Source: https://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/VENTA-DE-FINCA-SUBASTADA-5628-boe13112019-rDGRN25092019
Timestamp: 2020-01-21 09:54:23
Document Index: 47883751

Matched Legal Cases: ['Artículo 12', 'artículo 72', 'artículo 236', 'artículo 74', 'artículo 75', 'artículo 72', 'artículo 129', 'artículo 73', 'artículo 72', 'artículo 129', 'artículo 74', 'artículo 72', 'artículo 129', 'artículo 129', 'artículo 579', 'artículo 236', 'artículo 129', 'artículo 236', 'artículo 236', 'artículo 236', 'artículo 117', 'artículo 24']

RESOLUCIONES - VENTA DE FINCA SUBASTADA.
VENTA DE FINCA SUBASTADA.
Constitución Española, Artículos 24, 117 y 161
Ley de Enjuiciamiento Civil, Artículos 581 y 686
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, Artículo 12.2
Resolución de 25 de septiembre de 2019 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la escritura de venta de finca subastada.
I El día 19 de noviembre de 2018, con el número 869 de protocolo, a instancias de don V. I. H. U., se formalizó acta de tramitación de subasta notarial ante la notaria de Navalcarnero, doña María Teresa Losada Fernández. Mediante dicha acta se ejecutaba la hipoteca constituida a favor de don V. I. H. U. sobre la finca registral número 1.425 del término de Sevilla la Nueva, en garantía del pago de los honorarios profesionales por él devengados en un arbitraje. El día 14 de marzo de 2019 se otorgó, con el número 568 de protocolo, y ante la citada notaria, la escritura de venta de la finca subastada, a la que se acompañaba el acta de tramitación de subasta notarial en procedimiento de venta extrajudicial formalizada el día 19 de noviembre de 2018, junto con testimonio notarial de "diligencia extendida al protocolo 869 de 2.018".
II Presentada la anterior documentación, junto con testimonio notarial de diligencia extendida al protocolo 869 de 2018 en el que constaban los acuses de recibo de varias de las notificaciones realizadas, así como certificado del régimen económico-matrimonial del adquirente de la finca, en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
I) Se presentó escritura de venta de la finca registral número 1.425 de Sevilla la Nueva subastada en procedimiento extrajudicial de ejecución de la hipoteca objeto de la inscripción 5.ª de dicha finca.
II) Se acompañó acta de tramitación de subasta notarial, autorizada en Navalcarnero, el día 19 de noviembre de 2018, ante la Notario Doña María-Teresa Losada Fernández, número 869 de su protocolo. En dicha acta de tramitación de la subasta que se acompañó se hace constar que se ha notificado por correo certificado con acuse de recibo a los titulares registrales de la finca, así como a titulares de cargas posteriores el anuncio de la subasta notarial. Se incorporan resguardos de remisión de notificaciones por correo a los titulares registrales del dominio, excepto a Don M. G. B., Doña L. B. H. y Don J. L. B. H., y a la Agencia Tributaria titular de la anotación de embargo letra A sobre la finca, remitidas el día 20 de febrero de 2019 y acuses de recibo firmados por el receptor de algunos de dichos resguardos (recibidos entre los días 22 y 25 de febrero de 2019.
III) Y ahora se acompaña también un testimonio expedido por la Notario Doña María-Teresa Losada Fernández, de una diligencia extendida en el escritura que se califica en la que se incorporan los siguientes documentos: acuse de recibo enviado a Doña L. L., acuse de recibo enviado a Don V. B., acuse de recibo enviado a Doña I. B. H., acuse de recibo enviado a Don A. B. R., acuse de recibo enviado a Don M. G. B., acuse de recibo enviado a Don D. G. B., acuse de recibo enviado a Don A. B. M., acuse de recibo enviado a Don J. L. B. H., acuse de recibo enviado a la Agencia Estatal y Delegación Especial de Madrid, acuse de recibo enviado al Ayuntamiento de Sevilla la Nueva, acuse de recibo enviado a Doña L. B. H., acuse de recibo enviado a Don C. B. H. y una certificación del Registro Civil de Burgos relativo a la inscripción del matrimonio del comprador en la que figura a su margen la indicación correspondiente al otorgamiento de escritura de separación de bienes.
Respecto del defecto advertido en el apartado 1) de dicha nota de calificación precedente, en los acuses de recibo enviados a Doña L. L. y Don V. B. que aparecen unidos, no consta si los envíos han sido o no debidamente recepcionados por sus respectivos destinatarios; en cuanto a los acuses de recibo enviado a Doña I. B. H., Don A. B. R., Don M. G. B. y Don D. G. B., consta que los envíos practicados no han sido recepcionados por sus destinatarios. En cuanto a Doña M. C. B. R., Doña M. C. B. M. y Doña M. M. B. M. no consta acuse de recibo de envío dirigido a dichas señoras.
El artículo 72 de la Ley del Notariado dispone que las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de una disposición legal se regirán por las normas que respectivamente se establezcan y, en su defecto, por las del presente capítulo.
En primer lugar; a) en cuanto al titular registral Don M. G. B. consta acuse de recibo con el resultado de no haber sido recepcionada la comunicación enviada y, por tanto, no haberse practicado la comunicación; b) en cuanto a las notificaciones dirigidas a A. B. R., I. B. H., D. G. B., L. L. y V. B., de los acuses de recibo dirigidos a cada uno de ellos resulta no haber sido recepcionada la comunicación enviada y, por tanto, no haberse practicado comunicación; c) y respecto de Doña M. C. B. R., Doña M. C. B. M. y Doña M. M. B. M. consta en el acta de tramitación de subasta notarial antes referida autorizada en Navalcarnero, el día 19 de noviembre de 2018, ante la Notario Doña María-Teresa Losada Fernández, número 869 de su protocolo, el envío de comunicación, pero no se incorporan acuses de recibo de donde resulte la recepción de la misma.
Navalcarnero, a treinta de mayo del dos mil diecinueve. La registradora (firma ilegible y sello del Registro con el nombre y apellidos de la registradora)."
III Contra la anterior nota de calificación, doña María Teresa Losada Fernández, notaria de Navalcarnero, interpuso recurso el día 27 de junio de 2019 mediante escrito en el que exponía lo siguiente:
Primero. El actual procedimiento de subasta notarial se encuentra regulado por el capítulo Y de la Ley del Notariado, introducido por la Ley 15/2015, de 2 de junio, de Jurisdicción Voluntaria.
Dicha Ley de Jurisdicción Voluntaria, en el punto 4 de su Disposición Derogatoria Única, dispone que quedarán derogadas cuantas normas se opongan o sean incompatibles con lo dispuesto en la presente Ley .
Art. 74.2 El Notario notificará al titular del bien o derecho, salvo que sea el propio solicitante, la iniciación del expediente, así como todo el contenido de su anuncio y el procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta. También le requerirá para que comparezca en el acta, en defensa de sus intereses.
Segundo. Por otro lado, entiende la Sra. Registradora que ha realizado la calificación que por el presente se recurre, que en todo caso, la notificación debe realizarse con carácter previo al inicio del procedimiento de subasta electrónica, ello en cumplimiento del artículo 236.d) del Reglamento Hipotecario, sin tener en cuenta que dicho artículo es incompatible con el artículo 74.2 de la Ley Notarial, que dispone que deberá notificarse la celebración de la subasta a los titulares de derechos y cargas sobre la finca, así como arrendatarios y ocupantes, que figuren en la certificación de dominio.
Siendo el procedimiento establecido para la subasta notarial la subasta electrónica, debe tenerse en cuenta la imposibilidad de notificar el anuncio y la fecha de inicio de la subasta con carácter previo al inicio de la misma, pues como establece el propio procedimiento de subasta electrónica y el artículo 75.2 de la Ley del Notariado, la subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la fecha de publicación del anuncio en el Boletín Oficial del Estado .
En el presente caso, el anunció de la subasta se produjo el sábado 9 de febrero de 2019, (...) y la subasta comenzó el día 12 de febrero de 2019, siendo materialmente imposible poder realizar todas las notificaciones del anuncio de la subasta y de la fecha de comienzo de la misma con carácter previo, tal y como mantiene la Sra. Registradora.
Al ser incompatibles dichas regulaciones, entraría en juego en el punto 4 de la Disposición Derogatoria Única de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cuyo contenido adelantábamos anteriormente, pues dispone que quedarán derogadas cuantas normas se opongan o sean incompatibles con lo dispuesto en la presente Ley , lo quejaos lleva a entender derogada la regulación establecida en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, por incompatibles entre sí ambas regulaciones.
las subastas notariales cuya publicación se hubiera acordado con anterioridad al 15 de octubre de 2.015 deberían celebrarse conforme al sistema previsto en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario, mientras que las correspondientes a expedientes que no hubieran alcanzado ese estadio de tramitación habrían de convocarse y celebrarse con arreglo al nuevo método previsto en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado .
cualquier tipo de subasta notarial, sea o no voluntaria, tiene ahora que ajustarse a esta nueva normativa; por la sencilla razón de que la regulación de las subastas notariales es materia de orden público .
...habiendo manifestado este Centro Directivo en Resolución de 17 de marzo de 2016, resolviendo consulta, en relación con la reforma llevada a cabo por la Ley 19/2015, de 13 de julio (RCL 2015,1082), que ante el silencio de la Ley del Notariado sobre la específica cuestión aludida, entiende este Centro Directivo que procede aplicar por analogía el régimen transitorio que articula el cambio de las subastas judiciales presenciales por las de formato electrónico que deban celebrarse a través del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado . Tal extremo se haya regulado en la disposición transitoria primera de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, en los siguientes términos. Las subastas de los procedimientos iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cuya publicación se haya acordado, continuarán sustanciándose conforme a las normas procesales vigentes en la fecha de presentación de la demanda . En función del criterio fijado por la norma procesal, debe entenderse que las subastas notariales cuya publicación se hubiera acordado con anterioridad al día 15 de octubre de 2015 deberán celebrarse conforme al sistema previsto en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario, mientras que las correspondientes a expedientes que no hubieran alcanzado ese estadio de tramitación habrán de convocarse y celebrarse con arreglo al nuevo método previsto en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado.
Alega la Registradora en su nota de calificación que el artículo 72 de la Ley del Notariado dispone que se las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de una disposición legal se regirán por las normas que respectivamente las establezcan y en su defecto por las del presente capítulo. Y continúa exponiendo que constituye la norma aplicable en la materia el Art. 129 de la Ley hipotecaria en su actual redacción el cual en su apartado a) se remite en lo relativo a las notificaciones y otras cuestiones del procedimiento de venta extrajudicial a lo dispuesto en el Reglamento Hipotecario. A su vez el Reglamento Hipotecario regula esta cuestión en los artículos 234, 235, 236 y 236 a) a o) vigentes en todo aquello que no sea incompatible con la redacción del artículo 129 de la Ley Hipotecaria.
Así lo expuesto es de defender que las notificaciones a los titulares registrales y titulares de cargas posteriores se hayan practicado de conformidad a la nueva regulación, esto es, solicitada certificación de dominio y cargas del Registro de la Propiedad el Registrador extenderá nota al margen que según el artículo 73.4 producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho . Igualmente de la iniciación del procedimiento se dejará constancia en el Registro Público Concursal, y posteriormente antes del inicio de la Subasta mediante anuncio en el Boletín Oficial del Estado (art. 74.1) tras lo que una vez publicado el anuncio en el Portal de Subastas se notificará al titular del bien y derecho con el contenido del anuncio (por lo que deberá estar publicado el mismo) y procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta (art 74.2).
La subasta electrónica tiene hoy innumerables ventajas, pues permite multiplicar la publicidad de los procedimientos, facilitar información casi ilimitada tanto de la subasta como del bien y, lo más importante, pujar casi en cualquier momento y desde cualquier lugar, lo que genera un sistema más eficiente para todos los afectados .
La reforma incide en la totalidad del procedimiento de subasta, tanto para bienes muebles como para inmuebles, adaptando el mismo al sistema electrónico. Este sistema se diseña fundamentándose en los criterios de publicidad, seguridad y disponibilidad. Especial interés se presta a la publicidad, pues se comienza con su anuncio en el Boletín Oficial del Estado , que tiene en la esencia de su función la publicación oficial en España; también se publicitará en el Portal de la Administración de Justicia y posteriormente en el Portal de Subastas. Para cada una de ellas, se encontrará la publicidad registral de los bienes y de los datos complementarios, como planos, fotografías, licencias u otros elementos que, a juicio del deudor, del acreedor o del Secretario judicial, puedan contribuir a la venta del bien. Destaca, igualmente, el impulso a las comunicaciones y notificaciones electrónicas entre el Portal de Subastas y los diversos intervinientes en el proceso, aunque se establecen las garantías necesarias para el caso que el ciudadano carezca de los medios técnicos necesarios para intervenir en la subasta electrónica, conforme a la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, y a la Ley 18/2011, de 5 julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia. En el mismo afán de transparencia y publicidad puede enmarcarse la novedad introducida en las notificaciones u comunicaciones que debe realizar el Registrador de la Propiedad a los titulares registrales de derechos posteriores a la carga que se ejecuta, sustituyéndose la publicación de aquellas que hubieran resultado infructuosas en el tablón de anuncios del Registro, de limitada efectividad, por su publicación en el Boletín Oficial del Estado , dentro de la actuación del servicio público registral. En cuanto a este último inciso debe recordarse que el artículo 72.2 de la Ley del Notariado expone que en todo caso se aplicarán con carácter supletorio las normas que para las subastas electrónicas se establecen en la legislación procesal siempre que fueren compatibles.
En base a todo lo expuesto y en el ámbito del nuevo procedimiento de subasta notarial debe entenderse cumplido el procedimiento establecido en la legislación vigente en cuanto a las notificaciones realizadas como válidas en el ámbito de la nueva regulación no pudiéndose alegar en su contra un procedimiento que tácitamente debe entenderse derogado y que ha sido sustituido por un sistema de publicaciones electrónicas mucho más eficaz y rápido. Todo ello si bien complementado con las notificaciones que debe realizar el Registro de la Propiedad en el procedimiento de acuerdo con lo recogido en la ley de enjuiciamiento civil supletoriamente aplicable en la materia."
- Con fecha 19 de noviembre de 2018, se formalizó por la notaria doña María Teresa Losada Fernández, un acta de tramitación de subasta notarial a instancias de don V. I. H. U., en procedimiento de venta extrajudicial, con el número 869 de protocolo. Mediante dicha acta se ejecutaba la hipoteca constituida a favor del citado don V. I. H. U., sobre la finca registral 1.425 en garantía del pago de los honorarios profesionales devengados por dicho don V. I. H. U. en un arbitraje.
- Una vez formalizado el acta, se procedió a solicitar la correspondiente certificación de dominio y cargas al Registro de la Propiedad, certificación que fue expedida en fecha 26 de noviembre de 2018, constando la misma incorporada al acta referida, y se remitió requerimiento notarial al deudor que fue debidamente recepcionado, tal y como consta en la propia acta de tramitación de subasta.
- Habiendo quedado la subasta desierta, dentro del plazo legalmente establecido, el instante del procedimiento de venta extrajudicial, don V. I. H. U., se adjudicó la finca por el 50% del valor de subasta del inmueble, adjudicación que se formalizó mediante escritura de compraventa de finca subastada otorgada el día 14 de marzo de 2019.
La notaria recurrente opina que si bien alguno de los titulares de la finca no recibieron la notificación que les fue remitida, en la que se les informaba de la tramitación de la subasta notarial, al haberse acreditado que la misma fue remitida al domicilio designado por éstos en la propia escritura de constitución de hipoteca, debe entenderse por realizado, máxime teniendo en cuenta que también se procedió dar la correspondiente publicidad a través de la publicación del anuncio de la subasta en el "Boletín Oficial del Estado".
2. Como ya señalo esta Dirección General en la Resolución de 26 de julio de 2018, la realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero está sujeta a un procedimiento tasado cuyos trámites tienen como finalidad equilibrar los distintos intereses en juego: los propios del acreedor, pero también los del deudor incumplidor, los del propietario de la cosa hipotecada y aquellos de los eventuales terceros que acrediten derechos sobre el bien. Tan compleja trama de intereses ha sido objeto históricamente de una cuidadosa regulación a fin de que el ejercicio ponderado de las facultades inherentes al derecho real de hipoteca favorezca el crédito territorial mediante la utilización de los bienes inmuebles como respaldo de la actividad económica.
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede ejercer el "ius distrahendi" inherente a su derecho mediante el ejercicio de la acción directa o de la ordinaria previstas en la norma ritual. De este modo se hace efectiva la responsabilidad del deudor sobre el bien objeto de garantía desembocando en su enajenación forzosa por la vía de apremio.
Junto al ejercicio en el ámbito judicial del "ius distrahendi", nuestro ordenamiento contempla la posibilidad de su ejercicio extrajudicial cuyo fundamento no es ya el ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor, sino el previo consentimiento que éste presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento, pero igualmente sujeto a un procedimiento tasado, cuya rigurosa tramitación se justifica por la necesidad de salvaguardar el citado equilibrio de intereses antes aludido, teniendo en cuenta especialmente, por lo que se refiere al presente expediente, que sus efectos pueden ser opuestos también frente a terceros titulares posteriores, pues al igual que el "ius distrahendi" es consustancial al derecho del acreedor, también lo es la facultad de ejercitarlo frente a cualquiera, "erga omnes", como ha reiterado la doctrina de nuestro Tribunal Supremo (vid. "Vistos") al interpretar los artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1876 del Código Civil.
El procedimiento extrajudicial tiene su origen en un pacto recogido en la escritura que formaliza la hipoteca, como resulta del artículo 129.2.b) "la estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura (...)".
3. En este sentido, es necesario resolver la controversia que subyace en este expediente sobre que normativa resulta de aplicación al procedimiento y en concreto al trámite de notificaciones de las subastas llevadas a cabo en el seno de la venta extrajudicial.
Afirma la notaria recurrente que la única notificación que el Capítulo V de la Ley del Notariado obliga a hacer al notario es la contenida en el artículo 74.2, que dispone que "el Notario notificará al titular del bien o derecho, salvo que sea el propio solicitante, la iniciación del expediente, así como todo el contenido de su anuncio y el procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta. También se le requerirá para que comparezca en el acta, en defensa de sus intereses (....) El Notario comunicará por los mismos medios, en su caso, la celebración de la subasta a los titulares de derechos y de las cargas que figuren en la certificación de dominio, así como a los arrendatarios u ocupantes que consten identificados en la solicitud. Si no pudiera localizarlos, le dará la misma publicidad que la que se prevé para la subasta", y que el procedimiento regulado en el Reglamento Hipotecario esta tácitamente derogado por el punto cuarto de la disposición derogatoria única de la Ley 15/2015, de 2 de junio, de la Jurisdicción Voluntaria que dispone "quedarán derogadas cuantas normas se opongan o sean incompatibles con lo dispuesto en la presente Ley".
Sin embargo, debe tenerse en cuenta el artículo 72 de la Ley del Notariado que dispone: "las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de una disposición legal se regirán por las normas que respectivamente las establezcan y, en su defecto, por las del presente capítulo". A este respecto debe también destacarse que el actual artículo 129 de la Ley Hipotecaria en su apartado 2, que señala los requisitos y formalidades de la venta extrajudicial, ha sido objeto de modificaciones posteriores a la citada Ley de la Jurisdicción Voluntaria, operadas por la Ley 19/2015, de 13 de julio, que reformó su apartado f) pero no modificó el e) al que se hará referencia posteriormente y más recientemente por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que ha modificado el apartado a). Por lo tanto, no cabe hablar de derogación tacita de la citada regulación ni de incompatibilidad entre la ley notarial, que efectúa la remisión antes dicha, y la contenida en la Ley Hipotecaria. Debe tenerse en cuenta también que el citado artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria que en su apartado h) establece como supletoria a la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo la aplicación, en todo caso, de lo dispuesto en el artículo 579.2 de la citada ley.
4. Respecto de las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca la salvaguardia de la posición jurídica de los terceros afectados por la eventual purga se consigue con la oportuna notificación a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente, los derechos que el ordenamiento les reconoce, esto es, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca (artículo 236-d.1) del Reglamento Hipotecario), precepto reglamentario al que se remite el artículo 129.2.e) de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 24 de marzo, conforme al cual "en el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación".
Al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias de inmuebles en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al notario. De este modo la presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales sólo puede destruirse procediendo a la inscripción a favor de un nuevo titular si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos para provocar la transmisión del dominio derivada del ejercicio del "ius vendendi" por persona distinta del titular registral. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, han tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento.
El Reglamento Hipotecario establece lo siguiente en su artículo 236 l.2: "En la escritura se harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los artículos 236 c y 236 d; que el importe de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el apartado segundo del artículo 236 k". Y el citado artículo 236-d establece en su primer apartado que "transcurridos diez días desde el requerimiento sin que éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca", notificaciones que deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, según dispone el apartado 2 del mismo precepto.
Distinto de lo anterior es lo referente a la antelación del anuncio de la subasta respecto al día en que se haya de celebrar a que hace referencia el articulo 236-f.2, que debe entenderse en este caso inaplicable puesto que la fecha de la subasta viene fijada por el Portal de Subastas del "Boletín Oficial del Estado", prevaleciendo la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
5. Sobre la importancia y relevancia jurídica de la ausencia de dicho trámite resulta oportuno recordar que nuestro Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de reiterar en innumerables ocasiones la trascendencia que los actos de comunicación tienen dentro de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (Sentencia de 7 de mayo de 2012, por todas), doctrina que por identidad de razón debe extrapolarse a los procedimientos de enajenación forzosa de finca hipotecada mediante su venta extrajudicial ante notario. Así, de tal doctrina se desprende que sólo mediante la correcta comunicación (requerimiento o notificación en cada caso previsto) se salvaguarda el derecho del destinatario a adoptar la postura procesal que estime conveniente. De aquí que los órganos responsables de la comunicación deban observar una debida diligencia para asegurar el conocimiento personal del acto de comunicación especialmente cuando el mismo se lleva a cabo con un tercero en los casos y supuestos previstos legalmente (Sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de marzo de 2010). Ciertamente la salvaguarda de la posición del destinatario de la comunicación no puede implicar la paralización de toda actuación y en todo caso por lo que deben ponderarse las circunstancias concurrentes, especialmente en aquellos supuestos en que la falta de comunicación es imputable al propio destinatario (Sentencia de 4 de octubre de 2010), siendo así que en el presente caso el tercero titular de la carga posterior (la Agencia Estatal de Administración Tributaria) es totalmente ajena a dicha falta de notificación, y a la que tal ausencia no le es imputable en modo alguno. Es más, la doctrina expuesta en cuanto a la valoración de las circunstancias concurrentes en el caso que podrían excusar los efectos invalidantes del procedimiento derivados de la ausencia de las notificaciones previstas legalmente, como ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 17 de enero de 2013) no admite una translación inmediata y directa al caso que ahora nos ocupa porque no estamos en presencia del ejercicio jurisdiccional de un derecho ante un órgano provisto de imperio (artículo 117 de la Constitución Española) sino de su desenvolvimiento extrajudicial, por lo que deben extremarse en mayor medida las precauciones a fin de salvaguardar en todo momento los derechos constitucionales de las personas afectadas (Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de mayo de 2012).
La sanción de nulidad de actuaciones la ha confirmado el Tribunal Constitucional (Sentencias de 20 de septiembre de 1993, 28 de octubre de 2002, 21 de enero de 2008, 17 de marzo de 2010 y 7 de mayo de 2012, entre otras muchas) en supuestos de lesión al derecho de defensa consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española, no ya en el caso extremo de la ausencia total de las notificaciones, sino incluso en supuestos en que, existiendo la notificación, se producen infracciones a las reglas relativas al lugar o al destinatario (como en el caso de las notificaciones realizadas a través de terceras personas que no hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos; o cuando el requerimiento fue realizado en lugar distinto al señalado registralmente provocando la indefensión de los propietarios de la finca hipotecada). Con mayor motivo deberá aplicarse dicha sanción de nulidad cuando la preceptiva notificación se haya omitido durante la tramitación del procedimiento "totum et totaliter".
6. Por último, en cuanto a la forma en que deben hacerse dichas notificaciones y cuando se entienden como efectivamente realizadas, de la regulación transcrita resulta que las notificaciones se harán en la forma prevenida por la legislación notarial. Como ya expuso este Centro Directivo en la Resolución de 17 de enero de 2013, la notificación a practicar es una auténtica notificación notarial, esto es, elaborada, realizada y controlada por el notario de modo que la fe pública que resulta de su ministerio cubra los distintos aspectos de la misma. También resulta que la notificación puede llevarse a cabo por medio de entrega personal de cédula o por correo certificado con acuse de recibo.
Sentencias del Tribunal Constitucional de 20 de septiembre de 1993, 2 de octubre de 1997, 16 de marzo de 1998, 26 de abril de 1999, 13 de noviembre de 2000, 28 de octubre de 2002, 12 de julio de 2004, 2 de julio de 2007, 20 de abril de 2009, 17 de marzo y 4 de octubre de 2010 y 7 de mayo de 2012
Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1995, 26 de febrero de 2001, 30 de diciembre de 2002, 2 y 17 de febrero de 2006 y 21 de enero de 2008
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (recurso) de 27 de febrero de 1912, 12 de noviembre de 1913, 3 de julio de 1920, 1 de julio de 1930, 24 de marzo de 1986, 11 de febrero, 5 de septiembre y 29 de diciembre de 1998, 26 de febrero de 2000, 28 de mayo de 2001, 13 de febrero de 2004, 19 de julio y 1 y 20 de octubre de 2010, 23 de julio de 2011, 30 de enero, 27 de febrero, 5 de marzo, 13 de abril, 27 de febrero, 13 de septiembre y 28 de noviembre de 2012 y 10 de enero de 2013, y de (sistema notarial) de 5 de julio de 2004, 25 de noviembre de 2009, 17 de septiembre de 2012, 17 de enero de 2013 y 26 de julio de 2018.