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Timestamp: 2019-06-19 08:41:05
Document Index: 323054703

Matched Legal Cases: ['BGH', '§ 558', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 9', 'BGH', '§ 242', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH', '§ 543', '§ 573', '§ 543', 'BGH', '§ 573', '§ 21', '§ 23', '§ 25', '§ 25', '§ 25', 'BGH', 'BGH', '§ 25', '§ 551', 'BGH', 'BGH', '§ 6', 'BGH', 'BGH', '§ 16', 'BGH', 'BGH', '§ 551', 'BGH', 'BGH', 'BGH', 'BGH']

Immodienstleister - Wissenwertes aus der Verwalterpraxis
Ein Mangel, der den Mieter zur Minderung berechtigt und diesem einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gibt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Soweit es technische Normen gibt, ist jedenfalls deren Einhaltung
geschuldet. Hierbei ist grundsätzlich der Maßstab entscheidend, der bei der Errichtung des Gebäudes gültig war. Da 1968 beziehungsweise 1971 eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben war, waren Wärmebrücken ein allgemein üblicher Bauzustand. Die Wärmebrücken der Wohnungen sind daher hier kein Sachmangel.
Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, sofern diese nicht mehr als 10 Prozent nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 Prozent, kann sich demnach der gutgläubige Vermieter nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage von seinem Irrtum lösen und einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche zugrunde legen. In diesem Fall soll auch eine Überschreitung der Kappungsgrenze möglich sein.
Entscheidung zur Mieterhöhung
Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an; gleichzeitig muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten.
An seiner bisherigen Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Hier kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Kappungsgrenze gilt immer
Gleichwohl blieb die Klage hier ohne Erfolg. Die Vermieterin kann keine Mieterhöhung über die vom Mieter akzeptierten 15 Prozent hinaus verlangen, denn neben der tatsächlichen Wohnungsgröße ist die Kappungsgrenze zu beachten. Insbesondere ergibt sich aus der unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es im Risikobereich des Vermieters liegt, die tatsächliche Wohnfläche richtig zu ermitteln.
Gesetzgeber plant Änderungen
Unabhängig von der Entscheidung des BGH soll künftig gesetzlich verankert werden, dass für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Hierauf hatten sich Union und SPD bereits 2013 im Koalitionsvertrag verständigt. Bis Anfang 2016 soll der Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes vorliegen, der neben anderen Neuerungen eine entsprechende Neuregelung enthält.
Lüften der Mietwohnung
nach Ansicht des Landgerichts Aachen deutet es darauf hin, dass ein Mietmangel vorliegt, wenn ein Mieter seine Mietwohnung mehr als zweimal am Tag lüften muss. Als Vermieter müssen Sie wissen, dass Ihre Mieter ihre Möbel grundsätzlich dicht an den Wänden aufstellen dürfen.
Ein Mieter hatte im Schlafzimmer seiner Mietwohnung an der Außenwand Schimmel festgestellt. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Ursache der Schimmelbildung die Tatsache war, dass der Mieter Möbel direkt an die Außenwand gestellt hatte.
Deshalb hätte das Schlafzimmer mindestens zweimal pro Tag gelüftet werden müssen. Laut Mietvertrag war der Mieter verpflichtet seine Möbel in einen größeren Abstand von der Wand aufzustellen. Der Vermieter verklagte den Mieter deshalb auf Schadensersatz.
Das Landgericht Aachen entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters und lehnte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab. Der Vermieter hätte den Mieter auf die Notwendigkeit eines häufigen Lüftens hinweisen müssen.
Grundsätzlich sind Mieter nämlich berechtigt, Möbel ganz nah an den Wänden ihrer Mietwohnung aufzustellen. Das gilt auch für Außenwände. Soweit ein größerer Abstand erforderlich ist, muss ein Vermieter seinen Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nachweislich darauf hinweisen (LG Aachen, Urteil v. 02.07.15, Az. 2 S 327/14).
(BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14)
Auch wenn Wohnungen innerhalb eines Mietshauses leer stehen kann der Vermieter die Kosten für Warmwasser zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche abrechnen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs.
In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der in einem Haus mit 28 Wohnungen lebte, von denen aber nur wenige bewohnt waren, da das Haus in absehbarer Zeit abgerissen werden sollte. Der Mieter weigerte sich, die vom Vermieter verlangten Warmwasserkosten zu zahlen. Hintergrund war, dass die für ein voll belegtes Haus ausgerichtete Heizung und Warmwassereinrichtung bei den wenigen Mietern, die verblieben waren, unwirtschaftlich arbeitete.
Der Vermieter hatte die Warmwasserkosten von rund 7.850,00 € zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach Verbrauch verteilt und für den Mieter Kosten von knapp 1.200,00 € ermittelt. Auf dem Wege der Kulanz verlangte er vom Mieter jedoch nur die Hälfte. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung und verlangte, dass die Abrechnung zu 100 % nach der Wohnfläche erfolge.
Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der von ihm ermittelten Kosten und erhielt im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) recht. Die Richter stellten fest, dass auch bei hohen Leerständen grundsätzlich die gesetzlich vorgegebene Abrechnung anzuwenden sei, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.
In der Vorinstanz hatte das Berufungsgericht eine andere Abrechnung nach § 9a Heizkostenverordnung in Betracht gezogen. Dies wurde jedoch vom BGH verworfen. Diese Regelung bezöge sich ausschließlich auf Abrechnungen, bei denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich sei. Diese Voraussetzung fehle jedoch im vorliegenden Fall.
Die Richter räumten jedoch ein, dass bei hohen Leerständen eine ungerecht empfundene Verteilung der Kosten entstehen könne. Dann käme eine Begrenzung der Kosten nach dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Frage. Im zu verhandelnden Fall müsse aber berücksichtigt werden, dass der Vermieter nicht nur den für den Mieter günstigsten Maßstab (50 %) gewählt habe sondern auch von dem Ergebnis der Berechnung nur die Hälfte vom Mieter verlangt habe. Darüber hinaus sein zu berücksichtigen, dass der Vermieter trotz fehlender Einnahmen über den Wohnflächenanteil einen hohen Kostenanteil zu tragen habe. Bei Würdigung der Gesamtumstände kam das Gericht deshalb zu dem Ergebnis, dass eine weitere Anspruchskürzung über den vom Vermieter bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten sei.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.12.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 9/14
Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Sanierung des Gemeinschaftseigentum
Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen.
Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadenersatzpflichtig machen.
Im zugrunde liegenden Fall bestand eine Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten. Durch den Ausbau von Kellerräumen und einer entsprechenden Teilungserklärung enstand eine dritte Sondereigentumseinheit. Die Kellerwohnung wies seit 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Das Berufungsgericht hielt eine Kostenbelastung der Eigentümer der zwei anderen Wohnungen für nicht gerechtfertigt.
Die Kostenbelastung überschreitet die "Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Eigentümer, deren Wohnungen auch ohne die Sanierung nutzbar seien.
Der BGH sieht das anders. Nach seinem Urteil kann die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung einer Sonderumlage verlangen. Im Grundsatz kann jeder Wohnungseigentümer die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Dem steht vorliegend auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entgegen, denn zwingend erforderliche Maßnahmen dürfen nicht aus Kostenerwägung zurückgestellt werden. Die war vorliegend der Fall, denn durch die sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum war die Wohnung der Klägerin inzwischen unbewohnbar.
Da es hier um den notwendigen Erhalt der Wohnungseigentumsanlage ging, spiele es auch keine Rolle, ob die Eigentümer betagt oder finanzschwach sind. Im Ergebnis müssen deshalb alle Wohnungseigentümer anteilig für die Sanierungskosten aufkommen.
Und noch eine weitere wichtige Feststellung hat der BGH getroffen. Er zieht auch eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Sondereigentumsschäden in Betracht, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt.
Eine Haftung kann dann denjenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
(BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9 / 14)
Bezieht der Mieter oder Pächter eines Grundstücks Strom, ohne mit dem Versorger einen schriftlichen Liefervertrag geschlossen zu haben, kommt nur zwischen Mieter/Pächter und Versorger stillschweigend ein Versorgungsvertrag zustande. Der Eigentümer des Grundstücks haftet nicht für die Stromkosten.
Ein Energieversorger verlangt vom Eigentümer eines Grundstücks die Zahlung von Stromkosten. Der Eigentümer hatte das Grundstück am 29.1.2007 erworben und vier Tage später an seinen Sohn verpachtet. Der Pachtvertrag sah vor, dass der Pächter mit dem Stromversorger einen Versorgungsvertrag schließt und selbst für die Stromkosten aufkommt.
Der Pächter verbrauchte in erheblichem Umfang Strom, schloss jedoch keinen Versorgungsvertrag. Er teilte dem Energieversorger auch nicht mit, dass er Strom abnimmt. Schließlich stellte der Stromversorger dem Grundstückseigentümer für Februar 2008 bis November 2010 rund 32.500 Euro in Rechnung.
Der BGH gibt dem Grundstückseigentümer Recht. Dieser muss nicht für die Stromkosten des Pächters aufkommen, weil zwischen ihm und dem Stromversorger kein Versorgungsvertrag zustande gekommen ist.
Das Vertragsangebot des Energieversorgers richtet sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ausübt. Dabei kommt es nicht auf die Eigentümerstellung selbst, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss an. Deshalb ist hier der Pächter Adressat des Vertragsangebots und nicht der Eigentümer des Grundstücks. Indem der Pächter Strom verbrauchte, nahm er aus objektiver Sicht des Energieversorgungsunternehmens das an ihn gerichtete Angebot durch schlüssiges Verhalten an.
Selbst wenn der Grundstückseigentümer in den wenigen Tagen zwischen Grundstückserwerb und Übergabe an den Pächter etwas Strom verbraucht haben sollte, ergibt sich nichts anderes. Da sowohl Versorger als auch Abnehmer an stabilen Vertragsbeziehungen, die mit wenig Aufwand zu ermitteln sind, interessiert sind, fallen solch kurzfristige Entnahmen von Energie bei der Feststellung, wer Vertragspartei ist, nicht ins Gewicht.
(BGH, Urteil v. 2.7.2014, VIII ZR 316/13)
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen den Ansatz von Prozesskosten in der Jahreseinzelabrechnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Eigentümer auf Zahlung einer Sonderumlage verklagt. Diese Klage wurde abgewiesen und der Gemeinschaft wurden die Prozesskosten auferlegt.
In der Jahresabrechnung 2009 wurden die Kosten dieses Rechtsstreits auf alle Wohnungseigentümer verteilt. Der in dem Prozess siegreiche Eigentümer meint, er müsse von der Verteilung der Prozesskosten, die der Gemeinschaft entstanden sind, ausgenommen werden. Er hat deshalb gegen die Jahresabrechnung Anfechtungsklage erhoben.
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Auch ein Eigentümer, der in einem Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft obsiegt, ist anteilig an den Prozesskosten, die der Gemeinschaft entstehen, zu beteiligen. Dies jedenfalls dann, wenn die Gemeinschaft in dem Prozess gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht.
Umlage von Prozesskosten ist umstritten
Die Frage, ob die Kosten eines Rechtsstreits, den die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer führt, als Kosten der Verwaltung auf alle Eigentümer umzulegen sind oder ob der beklagte Wohnungseigentümer hiervon auszunehmen ist, wird uneinheitlich beantwortet. Dabei geht es zum einen um die Aufbringung der Mittel zur Erfüllung eines Kostenerstattungsanspruchs des obsiegenden Wohnungseigentümers. Zum anderen ist auch die - hier allein relevante - Heranziehung des beklagten Wohnungseigentümers im Hinblick auf die dem Verband selbst entstehenden Prozesskosten umstritten:
Teilweise wird vertreten, der beklagte Wohnungseigentümer müsse sich an diesen Kosten nicht beteiligen und sei auch von etwaigen Vorschusszahlungen freizustellen.
Nach anderer Auffassung sind zwar die Vorschüsse durch alle Wohnungseigentümer aufzubringen und zunächst von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Für die endgültige Verteilung der Kosten soll jedoch die gerichtliche Kostenentscheidung maßgeblich sein.
Schließlich wird vertreten, von der Gemeinschaft zu tragende Prozesskosten seien Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, an denen sich die Wohnungseigentümer ausnahmslos beteiligen müssen.
Prozesskosten werden auf sämtliche Eigentümer verteilt
Der BGH schließt sich der letzten Auffassung jedenfalls insoweit an, als die Kosten darauf beruhen, dass der Verband gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht. Dem steht nach Auffassung des BGH auch nicht § 16 Abs. 8 WEG entgegen, der vom Gesetzgeber unbeabsichtigt zu weit gefasst worden sei.
Auch die Kostenentscheidung des Gerichts im Ausgangsverfahren, die der Gemeinschaft die Prozesskosten auferlegt, führt zu keinem anderen Ergebnis. Sie bezieht sich auf das Verhältnis der Parteien untereinander und regelt nicht, wer im Innenverhältnis die Kosten des unterlegenen Verbands tragen muss. Dass dem obsiegenden Wohnungseigentümer die Finanzierungskosten der Gemeinschaft für den Prozess anteilig endgültig zur Last fallen, beruht auf seiner Zugehörigkeit zur dem klagenden Eigentümergemeinschaft.
Ob Prozesskosten der Gemeinschaft allgemein von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich aufgebracht werden müssen, ließ der BGH offen. Ebenso blieb offen, ob der obsiegende Wohnungseigentümer aufgrund der Kostenentscheidung des Gerichts von der Finanzierung seines Anspruchs auf Erstattung außergerichtlicher Kosten ausgenommen werden muss.
Recht auf Untervermietung bei ... hier Auslandsaufenthalt
Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter einer Wohnung nicht berechtigt, diese unterzuvermieten. Hat aber der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung von Teilen der Wohnung , muss der Vermieter seine Zustimmung hierzu erteilen.
Verweigert er die Zustimmung pflichtwidrig, ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet.
Ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt des Mieters kann einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung begründen. Der Wunsch, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar.
Auch wenn der Mieter nur ein einzelnes Zimmer der Wohnung von der Untervermietung ausnehmen und dieses nur gelegentlich zum Übernachten nutzen will, steht dies einem Gestattungsanspruch nicht entgegen. Das Gesetz gibt weder vor, wie groß der beim Mieter verbleibende Teil der Wohnung sein muss, noch trifft es eine Aussage, wie der Mieter diesen Rest nutzen muss. Es reicht aus, wenn der Mieter ein Zimmer zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und / oder hierin gelegentlich zu übernachten.
BGH, Urteil v. 11.06.2014, VIII ZR 349/13
Hat der Mieter seinen Wunsch nach Erlaubnis der Untervermietung nachvollziehbar begründet, sollte der Vermieter dieses Ansinnen sorgfältig prüfen und nicht von vornherein ablehnen. Kommt ein Anspruch des Mieters in Betracht, geht ein Rechtsirrtum zulasten des Vermieters. In dem vom BGH entschiedenen Fall musste der Vermieter dem Mieter daher knapp 7.500,00 Euro entgangene Untermiete erstatten.
Meldet sich ein Vermieter zur Besichtigung von bestimmten Räumen bei seinem Mieter an, darf er nur diese Räume in Augenschein nehmen. Verhindert der Mieter die Besichtigung der übrigen Räume und wirft den Vermieter aus der Wohnung, ist dies kein Kündigungsgrund. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichthofs hervor.
In dem Verfahren ging es um folgenden Fall: Ein Vermieter hatte sich bei seinem Mieter angemeldet, um in der Wohnung die Rauchmelder zu kontrollieren. Bei der Begehung versuchte der Vermieter jedoch die gesamten Räume – auch die ohne Rauchmelder – zu inspizieren und öffnete dabei ein Fenster, nachdem er zunächst Gegenstände von der Fensterbank entfernt hatte. Der Mieter forderte daraufhin den Vermieter auf, die Wohnung zu verlassen. Dieser Aufforderung kam der Vermieter aber nicht nach. Deshalb umklammerte ihn der Mieter und trug ihn aus dem Haus. Daraufhin kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos, hilfsweise fristgerecht. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte erhob er Räumungsklage, die aber erst im Berufungsverfahren erfolgreich war. In der Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen.
Die Richter des BGH stellten fest, sowohl die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) als auch die ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam sei. Es sei lediglich die Besichtigung der Räume vereinbart gewesen, die mit Rauchmeldern ausgestattet waren. Ein weitergehendes Besichtigungsrecht habe dem Vermieter deshalb nicht zugestanden. Da er dies dennoch versuchte und auch der Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, habe er das Hausrecht des Mieters verletzt. Deshalb sei dem Vermieter zumindest eine Mitschuld an dem „Rauswurf“ anzulasten.
Vor diesem Hintergrund stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies gelte auch dann, wenn hier die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten wurden, wovon das Berufungsgericht ausgegangen war.
Die Richter des BGH sahen in dem Verhalten des Mieters auch keine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertige (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.06.2014 – Aktenzeichen VIII 289/13
Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (die Regel sind Miteigentumsanteile). Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Ersatz- oder Wiederholungsversammlung ein, welche in jedem Falle beschlussfähig ist.
25 WEG - Mehrheitsbeschluss
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang gegeben sein. Sie kann im Laufe der Versammlung entfallen, weil z.B. einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs.5 WEG). Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen,
Der Versammlungsleiter hat die Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können jedoch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
Ein überspitztes Beispiel: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen Vorteil einräumt. Z. B. möchte er sein Fahrrad zukünftig statt im gemeinsamen Fahrradraum, nun im Hausflur abstellen dürfen. In der Diskussion wird erkennbar, dass niemand davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt jedoch nicht locker. Er verlangt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „Ja“. Die übrigen wollen den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Verwaltung verkündet das Beschlussergebnis: „Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 5 Enthaltungen mehrheitlich angenommen. Damit darf das Fahrrad im Hausflur abgestellt werden.“
Der Versammlungsleiter verkündet das Abstimmungsergebnis und erklärt, ob der Beschluss abgelehnt oder angenommen wurde.
Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung in der Eigentümerversammlung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen auch das Original vorzulegen. Nicht ausreichend ist z.B. der Hinweis, dass die Vollmachten dem Versammlungsleiter bekannt seien. Dies würde das Recht, das Original der Vollmacht selbst zu überprüfen, unzulässig beeinträchtigen. Auch ein Nachreichen genügt nicht. Wird bei Verlangen das Original nicht vorgelegt, ist vom Nichtbestand auszugehen. Werden die Stimmen trotzdem gezählt, so sind bei Klage die Beschlüsse für ungültig zu erklären, falls sich die Stimmen auf das Ergebnis ausgewirkt haben (OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07).
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschluss erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG 10.5.1989, Az.: 2Z BR 23/88, WuM 1989, 459).
Hat das Gericht einen Beschluss nach fristgerechter Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden, jedoch zweifelsfrei festgestellt werden kann, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hat?
Nach Auffassung des BayObLG ist der betroffene Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, da der Beschluss noch nicht die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zum Gegenstand hat (BayObLG 28.10.1998, Az.: 2Z BR 137/98, NZM 1999, 130).
Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH 8.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106, 179). Siehe Beispiel oben!
Manche Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch vor, dass Enthaltungen als Nein-Stimmen zu werten sind. Solche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind wirksam (BayObLG 08.12.1994, Az.: 2Z BR 116/94, WuM 1995, 227).
Darf der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, bei der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrages mitstimmen?
Nein, er ist nicht stimmberechtigt, da es sich bei der Kündigung des Verwaltervertrages um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt.
Darf der Verwalter in obigem Fall dann aber mit den Stimmen abstimmen, welche ihm von Eigentümern im Wege der Vollmacht übertragen wurden?
Nein, der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt (OLG Düsseldorf 16.9.1998, Az.: 3 Wx 366/98, NZM 99, 285).
Dem Vermieter ist es nicht gestattet, sich während des Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen an der Kaution zu bedienen. Dies widerspricht dem Treuhandcharakter der Mietsicherheit.
Das Verbot, die Kaution im laufenden Mietverhältnis in Anspruch zu nehmen, gilt auch, wenn dem Vermieter dieses Recht im Mietvertrag ausdrücklich eingeräumt ist. Eine solche Vereinbarung ist wegen Verstoßes gegen § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
BGH, Urteil v. 07.052014, VIII ZR 234/13
Videoüberwachung in WEG unter strengen Voraussetzungen zulässig
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage darf grundsätzlich mit einer Videokamera überwacht werden. Hieran knüpft der BGH in einer Grundsatzentscheidung allerdings strenge Voraussetzungen in Anlehnung an § 6b Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) ist die Videoüberwachung unter der Regie und Aufsicht der Gemeinschaft mit einer Aufzeichnung des Geschehen zulässig, wenn ein berechtigtes Gemeinschaftsinteresse das Interesse des Einzelnen überwiegt. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Gemeinschaft Straftaten gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen die Bewohner abwehren möchte. Das Gemeinschaftsinteresse muss konkret und verbindlich festgelegt sein. Der Umfang der Überwachung muss auf das Notwendige beschränkt werden.
Dasselbe gilt für den Umfang der Aufzeichnungen, die Dauer Ihrer Aufbewahrung und den Zugriff hierauf. Schließlich müssen die Regeln für den Betrieb der Überwachung durch Beschluss der Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werden, damit der Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen für jeden transparent und jederzeit verifizierbar sind.
BGH, Urteil v. 24.05.2013, V ZR 220/12
Lügen des Mieters können Kündigung rechtfertigen
Wenn ein Mieter vor Abschluss des Mietvertrags Fragen des Vermieters nach dem vorigen Mietverhältnis bewusst falsch beantwortet, kann dies eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.
In dem vom BHG entschiedenen Fall hatte der Vermieter vom Mieter eine " Vorvermieterbescheinigung " verlangt.
Darin sollte der bisherige Vermieter angeben, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und bestätigen, dass der Mieter Kaution und Miete pünktlich gezahlt und sich auch ansonsten vertragstreu verhalten hat.
Der Mieter gab dem Vermieter das ausgefüllte Formular zurück, allerdings waren die eingetragenen Angaben falsch. Hierin liegt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten des Mieters, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
Im vorliegenden Fall scheiterte die Kündigung allerdings daran, dass sich der Vermieter nach Kenntnis der Fälschung über 3 Jahre Zeit mit der Kündigung gelassen hatte. Die Kündigung war verspätet.
(BGH, Urteil v. 09.04.2014, VIII ZR 107/13)
Erfährt der Vermieter von einem Umstand, der ihn berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, und will er hierauf eine Kündigung stützen, sollte er die Kündigung alsbald aussprechen. Wartet er mehrere Monate oder gar Jahre, deutet dies darauf hin, dass er das Verhalten des Mieters nicht als besonders schwerwiegend empfindet und das Vertrauensverhältnis nicht als gestört ansieht.
Verstopfung in einem WC- Fallrohr
In einer Wohnanlage muss wegen einer Verstopfung in einem WC- Fallrohr ein Reinigungsdienst beauftragt werden. Der Verursacher ist nicht bekannt. Sind die Kosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen oder tragen lediglich die Eigentümer der Wohnungen, die an das verstopfte Rohr angeschlossen sind , die Kosten?
Das WC- Fallrohr ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. Infolgedessen gilt der allgemeine Kostenverteilerschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG, wonach alle Eigentümer die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung anteilig ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben.
Mieter muss Schließanlage nach Schlüsselverlust nur bei Austausch zahlen.
Hat ein Mieter einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren, ist er dem Vermieter zu Schadenersatz verpflichtet. Hierzu gehören auch die Kosten für den Austausch der Schließanlage, sofern dieser aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Voraussetzung für eine Ersatzpflicht des Mieters ist allerdings, dass die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Erst mit dem Austausch entsteht beim Vermieter ein ersatzfähiger Vermögensschaden.
Der Vermieter kann daher nicht gegenüber dem Mieter auf Basis eines Kostenvoranschlags abrechnen und dann auf den Austausch der Schließanlage verzichten.
Man kann sich durch eine Private Haftpflichtversicherung versichern. Wichtig ist, dass die Versicherung diese Leistungen übernimmt und bis zu welchem Betrag.
Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjähren innerhalb von 6 Monaten, nachdem der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat. Voraussetzung für den Beginn der Verjährung ist allerdings, dass der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgegeben hat. Die Übergabe des Schlüssels an den Hausmeister ist nicht ohne weiteres eine ordnungsgemäße Rückgabe in diesem Sinne.
Nur wenn der Hausmeister vom Vermieter beauftragt ist, die Wohnung zurückzunehmen. führt dies zum Lauf der Verjährung. Ansonsten beginnt die Verjährung erst, wenn der Vermieter von der Rückgabe erfährt.
BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12
Auszug aus dem Verwaltervertrag der Firma immodienstleister " Sicherheit der Kontenanlage"
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Insoweit
verfügen die Eigentümer über Beschlusskompetenz, die auch Entscheidungen über eine regelmäßige
Kontrolle und Wartung der Rauchmelder umfasst.
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum
verbunden. Befestigt werden die Geräte an den zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sonder-
eigentum wie z.B. Tapeten berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch
entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen.
(BGH, Urteil v. 08.02.2013, V ZR 238/11)
Fristen für Einbaupflicht in NRW
Übergangsfrist Bestand bis 31.12.2016
sind keine Rauchmelder installiert, kann dies im Brandfall ernsthafte Folgen haben. Kann nämlich nachgewiesen werden, dass der entstandene Schaden am Gebäude oder Hausrat durch das Fehlen der Alarmmelder größer ausgefallen ist als mit installierten Geräten, kann dies zu Kürzungen bei den Schadenersatzleistungen der Feuerversicherung (Gebäudeversicherung) kommen.
Sprechen Sie deshalb ihre Versicherung auf das Thema an.
Grenze von drei Monatsmieten gilt nicht für Rettungsbürgschaft
Bei der Wohnraummiete ist die zulässige Höhe von Mietsicherheiten (z.B. Barkaution,Bürgschaft) gemäß § 551 Abs.1 und 4 BGB auf drei Monatsmieten beschränkt. Diese Beschränkung greift allerdings nicht für eine Bürgschaft, die zwecks Rettung des Mietverhältnisses gestellt wurde, nachdem der Mieter in Zahlungsverzug geraten ist und ihm deshalb die Kündigung droht.
Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und sähe sich daher zu einer fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzuges veranlasst. Damit hätte die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge und würde sich zum Nachteil des Mieters auswirken.
(BGH, Urteil v. 10.04.2013, VIII ZR 379/12)﻿
Vermieter haftet für erhöhte Brandlast
Lagert ein vom Vermieter beauftragter Handwerker verbotenerweise und leicht zugänglich brennbare Gegenstände im Haus und kommt es durch Brandstiftung an diesen Gegenständen zu einem Feuer, haftet der Vermieter den Mietern auf Schadenersatz.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Handwerker Styroporplatten, die bei einer vom Vermieter beauftragten Dachsanierung verbaut werden sollte, vorübergehend in der Tiefgarage deponiert. Infolge von Brandstiftung kam es zu einem Feuer, durch das Einrichtungsgegenstände eines gewerblichen Mieters beschädigt wurden. Die Feuerversicherung des Mieters, die den Schaden reguliert hatte, verlangt vom Vermieter Ersatz.
Der BGH gab der Klage statt, da der Vermieter gegen seine mietvertragliche Fürsorgepflicht verstoßen und die Brandlast in der Tiefgarage erhöht hatte. Das Verschulden des Handwerkers war dem Vermieter zuzurechnen. Ach dass mit dem Brandstifter ein Dritter in das Geschehen eingegriffen hat, ändert an der Haftung des Vermieters nichts, da die Brandstiftung nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit lag.
(BGH, Urteil v. 12.12.2012, XII ZR 6 / 12)﻿