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Timestamp: 2018-05-20 14:43:30+00:00
Document Index: 70483916

Matched Legal Cases: ['art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 14', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 1', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 3', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 29', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 14', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 18', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 15', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 14', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 3', 'art. 15', 'art. 5', 'art. 26', 'art. 26', 'art.76', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'arrêt ', 'art. 17', 'ATF ', 'ATF ', 'art. 5', 'ATF ', 'arrêt ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ', 'ATF ']

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Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
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1 Département de l économie Service du développement territorial APPLICATION DU PLAN DIRECTEUR CANTONAL Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir Aide à l application des mesures A11 et A12 26 janvier 2011
2 Cette étude a été réalisée sur mandat de la Commission consultative d application du Plan directeur cantonal. Impressum Chef de projet Alain Renaud, responsable du Plan directeur cantonal Mandataire Christophe Cueni, licencié en droit, 2565 Yens Graphisme Dominick Emmenegger, Vitamine État de Vaud, Lausanne, 2011
3 Résumé Cette étude de base complète le guide Dimensionnement de la zone à bâtir, Guide d application des mesures A11 et A12 du Plan directeur cantonal, élaboré par la Commission consultative d application du Plan directeur cantonal et validé par le Conseil d Etat le 26 janvier Elle porte sur les bases juridiques fédérales et cantonales fondant ce guide d application. Le premier chapitre porte sur la méthode préconisée pour rééexaminer la zone à bâtir d une commune, notamment les différents indices utilisés. Le deuxième chapitre est consacré au déclassement ou au non-classement de zones à bâtir. Le troisième chapitre aborde la question sensible des indemnisations pour expropriation matérielle. 1
4 2 Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
5 SOMMAIRE 1 L article 15 LAT Notion de droit fédéral Buts et principes Portée juridique Article 15 LAT Les critères L aptitude Le territoire largement bâti Les besoins des 15 années à venir La capacité à financer l équipement Autres planifications à prendre en compte Délimiter la zone à bâtir La capacité des zones à bâtir existantes Le bilan des besoins futurs et capacité Arguments en faveur de la réductiond une zone à bâtir en dessous de la surface correspondant aux besoins Arguments en faveur d une extension des zones à bâtir au-delà des besoins prévisibles La pesée globale des intérêts 14 2 Le déclassement et le non-classement 14 3 A propos de l indemnisation pour expropriation matérielle Généralités Les critères de l expropriation matérielle 16 Abréviations et sigles 20 3
6 1. L ARTICLE 15 LAT 1.1 Notion de droit fédéral La notion de zones à bâtir au sens de l article 15 LAT relève du droit fédéral. Les cantons ne peuvent pas en restreindre ou étendre la portée 1. Les cantons ne disposent que de la possibilité de les subdiviser en zones d affectations différentes, telles les zones d habitation, les zones mixtes (habitation et activités), les zones d activités ou encore les zones destinées à des besoins publics Buts et principes La Constitution fédérale oblige à mettre en place un aménagement du territoire au service d une utilisation judicieuse et mesurée du sol ainsi que d une occupation rationnelle du territoire 3. De cette disposition découlent les buts et principes de l aménagement du territoire suivants: L usage mesuré du sol 4 : l étendue limitée du territoire et les besoins croissants en terrains obligent d en faire un usage mesuré 5. L occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux du pays 6 : un développement non géré des constructions est réprouvé au contraire d un développement ordonné 7. Le principe de la concentration se déduit de celui de l usage mesuré du sol 8. Il impose de concentrer l urbanisation dans les zones à bâtir et de les délimiter par rapport aux zones de non bâtir 9. La délimitation des zones à bâtir des zones de non bâtir ne permet pas à elle seule d enrayer la dispersion des constructions. L étendue des zones à bâtir doit être limitée 10. L art. 15 LAT répond à cette double finalité 11. En règle générale, l art. 15 LAT oblige à réduire les zones à bâtir en vue de leur dimensionnement conforme à la loi ATF 116 Ia 197 cons. 2b 201 Kappel; Moor, Commentaire LAT art. 14 n 72; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 5; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n 309; Waldmann/Hänni, Handkommentar art. 15 n 10 2 Art. 18 al. 1 LAT; Waldmann/Hänni op. cit. 3 Art. 75 al. 1 Cst., RS Art. 1 al. 1 LAT 5 Tschannen, Commentaire LAT, art. 1 n 13 6 Art. 1 al. 1 2e phrase LAT 7 Tschannen, op. cit. 8 ATF 116 Ia, 336 Büsserach 9 Tschannen, op. cit. n 16; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT, art. 15 n 28; Bertschi, n 73; Waldmann/ Hänni, Handkommentr RPG, art. 15 n 2 10 Bertschi, n Voir également la phrase introductive de l art. 3 al. 3 LAT 12 Tschannen, op. cit. n 16; Bertschi, n 73; Waldmann/Hänni, n 37; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 55 ss 4 Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
7 1.3 Portée juridique L article 15 LAT n exerce pas d effet contraignant à l égard des propriétaires fonciers. En particulier, les zones à bâtir surdimensionnées ne sont pas réduites de par la loi à l étendue admissible 13. Les propriétaires fonciers peuvent toutefois l invoquer lorsqu ils sont touchés par une modification du plan de zones. Ils peuvent en particulier revendiquer qu en vertu de l art. 15 LAT, leurs terrains auraient dû être affectés à une zone à bâtir. Une commune peut y faire appel et faire valoir que l autorité cantonale d approbation l a violé 14. L article 15 LAT ne confère pas pour autant un droit à classer un terrain dans les zones à bâtir ou à le maintenir en zone à bâtir en cas de révision ou de modification du plan de zones. 1.4 Art. 15 LAT Les critères Le libellé de l article 15 LAT présuppose dans tous les cas que les terrains doivent être propres à la construction (1.4.2 ci-après); ne permet de classer en zone à bâtir que les terrains propres à la construction qui sont largement bâtis (voir chapitre 5.4.3); ou qui seront probablement nécessaires à la construction dans les 15 années à venir et équipés dans ce laps de temps (voir chapitre 5.4.4). Les critères de l article 15 LAT ne sont pas suffisants. Au service du développement harmonieux du pays, le dimensionnement et la délimitation des zones à bâtir constituent une tâche d aménagement assujettie à une pesée des intérêts globale dans laquelle interviennent tous les aspects à incidence territoriale, tels les principes des articles 1 et 3 LAT, les définitions des différentes types de zones 15, les prescriptions cantonales en la matière 16, le principe de l égalité de traitement 17 ou de la bonne foi 18 ou encore la garantie de la propriété 19. Les critères de l article 15 LAT ne constituent dès lors pas des principes de portée absolue mais seulement de portée relative Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, art. 15 n 6 14 Waldmann/Hänni, op. cit. n 7 15 Art LAT 16 Art. 48 ss LATC 17 Art. 8 Cst. 18 Art. 9 Cst. 19 Art. 26 Cst. 20 ATF 114 Ia 369 Obfelden; Waldmann/Hänni, op. cit. n 13; Flückiger/Grodecki, op. cit. n 39 et 40 ss 5
8 1.4.2 L aptitude Le classement de terrains dans la zone à bâtir présuppose qu ils soient en fait et juridiquement propres à la construction. L examen d aptitude tend à répondre à la question générale si les terrains en vue sont propres à la construction et à la question particulière s ils sont propres à l affectation prévue. L examen porte sur un ensemble de terrains, un secteur et non pas sur les parcelles prises individuellement 21. a) Qu un terrain puisse techniquement être construit est une condition d aptitude de fait nécessaire mais pas suffisante. La géologie, la topographie, l exposition (ensoleillement, nuisances) et le climat sont des facteurs également déterminants 22. L aptitude de fait dépend de l état d équipement et des infrastructures publiques 23. Cependant un équipement et des infrastructures publiques complètes ne justifient pas à eux seuls l inclusion de terrains dans la zone à bâtir 24. La disponibilité des terrains constitue également un critère d aptitude 25. Les terrains qui ne sont pas disponibles n ont pas leur place dans les zones à bâtir. b) Des obstacles juridiques peuvent empêcher le classement en zone à bâtir d un terrain en fait propre à la construction et équipé. A relever en particulier les buts et principes de l aménagement du territoire 26 qui font dépendre l aptitude à la construction d une pesée des intérêts. L ensemble des prescriptions de protection de l environnement, de la nature et du paysage, des eaux, etc. doit être pris en considération en vue de déterminer l aptitude juridique de terrains à la construction. En principe, les sites exposés à des atteintes nuisibles et incommodantes ne sont pas appropriés pour l habitation 27. Les zones d habitation existantes ne peuvent pas être équipées. Les mesures de planification, d aménagement ou de construction permettant de respecter les valeurs de planification dans la plus grande partie de la zone sont réservées ATF 113 I 449 Engelberg/Hinterörtigen; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 38; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG art. 15 n 19 s). 22 Aptitude pas reconnue: ATF 114 Ia 245 cons. E5c St. Moritz, terrain exposé à un risque de glissement; ATF 113 Ia 36 Kriens, terrain situé côté Nord d une pente, dans une situation surélevée sensible et exposée aux nuisances de l autoroute; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT, art. 15 n 65; Bertschi n ATF 113 Ia 444 cons. E4c/ca Engelberg/Hinterörtigen; Flückiger/Grodecki, op. cit. n 47; Waldmann/ Hänni, op. cit. n ATF 117 Ia 439 s Dübendorf 25 Hänni p Art. 1 et 3 LAT 27 Art. 1 al. 2 lettre a et 3 al. 3 lettre b LAT 28 Art. 24 loi sur la protection de l environnement; RS ; art. 29 s ordonnance sur la protection contre le bruit; RS ; ATF 113 Ia 36 Kriens: Inaptitude pour l habitation en raison d immissions; ATF 117 Ia 433 Wiesendangen: aptitude pour des activités reconnue malgré les immissions; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT, art. 15 n 74 ss 6 Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
9 Les surfaces d assolement ne doivent en principe pas être mises à contribution pour des zones à bâtir 29. L examen d aptitude a pour objectif de constater qu il n existe pas de raison absolue d exclure l affectation à des fins de construction 30. Un site ne sera en définitive classé ou maintenu en zone à bâtir qu à la suite d une pesée globale des intérêts Le territoire largement bâti a) L entité urbanisée typique Les zones à bâtir comprennent les terrains propres à la construction et qui sont déjà largement bâtis 32. La délimitation de la zone à bâtir se réfère à la situation existante, aux constructions existantes et à leur affectation ainsi qu aux infrastructures existantes. Dans une décision de principe, le Tribunal fédéral a retenu que la notion du domaine largement bâti n englobe en principe que les constructions destinées à l habitation, aux activités économiques et à des besoins publics, à l exclusion de celles destinées à l agriculture. En règle générale, ces dernières ne constituent pas, à tout le moins pas un argument décisif en faveur d une attribution à la zone à bâtir 33 ; est définie par un ensemble de parcelles et non pas parcelle par parcelle. Cette notion ne recouvre pas une maison isolée mais un groupe de bâtiments habités et exploités, principalement de caractère non agricole, à l image du domaine largement bâti que l article 36 alinéa 3 LAT désigne comme zone à bâtir provisoire Art. 30 OAT; Flücker/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n Bertschi n Bertschi n 110; Moor, Commentaire LAT, art. 14 n 73; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT, art. 15 n 40 ss; Jost, p. 101 s et 155 s qui rattache la pesée des intérêts globale à l examen d aptitude; critique voir Flückiger/Grodecki, op. cit. 32 Art. 15 lettre a LAT 33 ATF 113 Ia 444 cons. 4d/da Engelberg/Hinterörtigen; Flückiger/Grodecki, LAT art. 15 n 86; Waldmann/ Hänni, Handkommentar art. 15 n ATF 113 Ia 444 cons. 4 d/da 451 Engelberg/Hinterörtigen; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 86 7
10 La présence d un groupe de bâtiments ne suffit pas à elle seule. La notion de domaine largement bâti doit être interprétée à la lumière du principe de l usage mesuré du sol 35. Il faut que le groupe de bâtiments principalement non agricoles ait la qualité d une entité urbanisée ou puisse lui être rattaché 36. La loi définit comme entité urbanisée, les sites destinés à l habitation et aux activités économiques 37. Il faut que le groupe de bâtiments forme une entité compacte, un noyau d urbanisation. Enfin, il faut tenir compte de son équipement avec routes et conduites, de son raccordement aux autres zones à bâtir, de la présence d infrastructures publiques et privées (écoles, magasins, etc.) 38. Les infrastructures publiques et privées telles que les écoles, postes et magasins constituent un indice en faveur d une entité urbanisée sans être décisives 39. Des quartiers d habitation ou d affectations mixtes peuvent faire partie du domaine largement bâti sans disposer d infrastructures publiques. L appartenance ou non au territoire largement bâti dépend de la structure urbanisée dans son ensemble b) Les vides Un bien-fonds construit ou non peut faire partie du domaine largement bâti dans la mesure où un lien suffisamment étroit avec une entité urbanisée existe. Le domaine largement bâti comprend aussi des vides, c.-à-d. des surfaces d une importance secondaire, non construites et entourées de constructions 42. Le principe de l usage mesuré du sol impose de remplir les vides notamment si cela permet d optimiser l usage des infrastructures existantes 43. L appartenance d un vide au domaine largement bâti dépend de son environnement bâti. Il faut qu il en soit marqué d une manière telle que seule son affectation à la zone à bâtir puisse entrer en ligne de compte 44. Cela dépend de son étendue et de sa situation ainsi que de ses relations avec les environs. L étendue du vide va être différente dans une ville, une agglomération ou un village. 35 Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 87; Zen-Ruffinen/Guy/Ecabert n 319; Hänni, p Hänni, p Art. 1 al. 2 lettre b et 3 al. 3 LAT 38 ATF 113 Ia 444 4d/da 451 Engelberg/Hinterörtigen; Flückiger/Grodecki, op. cit. n Jost, p Entité urbanisée reconnue: ATF 113 Ia 457 Engelberg User Chilchbuel; ATF 122 II 334 Dietikon Glanzberg; ATF 1P.456/ décembre 2002 Uesslingen Buech 41 Entité urbanisée non reconnue: ATF 113 Ia 444 Engelberg/Hinterörtigen; ATF 119 Ia 300 Zauggenried; ATF 1P.382/2005 du 30 novembre 2005 Gachnang 42 ATF 113 Ia 444 cons. 4 da 452 Engelberg/Hinterörtigen 43 ATF cit. 44 Bertschi n Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
11 1.4.4 Les besoins des 15 années à venir a) L horizon de 15 ans / sa portée L horizon de 15 ans a été retenu vraisemblablement parce qu il constitue un laps de temps qui peut encore faire l objet de prévisions sérieuses 45. Il y a controverse sur sa portée: le Tribunal fédéral le considère comme absolu: sa durée est à considérer comme limite minimale et maximale à la fois. Il en découle que si en raison des objectifs fixés, la zone à bâtir est définie plus restrictivement que ne le permettrait l évolution des 15 dernières années, ce besoin correspond à un besoin des 15 années à venir mais réduit 46. Le cadre temporel de 15 ans est un horizon d aménagement fixe sauf pour les zones destinées à des besoins publics (voir chapitre b) dd). b) Prévision des besoins aa) Méthode L article 15 lettre b LAT oblige à faire une prévision sur les besoins futurs en terrains à bâtir sans toutefois proposer de méthode. La méthode des tendances s est imposée dans la jurisprudence et la doctrine. L on y distingue les méthodes des tendances fondées sur la consommation de terrain, le développement de la population ou des places de travail et des logements construits 47. bb) cc) Besoins en terrains destinés à l habitation La méthode retenue par le Canton de Vaud pour déterminer les besoins futurs fait l objet de la mesure A11 du PDCn. Elle est exposée au chapitre 3 ci-après. Besoins en terrains pour les activités économiques La définition des besoins futurs pour les activités économiques dépend du développement économique futur. Pareil pronostic est beaucoup moins facile à établir que celui en matière de développement de la population ou de la construction de logements 48. Ainsi par exemple, il n est pas possible de prévoir l ampleur et le rythme des changements structurels au cours des 15 années à venir. C est pourquoi, il faut se référer aux buts et principes de la LAT en vue du dimensionnement des zones destinées aux activités économiques Jost, p. 11 s 46 ATF 110 Ia 54 Elsau; Bertschi n 134, conception plus souple Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 110 ss 47 Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 100 ss; Waldmann/Hänni, Handkommentar art. 15 n ATF 107 Ia 35 Full-Reuenthal 49 Jost, p. 119; Bertschi n 285; Hänni, p
12 Le dimensionnement des zones d activités économiques peut prendre en compte la planification des entreprises existantes. A défaut d intentions bien arrêtées, il suffit de leur attribuer les surfaces qu elles se sont déjà réservées 50. Les fiches D11 Pôles de développement économique et D12 Zones d activités du Plan directeur cantonal traitent des pôles de développement économique et des zones d activités au niveau local. L importance attribuée à ces zones d activités constitue un élément de dimensionnement. dd) Besoins en terrains pour les besoins publics Les zones destinées à des besoins publics peuvent être dimensionnées en fonction des besoins à long terme (15 à 25 ans) 51. Un prolongement de l horizon d aménagement au-delà de 15 ans est soumis à la condition d une justification correspondante 52. Le besoin futur doit être concrétisé. Il doit être ciblé aussi bien que possible et la réalisation de la construction ou installation destinée à des besoins publics doit être relativement certaine 53. Il ne suffit pas que la commune veuille se ménager une marge de manœuvre à long terme 54. Le besoin étant établi, le dimensionnement des surfaces nécessaires peut s opérer à l aide de valeurs empiriques ou indicatives La capacité à financer l équipement Selon l article 15 lettre b LAT, seuls les terrains propres à la construction répondant aux besoins des 15 années à venir et équipés dans ce laps de temps peuvent être affectés à la construction. Une fois classés en zone à bâtir, leur équipement devient obligatoire 56. L article 15 lettre b LAT a pour objectif un dimensionnement des zones à bâtir adapté à la capacité financière d une commune. Il veut lui éviter une surcharge financière 57. La planification de l équipement pour les 15 années à venir doit être coordonnée avec celles des infrastructures et de l organisation des services publics ATF 107 Ia 35 Full-Reuenthal; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG art. 15 n ATF 118 Ia 37 Männedorf; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 113; Brandt/Moor, Commentaire LAT art. 18 n 22; Bertschi n Bertschi n Bertschi n ATF 114 Ia 335 Romanshorn 55 IRAP, Méthodes, p. 9 ss; Norme SIA 422 en voie de consultation 56 Art. 19 LAT 57 Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 122 s 58 Flückiger/Grodecki, op. cit. n Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
13 La politique en matière d équipement et d infrastructures détermine et limite à la fois le développement des zones à bâtir. Ce sont l état de l équipement 59 et le programme d équipement 60 qui avec la planification financière de la commune permettent de s assurer si la charge financière qu elle induit, est supportable. Si tel n est pas le cas, si le financement de tout l équipement de la zone à bâtir n est pas assuré, l étendue de celle-ci doit être adaptée aux moyens à disposition. Ce qui ne peut être équipé à temps n a pas place dans la zone à bâtir Autres planifications à prendre en compte Le plan directeur communal (PDCom) comporte les principes directeurs d aménagement du territoire portant notamment sur l utilisation du sol. Le PDCom est adapté aux besoins de la commune. Les perspectives quantitatives de développement qu il contient demeurent soumises aux exigences de la mesure A11 du PDCn. Cette notion a été confirmée par la jurisprudence récente de la CDAP 62. Le plan général d évacuation des eaux usées (PGEE) doit être considéré comme un plan directeur. Il n est pas mis en consultation publique et n est pas opposable aux tiers. Il ne fait pas l objet d une procédure au sens de la LATC. Il est approuvé par la municipalité et par le Département en charge des eaux. 1.5 Délimiter la zone à bâtir La capacité des zones à bâtir existantes a) Principes Les territoires largement bâtis et leurs vides font partie de la zone à bâtir (voir b). Il découle des principes de la concentration et de l usage mesuré du sol que l extension des zones à bâtir est subsidiaire à l utilisation des réserves existantes, notamment par densification 63. Le cas échéant, les réserves internes permettent d éviter une extension de la zone à bâtir. b) Détermination de la capacité des zones à bâtir existantes Le relevé se fait en distinguant les zones d habitation, d activités économiques et destinées à des besoins publics. Il faut distinguer entre les terrains (partiellement) construits et non construits. 59 Art. 31 OAT 60 Art. 19 al. 2 LAT 61 Hänni, p. 154; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n Arrêts de la la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP) du 9 janvier et du 15 décembre 2008 / AC Penthéréaz ; Arrêt de la CDAP du 28 septembre 2009 / AC Bournens 63 Art. 31 al. 3 et 47 al. 2 OAT; Bertschi n
14 c) Prise en compte des terrains non disponibles Le calcul de la capacité d accueil des territoires déjà largement bâtis et des autres terrains déjà affectés à la zone à bâtir est effectué sans tenir compte de la disponibilité des biensfonds ou partie de biens-fonds non construits 64. Sinon les zones à bâtir devraient être plus largement dimensionnées, ce qui irait à l encontre du principe de la concentration et de l art. 15 LAT. En outre, les propriétaires fonciers obtiendraient ainsi la maîtrise sur la planification des zones à bâtir au détriment de la commune Le bilan des besoins futurs et capacité Si la capacité d accueil des zones à bâtir existantes et du potentiel hors zone à bâtir dépasse les besoins pour les 15 années à venir, c est une réduction des zones à bâtir qui doit être envisagée; si elle est inférieure, une extension des zones à bâtir est envisageable. La zone à bâtir est surdimensionnée dès lors qu elle renferme plus de terrains que ne l exigent les besoins pour les 15 années à venir; des terrains qui ne pourront pas être équipés dans les 15 ans à venir; les terrains nécessaires pour couvrir les besoins des 15 années à venir et qui seront équipés dans ce laps de temps alors que des intérêts prépondérants (par exemple, le maintien des surfaces d assolement ou la protection du paysage) exigent de les affecter autrement Arguments en faveur de la réduction d une zone à bâtir en dessous de la surface correspondant aux besoins Une capacité des zones à bâtir correspondant aux besoins n est pas nécessairement conforme à l article 15 LAT. La pesée des intérêts peut dicter une réduction en dessous des surfaces correspondant aux besoins. Maintien de terres cultivables, notamment de surfaces d assolement 67. Protection des bases naturelles de la vie - maintien de l aire forestière 68, - zone de protection des eaux 69, - protection contre le bruit 70, - maintien d une zone de protection du paysage 71, de l espace de vie nécessaire au martinpêcheur ATF 116 Ia 328 Stäfa 65 ATF cité cons. 4c 333; Bertschi n 239; Jost p. 96 s; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n Flückiger/Grodecki, Commentire LAT art, ss; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG art. 15 n 37 avec de nombreuses références à la jurisprudence 67 ATF 114 Ia 371 Aesch 68 ATF 199/b 397 St. Moritz 69 Art. 20 et 21 LEaux; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 82; Jost, p. 193 s 70 Art. 24 LPE, 29 s et 43 s OPB 71 ATF 118a 151 Bottmingen 72 ATF 118 Ib 485 Augst 12 Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
15 1.5.4 Arguments en faveur d une extension des zones à bâtir au-delà des besoins prévisibles a) Sauf deux exceptions, aucun intérêt public pouvant dans la pesée globale justifier une extension des zones à bâtir au-delà des besoins prévisibles, n est perceptible. 1 ème exception: Dans les communes avec un faible développement au cours des 15 dernières années, il peut être d intérêt public de délimiter une zone à bâtir minimale pour enrayer le dépeuplement et maintenir une population décentralisée ème exception: La renonciation à une réduction des zones à bâtir permet d éviter à une commune un marasme financier en raison des indemnités pour expropriation matérielle 74. L encouragement à la construction de logements ne constitue pas un intérêt particulier. Il est pris en compte par l art. 15 LAT 75. L intention d optimiser les investissements d équipement n est pas un intérêt suffisant pour étendre (ou ne pas réduire) les zones à bâtir (surdimensionnées) 76. b) La garantie de la propriété de l article 26 Cst. ne confère pas un droit à l inclusion d un bienfonds dans les zones à bâtir 77. Selon les circonstances, des intérêts privés peuvent cependant dicter une extension des zones à bâtir 78 : Protection de la bonne foi 79. Principe de l égalité de traitement lorsque la délimitation des zones à bâtir ne répond pas à des raisons soutenables 80. La liberté économique ne permet pas de fonder un droit de mise en zone dès lors que les mesures d aménagement reposent sur des raisons soutenables 81. Les intérêts financiers des propriétaires fonciers n entrent pas en considération pour étendre ou renoncer à réduire les zones à bâtir 82. Il peut toutefois être tenu compte de leurs intentions dans la mesure où celles-ci permettent d assurer la disponibilité des terrains à bâtir (voir a). c) La mesure A11 du PDCn réserve une marge de manœuvre permettant une extension des zones à bâtir plus importante que celle qui résulte du strict calcul des besoins. Elle est exposée au chapitre Art. 1 al. 2 lettre c LAT; Jost, p ATF 118 Ia 165 Speicher; ATF 107 Ia 240 Churwalden 75 Bertschi n 260; Jost, p ATF 122 II 326 Dietikon 77 à titre d exemple ATF 122 II 326 Dietikon 78 ATF 122 II 294 Muri 79 ATF 115 Ia 350 Pratteln 80 ATF 107 Iv 334, douteux 115 Ia 333 Wald 81 ATF 110 Ia 167 Arlesheim; Bertschi n 263; Moor,Commentaire LAT art. 14 n Moor op. cit. n 40; Bertschi n 264; ATF 115 Ia 358 c. 3f Pratteln = JdT 1991 I 434; ATF 118 Ia 151 c. 5c p. 160 Bottmingen = JdT 1994 I
16 1.6 La pesée globale des intérêts La délimitation des zones à bâtir relève selon la jurisprudence et la doctrine unanimes d une pesée globale des intérêts 83. La pesée des intérêts doit prendre en compte tous les intérêts privés et les intérêts publics à incidence territoriale ancrés dans le droit fédéral et cantonal. L article 3 OAT esquisse les grandes lignes de la démarche à entreprendre Le déclassement et le non-classement On est en présence d un déclassement lorsqu un bien-fonds jusque-là affecté à une zone à bâtir conforme au droit fédéral est attribué à une zone non constructible, en règle générale à la zone agricole. Suivant les circonstances, le redimensionnement des zones d habitation et mixtes s opère par non-classement dans ce type de zones ou par déclassement dans un autre type de zones, en règle générale dans la zone agricole 85 mais également dans une zone intermédiaire 86, voire dans une zone d activités ou destinée à des besoins publics. La notion de non-classement a été développée par le Tribunal fédéral dans sa jurisprudence en matière d expropriation matérielle (voir chapitre 5.5). L on est en présence d un non-classement lorsqu à l occasion du premier établissement d un plan général d affectation (PGA) conforme aux exigences du droit fédéral, de la LAT en particulier, un terrain est affecté à une zone de non bâtir, en règle générale à la zone agricole. A la différence du déclassement, le non-classement consiste à classer un terrain dans une zone inconstructible au moment de l adoption pour la première fois d un plan d affectation conforme aux exigences du droit fédéral. Un PGA est conforme aux exigences du droit fédéral (formel et matériel) lorsqu il en respecte les objectifs, buts et principes matériels de l aménagement du territoire 87, de la séparation des zones à bâtir, des zones de non bâtir et que les zones à bâtir ne sont pas surdimensionnées lorsque la zone à bâtir respecte l article 15 LAT. Formellement, le PGA doit avoir été approuvé par l autorité compétente 88, doit répondre aux exigences démocratiques 89 et de la protection juridique Art. 2 et 3 OAT; à titre d exemples ATF 123 I 174 Dübendorf; Bertschi n 247 s; Jost 106; Gilgen, p Tschannen, Commentaire lat art. 3 n 23 ss; Flückiger/Grodecki, Commentaire LAT art. 15 n 119 ss 85 Art. 16 LAT 86 Art. 18 LAT et 51 LATC 87 Art. 1 et 3 LAT 88 Art. 25a LAT 89 Art. 4 LAT 90 Art. 33 LAT; Riva, Commentaire LAT, art. 5 n. 141 ss; Bertschi n. 92 ss et 296; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
17 Un redimensionnement est considéré en principe comme non-classement si le PGA a été adopté avant l entrée en vigueur de la LAT, soit avant le 1 er janvier S il a été adopté après l entrée en vigueur de la LAT, il faut examiner s il a été adopté dans le respect des exigences formelles et matérielles du droit fédéral mentionnées ci-dessus 91. Les terrains réservés pour la construction et pour les générations futures (au-delà des 15 ans) peuvent être désignés comme zone d extension dans le plan directeur communal. 3. A propos de l indemnisation pour expropriation matérielle 3.1 Généralités En principe, les mesures licites prises par l Etat ne donnent pas lieu à indemnisation. Ainsi, lorsqu une restriction à la propriété repose sur une base légale suffisante, est conforme aux buts et principes de l aménagement du territoire, d une manière générale à l intérêt public et respecte le principe de la proportionnalité, elle ne donne droit à aucune indemnité. Exceptionnellement toutefois la garantie de la propriété ancrée dans la Constitution fédérale (art. 26 al. 1) confère le droit à une pleine indemnité lorsque la restriction à la propriété équivaut à une expropriation: l indemnité pour expropriation matérielle (art. 26 al. 2 Cst et 5 al. 2 LAT). La question de l indemnisation pour expropriation ne se pose dès lors qu en cas de mesure de redimensionnement licite des zones d habitation et des zones mixtes. Toute mesure illicite, contraire en particulier aux buts et principes de l aménagement du territoire et aux principes généraux du droit ne devrait pas être approuvée 92 et dès lors la question de l indemnisation ne se pose pas. L indemnité pour expropriation matérielle ne fait obstacle au redimensionnement de la zone à bâtir que si son importance met en péril les finances des collectivités publiques. L indemnité est due pour moitié par les communes et pour moitié par l Etat à moins que la commune n ait transigé sans l accord préalable de l Etat (art.76 al.2 LATC). 91 ATF 1A_58/1997 du 10 octobre 1997, Greppen; 1A_8/2002 du 22 juillet 2002 Oberrohrdorf-Staretschwil; 1A_115/1999 du 22 mai 2000 Cham; Riva op. cit. n. 144; Christoph Jäger, 2.2, 38 s 92 Art. 26 LAT 15
18 3.2 Les critères de l expropriation matérielle Introduction Depuis l arrêt Barret 93, le Tribunal fédéral définit l expropriation matérielle en fonction de la gravité de l atteinte à l usage du droit de propriété. Il y a expropriation matérielle donnant lieu à une indemnisation dans deux cas: 1) Privation d un attribut essentiel de la propriété Il s agit d une atteinte particulièrement grave à l usage actuel d un bien-fonds ou à son usage futur prévisible, de sorte que son propriétaire se trouve privé d un attribut essentiel de son droit de propriété. Le Tribunal fédéral examine toujours sur la base de circonstances concrètes du cas d espèce si l intensité de l atteinte équivaut à une expropriation matérielle 94. 2) Sacrifice particulier Une atteinte moins grave à l usage actuel d un bien-fonds, bien que d une certaine importance mais consécutive d une inégalité choquante (sacrifice particulier) 95 peut donner lieu à une indemnisation. L atteinte doit non seulement être grave, elle doit encore être durable, définitive ou porter sur une longue durée (plus de 10 ans) 96. L atteinte porte sur l usage licite actuel ou futur prévisible d un bien-fonds. L usage actuel est celui admis par le droit en vigueur. L usage futur prévisible est celui auquel le bien-fonds aurait très probablement été affecté s il n avait pas fait l objet d une mesure de redimensionnement. En d autres termes, le bienfonds aurait été construit 97. Pour juger si un terrain peut être utilisé comme terrain à bâtir, il faut prendre en considération l ensemble des facteurs de droit et de fait. Un bien-fonds est juridiquement constructible s il appartient à une zone à bâtir conforme à la LAT et si sa construction dépend de la seule initiative de son propriétaire. Tel n est en principe pas le cas, si sa construction nécessite d abord une modification du plan général d affectation, l adoption d un plan spécial, un remaniement parcellaire ou l octroi d une décision spéciale ATF 91 I Moor, Droit administratif II, Concept critiqué qui ne joue pas de rôle dans la pratique; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n et 1414 ss; Jäger, p. 38; Riva op. cit. n. 129 ss 96 Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n. 1408; Riva op. cit. n Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n ss; Riva op. cit. n. 131 ss; Jäger, p Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
19 Le déclassement Avant 1998 (arrêt «Egnach») 99, le Tribunal fédéral n avait pas eu à se prononcer au sujet d un cas de déclassement. Dans deux arrêts antérieurs 100, il avait conclu à un déclassement entraînant l obligation d indemniser alors qu il s agissait de cas de non-classement 101. Arrêt Egnach Dans le cadre de la révision du plan d aménagement local, vieux de dix ans, la totalité du bienfonds fut affectée à la zone agricole. Comme le plan de zones de 1982 était déjà conforme aux exigences formelles et matérielles de la LAT, le Tribunal fédéral a qualifié cette mesure d aménagement de déclassement. La question centrale était dès lors de savoir si la parcelle en question aurait très vraisemblablement pu être bâtie dans un avenir proche (probabilité de réalisation). Une sortie directe sur la route cantonale n avait pas été approuvée. Le Tribunal fédéral a confirmé qu au vu de la situation concrète, l accès en question n aurait pas pu être autorisé. Comme il n existait au moment déterminant aucun plan d aménagement détaillé prévoyant une autre solution en matière de desserte routière, le terrain ne pouvait être déclaré prêt à être bâti, si bien que le propriétaire dut accepter le déclassement sans indemnité. Arrêt de Genève 102 En 2004, les juges fédéraux ont eu à se prononcer sur un autre cas de déclassement survenu cette fois à Genève. En 1995, un bien-fonds non construit et partiellement boisé situé au bord de l Arve fut affecté pour les deux tiers à une zone de verdure, et une bande de terrain longeant la rive à une zone à protéger au sens de l art. 17 LAT. Auparavant, la parcelle se trouvait en partie en zone résidentielle de villas, en partie en zone de bois et forêts, et servait à l entreprise propriétaire de dépôt pour de vieilles machines de chantier. Le Tribunal fédéral a considéré que le bien-fonds aurait très probablement pu être construit dans un avenir proche, et que le propriétaire devait donc être indemnisé. Différentes prescriptions de la législation spéciale, relatives aux distances à observer, limitaient certes la constructibilité de la parcelle, mais elles ne l excluaient pas totalement. Certains éléments d équipement existaient déjà, si bien qu au moment de la restriction, des immeubles d habitation auraient pu, selon le cours ordinaire des choses, être construits sur la parcelle en question dans un avenir proche. 99 ATF 1A.305/1997 du 24 août 1998 (Egnach) 100 ATF 112 Ib 105 (Commugny) et 113 Ib 318 (Küssnacht) 101 Riva, Commentaire de la LAT, art. 5 n ATF 1A 211/2003 du 29 mars 2004 (Genève) = SJ 2005 I1 17
20 Arrêt Boudry 103 Selon le plan d aménagement local de Boudry de 1979, la constructibilité du terrain litigieux nécessitait l établissement préalable d un plan de quartier. Les juges fédéraux ont fait valoir que si, d après la jurisprudence, l exigence d une procédure supplémentaire avant l autorisation de construire constitue en principe un obstacle juridique à la construction, il convient toutefois d examiner concrètement, dans chaque cas, le caractère et l importance de cette procédure. Or en l occurrence, la procédure de plan de quartier se serait avérée, aux termes de la réglementation cantonale, assimilable à une première phase de la procédure d autorisation de construire, et aurait pu être engagée à l initiative du propriétaire concerné. Il a renvoyé l affaire au Tribunal administratif cantonal, pour que celui-ci détermine si la modification du règlement d aménagement communal correspondait, pour la parcelle concernée, à un non-classement ou à un déclassement. Arrêt Wetzikon 104 Une propriétaire réclamait une indemnité pour expropriation matérielle, parce que son bienfonds, situé à la limite du milieu bâti et affecté à la zone industrielle, avait été déclassé, à l exception d une mince bande de terrain, en zone de détente (jardins familiaux/place de jeu) à l occasion de la révision du plan de zones effectuée en Les juges fédéraux ont cependant précisé que les collectivités publiques ne devaient généralement pas craindre de charge financière excessive, dans la mesure où il s agit toujours d examiner si la construction aurait été vraisemblable dans un avenir proche. Comme il n était cependant pas possible de déterminer si la propriétaire aurait pu réaliser l équipement par ses propres moyens, le Tribunal fédéral a renvoyé l affaire pour que cette question soit clarifiée. Il était par contre évident que la commune n avait pas manqué à son obligation d équiper. Arrêt Servion 105 La Chambre des recours a jugé que le changement d affectation d une parcelle de la zone artisanale à la zone intermédiaire correspondait à un déclassement, alors même que la Commune de Servion et l Etat de Vaud avaient invoqué le surdimensionnement de la zone à bâtir pour justifier ce changement. Pour la Chambre des recours, le but du déclassement n était pas d éliminer un surdimensionnement pour se conformer aux exigences de la LAT, mais de procéder à un remodelage partiel du droit communal pour tenir compte de divers éléments déterminants en matière d aménagement du territoire (emplacement inadéquat, réduction du développement de l activité artisanale). Ces quelques arrêts montrent que le Tribunal fédéral applique aussi aux cas de déclassement les principes développés dans l arrêt Barret. Il rejette tout automatisme en matière d indemnisation si bien que le déclassement n entraîne pas forcément une obligation d indemniser. 103 ATF 1A.58/2004 du 28 décembre 2004 (Boudry) = ATF 131 II 151 = Pra 2006 n ATF 1A.263/2004 du 24 octobre 2005 (Wetzikon) partiellement publié in ATF 131 II ATF 1C.510/2009 du 14 juillet 2010 (Servion) 18 Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
21 Les propriétaires auraient donc tort de s attendre à des indemnités accordées sans conditions. Les arrêts présentés montrent néanmoins que le propriétaire d une parcelle affectée à une zone à bâtir conforme au droit fédéral peut légitimement espérer pouvoir y construire un jour. Mais si cet espoir est déçu, il ne peut prétendre à une indemnité que si la restriction apportée à son droit de propriété pèse lourd (interdiction totale de construire), et si la construction était, au moment du déclassement, possible et très probable dans un proche avenir. La probabilité de réalisation représente-t-elle un critère déterminant. Ainsi le fait qu une procédure supplémentaire soit requise avant l autorisation de construire n exclut-il pas forcément, pour la Haute Cour, la possibilité de construire dans un avenir proche, si bien que le motif général d une obligation d établir un plan de quartier ne permet pas d exclure d emblée une indemnisation. Il s agit en effet toujours d examiner concrètement l importance et la fonction de ce genre de conditions juridiques supplémentaires. En outre, on ne saurait attendre du propriétaire qu il soit en mesure de rendre son terrain prêt à être construit en ne recourant qu à ses propres moyens. Dans le cas des zones à bâtir conformes à la LAT, ce sont en effet les communes qui sont en principe responsables de l équipement 106. Et s il s avère qu elles ont manqué à leurs obligations en la matière, on ne peut objecter au propriétaire une absence d équipement ou une probabilité de réalisation insuffisante. Le non-classement Il ne faut pas oublier que de nombreux plans d affectation établis après l entrée en vigueur de la LAT en 1980 ne lui sont pas conformes. Dans ces cas, c est la jurisprudence du Tribunal fédéral pour le non-classement qui s applique. Le non-classement ne donne en principe pas lieu à indemnisation 107. Il donne exceptionnellement lieu à indemnisation si le terrain considéré - fait partie du domaine largement bâti; - est entièrement équipé et que son propriétaire a contribué largement aux frais d équipement et a investi dans l élaboration d un projet; - a fait l objet d investissements importants de la part de son propriétaire en raison d assurances données par la commune 108. Le déclassement d un terrain dicté par des mesures de police au sens strict n entraîne pas d expropriation matérielle. Tel est par exemple le cas du déclassement d un terrain situé dans une zone de danger naturel considérable (zones rouges) ou au bord d une autoroute ou d un aéroport 109. Dans ce dernier cas, une indemnisation pour expropriation formelle de droits du voisinage est réservée Art. 19 LAT 107 Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n ss et 1444 ss: Riva op. cit. n. 145 ss; Jäger, p. 39 s 108 Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n avec de nombreux exemples; Riva op. cit. n. 148 ss; Jäger, p. 39 s 109 Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n s et 1486 ss; Riva op. cit. n. 173 ss 110 Riva op. cit. n. 175; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert n
22 Abréviations et sigles ATF Arrêt du Tribunal fédéral CDAP Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal Cst Constitution fédérale de la Confédération suisse DSE Département de la sécurité et de l environnement LAT Loi (fédérale) sur l aménagement du territoire LEaux Loi (fédérale) sur la protection des eaux LPE Loi (fédérale) sur la protection de l environnement OAT Ordonnance (fédérale) sur l aménagement du territoire OPB Ordonnance (fédérale) sur la protection contre le bruit PGA Plan général d affectation PDCn Plan directeur cantonal PDCom Plan directeur communal PGEE Plan général d évacuation des eaux RPG Raumplanungsgesetz, Handkommentar de B. Waldmann et P. Hänni, 2006 RS Recueil systématique du droit fédéral SIA Société des ingénieurs et des architectes 20 Cadre juridique fédéral pour le réexamen du dimensionnement de la zone à bâtir
24 APPLICATION DU PLAN DIRECTEUR CANTONAL
Le congé donné dans une perspective de valorisation de l immeuble : Possibilités et limites Séminaire du Jeune Barreau Vaudois 23 novembre 2011 Genève tél. +41 22 704 3600 fax +41 22 704 3601 5, rue Jacques-Balmat
Modification de l OLCC (adaptation du taux d intérêt maximum des crédits à la consommation) Rapport explicatif
Département fédéral de justice et police DFJP Office fédéral de la justice Domaine de direction Droit privé Unité Droit civil et droit de la procédure civile Modification de l OLCC (adaptation du taux