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Timestamp: 2016-10-21 18:26:12+00:00
Document Index: 309230939

Matched Legal Cases: ['art. 271', 'art. 271', 'ATF ', 'art. 74', 'art. 76', 'art. 90', 'art. 72', 'art. 75', 'art. 46', 'art. 48', 'art. 100', 'art. 42', 'art. 95', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'art. 42', 'art. 108', 'ATF ', 'art. 106', 'ATF ', 'in fine', 'art. 105', 'art. 9', 'ATF ', 'art. 95', 'art. 105', 'art. 105', 'ATF ', 'art. 97', 'art. 99', 'art. 271', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 105', 'art. 8', 'art. 274', 'art. 95', 'art. 9', 'art. 106', 'art. 8', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 8', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 8', 'art. 274', 'ATF ', 'art. 274', 'art. 269', 'ATF ', 'art. 11', 'ATF ', 'art. 11', 'ATF ', 'art. 11', 'art. 269', 'art. 11', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 105', 'art. 11', 'art. 105', 'art. 11', 'art. 11', 'ATF ', 'art. 271', 'art. 269']

4A_448/2009 (01.02.2010)
recourante, repr�sent�e par Me Marc-Olivier Buffat,
intim�s, tous deux repr�sent�s par Me Jacques Micheli.
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 29 avril 2009.
Le 9 d�cembre 1974, X.________ SA a remis � bail � Z.Y.________ un appartement de six pi�ces, avec cave, au 4e �tage d'un immeuble, � Lausanne. Selon les constatations du jugement de premi�re instance auxquelles se r�f�re la cour cantonale, l'appartement a une surface de 141 m2. Le b�timent date des ann�es 1925/1926. Le loyer a �t� fix� en dernier lieu � 1'277 fr. nets par mois. Un bail compl�mentaire a �t� conclu entre les parties le 27 ao�t 1976 portant sur un local de 7 m2 dans le m�me immeuble, destin� � des archives, dont le loyer s'est �lev� en dernier lieu � 70 fr. par mois.
Z.Y.________ est d�c�d� le 10 f�vrier 2005. Ses fils, A.Y.________ et B.Y.________, ont manifest� la volont� de reprendre les baux conclus par leur p�re.
Sur formule officielle du 23 juin 2005, adress�e s�par�ment � A.Y.________ et B.Y.________, X.________ SA a r�sili� le bail de l'appartement pour le 1er octobre 2005. Elle a par ailleurs r�sili� le bail relatif au local de 7 m2, sur formule officielle du 4 octobre 2005, pour le 1er mars 2006.
La bailleresse a expliqu� qu'elle avait l'intention de relouer cet appartement, apr�s r�novation, pour un loyer sup�rieur.
Par requ�te du 14 d�cembre 2005 dirig�e contre X.________ SA et adress�e au Tribunal des baux du canton de Vaud, A.Y.________ et B.Y.________ ont conclu � l'annulation des r�siliations, subsidiairement � la prolongation des baux.
Par jugement du 5 avril 2006, le Tribunal des baux a annul� les r�siliations notifi�es aux fr�res Y.________.
Par arr�t du 11 avril 2007, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a annul� cette d�cision et ordonn� une nouvelle instruction.
La Pr�sidente du Tribunal des baux a alors invit� la bailleresse � fournir les pi�ces permettant un calcul de rendement, pr�cisant que les parties �taient libres de produire aussi des �l�ments comparatifs en vue d'�tablir si le loyer pouvait ou non �tre augment�. Par la suite, le tribunal a proc�d� � une inspection locale portant sur l'appartement litigieux et diff�rents immeubles propos�s en comparaison. La bailleresse a produit des pi�ces en relation avec les appartements pr�sent�s � titre de comparaison.
Par jugement du 15 octobre 2008, le Tribunal des baux a derechef annul� les r�siliations litigieuses. Il a constat� que la bailleresse n'avait pas produit les pi�ces permettant un calcul de rendement et qu'elle n'avait pas pr�sent� suffisamment d'�l�ments de comparaison admissibles pour �tablir le loyer usuel dans le quartier; il en a d�duit qu'il n'�tait pas d�montr� de mani�re satisfaisante que la bailleresse pourrait obtenir d'un autre locataire un loyer plus �lev� qui ne serait pas abusif.
Ce jugement a �t� confirm� par un arr�t de la Chambre des recours rendu le 29 avril 2009.
X.________ SA exerce un "recours en nullit� et en r�forme" au Tribunal f�d�ral. Invoquant la violation de diverses dispositions de droit f�d�ral et cantonal, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale, subsidiairement � la validation des r�siliations et � la fixation d'un ultime d�lai au 1er octobre 2010 pour restituer les locaux.
1.1 La recourante a d�pos� un "recours en nullit� et en r�forme", formulant dans son m�moire des "moyens de nullit�" et des "moyens de r�forme". Cette mani�re de pr�senter les arguments n'a aucun sens, puisqu'il n'existe devant le Tribunal f�d�ral ni recours en nullit�, ni recours en r�forme. Il n'est possible d'entrer en mati�re que dans les limites fix�es par la loi pour les recours adress�s au Tribunal f�d�ral.
1.2 La cause porte sur la validit� de r�siliations de bail. Dans un tel cas, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la contestation est admise; lorsque les baux b�n�ficient - comme en l'esp�ce - de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, la p�riode entrant en ligne de compte est celle de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�t 4A_181/2008 du 24 juin 2008 consid. 1.1 et les r�f�rences, non publi� in ATF 134 III 446; arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, in SJ 2001 I p. 17 consid. 1a). Le loyer des locaux en cause, en tenant compte de l'appartement et du local d'archives, est de 1'347 fr. par mois; cela repr�sente, sur trois ans, 48'492 fr., de sorte que le seuil de 15'000 fr. fix� par l'art. 74 al. 1 let. a LTF pour permettre un recours en mati�re civile dans le domaine du bail � loyer est atteint.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation des r�siliations (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b, art. 48 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut de toute mani�re demander une correction de l'�tat de fait que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 Dans le domaine du bail � loyer, le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le cong� doit �tre consid�r� comme abusif notamment s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34). Le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b p. 109 s.). Savoir quels sont les motifs d'une r�siliation rel�ve des constatations de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). Lorsque le bail porte sur des locaux d'habitations ou des locaux commerciaux, il incombe � la partie qui donne le cong� d'en indiquer le motif, puisqu'elle est seule � le conna�tre (art. 271 al. 2 CO).
En l'esp�ce, il a �t� constat� - ce qui n'est d'ailleurs pas contest� - que le cong� a �t� donn� pour des motifs �conomiques, la bailleresse souhaitant obtenir un loyer plus �lev� des locaux en cause. Elle a certes parl� d'une r�novation de l'appartement (et non du b�timent), mais il ne ressort pas des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que des travaux seraient n�cessaires et urgents et ne pourraient pas �tre ex�cut�s en laissant les locataires dans les locaux; comme le rel�vent les intim�s, il ne ressort pas non plus de l'arr�t cantonal que la bailleresse aurait produit des devis permettant de se convaincre de son intention et d'appr�cier l'ampleur des travaux. On doit d�duire de l'argumentation pr�sent�e devant le Tribunal f�d�ral que la bailleresse consid�re que le loyer convenu, pour les locaux dans leur �tat actuel, est insuffisant. Il faut donc examiner si la bailleresse pourrait obtenir, sans commettre d'abus, un loyer sup�rieur d'un nouveau locataire.
2.2 La bailleresse a soulev� � cet �gard la question de la charge de la preuve, en invoquant, de mani�re un peu d�sordonn�e, tout � la fois l'art. 8 CC, l'art. 274d al. 3 CO, ainsi que des dispositions de droit cantonal.
Comme il a d�j� �t� rappel�, le recours n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (cf. art. 95 et 96 LTF), de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner les moyens fond�s sur ce droit, �tant observ� que la recourante n'a ni invoqu� ni d�montr� une violation de l'art. 9 Cst. (art. 106 al. 2 LTF).
Pour toutes les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral, l'art. 8 CC r�partit, sauf r�gle sp�ciale, le fardeau de la preuve et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24). Il a �t� �galement d�duit de l'art. 8 CC un droit � la preuve (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601) et � la contre-preuve (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 p. 89), pour autant que la mesure probatoire ait �t� sollicit�e en respectant les r�gles de la loi de proc�dure applicable (ATF 133 III 295 consid. 7.1 p. 299), que le moyen de preuve propos� soit apte � apporter la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.), que la preuve porte sur un fait pertinent (ATF 133 III 295 consid. 7.1 p. 299), contest�, qui n'est pas d�j� �tabli ou �cart� � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves (ATF 129 III 18 ibidem). L'art. 8 CC ne prescrit pas comment le juge doit appr�cier les preuves (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522), ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent �tre ordonn�es (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522).
S'agissant plus pr�cis�ment de d�terminer si un cong� contrevient aux r�gles de la bonne foi, la jurisprudence s'est prononc�e de la mani�re suivante. Il appartient en principe au destinataire du cong� de prouver les circonstances permettant de constater que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cependant, dans le cas particulier - r�alis� en l'esp�ce - o� le bailleur manifeste la volont� de majorer le loyer, le principe a �t� att�nu� en lui opposant un autre principe, lui aussi ancr� dans le droit f�d�ral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au bailleur de contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession, n�cessaires � la v�rification du motif all�gu�. Le bailleur qui est convaincu d'avoir le droit d'exiger un loyer sup�rieur d'un nouveau locataire a certainement fait ses calculs et il est l�gitime d'exiger de lui qu'il fournisse les bases de son raisonnement; s'il ne le fait pas, il doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif qu'il avait lui-m�me invoqu� � l'appui du cong� (arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I p. 34).
On ne voit pas que la cour cantonale ait m�connu les principes qui viennent d'�tre rappel�s. Comme il ressort de la jurisprudence cit�e, il ne s'agit pas d'un renversement du fardeau de la preuve en violation de l'art. 8 CC. La bailleresse aurait voulu que l'autorit� cantonale ordonne une expertise, mais, comme on le verra plus en d�tail ult�rieurement, il s'agit essentiellement de comparer le confort offert au locataire par diff�rents logements, ce qui n'exige normalement aucune connaissance technique sp�ciale. Il n'appara�t ainsi nullement que l'expertise soit le moyen de preuve ad�quat pour �tablir un tel fait. Son refus ne viole donc pas le droit � la preuve d�duit de l'art. 8 CC. La bailleresse aurait aussi voulu que l'autorit� cantonale se transporte sur place pour examiner d'autres appartements offerts en comparaison; cependant - comme on l'exposera ci-dessous - les informations d�j� fournies suffisent pour se convaincre qu'il ne s'agit pas d'�l�ments de comparaison de nature � modifier l'issue du litige, de sorte que l'autorit� cantonale n'�tait pas tenue d'ordonner des mesures probatoires pour des faits sans pertinence, c'est-�-dire impropres � influer sur le sort de la d�cision. Il n'y a pas trace d'une violation de l'art. 8 CC.
Au terme de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et les parties sont tenues de lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires. Selon la jurisprudence relative � cette disposition, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les pr�senter; la maxime inquisitoire pr�vue par le droit du bail ne permet pas d'�tendre ad libitum l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves imaginables (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En l'esp�ce, le juge avait invit� la bailleresse � pr�senter des �l�ments de comparaison, en fournissant � leur sujet tous les renseignements n�cessaires. Il s'est donc conform� � son devoir de rendre la bailleresse attentive � la n�cessit� de fournir suffisamment de pi�ces contenant les renseignements �l�mentaires et ais�ment d�terminables pour op�rer des comparaisons (cf. arr�t 4C.199/2000 du 21 d�cembre 2000 consid. 2b, in SJ 2001 I p. 278). Il n'y a donc pas davantage de violation de l'art. 274d al. 3 CO.
2.3 Une r�siliation du bail motiv�e par la volont� du bailleur d'obtenir un loyer plus �lev� d'un nouveau locataire ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi si le bailleur pourrait exiger un loyer sup�rieur sans que celui-ci ne soit abusif au sens des art. 269 et 269a CO; pour savoir si cette condition est remplie, il faut soit proc�der � un calcul de rendement, soit d�terminer le loyer usuel dans le quartier (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004 consid. 3.2). En l'esp�ce, la bailleresse a choisi d'invoquer le loyer usuel.
Pour que le loyer usuel soit �tabli, le juge doit disposer d'au moins cinq �l�ments de comparaison; il doit pour cela proc�der � des comparaisons concr�tes en s'inspirant des crit�res pos�s par l'art. 11 al. 1 OBLF; sur la base de l'analyse effectu�e, le Tribunal f�d�ral contr�le librement si la notion de loyer usuel a �t� ou non correctement interpr�t�e et appliqu�e (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319). Des statistiques qui ne sont pas suffisamment diff�renci�es pour tenir compte des crit�res de l'art. 11 al. 1 OBLF ne sont pas admissibles (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319).
Selon l'art. 11 al. 1 OBLF, qui explicite la notion de loyer usuel figurant � l'art. 269a let. a CO, les loyers d�terminants pour le calcul des loyers usuels dans la localit� ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables � la chose lou�e quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction.
S'agissant de l'ann�e de construction, dont parle l'art. 11 al. 1 OBLF, la jurisprudence a admis qu'une diff�rence de plus de vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux b�timents dans la m�me p�riode de construction (arr�t 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Cette r�gle jurisprudentielle conduit � d�terminer une p�riode de quarante ans, comprenant les vingt ans qui pr�c�dent la construction du b�timent en cause et les vingt ans qui la suivent. D�terminer l'ann�e de construction d'un b�timent est une question de fait et les constatations cantonales sur ce point lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF).
Sachant que le b�timent en cause a �t� construit en 1925/1926, l'application de ce crit�re jurisprudentiel conduit � exclure comme �l�ments de comparaison, sans violer le droit f�d�ral, le b�timent sis 30 avenue Eug�ne-Rambert qui a �t� construit en 1979, le b�timent sis 30-36 avenue du L�man �rig� en 1968, le b�timent sis � l'avenue de Rumine 60 b�ti en 1880, le b�timent sis 38 avenue de Rumine �difi� en 1897 et le b�timent sis 66 avenue de Rumine �lev� en 1903.
Il ne reste donc que trois �l�ments de comparaison: le b�timent sis 6A � l'avenue de Florimont, qui a �t� construit en 1933 (et non en 1993 comme l'a indiqu� la cour cantonale � la suite d'une inadvertance manifeste qui doit �tre corrig�e d'office: art. 105 al. 2 LTF), le b�timent sis � l'avenue de la Gare 7 r�alis� en 1907 et le b�timent sis 8 avenue de Rumine sorti de terre en 1927/1928.
En ce qui concerne le b�timent sis � l'avenue de la Gare 7, la cour cantonale a constat� en fait - d'une mani�re d�terminante pour le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - qu'il a fait l'objet d'une r�novation des fa�ades, des fen�tres et de la toiture en 1998 et que l'ascenseur a �t� chang� en 2004. Il s'agit l� d'importants travaux de r�novation et la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en consid�rant que ce b�timent n'�tait pas dans le m�me �tat - au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF - que l'immeuble en cause. C'est donc � juste titre qu'il a �t� exclu de la comparaison.
A propos de l'immeuble situ� � l'avenue de Florimont 6A, l'autorit� cantonale a retenu en fait (art. 105 al. 1 LTF) que l'un des deux appartements offerts en comparaison a �t� r�nov� en octobre 1993 et dispose maintenant d'une cuisine �quip�e. La cour cantonale n'a pas enfreint le droit f�d�ral en l'�cartant de la comparaison, puisqu'il ne b�n�ficie pas du m�me �quipement au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. Il ne subsiste donc, comme �l�ment de comparaison valable dans cet immeuble, que l'autre appartement invoqu� par la recourante.
S'agissant, enfin, du b�timent sis avenue de Rumine 8, la Chambre des recours a constat� que l'un des trois appartements dont la comparaison est propos�e avait une surface de 185 m2, alors que l'appartement en cause a une surface de 141 m2. D�terminer la surface d'un appartement est une question de fait et le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations cantonales sur ce point. L'art. 11 al. 1 OBLF pr�voit la prise en consid�ration de la dimension des locaux. Interpr�tant cet �l�ment, la jurisprudence a exclu la comparaison, pour un appartement de grande taille, lorsque la diff�rence de surface atteint 24 % (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). In casu, la surface de l'appartement litigieux repr�sente le 76,21% de l'appartement de l'avenue de Rumine 8, d'o� un diff�rentiel de surface de 23,79 %. Contrairement � ce qu'a consid�r� la cour cantonale, cet appartement devait �tre pris en compte comme �l�ment comparatif. Autrement dit, dans ce b�timent, les trois appartements peuvent entrer en consid�ration.
Toutefois, sur l'ensemble des �l�ments de comparaison propos�s par la bailleresse, il n'y en a que quatre qui sont d�terminants, de sorte que l'on se trouve en dessous du minimum de cinq exig�s par la jurisprudence. Les magistrats vaudois n'ont ainsi pas transgress� le droit f�d�ral en concluant que le loyer usuel n'avait pas �t� �tabli et qu'il n'�tait ainsi pas possible de dire que la bailleresse pourrait augmenter le loyer sans que celui-ci ne soit abusif.
D�s lors qu'il n'est pas prouv� que le cong� r�pond � un int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, la cour cantonale a appliqu� correctement le droit en pronon�ant son annulation (art. 271 CO). Il appert cons�quemment qu'aucune violation des art. 269a let. a, 271 et 271a CO n'est d�montr�e, de sorte que le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
La recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens.