schließ­lich auch nicht dar­in begrün­det, dass die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vor­ge­se­he­ne Ver­schär­fung der Kap­pungs­gren­ze bei Miet­erhö­hun­gen im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren die­je­ni­gen Ver­mie­ter här­ter trifft, die die Miet­erhö­hungs­mög­lich­kei­ten vor Inkraft­tre­ten die­ser Rege­lung noch nicht aus­ge­schöpft hat­ten. Bei der gesetz­li­chen Neu­re­ge­lung von Lebens­sach­ver­hal­ten ist es grund­sätz­lich Sache des Betrof­fe­nen, sich hier­auf ein­zu­stel­len und dar­aus fol­gen­den nach­tei­li­gen Aus­wir­kun­gen durch eige­nes Ver­hal­ten zu begeg­nen [72]. Das Ver­trau­en des Betrof­fe­nen auf das unver­än­der­te Fort­be­stehen einer der­zeit für ihn güns­ti­gen Rechts­la­ge ist ins­be­son­de­re auf dem sozi­al­po­li­tisch umstrit­te­nen und von häu­fi­gen Geset­zes­än­de­run­gen gepräg­ten Gebiet des sozia­len Miet­rechts nicht schutz­wür­dig [77]. Der Gesetz­ge­ber war also nicht gehal­ten, für die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze eine (län­ge­re) Über­gangs­re­ge­lung zu schaf­fen, zumal er auf­grund der Ent­wick­lun­gen ins­be­son­de­re in Bal­lungs­zen­tren drin­gen­den Rege­lungs­be­darf gese­hen hat [78] und ihm auch hin­sicht­lich der Fra­ge, ob Über­gangs­re­ge­lun­gen zu schaf­fen sind, ein Gestal­tungs­spiel­raum zukommt [79]. Schließ­lich sind im Streit­fall auch kei­ne Gesichts­punk­te ersicht­lich, die den Ver­mie­ter dar­an hät­ten hin­dern kön­nen, sein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen recht­zei­tig vor dem Inkraft­tre­ten des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (und der dar­auf gestütz­ten Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin) gel­tend zu machen.
Auch eine Ver­let­zung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschütz­ten Ver­trags­frei­heit liegt nicht vor. Die­se wäre erst dann ver­letzt, wenn die Rege­lung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ins­ge­samt zu einer struk­tu­rel­len Unter­le­gen­heit des Ver­mie­ters füh­ren und die wirt­schaft­li­chen Fol­gen für den Ver­mie­ter unge­wöhn­lich belas­tend wären [80]. Eine sol­che Stö­rung des Ver­hand­lungs­gleich­ge­wichts ist nicht gege­ben [81]. Durch das Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz vom 11.03.2013 wird ledig­lich in aus­ge­wie­se­nen Gebie­ten die Ober­gren­ze für eine Miet­erhö­hung im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren um 5 % abge­senkt, wobei dem Ver­mie­ter durch das­sel­be Gesetz Vor­tei­le bei der Durch­füh­rung einer ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung und einer hier­auf gestütz­ten Miet­erhö­hung gewährt wer­den. Zudem genießt die Erwar­tung des Ver­mie­ters, die höchst­mög­li­che Ren­di­te zu erzie­len, kei­nen ver­fas­sungs­recht­li­chen Schutz [81].
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin[↑]
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin vom 07.05.2013 [1] ist von der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung gedeckt.
Der Senat von Ber­lin war als durch § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ermäch­tig­te Lan­des­re­gie­rung (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG) zustän­dig für den Erlass der genann­ten Rechts­ver­ord­nung. Die Rechts­grund­la­ge für die Ermäch­ti­gung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG ver­langt wird [82], in der Ver­ord­nung ange­ge­ben.
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin hält sich im Rah­men der durch die Ermäch­ti­gung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB an den Ver­ord­nungs­ge­ber dele­gier­ten Rechts­set­zungs­macht.
Der Bun­des­ge­setz­ge­ber hat, wie nach­fol­gend näher dar­zu­le­gen sein wird, den Lan­des­re­gie­run­gen in mehr­fa­cher Hin­sicht einen Beur­tei­lungs­spiel­raum ein­ge­räumt. Die­ser ist von den Fach­ge­rich­ten nur beschränkt über­prüf­bar, denn die fach­ge­richt­li­che Kon­trol­le kann nicht wei­ter rei­chen als die mate­ri­ell­recht­li­che Bin­dung des Ver­ord­nungs­ge­bers an die gesetz­ge­be­ri­sche Ent­schei­dung. Sie endet daher dort, wo das mate­ri­el­le Recht in ver­fas­sungs­recht­lich unbe­denk­li­cher Wei­se das Ent­schei­dungs­ver­hal­ten nicht voll­stän­dig deter­mi­niert, son­dern dem Ent­schei­der einen Ein­schät­zungs- und Aus­wahl­spiel­raum belässt [83].
Dabei ist zu unter­schei­den zwi­schen der Aus­übung von Beur­tei­lungs­spiel­räu­men, die der Gesetz­ge­ber Ver­wal­tungs­be­hör­den belässt [84], und den Spiel­räu­men, die er dem Ver­ord­nungs­ge­ber als einem demo­kra­tisch legi­ti­mier­ten und poli­tisch ver­ant­wort­li­chen Staats­or­gan [85] im Rah­men der (teil­wei­sen) Dele­gie­rung sei­ner Recht­set­zungs­macht ein­räumt. Es liegt in der Natur der Sache, dass dem Ver­ord­nungs­ge­ber regel­mä­ßig ein poli­ti­scher Beur­tei­lungs- und Gestal­tungs­spiel­raum gewährt wird. Inner­halb die­ses Spiel­raums dür­fen die Gerich­te nicht ihr – auf Rechts­er­kennt­nis aus­ge­rich­te­tes – Urteil an die Stel­le der poli­ti­schen oder wirt­schaft­li­chen Wer­tun­gen und Ent­schei­dun­gen des Ver­ord­nungs­ge­bers set­zen [86]. Sie dür­fen inso­weit nur prü­fen, ob die getrof­fe­ne Maß­nah­me den Rah­men der Zweck­bin­dung der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung über­schrei­tet [87].
So lie­gen die Din­ge auch bei der Ermäch­ti­gung zum Erlass einer Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung, zu deren Aus­le­gung nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers auf § 577a Abs. 2 BGB zurück­ge­grif­fen wer­den soll [16], der wie­der­um aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF her­vor­ge­gan­gen ist [88]. In den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zu der letzt­ge­nann­ten Vor­schrift ist aus­drück­lich fest­ge­hal­ten, dem Ver­ord­nungs­ge­ber ste­he „bei der Ein­schät­zung der gegen­wär­ti­gen und künf­ti­gen Wohn­raum­ver­sor­gungs­la­ge ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zu“ [89]. Wei­ter heißt es dort: „Die Über­tra­gung des Bestim­mungs­rechts auf die Län­der stellt sicher, dass die Abgren­zung der Gebie­te den jewei­li­gen ört­li­chen Bedürf­nis­sen gerecht wird“; zudem wer­de durch das Erfor­der­nis einer „aus­drück­li­chen, jeder­mann zugäng­li­chen und ver­bind­li­chen Gebiets­be­stim­mung“ die für die Miet­ver­trags­par­tei­en „unver­zicht­ba­re Rechts­si­cher­heit gewähr­leis­tet“ [89]. Dar­aus lässt sich bezüg­lich der ört­li­chen Gege­ben­hei­ten ein wei­ter woh­nungs­markt- und sozi­al­po­li­ti­scher Beur­tei­lungs- und Ein­schät­zungs­spiel­raum des Ver­ord­nungs­ge­bers ablei­ten, der auch im Rah­men der nach­fol­gend anzu­stel­len­den gericht­li­chen Kon­trol­le zu beach­ten ist.
Von dem beschrie­be­nen – vom Gesetz­ge­ber gewähr­ten – Beur­tei­lungs­spiel­raum und der fach­ge­richt­li­chen Kon­trol­le sei­ner Ein­hal­tung zu unter­schei­den sind die Fra­gen, ob dem Ver­ord­nungs­ge­ber auch bezüg­lich der von ihm in einen ange­mes­se­nen Aus­gleich zu brin­gen­den grund­recht­li­chen Posi­tio­nen von Ver­mie­ter und Mie­ter (Art. 14 Abs. 1, 2 GG; Beach­tung des Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­grund­sat­zes und des Grund­sat­zes der Gleich­be­hand­lung) ein Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum zusteht und nach wel­chen Maß­stä­ben die­ser zu über­prü­fen ist. Die­se Gesichts­punk­te sind im Rah­men der Prü­fung der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung zu erör­tern.
Der Gesetz­ge­ber macht dem Ver­ord­nungs­ge­ber über die in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB auf­ge­stell­ten Kri­te­ri­en, der zeit­li­chen Befris­tung einer Ver­ord­nung auf höchs­tens fünf Jah­re und der For­de­rung, dass als Gebie­te im Sin­ne von Satz 2 nur (poli­ti­sche) Gemein­den oder Tei­le hier­von aus­ge­wie­sen wer­den kön­nen, hin­aus kei­ne wei­te­ren Vor­ga­ben. Die wei­te­ren Ent­schei­dun­gen hat er mit Rück­sicht auf die Hete­ro­ge­ni­tät der Miet­woh­nungs­märk­te in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land den sach­nä­he­ren Lan­des­re­gie­run­gen über­las­sen [90]. Die­sen wird dabei ein anhand der ört­li­chen Gege­ben­hei­ten aus­zu­fül­len­der woh­nungs­markt- und sozi­al­po­li­ti­scher Beur­tei­lungs­spiel­raum sowohl hin­sicht­lich der Fest­le­gung der rele­van­ten Gebie­te nebst der Aus­wahl der Bezugs­ebe­ne (gesam­te Gemein­de oder Tei­le hier­von) als auch des zeit­li­chen Gel­tungs­be­reichs der Ver­ord­nung und der Aus­wahl der für die Ermitt­lung der erfor­der­li­chen Daten geeig­ne­ten Metho­dik ein­ge­räumt, wobei ihnen teil­wei­se auch pro­gnos­ti­sche Ent­schei­dun­gen abver­langt wer­den.
Die Ein­räu­mung eines sol­chen Beur­tei­lungs­spiel­raums ergibt sich nicht nur aus der Ver­wen­dung wer­tungs­ab­hän­gi­ger und damit aus­zu­fül­len­der Rechts­be­grif­fe in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, son­dern auch aus den Geset­zes­ma­te­ria­li­en und der Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Norm.
Die genann­te Vor­schrift geht zurück auf eine Emp­feh­lung des Rechts­aus­schus­ses des Bun­des­ta­ges, der sie struk­tu­rell dem in sei­nen Kri­te­ri­en wort­glei­chen § 577a Abs. 2 BGB nach­ge­bil­det und inso­weit aus­ge­führt hat, die­se Bestim­mung kön­ne zur Aus­le­gung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB her­an­ge­zo­gen wer­den [16]. § 577a Abs. 2 BGB ist sei­ner­seits her­vor­ge­gan­gen [91] aus den in ihren Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen eben­falls mit § 577a Abs. 2 BGB und § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB iden­ti­schen Rege­lun­gen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF und des Geset­zes über eine Sozi­al­klau­sel in Gebie­ten mit gefähr­de­ter Wohn­ver­sor­gung (Art. 14 des Geset­zes zur Erleich­te­rung von Inves­ti­tio­nen und der Aus­wei­sung und Bereit­stel­lung von Wohn­bau­land vom 22.04.1993, BGBl. I 466, 487). In den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF wur­de, wie oben aus­ge­führt, aus­drück­lich klar­ge­stellt, dass dem Lan­des­ver­ord­nungs­ge­ber „bei der Ein­schät­zung der gegen­wär­ti­gen und künf­ti­gen Wohn­raum­ver­sor­gungs­la­ge ein Beur­tei­lungs­spiel­raum“ zusteht [89].
Die­sem Beur­tei­lungs­spiel­raum soll­te zunächst durch die §§ 5a, 16 WoBindG nach­emp­fun­de­ne For­mu­lie­rung „Gebie­te mit erhöh­tem Wohn­be­darf“ Rech­nung getra­gen wer­den [89]. Auf Vor­schlag des Rechts­aus­schus­ses des Bun­des­ta­ges [92], der sich sei­ner­seits den Emp­feh­lun­gen des mit­be­ra­ten­den Aus­schus­ses für Raum­ord­nung, Bau­we­sen und Städ­te­bau ange­schlos­sen hat­te [93], wur­den statt­des­sen die aus­drück­lich der bun­des­ge­setz­li­chen Ermäch­ti­gung für Zweck­ent­frem­dungs­ver­ord­nun­gen der Län­der (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, BGBl. I 1971 S. 1745) ent­lehn­ten Begrif­fe der „beson­de­ren Gefähr­dung der aus­rei­chen­den Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen“ ver­wen­det [94]. Durch die neue For­mu­lie­rung änder­te sich an der Ein­räu­mung eines Beur­tei­lungs­spiel­raums für den Ver­ord­nungs­ge­ber nichts. Denn auch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, dem § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nach­ge­bil­det war, räum­te den Lan­des­re­gie­run­gen als demo­kra­tisch legi­ti­mier­ten und poli­tisch ver­ant­wort­li­chen Staats­or­ga­nen bei der Fest­le­gung der betrof­fe­nen Gemein­den eine „nicht ganz uner­heb­li­che Band­brei­te der Beur­tei­lung“ bezie­hungs­wei­se „einen gewis­sen Beur­tei­lungs­spiel­raum“ ein [95].
Bei der Aus­übung sei­nes Beur­tei­lungs­spiel­raums hat sich der Ver­ord­nungs­ge­ber zunächst an der Aus­le­gung der Kri­te­ri­en „aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen ist beson­ders gefähr­det“ durch die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung zu ori­en­tie­ren, denn die Aus­le­gung gene­rell­abs­trak­ter Rechts­nor­men und der in ihnen ent­hal­te­nen unbe­stimm­ten Rechts­be­grif­fe ist eine ori­gi­nä­re Funk­ti­on der recht­spre­chen­den Gewalt [96]. Die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung hat sich zwar – soweit ersicht­lich – bis­lang nicht mit der Aus­le­gung der Rege­lun­gen in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 577a Abs. 2 BGB oder § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF befasst. Da die Vor­schrift des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB aber letzt­lich auf die im Wesent­li­chen wort­glei­che Ermäch­ti­gung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG zurück­geht und – eben­so wie die­se [97] – dem Schutz des Mie­ters vor den Aus­wir­kun­gen einer Man­gel­la­ge dient, kann jedoch, trotz der im Kon­kre­ten unter­schied­li­chen Ziel­set­zun­gen der bei­den Rege­lun­gen (Dämp­fung des Anstiegs der Bestands­mie­ten zum Zwe­cke des Erhalts des kon­kre­ten Miet­ver­hält­nis­ses einer­seits und Erhalt des Bestan­des vor­han­de­nen Wohn­raums ande­rer­seits [98]), auf die hier­zu ergan­ge­ne höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung zurück­ge­grif­fen wer­den [99].
Unter „aus­rei­chen­der Ver­sor­gung“ ist daher ein annä­hern­des Gleich­ge­wicht von Ange­bot und Nach­fra­ge an Woh­nun­gen, wie sie dem all­ge­mein für Woh­nun­gen der ent­spre­chen­den Gegend anzu­tref­fen­den Stan­dard ent­spre­chen, zu ver­ste­hen [100]. Nach der Lebens­er­fah­rung ist aller­dings davon aus­zu­ge­hen, dass selbst dann noch eine Unter­ver­sor­gung mit Miet­wohn­raum für die brei­te­ren Bevöl­ke­rungs­schich­ten gege­ben sein oder doch in beacht­li­cher Wei­se dro­hen kann, wenn der Woh­nungs­markt in sei­nem vol­len Umfang, das heißt bei Berück­sich­ti­gung des gesam­ten Ange­bots und der gesam­ten Nach­fra­ge, einen Aus­gleich bereits erreicht hat oder sogar schon ein leich­tes Über­ge­wicht des Ange­bots zu erreicht haben scheint [101].
Mit „ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen“ sind nicht außer­ge­wöhn­lich nied­ri­ge Mie­ten gemeint, son­dern Mie­ten, die für Woh­nun­gen der ent­spre­chen­den Art von einem durch­schnitt­lich ver­die­nen­den Arbeit­neh­mer­haus­halt all­ge­mein, also auch außer­halb der gefähr­de­ten Gebie­te, tat­säch­lich auf­ge­bracht wer­den, und zwar ein­schließ­lich etwai­ger vom Staat gewähr­ter finan­zi­el­ler Hil­fen [102]. Die Ein­be­zie­hung staat­li­cher Hil­fen ist im Rah­men von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB eben­falls gerecht­fer­tigt, denn auch ein­kom­mens­schwa­che Haus­hal­te, ins­be­son­de­re Haus­hal­te, die auf staat­li­che Unter­stüt­zung ange­wie­sen sind, sol­len von der Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze auf 15 % pro­fi­tie­ren [103].
Die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen ist „gefähr­det“, wenn als Fol­ge der Man­gel­si­tua­ti­on grund­sätz­lich laten­te Ver­sor­gungs­schwie­rig­kei­ten bestehen [104]. Die­se quan­ti­ta­ti­ve, das Maß der Unter­ver­sor­gung betref­fen­de Vor­aus­set­zung wird durch das wei­te­re Tat­be­stands­merk­mal „beson­ders“ um eine qua­li­ta­ti­ve Kom­po­nen­te ergänzt. Gefor­dert wird inso­weit, dass eine Gemein­de oder ein Teil einer Gemein­de durch sach­li­che Eigen­ar­ten gekenn­zeich­net ist, die geeig­net sind, den Woh­nungs­markt für brei­te­re Bevöl­ke­rungs­schich­ten nega­tiv zu beein­flus­sen und ihm so eine spe­zi­fi­sche Labi­li­tät zu ver­mit­teln, was ins­be­son­de­re bei Bal­lungs­räu­men, in Indus­trie­städ­ten, in Städ­ten mit her­aus­ge­ho­be­ner zen­tra­ler Lage oder Funk­ti­on sowie (bei ent­spre­chen­den Grö­ßen­ver­hält­nis­sen) in Uni­ver­si­täts­städ­ten der Fall zu sein pflegt [105].
Wei­ter sind der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts zu frü­he­ren Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gun­gen auf dem Gebiet des Miet­rechts Hin­wei­se für die Beur­tei­lung der vor­aus­sicht­li­chen zeit­li­chen Ent­wick­lung einer Man­gel­la­ge zu ent­neh­men. § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ver­langt – wie schon die Rege­lun­gen in § 577a Abs. 2 BGB, in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB aF und in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG oder in § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980 – den Lan­des­re­gie­run­gen eine Pro­gno­se­ent­schei­dung über die erfor­der­li­che Lauf­zeit der zu erlas­sen­den Ver­ord­nung ab [106], denn der Gesetz­ge­ber hat sich mit der Set­zung einer Höchst­frist von fünf Jah­ren begnügt. Auch inso­weit besteht also ein Beur­tei­lungs­spiel­raum der Lan­des­re­gie­rung [107]. Dabei ist zu beach­ten, dass der Erlass einer Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung nur dann ange­mes­sen ist, wenn sich damit die Erwar­tung ver­bin­den lässt, dass die (vor­über­ge­hen­de) Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze um 5 % für einen gehö­ri­gen Zeit­raum gerecht­fer­tigt ist [108].
Aus­schlag­ge­bend ist daher nicht, ob an einem bestimm­ten Stich­tag ein Wohn­raum­ver­sor­gungs­de­fi­zit in einer bestimm­ten zah­len­mä­ßig fest­ge­leg­ten Min­dest­hö­he besteht [109]. Statt einer sol­chen punk­tu­el­len Betrach­tung des maß­geb­li­chen Woh­nungs­mark­tes, bei der mehr oder min­der zufäl­lig die eine oder ande­re Ver­sor­gungs­la­ge ermit­telt wird, bedarf es viel­mehr – aus­ge­hend von der bis­he­ri­gen Ent­wick­lung des ört­li­chen Woh­nungs­mark­tes – einer pro­gnos­ti­schen Beur­tei­lung, ob ein dau­er­haf­ter Aus­gleich erreicht ist oder ob – gege­be­nen­falls trotz einer zeit­wei­lig ein­ge­tre­te­nen Ent­span­nung (oder einer Ver­bes­se­rung der Woh­nungs­ver­sor­gung auf sach­li­chen Teil­seg­men­ten des Woh­nungs­mark­tes; vgl. BVerwG, NZM 2003, 606, 607) – auf län­ge­re Sicht mit einer nicht nur vor­über­ge­hen­den Man­gel­la­ge zu rech­nen ist [110]. Eine zah­len­mä­ßi­ge „Moment­auf­nah­me“ darf daher nicht Grund­la­ge der Recht­set­zung durch den Ver­ord­nungs­ge­ber sein; die­ser muss viel­mehr die künf­ti­ge Bedarfs­ent­wick­lung auf­grund einer vor­aus­schau­en­den Betrach­tung der sie beein­flus­sen­den Fak­to­ren ein­zu­schät­zen ver­su­chen [111].
Dage­gen kann bezüg­lich der Reich­wei­te der Ent­schei­dungs­kom­pe­tenz des Ver­ord­nungs­ge­bers bei der räum­li­chen Bestim­mung der rele­van­ten Gebie­te („in einer Gemein­de oder einem Teil einer Gemein­de“) nicht auf Recht­spre­chung zu ande­ren Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gun­gen auf dem Gebiet des Miet­rechts zurück­ge­grif­fen wer­den. Auch aus den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB oder zu frü­her vom Bun­des­ge­setz­ge­ber ver­ab­schie­de­ten Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gun­gen las­sen sich kei­ne hin­rei­chen­de Rück­schlüs­se dazu ablei­ten, ob der Gesetz­ge­ber mit der in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ver­wen­de­ten For­mu­lie­rung „in einer Gemein­de oder einem Teil einer Gemein­de“ dem Ver­ord­nungs­ge­ber die Ver­pflich­tung auf­er­le­gen woll­te, die Aus­wei­sung der Gebie­te mög­lichst klein­räu­mig vor­zu­neh­men oder ob er ihm damit nur meh­re­re gleich­ran­gi­ge Hand­lungs­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung stel­len woll­te. Daher ist zur Ermitt­lung des Inhalts die­ser Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen neben dem Wort­laut der genann­ten Bestim­mung maß­geb­lich auf den mit ihr ver­folg­ten Geset­zes­zweck abzu­stel­len.
Die bun­des­ge­setz­li­che Ermäch­ti­gung zum Erlass eines Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots durch die zustän­di­ge Lan­des­re­gie­rung (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG) sieht eine sol­che Maß­nah­me aus­schließ­lich bezo­gen auf Gemein­den vor, lässt also eine Beschrän­kung auf einen Teil einer Gemein­de nicht zu. Bei die­ser For­mu­lie­rung blieb es bis heu­te. Eine im Jahr 2003 von den Stadt­staa­ten aus Grün­den der „Fle­xi­bi­li­sie­rung des Zweck­ent­frem­dungs­rechts“ bean­trag­te Ände­rung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Wor­ten „für Gemein­den“ die Ergän­zung „und in den Län­dern Ber­lin, Bre­men und Ham­burg auch für Teil­ge­bie­te“ ein­ge­fügt wird [112], wur­de vom Bun­des­tag nicht ver­ab­schie­det.
Die Wen­dung „in einer Gemein­de oder einem Teil einer Gemein­de“ fin­det sich erst­mals im Rah­men der Bera­tung des Bun­des­tags-Aus­schus­ses für Raum­ord­nung, Bau­we­sen und Städ­te­bau über eine – in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF zu ver­an­kern­de – Ermäch­ti­gung der Lan­des­re­gie­run­gen zur Ver­län­ge­rung der bun­des­ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­sperr­frist bei der Umwand­lung von Miet­woh­nun­gen in Woh­nungs­ei­gen­tum in Gebie­ten, in denen eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist [113]. Dabei wies der Bericht­erstat­ter dar­auf hin, dass die Rege­lung, ins­be­son­de­re der Begriff der „beson­de­ren Gefähr­dung der Ver­sor­gung mit Miet­woh­nun­gen“ der bun­des­ge­setz­li­chen Ermäch­ti­gung für Zweck­ent­frem­dungs­ver­ord­nun­gen der Län­der ent­nom­men sei [114]. Die­ser Vor­schlag fand nicht nur die Zustim­mung des genann­ten Aus­schus­ses [115], son­dern auch des Rechts­aus­schus­ses des Bun­des­ta­ges [92] und wur­de so – in Abwei­chung vom Geset­zes­ent­wurf des Bun­des­ra­tes, der noch aus­schließ­lich auf den „gesam­ten ört­li­chen Woh­nungs­markt“ abstell­te [116] – auch vom Bun­des­tag beschlos­sen. Kei­nes der genann­ten Gre­mi­en sah aller­dings Bera­tungs­be­darf hin­sicht­lich der Fra­ge, wel­che Bedeu­tung dem Zusatz „oder einem Teil einer Gemein­de“ zukom­men soll­te, ob also damit eine Ver­pflich­tung des Ver­ord­nungs­ge­bers zu einer mög­lichst klein­räu­mi­gen Aus­wei­sung der betrof­fe­nen Gebie­te begrün­det oder ob die­sem mehr Fle­xi­bi­li­tät ein­ge­räumt wer­den soll­te.
Auch den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zu den – hin­sicht­lich ihrer Tat­be­stands­merk­ma­le im Wesent­li­chen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nach­emp­fun­de­nen – Rege­lun­gen des § 577a Abs. 2 BGB [91], des Geset­zes über eine Sozi­al­klau­sel in Gebie­ten mit gefähr­de­ter Wohn­ver­sor­gung (Art. 14 des Geset­zes zur Erleich­te­rung von Inves­ti­tio­nen und der Aus­wei­sung und Bereit­stel­lung von Wohn­bau­land vom 22.04.1993, BGBl. I 466, 487) und des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB [16] las­sen sich kei­ne (kla­ren) Aus­sa­gen über die Aus­le­gung des Zusat­zes „oder einem Teil einer Gemein­de“ ent­neh­men. Es ist weder die Rede davon, dass damit der Beur­tei­lungs­spiel­raum des Ver­ord­nungs­ge­bers beschränkt noch dass er umge­kehrt durch die Aus­wei­tung des zur Ver­fü­gung gestell­ten Instru­men­ta­ri­ums erwei­tert wer­den soll­te. Soweit der Ent­wurf eines Miet­rechts­re­form­ge­set­zes hin­sicht­lich der Neu­fas­sung des § 577a Abs. 2 BGB aus­führt, dass die Lan­des­re­gie­run­gen dazu ange­hal­ten wer­den sol­len, den erheb­li­chen Ein­griff in die Eigen­tums­rech­te des Ver­mie­ters auf das für den Schutz des Mie­ters zwin­gend erfor­der­li­che Maß zu beschrän­ken und bei Erlass einer ent­spre­chen­den Rechts­ver­ord­nung auch den mit der Sperr­frist ver­bun­de­nen Ein­griff in das Eigen­tums­recht des Käu­fers zu berück­sich­ti­gen, bezie­hen sich die­se Erwä­gun­gen nicht auf den räum­li­chen Gel­tungs­be­reich der Län­der­ver­ord­nun­gen, son­dern aus­schließ­lich auf die fest­zu­set­zen­de Dau­er der Kün­di­gungs­sperr­frist, für die nun eine Höchst­frist von bis zu zehn Jah­ren vor­ge­se­hen ist [117]. Etwas ande­res ergibt sich auch nicht dar­aus, dass in der genann­ten Bun­des­tags­druck­sa­che an einer Stel­le auch die „kon­kre­te Woh­nungs­markt­si­tua­ti­on“ erwähnt wird. Denn die­ser Begriff wird allein im Zusam­men­hang mit der – nicht Gesetz gewor­de­nen Mög­lich­keit – ver­wen­det, eine Kün­di­gung des Erwer­bers einer umge­wan­del­ten Woh­nung wegen Eigen­be­darfs oder wegen ange­mes­se­ner wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung in Durch­bre­chung der Kün­di­gungs­sper­re zuzu­las­sen, wenn er dem Mie­ter einen ver­gleich­ba­ren Ersatz­wohn­raum nach­weist [118].
Letzt­lich ist daher zur Aus­le­gung des Tat­be­stands­merk­mals „in einer Gemein­de oder einem Teil einer Gemein­de“ neben dem Wort­laut auf den vom Ver­ord­nungs­ge­ber bei der Aus­wei­sung von Gebie­ten, in denen eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist, zu beach­ten­den Zweck der gesetz­li­chen Rege­lung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB zurück­zu­grei­fen [119].
Der Wort­laut lässt an sich sowohl die Deu­tung zu, dass dem Ver­ord­nungs­ge­ber glei­cher­ma­ßen die Aus­wei­sung der Gesamt­ge­mein­de sowie eines Teils hier­von als gleich­be­rech­tig­te Alter­na­ti­ven zur Aus­wahl gestellt wer­den, als auch die Inter­pre­ta­ti­on, dass der Ver­ord­nungs­ge­ber nur dann die gesam­te Gemein­de als Gebiet im Sin­ne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestim­men darf, wenn eine Begren­zung auf einen Gemein­de­teil nicht (ernst­haft) in Betracht kommt. Die erst­ge­nann­te Aus­le­gung erscheint aller­dings im Hin­blick auf die vom Gesetz­ge­ber gewähl­te stu­fen- und ein­schrän­kungs­lo­se Anein­an­der­rei­hung der bei­den Alter­na­ti­ven und den Umstand, dass die Gesamt­ge­mein­de an ers­ter Stel­le genannt wird, nahe­lie­gen­der [120]. Hier­für könn­te auch der Umstand spre­chen, dass die Befug­nis zur Aus­wei­sung von Teil­ge­bie­ten in einem frü­he­ren Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren aus­drück­lich als eine Erwei­te­rung der Befug­nis­se des Ver­ord­nungs­ge­bers im Inter­es­se der Fle­xi­bi­li­sie­rung begrif­fen wur­de (vgl. die von den Stadt­staa­ten bean­trag­te Ände­rung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Wor­ten „für Gemein­den“ die Ergän­zung „und in den Län­dern Ber­lin, Bre­men und Ham­burg auch für Teil­ge­bie­te“ ein­ge­fügt wird) [112].
Ent­schei­dend ist letzt­lich der mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ver­folg­te Rege­lungs­zweck. Die­ser spricht dafür, dass der Gesetz­ge­ber dem Ver­ord­nungs­ge­ber hin­sicht­lich der räum­li­chen Abgren­zung der betrof­fe­nen Gebie­te (Gesamt­ge­mein­de oder Tei­le hier­von) über die von die­sem ohne­hin zu beach­ten­den grund­recht­li­chen Gewähr­leis­tun­gen hin­aus kei­ne wei­te­ren Vor­ga­ben machen woll­te. Dass der Gesetz­ge­ber den Lan­des­re­gie­run­gen hier­bei einen (wei­ten) Beur­tei­lungs­spiel­raum ein­räu­men woll­te, ergibt sich aus zwei Gesichts­punk­ten.
Zum einen ent­zieht sich die zu regeln­de Mate­rie (unter­schied­li­che Ver­hält­nis­se in Bal­lungs- und Ver­dich­tungs­räu­men einer­seits und struk­tur­schwa­chen Gebie­ten ande­rer­seits) auf­grund ihrer Eigen­art einer sach­ge­rech­ten Rege­lung durch den Gesetz­ge­ber selbst. Die­ser sah daher von einer flä­chen­de­cken­den Rege­lung ab und ent­schied sich statt­des­sen, durch die Über­tra­gung des Bestim­mungs­rechts auf die sach­nä­he­ren Lan­des­re­gie­run­gen sicher­zu­stel­len, dass die Abgren­zung der Gebie­te den jewei­li­gen ört­li­chen Bedürf­nis­sen gerecht wird [121]. Dabei soll­te die vom Ver­ord­nungs­ge­ber vor­zu­neh­men­de Gebiets­be­stim­mung im Inter­es­se der Rechts­si­cher­heit ver­bind­lich sein [122].
Zum ande­ren soll­te die in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB aus­ge­spro­che­ne Ermäch­ti­gung zum Erlass einer Lan­des­ver­ord­nung dazu die­nen, den Anstieg von Bestands­mie­ten im Ver­gleichs­miet­ver­fah­ren wirk­sam zu dämp­fen [16]. Um die­ser Ziel­set­zung gerecht zu wer­den, ist nicht nur eine mög­lichst zügi­ge Reak­ti­on der jewei­li­gen Lan­des­re­gie­rung erfor­der­lich. Viel­mehr ist die­se in Anbe­tracht des­sen, dass eine beson­de­re Gefähr­dung einer aus­rei­chen­den Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen auf­grund viel­fäl­ti­ger auf dem Woh­nungs­markt wir­ken­der Impul­se weder zeit­lich noch räum­lich exakt ein­ge­grenzt wer­den kann, zur (wirk­sa­men) Errei­chung des genann­ten Rege­lungs­zwecks dar­auf ange­wie­sen, die betrof­fe­nen Gebie­te nicht zu eng zu fas­sen.
Hier­bei spielt ins­be­son­de­re eine Rol­le, dass nach all­ge­mei­ner Lebens­er­fah­rung die Erstre­ckung einer sol­chen Gefähr­dungs­la­ge auf das gesam­te Gemein­de­ge­biet ins­be­son­de­re wegen der erheb­li­chen Fluk­tua­ti­on der Bevöl­ke­rung in grö­ße­ren Städ­ten [123] und der – vor allem bei Bal­lungs­räu­men, Indus­trie- und Uni­ver­si­täts­städ­ten sowie Städ­ten mit her­aus­ge­ho­be­ner zen­tra­ler Lage oder Funk­ti­on vor­han­de­nen [124], häu­fig nicht aus­rei­chend steu­er­ba­ren – spe­zi­fi­schen Labi­li­tät des Woh­nungs­mark­tes nicht aus­ge­schlos­sen wer­den kann [125]. Der Ver­ord­nungs­ge­ber darf daher in den Fäl­len, in denen die Annah­me gerecht­fer­tigt ist, dass eine unzu­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung ört­lich nicht auf einen Teil der Gemein­de beschränkt bleibt, son­dern auf ande­re Gemein­de­tei­le über­zu­grei­fen droht, die Gesamt­ge­mein­de als Gebiet mit „beson­de­rer Gefähr­dungs­la­ge“ im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB aus­wei­sen [126], zumal aus­sa­ge­kräf­ti­ge Daten für ein­zel­ne Stadt­tei­le häu­fig nicht vor­lie­gen dürf­ten.
Eine Auf­fas­sung, die dies anders sieht, berück­sich­tigt nicht hin­rei­chend, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB zum Zeit­punkt des Erlas­ses einer Ver­ord­nung nicht das Bestehen einer Unter­ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung im gesam­ten Gemein­de­ge­biet ver­langt, son­dern nur das Vor­han­den­sein einer „beson­de­ren Gefähr­dungs­la­ge“. Wenn der Ver­ord­nungs­ge­ber kei­ne trag­fä­hi­gen Anhalts­punk­te dafür hat, dass sich eine sol­che Lage auf abgrenz­ba­re Gemein­de­tei­le beschränkt, und er sich in die­ser Situa­ti­on ent­schei­det, die gesam­te Gemein­de als Gebiet im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB aus­zu­wei­sen, über­schrei­tet er hier­durch nicht den ihm ein­ge­räum­ten poli­ti­schen Beur­tei­lungs­spiel­raum. Viel­mehr hält er sich im Rah­men der Zweck­bin­dung des ihn ermäch­ti­gen­den Geset­zes.
Der Gesetz­ge­ber räumt den Lan­des­re­gie­run­gen auch hin­sicht­lich der Aus­wahl der zur Fest­stel­lung einer beson­de­ren Gefähr­dung der aus­rei­chen­den Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen geeig­ne­ten Metho­den einen Beur­tei­lungs­spiel­raum ein. Dies ist dem Umstand geschul­det, dass auf­grund der Eigen­art der Mate­rie eine voll­stän­dig zutref­fen­de Ein­schät­zung der Lage des Woh­nungs­mark­tes nicht mög­lich ist. Da sich die Fra­ge, ob und inwie­weit eine beson­de­re Gefähr­dungs­la­ge vor­liegt, nicht auf der Grund­la­ge eines fest­um­ris­se­nen Sach­ver­halts beur­tei­len lässt und hier­für auch kei­ne allein zuver­läs­si­ge und aus­sa­ge­kräf­ti­ge Ermitt­lungs­me­tho­de zur Ver­fü­gung steht, ist der Ver­ord­nungs­ge­ber gehal­ten, die Lage anhand von Fak­to­ren ein­zu­schät­zen, denen Indi­zwir­kung für die beschrie­be­ne Man­gel­si­tua­ti­on zuge­schrie­ben wer­den kann [127]. Bei die­ser schwie­ri­gen Ana­ly­se und Pro­gno­se ist ihm ein Beur­tei­lungs­spiel­raum ein­ge­räumt [128]. Die­ser Spiel­raum ist im Rah­men von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB weit gefasst, denn der Gesetz­ge­ber hat – anders als spä­ter bei § 556d Abs. 2 BGB – sogar davon abge­se­hen, mög­li­che Indi­ka­to­ren zu benen­nen. Dies ist dem Umstand geschul­det, dass – was spä­ter auch in der Geset­zes­be­grün­dung zur Miet­preis­brem­se und der Stel­lung­nah­me des Bun­des­ra­tes hier­zu aus­ge­führt wor­den ist [129] – sich letzt­lich nur aus einer wer­ten­den Gesamt­schau unter Berück­sich­ti­gung der indi­vi­du­el­len Gege­ben­hei­ten erge­ben kann, ob eine beson­de­re Gefähr­dungs­la­ge im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vor­liegt oder nicht. Die Aus­wahl der Indi­ka­to­ren hängt damit in beson­de­rem Maße von den jewei­li­gen regio­na­len Ver­hält­nis­sen ab [130].
Der Senat von Ber­lin hat sich bei Erlass der Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung vom 07.05.2013 inner­halb der Gren­zen des ihm in mehr­fa­cher Hin­sicht eröff­ne­ten Beur­tei­lungs­spiel­raums gehal­ten. Ins­be­son­de­re über­schrei­tet die Aus­wei­sung der gesam­ten Stadt Ber­lin als Gebiet im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht die Zweck­bin­dung der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung. Aus­weis­lich der Ver­ord­nungs­be­grün­dung [131] hat der Senat von Ber­lin geprüft, ob bei der vor­zu­neh­men­den Gebiets­be­stim­mung Tei­le von Ber­lin aus­zu­neh­men sind. Er hat sich dabei von dem beschrie­be­nen Geset­zes­zweck lei­ten las­sen, näm­lich dem Ziel einer „Min­de­rung der Miet­erhö­hungs­mög­lich­keit bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te“.
Dabei ist er zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass der Gesetz­ge­ber den Lan­des­re­gie­run­gen nicht zwin­gend auf­ge­ben woll­te, bei der Beur­tei­lung einer Man­gel­la­ge eine Dif­fe­ren­zie­rung nach Gemein­de­tei­len vor­zu­neh­men, son­dern im Gegen­teil in Anbe­tracht der mit § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ver­folg­ten Ziel­set­zung durch die gleich­ran­gi­ge Anein­an­der­rei­hung von „Gemein­den“ und „Gemein­de­tei­len“, wie aus­ge­führt, den Hand­lungs­spiel­raum des Ver­ord­nungs­ge­bers erwei­tern und es des­sen Ein­schät­zungs­prä­ro­ga­ti­ve über­las­sen woll­te zu beur­tei­len, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine Beschrän­kung der Gebiets­be­stim­mung auf Gemein­de­tei­le erfol­gen soll. In Aus­fül­lung die­ses Spiel­raums hat der Senat von Ber­lin bei der Bestim­mung des räum­li­chen Gel­tungs­be­reichs der Ver­ord­nung unter ande­rem auf ein Instru­men­ta­ri­um zurück­ge­grif­fen, das nach sei­nem eigent­li­chen Bestim­mungs­zweck dazu die­nen soll, die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zuver­läs­sig abzu­bil­den, näm­lich auf den alle zwei Jah­re neu erstell­ten Ber­li­ner Miet­spie­gel [132]. Die Her­an­zie­hung die­ses Daten­ma­te­ri­als wider­spricht nicht dem Geset­zes­zweck. Denn aus Miet­spie­geln las­sen sich über ihren unmit­tel­ba­ren Bestim­mungs­zweck hin­aus auch Erkennt­nis­se über den Umfang und die Geschwin­dig­keit eines mög­li­chen Miet­an­stiegs gewin­nen, des­sen Dämp­fung gera­de von der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB bezweckt wird.
Aus einem Ver­gleich der zum Zeit­punkt des Erlas­ses der Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung vor­lie­gen­den Miet­spie­gel 2007, 2009 und 2011 ergibt sich eine deut­li­che Beschleu­ni­gung des jähr­li­chen Anstiegs der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te von 0,8 % (2007 bis 2009) auf 4 % (2009 bis 2011) bezo­gen auf das gesam­te Stadt­ge­biet [133]. Hin­zu kommt, dass aus­weis­lich des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2011 bei bestimm­ten Woh­nungs­ty­pen, die in allen Stadt­tei­len anzu­tref­fen sind, sogar ein Miet­an­stieg von bis zu 8, 8 % jähr­lich zu ver­zeich­nen war [133].
Vor die­sem Hin­ter­grund wäre die auf die gesam­te Stadt Ber­lin erstreck­te Gebiets­aus­wei­sung nur dann nicht mehr von der Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt, wenn allein eine Beschrän­kung der Gebiets­be­stim­mung auf bestimm­te Tei­le von Ber­lin (etwa Innen­stadt­la­gen oder belieb­te Stadt­be­zir­ke) sach­ge­recht gewe­sen oder wenn sich der Senat von Ber­lin bei der Ermitt­lung der in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB genann­ten Vor­aus­set­zun­gen objek­tiv unge­eig­ne­ter Indi­ka­to­ren bedient hät­te. An die­ser Stel­le ist nicht zu unter­su­chen, ob der Senat von Ber­lin eine ent­spre­chen­de Gebiets­be­gren­zung im Hin­blick auf den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit hät­te vor­neh­men müs­sen. Die­se Fra­ge stellt sich erst im Rah­men der Prü­fung, ob die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung von Ber­lin gegen mate­ri­el­les Ver­fas­sungs­recht ver­stößt.
Dass allein eine Begren­zung der Gebiets­aus­wei­sung auf bestimm­te (Innen)Stadtbezirke sach­ge­recht gewe­sen wäre, ist nicht zu erken­nen. Auch die Gegen­an­sicht führt hier­für kei­ne trag­fä­hi­gen Gesichts­punk­te an. Sie ver­weist zwar auf die vom Ver­mie­ter vor­ge­leg­te Stu­die des Unter­neh­mens GEWOS vom April 2012 („Indi­ka­to­ren­sys­tem zur klein­räu­mi­gen Woh­nungs­markt­ana­ly­se“), die vom Senat von Ber­lin zur Vor­be­rei­tung eines vom Land Ber­lin geplan­ten Zweck­ent­frem­dungs­ge­set­zes in Auf­trag gege­ben wor­den war und die – unter Her­an­zie­hung von (über­wie­gend) ande­ren Indi­ka­to­ren – nur in den Bezir­ken Mit­te, Friedrichshain/​Kreuzberg und Charlottenburg/​Willmersdorf „eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung als gefähr­det ange­se­hen“ hat [134]. Dabei ver­kennt sie, dass das von GEWOS gelie­fer­te Daten­ma­te­ri­al schon in Anbe­tracht der unter­schied­li­chen Ziel­set­zun­gen eines Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots (Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Wohn­raum) [135] und der Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze bei Miet­erhö­hun­gen im Ver­gleichs­miet­ver­fah­ren (Schutz der Bestands­mie­ter vor einem Aus­zug aus der für sie infol­ge von Miet­erhö­hun­gen finan­zi­ell untrag­bar gewor­de­nen Woh­nung) [15] nur von begrenz­ter Aus­sa­ge­kraft für eine Gebiets­aus­wei­sung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ist. Denn hier­bei han­delt es sich um unter­schied­li­che Aspek­te, die zu einer unter­schied­li­chen Beur­tei­lung der Gebiets­ku­lis­se füh­ren kön­nen [136].
Zudem über­sieht die Gegen­an­sicht, dass sta­tis­ti­sche Erhe­bun­gen über das Vor­lie­gen einer Man­gel­la­ge in Anbe­tracht der erheb­li­chen Fluk­tua­ti­on einer Groß­stadt­be­völ­ke­rung stets nur bedingt zuver­läs­sig und nie unum­strit­ten sein wer­den [127], so dass die auf sämt­li­che Bezir­ke von Ber­lin aus­ge­rich­te­te Ent­schei­dung des Ber­li­ner Senat – wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­ge­führt hat – nicht schon dadurch in Fra­ge gestellt wird, dass von die­sem nicht ver­wen­de­tes Daten­ma­te­ri­al, selbst wenn die­ses genau­er oder metho­disch schlüs­si­ger sein soll­te, zu einer ande­ren Beur­tei­lung gelangt. Denn dadurch wür­de letzt­lich – in unzu­läs­si­ger Wei­se – eine frem­de Bewer­tung an die Stel­le der weit­rei­chen­den Beur­tei­lungs­prä­ro­ga­ti­ve des Ver­ord­nungs­ge­bers gesetzt, dem die Ent­schei­dung vor­be­hal­ten ist, inwie­weit er sich auf ein­zel­ne (evi­den­te) Fak­to­ren als maß­ge­ben­de Indi­zi­en einer Man­gel­si­tua­ti­on stüt­zen will [137].
Die Prü­fungs­kom­pe­tenz der Gerich­te ist daher beschränkt auf die Fra­ge, ob das vom Ver­ord­nungs­ge­ber ange­wand­te metho­di­sche Kon­zept selbst in sich trag­fä­hig ist [138]. Ins­be­son­de­re ist es den Gerich­ten ver­wehrt, eige­ne Berech­nungs­mo­del­le her­an­zu­zie­hen, die mög­li­cher­wei­se (noch) bes­ser geeig­net wären, die „Lebens­wirk­lich­keit“ abzu­bil­den. Aus den­sel­ben Grün­den war auch das vom Ver­mie­ter bean­trag­te Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten nicht zu erhe­ben. Die Gegen­an­sicht, die das anders bewer­tet, über­sieht letzt­lich, dass es im vor­lie­gen­den Pro­zess nicht dar­um geht, das Vor­lie­gen der Vor­aus­set­zun­gen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB fest­zu­stel­len, son­dern nur die Fra­ge zu klä­ren ist, ob der Ver­ord­nungs­ge­ber den ihm ein­ge­räum­ten Spiel­raum über­schrit­ten hat.
Dass der Senat von Ber­lin unge­eig­ne­te Indi­ka­to­ren her­an­ge­zo­gen hät­te, ist nicht ersicht­lich. Die Woh­nungs­markt­si­tua­ti­on lässt sich durch Nach­fra­ge­kri­te­ri­en (zum Bei­spiel Bevöl­ke­rungs­wachs­tum, Ein­kom­men), durch Ange­bots­in­di­ka­to­ren (zum Bei­spiel Leer­stand) und durch Markt­in­di­ka­to­ren (zum Bei­spiel Miet­ent­wick­lung und Belas­tung) oder auch durch das Miet­ni­veau abbil­den, wobei aller­dings eine wer­ten­de Gesamt­schau unter Berück­sich­ti­gung der regio­na­len Gege­ben­hei­ten ange­zeigt ist und letzt­lich vom Ver­ord­nungs­ge­ber zu ent­schei­den ist, wel­chen Kri­te­ri­en Aus­sa­ge­kraft von Gewicht für die ört­li­chen Ver­hält­nis­se zukommt [139].
Der Senat von Ber­lin hat zur Prü­fung der Fra­ge der „aus­rei­chen­den Ver­sor­gung“ mit Miet­woh­nun­gen auf eine Kom­bi­na­ti­on von drei – auf Daten­er­he­bun­gen beru­hen­den – Indi­ka­to­ren abge­stellt, näm­lich auf die Miet­woh­nungs­ver­sor­gungs­quo­te 2011, die das Ver­hält­nis von markt­re­le­van­ten Miet­haus­hal­ten zum markt­re­le­van­ten Miet­woh­nungs­be­stand dar­stellt, die Miet­woh­nungs­ver­sor­gungs­ent­wick­lung 2006 bis 2011, die die­ses Ver­hält­nis in sei­ner zeit­li­chen Ent­wick­lung betrach­tet, und die Pro­gno­se der Miet­woh­nungs­ver­sor­gungs­quo­te 2020 [140].
Hin­sicht­lich des Prüf­kri­te­ri­ums „ange­mes­se­ne Bedin­gun­gen“ hat der Senat von Ber­lin fünf – eben­falls auf Daten­er­he­bun­gen beru­hen­de – Indi­ka­to­ren her­an­ge­zo­gen, näm­lich den Index Angebotsmieten/​Bestandsmieten, der die Ent­wick­lung der Ange­bots­mie­ten zu den Bestands­mie­ten im Zeit­raum von 2006 bis 2011/​2012 aus­weist, den Index Bruttokaltmieten/​Nettoeinkommen, der das Ver­hält­nis der Ent­wick­lung der Brut­to­kalt­mie­ten zum Net­to­ein­kom­men dar­stellt, die Ent­wick­lung der Mobi­li­täts­ra­te 2011 gegen­über 2006, den Wohn­flä­chen­ver­brauch 2011 im Ver­hält­nis zu 2006 und den Index preis­güns­ti­ge Mietangebote/​Berechtigte Haus­hal­te [141].
Dem Kri­te­ri­um „beson­de­re Gefähr­dung“ hat der Ber­li­ner Senat durch eine Ska­lie­rung der für die Indi­ka­to­ren ver­ge­be­nen Punkt­zah­len Rech­nung getra­gen, wobei zwi­schen einer „Gefähr­dung“ und einer „beson­de­ren Gefähr­dung“ unter­schie­den wird [142].
Ver­fas­sungs­recht­li­che Anfor­de­run­gen an die Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung[↑]
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin vom 07.05.2013 genügt ihrer­seits den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen.
Sie ver­letzt nicht die Eigen­tums­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 GG.
Zwar ist, wie aus­ge­führt, durch Art. 14 Abs. 1 GG die Pri­vat­nüt­zig­keit und die grund­sätz­li­che Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Eigen­tü­mers über den Eigen­tums­ge­gen­stand geschützt, was auch die Berech­ti­gung umfasst, aus der ver­trag­li­chen Über­las­sung des Eigen­tums­ob­jekts zur Nut­zung durch ande­re den Ertrag zu zie­hen, der zur finan­zi­el­len Grund­la­ge für eine eigen­ver­ant­wort­li­che Lebens­ge­stal­tung bei­trägt [29]. Damit ist grund­sätz­lich auch die Befug­nis des Eigen­tü­mers geschützt, von einem Mie­ter die nach bis­he­ri­ger Rechts­la­ge erziel­ba­re Mie­te zu ver­lan­gen. Die­se Berech­ti­gung wird durch die Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung inso­weit beschnit­ten, als im gesam­ten Stadt­ge­biet für die Dau­er von fünf Jah­ren Bestands­mie­ten im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren inner­halb von drei Jah­ren nicht um höchs­tens 20 %, son­dern nur um höchs­tens 15 % erhöht wer­den kön­nen.
Die dar­in lie­gen­de Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung des Ver­ord­nungs­ge­bers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG [143] genügt jedoch den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen.
Auch der Ver­ord­nungs­ge­ber ist, aller­dings nur inner­halb des ihm vom Gesetz­ge­ber über­las­se­nen Beur­tei­lungs- und Gestal­tungs­spiel­raums, befugt, im Rah­men einer am Gemein­wohl ori­en­tier­ten Eigen­tums­nut­zung (Art. 14 Abs. 2 GG) beson­de­re Rück­sicht auf die Inter­es­sen des Nicht­ei­gen­tü­mers zu neh­men, der auf die Nut­zung des ihm ent­gelt­lich über­las­se­nen Eigen­tums­ob­jekts zu sei­ner Frei­heits­si­che­rung und ver­ant­wort­li­chen Lebens­ge­stal­tung ange­wie­sen ist [144]. Inso­weit steht ihm ein vom Gesetz­ge­ber dele­gier­ter Gestal­tungs- und Ein­schät­zungs­spiel­raum zu, der es ihm erlaubt, unter Beach­tung der Ver­hält­nis­se und Umstän­de auf dem ört­li­chen Woh­nungs­markt in Kon­kre­ti­sie­rung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB das Aus­maß der Eigen­tums­be­ein­träch­ti­gung des Ver­mie­ters in räum­li­cher Hin­sicht (Gemein­den oder Tei­le hier­von) sowie in zeit­li­cher Hin­sicht (höchs­tens fünf Jah­re) eigen­stän­dig zu bestim­men [145]. Hier­bei sind ihm aller­dings gewis­se Gren­zen gesetzt. Er hat sich – eben­so wie der Gesetz­ge­ber – im Ein­klang mit den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen zu hal­ten, muss also in dem ihm zur Aus­fül­lung über­tra­ge­nen Bereich für einen aus­ge­wo­ge­nen Aus­gleich der betrof­fe­nen Inter­es­sen Sor­ge tra­gen und dabei sowohl den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit [41] als auch den Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grund­recht und als all­ge­mei­nes rechts­staat­li­ches Prin­zip bei der inhalt­li­chen Fest­le­gung von Eigen­tü­mer­be­fug­nis­sen und pflich­ten beach­ten [42].
Die­se Gren­zen hat der Senat von Ber­lin nicht über­schrit­ten.
Soweit von Ver­fas­sungs wegen dem Gesetz- und auch dem Ver­ord­nungs­ge­ber auf­ge­ge­ben wird, den für sei­ne Ent­schei­dung maß­geb­li­chen Sach­ver­halt zutref­fend und voll­stän­dig zu ermit­teln und dem Gesetz oder der Ver­ord­nung zugrun­de zu legen [146], ist damit ledig­lich die Ver­pflich­tung gemeint, zu tref­fen­de Ent­schei­dun­gen nicht auf ersicht­lich unrich­ti­ge Sach­ver­halts­an­nah­men zu stüt­zen [147] und nicht etwai­ge Aus­wir­kun­gen eines Geset­zes oder einer Ver­ord­nung für betrof­fe­ne Trä­ger grund­ge­setz­li­cher Garan­tien (offen­kun­dig) unbe­rück­sich­tigt zu las­sen [148]. Die­sen Anfor­de­run­gen ist der Senat von Ber­lin gerecht gewor­den. Er hat, wie aus­ge­führt, kei­ne von vorn­her­ein unge­eig­ne­ten Metho­den zur Ermitt­lung des Sach­ver­halts ange­wandt [149]. Außer­dem hat er, was in der Ver­ord­nungs­be­grün­dung zum Aus­druck kommt, die Trag­wei­te sei­ner Ver­ord­nung für die Ber­li­ner Ver­mie­ter erkannt.
Hin­sicht­lich der Lauf­zeit der Ver­ord­nung hat der Ber­li­ner Senat von dem ihm bezüg­lich der Ein­schät­zung künf­ti­ger Aus­wir­kun­gen der getrof­fe­nen Rege­lun­gen ein­ge­räum­ten Pro­gno­se- und Ein­schät­zungs­spiel­räu­men Gebrauch gemacht. Die­se Spiel­räu­me sind regel­mä­ßig erst über­schrit­ten, wenn die Erwä­gun­gen des Norm­ge­bers nicht mehr ver­tret­bar, also so offen­sicht­lich ver­fehlt sind, dass sie ver­nünf­ti­ger­wei­se kei­ne Grund­la­ge für Maß­nah­men des Gesetz- oder Ver­ord­nungs­ge­bers abge­ben kön­nen [150]. Davon kann hier nicht die Rede sein.
Die Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung erwie­se sich daher selbst dann nicht als ver­fas­sungs­wid­rig, wenn sich spä­ter her­aus­stell­te, dass die Pro­gno­se über das (fünf­jäh­ri­ge) Andau­ern der beson­de­ren Gefähr­dungs­la­ge unzu­tref­fend gewe­sen ist [151]. Aller­dings obliegt den Lan­des­re­gie­run­gen inso­weit die Ver­pflich­tung, lau­fend zu über­prü­fen, ob die Vor­aus­set­zun­gen für die Ein­be­zie­hung der aus­ge­wähl­ten Gemein­den oder Gemein­de­tei­le in die gefähr­de­ten Gebie­te noch gege­ben sind [152].
Der Ver­ord­nungs­ge­ber hat auch den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gewahrt.
Die Bestim­mung des gesam­ten Stadt­ge­biets von Ber­lin als Gebiet, in dem eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und damit die Kap­pungs­gren­ze bei Miet­erhö­hun­gen im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren für die Lauf­zeit der Ver­ord­nung um 5 % abge­senkt ist, ist ersicht­lich geeig­net, den damit ver­folg­ten Zweck einer Dämp­fung des Anstiegs von Bestands­mie­ten zu erfül­len. Ein Mit­tel ist, wie aus­ge­führt, bereits dann geeig­net im ver­fas­sungs­recht­li­chen Sin­ne, wenn mit sei­ner Hil­fe der gewünsch­te Erfolg erreicht wer­den kann, wobei die (abs­trak­te) Mög­lich­keit der Zweck­er­rei­chung genügt [44]. Bei der Ein­schät­zung der Fra­ge der Geeig­net­heit ver­fügt – im Rah­men der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gung – auch der Ver­ord­nungs­ge­ber über einen (wei­ten) Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum [153]. Soweit der Gesetz­ge­ber ihm die ver­bind­li­che Gebiets­be­stim­mung über­tra­gen hat, obliegt ihm daher auch die Ein­schät­zung der Lage und der zukünf­ti­gen Ent­wick­lung sowie der Zweck­taug­lich­keit der Gebiets­aus­wei­sung [154]. Die­se darf nur dar­auf über­prüft wer­den, ob sie „objek­tiv taug­lich oder unge­eig­net“ bezie­hungs­wei­se „schlecht­hin unge­eig­net“ war [47]. Das wie­der­um darf nur ver­neint wer­den, wenn die Maß­nah­me bei Aus­schöp­fung aller Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten im Zeit­punkt des Erlas­ses des Geset­zes ein­deu­tig als zweck­un­taug­lich fest­ge­stellt wer­den könn­te [48].
Die vom Ber­li­ner Senat vor­ge­nom­me­ne Gebiets­aus­wei­sung hält sich im Rah­men die­ses Beur­tei­lungs­spiel­raums. Denn durch die Aus­wei­sung des gesam­ten Stadt­ge­biets als beson­ders gefähr­de­tes Gebiet kann das damit ange­streb­te Ziel der Ver­lang­sa­mung des Anstiegs der Bestands­mie­ten im Inter­es­se des Erhalts der Miet­woh­nung für den Ber­li­ner Mie­ter zumin­dest geför­dert wer­den.
Die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze im gesam­ten Stadt­ge­biet ist zur Errei­chung des ange­streb­ten Ziels auch erfor­der­lich.
Eine Maß­nah­me ist erfor­der­lich, wenn der Ver­ord­nungs­ge­ber nicht ein ande­res, gleich wirk­sa­mes, aber das Grund­recht nicht oder doch weni­ger fühl­bar ein­schrän­ken­des Mit­tel hät­te wäh­len kön­nen [155]. Eben­so wie bei der Fra­ge der Geeig­net­heit steht dem Ver­ord­nungs­ge­ber auch bei der Ein­schät­zung der Erfor­der­lich­keit des Rege­lungs­vor­ha­bens ein (wei­ter) Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum zu [156]. An der Erfor­der­lich­keit einer Ver­ord­nung fehlt es daher nur dann, wenn sich ein­deu­tig fest­stel­len lässt, dass zur Errei­chung des ver­folg­ten Zwecks ande­re, weni­ger ein­schnei­den­de Mit­tel zur Ver­fü­gung ste­hen [157]. Es muss also nach den dem Ver­ord­nungs­ge­ber bekann­ten Tat­sa­chen und im Hin­blick auf die bis­her gemach­ten Erfah­run­gen ein­deu­tig fest­stell­bar sein, dass der als Alter­na­ti­ve in Betracht kom­men­de Ein­griff gerin­ge­rer Inten­si­tät den ange­streb­ten Zweck sach­lich gleich­wer­tig erreicht [158].
Bei Erlass der Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung vom 07.05.2013 war ein mil­de­res Mit­tel, mit dem die – vom Gesetz- und Ver­ord­nungs­ge­ber ange­streb­te – Dämp­fung eines zu star­ken Anstiegs der Bestands­mie­ten (und der damit beab­sich­tig­te Schutz der Mie­ter vor einer mög­li­chen Dop­pel­be­las­tung durch ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­run­gen und Miet­erhö­hun­gen sowie einer dro­hen­den Ver­drän­gung aus ihren bis­he­ri­gen Woh­nun­gen wegen für sie unbe­zahl­bar wer­den­der Mie­ten [15]) eben­so wirk­sam wie durch die erfolg­te Gebiets­be­stim­mung erreicht wer­den könn­te, nicht ersicht­lich. Eine auf ein­zel­ne Stadt­tei­le von Ber­lin beschränk­te Gebiets­aus­wei­sung wäre zwar weni­ger ein­schnei­dend, weil von ihr nicht alle Ber­li­ner Ver­mie­ter betrof­fen wären. Jedoch wäre eine sol­che Maß­nah­me nicht in glei­cher Wei­se geeig­net, den ange­streb­ten Zweck einer raschen und wirk­sa­men Ver­lang­sa­mung des Anstei­gens von Bestands­mie­ten zu ver­wirk­li­chen, denn es wäre damit nicht sicher­ge­stellt, dass im Wesent­li­chen alle vom Gesetz­ge­ber in den Blick genom­me­nen Mie­ter geschützt wären.
Eine beson­de­re Gefähr­dung der aus­rei­chen­den Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen ist auf­grund der vor allem in Bal­lungs­räu­men, Indus­trie- und Uni­ver­si­täts­städ­ten sowie in Städ­ten mit her­aus­ge­ho­be­ner zen­tra­ler Lage oder Funk­ti­on [124] wir­ken­den viel­fäl­ti­gen Impul­se und der hier­durch aus­ge­lös­ten spe­zi­fi­schen Labi­li­tät des Woh­nungs­mark­tes grund­sätz­lich räum­lich nicht exakt ein­grenz­bar. Eine sol­che, sich auf das gesam­te Gemein­de­ge­biet aus­wir­ken­de Labi­li­tät wird daher regel­mä­ßig nur dann aus­ge­schlos­sen wer­den kön­nen, wenn zuver­läs­si­ges Daten­ma­te­ri­al zur Ver­fü­gung steht, das den siche­ren Schluss zulässt, dass nur in einem bestimm­ten Teil einer Gemein­de eine beson­de­re Gefähr­dungs­la­ge gege­ben ist. Das dürf­te auch erklä­ren, war­um kei­nes der elf Bun­des­län­der, die bis­lang von der Ermäch­ti­gung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht haben, bei den vor­ge­nom­me­nen Gebiets­be­stim­mun­gen auf Tei­le von Gemein­den abge­stellt haben.
Anders als ein Teil des Schrift­tums [159] mei­nen, ist der Ver­ord­nungs­ge­ber regel­mä­ßig nicht gehal­ten, mit dem Erlass einer Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung so lan­ge zuzu­war­ten und ein an sich zur Ver­wirk­li­chung des Geset­zes­zwecks gebo­te­nes zügi­ges Ein­schrei­ten hin­aus­zu­schie­ben, bis er über aus­sa­ge­kräf­ti­ge Daten hin­sicht­lich der ein­zel­nen Gemein­de­tei­le ver­fügt. Aus der Begrün­dung der Bun­des­re­gie­rung zu § 556d‑E („Miet­preis­brem­se“), wonach die Bestim­mung und Abgren­zung der Gebie­te eine sorg­sa­me Über­prü­fung der Eig­nung, Erfor­der­lich­keit und Ange­mes­sen­heit der Gebiets­be­stim­mung erfor­dert [160], lässt sich ent­ge­gen die­ser Auf­fas­sung nicht able­sen, dass für den Erlass einer Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung erhöh­te Anfor­de­run­gen an die Beach­tung des Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­grund­sat­zes zu stel­len sei­en. Abge­se­hen von der noch unge­klär­ten Fra­ge, ob hier­mit gestei­ger­te Anfor­de­run­gen for­mu­liert oder ledig­lich auf die Bedeu­tung des Grund­sat­zes der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit hin­ge­wie­sen wer­den soll­te, kön­nen aus einem spä­te­ren Gesetz kei­ne Rück­schlüs­se auf den Inhalt einer davor geschaf­fe­nen Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge für eine Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung gezo­gen wer­den.
Das zitier­te Schrift­tum lässt außer Acht, dass der Gesetz­ge­ber mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB – wie bereits an ande­rer Stel­le aus­ge­führt – eine nied­ri­ge Ein­griffs­schwel­le gewählt hat, weil er anstel­le einer zeit­lich unbe­grenz­ten, flä­chen­de­cken­den Her­ab­set­zung der Kap­pungs­gren­ze ledig­lich eine räum­lich und zeit­lich begrenz­te Absen­kungs­mög­lich­keit vor­ge­se­hen hat, die zudem betrags­mä­ßig eher mode­rat aus­ge­fal­len ist. Vor die­sem Hin­ter­grund besteht aus ver­fas­sungs­recht­li­cher Sicht kein Bedürf­nis, den bei der Beur­tei­lung der Erfor­der­lich­keit einer Gebiets­be­stim­mung dem Ver­ord­nungs­ge­ber ein­ge­räum­ten Spiel­raum hin­sicht­lich der Fra­ge, ob eine Gemein­de, in der die Vor­aus­set­zun­gen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB erfüllt sind, ins­ge­samt als Gebiet im Sin­ne die­ser Vor­schrift aus­zu­wei­sen ist oder nur Tei­le hier­von, mög­lichst eng zu zie­hen [161].
Auch wenn es hin­sicht­lich der Ein­schät­zung der räum­li­chen Reich­wei­te der Gefähr­dungs­la­ge auf den Zeit­punkt des Erlas­ses der Ver­ord­nung ankommt und inso­weit nicht – wie das Beru­fungs­ge­richt meint – eine Pro­gno­se­ent­schei­dung (über künf­ti­ge Ent­wick­lun­gen) anzu­stel­len ist, ist nach alle­dem der dem Ver­ord­nungs­ge­ber hin­sicht­lich der Beur­tei­lung der Erfor­der­lich­keit der getrof­fe­nen Maß­nah­me ein­ge­räum­te Spiel­raum hier nicht über­schrit­ten.
Es hat sich also letzt­lich nicht aus­ge­wirkt, dass das Beru­fungs­ge­richt den dem Gesetz- und Ver­ord­nungs­ge­ber bei der Bewer­tung der Erfor­der­lich­keit einer Rege­lung ein­ge­räum­ten Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum mit dem hier­von zu unter­schei­den­den, oben beschrie­be­nen, Pro­gno­se- und Ein­schät­zungs­spiel­raum des Norm­ge­bers bei der Bewer­tung der künf­ti­gen Ent­wick­lun­gen der von ihm zugrun­de geleg­ten Annah­men [162] ver­wech­selt und infol­ge­des­sen einen etwas mil­de­ren Maß­stab ange­legt hat. Die letzt­ge­nann­ten Spiel­räu­me sind regel­mä­ßig erst über­schrit­ten, wenn die Erwä­gun­gen des Norm­ge­bers nicht mehr ver­tret­bar, also so offen­sicht­lich ver­fehlt sind, dass sie ver­nünf­ti­ger­wei­se kei­ne Grund­la­ge für Maß­nah­men des Gesetz- oder Ver­ord­nungs­ge­bers abge­ben kön­nen [150]. Bei der Über­prü­fung der Ein­schät­zung der Erfor­der­lich­keit einer Rege­lung gilt dage­gen ein etwas stren­ge­rer, auf eine begrenz­te inhalt­li­che Kon­trol­le gerich­te­ter Maß­stab dahin, ob sich eine mil­de­re Maß­nah­me „auf­ge­drängt“ hät­te. Dies ist, wie aus­ge­führt, nicht der Fall.
Die Erfor­der­lich­keit kann der getrof­fe­nen Rege­lung auch inso­weit nicht abge­spro­chen wer­den, als der Ber­li­ner Senat die vom Gesetz­ge­ber erlaub­te Höchst­dau­er einer Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung von fünf Jah­ren aus­ge­schöpft hat. Die ange­ord­ne­te Dau­er von fünf Jah­ren ist vor allem in Anbe­tracht des­sen erfor­der­lich im ver­fas­sungs­recht­li­chen Sin­ne, dass die Kap­pungs­gren­ze des § 558 Abs. 3 BGB auf einen Drei­jah­res­zeit­raum aus­ge­rich­tet ist. Dass eine kür­ze­re Lauf­zeit ein­deu­tig fest­stell­bar zu gleich­wer­ti­gen Ergeb­nis­sen füh­ren wür­de, ist nicht ersicht­lich. Der Ver­ord­nungs­ge­ber hat damit auch inso­weit sei­nen Beur­tei­lungs- und Pro­gno­se­spiel­raum nicht über­schrit­ten.
Die in der Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung des Lan­des Ber­lin vom 07.05.2013 vor­ge­nom­me­ne Aus­wei­sung des gesam­ten Stadt­ge­biets als Gebiet im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist schließ­lich auch im Ver­hält­nis zu dem ange­streb­ten Zweck ange­mes­sen. Inso­weit gel­ten die glei­chen Grund­sät­ze, die bereits bei der Prü­fung der Ange­mes­sen­heit der gesetz­li­chen Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge ange­stellt wor­den sind.
Die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze für die Erhö­hung von Bestands­mie­ten im Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren führt ledig­lich zu einer Begren­zung zukünf­ti­ger Erträ­ge aus der Ver­mie­tung von Wohn­raum und berührt nicht die Bestands­ga­ran­tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG [163]. Denn die­se wird nicht bereits dann in Fra­ge gestellt, wenn nicht die höchst­mög­li­che Ren­di­te aus dem Eigen­tums­ob­jekt [164] oder nicht die Markt­mie­te ohne jede Ver­zö­ge­rung und in vol­ler Höhe erzielt wer­den kann [57]. Ein unver­hält­nis­mä­ßi­ger Ein­griff und damit eine Ver­let­zung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzu­neh­men, wenn die Ver­mie­tung von Wohn­raum im Stadt­ge­biet von Ber­lin auch bei vol­ler Aus­schöp­fung der Kap­pungs­gren­ze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergeb­nis zu Ver­lus­ten füh­ren, also die Wirt­schaft­lich­keit der Ver­mie­tung ernst­haft in Fra­ge stel­len wür­de [58]. Dass sol­che Aus­wir­kun­gen zu befürch­ten ste­hen, ist nicht ersicht­lich, zumal die Absen­kung der Kap­pungs­gren­ze zum Schutz der Ver­mie­ter mit 5 % für die Dau­er von fünf Jah­ren rela­tiv mode­rat aus­ge­fal­len ist. Auch die Gegen­an­sicht zeigt nicht auf, dass die Ver­mie­ter in Ber­lin bezie­hungs­wei­se die Ver­mie­ter außer­halb der in der GEWOS-Stu­die vom April 2012 genann­ten Stadt­be­zir­ke durch den Erlass der Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung zu einer unwirt­schaft­li­chen Ver­mie­tung gezwun­gen wor­den wären.
Schließ­lich lässt die mit der Ber­li­ner Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung vom 07.05.2013 vor­ge­nom­me­ne Inhalts- und Schran­ken­be­stim­mung auch eine gleich­heits­wid­ri­ge Aus­ge­stal­tung (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht erken­nen.
Zwar wird im Schrift­tum teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten, es ver­sto­ße gegen das Will­kür­ver­bot, wenn der Ver­ord­nungs­ge­ber all­ge­mein bekann­te Tat­sa­chen igno­rie­re wie etwa die­je­ni­ge, dass in den meis­ten Bal­lungs­zen­tren eine mög­li­che Man­gel­la­ge in der Regel nicht die Rand­be­rei­che betref­fe; so habe der Ber­li­ner Senat die gesam­te Stadt Ber­lin als Gebiet im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmt, obwohl Außen­be­zir­ke noch immer Leer­stands­pro­ble­me hät­ten [165].
Selbst wenn letz­te­res zuträ­fe, läge dar­in jedoch kei­ne sach­lich unge­recht­fer­tig­te Gleich­be­hand­lung der Ber­li­ner Stadt­be­zir­ke.
Abs. 1 GG gebie­tet dem Gesetz­ge­ber zwar, wesent­lich Unglei­ches auch ungleich zu behan­deln. Jedoch bleibt es ihm grund­sätz­lich über­las­sen, die­je­ni­gen Sach­ver­hal­te aus­zu­wäh­len, an die er die­sel­be Rechts­fol­ge knüpft, die er also im Rechts­sinn als gleich anse­hen will [166]. Aller­dings muss er die Aus­wahl der gleich zu behan­deln­den Sach­ver­hal­te sach­ge­recht tref­fen und dabei tat­säch­li­che Ungleich­hei­ten des zu ord­nen­den Lebens­sach­ver­halts berück­sich­ti­gen, die so bedeut­sam sind, dass sie bei einer am Gerech­tig­keits­ge­dan­ken ori­en­tier­ten Betrach­tungs­wei­se beach­tet wer­den müs­sen. Für die glei­che Behand­lung ver­schie­de­ner Sach­ver­hal­te bedarf es eines ver­nünf­ti­gen, ein­leuch­ten­den Grun­des [167].
Davon aus­ge­hend ist die Ein­be­zie­hung auch der Ber­li­ner Rand­be­zir­ke bezie­hungs­wei­se der in der GEWOS-Stu­die vom April 2012 nicht genann­ten Bezir­ke in die Gebiets­be­stim­mung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht als sach­lich unge­recht­fer­tig­te Gleich­be­hand­lung ver­schie­de­ner Sach­ver­hal­te zu bewer­ten.
Dass gewis­se Kri­te­ri­en in bestimm­ten Bezir­ken erfüllt sind und in ande­ren nicht, bedeu­tet noch nicht, dass in die­sen kei­ne beson­de­re Gefähr­dungs­la­ge im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vor­liegt. Denn letzt­lich bedarf es einer wer­ten­den Gesamt­schau unter Berück­sich­ti­gung der beson­de­ren regio­na­len Ver­hält­nis­se, um fest­stel­len zu kön­nen, ob eine sol­che Gefähr­dungs­la­ge vor­liegt oder nicht. Aus die­sem Grund kann regel­mä­ßig bestimm­ten Indi­ka­to­ren nicht von vorn­her­ein ein gegen­über ande­ren Indi­ka­to­ren aus­schlag­ge­ben­des Gewicht bei­gemes­sen wer­den. Ins­be­son­de­re besagt ein grö­ße­rer Leer­stand allein noch nicht, dass eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen gewähr­leis­tet ist. Denn er kann unter­schied­li­che Ursa­chen haben. So kann er etwa auch dar­auf zurück­zu­füh­ren sein, dass die betrof­fe­nen Räum­lich­kei­ten nicht den übli­cher­wei­se zu erwar­ten­den Zustand auf­wei­sen bezie­hungs­wei­se zu Wohn­zwe­cken nicht oder nur bedingt geeig­net sind und daher nicht nach­ge­fragt wer­den.
Dass die Ein­be­zie­hung der Rand­be­zir­ke von Ber­lin in die Gebiets­be­stim­mung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht sach­wid­rig ist, wird dadurch bekräf­tigt, dass das Land Bran­den­burg in der von ihm erlas­se­nen Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung vom 05.08.2014 [168] aus­schließ­lich im Umkreis von Ber­lin gele­ge­ne Gemein­den als Gebie­te aus­ge­wie­sen hat, in denen eine aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist. Dabei wur­de von den Gemein­den, die in einer Ent­fer­nung von bis zu 30 Kilo­me­tern von Ber­lin lie­gen, die über­wie­gen­de Anzahl ein­be­zo­gen [169]. Dane­ben wur­den auch eini­ge wei­ter ent­fernt gele­ge­ne Gemein­den berück­sich­tigt. Wenn also selbst im „Speck­gür­tel“ von Ber­lin (noch) eine beson­de­re Gefähr­dungs­la­ge im Sin­ne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bejaht wird, kann die Ein­schät­zung, dass eine sol­che auch in sämt­li­chen Ber­li­ner Stadt­be­zir­ken, ins­be­son­de­re in den Rand­be­rei­chen der Stadt, gege­ben ist, nicht als sach­fremd beur­teilt wer­den.
Aus den ange­stell­ten Erwä­gun­gen ist auch eine Ver­let­zung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschütz­ten Ver­trags­frei­heit zu ver­nei­nen.
GVBl. S. 128[↩][↩]
BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442[↩][↩]
BVerfGE 1, 184, 197; BGH, Urteil vom 26.05.1970 – VI ZR 199/​68, BGHZ 54, 76, 81 f.[↩]
BVerfGE 1, 184, 198; 48, 40, 45; BVerfG, NVwZ 2015, 510, 514[↩]
BVerfGE 1, 184, 198[↩]
BVerfGE 48, 40, 45[↩]
st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 18, 52, 59; 68, 319, 325 f.; BVerfG, Beschluss vom 21.04.2015 – 2 BvR 1322/​12, 2 BvR 1989/​12 93[↩]
BVerw­GE 111, 276, 278; 136, 54, 57[↩]
AG Wed­ding, GE 2014, 593; AG Neu­kölln, GE 2014, 1145, 1146; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 11. Aufl., § 558 BGB Rn. 182c [aA nun dem Beru­fungs­ge­richt fol­gend die 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 182d1]; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 12. Aufl., § 577a Rn. 22; Schmidt/​Harz/​Riecke, Fach­an­walts­kom­men­tar Miet­recht, 4. Aufl., § 577a BGB Rn. 21 f.; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 18; Beu­er­mann, GE 2008, 1533, 1534[↩]
LG Ber­lin, Urteil vom 03.07.2014 – 67 S 121/​14, WuM 2014, 554[↩]
vgl. BVerfG, WuM 2015, 475, 476[↩]
BVerfG, Beschluss vom 21.04.2015 – 2 BvR 1322/​12, 2 BvR 1989/​12 55 mwN[↩]
vgl. auch BVerfGE 38, 348, 357 ff. zum Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Miet­rechts­ver­bes­se­rungs­ge­setz [im Fol­gen­den: MRVerbG], sowie BVerfG, NJW 1992, 3031 zur hes­si­schen Miet­hö­he­ver­ord­nung[↩]
vgl. BT-Drs. 17/​11894, S. 23[↩][↩]
vgl. BT-Drs. 17/​9559, S. 4[↩][↩][↩][↩][↩][↩]
BT-Drs. 17/​11894, S. 23[↩][↩][↩][↩][↩]
BVerfGE 38, 348, 363 [zum Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG][↩]
BVerfGE 38, 348, 363[↩]
BVerfGE 78, 205, 212[↩]
st. Rspr.; vgl. BVerfGE 78, 214, 226; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 56, 1, 12 f.; BVerfGK 17, 273, 285[↩]
BVerfGE 56, 1, 12 f.; BVerfGK 17, 273, 285[↩]
st. Rspr.; vgl. BVerfGE 102, 254, 337; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 117, 71, 111 f.; 131, 88, 118 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 08.04.2013 – AnwZ (Brfg) 54/​11, BGHZ 197, 118 Rn. 21 f.[↩]
BVerfGE 80, 1, 20 f.; 106, 1, 19 mwN[↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893 f.; jeweils zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 43[↩]
BGBl. I S. 434[↩]
so auch Bub/​Treier/​Schultz, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., Kap III. A Rn. 1104[↩]
BVerfGE 79, 292, 304; 101, 54, 74 f.; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116[↩][↩]
BVerfGE 95, 48, 58; 101, 54, 75[↩]
BVerfGE 83, 201, 212; BVerfG, NVwZ 1998, 725, 726[↩]
vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 101, 54, 75; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116 f.[↩]
BVerfGE 37, 132, 140; 38, 348, 370; 52, 1, 32; 68, 361, 368; 101, 54, 75[↩]
BVerfGE 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84[↩]
vgl. nur BVerfGE 50, 290, 340 f.; 68, 361, 368; 95, 64, 84; 101, 54, 75 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117[↩]
BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480[↩]
BVerfG, NJW 1992, 1377 einer­seits und BVerfGE 91, 294, 310 ande­rer­seits[↩]
vgl. BVerfGE 24, 367, 389; 52, 1, 30; 70, 191, 201; 95, 64, 84; 101, 54, 76; 112, 93, 110; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117[↩]
BVerfGE 91, 294, 310[↩]
BVerfG, ZOV 2013, 115, 117[↩][↩]
vgl. BVerfGE 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28[↩][↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117[↩][↩]
vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302[↩]
st. Rspr.; vgl. BVerfGE 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308[↩][↩]
vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; BVerfG, NVwZ 2004, 975[↩]
BVerfGE 105, 17, 34; vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f.; 50, 57, 102[↩]
BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230[↩][↩]
BVerfGE 39, 210, 230[↩][↩]
BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176[↩]
BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; BVerfGK 14, 328, 334[↩]
BVerfGE 39, 210, 231 mwN; 53, 135, 145; 77, 84, 109[↩]
vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117[↩]
BGBl. I 1982 S.1912; vgl. hier­zu BVerfGE 71, 230 ff.[↩]
vgl. BVerfGE 71, 230, 250[↩]
BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.[↩]
BVerfG, NJW 1992, 1377[↩][↩]
vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378; 1992, 3031; BVerfG, Beschluss vom 12.10.2000 – 2 BvR 2306/​97 2; BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 178/​03, NZM 2004, 545 unter – II 3[↩][↩]
vgl. auch Bay­VerfGH, ZMR 2015, 676, 677[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 68, 361, 371; 71, 230, 247 ff.; 89, 1, 9; BVerfG, NJW 1992, 3031[↩]
vgl. BT-Drs. 17/​11894, S. 21, 23[↩]
BT-Drs. 17/​9559, S. 4 f.; 17/​10120, S. 3, 5[↩]
vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3031[↩]
vgl. hier­zu auch BVerfGE 71, 230, 247 ff.[↩]
Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 148 mwN[↩]
BGBl. I S. 610[↩]
BVerfGE 118, 1, 26; BVerfG, NJW 2014, 139[↩]
vgl. BVerfGE 75, 108, 157; 93, 319, 348 f.; 107, 27, 46; 126, 400, 416; 129, 49, 68 f.[↩]
BVerfGE 117, 1, 30; 126, 400, 416; 129, 49, 68; BVerfG, NJW 2014, 139, 140[↩]
BVerfGE 95, 267, 316; 118, 1, 26[↩]
vgl. BVerfGE 110, 141, 167; 110, 274, 291; 118, 1, 26[↩]
BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346[↩][↩]
BVerfGE 9, 334, 337; 55, 72, 90; 60, 329, 346 f.; 95, 267, 317[↩]
vgl. auch BVerfGE 118, 1, 26[↩]
vgl. BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346 f.; 118, 1, 26 f.[↩]
vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 1, 11, 19[↩]
BVerfGE 71, 230, 252[↩]
BT-Drs. 17/​9559, S. 4[↩]
BVerfG, NJW 1994, 1718; BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 178/​03, NZM 2004, 545 unter – II 3[↩]
BVerfGE 89, 214, 232[↩]
Bay­VerfGH, ZMR 2015, 676, 678[↩][↩]
vgl. hier­zu ein­ge­hend BVerfGE 101, 1, 41 ff.[↩]
vgl. BVerfGE 88, 40, 56, 61; 103, 142, 156 f.; 116, 1, 18; BVerw­GE 131, 41, 47 f.; BGH, Beschlüs­se vom 21.01.2014 – EnVR 12/​12, EnWZ 2014, 378 Rn. 25; vom 22.07.2014 – EnVR 59/​12, ZNER 2014, 469 Rn. 23[↩]
zum dies­be­züg­li­chen Prü­fungs­maß­stab vgl. BVerfGK 16, 418, 435 f.; BGH, Beschlüs­se vom 21.01.2014 – EnVR 12/​12, EnWZ 2014, 378 Rn. 27; vom 22.07.2014 – EnVR 59/​12, ZNER 2014, 469 Rn. 25[↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 363[↩]
vgl. BVerfGE 45, 142, 162; 53, 1, 21[↩]
vgl. BVerfGE 45, 142, 162[↩]
BT-Drs. 14/​4553, S. 72 f.[↩]
BT-Drs. 11/​6374, S. 6[↩][↩][↩][↩]
vgl. hier­zu BT-Drs. 18/​3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nach­ge­bil­de­ten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB][↩]
vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 72 f.[↩][↩]
BT-Drs. 11/​7258, S. 4, 6 f.[↩][↩]
BT-Drs. 11/​7258, S. 6 f.[↩]
vgl. Kurz­pro­to­koll der 71. Sit­zung des Aus­schus­ses für Raum­ord­nung, Bau­we­sen und Städ­te­bau vom 09.05.1990, S. 27 mit Anla­ge 5; Kurz­pro­to­koll der 72. Sit­zung des vor­ge­nann­ten Aus­schus­ses vom 16.05.1990, S. 16 mit Anla­ge 11; Kurz­pro­to­koll der 73. Sit­zung die­ses Aus­schus­ses vom 17.05.1990, S. 18 mit Anla­ge 15; sämt­lich 11. Wahl­pe­ri­ode – 2450[↩]
BVerfGE 38, 348, 360 f., 363; so auch BVerfG, Beschluss vom 05.10.1984 – 1 BvR 701/​83, n.v.[↩]
vgl. BVerfGK 16, 418, 435[↩]
vgl. BT-Drs. VI/​2564, S. 4[↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 359 f.[↩]
eben­so Bub/​Treier/​Schultz, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1103; vgl. auch Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 577a Rn. 38; Schneider/​Spielbauer/​Krenek, Miet­recht, § 577a BGB Rn. 51; vgl. fer­ner die Stel­lung­nah­me des Bun­des­tags-Aus­schus­ses für Raum­ord­nung, Bau­we­sen und Städ­te­bau zu einem mög­li­chen Rück­griff auf die Recht­spre­chung zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG bei der Aus­le­gung des § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF, Kurz­pro­to­koll der 72. Sit­zung die­ses Aus­schus­ses vom 16.05.1990, S. 16 mit Anla­ge 11; 11. Wahl­pe­ri­ode – 2450[↩]
BVerfGE 38, 348, 360[↩]
vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894; fer­ner BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f.[↩]
BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893[↩]
vgl. BT-Drs. 17/​10120, S. 2 f.[↩]
BVerwG, NJW 1983, 2893[↩]
vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894[↩]
vgl. auch BT-Drs. 14/​4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB][↩]
vgl. BVerw­GE 80, 113, 120 [zu § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980][↩]
vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894 [zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG]; BVerw­GE 80, 113, 119[↩]
BVerw­GE 80, 113, 119 f.; BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894[↩]
BVerw­GE 80, 113, 120; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894[↩]
BVerw­GE 80, 113, 120[↩]
BT-Drs. 15/​2133, S. 5 f.[↩][↩]
Kurz­pro­to­koll der 71. Sit­zung des vor­be­zeich­ne­ten Aus­schus­ses vom 09.05.1990, S. 27 mit Anla­ge 5; 11. Wahl­pe­ri­ode – 2450[↩]
Kurz­pro­to­koll der 72. Sit­zung die­ses Aus­schus­ses vom 16.05.1990, S. 16 mit Anla­ge 11; 11. Wahl­pe­ri­ode – 2450[↩]
Kurz­pro­to­koll der 73. Sit­zung des genann­ten Aus­schus­ses vom 17.05.1990, S. 18 mit Anla­ge 15; 11. Wahl­pe­ri­ode – 2450[↩]
BT-Drs. 11/​6374, S. 6 f.[↩]
BT-Drs. 14/​4553, S. 73[↩]
BT-Drs. 14/​4553, S. 73; § 577a Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB‑E[↩]
vgl. BVerfGE 101, 1, 36[↩]
so wohl auch Bay­VerfGH, ZMR 2015, 676, 679[↩]
vgl. hier­zu BT-Drs. 11/​6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]; vgl. fer­ner BT-Drs. 18/​3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nach­ge­bil­de­ten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB][↩]
vgl. BT-Drs. 11/​6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF][↩]
vgl. BVerw­GE 59, 194, 198[↩]
BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894[↩][↩]
vgl. auch Der­le­der, WuM 2013, 717, 719, 721[↩]
vgl. Leh­mann-Rich­ter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB][↩]
BVerw­GE 59, 195, 198 f.[↩][↩]
BVerw­GE 59, 195, 198 f.; vgl. auch Leh­mann-Rich­ter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 BGB][↩]
BT-Drs. 18/​3121, S. 29, 43[↩]
vgl. auch BT-Drs. 18/​3121, S. 43[↩]
ver­öf­fent­licht als Vor­gang Nr. 17/​0131 des Aus­schus­ses für Bau­en, Woh­nen und Ver­kehr[↩]
vgl. Sei­te 3 f. der Ver­ord­nungs­be­grün­dung[↩]
Ver­ord­nungs­be­grün­dung, S. 4[↩][↩]
S. 24 der GEWOS-Stu­die[↩]
vgl. BVerfGE 38, 348, 364[↩]
vgl. Bay­VerfGH, ZMR 2015, 676, 679; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 182e; jeweils zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und § 577a Abs. 2 BGB[↩]
vgl. BVerw­GE 59, 195, 198 f.[↩]
vgl. auch BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f.[↩]
vgl. auch BT-Drs. 18/​3121, S. 29[↩]
S. 5 der Ver­ord­nungs­be­grün­dung[↩]
S. 5 f. der Ver­ord­nungs­be­grün­dung[↩]
Sei­te 7 der Ver­ord­nungs­be­grün­dung[↩]
vgl. BVerfG, NVwZ 2004, 975 mwN[↩]
vgl. BVerfGE 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84[↩]
vgl. auch BVerfGE 38, 348, 363; 56, 298, 318[↩]
BVerfGE 50, 50, 51 [zur Ein­glie­de­rung von Gemein­de­ge­biets­tei­len]; 56, 298, 319 [zur Fest­set­zung von Flug­lärm­schutz­be­rei­chen][↩]
vgl. BVerfGE 50, 50, 51[↩]
vgl. BVerfGE 56, 298, 319[↩]
vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 05.10.1984 – 1 BvR 701/​83, n.v.[↩]
BVerfGE 30, 292, 317; 77, 84, 106; BVerfG, NJW-RR 2000, 1241, 1242; dif­fe­ren­zie­rend BVerfGE 50, 290, 332 ff.[↩][↩]
vgl. BVerfGE 25, 1, 13; 30, 250, 263; 50, 290, 335; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133[↩]
vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB]; BVerfGE 49, 89, 130; 95, 267, 314; BVerfG, NVwZ 2004, 975 mwN; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133[↩]
vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buch­holz 418.5 Fleisch­be­schau Nr. 28 Rn. 24[↩]
vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f.; 105, 17, 34 [jeweils zu gesetz­ge­be­ri­schen Maß­nah­men][↩]
vgl. BVerfGE 30, 292, 316; 63, 88, 115; 67, 157, 176[↩]
vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buch­holz 418.5 Fleisch­be­schau Nr. 28 Rn. 24; jeweils zu den Spiel­räu­men des Ver­ord­nungs­ge­bers; vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; BVerfGK 14, 328, 334; jeweils zu den Spiel­räu­men des Gesetz­ge­bers[↩]
BVerfGE 53, 135, 145 mwN[↩]
BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117[↩]
vgl. etwa Schach, GE 2013, 795, 796[↩]
BT-Drs. 18/​3121, S. 28[↩]
so im Ergeb­nis auch Bub/​Treier/​Schultz, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1105[↩]
vgl. BVerfGE 95, 267, 314; 50, 290, 331 ff.; 30, 292, 317 ff.; miss­ver­ständ­lich BVerfGE 77, 84, 106 ff.; BVerfGE 106, 1, 16 f. [zum Ver­ord­nungs­ge­ber]; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133 [zum Gesetz- und Ver­ord­nungs­ge­ber][↩]
vgl. BVerfGE 71, 230, 250, 253[↩]
BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310[↩]
Bub/​Treier/​Schultz, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1104[↩]
BVerfGE 118, 1, 27[↩]
BVerfGE 108, 52, 67 f.; 109, 96, 123; 110, 141, 167 f.; 115, 381, 389; 118, 1, 27 f.[↩]
GVBl. II 2014 Nr. 54[↩]
vgl. die Begrün­dung zu § 1 der Ver­ord­nung iVm S. 34, 14 des durch das Insti­tut F+B erstell­te Gut­ach­ten „Miet­si­tua­ti­on im Land Bran­den­burg zur Fest­le­gung von Gebie­ten nach § 558 Abs. 3 BGB“[↩]
Miet­erhö­hung – und die Ber­li­ner Kap­­pungs­­­gren­­zen-Ver­­or­d­­nung Die Zivil­ge­rich­te haben im Rah­men eines Rechts­streits über ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen zu prü­fen, ob eine von der Lan­des­re­gie­rung erlas­se­ne Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung den Anfor­de­run­gen an die gesetz­li­che Ermäch­ti­gung…
1/6 regelung202 bgbKappungsgrenzeMieterhöhungvwgo ruhenWohnraummietewohnung miete