Source: http://www.nctm.it/it/aree-di-attivita/diritto-immobiliare
Timestamp: 2017-02-25 20:27:28+00:00
Document Index: 88456780

Matched Legal Cases: ['art. 2740', 'art. 3', 'art. 4', 'art. 120', 'art. 1453', 'art. 120', 'art. 120']

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Il Quotidiano Immobiliare Croce: effetti della liberalizzazione degli orari dei c.c.
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Il contratto di credito immobiliare ai consumatori: impressioni in prima lettura
L’attuazione della direttiva sul credito ipotecario 2014/17/UE, per lo più indicata breviter come ‘direttiva mutui’[1], di cui abbiamo potuto prendere visione da poche settimane[2], ci dà conto in modo piuttosto esatto di come sia in atto la realizzazione di una vera e propria tendenza di politica legislativa: alludo allo spostamento dell’attenzione del Legislatore – soprattutto europeo, ma il discorso vale anche per quello nazionale – verso una scelta di più marcata tutela del creditore e degli strumenti concretamente invocabili da quest’ultimo al fine di assicurare una ‘vera’ – nel senso di concreta ed effettiva – responsabilità patrimoniale del debitore.
Come meglio dirò nel seguito, vengono in rilievo principi fondamentali (e antichi) del diritto privato europeo, anzitutto quello che nel codice italiano è cristallizzato all’art. 2740 c.c.: e non si può non notare quindi che il significato effettivo e concreto in cui debba intendersi la responsabilità patrimoniale appare reso oggetto di un processo di profonda rimodulazione.
Ma si proceda per gradi e si osservi anzitutto il ‘contenuto minimo’ della direttiva oggi attuata.
La disciplina sul credito ipotecario di cui stiamo discutendo si occupa anzitutto – già nella sua denominazione – di “mercato” del credito[3].
Quello del credito è dunque, a tutti gli effetti, un “mercato”: e così, coerentemente, oggi si dettano le regole di accesso al credito quando sia costituita ipoteca su immobili residenziali a favore di privati (rectius, consumatori); si ricava dal testo di fonte comunitaria che si tratta di crediti che possono (ma non necessariamente debbono) essere indirizzati all’acquisto di immobili.
Leggiamo l’art. 3 della direttiva:
contratti di credito garantiti da un’ipoteca o da un’altra garanzia analoga comunemente utilizzata in uno Stato membro sui beni immobili residenziali oppure da un diritto connesso ai beni immobili residenziali; e
contratti di credito finalizzati all’acquisto o alla conservazione di diritti di proprietà su un terreno o su una costruzione edificata o progettata.
L’incidenza della nuova disciplina è dunque da apprezzarsi in primo luogo nell’ambito del mondo del credito (ancora una volta le banche sono al centro dell’attenzione della politica legislativa), ma secondariamente anche in quello del real estate, uno dei segmenti dell’economia europea – e più ancora sudeuropea: si pensi anzitutto a Spagna e Italia – che permane più profondamente in crisi.
L’intendimento è quello, evidentemente, di innescare una svolta in senso dinamico entro questi due settori strategici (quanto interconnessi) dell’economia continentale. Nella sua attuazione italiana, la direttiva va a modificare il TUB[4], il quale è – notoriamente – un testo non consumeristico: il che comporta non poche anomalie ‘di raccordo’ anche solo sul piano concettuale e interpretativo.
Il metodo di intervento è quello che muove dalla descrizione di un modello ‘tipologico’: all’art. 4 della direttiva si definiscono i singoli segmenti costitutivi del contratto di credito ipotecario.
Si tratta della figura già in parte dianzi descritta, ossia incentrata sul contratto di credito erogato a consumatore.
In sede di recepimento, è oggi l’art. 120 quinquies, dedicato alle Definizioni, a offrirci i profili fondamentali della figura di cui si va discutendo: e così la disposizione ne traccia le linee tanto sul piano oggettivo (il contratto in quanto tale, con i suoi elementi di struttura imprescindibili: in estrema sintesi, il credito, per un verso, e l’ipoteca su immobile residenziale, per altro verso), quanto sul piano soggettivo; proprio sotto quest’ultimo profilo, è da osservarsi come accanto al professionista/finanziatore e al consumatore/finanziato, la disciplina contempli anche la figura del terzo “intermediario”.
In effetti, è senza dubbio degna di nota la scelta di una configurazione del contratto a disegno trilatero, inclusivo dunque anche del soggetto che svolge attività preparatorie in vista della conclusione dei contratti ovvero procede direttamente alla loro conclusione, così in specie erogando informazioni in ordine al contratto di finanziamento.
Se si scorre la disciplina oggi varata, si nota poi che la costruzione dei rapporti obbligatori quale emerge dagli articoli 120 quinquies ss. appare coerente con il linguaggio e lo strumentario concettuale in voga nel più recente diritto privato europeo: per esempio, si può rilevare che l’obbligazione nasce da contatto sociale (dunque dal momento in cui sono fornite le prime informazioni al cliente) e il contenuto di una delle obbligazioni maggiormente caratterizzanti del complessivo assetto negoziale sul lato del finanziatore si caratterizza per essere di natura consulenziale/informativa.
Si può notare poi come appaia instaurata una sinallagmaticità del rapporto contrattuale: con la conseguenza per cui è applicabile l’art. 1453 c.c. per inadempimento dell’obbligo informativo (non stupirà in effetti che l’inadempimento di non scarsa importanza sia quello del debito di contenuto puramente ‘informativo’).
Molti altri sono gli aspetti di sicuro interesse del nuovo disegno normativo nel suo complesso considerato.
Va detto che spicca certamente – direi che si colloca addirittura al centro della nuova legge – la disposizione dell’art. 120 quinquiesdecies: è qui che pulsa il cuore della ‘filosofia’ stessa della disciplina europea sul credito ipotecario.
A mezzo di questa disposizione il creditore vede assicurato a sé un livello di tutela importante, sicuramente lontano da quello che in passato lo vedeva postergato rispetto al tradizionale favor debitoris: e tale nuovo favor si concretizza nel riconoscimento legislativo di un patto marciano (non già patto commissiorio) con cui il finanziatore potrà rivalersi sull’immobile dato in garanzia.
Come di consueto, in presenza del patto marciano (diversamente dal mai consentito patto commissorio), il limite ben chiaro rispetto al potere del creditore di soddisfarsi direttamente sul bene dato in garanzia è quello rappresentato dalla necessità che sia realizzata una perizia sul valore del bene dato in garanzia (si veda l’art. 120 duodecies), nonché dalla previsione dell’obbligo di restituzione al debitore dell’eventuale sopravanzo rispetto a quanto realizzato con la vendita del bene concesso in garanzia.
L’opzione di politica legislativa in favore del patto marciano merita qualche supplemento di riflessione.
Appare in effetti ormai avviato un percorso che – pur fermo restando il limite del divieto di patto commissorio: 2744 c.c. – muove in direzione del patto marciano quale nuovo baluardo di difesa degli interessi creditori: e si badi che quella in atto appare una tendenza a livello di diritto privato europeo così come a livello di diritto interno.
A quest’ultimo proposito, penso soprattutto alla nuova legge sul prestito vitalizio ipotecario (n. 44/2015), che pure contempla questo medesimo meccanismo di tutela del creditore.
Naturalmente, molte riflessioni si potrebbero svolgere in proposito.
In primo luogo, verrebbe da interrogarsi sull’ammissibilità in generale del patto marciano: ma qui ritengo che si dovrebbe avere una posizione nient’affatto tetragona, nel senso che mi pare coerente un siffatto strumento rispetto a una chiara assunzione di responsabilità da parte del debitore il quale abbia dato in garanzia un immobile a fronte di un’apertura di credito per somma certa e incontestata; si tratta senza dubbio di un approccio nuovo (forse più nordeuropeo, se non addirittura di sapore protestante/calvinista), rispetto a una lunghissima tradizione sempre rimasta piuttosto saldamente ancorata al favor debitoris, dunque dubbiosa anche di fronte al patto marciano.
Credo però che il movimento generale nel senso di un ampio utilizzo del patto marciano sia oggi non solo irrefrenabile, ma anche da guardarsi con positiva attenzione (per altro, oggi in Italia si deve fare riferimento a Cass. 28 gennaio 2015, la quale definitivamente ha ‘sdoganato’ il patto marciano).
In secondo luogo vien da chiedersi, più nello specifico, se il patto marciano presenti problemi di compatibilità con la tutela del consumatore: giacché è da ricordare che la cornice di riferimento è quella di una disciplina consumeristica (il che, senza dubbio, tende a passare in secondo piano a seguito della scelta di recepire questa direttiva all’interno del TUB, come si è detto dianzi). Tutto ciò detto, se dunque la virata generale sembra nel senso di un più accentuato favor creditoris, va anche osservato che il contrappeso che nella normativa europea è escogitato per ripristinare un certo ribilanciamento a favore del debitore/finanziato, esso risulta rappresentato da un ampio apparato di oneri informativi a carico del creditore/finanziatore.
Per vero, non v’è da stupirsene, dal momento che anche questa direttiva appare ispirata da un intendimento quasi ‘pedagogico’, ossia di realizzazione di una diffusa educazione finanziaria.
E comunque una siffatta impostazione generale si concretizza poi in un apparato rimediale piuttosto stringente: nullità, annullabilità e profili risarcitori compongono il sistema delle tutele a presidio di un generale dovere di disclosure a carico del finanziatore.
Lecita è, d’altro canto, la domanda se sia esattamente questo ciò che il debitore/finanziato si attendeva per vedere tutelata la propria posizione.
Ma tant’è, questa è la strategia (e, di riflesso, anche la tecnica) legislativa utilizzata oggi da chi fissa le regole di diritto privato in sede europea.
Più che dolersene, mi sembra invece urgente fare i conti con la riconduzione dei molti problemi posti dal nuovo testo – qui appena accennati – entro un sistema ordinato: ancora una volta, quindi, si pone per il giurista la sfida di un riordino di un materiale normativo disorganico.
Ma questo richiederà senza dubbio qualche riflessione in più. Il contenuto di questo articolo ha valore solo informativo e non costituisce un parere professionale. Per ulteriori informazioni contattare Tommaso dalla Massara tommaso.dallamassara@nctm.it
[1] Esattamente, si tratta della direttiva del 4 febbraio 2014 “in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni residenziali e recante modifica alle direttive 2008/48/CE e del regolamento (UE) n. 1093/2010”.
[2] Nel corso del Consiglio dei Ministri del 20 aprile 2015 è stato approvato il testo del decreto attuativo della direttiva: aggiornamenti possono reperirsi dal sito del Governo italiano.
[3] Sul punto sarebbe opportuno prendere le mosse da un libro bianco del 2007, nel quale già si evidenziavano le linee della tendenza tradottasi in atto normativo, dapprima europeo e oggi nazionale.
[4] La sequenza degli articoli di nuovo conio si inserisce in effetti come Capo I bis, agli artt. 120-quinquies ss.	Aprile 2016
Real Estate investment trusts in Italy (SIIQs): Expanding the range of instruments available to investors
SIIQs (società di investimento immobiliare quotate), known as real estate investment trusts, are listed companies limited by shares, the corporate purpose of which is real estate investment. They are resident for tax purposes in Italy and the shares are issued and/or traded on the Italian regulated markets, as well as on EU Member States markets or those of the European Economic Area (included those belonging to the white list pursuant to article 168-bis of Presidential Decree no. 917/1986).
SIIQs were first introduced into Italian law in 2006 (Law no. 296 of 27 December 2006 (article 1, paragraphs 119 to 141)) as subsequently implemented by Ministerial Decree no. 174 of 7 September 2007.
At the end of 2015 there were only 3 SIIQs in Italy1,notwithstanding the fact that the SIIQ scheme has been strongly encouraged through the grant of preferential tax treatment2, over and above the tax applicable to the most common real estate investment funds.
Given the limited uptake in the use of SIIQs, Italy adopted Law Decree no. 133 of 12 September 2014, the so-called “Decreto Sblocca Italia”, and Law no. 164 of 11 November 2014. The structure of SIIQs has been heavily modified in order to increase their attractiveness for prospective investors, on one hand, and to offer an efficient and alternative – rectius complementary – structure in addition to traditional real estate investment funds.
Requisites Article 20 of the Sblocca Italia Decree, amends the criteria that a company seeking to come within the SIIQ special regime needs to meet. In particular:
Ownership structure and control The ownership limit has been amended. A single shareholder is now allowed to hold – directly or indirectly – no more than 60% (previously 50%) of the voting rights in the ordinary shareholders’ meeting as well as the rights to dividends. According to the Law Decree, in the event of a breach of this limit, as a result of extraordinary m&a or capital markets transactions, the SIIQ special tax regime shall be temporarily suspended until the requirement is restored.
Free float condition At least, 25% of the shares (previously 35%) must be held by shareholders which – upon the exercise of the option to become a SIIQ – hold no more than 2% of voting rights in the ordinary shareholders’ meeting as well as the rights to dividends. Pursuant to the new provisions, this requirement applies to companies, which are already listed on the stock exchange.
Furthermore, a 3-year period (instead of the previous 2-year period) following the exercise of the option to enter the SIIQ scheme is granted to the SIIQ in order to fulfil the above conditions. Indeed, the special tax regime, consisting of an exemption to the main property taxes IRES and IRAP applies only after the fulfilment of the ownerships conditions;
Once a company has successfully become a SIIQ, it has to fulfil particular obligations in terms of targets and the structure of investments. In particular, the properties leasing activity has to be carried out by the company in compliance with certain asset and profit tests, jointly referred to as “predominance condition”:
Asset test In order to fulfil the “predominance condition”, at least 80% of the overall assets have to be composed of leased premises, of shareholdings in other SIIQ (or SIINQ) or in “qualified” real estate investment funds1;
Profit test In addition, at least 80% of the overall income has to be generated by revenues relating to lease agreements or resulting from dividends arising out of (i) the rental activities carried out by SIIQs, SIINQs, “qualified” real estate investment funds or of (ii) gains on disposals of leased premises;
In the event of a persisting breach of the “predominance condition” during a period of 3 years (previously 2 years), the special tax regime ceases to apply;
As a result, SIIQs are now allowed to build up investment portfolios through the participation in “qualified” real estate investment funds, which are likely to remain under the management of the SGR (i.e. Asset Management Company). In this respect, the SGR system represents, in turn, the need for products suitable for SIIQ investors.
Pay-out ratio The Sblocca Italia Decree, in order to ensure greater competitiveness,, requires the distribution of 70% [instead of the previous 85%] of the net profit on an annual basis. In addition, the company has to distribute 50% of the net capital gains realised on the disposal of the leased premises, of the shareholdings in other SIIQs and SIINQs2 and of participations in “qualified” real estate investment funds. The reduction of the pay-out ratio is intended as an attempt to grant SIIQs additional liquidity, thus, facilitating the carrying out of core transactions.
For the sake of clarity, the main amendments can be summarized as follows:
Maximum percentage of voting rights and rights to dividends a single shareholder is allowed to hold
60% within the 2° tax period following to the exercise of the SIIQ option. In the event of breach of this limit, as a result of extraordinary m&a or capital markets transactions, the special tax regime is suspended until the requirements are restored.
Minimum percentage of participation with no more than 2% of voting rights or rights to dividends
25%. This requirement does not apply to companies already listed.
The properties leasing activity must be carried out in a predominant way
Within 2 years of the option of the SIIQ regime
Within 3 years of the exercise of the SIIQ option. Shareholdings in qualified real estate funds are included in the predominance condition set forth above.
Mandatory distribution of the net profit on an annual basis
70% of the net profit. Further obligation to distribute 50% of the net capital gains realised, within 2 years following the completion, with the exemption from IRES add IRAP.
Real estate investment funds in liquidation and SIIQs In line with the provisions of Law Decree no. 91 of 24 June 2014 (i.e. Decreto Competitività), converted by Law no. 116 of 11 August 2014 concerning the extension of the duration period granted to listed real estate investment fund, the new regulation resulting from the Sblocca Italia Decree encourages complementarity between SIIQ and real estate funds with particular reference to the funds’ winding-up process. In this respect, the conversion of the quotaholders’ assets into SIIQs shareholdings can occur through 2 different procedures namely A) contribution and B) assignment:
Contribution The Sblocca Italia Decree promotes the idea whereby a real estate investment fund in liquidation, rather than winding up its real estate assets, grants the assets to a SIIQ, thus providing the investors with SIIQ’s shares, in exchange for quotas of the fund.
In this respect, it should be pointed out that:
in exchange of the transfer from the fund of “a number of mainly leased properties1”, the SIIQ may transfer equities to the fund’s quotaholders – in tax neutrality regime – and such equity assignment in favour of the fund’s quotaholders does not produce any income or revenues with reference to the relevant income tax;
although the transaction is exempt from VAT, the same does not affect the pro-rata deducibility calculation;
the contribution of a set of mainly leased real properties described above is subject to the payment of stamp duty, of the ordinary tax and of the cadastral duty at a fixed amount of Euros 200;
Furthermore, provided that the fund assigns the SIIQ’s shareholdings within 30 days, the discipline concerning the mandatory tender offer (e. OPA obbligatoria) as established in the article 106 of TUF does not apply to the case at issue.
In is understood that the contribution procedure described above may be carried out only provided that such transfer of the SIIQ’s shares in favour of the fund quotaholders does not affect the control criteria and free float condition required of SIIQs. The Sblocca Italia Decree provides that the minimum free float requirement equal to 25% does not apply to a company that is already listed. Therefore, a real estate company listed on the stock exchange may adopt the SIIQ structure even through a transfer of real property to real estate funds in liquidation without regard to the minimum free float requirement.
Assignment Even with reference to a direct assignment of a number of mainly leased properties from a real estate fund being wound up to a SIIQ, the Sblocca Italia Decree provides that the transaction shall not be subject to VAT and shall subject to the payment of the stamp duty, of the ordinary tax and of the cadastral duty at a fixed amount of Euros 200.
[The direct assignment of the properties in favour of the SIIQ assumes, as a matter of fact, the same SIIQs being a fund’s quotaholders, meaning that the SIIQ acquired and holds 100% of the fund’s value. Otherwise, it shall be necessary to settle in cash with all the residual quotaholders other than the SIIQ.]
As a general remark, with reference to both the contribution and assignment of the winding up real estate fund’s assets to a SIIQ, the following should be noted:
Should, for example, the shareholders of the asset management company (SGR) intend to acquire equity participations in the SIIQ, the regulation concerning the transactions with related parties shall apply;
the contribution or the assignment shall be the result of a decision made by the asset management company (SGR) in the exclusive interest of the quotaholders. Such aspect appears to be of the essence, since the lack of a clear decision-making process, exposes the investors to the “risk” to obtain SIIQ’s shareholding instead of the money resulting from the liquidation process concerning the fund’s real properties. Indeed, there is a significant difference between company shares and money: only the first, in fact, respond to dynamics pertaining to the company as well as to the relevant market, as a whole. In addition to the above, it should be noted that a decision entailing the contribution or the assignment, as described above, instead of the liquidation of the assets may be considered as an amendment to the fund regulation which requires the quotaholders meeting’s approval or, Banca d’Italia approval, in case no relevant provisions are included in the fund regulation;
furthermore, with reference to the SIIQ’s management, the asset management company (SGR) may be lawfully entrusted with operational tasks concerning the administration of the
SIIQs and CIUs (Collective Investment Undertakings) Given the above, the Italian legislator clarified – in Article 20 lett. b) of Sblocca Italia Decree – that the SIIQs are not a CIUs (Collective Investment Undertaking) and, therefore, they are not subject to the strict supervision of Banca d’Italia.
Following the adoption of the well known EU Directive “AIFM” concerning the Alternative Investment Fund (FIA) managers, the national legislator felt the need to expressly point out the distinction between such FIAs1 and the SIIQs. Indeed, even if the latter share with the first some
of features (i.e. raising of capital, plurality of investors, investment aimed at providing a return to investors) there are differences:
first of all, the absence of a strict and predetermined investment policy. Unlike real estate investment funds, SIIQs are not subject to the obligation to define ex ante an investment/divestment policy, meaning that the entrepreneurial project may be completely overhauled over time;
since SIIQs are investment companies listed on the stock exchange, they are subject to the supervision of both Banca d’Italia and Consob and, above all, they are able to exert a higher appeal among foreign investors, who are definitely attracted by the transparency guaranteed by such kind of investment instruments;
the prevailing industrial/commercial purposes. In particular, SIIQs are characterised by, and developed around, a stable and long-term industrial/commercial policy. Nevertheless, such policy is subject to amendments, thus, making the SIIQ able to easily adapt to changing condition of the real estate market, to reflect the change of strategy imposed by the management due to controlling shareholders’
In conclusion, the range of the real estate investment instruments available has been extended and improved and the Italian real estate sector finally appears to be ready to attract, support and satisfy the needs of foreign investors for core investment and stable returns.
Luigi Croce	Ada Lucia De Cesaris	Bruno Fondacaro	Christian Mocellin	Marco Monaco	Antonio Tola	Corrado Verna	﻿